河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第143号
原告（反诉被告）付海亮。
委托代理人李永强，河南信永律师事务所律师。
委托代理人张东岳，河南信永律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）史国军。
委托代理人张羽，河南方邦律师事务所律师。
委托代理人姚新萍，河南方邦律师事务所实习律师。
原告付海亮与被告史国军租赁合同纠纷一案，反诉原告（以下简称被告）史国军与反诉被告（以下简称原告）付海亮租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告付海亮及其委托代理人李永强、张东岳，被告委托代理人张羽、姚新萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付海亮诉称，原、被告双方签订钢材货场租赁合同，约定被告将其建设的位于郑州市管城区金贷工业园鼎瑞街以南、大王庄村土地以东、姚庄南路以北、紫东钢材市场以西的西货场场区租赁给原告，场地面积约1.963亩，租赁期限为六年，自2012年9月1日至2018年8月31日；租金支付方式为一次性缴纳1年，应缴167000元，次年地租应提前一个月缴纳；被告承诺出租给原告的场地有正规合法手续，如果无手续或手续不全，由此导致原告不能正常使用场地而造成的损失被告承担赔偿义务。签订合同后，原告分别于2012年8月5日、2013年8月11日支付两年租金共计334000元。因原告签订合同时相信被告是合法权利人，故投入563299元建设厂房。但郑州市金岱工业园区管委会于2013年11月22日下发拆迁公告，原告发现被告一直隐瞒该场地已被征收、其无权出租该场地的事实，且虚构其有场地正规合法手续，欺诈原告签订了合同。故原告诉至法院，请求判令撤销原、被告签订的《钢材货场租赁合同》；被告史国军返还原告海亮诉已支付租金334000元及赔偿原告其他各项损失637779元（其中建设厂房费用563299元。拆迁厂房费用74480元），共计971779元。
被告史国军本诉答辩称，一、原告付海亮起诉的确认合同无效理由不能成立，双方签订的《钢材货场租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规，合法有效。即使原告认为该合同具有可撤销事由，必须于签订合同一年内提出，而原告并未在一年内提起可撤销之诉。且本案原告没有提供证据证明其签合同时受到欺诈胁迫或重大误解。二、史国军系租赁王子昌的土地建钢材市场，另行转租给原告是合理合法的，原、被告双方在合同中约定明确，遇政府规划、拆迁，导致合同不能履行时，双方均不承担违约责任。货场拆迁系政府行为，不应当赔偿原告的损失。此外该合同对货场用途进行了明确约定，而原告私自乱搭乱建，其损失应当自行承担。三、关于反诉请求，付海亮逾期十日交纳租金，应按日支付10%的违约金。
被告史国军反诉称，2012年8月初，原、被告签订钢材货场租赁合同，约定：被告将其建设的位于郑州市管城区金贷工业园鼎瑞街以南、大王庄村土地以东、姚庄南路以北、紫东钢材市场以西的西货场场区租赁给原告使用。双方对货场的用途、交纳租金的方式及政府拆迁的处理均进行了明确约定。但原告未按约定提前一个月交纳租金，而是逾期10日才交纳租金，且原告违反约定使用场地，根据合同约定，原告应当支付被告每日10%的违约金。故被告反诉原告，请求判令原告支付被告违约金167000元。
原告付海亮反诉答辩称，鉴于被告故意隐瞒土地性质，欺诈原告签订合同，骗取租金，造成原告财产损失，该合同已属无效合同，不存在原告违约的前提条件，故应当依法驳回被告的反诉请求。
原告付海亮为支持其本诉诉请及反诉的答辩意见，提交如下证据：证据1.租金收条2份及转账单1份，证明原告支付了租金；证据2.费用收据7份，证明原告建设厂房、维护厂房、拆迁厂房的费用；证据3.租赁合同1份，证明原、被告双方存在场地租赁关系，同时与证据4、5共同证明被告存在欺诈；证据4.拆迁公告1份，证明场地已被征收并被拆迁；证据5.郑州市国土资源局定界图1份，证明涉案场地已被征收（复印件）；证据6.建筑物及其他附着物登记表1份，证明原告建设厂房的规模（复印件）；证据7.郑州市黄河公证处公证书1份和光盘1张，证明原告厂房仓库的原状。补充证据网银交易查询明细二份，借记卡账户历史明细查询，证明原告分别于2012年9月24日、2012年8月9日、2012年10月13日通过银行转账支付给施工人王永义地坪款共计103000元。
被告史国军对上述证据发表如下质证意见：对证据1收据、收条真实性无异议，对转账单真实性有异议，对转账单上的时间、金额与实际付款情况不相符；对证据2真实性均有异议，不符合证据的形式要件，原告未提交发票，且该证据上没有公章，对该证据的证明目的有异议，该证据不能证明系建造、维护、拆迁厂房的费用；对证据3真实性无异议；对证据4无异议；对证据5真实性有异议，该证据系复印件。对证据4、5的证明目的有异议，因为拆迁公告系政府行为，被告系租赁的土地，有合法的使用权，故不存在欺诈。对证据6真实性有异议，系复印件，且该登记表不能证明其建造厂房的面积和规模。对证据7对真实性、证明目的有异议，不能反映其厂房现状，且合同约定了场地用途，不能建造厂房，因此原告违约。对补充证据真实性有异议，因银行明细不能证明其具体使用的目的，也不能证明其是建造货场而支付的款项。
经本院审查认为，原告提交的证据1、3、4、5、6、7、均真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。证据2及原告补充的3份证据没有相关合同及发票印证，不能证明原告的证明目的，本院不予采信。
被告史国军为支持其辩称理由，提交如下证据：证据1.2013年11月26日王子昌证明原件1份，证明史国军租赁王子昌土地，系合法使用；证据2.王子昌身份证复印件1份；证据3.2012年4月10日，附属物登记表原件1份，证明王子昌收到租赁土地附属物补偿及付款情况；证据4.2013年11月26日郑州市管城回族区十八里河镇大王庄村民委员会证明原件1份，证明史国军租赁土地合法使用的事实；证据5.钢材货场租赁合同原件1份，证明原、被告双方的租赁关系；证据6.紫辰路打通工程拆迁通知1份，证明由于政府规划所造成的拆迁。
原告付海亮对上述证据发表如下质证意见：对证据1、2系证人证言，因证人未出庭作证，不予质证。对证据3真实性、合法性、证明目的均有异议，该登记表未显示附属物的内容，仅有王子昌的签名，不能证明其证明目的；对证据4真实性有异议，该原件系先盖章后填写名字、日期，且该证据不能证明其证明目的，该证据不能显示该土地是王子昌何时承包的，若2013年11月26日该土地仍系王子昌承包，则与2013年11月22日拆迁公告相互矛盾；对证据5真实性无异议，但对证据目的有异议，该合同可以证明原告可以在该土地上建筑厂房；对证据6真实性无异议，证明目的有异议，该证据可以证明该土地已经被征收，被告存在隐瞒、欺诈行为。
经本院审查认为，被告提交的证据均真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
本院依据采信的证据及庭审笔录，确认如下事实：
2012年8月，原、被告签订《钢材货场租赁合同》一份，约定：甲方（出租方）史国军、乙方（承租方）付海亮；甲方建设的场区位于郑州市管城区金岱工业园鼎瑞街以南、大王庄村土地以东、姚庄南路以北、紫东钢材市场以西，甲方同意将场区的西货场租赁给乙方，场地面积约1.963亩；钢材货场用于场区内商户存放、吊装钢材加工；租赁期限为6年，自2012年9月1日至2018年8月31日；乙方未按合同约定缴纳租金，每逾期一日应向甲方缴纳逾期金额日10%的违约金；乙方接到乙方的限期缴纳通知后，仍未在限定的期限内缴纳的，甲方有权停止其水电供应，查封其库房和货场，并要求乙方赔偿经济损失；租金前二年不变，二年后结合市场涨幅定价，乙方缴纳方式为一次性缴纳一年，应缴167000元，次年地租应提前一个月缴纳；甲方承诺出租给乙方场地有正规合法手续，如果无手续或手续不全，由此导致乙方不能正常使用场地而造成的损失甲方承担赔偿义务；因政府规划或其他原因造成乙方所用货场上由乙方造建的地面附属物的拆迁，乙方应按甲方要求自行拆迁，附属物所有权归乙方；因不可抗力或政府规划等因素，致使合同不能履行或不能完全履行时，双方均不承担违约责任，但甲方应当无条件退还乙方未履行期租金。
2012年8月5日，原告向被告缴纳自2012年9月1日至2013年9月1日的租金167000元及电表费2000元。2013年8月9日，原告向被告缴纳自2013年9月1日至2014年9月1日的租金167000元。
2013年11月22日，郑州市金岱产业集聚区管理委员会下发《紫辰路打通工程拆迁通知》，要求有关企业对规划红线内的建筑自行拆迁，拆迁时间为2013年11月22日至2013年11月28日，未按时完成自行拆迁的，将结合有关部门依法进行拆除。该涉案场地属于上述拆迁范围之内。
2013年11月25日，原告向河南省郑州市黄河公证处申请证据保全，河南省郑州市黄河公证处对涉案场地上的仓库现状进行了拍摄，并制作光盘一份。
另查明，该涉案场地属于郑州市管城回族区十八里河镇大王庄村村民王子昌，其将土地交给被告史国军使用。
本院认为，原、被告签订的《钢材货场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告双方均应按上述合同约定全面履行合同义务。郑州市金岱产业集聚区管理委员会于2013年11月22日下发通知，要求对该场地进行拆迁，原、被告于2012年8月签订《钢材货场租赁合同》，原告未提交证据证明被告在签订合同时已经得知该场地被政府征收，故原告诉称被告签订合同时存在欺诈行为，并要求撤销《钢材货场租赁合同》证据不足，本院不予支持。原告共缴纳了自2012年9月1日至2014年9月1日的租金334000元，但因场地拆迁，其实际使用土地的时间为2012年9月1日至2013年11月22日。原、被告签订的《钢材货场租赁合同》约定“因不可抗力或政府规划等因素，致使合同不能履行或不能完全履行时，双方均不承担违约责任，但甲方应当无条件退还乙方未履行期租金”，故被告应当退还原告租金129482元，原告诉请超出部分，本院不予支持。原告诉请被告赔偿其损失637779元，原告租赁该场地并建设仓库，应当对其经营行为产生的风险承担责任，被告出租该场地并不存在违法、违约行为，原告要求被告赔偿其损失没有依据。且根据合同约定“因不可抗力或政府规划等因素，致使合同不能履行或不能完全履行时，双方均不承担违约责任”，故原告该诉请被告赔偿损失，本院不予支持。被告反诉原告支付其违约金167000元，根据合同约定“乙方缴纳方式为一次性缴纳一年，应缴167000元，次年地租应提前一个月缴纳”，故原告应当于2013年8月1日支付被告自2013年9月1日至2014年9月1日止的租金167000元，原告付款时间为2013年8月9日，原告逾期8日支付被告租金，应当支付被告违约金。原、被告签订的合同约定“每逾期一日应向甲方缴纳逾期金额日10%的违约金”，该违约金计算方法约定过高，本院根据原告的违约情况及被告的损失情况，酌定违约金为2013年8月2日至2013年8月9日的利息，按本金167000元，利率按中国人民银行同期贷款利息的四倍计算为878元，被告反诉请求超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告史国军返还原告付海亮租金十二万九千四百八十二元，于本判决生效后十日内付清。
二、反诉被告付海亮支付反诉原告史国军违约金八百七十八元，于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告付海亮的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告史国军的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费一万三千五百一十八元，反诉案件受理费一千八百二十元，共计一万五千三百三十八元，原告付海亮负担一万一千七百二十九元，被告史国军负担三千六百零九元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 梁 珍
代理审判员 孔 瑛
代理审判员 胡向楠
二〇一五年三月十八日
书 记 员 余 丽