襄阳市襄城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂0602执异8号
案外人（异议人）：石昌贵。
案外人（异议人）：张德玉。
申请执行人：张威。
被执行人：襄阳东翔房地产开发有限公司（下称东翔公司）。
法定代表人：余剑，系该公司董事长。
被执行人：余剑。
被执行人：赵振福。
被执行人：李牧泽。
被执行人：田盛。
本院在执行申请执行人张威与被执行人襄阳东翔房地产开发有限公司、余剑、赵振福、李牧泽、田盛民间借贷纠纷一案中，于2014年6月26日轮候查封了东翔公司开发的位于襄阳市樊城区人民路81号的东翔彩虹城房号1号楼1层临街商铺七间。案外人石昌贵、张德玉向本院提出书面异议。本院于2017年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
案外人石昌贵、张德玉称，因贵院对东翔公司旗下东翔彩虹城，地址为襄阳市人民路81号的商品房第1幢1-1-1号房和第一幢1-1-2号房进行查封，而提出如下异议：案外人于2008年1月8日和东翔公司旗下的东翔彩虹城售楼部签订了正规的商品房买卖合同书两套，购买东翔彩虹城两套商品房，分别是一幢1-1-1号，建筑面积为32.91平方米，合同编号：gf2000-0171和一幢1-1-2号，建筑面积为36.04平方米，合同编号：gf2000-0171。两套商品房（现为临街商铺），共交付72.6万元房款。2010年9月15日商铺交付使用时案外人又交付两间商品房的相关费用62767元，维修基金4137元，契税33096元，共计82.6万。两套商品房交付后案外人几年间先后多次找开发商办理房产证等相关证件，但开发商一直拖延至今未给予办理。案外人近期在房屋管理局获悉1-1-1号和1-1-2号两间房产被贵院查封，特提出异议。案外人有合法的商品房买卖合同，这两套商品房应属于案外人。现因开发商和其他人的经济纠纷，却损害案外人的合法权益，使案外人的房屋产权得不到保障。综上所述，恳请贵院受理明查，维护案外人对自己房屋产权的合法权益，给予东翔彩虹城1幢1-1-1和1-1-2两间商品房解封。
为支持自己的请求，案外人石昌贵、张德玉向本院提交了东翔彩虹城1幢1-1-1、1-1-2商品房买卖合同各一份、收款收据、收条、房屋租赁协议及转账凭证等证据。
本院查明：2013年1月26日，申请执行人张威与五被执行人签订借款担保合同，约定东翔公司向其借款人民币2500000元，其他四名被执行人为担保人，担保方式为连带责任保证；借款期限为1个月；借款利率为银行贷款利率的四倍；约定合同履行中发生争议，由出借人住所地人民法院管辖。合同签订后，申请执行人按约定履行了出借义务，但东翔公司却没有按照合同约定还款付息。经申请执行人多次催收，被执行人均未支付。为此，申请执行人向本院提起诉讼，本院于2013年11月11日立案受理张威与东翔公司、余剑、赵振福、李牧泽、田盛民间借贷纠纷一案，在审理中，双方自愿达成调解协议，协议内容如下：“一、截止2014年1月19日，被告襄阳东翔房地产开发有限公司、余剑、李牧泽尚欠原告张威借款本金2000000元、利息193000元，合计2193000元。前述款项由被告襄阳东翔房地产开发有限公司、余剑、李牧泽共同分期偿还，第一笔款项1000000元于2014年1月19日前偿还，余款1193000元于2014年3月1日前全部还清。二、被告赵振福、田盛等对上述债务本息承担连带偿还责任。三、被告襄阳东翔房地产开发有限公司、余剑、李牧泽如有逾期还款行为，则原告张威有权立即申请法院强制执行全部借款本息，利息自2014年开始，以实际欠款本金为基数，按中国人民银行同期一年期贷款利率的四倍支付利息，直至实际还清之日止。四、被告襄阳东翔房地产开发有限公司、余剑、李牧泽自愿赔付张威律师代理费40000元，于2014年1月19日前付清。五案件受理费13400元、保全费5000元、合计18400元，由被告襄阳东翔房地产开发有限公司、余剑、李牧泽自愿负担，于2014年1月19日前付清。”本院于2013年12月12日作出（2013）鄂襄城民二初字第01866号民事调解书，该调解书生效后，五被执行人未履行还款义务，申请执行人于2014年1月21日向本院申请强制执行，经审查，本院于2014年1月26日立案执行。2014年2月14日，本院向五被执行人发出限期执行通知书，责令五被执行人在2014年2月16日前自觉履行完毕义务，五被执行人至今拒绝履行生效判决确定的义务。本院于2014年6月26日作出（2014）鄂襄城执字第00111-9号执行裁定书，裁定“轮候查封被执行人襄阳东翔房地产开发有限公司位于樊城区人民路20号东翔彩虹城1号楼1层临街商铺七间。”同日本院向襄阳市住房保障和房屋管理局下发（2016）鄂襄城执字第00111-10号协助执行通知书，请求贵局自收到该协助执行通知书之日起停止办理被执行人东翔公司位于樊城区人民路20号东翔彩虹城1号楼1层临街商铺七间的转移过户和抵押登记。轮候查封期限为二年。
另查明，案外人石昌贵、张德玉于2010年5月25日与东翔公司签订两份商品房买卖合同，购买由东翔公司开发的位于襄阳市人民路81号“东翔彩虹城”第一幢1-1-1号和一幢1-1-2号商品房，商品房的用途均为住宅，约定的交房期限为2010年9月30日前。其中该合同第十八条约定房屋仅作商铺使用。案外人石昌贵、张德玉共支付购房款726000元，被执行人东翔公司向案外人出具了收款收据。同年9月，东翔公司将上述房产交付案外人。另外，2010年9月12日，案外人石昌贵、张德玉与襄樊天济大药房连锁有限责任公司（下称天济大药房）签订了房屋租赁协议，将所购房屋租赁给天济大药房，协议约定租赁期限为陆年，即从2010年11月1日至2016年10月30日。案外人给承租人房屋装修期限从2010年9月13日至2010年10月30日止。因涉及租金问题，2013年8月1日案外人与天济大药房签订了补充协议。上述房屋租赁合同到期后，案外人与天济大药房于2016年3月23日再次签订房屋租赁协议，租赁期为八年，从2016年11月1日起至2024年10月31日止。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人石昌贵、张德玉与被执行人东翔公司签订的商品房买卖合同不违反法律规定，且签订的商品房买卖合同日期在法院轮候查封之前。案外人石昌贵、张德玉已支付全部购房价款，其在轮候查封之前已接受并实际占有和使用该房屋。根据商品房买卖合同约定，产权登记办理由被执行人东翔公司承担，非案外人的原因造成未办理过户登记。故案外人提出异议请求的理由成立。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条的规定，人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。因此案外人提出的要求解除查封的理由不符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼�》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第十七条第二款的规定，裁定如下：
中止对本院（2014）鄂襄城执字第00111-9号执行裁定书轮候查封的襄阳市樊城区人民路81号东翔彩虹城房号1号楼1单元1-1-1号、1-1-2号的商品房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 周 丹
审判员 韩 冬
审判员 郑玉梅
二〇一七年一月十九日
书记员 王 露