浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙02民终20号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波赛龙进出口有限公司。住所地：宁波市北仑区戚家山振兴路*号*幢*号。
法定代表人：章吉龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陆钟波，浙江文天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘景鸿，女，1970年3月2日出生，汉族，住宁波市江东区。
上诉人宁波赛龙进出口有限公司（以下简称赛龙公司）因与被上诉人刘景鸿房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院于2017年11月29日作出的（2017）浙0206民初6043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
赛龙公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判上诉人无须赔偿被上诉人损失8000元。事实和理由：一、上诉人使用租赁房屋及其设施并不是无偿的，而是以支付给被上诉人租金作为使用代价，并且使用过程中的自然损耗、老化是无法避免的客观事实，且租用时间长达三年，马桶盖老化、卫生间洗漱台台面受损、衣柜门无法关闭等情况均属正常。租赁房屋交付之际，双方也并没有将顶楼是否存在漏水、窗帘、衣柜、地板等各个设施的现有状况进行固定与细化，被上诉人也未能提供租赁前房屋内相关设施的原始状况。根据证据规则，被上诉人必须证明其所列的赔偿清单中的设施损坏是由上诉人员工使用不当所致，但本案中被上诉人并无证据证明，理应承担举证不能的法律后果。一审过程中，经双方当事人同意，由81890工作人员至租赁房屋进行了现场勘验，并出具了10项具体意见，上诉人对该意见中损坏的原因及金额持有异议，除酒柜的一个玻璃门确实是上诉人员工打碎的外，其他不存在使用不当的情形。一审法院却认定存在上诉人员工使用不当损坏屋内设施的事实，并酌情要求上诉人赔偿3000元，明显缺乏依据，滥用裁量权。租赁期满后，上诉人鉴于出租房确实存在卫生脏乱差的状况，出资2000多元对出租房屋进行了全面打扫、墙面刷白处理等，已做到仁至义尽。二、一审法院要求上诉人承担空租期损失5000元的判决，属认定事实不清，适用法律错误。根据被上诉人的起诉状，2017年6月19日租赁期满后，被上诉人去收房，上诉人已经完成了房屋交付，全部钥匙亦交给了被上诉人，因被上诉人要求上诉人打扫卫生，将其中的一把钥匙放在上诉人处，只是后来因为双方存在争议，被上诉人拒绝来领钥匙所致，这与上诉人故意扣留钥匙导致被上诉人无法出租房屋有着明显区别。且上诉人在租赁期满前后多次向被上诉人提出过继续租用该房屋的意思，是被上诉人自身拒绝续签致空租期产生，责任并非上诉人一方原因所致，更与一套钥匙在上诉人处没有任何必然的因果关系。如果说上诉人之后承诺的打扫、墙面修改刷白影响了被上诉人的出租，那么时间仅仅为半个月，即便算上双方争议交涉的时间，也仅为一个月时间。退一步讲，假定上诉人员工存在人为使用不当造成设施损坏，被上诉人也应采取措施防止损失的扩大，其在任何时间均完全可以出租该房屋。
被上诉人刘景鸿辩称，一、被上诉人损失远远多于3000元。该房屋2005年入住，主体结构和装修都很精致。从上诉人的录音和维修清单及微信聊天记录，可以证明上诉人员工承认三年里没有打扫过卫生及存在管道堵塞等导致雨水倒灌造成损害的行为。81890评估时给出的评估价大部分远远高于被上诉人要求赔偿的数额，如窗帘被上诉人报价300元，评估公司估价为3000元。租房的正常损耗被上诉人能接受，但故意捣毁衣柜门、砸坏灯具、撕破窗帘等，这些恶意行为被上诉人难以接受，并要求二审法院根据实际损失和评估公司的建议，对被上诉人估价少的部分给予支持。另外，上诉人重新刷白的墙又出现问题，新的承租人向被上诉人反映天花板上的墙皮脱落，说明上诉人修补时是随便应付，求法院判令上诉人赔偿天花板损失。二、关于钥匙问题，最初被上诉人要求上诉人打扫和维修损坏的设施时，钥匙就在上诉人手中，他们一直拿着。并在后期以不给被上诉人钥匙做筹码故意拖延时间，以至于在小港法庭开庭时被上诉人强烈提出，才在法院主持下同意将钥匙交给法庭。因为上诉人不交钥匙，承诺维修的设施没有兑现，被上诉人一直未能出租此房屋，在收到钥匙后，小港法庭提出要让评估公司评估损失，被上诉人一直等到评估结束才对房内设施进行修理及发布出租信息。这造成出租房屋从2017年6月至12月一直空着，按市价2900元计算，被上诉人提出的5000元是在8月起诉时，一审法院支持的费用远远不够损失。
刘景鸿一审本诉请求：赛龙公司赔偿损失及造成的空租费共计18800元。
赛龙公司一审反诉请求：判令刘景鸿立即返还租房押金2800元。
一审法院认定事实：刘景鸿于2014年6月20日起将位于宁波市北仑区小港街道竺山社区华南境园3号楼501房屋出租给赛龙公司用于员工居住，合同一年一签，最后一期租房合同由双方于2016年5月30日签订，约定租赁期限自2016年6月20日起至2017年6月19日止，每月租金2800元，另付押金2800元，赛龙公司应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，赛龙公司应负责修复或者给予经济赔偿，并列明了房内具体设施等。合同届满后，赛龙公司不再续租，交还了部分钥匙，但仍有一套钥匙直至一审庭审后才予交付。因退租时房屋脏乱差，房屋内部分设施损坏，刘景鸿要求赛龙公司打扫、维修，赛龙公司也履行了部分损坏设施的修复及室内卫生的清洁义务，但刘景鸿对此并不满意，并就尚未修复设施向赛龙公司交涉赔偿更换事宜，要求赛龙公司换掉马桶盖、修理塌陷损坏地板、换掉撕坏窗帘、修理冰箱、衣柜酒柜门等，赛龙公司予以拒绝。刘景鸿亦未退还押金。涉案房屋一直空置至今。
对于双方当事人的上述相关争议，一审法院经双方同意，由81890工作人员至租赁房屋进行了现场勘查，并对刘景鸿所列赔偿清单中的相关物品的损失情况进行了评估，其具体意见如下：1.马桶盖更换费用约100元；2.冰箱为老式冰箱，密封条老化致使冰箱门无法关闭，已无法更换；3.酒柜上面的门如更换配套门约300元；4.次卧衣柜门损坏，更换费用约600元；5.朝南主卧衣柜门无法关闭，修复约200元；6.朝北次卧窗纱破损、朝南次卧窗纱少一半，客厅窗纱、阁楼朝北窗帘及阁楼朝南客厅窗帘均全无，刘景鸿主张赔偿300元，未超过合理标准；7.阁楼木地板有部分进水迹象，部分更换约需1200元，主卧木地板磨损，修复约500元；8.卫生间洗漱台台面无法修复、更换台面及柜门，刘景鸿主张200元，未超过合理标准；9.餐桌桌脚、小茶几柜角均有磨损，损耗约300元；10.厨房台面有部分损坏及部分污渍，刘景鸿主张损失300元，尚属合理。
一审法院认为，刘景鸿和赛龙公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。该租赁合同期于2017年6月19日届满后，赛龙公司对因使用不当造成损坏的房内设施，应按约负责修复或给予相应赔偿。由于刘景鸿未提供房屋租赁前房屋内相关设施的原始状况，赛龙公司对此损失金额及原因未予认可，故对刘景鸿所列赔偿清单中的相关损失，一审法院无法明确认定，对于房内相关设施损坏，也存在自然损耗的原因，且刘景鸿对非人为损坏的设施本身负有维修的法定义务，不能将设施损坏全部归责于赛龙公司。鉴于赛龙公司员工在租住期间确实存在使用不当损坏屋内设施的客观事实，一审法院综合81890工作人员评估情况，并考虑该房屋租赁期限、设施自然损耗等因素，酌情确定由赛龙公司赔偿刘景鸿损失费3000元。涉案房屋租期届满后，因双方就赔偿事宜发生争议，赛龙公司又未及时归还全部钥匙，致使房屋空置至今已逾5个月，赛龙公司理应承担相应的空租损失，刘景鸿诉请赛龙公司承担空租期损失5000元亦属合理，一审法院予以支持。赛龙公司反诉要求刘景鸿退还押金2800元，并无不当，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，作出判决：一、宁波赛龙进出口有限公司应支付刘景鸿损失8000元；二、刘景鸿应退还宁波赛龙进出口有限公司房屋租赁押金2800元；上述一、二项相抵后，宁波赛龙进出口有限公司尚应支付刘景鸿5200元，限于判决发生法律效力之日起三日内付清；三、驳回刘景鸿的其他诉讼请求。本案本诉受理费270元，减半收取135元，反诉受理费25元，共计160元，由刘景鸿承担135元，宁波赛龙进出口有限公司负担25元。
二审中，当事人均未提供新的证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。在本案中，赛龙公司承租刘景鸿房屋，理应合理使用租赁物，但从照片、微信和短信记录等证据来看，涉案房屋相关设施确实存在人为损坏的客观事实，这与租赁物正常使用磨损有明显区别。刘景鸿已经完成初步举证，举证责任理应发生转移。赛龙公司实际占有租用涉案房屋长达三年，其要求刘景鸿提供租赁物租赁前的原始状况，并对部分设施的人为损害提供证据，从日常经验及举证责任分配来看，对刘景鸿明显不公平。一审法院经过现场勘查，依据81890工作人员的评估和相关设施的损害程度等因素，酌定刘景鸿损失为3000元并无不当。
关于房屋空租期损失问题。租赁期间届满，承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方虽未约定租赁物返还后的状态，但根据通常社会经验，赛龙公司返还的租赁房屋卫生状况较差、相关设施人为毁损，显然不符合返还租赁物的要求。刘景鸿要求赛龙公司打扫卫生，并修理或赔偿相关设施，并无不妥。双方对设施损害赔偿事宜未达成一致，且赛龙公司也未及时归还全部钥匙，致使房屋空置5个多月，刘景鸿主张5000元的空租期损失，应属合理。
综上所述，赛龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宁波赛龙进出口有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长 孙长虎
审判员 周 娜
审判员 樊瑞娟
二〇一八年二月八日
书记员 桂红艳