湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0105民初2763号
原告：黄晨晨，女，1983年7月31日出生，汉族，住湖北省松滋市。
委托诉讼代理人：于小晓、齐磊，均系湖北朋来律师事务所律师，均为特别授权代理。
被告：武汉复江房地产开发有限公司，住所地：武汉市汉阳区红建村41号三楼305、306房。
法定代表人：王基平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨晓健，该公司员工，特别授权代理。
原告黄晨晨诉被告武汉复江房地产开发有限公司（以下简称武汉复江公司）商品房预约合同纠纷一案，本院2016年7月26日立案受理后，依法由审判员刘跃昌、人民陪审员刘理娟、付北达组成合议庭适用普通程序于2016年10月26日公开开庭进行了审理，原告黄晨晨及其委托诉讼代理人于小晓、齐磊、被告武汉复江公司的委托诉讼代理人杨晓健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄晨晨诉称:2016年6月9日，原告与被告签订了《复地·新港城》认购书两份，认购房屋两套。经协商一致将正式《武汉市商品房买卖合同》的期限顺延至2016年6月23日前，原告向被告支付了40,000元定金。2015年6月16日，原告按照约定的时间前往被告处签订《武汉市商品房买卖合同》发现合同中面积差异处理条款不公平，该合同条款约定，无论面积差异多大，双方都应据实结算。原告要求被告修改面积差异处理条款，遭到被告无理拒绝。被告表示《武汉市商品房买卖合同》的具体条款无法协商和调整，因双方对该问题反复沟通未能达成一致，导致《武汉市商品房买卖合同》无法签订，被告拒绝退还原告定金。请求判令：1、被告返还原告定金40,000元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。
被告武汉复江公司辩称：1、原告在签署《武汉市商品房买卖合同》之前，已经充分了解该合同条款并无异议，在原被告签署的《复地·新港城认购书》中第1条已约定“在签订本认购书前，认购人…已仔细阅读出卖人提供的《武汉市商品房买卖合同》示范文本及补充协议…并确认没有异议。”，在签订认购书时，被告向原告出具《《复地·新港城认购温馨提示》，在该提示中被告对“认购人在签订《武汉市商品房认购书》时，已详细阅读现场公示的《武汉市商品房买卖合同》，了解该合同条款约定的相关义务并无异议”这一条款进行了特别标识，且原告在该条款签字确认；2、买卖合同对面积差异处理条款的约定符合法律规定，不存在不公平的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符的，买卖合同双方可以自行约定面积差异的处理方式，只有在合同没有约定或约定不明的情况下才适用第十四条关于面积差异的处理原则，因此买卖合同中约定发生面积差异，按照合同单价多退少补、据实结算并无不妥；3、原告无权要求被告返还定金，双方签订的认购书第2条约定原告应在2016年6月12日前签署《武汉市商品房买卖合同》，付清约定的首付款、提供购房所需全部证件及其他相关资料，原告未按前述约定履行义务，被告通过电话、短信、EMS发函多次催告被告履行及告知违约后果，但原告均不予理睬，根据认购书第4条约定，原告未在认购书约定的期限内签署《武汉市商品房买卖合同》视为原告违约，被告有权不经催告将原告认购的房屋另行处分，且原告的定金不予退还。请求驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明：2016年6月9日，原告黄晨晨（认购人）与被告武汉复江公司（出卖人）签订《复地·新港城认购书》两份（以下简称《认购书》），该两份认购书约定：原告向被告认购被告开发的复地新港城一期C地块3号楼2404室（建筑面积约65.56平方米）、2405室（建筑面积约49.25平方米），房屋单价为每平方米人民币11,660元，房屋总价分别为人民币764,430元、602,328元，两份《认购书》均约定定金为人民币20,000元。该两份《认购书》的“相关约定”项中载明：“1、在签订本认购书前，认购人已充分了解认购房屋的详细情况，并已仔细阅读出卖人提供的《武汉市商品房买卖合同》示范文本及补充协议、销售现场公示文件，包括但不限于《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》、《认购温馨提示》及《红线内外不利因素》等，并确认没有异议；2、…认购人应于2016年6月12日前，携带本认购书，不低于房屋签约总金额30%（首套房）、60%（二套房）的首付款（含已付定金）、购房需携带证件及其他相关材料…与出卖人签订《武汉市商品房买卖合同》并支付首付款，认购人签订《武汉市商品房买卖合同》时所支付的定金将自动转为房款。……4、认购人未在本认购书约定的期限内签署《武汉市商品房买卖合同》、付清约定的首付款、提供购房所需全部证件及其他相关资料的，均视为认购人违约，出卖人有权不经催告将认购人认购的上述房屋另行处分，认购人所付定金不予退还；出卖人在约定期限届满前将认购人认购的上述房屋另售他人的，视为出卖人违约，认购人所付定金，双倍返还。本认购书即行解除。……”在原告黄晨晨与被告武汉复江公司签订《认购书》时，被告武汉复江公司向原告黄晨晨出具《复地·海上海认购温馨提示》该提示载明：“一、签订《武汉市商品房认购书》时，请您确认已了解以下事宜：…（5）已详细阅读现场公示的《武汉市商品房买卖合同》并了解合同条款中约定的购买房屋之后的相关义务并无异议；…温馨提示：（1）您所支付的定金是用以保证您和我们所签订的《武汉市商品房认购书》之后若不存在法定退款事由，此定金将不予退还。请您在签订《武汉市商品房认购书》之前慎重考虑，以免受不必要的损失。…二、为保障广大客户利益，购房将严格采用实名制。《武汉市商品房认购书》中认购人姓名不可增、减免或更名；在正式签订《武汉市商品房买卖合同》时，买受人姓名需与《武汉市商品房认购书》保持一致，请您考虑好买受人的姓名；三、请您按《武汉市商品房认购书》预定时间办理合同签署手续，逾期仍未办理者，我司有权在对此套房源进行对外销售。”原告黄晨晨在该份温馨提示及上述条款处签字奈印。同日，原告黄晨晨向被告武汉复江公司支付了认购两套房屋的定金人民币40,000元，被告向原告出具了定金收据。嗣后，原告黄晨晨与被告武汉复江公司销售顾问及销售经理通过微信、电话联系，原告要求销售顾问将合同拍照后通过微信发送，但被告武汉复江公司的销售顾问要求原告在售房现场查看，同时原告还与被告就房屋单价及面积误差条款进行了协商，但并未达成一致协商意见。2016年6月23日，原告黄晨晨委托于小晓、齐磊至被告售楼处与被告售楼处经理就商品房买卖合同的面积误差条款再次协商，仍未达成一致协商意见。2016年6月24日，被告武汉复江公司向原告黄晨晨出具《催告函》两份并邮寄给原告，主要内容为：根据双方2016年6月9日签订的《认购书》之约定，原告应在2016年6月12日到复地海上海营销中心签署《武汉市商品房买卖合同》，因原告至今仍未办理相关手续，要求原告务必于2016年6月27日前办理完成《武汉市商品房买卖合同》签署及银行贷款相关手续，否则依《认购书》协议规定，原告订购的两套房屋将另行出售，定金不予退还。2016年6月27日，被告向原告出具《通知书》两份并邮寄给原告，主要内容为：因原、被告双方签订的《认购书》约定，原告应在2016年6月12日前到复地新港城营销中心签署《武汉市商品房买卖合同》，由于原告一直未按时办理相关手续，被告在2016年6月24日向原告寄发《催告函》，要求原告在2016年6月27日前办理完成《武汉市商品房买卖合同》签署及银行贷款相关手续，但原告仍未办理。为此被告将依照双方签订的《认购书》约定将原告认购的两套房屋另行出售，定金不予退还。因原告黄晨晨与被告武汉复江公司最终未能签订正式的《武汉市商品房买卖合同》，原告要求被告退还40,000元定金未果，遂引起本诉讼。本案经本院主持调解，原、被告双方未能达成一致调解协议。
上述事实，有原告提交的工商登记查询单、《复地·新港城认购书》两份、定金收据两张、微信截屏打印件、电话录音及文字记录、被告提交的营业执照复印件、《复地·新港城认购书》、《复地·海上海认购温馨提示》、《催告函》两份、《通知书》两份、邮寄单及妥投记录打印件以及原、被告双方当事人的陈述记录在案，足以认定。
本院认为：原告黄晨晨与被告武汉复江公司签订的《认购书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，其性质为商品房预约合同。原告在订立《认购书》后，依约将定金40,000元支付给被告，且在协议书约定的期限内与被告销售顾问及销售经理通过微信、电话联系，协商《商品房买卖合同》中的具体条款，并委托了代理人到售楼处协商合同事项，就房屋买卖合同中有关房屋面积误差的违约责任等合同主要条款与被告销售人员进行磋商，原告积极就《商品房买卖合同》的具体条款与被告进行协商的行为符合诚信原则的一般要求，不应认定原告在履行《认购书》的过程中存在违约行为。原、被告就合同条款中的面积误差条款未能达成一致意见是导致《商品房买卖合同》未能正式订立的主要原因，该原因属于不可归责于双方当事人的事由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，在原、被告双方因对《商品房买卖合同》的条款进行协商未能达成一致意见而导致商《商品房买卖合同》未能订立的情形下，被告应将原告支付的定金40,000元予以退还，原告的该项诉讼请求本院予以支持。被告认为原告已经了解合同条款，并且原告未在《认购书》约定的期限内签订《商品房买卖合同》已构成违约，因此原告无权要求返还定金的抗辩理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条第（七）项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告武汉复江房地产开发有限公司向原告黄晨晨返还定金40,000元，该款在本判决发生法律效力之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币800元（此款原告已预交），由被告武汉复江房地产开发有限公司负担，被告武汉复江房地产开发有限公司应将此款于本判决生效之日起十日内直接付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘跃昌
人民陪审员 刘理娟
人民陪审员 付北达
二〇一六年十一月六日
书 记 员 涂 珍