广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0103民初7404号原告：广西南宁西大方园物业服务有限公司，住所地：南宁市西乡塘区高新二路1号。法定代表人：常运煌，总经理。委托诉讼代理人：李绣华，广西创想律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐长根，广西创想律师事务所律师。被告：邓平，女，1971年12月12日出生，汉族，住南宁市青秀区，原告广西南宁西大方园物业服务有限公司（以下简称“方园公司”）与被告邓平物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月22日受理后，依法适用普通程序，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告方园公司的委托代理人李绣华，被告邓平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方园公司诉称，2004年11月27日，被告与广西西大方园房地产建设开发公司签订了一份《商品房买卖合同》取得了南宁市青秀区双拥路东一巷17号都市100住宅小区2号楼716号房产的所有权。2005年8月23日原告与广西西大方园房地产建设开发公司签订南宁市都市100住宅小区《前期物业服务合同》，原告2005年10月进驻“都市100”住宅小区提供物业管理服务。2007年6月“都市100”住宅小区成立业主大会。2008年2月28日和2009年10月1日原告分别与南宁市都市100住宅小区业主大会签订两份《物业服务合同》，合同约定，由原告按《住宅小区物业管理公共服务等级指导标准》中的三级项目内容与标准提供“都市100”住宅小区的物业服务。原告收取的物业服务费用实行包干制按物业的建筑面积向各业主按月收取每平方米0.65元的物业管理费、每户每月30元电梯运行维护费、每月每平方米0.05元的公共设施维修资金。业主或物业使用人应在每月30日前履行交纳物业管理费的义务，如未能按时足额交纳的从逾期之日起按应缴费用的每日3‰的标准向原告支付违约金。委托管理期限自2008年2月28日至2011年9月31日止。合同签订后，原告按合同约定的服务标准为“都市100”住宅小区提供物业管理服务。被告使用房产以来，从入伙至2009年12月30日之前均按时交纳各项费用，此后至2012年9月30日未交纳物业管理费、电梯运行维护费、水及公摊电费、生活垃圾处理费、公共设施维修资金。原告多次口头催缴，并分别于2012年10月18日和2014年5月22日书面催缴，2014年9月原告提起诉讼，经南宁市青秀区人民法院诉前调解无果，被告以各种理由拖延。故为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付物业管理费717.93元、电梯运行维护费990元、生活垃圾处理费264元、公摊电费348.02元、水费70.22元，支付逾期交纳上述费用的违约金4977.15元；2、被告向原告交纳公共设施维修资金55.23元；3、本案的诉讼费用由被告负担。被告邓平答辩称：一、原告诉请已经超过诉讼时效，原告于2014年5月22日向我方邮寄催缴单，其应当在2016年5月21日向法院起诉，但本次立案时间是2016年6月28日，已经超过诉讼时效。二、我方于2004年11月27日购买本案小区房屋，一直出租，并未在该房屋居住，一直由承租人缴纳相关物业费用，我方并未拖欠物业费，且从我方将房屋出租开始就一直在物业公司登记。三、原告在撤离小区时并未通知我方，导致我方不能向承租人追缴相关物业费用，且我方也未收到过物业公司的电话，我的电话号码从未更换，原告在催缴物业费的工作中存在失误。四、我方曾到物业公司对物业费进行过清算，但当时从未有人告知我物业公司已经撤离，也未告知我之前存在拖欠物业费的行为。现该房屋我已出售给他人。五、关于违约金及公共设施维修基金，我方认为不合理，由于原告工作失误造成，我方从未收到过原告的任何通知，上述费用不应由我方承担，同时，本案违约金已经超过了本金，不应予以支持。经审理查明，被告邓平系南宁市青秀区双拥路东一巷17号都市100住宅小区2号楼716号房的业主。2009年10月1日，南宁市都市100小区业主委员会（委托方、甲方）与方园公司（受托方、乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方自2009年10月1日至2011年9月31日止为甲方提供物业服务，对房屋共用部位、公共设施设备、景观绿化及环境卫生、交通秩序、安全及消防等项目进行日常维护、修缮、服务与管理。合同约定：物业管理费为0.65元/㎡·月，按月收取，逾期交费的，须从逾期之日起每日按应缴费用的3‰计收违约金。电梯运行维护费、公共维修资金、公摊电费等系物业公司代收费用，其中，电梯运行维护费为30元/月·户，公共维修基金为0.05元/㎡·月，公摊电费按每月实际发生金额据实分摊收取。此外，水费及生活垃圾处理费亦实际由原告西大方园公司代收代缴，其中，水费按每月实际发生金额据实代收，生活垃圾处理费为8元/月·户。合同第二十五条约定：“本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。”合同签订后，原告自2009年10月1日至2012年9月30日为包括被告在内的都市100小区提供物业服务。被告将物业管理费、公共维修基金、生活垃圾处理费、公摊电费及水费缴纳至2012年3月。被告将物业管理费、公共维修基金、生活垃圾处理费、公摊电费及水费缴纳至2009年12月30日。2012年9月29日，西大方园公司与南宁市都市100小区业主委员会对都市100设施运行的设备进行了交接。2014年5月22日，西大方园公司通过挂号邮件的方式邮寄催款《催款通知书律师函》催收上述款项。另查明，原告西大方园公司于2014年9月26日向本院起诉包含本案被告在内的86户业主物业服务合同纠纷，后该批系列案件移送青秀区联合人民调解委员会进行诉前调解，部分案件调解不成，于2016年移送回青秀区人民法院立案。以上事实，有营业执照、物业管理资质证书、物业服务合同、商品房买卖合同、欠费明细表、水电费发票、用电公摊明细表、生活垃圾处理费发票、缴费通知单、催收通知单、电话记录等证据予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告方园公司与南宁市都市100小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，对小区业主具有约束力。关于诉讼时效的问题。西大方园公司主张邓平一方欠费的时间段为2009年12月30至2012年9月30日，在案证据能证实其于2014年5月22日以信件方式邮寄了催缴通知，西大方园公司也于2014年9月26日向青秀区人民法院起诉，故本案未超过法定的诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。西大方园公司于起诉前已经以信件方式邮寄了催缴通知，符合法律规定。关于责任问题。合同违约责任不以存在主观过错为前提。邓平一方提出自己无欠费故意，系西大方园公司未及时通知导致租户更换无法核实，本院认为该理由虽具有一定正当性，但业主有管理承租人及核实承租人交费情况的责任，故尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，邓平一方未缴清相关费用，应当继续履行。关于违约金问题。原告与南宁市都市100小区业主委员会签订的《物业服务合同》仅约定了如逾期缴纳物业管理费时，方才需要缴纳相应的违约金，而生活垃圾处理费、公摊电费及水费等均系物业公司代收费用，合同亦未约定逾期交纳上述代收费用的违约责任，故原告要求被告承担逾期交纳上述代收费用的违约金，本院不予支持。本院认为，物业服务企业的催交方式应为书面形式，并应具有合理性，公告只有在不能联系到业主时方可使用。西大方园公司未能提供证据证实其将欠费事宜及时书面通知了邓平一方，由此客观上导致违约金不断扩大，不符合合同减损规则，同时考虑到本案还经过了长时间的诉前调解，故违约金不宜再以合同约定的3‰计算。本案中，原告诉请的违约金数额明显高于被告实际拖欠物业服务费的数额，本院依法酌情予以调整，确定被告应承担的违约金为717.93元×30%=215.79元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告邓平向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付2009年12月30日至2012年9月30日期间的物业管理费717.93元；二、被告邓平向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付生活垃圾处理费264元、公摊电费348.02元、水费70.22元、电梯运行维护费990元；三、被告邓平向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付公共维修基金55.23元；四、被告邓平向原告广西南宁西大方园物业服务有限公司支付逾期交纳物业管理费的违约金215.79元。本案案件受理费50元，由被告邓平负担。上述金钱给付债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或代表人的人数，向本院递交上诉状及副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期未预交又不提出减交、缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 覃 杰人民陪审员 邱 静人民陪审员 吴丹娜二〇一七年六月十三日书 记 员 陆虹旭附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过于高于造成的损失”。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。