上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1139号
原告上海智园投资管理有限公司。
法定代表人王一江。
委托代理人连晏杰，上海市新华律师事务所律师。
委托代理人林正宇，上海市新华律师事务所律师。
被告上海一格投资管理有限公司。
法定代表人申宝民。
委托代理人王彦，上海上华律师事务所律师。
原告上海智园投资管理有限公司与被告上海一格投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海智园投资管理有限公司的委托代理人林正宇、被告上海一格投资管理有限公司的委托代理人王彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海智园投资管理有限公司诉称，原、被告签订《房屋租赁合同》，主要约定，被告向原告承租上海市宝山区纪蕴路XXX号南区12A、B房屋，租赁期限从2011年6月23日起至2014年6月22日止，月租金为人民币13，091.3元。租金及物业管理费的支付方式为先付后用，每两个月一次，被告应于每一租赁期前10日向原告支付租金及物业管理费。合同另约定，被告拖欠租金逾期10天，原告有权终止合同。然原告依约交付房屋后，被告自2013年2月起就拖欠租金，自2012年8月起拖欠物业管理费，另还拖欠水电费。经催告后，被告亦仅支付了部分款项。2014年3月24日，原告向被告发出《解约通知》，被告的原法定代表人潘军签收该通知。合同解除后，被告仅向原告交付了部分房屋，尚有上海市宝山区纪蕴路XXX号南区12B房屋（以下统称系争房屋）未交付，且未付租金、物业管理费、水电费，故起诉要求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2014年3月24日解除并判令被告交还系争房屋；2、判令被告支付房屋租金130，061.26元（自2013年5月23日起算至2014年3月24日）；3、判令被告支付系争房屋使用费，按照每月4，000元的标准，从2014年3月25日起支付至实际交还系争房屋之日止；4、判令被告支付物业管理费42，120.06元（自2012年8月23日起算至2014年3月24日止）；5、判令被告支付水电费20，371.57元（自2013年4月起算至2014年5月）；6、判令被告承担违约金26，182.6元（金额等同于租赁保证金）。
被告上海一格投资管理有限公司辩称，同意返还系争房屋并支付房屋租金130，061.26元、物业管理费42，120.06元，也同意按照每月4，000元的标准，支付从2014年3月25日起至实际交还系争房屋之日止的使用费。关于水电费，认可水电费的总金额为20，371.57元，然被告已经实际支付了水电费9，174.04元，应予以抵扣。另从原告提供的现有证据看，双方签订的租赁合同应认定无效，故不同意支付违约金，租赁保证金应予以返还。如法院认定合同有效，则同意租赁合同在2014年3月24日解除并同意没收租赁保证金作为违约金。
经审理查明，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将上海市宝山区纪蕴路XXX号南区12A、B房屋（建筑面积269平方米）出租给乙方，租赁期限从2011年6月23日起至2014年6月22日止，月租金为13，091.3元，付款方式为先付后用，每二个月支付一次。逾期超过十天，则甲方有权终止合同。乙方应在本合同签订后5日内向甲方支付房屋租赁保证金26，182.6元。乙方自2011年6月23日起计算物业管理费，每月为2，209.2元，并约定于每一租赁期的前10天向甲方预付物业管理费。租赁期间，如乙方擅自改变房屋用途，或利用该房屋进行非法活动，或擅自将承租的房屋转让、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的，甲方有权单方终止合同，乙方支付的房屋租赁保证金不得收回，并承担由此造成甲方的一切经济损失。
上述合同签订后，原告向被告交付上海市宝山区纪蕴路XXX号南区12A、B房屋，被告则向原告支付租赁保证金26，182.6元。2012年2月15日，原告向被告发出《通知》指出，被告违反合同约定将系争房屋转租，故函告被告在2012年2月20日前与次承租人解除转租合同等，否则，将追究违约责任。潘军签收该《通知》。嗣后，因被告拖欠租金等，潘军作为被告的原法定代表人对所拖欠的租金、物业管理费及水电费的期间、金额进行了确认并承诺了还款时间与金额。2014年3月24日，因被告拖欠租金等，多次催讨未果，原告向被告发出《解约通知》，通知被告即日起解除《房屋租赁合同》并按约定没收履约保证金。潘军于该日签收该《解约通知》。
审理中，为证明租金、物业管理费及水电费欠费情况，原告提供一份欠费明细，该明细列明了2013年4月-5月、2013年7月-2014年5月的电费金额及2013年4月-5月、2013年9月-12月、2014年2月-5月的水费金额，上述水电费金额总计为20，371.57元。被告则提供2014年1月的电费发票一张（金额为1，891.14元）及2013年9月至11月的水电费发票一张（电费金额为6，904.08元、水费金额为378.82元）以证明其已付水电费情况。原告对被告提供的上述发票质证认为，不同意抵扣上述水电费。
审理中，关于上海市宝山区纪蕴路XXX号南区12A、B房屋的产权及建设手续办理情况，原告表示，上述房屋为临时建筑，尚未办出产证，并提交一份出具日期为1992年6月、工程地点为纪蕴路XXX号的临时建设工程规划许可证，以证明上述房屋在临时建筑内。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《通知》、《解约通知》及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原告自认上海市宝山区纪蕴路XXX号南区12A、B房屋未办出产证且未能提供确切证据证明上述房屋的建设工程规划许可证及其他权属证明的办理情况，故可认定原、被告双方就上述房屋签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效后，原告主张确认合同解除并将租赁保证金作为违约金，缺乏合同基础，本院不予支持，原告应将租赁保证金返还给被告。审理中，被告对原告主张的支付租金、物业管理费及后续系争房屋使用费无异议，本院予以确认。关于水电费，原告提供的欠费明细可作为当事人陈述，对此，被告仅对水电费明细的总金额予以认可并提出证据证明已支付的水电费金额。依照证据规则，对被告不认可的水电费部分（该部分尚在原告主张的水电费欠费明细期间内），原告除提供自行制作的明细外，还应提供相应的证据予以佐证该笔水电费的发生情况以便判断能否抵扣相应水电费，然原告未能提供证据证明上述情况，应承担举证不能的不利法律后果，故本院对被告主张抵扣水电费9，174.04元的意见，予以采信，经抵扣后，被告还需支付原告水电费11，197.53元。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：
一、原告上海智园投资管理有限公司与被告上海一格投资管理有限公司就上海市宝山区纪蕴路XXX号南区12A、B号房屋签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告上海一格投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海智园投资管理有限公司租金130，061.26元、物业管理费42，120.06元及水电费11，197.53元；
三、原告上海智园投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海一格投资管理有限公司租赁保证金26，182.6元；
四、被告上海一格投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海智园投资管理有限公司交还上海市宝山区纪蕴路XXX号南区12B号房屋；
五、被告上海一格投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月4，000元的标准，向原告上海智园投资管理有限公司支付2014年3月25日起至实际交还上述房屋之日止的房屋使用费；
六、原告上海智园投资管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取2，290.50元，由原告上海智园投资管理有限公司负担370.50元，由被告上海一格投资管理有限公司负担1，920元。保全费收取为1，613元，由被告上海一格投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 叶印洲
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。