广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终5621号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴文英，女，1968年11月17日出生，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：幸小平，广东瑞迪安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王晓辉，男，1963年1月2日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：刘小芳，广东大同律师事务所律师。
原审第三人：宋思源，男，1981年2月27日出生，汉族，住广州市海珠区。
上诉人吴文英因与被上诉人王晓辉、原审第三人宋思源房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2950号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴文英上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判王晓辉立即将广州市海珠区滨江东路193号3103房（以下简称涉案房屋）交付给吴文英使用；3．改判王晓辉赔偿2017年1月21日至向吴文英实际交付该房屋之日的该房屋租金（该房屋租金为每月38000元）；4．改判王晓辉承担本案一审、二审受理费、反诉费、担保费、诉讼保全费和律师费等所有费用。事实和理由：吴文英与宋思源租赁关系一直合法存续，根据“买卖不破租赁”规则，王晓辉应当负担涉案房屋的权利瑕疵，允许吴文英一直居住在涉案房屋直至租赁期届满。一审判决在认定事实和适用法律方面均存在错误，严重损害了吴文英的合法权益，请求二审法院依法改判。
王晓辉辩称，同意一审判决，答辩意见与一审的答辩意见基本一致。
宋思源经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。
吴文英向一审法院起诉请求：1.王晓辉立即将广州市海珠区滨江东路193号3103房交付给其使用；2.王晓辉赔偿2017年1月21日至向其实际交付该房屋之日的该房屋租金（该房屋市场租金每月38000元）；3.王晓辉承担本案律师费5万元、担保费13000元、保全费5000元、诉讼费。
王晓辉向一审法院反诉请求：1.吴文英立即将滨江东路193号3103房（金海湾B栋）腾空，交付给王晓辉使用；2.吴文英赔偿王晓辉自2016年11月29日起至向王晓辉实际交付该房屋之日的该房屋租金（租金按吴文英提供的标准：每月38000元）；3.吴文英承担王晓辉已垫付的电费1437.67元（2017年1月3日至2017年3月3日869.27元，2016年11月至2017年3月568.4元）、水费196.47元（2016年12月14日至2017年2月14日140.85元，2016年11月至2017年3月23.4元）、污水费55.62元（2016年12月14日至2017年2月14日）、管理费及滞纳金2256.52元（2017年2月至2017年3月），共计3914.06元。
一审法院认定事实：广州市越秀区人民法院于2016年11月22日作出（2016）粤0104执539号之三《执行裁定书》，裁定如下：一、被执行人宋思源名下位于广州市海珠区滨江东路193号3103房的所有权及相应的其他权利归买受人王晓辉所有等。该裁定书还载明：一审法院依据已经发生法律效力的（2016）粤0104执539号之一执行裁定书，依法委托拍卖被执行人宋思源名下位于广州市海珠区滨江东路193号3103房以偿还债务；2016年10月25日，买受人王晓辉以11789142.4元的最高价竞得；等。广州市国土资源和规划委员会于2017年1月12日出具（2017）广州市不动产权第03201425号不动产权证，载明：海珠区滨江东路193号3103房的权利人是王晓辉。
一审诉讼中，吴文英为证明其诉讼请求还提交了以下证据：1、日期为2012年12月19日的《物业租赁合同》，其中“出租人（甲方）”处为第三人，“承租方（乙方）”处为吴文英，该合同载明：甲方将位于海珠区滨江东路193号B3103物业出租乙方使用，乙方租用该物业的期限为20年，即自2012年12月19日起至2032年12月19日止；乙方于签约之日一次性交付给甲方250万元作为该物业租金；租金以现金形式支付，甲方只出具收款收据不出具发票；等。拟证明吴文英承租第三人的涉案房屋共20年，租金250万元。2、何妙成分别于2012年12月19日、2013年1月30日向第三人汇款200万元、60万元的工商银行个人业务凭证（填单）。3、何妙成分别于2012年12月19日和2013年1月30日出具的两份证明。4、日期为2012年12月19日、收款人为第三人、金额为200万元的《租金收据》和日期为2013年1月30日、收款人为第三人、金额为50万元的《租金收据》复印件。证据2-4拟证明吴文英委托何妙成分2次向第三人付清20年房租250万元，并于2012.12.9住进涉案房屋。5、开票日期均为2016年12月27日、计费时段处于2012年至2016年期间的涉案房屋的水费发票和广州新宝物业管理有限公司开具的开票日期为2016年12月6日、备注为2015-07到2016-11公共分摊费的两张发票，其中水费发票的客户名称为汤泽松。拟证明吴文英自2012年12月9日住进涉案房屋至王晓辉强占房屋前一直交该房屋的物业、水电费。6、担保服务费13000元、律师费5000元的发票。7、王晓辉于2017年4月12日向吴文英发出的《告知书》，载明：王晓辉于2017年4月7日公证后，将涉案房屋内的所有物品（除吴文英自行搬走的之外）搬至广州市荔湾区滘口大街12号仓库；等。拟证明王晓辉强占该房屋的事实。8、日期分别为2017年1月21日、4月1日、4月7日、4月10日的《报警回执》。拟证明王晓辉强占该房屋，双方发生冲突，多次报警。
王晓辉的质证意见如下：对证据1的真实性、关联性、合法性均有异议，证据1是虚假伪造的；对证据2银行转款凭证的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，对证据3和证据4中日期为2012年12月19日的租金收据的真实性、关联性、合法性不予认可，吴文英承租的房屋不是自己付租金，而是他人付租金，委托人没有提供委托付款的依据，被委托付款人很可能是吴文英和第三人公司员工，吴文英和第三人是同居关系，之前合办公司，有经济往来，所以王晓辉对其有异议，已经申请了鉴定；对于证据4中没有原件的租金收据不予质证；对于对证据5的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，假设吴文英提供的证据为真，作为一个租期20年的租赁合同，吴文英没有把水电表的户名变更为吴文英，王晓辉取得房产证后才把户名变更为王晓辉，吴文英提供的水电费发票里的户名是汤泽松，与本案无关，吴文英也没有提交证明吴文英将水电费、物管费交付给第三人；对证据6双方没有事先约定该费用应当由王晓辉承担，吴文英也没有提供实际支付的证明；对证据7的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，该证据证明吴文英一直强占王晓辉房屋，王晓辉取得该房屋所有权后吴文英仍一直侵占，所以王晓辉才会要求吴文英将物品搬离；对证据8的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，该证据证明吴文英一直强占王晓辉房屋，王晓辉取得该房屋所有权后吴文英仍一直侵占，双方发生纠纷，才会导致警方介入。
王晓辉为证明其抗辩主张及反诉请求还提交了以下证据：1、计费时段为2017年1月3日至2017年3月3日、金额为869.27元的涉案房屋电费发票；2、计费时段为2016年12月14日至2017年2月14日、金额为140.85元的涉案房屋水费发票；3、计费时段为2016年12月14日至2017年2月14日、金额为55.62元的涉案房屋污水费发票；4、计费时段为2017年2-3月、金额为2256.52元的物业管理费及物业管理滞纳金发票；5、计费时段为2016年11月至2017年3月、金额为568.4元的涉案房屋公共分摊电费发票；6、计费时段为2016年11月至2017年3月、金额为23.4元的涉案房屋公共分摊水费发票。证据1-6拟证明王晓辉代为垫付水电费、物业管理费、污水费等费用。7、日期分别为2017年1月21日、4月7日的报警回执。拟证明吴文英通过伪造租赁合同，纠结一帮身份不明的社会份子制造纠纷，非法占据王晓辉所有的房屋。
吴文英的质证意见如下：对证据1-6的真实性予以认可，证明了王晓辉抢占该房屋的事实，吴文英要求王晓辉腾退房屋使用权给吴文英。对证据7的真实性、合法性、关联性均不予认可，事实上王晓辉纠集社会上不明身份人员，强行抢占房屋，将吴文英家具全部搬走。
一审法院于2017年8月21日向原、王晓辉询问并据此制作《问话笔录》。吴文英表示现涉案房屋内没有吴文英的物品，吴文英本人也没有占据涉案房屋，也没有派人占据涉案房屋，涉案房屋早已由王晓辉收回。王晓辉则表示涉案房屋一直由吴文英派人占据，王晓辉一直无法收回。为避免损失扩大，一审法院依法告知作为产权人的王晓辉及时止损。
此外，吴文英表示：1、吴文英确实与第三人合伙购买了逸泉山庄并签署了商品房销售合同，这是为了解决吴文英的孩子和第三人落户广州的问题，吴文英、第三人只是生意伙伴，并非同居关系，通讯地址之所以一样是因为第三人在部队当兵收发信件不方便，所以写了吴文英的地址；2、吴文英应该是2012年进入涉案房屋内居住；从2017年1月21日王晓辉集合了很多社会人员上门滋扰并砸锁进入涉案房屋，吴文英当时报警，故王晓辉退出房屋；之后原、王晓辉分别多次对涉案房屋进行换锁，王晓辉多次滋扰吴文英在涉案房屋居住，直至2017年3月27日王晓辉与众多社会人员再次砸锁并强行霸占涉案房屋，当时吴文英已报警，公安上门，基于公安没有保护吴文英，吴文英出于对王晓辉的胁迫的恐惧和对自己人身安全的考虑，无奈只得搬出房屋，王晓辉换了锁，并派人居住在里面；2017年4月1日吴文英上门要求取回随身物品，王晓辉也不同意，故吴文英再次报警，因公安不作为，故吴文英什么都没有拿到；2017年4月7日王晓辉直接通过社会人员强行清空房屋内吴文英的所有物品，由于吴文英阻拦，直至2017年4月10日吴文英的所有物品才被清走；之后原、王晓辉均多次对涉案房屋进行换锁，在上次庭审结束后当天王晓辉上门对涉案房屋进行换锁。吴文英在第二天又对涉案房屋进行换锁，被王晓辉塞了牙签进锁内，故吴文英一个星期后又对涉案房屋进行换锁，这是至今吴文英最后一次对涉案房屋进行换锁；在2017年10月初吴文英凭钥匙进入涉案房屋，发现涉案房屋是空置状态，由于吴文英是凭钥匙进入的可以推定王晓辉没有对涉案房屋进行换锁，吴文英只是查看了涉案房屋，并没有将东西搬入涉案房屋，也没有再此居住；3、对于涉案房屋每月租金标准为3.8万元没有异议。
对此，王晓辉表示：王晓辉拍得涉案房屋以后，于2016年12月带着裁定书到涉案房屋发现房屋是锁着的，故在涉案房屋门口旁边张贴公告，要求第三人及屋内居住人员联系王晓辉，后发现公告被撕除，吴文英致电王晓辉表示其是涉案房屋的租客，在实际使用涉案房屋，故王晓辉要求吴文英提供租赁合同，吴文英表示要在春节后才能提供，王晓辉想着也快过年了，也就同意了，但直到快过年了吴文英仍未向王晓辉提供所述的租赁合同，故王晓辉于2017年1月21日通过报警要求公安到达涉案房屋现场，通过换锁进入涉案房屋内，公安进入涉案房屋查看后表示屋内没有人员，故王晓辉将门锁上后离开，也没有清理屋内东西，但当天晚上门锁又被吴文英换了，故王晓辉跟吴文英协商过年后再处理，过年后由于吴文英坚持其拥有租赁合同但拒不提供给王晓辉，故王晓辉就对涉案房屋进行换锁并报警，从此以后原、王晓辉相继对涉案房屋进行多次换锁及报警，但王晓辉从未进入涉案房屋居住，也没有派人占据涉案房屋，期间吴文英一致拒绝向王晓辉提供所述的租赁合同，直至2017年4月7日，王晓辉委托搬家公司、公证处，在警察的监督下对涉案房屋进行了换锁及对屋内全部物品的装车及清理，后吴文英找人拦截装放物品的车辆，故车辆直至2017年4月10日才开离涉案房屋所在小区，4月12日张贴通知吴文英置放物品的地点；自2017年4月7日至5月10日期间，原王晓辉均有派人员在涉案房屋内居住，直到王晓辉收到本案应诉材料后于2017年5月10日撤离了派驻在涉案房屋内的人员；之后王晓辉没有再对涉案房屋进行换锁及占据，直至第一次庭审当天晚上王晓辉前往涉案房屋止损时，通过换锁进入屋内，发现屋内没有人，但有人居住的痕迹及生活用品，所以王晓辉换锁后离开，第二天晚上过去查看涉案房屋时发现门锁又被换了，自此以后王晓辉也没有再换锁；2、对于涉案房屋每月租金标准为3.8万元没有异议。
为查明案件事实，一审法院依法向广州市越秀区人民法院发出调查函。广州市越秀区人民法院于2017年10月27日向一审法院出具（2016）粤0104执539号《复函》，载明：我院拍卖宋思源名下位于广州市海珠区滨江东路193号3103房已依法进行公告（由广州产权交易所在2016年10月10日的广州日报B2版刊登拍卖公告）并向相关当事人发出第二次拍卖通知（采用法院短信平台方式发送）；我院从启动拍卖广州市海珠区滨江东路193号3103房至拍卖成交，此期间没有承租人向我院主张权利；等。广州市越秀区人民法院（2016）粤0104执539号档案内存有《工作情况说明》，载明：关于（2016）粤0104执539号一案，我院已依法拍卖了宋思源名下位于本市××××房；现王晓辉来本院反映情况称：吴文英持宋思源与她签的“物业租赁合同”阻止其收屋，双方相持不下；经办人分别于2017年4月11日和4月20日两次联系宋思源，宋思源电话中称：因现在打工到云南、广东潮州等地收茶，暂不能到广州做笔录；关于吴文英所称的“物业租赁合同”，他没有与吴文英签订此租期20年的租赁合同，也没有收过此250万元的租金，更没有到政府出租中心登记备案；等。
经一审法院释明，吴文英表示如果现涉案房屋的锁还是吴文英所换的锁的话，不同意向王晓辉交还房屋，如果存在继续扩大的损失吴文英同意承担。
一审诉讼中，王晓辉申请对吴文英提交的《物业租赁合同》、《租金收据》及案外人出具的《证明》进行笔迹及形成时间的鉴定。
一审法院认为：涉案房屋由广州市越秀区人民法院依法拍卖后由王晓辉以最高价竞得。从广州市越秀区人民法院函复的拍卖情况来看，在拍卖公告发出后吴文英从未以承租人的身份向广州市越秀区人民法院主张权利，经办人通过电话向第三人咨询时，第三人亦表示从未与吴文英签订租期20年的物业租赁合同。从吴文英提交的转账记录来看，两次转账共计260万元的金额与吴文英提交的租赁合同约定的租金总额不符，吴文英所提供的水电费单也无法证明吴文英自2012年起租用涉案房屋。从吴文英所述的与第三人的关系来看，吴文英与第三人既是生意伙伴，又合伙购买房屋，连通讯地址都是一样的，可见吴文英与第三人的关系相当亲近。因此，吴文英主张委托案外人两次转账共计260万元属于租金，依据不足，不予采信。对于吴文英所提交的《物业租赁合同》及据此主张的20年租赁关系，不予采纳。鉴于吴文英提起本案诉讼依据不足，故吴文英要求王晓辉将涉案房屋交付吴文英使用、赔偿相应的租金及其他费用，不予支持。
广州市越秀区人民法院已于2016年11月22日裁定广州市海珠区滨江东路193号3103房的所有权及相应的其他权利归王晓辉所有，因此吴文英在没有合理依据继续占用涉案房屋的情况下应及时向王晓辉交付涉案房屋。吴文英自述在2017年10月初仍通过其所持有的钥匙进入涉案房屋，此后也没有提交证据证明涉案房屋已交还王晓辉或由王晓辉占用，因此王晓辉要求吴文英立即将涉案房屋腾空并交付给王晓辉，依法有据，予以支持。吴文英搬出时，可移动物品可以搬离，固定物、镶嵌物不得拆除，不得破坏房屋主体结构。从吴文英自述的情况来看，吴文英对于王晓辉接收涉案房屋一直加予阻挠，即使王晓辉换了门锁也无法正常使用涉案房屋，甚至在法院要求王晓辉及时止损后仍继续阻挠王晓辉收回涉案房屋，可见王晓辉作为产权人对于涉案房屋所享有的使用权一直受到吴文英的侵害，因此王晓辉要求吴文英按每月3.8万元的标准赔偿自2016年11月29日起至吴文英交还涉案房屋之日止的租金，合法有理，予以支持。
关于王晓辉主张的电费、水费、污水费、管理费及滞纳金的问题。首先，吴文英主张其在2017年1月21日前一直占用涉案房屋，因此使用房屋而产生的相应费用应由吴文英负担；其次，在王晓辉多次意图收回房屋时，吴文英没有合理依据却多次通过换锁、占据等方式占用涉案房屋导致王晓辉无法正常使用，在该期间产生的用水、用电及管理等费用应由吴文英承担。王晓辉已就其支付的上述期间的费用提供了相应的发票，故王晓辉要求吴文英承担其已垫付的2017年1月3日至2017年3月3日电费869.27元、2016年11月至2017年3月公共分摊电费568.4元、2016年12月14日至2017年2月14日水费140.85元、2016年11月至2017年3月公共分摊水费23.4元、2016年12月14日至2017年2月14日污水费55.62元、2017年2月至2017年3月物业管理费及滞纳金2256.52元，合法有理，予以支持。
鉴于一审法院对于吴文英提交的《物业租赁合同》不予采纳，故对于王晓辉的鉴定申请不予准许。
据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第二十八条、第三十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年11月10日作出如下判决：一、吴文英在判决生效之日起五日内腾空广州市海珠区滨江东路193号3103房并交还给王晓辉；搬离时，可移动物品可以搬离，固定物、镶嵌物不得拆除，不得破坏房屋主体结构；二、吴文英在判决生效之日起五日内向王晓辉支付自2016年11月29日起至吴文英交还涉案房屋之日止的租金（每月按38000元的标准计算）；三、吴文英在判决生效之日起五日内向王晓辉支付2017年1月3日至2017年3月3日电费869.27元、2016年11月至2017年3月公共分摊电费568.4元、2016年12月14日至2017年2月14日水费140.85元、2016年11月至2017年3月公共分摊水费23.4元、2016年12月14日至2017年2月14日污水费55.62元、2017年2月至2017年3月物业管理费及滞纳金2256.52元；四、驳回吴文英的全部诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3840元和诉讼保全费5000元，由吴文英负担。反诉费1709元，由吴文英负担。
二审中，吴文英向本院提交光盘一份，是吴文英发现门被开了之后拍的视频，拟证明门被打开，场地没有人在居住，一审法院认定场地由吴文英控制是错误的。另吴文英向本院申请证人出庭作证，拟证明证人将欠付款项当作租金支付给宋思源。
对此，王晓辉质证称：1.吴文英申请证人出庭作证不符合程序，未在答辩期15天内申请，王晓辉不同意吴文英二审提出的证人出庭作证的申请；2.关于光盘的问题，在一审时房屋一直是由吴文英控制，一审法院当时也责令吴文英交还房屋，但吴文英坚决不同意交还，因此一审法院向吴文英释明，现涉案房屋也由吴文英在控制当中。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中,双方当事人共同确认以下事实：1.吴文英在案涉房屋拍卖之前没有向执行法院登记其主张之权利；2.王晓辉是交吉价竞得案涉房屋。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”之规定，涉案房屋于2016年11月22日经法院裁定归王晓辉所有，故王晓辉自该日起即享有案涉房屋的各项权能，王晓辉主张吴文英腾空交还房屋并支付争议的租金及相关费用，均应予以支持。原审法院处理正确，本院予以维持。现吴文英上诉主张依据买卖不破租赁的原则，王晓辉应承担案涉房屋项下的权利瑕疵，对此，在吴文英未经合法程序向执行法院登记其权利的情况下，其所提交的与被执行人之间的租赁合同以及支付租金依据，均不足以证实双方之间存在真实且合法的租赁合同关系，因拍卖公告没有披露上述租赁合同的瑕疵负担，因此，吴文英以其是承租人的身份对抗案涉房屋的竞买人王晓辉，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
至于吴文英二审提交的证据以及申请的司法鉴定，均因不能支持其上诉主张，本院均不予采纳。
综上所述，吴文英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15190元，由吴文英负担。
审判长 张怡
审判员 李静
审判员 余盾
二〇一八年七月三十日
书记员 袁蕾
游瑞娜