山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋01民终813号
上诉人（原审被告、反诉原告）尚洪霞，自由职业者。
委托代理人曹春香，山西晋范律师事务所律师。
委托代理人张斌，山西晋范律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李洋兵，自由职业者。
委托代理人安红利，山西谦诚律师事务所律师。
委托代理人任媛媛，山西谦诚律师事务所律师。
上诉人尚洪霞与被上诉人李洋兵因租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2015）小民初字第02708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人尚洪霞的委托代理人曹春香、张斌、被上诉人李洋兵的委托代理人安红利、任媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，2008年底尚洪霞从韩永旺处租赁位于太原市长风大街与长治路十字路口西南角门面房西面二层、三层各四跨，建筑面积1420平方米，租期从2009年4月1日至2018年3月29日，尚洪霞与韩永旺约定尚洪霞有权将房屋转租他人经营或与他人联合经营，经营项目须经韩永旺同意。2015年初山西德高李建筑装饰工程有限公司（以下简称德高李公司）的法定代表人李洋兵与尚洪霞就太原市长风大街与长治路十字路口西南角门面房西面三层四跨的租赁事宜进行协谈。2015年4月27日，杜丙军代表尚洪霞与德高李公司员工高亢共同签字确认协议一份，主要内容为：今收到德高李装饰公司高亢租赁位于山西省太原市长风街188号临街门店三层租金定金10万元，租期自2015年5月1日至2018年3月28日租房款共计195万元，首期12万元（不包括定金10万元）必须在2015年5月26日签合同的同时交清，否则约定取消定金不退，尾期款65万元必须于2015年8月13日前交清，否则合同自动终止，违约方承担违约责任，定金交付后在2015年5月26日前不得转租于他人。同日，李洋兵收到该协议中房屋的钥匙。庭审中，双方均认可尚洪霞于2015年4月27日收到李洋兵按上述协议交付的10万元定金。2015年5月26日，尚洪霞作为甲方与李洋兵作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：租赁房屋位于太原市小店区长风街与长治路十字路口西南角门面房西面三层四跨，钢架结构，建筑面积700平米。甲方须保证切实拥有合法转租权，在合同履行期内不得擅自解除合同并保证出租房屋能够作为商业用途。租期从2015年4月27日开始，至2018年3月28日结束。合同终止时，乙方将房屋清理干净交还甲方，乙方可搬走房屋内所有乙方投入的可移动的设备及其它可移动物品，所有未拆走的不动产附着物归甲方所有。2015年4月27日至2018年3月28日租金共计195万元，乙方已在2015年4月27日支付了租房定金10万元，乙方须在2015年5月26日签订合同之时支付房租首期款20万元，并于2015年6月4日前支付房租二期款100万元，房租三期款须在2015年8月13日前支付剩余65万元，甲方应出具收据（不含税）。甲方应于本合同签订后将房屋交付乙方。租赁期间乙方保证相关设施、设备的正确使用，不得随意拆除或损坏房屋主体结构，除房屋主体结构外的公用部分由物业负责组织维修。如乙方未按期全额交付租金，超过支付日合同自动解除，乙方须在3日内搬出所租房屋，3日后所有未搬走的东西全部归甲方所有，乙方应另支付给甲方20万元违约损失赔偿。甲方必须保证该出租房屋没有抵押、担保等他项权，必须保证拥有该房屋的排他权，如因此与第三人发生纠纷，责任由甲方承担，给乙方造成损失的应予以赔偿。2015年5月27日，尚洪霞收到李洋兵10万元租金。2015年5月29日，尚洪霞收到李洋兵10万元租金。后李洋兵因资金紧张，未在双方约定的2015年6月4日前支付100万元房租。2015年6月24日，双方经协商，确认李洋兵不再租赁房屋。2015年6月25日，李洋兵将房屋钥匙归还尚洪霞，不再租赁房屋。在李洋兵租房期间，李洋兵将房屋之前的装修拆除，现房屋里无李洋兵的东西。后双方因尚洪霞应否退还李洋兵租赁费产生争议。另查明，2015年5月9日，太原市小店区劲运健身俱乐部作为甲方与德高李公司作为乙方就健身电梯使用事宜达成《电梯使用协议》，协议主要约定，甲方提供电梯给乙方使用，使用期限从2015年5月10日至2018年5月10日，使用期内乙方每年5月10日支付甲方3万元电梯使用费，乙方在甲方处消费2万元的健身费用。在该协议落款的乙方处有李洋兵的签名并加盖德高李公司印章。2015年5月10日，太原市小店区劲运健身俱乐部与德高李公司还约定了具体的电梯使用办法。2015年5月18日，德高李公司支付太原市小店区劲运健身俱乐部3万元。
原审判决认定，虽然本案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，双方也已经部分履行，但尚洪霞不能提供涉案房屋的建设规划手续，故双方签订的《房屋租赁合同》无效，对李洋兵请求确认合同无效的主张，本院予以支持。对于尚洪霞提出的双方合同已解除的主张，因合同自始无效，不存在解除合同的问题，故本院不予采信。因涉案合同无效，双方约定的定金罚则亦无效，尚洪霞主张定金不予返还的主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据双方的举证及陈述，可以认定在涉案合同签订前，李洋兵对房屋进行过考察，且《电梯使用协议》的签订早于《房屋租赁合同》的签订，据此可以认定李洋兵在租房前已了解房屋及楼梯、通道的状况，即便楼梯、通道无法使用，李洋兵仍愿意签订合同，则楼梯、通道无法使用的后果由李洋兵承担，此点无法成为李洋兵退租的理由，李洋兵使用电梯的费用应由其自行承担。关于李洋兵退租后双方的费用结算问题，因尚洪霞将未取得建设规划手续的房屋出租，其对合同无效存在过错。李洋兵在租赁房屋时未尽到谨慎审查义务，对合同无效亦存在过错。李洋兵因资金紧张无法按时付租金，其提前终止履行合同，违反了诚实信用原则。另外，李洋兵在租房期间将房屋之前的装修拆除，造成房屋一定程度的破坏。再有，李洋兵实际占有使用涉案房屋近两个月，应支付相应占有使用费。综合考虑以上因素，尚洪霞宜将已收30万元房租中的10万元返还李洋兵。对于双方的其余主张，本院不予支持。据此原审判决，一、原告（反诉被告）李洋兵与被告（反诉原告）尚洪霞签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）尚洪霞于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）李洋兵10万元；三、驳回原告（反诉被告）李洋兵的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）尚洪霞的其他反诉请求。
上诉人尚洪霞不服上述判决上诉称，1、原审判决事实认定错误，李洋兵与尚洪霞所签订的《房屋租赁合同》应认定为真实有效。首先，李洋兵在签订合同前对涉案房屋进行过实地查勘，据此可以认定李洋兵在租房前已经了解了房屋及楼梯、通道的状况，即便楼梯、通道无法使用，李洋兵仍然愿意签订房屋租赁合同，且为此李洋兵还于2015年5月9日与第三人签署电梯使用协议及2015年5月10日签订电梯使用办法，表明李洋兵对房屋的各项情况是清楚的，李洋兵作为专门从事房屋装饰装修经营，成品半成品展示的专业机构，对涉案房屋的情况事实证明是明知的。故对于李洋兵所称房屋影响其经营的事实是不存在的，因此，租赁合同真实有效双方应当遵守。其次，涉案房屋位于亲贤村，是在村集体土地上建造的商务用房，尚洪霞拥有合法的转租权，该房屋是从韩永旺处承租的，而韩永旺及妻子为亲贤村村民，多年来涉案房屋并未在道路改造等过程中因违建而被拆除，故不适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条之规定而认定合同无效。2、本案房屋租赁合同真实有效，原审判决适用法律错误，应当依法判决并支持尚洪霞的反诉请求，李洋兵应当承担因其过错导致的违约金、装修造成房屋主体结构破坏的损失。综上所述，尚洪霞认为双方签订的房屋租赁合同真实、有效，李洋兵构成根本违约，保证金依法不予退还，租金不予返还。请求二审法院撤销原审判决并依法改判支持尚洪霞的诉讼请求。
被上诉人李洋兵辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。1、原审判决依法认定双方签订的租赁合同无效是完全正确的。尚洪霞在原审辩论终结前未能提交涉案房屋包括建设工程规划许可证在内的合法手续，经李洋兵向相关部门查询了解，均未能查到涉案房屋的建设规划手续。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。据此双方签订的租赁合同依法应认定无效。2、尚洪霞诉称涉案房屋未在道路改造中被拆除即推定其为合法建筑，并不予适用相关法律规定是错误的。本案所涉的房屋的土地经过查询，其土地性质为国有土地，而非集体土地；该涉案房屋虽然在道路改造过程中未被拆除，并不能因此而认定其为合法建筑，且更不能因此而免除其向李洋兵提供房屋建设工程规划许可证的义务；2009年9月1日施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》，而双方签订租赁合同的时间为2015年5月26日，因此，本案的租赁合同纠纷理应适用该司法解释的规定。3、因租赁合同无效，尚洪霞关于不予返还定金10万元及要求李洋兵支付违约金20万元的主张缺乏法律依据。定金从2015年5月26日双方签订租赁合同时开始，根据双方合同的约定定金已转化为租金，现双方签订的租赁合同无效，故不存在适用定金罚则的问题；其次，合同无效的情况下，双方的约定均处于无效时，没有约定就不存在违约的问题，因此，也不存在给付违约金的问题。4、尚洪霞主张李洋兵承担涉案房屋主体结构损坏造成的损失赔偿问题。涉案房屋进行装修时是经过尚洪霞同意的，且该房屋事实仅作了部分装修前的准备工作，并没有真正开始装修，更谈不上对租赁房屋的主体结构进行破坏的问题，并不存在赔偿损失20万元的事实。5、因上诉人尚洪霞的过错给李洋兵造成22.2万元的经济损失。对于本案所涉的房屋，李洋兵实际占用时间仅仅为59天，实际占用期间的房租应为10.8万元，而李洋兵给尚洪霞交纳了30万元的租金，因此，尚洪霞应当退还李洋兵租金19.2万元才是正确的；而且，由于该房屋有重大瑕疵，没有上楼的电梯给李洋兵造成额外损失3万元。由于尚洪霞提供的房屋存在严重问题，导致合同目的无法实现，给李洋兵造成20多万元的损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院在查明案件事实的基础上，驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以认定。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案所涉房屋尚洪霞从原审到二审确实均未能提供建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关文件，因此，原审判决双方当事人签订的租赁合同无效，符合法律规定，本院予以认定。上诉人尚洪霞提出本案所涉房屋是经被上诉人李洋兵进行过实地勘察，即便没有楼梯、通道的情况下也自愿承租该房屋；且该房屋是在集体土地上建造的，在道路改造过程中也未被拆除，因此，应认定双方当事人签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，涉案的租赁合同应认定为合法有效。关于上诉人的上诉观点，首先其抗辩理由不足以否定相关的法律规定，其次房屋建造有无楼梯、通道，是否被道路改造所拆除等，均非认定租赁合同是否有效的要件，故尚洪霞的该上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方在签订租赁合同时，李洋兵作为承租人应当对租赁房屋的相关手续进行核实，而事实上李洋兵并未履行其应当履行的注意义务，且在实际租赁该房屋后对该房屋进行了部分装修准备工作，在其交付含保证金在内的30万元租金后，提出该房屋不具备租赁条件而要求租赁合同无效，主要的过错责任在李洋兵，因此，原审根据李洋兵的主要过错责任，判决由其承担20万元的租赁费用和损失赔偿金并无不当。尚洪霞作为房屋的出租人有义务向李洋兵提供具有合法建筑手续的房屋供其使用，从本案查明的事实尚洪霞确实未能提供该出租房屋的建筑许可证等相关手续，故尚洪霞也存在一定的过错责任，原审判决其退还李洋兵10万元的租金，符合法律规定的公平原则。现尚洪霞上诉要求李洋兵支付其违约金和主体结构损坏的赔偿损失各20万元，该主张既没有事实依据，也没有法律依据，明显证据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十三条第（三）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费10950元，由上诉人尚洪霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 涛
审判员 孙广金
审判员 郝文晋
二〇一六年六月二日
书记员 米 鑫