甘肃省张掖市甘州区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）甘0702民初8645号
原告：李龙，男，1974年10月23日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人.
原告：魏春梅，女，1977年2月27日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人.
上列原告委托诉讼代理人：陈建军，上海乐言律师事务所律师。
被告：张掖市华谊房地产开发有限责任公�。住所：甘肃省张掖市甘州区西环路**号。
统一社会信用代码：916207027623949311
法定代表人：温奇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：衡佳利，甘肃方联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：温涛，该公司经理。
被告：代兴和，男，1968年12月29日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人.
委托诉讼代理人：高博，系甘肃金彤律师事务所律师。
原告李龙、魏春梅与被告张掖市华谊房地产开发有限责任公司、代兴和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏春梅及二原告委托诉讼代理人陈建军，被告张掖市华谊房地产开发有限责任公司的�托诉讼代理人衡佳利、温涛，被告代兴和及其委托诉讼代理人高博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李龙、魏春梅向本院提出诉讼请求：1.要求依法确认二被告签订的商品房买卖合同无效；2.要求依法确认位于甘州区西环路196号华谊名苑小区6号楼2单元302室房屋的产权归原告所有，并判令被告协助原告产权登记变更手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告李龙与魏春梅系夫妻关系。2011年5月18日，原告李龙与被告张掖市华谊房地产开发有限责任公司签订一份商品房预售合同，约定由原告购买被告开发的位于张掖市甘州区西环路196号华谊名苑小区6号楼2单元302室，房屋价款为497280元。合同签订后，原告按约及时付清了全部房款，原告一家也于2012年5月入住至今。被告张掖市华谊房地产开发有限责任公司多年来一直未向原告办理房屋权属证书，经原告屡次催促，被告仍未办理。后原告才得知房屋产权证已经办理被告代兴和名下。为维护原告的合法权益，遂提起诉讼，请求判如所请。
被告张掖市华谊房地产开发有限责任公司承认原告在本案中主张的其向原告出售涉诉房屋的事实，但认为，原告李龙与其签订商品房预售合同后，又与被告代兴和达成买卖房屋�协议，双方约定由李龙将涉诉房屋出售给代兴和，代兴和直接向李龙给付房款，并与张掖市华谊房地产开发有限责任公司另行签订商品房买卖合同，将房屋产权直接办在代兴和名下。因此，两被告签订的商品房买卖合同应合法有效，即便无效，亦属于行政诉讼的范畴。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
被告代兴和同意被告张掖市华谊房地产开发有限责任公司的答辩意见。另外，李龙将涉诉房屋出售后，两人于2014年5月4日前往被告张掖市华谊房地产开发有限责任公司处，将李龙与该公司签订的商品房预售合同的买受人变更到代兴和名下。2014年12月12日，该公司与代兴和签订了备案的商品房买卖合同。2015年4月1日，涉诉房屋的产权办理到代兴和名下，该房屋的所有权人系代兴和，本案诉讼之前代兴和已起诉要求原告返还房屋。办理房屋过户时，被告代兴和向原告李龙支付了459155元的购房款。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：原告李龙、魏春梅系夫妻关系。2011年5月18日，原告李龙与被告张掖市华谊房地产开发有限责任公司签订一份商品房预售合同，约定由李龙购买该公司开发的位于张掖市甘州区西环路196号华谊名苑小区6#楼2单元302室的商品房一套，房屋预售总价为497280元。原告李龙于2011年5月18日交付房款417280元，2011年9月5日交付房款8万元。被告张掖市华谊房地产开发有限责任公司交付房屋后，原告入住至今。原告李龙与被告代兴和系朋友关系，两人经营生意期间存在多笔借贷往来，原告李龙曾以质押车辆的方式向被告代兴和借款。2014年5月4日，原告李龙与被告代兴和前往被告张掖市华谊房地产开发有限责任公司，将涉案房屋的预售合同变更在代兴和名下，并向该公司交纳了5000元的更名费，该公司向原告李龙出具了收款收据，代兴和通过王花花和韩立兵的银行账户向李龙转账376000元。同时，张掖市华谊房地产开发有限责任公司收回李龙持有的商品房预售合同和497280元的两张房款收据，向代兴和开具了497280元的收款收据一份。2014年12月12日，两被告签订备案的商品房买卖合同，并于2015年4月1日在�掖市房屋产权交易中心办理了房屋所有权证登记，于2015年11月27日办理了土地使用权证登记，房屋所有权人和土地使用权人均为代兴和。2015年11月12日，被告代兴和向本院提起诉讼，诉称李龙在2014年9月至2015年7月期间共向其借款595000元，后于2016年4月5日撤回起诉。
2015年12月14日，原告李龙因涉嫌合同诈骗罪被刑事拘留，2016年1月21日被逮捕。该案在侦查期间，被告代兴和以李龙向其借款时质押的车辆被人开走为由向公安机关报案。甘州区人民检察院向本院提起公诉后，本院于2017年9月29日依法作出（2016）甘0702刑初408号刑事判决书，认定李�犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年六个月，并处罚金人民币八万元，关于违法所得，责令李龙退赔被害人代兴和18万元等。李龙被羁押期间，被告代兴和于2017年1月4日将原告魏春梅诉至本院，诉称魏春梅于2014年5月3日将涉诉房屋以459155元的价格出售给其，并且双方于2015年4月1日办理了房屋所有权证，11月办理了土地使用权证，其要求魏春梅搬离房屋被遭拒绝，故诉讼要求魏春梅搬离房屋。2017年4月26日，代兴和申请撤回诉讼，本院作出（2017）甘0702民初111号民事裁定书，准予代兴和撤回起诉。其后，被告代兴和在涉诉房屋门口张贴搬离通知，并找人撬锁，报案后处理未果。2017年6月5日，被告代兴和再次以魏春梅为被告提起诉讼，仍以同样的事实和理由要求魏春梅搬离房屋。该案审理过程中，本院依魏春梅的申请追加李龙为被告参加诉讼，诉讼期间，本案原告提起本案�讼，该案中止审理。两案庭审中，李龙均陈述2014年5月4日代兴和通过他人银行账户向其转账的376000元系借款，并将涉诉房屋抵押给了代兴和。
上述事实，由原告提交的商品房预售合同及房屋费用的相关收据、民事起诉状、房屋所有权证、土地使用权证，被告张掖市华谊房地产开发有限责任公司提交的商品房预售合同、房屋价款收款收据、更名费存根联，被告代兴和提交的商品房预售合同、商品房买卖合同、进账单、房屋价款收款收据、不动产统一发票及交纳房屋费用相关收据，（2017）甘0702民初5661号卷宗证据材料、庭审笔录、（2017）甘0702刑初408号刑事判决书等证据及原、被告陈述在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。
本院认为：本案原告诉讼时将代兴和列为第三人，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条”对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”的规定，根据原告的诉讼主张�庭审查明的事实，原告魏春梅以代兴和侵犯其利益提起诉讼，故代兴和的诉讼地位应为被告。
原告李龙与魏春梅婚姻关系存续期间，向被告张掖市华谊房地产开发有限责任公司购买了涉诉房屋，双方签订了《商品房预售合同》并结清了全部房屋价款，被告交付房屋后原告夫妻居住使用至今，原、被告虽未办理不动产权证书，但二原告属预购房屋权利人，涉案房屋所有权法律关系清晰明确，仅需完善权属登记手续，应认定该房屋属于夫妻共同共有。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定，”夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，”夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，原告李龙否认将房屋出售给被告代兴和，认为商品房预售合同和商品房买卖合同系两被告擅自签订，代兴和实际给付的376000元属于借款，其为了借该笔款项将涉诉房屋抵押给了代兴和，但其从未向代兴和出售过房屋。根据庭审查明的事实，原告李龙与被告代兴和熟识，且存在经济往来，无论基于何种原因，原告李龙将涉诉房屋出售给了代兴和，并且在张掖市华谊房地产开发有限责任公司处更换了商品�预售合同及房款收据，应认定原告李龙与被告代兴和之间形成房屋买卖合同关系。夫妻一方处分重大夫妻财产的，应经另一方同意或追认，原告李龙出售涉诉房屋时，其妻魏春梅是否作出同意的意思表示，反映到日常生活中，可有书面、口头、电话等多种意思表现形式，对此被告代兴和应举证加以证明，但其仅有口头陈述，并未提交相应的证据予以印证，原告魏春梅亦予以否认并拒绝追认，应认定原告李龙系擅自处分重大夫妻共同财产，属无权处分。原告魏春梅拒绝追认李龙出售房屋的情况下，被告代兴和构成善意取得应符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，即”无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”上述法律规定受让人取得不动产应同时符合三个要件，即善意购买、支付合理对价以及办理产权登记手续。本案中，被告代兴和与原告李龙熟识，应知李龙有妻子，其受让的不动产属夫妻共同财产，加之两人之间存在经济往来，具有利害关系，被告代兴和又无证据证明原告魏春梅对其丈夫李龙出卖房屋的行为知情，并且该房屋由魏春梅一直居住使用，在被告代兴和提起诉讼后亦多次明确表示反对。综上所述，应推定被告代兴和明知李龙处分不动产的行为并未经其妻魏春梅的同意，故不能认定代兴和为善意第三人；同时，被告代兴和仅提交了第三方向李龙转账支付的款项，并未提交其他证据证明其向李龙支付了全部价款，因此即便涉诉不动产已经办理了产权登记，原告李龙与被告代兴和形成的房屋买卖合同亦应无效。被告代兴和不构成善意取得，其与被告张掖市华谊房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同亦属无效。合同被确认无效后，原告李龙因该合同取得的财产，应向被告代兴和返还，如产生损失，被告代兴和均可另行主张权利。
关于原告主张确认房屋权属的问题。民事诉讼可通过审查基础民事法律行为的效力确定权利归属，不受既有权利凭证的限制。本案被告代兴和虽办理了涉诉房屋的产权登记手续，但因其买受涉�房屋的合同无效，代兴和仅系该房屋登记的名义权利人，应确认原告魏春梅、李龙为涉诉房屋的实际所有人。关于原告主张被告协助其办理产权变更手续的问题。本院认为，房屋所有权是公民的一项重要的财产权利，平等主体之间发生房屋权属争议纠纷属民法的调整范畴，房屋登记管理机关对房屋权属的审查仅是形式上、程序性的审查，如人民法院确认的事实与产权证书记载的内容不一致，权利人可根据人民法院的生效判决到房屋登记管理机关申请变更登记，房屋登记管理机关应当协助执行，没有必要以此为据再提起行政诉讼请求撤销原产权凭证，且行政诉讼仅是审查具体行政行为是否合法，并非对民事实体争议作出判断，亦会增加当事人诉累。本案中，原告被依法确认为涉诉房屋的权利人，权属确认事实与涉案房地产权证记载的内容不符，原告可依民事判决确权的内容申请登记机关变更登记，房屋登记管理机关应根据人民法院的生效判决予以协助，因此，本案涉及的产权变更是基于无效合同产生的后果，变更登记手续应依原告申请依法办理，并非被告应尽的义务。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十三条、第六十四条的规定，判决如下：
一、确认被告代兴和与被告张掖市华谊房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同无效；
二、确认位于张掖市甘州区西环路196号华谊名苑小区6#楼2单元302室属于原告李龙、魏春梅所有；
三、驳回原告李龙、魏春梅的其他诉讼请求。
案件受理费70元，由被告代兴和负担。原告已交纳，本院不再向原告退还案件受理费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院
递交上诉状�并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判长侯红梅
审判员孙秀芳
人民陪审员黄钰财
二〇一八年四月十日
书记员夏雪