湖北省公安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂公安民初字第01083号
原告：万鹏。
委托代理人：甘金东，湖北斯洋律师事务所律师。
委托代理人：陈凯，湖北斯洋律师事务所律师。
被告：武汉百兴置业有限公司，住所地：武汉市武汉经济技术开发区沌口小区。
法定代表人：陈士平，该公司董事长。
委托代理人：张加坦，湖北荆辉律师事务所律师。
本院于2015年7月3日立案受理了原告万鹏诉被告武汉百兴置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员陈安适用简易程序公开进行了审理。原告万鹏的委托代理人甘金东、陈凯及被告武汉百兴置业有限公司的委托代理人张加坦均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告万鹏诉称：2013年6月20日，新八建设集团有限公司与被告签订《房屋抵押工程款协议》，约定被告将公安县观天下怡苑工程3号楼的部分商铺优先卖给新八建设集团有限公司，房款用于充抵部分工程款。被告按照新八建设集团有限公司的指示于2013年6月16日与原告签订两份《商品房买卖合同》（编号为GF-2000-0171）并办理了备案登记，合同约定被告将其开发的公安县观天下怡苑小区第1幢226、227、228、229、230、231号商铺（建筑面积607.41m2，其中套内建筑面积559.82m2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积47.59m2）及326、327、328、329、330、331号商铺（建筑面积607.41m2，其中套内建筑面积559.82m2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积47.59m2）以每平方米5000元的价格出售给原告，总价款607.41万元。2013年6月27日，原、被告又签订一份《补充协议》，协议约定除上述房屋外被告还将公安县观天下怡苑小区内未办理买卖合同备案手续的一层楼梯走道及二、三层增加的采光井面积用房一并出售给原告。协议签订后，被告出售给原告的第1幢所有房产的总价款增加至620万元。被告于2013年7月份将上述房屋实际交付原告。因被告未履行为原告出具购房发票及移交办理房屋权属证书所需的其他资料等义务导致原告至今不能办理房屋权属证书，原告遂起诉至法院要求被告协助原告办理公安县观天下怡苑小区3号楼第二层226、227、228、229、230、231号商铺及第三层326、327、328、329、330、331号商铺的房屋权属证书并由被告承担本案诉讼费用。
被告武汉百兴置业有限公司辩称：对原告诉称的事实无异议，只是因经营中出现困难未能及时协助原告履行相关手续。
经庭审举证、质证，被告武汉百兴置业有限公司对原告万鹏提交的工程承包协议书、公安观天下怡苑工程结算书、房屋抵押工程款协议、新八建设集团有限公司工作联系函，原被告签订的商品房买卖合同两份、原被告签订的《补充协议》及门面房租赁合同等证据均无异议，且上述证据证明形式合法，证明内容能相互印证，本院予以采信。被告武汉百兴置业有限公司未提交证据。
经审理查明：2012年12月1日，新八建设集团有限公司与被告武汉百兴置业有限公司及审计部门对武汉百兴置业有限公司发包给新八建设集团有限公司承建的公安县观天下怡苑小区工程进行工程结算，核定工程造价为5621万元，其中工程实体造价5603万元，分包配合费18万元。截止2013年2月3日，被告武汉百兴置业有限公司已支付新八建设集团有限公司工程款4100万元，尚欠工程款1500万元未支付，双方代表于2013年2月3日签订付款协议，约定被告于2013年12月31日前支付全部工程尾款，若未支付完毕，被告承担违约利息（按民间借款月利息3%计息，从2013年10月1日开始计算）。2013年6月16日被告武汉百兴置业有限公司与原告万鹏签订两份《商品房买卖合同》，合同约定被告武汉百兴置业有限公司将其开发的公安县观天下怡苑小区第1幢（即3号楼）二层226、227、228、229、230、231号商铺（建筑面积607.41m2，其中套内建筑面积559.82m2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积47.59m2）及三层326、327、328、329、330、331号商铺（建筑面积607.41m2，其中套内建筑面积559.82m2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积47.59m2）以每平方米5000元的价格出售给原告万鹏，总价款607.41万元。2013年6月20日，被告武汉百兴置业有限公司与新八建设集团有限公司签订《房屋抵押工程款协议》，明确由于被告武汉百兴置业有限公司资金缺口大，很难按2013年2月3日签订的付款协议履约，双方协商，被告武汉百兴置业有限公司将公安县观天下怡苑工程3号楼二层（建筑面积为607.41m2）、三层（建筑面积为607.41m2）及一层局部走道（建筑面积为40m2），以价款620万元优先卖给新八建设集团有限公司。购房款在被告武汉百兴置业有限公司应付的部分工程款中扣除。2013年6月27日，原、被告又签订一份《补充协议》，明确原、被告双方就公安县观天下怡苑工程存在承建关系。因被告武汉百兴置业有限公司资金周转困难，经双方协商，被告武汉百兴置业有限公司将该工程3号楼的1-3层部分商铺出售给原告万鹏，以冲抵部分工程款，双方签订了商品房买卖合同及房屋抵押工程款协议，并办理了相关财务手续。协议确认原告万鹏除拥有3号楼二层的226、227、228、229、230、231号商铺和三层的326、327、328、329、330、331号商铺的所有权（上述房屋已办理了商品房买卖合同备案手续），另还拥有未办备案手续的一层楼梯走道及二、三层增加采光井面积用房所有权。原告万鹏也出具了售房价款620万元的收据，以冲抵被告武汉百兴置业有限公司下欠的部分工程款。2013年6月29日，新八建设集团有限公司向被告武汉百兴置业有限公司出具联系函，确认原、被告2013年6月16日和6月27日所签订的两份《商品房买卖合同》和《补充协议》系其指示被告武汉百兴置业有限公司与原告万鹏所签。明确认可被告武汉百兴置业有限公司与原告万鹏签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是被告武汉百兴置业有限公司履行《房屋抵押工程款协议》约定义务的行为。同意上述《商品房买卖合同》和《补充协议》购房款冲抵其应付工程款620万元。被告武汉百兴置业有限公司于2013年7月将上述房屋实际交付原告万鹏。后因被告武汉百兴置业有限公司一直未协助原告万鹏办理房屋权属证书，现原告万鹏诉至法院，要求被告武汉百兴置业有限公司协助原告万鹏办理上述房屋的权属证书。
本院认为：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。本案中，虽原告诉请被告按合同约定协助办理公安县观天下怡苑小区3号楼二、三层商铺权属证书，被告也仅以经营困难抗辩，但综观原、被告房屋买卖签订过程，双方的房屋买卖行为就是在履行新八建设集团有限公司与被告签订的《房屋抵押工程款协议》，而该协议约定被告因资金缺口大，很难履行协议，以公安县观天下怡苑小区3号楼部分商铺冲抵被告620万元的应付建设工程款，实为抵押权人债务未受清偿时抵押物所有权转移为债权人所有，该抵偿合同无效。对于以物直接抵债问题，最高人民法院专门发文进行清理。故对原告诉请被告协助办理公安县观天下怡苑小区3号楼二、三层商铺权属证书的请求，本院不予支持。鉴于被告武汉百兴置业有限公司欠新八建设集团有限公司620万元建设工程款，新八建设集团有限公司可就被告拖欠的620万元工程款再行提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告万鹏的诉讼请求。
案件受理费54108元，依法减半收取27054元，由原告万鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省荆州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行，帐号：17×××30。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈安
二〇一五年九月二十二日
书记员 王飞