云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民四终字第340号
上诉人（原审被告）胡光兴，男，汉族。
上诉人（原审被告）周华婷，女，汉族。
委托代理人胡光兴，男，汉族。
被上诉人（原审原告）昆明赛伦物业管理有限公司，组织机构代码：70978359-1，住所：昆明市南通街18号顺城豪庭4楼。
法定代表人ＸＸ金，系该公司经理。
委托代理人王海云，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人胡光兴、周华婷与被上诉人昆明赛伦物业管理有限公司（以下简称“塞伦物业”）物业服务合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院(2014)盘法民初二字第849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认以下案件事实：自2009年3月1日起，塞伦物业系为昆明市北京路605号立隆（驰宇）大厦提供物业服务的企业。胡光兴系驰宇大厦17层A、B、C、D号房屋的所有权人，周华婷系共有人，房屋建筑面积为795.38平方米。胡光兴、周华婷将上述房屋分别出租给云南贝尔物资有限公司和云南康洋投资有限公司使用，其中，胡光兴管理400平方米，周华婷管理395.38平方米。驰宇大厦产权人共计29户，塞伦物业与其中占总产权面积92%的25户业主（不包括胡光兴、周华婷）签订《驰宇大厦物业服务协议》约定，塞伦物业为驰宇大厦提供物业服务，物业管理综合服务费按每月每平方米2.00元收取，缴费时间惯例为按月交纳；协议期限自2010年2月1日起至驰宇大厦业主大会重新选聘物业服务企业并签订新的物业服务协议时终止。协议还约定了双方的其他权利义务和违约责任等。后塞伦物业向驰宇大厦的业主征集关于驰宇大厦物业管理服务费收费标准调整意见，拟将驰宇大厦的物业服务费调整至每月每平方米2.76元。2011年4月21日，塞伦物业对上述意见表的统计结果进行公示，统计结果为同意上调物业服务费的业主占总户数的89.65%，占总产权面积93.56%，据此，塞伦物业将驰宇大厦的物业服务费调至每月每平方米2.76元。2012年6月13日，塞伦物业与胡光兴、周华婷就物业管理费的交纳产生争议诉至原审法院，原审法院以（2012）盘法民二初字第200号生效民事判决书确认了上述除房屋使用情况的事实。现周华婷管理的395.38平方米交纳了物业管理费。但胡光兴管理的400平方米未按约定向塞伦物业缴纳2012年4月至2013年3月和2013年11月至2014年10月的物业管理费26496元，胡光兴、周华婷也未交纳2013年11月至2014年9月的水费593.6元、电费11045.53元，2014年1月至10月的停车费3000元，共计41135.13元。经塞伦物业多次催要未果，遂诉至法院，请求判令：胡光兴、周华婷向塞伦物业支付所欠水电费11639.13元、停车费3000元、物业管理费26496元等各项费用共计41135.13元。
根据以上案件事实，原审法院认为：（2012）盘法民二初字第200号生效民事判决书中确认了塞伦物业与胡光兴、周华婷之间已经形成了事实上的物业服务合同关系，也确认了塞伦物业已经与占该大厦总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主签订了《驰宇大厦物业服务协议》，依据《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条第三款的规定，塞伦物业对该大厦实施物业服务是符合法律规定的。因此，胡光兴、周华婷认为塞伦物业并非驰宇大厦的物业服务企业，与其没有合同关系，原审法院不予采纳。塞伦物业调整物业服务费至每月每平方米2.76元经过了占该大厦总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并进行了公示，塞伦物业调整物业服务费的程序符合《物业管理条例》第十二条第三款的规定。胡光兴、周华婷应当按照每月每平方米2.76元的标准支付物业管理费。胡光兴、周华婷对所欠物业管理费的期间没有异议，也认可塞伦物业对于面积的主张，因此，胡光兴、周华婷应当按照每月每平方米2.76元，400平方米的建筑面积支付2012年4月至2013年3月、2013年11月至2014年10月的物业管理费，共计26496元。胡光兴、周华婷认为塞伦物业的收费标准违反了《昆明市住宅物业服务费政府指导价标准》的规定，原审法院认为，塞伦物业按照每月每平方米2.76元收取物业管理费经过了驰宇大厦大多数业主的同意，该收费标准系业主与物业公司协商一致的结果，系合同当事人双方真实意思的表示，双方都应当予以遵守。对胡光兴、周华婷的该答辩理由，原审法院不予采纳。关于水电费，虽然塞伦物业的证据不足以证明胡光兴、周华婷欠交水电费及所欠水电费的具体金额，但是胡光兴、周华婷提交的证据可以证明其尚欠2013年11月至2014年9月的水费593.6元、电费11045.53元应付未付，胡光兴、周华婷对该欠交期间及金额也予以认可。因此，塞伦物业的该诉讼请求有事实和法律依据，原审法院予以支持。胡光兴、周华婷主张其与塞伦物业协商一致不缴纳上述费用，但塞伦物业不认可该主张，胡光兴、周华婷也未提交证据足以证明该主张，因此，对该主张，原审法院不予采纳。对于胡光兴、周华婷抗辩称房屋并非自己使用，而是分别出租给了云南贝尔物资有限公司和云南康洋投资有限公司使用，因此，应当由使用人支付物业管理费和水电费等费用。原审法院认为，虽然云南贝尔物资有限公司和云南康洋投资有限公司是物业使用人，但是胡光兴、周华婷系诉争房屋的业主，依据《物业管理条例》第四十二条之规定，对上述费用负连带交纳责任，塞伦物业要求胡光兴、周华婷支付，有事实和法律依据，对胡光兴、周华婷的该抗辩理由，原审法院不予支持。对于停车费3000元，各方没有争议，原审法院对塞伦物业的该诉讼请求予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五款、第十二条第三款、第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、胡光兴、周华婷于本判决生效之日起十日内向塞伦物业支付欠付的物业服务费26496元；二、胡光兴、周华婷于本判决生效之日起十日内向塞伦物业支付欠付的停车费3000元、水费593.6元、电费11045.53元。案件受理费828元，减半收取414元，由胡光兴、周华婷承担。
原审判决宣判后，上诉人胡光兴、周华婷不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其主要上诉理由是：胡光兴、周华婷与塞伦物业之间没有任何物业管理委托书和被委托的关系，双方也未签订任何物业管理合同。胡光兴、周华婷将房屋租赁给云南贝尔物资有限公司和云南康洋投资有限公司，物管费、水电费、修理费与房屋业主无关。塞伦物业至今没有召开过任何物业协调会，频繁调换物业公司管理人员和工作人员，造成大厦管理混乱，业主办事和投诉无人问津，没有专人协调，安保措施不力。卫生保洁水平低下等现行，严重影响了该大厦的外部形象和升值空间。请二审法院依法改判。
针对胡光兴、周华婷的上诉请求，塞伦物业答辩称：双方没有书面合同，但不代表没有事实的物业管理关系。房屋所有权人是缴纳费用的人，承租人缴纳没有相关规定。原审认定事实清楚、使用法律正确，请驳回上诉，维持原判。
二审中，各方对原审判决确认的案件事实无异议，且各方当事人均未提交新的证据。
综合双方诉辩主张，本案争议焦点是：塞伦物业是否有权向胡光兴、周华婷收取物业管理费、水电费及停车费。
本院认为，胡光兴、周华婷以其与塞伦物业未建立物业服务合同关系，费用应由承租人缴纳及塞伦物业管理混乱为由，主张其无缴纳物业管理费及其他费用之义务。塞伦物业主张其与胡光兴、周华婷建立了事实物业管理服务关系，作为物业所有人，其依法应缴纳相关费用。对此争议，本院认定意见如下：一、塞伦物业虽然未与胡光兴、周华婷签订正式的物业管理服务合同，但其认可塞伦物业为其提供了物业服务，（2012）盘法民二初字第200号民事生效判决对此亦予以确认，塞伦物业据此主张双方建立事实物业服务合同关系于法有据，本院依法予以支持。二、胡光兴、周华婷作为涉案物业的所有权人，物业管理服务之业主，其当然系所属物业所产生服务费缴纳的义务主体，塞伦物业据此诉请胡光兴、周华婷缴纳物业管理费有相应的事实及法律依据，本院依法确认胡光兴、周华婷据此负有缴纳物业管理费之义务。三、胡光兴、周华婷认可欠付塞伦物业2012年4月至2013年3月、2013年11月至2014年10月期间的物业服务费26496元，但其主张塞伦物业承诺对其欠付物业费予以减免。庭审中，胡光兴、周华婷并未就其主张的塞伦物业承诺减免物业费提交证据证实，其以此为由拒不缴纳物业管理费缺乏事实依据，本院不予支持。四、胡光兴、周华婷在二审中认可其欠付塞伦物业水电费11639.13元、停车费3000元，且其未提交上述费用不予缴纳的正当理由，故原审判决其缴纳水电费11639.13元、停车费3000元正确，本院予以维持。五、胡光兴、周华婷未提交证据证实塞伦物业存在物业管理混乱、安保措施不力、保洁水平低下等情形。同时，即使塞伦物业存在上述管理问题，胡光兴、周华婷应通过业主委员会和相关主管部门协调处理或另案解决，但该理由不能成为拒缴物管费及相关费用之依据，故对其上诉请求，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费828元，由胡光兴、周华婷承担。
本判决为终审判决。
本判决送达各方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 起 俊
审 判 员 朱吉文
代理审判员 陈 锐
二〇一五年九月九日
书 记 员 罗明珠