天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0113民初3781号
原告：张淑娟，女，1982年8月3日出生，汉族，捷信消费金融有限公司职员，住天津市河北区。
原告：赵子明，男，1980年2月21日出生，汉族，罗姆半导体（中国）有限公司职员，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：赵玉树（赵子明之父），男，1952年10月19日出生，汉族，天津市利达食品有限公司退休职工，住天津市北辰区。
被告：贾斌，男，1977年9月2日出生，汉族，无业，住天津市东丽区。
委托诉讼代理人：杨莹，上海锦天城（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李艾琳，上海锦天城（天津）律师事务所实习律师。
被告：闫桂红，女，1980年1月2日出生，汉族，无业，住天津市东丽区。
委托诉讼代理人：杨莹，上海锦天城（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人李艾琳，上海锦天城（天津）律师事务所实习律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司天津河东支行，住所地河东区大直沽中路海河图书大厦101、201、301。
负责人：闫勇，行长。
委托诉讼代理人：陈超，该行职员。
原告张淑娟、赵子明与被告贾斌、闫桂红及第三人中国农业银行股份有限公司天津河东支行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张淑娟、原告赵子明的委托诉讼代理人赵玉树，被告贾斌、闫桂红的委托诉讼代理人杨莹、李艾琳，第三人中国农业银行股份有限公司天津河东支行（以下简称农行河东支行）的委托诉讼代理人陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张淑娟、赵子明向本院提出诉讼请求：1、判令二被告履行与原告2014年11月28日签订的关于北辰区××江东路东侧××的房屋买卖协议书；2、诉讼费由二被告承担。庭审中，二原告明确第一项诉讼请求：请求判令二被告履行与原告2014年11月28日签订的关于北辰区××江东路东侧××的房屋买卖协议书，二被告配合二原告办理诉争房屋的过户手续。事实和理由：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。2014年11月28日二原告与二被告签订房屋买卖协议书，二原告以72万元人民币购买被告名下的坐落于北辰区××江东路东侧××房屋。二原告与二被告于合同签订当日到五君律师事务所律师对房屋买卖合同进行律师见证。因合同签订时涉案房屋未满五年，因此原被告约定2016年5月15日前完成房屋过户手续。二原告先后向二被告给付购房款55万元人民币，二被告于2014年12月20日将房屋交付给二原告使用。现合同约定的过户期限已过，二原告多次找到二被告协商过户问题，二被告总以各种理由推脱。二原告认为二被告的行为侵犯了原告的合法权益，故二原告呈诉。
为支持其主张，二原告向本院提交证据如下：
证据一、天津五君律师事务所见证书包括申请书、风险提示书、律师见证书、房屋买卖协议书、房地产买卖协议书、天津市限价商品住房买卖合同、二原告和二被告的身份证复印件和结婚证复印件，证明买卖合同有效。
证据二、2014年10月15日被告贾斌打的五万元的收条，2014年12月14日被告贾斌打的20万元的收条及转账凭条，2015年1月29日汇款30万元被告贾斌打的收据及转账凭条。证明已经给付房款55万元。
被告贾斌辩称，请求法院依法驳回二原告的诉讼请求。理由如下：一、诉争房产系限价商品住房，按相关规定限价商品房购买人在交纳契税五年内不允许上市交易，则二原告与二被告签订的买卖协议应属无效。二、如今被告贾斌交纳涉诉房屋契税已满五年，已经符合上市交易的规定，但被告贾斌没有履约能力，无力如约偿还该房屋贷款，该合同无法继续履行，其与原告张淑娟的合同应当依法解除。三、房屋买卖协议书中关于定金的约定违反法律规定，该约定无效。
被告闫桂红辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，该诉争房屋系被告贾斌的个人财产，由此产生的纠纷与被告闫桂红无关，二原告起诉主体错误。
为支持其主张，二被告向本院提交证据如下：
证据一、天津市限价商品住房买卖合同。证据二、个人购房担保借款合同。证据一二证明被告贾斌购买的为限价商品房，总房款57.3636万元，首付20.3636万元，剩余房款以贷款的方式支付，贷款期限为自2011年6月24日至2041年6月23日。并用诉争房屋办理了抵押，至今被告贾斌尚未偿清贷款。
证据三、房地产买卖居间合同，证明根据《天津市限价商品住房管理暂行办法》的相关规定，原被告进行限价房交易的时间尚处于该住房禁止上市交易的五年期限内，损害社会公共利益，合同应属无效。
证据四、离婚证和证据五离婚协议书，证明二被告于2016年1月13日登记离婚，被告闫桂红对诉争房产并不享有任何财产利益，婚姻存续期间的债权债务均由被告贾斌承担。
第三人农行河东支行述称，房屋买卖所得价款应提前给第三人清偿，只要把贷款清偿完毕，第三人就同意过户和买卖，就可以办理过户手续。如果法院的判决中写明由二原告代二被告清偿拖欠第三人的借款，第三人愿意接受。
为支持其主张，第三人向本院提交证据如下：
证据一、贷款还款汇总情况，证明被告贾斌现欠款情况。
证据二、个人购房担保合同，证明被告贾斌购房时的贷款情况。
证据三、房屋登记证明，他项权证明书，代保管证明书，证明第三人作为抵押权人，诉争房屋在没有还清贷款时不得办理过户，现第三人同意二原告与而被告之间的买卖，但第三人有权就所得价款优先受偿。
证据四、贷款凭证，证明第三人依约发放贷款。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年11月5日原告张淑娟与被告贾斌、案外人天津胜朗地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间合同》，该合同约定，被告贾斌将北辰区淮盛园房产即本案诉争房屋出售给原告张淑娟，成交价为720000元，原告张淑娟签订合同之时向被告贾斌支付定金55万元，双方需于2016年3月5日前亲自到所辖区房管局签订《天津市房产买卖协议》，除定金外剩余房款17万元，当时约定以银行贷款的形式支付，上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，原告张淑娟需于2016年5月15日前办理银行贷款，并将除定金以外的其他首付款存入资金监管中心，被告贾斌同时将已收取的定金存入资金监管中心，待贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，双方到房管局办理房屋所有权转移登记及抵押登记手续。相关所有税费由原告张淑娟承担；被告贾斌于2016年1月31日前结清房屋贷款，被告贾斌承诺在2014年12月31日前腾房，办理房屋过户的一切费用由原告张淑娟承担。
2014年11月28日二原告与二被告在律师的见证下签了一份《房屋买卖协议书》，约定的二被告自愿将其购买的位于天津市北辰区××江东路东侧××号房屋卖予二原告，房屋总价款720000元；房款给付方式变更为：2014年11月15日二原告交付二被告定金5万元，2014年12月15日交付定金20万元，2015年1月31日交付定金30万元，剩余房款于办理房屋过户手续时交付；二被告于2014年12月20日前交付该房屋给二原告并支付当日所有因该房屋产生的包括但不限于物业费、煤气费、水电费等；二被告应于2016年5月15日前协助二原告办理房屋过户手续，如因二被告个人原因造成迟延过户或无法过户，二被告应承担违约责任；二被告保证在过户前二被告名下不再有其他房屋，如违反该约定，因二套房政策产生的税费差额由二被告承担；房屋过户时二被告应退还55万元存入资金监管账户，因此产生的垫资费用由二被告承担；其他未尽事宜以编号为MM1480857号《房地产买卖居间合同》为准。
2014年11月15日被告贾斌出具收条，注明收到张淑娟购买诉争房屋定金5万元；2014年12月14日二原告通过原告赵子明之父赵玉树账户将20万元转入被告闫桂红账户中，同日，被告贾斌出具收据，注明今收到张淑娟购买诉争房屋定金20万元；2015年1月29日二原告通过原告赵子明之父赵玉树账户将30万元转入被告闫桂红账户中，同日，被告贾斌出具收据，注明今收到张淑娟购买诉争房屋定金30万元。2014年12月20日二被告将诉争房屋腾出交付二原告使用。
2011年2月28日被告贾斌与天津住宅集团津城置业有限公司签订《天津市限价商品住房买卖合同》，购买诉争房屋总价款573636元，首付款203636元，剩余房款以贷款形式支付。为购买该诉争房屋，被告贾斌于2011年6月24日与第三人签订《个人购房担保借款合同》，从第三人处借款37万元。截止至2017年1月16日被告贾斌尚拖欠第三人借款本金349822.64元、利息13483.83元、罚息124.16元、复利353.78元未还，之后的利息亦未归还。
另外，庭审中，二原告表示愿意代被告贾斌偿还诉争房屋贷款以消除抵押权，但超过剩余房款17万元的部分，二被告应予以返还。第三人表示如法院判决，愿意接受二原告代为清偿。原告张淑娟、赵子明系夫妻关系。被告贾斌、闫桂红原系夫妻关系，二人于2013年3月14日登记结婚，于2016年1月13日登记离婚，二人在离婚协议中，对该诉争房屋未作约定。现诉争房屋登记的权利人为贾斌。
本院认为，本案双方争议的焦点为：1、二原告与二被告签订的《房屋买卖协议书》是否有效；2、该协议书能否继续履行。
对于第一个争议焦点：首先诉争房屋系限价商品住房，购买人在交纳契税满5年后方可上市转让(继承除外)，该类住房属限制流通物，并非禁止流通物，现该房屋契税缴纳已满5年，符合上市交易的条件。
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该条并非对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，诉争房屋现虽仍存在抵押权，但并不影响买卖合同的效力。
对于定金条款，双方当事人在合同中约定的定金超过了总价款的20%，超过的部分无效，但该条款部分无效并不影响该合同其他条款的效力。
对于第二个争议焦点：双方当事人在合同中约定的房屋价款为72万元，二原告已给付55万元，即已给付大部分房款。诉争房屋已交付二原告，现由二原告居住使用。该诉争房屋虽存在抵押权，但二原告同意代被告贾斌偿还剩余贷款，第三人亦表示只要法院作出判决，其同意由二原告代为清偿债务，对此本院予以确认。二原告应代被告贾斌清偿剩余贷款，以消灭抵押权。抵押权消灭后，该合同的履行不再存在障碍，合同可以继续履行。对于二原告代被告贾斌清偿贷款的部分应视为二原告向二被告交纳房款。超过剩余房款17万元的部分，被告贾斌应返还二原告。
综上，二原告与二被告签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，除定金部分的约定不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应按合同约定全面履行各自义务。二原告同意代被告贾斌偿还剩余房贷，以消灭抵押权，本院予以支持。抵押权消灭后，该合同符合履行条件，应当继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条、第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，判决如下：
一、原告张淑娟、赵子明与被告贾斌、闫桂红于2014年11月28日签订《房屋买卖协议书》继续履行；
二、原告张淑娟、赵子明于本判决生效后十日内代被告贾斌给付第三人中国农业银行股份有限公司天津河东支行欠款本金349822.64元、截止至2017年1月16日的利息13483.83元、罚息124.16元、复利353.78元及自2017年1月17日至实际付清之日的利息、罚息、复利（按中国人民银行规定及被告贾斌与第三人中国农业银行股份有限公司天津河东支行签订的《个人购房担保借款合同》中的约定计算）；该款超过17万的部分，被告贾斌应于十日内返还原告张淑娟、赵子明；
三、被告贾斌、第三人中国农业银行股份有限公司天津河东支行于原告张淑娟、赵子明给付第三人中国农业银行股份有限公司天津河东支行上述第二项确定的款项后十日内协助张淑娟、赵子明办理北辰区姚江东路东侧淮盛园21-2-202号房屋抵押权撤销手续；
四、被告贾斌于上述第三项确定的抵押权撤消后十日内日，协助原告张淑娟、赵子明将北辰区姚江东路东侧淮盛园21-2-202号房屋过户至原告张淑娟、赵子明名下，办理手续的相关税费由原告张淑娟、赵子明负担（凭票据）；
五、驳回原告张淑娟、赵子明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11000元，保全费4120元，合计15120元，由被告贾斌负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 张永来
代理审判员 赵志刚
人民陪审员 丁红军
二〇一七年四月十一日
书 记 员 李明春
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国担保法》
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。