福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第2300号
原告（反诉被告）李建发，男，1966年3月22日出生，汉族，住福建省南安市。
委托代理人顾春晖，福建典格律师事务所律师。
被告林丽娇（反诉原告），女，1969年9月13日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托代理人缪颖南、黄捷（实习律师），福建厦信律师事务所律师。
原告李建发与被告林丽娇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月5日立案受理后，依法由代理审判员范功怡适用简易程序于2014年5月30日公开开庭进行了审理，另（2014）湖民初字第2160号案件于同日进行了审理。后本院依法于2014年9月6日出具（2014）湖民初字第2160号民事裁定书，将（2014）湖民初字第2160号案件作为反诉并入本案进行合并审理，并于2014年11月6日再次适用简易程序公开开庭进行了审理。李建发的委托代理人顾春晖，林丽娇的委托代理人缪颖南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李建发诉称，2009年7月28日，李建发与林丽娇签订《房屋租赁合同》一份，约定林丽娇向李建发租赁址于厦门市湖里区嘉园路82—22号店铺，租赁期为2007年11月1日起至2024年10月31日止，租金每季度支付一次，林丽娇拖欠租金及各项税费达二个月以上的，则双方合同自动解除，林丽娇擅自拆改变动房屋结构、或损害房屋，且经李建发书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的，李建发有权解除合同并没收保证金，林丽娇应当赔偿李建发的损失。林丽娇在承租讼争店铺后，并未遵守合同约定及相关法律规定，擅自变动房屋结构，令讼争店铺存在较大安全隐患，李建发在发现后立即发出《限期整改通知》要求林丽娇整改，然而林丽娇却对此置之不理，李建发无奈之下向林丽娇发出《提前解除房屋租赁合同通知书》，要求解除合同并返还讼争店铺。此后林丽娇违反合同约定拒绝交付讼争店铺并停止支付讼争店铺的使用费，给李建发造成极大经济损失。李建发请求法院判令：1、双方于2009年7月28日签订的《房屋租赁合同》已于2013年12月11日解除；2、林丽娇向李建发返还址于厦门市湖里区嘉园路82—22号的店铺；3、林丽娇向李建发支付店铺占用费（按每季度45000元计，自2014年11月1日起至实际交付店铺之日止）；4、林丽娇向李建发支付违约金（按每拖欠一日支付季度租金的0.2%计算，自2014年2月1日起至实际支付之日止）；5、本案的诉讼费用由林丽娇承担。
被告林丽娇辩称：1、林丽娇未缴交租金原因在于李建发要求提高租金遭林丽娇合理拒绝后，李建发为解除合同而进行阻却以造成林丽娇未按合同约定期限交付租金。后洪春南致函林丽娇租赁合同已于2013年12月7日起解除，林丽娇应在接到通知之日起15日内搬离。鉴于李建发已明确表示不履行租赁合同义务，林丽娇享有不安抗辩的事由，有权拒绝履行交付租金的义务。2、洪春南于2013年12月7日致函称林丽娇擅自转租和在租赁物内加设隔层经限期拆除仍拒不拆除。林丽娇并没有转让经营，申请的营业执照至今仍为林丽娇。隔层在李建发出租给林丽娇前已经存在，该隔层并非林丽娇擅自加盖，林丽娇的装修只是根据经营用途在主体结构上的必要添附。洪春南以林丽娇转租及加设隔层为由要求解除合同并没有依据。3、李建发应继续履行合同，并收取林丽娇交付的租金。林丽娇没有在合同期限内交付租金的原因是李建发违约要求解除合同和拒收租金。李建发在拒绝林丽娇履行合同义务后，又以林丽娇违反该合同义务要求解除合同，属于不正当促成条件成就，李建发要求解除合同的诉讼请求不应得到支持。综上，李建发的诉讼请求于法无据，应予驳回。
反诉原告林丽娇诉称，2009年7月28日，洪春南以李建发代理人的名义与林丽娇签订了一房屋租赁合同，约定：“一、房屋的坐落、面积及装修、设施：1.李建发将其有权出租的嘉园路82-22号店铺，租给林丽娇使用。……二、租赁用途、期限：1.租赁屋用途为商业用。2.该房屋租赁期为17年，租赁期为2007年11月1日起至2024年10月31日止。……三、租金及交付方式：1.2007年11月1日-2010年10月31日林丽娇每季度应向李建发支付租金人民币壹万陆千伍佰元整；2010年11月1日-2013年10月31日林丽娇应向李建发支付租金人民币壹万捌仟壹佰伍拾元整；2013年11月1日-2016年10月31日林丽娇每季度应向李建发支付租金人民币贰万壹仟元整；2016年11月1日-2019年10月31日林丽娇每季度应向李建发支付租金人民币贰万伍仟伍佰元；……2.林丽娇向李建发支付人民币壹万元整作为履约保证金……”。合同签订后，李建发的代理人洪春南向林丽娇交付房屋，林丽娇向李建发的代理人洪春南交付了约定的租金和保证金后，将诉争房屋装修后开张经营，这六年间，李建发的代理人洪春南以李建发长期在外不便签字办理手续为由，以李建发的代理人名义向林丽娇收取租金，因商户们的共同努力，该地段商圈人流量加增，林丽娇经营的生意也蒸蒸日上。2013年11月初，李建发的代理人洪春南以同地段租金已经大幅度提高为由，要求提高约定的合同租金。在遭林丽娇拒绝后，李建发的代理人洪春南扬言要把店面门锁上，并拒绝收取林丽娇拟依合同约定交付的租金，要林丽娇自己找李建发交付，林丽娇便与李建发直接联系交租事宜，而李建发却明确拒绝收取林丽娇的租金。2013年12月7日和11日，福建典格律师事务所顾春晖律师和洪春南分别致函称以林丽娇擅自转租和在租赁物内加设隔层经限期拆除仍拒不拆除为由，自2013年12月7日起解除租赁合同，要求林丽娇在接到其通知之日起15日内搬离，因李建发拒不接收租金和再三干扰，林丽娇的正常经营活动已受影响，为维护林丽娇的合法权益，林丽娇提起反诉请求法院判令：1、李建发继续履行于2009年7月28日签订的房屋租赁合同；2、李建发向林丽娇支付违约金10000元；3、反诉诉讼费用由李建发承担。
反诉被告李建发辩称：1、林丽娇未征得李建发的同意擅自装修改变房屋结构，李建发向林丽娇发出整改通知后，林丽娇在收到函件后并未采取整改措施，李建发无奈之下向林丽娇发出解除合同通知书，双方的租赁合同已经解除。2、林丽娇在使用期间未支付商铺占用费已半年之久，违反了诚实信用原则，不存在合理抗辩权问题。3、林丽娇对合同解除有异议的，应在三个月法定期间内提出，林丽娇的诉讼已超过异议期，故林丽娇的反诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。
经审理查明，2004年6月1日，厦门市国土资源与房产管理局颁发了编号为厦地房证第00307266号《厦门市土地房屋权证》，将址于厦门市湖里区嘉园路82号之二十二房产登记在李建发名下。2006年3月15日，洪春南以李建发代理人的名义与林丽娇签订一份《房屋租赁合同书》，约定林丽娇承租址于厦门市湖里区嘉园路82-22B号店面，租赁期限从2006年4月1日起至2007年10月31日止，每月租金2800元，并附注卫生间与82-22A共同使用，水费与22A共同分担，租赁房屋见附件图，该附件图是在上述房产证的附图基础上，将82-22号分为82-22A号和82-22B号两部分。2009年7月28日，洪春南以李建发代理人的名义与林丽娇签订一份《房屋租赁合同书》，约定林丽娇承租址于厦门市湖里区嘉园路82-22号店面，租赁期限为2007年11月1日至2024年10月31日止，租金及交付方式为：1、2007年11月1日-2010年10月31日林丽娇每季度应向李建发支付租金16500元；2010年11月1日-2013年10月31日林丽娇应向李建发支付租金18150元；2013年11月1日-2016年10月31日林丽娇每季度应向李建发支付租金21000元；2016年11月1日-2019年10月31日林丽娇每季度应向李建发支付租金人民币25500元；2019年11月1日-2022年10月31日林丽娇每季度应向李建发支付租金人民币30000元；2022年11月1日-2024年10月31日林丽娇每季度应向李建发支付租金人民币36000元；租金每季度一次，林丽娇应于每月的第一日前将租金付给李建发，应每天按季度租金的0.2%向李建发支付违约金，除房屋内另有装修和设施外，林丽娇若要求增加或变更原有设施的，应事先征得李建发书面同意，并办妥有关手续后方可进行。在租赁期内，未经李建发书面同意，林丽娇如擅自拆改变动房屋结构、或损坏房屋，且经李建发书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的，李建发有权解除合同并有权没收保证金，林丽娇应赔偿李建发的损失。
2013年11月29日，洪春南向林丽娇的住址寄送了《限期整改通知》，该通知于当日下午签收，通知书载明林丽娇在租赁期内未经出租人同意私自在租赁物内加设隔层，改变房屋的结构，严重损坏了租赁物，要求林丽娇在接到后七日内拆除租赁物内加设的隔层，将租赁物恢复原状。2013年12月11日，洪春南林丽娇的相同住址寄送了《提前解除房屋租赁合同通知书》，该通知于当日下午由林丽娇签收，通知书载明因林丽娇擅自转租租赁物且擅自在租赁物内加设隔层经限期拆除仍拒不拆除，现双方的租赁关系自2013年12月7日起解除，林丽娇在接到通知书之日起15日内搬离租赁房屋并将租赁房屋恢复原状。
2014年5月30日的庭审中，双方共同确认在起诉前林丽娇已支付李建发至2014年1月31日止的租金。在双方调解过程中，林丽娇向李建发支付了至2014年10月31日止对应租金的款项。案件审理过程中，经林丽娇申请，本院依法委托福建方成司法鉴定中心对夹层建造时间进行鉴定。福建方成司法鉴定中心于2014年10月11日回函表示因鉴定内容不在鉴定资质范围内予以退鉴，林丽娇亦未在本院给予的合理期限内提供有相关鉴定资质的鉴定机构以供选择。
以上事实，有李建发提交的《房屋租赁合同书》2份、《厦门市土地房屋权证》1份、《限期整改通知》、《提前解除房屋租赁合同通知书》、《邮寄详情单》，林丽娇提交的《房屋租赁合同书》1份、《提前解除房屋租赁合同通知书》、《公证书》及庭审笔录为证。
本院认为，李建发与林丽娇之间签订的两份《房屋租赁合同书》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应依约履行。一、关于夹层搭盖时间问题。李建发提供了《房屋租赁合同书》两份、《厦门市土地房屋权证》及《证明》，用以证明李建发交付给林丽娇的店面并未搭盖夹层，李建发由此主张因林丽娇未经其同意变更店面结构，符合合同约定的单方解除条件。林丽娇对上述证据真实性予以确认，但其辩称店面交付时夹层已经存在，并非其搭盖，申请对夹层搭盖时间进行鉴定，鉴定所认为上述鉴定内容不在鉴定资质范围内予以退鉴，后林丽娇未在合理期限内提供有相关鉴定资质的鉴定所予以选择。本院认为，从李建发提供的《厦门市土地房屋权证》及《房屋租赁合同书》可以看出，讼争店面在办理产权证时并没有夹层设置，租赁合同书也并未体现李建发在交付给林丽娇店面时存在夹层，特别是在第一份合同书中双方连卫生间与82-22A共用都进行了约定。而林丽娇作为承租人，对夹层的存在及何时搭盖更有知悉的可能，其在双方签订合同时如存在夹层亦负有审慎注意的义务及在合同中予以约定的便捷，林丽娇在接手店面后有对店面进行装修。故在林丽娇未能提供相反证据证明夹层搭盖时间的情况下，根据证据高度盖然性原则，本院认定夹层为林丽娇搭盖。二、关于合同是否解除及解除时间的问题。本院认为，2013年11月29日，洪春南向林丽娇的住址寄送了《限期整改通知》，通知林丽娇在收到通知后七日内拆除店面内加设的隔层，该通知于当日下午签收。2013年12月11日，洪春南又向林丽娇的相同住址寄送了《提前解除房屋租赁合同通知书》，通知双方的租赁关系自2013年12月7日起解除，该通知于当日下午由林丽娇签收。因林丽娇在庭审中已确认因李建发常年在外，其均是通过李建发的代理人洪春南签订合同及交付租金的，故林丽娇对洪春南的两份通知书如有疑义应尽快直接与李建发联系确认。林丽娇提供公证的《录音》一份用以证明李建发拒不收租，李建发在录音中已明确表示不用交租。在此情况下，林丽娇并未向李建发进一步了解合同是否解除等相关事宜，林丽娇亦未在解除合同的三个月异议期内提出异议。故依照双方合同约定和法律规定，李建发关于双方于2009年7月28日签订的《房屋租赁合同》已于2013年12月11日解除、林丽娇将讼争商铺返还给李建发的诉讼请求，本院予以支持，并驳回林丽娇关于李建发继续履行合同的反诉请求。三、关于店铺占用费问题。李建发主张林丽娇应按每季度45000元标准计算店铺占用费，但对计算标准并未提供证据予以证明，故本院对上述主张不予采纳，本院认为，店铺占用费可参照合同租金标准进行计算，而林丽娇在双方调解过程中支付的款项应予以抵扣，故林丽娇还应按合同租金标准支付自2014年11月1日起至店铺实际交付之日止的店铺占用费。四、关于违约金支付问题。李建发主张林丽娇应按每拖欠一日支付季度租金的0.2%计算违约金。本院认为，因双方于2009年7月28日签订的《房屋租赁合同》已于2013年12月11日解除，双方在庭审中也确认在起诉前租金已支付至2014年1月31日，即林丽娇直至合同解除之日止均有依约支付租金，故李建发的上述主张，本院不予支持。林丽娇关于李建发支付违约金10000元的反诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李建发与被告（反诉原告）林丽娇于2009年7月28日签订的《房屋租赁合同》已于2013年12月11日解除。
二、被告（反诉原告）林丽娇应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李建发返还址于厦门市湖里区嘉园路82—22号的店铺。
三、被告（反诉原告）林丽娇应于本判决生效之日起十日内向李建发支付店铺占用费（按合同约定的租赁标准计，自2014年11月1日起至实际交付店铺之日止）。
四、驳回原告（反诉被告）李建发的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）林丽娇的反诉诉求。
本案本诉案件受理费7449元，由被告林丽娇负担；本案反诉案件受理费50元，由反诉原告林丽娇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 范功怡
二〇一四年十一月十五日
书 记 员 张占甫
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。