广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第1897号
原告：广州市越秀区第四土地房屋管理所，住所地广州市越秀区。
法定代表人：陈进旺，所长。
委托代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。
被告：罗宝建，住广州市越秀区。
被告：冼泽明，住广州市越秀区。
两被告共同委托代理人：邓建新，广东明境律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：王丽军，广东明境律师事务所实习律师。
原告广州市越秀区第四土地房屋管理所诉被告罗宝建、冼泽明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人方晖，被告罗宝建、冼泽明及其共同委托代理人邓建新、王丽军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：广州市越秀区启明横马路2号首层房屋是原告管辖的直管房，自1999年房屋改建后被告即开始使用该房屋首层东南角，但双方一直未签订书面租赁合同。2009年，原告曾就与被告的租赁纠纷向人民法院提起诉讼，经一、二审判决查明认定，原、被告双方就涉案房屋已建立了事实租赁关系，判令被告应向原告按原告评定的公房住宅租金标准支付租金。判决生效后，被告一直未履行判决，向原告缴交租金。为此，原告曾多次致函被告，要求被告按法院判决支付租金。但被告均借口以原告不开设租簿、核算租赁面积不准为由，拒绝向原告缴交租金。然而实际情况是原告办理租簿需被告配合签字确认，但被告一直既不同意原告登记的租赁面积，也不配合原告对承租物业进行测量。经过多番解释，直至2013年6月17日，被告才同意原告委托广州市路遥测绘技术有限公司对涉案房屋的面积进行测绘。经测绘，扣除墙、柱等面积后得出被告原承租的使用面积为125.3616平方米（其中15.912平方米已于2010年10月1日因落实政策发还给华侨杨某，故从2010年10月1日起，被告承租的使用面积为109.45平方米），每月租金为446.7元。其后，原告多次致电并发函给被告，要求被告尽快到原告处根据测绘的面积开设租簿、缴交租金。但被告继续拒绝。被告的行为既违背了生效判决，又违反了法律规定。故起诉要求判令：1、解除原、被告双方就广州市越秀区启明横马路2号首层房屋订立的租赁关系；2、两被告将越秀区启明横马路2号首层房屋腾空归还给原告；3、两被告向原告支付从2009年1月1日起至实际交回房屋之日止的租金（按每月446.7元计付）。
两被告共同辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案房屋原是危房，1988年原告前身东川房管站因为资金困难，提出由两被告对该危房进行加建、改建。为此，两被告支付了危房改造的永迁费355000元、改建费近400000元、集资建房款80000元（共计830000余某）。在此种情况下，东川房管站向两被告出具《承诺书》，承诺涉案房屋改建完毕后，首层东南角车库给二楼租户（即两被告）永久使用。原、被告因涉案房屋的租赁纠纷已经过两次诉讼。自始至终，两被告都同意向原告清缴涉案房屋的全部租金，只是因为原告故意设置障碍，导致两被告多次想要交租却没有接收方。因此，未交涉案房屋租金的责任不在两被告。
经审理查明：广州市越秀区启明横马路2号首层房屋是原告管理的公房，使用性质登记为住宅。两被告自1999年房屋改建后即开始使用该房屋首层东南角。双方至今未就该房屋签订书面租赁合同。
2009年原告曾向本院提起诉讼，提出要求两被告按照广州市直管房管理规定到原告处办理租赁手续，并按公房住宅标准租金的标准缴纳2009年1月起的房屋租金的诉讼请求。本院经审理后作出（2009）越某三初字第1384号民事判决，判决：“被告罗宝建、冼泽明在本判决发生法律效力之日起七日内，一次性向原告广州市越秀区第四土地房屋管理所支付广州市越秀区启明横马路2号首层东南角车库2009年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（以房管部门评定的广州市公房住宅标准租金的标准计付）”。两被告不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院以（2009）穗中法民五终字第3143号民事判决书，驳回上诉、维持原判。上述判决已于2009年12月10日发生法律效力。
2010年9月20日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局发出《撤管房屋通知书》，载明自2010年10月1日起撤管启明横马路2号首层西南角，撤管面积15.8927平方米，撤管原因为落实政策发还；备注：1、经租期间租金不结算，只退房屋产权。2、撤管面积如与册记面积不符，以实测面积为准。3、原房屋产权面积192平方米，2000年5月发还现房屋二楼全层面积176.1073平方米，现补发首层西南角建筑面积15.8927平方米给业权人。
2011年原告再次起诉两被告，以被告没有履行生效判决，没有办理租赁手续为由，提出要求两被告将涉案房屋退还原告的诉讼请求。在该案中，两被告抗辩称由于原告一直没有开设租簿，没有核定租金，导致被告无法交租。两被告为证明其于1998年通过集资建房取得涉讼房屋的使用权，提交了以下证据材料：1、被告罗宝建向原广州市东山区房地产管理局东川房管站缴纳启明横#2#2-1集资建房款80000元的收款收据；2、原广州市东山区房地产管理局东川房管站出具的《承诺书》，内容为“广州市东山区启明横马路2号，是我站管辖的公产房，该房改建后的首层东南角车库，我站同意给二楼租户永久使用”。原告对上述证据的真实性不持异议。原告表示由于涉案房屋首层西南角有建筑面积15.8平方米需撤管发还给业主，所以未能确定被告承租房屋的面积。本院遂作出（2011）穗越某三初字第2010号民事判决，驳回原告的诉讼请求。该判决已发生法律效力。
经原告申请，广州市路遥测绘技术有限公司于2013年6月17日出具《房屋面积测量成果报告书》，载明越秀区启明横马路2号总建筑面积为176.8644平方米，其中101面积为119.3444平方米、102面积为41.6080平方米、天井面积为4.6176平方米、103面积为15.9120平方米；附加说明：101、102、天井是越秀区第四土地房屋管理所直管房，103是越秀区启明横马路2号201房私房。
2013年11月6日，原告通过邮寄的方式向两被告发出《催缴租金通知》，表示被告承租的启明横马路2号首层西南面（东南角）房屋经丈量，使用面积为125.3616平方米，其中15.912平方米已发还给其他业主，被告实际承租使用的面积为109.45平方米，月租金为446.7元。根据（2009）越某三初字第1384号、（2009）穗中法民五终字第3143号及（2011）穗越某三初字第2010号的民事判决书，被告应从2009年1月1日起与原告就承租上述房屋签订租赁合同并缴纳租金，但至今一直拖欠未缴。故通知被告于2013年11月15日前前往原告委托的广州市文德房地产物业管理有限公司缴纳所欠租金并签订租赁合同，否则原告将解除与被告的租赁关系，收回上述物业等。两被告于同月12日作出《关于“催缴租金通知”的回复》（于同月14日送达原告），表示原告至今未能正确核定启明横马路2号首层东南角车库的使用面积和租金，令被告无法交租。上述三份判决书均认定原、被告就上述房屋形成事实上的租赁关系，判决书所称的“上述房屋”是指被告自始使用的车库，即首层平面图已有东川房管站的三个印章作实使用方位面积，也就是原告经丈量的使用面积125.3613平方米；并认为上述判决在前，原告其后才在被告使用的车库内搞所谓的“发还”，是不尊重法院判决和历史事实，被告坚决不同意划出15.912平方米。
庭审中，两被告表示如果按原告提出的房屋使用面积即109.45平方米进行计租，则其不同意缴租；涉案房屋是车库，原告按住宅标准计收租金也不恰当；其要求使用整个房屋的面积，按125.36平方米的使用面积缴租。原、被告均确认双方因房屋面积问题协商不成，故至今没有签订书面租赁合同。
本院认为：原、被告之间就越秀区启明横马路2号首层东南角房屋成立租赁关系的事实及房屋租金标准，已经生效判决作出认定。支付租金，是被告作为承租人最重要的一项合同义务。因涉案房屋部分面积于2010年10月1日起被撤管发还业主，原告曾某未能确定被告承租的具体面积而导致被告无法缴租。其后原告已委托广州市路遥测绘技术有限公司对涉案房屋进行测绘，确定了被告承租使用的房屋面积，并已通知被告签订书面租赁合同及缴租。但被告因对房管部门将涉案房屋西南角15.8927平方米撤管发还给业主有异议，坚持要求按涉案房屋整体使用面积125.3613平方米计租，不同意按原告提出的109.45平方米计租，至今没有交纳涉案房屋自2009年1月1日起的租金，已构成根本性违约，应承担相应的民事责任。故原告要求解除双方的租赁关系、收回房屋及要求被告支付拖欠租金的诉讼请求合法有理，本院予以支持。鉴于2009年1月1日起至2009年12月10日止的房屋租金已经生效判决作出处理，原告在本案主张该段时期的租金属重复起诉，应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起，解除原告广州市越秀区第四土地房屋管理所与被告罗宝建、冼泽明就广州市越秀区启明横马路2号首层房屋订立的租赁关系。
二、被告罗宝建、冼泽明在本判决发生法律效力之日起30日内，腾空交还广州市越秀区启明横马路2号首层房屋中属原告广州市越秀区第四土地房屋管理所管理的直管公房部位给原告。
三、被告罗宝建、冼泽明在本判决发生法律效力之日起30日内，向原告广州市越秀区第四土地房屋管理所支付自2009年12月11日起至本判决发生法律效力之日止的租金（其中2009年12月11日至2010年9月30日，按125.3616平方米计算；2010年10月1日起，按109.45平方米计算；参照房管部门评定的同期同地段公房住宅租金参考价计付）。自本判决发生法律效力之次日起至被告实际交还房屋之日止的房屋使用费由两被告按上述标准逐月支付给原告。
四、驳回原告广州市越秀区第四土地房屋管理所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费582元，由原告负担50元、两被告共同负担532元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赖丽恂
人民陪审员 潘路米
人民陪审员 谢炜权
二〇一五年二月六日
书 记 员 梁启志