广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初12379号原告：佛山市星城物业管理有限公司，住所：佛山市五峰四路十八号，统一社会信用代码：914406047224545305。法定代表人：ＸＸＸ。委托诉讼代理人：谭力峰、袁雄伟，均系广东广立信律师事务所律师。被告：苏炜琪，男，汉族，1988年12月31日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：苏树炽，男，汉族，1960年8月11日出生，住广东省佛山市禅城区，系被告父亲。原告佛山市星城物业管理有限公司诉被告苏炜琪物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人袁雄伟、被告及其委托诉讼代理人苏树炽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告立即偿还2016年4月-2017年3月物业管理费3612.28元、2016年4月-2017年3月车位管理费780元、滞纳金988.26元、2016年1月-2016年12月公摊电费309.69元，上述费用合计5690.23元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告系涉案佛山市禅城区丽日玫瑰名城小区3区11座701房的物业所有人，该小区业主委员会于2013年8月31日与原告签订《物业管理服务合同》，约定由原告负责涉案小区的物业管理工作，并约定物业管理费收费标准、收费方法及滞纳金标准。后原告一直依约履行合同义务至今，被告也一直接受原告提供的物业管理服务，但截至2017年3月31日，被告共拖欠物业管理费及滞纳金、公摊电费合计5690.23元。经原告多次催讨，被告拒不支付上述款项。被告在与原告存在物业管理关系、享受原告提供的物业服务、使用公共设施的情形下，不履行支付相关款项的义务，其行为已损害原告及其他业主的合法权益，直接影响其他依约按时交纳费用的业主所接受的物业管理服务质量。为此，原告特诉至法院，请求法院依法判决。被告辩称：本案纠纷系因原告未依约履行物业管理义务导致。原告违反涉案物业管理协议约定，对公共区域管理不善，占用公共区域作为停车位、广告位收费盈利，利用业主物业维修基金维护原告公司的设备却不维护维修小区物业设备，安保措施不足，没有定期维护检查监控设备，对小区公共平台的利用管理不善。涉案小区设备失效八年多，但原告从未通知业主，门禁出入松散，导致入屋盗窃案频发，且对失窃业主毫无同情心，推卸责任，漠视广大业主的财产和生命安全。被告家里被入室盗窃后损失严重，被告父亲要求查看监控录像，但原告工作人员借口无密码推托，且监控录像模糊不清、黑屏。原告不仅未主动跟进此事，还推卸责任。最近，丽日玫瑰名城三区十二座一夜之间连续被盗三间，入室盗窃案频繁，原告却仍未总结经验教训。故此，因原告不同意调解不接受被告的诉求，被告无奈只得停止缴费。综上，原告存在违约行为和过错，请求法院公正判决，驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证，并依被告申请向佛山市公安局禅城分局同济派出所调取相关报案材料。因原、被告对对方证据及本院依职权调取的证据真实性均不持异议，故本院对全案证据确认真实性并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2008年，原、被告分别签订两份《“丽日豪庭·名城”前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所有的涉案佛山市禅城区魁奇一路11号3区十一座701房、涉案佛山市禅城区魁奇一路11号2区地下室DS110号车位提供自2008年4月30日/2008年6月30日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的前期物业管理服务。物业服务费的收费标准为：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.81元，小高层（电梯）住宅建筑面积每月每平方米1.38元，高层（电梯）住宅建筑面积每月每平方米1.38元，商铺等商业用途物业建筑面积每月每平方米1.80元，汽车位每月30元。物业服务费按季度缴交，每次交纳时间为当季第一个月1-10日。如被告未依约按时交纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2009年2月21日，原、被告签订《丽日玫瑰·名城人防工程停车场车位有偿使用物业管理服务协议》，约定由原告为涉案佛山市禅城区魁奇一路11号3区地下室DS538号车位（建筑面积31.17平方米）提供物业管理服务，物业服务费收费标准为每月30元，公摊水电费据实结算。被告确认车位交付使用时间为2009年3月21日，应自2009年3月22日起每月5日前向原告交纳当月车位管理费及上月公摊水电费。被告未按时足额交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按累计所欠费用的每日千分之一支付滞纳金。2016年，原告与案外人佛山市禅城区丽日豪庭·名城住宅小区（第二届）业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由原告为涉案丽日玫瑰.名城商住小区提供物业管理服务，合同期限为2016年8月29日至2021年8月28日。依据上述合同约定，原告负责向业主和使用人收取物业服务费、公用水电分摊费等费用，其中物业服务费收费标准为：住宅每月每平方米1.68元，商铺每月每平方米1.80元，地下汽车位每月每个30元。业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。原告另应负责小区的治安管理，对外来人员及车辆实行登记核查制度，并需按下列约定实现管理目标：定期查勘建筑物的状况、定期检查保养房屋及设施设备、垃圾日产日清、保持区内公共环境整洁干净、实行24小时维护巡逻制、维护区内的治安管理秩序等。另查明一，涉案佛山市禅城区魁奇一路11号3区十一座701房，建筑面积173.13平方米；涉案佛山市禅城区魁奇一路11号2区地下室DS110号车位，建筑面积27.56平方米，均由被告单独所有。另查明二，2016年5月9日，被告父亲苏树炽向佛山市公安局禅城分局同济派出所报案称涉案701房被入室盗窃，并有财物丢失。佛山市公安局禅城分局同济派出所于2016年5月11日出具《佛山市公安局禅城分局立案决定书》，对苏树炽被入屋盗窃一案立案侦查。另查明三，本院工作人员于2017年9月26日上午11时许，本院工作人员至涉案丽日玫瑰名城小区进行现场勘查。经勘查，该小区出入口均设有门禁及保安亭，其中丽日豪庭幼儿园附近出入口有保安人员值守，但未对来访人员进行阻拦或询问，丽日玫瑰名城商业街附近出入口保安亭则未有保安人员在内值守，小区主道亦暂未发现有保安人员巡逻。诉讼中，被告对原告主张的欠费期间及公摊电费金额予以确认，但认为其并非故意拖欠，亦不同意支付滞纳金。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《“丽日豪庭·名城”前期物业管理服务协议》、《丽日玫瑰.名城人防工程停车场车位有偿使用物业管理服务协议》及原告与案外人佛山市禅城区丽日豪庭·名城住宅小区（第二届）业主委员会签订的《物业管理服务合同》，系各方当事人真实意思表示，协议及合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述《物业管理服务合同》对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付物业管理费、公摊电费及滞纳金的诉请。依据涉案《物业管理服务合同》的约定，被告负有依约按期足额支付物业管理费及公摊电费的合同义务。被告于诉讼中已确认欠费事实及原告主张的物业管理费欠费期间（2016年4月-2017年3月）、2016年1-12月公摊电费金额，故原告有权依据上述合同约定的标准主张被告支付上述费用。被告虽抗辩认为原告存在管理不善的违约行为，但并未提供有效证据予以证明，且结合本院现场勘查情况，涉案小区物业管理虽确有瑕疵，但并无证据显示原告存有确凿违约行为，故被告的上述抗辩意见无事实和法律依据，不构成被告抗辩履行支付物业管理费及公摊电费合同义务的合法事由。经计算，被告应向原告支付：①涉案701房2016年4月-2017年3月物业管理费合计3490.32元（1.68元/月/平方米×173.13平方米×12个月）；②涉案两车位物业管理费合计720元【（30元/月/平方米+30元/月/平方米）×12个月】；③2016年1-12月公摊电费309.69元，其中物业管理费合计4210.32元。原告诉请超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告主张的滞纳金，如上分析所述，经本院现场勘查，涉案小区确存在管理瑕疵，本案纠纷亦系因此产生，被告非恶意违约，故本院综合案件事实及依据公平原则，对原告主张被告支付滞纳金的诉请不予支持，望原告以此为戒，日后积极提高物业管理服务水平，以期营造互赢互利的和谐小区环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告苏炜琪于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市星城物业管理有限公司支付2016年4月至2017年3月的物业管理费合计4210.32元；被告苏炜琪于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市星城物业管理有限公司支付2016年1月至2016年12月的公摊电费合计309.69元；驳回原告佛山市星城物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告苏炜琪如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由被告苏炜琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一七年九月二十九日书记员  杨思韫附件一：证据清单原告佛山市星城物业管理有限公司提交以下证据：原告营业执照复印件、物业管理企业资质证书、被告居民身份证复印件;《前期物业管理服务协议》(3份);《物业管理服务合同（节选）》；《分摊说明》、《通告》、公摊电费发票。被告苏炜琪提交以下证据：房地产权证（2份）；《报警回执》；照片（8张）。本院依职权调取以下证据：《受案登记表》、《立案决定书》、《被害人诉讼权利义务告知书》、《询问笔录》。附件二：引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。