广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2014）茂信法民一初字第212、226号原告潘金凤【（2014）茂信法民一初字第226号的被告】，女，住广东省信宜市。委托代理人董志坚，广东前瞻律师事务所律师。委托代理人黎华，广东前瞻律师事务所律师。被告信宜市大都汇物业管理有限公司【（2014）茂信法民一初字第226号的原告】。住所地：信宜市新里六路新里开发区二区*单元。组织机构代码证：06849899-2。法定代表人赖家军，该公司总经理。委托代理人苏世威，广东泰的律师事务所律师。委托代理人谢志玲，女，住广东省信宜市。（2014）茂信法民一初字第212号原告潘金凤诉被告信宜市大都汇物业管理有限公司、（2014）茂信法民一初字第226号原告信宜市大都汇物业管理有限公司（以下简称大都汇）诉被告潘金凤租赁合同纠纷两案，本院分别于2014年7月4日、2014年7月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月22日、2014年10月22日公开对两案件进行了合并审理。潘金凤及其委托代理人董志坚、黎华，大都汇的法定代表人赖家军及其委托代理人苏世威、谢志玲到庭参加诉讼。案件现己审理终结。212号原告潘金凤诉称，2013年6月，大都汇在《信宜·玉都风情网》向公众招商，并在该网站发布了大都汇商业广场首层商铺平面图。经多次实地考察后，潘金凤认为大都汇的商业广场商铺布局合理，适宜承租经营。因此，潘金凤与大都汇以大都汇商业广场首层商铺平面图为依据，于2013年10月2日签订了《大都汇商业广场商铺租赁合同》，大都汇将位于大都汇商业广场C区C11号商铺租赁给潘金凤，租赁期为三年，自2013年10月2日起至2016年10月1日止。潘金凤承租该C区C11号商铺用于经营某某产品。潘金凤依合同约定向大都汇支付押金10000元，每个月支付租金1650元，并用去装修费20000元。潘金凤开业后至2013年11月，即在大都汇对商业广场改动之前，潘金凤的生意很好。但在未经潘金凤同意，大都汇于2013年11月、2014年1月二次对商业广场进行改动。大都汇对商业广场规划擅自改动，构成违约，且因改动后的布局不合理，C区本是电子区的，改动后电子区已经变成服装区，根本没有客人，潘金凤生意无法经营，实在交不出2014年2月份的租金，被迫提前终止合同。潘金凤多次与大都汇协商解除租赁合同，但大都汇拒不同意。现请求法院判决：1、解除潘金凤与大都汇签订的《大都汇商业广场商铺租赁合同》；2、大都汇返还潘金凤商铺押金10000元、装修费用20000元，合计30000元；3、大都汇承担本案的诉讼费用。212号被告大都汇辩称，潘金凤诉称大都汇三次对大都汇商业广场擅自改动而影响其生意言之过甚。潘金凤没有证据证明其诉称的事实发生或者存在。相反，大都汇有充足的证据证明大都汇商业广场并非是潘金凤诉称的擅自改变规划用途，而是大都汇根据李某某等27名商铺承租户的申请，并征得B区商铺承租户的同意，大都汇与B区商铺承租户双方签订了《协议书》生效后，才将B区经营者承租的商铺调整到C区，再将客源较多的超市调整到离商业广场北门出口处较近的B区。凡调整对换的商铺装修费、搬迁费全部由大都汇支付，各商铺租金和物业管理费按原来不变。大都汇出钱又出力，目的就是为了与承租商铺的经营者共同搞旺大都汇商业广场。这样的调整合情合理又合法，目的是为了吸引顾客到大都汇。是以超市为龙头，带旺整个商业广场的一项兴商便客的重大举措。尤其是对靠近商业广场北门出口处的C区11号承租商铺的潘金凤来说，惠及更多更大。由于潘金凤承租经营的商铺与调整后的B区超市近在咫尺，紧靠为邻，且贯通商业广场内大小通道。可谓客似云来，财如水进。因而合理调整布局这一兴商旺市举措，潘金凤收益最多，得利最大。而潘金凤恩将仇报，竟然无理无据状告大都汇。潘金凤诉称“改动布局不合理，根本没有客人，生意无法继续经营”纯属无稽之谈，不值一驳。事实足以证明，这次商业广场布局调整并不是大都汇的自作主张，而是大都汇经营发展情况和众多经营者意愿以及消费者需求等对布局进行合理调整。这次调整对大都汇经营者、消费者、管理者而言，有百利而无一弊。潘金凤的诉称没有事实依据，没有法律依据，为维护大都汇商业广场的信誉和大都汇的合法权益，请求法院驳回潘金凤的全部诉讼请求。226号大都汇诉称，2013年10月2日，大都汇与潘金凤签订了《大都汇商业广场商铺租赁合同》，潘金凤承租大都汇商业广场C区11号商铺从事某某产品经营。合同约定：该商铺租金为1650元／月，潘金凤须于每月3日前向大都汇交付当月租金，拖欠租金和物业管理费视为违约。潘金凤拖欠一个月（含一个月）以上的，大都汇有权终止合同。潘金凤从签订合同之日起依约缴交该商铺租金及物业管理费至2013年12月。但从2014年1月份起，潘金凤就没有缴交该商铺租金及物业管理费。为此大都汇多次向潘金凤催收，但潘金凤不当回事，多次拒收大都汇向其发出的催缴租金通知书，并于2014年2月13日擅自将其货物撤离大都汇商业广场，单方违约。由于潘金凤撤场时没有通知大都汇，也没有与大都汇办理终止合同手续，更没有将该商铺交回给大都汇，潘金凤的行为构成违约。因此请求法院依法判决：1、终止大都汇与潘金凤于2013年10月2日签订的《大都汇商业广场商铺租凭（赁）合同》；2、潘金凤立即支付其拖欠的2014年1月至6月共6个月的商铺租金共9900元（1650元／月×6个月）和拖欠电费4元，合计9904元给大都汇；3、案件受理费、邮寄费由潘金凤负担。226号潘金凤没有提交书面答辩状，在庭审中辩称，潘金凤同意解除合同，但双方应于2014年2月份解除合同，且不同意支付2014年1月至6月的租金给大都汇。经审理查明，2013年6月，潘金凤在《信宜·玉都风情网》网站看到大都汇发布的信宜市大都汇商业广场招商广告。潘金凤经过到信宜市大都汇商业广场实地考察后，于2013年10月2日与大都汇签订《大都汇商业广场商铺租凭（赁）合同》。合同主要约定：大都汇将信宜市大都汇商业广场C区的11号商铺租赁给潘金凤经营某某产品，租金为1650元／月。租赁期为3年，自2013年10月2日起至2016年10月1日止。潘金凤预交10000元押金，当月的租金及物业管理费由潘金凤按月于每月3日前支付给大都汇，逾期未支付的，则每天按所欠租金及物业管理费的10%支付滞纳金。违约责任：潘金凤拖欠租金和物业管理费视为违约，拖欠超过十天的，大都汇有权采取停止向潘金凤提供有关服务等强制措施，拖欠达一个月（含一个月）以上，大都汇有权终止合同，潘金凤所交的保证金不予退还，潘金凤还应需付清所拖欠的款额及违约金。并无条件把租赁商铺连带原附属物交还给大都汇。签订合同后，潘金凤向大都汇交付10000元押金，潘金凤依约向大都汇缴交了2013年10月、11月、12月、2014年1月的租金和物业管理费。2014年2月间，潘金凤认为某某产品生意不景气与大都汇协商，要求将货物搬离大都汇商业广场并要求返还其所交押金（即保证金）10000元，但大都汇不同意，潘金凤便于2014年2月自行将货物搬离大都汇商业广场。2014年7月4日，潘金凤以大都汇在2013年11月、2014年1月二次擅自对大都汇商业广场的布局进行改动构成违约且大都汇在其搬离后于2014年3月已实质占用该铺位为由要求本院判决：双方签订的《大都汇商业广场商铺租凭（赁）合同》于2014年2月解除；大都汇返还10000元押金、装修费用20000元给潘金凤。大都汇认为，潘金凤的诉称不是事实，潘金凤将货物搬离大都汇未经过大都汇的同意，且潘金凤搬离后，其所承租铺位一直空置，直到2014年7月份大都汇才占用。大都汇自潘金凤搬离后每月均向潘金凤催缴租金，并于2014年7月11日向本院提起诉讼，要求双方签订的《大都汇商业广场商铺租凭（赁）合同》应于2014年7月解除，并要求潘金凤立即支付其拖欠的2014年1月份至2014年6月份共6个月的商铺租金9900元（1650元／月×6个月）及电费4元共9904元。庭审中，大都汇变更第二项诉讼请求为要求潘金凤支付其拖欠的2014年2月至2014年6月共5个月的租金8250元（1650元／月×5个月）及电费4元共8254元。本院认为，本案是租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、大都汇在《信宜·玉都风情网》网站发布了大都汇商业广场首层商铺平面图，该行为对承租人是否具有法律效力。二、大都汇在2013年11月、2014年1月对商业广场的经营项目是否作改动，如改动是否构成违约。三、双方签订的《大都汇商业广场商铺租凭合同》是应于何时解除或终止，潘金凤所交押金10000元应如何处理，潘金凤是否应补交其承租商铺2014年2月份至2014年6月份的租金及电费共8254元给大都汇。一、大都汇在《信宜·玉都风情网》网站发布了大都汇商业广场首层商铺平面图，该行为对承租人是否具有法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第十五条规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”大都汇在《信宜·玉都风情网》网站发布的招商广告包括大都汇商业广场首层商铺平面图属于要约邀请，不具有法律效力。因此对于潘金凤认为大都汇在《信宜·玉都风情网》网站发布的大都汇商业广场首层商铺平面图具有法律效力的主张，本院不予支持。二、大都汇在2013年11月、2014年1月对商业广场的经营项目是否作改动，如改动是否构成违约。潘金凤认为，大都汇在2013年11月、2014年1月对商业广场的经营项目作改动，但没有提交证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，潘金凤对上述主张未能提供证据予以证实，且大都汇予以否认，本院不予采信。三、双方签订的《大都汇商业广场商铺租凭合同》是应于何时解除或终止，潘金凤所交押金10000元应如何处理，潘金凤是否应补交其承租商铺2014年2月份至2014年6月份的租金及电费共8254元给大都汇。潘金凤曾与大都汇协商，要求搬离商业广场铺位并返还其所交押金10000元，但大都汇不同意，潘金凤便于2014年2月自行搬离商业广场铺位。潘金凤自行搬离商业广场铺位，以明确的行为表示不履行合同的义务，构成违约。大都汇在潘金凤搬离后，未通知潘金凤解除合同或承担违约责任，直至潘金凤在2014年7月4日向本院提起诉讼后，才于2014年7月4日当日向潘金凤发出书面的催缴租金物管费通知。可见，大都汇在可主张合同权利的合理期间内并未要求潘金凤承担相关违约责任，这一行为，应视为大都汇默认了潘金凤的搬离行为，因此，应确认双方签订的《大都汇商业广场商铺租凭（赁）合同》在大都汇得知潘金凤搬离时即终止。潘金凤未经大都汇同意，自行搬离商业广场铺位，按双方所签订的合同，潘金凤已构成违约，按照双方约定的违约责任“潘金凤拖欠租金和物业管理费视为违约，拖欠超过十天的，大都汇有权采取停止向潘金凤提供有关服务等强制措施，拖欠达一个月（含一个月）以上，大都汇有权终止合同，潘金凤所交的保证金不予退还，潘金凤还应需付清所拖欠的数额及违约金。并无条件把租赁商铺连带原附属物交还给大都汇”，现潘金凤要求退还押金（即保证金）10000元，本院不予支持。因双方签订的合同已经终止，所以本案不存在解除合同的问题。因双方签订的合同在2014年2月份大都汇得知潘金凤搬离时已终止，大都汇要求潘金凤补交其承租商铺2014年2月份至2014年6月份的租金及电费共8254元，本院不予支持。对于潘金凤要求大都汇返还装修费用20000元的问题。因双方签订的《大都汇商业广场商铺租凭（赁）合同》并未就装修费用的问题进行约定，而潘金凤提供的《收款收据》不是正式发票，且大都汇不予认可。同时，潘金凤亦明确表示对其装修费用不申请价格评估。因此，对潘金凤该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第八条、第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告潘金凤（2014）茂信法民一初字第212号案的诉讼请求。二、驳回原告信宜市大都汇物业管理有限公司（2014）茂信法民一初字第226号案的诉讼请求。212号案受理费550元，邮寄费50元共600元，由潘金凤负担。226号案受理费50元，邮寄费50元共100元，由信宜市大都汇物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  陈雪如代理审判员  高洁玉人民陪审员  欧启贤二〇一四年十二月十日书 记 员  罗江熙