河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）唐民四终字第46号
上诉人（原审被告）：腾飞，现在河北冀东监狱服刑。
委托代理人：张宝华。特别授权
上诉人（原审第三人）：蒋宏彬，无业。
被上诉人（原审原告）：王洪屹，无业。
委托代理人：杨建林，河北杨建林律师事务所律师。特别授权
上诉人腾飞、蒋宏彬因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市古冶区人民法院（2014）古民初字第955号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：唐山市东华房地产开发集团有限公司于2010年7月6日与被告（反诉原告）滕飞签订商品房买卖合同，将位于古冶区北范东华温馨家园206楼1单元102号房产出售给滕飞，滕飞交纳首付款87509元（含地下室价款8512元），贷款18万元。2011年12月13日唐山市东华房地产开发集团有限公司收到涉案房产的剩余贷款178112.91元，交款人为“张宝华、滕飞”。2012年7月31日王洪屹与滕飞签订关于坐落于唐山市古冶区北范东华温馨家园206-1-102号房产的买卖合同，内容为甲方滕飞，乙方王洪屹。经甲乙双方协商，甲方愿将自己产权所有坐落于唐山市古冶区东华温馨家园206楼1门102室房屋一套（约92平方米，含装修，最终以发证为准）卖给乙方，乙方同意购买，双方达成如下协议：一、房价27万元，本合同订立时一次性付清。二、本合同签订后乙方向甲方履行付款后甲方将该房及房产购房手续（购房合同、交款收据、钥匙等）交付乙方（房产状况乙方已验收确认）。三、因甲方所卖房屋尚未领取土地证、房产证，在甲方保证上述房屋产权无争议的前提下协助乙方办理产权变更登记，变更登记所缴税、费由乙方承担。王洪屹按照滕飞的要求向蒋金庆汇款17万元，剩余10万元房款以现金的方式分批支付给滕飞。涉案房产于2013年6月29日取得了唐山市房权证古冶区字第唐16112号房屋所有权证、于2013年10月26日取得了冀唐古国用（2013）第202号国有土地使用权证，住房性质为经济适用房。
另查明，被告（反诉原告）滕飞与第三人蒋宏彬原为夫妻关系，于2011年8月8日登记结婚，于2012年12月20日在古冶区人民法院协议离婚，约定“1、蒋宏彬与滕飞协议离婚。2、坐落于唐山市古冶区北范东华温馨家园206楼1门102号房屋（未取得房产证）的全部合同权益归蒋宏彬享有，蒋宏彬于2012年12月20日前将首付款人民币87509元（含地下室款人民币8512元）退还给滕飞。3、其他无纠纷”。
再查明，2013年9月22日古冶区人民检察院以滕飞涉嫌合同诈骗罪提起公诉，2013年12月9日古冶区人民法院做出（2013）古刑初字第163号刑事判决书，滕飞不服该判决提起上诉，唐山市中级人民法院于2014年4月1日做出唐刑终字第61号刑事判决书，以合同诈骗罪判处滕飞有期徒刑五年零六个月。该两份刑事判决书中，滕飞辩护人辩称“被告人滕飞与王洪屹之间买卖房屋的行为不构成合同诈骗罪，现王洪屹确实在向滕飞购买的住房内居住，王洪屹也认为对该房其拥有所有权”的辩护意见，被法院予以采纳。2013年5月31日蒋宏彬以排除妨碍为由将王国利、崔桂兰（系王洪屹的父母）、王洪屹起诉至本院，以本院（2013）古民初字第137号民事调解书确认位于古冶区东华温馨家园206楼1单元102号房屋的全部合同权益归其享有为由，请求排除妨碍。王洪屹认为滕飞将涉案房产出售给自己，有权居住进行抗辩。2013年8月9日本院做出（2013）古民初字第819号民事判决，驳回蒋宏彬的诉讼请求。蒋宏彬不服该判决提出上诉，唐山市中级人民法院做出（2013）唐民三终字第571号民事判决，驳回上诉，维持原判。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。王洪屹与滕飞签订房屋买卖合同时，滕飞将其与唐山市东华房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，2011年12月13日该房地产开发有限公司出具的涉案房产已交清全部款项的证明及交款收据交付给王洪屹，王洪屹有理由相信滕飞有权处分该涉案房产。另外，古冶区人民检察院以滕飞涉嫌合同诈骗罪提起公诉，该刑事案件审理过程中，滕飞的辩护人辩称“被告人滕飞与王洪屹之间买卖的行为不构成合同诈骗罪，现王洪屹确实在向滕飞购买的住房内居住，王洪屹也认为对该房其拥有所有权”的辩护意见，被法院采纳。王洪屹以27万元购买了涉案房产，占有并使用至今，从合同的订立、履行过程结合滕飞涉嫌合同诈骗罪中的供述等，能够认定双方签订的房屋买卖合同意思表示真实、合法有效。当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。滕飞的母亲出资交首付款人民币87509元以滕飞名义购买涉案房产，且在本院（2013）古民初字第137号民事调解书中，认定滕飞母亲偿还贷款10000元，视为对滕飞个人的赠与，且唐山市东华房地产开发有限公司出具的收据中记载交款人为张宝华、滕飞，房屋所有权证也明确记载为滕飞单独所有，能够认定涉案房产为滕飞的个人婚前财产。滕飞的反诉状及蒋宏彬参加诉讼申请中，陈述剩余180000元涉案房产贷款是蒋宏彬交纳的，与调解书中“原、被告结婚后（原告指蒋宏彬、被告指滕飞），原告父母为双方偿还房屋贷款人民币170000元，被告母亲为双方偿还房屋贷款人民币10000元”内容相互矛盾，本院对该涉案房产系夫妻共同财产的主张，无法采信。另外蒋宏彬以涉案房产系其与滕飞办理协议离婚时，涉案房产的全部合同权益归其所有进行抗辩，首先滕飞在协议离婚时，隐瞒了其将该涉案房产出售给王洪屹的事实，另外滕飞与蒋宏彬离婚涉及的财产分割问题，是其家庭内部纠纷，对外不得对抗他人。对蒋宏彬的抗辩，理据不足，不予采信。蒋宏彬因此而受到的财产损失，可另行向滕飞主张，本案不予涉及。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此滕飞与王洪屹所签订的房屋买卖合同不因未办理物权登记，而导致合同无效，对被告及第三人主张的涉案房产未办理两证而出售的合同无效的主张，不予支持。滕飞、蒋宏彬主张滕飞出售给王洪屹的涉案房产属于经济适用房，违反了经济适用住房5年后才许上市交易以及对产权限制的规定，经济适用住房的产权购买人是有限产权进行抗辩。本案中滕飞与王洪屹在签订涉案房产的房屋买卖合同时，涉案房产尚未办理房屋所有权证及土地使用权证，双方对房屋产权变更登记进行了约定。现涉案房产于2013年6月29日取得了唐山市房权证古冶区字第唐16112号房屋所有权证、于2013年10月26日取得了冀唐古国用（2013）第202号国有土地使用权证，住房性质为经济适用房。经济适用住房需购房满5年、按照政府所定的标准条件成就后，才允许办理房屋产权变更登记，因此对原告（反诉被告）王洪屹要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，尚未满足办理房屋产权变更登记的条件，可待条件符合后，要求滕飞按照合同约定协助其办理。但并不能以此认定双方的房屋买卖合同无效，对被告（反诉原告）滕飞及第三人蒋宏彬的反诉主张不予支持。被告（反诉原告）滕飞及第三人蒋宏彬还以王洪屹向滕飞出借巨额资金，在主观上知道滕飞因赌博欠债急于偿还，与滕飞约定的借款利息和以房屋抵顶借款的方式违反法律规定为由进行抗辩，未提交证据证明，理据不足，不予采信。被告（反诉原告）滕飞反诉及第三人蒋宏彬参加诉讼申请中，均要求王洪屹返还涉案房产内的家具、电器、个人用衣物等物品，在涉案房产的买卖合同中未涉及上述财产，王洪屹认为在与滕飞签订房屋买卖合同时，包含上述财产，未提交相应的证据予以证明，本院无法采信。但返还财产与本案不属于同一法律关系，被告（反诉原告）滕飞及第三人蒋宏彬可另行解决，本案不予涉及。遂判决：一、确认原告（反诉被告）王洪屹与被告（反诉原告）滕飞于2012年7月31日签订的关于坐落于唐山市古冶区东华温馨家园206楼1单元102号的房屋买卖合同合法有效。二、坐落于唐山市古冶区东华温馨家园206楼1单元102号的房产符合房屋产权变更登记条件时，变更为原告（反诉被告）王洪屹所有。三、驳回被告（反诉原告）滕飞的反诉请求。四、驳回第三人蒋宏彬的诉讼请求。原告（反诉被告）王洪屹交纳的案件受理费人民币5350元，由被告（反诉原告）滕飞负担。被告（反诉原告）滕飞交纳的反诉案件受理费人民币3650元，由被告（反诉原告）滕飞负担。第三人蒋宏彬交纳的案件受理费人民币3650元，由第三人蒋宏彬负担。原告（反诉被告）王洪屹交纳的保全费人民币1870元，由被告（反诉原告）滕飞负担。被告（反诉原告）滕飞和第三人蒋宏彬交纳的保全费人民币620元，由被告（反诉原告）滕飞及第三人蒋宏彬负担。
判后，腾飞、蒋宏彬均不服上述判决，向本院提出上诉，主要上诉理由为：1、经济适用房不满五年，不得直接上市交易，上诉人腾飞与被上诉人签订的《房屋买卖合同》中标的物华温馨家园206楼1单元102号房屋在合同签订期间是经济适用房，为有限产权，在购买五年内产权归购房户和政府共有，上市交易，违反了法律禁止性规定，导致社会公共利益受损，故应属于无效合同。2、被上诉人明知上诉人腾飞急于偿还赌债，将17万元打入腾飞所欠赌债人员账户，用高息短期偿借贷的方式诱导上诉人腾飞与其签订显失公平的房屋买卖合同，严重违法。3、上诉人在法院审理查封前强行换锁，霸占居住涉案房屋，将腾飞及其家人、蒋宏彬的日常生活用品家具家电锁在屋内，是违法犯罪，请中院及时纠正并严厉惩罚。4、东华温馨家园206楼1单元102号房屋除首付外均由上诉人蒋宏彬实际支付，上诉人腾飞无单独处置该财产的权利，应依法保护上诉人蒋宏彬的合法权益。房屋内的装修、家具、及家居用品95%以上皆为上诉人蒋宏彬购买，是蒋宏彬父母婚前置办，应当认定为蒋宏彬个人财产，被上诉人王洪屹应当予以返还。综上，一审法院认定事实不清，法律适用不当，程序违法，请求唐山市中院依法改判。
被上诉人王洪屹答辩称：同意一审判决。
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为，涉案房屋温馨家园206楼1单元102号房屋性质为经济适用房，虽然《经济适用住房管理办法》规定经济适用房不满5年，不得上市交易，但该规定并非国家法律、行政法规的强制性规定，上诉人腾飞与被上诉人王洪屹针对该涉案房屋签订的房屋买卖合同不应因此被认定无效。经济适用房符合上市交易条件时，购房人只有向国家有关部门交纳相关价款后才可以变更经济适用房的性质，购房人才能取得完全的房屋所有权，故经济适用房按规定上市交易，不会损害社会公共利益。二上诉人上诉称涉案房屋买卖合同违反了法律禁止性规定，导致社会公共利益受损的主张理据不足，本院不予支持。上诉人腾飞主张被上诉认王洪屹用高息短期偿贷的方式诱导上诉人与其签订显失公平的房屋买卖合同，但并未就此向法庭提交相应的证据予以证实，本院不予支持。上诉人与被上诉人签订了涉案房屋的买卖合同并约定了交付日期，被上诉认王洪屹并非无依据占有使用该涉案房屋。腾飞在离婚时，隐瞒了涉案房产已出售给被上诉人的事实，故蒋宏彬因此而受到的财产损失，应另行向滕飞主张。屋内的电器、家具等物品的归属因涉案房屋买卖合同并未进行约定，故王洪屹无权占有使用，若上诉人蒋宏彬有证据证实上述物品的所有权，可另案解决。综上，上诉人的上诉主张理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5350元，由上诉人腾飞、蒋宏彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董媛媛
代理审判员 苗会新
代理审判员 高贺莉
二〇一五年二月十日
书 记 员 李 佳