江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7944号
上诉人（原审被告）江苏欧果商贸实业有限公司，住所地南京市鼓楼区幕府东路55号旭日景城17幢。
法定代表人王晓峰，该公司总经理。
委托代理人周月霞，该公司会计。
被上诉人（原审原告）南京市旭日景城小区业主委员会，住所地南京市幕府东路55号。
负责人梁德发，该业委会主任。
委托代理人顾士存，该业委会委员。
委托代理人廖中荣，该业委会委员。
上诉人江苏欧果商贸实业有限公司（以下简称欧果公司）因与被上诉人南京市旭日景城小区业主委员会（以下简称旭日景城业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
旭日景城业委会原审诉称，2012年6月1日，旭日景城业委会、欧果公司签订了一份《旭日景城小区房屋租赁合同》，约定旭日景城业委会将本市旭日景城小区物业办公处正房3间（室内面积总计120平方米）出租给欧果公司办公使用，租赁期限为3年，从2011年5月1日至2014年4月30日止，租金每年28000元，半年一付。2013年7月8日，旭日景城业委会、欧果公司签订了一份补充协议，约定将年租金降至22000元，一年一付，期限为2011年11月1日到2014年4月30日结束。合同到期后，欧果公司于2014年5月仅返还了一间南面房屋（40平方米），其余两间房屋至今未还，且尚欠租金5000元未付。旭日景城业委会多次与欧果公司协商未果，遂诉至法院，请求判令：1、欧果公司立即返还南京市鼓楼区幕府东路55号旭日景城17幢1楼东、西面位置的两间房屋；2、欧果公司支付拖欠租金5000元；3、欧果公司按照每年22000元的标准支付自2014年5月1日至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费；4、欧果公司承担本案诉讼费。
欧果公司原审辩称：1、欧果公司已腾空上述房屋，并且随时可以返还，但因租赁到期之时上届业主委员会解散，欧果公司无法向业委会返还，因此欧果公司无需支付房屋使用费；2、欧果公司已足额支付承租期限内的租金；3、旭日景城业委会不是上述房屋的合法出租人。综上，请求法院驳回旭日景城业委会的诉讼请求。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区幕府东路55号旭日景城小区（以下简称旭日景城小区）共有业主1365户。旭日景城小区第二届业主委员会成立于2011年3月1日，2014年3月31日任期届满。旭日景城小区第三届业主委员会（即本案旭日景城业委会）成立于2015年2月6日，现处于任期内。
旭日景城小区17幢1楼共有东、西、南三间房屋（室内总面积120平方米，以下简称涉案房屋），系红太阳国港房地产开发有限公司开发建设，未领取房屋所有权证，规划设计用途为物业管理用房。
2011年6月1日，旭日景城小区第二届业委会（甲方）与欧果公司（乙方）签订《旭日景城小区房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方；租期为三年，租金为每年28000元；租金支付方式为半年一付；乙方同意本合同签字生效后3日内支付半年房租费14000元，应提前15天支付下半年房租费14000元；合同期满时，乙方将所属设备向甲方清点，如有短缺乙方照价赔偿；合同有效期为2011年5月1日至2014年4月30日等等。合同签订后，旭日景城小区第二届业委会按约将涉案房屋交付欧果公司。
2012年12月12日，欧果公司向旭日景城小区第二届业委会提交书面《申请报告》，申请将年租金降低为26000元，业委会予以同意，并要求租金支付方式变更为一年一付。
2013年7月18日，欧果公司（乙方）与旭日景城小区第二届业委会（甲方）就涉案房屋的租赁事宜签订《合同补充协议》，约定甲方同意将原房租每年28000元调整至每年22000元，一年一付，执行日期从2012年11月1日至2014年4月30日结束。
租赁期内，欧果公司共支付租金64900元。审理过程中，旭日景城业委会陈述租期内欧果公司应当支付的总租金数额应为66000元。欧果公司则辩称因旭日景城业委会未出具发票故应当扣除5%的税费，旭日景城业委会对此不持异议。
2014年4月30日，租赁期限届满，双方未续签租赁合同。欧果公司将涉案房屋中的南面位置房屋返还给了旭日景城小区第二届业委会，但至今未返还其他两间房屋，房屋内尚存有欧果公司的办公物品。欧果公司对此辩称办公用品系应旭日景城小区第二届业委会之要求留给后面的承租人使用，因此未将另两间房屋返还。审理中，欧果公司未提交证据证明该事实。旭日景城业委会对此不予认可，旭日景城业委会陈述因欧果公司要求业委会赔偿损失，故双方协商如后面的承租人愿意接受，则将办公设施等物品留给后面的承租人使用，但旭日景城业委会与欧果公司未能协商成功。
目前涉案房屋东、西两间房屋尚在欧果公司控制之下。欧果公司称因2014年4月无法找到旭日景城小区第二届业委会的工作人员，故将涉案房屋的钥匙交至小区物业服务公司（南京玖园物业管理有限公司，以下简称玖园物业公司），但该物业服务公司未出具收条。旭日景城业委会对此事实不予认可。
原审法院认为，涉案房屋系物业管理用房，旭日景城小区全体业主对该房屋享有相应权利。旭日景城小区第二届业委会作为该小区依法成立的群众自治性组织，将涉案房屋出租给欧果公司，并不违反法律法规的效力性强制性规定，故旭日景城小区第二届业委会与欧果公司之间签订的《旭日景城小区房屋租赁合同》有效。合同期满后，旭日景城业委会要求欧果公司返还涉案房屋并支付相应房屋使用费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。
《旭日景城小区房屋租赁合同》以及《合同补充协议》明确约定涉案房屋的租赁期限至2014年4月30日止。欧果公司应当按约将涉案房屋全部返还给旭日景城业委会，但其至今未将涉案房屋中的东、西位置的两间房屋予以返还。欧果公司对此抗辩因旭日景城小区第二届业委会解散无法返还房屋而将房屋钥匙交至小区物业公司处，且未腾空办公设施系因需留给旭日景城业委会。对此，原审法院认为，涉案房屋租赁合同的相对方为旭日景城业委会、欧果公司，合同未约定欧果公司可以向合同相对方之外的第三人履行合同义务，且欧果公司未能举证证明迟延交付房屋征得旭日景城业委会同意或应归责于旭日景城业委会。2014年4月30日，欧果公司已将承租房屋中的南面房屋交付给旭日景城业委会，而未交付其他两间房屋（即涉案房屋），该事实与欧果公司的抗辩意见相互矛盾。据此，原审法院对于欧果公司的上述抗辩意见不予采纳，欧果公司应当按照合同约定向旭日景城业委会返还涉案房屋东、西两间房屋，并应参照原合同标准（每年22000元）从2014年5月1日起至实际返还房屋之日止向旭日景城业委会支付房屋使用费。
关于欧果公司是否拖欠5000元租金的问题。旭日景城业委会已自认合同期内总租金数额应为66000元，并同意扣除5%的税费。故欧果公司应缴纳租金62700元。审理中，旭日景城业委会提交的相关票据证明欧果公司已支付租金64900元，因此欧果公司已足额支付合同期内的租金，故旭日景城业委会的该项诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、江苏欧果商贸实业有限公司于判决生效之日起十日内腾空迁出南京市鼓楼区幕府东路55号旭日景城17幢1楼东面及西面位置的两间房屋，并返还给旭日景城业委会南京市旭日景城小区业主委员会；二、江苏欧果商贸实业有限公司于判决生效之日起十日内向南京市旭日景城小区业主委员会支付房屋使用费（以每年22000元的标准支付自2014年5月1日起至实际返还上述房屋之日止）；三、驳回南京市旭日景城小区业主委员会的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费475元，由南京市旭日景城小区业主委员会负担50元，江苏欧果商贸实业有限公司负担425元。
欧果公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院未查明案件事实，被上诉人要求支付房屋使用费缺乏事实与法律依据。1、双方合同约定租赁期限为2011年5月1日至2014年4月30日，上诉人在租赁合同到期前一个月，已经交付了南面一间房屋给玖园物业公司，且于2014年4月又向玖园物业公司交付了另两间房屋钥匙，当时因上诉人留有空调等办公设备，经玖园物业公司同意留存了两间房屋的备用钥匙。2、上诉人在原审中提供玖园物业公司的证明，上诉人已按诚信原则履行合同后义务。3、2014年4月30日至2015年3月31日期间，小区处于第二届业委会解散、第三届业委会筹备期间，没有小区业委会与上诉人办理房屋交接手续。4、2014年3月28日，旭日景城小区第二届业主委员会与玖园物业公司签订物业服务合同，由玖园物业公司承租了诉争物业管理用房，玖园物业公司向欧果公司发出要求给付2014年4月1日-2014年4月30日期间1800元租金的催款通知函，欧果公司也支付了该笔费用，旭日景城业委会无权再向欧果公司支付2014年4月1日后的租金。二、原审法院对案件证据和事实认定错误。1、原审法院已查明旭日景城小区在2014年4月至2015年3月期间无业委会进行管理，欧果公司无法向小区业委会办理房屋交接手续，而旭日景城业委会未举证证明在此期间向欧果公司主张返还房屋或交付钥匙的证据。2、合同到期前，欧果公司已将租赁房屋及钥匙交付玖园物业公司，再无使用过房屋，欧果公司不存在控制房屋。3、欧果公司在原审庭审中，已提交玖园物业公司的证明，且欧果公司于2014年3月向玖园物业公司先行交付了南面一间40平方米房屋，并得到旭日景城业委会的认可，然而旭日景城业委会不认可欧果公司向玖园物业公司交付另两间房屋的钥匙，与事实不符。综上，请求二审法院查明事实后依法改判驳回被上诉人旭日景城业委会原审诉讼请求，并由被上诉人旭日景城业委会承担本案全部诉讼费用。
被上诉人旭日景城业委会辩称，上诉人欧果公司与小区业委会签订了房屋租赁合同，双方应照此履行，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
针对原审法院查明的部分事实，上诉人欧果公司持有异议并认为：1、旭日景城小区第三届业主委员会（即本案的被上诉人）实际成立时间为2015年4月，而非原审认定的2015年2月6日；2、原审判决书第四页第一自然段，“2014年4月30日，租赁期限届满，双方未续签租赁合同。被告将涉案房屋中的南面位置房屋返还给了旭日景城小区第二届业委会，但至今未返还其他两间房屋，房屋内尚存有被告的办公物品”，上诉人认为，该两间房屋内只有两台旧空调，还有沿墙安装的装饰橱柜，没有其他物品即所谓的办公物品，旧空调根本不值钱，装饰橱柜是无法拆除的；3、原审判决书第四页第一自然段，“目前涉案房屋东、西两间房屋尚在被告控制之下”，上诉人认为，其已在4月30日之前，将该两间房屋交还给了玖园物业公司。被上诉人对原审法院查明的事实不持异议。
二审中，上诉人欧果公司公司向本院提交（2015）鼓民初字第3055号调解书、《物业管理用房预告登记证明》及平面图、玖园物业公司与旭日景城小区第二届业委会签订的《物业服务合同》及《补充协议》，证明旭日景城小区第二届业主委员会将包括本案诉争房屋在内所有物业用房从2014年4月1日起出租给玖园物业公司，旭日景城业委会无权向其主张此后的房屋租金收益。被上诉人旭日景城业委会对上述证据真实性不持异议，但认为上述证据涉及租金收益与本案诉争房屋无关，且欧果公司与其签订了房屋租赁合同，其有权主张本案房屋使用费。
经查：1、2014年3月28日，玖园物业公司与旭日景城小区第二届业委会签订《物业服务合同》，约定：服务期限为2014年4月1日至2016年12月31日；业主委员会免费提供物业办公用房，本小区物业用房位于本小区17栋5、6单元的一层群楼物业管理用房占总建筑面积4‰约798.55平方米，产权归全体业主所有，剩余的物业管理用房作为业主的活动场所或用于出租，其收益部分物业在除税收后按3／7分层（成）。2、《物业管理用房登记证明》载明小区17幢房屋用途为物管、面积合计798.55平方米。3、2015年5月11日，旭日景城业委会依据2014年3月28日《物业服务合同》及补充协议向原审法院起诉【案号（2015）鼓民初字第3055号】，诉讼请求：1、玖园物业公司归还小区公共停车费收益，共计225960元；2、玖园物业公司归还从第二届业委会手上借去的《旭日景城小区投投标文件》和承诺书原件。该案经原审法院调解玖园物业公司与旭日景城业委会达成调解协议：一、玖园物业公司支付旭日景城业委会公共收益（包含停车费等）105000元…。
另查明，本案旭日景城业委会在2015年6月25日原审庭审中，认可欧果公司于2014年4月30日返还了涉案南面一间房屋；欧果公司在该次庭审中，向原审法院提交玖园物业公司出具的《证明》一份，内容为“兹证明江苏欧果商贸实业有限公司自2014年4月1日起，所承租的办公用房一直空置无人办公！且因当时无业主委员会，该公司将所租赁的办公用房钥匙交付于我公司了”，玖园物业公司在该证明上加盖公章。
再查明，2015年11月1日，旭日景城业委会向欧果公司法定代表人王晓峰出具收条，内容为今收到欧果公司所租公共用房钥匙两把，房屋内物品未清点，业委会不对房屋内物品负责，王晓峰在该份收条上签名。欧果公司在2015年11月3月原审庭审中陈述，现在房屋已经腾空，有一排柜子无法搬出，空调也可以给旭日景城业委会。本案二审中，旭日景城业委会表示不接收欧果公司留下的两台空调，欧果公司可随时拿走，还表示两间房屋内一排柜子不再要求欧果公司恢复原状。
本院于2016年3月23日向玖园物业公司法定代表人褚真益调查，其陈述，涉案的证明是玖园物业公司出具的，证明所涉及内容是其公司办公室雕主任所写，经其本人同意后加盖了公司印章。玖园物业公司于2014年3月进驻景城小区时，欧果公司已停止经营并将南面一间房屋交付给玖园物业公司，另两间房屋于2014年4月交付给玖园物业公司，但里面确实有欧果公司的几台空调，该两间房屋当时交了几把钥匙记不清楚了。针对欧果公司在两间房屋中的办公物品及空调处置问题，褚真益陈述，其曾要求上届业主委员会主任曹明德交付该两间房屋给玖园物业公司，但曹明德向其答复，由他找下一家承租人，里面的物品折价问题由曹明德与欧果公司协商。对该调查笔录，欧果公司不持异议；旭日景城业委会委托代理人廖中荣认为，褚真益所作陈述不完全符合事实，据其向曹明德了解，玖园物业公司并非2014年3月接手南面一间房屋，而是5、6月份接手的，另欧果公司之前从未向旭日景城业委会表示过北面两间房屋钥匙已交付玖园物业公司。
本院二审查明的其他事实与原审认定一致。
此节事实，由《物业管理用房预告登记证明》及平面图、玖园物业公司与旭日景城小区第二届业委会签订的《物业服务合同》及《补充协议》、（2015）鼓民初字第3055号案件开庭笔录及调解书、收条、证明、本案原审开庭笔录、本院调查笔录及谈话笔录等在卷证实。
本院认为，旭日景城小区第二届业主委员会与欧果公司签订的《旭日景城小区房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性、禁止性规定，合法有效。虽然旭日景城小区第二届业主委员会于2014年3月31日任期届满，但该合同的权利义务应由旭日景城小区依法成立的第三届业主委员会（即本案被上诉人）享有和承继，被上诉人向法院起诉主张该合同权利，符合法律规定，上诉人以旭日景城小区第二届业主委员会于2014年3月28日将本案诉争房屋出租给玖园物业公司为由，主张被上诉人无权向其主张房屋使用费的意见，法律依据不足，对此本院不予支持。
从本案查明的事实来看，上诉人在一、二审中陈述，其在2014年3月向玖园物业公司交付南面一间房屋钥匙，在2014年4月交付了另两间房屋的钥匙（各一把），并保留两间房屋的备用钥匙至2015年11月1日返还给被上诉人，并向原审法院提交玖园物业公司的证明；被上诉人只认可双方完成了南面一间房屋的交付，而另两间房屋因上诉人留有办公物品及空调，直至2015年11月1日上诉人才向其交付两间房屋钥匙。经本院向玖园物业公司法定代表人褚真益调查核实，玖园物业公司进驻小区时，欧果公司已停止经营，欧果公司于2014年3月向玖园物业公司交付南面一间房屋，于2014年4月向玖园物业公司交付北面两间房屋，但北面两间房屋仍留有几台空调。本案二审期间，该两间房屋仍留有上诉人两台空调。据此分析认定：一、上诉人在合同到期前已完成南面一间房屋的交付义务。二、虽然玖园物业公司出具证明，被上诉人于2014年4月向玖园物业公司交付了钥匙，但玖园物业公司法定代表人褚真益也到庭陈述，当时被上诉人在两间房屋内仍有几台空调，结合上诉人于2015年11月1日向被上诉人交付该两间房屋备用钥匙行为，应认定上诉人在该两间房屋的交付义务上存在瑕疵。
关于涉案两间房屋使用费损失问题。本院认为，其一，上诉人自合同期满后已停止经营，房屋中虽留有物品但未实际使用和收益；其二，诉争合同期满前，旭日景城小区第二届业主委员会任期已届满，被上诉人无证据证明原第二届业主委员会成员或小区业主代表曾向上诉人催告交付房屋，上诉人向小区物业公司交付房屋钥匙并无不当；其三，针对上诉人留存两间房屋的办公物品及空调，双方曾协商折价留给下一任承租人，双方并未协商成功，但不能就此认定上诉人拒绝交付房屋；其四，被上诉人并未举证证明其在合同期满后需将房屋另行出租他人，上诉人留在房屋中的物品及空调影响被上诉人出租、收益从而产生损失；其五，涉案房屋自2014年4月1日起旭日景城小区第二届业主委员会已委托玖园物业公司经营管理，现被上诉人并未举证证明玖园物业公司就该房屋迟延交付向其主张过损失。故此，上诉人未及时清空房屋内物品行为虽有不当，但并未给被上诉人实际造成损失，而原审法院仍参照原合同租金标准判令上诉人承担房屋使用费不当，考虑到上诉人于2015年11月1日才向被上诉人交付另两间房屋的备用钥匙，并同意被上诉人自由处分房屋内物品，本院酌定上诉人向被上诉人赔偿房屋使用费损失4000元。
综上，原审法院认定事实错误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3056号民事判决第三项；
二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3056号民事判决第一项；
三、变更南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3056号民事判决第二项为江苏欧果商贸实业有限公司于本判决生效之日起十日内向南京市旭日景城小区业主委员会支付房屋使用费4000元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费475元，由上诉人江苏欧果商贸实业有限公司负担70元、被上诉人南京市旭日景城小区业主委员会负担405元；二审案件受理费475元，由上诉人江苏欧果商贸实业有限公司负担70元、被上诉人南京市旭日景城小区业主委员会负担405元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 冯 超