广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2927号
上诉人（原审被告）：杨冬青，住广州市。
委托代理人：王磊，广东伯方律师事务所律师。
委托代理人：陈进学，广东岭南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市穗港建设开发公司，住所地广州市黄埔区。
法定代表人：赵勤武，职务：总经理。
委托代理人：欧阳美美，广东浩瀚明扬律师事务所律师。
委托代理人：黄婉玲，广东浩瀚明扬律师事务所律师。
原审第三人：杨荣远，住广州市。
原审第三人：广州市越秀区第三土地房屋管理所，住所地广州市越秀区。
法定代表人：梁青，职务：所长。
委托代理人：郑海涛，该所职员。
委托代理人：莫玉姬，该所职员。
上诉人杨冬青因与被上诉人广州市穗港建设开发公司（以下简称穗港公司）、原审第三人杨荣远、广州市越秀区第三土地房屋管理所（以下简称第三房管所）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2137号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市城市规划局发出的编号为穗城规建字（1992）第1534号《建设工程规划许可证》记载：建设单位为穗港公司，建设项目名称为C、D幢住宅两幢，建设位置为小北路旧北园地段等。广州市城市规划局于2006年5月11日发出的编号为穗规验证（2006）909号《建设工程规划验收合格证》记载：建设单位为穗港公司，建设项目名称为住宅楼1幢（自编C栋），建设位置为越秀区小北路旧北园街1号，其中备注第五条应按下列要求进行整改：第3项内容为按报建住宅功能自行恢复自编C栋首层的使用功能等。广州市房地产测绘所于2006年7月27日作出的小北路旧北园#1#2（#2101）房地产分户图显示，上址#1#2均只有101房。广州市国土资源和房屋管理局于2008年12月2日作出的编号为A0002287号《广州市房地产权属证明书》记载：房地座落小北路旧北园1、2号第九层、2号101房（首层），土地用途为住宅用地，权属人为穗港公司；附记：另有1号101房230.45平方米未申请产权登记。
1994年6月18日，原广州市东山区房地产管理局中山三房管站（甲方，以下简称中山三房管站）与杨荣远（乙方）签订《小北路旧北园新建大楼无偿投资协议书》，约定小北路旧北园新建大楼D栋地下建筑面积114平方米是甲方的回迁房，产权属甲方所有；甲方根据乙方的要求，同意乙方以无偿投资的方式取得以上地点的房屋使用权；乙方以建筑面积每平方米3600元的单价无偿投资，取得小北路旧北园新建大楼D栋地下建筑面积114平方米的使用权，合计总金额410400元；乙方取得房屋的使用权，但房屋的产权性质不变，从交付使用之日起计，甲方同意免租五年，期满后乙方按国家规定的标准组件按时向甲方缴交等。
中山三房管站分别于1994年7月20日、1996年12月19日向杨荣远开具收款收据，金额分别为136800元、273600元，内容分别为“小北路旧北园D栋无偿投资款”、“收小北路旧北园预收无偿投资款”。
2000年3月13日，原广州市工商行政管理局东山分局向某英发出个体工商户营业执照，经营场所为旧北园1号102房。
2003年1月23日，杨荣远立下字据，内容为“位于小北路旧北园1号102与2号101房屋的业主名为杨荣远，实际产权与房屋使用权为杨冬青所属”。
涉讼房屋没有正式的门牌号码，自编号为102房，现由杨冬青领取个体工商户营业执照进行经营，业户名称为“广州市越秀区新星小食店”。杨冬青经营期间，从未向任何人支付过租金或房屋使用费。
另查，因房管站转换机制及机构合并等原因，原中山三房管站的职能由第三房管所行使。
穗港公司于2014年8月28日向原审法院提起本案诉讼，以杨冬青非法侵占101房中约107平方米，并擅自改变房屋用途为商业，作广州市越秀区新星小食店经营，导致该大楼至今无法办理大确权手续为由，请求：1.判令杨冬青立即腾空搬迁其擅自非法占用的广州市越秀区小北路旧北园1号101房（自编102房部分），并将该房屋交回给穗港公司管业使用；2.判令杨冬青向穗港公司支付自2012年7月1日起至腾空搬迁上述房屋交给穗港公司使用之日止的房屋使用费（按商业用途租金标准计）。杨冬青在原审答辩称：不同意穗港公司诉讼请求。涉讼房屋的使用权是杨冬青向第三房管所买的，并已付清了全部款项。1997年，其与朋友区顺英一同领取了营业执照，开始合法经营小食店至今。据了解，小北路旧北园1号地段拆迁前的临建房屋属于第三房管所所有，法院此前曾经审理过穗港公司与房管部门的纠纷，结果为房管部门胜诉。至于穗港公司所说的小北路旧北园1号只有101房纯属捏造事实，该楼从交付使用起，首层就一直存在101房（现作美容院经营中）、102房（新星小食店）、103房（友谊士多），且所有政府相关部门在进行合法的业务办理时都接受1号102房为有效地址这一事实。
杨荣远在原审述称：同意杨冬青的答辩意见。
第三房管所在原审述称：第三房管所是收取了杨荣远的投资款，但是属于D栋首层房屋的，而涉讼房屋属于C栋，第三房管所从来没有安排杨冬青及杨荣远使用涉讼房屋。故本案与第三房管所无关。
在本案原审审理过程中，杨冬青为证明其抗辩理由，另向原审法院提供了如下证据：1.穗港公司于1997年4月8日向某英发出的“回迁通知书”，内容为小北路旧北园拆迁范围内回迁楼现已建成，现安排你户回迁位置旧北园（蟹岗道）1号102房。2.中山三房管站于1997年7月23日出具的“证明”，内容为旧北园1号102房83.92平方米、2号101房34.55平方米合计118.34平方米是该站管辖房屋；根据待业人员区顺英申请，同意区顺英领取营业执照作经营饮食使用等。原广州市东山区房地产管理局在该证明上加注“同意房管站意见”，并加盖公章。对于上述证据，穗港公司的质证意见为：区顺英并非该地段回迁户，1997年涉讼大楼还未具备回迁条件，故其司不会发出回迁通知书；涉讼房屋并非其司安排给第三房管所的回迁房，该所无权开具该“证明”。第三房管所则称当时出让使用权给杨荣远的房屋位于D栋首层西北向，而涉讼房屋位于C栋西南向，至于上述“证明”因未存入该所档案，故无法说清楚。
举证期限届满后，杨冬青向原审法院提交了如下证据：1.广东珠港物业管理有限公司于1997年9月30日开具的收据；2.杨荣远分别于1996年11月4日、1997年7月24日与广东珠港物业有限公司签订的物业管理公约；3.广东珠港物业管理有限公司开具的证明。穗港公司表示超过举证期限不同意质证，且上述证据无法证明其合法使用涉讼的房屋，更不能证明穗港公司同意其使用涉讼房屋。
原审法院认为：穗港公司为涉讼大楼的建设单位，有权对大楼内未处分的房屋行使相应的权利。根据现有证据，杨冬青使用涉讼房屋是基于杨荣远的同意，而杨荣远是向原中山三房管站支付对价获取D栋首层建筑面积114平方米免租五年的使用权，但涉讼房屋位于C栋首层，显然，杨荣远并不享有涉讼房屋的使用权，无权占用该房屋，穗港公司要求杨冬青腾空交还涉讼房屋的诉讼请求合法，予以支持。关于房屋使用费的问题，虽然房屋的规划用途为住宅，但杨冬青用于经营，故根据公平合理及等价有偿的法律原则，穗港公司要求杨冬青按商业用途的租金标准支付房屋使用费的诉讼请求，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，于2014年12月25日作出如下判决：一、杨冬青应在判决发生法律效力之日起15日内将广州市越秀区小北路旧北园1号101房（自编102房部分）腾空交还给穗港公司；二、杨冬青应在判决发生效力之日起15日内向穗港公司支付广州市越秀区小北路旧北园1号101房（自编102房部分）自2012年7月1日起至实际履行上述第一项判决之日止的房屋使用费（按房管部门公布的同期同地段商业用途租金参考价计付）。一审案件受理费5537元由杨冬青负担。
判后，上诉人杨冬青不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认为穗港公司是涉讼大楼的建设单位，有权对大楼内未处分的房屋行使相应的权利属适用法律错误。按照《中华人民共和国物权法》的有关规定，只有涉讼房屋的产权人或管理人才能主张权利。原审法院已查明涉讼房屋未申请产权登记，而第三房管所作为当时产权登记部门，其出具《证明》表明涉讼房屋由其管辖。穗港公司出具的回迁通知书也将涉讼房屋的回迁权利人确定为区顺英。因此，可以看出，穗港公司既不是涉讼房屋的实际产权人，也不是管理人，因此，穗港公司不是本案的适格原告，其诉请应依法驳回。（二）穗港公司主张小北路旧北园1号101房总建筑面积230.45平方米被包括杨冬青在内的多户非法侵占使用，其中杨冬青侵占约107平方米，又主张小北路旧北园1号没有102号只有101号无事实依据。1.杨冬青是根据穗港公司向某英发出的回迁通知书，从穗港公司指定的广东珠港物业管理有限公司领取房屋钥匙后入住小北路旧北园1号102房。入住时1号101房总建筑面积230.45平方米已被分割成三部分。回迁通知书上住户一栏填写区顺英而非实际产权人杨冬青的名字是因为当时杨冬青与区顺英已初步达成就该涉讼房屋的转让协议，为方便日后交易而提前为之，但事后由于各种原因双方未能最终达成转让协议。杨冬青与广东珠港物业管理有限公司就涉讼房屋签订了聚豪楼物业管理公约，并缴纳了相关费用共计2970元，故穗港公司主张1997年该大楼不具备回迁条件，其不会发出回迁通知书不符合事实，是对盖有公司公章的回迁通知书的无理否认。第三房管所认为出让给杨荣远的房屋位于D栋首层西北向，而非涉讼房屋与其开具的证明前后矛盾；2.第三房管所出具《证明》显示，旧北园1号102房83.92平方米、2号101房34.55平方米合计118.34平方米是该站管辖房屋。根据待业人员区顺英申请，同意区顺英领取营业执照作经营饮食使用。第三房管所未申请对《证明》上加盖的公章进行鉴定，应视为其对《证明》的真实性予以认可。（三）原审法院认定杨荣远不享有涉讼房屋的使用权，无权将该房屋的使用权让渡予杨冬青属认定事实错误。根据第三房管所与杨荣远签订的《小北路旧北园新建大楼无偿投资协议书》第一条的约定，杨荣远享有小北路旧北园新建大楼D栋底下建筑面积114平方米的使用权。但该合同在实际履行过程中杨冬青、穗港公司及第三房管所共同变更了该合同约定的房屋回迁位置，将该房屋回迁位置变更为小北路旧北园1号102房。（四）原审法院认定涉讼房屋是否由穗港公司安排给区顺英回迁使用，与杨冬青使用涉讼房屋并无关联，因此，杨冬青并不享有涉讼房屋的使用权，无权占用该房屋是认定事实及适用法律错误。穗港公司是清楚区顺英在办理该涉讼房屋回迁的过程中曾与杨冬青达成过购买该涉讼房屋的初步协议，所以，才会开具回迁通知书并加盖公司公章；同时，杨冬青在该涉讼房屋内生活长达17年之久，穗港公司从未向其主张过任何权利。穗港公司利用回迁通知书上实际回迁户与署名回迁户不一致来否认事实，侵害杨冬青合法权益。（五）原审法院没有对调取的原东山区法院（96）房字第××号结案说明进行事实审查错误。从上述512号案结案说明，可以看出是将涉讼房屋回迁给第三房管所，1996年7月11日签订《征地直管房屋补偿协议》也约定将涉讼房屋回迁给第三房管所，与穗港公司无关。为此上诉请求：1.撤销（2014）穗越法民三初字第2137号民事判决书；2.依法改判驳回穗港公司的全部诉讼请求；3.案件一、二审全部诉讼费用由穗港公司承担。
被上诉人穗港公司答辩：同意原审判决，不同意杨冬青的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人第三房管所陈述意见：同意一审判决，不同意杨冬青的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人杨荣远未到庭陈述意见。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审审理过程中，杨冬青明确其是根据杨荣远与第三房管所签订《小北路旧北园新建大楼无偿投资协议书》取得涉讼房屋。
本院认为：本案二审争议的焦点是：1.穗港公司的主体资格问题；2.杨冬青应否腾空交还涉讼房屋及支付使用费问题。
关于穗港公司的主体资格问题。广州市城市规划局发出的编号为穗城规建字（1992）第1534号《建设工程规划许可证》及穗规验证（2006）909号《建设工程规划验收合格证》均记载涉讼房屋所在大楼的建设单位为穗港公司，因此，原审法院认定穗港公司有权对大楼内未处分的房屋主张相应的权利并无不妥，本院予以确认。杨冬青上诉认为原审法院对此认定错误，并表示穗港公司不是本案适格诉讼主体缺乏法律依据，本院不予支持。
关于杨冬青应否腾空交还涉讼房屋及支付使用费的问题。杨冬青在本案中主张其有权使用涉讼房屋的依据是来源于杨荣远，但根据杨荣远与第三房管所签订的《小北路旧北园新建大楼无偿投资协议书》约定交付使用的房屋是在D栋，并非涉讼房屋所在的C栋。杨冬青上诉称杨荣远在履行上述协议过程中与第三房管所及穗港公司共同将D栋房屋变更为涉讼房屋，但其并未就此提供任何证据予以证实，穗港公司及第三房管所对此也不予确认，故原审法院认定杨荣远并不享有对涉讼房屋的使用权，无权将该房屋的使用权让渡予杨冬青正确，本院予以维持。杨冬青认为涉讼房屋是其与区顺英达成初步转让协议后，根据穗港公司出具给区顺英的回迁通知书从穗港公司指定的广东珠港物业管理有限公司领取钥匙而入住使用，也未对此进行举证，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，应由杨冬青就其不能举证承担不利后果，因此，本院认为杨冬青使用涉讼房屋不具有合法依据，原审判令其交还涉讼房屋及支付使用费并无不当，本院予以维持。杨冬青上诉表示原审法院认定涉讼房屋是否由穗港公司安排区顺英回迁使用，与杨冬青使用涉讼房屋并无关联错误，缺乏理据，本院不予采信。
至于杨冬青提出原审法院未审查穗港公司与第三房管所之前的诉讼材料问题，经核实，原审法院已将该材料提交给各方当事人质证，各方也发表了质证意见，且上述材料也不能证明穗港公司将涉讼房屋安置给第三房管所，因此，杨冬青认为涉讼房屋是第三房管所安排给杨荣远使用，其有权从杨荣远处获取涉讼房屋使用权，据此主张驳回穗港公司的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人杨冬青的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5537元，由上诉人杨冬青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 肖和念
邓燕葵