湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂06民终74号
上诉人（原审原告）：钱小堂，男，1963年2月14日出生，汉族，老河口市人，住襄阳市樊城区。
上诉人（原审原告）：杨风萍，女，1965年2月10日出生，汉族，老河口市人，住襄阳市樊城区。系钱小堂之妻。
二上诉人共同委托诉讼代理人：贺成，湖北三顾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖北建厦房地产开发有限公司。住所地：襄阳市樊城区长征路银座金典**楼。
法定代表人：邹刚，该公司执行董事。
被上诉人（原审被告）：邹刚，男，1973年11月7日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市襄城区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：邓持锋，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。
上诉人钱小堂、杨风萍因与湖北建厦房地产开发有限公司（以下简称建厦房地产公司）、邹刚房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2016）鄂0606民初2944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人钱小堂、杨风萍及其共同委托诉讼代理人贺成，被上诉人建厦房地产公司、邹刚及其共同委托诉讼代理人邓持锋，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
钱小堂、杨风萍的上诉请求：1.撤销襄阳市樊城区人民法院（2016）鄂0606民初2944号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审和二审案件受理费均由被上诉人承担。理由：一、原审法院关于上诉人购房款的基数及利息存在事实认定错误。1.本案中上诉人于2015年6月22日与被上诉人签订商品房买卖合同，支付购房款共计520万元。双方于2016年1月27日协议解除双方签订的购房合同，合同解除后双方约定了购房款返还的具体时间和相关的标准。被上诉人建厦房地产公司于2016年4月28日至2016年7月21日返还给上诉人50万元，上诉人认为被告支付的50万元应该为2015年8月24日至2016年8月1日之间上诉人为购买该笔房屋的利息损失，而不能作为被上诉人建厦房地产公司返还给上诉人的购房款。2.原审法院在一审中认定被上诉人建厦房地产公司与上诉人的房屋买卖中存在“一房二卖”的事实，上诉人主张的按“一房二卖”的事实赔偿原告的损失，应该得到支持。二、原审法院适用法律错误，应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第九条的规定。三、实体处理明显偏袒被上诉人，使上诉人不能信服。
被上诉人建厦公司和邹刚共同辩称：一审法院的判决适用法律正确，实体处理得当，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告钱小堂、杨风萍一审诉讼请求：1.判令解除双方签订的商品房买卖合同；2.建厦房地产公司和邹刚共同返还钱小堂、杨风萍购房款520万元，并赔偿520万元损失，共计1040万元；3.建厦房地产公司和邹刚共同向钱小堂、杨风萍支付利息（利息计算以520万元为基数，以同期银行贷款利率的2倍计算，自钱小堂、杨风萍变更起诉之日起至还清本息之日止）；4.诉讼费由建厦房地产公司、邹刚承担。
原审法院查明事实：钱小堂与杨风萍是夫妻关系。2015年6月22日，杨风萍、钱小堂分别与建厦房地产公司签订商品房买卖合同，分别购买建厦房地产公司位于襄阳市××区××路银座金典1-2-001号和1-2-002号房屋，但合同均已于2016年1月27日协议解除。自2015年1月19日至2015年8月24日，钱小堂、杨风萍先后支付购房款共计520万元。2015年8月1日杨风萍与襄阳市樊城区香蜀天下火锅店签订房屋租赁合同，租期5年，约定第一年租金430000元，收取押金200000元，2015年8月24日杨风萍收取襄阳市樊城区香蜀天下火锅店押金200000元，截止2016年1月27日杨风萍已经收取襄阳市樊城区香蜀天下火锅店租金175100元。建厦房地产公司未依约与钱小堂、杨风萍网签购房合同，诉争两套房屋2013年12月即已分别备案登记于颜安、邹萍名下。2016年1月27日原告钱小堂、杨风萍与建厦房地产公司签订《协议书》，约定建厦房地产公司在签订该合同之日起45天内将购房款520万元整退还给钱小堂、杨风萍，并以520万元为基数按照银行同期贷款基准利率的2倍支付利息，双方解除购房合同；钱小堂、杨风萍退还给建厦房地产公司承租方押金20万元，视为钱小堂、杨风萍将房屋交付给建厦房地产公司；双方没有解除购房合同时，钱小堂、杨风萍有权继续收取承租方的租金，租金可以充抵利息；若建厦房地产公司到期未退还购房款，即按照未退还购房款的一倍赔偿钱小堂、杨风萍作为其损失。2016年3月22日原告钱小堂、杨风萍与邹刚签订《还款保证书》一份，约定建厦房地产公司于2016年3月28日前退还钱小堂、杨风萍人民币200万元，于2016年4月1日前退还钱小堂、杨风萍人民币320万元及约定利息，如按期不能还款，违约金部分按钱小堂、杨风萍于2016年1月27日与建厦房地产公司签订的协议执行，建厦房地产公司如按期还款，违约金部分可比照上述协议做协商；邹刚对建厦房地产公司上述退款承担保证责任。自2016年4月28日至2016年7月21日，建厦房地产公司先后转账支付钱小堂、杨风萍共计50万元。
原审法院认为，关于钱小堂、杨风萍请求判令解除双方商品房买卖合同的诉讼请求，因双方当事人当庭均认可商品房买卖合同已经于2016年1月27日协议解除，故无需再作判决处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”钱小堂、杨风萍要求建厦房地产公司返还购房款符合法律规定，建厦房地产公司辩称承租人的20万元押金，该争议房屋自2015年8月1日至2016年8月1日一年租金43万元（含钱小堂已经收取的17.51万元），建厦房地产公司已经支付给钱小堂、杨风萍50万元，以上共计113万元，应当从房款520万扣除。法院认为，杨风萍基于其与襄阳市樊城区香蜀天下火锅店的租赁关系收取押金并出具收条，襄阳市樊城区香蜀天下火锅店一旦针对押金主张权利只能向杨风萍主张，建厦房地产公司不是租赁合同的相对人，不具备占有该笔押金的法律依据，20万元押金不应从购房款中扣除，故建厦房地产公司辩称20万元押金应当从购房款中扣除不符合事实和法律规定，不予支持；关于一年租金43万元，因为钱小堂、杨风萍在双方协议解除合同之前只收取17.51万元且双方约定解除合同之前收取的租金可以充抵利息，故该17.51万元应当充抵钱小堂、杨风萍的利息；合同解除后钱小堂、杨风萍陈述其没有继续收取租金，建厦房地产公司亦未举证证明钱小堂、杨风萍继续收取的有租金，故建厦房地产公司辩称应收租金43万元（含17.51万元）应抵作购房款的辩称理由不符合事实和法律规定，不予支持；关于建厦房地产公司已经支付原告钱小堂、杨风萍的50万元，钱小堂、杨风萍认为该款属于建厦房地产公司赔偿其损失，不应当从房款520万元中扣除，因钱小堂、杨风萍并未举证证明其所受的损失，故建厦房地产公司支付钱小堂、杨风萍的50万元应当从房款520万元中扣除，建厦房地产公司还应返还钱小堂、杨风萍购房款470万元。关于钱小堂、杨风萍要求建厦房地产公司支付利息〔利息计算以520万元为基数，以同期银行贷款利率的2倍计算，自变更诉讼请求之日（即2016年8月1日）起至还清本息之日止〕的主张，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款的规定“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”。因建厦房地产公司与钱小堂、杨风萍协议约定按银行同期贷款基准利率的2倍支付利息。且该约定不违反法律规定，予以支持，且因双方也约定收取的租金可冲抵利息，故建厦房地产公司应当支付钱小堂、杨风萍的利息为以470万元为基数，自2016年8月1日起至付清本息之日止，按银行同期贷款基准利率的2倍计算后，扣除已收取的租金17.51万元。关于钱小堂、杨风萍要求建厦房地产公司赔偿520万元损失的主张，双方虽有约定，但建厦房地产公司辩称合同解除后的一倍赔偿属于违约性质，违约金过高，应依法核减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，即违约金应以实际损失为基础，而本案中钱小堂、杨风萍并未举证证明其所受的损失，且建厦房地产公司向钱小堂、杨风萍支付利息已足以弥补其损失，故钱小堂、杨风萍该项主张，不予支持。关于钱小堂、杨风萍要求邹刚对上述应付款项承担连带责任的主张，建厦房地产公司辩称提供物的担保的应以物优先实现债权，邹刚作为担保人承担的是补充责任，因建厦房地产公司并未举证证明其提供了物的担保，且邹刚在《还款保证书》中承诺承担连带保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。”故邹刚应当对以上建厦房地产公司债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：一、湖北建厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还钱小堂、杨风萍购房款470万元并赔偿利息损失（以470万元为基数，从2016年8月1日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率的2倍标准计算后，扣除17.51万元）；二、邹刚对上述款项承担连带清偿责任，邹刚承担清偿责任后，可以向湖北建厦房地产开发有限公司追偿。三、驳回钱小堂、杨风萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84200元，由钱小堂、杨风萍承担42100元，由湖北建厦房地产开发有限公司、邹刚承担42100元。
二审经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
另查明：在一审庭审结束后，建厦房地产公司又数次返还钱小堂、杨风萍购房款，共计17万元。邹萍（邹刚的姐姐）在二审审理期间为本案双方当事人之间的争议签订了担保（担保内容或担保范围以担保书为准）。
再查明，钱小堂、杨风萍于2016年1月27日以建厦房地产公司为被告向武汉市洪山区人民法院提起本案诉讼，要求解除合同并返还购房款520万元。建厦房地产公司于3月21日进行答辩并同时提出管辖权异议。武汉洪山区人民法院随后将本案移送樊城区人民法院。襄阳市樊城区人民法院审查后，于2016年7月8日立案受理，钱小堂、杨风萍于2016年8月1日申请追加邹刚为被告并变更诉讼请求为建厦房地产公司与邹刚共同连带承担返还购房款520万元和赔偿520万元损失，以及二被告共同向钱小堂、杨风萍支付利息……。该变更申请于2016年8月8日向建厦房地产公司和邹刚送达。2016年8月30日，襄阳市樊城区人民法院公开开庭审理了本案，在庭审过程中，襄阳市樊城区人民法院要求钱小堂、杨风萍明确变更后的诉讼请求是否要求解除双方签订的房屋购买合同，钱小堂、杨风萍当庭表示要求解除合同。
本院认为，钱小堂、杨风萍与建厦房地产公司于2016年1月27日签订的协议书自愿合法，本院予以确认。双方对解除房屋购买合同约定了条件，即在签订合同之日起45天内将520万元连本带息（2倍利率）返还给钱小堂、杨风萍，但截止目前，建厦房地产公司未完成约定解除合同的条件，故双方当事人之间的房屋买卖合同自钱小堂、杨风萍提起本案诉讼的最终请求送达至建厦房地产公司之日起解除，即人民法院向建厦房地产公司送达诉讼请求变更申请书之日，2016年8月8日为解除之日。因在签订协议书时，双方对购房款的返还及违约责任进行了明确约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，对该约定本院予以认可。在双方约定的返还购房款的时限内，建厦房地产公司未依约返还钱小堂、杨风萍本金及利息，故建厦房地产公司应当按照该协议书的约定退还剩余购房款。因双方约定的违约赔偿金数额与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第九条的规定相符，故本院认为建厦房地产公司应当按照约定赔偿。同时，根据已查明事实，建厦房地产公司接到一审法院送达的起诉状、开庭传票等法律文书后，建厦房地产公司共计返还钱小堂、杨风萍50万元，双方对此并无异议，故应当在购房款中扣减，至此，剩余购房款为470万元。对建厦房地产公司在一审庭审结束后又返还的17万元，因判决并未生效，从公平原则出发，可以在剩余购房款中予以扣减，故本院认定最终剩余购房款为453万元。对钱小堂、杨风萍收取的17.51万元租金，双方在协议书中明确约定冲抵利息，但冲抵利息的前提是双方没有解除合同及钱小堂、杨风萍继续收取租金，因此，在2016年8月8日解除购房合同的前提下，该17.51万元仍应当视为房屋租金。对钱小堂、杨风萍主张的变更起诉之日的利息，本院认为在建厦房地产公司和邹刚已双倍赔偿的前提下，不该再计付利息，故对该请求本院不予支持。
综上，上诉人钱小堂、杨风萍的部分上诉请求证据充分，于法相符，本院予以支持。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条、《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下:
一、撤销襄阳市樊城区人民法院（2016）鄂0606民初2944号民事判决；
二、湖北建厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还钱小堂、杨风萍购房款453万元并另行赔偿453万元，合计906万元；
三、邹刚对以上款项承担连带清偿责任。邹刚清偿后，可以向湖北建厦房地产开发有限公司追偿；
四、驳回钱小堂、杨风萍其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费84200元，由钱小堂、杨风萍承担42100元，由湖北建厦房地产开发有限公司、邹刚承担42100元。二审案件受理费51700元，湖北建厦房地产开发有限公司、邹刚承担30000元，钱小堂、杨风萍承担21700元。
本判决为终审判决。
审判长 彭云飞
审判员 魏 俊
审判员 苏 轶
二〇一七年四月二十六日
书记员 岳伟峰