惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初946号原告：惠州大亚湾东港实业有限公司，住所地：惠州大亚湾区西区熊猫碧富新城碧湖华庭16栋A203号房。法定代表人：罗湘东。委托代理人：黄颖，广东指针律师事务所律师。委托代理人：郑创杰，广东指针律师事务所律师助理。被告：于，男，汉族，1980年1月28日出生，户籍住址：四川省。第三人：中国建设银行股份有限公司惠州大亚湾支行，住所地：惠州市大亚湾新澳大道16号。负责人：廖华栋。原告惠州大亚湾东港实业有限公司（下称东港实业公司）诉被告于、第三人中国建设银行股份有限公司惠州大亚湾支行（下称建行大亚湾支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理，本院依法适用普通程序，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。后因原告追加建行大亚湾支行作为本案第三人参加诉讼，本院依法于2017年1月3日再次公开开庭进行审理。原告委托代理人黄颖、郑创杰到庭参加诉讼，被告于及第三人建行大亚湾支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东港实业公司诉称：2013年5月27日，原、被告双方签订了—份《商品房买卖合同》，该合同详细约定了双方的权利和义务，其中第六条付款方式及期限约定，买受人（被告）按下列第三种方式付款：以银行按揭方式支付首付款178000元2012年11月26日之前支付，余款414000元通过银行贷款方式支付：《附件四：合同补充协议》第8条约定买受人采取按揭方式付款后，应按时履行还款义务，若买受人不履行还款义务而导致出卖人承担保证责任的，买受人应承担因此给出卖人造成的损失及相关费用（包括但不限于出卖人代为支付的贷款本金及利息、实现债权的所有费用），并支付违约金，违约金标准为该商品房总房价款的20%，同时出卖人有权解除合同。2013年7月15日，被告于与第三人建行大亚湾支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定被告向建行大亚湾支行贷款414000元，贷款期限为360个月，还款方式为等额本息，贷款利率为浮动利率，并于2013年7月31日办理了预购商品房抵押权预告登记。同日，原告与第三人建行大亚湾支行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，该合同约定原告为被告的上述借款提供连带责任担保。该合同签订后，第三人建行大亚湾支行按约定发放了贷款，但自2014年6月30日起，被告就未按约定履行还款义务，导致原告为其承担了还款保证责任。被告的行为已构成违约，现为维护原告的合法权益不受侵犯。为此，特提起诉讼，请求法院判决：1、解除原、被告双方于2013年5月27日签订的《商品房买卖合同》；2、惠州大亚湾西区龙海二路42号阳光圣菲苑3栋1104号房屋产权归原告所有；3、被告支付违约金人民币118400元（违约金按合同总金额592000元的20%计算）给原告；4、第三人建行大亚湾支行协助原告办理涉案房屋注销抵押登记手续；5、本案诉讼费用由被告承担。原告东港实业公司向本院提供了企业法人营业执照、身份证、商品房买卖合同、告知函、明细分类账、民事判决书明细表、房产登记信息、（2016）粤1391执351号协助划拨存款通知书等证据，用以证实其诉称事实。被告于未答辩及提供证据。第三人建行大亚湾支行未答辩及提供证据。经审理查明：2013年5月27日，被告于作为买受人与原告东港实业公司作为出卖人签订一份《广东省商品房买卖合同》，主要约定：被告于购买原告东港实业公司开发的位于大亚湾西区龙海二路42号阳光圣菲苑3栋1104号房。该房建筑面积为111.67平方米，总房价为592000元，银行贷款方式支付房款。合同第七条逾期付款约定，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付预期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；如逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同附件四补充协议第8条约定，买受人采取按揭方式付款后，应按时履行还款义务。若因买受人不履行还款义务而导致出卖人承担“保证责任”或“回购保证责任”的，买受人应承担……如果出卖人承担了“保证责任”，代买受人偿还贷款，则代为支付的贷款本金视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用视为买受人欠出卖人的债务。出卖人有权要求买受人收到出卖人的还款通知之日起10日内支付代为偿还的款项及相关费用、违约金，同时出卖人有权视情况决定是否解除合同。违约金标准为该商品房总房价款的20%。合同还就其它内容进行了约定。合同签订后，被告于向原告东港实业公司支付了首期款178000元。2013年7月15日，被告于作为借款人、第三人建行大亚湾支行作为借款人与原告东港实业公司作为保证人签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告于向第三人建行大亚湾支行借款41.4万元用以购买涉案房产。原告为被告于的上述的借款合同项下的债务承担连带责任担保。第三人建行大亚湾支行依约与2013年8月9日向被告于发放上述贷款，被告于也按照贷款合同约定履行还款义务。但是，自2015年6月9日起，被告于未按贷款合同约定向第三人偿还贷款本息，截止2016年5月27日，原告垫付10笔贷款本息共计54867.04元。此后，第三人遂向本院起诉。本院依法作出（2015）惠湾法民二初字第288号判决书，判决：“一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠州大亚湾支行与被告于于2013年7月15日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440719100-2012-20130436194）；二、被告于自本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司惠州大亚湾支行偿还借款本金404274.57元及利息1989.03元（利息暂计至2015年7月31日，2015年8月1日起至本判决确定的清偿之日止的利息按照原、被告双方签订的借款合同的约定计算，本判决确定的清偿之日之后的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至欠款付清为止），被告于在2015年7月31日之后偿还的借款本息应当予以扣减；三、被告于自本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司惠州大亚湾支行支付原告因本案诉讼所支付的律师代理费22300元；四、如被告于未能按照上述期间向原告中国建设银行股份有限公司惠州大亚湾支行偿还借款本息及律师代理费，原告对被告于抵押的位于惠州大亚湾西区龙海二路42号阳光圣菲苑3栋1104号房产（预抵押权证号：粤房地预登惠州字第3300079750号）在折价、拍卖或者变卖的价款中享有优先受偿权；五、被告惠州大亚湾东港实业有限公司对被告于应向原告中国建设银行股份有限公司惠州大亚湾支行支付的上述借款本息及律师费承担连带清偿责任。被告惠州大亚湾东港实业有限公司在承担保证责任后，享有向被告于追偿的权利。”此后，第三人建行大亚湾支行向本院申请执行（2015）惠湾法民二初字第288号判决书。本院依法从原告东港实业公司的银行账户划扣款项441019.23元，用以支付上述欠款。原告东港实业公司认为，被告于未按期向第三人建行大亚湾支行偿还借款本息，导致原告承担保证责任，遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。另查明：涉案房屋2013年7月3日办理了预购商品房预告登记（登记号：粤房地预登惠州字第3300075449号），并于2013年7月31日办理预购商品房抵押权预告登记（预抵押权证号：粤房地预登惠州字第3300079750号）。案件审理过程中，依据原告东港实业公司的申请，本院依法查封预告登记权利人为于的位于惠州大亚湾西区龙海二路42号阳光圣菲苑3栋1104号房的产权（预告登记证明书号为：3300075449）。以上事实，有原告东港实业公司提供的企业法人营业执照、身份证、商品房买卖合同、告知函、明细分类账、民事判决书明细表、房产登记信息、（2016）月1391执351号协助划拨存款通知书及当事人陈述等证据在卷佐证，予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，当事人应当诚实信用履行。被告于通过银行按揭贷款方式向原告支付房款后，没有履行按时还款义务，导致原告承担保证责任，至2016年5月27日止，原告履行保证责任，向建行大亚湾支行垫付10笔贷款本息及罚息共计54867.04元。此后，原告因履行（2015）惠湾法民二初字第288号判决书的义务，被本院依法划扣款项441019.23元。可见，被告于存在违反合同约定的事实，依据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，原告东港实业公司享有解除涉案合同的权利，违约金标准为该商品房总房价款的20%。因此，原告东港实业公司要求解除《商品房买卖合同》及要求被告支付违约金118400元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。由于原告已向第三人履行了保证责任，第三人的债权已经得以实现。为此，涉案商品房买卖合同的抵押权预告登记手续也应予以解除。同理，涉案房产只是办理预告登记在被告于名下，并没有发生所有权的变动，原告请求判令该房产权归原告所有，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告惠州大亚湾东港实业有限公司与被告于于2013年9月12日签订《广东省商品房买卖合同》（预告登记号：粤房地预登惠州字第3300075449号，预抵押权证号：粤房地预登惠州字第3300079750号），被告于及第三人中国建设银行股份有限公司惠州大亚湾支行应在本判决生效后10日协助原告原告惠州大亚湾东港实业有限公司办理注销涉案房屋预告抵押权登记手续；二、被告于向原告惠州大亚湾东港实业有限公司支付违约金118400元及垫付款495886.27元；三、原告惠州大亚湾东港实业有限公司向被告于返还购房款592000元；四、第二、三项相互抵扣后，被告于在本判决生效后10日内向原告惠州大亚湾东港实业有限公司支付22286.27元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10904元及保全费3480元，由被告于负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  周 勇审 判 员  李海仁代理审判员  钟丹燕二〇一七年三月二日书 记 员  刘 静