上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第28754号
原告沈永柱。
被告张赛磊。
原告沈永柱诉被告张赛磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年9月5日公开开庭进行了审理，原告沈永柱、被告张赛磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈永柱诉称，原、被告于2013年8月18日签订了租赁协议，约定原告将位于上海市浦东新区华厦二路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告用于居住使用。租赁期自2013年9月1日起至2016年8月31日止。2013年12月起，被告未经原告同意，擅自改变和分割租赁房屋，将房屋转租给案外人丁克松、张具敏、刘叶锋等四家人共同使用。为此川沙新镇“群租”整治领导小组办公室曾于2014年6月22日向被告下达了限期整改通知书，要求被告于2014年7月10日前整改并恢复房屋原状。为配合整治小组的工作，原告与丁克松、张具敏、刘叶锋等人进行协商，该四户租户于2014年7月28日搬离了租赁房屋。被告的行为严重违反了租赁协议以及上海市居住房屋租赁管理办法。为此原告于2014年5月21日通知被告解除合同，但被告拒绝归还租赁房屋，在发出解除通知后，原告曾将房屋门锁更换，被告却又换回了锁芯，造成原告更换门锁损失人民币（以下币种相同）660元。近期，被告又将房屋转租给了其他人。故诉请判令：确认原、被告间租赁协议已解除，被告归还上海市浦东新区华厦二路XXX弄XXX号XXX室房屋；被告清理和搬走租赁房屋内的物品；被告支付欠付电费222.30元；被告赔偿原告经济损失1，060元；被告支付原告房屋使用费，自2014年9月1日起，按每月1，750元，支付至返还房屋之日止；被告支付原告违约金1，750元。
被告张赛磊辩称，原、被告签订的租赁合同期限三年，被告承租后花费3万多元用于装修，现合同仅履行了一年多，被告是经过原告同意进行装修，支付租金也是征得原告同意，应当视为原告同意被告继续承租，原告无权更换门锁，故不同意解除合同的诉请。
经审理查明，位于上海市浦东新区华厦二路XXX弄XXX号XXX室房屋系案外人沈敏霞购买的商品房，其同意由原告沈永柱占有、使用、出租该房屋。房屋套内建筑面积约85.89平方米。
2013年8月18日，沈永柱（出租方、甲方）与张赛磊（承租方、乙方）签订《租房协议》，约定甲方同意向乙方出租浦东新区华厦二路XXX弄XXX号XXX室房屋，用途为居住，（居住6人：4个大人，2个小孩）；租赁期从2013年9月1日至2016年8月31日，月租金1，750元，每三个月支付一次，并预付一个月租金1，750元作为押金，存放甲方处，退租时结清水、电、燃气等各类费用后退还给乙方；乙方在租赁期间若将房屋转租他人，必须征得甲方书面同意，乙方不得私自装修房屋、改变房屋结构，不得在房屋内进行违法活动；甲乙双方应认真遵守协议，任何一方在租赁期内提出退租，应提前30天通知对方，并以一个月的租金作为违约金补偿给对方。协议另对其他事项作了约定。协议签订后，被告支付原告押金1，750元，已支付租金至2014年8月31日。
系争租赁房屋的结构为三室一厅一厨一卫。被告承租后将房屋进行简单装修，客厅内砌墙分隔成二间，其中一间为卧室。2014年6月22日，系争租赁房屋所在的居委会以及川沙新镇“群租”专项整治领导小组办公室对原、被告分别出具了告知单以及限期整改通知书，内容为关于浦东新区华厦二路XXX弄XXX号XXX室房屋内存在改变房屋使用性质、将一间原始设计为居住空间的房屋分割、搭建后出租，或按床位出租；将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住，限期于2014年7月10日进行整改。
2014年7月，由案外人丁克松、张具敏、刘叶锋出具承诺书一份，载明38号1304室里的房客于7月28日前全部搬走。审理中，被告称丁克松、张具敏、刘叶锋均系被告同事，被告承租后和前述人员合租在此，并非转租，整治后该些案外人已某某。
原告另提供了上海浦东新区新川物业公司出具的证明一份，记载2014年5月21日沈永柱要求终止合同，由于承租人改变房屋居住性质，使该房变成“群租房”，二房东将房屋转借给他人群租。经质证，被告对证明的内容持有异议，称5月21日原告是提到过解除合同之事，但被告没有同意。
2014年8月12日，被告与案外人黄某签订房屋租赁合同，将涉案租赁房屋出租给黄某，租赁日期自2014年8月12日至2015年8月11日。
被告称限期整改通知书出具后，被告已经将房屋恢复至三室一厅，为减少损失，被告不得已才将房屋又转租给他人，但原告已上门将后续的房客赶走，2014年7月的一天，原告曾擅自将房屋门锁更换，次日被告又将门锁再次更换。
对于诉请赔偿经济损失1，060元，原告称该诉请包括换锁费用300元，以及解除合同后原告重新换锁的费用300元，房屋需要修理的费用。原告提交了署名为黄春峰的收据一份，内容为开锁、换锁芯300元。经质证，被告对证据真实性持有异议，不同意承担该费用。对于电费，原告提交了浦东供电公司2014年7月的欠费停电通知书，记载系争租赁房屋欠付电费222.30元。被告称该欠付电费被告已缴纳。
审理中，原告表示合同解除后同意退还押金，但应抵扣被告的违约金。被告表示如解除合同，原告应当赔偿被告17，000元至18，000元的装修损失。
以上事实，由当事人提供并经庭审质证的《租房协议》、上海市商品房预售合同、使用证明、约谈记录、告知书、限期整改通知、房屋租赁合同、承诺书、照片、收据等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。
本院认为，原、被告订立的《租房协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，原、被告均应当遵守。被告在承租房屋后对房屋进行了隔断，违反了房屋的使用性质，且经过系争房屋所属的居委会以及川沙新镇“群租”专项整治领导小组办公室确定房屋内存在“群租”治理事项，要求限期整改，故被告的行为已经违反相关法律规定，构成违约。虽然被告在庭审中陈述其已进行了整改，但由于其违约的事实已发生，且其在原告提起诉讼后，仍无视合同对不得擅自转租的约定，执意与案外人签订了转租合同。被告的行为明显有违合同约定以及法律规定，原告要求解除合同，本院予以准许。原告在2014年5月虽曾向被告提及解除合同，考虑到该解除的意思表示并非其正式行使解除通知，故双方间的合同仍应以原告的解除通知（起诉状副本）送达被告之日解除为宜。合同解除后，被告应当搬离承租房屋并将房屋返还原告，房屋实际返还之前的占有使用费应当按合同约定支付。原告并未提供其实际垫付电费的依据，故仅凭催缴通知不足以向被告主张该笔费用。原告虽然有过更换门锁的行为，然其提供的案外人收据既不能证明其真实性，且本案合同系其提起诉讼始解除，因此，原告要求被告赔偿损失1，060元，本院不予支持。由于被告违约以致合同解除，原告要求被告承担违约金1，750元，本院予以支持。被告要求原告赔偿装修损失的请求，不符合法律规定，本院不予采纳。合同解除后，原告收取被告的租赁押金应当予以返还，本案一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百零七条、第二百一十九条之规定，判决如下：
一、解除原告沈永柱与被告张赛磊签订的《租房协议》；
二、被告张赛磊于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区华厦二路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将房屋返还原告沈永柱；
三、被告张赛磊于本判决生效之日起十日内支付原告沈永柱自2014年9月1日起至返还房屋之日止的房屋使用费，按每月1，750元为计算标准；
四、被告张赛磊于本判决生效之日起十日内支付原告沈永柱违约金1，750元；
五、原告沈永柱于本判决生效之日起十日内返还被告张赛磊租赁押金1，750元；
六、驳回原告沈永柱的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张赛磊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一四年九月十五日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。