江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）澄长商初字第0037号
原告江阴市天赐加湿设备厂（注册号：320281000032224），住所地江阴市祝塘镇工业集中区B区。
投资人李晓刚，江阴市天赐加湿设备厂厂长。
委托代理人孔国清，江阴市精诚法律服务所法律工作者。
被告江阴紫微服饰有限公司（注册号：320281000393565），住所地江阴市祝塘镇钱圩路6号。
法定代表人张颂莉，江阴紫微服饰有限公司执行董事。
委托代理人姚辰来，上海市中茂律师事务所律师。
原告江阴市天赐加湿设备厂（以下简称天赐厂）与被告江阴紫微服饰有限公司（以下简称紫微公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理，依法由审判员周益民适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告天赐厂的投资人李晓刚和委托代理人孔国清，被告紫微公司的委托代理人姚辰来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天赐厂诉称：2013年3月21日，他厂与紫微公司签订自2013年2月1日起至2014年1月31日止，年租金为人民币163383元的《工业厂房租赁合同》。他厂全面履行了合同，紫微公司正常生产后，又提出要求他厂申请接通蒸汽，他厂又投资近十三万元。2013年10月23日紫微公司以电力不足是根本违约为由，向他厂提出解除合同。2013年10月26日他厂复函认为：他厂提供的租赁物是厂房，不存在提供足够电力义务，表示不同意解除合同。他厂认为紫微公司提出的解除合同理由不能成立，故要求确认紫微公司于2013年10月23日的解除合同函无效；本案的诉讼费用由紫微公司承担。
为证明其主张，天赐厂提供了如下证据：
1、《工业厂房租赁合同》1份。证明他厂出租的是厂房1980.03平方米，租赁时间为2013年2月1日起至2014年1月31日止，年租金为163383元，该租赁合同出租方没有承诺电力范围。
2、解除合同函和复函各1份。证明紫微公司于2013年10月23日提出解除合同，他厂于2013年10月26日复函答复不同意解除合同，不同意解除合同的理由由《工业厂房租赁合同》证明。
被告紫微公司辩称：一、天赐厂违约。天赐厂未履行其适租义务。2013年3月21日，天赐厂与他公司签订自2013年2月1日起至2014年1月31日止，年租金为人民币163383元的《工业厂房租赁合同》。据合同约定，他公司承租天赐厂厂房第一、四层作为他公司开办服装厂使用，面积共1980.03平方米。双方在合同中已明确承租之用途、目的和生产规模，天赐厂理应履行提供足够电力义务，但天赐厂在实际租赁中仅提供约50安培电量，远无法达到厂房正常生产所需电量，导致根本无法实现他公司租赁目的。他公司已缴清所有租金和发生的电费，天赐厂因未履行其适租义务，而构成根本违约。二、天赐厂应返还相应的租金和扣留物。他公司于2013年10月23日向天赐厂送达了《解除合同函》，正式通知解除租赁合同并要求他公司配合办理租赁物交还手续。该房屋租赁合同于2013年10月23日解除。他公司自此已撤离承租厂房，不再占用。天赐厂应当返还2013年10月23日至2014年1月31日共3个月租金，计人民币40845.75元。天赐厂应当将扣押的9台空调（格力空调6台，价值8600元／台；海尔空调2台，价值7500元／台；春兰空调1台，价值3500元／台）返还他公司。
综上，他公司因天赐公司违约致使合同根本无法继续履行，不得已而解除合同。故要求确认他公司于2013年10月23日致天赐厂的解除合同函合法有效；他公司与天赐厂于2013年3月21日签订的《工业厂房租赁合同》于2013年10月23日因天赐厂违约而解除；请求天赐厂返还2013年10月23日至2014年1月31日共3个月租金计人民币40845.75元以及被天赐厂所扣留的空调设备。
为证明其主张，紫微公司提供了如下证据：
1、《工业厂房租赁合同》1份。证明天赐厂与他公司存在租赁关系，以及他公司的租赁规模和租赁目的，天赐厂有供电的义务。
2、银行转账对账单2页。证明他公司已经分2次支付天赐厂租金158383元，加上他公司支付的保证金5000元，合计163383元，他公司已经付清了全年的租金。
3、银行汇款回单5页。证明他公司已经缴纳了应支付的电费。
紫微公司对天赐公司提供的证据，经质证认为：
1、对天赐厂提供的证据1的真实性无异议，但对天赐厂所要证明的内容有异议。他公司根据合同的面积和范围租赁的用途为开办服装厂，合同明确了承租人的生产规模和生产范围，出租人应当满足承租人生产所需电力。
2、对天赐厂提供的证据2的真实性无异议。
天赐厂对紫微公司提供的证据，经质证认为：
1、对紫微公司提供的证据1的真实性无异议，但对证明的目的有异议，合同没有明确要求他厂提供多少电力的内容。
2、对紫微公司提供的证据2的真实性没有异议，他厂确实收到了紫微公司支付的租金158383元，余欠5000元租金紫微公司没有支付，因为双方所签订的合同第四款明确保证金是在合同履行完毕后才退还的。
3、对紫微公司提供的证据3的真实性没有异议，但该证据与本案无关。
经审理查明：2013年3月21日，天赐厂与紫微公司签订《工业厂房租赁合同》1份，合同载明：“出租方：江阴市天赐加湿设备厂（以下简称“甲方”）住所：江阴市祝塘镇工业集中区钱圩路6号法定代表人：李晓刚承租方：江阴紫微服饰有限公司（以下简称“乙方”）住所：江阴市祝塘镇工业集中区钱圩路6号法定代表人：张颂莉甲、乙双方本着友好合作、互利互惠的原则，经协商一致，特制定本合同，以兹共同遵守。一、租赁标的物1.1甲方将位于江阴市祝塘镇工业集中区钱圩路6号、用途为服装厂的工业厂房的第一层部分与第四层部分的全部范围（以下简称“租赁物”）出租于乙方使用。租赁物建筑面积为1980.03平方米（以房地产权证登记为准）。1.2甲方确认该租赁物及相应土地使用权不存在任何权属争议或权利限制，未设定抵押、未被查封，且拥有合法出租的主体资格及权利。1.3本合同租赁期限内，乙方有权对租赁物进行装修。二、租赁期限2.1本合同租赁期限暂定为一年，即自2013年2月1日起至2014年1月31日止。2.2乙方如需续租，应在租赁期限届满前提出，经甲方同意后，甲、乙双方续签租赁合同。在同等条件下，乙方享有优先承租权。三、租赁物交付3.1甲方应在租赁起始日之前将租赁物以及相关设施设备按现状交付给乙方使用，且乙方同意按租赁物以及相关设施设备的现状承租。租赁物以及相关设施设备交付时，甲、乙双方以交接单的形式签字确认。3.2本合同终止后，对可拆除的乙方物品由乙方自行拆除移走；其它乙方无法拆除的物品处理由双方协商解决，如协商不成，乙方同意归甲方所有。四、租赁费用4.1租赁保证金：本合同生效后，乙方应向甲方交纳租赁保证金0.5万元。租赁保证金可用于抵扣乙方应付费用，剩余款项甲方应在本合同终止后予以退还。4.2本租赁物的租金为人民币
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元／天／平方米（建筑面积）（包含物业管理费）。本租赁物共计建筑面积为1980.03平方米，其年租金为人民币163383元。（明细详见附件）4.3其他费用：乙方在承租期间所发生的水、电、煤、通讯等一切费用均由乙方自行承担。五、支付方式5.1乙方应于按时向甲方支付租金，上半年租金于签订合同次日支付，下半年租金于2013年5月15日前支付，由乙方将租金汇至甲方指定的下列账号：开户行：农行，账号9559980439706328317王向红。六、其它条款6.1本合同经甲乙双方签订之日起生效。6.2本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致后，可另行签订补充协议。6.3本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份。”。合同签订后，天赐厂将合同约定的厂房交付给紫微公司使用，紫微公司亦按照合同的约定向天赐厂交付保证金5000元及租金158383元，合计163383元。另外，紫微公司亦按约支付了承租期间的电费。
2013年10月23日，紫微公司向天赐厂发出解除合同函1份，载明：“致：江阴市天赐加湿设备厂2013年3月21日，本公司与贵厂签订了《工业厂房租赁合同》（以下简称“该合同”），该合同租赁建筑面积为1980.03平方米，租赁期限为一年，自2013年2月1日起至2014年1月31日止，年租金为人民币163383元。截止本函出具之日，本公司均能按约履行该合同的全部义务。然而，由于贵厂签订该合同前隐瞒租赁物电力不足的现状，并且签订该合同后又擅自采取限电措施，以致租赁物内频繁出现跳闸的情形，导致本公司在租赁物内无法进行正常生产经营活动，虽经包括派出所在内的多方协调工作，贵司仍继续实施限定措施，致使该合同目的无法实现。综上，根据中华人民共和国法律、法规、规范性文件的规定以及该合同的约定，贵厂的上述行为已构成对该合同的根本违约，故本公司现特发送本函正式通知贵厂提前解除该合同并要求贵厂配合办理租赁物交还手续。该合同解除后，本公司有权要求贵厂承担返还租赁保证金、返还租金及赔偿本公司损失等违约责任。同时，本公司有权保留采取相应司法救济措施的权利。特此函告。江阴紫微服饰有限公司2013年10月23日”。紫微公司于2013年10月底搬离所承租的厂房。
2013年10月26日，天赐厂给紫微公司复函，载明：“江阴紫微服饰有限公司：贵公司解除合同函于2013年10月25日收悉，对贵公司在该函中所表述的内容我方认为毫无事实根据和法律依据，我方对此均不予认可，并函复如下：一、贵公司与我方之间系租赁合同关系，我方除向贵公司提供租赁物外，不存在任何其它义务，更不可能存在向贵公司提供电力的义务或保证贵公司能够用电的义务。因此，贵公司无权解除双方之间的租赁合同关系，如贵公司执意要解除，则应承担由此给我方造成的一切损失。二、贵公司在履行合同中至少存在如下违约行为：1、未能按时付款；2、在使用租赁物过程中对租赁物进行破坏（如对墙面进行钻孔、拆除墙体等）。对于贵公司的违约行为我方要求贵公司在收到本函后三日向我方全面履行付款义务，并承担未付款额自应付之日起至实际给付之日止按同期银行贷款利率标准计算的利息。同时在收到本函后三日内将租赁物恢复原状，并赔偿由此给我方造成的损失。三、我方再次提醒贵公司，贵我双方之间系租赁合同关系，我方依法享有留置权。四、贵公司在使用租赁物过程中产生杂费尚未结算，我方要求贵公司在收到本函后三日内向我方履行结算付款义务。综上，我方已履行了交付租赁物的义务，不存在任何违约行为，贵公司要求解除合同的要求毫无根据。同时贵公司自身在履行合同的过程中却存在多重且严重的违约行为，如贵公司在上述期限内未能按照我方的要求履行义务，则我方将追究贵公司的责任，包括寻求司法的救济，届时贵公司还需另行承担由此产生的诉讼费、律师费以及一切与此相关的费用。特此函复！江阴市天赐加湿设备厂二○一三年十月二十六日”。
嗣后，双方对合同履行过程中的相关事宜未能协商一致，天赐厂遂向本院起诉。
上述事实，由租赁合同、解除合同函、复函、银行转账对账单、银行汇款回单及双方当事人在法庭上的陈述等证据在卷佐证。
本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，双方所签订的合同未约定解除合同的条件，紫微公司提供的证据亦不能证明具备了合同的法定解除条件。紫微公司称天赐厂隐瞒电力不足的现状，合同签订后对擅自采取限电措施，致使合同目的无法实现，但均未提供证据证明，且双方所签订的合同对相关电力使用事宜未作具体约定，故本院认定紫微公司于2013年10月23日向天赐厂发出的解除合同函无效。紫微公司要求天赐厂返还2013年10月23日至2014年1月31日的租金40845.75元、要求天赐厂返还空调9台的抗辩主张与天赐厂的诉讼请求不属同一法律关系，本案不予理涉，可另行依法主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：
江阴紫微服饰有限公司于2013年10月23日向江阴市天赐加湿设备厂发出的解除合同函无效。
案件受理费减半收取100元（江阴市天赐加湿设备厂已预交），由江阴紫微服饰有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审判员 周益民
二〇一四年三月十日
书记员 孙玲莉
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