辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终12648号
上诉人（一审被告）：袁富春，男，汉族，1978年8月21日出生，沈阳铁路局沈阳北站职工，住址沈阳市苏家屯区。
被上诉人（一审原告）：沈阳房产经理有限责任公司,住所地沈阳市沈河区魁星楼路3号。
法定代表人：张力,该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄海燕，女，汉族，1982年4月17日出生，该公司员工。
上诉人袁富春因与被上诉人沈阳房产经理有限责任公司（以下简称“房产经理公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2016）辽0111民初5770号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月22日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹主审、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
袁富春二审上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人物业服务有明显瑕疵，应当适当减少物业费。物业合同约定被上诉人清扫园区、楼道卫生，倾倒生活及建筑垃圾，负责园区安全防卫，管理园区秩序，业主私搭乱建行为应及时制止，对园区内设施及时维修、更换。但现在园区、楼道不能及时清扫，业主私搭乱建严重，单元门对讲机、大门损坏无人维修、更换；业主多家被盗，绿地变菜地无人制止。上诉人房屋漏水、窗户漏气、窗框变形多次找被上诉人无人维修。出租广告位和停车位收入应用于园区建设和冲抵部分物业费。
房产经理公司二审辩称：1、保洁员能够按照服务标准对园区、楼道及时打扫、擦拭，生活垃圾及时清倒，建筑垃圾定期清运，2012年11月被物业管理协会评为四星级物业管理小区。2、园区违建问题，5号楼和12号楼搭建彩钢房是开发商为园区维修存放工具临时搭建，并非个人侵占搭建。3、个别业主将楼前绿地种植蔬菜属实，被上诉人不但前去制止、铲除，而且还购买百盆鲜花给予填充，并非上诉人所述被上诉人置之不理。4、上诉人房屋质量问题与其缴纳物业费并无关联，按照国家法律规定，房屋漏水五年内由施工单位维修，现仍属保修范围，窗户漏气、窗框变形属业主自用范围，两年内施工单位保修，两年后业主自行维护，不属于公共部位，不在被上诉人物业维修范围。5、园区并无广告位出租。6、停车位收入用于园区内的车辆保险、增建园区健身器材、节日美化、树木种植、公共设施设备运行能耗及维护等，填补物业费的不足。综上，请求驳回上诉人的上诉，维持原判，维护被上诉人及其他缴费业主的合法权益。
袁富春二审提交如下证据：照片，主张证明被上诉人在园区内和沙子水泥，给园区环境造成不好影响，被上诉人自己未做到，无法管理其他业主的此类行为。业主私拉电线被上诉人没有管理。房产经理公司对照片的真实性没有异议，但主张被上诉人和沙子水泥是对园区公共部位进行维修，私拉电线业主是为给电动自行车充电从自家扯下的电线，被上诉人曾提醒；楼道广告照片拍摄不全，广告是楼梯编号下部的各类服务电话；园区业主陆续入住，公告栏内张贴电信和宽带等服务电话是为方便业主；照片内显示残土装袋后等着清运，能够看出被上诉人进行了物业管理。
房产经理公司二审提交如下证据：物业管理协会于2012年11月给被上诉人颁发的星级物业管理小区牌匾，主张证明园区环境卫生达到服务标准。袁富春提出何时发放牌匾不清楚，不知道是否向业主了解后评定，业主并不知道评定的具体情况等。
房产经理公司一审诉请：袁富春于2012年5月11日办理入住至今，共拖欠物业费5,100元，此款经房产经理公司多次催要未果，故诉至法院，要求袁富春支付物业费5,100元、滞纳金4,188元及本案的诉讼费。
袁富春一审辩称：所欠物业费数额有异议，当初购买的时候开发商承诺物业费是每月每平方米0.8元，滞纳金有异议。我不交物业费是有理由的，物业费收费标准过高，物业服务达不到相应的标准；我家房屋漏水、窗户漏气、窗框变形，多次找物业，至今未解决；园区内卫生清扫不及时，垃圾倾倒不及时，建筑垃圾堆放；楼道卫生不达标；园区内存在私搭乱建；园区内电线私搭乱扯，存在安全隐患；园区管理混乱；绿化破坏严重，绿地改为菜地；安保人员年纪偏大；园区东大门被封，无法通行；单元门对讲损坏，至今未维修；物业出具的收据不正规；物业私自规划公共区域为停车位进行收费；物业公司各项支出未向业主公示。
一审法院查明事实：2011年10月8日，房产经理公司与沈阳市房地产开发建设有限公司签订《七家湾花园前期物业服务合同》，合同中约定物业费标准为每月1.2元/平方米。袁富春所有的房屋座落于沈阳市苏家屯区凤果路19-7号1-5-2，建筑面积为88.55平方米。袁富春从2013年5月11日起至2017年5月11日共拖欠物业费人民币5100元，因袁富春尚未给付，故诉至法院。
本院二审查明事实与一审法院认定事实一致。
上述事实，有当事人陈述、中标通知书、前期物业服务合同、缴费通知单、照片等证据，经庭审质证，予以确认，附卷佐证。
一审法院认为：袁富春系居住在由房产经理公司进行物业管理服务小区的业主，应该按照双方约定缴纳物业费，现袁富春违约，故其对双方之间产生的纠纷应承担责任。关于袁富春提出园区管理混乱、卫生清扫不及时等物业服务瑕疵问题，因其提供的证据不足以证明房产经理公司未履行或未完整履行物业管理服务合同所约定的服务义务，故袁富春不能以此作为不交物业费的抗辩理由，袁富春应给付房产经理公司从2013年5月11日至2017年5月11日的物业费人民币5100元。关于袁富春提出的物业费收费标准与开发商承诺不一致以及房屋漏水、窗户漏气等房屋质量问题，系其与开发商之间的另一法律关系，可另诉处理。关于袁富春提出的物业未开具正式发票问题，房产经理公司表示愿为袁富春开具正式发票，一审法院予以支持。关于袁富春提出的物业私自将公共区域规划为停车位并进行收费问题，袁富春可以依法另行主张权利，其作为不应交纳物业费的抗辩理由，并无法律依据，一审法院不予采信。关于房产经理公司要求袁富春支付滞纳金的诉讼请求，因双方对滞纳金的约定条款系格式条款，该约定加重了袁富春的责任，故对该请求不予支持。房产经理公司在今后的物业管理服务中，亦应提高服务水平，减少或消除瑕疵。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、被告袁富春于本判决发生法律效力后五日内给付原告沈阳房产经理有限责任公司2013年5月11日至2017年5月11日期间的物业费5,100元。二、驳回原告沈阳房产经理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取即25元，由被告袁富春负担。
本院认为：对于上诉人提出被上诉人提供的物业服务有明显瑕疵，要求减少物业收费的问题。首先，涉案园区物业收费标准为1.20元每月每平方米，现有物业收费标准是否与被上诉人提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。其次，被上诉人作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。因此，在被上诉人未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行，上诉人提出的上诉主张，不能成为其减少支付物业费的理由。
关于上诉人提出被上诉人未尽到维修义务，要求减少物业收费的问题。依照物业管理条例规定和物业服务合同约定，被上诉人作为物业服务企业，对园区的共用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务，对业主房屋专有部分不承担维修责任。由于商品房销售合同和物业服务合同是两种法律关系，开发商与物业服务企业是相互独立的民事主体，故上诉人提出房屋专有部分的维修问题，应当按照相应法律关系积极主张权利，不应以不支付物业费的方式解决因房屋质量产生的纠纷。如果上诉人认为其房屋在质保期内出现质量问题，可依据商品房销售合同法律关系，向开发商主张相关权利，不能以此为由不支付物业费。
此外，对于上诉人上诉提出部分业主私搭乱建、在绿地种菜、私拉电线等问题，因被上诉人作为物业服务企业，并不具有执法的权利，故不应归责于被上诉人，如果业主认为自己的合法权益因此受到侵害，可依法向相邻方主张权利，不能以此拒绝支付物业费。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人袁富春预交），由上诉人袁富春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年十二月二日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；