成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0107民初6968号
原告（反诉被告）：徐明，男，汉族，1963年4月26日出生，住四川省崇州市。
原告（反诉被告）：李茂君，女，汉族，1967年6月12日出生，住四川省崇州市。
两原告共同委托诉讼代理人：付敬德，重庆王华律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李泽红，男，汉族，1972年1月15日出生，住成都市金牛区。
被告（反诉被告）：叶惠君，女，汉族，1972年10月24日出生，住成都市武侯区。
两被告共同委托诉讼代理人：曾兵、宋建华，四川君合律师事务所律师。
第三人：徐萍，女，汉族，1969年9月10日出生，住成都市金牛区蜀西路**号。
第三人：王晓群，女，汉族，1972年9月30日出生，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：曾兵、宋建华，四川君合律师事务所律师。
原告徐明、李茂君与被告李泽红、叶惠君、第三人徐萍、王晓群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐明、李茂君的共同委托诉讼代理人付敬德，被告李泽红、叶惠君及第三人王晓群共同的委托诉讼代理人曾兵、宋建华，第三人徐萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐明、李茂君向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带给付拖欠的购房尾款409425.84元；2.判令二被告连带给付违约金，违约金计算方式为：从2017年5月1日起，每日按成交价2979552元的万分之五计算至其付清购房尾款之日止，暂计至起诉之日为78958元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月23日，原告委托第三人徐萍通过中介与被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告将自己位于武侯区二环路西一段5栋3楼1号的建筑面积为310.37平方米的商业用房卖与被告，成交价2979552元，付款方式为签订合同当日支付定金10万元，剩余购房款应在取得新房产证当日内一次性付清；合同最后手写约定：余款在双方与承租方办理完租赁权转移手续并结清租金和押金等相关事项后支付给甲方，双方同意按原租赁合同内容不变。2017年3月22日，原告代理人即第三人徐萍签订了《补充协议》。原告按约于2017年4月30日将房屋过户给了被告。被告现在支付房款情况为：定金10万元、抵扣垫资款10万元、扣除2017年2月1日至6月22日的房屋租金82393.13元、扣除卖方应交税费109903.84元、扣还工行蜀都支行贷款1497429.19元、扣还易贷网贷款68万元。扣减前述已付款后，被告应付尾款为409825.84元。原告多次向被告催收未果，故原告诉至法院。
被告李泽红、叶惠君共同辩称，第一，付款条件不成就，合同最后手写地方第2条第4款载明剩余款项在双方即被告与承租人办理署名权转移手续并结清租金押金等后支付，原告至今没有协助被告重新与承租人签订租赁合同，且原告没有将租客的押金40568元支付给被告。原告诉状中已收款的10万元、10万元、109903.84元、1497429.19元、68万元没有异议，对于扣减租金原告主张是82393.13元，而被告认为原告应当支付给被告87695.8元租金，计算方式为：2017年2月1日至3月31日为每月17407元，2017年4月1日开始至6月22日每月19347元；根据补充协议，被告应当少支付136000元购房款；综上，被告应支付的尾款为227955.17元。第二，被告不存在违约行为，不应当支付违约金，即使承担违约金，违约金的计算方式过高，请求法院予以调整。同时，被告李泽红、叶惠君向本院提出反诉请求：1、判令二原告向二被告交付位于成都市二环路西一段1号鸿达汽配广场5幢1号（三楼）的房屋配套步行楼梯的《合同》和《成都市房屋结构安全批准书》等文件资料；2、判令二原告赔偿二被告损失31万元；3、判令二原告向二被告支付违约金2万元；4、本案的诉讼费及反诉费由原告承担。事实和理由：二被告与二原告于2016年12月23日签订一份《买卖交易合同》，在签订合同整个过程中二原告故意隐瞒案涉房屋为钢结构的重要事实，与约定的框架结构相比造价损失在31万元左右。合同签订后只履行合同项下的部分义务，二被告多次要求二原告履行签署合同附随义务和赔偿损失均未果，为维护自己的合法权益，故提起反诉。
原告徐明、李茂君针对被告李泽红、叶惠君提出的反诉请求辩称，第一，被告的反诉请求第一项中的“合同”被告没有明确是什么合同，也没有证据证明原告有安全批准书，被告所陈述的楼梯不属于案涉5栋房屋的产权内容，与双方房屋买卖合同没有关系，被告主张该权利应当另行起诉开发商。而案涉房屋到三楼有四处楼梯，被告称述不符合事实。第二项反诉请求，案涉房屋的产权证中载明是框架结构，被告直接推定为钢结构，没有事实依据。案涉房屋买卖时是现房，被告已经实地验房，且被告还在原告处购买了相邻的其他房屋，原告不存在隐瞒的情况，被告要求赔偿损失31万元没有事实依据。原告不存在违约行为，不应支付违约金，请求法院驳回被告的反诉请求。
第三人徐萍陈述称，原告的陈述符合客观实际情况，认可原告陈述事实以及诉讼请求。
第三人王晓群陈述称，认可二被告陈述的事实以及反诉请求。
经审理查明，2016年12月12日，成都市律政公证处出具了编号为（2016）川律公证内民字第106889号《公证书》，对原告徐明、李茂君于2016年12月2日向第三人徐萍出具的《委托书》进行了公证，委托书载明徐明、李茂君共同共有位于成都市武侯区二环路西一段1号5栋3楼1号不动产（权2114780），因徐明、李茂君事务繁忙特委托徐萍办理该房屋相关事项，包括办理提前还清银行借款或提前结按的相关事宜，领取房屋产权证，办理抵押登记、解除抵押登记，查询不动产档案、办理地址变更手续、办理该不动产的出售、签订买卖合同、确定购买方和价格、办理网签、不动产过户手续、收取售房款，代办存量房交易资金监管，办理产权证、协助买方办理贷款手续、产权证遗失补办、代办水电、物业管理等手续。
2016年12月23日，原告徐明、李茂君作为卖方，第三人徐萍作为原告的代理人，被告李泽红、叶惠君作为买方签订了《房屋买卖合同》，该合同落款处有原告徐明、李茂君的代理人徐萍，以及被告李泽红、叶惠君的签字。合同约定，二被告购买二原告所有的位于成都市武侯区二环路西一段1号5栋3楼1号房屋（权2114780），建筑面积310.37平方米，用途为商业；房屋处于抵押状态，抵押权人为工行郫县支行、黄琴，卖方同意自行承担办理还款手续的相应费用；双方清楚房屋所附带的租约现状，卖方保证承租人已放弃优先购买权；房屋含装修及设备成交价为2979552元，应当在2016年12月23日支付定金10万元，剩余购房款2879552元买方应当在取得新产权证当日一次性支付给卖方；卖方应当于收齐房款之日将房屋交付给买方；任何一方逾期履行本合同约定义务的，或履行合同义务不符合约定致使合同目的无法达成的，均视为违约，且每逾期1日，按照成交价的万分之五向守约方支付违约金，逾期超过15日，守约方有权单方书面解除本合同，违约方须向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。合同第十三条其他约定中载明，双方商定在最后一笔款项中卖方少收壹万元；卖方在三栋（即双方交易的5、6、8三栋楼，包含案涉房屋）中原有的一切权利都转让给买方，包括但不限于步行楼梯使用权；剩余款项在双方与原租赁方办理完毕租赁权转移手续并结清租金、押金等相关事项后再将支付给卖方；双方同意原租赁合同内容不变；（2016）川律公证内民字第106889号《公证书》作为本合同附件。
2017年3月22日，第三人徐萍作为原告徐明、李茂君的受托人，与作为被告李泽红、叶惠君的代理人也即被告叶惠君的丈夫任雁冰签订了《补充协议》。补充协议约定，因卖方原因未能还清抵押贷款，合同未按时执行，双方协商后签订该补充协议，约定由买方出资给卖方还清贷款，总额不超过225万元，但是卖方的贷款最后不管因为任何原因未归还，买方都不因此承担任何卖方的损失，此款项最后按买方实际支出情况在购房款中扣除；原合同继续履行，买方按合同规定从2017年2月1日开始收取该房屋的租金，卖方给买方的定金收据继续有效；原合同第十三条第一项改为双方商定在最后一笔款项中，买方少收取壹拾叁万陆仟元；原合同第十三条第三项作废……。
根据原告徐明、李茂君提供的成都市不动产登记情况摘要3，案涉房屋已经登记在被告叶惠君和第三人王晓群名下，两人为按份共有，各占50%，权证号为川（2017）成都市不动产权第0115760、0115761号。
为出租案涉房屋，第三人徐萍将案涉房屋出租给了案外人项光亮，双方于2012年5月23日签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2012年4月1日到2022年6月23日，前五年每月租金17407元,前五年不递增，后五年房租为每月19347.24元，房屋交付时支付房屋租赁保证金46508.79元，租金六个月结算一次，每次提前一月支付。该合同的最后双方签字载明“备注：现在本合同是由徐萍与项光亮在2012年3月23日签订的租赁合同分割而来，现在以现在分割的租赁合同为准”。后因房屋租赁合同纠纷，徐萍作为原告，将项光亮作为被告、成都新鸿达实业有限责任公司作为第三人起诉到法院。2016年5月30日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民终1748号民事判决书，就租赁纠纷进行了判决。该判决书还载明，徐萍出租给项光亮的房屋为成都市武侯区二环路西一段1号新鸿达汽配广场5幢1号、6幢1号、8幢1号三楼房屋，系徐萍于2005年向成都新鸿达实业有限责任公司购买，购买时配有户外通行楼梯一座，该户外楼梯在2006年被拆除并重建，后又于2012年被强制拆除，此外案涉房屋所在的楼盘尚有2个入口位置较远的楼梯可供通行；2014年4月3日，案外人黄云雨、徐萍、项光亮三方与案外人周欢签订房屋租赁合同，租赁周欢在鸿达汽配城的房屋修建楼梯及电梯，该楼梯于2015年5月15日投入使用，该楼梯取得了《成都市房屋结构安全批准书》。
庭审中，原、被告均认可，作为被告已经向原告支付或可以作为购房款抵扣的包括以下费用：定金10万元、垫资款10万元、过户税费109903.84元，代还工商银行蜀都支行贷款1497429.19元，代还易贷网贷款68万元，共计
2487333.03元；对于房屋出租给案外人项光亮的租金，双方都认可抵扣租金的计算时间是从2017年2月1日至6月22日，但是对抵扣房款的金额有争议，另外被告主张房租押金也应当抵扣。
2017年5月6日，项光亮向任雁冰、王晓群、叶惠君、徐萍出具了《提前终止合同告知书》，由于经营困难提出解除合同，项光亮自愿以30万元一年租金继续租用1个月时间让双方过渡，若不同意，项光亮将在2017年6月25日清场。庭审中，被告陈述未收到该通知。项光亮现在已经搬走。
另查明，2016年3月25日，因原、被告以及第三人之间关于购买案涉房屋相邻的8幢3楼1号、6幢3楼1号房屋，签订了《关于鸿达汽配广场8幢3楼1号、6幢3楼1号房屋买卖合同的补充协议》，甲方载明为徐萍（徐明），乙方为王晓群、任雁冰，载明：楼梯拆除所引起的一切事项，双方在房屋买卖前未谈到，乙方知道楼梯拆除是在以上两幢房屋买卖合同完成后，乙方是按有正常使用楼梯的情况来购买以上两幢房屋的，甲方应保证必须有上楼通道并正常使用，费用由甲方承担，房屋产权变更至乙方后，乙方向开发商申请赔偿也与甲方无关，甲方承诺关于楼梯拆除的所有事项不会对乙方造成损失，如有损失乙方保留追索甲方赔偿的权利。
被告在庭审中出示了以第三人王晓群作为申请人，成都市蜀都公证处于2017年6月7日出具的（2017）川成蜀证内民字第29656号《公证书》，是对房屋现状的照片，拟证明楼栋之间有违规搭建的楼梯，随时有被拆除的可能，5栋只有1个步行楼梯。
以上事实，有当事人主体资格证明、（2016）川律公证内民字第106889号《公证书》、《房屋买卖合同》、《补充协议》、不动产登记情况摘要3、《房屋租赁合同》、民事判决书、《提前终止合同告知书》、《关于鸿达汽配广场8幢3楼1号、6幢3楼1号房屋买卖合同的补充协议》、（2017）川成蜀证内民字第29656号《公证书》以及庭审陈述笔录等证据收集在案，予以佐证。
本院认为，第三人徐萍依据经公证的委托书代理原告徐明、李茂君，与被告李泽红、叶惠君签订的关于买卖位于成都市武侯区二环路西一段1号5栋3楼1号房屋的《房屋买卖合同》，以及第三人徐萍代原告徐明、李茂君与被告李泽红、叶惠君的代理人任雁冰签订的《补充协议》，被告亦认可补充协议内容，该合同和补充协议均系案涉房屋买卖合同双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方均应当依照合同享受权利、履行义务。
按照双方合同约定，案涉房屋已经完成了不动产过户登记，登记在买方认可的被告叶惠君和第三人王晓群名下，但是卖方还未取得全部购房款，被告李泽红、叶惠君作为买方应当向卖方支付剩余的购房款。按照合同约定，房屋总价款为2979552元，扣除双方在《补充协议》第三条中约定的，卖方少收取136000元，总价款应当为2843552元，扣除原、被告均认可的已支付房款2487333.03元，被告应当向原告支付的购房款为356218.97元。关于抵扣租金的金额，按照原、被告之间签订的合同和补充协议，对于案涉房屋的出租收益，买方从2017年2月1日开始收取该房屋的租金，按照房屋租赁合同中约定的“租期2012年4月1日到2022年6月23日，前五年每月租金17407元,前五年不递增，后五年房租为每月19347.24元”，则从2017年2月1日至6月22日的应当抵扣房款的租金共计87631.97元（17407元/月×2个月＋19347.24元/月×2.73个月）；按照租赁合同，案外人项光亮的房租保证金46508.79元，应当在被告购房后，就由原告转让给被告，故被告主张在购房款中主张抵扣该款项合理。综上，被告还应当向原告支付购房款为222078.21元（356218.97元-87631.97元-
46508.79元）。关于原告主张的补偿案外人项光亮租金36000元，因项光亮违约不应当补偿故不应当在房款中扣除该款项，但是双方合同中明确约定了房款少收136000元，且没有附带条件，故对于原告的该主张不予支持。由于被告在房屋2017年4月28日完成过户至今没有支付剩余购房款，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定和合同约定，被告应当以222078.21元为基数，按照每日万分之五的标准，向原告支付从2017年5月1日起至实际付清之日的违约金，故对于原告的该项诉讼请求，本院部分予以支持。
关于被告的反诉请求，从被告出示的（2016）川01民终1748号民事判决书查明的事实来看，能够进入案涉房屋的楼梯一共有四处，即使户外楼梯被拆除，仍有不只一处通行出入口，这在被告购买案涉房屋和相邻房屋、现场看房的情况下，被告应当知晓该情况。而被告所说的修建室内楼梯，在该判决中载明为案外人黄云雨、徐萍、项光亮三方租赁周欢在鸿达汽配城的房屋共同修建，共同使用，该楼梯于2015年5月15日投入使用并取得了《成都市房屋结构安全批准书》，但是并未载明原告为该楼梯的权利人，对于原告持有该楼梯的修建合同和《成都市房屋结构安全批准书》等文件资料没有依据，且双方合同中没有要求原告交付上述合同、文件的义务，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。案涉房屋为二手房现房交易，在购房时买方应当知晓房屋状况，现被告主张案涉房屋为轻钢结构不是框架结构，原告应当向被告赔偿损失31万元，以及支付违约金2万元的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）李泽红、叶惠君向原告（反诉被告）徐明、李茂君支付购房款222078.21元，并支付违约金（违约金以222078.21元为基数，按照每日万分之五的标准，从2017年5月1日起计算至实际付清之日止）；
二、驳回原告（反诉被告）徐明、李茂君的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）李泽红、叶惠君的反诉请求。
案件受理费8632元，由原告（反诉被告）徐明、李茂君负担3950元，由被告（反诉原告）李泽红、叶惠君负担4682元。
反诉案件受理费3125元，由被告（反诉原告）李泽红、叶惠君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 雷田怡
人民陪审员 潘丹丹
人民陪审员 康 霞
二〇一八年一月十一日
书 记 员 颜钰洪