广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邕民二初字第94号
原告：姜平有。
委托代理人：李奇钦，广西帮达律师事务所律师。
委托代理人：满文勇，广西思贝律师事务所律师。
被告：南宁市邕宁区蒲庙镇和合村寨上坡第12村民小组。
代表人：刘世珍，该村民小组组长。
委托代理人：卢有群，南宁市邕宁区法律事务中心法律工作者。
原告姜平有与被告南宁市邕宁区蒲庙镇和合村寨上坡第12村民小组（以下简称寨上坡12村民小组）租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月13日受理后，依法由审判员莫春华适用简易程序进行审理。在本案的审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，裁定本案适用普通程序审理。本院依法组成由审判员莫春华担任审判长、审判员黄瀚辉和人民陪审员马尚瑛参加的合议庭，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。书记员刘小燕担任法庭记录。原告姜平有的委托代理人李奇钦和满文勇、被告寨上坡12村民小组的代表人刘世珍和委托代理人卢有群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜平有诉称：2014年2月原告因寻租场地开设建材租赁公司，经人介绍后找到被告，被告称其小组内有可以合法出租的场地，基于对被告的信任，双方签订了租地协议，合同约定：承租地块编号为擂（又名“土雷”）飞林山坡，地块面积八亩，租期20年即2014年2月1日至2034年2月1日，租金3500元／亩，租用期间由被告协助原告疏通有关单位解决场地内水、电、路口、及围墙等建设工作，以便原告正常经营企业。签订协议后，原告按协议的约定支付了一年的租金28000元和交了定金20000元，随后原告又给被告10000元去理顺场地通水通电问题并办理营业执照。但原告在办理水电安装手续时，被告知该地块已被征用，不得安装水电，同时在该地块上所建的设施都属于违章建筑，将会被依法拆除。水电无法安装，导致原告无法进场地进行经营。根据《土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设……”本案涉案地块已经被政府规划征收，地块所属位置不符合土地利用的总体规划，但被告仍然违法出租给原告，应属于无效合同，被告应向原告返还所得利益并赔偿原告损失。同时根据合同的约定，被告有协助拉水电及办理使用土地许可证的义务，但是双方所签订的地块范围即将修路（目前新邕路路基已修到地块的对顶边沿），基于这些原因，原告根本无法进行经营。为维护原告合法权益，请求人民法院判令：一、确认原告与被告2013年12月24日签订的租地协议无效；二、被告退回原告租地租金28000元；三、被告退回原告押金20000元；四、被告退回原告拉水电活动资金10000元；五、本案诉讼费由被告承担。
原告向本院提供的证据及拟证明的内容是：1.姜平有身份证复印件，证明原告主体资格；2.《租地协议》，证明被告违反国家禁止性规定将农民集体所有土地出租给原告的事实；3.报告，证明所租土地用于非农业建设；4.南宁市邕宁区蒲庙镇和合村民委员会证明，证明所租土地用于非农业建设；5.《收款收据》，证明被告收取原告的租地租金28000元；6.《收条》，证明被告收取原告的押金20000元；7.个体工商户营业执照、税务登记证，证明原告已办理各项工商登记手续，但因无法安装水电及承租土地已被征用，因此无法正常经营；8.土地规划图，证明涉案土地已被征用的事实。
被告寨上坡12村民小组辨称：一、被告出租地块属于政府待征土地，土地使用性质已经改变，被告将该地块出租，不违反土地管理办法规定，原被告签订的租地协议有效；二、原告是在充分了解租用土地情况下签订的租地协议的，协议已经生效，原告已经使用了被告土地一年，故原告要求退回租金无事实和法律依据。关于押金，押金是村民刘富宁、刘贵先收取的，原告曾雇佣他们为其提供劳力，所谓押金是原告支付给刘富宁、刘贵先的劳务报酬，被告村民小组没有收到该款项。关于拉水电活动资金10000元，原告无证据证明被告收取该款项。原告要求被告退回租地租金、押金、拉水电活动资金缺乏事实和法律依据，应予驳回。三、本案诉讼费由原告负担。
被告提供的证据及拟证明的内容是：1.《征收集体土地补偿安置协议书》，证明土地属于国家征收土地；2照片，证明原告与被告租用土地已经履行，被告已经对土地进行平整，合同已经履行。
综合各方的诉辩和陈述意见，本案的争议焦点是：本案租地协议是否违反法律的强制性规定，是否合法有效？被告应否返还给原告租地租金28000元、定金（原告诉请中表述为押金）20000元、拉水电活动资金10000元？
经庭审举证质证，本院认为原告提交的证据1、2、3、4、5、7、8和被告提交的全部证据真实合法有效，与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据。原告提交的证据6收条，没有被告的盖章或被告村民小组长签名，该收条不能作为认定被告收取原告押金（定金）的依据。
根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，本院查明以下案件事实：
2013年12月24日，被告寨上坡12村民小组（称甲方，出租方）与原告姜平有（称乙方）签订一份《租地协议》，约定的主要内容是：甲方将南宁市邕宁区蒲庙镇和合村寨上坡第12村民小组地块面积8亩、地块编号为土雷飞林山坡土地出租给乙方；租用时间为20年，即由2014年2月1日起至2034年2月1日止；租用地租金为每年一次性交清全年租金，租金为每亩每年3500元，必须在每年的签合同日一个月前交清下一年租金，超期两个月不缴将自行终止合同；租用期间，甲方应协助乙方疏通有关单位（部门）解决场地内水、电、路口及围墙等建设工作，以便乙方正常经营，费用由乙方承担，等等。合同签订后被告将土雷飞林山坡土地交给原告经营使用。2013年12月25日姜平有在工商管理部门登记成立南宁市宏升建材租赁站，营业执照上载明：经营者姓名姜平有，组成形式个人经营，经营场所南宁市邕宁区蒲庙镇和合村寨上坡第12村民小组擂（《租地协议》中表述为“土雷”）飞林山坡，经营范围租赁钢管、扣件、钢模板、轮扣式脚手架、其他建筑材料及其服务。2014年1月18日原告支付给被告2014年2月1日至2015年1月31日的租地租金28000元（8亩×3500元／亩），被告出具《收款收据》并在收款单位一栏加盖“南宁市邕宁区蒲庙镇和合村寨上坡第12村民小组”印章。《租地协议》签订后原告对该土地进行了部分平整，后因不能安装水电而没有进行相关建设也没有实际进场进行经营。2014年12月23日，南宁市邕宁区土地储备中心与被告签订《征收集体土地补偿安置协议书》，征收被告的集体农用地399.2411亩，其中包括本案双方约定的土雷飞林山坡地8亩。
原告出具的《收条》中记载：“今收到姜平有老板交来寨上第12村民小组土雷飞林山坡租地定金20000元，收款人：刘富宁刘贵先，2013年12月31日”。经查，刘富宁、刘贵先是被告的村民，在出具《收条》期间均不是村民小组长。此期间被告的村民小组长是刘世京。
本院认为：本案涉及土地原属被告集体所有的农业用途土地。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。本案中，被告在未取得相应批准手续的情形下，与原告签订《租地协议》，将集体所有的农用地租赁给原告，用于非农业建设，违反了国家土地管理法的强制性规定，《租地协议》应当认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。合同无效，原告要求被告返还已支付的租地租金28000元，有事实与法律依据，本院予以支持。关于租地定金20000元（原告诉请中表述为押金）的问题。《租地协议》中对押金、定金没有约定。原告提交了《租地协议》签订后被告两村民个人共同出具的《收条》主张被告收取了其租地押金（定金）20000元，要求返还。被告不认可收取了原告押金（定金），不同意返还。因收条中的收款人不是被告村民小组组长且收条没有加盖被告的印章，本案现有证据不能证明收款人的行为是履行被告本案权利义务的职务行为或者代表行为，原告也没有提交其他证据证实被告收取了其租地押金（定金）20000元，原告此项诉讼请求，本院不予支持。关于拉水电活动资金10000元的问题。原告没有提交证据证实被告收取报装、安装水电设施活动资金10000元，对此被告亦不予认可。原告要求被告返还拉水电活动资金10000元，无证据证实，无事实与法律依据，应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十一条第二款、第十二条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告姜平有与被告南宁市邕宁区蒲庙镇和合村寨上坡第12村民小组于2013年12月24日签订的《租地协议》无效；
二、被告南宁市邕宁区蒲庙镇和合村寨上坡第12村民小组返还给原告姜平有租地租金28000元；
三、驳回原告姜平有要求被告南宁市邕宁区蒲庙镇和合村寨上坡第12村民小组返还租地押金（定金）20000元的诉讼请求；
四、驳回原告姜平有要求被告南宁市邕宁区蒲庙镇和合村寨上坡第12村民小组返还拉水电活动资金10000元的诉讼请求。
案件受理费1250元（原告已预交），由原告姜平有负担647元，被告南宁市邕宁区蒲庙镇和合村寨上坡第12村民小组负担603元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区南宁市中级人民法院，同时在递交上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01×××17），逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 莫春华
审 判 员 黄瀚辉
人民陪审员 马尚瑛
二〇一五年七月九日
书 记 员 刘小燕
附：
一、《中华人民共和国土地管理法》的相关条文：
第四条国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
第十一条第二款农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
二、《中华人民共和国合同法》的相关条文：
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关条文：
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关条文：
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。