湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第1119号
上诉人（原审原告）吕志。
上诉人（原审原告）肖冬莲。
以上两上诉人的委托代理人黄志辉，湖南众望归律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郴州市顺兴房地产开发有限公司。
法定代表人陈小红。
委托代理人贺军伟。
委托代理人邓晶。
上诉人吕志、肖冬莲因与被上诉人郴州市顺兴房地产开发有限公司（以下简称顺兴房产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第559号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月5日公开开庭审理了本案。上诉人吕志、肖冬莲的委托代理人黄志辉，被上诉人顺兴房产公司的委托代理人邓晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：顺兴房产公司系郴州市“顺兴碧山云天”商品房项目的开发商。2013年3月18日，吕志、肖冬莲与顺兴房产公司签订一份《预留房屋协议书》，约定吕志、肖冬莲以293，703元的总价认购顺兴房产公司开发的“顺兴碧山云天”7栋3单元805号房屋。该合同的主要内容为：“预留房屋协议书，合同编号：00077，甲方：郴州市顺兴房地产开发有限公司，电话：0735-217****，乙方：吕志、肖冬莲，……。一、预留房屋基本情况1、乙方预留甲方建设开发的位于郴州市北湖区劳动路顺兴碧山云天项目7栋3单元7层805号房屋，该房屋建筑面积83.7平方米（最终以产权部门实测面积为准，房款多退少补）。双方约定建筑面积每平方米人民币3509元，总房款约人民币贰拾玖万叁仟柒佰零叁元（￥293，703元）。二、预留有效期自甲方取得房产总证后，甲方通知乙方七天内签定正式合同，乙方应交清所选择的付款方式付清房款或按揭贷款的首付款。如乙方超时，甲方有权另行处理，房款不退。三、预留房款本协议签订时，乙方自愿向甲方支付人民币肆万陆仟捌佰伍拾贰元（￥46，852元）信誉款，乙方签订此协议后待接到甲方通知签《商品房买卖合同》时，携本协议到甲方售楼处，双方签订《商品房买卖合同》，信誉款抵作该房屋的购房款。……五、甲方承诺1、甲方保证该套房屋没有产权和债权债务纠纷，因甲方原因造成该房不能办理合同备案，责任由甲方承担。2、因该项目正在建设中，相关手续正在办理，待甲方办理好本栋房屋房产总证后，甲方以电话、短信或售楼部公告等不管其中任何方式通知了乙方，乙方应在接到通知后7日内到该项目售楼部签订《商品房买卖合同》。并按乙方选择的付款方式，交清房款或银行按揭的首付款。选择银行按揭的业主必须配合甲方按照银行的要求和所需按揭贷款资料办理按揭手续，由于乙方的原因不能办理贷款的，其责任由乙方负责，贷款手续费和其它政策规定的费用均由乙方承担。3、甲方应在2014年12月31日前将该房屋交付乙方使用，如遇下列特殊原因：遭遇不可抗力的因素，建筑工程未按期完工，乙方未能按自愿选择的方式付清房款（包括业主银行按揭贷款没有到位），甲方可据实予以延期。六、乙方承诺1、本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签定《商品房买卖合同》，并承诺在甲方签订《商品房买卖合同》时，乙方将完全遵循本协议中约定。2、如乙方在约定的时间内不能履行本协议书和不支付相应房款，视为乙方自行放弃该房屋的购买权，甲方有权终止本协议，将预留房屋另行出售给他人，同时乙方已交付的房款不予返还。七、双方应保证其联系方式真实可靠，如乙方联系方式有变更，应及时通知甲方售楼部。如乙方变更的原因造成甲方通知不到位，造成延误责任由乙方负责。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，自甲乙双方签字之日起生效。”当日，吕志、肖冬莲向顺兴房产公司交纳46，852元，顺兴房产公司出具了收款收据。因顺兴房产公司未能在合同约定的时间内签订正式商品房买卖合同并交付房屋，吕志、肖冬莲找到顺兴房产公司要求作出明确答复，2015年3月6日，顺兴房产公司向吕志、肖冬莲出具《承诺》一份，内容为：“吕志，肖冬莲购置了碧山云天第7栋3单元805号房，已交房款人民币：肆万陆仟捌佰伍拾贰元（人民币46，852元），本公司承诺在2015年5月1日之前通知签订商品房买卖合同，如不签此合同，本公司退还已交房款。”吕志、肖冬莲在该《承诺》上签名确认。吕志，肖冬莲认购房屋所在的“顺兴碧山云天”7栋于2015年4月30日办理了《商品房预售许可证》，同日，顺兴房产公司电话通知吕志、肖冬莲到公司签订正式商品房买卖合同，吕志、肖冬莲表示拒绝签订合同并要求退还房款。吕志、肖冬莲与顺兴房产公司就合同履行问题发生争议，并最终酿成本案纠纷。2015年5月14日，吕志、肖冬莲向法院提起诉讼，以顺兴房产公司未能按时与吕志、肖冬莲签订正式商品房买卖合同为由，请求：1、判令顺兴房产公司返还吕志、肖冬莲购房款46，852元及利息8245.95元（以银行贷款利息8厘从2013年3月18日暂计至支付日2015年5月14日）：2、判令顺兴房产公司支付吕志、肖冬莲交通费1356元；3、判令顺兴房产公司承担本案的诉讼费。
原审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同的双方应当坚持诚实信用原则，履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案主要的争议焦点是：一、吕志、肖冬莲与顺兴房产公司于2013年3月18日签订的《预留房屋协议书》的效力及其性质的认定问题；二、顺兴房产公司应否退还购房款并承担违约责任的问题。
一、吕志、肖冬莲与顺兴房产公司于2013年3月18日签订的《预留房屋协议书》的效力及其性质的认定问题。《预留房屋协议书》是平等主体为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，是独立的合同。从《预留房屋协议书》签订的过程和约定的内容看，《预留房屋协议书》是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订正式商品房买卖合同，不是对行为结果的直接确认。《预留房屋协议书》作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同，即《预留房屋协议书》与商品房买卖合同是预约与本约的关系。吕志、肖冬莲与顺兴房产公司于2013年3月18日签订的《预留房屋协议书》是双方真实意思表示，其目的是对将来进行房屋买卖的预先约定，主要预约事项内容是完整的，双方在《预留房屋协议书》中约定未尽事宜双方在签订商品房销售合同中进行约定。因此，涉案《预留房屋协议书》具有预约合同的性质。根据本案事实，涉案《预留房屋协议书》是在吕志、肖冬莲与顺兴房产公司均对顺兴房产公司能够合法取得相关许可证书有合理的预期的情形下，对吕志、肖冬莲与顺兴房产公司将来签订房屋预售合同的预先约定，涉案《预留房屋协议书》并非预售合同，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同。即使顺兴房产公司出于种种原因最终没有取得相关许可，也不因此导致对预约合同本身效力的否定。此外，双方在涉案《预留房屋协议书》中所指向的房屋并非虚构，所约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础。同时，该《预留房屋协议书》明确了双方当事人的基本情况，对拟购房屋的面积、价款计算、认购交付时间等均作了较为清晰且适于操作的约定。本案的事实是顺兴房产公司最终取得了相关开发及销售房产的许可，也进行了对涉案房屋的实际销售，故吕志、肖冬莲与顺兴房产公司签订的涉案《预留房屋协议书》合法有效。
二、顺兴房产公司应否退还购房款并承担违约责任的问题。吕志、肖冬莲诉请顺兴房产公司退还购房款并承担违约责任的主要理由是顺兴房产公司未能及时与吕志、肖冬莲签订正式商品房买卖合同，2015年3月6日，顺兴房产公司向吕志、肖冬莲出具《承诺》一份，承诺在2015年5月1日之前通知签订商品房买卖合同，如不签此合同，应承担退还购房款的违约责任。吕志、肖冬莲在该《承诺》上签名确认，该《承诺》经吕志、肖冬莲与顺兴房产公司协商一致并予以确认，可以作为双方就商品房买卖合同的签订事宜重新作出的明确约定。事实上，顺兴房产公司在取得了《商品房预售许可证》后，于2015年4月30日电话通知吕志、肖冬莲签订正式商品房买卖合同，吕志、肖冬莲表示拒绝签订合同并要求退还房款。顺兴房产公司的上述行为并未违反双方约定，商品房买卖合同未能签订的责任不在顺兴房产公司，故顺兴房产公司不应承担退还购房款及其他违约责任。吕志、肖冬莲的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“驳回原告吕志、肖冬莲的全部诉讼请求。案件受理费1211元，由原告吕志、肖冬莲共同负担。”
上诉人吕志、肖冬莲不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判顺兴房产公司返还吕志、肖冬莲购房款46，852元及利息8245.95元，共计55，097.95元，本案一、二审诉讼费由顺兴房产公司负担。理由有：一、原审判决认定事实错误。顺兴房产公司未按照《预留房屋协议书》的约定在2014年12月31日前交付预留的房屋给吕志、肖冬莲使用，吕志、肖冬莲要求退还信誉金未果。双方协商后于2015年3月6日另行达成协议并签订《承诺》，顺兴房产公司在明知没有取得《商品房预售许可证》的情况下约定将吕志、肖冬莲所交的签约信誉金转为购房款，并承诺在2015年5月1日前签订商品房买卖合同。而实际上顺兴房产公司在2015年4月30日才取得《商品房预售许可证》，双方不可能完成商品房买卖合同的签订。《承诺》是一份独立预售合同，双方已约定吕志、肖冬莲所交的信誉金转为购房款，不具有定金效力，而原审法院将《承诺》认定为《预留房屋协议书》相关事宜的变更，属于事实认定错误。二、原审判决适用法律错误。《预留房屋协议书》失效后，顺兴房产公司利用优势地位迫使吕志、肖冬莲签订《承诺》，顺兴房产公司在没有取得《商品房预售许可证》的情况下出售商品房违反法律规定，《承诺》应当无效，即使有效双方也约定如不签订商品房买卖合同顺兴房产公司退还已交房款，因此吕志、肖冬莲有权要求顺兴房产公司返还购房款，原审判决驳回吕志、肖冬莲的诉讼请求违反法律规定。
被上诉人顺兴房产公司辩称：一、对于顺兴房产公司与吕志、肖冬莲签订的《预留房屋协议书》的性质与效力问题，原审判决认定准确。该《预留房屋协议书》性质为商品房认购书，应属商品房买卖合同的预约合同，是双方当事人约定将来订立商品房买卖合同的契约，合同主体适格、意思表示真实、内容及形式合法。从《预留房屋协议书》目的及内容看，旨在先行约定部分合同条款，固定双方交易机会，在条件成熟时签订正式商品房买卖合同。因《预留房屋协议书》属商品房买卖合同的预约合同而并不是商品房预售合同，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同。顺兴房产公司出具的《承诺》的内容是在2015年5月1日前通知吕志、肖冬莲签订正式商品房买卖合同，确定双方签订商品房买卖合同的时间，承诺的目的同样是固定双方交易机会，与《预留房屋协议书》的目的一致，故《承诺》是双方对《预留房屋协议书》关于签订商品房买卖合同时间事项的补充与变更，而不是吕志、肖冬莲所称的《承诺》的性质为商品房预售合同。二、根据《预留房屋协议书》及《承诺》的约定，顺兴房产公司不存在任何违约行为，故吕志、肖冬莲无权要求解除合同及返还购房款，吕志、肖冬莲应当按照协议书继续履行合同义务。《预留房屋协议书》第五条第二款已明确本协议所涉房屋状况“因该项目正在建设中，相关手续正在办理，待甲方办理好本栋房屋房产总证后，甲方以电话、短信或售楼部公告等不管其中任何方式通知了乙方，乙方应在接到通知7日内到该项目售楼部签订《商品房买卖合同》”，顺兴房产公司已经办理了房屋预售许可证等一系列商品房买卖所需要的证件手续，完全可以和吕志、肖冬莲签订正式商品房买卖合同。顺兴房产公司于2015年3月6日向吕志、肖冬莲出具《承诺》，顺兴房产公司承诺在2015年5月1日之前通知吕志、肖冬莲签订正式商品房买卖合同，吕志、肖冬莲签字认可，故原《预留房屋协议书》中约定的签订正式商品房买卖合同的日期予以了变更延期。后顺兴房产公司于2015年4月30日通知吕志、肖冬莲签订正式商品房买卖合同，吕志、肖冬莲却拒绝与顺兴房产公司签订商品房买卖合同，因此不签订商品房买卖合同的原因并不在于顺兴房产公司。三、吕志、肖冬莲要求顺兴房产公司承担本案诉讼费的主张无事实和法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，请求二审法院驳回吕志、肖冬莲全部上诉请求，并要求吕志、肖冬莲按照协议内容与顺兴房产公司签订正式商品房买卖合同。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案是顺兴房产公司与吕志、肖冬莲就双方在一定期限内为签订正式商品房买卖合同而签订的《预留房屋协议书》引发的争议，《预留房屋协议书》约定了双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式商品房买卖合同的期限等内容，具备预约合同性质，故本案应为商品房预约合同纠纷。本案二审的争议焦点为顺兴房产公司是否应当返还吕志、肖冬莲购房款46，852元并支付利息8245.95元。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案顺兴房产公司与吕志、肖冬莲签订《预留房屋协议书》之后，顺兴房产公司未按照《预留房屋协议书》约定的时间即2014年12月31日交付房屋，但《预留房屋协议书》同时约定，建筑工程未按期完工，顺兴房产公司可据实延期交房。之后，顺兴房产公司于2015年3月6日出具《承诺》，承诺在2015年5月1日之前通知吕志、肖冬莲签订商品房买卖合同，吕志、肖冬莲在《承诺》上签名确认，故该《承诺》应视为顺兴房产公司与吕志、肖冬莲就签订正式商品房买卖合同的时间重新作出的约定，其他事项还应受《预留房屋协议书》的约束。顺兴房产公司在取得《商品房预售许可证》之后，于2015年4月30日电话通知吕志、肖冬莲签订正式商品房买卖合同，履行了《承诺》约定的义务，而吕志、肖冬莲未在顺兴房产公司通知后七天内与顺兴房产公司签订正式合同，且拒绝签订合同，违反预约合同义务，应承担违约责任，顺兴房产公司有权按照《预留房屋协议书》的约定，不返还吕志、肖冬莲已交房款。吕志、肖冬莲上诉要求顺兴房产公司返还购房款及利息的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定案由错误，但处理正确，本院依法予以维持。上诉人吕志、肖冬莲的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1177元，由上诉人吕志、肖冬莲负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄ＸＸ
审判员 谷 敏
审判员 雷金梅
二〇一六年五月六日
书记员 资 威
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。