河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫15民终72号
上诉人（原审原告）马泽运，男，1966年6月6日生，汉族，住河南省固始县。
委托代理人孙慧慧，河南楚天阁律师事务所律师。
上诉人（原审被告）信阳市中兴置业有限公司，住所地：信阳市浉河区金牛路46号。
法定代表人刘兴安，系该公司经理。
委托代理人刘功兰，女，1956年11月1日生，汉族，住信阳市浉河区。系该公司会计。
委托代理人张远友，信阳市浉河区法律援助中心律师。
上诉人（原审被告）信阳市平桥区明港镇人民政府，住所地：信阳市平桥区明港镇新街。
法定代表人任俊，系该镇镇长。
委托代理人王红军，信阳市平桥区明港镇法律服务所法律工作者。
上诉人马泽运因与上诉人信阳市中兴置业有限公司（以下简称中兴公司）、信阳市平桥区明港镇人民政府（以下简称明港镇政府）合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2016）豫1503民初2011号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷，公开开庭审理了本案。上诉人马泽运及委托代理人孙慧慧、上诉人中兴公司的委托代理人刘功兰、张远友、明港镇政府的委托代理人王红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2006年10月21日，被告明港镇政府与中港公司签订《明港新村综合开发建设合同书》，由中港公司独资开发明港新村项目。同日，中港公司与明港镇三里井村民委员会签订《合同书》，将三里井村土地交给中港公司进行新农村建设。2007年11月3日，被告中兴公司在报请明港镇政府同意的前提下，与中港公司就明港新村建设项目的转让事宜达成一致并签订《关于明港新村项目建设转让合同书》，合同的主要内容为：中港公司将明港新村项目全盘转让予中兴公司经营，由中兴公司出资900万元一次买断中港公司对明港新村项目的独自开发权和收益权。2008年7月15日，被告明港镇政府与被告中兴公司签订《明港新村综合开发建设合同书补充协议》，表明明港镇政府认同中兴公司与中港公司所签订的项目建设转让合同，并承认中兴公司为本项目的唯一指定开发建设单位。
2007年5月28日，原告马泽运向中港公司支付100000元作为购买明港新村鸿基路商业街17#（115号）门面地皮的订金款，中港公司向原告出具了一份加盖有河南省中港房地产有限责任公司财务专用章的《收据》（下称《收据1》）载明了上述交款事实。另原告还提供了一份加盖有河南省中港房地产有限责任公司公章和信阳市平桥区明港镇行政新区项目建设指挥部公章的《收据》（下称《收据2》），《收据2》载明：2007年6月13日，案外人张威向中港公司支付100000元购买明港新村鸿基路商业街17#（14、15号）门面地皮。明港新村项目转让予被告中兴公司后，被告中兴公司认为原告的购地款未进入中港公司和明港新村建设指挥部在银行设立的共管账户，并且中港公司也未将该债务移交给中兴公司，因此没有向原告交付所购地皮。后原告与被告明港镇政府协商此事，经协商，被告明港镇政府愿代中港公司退回原告100000元购地订金款并收回上述《收据1》原件。2015年7月13日，原告马泽运的哥哥马泽明向被告明港镇政府出具一份《收条》，《收条》的内容为：今收到中港公司退回马泽运的壹拾万元（100000元）订金款（仅其中壹份本金），以记到马泽运账为准。收款经办人：马泽明。2015年7月22日，被告明港镇政府将上述100000元款项汇入原告马泽运的银行账户，原告马泽运亦将《收据1》的原件交予被告明港镇政府，《收据1》的原件现已存入明港镇财政档案。
另查明，2016年10月6日，原告马泽运就其依据《收据2》所提出的第一项诉讼请求，以原告主体不适格为由向本院申请撤回对被告中兴公司、明港镇政府的起诉。
原审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。本案中，原告马泽运依据中港公司于2007年5月28日向其出具的《收据1》的复印件向被告中兴公司、明港镇政府主张权利，要求退还购地订金并赔付利息。经审查，被告明港镇政府已于2015年7月22日代中港公司退回原告100000元购地订金款，原告亦已将《收据1》的原件交予被告明港镇政府。故原告要求被告中兴公司、明港镇政府退还100000元购地订金款的诉请，本院不予支持。2016年10月6日，原告就其依据《收据2》所提出的相关诉讼请求，向本院申请撤回对被告中兴公司、明港镇政府的起诉。经审查，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于起诉条件的规定，原告依据《收据2》向被告中兴公司、明港镇政府主张权利的主体不适格，故原告的相关撤诉申请，本院予以准许。因此，本案的争议焦点在于：被告明港镇政府代中港公司返还原告马泽运100000元购地订金款后，被告中兴公司、明港镇政府是否应当向原告赔付该资金被占用期间的利息损失。一、关于合同的效力。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条之规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。另根据物权法定原则和《中华人民共和国物权法》关于用益物权的规定，用益物权仅包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权四类。本案中，原告马泽运与中港公司达成购地协议并交纳购地订金款时，所交易的土地尚属于明港镇三里井村的集体土地，无法创设建设用地使用权，更无法进行买卖。故原告与中港公司之间所达成的购地协议，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。二、被告中兴公司是否应当承担赔偿责任。因原告与中港公司之间的购地协议无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告中兴公司于2007年11月3日出资900万元一次性买断中港公司对明港新村项目的独自开发权和收益权，全盘接收明港新村项目的开发建设，那么就应当继续履行中港公司在该项目中的义务。故原告因合同无效所受到的损失，被告中兴公司应当予以赔偿。三、被告明港镇政府是否应当承担赔偿责任。本院认为，第一，被告明港镇政府明知涉案土地系明港镇三里井村的集体土地，在未改变土地性质、办理土地变更登记的情况下，成立项目建设指挥部，招商引资进行开发；第二，被告明港镇政府对中港公司和明港新村建设指挥部在银行设立的共管账户，未尽到合理的监管职责；第三，在中港公司与被告中兴公司就明港新村建设项目进行转让交接过程中，被告明港镇政府监督不力。因此，被告明港镇政府应当对原告的损失承担连带赔偿责任。四、关于原告损失赔偿额的确定。由于原告无法举证其因合同无效所受实际损失，故在确定原告的损失赔偿额时，应当以其资金被占用期间的利息损失为准，但不得超过订立合同时预见到或者应当预见到的利息损失。本院认为，综合本案实际情况，考虑原告订立合同时的预期利益，参照现行民间借贷利率的相关法律规定，应当以原告所付100000元购地订金款为本金，自该款交付之日起（2007年5月28日）至被告明港镇政府代中港公司退回该款之日止（2015年7月22日），按年利率14.4%计算原告资金被占用期间的利息损失为宜。五、关于诉讼时效问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十七条第二款之规定，对于连带债务人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债务人也发生诉讼时效中断的效力。本案中，原告马泽运就购地协议纠纷多年来一直向被告明港镇政府主张权利，被告明港镇政府亦于2015年7月22日代中港公司将100000元购地订金款退回原告，诉讼时效由此中断。故原告的相关权利主张，不存在超过诉讼时效的问题。综上，根据《中华人民共和国物权法》第五条，《中华人民共和国土地管理法》第二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十七条第二款之规定，原审法院判决：一、被告信阳市中兴置业有限公司于本判决生效后十日内赔付原告马泽运购地订金款被占用期间的利息损失（自2007年5月28日起2015年7月22日止，以100000元购地订金款为本金，按年利率14.4%计算）；二、被告信阳市平桥区明港镇人民政府对上述债务承担连带责任；三、驳回原告马泽运的其他诉讼请求。本案受理费11200元，退回原告马泽运3045元后，由原告马泽运承担6730元，被告信阳市中兴置业有限公司、信阳市平桥区明港镇人民政府承担1425元。
上诉人马泽运上诉称：原审判决按年利率14.4%计算上诉人损失明显不当，请求按中国人民银行同期贷款利率三倍计算从交款日起至履行完毕之日止。
上诉人中兴公司上诉称：1、原审认定责任主体错误，上诉人中兴公司不是本案的责任主体。2、马泽运的诉讼请求己过诉讼时效，原审认定时效中断有误。3、马泽运与明港镇政府达成了协议，由明港镇政府代替中港公司退还马泽运的购地款10万元，不存在另行支付利息之事。请求撤销一审判决，驳回马泽运对我公司的诉讼请求。
上诉人明港镇政府上诉称：1、中兴公司一次性买断中港公司对明港新村项目的独自开发权和收益权，中兴公司作为权利和义务的承继人，应当与马泽运共同承担合同无效责任。2、上诉人明港镇政府不是合同当事人，也没有接受定金，判决上诉人承担责任于法无据，请求依法改判上诉人不承担责任。
二审查明事实与一审认定的事实一致。另查明，张东玲、王友起诉中兴公司、明港镇政府一同类型性质案件，本院2014年9月19日，下发（2014）信中法民终字第1194号民事判决，该判决确定利息应按中国人民银行同期贷款利率三倍计算。
本院认为，本案明港镇政府于2006年10月21日与中港公司签订明港新村综合开发建设合同书，由中港公司独资开发明港新村项目。同日中港公司与明港镇三里井村民委员会签订一份合同，将三里井村土地交给中港公司进行新农村建设。2007年5月28日，马泽运向中港公司支付100000元作为购买明港新村鸿基路商业街17#（115号）门面地皮的订金款，中港公司向马泽运出具了收据。2007年11月3日，中兴公司经明港镇政府同意后与中港公司就明港新村建设项目的转让事宜达成一致并签订《关于明港新村项目建设转让合同书》，合同的主要内容为：中港公司将明港新村项目全盘转让中兴公司经营，由中兴公司出资900万元一次买断中港公司对明港新村项目的独自开发权和收益权。2008年7月15日，明港镇政府与中兴公司签订《明港新村综合开发建设合同书补充协议》，其中第一条约定：明港镇政府认同中兴公司与中港公司签订的项目建设转让合同；第五条约定：为支持明港城镇建设，实现互惠互利，成果共享，中兴公司用于开发的土地在其收回建设成本的情况下每亩给镇政府10000元用于明港的城市配套设施建设等。原审根据以上事实，判决中兴公司承担马泽运损失的赔偿责任，明港镇政府对中兴公司承担连带责任并无不当。上诉人马泽运上诉理由经查：原审参照现行民间借贷利率，按年利率14.4%计算马泽运资金被占用期间的利息损失没有依据，应按中国人民银行同期同类贷款利率三倍计算（该三倍利率没有超过现行民间借贷利率的24％）；上诉人中兴公司上诉理由经查：1、关于原审认定责任主体是否正确问题。中港公司与中兴公司签订关于明港新村项目建设转让合同后，中兴公司承继了中港公司的权利、义务，其诉称主体错误的上诉理由，本院不予采纳。2、关于马泽运的诉讼请求是否己过诉讼时效问题。马泽运因购地协议纠纷多年来一直向明港镇政府主张权利，明港镇政府于2015年7月22日将100000元购地款退回，诉讼时效由此中断，其诉称已过诉讼时效的上诉理由，本院不予采纳。3、关于马泽运与明港镇政府达成了协议，是否应该支付利息问题。上诉人中兴公司在二审审理期间未提交协议，故其诉称没有依据；4、关于明港镇政府是否承担责任问题：明港镇政府明知三里井村土地属集体土地，在未改变土地权属和变更登记的情况下，进行招商引资，成立项目建设指挥部，又与中兴公司签订了合同，违反了相关法律规定，具有明显过错，原审判决明港镇政府承担连带责任正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持信阳市平桥区人民法院（2016）豫1503民初2011号民事判决第二、三项；
二、变更信阳市平桥区人民法院（2016）豫1503民初2011号民事判决第一项为信阳市中兴置业有限公司于本判决生效后十日内赔付马泽运购地订金款被占用期间的利息损失，从交款之日2007年5月28日起至2015年7月22日止，以100000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率三倍计算。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费11200元，由上诉人信阳市中兴置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱峰
审 判 员 文刚
代审判员 姚涛
二〇一七年二月八日
书 记 员 吴雪