上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1930号
原告上海莘盛发展有限公司。
法定代表人叶立培。
委托代理人蒋曦，北京市隆安律师事务所上海分所。
委托代理人潘东波，北京市隆安律师事务所上海分所。
被告上海大通之旅旅行社有限公司。
法定代表人王主丰。
委托代理人张玮栋，上海市申骏律师事务所律师。
原告上海莘盛发展有限公司与被告上海大通之旅旅行社有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月27日立案受理。依法由代理审判员周颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海莘盛发展有限公司的委托代理人潘东波，被告上海大通之旅旅行社有限公司的委托代理人张玮栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海莘盛发展有限公司诉称，2012年8月17日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市闵行区XX路XXX号地下一层B1F63号商铺（下称“系争商铺”）出租给被告，面积60平方米，租期3年，用途为从事以“XX生活为品牌的零售”商业经营。租金按固定租金与提成租金两者较高者计算。固定租金为第一年人民币（币种下同）16，425元／月、第二年18，250元／月、第三年20，075元／月，物业管理费3，650元／月。前述每月应付款均应于当月的前5日内支付。2012年9月20日，将上述商铺交付被告使用。被告承租房屋后除支付129，938.70元外，未按照合同约定履行支付租金等合同主要义务，虽经原告多次交涉，均未果。截止2014年6月，被告应支付租金349，575.80元、物业管理费74，338元、免租期运营费1，200元及水电费2，890元，合计428，003.80元，扣除上述已付129，938.70元，尚余298，068元未付。原告于2014年6月20日发出《解约函》，解除了与被告的房屋租赁合同，按照合同约定，被告还应支付违约金54，750元。原告为维护自身权益，诉至法院，请求判令：1、被告支付租金、物业管理费、水电费298，065元；2、被告支付违约金54，750元。
被告上海大通之旅旅行社有限公司辩称，原告的财务总监曾经承诺免去被告三个月租金，故对于欠付租金的金额，应该减去三个月租金，才是被告应该支付的数额。因双方合同是协商解除的状态，故被告不应支付违约金。即便需要支付违约金，被告认为违约金过高，要求法院予以调整。对于物业管理费、水电费的金额和起算时间都没有异议。
经审理查明，2012年8月17日，原告（出租方，签约甲方）与被告（承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于本市闵行区XX路XXX号“仲盛世界商城”地下一层B1F63号的商铺出租给乙方，计租面积为60平方米，具体位置参见合同附件“XX生活商铺”租赁商铺平面图。乙方应当在租赁物业从事以XX生活为品牌的零售商业经营。租赁期为3年，固定租金为第一年16，425元／月，第二年18，250元／月，第三年20，075元／月。乙方还应当按照每日每平方米2元向甲方支付物业管理费，即3，650元／月。本合同免租期为30日，免租期的营运费为1，200元。租赁押金为60，225元。各期固定租金及物业管理费、广告费应当在当月�前5日内支付。合同还约定，乙方延迟支付义务，包括但不限于本合同约定固定租金、物业管理费、押金、水、电、燃气、空调使用费以及其他款项的，每延误一日，乙方应当按照银行同期贷款利率的3倍向甲方支付滞纳金；任一方违约，致使守约方按照本合同约定单方解除本合同的，违约方应向守约方支付相当于三个月的租金额作为违约金。除双方当事人协议解约及法定解约事项外，发生如下事项，合同相对方有权单方解除本合同：1、经甲方催告后，乙方仍未履行在书面催告函上所告知的支付期限内支付各款项（不限于租金）义务的，甲方有权以书面通知方式解除本合同；2、乙方未在本合同约定的支付时间内支付各款项（包括但不限于租金）超过20日的，甲方无须催告，即有权直接以书面通知方式解除本合同……。合同还对其他内容作了约定。
合同签订后，原告向被告交付系争商铺由被告经营使用。
2013年8月5日，因被告自2012年10月起未收到被告的应付款项211，639.76元，故原告发送《催款函》，要求被告于收函之日起五天内支付应付款项，逾期未能支付，则将根据《房屋租赁合同》追究被告违约责任。上述函件于2013年8月7日由被告处姓名为李某的收件人签收。
2013年9月5日，因被告仍拖欠租金等费用未付，故原告再次发送《催款函》，要求被告于收函之日起五天内支付应付款项232，972.73元，逾期未能支付，则将根据《房屋租赁合同》追究被告违约责任。上述函件于2013年9月9日由被告处姓名为李某的收件人签收。
2014年6月16日，原告又向被告发送《催款函》，催讨自2012年10月至2014年6月的租金351，952.23及其他相关费用77，303.62元，共计429，255.85元，并承担由此产生的违约金。
2014年6月20日，原告向被告发送《解约函》，表示�被告自2012年10月20日起未按合同约定支付应付款项，经多次催缴，均无果，被告行为构成严重违约，故原告根据合同约定通知被告解除合同及相应附件、补充约定，被告自该函送达日起七日内付清应付款项及违约金，并办理商铺内属于被告物品的搬离工作及手续，且注销商铺内的工商登记（若有）。
后原、被告因合同解除以后的责任承担问题产生争议，故原告以诉称之事由向本院提起诉讼。
庭审中，被告确认于2014年6月20日收到原告发出的《解约函》，双方均确认合同已经解除，无须再由法院确认。
另查明，被告曾向原告支付金额分别为21，900元、102，693.50元、5，345.20元的三笔款项，合计129，938.70元。被告于2014年6月搬离系争房屋。
以上事实，由原告提供的原、被告签订的《房屋租赁合同》及商铺交房通知书、被告支付款项的凭证、《催款函》、租户对账单、《解约函》及邮寄凭证等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告作为承租人向出租人支付租金、物业管理费、电费等费用系其主要义务，现被告经原告催告仍未按约向原告支付租金等费用，其行为已构成违约，原告据此行使合同解除权，于法有据。因原告于2014年6月20日向被告发函解除合同，被告在庭审中确认于同日收到该解除函，故双方之间的《房屋租赁合同》于该日解除。鉴于双方于庭审中均表示对于合同解除事宜无须法院再行确认，故本院于本案中不再作出处理。现原告要求被告支付租金、物业管理费、水电费并按合同�定要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求符合双方约定，本院予以支持。关于被告应支付的租金、物业管理费及水电费的数额，首先被告对其应付的总金额（即428，003.80元）不持异议，但认为因原告工作人员曾承诺免除三个月的租金，故应从上述总金额中扣除相应数额。对此本院认为，因原告对上述承诺予以否认，被告又未进一步提供有效证据加以证明，故本院对被告的此项意见不予采信。鉴于被告曾向原告支付过129，938.70元，故经折抵，被告还应支付原告的租金、物业费及水电费为298，065.10元。现原告诉请金额取整数298，065元，于法不悖，本院予以确认。关于被告认为原告主张的违约金标准过高的意见，本院认为针对本案合同的解除，被告负有完全责任，原告主张的标准符合合同约定，且在合理范围内，故被告的该点意见，本院不予采纳。综上所述，依照《�华人民共和国合同法》第一百零七条及第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告上海大通之旅旅行社有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海莘盛发展有限公司支付人民币298，065元；
二、被告上海大通之旅旅行社有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海莘盛发展有限公司支付违约金人民币54，750元。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计3，296.12元，由被告上海大通之旅旅行社有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 颖
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 周佳慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的�出租人可以解除合同。