贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终41号
上诉人（原审原告）贵州乌当农村商业银行股份有限公司（原贵阳市乌当区农村信用合作联社），住所地贵阳市乌当区新添大道北段138号。
法定代表�况从林，该行行长。
委托代理人李红英，贵州衡一律师事务所律师，执业证号：15201201010591476。
委托代理人江露，贵州衡一律师事务所实习律师，执业证号：2301160511175。
被上诉人（原审被告）朱启军，男，1970年11月13日出生，汉族，住所地北京市丰台区，现住贵阳市花溪区。
委托代理人顾星，贵州兴科律师事务所律师，执业证号：15201201210523664。
被上诉人（原审第三人）饶然，男，1971年3月3日出生，汉族，住贵阳市南明区。
委托代理人白峰，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201200010490509。
委托代理人翟军，贵州崇实律师事务所律师，执业证号：15201200610132847。
被上诉人（原审第三人）张明，男，1969年3月2日出生，汉族，住贵阳市花溪区。
原审第三人牟萍，女，1960年3�20日出生，汉族，银行退休职工，住贵阳市南明区。
委托代理人冷中，贵州中孚律师事务所律师，执业证号：15201199610685105。
委托代理人周倩，贵州中孚律师事务所律师，执业证号：15201201611862351。
上诉人贵州乌当农村商业银行股份有限公司（以下简称乌当农商行）与被上诉人朱启军、饶然、张明、原审第三人牟萍债权人撤销权纠纷一案，贵州省贵阳市花溪区人民法院于2016年6月20日作出（2014）花民初字第468号民事判决。上诉人乌当农商行不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2010年1月，被告朱启军从贵州德尔房地产开发有限公司购买了贵阳市花溪区小河××房产并分别签订了房屋买卖合同，总价款为20001556元，均向房屋产权管理部门办理了商品房预售合同备案登记（合同备案登记号为Y0153332、Y0153333、Y0153335、Y0153336、Y0153338、Y0153340、Y0153341、Y0153345、Y0153347、Y0153348、Y0153349、Y0153351、Y0153354、Y0153355）。其中备案登记号为Y0153333的房屋面积为97.49平方米，合同价格为1267370元；备案登记号为Y0153348的房屋面积为106.86平方米，合同价格为1335750元。2011年1月28日，原告下属单位新添寨信用社与朱启军、赵翊霏签订了《借款合同》，约定借款金额人民币800万元贷款用于被告经营的小河壹品轩酒楼的装修，借款期限为2011年1月28日至2016年1月27日，贷款利息为月8.811‰，还款方式为按月等额本息还款。同日，新添寨信用社分别与励业担保公司、孙明海、贵阳小河壹品轩餐饮服务有限公司（以下简称为壹品轩公司）签订保证合同，约定对该笔借款承担连带保证责任。当日，新添寨信用社向朱启军发放了800万元借款。同日，被告、赵翊霏与励业担保公司为此贷款签订了《担保与反担保合同》，合同约定被告以其所有的位于小河××房产（B单元1层2－14号共13套、B栋2层1号1套）向励业担保公司提供反担保。2011年10月30日，新添寨信用社与贵阳凯利程商贸有限公司签订了借款金额为人民币800万元的《固定资产借款合同》，约定借款期限为2011年10月30日至2016年10月29日，贷款利率为月9.78‰，还款方式为按季付息，每月分期还款。同日，新添寨信用社与励业担保公司、朱启军、黄琼云、贵阳小河区壹品轩餐厅、壹品轩公司签订保证合同，均为此笔借款承担连带保证责任。次日即10月31日，新添寨信用社向朱启军发放了借款800万元。因上述两笔借款均未按时偿还，本案原告分别向贵阳市乌当区人民法院起诉朱启军等人及上述公司，要求解除借款合同、归还尚欠的借款本息并承担保证责任。乌当区�民法院于2013年11月30日分别做出（2013）乌民初字第950号、951号民事判决书。第950号民事判决书判决：1、解除乌当农商行与朱启军、赵翊霏签订的《借款合同》；2、朱启军、赵翊霏在判决生效后十日内偿还乌当农商行5438247.41元及相应利息；3、乌当农商行对励业担保公司在该社账户内的160万元保证金享有优先受偿权；4、孙明海、壹品轩公司、励业担保公司对上述还款义务承担连带清偿责任。951号民事判决书判决：1、解除乌当农商行与贵阳凯利程商贸有限公司签订的《固定资产借款合同》；2、贵阳凯利程商贸有限公司在判决生效后十日内偿还乌当农商行660万元及相应利息；3、乌当农商行对励业担保公司在该社账户内的160万元保证金享有优先受偿权；4、朱启军、黄琼云、壹品轩公司、壹品轩餐厅、励业担保公司对上述还款义务承担连带清偿责任。各方当事人均未对上述判决提起上诉，上述判决书均已产生法律效力。
2012年2月23日，被告朱启军与第三人饶然签订《房屋转让合同》，约定：1、被告将从贵州德尔房地产开发有限公司购得的贵阳市小河黄河南路“汇景苑”房屋14套（未办理产权证，购房预售合同备案登记号为Y0153332、Y0153333、Y0153335、Y0153336、Y0153338、Y0153340、Y0153341、Y0153345、Y0153347、Y0153348、Y0153349、Y0153351、Y0153354、Y0153355）转让给饶然，转让价款为人民币2000万元，饶然在合同生效后三日内向朱启军付款，合同签订时朱启军将《房屋买卖合同》原件、商品房预售合同备案登记表原件及房开公司出具的收款收据复印件交给饶然持有；朱启军承诺转让的房屋无抵押、查封、租赁、重复转让等情况，由朱启军协调房开公司将房屋产权过户到饶然名下，相关税费均由朱启军承担；2、饶然同意将受让房屋出租给朱启军用�经营壹品轩酒楼，并按不低于每月50万元的价格支付租金；3、合同生效后满一年，朱启军未能将房屋过户到饶然名下的，朱启军在30个工作日内将房屋转让价款一次性全额退还给饶然，本合同自行解除，已收取的租金不再退还；4、合同自双方签字之日起生效。双方又于同日签订了《房屋租赁合同》一份，约定：饶然将位于小河黄河南路汇景苑的房产两层（建筑面积共计2788.71平方米，其中第一层整层为1391.28平方米，第二层整层为1397.43平方米）出租给朱启军用于壹品轩餐厅经营；租期暂定为10年，每年签一次合同；租金为每年人民币600万元。同日，朱启军向饶然出具了收到饶然支付的房款2000万元的收条一份。但饶然实际向朱启军支付1950万元，其余50万元作为朱启军第一个月的房屋租金予以扣除。
2012年7月4日，被告朱启军与第三人牟萍签订《房屋买卖合同》，约定：1、被告将从贵州德尔房地产开发有限公司购得的贵阳市小河黄河南路“汇景苑”房屋2788.41平方米（未办理产权证，购房预售合同备案登记号为Y0153332、Y0153333、Y0153335、Y0153336、Y0153338、Y0153340、Y0153341、Y0153345、Y0153347、Y0153348、Y0153349、Y0153351、Y0153354、Y0153355）转让给牟萍，转让价款为人民币800万元，牟萍在合同签订时当即向朱启军付款，合同签订时朱启军将《房屋买卖合同》原件、商品房预售合同备案登记表原件及房开公司出具的收款收据复印件交给牟萍持有；2、朱启军承诺转让的房屋无抵押、查封、重复转让等情况，由朱启军在2013年7月3日将房屋产权过户到牟萍名下。如不能交房，朱启军应立即退还房款并赔偿牟萍的损失。如果朱启军未配合牟萍办理过户登记手续，朱启军须按每天万分之二十的比例向牟萍支付违约金，并承担实现过户手续时所产生的一切税费；3、本合同发生纠纷，如不能协商解决，可向人民法院起诉解决。合同自签订之日起生效。合同签订当日，朱启军向牟萍出具了收到购房款800万元的收据。
2013年1月14日，被告朱启军与第三人张明签订《房屋买卖合同》，约定：1、被告将贵阳市小河黄河南路“汇景苑”房屋两套B－1－4号、B－1－5号（合同备案号Y0153333、Y0153348，建筑面积约204.35平方米）以人民币300万元的价格出卖与张明；2、张明于合同生效之日起五个工作日内，一次性支付朱启军房款285万元，余款15万元用于抵扣朱启军向张明回租该房屋的第一年度租金（具体租赁事宜双方另行签订租赁合同）；3、朱启军承诺对转让的房屋享有完全所有权，房屋无抵押、担保、查封、租赁、一房二卖等情况，否则朱启军自愿承担相应的法律责任。合同签订时朱启军将《房屋买卖合同》、商品房预售合同备案登记表及房开公司出具的收款收据的原件交张明查验，并将复印件交给张明持有；3、朱启军承诺在德尔公司交房时，协助张明办理产权过户登记手续，相关税费由朱启军承担；4、若合同生效后满两年，朱启军未将房屋过户到张明名下，张明有权选择下列方式之一发行合同，朱启军无条件按照张明的选择发行合同：（1）要求朱启军在30个工作日内将房屋转让价款一次性全额退还给张明并承担利息损失，本合同自行解除。张明因该房屋所得包括但不限于租金在内的所有收益不予退还；（2）给予朱启军一定期限发行本合同项下义务，即协助张明办理产权过户登记；5、合同自双方签字之日起生效。
2010年底，被告朱启军开始对“汇景苑”房屋进行装修，2011年4月至5月期间房屋装修完毕并作为“壹品轩”餐饮酒楼由朱启军使用至今。原告认为被告以明显低于市场价格的方式转让其财产，损害了原告作为债权人的合法权益，故依据合同法第七十四条的规定诉至法院，请求：1、判令撤销被告朱启军与第三人饶然于2012年2月23日签订的《房屋转让合同》；2、撤销被告朱启军与第三人牟萍于2012年7月4日签订的《房屋转让合同》；3、撤销被告朱启军与第三人张明于2013年1月14日签订的《房屋转让合同》；4、本案诉讼费由二被告共同承担。
本案在审理过程中，根据原告的申请，原审法院依法委托山东贵恒房地产土地评估经纪有限公司贵州分公司对本案涉及的“汇景苑”房屋14套的房产市场价值及室内外装修价值进行鉴定。2014年10月22日，该公司作出贵房估鉴字（2014）036号房地产评估报告书，认定上述房屋在评估时点2012年12月23日的市场价值为2355.07万元（均价为每平方米8445元），装修价值为2313.88万元（均价为每平方米8297元），合计4668.95万元。评估报告书内所附的评估依据中，《工程预（结）算审核审定单》载明：“壹品轩”酒楼装饰工程送审预（结）算总造价为人民币22195038.42元，审定预（结）算总造价为21518069.67元。对此评估意见，原、被告及第三人牟萍、张明均表示无异议；第三人饶然认为评估依据未组织当事人进行质证，评估部门未到现场进行勘验；在饶然诉朱启军房屋租赁合同纠纷一案中朱启军陈述装修费用约1500万元，明显低于评估认定的价值，不合常理；同时朱启军系房屋承租人，由于其违约导致租赁合同不能履行，装修费用应由朱启军自行承担，故装修价值的认定与本案无关；评估师的证件有效期在作出评估时已届满。另，山东贵恒房地产土地评估经纪有限公司贵州分公司提交的资质证书系国家住房和城乡建设部于2013年3月26日颁发，有效期至2016年3月25日，载明资�等级为一级。
2013年3月6日，饶然以房屋租赁合同关系向本案原审法院起诉朱启军，要求：1、被告朱启军返还租赁的房屋即本案涉及的“汇景苑”B栋房屋14套；2、朱启军支付2012年11月至2013年3月的到期租金人民币250万元及违约金7.5万元，并按每月50万元继续支付从2013年4月起的租金至房屋归还之日止。审理中，饶然亦对山东贵恒房地产土地评估经纪有限公司贵州分公司作出的贵房估鉴字（2014）036号房地产评估报告书提出异议，原审法院根据饶然的申请依法委托贵州皓天价格评估有限责任公司对上述房屋的价值及装修残值进行评估。该公司于2015年9月7日作出（2015）皓评字第326号《关于“汇景苑”B栋－2－1等十四套房屋及装修的价格评估报告》，认定该14套房屋在2012年2月23日时点的房地产价值为1913.65万元、装修残值为905.63万元，合计2819.28万元，在评估报告作�时的装修残值为758.33万元。2015年12月20日，原审法院对该案作出（2013）花民初字第386号民事判决书，判决：1、解除饶然与朱启军于2012年2月23日签订的《房屋租赁合同》；2、朱启军在判决生效后30日内将房屋腾空并返还饶然；3、朱启军于判决生效后30日内支付饶然从2012年11月至2013年3月的房屋租金250万元、违约金4.5万元，并从2013年4月起按每月50万元支付租金至本判决生效之日止。在本案审理中，原审法院将（2015）皓评字第326号《关于“汇景苑”B栋－2－1等十四套房屋及装修的价格评估报告》作为本案参考依据组织双方当事人进行了质证，经质证，原告要求贵州皓天价格评估有限责任公司的评估人员出庭对其评估报告进行说明，否则不予认可该评估报告；饶然对此评估报告书无异议；牟萍、张明对该评估报告书的意见与原告一致。之后经原审法院通知，贵州皓天价�评估有限责任公司未到庭予以说明。另外，贵州皓天价格评估有限责任公司提交的评估资质证书系国家发展和改革委员会于2015年4月29日颁发，有效期截止2018年4月28日止，载明：该公司资质等级为甲级，类别为综合涉诉讼类，执行范围为价格评估及当事人委托的涉诉讼财物价格评估。
原判认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担”的规定,债权人撤销权的实现应同时满足三个条件：一、是以无偿方式或明显不合理的�格转让财产；二、损害了债权人合法债权的实现；三、受让人知道或者应当知道财产的转让损害了债权人的合法债权。本案中，原告所诉的债权经贵阳市乌当区人民法院作出的生效法律文书即（2013）乌民初字第950号、951号民事判决书予以认定，被告朱启军系判决书认定的债务人，故原告对被告享有合法债权。被告与第三人之间的房屋转让行为是否损害了原告的合法权益，对照本案情形，逐一分析认定。
第一，本案被告朱启军与饶然之间的房屋买卖合同关系是否应当撤销。被告将上述房屋转让与第三人饶然的价款2000万元是否构成转让价格明显不合理，为此，原审法院委托山东贵恒房地产土地评估经纪有限公司贵州分公司作出的贵房估鉴字（2014）036号房地产评估报告书认定，汇景苑B栋的14套房产在2012年12月23日的总价值（含装修价值）为4668.95万元。该价值总额远高于2000万元，但评估依据中“壹品轩”酒楼装饰工程审定预（结）算总造价为人民币21518069.67元，而评估报告却认定2012年12月23日时的装修价值为2313.88万元，这显然与装修价值随着时间而贬值的常理不符，故对贵房估鉴字（2014）036号房地产评估报告书的结论不予认可。贵州皓天价格评估有限责任公司作出的（2015）皓评字第326号《关于“汇景苑”B栋－2－1等十四套房屋及装修的价格评估报告》，认定2012年2月23日时汇景苑B栋房产14套的总价值为2819.28万元，但该评估报告系在其它案件中作出，该公司也拒绝到庭对评估报告进行说明，故对该公司作出的评估报告书亦不予采纳。
据此，针对朱启军与饶然签订的房屋买卖合同，朱启军购买房屋的价款20001556元与其转让给饶然的价款2000万元相差甚微，故没有合法证据能够证明朱启军是以明显不合理的价格转让�产，对原告要求撤销朱启军与饶然签订的房屋买卖合同的请求不予支持。由于原告是基于《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定要求撤销房屋买卖合同，其请求虽未支持，但朱启军与饶然签订的房屋买卖合同是否有效或是否能继续履行尚需相关利害关系人依法予以确定，故继续对牟萍、张明与朱启军之间的房屋买卖合同能否依据《中华人民共和国合同法》第七十四条而撤销作出认定。
第二，朱启军与牟萍之间的房屋买卖合同关系是否应当撤销。1、2012年7月4日，被告朱启军将上述房屋以800万元的价款转让与第三人牟萍，朱启军的房屋购入价款为2000万元且耗费巨资装修，虽无可说明其签订房屋买卖合同时的房屋市场价值的证据材料，但根据贵阳市房地产交易的实际情况，800万的转让款明显低于房屋实际价值。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民�和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，双方转让的房屋价款明显低于朱启军购入价款的70%，属于明显不合理的价格；2、原告对被告的债权正在法院执行当中，而被告也陈述无其它财产可供执行，故朱启军将房屋转让给牟萍的行为在客观上确会对原告债权的实现造成妨碍；3、牟萍在签订合同时已查验了朱启军购入房屋时的房屋买卖合同及合同备案登记号并知晓房屋的购入价格，但却以800万元的价款受让房屋，两个价格之间相差悬殊，故认定牟萍是应当知道该房屋买卖行为是会对朱启军的债权人造成损害的。综上，被告与牟萍之间的房屋买卖合同关系构成法律规定的撤销要件，故原告请求撤销该房屋买卖合同，予以支持。合同撤销后，牟萍可另行向朱启军主张返还购房款800万元的权利。
第三，朱启军与张明之间的房屋买卖合同关系是否应当撤销。2013年1月14日，被告将“汇景苑”B栋两套B－1－4号、B－1－5号（合同备案号Y0153333、Y0153348，建筑面积约204.35平方米）以300万元的价款转让与第三人张明。朱启军购入此两套房屋时的合同总价款为备案登记号为2603120元，低于张明的购买价近40万元，两者对比，其交易行为并无明显不合理的情形存在，不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的可撤销情形，故对原告之撤销请求不予支持。当然，朱启军将房屋重复出卖的行为显然违背了诚实信用原则，相关权利人是否以其它理由要求涉案房屋买卖合同无效或解除，可另案主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、撤销被告朱启军与第三人牟萍于2012年7月4日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告贵阳市乌当�农村信用合作联社的其它诉讼请求。案件受理费人民币100元，由被告朱启军、第三人牟萍各负担50元。
原审宣判后，乌当农商行不服该判决，向本院提起上诉称：一、原判决认定事实错误。被上诉人朱启军于2010年1月花费20001556元购买涉案房屋，并花费2000余万元对涉案房屋进行装修，涉案房屋于2011年5月才装修完毕。被上诉人朱启军共花费4000余万元购买、装修涉案房屋，但却在刚装修完毕短短的九个月时，即2012年2月便以2000万元的价格与被上诉人饶然签订房屋转让合同，并于同日与被上诉人饶然就涉案房屋签订高于市场价格数倍的租赁合同，且房屋买卖合同约定，转让涉案房屋产生的一切费用由被上诉人朱启军承担。根据税收的相关规定，转让涉案房屋的税收及其他费用，加之货币贬值的因素，被上诉人朱启军承担的费用应在300万元以上。原判决在没有�何证据表明涉案房屋在2012年2月23日时的剩余装修价值已全部折损的情形下，推定2012年2月时，涉案房屋的装修价值全部折损，总价值仍为2000万元，与被上诉人朱启军购买房屋的价款20001556元相差甚微，属认定事实错误。并且，原判决未考虑本地楼市价格普遍上涨，原判决对涉案房屋升值的事实没有予以认定，机械的认定涉案房屋在被上诉人朱启军与被上诉人饶然、被上诉人张明签订房屋买卖合同时的价值仍然是2000万元，与被上诉人朱启军购买房屋的价款20001556元相差甚微，属认定事实错误。综上，被上诉人朱启军与饶然、张明之间是以明显低价转让财产的行为。二、上诉人申请对该已装修的房屋进行价值评估，如果一审法院认为山东贵恒房地产土地评估经纪有限公司贵州分公司作出的（2014）036号房地产评估报告有疑问的地方，按照规定可以要求评估公司予以说明�或根据当事人提供的证据予以修正。被上诉人饶然对该评估不服也申请了重新评估，法院也同意了。如果一审法院认为贵州皓天价格评估有限责任公司作出的（2015）皓评字第326号评估报告系其他案件中作出的，那一审法院决定对争议房屋重新评估的工作并没有进行就断然以简单的购买价款作出一审判决，属程序违法。故请求：1、撤销原判第二项，改判撤销被上诉人朱启军与被上诉人饶然的房屋买卖合同，撤销被上诉人朱启军与被上诉人张明的房屋买卖合同；2、上诉费由被上诉人朱启军、饶然、张明承担。
被上诉人朱启军答辩称：认可上诉人的上诉理由和请求，其签订的合同名为房屋买卖合同，但其与各合同相对方均为借贷关系。现在其与饶然的纠纷已经提起再审。
被上诉人饶然答辩称：一、上诉人诉请的撤销权撤销范围超出实际债权范围，�诉人依据的两份判决，其中951号判决涉及的事实与本案无关，朱启军并非该案债务人，本案中上诉人起诉未将债务人和其他保证人列为被告。950号判决的金额是5438247.41元，扣除其享有优先受偿权的160万，实际的债权仅为380多万。二、950号判决中承担责任的担保人众多，其中担保公司并未破产，且朱启军开办有多家公司，不能证明上诉人的债权不能实现。三、饶然与朱启军签订房屋买卖合同时，并不知晓上诉人与朱启军之间的债权债务，该房屋在登记部门没有抵押、查封记录，也没有他物权证。四、饶然支付的房屋价款属于合理范围，有原审法院作出的387号、386号判决，贵阳中院1874、1870号判决予以维持。上诉人与朱启军之间有明显的恶意串通，朱启军通过调解的方式将大量财产抵偿给案外人赖光荣，上诉人未对此提起撤销权之诉。综上，应驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人张明经本院通知未应诉，未作答辩
原审第三人牟萍陈诉意见称：原审判决是错误的，牟萍、朱启军之间的买卖合同与饶然、朱启军之间的买卖合同性质是一致的，只撤销牟萍的而不撤销饶然的合同对牟萍显然不公平，同意上诉人的上诉请求。
二审经审理查明，上诉人贵州乌当农村商业银行股份有限公司系原贵阳市乌当区农村信用合作联社，其名称变更已经登记。2013年3月6日，饶然以房屋买卖合同关系向本案原审法院起诉朱启军，请求确认双方于2012年2月23日签订的《房屋转让合同》合法有效，并判令朱启军立即协助饶然办理14套房屋的产权过户手续，房屋转让相关税费由朱启军承担。牟萍申请作为第三人参加诉讼，请求判令该14套房屋归牟萍所有，并将产权过户至第三人名下。本案原审法院于2015年12月23日作出（2013）花民初字�387号民事判决，认定朱启军与饶然之间系房屋转让合同关系而非民间借贷关系，并确认双方之间《房屋转让合同》合法有效；认定朱启军与牟萍之间不是房屋买卖合同关系，并驳回牟萍的诉讼请求。朱启军不服该判决，向本院提起上诉，本院以（2016）黔01民终1874号民事判决驳回其上诉，维持原判。与本案同期起诉的另案原告申俭辰、蒋荣与被告朱启军及第三人饶然、牟萍、张明债权人撤销权纠纷两案，本案原审法院于2016年6月20日作出（2014）花民初字第1057号、（2014）花民初字第840号民事判决，分别驳回申俭辰、蒋荣的诉讼请求，该两案判决已生效。（2013）乌民初字第950号、951号民事判决已进入执行程序，上诉人乌当农商行对励业担保公司享有优先受偿权的两笔160万元保证金（共计320万元）现由法院另案冻结。其余事实与原判查明事实一致。本案事实，有当事人陈述、14套房屋的买卖合同及预售合同备案登记表、朱启军与饶然、牟萍、张明之间房屋转让合同等证据在卷佐证，并经质证，及相关已生效民事判决予以认定，本院予以确认。
本院认为，债权人乌当农商行诉请撤销债务人朱启军与受让人饶然、牟萍、张明之间的房屋转让合同，应以《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定作为提起撤销权之诉的法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第七十四条第二款“撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担”之规定,债权人行使撤销权的范围是以其债权为限。现朱启军与受让人饶然之间《房屋转让合同》经已生效民事判决认定为合法有效合同，债权人乌当农商行主张依据已生效的（2013）乌民初字第950号、951号民事判决确定的债权行使撤销权，该两案判决确立的债权数额为12038247.41元，且两案判决中乌当农商行对励业担保公司享有优先受偿权的两笔160万元保证金（共计320万元），应当从乌当农商行可以主张撤销权的债权中予以扣除，即使该320万元不予扣除，其债权12038247.41元也低于朱启军与受让人饶然之间房屋转让合同的标的。故，乌当农商行请求撤销朱启军与饶然之间14套房屋的转让合同，已超出其可以主张的债权范围。同时，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”之规定，债权人乌当农商行未证明朱启军及（2013）乌民初字第950号、951号民事判决的其余债务人已无财产足额清偿债务，故不能由此认定朱启军与本案各受让人之间的房屋转让行为损害了债权人乌当农商行债权的实现。并且，受让人饶然辩称其与朱启军签订房屋买卖合同时，并不知晓债权人乌当农商行与朱启军之间的债权债务，经查实，转让合同涉及房屋在登记部门没有抵押、查封记录，也没有办理他物权证，在此情况下，债权人乌当农商行未证明受让人饶然明知或应当知道房屋转让将损害债权人的债权实现，故对饶然该项辩解，本院予以采纳。综上，债权人乌当农商行申请撤销债务人朱启军与受让人饶然之间《房屋转让合同》，不符合法律规定，原判不予支持并无不当。对于债务人朱启军与受让人张明之间的《房屋买卖合同》，合同标的在已生效的（2013）乌民初字第950号、951号民事判决确定的债权范围内，属于债权人乌当农商行可以行使撤销权的范围。但朱启军与受让人张明之间转让房屋的价格无明显不合理之处，且债权人乌当农商行同样未证明受让人张明明知或应当知道房屋转让将损害债权人的债权实现，故原判对债权人乌当农商行申请撤销债务人朱启军与受让人张明之间《房屋买卖合同》不予支持并无不当。综上，上诉人乌当农商行的上诉理由，本院不予采纳，原判决依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人贵州乌当农村商业银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 新
审判员 衷进全
审判员 姜彦宏
二〇一七年二月二十四日
书记员 穆 凤