上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初13555号原告(反诉被告)：上海锦江国际购物中心，住所地上海市。法定代表人：蔡湧钧，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭坚、韦海南，上海市沪中律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海新尚东资产管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：吴卫光，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨海宾，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：上海木亦餐饮管理有限公司，住所地上海市淮海中路XXX号401室-L405、L408室。法定代表人：陈铎，无具体职务。第三人：滴乐餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市吴中路XXX号XXX幢XXX栋XXX层XXX室。法定代表人：HONGJUNHEUI，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：景艳东、任虎，上海华理律师事务所律师。第三人：赛内卡餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市淮海中路XXX号5楼501-1室。法定代表人：陈闯，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张玉静、刘高凤，上海市通浩律师事务所律师。上海锦江国际购物中心(下称锦江中心)与上海新尚东资产管理有限公司(下称新尚东公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，原告于6月20日申请追加上海蒂伊餐饮有限公司、上海清舒餐饮管理有限公司、上海木亦餐饮管理有限公司(下称木亦公司)、上海旭牛餐饮有限公司、上海统一星巴克咖啡有限公司、上海一饮一啄餐饮管理有限公司、上海麦缌投资管理有限公司、上海谷方餐饮经营有限公司、上海梨树餐饮管理有限公司、滴乐餐饮管理(上海)有限公司(下称滴乐公司)、这一锅(上海)餐饮管理有限公司、赛内卡餐饮管理(上海)有限公司(下称赛内卡公司)、儋州中润房地产开发有限公司为本案第三人。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，锦江中心申请撤回对第三人上海蒂伊餐饮有限公司、上海清舒餐饮管理有限公司、上海旭牛餐饮有限公司、上海统一星巴克咖啡有限公司、上海一饮一啄餐饮管理有限公司、上海麦缌投资管理有限公司、上海谷方餐饮经营有限公司、上海梨树餐饮管理有限公司、这一锅(上海)餐饮管理有限公司、儋州中润房地产开发有限公司的起诉，本院予以准许。新尚东公司于同年10月19日提起反诉，于12月7日预交案件受理费。锦江中心委托诉讼代理人郭坚和韦海南、新尚东公司委托诉讼代理人杨海宾、第三人木亦公司法定代表人陈铎、滴乐公司委托诉讼代理人景艳东、赛内卡公司委托诉讼代理人张玉静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦江中心向本院提出诉讼请求：1、确认其与新尚东公司签订的租赁合同于2016年5月20日解除;2、新尚东公司支付2016年2月1日至同年5月20日的租金11,562,195元、2015年10月部分物业管理费182,311.42元、2016年1月1日至同年5月20日的物业管理费2,441,681.42元，同年3月1日至同年11月30日的水电费1,216,648.60元(12月1日后的水电费按实结算至新尚东公司与第三人木亦公司、滴乐公司、赛内卡公司实际迁出之日);3、新尚东公司腾退并返还本市淮海中路XXX号1层至6层租赁房屋(下称涉案房屋)；4、第三人木亦公司腾退本市淮海中路XXX号401-L405、L408室房屋；5、第三人滴乐公司腾退本市淮海中路XXX号1层L101-104室房屋；6、第三人赛内卡公司腾退本市淮海中路XXX号5、6层L501、L601-1、L601-02室房屋；7、新尚东公司以日租金182,315元[(月租金316.12万元+月物业管理费48.51万元)×5%]支付自2016年6月4日至其与第三人木亦公司、滴乐公司、赛内卡公司实际迁出之日止的房屋使用费；8、新尚东公司以日租金182,315元支付从2016年7月4日至其与第三人木亦公司、滴乐公司、赛内卡公司办理完毕以租赁房屋为工商注册地址的注销或迁移手续之日止的违约金。事实和理由：2013年8月，锦江中心与阳光新业地产股份有限公司(下称阳光公司)签订房屋租赁合同，就租赁房屋情况、租赁用途、租金及支付方式和期限、物业管理及物业管理费、其他费用的支付方式和期限、履约保证金及租房押金、解除本合同条件、违约责任等其他条款进行了约定。合同签订后，锦江中心按约将涉案房屋交付阳光公司，并严格履行相关义务。2014年1月，阳光公司按约在涉案房屋设立新尚东公司。同年3月，锦江中心与阳光公司、新尚东公司签订房屋租赁合同权利与义务转让协议，约定：自本协议生效之日起阳光公司将其在房屋租赁合同项下的所有权利与义务以及债权债务一并转让给新尚东公司，由新尚东公司取代阳光公司作为房屋租赁合同中的承租方主体。新尚东公司在租赁期间，又将其承租的部分房屋分别转租给第三人木亦公司等13家公司。新尚东公司未按约履行付款义务，长期存在拖欠租金、物业管理费、水电费的情况，在锦江中心充分考虑其经营困难等因素同意对其租金作部分减免后，上述情况并未改变。2016年4月5日，锦江中心就上述费用的拖欠向新尚东公司发律师函，要求其在收函后3个工作日内一次性支付上述费用14,606,311.42元及滞纳金。被告收函后仅支付300万元，剩余款项至今未付。鉴于新尚东公司连续且长期拖欠租金、物业管理费、水电费，数额巨大，在收到律师函后仍未履行付款义务的重大违约事实，已给锦江中心造成严重经济损失，锦江中心于2016年5月19日按约向新尚东公司发出关于提前解除房屋租赁合同的函，要求新尚东公司收函后依法依约严格履行房屋租赁合同解除后的相关义务，同时支付拖欠的租金、物业管理费、水电费，承担违约责任。但新尚东公司在收函后未腾退房屋，其与第三人木亦公司等仍继续使用涉案房屋开展经营活动，锦江中心遂起诉。新尚东公司辩称，双方签订的房屋租赁合同条款显失公平，可出租面积小，使用面积租金标准远高于市场正常水平，严重限制新尚东公司经营自主权，签订后的客观环境发生了重大变化，对新尚东公司更加不公，因此合同相关条款应予以变更调整适用。新尚东公司在房屋租赁合同履行过程中不存在重大违约情形，对锦江中心主张的欠付费用及金额认可，已付履约保证金2,800万元及押金713万元足以弥补所欠费用及损失；鉴于商业地产受到电商冲击、项目本身实际租金远高于市场正常水平、锦江中心在履约过程中存在履约瑕疵、多种因素导致招商困难等因素，双方就租金等费用的支付方式已以实际行为予以变更，即双方根据实际情况通过具体协商方式予以支付，支付明细和凭证足以证明该事实；2016年2月至5月租金，新尚东公司并非恶意拖欠，当时双方正就租金等费用支付事宜进行协商，新尚东公司也向锦江中心说明实际困难，同时尽量筹措资金付款,并于同年4月支付300万元租金。新尚东公司并未构成实质性重大违约，解除权行使条件尚未成就，故锦江中心解除通知不具备解除合同的效力，且锦江中心在发函后一直催促新尚东公司向其回复同意合同解除，新尚东公司于2016年6月28日复函同意合同于2016年6月30日解除，因此，合同系双方合意于2016年6月30日解除，锦江中心无权要求新尚东公司承担违约责任。新尚东公司应锦江中心要求采用柔和的协商方式进行清场，并已返还大部分房屋，锦江中心无权就因自我行为导致结果要求新尚东公司承担违约责任。工商未注销，锦江中心无任何损失，即使存在损失，锦江中心所主张房屋占用费(已腾退的面积不应计算在内)也已全部弥补，不应双重主张，其主张的占用费和违约金远高于实际损失，应以实际损失为基准调低。第三人木亦公司述称，同意腾退房屋。第三人滴乐公司述称，同意腾退房屋，其与新尚东公司间的转租合同成立且有效，新尚东公司未履行相应责任，滴乐公司就相应损失已起诉新尚东公司。第三人赛内卡公司述称，其系餐饮酒吧，投入金额较大，故不愿腾退房屋。若本院判决腾退，赛内卡公司愿与新尚东公司就租金和赔偿问题进行协商。新尚东公司向本院提出反诉请求：锦江中心支付履约保证金及押金15,010,440.4元[2,800万元+713万元-租金1,581万元(2016年2月1日至6月30日)－物业费3,092,911元(2016年2月1日至6月30日)-水电费1,216,648.60元(2016年3月1日至11月30日)]。事实和理由同其本诉辩称。锦江中心对新尚东公司的反诉辩称，不同意新尚东公司的反诉请求，新尚东公司严重违约，锦江中心按合同第14.2条、14.2.4条不予返还保证金和押金。经审理查明，涉案房屋权利人为锦江中心。2013年8月21日，锦江中心(甲方)与阳光公司(乙方)签订房屋租赁合同，约定：1.1甲方出租给乙方的房屋座落在上海市黄浦区淮海中路XXX号上海锦江国际购物中心大楼1层至6层，租赁面积约17,615平方米。1.2甲方按现状交房。本合同租赁期间届满或提前终止时，乙方向甲方返还该房屋时应在甲方向乙方交付房屋标准基础上(自然损耗除外)依据甲方的要求对该房屋的全部场地恢复原状。2.1乙方承租该房屋用于开办名称为“新业中心”的购物中心，由乙方从事经营和销售高档服装、百货、珠宝、电子产品、餐饮、瑜伽、健身、游乐/体验设施、影院、会所、培训、会展等符合购物中心定位的品类。3.1甲方应在本合同生效起3个工作日内按该房屋在签订本合同时的现状向乙方交付该房屋。3.2自甲方向乙方交付该房屋之日起至2013年10月31日期间为免租金期(免租金及物业管理费)，租金应自2013年11月1日起算。3.3租期自甲方向乙方交付该房屋之日起至2028年10月31日止。4.1该房屋2013年11月1日至2015年10月31日的租金为6.65元/天/平方米，每年为4,275.6万元，每月为356.3万元；自2015年11月1日开始，租金标准依双方约定上浮：2015年11月1日至2017年10月31日租金在上一年度租金的标准上递增6%，每年为4,849.39万元，每月为404.12万元；……。4.3租金采用先付后租的形式按月支付，乙方应在2013年10月20日前支付2013年11月的租金，此后应在上个自然月的20日前支付下个月租金，无正当理由逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按该房屋当时月租金的0.1%支付滞纳金，甲方应在收到乙方付款后3个工作日内向乙方开具租金发票。5.1乙方在签订本合同后3个工作日内向甲方支付2,800万元作为本合同的履约保证金。5.2在乙方未违约的情况下，甲方不得擅自使用该款，该款的存款利息收益，甲方应在银行每年利息结算后，扣除相应税收和手续费等费用后返还乙方。5.3在本合同租赁期间届满或提前终止，甲方在乙方无任何违约：即乙方已结清租金、物业管理费、广告位使用费、能源费等相关所有费用，乙方办理返还租赁房屋手续且甲方验收合格，乙方项目公司及向乙方承租部分房屋的所有次承租人均已办理了以租赁房屋为工商登记注册地址的注销或迁移手续后的5个工作日内，甲方将该笔保证金全额或扣除相关费用后的剩余款项返还乙方；若乙方在租赁合同履行过程中发生重大违约，则对该履约保证金2,800万元甲方有权不予返还；若甲方在租赁合同履行过程中发生重大违约，则乙方有权要求甲方返还该履约保证金2,800万元，同时甲方应另外向乙方支付2,800万元。6.1自双方签订该合同之日起3个工作日内乙方向甲方支付押金713万元，对该款返还或没收的约定同履约保证金。7.1甲方负责本物业公共区域的物业管理，乙方租赁该房屋场地内物业管理由乙方自行负责。7.2乙方应按该房屋的建筑面积向甲方支付物业管理费，该房屋2014年2月1日至2015年10月31日期间的物业管理费标准为27元/月/平方米(建筑面积)，每月为47.56万元，甲方同意自交房之日起至2014年1月31日期间的物业管理费不向乙方收取(乙方提前试营业除外)，乙方应于2014年1月20日前支付首期即2014年2月的物业管理费，2015年11月1日后该房屋物业管理费具体涨幅比例及标准为：2015年11月1日至2017年10月31日物业管理费在上一年度租金的标准上递增2%，即27.54元/月/平方米(建筑面积)，每月为48.51万元；……。7.4物业费与每月租金同时支付，每逾期一日，则乙方需按逾期金额的1%支付滞纳金。7.5乙方实际发生的水、电、燃气等能源费用由单独计量表计量，按月计算，乙方需在收到甲方发出的书面计算通知3个工作日内向甲方付清上一月的该笔费用，每逾期一日，则乙方需按逾期金额的1%支付滞纳金。11.1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期间届满或提前终止后10个工作日内经甲方验收合格后返还该房屋，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按该房屋当时月租金和月物业管理费总和的5%向甲方支付该房屋占有使用费，但因甲方原因致使乙方无法按时返还该房屋的情况除外；若乙方未能如上述约定及时办理该房屋返还手续的，则视为乙方及次承租人已经放弃该房屋内其所有的任何物品的处置权利，甲方有权自行进入该房屋并清空，以拍卖、变卖、作价等方式处置上述物品，并以处置所得扣除甲方为此支出的所有费用及乙方应付甲方所有费用后无息返还乙方；同时甲方有权停止向该房屋供水、电、煤气、中央空调及其他管理服务，阻止乙方使用该房屋，由此对乙方及次承租人产生的任何影响，甲方不承担任何责任。11.2乙方应按照本合同第1.2、3.4、10.5、11.1条规定返还该房屋，双方应在乙方返还的当日按照本合同的规定进行验收交接。11.3自本合同终止之日起30个工作日内，乙方应将其和次承租人以该房屋为注册地址或营业地址的各类证书、执照予以注销或迁移，并将上述注销或迁移证明提交甲方备案。12.2(6)无论何种原因，当甲乙双方的租赁合同终止或提前解除时，乙方与次承租人或第三方的转租关系或合作关系亦同时终止或提前解除，该次承租人或该第三方应承诺放弃要求以任何方式、任何理由与甲方建立直接租赁关系的抗辩权或要求甲方给予经济赔偿；(7)乙方与次承租人或第三方的转租关系或合作关系终止或提前解除后对该租赁房屋恢复原状的期限及完成以该租赁房屋为工商登记注册地址的注销或迁移时间应在20日内完成。13.2.2乙方保证在2013年10月31日前全额出资在上海市黄浦区成立以该房屋作为注册地址且注册资金不低于3,000万元的全额子公司(项目公司)，注册资金须在2013年10月31日前全额缴付。2014年5月31日前，该项目公司的注册资金必须增加至5,000万元。该项目公司执行租赁房屋的具体使用和运营管理事宜。项目公司成立后5个工作日内应与甲方以其及时将所签订合同承租方主体变更为项目公司名下，由项目公司承接本合同项下的全部权利和义务。14.2一方有下列违约情形之一的，另一方在对其违约行为发出整改通知后30天内违约方未完全改正的情况下，则视为重大违约，可立即书面通知解除本合同，本合同自解除通知送达到对方时解除。若乙方重大违约，则甲方根据本合同规定已收取的履约保证金及押金共计3,513万元有权不予返还。若甲方重大违约，则乙方根据本合同规定有权要求甲方返还已收取的履约保证金及押金共计3,513万元，同时甲方应另外向乙方支付3,513万元。另上述金额不足抵付守约方损失的，违约方还须赔偿造成的损失与该金额的差额部分：14.2.4乙方未能按本合同规定全额、按时支付租金、物业管理费、广告位使用费、能源费及其他一切费用超过30天的。15.8本合同租赁期间届满或提前终止时，乙方拒绝或延迟履行其在本合同第11.3条项下的义务，每逾期一日，应按照本合同最后或提前终止时一个月的月固定租金及物业管理费总和的5%向甲方支付违约金。同年8月24日，锦江中心按约将涉案房屋交付阳光公司，双方签订房屋交接书。2014年1月，阳光公司在涉案房屋设立新尚东公司。同年3月17日，锦江中心与阳光公司、新尚东公司签订房屋租赁合同权利与义务转让协议，约定：自本协议生效之日起，阳光公司将其在房屋租赁合同项下的所有权利与义务以及债权债务一并转让给新尚东公司，由新尚东公司取代阳光公司作为房屋租赁合同中的承租方主体。后新尚东公司将涉案房屋装修、分割区域后分别转租给上海蒂伊餐饮有限公司(4层406号，建筑面积50.18平方米，租期2015年8月15日至2018年8月14日)、上海清舒餐饮管理有限公司(5层502号，套内建筑面积880平方米，租期2015年7月1日至2021年6月30日)、木亦公司(4层L405、L408号，套内建筑面积127平方米，租期2015年8月15日至2019年8月14日)、上海旭牛餐饮有限公司(5层L504号，套内建筑面积322平方米，租期2015年9月25日至2020年9月24日)、上海统一星巴克咖啡有限公司(3层L303号，套内建筑面积121平方米，租期2015年9月20日至2022年9月19日)、上海一饮一啄餐饮管理有限公司(6层602号，套内建筑面积501平方米，租期2015年7月1日至2021年6月30日)、上海麦缌投资管理有限公司(3层302号，套内建筑面积103平方米，租期2015年8月1日至2018年7月31日)、上海谷方餐饮经营有限公司(4层L401、L407号，套内建筑面积518平方米，租期2015年8月1日至2021年7月31日)、上海梨树餐饮管理有限公司(3层L304号，套内建筑面积393平方米，租期2015年10月1日至2020年9月30日)、滴乐公司(1层L101、L102、L103、L104号，套内建筑面积294平方米，租期2015年9月17日至2019年9月16日)、这一锅(上海)餐饮管理有限公司(4层L409号，套内建筑面积321平方米，租期2015年11月1日至2020年10月31日)、赛内卡公司(5、6层L501、L601-1、L601-02号，建筑面积2,387平方米，租期2015年4月30日至2024年2月28日)、儋州中润房地产开发有限公司(1层108、109、110、111号，套内建筑面积472平方米，租期2015年10月1日至2016年11月14日)。2016年1月28日，锦江中心(甲方)与新尚东公司(乙方)签订房屋租赁合同补充协议，约定：一、乙方保证在2016年1月25日前正式对外营业。二、乙方保证在2016年1月25日前将乙方公司的注册资金增加到5,000万元以上和增加服装、百货等经营范围并完成工商登记手续。三、甲方同意在乙方完全履行本补充协议第一、二条规定的义务后免除乙方2014年9月至同年12月四个月的租金和物业管理费(含相应滞纳金)及2015年10月、11月两个月的租金(不包括物业管理费)以及2017年1月和同年7月两个月的租金(不包括物业管理费)。四、甲方同意在乙方完全履行本补充协议第一、二条规定的义务后，租金由原房屋租赁合同约定的6.65元/天/平方米变更为5.9元/天/平方米，租金变更从2016年开始，但2016年1月和7月租金不做变更。租金递增幅度调整为每三年递增5%：1、2016年2月1日至6月30日、8月1日至10月31日期间，年租金为3,793.39万元，每月为316.12万元；2、2016年11月1日至2019年10月31日每年为3,983.06万元，每月为331.92万元；……。五、乙方向甲方支付2016年1月租金为356.3万元、物业费为96.07万元，支付2016年7月租金为377.68万元、物业费为97.02万元。同年2月4日，新尚东公司支付锦江中心同年1月部分租金200万元。同年4月7日，锦江中心向新尚东公司送达律师函，通知新尚东公司截止2016年4月已拖欠2016年1月部分租金及2月至4月的租金11,046,600元、2016年1月部分物业管理费及2月至4月的物业管理费241.6万元、2014年1月至2016年2月的水电费1,143,711.42元，合计14,606,311.42元,要求其在收函后3个工作日内一次性支付上述费用14,606,311.42元及相应滞纳金。同年4月14日，新尚东公司支付300万元(含2016年1月租金156.3万元，2014年至2015年水电费775,247.57元、2016年1月水电费209,507元和2月水电费158,956.85元，2015年10月部分物业管理费293,288.58元)，剩余款项至今未付。同年5月20日，锦江中心向新尚东公司送达关于提前解除房屋租赁合同的函，同时新尚东公司解除房屋租赁合同，要求其收函后依法依约严格履行房屋租赁合同解除后的相关义务，同时支付拖欠的租金、物业管理费、能源费等费用，承担违约责任。新尚东公司收函后陆续与次承租人上海蒂伊餐饮有限公司、上海清舒餐饮管理有限公司、上海旭牛餐饮有限公司、上海统一星巴克咖啡有限公司、上海一饮一啄餐饮管理有限公司、上海麦缌投资管理有限公司、上海谷方餐饮经营有限公司、上海梨树餐饮管理有限公司、这一锅(上海)餐饮管理有限公司、儋州中润房地产开发有限公司解约，但其与第三人木亦公司、滴乐公司、赛内卡公司等仍继续使用涉案房屋开展经营活动。2016年8月30日，以涉案房屋501室-L502作为注册地址的上海清舒餐饮管理有限公司淮海路分公司注销。截至2016年12月23日，以涉案房屋租赁地址作为其或分支机构注册地址的新尚东公司(一楼L100)、木亦公司(401室-L405、L408)、滴乐公司(1层L101、L102、L103、L104室)、赛内卡公司(5楼501-1室、L501、601室-L601-1、601室-L601-2)、上海蒂伊餐饮有限公司(4层401-L406室)、上海一饮一啄餐饮管理有限公司(6层601-L602室)、这一锅(上海)餐饮管理有限公司(4楼L409室)均未办理工商注销或迁移手续。审理中，锦江中心确认收取履约保证金2,800万元及押金713万元。新尚东公司确认拖欠锦江中心2016年2月1日至同年5月20日的租金11,562,195元、2015年10月部分物业管理费182,311.42元、2016年1月1日至同年5月20日的物业管理费2,441,681.42元、2016年3月1日至同年11月30日的水、电费1,216,648.60元。锦江中心认为，新尚东公司部分返还房屋不符合合同第11.1、11.2条约定的条件，应整体返还，且经新尚东公司装修改造，涉案房屋1至6层已连为一体，不可分割。新尚东公司认为，虽然合同约定是整体返还为条件，但清退是一个过程，已腾退的房屋和未交还的房屋没有紧密的功能关系，可以完全分开，使用价值亦独立。以上事实，由锦江中心提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同及房屋交接书、房屋租赁合同权利与义务转让协议、补充协议、律师函和关于提前解除房屋租赁合同的函及邮寄凭证、水电费单据，新尚东公司提供的履约保证金和押金支付凭证、租金支付凭证、清退商户情况说明及邮寄凭证、解除协议、返还房屋通知函及邮寄凭证、房屋租赁合同及房屋交接书、房屋租赁合同权利与义务转让协议、补充协议，以及当事人的庭审陈述等予以证明。本院认为，新尚东公司在2014年3月17日受让阳光公司的承租人权利义务后，应当按照房屋租赁合同的约定全面履行自己的义务，但其自2015年12月20日起拖欠2016年1月至4月的租金、物业管理费和水电费，构成违约，且拖欠时间超过30天，在锦江中心于2016年4月7日向其送达催款的律师函后30天内亦未付清拖欠费用，双方约定的解除合同的条件成就，故房屋租赁合同于锦江中心向新尚东公司送达解除通知之日即2016年5月20日解除。新尚东公司与次承租人(包括第三人木亦公司、滴乐公司、赛内卡公司等)之间的转租合同也随之解除。审理中新尚东公司对锦江中心主张的欠费金额予以确认，故锦江中心要求新尚东公司支付拖欠租金、物业管理费、水电费、新尚东公司和第三人腾退房屋的诉请，符合合同约定，本院予以支持。房屋租赁合同解除后，新尚东公司按约应在10个工作日内经锦江中心验收合格后返还房屋，其未履行，且其于审理中确认双方合同约定的返还条件为涉案房屋整体返还，故锦江中心要求新尚东公司支付房屋使用费的诉请，本院予以支持。该费用的计算应以锦江中心的实际损失为基础，酌情确定该费用标准为每月385万元。至于锦江中心主张的新尚东公司以日租金182,315元支付从2016年7月4日至其与第三人木亦公司、滴乐公司、赛内卡公司办理完毕以租赁房屋为工商注册地址的注销或迁移手续之日止的违约金，因该期间现包含在其主张的房屋占用费时间内，损失现尚未发生，故本院不予支持该诉请。至于履约保证金和押金的处理，房屋租赁合同第14.2、14.2.4条已有约定：新尚东公司重大违约，则锦江中心已收取的履约保证金及押金共计3,513万元有权不予返还。现新尚东公司要求扣除欠付2016年2月1日至6月30日的租金和物业费、2016年3月1日至11月30日的水电费后返还余款，并以锦江中心主张的违约金过高为由申请调低。因上述合同条款系违约责任的约定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾15年租期的合同因新尚东公司过错仅履行2年半及锦江中心预期利益、涉案房屋面积较大需再行招租止损等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故本院酌情确定锦江中心不予返还的金额为2,810.4万元，余款用于抵扣新尚东公司欠付费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海锦江国际购物中心与被告(反诉原告)上海新尚东资产管理有限公司就上海市淮海中路XXX号1层至6层房屋签订的房屋租赁合同于2016年5月20日解除;二、被告(反诉原告)上海新尚东资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海锦江国际购物中心2016年2月1日至同年5月20日的租金11,562,195元、2015年10月部分物业管理费182,311.42元、2016年1月1日至同年5月20日的物业管理费2,441,681.42元、2016年3月1日至同年11月30日的水电费1,216,648.60元[2016年12月1日后的水电费按实结算至被告(反诉原告)上海新尚东资产管理有限公司与第三人上海木亦餐饮管理有限公司、滴乐餐饮管理(上海)有限公司、赛内卡餐饮管理(上海)有限公司实际迁出还房之日];三、被告(反诉原告)上海新尚东资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退并向原告(反诉被告)上海锦江国际购物中心返还上海市淮海中路XXX号1层至6层房屋；四、第三人上海木亦餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退上海市淮海中路XXX号4层L405、L408号房屋；五、第三人滴乐餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退上海市淮海中路XXX号1层L101、L102、L103、L104号房屋；六、第三人赛内卡餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退上海市淮海中路XXX号5层L501、6层L601-1、L601-02室房屋；七、被告(反诉原告)上海新尚东资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海锦江国际购物中心自2016年6月4日至被告(反诉原告)上海新尚东资产管理有限公司与第三人上海木亦餐饮管理有限公司、滴乐餐饮管理(上海)有限公司、赛内卡餐饮管理(上海)有限公司实际迁出之日止的房屋占有使用费(按每月385万元计算)；八、原告(反诉被告)上海锦江国际购物中心其余诉讼请求，不予支持；九、被告(反诉原告)上海新尚东资产管理有限公司已付原告(反诉被告)上海锦江国际购物中心履约保证金及押金3,513万元，原告(反诉被告)上海锦江国际购物中心对其中2,810.4万元不予返还，余款用于抵扣本判决第二项债务，不足部分被告(反诉原告)上海新尚东资产管理有限公司应按本判决指定的期间履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费233,475.18元，由被告(反诉原告)上海新尚东资产管理有限公司负担116,583元，由原告(反诉被告)上海锦江国际购物中心负担116,892.18元；保全费5,000元和反诉案件受理费55,931.32元，均由被告(反诉原告)上海新尚东资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  茅德成审 判 员  张 宁人民陪审员  王铿华二〇一七年一月二十五日书 记 员  陈佩华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。