广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终11990号
上诉人(原审原告)谭光潮，身份证住址广州市东山区。
委托代理人：古少栋、陈慧婷，均为广东安国律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)谭港雄，身份证住址广州市花都区。
被上诉人(原审被告)谭世亨，身份证住址广州市花都区。
被上诉人（原审被告）谭世钊，身份证住址广州市花都区。
三被上诉人共同委托代理人：卢伟灿，广州市花都区花城街法律服务所法律工作者。
三被上诉人的共同委托代理人：高倩菲，广州市花都区花城街法律服务所职员。
上诉人谭光潮与因与被上诉人谭港雄、谭世亨、谭世钊合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（（2016）粤0114民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人谭光潮上诉请求：l、撤销原审判决；2、依法改判支持谭光潮的全部诉讼请求；3、一审、二审诉讼费用全部由谭港雄、谭世亨、谭世钊承担。事实和理由如下：一、一审法院对涉案房屋的事实认定不清。谭光潮原系广州市花都区XX镇XX村XX队村民，1978年经所在村集体同意，由谭光潮出资，在上谭队XXX号地块建有砖木结构平房一间，房屋建好后，一直由谭光潮使用。1980年底，谭光潮因工作原因离开该村，将空置房屋借给胞兄谭光杞居住。1990年10月15日，谭光杞在未征得谭光潮同意的情况下，擅自以其名义进行登记，并办理了宅基地证。而谭光潮在主张涉案拆迁房屋的权属存在错误登记，并且有关证明文件证明权属登记错误的事实情况下，双方在其本村村民委员会主持下，并有村长、村书记及谭光潮与谭光杞两位兄弟的调解、见证下，于2009年7月11日签订的《房产分割协议》。在房屋的权属发生争议中，登记只具有权利推定的效力，他人如有充足证据推翻登记的效力，就应根据实际情况认定房屋的权利人。宅基地建造房屋的价值要远远大于建造成本，因为其中还包含了土地使用权的价值，一审法院在没有审理本案的关键事实即涉案拆迁房屋的建造、实际权属人的前提下简单地直接依据产权登记证书就认定谭光杞为涉案房屋的权利人，依据不足，且完全忽视谭光潮与宅基地的登记所有人谭光杞对事实和权利的合法处分就直接作出错误的判决，大大侵害了谭光潮的权益。二、一审法院适用法律错误，即认定《房产分割协议》无效适用法律错误。如前所述，谭光潮与谭港雄、谭世亨、谭世钊的先人(即宅基地登记所有人谭光杞)在尊重事实的基础上，在自己的大哥及村委会的工作人员的见证下，对涉案宅基地进行分割，特别是对“若该房产因征地需要拆迁，所得征地补偿款由甲乙双方按照所占房产面积进行分配，即征地补偿款由甲乙双方各分配50％。”进行约定，完全没有违反相关的法律规定，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定以及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，谭光潮认为：第一，协议无效认定必须是基于法定情形，依据合同法的规定而作出的，但一审法院认为本协议无效根本没有指明本协议的哪一部份内容违反法律的规定；第二，该《房屋转让协议书》为农村房屋权属确认法律关系而非农村宅基地买卖法律关系。现行法律、行政法规并未禁止农村房屋权属确认。《房屋转让协议书》仅仅是对事实的一些澄清确认，谭光潮在当时还是本村村民的身份下，在村委会及有关部门认可下，在自己的宅基地上出资建房屋，与时下的非农村居民与本村村民买卖转让房屋的情况并不相同，而后由于工作调配等原因，谭光杞擅自将涉案拆迁房屋登记在自己名下，为解决这错误登记，明确真正权属情况，谭光潮与谭光杞在有关见证人见证下，通过签订《房屋转让协议书》以明确所有事实，同时，该协议书也对涉案房屋拆迁时权利义务的处分，根本不存在合同法上无效的情形；第三，谭光潮与谭光杞签订的《房屋转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，并且当时签订协议时也有有效见证人，该协议的效力性不存在任何怀疑，该协议为有效协议。原判认定该《房屋转让协议书》为无效合同，适用法律明显存在错误。三、即使《房产分割协议》被认定为无效，一审法院驳回谭光潮全部上诉请求的处理也是错误的。一审法院在依据《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效的情况下，应主动援引该法第五十八条的规定，对合同无效的法律后果进行处理，但一审判决却没有对合同无效后作出相关处理。
被上诉人谭港雄、谭世亨、谭世钊共同答辩称：谭光潮所提的上诉事实和理由均是其个人对本案的看法，至今没有任何事实依据和法院依据予以支持。一审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。
2016年1月21日，谭光潮向一审法院起诉请求：1、确认《房产分割协议》合法有效；2、谭港雄、谭世亨、谭世钊向谭光潮支付拆迁补偿款140910.75元并将安置房的一半分配给谭光潮（以评估公司的评估价为准，以货币方式支付给谭光潮）；3、谭港雄、谭世亨、谭世钊承担本案全部诉讼费用。
谭港雄、谭世亨、谭世钊一审答辩称：一、《建房情况说明》是谭光潮个人捏造的。谭光潮与谭光杞签订的《房产分割协议》无效。当时谭光杞已经是八十岁的高龄，且在签订合同前曾经发生交通事故，造成其神智不清醒，属于限制民事行为能力人。二、即使认定该《房产分割协议》有效，涉案房屋由谭光杞及其家人（共8人）共同居住，属于家庭成员共有的财产（从谭光潮提交的编号为XXXXXXXXX的土地登记申请可以显示），谭光杞签订合同的行为，只能代表其个人，不能代表全家人的意见，即使协议有效，最多也只是代表谭光杞同意将其占有的份额与谭光潮对半分割。谭光潮无权分割房屋总面积的一半份额。三、谭光潮户籍不在村集体，其并非村集体成员，谭光潮无权享受村集体福利，因此其无权享受村集体的安置房。若协议成立有效，即代表谭光杞同意将其占有房屋份额的一半（8.75㎡）分割给谭光潮，谭光潮只能按照其占有的份额享受中轴线房屋拆迁补偿款，按照中轴线房屋拆迁补偿的总金额计算，谭光潮应分得的金额为20220.6元，谭光潮无权享有安置房。
一审法院经审理查明：涉案土地为宅基地，位于广州市花都区XX镇XX村XX队XXX号地块，土地使用权面积为130平方米，东至谭XX，南至空地，西至空地，北至谭XX，登记在谭光杞名下。涉案房屋位于上述地块上，现已拆除。
谭光潮在一审述称，涉案土地是广州市花都区XX镇XX村委分配给其建房使用的，其在涉案土地上兴建了80平方米左右的住房。后其因工作原因搬离涉案房屋，并将涉案房屋借给谭光杞居住。谭光杞后在涉案房屋的基础上陆续建起厨房等配套，将面积增加至120多平方米。后涉案土地在90年代登记在谭光杞名下，谭光杞是其哥哥。谭光潮提供了建房情况说明拟证实其主张，谭某庚（谭光潮称为其另一大哥）在该份情况说明上签字证明情况属实。谭港雄、谭世亨、谭世钊对此不予认可。
谭光潮提供了《房产分割协议》，拟证实2009年7月11日，谭光杞（甲方）与谭光潮（乙方）签订《房产分割协议》，约定：一、涉案房屋登记面积130平方米，甲乙双方各占该房产65平方米面积；二、乙方同意该房产暂时由甲方使用，出租收益由甲方收取；甲方百年后，该房产的收益由乙方支配。各占半东便甲方西便乙方。无乙方同意，甲方不得擅自改建或重建；三、若该房产因征地需要拆迁，所得征地补偿款由甲乙双方按照所占面积进行分配，即征地补偿款由甲乙双方各分配50%。所需费用也由双方各承担50%。其中“各占半东便甲方西便乙方”为手写。谭港雄、谭世亨、谭世钊对此不予认可，认为谭光杞在签订上述协议时已80多岁，为限制民事行为能力人，该份协议应为无效。
谭港雄、谭世亨、谭世钊（乙方）就编号为sg-
ss5-147的房屋，分别与广州市花都区XX镇人民政府（甲方）、XX镇XX村村民委员会（丙方）、XX镇XX经济社（丁方）及花都中轴线征地拆迁指挥部办公室（见证方）签订了《花都区中轴线征地拆迁补偿合同》，就该房屋的拆迁补偿达成一致意见。谭光潮与谭港雄、谭世亨、谭世钊均确认编号为sg-
ss5-147的房屋就是涉案房屋。谭港雄、谭世亨、谭世钊已领取拆迁补偿款。谭港雄、谭世亨、谭世钊称，谭港雄是谭光杞的孙子，谭港雄的父亲是谭某乙，谭某乙已去世。谭世钊、谭世亨与谭光杞系父子关系。在谭光杞去世后，所有法定继承人均明确涉案房屋及宅基地是由谭港雄、谭世亨、谭世钊继承，故最后由谭港雄、谭世亨、谭世钊签订《花都区中轴线征地拆迁补偿合同》。谭港雄、谭世亨、谭世钊提供了由广州市公安局芙蓉派出所出具的关系记载证明、夫妻关系证明及户口注销证明拟证实其主张。
谭港雄、谭世亨、谭世钊还提供了广州市花都区XX街XX村XX经济合作社、广州市花都区XX街XX村民委员会于2016年3月3日出具的《关于XX村XX经济社XX号房屋情况的证明》，拟证明涉案房屋系谭光杞、利美好、谭某丙、谭世亨、谭世钊、谭某乙、谭某丁、谭某戊等八人，于上世纪80年代初共同出资建设。房屋建成后由谭某丙、谭世亨、谭世钊、谭某乙四兄弟共同使用直至区中轴线项目开始征地拆迁，期间4人多次出资对该房屋进行维护。
另查明，谭光潮于1980年12月2日将户口迁往省冶金厅水文队。谭光杞与利美系夫妻关系，两人生育了谭某丁、谭某戊、谭某丙、谭世亨、谭世钊、谭某乙。现利美已于2006年1月9日办理户口注销手续，谭光杞已于2010年1月27日死亡。
谭光潮称，涉案安置房尚未建好，无法评估，故谭光潮不申请进行评估。
一审法院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”涉案土地为宅基地，位于广州市花都区XX镇XX村，应由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。谭光潮已于1980年12月2日将户口迁往省冶金厅水文队，且涉案土地登记在谭光杞名下，谭光潮无权分割涉案房屋。故谭光潮与谭光杞签订的分割涉案房屋的《房产分割协议》应为无效。对于谭光潮要求确认《房产分割协议》有效的诉讼请求，不予支持。
根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条的规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。不动产权属证书记载事项与不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明登记确有错误外，以不动产登记簿为准。”谭光潮虽主张涉案土地是XX村委分给其的，但涉案土地登记在谭光杞名下，而非登记在谭光潮名下。《花都区中轴线征地拆迁补偿合同》中约定的拆迁补偿款是针对拆除涉案房屋的补偿。现谭光潮要求根据谭光潮与谭光杞签订的《房屋分割协议》，享有拆迁补偿款140910.75元，于法无据，不予支持。关于安置房，谭光潮要求以评估公司的评估价为准，以货币方式将分配给谭港雄、谭世亨、谭世钊的安置房的一半支付给谭光潮。现谭光潮不申请进行评估，亦无法提供证据证实其主张，应由谭光潮承担举证不能的法律后果。对于谭光潮的该项诉讼请求，不予支持。
依照《中华人民共和国土地管理法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2016年4月15日作出判决:驳回谭光潮的全部诉讼请求。案件受理费1559元，由谭光潮负担。
二审期间，谭港雄、谭世亨、谭世钊提交了谭光杞2009年8月25日至8月31日的住院病历资料，用以证明谭光杞身体不适已经有一个多月时间，即谭光杞与谭光潮签订的《房产分割协议》时谭光杞的身体已经出现不适，谭光杞已经是八十多岁高龄，当时的精神状态是极度不适宜签订协议的。谭光潮对上述资料的真实性没有异议，但认为从住院病历资料看，诊断结果是幽门管溃疡、慢性浅表性胃窦炎、胃溃疡，该疾病不可能导致所谓神志不清及推断出属于限制行为能力人。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，谭光杞（甲方）与谭光潮（乙方）于2009年7月11日签订的《房产分割协议》记载：“经甲乙双方友好协议书，双方在自愿基础上就位于花都区XX镇XX大队XX生产队房产（X**号）分割问题达成如下协议：一、位于花都区XX镇XX大队XX生产队房产XXX号始建于上世纪70年代后期，登记房产面积130平方米，现因历史遗留问题，办证时乙方不知情，生产队将该房产集体土地使用证登记业主为甲方。现甲乙双方同意，该房产面积双方各占一半，即甲乙双方各占该房产65平方米面积。二、乙方同意，该房产暂时由甲方使用，出租收益由甲方收取；甲方百年后，该房产的收益由乙方支付。无乙方同意，甲方不得擅自改建或重建。三、若该房产因征地需要拆迁，所得征地补偿款由甲乙双方按照所占房产面积进行分配，即征地补偿款由甲乙双方各分配50%。所需要的费用也由双方各承担50%。四、本协议一式二份，均具有同等法律效力，由甲乙双方各持一份。本协议自双方签字日起生效”。该协议除谭光杞、谭光潮签字加盖指模外，还有见证人谭某己、谭某庚等五人签字，并加盖了广州市花都区XX镇XX村民委员会公章。
二审庭询中，谭港雄、谭世亨、谭世钊均确认其三人签订《花都区中轴线征地拆迁补偿合同》就涉案房屋进行协商补偿款是基于涉案房屋原登记在谭光杞名下，在谭光杞去世后，其他合法继承人均放弃继承，故由谭港雄、谭世亨、谭世钊继承取得。
谭港雄签订的《花都区中轴线征地拆迁补偿合同》及《村民拆迁补偿安置计算确认表》显示，谭港雄合法合理住宅（宅地基）拆迁补偿sg-
ss5-147房屋所占份额33.333%，补偿金额为94300.55元；谭世亨签订的《花都区中轴线征地拆迁补偿合同》及《村民拆迁补偿安置计算确认表》显示，谭世亨合法合理住宅（宅地基）拆迁补偿sg-
ss5-147房屋所占份额33.333%，补偿金额为93313.73元；谭世钊签订的《花都区中轴线征地拆迁补偿合同》及《村民拆迁补偿安置计算确认表》显示，谭世钊合法合理住宅（宅地基）拆迁补偿sg-
ss5-147房屋所占份额33.3%，补偿金额为94207.2元。
本院认为，本案争议焦点为：一、谭光杞、谭光潮签订的《房产分割协议》是否有效？二、谭港雄、谭世亨、谭世钊应否向谭光潮支付房屋拆迁补偿款，金额是多少？三、谭光潮主张将安置房的一半分配给谭光潮，是否成立？
关于谭光杞、谭光潮签订的《房产分割协议》的效力问题。《房产分割协议》上由谭光杞、谭光潮签字并加盖指模，并由多名见证人见证，可以反映上述协议为双方真实意思表示。谭港雄、谭世亨、谭世钊称谭光杞已是八十岁高龄且签订合同前曾发生交通事故造成神志不清，属于限制行为能力人，未能就此提供证据予以证实，本院不予采信。《房产分割协议》系双方对涉案房屋历史情况的确认以及对房屋使用、收益以及征地补偿款分配、费用承担进行的约定，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院认定《房产分割协议》无效，适用法律不当，本院予以纠正。
关于谭港雄、谭世亨、谭世钊应否向谭光潮支付房屋拆迁补偿款以及补偿款金额问题。谭港雄、谭世亨、谭世钊在本案一、二审中确认其签订《花都区中轴线征地拆迁补偿合同》系因涉案房屋登记在谭光杞名下，在谭光杞去世后，所有法定继承人均明确涉案房屋及宅基地是由谭港雄、谭世亨、谭世钊三人继承，即谭港雄、谭世亨、谭世钊均确认取得前述《补偿合同》中涉案房屋拆迁补偿款系继承谭光杞财产，为此，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，谭港雄、谭世亨、谭世钊应当在继承谭光杞的财产价值范围内，承担《房产分割协议》中谭光杞负有的义务。为此，谭光潮在本案中主张谭港雄、谭世亨、谭世钊向其支付《房产分割协议》约定的50%补偿款，合法有据，应予支持。经查，涉案房屋的拆迁补偿款金额总计为281821.5元，故谭港雄、谭世亨、谭世钊应向谭光潮支付140910.75元补偿款。
至于谭光潮主张谭港雄、谭世亨、谭世钊将安置房的一半分配给谭光潮，缺乏合同依据，且安置房亦尚未建成和特定化，故谭光潮的该项主张理据不足，本院不予支持。
综上，上诉人谭光潮的上诉请求部分理由成立，本院予以支持。一审判决事实基本清楚，但适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初1525号民事判决；
二、确认谭光潮与谭光杞签订的《房产分割协议》有效；
三、谭港雄、谭世亨、谭世钊于本判决送达之日起十日内，一次性支付补偿款140910.75元给谭光潮；
四、驳回谭光潮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1559元，由谭光潮负担779元，谭港雄、谭世亨、谭世钊负担780元；二审案件受理费3118元，由谭光潮负担1559元，谭港雄、谭世亨、谭世钊负担1559元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一六年十一月十五日
书记员 杨银桃