河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信浉民初字第2559号
原告王燕，女，汉族，1975年4月20日出生。
原告李艳山，男，汉族，1973年6月17日出生。
二原告共同委托代理人程升、程锐，河南晓燕律师事务所律师，一般代理。
被告信阳百家商业股份有限公司。
住所地：信阳市浉河区鸡公山大街盛世华章小区**号楼。
法定代表人：张蒙，系公司总经理。
委托代理人吴美兰，信阳市浉河区老城法律事务所法律工作者，特别授权。
被告杨思民，男，汉族，1971年12月25日出生。
被告付爱祥，男，汉族，1964年12月25日出生。
原告王燕、李艳山与被告信阳市百家商业股份有限公司（以下简称百家公司）、被告杨思民、被告付爱祥因房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王燕、李艳山及其委托代理人程升、被告百家公司的委托代理人吴美兰、被告杨思民、被告付爱祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王燕、李艳山诉称，2010年11月7日，原告王燕与被告杨思民签订《二手房买卖合同》，约定：原告出资35.5万元购买被告杨思民所有的、位于信阳市浉河区金牛山办事处二十里河村二组107国道编号为106、206号上下两层门面房屋一套（建筑面积121.71平方米）。合同签订后，原告付清了全部购房款，2010年11月17日，被告杨思民协助原告办理了房屋所有权证（房权证号：信房权证信阳市字第000083**号）。原告购买房屋后，被告杨思民才告诉原告，其已在2009年9月份，委托被告付爱祥将包括原告所购买的房屋在内的五间房屋整体租赁给被告信阳百家商业股份有限公司（以下简称百家商业公司）使用，租期为10年，自2009年10月1日至2019年9月30日止，五间房屋的整体租赁费用为：2009年10月1日至2011年9月30日的房屋租金为每年五万元，2011年10月1日至2017年9月30日的房屋租金为每年陆万元，2017年10月1日至2019年9月30日的房屋租金为每年陆万五千元；而且，被告付爱祥已经收取了自2009年10月1日至2011年9月30日的房屋租金。被告杨思民口头承诺，他保证要求付爱祥将2010年10月份至2011年9月份的房租费转交给原告，如果付爱祥不付款，则由其承担付款责任。随后，原告曾经多次向被告杨思民催要房屋租金，但是其一直以付爱祥在外地没有回家为由拖延至今分文未付。原告取得房屋所有权证后，曾于2010年11月份，明确向被告百家商业公司告知，其租用的106、206号房屋已由原告购买，并要求该公司将2011年10月份以后的房屋租金直接交付给原告，但是该公司却以“买卖不破租赁”，以及该公司与被告付爱祥签订有《房屋租赁合同》为由，拒不向原告支付房屋租金。而且，被告百家商业公司还在已经明知原告就是其租用的106.206号房屋合法所有权人的情况下，擅自于2013年9月20日，再次与被告付爱祥签订房屋租赁《补充协议》，约定自2011年10月1日至2019年9月30日，五间房屋的整体租赁费用为每年20万元整，但是该公司却至今没有向原告支付分文租金。虽然原告购买106、206号房屋至今已有6年的时间，但是原告至今既没有取得房屋的使用权，也没有得到分文房租。
原告为此起诉至人民法院，请求如下：1、依法解除被告杨思民委托付爱祥与信阳百家商业股份有限公司于2009年8月22日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告信阳百家商业股份有限公司立即将位于信阳市浉河区金牛山办事处二十里河村二组107国道编号为106、206号上下两层门面房屋交还给原告；3、判令被告杨思民、付爱祥向原告支付2010年10月7日至2011年9月30日的房屋租赁费1万元；4、判令被告信阳百家商业股份有限公司、杨思民、付爱祥向原告支付2011年10月1日至2015年9月30日的房屋租赁费每年4万元，合计16万元；本案诉讼费由被告承担。本案开庭审理时，原告当庭增加诉讼请求，要求几被告将2015年10月1日至2019年9月30日的房屋租金支付给原告。
被告百家公司辩称，杨思民委托付爱祥于2009年8月22日签订的合同与百家公司签订的合同是有效合同。租赁期限约定截止到2019年9月30日，百家公司已按合同约定履行了义务，依法继续享有租赁物的使用权。2013年9月20日，百家公司与付爱祥签订补充协议，将租金变更为自2011年10月1日至2019年9月30日均为每年20万元。该补充协议是在租赁合同有效的前提下签订的，根据合同相对性原则，在杨思民或付爱祥没有明确告知解除对付爱祥的委托的前提下，百家公司与付爱祥签订补充协议完全符合合同约定和法律规定。百家公司与杨思民有关房屋转让行为，依据买卖不破租赁原则百家公司仍享有对租赁物的使用权，百家公司已将租金支付至2015年底，以后的租金支付给谁应当由杨思民、付爱祥书面通知或由法院依法判决。对于原告与杨思民是否有房屋买卖，原告并未向法庭提交证据证明，因此原告向付爱祥支付租金并不违反合同约定
被告杨思民辩称，我与原告没有交往过，也没有要求付爱祥向原告承诺。2010年11月17日我已经把房屋过户给原告了，因此租金是原告的事情，与我无关。原告买我的房子是知道在向外出租的。
被告付爱祥辩称，解除合同及委托，原告是没有权利的，委托书是我和杨思民签订的。原告没有权利要求解除协议。我们出租的是六间不是五间。出租房屋是12间，楼上6间，楼下6间。
经审理查明，针对该案诉争的房屋，被告杨思民于2009年9月5日给被告付爱祥出具委托书一份，委托书内容为：委托人位于金牛山管理区107国道东侧门面房一间，现委托付爱祥对外进行出租，代理权限为对外签署房屋租赁合同，代收租金，全权处理租赁事务。2009年9月5日，被告付爱祥将包括原告所购买的房屋在内的五间房屋整体租赁给被告信阳百家商业股份有限公司（以下简称百家商业公司）使用，租期为10年，自2009年10月1日至2019年9月30日止，五间房屋的整体租赁费用为：2009年10月1日至2011年9月30日的房屋租金为每年五万元，2011年10月1日至2017年9月30日的房屋租金为每年陆万元，2017年10月1日至2019年9月30日的房屋租金为每年陆万五千元。2013年9月20日，百家公司与被告付爱祥签订房屋租赁《补充协议》，约定自2011年10月1日至2019年9月30日，五间房屋的整体租赁费用为每年20万元整。
2013年9月20日，被告百家公司按每年租金20万元将2011年10月1日到2014年9月30日的房屋租金共60万元支付给案外人李莎莎账户，百家公司称该账户系付爱祥指定账户，但百家公司未提供证据证明李莎莎收款系付爱祥委托；2014年3月10日，百家公司付给付爱祥2014年10月1日至2015年9月30日的年租金20万元，付爱祥出具了收据；2015年5月13日，百家公司将2015年9月30日至2016年10月1日的房租扣除3000元利息后转至付爱祥制定账户付子珂15.7万元，实际支付给案外人彭俞茳五万元（多付彭俞茳1万元）；2015年9月29日，被告百家公司将2015年9月30日至2016年9月30日的房屋租金15.7万元支付给被告付爱祥，同时扣除了3000元利息，4万元租金支付给案外人彭俞茳。
2010年11月7日，原告王燕与被告杨思民签订《二手房买卖合同》，约定：原告出资35.5万元购买被告杨思民所有的、位于信阳市浉河区金牛山办事处二十里河村二组107国道编号为106、206号上下两层门面房屋一套（建筑面积121.71平方米）。约定被告杨思民保证如实陈述上述房屋权属状况和其他状况，保证该房屋不受他人合法追索。合同签订后，原告付清了全部购房款，2010年11月17日，被告杨思民协助原告办理了房屋所有权证（房权证号：信房权证信阳市字第000083**号）。2013年3月26日，被告百家公司的工作人员陈建与原告李艳山、王燕签订门面房买卖协议，该协议约定，原告将本案诉争的房屋卖给被告百家公司，但该协议未实际履行。2015年9月1日，原告通过申通快递向百家公司经理张蒙邮寄紧急催告函，要求百家公司将2015年10月1日以后的应由原告所得的房屋租金直接支付给原告。
本院认为，被告杨思民已在2009年9月5日委托被告付爱祥将本案诉争的房屋对外进行出租，委托权限为对外签署房屋租赁合同，代收租金，全权处理租赁事务，因此，被告付爱祥与被告百家公司签订的合同亦属有效合同，按照买卖不破租赁的原则，该房屋在卖给原告后，被告百家公司仍可在原租赁合同约定的期限内租赁该房屋，原告主张解除被告百家公司与被告付爱祥签订的租赁合同并要求百家公司返还租赁房屋的的诉讼请求本院不予支持。
关于被告杨思民是否对原告的租金承担支付责任。本院认为，2010年11月原告与被告办理了房屋过户手续，按照合同约定，原告有权自房屋过户之日即2010年11月17日起取得该房屋的租金收益权，被告杨思民应按合同约定保证原告所购房屋的各项权利的实现。被告杨思民在将房屋卖给原告后，因其的委托出租行为导致原告不能取得诉争房屋的收益权，因此2010年11月17至2016年9月30日的房屋租金应由被告杨思民支付给原告。
关于被告付爱祥是否应承担对原告租金的支付责任。本院认为，被告付爱祥不是与原告签订买卖合同的当事人，其收取房屋租金是基于与被告杨思民签订的委托合同和与被告百家公司签订的租赁合同，因此原告无权要求被告付爱祥向其支付房屋租金。
关于百家公司是否承担对原告租的支付责任。2013年3月26日，在原告与百家公司签订房屋买卖合同时，百家公司就对原告取得该房屋所有权的事实已经知晓，原告又于2015年9月1日给百家公司发送告知函，要求百家公司停止对付爱祥支付相当于原告应得的租金，被告仍在2013年9月20日以后将截止2016年9月30日的房租支付给付爱祥，导致原告不能及时取得相应的租金收益，应对原告应得的2011年10月1日至2016年9月30日的租金与杨思民承担连带支付责任。
关于房屋租金的分配。因被告付爱祥与被告百家公司签订的合同中800平方米是估算面积，包含了付爱祥的上下两层共六间，杨思民的上下两层共两间、案外人胡光武的上下两层共两间（胡光武的两间已卖给案外人彭俞茳），租金按五份分摊为宜，因2010年10月1日至2011年9月30日总租金是每年5万元，2011年10月1日至2019年10月1日房屋总租金是每年20万元，原告与被告杨思民于2010年11月17日办理了诉争房屋的过户手续，原告应从过户之日起取得房屋租金收益权。原告应得208750元，2010年11月17日至2011年9月30日房租费8750元，即1万元／12月×10.5月＋2011年10月1日至2016年9月30日房租费20万元：即20万元（20万元／5×5年）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百六十三条之规定，判决如下：
一、被告杨思民于本判决书生效后十日内给付原告王燕、李艳山房屋租赁费20.875万元。
二、被告信阳百家商业股份有限公司对原告王艳、李艳山应得的2011年10月1日至2016年9月30日的租金20万元与杨思民承担连带支付责任。
三、2016年10月1日起的租赁费40000元／年由被告信阳市百家商业股份有限公司按照协议约定直接支付给原告王燕、李艳山。
四、驳回原告王燕、李艳山的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的履行期限履行给付金钱的义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的利息。
本案案件受理费4431元，由被告杨思民承担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 彭 威
审判员 李 博
审判员 杨丽华
二〇一六年四月五日
书记员 余 童