天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民四终字第257号上诉人（原审原告）司玉红。委托代理人韦利民，天津市南开区嘉陵道街法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）天津奥联房地产开发有限公司，住所地天津市河西区吴家窑大街19号503室。法定代表人STEVENDAMIENTIMOTHYGARGANO,总经理。委托代理人张红霞，天津凌宇律师事务所律师。上诉人司玉红、上诉人天津奥联房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，天津市河西区人民法院于2013年5月10日作出（2012）西民一初字第799号民事判决，司玉红不服提起上诉，本院于2013年11月19日作出（2013）二中民四终字第519号民事裁定书，撤销了原一审判决，将本案发回天津市河西区人民法院重新审理。后，原审法院于2013年12月25日受理，2014年1月28日作出（2014）西民一重字第1号民事判决，司玉红、天津奥联房地产开发有限公司均不服提起上诉，本院于2014年2月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭进行审理。上诉人司玉红的委托代理人韦利民，上诉人天津奥联房地产开发有限公司的委托代理人张红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原告与被告于2009年11月27日签订了《天津市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发建设的坐落于天津市河西区吴家窑大街中段南侧奥发大厦704室商品房一套，建筑面积为50.48平方米，每平方米价格为18821.75元，房屋总价款为950122元，交房日期为2011年4月30日前，如未按合同约定日期交付房屋，逾期在30日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。超出上述约定期限的，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金；双方另约定在合同履行过程中发生下列情况导致商品房逾期交付或配套设施延期运行的，不适用合同中有关逾期交付商品房的处理条款，但被告应出具相关证明文件方能作为延期交付或配套设施延期运行的依据：1、政府行为；2、自然灾害；3、社会异常事件；4、被告已经办理进件手续并交纳相关费用，但因行政主管部门等原因导致延期交付或配套设施延期运行的；5、其他无法预见、无法回避或无法控制的事件。合同签订后，原告依约交付了全部房屋款项。另查，2006年10月11日被告取得津西吴95-100号地块的土地使用权，该项土地用途为商业，地上总建筑面积为28987平方米。2007年9月17日天津市规划局下发标准地名证书，确定地名为奥发大厦。天津市规划局批准该项目为混合式公寓，规划用地性质为商业金融业用地，地上25层，地下2层。2007年12月5日、21日被告为申请公用配电依天津市电力公司要求交纳配套工程费。2008年7月19日设计单位、施工单位、监理单位、被告签署奥发大厦复工前已建的地上四层、地下二层部分整改工程质量验收证明书。2009年4月19日被告与天津市国土资源和房屋管理局签订补充合同，同意该宗地公寓部分确定为混合型公寓。2010年3月29日奥发大厦工程设计单位、施工单位、监理单位、被告签署1-10层主体工程质量验收证明书，2010年5月17日奥发大厦工程勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、被告签署11-顶层主体工程质量验收证明书。2010年11月17日被告与案外人签订《天津市建设工程施工合同》三份，由案外人承包奥发大厦室内精装修工程，约定工期自2010年11月19日至2010年12月30日止。2010年8月24日被告与案外人签订卫浴花洒采购合同，约定案外人于“2010年11月31日”交货。被告与案外人签订洁具采购合同，约定案外人于收到预付款之日起三个月内交货。2010年8月27日被告与案外人签订电器设备采购合同，约定案外人于“2010年11月31日”交货（灶具、抽油烟机、热水器最晚到货时间2010年5月31日）。2010年11月12日被告与案外人签订电视机采购合同，约定2011年3月5日交货。2012年10月10日天津市公安局消防局下发建设工程消防验收意见书，评定该工程消防验收合格。2012年10月30日天津市河西区建设管理委员会对奥发大厦工程出具《天津市建设工程竣工验收备案书》。期间，2010年被告委托拆迁公司多次对规划范围内的先进里24、28门房屋进行拆除，并委托天津市北方首创建筑工程鉴定咨询有限公司对拆除的可行性及作出拆除后相关连部位的加固方案进行鉴定，确定了拆除的可行性及加固方案，但由于同一楼体的其他楼门居民的阻挠，上述先进里房屋至今未拆除，规划部门因此对奥发大厦未予规划验收，被告在2012年将24、28门顶层部分拆除后，因居民对居住环境不安全而反对，被告委托案外人对拆除部分进行了复原加固；被告在办理送电令相关手续时，由于原定用于设置配电站的地下负一层位置净高低于电力公司的要求，被告多次与电力公司协调解决，最终确定在先进里待拆除房屋位置设立配电站，后因规划单位不予批准作罢，现被告仍未取得奥发大厦送电令。再查，2010年12月15日被告与案外人KENGFULOGISTICSPTELTD（庆福物流私人有限公司）签订《工程原料采购代理委托服务合同》，约定，被告委托案外人为其从境外采购用于“奥发大厦”项目阁楼层精装事宜的建筑涂料《硅藻泥》，产地为日本宫城县，装运港日本石卷港，目的港中国天津新港，货物到达目的港时间为2011年4月30日。2011年3月11日因日本发生9.0级地震，并发生海啸，导致日本福岛核电站发生核泄漏事故，被告虽函告要求按期到货，但案外人未能按期向被告供货。现司玉红呈讼原审法院，请求判令：要求被告支付自2011年5月1日至2012年4月30日逾期交房违约金34679元及2011年5月1日至2012年4月30日付款利息66983元（利率按中国人民银行一年期贷款利率计付），诉讼费由被告负担。原审法院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，符合相关法律规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行合同。诉争房屋所在的奥发大厦为我市停缓建项目，被告取得该工程复工许可后，陆续取得该大厦的相关开工手续，并在建设过程中积极办理相关手续、积极解决工程历史遗留问题：在拆迁问题上，多次与相关部门协调解决，并就拆迁的可行性及加固方案进行鉴定，以期得到妥善解决，但由于受到同一楼体其他楼门居民的反对，先进里房屋未能拆除，因此规划部门至今未进行规划验收；在送电令问题上，奥发大厦前身属于商业用途，其配电方式为专用配电，由于奥发大厦被确定为混合型公寓，根据相关规定，奥发大厦可按照“居住”用途办理房地产权属登记，因此奥发大厦的配电方式必须采取公用配电，而由于奥发大厦在复工时原地下配电站已存在，符合电力公司要求的新的配电站必须重新选定，新配电站设立地点未被规划部门批准导致被告无法取得送电令；规划验收、送电令属于工程验收备案的必要要件，在上述二者无法取得的情况下，工程验收备案的拖延就成为必然结果，导致被告不能按期交付房屋。被告虽就奥发大厦主体在交房前的验收情况提交了证据证明，但由于诉争房屋交房标准为精装修房屋，因此被告应就精装修工程在交房日期前完工情况提交充分证据证明，但被告提供的证据属于间接证据，并且不能形成完整的证据链条，不能单独证明待证事实，因此被告应承担相应的举证不能的法律后果。关于硅藻泥问题，硅藻泥属于精装修建材，被告订购的硅藻泥到港时间即为交房时间，硅藻泥能否按时到货并不影响对被告逾期交房事实的认定，且被告在供货方对其催要货物函件无答复情况下，未能及时寻求替代产品，因此对于被告关于其逾期交房适用补充协议中不可抗力条款的反驳意见，原审法院不予采信。关于违约金约定过高问题，合同中关于被告逾期交房的违约责任约定为已付款利息及违约金同时适用，合同中关于上述款项的计算方式共同成为因违约产生的损失赔偿额的计算方法，因此商品房合同中逾期交房承担的已付款利息及违约金同为被告逾期交房的违约金，现被告以违约金过分高于造成的损失为由，请求予以适当减少，根据相关法律及司法解释规定，原告主张的已付款利息及违约金数额过分高于造成的损失，应当予以减少；考虑原告的实际损失，商品房合同的实际履行情况，被告在奥发大厦工程建设过程中所作出的努力及存在的不足，根据公平原则和诚实信用原则，原审法院酌定被告按已付房款的7‰的比例承担逾期交房的违约责任，因此被告因逾期交房应支付原告违约金及利息950122×7‰＝6650.85元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第一百四十二条之规定，判决：“一、自本判决生效之日起十日内，被告天津奥联房地产开发有限公司支付原告司玉红违约金及利息6650.85元；二、驳回原告司玉红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2333元，由原告负担443.27元，被告负担1889.73元。”原审判决后，上诉人司玉红、天津奥联房地产开发有限公司（以下简称奥联公司）均不服，向本院提起上诉。司玉红上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人司玉红原审的诉讼请求；2、诉讼费用由奥联公司承担。主要理由：奥联公司逾期交房的事实客观、清楚，不容否认，且责任在奥联公司，对此原审法院予以明确认定，奥联公司应当依据合同法和合同的约定承担违约责任。奥联公司的抗辩理由不属于法律规定的免责事由，但原审法院却以此为借口，认定违约金过高，在没有任何事实依据的情况下判决给付总房款千分之七的违约金，属于适用法律严重错误。奥联公司辩称，不同意司玉红的上诉请求，同时提出上诉，请求撤销原审判决，改判驳回司玉红的诉讼请求。主要理由：奥联公司已经积极履行了合同约定的义务，但因拆迁、送电令等不可抗力问题未按时交房，奥联公司也遭受了重大损失，合同履行中，司玉红存在延期付款的违约行为，原审法院对上述因素未予考虑，影响判决公正性。司玉红辩称，不同意奥联公司的上诉请求，请求支持己方上诉请求。本院经审理查明，2010年8月27日，奥联公司与案外人签订电器设备采购合同，约定案外人于2010年11月31日交货（灶具、抽油烟机、热水器最晚到货时间为2010年12月15日）。本院二审经审理查明的其他事实与原审法院查明事实一致，对此均予确认。本院认为，二上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律效力性强制规定，原审法院确认上述合同合法有效正确。现奥联公司未按照商品房买卖合同约定的时间交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。结合本案实际情况，诉争房屋所属的奥发大厦系停缓建项目，奥联公司取得该工程复工许可后，依法取得了相关开工手续，并在建设过程中陆续办理了其他相关手续，积极解决该工程的历史遗留问题。由于该工程系由之前的商业用途改为混合型公寓，故在开发建设过程中涉及到先进里24、28门房屋的拆除困难以及重新选定配电站等诸多问题，该问题虽至今未能解决并直接影响了奥发大厦的实际交付使用，但奥联公司在此过程中始终积极协调以尽早履行合同义务。面对此种情形，原审法院在综合考量了业主的实际损失以及截至目前该商品房合同的实际履行情况，结合奥联公司在奥发大厦工程建设过程中所作出的努力和尚存在的不足，依据公平原则和诚信原则，酌定奥联公司支付违约金和利息共计6650.85元，应较为公平合理。司玉红对于原审酌定违约金和利息过低的上诉请求，不能成立，本院对此不予支持。奥联公司主张酌定的违约金和利息过高的上诉理由也不能成立，本院对此亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，上诉人司玉红缴纳的1550元，由上诉人司玉红负担；上诉人天津奥联房地产开发有限公司缴纳的50元，由上诉人天津奥联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张晓彤代理审判员  陈亚洁代理审判员  孙 静代理审判员  郭 鑫代理审判员  苏美玉二〇一四年三月二十日书 记 员  刘建奇速 录 员  李晓旭