江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第4320号
原告昆山恒龙地产置业有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇恒龙国际机电五金城1号楼6室，组织机构代码66761153-9。
法定代表人陈小杰，该公司董事长。
委托代理人吴昌坤。
委托代理人李达。
被告宋日。
第三人中国建设银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路80号，组织机构代码83813148-5。
代表人沈屏炎，该分行行长。
委托代理人陆瑶。
原告昆山恒龙地产置业有限公司（以下简称恒龙公司）与被告宋日房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月22日受理后，依法组成合议庭于2014年5月19日公开开庭进行了审理，原告恒龙公司的委托代理人吴昌坤到庭参加诉讼。在审理过程中，本院依法追加中国建设银行股份有限公司昆山分行（以下简称昆山建设银行）作为第三人参加诉讼，于2014年11月12日、2005年4月30日公开开庭进行了审理。原告恒龙公司委托代理人吴昌坤、李达，第三人昆山建设银行委托代理人陆瑶到庭参加诉讼，被告宋日经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告恒龙公司诉称：被告宋日于2009年12月14日与原告恒龙公司签署商品房买卖合同，向原告恒龙公司购买位于恒龙机电五金城市场X幢XXX室商品房一套，总价款289995元。合同约定首付149995元，余款140000元由银行按揭支付。如因被告宋日未按时还贷致原告恒龙公司损失的，原告恒龙公司有权单方解除合同，并要求被告宋日赔偿房屋总价30%的违约金及原告恒龙公司遭受的损失。被告宋日支付首付款并于2009年12月14日向第三人昆山建设银行亭林园支行办理银行按揭贷款，原告恒龙公司为该债务提供连带担保。原告恒龙公司于2011年12月23日向被告宋日发出交房通知，告知被告宋日于2011年12月30日起办理交房手续。原告恒龙公司之后多次向被告宋日发送交房通知书，并于2013年7月18日寄送律师函，被告宋日至今未办理房屋交付义务。诉请判令：1、解除原告恒龙公司与被告宋日之间就恒龙国际机电五金市场X幢XXX室商品房签订的商品房买卖合同；2、被告宋日向原告恒龙公司支付违约金86998.5元；3、被告宋日偿还原告恒龙公司因未按时还贷致中国建设银行昆山亭林园支行对原告恒龙公司账户划扣的本息及相关费用共计23108.27元；4、承担本案诉讼费用。庭审中，原告恒龙公司变更第三项诉讼请求为要求被告宋日偿还原告恒龙公司因未按时还贷致中国建设银行昆山亭林园支行对原告恒龙公司账户划扣的本息及相关费用共计138842.54元。
被告宋日未作答辩。
第三人昆山建设银行辩称：我公司查明被告宋日在我公司贷款截止2014年12月19日，宋日还款金额37143.29元，扣划原告保证金金额、代偿金额138842.54元。我行贷款已于2014年12月19日结清，本案系原告与被告之间的纠纷，与我行无关。
经审理查明：2009年12月14日，原告恒龙公司与被告宋日签订商品房购销合同，约定：被告宋日购买原告恒龙公司名下位于江苏省昆山市恒龙国际机电五金市场第X幢XXX（703）房，商品房建筑面积46.31平方米，每平方米单价6262.03元，商品房总价款为289995元。……第六条付款方式及期限：买受人在签订本合同的同时，支付149995元作为购房首付款，剩余房款通过由买受人申请银行按揭贷款支付，若买受人的按揭贷款申请最终未获得银行批准，则由买受人接通到出卖人通知15天内一次性补齐剩余房款。第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，（1）逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付房屋总价万分之七的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90时后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的30%向出卖人支付违约金，并另行支付相关税费。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自第91日起直至买受人付清应付款，买受人按日向出卖人支付总房价万分之九的违约金。……附件四合同补充协议。一、第七条补充：……（3）因买受人未按时还贷，致使出卖人在贷款银行设立的账户被银行划扣，而买受人在收到出卖人还贷通知后15日内，仍未偿还的，出卖人有权单方面解除合同，买受人赔偿金额为总房款的30%及出卖人被银行划扣的相关款项。在买受人履行完合同终止手续后，出卖人将剩余房款退还给买受人。如已付房款不足赔偿出卖人实际损失，出卖人有权追索。双方还约定其他事项。
合同签订后，被告宋日支付了首付款149995元，并与第三人昆山建设银行亭林分理处签订个人住房借款合同，约定被告宋日向昆山建设银行亭林分理处借款140000元，借款期限为120个月，自2010年11月2日至2020年11月2日，被告宋日还款方法为采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为1607.82元。原告恒龙公司作为保证人在合同中签章。
被告宋日贷款后，未及时办理房屋过户手续，也未按时偿还贷款，原告恒龙公司被第三人昆山建设银行扣划保证金。2011年12月20日、2012年3月14日、2012年4月12日、2013年2月22日，原告恒龙公司分别向被告宋日作出交付通知书、交房通知书、关于尽快完成房屋交付、房屋权证办理的通知，并分别通过邮寄方式寄出，要求被告宋日到原告恒龙公司办理收房手续。2013年7月18日，原告恒龙公司委托律师王晓义作出律师函，通过邮寄方式寄出，要求被告宋日办理交房手续，偿还房屋贷款，或者原告恒龙公司有权解除合同并主张违约金。2014年12月19日，原告恒龙公司支付第三人昆山建设银行个人贷款余款和利息共计96698.85元。同日，第三人昆山建设银行出具贷款结清证明，内容为：被告宋日在我行的个人贷款，贷款总额140000元，借款人按借款合同约定分期还款，计已于2014年12月19日结清。2015年4月30日，第三人昆山建设银行出具情况说明证实：自2010年11月2日至2014年12月19日，被告宋日还款金额为37143.29元，原告恒龙公司被扣划保证金账户及代偿金额共计138842.54元。
上述事实，有商品房购销合同、个人住房借款合同、交付通知、交房通知、关于尽快完成房屋交付、房屋权证办理的通知、律师函、寄送信件的快递回执单、建行扣款的明细表、个人贷款还款凭证、情况说明、原告恒龙公司、第三人昆山建设银行的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告恒龙公司与被告宋日签订的商品房买卖合同依法成立，合法有效，双方应按约全面履行。被告宋日支付房屋首付款后，通过向第三人昆山建设银行贷款支付了全部的房款后，应按照约定办理房屋交付手续。因被告宋日未办理房屋交付手续，且未按照约定支付房屋贷款，致使原告恒龙公司的账户被银行扣划保证金及代偿金额共计138842.54元。根据商品房买卖合同的约定，原告恒龙公司有权解除合同，被告宋日应赔偿原告恒龙公司被第三人昆山建设银行划扣的款项并赔偿总房款的30%，故对于原告恒龙公司要求解除合同，被告宋日应赔偿原告恒龙公司被第三人昆山建设银行划扣的款项138842.54元，赔偿总房款的30%即86998.5元的诉讼请求，本院予以支持。鉴于本案原告恒龙公司并未举证证明起诉前将解除合同的通知已告知被告宋日，故双方合同应自原告恒龙公司要求解除合同的诉状告知被告宋日时解除，亦即2014年4月13日双方合同解除。原告恒龙公司已经预收被告宋日首付款149995元和住房贷款140000元，扣除原告恒龙公司垫付的138842.54元和承担的违约金86998.5元，余款64153.96元由原告恒龙公司返还被告宋日。被告宋日经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼抗辩权利，由此产生对其不利的诉讼后果由被告宋日自己负担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告昆山恒龙地产置业有限公司与被告宋日签订的商品房购销合同于2014年4月13日解除，双方买卖的房屋终止履行。
二、被告宋日支付原告昆山恒龙地产置业有限公司垫付款138842.54元和违约金86998.5元（已履行）。
三、原告昆山恒龙地产置业有限公司返还被告宋日购房款289995元，扣除原告昆山恒龙地产置业有限公司垫付款138842.54元和违约金86998.5元，余款64153.96元于本判决生效后十日内支付。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费5650元，公告费1290元，合计6940元，由原告昆山恒龙地产置业有限公司负担1535元，被告宋日负担5405元。该款原告昆山恒龙地产置业有限公司已经预交，本院不再退还，由被告宋日于本判决生效之日起十日内将其负担部分支付给原告昆山恒龙地产置业有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 朱 诚
人民陪审员 吴伟萍
人民陪审员 毛红娟
二〇一五年五月六日
书 记 员 张 磊
附页：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告宋日经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。