江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏10民终1641号
上诉人（原审被告）：顾建根，男，1955年3月24日出生，汉族，住扬州市江都区。
委托诉讼代理人：张晓松，江苏华江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江苏江都吉银村镇银行股份有限公司，住所在扬州市江都区仙女镇龙川南路299号。
法定代表人：尹志鸿，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈斌，江苏立科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：靳丰瑞，江苏立科律师事务所律师。
原审被告：黄菱香，女，1957年1月25日出生，汉族，住扬州市江都区。
原审被告：江苏闽江钢材商贸有限公司，住所在扬州市江都区邵伯工业园区。
法定代表人：苏克斌，该公司总经理。
上诉人顾建根因与被上诉人江苏江都吉银村镇银行股份有限公司（以下简称吉银村镇银行）、原审被告黄菱香、江苏闽江钢材商贸有限公司（以下简称闽江钢材公司）执行异议之诉一案，不服扬州市江都区人民法院（以下简称江都法院）（2017）苏1012民初5439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人及其委托诉讼代理人张晓松、被上诉人吉银村镇银行的委托诉讼代理人靳丰瑞到庭参加诉讼，原审被告黄菱香、闽江钢材公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
上诉人顾建根上诉请求，撤销江都法院（2017）苏1012民初5439号民事判决，依法改判或发回重审。理由：1、一审认定事实错误，一审判决认定2016年江都市邵伯工业园区开发建设公司出具10万元的建筑配套费，收据载明的事实是2010年；一审判决认定闽江钢材公司在他人土地上建造房屋，事实是案涉房屋2010年已建造完成，发生在土地抵押之前。2、一审适用法律错误，一审法院认定房屋买卖合同无效的法律依据不足，事实是2016年11月30日，上诉人与闽江钢材公司进行房屋买卖时，不知情该公司纠纷情况，并在江都法院查封房产前已签订房屋买卖合同、全额支付房款并实际居住至今，根据物权法规定，上诉人至少对涉案房屋善意占有权，当然享有排除强制执行的民事权益。3、一审判决与（2017）苏1012执恢56号裁定书自相矛盾，一审判决准许执行与“案涉房屋，无规划许可，无产权证明，依法不得流通”相矛盾，拍卖也是流通，上诉人得知一审法院已对该处多套商铺进行了执行拍卖，为什么上诉人不可以买卖流通。4、本案应当适用异议复议规定28条和物权法相关规定。
被上诉人吉银村镇银行辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人于2011年12月13日已取得涉案房屋及土地的抵押权，（2013）扬执字0154号已经将房屋和土地裁定给被上诉人，上诉人买卖房屋是在2016年11月30日，在此时间点，闽江钢材公司已无权处分案涉房屋，上诉人要求赔偿，应向闽江钢材公司主张相关损失，至于法院流通可以、个人买卖不可以，法院执行是其职责，个人无权处分，其获得的财产或者未经被上诉人认可，视为无效。
原审被告黄菱香、闽江钢材公司未答辩。
吉银村镇银行向江都法院提起诉讼：请求依法对闽江钢材公司位于扬州市江都区邵伯工业园区诚意路2#的B27#、28#商铺继续执行。理由：吉银村镇银行与扬州广溢物资有限公司（以下简称广溢公司）、扬州闽江担保有限公司（以下简称闽江担保公司）、江苏闽江钢材商贸有限公司（以下简称闽江钢材公司）、郑宇峰、阙剑锋、苏克斌借款合同纠纷一案，法院作出（2014）扬江商初字第00201号民事判决书。原告依据该判决申请强制执行，法院作出（2017）苏1012执恢56号执行裁定书，查封闽江钢材公司坐落于扬州市江都区工业园区门市房118间以及附属房屋29间。被告黄菱香、顾建根提出执行异议，认为闽江钢材公司已将B27#、28#商铺出卖给其，其对两间商铺进行了装修并居住至今。法院于2017年8月17日出具（2017）苏1012执异55号执行裁定书，裁定中止对上述两间商铺的执行。原告认为该裁定侵犯了原告的合法权益，案涉房屋所占用的土地于2011年12月13日抵押给原告，原告于2014年通过扬州市中级人民法院执行裁定取得该地块的土地使用权，闽江钢材公司无权处分属于原告土地上的房屋，且上述房屋属于违章建筑，三被告之间的买卖合同无效，不能妨害原告实现自己的合法权益。
江都法院查明：顾建根、黄菱香系夫妻。广溢公司欠吉银村镇银行200万元及利息，闽江钢材公司等为保证人。2014年9月16日，本院作出（2014）扬江商初字第00201号民事判决书，判决广溢公司偿还吉银村镇银行200万元及利息等，闽江担保公司、闽江钢材公司、郑宇峰、阙剑锋、苏克斌承担连带清偿责任。因债务人未履行判决，吉银村镇银行申请本院强制执行。本院作出（2017）苏1012执恢56号执行裁定书，裁定查封闽江钢材公司坐落于江都区邵伯工业园区门市房和附属用房（案涉房屋在内）。顾建根、黄菱香提出书面异议，认为他们购买了案涉房屋。本院经审查于2017年8月17日作出（2017）苏1012执异55号裁定书，裁定对案涉房屋中止执行。
另查明：闽江投资公司与吉银村镇银行签订《土地使用权抵押合同》，约定将闽江投资公司位于江都区镇银行，抵押期限自2011年12月13日至2013年12月13日。2011年12月14日，吉银村镇银行取得上述土地的他项权证。2014年12月15日，扬州市中级人民法院作出（2013）扬执字第0254号裁定书，裁定将上述抵押的工业房地产交付吉银村镇银行，用以抵偿其享有的抵押权债权等。
另查明：2016年1月11日，江都市邵伯工业园区开发建设有限公司向闽江钢材公司出具收款10万元的收据，收据注明收款事由是4000m2的建筑配套费。2016年11月30日，闽江钢材公司与黄菱香签订《房屋买卖合同》，约定将案涉商铺以20万元出售给黄菱香。当日，黄菱香付清购房款，闽江钢材公司出具收条。
江都法院认为：本案是申请执行人提起的执行异议之诉，审查范围仅限于判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。如享有，则驳回原告的诉讼请求；如不享有，则判决准许执行该执行标的。本案中，案涉房屋所在土地的使用权被人民法院执行裁定抵偿给吉银村镇银行，闽江钢材公司在他人所有的土地上建造案涉房屋，无规划许可，无产权证明，依法不得流通，故黄菱香与闽江钢材公司签订的房屋买卖合同无效，其对案涉房屋未享有能够排除强制执行的民事权益。综上，原告要求对案涉房屋继续执行，本院依法予以支持。黄菱香、顾建根无法取得所购买的房屋，可向闽江钢材公司主张债权。闽江钢材公司未到庭，视为放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（一）项之规定，判决：准许执行扬州市江都区邵伯工业园区诚意路2#的B27#、28#商铺。案件受理费4300元，由被告黄菱香、顾建根负担2150元，被告闽江钢材公司负担2150元。
本院查明，江都法院认定的基本事实清楚，本院予以确认。
另查明，2018年3月20日，江都法院裁定将江都市邵伯工业园区开发建设有限公司出具收据的时间“2016年1月11日”补正为“2010年1月11日”。顾建根原系闽江钢材公司门卫，现由吉银村镇银行聘用为门卫。闽江钢材公司与黄菱香所订《房屋买卖合同》特别约定“鉴于本合同所买卖房屋甲方未取得（房屋所有权证）和（土地使用权证）等相关证件，故甲、乙双方对将来产权的相关事宜特做如下约定：……”，合同中亦无标的物的结构、面积等记载。
本院认为，对案外人的异议，应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案执行标的物为无证建筑物，上诉人未能提供土地使用权登记、建设工程规划许可、施工许可等相关证据。涉案建筑物未取得权利登记，房屋买卖合同双方并无争议，故上诉人的权利请求不符合无过错不动产买受人物权期待权保护的要件。上诉人主张实体权利的理由，不符合法律和司法解释规定的要求，不能排除人民法院强制执行行为。
综上所述，顾建根的上诉请求不能成立，依法不予支持；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人顾建根负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 祥
审判员 陆开存
审判员 方恒荣
二〇一八年八月八日
书记员 孙 妍