广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤53民终661号
上诉人（原审被告）：张汉文，男，汉族，1966年7月12日出生，户籍地址：广东省云浮市。
委托代理人：区德龙，广东言邦律师事务所律师。
委托代理人：陈彦颖，广东言邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李孟坚，女，汉族，1970年11月13日出生，户籍地址：广东省云浮市。
委托代理人：罗泽华，广东百润律师事务所律师。
委托代理人：温佩君，广东百润律师事务所实习律师。
上诉人张汉文与被上诉人李孟坚房屋买卖合同纠纷一案，张汉文不服云城区人民法院（2016）粤5302民初365号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张汉文委托的代理人区德龙，被上诉人李孟坚委托的代理人罗泽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李孟坚诉称：2014年9月26日，原告（买受人）、被告（出卖人）双方签订了《房地产转让协议书》。合同分五条，分别就房屋（第二层202号房，第七层702号房，3号、11号两个车房）基本状况、房屋价款及付款方式、房屋过户、房屋过户税费承担等事宜进行了约定。其中合同第二条约定：上述房地产交易总金额为人民币叁拾万元整（￥300000）。付款分两次：乙方第一次付款在该合同协议签订之日支付：1、定金款捌万元整；2、首期款壹拾陆万元整，合共贰拾肆万元整（￥240000）给甲方；第二次付款：在甲乙双方（或乙方指定人）到房管局签署[交易审批表]即付清购房余款：陆万元整（￥60000元）。第三条约定：甲方承诺在本协议签订之日起四个月之内到房管局过户，甲方同意上述房地产可转户到乙方指定人的名下。《房地产转让协议书》签订后，原告于2014年9月27日以陈莲花的名义向被告分别转账￥100000元、￥140000元合共24万元的定金和购房款，被告立有收据给原告。收到上述款项后，被告把位于振华南51号之一202号房、702号房两套房屋及两车库交付给原告。原告后来就被告交付给原告的房屋进行了装修，每套房屋分别装修费￥33420.8元，两套合共花费共￥66841.6元。在收到原告24万款项后，被告迟迟不肯到房管局办理房屋过户手续，至今已经拖延一年三个月时间。本案中，被告无法履行合同约定的房产过户义务，存在严重违约行为，致使本案的合同目的无法实现，根据有关法律规定应解除合同。本案首期￥240000元购房款中其中有￥80000元属于定金性质，被告存在严重违约行为，应双倍返还定金。被告在签订《房地产转让协议书》时，隐瞒了涉案房屋已抵押给银行的事实，导致了本案合同无法履行，过错全在被告方，被告应对损失承担全部责任。故此，原告在本案中支出的装修款，被告应对原告全额赔偿。请求：1、判令解除原、被告于2014年9月26日签订的《房地产转让协议书》；2、判令被告退还原告已支付的首期购房款￥160000元及利息（从支付购房款之日2014年9月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率暂计至2016年3月9日止共计￥10766.67元，之后以￥160000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清款项时止）；3、判令被告双倍返还原告定金共计￥160000元；4、判令被告赔偿原告装修损失共计￥66841.6元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告张汉文辩称：1、被告同意解除合同；2、关于支付返还购房款没有异议，但对于利息，被告不认同利息计算方式，利息从解除合同之日（即起诉之日）起计算；3、原告已经支付第一期购房款，其违约金已经双方签订合同的总金额的20%，根据相关规定，其超过不应计算，应当按20%计算违约金；4、原告诉求赔偿装修费，至今没有出示任何装修的合同等证据，对原告方所述装修的损失不予认可；5、原告陈述未使用房屋，但其从2014年至今仍然使用，若法院判令解除合同，应当把原告使用房屋的费用扣除。
原审法院查明，位于云浮市市区河滨南路振华南一巷51号之一第二层202号房，房地产权证号：粤房地权证云字第00000223**号；位于云浮市市区河滨南路振华南一巷51号之一第七层702号房，房地产权证号：粤房地权证云字第00000223**号，两套房屋登记的权属人均为被告张汉文。两房屋均设定最高额抵押权，权利人为中国工商银行股份有限公司云浮分行，并办理了抵押登记手续。
2014年9月26日，被告张汉文（甲方）与原告李孟坚（乙方）签订《房地产转让协议书》，约定：一、乙方购买甲方座落于云浮市市区河滨南路振华一巷51号之一的两套房屋：第二层202号房、第七层702号房，车位两个（3号、11号）。二、甲、乙双方议定上述房地产交易总金额为人民币叁拾万元整（￥300000元）。付款分两次：乙方第一次付款在该合同协议签订之日支付：1、定金款捌万元整；2、首期款壹拾陆万元整，合共贰拾肆万元整（￥240000）给甲方；第二次付款：在甲乙双方（或乙方指定人）到房管局签署[交易审批表]即付清购房余款：陆万元整（￥60000元）。三、甲方承诺在本协议签订之日起四个月之内到房管局过户，甲方同意上述房地产可转户到乙方指定人的名下。原、被告双方均在合同下签名按指印确认。
2014年9月27日，原告李孟坚通过陈莲花的银行账号，分两笔共转款24万元到被告张汉文的银行账号。被告张汉文也出具《收据》交原告收执，确认收到第一期购房款24万元。
签订《房地产转让协议书》以及支付第一期房款项后，原告就对云浮市市区河滨南路振华南一巷51号之一第二层202号、第七层702号房屋进行装修。根据云浮市品御装饰工程有限公司出具的装修工程结算表显示，云浮市市区河滨南路振华南一巷51号之一第二层202号、第七层702号房装修费用均为33420.80元。
原告认为，被告没有按照《房地产转让协议书》约定履行房产过户义务，严重违约，遂向本院提起本案诉讼。
以上事实，有原、被告身份证（复印件）、粤房地权证云字第00000223**号、粤房地权证云字第00000223**号房屋权属证书、房地产权档案详细资料两份、《房地产转让协议书》、《收据》、业务凭证、转账（汇款）凭证各两份、装饰工程结算表两份以及庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。
原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告在签订协议书后，已经按照约定支付了第一期的购房款，而被告却没有按约定在四个月内到房管部门办理过户手续，应承担违约责任。原告现主张解除双方签订的《房地产转让协议书》，被告也同意解除，因此，本院对解除协议的请求予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，合同解除后，原告应当将房屋返还给被告，被告已收取的购房款则应当返还给原告。购房款利息作为购房款的法定孳息，原告主张被告支付从交纳购房款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清款项时止的利息请求，合理合法，本院予以支持。同时，由于原告对本案所涉两套房屋进行了占有和使用，原告需支付房屋占有使用的费用给被告。参照本地房屋租金标准，本院认为房屋占用使用的费用与原告所主张的利息损失相当，以相互抵销为宜。
根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”原、被告约定8万元的定金，已经超过主合同标的额的20%，超过部分，本院不予支持。因此，本院认定双方签订《房地产转让协议书》的定金为6万元（30万元×20%），第一期购房款应为18万元。由于本案因被告无履行办理房屋过户而导致协议解除无法履行，因此，被告应双倍返还定金12万元给原告。原告请求过高部分，本院不予支持。
对于装修损失，原告因确信合同能够履行，在交付房屋后便对房屋进行了装修。现因被告的原因导致合同不能继续履行，原告投入资金进行装修而造成的损失，被告应当予以赔偿。原告提供了由云浮品御装饰工程有限公司盖章出具的工程结算表原件，列明了装修所需的每项支出和费用（材料、人工支出等），被告对该证据不予确认，但又未能提出充足的理由及相反的证据予以反驳，应承担举证不能的不利法律后果。因此，对于原告主张两套房屋的装修款共为66841.6元（33420.80元×2套），本院予以确认。原告申请对装修损失进行评估已无必要，本院不予准许。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条等规定，作出如下判决：一、解除原告李孟坚与被告张汉文于2014年9月26日签订的《房地产转让协议书》；二、被告张汉文于本判决发生法律效力之日起十五日内返还购房款18万元、双倍返还定金12万元、装修损失66841.6元，三项合共366841.6元给原告李孟坚。
一审宣判后，张汉文提出上诉，理由为：一、一审法院未查明装修费用。李孟坚提交的证据六不能认定为装修结算表，该项证据没有双方的签名及签订日期，也没有标明是结算表，可能是报价表。装修费用的认定还应有支付凭证如银行转账、发票或收据。李孟坚不能提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。二、一审法院认定的房屋占用费过低。涉案附近房屋的平均出租租金为13.46元/月/平方米。房屋占用费每月为1676.95元，远高于被上诉人主张的利息损失（16万元按年利率5%计算，月利息为666.67元。上诉请求：一、撤销一审判决，予以改判；二、本案一、二审诉讼费用由上诉人与被上诉人共同负担。
本院二审认定的事实与一审法院认定的事实基本相同。
二审期间，被上诉人李孟坚提交了云浮市品御装饰工程有限公司2015年3月15日出具的收款收据，证明该公司收取了李孟坚装修云浮市市区河滨南路振华南一巷51号之一第二层202号、第七层702号房共66841.6元。
本院另查明，涉案房屋转让合同的房屋包括云浮市市区河滨南路振华南一巷51号之一第二层202号粤房地权证云字第00000223**号建筑面积56.73平方米、云浮市市区河滨南路振华南一巷51号之一第七层702号粤房地权证云字第00000223**号建筑面积56.73平方米、3号摩托车房粤房地证字第C0139249号建筑面积5.5483平方米和11号摩托车房粤房地证字第C0139253号建筑面积5.5796平方米房屋。202号房、702号房实际是两房一厅一卫生间一阳台结构。
本院认为，本案双争议的焦点主要是李孟坚受让张汉文房屋后对受让房屋是否进行装修、装修费用是多少？其次是房屋占用使用的费用与原告所主张的利息损失是否相当，是否可以相互抵销。关于涉案房屋是否装修的问题，被上诉人在一审期间提交了云浮市品御装饰工程有限公司出具的装修工程结算表，拟证明云浮市市区河滨南路振华南一巷51号之一第二层202号、第七层702号房装修费用均为33420.80元。但该结算表没有李孟坚的签名，也没有合同、银行转账、付款或收款凭证、竣工验收等辅助证据予以证明，一审认定李孟坚已支付装修66841.6元证据不足。但二审期间，李孟坚补充提交了云浮市品御装饰工程有限公司收取李孟坚装修涉案房屋66841.6元的收据，且上诉人和被上诉人均确认李孟坚对涉案房屋进行了装饰的事实，结合云浮市品御装饰工程有限公司出具的装修工程结算表中反映的装饰情况，可认定李孟坚装修涉案房屋损失了66841.6元，因此对上诉人在二审期间提出对装饰价值进行鉴定的申请，本院不予采纳。至于李孟坚占用张汉文房屋的占用使用费与其主张的利息损失是否相当，是否可以相互抵销的问题。涉案的两套房屋均是两房一厅一卫生间一阳台结构。该类房屋每套（各含一个摩托车房），考虑该房屋是旧房和重新装饰前等情况，参考《云城区2014年市场房屋（步梯）租金调查表》和云浮市住房和城乡建设局、云浮市发展和改革局《关于调整云浮市云城区公共租赁住房租金和租赁补贴执行标准的通知》的数据，确认该房屋每套（含摩托车房）出租租金按月计600元为宜。2014年9月27日起至2016年3月27日共一年又六个月，上诉人两套房屋（各含一个摩托车房）2014年9月27日起至2016年3月27日止应收取的房屋占用费为1200*18月=21000元。原审原告诉请180000元从支付购房款之日2014年9月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率（年利率4.5%）计至2016年3月27日止共计￥12150元。两者比较，李孟坚应补偿张汉文8850元，该款在张汉文返还的180000元中减少，故张汉文应返还李孟坚的购房款为171150元。
一审判决中认定的其他事实和判决理由正确，本院予以确认。
综上所述，原审判决适用法律正确，但认定事实有误，实体处理也出现错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持云城区人民法院（2016）粤5302民初365号民事判决第一项判决。
二、变更云城区人民法院（2016）粤5302民初365号民事判决第二项为：被告张汉文于本判决发生法律效力之日起十五日内返还购房款171150元、双倍返还定金120000元、装修损失66841.6元，三项合共357991.6元给原告李孟坚。
二审案件受理费1996元，上诉人张汉文负担1336元，被上诉人李孟坚负担660元，上诉人张汉文预交二审案件受理费7264元，本案被上诉人李孟坚负担的660元在张汉文预交款中扣减，张汉文在履行本案义务时扣减回李孟坚应负担的二审案件受理660元，因此，本院退回5268元给上诉人张汉文。
本判决为终审判决。
审判长 黄灿明
审判员 韦志远
审判员 张文建
二〇一六年十一月一日
书记员 潘 宇