辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽04民终1713号上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地抚顺市顺城区。法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：李弘熙，该公司职员。被上诉人（原审原告）：李博，男，1984年3月15日出生，住抚顺市东洲区。委托诉讼代理人：李垠邑（李博之妻），住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：李垠邑，女，1985年1月10日出生，住抚顺市顺城区。原审第三人：盛京银行股份有限公司抚顺分行，住所地抚顺市顺城区。负责人：孙姜顺，该分行行长。委托诉讼代理人：牛清广，该分行职员。委托诉讼代理人：范傅震，该分行职员。上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称兴隆公司）因与被上诉人李博、李垠邑，原审第三人盛京银行股份有限公司抚顺分行（以下简称盛京银行）商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兴隆公司的委托诉讼代理人李弘熙，被上诉人李垠邑并作为被上诉人李博的委托诉讼代理人，原审第三人盛京银行的委托诉讼代理人牛清广、范傅震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴隆公司上诉请求：撤销一审判决，改判李博、李垠邑继续履行《抚顺市商品房买卖合同》；改判兴隆公司不返还李博、李垠邑的购房款及赔偿利息、代办费500元等款项；李博、李垠邑承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、李博、李垠邑与兴隆公司签订《抚顺市商品房买卖合同》时，约定兴隆公司返租李博、李垠邑购买的商铺三年，年租金是总房款的8%，从合同中约定的交房之日起返租李博、李垠邑商铺并计算租金，三年的租金是总房款的24%，双方约定兴隆公司先行支付21%的租金，余下3%租金按年返还1%，三年内支付完毕；而兴隆公司支付租金的方式是从李博、李垠邑购买商铺的总房款中直接扣除租金，以折抵房屋总价款的方式结算租金；双方已经形成事实上的房屋租赁合同关系，兴隆公司已承租李博、李垠邑购买的商铺，三年的租金已支付95%以上，租赁合同已实际履行，兴隆公司交房之日即为租赁关系生效之日，双方的租赁关系已形成，应视为已交付房屋，不存在兴隆公司逾期交房的情况，李博、李垠邑无权请求解除《抚顺市商品房买卖合同》。二、李博、李垠邑请求支付利息损失无法律依据，双方在合同第12条约定，即便兴隆公司退房，仅向李博、李垠邑支付已付房款0.5%的违约金即可，双方既然已明确约定违约金标准，违约金就是给守约方的赔偿金，已然包括各项损失，李博、李垠邑又请求利息损失，明显不合法。三、代办费500元与兴隆公司无任何关系，该笔费用并非兴隆公司收取，不应由兴隆公司承担。李博、李垠邑辩称，返租的说法没有事实依据，我们的合同里没有返租约定，返租事项可能写在工地围栏上了，但我认为是一种营销手段，我方与兴隆公司没有签订返租协议，也没有形成租赁关系，亦没有收取返租租金。关于利息，如果我不购买兴隆的商铺，把首付款存在银行，自然会产生利息，若兴隆公司正常交房也可以给我带来预期收益，现兴隆公司违约导致预期收益无法实现，兴隆公司支付利息合情合理。至于违约金，兴隆公司未按合同约定履行，正常应当赔付违约金。关于代办费，一审裁定更正为800元，买房时兴隆公司销售人员指定由沈阳国宇房地产咨询有限公司代办，应由兴隆公司负责。盛京银行：李博、李垠邑与盛京银行间的《个人住房（商业用房）借款合同》有效，银行发放了贷款，借款人按时偿还银行贷款，在借款人偿还全部贷款后，我行可与其解除借款合同。借款合同与商品房买卖合同没有关系，二者是独立的合同，买卖合同是否解除与借款合同无关，我们认为偿还完贷款才能解除借款合同，在贷款没有还清前不应解除借款合同。李博、李垠邑向一审法院起诉请求：一、解除我与兴隆公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》、；二、解除我与盛京银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、判决兴隆公司返还我购房首付款99900元并赔偿因逾期交房给我造成的损失（按银行同期贷款利率计算，自签订商品房买卖合同即2014年11月13日起至实际给付日止）；四、判决兴隆公司向我赔偿已向盛京银行支付的贷款本金及利息共计5848.62元（暂计至2016年7月29日）。五、兴隆公司给付我价款的0.5%违约金；六、判决兴隆公司赔偿我房屋所有权登记费1100元、代办费800元；七、本案诉讼费1216元，保全费1053由兴隆公司承担。一审法院认定事实：李博、李垠邑、兴隆公司于2014年11月13日签订《抚顺市商品房买卖合同》，约定购买兴隆公司开发的位于抚顺市顺城区[xxxx号商铺]，建筑面积为13.96平方米的房屋一处，总价款为189900元。付款方式为首付款人民币99900元，贷款额90000元，兴隆公司应于2015年12月31日前将房屋交付给李博、李垠邑。李博、李垠邑于2014年12月12日向兴隆公司支付房屋首付款99900元，于2014年11月13日李博、李垠邑作为借款人，盛京银行作为贷款人，兴隆公司作为保证人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，由李博、李垠邑告向盛京银行贷款90000元，用于支付其购买的上述房产，合同约定的贷款期限自2015年11月16日至2025年11月16日，年利率为5.39%，自签订抵押担保合同始，李博、李垠邑均按约及时偿还盛京银行贷款。至2016年7月29日，李博、李垠邑向已偿还贷款本金利息合计5848.62元。该争议房屋现仍未取得综合验收条件。另查，2014年11月15日李博、李垠邑交纳800元代办费，代办费收据盖有沈阳国宇房地产咨询有限公司财务章。2015年12月30日，李垠邑交纳房屋所有权登记费1100元，抚顺市财政局出具两份收入项目名称为“房屋所有权登记费”、金额为550元的《辽宁省非税收统一收据》，交款人分别为盛京银行及本案李垠邑。在审理过程中，经李博、李垠邑申请并提供担保，一审法院依法预查封了兴隆公司名下位于顺城区xxxx号房屋手续，保全费1053元由李垠邑交纳。上述事实，有李博、李垠邑提供的《抚顺市商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》及还款明细、销售不动产统一发票、发票收据两份、代办费收据及庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经一审法院开庭对质、审查、采信。一审法院认为，依法成立的合同，应受法律保护，当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。李博、李垠邑与兴隆公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，是有效合同。李博、李垠邑已按约支付房款，兴隆公司应依约定在2015年12月31日前将“原合同项下的房屋”即综合验收合格的房屋交付李博、李垠邑。庭审中，兴隆公司亦认可案涉房屋至今仍未综合验收合格，故对于李博、李垠邑要求解除与兴隆公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》，要求兴隆公司退还李博、李垠邑首付款及利息的请求，符合合同约定及法律规定，予以支持；关于李博、李垠邑主张的房屋所有权登记费1100元一节，于法无据，故不予支持。关于李博、李垠邑主张800元代办费一节，收据上体现的款项收取单位虽非兴隆公司，但此笔费用是李博、李垠邑在与兴隆公司签订房屋买卖合同时在兴隆公司处交纳，兴隆公司未明示此费用收取单位为第三方，李博、李垠邑有理由相信此笔费用交给了兴隆公司，且兴隆公司负有协助李博、李垠邑办理房屋所有权登记手续的义务，现李博、李垠邑因兴隆公司的违约行为而无法取得房屋，兴隆公司应将此费用返还李博、李垠邑。李博、李垠邑与盛京银行、兴隆公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，形式要件齐全，属于有效合同，当事人均应按照合同约定履行义务，行使权利。李博、李垠邑基于支付购房款与盛京银行、兴隆公司签订借款合同，兴隆公司因向李博、李垠邑出售房屋收取了上述贷款作为购房款，现因兴隆公司未按合同约定交付房屋，导致李博、李垠邑与兴隆公司之间的《抚顺市商品房买卖合同》解除，兴隆公司应将购房款和贷款返还，该客观情况的变化导致李博、李垠邑与盛京银行签订的借款合同目的无法实现，贷款合同继续存在将有可能造成李博、李垠邑没有得到房屋的情况下仍需归还贷款和利息的不利后果，显失公平，且最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条亦规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，故李博、李垠邑请求解除其与盛京银行之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的主张，予以支持。根据上述解释第二十五条之规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故兴隆公司应向盛京银行返还剩余贷款本金及利息。李博、李垠邑已偿还的贷款具体数额以贷款还款明细为准。盛京银行在收到兴隆公司返还的贷款后，应立即解除抵押担保手续。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除李垠邑、李博与兴隆公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》；二、兴隆公司于判决生效之日起十日内给付李垠邑、李博首付款99900元并按中国人民银行同期存款利率给付自2014年12月13日起至判决确定给付之日止的利息；三、解除李垠邑、李博与盛京银行、兴隆公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；四、兴隆公司于判决生效之日起十日内将李垠邑、李博未偿还的贷款返还盛京银行并支付因提前偿还贷款产生的其他费用（具体数额以盛京银行出具的提前还贷明细为准）；五、兴隆公司于判决生效之日起十日内返还李垠邑、李博已经偿还的贷款（贷款是指李垠邑、李博向盛京银行偿还的贷款本金及利息，具体数额以盛京银行出具还贷明细为准）；六、兴隆公司于判决生效之日起十日内返还李垠邑、李博代办费800元；七、驳回李垠邑、李博的其它诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1216元（已减半收取），保全费1053元，由兴隆公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实，除《个人住房（商业用房）借款合同》的签订时间应为2015年11月16日，本院予以纠正外，其他事实有相关证据佐证，本院予以确认。本院还认定：2014年11月13日，李博、李垠邑与兴隆公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》出卖人逾期交房的违约责任条款约定，除合同第十一条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。2016年8月2日，李博、李垠邑以诉讼请求将本案起诉至一审法院。本案诉讼过程中，李博、李垠邑仍一直按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定履行还本付息义务，未出现违约情形。本院认为，因对相关合同的效力当事人均没有异议，一审法院均认定有效，于法有据，本院予以认可。本案争议焦点是：一、案涉《抚顺市商品房买卖合同》应否解除；二、如果合同解除，违约方应否负担另一方所支付购房款的利息损失以及代办费应否支付。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案，兴隆公司约定于2015年12月31日前交付房屋，出卖人未按照约定交付房屋，且该情形截至目前仍在持续，而交付房屋系商品房买卖合同中出卖人的最主要义务，因此，李博、李垠邑主张解除合同符合上述规定第三项的情形；且根据2014年11月13日双方签订的《抚顺市商品房买卖合同》约定出卖人应在2015年12月31日前将经综合验收合格的房屋交付、逾期90日后买受人有权解除合同的约定内容，李博、李垠邑主张解除合同也符合双方约定解除的情形，即因出卖人延期交付房屋，李博、李垠邑享有实体的合同解除权。兴隆公司以其与李博、李垠邑之间存在返租合同关系，据此主张本案并不存在逾期交房的情形，因商品房买卖合同与其主张的返租协议约定的权利义务不同，不能相互替代，所以相关主张，不予支持。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案当事人没有对解除权的行使期限明确约定，且没有经过催告，符合上述规定解除权应当在解除权发生之日起一年内行使的情形。因此，本案李博、李垠邑的合同解除权的行使也满足程序要求。关于应否支付利息及代办费。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第二款规定，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案，根据李博、李垠邑关于支付已付购房款利息的诉讼请求，一审判决兴隆公司支付相应利息，即符合上述规定。同时，关于代办费用系购房者在签订和履行商品房买卖合同过程中发生的费用，因合同依法解除，属于当事人实际损失范围，同样应当由违约方以赔偿的方式承担对应的违约责任。兴隆公司关于不应支付利息和代办费的主张，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，兴隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2419元，由上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员 潘力审判员 王     爽二〇一六年十二月三十日书记员 高     静