上海市崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民一（民）初字第7153号
原告（反诉被告）光明食品集团上海长江总公司，住所地上海市。
法定代表人陈斐然，总经理。
委托代理人司孝良，上海亚瀚律师事务所律师。
委托代理人唐顺逵，上海亚瀚律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海民复金属制品有限公司，住所地上海市崇明县。
法定代表人叶剑萍，执行董事。
委托代理人施建国，男，汉族，1956年8月24日生，住上海市闵行区。
委托代理人俞康原，上海马国云律师事务所律师。
原告光明食品集团上海长江总公司（以下简称“光明长江总公司”）诉被告上海民复金属制品有限公司（以下简称“民复公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月30日立案受理，适用简易程序由审判员樊家栋独任审判。同年11月25日，民复公司提起反诉，获准。2015年1月16日、7月15日，本案两次公开开庭进行审理，光明长江总公司的委托代理人司孝良，民复公司的委托代理人施建国、俞康原到庭参加诉讼。后本案转适用普通程序，组成合议庭于同年10月23日再次公开开庭进行审理，光明长江总公司的委托代理人司孝良、民复公司的委托代理人施建国、俞康原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告光明长江总公司诉称，被告因经营所需于2009年3月30日与原告签订房屋及场地租赁合同，由原告将原长江医疗器械厂内建筑面积为4400平方米左右的房屋及10000平方米左右的场地出租给被告使用。租赁期限为4年9个月，自2009年4月1日起至2013年12月31日止。租金标准为：2009年4月1日至2009年12月31日，租金为人民币5万元（以下币种均为人民币）；2010年1月1日至2011年12月31日，年租金为10万元；2012年1月1日至2012年12月31日，年租金为15万元；2013年1月1日至2013年12月31日，租金为20万元。被告付款方式为：每年1月1日和6月1日之前各付当年房屋租金的50%，先付租金后使用。并约定不按月交付租金的，按每天万分之五支付违约金。合同签订后，被告2011年12月31日之前的租金已支付完毕。2012年度的租金为15万元，经原告多次催缴，被告当年支付了7.5万元，剩余7.5万元未付。2013年度的租金为20万元，经催讨，被告于2014年4月支付了15万元（含2012年度尚未支付的7.5万元），被告尚欠原告2013年度租金12.5万元。合同期满后，双方未续签合同，但被告仍占用使用原告房屋及场地，原告认为，被告的行为系不定期租赁行为，根据法律规定，被告应按2013年度每年20万元的租金标准支付2014年度的房屋及场地使用费，且原告有权解除合同。为此，原告请求判令：1、终止原、被告于2009年3月30日签订的租赁合同；2、被告将占用原告的坐落于崇明县长江农场6街坊6丘建筑面积为4400平方米左右的房屋及10000平方米左右的场地腾空并及时交还原告3、被告向原告支付2013年度租金12.5万元、2014年度租金20万元及2015年度的租金（从2015年1月1日起按年租金20万元的标准计算至被告腾退之日）；4、被告承担逾期付款的违约金8.545万元（具体计算方法详见原告2014年10月24日提供的《违约金计算标准》，按每日万分之五的标准暂计算至2014年10月31日）；5、诉讼费由被告承担。
光明长江总公司为证明其主张的事实，向本院提交了房屋及场地租赁合同、租赁房屋的房地产权证、入账通知书及发票等证据。
被告民复公司辩称：1、同意终止租赁合同；2、对原告主张的2013年度的租金无异议；3、不同意支付2014年度之后产生的租金及原告主张的违约金。
反诉原告反诉称，根据原、被告订立的租赁合同第十五条约定：“1、乙方（民复公司）新增变电设施，如租赁期满十年，产权归甲方（光明长江总公司）所有，反之乙方可自行拆除或甲方支付残值，权属归甲方；2、乙方新增300平方米以下的厂房，如租赁期满五年，产权归甲方所有，反之乙方可自行拆除；3、乙方新增300平方米以上的厂房，如租赁期满十年，产权归甲方所有，反之乙方可自行拆除或甲方支付残值，权属归甲方；4、乙方进驻租赁场地，即向甲方支付履约保证金2万元，于合同签约之日即一次性付清，在合同终止时由甲方结算归还。”租赁期间，本被告在租赁场地新建了厂房（其中车间425平方米、成品库463平方米）、供电设施、排水道和道路，为此提起反诉，请求依法判令：1、反诉被告向反诉原告支付新建厂房、新增供电设施、厂区排水道、道路折旧款382，459元；2、反诉被告赔偿因未向反诉原告交付门面房造成的损失245，280元（0.4元／㎡×365㎡×30天×56个月）；3、反诉被告归还反诉原告代反诉被告向原收废品单位支付的补偿款7万元；4、本案反诉受理费由反诉被告负担。
民复公司为证明其主张的事实，向本院提交了厂房、新增供电设施、厂区排水道、道路折旧款表格、支付补偿款的协议书及收条等证据。
反诉被告光明长江总公司反诉辩称：1、反诉原告新建厂房、新增供电设施未向反诉被告事先报告，系私自搭建，违反了合同约定，厂区排水道、道路系反诉原告出于经营需要所建，故不同意支付残值；2、租赁合同约定的厂房不包括反诉原告主张的门面房；3、对于清退原承租人所支付的70，000元补偿款，反诉被告不予认可，因为这笔钱系由案外人上海亚司机电有限公司支付。
经审理查明，2009年3月30日，光明长江总公司与民复公司签订房屋及场地租赁合同，由光明长江总公司将位于上海市崇明县长江农场6街坊6丘（原长江医疗器械厂）内建筑面积为4，400平方米左右的房屋及10，000平方米左右的场地出租给民复公司，合同约定：1、租赁期限：4年9个月，自2009年4月1日起至2013年12月31日止；2、租金标准：2009年4月1日至2009年12月31日，租金5万元；2010年1月1日至2011年12月31日，年租金为10万元；2012年1月1日至2012年12月31日，年租金为15万元；2013年1月1日至2013年12月31日，租金为20万元；3、付款方式：每年1月1日和6月1日之前各付当年房屋租金的50%，先付租金后使用；4、违约责任：如民复公司不按约交付租金，则按每天万分之五支付光明长江总公司违约金。
合同订立后，民复公司2011年12月31日之前的租金已按约支付完毕。2012年度的租金为15万元，民复公司分别于2012年12月25日、2012年12月27日分别支付了5万元和2.5万元。2013年度的租金为20万元，民复公司于2014年4月4日、2014年4月30日分别支付了10万元和2.5万元。租赁合同于2013年12月31日到期后，民复公司继续使用租赁房屋及场地且未支付租金。
另查明，租赁合同第十五条约定：“1、乙方（民复公司）新增变电设施，如租赁期满十年，产权归甲方（光明长江总公司）所有，反之乙方可自行拆除或甲方支付残值，权属归甲方；2、乙方新增300平方米以下的厂房，如租赁期满五年，产权归甲方所有，反之乙方可自行拆除；3、乙方新增300平方米以上的厂房，如租赁期满十年，产权归甲方所有，反之乙方可自行拆除或甲方支付残值，权属归甲方；4、乙方进驻租赁场地，即向甲方支付履约保证金2万元，于合同签约之日即一次性付清，在合同终止时由甲方结算归还。”
租赁期间，民复公司在租赁场地上另建有厂房（其中车间425平方米、成品库463平方米）、供电设施、排水道和道路。2015年6月10日，上海公信中南工程造价咨询有限公司对上述厂房等现有价值进行了司法鉴定，鉴定意见为：1、包装车间的现有价值为168，058元；2、成品库的现有价值为88，644元；3、电器工程（即供电设施）的现有价值为14，186元；4、道路及排水道的现有价值为111，571元。本次鉴定产生鉴定费22，400元，已由民复公司预付。
又查明，合同签订后，民复公司支付光明长江总公司履约保证金2万元，该款在光明长江总公司处。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，故双方当事人均应恪守履行。合同中明确载明了租赁期限，按约定合同关系应期满终止，然合同到期后，被告继续使用租赁房屋及场地，原告亦未提出异议，故原、被告之间形成了不定期租赁合同关系。法律规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，现原、被告均同意终止租赁合同，本院予以支持。
关于被告未付的租金，根据合同约定，本院确认民复公司尚欠光明长江总公司2013年度租金12.5万元（20万元－7.5万元=12.5万元）、2014年度租金20万元以及2015年度租金162，208元（按548元／天计，共296天，共计162，208元）。
关于违约金，原、被告双方在合同中虽有约定但被告认为双方的约定过高，要求由法院酌定。原告表示关于违约金的具体数额可由法院调整确定，本院调整民复公司应支付光明长江总公司违约金20，000元。
另，租赁合同终止后，原告应将租赁保证金20，000元退还被告。
审理中，被告已于2015年10月23日将坐落于上海市崇明县长江农场6街坊6丘（原长江医疗器械厂）内的房屋及场地移交给原告。
关于民复公司反诉请求光明长江总公司对厂房、供电设施、排水道和道路的残值进行补偿的问题，本院根据合同约定及司法鉴定意见，确认由光明长江总公司补偿民复公司270，888元（含包装车间的现有价值168，058元、成品库的现有价值88，644元、供电设施的现有价值14，186元），上述包装车间、成品库、供电设施所有权归光明长江总公司。因道路及排水道系民复公司出于经营需要所建造且双方在合同中未就道路及排水道在合同终止后的处理方式进行约定，故本院对民复公司要求光明长江总公司在合同终止后支付民复公司补偿款的诉讼请求不予支持。
关于民复公司反诉请求光明长江总公司赔偿未交付的门面房的损失问题，本院认为，民复公司就其提出的上述主张未提供充分的证据予以佐证，本院难以支持。
关于民复公司反诉请求光明长江总公司支付向第三方垫付的7万元补偿款问题，本院认为，民复公司的该项请求涉及案外人利益，且从法律关系上来看，该项诉请本质上不属于本案的反诉请求，故本院在本案中不作处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告光明食品集团上海长江总公司与被告上海民复金属制品有限公司于2009年3月30日签订的房屋及场地租赁合同予以终止；
二、被告上海民复金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告光明食品集团上海长江总公司2013年度租金人民币12.5万元、2014年度租金人民币20万元以及2015年度租金人民币162，208元（按548元／天计，共296天，共计162，208元）；
三、被告上海民复金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告光明食品集团上海长江总公司违约金人民币20，000元；
四、原告光明食品集团上海长江总公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海民复金属制品有限公司租赁保证金人民币20，000元；
五、原告光明食品集团上海长江总公司的其余诉讼请求不予支持；
六、反诉被告光明食品集团上海长江总公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海民复金属制品有限公司人民币270，888元；
七、反诉原告上海民复金属制品有限公司的其余反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币6，956元，由上海民复金属制品有限公司负担；反诉案件受理费人民币10，777元，由光明食品集团上海长江总公司负担人民币5，363元，由上海民复金属制品有限公司负担人民币5，414元。本案鉴定费人民币22，400元，由光明食品集团上海长江总公司负担人民币15，866元，上海民复金属制品有限公司负担人民币6，534元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 施 杰
代理审判员 樊家栋
人民陪审员 陈忠涛
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 蔡榆柠
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。