吉林省公主岭市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）吉0381执异9号
案外人王洪雨，男，现住吉林省公主岭市。
申请执行人赵洪业，男，现住吉林省公主岭市。
被执行人吉林省鸿升房地产开发有限公司。
法定代表人宫建军，系经理。
在本院执行申请执行人赵洪业与被执行人吉林省鸿升房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人王洪雨对本院执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人王洪雨异议称，案外人于2010年7月3日及7月12日购买吉林省鸿升房地产开发有限公司岭平花园二期4号楼一层23号及24号车库并签订了买卖合同，并于合同当天交付全部款项（附收据）。后因吉林省鸿升房地产开发有限公司法定代表人因涉嫌犯罪被采取强制措施，无人处理岭平花园小区善后事宜，业主自发组织成立业主维权委员会，委员会负责人告知众多购房者，补交建设资金给交付房屋，案外人于2013年6月17日又交纳2万元，用于23号及24号车库建设资金后取得车库，一直使用至今。案外人认为上述23号和24号车库属于案外人所有，请求法院中止对23号和24号车库的查封。
案外人王洪雨提交了如下证据：
1、《商品房买卖合同》及收据，证明案外人与吉林省鸿升房地产开发有限公司于2010年6月28日至10月17日期间签订购商网及23、24等号车库情况；
2、授权委托书，证明2012年8月13日宫建军委托苗志强负责后续工程建设并组织施工；
3、苗志强出具的说明，证明4号楼23号及24号车库销售登记档案买受人为王洪雨，赵洪业登记为抵押，抵押金额为15万元；2013年6月，4号楼成立了公主岭市岭平花园小区二期工程业主维权委员会，委员会决定车库再每平方米收取500元，在收取费用时出现王洪雨与赵洪业车库重复，因4号楼尚有未出售的车库，便组织三方解决重复问题，因赵洪业拒绝缴纳后期建设费用，公司收取了王洪雨的后期建设费用，将车库交付王洪雨使用，公司开发建设小区时没有取得预售楼许可证等相关手续，暂不能办理产权证；
4、照片；证明王洪雨已实际占有使用23号及24号车库。
申请执行人赵洪业辩称，2010年4月23日宫建军在赵洪业处借款20万元，并以在建未售的4号楼23、24、25、31号车库做抵押，承诺逾期不还款以上车库归赵洪业所有。2012年1月16日赵洪业向法院起诉，同时对上述车库采取保全措施予以查封。2013年因业主上访，市政府与宫建军协商，成立业主委员会，宫建军委托苗志强完成工程收尾工作，委员会向业主以车库每平方米500元的价格收取尾款，负责人不同意赵洪业交23、24、25号车库的尾款，让等剩余的车库再做调整。2014年7月苗志强将23、24号车库交付给案外人。综上，赵洪业依法保全在先，应驳回案外人的异议请求。
申请执行人赵洪业提交了如下证据：
1、协议书，证明2010年4月25日，宫建军与赵洪业签订合同，承诺以23、24号车库以每个车库5万元做抵押，借款10万元，逾期不还款以上车库归赵洪业所有。
2、民事裁定书，证明因赵洪业案，本院于2012年1月18日对吉林省鸿升房地产开发有限公司23、24等号车库予以查封。
3、房屋买卖合同，证明2010年4月24日赵洪业与吉林省鸿升房地产开发有限公司签订合同，以每个车库5万元的价格，购买23、24号车库。
本院依职权调取了（2012）公民二初字第46号民事判决书，证明赵洪业起诉吉林省鸿升房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，争议的岭平花园二期4号楼一层23、24、25、30、31号车库经本院确认，本案实质为以买卖合同形式为抵押的民间借贷纠纷，判令吉林省鸿升房地产开发有限公司应给付赵洪业借款及利息。
经审查查明，赵洪业诉吉林省鸿升房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月6日作出（2012）公民二初字第46号民事判决，判令吉林省鸿升房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付赵洪业借款本金15万元及利息21.6万元；案件受理费及保全费25350元。根据赵洪业的申请，本案进入执行程序。在执行过程中，本院于2017年3月16日作出（2016）吉0381执911号通知，要求王洪雨七日内将占用的岭平花园二期4号楼一层23、24号车库予以腾出。案外人王洪雨遂提出执行异议。
另查明，吉林省鸿升房地产开发有限公司的法定代表人为宫建军，2010年4月24日，吉林省鸿升房地产开发有限公司与赵洪业签订合同，以每个车库5万元的价格，将该公司开发的岭平花园二期一层23号及24号车库卖给赵洪业，赵洪业于合同当天交付全部款项。同年7月3日及7月12日，吉林省鸿升房地产开发有限公司又与王洪雨签订合同，分别以73710元及72300元的价格将已卖给赵洪业的23号及24号车库又重复卖给王洪雨，王洪雨于合同当天交付全部款项。
2012年1月16日，赵洪业向本院起诉吉林省鸿升房地产开发有限公司，并申请诉讼保全，要求查封该公司开发的岭平花园二期一层23号及24号车库，本院于当日作出（2012）公民二初字第46、47号民事裁定，将23号及24号车库予以查封。后于2014年1月14日及2016年1月13日先后两次裁定续查封。2016年5月6日本院作出判决，判决中确认，赵洪业购买的岭平花园二期4号楼一层23、24号车库实质为以买卖合同形式为抵押的民间借贷纠纷，判令吉林省鸿升房地产开发有限公司应给付赵洪业借款及利息。赵洪业就23号及24号车库未到房产部门办理抵押登记手续。
因吉林省鸿升房地产开发有限公司法定代表人宫建军涉嫌犯罪被采取强制措施，2012年8月13日宫建军授权委托苗志强负责后续工程建设并组织施工。2013年6月，岭平花园二期4号楼成立了公主岭市岭平花园小区二期工程业主维权委员会，经委员会负责人苗志强与众多购房者协商，再补交建设资金后交付房屋，车库每平方米补交500元，王洪雨于2013年6月17日至8月22日向委员会交纳33600元，用于23号及24号车库建设资金，2014年7月业主委员会将23号及24号车库交付给王洪雨，现由王洪雨使用至今。
本院认为，申请执行人赵洪业虽与吉林省鸿升房地产开发有限公司签订购买岭平花园二期4号楼一层23号及24号车库合同在先，但该合同经本院确认为抵押合同，根据《中华人民共和国担保法》第四十三条的规定：“当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人”。及《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，因赵洪业与吉林省鸿升房地产开发有限公司未办理抵押登记，双方之间的车库抵押权未发生效力，不能对抗善意第三人的合法取得。另根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。王洪雨在本院查封前购买了岭平花园二期一层23号及24号车库，王洪雨购买的车库因开发商证件不全问题没有办理过户登记，王洪雨对此没有过错，其已经支付全部价款并实际占有该财产，故本院认为王洪雨提出的查封异议符合法律规定，应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十五条、第二十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条之规定，裁定如下：
中止对岭平花园二期4号楼一层23、24号车库的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向公主岭市人民法院提起诉讼。
审判长 庞洪军
审判员 李 顺
审判员 于金弟
二〇一七年六月二十六日
书记员 李清鑫