北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终8153号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京华新合投资有限公司，住所地北京市朝阳区三里屯路11号院地下一层NLG-37,NLG-38单元。
法定代表人：王一全，董事长。
委托诉讼代理人：朱传炉，北京策略律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王莎，女，1987年3月16日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京三里屯北区物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区三里屯路11号院2号楼四层N2-40单元。
法定代表人：刘美璇，董事长。
委托诉讼代理人：李欲晓，北京德恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁航，北京德恒律师事务所律师。
上诉人北京华新合投资有限公司（以下简称华新合公司）因与上诉人北京三里屯北区物业管理有限公司
（以下简称三里屯物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第47367号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华新合公司之法定代表人王一全及委托诉讼代理人朱传炉、上诉人三里屯物业公司之委托诉讼代理人李欲晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华新合公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判为：1.三里屯物业公司按日平均8000元标准向华新合公司赔偿经营收入损失（自2015年8月29日起至实际排除妨害之日止）；2.三里屯物业公司按每月4.5万元标准支付用工成本至实际排除妨害之日止。本案诉讼费用由三里屯物业公司负担。事实和理由：1.三里屯物业公司将华新合公司合法承租的房屋关门，导致华新合公司无法经营，损失巨大，一审判决3000元的损失不足以弥补；2.因三里屯物业公司擅自关门，导致华新合公司只能提交收入报表复印件，该复印件是真实合理的；3.关于用工成本，华新合公司提交了与案外人协议，对这部分支出请法院支持。
三里屯物业公司辩称,不同意华新合公司的上诉请求。三里屯物业公司依据品牌方发来的通知，解除与华新合公司的租赁合同是正确的，且华新合公司提交的关于经营收入损失与用工成本的证据不足以证明其有相关损失，故一审法院未予支持其主张的这两部分损失正确。
三里屯物业公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，依法改判为：1.驳回华新合公司的全部诉讼请求；2.由华新合公司将租赁房屋恢复原状后交还给三里屯物业公司；3.华新合公司赔偿三里屯物业公司租赁房屋空置期损失人民币384000元。本案上诉费用由华新合公司负担。事实和理由：1.华新合公司在品牌授权被取消后，据以经营的品牌的唯一性和有效性失去基础，租赁合同已不具备继续履行的基础条件，三里屯物业公司有权依法解除合同；2.合同解除后，华新合公司的损失由其自行承担，并应赔偿三里屯物业公司房屋空置损失。
华新合公司辩称,不同意三里屯物业公司的上诉请求。华新合公司一直有品牌方的合法授权，华新合公司对租赁房屋装修了一年多之后，刚开业一个多月，门就被三里屯物业公司锁了，三里屯物业公司对租赁房屋采取锁门措施无合法依据，其应该排除租赁房屋锁门的妨害，锁门期间的空置费应由其自行承担。
华新合公司向一审法院起诉请求：1.三里屯物业公司排除对华新合公司营业场所锁门的妨害；2.支付修复房顶损失的费用2万元；3.支付锁门之后的食物损失14
973.2元；4.按照每月4.5万元的标准支付用工成本至实际排除妨害之日止；5.按照日平均8000元的标准向华新合公司赔偿经营收入损失（自2015年8月29日起至实际排除妨害之日止）。
三里屯物业公司向一审法院反诉请求：1.请求判令华新合公司将租赁房屋恢复原状后交还给三里屯物业公司；2.请求判令华新合公司向三里屯物业公司支付拖欠的房屋租金及管理费、水电费合计113728.28元；3.请求判令华新合公司赔偿租赁房屋空置期损失384000元。
一审法院认定事实：2014年7月23日，华新合公司与三里屯物业公司签署《关于中国北京市三里屯太古里之租赁合同》（以下简称租赁合同），约定华新合公司作为承租人、三里屯物业公司作为出租人，双方达成就三里屯路×号院NLG-37,NLG-38（以下简称租赁房屋），租赁面积约320平方米。租赁期限自2014年8月1日起共计60个月，装修免租期为4个月，自2014年8月1日至2014年11月30日。就租金等相关费用，双方在附表三中约定了”固定租金、提成租金、管理费、保证金及其他费用”：”第1部分－固定租金及提成租金：A.固定租金：自承租单元开业营业之日或者装修免租期届满之次日（以较早者为准）起至租赁期的第12个月止，每个公历月的固定租金为人民币64000元；自租赁期的第13个月起至租赁期的第24个月止，每个公历月的固定租金为人民币70400元；自租赁期的第25个月起至租赁期的第36个月止，每个公历月的固定租金为人民币78400元；自租赁期的第37个月起至租赁期的第48个月止，每个公历月的固定租金为人民币86400元；自租赁期的第49个月起至租赁期的第60个月止，每个公历月的固定租金为人民币96000元。B.提成租金：自租赁期内的第1个月至租赁期止的第24个月止，承租人支付提成租金的比例应为营业总收入的10%；自租赁期内的第25个月至租赁期止的第48个月止，承租人支付提成租金的比例应为营业总收入的11%；自租赁期内的第49个月至租赁期止的第60个月止，承租人支付提成租金的比例应为营业总收入的12%。第2部分－管理费：本合同签订时，自起租日起开始的第1个月至2014年12月止，每个公历月管理费为人民币40600元；自2015年1月至12月止，每个公历月管理费为人民币42600元；自2016年1月起至12月止，每个公历月管理费为人民币44800元；自2017年1月起至12月止，每个公历月管理费为人民币47000元；自2018年1月起至12月止，每个公历月管理费为人民币49300元；自2019年1月起至12月止，每个公历月管理费为人民币51800元；租赁期内，承租人同意出租人有权依照本合同第3.03条的约定对承租单元及有关配套设施的管理费作出相应的调整且增幅不作上限。第3部分－其他费用：指承租单元内由承租人发生的通讯费用（如有）、煤气费（如有）、水费（如有）、电费、超时空调费、电话费、其他增值、有偿服务的实际金额及承租人根据本合同的规定应支付的所有款项及有关国家、地方规定应由承租方缴纳的费用。租赁期内，承租人同意出租人有权依照本合同第3.04条的约定对承租单元的其他费用作出相应的调整且增幅不作上限（但法律、法规对相关收费标准有上限规定时除外）。第4部分－保证金：除非本合同另有规定，保证金应相当于下述金额的总和，共计人民币443
400元；1.三个月的固定租金（以租赁期内最高固定租金金额计算）及2.三个月的管理费（以租赁期内最高管理费金额计算）。第5部分－装修有关的其他收费：除非本合同另有规定，装修有关的其他收费应相当于下述金额的总和，共计人民币199900元。”
在租赁合同中，双方对租赁房屋用途、经营品牌限制有如下约定：1.06:承租人向出租人承诺，承租人在列于本合同附表二第4部分的租赁期内将遵守中华人民共和国及北京市有关房屋使用和物业管理的相关法律、法规，且在租赁期内，未征得出租人事先书面同意，承租人不得擅自改变承租单元的租赁用途，且在承租人已列明承租单元用来销售、供应某类产品或提供某类服务的情况下，未经出租人事先书面许可，承租人不得将承租单元用来销售、供应其他类别的产品或者提供其他类型的服务或用作任何其他用途，也不得以本合同附表二第3部分所列的品牌以外的其他品牌进行上述活动。附表二第3部分－租赁用途：租赁用途仅限于由WEDGWOOD品牌的茶叶、瓷器、家居用品等系列产品的展示和零售经营用途及WEDGWOOD品牌咖啡厅的经营用途。附表四特殊条款第3条：承租单元应严格被WEDGWOOD品牌及WATERFORD品牌用于销售及展示用途，租赁期内品牌名称变更或增加须事先获得出租人的书面许可。
就违约责任，双方在租赁合同第九部分进行了约定。9.01违约：在完全无损本合同前述各项规定的前提下，若（i）固定租金、提成租金（若有）、管理费及／或其他按本合同或其任何部分应由承租人支付的款额在到期应付后十四天仍未支付（不论承租人曾被要求付清与否）；或（ii）承租人对本合同的任何条款、条件、协议或规定（包括大厦规章制度）有任何违反、不遵守或不履行；或（iii）承租人的任何资产遭人民法院或任何政府主管部门查封、没收或扣押；或（iv）承租人破产或作为一家公司被清盘；或（v）承租人被呈请破产或清盘；或（vi）承租人在其他情况下变成无力偿债或与其债权人作出任何债务重整协议或债务偿还安排或承租单元被实施任何法律上的执行行动（各情况为”违约”），出租人可切断承租单元的所有电力、空调、水、电话、互联网及／或其他设施的服务及／或供应，但必须在三天前将出租人的该意图书面通知承租人。若该违约未能在出租人向承租人送达书面通知后的七天内纠正，则出租人可执行所有下列权利（”补救权利”）：（1）终止本合同，但这并不损害出租人享有的就任何尚未解决有关承租人的违反或不遵守或不履行任何本合同的、规定及条件的诉讼权利；（2）没收保证金及承租人所缴付的其他押金，而无损出租人根据本合同的规定作出扣减及为额外赔偿提出索赔的权利；（3）进入或再次进入承租单元或其他部分；或（4）作出一切出租人认为有需要或应当的合法事情及／或合法行动以纠正违约。
三里屯物业公司表示，2015年7月13日，其收到WEDGWOOD品牌所有权人××的电子邮件，内容为：”亲爱的先生/女士们：此信函是正式通知贵方，WWRD已撤销如附件2014年4月25日的信函，并于本信函发出之日起生效。北京华新合投资有限公司已不再被委任为我们的特许经营商在任何地点设立就一个或多个Wedgwood茶室结合Wedgwood和Waterford瓷器和水晶商品零售店铺。”
2015年7月20日，三里屯物业公司向华新合公司负责人王莎发出《关于追究违约责任的通知函》：”鉴于我司于2015年7月13日收到\'Wedgwood\'品牌所有人的通知，告知我司对贵司关于该品牌的授权已于2015年7月13日截止。根据我方与贵司签署的《租赁协议》的约定，在租赁期内，贵司须享有并维持对特定品牌的经营权及/或使用权。现我司特向贵司发出本通知：1.违约行为：按照《租赁协议》的约定，贵司须在租赁期内，承租人应享有并维持本合同附表二第3部分\'用途\'条款所述品牌的经营权及/或使用权及/或所有权。但根据品牌商标所有人于2015年7月13日发出的关于收回\'Wedgwood\'品牌经营权的通知，贵司自2015年7月13日起将不得再售卖任何\'Wedgwood\'品牌产品或经营茶室。2.纠正违约行为/履行协议义务之通知：2.1
鉴于上述状况，贵司自2015年7月13日将无法继续经营《租赁协议》约定的品牌，构成违约。我司现依据租赁协议第9.01条正式向贵司发出本通知，郑重要求贵司于收到本通知之日起七（7）天内：向我司提供品牌所有人另行发出的证明承租人于2015年7月13日后仍可继续经营\'Wedgwood\'品牌产品并收回上述通知的正式函件。2.2如贵司未能于收到本通知之日起七（7）天内完成第2.1段所述的要求，我司将依据租赁协议的约定：（1）终止租赁协议，但这并不损害我司作为出租人享有的就任何尚未解决有关承租人的违反或不遵守或不履行任何本合同的、规定及条件的诉讼权利；（2）没收贵司交纳的保证金，而无损我司根据租赁协议的规定作出扣减及为额外赔偿提出索赔的权利；（3）进入或再次进入承租单元或任何部分；或（4）作出一切出租人认为有需要或应当的合法事情及/或合法行动以纠正违约。”
2015年7月27日，三里屯物业公司再次向华新合公司发出通知：”根据贵司与我司于2014年7月23日签署的《租赁合同》，就贵司所承租的NLG37/38单元，贵司负有按时向我司支付租金及其他相关费用的义务。截至本函发出之日，贵司尚拖欠我司2015年7月至2015年8月的固定租金共计130684元、物业管理费85200元，2015年5月至2015年6月的水电费9245.46元，由于推迟并未能支付2015年07月租金、物业费及2015年5月水电费所产生的滞纳金人民币9983元，以上欠费合计人民币235112.46元，贵司长期拖欠租金及其他相关费用的行为已构成严重违约。期间，虽经我司多次口头及邮件催要。然而，截至本函发出之日贵司仍为支付清偿相关欠款等。根据租赁合同违约救济条款，现正式通知贵司，我司将于2015年7月30日对承租单元采取停水、停电、停止空调供应等设施服务供应的强制性措施以对贵司拖欠租金等违约行为进行法律救济，并且截断和随后再接驳（如有）设施服务的供应而引起的所有有关费用开支由贵司负担。若贵司未能在本函发出之日起七天之内缴清所有欠款并纠正违约行为，否则我司将正式发出书面通知终止租赁合同并收回承租单元，并没收保证金和其他押金，且保留通过法律手段对贵司拖欠租金、管理费及其他费用等违约行为造成的损失（包括逾期付款滞纳金）进行法律救济的权利。”
2015年7月31日，三里屯物业公司再次向华新合公司发函：”根据贵司与我司于2014年7月23日签署的《租赁合同》，就贵司所承租的NLG37/38单元，贵司负有按时向我司支付租金及其他相关费用的义务。截至本函发出之日，贵司尚拖欠我司2015年7月至2015年8月的固定租金共计130684元、物业管理费85200元，2015年5月至2015年6月的水电费9245.46元，由于推迟并未能支付2015年07月租金、物业费及2015年5月水电费所产生的滞纳金人民币9983元，以上欠费合计人民币
235112.46元，贵司长期拖欠租金及其他相关费用的行为已构成严重违约。期间，虽经我司多次口头及邮件催要支付相关欠费，并于2015年7月27日向贵司发出要求纠正违约的通知，今日我司将对承租单元采取停电、停止空调供应等设施服务供应的强制性措施以对贵司拖欠租金等违约进行法律救济。并且，截至本函发出之日贵司仍未支付清偿相关欠款等。根据租赁合同违约救济条款，现正式通知贵司，若贵司未能在2015年8月6日或之前缴清所有欠款并纠正违约行为，我司将发出书面通知终止租赁合同，收回承租单元，没收保证金和其他押金，并通过法律手段对贵司拖欠租金、管理费及其他费用等违约行为造成的损失（包括逾期付款滞纳金）进行法律救济的权利。”
2015年8月18日，三里屯物业公司再次收到来自Wedgwood品牌方的邮件：”我了解到，您要求我们就××于2015年7月13日发送信件的真实性予以确认。本邮件附件为××对7月13日所发送信件真实性予以确认的函件。××本人在该邮件所附函件上签字经英格兰有资质的公证员见证，而且，在安排进行认证/海牙认证之前，该公证员正在就此事出具公证书......”附件中，××署名签字，内容为：”邮件附件为本人于2015年7月13日所发邮件及其附件。本人在此确认2015年7月13日所发邮件系本人签署，并以WWRD
UnitedKindomLtd名义对外发出。本人对该邮件内容再次重述。”就该份函件，三里屯物业公司提交了经中华人民共和国驻英国大使馆认证的公证文件，在翻译件中载明：”特此说明，本人，××8,住址为联合王国英格兰史丹福郡泰恩河畔纽卡斯尔布兰普顿，系一名经正式授权的公证员，兹证明，随附文件上WWRDUnitedKingdom，Ltd（一家在英格兰与威尔士正式注册成立的公司，注册号码：06805116）董事××的签字是真实的，本人可证明其身份。”公证书后附上述邮件及该公司商标注册证等。华新合公司对此不予认可，认为公证书中并没有载明后附邮件内容，在后附邮件上亦没有翻译公司骑缝章。
2015年8月19日，Wedgwood品牌方再次向三里屯物业公司发出邮件，确认2015年7月13日所发信件由××本人亲自签署，内容真实。
2015年8月21日，三里屯物业公司再次致函华新合公司：”2015年7月20日，我司依据《租赁合同》第9.01条及/或《中华人民共和国合同法》的相关规定向贵司发出了一份关于题述承租单元租赁事宜的书面通知，要求贵司在收到该通知之日起七（7）天内纠正违约行为并履行《租赁合同》项下的主要义务。同时，截止本函件发出之日，贵司已经拖欠我方固定租金、管理费及水电费共计人民币114204.10元超过14日（应付款日为2015年7月25日），经我方多次催款仍未支付；同时另有人民币10480.18元的水电费付款即将于2015年8月25日到期。然而，贵司至今未能完成上述要求纠正违约。有鉴于此，我司特向贵司发出本通知：1.终止《租赁合同》。根据《租赁合同》第9.01条及/或《中华人民共和国合同法》的相关规定，我司特此通知贵司，《租赁合同》于2015年8月28日终止。2.收回承租单元：2.1自《租赁合同》终止之日开始，我司收回承租单元。2.2自《租赁合同》终止之日开始，我司将按照《租赁合同》第9.02（3）条约定的方式对贵司遗留在承租单元内的任何物品或实产（合称”该等物品”）进行处置，由此产生的一切费用由贵司承担。3.保留进一步法律行动的权利：我司将依据《租赁合同》第10.02条的规定从承租单元的保证金中扣除贵司应支付欠款及违约金，且贵司应就保证金不足弥补部分进行全额赔偿。我司再次重申，我司保留通过法律手段追究贵司违约责任的权利，由此产生的一切法律后果和诉讼费用将由贵司承担。”三里屯物业公司提交邮件投递网页查询页，显示该邮件当日被签收。
2015年8月31日，三里屯物业公司再次向华新合公司致函：”2015年8月21日，我司依据《租赁合同》第9.01条及／或《中华人民共和国合同法》的相关规定向贵司发出了一份关于题述承租单元终止《租赁合同》的通知函。贵司与我司关于上述承租单元的《租赁合同》于2015年9月3日前联络我司将承租单元内贵司遗留的任何物品或实产自行搬离承租单元。否则，我司将认定贵司放弃该等物品所有权并按照《租赁合同》第9.02（3）条约定的方式对该等物品进行处置，由此产生的一切费用由贵司承担。同时，我司将依据《租赁合同》第10.02条的规定从承租单元的保证金中扣除贵司应支付欠款及违约金，且贵司应就保证金不足弥补部分进行全额赔偿。我司再次重申，我司保留通过法律手段追究贵司违约责任的权利，由此产生的一切法律后果和诉讼费用将由贵司承担。”对于三里屯公司邮寄的一系列通知，华新合公司表示，由于三里屯公司于7月底已经停水停电，其无法营业，故没有收到通知。
就品牌授权情况，华新合公司提交了其与”WWRD”英国联合王国有限公司就”WEDGWOOD
TEAROOMS”的许可协议复印件及翻译件。证明其有品牌的合法授权。另，华新合公司委托北京公大圣龙科技中心出具专家意见书，通过对排版、眉头、落款、邮箱等打印元素的对比，证明三里屯物业公司提交的2015年7月13日《撤销授权书》与华新合公司与品牌方签订的《授权书》不是出自同一个机构，不是同一台打印机打印形成。三里屯物业公司对此不予认可。
另经法院询问，就品牌方如何得知华新合公司营业地点并与三里屯物业公司取得联系，华新合公司表示，品牌方仅要求一般在高档商场进行经营，但华新合公司并没有向品牌方披露与三里屯物业公司的租赁合同。三里屯物业公司表示，因三里屯物业公司所在太古地产公司在香港与品牌方亦有联系，故品牌方知晓华新合公司在本案中的经营地。
在诉讼中，法院组织双方当事人赴租赁房屋进行物品清点。现场可见，展示区吧台后冰箱中水果、牛奶已经腐烂，餐区绿植已经枯死，厨房冰柜中所有食品已经腐烂。华新合公司现场取走部分员工个人物品，部分植物。租赁房屋内房顶确有损坏。
就租金、管理费、水电费缴纳情况，华新合公司认可三里屯物业公司主张的欠付本金金额，不认可滞纳金。并表示，2015年8月4日其公司工作人员找到三里屯物业公司要求继续缴纳租金被拒绝。诉讼中，华新合公司同意缴纳三里屯物业公司主张的本金及滞纳金，经双方合意，双方在诉讼中就2015年8月28日之前租金、管理费、水电费及滞纳金结清。
华新合公司就其各项投入及损失，其提交了如下证据：1.装修成本列表，证明其装修花费400余万元；2.食物采购票据；3.《委托经营管理协议》，证明华新合公司自2015年6月27日委托北京荣福华旅游咨询服务中心进行管理，包括管理人员班组搭建、人员培训，市场调研预热、广告宣传；营业磨合、试运转、正式履行等，每个月基本运营管理费8000元，外派员工共9人，派遣费为4.5万元／月。协议中没有双方公司盖章，仅有”李×1、王一全”签字。三里屯物业公司对该协议不予认可，认为没有协议双方签章，有无实际履行亦无法核实；4.电子邮件打印件，内容分别为华新合公司经营日报，显示2015年8月10日、8月14日、8月19日、8月21日等，营业收入约为每日8000元左右，三里屯物业公司对上述证据不予认可。
一审法院认为，双方签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。当事人的争议焦点，系三里屯物业公司于2015年8月28日发出解除租赁合同的通知行为，是否系依约合法解除。三里屯物业公司解除租赁合同的原因主要有二：其一是品牌方解除了对华新合公司继续经营Wedgwood茶室结合Wedgwood和Waterford瓷器和水晶商品零售店铺；其二是华新合公司逾期缴纳房租、管理费、水电费。
就华新合公司被解除授权因此违反租赁合同一节，法院认为，综观双方签订的租赁合同，就租赁房屋的用途，租赁合同的约定包括1.06条之”承租人不得擅自改变承租单元的租赁用途，且在承租人已列明承租单元用来销售、供应某类产品或提供某类服务的情况下，未经出租人事先书面许可，承租人不得将承租单元用来销售、供应其他类别的产品或者提供其他类型的服务或用作任何其他用途，也不得以本合同附表二第3部分所列的品牌以外的其他品牌进行上述活动”、附表二第3部分之”租赁用途仅限于由WEDGWOOD品牌的茶叶、瓷器、家居用品等系列产品的展示和零售经营用途及WEDGWOOD品牌咖啡厅的经营用途”、附表四特殊条款第3条之”承租单元应严格被WEDGWOOD品牌及WATERFORD品牌用于销售及展示用途，租赁期内品牌名称变更或增加须事先获得出租人的书面许可”，从上述语义来讲，即承租人必须在租赁房屋内经营WEDGWOOD品牌的茶叶、瓷器、家居用品等系列产品的展示和零售经营用途及WEDGWOOD品牌咖啡厅的经营用途，不得改变该用途，不得经营其他品牌。而本案中，三里屯物业公司并未举证证明华新合公司在租赁房屋内有改变用途、经营其他品牌等违反上述约定的行为，直到法院赴现场进入被三里屯物业公司封锁的租赁房屋内，亦未发现华新合公司存在改变租赁房屋用途、经营其他品牌的行为。就三里屯物业公司提交的品牌方撤销授权的邮件，法院认为，在双方签订的租赁合同中，并未明确约定华新合公司经营本案所涉品牌商品、咖啡厅在被取消品牌方授权后三里屯物业公司即享有径行解除租赁合同之权利，而从现场可见，华新合公司一直在从事本案所涉品牌的经营活动。再从邮件内容来看，该邮件并未将三里屯物业公司列为特定收件人，除载明不再授权华新合公司继续经营外，并未做出请出租方协助监督甚至禁止华新合公司继续经营之行为，即使该撤销授权邮件真实有效，在双方租赁合同并未明确约定撤销授权即可径行解除租赁合同的情形下，三里屯物业公司向华新合公司发出的函件中单方要求华新合公司在七日提交授权继续有效或重新获得授权的文件，提出了租赁合同中未明确约定的条款，对于经营国外品牌的承租方来说，并非合理期间。综上，双方在租赁合同中并未明确约定品牌授权方向承租人单方发出撤销授权通知，承租人即可解除租赁合同；即使现三里屯物业公司收到品牌方撤销授权邮件，在未就承租人与授权方品牌授权争议解决给予合理期间、华新合公司在租赁房屋内至少仍在销售约定品牌商品的情形下，三里屯物业公司径行解除租赁合同，法院不予支持。
就三里屯物业公司主张的逾期缴纳租金一节，法院认为，三里屯物业公司先以品牌授权一事发出可能终止协议的函件，其后以拖欠当月租金、管理费、水电费等再次发出可能终止协议的函件，华新合公司表示其后缴纳租金、管理费、水电费等遭到三里屯物业公司拒绝，考虑到双方已经处于争议期间且三里屯物业公司有解除租赁合同之意思表示，此时华新合公司缴纳租金受阻确有较大可能性。从现审理查明情况来看，在发生品牌授权争议前，华新合公司并无拖欠租金、管理费、水电费等费用情况，并在诉讼中及时缴纳了拖欠费用及滞纳金，故其在双方发生争议后拖欠的费用并不足以构成解除租赁合同的理由。综上，三里屯物业公司解除租赁合同不具备合法理由，应继续履行租赁合同。
就华新合公司主张的各项损失，法院认为，从现场情况来看，租赁房屋内确存有食物，并已腐烂无法继续使用，但现场不具备清点所剩食品条件，华新合公司亦无法证明其主张的食物费用均为未消耗食物，故对本项损失，法院酌情予以支持。就修复租赁房屋房顶，因该费用未实际发生，亦未就此进行费用评估，法院不予支持，可在发生后主张；就用工成本，华新合公司提交的委托经营管理协议没有公司签章，亦没有实际支出之证据，法院不予支持；就营业损失，华新合公司仅提交自行盖章的内部邮件打印件，证据不足，法院不予支持。
另，双方在诉讼中认可直至2015年8月28日之租金、管理费、水电费及滞纳金已经结清，法院不持异议。
一审法院判决：一、三里屯物业公司停止对华新合公司继续承租三里屯路×号院NLG-37,NLG-38的妨害；二、三里屯物业公司于判决生效之日起七日内赔偿华新合公司食物损失三千元；三、驳回华新合公司的其他诉讼请求；四、驳回三里屯物业公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2380元，由华新合公司负担2313元（已交纳），由三里屯物业公司负担67元（于判决生效之日起七日内交纳）；一审反诉案件受理费3530元，由三里屯物业公司负担（已交纳）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华新合公司提交如下证据：1.证据一，经北京百嘉翻译服务有限公司翻译的华新合公司、WWRDUNITED
KINGDOM,LTD.及LIGHTHOUSECONSULTANCYSERVICELIMITED三方签订的《MASTERLICENCEAGREEMENTFORWEDGWOODTEAROOMS》(以下简称品牌授权许可合同)的部分内容的翻译件，证明华新合公司对涉案品牌的授权经营期限是六年，目前该许可期限并未到期，其对涉案品牌产品的经营活动有合法授权。2.证据二，（2016）京求是内经证字第943号《公证书》，证明华新合公司就涉案品牌的经营合法且一直在履行品牌授权许可合同，华新合公司在三里屯物业公司封锁租赁房屋后存在经营损失。
关于（2016）京求是内经证字第943号《公证书》，其内容为：2016年8月31日，华新合公司的委托代理人王莎在北京市求是公证处公证员和工作人员的监督下，操作该公证处已与互联网相连接的计算机进行如下保全操作：打开计算机，点击IE浏览器，在百度搜索栏中输入”新浪邮箱”打开后，点击”新浪邮箱官网”，打开后，在邮箱地址栏中输入××1@sina.cn，在密码栏中输入密码后登录该邮箱，打开后，点击”已发送”，打开后显示若干已发送的邮件。其中，李×2于2015年8月17日上午00：45发送给××2@swireproperties.com的邮件内容为：”一共8299元，现金1174元，刷卡4485元，大众闪惠174元，瓷器店2640元”；李×2于2015年8月11日下午22：25发送给××2@swireproperties.com的邮件内容为：”瓷器店：4100元，餐厅：3901元，共：8001元”；李×2于2015年8月9日下午22：59发送给××2@swireproperties.com的邮件内容为：”餐厅收入：6875元，瓷器店收入：880元，日收入：7755元，2015.08.09”、”瓷器店：无，餐厅：9274元，2015.08.08”。在IE浏览器地址栏中输入”mail.qq.com”，打开后，在邮箱账号栏中输入××3@qq.com,在密码栏中输入密码后登录该邮箱，打开后，点击”星标邮件”，打开后显示2014年10月15日至2015年3月18日期间××4与××5、××6等人之间的7封邮件。其中，2014年10月15日晚上6：43分，发件人为××4，收件人为××7及××5，邮件标题为Tearoomagreement的邮件内容为：”这是wedgwood茶室的合同，我要求他们把你们公司名字加进去，请尽快签订”，并附有一个标题为MLAWedgwoodTeaRoomChinav220914.docx的附件。
三里屯物业公司对上述证据发表如下质证意见：1.证据一真实性认可，但对其证明目的不予认可，理由是该翻译件仅是品牌授权许可合同的部分条款，不能看出其证明目的。2.证据二真实性认可，对其证明目的不予认可，理由是华新合公司仅提交部分日期的营业收入，不能证明其营业损失，公证书内容仅能表明华新合公司与品牌方相互之间存在联系，不能证明其品牌授权合法并一直在履行品牌授权许可合同。
对当事人二审争议的关于品牌授权许可合同及该合同部分内容的翻译件问题，本院认定如下：由于华新合公司提交的品牌授权许可合同无各方公司签章，无具体签订时间，故本院对该份证据不予认定。
二审庭审中，华新合公司称其从未收到关于品牌方终止涉案品牌授权许可的通知，其与品牌方也未就品牌授权有诉讼纠纷。
另，三里屯物业公司向一审法院提交的其在2015年7月13日收到的品牌方撤销华新合公司经营涉案品牌授权的电子邮件中，也一并提交了2014年4月25日品牌方给华新合公司的授权文件。华新合公司与三里屯物业公司对品牌方于2014年4月25日给华新合公司经营涉案品牌的授权这一事实均无异议，本院予以确认。
对于一审法院查明的其他事实，双方无争议，本院予以确认。
上述事实，有租赁合同、电子邮件、往来函件、公证书、现场照片、专家意见书、营业记录邮件、食物采购记录及收据、邮件详情单、委托经营管理协议及当事人一、二审陈述意见等在案佐证。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、三里屯物业公司单方解除租赁合同的行为是否合法，能否产生解除合同的法律后果。二、华新合公司向三里屯物业公司主张的经营收入损失及用工成本是否应予支持。三、三里屯物业公司是否有权要求华新合公司将租赁房屋恢复原状后返还，并支付房屋空置费
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000元。
一、关于三里屯物业公司单方解除租赁合同的行为是否合法，能否产生解除合同的法律后果。
首先，关于华新合公司的品牌授权问题，根据（2016）京求是内经证字第943号《公证书》所载邮件内容，显示华新合公司曾与品牌方就涉案品牌的经营及许可问题存在前期沟通，结合2014年4月25日品牌方给华新合公司经营涉案品牌的授权文件，及华新合公司已经就涉案品牌经营一个多月的事实，本院对三里屯物业公司所述的关于华新合公司现在无品牌授权的意见不予采信。其次，经一审法院现场勘验租赁房屋，华新合公司并未有改变租赁房屋用途、经营其他品牌的行为，而从现场所见，华新合公司一直在从事涉案品牌的经营活动，因此华新合公司并未有违反租赁合同经营的情形。退一步讲，即便华新合公司与品牌方就涉案品牌经营许可问题有争议，在三里屯物业公司无相关证据证明华新合公司有改变租赁房屋用途、经营其他品牌等违反双方之间租赁合同的相关行为的情形下，三里屯物业公司也无权仅依据其收到的品牌方的通知来单方解除其与华新合公司之间的租赁合同。综上，三里屯物业公司无权单方解除租赁合同，该租赁合同应继续履行。
二、关于华新合公司向三里屯物业公司主张的经营收入损失及用工成本是否应予支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，关于经营收入损失。华新合公司为证明其经营收入损失，向法院提交其与三里屯物业公司的邮件往来，但该邮件内容仅有简单的销售数额罗列，在无其他证据予以佐证的情况下，仅凭上述邮件内容本院无法支持其主张的经营收入损失。其次，关于用工成本。一审法院综合考虑华新合公司与案外人北京荣福华旅游咨询服务中心签订的合同无公司盖章及没有实际支出之情况，对其主张的用工损失未予支持并无不妥。综上，对于华新合公司上诉主张的经营收入损失及用工成本本院均不予支持。
三、关于三里屯物业公司是否有权要求华新合公司将租赁房屋恢复原状后返还，并支付房屋空置费384000元。
由于本院认定三里屯物业公司无权单方解除其与华新合公司的租赁合同，故三里屯物业公司应停止其对华新合公司继续承租涉案房屋的妨害，其无权要求华新合公司将租赁房屋恢复原状后返还，其主张的房屋空置损失384000元也于法无据，故对其上诉请求本院不予支持。
综上所述，北京华新合投资有限公司、北京三里屯北区物业管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12970元，由北京华新合投资有限公司负担7060元（已交纳），由北京三里屯北区物业管理有限公司负担5910元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
审 判 员 张清波
代理审判员
陈文文
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 孙亚男
书 记 员 张晶晶