上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第3473号
原告秦涛，男，汉族。
委托代理人秦伯林，男，汉族。
委托代理人张慧，上海市方正律师事务所律师。
被告上海正泽房地产有限公司。
法定代表人朱皓，总经理。
委托代理人陈家新，男，在上海正泽房地产有限公司工作。
委托代理人钟蕾，女，在上海正泽房地产有限公司工作。
原告秦涛诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月16日立案受理后，依法由审判员武春华适用简易程序进行审理。本案于2013年10月30日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人张慧、被告委托代理人陈家新到庭参加诉讼。因被告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对房屋质量问题进行鉴定。本案于2014年9月10日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人张慧、秦伯林、被告委托代理人钟蕾到庭参加诉讼。因原告申请，本院委托上海大华工程造价咨询有限公司对房屋修复费用进行审价。因原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对房屋质量问题进行补充鉴定。后因工作需要，本案改由审判员孙佑正适用简易程序进行审理。因案情复杂，本院于2015年8月19日依法组成合议庭适用普通程序审理本案。本案于2015年9月11日第三次公开开庭进行审理，原告委托代理人张慧、被告委托代理人钟蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦涛诉称，2010年10月4日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》二份。合同约定，原告向被告购买坐落于青浦区赵巷镇巷居路99弄205号101室和102室房屋，其中101室房价款人民币2，288，144元，102室房价款2，274，662元（后经实测面积为111.29平方米，房价2，280，402元），房价包含房屋全装修价格；被告定于2012年3月31日前将房屋交付原告，未按期交付，被告应向原告支付违约金，违约金按原告已付房价款的日万分之三计算，计算至实际交付为止。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告向被告支付了房款，被告于2012年3月30日向原告交付了房屋钥匙，然而原告不断发现房屋存在严重质量问题。原告自入住发现房屋质量问题后，不断与被告联系要求修复，被告也曾进行过修理，但因房屋质量问题是建造及装修时质量不合格原因所致，被告的修理只是治标不治本，由于不断在维修房屋，原告无法居住在房屋中。2013年1月至同年5月期间原告又向被告报修，却遭被告拒修。据此，原告诉于本院，要求：1、判令被告对青浦区赵巷镇巷居路99弄205号101室和102室房屋进行修复；2、判令被告支付原告违约金（自2012年4月1日起至修复完毕验收合格之日，每天按房价4，568，546元的万分之三计算）；3、本案诉讼费由被告承担。在审理中，原告明确诉讼请求为1、判令被告赔偿原告青浦区赵巷镇巷居路99弄205号101室和102室的房屋修复费用242，728元；2、判令被告赔偿原告房屋空置损失（自2012年4月1日起至判决生效后六个月，按市场租金每月9，500元计算）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告上海正泽房地产有限公司辩称，对房屋进行鉴定后确实存在质量问题，被告同意对房屋进行维修。被告已按合同约定交付房屋，原告已经使用房屋，不存在逾期交房，故不同意承担逾期交房违约责任。现原告变更诉讼请求，被告同意按照鉴定意见书确定的费用向原告赔偿，由原告自行修复，但对于原告自行修复产生的后果被告不再承担责任。对于空置损失按每月9，500元的标准无异议，但原告收取房屋后已经使用，且房屋只是部分使用存在障碍，故原告损失不大，应酌情降低标准向原告赔偿。
经开庭审理查明，2010年10月4日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份。约定由原告向被告购买青浦区赵巷镇巷居路99弄205号1层101室房屋；据被告暂测该房屋建筑面积为72.25平方米，另有地下附属面积77.48平方米，根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（包含房屋全装修价格）暂定为2，288，144元。合同第十一条约定被告定于2012年3月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十七条约定被告交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，原告有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第十八条约定该房屋交付后，原告认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，原告有权单方面解除本合同。合同第二十二条约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十三条约定自该房屋验收交接之日起，被告对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。双方并在合同补充条款第八条约定该房屋的其他工程质量问题，原告在保修期内有权要求被告免费修复，但因原告使用不当、改动或因其他不可归责于被告的事由而出现的质量问题，应由原告承担有关责任和修复费用。合同附件三及补充条款对房屋装修进行了约定，并约定将101室、102室两套相邻的房屋按照一套住宅的整体风格合并进行统一精装修后一并交付使用。
同日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，由原告向被告购买青浦区赵巷镇巷居路99弄205号1层102（复式）室房屋；据被告暂测该房屋建筑面积为110.96平方米，根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（包含房屋全装修价格）暂定为2，274，662元。其他合同条款与101室房屋的合同条款一致。
合同签订后，原告支付了全部房款。2012年3月30日，被告向原告交付房屋。原告入住后发现房屋存在质量问题，即不断与被告联系要求修复，被告虽多次进行维修，但均未能解决问题。之后原告又多次要求被告进行维修，被告却拒绝维修。
另查明，在审理中双方对于系争房屋存在的质量问题不能达成一致。本院根据被告的申请，委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋的质量问题进行鉴定。上海市房屋建筑设计院有限公司出具了关于《青浦区赵巷镇巷居路99弄205号101、102室房屋质量问题司法鉴定意见书》。现场检测鉴定情况为：1、渗水情况检测，1）地下室：娱乐室北墙、视听室南墙有明显渗漏痕迹，墙纸发霉，门框松动；内天井附近墙体有明显潮湿痕迹。2）一层：餐厅西北墙体及内天井附近有明显渗漏痕迹，墙纸更换；入户门外墙面饰面砖明缝水泥砂浆勾缝局部缺失。3）二层：书房北墙、卧室南墙有明显渗漏痕迹，墙纸有霉迹，起鼓翘起，墙纸局部更换。4）三层：卧室南墙及楼梯间东墙有明显渗漏痕迹，墙纸发霉、局部脱开，门框浸水松动。2、地砖及墙面砖情况调查，1）地下室共计4块地砖存在空鼓情况，大部分大理石地砖部分区域表面出现点状爆裂，少量爆裂点有修补痕迹。2）一层厨房地砖空鼓7块，餐厅地砖空鼓9块，卫生间地砖空鼓8块，客厅地砖空鼓6块。一层大理石地砖大部分表面出现点状爆裂，少量爆裂点有修补痕迹。3）三层卫生间地砖空鼓3块，墙砖空鼓8块。3、电线套管安装情况调查，对平顶空调回风口附近电线进行抽查，局部接头处电线套管缺失，存在一定安全使用隐患。4、楼梯踏步木质装饰面板及木地板情况调查，楼梯踏步木质装饰面存在明显拼缝，缝隙过大。木地板局部区域存在起壳、贴皮剥落等损坏。5、露台情况调查，据原告反映，雨天露台易出现雨水倒灌进室内现象。1）二层北端13-15轴／K轴露台与露台槛高差为10mm，室内与露台槛高差为20mm。2）三层北端13-14轴／H轴露台与露台槛高差为80mm，室内与露台槛高差为280mm。3）三层南端13-15轴／B轴露台与露台槛高差为25mm，室内与露台槛高差为35mm。6、入口台阶砖砌栏板等情况调查，入口台阶砖砌栏板与外围墙交接处，缝隙明显增大。7、房屋其他损坏调查，南外立面一层窗台涂料出现多处起壳、开裂，局部涂料剥落。根据现场检测和检测结果，所检房屋存在的质量问题汇总分析如下：（1）地下室娱乐室北墙、视听室南墙及内天井附近墙体有明显渗漏痕迹，与外墙防水层失效有关。（2）一层至三层墙面出现渗漏水，主要与露台、阳台靠墙泛水施工质量不符合《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）第5.4条的要求有关。外墙饰面砖勾缝施工质量不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210－2001）第8.3.9条“饰面砖接缝应平直、光滑，填嵌应连续、密实；宽度和深度应符合设计要求。”的要求，也是墙面出现渗漏水的原因。外墙出现渗漏水使墙面平顶的墙纸等装饰物发霉、脱落。（3）大理石地面点状爆裂，与大理石材质有关；大理石墙地砖、墙地面瓷砖空鼓，与施工质量不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210－2001）第8.2.5条“饰面板表面应平整、洁净、色泽一致，无裂痕和缺损。石材表面应无泛碱等污染。”及第8.3.5条“满粘法施工的饰面砖工程应无空鼓、裂缝。”的要求有关。（4）局部电线敷设套管缺失，与施工质量不符合《住宅装饰装修验收标准》（DB31／30-2003）第5.1.4条“室内布线应穿管敷设，……”的要求有关。（5）楼梯平台木质装饰面拼接处拼缝偏大，木地板起壳、贴皮剥落、点状压痕、与踢脚线脱开等损坏，与施工质量不符合《住宅工程套内质量验收规范》（DG／TJ08-2062-2009）第5.2.2条“木、竹地板面层应平整光洁，无明显划痕、碰伤。缝隙应紧密均匀，接头位置应错开”的要求有关。（6）露台雨天易出现雨水倒灌现象，与露台槛较低、露台排水路径不畅通有关。（7）房屋室外台阶砖砌栏板与外围墙交接处缝隙明显增大，与室外台阶、围墙地基处理施工质量不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010）第4.2条的要求有关。（8）南外立面一层窗台涂料出现多处起壳、开裂，局部涂料剥落，与施工质量不符合《住宅工程套内质量验收规范》（DG／TJ08-2062-2009）第7.3条的相关规定有关。修复方案：（1）对地下室外墙渗水，可对地下室外墙失效的防水层拆除重做。对于地下室平顶潮湿发霉，应拆除重做，并加强地下室通风，并设置除湿机等设施，降低地下室的湿度。（2）对露台、阳台靠墙泛水施工质量不符合规范要求的，应拆除重做。对外墙饰面砖勾缝处及穿墙洞口处水泥砂浆缺失的，应采用无收缩水泥砂浆勾嵌密实，并涂刷透明防水涂料。对于因外墙渗水使室内墙纸平顶等装饰物发霉损坏的，应拆除重做。（3）对地砖及墙面砖空鼓、爆裂的，可按合同约定的材质拆除重做。（4）对电线套管缺失的应予补全。（5）对楼梯木质装饰面拼缝过宽的，可对缝隙填嵌后重新油漆；对存在损坏的木地板进行拆除，并按装修要求进行重做。（6）对露台易出现雨水倒灌至室内现象的，可更换大直径落水管，确保排水畅通，在可能条件下，加高露台门槛。（7）对房屋入口台阶砖砌栏板与外围墙交接处缝隙，可将缝隙口处原砂浆清理干净后，采用硅胶进行密封。（8）窗台涂料出现多处起壳、开裂，局部涂料剥落；对相关区域涂料进行铲除，并按装修要求重做。鉴定意见：（1）地下室墙体有明显渗漏痕迹，与外墙防水层失效有关。（2）一层至三层墙面出现渗漏水，是由于露台、阳台靠墙泛水施工质量不符合规范要求；外墙饰面砖勾缝施工质量不符合规范要求，也是墙面出现渗漏水的原因。外墙出现渗漏水使墙面平顶的墙纸等装饰物发霉、脱落。（3）地面大理石面出现点状爆裂，与大理石材质有关；地砖及墙面砖空鼓，是由于施工质量不符合规范要求。（4）局部电线敷设套管缺失，是由于施工质量不符合相关规范要求。（5）楼梯木质装饰面拼缝过宽，木地板局部区域存在起壳、贴皮剥落等损坏，是由于施工质量不符合相关规范要求。（6）房屋入口台阶砖砌栏板与外围墙交接处缝隙，是由于室外台阶、围墙地基处理施工质量不符合相关规范的要求。（7）南外立面一层窗台涂料出现多处起壳、开裂，局部涂料剥落，是由于施工质量不符合相关规范要求。本院根据原告的申请，委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋的质量问题进行补充鉴定。上海市房屋建筑设计院有限公司出具了关于《青浦区赵巷镇巷居路99弄205号101、102室房屋质量问题司法鉴定补充意见书》。现场检测鉴定，1、卫生间渗漏水情况调查，对渗漏严重的一层卫生间吊顶进行打开检查，该处吊顶内为供水管，其穿越楼板出洞口为被告交房前装修时凿开，洞口处未设置套管、未使用阻燃密实材料和防水油膏填实；现场二层淋浴房及浴缸排水时，部分水从该孔洞出溢出，沿供水管外壁流下。一层卫生间目前存在楼板钢筋锈蚀，供水管外壁漏水等损坏情况（附照1、附照2）。一层卫生间渗漏水导致对应地下室平顶原有潮湿发霉现象加剧（附照3），并导致一层卫生间南墙南侧墙纸潮湿加剧（附照4）。经检查，二层及三层卫生间均存在与一层类似情况。2、原有损坏加剧情况调查，二层书房东侧平顶潮湿情况加剧（附照5）；墙面墙纸潮湿加剧（附照6）；复合木地板二度浸水。卫生间平顶渗漏水（附照7）；北天井墙面受潮发霉（附照8）。三层北露台墙根处防水填缝料开裂脱开严重（附照9）；东墙根部面砖潮湿范围扩大加剧（附照10）；挡墙粉刷开裂加剧（附照11）；墙面泛碱情况加剧（附照12）。楼梯间东侧墙面墙纸潮湿范围扩大（附照13），卧室踢脚线、门套、装饰平顶受潮开裂发展（附照14）。分析说明，1、房屋卫生间存在的渗漏水情况，主要是由于卫生间供水管穿越楼板处未设置套管、未使用阻燃密实材料和防水油膏填实，淋浴间、浴缸排水管未与排水总管接口密封连接，不符合《住宅工程套内质量验收规范》（DG／TJ08-2062-2009）第11.1节及第11.3节的相关要求。2、二层书房、卫生间、北天井及三层北露台、楼梯间、卧室的平顶、墙面装饰物的损坏情况与我司出具的司法鉴定意见书上房院司鉴（2014）建鉴字第1040号相比较，损坏范围扩大、程度加深，主要是由于房屋外墙装饰面及露台、阳台靠墙泛水损坏加剧所致。修复方案，1、针对卫生间渗漏水，应重做淋浴间、浴缸的排水管，按照规范规定封堵供水管穿越楼板处，并对存在锈蚀的楼板钢筋进行除锈处理。2、针对二层书房、卫生间、北天井及三层北露台、楼梯间、卧室的平顶、墙面装饰物的损坏，应按原设计及相关规范要求拆除重做外墙装饰面，拆除重做露台、阳台地坪及靠墙泛水，并拆除重做损坏的室内装饰物。鉴定意见，1、卫生间供水管穿越楼板处做法及淋浴间、浴缸的排水管做法不符合相关规范的要求。2、房屋装饰物损坏房屋扩大、程度加深，主要是由于房屋外墙装饰面及露台、阳台靠墙泛水损坏加剧所致。鉴定人员出庭就鉴定意见书接受当事人的质询。鉴定人员表示：房屋存在的质量问题，会给原告居住使用产生一定的影响。鉴定人员建议修复至入住需六个月左右。
因原告申请，本院委托上海大华工程造价咨询有限公司对系争房屋的修复造价进行审价。上海大华工程造价咨询有限公司出具司法鉴定意见书，结论为：上海市青浦区赵巷镇巷居路99弄205号101、102室房屋的修复费用为242，728元。双方均表示对该司法鉴定意见书没有异议。
以上事实，由原告与被告陈述、上海市商品房预售合同、司法鉴定意见书等证据予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。
审理中，原、被告双方一致确认系争房屋市场租赁价格为每月9，500元。
根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。本案中，原告向被告支付了全部购房款，被告应按照合同约定向原告交付房屋。根据合同约定，本案所涉房屋按照一套住宅的整体风格合并进行装修后交付，现被告已根据合同约定的时间通知原告交房，原告亦按期至现场查验房屋，并收取房屋，应认为被告已完成交付房屋的义务。被告交付的房屋应符合合同约定，原告所购的房屋系装修房，房屋的可使用性是房屋的基本也是主要功能。根据原、被告的陈述，原告就房屋质量问题多次向被告提出维修要求，但未能将房屋存在的质量问题修妥。现原告要求自行维修，由被告承担维修费用的意见，本院予以认可，双方对于评估的维修费用无异议，被告应按司法鉴定意见书确定的数额承担赔偿的责任。双方对于被告交付的房屋是否可居住使用，是否造成原告其他损失存在争议。根据房屋质量司法鉴定意见书的结论，系争房屋的质量问题分布于整栋房屋，至今无法入住使用，且根据司法鉴定意见书的结论，系争房屋的维修费用达24万余元，可以认定被告交付的房屋存在影响居住使用的质量问题，对原告该期间无法入住使用的损失，被告应承担赔偿责任，双方一致确认系争房屋市场租赁价格为每月9，500元，该损失可参照双方确定的数额计算。对于维修期间，本院根据案件的具体情形，考虑到房屋质量问题及维修情况、精装修后必要的整理时间及鉴定机构的意见，给予六个月。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告秦涛修复费人民币242，728元；
二、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告秦涛空置费损失（自2012年4月1日起至本判决生效之日后六个月，按月租金人民币9，500元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4，940.90元，由被告上海正泽房地产有限公司负担；鉴定费人民币3万元（被告预付），鉴定费人民币18，000元（原告预付），由被告上海正泽房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 高金登
审 判 员 孙佑正
人民陪审员 薛和平
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 汪宇婧
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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