广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初19459号
原告：邓肖珍，女，1982年12月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：刘博，广东星英律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈嘉颖，广东星英律师事务所律师。
被告：佛山市顺德区星光广场投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从大道东路B270号乐从天佑城5楼之三。
法定代表人：张广炽。
委托诉讼代理人：田晓芳，广东正帆律师事务所律师。
原告邓肖珍与被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司（以下简称星光公司）因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓肖珍的委托诉讼代理人刘博、被告星光公司的委托诉讼代理人田晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告之间签订的两份《物业预租合同》所约定租赁期限超过20年的部分无效；2.判令被告向原告退回2034年7月3l日-2048年8月30日期间的E座921号物业租金77653.55元，并向原告支付从2013年8月6日起至实际退回之日止以租金77653.55元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息15100.96元(暂计至2016年10月31日)；3.判令被告向原告退回2034年7月3l日-2048年8月30日期间的E座920号物业租金70293.92元，并向原告支付从2014年2月9日起至实际退回之日止以租金70293.92元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息13669.76元(暂计至2016年10月31日)；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。以上各项暂共计161611.77元。事实与理由:2013年8月6日，原告与被告签订《物业预租合同》向被告承租佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场物业。该物业的建筑面积分别为34.45平方米、34.38平方米，其中套内面积分别为24.54平方米、24.49平方米。租赁期限2014年7月31日-2048年8月30日，租金总价分别为187908元、170099元。原告已向被告支付租金总价358007元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”被告与原告约定的有关案涉物业的租赁期限明显超过20年，已经违反合同法的强制性规定，超过20年的部分当属无效。原告现要求被告退回超过20年部分即2034年7月31日-2048年8月30日期间的租金147947.47元，并按中国入民银行同期同类贷款利率计付相应的利息。原告就此事与被告协商，但未得到被告积极回应，为维护自身的合法权益，原告特具状贵院，望判如所请。
被告辩称，一、答辩人与原告签订的《物业预租合同》所约定的租赁期限没有超出法律规定的期限，应为合法有效，原告的诉讼请求没有法律依据，应予驳回。具体理由如下:1、案涉合同约定的租赁期限并未超过20年。原告在签订房屋租赁合同时自愿与被告约定的20年租赁期满合同自动续期，是双方真实的意思表示，符合合同法的相关规定。本案涉合同第二条明确约定:房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自答辩人交付房屋给原告之日开始计算。在前款约定的租赁期限届满后该合同自动延续，答辩人按照该合同条款继续租用该房屋给原告使用期至2048年8月30日止。答辩人认为，案涉合同的上述约定应理解为首次租赁期为交付起20年(即2014年7月29日至2034年5月30日)，租赁期间届满后续签租赁合同，续订的租赁期限亦未超过20年。这种约定方式双方一致同意，是双方真实意思的表示，没有违反相关法律的强制性规范，合法有效，原告是故意曲解合同意思，偷换概念。况且，案涉合同是经双方协商签订，合同中该条款是重要的内容，该条款是以租期20年并自动续期为支付对价的依据，合同中的租金价格亦因此而作相应调整，也就是说，租金对价与租期互为因果，而原告现在的诉求却刻意将两者割裂开来，显然不符合双方订立合同的原意。案涉合同的期限条款与对价条款是当事人的意思自治，不违反法律禁止性规定，故合法有效。2、原告选择一次性付款形式支付款项，答辩人收齐款项后一次性开具发票是为了减少工作手续，但这不改变涉案房屋租赁期限为20年的事实。涉案房屋的交付时间是2014年7月29日，根据合同约定原告应在房屋交付前应付清款项，因此答辩人在操作上不可能按月、按季或按年开具发票，否则便与原告的付款事实不符，这也是税务部门所不允许的。本案房屋实际交付时间为2014年7月29日，租赁时间从该日开始，在此之前原告与答辩人不存在租赁关系，原告无须支付租金。因此，以上事实可知，发票记载的内容不能作为租赁期限认定的依据，要认定租赁期限应以《物业预租合同》、发票及房屋交接文件相互佐证，发票只是证明答辩人收取了款项并依法纳税，不能证明实际租赁年限，实际租赁年限应以《物业预租合同》第二条约定为准。3、退一步而言，即便法院认为合同约定的租赁期限为至2048年8月30日，已超过20年，但也符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》等文件规定，并非无效。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十八条第三款规定:集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。根据《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复(2010年12月8日与高法民一复字【2010】17号)》可知，对集体建设用地使用权租赁合同期限超过20年的部分，只要政府或土地主管部门允许、同意出让、出租、转让的，法院则认定当事入之间的租赁合同有效。根据佛山市国土资源局发给答辩人的《集体土地使用证》可知，该证上登记的土地使用终止日期至2048年9月30日，即佛山市国土资源局同意将答辩人使用被土地至2048年9月30日。即便法院认为集涉合同约定的租赁期限为至2048年8月30日，该租赁期限也并表有超过佛山市国土资源局同意的期限，故亦应有效。二、原告请求被告支付超过20年的自动续期部分租金对应的利息是没有依据的。1、双方明确约定无息退还。《物业预租合同》第一条第3款明确约定如双方租赁合同被确认为无效，甲方退还逾期部分的租金是无息退还。2、对于合同被认定为无效，双方均负过错，甲方不存在恶意，不应承担利息。《物业预租合同》属于双方自愿签订，租金也是原告自愿缴纳，被告方并不存在过错也不存在强迫或恶意占有该款项的情形。假如法院判定合同超过20年租赁期限的自动续期部分是无效的，对此后果双方均有贵任，那也只存在被告返还所收取的本金的问题。综上所述，案涉合同约定的租赁期限应为合法有效，原告的诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2013年8月6日，原告（乙方）与被告（甲方）分别签订一份编号为XG2012、XG2012的《物业预租合同》二份，约定被告出租位于佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场的房屋二间给原告使用；建筑面积分别为34.38平方米、34.38平方米，其中建筑面积分别为34.45平方米、34.38平方米，其中套内面积分别为24.54平方米、24.49平方米，租金总价358007元；被告应在2014年7月31日前将房屋交付给原告使用。《物业预租合同》第二条还约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”合同签订后原告已向被告全部支付了租金，被告于2016年4月27日出具二份租金发票给原告，分别注明收到E921号房2014年7月31日至2048年8月30日的租金187908元，E920号房2014年7月31日至2048年8月30日的租金170099元。案涉房屋均于2014年7月29日交付。现双方发生纠纷，原告于2016年11月10日向本院提起本案诉讼。
另查明，案涉房屋所在的建设工程已取得建设工程规划许可证。
本院认为，一、对于租赁合同的租赁期限问题。本案中，《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”租金发票分别注明收到E921号房2014年7月31日至2048年8月30日的租金187908元，E920号房2014年7月31日至2048年8月30日的租金170099元。因此，应从整体而不能割裂来看，本院认为租赁合同的租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止。被告主张租赁合同为首次租赁期二十年，租赁期届满续签租赁合同，续签的租赁期限亦未超过二十年的意见，与上述条款约定“租赁期限届满后自动延续”及发票的记载不符，本院不予采纳。
二、对于本案租赁期限超过二十年部分是否无效的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因该项是法律的强制性规定，故本院认定案涉合同超过二十年部分无效。被告认为应适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》来处理，即如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限超过二十年的，也可认定租赁合同有效。经查，本案属于房屋租赁合同纠纷，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，与本案不属同一法律关系，不适用于本案纠纷的处理。因此，原告请求被告退回租赁合同无效部分的租金，本院予以支持。本案的租赁期限自交付之日2014年7月29日起计算二十年，从2034年5月29日起的部分无效，该无效部分的租金为147981.2元（全部租金358007元÷全部租赁期限12452天×无效部分5147天）。原告诉请147947.5元为对于自身民事权利的自由处分，本院予以支持原告诉请被告退还租金147947.5元。对于原告诉请利息，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于超过20年租期为原被告自愿约定，双方对于该租约无效部分均有缔约过错，应由原告自行承担相应的责任，本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。
综上所述，原告诉讼请求中有事实与法律依据的部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条之规定，判决如下：
一、原告邓肖珍与被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司签订编号为XG2012、XG2012的《物业预租合同》其中租赁期限自2034年5月31日起至2048年8月30日止的部分无效；
二、被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓肖珍退回租金合计147947.5元；
三、驳回原告邓肖珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3834.36元，减半收取计1917.18元（原告邓肖珍已预交），由原告邓肖珍负担312.18元，由被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司负担1605元并向原告邓肖珍支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 辜 原
二〇一六年十二月十四日
书记员 朱楚烽