湖北省武汉市武昌区人民法院执 行 裁 定 书（2017）鄂0106执异48号案外人：吴敏，女，1987年5月3日生，汉族，住武汉市武昌区，委托代理人：张典，湖北鼎君律师事务所律师，一般代理。委托代理人：吴林波，湖北鼎君律师事务所律师，一般代理。申请执行人：李海，男，1987年10月28日生，汉族，住武汉市青山区，委托代理人：王宇文，湖北瀛楚律师事务所律师，特别授权。委托代理人：朱建刚，湖北瀛楚律师事务所律师，特别授权。被执行人：雷丹，女，1981年9月9日生，汉族，住武汉市武昌区，被执行人：黄建华，男，1979年6月5日生，汉族，住址同上，本院在执行申请执行人李海申请对被执行人雷丹、黄建华民间借贷纠纷一案中，于2016年12月5日作出（2016）鄂0106财保179号民事裁定书，裁定：查封、冻结被申请人雷丹、黄建华银行存款1746000元或相应价值的财产……于2016年12月7日轮候查封被执行人雷丹名下位于武昌区长江紫都·紫兰苑13栋2单元3层2号的房屋（以下简称涉案房屋，产权证号：武房权证昌字第××号）。因查封在先武汉市青山区人民法院已于2017年6月5日解除对上述房屋的查封，本院的查封自动生效。案外人吴敏向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人吴敏请求：解除对武昌区长江紫都·紫兰苑13栋2单元3层2室的查封。事实及理由：贵院在执行（2016）鄂0106民初3160号、（2016）鄂0106执保509号裁定书过程中，轮候查封了涉案房屋的房产，因案外异议人已支付该房产的全部价款且实际占有该标的房屋，现提出书面异议，请求贵院解除对该房产的查封。2016年4月23日，案外异议人与被异议人雷丹签署了《存量房居间（买卖）合同》，购买被异议人雷丹名下的涉案房屋房产，异议人当日支付了20，000元定金，并按照合同约定分别于2016年5月25日和2016年6月份支付了购房首期款445000元和办理了400000元的银行贷款，没有任何延迟履行合同的行为,并且被异议人雷丹在2016年7月8日向案外异议人交付了房屋，案外人也于交付之日起实际占有该房屋。但在2016年8月初被异议人雷丹以各种理由解释不能过户的缘由，在9月案外异议人被房管局通知后才得知该房产被青山区人民法院于2016年7月14日查封了，此后又被贵院于2016年7月26日及2016年12月7日因同一案件轮候查封，被异议人雷丹此时告诉案外异议人会及时解决此事，但令人遗憾的是，截止至今，被异议人雷丹仍然采取欺骗、隐瞒等手续消极解决该事情，案外异议人的合法过户权利遭受极大的侵害。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院就该查封规定的答记者问》第七条规定“对于只付部分价款购买财产被查封的，我们考虑可以给第三人一个选择权，他可以选择继续履行合同，将尚未支付的剩余价款交付人民法院，从而取得该财产的所有权，人民法院解除对该财产的查封、扣押”，现案外异议人已向青山区人民法院支付剩余全部房款，并实际占用、使用该房屋，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“第三人付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，目前该房屋无法过户登记至案外异议人名下，是由于被异议人雷丹的原因导致，案外异议人对此完全没有任何过错，且已支付全部房款，为此，请求贵院依法解除对该房屋的轮候查封。吴敏为支持其异议主张，向本院提交以下证据：1、案外人异议人身份证明，证明异议人及被异议人具有本案适格的主体资格。2、《武汉市存量房居间（买卖合同）》，证明贵院在2016年7月26日及2016年12月7日轮候查封该涉案房屋之前，案外人吴敏与被异议人雷丹2016年4月23日已经签署了房屋买卖合同，案外人以总价865000元整购买了该房产。3、《购房定金收据》，证明案外人已按合同约定在2016年4月23日向被异议人雷丹支付定金20000元整。4、《收条》（2016年5月6日），证明案外人委托中介办理了400000元整商业按揭贷款手续。5、中国工商银行贷款审批单，证明中国工商银行湖北分行批准了案外人的400000元整商业按揭贷款申请。6、《收条》（2016年5月25日）。7、中国银行的流水，证明6和证据7共同证明案外人已按合同约定在2016年5月25日支付向被异议人雷丹支付首付款445000元整。8、双方去房管局办理房产交易的一整套资料（包含武汉市房屋交易告知书、武汉市存量房买卖合同、宗地图、完税证明、询问笔录、不动产登记申请表、房产证、不动产登记授权书），证明双方于2016年7月8日已经办理完毕房产交易。9、不动产登记收件单，证明案外人已经向武昌区政务中心申请办理不动产权证书。10、案外人缴纳水电费单据。11、物业公司证明书。12、案外人网购邮寄单据证明，证据10-证据12共同证明案外人从2016年7月8日已经实际占有该房产。13、武汉市房屋产权登记信息查询单。14、武汉市房屋查封信息单。15、青山法院解除查封民事裁定书，证据13-证据15共同证明了武汉市青山区法院在2016年7月14日查封了该房产及贵院在2016年7月26日及2016年12月7日轮候查封该涉案房屋，因案外人已依法支付全款，青山法院已依法解除查封。申请执行人李海抗辩称，一、涉案房屋，从2014年8月29日起至今，一直不间断处于被查封状态，根据法律规定为不得买卖之不动产房屋。1、2014年8月29日，涉案房屋因申请执行人何朝辉申请，被武昌区人民法院以（2014）鄂武昌民保字第00008-1号裁定查封，查封期限：2014年8月29日至2016年8月28日；2016年7月14日，涉案房屋因申请执行人吴晶申请，被青山区人民法院以（2016）鄂0107财保44号裁定查封，查封期限：2016年7月14日至2019年7月13日；2016年7月26日，涉案房屋因申请人李海申请，被武昌区人民法院以（2016）鄂0106民初3160号裁定查封，查封期限：2016年7月26日至2019年7月25日；2016年12月7日，涉案房屋因申请人李海申请，被武昌区人民法院以（2016）鄂0106执保509号裁定查封，查封期限：2016年12月7日至2019年12月6日。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”二、被答辩人非善意第三人。被答辩人称其于2016年4月23日与雷丹签订《存量房居间合同》。首先，该合同既然是居间买卖合同，就有房产中介参与其中，根据实践房产中介一定会将该房屋所处的状况（有无抵押、查封信息）告知买受方。其次，被答辩人自身也应主动了解其所购买的房屋权利状况。对于该房屋处于被查封状态，被答辩人一直是清楚的。被答辩人在明知或应当知道该房屋处于查封状态，却仍然与被异议人签订房屋买卖合同显然非善意。三、被答辩人未取得涉案房屋的所有权，不具备提出执行异议的资格和权利。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。被答辩人要想取得涉案房屋的所有权，对本案提出执行异议，必须满足上述物权法第106规定的3个条件。然而，本案被答辩人至少有2个条件未能满足，即被答辩人非善意，涉案房屋也未登记在被答辩人名下。被答辩人也未以合理的价格购买涉案房屋。被答辩人诉称其以86.5万元向被异议人购买了该房屋。平均每平方米9453.5元。但是根据实际长江紫都同小区的房屋均价在每平米16000元左右。很显然，被答辩人与被异议人雷丹以很不合理的交易价格进行房屋买卖交易。四、关于对被答辩人提出执行异议适用有关法律问题的答辩意见。被答辩人提出执行异议的依据为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条：被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。答辩人认为：1、上述第16条、17条，是关于“被执行人先与第三人已经签订了房屋买卖合同，然后人民法院对正在履行合同过程中的房屋进行查封”的情形该如何处理所作出的解释。很显然本案不适用上述两条意见。因为，本案房屋，在被答辩人签订买卖合同前以及过程中均一直处于被查封状态。2、上述第16条、第17条司法解释是2004年出台。2007年物权法实施后，明确规定，不动产所有权的取得以是否登记为准，未经登记不发生法律效力。鉴于以上情况，被答辩人与雷丹在涉案房屋被查封的情况下，依然以不合理的价格进行买卖，恐有恶意串通，逃避执行之嫌。被执行人雷丹对案外人吴敏的请求及证据无异议，要求法院解封，同意将涉案房屋过户给案外人吴敏。审查认为，关于申请执行人李海提出涉案房屋从2014年8月29日至今始终处于被查封状态，根据法律规定为不得买卖之不动产房屋且案外人非善意第三人的问题。经本院调取证据核实，原系本院因另案2014年8月29日查封的事实，已于2016年6月29日解封。原系武汉市青山区人民法院2016年7月14日另案查封的事实，已通过该院（2017）鄂0107执154号之一执行裁定书于2017年6月5日予以解封，且该院经审查认定：“被执行人雷丹已将该房产（即涉案房屋）出卖给第三人吴敏，第三人吴敏已支付部分价款并实际占有该财产，现第三人要求继续履行合同，且已将余款400000元全部支付至本院，依法应当解除该房屋的查封……”涉案房屋现有的查封项目为两项，均系本院查封，且为同一当事人，也即本案申请执行人李海提出。首先，关于申请执行人提出的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，是法律关于房地产不得转让的情形而非房屋买卖合同的问题。关于案外人吴敏系非善意第三人的问题，申请执行人未能提出明确证据予以证明，且即便是非善意第三人也非本案审查的范围。关于案外人未取得涉案房屋的所有权，不具备提出执行异议的资格和权利问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”案外人吴敏与被执行人雷丹签订了房屋买卖合同，并缴纳了房屋水费，且已将剩余款项交至武汉市青山区人民法院的行为足以证明其为利害关系人的事实，故案外人吴敏虽未取得涉案房屋的所有权，但不影响其提出执行异议的资格和权利。关于申请执行人李海提出的有关法律问题的答辩意见问题。对此问题，本院审查执行异议案件的依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，而非案外人和申请执行人所主张的法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽登记在被执行人雷丹名下的涉案房屋于2016年7月26日和2016年12月7日先后被本院查封，但案外人吴敏与被执行人雷丹于2016年4月23人日就签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》并于当日支付定金2万元，且于2016年5月25日通过中国工商银行支付购买前述房屋的首付款44.5万元，于同年7月8日缴纳房屋契税9300元。根据武汉市青山区人民法院2017年6月5日作出的（2017）鄂0107执154号之一执行裁定书，认定案外人吴敏已将涉案房屋的购房余款40万元全部支付至该院并实际占有该房屋，案外人吴敏向本院提交了该笔汇款的转账记录及水电费单据、网购清单、武汉卓立物业管理有限公司长江紫都管理处的情况说明等证据，该事实本院予以确认。2016年7月8日，案外人吴敏向武汉市武昌区地方税务局征收分局缴纳了住房买卖的契税并向本院提交了当日的网签审核记录及完税凭证，后因涉案房屋有查封的情况未能完成过户，故符合上述法律规定中第四款“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。前述法律规定是穷尽式列举法律规定，案外人吴敏向本院提出的执行异议符合该规定的四项内容，故对案外人吴敏的请求本院应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：解除本院对雷丹名下坐落于武昌区长江紫都·紫兰苑13栋2单元3层2室房屋的查封。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 万文沙审 判 员 陶冲祥审 判 员 刘 蕾二〇一七年六月二十五日法官助理 刘良志书 记 员 冯 武