山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄民初字第5416号
原告：刘玉楼，男，1957年1月15日出生，汉�，农民，住山东省青岛市黄岛区。
原告：丁启英，女，1962年11月10日出生，汉族，农民，住山东省青岛市黄岛区。系原告刘玉楼之妻。
二原告委托代理人：张宝清，山东川佳律师事务所律师。
二原告委托代理人：王春晖，山东川佳律师事务所律师。
被告：李文华，女，1952年3月26日出生，汉族，农民，住青岛市黄岛区。
被告：李琳，女，1974年5月1日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。系被告李文华之女。
被告：丁世鹏，男，1974年2月7日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。系被告李文华之子。
三被告委托代理人：董汉琼，山东润杰律师事务所律师。
原告刘玉楼、丁启英与被告李文华、李琳、丁世鹏房屋买卖合同纠纷一案，于2015年5月20日向本院起诉。本院受理后依法组成合议庭公开�庭进行了审理。原告刘玉楼、丁启英及其委托代理人张宝清、王春晖，三被告委托代理人董汉琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘玉楼、丁启英诉称：二原告现居住的房屋六间位于青岛市黄岛区理务关镇东十字路村36号，该房屋原为六间老房，房屋权利人为丁启更（又名丁启共，系被告李文华之夫），系丁启更与被告李文华的夫妻共同财产，被告李琳、丁世鹏分别系丁启更与被告李文华的女儿、儿子，丁启更之父母已早亡。二原告系夫妻关系，与丁启更、被告李文华均系东十字路村村民，原告丁启英与丁启更系同胞兄妹，即原告刘玉楼、丁启英分别系被告李琳、丁世鹏的亲姑父、亲（三）姑。1997年8月14日丁启更因交通事故死亡，原房屋便由被告李文华一人居住，此时，被告李琳已结婚出嫁，被告丁世鹏在济南上学。至1998年5月，被告李琳在青岛�黄岛区（原胶南市）宝山镇卫生院（亦是被告李琳的工作单位，当时被告李琳住该处）分娩后，被告李文华便至青岛市黄岛区（原胶南市）宝山镇给被告李琳看孩子，被告丁世鹏毕业后，到青岛（胶南）海魂皮鞋厂工作，其在青岛市黄岛区（原胶南市）区租房居住。自此之后，三被告未再回原房屋居住。原房屋由于无人居住管理，加之原房屋是老房土坯结构老化严重，年久失修，房梁多数已断裂，院墙已倒塌，房屋也面临倒塌，已成危房无法居住。
2001年5月2日，被告丁世鹏在青岛市黄岛区（原胶南市）区举行结婚仪式，婚宴结束后，众亲朋好友来到被告丁世鹏的租房处串门，因被告丁世鹏要在青岛市黄岛区（原胶南市）买房居住，加之原房屋破旧无人居住，被告李文华此时提出让原告刘玉楼为其寻找买主，将该原房屋出售转让，转让总价款为人民币2000元，如原告刘玉楼想买，优先卖给原告刘玉楼，如原告刘玉楼不想买，就让原告刘玉楼帮忙卖给别人。原告刘玉楼、丁启英当时在青岛市黄岛区（原胶南市）理务关镇东十字路村67号有房屋三间，且二原告生有二女一子，住房非常紧张，于是原告刘玉楼便当场答应自己购买该房屋，当时三被告均在场，且均同意将该原房屋卖给原告刘玉楼，三被告便与原告刘玉楼达成口头协议，由原告刘玉楼购买了该房屋，由于原告刘玉楼当时没有钱，房款2000元谈妥暂时尚欠，待原告刘玉楼有了钱再还。当时在场见证的人员有：李发海（系被告李琳之夫）、丁启合夫妻与丁启元夫妻（均系被告丁世鹏之堂叔）、丁启爱与丁启臻（分别系被告丁世鹏的亲大姑、二姑）、程玉军（系丁启爱之长子）。
在达成上述口头房屋买卖协议，原告刘玉楼购买了房屋后，二原告便着手准备�建，在翻建房屋前，原告刘玉楼曾专门电话告知过被告李文华，被告李文华表示同意。2003年正月，原告刘玉楼找了本村搞建筑的曲桂军、丁启军等人，将房屋全部拆除翻建，至2003年麦季前完工，翻建成现在的房屋（正房六间、东厢房一间、南屋三间），二原告还建设了院墙、猪圈、水泥地面、自来水管路、电路改造等，并将大门口全部用水泥硬化，二原告翻建房屋总投资三万余元，为此举债若干，房屋翻建后，二原告全家即入住至今。2004年，二原告将其在青岛市黄岛区（原胶南市）理务关镇东十字路村67号原有的房屋三间，卖给了本村刘均中，现二原告全家除本案之该房屋外，别无其他住所。
2006年上半年，在被告丁世鹏出国到日本务工前，二原告及丁启臻、程玉军、程玉海（系丁启爱之次子）等人，一起到被告丁世鹏在胶南海魂皮鞋厂院内买的新房处�被告丁世鹏送行，午饭后，原告丁启英将1200元钱交给了被告丁世鹏，并说明其中的1000元为付的购房款，其余200元作为资助给被告丁世鹏的路费钱，聊表心意，被告丁世鹏当场将该1200元钱点清收下，丁启臻、程玉军、程玉海等人在现场见证此事。随后，被告丁世鹏便赴日本国务工，至2009年上半年回国。
2007年2月15日，被告李文华到原告家（即翻建后的房屋），补办该房屋的买卖契约，原告刘玉楼当场将尚欠的1000元购房款交付给被告李文华，被告李文华现场点清收下，由村文书丁启玉执笔代书买卖契约一份，言明“兹有故人丁启共之妻李文华自愿将丁启共名下房屋六间，作价贰仟元正，卖给刘玉楼永久居住，钱款当面付清，宅基地使用证等丁世鹏从日本回国后交与刘玉楼，以防反悔，特立此据。房屋四至：西至曹光荣、北至胡同、东至刘玉磊、南至胡同”，卖房人李文华由执笔人丁启玉代笔，被告李文华当场摁的手印，执笔人丁启玉及本村村民刘玉培作为见证人在契约上签字。
三被告每年都回东十字路村上坟，正月亦均回该村串门，走亲访友，此外，被告李文华已将其在该村的承包地转包韩国梨园，每年亦回该村收取转包费，三被告每次回该村，便会到二原告家吃饭居住。其中，在二原告翻建该房屋的次年（2004年）正月初三，被告丁世鹏夫妻在原告家串门，并吃饭住宿三天。被告丁世鹏自日本务工回国后，原告找其索要该房屋的宅基地使用证，其称还在出国中介公司抵押，待要回来后即给原告，故至今未给二原告。
原告诉请：一、请求依法确认2007年2月15日原告与被告李文华签订的房屋买卖契约合法有效，并依法确认位于青岛市黄岛区（原胶南市）理务关镇东十字路村36号的房屋一处（正房六�、东厢房一间、南屋三间，集体土地建设用地使用证为南集建〔1991〕字第GM140324号）归原告所有。二、判令由三被告承担本案诉讼费用。庭审过程中原告将第一项请求变更为：1、请求依法确认2007年2月15日原告与被告李文华签订的房屋买卖契约合法有效，并依法确认位于东十字路36号的翻建前的房屋一处系原告购买所得，为原告所有。2、请求依法确认原告购买的翻建后的位于东十字路36号现有房屋一处，为原告所有。
被告李文华、李琳、丁世鹏辩称：原告的诉讼请求已经超出法定诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。
原告诉称其于2003年翻建涉案房屋并入住，与被告李文华于2007年2月15日补签买卖协议，根据民法通则及相关法律法规的规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，自知道或者应当知道权利被侵害时起计算；同�，根据《青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》的规定，集体所有土地范围内的宅基地房屋买卖合同纠纷，一方要求确认合同无效并请求返还及赔偿损失的，或者要求确认合同有效并请求办理相关过户等手续的，自合同约定的履行期限届满之日起或合同双方交付完毕之日起超过两年的，驳回当事人的诉讼请求，原告请求确定协议有效及涉案房屋归其所有的主张，不管是按合同约定的履行期限还是合同交付完毕之日，均已经超出两年的诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。
二、原告与被告李文华于2007年2月15日签订的卖房
协议形式及内容均不合法，不是李文华的真实意思表示，更没有经过房屋共有人李琳及丁世鹏的同意，该协议无效。
1、原告与李文华签订的协议并非由李文华签名，不是李文华的真�意思表示。2007年2月15日，被告回老家探亲时，原告的亲家丁启玉执笔代写了立卖契，被告李文华根本不识字，对协议内容并不知晓，也没有签字确认，上面的手印也是原告让摁就摁上的，李文华从没有要将房屋卖给原告的意思表示，也没有收到过原告支付的1000元购房款，该立卖契无效。
2、涉案农村房屋所有权归三被告共同所有，不是被告李文华的个人财产，李文华不具备处分权，被告李琳和丁世鹏从未有将涉案房屋出售给原告的意思表示，也没有收到过购房款，被告李文华与原告签订的买卖协议系无权处分，是无效的。
涉案房屋位于理务关镇东十字路村36号，性质为农村的宅基地房屋，登记在丁启更名下，系丁启更与李文华夫妻共同财产，1997年丁启更去世后，属于丁启更的份额产生法定继承，该房屋由三被告共同所有。1998年，被告李文华跟随女儿居住后暂不在涉案房屋居住，2000年左右，原告因子女多提出由其暂时居住在涉案房屋内，因原被告系亲戚关系，被告暂时又不居住在涉案房屋内，遂同意暂借涉案房屋给原告居住，但并没有出售给原告，原告所谓补签协议时，被告丁世鹏正在日本务工，根本不知情，原被告之间没有买卖房屋的合意，原告主张其购买了涉房房屋没有事实依据。
原告主张购房款为2000元，且已支付给被告不符合事实。原告自称其购买了房屋，购房款2000元，但直到2007年才付清与事实不符，如果是没有支付能力的话，为何原告自称花费三万余元翻建房屋？原告的陈述前后矛盾、不合逻辑。此外，即便按照2000年的房屋价格，涉案房屋也不只价值2000元，其主张按照市场价支付不符合事实，且被告根本没有收到过2000元房款，买卖合同不成立。
原告主张的房屋买卖协议未经村集体的审批同意，房产证及集体土地使用证均在被告名下，该买卖协议无效。
被告从未同意将涉案房屋出售给原告，更不可能将集体土地使用证及房产证过户给原告，根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，涉案房屋登记在被告名下，应归被告所有，且根据青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见，即使宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，也须经过宅基地审批手续，方可认定为合同有效，据此，原告提交的房屋买卖协议即使是真实的，也需经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准后方才生效，该买卖协议无效，涉案房屋归被告所有。
四、原告暂借住在被告所有的宅基地房屋后，未经被告同意就翻建了被告共同所有的房屋，并将其自有的宅基地房屋出售谋利，违反了我国宅基地房屋的法律规定和立法精神。
1、原告自诉其2003年将被告房屋进行翻建，于2004年将其自有的位于理务关镇东十字路村67号的宅基地房屋出售给刘均中，于2007年与被告李文华签订房屋买卖协议，根据《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，原告将自有的宅基地房屋出售获利，再恶意占用原告的宅基地房屋，违反了上述法律规定，应依法返还给被告。
2、涉案住房是被告李文华的唯一住房，也是李文华的户籍所在地，被告李文华目前没有自己的住处，原告恶意侵占被告的宅基地房屋，将会导致被告李文华居无定所。
五、原告的行为不构成善意取得，涉案房屋归被告所有。
根据物�法第106条的规定，受让人必须善意、以合理的价格转让、不动产已经办理登记方能构成善意取得。本案中，被告并没有出售涉案房屋，原告未经被告同意擅自翻建房屋是以恶意占有为目的的，且原告并没有支付合理价格，更没有办理变更登记，根本不构成善意取得，原告无权占有、使用房屋，应返还给被告。
综上，被告李文华与原告签订的协议并非其真实意思表示，涉案房屋的共同所有人李琳和丁世鹏对双方签订的协议既不知情，也不认可，事后也没有追认，李文华与原告签订的协议无效，涉案房屋所有权归被告共同所有，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：登记在丁启更名下（又名丁启共，系被告李文华之夫）的房屋六间【集体土地建设用地使用证为南集建〔1991〕字第GM140324号、房屋建筑印契�南理字第№0060638号】位于青岛市黄岛区大村镇（原胶南市理务关镇）东十字路村36号，被告李琳、丁世鹏分别系丁启更与被告李文华的女儿和儿子，丁启更之父母已去世。二原告系夫妻关系，与丁启更、被告李文华均系青岛市黄岛区大村镇（原胶南市理务关镇）东十字路村村民，原告丁启英与丁启更系同胞兄妹。
2003年正月，原告刘玉楼找本村搞建筑的曲桂军、丁启军等人，将该登记在丁启更名下的六间房屋全部拆除翻建，至2003年麦季前完工，翻建成现在的该房屋（正房六间、东厢房一间、南屋三间）。原告并于当年搬到翻建后的房屋内居住。翻建后的房屋与翻建前房屋东西长度相同，宽度加大，房屋建筑面积变大。
原告主张，2001年5月2日，被告丁世鹏结婚时被告李文华已将翻建前的房屋作价2000元卖给了原告，当时三被告均在场，且均同意将�房屋卖给原告。房款2000元暂时尚欠，待原告刘玉楼有了钱再还。2006年上半年，被告丁世鹏出国到日本务工前，二原告到被告丁世鹏在胶南海魂皮鞋厂院内买的新房处为被告丁世鹏送行时原告丁启英将1200元钱交给被告丁世鹏，并说明其中的1000元为付的购房款，其余200元作为资助给被告丁世鹏的路费钱，聊表心意，被告丁世鹏当场将该1200元钱点清收下。随后，被告丁世鹏便赴日本国务工，至2009年上半年回国。2007年2月15日，被告李文华到原告家（即本案诉争房屋），补办该房屋的买卖契约，原告刘玉楼当场将尚欠的1000元购房款交付给被告李文华，被告李文华现场点清收下，由村文书丁启玉执笔代书买卖契约一份，言明“兹有故人丁启共之妻李文华自愿将丁启共名下房屋六间，作价贰仟元正，卖给刘玉楼永久居住，钱款当面付清，宅基地使用证等丁世鹏从日本回国后�与刘玉楼，以防反悔，特立此据。房屋四至：西至曹光荣、北至胡同、东至刘玉磊、南至胡同”，卖房人李文华由执笔人丁启玉代笔，被告李文华当场摁的手印，执笔人丁启玉及本村村民刘玉培作为见证人在契约上签字。
为证明自己的主张，原告提交了以下证据：1、提交东十字路村原支部书记兼村主任刘玉磊签字的该村委会出具的证明1份，证明涉案房屋是由三被告卖给二原告的，在全村是公认的事实。2、提交2011年10月20日东十字路村村委会出具的证明1份，证明、是原告购买了被告翻建前的房屋并翻建成现在的房屋状况。原告的原有房屋已卖给本村其他村民。除本案涉案房屋外，原告没有其他房屋。二原告购买本村房屋符合法律规定，可以办理宅基地变更登记手续。3、提交涉案房屋买卖时及翻建房屋本村村民等知情人出具的书面证明1份以及证明人的身�证复印件各1份，证明了本案涉案房屋双方发生交易时的具体经过、交易价款、价款履行以及交付房屋、房屋翻建的详细经过。4、提交涉案房屋翻建后的现状照片。5、提交涉案房屋翻建前的照片1张，证明涉案房屋翻建前及买卖时的状况。6、提交2007年2月15日原告与被告李文华补充出具的房屋买卖契约1份，有被告李文华的手印及村委人员见证人的签字。该买卖契约有当时的村委会工作人员丁启玉代笔书写，证明了涉案房屋已由被告卖给原告。7、提交原告户口本复印件1份，证明原告系本村村民，子女多，缺乏房屋。8、提交涉案房屋土地使用证及房屋建筑印契复印件各1份，证明涉案房屋原系被告李文华与丁启更的夫妻共同财产，当时登记的名字是丁启更。丁启更死亡后，由三被告将该房屋出卖给原告，符合法律规定。9、出具2011胶南民初字第2491号民事裁定书1份，证�本案事实历经原胶南市人民法院审理，事实已经查明，双方诉争的本案房屋是买卖合同关系，由原告购买所得，该案中有大量的证人出庭证实双方买卖的事实，并申请法院调取该卷宗。
被告对原告出示村委会出具证明的真实性、内容及证明事项均不认可。涉案房屋系被告于2000年暂借给原告居住的，并没有卖给原告。
根据原告的申请，本院调取了2011胶南民初字第2491号民事案件的庭审笔录等，该案系李文华、李琳、丁世鹏起诉丁启英、刘玉楼要求返还房屋，后李文华、李琳、丁世鹏撤诉。
原告称对庭审笔录没有异议。但称本案三被告在2011胶南民初字第2491号案件的陈述不属实，通过该案的审理，可以确认涉案房屋由原告购买并翻建而成。至于被告李琳、丁世鹏称不知情是不属实的。在丁世鹏出国务工前就已经与三被告就本案房屋买卖事宜协商一致。原告购买了房屋并翻建成现在的房屋，且陆续支付完房屋买卖价款。至于房屋买卖契约仅有李文华一人签字，因为双方都是亲戚关系，比较信任，且当地农村风俗对房屋买卖也是仅有家长老人一人签字办理由见证人见证即可。符合当地房屋买卖的风俗习惯，事实可以认定。至于李琳、丁世鹏不知情不属实，不符合实际情况。如三被告之间因此发生争议，由三被告之间内部自行解决，不能对抗善意的原告。
被告对庭审笔录的真实性没有异议，由该卷宗可见本案被告丁世鹏回国后得知房屋买卖协议后立即提起诉讼充分证明其并没有同意将房屋出售给原告，该起诉行为是对李文华个人处分三人共同财产的否认，李文华无权处分且该房屋买卖不构成善意取得。且在该案件中并未对事实做出认定，该买卖协议无效，涉案房屋不归原告所有。
以上事实有原、被告陈述及原、被告提交的证据等在案为证，经开庭质证，可以认定。
本院认为：本案案由系房屋买卖合同纠纷，根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案原告自述其2001年与被告口头协议购买被告的房屋后于2003年将购买的房屋翻建并入住该房屋，但至今才要求确认2007年2月15日原告与被告李文华签订的房屋买卖契约合法有效，原告的请求已经超出法定诉讼时效，对被告主张的本案超过诉讼时效的辩解本院予以采信，原告的诉讼请求应予以驳回。另外，本案中登记在丁启更名下的位于大村镇东十字路36号的房屋一处因被原告翻建而拆除，翻建后的房屋四至及面积发生变化与翻建前的房屋已经没有统一性，因翻建房屋无相关部门的审批手续，本案中原告要求确认该翻建后的房屋归原告所有没有法律依据，依法应予以驳回。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告刘玉楼、丁启英的诉讼请求。
本案案件受理费100元，由原告刘玉楼、丁启英负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张照坡
人民陪审员 王茂林
人民陪审员 李洪泉
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 杨依雯