淮安市淮安区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）淮法执异字第62号
异议人梁国华。
申请执行人刘佳飞。
被执行人熊志乙。
被执行人顾海燕。
刘佳飞申请执行熊志乙、顾海燕民间借贷纠纷一案，本院在执行过程中，于2015年5月20日向被执行人熊志乙、顾海燕发出（2015）淮法执字第1094号公告，公告内容为：本院对熊志乙、顾海燕所有的位于本区翔宇南道801号建华玖珑湾7号楼22-C房屋进行了查封，限令自本公告发出之日起三日内占据该住房的相关人员腾空迁出，两被执行人主动履行还款义务，拒不履行，将根据评估后的价格对上述房屋司法拍卖。执行公告发出后，梁国华向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
异议人梁国华称，刘佳飞与熊志乙、顾海燕纠纷一案，已于2015年5月20日送达生效，进入执行程序。淮安市淮安区人民法院于2015年5月20日在位于玖珑湾7号楼22-C屋张贴执行公告，限2015年5月24日前主动将上述房屋交付执行。因该执行行为严重侵犯了案外人梁国华对该房屋的合法权益，特提出执行异议：一、异议人系该房屋的合法权利人。1、达成买卖合同，该房屋系异议人于2014年2月17日与熊志乙、顾海燕签订了合法有效的房屋买卖合同，在平等协商的基础上，根据当时的市场价格，熊志乙、顾海燕将位于淮安区玖珑湾小区7号楼22-C，建筑总面积136.7平方，按照单价4900元／平方（顾海燕原始购房合同单价4617元／平方），合同总交易价格约合669830元购买的。2、实际履行支付义务，异议人已向顾海燕实际支付的房款共计382773元整，已向顾海燕履行支付合同交易总价格的57.14%（顾海燕从开发商处购买时的首付款191259元、契税9468.89元、维修基金13670元、装修押金1000、六年的物业管理费用14430元、房屋差价38571元，还有顾海燕对此房屋从2012年6月份至2014年2月份的偿还银行房贷114400元，已经实际支付），另支付装修费用185000元整。协议约定梁国华从2014年3月起代其向贷款银行偿还余下房贷，截止2015年5月28日异议人实际已代为偿还上述房贷本息共计人民币75255元。异议人上述代为偿款行为，淮安区中国银行予以认可。3、因达成交易时，顾海燕房屋产权证未满5年，顾海燕要求等产权证满5年后（非买受人梁国华的原因，以免去卖方购房缴纳营业税的目的）再协助梁国华过户，异议人按顾海燕上述要求，等待期满时再过户。顾海燕与异议申请人已签订合法的房屋购买合同，受法律保护。异议人于2014年2月17日签订合同当天，拿到上述房屋的钥匙，房屋购买时已明确用于给女儿结婚所用，故在顾海燕的允许下，由异议人出资，从2014年6月份开始到12月份装修完毕，装修共花费185000元整，自2014年2月17日-2015年5月28日期间，异议人对该房屋实际占有、使用。2015年5月21日，异议人看到贴在门口的执行公告，才得知法院要强制执行上述房屋。异议人有理由认为此房屋在2014年2月17日起已被自己合法购买、占有、使用（装修、入住），对此套房屋拥有合法权益，应当受到法律保护。二、该权利具有合法性与真实性。三、该权利能够排除执行，1、上述申请执行人与被申请执行人顾海燕的纠纷，属于金钱债权债务纠纷。2、买受人在上述执行过程中提出上述异议，符合相关法律规定。3、买受人对登记在个人名下的不动产提出异议，符合下列情形：在人民法院查封之前（2015年5月21日实施查封）已签订（2014年2月17日签订）合法有效的书面买卖合同，拥有合法的所有权；在人民法院查封之前已合法占有（2015年2月17日前占有）该不动产；已按照合同约定支付部分价款；非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等法律法规，请求淮安区人民法院立即停止对执行异议申请人位于淮安市淮安区玖珑湾7号楼22-C房屋一套强制执行，以保障执行异议申请人对该套房屋的合法权益。
申请执行人刘佳飞辩称，我诉被告熊志乙、顾海燕夫妻民间借贷纠纷一案，诉前我向贵院提出诉前财产保全申请，贵院于2014年12月29日依法作出（2015）淮法诉保字第0006号民事裁定书，对被告熊志乙夫妻价值32万元的财产予以保全，贵院对被申请人熊志乙夫妻位于淮安区玖珑湾小区7号楼22-C商品房一套予以保全。并在判决书生效后即于2015年5月20日在玖珑湾张贴执行公告，梁国华作为案外人对该房的执行提出执行异议，称“其已于2014年2月17日与顾海燕签订了一份《房屋买卖合同》，总价是669830元，目前已支付了382773元，占合同价的57．14%，还有部分贷款”。对案外人梁国华的异议，提出意见如下：一、根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，该套被保全的房产仍然为原告熊志乙、顾海燕夫妻所有，并未发生不动产所有权的转移。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，该套房目前不动产登记簿记载的仍然是熊志乙夫妻的名字，根据《物权法》第15条的规定，熊志乙与案外人梁国华之间的合同效力如果符合法律规定应当有效，但不能改变不动产所有人权利。二、根据最高人民法院相关司法解释，对于案外人支付了全部价款的房子，且系善意取得，并且实际占有的，可以予以解除保全之规定，本案案外人梁国华目前仅支付了合同价的57．14％，且目前已支付的382773元中，案外人并未提供支付房款的相关凭证，且据了解，梁国华与熊志乙之间也存在民间借贷关系，到底梁国华是否支付了382773元，无证据可以证明，至于税金、物业费、水电、气费案外人辩称均以顾海燕的名字缴的，不能说明这就是自己缴的，因此，本案中该套房产的保全不适用最高院的司法解释。三、案外人梁国华辩称“该房屋买卖合同因顾海燕要求等五年后再过户，案外人同意了顾海燕的要求。”案外人这一主张和要求，是把自己置于风险之中，如果五年中熊志乙、顾海燕夫妻欠外债被法院查封，那么案外人梁国华就应承担这一风险，为了逃避税收，双方冒这个风险，显然不正常，且正常房屋买卖合同中，税收一般都是由买受人承担，故案外人梁国华的主张是站不住脚的。四、案外人梁国华称“从2014年2月17日至2015年5月28日期间，该套房屋实际占有使用是案外人梁国华一家”。作为案外人不能不清楚，熊志乙不是仅欠一家借款，别人照样可以提出异议或申请法院查封，你凭什么可以证明你实际占有，你也没有实际居住，谁知道该房屋装修是谁付的钱？综上所述，被告熊志乙夫妻和案外人梁国华所签房屋买卖合同，但未实际过户，并未改变该房产的所有权，案外人梁国华提出的执行异议理由不能改变法院对该套房产的查封。
被执行人熊志乙述称，2014年1月中旬，我因做生意急需资金，故四处托人欲将我和妻子共有的位于淮安区玖珑湾7号楼22-C房屋转让。2014年2月，通过朋友张洪俊介绍，梁国华找到我，说其欲购买一套现房给其女儿作为婚房。当时我告知梁国华该房银行贷款尚未还清，每个月需还贷5017元，他同意贷款由他们还。后双方经协商，最后敲定房屋每平方4900／平方（我购买时为4617／元），总价为669830元。他需付我382798元，其中包括首付款191259元，契税9468.89元，维修基金13670元，装修押金1000元，六年的物业管理费用14430元，房屋差价38571元，还有2012年6月至2014年2月份期间的银行房贷114400元。我们签订了一份房屋买卖合同，合同签订后，我与他共同去对面的农行，他向我转账定金102000元，当时我因没有农行卡，便汇于我母亲卡中。同时我们约定剩余房款280000元分3次付还，其中2月20号给10万，2月25日给10万，2月27日给8万。2月27日他给我最后剩下的8万时，我开了一份总收条给梁国华。当日，我们就将该房屋钥匙交给了梁国华。综上所述，上述争议房屋系我夫妇自愿卖给梁国华，他已兑现了全部价款后，又按时偿还了银行房贷，且于2014年7月份装修入住。该房产之所以未过户，是因该房产有银行贷款尚未还清，加之房屋产权证未满5年，我以免去购房营业税的目的协商于3年内配合梁国华过户。
经审查查明，申请执行人与被执行人熊志乙、顾海燕民间借贷一案，本院于2015年3月11日作出（2015）淮法民初字第0131号民事判决书，判决：被告熊志乙、顾海燕于本判决生效后十日内给付原告刘佳飞借款本金人民币30万元及利息84000元。本案案件受理费7810元，减半收取，保全费2120元，合计6025元，由原告刘佳飞负担450元，被告熊志乙、顾海燕负担5575元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因熊志乙、顾海燕没有履行生效法律文书确定的义务，权利人刘佳飞申请强制执行，本院于2015年4月21日立案执行，执行标的389575元。
经刘佳飞申请，本院于2014年12月29日作出（2015）淮法诉保字第0006号民事裁定书，裁定：对被申请人熊志乙、顾海燕所有的价值32万元的财产予以保全。本院于2014年12月31日对熊志乙、顾海燕所有的位于本区翔宇南道801号建华玖珑湾7号楼22-C室在房屋产权登记机关进行了查封。2015年5月20日，本院向被执人熊志乙、顾海燕发出（2015）淮法执字第1094号公告，内容为：本院对熊志乙、顾海燕所有的位于本区翔宇南道801号建华玖珑湾7号楼22-C房屋进行了查封，限令自本公告发出之日起三日内占据该住房的相关人员腾空迁出，两被执行人主动履行还款义务，拒不履行，将根据评估后的价格对上述房屋司法拍卖。案外人梁国华提出执行异议，请求本院立即停止对执行异议申请人位于淮安市淮安区玖珑湾7号楼22-C房屋的强制执行。
另查明，位于本区翔宇南道801号建华玖珑湾7号楼22-C房屋的购房者为顾海燕，产权登记时间为2012年6月13日，登记权利人为熊志乙、顾海燕。该房屋于2012年6月13日设定抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司淮安楚州支行，房贷还款帐号54×××10，还贷人为顾海燕。
以上事实，有（2015）淮法执字第1094号公告、（2015）淮法民初字第0131号民事判决书履行通知书、（2015）淮法诉保字第0006号民事裁定书、房屋登记簿等证据予以证实。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权……”、第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，异议人梁国华虽然提供涉案房屋的买卖合同、支付房屋款项证明、银行还贷证明、物业、装修等相关材料，并提出因顾海燕要求等五年后再过户，异议人是按顾海燕要求，等待期满时再过户，来证明其已经支付全部价款、已实际占有、未办理过户登记无过错。但本案涉案房屋在不动产登记簿中记载的权利人仍然是为熊志乙、顾海燕，不动产物权的取得，仅有协议、支付价款和占有是不够的，因涉案房屋的登记权利人为熊志乙、顾海燕，尚未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封。异议人梁国华提供支付房屋款项的相关材料以及中国银行股份有限公司淮安楚州支行出具的还贷证明，不足以证明其已支付全部价款。异议人称是按顾海燕要求等五年后再过户，来证明其未办理过户登记无过错，但异议人并没有提供熊志乙、顾海燕不配合、产权登记机关不予登记的相关材料，其无过错的理由不充分。综上所述，异议人主张位于本区翔宇南道801号建华玖珑湾7号楼22-C房屋所有权为其所有的证据不足，其异议理由无事实及法律依据，理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民
共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人梁国华的异议申请。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 赵志群
审判员 邵凤兵
审判员 季学平
二〇一五年十月十二日
书记员 闫瑞杰