广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初11921号原告：陈林枝，男，1962年9月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：区丽容，广东骏和律师事务所律师。被告：吕瑞荣，男，1973年2月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陈作栋，广东东达昊律师事务所律师。被告：贺向明，男，1974年9月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告陈林枝与被告吕瑞荣、贺向明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用普通程序于2016年12月1日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人区丽容、被告吕瑞荣及其委托诉讼代理人陈作栋到庭参加诉讼，被告贺向明经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告贺向明向原告退还按双倍计算的购房款360000元，并支付以180000元为本金按月利率2%，自2014年8月1日起计算至清偿购房款之日止的利息（暂计至2016年7月31日为86400元）、支付装饰装修费14418元；2.被告吕瑞荣对被告贺向明应退还的上述购房款本金180000元及利息86400元承担连带清偿责任；3.诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告贺向明经被告吕瑞荣介绍认识。2009年7月8日，三方就房屋买卖及担保事宜达成一致意见，原告与被告贺向明签订《房屋买卖合同》，对房屋买卖价格、付款及产权过户、违约责任等进行明确约定，被告吕瑞荣作为被告贺向明的履约担保人在该合同中签名。合同签订后，原告依约现金支付了购房款180000元，并在接管该房屋后进行了装修，花费21367元装修款。房屋装修完毕后由原告支配和使用，至2014年7月31日双方约定的产权过户时间届满，被告贺向明没有协助原告办理过户手续，原告多次催促无果。后被告贺向明无法联系，一直未能办理产权过户手续，原告多次要求被告吕瑞荣协助寻找被告贺向明并督促其办理过户手续或承担保证责任即代被告贺向明将购房款退回原告，均无果。2015年12月25日，原告得知该房屋被法院查封，原告立即提出执行异议，经执行异议听证，法院于2016年7月11日向原告送达（2016）粤0605执异12号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。现房屋不能变更产权至原告名下，原告的合同目的不能实现，原告遂提起诉讼。被告辩称，1.关于担保责任问题。原告与被告贺向明于2009年7月8日签订的《房屋买卖合同》没有约定我方的担保责任，我方在该合同中作为被告贺向明的担保人签名，意思系确认被告贺向明有房屋向原告出售，对房屋没有过户给原告产生的损失，我方无需承担赔偿责任。2.关于担保责任的诉讼时效问题。即使我方作为被告贺向明房屋买卖的责任担保人应承担担保责任，但合同约定过户时间在2014年7月31日前，原告起诉的时间是2016年7月20日，根据担保法第二十六条的规定，原告起诉主张我方承担担保责任已超过六个月，我方免除保证责任。被告贺向明没有答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。被告贺向明经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的装修协议书、皇朝装饰设计工程预算表、室内装修许可证，均为原件，能相互印证，且原告、被告吕向荣均确认被告贺向明将涉讼房产交付原告时为毛坯房，本院对上述材料的真实性予以确认；2.原告提供的佛山市（南海区）房产查询证明，是原件，且加盖相关行政部门印章，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区××房（以下简称涉讼房产）于2010年××月××日登记权利人为被告贺向明，建筑面积32.2㎡，套内面积24.18㎡，已办理预抵押登记。2009年7月8日，原告（甲方）与被告贺向明（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方将涉讼房产作价180000元出售给甲方，购房款在签订合同后十日内支付完毕；甲方支付约定的款项后，涉讼房产的产权及使用权归甲方所有，并即时交付甲方使用；涉讼房产已向银行办理按揭，乙方承诺提前在2014年6月底前将按揭借款和利息全部清还；乙方还完银行按揭贷款后负责在一个月内（2014年7月31日）将涉讼房产过户到甲方或甲方指定的受益人；乙方未按约定逐月归还按揭借款或未按约定在2014年7月31日内将涉讼房产过户至甲方或甲方指定的受益人，均为违约，乙方双倍返还甲方购房款，并自违约之日起按应返还未返还款月息3%支付利息，并按月复息计算至乙方支付完毕为止；等等。被告吕瑞荣在上述合同落款“乙方担保人”处签字，并另行出具收据确认收取被告贺向明担保费10000元。同日，被告贺向明出具收据，确认收到原告现金支付的房款180000元。被告吕瑞荣在该收据“见证及担保人”处签名。上述合同签订后，被告贺向明将涉讼房产交付给原告使用，交付时为毛坯房。2009年8月，原告开始对涉讼房产进行装修，预算价为14418元。2015年11月6日，本院立案执行申请执行人孙××与被执行人贺向明、冯××民间借贷纠纷一案，案号为（2015）佛南法桂执字第1461号。执行过程中，本院于2015年11月16日查封了登记在被执行人贺向明名下的涉讼房产。原告提起执行异议，本院经审理作出（2016）粤0605执异12号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。涉讼房产至2016年12月5日尚未涂销预抵押登记，仍由（2015）佛南法桂执字第1461号案查封。2016年7月21日，原告提起本案诉讼。庭审中，原告要求解除涉讼合同。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告于2009年7月8日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，原、被告均应按照合同约定履行义务。合同约定被告贺向明应于2014年6月底前还清按揭贷款并于2014年7月31日前将涉讼房产过户给原告，但直至2016年12月5日，涉讼房产仍未过户至原告名下，涉讼房产也未涂销预抵押登记，且被查封，被告贺向明已构成根本违约，原告享有单方解除权。庭审中，原告作出明确的解除合同意思表示，本院确认涉讼合同于2016年12月1日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告贺向明出具收据确认收取了原告现金支付的房款180000元，且被告吕瑞荣也在该收据的“见证及担保人”处签名，被告贺向明未到庭提出抗辩，原告主张已支付购房款180000元，本院予以采纳。被告吕瑞荣辩称原告仅支付购房款6万余元，理据不足，本院不予采纳。原告请求被告返还购房款180000元，合法有理，本院予以支持。本案中，房屋买卖合同因被告贺向明违约解除，被告贺向明应承担相应的违约责任。涉讼合同约定被告贺向明违约的，应双倍返还购房款并自违约之日起按应返还未返还款月息3%支付利息予原告。此处的双倍返还应理解为返还购房款本金并支付相当于购房款一倍的违约金，即双方约定被告贺向明的违约责任为支付相当于购房款一倍的违约金及以购房款为本金自2016年8月1日起按月3%计算的购房款利息。原告未举证证明其损失情况，其依据上述条款主张违约责任过高，从公平合理角度出发，本院酌情确定被告贺向明支付30000元违约金予原告。原告的请求超出核定部分本院不予支持。被告贺向明交付涉讼房产予原告时为毛坯房，原告也提供了证据证实其对涉讼房产进行了装修，装修费用为原告使用涉讼房屋额外支出的费用，且会让涉讼房屋增值，原告主张被告贺向明支付装修损失，本院予以采纳。原告提供的工程预算表显示装修预算价为14418元，结合涉讼房产的面积，本院对原告支出了该笔装修款项予以采纳。考虑到涉讼房产装修后由原告实际使用，本院酌情确定被告贺向明支付原告装修损失8000元。原告请求的装修损失超出核定部分，本院不予支持。涉讼合同虽然没有保证条款，但被告吕向荣在涉讼合同落款“乙方担保人”处签名，保证合同成立。原、被告没有对保证方式、保证范围进行约定，则被告吕向荣的保证方式为连带责任保证，保证范围为被告贺向明的全部债务。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任；在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十四条规定，连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起开始计算保证合同的诉讼时效。本案中，因原、被告未约定保证期间，故适用法律规定的6个月保证期间。涉讼合同约定被告贺向明应于2014年7月31日前将涉讼房产过户给原告，被告贺向明未在该期限内履行过户义务，原告应自2014年8月1日起的6个月内向保证人主张权利，但原告未提供证据证实其在上述期间内有向保证人主张权利，故原告在本案中主张被告吕瑞荣承担保证责任已超过保证期间，原告请求被告吕瑞荣对被告贺向明返还180000元购房款及利息的债务承担连带责任，本院不予支持。被告贺向明经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贺向明应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款180000元予原告陈林枝；二、被告贺向明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金30000元予原告陈林枝；三、被告贺向明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付装修损失8000元予原告陈林枝；四、驳回原告陈林枝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，因原告减少诉讼请求，案件受理费收取8212.27元（原告已预交8316.5元），由原告负担3642.27元，由被告贺向明负担4570元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。对原告多预交的4674.23元诉讼费，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  方 菲代理审判员  胡方平人民陪审员  周惠霞二〇一六年十二月十六日书 记 员  彭标文