湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳民初字第02957号
原告杨某甲，女，1966年7月23日出生，汉族，××。
原告杨某乙，男，1992年6月5日出生，汉族，××。
上述两原告的共同委托代理人张某，湖南××律师事务所律师。
上述两原告的共同委托代理人黄某，湖南××律师事务所律师。
被告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司。
法定代表人范某，。。
委托代理人钟某，上海××（××）律师事务所律师。
委托代理人牛某，上海××（××）律师事务所律师。
原告杨某甲、杨某乙诉被告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司（以下简称“阳光壹佰”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员肖必芳担任审判长、与审判员姚俊、人民陪审员孙新容组成的合议庭进行了审理。书记员邱元担任记录。原告杨某甲及原告杨某甲、杨某乙的共同委托代理人张某、黄某，被告的委托代理人钟某、牛某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某甲、杨某乙诉称：原告杨某甲、杨某乙与被告阳光壹佰于2011年3月16日签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：7090382701009），约定：原告采用银行按揭方式向被告购买阳光壹佰新城（阳光100国际）第2-19幢1009号商铺，被告于2011年10月16日前，依据国家和地方人民政府的有关规定及本合同约定，将验收合格、符合合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合合同约定的商铺交付原告使用，同时约定交付方式为：商品房达到交付使用条件后，被告“应当书面通知”原告办理交付手续。合同签订后，原告按约向被告付清了所有购房款，但被告至今未书面通知原告收房，未与原告办理房屋交接手续，未与原告签署房产交接单，未将商铺钥匙交与原告，并且未向原告做出任何说明。2013年8月8日，原告再一次找到被告，向被告要求交房，被告工作人员表示需要了解具体的情况后再进行交房，并表示已经延迟交房这么久，要原告不要急。因被告未按约向原告交付所购商铺从而给原告造成巨大的租金损失，综上所述，原告认为，合同一经签订即具有法律效力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，原告按约定履行了自己的付款义务，而被告没有按照合同的约定向原告交房，属于根本违约，给原告造成了巨大的租金损失，依法应当赔偿原告损失，根据法律的有关规定，特向法院起诉，请求依法判决：一、被告立即向原告交付其所购商铺；二、被告向原告支付违约损害赔偿金579574.8元（暂时计算至2013年8月16日）。
被告阳光壹佰辩称：一、原告所购买的的阳光壹佰2-19栋1009号房屋于2007年12月28日通过综合验收，于2008年7月31日完成竣工验收备案。原告与被告双方于2011年3月16日签订《商品房买卖合同》，签订合同时该房屋为已经达到交付条件的现房，且原告已经于2011年7月领取了房屋产权证，被告不存在房屋不能交付使用的客观事实及主观因素。二、被告虽未向原告发送“书面通知”收房，但已经多次通过电话、短信与原告（预留电话：138××××4602）联系，告知其交房时间已到，催促其尽快前来办理收房手续，但原告迟迟不予收房。合同约定“书面通知”收房的目的已经达到。原告诉称的“被告未与原告办理房屋交接手续”等是对事实的严重扭曲，被告已经履行了通知原告收房的义务。三、原告在购房时明知所购房屋系现房，且合同中明确约定了交房时间，在合同履行过程中，即便未收到被告的“书面通知”，原告也有义务在合同约定的交房时间到被告处办理入伙手续，而不是一直不闻不问，直至时隔近两年后才起诉主张权利并要求支付违约金。如果由于被告未履行“书面通知”的交房义务而违约，从而导致原告产生损失，原告也应该在明知被告逾期交房之时积极采取措施以减少损失扩大。四、原告诉讼的真正的目的是转嫁商铺租金损失风险，系恶意利用司法资源，谋求自己的不法利益。原告自签订商品房买卖合同时就应该知道房屋已经达到交付状态，迟迟不予收房恐因商铺未能顺利出租。原告多次强调被告未“书面通知”其收房，即是借助被告对通知方式的变更，采取诉讼方式以达到转嫁租金损失的风险。这是恶意利用司法资源谋求不当利益的行为。综上所述，原告明知所购房屋为现房，仍无视被告以其他方式发出的收房通知，以被告未发“书面通知”为由故意不收房，原告不作为是造成其至今未收房的原因。被告已经履行了交房的通知义务，不存在迟延交付的违约行为，原告主张被告承担逾期交房的违约责任没有事实和法律依据。请求法院依法查明事实，维护被告合法权益，依法驳回原告的全部诉讼请求。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：
证据1，长沙市商品房买卖合同，拟证明原、被告合同依法成立生效，被告依法违约。
证据2，销售不动产通知一发票，拟证明原告按约定履行了合同义务。
证据3，VCD光盘，拟证明原告主张要求被告交房，但是被告不交房，被告将商铺上锁并在商铺中放置东西。
证据4，语音整理资料，拟证明原告主张要求被告交房，但是被告不交房。
为支持其答辩理由，被告向本院提交了如下证据：
证据1，建设工程竣工验收备案表，拟证明涉案商铺已经于2007年12月28日通过综合验收，并于2008年7月31日完成竣工验收备案。
证据2，商品房买卖合同，拟证明原、被告于2011年3月16日签订涉案商铺的买卖合同，签订该合同时，涉案商铺已经验收合格，已经达到交付条件，是现房，原告对所购现房交付应是清楚明知的。
证据3，商铺产权证书；证据4，客户资料领取表；证据5，业主房款、代收给用结算清单；上述三份证据拟共同证明2011年7月26日原告前来办理产权结算，并领取了涉案商铺的房产证。
证据6，内部工作函，拟证明2011年9月30日被告工作人员致电138××××4602的电话号码，请原告于2011年10月15日带相关证件来被告处办理收房手续。
证据7，短信平台记录，拟证明2012年4月19日被告向原告138××××4602的电话号码发送短信，内容为再次提醒原告前来办理收房手续。
证据8，电话记录详单，拟证明工作人员最近一年内分别于2012年12月1日、2012年6月4日、2013年6月18日、2013年6月23日、2013年6月25日致电原告138××××4602的电话号码，请求其前来办理收房手续。
证据9，涉案商铺未交付期间产生的物业管理费等明细表；证据10，前期物业管理合同；上述两份证据拟共同证明涉案商铺未交付期间至2013年9月30日已经产生38085.9元的物业管理费。
证据11，涉案商铺周围市政情况，拟证明涉案商铺周围市政建设不理想，门面前绿化带遮挡视线及后湖路建设状况不佳，是原告不能顺利出租商铺及迟迟不愿收房的原因之一。
证据12，证人周某的证言，拟证明原告所购房屋为现房并办理产权结算的事实。
证据13，证人史某的证言，拟证明被告及物业公司工作人员多次向原告发出收房通知。
对原告提交的证据，结合被告的质证意见，本院作如下认定：对证据1，被告质证对真实性、合法性无异议，但认为该证据恰恰证明原告于被告处购买的房屋为现房。该房屋系达到交付条件的房屋，被告不存在不予交房的事实，且原告未提供补充协议四，对补充协议四的证明内容不予认可；本院对该份证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。对证据2，被告质证只对在举证期限内提交的发票予以认可，对未在举证期限内提交的发票不予质证；本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据3，被告质证对真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据不能达到原告的证明目的，该光盘显示的房屋现状，是未交房之前被告对房屋的保管现状，被告对房屋上锁是基于保管义务，该证据不能证明原告多次到被告处收房，该证据系2013年8月10日采集，起诉前四天采集的证据，不能证明履行了防止损失扩大的义务；对证据4，被告质证对真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据与原录音内容不完全相符，该证据不能达到原告的证明目的，但是该证据恰恰说明了被告已经通知原告收房，且原告知道原告负有防止损失扩大的义务。原告起诉前四天采集，如果原告真的知道防止损失扩大，不应该在距交房两年后才主张权利。本院对证据3中的视频及照片的真实性、合法性予以确认；对证据3中的音频资料及证据4，因无其他证据相佐证，对该证据的真实性无法核实，故不予确认。
对被告提交的证据，结合原告的质证意见，本院作如下认定：对证据1，原告质证认为该证据的提交超出举证期限，备案表与本案不具有关联性，备案表的工程用途中明确写的是居住，而原告购买的房屋为商铺；本院对该份证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。对证据2，原告质证对真实性、合法性、关联性予以认可，对其证明对象不予认可，按揭需六个月交房不予成立，合同及补充协议时被告提供的格式合同，但是给原告说格式合同是房产部门出具的，不能改；本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据3-5，原告质证对证明对象有异议，不能证明领取涉案商铺的房产证，原告领取的复印件是办理贷款所给的相关资料，并不是办理产权结算；本院认为，上述证据有原告杨某甲的签字，能够证实原告领取房屋产权证复印件的有关情况，对该三份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据6，原告质证对真实性、合法性、关联性有异议，不能证明其曾经给原告打过电话，不能达到原告的证明目的；因被告提供的该证据系复印件，对其真实性本院无法核实，故不予确认。对证据7，原告质证对真实性、合法性、关联性有异议，该证据没有原、被告，不能证明是被告出具的，且来源不清楚，群发短信并不代表发的号码的人收到短信；经查，该短信收件人为原告手机号码，原告未提交证据证明其无法正常收取短信，故本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据8，原告质证对关联性有异议，认为89725176这个号码是阳光壹佰物业管理公司的电话，不是被告的电话，不能达到被告的证明目的，实际上，物业公司打原告电话，要求缴纳物业管理费。本院对该份证据的真实性、合法性予以确认，因该通话记录无法证实系被告通知原告收房，故对其关联性不予确认。对证据9、10，原告质证认为两份合同自相矛盾，证据10是阳光壹佰跟万某物业管理公司在2004年签订的前期物业管理合同，与本案不具有关联性；本院对该两份证据的真实性、合法性予以确认，但原告是否欠缴物业管理费与本案审理无关，对该证据的关联性不予确认。对证据11，原告质证认为该证据与本案不具有关联性，不能达到被告的证明目的，仅仅是被告的主观臆断；本院对该份证据的真实性、合法性予以确认，但该商铺的周围环境与本案审理无关，对其关联性本院不予确认。对证据12，原告质证认为证人周某不能证明办理了产权结算手续，只办理了业主房款、代收费结算清单和资料明确表，而不是产权结算清单，证人周某不认识杨某甲，所以没有办理产权手续。本院认为，证人周某的证言与被告所提交的证据3-5能够相互佐证，故对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据13，原告质证认为部分属实，证人史某与原告杨某甲打电话并沟通物业费见面的协商过程，收房部分不属实，证人史某与被告之间有利害关系，他的证言关于收房部分不属实；本院认为，证人史某作为物业公司工作人员通知原告缴纳物业管理费系其职责范围，对该部分证言的真实性、合法性予以确认，但与本案没有关联；但通知原告收房的证言，因没有其他证据相佐证，对其真实性无法核实，本院不予确认。
根据上述确认的证据并结合双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2011年3月16日，原告杨某甲与被告阳光壹佰签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：7090382701009）及附件一份。合同约定原告杨某甲购买被告阳光壹佰开发的位于长沙市岳麓区南大桥西头北侧阳光壹佰新城（阳光100国际新城）2-19幢1009号房，原告杨某乙为该房屋的按份共有人。该房屋为现房，房屋所有权证号为709038270；约定的用途为商业，建筑面积共459.98平方米，房屋总价款为7819660元。该合同第十条约定：出卖人应当在2011年10月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种（1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……由于出卖人原因，未按本合同第十条规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累计），（1）逾期不超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。”合同附件四第二条第7项约定：依据《买卖合同》第十一条第1款第（2）项约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过90日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第91日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃《买卖合同》第十一条所约定的解除《买卖合同》、要求出卖人支付违约金的权利。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2011年4月29日，原告杨某乙、杨某甲所购房屋取得了房屋所有权证，2011年7月26日，原告在被告处领取了个人购房借款合同、个人住房贷款凭证及发票、契税发票、房屋所有权证（复印件）等材料，并在“业主房款、代收费结算清单”上签字。此后，被告一直未书面通知原告办理房屋交付手续。2012年4月19日，被告通过物业公司向原告在购房合同上所留手机号码发送短信，通知原告到物业公司办理交房手续。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告杨某甲与被告阳光壹佰签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务，原告杨某乙作为房屋共同产权人，享有与原告杨某甲在该合同中所享有的全部权利，并承担与原告杨某甲所应承担的全部义务。合同签订后，原告已经履行了交付房款等义务，但被告未书面通知原告收房，存在违约行为，应当承担违约责任。被告在庭审中表示房屋可以随时交付；对原告主张要求被告立即向其交付所购房屋的诉请，本院予以支持。
在审理过程中，原告申请对原告所购房屋在逾期交付使用房屋期间按同地段同类房屋的租金进行评估，对此，本院认为，根据法律规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额才参照同地段同类房屋租金标准予以确定，现原、被告所签订的商品房买卖合同已约定了违约金的计算方法，故对原告的该项申请，本院不予准许。
对原告主张要求被告支付违约损害赔偿金的诉请，本院认为，根据双方合同约定，出卖人应当书面通知买受人在2011年10月16日前办理交付手续，但被告迟至2012年4月19日才以短信方式通知原告收房，存在违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案原、被告在签订合同时原告即已知道该房屋为现房，合同也明确约定了交房时间，在被告怠于履行书面通知交房义务时，为防止损失的扩大，原告应当在被告以短信方式通知收房后到被告处收房。综上，本院综合本案案件事实、考虑到原告可能受到的各项损失并参照双方合同关于违约金计算方式的约定，确定被告支付原告赔偿款144663.71元；对原告要求被告支付违约损害赔偿金579574.8元的诉请，本院予以部分支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：
一、被告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司在本判决生效之日起十日内将原告杨某甲、杨某乙所购买的位于长沙市岳麓区南大桥西头北侧阳光壹佰新城（阳光100国际新城）2-19幢1009号房交付给原告杨某甲、杨某乙；
二、被告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告杨某甲、杨某乙一次性支付人民币144663.71元；
三、驳回原告杨某甲、杨某乙的其他诉讼请求。
本案案件受理费9596元，由原告杨某甲、杨某乙负担7201元，由被告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司负担2395元，此款原告杨某甲、杨某乙已垫付，被告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司应承担的2395元由被告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付给原告杨某甲、杨某乙。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 肖必芳
审 判 员 姚 俊
人民陪审员 孙新容
二〇一四年二月十四日
书 记 员 邱 元
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一方一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。