贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终5108号
上诉人（原审原告、反诉被告）葛枝华，男，1982年7月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人曾俊杰，贵州佳合律师事务所律师。
委托诉讼代理人王诗琪，贵州佳合律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）贵阳鑫云家电有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区中央商务区9号地群升世纪广场A3栋6层16号。
法定代表人刘雪兰，该公司负责人。
委托诉讼代理人杨建民，贵州威驰律师事务所律师。
原审第三人贵阳群升房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信路群升世纪广场。
法定代表人黄步升，该公司负责人。
上诉人葛枝华与被上诉人贵阳鑫云家电有限公司（以下简称鑫云家电）及原审第三人贵阳群升房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2016年7月27日作出（2016）黔0115民初442号民事判决。上诉人葛枝华不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
葛枝华上诉请求：撤销原判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的一审反诉请求。事实与理由：原判决认定事实不清，适用法律不当。1、本案双方当事人签订的《商铺租赁合同》中约定租金以门面建筑面积为基本单位计算，上诉人在贵阳市住建局下的筑房网上查询显示该商铺面积为94.01平方米，比合同约定面积少37.49平方米。一审中被上诉人仅提供了一份由第三方制作的楼层分布平面图复印件证明本案涉案门面面积。原审判决在对该图复印件真实性、合法性都无法核实的情况下，仍然认定本案涉案门面的面积为131.5平方米，实属认定事实不清。2、因本案争议门面所有权人并非本案当事人，贵阳市房监所拒绝向上诉人调取门面产权档案。上诉人向一审法院申请调查涉案房产档案，但一审法院未调查收集，应属适用法律不当。3、上诉人承租该门面后，仅仅对门面进行了吊顶装修。吊顶费用的计算是以套内面积进行，然而套内面积必然小于建筑面积，因此一审法院仅以上诉人在装修过程中应当知道商铺实际面积，从而驳回上诉人要求被上诉人返还多收取的租金以及要求赔偿损失的请求，实属认定事实错误。被上诉人虚报商铺面积的行为明显属于欺诈行为，上诉人依法可以申请撤销。因此被上诉人不仅要返还其多收取的租金，还要赔偿上诉人因此所受到的损失。4、依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”的规定，本案中上诉人承租的商铺前路基塌方、路面长时间下降，商铺存在严重的安全隐患，使上诉人的餐饮店无法经营，因此上诉人依法有解除租赁合同的权利。为此，上诉人已于2015年12月31日依法通知被上诉人解除了合同，且被上诉人也已同意，双方只是对保证金是否应当退还给上诉人存在异议。因此，上诉人认为双方签订的《商铺租赁合同》已于2015年12月31日解除，之后的租金依法不应由上诉人承担。
被上诉人鑫云家电答辩称：上诉人对其主张举证不能，筑房网上查询的信息答辩人不予认可。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人贵阳群升房地产开发有限公司未作陈述。
原审原告葛枝华向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告于2014年12月20日签订的商铺租赁合同；2、判令被告退还多收取的租金人民币29986.8元；3、判令被告退还履约保证金10000元；4、判令被告支付占用原告多缴纳租金的资金占用费（按月利率2%的标准计算至2016年2月1日为5533.224元）；5、诉讼费由被告承担。
原审被告鑫云家电向一审法院提起反诉，请求判令：1、解除双方于2014年12月20日签订的商铺租赁合同；2、被反诉人支付合同解除前应当支付的租金63120元（暂算至2016年6月30日止）、滞纳金103002.37元、违约金10000元；3、被反诉人将所租门面限期内恢复原状。
一审法院认定事实：2014年12月20日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方签订了《商铺租赁合同》，约定被告（反诉原告）将位于观山湖区诚信路东侧群升千禧广场鑫云家电商场第05-06栋1楼2、3-2号面积为131.5㎡的铺位出租给原告（反诉被告）使用。合同中载明租金按100元／平方米×商铺实际建筑面积计算，计租期为：从2015年1月20日至2016年12月31日，租金单价改为80元／㎡，后双方口头约定租金改为60元／平方米。租金半年一付，逾期缴纳的滞纳金按逾期缴纳金额×逾期天数×1%来计算。还约定了违约金10000元及合同解除时承租方应当应保持服务设施完好。原告（反诉被告）签订合同后便装修商铺，后开始用于经营餐饮。原告（反诉被告）已将2015年12月31日前的租金付清。2016年1月16日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发律师函，要求双方协商解除商铺租赁合同。2015年12月，原告在贵阳市住建局旗下的筑房网上查询显示该商铺的面积为94.01平方米，从分层分户示意图上可见该商铺面积为131.5平方米。另查明，涉案商铺因旁边房开公司施工导致路面下降。
一审法院认为，合法的租赁合同受法律保护，对合同双方当事人均具有约束力。原、被告双方签订商铺租赁合同后，应按照诚信原则积极履行义务。被告鑫云家电将商铺出租给原告葛枝华，原告葛枝华也应当履行支付租金的义务。合同中载明涉案商铺的面积为131.5平方米，原告葛枝华在装修过程进行了吊顶，在与吊顶人员结算时应当知道商铺实际面积。筑房网中商铺的面积不具有产权证书登记的公示效力，尚具有不确定性，原告认为实际建筑面积只有94.01平方米的意见不予采纳。该租赁合同的期限直至2019年，双方均应全面履行义务。履行过程中解除合同需要双方友好协商或是出现了其他可以解除合同的条件，并非原告葛枝华向被告鑫云家电发律师函便可解除，原告若认为符合解除条件，而对方不允许，可以通过其他合法手段主张权利。因原告已支付租金至2015年12月31日，故原告还应支付从2016年1月至2016年6月30日期间的租金，为60×131.5×6=47340元。双方现均同意解除合同，予以准许。鉴于商铺周围施工导致路面受损，客观上导致原告葛枝华的餐饮业绩受影响。被告鑫云家电亦充分体恤原告葛枝华的难处，将其租金单价降低到60元／平方米，而原告葛枝华在经营受影响的情况下仍继续给付租金，可见双方都在诚信地履行合同。由于原告葛枝华的错误认识导致其近半年租金未付，实不应该，按约定计算滞纳金为：47340×1%×181=85685.4元，该滞纳金过高，法院按照月利率2%计算酌情降低为5680.8元。而关于违约金条款是双方真实意思表示，综合本案情况，10000元的违约金合情合理，原告葛枝华应当支付，该款项以原告葛枝华缴纳的保证金自动转变性质为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”、第九十一条第（二）项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止……（二）合同解除；……；”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故判决：一、解除原告（反诉被告）葛枝华与被告（反诉原告）贵阳鑫云家电有限公司于2014年4月21日签订的《商铺租赁合同》；二、由原告（反诉被告）葛枝华于本判决生效之日起给付被告（反诉原告）贵阳鑫云家电有限公司租金及滞纳金共计53020.8元；三、由原告（反诉被告）葛枝华于本判决生效之日起给付被告（反诉原告）贵阳鑫云家电有限公司违约金10000元（该款以原告（反诉被告）缴纳的保证金抵消）；四、驳回原告（反诉被告）葛枝华的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）贵阳鑫云家电有限公司其他诉讼请求。
二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中，本院依据上诉人葛枝华的调查取证申请，向贵阳市房屋产权监理处查询位于贵阳市××区××路东侧××广场××区××、××、××、××号房屋的产权登记信息。经查询，上述1层9号、11号房屋产权登记的建筑面积均为29.49平方米。其余1层10号、12号房屋的产权登记信息因上诉人提供的查询线索不足，未能查询。上诉人葛枝华质证后对该查询结果的真实性无异议，认为该查询结果结合其一审提交的营业执照、照片等证据可以证明其上诉主张。被上诉人鑫云家电质证后认为上述查询的房号与合同约定的门面号并不一致，其对该证据与本案的关联性不予认可。上述事实有当事人陈述、《商铺租赁合同》、筑房网截图、照片、收据等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一款第（二）项：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”的规定，因本案双方当事人签订的《商铺租赁合同》中明确约定租赁铺位为位于贵阳市××区××路东侧××千禧广场鑫云家电商场第05-06栋1楼2、3-2号铺位，建筑面积为131.5平方米，现上诉人葛枝华主张租赁铺位的实际面积小于合同约定面积，因此，其应当对该项主张依法承担举证责任。本案中，虽然上诉人提供了其在筑房网上查询的观山湖区诚信路东侧群升千禧广场05-06区1-9、1-10、1-11、1-12号房屋楼层表截图，并且申请法院对上述房屋的产权登记信息进行查询。但是，因上述房号与本案合同约定的房号并不一致，上诉人一审提交的营业执照、照片等证据也不足以证明上述房号与本案合同约定的房号之间存在对应关系，即不足以证明其所承租铺位即为其申请查询的房屋。因此，上述证据与本案关联性不足，本院不予采信。据此，上诉人就其该项主张提供的证据未能达到法定的证明标准，依法应当由其承担举证不能的不利后果。上诉人的该项上诉理由，本院不予采信。
至于上诉人提出的因商铺前方路基塌方，商铺存在严重的安全隐患，达到法定解除条件。其已于2015年12月31日通知被上诉人解除合同的上诉理由，因上诉人本案中提交的证据并不足以证明其前方路面塌陷的严重程度已经致使合同目的无法实现。况且，该路面塌陷也是由案外第三方施工导致，并不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的相关情形。故其该项上诉理由，本院亦不予采信。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费938元，由上诉人葛枝华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 勇
代理审判员 刘 劼
代理审判员 王 晨
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 万炫兵