山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁16民终1652号
上诉人（原审被告）：邹平华盛房地产开发有限公司，住所地：邹平县黄山街道办事处周家村。
法定代表人：袁秀华,系该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘尚清，男，汉族，1987年10月5日出生，该公司员工，住山东省淄博市周村区。
委托诉讼代理人：韩建龙，山东齐鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩云丽，女，1970年4月23日出生，汉族，居民，住邹平县。
委托诉讼代理人：吕东美，山东天健律师事务所律师。
上诉人邹平华盛房地产开发有限公司（以下简称华盛公司）因与被上诉人韩云丽房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省邹平县人民法院（2017）鲁1626民初1125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
华盛公司上诉请求：一、依法撤销邹平县人民法院（2017）鲁1626民初1125号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人完全过错，涉案的定房款不应返还。1、2012年12月14日，上诉人取得新悦家园《商品房预售许可证》，2012年11月17日，上诉人与被上诉人签订《新悦家园定房协议》，协议约定被上诉人订购8
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1202号房产，协议约定2013年12月31日前交房。协议签订后，上诉人严格履行协议义务，多次通知被上诉人签订正式的《商品房预售合同》以用于网签备案，并办理按揭或补齐房款，但被上诉人均置之不理，按照《定房协议》第六条约定，被上诉人已严重违约，所交款项不应予以退还，并且上诉人有权将涉案房屋另售。2、被上诉人所述与事实不符，庭审中，被上诉人一直声称涉案的房产至少在2015年尚在施工，不具备交付条件，上诉人提交的《工程竣工验收意见》、《单位工程质量竣工验收记录》等证据均可证明涉案的新悦家园8#楼在2013年12月10日由勘查、设计、施工、监理、建设单位等竣工验收，达到交付条件。涉案房屋自2013年12月陆续交付使用，新悦家园8#楼302号房屋业主在合同签订后于2013年12月27日交房，上诉人提交的有关合同和交房资料均能证明，此与原被告签订的《定房协议》载明的2013年12月31日能相互印证。并非原告所述涉案房屋2015年尚在建设中，被上诉人所述毫无事实与法律依据。二、本案已过诉讼时效，原审法院认定事实错误。双方《新悦家园定房协议》约定交房时间为2013年12月31日，至少被上诉人应当在此时间知道或应当知道权利收到侵害，诉讼时效应当从此去算，中间不存在中止、中断的情形，至2015年12月31日已超过诉讼时效。原审法院认定的自涉案房屋另售案外人起算属于认定事实错误。三、原审法院认定利息无依据，适用法律错误。本案系被上诉人违约在先，利息主张没有法律依据。同时原审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的6%并想当然的将利息认定为9%，没有任何法律依据，依据该解释第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。本案系适用法律错误。
韩云丽辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分。适用法律正确。请求二审法院依法查清事实驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一、被上诉人在本案中没有任何过错，一审法院认定利息于法有据。上诉人和被上诉人在2012年11月17日签订新悦家园定房协议后缴纳了30万元房款购买上诉人开发的新悦家园小区8-1202号房产。上诉人在没有催告被上诉人缴纳剩余房款和通知被上诉人合同解除的情况下，于2016年3月15日上诉人私自将案涉房屋出售。因此在本案中过错方在于上诉人，被上诉人没有任何过错。《根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的。无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此涉案的定房款和利息上诉人理应返还。我方保留要求上诉人赔偿被上诉人30万元购房款的赔偿责任。根据《合同法》第九十七条第一百一十三条规定对双方解除合同后的赔偿损失做出了明确规定，因此法院认定的本金与利息依法有据。二、本案没有超过诉讼时效。在被上诉人起诉上诉人解除新悦家园订房协议前，购房合同还在继续履行中，根本不存在诉讼时效问题。
综上所述，上诉人上诉请求不能成立，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
韩云丽向一审法院起诉请求：1.依法解除《新悦家园定房协议》，判令被告立即返还购房款300000元并赔偿损失170000元；2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告华盛房地产公司开发经营的新悦家园小区7#-13#住宅楼于2012年11月14日取得商品房预售许可证。2012年11月17日，原告韩云丽与被告华盛房地产公司签订新悦家园定房协议，约定原告购买被告开发的新悦家园小区8号楼1202室房屋一套（包括储藏室一间），该协议中约定该房屋建筑面积166.94㎡，单价为5398元/㎡，总价881142元，储藏室建筑面积28.07㎡，单价为2680元/㎡，总价75227元，总房款956369元；其中原告已交房款为300000元；双方对付款方式未作约定；协议第六条约定“乙方若在甲方规定时间内未将款项交齐，所交房款不退，甲方有权将其所购房源另售他人”；协议第七条约定“交房日期定为2013年12月31日”；协议第九条约定“本协议书未尽事宜乙方同意以将来签署的《商品房预售合同》为主。签订《商品房预售合同》后本协议自动失效”。同日，被告给原告出具收款收据一份，其中收款事由中记载“定房款”。被告提交竣工验收资料欲证明2013年12月10日涉案新悦家园8号楼竣工验收，原告质证称真实性无法核实，实际情况是涉案楼房在2013年12月10日前没有完工。本院认为，被告提交的该证据来源合法，客观真实，与本案待证事实具有关联性，本院予以确认。针对上述涉案房屋竣工日期被告还提交了一份案外人的商品房预售合同及交房收据，原告质证称该证据与本案无关，交房收据没有体现交房的事实，且是个例。本院认为，该组证据中体现交房的证据为收款收据，而根据合同约定，应以业主签订住宅交付验收为交房之日，故本院对该证据不予确认。被告辩称，被告曾多次通知原告补齐剩余房款并签订正式商品房预售合同，但原告均未补交剩余房款，被告无奈才将涉案房屋另售他人。对该事实被告并未提交相关证据予以证明，且原告对此予以否认，故本院对被告的该辩称意见不予采纳。2016年3月15日，被告就涉案房屋与案外人夏文学签订商品房预售合同，并经邹平县住房保障和房产管理局确认并登记备案。2017年3月23日原告诉来本院，要求解除原被告之间的定房协议，返还购房款及赔偿损失，并承担诉讼费用。
一审法院认为，原被告签订的涉案新悦家园定房协议合法有效，现对该协议的解除原被告无争议。本案争议焦点为原告起诉是否超过诉讼时效、涉案购房款300000元应否返还及损失认定问题。
针对第一个争议焦点，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告诉称是在2016年下半年知道涉案房屋另售他人的事实，被告辩称应从双方签订的协议约定的交房时间即2013年12月31日起计算原告的诉讼时效。本院认为，首先，涉案房屋另售他人的时间为2016年3月15日；其次，被告并未提交证据证明曾通知原告补齐房款的事实，亦未提交证据证明曾将涉案房屋另售他人的事实告知给原告。综上，故不应从2013年12月31日起计算原告的诉讼时效，而原告对其获知涉案房屋另售他人的时间这一事实亦未提交证据予以证明，但这一时间显然要比2016年3月15日晚，即使从2016年3月15日起计算原告的诉讼时效，至原告起诉亦不超过两年，故原告的起诉不超过诉讼时效。
针对第二个争议焦点，根据原被告签订的定房协议，原告若在被告规定时间内未将款项交齐，所交房款不退，被告有权将涉案房屋另售他人。首先，双方在协议中并未对“规定时间内”予以明确约定；其次，被告并未举证证明曾通知原告补交房款；第三，根据本案查明的事实，被告在2016年3月15日将涉案房屋另售他人。综上所述，在无证据证明被告曾通知原告补交房款的情况下，被告将涉案房屋另售他人属于违约行为，而现有证据无法证实原告对此具有过错或违约行为，现原被告对解除涉案定房协议无争议，那么被告应返还收取原告的定房款300000元。因被告对涉案定房协议的解除具有违约行为，应赔偿原告方的损失。原告主张按照农村商业银行同期同类贷款年利率12%的标准计算原告的损失。本院认为，原告的该计算标准无法律依据，考虑到邹平县商品房价格上涨的市场行情，参考民间借贷纠纷中未约定利率情形下逾期还款期间应按照年利率6%支付资金占用期间利息的规定，以及逾期偿还银行贷款的罚息利率为借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，本院酌定原告的损失应以300000元为本金，按年利率9%计算。自2012年11月17日至2017年4月16日，被告应支付给原告的损失为119250元，自2017年4月17日至本判决确定的履行期限届满之日，被告应按上述计算标准继续支付给原告相应的款项。
综上所述，原被告签订的新悦家园定房协议应予解除，被告应返还原告300000元购房款、支付损失119250元，并以300000元为本金，按照年利率9%计算，支付给原告自2017年4月17日至本判决确定的履行期限届满之日的损失赔偿。据此，邹平县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除原告韩云丽与被告邹平华盛房地产开发有限公司于2012年11月17日签订的新悦家园定房协议；二、被告邹平华盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告韩云丽购房款300000元及赔偿损失119250元，并以300000元为本金，按照年利率9%计算，支付给原告自2017年4月17日至本判决确定的履行期限届满之日的损失赔偿（本院过付）；三、驳回原告韩云丽的其他诉讼请求。如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8350元，减半收取4175元，保全费3020元，共计7195元，由原告韩云丽负担775元，由被告邹平华盛房地产开发有限公司负担6420元。
二审期间，双方当事人均未提交证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：1、涉案定房款是否应该返还；2、本案起诉是否已经超过法定诉讼时效；3、定房款的利息是否应该支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。华盛公司与韩云丽所签订的定房协议符合上述规定，该定房协议应该认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，华盛公司在无证据证实曾通知韩云丽补交剩余房款的情况下，又将涉案房屋于2016年3月15日另售他人，导致双方签订的定房协议无法继续履行，合同目的不能实现，韩云丽诉请解除协议并赔偿损失，符合上述规定，应予支持。一审法院确定的损失及利息数额低于华盛公司应该承担的韩云丽已付购房款30万元一倍的赔偿责任，并无不当。上诉人关于认定利息无依据的上诉理由不能成立。2016年3月15日华盛公司将涉案房屋另售他人之前，其与韩云丽签订的定房协议尚在履行过程中，因此不存在韩云丽知道权利被侵害的情形，涉案房屋另售他人之时，应为韩云丽知道权利被侵害之日，因此本案诉讼并未超出法定诉讼时效。
综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7588元，由上诉人邹平华盛房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 景晨光
审判员 吴金魁
审判员 刘 洋
二〇一七年十月十日
书记员 丁凯文