重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第07177号
上诉人（原审被告）彭文忠。
委托代理人梁丹，重庆衡天律师事务所律师。
上诉人（原审被告）胡正群。
委托代理人梁丹，重庆衡天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆市铜梁区泰兴物业有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处龙城大道388号金豪嘉苑13-2-2。
法定代表人周景宽，该公司董事长。
委托代理人梁安武，重庆渝礼律师事务所律师。
上诉人彭文忠、胡正群与被上诉人重庆市铜梁区泰兴物业有限公司（以下简称泰兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市铜梁区人民法院于2015年9月30日作出（2015）铜法民初字第03680号民事判决。彭文忠、胡正群不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月9日对本案进行了审理。彭文忠、胡正群的共同委托代理人梁丹，泰兴物业公司的委托代理人梁安武参加了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：彭文忠、胡正群系龙城云洲小区26-7-1号房业主，该房屋系多层住宅，建筑面积为138.72平方米。泰兴物业公司（原名为铜梁县泰兴物业服务有限公司）原系铜梁区“龙城云洲”小区的物业服务企业。
2008年1月31日，原铜梁县物价局做出铜价（2008）5号《关于龙城云洲小区物业服务收费试行标准的通知》，该通知载明“一、收费项目及标准（一）公共服务费：1、多层住宅物业服务费：0.6元／平方米、月，公共设施设备日常维修养护费0.2元／平方米、月；2、高层住宅物业服务费：0.7元／平方米、月，公共设施设备日常维修养护费0.4元／平方米、月；3、商场物业服务费：3.0元／平方米、月，其中含公共设施设备日常维修养护费40%。不含中央空调所耗电费、水费和电扶梯运行电费。4、门面物业服务费：1.5元／平方米、月，其中含公共设施设备日常维修养护费40%。试行期间，因申报的相关条件还未完善，上述收费标准应下浮30%收取，下浮的30%由建设单位承担。有效时限：自本文件生效之日起至设备设施等相关条件达到申报条件，经物价部门审定的正式文件生效之日止。重新申报：该小区设备设施等相关条件达到申报条件后，物业管理企业应及时申报物业服务正式收费标准。（二）售房时，对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺办。（三）电梯房电梯收取方式……”等内容。
2010年2月8日，重庆恒鼎房地产开发有限公司拟订《“龙城云洲”临时管理规约》并提供给彭文忠、胡正群，《“龙城云洲”临时管理规约》载明“……第二条建设单位在物业销售前将本规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，对本规约予以书面承诺，表示认可本规约的内容。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主利益的规定，应当以本规约为准。……第三十六条物业管理费用（不包括水、电等公共区域公摊费用和房屋共用部位、共用设备大中修、更新、改造费用）。根据本物业管理区域物业性质，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：1、多层住宅：暂定0.55元／月?平方米；高层住宅：暂定0.80元／月?平方米（不含电梯使用费）；最终收费价格以物价局批准价格为准。2、停车场物业服务费按物价局批准执行。3、二次加压供水增收费，按照国家规定执行（指采用二次供水的楼层用户）。物业费按月收取，业主向物业服务企业交纳物业服务费后，物业服务企业按前期服务合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由物业服务企业享有或承担。第三十七条共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。……第四十三条业主、物业使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按照足额地交纳物业服务费，应按日加收应缴纳费用的3‰的标准支付滞纳金，业主未按规定缴纳物业维修资金的，应按日5‰的标准支付违约金。拖欠费用六个月以上的，物业服务企业可依据本临时管理规约的授权，停止向该业主服务直至履行交费或向违约业主提起诉讼。……“同日，彭文忠、胡正群出具书面承诺书，该承诺书载明“本人为铜梁巴川街道龙城云洲14幢26单元7层1号（以下简称该物业）的买受人，为维护物业管理区域内全体业主的共同利益，保证物业管理服务工作正常进行，本人同意并声明如下：一、确认已详细阅读并理解重庆恒鼎房地产开发有限公司制定的‘龙城云洲临时管理规约’（以下简称‘临时管理规约’）；二、同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守业主临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；三、本人同意承担违反业主临时管理规约的法律责任并同意对该物业使用人违反业主临时管理规约的行为承担连带责任；本人同意再将该物业转让、馈赠或者变更的同时必须取得物业继受人签署的承诺书，在重庆恒鼎房地产开发有限公司／龙城云洲物业服务企业受到有效的新承诺书前，本承诺仍然继续有效”等内容。
2010年4月7日，泰兴物业公司（乙方）与彭文忠（甲方）签订了《龙城云洲前期物业服务协议》，合同约定：第四条第二款第一项龙城云洲物业服务费的收费标准为：（建筑面积），高层住宅按：0.80元／m／月（不含电梯费），电梯多层：0.80元／m／月，多层住宅：0.55元／m／月……第五项公用水电费按国家收费标准据实摊销。第四条第三款第一项物业管理费a、物业管理费按每户的建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前，按销售合同注明的建筑面积计算；批复下达之后，按照产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后的物管费差额不作退补；b、物业管理费按月缴纳，甲方应在当月20日之前（或物管公司公布的具体时间前）将费用缴清，逾期每天将按应缴金额的3‰缴纳滞纳金；……第五条乙方服务期限龙城云洲由乙方根据本协议内容进行管理，期限为三年（自龙城云洲整体竣工，经有关部门检验合格移交给物业管理公司之日起计算既2009年1月日至2011年12月31日）。服务期满或业主委员会成立，由业主委员会考虑是否继续聘用，并应在三个月前以书面通知物管公司是否终止或继续服务；如到时未成立业主委员会，则由乙方召集全体业主大会决定是否继续聘用乙方对本小区进行物业管理，通过投票表决如本小区50%业主份额以上的业主同意继续聘用乙方，且乙方愿意继续受聘，则每一个业主视为已不可撤消的认可聘用乙方为该小区的物业管理单位，并与乙方重新签订新的物业管理服务协议和物业临时管理规约；……协议签订后，泰兴物业向彭文忠、胡正群提供物业服务。2011年12月23日，原铜梁县发展和改革委员会作出铜发改委（2011）425号《关于确定龙城云洲小区物业服务正式收费标准的通知》，该通知载明“铜梁县泰兴物业服务有限公司：你公司《关于龙城云洲小区物业服务正式收费标准的申请》收悉。你公司受重庆恒鼎房地产开发有限公司委托，对铜梁龙城云洲小区实施物业管理服务。根据你司申报的环境设施条件和试行情况，该物业小区环境设施条件已全部完善，符合特级物业收费标准。现将有关事宜通知如下：一、收费项目及标准（一）公共服务费：1、多层住宅物业服务费：0.6元／平方米、月，公共设施设备日常维修养护费0.2元／平方米、月；2、高层住宅物业服务费：0.7元／平方米、月，公共设施设备日常维修养护费0.4元／平方米、月；3、门面物业服务费：1.5元／平方米、月，其中含公共设施设备日常维修养护费40%。4、商场物业服务费：3.0元／平方米、月，其中含公共设施设备日常维修养护费40%。不含中央空调所耗电费、水费和电扶梯运行电费。（二）电梯费收取方式……二、本通知从发文之日起执行。小区成立业主委员会后，本通知自行作废。原铜价（2008）5号文同时废止。售房时，对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺办。……”等内容。2012年1月1日，泰兴物业公司与彭文忠、胡正群签订的《龙城云洲前期物业服务协议》期满后，龙城云洲小区未成立业主委员会，泰兴物业公司自愿按照原合同约定继续提供物业服务。2012年5月10日，泰兴物业公司向原铜梁县巴川街道办事处体育街社区居民委员会提出《关于龙城云洲小区物业服务正式收费标准的申请》，该申请载明“物业公司在本小区物业服务前期，小区部分设施、设备正在完善，铜价（2008）5号文‘铜梁县物价局关于龙城云洲小区物业服务收费试行标准的通知’核定了物业收费标准，根据文件‘试行期间，因申报的相关条件还未完善，上述收费标准应下浮30%收取，下浮的30%由建设单位承担。’因入住率低，收费标准低，小区物业服务费不足部分，前两年建设单位已补贴费用。现建设单位早已按规划设计完善了小区各项设施条件，并已竣工交付使用了2年多，由此铜发改委批复了（2011）425号《关于确定龙城云洲小区物业服务正式收费标准的通知》的文件，该文件我公司已在小区宣传栏张贴，向业主公示多月。随着市场物价的上涨，人力成本大幅增涨，人们对居住环境、生活条件要求的提高，业主要求物业企业提供高效优质的物业服务，我公司对员工加强了管理，提高了素质，使业主的居住环境得到了质的飞跃，为更好地服务业主，我公司将于2012年6月1日起恢复正式收费标准，敬请社区居委会予以支持。我司管理人员也将尽最大的努力改进服务质量，增强管理力度，与业主一起共建文明和谐小区。”2012年5月11日，原铜梁县巴川街道办事处体育街社区居民委员会在《关于龙城云洲小区物业服务正式收费标准的申请》盖章确认，并在盖章处注明“请物业公司按发改委文件规定公布后执行”等内容。
2014年，龙城云洲小区成立了业主委员会，并于同年11月10日作出龙业字（2014）4号《致铜梁泰兴物业管理有限公司的函》，该函件载明“龙城云洲小区业委会已于2014年11月10日与重庆仁德物业服务有限公司正式签订《铜梁区巴川街道龙城云洲小区物业服务委托合同》，经业委会与仁德物业有限公司商确，重庆仁德物业公司于2014年11月16日进场正式进行物业服务工作，请贵公司于2014年11月12日至2014年11月15日期间与龙城云洲小区业委会和重庆仁德物业服务有限公司办理相关物业移交工作。望贵公司积极予以配合为感！”
审理过程中，泰兴物业公司自愿将违约金计算方式调整为以未交物业服务费、公摊费合计数额为基数从2011年9月1日起至付清时止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的4倍计算；泰兴物业公司主张彭文忠、胡正群有277.20的水电公摊费未缴纳，但仅提供了27.71元（2012年5月17日至2012年7月16日止的电公摊费4.90元＋2012年7月17日至2012年9月16日止的电公摊费7.60元＋2014年3月17日至2014年5月16日止的电公摊费13.57元＋2014年7月17日至2014年9月16日止的电公摊费1.64元）的电公摊费的票据及明细。
泰兴物业公司在一审中诉称：2010年2月8日，泰兴物业公司与彭文忠、胡正群签订了《龙城云洲前期物业管理服务协议》，该协议约定了服务内容、服务费的收取办法。泰兴物业公司在签订协议后，按照约定向该物业小区住户提供了服务。彭文忠、胡正群交费至2011年8月，之后一直拒不缴纳从2011年9月开始起至2014年11月15日止期间的物业服务费3961.20元、公摊费277.20元、滞纳金2021.30元。为维护泰兴物业公司的合法权益，特起诉要求判决彭文忠、胡正群支付泰兴物业公司物业服务费3961.20元、公摊费277.20元、滞纳金2021.30元，合计6259.70元；本案诉讼费由彭文忠、胡正群承担。
胡正群在一审中辩称：因泰兴物业公司提供的物业服务不到位，如房屋质量有问题泰兴物业公司未协调、泰兴物业公司的服务态度不好、泰兴物业公司的保安安全检查不到位、清洁卫生不干净、监控未维修等，所以拒绝支付物业费；前期物业合同早已到期，续签合同未通知泰兴物业公司，不认可期满后的合同。
彭文忠未到庭参加诉讼，亦未提供答辩意见。
一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。泰兴物业公司与彭文忠、胡正群签订的《龙城云洲前期物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同对双方当事人具有约束力。彭文忠、胡正群作为该小区26-7-1号房的业主，应依照双方约定向泰兴物业公司履行交纳物业服务费、公摊费的义务。
关于本案争议的焦点：一、泰兴物业公司与彭文忠、胡正群签订的《龙城云洲前期物业服务协议》期满后，彭文忠、胡正群是否还需缴纳物业服务费、公摊费？《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。泰兴物业公司与彭文忠、胡正群签订的《龙城云洲前期物业服务协议》于2011年12月31日期限届满，泰兴物业公司自愿按照原合同约定继续提供物业服务，泰兴物业公司与彭文忠、胡正群签订的物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘决定即2014年11月15日为止，彭文忠、胡正群在此期间应继续向泰兴物业公司交纳物业服务费、公摊费。
二、彭文忠、胡正群在《龙城云洲前期物业服务协议》期满后需缴纳物业服务费该按何种标准计算？泰兴物业公司与彭文忠、胡正群在《龙城云洲前期物业服务协议》约定物业服务费的计算方式为建筑面积×0.55元／m／月，其中0.55元／m／月的标准系泰兴物业公司根据铜价（2008）5号文件确定的“试行期间，因申报的相关条件还未完善”对收费标准下浮30%收取，而根据铜发改委（2011）425号文件确定自发文之日即2011年12月23日起执行收费标准多层住宅0.80元／m／月，泰兴物业公司收到铜发改委（2011）425号文件后自愿从2012年6月1日起恢复收费标准0.80元／m／月符合法律规定，彭文忠、胡正群应自2012年6月1日起按0.80元／m／月的标准交纳物业服务费。
综上，关于泰兴物业公司要求彭文忠、胡正群交纳物业服务费3961.20元的诉讼请求，由于2011年9月1日起至2012年5月30日期间的物业服务费为686.66元（0.55元／平方米／月×138.72平方米×9个月）及恢复正式收费标准即2012年6月1日起至2014年11月15日的物业服务费为3273.79元（0.8元／平方米／月×138.72平方米×29.50个月）共计3960.45元，据此，本院予以主张3960.45元；关于泰兴物业公司要求彭文忠、胡正群交纳公摊费277.20元的诉讼请求，由于泰兴物业公司仅提供了27.71元的有效票据及明细，本院予以主张27.71元；彭文忠、胡正群拒绝交纳从2011年9月1日起至2014年11月15日期间的物业服务费、公摊费，尤其在泰兴物业公司书面催收后仍不交纳的行为已构成违约，应当承担违约责任，故泰兴物业公司要求彭文忠、胡正群支付以未交物业服务费、公摊费合计数额为基数从2011年9月1日起至付清时止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的4倍计算的违约金的请求，因双方约定缴费期限为当月20日，故本院予以支持以未交物业服务费、公摊费合计数额为基数从2013年9月21日起至付清时止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的4倍计算的违约金。关于彭文忠、胡正群辩称因泰兴物业公司提供的物业服务不到位而拒绝支付物业费的意见，根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可要求其承担违约责任，而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵，因此对彭文忠、胡正群的辩称意见本院不予采信。关于胡正群辩称前期物业合同早已到期，续签合同未通知泰兴物业公司，不认可期满后合同的意见，缺乏法律依据，本院依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告彭文忠、胡正群于本判决生效之日起十日内给付原告重庆市铜梁区泰兴物业有限公司物业服务费3960.45元、公摊费27.71元，并支付以未交纳的物业服务费、公摊费合计金额为基数自2011年9月21日起至付清时止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的4倍计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由彭文忠、胡正群负担。
宣判后，彭文忠、胡正群不服向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判彭文忠、胡正群不承担物业服务费或按照0.55元／平方米／月的标准主张物业服务费，并不承担违约金；2、本案一、二审诉讼费由泰兴物业公司承担。主要事实和理由：1、泰兴物业公司在履行物业合同期间对彭文忠、胡正群所有物业的公共部分走廊疏于管理，不进行打扫，对于屋顶等公共部分不予承担维修义务，并且辱骂彭文忠、胡正群的亲属，已根本违反了双方签订的《前期物业服务协议》，彭文忠、胡正群有权不支付物业服务费；2、双方于2010年4月7日签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，应当按照该合同约定计算物业服务费，且改变物业服务收费标准也必须经过业委会的同意，不能仅通过铜梁县发改委的批复就予以变更。
泰兴物业公司答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。
本院二审查明的事实与一审认定的相同。
本院认为，彭文忠、胡正群以泰兴物业公司工作人员曾有辱骂其亲属的行为为由不交纳物业服务费的理由并不充分合理，且其对泰兴物业公司在提供物业服务方面存在瑕疵的事实未举示相应证据进行证明，故本院对彭文忠、胡正群要求不给付物业服务费的上诉请求和理由不予支持。另，彭文忠、胡正群要求按《前期物业服务协议》约定的0.55元／平方米的标准给付物业服务费，本院认为，虽然双方签订的《前期物业服务协议》约定了彭文忠、胡正群应给付的物业服务费标准为0.55元／平方米，但该标准是龙城云洲小区试行期间按铜价（2008）5号文件规定下浮30%收取的，最终收费价格仍要以有权机关的批准执行，彭文忠、胡正群对此是知晓并明确接受的，因此在原××县××委作出铜发（2011）425号通知确定龙城云洲小区物业服务正式收费标准后，彭文忠、胡正群即应当按照新的物业服务费标准进行交纳。由于彭文忠、胡正群从2011年9月拖欠物业服务费至泰兴物业公司撤场时为止已属违约，彭文忠、胡正群理应按照《前期物业服务协议》的约定承担相应的违约责任。因此，彭文忠、胡正群要求按0.55元／平方米的标准交纳物业服务费以及不承担违约金的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由彭文忠、胡正群承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶旭东
审 判 员 师玉婷
代理审判员 张晋鹏
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 江满意