江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第279号
上诉人（原审被告）胡雅婷。
被上诉人（原审原告）胡丹婷。
委托代理人王海明。
上诉人胡雅婷因与被上诉人胡丹婷房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省瑞金市人民法院（2014）瑞民一初字第517号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年6月21日，瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司与被告胡雅婷签订了《商铺租赁合同书》，约定由被告胡雅婷承租瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司位于瑞金市沿江路锦江名城锦绣园一组团A150号30.15平方米的商铺，租期从2011年7月1日起至2014年6月30日止。其后，被告胡雅婷与他人合伙在该商铺里经营“阳光小熊”冷饮业务。2011年12月30日，瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司将出租给被告胡雅婷的锦江名城锦绣园一组团A150号商铺出卖给原告胡丹婷，同时还将被告向其缴纳的履约保证金8592元也转交给了原告胡丹婷。2012年1月31日，瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司向被告胡雅婷发出《关于商铺转让的通知》，告知被告胡雅婷“您与瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司（下称康居锦江公司）于2011年6月1日签订的《租赁合同书》，约定您向康居锦江公司承租的锦江名城锦绣园一组团A150号商铺。现康居锦江公司已将该商铺转让给新业主胡丹婷（身份证号362102197803230082），根据《租赁合同书》第十二条、第十七条的约定，康居锦江公司现通知您，您可继续承租该商铺到《租赁合同书》约定的租赁期限届满为止，《租赁合同书》项下的出租人的权利、义务均由新业主胡丹婷享有及承担……”被告胡雅婷在接到瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司的《关于商铺转让的通知》后，即将每月租金向原告胡丹婷支付，原、被告间形成了新的房屋租赁关系。在租赁合同届满前的二个月间，原、被告为是否续租开始协商，但双方因每月租金的具体数额一直未形成一致意见。2014年6月6日，原告胡丹婷向被告胡雅婷发出《告知书》，通知被告：“一、你必须在2014年7月7日前腾空房屋将租赁商铺归还告知人。二、如在告知期限内不归还房屋，告知人将按租赁合同第十五条第7款约定收回房屋。”但被告胡雅婷收到原告《告知书》后，在租赁期限届满后仍未搬离该租赁商铺。
为此，胡丹婷于2014年7月1日向法院起诉，请求法院判决：1、被告按《商铺租赁合同书》约定，在2014年7月1日前将所租赁的锦江名城锦绣园一组团A150号商铺（“阳光小熊”）交还给原告，并将租赁商铺内的货物、设备、设施全部清理撤出；2、如被告在2014年7月7日后交还租赁商铺，则判令被告按《商铺租赁合同书》约定，支付原告2014年7月1日至2014年7月7日租金1995元，并赔偿原告自2014年7月7日起至交还之日止的所有损失。
原审法院认为：原出租人瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司与被告胡雅婷签订的《商铺租赁合同书》，是双方真实意思表示，合法有效，2011年12月30日，原告胡丹婷向瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司购买了锦江名城锦绣园一组团A150号30.15平方米的商铺后，根据买卖不破租赁的原则，原出租人瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司与被告胡雅婷签订的《商铺租赁合同书》对原告胡丹婷继续有效，原、被告均应按照《商铺租赁合同书》的约定享有合同约定权利和承担合同约定的义务。但租赁合同期限届满后，如果原、被告就是否继续租赁没有达成协议或者原告不同意继续出租的，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当还返租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，被告有义务履行《商铺租赁合同书》的约定，在合同期限届满时搬离租赁的房屋，并将房屋交还原告，但被告胡雅婷在原告向其发出收回租赁房屋的通知并且合同期满后，仍未搬离租赁房屋，明显存在违约，为此，对原告的诉讼请求予以支持。按照《商铺租赁合同书》第十五条第七项第⑴点：“逾期在7日之内，每逾期一日，乙方须支付甲方商铺使用费（每日使用费标准为：3倍于第二年度日租金）”的约定，被告应当向原告支付2014年7月1日至2014年7月7日3倍于第二年度日租金为1995元。对于被告已经缴纳的8592元的履约保证金处理问题，原审法院认为，被告缴纳的8592元的履约保证金，按照原、被告继续履行的《商铺租赁合同书》第四条第（2）点“合同期满或者合同解除，终止时，乙方如期将租赁商铺交还给甲方，且乙方将按本合同约定需搬离商铺的货物、设施等搬离商铺，结清全部租金和其他费用和其他应缴费用后，甲方对租赁商铺进行检查验收，并于检查验收合格后7日内将履约保证金除用于抵冲合同中约定由乙方承担的费用外，剩余部分不计息一次性结退给乙方。但因本合同约定的甲方可不退还履约保证金的事由发生时，甲方可不退还履约保证金。”的约定，由于被告在合同履行期间不存在未付租金问题，因此，被告缴纳的履约保证金可以冲抵其占用原告房屋逾期腾房占有使用费：即从2014年7月1日起至搬离店铺时止的以双方履行的《商铺租赁合同书》中约定的每月3437元租金计算支付逾期腾房占有使用费。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告胡雅婷应于本判决书生效后十日内将租赁的锦江名城锦绣园一组团A150号商铺腾空后交还给原告胡丹婷；二、被告胡雅婷应于本判决书生效后十日内向原告支付从2014年7月1日起2014年7月7日3倍于第二年度日租金的租金1995元，及从2014年7月8日至搬离时止的逾期腾房占有使用费（以每月3437元的租金标准支付）；三、原告胡丹婷应当在被告胡雅婷搬离租赁的锦江名城锦绣园一组团A150号商铺后将履约保证金8592元退回给被告胡雅婷；四、上述第二项与第三项相抵除后，被告胡雅婷以其已经缴纳的履约保证金8592元向原告胡丹婷支付逾期腾房占有使用费后，如不足部分，被告胡雅婷仍应支付；如抵扣有多出，超出部分原告胡丹婷应在被告履行判决后三日内予以返还。如果原、被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告承担。
上诉人胡雅婷上诉称：按照双方租赁合同的约定，上诉人对案涉租赁商铺享有续租优先权，而被上诉人并未让上诉人充分享有续租的优先权。原审判决并未对上诉人的续租优先权予以认定属于认定事实不清。为此，要求二审法院依法撤销原审判决，依法改判为：上诉人无需将案涉商铺腾空交还给被上诉人胡丹婷。
被上诉人胡丹婷辩称：一、租赁合同中的优先承租权是指租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。原承租人行使优先承租权必须符合以下条件：第一，只能由原承租人行使；第二，原租赁合同期满后出租人继续出租房屋；第三，必须在同等条件下行使，即出租人欲另与他人订立房屋租赁合同而达成的租赁条件，包括同一租金、同一期限，同一付款方式、期间及其它交易条件。然而，本案被上诉人胡丹婷在原租赁期满之后，不再将案涉店铺对外出租，亦未与上诉人胡雅婷达成续租协议。二、承租优先权并非法律赋予的法定权利，而且案涉租赁合同是上诉人与瑞金市（康居）锦江城市建设开发有限公司签订的不能完全反映被上诉人的真实意思。三、被上诉人本案所涉店铺所有权人，其对案涉店铺享有占有、使用、收益、处分的权利，该权利是我国《物权法》赋予的法定权利。上诉人主张优先承租权是对被上诉人所有权的限制，干涉了被上诉人的意思自治。综上，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。
二审期间，上诉人胡雅婷向本院提交了关于案涉店铺的照片六张，欲证明案涉店铺与上诉人租赁的另外一个店铺是一个整体，如果分隔开来，都不利于上诉人与被上诉人经营。对该证据，被上诉人胡丹婷经质证认为，对照片所反映的案涉店铺现状没有异议，但对其合法性、关联性有异议。两间店铺原来中间有墙隔开，后来是上诉人将中间的隔墙拆除了，所以，上诉人要继续经营可以恢复原貌，利用另一个店铺继续经营。被上诉人胡丹婷未向本院提交新证据。
经审查，本院对上诉人胡雅婷提交的上述证据真实性、合法性予以确认，但不能证明待证事实。
经审理，二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为上诉人胡雅婷对案涉店铺能否行使优先承租权的问题。根据案涉《商铺租赁合同书》第十三条的约定，在案涉店铺租赁期满后，被上诉人胡丹婷继续对外出租的，在同等条件下，上诉人胡雅婷享有优先承租权。该约定是上诉人胡雅婷与被上诉人胡丹婷意思自治的体现，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。但是，从该合同条款内容分析，上诉人胡雅婷行使优先承租权应当同时满足两个前提条件：第一，在案涉店铺租赁期满后，被上诉人胡丹婷将该店铺继续对外出租；第二，在同等条件下，上诉人胡雅婷相对于其他承租人而言，享有优先承租权。本案中，对于被上诉人胡丹婷是否继续对外出租案涉店铺以及其对外出租该店铺的租金、租期等事项，上诉人胡雅婷未能充分举证证明。而且，案涉店铺租赁期满前，上诉人胡雅婷与被上诉人胡丹婷虽就续租案涉店铺事宜进行了协商，但是，因续租租金双方分歧太大，最终未达成一致。据此，本院认为，案涉租赁合同约定的优先承租权的行使条件尚未成就，上诉人胡雅婷主张行使优先承租权，本院不予支持。被上诉人胡丹婷作为案涉店铺的所有权人，在租赁期满且双方就续租事宜无法达成一致时，有权收回案涉店铺。上诉人胡雅婷应当按照合同约定及时将案涉店铺交还给被上诉人胡丹婷，其逾期交房行为，构成违约，依约应当支付相应的违约金及逾期腾房占有使用费。
综上，上诉人胡雅婷的上诉请求没有事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果妥当，依法应予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人胡雅婷承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一四年十二月二日
书 记 员 王 佳
书 记 员 刘恒芬