湖北省武汉市蔡甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂蔡甸民二初字第00440号原告田燚。委托代理人付辉章、王丹，代理权限为特别授权。被告武汉深盈锋实业有限公司。法定代表人胡家兵，该公司总经理。委托代理人陈宇、熊志德，代理权限为一般代理。原告田燚诉被告武汉深盈锋实业有限公司（以下简称深盈锋公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，依法由审判员刘汉金适用简易程序于11月18日公开开庭进行了审理。原告田燚的委托代理人付辉章、王丹，被告深盈锋公司的委托代理人陈宇、熊志德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田燚诉称，2013年11月9日，原告与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于武汉市蔡甸区蔡甸街幺铺村的深鸿润国际文化科技城商品房3号楼809室，并支付购房首付款人民币13万元，合同约定2014年6月30日前交房。被告至今未按期交房，原告请求判令：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同；2、被告返还已付购房收款人民币13万元，并按银行定期存款利息向原告支付违约金；3、本案的诉讼费用由被告负担。原告田燚为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、购房合同，证明原被告之间的权利义务关系，并约定了交房时间、条件和违约责任。证据二、收据，证明原告向被告交付了购房款人民币13万元。证据三、解除合同通知书和快递单，证明原告已依法书面通知被告解除合同，合同被解除。被告深盈锋公司辩称，第一、双方签订的《商品房买卖合同》无效，本案争议的房屋属于工业用地和研发办公用地，不属于商品房住宅，而且禁止分割分套出售，也无法办证，违反法律和政策的禁止性规定，无法继续履行，应按合同无效处理，因双方都有过错，都应承担相应的责任，所以原、被告达成合同终止的协议，应按协议约定恢复原状，返还购房款；第二，如果合同有效，原告仅支付一半房款，要求被告履行交付义务，违反合同约定，原告称因被告原因无法办理贷款，没有事实和证据支持，而且银行按揭贷款是原告的支付义务，合同约定是此义务由买受人自行办理；第三、原告没有按照合同约定行使合同解除权，合同约定内容虽然是格式条款，但也合情合理合法有效，合同中用横线突出的方式提示格式条款，约定了行使解除权的期限、方式和效力，且被告提示原告充分查看并且原告签字确认。因此，被告仅承担返还已付购房款的责任，被告没有违约不承担违约金。被告深盈锋公司为支持其抗辩理由，向本院提交了证据《合同终止协议书》一份，以证明田燚之母孙红艳与被告于2014年11月3日签订终止协议，约定只退已付房款、不计利息的事实。本院依法向武汉市蔡甸区国土资源和规划局调取了K0012216494《蔡甸区土地登记申请审批表》，内容为准予登记深盈锋公司涉诉国有土地使用权，面积59007平方米，用途为工业用地；武规（蔡）建（2011）064号《建设工程规划许可证》，建设单位深盈锋公司，建设项目为武汉深鸿润国际文化科技城（地块一）；武规（蔡）建（2011）065号《建设工程规划许可证》，建设单位武汉深恒润实业有限公司，建设项目为武汉深鸿润国际文化科技城（地块二）。本院还依法向武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局调取了武汉深鸿润国际文化科技城项目概况的网上打印材料：地块一取得了武房开预售（2012）192号商品房预售许可，核准预售范围为2、4号科研楼建筑面积21346.34平方米，3、5号研发办公建筑面积20618.18平方米，7、8、11、12号楼厂房建筑面积24095.72平方米；地块二取得了武房开预售（2012）191号商品房预售许可，核准预售范围为1、2、5、6号楼厂房建筑面积24050.72平方米，10、11号研发办公建筑面积20618.18平方米，12号科研楼建筑面积10456.24平方米。经庭审质证，原告田燚提交的证据，被告对证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为原告未按照合同约定履行全部的支付房款的义务，被告有权不履行交付房屋的义务；对证据二无异议；对证据三有异议，认为我方没有收到该通知，邮局投递记录与解除通知没有关联性，该通知没有法律效力。被告深盈锋公司提交的证据，原告田燚对证据有异议，认为房屋买卖合同的当事人是田燚，孙红艳没有授权不能处置田燚购房的行为，对其证据不予质证。经审查，被告深盈锋公司对原告提交的证据一、二的真实性未提出异议，本院予以采信；对证据三有异议，因原告未提供相应的证据予以佐证，本院不予采信；原告田燚对被告提交的证据有异议，因被告未提供证据证明孙红艳有田燚授权，本院对其真实性不予采信。原、被告对本院向武汉市蔡甸区国土资源和规划局和武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局调取的证据均未提出异议，本院予以采信。经审理查明，2013年11月9日，原告田燚（买受人）与被告深盈锋公司（出卖方）签订了《武汉市商品房买卖合同》及补充协议，约定出卖人（被告）以出让方式取得位于武汉市蔡甸区蔡甸街幺铺村、编号为2541的土地使用权，规划用途为工业用地，出卖人经批准，在该地块上投资建设武汉深鸿润国际文化科技城商品房；买受人（原告）购买的商品房为预售商品房，该商品房已取得武汉市住房保障和房屋管理局核发的《武汉市商品房预售许可证》（编号为武房开预售（2012）192号）；买受人所购商品房为项目中的深盈锋3号倒班楼8层09号房，该商品房用途研发办公，单价为人民币3，686.90元／平方米，总金额人民币26万元；出卖人应当在2014年6月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房首付款人民币13万元。被告至今未向原告交付房屋，原告诉至法院。另查明，2011年5月30日，被告深盈锋公司以出让方式取得位于武汉市蔡甸区蔡甸街幺铺村国有土地（蔡国用（2011）第2541号）使用权，面积59007平方米，用途为工业用地，使用期限50年。该宗土地经武汉市蔡甸区国土资源和规划局规划为武汉深鸿润国际文化科技城，其中地块一（武规（蔡）建（2011）064号）建设单位为被告深盈锋公司，建2号科研楼11层，占地943.1平方米，建筑面积10456.24平方米，4号科研楼11层，占地1146.6平方米，建筑面积10890.1平方米，3号、5号倒班楼均为11层，占地均为933.41平方米，建筑面积均为10309.09平方米，7号、8号厂房均为4层，占地均为1897.8平方米，建筑面积均为3721.8平方米，11号厂房5层，占地1770平方米，建筑面积7493平方米，12号厂房5层，占地2119.84平方米，建筑面积9159.12平方米；地块二（武规（蔡）建（2011）065号）建设单位为武汉深恒润实业有限公司，建1号厂房5层，占地1743平方米，建筑面积7412平方米，2号厂房5层，占地2119.84平方米，建筑面积9159.12平方米，5号、6号厂房均为4层，占地均为1897.8平方米，建筑面积均为3739.8平方米，10号、11号厂房均为11层，占地均为933.41平方米，建筑面积均为10309.09平方米，12号科研楼11层，占地939.6平方米，建筑面积10456.24平方米。2012年5月30日，武汉深鸿润国际文化科技城取得商品房预售许可资格（武房开预售（2012）191号、武房开预售（2012）192号），核准预售范围为2、4号科研楼建筑面积21346.34平方米，3、5号研发办公建筑面积20618.18平方米，7、8、11、12号楼厂房建筑面积24095.72平方米；1、2、5、6号楼厂房建筑面积24050.72平方米，10、11号研发办公建筑面积20618.18平方米，12号科研楼建筑面积10456.24平方米。目前，涉诉建设项目尚未竣工。本院认为，原告田燚与被告深盈锋公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，理由如下：第一、虽然《武汉市商品房买卖合同》约定的房产系单套销售，违反了武房发（2013）146号《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的规定》第二条“未经批准不得擅自分层、分套（间）分割转让”的规定，但该规定系管理性规定，并非强制效力性的法律、行政法规，并不必然导致合同无效；第二、涉诉项目取得了商品房预售许可，且涉诉合同在房屋管理部门备案，原、被告之间的买卖行为在行政许可范围内；第三、《武汉市商品房买卖合同》明确约定合同标的物用途为研发办公，占地为工业用地，没有证据证明涉诉项目改变了土地用途以及建设规划许可。被告逾期交房超过《武汉市商品房买卖合同》约定的90日期限，原告的起诉应视为提出解除合同的请求，被告收到诉状副本应视为收到解除合同的书面通知，符合原、被告双方对合同解除权的约定，本院对《武汉市商品房买卖合同》解除的事实予以确认（被告收到诉状副本之日，即2014年11月6日）。原、被告在《武汉市商品房买卖合同》中明确约定了逾期交房的违约责任，系双方真实意思的表示，故对原告违约金请求予以支持，即被告应自解除合同书面通知到达之日起六十天（2015年1月5日）前向原告退还购房款人民币13万元，并按已付房款的1%支付违约金人民币1，300.00元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告田燚与被告武汉深盈锋实业有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》于2014年11月6日解除；二、被告武汉深盈锋实业有限公司于2015年1月5日前向原告田燚退还购房首付款人民币13万元及支付违约金人民币1，300.00元；三、驳回原告田燚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币5，200.00元，减半收取人民币2，600.00元，由被告武汉深盈锋实业有限公司负担（原告已垫付，由被告在执行中一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求及《诉讼费用缴纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员刘汉金二〇一四年十二月九日书记员李莎莎