安徽省太湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）太民一初字第00048号
原告：石金来，男，1967年10月7日出生，汉族，下岗职工。
委托代理人：李敬瑞，安徽律信律师事务所律师。
被告：太湖县旅游房地产开发有限责任公司。
法定代表人：孙刚，该公司总经理。
委托代理人：舒彩虹，安徽律信律师事务所律师。
被告：陈显发，男，1961年10月13日出生，汉族，农民。
原告石金来诉被告太湖县旅游房地产开发有限责任公司、陈显发房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年12月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石金来及其委托代理人李敬瑞、被告太湖县旅游房地产开发有限责任公司的委托代理人舒彩虹、被告陈显发均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石金来诉称：2011年4月9日，原、被告双方签订协议书，被告对原太湖县酒厂生产区房屋进行改造，将原告所在的旧房拆除置换成门面房，原告按该协议约定拆除旧房交付房屋两证并付清了房款，但被告方未按时交付新房，延迟交付近一年时间，且至今未办理房屋产权证，违反了协议的约定。原告多次找被告协商处理此事均无结果，为维护自身合法权益，原告起诉要求：1、确认原、被告于2011年4月9日所签协议书合法有效。2、二被告立即给付违约金20000元。3、两被告立即交付房屋所有权证。
石金来针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交了如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体身份适格。2、2011年4月9日签订的协议书，证明原、被告就房屋置换所达成了协议，并约定了双方的违约责任。3、收款收据两份，证明原告向太湖县旅游房地产开发有限责任公司交付房款共79400元，原告履行了合同约定的义务。4、原告原有旧房屋土地证、所有权证复印件，证明原件现已交给陈显发办理新房产权证。
太湖县旅游房地产开发有限责任公司在庭审中辩称：石金来与陈显发所签的协议书并非本被告参与签订，协议书的内容本被告不清楚，太湖县原酒厂棚户区改造一期开发是本公司参与的，二期开发与本公司无关，本公司没有收取任何费用，协议对本被告不产生约束力，协议系棚户区改造，是房屋安置拆迁，不是商品房买卖。按协议内容，陈显发没有违约。
太湖县旅游房地产开发有限责任公司未提交证据。
陈显发辩称：原、被告所讼实为房屋拆迁安置协议补偿合同纠纷。太湖县老城原太湖酒厂棚户区改造是2011年2月28日经太湖县人民政府同意所进行的一项民生改造工程，由规划部门设计、开发公司实施的危房改造项目，是对老城原太湖酒厂内50住户进行拆除重建，找补差价，得到县政府有关部门的大力支持，受到大部分拆迁户的一致好评，石金来户是该项目的拆迁安置户，原、被告是房屋拆迁置换合作关系，不是房屋买卖关系。双方所签订的协议有失公平，没有约定石金来等户的违约责任。按协议约定，石金来户在拆除旧房时第一次应交付除置换外新增面积的房款39700元（总款额的50％），而石金来仅于2011年12月2日交款20000元，根据协议第四条的约定，应推定石金来户旧房拆迁时间应为2011年12月。原告所在的房屋属于棚户区旧房改造，成片拆除，集中建设，需要全体住户共同努力，但事与愿违，其中就有王有荣、丁伟、章龙香三户未及时签订协议，不能拆除，亦不能按规划施工，王有荣户直到2011年9月13日才签订协议。协议第十一条明确约定因部分住户不同意协议条款影响拆迁施工，甲乙双方可以解除协议并免责。整个小区拆迁房屋时间有先有后，对于二被告来说，应属于不可抗力因素造成协议不能按期履行。2012年6月15日分房时发生较大冲突，政府部门动用了100多名警力维持秩序，因抓阄未成，后县政府进行了协调，于2012年8月23日分房成功，均在合理期限内交房。原告要求二被告给付延期交房违约金不能成立。由于该项目属棚户区改造项目，住户要求减免办理房产证税费费用，县政府有关政策未能及时出台和兑现，不是二被告所能够解决的，二被告已经将办理房产证的手续报送有关部门，土地使用权证已经办理完毕。石金来尚未缴纳房产证办理费用，二被告对拆迁户新房产证未办理成功不具有过错，原告的诉讼请求应予驳回。
陈显发针对其抗辩及陈述的事实和理由提交了如下证据：1、身份证复印件，证明诉讼主体身份适格。2、太湖县住房和城乡建设局、太湖县国土资源局、太湖县经济和信息化委员会联合下发的太住建（2011）7号文件，证明该项目是棚户区改造，该案不是房屋买卖合同，办理房屋产权证并不是被告方的义务，办理证件的费用不由被告承担。
经庭审举证、质证，本院对当事人提交的证据综合认定如下：
原告所举证据，二被告对其真实性均无异议，本院予以认定，太湖县旅游房地产开发有限责任公司对证据3的证明目的有异议，认为其未实际收到此款，而是由陈显发收取，本院认为两份收据均加盖有太湖县旅游房地产开发有限责任公司的公章，应认定太湖县旅游房地产开发有限责任公司收取了石金来户置换后的房屋增加面积的房款，并对陈显发以太湖县旅游房地产开发有限责任公司名义与石金来等住户签订的房屋置换协议书的认可，故其异议不成立。对陈显发提交的证据的真实性各方不持异议，本院予以认定。
根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2011年1月26日，太湖县住房和城乡建设局、太湖县国土资源局、太湖县经济和信息化委员会经请示县政府同意，为改善太湖县老城城隍庙及原太湖县酒厂一带的居住生活环境，进一步提升老城形象，编制了一个整体规划，对老城原太湖县酒厂宿舍区危房实施改造，由住户职工自主选择开发企业进行合作，按照整体规划的要求，统一设计，统一建设，住户职工还建房享受棚户区改造优惠政策，划拨供地，免收原拆除房屋面积部分的配套费。2011年4月9日，太湖县旅游房地产开发有限责任公司项目代表陈显发以太湖县旅游房地产开发有限责任公司名义与石金来自愿达成协议并签订了协议书，协议约定将石金来户所在的原太湖县酒厂生活区房屋（石金来所有的旧房）一并改造，拆除旧房置换成门面房，太湖县旅游房地产开发有限责任公司以开发竣工后的房屋与石金来现有的旧房按面积1：1置换，如果石金来在置换时需要增加新的住宅面积，太湖县旅游房地产开发有限责任公司将按每平方米400元收取新增面积房款，如果石金来需要置换门面房，将按增加建筑面积每平方米收取800元新增面积房款。现石金来户置换的房屋为门面房，置换时增加或多出的土地使用面积按500元／平方米收取或补偿，置换房屋办理房屋产权证所发生的费用由石金来承担，协议并约定在陈显发拆除石金来户房屋时，石金来应付增加房屋面积的总款的50％，顶层封顶时付30％，余款在房屋竣工交付使用时一次性付清。协议同时约定，石金来付清所有款项自拆迁石金来旧房之日起十个月内未交付其房屋的，太湖县旅游房地产开发有限责任公司应按房屋价款每日万分之三付给石金来违约金。房屋竣工后，太湖县旅游房地产开发有限责任公司在石金来缴清房款及约定的费用且石金来及时提供有效证件后，在5个月内办理房屋产权证。该协议另约定，如果有部分住户不同意本协议条款，影响太湖县旅游房地产开发有限责任公司按规划正常的拆迁施工，甲乙双方可以单方解除协议并免责。协议书还约定了其他事项。2011年12月3日，石金来向太湖县旅游房地产开发有限责任公司缴付棚户区改造合同增加面积房款20000元，2012年6月15日，石金来向太湖县旅游房地产开发有限责任公司缴付棚户区改造增加面积房款59400元，共计79400元。2012年6月15日开始分房，因抓阄未成，后经政府协调，于2012年8月23日原太湖县酒厂各住户职工抓阄分配置换后新房成功。2013年5月26日，太湖县旅游房地产开发有限责任公司为石金来户的旧房置换后的门面房办理了土地使用权证，权属证书编号为［太土国用（2013）第1802号］，石金来等住户对办理新增房屋面积产权证税费要求减免，因涉及棚户区改造，牵涉面广，一直在与政府交涉协调中，石金来等住户也未向太湖县旅游房地产开发有限责任公司或陈显发交纳房产证的办证费用，房产证办证材料已经提交有关部门尚在等待办理中。现原告以二被告未及时办理房屋产权证及二被告违约交房向本院起诉，其诉讼请求前述。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，且对当事人均具有法律约束力。石金来为原太湖县酒厂下岗职工，其所居住的旧房系原太湖酒厂生活区的危房，经太湖县人民政府同意对老城原太湖县酒厂职工宿舍区危房实施改造，属于棚户区旧房改造还房项目，由住户职工自主选择开发企业进行合作。陈显发以太湖县旅游房地产开发有限责任公司的名义与石金来等诸多原太湖县酒厂职工住户分别签订协议书，石金来先后两次向太湖县旅游房地产开发有限责任公司交付了房屋置换后增加面积的房款，公司出具了加盖公司印章的票据，应认定太湖县旅游房地产开发有限责任公司对陈显发以公司名义与石金来签订的房屋置换协议书予以认可，石金来与太湖县旅游房地产开发有限责任公司签订的协议书，是双方真实意思的表示，且不违背法律规定，合法、有效，当事人应当诚实守信按照约定全面履行自己的义务。石金来未能举证证明其旧房屋拆除时间与太湖县旅游房地产开发有限责任公司向其交付新房时间超过10个月，故不能认定太湖县旅游房地产开发有限责任公司延期交房，对原告要求二被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据合同履行的交易习惯及原、被告的约定，太湖县旅游房地产开发有限责任公司在石金来缴清房款及约定的费用且石金来及时提供给太湖县旅游房地产开发有限责任公司有效证件后，在5个月内办理房屋产权证，故石金来应首先向太湖县旅游房地产开发有限责任公司交付相关办证费用及提供有效证件后，太湖县旅游房地产开发有限责任公司应在5个月内办理好房屋产权证给石金来。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告石金来与被告太湖县旅游房地产开发有限责任公司于2011年4月9日所签订的协议书合法有效。
二、被告太湖县旅游房地产开发有限责任公司在原告石金来交纳协议书中约定的费用且提供有效证件后，五个月内办妥房屋产权证并交给原告石金来。
三、驳回原告石金来的其他诉讼请求。
案件受理费460元，由原告石金来负担350元，被告太湖县旅游房地产开发有限责任公司负担110元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 李国文
审 判 员 李长霞
人民陪审员 吴来之
二〇一四年六月十八日
书 记 员 陈 球
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。