辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中民一终字第00231号
上诉人（原审被告）钟素玲，女，1973年10月31日出生，汉族，抚顺煤矿安全仪器厂退休工人，住抚顺市顺城区。
上诉人（原审被告）孟德宏，男，1953年8月5日出生，汉族，抚顺杰特盟房地产开发有限公司经理，住抚顺市新抚区。
�托代理人高宏，辽宁永定律师事务所律师。
上诉人（原审被告）抚顺市天通房地产开发有限公司，住所地抚顺市顺城区新华街乾安社区5-1号楼。
法定代表人赵军，该公司经理。
委托代理人戴启章，辽宁民威律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）阮有臣，男，1959年10月1日出生，汉族，无职业，住抚顺市顺城区。
委托代理人伍健森，辽宁程众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张凤云，女，1955年12月17日出生，汉族，抚顺市轻工局退休工人，住抚顺市顺城区。
委托代理人张凤萍，女，1962年10月26日出生，汉族，抚顺矿务局第一公司退休工人，住抚顺市新抚区。
被上诉人（原审被告）邵帅，男，1988年11月5日出生，汉族，绍帅汽车修理厂经营者，住抚顺市顺城区。
委托代理人王艳华，女，1988年4月6日出生，蒙古族，住抚顺市顺城区。
上诉人钟素玲、孟�宏、抚顺市天通房地产开发有限公司、阮有臣因与被上诉人张凤云、邵帅占有物返还纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2013）顺民一初字第1156号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钟素玲，上诉人孟德宏委托代理人高宏，上诉人抚顺市天通房地产开发有限公司委托代理人戴启章，上诉人阮有臣委托代理人伍健森，被上诉人张凤云委托代理人张凤萍，被上诉人邵帅委托代理人王艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，第三人阮有臣曾向原告张凤云弟弟张海借款但无力偿还，后与被告孟德宏协商，经被告天通公司同意，以其开发建设的将军佳苑4号楼西数2#、3#门市房折抵欠款抵顶给张海，并于2008年10月30日由张海的姐姐即原告张凤云作为认购方与被告天通公司签订将军佳苑认购书一份，认购书确定房屋位于顺城区将军佳苑4号楼西数2#、3#门市房，认购单价为8，200.00元每平方米，认定原告一次性交付现金人民币2，064，022.00元。孟德宏作为收款人在此认购书上签字，被告天通公司在开发商处盖章。2010年3月24日被告天通公司于抚顺日报刊登通知，要求签订认购协议的认购者5日之内办理交款手续，否则认购协议作废。2010年5月27日阮有臣书写欠条一份，表明其拖欠张海欠款2，064，000.00元转给孟德宏，同日孟德宏（甲方）及张海和张凤云（乙方）拟顶账协议一份，协议中说明孟德宏因将上述门市房顶给被告天通公司导致其与张凤云之间的认购书无法履行，因此将以其他方式偿还债务，被告孟德宏签字确认，原告姐弟不予认可，未在此顶账协议上签字。2010年7月8日，本案案外人肖丹作为原告诉本案原告张凤云（为被告）财产权属纠纷，以其与被告天通公司签订了将军佳苑�购书，购买了本案争议房屋，而张凤云强行抢占了该房屋为由，要求确认房屋权属并要求张凤云腾迁及赔偿损失。2012年11月26日本院作出（2010）顺民一初字第001124号民事判决书，认为肖丹的诉求所依据的房屋认购书只享有房屋产权的期待权，据此驳回了肖丹的诉求，该判决已生效。2012年10月12日被告天通公司与被告钟素玲签订将军佳苑认购书，将顺城区将军佳苑4号楼8号门市西数第三户（同原告认购书的3#一致）以8，200.00元每平方米的价格卖于被告钟素玲，天通公司出具收款收据。被告钟素玲在此认购书认购方处签字，被告天通公司在开发商处盖章。现争议房仍由钟素玲使用，并已出租给被告邵帅用于汽修。
原审法院认为，第三人阮有臣欠原告张凤云弟弟张海工程款而无力偿还，经债权人张海同意，阮有臣将此债务转移给被告孟德宏，孟德宏经天通公司同意，与原告签订将军佳苑房屋认购书一份，该认购书已明确载明房屋位置、房屋面积及认购单价，被告天通公司及孟德宏均在认购书上签字盖章，具备合同要件，原告张凤云代表债权人张海表示同意，可认定该认购书是双方真实意思表示，债务转移成立。被告孟德宏、天通公司及第三人阮有臣均认可以该门市房顶账一节，但提出系附条件的转移，原告张凤云不认可，并且诸被告及第三人亦未提供确实的证据，因此对于附条件一节本院不予认可，该笔债务仍应由被告孟德宏承担。原告张凤云与天通公司签订的认购协议系基于原有的债务关系，为债务转移所得，应视为已交纳房款，因此被告天通公司刊登的通知对原告不适用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条和《商品房销售管理办法》第十六条的规定，原告张凤云、被告钟素玲与天通公司签订的认购协议不具备商品房买卖合同的要件，因此不属于商品房买卖合同，并且被告天通公司未取得房屋预售许可，在本案诉讼期间也未取得，因此其与原告张凤云和被告钟素玲签订的认购书即使属于商品房买卖合同也应属无效。肖丹诉张凤云财产权属纠纷一案中已认定，张凤云已实际占有该房屋，而被告天通公司与肖丹签订认购书后又于肖丹诉张凤云财产权属纠纷一案的诉讼期间再次以同一房屋与本案被告钟素玲签订认购书，不符合常理，亦有悖于诚实信用原则。被告钟素玲在原告张凤云基于债权债务关系占有房屋后进入房屋装修并出租给被告邵帅，侵犯了原告对房屋占有的事实状态。占有保护基于的是事实而非确定的权利，是法律为保护占有的事实而特别赋予占有人的一种救济性权利。现原告张凤云与被告钟素玲均不享有物权，因此应对原告张�云的原占有状态予以保护。被告天通公司并非该房屋的现占有者，因此原告要求天通公司返还占有物没有事实依据，本院依法不予支持。对于原告要求赔偿损失一节，其主张的65，000.00元损失没有证据予以佐证，因此该主张本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第245条，《中华人民共和国合同法》第32条、第84条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条，《中华人民共和国民事诉讼法》第132条、第144条之规定，判决：一、被告钟素玲、邵帅于本判决生效后30日内从将军佳苑4号楼3#门市房迁出，将房屋交还原告张凤云，并将房屋恢复原状。二、驳回原告张凤云要求被告钟素玲、邵帅、天通房地产开发有限公司赔偿损失的诉讼请求。案件受理费500.00元，由被告天通房地产开发有限公司负担。
宣判后，被告钟素玲、孟德宏、抚顺市天通房地产开发有限公司、第三人阮有臣不服，均向本院提出上诉，钟素玲上诉称，上诉人钟素玲与开发商签订的房屋买卖合同合法有效，已支付全部价款，房屋已经交付，钟素玲善意取得涉案房屋，该房屋所有权属于钟素玲。故原审判决错误，请求纠正。
上诉人孟德宏称，孟德宏与阮有臣、张海没有债权债务关系，不存在债务转移问题，原审判决把上诉人孟德宏与张凤云签订的购房认购书认定为债权债务转移是错误的。原审判决认定开发商已交付房屋没有事实依据，开发商至今没有取得房屋销售许可证，属于购房认购书和房屋销售合同均为无效合同。请求撤销原判，驳回原审原告的诉讼请求。
上诉人抚顺市天通房地产开发有限公司称，钟素玲与我公司签订的购房认购书并交付了全部购房款，其占有房屋是合法有效的，应予支持。
上诉人�有臣称，购房认购书是附有条件的，条件是阮有臣必须完成孟德宏所交的工程，但条件未成就，债权债务关系不成立，原审认定事实错误，请求判决驳回原审原告的诉讼请求。
被上诉人张凤云辩称，上诉人的上诉内容是虚假的，抚顺市天通房地产开发有限公司不是房屋所有人，对本案争议房屋没有处分权。张凤云的购房认购书是以房顶账的手续，张凤云获得房屋合法。
被上诉人邵帅辩称，同意上诉人的意见。
经二审查明的事实与一审相同。
本院认为，张海、阮有臣、孟德宏商定，阮有臣欠张海的工程款由孟德宏偿还，债务转移成立。孟德宏又经抚顺市天通房地产开发有限公司同意，用将军佳苑4号楼西数2#、3#门市房折抵欠款抵顶给张海，张海让其姐张凤云与抚顺市天通房地产开发有限公司签订了房屋认购书，上诉人抚顺市天通房地产开发有限公司及孟德宏均�认购书上签字盖章，并已交付房屋，说明该认购书是当事人的真实意思表示，属于预约合同性质，对于该认购协议的期待利益为将来签订商品房买卖合同的一种机会或可能，对当事人具有法律约束力，应按认购协议的约定履行各自的义务。但是，上诉人抚顺市天通房地产开发有限公司与张凤云签订认购书之后又与钟素玲签订购房认购书，致使当事人无法取得讼争商品房，从该公司的上述行为看，其具有明显的违约行为。由于张凤云与抚顺市天通房地产开发有限公司签订的房屋认购书在先，钟素玲购房认购书在后，在张凤云与抚顺市天通房地产开发有限公司签订的房屋认购书没有解除的情况下，钟素玲购房认购书无法履行。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均�具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同的约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。”据此，因上诉人抚顺市天通房地产开发有限公司的违约行为，导致上诉人钟素玲不能以认购合同约定购得讼争商品房，上诉人钟素玲可以要求抚顺市天通房地产开发有限公司承担相应责任。故上诉人钟素玲、抚顺市天通房地产开发有限公司的上诉请求依据不充分，本院不予采纳。关于上诉人阮有臣称“购房认购书是附有条件的，条件是阮有臣必须完成孟德宏所交的工程，但条件未成就，债权债务关系不成立”，因购房认购书没有记载附有的条件，被上诉人对附条件不予认可，本院对上诉人所称涉案合同附条件一节，无法采信。综上所述，一审判决正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400.00元，由上诉人钟素玲、孟德宏、抚顺市天通房地产开发有限公司、第三人阮有臣各负担100.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫颍
审 判 员 潘力
代理审判员 胡伟
二〇一四年七月四日
书 记 员 李雪