广州铁路运输第一法院行 政 裁 定 书（2017）粤7101行初2401号原告：王翠英，女，汉族，1970年10月5日出生，住广州市荔湾区，被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号，统一社会信用代码：114401003557431960。法定代表人：彭高峰，职务：主任。委托代理人：饶晓婷，该委工作人员。委托代理人：王伟国，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：广东丝路方舟投资有限公司（原广东世泰兴旺投资有限公司），住所地广州市荔湾区龙津东路777号HB346房，统一社会信用代码：91440101562255945T。原告王翠英诉被告广州市国土资源和规划委员会、第三人广东丝路方舟投资有限公司房屋登记一案，于2017年7月7日向本院提起行政诉讼，本院于7月10日立案受理后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。原告王翠英诉称，2013年6月原告与第三人广东丝路方舟投资有限公司（原广东世泰兴旺投资有限公司）签订了房屋买卖合同与装修委托协议及委托经营管理协议，所购房屋为广州市荔湾区龙津东路×××商铺，委托经营管理期限为5年，第三人诱骗原告签了委托书并做了公证，委托第三人代办房产证。2014年8月办理贷款时，第三人说房产证得半年才能办好，房产证办好后一直在九江银行（办按揭的银行），第三人不做任何形式的通知。2015年10月15日，原告想把商铺卖掉，就去查看了一下商铺，才发现被骗了，HB301现在的位置在北门最里面靠墙的位置，而签合同时第三人的销售人员带原告看的是从南门××中部楼梯进去右拐第二间靠南墙的位置，由原来位置最好的一大间变成了位置最差的一个小格子铺。第三人是故意在原合同里遗漏套内建筑面积和房地产分户图这两项重要内容，然后再诱骗原告签委托书和公证书，委托第三人去办房产证，让原告始终见不到这两项重要内容，房产证办好后，也不通知原告，让原告一直蒙在鼓里，第三人滥用代理权，严重损害原告利益。原告于2015年11月起诉第三人欺诈，至今没有结果。原告经查询，被告在没有测绘成果报告书、没有HB层商铺测绘规划许可证、产权分割规划施工许可证等必备材料的情况下，在商铺层次HB模糊不清，建筑面积、套内面积均不真实的情况下非法登记。然后用非法登记的房产证（12登记××）签订合同并再次非法转移登记。商业用房分割登记的办理程序为：1．现场测绘。房屋所有权人向房地产测绘部门申请测绘。房地产测绘部门现场测绘房屋，核对确认房屋分割位置、间隔、界址与消防设计平面示意图或规划报建图相符，出具测绘成果报告。2．立案受理。房屋所有权人持相关资料申请登记，房地产登记机构查验申请人提交的权属证明和其他必要材料后，予以立案受理。3．实地查看。房地产登记机构实地查看房屋，确认测绘平面图与现场权属界线一致。4．核准登记。房地产登记机构对登记申请事项进行审查，应当在30个工作日内完成。决定予以登记的，核发权属证书并记载于登记簿；决定不予登记的，应作出《不予登记决定书》并记载于登记簿。第三人没有消防设计平面示意图、没有规划报建图，没有测绘成果报告。当然更谈不上房屋测绘成果报告与房屋现状、消防设计平面示意图等相一致的问题了。房地产登记机构应实地查看房屋，确认测绘平面图与现场权属界线一致。原告买的商铺登记的套内面积只有三成，而现场实际的套内面积最多有两成，这说明房地产登记机构根本没有去实地查看房屋，其实，即使实际套内面积达到三成，也是明显不当行为。仅依据被告的明显不当登记行为，法院就可以依法判决撤销。根据最高院的解释，面积误差超出3%，买受人就可以解除合同。商铺公摊比例，一般在40%-50%之间，目前很多大商场的公摊率大概在40%左右。就是说商铺的套内面积在50%--60%属正常范围，原告买的HB301建筑面积9.14平方米，套内面积2.78平方米，套内面积登记的是30%，这也只是虚数而已，如果到现场看一下，连20%都没有。被告和第三人明显有违诚实信用的原则，被告滥用职权，和第三人恶意串通侵害原告合法权益。《房产测绘管理办法》第18条规定“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”。房产测绘成果是房屋产权产籍的重要基础数据，只有经过审核的房产测绘成果方可作为房屋登记的依据。进行测绘成果审核的目的就是为了房屋权属登记的利用，未经审核不得用于权属登记。《中华人民共和国测绘法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》第16条、不动产登记暂行条例实施细则和不动产登记操作规范等相关法律法规都有明确规定。在没有测绘成果报告的前提下，那涉案商铺还未经过测绘或未经审核确认，是无法后期办理房产证的，但被告和荔湾房地产交易所却能为第三人办理房地产权证明显已违法。以上清楚说明存在非法登记行为，卖方在出售之前的涉案商铺的房产证（12登记××）是非法登记的房产证，即原告在2013年6月16日与第三人签的《房屋买卖合同》确定的涉案商铺房地产权证地址为广州市荔湾区龙津东路×××商铺的产权证是非法的，2014年登记在原告名下的第06××30号房产证同样是非法的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，如果被告能依法行政，第三人就不可能非法登记取得房产证，就根本没有出售的资格，就不可能在此基础上用各种欺骗手段骗签合同。根据行政诉讼法第75条规定，行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。本案被告的登记行为没有依据，属于重大且明显违法情形，贵院应判决确认无效。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定：申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。第十三条规定：房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。因此，被告和荔湾房地产登记交易所应承担连带赔偿责任。综上所述，被告的非法登记行为既是无效的、可撤销的、同时又是明显不当的。原告为维护自身的合法权益，恳请法院判令：1、依法确认被告广州市国土资源和规划委员会于2012年9月6日核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》的登记行为违法；2、本案诉讼费由被告和第三人承担。被告广州市国土资源和规划委员会辩称，一、原告不是本案的适格主体，人民法院应当驳回其提起的行政诉讼。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起行政诉讼。”据此，有权对行政行为提起行政诉讼的适格原告，须是与该行政行为有利害关系的公民、法人或其他组织。这种利害关系，应当是行政行为作出之时已经或者必将形成的关系。本案中，我委于2012年9月6日对位于广州市荔湾区龙津东路××房（以下简称涉案商铺）予以核准登记，并向第三人原广东世泰兴旺投资有限公司核发被诉房地产权证。而原告陈述及提交的《房屋买卖合同》均表明，原告系于2013年6月16日与第三人原广东世泰兴旺投资有限公司签订买卖合同。另，原告提交的证据复印档案资料显示，其于2014年8月办理涉案商铺的转移登记，取得涉案商铺的产权。该购买涉案商铺及通过转移登记取得涉案商铺产权的行为均发生在我委向第三人原广东世泰兴旺投资有限公司核发被诉房地产权证之后，与我委向第三人原广东世泰兴旺投资有限公司核发被诉房地产权证的行政行为不具有利害关系，因此，在我委向第三人原广东世泰兴旺投资有限公司作出核准涉案商铺分割、合并登记行为时，原告既不是涉案商铺的买受人，也不是涉案商铺的抵押权人，更不是涉案商铺合法的产权人的情况下，其对涉案商铺并不享有任何权利。原告不具有诉讼主体资格。《根据最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（一）项的规定，请求法院依法驳回其起诉。二、我委作出12登记××号及向第三人核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》的行政行为，事实清楚、证据充分。位于广州市荔湾区龙津东路×××房，建筑面积为3559.08平方米，套内建筑面积为2724.91平方米，产权人为第三人原广东世泰兴旺投资有限公司，其持有编号为粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。2012年8月16同，第三人原广东世泰兴旺投资有限公司委托代理人向我委中请办理上述房屋的分割、合并登记，其向我委提交的资料有：《广州房地产转移登记申请书》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》、粤房地权证穗字第××《房地产权证》、《广州市房地产他项权利登记申请书》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》、《广州市房地产产权情况表》、法定代表人证明书、授权委托书、房屋面积测量成果报告书、建设工程消防验收意见书（穗公消验[2012]第1119号）、建设工程消防设计审核意见书（穗公消审[2012]第0152号）、分户图、相关缴费依据等资料。我委以2012登记×××号立案受理。经我委审核，认定第三人原广东世泰兴旺投资有限公司提交资料均是真实、合法、有效、齐全，其要求办理的分割登记的上述房屋的产权清晰，没有发现上述房屋存在法律规定的禁止、限止转移及其他存在产权纠纷的情况。为此，我委根据《广州市城镇房地产登记办法》第三十二条、第三十三条的规定，于2012年9月6日做核准登记，2012年9月11日，第三人的代理人从我委处领取了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。另，涉案商铺的登记行为符合房屋登记中关于基本单元的要求。根据《房屋登记办法》第十条及《房地产登记技术规程》第2.1.3的规定，只要特定空间的位置、面积都具体、明确，可以通过测绘对权属界限进行准确反映，就满足房屋登记关于基本单元的要求，并不要求必须以实体墙作为间隔。我委在核发涉案房屋的房地产权证时，已严格按照法律、法规的规定，对相关当事人提交资料进行审查，已尽到法律规定的审慎审查的义务，且认定事实清楚、证据充分、适用法律准确。三、我委在整个发证过程中，程序合法，不存在违法情形。我委在整个收件、受理、审查等环节，始终严格按照法律、行政法规、规章的规定，依法办理、依法行政，不存在超越、滥用职权等违法的情形。综上所述，我委认为原告提起的行政诉讼没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人广东丝路方舟投资有限公司未提交陈述意见。经审查查明，被告广州市国土资源和规划委员会于2012年9月6日向第三人原广东世泰兴旺投资有限公司核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》载明：房屋坐落为荔湾区龙津东路××房（下称涉案商铺），该证的登记字号为12登记×××。该证的附记载明：2012年9月6日，以12登记×××办理抵押权变更登记。原告王翠英与第三人原广东世泰兴旺投资有限公司于2013年6月16日就涉案商铺签订《房屋买卖合同》，并于2014年8月27日办理涉案商铺的转移登记，取得涉案商铺的产权。2017年7月7日，原告王翠英对被告广州市国土资源和规划委员会核发涉案《房地产权证》的行为不服，诉至本院。诉讼请求为：1、请求法院依法确认被告广州市国土资源和规划委员会于2012年9月6日作出的登记字号为12登记×××的登记行为违法，或者宣告其为无效登记行为。2、请求法院判令被告和第三人承担本案的诉讼费用。本院经对原告诉讼请求进行审查，认为原告的第一项诉讼请求不明确，于2017年7月26日对原告进行询问并制作笔录，该笔录载明：被告于2012年9月6日作出的以登记字号为12登记×××的登记行为包括对涉案商铺的分割登记行为和抵押权变更登记两个行为，要求原告明确选择其中一个行为。原告经法院释明，明确诉讼请求为：依法确认被告广州市国土资源和规划委员会于2012年9月6日核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》的登记行为违法。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。”本案中，被告广州市国土资源和规划委员会于2012年9月6日向第三人原广东世泰兴旺投资有限公司就涉案商铺核发涉案《房地产权证》。原告王翠英与第三人原广东世泰兴旺投资有限公司于2013年6月16日就涉案商铺签订《房屋买卖合同》，并于2014年8月27日办理涉案商铺的转移登记，取得涉案商铺的产权。原告与第三人签订《房屋买卖合同》及取得涉案商铺产权的行为均发生在被告向第三人核发涉案《房地产权证》之后，原告与被告向第三人核发涉案《房地产权证》的行政行为不具有利害关系，其不具备原告主体资格，对其起诉依法应予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、第二款的规定，裁定如下：驳回原告王翠英的起诉。本案受理费50元，退回原告王翠英。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内向广州铁路运输中级法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 嘉人民陪审员  何国梅人民陪审员  梁敏勤二〇一七年八月二十四日书 记 员  王惠玲