福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终535号上诉人（原审被告、反诉原告）：张明考，男，1971年5月20日出生，汉族，住福建省福州市台江区。上诉人（原审被告、反诉原告）：李丽华，女，1974年4月4日出生，汉族，住福建省福州市台江区。二上诉人的共同委托诉讼代理人：吴庆煊，福建如贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：三明禾盛房地产开发有限公司，住所地福建省清流县龙津镇碧林北路158号。法定代表人：骆伟烽，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓昌广，福建省清流县法律服务所法律工作者。上诉人张明考、李丽华因与被上诉人三明禾盛房地产开发有限公司（以下简称三明禾盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省清流县人民法院（2016）闽0423民初660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张明考及其与李丽华的共同委托诉讼代理人吴庆煊，被上诉人三明禾盛公司的委托诉讼代理人邓昌广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张明考、李丽华的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判并驳回三明禾盛公司的诉讼请求；2.撤销一审判决第二项，依法改判并支持张明考、李丽华的反诉请求；3.本案一、二审诉讼费用由三明禾盛公司承担。事实和理由：1.三明禾盛公司交付涉案商品房，不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。其一，合同第八条对涉案商品房的交付时间及具体条件作了明确约定，即出卖人应于2015年5月3日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；（2）该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到涉及要求条件；（3）小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。其二，三明禾盛公司提交的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》表明：“燃气工程”系竣工项目且按图纸涉及完成施工，经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位审查也属合格。三明禾盛公司要求张明考、李丽华受领商品房时，自认确实没有管道燃气，但理由却是该商品房经批准预售、在签订本合同时，已经向买受人出示相关文件，因此符合交房条件，在设计中没有项目就不存在达到设计要求条件的情况。三明禾盛公司自认没有管道燃气，不仅与《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》载明的竣工项目矛盾，而且，三明禾盛公司将批准预售的条件、签订本合同时出示的所谓文件以及辩称合同约定的管道燃气未设计在图纸上，用于证明涉案商品房符合交房条件，与《商品房买卖合同》约定的交房条件完全相悖。其三，合同第二十三条明确约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任。因此，三明禾盛公司引用《商品方买卖合同补充协议》关于“小区配套、道路、景观、公共设施等以交房时实际建造的成果为准，买受人不得以规划、折页、楼书、宣传画册、模型等为标准或者证据向出卖人提出异议”的约定，没有任何意义，何况，张明考、李丽华提出异议是根据合同的相关约定。其四，合同关于交付的条件，对合同双方均有最高的法律效力，但一审法院视而不见，仅凭三明禾盛公司单方面出具的《关于龙腾御景小区未建设燃气管道的情况说明》，外加清流县住房和城乡规划建设局盖章确认“经查，情况属实”，便轻率认定从2007年起至2016年3月，清流县所开发、建设的小区均未设计、安装管道燃气设施。涉案小区设计方案中未设计燃气管道。该证据不符合民事诉讼法司法解释第115条的规定，其内容亦证明三明禾盛公司交付商品房不符合约定条件。张明考、李丽华作为购房者于2013年8月5日向三明禾盛公司购买商品房，是其主要权利，至于三明禾盛公司开发项目所在土地红线外的燃气管道与项目所在地红线内的燃气管道，性质完全不同，后者责任完全在于三明禾盛公司。其五，时至今日，张明考、李丽华也没有看见三明禾盛公司提交涉案项目经过图审的设计图纸，为此，请求二审法院根据民事诉讼法司法解释第112条之规定，责令三明禾盛公司提交涉案项目的设计图纸，查明交付商品房的条件，查实三明禾盛公司在签订合同时是否存在欺诈的恶意行为。2.三明禾盛公司交付的商品房不符合约定条件，张明考、李丽华有权拒绝受领该商品房并要求交付符合条件的商品房。根据合同法第67条规定，三明禾盛公司交付的商品房不符合合同约定的交付条件，张明考、李丽华有权拒绝受领。同时，张明考、李丽华有权要求三明禾盛公司按合同约定交付商品房，并承担迟延交房的违约责任。三明禾盛公司辩称：双方在签订《商品房买卖合同》时，该商品房已经批准机关批准预售，三明禾盛公司已向买受人出示国有土地使用证、商品房预售许可证及出卖人的营业执照、开发资质证书等相关证件。以上经过有权机关批准的如建设工程规划许可证等施工设计文件中没有关于管道燃气设施的项目和要求。合同第三条约定买受人所购商品方的基本情况为该商品房所在建筑采用的节能措施、指标附件三中也没有管道燃气设施这个项目。虽然合同第八条约定该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气等设施达到设计要求条件，但该约定应该理解为，在设计中有的项目要达到设计要求条件，在设计中没有的项目不存在达到设计要求条件的情况。因为合同格式样本是上级建设管理机构统一制作的格式合同，各地根据实际情况可以另外签订补充协议以解决与格式合同不切实际的问题。众所周知，清流县全县范围内在本合同签订时及前后直至现在所有的商品房均不存在管道燃气的设计项目。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条也明确约定，小区配套、道路、景观、公共设施等以交房时实际建造的成果（以政府最终审批为准）为准。本案讼争房屋在设计、规划等在建之前就经过有权机关批准，在交房前经过建设、设计、勘察、监理、施工等验收合格并报建设主管机关备案。以上事实证明该建成后房屋与此前有权机关批准的设计、规划等要求相符，因此涉案房屋符合交房条件。综上，张明考、李丽华要求三明禾盛公司履行铺设管道燃气设施义务没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。三明禾盛公司向一审法院起诉请求：1.张明考、李丽华支付购房款60000元，支付违约金2190元（2015年5月4日至2016年5月3日止，按未付款60000元以日万分之一计算），合计62190元；并支付自2016年5月4日起至实际付清购房款日止的违约金（按未付款以日万分之一计算）；2.本案诉讼等费用由张明考、李丽华承担。张明考、李丽华向一审法院反诉请求：1.三明禾盛公司对清流县龙津镇碧林北路龙腾御景17幢及该幢6层502室商品房铺设管道燃气设施，并将具备该设施的商品房尽快交付张明考、李丽华使用；2.三明禾盛公司向张明考、李丽华支付逾期交房违约金12410元（该违约金字2015年5月4日起暂计至2016年5月3日止，应当以34万元为本金，按日万分之一为标准继续计算至三明禾盛公司将符合前述条件的涉案商品房实际交付给张明考、李丽华为止）；3.由三明禾盛公司承担反诉相关费用。一审法院认定的事实：1.2013年8月5日，张明考、李丽华向三明禾盛公司购买位于清流县××室商品房××套，双方于当日签订一份《商品房买卖合同》，合同第6条约定：付款方式及期限。第三款“买受人按下列第3种方式按期付款：3、2013年8月5日支付人民币贰拾捌万元整，余款人民币陆万元整于2015年5月3日日前一次性缴清。”该房屋总价为340000元，张明考、李丽华于2013年8月5日支付280000元。合同第8条约定：出卖人应当在2015年5月3日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；（2）该商品房所在建筑生活给排水、用电、管道燃气、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；（3）小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成……。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限逾期交房不超过60日的从规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。2.2013年8月5日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，协议第二条约定:“购房合同之第八条之补充（一）如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理，出卖人按日向买受人支付总房价万分之一的违约金……。（2）小区配套、道路、景观、公共设施等以交房时实际建造的成果(以政府最终审批为准)为准，买受人不得以规划、折页、楼书、宣传画册、模型等为标准或者证据向出卖人提出异议、纠纷或者经济补偿或赔偿”。3.2014年12月21日，三明禾盛公司建造的龙腾御景小区三期工程竣工验收合格。4.2015年4月20日，三明禾盛公司以入伙通知的方式通知张明考补交余款接收所购商品房。5.2015年5月15日，张明考以三明禾盛公司未依约提供管道燃气设施和有关证明文件原件为由，通知三明禾盛公司拒绝接收该商品房。6.2015年12月15日，三明禾盛公司通知张明考交付购房余款60000元。7.张明考、李丽华至今尚未交清购房余款60000元。另查明，从2007年起至2016年3月，清流县所开发、建设的小区均未设计、安装管道燃气设施。案涉小区设计方案中未设计燃气管道。一审法院认为，张明考、李丽华向三明禾盛公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定继续履行。从2007年起至2016年3月，清流县所开发、建设的小区均未设计、安装管道燃气设施，案涉小区设计方案中也未设计燃气管道。案涉工程的施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位已于2014年12月21日分别出具了相应的工程符合要求、质量合格的报告，故应认定案涉房屋于2014年12月21日已经验收合格，至2015年5月3日具备了《商品房买卖合同》约定的交付房屋的条件。张明考、李丽华以涉案房产内及该房产所属17幢楼房未完成管道燃气设施的施工为由，拒绝接受房屋，行使同时履行抗辩权，拒绝支付剩余购房款的抗辩和反诉，依据不足，应不予支持。三明禾盛公司要求张明考、李丽华支付购房余款60000元，支付从2015年5月4日至实际付清房款日止按日万分之一计算违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张明考、李丽华于判决生效之日起十五日内付给三明禾盛公司购房款60000元；并付给从2015年5月4日起至判决指定的还款之日止，按日万分之一计算的逾期付款违约金。二、驳回张明考、李丽华的反诉请求。案件受理费1355元，反诉费110元，合计1465元，由张明考、李丽华负担。二审中，双方当事人没有提供新证据。对一审查明的事实，除张明考、李丽华对“从2007年起至2016年3月，清流县所开发、建设的小区均未设计、安装管道燃气设施。案涉小区设计方案中未设计燃气管道”的事实有异议外，双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。经查，三明禾盛公司于2016年6月23日向一审法院出具的《关于龙腾御景小区未建设燃气管道的情况说明》载明：我司开发建设的龙腾御景小区项目，于2007年开始设计，2008年底开始建设，由于当时清流县全县没有实施管道燃气工程，全县所有开发小区均未设计管道燃气，因此，本小区设计方案中也未设计燃气管道。清流县住房和城乡规划建设局于2016年6月26日在该说明中注明：经查，情况属实，并加盖公章确认。张明考、李丽华对该份证据不予认可，并在二审中向本院申请调取涉案房屋的设计图纸，为进一步查明案件事实，本院在二审庭审后前往清流县住房和城乡规划建设局调查涉案龙腾御景小区管道燃气设计相关情况，清流县住房和城乡规划建设局出具的《关于清流县龙腾御景小区燃气管道的情况说明》载明：1.我县于2015年12月通过招商方式引入燃气管道工程，在此之前，我县没有实施燃气管道工程，全县所有开发建设小区均没有设计燃气管道；2.龙腾御景小区于2007年开始设计，整个小区没有设计燃气管道工程。该份情况说明与三明禾盛公司一审提供的情况说明内容一致；张明考、李丽华经质证认为，对该情况说明的真实性没有异议，但单位出具的证明材料需经办人签字或单位负责人或法定代表人签字，且涉案龙腾御景小区是否有燃气管道设计应以开发商在清流县住房和城乡规划建设局报备的设计图纸为准，而不是在诉讼中由清流县住房和城乡规划建设局出具情况说明。本院认证认为，该份情况说明系由清流县住房和城乡规划建设局出具，并加盖单位公章且有经办人签字确认，对此应予采信。该份证据能够证实2015年12月以前清流县没有实施燃气管道工程，涉案龙腾御景小区的设计图纸中没有设计燃气管道设施项目的事实。二审另查明，张明考、李丽华与三明禾盛公司于2013年8月5日签订的《商品房买卖合同》第七条约定：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告后7日内仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。本院认为，三明禾盛公司与张明考、李丽华签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人应按合同约定行使权利并履行义务。案涉《商品房买卖合同》为福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制并推广使用的“福建省商品房买卖合同示范本”，其条款中具体措辞的恰当含义应结合客观实际加以明确。《商品房买卖合同》第八条中约定：“该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件”。根据清流县住房和城乡规划建设局出具的情况说明，可以证实案涉龙腾御景小区在建设施工时没有设计管道燃气设施项目，故该条款应理解为项目施工设计中有设计的设施项目要达到设计要求的条件，而非对管道燃气设施的具体描述或承诺。现有证据可以证实，2015年4月20日，三明禾盛公司在向张明考发出《入伙通知书》时，涉案房屋已经竣工验收合格和消防验收合格，具备合同约定的交付条件。三明禾盛公司履行交付房屋的义务符合合同的约定，张明考、李丽华拒绝受领房屋的行为构成违约。一审法院判决张明考、李丽华支付购房余款6000元，并按日万分之一标准支付从2015年5月4日起至实际付清房款日的违约金，并无不当；张明考、李丽华要求三明禾盛公司支付逾期交房违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，张明考、李丽华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用1355元，由上诉人张明考、李丽华负担。本判决为终审判决。审判长 王  瑞  峰审判员 廖    春审判员 吴  良  盛二〇一七年八月一日书记员 张翠芳（代）附:主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。