浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终3447号
上诉人（原审原告、反诉被告）：孟克如，男，1965年10月31日出生，汉族，住象山县。
委托诉讼代理人：程显成，浙江丹峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波裕祥海洋生物科技有限公司，住所地：象山县石浦镇门前塘水产加工园区。
法定代表人：吴明水，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李安谦，浙江海泰律师事务所律师。
上诉人孟克如因与被上诉人宁波裕祥海洋生物科技有限公司（以下简称裕祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2017年8月8日作出的（2017）浙0225民初3320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孟克如上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：1.本案租赁合同解除条件已经成就，合同已经解除，一审判决对该事实认定错误。双方租赁合同约定租赁物出售为合同解除的条件之一，现涉案土地已由土储中心收购，不动产产权证亦已注销，合同解除条件已经成就。裕祥公司在收购合同中也明确表示废止本案租赁合同，表明其已经作出解除合同的意思表示，孟克如已经知晓该意思表示，租赁合同已经解除。2.涉案租赁物物权消灭，租赁合同亦依法终止。本案租赁物经土储中心收购和登记，裕祥公司已经失去了对租赁物的所有权。裕都公司并没有取得涉案租赁物的所有权，其与孟克如也没有成立租赁合同的合意。3.本案租赁合同并不存在有效无效的争议，而是是否依约定达到解除条件进而解除的争议。一审法院对本案合同效力问题的认定，存在逻辑矛盾，也属于适用法律错误。4.一审判决遗漏诉讼主体，导致事实不清，程序错误。因涉案所有建筑物及土地均被土储中心收购，不动产产权证书被注销，即使按一审判决认定裕都公司为租赁物的所有权人，也应追加裕都公司及土储中心为第三人。5.裕祥公司回租的部分租赁物，应在本案一并处理。一审法院在本案中并未对此予以审理，程序有误。
裕祥公司辩称，1.本案租赁合同并未解除。裕祥公司在本案中明确要求孟克如继续履行合同，双方并未达成解除合同的一致意思表示。裕祥公司与土储中心的收购合同，对本案当事人并无约束力。另外，土地收储并未影响孟克如对租赁房屋的使用，双方约定的合同解除条件未成就，孟克如无权解除合同。2.裕都公司并非本案租赁合同的当事人，根据合同相对性原则，裕都公司与孟克如之间并无合同上的权利义务关系。裕都公司明确授权裕祥公司继续收取租金，故无须追加其为第三人。3.裕祥公司向次承租人回租的部分租赁房屋，系其与案外人之间的合同关系，与孟克如无关，一审法院未予处理，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
孟克如向一审法院起诉请求：1.判令解除孟克如与裕祥公司之间的房屋租赁合同；2.判令裕祥公司支付孟克如补偿款300万元；3.判令本案诉讼费由裕祥公司承担。孟克如在庭审中认为第1项诉请应作为事实来认定，故撤回第1项诉请。
裕祥公司向一审法院反诉请求：1.判令孟克如支付裕祥公司租金164万元及违约金66.12万元（按日3‰，暂计至2017年4月23日，以后计算至实际清偿之日止）；2.判令案件受理费由孟克如负担。庭审结束后，裕祥公司将违约金的诉请变更为以164万元为基数，从2017年3月13日起按人民银行同期贷款利率计算至租金付清之日止。因该变更请求未加重孟克如负担，一审法院予以准许。
一审法院审理认定事实：2013年3月13日，孟克如与裕祥公司签订宿舍楼房屋租赁合同一份。合同约定：甲方（裕祥公司）将其所有的坐落于象山县石浦水产加工园区内宿舍楼整体出租给乙方（孟克如）开设宾馆；租期五年，从2013年6月1日至2018年5月31日；年租金120万元，第三年起（包括第三年）每年递增12万元。合同签订后，乙方支付50%租金，以后每半年支付50%；若乙方逾期，则按需付租金的3‰∕日支付滞纳金。另合同第五条第三款约定，乙方承租期间，如甲方收回该项目（用于出售或拆除），则甲方应给予相应补偿，具体补偿方式及金额为第三年补偿400万元、第四年补偿300万元、第五年补偿200万元。
孟克如租赁房屋后对房屋进行装修，并登记设立象山海轩酒店开始营业。2014年3月，孟克如将承租房屋部分出租给案外人葛某，后裕祥公司又从葛某处回租部分房屋。
2016年12月9日，裕祥公司与土储中心签订象山县国有建设用地使用权收购合同一份。由土储中心收购裕祥公司所有的位于石浦镇兴港路南、西霞路西的地块（包括该地块的土地使用权和所有建筑物，案涉租赁房屋坐落于该地块）。另合同约定废止涉及该土地房屋的转让、抵押、租用合同，五日内注销收购地块的相关权证，一个月内拆除收购地块建筑物（四周围墙和规划明确可以保留的建筑物除外）。2016年12月16日，裕祥公司按约注销了房屋土地的权属登记，但未拆除案涉租赁房屋，由孟克如继续使用经营宾馆。后裕都公司通过拍卖，取得该地块土地使用权。2017年5月26日，裕都公司向一审法院出具证明，同意孟克如向裕祥公司承租的房屋暂不拆除，保留至2018年5月31日，并同意由裕祥公司向孟克如收取租金。
2017年3月22日，裕祥公司发函孟克如，要求孟克如支付拖欠租金。
一审法院归纳双方争议焦点如下：
争议焦点1，讼争租赁合同的效力问题。孟克如认为，双方在签订租赁合同时，已经预见到可能发生租赁物出售、转让或者拆除的情形，故在合同第五条第三款作出相应补偿约定。现裕祥公司将租赁房屋出售给土储中心，并在收购合同中约定废止讼争租赁合同。故裕祥公司在签订收购合同时实际已经行使了合同的解除权，尽管裕祥公司没有通知孟克如，但从孟克如知晓收购合同内容起，双方已解除了讼争租赁合同。另根据《浙江省房屋租赁管理条例》第九条第二、三款规定，无房屋所有权或者其他合法的权属证明的；已通知列入城市规划拆迁范围、准备拆迁的房屋均不得出租。所以本案讼争租赁合同的解除，约定和法定是契合的。一审法院认为，根据合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。首先，裕祥公司明确表示要求继续履行合同，且从未通知孟克如要求解除合同，故本案中不存在协商一致解除合同的情形。至于裕祥公司与土储中心签订的收购合同关于废止收购地块相关的转让、抵押、租赁合同等约定，只对合同双方具有约束力，对讼争租赁合同当事人并无约束力。因此不能认定为裕祥公司具有要求解除租赁合同之意思表示。其次，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。孟克如租赁讼争房屋的目的是使用房屋经营宾馆，从而获利。由于宾馆装修投资较大，收益周期性较长，若出租方中途收回或者拆除房屋，则承租方将面临巨大损失。故双方在合同第五条第三款作出相应的补偿约定，其目的是让承租人在租赁期间避免或降低因房屋被提前收回或者拆除而造成损失的风险。该条款载明“…如甲方收回该项目（用于出售或拆除），则甲方应给予相应补偿…”，其意思表示应为甲方因出售而需要收回或者拆除房屋等行为导致乙方无法继续使用该房屋，则甲方应给予相应补偿。裕都公司通过拍卖已取得租赁房屋地块的使用权，根据房地一致原则，裕都公司应是讼争房屋的实际所有权人。现裕都公司承诺在租赁期间不会拆除租赁房屋，孟克如在租赁期限内仍可正常使用租赁房屋经营宾馆。故双方约定的合同解除条件并未成就，孟克如无权按照此约定条款行使合同解除权。另，针对孟克如提出的1996年11月1日实施的《浙江省房屋租赁管理条例》第九条第二、三款规定，以评判租赁合同是否有效。而根据2009年9月1日实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，案涉租赁情形并非无效。而无论从法律位阶还是颁布时间来看，均应适用司法解释的相关规定。鉴上，一审法院认为，讼争租赁合同合法有效，亦未依约解除，双方仍应继续履行合同。故孟克如要求裕祥公司补偿300万元价款的诉请，依据不足，不予支持。
争议焦点2，签订收购合同后，裕祥公司是否有权继续主张租金。孟克如认为，租赁房屋已出售，裕祥公司已不是租赁房屋所有人，且租赁合同已于2016年12月9日解除，故2016年12月9日之后的租金裕祥公司无权主张。一审法院认为，租赁合同并未解除，合同双方仍应按照合同约定履行义务。现租赁房屋所有人裕都公司承诺房屋租金继续由裕祥公司收取，故裕祥公司仍可按租赁合同约定主张权利。
争议焦点3，关于租金抵扣问题。一审法院认为，孟克如从裕祥公司处租赁房屋，又将部分房屋出租给本案证人葛某，后裕祥公司又从葛某处回租部分房屋。故租金的抵扣涉及葛某的权益，在三方未能达成一致意见的情况下，法院不宜在本案中直接予以抵扣，由三方另行理直。
一审法院认为：孟克如与裕祥公司达成的房屋租赁合同合法有效，双方应按约履行义务，裕祥公司已按约完成房屋交付义务，孟克如未按约支付租金，已属违约。按合同约定，截至2017年3月13日，孟克如应付租金为594万元（120+120+132+144+156÷2），现裕祥公司自认孟克如已支付430万元（不包括抵扣租金），故尚需支付租金164万元。裕祥公司主张的租金，计算正确，予以支持。裕祥公司将约定的违约金即按需付租金的3‰∕日计自行调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计，符合法律规定。违约金起算时间，一审法院依法调整为从2017年3月14日开始计算。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条规定，作出如下判决：一、驳回孟克如的诉讼请求；二、孟克如在判决生效后30日内支付宁波裕祥海洋生物科技有限公司租金164万元及违约金（自2017年3月14日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）；三、驳回宁波裕祥海洋生物科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案本诉受理费30800元，反诉受理费19560元，合计50360元，由孟克如负担。
二审中，裕祥公司提交《收款收据》（复印件）八份，拟证明孟克如仍在正常使用涉案租赁房屋，涉案土地所有权人变更并未影响其对所租赁房屋的使用。孟克如经质证认为，该组证据与本案无关联性，请求不予认定。本院经审查认为，该证据并非二审中形成的新证据，故不予认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：孟克如与裕祥公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。孟克如主张涉案房屋租赁合同解除条件已经成就，但其并未提供充分证据证明双方当事人就涉案合同已经达成解除的一致意思表示。根据本案查明的事实，裕祥公司在本案中明确表示要求孟克如继续履行合同，故对孟克如该主张，不予支持。涉案土地虽已由土储中心收购，裕都公司拍卖取得使用权，但裕都公司亦已承诺租赁期内不拆除涉案租赁房屋，由孟克如继续租赁，故孟克如与裕祥公司签订的房屋租赁合同仍可继续履行，双方仍应按约履行自己的权利义务。孟克如主张裕祥公司回租的部分房屋应在本案一并审理，因该部分房屋涉及第三人的权益，一审未予处理并无不当。孟克如关于追加第三人为本案当事人的主张，亦没有事实及法律依据，不予支持。
综上所述，孟克如的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50360元，由孟克如负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕伟东
审 判 员 沈路峰
审 判 员 赵保法
二〇一八年一月三十日
代书记员 陈剑妃