山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨中民四终字第72号
上诉人（原审被告）惠民县孙武街道办事处�武村村民委员会。
负责人俎先泉，该村村民委员会主任。
委托代理人孙静，山东宏臣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙连强，居民。
上诉人惠民县孙武街道办事处孙武村村民委员会（以下简称孙武村委会）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服惠民县人民法院（2014）惠民初字第1316号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙武村委会的负责人俎先泉及其委托代理人孙静，被上诉人孙连强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，惠民县孙武街道办事处孙武村（以下简称孙武村）进行旧村改造，最初由孙武村委会负责自主拆迁，由于拆迁中遇到实际困难，2012年成立孙武村新农村建设工作组，并制定了孙武村补偿安置方案。2009年1月1日，孙武村委会与东营市华炜置业有限公司（以下简称华炜公�）签订《孙武村新农村建设项目承包合同》，约定：孙武村委会提供“怡水龙城详细规划方案”所圈定的红线以内范围土地（其中扣除鲁北大街及两侧绿化所占土地面积）给华炜公司，华炜公司开发建设二层带院落和多层住宅给孙武村村民回迁使用。怡水龙城二层（实际三层）的销售价格2011年年底2012年年初为2500元／㎡左右，2014年年底2015年年初的价格为3000元／㎡左右。2011年12月21日，孙武村委会与孙连强签订《关于孙连强房屋协议书》，约定：孙武村委会用一套180㎡的独院、一套115-120㎡的多层住宅楼（位置为：东边2单元2楼西侧门向东）置换孙连强的老宅基（660㎡）及地上房屋（318.68㎡）；多层住宅楼应当于2012年年底交付，若多层的面积不够，少一平方米按2500元给予补偿；2012年底多层不能交付的话，每月给孙连强躲迁费800元；若指定的多层未能交付给孙连强，村委会属于违约，则按120㎡的楼房进行3000元／㎡的现金补偿，并且给孙连强违约金10万元。协议签订后，180㎡的独院已经交付给孙连强，但指定位置的多层住宅楼于2014年5月23日交付给了其他村民。
原审认为，一、关于孙连强与孙武村委会签订的房屋协议书是否有效的问题。该房屋协议书是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应当按照房屋协议书的约定履行。二、关于孙武村委会应向孙连强支付多少安置补偿款的问题。孙武村委会未按照房屋协议书的约定将多层楼房分给孙连强，应当按照房屋协议书的约定承担违约责任。孙武村委会认为合同约定的房屋价格过高，其他拆迁安置房的现金补偿均按1100元／㎡计算，且孙连强在签订房屋协议书后不久就住进了180㎡的独院，孙武村委会不应向孙连强再支付躲迁费。对于孙武村委会的这一主张，其应自签订房屋协议书后一年内行使撤销权，现其撤销权消灭，对此不应支持，孙武村委会应当按照房屋协议书的约定向孙连强支付房屋补偿款。双方签订房屋协议书时，协议书上约定了“少一平方米按2500元／㎡计算”，且怡水龙城当时的房价亦在2500元／㎡左右，房屋的总价值为30万元。怡水龙城目前的房价为3000元／㎡左右，房屋的总价值为36万元。自签订合同之时距今，房屋的差价为6万元，该6万元即为孙连强的损失。根据房屋协议书中有关违约条款的约定，“按120㎡的楼房进行3000元／㎡的现金补偿”，该约定刚好能够填补孙连强的损失6万元，可以按照该约定计算房屋补偿款为36万元。房屋协议书中约定的违约金10万元，孙武村委会提出该违约金过高，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥解释（二）》第二十九条的规定，违约�超过造成的损失的30%的，认定为过分高于损失。因孙连强的损失为6万元，且该损失在房屋补偿款36万元中已经得到填补，故将该违约金调整为1.8万元。综上，孙武村委会应当向孙连强支付房款36万元、违约金1.8万元、躲迁费1.44万元，共计39.24万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告惠民县孙武街道办事处孙武村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告孙连强房屋拆迁补偿款36万元；二、被告惠民县孙武街道办事处孙武村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告孙连强违约金1.8万元；三、被告惠民县孙武街道办事处孙武村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告孙连强躲迁费1.44万元；四、驳回原告孙连强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8416元，由原告孙连强负担1455元，由被告惠民县孙武街道办事处孙武村村民委员会负担6961元；财产保全费3020元，由被告惠民县孙武街道办事处孙武村村民委员会负担。
宣判后，孙武村委会不服，上诉称，一、原判认定事实不当。2011年上诉人对旧村改造拆迁补偿事宜制定了详细的补偿安置实施方案，该方案获得了绝大多数村民的同意。根据该安置方案，孙连强只有一处旧宅院和一个儿子，其只能享有一套住宅楼，但孙连强不配合拆迁工作，提出不符合安置方案的要求，对此上诉人始终没有答应，但负责人俎先泉却在未经召开村民会议和村民代表会议的情况下，利用其掌握村委会公章的便利条件，擅自与孙连强签订了房屋协议书，该协议中关于给付孙连强115-120㎡住宅楼一套以及有关违约金、躲迁费的约定违反了安置方案，损害了其他村民的利益。上诉人在原审时提交的村委会补偿安置方案、51名村民代表的联名书等证据足以推翻上述协议。孙连强被拆迁的旧宅无宅基证，孙连强不具有合法的土地使用权，故其无权获得协议书中涉案部分的利益。二、原判适用法律不当。涉案房屋协议书的签订违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条及《山东省农村集体资产管理条例》第十八条的规定，村委会作为村民实行自治管理的机构，村委会主任无权擅自决定损害村集体利益的事项，故俎先泉与孙连强签订协议的行为属其个人行为，上诉人不予认可。原判适用法律不当，错误认定协议书有效。综上，请求二审法院撤销原判、依法改判或者�回重审，诉讼费用由孙连强承担。
被上诉人孙连强辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。理由：1.涉案房屋协议书合法有效，俎先泉作为孙武村委会的法定代表人有权代表村委会与我签订协议书，该协议书签订后由村委委员俎某与我一同到公证处进行了公证，协议上加盖了村委会的公章。所签协议的内容属于等价置换，并未侵犯其他村民的权益，此事不是处理本村事务，不适用村民委员会组织法，无需召开村民代表大会等程序。2.2011年12月21日我与孙武村委会签订协议书后，我的房子就被拆除了，我与孙武村委会之间的纠纷与他人无关，我用自己660㎡的宅基地和318.68㎡的房屋置换了180㎡的独院和120㎡的沿街住宅楼。沿街住宅楼建设完毕后，孙武村委会拒不交房也不进行经济补偿，属违约行为，按照协议约定，原判第一项、第三项正确。3.违约金不仅是对我损失的填补也是对违约方违约行为的制裁。根据协议书第六条的约定，孙武村委会违约应向我支付10万元的违约金，按照合同法解释（二）第二十九条的规定，孙武村委会应支付我房屋价值36万元的30%即10.8万元，故约定的10万元违约金并未违反法律规定，原判第二项没有依据，应予撤销。
本院经审理查明，2009年1月1日，孙武村委会与华炜公司签订《孙武村新农村建设项目承包合同》后，孙武村的旧村改造开始。自2009年旧村改造至本案二审庭审时，俎先泉一直担任孙武村村委会主任一职。孙武村委会与孙连强于2011年12月21日签订《关于孙连强房屋协议书》之前，为孙连强房屋的拆迁事宜，由孙武村委会全体成员一起做孙连强及其家人的工作近一年时间，其间俎先泉向孙武镇和惠民县两级部门对此事进行了汇报，后孙武村委会与孙连强�订了涉案房屋协议书，该协议书中加盖了孙武村委会公章，并在公证处进行了公证。2011年12月23日，孙连强的房屋被拆除，孙连强一家于同日搬入了协议书约定的180㎡的独院居住。2012年惠民县孙武镇政府成立了孙武街道孙武村安置办公室，协助村委会开展本村的拆迁安置工作。在孙武街道孙武村安置办公室成立至2012年7月20日期间，孙武村出台了《孙武村整体改造房屋征收补偿安置实施方案》（以下简称安置方案）。在孙武街道孙武村安置办公室成立之前，由孙武村委会进行自主拆迁，并于2009年10月9日形成了自己的一套方案，具体包括人口分配方案、置换方案、楼院安排方案，其中的置换方案中载明：以上是本村对房屋置换的建议，楼院安排方案中载明：必须根据实际情况，个别情况单独处理，不能一刀割。孙连强称对上述两套方案均不知情。孙武村委会称涉案房屋协议书中有关沿街住宅楼、躲迁费、违约金的约定内容与孙武村2009年的安置方案、2012年的安置方案均不符，且该协议书的签订系俎先泉的个人行为，故上述约定内容无效。孙武村委会未在法定期限内对涉案房屋协议书行使撤销权。
本院查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：孙武村委会与孙连强签订的涉案房屋协议书中有关沿街住宅楼、躲迁费、违约金的约定内容是否有效。首先，在涉案房屋协议书签订之前，孙武村委会与孙连强之间就房屋拆迁一事进行了长达一年的协商，村委会主任俎先泉也就此事向镇、县两级部门进行了汇报，且孙武村委会对涉案房屋协议书的真实性予以认可，涉案房屋协议书中加盖了孙武村委会的公章，由村委会主任俎先泉签字，并经公证处公证，故该协议书系孙武村委会和孙连强真实意思的表示。�此，俎先泉作为村委会主任在协议书中签字的行为系代表孙武村委会的职务行为，孙武村委会关于俎先泉在协议书中签字的行为系个人行为的主张不能成立。其次，孙武村委会以涉案房屋协议书中有关沿街住宅楼、躲迁费、违约金的约定内容与孙武村2009年的安置方案、2012年的安置方案不符为由，认为该部分内容无效。孙连强称对上述两套方案均不知情，孙武村委会未提交有效证据证实上述两套方案产生程序合法并依法向村民贯彻落实；2009年的安置方案中有“以上是本村对房屋置换的建议”、“根据实际情况，个别情况单独处理”的表述，说明房屋拆迁工作也未必完全按照该方案实施，且该安置方案形成于涉案房屋协议书签订之前，时任孙武村委会主任的俎先泉应该知道该方案与涉案房屋协议书内容有不符之处，其仍代表孙武村委会与孙连强签订房屋协议书；2012�的安置方案形成于涉案房屋协议书签订之后，且该方案形成后，一直任职孙武村委会主任的俎先泉应该知道该方案与涉案房屋协议内容有不符之处，但孙武村委会未在法定期限内对房屋协议书行使撤销权，故该安置方案对之前的房屋协议书没有约束力。再次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同内容违反法律、行政法规的强制性规定时，合同无效；该强制性规定指的是效力性强制性规定。村民委员会作为基层群众性自治组织，《中华人民共和国村民委员会组织法》对其组成、职责和议事规则进行了规定，但村民委员会是否按照上述规定履行职责，作为合同相对方在村民委员会未提供相应材料的情况下对此未必知情。涉案房屋协议时签订后，孙连�、孙武村委会均按协议约定履行了部分内容，且村民委员会组织法也未明确规定村民委员会未按该法规定的议事规则作出的民事行为无效，故涉案房屋协议书合法有效。最后，在涉案房屋协议书合法有效的情况下，原审按照双方协议约定并结合本案实际情况，判令孙武村委会向孙连强支付房屋拆迁款36万元、违约金1.8万元、躲迁费1.44万元并无不当。综上，故孙武村委会的上诉主张不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8416元，由上诉人惠民县孙武街道办事处孙武村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张万旺
代理审判员 董志霞
代理审判员 代海霞
二〇一五年五月七日
书 记 员 董学学