广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终4689号
上诉人（原审被告、反诉原告）：喻梅霜，女，1976年8月3日出生，汉族，住四川省泸县。
委托诉讼代理人：魏昊，广东保信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖伟，广东保信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：戴贞彬，男，1986年5月6日出生，汉族，住深圳市罗湖区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张蒙莎，女，1987年11月30日出生，汉族，住深圳市罗湖区。
委托诉讼代理人：田肖，广东邦仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏惠兰，广东邦仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路61号汇智大厦2座3层6卡。
法定代表人：张国库，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李芳，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈奕纯，女，该公司员工。
上诉人喻梅霜因与被上诉人戴贞彬、张蒙莎、中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初10690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人喻梅霜上诉请求：撤销一审判决，改判驳回戴贞彬、张蒙莎的全部诉讼请求，依法支持喻梅霜的诉讼请求或者将本案发回重审。事实与理由：1.家家顺公司为了推脱责任，恶意向喻梅霜隐瞒房产证已经丢失的事实，喻梅霜主张涉案合同解除的原因是合同目的不能实现。2.戴贞彬、张蒙莎及家家顺公司没有按照合同约定时间办理同贷书，且在超过约定时间10日后才首次与喻梅霜联系。3.双方协商一致同意先由家家顺公司、戴贞彬、张蒙莎完成同贷书，但家家顺公司、戴贞彬、张蒙莎没有给喻梅霜合理的准备时间，并以此掩饰自己违约的事实，制造喻梅霜违约的假象。4.即使喻梅霜解除涉案合同的行为违约，对方主张的违约金也过高，喻梅霜承担的违约责任应该限于给戴贞彬、张蒙莎造成的损失，戴贞彬、张蒙莎没有举证证明因喻梅霜解除涉案合同而遭受任何损失。5.喻梅霜致函戴贞彬、张蒙莎及家家顺公司解除涉案合同属于行使合同解除权。6.一审判决就喻梅霜对于家家顺公司的反诉请求写明“双方可另行协商解决”，但在判决中写明“驳回喻梅霜的反诉请求”，对喻梅霜的反诉请求作出了实体处理，违反民诉法关于审判程序的规定。7.喻梅霜提起的反诉为有请求金额的确认之诉，按照诉讼费缴纳办法第13条规定，喻梅霜的反诉费用应该按照确认之诉及诉求金额分别计算诉讼费，一审法院按照本案的涉案标的金额计算诉讼费错误。
被上诉人戴贞彬、张蒙莎辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。二、喻梅霜因房价上涨，以家家顺公司遗失房产证为由解除合同，为根本性违约。三、本案是基于戴贞彬、张蒙莎与喻梅霜之间买卖房屋引起，一审法院根据双方争议仅处理房屋买卖合同的内容，符合法律规定。四、一审法院按照涉案合同约定的违约条款确定违约金并未过高。目前与涉案房屋相邻的一手房价格已达10000元每平方米，约定的违约金无法弥补喻梅霜给戴贞彬、张蒙莎造成的损失。五、喻梅霜提出的诉讼费问题，由二审法院依法处理。
家家顺公司辩称，一、喻梅霜对家家顺公司不成立反诉，该反诉和本诉不是基于同一法律关系。二、喻梅霜怠于办理房产证导致无法办理交易手续，喻梅霜在戴贞彬、张蒙莎并未根本性违约的情况下解除合同，导致涉案合同根本无法履行。三、家家顺公司在服务上虽然有过失但不会导致合同的根本无法履行，喻梅霜没有证据证明其损失，喻梅霜的损失是因其怠于采取补救措施导致。
戴贞彬、张蒙莎向一审法院起诉请求：1.喻梅霜向戴贞彬、张蒙莎退还定金85000元并从起诉之日起按银行同期同类贷款利率计付利息至退还之日止；2.喻梅霜向戴贞彬、张蒙莎支付违约金170000元、房屋溢价价值400000元；3.喻梅霜和家家顺公司连带向戴贞彬、张蒙莎赔偿中介佣金5000元。一审庭审中，戴贞彬、张蒙莎变更诉讼请求第三项为要求喻梅霜赔偿戴贞彬、张蒙莎中介佣金5000元，撤回要求家家顺公司赔偿佣金5000元的诉求。
喻梅霜并提出反诉请求：1.确认喻梅霜与戴贞彬、张蒙莎、家家顺公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同、资金托管协议已经解除；2.戴贞彬、张蒙莎、家家顺公司连带承担违约金90000元（扣除戴贞彬、张蒙莎已交纳80000元定金的余额），补办房产证损失1500元，交通费损失1000元，租金损失12500元（2500元×5个月），共计105000元；3.戴贞彬、张蒙莎、家家顺公司连带承担本案律师费7000元。一审庭审中，喻梅霜明确诉讼请求第一项三方签订的中山市二手房买卖及居间服务合同已于2016年5月5日解除，撤回第三项诉讼请求。
一审法院认定事实：2016年2月3日，戴贞彬、张蒙莎（买方），喻梅霜（卖方）与家家顺公司（居间方）三方签订中山市二手房买卖及居家服务合同，合同约定：买卖双方交易的房地产位于中山××城南一路××城市风景花园××房；该房产转让总价款为850000元，交易定金为85000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付交易定金85000元；买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，即视为卖方本人已收讫；买方需于2016年4月29日之前支付除定金之外的首期款170000元至买卖双方约定的银行监管账户；买方意向贷款金额为595000元，并于2016年2月29日前申请按揭，向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；双方均不得借故拖延，否则视为违约；买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留5000元作为交楼保证金交由居间方托管；该房产处于抵押状态；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应在签订本合同当日向居间方支付佣金25500元；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付；如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用；合同还约定了其他事项。同日，戴贞彬、张蒙莎与喻梅霜签订补充协议，约定首期款在产权过户之前买卖双方一起到银行办理监管。同日，戴贞彬、张蒙莎与喻梅霜、家家顺公司三方签订资金托管协议约定托管定金85000元、交房保证金5000元交由居间方免息托管等事项。
上述合同签订当日，家家顺公司收到戴贞彬、张蒙莎交付的85000元定金及5000元中介佣金，并收取喻梅霜交付的案涉房屋的房地产证原件两本。之后，家家顺公司将其中80000元定金支付喻梅霜，另5000元定金作为交房保证金未予支付。2016年2月20日，喻梅霜与戴贞彬、张蒙莎协商，想戴贞彬、张蒙莎将首期款直接打入其供楼账户而不入资金监管账户未果。2016年3月8日，戴贞彬、张蒙莎向中山市住房公积金管理中心提交购买案涉房屋公积金贷款申请资料，因喻梅霜未到场，故该笔公积金贷款的申请并未进行审批以及放款。2016年3月28日，家家顺公司告知喻梅霜遗失了案涉房屋房地产权证。2016年4月9日，戴贞彬、张蒙莎及家家顺公司共同发函催促喻梅霜于2016年4月29日前履行办理首期款监管手续的义务，并配合买方申请按揭及居间方补办房地产权证。2016年4月12日、4月18日，喻梅霜分两次发函家家顺公司，要求家家顺公司解决因案涉房屋房地产权证遗失的损失赔偿等问题。但喻梅霜没有按要求前往办理资金监管手续及配合戴贞彬、张蒙莎办理申请按揭手续，亦没有配合补办房地产权证。
2016年5月4日，喻梅霜发函给戴贞彬、张蒙莎，以戴贞彬、张蒙莎违约为由解除双方签订的案涉合同。戴贞彬、张蒙莎于次日收到告知函，并与家家顺公司回函表示其并未违约，要求喻梅霜继续履行合同，协助履行相关义务。但未果，戴贞彬、张蒙莎遂于2016年5月24日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审诉讼中，喻梅霜提出反诉，主张前述实体权利。
一审法院认为，戴贞彬、张蒙莎与喻梅霜、家家顺公司签订的中山市二手房买卖及居家服务合同（含补充协议）、资金托管协议，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。上述合同包含戴贞彬、张蒙莎与喻梅霜之间的房屋买卖合同法律关系，戴贞彬、张蒙莎、喻梅霜各自与家家顺公司之间的居间合同法律关系。戴贞彬、张蒙莎的最后诉求为要求解决其与喻梅霜之间的房屋买卖合同纠纷，喻梅霜提起的反诉却包含上述房屋买卖合同法律关系以及居间合同法律关系，根据本案实际情况，两种法律关系不宜在本案合并处理，故本案仅处理戴贞彬、张蒙莎与喻梅霜之间的房屋买卖合同纠纷，戴贞彬、张蒙莎、喻梅霜各自与家家顺公司之间的居间合同法律关系，双方可另行解决。故本案是房屋买卖合同纠纷。戴贞彬、张蒙莎与喻梅霜对双方的房屋买卖合同关系已于2016年5月5日解除的事实均无异议，一审法院对此予以确认。本案争议焦点是谁的违约行为导致涉案合同无法履行。
关于戴贞彬、张蒙莎未支付首期款170000元是否违约问题。首期款170000元双方合同明确约定由戴贞彬、张蒙莎于2016年4月29日前支付至双方约定的银行监管账户，但因喻梅霜未配合办理银行监管账户，致戴贞彬、张蒙莎未能支付首期款，责在喻梅霜，故戴贞彬、张蒙莎未支付首期款不构成违约。关于戴贞彬、张蒙莎未按约申请银行按揭问题。合同约定戴贞彬、张蒙莎于2016年2月29日前申请银行按揭，买卖双方需配合，否则视为违约。戴贞彬、张蒙莎于2016年3月8日申请银行按揭，已超过合同约定期限，构成违约。但依双方合同约定，逾期履行义务未超过十五个工作日的，双方继续履行合同，守约方仅可主张违约金，无权解除合同。可见，戴贞彬、张蒙莎上述逾期申请银行按揭的行为构成一般违约，非根本违约，双方合同仍应继续履行，其违约行为非导致合同无法履行的原因。
关于喻梅霜是否违约问题。依合同约定，喻梅霜负有协助办理银行监管账户以便戴贞彬、张蒙莎支付首期款的义务。但喻梅霜未履行相应义务，构成违约。此外，配合戴贞彬、张蒙莎办理申请按揭手续亦是喻梅霜应履行的合同义务。家家顺公司在履行居间合同过程中遗失喻梅霜房地产权证的行为并不必然导致房屋买卖合同无法履行，仍可通过补办房地产权证后继续履行，至于遗失房地产权证导致交易时间延长、补办证件费用等损失，可依法另行追究。但喻梅霜却以案涉房屋房地产权证遗失为由拒不配合办理相关证件补办手续，亦不配合办理申请按揭手续，其行为已构成违约，导致双方买卖合同最终无法履行，责在喻梅霜，喻梅霜应承担相应违约责任。
戴贞彬、张蒙莎主张喻梅霜返还定金85000元、支付违约金170000元以及赔偿中介佣金5000元的诉求，符合法律规定以及双方合同约定，一审法院予以支持。因戴贞彬、张蒙莎交纳的定金85000元中有5000元在家家顺公司处监管，故该5000元由家家顺公司直接返还戴贞彬、张蒙莎，喻梅霜另行返还80000元给戴贞彬、张蒙莎。戴贞彬、张蒙莎没有证据证实房屋溢价价值为400000元，亦没有证据证明喻梅霜支付的违约金170000元不足以弥补其损失，因此，戴贞彬、张蒙莎要求喻梅霜另行支付房屋溢价价值400000元以及支付定金85000元利息的诉讼请求，没有法律依据，一审法院均予以驳回。如前所述，戴贞彬、张蒙莎没有导致本案合同无法履行的违约行为，故喻梅霜反诉戴贞彬、张蒙莎承担违约责任的相关诉求，没有事实及法律依据，一审法院予以驳回。综上，戴贞彬、张蒙莎诉求合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认戴贞彬、张蒙莎与喻梅霜于2016年2月3日签订的中山市二手房买卖及居家服务合同、资金托管协议中有关买卖双方的合同关系已于2016年5月5日解除；二、喻梅霜于一审判决发生法律效力之日起七日内向戴贞彬、张蒙莎返还定金80000元；三、中山市家家顺房地产经纪有限公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向戴贞彬、张蒙莎返还定金5000元；四、喻梅霜于一审判决发生法律效力之日起七日内向戴贞彬、张蒙莎支付违约金170000元；五、喻梅霜于一审判决发生法律效力之日起七日内向戴贞彬、张蒙莎赔偿中介佣金5000元；六、驳回戴贞彬、张蒙莎的其他诉讼请求；七、驳回喻梅霜的其他反诉请求。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10400元，减半收取5200元，诉讼保全费3820元，合共9020元（戴贞彬已预交），由戴贞彬、张蒙莎负担5520元，喻梅霜负担3500元（喻梅霜于一审判决生效之日起七日内迳付戴贞彬）；一审反诉案件受理费6710元（喻梅霜已预交），由喻梅霜负担。
二审中，喻梅霜提交了二份新证据：（1）阿里旅行订单详情一份（订单号194644127265），拟证明戴贞彬、张蒙莎办理资金监管的当日，喻梅霜已经预定机票飞往成都。戴贞彬、张蒙莎对该证据的真实性、关联性不予确认，且认为不属于新证据。家家顺公司对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。（2）中山市国土资源局不动产权登记收件回执一份，拟证明因戴贞彬、张蒙莎的查封行为，截止目前涉案房屋未能办理新房产证。戴贞彬、张蒙莎认为该证据不属于新证据。家家顺公司对该证据的真实性予以确认，认为该证据不能证明喻梅霜的上诉目的。
一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼相对性审查原则，各方当事人对于涉案中山市二手房买卖及居间服务合同、资金托管协议中有关买卖双方的买卖合同关系解除均无异议。根据各方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、喻梅霜能否以戴贞彬、张蒙莎根本性违约导致合同目的不能实现为由解除涉案合同。二、一审法院对喻梅霜反诉处理是否程序违法。对此，本院作如下分析：
对于争议焦点一。喻梅霜主张戴贞彬、张蒙莎构成根本性违约，要求解除涉案合同的上诉理由主要有二，一是家家顺公司遗失房产证，造成合同在约定的时间内履行不能，导致合同的目的不能实现。二是戴贞彬、张蒙莎没有在规定的时间内办理同贷书，构成违约。第一，关于家家顺公司遗失房产证，导致合同的目的不能实现的上诉理由。本院认为，出具房产证原件、配合戴贞彬、张蒙莎办理房屋交易过程中的相关手续是喻梅霜的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人一方因第三人的原因违约的，应当向对方承担违约责任，当事人与第三方出现纠纷的，按照法律规定解决。因此，即使本案存在家家顺公司遗失房产证导致买卖双方不能及时办理公积金过户手续的情况，喻梅霜仍需要按照合同约定向戴贞彬、张蒙莎履行协助贷款审批及首期款银行监管的义务。喻梅霜未能及时履行上述义务，应向戴贞彬、张蒙莎承担违约责任。即使家家顺公司遗失了房产证，并不能导致合同根本性不能履行。家家顺公司遗失房产证不能成为喻梅霜免责的理由。第二，关于喻梅霜主张的戴贞彬、张蒙莎没有在规定的时间内办理同贷书，构成违约的上诉理由。本院认为，合同解除应当有法定或者约定的事由。根据双方在涉案合同中的约定，卖方在买方逾期履行合同超过十五个工作日的，卖方才有权解除合同。合同约定戴贞彬、张蒙莎应在2016年2月9日申请按揭，戴贞彬、张蒙莎实际上于2016年3月8日前办理公积金贷款，其逾期履行的行为并未超过15个工作日，不符合合同约定的合同解除的条件，且也不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第九十四条规定的可以行使合同法定解除权的条件。在房产证遗失后，喻梅霜可以通过补办房产证继续促进合同的履行，戴贞彬、张蒙莎联合家家顺公司于2016年4月9日向喻梅霜发函要求其配合买方申请按揭及居间方补办房产证的行为可以看出。戴贞彬、张蒙莎作为合同的相对人愿意等待喻梅霜补办房产证，继续履行本案房屋买卖合同，在没有出现法定和约定的合同可以解除的情形下，喻梅霜不享有合同解除权。综上，一审法院认定喻梅霜拒不配合办理相关证件补办手续，亦不配合办理按揭手续，构成违约，承担相应的违约责任，于法有据，本院予以维持。因双方在合同第十二条违约责任部分，已经明确约定违约责任，喻梅霜也未举证证明该违约金过高于喻梅霜实际遭受的损失，请求人民法院予以调整。一审法院按照合同条款约定，判令喻梅霜返还定金80000元，支付违约金170000元，有事实及法律的依据，本院予以维持。
关于争议焦点二。喻梅霜上诉认为一审判决驳回其反诉请求系对喻梅霜主张家家顺公司承担违约金及赔偿损失的请求作出实体判决，程序违法。经查，喻梅霜一审提出的反诉请求包括请求戴贞彬、张蒙莎、家家顺公司连带承担违约金90000元及相应损失。而一审庭审期间，戴贞彬、张蒙莎明确撤回要求家家顺公司赔偿佣金的诉讼请求。虽然家家顺公司仍然作为本案被告参加诉讼，但作为一审原告的戴贞彬、张蒙莎最终诉求是要求解决其与喻梅霜之间的房屋买卖合同纠纷，而喻梅霜反诉却包含了双方与家家顺公司居间合同法律关系。一审法院认为戴贞彬、张蒙莎主张的房屋买卖合同法律关系与喻梅霜反诉主张包括的居间合同法律关系不宜在本案中合并处理，明确本案仅处理喻梅霜与戴贞彬、张蒙莎之间的房屋买卖合同关系，并释明喻梅霜、戴贞彬、张蒙莎各自与家家顺公司之间的居间合同法律关系可另行解决。在此情况下，结合前述本院对喻梅霜与戴贞彬、张蒙莎违约责任的认定，一审法院判决驳回喻梅霜的反诉请求实际上是对喻梅霜反诉主张戴贞彬、张蒙莎承担房屋买卖合同关系中的违约责任作出实体处理，并未对喻梅霜与家家顺公司之间的居间合同法律关系作出实体处理。因此，一审法院程序并无不当。
至于案件反诉费负担问题。喻梅霜在本案中反诉行使合同解除权及主张赔偿违约金、损失是基于其认为戴贞彬、张蒙莎作为房屋买受人未依约按期足额给付购房款已构成违约，其诉讼标的是针对涉案房产。虽然一审法院判决确认房地产买卖合同于2016年5月5日解除，但本案诉讼本质上是喻梅霜违约致使合同解除，也即戴贞彬、张蒙莎在本案中不存在虚构诉讼标的额等滥用诉权行为，一审判决确定反诉案件受理费按合同标的收费，并由喻梅霜负担并无不当。
综上所述，上诉人喻梅霜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6700元（上诉人喻梅霜已预交10400元），由上诉人喻梅霜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 易嘉璇