北京市第三中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）三中民提字第07842号
再审申请人（原审被告）：奥华友辉国际农业发展（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区西坝河中里36号楼1幢1层101室。
法定代表人：樊友辉，经理。
被申请人（原审原告）：金立新，男，1961年11月24日出生。
委托代理人：张绍忠，北京罗斯律师事务所律师。
再审申请人奥华友辉国际农业发展（北京）有限公司（以下简称奥华友辉公司）与被申请人金立新因租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2013）怀民初字第00819号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年5月19日作出（2015）三中民申字第00606号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2015年6月25日依法公开开庭审理了本案。再审申请人奥华友辉公司的法定代表人樊友辉、被申请人金立新及其委托代理人张绍忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年1月，金立新向原审法院起诉称：1997年5月20日，我与怀柔区雁栖镇长元村村民委员会（下称长元村委会）签订了《土地租赁合同》，承租该村4亩河边荒滩地用于水产养殖，租期自1997年5月20日至2046年12月31日止，租金为每年每亩1500元。2001年2月28日，我与长元村委会又签订了另一《土地租赁合同》，再租1亩河边荒滩地用于水产养殖，租期自2001年1月1日起至2046年12月31日止，租金也是每年每亩1500元。2009年4月，经长元村委会同意，我将上述两块土地转租给奥华友辉公司，三方同时签订了《土地租赁转让承租合同》，约定租金每年每亩1500元，租赁期限自2009年4月起至2046年12月止，奥华友辉公司须在合同签字后一周内给付长元村委会第一年租金7500元，以后每年租金于6月10日给付，每拖欠一天，须向长元村委会交纳5%的滞纳金。但之后奥华友辉公司只给付了2009年的租金，2010年、2011年及2012年三年的租金都是由我垫付的，奥华友辉公司至今未付。奥华友辉公司的行为表明其不再履行协议约定的主要义务，已构成严重违约，故我诉至法院，请求判令解除我与奥华友辉公司于2009年4月签订的《土地租赁合同》；奥华友辉公司给付我为其垫付的三年租金22500元，并承担诉讼费。奥华友辉公司经法院公告传唤后，未出庭应诉，亦未提交答辩意见。
原审法院经审理查明：1997年5月20日，金立新与长元村委会签订了《土地租赁合同》，约定金立新承租长元村集体所有的河边荒滩地4亩用于水产养殖，土地四至为东至河边、南至公路界、西至公路界、北至河边，租赁期限自1997年5月20日至2046年12月31日止，租金每年每亩1500元。2001年2月28日，金立新再与长元村委会签订《土地租赁合同》，增租河边荒滩地1亩用于水产养殖，土地四至为东至坝墙、南至公路界、西至鱼池边、北至河边，租期自2001年1月1日起至2046年12月31日止，租金为每年每亩1500元。2009年4月，长元村委会（甲方）、金立新（乙方）与奥华友辉公司（丙方）经协商一致，三方共同签订了《土地租赁转让承租合同》，其中第一条约定：1、乙方原承租甲方河边荒滩地共计5亩，现转租给丙方经营餐馆、度假村使用，……；2、租赁期限自2009年4月起至2046年12月31日止；3、丙方应每年交付乙方转让及利润费。自2009年4月至2019年4月，丙方每年交付乙方转让及利润费3万元；……。第二条约定租金每年每亩1500元；合同签订后，丙方应在一周内一次性给付甲方年租金7500元；以后每年租金于当年6月10日给付，……。合同签订后，奥华友辉公司按照约定给付了长元村委会2009年租金7500元。此后，奥华友辉公司未再给付长元村委会租金，金立新为此垫付了2010年、2011年及2012年的租金共计22500元。
原审法院认定上述事实有金立新当庭陈述及其提供的《土地租赁合同》、《土地租赁转让承租合同》及相关书证等证据材料在案佐证。
原审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，奥华友辉公司经法院合法传唤后，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩、质证的权利，且不影响法院依据查明的事实依法裁判。金立新与长元村委会之间签订的租赁合同以及金立新、奥华友辉公司与长元村委会三方之间签订的转租合同均系当事人真实意思表示，但租赁期限均超过了二十年，超过部分因违反了我国合同法的强制性规定而无效，二十年以内部分为有效合同。合同一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。根据现有证据，法院对奥华友辉公司未按照约定支付租金及金立新垫付租金的事实予以认定；奥华友辉公司迟迟未付租金，致使该租赁合同目的不能实现，故对于金立新要求解除租赁合同并要求奥华友辉公司给付为之垫付租金的诉讼请求，法院予以支持。
原审法院于2013年5月30日作出（2013）怀民初字第00819号民事判决书：一、金立新与奥华友辉国际农业发展（北京）有限公司于二〇〇九年四月签订的《土地租赁转让承租合同》于本判决生效后解除；二、奥华友辉国际农业发展（北京）有限公司于本判决生效后七日内给付金立新租金二万二千五百元。
本院再审过程中，再审申请人奥华友辉公司称：1、原判认定奥华友辉公司违约错误。根据本案所涉《土地租赁转让承租合同》的约定，由奥华友辉公司向金立新支付转让费及利润费，同时直接向长元村委会交纳租金，奥华友辉公司已经履行了向金立新支付2009年4月至2015年4月共6年的转让费及利润费，奥华友辉公司对金立新没有违约。因此，如奥华友辉公司未交纳租金，提出异议的应当是长元村委会，金立新在本案中没有诉权。长元村委会从未提出和认可合同解除，而且收取了奥华友辉公司交纳的2013年和2014年的土地租金。2、原审程序违法。《土地租赁转让承租合同》共涉及三方四个主体，原审法院没有通知长元村委会及北京永禄鱼场参加诉讼，违反法律规定。3、原判适用法律错误。本案的性质是农村土地承包、租赁纠纷，应当适用农村土地承包法的规定。4、金立新故意向原审法院隐瞒奥华友辉公司的真实联系方式，导致奥华友辉公司没有参加诉讼，奥华友辉公司于2014年10月才知道原审判决。综上，请求法院依法撤销原判，再审改判驳回金立新的诉讼请求。
被申请人金立新述称：奥华友辉公司的再审申请不符合《民事诉讼法》第二百条、第二百零五条规定，其再审申请已经超过法律规定的申请再审的期限；原审法院以合法方式送达了裁判文书，奥华友辉公司无正当理由未参加庭审，原审法院的行为符合法律规定；双方之间是租赁合同纠纷，不是转让合同纠纷，奥华友辉公司的再审理由无事实和法律依据，请求法院驳回奥华友辉公司的再审申请。
本院再审认为：首先，原审法院按金立新提供的地址向奥华友辉公司邮寄送达起诉状副本等诉讼材料未果后，未穷尽其他送达方式，径行以公告方式送达开庭传票并缺席审判，在作出判决后亦未穷尽其他送达方式，迳行公告送达判决书，违反适用公告送达程序的法定条件，属程序违法。故，奥华友辉公司的再审申请不属于超过法定期限的情形。其次，本案涉诉合同的主体共有三方，合同内容亦涉及到了长元村委会的权利义务。原审法院没有依职权追加长元村委会参加诉讼，遗漏了必要的共同诉讼当事人。在本案再审期间，经本院调解各方亦不能达成协议。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（四）项之规定，本院裁定如下：
一、撤销北京市怀柔区人民法院（2013）怀民初字第00819号民事判决；
二、本案发回北京市怀柔区人民法院重审。
审 判 长 宋 磊
代理审判员 孙 栋
代理审判员 王世洋
二〇一五年七月十五日
书 记 员 宋 睿