湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂01执异1024号
案外人：魏彩霞，女，1978年1月12日出生，汉族。
申请执行人：湖北融泰典当有限公司，住所地：武汉市武昌区首义路95号首义名居1栋1层7号。
法定代表人：涂翔，该公司总经理。
被执行人：武汉汇新房地产开发有限公司，住所地：武汉市洪山区八一路9号1栋7层。
法定代表人：徐利华，该公司董事长。
被执行人：李传纳，男，1957年1月25日出生，汉族。
被执行人：徐利华，女，1963年5月28日出生，汉族。
本院在执行湖北融泰典当有限公司（以下简称融泰典当公司）与武汉汇新房地产开发有限公司（以下简称汇新房地产公司）李传纳、徐利华典当纠纷一案中，案外人魏彩霞向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审理终结。
案外人魏彩霞称，2008年6月10日，案外人与汇新房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买汇新房地产公司出卖的坐落于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区2栋1层12室车库（以下简称涉案房屋），建筑面积32.62㎡，价款140000元。2008年6月12日，案外人支付了全额购房款，汇新房地产公司出具了销售不动产统一发票（交魏彩霞收执联遗失，被申请人武汉汇新房地产开发有限公司复印存根联加盖发票专用章认可）。同日，汇新房地产公司将房屋买卖合同交房屋管理机关备案登记。2008年7月，汇新房地产公司将涉案房屋交付给案外人魏彩霞使用。但汇新房地产公司一直未给案外人办理完房地产初始登记，现该公司长期处于经营异常状态。2018年6月25日，案外人到不动产登记机关查询得知，其购买的房屋已被法院以（2015）鄂武汉中执字第00086-4号执行裁定书查封。本案中，在人民法院查封之前，案外人已签订合法有效书面买卖合同并备案登记记载于不动产登记簿，且已交付购房全款并合法占有房屋使用至今，非因自身原因未办理不动产物权登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第（三）项的规定，足以认定案外人魏彩霞是执行标的的权利人。融泰典当公司对汇新房地产公司、李传纳、徐利华的债权，不得对抗已将执行标的买受在先的案外人。据此，案外人请求中止对位于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区2栋1层12室房屋执行。
为支持其请求，异议人向本院提交了下列证据：1、《武汉市商品房买卖合同》复印件一份；2、《销售不动产统一发票》（存根联）复印件一份；3、《武汉市房屋产权登记信息查询单》、《武汉市房屋查封信息单》、《不动产登记资料查询结果告知单》和《武汉市房屋交易查询结果告知单》复印件各一份；4、交付房屋《证明》等。
经查，融泰典当公司诉汇新房地产公司、李传纳、徐利华典当纠纷一案，审理程序中，根据融泰典当公司申请，本院于2013年6月4日作出（2013）鄂武汉中民商初字第00174-1号民事裁定，查封被告李传纳、汇新房地产公司银行存款2600万元或其他相应价值的财产。同月14日，本院作出（2013）鄂武汉中民商初字第00174-1号协助执行通知书，将包括武昌区巡司河商住区汇文新都D区2栋1层12室（证号：武房权证昌字第20080*****号，面积32.62平方米）在内的22套房屋所有权及土地使用权予以查封。法律文书于同日送达房屋管理部门。2013年12月6日，本院作出（2013）鄂武汉中民商初字第00174号民事判决。汇新房地产公司不服，向湖北省高级人民法院提起上诉。2014年11月27日，该院作出（2014）鄂民一终字第00097号民事判决。法律文书生效后，因三被告未履行，权利人融泰典当公司于2015年1月20日向本院申请执行，执行标的7424313.2元及利息等。本院于同月26日以（2015）鄂武汉中执字第00086号立案执行。
执行过程中，本院于2018年5月17日作出（2015）鄂武汉中执字第00086-4号执行裁定及协助执行通知书，对包括本案标的物武昌区巡司河商住区汇文新都2栋1层12室（证号：武房权证昌字第20080*****号，面积32.62平方米）在内的18套房屋所有权及项下土地使用权予以续行查封。
另查明，2008年6月10日，案外人魏彩霞与被执行人汇新房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，合同约定，魏彩霞购买汇新房地产公司投资建设的汇文新都D区2幢1层12号房（车库），该商品房建筑面积32.62平方米，商品房按套计价，总价款人民币140000元。合同还约定，付款方式为一次性付款，交房时间为付齐全部房款一个月内等内容。
2008年6月12日，被执行人汇新房地产公司向魏彩霞开具《销售不动产统一发票（自开）》一张，发票载明：发票号码“00138952”、付款方名称“魏彩霞”、收款方名称“武汉汇新房地产开发有限公司”、不动产项目名称“汇文新都D区”、销售的不动产楼牌号“2-12”、建筑面积（单位：㎡）“32.62”、金额（元）“140000”、款项性质“售房款”等内容。
再查明，2018年6月25日，武汉市房产档案馆出具《武汉市房屋交易查询结果告知单》一份，该告知单载明：出卖人“武汉汇新房地产开发有限公司”、买受人“魏彩霞”、房屋座落“汇文新都D区2栋/单元1层12号”、合同备案号“昌060509532”、备案状态“合同备案审核通过”、面积“32.54”、备案时间“2008/6/12”、合同价（万元）“14”等内容。
2018年6月28日，武汉市不动产登记中心出具《不动产登记资料查询结果告知单》（编号：20180933）一份，该通知单载明：“截止2018年6月25日14点30分经武汉市统一地籍管理信息系统和武汉市不动产登记管理信息平台查询，《房屋所有权证》和《国有土地使用证》[昌20080*****、武昌国用（商2008）第09318号]所记载的房屋所有权和土地使用权无抵押登记信息；《房屋所有权证》（昌20080*****）记载的房屋所有权查封信息如下：协助执行通知书：（2015）鄂武汉中执字第00086-4号，受理部门：武汉市中级人民法院，查封期限：2018年6月10日至2021年6月9日[备注：本次查封为续封，2013年6月14日武汉市中级人民法院查封，限制文号：（2013）鄂武汉中民商初字第00174-1号、（2015）鄂武汉中执字第00086-2-1号]。”
2018年7月2日，本市武昌区房屋管理机关出具《武汉市房屋产权登记信息查询单》、《武汉市房屋查封信息单》各一份。查询单载明：产权人“武汉汇新房地产开发有限公司”、房屋坐落“武昌区巡司河商住区汇文新都D区2栋1层12室”、建筑面积（平方米）“32.62”、设计用途“其他”、产权来源“新建”、房屋所有权证“昌20080*****”；信息单载明：被执行人“武汉汇新房地产开发有限公司、李传纳”、被查封坐落“武昌区巡司河商住区汇文新都D区2栋1层12室”、产权人“武汉汇新房地产开发有限公司”、权证号“昌20080*****”、申请执行人“湖北融泰典当有限公司”、执行文书号“（2013）鄂武汉中民商初字第00174-1号、（2015）鄂武汉中执字第00086-2-1号”，查封期限“2013年6月14至2018年6月10日”。
还查明，2018年7月3日，汇新房地产公司出具《证明》一份，载明：“本公司2008年6月10日与魏彩霞签订合同，魏彩霞购买我公司出卖的的位于武昌区巡司河商住区汇文新都D区2栋1层12号车库，2008年6月12日。魏彩霞支付全部购房款140000元，2008年7月我公司将车库交付魏彩霞使用，特此证明。”
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋虽登记在汇新房地产公司名下，但在本院查封之前，案外人魏彩霞就与该公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，并支付了全部购房款；根据交付房屋《证明》可证实，案外人已实际占有涉案房屋；因本院对涉案房屋采取查封措施，该房屋未办理过户登记不能归责于案外人。依据上述查明事实，案外人对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。根据相关法律及司法解释规定，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，应裁定中止对该标的的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区2幢1层12室（证号：武房权证昌字第20080*****号，面积32.62平方米）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。
审 判 长 张鹰战
审 判 员 李淑红
人民陪审员 叶 路
二〇一八年七月二十六日
书 记 员 高 峰