广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）0103民初2287号
原告：广州市屋川�业管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：周建新，职务总经理。
委托代理人：梁凤玲，系原告公司员工，联系地址。
委托代理人：张惠冰，系原告公司员工，联系地址。
被告：周卓云，住广州市荔湾区。
原告广州市屋川物业管理有限公司诉被告周卓云物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理后，依法由审判员何锦堂适用简易程序独任审判，于2016年7月5日公开开庭进行了审理。原告广州市屋川物业管理有限公司的委托代理人梁凤玲、张惠冰、被告周卓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市屋川物业管理有限公司诉称：原告于2011年1月1日与广州市荔湾区鹤松里后街鹤景楼业主委员会签订了《物业管理委托合同》，约定由原告对广州市荔湾区鹤松里后街（鹤景楼）进行物�管理，物业管理期限自2011年1月1日至2015年12月31日止。根据合同约定，原告对该楼宇投入了物业管理服务工作，并依照合同约定收取住宅物业每平方米建筑面积0.65元的物业管理费以及每月280元的车库车位使用费，并根据环卫部门的委托，按照广州市人民政府穗府（2002）28号通知代收城市生活垃圾处理费每户居民每月5元。2015年7月1日起，经过鹤景楼业委会同意及绝大多数业主的同意，原告根据当地周边小区的物业管理费的标准，适当的将管理费提升了每平米0.20元，即每平米0.85元。由于当时下了一场大暴雨，被告以车辆被雨水淹了要求赔偿为由，从2014年7月1日起至2015年12月31日拒交物业管理费、垃圾处理费及车位使用费。而当时的情况是2014年6月23日下午近6点钟，天突然下起了暴雨，鹤景楼外围的街道水浸上路面了，值班员急忙用挡水板档主小区大门道闸上的缝，防�外来的水源往小区涌入，但雨势没有停止迹象，小区管理员、业委会主任黄某及部分业主分别打电话通知地下车库停车场内车辆的车主将车开走，这样车库车辆基本上开出了地库，只有被告的粤A×××××号车一辆仍停在地库里，电话通知他时，他说他不在小区，一时也赶不回来。由于当时雨势仍然凶猛，采用抽水泵排水，仍然不能阻止雨水往地下车库涌入，致使车场水位高达十五公分左右。大概晚上八点，被告回来后到地下停车场看了一下，就出去吃饭了，被告饭后回来对原告的管理人员说要报警，并要求原告赔偿，而实际上雨水也只刚浸到最低钢圈位置，并没有什么损失，而此后被告以其车辆被水浸要求赔偿为理由拒缴物业管理费、垃圾处理费及车位使用费，原告每月一次派单、电话通知、口头通知向其追偿，但被告均拒绝支付。据此，请求判令：1、被告立即向原告支付物业管理费￥806.4元[物业管理费计算方法：（1）2014年7月1日至2015年6月30日按每平方米0.65元计算，面积62.5135㎡×0.65元/㎡×12个月=487.6元；（2）2015年7月1日至2015年12月31日按每平方米0.85元计算，面积62.5135㎡×0.85元/㎡×6个月=318.8元]；2、被告立即向原告支付垃圾处理费90元（2014年7月至2015年12月按每月5元计算，18个月×5元=90元）；3、被告立即向原告支付车位使用费￥5280元[计算方法：（1）2014年7月至2015年6月按每月280元计算，12个月×280元/月=3360元；（2）2015年7月至2015年12月按320元计算，6个月×320元/月=1920元]。以上被告应支付原告物业管理费、垃圾处理费及车位使用费三项共计6176.4元；4、被告支付物业管理费滞纳金（从欠费次月至缴费当天，按合同规定，每天按欠费的千分之二计算）；5、被告承担本案诉讼费。
被告周卓云辩称：原告约在2013年底曾起�过我，当时我说原告停车场没搞好，原告说已经投资几十万，不会再出现水浸现象，于是我当时付足了所有费用。后来我也依时交停车费，2014年6月24日停车场再次水浸，把我的车浸了，2014年7月4日、5日左右被浸的车才被拖走，车被浸是原告造成的，于是我就没有交停车费了。2016年4月3日左右，我的车在停车场被砸了，我报了警，原告没有尽保管义务，如果原告有尽保管义务，我愿意交钱。
经审理查明：广州市荔湾区芳村大道路鹤松里后街7号901房，是被告周卓云名下的房产，建筑面积62.5135平方米，该房屋座落在广州市荔湾区鹤景楼住宅小区内。原告广州市屋川物业管理有限公司是具有一级资质等级的物业服务企业。
2011年1月1日，鹤景楼小区业主委员会（甲方）与原告广州市屋川物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将鹤景楼（物业名称）委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按周边市场物价、工资调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之贰交纳滞纳金；车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：1、露天车位150元/位一个月，2、车库本小区业主280元/位一个月等等。
2015年6月，广州市屋川物业管理有限公司、鹤景楼小区业主委员会共同向鹤景楼全体业主发出《公告》，公告业委会决定同意物业管理公司提出的调整管理费每平方米0.85元，停车场月保320元的申请，并将于2015年7月1日开始实行等等。但上述《公告》并没有涉及露天车位费的调整，只是将地下停车场的车位费从280元/位一个月调整为320元/位一个月。
又查，2014年6月23日前被告是将其所有的粤A×××××小轿车停放在鹤景楼小区地下车库停车场5号车位内，2014年6月23日天下大暴雨，雨水涌入鹤景楼小区地下车库停车场，当时原告的粤A×××××小轿车停放在该地下车库停车场5号车位内被水浸了，被告从此将车停在该小区露天车位处。被告的车辆被水浸后向原告索赔，但原告并没有给予被告赔偿，被告于是从2014年7月1日起拒交物业管理费、垃圾处理费、车位使用费。2015年12月31日，鹤景楼小区业主委员会与原告于2011年1月1日签订的《物业管理委托合同》的履行期限届满，此后鹤景楼小区的物业管理不再由原告负责。
本院认为：鹤景楼小区业主委员会（甲方）与原告广州市屋川物业管理有限公司（乙方）于2011年1月1日签订的《物业管理委托合同》，双方是真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，上述《物业管理委托合同》对原告具有约束力。原告通过与鹤景楼小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，合法取得了鹤景楼小区的物业管理权，有权向鹤景楼小区的各个业主收取物业管理费、垃圾处理费、车位使用费。被告作为鹤景楼小区鹤松里后街7号901房的业主，应向原告缴交物业管理费、垃圾处理费、车位使用费，被告未向原告缴交2014年7月1日起至2015年12月31日止的物业管理费、垃圾处理费、车位使用费，故原告请求被告支付2014年7月1日起至2015年12月31日止的物业管理费（2014年7月1日起至2015年6月30日止按每月0.65元/平方米×62.5135平方米计算，2015年7月1日起至2015年12月31日止按每月0.85元/平方米×62.5135平方米计算）及物业管理费的滞纳金的诉讼请求，本院予以支持，但物业管理费的滞纳金以本月的物业管理费为基数，从本月的下一个月的1日起计至缴清本月物业管理费之日止。鹤景楼小区业主委员会（甲方）与原告广州市屋川物业管理有限公司（乙方）于2011年1月1日签订的《物业管理委托合同》的第二十一条约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之贰交纳滞纳金。”与《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条：“迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的规定，相抵触，本院不采纳该条约定的滞纳金计算方法，而采用上述指导意见第8条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算被告应付给原告的滞纳金。原告诉请被告支付2014年7月1日起至2015年12月31日止的垃圾处理费90元（5元/月×18个月）的诉讼请求，本院予以支持。原告诉请被告支付车位使用费的诉讼请求，本院予以支持，但是原告的车辆从2014年7月1日起已停放在鹤景楼小区的露天车位，按照上述《物业管理委托合同》第二十三条的约定，露天车位每月150元/位，故被告应支付给原告的车位使用费为2700元（2014年7月1日起至2015年12月31日止共18个月，按每月150元/位计算）。
关于原告诉请2015年7月1日起至2015年12月31日止期间的车位费按每月320元/位计算的问题。由于广州市屋川物业管理有限公司、鹤景楼小区业主委员会共同于2015年6月向鹤景楼全体业主发出的《公告》，并没有涉及露天车位费的调整，只是将地下停车场的车位费从280元/位一个月调整为320元/位一个月，故原告该诉讼请求，本院不予支持。
关于被告车辆停放在鹤景楼小区地下车库停车场内被水浸，被告要求原告赔偿的问题。因被告并没有就该问题提起反诉，故本案不予处理。
综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
1、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告周卓云向原告广州市屋川物业管理有限公司支付2014年7月1日起至2015年12月31日止的物业管理费（2014年7月1日起至2015年6月30日止�物业管理费按每月0.65元/平方米×62.5135平方米计算，2015年7月1日起至2015年12月31日止的物业管理费按每月0.85元/平方米×62.5135平方米计算）。
2、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告周卓云向原告广州市屋川物业管理有限公司支付2014年7月1日起至2015年12月31日止物业管理费的滞纳金（滞纳金以本月的物业管理费为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，从本月的下一个月的1日起计至缴清本月物业管理费之日止，滞纳金以不超过本金为限）。
3、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告周卓云向原告广州市屋川物业管理有限公司支付垃圾处理费90元。
4、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告周卓云向原告广州市屋川物业管理有限公司支付车位使用费2700元。
5、驳回原告广州市屋川物业管理有限�司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告周卓云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何锦堂
二〇一六年七月十八日
书记员 吴 帆
陈家乐