广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初12318号原告：莫彦，男，1989年5月6日出生，汉族，住广东省高州市，委托诉讼代理人：黄少峰，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗翠怡，广东熊何律师事务所实习律师。被告：李亚辉，男，1982年6月30日出生，汉族，住湖南省桃江县，被告：蔡胜花，女，1983年10月1日出生，汉族，住佛山市南海区，第三人：佛山市鸿光房地产中介有限公司，住所地：佛山市禅城区XXX，统一社会信用代码XXX。法定代表人：赵秋凉。原告莫彦诉被告李亚辉、蔡胜花、第三人佛山市鸿光房地产中介有限公司（以下简称鸿光公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月21日公开开庭审理了本案。原告莫彦及其委托诉讼代理人黄少峰到庭参加诉讼，被告李亚辉、蔡胜花、第三人佛山市鸿光房地产中介有限公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年1月2日签订的《房地产买卖合同》（合同编号为：0002126）；2.两被告向原告返还定金100000元并支付违约金113000元；3.两被告向原告支付中介服务费20000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月2日，原告与两被告签订《房地产买卖合同》（合同编号为0002126），约定两被告将共同所有的位于佛山市南海区狮山镇罗村北湖一路18号力迅城筑6号楼1301房出售给原告，建筑面积90.45平方米，总房价113万元。合同签订后原告支付定金10万元。在履行合同的过程中，原告才得知涉讼房屋已于2016年12月22日被禅城法院查封，原告与两被告协商处理，两被告表示会尽快解封房屋，但一直没有解封涉讼房屋，导致合同履行不能。2017年7月13日，原告与两被告在鸿光公司协商退还定金及违约金的事宜，但双方没有达成一致意见。同年7月25日，原告向两被告发出解除合同通知书，7月31日发出律师函，要求两被告就解除合同的后续事宜给予书面答复，两被告均没有答复。综上，为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告李亚辉、蔡胜花没有答辩。第三人鸿光公司没有到庭陈述意见，于庭前提交书面情况说明，涉讼合同由卖方李亚辉携带身份证及购房合同代签三方合同，约定成交价为113万元，签订合同当天买方向卖方交付定金10万元，另定金余额15万元，买卖双方到房管部门查询该物业产权情况后支付给卖方。2017年1月5日中介方陪同卖方到罗村行政服务中心办理房产查册证明，发现涉讼房屋于2016年12月23日被禅城法院查封。签订合同时，卖方明确表示该物业现状为在抵押中，约欠款30万元需买方出资，要求买方支付定金25万元，签订合同当天已支付定金10万元，余下15万元由于物业存在查封状态而未交付卖方。2017年1月9日中介方约买卖双方面谈，卖方表示很快可以解决物业的查封问题，合同可以继续履行，定金余额15万元待物业解除查封后再由买方支付给卖方，当天也签订补充协议。至2017年7月中旬，问题仍未解决，中介多次催促协调问题并再次约谈双方，此时，卖方表明已无法解除查封问题，合同不能继续履行，由于赔偿问题双方未能达成一致意见，卖方再次以各种理由拖延时间，导致涉讼合同至今无法继续履行。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，两被告及第三人经合法传唤未到庭，依法视为放弃举证和质证的权利。经审查，原告出示的证据解除合同通知书、EMS（104037117822、1022411070923）、律师函均是复印件，没有证据显示邮件已实际投递，本院对上述材料的证明内容不予认定。原告出示的其他证据材料来源合法，客观真实，且与本案相关联，本院予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年1月2日，原告(买方)、两被告（卖方）、鸿光公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》，约定买方向卖方购买位于佛山市南海区狮山镇罗村北湖一路18号力迅城筑6号楼1301房，建筑面积90.45平方米，买卖双方均知悉涉讼房屋尚未办理所有权证，但已在房管局办理备案登记，合同备案登记号为20150513045202；成交价1130000元；涉讼房屋现时在抵押中，欠款约300000元，由卖方出资并在签署本合同后七日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担相应费用；定金100000元，买方应在签署本合同当天支付给卖方，定金余额150000元，买方须在2017年1月15日前支付给卖方；买方应于2017年2月15日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后5日内办理交易递件手续；首期房款250000元，买方于2017年1月15日支付；尾期房款即申请贷款额880000元，由贷款银行直接划给卖方账户；卖方保证涉讼房屋不存在任何产权纠纷或被查封的情况，如卖方隐瞒有关重要事实或因卖方其它原因导致无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此给买方造成的全部损失；买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失，违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除本合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费；等等。同日，被告李亚辉出具收款证明，确认收取原告购买涉讼房屋定金100000元。同日，鸿光公司出具收款收据，确认收到原告支付的服务费20000元。2017年8月17日，原告查询涉讼房屋权利状况。佛山市南海区国土城建和水务局出具《佛山市（南海区）商品房合同登记信息查询结果》，合同于2015年登记，未办理房地产权证，涉讼房屋于2016年12月22日被佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初12902号案查封。2017年8月15日，原告提起诉讼。诉讼中，原告陈述在中介方得知涉讼房屋被查封并约谈原告与两被告时，两被告同意定金余额15万元可以延迟到递件完成后再支付。本院认为：原告、两被告及经纪方签订的《房地产买卖合同》既包含了原告与被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。《房地产买卖合同》中关于涉讼房屋买卖事宜是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应全面依约履行各自的义务。原告依约向被告支付定金，按合同约定履行义务。原告主张因被告的原因涉讼房屋被法院查封，导致交易不能继续进行，被告没有举证证明或提出反驳意见，且被告没有在合理期限内消除权利限制情况，致使涉讼合同目的最终不能实现，被告经催促不履行合同义务，两被告行为已构成违约，原告请求解除合同关系，返还定金100000元的主张符合法律规定及合同约定，本院予以支持。根据合同约定，涉讼合同因两被告违约行为而解除，两被告须承担按总成交价的10%计付的违约金，且须承担原告向经纪方支付的买卖代理费，故原告主张被告支付违约金113000元及中介费20000元，符合合同约定，本院予以支持。被告李亚辉、蔡胜花、第三人佛山市鸿光房地产中介有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、解除原告莫彦与被告李亚辉、蔡胜花于2017年1月2日签订的《房地产买卖合同》关于房屋买卖事项的约定；二、被告李亚辉、蔡胜花应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金100000元予原告莫彦；三、被告李亚辉、蔡胜花应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金113000元予原告莫彦；四、被告李亚辉、蔡胜花应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介服务费20000元予原告莫彦。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费5453.55元、财产保全费1685元，合计7138.55元（原告莫彦已预交），由被告李亚辉、蔡胜花负担。两被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳7138.55元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告莫彦多预交的7138.55元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。原告和被告如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一七年十月十一日书记员 邓洁婷