文书内容贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终2156号上诉人(一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：石开华,男,1973年10月25日出生,侗族,住贵州省黎平县，被上诉人（一审原告）：韩露,女,1973年11月26日出生,侗族,住贵州省黎平县，上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人石开华、韩露商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院作出的（2017）黔2631字第997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销贵州省黎平县人民法院(2017)黔2631民初997号民事判决第一项即撤销“被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告石开华、韩露逾期交房违约金19925元、逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金44960元，共计64885元”；2、委托签定机构对被上诉人因此可能造成的“损失”进行鉴定评估，根据评估取得的结果调减被上诉人请求支付的逾期交付商品房转移登记相关文“违约金”；3、改判支持被上诉人提出的逾期交房违约金和逾期交付办理预售商品房转移登记相关文书“违约金”和逾期交房“违约金”两项合计不超过期作废27090元；4、裁处被上诉人负担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、本案商品房预售转移登记的相关文书没有按照约定的时间交付给被上诉人，上诉人有客观上不能预见、不能克服的原因，上诉人没有过错，具有免责理由。上诉人的义务是向权属登记中心递交《商品房买卖合同》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、备案等相关材料，即可以认定上诉人办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，从上诉人提交的证据材料中足以证明上诉人在合同约定的时间内进行初始登记和转移登记相关工作，已经备齐了相关证明文件。被上诉人至今并未向上诉人出具授权委托书，也未填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系上诉人要求协助办理商品房所有权转移登记手续，只是脱离合同的约定内容无理片面地认为等待上诉人单方办理交付不动产权证给被上诉人。即使出现逾期办理房屋转移登记结果，被上诉人的责任是不能推卸的，一审判决上诉人单方对此承担“违约责任”不当。一审法院不考虑本案存在“情势变更”和上诉人不可预知、不能克服的客观因素，不考虑在办理商品房转移登记之中被上诉人应当履行的义务和责任，判决上诉人在限期内完成商品房转移登记的全部责任，明显不当。二、即使上诉人在履行合同过程中存在逾期交房和存在办理预售商品房转移登记中存在相关文书逾期交付被上诉人的情况，一审判决上诉人承担逾期交房违约金19925元和承担逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金44960元，明显过高，超过了其实际受到损失的数倍；计算违约金的起算时间和终止时间不当。被上诉人没有理由向上诉人索要主张巨额违约金，一审判决上诉人向被上诉人总共支付违约金达64885元，有悖最高人民法院关于违约金超过造成损失的百分之三十的规定。就本案而言，逾期交房及逾期办理预售商品房转移登记文书违约时间为496天，根据购房合同履行的特点，只有发生逾期交房的时间期间才可能给购房户造成损失，按照黎平县政府黎府发（2012）7号《黎平县人民政府关于印发黎平县国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）的通知》第八条第(三)款第2项的规定，给被上诉人造成每平方米每天的损失就是0.333元，被上诉人因此受到的房屋租金损失充其量为496天X0.333元X126.17平方米=20839.2元，所以原审法院判决上诉人承担违约金总额为64885元，超过被上诉人受到实际损失20839.2元的三倍多，明显过高，本案的违约金额总额应为27090元。由于《商品房买卖合同》第十九条第二项“初始登记”的条件、前提与第三项约定的提供转移登记文书交付被上诉人的时间约定存在逻辑矛盾。按黔东南州中级人民法院做出生效的（2017）黔26民终404号民事判决，以住建机关对预售商品房竣工验收备案时间之后的三个月届满时间作为上诉人交付商品房转移登记有关文件的时间节点，本案商品房交付使用备案的时间节点应为2017年3月31日之后起90日之后才能计算上诉人应支付的逾期办理房转移登记违约金额。综上，请求支持上诉人的上诉请求。石开华、韩露未作答辩。石开华、韩露向一审法院起诉请求：1、责令被告限期向原告交付有关房屋产权转移登记文书，并积极协助原告办理房屋产权转移登记；2、依法判令被告向原告支付2015年4月1日至2016年8月12日期间的逾期交付房屋违约金共计20046.48元；3、依法判令被告向原告支付2015年6月30日至2017年6月28日期间的逾期办理房屋产权转移登记违约金共计57130.17元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园11幢1单元20层1号商住房，建筑面积为126.17平方米、房屋总价款为401733元，合同约定交房日期为2015年3月31日前。合同第十二条约定，逾期超过30日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，自第十条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之壹的违约金。原、被告双方认可交房时间为2016年8月12日。合同第十九条第三项约定：出卖人于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款401733元，并向被告交纳了代办房屋产权转移登记手续所需的维修基金、登记工本费、印花税等共计14362元。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付房屋及办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时占有该房屋及办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告于2016年8月12日交付房屋给原告，被告逾期交房时间为2015年3月31日至2016年8月12日，逾期天数496天，按合同约定，被告逾期交房违约金为401733×0.01%×496天=19925元。原告请求多出部份一审法院不予支持。被告辩称逾期办证是事实，我们也会尽快协助原告办理房产证，原告要求的违约金过高，请予以酌情调整的意见。一审法院认为，根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。因此，被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，且双方在合同中约定，逾期办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，日违约金为401元，月达12030元，违约金约定明显过高，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，一审法院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收为30％，为6.18％。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。故开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。被告在2017年4月26日已通知原告办理不动产权证，被告逾期交付办理房屋转移登记的相关文书给原告的违约时间为2015年6月30日至2017年4月26日，逾期天数661天，逾期交付办理房屋转移登记的相关文书违约金为401733元×6.18％÷365天×661天=44960元。原告请求超出部分，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告石开华、韩露逾期交房违约金19925元、逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金44960元，共计人民币64885元；二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向原告石开华、韩露交付商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记；三、驳回原告石开华、韩露的其他诉讼请求。案件受理费1730元，减半收取865元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担500元，原告石开华、韩露负担365元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条交接手续中已明确约定“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……（二）1、买受人在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续”。……(四)双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、2、3、4、5、X、7、8、9、10项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后15日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）印花税；（4）办证费用；……。”2013年4月20日，被上诉人石开华向上诉人缴纳了合同约定的上述税费共计14362元，上诉人向被上诉人出据了《收款收据》，收据上加盖有上诉人公司印章。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为：上诉人认为被上诉人至今未出具办理房屋转移登记的授权委托书，也未填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系上诉人要求协助办理商品房转移，只是脱离合同的约定等待上诉人单方办理交付不动产权证给被上诉人，被上诉人也应当承担责任，因此存在上诉人不能预知、不能克服的原因，对此上诉人没有过错，具有免责理由。经审查，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条交接手续中已明确约定“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……（二）1、买受人在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续”，上诉人具有通知义务，而且依合同约定应于2015年3月16日前，采用书面形式通知被上诉人，通知内容包括办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，而本案诉讼中，上诉人未能提交证据证明已履行了通知义务。同时，上诉人已接受被上诉人的委托，并收取了被上诉人缴纳的相关税费，由上诉人代为向相关部门缴纳。上诉人未履行通知义务，要么是交付条件未成，要么疏于履行通知，不存在不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故不适用情势变更的原则，故对上诉人提出具有免责事由的上诉理由，本院不予采纳。关于一审判决上诉人承担的逾期交房违约金是否过高，计算违约金的起算时间是否恰当的问题。根据上诉人与被上诉人的合同约定，上诉人应当在2015年3月31日前向被上诉人交付房屋，双方认可2016年8月12日交付房屋，上诉人二审期间请求核查被上诉人在供电部门开户及缴纳电费情况，经本院向黎平县供电部门核实，未能查到户主为“石开华韩露”的开户及缴费情况，故上诉人二审否认2016年8月12日为交付时间的请求，因无证据支持，其上诉人理由不能成立。上诉人未能在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。合同约定逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日支付全部已付房价款万分之壹的违约金，该约定未违反法律规定，而且约定并未过高，上诉人请求调减，本院不予支持。因此一审判决依据合同约定的标准和期限判决上诉人支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以维持。关于一审判决上诉人承担的逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金是否过高，计算违约金的起算时间是否恰当的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，虽未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因被上诉人未能及时获得产权证书，对其处分权造成了一定的影响。因此，上诉人违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，应承担违约责任。但因给被造成的损失难以确定，而且按双方合同约定，逾期交付办理商品房转移登记有关文书需按日支付已付房价款0.1%的违约金，约定明显过高。因此，一审判决根据上述法律规定，对该违约金进行调整，以已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并无不当。关于逾期办证违约金的起算时间问题。经查，黔东南州中级人民法院（2017）黔26民终404号判决书与本案情况不同，将住建机关对预售商品房竣工验收备案时间之后三个月届满时间作为商品房转移登记有关文书的时间节点是在该案中双方虽然约定办证期限，但上诉人未对一审的判决提出上诉的情况下作出的，是对该当事人处分权的认可。而本案中，双方对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书约定了违约金时间的起算为2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，一审判决按照双方约定的时间起算违约金，符合合同约定和法律规定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1730元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑厚祥审 判 员 沈 智审 判 员 李南楠二〇一七年十二月二十五日法官助理 杨 建书 记 员 赵艳萍