苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）园商初字第1773号
原告中国银行股份有限公司苏州工业园区支行，住所地苏州工业园区苏华路8号中银惠龙。
负责人华洪良，该行行长。
委托代理人孙晓彦，江苏颐华律师事务所律师。
委托代理人江旻，江苏颐华律师事务所律师。
被告武斌。
被告苏州南都建屋有限公司，住所地苏州工业园区跨塘工业区。
法定代表人陆军，该公司总经理。
委托代理人朱春华，上海市申达（苏州）律师事务所律师。
委托代理人刘晓东，上海市申达（苏州）律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司苏州工业园区支行（以下简称中行园区支行）与被告武斌、苏州南都建屋有限公司（以下简称南都公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年9月24日受理后，依法由本院审判员王贤成适用简易程序独任审判。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序进行审判。本案于2014年2月8日、2月25日公开开庭进行了审理。原告中行园区支行的委托代理人孙晓彦，被告南都公司的委托代理人刘晓东（第二次庭审）朱春华到庭参加诉讼，被告武斌经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中行园区支行诉称，被告武斌于2006年4月27日与原告签订《中国银行个人购房借款合同》，该合同约定，被告武斌向原告借款人民币51万元，用于购买坐落于苏州工业园区玲珑湾花园XX房屋；借款期限为30年，自2006年4月27日起算；利率为月利率4.59‰，还款日为每月的22日。被告南都公司根据与原告签订的2004年007号《按揭业务合作协议》自愿为该笔贷款承担连带担保责任，并在贷款合同中签章确认。同时，被告武斌与原告签订补充协议约定，逾期贷款罚息为合同载明的贷款利率水平上加收40%。合同签订后，原告当日即履行了放款义务。2011年11月被告武斌还款发生逾期，后被告武斌虽有陆续还款，但均不能按时按月履行。原告诉至法院，请求：1、被告武斌偿还借款本息506951.07元，（暂计算至2013年9月4日，之后的利息、罚息按合同约定计算）；2、被告武斌赔偿原告为实现债权的损失17270元；3、被告南都公司对诉请第1、2项承担连带责任；4、本案诉讼费由两被告承担。
庭审中，原告将其第1项诉请明确如下：被告武斌偿还借款本金463333.61元、截至2014年2月6日的利息50688.82元，罚息（含复利）5386.74元，及自2014年2月7日至法院判决确认的支付之日止，按照合同约定的罚息利率计算的罚息和复利。
被告武斌未作答辩。
被告南都公司辩称：1、原告主张的本金、利息、罚息、复利具体的计算方式未提供，关于被告武斌每一期的还款明细、金额、是否有逾期情况原告也未提供，被告南都公司无法区分关于被告武斌逾期还款是否已超过保证期间，因此被告南都公司无法按照借款合同承担保证责任；2、关于原告诉请1中的罚息，原告提供的借款合同并没有约定逾期偿还贷款本息的罚息，因此，被告南都公司对罚息不应当承担保证责任；3、对原告主张的律师费17270元没有异议。
经审理查明，2006年4月27日，原告中行园区支行（贷款人）与被告武斌（借款人、抵押人）、南都公司（保证人）签订编号为园中房贷字（2006）第292号《中国银行个人购房借款合同》，该合同约定，贷款人根据借款人的申请，经审查同意向借款人发放个人住房（商业用房）贷款，金额为人民币51万元；贷款用于借款人购买座落于苏州市玲珑湾花园XX的住房（商业用房）；贷款期限为360个月，自2006年4月27日起至2036年4月27日，实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件；贷款利率执行中国人民银行规定利率，确定为月利率4.59‰，利息从放款日起计算并按月结息，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人；自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息共360期，还款日为每月22日，还款方式为等额本息还款法；第八条约定，借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之（此处划一横线）罚息；第九条约定，借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利；借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，或借款人违反本合同借贷条款中的任何条款，贷款人有权宣布本合同提前到期，并要求借款人清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）；第四十条约定，借款人不依本额合同的规定付足应付的任何款项、费用，贷款人可以任何方式追偿，由此而引起的一切费用由借款人负责；第十六条约定，借款人以其所购买的座落于苏州市玲珑湾花园47-1201室房产抵押给贷款人，作为偿还本合同借贷条款项下之借款的担保；第二十七约定，保证人自愿为借款人提供连带责任保证，在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按照贷款人要求履行还款义务；第二十八条约定，保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括按本合同的第九条规定所计收的复利）、罚息以及实现债权的费用；第二十九约定，保证期间为本合同借款人不履行债务之日起两年，贷款人声明借款人办妥所购房屋所有权证及国有土地使用证并办妥正式抵押手续之日起放弃对保证人行使担保债权；如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证担保履行期间相应提前；第四十二条约定，本合同的所有条款贷款人已经与借款人、保证人进行了充分协商，贷款人已经提请借款人、保证人特别注意有关权利义务的全部条款，并对其作了全面、准确的理解，贷款人已经应借款人、保证人的要求对上述条款作出相应的说明与解释。
后，原告中行园区支行（贷款人）与被告武斌（借款人）签订《关于贷款利率、罚息利率、提前还款的补充协议约定》，协议约定，借贷双方对园中房贷字（2006）第292号《借款合同中贷款的利率、罚息利率、提前还款约定修改如下：一、贷款利率，本合同利率按年利率5.508%执行，利率水平实行一年一定，即从贷款发放之日起一年内按此利率计息，每满一年后，再在人民银行当时相应档次的法定利率的基础上下浮10%确定下一年的利率。二、罚息利率，逾期贷款罚息利率为在合同载明的贷款利率水平上加收40%。
2006年4月27日，原告向借款人武斌指定的收款人苏州南都建屋有限公司发放贷款人民币51万元。被告武斌签名的借款借据载明：借款金额为51万元，月利率为4.59‰，期限自2006年4月27日至2036年4月27日止，还款计划为按月以等额本息还款法归还贷款本息。
然而，合同履行过程中，被告武斌并未按照合同约定及时履行还款义务，自2011年6月23开始未能按期还款，之后于2011年7月8日向原告归还还款日为2011年6月22日的借款2972.50元；2011年9月18日向原告归还还款日为2011年8月22日的借款2984.70元；于2011年9月22日向原告归还还款日为2011年9月22日的借款2969.13元；于2011年10月31日向原告归还还款日为2011年10月22日的借款2974.53元；于2011年12月27日向原告归还还款日为2011年11月22日的借款2973.97元；于2012年3月7日向原告归还还款日为2011年12月22日的借款2985.99元；于2012年3月7日向原告归还还款日为2011年9月22日的借款2969.13元、还款日为2012年1月22日的借款3005.97元、还款日为2012年2月22日的借款2996.66元；于2012年12月21日向原告归还还款日为2012年3月22日的借款39.63元；之后原告多期未能按照约定还款，原告诉至法院。截至2014年2月6日，被告武斌尚欠原告借款本金463333.61元及利息50688.82元、本金罚息1345.50元，复利4041.24元。
原告中行园区支行为实现债权，委托江苏颐华律师事务所代理诉讼事宜，花费律师费人民币17270元。
另查明，2004年4月，原告中行园区支行（乙方）与被告南都公司（甲方）签订编号为2004年007号《按揭业务合作协议书》，该协议约定：第四条、乙方同意对购买甲方玲珑湾花园项目楼宇的购房借款人，提供最高贷款比例不超过80%，最长贷款期限不超过30年的按揭贷款服务；第六条、对于不同购房借款人的按揭比例、金额、期限、利率以甲方、乙方及购房借款人共同签订之贷款合同为准；第七条、甲方为上述按揭贷款承担连带责任的保证担保，担保责任至甲方为借款人贷款所购房屋办理完房地产抵押登记手续并将《房屋他项权证》交乙方执收之日止。
以上事实，由原告提交的《中国银行个人购房借款合同》、《关于贷款利率、罚息利率、提前还款的补充协议约定》、《按揭业务合作协议书》、借款借据、欠款还款明细清单、委托代理合同、律师费发票等证据及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为，原告中行园区支行与被告武斌、南都公司之间的《中国银行个人购房借款合同》、与被告武斌之间签订的《关于贷款利率、罚息利率、提前还款的补充协议约定》、与被告南都公司签订的《按揭业务合作协议书》系各方当事人的真实意思表示，且于法不悖，应为合法有效。被告武斌向原告借款，未按约定还款已构成违约，现原告诉请被告武斌归还借款本金463333.61元、利息50688.82元、本金罚息1345.50元、复利4041.24元，以及自2014年2月7日起至法院判决确认的支付之日止，按照合同约定的罚息利率计算的罚息和复利的诉请，于法不悖，本院予以支持。原告主张的律师费17270元赔偿请求，有相应合同依据，本院一并予以支持。
关于被告南都公司应否承担保证责任的问题，原、被告争议较大。原告认为，根据原告与被告南都公司签订的按揭业务合作协议书的约定，被告南都公司承担连带责任的保证担保期间为本案被告武斌所购房屋办理完房地产抵押登记手续并将房屋他项权证交原告执收之日止。本案被告南都公司从2011年6月22日这一期借款就发生了逾期还款的情况，但是在2011年7月及2012年12月21日被告武斌陆续将其结欠的逾期贷款进行了清偿，最后一笔是2012年12月21日归还的是2012年3月22日这一期的借款。故被告南都公司担保仍处于保证责任期间，且合同条款系各方协商一致的结果，被告在合同中确认对于合同的条款已全面准确的理解，保证期间的条款并非格式条款，被告南都公司应承担保证担保责任。
被告南都公司认为：首先，按揭业务合作协议书及借款合同都约定了保证期间，业务合作书签订在前，借款合同签订在后，根据后合同优先于前合同原则，保证期间应当以借款合同约定为准，即保证期间为借款人不履行债务之日起两年；借款合同第二十九条约定，保证期间为本合同借款人不履行债务之日起两年，从原告提交的还款明细看，被告武斌对于2011年8月22日这期借款即发生借款不履行的事实，故保证期间应从2011年8月23日开始计算，至2013年8月22日，保证期间已经满两年。其次，借款合同第二十九条对保证期间的约定内容与按揭业务合作协议书中关于保证期间约定保证期间内容不同，原告提供的合同条款应为格式合同条款，应当作出对原告不利的解释，即采纳保证期间为本合同借款人不履行债务之日起2年的约定。综上，被告南都公司的保证已经过了两年的保证责任期间，其无需承担承担保证责任。
本院认为，被告南都公司应承担保证责任，其在承担保证责任后，有权向被告武斌追偿。首先，根据合同法第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，《中国银行个人购房借款合同》第二十九虽约定保证期间为本合同借款人不履行债务之日起两年，但同时贷款人声明借款人办妥所购房屋所有权证及国有土地使用证并办妥正式抵押手续之日起放弃对保证人行使担保债权。结合原告与被告南都公司签订的《按揭业务合作协议书》第七条约定内容以及本案南都公司阶段性担保的目的，并按照诚实信用的原则，本案所涉保证合同的保证责任期间理解为保证责任至南都公司为借款人贷款所购房屋办理完房地产抵押登记手续并将《房屋他项权证》交中行园区支行执收之日止，不但符合阶段性保证担保的合同目的、亦不与《按揭业务合作协议书》第七条以及《中国银行个人购房借款合同》第二十九约定内容相悖，同时亦符合阶段性担保的交易习惯。因本案中借款人贷款所购房屋未能办理完房地产抵押登记手续并将《房屋他项权证》交中行园区支行执收，被告南都公司的保证责任仍在保证期间，其仍应承担保证责任。其次，即便本案的保证担保的保证期间理解为合同借款人不履行债务之日起两年，本案的保证担保仍未过两年的保证责任期间。从原告提交的贷款已还明细清单看，借款人武斌虽于2011年6月23日开始逾期还款，但随后于2011年7月22日至2012年12月21日先后向原告归还了2012年2月22日应归还的借款本息以及2012年3月22日应归还的借款本金，之后的借款本息被告武斌未予归还。被告武斌陆续还款的行为可以证明其存在逾期还款，而并非不履行还款行为。故被告南都公司提出的其保证担保从合同借款人不履行债务之日起已经满两年的保证责任期间，其无需承担保证责任的辩解，缺乏事实和法律依据，该辩解不成立，本院不予采纳。
关于被告南都公司应否承担罚息部分的保证责任问题。本院认为，从原告与两被告签订的《中国银行个人购房借款合同》第八条、第九条约定内容看，各方对于复利的计收进行了约定，但对于逾期贷款的罚息计收以及计收标准没有进行约定；该合同第二十八条关于保证责任范围约定为本合同项下的贷款本金、利息（包括按本合同的第九条规定所计收的复利）、罚息以及实现债权的费用；该借款合同对三方均具有法律约束力。从《按揭业务合作协议书》第六条约定内容看，贷款利率等以原告中行园区支行、被告武斌、南都公司共同共签订的贷款合同为准。从原告与被告武斌签订的《关于贷款利率、罚息利率、提前还款的补充协议约定》约定内容看，该协议对于罚息利率以及计收标准进行了约定，被告南都公司对此协议没有签名或加盖印章，且南都公司此内容不予认可。综上，《中国银行个人购房借款合同》保证范围条款中虽约定保证的范围包括罚息，但该合同中对罚息的计收以及计算标准并未进行约定，《关于贷款利率、罚息利率、提前还款的补充协议约定》尽管约定了罚息利率标准，但该协议并未经被告南都公司签字或盖章，故该协议对被告南都公司不生法律效力。故被告南都公司对于借款的罚息（不含复利）不应承担保证担保责任。
被告武斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃相应抗辩权利。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告武斌于本判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司苏州工业园区支行借款本金人民币463333.61元，并偿付计算至2014年2月6日的利息50688.82元、本金罚息1345.50元、复利4041.24元，及自2014年2月7日起至本判决确定的履行之日止，按本案《中国银行个人购房借款合同》、《关于贷款利率、罚息利率、提前还款的补充协议约定》约定罚息利率计算的罚息、复利。
二、被告武斌于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国银行股份有限公司苏州工业园区支行为实现债权而花费的律师费用人民币17270元。
三、被告苏州南都建屋有限公司应当对被告武斌的上述第一项中的借款本金、复利、第二项付款义务承担连带清偿责任，在承担完保证责任后，有权向被告武斌追偿。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9042元，公告费用600元，两项合计9642元，由被告武斌、苏州南都建屋有限公司负担。案件受理费已由原告预交，本院不再退还，两被告应于履行本判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 王贤成
人民陪审员 孙令奇
人民陪审员 邱火根
二〇一四年五月十六日
书 记 员 曹梦杰
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
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