广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂02民终2205号
上诉人（原审被告）：广西星乔资产管理有限公司，住所地：广西柳州市东环大道228号之一友谊大厦24-4号，统一社会信用代码：91450200593205940U。
法定代表人：郑诗贞，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：吕小军，柳州市金盾法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：冯琳，女，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：冯世杰，男，1974年7月10日出生，汉族，广西蒙山县人，户籍所在地：广西蒙山县，现住广西柳州市鱼峰区。
原审被告：柳州市恒巨房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市东环大道228号之一友谊大厦24-1号，统一社会信用代码：914502007087431412。
法定代表人：王先斌，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：银黄海,男，该公司法务经理。
上诉人广西星乔资产管理有限公司（简称星乔公司）因与被上诉人冯世杰、原审被告柳州市恒巨房地产开发有限公司（简称恒巨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2018）桂0203民初547号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
上诉人星乔公司上诉请求:1.依法改判柳州市鱼峰区人民法院(2018)桂0203民初547号判决第二项。2.本案的一、二审诉讼费用由上诉人与被上诉人共同承担。事实与理由：根据本案的基本案情，上诉人与被上诉人之间约定的违约金高于实际造成的损失，一审法院应当按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款等有关规定，予以适当减少上诉人的违约金数额，违约金的计算应当按照中国人民银行同期贷款年基准利率计算。
被上诉人冯世杰辩称，一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立。一审法院采纳的标准和计算方式方法均符合法律规定，应予维持。
原审被告恒巨公司述称，关于租赁协议约定的违约金数额过高，请求法院予以适当减少。1、恒巨公司在交房前签订了租赁协议，被上诉人实现了租金收益，双方约定交房时间是2012年12月31日，但在此之前双方已经签署了租赁协议，实际上被上诉人已经享受租金的收益权；2、被上诉人在购卖房屋的时候享受了租金折抵购房房款的优惠；3、被上诉人没有直接的证据证明实际因租金的延迟支付所实际造成的损失，我方认为租赁协议中违约金过高，上诉人拖欠租金的行为实际上对租金的占用，应该按照中国人民银行的同期贷款利率计算。
冯世杰向一审法院起诉请求：1.星乔公司向冯世杰支付2015年10月至2017年12月期间的租金67257元；2.星乔公司向冯世杰支付滞纳金5784元（滞纳金计算：以拖欠的租金为基数，按每日万分之二，从2015年10月26日起计至2017年12月31日止）；3.恒巨公司对星乔公司所负上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由星乔公司与恒巨公司承担。
一审法院认定事实：2010年9月8日，冯世杰作为买受人，恒巨公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：冯世杰购买恒巨公司开发建设的位柳州市号房屋；商品房的用途为公寓；建筑面积共50.13平方米，其中套内建筑面积为36.25平方米；按套内建筑面积计算，房屋总价款为400921元；等等。
同日，冯世杰作为出租方，恒合公司作为承租方，恒巨公司作为担保方，三方共同签订《租赁协议》，协议约定：冯世杰自愿出资购买恒巨公司开发建设的位柳州市号房屋，并自愿将该房屋租赁给恒合公司统一经营管理；恒合公司根据招商经营需要，代冯世杰进行房屋装修，房屋装修费用由冯世杰负责（房屋总价中已包含此费用）；装修免租期为半年，即房屋交付次日起之后半年，从2012年1月1日至2012年6月30日；租赁期限共8年，自2012年7月1日起至2020年6月30日止；租金计算期为8年，自2012年7月1日起至2020年6月30日止；租金标准为32074元/年，即2672.83元/月（租金为税前租金），每年租金最终以产权登记的房屋面积计算房屋总价值的百分之八核算，多退少补；经三方协商一致，冯世杰应收的第一、第二年的租金（税前租金）由恒合公司一次性提前支付给冯世杰，税前租金为64148元，税后租金为59786元（税率按税局相应标准计算）；从第三年起，恒合公司按季度支付租金，支付日期为每季度首月25日由恒合公司统一打入冯世杰指定的银行固定账号内，不支付现金；冯世杰所得包含国家规定的税费，如产生相关税费款，则根据国家法律规定由冯世杰承担；恒巨公司同意作为恒合公司的担保方，如恒合公司违反协议约定，由恒巨公司承担连带责任，即连带赔偿由恒合公司违约给冯世杰造成的相应经济损失；如恒合公司不按约定按时向冯世杰支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向冯世杰支付滞纳金，超过半年未付，冯世杰有权解除本协议；等等。
2014年7月1日，恒巨公司与广西星乔投资管理有限公司（于2015年10月26日办理企业名称变更手续，更名为广西星乔资产管理有限公司）、恒合公司共同向冯世杰发出《确认函》，其中载明：“由于临近2014年第一期（暨2014年7、8、9月）的租金发放时间，需提供您的银行卡号信息，请在如下表格正确填写（附表，表格中金额一栏已载明7473元）。我们正在积极筹措资金，保证在2014年7月25日之前将租金按时、足额地发放到您的账户，您与柳州市恒合物业服务有限公司、柳州市恒巨房地产开发有限公司签订的《租赁协议》，因经营管理的需要，该《租赁协议》项下关于乙方名下的权利、义务，现已全部转移到广西星乔投资管理有限公司名下，今后将由广西星乔投资管理有限公司继续履行该《租赁协议》。”冯世杰在该函件中表格内填写了姓名、开户行、账号，并在函件落款处“确认人”栏签名。
租赁期间，冯世杰收到租金的日期和金额如下：1、2014年7月24日收到租金7473元；2、2014年10月24日收到租金7473元；3、2015年1月27日收到租金7473元；4、2015年7月28日收到租金7473元；5、2016年11月3日收到租金14946元；6、2017年1月19日收到租金7473元。以上合计52311元。现冯世杰认为，星乔公司、恒巨公司未按时足额履行支付租金的义务，故冯世杰诉至法院，提出前述诉讼请求。
一审法院认为，冯世杰与恒合公司、恒巨公司共同签订的《租赁协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同。恒合公司将该协议项下关于己方的权利、义务全部转移到星乔公司名下，由星乔公司作为承租方继续履行该协议，双方当事人对该事实无异议，则星乔公司应按《租赁协议》的约定，向冯世杰履行支付租金的义务。庭审后，双方当事人分别向该院提供计算租金及违约金的表格，双方均认可星乔公司未支付冯世杰2016年第二季度至2017年第四季度的租金52311元（52311元×7个季度），则星乔公司应支付冯世杰2016年4月1日至2017年12月31日期间的租金52311元。
关于滞纳金，冯世杰在庭审后明确其主张的滞纳金实为违约金，该院予以准许。《租赁协议》约定支付租金的日期为每季度首月25日，若不按约定支付租金，则应支付滞纳金，该滞纳金的性质属于违约金。冯世杰主张截止至2017年12月31日的违约金，则星乔公司支付给冯世杰的违约金应按每日万分之二，分段计算如下：1、2016年第二季度的违约金计为919.18元（从2016年4月26日起至2017年12月31日止共615天，7473元×615天×0.0002）；2、2016年第三季度的违约金计为783.17元（从2016年7月26日起至2017年12月31日止共524天，7473元×524天×0.0002）；3、2016年第四季度的违约金计为645.67元（从2016年10月26日起至2017年12月31日止共432天，7473元×432天×0.0002）；4、2017年第一季度的违约金计为508.16元（从2017年1月26日起至2017年12月31日止共340天，7473元×340天×0.0002）；5、2017年第二季度的违约金计为373.65元（从2017年4月26日起至2017年12月31日止共250天，7473元×250天×0.0002）；6、2017年第三季度的违约金计237.64元（从2017年7月26日起至2017年12月31日止共159天，7473元×159天×0.0002）；7、2017年第四季度的违约金计为100.14元（从2017年10月26日起至2017年12月31日止共67天，7473元×67天×0.0002）。以上违约金合计3567.61元，应由星乔公司支付给冯世杰。冯世杰主张超出的部分，该院不予支持。
关于恒巨公司的责任问题，《租赁协议》约定恒巨公司对星乔公司的违约行为承担连带责任，恒巨公司对此无异议，则恒巨公司对星乔公司所负上述债务承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决：一、广西星乔资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向冯世杰支付2016年4月1日至2017年12月31日期间的租金52311元；二、广西星乔资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向冯世杰支付违约金3567.61元；三、柳州市恒巨房地产开发有限公司对广西星乔资产管理有限公司所负上述债务承担连带清偿责任；四、驳回冯世杰的其他诉讼请求。案件受理费1626元（冯世杰已预交），减半收取813元，由冯世杰负担190元，广西星乔资产管理有限公司、柳州市恒巨房地产开发有限公司负担623元。
二审期间，当事人没有提交新证据，各方当事人对一审查明的事实没有异议，该院予以确认。
本院认为，被上诉人与恒合、恒巨公司所签订的《租赁协议》为各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应依据该协议履行各自义务，否则应承担违约责任。而星乔公司承继恒合公司该协议项下的全部权益，故其应按照《租赁协议》的约定履行义务。现星乔公司未能依约按时向被上诉人支付租金，已经构成违约，一审法院根据双方的约定，确定星乔公司按应付而未付租金每日万分之二向被上诉人支付滞纳金并无不当，上诉人认为约定的违约金高于实际造成的损失，应当按照中国人民银行同期贷款年基准利率计算，但其并未举证证明双方约定的违约金高于给上诉人实际造成的损失，应由上诉人承担举证不能的责任，故其主张依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人柳州市恒巨房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 司英华
审 判 员 李 红
审 判 员 陈广生
二〇一八年八月七日
代书记员 苏阳晶