中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2017）最高法民申4296号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：西安高新技术产业开发区房地产开发公司。住所地：陕西省西安市高新区科技二路**号高新水晶城办公楼*座**层。法定代表人：王智刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：高瑞霞，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴欣，陕西丰瑞律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：北京汇金智华矿业投资有限公司。住所地：北京市海淀区中关村南大街*号北京友谊宾馆雅园*****室。法定代表人：张少华，该公司执行董事。再审申请人西安高新技术产业开发区房地产开发公司（以下简称高新地产公司）因与被申请人北京汇金智华矿业投资有限公司（以下简称汇金公司）买卖合同纠纷一案，不服陕西省高级人民法院（2017）陕民终700号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。高新地产公司申请再审称：（一）一、二审判决认定逾期办理房屋产权及土地使用权变更手续非因汇金公司的原因缺乏证据证明。高新地产公司于2013年12月26日取得转让房产对应的土地使用权证后，因汇金公司改扩建受让房产，且对专项维修资金如何承担与高新地产公司产生争议，故其不积极缴纳契税及专项维修资金，导致办理房屋权属转移登记时，不能提交首期维修资金交存票据和契税票据。2014年5月19日，汇金公司向高新地产公司《致函》同意缴纳上述房屋专项维修资金，并经与房管局沟通，同意其免缴。双方遂共同提交资料向房管局申请产权转移登记，房管局于2014年9月9日发出《房屋所有权转移登记通告》。但直至2014年10月23日，汇金公司才缴纳契税。因此，迟延缴纳契税导致迟延办理过户登记手续的责任在于汇金公司，并非高新地产公司自身原因拒绝办证。由于汇金公司改扩建、不缴纳专项维修资金和迟延缴纳契税，导致案涉房屋产权及土地使用权的过户登记因西安市××委发文而无法办理，一、二审判决对该事实没有查清。（二）一、二审判决认定的逾期办证损失缺乏证据证明。汇金公司主张15762873.5元违约金是按三倍银行利息主张。一、二审法院在汇金公司损失无任何证据证明的情况下，错误认定15762873.5元是依银行利息标准计算，并予以支持，损害了高新地产公司的利益，导致国有资产流失。（三）一、二审判决适用法律错误，造成高新地产公司承担违约责任过重。双方通过协商以函件方式将《房产转让协议书》中房屋产权及土地使用权过户义务的约定，变更为房屋产权及土地使用权过户应以汇金公司缴纳房屋专项维修基金为前提，应适用《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定。而且，依据《房产转让协议书》第四条第4项的约定，汇金公司因改扩建、未提交过户申请及未缴纳契税造成逾期办理过户手续，办理的期限应自动顺延。高新地产公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。本院认为:一、关于一、二审判决认定案涉房地产未能办理过户登记非因汇金公司的原因是否正确的问题。根据本案双方签订的《房产转让协议书》第四条【付款方式】第4项“甲方在收到总价款的50%的款项后应随即启动该房产及土地使用权的变更工作，并在2013年11月15日前将该房产及土地使用权（不改变土地使用性质）过户到乙方名下。因乙方自身原因，甲方未能在规定期限内过户到乙方名下，规定期限应自动顺延”和第五条【房产及土地使用权手续的办理】中“由于该房产的土地使用权尚在西安市蓝码克装饰工程（集团）有限公司名下，当初甲方购买该房产时一直未将该土地使用权过户到甲方名下，这使乙方购买该资产存在一定风险和困难。对此双方约定由甲方负责办理本协议所约定的房产及土地使用权变更手续的相关工作，乙方应予积极配合”的约定，高新地产公司负责办理案涉房产及土地使用权的变更手续，在收到汇金公司支付总价款的50%即2030万元后应启动变更工作，并在2013年11月15日前将该房产及土地使用权过户到汇金公司名下。但截止二审审理终结前，高新地产公司未完成上述过户手续的办理。对此，高新地产公司主张是因汇金公司改扩建房产、不缴纳专项维修资金和迟延缴纳契税导致产权过户手续在西安市××委发文后无法办理。但根据中华人民共和国建设部《住宅专项维修资金管理办法》的规定，专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，其中第六条明确规定：“下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金”。而本案所涉房产为办公楼，性质为工业用房，转让协议中双方未约定有关专项维修资金的交存事宜，汇金公司《致函》中虽同意承担房屋专项维修资金，但并未表示该维修资金与高新地产公司办理过户登记手续存在关联关系。至于汇金公司改扩建房产，是对附属部分餐厅的改扩建，双方亦未明确约定房产改扩建事宜与办理房产过户登记有关联，故高新地产公司认为是因汇金公司改扩建房产和不缴纳专项维修资金导致产权变更登记迟延的理由缺乏事实和法律依据。2013年12月26日，西安市国土资源局向高新地产公司颁发了西高科技国用（2013）第47772号案涉国有土地使用权证。从上述颁证时间看，在2013年11月15日转让协议书约定的产权过户手续办理期限届满前，高新地产公司尚未取得转让房产对应的土地使用权证，其无法向房地产登记管理部门提交相关产权证书申请转移登记，也无法向汇金公司提供产权证书从而由汇金公司缴纳契税。2014年9月9日，经高新地产公司和汇金公司申请，西安市住房保障和房屋管理局对案涉房屋所有权转移登记予以了通告。但对通告前，高新地产公司是否及时提供产权证书，交由产权登记管理部门审核确认权利无瑕疵，继而由汇金公司缴纳相应契税，高新地产公司也没有证据予以证明。因此，高新地产公司主张是因汇金公司迟延缴纳契税导致过户登记迟延的理由缺乏证据支持。二审判决按照转让协议书约定和双方履约的实际情况，并基于西安市××委（2014）226号文件属于内部管理性文件，不能以该文件的规定为依据免除高新地产公司合同义务，而认定高新地产公司构成违约，判令其继续办理过户登记手续并承担相应违约责任并无不当。高新地产公司认为逾期办理过户登记系汇金公司的原因，缺乏证据证明，其该项申请再审理由不能成立，本院不予支持。二、关于一、二审法院判决高新地产公司承担违约金15762873.5元是否正确的问题。如前所述，高新地产公司应在收到合同总价款50%的款项后启动产权变更工作，并于2013年11月15日前将案涉房产及土地使用权过户至汇金公司名下。但在汇金公司支付了购房款3654万元即合同总价款90%的款项后，高新地产公司一直未履行协议约定的产权过户义务，其行为构成违约，应当按照协议书约定承担相应违约责任。《房产转让协议书》第八条【违约责任】第2项约定：“甲方未按规定日期向乙方交房以及未按期完成房产及土地使用权变更手续，甲方以该房产转让总价款为基数按日千分之三向乙方支付违约金……”。汇金公司主张高新地产公司承担自2013年11月15日至2016年1月5日期间逾期办理过户手续的违约金15762873.5元，未超出上述协议约定的违约金计算标准，也不存在违反法律规定的情形。一、二审判决依据双方协议书约定及相关法律规定，按汇金公司自行降低的违约金计算标准判令高新地产公司承担违约金15762873.5元并无不当。高新地产公司认为一、二审法院有关违约金部分的判决认定事实和适用法律错误的申请再审理由亦不能成立，本院不予支持。综上，高新地产公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回西安高新技术产业开发区房地产开发公司的再审申请。审 判 长 汪国献审 判 员 晏 景审 判 员 崔晓林二〇一七年十一月二十九日法官助理 杨 烨书 记 员 刘笑笑