广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民五终字第1244号
上诉人（原审被告、反诉原告）何某
上诉人（原审被告、反诉原告）邱某
上诉人（原审原告、反诉被告）张某
上诉人何某、邱某因与上诉人张某房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2009）深龙法民初字第9437号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，邱某与何某系夫妻关系，2007年10月11日，张某经人介绍与邱某、何某签订房屋转让合同，合同甲方为何某、邱某，乙方为张某、张XX，合同内容约定将甲方即邱某、何某夫妻共有、位于深圳市龙岗区坑梓街道秀新XX的一栋三层房屋转让给乙方，约定价款1700000元，签订合同时张某先付购房定金人民币200000元给邱某、何某，邱某、何某办到房屋产权和土地使用证及相关过户手续后，张某付清购房款。张某、邱某及见证人叶XX在合同上签字。
合同签订后，张XX因经济原因未实际参与该房屋买卖，张某于合同签订当日向邱某支付了定金200000元，邱某向张某出具收条。2008年7月，何某将房屋钥匙交于案外人黄XX，委托其长期看管房屋，并帮忙将房屋出租，但一直未招租成功。同月，何某将张某介绍给看房人黄XX，2008年8月，张某向黄XX支付看房费500元。2009年6月9日，深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局向何某颁发了房地产证书，证书上载明该房屋属”非市场商品房，除市政府另有规定外，不得买卖”。
张某遂于2009年9月3日诉至原审法院，请求判令：1、解除张某与何某、邱某签订的房屋转让合同；2、何某、邱某向张某返还双倍定金400000元；3、何某、邱某按中国人民银行逾期贷款利率自2007年10月11日向张某支付定金利息至还清之日；4、何某、邱某承担本案诉讼费。何某、邱某亦向原审法院提起反诉，请求判令：1、张某支付自2007年10月的房屋占用费200000元（每平方米以10元计）；2、诉讼费由张某负担。
原审法院认为，本案所涉房屋所占用的土地依法不得买卖，附于其上的房屋亦不得买卖，2009年6月9日深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局颁发的房地产更明确载明该房屋不得买卖，无论何某作为房屋的权利人之一是否知情，张某、何某和邱某签订的房屋转让合同均应属无效。合同无效，签订双方依法应返还取得的财产，邱某已实际收取张某的购房定金人民币200000元，应予以返还。转让房屋的主合同无效，则双方约定的定金条款也自始无效，张某依据定金罚则要求何某、邱某双倍返还定金无法律依据，对该项诉讼请求，原审法院不予支持。何某、邱某在明知或应该明知其房屋性质的情况下将房屋出卖，对该房屋买卖合同无效的后果应承担主要过错，张某在明知该房屋无产权证书的情况下仍与何某、邱某签订合同，即使其确实不知该房屋的性质，亦不能免除其在本次房屋买卖行为中的次要过错。因双方在无效的房屋买卖合同中约定的200000元定金已实际支付，张某、何某与邱某应根据各自的过错程度承担相应的利息损失，对于张某要求何某、邱某返还定金利息的诉讼请求，原审法院予以支持，鉴于各自的过错程度，何某、邱某仅需按中国人民银行同期同类贷款利率向张某返还200000元的七成利息。何某、邱某未提供证据证明张某已实际占有该房屋，看房人黄XX的证词亦证明张某未实际使用，因此房屋的实际交付行为未成立，双方也未能履行法定的交付手续，对何某、邱某要求张某支付房屋占用费的诉讼请求，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认张某与何某、邱某双方签订的《房屋转让合同》无效；二、邱某、何某向张某返还人民币200000元；三、邱某、何某按中国人民银行同期同类贷款利率向张某返还人民币200000元的利息之百分之七十，期限自2007年10月12日起至本判决确定的支付之日止；四、驳回张某的其它诉讼请求；五、驳回何某、邱某的所有诉讼请求。本案本诉受理费人民币3860元，由张某负担人民币1158元，邱某、何某连带负担人民币2702元。反诉受理费人民币2150元，由邱某、何某连带负担。
上诉人何某、邱某不服原审判决，向本院提出上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，改判张某支付房屋占用费20万元人民币（2007年10月至实际搬离房屋止，计算方法：10元／平方米×832.31平方米）；2、全案诉讼费由张某承担。事实与理由：一、原审判决关于房屋占用费部分的事实认定错误。证人黄XX出庭作证证明自2008年8月开始，其接受张某的指令，对房屋进行管理、招租等，该房子已由张某实际控制，而一审法院却以”张某未实际使用”为由驳回了上诉人支付占用费的请求错误；二、一审法院对两上诉人的权利义务厘定不明。涉案合同由邱某单独签订并收取定金，作为产权人之一的何某并未参与买卖过程，一审法院判决何某与邱某共同承担归还定金及其它义务，无事实及法律依据。请求二审法院查明事实，依法改判。
上诉人张某亦不服原审判决，向本院提出上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第一、三、四项；2、解除双方于2007年10月11日签订的《房屋转让合同》；3、判令何某、邱某双倍返还购房定金人民币40万元；4、判令何某、邱某支付占用定金期间的利息（利息从2007年10月11日起按人民银行规定逾期贷款利率计算至还清全部定金之日止）；5、判令何某、邱某承担全部诉讼费用。事实与理由为：一、一审法院认定张某与何某、邱某签订的《房屋转让合同》无效，没有法律依据。双方约定转让的房屋属于深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局发证时限制转让的房屋，并非法律或行政法规规定不得转让的房屋。该规定不能作为判定《房屋转让合同》无效的法律依据。因此，原审法院对《房屋转让合同》的认定违反了合同法的相关规定，上诉人请求解除合同的诉求应得到支持；二、由于何某、邱某无法按照《房屋转让合同》的约定将该房屋过户到张某名下，何某、邱某应当双倍返还定金及占用定金期间的利息给张某。一审法院认为张某存在过错，判决何某、邱某支付利息的百分之七十不当，应依法纠正。请求二审法院依法改判。
针对何某、邱某的上诉，张某答辩认为：一、邱某、何某认为张某已经占用其房屋没有事实依据。从房屋看管员黄XX的出庭作证的证言看，黄XX是邱某、何某雇佣的，其证言依法不能作为定案的依据。
针对张某的上诉，何某、邱某答辩认为：一、张某的行为已构成违约，合同明确规定张某交付定金后不能找任何借口不购买此房屋。至于能否办理房产证，合同也明确规定办证后付款，如果不能办证也必须购买房屋，两上诉人无须双倍返还定金；二、涉案房屋是农民房，张某是应知涉案房产不能过户办证的。不能办证不影响张某的使用，因此应由张某自行承担责任。
本院经审理查明，2007年10月11日《房屋转让合同》首部的所载明的甲方为何某、邱某，乙方为张某、张XX，在合同尾部的甲方一栏中只有邱某的签字，乙方一栏中只有张某的签字。另外，证人黄XX在一审庭审中陈述张某向其支付了一个月的看房报酬500元，但上诉人张某否认其曾向黄XX支付过看房报酬。
除上述事实外，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋虽领取了房地产证，但房产管理机关在房地产证上明确记载该房产不属于市场商品房，除政府另有规定，不得买卖，故各方当事人因买卖涉案房屋签订《房屋转让合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，为无效合同。上诉人张某上诉主张合同有效，要求解除上述合同，缺乏法律依据，本院不予采纳。合同无效后，当事人因合同取得的财产利益应予返还。
关于定金及定金利息的返还。上诉人邱某以个人名义收取了张某购房定金人民币200000元，由于何某与邱某系夫妻关系，原审法院将定金作为婚姻关系存续期间的共同债务，判决由上诉人何某和邱某共同返还，并无不当。定金利息属于定金款的法定孳息，并非合同无效产生的损失，上诉人张某要求何某和邱某返还200000万元的全额利息，符合法律规定，本院予以支持。定金条款系《房屋转让合同》的组成部分，合同无效后，张某要求何某、邱某双倍返还定金，本院不予采纳。
关于支付房屋使用费，何某和邱某主张房屋使用费的依据是已将涉案房屋交付张某占有和控制，何某和邱某应对房屋的交付承担举证责任。证人黄XX在一审庭审中承认其是受何某雇请看管房屋的，故黄XX与上诉人何某、邱某存有利害关系，在没有其他相关证据佐证的情况下，黄XX关于张某向其支付500元房屋看管费的证人证言，不足以成为涉案房屋已经完成交付的依据。何某和邱某据此要求张某支付房屋使用费，事实依据不足，本院不予支持。
综上，上诉人张某的关于定金利息应全额返还的上诉理由成立，其上诉请求成立部分，本院予以支持。上诉人何某和邱某的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予采纳。原审判决认定事实部分不清，对定金利息的处理结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2009）深龙法民初字第9437号民事判决第一、二、五项；
二、变更深圳市龙岗区人民法院（2009）深龙法民初字第9437号民事判决第三项为：上诉人何某、邱某应按中国人民银行同期同类贷款利率向上诉人张某返还定金人民币200000元的利息（自2007年10月12日起至本判决确定的支付之日止）；
三、撤销深圳市龙岗区人民法院（2009）深龙法民初字第9437号民事判决第四项；
四、驳回上诉人张某的其他诉讼请求。
以上各项具有金钱给付内容的义务，限上诉人何某和邱某于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕。如未按照本判决确定的支付日期履行给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费人民币3860元，由上诉人张某负担965元，上诉人何某、邱某共同负担2895元。一审反诉案件受理费人民币2150元，由上诉人何某、邱某共同负担；本案预收张某二审案件受理费人民币3650元，由上诉人张某负担2920元，上诉人何某、邱某共同负担730元。本案预收何某、邱某二审案件受理费2150元，由上诉人何某、邱某共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 爽
审判员 杨潮声
审判员 张 力
二〇一〇年八月十二日
书记员 伍圣权