北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中少民终字第07669号
上诉人（原审被告）毕××，女，2006年6月8日出生。
法定代理人孙×1（毕××之母），1980年6月24日出生。
委托代理人张啟旺，男，1958年2月16日出生，北京市西城区陶然亭街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）北京华安宁物业管理有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴政东里18号楼607室。
法定代表人尚晓兵，总经理。
上诉人毕××及其法定代理人因物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第2732号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人毕××之法定代理人孙×1、被上诉人北京华安宁物业管理有限责任公司之法定代表人尚晓兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年2月，北京华安宁物业管理有限责任公司（以下简称华安宁公司）诉至原审法院称：毕××系北京市大兴区×××1202室的业主，房屋面积为162.88平方米；华安宁公司与毕××系物业服务关系，物业费为每建筑平米1元／月；毕××未交纳2011年10月22日至2013年3月24日的物业费及滞纳金共计3381.12元；为维护公司合法权益，现诉至法院，请求法院判令毕××给付2011年10月22日至2013年3月24日的物业费及滞纳金共计3381.12元，并承担本案的诉讼费用。毕××及其法定代理人辩称：华安宁公司入驻毕××名下房屋所在小区之前，毕××之外祖父孙×2曾为该小区投资建造自行车棚、修建柏油马路及拆除清理院内废旧水泥墩工程，共计花费132360元；完成以上工作后，孙×2与当时小区的物业公司北京兴佳物业管理有限公司（以下简称兴佳公司）签订协议书，约定上述工程款用于冲抵毕××名下房屋的物业及供暖费用；上述协议应继续履行，故毕××并未拖欠华安宁公司所称物业费，不同意其提出的诉讼请求。
原审法院经审理确认：公民、法人的合法权益受法律保护。北京市大兴区×××社区与华安宁公司签订的《附加合同》，因该小区未成立业主大会，且无证据表明征得了毕××的授权或追认，故上述附加合同对毕××不具有法律约束力；北京华世君安物业管理有限责任公司（以下简称华世君安公司）、华安宁公司虽未与毕××签订书面的物业服务合同，但对北京市大兴区×××楼进行物业服务，双方已经形成事实上的物业服务关系。从本案事实看，华安宁公司对该小区进行物业服务、小区运转正常，据此可以确认其基本履行了物业服务义务，毕××应及时交纳物业费用。现华安宁公司起诉，要求毕××给付2011年10月22日至2013年3月24日的物业服务费请求中的合理部分，即自2011年10月22日起至2013年3月24日止的物业费共计2785.25元，因毕××已实际享受到物业服务，故对该部分物业费，法院予以支持；本案中，华安宁公司与毕××之间未签订书面的物业服务合同，未约定违约责任，故对于华安宁公司要求毕××支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持；毕××辩称其外祖父与案外人兴佳公司签订的协议书，因合同具有相对性，该合同对华安宁公司无约束力，故该项辩称意见于法无据，法院不予采信。据此，原审法院于2014年6月判决：一、毕××给付北京华安宁物业管理有限责任公司二○一一年十月二十二日至二○一三年三月二十四日的物业费二千七百八十五元二角五分（于判决生效后十日内履行）；二、驳回北京华安宁物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，毕××及其法定代理人不服，上诉至本院称：华安宁公司入驻小区前，应对小区业主情况进行摸底调查并与前任物业公司进行交接，但原审法院对此均未予查明；在案外人兴佳公司为小区提供服务期间，毕××之外祖父孙×2对小区设施及路面进行了改造建设，小区全体业主因此受益，且毕××及其法定代理人已将孙×2与兴佳公司签订协议约定工程款用于折抵毕××名下房屋物业及供暖费用的事实告知华安宁公司，华安宁公司要求毕××及其法定代理人给付物业费无事实依据；原审法院遗漏当事人，未追加兴佳公司为本案当事人。故请求二审法院查明事实，依法改判驳回华安宁公司的诉讼请求。华安宁公司同意原判。
经审理查明：毕××系北京市大兴区×××1202室的业主，房屋的建筑面积为162.88平方米。
2006年5月至2008年4月、2008年10月22日至2009年4月21日期间，毕××名下房屋所在小区分别由案外人兴佳公司、华世君安公司提供物业服务。2009年4月20日，北京市大兴区×××社区居民委员会与华安宁公司签订《附加合同》，约定华安宁公司自2009年4月22日起，为毕××名下房屋所在的×××小区提供物业服务，物业费收费标准为每平方米每月1元；2013年3月24日，华安宁公司终止服务撤离该小区。华安宁公司曾诉至原审法院，要求毕××及其法定代理人给付2008年10月22日至2011年10月21日期间的物业费，原审法院于2012年6月18日作出（2012）大民初字第2814号民事判决书，判决毕××给付上述期间内的物业费5863.68元，该判决现已生效。
在本案诉讼中，毕××及其法定代理人认可其名下房屋每年物业费为1954.56元，并称因毕××之外祖父孙×22007年为该小区投资建造自行车棚、修建柏油马路及拆除清理院内废旧水泥墩工程，共计花费132360元，孙×2与当时为小区提供物业服务的兴佳公司签订《协议书》，约定上述工程款用于折抵毕××名下房屋的物业及供暖费，现未冲抵完毕，故未向物业公司交纳物业费，毕××为此提交孙×2与兴佳公司于2007年6月8日签订的《协议书》、北京市大兴区×××楼小区业主委员会2014年7月23日出具的《关于业主投资款冲抵物业费及供暖费的说明》。
华安宁公司述称，2009年北京市大兴区×××社区居民委员会与华安宁公司签订《附加合同》时，毕××名下房屋所在小区尚未成立业主委员会，故由大兴区×××社区居民委员会代表小区业主大会与公司签订合同，委托华安宁公司对小区进行物业管理服务，并称该楼现已成立业主委员会。
上述事实，有当事人陈述、《房屋所有权转移登记申请书》、《附加合同》、《协议书》、《证明》、《关于业主投资款冲抵物业费及供暖费的说明》、北京市大兴区人民法院（2012）大民初字第2814号民事判决书等证据材料在案佐证。
本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。北京市大兴区×××社区居民委员会与华安宁公司签订《附加合同》，现无证据显示该《附加合同》经毕××及其法定代理人授权或追认，故上述《附加合同》对毕××及其法定代理人不具有法律约束力。华安宁公司虽未与毕××及其法定代理人签订书面物业服务合同，但综合本案证据，华安宁公司在2009年4月22日至2013年3月24日期间为毕××名下房屋所在小区提供了物业服务，毕××及其法定代理人在此期间实际享受了华安宁公司的物业服务，故双方形成了事实上的物业服务关系。毕××及其法定代理人认可未向物业公司交纳过物业费，亦未提交证据证明华安宁公司存在不履行或者不完全履行物业服务的情形。现华安宁公司要求毕××及其法定代理人给付物业费，对其合理部分应予支持。原审法院结合本案情况，确定毕××及其法定代理人给付2011年10月22日至2013年3月24日期间的物业费并无不当。
毕××及其法定代理人虽主张孙×22007年对小区设施进行改造建设，并与兴佳公司约定工程款用于冲抵毕××名下房屋物业及供暖费，但华安宁公司并非毕××及其法定代理人所持孙×2与兴佳公司所签订《协议书》的当事人，因合同具有相对性，故上述协议对华安宁公司并无法律约束力，毕××及其法定代理人要求华安宁公司履行协议约定内容无法律依据。毕××及其法定代理人所称孙×2与兴佳公司之间的债权债务关系，可另行解决，其要求追加兴佳公司为本案当事人的上诉理由亦无法律依据。
综上，原判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由毕××及其法定代理人负担（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由毕××及其法定代理人负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓松
代理审判员 施 忆
代理审判员 管元梓
二〇一四年九月十八日
书 记 员 玉 妍