北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第16687号
上诉人（原审被告）何全伟，男，1978年2月6日出生。
委托代理人郁有振，北京市双强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘焱，男，1964年4月18日出生。
委托代理人代净，北京市君嘉律师事务所律师。
上诉人何全伟因与被上诉人刘焱房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第35080号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘焱原审诉称：2014年12月11日，我与何全伟就北京市朝阳区孙河乡沙子营村库房、宿舍及门面房达成租赁协议，由我承租以上房屋用于经营，租期三年自2015年1月10日至2018年1月10日，租金第一、二年按年租金12万元计算，第三年在原租金基础上递增10%即13.2万元。合同签订后，因季节原因不适宜装修和居住，2015年3月底我才开始装修，历时一个半月，共花费装修款15万元。5月21日，何全伟突然来到租赁房屋内，以该房屋将要拆迁为由，要求我搬离且拒绝承担违约责任。我认为，何全伟恶意违约的行为导致自己租赁合同目的不能实现且产生了巨额损失，依据合同约定、相关法律规定及公平原则，诉至法院，要求判令：1、何全伟赔偿我装修损失、搬家费用、空调移机费160450元；2、判令何全伟支付违约金3万元。
何全伟辩称：不同意刘焱的诉讼请求，租赁合同第8条约定，如遇政府拆迁，合同解除。拆迁是约定合同解除的条件，我方也是在得�拆迁通知后及时通知刘焱，刘焱同意搬走。因为房租是年付的，我方将剩余房屋已经退还刘焱，刘焱已经出具收条，从事实角度上双方已经协商解除合同，没有什么争议了。当时把房屋租赁给刘焱的时候，房屋里有装修，如果刘焱要装修的话不要跟何全伟进行申请，刘焱在使用过程中有简单的装修。
原审法院经审理查明：2014年12月11日，何全伟作为甲方、刘焱作为乙方签订《北京市房屋租赁合同》，第一条（一）房屋坐落于北京市朝阳区孙河乡沙子营村库房1间（550平米）宿舍7间（100平米），门面房3间（150平米），建筑面积800平方米（含公摊）。第二条房屋用途该房屋租赁用途为：生产加工、仓储、宿舍、销售对外经营。第四条（一）房屋租赁期自2015年1月10日至2018年1月10日，共计三年，甲方应于2014年12月前将房屋按约定条件交付给乙方。（二）免租期（含装修期）：免租期为40天，自2014年12月1日起至2015年1月10日止。（三）租赁期内第一年、第二年按年租金壹拾贰万元计算，第三年租金在上一年租金基础上递增10%，即为壹拾叁万贰仟元整。第八条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达15日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。有下列情形之一的乙方有权随时解除合同，并要求甲方赔偿给予乙方造成的损失。1、没有房屋所有权合法凭证；2、司法机关和行政机关依法裁决决定查封或者其它形式限制房地产权利的。3、共有房屋未取得共有意见的；4、权属有争议的；5、属于违法建筑的；6、不符合安全标准的；7、已经抵押未经抵押人同意的；8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。（五）其他法定的合同解除情形。如遇政府拆迁甲乙双方必须解除合同的，乙方不得提出拆迁补偿等要求。乙方装修、临时搭建的设施，除可移动设备、物品归乙方外，其它归甲方。（甲方提前30天书面通知相关拆迁信息）第九条违约责任（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。
合同签订后，刘焱支付何全伟一年租金12万元，刘焱称何全伟于2015年5月21日口头通知刘焱因涉案房屋面临拆迁要求刘焱搬离，何全伟称其于2015年5月10日左右通知刘焱搬离。2015年6月1日，刘焱给何全伟出具收条一张，上载今收到退回沙子营库房房租陆万捌仟元整，剩余贰仟元整结算水电费，按实际发生的费�多退少补。何全伟认可刘焱于2015年6月11日将涉案房屋退回。至法庭调查结束前，涉案房屋已经拆除。
现刘焱诉至法院要求何全伟赔偿装修损失、搬家费用、空调移机费并支付违约金。何全伟称双方在合同中已经明确约定，如遇政府拆迁合同解除，刘焱不能主张装修损失，刘焱认为其主张的是何全伟提前解除给刘焱造成的实际损失，并非拆迁过程中的装修补偿。庭审中，刘焱提交沙子营村村民委员会、沙子营村经济合作社于2015年5月22日发布的《致沙子营村租房户（租房人）的一封信》，上载“从2015年6月1日起，整体拆迁工作将全面启动。为避免影响到您的正常生产生活，请您从即日起至2015年5月底前，尽快安全有序进行搬离，安置好您的生产生活，确保此次拆迁工作的顺利进行。”何全伟对该证据的真实性认可，但认为证明了涉案房屋面临拆迁，导致双方合同解除。刘焱称最后一次开庭前，只有涉案房屋已经拆除了，周围其他房屋都在正常经营，何全伟称涉案房屋于2015年7月底拆除，拆的时候手续也没给，何全伟称周边房屋也已经拆除了，没拆的是简单的活动房，随时都可以拆。
关于合同解除，刘焱方认为双方合同尚未解除，只是刘焱在何全伟的要求下搬离了房屋，其搬离房屋时为了防止损失进一步扩大，后续的事宜是在协商过程中。何全伟认为双方合同已经解除。
关于刘焱的损失，刘焱提交《装修合同》、装修费用收据及汇款查询单并申请装修工程负责人出庭作证，证明其装修费用为15万元，何全伟对装修合同的真实性不认可，但认可刘焱进行过简单装修，并称刘焱搬走时把一部分装修已经拆走了。刘焱另提交搬运费收据及汇款查询单各三张，主张在搬家过程中共花费运费9850元。刘焱再提交�调移机费收据一张，花费600元。
关于违约金，何全伟称双方系协商一致解除合同，不存在何全伟违约的情况。
原审法院认为：刘焱与何全伟签订的《北京市房屋租赁合同》真实有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。根据本案查明的事实看，双方约定的法定合同解除情形已经具备，且刘焱已从涉案房屋搬离，何全伟将剩余房屋租金退还了刘焱，故本院认为刘焱、何全伟之间的房屋租赁合同已经事实解除。关于刘焱主张的损失，因何全伟未提交证据证明其提前30天以书面的形式通知刘焱相关拆迁信息，故本院认为何全伟在履行合同中确有不当，虽双方约定乙方的装修、临时搭建的设施，除可移动设备、物品归乙方，其他归甲方，但考虑本案中刘焱、何全伟签订合同的时间，刘焱对房屋装修、使用情况等，从公平角度考虑，由何全伟对刘�进行一定补偿，具体补偿数额由法院酌定，刘焱主张的搬运费系其实际损失，法院予以支持。因双方解除合同原因系约定情形，故刘焱无权主张违约金。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，判决如下：一、刘焱与何全伟之间的《北京市房屋租赁合同》于二○一五年六月十日解除；二、何全伟于本判决生效之日起七日内赔偿刘焱装修损失、搬家费用、空调移机费共计八万元；三、驳回刘焱其他诉讼请求。
一审判决后，何全伟不服上诉至本院，其上诉意见主要为：1、原审认定事实不清。双方签订的租赁合同真实有效。根据合同约定，如遇拆迁刘焱的装修除可以移动物品之外，其余物品归何全伟所有。2015年5月10日左右，何全伟得知拆迁事宜。2015年6月8日，何全伟将部分租金退还刘焱，双方协商一致解除了合同，不存在经济�偿的问题。2、刘焱主张对房屋进行了装修，但到底装修到什么程度我并不清楚，应当以实际装修价值为准，但诉争的房屋在一审诉讼期间已经拆除了，故我方无法确认装修价值。我方也没有从刘焱的装修行为中获利，我方获得的拆迁补偿是按照被拆迁面积计算的，不包括对装修的补偿。3、原审在没有查清事实的基础上，适用法律存在不当。综上，要求依法改判，撤销原审判决第二项。
刘焱针对上诉请求辩称：不同意上诉请求，同意一审判决。
本案审理中，何全伟主张于2015年3月得知刘焱对承租房屋进行装修，但只是粉刷墙面、铺装水泥地板等简单装修。刘焱则主张进行精细装修，包括防水吊顶、安装门窗等，在搬离时将可移动的吊顶、门及浴霸等拆走。对于拆迁补偿，何全伟称补偿标准仅依据面积计算而不包括装修补偿，大概每平米补偿800元�没有书面拆迁协议。另，本案诉争出租房屋于2015年7月拆除。本院审理查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。
上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、收条、《致沙子营村租房户（租房人）的一封信》、银行转账查询单以及当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：刘焱与何全伟签订的《北京市房屋租赁合同》真实有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。双方于合同中第四条约定了含装修期的免租期，何全伟于庭审中亦称刘焱进行装修不须事先申请，据此本院认为何全伟同意刘焱对承租房屋进行装修。刘焱提交的装修合同、证人证言、银行转账汇款记录及收据能够形成较为完整的证据链证明对承租房屋进行了装修，本院予以采信。依据双方签订的租赁合同中第八条第（五）项的约定，如遇政府拆迁双方租赁合同解除，根据本�查明的情况，上述约定的法定合同解除情形已经具备，且刘焱已从涉案房屋搬离，何全伟将剩余房屋租金退还了刘焱，故本院认为刘焱、何全伟之间的房屋租赁合同已经解除。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，在承租人经出租人同意装饰装修的情况下，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则负担。本案虽双方约定乙方（刘焱）的装修、临时搭建的设施，除可移动设备、物品归乙方，其他归甲方（何全伟），但考虑本案中刘焱、何全伟签订合同的时间，刘焱对房屋装修、使用情况及何全伟未能依约履行提前通知义务等，同时考虑到诉争房屋诉讼中已经实际拆除，原审法院从公平角度考虑，酌定何全伟补偿刘焱装修损失、搬家费用、空调移机费共计八万元并无明显不当。综上，何全伟的上诉主张不成立，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2055元，由刘焱负担1255元（已交纳），由被告何全伟负担800元（刘焱已交纳，何全伟于本判决生效后七日内给付原告刘焱）。二审案件受理费1800元，由何全伟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 金园园
代理审判员 李 丹
代理审判员 宋少源
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 郑孟竹