湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂01执异985号
案外人：沈庆，男，1969年11月1日出生，汉族，住武汉市汉阳区，
委托诉讼代理人：邓琛，湖北伟宸律师事务所律师。
申请执行人：龚淑萍，女，1965年10月5日出生，汉族，住黄石市黄石港区，
被执行人：武汉宏博投资有限公司，住所地：武汉市洪山区关山街冷水铺1号华乐山庄1栋5层1室。
法定代表人：郭炳辉，该公司总经理。
被执行人：湖北安顺实业股份有限公司，住所地：武汉市江汉区友好里9号。
法定代表人：袁少珍，该公司总经理。
被执行人：武汉金楚龙机电五金城有限公司，住所地：武汉市江汉区友谊路99号。
法定代表人：郭亮，该公司总经理。
被执行人：郭炳辉，男，1949年4月6日出生，汉族，住武汉市江汉区，
被执行人：李婷婷，女，1987年7月31日出生，汉族，住武汉市江汉区，
被执行人：郭彬，男，1969年6月19日出生，汉族，住武汉市汉阳区，
被执行人：曾凡新，男，1964年8月1日出生，汉族，住武汉市江岸区，
被执行人：朱洁，男，1966年9月12日出生，汉族，住武汉市武昌区，
被执行人：袁少珍，女，1955年11月18日出生，汉族，住武汉市江岸区，
被执行人：郭亮，男，1977年12月18日出生，汉族，住武汉市江岸区，
本院在执行龚淑萍与武汉宏博投资有限公司（以下简称宏博投资公司）、湖北安顺实业股份有限公司（以下简称安顺实业公司）、武汉金楚龙机电五金城有限公司（以下简称金楚龙机电公司）、郭炳辉、李婷婷、郭彬、曾凡新、朱洁、袁少珍、郭亮民间借贷纠纷一案中，案外人沈庆对本院查封武汉市江汉区友谊路99号安顺佳园B单元7层4室（房屋所有权证号：武房权证市字第××号）（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人沈庆称，本院因龚淑萍与安顺实业公司借款纠纷一案，查封了案外人名下的案涉房屋。现案外人对该查封行为提出异议，理由如下：1、在法院查封之前，案外人已同安顺实业公司签订了房屋买卖合同，并且办理了合同备案，且作为抵押权人以房屋所有权人的名义将案涉房屋对外办理了抵押登记。2、案外人已支付了全部价款，且已经实际占有使用案涉房屋。3、不动产登记簿上登记的合同备案号显示的权利人均是案外人，故案涉房屋的所有权已经转移，不再是安顺实业公司所有。4、同样的情形，作为安顺实业公司的其他诉争房屋，武汉市武昌区人民法院（以下简称武昌法院）就以同样的事实和理由，将已经卖给该案案外人，还没有办证的案外人的房屋进行了查封，同样也是安顺实业公司销售给案外人，案外人办理了银行抵押，然而该房屋被认定为该案案外人的合法财产被武昌法院予以查封。5、案外人调取了诉争房屋的缴税记录，税务机关显示案外人已经纳税，并且案外人已经开具购房发票。故，从商品房买卖的角度，案涉房屋已经买卖完毕并且已经实际交付购房者。综上，案外人认为本院对案涉房屋的认定存在错误，没有事实和法律依据。且该查封同武昌法院同一批案件查封是自相矛盾的。据此，案外人请求本院撤销（2016）鄂01执字第00916号执行裁定书，解除对案涉房屋的查封。
本院查明，2013年11月5日，龚淑萍因与宏博投资公司、安顺实业公司、金楚龙机电公司、郭炳辉、李婷婷、郭彬、曾凡新、朱洁、袁少珍、郭亮民间借贷纠纷一案向湖北省黄石市中级人民法院（以下简称黄石中院）申请诉讼保全。同年11月8日，黄石中院以（2013）鄂黄石中民三初字第00582-1号民事裁定书及（2013）鄂黄石中民三初字第000582-7号协助执行通知书，查封了安顺实业公司所有的位于武汉市江汉区友谊路99号安顺佳园及江汉区友谊大厦的部分房产，查封期限两年，自2013年11月8日起至2015年11月7日止。其中包括案涉房屋。2015年9月22日，黄石中院以（2014）鄂黄石中执字第00220-1号执行裁定书和协助执行通知书对案涉房屋进行了续查封，查封期限两年，自2015年9月22日起至2017年9月21日止。
2014年3月14日，黄石中院作出（2013）鄂黄石中民三初字第00582号民事判决书，判令：1、宏博投资公司、安顺实业公司、金楚龙机电有限公司、郭炳辉、李婷婷、郭彬、曾凡新、朱洁、袁少珍、郭亮自判决生效之日起十日内连带给付龚淑萍借款本金2900万元及利息、违约金（2013年10月17日之前的违约金及2013年10月17日之后的利息、违约金均以欠款本金为基数，按人民银行同期同类贷款利率四倍计算，自2013年9月18起计算至判决确定给付之日止）；2、驳回龚淑萍的其它诉讼请求。该判决书发生法律效力后，宏博投资公司、安顺实业公司、金楚龙机电公司、郭炳辉、李婷婷、郭彬、曾凡新、朱洁、袁少珍、郭亮均未按判决书确定的金钱给付内容履行义务。2014年7月23日，权利人龚淑萍向黄石中院申请强制执行，黄石中院以（2014）鄂黄石中执字第00220号立案受理。
2016年2月25日，湖北省高级人民法院作出（2016）鄂协执4号执行裁定书，将该案指定由本院执行，本院于2016年5月9日以（2016）鄂01执916号立案受理。2017年8月22日，本院发出（2016）鄂01执字第00916号公告，拟对包括案涉房屋在内的安顺实业公司所有的位于本市江汉区友谊路99号安顺佳园的房产进行评估、拍卖。2017年9月19日，本院以（2016）鄂01执字第00916号执行裁定书和协助执行通知书，继续查封安顺实业公司所有的位于武汉市江汉区友谊路99号安顺家园-1层、2层、A单元、B单元共计171套房产，查封期限三年，自2017年9月19日至2020年9月18日。其中包括案涉房屋。
另查明，2005年10月15日，安顺实业公司（出卖人）与案外人沈庆（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定出卖人将位于友谊路中段99号安顺家园号房出售给买受人。商品房规划用途为住宅，建筑面积为132.38平方米，总价423,616元。房款以银行贷款方式支付，首付133,616元于2005年10月15日付清，余款29万元办理银行按揭，买受人应于2005年10月15日将按揭材料交付出卖人。出卖人应当于2005年12月31日前向买受人交付该商品房。武汉市东西湖区地方税务局于2018年3月7日出具的《证明》载明，安顺实业公司出售给沈庆的住房，编号为0532527，没有开具发票，但所属税款已经缴纳。案外人提交的湖北增值税普通发票载明，沈庆（购买方）于2018年3月22日缴纳房款423,616元。
再查明，据本市江汉区住房保障和房屋管理局《房屋抵押记载信息》所载，抵押人沈庆将案涉房屋抵押给中国建设银行股份有限公司武汉江汉支行，抵押类型为预购商品房合同抵押权设立，权利价值29万元，抵押期限从2005年11月1日至2015年11月1日，注销日期为2009年9月23日。
据本市江汉区住房保障和房屋管理局《产权登记信息查询单》所载，案涉房屋登记的所有权人为安顺实业公司。
本院认为，本案的焦点问题是案外人对案涉房屋享有的权利是否能够排除执行。
首先，案外人对案涉房屋享有的权利能够排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人在法院采取查封措施之前，已与安顺实业公司签订房屋买卖合同，并已履行合同约定的付款义务。合同中约定的交房时间为2005年12月31日，未办理过户登记也不能归责于案外人自身原因，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件，可以排除执行。
其次，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。
最后，关于案外人提出的第四项理由，武昌法院对类似案件的事实认定不属于本案的审查范围，本院不予审查。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十六条、第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
中止对武汉市江汉区友谊路99号安顺佳园××室（房屋所有权证号：武房权证市字第××号）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。
审 判 长 谌 玲
审 判 员 张跃松
人民陪审员 钱志武
二〇一八年七月九日
法官 助理 马春燕
书 记 员 彭 芳