江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第0511号
上诉人（原审被告）张红梅。
委托代理人陆园林，江苏同益大地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州风景园林投资发展集团有限公司，住所地苏州市公园路263号。
法定代表人张树多，董事长。
委托代理人王伟，江苏易天律师事务所律师。
委托代理人黄艳苓，江苏易天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）金文洪。
委托代理人吴维贤，江苏五洲信友律师事务所律师。
上诉人张红梅因与被上诉人苏州风景园林投资发展集团有限公司（以下简称风景园林公司）、金文洪房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：风景园林公司系苏州市海涌坊300号102室房屋（建筑面积为589.99平方米）所有权人。
2007年3月30日，风景园林公司与金文洪签订租赁合同一份，合同约定：风景园林公司将苏州市海涌坊300号101、102室房屋（房屋面积1179.98平方米）出租给金文洪，租赁期限6年，自2007年7月1日至2013年6月30日，租金382万元，租赁期满，租赁物的改善或增设的物品全部归风景园林公司所有，金文洪不得索取任何补偿或拆除。
2010年5月1日，金文洪与张红梅签订房地产租赁合同一份，合同约定：金文洪将苏州市海涌坊300号102室第104号商业用房（建筑面积为120.60平方米）出租给张红梅，租赁期限为2010年5月1日至2013年6月30日，其中2013年5月1日至2013年6月30日止的租金为34174元。租赁期满，张红梅应于租赁期届满前交还物业，所有装修、装饰、改建及其他投入无偿归金文洪。如张红梅逾期归还，除支付房屋使用费外，则每逾期一天应向金文洪另行支付原日租金1倍的违约金。
2013年6月30日租期届满后，各方当事人均未就续租事宜达成任何合意，金文洪向风景园林公司支付租金至2013年6月30日，张红梅亦向金文洪支付租金至2013年6月30日，现海涌坊300号102室第104号商业用房仍由张红梅占有使用。
审理中，风景园林公司陈述称其对金文洪将其房屋转租给张红梅用于经营是同意的。
上述事实，由房屋所有权证、租赁合同、房地产租赁合同及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
风景园林公司的一审诉讼请求为：1、判令金文洪、张红梅立即搬出、返还租赁的房屋；2、判令金文洪、张红梅支付房屋使用费69440元（暂计算至2013年8月31日，请求法院按照两倍租金标准判决至张红梅实际搬出、返还房屋时止）。审理中，风景园林公司表示其第二项诉请房屋使用费仅向张红梅主张。
原审法院认为：风景园林公司与金文洪签订的房屋租赁合同、金文洪与张红梅签订的房地产租赁合同（即转租合同）均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。
根据合同法规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。现因上述两份合同均于2013年6月30日租期届满，故作为承租人的金文洪、次承租人的张红梅均有义务将承租房屋腾空、返还出租人风景园林公司，故对风景园林公司主张要求金文洪、张红梅腾让本市海涌坊300号101室第115号商业用房的诉讼请求，予以支持。关于张红梅抗辩其不知道到期不能续租，存在损失故不愿意腾让房屋的理由，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。
关于风景园林公司主张的房屋使用费。相关司法解释规定，房屋租赁合同履行期限届满，出租人有权要求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房期间的房屋使用费。本案中，租赁合同、转租合同租期届满后，次承租人张红梅负有腾房的义务，然张红梅继续占用租赁房屋使用至今，故风景园林公司向张红梅主张支付逾期腾房期间的房屋使用费的诉讼请求，于法有据，予以支持。风景园林公司主张房屋使用费按照转租合同约定租金标准两倍计算，缺乏合同依据，且风景园林公司在审理中亦陈述称其实际损失为租金损失，故房屋使用费的计算应作调整。房屋使用费可参照转租合同约定的最后一期租金标准计算，即每日560元（34174元÷61≈560元），故张红梅应按上述标准支付风景园林公司2013年7月1日起至实际腾让房屋之日止的房屋使用费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、金文洪、张红梅于判决生效之日起30日内将苏州市海涌坊300号102室第104号商业用房（建筑面积约为120.60平方米）腾空、返还苏州风景园林投资发展集团有限公司。二、张红梅于判决生效之日起30日内支付苏州风景园林投资发展集团有限公司房屋使用费（自2013年7月1日计算至实际腾让房屋之日止，按每日560元的标准计算）。案件受理费1616元，减半收取808元，由金文洪负担404元，由张红梅负担404元。
上诉人张红梅不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、风景园林公司和金文洪之间签订的房屋租赁合同与张红梅和金文洪之间签订的房屋租赁合同是两种法律关系。张红梅和风景园林公司之间没有直接的法律关系。原审判决将张红梅列为共同被告是不妥的，张红梅只能作为第三人参加诉讼。2、转租关系终止后，计算房屋使用费的依据应当适用风景园林公司与金文洪之间的合同约定，原审判决计算房屋使用费的依据错误。3、原审判决未考虑张红梅的相关利益。4、金文洪与张红梅签订合同时隐瞒了地块是原因休闲用地的性质，他和风景园林公司有责任帮助张红梅在合理的时间内平稳过渡。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人风景园林公司答辩称：风景园林公司始终同意金文洪转租房屋，数年来从未提出异议。2、风景园林公司是涉案房屋土地的合法权利人，张红梅是涉案房屋土地的实际使用人，风景园林公司有权要求其迁让并支付房屋使用费。3、一审判决将房屋使用费调整风景园林公司不持异议。
被上诉人金文洪答辩称：涉案两份合同均是合法有效的，合同到期前已经通知张红梅到期不再续签，故张红梅处于无权占有的状态，应当予以迁让。
二审经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：2007年3月30日风景园林公司与金文洪签订的租赁合同合法有效。后金文洪将房屋转租给张红梅，风景园林公司不持异议，亦为合法有效。租赁合同已于2013年6月30日到期，承租人应当返还租赁物。张红梅上诉认为其不应当被列为本案被告，对此本院认为，然风景园林公司和张红梅之间没有直接的租赁合同关系，但是风景园林公司系房屋的所有权人，其有权基于所有权直接向占有使用其房屋的主体即张红梅提出返还房屋及支付使用费的主张。原审法院将张红梅列为本案被告并无不当。关于房屋使用费的标准。蔡艳逾期占有使用风景园林公司的房屋期间，其所应支付的使用费依法应以风景园林公司与金文洪租赁合同确定的租赁标准为参照使用基础。但风景园林公司与金文洪的租赁合同在2007年即已签订，且系大面积整体出租，由此转租合同与租赁合同的标的物并不完全一致，完全参照租赁合同租金标准确定房屋使用费依据不足。金文洪与蔡艳2010年针对涉案房屋约定的租金标准更能体现该房屋的市场租金及风景园林公司的实际损失，原审法院据此参照确定房屋使用费并无违反法律规定，且更为合理。租赁期满张红梅负有腾退迁让房屋的义务，其上诉要求金文洪和风景园林公司帮助其平稳过渡的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采信。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人张红梅的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1616元，由上诉人张红梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 沈维佳
代理审判员 陈 斌
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 杨颖颖