江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁商终字第1560号
上诉人（原审被告）刘隆生，男，1950年12月25日生。
上诉人（原审被告）袁健，女，1953年5月31日生。
以上两上诉人共同委托代理人宋绪仁，江苏苏韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京银行股份有限公司钟山支行，住所地在南京市鼓楼区上海路91号。
负责人章锐，该支行行长。
委托代理人汪吕兵，江苏爱信律师事务所律师。
委托代理人丁峰松，江苏爱信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京江天盛德房地产开发有限公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区上元大街。
法定代表人张寿奎。
原审被告刘媛媛，女，1980年3月24日生。
原审被告袁浩，男，1974年7月9日生。
以上两原审被告共同委托代理人宋绪仁，江苏苏韬律师事务所律师。
原审第三人南京江天房地产开发有限公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区湖滨路15号世界村。
法定代表人王晓明。
上诉人刘隆生、袁健因与被上诉人南京银行股份有限公司钟山支行（以下简称南京银行钟山支行）、南京江天盛德房地产开发有限公司（以下简称江天盛德公司）、原审被告刘媛媛、袁浩、原审第三人南京江天房地产开发有限公司（以下简称江天公司）金融借款合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓商初字第737号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
南京银行钟山支行一审诉称：刘隆生与南京银行钟山支行签订个人住房借款合同，借款31万元，期限自2007年6月6日至2015年6月5日，月利率为5.1‰，并按中国人民银行发布利率浮动。刘隆生、袁健、刘媛媛、袁浩以南京市江宁区亲水湾花园某幢206室房屋为上述借款设立预抵押登记担保，江天盛德公司为上述贷款提供连带责任担保。现南京银行钟山支行依约发放了贷款，并已取得上述房屋他项权证，但截至2013年9月20日，刘隆生尚欠贷款本金116718.13元，利息、罚息5013.2元。袁健与刘隆生系夫妻关系，应对夫妻共同债务承担共同还款责任。请求判令：1、解除南京银行钟山支行与刘隆生之间的借款合同，刘隆生、袁健归还剩余借款本金116718.13元，给付利息、罚息5013.2元，并按合同约定支付自2013年9月21日至判决清偿之日的利息、罚息；2、南京银行钟山支行对南京市江宁区亲水湾花园某幢206室的房产享有优先受偿权；3、江天盛德公司对上述债务承担连带还款责任。
刘隆生一审辩称：一、其购买的江宁区亲水湾花园某幢206室房屋已全额付款，并无任何贷款；二、其与南京银行钟山支行不存在真实的借贷关系，案涉贷款系南京银行钟山支行与该房屋开发商江天盛德公司恶意串通办理，贷款已直接支付江天盛德公司，其并不知情，不应承担还款责任。综上，请求驳回南京银行钟山支行的诉讼请求。
袁健、刘媛媛、袁浩一审共同辩称：同意刘隆生的答辩意见。
一审中，江天盛德公司、江天公司未到庭，未发表答辩意见。
原审法院经审理查明：袁健与刘隆生系夫妻。2007年5月18日，南京银行钟山支行（乙方）与刘隆生（甲方）、江天盛德公司（丙方）签订个人住房借款合同，约定：甲方向乙方申请住房按揭借款，丙方自愿为甲方向乙方申请的借款提供担保，乙方同意发放借款；合同项下借款金额为31万元，借款用于甲方购买坐落于亲水湾花园某幢206室的住房，总房价为443100元，借款期限自2007年6月6日至2015年6月5日，借款利率为浮动利率（指中国人民银行公布施行的同档次借款利率水平下调15%），合同项下借款逾期的罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收50%，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；甲方不可撤销地授权乙方将借款直接划至丙方的帐户；甲方按等额本息还款法归还借款本息，第一期还款日为2007年7月20日，甲方不可撤销地授权乙方在合同约定的还款日直接从甲方在乙方开立的帐户中扣收借款本息；丙方自愿为乙方向甲方发放的借款提供连带责任保证担保，丙方保证担保范围为本合同项下借款本金及利息、违约金、损害赔偿金以及乙方实现债权的一切费用，保证期间为本合同生效之日起至办妥抵押登记将他项权证交乙方执有为止；甲方自愿以本合同所列之房产为其借款提供抵押担保；发生甲方超过本合同约定的还款期20日仍未足额偿还借款本息等情形的，乙方有权宣布本合同项下借款提前到期，要求甲方立即偿还所有债务，或依法处分抵押物。同日，南京银行钟山支行、袁健、刘隆生、刘媛媛签订南京市江宁区房地产抵押合同，约定：袁健、刘隆生、刘媛媛将与江天盛德公司签订南京市商品房买卖契约载明的江宁区亲水湾花园某幢206室房屋抵押给南京银行钟山支行，该抵押合同于2007年6月5日在南京市江宁区房产管理局办理了按揭登记，后南京银行钟山支行取得了抵押合同所涉房屋的他项权证。2007年5月28日，江天盛德公司与袁健、刘隆生、刘媛媛签订商品房买卖契约，约定：袁健、刘隆生、刘媛媛向江天盛德公司购买亲水湾花园某幢206室的房屋，房款合计443100元。
2007年6月7日，南京银行钟山支行向刘隆生发放贷款31万元。截止2013年9月20日，该笔贷款尚有借款本金116718.13元、利息5013.2元未归还。
另查明，2006年9月20日，江天公司（甲方）与袁健（乙方）、南京江鸿物业发展有限责任公司（丙方，以下简称江鸿物业公司）签订内部订购房屋协议，约定：甲方保证将坐落于亲水湾小区D-5幢西单元206室的房屋出售给乙方，保证在30个月左右交房，最长不超过36个月；乙方预交房款26万元，甲方保证乙方已交纳的房款为100平方米房产的基价，另增加的面积及楼层加价按照现交款时的价格另算。至2007年2月15日，袁健连同2006年9月21日已交付的26万元，共向江天公司交付了房款310188元。
2007年5月18日，袁健（乙方）与江天公司（甲方）签订关于亲水湾花园某幢206室房用作抵押贷款的协议，约定：乙方于2006年9月20日购买了甲方亲水湾花园某幢206室，房款为310188元，已全部交清；甲方因工程建设需要，与乙方协议，以乙方已购买的房屋作抵押，向银行贷款，时间从2007年4月起至2017年3月止，如因甲方不按期归还银行贷款致成后果，皆由甲方负责，与乙方无关；经甲乙双方商定，将有条件地抵押该房仅用作甲方向银行贷款；甲乙双方商定，亲水湾花园某幢206室抵押贷款办理完毕时，甲方应及时将乙方房产证、土地使用权证等全部证件和凭证资料归还乙方，任何一方违约按照该房价款的一倍给予赔偿和补偿，并将承担法律责任。
原审法院认为：南京银行钟山支行与刘隆生、江天盛德公司签订个人住房借款合同，约定借款用途系刘隆生购买亲水湾花园某幢206室房产，但根据内部订购房屋协议及关于亲水湾花园某幢206室房用作抵押贷款协议内容，上述房屋的款项已实际付清，现袁健、刘隆生、刘媛媛自愿以上述房屋向银行抵押贷款并用于江天公司工程建设需要，且与江天盛德公司重新签订商品房买卖契约，故个人住房借款合同约定的借款用途与实际的借款用途并不一致，刘隆生、袁健、刘媛媛与江天公司虚构了商品房买卖事实。并且，本案并无证据表明南京银行钟山支行知晓或参与该行为，故刘隆生与江天盛德公司签订贷款合同时，掩盖了贷款的真实目的，对南京银行钟山支行构成欺诈，依据合同法第五十四条之规定，南京银行钟山支行有权申请人民法院对上述合同变更或撤销。现南京银行钟山支行并未行使上述权利，坚持合同有效，原审法院对此予以确认，认定双方签订的个人住房借款合同，以及为担保个人住房借款合同签订的南京市江宁区房地产抵押合同具有法律效力。
个人住房借款合同约定刘隆生超过合同约定的还款期20日仍未足额偿还借款本息等情形的，南京银行钟山支行有权宣布合同项下借款提前到期，要求立即偿还所有债务，或依法处分抵押物。本案中，上述贷款存在多次逾期未还款的情形，故南京银行钟山支行有权要求解除个人住房借款合同。南京银行钟山支行将贷款发放至江天盛德公司账户，系依据借款合同约定履行贷款发放义务的行为，并不能免除刘隆生的还款责任。上述贷款行为发生于刘隆生、袁健夫妻关系存续期间，且袁健对于贷款事实知晓，故该笔债务系刘隆生、袁健的夫妻共同债务。截止2013年9月20日，上述贷款尚有借款本金116718.13元、利息5013.2元未归还，刘隆生、袁健应予偿还，并应按合同约定标准支付自2013年9月21日至贷款清偿之日止的利息、罚息。双方根据南京市江宁区房地产抵押合同的约定，就亲水湾花园某幢206室的房产办理了按揭抵押登记，抵押登记的债权数额为31万元，故南京银行钟山支行就上述房产折价或者拍卖、变卖的价款在31万元的范围内享有优先受偿权。江天盛德公司系连带责任保证人，个人住房借款合同及南京市江宁区房地产抵押合同均约定江天盛德公司的保证期间为贷款合同生效之日至办妥抵押登记、南京银行钟山支行执有他项权证止，本案中，抵押房产已办理了抵押登记手续，且南京银行钟山支行已领取抵押登记的他项权证，故江天盛德公司的保证期间已终止。对南京银行钟山支行要求江天盛德公司承担连带还款责任的诉请，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十三条、第五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决：一、解除南京银行钟山支行与刘隆生签订的个人住房借款合同。二、刘隆生、袁健于判决生效之日起十日内返还南京银行钟山支行截至2013年9月20日本金116718.13元、利息5013.2元，合计121731.33元，并自2013年9月21日至实际清偿之日止按合同约定标准支付利息、罚息。三、南京银行钟山支行对位于南京市江宁区秣陵街道上元大街29号亲水湾花园某幢206室的房产折价或者拍卖、变卖的价款在31万元的范围内享有优先受偿权。四、驳回南京银行钟山支行的其他诉讼请求。一审案件受理费2735元，公告费300元，合计3035元，由刘隆生、袁健、刘媛媛、袁浩负担
宣判后，刘隆生、袁健不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回南京银行钟山支行的全部诉讼请求并判令本案全部诉讼费用由南京银行钟山支行承担。主要事实和理由为：一、案涉个人住房借款合同、房地产抵押合同虽签名真实，但其中的重要条款均系南京银行钟山支行事后单方填写，刘隆生、袁健对此并不知晓，亦未与南京银行钟山支行达成合意。该两份合同并非刘隆生、袁健真实意思表示，应属无效。二、南京银行钟山支行在合同签订与履行过程中存在诸多不规范之处，并未按照规定与刘隆生当面签订借款合同，还贷账户与还贷行为亦非刘隆生本人办理及操作。实际上，刘隆生已付清房款，无需按揭购房，南京银行钟山支行在明知的情况下与开发商串通欺骗刘隆生签订借款合同，应自行承担相应的法律后果。三、原审法院在案涉借款担保人江天盛德公司未提出抗辩的情况下，不可主动援引、审查诉讼时效，并据此免除江天盛德公司的担保责任。
被上诉人南京银行钟山支行答辩称：案涉个人住房借款合同、南京市江宁区房地产抵押合同合法有效，南京银行钟山支行已按约发放贷款并取得抵押房产他项权证，刘隆生未能按期还款，南京银行钟山支行有权解除合同并要求刘隆生等人承担相应的还款责任、抵押担保责任。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告刘媛媛、袁浩发表意见称：同意刘隆生、袁健的上诉意见。
被上诉人江天盛德公司、原审第三人江天公司未发表答辩意见。
二审中，刘隆生、袁健向本院提交中国银行业监督管理委员会江苏监管局（以下简称江苏银监局）于2015年8月25日出具的信访答复函，证明经江苏银监局调查核实后，认定南京银行钟山支行在办理案涉按揭贷款时在受理程序和还款账户开户手续上存有瑕疵。
南京银行钟山支行的质证意见是：对该证据真实性不持异议，但对其关联性不予认可。
刘媛媛、袁浩的质证意见是：同意刘隆生、袁健的证明意见。
江天盛德公司、江天公司未发表质证意见。
本院认证意见：该信访答复函加盖了江苏银监局的公章，且南京银行钟山支行、刘隆生、袁健对其真实性、合法性不持异议，故本院对该证据真实性、合法性予以确认。南京银行钟山支行虽对该函的关联性提出异议，但该函系针对案涉贷款的信访所作的答复，与本案的争议事实有一定关联性，故对其关联性本院予以认可。至于该证据证明力，本院将结合本案其他证据在下文中予以综合认定。
本院经审理查明：对于一审法院查明的事实，刘隆生、袁健认为其虽于江鸿物业公司处在南京市江宁区商品房买卖契约、个人住房借款合同、南京市江宁区房地产抵押合同和借款借据上签字，但上述合同有关内容系南京银行钟山支行事后添加，且银行账户并非刘隆生本人开立，故对贷款发放及还款事宜并不知情。但刘隆生、袁健对此并未提供证据证明，且根据一审中当事人举证及法院调查情况，案外人张丽萍称亲水湾花园某幢相关业主的个人住房借款合同签署系在该物业公司，当时贷款银行也派人至该公司处办理贷款事宜，故本院对刘隆生、袁健上述意见不予采纳。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：《关于亲水湾花园某幢706室房用作抵押贷款的协议》尾部手写注明：“甲乙双方签订的购房款为443100，乙方实际购房款为310188（于2007年2月15日前已全部付清）。以上房屋贷款借用人和还款人实际均为江天开发有限公司。以上房屋办理产权的契税及维修基金差额由开发公司负责”。庭审中，袁健认可该协议内容非事后添加，并称上述手写部分系江鸿物业公司工作人员填写，填写时其在现场。其知晓存在金额为443100元的个人住房借款合同，也知晓案涉房产被抵押的事实，但当时为尽快取得房屋钥匙，其与刘隆生在江天公司、江鸿物业公司的安排下，签署了案涉个人住房借款合同、房地产抵押合同。因所有借款、抵押事宜都由江天公司、江鸿物业公司操办，其与刘隆生并未查看个人住房借款合同、房地产抵押合同的内容，仅在合同上签名，对于合同内容是否系空白，其并不清楚。刘隆生称上述协议、个人住房借款合同、房地产抵押合同均系同一天签订，但协议签订时间在前，个人住房借款合同、房地产抵押合同签订时间在后。
刘隆生领取的案涉房产的房产证载明该房屋已被设定抵押，债权金额为31万元，他项权利人为南京银行钟山支行。
江苏银监局信访答复函主要内容为：调取2007年南京银行为刘隆生等借款人开立按揭贷款还款账户的开户资料，储蓄开户凭条上“客户填写”栏留有开户人的姓名、身份证号码及电话号码等信息，但开户资料中未留有开户人身份证件的复印件，开户手续不够规范；经核查，南京银行在办理刘隆生等5户亲水湾花园个人按揭贷款的受理程序和还款账户开户手续上存有瑕疵，但无法就此判定该行知晓或参与“假按揭”的行为等。
结合各方当事人陈述，本院归纳本案的争议焦点为：1、案涉借款合同、房地产抵押合同是否系当事人真实意思表示、是否有效；2、江天盛德公司保证责任承担问题。
对于争议焦点一，刘隆生、袁健称签订个人住房借款合同、南京市江宁区房地产抵押合同时合同中部分内容系空白，刘隆生、袁健并无向南京银行钟山支行借款、提供抵押的真实意思表示，但并未举证证明。二审中，刘隆生、袁健确认其知晓案涉借款及房产抵押事实。实际上，案涉房产的房产证中载明抵押权人为南京银行钟山支行，抵押金额为31万元，与案涉房地产抵押合同的内容一致，亦表明刘隆生在办理房产权证时已了解相关抵押事实且未提出异议，认可案涉抵押行为。因此，刘隆生、袁健主张与南京银行钟山支行之间并无借款、抵押合意，缺乏依据，本院不予支持。现有证据不足以证明南京银行钟山支行事先知晓刘隆生已付清房款，更不能证明该行与房产开发商串通骗取刘隆生签订合同，故南京银行钟山支行虽在办理案涉贷款时在受理程序和还款账户开户手续上存有瑕疵有待规范，但不能据此否定案涉合同的效力。此外，案涉借款合同虽系南京银行钟山支行提供的格式合同，但合同约定内容清楚明确，并不存在刘隆生、袁健所称对合同条款有不同理解的情况。综上，案涉借款合同、房地产抵押合同系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按约履行。
对于争议焦点二，在案涉房地产抵押合同明确约定保证期间的情况下，对于担保人江天盛德公司担保责任的确定，应当以上述保证期间为限。南京银行钟山支行主张江天盛德公司承担担保责任时，已超过约定的保证期间，故原审法院对此不予支持，并无不当。南京银行钟山支行作为权利人，对此也未提起上诉。保证期间与诉讼时效期间并非同一法律概念，法律适用亦不相同，刘隆生、袁健主张保证期间应依照诉讼时效期间的法律规定，人民法院不得主动审查，缺乏依据，本院不予支持。
综上，上诉人刘隆生、袁健的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费2735元，由刘隆生、袁健负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 湧
审 判 员 陆正勤
审 判 员 吴劲松
代理审判员 孙 天
代理审判员 蒋 伟
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 李丽玲
附本文书所附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照
下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。