江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏08民终937号上诉人（原审原告）：程乐余，男，1953年4月4日出生，汉族，住淮安市清浦区。委托诉讼代理人：陈荣华，淮安市清浦区义正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张成华，男，1954年11月20日出生，汉族，住淮安市清浦区。委托诉讼代理人：蒯正星，江苏淮海潮律师事务所律师。上诉人程乐余因与被上诉人张成华排除妨害纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2016）苏0811民初2241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均无新证据提供，本院不开庭进行了审理。本案现己审理终结。程乐余上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人立即搬出位于淮安市清江浦区解放新村299号房屋，并恢复原状。事实和理由：上诉人从未将涉案房屋出售给董士祥，也未与董士祥共同将涉案房屋转售给被上诉人，房屋买卖合同上的上诉人签名非上诉人本人签字，一审法院将证明签名和手印真实性的举证责任分配给上诉人是错误的，被上诉人并没有书面证据证明上诉人出售给其房屋，但一审法院却以上诉人十几年未对涉案房屋行使管理权，从而认定上诉人对该房屋丧失了所有权，没有法律依据。张成华辩称，一审判决正确，请求驳回上诉。本案买卖事实的形成时间在1992年至1993年间，在当时特定的情况下，一般人交易房屋及对外抵押贷款仅是以房屋交付为主要手段。本案有一个不争的事实，即上诉人与原房屋的所有权人邵元生进行房屋买卖的公证书以及上诉人买了房以后办的房屋产权证全部由被上诉人持有，1994年被上诉人对房屋翻新的规划许可证也是被上诉人持有，一审中被上诉人提供了1993年9月2日两份房屋买卖合同，两份合同的真实性上诉人在一审中均没有提出异议，且上诉人在与原房屋所有权人进行交易时，也知道签订合同，进行公证，证明上诉人思维是正常的，且房屋出卖时上诉人年仅四十岁，房屋后期已经完全与原来不一致，上诉人不知道，显然不合情理，因此，可以认定一审判决认定事实是正确的，请求驳回上诉，维持原判。程乐余向一审法院起诉请求：要求原审被告立即搬出原审原告所有的位于清浦区解放新村299号房屋并恢复原状，本案诉讼费用亦由原审被告负担。一审法院审理查明：1992年1月20日，程乐余与案外人邵元生签订《房屋买卖合同》，约定：邵元生将位于本市解放新村299号座北朝南、砖木结构、面积为41.89平方米的老式旧平房三小间以3500元出售给程乐余。双方于同日对该份合同到市公证处进行了公证，程乐余于1992年3月15日取得了该房屋所有权证。后程乐余将该房屋出售给董士祥，同时将房屋产权证、公证书一并交付，董士祥接收房屋后又在房屋西侧盖了1间平房。因董士祥尚有部分房款没有付给程乐余，其让程乐余找人买房后将余款付清，程乐余便找到房屋所在地原四季青大队2队队长陈某帮忙找买家。1993年张成华想在淮阴卷烟厂附近买房，请其妹妹张美华托关系找房源，张美华通过熟人张某介绍与陈某相识，陈某称程乐余附近有一处房屋出售。董士祥及程乐余与张成华经协商于1993年9月2日在陈某家达成《房屋买卖合同》1份，主要内容为：1、甲方（程乐余）出售位于解放新村299号平房4间70平方米（乙方已认可）、宅基地面积95平方米给乙方（张成华）；2、甲乙双方商定价格为31500元，房款一次付清的当日，甲方将房屋连同产权证、宅基地使用权证、水电表全部移交给乙方，从即日起房屋产权归乙方所有；3、甲乙双方在房屋成交后任何时间都可以到房屋管理部门办理过户手续，一切费用全由乙方承担，甲方须协助乙方办理过户手续。合同落款处由甲、乙双方及中间人陈某、董士祥签字按印（甲方处签字由董士祥代笔）。张成华当场将房款付给董士祥，董士祥亦将房屋产权证、公证书及房屋交付给张成华，双方为少缴税同时又签订1份价格为10800元的《房屋买卖合同》。张成华全家入住该房屋后，于1994年6月9日以程乐余名义补领取了平台1间（建筑面积27.7平方米）的《建设工程规划许可证》。后张成华将原三小间老式旧平房进行了翻扩建并进行简单装修，与家人在该房屋居住至今。2013年5月10日，程乐余重新到房管部门领取了该房屋产权证。2015年12月2日，程乐余到张成华住处要求其搬出该房屋与张成华发生纠纷，浦楼派出所接警后到现场处理，告知双方可通过诉讼解决，程乐余遂诉至法院。一审审理中，程乐余主张讼争房屋于91、92年租给原淮阴县的张本谦，用房租抵冲向其借款（1万元）利息，到零几年时候去找张本谦，未能找到，去看房子时得知被卖了。程乐余对其主张未能提供证据予以证明，法院庭后设法查找张本谦及董士祥均未果。程乐余另申请对《房屋买卖合同》中“程乐余”及指印进行鉴定，因不具备鉴定条件均被鉴定机构作退案处理。一审法院认为，程乐余从邵元生处购买讼争房屋后，将该房屋出售给董士祥，并将房屋（三小间）及产权证、公证书一并交付，董士祥接收房屋后又加盖了1间平房，后董士祥又将该房屋（4间房屋）出售给张成华，并将产权证、公证书交付给张成华，张成华又对该房屋进行翻扩建及简单装修，并和家人在此生活二十多年。因张成华通过买卖取得该房屋，且支付了合理对价，程乐余亦知道房屋买卖过程，故张成华有权占有、使用该房屋，程乐余要求张成华搬出本案讼争房屋并恢复原状的诉讼请求不予支持。程乐余主张讼争房屋租给张本谦到零几年才得知房屋被卖及到2013年5月重新办理产权证后才向张成华要过房子，从其主张出租房屋时间到其得知房屋被卖时间长达十年左右时间，其均没有对房屋进行管理，亦不去了解房屋的具体情况，从其得知房屋被卖时间到其重新办理产权证后向张成华要房子时间又达十年左右，期间从未找过张成华索要过房子，其虽为××人，但其可以借助轮椅或在他人帮助下到现场查看房屋并向张成华主张权利，故程乐余该主张有悖常理，与事实不符，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回程乐余的诉讼请求。案件受理费80元，由程乐余负担。本院经审理查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。一审审理中，证人陈某到庭作证：我当时是四季青大队2队队长，争议的房屋在我们大队地上，我比较清楚。程乐余从姓邵的手中买房最多一年时间就找到我，要我帮他把房子卖了，我介绍几个人去看，都嫌房子太破未看中，后来张校长（张某）介绍张成华来买，双方谈的3万多元，协议是由董士祥做的，签字时小程说不会签字，就由董士祥代签，程乐余按手印的，钱是张成华当场放在桌上给程乐余的，当场交的房屋手续。张某到庭证明：张成华在原淮阴市税务学校做工想买房子，问我有没有房子，我想到陈某队长是四季青人，老清江市人，我就带他去找陈队长，陈队长就找到姓程的，当时谈房子情况已经没有印象了，房子我去看过，是个破房子，价格是3万多元。程乐余质证认为证人陈某证词不真实，张某的证词不能证明双方当事人之间的买卖合同关系。本院审理中，程乐余承认其一直借住在其兄弟姐妹家中，以修锁具手艺为生活来源，大部分时间未离开淮安。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。涉案房屋产权虽然登记在程乐余名下，但根据证人的证明、房屋的使用和改造事实及张成华持有该房屋的相关手续，可以证明双方当事人在1993年9月2日发生涉案房屋的买卖，所有权已经发生转移的事实。主要依据：1、证人陈某和张某在证明涉案房屋的买卖环节和过程基本吻合，所证明的事实与张成华持有的有多人签名的《房屋买卖合同》相印证，且与双方当事人无利害关系，证人证词证实的事实客观、真实，具有较强的证据力，应当作为证据采信，从证人的证实亦相应的佐证了《房屋买卖合同》真实发生的事实；2、自1993年9月2日之后，涉案房屋一直由张成华家居住使用至今，程乐余主张出租给他人，未能提供相应证据，而房屋的权利人对其不动产享有占有、使用、收益、处分权能，程乐余所主张的房屋20余年一直被他人占有、使用，其从未行使管理权，至2000年左右其知道房子被他人出售，仅于2013年补办了房产证，其行为不合情理；3、1994年初张成华对涉案房屋进行大修和扩建，程乐余虽然肢体××，但仍具有一定的行动能力，其应当知道其所有的房屋发生了重大变化而未提出异议，有违常理。不动产登记簿虽具有不动产权利公示效力，但并不能最终决定实体权力上的法律关系的存在，根据上述证据，相互间互为锁链，其证明力与程乐余持有的产权证相比具有证据优势，能够证明涉案房屋所有权发生转移的事实。综上所述，公民从事民事活动应当遵循诚实信用原则，涉案房屋产权已经发生转移事实应予认定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费80元，由上诉人程乐余负担。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  王 健审判员  张兆宇二〇一七年六月二十日书记员  葛凤凤