黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑10民终459号
上诉人（原审被告）黄少华，男，1965年9月13日出生，汉族，住所地东宁县东宁镇。
委托代理人王金贤，男，1966年11月4日出生，汉族，住所地东宁县东宁镇。
被上诉人（原审原告）东宁保信商贸有限责任公司，住所地东宁县东宁镇。
法定代表人刘宝晾，该公司董事长。
委托代理人郭冬梅，黑龙江国大律师事务所律师。
委托代理人王秋菊，黑龙江国大律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）刘宝晾，男，1966年5月7日出生，汉族，住所地东宁县东宁镇。
委托代理人鄂玉荣，黑龙江国大律师事务所律师。
上诉人黄少华与被上诉人东宁保信商贸有限公司（以下简称保信公司）、刘宝晾租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省东宁县法院（2015）东民初字第419号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年4月19日受理后，依法组成合议庭，审理了本案，本案现已审理终结。
被上诉人（原审原告）保信公司在原审时诉称：原、被告于2014年4月26日签订保信商场商铺租赁合同，合同约定，原告将位于东宁县繁荣街17号的保信商场一楼面积为700平方米的商铺出租给被告黄少华用于经营中华美食街，租赁期限为2014年5月1日至2017年4月30日止，年租金为300000元整。2014年7月27日，原、被告签订了补充协议，租赁面积增加至836平方米，每年租金增加100000元，合同签订后，原告将房屋交付给被告，但被告却未按照合同约定履行交纳租金、保证金等费用的义务。故原告诉至法院，要求解除原、被告签订的商铺租赁合同，被告在判决后十日内从商铺迁出；被告立即支付拖欠的租金220000元、房产税7290元、土地使用税6704元、取暖费43995元、四楼办公室租金1875元，及逾期付款滞纳金39180元，以上合计319044元；诉讼费由被告承担。
上诉人（原审被告）黄少华在原审时辩称：被告与第三人刘宝晾之间是合伙关系，合伙租赁保信商场一楼，并签订了合伙协议。签订合伙协议之前第三人刘宝晾多次找到被告，说保信一楼闲置很多年，听说大连市有个好项目，想去考查，在刘宝晾多次找到被告后，被告就和第三人一起去大连考查了几个快餐经营场所，又到哈尔滨和牡丹江东一商场考察，第三人觉得快餐项目比较好，就想经营快餐，被告说被告比较忙无法经营，第三人觉得快餐项目利润大，就提出与被告合伙经营，第三人以场地出资，被告以人力出资，双方于2014年4月26日在福顺饭店签订了合伙协议。签订合伙协议的当天下午，第三人又找到被告，说保信公司的股东不同意被告与第三人合伙，因为保信一楼有两个股东占着两个商铺，如果被告与第三人合伙，股东不同意迁出，第三人说为了应付股东，就又签订了租赁合同，但实际上履行的是合伙协议。2014年7月27日的补充协议也是第三人为了与保信公司其他股东诉讼而签订的，是虚假的。被告与第三人签订的合伙协议中甲方是第三人，被告是与第三人个人合伙，与保信公司无关，第三人虽然是保信公司的法定代表人，但自然人与公司是两个不同的主体；原告与被告签订的租赁合同确实是被告签订的，但并不是被告的真实意思表示，该租赁合同是第三人为了应付其公司的股东而签订的，且也未实际履行租赁合同，原告要求被告交纳租金的诉讼请求不应支持。
被上诉人（原审第三人）刘宝晾在原审时辩称：第三人与被告签订的合伙协议系履行职务行为，但合伙协议并未实际履行，实际履行的是原告与被告之间签订的商铺租赁合同，原告向被告主张租金与第三人无关。
原审认定，第三人刘宝晾系原告保信公司的法定代表人。被告与第三人于2014年4月26日在被告经营的福顺饭店内签订合作经营协议书，协议约定：被告与第三人合伙经营保信副食商场中华食街项目，被告为对外事务的负责人，工商、税务登记的法定代表人；第三人以项目和场地所有权的优势投入，占51%财产份额，被告以人力资源和技术资源方式投入，占49%财产份额；合伙组织经营期间，各合伙人工资为5000元，随着合伙经营的深入，利润可观后，年底将发放奖金等。于同日下午，刘宝晾代表原告与被告签订保信商场商铺租赁合同，合同约定原告将其所有的位于东宁县繁荣街17号的保信商场一楼700平方米商铺租给被告，租赁期限为2014年5月1日至2017年4月30日，装修期自2014年5月1日起至2014年6月30日止，租金的实际起算时间为2014年7月1日。约定年租金为300000元，原、被告于2014年7月27日签订补充协议，在原租赁合同的基础上面积增加了136平方米，租金每年增加100000元，增加之后总面积为836平方米，每年租金为400000元。中华食街于2014年10月1日装修完工，开始营业。被告于2014年10月8日至2015年1月20日期间向原告交付款项180000元，原告出具收据，并主张该款系房屋租金，被告主张该款项系第三人刘宝晾向被告的借款。被告黄少华于2015年4月12日出具保信商场一楼中华美食街房费200000元的欠据。2015年5月9日刘宝晾停止对中华食街的供电，导致一楼中华食街停止经营。2015年5月18日，原告向被告送达解除租赁合同通知书，并由东宁县公证处进行了公证。
原审认为，本案系租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
关于被告主张与第三人系合伙关系，共同经营保信一楼中华食街，不应交纳租金的问题。位于东宁县繁荣街17号的保信商场一楼836平方米商铺的所有权人系原告保信公司，第三人刘宝晾虽然是该公司的法定代表人，但公司与个人仍属于两个不同的法律主体，被告不能以与第三人系合伙经营作为不交纳租金的抗辩理由，即使被告与第三人存在合伙关系，也应当履行向原告交纳租金的义务，故被告主张其与第三人系合伙关系，共同经营保信一楼中华食街，不应交纳租金的抗辩理由本院不予支持。
对原告主张要求被告按照租赁合同的约定交纳租金的诉讼请求，本院予以支持。原告将其所有的位于东宁县繁荣街17号的保信商场一楼836平方米商铺租给被告，并签订保信商场商铺租赁合同，该合同合法有效，原告将该房屋交付给被告实际占有使用，被告应按租赁合同的约定履行交纳房屋租金的义务。签订租赁合同后，被告向原告交付180000元租金，尚拖欠220000元，经原告催要，在合理期限内并未给付，符合租赁合同中约定的原告有权单方解除合同的条件，同时，原告采取停止供电的方式，禁止被告继续经营，双方之间的租赁合同无法继续履行，对原告主张要求解除与被告签订的保信商场商铺租赁合同的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，没有履行的应终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。保信商场商铺租赁合同解除后，被告应向原告支付其已实际使用期限内的租金及合同约定的租赁期限内的其他税费。被告租赁保信商场一楼的租金起算时间为2014年7月1日，截止至2015年7月1日租金应为400000元，其实际使用至2015年5月9日，被告实际使用期间内的租金为344109元（400000元÷365天×314天（2014年7月1日至2015年5月9日）），扣除被告已经支付的180000元，被告还应向原告支付房屋租金164109元，本院予以支持。
原告主张的取暖费，依据票据中记载及超高的实际情况计算为43890元（52.5元／平方米×836平方米），本院予以支持；原告主张的四楼办公室租金1875元，因其无相关证据予以佐证，对该项请求，本院不予支持。原告主张的逾期付款违约金，租赁合同中约定被告拖欠租金等费用，每日应按照拖欠费用的33‰向原告交纳违约金，该标准明显高于法律规定的违约金的标准，故应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准年利率6%计算逾期交付租金违约金，被告拖欠租金164109元，其逾期付款违约金按照拖欠租金的总额计算为13128.72元（从2014年11月1日按年利率6%的标准计算到2016年3月1日），2016年3月1日以后的违约金按年利率6%的标准计算至实际给付之日。原告主张的取暖费超出上述确定金额的部分，本院不予支持。原告主张的房产税、土地使用税，原告庭审中提供的缴费票据出具时间系2014年1月27日，是交纳2013年保信商场的房产税及土地使用税，对被告黄少华租赁期间内产生的房产税及土地使用税未提交证据予以支持，对原告主张要求被告支付房产税7290元、土地使用税6704元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、解除原告东宁保信商贸有限责任公司与被告黄少华于2014年4月26日签订的保信商场商铺租赁合同，被告黄少华于判决生效之日起十日内将租赁场地腾出；
二、被告黄少华于判决生效之日起十日内给付拖欠原告东宁保信商贸有限责任公司的房屋租金164109元及逾期付款违约金13128.72元（从2014年11月1日按年利率6%的标准计算到2016年3月1日），2016年3月1日以后的违约金按年利率6%的标准计算至实际给付之日；
三、被告黄少华向原告东宁保信商贸有限责任公司支付使用租赁房屋期间内的取暖费43890元，于判决生效之日起十日内付清；
四、驳回原告东宁保信商贸有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6086元，由被告黄少华承担4218元，由原告东宁保信商贸有限责任公司承担1868元。
宣判后，原审被告不服，向法院提起上诉。
上诉人黄少华上诉称：本案系合伙合同纠纷，并不是房屋租赁合同纠纷。其一，本案的被上诉人刘宝晾系保信公司的法定代表人，刘宝晾签订合伙合同，是以保信公司的名义签订的，并不是以个人名义签订，刘宝晾所代表的是职务行为，并不是个人行为。上诉人与被上诉人刘宝晾签订合伙合同时，已经明确约定刘宝晾代表保信公司，以保信公司的场地作为出资，占合伙股份的51%，上诉人以现金和经营饭店管理能力进行出资，占股权的49%，上诉人共出资100余万元。如果保信公司不以场地出资，刘宝晾是以什么出资来与上诉人合伙共同经营，那么应当推定保信公司与上诉人并不是租赁而是合伙，一审判决系租赁合同，就丧失了它的法律基础。其二，被上诉人刘宝晾利用自己既是保信公司法定代表人，又是该公司股东的特殊身份，骗取上诉人的信任，与上诉人签订了既是合伙又是租赁的合同，其目的就是上诉人赚到了钱，我就跟你合伙，上诉人要赔了钱，那么就是租赁的合同，你必须给我租金。被上诉人刘宝晾使用了欺骗的方式将给上诉人打的欠据骗回，改为租赁收据，完全没有诚信可言。其三，即便租赁合同有效，上诉人已交付18万的租金，并为被上诉人出示了20万元的欠据，该合同应依法履行，但刘宝晾利用自己职务上的便利，于2015年5月9日强行断电，导致该美食城几十家商户停业至今，刘宝晾的行为严重侵害了上诉人与几十家业户的权益。其四，法律应当对既无道德又无诚信并超越法律底线的行为予以严惩。综上，请二审法院对本案依法审理并改判。
被上诉人保信公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉人的上诉。1.上诉人与答辩人之间的租赁合同关系客观真实，有有效的证据予以证实；2.双方的合作合同未履行而是履行的事后签订的租赁合同，所以对合作合同进行了变更，不存在合作关系；3.因上诉人的违约行为原审判决解除合同并支付欠缴的租金等，符合法律规定。
被上诉人刘宝晾答辩称：与保信公司一致。
通过听取双方当事人的陈述，本院归纳本案的争议焦点为：1.本案的法律关系是合伙合同关系还是租赁合同关系；2.原审判决是否正确。
二审期间，双方都未向本院提供新证据。
根据当事人当庭陈述，并结合一审认定证据，本院认定案件事实与一审认定事实一致。
本院认为，租赁合同，是指出租人将租赁物交付给出租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方于2014年4月26日签订了合作经营协议书，在经营期间，又于2014年7月27日签订了《保信商场商铺租赁合同》，该合同书签订没有违背双方当事人的真实意思，也没有违反法律的强制性规定，并且被上诉人出具的收据以及欠据上亦写明收款及欠款的性质为租金。对于上诉人主张的其签订租赁合同是由于被上诉人刘宝晾要骗取公司股东信任而签订的，以及被上诉人打的欠据是用不正当方式骗到己手，由于没有充分的证据予以证明，本院不予采信。本院认定上诉人与被上诉人之间属于租赁合同关系，双方应按照租赁合同履行义务，原审判决并无不当。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4617元，由上诉人黄少华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 波
代理审判员 李慧宇
代理审判员 高玉林
二〇一六年五月二十日
书 记 员 赵 萱