福建省龙岩市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽08执异23号
异议人（案外人）：陈国章，男，1966年6月8日生，汉族，住福建省惠安县。
申请执行人：厦门市禾兴建设集团有限公司，住所地厦门市江头白果山，组织机构代码15522009-1。
法定代表人：周世凯，董事长。
申请执行人：厦门福客庄典当有限公司，住所地福建省厦门市湖里区江头北路69-08号，组织机构代码77602024-4。
法定代表人：吴金交，总经理。
被执行人：龙岩市国葳房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区溪南路29号，组织机构代码76408854-0。
法定代表人：陈国恩，董事长。
本院在执行申请执行人厦门市禾兴建设集团有限公司（以下简称厦门禾兴公司）与被执行人龙岩市国葳房地产开发有限公司（以下简称国葳公司）建设工程施工合同纠纷一案及申请执行人厦门福客庄典当有限公司（以下简称厦门福客庄公司）与被执行人龙岩市国葳房地产开发有限公司（以下简称国葳公司）典当纠纷一案中，因两案属同一被执行人，本院并案执行。异议人陈国章对本院于2016年6月2日发布《公告》中与异议标的相关的强制执行措施不服，于2016年6月22日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人陈国章称，其与国葳公司于2011年3月28日、2011年5月15日签订了二份《协议》，双方约定国葳公司将龙岩小溪路“国葳假日花园”5号楼05、06、08、11、12、14号车库及6号楼606号住宅和06、09号车库及国威二期地下室101、102、103、104、106、109、112、113、114、117、119、120、121、122、123、124、127、129、130、131、132、134、135、136、137、138、139、140号车位及“国葳商业广场”C45号店面等房产转让给异议人，用以抵偿国葳公司向异议人借款共计人民币400万元，并约定国葳公司应限期办理产权登记手续。国葳公司并于2009年1月即2008年春节期间将国葳二期5号楼05、06、08、11、12、14号车库及6号楼606号住宅和06、09号车库及国威二期地下室101、102、103、104、106、109、112、113、114、117、119、120、121、122、123、124、127、129、130、131、132、134、135、136、137、138、139、140号车位交异议人居住、管理、使用。C45号店面由陈国枝代为出租给“金碧辉煌”经营使用，但异议人多次催促，国葳公司至今未办理合法产权手续。根据2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人认为，首先，异议人已与国葳公司签订了购房协议；其次，异议人已将本案查封的财产的全部购房款予以付清；再次，国葳公司早已将本案查封财产交付异议人使用，异议人已实际占有该财产；最后，未办理过户登记手续的原因在于国葳公司，异议人对此没有过错。综上，请求撤销本院2016年6月2日发布的《公告》中与其相关的执行措施，立即解除对其所有的住宅、车库、车位的查封。为证明上述事实，异议人陈国章提供了《协议》2份，收款收据6份，陈国章与国葳公司借条二份。
申请执行人厦门市禾兴建设集团有限公司答辩称：一、国葳公司一期一层C45号店面及国葳公司二期5号楼05、06、08、11、12、14号车库及6号楼606号住宅和06、09号车库及国威二期地下室101、102、103、104、106、109、112、113、114、117、119、120、121、122、123、124、127、129、130、131、132、134、135、136、137、138、139、140号车位的所有权人为国葳公司，而不是异议人，法院执行上述不动产并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可见，不动产物权的归属以登记为准，上述不动产登记的所有权人为国葳公司，人民法院执行上述不动产并无不当。二、异议人对上述不动产不拥有足以排除执行的权利，法院应当继续执行上述不动产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但是本案中不存在该条规定的情形。理由是：1、异议人与国葳公司之间没有签订合法有效的书面买卖合同。2、异议人没有合法占有该不动产。3、异议人没有支付价款。异议人提供的所谓以房抵债协议不能作为排除执行的依据，理由是：（1）国葳公司与异议人签订协议的基础是为了所谓的清偿债务，而不是基于买卖房屋的目的。（2）所谓的债务是否真实存在无法确认。（3）即便债务真实存在，在国葳公司还有其他债权人的情况下，异议人与国葳公司订立以房抵债协议严重损害了其他债权人的利益。综上，请求驳回异议人的异议。
申请执行人厦门福客庄公司答辩称：异议人陈国章的执行异议不能成立，应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定驳回。理由如下：从本案的相关事实看，案外人的异议应当驳回。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，不能同时满足该条四个要件的执行异议，依法应当驳回：1、案外人提交的所谓买卖协议，即《协议》，没有任何证据证明其系2011年签署。2、案外人并未提交任何证据证明其支付了所谓房产买卖《协议》项下的购房款，都没有提供任何证据证明存在借款支付的情形。3、依据《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》法明传[2013]359号的规定，案外人所主张的所谓“购房”，不但售房主体（陈国枝、陈国恩）与今天本案的被执行人国葳公司明显不符，且因存在明显的虚假诉讼情形，系通过虚假的“以房抵债”方式转移财产，不但不符合最高院关于执行异议、复议的规定要求，也违反人民法院关于制止虚假诉讼，防止侵害权利人合法利益的精神，因此，案外人的异议，根本不应予以支持。
被执行人龙岩市国葳房地产开发有限公司答辩称:位于龙岩市新罗区南城小溪路4号(绿色食品销售中心)地下室B区车位号135号属于案外人徐乙心。陈国章的这个车位本公司有告知他在销售的时候出现错误,调整为110号，并未承认其已与陈国章签订上述房产的抵债《协议》。
本院在异议审查中查明，申请执行人厦门市禾兴建设集团有限公司与被执行人国葳公司建筑工程合同纠纷一案,本院作出(2008)岩民初字第9号民事判决书。2008年12月25日,申请执行人厦门市禾兴建设集团有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2009）岩执行字第2号。本院于2009年4月1日查封了国葳公司位于龙岩小溪路4号绿色食品销售中心二期B区地下71至100号车位。并进行评估拍卖，因无人竞买而流拍。2012年10月29日，本院查封了国葳公司开发的国葳一期：一层店面C45号、国葳商业广场三楼：办公用房2793.35平方米。国葳二期：1号楼：附属用房：02、03、04、06、07、09、11、12、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、28号,店面：38、39号；2号楼：住宅302、804、1201、1501号，附属用房：1号；3号楼：店面01-12；4号楼：住宅305、504、604号，店面13-23、26-28；5号楼：店面29-32号，附属用房：02、05、06、08、11、12、13、14；6号楼：住宅606，店面33-37，附属用房：03、06、09、10、12。2012年12月4日，本院公告查封了国葳公司开发的国葳一期店面：C45号、国葳商业广场三楼：办公用房2793.35平方米。国葳二期1号楼店面38、39号；2号楼住宅302、804、1201、1501；3号楼店面01-12号；4号楼住宅504、店面13-23、26-28；5号楼店面29-32；6号楼住宅606、店面33-37。2014年8月25日，本院以厦门福客庄公司与国葳公司典当纠纷一案[执行案号为(2014)岩执行字第118号]查封了国葳公司开发的新罗区南城小溪路4号绿色食品销售中心1幢店面38-39；3幢01-12；4幢13-23，4幢26、27、28；5幢店面29-32；6幢店面33-37号，C45号。2015年1月13日，本院以厦门福客庄公司与国葳公司典当纠纷一案查封了国葳公司开发的新罗区南城小溪路4号绿色食品销售中心所有的房产（详见查封清单共7页）即为2016年6月2日公告上的所有房产。
陈国章提供借条一张以证明2009年3月28日国葳公司“兹今向陈国章借来人民币65万元整，（￥650000.00）此据！”。陈国章提供借条一张以证明2009年9月15日，国葳公司向陈国章出具借条“兹向陈国章借来人民币叁佰叁拾伍万元整（￥3350000.00）此据！”。陈国章提供与国葳公司于2011年3月28日签订了一份《协议》，以证明：一、国葳公司向陈国章借款人民币65万元，现因国葳公司需要继续使用该借款，国葳公司同意将所开发的龙岩小溪路“国葳假日花园”二期6#楼606住宅一套（3200元每平米计价57万元）和6#楼06车库（计价8万元）转让给陈国章，抵偿国葳公司借款。二、国葳公司须将该房产6#楼606住宅和6#楼06车库的房产证、土地证办理至陈国章名下，所产生的税、费由国葳公司承担；陈国章提供与国葳房公司于2011年5月15日签订了另一份《协议》，以证明：一、国葳公司向陈国章借款人民币335万元，现因国葳公司需要继续使用该借款，国葳公司同意将所开发的龙岩小溪路“国葳假日花园”内5#楼05、06、08、10、11、12、14号，6#楼09号车库（车库每个计价8万元）；“国葳假日花园”地下室101、102、103、104、106、109、112、113、114、117、119、120、121、122、123、124、127、129、130、131、132、134、135、136、137、138、139、140号车位（车位每位计价7万元）；“国葳商业广场”C45号店面（店面每平米计价11000元）转让给陈国章，抵偿国葳公司借款。二、国葳公司须将“国葳假日花园”内5#楼05、06、08、10、11、12、14号，6#楼09车库；“国葳假日花园”地下室101、102、103、104、106、109、112、113、114、117、119、120、121、122、123、124、127、129、130、131、132、134、135、136、137、138、139、140号车位，“国葳商业广场”C45号店面的房产证、土地证办理至陈国章名下，所产生的税、费由国葳公司承担。
陈国章自称国葳公司于2009年1月即2008年农历春节期间将上述争议房产交付其管理、占有、使用，但其未能提供证据予以证明。同时，陈国章未提供证明其向国葳公司预订、购买房产、支付购房款的证据。
另查明，本案所争议的住宅、车库、车位、店面产权仍然登记在国葳公司名下。在执行本案及申请执行人厦门福客庄公司与国葳公司典当纠纷一案中，多次查封了被执行人开发的房产。
本院认为，被执行人国葳公司未履行生效判决所确定的义务，俩申请执行人向本院申请强制执行，本院依法有权对被执行人名下位于龙岩小溪路“国葳假日花园”内5#楼05、06、08、10、11、12、14号车库，6#楼606号住宅06、09号车库；“国葳假日花园”地下室101、102、103、104、106、109、112、113、114、117、119、120、121、122、123、124、127、129、130、131、132、134、135、136、137、138、139、140号车位；“国葳商业广场”C45号店面采取查封、拍卖等相应的强制执行措施。陈国章虽然在2011年3月28日、2011年5月15日与被执行人国葳公司签订了《协议》，约定以房产抵偿借款，但双方并没有签订正式合法的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。陈国章未提供证据证明其与国葳公司签订商品房买卖合同、缴交购房款，陈国章与被执行人国葳公司签订的以房抵债《协议》并不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定。因此，该《协议》不能认定为合法有效的商品房买卖合同。申请执行人厦门禾兴公司和厦门福客庄公司均答辩认为陈国章与国葳公司没有签订合法有效的书面商品房买卖合同，本院予以采纳。陈国章与国葳公司签订的《协议》，不能作为合法有效的商品房买卖合同的证据。陈国章自称国葳公司于2009年1月即2008年春节期间就将争议房产交其占有使用，但其于2011年3月及5月才与被执行人国葳公司签订以房抵债协议，约定房产抵偿价格。移交房产时间在先，约定抵债时间在后。既使陈国章与国葳公司的借款属实,但陈国章提供的二份借条落款时间(2009年3月28日和2009年9月15日)均发生在其所谓的交房时间（2009年1月即2008年农历春节期间）之后,违反了交易习惯，且互相矛盾。由于目前上述房产仍然登记在房地产开发企业国葳公司名下，陈国章根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定提出异议，厦门禾兴公司和厦门福客庄公司根据该司法解释第二十八条提出答辩，本院认为不当，而应当依法适用该司法解释第二十九条的规定。综上，陈国章对上述房产不享有足以排除强制执行的证据，其异议理由不充分，其请求撤销本院2016年6月2日发布的《公告》中与其相关的强制措施，并立即解除本院对上述房产查封的异议申请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，裁定如下：
驳回案外人陈国章的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张 长 生
审 判 员 王 乔 金
代理审判员 林 磊
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 朱倪姝（代）
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。