广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终686号
上诉人（原审被告）：耿磊，男，汉族，1986年9月4日出生，住江西省抚州市临川区。
委托诉讼代理人：耿鑫，男，汉族，1988年9月4日出生，住江西省抚州市南城县,上诉人之弟。
被上诉人（原审原告）:惠州市名都房地产开发有限公司�住所地：惠州市大亚湾澳头中兴五路144号凯悦华庭1栋，组织机构代码：66648799-4。
法定代表人：寇武力，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗文平、胡志宏，广东力臣律师事务所律师。
上诉人耿磊因与被上诉人惠州市名都房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391初字第700号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
当事人一审诉辩意见
一审原告惠州市名都房地产开发有限公司诉称：2012年8月，被告耿磊与原告签订一份商品房买卖合同，约定将原告开发的凯悦华庭楼盘第2栋1单元303房预售给被告，总价款为293106元，由被告支付首期款88106元后，余款由被告通过银行按揭贷款支付。双方同时约定，如被告未能申请�银行贷款而又不能在30天内付清购房款，则原告有权解除合同，被告应按房屋总价款的20%支付原告违约金并承担解除合同的全部费用。合同签订后，被告支付原告首期款88106元，双方办理了该房屋的商品房预售备案登记，但被告未按银行要求办理按揭贷款，经原告多次督促，也不按约交纳剩余购房款。被告的行为已经构成违约。为此，特向法院起诉，请求法院依法判决：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告支付原告违约金58621.20元。
原告为支持其主张，依法向本院提交下列证据：1、原、被告的商品房买卖合同；2、被告的付款收据；3、商品房综合竣工验收备案登记表；4、预购商品房预告登记证明。
被告耿磊辩称：原告所诉不实。我方没有违约，相反是原告未按原合同约定的时间交房。我方一直都在办理银行按揭贷款手续，都是�次次地按照原告要求补交按揭贷款资料。按揭贷款没有成功，原告也没有告诉我方到底是什么原因。我方希望原告继续协助办理银行按揭贷款。
被告为支持其主张，依法向本院提交下列证据：1、彭健写具的收据；2、原告出具的承诺书；3、被告的银行流水单；4、被告的未婚证明；5、契税、其他费用收据。
一审查明的案件事实
一审经审理查明，2012年8月25日，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定：原告将其开发的凯悦华庭楼盘（预售许可证号为：惠湾房预许字【2011】第077号）第2栋1单元3层03号房预售给被告，总价款为293106元；首付款88106元当日支付，余款205000元办理银行按揭贷款支付；原告应当在2013年12月31日前将经验收合格的该商品房交付被告使用，逾期被告有权解除合同，如被告要求继续履行的，由原告按日向被告支付已付房价款万分之一的违约金；若银行未批准被告按揭贷款申请，被告应当在银行或者原告通知之日起30日内付清全部购房款；若被告未能申请到银行贷款而又不能在30日内付清购房款，同样构成违约，原告有权解除商品房买卖合同，被告应按总房价的20%向原告支付违约金并承担解除合同的全部费用，原告扣除违约金及解除合同的全部费用后将已付房款的剩余部分无息退还被告。
合同签订后，被告依约向原告交纳了购房首付款88106元，并向原告交纳代收契税8793元和其他费用3793元。2012年11月15日，原、被告办理了该房屋的预购商品房预告登记，登记号为：粤房地预登惠州字第3300051528号。2014年1月15日，原、被告签订承诺书，原告向被告承诺2014年2月18日开始施工钢筋混凝土阁楼，保证在同年5月31日完工。2015年2月，被告的按揭贷款未获银行批准，原告通知被告，要求被告按照合同约定一次性付清购房余款。被告表示经济条件有限不能一次性付清购房款，而要求原告继续协助其申请银行按揭贷款或想其他办法，但原告未予答复。
以上事实，根据原、被告的陈述，双方提交法庭的上述证据，经庭审质证核实，足以认定。
一审判决理由和结果
一审认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人一致的意思表示，内容合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告在申请银行按揭贷款未获批准后，不能按约向原告付清全部购房款，构成了违约，根据双方约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金和承担解除合同的全部费用。原、被告约定按总房价款的20%计算的违约金过高，经被告提出，本院参照同类案件的标准，酌情调整为由被告按照总房价款的10%计付原告违约金。合同解除后，被告所交购房款，在原告扣除违约金和解除合同费用后，剩余部分应由原告返还被告，但被告对此没有提出相关请求，本院不作处理。被告提出原告逾期交房的责任问题，因被告没有提出相关诉讼请求和事实依据，本院亦不予处理，被告可另案起诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、解除原、被告关于凯悦华庭楼盘第2栋1单元3层03号房屋的《商品房买卖合同》,登记号为：粤房地预登惠州字第3300051528号。
二、被告应在本判决发生法律效力之日起支付原告违约金29310.60元，从被告所交原告的购房款中扣除，余款原告应退回给被告。
本案受理费1266元，由被告负担。
二审诉辩主张
宣判后，�审被告耿磊不服向本院提出上诉。上诉请求：1、判决撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2016）粤1391初字第700号民事判决书；2、判决驳回被上诉人惠州市名都房地产开发有限公司的诉讼请求；3、判决被上诉人承担逾期交房的违约责任，向上诉人支付违约金共计人民币8528.66元。4、判决本案一审、二审案件诉讼费全部由被上诉人承担。
主要事实和理由是：第一、按揭未办理成功，被上诉人存在明显过错。一方面，合同签订之时，被上诉人明知上诉人不具备办理按揭贷款条件而许诺可以帮助被上诉人成功办理按揭贷款，上诉人基于对被上诉人的信赖以及被上诉人在合同中的优势地位签订了明显不利于上诉人的《商品房买卖合同》，合同约定显失公平且被上诉人存在恶意获取违约金之嫌。另一方面，合同签订之后，上诉人向被上诉人积极提交材料，而被上诉人以人事变动为由拖延办理按揭贷款的进度，在银行拒绝办理后也未及时告知上诉人自行办理，而是再次要求上诉人提交材料，上诉人基于对被上诉人的合同信赖继续提交材料而未寻找其他有效的补救措施，最终致使上诉人违约。再则，上诉人虽存在违约行为，但未给被上诉人造成任何损失。所以，上诉人不应向被上诉人支付任何违约金。第二，被上诉人逾期交付商品房，构成违约。根据《商品房买卖合同》，被上诉人应于2013年12月31日之前将符合合同约定、验收合格的商品房交付上诉人。但被上诉人因合同约定的商品房未完成室内阁楼的施工而逾期交房。且被上诉人在双方签订的《惠州市名都房地产开发有限公司就凯悦华庭承诺书》中明确写明逾期交付之事实，并承诺未如期交付，违约责任按照购房合同执行。根据《商品房买卖合同》，逾期交房超�90日后，上诉人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起，即2014年1月1日起至实际交付之日止，被上诉人按日向上诉人支付已交房价款万分之一的违约金。据此，被上诉人应向上诉人支付违约金人民币8528.66元。综上所述，被上诉人的明显过错行为及违约行为给上诉人造成了重大经济损失。在此特请求贵院依据案件事实和相关法律，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。
被上诉人惠州市名都房地产开发有限公司答辩称：答辩人就被答辩人因不服大亚湾经济技术开发区人民法院(2016）粤1391初字第700号《民事判决书》所提出的上诉，特依据事实和相关法律依据作如下答辩：答辩人与被答辩人于2012年8月25日在充分协商的情况下签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方应当依约履行。自签订《商品房买卖合同》后，答辩人已按照《合同补充协议》第3条第5款约定履行了代为联络按揭银行等协助义务，但因被答辩人个人情况等问题不符合银行贷款条件，按揭银行未批准贷款。为此，答辩人依据《合同补充协议》第3条第4款之约定：“若银行未批准买受人按揭贷款申请，买受人应在银行或出卖人通知之日起30日内付清全部购房款。若买受人未能申请到银行贷款而又不能在30天内付清购房款，同样构成违约，出卖人有权解除合同，将房屋另售他人，买受人按房屋总价款的20％向出卖人支付违约金并承担解除合同全部费用（包括但不限于诉讼费、执行费、律师费、行政部门所收的费用等）”，要求被答辩人在30日内支付剩余房款，但被答辩人以经济条件有限不能一次性付清购房款为由，至今仍未支付，已构成违约。答辩人提交的竣工验收备案表己显明，涉案房屋工程于2013年12�26日已经各个单位验收合格，已具备交付条件，故答辩人不存在违约行为。并且依据《合同补充协议》第6条：“以按揭方式付款的，还需由银行将按揭实际付至出卖人账户；否则，视为买受人未按约定付款，出卖人可以相应顺延房屋交付时间，且不承担因此导致的责任”之约定，出卖人有权顺延房屋交付时间，并不承担责任。综上，被答辩人没有依约履行义务，已构成违约，答辩人有权依约解除《商品房买卖合同》并追究被答辩人的违约责任。故原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，恳请贵院依法驳回被答辩人上诉，维持原判。
二审中，当事人均没有提交新证据。
二审查明的事实
二审查明：一审认定事实清楚，应予以确认。
本院裁判理由及结果
本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点是：上诉人房屋按揭没办理成功的归责问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，上诉人选择银行按揭的方式支付购房款，被上诉人“仅负有代为联络按揭银行和按照银行要求为买受人办理贷款手续提供必要协助的义务”，上诉人负有办理银行按揭的主要义务，上诉人在合同约定的时间内未能办理银行贷款，亦不能采用其他方式付清全部购房款，构成违约，应承担相应的违约责任，一审酌情将违约金调整为总房价款的10%计付，处理得当，上诉人称其按揭未办理成功，被上诉人存在明显过错的意见，没有实事实依据，不予采纳。对于上诉人提出被上诉人逾期交房构成违约的问题，上诉人可另行主张权利。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果亦无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一�第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1266元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 于海砚
审 判 员 胡 江
二〇一七年六月六日
法官助理 刘剑锋
书 记 员 叶秀婷
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。