湖南省常德市鼎城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常鼎民初字第154号
原告常德市好益家建材有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城西办事处鸿升居委会武陵大道949号。
法定代表人周传家。
委托代理人周传坤，男，该公司员工。代理权限为特别授权代理。
委托代理人张丽恩，湖南联合创业律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。
被告常德财富广场经营管理有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区武陵镇永安社区桥南财富广场中心广场47号。
法定代表人吴婷婷。
委托代理人蒋彬彦，湖南南天门律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
原告常德市好益家建材有限公司（以下简称好益家公司）与被告常德财富广场经营管理有限公司（以下简称财富广场）房屋租赁合同纠纷一案，原告好益家公司于2015年1月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员冷德广独任审判，于2015年9月16日公开开庭进行了审理。代理书记员江莉担任法庭记录。原告好益家公司的委托代理人周传坤、张丽恩与被告财富广场的委托代理人蒋彬彦到庭参加诉讼。诉讼中，根据原告的申请，本院依法委托湖南德源司法鉴定所对原告申请的相关事项进行了司法鉴定。本案现已审理终结。
原告好益家公司诉称：2011年8、9月，原告好益家公司与被告财富广场共签订了七份《房屋租赁合同》，原告于同年10月18日分别租赁被告位于常德桥南财富广场A7区的29号、31号、33号、35号、36号、37号、38号七间门面房屋用于陶瓷建材及卫浴经营。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了共22500元保证金和第一个半年租金，并投入资金装修了该七间门面及楼上住宅。按合同约定，原告享有18个月免租权，此外，被告于2013年又给原告5个月的免租期，即原告可使用门面至2014年3月17日再交纳租金。2012年8月20日，原告租赁的房屋因被告原因发生漏水，原告向被告报告后，被告没有进行维修，也没有支付维修费。同年9月，原告请人重新装修花装修费35600元，且原告耽误了51天的营业期；2013年8月25日，原告租赁房屋发生第二次漏水事件，此次漏水造成一楼门面的顶和墙全部被水泡发，电气线路全部发生故障，货物损失20000余元，生活用品损失2000余元。同年9月，原告再次请人装修花装修费120000元，并耽误了75天的营业期（上述二次漏水给原告造成的经济损失经司法鉴定共计为898875.65元）。2014年5月，被告在原告不知情的情况下，擅自将原告所租36、38号门面卖给他人，侵犯了原告的优先购买权。故向法院起诉，要求判决：1、被告支付原告为其代垫修复房屋漏水的工程款155600元；2、被告赔偿原告因房屋漏水造成的经营损失和经济损失650000元；3、被告将出租给原告的36、38号房屋擅自卖给他人的房屋买卖合同无效，被告赔偿因其侵犯原告优先购买权而给原告造成的损失（暂主张36号一楼门面）142430元；4、被告无涉案七份《房屋租赁合同》的解除权。
原告好益家公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、原告好益家公司的营业执照、法定代表人周传家的身份证复印件各一份。拟证明原告的主体资格；
2、2011年8、9月期间，原告好益家公司与被告财富广场分别签订的位于常德桥南财富广场A7区29号、31号、33号、35号、36号、37号、38号门面房屋的《房屋租赁合同》各一份。拟证明原告租赁被告位于桥南财富广场的上述七间房屋用于经营陶瓷、卫浴产品的事实；
3、2013年8月24日手机拍摄的房屋漏水现场照片二十二张。拟证明被告出租房屋的泄水孔设置不合理，导致排水不畅，门面门槛未加高，造成原告租赁的房屋一、二楼大面积浸水的事实；
4、房屋漏水造成物损统计表两张。拟证明房屋漏水造成原告的日用品和库存商品损失的事实；
5、原告所租门面的房顶照片两张。拟证明被告出租房屋漏水的原因是2013年8月23日晚的大雨，因房屋是平面屋顶，屋顶的泄水孔设计不合理，三个屋面共用一个泄水孔，造成排水不畅，且进楼梯处没有挡水设施（门槛是事后加高的），导致原告所租房屋大面积漏水、渗水；
6、原告先后于2014年10月6日、2015年8月24日向被告提交的《报告》两份。拟证明原告先后向被告报告房屋漏水事实，要求处理，并对被告侵犯原告房屋的优先购买权提出了异议，原告起诉未超过诉讼时效的事实；
7、原告的《房屋渗水、漏水损失鉴定申请书》、《司法鉴定意见书》各一份。拟证明原告申请法院的委托鉴定事项是对两次漏水的重新装修费用、财产损失和经营损失进行鉴定，法院指定鉴定机构，鉴定时，鉴定人员和原、被告到现场进行了勘查（被告是委托其工作人员梅昌明到现场勘查），房屋漏水原因是屋面漏水产生，鉴定损失总额为898875.65元的事实；
8、原、被告的手机短信记录一份。拟证明原告愿意购买被告门面，因原告出差，便委托装饰协会的郑廷英代交定金的事实；
9、《付房东返租房租金付款单》三张、被告与他人签订的《房屋买卖合同》两份。拟证明被告已原告将所租36、38号门面擅自出卖给他人，侵犯了原告的优先购买权的事实。
被告财富广场辩称：1、原告诉称的第一次漏水事件发生在2012年8月20日，距原告提起诉讼已超过两年，原告的该项诉请已超过诉讼时效；2、原告租赁房屋的漏水原因是因原告未按要求及时清理屋顶平台垃圾，导致屋顶排水管道排水不畅，雨水倒灌进入房屋所致，故房屋漏水是因原告自身的过错造成，原告应自行承担房屋漏水的全部损失；3、被告出售原告所租36、38号门面给第三人前已通知原告，但原告未依法行使优先购买权，根据相关法律规定，被告与第三人的房屋买卖合同合法有效；4、原告自2014年3月18日起至今未向被告交纳租赁房屋租金，根据原、被告所签《房屋租赁合同》约定，被告有权解除《房屋租赁合同》。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。
被告财富广场为支持其辩解主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、《温馨提示》照片三张。拟证明被告经营管理的每一物业的楼道内均印有“温馨提示”，即：“楼顶平台请定期打扫，保证排水管和滤水沟的畅通”。本案中，因原告未按《温馨提示》要求及时打扫平台，才导致租赁房屋泄水孔下大雨时排水不畅，并致雨水倒灌入室，故原告应自行承担房屋漏水损失的事实；
2、2014年2月28日《致客户的感谢信》一份。拟证明被告就欲出售门面的意向于2014年2月28日已经告知了包括原告在内的所有客户的事实；
3、2014年4月20日被告通知原告购买门面的手机短信、高晶、粘伟青分别与常德市银通房地产有限公司签订的《劳务合同》、《财富广场商业经营管理委托合同》各一份。拟证明被告因欲出售涉案36、38号门面，曾多次上门询问原告是否购买，原告虽有购买意向，但不愿以被告与第三人商谈的价格行使优先购买权，更未按被告要求支付款项，2014年4月20日，被告再一次以短信方式通知原告：如其愿意购买，则需“在今天下午四点之前把您的定金打进这个帐号，最少一间一万元的定金，如果您在四点前没转的话，我们公司就把商铺卖给别人了，请知悉请回电”，同时欲证明向原告发送手机短信的高晶系常德市银通房地产有限公司在财富广场项目的置业顾问，粘伟青系常德市银通房地产有限公司在财富广场项目的项目营销经理，常德市银通房地产有限公司将常德财富广场项目委托被告进行经营管理的相关情况；
4、2014年4月20日被告向原告送达《通知函》的底稿。拟证明因原告未在被告手机短信通知的2014年4月20日下午四点前支付购房定金，被告便在当天下班前向原告送达了上述《通知函》，告知其已将涉案36、38号两间门面出售给他人，因原告拒绝在《通知函》上签字，被告便于当天将两联《通知函》留置在原告处，现只能提供《通知函》的电脑底稿的事实；
5、证人粘伟青出庭作证的证言。欲作为证据3、4的佐证。
对于原、被告提交的上述证据，经庭审质证，本院认证如下：
对原告所举证据1、2、3、6、7，被告对其真实性未提出异议，本院对上述证据的真实性予以认定；对原告所举证据4即房屋漏水造成物损统计表两张，系原告单方提供，被告方既未参与统计，也未在表上签字盖章认可，且无其他证据佐证，本院对该证据不予认定；对原告所举证据5和被告所举证据1，即原告所租门面的房顶照片和《温馨提示》照片，因照片拍摄的实物现仍在现场客观存在，本院对其真实性予以认定；对原告所举证据8、9和被告所举证据2、3、4、5，系被告将涉案36、38号门面出售给第三人，被告是否侵犯原告租赁房屋优先购买权方面的证据，因被告与买受方的房屋买卖合同是否合法有效及被告是否侵犯原告优先购买权属另外的法律关系，且涉及第三人（买受方）主体，故本院在本案中对上述证据不予认证。
根据以上认证，结合当事人陈述和本院已审理查明的（2014）常鼎民初字第1905号案件事实，本院认定本案事实如下：
2008年10月20日，常德市银通房地产有限公司（甲方）与被告财富广场（乙方）签订《财富广场商业经营管理委托合同》一份。合同第一条第1点约定：“甲方委托乙方作为该商业物业的整体经营管理及商业结构调整招商。乙方是有资格接受甲方委托并承受本合同权利义务的公司”；合同第四条约定“合作期限2009年1月1日起至2029年12月31日止，共20年”；合同第五条第6点约定“合作期内，乙方按物价部门审核的费用标准自行向业主收取商业经营管理费用，以确保商业物业经营管理的顺利进行”；合同第六条第11点约定“乙方义务：爱护该商业物业的设施设备，对设施设备进行保养维修”。2011年8月19日、2011年9月3日，原告好益家公司（乙方）与被告财富广场（甲方）共签订了七份《房屋租赁合同》，原告分别租赁被告位于常德桥南财富广场A7区的29号、31号、33号、35号、36号、37号、38号门面房屋用于陶瓷建材及卫浴经营，房屋租赁期为2011年10月18日至2016年10月17日。合同签订后，被告按约将租赁门面房屋交付给原告使用经营，原告向被告交纳了合同约定的履约保证金及合同第一年的半年租金。2012年8月20日和2013年8月25日，原告租赁门面先后二次发生漏水事件，造成租赁门面内屋顶和墙体被水浸泡，屋内装饰、部分货物和家用物品受损，漏水原因是屋面的泄水孔堵塞，排水不畅，雨水从屋面的出入门处流至室内楼梯间，顺楼梯间流入屋内，渗入到一层门面的天棚和墙面。上述漏水事件发生后，原告先后自行请人进行了装修。2014年10月6日，原告向被告递交了《报告》，要求被告对漏水而造成原告重新装修和财产、停业损失作出答复和处理，被告负责人之一刘继平于当日收到该《报告》，但被告一直未予处理，故原告诉至本院。本案诉讼中，2015年3月8日，原告向本院申请要求对其房屋渗水、漏水而造成的损失进行鉴定，本院依法委托湖南德源司法鉴定所进行了鉴定，2015年6月19日，该鉴定所出具湘德源（2015）会造鉴字第01号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为“常德市好益家建材有限公司因被水浸泡，重新装修及停业所造成的经济损失为898875.65元”，其中，重新装修整修损失费金额为85474.65元，家用物品及付商品损失费金额为10195元，停业经营损失费金额为803206元。另查明，湖南德源司法鉴定所鉴定原告停业经营损失费金额的依据是以原告单方提供的2014年与其相对应的装修月份即2014年9、10、11月的收支情况进行月平均纯收入整理估算的。还查明，涉案36、38号门面，被告已于2014年4月合同约定卖给他人。
本院认为：本案双方当事人的争执焦点是：（一）原告起诉被告要求赔偿其2012年8月20日租赁门面漏水而产生的经济损失是否已超过诉讼时效？（二）原告租赁门面漏水而产生的经济损失应由谁承担责任？（三）原告租赁门面漏水而产生的经济损失本案中应认定为多少？（四）被告是否有权解除与原告所签订的涉案七份《房屋租赁合同》？（五）被告将涉案36、38号门面合同约定出卖给他人的房屋买卖合同是否有效？是否侵犯了原告的优先购买权？该怎样处理？
（一）关于原告起诉被告要求赔偿其2012年8月20日租赁门面漏水而产生的经济损失是否已超过诉讼时效的问题。2012年8月20日，原告租赁门面漏水后，被告一直未予处理，原告便采取拒向被告支付租金的方式主张权利，后又于2014年10月6日向被告递交了要求处理租赁门面漏水事宜的《报告》，但至今未果，说明原告一直因租赁门面漏水事件向被告提出赔偿要求，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”之规定，原告起诉被告要求赔偿其2012年8月20日租赁门面漏水而产生的经济损失未超过诉讼时效。
（二）关于原告租赁门面漏水而产生的经济损失应由谁承担责任的问题。根据被告财富广场（乙方）与常德市银通房地产有限公司（甲方）于2008年10月20日签订的《财富广场商业经营管理委托合同》第一条第1点“甲方委托乙方作为该商业物业的整体经营管理及商业结构调整招商。乙方是有资格接受甲方委托并承受本合同权利义务的公司”、第六条第11点“乙方义务：爱护该商业物业的设施设备，对设施设备进行保养维修”的约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务”、第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定，被告财富广场作为门面出租人，对原告所租赁的门面具有合同约定和法律规定的维修义务，而财富广场未尽维护修理义务，导致原告租赁门面屋面泄水孔堵塞，排水不畅，造成漏水问题，给原告造成了自行装修等经济损失，被告财富广场具有过错，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”、第十五条第一款（六）项“承担侵权责任的方式主要有：（六）赔偿损失”之规定，故原告租赁门面漏水而产生的经济损失应由被告承担赔偿责任。
（三）关于原告租赁门面漏水而产生的经济损失本案中应认定为多少的问题。根据本院认证和审理查明的案情事实，本院委托湖南德源司法鉴定所对原告租赁门面漏水而产生的经济损失进行了司法鉴定，该所对上述经济损失鉴定为3项：1、重新装修整修损失费金额为85474.65元；2、家用物品及付商品损失费金额为10195元；3、停业经营损失费金额为803206元，共计为898875.65元。第1项重新装修整修损失费金额，因被鉴定实物现场客观存在，鉴定程序合法，且被告未提供反驳证据，本院对该鉴定金额85474.65元予以认定；第2项家用物品及付商品损失费金额，因湖南德源司法鉴定所是以原告单方提供的物损统计表两张作为鉴定依据，无其他证据佐证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，本院不予认定；第3项停业经营损失费金额，因原告租赁门面漏水、装修发生时间在2012年和2013年，其停业也发生在2012年和2013年，但湖南德源司法鉴定所却以原告单方提供的2014年与其相对应的装修月份的收支情况进行月平均纯收入估算原告停业经营损失，本院认为，经营年份不同，其经营的收支情况不具有可比性和参考性，故湖南德源司法鉴定所对该项损失费用的鉴定结论不能作为本案定案依据，本院根据上述第2项的法律依据，对第3项的鉴定金额不予认定。如原告就上述2、3项损失另有充足的证据，可另行主张权利。
（四）关于原告诉请的要求判决被告无涉案七份《房屋租赁合同》解除权的问题。因涉案七份《房屋租赁合同》是否应予解除问题，本院已在另案即原告财富广场与被告好益家公司房屋租赁合同纠纷一案中已经作出了实体处理（详见本院（2014）常鼎民初字第1905号《民事判决书》），在原告愿意继续履行租赁合同的情况下，结合本案实际，可以不解除双方的《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，对于原告诉请的要求判决被告无涉案七份《房屋租赁合同》解除权的主张，本院予以支持。
（五）关于被告将涉案36、38号门面出卖给他人的房屋买卖合同是否有效及该买卖行为是否侵犯了原告的优先购买权等问题。该问题属确认合同效力纠纷及侵权纠纷范畴，属另外法律关系，且涉及出卖方（本案被告）及买受方主体，本院在本案中不予处理。
综上所述，原告好益家公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告常德财富广场经营管理有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告常德市好益家建材有限公司因租赁门面漏水而产生的经济损失85474.65元；
原、被告所签涉案七份《房屋租赁合同》在合同履行期内不予解除；
驳回原告常德市好益家建材有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6640元，减半收取3320元，由原告常德市好益家建材有限公司负担2988元，被告常德财富广场经营管理有限公司负担332元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 员 冷德广
二〇一五年九月二十八日
代理书记员 江 莉
附判决法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
《中华人民共和国侵权责任法》
行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第十五条承担侵权责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）赔偿损失；
（七）赔礼道歉；
（八）消除影响、恢复名誉。
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。