安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第02342号
上诉人（原审被告、反诉原告）张斌。
委托代理人孙旭东，安徽健友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）尚广才。
委托代理人：张晓伟，北京大成（合肥）律师事务所律师。
上诉人张斌因与被上诉人尚广才房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民一初字第01373号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。
一审原告（反诉被告）尚广才诉称：位于合肥市嘉山路9号嘉兴苑小区2号商业房三层，面积779平方米，房号301-320共计20间房屋，所有权属我所有。我与安徽省建设物资供应总公司（以下简称建设公司）签订协议，将该三层310-320共计11间、面积418.36平方米房屋分配给该公司，我保留该三层301-309共计9间，面积360.64平方米房屋，但未办理房产证分割与转移登记。2012年9月，我决定并受建设公司委托，对外转让该三层全部20间房屋。俞俊荣、张斌、王国琼、王德仓四人，决定合伙购买上述房屋，并分别与我签订了《房屋买卖合同》。2012年9月12日我与张斌签订《房屋买卖合同》，合同第二条约定：我将坐落于合肥市瑶海区嘉山路，房权证第××号，建筑面积209.22平方米，房号为301-305五间房屋出售给张斌，房产出售价格为1544044元，此房价款为净价，我不支付交易中的任何费用。我收到张斌应付的总额749008元，积极配合办理过户手续，张斌于办理过户手续前7日向我支付全部房款。合同第四条第三款约定，以张斌向我支付完结余款之日为准，我将房屋交付张斌。合同签订后，我收到张斌等人支付的房款100万元，但张斌等人一直未明确该款系何人支付何房的款项。因我房屋系出售给张斌及俞俊荣二人，按两人所购房屋面积分摊，我视为收到俞俊荣支付的房款660200.53元，按此计算，张斌的购房款为1544044元，剩余购房款883843.5元。2012年10月27日，我将嘉山苑小区2号商业房三层整体交接给张斌等人，并由张斌代表买方签署《收条》，确认收到三层主大门进户的卷闸门钥匙，301-307房屋钥匙。并明确自2012年10月30日起水、电、物业费由张斌等人交纳。自2012年9月12日签订《房屋买卖合同》之后，我多次催促张斌付清剩余房款并办理产权转移登记手续，但张斌始终拖延办理。2013年8月，双方按照房产局的要求重新签订《存量房买卖合同》，并由张斌交纳房屋交易税费后，双方共同到房产交易大厅办理房屋转移登记手续；但张斌却拒不付剩余购房款，也不同意将剩余房款交产局拖管，导致房屋转移登记手续无法办理。
本人认为，双方签订的《房屋买卖合同》的内容是双方真实意思表示，不违反国家法律规定、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。该合同虽未明确约定张斌支付购房款的具体时间，但根据合同有效“办理过户手续前7日付清房款”房产交付时间等约定，张斌至迟应当于本人交付房屋之日付清剩余房款。张斌拒不支付剩余购房款的行为，已经构成违约，依法应当承担相应的法律规定。故诉至法院请求判令：张斌支付购房款883843.5元；张斌支付利息72475.17元（自2012年10月28日计至2014年2月28日，按中国人民银行公布的一至三年期贷款基准利6.16%计算，共计16个月）及自2014年2月28日至判决确定的履行期届满之日的利息（以欠付房价款为基数，按银行同期贷款基准利率计算）。
一审被告（反诉原告）张斌辩称：尚广才要求我支付房款本身没有异议，对造成未支付房款的原因本身过错不在我。尚广才的房屋被合肥市中级人民法院查封，无法过户，且我已经将相应的税款全部付清，因无法过户，才未支付剩余房款。尚广才存在欺骗的事实，构成违约。
一审反诉原告（本诉被告）张斌诉称：2012年9月12日我与尚广才签订购房合同，约定尚广才将其所有的位于合肥市嘉山路嘉兴苑小区2号商业房301-305出售给我，后我得知，虽然301-320号房屋产权在尚广才名下，但实际尚广才仅有权出售306-309房屋。合同总价为1544044元，当时合同约定：双方应积极配合办理过户手续因双方任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。合同同时约定：尚广才保证出售的房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容。双方对违约责任进行了约定。合同签订后，我支付了部分房款，并于2013年8月27日支付了全部过户费用，但双方到房产局办理过户手续时发现，该房301-320被法院查封，无法过户，而我已将过户费用交清。尚广才隐瞒该事实，致使房屋无法办理过户构成违约，故提起反诉请求判令：尚广才将位于合肥市嘉山路嘉山苑小区2号商业房立即过户至我名下；尚广才赔偿本人损失833783.76元；尚广才赔偿本人垫付的税款利息5861.06元（从2013年8月27日开始计算，按照年利率6.15%计算，暂计算至起诉之日，其后计算至过户之日止）；
一审反诉被告（本诉原告）尚广才辩称：买卖合同系双方真实意思表示，应予以履行。张斌的反诉请求不予认可，房屋买卖合同明确约定办理过户手续前7日，张斌向尚广才支付全部房款，至今没有办理过户是因为俞俊荣的违约。
一审经审理查明，2012年9月12日尚广才（甲方）与张斌（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方所有的坐落于合肥市瑶海区嘉山路9号嘉兴苑小区2号商业房三层301-305号房屋五间，建筑面积为209.22平方米，产权证第××号房屋总价为1544044元。甲方收到乙方应付的金额749008元。办理过户前7日乙方向甲方支付全部房款。合同签订后，张斌向尚广才支付749008元，尚广才将房屋交付张斌使用。双方未约定具体的付款期限及办理过户期限。合同签订后，俞俊荣及张斌共计向尚广才支付房款100万元，未明确各自的付款数额。
另查明，位于合肥市嘉山路9号嘉兴苑小区2号商业房三层，面积779平方米，房号301-320共计20间房屋，所有权原属尚广才所有，因建设公司与尚广才因合作开发房地产纠纷一案，建设公司申请合肥市中级人民法院对310-320房间，面积418.36平方米强制执行，法院依法采取保全措施对涉案房屋进行查封，鉴于涉案房产未分户，致尚广才与张斌之间买卖的房产无法办理过户。双方因过户与未付房款产生纠纷，尚广才诉至本院提出诉称之请求，张斌反诉，提出反诉之请求。
一审法院经审理认为，双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。关于双方是否均存在违约的问题，一审认为，双方签订的合同未约定付款期限及办理过户期限，属于约定不明，双方事后办理过户时知晓，因房屋部分查封至涉案房产无法办理过户，事实存在，系张斌未支付剩余房款的直接根源，张斌并无违约的主观过错，不应承担违约责任。尚广才至今未办理过户手续系房屋未分户在查封期间，不能办理过户并非尚广才主观故意拖延，故尚广才亦不存在违约。鉴于张斌欠尚广才房款未支付事实存在，故对于尚广才主张张斌支付房款，符合法律规定，予以支持。对于尚广才主张的数额，俞俊荣、张斌已付款100万元，未明确各自的付款数额，对于尚广才主张根据各自的房屋面积计算应付款数额，符合法律规定，予以采信，故张斌应付尚广才剩余房款883843.5元。因房屋现已符合办理过户条件，故对于张斌反诉尚广才办理过户手续，符合法律规定，予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第六十七条、第一百一十七条的规定，判决：
一、张斌于本判决生效后十日内支付尚广才剩余购房款883843.5元；二、尚广才于本判决生效之日起十日内协助原告俞俊荣办理过户手续；三、驳回本诉原告尚广才的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张斌的其他诉讼请求；本诉案件受理费13360元，由本诉原告尚广负担；反诉案件受理费12190元由反诉原告张斌负担。
张斌上诉称：上诉人因购买的房屋被查封致过户不能，尚广才违约事实存在，一审认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的反诉请求。
尚广才二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中双方当事人提供的证据同一审，二审查明的事实同一审。
本院认为：张斌与尚广才在《房屋买卖合同》中对购房余款和过户的时间约定不明，且张斌已实际占有房屋，没有办理过户手续对张斌没有造成实际损失。涉案房屋现已解除查封，可以按约办理过户登记手续，付清房款。张斌上诉主张尚广才承担违约损失依据不足，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12197元，由张斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 思
审判员 沈 静
审判员 王 莉
二〇一五年八月二十九日
书记员 王二辉
附件：本判决引用的法律原文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。