浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字1773号
上诉人（原审被告）：陈其新。
被上诉人（原审原告）：高翔。
被上诉人（原审原告）：王洁。
以上二被上诉人共同委托代理人：高松春，男，1949年4月3日出生，汉族，系高翔父亲。
以上二被上诉人共同委托代理人：胡宏，浙江五联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汤益新。
上诉人陈其新因与被上诉人高翔、王洁、汤益新因经济适用房转让合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2014）杭拱民初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：2000年6月27日，杭州市滨江区人民政府发文，确定每户家庭限购一套经济适用住房。2000年8月10日，汤益新获得《杭州市区经济适用住房准购证》。2001年11月9日，汤益新作为买受人与杭州市滨江区城市建设综合开发有限公司签订坐落于滨江区江汉路1688号中兴花园35幢1单元401室《经济适用住房买卖合同》。2002年1月18日，汤益新申请公积金个人住房抵押贷款并与杭州市住房基金管理中心签订借款合同，陈其新承诺愿意将涉案房屋作为贷款抵押物。2002年7月11日，汤益新与杭州市滨江区城市建设综合开发有限公司签订《中兴花园（经济适用房）购销补充合同》，约定汤益新购买其住房在架空层配有的401号自行车库一间，汤益新取得使用权，但是不能登记发证。
2004年10月20日，高翔与汤益新签订《转让协议书》，约定汤益新将位于滨江区中兴花园紫薇苑35幢1单元401室房屋一套（含自行车库）转让给高翔；房屋总价61万元，一次性付清；经济适用房正式上市交易的土地出让金等一切费用、评估费，由高翔承担；汤益新应积极协助办理有关手续；汤益新应在2004年12月31日前付清按揭贷款，按区政府统一布置及时办理产权证、契证等相关证件，办妥后交付给高翔；签约当日汤益新将钥匙交付高翔。同日，汤益新收到房款61万元，后将房屋交付给高翔。高翔对房屋进行装修、开通管道燃气、安装数字电视，缴纳物业费并居住至今。
2004年11月29日，汤益新取得涉案房屋的房屋所有权证，陈其新取得涉案房屋的房屋共有权证；2005年1月4日，汤益新、陈其新取得国有土地使用权证。随后，经中间人来某，汤益新将房屋的所有权证、共有权证、国有土地使用权证以及契证等交付给高翔；2008年，因注销抵押权，汤益新又从高翔处借出，完成注销后仍将涉案房屋的相关权属凭证归还给高翔。
另查明，陈其新与汤益新于1991年11月13日申请结婚登记。2005年9月5日，陈其新与汤益新签订《离婚协议书》，并经婚姻主管部门登记离婚。2008年12月8日，陈其新以涉案房屋为其在杭州市滨江区的暂住地址申领杭州暂住证。
高翔、王洁诉至原审法院，请求判令：1.确认高翔与汤益新、陈其新于2004年10月20日关于杭州市滨江区江汉路1688号中兴花园35幢1单元401室经济适用房转让协议有效，汤益新、陈其新协助高翔、王洁办理坐落于该房屋房产过户手续。2.诉讼费由汤益新、陈其新承担。
原审法院认为：汤益新作为买受人，与杭州市滨江区城市建设综合开发有限公司签订坐落于滨江区江汉路1688号中兴花园35幢1单元401室《经济适用住房买卖合同》，并签订购买自行车库的补充合同。汤益新与高翔签订《转让协议书》，约定高翔购买涉案房屋（含自行车库）。虽然涉案房屋为经济适用住房，以划拨方式取得国有土地使用权，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，对于划拨方式取得土地使用权的房屋转让时，应当报经有批准权的主管机构批准，但是上述法律、行政法规系属管理性规定，而并非效力性强制规定，依据《中华人民共和国合同法》的规定，本案房屋转让行为不属于合同无效的法定情形，高翔与汤益新之间《转让协议书》具备合同法上的效力。
高翔主张，首先，汤益新出示的《经济适用住房买卖合同》仅显示汤益新作为唯一的买受人，并未出现陈其新作为买受人的记载；在本案合同履行过程中，汤益新已经将房屋转让及履行的情况通知了陈其新。其次，汤益新二次将房屋所有权证等交付给高翔；陈其新至少在2002年已经获知其有涉案房屋的共有权，主张对于房屋被转让的情况毫不知情，高翔已经提供证据证实2005年二人共同购买杭州市上城区房屋、离婚协议内容未对涉案房屋进行处置、陈其新于2008年曾将涉案房屋作为暂住地办理杭州暂住证等事实，显示陈其新对于房屋转让事实是明知的。
汤益新、陈其新抗辩称，涉案房屋属于汤益新、陈其新共同共有，未经陈其新同意，汤益新擅自与高翔签订转让协议书，应属无效。涉案房屋未取得完全产权，合同不具备继续履行的条件；且按照规定，经济适用房自取得产权证之日起未满五年的，不得上市交易，汤益新与高翔签订的转让协议书，未按照房地产管理法的规定补交收益，应当被认定为以合法形式掩盖非法目的，属于无效。高翔明知汤益新欠缺陈其新转让房屋的授权，仍与汤益新单独签订转让协议书，应属恶意，不发生表见代理的法律效力。最后，高翔的行为不属于物权法关于不动产善意取得制度的适用对象，高翔仍未取得房屋的所有权。
根据查明的事实，汤益新仅以其一人作为买受人与杭州市滨江区城市建设综合开发有限公司签订坐落于滨江区江汉路1688号中兴花园35幢1单元401室《经济适用住房买卖合同》，后高翔查看上述合同，高翔与汤益新签订《转让协议书》。随后，汤益新获得高翔支付的购房款，高翔获得房屋的钥匙，合同如约履行。汤益新、陈其新于2004年11月、2005年1月先后获得房屋所有权证、共有权证、国有土地使用权证以及契证并交付给高翔。2005年9月5日，汤益新、陈其新登记离婚，但是离婚协议书内未对涉案房屋进行分割。综合以上事实，首先，陈其新对于汤益新、陈其新共同购买涉案房屋系属明知，此点可由汤益新、陈其新方提供的证据证实。作为房屋的共有权人之一自应当十分重视产权证书的申领，对于长期未能实际持有产权证书，陈其新未能给予合理解释。特别是汤益新、陈其新离婚时，假设陈其新对于房屋转让的事实完全不知情，陈其新既不持有共有权证，又未在离婚协议书对于涉案房屋作出分割处理，完全放弃对于房屋的权利主张和管理，于理不合。合理地解释是，陈其新已知悉房屋转让的事实，并认可汤益新的转让行为。因此，汤益新与陈其新对于房屋转让的事实是有合意的，汤益新与高翔签订《转让协议书》并非汤益新一人行为，该《转让协议书》对于陈其新亦发生法律效力。汤益新、陈其新的抗辩不成立。
高翔自愿将合同权利与王洁共同享有，属于其权利处分行为，不违反法律规定，予以准许。现高翔、王洁已按约履行己方义务，汤益新、陈其新应当按约协助高翔、王洁办理涉案房屋的产权过户手续。根据《转让协议书》的约定，办理过户手续的费用由高翔、王洁负担，系房屋转让当事人之间就费用的最终负担作出的约定，不违反法律规定，予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条、第一百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认高翔与汤益新于2004年10月20日签订的、坐落于杭州市滨江区江汉路1688号中兴花园35幢1单元401室房屋《转让协议书》有效。二、汤益新、陈其新于判决生效之日起十五日之内协助高翔、王洁办理坐落于杭州市滨江区江汉路1688号中兴花园35幢1单元401室房屋的产权过户登记（相关税费由高翔、王洁负担）。案件受理费9900元，由汤益新、陈其新负担。
宣判后，陈其新不服，向本院提起上诉称：一、一审法院以陈其新己知悉房屋转让的事实，并认可汤益新的转让行为，以为汤益新和陈其新对于房屋转让的事实是有合意的，汤益新与高翔签订《转让协议书》并非汤益新一人行为，该《转让协议书》对于陈其新亦发生法律效力，系认定事实错误。具体如下：高翔对案涉房屋的产权人系陈其新与汤益新夫妻共有是明知的。1.据高翔在一审法庭调查中的陈述，汤益新与高翔签订《转让协议书》前，向其展示了经济适用房买卖合同，而该合同系由主合同和商品房交接书共同组成，其中商品房交接书中买受人落款处，有陈其新的签名。而高翔提供的《商品房买卖合同》中，交接书部分中买受人落款处，仅有汤益新签名，而没有陈其新签名。对于同一份证据，当原件与复印件相冲突时，一审法院对复印件的效力认定，而对原件与复印件不一致部分不予认定。一审法院对于证据的认定发生错误，必将导致其认定事实错误。2.据高翔在一审法庭调查中还陈述，其在签订《转让协议书》前，还曾询问汤益新，陈其新是否同意卖房，汤益新告知其陈其新同意的。于是就与汤益新签订了《转让协议书》，但是至今都没有联系过陈其新，并征求其意见。显然，高翔对于陈其新系案涉房屋之共有人是明知的，但其并没有要求陈其新对房屋转让事宜予以确认，甚至都没用考虑过要将房屋转让事宜告知陈其新。如按原审逻辑，高翔作为房屋的买受人自应当十分重视房屋产权人的核实，对于长期未能通知共有权人陈其新在《转让协议书》上签字，或汤益新长期未能提供陈其新签字的授权委托书，高翔未能给予合理解释，特别是其与汤益新签订《转让协议书》时，汤益新无法提供陈其新身份证原件或者复印件，无法提供陈其新同意转让的短信，电话通话，这种完全放弃对汤益新作为共有权人之一是否有权代表全体共有人做出转让决定进行审查、核实的行为，于理不合。合理的解释是，高翔明知陈其新将不会同意汤益新转让案涉房屋，因此，其与汤益新恶意串通、故意隐瞒陈其新，以达到侵害陈其新财产权利的非法目的。但显然，事实并非通过推论所得。在本案中，现有的证据不能推导出一审法院所认为的事实，具体如下：1.虽然陈其新曾在2008年12月8日以案涉房屋为其在杭州市滨江区的暂住地址申领杭州暂住证，但是，该暂住证并非陈其新本人办理，而是由汤益新办理。当时，陈其新之所以要办理暂住证，是因为陈其新的驾驶证系在杭州申领，而陈其新的户籍在上海，杭州驾驶证年检时，若户籍地不在杭州，则需要提供杭州的暂住证。为此，陈其新电话委托汤益新，要求其利用自有房屋代为办理一本暂住证。因汤益新生活、工作均在滨江区，考虑到便利性，于是以案涉房屋作为暂住地为陈其新办理了暂住证。因此，不能简单的因陈其新以案涉房屋作为暂住地申领过暂住证，就推导出陈其新必然知悉案涉房屋已经转让给高翔。恰恰相反，该证据会让陈其新更加理所当然的认为案涉房屋从未转让给他人。因为，自始至终，从来没有人通知过陈其新房屋转让事宜。而且，如果陈其新知悉并且同意汤益新将案涉房屋转让给高翔，则不以自有的位于杭州市上城区的房屋作为暂住地，而以已经转让给他人的房屋作为暂住地来办理暂住证，更加不合常理。2.高翔在一审法庭辩论时称，因为汤益新和陈其新都已经确认将案涉房屋转让给高翔，因此，在离婚协议分割财产时，不再对案涉房屋的分割进行约定，虽然一审法院没有直接认定高翔的意见，但其在推论陈其新已知悉房屋转让的事实，并认可汤益新的转让行为时，所采用的推论依据是陈其新既不持有共有权证又未在离婚协议书对于涉案房屋作出分割处理，完全放弃对于房屋的权利主张和管理，于理不合。但需要特别说明的是：陈其新和汤益新婚姻存续期间，总共购买了4套房屋双方于2005年9月协议离婚时，仅对当时各自居住的房屋进行了分割，其余两套闲置房屋都没用在离婚协议中进行分割约定。显然，一审法院所推论的于理不合，与事实不符。3.陈其新与汤益新在婚姻存续期间取得房产，除上海市莲花路288弄房屋的权属证书由居住在上海市的陈其新保管外，其余位于杭州的房产的权属证书全部由汤益新保管。需要注意的是，上海市的房地产权证书中，所有的权利人均记载在一本权证中，而且该权证是唯一的，因而，习惯性的思维也致使陈其新认为杭州房产的权属证书也只有一本，当然也不会想到白己也需要持有一本证书。4.陈其新与汤益新之间的离婚是二人的自我价值观及个人发展空间的原因，双方之间感情矛盾并非到决裂地步，因而，陈其新对汤益新抱有相当的信任感。正因为对法律的高度信任，才导致陈其新从来不会觉得房产证书放在汤益新处有任何的不妥。而一审法院对陈其新因信任法律而作出的轻微放任行为进行无限放大，却对高翔的重大过失、甚至恶意行为不予审查。
二、汤益新的单方转让行为不符合家事代理。虽然婚姻法第十七条规定：夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。但是，婚姻法解释（一）第十七条对此予以了进一步的明确。本案中，汤益新所转让的是房产，其行为当然属于非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，依法应当由双方共同决定，而且，高翔无任何证据能够表明其当时有理由相信汤益新的行为系夫妻双方共同的意思表示。
三、高翔目前占有房屋的事实不适用善意取得。根据《物权法》第一百零六条之规定，善意取得的前提条件是取得，物权法也已经明确不动产的取得标准并非交付，而是登记。而案涉房屋至今没有办理登记，也就是说还没有取得案涉房屋，既然没有取得，当然不适用善意取得。此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条虽有规定，但本案中，即便不考虑高翔支付的对价是否合理，其主观上并不存在善意，案涉房屋也没用办理过户登记，因此，陈其新依法完全有权主张追回案涉房屋。
四、一审法院认定事实错误，进而导致其适用法律错误既然没有任何证据直接或者间接的表明陈其新知悉并同意转让案涉房屋，那么，高翔与汤益新所签订的《转让协议书》属于无效。综上，请求撤销原判，驳回高翔的一审诉讼请求。
高翔、王洁答辩称：第一，一审判决认定事实清楚正确，陈其新认为一审法院认定事实错误的理由完全不能成立。（一）双方各自提供的《商品房买卖合同》原件与复印件的效力问题。陈其新认为两份《商品房买卖合同》的附件四即《商品房交接书》中买受人落款处，其提供的证据中“赫然有陈其新的签名”，而高翔、王洁提供的“仅有汤益新的签名，而没有陈其新签名”。所以，陈其新由此认为对于同一份证据，当原件与复印件相冲突时，一审法院对复印件的效力认定，而对原件与复印件不一致的部分不予认定。显然，一审法院对于证据认定发生错误，必将导致认定事实错误。但事实不是这样的。根据一审中双方共同确认和法院查明的事实，高翔、王洁提供的《商品房买卖合同》包括附件四《商品房交接书》等复印件，是双方2004年10月协商和签订《转让协议书》时，汤益新在向高翔一方展示原件后进行的复印，以作为证明其为转让房屋所有权人的证据。那么，原件和复印件究竟有什么差异性，要让陈其新认为一审判决认定事实错误了呢？仔细的对照一下，就可以明白事实的真相了。就可以否定陈其新的上诉理由了。1．《商品房买卖合同》1-19页，原件和复印件的书写内容、签名和印章位置等完全一致，就此完全可以证明该复印件是复印自该份原件，即证明该复印件是汤益新向高翔提供的。同时，在第16页买受人落款处，原件和复印件均只有汤益新一人的签名，而没有陈其新的名字或签名。2．《商品房买卖合同》20-21页，即附件四合同补充协议下的《商品房交接书》，两者出现了差异性，即出现了新增的内容，主要有两点：一是原件新增有陈其新的名字；二是原件在编号部分（原件有编号，复印件无编号）、开头部分（原件空白处有内容填写，复印件空白处无内容填写）、第六条（原件空白处有内容填写，复印件空白处无内容填写）、以及二、三、四、五条款首部（原件条款首部有打×，复印件条款首部无打×）的四个方面与复印件不一致有新增的内容。除此之外，对两者的填写内容特别是公章、印章、签名进行认真的对比就完全可以认定，该复印件也复印自该原件，即该复印件也是汤益新当时一并向高翔提供的。那么，两者为什么会出现以上差异呢？解释和理由是：在汤益新向高翔展示原件并复印时，以上的差异性即原件中的新增内容当时是不存在的，该新增内容是汤益新事后因房屋交付或办证需要时与开发商或房管局所作的新的填写，因为双方签订转让合同后半年左右汤益新将领取到的有陈其新名字的房产证等，依双方合同约定交给高翔时，就特别说明写上陈其新的名字是为了办证需要。因为该复印件就是汤益新当时根据原件复印给高翔的。直到今天，陈其新没有任何理由或证据说复印件是虚假或伪造的。在此，请二审法院注意，陈其新强调的其提供的证据中“赫然有陈其新的签名”中的陈其新的签名，从现有证据上看根本不是陈其新个人的亲笔签名。综上所述，汤益新将该复印件提供给高翔时，买受人落款处只有汤益新一人的签名而根本就没有陈其新的签名，一审法院对原件和复印件进行的综合认证完全符合客观事实和证据认定规则。现陈其新指责一审法院只对复印件进行效力认定而对原件与复印件不一致的部分不予认定，由此无理推断出一审法院对于证据认定发生错误并且必将导致认定事实错误的上诉理由，是不能成立的，由此而提起的上诉，是不可能得到法律支持的。（二）综合以上结论，就可以证明陈其新由此而引发的一系列说法和辩解，也是不能成立的。如：1．涉案房屋系陈其新夫妻共有，但高翔在明知的情况下没有征求陈其新的意见，该说法是不能成立的。一是汤益新在买受该经济适用房屋时，是由其一人与开发商签订买卖合同和补充合同的，对此本案双方各自提供的证据无论是原件还是复印件都足以证明；二是汤益新在转让该房屋时，反复向高翔一方强调该房为其一人所买并提供了只有其一人签名的合同原件和复印件进行证明，作为普通老百姓的高翔一方，在具有公信力的合同面前，完全有理由相信汤益新的陈述并认可其为房屋的完全权利人；三是汤益新在双方合同签订付款后，主动向高翔一方告知她和老公商量好要在杭州城里买房才把该房屋卖掉的，并还当着高翔一方的面给陈其新打电话告知房屋卖掉钱收到了，该行为直接证明了汤益新转让该房屋陈其新是明知并且同意的。由此可见，在双方签订合同时高翔根本不知道陈其新是何许人也的情况下，在当时也无任何证据能证明陈其新是房屋共有人的情况下，陈其新认为高翔对讼争房屋明知共有的说法是不能成立的，陈其新并由此推断出了高翔明知陈其新不会转让、高翔与汤益新恶意串通、高翔要达到侵害陈其新财产权利的非法目的等一系列指责或结论，是非常牵强以至于荒唐的。2．陈其新的一系列辩解，有的没有依法提供证据加以证明，比如说暂住证是委托汤益新办理的没有证据，比如说暂住证是为了驾驶证年检没有证据，比如说高翔与汤益新恶意串通更没有证据；有的不符合客观事实和已经发生的事实，比如陈其新说上海的房屋权证对所有权利人均记载在一本权证中，所以习惯性思维致其认为杭州房产的权属证书也只有一本，对此且不说关于房屋权证登记国家有明确的法律规定，就事实而言陈其新在杭州曾有过多套房屋，这些房屋可都是有他项权证的呀，作为一个房屋产权人，其习惯性思维怎么就不能想到其作为涉案房屋的共有人，自己也需要持有一本证书呢；如果按照这种习惯性思维，买了房屋总要关心一下房屋接水接电吧，总要交物业管理费吧，总不能空置十多年而不闻不问不去看看吧，如果说老婆当时隐瞒总不能隐瞒十年到了法院通知开庭才知道吧，所有这些都不合常理也让常人难以理解和接受。还比如陈其新说离婚并非性格、感情的绝对不合，而事实上双方《离婚协议书》上白纸黑字写的是感情已破裂。综上所述，陈其新没有以涉案房屋当时买卖的客观事实真相为根据，也没有以涉案房屋买卖后十年来的相关事实为根据，更没有提供合法有效的证据来证明自己的答辩和上诉理由，只是紧紧揪住其没有在合同上签字这一点自认为对其有利的证据，而无理推断出了一审法院证据认定错误导致事实认定错误的毫无依据的结论。第二，一审判决适用法律正确，陈其新认为高翔与汤益新签订的《转让协议书》属于无效合同。理由均不能成立。关于汤益新转让的效力问题。根据已经查明的事实和合同相对性原理，汤益新的转让行为并非单方行为，因为与房屋开发商签订房屋买卖合同的是汤益新个人，其作为合同权利人将房屋转让给他人不能以单方行为论。本案中，陈其新的名字出现在合同上或房屋权证上，都是在汤益新与高翔签订《转让协议书》、支付价款、交付房屋之后，此时双方的《转让协议书》已经依法成立并发生了法律效力。如果陈其新在事后要以其没有在转让合同上签名为由而认为合同无效的话，也必须尊重当时的事实和法律的规定。本案不同于一般意义上的夫妻共同财产的处理，绝对不能简单地以陈其新没有签字就认为合同无效，尽管陈其新抗辩和上诉的唯一理由，就是认为他没有在合同上签字，并要以此来推翻已经生效的合同。根据本案事实，陈其新的理由是于法、于情、于理都不能成立也不可能得到支持。关于善意取得问题。首先高翔对该房屋是依据合同合法取得而非占有；其次本案中高翔、王洁的诉请和陈其新的义务就是解决产权过户登记问题；再者陈其新引用《物权法》106条和《婚姻法》司法解释（三）第11条，为适用法律错误。本案双方《转让协议书》签订和生效的时间是2004年10月20日，而《物权法》的实施时间是2007年10月1日，《婚姻法》司法解释（三）2011年8月9日发布，其第11条是根据《物权法》106条规定而来。那么，《物权法》106条和《婚姻法》司法解释（三）第11条能不能适用本案。本案房屋转让效力不适用《物权法》的规定，而应适用《物权法》生效之前的《合同法》、《民法通则》、《婚姻法》等有关法律和司法解释的有关规定，包括善意取得制度。第三，陈其新的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审人民法院依法驳回陈其新的上诉，维持原判。陈其新在上诉状最后部分认为，既然没有任何证据直接或者间接的表明陈其新知悉并同意转让讼争房屋，那么，高翔与汤益新签订的《转让协议书》属于无效，应当根据民法通则意见第89条、合同法第52条之规定，判决驳回高翔的诉讼请求。陈其新的上述理由依法不能成立。1.综前所述，涉案房屋买受人在买卖合同上为汤益新一人，其有权转让该房屋。2.涉案房屋转让十年来，陈其新从未向其原妻汤益新和高翔提出过任何的异议，证明其对转让一直是明知的，这从转让获得的价款用于家庭在杭州市区的购房、2008年用该房屋办理暂住证而实际不予居住、离婚协议对该房不作处置等等行为去分析和判断，都可以认定陈其新对该房屋的转让是明知和同意的，其在一审时陈述是在收到起诉状时才知道房屋被转让，实在是不合常理和让人无法理解。3.在审判实践中，确有经常发生房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，而事后因为房价上涨、价款分配等原因，一方主张其他共有人对外签订的转让合同无效。对此，我国现有法律并没有简单地一概认定无效。陈其新要求判决驳回高翔诉讼请求而适用的民法通则意见第89条和合同法第52条，恰恰是支持高翔正当合法权益和诉讼请求的法律依据，即涉案房屋的买卖完全符合民法通则等有关法律关于善意取得的规定，也完全符合婚姻法关于家庭共同财产处置的规定。（1）合同法第52条，规定了合同无效的五种情形，这当中并没有一种情形适用于陈其新。（2）最高院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”（3）另外，最高人民法院《婚姻法》司法解释（一）第17条规定：“婚姻法第17条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”由此可见，民法通则意见第89条和婚姻法司法解释（一）第17条，均以保护善意第三人的利益为重，这当中并没有规定未办理登记合同就无效。我国合同法第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。在此我们也可以参考一下物权法第15条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，高翔通过合同取得该房屋是有偿的，同一小区同一时期转让价适中偏上；高翔购房为了结婚并一直居住至今，其行为显然是善意的；双方约定正式上市交易时共同办理过户登记等手续，完全符合相关法律和政府关于经济适用房转让的相关规定。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。
汤益新未发表答辩意见。
被上诉人高翔、王洁、汤益新在二审期间未向本院提交新证据，上诉人陈其新在二审审理期间向本院提交了下列证据：证据1.劳动手册，欲证明上诉人于2000年9月解除劳动合同关系离开杭州；证据2.上海市引进人才工作证，证据3.沪浦外劳人保（2002）251号文，证据4.干部（流动）调动介绍信，证据5.准予迁入证明，6.劳动合同，证据2—6欲证明陈其新自2000年7月开始在上海工作，并自2002年开始将户口迁入上海；证据7.2004年预6618号商品房买卖合同，欲证明陈其新与汤益新在婚姻存续期间购买了翰林花园房屋，不存在双方离婚后还共同购买房屋赠送给女儿；证据8.上海市房地产权证，欲证明在上海，无论有多少个权利人，权属证书都只有一本。
对上诉人陈其新提交的证据，被上诉人高翔、王洁认为证据1—6中，1、2、5、6真实性无异议，证据3、4无原件，对真实性有异议。陈其新调到哪里工作，并不影响案涉合同的效力问题，因为陈其新的家在杭州，其女儿也在杭州，房子在杭州，上海和杭州距离也比较近，所以，其以此证明其对卖房不知情，不能成立。对证据7的真实性无异议，正是用出卖案涉房屋的款项作为购买该房的房款。高翔、王洁也没有说过陈其新在离婚后买房给女儿；对证据8的真实性无异议，证明目的不成立，这是2003年的产权证，根据国家现有的规定，房地产证已经开始颁发新证了，不能以一本证来证明杭州的房产证上没有陈其新的名字，也不能证明没有他项权证。汤益新未发表质证意见。本院认为，高翔、王洁对证据1、2、5、6真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。证据3、4仅有复印件，无原件予以核对，高翔、王洁对该真实性存有异议，故本院对证据3、4的真实性不予确认。证据7、8的真实性本院予以确认，但证据8并非案涉房屋相应的房地产权证，与本案的关联性本院不予确认。
本院经审理认定的事实与原审认定一致。
本院认为：陈其新二审期间陈述其知晓申购案涉房屋这一事实。2002年1月16日由陈其新出具的承诺书能证实陈其新知道购买案涉房屋且购买案涉房屋的余款由汤益新向杭州市住房基金管理中心申请公积金贷款并将案涉房屋进行抵押。陈其新当时与汤益新为夫妻关系，购买房屋系家庭重大事项，其应当关注案涉房屋的交付及使用情况。汤益新与高翔签订《转让协议书》，并将案涉房屋交付给高翔，高翔也已装修入住。在办理出房屋所有权证、共有权证、国有土地使用权证及契证后汤益新将相关证件交付给高翔保管。2008年因注销案涉房屋抵押权，汤益新将相关证件从高翔处借出，完成注销后又将相关证件归还高翔。从陈其新曾因贷款及房屋抵押出具承诺书这一事实，结合房屋购买、使用、相关证件办理等应系家庭重大家庭事项，陈其新对案涉房屋已经转让这一事实应当明知。2005年9月5日陈其新与汤益新签署的《离婚协议书》载明：“婚姻存续期间，共用两套房产，为夫妻共用财产，一套坐落于……，所有权归汤益新所有；另一套坐落于……，所有权归陈其新所有。”《离婚协议书》未将案涉房屋列为其夫妻共有财产，也未进行处理这一事实，能够印证陈其新对于案涉房屋已经转让这一事实是明知的，对转让行为也是无异议的。高翔在查看由汤益新一人作为买受人签订的《经济适用房买卖合同》后与汤益新签订《转让协议书》，支付购房款领取钥匙并入住，自2004年10月至本案起诉前，陈其新、汤益新也未向高翔提出过异议。因此原审法院认为案涉《转让协议书》有效，该协议书对于陈其新亦发生法律效力并无不当。陈其新认为其不知道转让案涉房屋的事实，高翔与汤益新恶意串通、故意隐瞒，以达到侵害陈其新财产的非法目的，案涉协议书应属无效的上诉理由本院不予采信。汤益新（甲方）与高翔（乙方）签订的《转让协议书》约定：“根据杭州市经济适用房上市政策等及滨江区政府的有关规定，该房屋正式上市交易中的土地出让金等由经济适用房转为商品房所需一切费用由乙方承担；甲方应积极协助办理有关手续。”故汤益新、陈其新应依约履行，协助办理案涉房屋的产权过户登记。陈其新请求驳回高翔、王洁诉请的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9900元，由陈其新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 盛 峰
二〇一四年十月二十日
书 记 员 项 琳