湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂宜昌中民二终字第00285号上诉人（原审原告）段琴。上诉人（原审原告）易成。以上二上诉人的共同委托代理人周华，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。以上二上诉人的共同委托代理人张琼，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）宜昌弘洋投资有限公司。住所地：宜昌市沿江大道*****号。法定代表人程鹏，该公司董事长。委托代理人颜和平，湖北三峡律师事务所律师。一般授权代理。委托代理人李勇，湖北三峡律师事务所律师。一般授权代理。上诉人段琴、易成与上诉人宜昌弘洋投资有限公司（以下简称弘洋公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服宜昌市伍家岗区人民法院（2013）鄂伍家岗民初字第01069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月21日受理后，依法组成由审判员张晓燕担任审判长，审判员李建敏、代理审判员胡晓静参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，2011年1月6日，段琴、易成与弘洋公司签订商品房买卖合同，购买香山福久源A区5号010502房屋，合同约定：该房屋层高不低于2.9米；户型结构为一房二厅一厨一卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台1个，建筑面积共53.66平方米，其中套内建筑面积为40.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为13.37平方米。房屋单价为每平方米4196.26元，总价为225171元；合同第九条约定，出卖人应当在2012年12月28日前，将商品房交付买受人使用。出卖人交付的商品房应符合下列条件：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能的要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；（5）电话、有线电视入户并具备开通条件；（6）以上交付条件中属于本小区后期建设方能完成的小区设施除外；（7）楼体单栋已验收但未达到综合验收标准的，应买受人本人要求，提前使用该物业进行装修的是同买受人同意收房并已将该物业验收使用。合同第十条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过三十日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向卖受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达日日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容（报刊公告）通知卖受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，买受人应对楼地面、墙面和天棚面层质量；门窗安装质量；栏杆安装质量；防水工程质量；室内空间尺寸；给排水系统安装质量；室内电气工程安装质量进行核验后签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条处理。出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自报刊通知之日起30日后，视同交付。买受人按照合同附件《前期物业服务协议》所约定的物业管理费收取时间开始支付物业管理费。同时合同附件一入户大门为内开式；5号楼平面图中标注有室外空调机位，经到现场查看，未安装室外空调机位。合同附件五为前期物业服务内容的约定，载明“宜昌弘洋物业管理有限公司实施前期物业管理”。合同签订后，段琴、易成于2011年3月21日向弘洋公司支付了购房款250000元，2011年7月27日向弘洋公司支付了房款317241元。2012年12月20日，弘洋公司在《三峡晚报》上刊登交房公告，通知段琴、易成其所购买的香山福久源商品房已达到交房条件，定于2012年12月28日起开始交房。2012年12月27日，弘洋公司取得竣工验收备案证明。2012年12月31日包括段琴、易成在内的数百名业主向弘洋公司出具《香山福久源A区拒收房屋通知书》，以香山福久源A区存在违规建筑、面积严重缩水、层高不够、物业费超高、容积率超标、违规售房及其他问题或缺陷为由拒收房屋。2013年1月26日段琴、易成再次以上述理由向弘洋公司出具《拒收房屋通知书》。弘洋公司分别于2013年1月4日、1月15日、3月14日、4月7日，通过张贴公告的方式对业主反映的问题作了答复，其中，对于楼板厚度问题，弘洋公司表示如确有不合格者，由设计单位出具整改方案，并按要求进行整改。2013年3月14日，弘洋公司委托宜昌市建夷建设工程质量检则中心对香山福久源A区1#-5#楼部分楼板厚度进行了检测，该检测数据中未包含段琴、易成所购房屋楼板。2013年4月17日，宜昌市建设工程质量监督站出具《通知》一份，称弘洋公司在解决香山福久源项目1-5号楼业主投诉问题的过程中，对部分投诉业主的房间楼板厚度进行检测，检测结果为不合格。为妥善处理业主投诉，维护社会稳定，要求建设单位对所有投诉板厚不合格的进行板厚全数检测，将检测结果报送宜昌市建设工程质量监督站。2013年4月22日，本案诉争房屋设计单位湖北华宇高科建筑设计咨询有限公司宜昌分公司出具《关于香山·福久源1-2#楼部分房屋楼板厚度检测结果的处理意见》及《关于香山·福久源3-5#楼部分房屋楼板厚度检测结果的处理意见》，载明“1、检测结果中厚度为正偏差不超过20mm和负偏差不超过18mm的楼板，满足结构安全性要，不需要补强；2、检测结果中厚度为负偏差超过18mm的楼板，需作底粘贴碳纤维布补强处理，具体部位为：1#楼的（4）-（6）轴／（E）-（G）轴间12层楼板；3、检测结果中厚度为正偏差超过20mm的楼板，用角磨机至20mm内。2013年4月22日，弘洋公司再次委托宜昌市建夷建设工程质量检测站对香山福久源A区1#-5#楼部分房屋楼板厚度进行检测，该检测数据中仍未包含段琴、易成所购房屋楼板。2013年5月23日至5月30日期间，段琴、易成又对香山福久源小区所有要求检测的业主楼板再次进行检测。段琴、易成委托代理人张琼，弘洋公司员工余涛、施工方代表陈林在该楼板厚度检测报告上签字。此次检测未对段琴、易成购买房屋楼板进行检测。2013年6月6日，宜昌市建设工程质量监督站出具《关于香山福久源1-5号楼业主投诉处理的联系函》，对监检测结果和其他质量问题提出如下意见：“1、依据检测结果，对楼板厚度不满足设计单位结果安全核算标准的（-18mm以上），按照设计单位出具的方案进行加固补强。2、门窗未采用安全玻璃的应更换成安全玻璃或按双方协商意见解决。3、对2-403房客厅楼板出现约5米贯穿性裂缝和401404房次卧楼板钢筋外露的事项由弘洋公司联系原设计单位到现场查看后出具处理方案，组织人员实施。”另经原审法院到宜昌市建筑质量监督站核实，安全玻璃应为双面钢化玻璃；楼板合格的标准是楼板监测点合格率达到80%（以每个监测点楼板厚度与设计值的差异不超过＋8mm，-5mm为标准），但只有当楼板厚度小于设计值18mm及以上的才是需要整改，厚度大于设计值不需要整改。在诉争房屋施工过程中，弘洋公司于2012年3月23日对3号至5号楼分户支管进行了给排水的工程设计变更，并由设计单位湖北华宇高科建筑设计咨询有限公司出具了工程设计变更通知单，将香山福久源工程A地块3#至5#楼分户支管由原板面找平层敷设变更为贴板底敷设。经到现场查看，3#至5#楼分户支管确为贴板底敷设。经原审法院组织段琴、易成与弘洋公司到现场查看，入户门设计图为内开，实际施工为外开；窗玻璃为单层钢化中空玻璃。段琴、易成于2013年2月27日已从弘洋公司处收取了本案诉争房屋。2013年8月15日，段琴、易成向原审法院起诉，请求判令：1、责令弘洋公司对厚度不合格的楼板进行整改，判令弘洋公司因楼板厚度不合格应向段琴、易成退还房款10732元；2、责令弘洋公司更换安全玻璃；3、判令弘洋公司将5号楼所有入户门更改为内开门；4、判令弘洋公司因取消空调机位应向段琴、易成退还房款2310元；5、判令弘洋公司支付给排水改造费用715元；6、判令弘洋公司向段琴、易成支付逾期交房违约金，违约金以购房款为基数按日万分之三计算自2012年12月29日至弘洋公司完成整改合格实际交房之日止；7、判令弘洋公司不得要求段琴、易成支付实际收房之日之前的物业管理费；8、本案诉讼费用由弘洋公司全部承担。原审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是弘洋公司所售房屋是否存在楼板厚度不合格、内开门改为外开门、取消空调机位等问题，是否需更换安全玻璃，弘洋公司是否应承担逾期交房违约金等问题。1、关于段琴、易成主张楼板厚度不合格的问题。现段琴、易成所出示的楼板厚度检测数据中均不包含段琴、易成所购房屋的楼板，故段琴、易成应承担举证不能的法律后果，段琴、易成主张楼板厚度不合格无证据予以证实，对该诉讼请求不应予以支持。2、关于段琴、易成主张更换安全玻璃的问题。根据《建筑安全玻璃管理规定》第二条的规定，本规定所称安全玻璃，是指符合现行国家标准的钢化玻璃、夹层玻璃及由钢化玻璃或夹层玻璃组合同加工而成的其他玻璃制品，如安全中空玻璃等。且经原审法院向宜昌市建筑质量监督站核实了解，建筑行业安全玻璃应为双面钢化中空玻璃，故弘洋公司所售房屋安装的均为单面钢化中空玻璃，不符合相关规定，应予以更换，对段琴、易成该项诉讼请求应当予以支持。3、关于段琴、易成主张5号楼所有住户的入户门更改为内开门。根据对设计图、分户平面图与现场比对查看，弘洋公司在施工过程中确实存在瑕疵，将5号楼入户门安装为外开门。但根据合同的相对性原理，段琴、易成只能就自己的合同范围内的部分提出与自己有关的诉讼请求，其无权对5号楼其他业主的房屋进行主张，经过原审法院明释后，段琴、易成仍要求对5号楼所有住户的入户门更改为内开门，故对该诉讼请求不应予以支持。4、关于取消空调机位的问题。段琴、易成虽起诉要求弘洋公司退还房款，但段琴、易成已明确退还房款的目的是对因房屋质量造成的问题进行赔偿，故段琴、易成诉讼请求的实质是要求赔偿损失。由于《宜昌市商品房买卖合同》的附件一所附的5号楼平面图亦是合同的组成部分，该平面图标明段琴、易成卧室墙壁上应修有空调机位，而该房屋卧室外墙壁上实际并无空调机位，故弘洋公司构成违约，未按照合同约定为段琴、易成修建空调机位，应当向段琴、易成赔偿损失，考虑到如修建空调机位将涉及到外墙壁施工，施工难度要大于室内施工难度，段琴、易成亦举证证明部分业主为改变内部结构（门改窗工程）已花费1240元，原审法院参照室内施工所花费成本酌情认定弘洋公司应向段琴、易成赔偿因取消空调机位所造成的损失1500元。5、关于段琴、易成要求支付给排水改造费用。原审法院认为，弘洋公司的施工过程中已对3号至5号楼分户排水管进行了给排水的工程设计变更，亦有设计单位出具了设计变更通知书，弘洋公司按设计要求敷设给水管，未给段琴、易成带来实际损失，对该诉讼请求，应不予支持。6、关于段琴、易成主张的逾期交房违约金问题。原审法院认为，双方当事人在合同中约定，弘洋公司交付的商品房应符合下列条件：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能的要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；（5）电话、有线电视入户并具备开通条件；（6）以上交付条件中属于本小区后期建设方能完成的小区设施除外；（7）楼体单栋已验收但未达到综合验收标准的，应买受人本人要求，提前使用该物业进行装修的是同买受人同意收房并已将该物业验收使用。合同第十条约定，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，弘洋公司应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容报刊公告通知买受人。弘洋公司交付的房屋，完成了规划、单体工程质量等各项验收，也取得了竣工交付使用备案证明，达到了合同约定的交房条件。并已按照合同第十条的约定通过报纸公告的方式公告通知段琴、易成于2012年12月28日起开始交房，并未违反合同约定的于2012年12月28日前交付房屋的义务。弘洋公司所提供的房屋虽存在安全玻璃、户型不符的现象，但并未达到严重影响房屋实际使用的程度。弘洋公司已取得竣工验收备案证明，该竣工验收备案证明系有权机关作出的行政行为，具有公定力，可以证明弘洋公司的房屋已经验收合格达到了交付使用的条件。弘洋公司虽应当对存在的问题进行整改，但并不影响该房屋的交付使用，段琴、易成以此为由拒收房屋予法无据，由此造成的逾期交房责任不应由弘洋公司负担，对于段琴、易成要求弘洋公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，不应予以支持。7、关于段琴、易成主张弘洋公司不得要求其支付实际收房之日前的物业管理费问题。根据商品房买卖合同附件五中的约定，香山福久源项目的前期物业管理由宜昌弘物业管理有限公司实施，且根据段琴、易成提供的物业费收取收据来看，本案诉争房屋的物业管理费系由宜昌弘洋物业管理有限公司收取，段琴、易成与宜昌弘洋物业管理有限公司之间形成了物业服务合同关系。本案所涉的商品房买卖合同关系与物业服务合同关系系两个不同的法律关系，故段琴、易成主张的物业管理费问题应另行诉讼主张，在本案中不予一并处理。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决：一、弘洋公司于判决生效之日起三十日将段琴、易成所购房屋（即香山福久源A区5号楼1单元5层010502号）窗玻璃改换为双面钢化安全中空玻璃。二、弘洋公司于判决生效之日起十日内向段琴、易成赔偿因取消空调机位造成的损失1500元。三、驳回段琴、易成的其他诉讼请求。原审并同时决定一审案件受理费482元，减半收取241元，由段琴、易成负担171.11元，弘洋公司负担69.89元。上诉人段琴、易成不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、原审关于楼板厚度是否合格的认定是错误的。2、本案所涉房屋存在诸多质量问题严重影响安全和使用性能，弘洋公司应当承担相应的违约责任，段琴、易成要求对方赔偿逾期交房违约金的请求应予以支持。3、段琴、易成应不交纳收房前的物业管理费。故请求二审人民法院依法撤销原判，改判支持段琴、易成的全部诉讼请求。针对段琴、易成的上诉，上诉人弘洋公司答辩时仍坚持一审过程中的答辩意见。上诉人弘洋公司亦不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判令弘洋公司更换双面钢化玻璃错误。2、原审以双方合同附件一所附的5号楼平面图标注卧室墙壁上应修有空调机位而实地查看该房屋卧室外墙无空调机位为由认定弘洋公司构成违约，并向段琴、易成赔偿损失属于认定事实错误，合同附图应以最终设计定稿的施工图纸为准。因此，请求二审人民法院依法撤销原审判决第一项、第二项，改判弘洋公司不承担赔偿责任并由段琴、易成负担上诉费用。针对弘洋公司的上诉，上诉人段琴、易成答辩称：依据相关规定，七层及以上建筑物相关部位应安装安全玻璃，而弘洋公司安装的双面玻璃一面为普通玻璃不符合标准。弘洋公司交付的房屋与合同约定严重不符，应当承担相应的违约责任，段琴、易成亦不服原审该判决，但显然弘洋公司应就此承担责任。二审诉讼过程中，双方均未向本院提交任何新的证据。本院经审理查明，原审法院认定的事实属实。本院认为：1、段琴、易成主张弘洋公司因楼板厚度不合格退还部分购房款，应就本案所涉房屋楼板厚度担负举证责任。因数次由业主与弘洋公司共同进行的检测均未包含本案所涉房屋相关数据，段琴、易成自测的数据弘洋公司亦未认可，故二人应承担举证不能的不利后果，本院对该诉请不予支持。2、依据相关建筑行业管理规范文件并经原审法院向宜昌市建筑质量监督站核实，安全玻璃应为双面钢化中空玻璃。本案所涉房屋安装的单面钢化中空玻璃并不符合安全玻璃的行业标准，应予更换。3、经现场勘查，本案所涉房屋给水管道并未外露，对房屋的装饰装修不会造成影响，未给业主带来实际损失，对段琴、易成要求弘洋公司支付给排水改造费715元的主张，本院不予支持。4、经现场勘查，本案所涉房屋与合同所附分户平面图存有数处变更，应认定弘洋公司违约。弘洋公司履行合同义务不符合约定，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。现段琴、易成主张弘洋公司因此退还房款、支付改造费用，但本院认为，房屋设计的部分改变对业主造成的损失无法量化，但将该几处变更恢复至分户平面图的设计样式所需费用能够估算，在段琴、易成举证并不充分的情况下，原审酌情认定弘洋公司向段琴、易成赔偿因取消空调机位造成的损失1500元于法有据，本院予以维持。5、弘洋公司已取得了竣工验收备案证，按期交房，本案所涉房屋虽有瑕疵，但并不存在对业主实际使用、居住产生严重影响的质量问题。段琴、易成拒收房屋并无法律依据，不得因拒收房屋要求弘洋公司支付逾期交房违约金。6、本案所涉房屋物业费由宜昌弘洋物业管理有限公司收取，该公司与段琴、易成成立物业服务合同关系。段琴、易成以弘洋公司交付的房屋不符合标准主张免交实际收房之前的物业费用无请求权基础，不应予以支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费964元（段琴、易成已预交482元，宜昌弘洋投资有限公司已预交482元），由上诉人段琴、易成负担482元，上诉人宜昌弘洋投资有限公司负担482元。本判决为终审判决。审 判 长  张晓燕审 判 员  李建敏代理审判员  胡晓静二〇一五年九月十七日书 记 员  张鹏炜