湖北省老河口市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂老河口民初字第01822号
原告杨东升，男，1976年11月27日生。
委托代理人陈琳，系湖北宏义律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告老河口市建伟开发建设有限责任公司。住所地：老河口市东启街与中山路交叉路口。
法定代表人熊国顺，该公司董事长。
委托代理人郑琦红，系湖北正音律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人刘芳菲，系湖北正音律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。
原告杨东升与被告老河口市建伟开发建设有限责任公司（以下简称建伟开发公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2014年7月28日受理后，依法适用简易程序，由审判员蒋亚平独任审判，于2014年9月10日公开开庭进行了审理，原告杨东升及其委托代理人陈琳，被告建伟开发公司的委托代理人郑琦红、刘芳菲均到庭参加了诉讼。原、被告双方同意三个月调解期限。本案现已审理终结。
原告杨东升诉称：2009年12月29日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》并约定原告以341515元的价格购买被告位于老河口市文化街中段明珠华府二单元5XX号商品房一套，被告应于2010年10月1日前将房屋交付原告使用；若逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付己交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告已按合同的约定交付购房款341515元，但被告却于2011年7月1日向原告交付房屋，逾期交房272日，依照合同约定被告应当支付逾期交房违约金27868元。原、被告双方协商未果，为了保护原告的合法权益，请求法院判令支持原告诉讼请求。
原告方为证明所陈述的事实及支持其主张，举出了如下证据：
证据一、中华人民共和国居民身份证一份。用于证明原告杨东升个人身份信息；
证据二、2009年12月29日，原、被告双方签订的商品房买卖合同一份。用以证明双方权利义务关系，及合同约定的被告交房时间为2010年10月1日前；
证据三、2009年12月29日，被告建伟开发公司明珠华府项目部出具的收据一张。用以证明原告杨东升合同签订时已预交购房款71515元；
证据四、（1）、个人购房借款担保合同一份。用以证明原告杨东升以房屋作抵押从工商银行贷款270000元，并支付给建伟开发公司；（2）、2010年2月8日借款凭证一份。用以证明原告杨东升向建伟开发公司支付270000元购房款；
证据五、明珠华府住宅交房通知书一份。用以证明交房时间为2011年7月1日；
证据六、2014年6月11日，老河口市信访局出具的证明一份。用以证明原告一直在主张自已的权利。
被告建伟开发公司辩称：一、原告杨东升诉称的诉讼理由没有事实及法律依据，其诉讼请求不能成立。请求人民法院依法驳回。
1、原告杨东升所称的交房时间没有事实依据。合同第八条约定“出卖人应当在2010年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房经验收合格。并没有约定2010年10月1日为唯一的交付房屋条件，仅仅是根据商品房预售合同的实际将10月1日写为预计交房日期，而实际交房日期明确约定为“该商品房经验收合格”，而原告只引用该条的部分内容，不引用该条“依照国家和地方人民政府的有关规定”并“经验收合格”为交付日期的约定，显然是断章取义的理解和错误引用合同条款，没有事实依据。
2、原告杨东升所称的交房时间没有法律依据。双方根据商品房预售合同的特点和法律要求，约定“依照国家和地方人民政府的有关规定”、“商品房经验收合格”为交付日期，是完全合法的真实意思表示，若不约定“验收合格”为交房日期不仅违法而且无效。对此，我国建筑法第六十一条第二款规定“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。”《房屋登记办法》规定新建房屋必须提交“房屋已竣工的证明”方可进行所有权登记。《城市房地产管理法》第三十七条规定“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”《商品房销售管理办法》第三十七条第二款规定“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”第四十条规定“房地产开发企业将未组织竣工验收……使用的，按《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。”第二百七十九条第二款规定“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。”据此，合同选择：“经验收合格”为房屋交付日期和交付条件是互相通知告知，是附条件的法律行为，是合法的。应受法律保护，而选择无论是否验收合格均应在10月1日交房，不仅不是双方真实意思表示，并且因违反上述法律规定而无效。同时，只要法定的验收单位未验收，法律即禁止建筑商把房屋交付给开发商，禁止房屋部门对未经验收房屋给予登记。我单位就不可能接收到房屋，也依法无权和不能把房屋交付给购房人。所以，工程竣工检验合格是商品房交付使用的法定条件。2011年5月13日工程质量竣工验收合格记录，足以证明合同第八条约定的交房日期是2011年5月13日，而不是2010年10月1日。
二、原告杨东升从未主张过交房时间为2010年10月1日，也足以证明原告杨东升称交房时间是2010年10月1日是不成立的。根据《合同法》和最高人民有关司法解释规定，原告杨东升若认为2010年10月1日为交房日和认为我单位延迟交付房屋，应进行催告，经催告在三个月合理期限内仍未交房时才可进行解除合同权或追究违约权，可事实是直到2011年5月13日房屋竣工验收前至2011年6月底实际交付房屋时，原告杨东升从来没有催告，足以证明原告杨东升签合同时和接收房屋前，对交房日期为“验收合格”之日是清楚的，明知的，认可的。原告杨东升在接收到房屋三年后却出尔反尔、否定事实、随意曲解合同，于理于法于事实均是站不住脚的。
三、原告杨东升违约金请求，不符合法律规定，请法院依法予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条等规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。事实上，原告购买了该房屋不仅没有损失，而且房屋价值已经升值了30％以上，故答辩人没有过错，原告也没有损失。
四、原告杨东升起诉已超出法定诉讼时效，人民法院依法应当驳回其起诉。
被告建伟开发公司为证明陈述的事实，举出了如下证据：
证据一、2009年12月29日，原、被告双方签订的商品房买卖合同一份。用以证明双方的权利义务关系及合同约定被告交房时间为检验合格；
证据二、单位（子单位）工程质量竣工验收记录一份。用以证明被告开发的明珠华府商住综合楼于2011年5月份同意验收，交房时间为2011年5月13日；
当事人之间质证情况及人民法院对证据审核认定情况如下：
原告向法庭提交的证据一、二、三、四，被告质证后均无异议，本院予以采信；被告向法庭提交的证据一、原告质证后对其真实性无异议，本院予以采信。
原告向法庭提交证据五，系被告明珠华府项目部向明珠华府业主发送住宅交房通知书，被告质证后认为此证据系复印件不予质证，本院认为，原告向法院提交证据五虽然是复印件，但经本院与原件核实是一致的，因此，被告质证异议不能成立，本院对证据五予以采信；原告向法院提交证据六，系老河口市信访局出具的证明，被告质证认为信访件是证人证言范畴，证人应当出庭作证，信访证明只能证明原告一直在信访；本院认为，证人应当出庭作证，但出具证明是国家行政机关（信访局），后经本院核实，明珠华府业主确实多次到信访局上访要求解决延期交房的赔偿问题，因此，被告质证异议不能成立，本院对证据六予以采信。被告向法庭提交的证据二，系工程质量竣工验收记录，原告质证认为系复印件不予质证，本院认为，被告虽提交的复印件，但经本院与原件核实一致，本院对该证据的真实性予以采信，但对被告证明交房时间为2011年5月13日的主张不予采纳。
经审理查明：1、2009年12月29日，原告杨东升（买受人）与被告老河口市建伟开发有限责任公司（出卖人）签订了一份商品房买卖合同，合同主要内容约定：一、建设项目的依据；二、买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为老河口市房管局，商品房预售许可证号为鄂河房预售字（2009）006号；三、买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第三条规定的项目中的二单元5XX号房，约定建筑面积共140.24平方米；四、计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2435.22元，总金额341515元；五、面积确认及面积差异处理。双方自行约定，按产权登记面积为准，每平方米价格不变，实行多退少补；六、付款方式及期限。其他方式，首付人民币71515元整于签合同时付清，余款270000元以银行按揭方式还款；七、买受人逾期付款的违约责任。逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；八、交付期限，出卖人应当在2010年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起15日内告知买受人；九、出卖人逾期交房的违约责任。逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；十、规划、设计变更的规定；十一、交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人逾期接受房屋的，依照本合同承担违约责任；十二、本合同自双方签订之日起生效。合同签订后，原告杨东升于2009年12月29日交购房款71515元，2010年2月8日，原告杨东升在中国工商银行股份有限公司老河口支行办理借款手续，借款金额270000元，并将此款汇入被告建伟开发公司账户，原告杨东升已按合同约定履行全部付款义务。
2、2009年9月24日，老河口市房地产管理局商品房（预）销售发证机关给被告建伟开发公司颁发了鄂河房预售字（2009）006号湖北省商品房预售许可证书。预售商品房项目名称：明珠华府。项目地址：文化街中段。功能：商住。有效期自2009年9月24日至2010年9月23日止。
3、2011年6月28日，老河口市建伟开发建设有限责任公司明珠华府项目部给明珠华府业主发了明珠华府住宅交房通知书，其内容：一、交房时间为2011年7月1日；二、交房地点明珠华府售楼部。被告实际逾期交房为272天。
4、2011年至2014年6月11日，老河口市明珠华府部分业主因开发商延期交房赔偿一事，一直在老河口市信访局信访，经有关部门多次协调，开发商和业主就赔偿事宜未能达成一致意见，建议双方通过诉讼解决，在市信访局提供的信访人员名单中有原告杨东升。
综合各方当事人的起诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、原告杨东升的起诉是否已超过诉讼时效？二、双方约定的违约金数额是否过高及如何调整？
针对争议焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第137条关于“诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，本案原告以被告延期交房向其主张承担违约金，该请求权诉讼时效应从原告杨东升知道或者应当知道权利受到侵害之日起计算，诉讼时效为二年。而原告向人民法院主张权利时间为2014年7月28日，期间，若无中止、中断、延长情形之一的，可以认定原告杨东升的起诉已超过二年的诉讼时效。但本案原告杨东升自2011年起到2014年6月11日止，经常在老河口市信访局信访，要求被告建伟开发公司赔偿延期交房的违约金。据此，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条的规定：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断”。此条规定的国家机关包括国家行政机关，而国家行政机关是指依照宪法和法律规定对国家事务进行组织管理的国家机关。如信访机关、税务机关等。原告杨东升不断到信访局信访要求解决相关民事纠纷，符合司法解释规定情形。又根据《民法通则》第141条关于“诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”之规定，本案诉争诉讼时效应从2011年发生中断并重新计算。
针对争议焦点二，本院认为，违约金的意义在于对合同履行利益的补偿，但也不排除当事人在公平、诚实信用的原则指导下，约定与适用惩罚性的违约金。若只强调补偿性而无惩罚性，则违约金对合同履行的保障作用将大大降低，从而无法达到有效制裁违约行为，保护守约方利益的目的。与此同时，当事人之间的契约自由也需要合同正义的规则，不可能完全放任当事人自由约定。落实到纠纷的实体处理中，人民法院对违约金的裁判需结合合同履行的实际情况，以实际损失作为认定基础进行综合考量。从举证责任角度分析，根据谁主张、谁举证的原则，作为申请调减违约金的违约方，首先应由建伟开发公司就违约金的调减事由加以举证证明，而后原告应出示其认为违约金约定合理的事实依据。本案中，被告依据合同的约定已逾期交付房屋272天，构成违约，应当依据合同约定承担违约责任。然而原告诉称由于被告违约造成的实际损失或可得利益损失的具体数额无法提供充分证据予以证明，被告对原告相关损失具体数额亦无法提供充分证据予以证明。因此无法根据实际损失与违约金的差额来判断当事人之间的违约金计算方法约定是否过高。故本案的违约金标准只能兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则予以衡量。
《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。本案双方当事人缔约时选择的系后者，即损失赔偿额计算方法。合同约定在违约方逾期交付商品房的情况下，每逾期一日，按已交付房款万分之三支付违约金，原告要求被告承担逾期交房的违约金27868元，而以中国人民银行同期月贷款利率计算方法所得15368.18元，实际损失比例（27868元-15368.18元）÷15368.18元=81.3%，已远远超出30%标准。故可认定为过分高于原告的实际损失，被告建伟开发公司主张调减违约金数额请求，本院依法应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。在充分尊重缔约双方合同当事人意思自治，且考虑各方实际履行情况的前提下，本院认为违约金的具体数额应当以实际损失为标准进行赔偿，每月实际损失以逾期交房期间中国人民银行同期月贷款利率为标准进行计算。
综上所述，本院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同是其真实意思表示，且没有违反国家法律、法规强制性规定，合法有效。合同关于交房期限的约定明确，被告逾期交房构成违约行为，原告诉请被告逾期交房的违约金于法有据，应予支持。被告辩称，工程竣工经验收合格是商品房交付使用的法定条件，2011年5月13日工程质量竣工验收合格记录是以证明合同第八条约定的交房日期是2011年5月13日的理由。本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同在交房期限条款中约定的出卖人应将经验收合格的房屋交付买受人，是为保障房屋质量对出卖人做出的约束，属于出卖人的合同义务，若房屋未经验收合格，买受人有权拒绝受领并追究出卖人相应责任。被告提出的相关法律、行政法规或部门规章中关于建筑工程或商品房交付使用应经验收合格，否则不得交付使用之规定，是对建筑工程施工人、房地产开发商等法定约束，旨在保障建筑工程或商品房的建设质量安全，与商品房买卖合同中关于交房期限的约定，以及出卖人按照商品房买卖合同约定的交房期限履行交房义务并无必然联系。被告还辩称，商品房买卖合同约定“经验收合格”为房屋交付日期和交付条件是附条件的法律行为。对此本院认为，商品房买卖合同约定“本合同自双方签订之日起生效”，双方当事人对此约定外并未就合同中关于交房期限的约定附有生效条件另行作出特别约定，且按照通常文义理解，并不能得出合同中关于交房期限的约定于房屋经验收合格后方才生效的认识，故被告的该项抗辩理由不能成立。关于被告辩称原告诉请其承担逾期交房违约责任没有先行进行催告，缺乏法律依据，本院不予支持。此外原告不断到国家行政机关（信访局）信访要求解决延期交房的赔偿事宜，符合法律规定的诉讼时效中断情形。被告申请因约定违约金数额过高，请求法院予以调整，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、老河口市建伟开发建设有限责任公司于本判决生效之日起十日内向杨东升支付违约金15368.18元（计算方法为：支付房价款×逾期月数×中国人民银行同期月贷款利率，即341515元×9×0.06÷12=15368.18元）；
二、驳回原告杨东升的其他诉讼请求。
被告老河口市建伟开发建设有限公司若未按本判决指定期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1000元，减半收取500元，由原告杨东升负担200元，被告老河口市建伟开发建设有限责任公司负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审判员 蒋亚平
二〇一四年十二月二十九日
书记员 余 瑾