广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1382号
上诉人（原审被告）：庞子路。
被上诉人（原审原告）：赖云英。
委托代理人：吴永红，广东瀚宇律师事务所律师。
原审第三人：张殿义。
上诉人庞子路因与被上诉人赖云英及原审第三人张殿义物权保护纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：（一）2012年4月6日，赖云英向庞子路出具一份《承诺书》，内容为：“1、本人因归还中国工商银行龙岗支行的抵押贷款，诚请正在恋爱好友庞子路协助，将本人位于深圳市龙岗区欧景城华庭北区N3栋A单元某室深房第某号物业依买卖方式过户到庞子路名下，但不交出房屋供其居住或出租；2、庞子路在中国工商银行上步支行用上述物业做的抵押贷款68万元，全部供本人使用，银行规定的还款金额及利息全部由本人偿还，并承担由此产生的一切经济及法律责任；3、同意一次性支付庞子路2万元人民币酬谢金后不再支付任何费用；本人要求购买回上述物业时，庞子路应积极配合到有关单位签署一切过户文件；4、本人承诺按时归还庞子路在上步支行用上述物业做的抵押贷款68万元及利息，如在工行三个月不能归还银行当月欠款，给庞子路造成个人名誉毁损时，庞子路本人有权出售上述物业、所卖款项优先归还工行上步支行全部欠款，剩余款返回本人使用；5、同意在庞子路工行卡里留足18个月银行规定的每月偿还本金及利息，此卡交给张殿义保管，并按月支付给出贷银行。”庞子路在该份承诺书中签名记载：“同意赖女士的承诺。”
同日，庞子路亦向赖云英出具一份《承诺书》，内容为：“1、本人同意将赖云英名下位于深圳市龙岗区欧景城华庭北区N3栋A单元某室（房地产证号60003073**）用买卖方式交易过户到本人名下100％份额，在银行抵押贷款，用来归还赖云英在中国工商银行龙岗支行所欠款项及费用；2、对上述物业不交房、不进住、原来使用关系不改变，以后产生的市场上增值和贬值对本人无任何关系；3、位于深圳市龙岗区欧景城华庭北区N3栋A单元某室赖云英要求从重新以交易方式回归到自己名下的时间和产生的一切费用，均由赖云英本人决定和承担支付；4、上述物业现市场价值118万元，本人同意以债务人地位其作为反担保抵押给赖云英；5、本人承诺，收到赖云英支付佣金2万元后不再收取任何费用，归还到赖云英指定人名下时，积极配合有关部门签字，不另收费用；6、本人承诺，上述物业本人不转租、转卖，从事经纪活动经赖云英、居间人张殿义同意后实施；7、上述物业如因还款原因被银行查封，产生的经济纠纷，本人不承担经济及民事责任。9、同意在庞子路工行卡里留足18个月银行规定的每月偿还本金及利息，此卡交给张殿义保管，并按月支付给出贷银行。”赖云英在该份承诺书中签名记载：“同意庞子路承诺书内容。”
同日，张殿义出具《见证声明书》，内容为：“1、庞子路先生购买的位于龙岗区欧景华庭北区N3栋A单元某室，是应恋爱好友赖云英女士诚邀归还在中国工行龙岗支行抵押贷款采用了交易行为；2、买方在中国工行上步支行用上述物业做的抵押贷款68万元人民币全部由卖方所获取；3、卖方负责偿还买方在上述贷款的全部金额及利息，双方的承诺声明真实自愿事先约定；4、本人受买卖双方当事人委托参加全部过程，自愿以见证人地位对双方承诺书内容进行监督、指导、协助、落实、无诉讼、无违约实现双方承诺书里的全部内容。”
（二）2012年2月3日，赖云英作为卖方，庞子路作为买方，双方签订一份《房地产买卖合同》，约定赖云英将位于深圳市龙岗区欧景城华庭北区N3栋A单元某的房产转让给庞子路，转让成交价为118万元。之后，庞子路未向赖云英支付定金或购房款。
涉案房产于2012年3月20日登记至庞子路名下（房地产证号：深房地字60005150**）。2012年3月30日，庞子路以涉案房产作抵押向中国工商银行股份有限公司深圳上步支行贷款68万元，该68万元贷款直接转账至赖云英银行账户中。
2012年4月2日，赖云英向庞子路支付了2万元报酬，赖云英还为庞子路归还了2012年4月至7月的银行贷款本息共29676.12元。
（三）2012年8月13日，庞子路向案外人深圳市中恒泰融资担保股份有限公司、黄宏新、黄宏斌、张建波、肖川出具《委托书》并办理了公证，就涉案房产委托上述公司及人员办理相关手续。
2012年8月11日，庞子路委托代理人肖川与林天行签订一份《深圳市二手房预约买卖合同》，约定庞子路将涉案房产转让给林天行，转让成交价为104万元，林天行须于2012年8月22日之前支付除定金之外的房款（以银行贷款承诺书为准）。上述合同签订后，林天行即向庞子路支付定金4万元，2012年8月16日，林天行又向庞子路支付定金16万元，向银行资金监管账户转入首期款14万元，剩余购房款70万元以银行按揭方式支付。2012年9月5日，庞子路用林天行的购房款提前偿还银行全部贷款本息670850.26元。2012年9月14日，涉案房产登记至林天行名下（房地产证号：深房地字第60005380**）。
（四）2012年10月30日，赖云英向原审法院起诉庞子路、林天行，案号为（2012）深龙法民三初字第2580号，赖云英在该案中诉请判令：1、撤销其与庞子路签订的《房地产买卖合同》；2、确认庞子路与林天行关于买卖深圳市龙岗区欧景城华庭北区N3栋A单元某的买卖行为无效；3、林天行将深圳市龙岗区欧景城华庭北区N3栋A单元某房产过户至赖云英名下；4、庞子路、林天行承担诉讼费。
2012年11月26日，庞子路出具一份《情况说明》，内容为：“本人庞子路自述，关于本人帮助赖云英将她名下位于深圳市龙岗区欧景城华庭北N3栋A单元过户到本人名下，目的为贷款用于周转，本人在银行贷到款68万元，还掉赖云英原欠银行的31万元，以及支付过户费用及给我们的酬劳费约7万元左右，剩余30万元左右，本人在此保证，本人没拿过剩余的30万，30万的钱和银行卡都在张殿义手上，是他拿走了。本人在2012年8月14日委托志同地产转让上述房产，志同地产以一百万的价格转让给肖川、林天行，还掉银行贷款68万左右，剩余的32万元，本人只收到不30万的购房款。本人同意配合赖云英将已卖出的上述房产归还给赖云英，由本人出面找志同地产中介和肖川、林天行协商解决，并退还已收房款给肖川、林天行。”
2012年3月18日，原审法院对（2012）深龙法民三初字第2580号案件作出判决，认定林天行为善意第三人，判决结果为：驳回赖云英的全部诉讼请求。现（2012）深龙法民三初字第2580号民事判决已生效。
（五）赖云英主张庞子路未经其同意擅自将涉案房产转让给林天行，并且涉案房产价值120万（赖云英提交深圳市通泰衡房地产估价有限公司于2012年11月29日作出房地产估价报告作为证据，估价结果为涉案房产在2012年11月27日评估价值为1315974元），故赖云英本案诉至法院。
庞子路主张赖云英同意其转让涉案房产，庞子路提交一份《委托融资承诺书》传真件作为证据，赖云英认为该承诺书模糊不清而不予认可。庞子路主张其转让房产后，买房人林天行还欠购房款19620元，庞子路用卖房所得款项偿还了其名下贷款，并向赖云英支付了1万元、依赖云英指示向宋庆林汇款20万元、还交纳了卖房税款7000元，其余款项没有支付给赖云英。庞子路就其主张提交的证据为1张2012年8月14日向宋庆林汇款7万元的银行凭证复印件与3张向宋庆林共汇款13万元的银行汇款结果单原件（交易时间分别为2012年7月31日、2012年8月24日）。赖云英认可庞子路在转让房产后在2012年8月11日向赖云英支付了1万元，但没有指示庞子路卖房，更没有指示庞子路将房款转账给宋庆林。
（六）原审再查，赖云英本人在原审第一次庭审中确认曾在2012年7月30日将涉案房产的地址及宋庆林的银行账号通过手机短信方式发送给庞子路，赖云英称其系向庞子路借款，但没有让庞子路卖房。
庞子路在本案审理过程中申请对涉案《委托融资承诺书》传真件中赖云英的笔迹真伪进行鉴定，原审法院委托广东天正司法鉴定中心进行鉴定，但该鉴定中心认为因检材本身检验条件存在一定局限等问题而无法鉴定，并于2013年12月9日作出《文证审查结果通知》终止委托鉴定。
赖云英在原审的诉讼请求为：1、庞子路赔偿赖云英损失120万元及利息（自2012年8月11日起按中国人民银行同期贷款利率计至庞子路实际付清上述款项之日止，暂计至2013年3月29日为47610元）；2、庞子路承担本案诉讼费用。
原审法院认为，赖云英与庞子路之间虚假交易涉案房产，目的是为赖云英获取银行贷款，双方不存在物权转让的真实意思，庞子路实际亦未支付任何购房款，故虽涉案房产曾登记在庞子路名下但其自始没有取得涉案房产的物权，在善意第三人林天行取得涉案房产前，涉案房产物权归属于赖云英。庞子路提交的《委托融资承诺书》为字迹模糊的传真件、并无原件予以核对，并且上面显示的日期为2012年8月14日，在庞子路委托代理人肖川与林天行签订《深圳市二手房预约买卖合同》之后，故原审法院认定庞子路没有充分证据证明其向林天行转让涉案房产经得赖云英同意，庞子路应向赖云英赔偿房产损失。
由于庞子路委托代理人肖川与林天行签订的《深圳市二手房预约买卖合同》约定转让成交价为104万，而业已生效的（2012）深龙法民三初字第2580号民事判决查明林天行向庞子路支付104万元，故原审法院认定庞子路应以104万元作为赔偿赖云英的总基数。赖云英主张庞子路擅自卖房则应按120万元赔偿其房产损失并计付利息，原审法院对此不予采纳，理由为：1、赖云英提交的房地产估价报告显示的估价时点为2012年11月27日，不能正确反映庞子路向林天行转让房产时涉案房产的价值；2、综合本案全部案情，赖云英亦应就房产被转让承担相应的部分的过错责任，从赖云英出具的《承诺书》中“本人因归还中国工商银行龙岗支行的抵押贷款，诚请正在恋爱好友庞子路先生协助”等内容可见，赖云英是主动实施双方的虚假交易并且为虚假交易的得益者，从赖云英将涉案房产的地址及宋庆林的银行账号通过手机短信方式发送给庞子路的情况看，赖云英与庞子路就涉案房产的管理素有沟通交流，双方亦常有经济往来，赖云英对涉案房产过户到庞子路名下后的相关风险应有所预见并予以承担部分风险。
关于赔偿款是否应扣除庞子路的银行贷款本息的问题，原审法院认为，对于庞子路与赖云英虚假交易而获得银行贷款68万元，虽赖云英称其未实际支配该款，但其没有证据证明庞子路占有使用该款项，该款由银行直接汇入赖云英账户中视为由其获取，赖云英与张殿义如就该款的使用管理存在纠纷可另循法律途径解决。对于该68万元贷款而应每个月向银行偿还的本息，赖云英与庞子路在两份《承诺书》中均确认由赖云英承担，故庞子路在2012年9月5日用林天行的购房款提前偿还银行全部贷款本息670850.26元，应视为赖云英应承担偿还责任的款项，该款项应在赔偿款中予以扣除。扣除庞子路偿还银行的贷款本息670850.26元，及扣除赖云英确认的在2012年8月11日收到的1万元，庞子路还应向赖云英赔偿359149.74元（104万元-670850.26元-1万元）。
庞子路主张其按赖云英的指示向宋庆林转账20万元，但庞子路无充分证据证明赖云英曾向其指示并且涉及的款项与本案购房款有关，而且庞子路提交的向宋庆林汇款的证据显示其部分汇款的时间为其向林天行卖房之前，故原审法院认为如庞子路和宋庆林或和赖云英有其他债权债务关系，均与本案无关，庞子路可另循法律途径处理。庞子路主张用卖房所得款项支付了税费7000元，但没有提交证据证明，原审法院不予确认。庞子路未能提供充分证据证明赖云英同意将卖房总额10%作为给庞子路的酬金，原审法院对庞子路的相应主张亦不予采信。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、庞子路于原审判决生效之日起十日内向赖云英支付卖房所得款359149.74元；二、驳回赖云英的其他诉讼请求。案件受理费15600元，由赖云英承担10000元，由庞子路承担5600元。
庞子路不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）原审遗漏如下事实没有查明：赖云英在原审起诉状中自认因投资项目，早就打算将涉案房产变卖取得资金。可见卖掉涉案房产融资是赖云英的应有之意。涉案房产的第一次过户贷款，只返还了银行贷款，为投资项目融资30万元的目的并未实现。双方当事人当时是恋爱关系，所以才有涉案房产的第一次过户贷款、第二次出售，双方已经形成了一个特殊的习惯，即“先实施后书面确认”。该习惯依法对双方有约束力，对双方第二次出售涉案房产有约束力。
涉案房产第一次过户贷款后，赖云英继续要求庞子路利用涉案房产融资。庞子路于2012年7月16日与深圳市证大速贷小额贷款股份有限公司签订了消费贷借款合同，获借款2万元，其中1万元于2012年8月11日支付给赖云英；庞子路于2012年7月30日与深圳市中安信业创业投资有限公司签订了个人小额代理贷款借款合同，获借款4万元。庞子路将该两笔借款共5万元，于2012年7月31日按赖云英短信指示汇给宋庆林。此事实回答了原审中的疑问，即庞子路向宋庆林支付款项为何早于第二次卖房时间（2012年8月14日）。
因上述两次小额融资无法达到融资的目的，赖云英按照双方形成的先实施后确认的习惯，电话指示庞子路卖房融资，所以才给庞子路发短信指示庞子路将卖房款项支付给案外人宋庆林。庞子路为保险起见，按照双方的交易惯例，在8月14日给宋庆林打款前，于8月13日给赖云英传真了《委托融资承诺书》，第二日赖云英回传了该承诺书，答应了给予庞子路10%的酬金和购买莹石矿总投资1800万元中1%的股份，所以庞子路于第二次卖房当日即2012年8月14日将7万元汇给宋庆林，于2012年8月24日又汇给宋庆林8万元。
（二）庞子路转账给宋庆林的20万元就是按照赖云英的卖房指示付款的。庞子路原审出具的《委托融资承诺书》是客观事实。根据合同法第六十一条“对合同没有约定或者约定不明确的事项，按交易习惯确定”的规定及证据规则，庞子路已经完成了举证责任。赖云英要反驳庞子路“按短信要求卖房转帐”的主张，应该提交其解释的所谓“赖云英称其系向庞子路借款”，双方有经济往来的借款证明佐证，根据公平原则及关联度原则，其应该提交案外人宋庆林与庞子路之前相识的证据佐证，否则应该承担举证不能的责任。要求庞子路举证证明自己与一个不相识人（宋庆林）的关系，违反公平和关联度原则。
同理，庞子路提交的《委托融资承诺书》与事实相符。赖云英自认其提供给庞子路关于涉案房产的地址及收款人姓名、帐号的短信，根据双方之前关于处理涉案房产融资事宜形成的“先实施后书面确认”的交易习惯，足以认定。
（三）赖云英在系列案件中对待朋友“过河拆桥”，其主张被生效判决驳回后又故技重演，在本案中，也不能自圆其说，前后矛盾，其诚信品质缺失。庞子路所述均能形成完整证据链条，只是因为经济原因请不起律师，不懂规则导致原审因程序原因败诉上。二审法院应根据合同法关于习惯及证据规则的规定，驳回赖云英的诉讼请求。
据此，庞子路请求本院判令：1、撤销原审判决，发回重审，或查明事实后改判驳回赖云英的诉讼请求；2、由赖云英承担一、二审诉讼费用。
赖云英答辩称：（一）庞子路与肖川办理的公证书有效力，肖川与林天行签订的房屋买卖合同约定价是104万元，本案应以104万元作为赔偿赖云英的基数。（二）庞子路出具了承诺书，承诺不处分涉案房屋，在没有赖云英授权同意的情况下，其擅自处分赖云英的房屋违反约定。庞子路与证大速贷公司、深圳市中安信业创业投资有限公司签订的贷款合同与本案无关，赖云英与宋庆林的短信和款项与本案无关。（三）《委托融资承诺书》无原件核对，对其真实性不予认可。赖云英没有通过传真方式授权庞子路出卖涉案房屋，庞子路应向赖云英赔偿擅自出售房屋的损失。
张殿义未应诉陈述意见。
本院经审理查明：（一）赖云英于2012年7月29日出具《借据》，其中载明赖云英向庞子路借到20万元（“以银行汇款凭作为还款依据”）。赖云英在原审庭审时回答法庭调查时称：其之所以将涉案房屋地址及宋庆林帐号通过短信发送给庞子路，系因庞子路提出要看房，且赖云英要向庞子路借钱，但没有要求庞子路出售房屋。庞子路则表示：其为龙岗区低保户，没有能力向赖云英出借款项，该《借据》说明其系应赖云英要求将售房款转账支付给宋庆林。
（二）庞子路在本院二审调查时主张其仅收到其委托代理人肖川向其转付的售房款共100万元。
（三）原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为物权保护纠纷。根据双方当事人在2012年4月6日分别出具的两份《承诺书》，赖云英将涉案房屋通过“买卖”的方式过户至庞子路名下，并非基于当事人之间真实的房屋买卖合意或赠与意思，赖云英在林天行善意取得涉案房屋前，仍系该房屋的真实所有权人。因此，在庞子路不能提供可供采信的证据证明赖云英曾授权或要求其转售涉案房屋的情况下，庞子路属无权处分涉案房产并导致赖云英丧失该房屋所有权，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，庞子路应当承担相应的赔偿责任。本案中，除双方通过《承诺书》确认将涉案房屋过户至庞子路名下系为赖云英获取银行贷款外，并无证据显示赖云英与庞子路之间就涉案房屋的处分存在双方经常使用的习惯做法，且即使赖云英曾授权庞子路向林天行转售涉案房屋，在庞子路对涉案房屋不享有真实物权的情况下，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条关于不当得利应予返还的规定，庞子路亦应将转售所得的房款返还给赖云英，故原审判决相应实体处理并无不当，本院予以确认。
庞子路在原审庭审中虽辩称其依据《委托融资承诺书》可取得10%的售房款作为“酬谢金”，但该《委托融资承诺书》系无原件可供核对的传真件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（四）项的规定，不能单独作为认定案件事实的依据，故庞子路该项主张缺乏证据证实，本院不予支持。根据原审法院（2012）深龙法民三初字第2580号生效民事判决书的认定，林天行已向庞子路支付了全部104万元购房款，故庞子路关于其实际仅收到100万元购房款的主张与该生效法律文书所确认的事实不符，在庞子路亦无充足证据推翻前述生效法律文书认定的情况下，如系其委托代理人或其他案外人的原因导致庞子路未实际收到全部售房款，庞子路可另循法律途径解决。至于庞子路于2012年7月31日及8月24日分别向案外人宋庆林转账支付的共20万元款项，与赖云英于2012年7月29日出具的《借据》内容对应，而除庞子路单方陈述外，并无证据证明此即为庞子路应赖云英要求出售涉案房屋的所得款项，就该20万元所产生的债权债务关系，庞子路亦可另循法律途径提出主张。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5600元，由庞子路承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
审 判 员 杨潮声
代理 审 判员 唐 毅
二〇一五年一月二十八日
书记员（兼） 李 欢