广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终3164号
上诉人（原审被告）李香兰，身份证住址：山西省平定县。
委托代理人曾棱，广东金地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈雷，身份证住址：湖南省汝城县。
委托代理人李玮，广东王芬律师事务所律师。
第三人李志军，身份证住址广东省深圳市福田区。
上诉人因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院作出的（2015）深宝法民三初字第1079号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告的诉讼请求为：1、被告与第三人向原告返还定金7万元；2、被告与第三人向原告支付违约金60.6万元；3、被告承担本案全部诉讼费用(受理费、保全费等)。
一审经审理查明：2015年3月31日，原告作为买方，被告李香兰作为卖方，双方签订了编号为000198的《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、买卖双方出售及购入位于深圳市龙华区水××天花园2栋××苑3层××单位，成交价为人民币3，030，000元。定金人民币50，000元；2、买方在签署本合同时向卖方支付定金50，000元，前述定金均交由买卖双方所指定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；3、第二部分房款为2，980，000元，付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起90日（含当日）内付清首期款860，000元；4、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；5、如果卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十五日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。6、合同备注条款还约定，该物业产权人为代理人李志军的母亲李香兰，代理人李志军自愿承担卖方的所有违约责任。
2015年3月31日，原告陈雷向被告李香兰账户转账支付定金人民币50，000元。
2015年6月2日，原告向第三人发出《律师函》，催促被告按照合同约定继续配合原告履行二手房银行首期款资金监管、按揭贷款等义务。
另查：涉案房产于2011年7月13日登记在被告李香兰名下，房产证号为50××14。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。合同不被追认，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失。涉案的水榭春天花园2栋茉莉苑3B房产登记的产权人为被告李香兰，第三人李志军作为李香兰的代理人与原告陈雷就涉案房产的买卖签订《房地产买卖合同》（编号：000198），但李香兰并未在该合同上签字，亦拒绝进行追认，故该合同对李香兰不发生效力。原告诉请李香兰承担违约责任，于法无据，原审法院不予支持。李志军在没有代理权的情形下签订上述合同，应承担相应的民事责任，赔偿原告的损失。由于原告在签署合同时已明确知悉涉案房产的产权人系李香兰而非李志军，李志军在签署合同后也已向原告表明不再出售涉案房产，李香兰亦未追认合同，合同的有效要件尚不完备，综合考虑本案情况，原审法院酌情判令第三人李志军向原告赔偿人民币606，000万元。原告要求被告与第三人连带承担违约责任的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予确认。
由于上述《房地产买卖合同》因缺乏李香兰的追认而归于无效，李香兰应将收取的购房定金人民币50，000元返还原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告李香兰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈雷返还定金人民币50，000元；二、第三人李志军应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈雷支付违约金人民币606，000元；三、驳回原告陈雷的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4930元，保全费人民币3020元，合计人民币7950元，由被告负担。
上诉人不服一审判决，向本院提起上诉：一、撤销原审法院深圳市宝安区人民法院作出的(2015)深宝法民三初字第1079号民事判决；二、判决驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求；三、判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。上诉事由：一、原审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金人民币606.000元没有法律依据，系明显错判。原审判决书第4页第12行认定：“上述《房地产买卖合同》因缺乏李香兰的追认而归于无效”，即原审法院已认定该合同属无效合同。《合同法》第五十六条规定：“无效合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。”因此《房地产买卖合同》无效，则当中的违约条款也自始不发生法律约束力，当然，违约责任和违约金也就无从谈起。在合同无效的情况下，原审法院仍判令上诉人向被上诉人支付违约金显然没有法律依据。二、原审判决中“本院酌情判令第三人李志军向原告赔偿人民币606，000万元”的认定没有法律依据，违反了民事诉讼法中的不告不理和处分原则，系明显违反民事诉讼程序的错误。首先，原审判决书第4页第9行中的“606，000万元”属于明显笔误。其次，“本院酌情判令第三人李志军向原告赔偿人民币606，000万元”的认定违反了民事诉讼法中的不告不理和处分原则。原审中被上诉人在其民事起诉状中的诉讼请求是：“请求法院依法判决被告与第三人连带支付原告房屋买卖违约金606000元(合同总价款的20%)”，结合案件情况，被上诉入主张合同总价款的20%作为违约金应当建立在本案的《房地产买卖合同》系有效合同的前提上，只有合同有效才能基于合同主张违约金，这是一个基本的法律逻辑。既然原审法院认定了本案的《房地产买卖合同》无效，则应当驳回被上诉人主张违约金的诉讼请求。但匪夷所思的是，原审判决第4页第4行却认定：“李志军在没有代理权的情形下签订上述合同，应承担相应的民事责任，赔偿原告的损失。”被上诉人在其诉状中并未基于合同无效而要求上诉人承担赔偿责任，原审法院却恣意认定上诉人对合同无效附有过错而承担赔偿责任。原审法院的这一认定，实质上等于审理了被上诉人未起诉的内容，违反了民事诉讼法中的不告不理和民事处分原则，即违反了民事诉讼法的基本程序。三、原审判决中“本院酌情判令第三人李志军向原告赔偿人民币606，000元”的认定没有证据支持，无事实依据，系明显错误。退一步讲，即便是因上诉人的原因导致本案《房地产买卖合同》无效，被上诉人若要求上诉人赔偿也应当就其所受实际损失进行举证。但在被上诉人未就其所受损失提交任何证据的情况下，原审法院便参照《房地产买卖合同》中的违约金标准“酌情”认定被上诉人的损失为606，000元显然没有事实依据，也完全违背公平原则。另外，被上诉人曾经从事过房地产中介的工作，熟悉房屋买卖的流程，理应知悉授权委托书的必要性，在尚未看见房屋所有人出具的有效授权委托书的情况下便签订合同并支付定金，属未尽到基本的注意义务。因此，被上诉人对其损失也应当承担一定责任。综上，原审判决没有事实及法律依据，系明显错判，应当被撤销，上诉人恳请贵院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人答辩称：一、上诉人在没有代理权限的情况下，涉案房产为其自己所有为由，欺骗被上诉人陈雷签订购房合同，使被上诉人误认为该合同合法有效，鉴于330新政后房价上涨，被上诉人在上诉人违约后又在被上诉人李香兰拒绝履行房屋买卖合同后受到巨大损失，是上诉人的过错导致了该合同无效，依法应当承担责任。二、现在涉案房产已经涨到500万元，被上诉人陈雷不可能再以合同价303万元买到该房产，如果被上诉人陈雷买到该房子应当获利超过150万元，所以一审法院认定上诉人承担责任并赔偿被上诉人606000元的损失并无不当，综上原审事实查明清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。
原审被告李香兰经传唤未到庭参加诉讼。
二审查明：根据被上诉人一审提供的《深圳市社会保险参保证明》，被上诉人曾在深圳市亿家房地产经纪有限公司工作。
一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，本案二审的争议焦点是：一审酌情判令第三人李志军向被上诉人赔偿606，000元是否妥当？本院认为，第三人李志军以李香兰的名义和被上诉人签订《房地产买卖合同》（编号：000198），但李香兰并未在涉诉合同上签字，亦拒绝进行追认，导致涉诉合同未能发生法律效力，第三人李志军应当承担缔约过失责任；被上诉人在签署合同时已经知悉涉诉房屋的产权人系李香兰而非第三人，被上诉人亦有审慎审查义务，应当审查第三人是否已经取得相应的代理权限；且被上诉人曾在深圳市亿家房地产经纪有限公司工作，对于在此种情况下签订涉诉合同存在的风险应当知晓，但被上诉人并未尽审慎义务；涉诉合同未能发生法律效力，被上诉人亦有一定的过错。结合被上诉人仅支付定金5万元而并未支付首期款、被上诉人曾在房地产经纪公司工作等情形，本院认为，一审参照涉诉合同约定的总房价20%的违约金标准判令第三人向被上诉人赔偿60.6万元不当，本院酌情调低为30.3万元。上诉人的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分支持。一审判决书第4页第9行中的“606，000万元”系笔误，应为“606，000元”，本院一并予以纠正。综上所述，原审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院深宝法民三初字第1079号民事判决第一项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院深宝法民三初字第1079号民事判决第三项；
三、变更深圳市宝安区人民法院深宝法民三初字第1079号民事判决第二项为：第三人李志军应于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人陈雷支付违约金人民币303，000元；
四、驳回被上诉人陈雷的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费4930元，由上诉人负担2465元，被上诉人负担2465元，保全费人民币3020元由上诉人负担；二审案件受理费4930元由上诉人负担2465元，被上诉人负担2465元。
本判决为终审判决。
审判长 王 作 洲
审判员 柯 云 宗
审判员 吴 春 泷
二〇一六年十月十四日
书记员 廖冉冉（兼）