浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终5538号
上诉人（原审被告）：邵建英，女，1978年10月7日出生，汉族，住淳安县。
上诉人（原审被告）：吴增产，男，1971年8月12日出生，汉族，住淳安县。
委托诉讼代理人：杨宝琴，浙江通纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：汪可良，男，1949年7月22日出生，汉族，住淳安县。
委托诉讼代理人：ＸＸ，浙江泽道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王有德，男，1960年8月22日出生，汉族，住淳安县，现在浙江省南湖监狱服刑。
上诉人邵建英、吴增产因与被上诉人汪可良、王有德确认合同无效纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2015）杭淳民初字第774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年7月12日，王有德（乙方）与邵建英的父亲邵安上（甲方）签订《合作协议》一份，约定甲方将坐落于千岛湖镇东庄村旧房拆建，因资金困难甲方自愿就拆旧建新与乙方合作建设，甲方负责拆旧建新的所有审批手续，而且审批土地面积140㎡以上，高为5.5层以上，在规定外超层次由乙方承担经济责任。甲方提供道路土地及周围空间用地，对村里的邻居的事情负责处理协调好，同时保证乙方施工中一切顺利，如甲方原因引起中途施工困难承担赔偿乙方的一切经济损失。乙方房子建好后，将新房第一层、第二层（除楼梯面积外），柴间55%㎡给甲方并无偿提供，其余建筑面积由乙方支配甲方无权干扰。楼梯属公用面积，所在住户共同使用，甲方不得任何理由阻挠，或者承担一切经济责任。在做房屋使用证时，住户与甲方签订协议并公证，防止今后国家征用赔偿发生争议。后该协议实际由邵建英、吴增产（二人系夫妻关系）履行。2007年4月22日，汪可良（乙方）与邵建英、吴增产（甲方）签订《协议书》一份，约定甲方将坐落在千岛湖镇东庄村旧房拆建，因资金困难，甲方自愿与乙方合作建房，现新房已建好，建房中有关经济来往已结清。甲乙双方没有任何债权债务，现就新房分割事宜如下：一、坐落在㎡），永久性归乙方所有，……二、根据目前法律法规政策规定此房只能以甲方名义办理一本集体土地使用证，如政策允许分开办理房屋证件时，乙方需办理房屋证件，甲乙双方必须共同办理有关事项，所办房屋证件一切规费由乙方承担。甲方不得用土地使用证用于任何借款贷款或担保。三、在此房未分开做房屋证件前，如遇国家征用所赔偿款给甲方，甲方按总面积每平方计算多少钱。甲方必须按乙方房屋面积计算支付给乙方，不得以任何理由截留拖延支付，否则承担因此而产生的一切经济损失。王有德于2007年1月11日出具收款收据，共计收取汪可良购房款143390.5元（收据为286781元，其中一半属于另案房款）。
2013年4月，因淳安县撤村建居工作所需，前述房屋被列为国家征收范围，邵建英、吴增产领取了除出售房屋重置价、装修款以外的拆迁补偿款，房屋整体腾退拆除。汪可良诉至法院要求判如所请。
另查明，汪可良于2015年1月22日向淳安县千岛湖镇人民政府领取了涉案房屋的重置价89735元，该款汪可良已从诉讼请求中予以扣除。
现汪可良诉至一审法院，请求判令：1、确认汪可良与邵建英、吴增产于2007年4月22日签订的《协议书》无效；2、邵建英、吴增产、王有德共同返还汪可良购房款58281元；3、邵建英、吴增产、王有德共同支付购房款148016元自2007年4月23日始至2015年1月22日止按年利率5.15%计算的利息59056元，4、邵建英、吴增产、王有德共同支付房款58281元自2015年1月23日始至2015年10月27日止按年利率4.6%计算的利息2040元。
原审法院认为：一、汪可良与邵建英、吴增产之间签订的《协议书》效力问题。法院认为集体所有的土地上房屋出售给集体经济组织成员以外的房屋买卖合同应属无效。汪可良不是邵建英、吴增产所在集体经济组织成员，双方之间签订的《协议书》标的物为农村房屋。农村房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见，在我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定。由于买受人不属于诉争房屋所在村集体经济组织成员，故买受人不具备受让涉案房屋的主体资格。买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故汪可良与邵建英、吴增产之间签订的《协议书》应当认定为无效。
二、邵建英、吴增产与王有德是否应共同承担返还购房款及支付利息的责任。法院认为邵建英、吴增产与王有德应承担共同责任。理由是：1、汪可良是基于邵建英、吴增产与王有德之间合作建房关系，向王有德支付购房款，与邵建英、吴增产签订房屋买卖的协议书，协议书虽然本身是无效的，但其内容反映“遇国家征用所赔偿款给甲方，甲方按总面积每平方计算多少钱。甲方必须按乙方房屋面积计算支付给乙方”，可以说邵建英、吴增产有无与汪可良签订协议书直接会影响到汪可良购买涉案房屋的判断与意愿，双方的交易行为系邵建英、吴增产与王有德与汪可良共同行为促成。2、根据邵建英、吴增产与王有德之间的合作建房行为，邵建英、吴增产提供宅基地，无偿获得1-2层及55%柴间的所有权，王有德负责承建并出售房屋，双方属于利益共同体，对于汪可良而言邵建英、吴增产与王有德为共同出卖人，合作建房系邵建英、吴增产与王有德的内部关系，王有德收取了购房款，邵建英、吴增产享受了拆迁利益，邵建英、吴增产与王有德对外应共同承担责任。综上，邵建英、吴增产与王有德应当共同返还购房款及利息。
三、承担责任的范围。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。汪可良未主张房屋的增值损失，仅主张返还购房款及支付利息，利息计算亦未超过中国人民银行同期同类贷款利率，应予支持。但汪可良诉请中有关返还房款的数额及利息的计算有误，法院予以调整。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、汪可良与邵建英、吴增产于2007年4月22日签订的《协议书》无效。二、邵建英、吴增产、王有德于判决生效之日起十日内共同返还汪可良购房款53655.5元并支付利息59970.87元。三、驳回汪可良的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2688元，由汪可良负担126元，由邵建英、吴增产、王有德负担2562元。
宣判后，邵建英、吴增产不服，向本院提起上诉称：一、汪可良和邵建英、吴增产签订的《协议书》并非房屋买卖合同。该协议书只是邵建英、吴增产对汪可良与王有德之间合作建房的一种认可，该协议书没有约定任何金钱给付义务，汪可良和邵建英、吴增产之间事实上也没有发生金钱往来，汪可良起诉邵建英、吴增产要求返还购房款以及相应利息的要求根本就没有事实依据。如果汪可良主张要回相关房款，也应当基于合同相对性原则，单独起诉其与王有德签订的《转让协议》。二、一审法院对汪可良和邵建英、吴增产以及王有德之间的法律关系认定混乱。首先，一审法院将邵建英、吴增产和汪可良签订的协议书认定为买卖合同无理无据。涉案《协议书》只是一个房屋分割协议，不是房屋买卖协议，且协议上陈述得非常明确，建房中相关经济往来已经结清，双方没有任何债权债务。其次，一审法院将上诉人邵建英、吴增产和王有德之间认定为合作建房关系，但被上诉人汪可良和王有德之间是什么法律关系一审法院并没有明确。事实上，三者之间都是合作建房关系。再次，汪可良与王有德之间购房交易与邵建英、吴增产无关。王有德与汪可良之间的纠纷，应该由他们自行处理，邵建英、吴增产未收到过任何汪可良支付的房款，也没有出具过任何的收款收据。此案证据中的收款收据与邵建英、吴增产无任何关系，是王有德和汪可良之间的交易。三、一审法院对汪可良和邵建英、吴增产以及王有德之间承担责任的划分明显有失公平。首先，即使本案所诉争议协议无效，也应当按照各自的过错承担责任。汪可良明知王有德向其转让的房屋为集体土地上房屋，没有相关审批手续，仍向其支付购房款，本身具有重大过错，应当承担相应的责任，但是一审法院对此视而不见。其次，一审法院判决邵建英、吴增产承担购房款利息更是明显偏袒汪可良。汪可良一直居住使用涉诉房屋，本身就是一种获利，且汪可良存在重大过错，但其不用承担任何责任明显不公。四、一审法院以“原告未主张房屋的增值损失，仅主张返还购房款及支付利息”为由，支持汪可良支付利息的请求无理无据。首先，本案涉诉房屋的价格已经由政府征收部门予以评估确认，且汪可良已经向政府领取了房屋补偿款，现在再向邵建英、吴增产主张并不存在的购房款，明显是想获得双份补偿，违反了诚实信用原则和公平原则。其次，汪可良签订协议的行为本身就是一种投资行为，具有一定的风险，房屋是否增值无法保障。现在政府征收，对涉诉房屋的价格已经明确，至于汪可良是否亏损，均应由其自己承担，而不是由一审法院毫无依据地判断该房屋增值。综上，请求判令：1、撤销一审判决；2、案件受理费由汪可良、王有德承担。
被上诉人汪可良答辩称：一、邵建英、吴增产和汪可良属于房屋买卖关系，双方亦按该协议实际履行。邵建英、吴增产认为，与汪可良没有发生金钱往来，要求其承担责任没有依据。汪可良认为，双方间的购房买卖事实很清楚，王有德和邵建英、吴增产进行合作建房，签订《协议》，协议约定邵建英、吴增产提供地基并无偿获得部分房屋，而所谓的无偿正是需要邵建英、吴增产提供建房资金建造房屋后才能获得。显然，邵建英、吴增产作为与王有德合作建房的一方已享有王有德提供资金造房的利益，并按照《合作协议》履行各自义务，作为合作方应向汪可良承担法律责任，而非邵建英、吴增产所称的不是合同相对方，不是适格被告。双方签订的《协议书》再次明确邵建英、吴增产作为合作方向汪可良提供房屋的事实，实际履行作为与王有德合作建房方应履行其内部分工职责的行为。
二、邵建英、吴增产与王有德应承担共同责任。汪可良提供资金，邵建英、吴增产与王有德提供房屋，邵建英、吴增产与汪可良间属于房屋买卖关系。邵建英、吴增产虽然付款给王有德，但邵建英、吴增产签名的协议书明确双方经济往来已结清，无债权债务，即邵建英、吴增产已经确认王有德具收汪可良的房款即为邵建英、吴增产收取的购房款，现双方的购房关系被确认无效，作为与王有德共同收取购房款的邵建英、吴增产应当与王有德共同承担返还责任。一审判决关于邵建英、吴增产与王有德应共同承担的认定与事实相符，符合法律规定。
三、双方承担责任的范围。邵建英、吴增产认为，汪可良未承担过错责任。汪可良认为，汪可良在东庄村向邵建英、吴增产和王有德购房时，协议载明后续可以办理相关产权证书，同时如拆迁按照面积分配拆迁款。而目前政府拆迁，享有拆迁利益的系邵建英、吴增产，汪可良因购房行为的不合法性不仅没有享受拆迁利益，反而损失巨大。本次起诉汪可良尚未主张房屋增值损失，而仅仅要求支付相应利息，实际早已超出汪可良应承担的责任。本次汪可良主张的购房款已扣除领取的政府征收的房屋置价，邵建英、吴增产所称的获得双份补偿没有事实依据。一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持。
被上诉人王有德二审期间未进行答辩。
二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：一、邵建英的父亲邵安上作为农村宅基地使用权人，与王有德以“合作建房”的形式“拆旧建新”，一方出地并完成建房审批，一方落实资金并承建；建造完成后，宅基地使用权人取得约定的新房，其余部分则概括授权王有德自由处分。就王有德自由处分的新房，邵建英、吴增产与汪可良签订《协议书》，王有德收取房款，汪可良取得房屋，完成交易。事实清楚。根据《协议书》的主要内容应当认定汪可良与邵建英、吴增产之间系一方给付金钱，一方交付房屋的房屋买卖合同关系。邵建英、吴增产主张其与汪可良不是合同相对方，与《协议书》的内容及其实际履行的事实不符,故本院对邵建英、吴增产的该主张不予采纳。因房屋买受人汪可良并非房屋所在地的集体经济组织成员，其通过与邵建英、吴增产签订《协议书》的方式变相取得案涉房屋的宅基地使用权，违反了法律的强制性规定，原审认定该《协议书》无效，当属正确。二、因千岛湖镇撤村建居，邵建英、吴增产案涉宅基地上的房屋被整体拆除；房屋买受人取得了所购房屋的补偿，宅基地使用权人取得了剩余房屋及附属设施的相关补偿；故因合同无效的相互返还已无可能及必要。三、案涉房屋及用地的性质合同双方系明知，因此对合同无效双方均存在过错，但邵建英、吴增产作为农村宅基地使用权人及法定的房屋所有权主体，将依法被限制转让的农村房屋概括授权王有德出卖给他人，过错显然更大，故应承担主要责任。汪可良取得的拆迁补偿，数额大大低于其支付的购房款；邵建英、吴增产在未出资的情形下，实际取得了拆迁中的相应补偿，因此可以认定邵建英、吴增产取得的拆迁权益系基于宅基地使用权及占用他人资金所得。汪可良在本案中诉请的是购房款与补偿款间差额部分的损失及邵建英、吴增产占用其房款期间的利息损失。原审根据当事人的主张和举证，判决支持汪可良就房款差额所产生的损失赔偿请求，符合事实与法律；对汪可良提出的房款被占用所产生的损失赔偿请求，原审作出的判决与双方当事人间的损益及责任基本相符，利益衡平尚属合理。四、王有德与邵安上签订合作建房协议后，邵安上的协议实际由邵建英、吴增产履行，王有德与邵建英、吴增产双方有着共同利益；根据双方的合作方式、在房屋出售过程中的具体分工、及《协议书》的相关内容，原审认定其系房屋的共同出卖人，合作建房系王有德与邵建英、吴增产的内部关系，两人应共同对外承担责任，依据充分，并无不当。邵建英、吴增产与王有德之间的权利义务及各自的责任，可依法另行解决。综上，邵建英、吴增产的上诉事由及上诉请求本院不予支持；原审判决事实认定清楚、法律适用正确、程序合法，实体处理亦未失当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2562元，由邵建英、吴增产负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 骏
审判员 徐 丹
审判员 金瑞芳
二〇一七年十二月二十日
书记员 赖雪珂