河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终440号上诉人（原审被告、申请执行人）：张改霞，女，汉族。委托诉讼代理人：邓进才，洛阳市涧西区重庆路法律服务所法律工作者。特别授权。委托诉讼代理人：袁峥峥，洛阳市涧西区武汉路法律服务所法律工作者。一般代理。被上诉人（原审原告、异议人）：郭英辉，男，汉族。委托诉讼代理人：常琳，河南鼎大律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：袁利辉，河南帝都律师事务所律师。特别授权。原审被告（被执行人）：孙江涛，男，汉族。上诉人张改霞因与被上诉人郭英辉及原审被告孙江涛案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2016）豫0305民初1623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。、上诉人张改霞及其委托诉讼代理人邓进才、袁峥峥，被上诉人郭英辉及其委托诉讼代理人常琳、袁利辉，原审被告孙江涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张改霞上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、孙江涛与洛阳市泰益德房地产开发有限公司(以下简称泰益德公司)双方签订的《商品房预售合同》符合法律规定，属于有效合同。孙江涛作为买受人依合同取得对涉案房产享有占有、使用、收益和处分的民事权利。任何自然人、法人、或其他组织非经孙江涛本人同意或认可并经合法程序不得非法剥夺孙江涛对涉案房产的民事权利。原审法院不能因为《商品房预售合同》原件及涉案房产的钥匙由孙江涛交给被上诉人暂时居住和保管而推定“说明被告孙江涛对马某与被上诉人签订的《房屋转让合同》是同意和认可的”并据此剥夺了孙江涛对涉案房产所享有的民事权利。孙江涛与泰益德公司签订的《商品房预售合同》内容符合法律规定，是有效合同。孙江涛依合同享有对购买的涉案房产享有民事权利。原审法院在没有事实认定《商品房预售合同》违反法律规定为无效合同的情况下认定孙江涛对自己购买的涉案房产紫金风景线第7栋2单元23103号房产不再享有民事权利是明显错误的。2、证人马某与被上诉人于2014年8月9日所签订的《房屋转让合同》是无效合同。该合同无任何效力。马某不是涉案房产买受人，对涉案房产不享有任何权利，其无权处分该涉案房产。马某与被上诉人双方签订的《房屋转让合同》因违反法律规定而为无效合同，合同自始无任何法律效力。对此，上诉人在答辩状中和提交法院的代理意见中已向原审法院多次阐明，但原审法院仍作出“被告张改霞的孙江涛是讼争房产的所有权人”、“原告郭英辉与马某签订的《房屋转让合同》属无效合同”的答辩意见证据不足，本院不予采信的认定，是错误的。3、被上诉人不因与证人马某签订《房屋转让合同》而取得涉案房产的所有权。不因此成为涉案房产的实际所有权人而享有足以排除强制执行的民事权益。原审法院关于认定被上诉人是涉案房产实际所有权人，享有足以排除强制执行的民事权益的认定是错误的。4、被执行人孙江涛、证人马某、被上诉人郭英辉在本案中涉嫌虚构事实，蒙蔽法院，规避法律执行。孙江涛为了规避名下涉案的房产被法院强制执行在庭审中说涉案房产房款是他从证人马某为法定代表人的洛阳卓赛商贸有限公司拿的钱交的房款。证人马某出具证明材料，出庭证明涉案房产房款是被上诉人郭英辉出的钱。被上诉人依据与证人马某签订的无效《房屋转让合同》主张自己是涉案房产的实际所有权人而提出执行异议之诉，要求法院解除对涉案房产的查封执行措施，以达到被执行人孙江涛的涉案房产最终不被法院强制执行的目的。但孙江涛和马某并没有向法院提供证据来证明洛阳卓赛商贸集团有限公司（以下简称卓赛公司）为孙江涛支付涉案房产的付款凭证，以证明孙江涛支付的涉案房产系由卓赛公司出具的，而非是孙江涛个人支付的涉案房款。马某出庭证明“本案争议的紫金风景线的房子是原告出的钱，我当时太忙，原告把钱给我了，我让孙江涛去办，名字写的是孙江涛的名字”。因其给被上诉人出具的“收条”载明的时间是2014年8月9日，与孙江涛购房实际支付涉案房款的时间在2014年5月31日之前，因时间前后倒置而被证明是虚假证言而不具有证明效力。被上诉人没有充分的证据证明向马某支付过房款的真实性。因为被上诉人答复上诉人发问时说是以全部现金的方式给付马某购房款的，但并没有出具其他付款证据予以佐证。上诉人认为，不能证明被上诉人向马某真正支付过涉案房款的根据是：第一，被上诉人以现金方式支付76万元巨额房款不符合实际。第二，被上诉人应当将在银行提取大额现金的取款凭证作为证据提交法院与收据相互印证，但被上诉人没有向法院提交。第三，被上诉人作为县级人大的工作人员不具有支付涉案房产一百多万元(房款76万元，车位13万元，房屋装修费几十万元)的能力，作为县级人大的工作人员也应当向法院出具证明巨额财产的来源。原审法院应当对本案孙江涛所说的“我是从卓赛公司拿的钱交的房款”的真实性予以查明；对马某出庭证言“本案争议紫金风景线的房子是原告出的钱”的证言予以查明；对被上诉人是否向马某真正给付过房款事实予以查明。原审法院对本案涉及付款的事实应当查明清楚并且能够查明清楚而没有查明，仅根据孙江涛、马某及被上诉人的个人陈述就作为本案认定的事实，显属事实认定错误，从而造成错误判决。二、原审法院审判程序违法。1、原审法院审限超过法律规定。从2016年3月24日立案到2016年10月28日制作判决书，审限已超过半年的法律规定。2、证人出庭作证程序违反法律规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十七条规定：“当事人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前提出”。本案被上诉人在第一次开庭结束前并没有向法院提出过证人出庭作证申请，法院也没有在开庭过程中向法庭宣读过被上诉人出具的证人出庭作证申请书。综上所述，原审法院判决认定事实错误，审判程序违法。请求贵院查明事实依法改判，支持上诉人的请求。郭英辉答辩称：一、与被上诉人签订买卖合同前，涉案的紫金风景线第7幢2单元23103号房屋的所有权人是卓赛公司，孙江涛只是涉案房产的占有辅助人，涉案房屋的所有权与孙江涛无任何关系。1、涉案的紫金风景线第7幢2单元23103号房产《商品房预售合同》虽以孙江涛作为买受人的名义与泰益德公司签订，并将该合同提交房屋行政管理部门备案登记，但孙江涛尚未取得房产证，孙江涛也承认非其出资，购房款系卓赛公司出资。一审法院也查明：涉案房产是通过伟业达钢团购的房子，第一次交50%房款，第二次是2013年交30%房款，2014年交了20%的房款，该房款是孙江涛从卓赛公司拿的钱交的房款。马某的证言也证明涉案房产孙江涛并未出资。《商品房预售合同》实际支付房款的是卓赛公司，卓赛公司由于买卖合同支付对价而成为涉案房的占有人和所有权人。2、孙江涛对涉案房屋根本不具有所有权其只是涉案房产的占有辅助人。依据《民法通则》和《物权法》规定，我国公民取得房屋所有权的方式有原始取得和继受取得。原始取得主要是依法自建房屋；继受取得的主要形式有买卖、赠与、交换、继承。涉案房产的购房款由卓赛公司出资，孙江涛既不能以原始取得又不能继受取得涉案房屋的所有权，显然如果涉案房产的所有权属于孙江涛也于法无据。3、孙江涛在是涉案房产的占有辅助人涉案房产的所有权与其也没有任何利害关系。一审法院认定：孙江涛自2008年起开始在卓赛公司工作，与卓赛公司的负责人马某是连襟。孙江涛依照马某的指示从卓赛公司拿钱买房，将房产暂登记在自己名下，又依照马某的指示将房屋钥匙和《商品房预售合同》原件交给被上诉人郭英辉。孙江涛的上述所有行为实际上是执行所有权人卓赛公司马某的意思表示，其根本不能独立地支配涉案房产，只是替代卓赛公司辅助占有该房产，所以孙江涛只是辅助占有人，根本不是涉案房产的所有权人。二、被上诉人郭英辉与卓赛公司马某签订的《房屋转让合同》系双方真实的意思表示，客观真实符合法律规定，所签订的《房屋转让合同》依法有效，自2014年8月9日起涉案房产的所有权就属于被上诉人郭英辉所有。1、2014年8月9日，被上诉人郭英辉系乙方、买受人，卓赛公司马某系甲方、出卖人，当日双方签订合同约定：该房屋位于洛阳市新区××街××、××以北紫金风景线第七幢2单元23103号房屋，房屋代码：821819，建筑面积：197.6平方米；买受人所购买的商品房系甲方以合同买卖形式从泰益德公司购得，甲方承诺该房屋为卓赛公司马某出资并拥有实际所有权，该房屋相关资料以及手续由甲方持有；该商品房价款为人民币760000元，具体交款以甲方出具的收房款条据为准；甲方在合同签订之日，将《商品房预售合同》原件，房屋钥匙及相关原始票据交于乙方，视为房屋移交转移，并共同到小区物业管理部门办理物业移交、登记、备案手续。同日，马某给被上诉人郭英辉出具收到条一份，载明：今收到郭英辉购买洛阳市新区紫金风景线23103号房屋购房款人民币柒拾陆万元整。待开发商统一办理房产证时我负责将房产证过户到郭英辉名下。国家企业信用信息公示系统显示，马某系卓赛公司的法定代表人、执行董事，说明其完全有权对涉案房产予以处分。《房屋转让合同》是双方真实意思表示，被上诉人郭英辉当日向马某支付购房款，马某也依据合同约定交付了房屋的相关手续，合同签订和履行客观真实存在，也不违反法律的强制性规定。依据《物权法》十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。所以，被上诉人郭英辉与卓赛公司马某签订的《房屋转让合同》合法有效。同时，依据《合同法》第一百三十三条规定，被上诉人郭英辉也依买卖合同取得合同的标的物即取得涉案房屋的所有权。2、被上诉人郭英辉依据《房屋转让合同》约定支付合理价款取得标的物，对涉案房屋装修并居住至今，早已经是涉案房屋的实际所有权人。2014年8月9日，被上诉人向马某支付760000元后，取得《商品房预售合同》、房屋钥匙和房屋相关资料，又到小区物业更换业主姓名。2014年10月5日，被上诉人验收房屋并在《商品房质量保修单》上签字，缴纳装修保证金、管理费、水电费、门禁卡押金等费用。2014年10月1日，被上诉人对涉案房产装修并入住至今。以上事实说明，被上诉人因转让合同支付对价而取得买卖合同的标的物，实际也对标的物进行了占有控制，涉案房产在上诉人查封之前就已经是被上诉人的合法财产。上诉人张改霞申请强制执行案外人郭英辉的个人合法财产是不正确的。三、被上诉人郭英辉是涉案房产的实际所有权人享有足以排除他人强制执行的民事权利。1、被上诉人没有办理过户手续主要是开发商不能办埋，属于客观不能，《房屋转让合同》马某证言、法院的询问笔录等对此的都够互相印证。退一步讲，房屋登记只具有公示效力，也是房产的管理性规定而非效力性规定，并不影响被上诉人依法取得买卖合同的标的物，因此被上诉人郭英辉依《房屋转让合同》对涉案房产早已享有排出他人强制执行的民事权利。2、上诉人张改霞申请强制执行涉案房产属于适用法律错误。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房产的客观事实完全符合本条法律规定，涉案房产只是登记在孙江涛名下，被上诉人也完全符合本法规定的买受人条件，未办理过户登记当时确因客观不能，因此二审法院应当支持上诉人郭英辉对涉案房产享有所有权，以客观事实为基础排除上诉人张改霞对涉案房产的强制执行。四、对上诉人张改霞与被上诉人郭英辉的执行异议之诉一案，二审法院应当依法予以驳回起诉。孙江涛等人因涉嫌非法集资犯罪，现在仍被新安县公安局采取取保候审，刑事案件没有终结，依据《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第七条：关于涉及民事案件的处理问题，对于公安机关、人民检察院、人民法院正在侦查、起诉、审理的非法集资刑事案件，有关单位或者个人就同一事实向人民法院提起民事诉讼或者申请执行涉案财物的，人民法院应当不予受理，并将有关材料移送公安机关或者检察机关。人民法院在审理民事案件或者执行过程中，发现有非法集资犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉或者中止执行，并及时将有关材料移送公安机关或者检察机关。又根据《最高人民法院审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第五条规定：人民法院立案后，发现民间借贷行为本身涉嫌非法集资犯罪的，应当裁定驳回起诉，并将涉嫌非法集资犯罪的线索、材料移送公安或者检察机关。所以，对上诉人张改霞申请与被上诉人郭英辉的执行异议之诉一案二审法院应当依法驳回起诉。五、一审法院的审理程序符合《民事诉讼法》的相关规定。人民法院审理期限可以依法延长，并且有些时间是不计入审理期限的，同时被上诉人在申请再次开庭时已经申请证人出庭作证，完全符合民事诉讼程序的相关法律规定，因此一审程序完全合法。综上所述，洛阳市涧西区人民法院（2016）豫0305民初1623号民事判决书认定事实客观，适用法律准确，程序合法，二审法院应当维持原判，驳回上诉人的上诉请求。孙江涛答辩称：同意上诉人意见。郭英辉向一审法院起诉请求：请求涧西区人民法院依法撤销贵院（2014）执字第664号执行案中的有关查封洛阳市泰益德房地产开发有限公司位于洛阳新区××街××、××以北紫金风景线7幢23103号房产的执行措施。一审法院审理查明：孙江涛自2008年起开始在洛阳桌赛商贸集团有限公司工作，与洛阳桌赛商贸集团有限公司的负责人马某是连襟关系。郭英辉提交的买受人孙江涛与出卖人洛阳市泰益德房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》显示，买受人购买的商品房系洛阳新区××街××、××以北紫金风景线第7幢2单元23103号房（房屋代码821819）；建筑面积：197.6平方米，单价3830元/㎡，总价款756808元；付款方式：买受人于2014年5月23日一次性付清房款756808元，提供购房所需资料并签订购房合同；出卖人应当在2014年5月31日前将商品房交付买受人使用。该合同落款时间系打印，时间：2014年12月31日。孙江涛称：通过伟业达钢团购的房子，第一次交了50%的房款，第二次是2013年交了30%的房款，2014年交了20%的房款。我是从洛阳卓赛商贸有限公司拿的钱交的房款。房子的钥匙是马某让我给郭英辉的，随着购房合同原件一起给了郭英辉。马某到庭为郭英辉出庭作证，称：证明本案争议的紫金风景线的房子是原告出的钱，我当时太忙，原告把钱给我了，我让孙江涛去办，名字写的是孙江涛的名字。还查明，郭英辉提交落款2014年8月9日的《房屋转让合同》一份，郭英辉系乙方、买受人，洛阳桌赛商贸有限公司马某系甲方、出卖人，合同约定的主要内容：该房屋位于洛阳新区××街××、××以北紫金风景线第7幢2单元23103号房，房屋代码821819，建筑面积197.6平方米；买受人所购买的商品房系甲方以合同买卖形式从洛阳市泰益德房地产开发公司购得，在购买房屋时由公司员工孙江涛负责出面并与开发商签订了《商品房预售合同》，暂登记在孙江涛名下，甲方承诺该房屋为桌赛集团马某出资并拥有实际所有权，该房屋相关资料以及手续由甲方持有；该套商品房价款为人民币760000元；甲方在本合同签订之日，将《商品房预售合同》原件、房屋钥匙及相关原始票据交于乙方，并共同到小区物业管理部门办理物业移交、登记、备案手续；因本合同签订时，该房屋产权及房产证尚在开发商办理过程中，无法即时过后，甲方有义务继续办理，并在办理完成后过户给乙方；乙方若需另购地下停车位，费用乙方自行承担，甲方应按开发商要求给予配合。同日，马某给郭英辉出具收到条一份，载明：今收到郭英辉购买洛阳市新区紫金风景线723103号房屋购房款人民币柒拾陆万元整。待开发商统一办理房产证时我负责将房产证过户到郭英辉名下。郭英辉于2014年10月5日对该房进行验收，并在向物业公司缴纳装修保证金及装修管理费等费用后对该房予以装修，占有使用该房至今。再查明，2014年11月13日，法院根据张改霞的申请，作出（2014）涧民一初字第615号民事裁定书，裁定冻结孙江涛银行存款2200000元或查封、扣押其同等价值的其他财产。同日，法院向洛阳市房产管理局送达（2014）涧民一初字第615号协助执行通知书，查封了洛阳新区长兴街以西关林路以北紫金风景线723103号的房产。2014年11月14日，原、被告双方达成调解协议，法院依此对张改霞诉孙江涛为民间借贷纠纷一案作出（2014）涧民一初字第615号民事调解书。2014年11月18日，张改霞申请强制执行，该案进入执行程序。2015年7月，郭英辉得知其占有使用的紫金风景线7幢23103号房产要被法院执行，遂提出执行异议。法院受理后作出（2015）涧法执异字第33号执行裁定书，以“涉案房产登记的所有权人系孙江涛而非马某”、“郭英辉与马某签订的房屋转让合同不符合《规定》第二十八条第一项”的理由，裁定驳回异议人郭英辉的异议。郭英辉不服该裁定，于2016年3月24日向法院提起执行异议之诉。一审法院认为，涉案的紫金风景线第7幢2单元23103号房产的《商品房预售合同》虽以孙江涛作为买受人的名义与洛阳市泰益德房地产开发有限公司签订，并将该合同提交房屋行政管理部门备案登记，但孙江涛尚未取得产权证，孙江涛也承认非其出资，在马某与郭英辉签订《房屋转让合同》后，其也按照马某的要求将《商品房预售合同》原件及房屋钥匙交付给了郭英辉，并对郭英辉从2014年10月至今占有使用洛阳新区××街××、××以北紫金风景线第7幢2单元23103号房的事实无异议，说明孙江涛对马某与郭英辉签订的《房屋转让合同》是同意和认可的，故郭英辉于2014年8月9日起依据《房屋转让合同》支付了全部价款后验收房屋进行装修并占有使用至今，就紫金风景线第7幢2单元23103号房产享有占有、使用、收益、处分的民事权利，孙江涛对紫金风景线第7幢2单元23103号房产不再享有民事权利。法院2014年11月13日向房管部门送达查封涉案房产的协助执行通知书，在案件进入执行程序后即转为执行中的查封措施，郭英辉得知涉案房产被法院查封后及时提出执行异议，并举证证明其才是涉案房产的实际所有人，享有足以排除强制执行的民事权益，故在张改霞申请执行孙江涛一案中，不得对洛阳新区××街××、××以北紫金风景线第7幢2单元23103号（房屋代码821819）房屋进行执行，法院对该房屋的查封等执行措施应予撤销。张改霞的“孙江涛是诉争房产的所有权人”、“郭英辉与马某签订的《房屋转让合同》属无效合同”的答辩意见证据不足，不予采信。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项的规定，判决：不得执行洛阳新区××街××、××以北紫金风景线第7幢2单元23103号（房屋代码821819）房屋，撤销对该房的查封等执行措施。案件受理费100元，由被告张改霞负担。二审庭审期间，上诉人张改霞提供了1、孙江涛购房付款收据，该收据显示2012年5月10日孙江涛已交付首期房款621992元，2014年5月23日又交付购房款134816元；2、网络下载截屏图像，该图像显示，2013年9月及2013年10月10日，郭英辉代表卓赛集团参与了卓赛公司在陕县的房地产项目签约及开盘仪式；3、卢氏生活网截屏显示，卢氏县人大党组副书记、副主任郭英辉涉嫌严重违纪，于2016年12月接受组织调查。郭英辉二审提交了1、国家企业信用信息公示报告，拟证明马某系卓赛公司法人，有权对卓赛公司房产进行处分；2、郭英辉名下银行流水一份，证明2013年2月26日转账70万元用于购买涉案房产；3、部分装饰工程合同及付款凭证等，拟证明郭英辉已于2014年10月1日对涉案房屋进行了装修并实际占有。本院二审查明，关于孙江涛付款方式，孙江涛在一审时称，付款分了三次，第一次交了50%，第二次是2013年交了30%、2014年交了20%。郭英辉提交的孙江涛与泰益德公司签订的《商品房预售合同》显示付款方式为：买受人于2014年5月23日一次性付清房款756808元。但根据二审时从泰益德公司提取的孙江涛购房付款收据看，孙江涛共交款两次，第一次是2012年5月10日交款621912元，第二次是2014年5月23日交款134816元。可以确认一审时孙江涛就此问题的自述及郭英辉提交的《商品房预售合同》内容与实际情况明显不符。关于郭英辉提交的其与马某2014年8月9日签订的《房屋转让合同》及马某于同日出具的收到76万元收据问题，根据二审双方提交的证据显示，郭英辉给马某70万元转账时间为2013年2月26日，马某出具的2014年8月9日的收到郭英辉76万房款的证明与实际情况不符。同年郭英辉还多次以马某公司副总的名义参与马某公司的社会活动。除上述之外，本院查明的其余事实与一审查明事实一致。本院认为，本案郭英辉称涉案房屋是其从马某处转让而来并提交了《房屋转让合同》和马某出具的收款收据，且马某在一审时也出庭作证称涉案房屋是郭英辉出的钱，自己因太忙让孙江涛去办，名字办成孙江涛的了。但从本案查明的事实来看，孙江涛交付首批621992元房款时间系2012年5月10日，郭英辉给马某转款70万元的时间系2013年2月26日，马某给郭英辉出具《房屋转让合同》及房款收据的时间是2014年8月9日，仅从这方面来看，孙江涛、郭英辉、马某三人的陈述存在明显矛盾，郭英辉提供的证据不能证明其占有的涉案房产系其善意取得，原审认定事实及适用法律均有不当之处，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2016）豫0305民初1623号民事判决；二、驳回郭英辉的诉讼请求。本案一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，均由上诉人郭英辉承担。本判决为终审判决。审 判 长  李庆刚审 判 员  于 磊代理审判员  卢媛媛二〇一七年三月二十日书 记 员  邵羽菲