湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0202民初1779号
原告：郑辉。
委托诉讼代理人：郑勇。
被告：黄石曼晶酒店管理有限公司，住所地黄石市黄石港区湖滨大道138号。
法定代表人：詹右铭，董事长。
被告：湖北联创房地产开发有限公司，住所地黄石市黄石港区湖滨大道138号。
法定代表人：詹右铭，董事长。
两被告的共同委托诉讼代理人：罗琼、张苗，湖北元申律师事务所律师。
原告郑辉与被告黄石曼晶酒店管理有限公司、湖北联创房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑辉的委托诉讼代理人郑勇及两被告的共同委托诉讼代理人罗琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金216438.26元及逾期应付租金的利息100099.93元（按合同约定的日8‰的逾期利率，支付自被告支付租金截止之日2014年3月30日起至原告起诉时止）；2.请求确认原告享有曼晶酒店27011房（合同编号hs09002583）物权（所有权、用益物权和担保物权）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：根据原告2009年3月25日与二被告签订的《商品房买卖合同补充协议》以及《产权式酒店委托经营合同》的约定，被告应将委托其经营的物业资产金额人民币55万元的10%作为年租金按季度支付给原告。但被告长期违反合同约定，将本应于每季度头支付的租金一直拖欠到下个季度支付，并于2015年5月1日单方解除合同。根据合同约定，被告若逾期支付租金，除应继续支付租金外，每逾期一天还应按应付租金的千分之八支付逾期利息。原告因此诉至法院，请求被告支付所欠租金及逾期利息。
两被告共同辩称，1.黄石曼晶酒店已于2015年4月30日后交于黄石欣曼晶酒店管理有限公司经营，被告对于2015年4月30日之后的租金不予承担；2.原告主张的违约金过高，请求法院依法予以调低；3.本案是委托经营管理合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷，原告关于确认物权的诉讼请求不是本案审理范围，请求法院依法审核；4.原告未付清房屋全款，仅支付23万余元的购房首付款，按揭贷款没有批下来，原告的租金回报应按其实际支付的购房款计算，而不是按合同约定的房屋资产金额55万计算，并且应扣除租金收入的个税。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院作出如下认定：
1、2009年3月、4月份，原告郑辉（买受人）与被告湖北联创房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买一幢27单元27011号房，并于2009年4月10日支付首付款263600元，余款260000元办理银行按揭。原告郑辉（乙方）另与被告湖北联创房地产开发有限公司（甲方）签订一份《商品房买卖合同补充协议》，约定：乙方所购房屋总值人民币55万元，按此金额计算收益；本商品房委托酒店管理公司统一经营管理，由乙方、酒店管理公司、甲方共同签订《产权酒店委托经营合同》，并由酒店管理公司承租10年，依《产权酒店委托经营合同》约定条款每年向乙方支付购房款总值10%的租金。
2、2010年9月15日，原告郑辉（甲方）与被告黄石曼晶酒店管理有限公司（乙方）、湖北联创房地产开发有限公司（丙方）共同签订一份《产权酒店委托经营合同》，各方在合同中约定：甲方将购买的商品房即位于黄石市湖滨大道138号房号27011号房屋一套委托给乙方用于酒店经营；委托经营期限十年，从2009年3月25日起至2019年3月24日止，于每季度第一个月底向甲方支付当季度租金；乙方将甲方委托经营的资产金额人民币55万元的10%作为每年的租金回报给甲方；委托经营期内，不管乙方经营情况如何，乙方均须按本合同约定每年固定向甲方支付其购买该房屋资产金额10%的年回报；丙方以曼晶酒店一至六楼物业及其经营收益作为担保物，为甲方租金回报及回购提供担保；在委托经营期内，乙方若逾期一个月支付甲方租金，除应付甲方的租金外，每逾期一天，乙方按当季度应付租金的千分之八支付逾期利息给甲方。
3、原告郑辉根据《商品房买卖合同》约定，向被告湖北联创房地产开发有限公司付款236100元，但其购房按揭款260000元未获得银行批准。2009年3月25日，被告湖北联创房地产开发有限公司向原告出具263600元的购房款收据，该263600元中包含原告所购房屋2009年3月25日至2009年9月24日期间的半年租金收入27500元。
4、被告黄石曼晶酒店管理有限公司按原告实际已支付的购房款金额236100元为基数，向原告支付租金的起止时间为2009年9月24日至2014年6月24日，累计支付给原告租金91408.75元。
5、2015年4月30日，两被告发出《公告》，要求单方解除《产权酒店委托经营合同》，并承诺所欠租金及其在托管期间产生的债务及供应商欠款和法律责任全部由两被告承担。原告认为被告未按约支付租金，且被告擅自解约的行为违反合同约定，因此，原告请求被告按合同约定，按照房屋资产金额55万元为基数，计算自2009年9月25日起至合同解除之日2015年4月30日止（共67个月零5天）期间的全部租金，扣除已支付租金额后，向原告支付剩余租金欠款。但被告认为，租金应按原告实际支付的购房款金额236100元计算，而不应按合同约定的房屋资产金额55万计算，并且应扣除原告的租金收入税款。
6、2016年9月8日，原告以被告拒付租金构成违约为由诉至法院。
本院认为，原告郑辉与被告黄石曼晶酒店管理有限公司、湖北联创房地产开发有限公司于2010年9月15日签订的《产权酒店委托经营合同》系各方当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律规定，是有效合同，双方均应全面履行合同约定义务。原告按约将房屋交付被告黄石曼晶酒店管理有限公司经营使用后，被告黄石曼晶酒店管理有限公司亦应按约支付租金，现被告逾期支付租金，已构成违约，应当承担继续履行合同义务的责任。
关于所欠租金的数额。根据原告郑辉与被告湖北联创房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定，原告应在支付购房全款后才可取得对所购房屋的处置使用权利并获取相应收益。但原告并未如约获取银行按揭贷款，根据其与被告黄石曼晶酒店管理有限公司、湖北联创房地产开发有限公司三方共同签订的《产权酒店委托经营合同》约定，“委托经营期内，不管乙方经营情况如何，乙方均须按本合同约定每年固定向甲方支付其购买该房屋资产金额10%的年回报”，原告支付的实际购房款为236100元，其并未取得对该房屋全部的处置权利，故被告黄石曼晶酒店管理有限公司根据原告所付价款236100元、年回报10%的比率向原告支付租金回报符合合同约定，且符合公平原则。本院对被告提出不应按合同约定的房屋资产金额55万元计算租金的抗辩理由予以支持，对原告主张超出的部分，不予支持。原告的租金欠款应为：236100元＊10%／12＊67个月零5天-已支付租金91408.75元=40737.17元。被告认为其支付的租金中应扣除相关税款，但并未举证证明，本院不予采信。
关于违约金的请求。被告逾期支付租金使原告遭受的损失主要为逾期支付租金的可得利益，故其损失可参照中国人民银行规定的逾期贷款利息（中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%至50%）的标准计算。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，视为约定违约金过分高于遭受的损失，由此，原告主张的日8‰的逾期利率标准过高，本院对被告认为双方约定违约金过高请求调整的理由予以支持。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对逾期支付租金的违约金调整为，以租金欠款40737.17元为基数，按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付。违约金计算期限自被告已付租金截止之日2014年6月25日起至原告起诉的2016年9月8日止。原告请求超出的部分，不符合法律规定，本院不予支持。
关于被告湖北联创房地产开发有限公司的责任。根据两被告的庭审陈述及《产权酒店委托经营合同》的约定，被告湖北联创房地产开发有限公司在《产权酒店委托经营合同》中担保人一栏盖章的行为应为对原告提供的保证担保。根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定，“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”。故被告湖北联创房地产开发有限公司应对被告黄石曼晶酒店管理有限公司的租金欠款承担连带给付责任。
关于确认物权的请求。本案系房屋租赁合同纠纷，原告的该项诉求与本案纠纷系两个不同的法律关系。被告对该项诉求的抗辩理由成立。在本次诉讼中，本院对原告的该项诉求不予审理，原告可对该项诉求另行提起诉讼。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：
一、被告黄石曼晶酒店管理有限公司及被告湖北联创房地产开发有限公司于本判决生效后五日内连带给付原告郑辉租金欠款40737.17元及违约金（以租金40737.17元为基数，按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付自2014年6月25日起至2016年9月8日止）。
二、驳回原告郑辉的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6048元，由被告黄石曼晶酒店管理有限公司、被告湖北联创房地产开发有限公司连带承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费人民币6048元。款汇至户名：湖北省黄石市中级人民法院；帐号：17×××18；开户行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行；地名：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内，仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 闵 丽
人民陪审员 李乔乔
人民陪审员 傅靖宏
二〇一七年三月八日
书 记 员 王 琼