北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初28387号
原告（反诉被告）：张利，男，1963年2月5日出生，汉族，无业，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：李顺，北京存诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨金柱，男，1981年8月30日出生，汉族，北京聚福堂大药房法定代表人，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：唐会芳（杨金柱之妻姐），住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：王亚光，北京市海淀区北太平庄街道法律服务所法律服务工作者。
张利与杨金柱房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张利及其委托诉讼代理人李顺，杨金柱及其委托诉讼代理人唐会芳、王亚光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张利向本院提出诉讼请求：1.杨金柱赔偿损失222328.57元；2.诉讼费由杨金柱承担。事实和理由：张利于2009年2月25日与杨金柱签订《房屋租赁协议》，将最新装修好的自有房屋出租给杨金柱经营使用。2017年3月，张利向法院提起诉讼，请求解除与杨金柱的租赁协议。2017年8月29日，经二审法院终审判决，房屋租赁协议解除。之后，张利发现杨金柱将涉案房屋前大门、卷帘门、10个电暖器拆除，房屋内电路、靠前门部分天花板、墙面、地砖严重毁损。2017年9月14日，杨金柱腾房并交付了钥匙，张利当时就提出过门和电暖器有争议，但杨金柱拒绝将房屋恢复原状并拒绝赔偿，导致原告延期将房屋再行出租。被告应当对原告进行赔偿，具体分项损失如下：第一，房屋租金损失105000元（2017年8月29日是解除《房屋租赁协议》二审判决作出之日，自2017年9月1日起，计算至2018年2月5日即鉴定报告出具日，共计5个月零10天，扣除房屋再行出租的合理时间55天，剩余的3个半月产生租金损失，以中介报价每月租金30000元为标准）；第二，前大门需更换，损失39000元（未考虑折旧，以现市价为准）；第三，卷帘门需更换，损失35000元（未考虑折旧，以现市价为准）；第四，电暖器损失10个，计35000元（交给杨金柱12个，收回2个，未考虑折旧，以现市价为准）；第五，房屋修复损失，以修复造价鉴定结论为准，计8328.57元。以上损失共计222328.57元。
杨金柱辩称，不同意张利的诉讼请求。张利属于恶意诉讼，所诉损失与杨金柱无关。张利通过违约，解除了租赁协议。双方在2017年9月14日已经进行房屋交接，张利当时只不认可卷帘门和电暖器的交接情况，现在没有理由再提出诉讼。涉案房屋所在地区进行整治，政府通知在2017年8月22日到23日对涉案房屋三层和一层凸出位置进行拆除，进行拆除之前自行清理。为了配合清理整治活动，避免损失，杨金柱多次通知张利后，在没有办法的情况下，于18日到22日期间清理了自己的物品。张利诉请的前大门、卷帘门、电暖器、天花板、墙面地面、电路，都是处于违建部位的设施。具体答辩如下：第一，涉案房屋租金损失与杨金柱无关，涉案房屋已经于2017年9月14日交接，张利当时没有提出异议，之后也没有。杨金柱是正常使用房屋，房屋交接后张利不能出租应自行承担责任。第二，杨金柱承租涉案房屋时，一层凸出位置是有一个玻璃推拉的前大门，约在2016年左右时，杨金柱自行更换了新的断桥铝前大门，在政府通知拆除违建时，向后移动到合法位置，还在涉案房屋内。第三，杨金柱承租涉案房屋时没有卷帘门，在2009年4月份自行出资安装的卷帘门，因位于一层凸出的违建部位，杨金柱也拆除了。第四，杨金柱承租涉案房屋时，张利只交付9个电暖气，其中3层6个，1层1个，2层2个，拆除三层违建和一层违建时，拆下7个，都放在涉案房屋内，已经交接完毕，还有2个仍在2层没有拆。张利采购电暖气只实际支出10128元和押金500元，保修期只有3年，至2017年已经最少使用7年，折旧比例很大。第五，对房屋修复损失，以鉴定结论为准。我方不认可的部分，不是我方造成的，不同意补偿；我方认可的部分也是正常使用损耗，也不同意赔偿。墙面和地面的损失有些是政府在拆除违建时造成的。
杨金柱向本院提出反诉请求：1.张利赔偿杨金柱经济损失49200元；2.张利承担本案诉讼费用。事实和理由：在租赁协议解除之前，因政府通知拆除涉案房屋一层凸出位置和三层的违建，杨金柱在2017年8月18日至2017年8月22日期间进行拆除清理，造成损失。损失包括暖气拆除3000元；面包车运输营业物品花费1500元；货车运输营业物品花费5700元；人工费6000元；广告牌拆除花费12000元；前大门、卷帘门拆除花费6000元；停业损失15000元。
张利反诉辩称，不同意杨金柱的反诉请求，不认可反诉的事实和理由，反诉的损失没有法律依据。即使被告产生了这些费用，不是由张利造成的，与张利没有关系。政府告知业主整治拆墙打洞的行为，租户的义务是拆除自己的广告牌，不涉及电暖器等物品的拆除，不应拆除房屋的设施等，要拆也是由房主来拆。已经解除的租赁协议约定，租赁期间的装修和设施归出租人。租赁协议解除后也不应由杨金柱来拆。我方没有过错，也没有违约行为。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：
2009年2月25日，张利作为甲方（出租方）与乙方杨金柱（承租方）签订了《房屋租赁协议》（以下简称《协议》），张利将北京市西城区××号（以下简称涉案房屋），约300平方米房屋租赁给杨金柱经营使用，租赁期十五年，自2009年4月10日至2024年4月10日止，年租金160000元。《协议》第五条约定，杨金柱如需对房屋进行装修或改造，费用由杨金柱自负。在终止、解除租赁关系时，除可移动设施外，装修或改造与房屋有关的设施全部归张利所有。《协议》另备注附有张利房屋产权证复印件。
2017年3月9日，张利起诉至本院，以《协议》履行过程中，张利子女结婚，需修缮涉案房屋用于自住为由，要求确认《协议》于2016年12月3日解除，收回涉案房屋，并要求杨金柱支付自2017年4月11日起至实际腾房之日止的房屋使用费。本院于2017年5月31日作出（2017）京0102民初8250号民事判决，确认张利与杨金柱签订的《协议》于2017年3月4日解除；杨金柱于判决生效之日起7日内将涉案房屋腾空并交还张利；杨金柱于判决生效之日起7日内，按每月13333元的标准向张利支付自2017年4月11日至实际腾房之日止的房屋使用费；驳回张利的其他诉讼请求。判决作出后，杨金柱不服，上诉于北京市第二中级人民法院，要求撤销原判决，驳回张利的全部诉讼请求。2017年8月29日，北京市第二中级人民法院作出(2017)京02民终8888号判决，驳回上诉，维持原判。
2017年3月5日，“什刹海地区治理开墙打洞违法建设专项工作领导小组”向鼓楼西大街居民和租户发出《关于综合治理鼓楼西大街擅自开墙打洞违法建设的通知》，写明整治的主要内容包括：一、未向公安机关申请楼、门牌号，私自破墙开门的……三、未经城市规划部门批准，擅自改变外立面，在非承重墙上开门、窗的；四、私搭乱建“棚亭阁”及违法建设的……请有关居民和租户对照上述整治内容，于3月10日前自行清理物品、封堵门窗、腾退房屋。逾期未按要求整改的，我们将组织执法部门联合执法、依法查处，强制复原墙体，由此引起的一切经济损失和法律责任由有关产权方、承租方自行承担。
2017年6月15日，“什刹海地区治理开墙打洞违法建设专项工作领导小组”向鼓楼西大街周边业主和租户发出《告知书》，要求于2017年6月30日前清理“开墙打洞”、违法建设相关房屋的屋内物品，自行拆除违法建设，自行封堵开墙打洞墙体，逾期未按要求整改的，将联合城管、工商、公安房管等部门进行联合执法，依法进行拆除，强制复原墙体。由此引起的一切损失和法律责任由违规业主、租户自行承担。
2017年3月7日，杨金柱通过彩信向张利发送了《关于综合治理鼓楼西大街擅自开墙打洞违法建设的通知》的第一页照片，并短信告知张利与街道联系。2017年6月27日，杨金柱通过彩信向张利发送了《告知书》照片。
2017年8月23日，相关部门对涉案房屋三层进行了拆除。一层门前凸出位置未予处理。
2017年9月14日，张利与杨金柱对涉案房屋进行了交接。交接视频中，张利与杨金柱交接了涉案房屋钥匙，张利表示“大门钥匙交接完成，卷帘门、电暖器没完成交接，一定恢复原状”。
2008年9月24日，张利与沈阳-汀普莱斯电器有限公司签订《爱尔兰-
汀普莱斯蓄热式电暖器认购合同》（以下简称《电暖器认购合同》），约定张利购买电暖器12台，其中6台DNC2**（单价1889元，个人支付689元），6台DNC3**（单价2199元，个人支付999元），个人支付10218元、政府补贴14400元，年底安装。
诉讼中，张利为了证明房屋修复损失数额，申请对涉案房屋工程修复造价进行鉴定。经双方当事人同意，本院摇号确定了鉴定单位。2018年2月5日，北京中兴恒信工程造价咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，作出的鉴定意见为，涉案房屋工程修复鉴定结果为8328.57元，其中张利与杨金柱认可修复造价为2358.55元，杨金柱不认可修复造价为5970.02元。
对当事人有争议的证据，本院将根据所证明的主要争议事实，综合进行分析认定。
1.关于张利在出租涉案房屋时向杨金柱交付电暖器的数量。
张利提交了《电暖器认购合同》，用以证明涉案房屋内装有12台电暖器，都移交给了杨金柱，交接房屋后收回2台，产生10台的损失。杨金柱对该证明目的不予认可，主张接收房屋时只有9台电暖器，且全部留在涉案房屋内，未造成损失。
对此，张利未提交能够证明电暖器安装、交接数量的其他证据进行佐证。因《电暖器认购合同》仅能证明张利购买12台电暖器的事实，但不能直接证明安装情况，更不能证明移交情况。张利对电暖器交付数量有举证责任，在不足以证明所主张的数量具有高度的可能性的情况下，本院对该事实不予认定。另外，本院现场勘验时，查明涉案房屋内确留有9台电暖气。张利在庭前谈话中也认可涉案房屋二层装有2台随房交付的电暖器，还有7台电暖气放置在一层，但表示需要核实一层放置的电暖器是不是当时随房交付的。后续审理中，张利未再提交证据证明一层的7台电暖器不是随房交付的电暖器。综上，本院对该证据所证明的电暖器损失不予认定。
2.关于卷帘门、前大门的安装更换情况。
第一，张利提交了北京市西城区城市管理委员会于2018年6月11日出具的《情况说明》，用以证明电暖器、前大门、卷帘门都是在出租涉案房屋时就有的，在2008年由政府出资改造完毕，2009年出租给被告。《情况说明》写明“西城区于2007年对西城区辖区范围内重点大街进行了综合整治提升，鼓楼西大街综合环境整治项目为2007年重点大街综合整治项目范围，整治内容为对鼓楼西大街道路两侧整体立面进行整修、更换居民及商户临街门窗、整治和理换商户牌匾、更换破旧的防盗卷帘门等，该工程项目于2008年结束并通过验收。”杨金柱对该证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，认为不能证明政府为涉案房屋安装卷帘门等设施。
第二，杨金柱提交了涉案房屋照片，用以证明涉案房屋交付被告前没配备卷帘门。该组照片显示涉案房屋卷帘门的安装顺序后于“聚福堂平价大药房”广告牌的安装。张利认为此证据中没有卷帘门的照片是在2009年2月份签订《协议》之前一个月，在政府共同参与下装修门脸时拍摄的。
第三，杨金柱提交了《施工合同》、结算单及收据，用以证明卷帘门是在承租涉案房屋后，由杨金柱出资安装的。《施工合同》写明承包范围为卷帘门、广告牌，工期自2009年4月20日至2009年4月25日，并写明“除以上合同范围内的施工内容外，发生其他工程量另行计算。施工过程中如有变更或增项，另行计费，计费依据执行2012年定额结算。”《施工合同》签订日期为2009年4月19日。张利认为此证据没有正式发票，不能证明存在真实交易。
第四，杨金柱陈述，涉案房屋前大门更换过，因位于一层凸出的违建位置，政府相关部门通知，如要保留需自行拆除，是为了避免损失才予以拆除移位。
第五，庭审中，张利陈述，不同意接收杨金柱更换过的前大门；卷帘门出租房屋时就有，不知道也不同意杨金柱更换新的卷帘门，不同意接收使用，只主张出租房屋时安装的卷帘门。
对于以上证据，首先，《情况说明》中未写明是否直接对涉案房屋进行了修整改造，更未写明改造的具体内容，无法直接证明涉案房屋在出租时已经安装好卷帘门。张利对出租涉案房屋之前已安装有卷帘门有举证责任，但未能提交如卷帘门采购合同、涉案房屋交付之前的照片之类的其他证据加以佐证，应当承担不利后果。
其次，涉案房屋照片显示，卷帘门安装于广告牌之后，因《协议》签订于2009年2月25日，约定的租期始于2009年4月10日，《情况说明》又写明鼓楼西大街综合环境整治项目于2008年结束并通过验收。则按张利所述，涉案房屋的卷帘门和广告牌安装时间与租期开始时间和鼓楼西大街综合环境整治项目结束时间存在明显冲突。
再次，杨金柱提交的《施工合同》、结算单及收据，既没有正式的结算发票，且签订时间为2009年，却约定变更或增项计费依据执行2012年定额结算，明显不符合常理，故本院对该证据不予采信。
综上，张利对涉案房屋出租时装有卷帘门负有举证责任，其所提交的《情况说明》不能使待证事实的存在具有高度可能性，应当承担不利后果。张利所述卷帘门安装时间存在矛盾，再结合杨金柱提交的照片，不能认定涉案房屋在出租给杨金柱时已经装有卷帘门。另外，杨金柱认可更换过涉案房屋的前大门，本院对此予以认定。
3.关于涉案房屋一层门前凸出位置是否曾属于政府相关部门拆除范围。
第一，杨金柱提交了1988年6月24日的颁发的《建筑施工许可证》及房产证附图，用以证明涉案房屋三层及一层门前凸出位置是违章建筑，在拆除范围之内。该证据显示，涉案房屋施工许可为二层，不包括涉案房屋一层门前凸出位置，房产证附图中也不包含一层门前凸出位置。张利认可真实性，认可三层应予拆除，但主张一层门前凸出位置是政府建设的，虽没有在规划范围内，但不属于拆除范围。
第二，杨金柱陈述，政府相关部门通知过要拆除涉案房屋一层门前凸出位置，是由陶平科长负责通知的，告知其自行拆除要保留的物品，但在拆除三层建筑后，暂未拆除一层门前凸出位置。对此，张利表示陶平科长进行过约谈，但没有通知过要拆除一层门前凸出位置。后续，经杨金柱申请，本院电话联系陶平。陶平于电话中表示，××指挥部负责涉案房屋所在区域的整治工作，计划要拆除涉案房屋一层门前凸出位置，也通知过张利和杨金柱，但未确定具体的拆除时间，后续没有拆除，但下一步会拆除。本院制作电话联系笔录后，向张利和杨金柱告知了核实情况。后续庭审中，杨金柱认可电话联系情况，认为与实际情况相符。张利虽认可联系的电话是陶平的，但不认可联系的内容，认为与陶平同其所述不一致。张利主张一直是陶平与其接触，但陶平只是普通工作人员，没有认定过一层门前凸出位置是违建，也没有通知过要拆除，不能以此作为定案的依据。
对以上证据，首先，依据现有规划及产权证，无法得出涉案房屋的一层凸出位置具有合法审批手续的结论。其次，双方当事人都认可陶平直接负责涉案房屋拆除整治，在就涉案房屋一层门前凸出位置是否在拆除范围之内发生争议，且无其他直接证据加以证明的情况下，本院为核实双方陈述与陶平进行了电话联系。张利虽不认可该联系结果，但不能提供相反的证据。考虑陶平负责涉案房屋拆除整治工作，对拆除整治计划较为了解，且没有证据证明其与本案当事人或案件结果有利害关系，本院对陶平所述予以采信。
4.关于杨金柱拆除、清理涉案房屋内设施及物品时对房屋造成的损坏。
第一，张利就房屋损坏修复申请了造价鉴定。张利认可鉴定结论，并按鉴定结论主张8328.57元的修复赔偿。杨金柱认可鉴定结论，但主张在鉴定结论中认可的损失部分是正常使用损耗，不同意赔偿；不认可的损失部分，是政府在拆除违建时造成的，不是其造成的，不同意赔偿。《工程造价鉴定意见书》中写明，杨金柱不认可项目包括：一层大门口外墙砖修复（401.61元）；一层大门口上方铝塑板恢复（876.21元）；一层大门口天棚修复（702.43元）；一层大门拆除移位（2802.67元）；门口电线及双开面板恢复（112.59元）；一层台阶修复（112.50元）；室内天棚修复（863.77元）；配电箱面板修复（98.24元）。双方认可项目包括：空调孔封堵及墙面修复（84.40元）；一层墙面膨胀螺栓拆除、堵洞及墙面修复（164.93元）；二层墙面4块板架拆除、墙面钉孔修补（165.49元）；二层隔断拆除、塑料门窗拆除、地砖修复（1793.45元）；监控及网线拆除（150.28元）。
第二，张利就房屋损坏情况提交了两组照片及一段腾房时房屋内部情况的视频，用以证明房屋损坏情况。杨金柱认可证据的真实性，但不认可房屋损坏情况。
第三，张利就涉案房屋腾房交接之前的情况提交了1张照片，用以证明涉案房屋原貌，杨金柱恶意损坏房屋。该照片仅显示了涉案房屋在与杨金柱交接之前，一层门前凸出位置的外部情况。杨金柱认可证据的真实性，但不认可证明目的。
第四，杨金柱提交了照片一组，用以证明涉案房屋三层是政府部门拆除，拆除后铺盖塑料布进行防护，导致一层、二层部分天花板等位置因漏雨损坏。张利认可证据的真实性和关联性，不认可证明目的，认为政府整治活动在拆除三层后已经完成。
第五，杨金柱陈述，一层和二层墙面打孔在正常使用范围内；一层和二层的地面瓷砖破损在正常使用范围内；一层和二层的天花板，大部分是因为政府拆除三层违建后，张利没有进行防水，漏水造成损坏，一层门口位置天花板因为拆除网线和摄像头造成损坏；一层和二层的电路和网线，是因为收款台在一层门前凸出的违建处，因为政府通知拆除，为避免损失，将款台设备、摄像头和网线移到内部，没有造成损坏；二层楼梯口和阳台位置原来没有隔断门，杨金柱做了简易隔断，这是符合合同约定的简单装修。
对于以上证据，张利所提交的照片及视频主要显示的是涉案房屋在拆除违建和交接房屋之后的内部状态，涉案房屋在此之前的状态并不能完整清晰的得以体现，难以判断房屋受损情况。另外，张利所提交的唯一一张涉案房屋在交接之前的照片也是一层门脸的外部情况，亦不能反映内部损坏情况。鉴于张利所要证明的损失都已涵盖在鉴定范围之内，因此，本院将以鉴定报告为基础，结合房屋的正常使用耗损、政府相关部门拆除整治活动可能造成的影响、双方交接房屋时损失的可观测性等因素进行判断。
5.关于涉案房屋的租金标准。
张利提交了网页截图一张，用以证明与涉案房屋同地段、同规模的商业用房的当前租金标准为每月36000元。该证据显示，地安门百货商场小吃城招商，面积200平方米月租金36000元。杨金柱不认可该证据的真实性和证明目的。
对该证据，首先，张利仅提交一张网页截图，既不是专业机构的估价，也不是已经实际成交的租赁价格，参考意义不足。其次，涉案房屋所在地为××号，与地安门百货商场有一定距离，且周边环境、配套设施、装修条件等都有不同。综上，本院对该证据证明的租金标准不予采信。
6.关于杨金柱反诉主张的损失。
杨金柱提交了《销货清单》一张，用以证明拆除三层和一层门前凸出位置时，清理设施、物品花费搬家费用16200元。该证据写明，暖气拆除花费3000元、面包车运费1500元、小货车运费1200元、大货车运费4500元、人工费6000元，并写有“收杨金柱搬家运费16200，石魁兵”，时间为2017年9月12日。张利不认可此证据的真实性和关联性，认为在判决已经确定腾房后，杨金柱没有法定和约定理由主张“清理违建设施”。
对该证据，首先，该笔费用没有开具正式发票，仅有手写的收据，真实性难以确定。其次，该笔费用发生时间不明，收据清单上写有2017年9月12日字样，与2017年8月29日生效判决确定的腾房时间以及2017年8月23日涉案房屋违建拆除时间都相互重合，不能确定搬家费用是用于履行生效判决还是用于配合政府部门的拆除整治。因此，本院对该证据不予采信。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，在《协议》履行过程中，本着诚实信用的精神，作为承租人的杨金柱应尽量避免对涉案房屋的不必要耗损或破坏，张利作为出租人也应对杨金柱正常、适度使用房屋给予必要的容忍及谅解。而在生效判决已经判决确认张利与杨金柱签订的《协议》解除，杨金柱将涉案房屋腾空并交还张利之后，双方更应相互配合，才能实现涉案房屋的妥善交接，避免不必要的损失。
张利、杨金柱于2017年9月14日对涉案房屋进行了交接。交接当时，如果张利认为涉案房屋不满足交接条件，应当明确予以提出，交接之后才提出的，一般不予支持。但考虑涉案房屋面积较大以及当事人不具备专业能力的实际情况，交接当时可能存在难以发现的损坏，本院对此将酌情予以认定。
第一，关于张利主张的前大门更换损失。首先，在政府相关部门通知张利及杨金柱计划拆除一层门前凸出位置之后，杨金柱将前大门进行拆除，避免毁坏，不宜认定为具有损坏涉案房屋设施的恶意。其次，在交接涉案房屋前，前大门已经由凸出位置向内移位，与出租房屋时的差别明显，易于发现。张利在接收涉案房屋时并未对此提出异议，应视为认可。因此，本院对张利提出的该项赔偿请求不予支持。
第二，关于张利主张的卷帘门、电暖器损失。首先，张利于庭审中坚持认为出租房屋时就有卷帘门，不知道、不同意杨金柱更换卷帘门，也不愿意接收使用，只主张自己安装的卷帘门。其次，张利又未能举证证明自己确实安装过卷帘门。故本院对张利的该项赔偿请求不予支持。另外，关于张利主张的电暖器损失，张利未能举证证明存在该部分损失，应当承担不利后果，本院对该项赔偿请求不予支持。
第三，关于房屋修复损失。考虑到合同约定涉案房屋是用于商业经营，自合同签订至房屋腾退交接历时较长，故张利对杨金柱装修改造涉案房屋应有一定的认识和了解，且涉案房屋不可避免的存在合理的使用损耗。因此，鉴定的损失中，空调孔封堵及墙面修复（84.40元），一层墙面膨胀螺栓拆除、堵洞及墙面修复（164.93元），二层墙面4块板架拆除、墙面钉孔修补（165.49元），二层隔断拆除、塑料门窗拆除、地砖修复（1793.45元），监控及网线拆除（150.28元），一层大门口外墙砖修复（401.61元），一层台阶修复（112.50元），大部分认定为合理使用范围内的装修和损耗较为适宜。故本院酌定杨金柱需赔偿其中20%的部分，张利关于此部分的其他赔偿请求不予支持。而一层大门口上方铝塑板恢复（876.21元），一层大门口天棚修复（702.43元），门口电线及双开面板恢复（112.59元），配电箱面板修复（98.24元），都属于在使用及腾空房屋时应当予以避免破坏的项目，宜由杨金柱对扣除自然损耗的此部分损失进行赔偿。故本院酌定杨金柱赔偿其中80%的部分。关于室内天棚的损坏（863.77元），因考虑二层楼顶防水不及时导致漏水的影响不能确定，不宜由杨金柱全部赔偿，本院将酌情确定杨金柱赔偿其中50%的部分。另外，张利已经主张过前大门更换损失，故鉴定意见中的一层大门拆除移位（2802.67元）损失属于重复计算，本院不予支持。
第四，关于房屋租金损失。因生效判决已经确定杨金柱应于判决生效之日起7日内将涉案房屋腾空并交还张利，并判决杨金柱按每月13333元的标准向张利支付自2017年4月11日至实际腾房之日止的房屋使用费。故2017年9月14日涉案房屋交接之前的房屋使用费已经生效判决处理，张利无权再行主张。2017年9月15日至2018年2月5日鉴定意见作出之日，虽然发生本案诉讼并进行了评估鉴定，但考虑涉案房屋再次出租的障碍不大，由张利自行承担此期间的大部分租金损失更为合理，杨金柱应予赔偿的具体数额则由本院酌情予以判定。
第五，对于杨金柱的反诉请求，其所提交的证据不能证明拆除清理损失的发生及数额。杨金柱在承租涉案房屋时，应当清楚三层及一层门前凸出位置的性质，如确实因清理整治造成广告牌拆除和前大门、卷帘门拆除以及停业，杨金柱应当自行承担相应的损失。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，杨金柱赔偿张利房屋修复损失2438元；
二、自本判决生效之日起七日内，杨金柱赔偿张利2017年9月15日至2018年2月5日的租金损失6222元；
三、驳回张利的其他诉讼请求；
四、驳回杨金柱的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费8000元，由张利负担5658元（已交纳），由杨金柱负担2342元（自本判决生效之日起七日内交纳）。
本诉案件受理费4635元，由张利负担4585元（已交纳1750元，其余部分自本判决生效之日起七日内交纳），由杨金柱负担50元（自本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费515元，由杨金柱负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 韩进红
审判员 刘 敏
审判员 高 磊
二〇一八年八月九日
书记员 孙冠华