安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民一终字第00116号
上诉人（一审原告）：张桂旺，男，1965年7月2日出生，汉族，农民。
委托代理人：李强，安徽黄淮律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：赵守勤，男，1958年9月19日出生，汉族，农民，现在安徽省白湖监狱坝镇监区第三监区服刑。
被上诉人（一审被告）：宋陈英，女，1959年4月13日出生，汉族，农民，系赵守勤之妻。
上述两被上诉人共同的委托代理人：宋化友，安徽法理律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：李凡跃，男，1963年4月7日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人：孙得才，安徽法理律师事务所律师。
上诉人张桂旺因与被上诉人赵守勤、宋陈英、李凡跃确认合同无效纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院2014年1月3日作出的（2013）宿埇民一初字第05550号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年2月25日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与代理审判员许劲松、杨俊举组成合议庭，于2014年4月11日公开开庭审理了本案。上诉人张桂旺的委托代理人张强、被上诉人赵守勤、宋陈英共同的委托代理人宋化友、被上诉人李凡跃及其委托代理人孙得才到庭参加诉讼。现已审理终结。
张桂旺一审起诉称：2010年8月15日，张桂旺与赵守勤签订售楼合同书，购买赵守勤一期开发的位于泗县瓦坊乡王集街东半部第十五号商品房，分三次付款170000元。赵守勤于当时即把钥匙交付张桂旺，张桂旺使用居住至今。赵守勤因缺少资金，与其妻宋陈英向包括李凡跃在内的多人融资。后赵守勤夫妻与李凡跃以明显低于市场的价格达成房屋买卖协议，用此房抵借款。其行为严重侵犯了张桂旺的合法权益，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第三款的规定，属恶意串通和以合法形式掩盖非法目的的行为。请求依法确认赵守勤、宋陈英与李凡跃签订的房屋买卖协议无效，并判令赵守勤、宋陈英、李凡跃承担本案的诉讼费用。
赵守勤一审答辩称：2010年8月15日，赵守勤与张桂旺签订售楼合同书，将其一期工程开发的十五号商住楼以180000元价格出售给张桂旺，张桂旺共计付款170000元，赵守勤当时即把钥匙交与张桂旺入住。由于房款未付清，没有及时办理过户手续。为缓解工程资金紧张，2010年9月赵守勤与李凡跃签订借款协议，以土地证、房产证作质押借款约100000元，使用期限三个月，期满归还本息，按期还款，收回两证。当时每套楼房售价约180000元，赵守勤不可能以十余万元的低价将此房出售给李凡跃。后因情况突变，赵守勤离家外出，故一直未能偿还借款。赵守勤的代理人贾广珍是为了李凡跃的借贷利益与李凡跃签订房屋买卖合同。
李凡跃一审答辩称：张桂旺与赵守勤签订的房屋买卖合同约定付清全部房款后，房屋才能交付，因张桂旺未能付清全部房款，故该合同并未实际履行。李凡跃与赵守勤之间确有借款关系，但赵守勤、宋陈英与李凡跃签有回购协议，过户前赵守勤、宋陈英的代理人贾广珍还与李凡跃签订了正式房屋买卖协议用于抵扣借款，协议书已经公证，是双方真实意思表示，合法有效。李凡跃与赵守勤签订房屋买卖合同时，多次前往看房，并不知该房已出售他人，李凡跃在赵守勤出现资金困难时借钱给赵守勤，起到帮助作用，赵守勤以低于市场一定价格出售房屋符合常理，双方不存在恶意串通和以合法形式掩盖非法目的的行为。该房现已过户给李凡跃，所有权已经合法转移。应驳回张桂旺的诉讼请求。
一审法院查明：赵守勤在安徽省泗县瓦坊乡王集街国有土地上开发建造二层商品房。2010年8月15日，张桂旺与赵守勤以预售合同形式（当时讼争房屋已建成并领取产权证）签订了售楼合同书，张桂旺以190000元（后变更为180000元）价格购买赵守勤开发的一期东半部第十五号房屋（房屋所有权证号：房地权证皖泗字第××号；土地使用权证字号：泗国用2010第37号），张桂旺分三次支付房款170000元，赵守勤于签约时即把房屋钥匙交张桂旺，张桂旺通过其姐姐张贵花管理使用此房。因张桂旺未付清全部房款，双方未能及时过户。因赵守勤建房资金短缺，赵守勤于2010年9月7日与李凡跃签订了名为“房屋买卖附购回条件协议书”实为借款协议的合同，向李凡跃融资借款110000元，借期三个月，约定了利息，赵守勤向李凡跃出具借据一张。赵守勤将上述房屋产权证、土地证质押给李凡跃。同日赵守勤、宋陈英与贾广珍签订授权委托书，特别授权贾广珍代表委托人办理该房的买卖过户及其相关手续。委托期限自2010年12月6日起至2011年6月6日止。双方于当日对该授权委托书进行了公证。2011年3月9日，贾广珍与李凡跃签订了房地产买卖契约，赵守勤、宋陈英以130000元价格将此房卖给李凡跃用于冲抵110000元借款及逾期本息。李凡跃持此合同于同年8月19日向安徽省泗县房地产管理局申办过户登记，取得了新的房地权证（房地权证号：皖泗县字第××号）。2013年7月16日，李凡跃派人前往泗县瓦坊乡王集街讨要房屋时与张桂旺发生冲突，张桂旺向当地公安机关报警。另查明，2012年12月10日，赵守勤因犯合同诈骗罪被安徽省泗县人民法院一审判处有期徒刑三年零六个月。
一审法院认为：赵守勤及其代理人在商品房买卖过程中，先后与张桂旺、李凡跃就同一房屋签订了房屋买卖合同，均是双方真实意思的表示，且无证据证明二份协议违反了法律强制性规定，均合法有效。虽然赵守勤与张桂旺签订合同在先，张桂旺也已先行占住，但双方明确约定购买方未付清房款，所有权人可将此房另行售予他人，张桂旺至今未能付清全部购房款，赵守勤再次出售该房，不违反约定。关于赵守勤与李凡跃签订的协议是否属于以合法形式掩盖非法目的，经查，李凡跃与赵守勤及其代理人分别于2010年9月7日、2011年3月9日签订了“房屋买卖附购回条件协议书”和“房屋买卖契约”。“房屋买卖附购回条件协议书”实质系一借款合同，李凡跃的目的显然是为了依法获取借款利息，而“房屋买卖契约”系赵守勤不能按照约定的还款期限偿还借款本息后，而由其代理人与李凡跃达成的房屋买卖合同，其目的显然又是为了完成过户登记，获取房屋所有权，以此收回被拖欠的借款本息。故上述二份协议的目的均正当合法，均不属于以合法形式掩盖非法目的。关于李凡跃与赵守勤签订的上述协议是否存在恶意串通，一审法院认为，恶意串通是指当事人双方出于恶意，互相配合实施的损害国家、集体或者第三人利益的行为，认定的关键是李凡跃与赵守勤是否具有损害张桂旺利益的恶意串通行为。在“一房二卖”的情形下，依照最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》第十条的规定，后买受人明知出卖人的房屋已出售的情况下仍与出卖人另行订立房屋买卖合同的行为属恶意串通。首先没有证据证明李凡跃与赵守勤签订名为“房屋买卖附购回条件协议书”而实为有偿借款协议时知道赵守勤已将此房出售给张桂旺。其次，赵守勤为保证如期还款，将房产证、土地证质押于李凡跃，符合民间惯常做法，此时李凡跃控制了“二证”，亦即阻却了赵守勤日后与他人之间可能发生的过户行为，以确保其债权的实现。据此可知李凡跃主观意图在于借款能否如期收回而非此房有无他人居住，其无须尽到查清此房处于何种状态的注意义务，不必确知此房是否已经被他人占住。再次，赵守勤的代理人虽以较低价格将该房出售给李凡跃，赵守勤及其共有人在长达二年多的时间里并未提出异议，且房屋售价较低在本案中也不足以认定赵守勤或代理人与李凡跃具有恶意串通的故意。对张桂旺的代理人提出的赵守勤与李凡跃恶意串通签订协议，损害了张桂旺的利益及以合法形式掩盖非法目的，所签房屋买卖协议系无效合同的意见，不予采信。对赵守勤否认与李凡跃之间存在“房屋买卖契约”的答辩意见，经查，赵守勤与李凡跃签订借款协议的当天，赵守勤即将房产证、土地证质押给李凡跃，且同日赵守勤又授权贾广珍可在授权时限内与他人签订该房的买卖过户及相关手续，此时赵守勤应知逾期不还款的后果即李凡跃可持“二证”与其代理人贾广珍签订诉争房屋的买卖手续并予以过户登记。故对赵守勤的此答辩意见，不予采纳。综上，现有证据不足以认定李凡跃与赵守勤签订的房屋买卖契约系无效协议，故对张桂旺提出的请求确认该协议无效的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回张桂旺的诉讼请求。案件受理费80元，由张桂旺负担。
张桂旺不服一审判决向本院提出上诉称：1、一审认定二份房屋买卖协议均有效错误，违反《物权法》一物一权的原则。赵守勤、宋陈英与李凡跃之间不存在房屋买卖关系，双方所签订的“房屋买卖附购回条件协议书”的真实意思是借款，按照协议约定，在附回购条件消失的情况下，李凡跃只有请求返还借款的权利，并无买卖房屋的权利。协议签订人贾广珍名为赵守勤、宋陈英的委托代理人，实为李凡跃的代理人，赵守勤、宋陈英之所以授权贾广珍在借款不能偿还的情形下出售该房，其目的是为了获取借款，而非出售房屋。贾广珍与李凡跃签订房屋买卖协议完全违背赵守勤、宋陈英的意志，况且房屋出售价格严重背离市场售价。以上事实表明，涉案房屋不存在一房二卖，只有一个房屋买卖关系，贾广珍与李凡跃之间签订的房屋买卖协议无效。2、李凡跃与贾广珍签订的协议表面上是合法的房屋买卖行为，实际上是掩盖非法的收回借款本息的目的，应属于以合法形式掩盖非法目的，双方签订的房屋买卖协议无效。3、赵守勤与李凡跃签订购房协议时存在恶意串通。赵守勤明知涉案房屋已出售他人，又授权委托贾广珍出售该房，李凡跃作为购房人未现场勘验房屋状况，违反常理，不排除李凡跃存在明知的故意。请求撤销一审判决，予以改判。
赵守勤答辩称：答辩意见同一审答辩意见一致。
宋陈英的答辩称：答辩意见与赵守勤一致。
李凡跃答辩称：1、张桂旺称一审认定事实错误，两份房屋买卖协议不可能同时存在，违反一物一权原则的理由错误。对同一房屋产生的买卖合同可以有很多份，仅仅是不能够发生物权转移的效力。本案中赵守勤与张桂旺签订房屋买卖合同，但未向房管部门办理备案登记，张桂旺未取得涉案房屋的物权。2、李凡跃与赵守勤签订了房屋买卖协议，办理房产产权变更登记，已依法取得涉案房屋的物权。3、一审法院认定事实清楚，张桂旺与赵守勤签订的房屋买卖合同有明确约定，房款未全额付清的情况下，赵守勤有权将房屋出售他人，而张桂旺并未付清购房款，赵守勤有权对房屋进行处置。赵守勤、宋陈英夫妇授权贾广珍有权签订售房协议，并经公证处公证，贾广珍代表赵守勤与李凡跃签订的房屋买卖协议符合法律规定。4、赵守勤、宋陈英为了保证借款能够按期偿还，将涉案房屋的房屋产权证质押给李凡跃，其二人到期未能偿还借款，李凡跃用质押的房屋作价来偿还并不违反法律规定。5、张桂旺称李凡跃购房价款低于市场售价的理由不成立，该售房价款是双方协商一致的结果，未违反法律效力性、禁止性的规定，不能认定该协议无效。6、赵守勤、宋陈英从李凡跃处借款事实存在，借款的本息均应偿还，房屋买卖行为是双方在借款协议中约定的条款，不存在以合法形式掩盖非法目的。7、张桂旺提出李凡跃与赵守勤、宋陈英之间存在恶意串通，但其并未提供相应的证据予以证明，而赵守勤自书的情况说明能证明，赵守勤与张桂旺存在恶意串通。综上，本案不存在合同无效的情形，张桂旺的上诉理由不成立，应依法驳回。
双方当事人所举证据与一审一致，双方质证意见也同于一审，本院质证意见与一审一致。
经二审审理查明：2010年8月15日，赵守勤作为甲方与张桂旺作为乙方签订售楼合同书一份，该合同书载明：“一、甲方出售楼房方位在新兴街南侧一期工程东半部第十五号房…，每套两间两层价格为190000元。五、甲方在楼房交付使用前，应将国有土地使用证、房屋所有权证办齐，一手交证，一手钱款付清，其办证费均由甲方付给。七、违约责任：乙方不履行合同的或拖付款，甲方有权将楼房另售他方，乙方无权请求返还已付买房款，应按已付钱款的百分之百作为违约金扣除。甲方不履行合同的，应双倍返还订金”。当日张桂旺向赵守勤交款50000元，2010年9月20日张桂旺交款70000元，2010年10月29日张桂旺又交款50000元。因赵守勤建房资金短缺，2010年9月7日，赵守勤、宋陈英夫妇作为乙方与李凡跃作为甲方签订了名为“房屋买卖附购回条件协议书”实为借款协议的合同，该合同约定：“赵守勤、宋陈英自愿将坐落在泗县瓦坊乡王集街，建筑面积135.04平方米的合法拥有的房地产卖给李凡跃。…，甲乙方设定条件如下：第一条：上述房地产由乙方售给甲方，全部房款共计人民币110000元。第二条甲方于2010年9月7日付给乙方人民币110000元。1、双方约定于2010年12月6日办理过户手续，乙方应积极配合甲方过户。2、在2010年12月6日前，乙方有权撤销协议合同，但须于撤销协议合同当日向甲方退还购房房款人民币110000元及利息人民币4950元。本合同即告终止。3、在2010年12月6日前，如乙方没有主张回购权，则回购权消失，甲乙双方应于第二日开始办理过户手续。4、如乙方未按期行使回购权，又拒绝办理过户手续，则按合同规定，一点二倍返还购房款。”当日该协议书经安徽省泗县公证处公证，赵守勤、宋陈英亦给李凡跃出具借据一张，并将上述房屋产权证、土地证质押给李凡跃。同日赵守勤、宋陈英又与贾广珍签订一份授权委托书，该委托书载明：“委托人赵守勤、宋陈英拥有私有房产一处：泗县瓦坊乡王集街，建筑面积135.04平方米，房屋所有权证号：房地权证皖泗字第××号、土地使用权证字号：泗国用2010第37号。现委托人特委托受托人贾广珍全权代表委托人办理上述房产的买卖过户及相关收取，受托人贾广珍为此而签署的有关文件，委托人均予以承认，受托人无权转让委托权。委托期限自2010年12月6日至2011年6月6日止”。2010年11月，赵守勤因涉嫌合同诈骗罪逃匿。2011年3月9日贾广珍与李凡跃签订一份房地产买卖契约，该契约载明：“甲方赵守勤、乙方李凡跃，一、甲方自愿将坐落泗县瓦坊乡汪集街的房地产出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格（评估价）为商：70000元，住：60000元。乙方由2011年3月9日前付清给甲方，购房定金在最后一次付款时冲抵。付款方式为现金…甲方签字赵守勤、委托代理人贾广珍，乙方签字李凡跃”。后贾广珍协助李凡跃办理了房屋土地产权变更手续。除本院认定的上述事实外，一审认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：张桂旺请求确认赵守勤、宋陈英与李凡跃签订的房屋买卖协议无效的主张能否成立。
张桂旺与赵守勤签订售楼合同书后，即将50000元首付款交付赵守勤，赵守勤收款后将房屋钥匙交予张桂旺，张桂旺已实际占有使用涉案房屋，后张桂旺又陆续向赵守勤交款120000元。在此期间，赵守勤、宋陈英为向李凡跃借款将涉案房屋的房屋产权证及土地使用权证质押给李凡跃，在赵守勤未还清借款前，其已无法按照合同约定给张桂旺办理房地产权变更登记手续，赵守勤明显存在违约行为。而张桂旺因迟迟未能取得涉案房屋的产权，其依据合同约定未付清剩余购房款的行为不存在违约。一审认定张桂旺至今未付清余款，赵守勤再次出售房屋不违反约定错误，应予以纠正。赵守勤在将涉案房屋出售给张桂旺之后，其与宋陈英基于借款目的又与李凡跃签订一份“房屋买卖附购回条件协议”，该协议名为购房，实为借贷。张桂旺未提供证据证明赵守勤、宋陈英在借款时已将涉案房屋出售的情况告知了李凡跃，因此张桂旺主张赵守勤、宋陈英与李凡跃在签订借款协议时恶意串通无事实依据，本院不予采信。赵守勤、宋陈英为保证能如期还款，借款当日又将涉案房屋的处置权特别授予委托代理人贾广珍，该委托行为不违反法律规定，且经公证。此时赵守勤、宋陈英对不能如期还款将产生的法律后果是明知的。赵守勤、宋陈英在借款到期未能还款后，李凡跃为收回借款本息而与贾广珍签订了房屋买卖契约，该契约不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，故一审认定双方签订房屋买卖契约为有效合同，并无不当。张桂旺上诉主张赵守勤、宋陈英与李凡跃签订的房屋买卖契约无效的理由依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张桂旺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 伟
代理审判员 许劲松
代理审判员 杨俊举
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审的判决、裁定，是终审的判决、裁定。