包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内02民终918号
上诉人（一审原告、反诉被告）：张妙迪，女，1993年3月23日出生，汉族，公务员，住内蒙古包头市。
委托诉讼代理人：苗成茂，内蒙古鹿苑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高萍，系张妙迪母亲。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：包头市时代财富海宁皮草城有限公司。
法定代表人：吕永珍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨虎生，内蒙古久源律师�务所律师。
上诉人张妙迪因与被上诉人包头市时代财富海宁皮草城有限公司（以下简称海宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2016）内0204民初2099号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
张妙迪上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，驳回海宁公司的反诉请求。由海宁公司负担一、二审诉讼费用。其上诉主张的事实及理由为：第一，一审判决依据的租赁合同第五条第2.6项的规定违反意思自治原则，属于无效条款。根据合同法第三条、第四条、第七十七条的规定，当事人订立合同应当遵循意思自治的原则，且在双方达成合意的情况下才能对合同进行变更。而本案中租赁合同第五条第2.6项的规定剥夺了出租人对租赁物自由处分的权利�违反意思自治原则，属于无效条款，一审判决以此为依据明显不当。第二，即使该条约定有效，降低租金标准亦不属于该条所述的可以补充的情形。且一审法院对于签订补充协议的业主是否已经超过二分之一这一事实并未核实。双方签订的租赁合同已经对租金的支付方式、计算方式和期限进行了详尽的描述，故对租金的调整不属于合同未尽事宜的范围，不需要另行约定补充协议。且一审法院对于签订补充协议人数的真实性并未核实。第三，张妙迪基于海宁公司拖欠租金的行为要求解除合同，不仅有合同依据，还有法律依据。租赁合同第六条第一款约定了如海宁公司两个季度未付租金本合同自动终止。现该合同解除条件已达成。同时根据合同法第九十四条的规定，张妙迪也有权解除合同。
海宁公司答辩称：一审认定事实清楚，证据充分，双方签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同条款不违反法律规定，合同第五条第2.6项是双方真实意思表示，不违反自治原则，当初约定这一条款是为了对所有商户进行管理，调整租金也征得了广大业主的同意。已有272户业主签订了补充协议。且一审法院对于补充协议的签订情况进行了详细核实。海宁公司并非恶意拖欠租金，且2016年第四季度之前的租金都已经支付。
张妙迪向一审法院起诉请求判令：1、解除双方签订的《商业用房租赁合同书》；2、海宁公司腾退出张妙迪的商铺，并将商铺恢复原状；3、海宁公司向张妙迪支付拖欠的租金及滞纳金共计10709.02元（租金自2015年10月1日起计算至腾退出场地之日止，目前计算至2016年6月21日共10090.22元；房租滞纳金自2016年2月1日起计算至腾退出场地之日止，目前计算至2016年6月21日，共618.8元）；4、本案诉讼费用由海宁公司承担。
海宁公司向一审法院反诉请求判令：1、张妙迪依约接受《商业用房租赁合同补充协议书》条款，并继续对变更后的《商业用房租赁合同书》予以履行；2、张妙迪的承担违约责任，并支付5727元的违约金（计算截止到反诉日），且支付至恢复正常经营之日；3、反诉费用由张妙迪承担。
一审法院认定事实：2013年6月14日，海宁公司以呼和浩特市瑞福祥海宁皮草城有限公司的名义与张妙迪签订《商业用房租赁合同书》。合同第五条第2.6项权利与义务中约定，对于本合同履行过程中出现的未尽事宜，需要另行约定补充条款的，当商场内业主数量达到二分之一或商业面积达到二分之一的业主认可时，张妙迪应遵循少数服从多数的原则，无条件接受该补充协议的约定。合同签订后，双方积极履行了合同约定的义务。海宁公司支付张妙迪租金到2015年9月30�，现在海宁公司尚欠张妙迪租金时间为2015年10月1日至2016年6月30日。2015年第四季度的租金为2991.4元。
2013年8月8日，海宁公司与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订《商业用房租赁合同书》。该合同对租赁双方及租赁区域概况进行了约定。
2014年7月30日，海宁公司与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订会议纪要，对海宁公司在商场经营中存在的问题和商场经营需要协调解决事宜讨论研究，并进行记载。
2016年初至本案开庭前，海宁公司与樊勇等200户业主签订《商业用房租赁合同补充协议书》，将原合同第四项变更为第三年至第四年按房屋总价款的3%支付租金，剩余年份按经济运行及市场发展的实际情况，甲乙双方再另行商定。200户的合同内容均相同。一审法院认为:双方签订《商业用房租赁合同》、海宁公司与包头市�成东方伟业房地产有限责任公司签订《商业用房租赁合同》，均系各方真实意思表示，应确认合法有效。海宁公司与包括张妙迪在内的众多商铺业主签订的《商业用房租赁合同》明确规定“对于本合同履行过程中出现未尽事宜，需要另行约定补充条款的，当商场内业主数量达到二分之一或商业面积达到二分之一的业主认可时，乙方应遵循少数服从多数的原则，无条件接受该补充协议的约定”。海宁公司根据该条款与樊勇等200户业主签订《商业用房租赁合同补充协议书》，将原合同第四项：“……第三年至第四年按房屋总价款的5%支付租金……”变更为“……第三年至第四年按房屋总价款的3%支付租金……”。法院认为，张妙迪系海宁皮草城众多商铺业主之一，现商铺业主已超过二分之一与海宁公司签订补充协议。张妙迪虽不同意该协议，但根据上述合同约定�补充协议的签订符合双方《租赁合同书》约定，符合众多商铺业主的利益，效力溯及张妙迪。故2016年商铺租金应按照补充协议中约定的3%支付。2015年10月1日至2015年12月31日的租金为2991.4元，海宁公司应及时支付给张妙迪，并应承担按合同约定支付从2016年1月1日起至2016年6月21日止每日千分之一的迟延支付违约金，即424.8元。张妙迪请求2016年1月1日至2016年6月21日的商铺租金，共计173天，应按照租金3%予以支持，即299114×0.03÷365×173=4253.16元。海宁公司请求张妙迪承担违约责任，向其支付违约金，依据不足，法院不予支持。海宁公司应给付张妙迪2015年第四季度的租金2991.4元，迟延支付违约金424.8元，2016年1月1日至2016年6月21日的租金4253.16元。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条�第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决：一、张妙迪与海宁公司签订的《商业用房租赁合同书》继续履行。二、海宁公司于判决生效之日起十日内给付张妙迪2015年第四季度的租金2991.4元，迟延支付违约金424.8元。三、海宁公司于判决生效之日起十日内给付张妙迪2016年1月1日至2016年6月21日的租金4253.16元。四、驳回张妙迪的其他诉讼请求。五、驳回海宁公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费70元，由海宁公司负担50元，由张妙迪负担20元。反诉案件受理费50元，由海宁公司负担。
二审经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，张妙迪与呼和浩特市瑞福祥海宁皮草城有限公司签订《商业用房租赁合同书》后，海宁公司成立，就该合同的权利义务由海宁公司承接。在与海宁公司签订《商业用房租�合同书》的295名包头市青山区文化路时代财富城业主中，有272户业主与海宁公司签订《商业用房租赁合同补充协议书》。张妙迪认可海宁公司于2016年12月14日向其支付2015年第四季度租金2991元及2016年前三季度租金6729元。以上事实有租赁合同书、《已签订〈商业用房租赁合同补充协议书〉业主情况汇总》、《业主未签返租情况记录》及当事人陈述在案佐证。
本院认为：张妙迪与海宁公司间形成房屋租赁合同法律关系，《商业用房租赁合同书》合法有效，对双方均具有约束力，本院对此予以确认。
张妙迪主张海宁公司拖欠房屋租金超过两个季度，根据租赁合同第六条关于违约责任部分的约定，应当解除双方的租赁合同。根据审理查明的事实，海宁公司未按期支付张妙迪租赁费的原因在于双方在合同履行过程中，对《商业用房租赁合同补充协议书》�生争议，对于海宁公司应当支付的租金金额不能达成一致意见，此情形并不符合上述条款所约定的解除条件，且2016年12月14日，海宁公司已将未付租金给付张妙迪。故张妙迪提出的解除双方租赁合同的主张不能成立。
张妙迪主张海宁公司应当按照租赁合同的约定，以房价的5%为标准向张妙迪支付租金。对此本院认为，该租赁合同第五条第2.6项约定：对本合同履行过程中出现的未尽事宜，需要另行补充条款的，当商城内业主数量达到二分之一或者营业面积达到二分之一的业主认可时，出租方应按照少数服从多数的原则，无条件接受该补充条款的约定。本案中，张妙迪主张双方就租金问题已作出明确约定，不需要对租金问题另行约定补充条款，故《商业用房租赁合同补充协议书》对其不具有约束力，海宁公司应当按照租赁合同约定的标准而非补充协议约定的标准向其支付租赁费。对此本院认为，在商业经营过程中，合同双方对经营过程中出现的问题予以补充约定并不违反法律规定。从双方签订的《商业用房租赁合同书》整体内容及海宁公司的经营模式等方面分析，合同第五条第2.6项关于“未尽事宜”的范围不仅包括合同未约定的事项，也包括合同中虽已约定，但在经营过程中需予以变更并重新作出约定的事项。现已有超过二分之一的商城内业主同意按照《商业用房租赁合同补充协议书》确定的租金数额执行，已符合合同第五条第2.6项约定的条件，故一审判决确认海宁公司按照房价的3%向张妙迪支付租金并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张妙迪的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由上诉人张妙迪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘兴平
代理审判员 侯 丽
代理审判员 邢海峰
二〇一七年七月四日
书 记 员 董婷婷
附：本判决适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。