江西省赣州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0791民初1379号
原告赣州市国有资产投资集团有限公司，住赣州市章贡区红旗大道46号。
法定代表人陈孝荣。
委托代理人郭涛、彭功敬，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。
被告李赞军，男，汉族，1976年4月21日生，住赣州经济技术开发区。
第三人江西赣南专修学院，住赣州经济技术开发区湖边镇龙岭基地。
法定代表人李庆龙。
第三人李庆龙，男，汉族，1954年1月16日，住赣州市。
第三人共同委托代理人王安祥，男，汉族，1953年10月12日生，住赣州市章贡区。
原告赣州市国有资产投资集团有限公司与被告李赞军、第三人江西赣南专修学院、第三人李庆龙物权保护纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告赣州市国有资产投资集团有限公司的委托代理人郭涛、被告李赞军、第三人江西赣南专修学院、第三人李庆龙的委托代理人王安祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告赣州市国有资产投资集团有限公司诉称，原告系由赣州市国有资产监督管理委员会全额出资的国有企业。2006年4月，经市政府同意，原告从信达资产管理公司购买了包括赣州林业工程公司江西赣南专修学院在内的12个单位的资产包，并代偿还江西赣南专修学院的债务，并为江西赣南专修学院支付了在建工程款及其它应付款，从而取得了处置龙岭88.11亩土地使用权及地上建筑物的权利。2008年8月，市政府明确了以转换江西赣南专修学院土地使用权性质之后处置该土地使用权的收益来处理相关的债务。根据龙岭基地整体资产的处置方案及原告与第三人江西赣南专修学院的约定，原告于2010年11月15日取得了龙岭基地的土地使用权。另根据原告与第三人江西赣南专修学院签订的《龙岭土地资产权证移交接协议书》的约定，第三人江西赣南专修学院、李庆龙无权再就龙岭基地的资产以出租等方式对外进行处置。原告取得龙岭基地资产处置权后，在协商办理资产移交的过程中发现第三人未经原告同意，擅自将属于原告的资产对外进行出租，并取得巨额租金。而被告在未确认租赁房屋的所有人的情况下擅自与第三人江西赣南专修学院订立租赁合同，该租赁合同属于无效合同，被告应依法支付原告占用租赁房屋期间的使用费给原告，并且应当立即返还占用房屋给原告。为此，原告为保护国家资产不受侵害，依法向法院提起诉讼。1、请求法院确认李赞军与第三人江西赣南专修学院、李庆龙签订的《租赁协议》无效，并返还租赁物。2、请求法院判决由被告支付原告从2014年1月15日至2016年7月15日的房屋使用费117800元。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告李赞军辩称，1.本人与赣南专修学院签订的房屋《租赁合同》，是与学院负责人签字并加盖学院公章，合同真实有效。2、据本人询问，学院其他租户均与赣南专修学院签订合同。3、租赁场地到目前为止，均挂“江西赣南专修学院”的招牌，而并非“赣州市国有资产投资有限公司”。4、在租赁其间，我信守合同条款，按时足额交纳租金及其它费用。在此之前，并不明确了解“江西赣南专修学院”的土地使用权的归属。综上所述，本人认为“赣州市国有资产投资有限公司”状告我与“江西赣南专修学院”签定的租赁合同无效不正确。并且要我交缴二次租金给“赣州市国有资产投资有限公司”是不合理的。更不可能承担诉讼费用。
第三人江西赣南专修学院、李庆龙述称，一、答辩人与被答辩人称2006年4月经市政府同意购买了12个单位的资产包毫无关系。答辩人系原赣州地委书记杜昭创办的民办大学，其隶属关系归省教育厅主管及市政府、市教育局代管。2006年期间，学院运行正常，教育秩序良好。与被答辩人从未有过经济帐务往来，与信达资产管理公司更未发生经济关系，何来的资产包，纯属无稽之谈。二、被答辩人提出的为答辩人支付了在建工程款及其它应付款。从而取得了龙岭88.1亩地使用权及地上建筑物的权力，事实并非如此。2007年因各种因素所致，市政府决定学院停办，进行资产处置。被答辩人承担此项工作的部分内容。在此期间被答辩人所支付答辩人的全部款项，都是以借贷的形式进行的，答辩人并要向被答辩人承担所有款项的利息，所以双方的经济往来是借贷关系。2、根据市政府办公厅[2008]163号记录摘要《赣南专修学院资产处置协调会议纪要》第二条精神的要求，为加快龙岭宗地土地资产处置的步伐，赣州林业工程公司与赣南专修学院配合原告工作将各自拥有的44.05亩（共计88.1亩）土地变更登记到被答辩人名下。此项工作只是土地资产移接交，并不是被答辩人所说的取得了地上建筑物的权利。因此，答辩人要求被答辩人出示实物移接交清单。三、被答辩人提出答辩人未经他们的同意，擅自将原告的资产对外进行出租，其租赁协议是无效的，所得全额应返还被答辩人。原告企图瞒天过海、混淆是非。答辩人出租给李赞军的教学楼用房，是学院因资产短缺、停工待建的烂尾楼，该工程既无决算也无验收记录，不可能有房产证。被答辩人现提供的房产证与本案无关，只是原告用来蒙骗法庭的。2008年11月12日由赣州林业公司（甲方）、江西赣南专修学院（乙方）、赣州市国有资产投资集团有限公司（丙方）三家签订的《龙岭土地资产权证移接交协议书》中第二条第2款明确规定：依据赣州市府办纪录摘要[2008]163号《会议纪要》精神，分期分段挂牌出让龙岭土地。在龙岭土地资产处置以前和挂牌出让期间，龙岭宗地地面建筑物等实物资产由乙方负责管理。若龙岭土地挂牌出让成功，甲、乙各方都必须积极配合。及时地无条件地腾出房产和土地，其地面建筑物等实物资产由乙、丙方给龙岭土地承买人，并与上地承买人签订好《实物资产移接交协议书》。因此，答辩人与李赞军签订的协议是合法有效的，其收入是正当合法的收入。
经审理查明，第三人江西赣南专修学院，成立于1991年11月，是一所全日制普通高等学校。学校位于赣州市××镇龙岭。2009年1月1日学校停止办学。为妥善解决赣南专修学院、赣州林业工程公司、市国有资产经营有限责任公司三者之间的土地和债务纠纷。2008年8月20日赣州市人民政府向市财政局、市国有资产经营有限责任公司下达赣州市人民政府办公厅抄告单赣市府办抄字（2008）118号抄告单：1.赣南专修学院和赣州林业工程公司拥有的龙岭88.11亩土地及地上建筑物，由市国有资产经营有限责任公司具体负责处置，赣南专修学院和赣州林业工程公司配合做好相关工作。2.龙岭宗地处置收入和依法缴纳的税费除应上缴给中央、省财政的部分外，其余（含市本级财政所得税费和土地收益）全额返还给市国有资产经营有限责任公司。3.市国有资产经营有限责任公司将上述返还资金分别用于支付该宗资产处置费用、依据赣德东专字（2007）43号《审计报告》补偿赣州林业工程公司龙岭职工宿舍搬迁费用、清偿赣南专修学院债务和赣州林业工程公司欠市国有资产经营有限责任公司债务，剩余部分作为政府补充市国有资产经营有限责任公司资本金。2008年10月9日赣州市人民政府办公厅以赣市府抄字（2008）154号向市林业局、市国有资产经营有限责任公司、赣南专修学院下达抄告单，抄告事项为：一.赣南专修学院和赣州林业工程公司在湖边龙岭基地分别拥有的44.05亩（共计88.11亩）国有划拨土地使用权及其地上公有房产，变更至市国有资产经营有限责任公司名下。二、请市国有资产经营有限责任公司分别与赣南专修学院、赣州林业工程公司办理好龙岭宗地资产交接工作和产权变更登记手续，市国土资源局、市房产局配合做好相关工作。2008年11月12日赣南专修学院、赣州林业工程公司与原告市国有资产经营有限责任公司签订龙岭土地资产权证移接交协议书，协议约定：赣州林业工程公司位于章贡湖边龙岭基地国有划拨土地使用权面积44.05亩，赣南专修学院位于赣州林业工程公司地面上的公有房产等权证相关资料，于2008年11月21日前由赣南专修学院、赣州林业工程公司登记造册移交并变更登记至原告名下，原告负责办理该宗土地挂牌出让手续。同时约定在龙岭土地资产处置以前和挂牌出让期间，龙岭宗地地面建筑物等实物资产由赣南专修学院负责管理。若龙岭土地挂牌出让成功，赣南专修学院、赣州林业工程公司必须积极配合，及时无条件腾出房产和土地，其地面建筑物等实物资产由原告和第三人赣南专修学院移交给承买人，并于土地承买人签订好《实物资产移接交协议书》。经市政府同意，原告于2010年11月15日分别取得赣南专修学院、赣州林业工程公司在湖边龙岭基地拥有的44.05亩国有划拨土地的使用权。2013年11月16日第三人赣南专修学院与被告李赞军签订房屋租赁合同，合同约定，第三人赣南专修学院将教学大楼一楼西边全部房间，一楼北面未完工的房间、一楼南面的一间房间、院内空坪租赁给被告；租金每月3500元，租赁时间从2013年11月25起计算。合同签订后，第三人赣南专修学院将上述场地交付被告使用且向被告收取租金。
另查明，第三人赣南专修学院租赁给被告的房屋属烂尾楼，未办理产权登记手续。
原告发现第三人赣南专修学院将教学大楼一楼西边全部房间，一楼北面未完工的房间、一楼南面的一间房间、院内空坪租赁给被告后遂向本院提起诉讼，请求法院确认李赞军与第三人江西赣南专修学院、李庆龙签订的《租赁协议》无效，并返还租赁物。2、请求法院判决由被告支付原告从2014年1月15日至2016年7月15日的房屋使用费117800元。3、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明自己的主张提供了以下证据：营业执照、法定代表人证明复印件、不动产登记权证复印件、收费票据及被告在原告所有的房产中设置加工点的照片打印件、赣州市政府（2008）154号抄告单复印件、赣市政府办（2008）193号抄告单复印件、审计报告复印件。被告李赞军提供了租赁合同。第三人提供了事业单位法人证明复印件、市政府记录摘要办公厅复印件、龙岭土地资产权证移接交协议书复印件。以上事实还有庭审笔录予以证实。
本院认为，根据赣州市人民政府办公厅赣市府办抄字（2008）118号、154号抄告单的精神及2008年11月12日第三人赣南专修学院、赣州林业工程公司与原告赣州市国有资产经营有限责任公司签订龙岭土地资产权证移接交协议书的约定，原告取得了处置龙岭88.11亩土地使用权及地上建筑物的权利，原告为争议标的的所有人。第三人赣南专修学院、赣州林业工程公司与原告赣州市国有资产经营有限责任公司签订龙岭土地资产权证移接交协议书时虽然约定了在挂牌出让龙岭宗地期间，龙岭宗地地面建筑物等实物资产由赣南专修学院负责管理，但第三人赣南专修学院并未取得合法的房屋产权，其不具有对外承租房屋的主体资格，第三人赣南专修学院无权将已属原告的财产租赁给被告，第三人赣南专修学院擅自将属于原告的财产出租给被告已超出了其代为管理的职权。故原告主张确认第三人赣南专修学院与被告李赞军签订的租赁合同无效本院予以支持。关于原告主张由第三人、被告返还租赁物，本院认为，因第三人赣南专修学院、赣州林业工程公司与原告赣州市国有资产经营有限责任公司签订龙岭土地资产权证移交协议书时已约定若龙岭土地挂牌出让成功，赣南专修学院、赣州林业工程公司必须积极配合，及时无条件腾出房产和土地，其地面建筑物等实物资产由原告和第三人赣南专修学院移交给承买人，故原告和第三人赣南专修学院应当按照协议的约定履行各自的义务，原告主张返还财产应当先行主张解除与第三人赣南专修学院签订的龙岭土地资产权证移接交协议书才能行使要求返还财产的权利。关于原告请求被告李赞军支付原告从2014年1月15日至2016年7月15日的房屋使用费117800元的主张，本院认为，被告李赞军对原告与第三人赣南专修学院之间的约定并不知情，被告主观上没有过错，且被告已向第三人赣南专修学院支付了租金，原告要求被告再行支付租金没有法律依据，由于第三人赣南专修学院不是租赁物的所有权人，故被告李赞军不得继续租赁该租赁物。第三人李庆龙系第三人赣南专修学院的法定代表人，其行为为职务行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：
一、确认被告李赞军与第三人赣南专修学院于2013年11月16日签订的租赁合同无效。
二、驳回原告赣州市国有资产投资集团有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费2656元，由第三人赣南专修学院承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 罗美娥
人民陪审员 廖肇忠
人民陪审员 周黎生
二〇一六年十一月八日
代理书记员 付桂春