襄阳市襄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄州黄集民初字第00059号
原告李明娇。
原告李小吉。
二原告委托代理人蔡明杰、李小樱，襄阳市襄州区鹿门法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，上诉，代收法律文书等。
被告杜德红，
被告韩海云，
委托代理人温娇华，襄阳市襄州区黄集法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理、代收法律文书。
被告张国超，
委托代理人刘耕耘，湖北长久律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告李明娇、李小吉与被告杜德红、韩海云、张国超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员胡喜兵独任审判，于2015年5月28日公开开庭进行了审理。原告李明娇及二原告的委托代理人蔡明杰、李小樱、被告杜德红及其与被告韩海云的委托代理人温娇华、被告张国超及其委托代理人刘耕耘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李明娇、李小吉诉称，2007年5月19日，原告与被告杜德红、韩海云签订房屋买卖协议，二原告以100000元购买了被告杜德红、韩海云从被告张国超手中购买的位于襄州区黄集镇芙蓉路社区居委会前进街的一间房屋，同日，原告将100000元购房款支付给被告杜德红，被告杜德红出具收据一张。后原告多次要求被告杜德红、韩海云协助办理土地使用权及房产过户手续，二被告以自己与被告张国超存在纠纷，一直未予协助办理。故请求人民法院确认二原告与被告杜德红、韩海云于2007年5月19日签订的房屋买卖合同合法有效，并判令三被告协助二原告办理土地使用权及房产过户手续。诉讼费用由三被告共同承担。
被告杜德红、韩海云辩称，被告张国超与我们签订的房屋买卖协议合法有效，我们和二原告签订的房屋买卖协议亦有效，三被告应协助二原告办理土地及房屋过户手续。
被告张国超辩称，二原告与被告杜德红所签订的房屋买卖合同无效，杜德红无权处分张国超卖给他的房屋，另该案涉及土地使用权争议，应由行政机关先行处理。
二原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、二原告的身份证、结婚证和被告杜德红的户口本，用以证明二原告和被告杜德红的主体资格。经质证，被告杜德红无异议，被告张国超认为，对该组证据的真实性无异议，但被告杜德红的户口是2015年4月2日才转到黄集的。本院对该组证据的真实性予以采信。
证据二、2007年5月19日原告李明娇、李小吉和被告杜德红、韩海云签订的房屋买卖协议和收据一份，用以证明二原告和二被告之间签订的房屋买卖协议合法有效，二原告为此支付100000元。经质证，被告杜德红、韩海云无异议。被告张国超认为，该协议其不知晓。本院认为，二被告对该证据的真实性未提出异议，本院对证据的真实性予以采信。
证据三、被告张国超卖房申请、被告张国超与被告杜德红、案外人董朝良、姚贵义之间签订的卖房协议、张国超收款收据、张国超土地使用证，用以证明被告张国超卖房的情况。经质证，被告杜德红无异议。被告张国超认为，土地使用证是真实的，其他的证据上的签名不是其本人签名，不予认可。本院认为，对于原、被告均无异议的张国超土地使用证予以采信。对被告张国超有异议的卖房申请、卖房协议和收款收据，被告张国超在本院指定的期限内未提交相应的鉴定申请，又无证据反驳，应承担相应的举证不能的后果，加之被告张国超庭审中认可了，将房屋出售给杜德红、董朝良、薛贵义的事实，故本院对张国超的卖房申请、卖房协议和收款收据予以采信。
证据四、2015年3月21日黄集镇芙蓉路社区居委会出具的证明，用以证明被告已实际交付房屋，二原告已实际使用房屋多年。经质证，被告杜德红、韩海云无异议，被告张国超认为，该证明上无经办人签名，不符合证据形式要件，不予认可。经本院释明，原告已补强了该份证据，结合庭审中查明的事实，本院对该证据予以采信。
证据五、襄阳市人民政府作出的襄政行驳字（2015）1号驳回行政复议申请决定书、（2008）襄民二初字第151号民事判决书、（2010）襄中民三初字第67号民事判决书，用以证明二原告的房屋买卖协议应受法律保护。经质证，被告杜德红、韩海云无异议。被告张国超认为，襄阳市人民政府作出的驳回行政复议申请决定书与本案二原告无关，（2008）襄民二初字第151号民事判决书、（2010）襄中民三初字第67号民事判决书与本案无关联性。本院认为，襄阳市人民政府作出的襄政行驳字（2015）1号驳回行政复议申请决定书，与本案的被告杜德红和张国超有关联性、是真实的，本院予以采信。但（2008）襄民二初字第151号民事判决书、（2010）襄中民三初字第67号民事判决书与本案无关联性，本院不予采信。
被告杜德红为支持其抗辩理由，向法庭提交了2002年7月23日黄集国土资源所出具的事业性收费票据二张，用以证明被告杜德红曾向黄集国土资源所主张过办理土地过户手续。经质证，二原告无异议，被告张国超认为，对于超占费和出让金请求法庭查明，批不批准过户是行政决定的事情，不是民事案件调整的范围。本院对该两份证据的真实性予以采信。
被告张国超为支持其抗辩理由，向法庭提交了如下证据：
证据一、两份黄集国土资源管理所发给张国超的集体土地建设用地使用证，用以证明张国超是诉争土地的使用权人，该证上备注栏的内容是行政机关私自加注的，被告杜德红无权处分诉争土地。经质证，二原告对该两份证据无异议，被告杜德红、韩海云亦无异议，均认为备注栏的内容是黄集国土资源管理所对诉争土地的如实记载。结合被告张国超的当庭陈述即张国超将三间房屋分别出售给了姚贵义、薛超良、杜德红的事实，本院对该份证据予以采信。
证据二、襄阳市襄州区人民政府于2014年11月4日作出的行政复议答复书，用以证明张国超转让给杜德红的房屋是无效的，房屋的所有权应归张国超。经质证二原告对该证据的真实性无异议，被告杜德红、韩海云对该证据的真实性无异议，但不认可证明内容，其已向黄集国土资源管理所缴纳了相应的费用，因张国超不配合，故未能办理过户手续，并非行政复议答复书中所陈述的因杜德红不是黄集人，不符合政策，未能过户。本院对该份证据的真实性予以采信。
根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
1998年7月，被告张国超为了筹集大儿子的学费到处借贷，薛超良、姚贵义、杜德红三人当时在黄集镇菜市场经商，便提出购买。于是，张国超将其位于原襄阳县，现襄州区黄集芙蓉路社区居委会四组（前进街）三间平房（占地面积0.4725亩）出售给被告杜德红和案外人姚贵义、薛超良，约定售价叁万陆仟元整，一切税费由买方负担，并注明了房屋与邻居的共墙界址。买卖双方在《卖房协议》上签名加捺手印，双方结清售房款后即交付了房屋。1998年7月25日，经原襄阳县土地部门实地勘查，张国超宅基地面积为294平方米（法律规定每户宅基地面积200平方米），其中超占94平方米按临时用地处理。该勘查结果填写在张国超《集体土地建设用地使用证》（襄县集建（1998）字第102104025-21号）批准使用期限一栏中。经黄集土管所、黄集镇政府和襄阳县政府审查，拟同意将张国超200平方米宅基地分为三份分别转让给姚贵义、薛超良和杜德红，姚贵义和薛超良每人各66.7平方米，杜德红为66.6平方米。1999年6月28日，襄阳县土地局分别向姚贵义、薛超良颁发了《转让土地使用权批准通知书》（襄县土变登字（1999）094、095号），本案的被告杜德红因资料不全，未能获得转让批准。姚贵义、薛超良由于未申请办理集体土地所有权登记，所以至今尚未取得集体土地使用权证。
2007年5月19日，被告杜德红、韩海云与原告李明娇、李小吉签订了《房屋买卖协议》，约定被告杜德红将位于黄集镇前进街原张国超住房三间房中靠南侧一间转让给二原告，转让价格为100000元，一切税费由二原告承担，被告杜德红、韩海云协助办理房产及土地手续。同日二原告将100000元购房款交付给了被告杜德红。
另查明，原告李明娇原系襄阳市襄州区石桥镇石黄村6组人，2013年10月21日，其户口迁入襄州区黄集镇芙蓉路社区居委会。被告杜德红原系襄阳市襄州区古驿镇人，2015年4月2日，其户口迁入襄州区黄集镇芙蓉路社区居委会。原告李小吉和被告韩海云的户口不在襄州区黄集镇。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。亦即合同是发生在当事人之间的一种法律关系。依法成立的合同，才受法律的保护。本案中争议的房屋原系被告张国超的私有房屋，张国超和被告杜德红等三人签订的卖房协议是否系双方当事人真实意思表示，张国超和杜德红各执一词，在原告李小吉、李明娇提起的诉讼中，本院无法确认张国超和杜德红之间的买卖协议的效力。而本案中原告与被告杜德红签订的买卖合同的效力直接受前一合同效力的影响。加之，杜德红尚未取得诉争房屋的物权。故本案中二原告要求确认其与被告杜德红、韩海云于2007年5月19日签订的房屋买卖合同有效的请求，本院不予支持。根据合同相对性原理，被告张国超与二原告无直接的合同关系，亦无义务协助二原告办理土地使用权及房产过户手续。由于被告杜德红和韩海云对诉争房屋未取得所有权，其事实上不能协助二原告办理房产及土地过户手续。故二原告要求三被告协助办理房产及土地过户的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第一百一十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回原告李小吉、李明娇的诉讼请求。
案件受理费减半收取1150元，由原告李小吉、李明娇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审判员 胡喜兵
二〇一五年十月十四日
书记员 谭红真