广东省化州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0982民初2517号
原告：谢文强，男，1969年5月24日出生，汉族，住广东省化州市。
委托代理人：李建立，广东富民律师事务所律师。
委托代理人：董诗惠，广东富民律师事务所实习律师。
被告：化州市大众房地产开发有限公司。
住所地：化州市橘城中路***号。
法定代表人：陈耀，总经理。
委托代理人：戴勇，男，化州市大众房地产有限公司主任。
委托代理人：黄思谕，男，化州市大众房地产有限公司经理助理。
原告谢文强诉被告化州市大众房地产开发有限公司(以下简称为：大众房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法由审判员王振独任审判，于同年12月20日公开开庭进行审理。原告谢文强及其委托代理人李建立、董诗惠到庭参加诉讼，被告化州市大众房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢文强向本院提出诉讼请求：一、判决被告返还少交建筑面积5.66平方米的房价款共340193元及其中误差比例在3％以内(含3％)部分的房价款56007元的利息39204.9元(从2014年11月25日起按月利率2％计，暂计至2017年10月24日，以后至付清款日止的利息另计)]给原告。二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月20日，原告与被告签订《订购商铺协议书》，该协议约定原告向被告订购明智广场(一期)1栋1层柒号铺位间(位于中山路××、即嘉燕对面)；商铺铺内面积为45.84㎡，分摊面积7.5㎡，合计53.34㎡，每平方米单价35000元，合计壹佰捌拾陆万陆仟玖佰元整(￥1866900元)。合同签订后，原告依约向被告已付清购房款，但被告向原告交付的明智广场(一期)1栋1层柒号商铺的建筑面积却为47.68㎡(其中专有建筑面积45.25平方米，分摊面积2.43平方米)，比当时双方合同约定的总面积53．34㎡少了5.66㎡，面积误差值为5.66㎡除53.34㎡=10.6％。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第(二)款：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(二)……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”之规定，原告交付给原告的建筑面积小于合同约定的建筑面积，少了5.66平方米，被告应按上文规定的标准计算返还少交建筑面积5.66平方米的房价款共340193元[其中误差比例在3％以内(含3％)部分的房价款1.6002平方米×35000元/平方=56007元、面积误差比超过3％部分面积4.0598平方米的房价款双倍为4.0598平方米×35000元／平方米×2=284186元]，及误差比例在3％以内(含3％)部分的房价款：56007元的利息39204.9元(从2014年11月25日起按月利率2％计，暂计至2017年10月24日，以后至付清款日止的利息另计)]给原告。因协商无果，原告特诉请法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。
被告大众房地产公司辩称（庭后提交），原告诉求缺乏理据，法院应依法驳回原告诉求。1、原告与答辩人签订的《订购商铺协议书》，是双方公平、自愿签订的，更是双方的真实意思表示。协议签订后，原告依约付清购商铺款给答辩人，答辩人也依约交付明智广场(一期)1栋一层柒号商铺给原告使用。因此，双方签订的《订购商铺协议书》是合法有效的。2、协议约定的商铺铺内面积45.84㎡，分摊面积7.5㎡，合计53.34㎡，是经双方共同确认的，并无异议，特别除《订购商铺协议书》约定外，在该协议附图上也明确原告所订购的柒号商铺骑楼部分有分摊面积7.5㎡，双方对该分摊面积也予签字盖指模确认。3、本案不存在原告诉说的分摊面积为2.43㎡，比双方合同约定的总面积53.34㎡少了5.66㎡。原告主张分摊面积2.43㎡的依据是《房产分户图》，但该图是不能作为认定原告所购的柒号商铺分摊面积就为2.43㎡的依据。首先，该图并非双方签订确认的作为订购协议附件，不能对抗双方签订确认的《订购商铺协议书》及柒号商铺分摊附图；其次，该分户图与原告订购的商铺位置存在重大误差，更与事实不相符，据柒号商铺分摊附图及柒号商铺现场地貌一致证实的客观事实是：柒号商铺北面是骑楼底(有3米，其中1.5米协议约定是分摊给柒号商铺的)，并非院内空地。由此可见，原告持分户图北至完全误差的，不是事实的，分户图作为分摊面积没有7.5㎡主张返还及赔偿房价的诉讼请求是不成立的。4、本案不存在原告诉说的面积误差值10.6％，客观公证评估原告购买答辩人的商铺，除商铺前骑楼下双方同意确认分摊7.5㎡的分推面积外，尚有其他的公用建筑面积均没有分摊给原告。综上，原告与答辩人签订协议及协议附图约定确认的分摊面积为7.5㎡，原告不经双方确认的且明显与事实不符的分户图提出诉求，也违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……”。鉴于双方在《订购商铺协议书》及分摊附图均约定分摊面积是7.5㎡，双方也签字确认。应根据最高院该司法解释：“合同有约定的，按照约定处理”，即以双方确认的分摊面积7.5㎡来处理。因此，原告诉求缺乏事实和法律依据，答辩人请求法院依法驳回原告的无理诉求。
本院经审理查明：原告谢文强与被告大众房地产公司于2014年11月20日签订《订购商铺协议书》（以下简称《协议书》，合同中，原告为乙方，被告为甲方。该《协议书》中第一条约定，乙方向甲方订购明智广场（一期）1栋1层柒号铺位间（位于中山路××、即嘉燕对面）；商铺铺内面积45.84㎡，分摊面积7.5㎡，合计53.34㎡，每平方单价35000元，合计壹佰捌拾陆万陆仟玖佰元整（￥1866900.00元）。协议签订后，原告谢文强按照协议要求于协议签订时支付定金300000元，并于2017年11月24日支付购买商铺余款1566900元给被告大众房地产公司。被告于2016年8月份将商铺交付原告。2017年8月份，原告了解到化州市国土测量队为被告明智广场商住楼（一期）土地分割登记宗地面积统计表、房产分户图的内容，发觉自己所购买的商铺建设面积为47.68㎡，比当时双方合同约定的总面积53.34㎡少了5.66㎡，原告认为被告没有依合同约定履行，致引起纠纷。由于双方协商不下，原告遂于2017年11月2日向本院起诉。
诉讼中，被告于2017年11月20日通知原告按化州市国土测量队测量的结果去办理商铺房产证，原告则要求被告先退还少交部分商铺面积才办证，遭到被告的拒绝。
另查明，化州市国土测量队为被告位于化州市××街道××［××广场商住楼（××）]土地分割登记宗地面积统计表登记1座7号商铺房产证面积47.68㎡，土地分摊面积为2.37㎡，房产分户图登记1座7号商铺专有建筑面积为45.25㎡、分摊建筑面积2.43㎡，建筑面积为47.68㎡。
上述事实，有原告身份证、化州市大众房地产开发有限公司的营业执照、《订购商铺协议书》、广发银行进账单、化州市大众房地产开发有限公司收款凭据、土地分割登记宗地面积统计表、房产分户图及以及本院庭审笔录等材料予以佐证。
本院认为,原告谢文强与被告大众房地产公司签订的《订购商铺协议书》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该《订购商铺协议书》合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点有：一是被告有无依照合同约定履行，二是违约责任的承担。
关于被告有无依照合同约定履行的问题。原告主张被告交付商铺面积比当时合同约定的面积少了5.66㎡，已构成违约，为此提供了《订购商铺协议书》、土地分割登记宗地面积统计表、房产分户图等证据，经查实，原被告双方签订《订购商铺协议书》显示原告订购的商铺铺内面积45.84㎡，分摊面积7.5㎡，合计53.34㎡，但原告提供化州市国土测量队出具的土地分割登记宗地面积统计表和房产分户图显示，被告实际交付给原告使用的商铺专有建筑面积为45.25㎡，分摊建筑面积为2.43㎡，合计建筑面积为47.68㎡。显然，被告交付的商铺面积比合同约定面积少5.66㎡，不符合合同的约定。因此，原告主张被告大众房地产公司交付商铺的行为已构成违约，确实有事实有依据，本院予以支持。
关于违约责任的承担问题。根据原告提供的《订购商铺协议书》，原、被告双方没有约定违约责任条款。但本案标的物系商品房，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误工差比绝对……；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%的部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返不买受人”的规定，本案被告交付给原告使用的商铺建筑面积为47.68㎡，比合同约定的商铺产权面积53.34㎡少了5.66㎡，面积误差比为10.61%。据以上司法解释规定，原告作为买受人主张继续履行合同，被告应先在面积误差比绝对值3%以内部分房价款返还给56007元（1866900元×3%）及利息给原告，面积误差比超过3%的房价款284142.18［1866900×(10.61%－3%)×2］双倍返还给原告，两笔款合计人民币340149.18元。至于原告请求被告补偿因房屋产权实际面积小于合同约定面积误差比在3%以内的部分的房价款56007元的利息39204.9元（从20174年11月25日起按月利率以2%计，暂计至2017年10月24日，以后至付清款日止的利息另计）的诉讼请求，由于该笔款没有相关法律法规规定可以按月利率2%计算利息，本院不予支持原告按月利率2%计算利息的请求，但可参照中国人民银行同期贷款利率自原告付清房款次日（即2014年11月25日）起计至被告实际付清之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《商品房销售管理办法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告化州市大众房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告谢文强因商铺产权实际面积少于合同约定面积误差比绝对值3%以内部分房价款56007元及利息（利息按中国人民银行同期同类人民币贷款利率从2014年11月25日起计至付清款日止）；
二、被告化州市大众房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告谢文强因商铺产权实际面积少于合同约定面积误差比绝对值超过3%部分房价款284142.18元；
三、驳回原告谢文强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取3495.50元，由被告化州市大众房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。
审 判 员 王 振
二〇一七年十二月二十一日
法官助理 刘海玲
书 记 员 陈艺文