广东省珠海市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2014）珠中法行终字第51号
上诉人（原审原告）：珠海市香洲区南亨股份合作公司。
法定代表人：文成奈
委托代理人：晏志峰
委托代理人：侯汉锋
被上诉人（原审被告）：珠海市房地产登记中心。
法定代表人：羽海生。
委托代理人：肖寒。
原审第三人：广东建星建筑工程有限公司。
法定代表人：王爱志。
委托代理人：邱小飞。
委托代理人：陈育娟。
上诉人珠海市香洲区南亨股份合作公司（以下简称南亨股份公司）因与被上诉人珠海市房地产登记中心（以下简称市登记中心）房屋行政登记一案，不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法行初字第138号行政裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，1993年3月17日，原珠海市香洲区南坑村经济合作社与珠海经济特区交通运输公司签订《关于合作兴建厂房的协议》，约定前者出地，后者出资，共同兴建厂房，后者分得的厂房享有50年的使用权。1993年4月13日，珠海经济特区交通运输公司与南海石油珠海基地公司签订《购买工业厂房合同》，约定珠海经济特区交通运输公司将第三栋厂房的二至五层转让给南海石油珠海基地公司，同时约定南海石油珠海基地公司交付全部房款后，拥有第三栋厂房五十年的使用权。1998年7月23日，珠海市香洲区南坑村经济合作社与柏宁公司（后更名为珠海公交柏宁出租车有限公司）签订《补充协议》，双方在协议中约定分别承担《关于合作兴建厂房的协议》的权利和义务，并且进一步确认，柏宁公司根据前述协议所分得的第三栋厂房使用期为50年，自1997年1月1日至2047年1月1日止，同时约定，柏宁公司在使用期内可以转让第三栋厂房（即涉案房地产权证所指的一至五层），只能转让该栋厂房的产权和该栋厂所在土地的使用权。双方继续保持所有厂房的集体所有制性质。涉案房产于1997年12月登记在南亨股份公司名下。因南海石油珠海基地公司欠原珠海市拱北农村信用合作社（后合并为珠海市农村信用合作联社，以下简称珠海农信社）的债务未偿还，珠海市中级人民法院于1999年10月25日作出（1999）珠法执字第126-4号民事裁定书，裁定将南海石油珠海基地公司所购买的涉案房产以物抵债给珠海农信社。2008年3月31日，珠海农信社委托拍卖公司对涉案房产进行拍卖，广东建星建筑工程有限公司（以下简称建星建筑公司）作为竞买人购得涉案房产，并与拍卖人签署成交确认书，支付完毕涉案房产的全部价款。2010年12月30日，经珠海市国土资源局书面批复（珠国土函（2010）755号）同意，将南坑工业区兴业园48号3栋2-5层（涉案房产）的土地性质由集体划拨性质变更为国有出让性质，且同意将涉案房产过户至珠海农信社名下。
2011年3月，市登记中心根据珠海市中级人民法院送达的（1999）珠法执字第126号协助执行通知书和民事裁定书，将南亨股份公司名下的上述房产通过多次转移登记，过户至珠海农信社名下。2011年3月17日，珠海农信社与建星建筑公司共同向市登记中心提出房地产转移登记申请，请求将涉案房产转移登记至建星建筑公司名下，并依法向市登记中心提交了珠海市房地产转移登记申请书、房地产登记询问表、委托拍卖合同、企业法人营业执照、拍卖成交确认书等符合《珠海市房地产登记条例》第二十八条、《房屋登记办法》第三十三条规定的申请材料。市登记中心受理后，依法对申请材料进行审查，并于2012年4月23日核准本次登记，向建星建筑公司颁发了粤房地权证珠字第01001527**号《房地产权证》。
2011年3月13日，南亨股份公司向珠海市香洲区人民法院提起确认其对涉案房产及其所用的土地享有集体所有权的民事诉讼，珠海市香洲区人民法院于2011年7月14日作出（2011）香民一初字第2028号民事判决，驳回南亨股份公司的诉讼请求。后南亨股份公司不服提起上诉，珠海市中级人民法院于2012年2月15日作出（2011）珠中法民三终字第280号民事判决，驳回上诉，维持原判，该判决已生效。珠海市中级人民法院生效的（2011）珠中法民三终字第280号民事判决已认定涉案房产所占有土地为国有。即“珠海市国土资源局于2010年12月30日作出《关于珠海市香洲南亨工业区兴业园48号3栋2-5层房地产权过户问题的批复》，对涉案土地的性质给予了明确说明，批复称涉案土地所在地区早已成为市区，原南坑村民亦已全部转为居民，且南坑村民委员会证明该村土地于1984年全部已被统征，因此土地权属性质已变更为国有。”
南亨股份公司向原审法院提起行政诉讼，请求撤销市登记中心颁发的粤房地权证珠字第01001527**号《房地产权证》。
原审法院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”涉案房产于1997年12月初始登记在南亨股份公司名下，之后，因南海石油珠海基地公司欠有珠海农信社的债务未偿还，涉案房产经珠海市中级人民法院裁定，将南海石油珠海基地公司的涉案房产以物抵债给珠海农信社。2011年3月，市登记中心根据珠海市中级人民法院（1999）珠法执字第126号协助执行通知书和民事裁定书，将仍登记在南亨股份公司名下的上述房产通过多次转移登记，过户至珠海农信社名下。2012年4月，市登记中心作出粤房地权证珠字第01001527**号《房地产权证》，将涉案房产转移登记至建星建筑公司名下。现南亨股份公司未就首次转移登记提起诉讼，而是针对后续转移登记行为（至目前为最末一次）提起诉讼，根据以上规定，南亨股份公司提起的此次诉讼，人民法院应不予受理，已经受理的应裁定驳回起诉。据此，原审法院依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第（十一）项、第六十三条第一款第（二）项之规定，裁定驳回南亨股份公司的起诉。南亨股份公司预交的一审案件受理费人民币50元应予以退回。
南亨股份公司不服该裁定，向本院提起上诉，请求撤销原审裁定，改为裁定由珠海市香洲区人民法院继续审理本案。其主要上诉理由如下：原审裁定适用法律不当。根据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，对于行政机关及其工作人员的具体行政行为，如侵犯了公民、法人或者其他组织的合法权益，均可依法向人民法院提起行政诉讼。原审裁定以南亨股份公司未就在先的转移登记提起诉讼为由驳回起诉，不能成立。事实上，南亨股份公司从未认可涉案房产权利的转移，并且已通过各种途径向政府部门反映情况。本案中，市登记中心未遵循合法的程序，擅自变更涉案厂房的土地性质，严重侵犯了南亨股份公司的合法权益。在南亨股份公司仍然享有第三栋厂房第一层房地产权证记载土地性质为集体所有的情况下，市登记中心颁发的涉案厂房房产权证中，将其土地性质变更为国有出让，显然损害了南亨股份公司的权益。市登记中心的行为侵害的并不仅仅是某个人的权益，而是牵涉到数百名村民的切身利益和身家性命，甚至严重威胁村民的生活来源。对此，南亨股份公司理当可依法提起诉讼，以维护自身的权益。
市登记中心辩称，一、本案不属于人民法院受案范围，原审裁定认定事实清楚，理由正当，适用法律正确，应予维持。本案中，涉案房产已历经数次转移登记，南亨股份公司仅就最后一次登记行为提起诉讼，属于《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款规定的情形，人民法院应当不予受理。无论南亨股份公司是否认可涉案房产的转移登记，都不影响事实的存在与定性。原审法院在查明事实的基础上，依法裁定驳回其起诉是正确的。二、市登记中心颁发粤房地权证珠字第01001527**号《房地产权证》的行为合法，具体意见与一审相应的答辩意见一致。三、涉案房产由“集体划拨性质”转为“国有出让性质”已依法获得市国土主管部门的批准，不存在“未遵循合法程序，擅自变更涉案房产土地性质”的情形。依据《珠海市土地管理条例》第八十三条规定，土地确权由土地主管部门负责。土地登记机关根据市土地主管部门确权结果办理登记手续，故市国土部门是确认土地权属的职能部门。2010年12月30日，经市国土资源局书面批复意见，南坑工业区兴业园48号3栋2-5层占用土地由集体划拨性质变更为国有出让性质。众所周知，具体行政行为都具有确定力、约束力和执行力，市登记中心应当且必须依据该批复的内容如实记载涉案土地权属状况，不存在任何擅自变更土地性质的情形。
原审第三人建星建筑公司未提交书面的意见。其在庭审中表示对于本案的处理意见与一审时提交的答辩意见一致，并同意市登记中心在二审中提出的答辩意见。
经审理，原审法院查明的事实清楚，各方当事人均无异议，本院予以认定。
本院认为，南亨股份公司起诉市登记中心，要求撤销粤房地权证珠字第01001527**号《房地产权证》，不具有诉讼主体资格。涉案房产自1993年起经过多次转让，但直至2011年3月才将房产从南亨股份公司名下过户至珠海农信社名下。2012年4月，涉案房产又从珠海农信社名下转移过户至建星建筑公司名下，并取得了粤房地权证珠字第01001527**号《房地产权证》，这里涉及到两次转移登记的行为。虽然《中华人民共和国行政诉讼法》规定，对于行政机关及其工作人员的具体行政行为，如侵犯了公民、法人或者其他组织的合法权益，有权向人民法院提起行政诉讼，但是《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条规定“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”即作为提起行政诉讼的原告必须与该具体行政行为之间存在法律上的利害关系。涉案房产原登记在南亨股份公司名下，其对登记行为持有异议，应当就首次转移登记行为提起行政诉讼，而后续转移登记行为是从权利人珠海农信社名下转移的，南亨股份公司并非后续转移登记行为的相对人或权利人，其与被诉的具体行政行为之间没有法律上的利害关系，因此，南亨股份公司在本案的诉讼中不具有诉讼主体资格，原审法院适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款规定驳回其起诉，并无不当。
此外，南亨股份公司提起本案诉讼主要是针对土地性质的变更登记持有异议。由于涉案土地早在2010年12月30日经珠海市国土资源局书面批复（珠国土函（2010）755号），同意将土地性质由集体划拨性质变更为国有出让性质，因此，市登记中心是根据该批复进行土地性质的变更登记，南亨股份公司对此有异议，应另寻途径解决。
综上所述，南亨股份公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 涂远国
审 判 员 林 洁
代理审判员 陈 伟
二〇一四年六月十六日
书 记 员 吴 岭
李羚