广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第385号
上诉人（原审原告，反诉被告）何国玮，男，户籍地址中国香港。
委托代理人梁宏岩，广东巨通律师事务所律师。
委托代理人黄火金，广东巨通律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）陈冠南，男，汉族，户籍地址广东省深圳市宝安区。
委托代理人黄道义，广东君孺律师事务所律师。
上诉人何国玮、陈冠南因房屋租赁合同纠纷一案不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法公民初字第2143号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，陈冠南于2002年4月1日与x经济合作社签订租地协议书一份，约定x经济合作社在上村地块内提供旱地面积约1万平方米土地租给陈冠南开发使用，土地用途为兴建工业厂房，租用期为三十年，2002年4月1日至2032年4月1日。根据深圳市光明新区公明办事处上村居民委员会出具的证明，证明陈冠南兴建的五栋厂房已申报历史遗留，产权证正在办理过程中。
何国玮与陈冠南之间存在长期房屋租赁合同关系，双方于2004年2月25日签订第一份厂房租赁合同书，合同约定陈冠南将工业厂房1栋及员工宿舍、饭堂出租给何国玮，厂房用地面积为750平方米，铁皮棚面积为180平方米，租金10000元／月，员工宿舍135平方米，租金为9元／平方米，饭堂租金为1000元／月，卫生管理费为300元／月，空地无偿提供。租赁期间为3年，自2004年4月1日至2007年4月1日。何国玮在签订合同时，应付陈冠南36645元（2个月租金押金和1个月租金）作为无偿利息押金。何国玮在无违约合同期满时，陈冠南应全数退还押金给何国玮。何国玮不租用厂房使用时，应提前一个月通知陈冠南，否则当何国玮自动违约处理及收取全部押金，且何国玮应赔偿陈冠南三个月厂租，作为给陈冠南带来的经济损失。租赁期限内，任何一方未征得另一方同意而单方面解除合同时，另一方有权要求赔偿所引起的损失，并可按租赁存续期限内2个月的违约方收取违约金。
2011年8月30日，双方签订厂房租赁合同书，合同约定厂房用地面积为900平方米，租金为19450元／月，员工宿舍150平方米，租金为13元／平方米，饭堂租金为1000元／月，卫生管理费为300元／月，空地无偿提供，每一年为一期视当时经济市场调整。租赁期限为壹年，2011年9月1日至2012年8月30日。乙方于签订合同时，应付押金以旧押金为准，作为无偿利息押金。何国玮在无违约合同期满时，陈冠南应全数退还押金给何国玮。在该份合同最后，手写填加“同意继租壹年和以上条件一样”，何国玮和陈冠南在旁边签字。日期为2013年9月1日，但日期部分有明显涂改痕迹。
2013年7月20日，何国玮向陈冠南发送传真，通知陈冠南于租约期满后即2013年8月31日后不再续签新租约，并搬离现址。并要求陈冠南退还所交押金。陈冠南回复：按合同办事，租约满后和租约期间提前二个月通知对方，否则按合同作3个月租金，没收押金。
涉案房产没有房地产证，也没有报建手续。
何国玮原审诉讼请求：1、陈冠南立即退还租房押金36645元；2、陈冠男立即返还多收的2013年8月1日到2013年8月31日房租8107元；3、由陈冠南承担本案的诉讼费。
陈冠南原审反诉请求：1、判决何国玮支付被告水电费4909元；2、判决何国玮支付陈冠南清理垃圾、整理租赁房屋费11000元；3、判决何国玮赔偿被告三个月厂房租金58350元；4、判决何国玮承担反诉诉讼费。
原审法院审理认为，何国玮和陈冠南签订的厂房租赁合同书中约定出租的房产，没有办理房地产证，也没有报建手续，故该合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。对于合同的无效，合同当事人均有过错，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故陈冠南应将收取的押金24430元退还给何国玮。
根据深圳市公明上村股份合作公司出具的证明，何国玮于2013年8月29日搬离厂房，故其要求返还2013年8月1日至10日租金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于2013年7月份水电费，因何国玮于2013年8月才搬离厂房，故承租厂房7月份产生的水电费应由何国玮承担。根据何国玮提交的租金、水电费收据，陈冠南诉求的金额与其他月份水电费金额基本相当，故本院对陈冠南诉求金额4909元予以支持。
关于清理垃圾、整理房屋费用，因陈冠南提交的证据无法证明该费用系何国玮承租的厂房所产生，故关于陈冠南要求何国玮支付清理垃圾、整理房屋费用的反诉请求，本院不予支持。
关于陈冠南要求何国玮赔偿三个月租金的反诉请求，因双方签订的租赁合同无效，故陈冠南依据合同提出的该项请求，本院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陈冠南于本判决生效之日起十日内退还何国玮租赁押金24430元；二、何国玮于本判决生效之日起十日内支付陈冠南2013年7月水电费4909元；三、驳回何国玮的其他诉讼请求；四、驳回陈冠男的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费919元，由何国玮承担；反诉费828元，由陈冠南承担。
上诉人何国玮不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2013）深宝法公民初字第2143号民事判决书的第二项。2、陈冠南立即返还多收的押金24430元及2013年8月1日到2013年8月l0日房租8107元。3、要求陈冠南承担本案的诉讼费用。主要事实与理由：何国玮与陈冠南双方有多年的厂房租赁业务，最近一期的书面租赁合同期限是2011年9月1日到2012年8月30日。到期后，双方无续签书面合同，但也在实际租赁，在2013年7月20同，何国玮正式书面通知陈冠南，届时（指2013年8月3l日）双方终止厂房租赁，望退还最初押金。但陈冠南接到通知后，竟然采取不负责任的极端措施，提前在8月1日擅自将租赁厂房锁门，且不准何国玮进入，使何国玮搬迁工厂工作无法进行。为此，何国玮无奈多次到公明信访办，新区信访办，公明派出所请求调解未果。一审法院判定租赁合同无效，何国玮认为并无不当，但没有判定陈冠南返还无故收取的2013年8月1日到2013年8月10日房租8107元，何国玮认为不当，且陈冠南主张的水电费过高。
针对何国玮的上诉，陈冠南答辩称，一、何国玮在2013年8月1日至2013年8月28日期间一直在租赁房屋内，直到2013年8月29日何国玮才将其工厂内所有的东西全部搬离。陈冠南在一审中提交了租赁房屋所在地的深圳市上村股份合作公司开具的证明。当时双方为搬离厂房产生了一些争议，上村股份合作公司派人到涉案场地进行调解，之后何国玮才把东西全部搬走。二、至于何国玮声称陈冠南锁住涉案场地不让其使用，不是事实。因为当时涉案房屋还没有到期，没有到期就锁住房屋是不合理的。三、何国玮要求退还押金，没有依据。何国玮要求退还押金不能仅依据合同上有收押金的约定，同时还应当提交陈冠南收取了押金的收据。而一审判决要求退还押金，没有证据支持该判决。
上诉人陈冠南不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2013）深宝法公民初字第2143号民事判决的第一项、第四项；2、驳回何国玮的全部诉讼请求；3、判决何国玮支付陈冠南三个月租金人民币58350元、清理垃圾及维修费人民币11000元；4、判决何国玮承担一审、二审诉讼费。主要事实和理由：
一、原审判决认定双方签订的《厂房租赁合同书》无效错误。自2004年2月起至2012年9月1日，陈冠南与何国玮签订了多次、多年的《厂房租赁合同书》。这些合同都是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，而且，基本上实际履行了。在十多年的合同租赁履行过程中，没有行政部门认为双方的行为违反国家法律。法院对以前双方合同行为予以否定，仅因为厂房没有房产证，没有报建手续。陈冠南认为陈冠南出租的厂房，有取得土地使用权的合法依据（与土地权利人签订了使用合同），鉴于历史原因，虽没有申报完整的报建手续，但是，进行了历史遗留申报。
二、原审判决要求陈冠南退还何国玮租赁押金人民币24430元，是错误的。其一、何国玮仅仅以2004年2月25日双方签订的《厂房租赁合同书》约定有交租赁押金的内容，而没有要求何国玮提供其支付了押金的收据，就判决支持其请求，证据不足。因为合同约定的内容只是合同的约定，义务是否履行，还应提供履行了义务的证据。何国玮不能提供其支付了租赁押金的收据，就不能认定其实际已经支付了租赁押金。其二，退一步来说，即使何国玮支付了租赁押金，其没有按合同约定提前二个月通知陈冠南不继续租赁，就应按合同约定不能要求退还租赁押金。
三、原审判决驳回了陈冠南要求何国玮赔偿租金损失、支付清理垃圾、整理租赁房屋的费用的反诉请求，是错误的。其一、被反诉人没有按合同约定提前二个月提出不继续租赁，就是违约行为。按合同约定，就应赔偿陈冠南三个月租金损失。事实依据非常充分。其二、何国玮没有证据证明其搬离厂房时进行了垃圾处理，也没有证据证明其将租赁厂房损坏门窗修复。因此，陈冠南提供相关证据证明有相关损失，理应得到支持，而不应无视。
针对陈冠南的上诉，何国玮答辩称，本案违背诚信的是陈冠南。其作为本地房东，惯采用在租赁到期前锁门、停电等方式，致使租房业主无法使用涉案房租，只能被迫离开，之后再以业主违约为由扣取押金。该方式显然违背了民法相关法则。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合涉案双方的诉、辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案合同的效力；二、涉案押金的退还；三、涉案房产占有使用费的应付期间；四、清理垃圾、整理租赁房屋费用的支付。
关于本案第一个争议焦点。本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。涉案房产未取得建设工程规划许可证亦未取得其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋或未经批准建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。据此，涉案合同归于无效，原审关于涉案合同效力的认定正确，本院予以维持。陈冠南依据上述无效合同诉求何国玮承担赔偿三个月租金的违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。原审处理正确，本院予以维持。
关于本案第二个争议焦点。本院认为，涉案合同对押金数额、退还条件有明确的约定，现亦未有证据显示陈冠南于本案诉讼前曾就押金未足额支付的问题向何国玮提出异议，并结合陈冠南将涉案房产交由何国玮占有使用、双方就涉案房产存在长期租赁关系的事实，依据日常生活经验法则，本院采信何国玮已依约足额向陈冠南支付押金。据此，如前所述，涉案合同无效，因合同取得的财产应予返还，故陈冠南应向何国玮返还押金24430元。原审处理得当，本院予以维持。
关于本案第三个争议焦点。本案中，依据深圳市公明上村股份合作公司出具的证明，何国玮于2013年8月29日搬离厂房；而何国玮提交王某的证人证言拟证明陈冠南于2013年8月1日将涉案厂房上锁。对此，本院认为，证人王某系何国玮的员工，与何国玮存在利害关系，在未有其他证据佐证其待证事实的前提下，何国玮未能充分举证陈冠南于2013年8月1日将涉案厂房上锁并自此实际控制涉案房产。据此，何国玮关于陈冠南向其退还2013年8月1日到2013年8月l0日房租的上诉主张，理据不足，本院不予支持。此外，关于涉案房产7月份水电费金额的问题，本院认为，根据涉案房产既往的租金、水电费收据，陈冠南原审诉求的7月份水电费金额与其他月份水电费金额基本相当；何国玮上诉主张该金额过高，但未能提供相关证据支持其主张，故本院对其主张不予采纳，何国玮应向陈冠南支付涉案房产7月份水电费4909元。
关于本案第四个争议焦点。本院认为，陈冠南提交的证据无法证明前述清理垃圾、整理租赁房屋的费用系因何国玮使用涉案房产而产生，陈冠南应承担举证不能的不利后果，故对其关于何国玮应支付上述费用的上诉主张，本院不予支持。
综上，何国玮、陈冠南的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2271.5元，由何国玮负担737.5元（何国玮已预交），由陈冠南负担1534元（陈冠南已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 陈晓莹（兼）