浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第2157号
原告杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司。现住所地杭州市钱江新城富春路***号。
法定代表人郑珊瑚，该公司董事长。
委托代理人邱坤（特别授权代理），浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
被告杭州美佳餐饮管理有限公司。住所地杭州市西湖区杭大路*号聚龙大厦*楼。
法定代表人蒋未瑛，该公司总经理。
委托代理人陈飞、周再松（特别授权代理），浙江君安世纪律师事务所律师。
原告杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司（以下简称新城公司）为与被告杭州美佳餐饮管理有限公司（以下简称美佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月2日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员叶文军独任审判，于2015年11月26日、12月16日公开开庭进行了审理。原告新城公司委托代理人邱坤、被告美佳公司委托代理人周再松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新城公司诉称，2014年8月6日，双方就市民中心H座负1层建筑面积为4700平方米的房屋签订了房屋租赁合同，约定：租赁期限5年，自2014年8月13日至2019年8月12日，租金先付后用，每半年度支付1次租金，每个月的月底支付经营产生的水电费等费用。按约美佳公司应于2015年1月30日前支付第2期租金654500元、应于2015年7月30日前支付第3期租金654500元，应支付2014年9月至2015年9月的水电费、公摊费及其他与该物业使用有关的费用。合同还约定了美佳公司逾期支付相关费用的，自应付日起每天支付逾期未付款4‰的违约金；美佳公司连续3个月未足额支付租金或公共事业费的，新城公司有权解除租赁合同。合同签订后新城公司按约交付房屋，美佳公司一直正常经营至今。但美佳公司未依约支付第2期、第3期应付租金，经新城公司多次催讨至今未付。新城公司认为美佳公司长期拖欠租金和水电费等费用的行为违反了合同约定，遂于2015年10月14日发函至美佳公司解除了合同。原告新城公司提出以下诉讼请求：
一、判令被告美佳公司立即支付自2015年2月13日拖欠至2015年10月21日的租金937639.50元（计算至2015年10月21日）、占有费及违约金312943.75元（按照2.5倍的租金计算至2015年11月26日，要求计算至实际交还租赁房屋之日止）。
二、判令被告美佳公司立即支付自2014年9月1日拖欠至今的水电费、公摊费及其他与该物业使用有关的费用491465.74元。
三、判令被告美佳公司立即支付逾期付租违约金876858.20元（按每日4‰暂计至2015年10月21日，要求计算至实际付款日止）。
四、判令被告美佳公司立即按房屋租赁合同第7.2.1条约定的b种方式将涉案物业交还给原告新城公司，逾期交还的则按照房屋租赁合同7.2.2条约定承担费用。
被告美佳公司辩称，一、新城公司非适格诉讼主体。新城公司未举证证明其系涉案房屋的所有权人，无权以自已名义行使房屋所有权，包括房屋租赁权及收取房屋租金的权利；新城公司虽提供了建设单位为杭州市钱江新城建设指挥部（以下简称钱新指挥部）的建设工程规划许可证，但未提供相应施工图，不能有效证明涉案房屋包含在该建设工程规划许可内，因此不能证明钱新指挥部有权委托新城公司签订涉案租赁合同；即使钱新指挥部有权委托，本案原告主体也应当是钱新指挥部；新城公司未证明其已代美佳公司缴纳了水电费、公摊费及其他该物业使用有关的费用，其行使追偿权没有事实依据。二、新城公司以1309000元的全额年租金主张租金违反合同约定，招租文件中承诺前期根据实际就餐人数收取1／3年租金，到A、C座入驻率达90%以上后按全额收取租金，合同中对此也有约定，现没有证据证明A、C座入驻率达90%以上的条件已成就，且出租权人与美佳公司也尚未就是否按全额租金结算达成过一致意见及补充协议；待出租权人确定后美佳公司同意按1／3年租金结算欠付租金。三、涉案房屋水电费收费主体不明，相关费用结算依据欠缺。四、出租人违约在先。招租文件明确招租业态为餐饮（内部食堂，原则上不对外经营），餐厅供餐对象主要为行政服务中心等工作人员，约1200人。2015年4月8日，杭州市市府大楼后勤服务中心就市民中心食堂劳务服务外包重新采购，其采购范围与美佳公司经营范围重叠，对美佳公司的正常经营造成了巨大竞争。市民中心食堂劳务服务承包商入驻后，美佳公司处于无内部工作人员就餐而不得不对外经营的尴尬窘境，这种状况已完全违背出租权人当时招租承诺的情形，给美佳公司造成了重大损失。因此即使新城公司取得诉讼主体资格，其向美佳公司主张违约金缺乏事实依据，且合同约定的违约金明显过高有失公允。
主要争议事实。关于市民中心A座和C座楼层入驻率达90%的时间，新城公司主张2015年1月31日前已全部入驻，为此新城公司提交了关于A楼入驻证明（绿城物业服务集团有限公司杭州第二分公司杭州市市民中心A楼物业服务中心出具）、关于市民中心C座各单位入驻情况的说明（杭州钱江新城物业管理有限公司市民中心物业管理处出具）、情况说明、关于市民中心A楼入驻证明（杭州市机关事务管理局市民中心办公楼管理处出具）、房屋租赁合同、物业接收确认书、浙江省建设工程规划核实确认书、图纸以证明。本院认为，关于市民中心A座的入驻情况，A座的物业服务单位和杭州市机关事务管理局均出具了证明表示各单位已于2014年12月22日完成搬迁；关于市民中心C座的入驻情况，C座的物业服务单位出具证明表示各单位在2015年1月31日前已全部入驻，新城公司提交的C座各使用单位的房屋租赁合同和物业接收确认书也能证明C座使用单位的情况和各使用单位的入驻时间；情况说明由美佳公司员工章艳出具，在该情况说明中美佳公司要求2015年2月13日以后的租金按合同租金的1／3交纳的理由是就餐标准按8.5元／人计算食堂利润被完全压缩、L楼公务员食堂营业致使就餐人数下降，而非A、C座的楼层入驻率未达90%；综上，对新城公司主张的市民中心A座和C座2015年1月31日前楼层入驻率已达90%的事实，本院予以认定。
经审理本案事实认定如下：
钱新指挥部是市民中心的建设单位。钱新指挥部就市民中心H座房屋有关事项委托新城公司负责经营、管理。新城公司为一人有限责任公司（内资法人独资），经营范围包括自有房产租赁等，股东为杭州市钱江新城投资集团有限公司。杭州市钱江新城投资集团有限公司为一人有限责任公司（内资法人独资），经营范围包括自有资产经营管理等，股东为钱新指挥部。2014年6月30日，杭州市人民政府作出关于杭州市钱江新城建设管理委员会机构规范和体制调整方案的批复，内容包括：由钱新指挥部出资10亿元以上成立杭州市钱江新城投资集团公司，并成建制将相关资产划入杭州市钱江新城投资集团公司，划入资产包括钱新指挥部所持的新城公司等公司股权、钱新指挥部形成的其余相关经营性资产，杭州市钱江新城投资集团公司的主要职责为承担资产经营管理等。
2014年8月6日，新城公司（甲方）与美佳公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：
甲方受托将杭州市钱江新城富春路188号市民中心H座负1层物业出租给乙方使用，该物业建筑面积4700平方米，租赁期限5年，自2014年8月13日至2019年8月12日，该物业用于经营员工食堂；
乙方有1个月的免租装修期，自该物业交付之日起计算，即2014年8月13日至9月12日，乙方需在合同签订的2个工作日内向甲方支付装修保证金261800元，装修保证金在乙方装修完成后、经甲方验收合格后15日内退还（不计利息），免租装修期内乙方仍需承担经营活动产生的政府税费及物业服务费和其他费用；乙方应向甲方交纳租赁保证金327250元，甲方须在合同终止（不论基于什么原因）及乙方把该物业交还给甲方且双方就租赁物业而产生的一切权利和义务清理完毕并办理书面交接手续后10个工作日内向乙方退还剩余租赁保证金；乙方须自行负担与该物业使用有关的电话费、水费、电费、垃圾清运费及其他营运费用，该部分费用根据相应收费主体的要求和标准由乙方直接支付，若乙方未能按期足额支付的，则甲方有权代付后向乙方追偿或从保证金中抵扣；
在市民中心A座和C座政府单位及市属国有企业入驻前，甲方同意租金按1／3年租金收取，到A、C座楼层入驻率达90%（含90%）后，按全额收取租金，届时另行签订补充协议予以明确；第1年租金为1309000元，首期租金按1／3收取，后续计租年度租金前3年不递增，第4年、第5年递增5%，即2014年8月8日支付181806元（2014年8月13日-2015年2月12日）、2015年1月30日支付654500元（2015年2月13日-2015年8月12日）、2015年7月30日支付654500元（2015年8月13日-2016年2月12日）、2016年1月30日支付654500元（2016年2月13日-2016年8月12日），等等；第1期租金、租赁保证金及装修保证金由乙方支付到杭交所，由杭交所转付给甲方，租金先付后用，每半年支付1次，第1期租金在合同签订之日起2个工作日内由乙方支付给杭交所，其余租金在上个付费周期届满日的10个工作日之前由乙方支付给甲方；
如甲方或乙方根据合同或法律法规的规定单方面解除合同，乙方应当在合同提前终止之日起5个工作日内交还物业；房屋租赁合同第7.2.1.b条约定，协议结束（不论基于何种原因），甲方有权要求乙方自费将物业内的所有物品搬离该物业，并将物业恢复至交付时的状态（正常使用导致的磨损除外），第7.2.2条约定，如果该物业交还时之状况不符合前项（第7.2.1条）约定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该物业之状况符合前项约定，由此产生的一切费用和开支由乙方承担；乙方逾期交还物业，除应该依照合同最后1个月的租金标准支付逾期期间的占有使用费等各项费用外，还应按照合同最后1个月日基本租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该物业或甲方依照合同第7.4.1条的约定自行收回该物业；
乙方违反合同及其附件和补充条款的约定，且经甲方提出后的30天内乙方未予纠正的，甲方有权解除合同；乙方连续3个月未足额或未按时支付租金、物业服务费或公用事业费，或乙方未支付的租金、物业服务费和公用事业费的金额累积达到或超过3个月的基本租金的，将视为乙方根本性违反了合同，在无损于甲方其他救济权的情况下，甲方有权在书面通知乙方后提前终止合同；乙方未充分履行其付款义务的，乙方应支付的违约金或赔偿的最低额为自该等付款到期应付之日起至甲方实际收到之日每逾期1日按照逾期付款额的4‰计算的金额；等等。
新城公司系通过杭州产权投资有限公司对外公开挂牌招租与美佳公司订立上述房屋租赁合同。挂牌招租公告、挂牌招租标的清单、交易须知载明：挂牌招租标的为市民中心H座负1层房屋5年租赁权，面积约4700平方米；挂牌起始价1309000元／年，竞租保证金100万元，承租人应支付1个月租金计算的佣金；招租业态为餐饮（内部食堂，原则上不对外经营），目前供餐对象主要为行政服务中心、市民之家、图书馆等“两馆三中心”的工作人员，约1200人；市民中心A座和C座入驻单位规划为政府部门与市属国有企业，前期根据实际就餐人数收取1／3年租金，到A、C座入驻率达90%（含90%）后，按全额收取租金；房屋产权（出租）单位为钱新指挥部，房屋管理单位为新城公司；等等。
为投标美佳公司于2014年8月4日向杭州产权交易所有限责任公司支付100万保证金，2014年8月12日，杭州产权交易所有限责任公司向美佳公司退还了120060元。杭州产权交易所有限责任公司另将770856元支付至新城公司作为房屋租赁合同项下美佳公司应支付的装修保证金（261800元）、租赁保证金（327250元）、首期租金（181806元）。除此以外，美佳公司未支付过租金。市民中心A座和C座在2015年1月31日前楼层入驻率已达90%。
2015年4月，杭州市市府大楼后勤服务中心就杭州市市民中心食堂劳务服务外包项目进行采购，采购内容为满足杭州市市民中心职工食堂的用餐服务（约4000人）、接待服务、净菜供应、膳食管理等服务（不包括物品采购）。该食堂于2015年5月开业。
2015年7月7日，杭州市民中心置业有限公司向美佳公司邮寄“关于房屋租赁缴款通知的函”，内容包括：至今美佳公司应支付市民中心H座负1楼物业的房屋租金（第1期至第3期共1490806元），美佳公司仅支付了第1期租金181806元，剩余第2期租金654500元尚未支付，已产生滞纳金392700元，美佳公司应于2015年7月30日前支付第3期租金654500元，等等。
2015年8月5日，美佳公司员工向杭州市民中心置业有限公司送达情况说明，内容包括：2015年2月13日至5月18日阶段除春节假期外每月22天平均日就餐人数为3800人次，就餐标准为8.5元／人，按8.5元／人计算，食堂利润空间已完全压缩，希望该阶段租金可以按合同租金的1／3缴纳；2015年5月L楼公务员食堂营业后对H楼食堂影响巨大，美佳公司餐厅就餐人数从日3800人次下降至1500人次，希望2015年5月后租金按照合同租金的1／3缴纳；等等。
2015年10月14日，新城公司、杭州市民中心置业有限公司向美佳公司邮寄“关于提前解除房屋租赁合同的函”，内容包括：美佳公司拖欠自2015年2月13日起至今的租金，已长达7个月之久，新城公司多次电话和发函催收，美佳公司均未予以支付；正式通知美佳公司提前解除房屋租赁合同；等等。该邮件于当日送达美佳公司。
另查明，2014年9月19日，新城公司向美佳公司送达整改通知，内容包括：美佳公司存在对外经营行为，要求美佳公司在5个工作日内停止对外经营，并更正相关指示牌，若再次被查实仍未整改，新城公司将按照合同条款及招标文件的要求通过法律途径对美佳公司采取进一步处理措施并解除合同；等等。2015年10月26日，绿城物业服务集团有限公司杭州第二分公司杭州市市民中心物业服务中心出具说明表示，美佳公司2014年9月至2015年9月的水费、电费、公摊费、其他费用，其单位已从钱新指挥部代扣。钱新指挥部出具说明表示，钱新指挥部下属的所有物业中所有租户的水电费、公摊费等费用，如使用者没有及时交付，均由物业公司从钱新指挥部开立的专门账户中直接扣除，钱新指挥部代为支付后，再和各下属管理公司另行结算。新城公司没有代美佳公司支付过水电费等费用。
上述事实，有原告新城公司提交的房屋租赁合同、关于水电费公摊费等的收取说明、关于水电费等费用代扣问题的说明、建设工程规划许可证、图纸、关于提前解除房屋租赁合同的函、EMS详情单、邮件查询记录、授权委托书、整改通知、杭州市人民政府关于杭州市钱江新城建设管理委员会机构规范和体制调整方案的批复、公司基本情况表、关于A楼入驻证明、关于市民中心C座各单位入驻情况的说明、情况说明、关于市民中心A楼入驻证明、房屋租赁合同、物业接收确认书、浙江省建设工程规划核实确认书、图纸、被告美佳公司提交的挂牌招租公告、挂牌招租标的清单、交易须知、关于杭州市市民中心食堂劳务服务外包采购结果公告、关于杭州市市民中心食堂劳务服务外包的招标公告、杭州市市民中心职工食堂服务外包采购文件、照片、扣款业务自助回单、结算业务入账自助回单、本案庭审笔录证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。新城公司受托以自己的名义与美佳公司签订涉案的房屋租赁合同，对此合同有明确记载，美佳公司在订立合同时即已知晓；但是，钱新指挥部是市民中心H座房屋的建设单位，钱新指挥部设立了杭州市钱江新城投资集团有限公司（一人有限责任公司），杭州市钱江新城投资集团有限公司的主要职责包括自有资产经营管理，杭州市钱江新城投资集团有限公司又设立了新城公司（一人有限责任公司），新城公司的经营范围包括自有房产租赁等，由此应认定涉案房屋租赁合同只约束新城公司与美佳公司，新城公司是涉案房屋租赁合同的出租方。新城公司与美佳公司之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。
房屋租赁合同约定，在市民中心A座和C座政府单位及市属国有企业入驻前，租金按1／3年租金收取，到A、C座楼层入驻率达90%（含90%）后，按全额收取租金，届时另行签订补充协议予以明确。该约定中的“另行签订补充协议予以明确”并非租金按全额支付的实质条件，否则意味着承租方只要不签订补充协议即可一直按1／3支付租金。市民中心A座和C座在2015年1月31日前楼层入驻率已达90%，已符合全额支付租金的条件；本案审理中美佳公司陈述其公司未支付2015年2月13日以后租金的原因之一是就是否仍按1／3支付租金与新城公司存在争议，这表明新城公司当时已要求美佳公司全额支付2015年2月13日以后的租金；因此，美佳公司应按约定期限全额支付2015年2月13日以后的租金。
美佳公司陈述其公司未支付2015年2月13日以后租金的另一个原因是其公司在新城公司尚有款项未退回。本院认为，美佳公司除第1笔租金181806元外仅向新城公司支付过租赁保证金和装修保证金，按合同约定租赁保证金的返还期限未届至；装修保证金即使可以要求返还，但是第一，双方未就装修保证金折抵租金达成合意，第二，装修保证金仅261800元，不足以支付第2期租金654500元；美佳公司的理由不能成立。美佳公司主张2015年4月，杭州市市府大楼后勤服务中心就市民中心食堂劳务服务外包项目进行采购，采购范围与美佳公司经营范围重叠，对美佳公司的正常经营造成了巨大竞争，给美佳公司造成了重大损失。本院认为，房屋租赁合同并未约定市民中心范围内不能另设食堂，新城公司的行为并未构成违约。
房屋租赁合同约定，美佳公司连续3个月未足额或未按时支付租金、物业服务费或公用事业费，或美佳公司未支付的租金、物业服务费和公用事业费的金额累积达到或超过3个月的基本租金的，新城公司有权在书面通知美佳公司后提前终止合同。美佳公司按约应于2015年1月30日支付2015年2月13日-2015年8月12日的租金654500元，于2015年7月30日支付2015年8月13日-2016年2月12日的租金654500元，美佳公司未支付该2期租金已符合房屋租赁合同约定的新城公司有权解除合同的情形。新城公司于2015年10月14日以美佳公司拖欠自2015年2月13日起的租金为由通知美佳公司提前解除房屋租赁合同符合合同约定，涉案房屋租赁合同已于2015年10月14日解除。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案房屋租赁合同已经解除，新城公司有权要求美佳公司交还租赁房屋、支付尚欠租金及房屋占有使用费、支付违约金。房屋租赁合同约定，美佳公司应在合同提前终止之日起5个工作日内交还租赁房屋；房屋租赁合同第7.2.1.b条约定，协议结束新城公司有权要求美佳公司自费将租赁房屋内的所有物品搬离该租赁房屋，并将租赁房屋恢复至交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）；因此，美佳公司应立即将租赁房屋腾空并恢复原状，交还给新城公司。房屋租赁合同第7.2.2条约定，如果租赁房屋交还时之状况不符合前项（第7.2.1条）约定，新城公司有权要求美佳公司采取一切措施或自行采取措施，使得租赁房屋之状况符合前项约定，由此产生的一切费用和开支由美佳公司承担；新城公司据此要求美佳公司承担费用。本院认为，该项费用新城公司应待实际产生后再行主张，本案中不予处理。
关于租金及房屋占有费。美佳公司应向新城公司支付2015年2月13日至2015年10月14日的租金，计879939元，以及2015年10月15日至交还租赁房屋之日止的房屋占有使用费，暂计算至2016年2月21日为461786元。
关于违约金。一、房屋租赁合同约定，美佳公司应在合同提前终止之日起5个工作日内交还租赁房屋，逾期交还的应按照合同最后1个月日基本租金的1.5倍支付违约金；新城公司据此要求美佳公司支付1.5倍租金的违约金。本院认为，合同约定的违约金过高，本院酌情减少至按392700元／年计算，从2015年10月22日开始计算至美佳公司交还租赁房屋之日止，暂计算至2016年2月21日为130900元。二、房屋租赁合同约定，美佳公司未充分履行其付款义务的，乙方应支付的违约金或赔偿的最低额为自该等付款到期应付之日起至新城公司实际收到之日每逾期1日按照逾期付款额的4‰计算的金额；新城公司据此要求美佳公司支付逾期支付租金的违约金，按每日4‰计算。本院认为，每日4‰的逾期付款违约金过高，本院酌情减少至按每年24%计算，按美佳公司所欠租金金额和应付款日期计算，暂计算至2016年2月21日的违约金为196452元。
新城公司要求美佳公司支付拖欠的水电费、公摊费及其他与该物业使用有关的费用。本院认为，本案庭审中新城公司亦陈述上述费用是钱新指挥部支付的，其公司没有支付过，因此新城公司要求美佳公司向其支付该些费用没有依据，新城公司的该项诉讼请求本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第四百零二条之规定，判决如下：
一、被告杭州美佳餐饮管理有限公司将杭州市钱江新城富春路188号市民中心H座负1层物业腾空并恢复原状，交还给原告杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司，于本判决生效后十五日内履行完毕。
二、被告杭州美佳餐饮管理有限公司向原告杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司支付租金人民币879939元，于本判决生效后十日内付清。
三、被告杭州美佳餐饮管理有限公司向原告杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司支付房屋占有使用费人民币461786元（暂计算至2016年2月21日，此后按每年1309000元的标准计算至被告杭州美佳餐饮管理有限公司交还租赁房屋之日止），于本判决生效后十日内付清。
四、被告杭州美佳餐饮管理有限公司向原告杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司支付逾期交还租赁房屋违约金人民币130900元（暂计算至2016年2月21日，此后按每年392700元的标准计算至被告杭州美佳餐饮管理有限公司交还租赁房屋之日止），于本判决生效后十日内付清。
五、被告杭州美佳餐饮管理有限公司向原告杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司支付逾期支付租金违约金人民币196452元（暂计算至2016年2月21日，此后以被告杭州美佳餐饮管理有限公司所欠租金879939元为基数按每年24%的标准计算至生效法律文书指定的履行期限届满之日止），于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
六、驳回原告杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币14696.50元，由原告杭州钱江新城资产经营管理投资有限公司负担人民币6716.50元，由被告杭州美佳餐饮管理有限公司负担人民币7980元；财产保全申请费人民币5000元，由被告杭州美佳餐饮管理有限公司负担。
被告杭州美佳餐饮管理有限公司应负担的案件受理费人民币7980元、财产保全申请费人民币5000元，于本判决生效后三日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币29393元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 叶文军
二〇一六年二月二十九日
代书记员 邵翩翩