上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0109民初6732号
原告：马文荟，男，1967年4月24日出生，回族，住宁夏西吉县吉强镇西街北环路***号。
原告：陈志香，女，1971年2月26日出生，回族，住宁夏银川市。
上列两原告的共同委托诉讼代理人：杨晓婧，金迪，宁夏黄河志律师事务所律师。
被告：凌自杰，男，1961年6月13日出生，汉族，住上海市。
原告马文荟、陈志香与被告凌自杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马文荟、陈志香的共同委托诉讼代理人杨晓婧，金迪，被告凌自杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马文荟、陈志香向本院提出诉讼请求：要求被告返还两原告房屋租金35,000元。事实与理由：两原告系案外人马1的父母。2017年10月21日，马1与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将上海市虹口区东大名路XXX号XXX室房屋(以下简称东大名路房屋)出租给马1，月租金35,000元，租赁期限自2017年11月15日至2018年11月14日，支付租金方式为季付。合同签订后，马1依约向被告支付了三个月租金共计105,000元，被告也如约交付房屋。马1于2017年12月9日死亡，被告见《房屋租赁合同》无法继续履行，于2017年12月11日向马1的家属发出《终止租房协议》，要求终止履行合同，并同意退还35,000元。但原告认为房屋租赁合同因不可归责于双方的原因而解除，依据相关法律规定，尚未履行的合同终止履行，合同解除后，被告应当向原告退还剩余租期内的租金70,000元，除去被告已经返还的35,000元外，被告还应向原告退还35,000元，经原告多次催讨，被告无理拒绝。原告现诉至法院要求判如所请。
被告凌自杰辩称：不同意原告的诉讼请求。并非被告主动要求签订《终止租房协议》，而是马1的家属主动向被告提出终止合同，被告出于同情而同意退还35,000元租金和终止租赁合同。原告称多次向被告催讨，但实际不存在催讨的可能，因为被告从未答应退还剩余的35,000元，该35,000元是马1支付的租房押金，而非租金，马1承租东大名路房屋时资金困难，其与被告协商后支付的105,000元系付二押一，而不是付三押一，当时被告向马1出具了收款证明，载明两个月租金，一个月押金,若马1未支付押金，被告不可能向其交付房屋的。由于马1未将东大名路房屋按照原状返还被告，经协商押金35,000元作为无法恢复原状的赔偿金，此外租赁合同的补充条款约定租赁期限不满一年押金不退。针对马1租赁过程中发生的相关费用以及对被告造成的相关损失，被告将另案起诉马1家属。
本院经审理认定事实如下：原告马文荟、陈志香系案外人马1的父母，马1于2017年12月9日死亡，其生前未婚且未生育子女。
2017年10月21日，被告(甲方、出租方)与马1(乙方、承租方)签订《上海市居住房屋租赁合同》一份，约定甲方将东大名路房屋出租给乙方，房屋类型为商用；租赁日期自2017年11月15日起至2018年11月14日止(合同上“2017年11月15日至2017年11月14日”系笔误)；月租金35,000元，乙方应于每3月提前7日向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的2%支付违约金，乙方支付租金的方式为付3押1(租金包含物业费)；甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即35,000元，保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的的水、电、煤、通信、空调、有线电视、宽带费用由乙方承担；乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的2倍向甲方支付违约金等等。《补充条款》约定乙方进驻以后进行任何装潢、装饰均需得到甲方同意才能实施，乙方交付了租金和押金后方可进驻所借用场地；借用期不足一年的，甲方不退一个月的押金等等。
合同签订后，马1于2017年1月21日向被告转账支付15,000元，于2017年1月26日向被告转账支付90,000元，马1自行备注90,000元为房租尾款。被告亦将东大名路房屋交付马1。
2017年12月11日，被告与案外人马2(马1之弟)签订《终止租房协议》，约定由于租赁东大名路房屋的马1发生意外身亡，经马1家属申请要求：终止马1租赁东大名路房屋的租赁合同，出租方同意退还35,000元给马1家属，出租方凌自杰和马1家属双方同意签字后即可生效，此协议一式三份，马1家属一份，凌自杰一份，有关部门备案一份。
审理中，两原告表示其作为马1父母对于《终止租房协议》的签订情况均不知情，亦未授权马2签订该份协议，现两原告作为马1的继承人对于《终止租房协议》效力不予认可。
上述事实由原、被告提供的户籍证明、派出所证明、居民死亡确认书、注销户籍证明、上海市居住房屋租赁合同、建设银行交易明细、终止租房协议等证据佐证，本院予以确认。
本院认为：原、被告双方对于马1在房屋租赁合同签订后支付的105,000元系三个月租金还是系两个月租金70,000元和押金35,000元争执不一。首先，根据马1与被告签订的房屋租赁合同约定，马1支付租金和租赁保证金系被告交付房屋的前提，在租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定由马1承担的费用外剩余部分无息退还；其次，在一般的房屋租赁过程中，交纳租赁保证金的目的在于担保承租人租赁债务的履行，主要是防止承租人迟延支付租金以及损害房屋及其设施行为的发生，结合原、被告双方陈述、合同约定以及交易惯例，本院采信被告的辩称意见，认定剩余的35,000元性质为租赁保证金而非租金。根据相关法律规定，承租人在房屋租赁期间死亡又无共同居住之人，且其法定继承人亦表示不再继续租用房屋的，房屋租赁合同终止。本案中，马1与被告于2017年10月21日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。在房屋租赁期间，作为承租人的马1于2017年12月9日死亡，虽然两原告作为马1的法定继承人对2017年12月11日的《终止租房协议》效力不予以认可，但其表示属于客观事实，不再继续承租东大名路房屋，而被告亦已经返还两原告租金35,000元并收回房屋，因此马1与被告签订的房屋租赁合同实际已终止。合同终止后，被告应当根据租赁合同约定返还租赁保证金35,000元。本案中被告表示就马1租赁房屋期间发生的相关费用，其将另案予以解决，故本案中不予以处理。据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条、第二百三十四条之规定判决如下：
被告凌自杰应于本判决生效之日起10日内返还原告马文荟、陈志香房屋租赁保证金35,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费675元，减半收取337.50元，由被告凌自杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郭魏
二〇一八年六月十一日
书记员 戴燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。