湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0111民初986号
原告：湖南君天物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路81号长勘院三楼。
法定代表人：何坚，总经理。
委托诉讼代理人：周新红，系湖南君天物业管理有限公司博雅公寓项目经理。
被告：张霞。
原告湖南君天物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告张霞（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案后，依法适用普通程序，于2016年5月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周新红、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出的诉讼请求为：1、请求法院判令被告缴纳拖欠的物业服务费等费用共计5657.8元（其中2014年1月至2015年12月的物业服务费5380.8元，水费277元），违约金12221元（以5657.8元为基数，按日3‰标准计算24个月）；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年1月1日，原告由博雅公寓业主委员会依法选聘对博雅公寓小区从事物业管理服务，原告依约履行了义务，但被告自2014年1月至今拒不缴纳物业服务费等费用，且经原告多次催收未果。原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。
被告辩称，1、被告欠缴物业费属实，但水费已交到了2013年年底；2、被告未缴物业费是因为房屋漏水，且外墙渗水严重，原告一直没有解决问题。
当事人围绕诉讼请求依法提交相应证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年5月25日，原告与博雅公寓开发商湖南省泰和投资发展有限公司（以下简称泰和公司）签订一份《博雅公寓物业管理合同》，合同约定：泰和公司选聘原告对博雅公寓实行专业化、一体化的物业管理，合同期限为3年，自2009年8月30日起至2012年8月29日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；住宅按每月每平方米建筑面积1.5元标准收取、商铺按每月每平方米建筑面积2元标准收取；物业服务费按季交纳，原告有权要求业主或物业使用人在每季度的最后一个月交纳下季度物业服务费用；每逾期1天按应缴金额的日3‰标准累计计算由原告向业主或物业使用人追索违约金；房屋共同部分及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由原告提出方案，经双方议定后实施，所需经费在房屋维修资金中支付；合同期满，本合同自然终止，本合同期满前6个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议。2012年7月24日，原告与泰和公司签订一份《补充协议》，协议约定：双方于2009年5月25日签订的《博雅公寓物业管理合同》，原合同期限自2012年8月29日起继续有效，到博雅公寓业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。2015年6月1日，原告与涉案小区业主委员会，即长沙市雨花区博雅公寓小区业主委员会签订一份《物业服务合同》，合同约定：博雅公寓小区业主委员会选聘原告对博雅公寓项目提供物业管理服务，高层住宅按每月每平方米建筑面积1.5元标准收取、商业物业按每月每平方米建筑面积2元标准收取；物业费的支出中不包括物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大中型维修及更新改造费用（300元以上），应当通过专项维修资金予以列支；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季度的最后一个月的20日前交纳下季度物业服务费用；每逾期1天按应缴金额的日3‰标准累计计算交纳滞纳金；业主专有部分的水、电、气等费用，业主应按月足额交纳；本合同期限为3年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止。被告系湖南省长沙市雨花区体院路230号博雅公寓2206号房屋业主。2009年10月10日，被告在《博雅公寓房屋交付验收表》上签署：“卫生间顶棚排水管结合处渗漏、厨房顶棚与燃气管结合处渗漏”；同日，被告与原告就涉案房屋办理了交接手续。被告入住后，于2010年春发现房屋外墙渗水，原告通过房屋的开发商于2012年对整栋房屋进行一次维修，同时对被告室内墙面进行了修复，开发商通过面积补偿方式为被告补偿2000元。此后，被告房屋外墙渗水问题仍未彻底解决，原告曾组织被告与开发商进行协商，开发商同意解决渗水问题，并愿意补偿被告木地板损失10000元，因被告对此不予同意，上述调解方案实际未能履行。被告自2014年1月至2015年12月的物业服务费5380.8元、自2013年10月至2015年12月的水费277元（由原告代收），一直未予支付。
2016年3月1日，原告诉至本院，请求判如所请。
本院认为，原告与泰和公司签订的《博雅公寓物业管理合同》、《补充协议》、与长沙市雨花区博雅公寓小区业主委员会签订的《物业服务合同》，均系合同双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同对包括被告在内的小区业主均具有约束力。
关于物业服务费。原告作为涉案小区的物业服务企业，履行了对被告房屋所属小区进行物业管理服务的义务，被告应按合同约定履行按时交纳物业服务费的义务。被告对欠交2014年1月至2015年12月的物业服务费5380.8元无异议，本院对此予以确认；被告辩称水费已交到2013年年底，但未提供相应付款凭证予以佐证，本院对此不予采信。原告要求被告支付自2014年1月至2015年12月的物业服务费5380.8元、自2013年10月至2015年12月的水费277元，共计5657.8元，本院予以支持。被告房屋外墙渗水属房屋质量问题，根据《物业管理条例》第三十一条的规定，应由房屋的建设单位即开发商按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；同时，根据本案查明的事实，原告曾组织开发商对被告房屋外墙进行了维修，履行了物业服务合同约定的义务；被告房屋外墙渗水的问题，应由被告另行诉讼或通过业主委员会申请物业维修基金解决，被告以房屋外墙渗水为由拒交物业费的理由不能成立。
关于滞纳金。合同约定的滞纳金，性质上属逾期付款违约金。合同约定的违约金按欠交物业费的日3‰标准计算，该标准过高，本院酌情将日3‰调整日万分之五；合同约定的物业费系按季度交纳，原告主张的违约金统一以5657.8元为基数计算24个月，不符合合同约定；同时被告欠交的水费系原告代收费用，不属物业服务费，原告主张该部分违约金无法律和事实依据；为计算方便，同时考虑被告的违约程度，本院确认逾期付款违约金自2015年第四季度的物业服务应缴之日（2015年9月20日）起计算，计至本案判决生效之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第三十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告张霞于本判决生效之日起10日内支付原告湖南君天物业管理有限公司自2014年1月起至2015年12月的物业服务费5380.8元、自2013年10月至2015年12月的水费277元；
二、被告张霞于本判决生效之日起10日内支付原告湖南君天物业管理有限公司逾期付款违约金（以5380.8元为基数，按每日万分之五的标准，自2015年9月20日计至本案判决生效之日止）；
三、驳回原告湖南君天物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费247元，由被告张霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 张建国
人民陪审员 杨晓明
人民陪审员 廖 翠
二〇一六年九月五日
书 记 员 谭利超
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。