河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终494号
上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳佳都房地产开发有限公司。住所地：洛阳市高新开发区。
法定代表人：王建中，董事长。
委托诉讼代理人：卢攀锋，河南智明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王学某，男，汉族，1960年2月28日生，住洛宁县。
委托诉讼代理人：刘胜春，河南向群律师事务所律师。
上诉人洛阳佳都房地产开发有限公司（以下简称洛阳佳都公司）因与被上诉人王学某物权保护纠纷一案，不服河南省洛宁县人民法院(2016)豫0328民初785号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人洛阳佳都公司的委托诉讼代理人卢攀锋，被上诉人王学某及其委托诉讼代理人刘胜春均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明:2009年4月份，经张光耀介绍王学某和洛阳佳都公司开发的福邸佳苑售房部经理高春乐洽谈购房事宜。后王学某选购了洛阳佳都公司开发的福邸佳苑小区住房两套，分别为：152102、121301以及510车库。2009年4月15日，王学某交纳首付房款12万元，洛阳佳都公司开发的福邸佳苑售房部出具收据一张，载明：“收据，今收到王学某152102、121301、510车库，定金拾贰萬元，09年4月15号，王洪战”，该收据上加盖“佳都福邸佳苑售房部售房专用章”。2015年2月8日，王学某交纳房款2万元，洛阳佳都公司洛宁项目部出具收据一张，载明：“收据，2015年2月8日，今收到王学某，人民币贰万元整，系付房款”，该收据上加盖“洛阳佳都房地产开发有限公司洛宁项目部财务专用章”。之后，王学某从福邸佳苑小区物业管理公司处取得住房及车库钥匙，并对住房进行装修后入住至今。洛阳佳都公司与王学某就商品房买卖合同签订事宜多次协商未果。为此，发生纠纷。
原审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告王学某和洛阳佳都公司之间虽然没有签订书面商品房买卖合同，但王学某已经分两次向洛阳佳都公司交纳首付房款合计14万元，且有洛阳佳都公司出具的收据为证，王学某从福邸佳苑小区物业管理公司处取得住房及车库钥匙，并对住房进行装修后入住至今，故双方之间的商品房买卖既成事实。洛阳佳都公司要求王学某停止侵权、排除妨碍、恢复原状的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。商品房买卖事实成立后，王学某应当支付房款。但本案中，洛阳佳都公司未主张付款。故对付款问题及王学某要求办理房屋买卖及产权过户登记手续，并协助办理按揭贷款的问题，本案不予涉及。本案仅处理商品房买卖行为的效力问题，其他问题另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决：一、原告（反诉被告）洛阳佳都房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王学某之间的商品房买卖合同成立。二、驳回原告（反诉被告）洛阳佳都房地产开发有限公司的诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）王学某的其他诉讼请求。案件受理费3550元，由原告（反诉被告）洛阳佳都房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）王学某负担。
宣判后，上诉人洛阳佳都公司不服原审判决，向本院提起上诉称：
辩称：
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为:2014年8月2日，洛宁隆鑫公司与候见昌签订的《商品混凝土供货合同》，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效合同。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。候见昌对欠付洛宁隆鑫公司货款无异议，候见昌上诉认为发包人格盛德房地产公司未支付其工程价款，才导致其无法向洛宁隆鑫公司按供货合同支付货款，格盛德房地产公司应与其共同承担连带清偿责任。因本案系买卖合同纠纷，格盛德房地产公司并非是洛宁隆鑫公司与候见昌签订买卖合同的相对方，格盛德房地产公司是否拖欠候见昌工程款并不是本案审理范围。故候见昌的上诉理由，本院不予支持。综上，原审法院查明事实清楚、处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1742元，由候见昌负担。
本判决为终审判决。
审判长 高 玲
审判员 蔡美丽
审判员 陈加胜
二〇一七年二月二十二日
书记员 刘 丰
河南省洛宁县人民法院
民事判决书
（2016）豫0328民初785号
原告（反诉被告）：洛阳佳都房地产开发有限公司，住所：洛阳市高新开发区滨河路11号，统一社会信用代码：91410300711287343X。
法定代表人：王建中，董事长。
委托代理人：卢攀锋，河南智明律师事务所律师。特别授权。
被告（反诉原告）：王学某，男，汉族，1960年2月28日出生，现住洛宁县福邸佳苑小区12号楼1单元301号，身份证号码：41032819600228653X。
委托代理人：刘胜春，河南向群律师事务所律师。特别授权。
委托代理人：杨新峰，河南向群律师事务所实习律师。特别授权。
原告洛阳佳都房地产开发有限公司（以下简称“洛阳佳都公司”）诉被告王学某物权保护纠纷一案，于2016年8月10日向本院起诉，同日本院作出受理决定，并向原告送达了受理案件通知书、举证通知书。向被告王学某送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票。反诉原告王学某诉反诉被告洛阳佳都房地产开发有限公司（以下简称“洛阳佳都公司”）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年10月13日向本院起诉，同日本院作出受理决定，并向原告送达了受理案件通知书、举证通知书。向被告洛阳佳都公司送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票。上述两案，依法合并审理。本院依法组成合议庭，由审判员李志远担任审判长，代理审判员杨鹏飞，人民陪审员贾来治参加评议，书记员王相天担任法庭记录，于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）洛阳佳都公司的委托代理人卢攀锋、被告（反诉原告）王学某及其委托代理人刘胜春、杨新峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告洛阳佳都公司诉称：2009年4月15日，被告向王洪站缴纳福邸佳苑152102房屋、121301房屋及510车库认购定金12万元，缴纳定金后，对认购房屋原、被告双方并没有确定具体价格。原告在具备签订商品房合同条件后，多次催促被告及时签订购房合同，但被告不同意原告确定的房屋单价，拒绝签订购房合同。2009年5月，被告未经原告同意强行入住房屋，直接侵犯原告财产权。故请求依法判令：1、立即解除原、被告之间定金关系，并确认原告有权按照定金罚则对被告已付定金12万元不予退还；2、被告立即停止侵权、排除妨碍、恢复原状，誊清福邸佳苑152102房屋、121301房屋及510车库，并自2009年5月起按照月租金500元赔偿原告损失（暂计算至起诉之日42500元，其余计算至被告停止侵权之日）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告王学某辩称：一、原告诉讼事实虚假。（一）我与原告洛阳佳都公司是房屋买卖关系，已经支付的14万元是购房款，而非原告认为的定金；（二）我与原告房屋买卖关系在2009年4月15日已经成立，并且原告已经按照约定将房屋及钥匙交给我，我已经投入20余万元装修入住至今；（三）后期无法办理按揭贷款责任不在我，而是原告不具备房地产开发和房屋销售资格自己过错造成；二、原告诉讼请求没有任何法律依据，我没有任何过错不存在侵权行为。三、根据《合同法》第九十四条之规定，原告不具备解除合同的情形，不能单方解除合同。故请求依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告王学某诉称：2009年4月份，经熟人张光耀介绍和被反诉人售房部经理高春乐洽谈购房事宜。因被反诉人内部问题，急于回笼资金，急售十余套楼房，价格可以在当时市场价的基础上还可以优惠。经张光耀撮合，我选购了被反诉人的152102（价格15万元）和121301（价格16.4万元）两套住房及510（价格3.8万元）车库，合计总价为35.2万元。我于4月15日交付给被反诉人12万元首付款，剩余款项约定由按揭贷款方式支付。被反诉人仅给我出具便条收据一张。2009年4月15日在我交付首付购房款12万元后，被反诉人按照约定交付房屋并给我房屋钥匙，我先后投入20余万元装修入住。2009年下半年，洛阳佳都公司因内部原因公司人员全部撤走。我在按揭贷款和登记手续办理无望的情况下，只好按照被反诉人交付的房屋，在小区物业的协助下装修入住至今。2015年2月8日根据被反诉人成立的清算组通知，再次支付购房款2万元。为维护我的合法权益，特提起反诉，诉讼请求：1、确认双方之间的合同合法有效；2、判令被反诉人立即给反诉人办理房屋买卖及产权过户登记手续，并协助反诉人办理按揭贷款支付剩余款；3、本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告洛阳佳都公司辩称：一、反诉人与被反诉人并未签订房屋买卖合同，反诉人要求办理产权过户及按揭贷款手续没有依据；二、被反诉人有权自主定价，并决定是否与反诉人签订商品房买卖合同；三、本案系由与反诉人不认同购房价格拒绝订立商品房买卖合同，应当适用于定金罚则；四、反诉人所诉没有事实依据。
经审理查明：2009年4月份，经张光耀介绍被告（反诉原告）王学某和原告（反诉被告）洛阳佳都公司开发的福邸佳苑售房部经理高春乐洽谈购房事宜。后被告（反诉原告）王学某选购了原告（反诉被告）洛阳佳都公司开发的福邸佳苑小区住房两套，分别为：152102、121301以及510车库。2009年4月15日，被告（反诉原告）王学某交纳首付房款12万元，原告（反诉被告）洛阳佳都公司开发的福邸佳苑售房部出具收据一张，载明：“收据，今收到王学某152102、121301、510车库，定金拾贰萬元，09年4月15号，王洪战”，该收据上加盖“佳都福邸佳苑售房部售房专用章”。2015年2月8日，被告（反诉原告）王学某交纳房款2万元，原告（反诉被告）洛阳佳都公司洛宁项目部出具收据一张，载明：“收据，2015年2月8日，今收到王学某，人民币贰万元整，系付房款”，该收据上加盖“洛阳佳都房地产开发有限公司洛宁项目部财务专用章”。之后，被告（反诉原告）王学某从福邸佳苑小区物业管理公司处取得住房及车库钥匙，并对住房进行装修后入住至今。原告（反诉被告）洛阳佳都公司与被告（反诉原告）王学某就商品房买卖合同签订事宜多次协商未果。为此，发生纠纷。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告（反诉原告）王学某和原告（反诉被告）洛阳佳都公司之间虽然没有签订书面商品房买卖合同，但被告（反诉原告）王学某已经分两次向原告（反诉被告）洛阳佳都公司交纳首付房款合计14万元，且有原告（反诉被告）洛阳佳都公司出具的收据为证，被告（反诉原告）王学某从福邸佳苑小区物业管理公司处取得住房及车库钥匙，并对住房进行装修后入住至今，故双方之间的商品房买卖既成事实。原告（反诉被告）洛阳佳都公司要求被告（反诉原告）王学某停止侵权、排除妨碍、恢复原状的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。商品房买卖事实成立后，被告（反诉原告）王学某应当支付房款。但本案中，原告（反诉被告）洛阳佳都公司未主张付款。故对付款问题及被告（反诉原告）王学某要求办理房屋买卖及产权过户登记手续，并协助办理按揭贷款的问题，本案不予涉及。本案仅处理商品房买卖行为的效力问题，其他问题另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决如下：
一、原告（反诉被告）洛阳佳都房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王学某之间的商品房买卖合同成立。
二、驳回原告（反诉被告）洛阳佳都房地产开发有限公司的诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）王学某的其他诉讼请求。
案件受理费3550元，由原告（反诉被告）洛阳佳都房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）王学某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。
审判长：李志远
代理审判员：杨鹏飞
人民陪审员：贾来治
二〇一六年十二月十三日
书记员：王相天