舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舟普民初字第1222号
原告盛海光。
委托代理人（特别授权）俞宏波，浙江星舟律师事务所律师。
被告鹿永强。
原告盛海光为与被告鹿永强排除妨害纠纷一案于2015年11月18日向本院起诉，本院于同日立案受理后依法由代理审判员张玲燕适用简易程序，并于2015年12月9日公开开庭审理。原告盛海光及其委托代理人俞宏波、被告鹿永强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告盛海光诉称，坐落于舟山市普陀区东港街道新城银杏园4幢409室的房屋原系胡立立、张峰所有。2015年5月30日，原告与胡立立、张峰签订了一份《房屋买卖合同》，约定房屋总价为95.5万元；于2015年6月2日付房款10万元，于2015年6月15日前付房款14万元，于2015年9月20日前过户，待房产证做成后一次性付清余款，同时交房。合同签订后，原告按约向胡立立支付了购房款，并代为支付了案涉房屋的抵押贷款。2015年10月9日，案涉房屋过户至原告名下，原告自张峰处取得房屋钥匙后更换了钥匙。2015年10月17日，原告至案涉房屋发现门锁被更换无法入内，报警后经公安机关调查，被告以其向胡立立租得案涉房屋并交纳了10年的租金为由强占房屋。但原告在购房期间多次到过案涉房屋，该房屋从未有出租的事实。为此，原告特向法院起诉，请求：
除权房屋为按息、括律师代理费等），保证期间为二贷款基准利率上浮1.依法判令被告鹿永强立即从舟山市普陀区东港街道新城银杏园4幢409室房屋中腾退，将房屋返还给原告；2.本案诉讼费由被告承担。
原告盛海光为证明自己诉称的事实，向本院提供了以下证据：
1.房屋买卖合同1份、收条6份、中国工商银行还款凭证1份，拟证明原告向胡立立、张峰购买房屋并已履行支付房款义务的事实；
2.房屋所有权证书、契税发票各1份，拟证明案涉房屋已过户至原告名下的事实；
3.舟山市公安局普陀区分局东港派出所询问笔录1份，拟证明被告强占房屋的事实；
4.张峰出具的证明1份、原告与张峰的对话录音光盘及整理材料1份、照片4张，拟证明案涉房屋在过户前并未出租的事实；
5.胡立立与张峰的离婚证复印件1份，拟证明胡立立与张峰于2015年2月15日办理离婚登记、胡立立无权对外出租涉案房屋的事实。
被告鹿永强答辩称，被告与胡立立于2015年7月24日签订了一份房屋租赁合同，被告于同日向胡立立一次性支付了10年的租金25万元，且实际占有了房屋。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效应受法律保护。被告租赁、使用房屋的时间早于原告取得房屋所有权的时间，根据“买卖不破租赁”原则，在租赁期限届满前，租赁合同应继续履行。而根据原告提供的证据，原告在与胡立立签订房屋买卖合同后又收取了胡立立借款利息，被告有理由相信原告与胡立立之间的房屋买卖是帮助胡立立恶意转移财产的行为；并且作为债权转让的一种特殊形式，胡立立将房屋出租后转让，应通知被告，但胡立立并未通知被告，该转让对被告不发生效力。
被告鹿永强为证明自己辩称的事实向本院提供了以下证据：
1.租赁合同、银行对账明细清单各1份，拟证明被告向原房主胡立立租赁房屋并按约支付了租金的事实；
2.电费发票2张，拟证明被告实际租赁并使用房屋并交纳电费的事实。
经原告申请，本院向舟山市普陀区婚姻登记处调取了胡立立与张峰的离婚协议书，其中双方约定：离婚后，案涉房屋仍归双方共同所有。
经庭审质证，被告鹿永强对原告提供的房屋买卖合同及收条的真实性有异议，认为原告未提交支付房款的证据，原告与胡立立之间买卖房屋可能是为了帮助胡立立恶意转移财产；对原告提供的张峰出具的证明、录音材料的真实性有异议，认为张峰应出庭作证，且其出具的证明距离房屋过户、租赁时间较长不具真实性；对原告提供的其他证据的真实性没有异议，但认为均无法推翻租赁合同的合法有效性。原告对被告提供的租赁合同的真实性有异议，对被告提供的其他证据的真实性无异议。本院对双方提供的证据的真实性均予以确认。原、被告对本院调取的证据的真实性均无异议，本院对此予以确认。
经审理审理，2015年2月15日，胡立立与张峰协议离婚，约定：双方离婚后，位于舟山市普陀区东港街道新城银杏园4幢409室的房屋仍为双方共同所有。2015年5月30日，原告与胡立立、张峰签订了一份《房屋买卖合同》，约定胡立立、张峰将上述房屋转让给原告，房屋总价为95.5万元；原告应于2015年6月2日付房款10万元，于2015年6月15日前付房款14万元，房屋于2015年9月20日前过户，办理过户手续后原告一次性付清剩余房款，胡立立、张峰于同日向原告交付房屋。自2015年5月30日至2015年7月20日，原告陆续向胡立立支付房款87万元。2015年7月24日，被告与胡立立签订了一份房屋租赁合同，约定胡立立将案涉房屋出租给被告居住使用，租赁期限为10年，年租金为2.5万元，由被告一次性缴纳给胡立立。同日被告向胡立立汇款25万元。2015年10月9日，原告要求胡立立、张峰办理房屋过户手续，但张峰提出尚有银行贷款未清偿，如不清偿上述贷款，则无法过户。原告无奈之下与胡立立、张峰约定由其清偿320187.27元贷款本息，除85000元支付购房款外，剩余款项为胡立立向原告的借款。同日原告与胡立立、张峰办理了房屋过户及房屋钥匙移交手续，张峰从该房搬离。2015年10月17日，原告发现无法进入案涉房屋后报警，被告在公安所做笔录中自认知晓案涉房屋所有权人系张峰，为胡立立与张峰共有。
本院认为，原告盛海光向胡立立、张峰购买舟山市普陀区东港街道新城银杏园4幢409室的房屋，支付了约定房款并已办理产权登记手续，依法取得该房屋所有权，应受法律保护。被告抗辩称其与胡立立签订的租赁合同早于房屋产权变更前，应遵循“买卖不破租赁”原则保护其房屋的使用权，故本案焦点为被告与胡立立签订的案涉房屋租赁合同是否合法有效。首先，案涉房屋原系张峰、胡立立共同共有，胡立立将案涉房屋出租给被告未征求张峰的同意属无权处分，且张峰事后未追认该租赁合同的效力，上述租赁合同尚未生效。其次，被告作为承租人在明知承租房屋系胡立立、张峰共同共有的情况下，未尽到必要的注意义务，仅与胡立立单方签订租赁合同，被告不能构成善意第三人。最后，胡立立在与原告签订房屋买卖合同并收取了87万元的款项后又将该房屋出租给被告，明显存在恶意，而被告与其达成的租赁十年，一次性支付25万元租金的交易显与一般交易习惯不符，且张峰出具的证明、原告提供的照片结合可证明被告在张峰搬离之前未占有该房屋。根据高度盖然性证明标准，本院认为胡立立与被告虚构租赁合同侵害他人利益的可能性较大，且张峰出具的证明及与原告的通话录音均表明其不知被告承租事实，并具有否定租赁合同效力的意思表示，被告与胡立立签订的租赁合同应属无效。被告无承租、使用该房屋的合法依据，属无权占有，理应自行搬离，将房产返还给原告。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：
被告鹿永强在本判决生效之日起五日内停止对舟山市普陀区东港街道新城银杏园4幢409室房屋的侵占，并将该房屋返还给原告盛海光。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告鹿永强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
代理审判员 张玲燕
二〇一六年二月二日
代书 记员 方卓阳
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。