黑龙江省五常市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0184民初1533号
原告张志杰，身份证号：2321031955********，男，1955年9月1日生，汉族，公司职员，住五常市拉林满族镇民主街。
被告五常市山河镇中心学校，住所地：五常市山河镇北二道街。
法定代表人王成忠，职务：校长。
委托代理人李建义，身份证号：2321031973********，男，1973年7月17日生，汉族，教师，住五常市五常镇。
被告李长双，身份证号：2321251964********，男，1964年3月16日生，汉族，无职业，住五常市山河镇山河屯林业局新�委。
原告张志杰与被告五常市山河镇中心学校、李长双排除妨碍纠纷一案，本院于2016年4月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张志杰，被告五常市山河镇中心学校委托代理人李建义，被告李长双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张志杰向本院提出诉讼请求：请求五常市山河镇中心学校和李长双停止侵权，腾退山河二小学综合楼第17号和第18号房屋。事实与理由：2008年哈尔滨市常龙房地产开发有限公司（以下简称常龙公司）开发山河镇二小学综合楼项目，该工程在未办理相关开发手续情况下，由王晓华个人承建，2009年工程项目又由杜学刚个人承建，杜学刚在承建二小学综合楼期间，欠工程款未能结算。2009年10月29日常龙公司将山河二小学综合楼工程项目转让给黑龙江省富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司），书�约定山河二小学综合楼项目一切债权、债务由富强公司承担。富强公司在取得土地使用证后，办理了建设规划许可证等审批手续，并于2010年对二小学综合楼工程进行了开发建设。2010年9月被告李长双以工程欠其钱款为由，强行将山河二小学综合楼17号和18号房门锁上，不让富强公司进行出售。2015年8月18日原告与富强公司协商，富强公司同意将山河二小学综合楼商服17号和18号房屋（建筑面积252平方米）给付原告折抵欠款，并签订房屋买卖合同。事后，原告发现山河镇第二小学校和王晓华与李长双签有房屋买卖合同。原告认为，山河镇第二小学校作为事业单位和王晓华个人，在没有取得房屋开发资质，未办理土地出让手续情况下，预售山河二小学综合楼不符合法律规定，山河镇第二小学校、王晓华与李长双签订的房屋买卖合同无效。原告的房屋买卖合同合法有效，因�河镇第二小学校已并入五常市山河镇中心学校，故请求被告五常市山河镇中心学校和李长双腾退山河二小学综合楼第17号和第18号房屋。
五常市山河镇中心学校辩称，一、山河二小学在2007年因教室陈旧存在安全隐患，经批准修建教学综合楼（教学商服一体化），由常龙公司承建开发，具体由王晓华负责施工，由于王晓华在施工中出现资金短缺，由山河二小学帮助其筹借资金。王晓华在工程已近完工时没有按借款期限归还借款，就与债权人协商用综合楼的商服门市房抵偿工程借款。双方达成以购房协议形式对借款抵偿，山河二小学在对协议进行了协调。虽然借款人不是二小学，但综合楼工程对山河二小学有直接影响，王晓华与债权人的房屋抵偿协议合法有效，王晓华做为工程总承包人，有权对自己债务进行处理。原告以王晓华无权出卖综合楼为由起诉学校�其诉讼请求不能成立。二、原告与杜学刚是否存在债务关系与学校无关，原告诉称在2009年为杜学刚提供工程款未还，原告与杜学刚之间的约定，学校并不知晓，原告请求学校停止侵权腾退房屋是无理要求。学校没有侵害原告的权利，更没有腾退义务。常龙公司在2010年就综合楼整体转让给富强公司时，王晓华也未提出杜学刚、张志杰对综合楼存在债务，更何况原告并不是综合楼商服房屋的产权人，因此原告应起诉真正债务人杜学刚。三、原告诉讼请求无法律依据，学校于2015年10月8日与富强公司签订《建筑工程施工合同》，对双方权利和义务进行了约定，富强公司没有按约定完成施工，已经构成违约，按约定合同自动作废。在此之前的2015年4月18日，学校已向富强公司发出催促履行合同通知书一份，但富强公司均未按期履行，然而富强公司明知自己违约，已经无合同�定综合楼商服的所有权，在合同已解除情况下还恶意与原告签订综合楼商服出卖合同，没有法律依据。富强公司恶意转移财产逃避债务违法。四、原告诉讼请求是无效的：学校于2014年对富强公司提起解除综合楼整体工程合同的诉讼，五常市人民法院于2014年作出（2014）五民初字第1700号民事判决，解除学校与富强公司的二小学综合楼整体工程合同，富强公司不服提出上诉，哈尔滨市中级人民法院于2016年6月20日作出（2016）黑01民终2118号民事判决，驳回上诉维持原判。富强公司明知一审法院已经判决解除工程转让合同，富强公司对已不享有所有权的房屋还仍然与原告签订房屋买卖合同，应认定其行为无效。综上所述，原告的起诉，缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
李长双辩称，一、原告诉讼请求不能成立：1、原告是否和杜学刚承建工程提供借款与我无关。我以偿还借款的形式与王晓华和山河二小学签订买房协议，而原告称为杜学刚和自己提供工程借款。然而在常龙公司和山河二小学对综合楼整体工程转让给富强公司时，未向常龙公司或山河二小学提出过债权主张，显然原告诉讼请求不能成立。二、原告称2015年8月18日与富强公司协商，将山河二小学综合楼商服17、18号房屋给付原告折抵欠款，并给出具售房收据，事后发现山河二小学和王晓华在2008年7月将综合楼房屋卖给李长双。可见原告的异议没有法律依据的，王晓华和山河二小学将房屋卖给我是以偿还借款方式而不是单纯的出卖。况且王晓华有相关开发审批手续，其处理自己债务不违反法律规定。三、原告与富强公司折抵行为无效：1、富强公司在2013年11月15日被宾县人民法院（2014）执字第2-1号裁定书，对我购买的综合楼2、3号进行查封，我提出异议之诉，被宾县法院驳回异议，我不服提出上诉，哈尔滨市中级人民法院依法审理，撤销宾县法院（2015）宾县初字第1831号民事判决，停止对我房屋的查封执行。因富强公司不享有山河二小学综合楼的所有权，其后出卖行为无效，其与原告的折抵行为更是无效行为。2、原告于2015年8月18日与富强公司签订的购房协议，该协议在五常市人民法院对富强公司与常龙公司和山河二小学综合楼工程整体转让合同，作出判决解除后形成的。富强公司明知自己无权对山河二小学综合楼商服门市房进行出卖情况下，仍然恶意与原告串通签订折抵协议，转移财产逃避债务，侵害了我的合法权益，违反法律强制性规定，属于无效法律行为。综上所述，原告与富强公司的房屋折抵买卖行为是恶意串通，损害被告的无效行为，请求驳回其诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据�本院组织当事人进行了证据交换和质证。
张志杰提交证据如下：
证据A1.商品房买卖合同二份，主要内容“出卖人富强公司，买受人张志杰。买受人购买的商品房位于山河二小学综合楼商服门市房17号房，该商品房用途为商服，属一带二结构，该商品房建筑面积126平方米，商品房单价每平方米3400元，总金额428400元，出卖人富强公司（公章），郑光明，买受人张志杰。2015年8月18日”和“出卖人富强公司，买受人张志杰。买受人购买的商品房位于山河二小学综合楼商服门市房18号房，该商品房用途为商服，属一带二结构，该商品房建筑面积126平方米，商品房单价每平方米3400元，总金额428400元，出卖人富强公司（公章），郑光明，买受人张志杰。2015年8月18日”。拟证明购买山河二小学综合楼面积252平方米的事实。
证据A2.收据二份，主要内容“交款单位张志杰，山河二小学商服17号房，建筑面积126平方米X3400元/每平方米，人民币428400元，富强公司（章）郑光明（章）”和“交款单位张志杰，山河二小学商服18号房，建筑面积126平方米X3400元/每平方米，人民币428400元，富强公司（章）郑光明（章）”。拟证明富强公司用商品房屋二套抵债的事实。
证据A3.委托书一份，主要内容“今有富强公司法人赵广杰，委托郑光明处理五常市山河镇第二小学校综合楼工程一事，2015年5月2日（公章）。”拟证明富强公司委托郑光明处理山河二小学综合楼工程事宜的事实。
证据A4.项目工程转让协议书一份，主要内容“常龙公司同意将山河二小学综合楼基本建设项目转让给富强公司。一、常龙公司不负责山河二小学综合楼基本建设中的一切债权、债务，一切债权、债务均由富强公司承担。二、常龙公司不�参与富强公司开发山河二小学综合楼的一切事情。常龙公司法人代表：孙玺峻，富强公司法人代表赵广杰，2009年10月29日”。拟证明富强公司从常龙公司转让山河二小学综合楼开发项目的事实。
五常市山河镇中心学校对张志杰提交的证据质证认为，对证据A1以不清楚为由提出异议，对证据A2以不合法为由提出异议，对证据A3以滥用职权为由提出异议，对证据A4无异议。李长双对张志杰提交的证据质证认为，对证据A1以自己购房在先为由提出异议，对证据A2的不合法为由提出异议，对证据A3以没有让郑光明处理债务为由提出异议，对证据A4无异议。
五常市山河镇中心学校未提交证据。
李长双提交证据如下：
证据C1.商品房买卖合同一份，主要内容“出卖人王晓华，买受人李长双，买受人购买的商品房位于五常市山河镇第二小学临街商�楼从南起第2号、第3号、第17号、第18号、第19号、第20号，共计6个商服屋，该商品房建筑面积390平方米，该商品房单价每平方米2300元，总金额897000元，出卖人山河镇第二小学综合楼（公章）五常市山河镇第二小学校（公章），王晓华，2008年6月21日。”拟证明李长双从山河镇二小学和王晓华处购买商品房屋6套的事实。
证据C2.建筑工程施工合同一份，主要内容“甲方五常市山河镇中心学校法定代表人王成忠，乙方富强公司委托代理人郑光明。山河二小学为改善办学条件以置换的方式对二小学校园整体开发，于2007年由常龙公司王晓华筹备开发建设二小学综合楼工程项目，项目共建1.2号楼两栋，面积10666平方米，所有一切开发的本来利均属乙方开发企业，开发企业要回迁学校办公房面积1号楼1755平方米，现主体已经建完。2010年常龙公司将该工程转让给富强公司�富强公司因资金不足工程停止建设。2015年4月市政府为化解矛盾纠纷成立调查组推进工程建设，双方达成协议如下：一、二号楼由富强公司继续负责完成，保证整体楼房的正常验收和交付使用；二、资金由乙方自筹；三、签订合同后三天开工，十一月一日竣工，由有关部门验收；四、乙方对一号和楼、二号楼工程承担保修责任；五、乙方承担二小学开发建设以来购买人及拖欠材料款、农民工工资等债务的一切责任和义务；六、乙方应当在2015年9月1日进场施工，否则视为违约；七、双方之间形成的其他合同与本合同不一致之处，以本合同为准；八、如乙方违约，山河镇二小学及各买房者与富强公司签订的协议违约责任互相抵顶，乙方同时向甲方支付工程总造价日3%的违约金。2015年9月8日。”拟证明郑光明代理期间没有完成综合楼建设的事实。
证据C3.（2014）五民初字第1700号民事判决一份，主要内容“五常市人民法院于2015年8月21日作出（2014）五民初字第1700号民事判决，判决：解除五常市山河镇中心学校所属山河二小学于2010年5月14日与被告富强公司签订的协议”。拟证明富强公司与山河二小学530万元协议已被解除的事实。
证据C4.（2016）黑01民终2118号民事判决一份，主要内容“哈尔滨市中级人民法院于2016年6月20日作出民事判决，判决：驳回上诉，维持原判（2014）五民初字第1700号民事判决”。拟证明富强公司与山河二小学530万元协议已被解除的事实。
证据C5.（2016）黑01民终667号民事判决一份，主要内容“哈尔滨市中级人民法院于2016年7月13日作出民事判决：一、撤销黑龙江省宾县人民法院（2015）宾民初字第1831号民事判决；二、停止对五常市山河镇第二小学门市房南起2号门市房一带二及地下室面积277.44平方米一套，南3号门市房一带二及地下室面积277.44平方米一套的执行。”拟证明通知宾县法院拿回房屋的事实。
张志杰对李长双所举示的证据质证认为，对证据C1以学校长没有权利卖房为由提出异议，对证据C2、证据C3、证据C4和证据C5以不清楚为由提出异议，五常市山河镇中心学校对李长双所提交的证据无异议。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院确认如下：张志杰所举示的证据A1和证据A2，五常市山河镇中心学校和李长双虽提出异议，但证据能够证明张志杰购买商品房的事实，证据有效，应予采信。五常市山河镇中心学校和李长双对证据A3虽提出异议，但证据能够证明富强公司委托郑光明处理山河二小学综合楼工程事务的事实，证据A3予以采信。李长双所提交的证据C1，五常市山河镇第二小学不具有法人资格，王晓华不具有销售商品房资质，其所签的合同无效，证据C1证实的事实不予采信。李长双所提交的证据C2，五常市山河镇中心学校不是商品房屋开发主体，合同所约定的事项不符合法律规定，证据C2不予采信。李长双所提交的证据C3、证据C4和证据C5是生效判决，本院予以采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年5月王晓华与山河二小学原负责人宋友协商承建山河二小学综合楼，签订了《山河镇二小学房屋建筑承包合同》，约定：“甲方山河二小学，乙方王晓华。甲方山河二小学临街建房屋一栋，建筑面积3454平方米，一层为商服，二层为教室。一、承包方式：采用乙方独立开发方式承包，甲方提供建房所需土地，乙方负责建房费用，房屋完工后，上述教室（1755平方米）所有权归山河二小学所有，其余房屋归乙方�有。二、资金来源及还款方式：如乙方建房所需资金不足，可协商甲方帮乙方借款。房屋建成后由甲方售房，所有售房资金由甲方收取，当房屋验收后偿还借款，剩余资金归乙方。三、用款原则：乙方所借资金需经甲方批准方可使用，所借资金由甲方管理。四、承建项目：乙方按照设计图纸或甲方要求承建。七、工期要求：乙方必须在2008年7月15日前完工并交付使用。”合同签订后，王晓华组织人员进行施工，宋友帮助联系借款，经山河二小学校担保向王丰、王雨、王飞、杨晓凤、宋友、林立成、李长双借款。王晓华找哈尔滨市常龙房地产开发公司对山河二小学综合楼项目进行开发，但未能按约定于2008年7月15日前完成二小学综合楼项目工程。2008年7月王丰、林立成、王雨、王飞、刘波、宋友找王晓华协商借款问题，并由宋友起草，被告李长双强行与王晓华、山河镇�二小学校签订商品房买卖合同一份，注明“出卖人王晓华，买受人李长双，买受人购买的商品房位于五常市山河镇第二小学临街商服楼从南起第2号、第3号、第17号、第18号、第19号、第20号，共计6个商服屋，该商品房建筑面积390平方米，出卖人与买受人约定该商品房单价每平方米2300元，总金额897000元，出卖人山河镇第二小学综合楼（公章）五常市山河镇第二小学校（公章），王晓华，2008年6月21日。”和收据一份，注明“交款单位李长双，人民币897000元，购房款，收款人王晓华。”王晓华承建山河二小学综合楼建筑至一楼半后停工。2008年10月16日王晓华与李长双、王丰、刘波、刁敬彩、宋友、王雨签订协议，约定：“山河二小学临街综合楼后期工程协议。经投资者与开发商双方研究协商：1、到2008年9月30日此综合楼未交付使用（达到出售的程度）；2、后期工程由王�华自行负责；3、从现在（2008年10月16日）开始由投资者监督，如王晓华在10月30日之内无工程进度，没有效果，王晓华愿无条件退出，并把工程建设手续转让给投资者（工程整体转让）。”协议后，王晓华未能在约定期限内完成山河二小学综合楼工程施工。2009年春王晓华找来杜学刚、张志杰继续承建山河二小学综合楼项目，经山河二小学同意，更改综合楼工程设计，将原二楼改建为三楼，一屋和二层为商服、三屋为学校教室。2009年杜学刚、张志杰在承建山河二小学综合楼过程中，未能全部完成施工。2009年10月29日常龙公司与富强公司签订项目工程转让协议，约定“常龙公司同意将山河二小学综合楼项目转让给富强公司开发。一、常龙公司不负责山河二小学综合楼基本建没中的一切债权、债务，一切债权、债务均由富强公司承担。二、常龙公司不得参与富强公司开发�河二小学综合楼的一切事情”。协议签订后，富强公司于2010年4月办理了《国有土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，并在五常市山河房地产管理处办理了山河二小学商服楼（建筑面积3445平方米）《商品房屋预售许可证》。2010年5月14日山河二小学及前期工程投资人宋友、王丰、刘波、李长双、王雨与富强公司签订协议，约定“甲方山河二小学，乙方富强公司，双方就山河二小学已建工程收尾事宜达成如下条款，工程名称：教学及商服楼，工程地址：山河二小学院内，工程结构：砖混，建筑面积：3500平方米，开竣工日期：2010年5月15日至2010年6月15日，一、楼房概况：此楼2007年开工建设，原设计二层、一屋为商服，二层为教室，由于甲方现已改为一、二层为商服，增加三层为教室。二、剩余的工程项目：一、二屋采暖、地面、楼梯、给排水、电照、粉刷等项目，三屋外楼梯、地热、地面、天棚吊顶、给排水、电照、粉刷等项目；三、双方商定乙方出资530万元全部收购此工程做为此楼前期施工所有费用。此款为封顶款，不作为任何调整，剩余工程由乙方完善。乙方于2010年10月15日一次性付给甲方作为甲方负责处理前期施工中的所有债权、债务费用。四、乙方接收后全面组织施工，甲方要在开工前三日提供施工图及各种上述资料。乙方严格按图施工，甲方如有变更要提前下通知单，乙方按通知单进行施工。并从出资款中扣除所发生的费用。对于前期施工中出现的质量问题，由甲方负责找原施工方解决，并承担费用和责任。五、乙方负责商服的销售，由甲、乙双方收款，资金由乙方全权支配。六、此协议签字后三日内乙方全面进行施工，并首先对教室的施工。七、甲方必须解除与施工方的合同及�充条款并由镇政府签署，使之达到正常施工。八、在施工中如前期工程质量出现问题，甲方要出面解决，协调好各方关系。九、交工验收由原施工单位和收尾施工方负责共同办理竣工手续。办理完竣工后由开发公司接收。”合同签订后，富强公司对山河二小学综合楼进行了建设施工，2010年8月末山河二小学接收山河二小学综合楼三屋教室（水电未能接通）。2010年8月富强公司准备对外销售商服房屋时，山河二小学综合楼项目投资人以没有解决债务问题为由，强行将山河二小学综合楼26套商服房门锁上，阻止富强公司对外销售房屋，山河二小学与富强公司支付530万元前期建设费用的协议未能履行。经五常市人民政府和山河镇人民政府多次协调债权人与开发商未果，山河二小学综合楼一、二层商服房屋自2010年8月末至今停工待建。2015年8月18日原告张志杰与富强公司签订商品房买卖合同二份，约定“买受人张志杰购买的商品房位于山河二小学综合楼商服门市房17号房，该商品房用途为商服，属一带二结构，该商品房建筑面积126平方米，商品房单价每平方米3400元，总金额428400元。”和“买受人张志杰购买的商品房位于山河二小学综合楼商服门市房18号房，该商品房用途为商服，属一带二结构，该商品房建筑面积126平方米，商品房单价每平方米3400元，总金额428400元。”2014年8月14日五常市中心学校起诉富强公司，要求解除2010年5月14日山河二小学与富强公司签订的协议。五常市人民法院于2015年8月21日作出（2014）五民初字第1700号民事判决，判决：“解除五常市山河镇中心学校所属五常市山河镇第二小学校于2010年5月14日与被告富强公司签订的协议”。判决后，富强公司不服提起上诉，哈尔滨市中级人民法院于2016年6月20日作出（2016）黑01民终2118号民事判决，判决驳回富强公司的上诉。2013年3月17日宾县人民法院因冯伟起诉富强公司民间借贷纠纷案件中作出（2013）宾民初字第722号民事判决，判决富强公司给付冯伟借款30万元。宾县人民法院在执行过程中于2013年11月15日作出（2014）宾执字第2-1号裁定，裁定对山河二小学综合楼南起第2号和第3号进行查封。李长双提出执行异议之诉，宾县人民法院作出（2015）宾民初字第1831号民事判决，驳回李长双的执行异议，李长双不服提起上诉。2016年7月13日哈尔滨市中级人民法院作出（2016）黑01民终667号民事判决，判决：“一、撤销黑龙江省宾县人民法院（2015）宾民初字第1831号民事判决；二、停止对五常市山河镇第二小学门市房南起2号门市房一带二及地下室面积277.44平方米一套，南3号门市房一带二及地下室面积277.44平方米一套的执行。”2016年3月1日李长双向本院提起�讼，要求五常市山河镇中心学校履行商品房买卖合同并交付房屋，2016年8月8日五常市人民法院作出（2016）黑0184民初613号民事裁定，驳回李长双的起诉。李长双不服提出上诉，哈尔滨市中级人民法院于2017年3月7日作出（2017）黑01民终字4792民事裁定，驳回李长双的上诉，维持原裁定。
本院认为，原告与富强公司签订商品房屋买卖合同，富强公司已取得山河二小学综合楼开发手续，并办理了商品房预售许可证，双方签订的房屋买卖合同有效。山河二小学综合楼项目原系常龙公司开发建设，王晓华仅是工程项目承建人，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开�，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”《商品房销售管理办法》第七条：“商品房销售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证的施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”不具有法人资格的山河二小学和王晓华不是山河二小学综合楼项目的房地�开发公司，不具有商品房屋销售资质，王晓华和山河镇第二小学校与李长双关于商品房销售的约定无效。王晓华所出具商品房买卖合同，王晓华表示不是本人真实意思表示。被告李长双用无效的商品房买卖合同强占原告购买的房屋，应承担侵权民事责任。常龙公司在转让山河二小学综合楼开发项目时，富强公司已经明确承担二小学综合楼前期债务，故被告李长双在山河二小学综合楼项目投入款，应向富强公司主张权利。
综上所述，原告的诉讼请求，符合法律规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条之规定，判决如下：
被告李长双、五常市山河镇中心学校停止侵害，自本判决生效之日起五日内腾退山河二小学综合楼自南向北第17号门市房屋126平方米和自南向北第18号门市房屋126平方米。
案件受理费100元由被告李长双负担，于判决生效后交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 冷国明
人民陪审员 张菁峰
人民陪审员 杨 志
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 王新迪