广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂05民终344号
上诉人（原审被告）：北海汇澳投资发展有限公司。住所：北海市北海大道***号鸿源生态新城*栋***房。
法定代表人：黄重才，总经理。
委托诉讼代理人：李玉萍，广西天惠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：孙玉书，女，1942年2月4日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。
上诉人北海汇澳投资发展有限公司（以下简称汇澳公司）因与被上诉人孙玉书商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初4189号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
汇澳公司上诉请求：1.请求撤销原判，改判驳回孙玉书的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由孙玉书负担。事实与理由：一、孙玉书请求的2015年10月1日之前的违约金已过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，在该法实施之前的违约金债权的诉讼时效为两年，已过两年诉讼时效的债权不因该法实施后重新按三年起算诉讼时效。故本案2014年11月22日至2015年10月1日期间的违约金债权已过诉讼时效，不应得到支持。二、本案事实不清。孙玉书只提供了一份《收据》，未能提供其他任何转款凭证或银行流水证实购房款已经实际支付，且该收据上的财务章与汇澳公司原旧财务章编码不相符。陈大山是汇澳公司原股东，陈大山在转让公司股权后未及时归还汇澳公司原旧公章，本案不排除存在陈大山虚构债务或将个人债务及个人经营的北海大山房地产公司的债务转让给汇澳公司的情况。且本案《商品房买卖合同》显示的房屋销售单价仅为3800元/平方米，该价格严重低于市场均价。综上，本案交易不具有真实性。三、即使本案交易具有真实性，应由陈大山承担本案民事责任。涉案2栋楼盘实际产权人为案外人陈大山，陈大山于2012年10月19日将其享有的汇澳公司的全部股份转让给汇澳公司现股东，并办理了工商登记，但陈大山保留该2栋楼盘的产权。根据双方股权转让协议的约定，陈大山负责2栋楼盘的一切债权债务，因此陈大山应该承担本案的民事责任。基于以上事实，请求二审法院查清本案事实，支持汇澳公司的上诉请求。
孙玉书辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，本案于2017年11月15日立案，不存在已过诉讼时效的情况。孙玉书已提供交购房款票据及汇澳公司的部分退房款收据以证明孙玉书支付购房款的事实。涉案合同价款是当时合同双方的真实意思表示，合同依法有效，汇澳公司无证据证明收费票据为伪造的票据。故本案事实是清楚的。
孙玉书向一审法院起诉请求：1.请求判令汇澳公司给付孙玉书合同违约金102632元（剩余部分违约金计算时间自立案之日起至汇澳公司交付房屋之日止，按合同约定的交付房款的日万分之三计算）；2.请求确认合同合法有效并要求汇澳公司继续履行合同交付房屋；3.请求判令汇澳公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年8月7日汇澳公司（出卖人）与孙玉书（买受人）签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：N.1-1108）一份，主要约定出卖人将其开发的位于北海市北海大道“润和花园”N幢1单元1108号房出售给买受人，该房建筑面积为55.3平方米，按3800元/平方米计算，合计210140元；付款方式为：一次性付款，双方约定，合同签订当日，买受人一次性付清人民币210140元给出卖人；出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格的房屋交付买受人；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金等内容。同日，孙玉书主张其按上述合同约定通过现金方式支付了全部购房款，汇澳公司向孙玉书出具《收据》，载明“今收到孙玉书交来润和花园N栋1单元1108号房购房款，55.3平方米，3800元/平方米”。在庭审中双方均确认案涉房屋至今未办理竣工验收。案涉房屋至今尚未完工，汇澳公司亦至今未能将案涉房屋交付孙玉书使用。现孙玉书以汇澳公司未能按期交付房屋构成违约为由诉至法院，提出上述诉求。
另查明，2012年10月19日，黄重才、黄波才与陈大山签订《北海汇澳投资发展有限公司股权转让协议书》一份，约定由陈大山将其实际持有的汇澳公司100%的股权转让给黄重才、黄波才；双方完成项目公司股权转让即经有关工商登记机关完成变更登记，陈大山应把汇澳公司印章（公司公章、合同章、财务章）等移交给黄重才、黄波才保管；双方经按约定办理工商变更登记而将汇澳公司100%股权变更至黄重才、黄波才名下后，陈大山仍有权以汇澳公司名义诸如使用汇澳公司印鉴对其现享有权属的N栋商住楼进行开发建设及销售等内容。截止至2018年1月15日案涉房屋于2012年10月31日办理在建工程抵押登记，该房屋已被限制。
一审法院认为，2012年8月7日汇澳公司与孙玉书签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规规定，合法有效，该院予以确认，双方均应按合同的约定全面履行自身的义务。上述合同签订后，孙玉书按约向汇澳公司支付了全部购房款210140元，履行了支付购房款的义务。汇澳公司应于2013年5月31日前，将综合验收合格的房屋交付孙玉书。至于汇澳公司抗辩称2012年11月汇澳公司原法定代表人陈大山将公司股权转让给了汇澳公司现在的股东，陈大山继续保留中N栋项目的产权，由此产生的法律责任应由陈大山承担。该院认为一方面上述合同签订于汇澳公司原法定代表人将公司股权转让给现股东之前。另一方面汇澳公司内部股东的股权变更不能对抗善意第三人。为此，汇澳公司的上述抗辩不成立。案涉房屋至今未完工，尚未具备交付的条件，为此，对于孙玉书请求汇澳公司交付案涉房屋的诉求该院不予支持。汇澳公司至今未能按照合同约定交付房屋的逾期交房行为构成违约，应承担违约责任。按照上述合同的约定，汇澳公司应向孙玉书支付违约金（违约金计算：以210140元为本金，按每日万分之三的标准，从2013年6月1日暂计算至截止至庭审之日止即2018年1月15日），对于汇澳公司继续迟延交付房屋的逾期行为，本案孙玉书可另行再起诉主张权利。在庭审中汇澳公司抗辩称孙玉书在2015年11月15日之前的违约金已经过了诉讼时效。该院认为，依据《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，汇澳公司未按约交付房屋，孙玉书自次日起就应知道其权利损害，其直至2017年11月22日向法院起诉主张权利，孙玉书所主张的2014年11月21日之前的违约金已过诉讼时效，该院不予支持。为此，汇澳公司应向孙玉书支付违约金（违约金计算：以210140元为本金，按每日万分之三的标准，从2014年11月22日暂计算至截止至庭审之日止即2018年1月15日）。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原告孙玉书与被告北海汇澳投资发展有限公司于2012年8月7日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：N.1-1108）合法有效；二、被告北海汇澳投资发展有限公司应向原告孙玉书支付违约金（违约金计算：以210140元为本金，按每日万分之三的标准，从2014年11月22日暂计算至截止至庭审之日止即2018年1月15日）；三、驳回原告孙玉书其他的诉讼请求。案件受理费1176元，由被告汇澳公司承担。
二审期间，孙玉书提交了以下新证据：1.《收据》一份，用于证明由于当时购房面积与双方合同约定的不一样，汇澳公司退还孙玉书两套购房款共88920元；2.本院（2016）桂05民终186号民事判决书一份，用于证明与本案一致情况的另一套房屋已经终审判决，请求法院作出一致判决。
汇澳公司二审无新证据提交，对孙玉书提交的证据质证如下：1.认可《收据》形式上的真实性，但对其合法性、关联性及证明内容有异议，该收据上的印章编码与汇澳公司旧的财务印章不一致，无法证明是汇澳公司出具的该收据；2.认可判决书的真实性，但根据该判决认定，涉案房屋不是汇澳公司销售，而是由大山公司销售，虽然该判决让汇澳公司承担责任，但汇澳公司对该判决结果不予认可。
本院认为，孙玉书提交的证据均具有真实性，合法性，与本案亦具有一定的关联性，本院采用为本案的定案参考依据。
汇澳公司对一审查明的“陈大山仍有权以汇澳公司名义诸如使用汇澳公司印鉴对其现享有权属的N栋商住楼进行开发建设及销售”有异议，认为根据股权转让协议书，陈大山使用汇澳公司公章的重要条件是经过汇澳公司同意后，且是使用新公章，而不是擅自使用，对一审查明的其他事实没有异议。孙玉书对一审查明的事实均无异议。
本院对双方当事人均无异议的一审查明的事实予以确认。
另查明，王滨珍与孙玉书系婆媳关系，2012年8月20日，汇澳公司向孙玉书（王滨珍代）出具《收据》，载明“今退孙玉书润和花园N栋1单元1108号房差款，11.7平方米，退李兴东润和花园N栋1单元1208号房差款，11.7平方米，3800元/平方米，44460元×2套，88920元”。
综合诉辩双方意见，本案争议焦点归纳为：汇澳公司于本案应否承担违约责任；如汇澳公司应承担违约责任，孙玉书请求其承担从2014年11月22日始至2015年10月1日止的违约金是否已过诉讼时效。
关于汇澳公司于本案应否承担违约责任的问题。本院认为，根据查明的事实，涉案《商品房买卖合同》上加盖的汇澳公司的公章上的编码与汇澳公司原旧合同章编码一致，在汇澳公司无证据证明该合同不是双方当事人的真实意思表示，内容违反国家强制性法律、法规规定的情况下，本院依法确认涉案《商品房买卖合同》的合同行为系汇澳公司所为。因此，汇澳公司与孙玉书签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同的约定全面履行自身的义务。孙玉书一审提交的汇澳公司收到孙玉书全部购房款210140元的《收据》及其二审提交的汇澳公司退回涉案房屋差额面积购房款的《收据》，足以证明孙玉书已经履行了涉案《商品房买卖合同》约定的支付房款义务，至于该收据上的财务章与汇澳公司原旧财务章编码是否相符属于汇澳公司内部公章管理关系，收据上的公章的公司名称仍为汇澳公司，汇澳公司亦未能提供相应证据证实该财务章系伪造的。且根据一般的交易习惯，涉案《商品房买卖合同》系汇澳公司与孙玉书签订，孙玉书必然是按汇澳公司的指示根据《商品房买卖合同》的约定支付购房款。因此，汇澳公司抗辩孙玉书未能提供任何转款凭证或银行流水证实购房款已经实际支付，且孙玉书提供的收据上的财务章与汇澳公司原旧财务章编码不相符，涉案交易行为不具有真实性的理由不能成立，本院不予支持。此外，汇澳公司称2012年11月汇澳公司原法定代表人陈大山将公司股权转让给了汇澳公司现在的股东，陈大山继续保留N栋项目的产权，由此产生的法律责任应由陈大山承担。本院认为，一方面汇澳公司与孙玉书的商品房买卖合同签订于汇澳公司原法定代表人将公司股权转让给现股东之前，另一方面汇澳公司内部股东的股权变更不能对抗善意第三人，因此，汇澳公司的该理由亦不能成立，本院不予支持。汇澳公司至今未能按照合同约定交付房屋的行为构成违约，应承担相应的违约责任。
关于孙玉书请求汇澳公司承担从2014年11月22日始至2015年10月1日止的违约金是否已过诉讼时效的问题。本院认为，虽然《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定将《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间由二年更改为三年，但《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起才施行。因此，在《中华人民共和国民法总则》实施之前的违约金债权的诉讼时效为二年，已过二年诉讼时效的债权不因《中华人民共和国民法总则》实施后重新按三年起算诉讼时效。本案中，汇澳公司未按约定的2013年5月31日前交付房屋，孙玉书自2013年6月1日起就应知道其权利受到侵害，但孙玉书于2017年11月22日才向法院起诉主张权利，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，故孙玉书请求2015年10月1日之前的合同违约金依法已过诉讼时效。汇澳公司关于诉讼时效的上诉理由成立，本院予以支持，汇澳公司应向孙玉书支付的违约金应以210140元为本金，按每日万分之三的标准，从2015年10月2日暂计算至截止至一审庭审之日即2018年1月15日止。
综上所述，汇澳公司的上诉请求部分成立，成立的部分，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有所不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第二百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初4189号民事判决第一项；
二、变更广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初4189号民事判决第二项为：上诉人北海汇澳投资发展有限公司应向被上诉人孙玉书支付违约金（违约金计算：以210140元为本金，按每日万分之三的标准，从2015年10月1日始暂计至2018年1月15日止）；
三、驳回被上诉人孙玉书其他诉讼请求。
一审案件受理费1176元、二审案件受理费2352元，合计3528元，由上诉人北海汇澳投资发展有限公司负担2188元，被上诉人孙玉书负担1340元。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐惟甲
审 判 员 杨雪云
审 判 员 汪海敏
二〇一八年六月二十日
法官助理 张彩玲
书 记 员 卢兰静