淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2015）淮法民初字第1284号原告常州市湖港物业服务有限公司淮安分公司，住所地淮安市淮安区马甸镇乾益村。法定代表人咸爱莲，该公司总经理。委托代理人尚加梅，该公司职工。被告于建国。原告常州市湖港物业服务有限公司淮安分公司（以下简称湖港物业淮安分公司）与被告于建国物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后，依法由审判员杨士轩适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告湖港物业淮安分公司的委托代理人尚加梅、被告于建国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告湖港物业淮安分公司诉称，被告于建国自2012年1月1日以来一直没有交纳物业管理费，原告虽多次对其书面及上门催要未果，现诉至法院，请求依法判决被告于建国给付2012年1月1日至2015年6月1日的物业服务费9767元、公共水电费123元，合计9890元。被告于建国辩称：原告诉我欠交物业费与事实不符，我家不欠物管费。万豪物业在紫金花苑服务期间，我家的物管费已交至2012年10月。2012年10月份以后，我家轿车停在小区物管办附近，车锁、车门被撬坏，后来停放在小区内又3次被擦坏、划伤；我家一辆价值8000元的摩托车在小区内白天被人盗走，我家均向小区报告后向公安报警，查无结果。由于我家财产受损，万豪物业同意我家免交两年物管费。因此，我家的物管费实际已交至2014年10月。按照对年对月交纳物管费，现在还未到2015年10月，原告你不调查、不核实、不沟通，为什么一纸诉状将我告上法庭？原告收取公用水电费没有依据，应从固定车位费中返还给业委会的费用中冲抵。原告入住小区，没有召开业主代表大会，原告物业人员上门收费，我们认为是万豪公司，不清楚湖港公司，担心骗子上门敲诈骗钱，收钱后“跑路”。原告与谁签订的合同我们至今没有看到。原告服务不到位，物管组成人员不具备从业资格，且素质较差，到业主家不能文明收费，甚至威胁恐吓业主，对业主提出的合理要求不解释、不沟通，争吵时有发生。对公共安全隐患熟视无睹，防范意识缺失。为了收费，不择手段，占用人行道、消防通道，损坏原设施、挖掉苗木，划车位卖给业主，给行人带来伤害隐患。管理不到位，对外来人员管理不严，业主财产被盗、被损情况时有发生。我父亲是一名在纪委工作多年的老同志，平时对我们要求十分严格，我们全家从未有过不交物管费的想法。物业人员上门收费时，我父亲指责物业的种种不良行为，要求纠正，至今也未见到物业负责人。因对物业的不良行为敢讲敢说，也得罪了物业。接到诉状后非常气愤，现睡眠很不好，需服用助睡眠药品才能正常入睡。因原告不调查不核实，捏造事实，状中指控我家的不实之词，已在很大程度上构成诬告、诽谤、欺诈行为，给我父亲及全家精神上造成严重损害和名誉的毁损，致使我父亲自接到诉状后，长时间失眠，精神状态不好。现请求法院追究原告诬告欺诈的法律责任；对被告所造成的精神上的伤害及名誉的毁损，原告的法定代表人书面赔礼道歉并在小区公示，经济赔偿与精神伤害赔偿同步进行，原告应采用相应措施和方法，给我父亲恢复正常的睡眠和正常的精神状态；原告承担所有诉讼费用；督促原告限期整改纠正不良行为，其法人代表对上述不良行为在小区业主代表大会上公开检讨，向广大业主赔礼道歉。经审理查明，原告系经工商登记从事物业服务的企业法人分支机构。被告于建国为本区紫金花苑17－1－1101室的业主。2013年9月30日，原告与紫金花苑业主委员会签订紫金花苑物业服务合同一份，约定：由原告为紫金花苑小区物业服务管理单位，在物业管理区域内，提供物业管理服务；物业服务费由业主按其实际购房建筑面积缴纳，高层住宅标准为1.05元／平方米／月，区域内公共路灯照明维护费每月每户3元。小区物业服务费用原则上每年一次收缴。具体按照业主办理入住手续日期为准，对年对月收缴。公共停车场及固定车位由原告按规定收取，应缴纳给业主委员会的部分，按照冲抵每户每年公共照明费36元∕户。合同签订后，原告实际提供了服务，在向被告收取物业服务费用时，被告借故未交。原告向被告索要无果，遂向本院提起诉讼。另查明，紫金花苑小区原由江苏万豪物业服务有限公司为该小区业主提供物业服务。原告和江苏万豪物业服务有限公司于2014年12月29日签订调解协议书一份，江苏万豪物业服务有限公司向原告支付预收物业费60000元，经双方协商，江苏万豪物业服务有限公司向原告支付金额为30000元，原告不再追究其他余款。江苏万豪物业服务有限公司在服务期间部分业主所欠物业费，不再向业主收取，原告在业主同意的情况下，可直接收取，与江苏万豪物业服务有限公司不再结算。再查明，被告所住房屋面积为226.87平方米，被告于2011年4月9日已向江苏万豪物业服务有限公司交纳了2010年10月至2012年10月份的物业服务费。2012年12月26日，被告以家庭轿车在小区内车锁被撬、几次被擦伤划伤、一辆价值8000元的五羊本田摩托车白天在小区内被盗，损失严重为由，向紫金花苑物管中心出具书面报告，要求免交3年物管费，并赔偿其维修轿车的所有费用。同年12月29日，江苏万豪物业管理有限公司紫金花苑物管处作出答复：“经请示严总：经双方协调同意免收两年物业费，汽车维修费自负。孙瑞衡2012.12.29.（印章）”。2013年9月30日原告与紫金花苑业主委员会签订紫金花苑物业服务合同后，被告没有交纳物业服务费及公共水电费。原告对此不予认可，但未能向本院提供不予认可的证据。以上事实，有原告与紫金花苑业主委员会签订的紫金花苑物业服务合同、原告和江苏万豪物业服务有限公司于2014年12月29日签订的调解协议书、原告给被告的催缴函、债权转让通知回执、江苏万豪物业服务有限公司出具的收款收据、同意免交两年物业费的材料、部分照片、庭审笔录等证据在卷，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告湖港物业淮安分公司系依法设立，并领取营业执照的法人分支机构，其与紫金花苑业主委员会所签订的物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，且内容符合法律的规定，属有效合同，该合同应当对紫金花苑所有业主发生具有法律效约束力。被告作为该小区的业主，应当按照合同的约定向物业服务单位交纳物业服务费。原告要求被告交纳所欠物业服务费有充分的事实依据和法律依据，本院予以支持。原告要求被告缴纳公共水电费，因物业服务合同中已明确该费用从原告按规定收取的公共停车场及固定车位费，应缴纳给业主委员会的部分，按照冲抵每户每年公共照明费36元∕户，故对原告此诉求，本院不予支持。原告依据与江苏万豪物业服务有限公司签订的调解协议书，向被告索要2012年1月1日至2013年9月期间的物业费，因被告物业费已交至2012年10月，原告亦予认可，故对原告要求被告交纳2012年1月1日至2012年11月1日的诉请，本院不予支持。2012年10月以后，被告因财产受损，万豪物业已于2012年12月29日同意被告免交两年的物管费，应认定其被告物业费用已交纳至2012年11月至2014年10月份的物业服务费。原告对此不予认可，但无证据证明自己的主张，故对原告要求被告交纳2012年11月至2014年10月份的物业服务费的诉请，本院不予支持。物业服务合同约定，物业费用按照对年对月交纳物管费，故被告应在2014年11月交纳下一年度物管费，交至期为2015年10月。对对被告辩称，提出的按照对年对月交纳物管费，现在还未到2015年10月，不应当交纳物管费的辩解辩称意见，本院不予采信。按照对年对月交纳物管费，被告应在2014年11月交纳下一年度物管费，交至期为2015年10月。被告自2014年11月至今未交纳物业服务费是事实，被告理应自2014年11月交纳至2015年10月的物业服务费，借故未交不交于法不合，与合同约定不符。原告要求被告物业服务费交至2015年6月1日的诉请，本院予以支持。对被告要求本院追究原告诬告欺诈的法律责任；对被告所造成的精神上的伤害及名誉的毁损，原告的法定代表人书面赔礼道歉并在小区公示，经济赔偿与精神伤害赔偿同步进行，原告应采用相应措施和方法，给其父亲恢复正常的睡眠和正常的精神状态；督促原告限期整改纠正不良行为，其法人代表对上述不良行为在小区业主代表大会上公开检讨，向广大业主赔礼道歉的辩称意见，因被告的要求与本案不属于同一个法律关系，也不适用小额诉讼程序审理，故本案不予理涉。对于被告提出的原告提供的物业服务有不到位、业主财物被损、被盗等一系列的问题，原告应本着有则改之，无则加勉的态度，与业主多沟通、多交流、多解释；对有些确实不属物业服务合同约定事项归其解决的问题，应极积与相关组织或者部门协调，并向业主说明情况，和业主共同构建平安、祥和、温馨、美丽的小区。考虑到原告湖港物业淮安分公司提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，本院酌情扣减被告于建国应交纳物业服务费用总额的10%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三十二条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、最高人民法院《关于适用的解释》第二百七十四条的规定，判决如下：一、被告于建国于本判决生效后3日内给付原告湖港物业淮安分公司2014年11月1日至2015年6月1日的物业服务费（1500.75）1667.50元（1.05元／平方米7个月×1.05元／平方米×226.87平方米×7个月×90%））。二、驳回原告湖港物业淮安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（原告已预交25元），减半收取，由原告负担16元，被告负担9元。本判决为终审判决。审判员  杨士轩二〇一五年七月二十八日书记员  张 井附：裁判所依据的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《物业管理条例》第三十二条第一款从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。四、最高人民法院《关于适用的解释》第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。