河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民终字第910号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）商丘市宁陈苏通置业有限公司。
法定代表人师先锋，该公司经理。
委托代理人宋永利，男，1960年7月27日出生。系该公司职员。
被上诉人（原审原告，原审反诉被告）王瑞霞，女，汉族，1976年12月20日出生。
委托代理人张永，河南君盟律师事务所律师。
上诉人商丘市宁陈苏通置业有限公司（以下简称宁陈苏通公司）与被上诉人王瑞霞商品房销售合同纠纷一案，王瑞霞于2014年12月22日向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼，请求判令宁陈苏通公司赔偿逾期交房违约金71968元并承担本案的诉讼费用。宁陈苏通公司2015年1月23日向该院提起反诉，请求判决王瑞�向其支付违约金26000元并承担反诉费用。该院于2015年5月11日作出（2015）商睢民初字第00014号民事判决。宁陈苏通公司不服，向本院提起上诉，本院于2015年7月30日受理本案后，于2015年8月19日公开开庭审理本案。上诉人王瑞霞的委托代理人张永，被上诉人宁陈苏通公司的委托代理人宋永利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：王瑞霞与宁陈苏通公司于2012年10月22日签订一份商品房买卖合同，合同约定王瑞霞以52万元的价格购买宁陈苏通公司开发的位于中州路与文化路交叉口的苏州河畔花园小区第一幢1单元18层东户A号住房一套，首付21万元，下余房款按揭贷款。合同第八条约定宁陈苏通公司应于2012年10月31日前将验收合格的商品房交付给王瑞霞使用。第九条约定除合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不累加），（1）逾期超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已付款万分之二的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住�的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示该证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任有出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：因买受人的原因未能在出卖人通知的期限内办理手续。交付后发生的物业管理等相关费用由买受人自行承担，买受人逾期超过30天的视为出卖人已履行交付手续。交付后发生的物业管理等相关费用由买受人自行承担，买受人逾期超过30日出卖人有权在买受人房款中扣除总房款的5%作违约金，买受人在办理房屋手续时补足余款。宁陈苏通公司于2014年2月8日在商丘日报刊发交房公告，称其开发建设的7号、8号、10号住宅楼已通过验收，于2014年2月8日正式交房。王瑞霞按约定将首付的21万元交给了宁陈苏通公司，并约定于2012年11月23日与中国农业银行股份有限公司商丘分行签订了个人购房担保借款合同，银行将所贷款项足额支付到了宁陈苏通账户，王瑞霞于2013年2月份开始按约定每月偿还贷款2320元。因宁陈苏通公司拖欠马良福工程款，马良福采取破坏生产的方法催要工程款，被依法追究刑事责任。
原审法院认为，王瑞霞与宁陈苏通公司自愿签订的商品房买卖合同，合同内容不违反法律禁止性规定，合同应为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行合同。宁陈苏通公司按照约定承担延期交房的违约责任，双方签订的商品房买卖合同第九条已经约定了逾期交房违约金计算方式，即宁陈苏通公司按日向王瑞霞支付已交付房价款万分之二的违约金。王瑞霞没有在宁陈苏通公司指定时间接收房屋，但宁陈苏通公司没有证据证明交付的房屋符合合同约定的“验收合格”等条件，况且宁陈苏通公�违约在先，王瑞霞没有接收房屋不构成违约，宁陈苏通公司的反诉请求不能成立。王瑞霞主张违约时间自2013年1月7日计算至2014年11月30日共计692天予以支持，按照双方合同约定的违约金计算方式计算，违约金的数额应为71698元，王瑞霞主张71968元应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决：一、商丘市宁陈苏通置业有限公司于判决生效后十日内支付给王瑞霞逾期交房违约金71698元；二、驳回商丘市宁陈苏通置业有限公司的反诉请求。一审案件受理费1600元、反诉费225元，由商丘市宁陈苏通置业有限公司负担。
上诉人宁陈苏通公司不服原判，向本院上诉称：2013年12月1日，上诉人通过商丘日报公告告知被上诉人接收房屋，且于当天邮件通知被上诉人及时完成交房手续。上诉人�供了商丘日报的公告及邮寄回单等证据，一审应当认定上诉人交房时间为2013年12月1日。上诉人在一审审理时已提交了刑事判决书，证明因犯罪分子破坏生产致使工期延误28天，按照合同第八条约定，该28天逾期交房时间应予扣除。双方签订的合同约定交房时间为2012年10月31日，上诉人于2013年12月1日已经具备交房条件，且已公告、邮寄通知被上诉人，应当认为上诉人逾期交房时间为368天，一审法院认定692天，显然与客观情况不符。另外由于被上诉人怠于配合上诉人完成交房手续，给上诉人造成不必要的损失，被上诉人已构成违约，故上诉人的反诉请求应予支持。综上请求二审法院撤销原审判决，发回重审或者改判，一、二审诉讼费用全部由被上诉人负担。
被上诉人王瑞霞答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。
�据上诉人宁陈苏通公司的上诉请求及被上诉人王瑞霞的答辩观点，本院归纳本案争议焦点为：原审对逾期交房违约金的计算是否正确，上诉人的反诉请求是否应予支持。
双方当事人对争议焦点均无异议，并进行了辩论。
上诉人宁陈苏通公司为支持其上诉主张，向本院提交了竣工验收记录一份，证明涉案房屋所在的1号楼已于2013年11月10日经竣工验收合格。
被上诉人王瑞霞在二审中未提交证据，对上诉人提交的证据质证后认为：双方在合同中约定的交付时间为2012年10月31日，上诉人提供的证据证明竣工验收的时间为2013年11月10日，上诉人已明显违约。上诉人仅提供了竣工验收资料，未提供竣工验收备案手续，而进行竣工验收备案是商品房交付的法定条件。无论上诉人是否发出交房公告，因其没有按照合同约定提供房屋验收的相关资料，也未能按照合同约定提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，致使房屋延期交付，上诉人应当承担违约责任。
本院对上诉人提交的证据分析认证如下：被上诉人对该证据的真实性未提出异议，本院予以确认。
本院经审理查明，涉案房屋所属1号楼工程已于2013年11月10日经过竣工验收。宁陈苏通公司于2013年12月1日在商丘日报刊发公告，通知1号楼业主办理交房手续。对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，宁陈苏通公司出售给王瑞霞的商品房是否符合交房条件是本案审理的焦点。宁陈苏通公司虽能够证明出售给王瑞霞的商品房所属1号楼工程已于2013年12月1日经过竣工验收，但双方签订的商品房买卖合同第十一条约定：在办理房屋交接手续时出卖人需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，如出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。故即使宁陈苏通公司已向业主公告交房，但因其未能提供工程竣工验收备案手续，也未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，不能证明涉案房屋符合交房条件。一审法院认定宁陈苏通公司违约，并判决其承担逾期交房的违约责任并无不当。宁陈苏通公司称涉案房屋已于2013年12月1日具备交房条件，其反诉要求王瑞霞承担怠于接收房屋的违约责任，没有证据支持，其上诉理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1825元，由上诉人商丘市宁陈苏通置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 倩
审判员 周克风
审判员 高纪平
二〇一五年十�十日
书记员 陈 颖