广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法民一初字第729号
原告郑玉云，女，汉族，1963年10月10日出生，住址：广东省东莞市。
被告黄崇誉，男，汉族，1978年11月28日出生，住址：广西省博白县。
原告郑玉云诉被告黄崇誉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韦枝展适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑玉云、被告黄崇誉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑玉云诉称，被告与原告11月3日签订《房屋转让合同协议》（以下简称“转让合同”），仅支付原告2万首笔定金款，之后，被告一直未按照合同履行支付装修保证金3万，构成违约。按“合同”内容处理，故定金、保证金不作抵押房款处理，请求法院判决被告的房款依《转让合同协议》处理为188000元。被告只支付房屋定金2万，故应支付双倍违约金。事实上房屋所有权属于原告，可被告不给房款强行占住，签订合同2天，被告就提出先让他入住，并保证2月3日前定能一次性支付保证金10万，原告信以为真，就帮被告到管理处办理装修鉴名手续，1月底原告才发现被告有欺骗行为，追还口头承诺的10万保证金并要求书面承诺签名按手印《保证金补充说明》作为装修的保证金，但仅支付3万，房款一直未付，无奈原告将被告的承诺用手机录下并刻成小碟作为证据。最后还款期限为5月3日的承诺化为乌有。转让合同违约，保证金期限违约，最后还款期限违约，被告用各种理由推卸，出言不逊辱骂原告，利用欺骗手段入住，强占房屋与房款，制造虚假事实，抵赖强占房屋，造成直接经济损失近10万，原告投资金融、证券、房产近30年，有一定的投资经验，国务院、法律保护支持合法投资，最基本的有：金融、证券、银行、企事业债券，原告投资年平均收益均有10%以上至100%，被告占用原告房款房屋造成经济损失，请求法院判决赔偿原告损失4万元（这是最低金额，被告占用房屋房款从2014年11月3日至今有半年）。为维护原告的合法权益，特起诉请求判令：一、被告即日起支付与原告签订房屋转让合同房款金188000元；二、被告定金20000元、装修保证金30000元不作抵压房款（因违约）；三、被告违约金20000元，造成直接经济损失40000元给原告；四、被告承担本案所有诉讼费用。
被告黄崇誉辩称，被告没有违约过，从双方签协议开始，被告一直都没有违约过。原告曾经发过信息给被告，说被告不签就不把房子卖给被告，是原告在要挟被告。2015年2月4日被告联系银行，被告跟银行说要分期贷款，2015年3月10日银行贷款审批通过，被告在当日晚上打电话给原告，原告不理被告。被告叫了物业，叫了派出所，原告打乱被告的家，原告也报警了，石潭埔派出所也立案了。被告13日报警了。2014年11月7日原告要被告给两个月的物业费。
经审理查明，2013年11月7日，原告与案外人东莞市盈锋房地产开发有限公司签订一份《莲湖商业街住宅使用权转让合同》，主要约定：东莞市盈锋房地产开发有限公司将位于东莞市塘厦镇莲湖村之莲湖商业街5号楼2单元305房号住宅的住宅使用权一次性转让给原告；转让期限从约定交楼之日起至2053年7月1日，转让总价为159192元，交楼时间为2013年12月7日前；双方知悉此物业不办理房产证；等等。经查，该《莲湖商业街住宅使用权转让合同》中的上述房屋的建造未取得建设工程规划许可证等合法手续。
2014年11月3日，原、被告签订一份《房屋转让合同协议》，主要约定：由原告将上述东莞市塘厦镇莲湖村莲湖商业街5号楼2单元305号房屋转让给被告，转让款为188000元，首期付款20000元，在2015年6月30日前分期付款不少于108000元，在2015年7月1日至2015年12月30日前将剩余60000元付清，未付清则按银行相对应的年利率定期利息支付并将房屋无条件退还原告；等等。上述《房屋转让合同协议》签订后，原告已向被告交付案涉房屋，被告已对案涉房屋进行相应的装修，后原、被告因房款支付时间、金额等问题产生纠纷。原告于2015年5月18日提起本案诉讼，请求判如所请。
庭审中，本院向原、被告释明：因案涉房屋未取得建设工程规划许可证等合法手续，原、被告关于案涉房屋的买卖无效。经本院释明，原告仍坚持诉讼请求，被告明确不提起反诉。
以上事实，有《莲湖商业街住宅使用权转让合同》、《房屋转让合同协议》、补充说明、定金收据、证券帐户、光碟、电话通信清单、银行回单、个人借款担保合同等以及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，原、被告于2014年11月3日签订的《房屋转让合同协议》，虽系双方的真实意思表示，但是否合法有效，还应审查该协议是否违反了法律强制性规定。
原、被告交易的案涉房屋，系原告自案外人东莞市盈锋房地产开发有限公司处受让而来，该房屋的建造未取得建设工程规划许可证等合法手续。依据《中华人民共和国城乡规划法》第三条“城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求”及第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设”的规定，未取得建设工程规划许可证的房屋不属于合法的建筑物，关于该房屋的建造及交易等均损害了社会公共利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，损害社会公共利益的合同无效，故原、被告签订的《房屋转让合同协议》依法无效。原告的全部诉讼请求，均建立在《房屋转让合同协议》合法有效的基础上，且经本院释明该协议无效后，原告仍坚持其诉讼请求，故对原告的全部诉讼请求，本院予以驳回。关于合同无效的后果，原、被告均可另案主张。
综上所述，依据《中华人民共和国城乡规划法》第三条、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告郑玉云的全部诉讼请求。
本案受理费2510元，原告已预交，由原告郑玉云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 韦枝展
二〇一五年七月三十一日
书记员 余秋玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国城乡规划法》
第三条城市和镇应当依照本法制定城市规划和镇规划。城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求。
县级以上地方人民政府根据本地农村经济社会发展水平，按照因地制宜、切实可行的原则，确定应当制定乡规划、村庄规划的区域。在确定区域内的乡、村庄，应当依照本法制定规划，规划区内的乡、村庄建设应当符合规划要求。
县级以上地方人民政府鼓励、指导前款规定以外的区域的乡、村庄制定和实施乡规划、村庄规划。
第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。