河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驻民四终字第44号
上诉人（原审被告）代根生，男，1962年10月6日出生，汉族，住河南省平舆县。
委托代理人王金保，男，1955年2月22日出生，汉族，住河南省汝南县。
被上诉人（原审原告）马玉玲，女，1954年8月23日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
原审被告晋运兴，男，1971年2月19日出生，汉族，住河南省遂平县。
上诉人代根生因土地租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2014）驿民初字第103号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院判决认定，2004年9月8日，案外人驻马店市前进矿产开发有限公司（以下简称前进矿产公司，甲方）与马玉玲（乙方）签订租赁场地协议一份，约定，根据市场经济发展，为了驻马店的腾飞和招商引资，经双方协商，甲方将岳皇加油站北边场地一块（甲方需持有合法的土地使用证）租赁给乙方，总计13333.33平方米，达成如下协议：1、甲方租给乙方场地一块，租期为壹拾伍年（自二〇〇五年元月一日至二〇一九年十二月三十一日），前五年租金为肆万元／年，第二个五年为陆万元／年，后五年为捌万元／年，租金应于每年初交付给甲方。2、甲方提供现办公房，乙方租赁场地内，地面由乙方自修整。3、甲乙双方协议终止时，由双方协商所建固定设施的价值，由甲方收购。4、协议生效后，乙方合法经营，甲方除提供场地外，不参与乙方经营，不承担一切经济责任。5、该场地无任何争议，如发生争议，由甲方负责处理，如给乙方造成损失由甲方负责赔偿等条款。协议签订后，前进矿产公司依约将土地交付给马玉玲使用。后马玉玲以驻马店市高新区兴胜汽车销售有限公司（以下简称兴胜公司）的名义又将其承租的土地中的一部分转租给代根生、晋运兴。2006年12月31日，兴胜公司（甲方）与代根生、晋运兴（乙方）签订场地租赁协议一份，约定，经双方协商，甲方将场地一块租给乙方作建材经营，具体条款如下：（一）、该块场地位于甲方场地内东南角，东临街道，南北宽为四十米，东西长为六十米。（甲方场地位于岳皇加油站北边）。（二）、场地租期为壹拾叁年整（自二〇〇七年元月一日至二〇一九年十二月三十一日）。租金为：自二〇〇七年至二〇〇九年每年壹万元，二〇一〇年至二〇一四年每年壹万叁仟元，二〇一五年至二〇一九年每年壹万陆仟元。租金须于每年元月一日一次性足额支付给甲方。（三）、地面由乙方负责修整。未经甲方同意乙方不得擅自变更场地用途或对外转租。（四）、乙方须合法经营，甲方不承担乙方经营造成的一切经济及法律责任。（五）、如因该场地使用权争议，给乙方造成经济损失的，由甲方负担；如因政策调整及不可抗力等因素影响，本协议终止等条款。马玉玲在该租赁协议上签名，并加盖兴胜公司的印章。协议签订后，马玉玲依约将土地交付给代根生、晋运兴使用。2012年以后，代根生、晋运兴未再向马玉玲支付合同约定的租金。另查明，前进矿产公司于2013年11月11日另案起诉马玉玲、代根生、晋运兴，该案案号为驻马店市驿城区人民法院（2013）驿民初字第3228号，法院作出判决后，代根生不服，提起上诉，驻马店市中级人民法院于2014年10月10日作出（2014）驻民四终字第460号判决：驳回上诉，维持原判。现驻马店市驿城区人民法院（2013）驿民初字第3228号民事判决已生效，该判决认定涉及本案的主要内容有：一、马玉玲称其与代根生、晋运兴签订转租合同时，因其是兴胜公司的法定代表人，故在转租合同上除了其本人签名外，又加了该公司的印章。同时马玉玲称是其个人自愿将其承租的土地中的一部分转租给代根生、晋运兴的；二、2012年2月10日，前进矿产公司向马玉玲发出解除合同通知一份，内容为“马玉玲：因你未经我公司同意，擅自将你承租我公司的土地转租给他人，故，根据《合同法》的相关规定，特通知解除你与我公司于2004年9月8日签订的租赁场地协议。本解除合同通知自到达你方时生效。如你对本解除合同通知有异议，自你收到本解除合同通知之日起15日内，可以请求驻马店市驿城区人民法院或者仲裁机构确认该解除合同通知的效力。否则，本解除合同通知到期后，即发生法律效力”。庭审中，马玉玲认可将其部分土地转让给代根生、晋运兴未经前进矿产公司同意，也认可其于2012年2月12日收到上述解除合同通知，同时，马玉玲与前进矿产公司均同意双方签订的租赁合同已于2012年2月12日解除。三、代根生、晋运兴系共同次承租人，诉讼中，前进矿产公司提出代根生、晋运兴是合伙关系的主张，与本案无关联且未提交相关证据加以证明，不予采信。四、驻马店市驿城区人民法院（2013）驿民初字第3228号判决的内容是：“1、解除驻马店市前进矿产有限公司与马玉玲于2004年9月8日签订的场地租赁协议。2、限马玉玲于本判决生效后三十日内将驻马店市前进矿产有限公司的位于白桥南段西侧的土地（国有土地使用证号驻市国用（2004）第1969号，不含本判决第三项中第三人代根生、晋运兴返还的部分）返还于驻马店市前进矿产有限公司。3、限代根生、晋运兴于本判决生效后三十日内将因转租而占用的马玉玲的部分土地（位于白桥西侧，驻市国用（2004）第1969号的《国有土地使用证》载明地块中的东南角，南北款为40米、东西长为60米）返还于驻马店市前进矿产有限公司。”还查明，2007年，兴胜公司整体转让给了案外人安红桥和安宏伟，并在工商行政管理机关办理了变更登记，公司转让后，公司经营地点由本案诉争的租赁场地变更为驿城区中华路东段。晋运兴称其与代根生是合伙关系，签订合同的三个月后，其与代根生就解除了合伙关系，租赁合同是代根生一人在履行，租金、赔偿损失与其无关联，但晋运兴未向法院提交相关证据。上述事实，有提交的驻市国用（2004）第1969号国有土地使用证、2004年9月8日的租赁场地协议、2006年12月31日的场地租赁协议、驻马店市驿城区人民法院（2013）驿民初字第3228号和驻马店市中级人民法院（2014）驻民四终字第460民事判决书及当事人陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
原审法院认为，马玉玲将其承租的前进矿产公司土地中的部分转租给代根生、晋运兴，马玉玲与代根生、晋运兴所签订的合同应为转租合同。关于转租合同效力，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百二十四条、第一百七十四条和《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》（以下简称《买卖合同解释》第四十五条的规定，对本案转租合同效力的认定，因涉及无处分权人处分他人财产，应参照《买卖合同解释》第三条第一款的规定进行认定，故本案转租合同为有效合同。关于解除合同，转租合同系债权合同，债权合同的解除适用《合同法》的规定，本案中，双方合同中约定“租金须于每年元月一日一次性足额支付给甲方”，合同履行中，代根生、晋运兴自2012年起至马玉玲起诉时未向马玉玲支付过租金，依照《合同法》第二百二十七条的规定，马玉玲可以解除合同，现马玉玲请求解除场地租赁协议，予以支持。双方合同约定每年租金13000元，马玉玲请求代根生、晋运兴支付2012年及2013年两年的租金26000元，代根生、晋运兴自2012年起未向马玉玲支付过租金，在双方的合同未解除、代根生、晋运兴未返还土地之前，代根生、晋运兴负有支付租金的义务，依照《合同法》第二百二十六条的规定，予以支持。关于返还土地，马玉玲将土地转租并交付给代根生、晋运兴，未经出租人前进矿产公司同意，转租行为无效；同时，因次承租人代根生、晋运兴租赁的土地已经另案判决，该判决书判令由次承租人代根生、晋运兴直接向出租人前进矿产公司返还，而本案马玉玲作为转租人就同一标的物再次请求返还，不予支持。代根生的第1、2项辩称与本案无关联，不予采纳；其第3、4项辩称，没有事实上的依据，不予采纳。晋运兴有关其与代根生系合伙关系的辩称，因另案判决已认定代根生、晋运兴系共同次承租人，晋运兴的该项辩称无事实依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、解除马玉玲与代根生、晋运兴于2006年12月31日签订的场地租赁协议。二、限代根生、晋运兴于本判决生效后十日内向马玉玲支付租金26000元。三、驳回马玉玲的其他诉讼请求。案件受理费450元，由代根生、晋运兴负担。如代根生、晋运兴未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，上诉人代根生不服，上诉至本院。其上诉称：1、由于马玉玲的过错导致其损失，其已提起民事诉讼，请求二审法院中止本案审理，待另一案审理后，将两案一并审理。2、马玉玲已将争议土地出租给他人，马玉玲再向起收取租金没有依据。
二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，由于马玉玲在未经出租人同意的情况下，将争议土地又转租给代根生、晋运兴，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。在出租人前进矿产公司解除了与马玉玲的土地租赁合同后，对代根生、晋运兴履行与马玉玲之间的土地租赁合同期间，所欠马玉玲的租赁费，作为次承租人的代根生、晋运兴应予支付。由于本案不是必须以代根生起诉马玉玲的另一案的判决结果为依据，故代根生上诉称其因马玉玲的过错导致其损失，已提起民事诉讼，请求二审法院中止本案审理，待另一案审理后，将两案一并审理的上诉理由不足，不予支持。因代根生实际占有使用争议土地，且其未提供马玉玲已收取他人的争议土地出租费用的证据，故代根生的第二条上诉理由也不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人代根生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 强
代理审判员 呼小伟
代理审判员 王 威
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 曾 克