浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金商终字第1417号
上诉人（原审被告）：李进发。
上诉人（原审被告）：骆乾会。
二上诉人共同委托代理人：骆海江。
被上诉人（原审原告）：义乌市嘉家房地产经纪服务部。
法定代表人：朱根森。
委托代理人：李山朋。
委托代理人：吴俊。
上诉人李进发、骆乾会为与被上诉人义乌市嘉家房地产经纪服务部居间合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2013）金义廿三里商初字第426号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案已审理终结。
原审法院认定：被告李进发与被告骆乾会系夫妻关系。原告义乌市嘉家房地产经纪服务部（普通合伙）系普通合伙企业，一般经营项目为：房地产经纪服务。案外人李进、骆丽丽欲将其所有的坐落于义乌市化工路321巷7幢1单元202室的房产进行出售，故委托原告义乌市嘉家房地产经纪服务部（普通合伙）寻找买家。后经原告努力和介绍，2013年1月19日，被告李进发、骆乾会（乙方）与李进、骆丽丽（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定房屋的成交价格为2268000元；并约定甲乙双方在签订本合同时，应向原告支付房产咨询及经纪服务费，各支付22000元整；各方还约定了其他事项。2013年1月至3月期间，被告李进发、骆乾会自行办理了涉案房产的契证以及房产证、土地证过户手续。2013年4月1日，因两被告未支付中介服务费，原告向两被告寄送了催告函。之后，两被告仍未支付中介服务费，故原告于2013年7月29日诉至原审法院。
原审原告义乌市嘉家房地产经纪服务部起诉称；2013年1月19日，经原告居间介绍，原、被告与李进、骆丽丽签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定被告应在本合同签订时向原告支付房产咨询及经纪服务费人民币22000元整。现原告已提供房产咨询及经纪服务，促成合同签订。但合同签订后，经原告多次催要，被告至今未支付上述费用。现原告要求两被告支付房产咨询及经纪服务费22000元。
原审被告李进发答辩称：原告无权要求被告支付22000元，原告没有履行其应负有的义务。原告不具有房产经纪的资格。原告应该帮被告过户三证，原告在领我们去办证时，365便民服务中心问我们有无房产中介，但是原告方要求我们告知365便民服务中心办事人员没有中介，导致买卖双方自行在365窗口办理过户手续，原告方自动放弃房产中介责任和义务，所以原告未参与过户手续办理，因此其无权要求我们支付相关的费用。我们是经原告介绍买房的，同时对原告诉状当中签订房屋买卖的事实予以确认。办理契证和房产证都是我们自己去办的，土地证过户原告也完全没有参与。
原审被告骆乾会答辩称：原告无权要求被告方支付房产经纪服务费，理由如下：1、原告并不具备房地产经纪服务的资格。根据由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布并于2011年4月1日正式实施的《房地产经纪管理办法》第十一条规定：“房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。”也就是说，房地产经纪机构在领取营业执照后还需要到直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门进行备案，方可开展房地产经纪开业务。针对这个问题，住房和城乡建设部于2011年5月11日再次发布了《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》（建房（2011）68号），其中第一条中明确提出：“加强房地产经纪机构管理，各地要以贯彻落实《房地产经纪管理办法》为契机，依法严肃查处未经备案从事房地产经纪业务、提供或者代办虚假证明材料、协助当事人签订‘阴阳合同’、不履行必要告知说明义务，以及不实行明码标价、违规分解收费项目、变相提高收费标准等违法违规行为。对投诉率高、整改不力的房地产经纪机构，要通过限制网签资格、注销备案、公开曝光、记入信用档案等手段进行征处，并将有关情况通报税收、金融、工商等部门。”但原告在取得了从事房地产经纪服务的工商营业执照，并未在规定的时间内到义乌市住房和城乡建设局进行备案，因此其就不具备房地产经纪资格，不能从事房地产经纪业务。本案讼争的《房屋居间合同》签订时间是2013年1月19日，而义乌市住房和城乡建设局分别在2013年1月16日、2月15日、5月28日分三批对我市全部139家备案登记的房地产经纪机构进行了公示，在这三批公告中均没有原告的名字。此外，《房地产经纪管理办法》第三十三条第（三）项明确要求：房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。而本案的《房屋买卖合同》中原告方的签章中只有业务员李山朋的签名，而该名业务员并不具备房地产经纪人的资格，可见原告在为被告方提供居间服务的时候，并不具备相应的居间服务资质。2、本案中的《房屋买卖合同》第三条依法应予撤销。原告在明知自己不具备房地产经纪资格的情况下，向被告方隐瞒了真相，致使被告方和房屋出卖人误以为原告具备相关资质，而与原告订立了《房屋买卖合同》，并向被告方收取高额的经纪费用。原告的这一行为已经构成了欺诈，根据《合同法》第54条第二款的规定，本案《房屋买卖合同》第三条依法应予撤销，原告无权要求被告支付经纪费用。3、根据《合同法》第425条的规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”原告人为居间人有向被告方如实报告情况的义务，但原告却隐瞒了自己不具备经纪资质这一重大事实，诱骗被告方与自己建立居间合同关系，从而赚取高额的经纪费用。因此，原告无权要求被告方支付居间服务的报酬。综上，原告的诉请于法无据，被告方请求法院依法驳回原告的诉讼请求。我方去365便民服务中心办理相关手续时，因为原告不同意在备案的买卖合同当中签名，导致我们后续办理银行贷款遭遇阻碍；合同中约定2013年3月28日前办理所有的交房手续，但是原告没有配合我们办理。
原审法院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。原告与被告李进发、骆乾会、案外人李进、骆丽丽签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的，各方应当按照合同约定履行义务。本案中，原告已经促成买卖双方合同成立，其作为中介的主要责任和义务已经完成，且两被告亦取得了涉案房产的所有权，两被告应当及时支付原告中介服务费。至于协助办理过户的手续，并非原告的主要义务，而只是合同的附随义务，原告未履行该项义务的，中介服务费应予以较少，故本院将中介服务费酌情调整为17000元。两被告关于原告未经备案而无经纪服务资格、原告存在欺诈合同应予撤销的抗辩，原审法院认为，房地产经纪项目不属于国家限制经营、特许经营及法律行政法规禁止经营的项目，即使居间人不具有房地产经纪机构资质而是普通的单位或个人，其基于促成房地产买卖合同服务与委托人订立的居间合同仍然有效。在本案中，原告的营业执照明确载明其经营范围为房地产经纪服务，原告是否经过备案仅涉及行政管理问题，并不影响本案居间合同的效力。两被告的该项抗辩无法律依据，原审法院不予支持。两被告以居间人隐瞒重大事实为由拒付报酬的抗辩，因涉案房屋已过户到两被告名下，两被告未能举证证明原告故意隐瞒了与房屋买卖合同订立有关的重要事项，也未能举证证明其利益受到损害，原告的经纪服务资格并不构成《合同法》第425条所规定的委托人可拒付报酬的情形，故两被告的该项抗辩亦无法律依据，原审法院不予支持。综上，原告诉讼请求的合理部分，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第十条的规定，判决：一、被告李进发、骆乾会于本判决生效后十日内支付原告义乌市嘉家房地产经纪服务部（普通合伙）中介服务费17000元。二、驳回原告义乌市嘉家房地产经纪服务部（普通合伙）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由原告义乌市嘉家房地产经纪服务部（普通合伙）负担25元，被告李进发、骆乾会负担150元。
原审被告李进发、骆乾会不服上述判决，向本院提起上诉称：一审认定事实不清，适用法律错误。理由如下：首先被上诉人在订立《房屋买卖合同》时存在欺诈行为，本案中被上诉人刻意隐瞒了自己不具备房地产经纪资格的重要情况，诱使上诉人和第三人与自己订立了包含着居间条款内容的《房屋买卖合同》，事实上已经构成了欺诈，因此应撤销《房屋买卖合同》。其次，居间人隐瞒自己真实身份的行为，也属于居间合同中的故意隐瞒与订立合同相关的重要事实。根据《合同法》第425条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因此，上诉人有权拒绝支付被上诉人居间费用。最后，本案讼争的《房屋买卖合同》并非单纯的居间合同，被上诉人在完成居间事务后还有其他合同义务未完成。根据法律，居间人的合同义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。而本案中，被上诉人虽然完成了居间合同义务，但本案三方（上诉人、被上诉人及第三人）订立的《房屋买卖合同》还约定了被上诉人的其他合同义务，如协助房屋过户。对于房屋买卖来说，最重要是房屋产权过户。由于被上诉人缺乏房屋中介资质，不但不敢在《房屋买卖合同》的中介方一栏签字，并且拒不履行其应当协助过户的合同义务，因此即便被上诉人有权获得居间服务费用，但由于其的违约行为，上诉人有权扣除相应的居间费用。综上，请求二审法院：一、撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、判令上诉人承担一、二审案件受理费。
被上诉人义乌市嘉家房地产经纪服务部辩称：1、我们的营业执照明确载明经营范围为房地产经济服务，且讼争房屋买卖合同系各方当事人真实的意思表示，不违反法律规定，实属合法有效。2、我方已经根据房屋买卖合同约定，促成双方房屋买卖成交。合同中并未约定上诉人具有过户的义务，故我方的合同义务已经全部完成，何况房产已经过户至上诉人名下。上诉人应按照合同约定支付中介服务费。3、需要向上诉人明确一点，义乌房地产经纪人职业资格证书是什么，这是民间的协会，协同工商部门共同颁发的，与上诉人所述的律师职业资格证书不是同一概念。房地产经纪项目不属于国家限制经营、特许经营及法律行政法律法规禁止的项目。即使居间人不具有房地产经纪资格资质而是普通的单位或者个人，其基于促成双方买卖成交的居间合同仍然有效。综上，按照合同约定，上诉人应支付我方中介服务费，故请求驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，被上诉人没有新证据提供，上诉人提供如下证据：1、义乌市房地产管理处查询的截至2013年10月22日在义乌已备案的房地产经纪公司的名单一份（原件）。证明目的：截止到2013年10月22日被上诉人仍然没有取得相应的房地产经纪资质。2、义乌市房地产买卖合同一份（原件）。证明目的：在义乌市房地产管理部门备案的房地产买卖合同当中，委托代理人一栏中并没有被上诉人的签章。3、合伙企业信息表一张（原件）。证明目的：被上诉人由于未参加2012年的年度年检，已被义乌市工商局于2013年12月2日吊销了企业的营业执照。
被上诉人对上诉人提供的证据质证意见如下：针对证据1、真实性没有意见，对证明目的有异议，不备案资质证书不等于没有营业资格，备案只是可以更好维护企业利益，更好的有利于管理相关的房地产行业。针对证据2、真实性无异议，所有的房产公司在签订房产合同之后，都会在365再进行签订合同。真实性无异议，对关联性有异议，我公司为了更好的发展在2013年3月份正式把义乌市嘉家房地产经纪服务部更名为义乌凯越房地产营销策划有限公司。我方认为在2011年有关营业执照是否年检只是属于行政管理问题，不影响双方合同有效性以及真实性，而且我方合同签订日期是2013年1月19日，吊销日期是2013年12月份左右，在3月份的时候成立了新的公司即义乌市凯越房地产营销策划有限公司。
本院对上诉人提供的证据认证如下：被上诉人对上诉人提供证据的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认，但房地产买卖合同及房产经纪服务部备案公示不属于新证据，也不能据此认定本案合同无效；而工商登记资料虽载明义乌市嘉家房地产经纪服务部因未参加年检被吊销营业执照，但不影响其作为被告的主体资格，故上诉人提供的证据不能达到其证明目的。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、房屋买卖居间合同的效力认定；二、被上诉人能否向上诉人收取房产咨询及经纪服务费。关于焦点一，从被上诉人的工商登记的营业执照看，营业执照核准被上诉人的经营项目为房地产经纪服务，故被上诉人参与本案房地产买卖中介服务属于合法经营。上诉人诉称被上诉人未向（房地产）主管部门进行有关房地产经纪备案登记，不能开展经纪服务业务，理由不足。房地产经纪备案登记的有关规定不是效力性规定，这仅涉及行政管理问题。被上诉人能否开展经纪服务，应按照营业执照核准的经营范围确认，工商登记确定被上诉人不能经营的仅是指国家限制经营、特许经营及法律行政法规禁止经营的项目，而房地产经纪项目不在禁止经营的范围。从本案合同主体及内容看，合同系由各方自愿签订，内容没有违反法律规定，故应认定房屋买卖居间合同有效。关于焦点二，按照本案所涉《房屋买卖合同》第二条约定，卖方（案外人，原房主）与买方（即上诉人）签订本合同时就应支付被上诉人房产咨询及经纪服务费贰万贰仟元整。本案中，被上诉人已经促成买卖双方合同成立，其作为中介的主要义务已经完成，且两上诉人也取得了涉案房产的所有权，两上诉人应当及时向被上诉人支付中介服务费。由于被上诉人没有完全履行合同的附随义务，原审法院已酌情对经纪服务费用予以调整，其调整幅度合理。另上诉人以被上诉人隐瞒重大事实，具有欺诈性为由要求驳回被上诉人的诉讼请求，因上诉人未能举证证明被上诉人故意隐瞒了与房屋买卖合同订立有关的重要事项，也未能举证证明其利益受到损害，也未在一审提起反诉追究被上诉人违约责任，故其该上诉理由也不能成立。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由因证据不足，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元，由上诉人李进发、骆乾会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高国坚
审 判 员 应 倩
审 判 员 张淑英
二〇一四年一月六日
代书记员 张青青