广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0307民初14711号原告（反诉被告）：深圳市六约股份合作公司埔厦分公司，住所地：广东省深圳市龙岗区横岗街道六约社区埔厦路，组织机构代码778752166。负责人：余伟全。委托诉讼代理人：赖新明，广东尧智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李铁成，广东雅尔德律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈琼玲，女，汉族，1974年1月6日生，住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：周俊波，广东深信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张碧茜，广东深信律师事务所实习律师。被告：深圳世纪易成实业有限公司（以下简称世纪公司），住所地：深圳市龙岗区横岗街道埔吓路12号，统一社会信用代码：914403003587373574。法定代表人：吴**林。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝英威担任审判长与人民陪审员景仰、陈亚彬组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告以及被告陈琼玲的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告深圳世纪易成实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告房屋占用费1826028元（自2015年12月16日起计算，减去已交的一个月后暂计算至2016年10月15日，共计9个月；后续占用费计算至被告返还房屋之日止）及利息（从起诉之日起计算之判决确定给付之日止）；2、被告向原告支付坍塌的租赁物损失费用2724288元及充值鉴定费16000元；3、被告向原告支付房屋加固费用728000元；4、被告支付卫生费13500元（自2015年12月16日起计算，暂计至2016年9月15日）；5、被告支付水电费1662.92元；6、被告承担本案全部诉讼费、诉讼期间发生的鉴定费。事实与理由：2015年9月初，被告看中原告位于龙岗区厂房及其配套物业，遂找到原告请求承租。其时，原告的前述物业虽在他人承租用作工厂生产当中，但考虑到一方面与前承租人的租约已期限届满，另一方面，被告租过去是用作商业，比用作工厂干净卫生，因此，原告同意将房屋租给被告，并将房屋现状向原告如实相告。2015年9月28日，被告与原告签订房屋租赁合同，合同签订后，被告早于起租前从前租户处直接将涉案物业接管过去，同时亦支付了首月租金及两个月的履约保证金。被告在承租期间本应按合同约定善用房屋，但其却急功近利，违反合同约定，既未专业设计，也未聘请具备相应资质的专业施工单位，而是违规雇请社会零散工匠且未经原告同意擅自进行改变房屋结构的施工，最终导致房屋临街的楼梯间后面的墙体于2015年10月17日13时许在其私自施工过程中大面积裂缝，并于11时许，开裂墙体及其相连物业完全倒塌。次日，原告按照社区工作站的指示，要求被告对未坍塌的涉案房屋进行加固，聘请专业人员重置坍塌部分物业。而被告只同意重置坍塌部分，认为未坍塌的房屋没有问题拒绝加固。但原告考虑到坍塌事故破坏力极大，危及到整栋房屋不是没有可能，为防患于未然，原告只好自行聘请相关机构对未坍塌的涉案房屋进行了加固处理，并为此垫付了728000元加固费用。而被告在重置坍塌部分物业时依然未按法律规定和政策要求进行施工作业，遂被相关执法部门多次责令停止重置施工，使得坍塌部分物业至今无法恢复原状。期间，原告多次督促被告解决坍塌物业和交付房屋占用费，但被告一直推诿。到后来，原告迫于公司股民的压力提升对被告的催促力度，被告居然说物业坍塌是因为其本身质量问题所致，拒绝履行相关物业无法恢复原状以及服务加固的赔偿义务。有鉴于此，一方面原告在2016年8月3日委托深圳市银通联资产评估有限公司对坍塌部分重置进行了成本评估鉴定（原告为此支付评估鉴定费16000元。深圳市银通联支持评估有限公司经评估鉴定认为，涉案坍塌部分重置需要费用为2724288元）。另一方面，原告要求解除合同，并要被告返还房屋，但遭被告拒绝（诉讼中，被告于2018年1月22日才将房屋返还）。原告认为，被告上述行为已造成原告巨大损失，特向法院提起诉讼。被告陈琼玲辩称，1、本案涉及的租赁合同项下物业没有合法产权登记手续，也没有合法的消防验收合格手续，标的物业存在质量问题，双方签订的租赁合同是无效的。2、原、被告签订租赁合同后没有办理过租赁物的移交确认手续，在被告没有正式接收租赁物前，由于租赁物的临街段的建筑体墙面出现开裂，原告要求被告作临时的紧急处理，避免对周边的人和物造成损害。但在采取应急措施的过程中，原、被告都有人员在现场，出现租赁厂房临街部分的坍塌，最后导致该租赁物被政府部门以及原告要求处理完整体建筑安全达到使用要求后才能投入使用。在租赁合同签订完后，原告自己也有聘请工程队对其他部分进行加固施工。因此，在租赁合同签订后，原、被告一直没有正式开始履行房屋租赁的租赁行为。3、之后双方一直就厂房的加固、厂房质量鉴定以及何时开始支付租金、按什么面积支付租金、何时办理物业移交进行协商，但之后出现该片区进行城市更新，据被告了解，在城市更新磋商过程中，原告明确提出不再将物业租赁给我方，要求我方结清之前所有的费用退场，才导致本案纠纷出现。综上所述，被告基于对原告物业及公司状况的信赖，与原告签署租赁合同。在租赁物业发生部分坍塌后，被告积极配合原告的工作，按照原告要求对坍塌部分及其他部分配合原告进行修复、加固，同时被告也在该过程中一直有向原告支付水电等各项费用。被告为了能够与原告确定租赁合同关系，投入了一定人力和物力，为此也支付了300多万元的费用。目前为止，被告无法就租赁合同履行与原告达成一致意见，为此被告多次到原告处希望与原告协商解决问题，但是原告根本没有与被告进行协商诚意，只是明确表示要求被告结清之前的欠费，导致双方争议无法通过有效方式解决。4、被告世纪公司与本案租赁合同没有任何直接关联，被告世纪公司系被告为履行租赁合同作准备与其他相关人员组成的准备运营租赁合同物业的关联公司，由于租赁合同一直没有确实履行导致被告二也没有开展实质性业务，要求被告世纪公司与被告陈琼玲承担本案连带责任是没有事实依据。5、综上所述，请求法院查明本案事实，分清原、被告的责任，对各自应该承担的责任作公正的认定和裁决。被告陈琼玲向本院提出反诉请求：1、确认原告与被告就埔厦路12号厂房签订的房屋租赁合同无效；2、原告向被告退还履约保证金405784元及退还己支付的租金202892元；3、原告赔偿被告损失2940324元；4、原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年9月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告的厂房。被告向原告支付了履约保证金405784元及租金202892元。但标的厂房并未办理报建手续，房屋租赁合同无效。合同签订后，被告依据原告提供的《深圳市六约股份合作公司埔厦分公司厂房结构安全性检测鉴定报告》的图纸对标的厂房制定翻新计划并进行翻新装修，为实际承租标的厂房作准备。故，被告从未占有并使用标的厂房，《房屋租赁合同》未实际履行，原告未实际向被告移交标的房屋。2015年10月17日，厂房出现开裂，被告立即采取紧急措施并报告原告。被告立即垫资进行应急施工处理。2015年10月17日晚，厂房垮塌后，被告就排栅防护措施、垮塌部分拆除并清运、厂房受损部分的修复加固、垮塌部分修复及厂房装修等工作垫资了200余万元。自厂房垮塌至今，被告多次发函予原告，希望通过协商解决问题，但原告不予理睬、不予回应。被告为维护自身权益，诉至贵院，恳请法院公正判决。原告就反诉答辩称，1、涉案租赁物包括厂房、宿舍及电房，其中主要租赁物厂房是有房产证，我方也提供了相应的房产证。作为配套设施的宿舍、电房虽没有房产证但也申报了历史遗留违法建筑，权属没有争议，属于我方所有，我方有权出租，租赁合同合法有效。2、我方已于2015年10月5日实际交付了涉案租赁物，首先，如反诉状所述，既然被告对厂房翻新装修，必然实际占有了涉案租赁物，其次通过被告提交的证据1、2，也可以证明被告已实际占有涉案租赁物，并委托他人对涉案租赁物进行改造。第三，我方于2015年10月5日与深圳市腾龙服装有限公司终止租赁合同，并于当日将租赁物交付给被告陈琼玲，退一步讲，根据被告世纪公司给我方的函件、证人证言，我方提交的证据13完全可以证明我方已于合同约定的免租期前将租赁物交付给被告陈琼玲。3、我方已按合同约定交付租赁物，交付租金系被告的义务，所以被告无权请求退还已支付的一个月租金。4、因被告未经我方书面同意，指使被告世纪公司违法施工，改变房屋结构，破坏承重墙，我方有权根据双方签订的租赁合同第五条约定，不予退还履约保证金。5、我方无须赔偿被告任何费用。首先，因被告将涉案租赁物承重墙破坏导致租赁物墙体大面积裂缝，继而导致部分租赁物坍塌，所以是我方发生的损失，被告没有任何损失。其次，即使被告发生了某些费用，但该费用也是为了将损害的租赁物恢复原状应尽的义务。被告世纪公司未出庭应诉及答辩，亦未提交任何证据材料。经审理查明，2015年9月28日，甲方原告同乙方被告陈琼玲签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：甲方将位于深圳市龙岗区厂房以竞投方式出租给乙方使用，租赁房地产建筑面积共计5985平方米，其中建筑物厂房四层4080平方米，宿舍六层1880平方米，电房25平方米；埔厦路12号厂房按每月每平方米人民币33.9元计算，月租金总额为：202892元；签订本合同前，乙方需向甲方缴纳一个月的租金人民币202892元及二个月履约保证金人民币405784元，合计人民币608676元给甲方，履约保证金待合同期满后，在乙方交清承租期间内所有费用的前提下，乙方凭履约保证金单由甲方如数退还，但不计利息；乙方每月需向甲方交纳卫生费人民币1500元。如市政服务中心接管卫生工作，从接管日起卫生费不用再交我公司，卫生费转交市政服务中心；本合同有效期陆年，乙方租用租赁房地产的期限自2015年10月16日起至2021年10月15日止。原告在甲方处签字盖章，被告陈琼玲在合同上签字。合同签订后，被告陈琼玲向原告支付了履约保证金405784元，一个月租金202892元，合计608676元。被告陈琼玲提供的证据显示，2015年10月11日，被告深圳世纪易成实业有限公司与深圳润泽佳装饰工程有限公司就涉案房产签订改造合同。承包内容为：拆墙、打地面、倒混泥土、铺广场砖、砌化粪池、化油池、排水沟等。开工日期为2015年10月11日，竣工日期为2015年11月6日。2015年10月17日，深圳润泽佳装饰工程有限公司施工人员在对涉案房产中厂房的墙体进行拆除过程中，厂房西北角发生坍塌。2017年12月22日，本院组织双方到场进行现场勘查。经勘查，坍塌位置位于厂房西北角第一和第二立柱之间，坍塌发生后，被告陈琼玲将第二至第三立柱之间进行了加固，加固方式为支柱改为钢结构，第二、三、四层楼板以及楼顶采用混凝土重置；原告对于其余部分进行了加固，其中一楼、二楼的立柱、三楼部分立柱进行了加宽加厚，楼梯间墙面采用混凝土进行了加固，横梁内植钢筋外包钢板。此后，双方均未对房屋进行使用。2017年10月22日，在本院组织下，双方对涉案房产进行了移交。另查，原告申请对坍塌部分的坍塌原因以及该原因对相关联的未坍塌部分是否具有破坏力予以鉴定，本院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进行鉴定，该公司回复本院称，经现场勘查，涉案房屋坍塌部分，已清理现场，无法取得检测数据，故无法出具对涉案房屋坍塌原因进行鉴定的报告。被告申请对涉案房屋质量是否符合国家标准进行鉴定，本院先后委托广东保顺检测鉴定有限公司、深圳中交路桥工程检测有限公司进行鉴定，两公司均回复本院称不具备鉴定条件。原告申请就涉案房产坍塌部分损失进行评估，本院委托深圳市公平衡资产评估有限公司进行评估，该公司出具评估结果为321466.00元。被告申请对其完成的加固费用进行评估，本院委托深圳市广衡兴粤资产评估有限公司进行评估，该公司出具评估结果为660961元。又查，原、被告签订合同中所涉两栋建筑，一为厂房，一为宿舍，宿舍未取得房产证亦未取得规划建筑许可证；关于厂房部分原告提交一份房地产证，所有权人为横岗镇六约乡埔吓村民委员会，房屋坐落地址宝安县横岗镇××约埔吓村门前段磁带厂××号，建筑面积3628平方米，使用土地面积900平方米，核准日期为1992年2月28日。被告认为该房产证与本案没有关联性，且合同面积为4080平方米，与该证记载不一致。再查，深圳世纪易成实业有限公司成立于2015年10月14日，股东为郭建兵、陈琼玲、余国忠，法定代表人为吴**林，住所地为涉案房屋。本院认为，本案涉案标的物分为厂房和宿舍两部分，宿舍未取得房产证亦未经规划许可。原告虽提交了厂房房产证但与涉案房产是否具有关联性，未进一步举证证明；涉案合同中注明的建筑面积超出该房产证记载面积，该房产存在超规划建设的问题；双方认可本案坍塌部分系未经报建的加建部分，故本院认定涉案合同无效。原告明知涉案房产的状况未尽告知义务，被告在未核实房产状况情况下签署合同，均具有过错。因合同无效，原告因该合同收取被告的履约保证金405784元应返还给被告，故被告此项反诉请求，本院予以支持。关于原告请求支付坍塌房屋的损失，涉案房屋坍塌的原因以及房屋的质量均不具备鉴定条件。涉案建筑修建于1992年（房产证记载时间），未经竣工验收；被告具体施工人员自述系挂靠在深圳润泽佳装饰工程有限公司而非专业人员，在没有防护措施情况下擅自开挖墙体直接导致了建筑物坍塌，综合考虑上述建筑物本身情况以及被告具体施工情况，本院认定涉案建筑物坍塌主要责任在于被告。经本院委托评估该部分损失为321466元，此损失由被告负担80%，即257172.8元。关于原告请求支付重置鉴定费，该费用属于原告私下自行鉴定行为所产生的费用且该鉴定结果本院未予采纳，故本院不予支持。关于原告请求支付租赁物加固费用，经本院现场勘查，被告对毗邻坍塌的部分进行了加固，原告对其余部分进行了加固。因原告加固的部位远离坍塌区域，加固既是部分坍塌后的应急措施，更是建筑物年久失修后的维护措施，且原告系建筑物加固的受益人，故本院对原告此项诉讼请求，不予支持。关于原告给付占用费的请求，本案租赁合同虽为无效合同，但被告应支付其占有使用期间的费用。被告辩称原告未交付租赁物，本案双方虽未提交交付标的物的证据，但在被告对涉案标的物进行改造过程中发生标的物部分坍塌，故可以认定原告已经完成了交付义务，被告此辩解本院不予采信。2015年10月11日，被告深圳世纪易成实业有限公司与深圳润泽佳装饰工程有限公司就涉案房产签订改造合同，可以认定从此日起，原告已经将标的物交付给两被告，原告请求从2015年12月16日起算，本院照准；2017年10月22日，本院组织双方移交标的物，故场地占用费计算的起止时间点为2015年12月16日至2017年10月22日（合计22个月零6天），参照合同约定的租金计算标准为4504202.4元（22个月×202892元/月+202892元/月÷30天×6天）。本案系租赁合同纠纷，标的物在本院辖区内，本院具有管辖权，但被告仍提起管辖权异议；在案件审理过程中，本院多次要求对标的物进行交接，被告未予回复，故被告对于占有使用费的扩大具有主要责任，综合考虑上述情况以及涉案标的物在移交不久即发生坍塌，虽由被告占有未能实际使用收益等因素，本院酌情认定被告承担上述费用的80%，即3603361.92元，扣除被告已经交纳的租金202892元后为3400469.92元。关于原告请求的水电费及卫生费，被告辩称已经全额交纳了电费，且水电费及卫生费因原告未提交发生此费用的证据，故本院不予支持。关于上述款项的承担，被告陈琼玲作为乙方同原告签订的租赁合同，其作为合同的签约方应承担相应的合同义务；被告陈琼玲签订租赁合同的目的系作为被告深圳世纪易成实业有限公司场地使用，且该公司登记地址亦为涉案房屋，故被告深圳世纪易成实业有限公司作为实际使用人亦应同被告陈琼玲共同承担相应的合同义务。关于被告反诉请求，第一、第二项已在上文予以论述处理，不再赘述。关于被告反诉的第三项请求即赔偿其损失2940324元。经本院委托评估，被告支出的加固费用为660961元，因被告对房屋坍塌承担主要责任，其有义务对坍塌相邻部分加固，本院认定被告应对此款项承担主要责任，原告承担次要责任，双方承担比例分别为80%和20%，即原告应向被告支付加固费用132192.2元。原告本诉和被告反诉中超出本院认定和法律规定的，本院一并驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百六十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市六约股份合作公司埔厦分公司与被告陈琼玲于2015年9月28日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告陈琼玲、深圳世纪易成实业有限公司于本判决生效后三日内支付原告深圳市六约股份合作公司埔厦分公司房屋坍塌损失257172.8元；三、被告陈琼玲、深圳世纪易成实业有限公司于本判决生效后三日内支付原告深圳市六约股份合作公司埔厦分公司房屋占有使用费3400469.92元；四、原告深圳市六约股份合作公司埔厦分公司于本判决生效后三日内向被告陈琼玲、深圳世纪易成实业有限公司退还履约保证金405784元；五、原告深圳市六约股份合作公司埔厦分公司于本判决生效后三日内支付被告陈琼玲、深圳世纪易成实业有限公司房屋加固费132192.2元。六、驳回原告深圳市六约股份合作公司埔厦分公司其它诉讼请求；七、驳回被告陈琼玲其它反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48966元（原告已预交59476元，本院予以退回10510元），由原告负担12905元，被告负担36061元；反诉受理费17596元（被告已预交），由原告负担4590元，被告负担13006元；坍塌原因鉴定评估费3000元（原告已预交），由原告负担600元，由被告负担2400元；坍塌损失鉴定评估费10500元（原告已预交），由原告负担2100元，由被告负担8400元；修复费用鉴定评估费7900元（被告已预交），由原告负担1580元，由被告负担6320元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  郝英威人民陪审员  景 仰人民陪审员  陈亚彬二〇一九年四月十四日书 记 员  祝伟莹