广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第408号
上诉人（原审被告）：珠海市美地房地产开发有限公司，住所地：珠海市斗门区。
法定代表人：薛振华，公司总经理。
委托代理人：王超，广东君安律师事务所律师。
委托代理人：朱春苗，广东君安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓兆洪，男，汉族，1932年9月25日生，住广东省江门市。
委托代理人：邓盛潮，男，汉族，1962年7月28日生，住广东省珠海市斗门区井岸镇美湾西一区*号*单元***房。身份证号码：4404211962********。系邓兆洪之子。
上诉人珠海市美地房地产开发有限公司（以下简称美地公司）与被上诉人邓盛潮房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2014）珠斗法民三初字第356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
邓兆洪在原审诉讼中的请求为：1、要求美地公司支付2011年2月至交付之日止租房费，每月800元；2、要求美地公司将涉案房产交付给邓兆洪美地公司并将涉案房产过户给邓兆洪；3、恢复涉案房产的原貌；4本案受理费由邓兆洪负担。
原审法院查明，1995年7月11日，邓兆洪与珠海市斗门县中鹏房产有限公司签订《购房合同书》，约定邓兆洪购买中鹏公司座落（珠海西区）井岸城东区科技楼商品住宅（南楼）东边（梯）第五层501房，建筑面积92平方米，每平米1050元，总售价为96600元；款项于1995年7月11日付清，上述房产于1995年7月11日交付。签订上述合同后，邓兆洪向中鹏公司支付购房款96600元，中鹏公司将上述房产交付给了邓兆洪。
2010年10月26日，邓兆洪与美地公司签订协议书，约定美地公司根据斗门区国有资产管理委员会的委托，对桥东金坑中苑2栋、3栋商住楼进行续建维修；美地公司按照设计要求负责该栋商住楼的室外水、电、排水管、门窗、外墙饰面、楼梯修正进行续建维修及四置环境的配套建设（不含防盗网更换、室内水电）；美地公司负责产权的核准登记，协助邓兆洪办理房地产权证；美地公司负责支付临时搬迁一次性补偿费1000元，租房费每户每月500元，如原装有冷气机另外拆装费每台3**元，期限为四个月，即从2010年10月1日起至2011年1月30日止，逾期不能回迁的，租金每月每户加300元，如邓兆洪需要装回原防盗网的，由美地公司负责安装。另补充协议经协商另由施工单位阳江市江城建筑公司一次性补偿2000元给邓兆洪。该协议签订后，邓兆洪收取了5000元的补偿，其中包括1000元的临时搬迁一次性补偿费，租房费2000元，施工单位阳江市江城建筑公司支付的一次性补偿2000元。
另查明，2014年5月16日，珠海市斗门区白蕉镇城东社区居民委员会出具证明称“本社区白蕉城东金坑中苑3栋1单元501号房与原井岸城东区科技楼商品住宅南楼东边梯第五层501号房”是同一地址。
珠海市斗门区白蕉镇城东金坑中苑2、3栋原是斗门县城乡规划技术协会的自建房，于2012年7月20日办理产权登记。同年9月4日，珠海市斗门区白蕉镇城东金坑中苑2、3栋过户给中国教学仪器设备广州公司，过户原因为1992年向斗门县城乡规划技术协会购买。同年11月20日，珠海市斗门区白蕉镇城东金坑中苑2、3栋又过户给美地公司，过户原因为2010年向中国教学仪器设备广州公司购买。
珠海市斗门县中鹏房产有限公司于1993年11月29日成立，投资者为斗门县土地开发中心、中国教学仪器设备广州公司、香港大鹏企业有限公司。
原审法院认为，邓兆洪与美地公司签订的《协议书》是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的。双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。双方在该协议中明确约定美地公司负有对涉案房产进行续建维修，办理产权的核准登记，协助邓兆洪办理房地产权证，并支付临时搬迁一次性补偿费、租房费给邓兆洪的义务。因此，美地公司应当按照协议约定履行上述义务。
双方在该协议中明确约定美地公司续建维修期为2010年10月1日至2011年1月30日，美地公司未在上述期限届满后将涉案房产交付给邓兆洪，违反了双方约定，因此邓兆洪要求美地公司按协议约定的逾期回迁房租费支付从2011年2月1日至美地公司交付之日止的租房费，依法有据，原审法院予以支持。
双方在该协议中约定美地公司的续建修期为2010年10月1日至2011年1月30日，故美地公司应在2011年1月31日将续建维修好的涉案房产交付给邓兆洪。但美地公司至今未向邓兆洪交付涉案房产，违反了双方约定，邓兆洪要求其交付涉案房产的请求，依法有据，原审法院予以支持。
按照双方协议的约定美地公司有协助邓兆洪办理房地产权证的义务，美地公司现已将涉案房产登记在其自己名下，具备将涉案房产过户给邓兆洪的条件，但其仍未按协议约定将涉案房产过户给邓兆洪，违反了双方约定，故邓兆洪请求美地公司将涉案房产过户给邓兆洪，依法有据，原审法院予以支持。
邓兆洪要求美地公司恢复涉案房产的原貌，在庭审中邓兆洪称恢复原貌是要求美地公司为其安装防盗网，通水电。但是根据双方协议约定，美地公司仅有室外水、电安装的义务，更换防盗网及室内水电不属美地公司续建维修范围，因此美地公司没有为邓兆洪更换防盗网和安装室内水电的义务。根据双方在协议中的约定，美地公司仅有将邓兆洪原防盗网装回的义务，由于邓兆洪没有提供其原防盗网仍存在的证据，其要求美地公司为其安装防盗网，没有依据。因此，原审法院对邓兆洪上述请求不予支持。
美地公司在答辩中论述了涉案房产开发建设和转让的经过，认为其是合法的权属人，邓兆洪无权向其主张权利。原审法院认为，邓兆洪与美地公司之间就涉案房产续建维修事项达成协议，双方应当按照该协议的约定行使权利、履行义务，协议中已经明确了美地公司有负责产权的核准登记，协助邓兆洪办理涉案房产的房地产权证的义务，美地公司要履行协议约定的上述义务，需先取得涉案房产的产权后，再按协议约定将涉案房产过户给邓兆洪。因此，美地公司登记为涉案房产的产权人是其履行协助邓兆洪办理涉案房地产权证义务的条件，而不是美地公司将涉案房产据为己有的依据。在涉案房产开发建设和转让过程中，发生在美地公司与其他相关单位之间的权利义务关系，仅对他们双方产生约束力，美地公司不能以此对抗邓兆洪。美地公司的上述抗辩，没有依据，原审法院不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、美地公司于判决生效之日起七日内按每月800元向邓兆洪支付2011年2月1日至美地公司向邓兆洪交付位于之日止的租房费；二、美地公司于判决生效之日起七日内将位于交付给邓兆洪；三、美地公司于判决生效之日起七日内将位于的过户给邓兆洪；四、驳回邓兆洪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费700元，减半收取350元，由美地公司负担。
上诉人美地公司不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回邓兆洪一审的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由邓兆洪承担。事实和理由：一、涉案房产经政府确权，美地公司按二手房购买程序支付相应对价给出卖方后而取得物权的，产权清晰，美地公司是涉案房产的合法权属人，一审判决美地公司将房屋过户给邓兆洪没有事实和法律依据。斗门县城乡规划协会（下称规划协会）是原斗门县规划局名下组织的社会团体，涉案房产所在的桥东综合楼（即斗门区白蕉镇城东金坑中苑2、3栋）为其自建房。1992年12月，规划协会与中国教学仪器设备广州公司（下称中教仪）签订协议，将桥东综合楼出售给中教仪，双方约定了成交价格及交房时间。由于历史原因，桥东综合楼直至2000年7月31日才完成竣工验收，但未能办理相关手续并交付中教仪使用，中教仪为此请求区政府协调解决。2008年6月27日，区政府召开专门会议研究处理桥东综合楼等问题，决定继续履行规划协会与中教仪于1992年签订的协议，将桥东综合楼确权登记到规划协会名下（但不发证）后，经区国资办同意后，按二手房转让程序，直接将该物业办至中教仪名下。2010年5月，美地公司与中教仪签订协议受让了桥东综合楼，并代表中教仪与珠海市斗门区国有资产管理委员会办公室签订了《桥东商住楼项目处理协议书》，明确了税费及欠款处理和确权过户等问题。2012年11月完成过户登记手续，城东金坑中苑2、3栋正式登记在美地公司名下。根据《中华人民共和国物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，美地公司是涉案房产的合法权属人，产权清晰，不存争议。同时房屋产权的取得方式主要有原始取得和继受取得两种，美地公司与邓兆洪之间不存在买卖或赠与合同等，一审判决美地公司将自己享有产权的涉案房产过户给邓兆洪显然没有事实和法律依据。二、一审判决认定美地公司登记为涉案房产的产权人是履行协助邓兆洪办理涉案房地产权证义务的条件，属认定事实错误。涉案房产是经政府确权，经国资办同意后按二手房转让程序登记在中教仪名下的，之后美地公司与中教仪签订买卖合同，并支付对价后而依法取得涉案房产的物权。因此，美地公司对涉案房产物权权属的来源为二手购买，并非是基于与邓兆洪签订的协议书先取得涉案房产物权后，再过户至邓兆洪的名下。并且美地公司仅是私人企业，并非具有产权核准登记等行政职责的国家机关，根据《中华人民共和国物权法》第十条：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”之规定，美地公司无权负责产权的核准登记。一审判决忽略了美地公司是支付了对价购买涉案房产而依法取得产权的事实，简单认定美地公司登记为涉案房产的产权人是协助邓兆洪办理涉案房地产权证的条件，显然是错误的。三、美地公司支付对价购买涉案房产，并依法办理了产权登记，对涉案房产享有物权，邓兆洪在签订买卖合同后至今未能办理产权登记，对涉案房产享有的是债权，根据物权法的相关规定及物权优先于债权的法律原则，法院依法应认定美地公司享有涉案房产的物权，一审判决美地公司将房屋过户给邓兆洪适用法律错误。本案中，美地公司与政府确认的涉案房产合法权属人中教仪签订了买卖合同，支付对价后依法办理了产权变更登记取得了涉案房产的物权。而邓兆洪是与案外人中鹏房产签订的买卖合同，关于合同的效力暂不考究，即使是在合同有效的情形下，那么涉案房产涉嫌一房两卖，由于邓兆洪未办理产权登记，依法就未取得涉案房产的物权，其对涉案房产享有的仅是债权。根据物权优先于债权的法律原则，及《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、及第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，法院依法应认定美地公司对涉案房产享有物权。至于邓兆洪与案外人签订的买卖合同，则由邓兆洪另行要求合同相对人承担违约责任或赔偿损失，不属于本案的审理范围。一审判决美地公司将房屋过户给邓兆洪，适用法律错误。并且美地公司是合法购买的房产，也完成了产权登记，与出卖人的买卖合同已履行完毕。在这样的情形下，一审仍判决美地公司将房屋过户给邓兆洪，既违反了法律规定，还将导致美地公司陷入无法维权的法律怪圈，更是损害了市场交易的稳定性，也违背了物权法的立法本意。试想想通过合法途径并支付对价购买的房产，在已完成产权登记的情况下，仍有可能会失去的话，市场交易秩序如何能得以稳定？四、协议书所依据的事实已不存在，邓兆洪无权享有协议书约定属于产权人应有的权益。并且房屋所有权的转移是买卖合同履行的结果，并非协议书履行的结果，邓兆洪未能办理产权登记是其与出卖人中鹏房产签订的买卖合同未能完全履行的结果，其过错并不在于美地公司，要求买卖合同外的美地公司承担合同责任没有依据。美地公司与邓兆洪签订协议书，约定支付搬迁补偿和租金，是美地公司参与政府牵头组织产权清理的一部分工作。该协议的前提为涉案房屋产权归属为邓兆洪，但在产权清理过程中，发现产权并非邓兆洪所有。因此，协议书已失去了所依据的前提事实，邓兆洪享有协议书约定的权益已没有合法依据。根据《中华人民共和国物权法》第十一条：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”之规定，本案中邓兆洪能否办理产权登记，关键在于能否按登记部门的要求提供权属证明等材料，也就是说邓兆洪能否办理产权登记的依据在于其与中鹏房产签订的买卖合同，而非与邓兆洪签订的协议书，并且协议书约定的也仅是美地公司协助邓兆洪办理房地产权证。邓兆洪未能办理产权证的过错不在于美地公司，美地公司也并非买卖合同的当事人，根据合同相对性原则，邓兆洪应找中鹏公司承担责任，要求美地公司承担责任显然没有依据。五、一审法院在审理过程中存在程序违法的情形。邓兆洪一审的诉讼请求没有交付房屋及支付租金至交付房屋之日止的诉讼请求，但一审法官当庭询问邓兆洪是否需要增加这两项诉讼请求。根据法律规定，变更诉讼请求的必须在举证期限届满前提出，一审法院在没有因当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定多个不一致，需要人民法院告知当事人变更诉讼请求的情形下，主动询问引导邓兆洪增加诉讼请求，违反了法律规定，损害了程序正义。另外，邓兆洪在一审提交的证据中并没有一系列的收据，为开庭当天提交，并且不属于法律规定的新证据，但一审法院认定了邓兆洪逾期提交的证据，违反了法律规定。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，以及程序违法，请求二审法院查明事实，依法改判，维护美地公司的合法权益。
被上诉人邓兆洪在二审中答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分。美地公司认为涉案房产归其所有是荒谬的。本案相关证据充分证明涉案房产归邓兆洪所有：1、邓兆洪提交的《购房合同》、《收款收据》证明涉案房产售房单位为斗门县中鹏房产有限公司（以下简称中鹏公司），购房户主为邓兆洪，该购房合同早在1995年7月11日即已签订和支付全部房款且已履行完毕，邓兆洪已经使用该房屋多年。2、根据一审法院依法调取的中鹏公司的工商登记情况证明，售房者中鹏公司的投资人有三：分别为斗门县土地开发中心、中国教学仪器设备广州公司（以下简称中教仪公司）及香港大鹏企业有限公司。而与涉案房产有关的桥东综合楼（即斗门区白蕉镇城东金坑中苑）是由原斗门县城乡规划技术协会建设后出售给中教仪公司的，中鹏公司售房实际上即为中教仪公司售房。3、美地公司与邓兆洪签订的《协议书》第三条约定：甲方（即美地公司）负责产权的核准登记，协助乙方（即邓兆洪）办理房地产权证；第七条约定：乙方可选择将自己原有的产权通过协商由甲方收回。上述条款充分说明了涉案房产的产权归邓兆洪所有，美地公司对此是明知且确认的。4、美地公司2010年5月才与中教仪公司签订房地产买卖合同，而早在1995年中教仪公司即通过中鹏公司出售了桥东综合楼的部分房屋，只是由于历史原因，购买人一直无法办理房产证。美地公司与中教仪公司签订的房地产买卖合同并不包括中鹏公司已出售了的桥东综合楼的部分房屋。将涉案房产暂时登记在美地公司名下正是为了解决桥东综合楼的历史遗留问题，是为了最终确权给邓兆洪的一种特殊做法，这是区政府常务会议纪要和区政府工作会议纪要中的应有之义，也是美地公司与邓兆洪签订的《协议书》第三条约定美地公司协助邓兆洪办理房地产权的原因所在，是美地公司履行其协助邓兆洪办理涉案房屋房地产权义务的必经过程。根据美地公司与邓兆洪签订的《协议书》第三条约定：“甲方负责产权的核准登记，协助乙方办理房地产权证”之约定，美地公司办理涉案房产的核准登记的目的是协助邓兆洪办理房地产权证，而不是将涉案房产据为己有。5、邓兆洪在使用涉案房屋多年的情况下，为了配合美地公司统一翻新装饰桥东综合楼，在斗门区国资委和城东居委会的协调下，搬出自己使用多年的房屋以方便其施工。美地公司罔顾本案客观事实，竟然颠倒黑白，混淆视听，无中生有，把本为双方合同争议试图转化为所有权争议，妄图侵吞邓兆洪的合法财产，其用心极其险恶，不仅置企业的基本诚信于不顾，而且将陷斗门区国资委、城东居委会等协调人于矛盾纠纷之中。桥东综合楼出售的房屋并不仅限于邓兆洪，和邓兆洪类似的购买人还有很多，如美地公司图谋得逞，将引发更多矛盾纠纷，势必将引起群体性事件，影响社会稳定。二、一审法院适用法律正确。美地公司与邓兆洪签订《协议书》是双方真实意思的表现，是合法有效的，双方当事人应依约履行。《协议书》约定美地公司的主要义务有二：一是美地公司办理产权的核准登记，协助邓兆洪办理房地产权证；二是支付邓兆洪租房费。时至今日，美地公司既未履行其协助邓兆洪办理房产证之义务，也未支付租房费给邓兆洪，且占据邓兆洪房屋拒不交还。一审法院依据《合同法》判令美地公司履行其应尽之义务，是完全正确的，体现了法律的公平与正义。综上所述，邓兆洪认为，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持，并驳回美地公司的上诉请求。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，美地公司与邓兆洪于2010年10月26日签订《协议书》，第七条约定邓兆洪可以选择将自己原有的产权通过协商由美地公司收回，价值协商后签订。
另查明，1992年12月22日，原斗门县城乡规划技术协会与中国教学仪器设备广州公司签订协议，由中国教学仪器设备广州公司购买县城乡规划技术协会在白蕉桥东开发区建设综合楼，中国教学仪器设备广州公司支付了810万元，但县城乡规划技术协会一直未将涉案楼房交付中国教学仪器设备广州公司。2008年7月19日，斗门区政府发布63号会议纪要《研究处理原斗门县城乡规划技术协会桥东综合楼相关事宜等问题的会议纪要》写明，针对斗门县城乡规划技术协会桥东综合楼相关事宜形成如下决议：1、继续履行1992年12月22日原斗门县城乡规划技术协会与中国教学仪器设备广州公司签订的《供、买楼协议书》。按验收面积9969.6平方米来核算地价，未缴清部分要缴清；2、区财政局根据2007年《区政府常务会议纪要》第14期会议精神，查核后出具已缴交地价证明，视该地为出让；3、区国资办持有该物业托管文件和工程验收合格等材料到房地产登记部门办理有关自建房登记业务；4、待房地产登记部门将该物业确权登记到规划协会（但不发证）后，经区国资办同意后，登记部门案2二手房转让程序，直接将该物业办至中国教学仪器设备广州公司名下，等等。2010年5月10日，美地公司与中国教学仪器设备广州公司签订《房地产买卖合同》，中国教学仪器设备广州公司将白蕉镇城东金坑中苑2、3栋转让给美地公司。2012年11月20日，白蕉镇城东金坑中苑2、3栋登记在美地公司名下。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合双方诉辩意见，本案争议焦点为美地公司是否应向邓兆洪交付涉案房屋并且履行协助过户义务、支付至交房之日止租房费用。美地公司与邓兆洪于2010年10月26日签订的《协议书》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守。依据《协议书》第三条约定，美地公司负责办理涉案房屋产权的核准登记，并且协助邓兆洪办理涉案房屋的房地产权证；第七条约定邓兆洪可以选择将自己原有的产权通过协商由美地公司收回，价值协商后签订。由此可见，美地公司在签订《协议书》时已经确认邓兆洪对涉案房屋享有产权，其义务仅是协助办理产权证或者按照协商价格回收涉案房屋。美地公司上诉主张涉案房屋由其向中国教学仪器设备广州公司购买，且已经登记在其名下，故应归其所有，邓兆洪系向珠海市斗门县中鹏房产有限公司购买，因此美地公司与邓兆洪并无关联性，无需向其交付房屋及履行办理房地产权证义务，对此本院分析如下：其一、邓兆洪缔约主体确为珠海市斗门县中鹏房产有限公司，美地公司与邓兆洪之间确实没有直接房屋买卖协议，但是根据双方于2010年10月26日《协议书》约定，美地公司主动同意愿意协助邓兆洪办理涉案房屋产权手续；其二、涉案房屋原属于斗门县城乡规划技术协会所建造，由其出售给中国教学仪器设备广州公司，但是一直没有办理房地产权证，也没有交付给中国教学仪器设备广州公司，斗门区政府为了处理该历史遗留问题，通过会议纪要方式明确将涉案房屋所在桥东金坑中苑2、3栋商住楼办理至中国教学仪器设备广州公司名下，同时对已出售房屋由美地公司与小业主重新签订了协议书，约定办证事宜及房屋维修事宜。可见涉案房屋所在桥东金坑中苑2、3栋商住楼能够先办理至斗门县城乡规划技术协会名下，其后办理至中国教学仪器设备广州公司名下，最终办至美地公司名下均是为了便于处理美地公司履行协助过户义务，并非将涉案房屋产权确认给美地公司。因此，针对美地公司上述上诉意见，本院认为理据不足，应当不予支持，原审法院对此认定正确，本院予以确认。美地公司上诉称《协议书》生效依据前提是涉案房屋产权属于邓兆洪，但是其在产权清理过程中发现邓兆洪并不享有涉案房屋产权，对此本院认为，邓兆洪在本案中提交购买涉案房屋的购房合同以及支付房款收据，而美地公司认为其涉案房屋产权不属于邓兆洪，并未提交任何证据予以证实，因此对其该上诉理由，本院亦不予采纳。《协议书》第四条约定，美地公司对涉案房屋维修期间自2010年10月1日至2011年1月30日止，此四个月租房费为500，如果逾期不能维修完毕，则每月租金加300，即每月向邓兆洪支付800元租房费。结合本案事实，迄今为止，美地公司仍未向邓兆洪交还涉案房屋，亦未支付租房费，因此邓兆洪依据双方约定要求其交付涉案房产并且按照每月800元标准支付自2011年2月1日至交付涉案房屋之日止租房费，理据充分，本院予以支持。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第156条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理，本案中邓兆洪庭审中增加诉讼请求，将租房费诉请延长至房屋实际交付之日止，原审法院认为该请求可以与原有诉请合并审理，一并予以处理，符合法律规定，本院予以维持。美地公司上诉认为邓兆洪超过举证期限增加诉请，原审法院程序违法，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人美地公司的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币700元，由上诉人珠海市美地房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年十月二十日
书 记 员 程 敏