北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第05888号
上诉人（原审被告）李洪珍（兼陈德湜委托代理人），女，1966年5月2日出生。
上诉人（原审被告）陈德湜，女，1989年5月20日出生。
二上诉人之委托代理人王远方，北京市晨野律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）姚爱华，女，1957年10月24日出生。
委托代理人胡宝河，男，1952年11月6日出生。
原审被告陈开利，男，1959年10月18日出生。
上诉人李洪珍、陈德湜因返还原物纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第8054号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张洁芳担任审判长、审判员刘国俊、审判员刘磊组成的合议庭对本案进行了审理，书记员刘芳芳担任记录。李洪珍及其与陈德湜共同委托代理人王远方，被上诉人姚爱华及其委托代理人胡宝河、原审被告陈开利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姚爱华在原审法院起诉称：2011年1月16日，胡宝河通过北京链家房地产经纪公司与孙×就北京市石景山区苹果园×区×号楼×层×单元101号房屋签订了《房屋买卖合同》。李×为孙×的代理人。合同约定：2011年3月31日前，孙×将房屋交付胡宝河。胡宝河和姚爱华系夫妻，2013年1月18日，胡宝河将房屋过户给姚爱华。姚爱华拥有诉争房屋所有权。但该房屋现由陈开利、李洪珍、陈德湜居住。陈开利、李洪珍、陈德湜居住在此无法律依据。故诉至法院。诉讼请求：1.判令陈开利、李洪珍、陈德湜将北京市石景山区苹果园×区×号楼×层×单元×号房屋腾退并交付给姚爱华；2.判令本案诉讼费由陈开利、李洪珍、陈德湜负担。
陈开利在原审法院答辩称：陈开利与姚爱华夫妇不认识，出卖涉案房屋的所得没有给过李洪珍。认可姚爱华起诉的事实，同意姚爱华的诉讼请求。
李洪珍、陈德湜在原审法院答辩称：不同意姚爱华的诉讼请求。涉案房屋为陈开利、李洪珍、陈德湜的三人的共同财产。陈开利在李洪珍、陈德湜不知情的情况下，将涉案房屋过户给孙×，孙×将涉案房屋又过户给胡宝河。石景山区人民法院作出的（2014）石民初字第2729号民事判决，确认了陈开利与孙×于2010年1月22日签订的《存量房屋买卖合同》无效。李洪珍、陈德湜从来没有出售过涉案房屋，故不同意腾房。
原审法院经审理查明：姚爱华和胡宝河系夫妻。陈开利与李洪珍于1988年4月登记结婚，陈德湜系二人之女。位于北京市石景山区苹果园×区×栋×单元×号房屋（以下简称101号房屋）原为1999年首钢拆迁分配给陈开利一家的公有住房。2009年2月28日，陈开利与李洪珍离婚。在陈开利与李洪珍的《离婚协议书》中载明：离婚后，101号房屋由陈开利、李洪珍、陈德湜共同所有。
2010年，陈开利取得了101号房屋的所有权证书。为从银行贷款，陈开利与孙×于2010年1月22日签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。2010年11月，陈开利将101号房屋过户至孙×名下，但未交付房屋。后孙×将101号房屋出售给李×，但未办理过户手续。
2011年1月16日，孙×与胡宝河签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同载明：出卖人所售房屋为石景山区苹果园×区×号楼×单元×号，建筑面积为68.82平方米。同日，孙×（出售人）、胡宝河（购买人）、北京链家房地产经纪有限公司（居间人）签订《过户、按揭代理合同》、《居间成交确认书》。《居间成交确认书》确认101号房屋的出售价格为154万元，居间费40300元。李×为孙×的委托代理人在《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《过户、按揭代理合同》、《居间成交确认书》上签字。胡宝河在签订合同当日给付李×定金2万元，并于2011年2月15日向李×汇款22万元，于2011年3月17日向李×汇款75万元。李×认可共收到胡宝河154万元购房款。
签订《房屋买卖合同》后，孙×、胡宝河在陈开利、李×的陪同下依照合同约定去北京市石景山区建设委员会办了101号房屋的过户登记手续。2011年3月17日，胡宝河取得101号房屋的所有权证书。2013年1月18日，胡宝河将101号房屋过户至姚爱华名下。
另查明：胡宝河、姚爱华曾居住在北京市石景山区苹果园×区×号楼×单元×号房屋，该房屋的户型与101号房屋的户型一致。胡宝河购买101号房屋时，未曾查看房屋，但查看了101号房屋的所有权证书，该房当时登记在孙×名下。
又查明：陈开利实际收取李×支付的购房款133万元，并未交付给孙×。胡宝河、李×均认可互不相识。胡宝河、姚爱华与陈开利、李洪珍、陈德湜均认可互不相识。陈开利认可出卖101号房屋时未告知李洪珍。
庭审中，陈开利、陈德湜认可一直居住在101号房屋之中，李洪珍认可偶尔在101号房屋居住。
北京市石景山区人民法院于2015年4月29日作出的（2014）石民初字第2729号判决，现已生效。该判决确认：陈开利与孙×于2010年1月22日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
原审法院认定上述事实，有《存量房屋买卖合同》、付款凭证、房产证、离婚协议书、当事人陈述、（2013）石民初字第402号民事判决、（2014）石民初字第2729号民事判决等证据在案佐证。
原审法院判决认定：根据已经生效的北京市石景山区人民法院于2015年4月29日作出的（2014）石民初字第2729号判决，陈开利与孙×于2010年1月22日签订的《存量房屋买卖合同》无效。孙×将101号房屋卖给胡宝河的行为属于无权处分。故本案争议的焦点是，胡宝河购买101号房屋的行为是否构成善意取得的问题。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。关于善意的判断标准问题，法院认为，善意是指行为人在为某种民事行为时不知道或无法知道存在某种足以影响该行为法律效力的因素，而认为其行为的相对人有合法权利的一种心理状态。本案中，胡宝河通过北京链家房地产经纪有限公司购买101号房屋，并审查了房屋的所有权证书。而当时房屋登记在孙×名下，胡宝河不认识孙×、陈开利、李洪珍、陈德湜，也难以知悉孙×、陈开利、李洪珍、陈德湜之间的纠纷。故胡宝河并不知道孙×无处分权，且基于物权登记的公信效力，信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，应推定胡宝河为善意。其次，胡宝河为购买101号房屋共支付购房款154万元，该房屋现于2011年3月17日已经登记在胡宝河名下。因此，胡宝河购买101号房屋的行为符合善意取得的条件。鉴于胡宝河与姚爱华系夫妻关系，101号房屋属夫妻共同财产。现101号房屋已过户至姚爱华名下。姚爱华是101号房屋的所有权人，对该房屋享有使用、占有、处分、收益的权利。陈开利、李洪珍、陈德湜在101号房屋居住无法律和事实依据，应当将101号房屋腾退并交付给姚爱华。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零六条之规定，判决：陈开利、李洪珍、陈德湜于本判决生效后三个月内将北京市石景山区苹果园×区×号楼×层×单元101号房屋腾退并交付给姚爱华。
李洪珍、陈德湜不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，驳回姚爱华原审诉讼请求。上诉理由：101号房屋原来是由上诉人李洪珍、陈开利、陈德湜长期居住，陈开利按照成本价格购买房屋，取得房屋所有权证书，李洪珍与陈开利离婚时，双方约定该套房屋由李洪珍、陈开利、陈德湜三人共同所有。在李洪珍不知情的情况下，陈开利将房屋出售。姚爱华要求李洪珍、陈德湜、陈开利腾退101号房屋侵害了李洪珍、陈德湜的合法权益，请求二审法院驳回其诉讼请求。
姚爱华服从原审法院判决，针对李洪珍、陈德湜的上诉答辩称：胡宝河已经支付了全部房款，并取得房屋权属证书，因故将房屋过户至其妻子姚爱华名下。胡宝河和陈开利并不认识，不存在恶意串通。101号房屋的交易是在中介公司居间下进行的。姚爱华作为房屋的所有权人，有权行使所有权人的权利。
陈开利述称：同意原审法院判决。认可姚爱华的答辩意见。
二审中，李洪珍、陈德湜提交2013年7月31日胡宝河起诉孙×、李洪珍、陈德湜、陈开利合同纠纷一案中的开庭笔录里记载：”法官问李×与胡宝河什么关系？李×答朋友关系。”胡宝河对此予以否认，称不认识李×。
本院另查明2011年3月4日庭审笔录记载陈开利的陈述为：”虽然是以孙×的名义作的，但是我们三个人一同操作的。”对此，陈开利解释因该房屋虽过户至孙×名下，但实际是由陈开利与李×商议的，去签订合同时，孙×去签字了，所以说需要三人办理。其称并未说出”操作”这个字眼。之前其并不认识李×。对该笔录姚爱华称不了解此次交易。
本院认为：陈开利出卖涉案房屋给孙×的买卖合同已经生效判决认定为无效合同，故孙×无权处分涉案房屋，因此本案争议焦点为：1、胡宝河购买涉案房屋是否属于善意取得。2、上诉人李洪珍、陈德湜是否具有合法依据对抗姚爱华所持物权。
首先，《中华人民共和国物权法》第一百零六条已经规定了善意取得的判断标准，本案胡宝河在购买涉案房屋时虽其未实际查看涉案房屋，但其已查看了物权凭证，知晓所有权人是孙×，且出卖人亦为孙×，作为买受人胡宝河有理由相信涉案房屋产权证的公信力，现亦无证据证明孙×与胡宝河之间存在恶意串通，因此，本院认为胡宝河购买涉案房屋是善意的。
其次，关于交易价格是否适当问题。虽李洪珍、陈德湜在庭审中提出交易价格过低问题，但其并未举证。原审法院参考胡宝河出卖与涉案房屋相同户型房屋的价格，认为涉案房屋的交易价格适当，不存在不合理的情形。
综上，本院认为胡宝河购买涉案房屋属于善意取得。之后其将产权过户至其妻子姚爱华名下亦无不当。李洪珍、陈德湜的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由李洪珍、陈德湜、陈开利负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由李红珍、陈德湜负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 刘芳芳