德州经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德开民初字第1234号
原告德州华府物业管理有限公司住所地德州经济开发区新城市花园第***幢*单元*层*户。
法定代表人刘德胜,经理。
委托代理人韩庆龙，该公司职工。
委托代理人赵杨，该公司职工。
被告李毅。
委托代理人闫振东，山东鼎舜律师事务所律师。
原告德州华府物业管理有限公司诉被告李毅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵杨、被告委托代理人闫振东到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原告德州华府物业管理有限公司诉称，原告于2012年10月31日与被告签订了《前期物业服务协议》，原告负责小区的物业管理服务事项，合同约定物业管理费多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.6元，业主或物业使用人未按时足额交纳物业管理费等费用的，每逾期一日，应按欠费额的千分之一向乙方支付违约金。被告于2011年8月30日与德州浩宇投资有限公司签订了《德州市商品房买卖合同》，购买了中建华府小区50号楼1单元1701室房屋，产权面积136.28平方米。原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告拖欠原告2013年11月1日至2015年9月30日的物业管理费、高层地下车库管理费共计5820.10元，根据上述合同约定，被告还应向原告支付拖欠物业管理费、高层地下车库管理费产生的违约金3893.65元。原告经多次催要未果诉至法院，要求被告支付拖欠物业管理费5820.10元及违约金3893.65元。
被告李毅辩称，1、被告所在的小区即是分期开发、分批交付使用的小区，物业服务费理应按照该规定减免不低于20%，原告按100%收取不符合该规定；2、被告自房屋交付至今一直空置，答辩人要求按照上述规定“物业服务费按实际执行标准的80%交纳”，原告不执行上述规定，双方无法达成一致，是因为原告的原因；3、答辩人被告不应承担违约金；4、原告向被告收取物业费没有合法依据，不具备收取物业费的资格。
原告针对其主张向本院提交下列证据：证据1、物业服务企业资质证书，证明原告具备提供物业服务的资质；证据2、前期物业服务协议，证明原、被告存在物业合同关系，被告应按合同约定向原告支付拖欠费用，并按合同约定承担违约金；证据3、物业服务标准的批复，德价发187号；证据4、物业服务费标准批复，德价发185号；证据5、停业服务费标准批复，德价发110号；证据6、停车服务费标准批复，德价发189号；证据7、停车服务费标准批复187号，以上证据证明物业服务费和地下车库管理费的收取符合德州市物价局的规定，获得政府部门批准；证据8、关于公布2012年度山东省物业管理优秀项目名单通知；证据9、德州华府物业管理有限公司客户满意度测评报告，证明原告提供物业管理服务受到政府肯定及业务好评。
被告对原告提交证据的质证意见：对证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，但对该物业合同是否在有效期之内有异议，合同18条规定，本协议生效之日起算自业主委员会代表全体业主与聘请的物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止，没有具体通知时间，怀疑此合同是否终止；对证据3、证据4的真实性没有异议，物业公司是否按该文件的规定，对相关收费进行了明示有异议，特别的相关减免的规定，涉及业主切身利益的相关减免规定是否向业主明确告知；证据5有效期至2013年10月31日，此文件对诉讼没有证明力，不适用；对证据6的真实性没有异议，该收费标准执行时间2013年12月份执行，2013年11月份还没有执行，不能作为本案的依据适用；对证据7的真实性没有异议，公用车库的规定不适用本案被告；对证据8的真实性没有异议，但是不能证明原告主张；对证据9是原告自己制作，对其真实性有异议。
被告提交下列证据：德州市住宅物业服务管理办法，证明德州市三区物业收费，前期物业因开发建设单位分期分批交付使用，物业服务费理应按照该规定减免不低于20%，原告按100%收取不符合该规定；房屋交付至今一直空置，按照上述规定“物业服务费按实际执行标准的80%交纳”，但原告未向被告明示。原告质证意见：被告提交的证据的真实性没有异议，但根据办法第35条规定，本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的，收费标准按原合同执行，我方与被告签订合同是在2012年10月31日，被告应按原合同约定向我方支付费用；即便根据该协议18条规定，业主可向物业服务公司提出申请，是否按照原标准80%交纳，取决于业主是否申请。业主至今未向我方提出申请；该办法是否进行公示非我方义务，该办法属于德州市政府部门的行政规定，被告作为有完全民事权利义务的个人，其应当对上述规定进行了解，且至今为止，无论是100%的标准，或是该第18条80%的标准被告在具备向我方交纳服务费的情况下也未向我方交纳服务费用。
经查理查明：被告李毅系德州市中建华府小区50号楼1单元17层1701室的业主，该房屋建筑面积为134.99平方米，车库1个，开发单位为德州浩宇投资有限公司，物业管理单位为德州华府物业管理有限公司。李毅于2012年10月31日办理交房手续，同日与德州华府物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，协议约定：李毅（甲方）同意，甲方应交纳的物业管理费由德州华府物业管理有限公司（乙方）参照当地政府部门指导价规定及本物业区域的不同情况计取，具体标准：高层1.60元/月平方米，电梯洋房、高层、车辆停车服务费、租赁费收费标准按照双方协商及物价局最终核定收费标准为准；乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理；2、物业共用设备设施的运行、日常维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，公共区域垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理……；甲方或物业使用人未按时足额交纳物业管理费等费用的，每逾期一日，应按欠费额的1‰向乙方支付违约金。李毅自2013年11月1日起未交纳物业费。
上述事实，有原告前期物业服务协议、商品房买卖合同、入住会签单、楼宇交接书等证据及开庭笔录在卷证实。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订了《前期物业服务协议》，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告主张物业管理费按照每月每平方米1.6元计算自2013年11月1日至2015年9月30日被告应交纳物业管理费5015.10元，高层地下车库管理费805元，被告认为物业管理费应按80%的比例交纳、车库管理费收取没有依据，本院认为，被告要求按照80%缴纳物业费应当按照德州市住宅物业服务收费管理办法的规定“房屋交付后空置一年以上，业主可向物业服务企业提出申请，经双方确认，一年后的物业服务费按实际执行标准的80%交纳”办理申请，被告未按照规定提出申请即要求按照80%缴纳物业费没有依据，原告要求按照《前期物业服务协议》的约定交纳物业管理费应予支持；根据被告与德州浩宇投资有限公司签订的商品房买卖合同，房屋建筑面积134.99平方米，按照每月每平方米1.6元计算，物业管理费4967.63元被告应予给付，对超出部分本院不予支持。原告主张高层地下车库管理费805元，本院认为，原、被告签订的前期物业服务协议约定，电梯洋房、高层、车辆停车服务费、租赁费收费标准按照双方协商及物价局最终核定收费标准为准，被告仅提供了德州市物价局关于对中建华府小区停车服务费标准的批复，未提交双方就车库收费标准协商一致的相关证据，故本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金3382.97元的主张，因原、被告在前期物业管理服务协议中约定了物业使用人未按时足额交纳物业管理费等费用的，每逾期一日，应按欠费额1‰支付违约金，被告没有按照协议约定时间交纳物业管理费，应当按照约定承担支付违约金的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告李毅于本判决生效之日起十日内向原告德州华府物业管理有限公司支付物业管理费4967.63元及违约金（自2013年11月1日起至2015年9月30日，以3724元为基数按日1‰计算）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。
审 判 长 刘雪梅
审 判 员 马 珂
人民陪审员 徐金钟
二〇一六年九月五日
书 记 员 刘 晓