山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）日民一终字第1184号
上诉人（原审原告）：丁秀梅，女。
委托代理人：李祥军，山东莲信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东瑞家物业管理有限公司五莲分公司，住所地五莲县幸福路24号。
负责人：张志远，该公司经理。
委托代理人：赵霆，山东竞天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东瑞家物业管理有限公司，住所地淄博市张店区华光路272号。
被上诉人（原审被告）：五莲县恒力置业有限公司，住所地五莲县解放路117号。
法定代表人：张志远，该公司执行董事。
委托代理人：赵霆，山东竞天律师事务所律师。
上诉人丁秀梅因与被上诉人山东瑞家物业管理有限公司五莲分公司（以下简称瑞家物业五莲分公司）、山东瑞家物业管理有限公司（以下简称瑞家物业）、五莲县恒力置业有限公司（以下简称恒力置业）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省五莲县人民法院做出的（2015）莲民一初字第54号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2012年11月3日，丁秀梅与瑞家物业五莲分公司签订商铺租赁合同一份，约定：瑞家物业五莲分公司将位于五莲县解放路117号的西班牙风情商业街3号楼110号商铺（包括第1、2、3层）出租给丁秀梅用于经营花卉，租期自2012年11月10日至2013年11月10日，租金为5000元。2012年12月20日，丁秀梅与瑞家物业五莲分公司签订商铺租赁合同一份，约定：瑞家物业五莲分公司将位于五莲县解放路117号的西班牙风情商业街3号楼111号商铺的第3层、112号商铺的第3层出租给丁秀梅用于经营宾馆，租期自2013年1月15日至2014年1月15日，租金为3000元。2014年1月15日，双方续签合同，瑞家物业五莲分公司将位于五莲县解放路117号的西班牙风情商业街3号楼110号商铺第1、2、3层、111号商铺的第3层、112号商铺的第3层出租给丁秀梅用于经营宾馆、花卉，租期为2014年1月15日至2015年1月15日，租金为8000元。
承租房屋后，为开办宾馆，丁秀梅对房屋进行了装修并购置了空调、电视、床等。丁秀梅在庭审中陈述：2013年3月，为开办宾馆，丁秀梅到五莲县洪凝街道工商所办理工商登记，五莲县洪凝街道工商所告知丁秀梅须提供公安部门出具的特种行业许可证。丁秀梅遂到五莲县公安局法制科办理特种行业许可证，五莲县公安局法制科告知丁秀梅需提供消防验收合格证明。丁秀梅遂到五莲县消防大队办理，五莲县消防大队告知丁秀梅需提供建设工程消防验收合格证或者备案法律文书。丁秀梅遂多次向瑞家物业五莲分公司索要建设工程消防验收合格证或备案法律文书，但瑞家物业五莲分公司拒不提供，导致丁秀梅的宾馆至今未能开业。瑞家物业五莲分公司对此予以否认，主张丁秀梅从未向其索要过消防验收材料，丁秀梅亦未提供证据证实其不能办理营业执照系缺少消防验收材料所致。
关于损失情况，丁秀梅主张瑞家物业五莲分公司的行为给其造成了以下损失：一、投资损失177800元，包括：1.装修费用48200元；2.水电线路安装铺设费用8300元；3.下水道安装、卫生间装修费5600元；4.安装太阳能、净水器各一台，投资9400元；5.安装空调4台，投资9600元；6.购置电脑4台，投资12800元；7.购置电风扇10台，投资1400元；8.安装暖气包工包料费用14800元；9.购置电视机12台，投资9600元；10.购置被褥枕头，投资5600元；11.制作门牌灯箱，投资1800元；12.购置床18张、电视柜12个、电脑桌4张、床头柜18个、货柜2个、吧台柜1个、沙发茶几1套，投资28300元；13.购置窗帘投资1380元；14.支付房租费以及押金17000元；15.支付两年物业费2680元；16.支付垃圾清理费1340元。二、营业利润损失，每年150000元，两年共计300000元。以上两项损失共计477800元。
2015年1月19日，丁秀梅提出书面申请将诉讼请求数额变更为100000元并对其他损失保留诉权。同日，丁秀梅提出申请，申请对涉案房屋装修费用、宾馆投资损失、宾馆无法开业的利润损失进行评估。原审法院遂依法委托日照信益达价格评估有限公司对涉案商铺的装修费用、宾馆投资损失、宾馆无法开业的利润损失进行评估。2015年6月5日，日照信益达价格评估有限公司作出日信益达评字（2015）第170号价格评估报告书，认为：一、涉案商铺装修费用为50569元；二、两年的投资损失为63913.55元，其中租赁费损失12880元、宾馆用品设施折旧费27033.55元、宾馆看护费24000元；三、两年的投资利润损失为38147.10元；本次评估价格合计取值152630元。2015年8月12日，丁秀梅将其诉讼请求最终确定为判令瑞家物业五莲分公司、瑞家物业、恒力置业连带赔偿其损失152630元。
瑞家物业五莲分公司不同意赔偿丁秀梅主张的损失，认为丁秀梅未取得经营许可即进行投资，应自负经营风险和投资损失。丁秀梅自行购买的物品应自行搬走，丁秀梅对房屋的装修应自行拆除并恢复房屋的原状，丁秀梅所称的营业利润损失无事实和法律依据。
另查明：瑞家物业五莲分公司出租的商铺属于西班牙风情商业街3#、4#住宅楼建设工程。该建设工程系恒力置业开发，于2011年10月24日取得建设工程规划许可证（建字第371121201100040），于2011年9月27日在五莲县公安消防大队进行消防备案，莲公消审备（2011）30号建设工程消防备案结果通知书载明的备案结果为“抽查合格”，于2014年4月2日在五莲县公安消防大队办理建设工程竣工验收消防备案，结果为抽查合格。涉案商铺建成后，恒力置业委托瑞家物业五莲分公司对外出租涉案商铺，在丁秀梅与瑞家物业五莲分公司签订租赁合同时，丁秀梅并不知晓涉案商铺的所有者为恒力置业。
原审认定上述事实的证据有双方当事人的当庭陈述，双方签订的商铺租赁合同、日信益达评字（2015）第170号价格评估报告书等。
原审法院认为：丁秀梅与瑞家物业五莲分公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。
本案中，根据合同约定的经营业态，丁秀梅承租涉案商铺的目的之一是经营宾馆，瑞家物业五莲分公司应当根据丁秀梅的要求履行协助义务，包括提供涉案商铺所属建设工程的消防验收合格或备案法律文书，以便丁秀梅申请宾馆营业执照。但该协助义务系在丁秀梅提出合理请求的情况下，瑞家物业五莲分公司才负有相应义务。丁秀梅主张其多次向瑞家物业五莲分公司索要建设工程消防验收合格证或备案法律文书，但瑞家物业五莲分公司拒不提供。对此，瑞家物业五莲分公司予以否认，丁秀梅亦未提供充分证据证明瑞家物业五莲分公司拒绝提供涉案商铺所属建设工程的消防验收合格或备案法律文书，故对于其该项诉讼主张，原审法院不予采信。根据丁秀梅所述的办理营业执照的过程及所需相关材料，可见其须向工商部门、公安机关、消防部门提交申请并提供多种材料，而丁秀梅承认其仅准备了“个体工商名称预先核准通知书”“名称核准登记”，并未提供充分证据证明其未取得营业执照系欠缺涉案商铺所属建设工程的消防验收合格或备案法律文书所致。故丁秀梅关于瑞家物业五莲分公司违约致其无法办理营业执照的诉讼主张，证据不足，原审法院不予采信。丁秀梅以瑞家物业五莲分公司违约致其无法办理营业执照为由，要求瑞家物业五莲分公司赔偿装修费、投资损失、利润损失等共计152630元，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于丁秀梅的装修费用问题，因双方在租赁合同中对到期后装饰、装修的归属及补偿问题没有特殊约定，在案件审理过程中，双方就装饰、装修的归属及补偿问题亦未达成补充协议。同时，瑞家物业五莲分公司明确表示不同意利用其装饰装修并要求恢复房屋原状。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，第十二条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。租赁期间届满后，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状，已形成附合的装饰装修物，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。双方在租赁合同中对到期后装修费用问题没有特殊约定，而且现在租赁期间已经届满，丁秀梅作为完全民事行为能力人，应当预见到租赁期满可能不再续租的情形，其未对此采取相应补救措施，由此产生的法律后果应由其自身负担，故丁秀梅主张装修费用损失缺乏法律依据，原审法院不予支持。
瑞家物业作为瑞家物业五莲分公司的总公司，与丁秀梅并不存在房屋租赁合同关系，丁秀梅要求瑞家物业赔偿其损失，无法律依据，原审法院不予支持。恒力置业作为涉案商铺的开发商，委托瑞家物业五莲分公司对外出租涉案商铺，与丁秀梅并不存在房屋租赁合同关系，且丁秀梅在订立涉案租赁合同时并不知晓恒力置业系真正的商铺所有者，故涉案租赁合同对恒力置业无约束力，丁秀梅依据房屋租赁合同关系要求恒力置业承担违约责任，无法律依据，原审法院不予支持。
综上，丁秀梅要求瑞家物业五莲分公司、瑞家物业、恒力置业赔偿其装修费用、宾馆投资损失、宾馆无法开业的利润损失，无事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条的规定，原审判决：驳回丁秀梅的诉讼请求。案件受理费3553元、评估费2620元，合计6173元由丁秀梅负担。
上诉人丁秀梅不服原审判决上诉称：原审一方面认定被上诉人有义务协助上诉人，有义务提供房屋建设工程消防验收合格或备案证明，另一方面，在被上诉人未取得建设工程消防验收合格证明的情况下，又以上诉人无证据证明向被上诉人索要而不支持上诉人的诉讼请求，明显违背了公平正义原则。原审查明：被上诉人于2011年10月24日取得建设工程规划许可证，于2011年9月27日进行消防备案，于2014年4月2日办理建设工程竣工验收消防备案。原审还查明：被上诉人于2012年11月10日将3号楼110号商铺出租给上诉人，于2013年1月15日将111、112号商铺第3层出租给上诉人。以上事实证明，被上诉人于2011年9月27日进行的消防备案并非工程竣工验收备案，因当时尚未得建设工程规划许可证，没有开工建设。被上诉人于2014年4月2日取得建设工程竣工验收消防备案之前即违法将房屋出租给上诉人经营。根据法律规定，未经消防验收合格的建筑不得交付使用，被上诉人将未经消防验收合格的房屋出租给上诉人，违反了《消防法》第十三条的规定。在被上诉人不具备向上诉人提供相关工程消防验收合格证明的情况下，原审以上诉人无证据证明向被上诉人索要过建设工程竣工验收消防备案证明为由不支持上诉人的诉讼请求，明显不公。上诉人承租后进行了巨额投资，预先核准了宾馆名称，上诉人租赁的目的是使用房屋进行经营，被上诉人出租的房屋未经消防验收合格，导致上诉人无法取得营业执照，被上诉人违法、违约事实清楚。综上，请求撤销原判，依法改判被上诉人赔偿上诉人的损失。
被上诉人瑞家物业五莲分公司、恒力置业答辩称：一、被上诉人的建设工程无论是开工建设还是各种备案手续，都是齐全的，在商业街从事经营的不只上诉人一家，其他各业户均能按照规定取得包括消防验收在内的各种证明，顺利取得工商营业执照。二、上诉人未能取得消防验收证明，该证明系指上诉人开办宾馆自身所应当具备的各种消防设施设备齐全的证明，且未能取得营业执照也不仅仅是因为消防证明。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人瑞家物业未答辩。
本院经审理查明的事实和证据与原审认定一致。
本院认为：西班牙风情商业街3#、4#楼系恒力置业开发建设，恒力置业于2011年9月27日进行消防设计备案，抽查合格；于2011年10月24日取得建设工程规划许可证；于2014年4月2日进行建设工程竣工验收消防备案，于2014年4月28日审批合格。2012年11月3日、2012年12月30日，瑞家物业五莲分公司受恒力置业委托，与丁秀梅签订商铺租赁合同两份，将西班牙风情商业街3#楼110号商铺1-3层、111号和112号商铺的3层出租给丁秀梅1年，经营业态分别为花卉、宾馆；2014年1月15日，瑞家物业五莲分公司与丁秀梅续签商铺租赁合同一份，续租上述商铺1年。以上事实清楚，本院予以确认。
上诉人与被上诉人丁秀梅签订的商铺租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。
涉案商铺所在商住楼，上诉人与被上诉人签订商铺租赁合同时，涉案工程尚未进行建设工程竣工验收消防备案，2014年4月28日涉案工程竣工验收消防备案才经审批合格。根据《中华人民共和国消防法》第十一条“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核”、第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；……”之规定，涉案商铺在未取得消防验收合格证明前即2014年4月28日前因违反法律关于房屋使用条件强制性规定而无法使用。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，被上诉人交付的商铺应当符合双方约定的用于经营花卉、宾馆的用途。但是，被上诉人交付的商铺于2014年4月28日前因违反法律关于房屋使用条件强制性规定而无法使用，被上诉人的行为构成违约，应对上诉人由此产生的损失承担赔偿责任。而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”之规定，在涉案商铺因违反法律强制性规定而无法使用的情况下，上诉人享有法定的合同解除权，但上诉人在合同期满前怠于行使解除权，对自身损失的扩大亦存在过错。至于2014年4月28日之后，上诉人未能提供证据证实其未能办理营业执照系因被上诉人的原因所致，应承担举证不能的不利后果，对于2014年4月28日之后的损失，上诉人应自行承担。综合双方的过错程度，对于上诉人2014年4月28日之前的损失，由上诉人与被上诉人按照5：5的比例进行分担为宜。经评估，上诉人两年的损失为：一、商铺装修费用50569元；二、两年的投资损失63913.55元，其中租赁费损失12880元、宾馆用品设施折旧费27033.55元、宾馆看护费24000元；三、两年的投资利润损失38147.10元；共计152630元。其中，第一、二两项损失共计114482.55元，为上诉人的直接损失，应予确认；第三项利润损失，为间接损失，存在不确定性，不予确认。所以，被上诉人应当赔偿上诉人损失36801.37元（114482.55元×（12＋3.43）月／24月］。
涉案商铺系被上诉人恒力置业开发，委托被上诉人瑞家物业五莲分公司对外出租，故本案上诉人的损失应由被上诉人恒力置业承担，但被上诉人瑞家物业五莲分公司作为受托人将尚未取得消防验收合格证明的商铺予以出租，违反法律规定，亦存在过错，应与被上诉人恒力置业承担连带赔偿责任。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审认定事实清楚，但适用法律错误，导致判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销山东省五莲县人民法院做出的（2015）莲民一初字第54号民事判决；
二、被上诉人五莲县恒力置业有限公司赔偿上诉人丁秀梅损失36801.37元，于本判决生效后十日内付清；
三、被上诉人山东瑞家物业管理有限公司五莲分公司与被上诉人五莲县恒力置业有限公司承担连带赔偿责任；
四、驳回上诉人丁秀梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3553元、评估费2620元，共计6173元，由上诉人丁秀梅负担4685元，由被上诉人五莲县恒力置业有限公司负担1488元；二审案件受理费3553元，由上诉人丁秀梅负担2696元，由被上诉人五莲县恒力置业有限公司负担857元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 李 云
代理审判员 张锦秀
二〇一六年三月七日
书 记 员 赵小璐