湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘高法民三终字第131号
上诉人（原审原告）岳阳市恒强建筑安装工程有限公司，住所地的湖南省岳阳市岳阳楼区冷水铺路66号。
法定代表人李益民，该公司董事长。
委托代理人吴锡林，湖南巴陵律师事务所律师。
委托代理人黎蓉，湖南巴陵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）欧阳淮君。
委托代理人何楚伯。
原审第三人钟晃芬。
委托代理人彭春朝，湖南金球律师事务所律师。
原审第三人岳阳市顺发房地产开发有限公司，住所地湖南省岳阳市南湖大道南湖商业广场。
法定代表人周新社，该公司董事长。
上诉人岳阳市恒强建筑安装工程有限公司（以下简称恒强公司）因与被上诉人欧阳淮君、原审第三人钟晃芬、岳阳市顺发房地产开发有限公司（以下简称顺发公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服湖南省岳阳市中级人民法院于2015年5月27日作出的（2014）岳中民一初字第32号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月17日公开开庭审理了本案。上诉人恒强公司的委托代理人吴锡林、黎蓉，被上诉人欧阳淮君及其委托代理人何楚伯，原审第三人钟晃芬及其委托代理人彭春朝，原审第三人顺发公司的法定代表人周新社到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
恒强公司向原审法院起诉称：原告与第三人顺发公司建设工程施工合同纠纷一案经法院判决后，原告向岳阳市中级人民法院申请强制执行，在执行顺发公司房产过程中，被告欧阳淮君提出异议，称其对执行标的即湘芬园小区B栋107（207）、108（208）号两个门面拥有权益，岳阳市中级人民法院以（2014）岳中执异字第6号执行裁定书裁定中止对上述两个门面的执行。原告认为法院应强制执行上述两个门面，确认门面归其所有。理由是：1、原告与顺发公司之间的建设工程施工合同纠纷经湖南省高级人民法院终审判决生效后，2011年6月10日，双方签订了《用门面抵偿欠恒强建筑公司债务协议书》，约定顺发公司将本案诉争门面抵债给原告，且直到目前为止，顺发公司仍然认可诉争门面归原告所有；2、被告欧阳淮君与顺发公司于2005年9月28日、2006年5月20日签订的两份《湘芬园小区房屋销售合同》均属无效合同，一是因为实际购买人是第三人钟晃芬，顺发公司当时负债累累，钟晃芬作为湘芬园小区项目股东怕投资亏本，故与欧阳淮君恶意串通处理资产，二是因为欧阳淮君并未按照合同约定将全部购房款汇入顺发公司指定账号，合同并未生效；3、即使欧阳淮君与顺发公司签订的合同有效，但原告对顺发公司的债权属于建设工程价款享有优先受偿权，欧阳淮君只支付了小部分房款，原告对诉争门面具有优先受偿权，请求法院判决许可执行诉争门面，确认诉争门面归原告所有并由被告承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明：顺发公司湘芬园项目部为钟晃芬与其他合伙人挂靠顺发公司运营。2005年3月18日，顺发公司任命钟晃芬为顺发公司湘芬园项目部经理，负责管理湘芬园项目内部事务。钟晃芬称，当时因项目部急需资金，经2006年5月9日股东会议商定：1、每个股东必须筹资10万元以上；2、为保证投资不受损失，项目部用B栋门面作为抵押，每个门面筹资不得少于5万元，所抵押门面可以对外转让或出租；3、门面价格按股东内部议定价格计算，即每平方米2300元，销售之后交公司10万元，百分之二十的差价归销售的股东；4、按上述价格计算可用股东股金作抵，不足部分现金支付。
2005年9月28日，以顺发公司为甲方，欧阳淮君为乙方，签订一份《湘芬园小区房屋销售合同》（以下简称9.28合同），合同约定，欧阳淮君购买顺发公司开发的、位于岳阳市岳阳楼区德胜南路湘芬园小区B栋108（含208）号门面，该门面合同面积为106.86平方米，单价按股东协议定价确定，商铺总价类推。付款方式及付款时间约定为，欧阳淮君预付订金5万元整，余款以（湘芬园项目）清算后钟晃芬（湘芬园项目经理）股金作抵，不足部分现金支付。房款必须在公司指定的银行账户进账，银行交款凭证是合同收款依据。同时还约定本合同房款由钟晃芬提供担保，在项目清算后办理房产权属证书，办证费用按市房管部门及国家有关规定由双方各自承担有关费用。交房日期约定为2005年9月28日。合同上甲方由钟晃芬签字并加盖了顺发公司公章，同时钟晃芬又作为欧阳淮君付购房款的担保人签字。
2006年5月20日，以顺发公司为甲方，欧阳淮君为乙方，又签订了一份《湘芬园小区商业用房销售合同》（以下简称5.20合同），合同约定，欧阳淮君购买顺发公司开发的、位于岳阳市岳阳楼区德胜南路湘芬园小区B栋107（含207）号门面，该门面合同面积为76.66平方米，单价为每平方米2300元。房款总价为176318元。同时约定，合同签订当天由欧阳淮君预付5万元，余款由项目合伙人钟晃芬用投入的股金作抵，在项目清算、结余部分作为房款，如房款不足则由购房者以现款付清后由甲方办理房产权属证书，办证费用按市房管部门及国家有关规定由双方各自承担有关费用。顺发公司指定了银行账户为岳阳市大久贸易有限公司在岳阳市工行的账户。钟晃芬作为担保人为欧阳淮君应付购房款提供担保并签字。
欧阳淮君主张其共计支付购房款42.8万元，其中10万元为正式收据，于2005年9月23日、2006年6月9日分别缴纳5万元，开票人均为君山区人民法院刘志平，余下32.8万元交给了钟晃芬及其家人黄开慧，并由两人出具收条。欧阳淮君分别于2005年、2006年收取了两个门面的钥匙并将上述门面出租。2006年5月23日，顺发公司对欧阳淮君出具了一份《承诺书》，承诺内容为：欧阳淮君所购置的岳阳市湘芬园两个铺面，我方承诺在合同签订后6个月内办理好房产证、土地证，如违反上述承诺，欧阳淮君除已交房款外，不再需交付所欠铺面款，但其费用必须由欧阳淮君负责。现该房屋产权仍在顺发公司名下。
2008年7月30日，湖南省高级人民法院以（2008）湘高法民一终字第60号民事判决书判令顺发公司应向恒强公司支付湘芬园项目工程款2667137.59元及相应利息。2011年6月10日，顺发公司出具一份决议并与恒强公司签订了一份《用门面抵偿欠恒强建筑公司债务协议书》，约定顺发公司将诉争门面抵偿给恒强公司。
恒强公司遂向岳阳市中级人民法院申请强制执行，在执行过程中，欧阳淮君提出异议，称其对执行标的即湘芬园小区B栋107（207）号、108（208）号两个门面拥有权益，岳阳市中级人民法院以（2014）岳中执异字第6号执行裁定书裁定中止对上述两个门面的执行，恒强公司不服，遂提起诉讼。
原审法院认为，本案争议的焦点为欧阳淮君对诉争门面是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本案中，欧阳淮君、顺发公司与钟晃芬均认可签订了诉争门面的买卖合同，恒强公司未能提供证据证明诉争门面实际是钟晃芬借用欧阳淮君名义购买，也未提供证据证明钟晃芬与欧阳淮君存在恶意串通处理资产的行为，故对恒强公司据此主张两份买卖合同无效的抗辩意见不予采纳。现顺发公司在另案中与申请执行人恒强公司达成用诉争门面抵偿债务的协议，那么对于欧阳淮君对诉争门面是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题，应当审查欧阳淮君是否支付了诉争门面的购房款并实际占有诉争门面。本案中，顺发公司已经履行了交付诉争门面的义务，现欧阳淮君与钟晃芬均主张诉争门面已由欧阳淮君购得，欧阳淮君也支付了全部价款42.8万元，但顺发公司仅认可其中的10万元，对欧阳淮君向钟晃芬及其家人黄开慧缴纳的32.8万元购房款不予认可，恒强公司也主张根据欧阳淮君与顺发公司签订的合同，欧阳淮君应当向顺发公司指定的账号付款而不是交给钟晃芬。但根据本案查明的事实，钟晃芬是顺发公司湘芬园项目部的经理，负责管理湘芬园项目内部事务，且湘芬园项目实际是其与其他合伙人挂靠顺发公司经营，欧阳淮君向钟晃芬付款也与湘芬园股东会议确定的“项目部用B栋门面作为抵押，每个门面筹资不得少于5万元，所抵押门面可以对外转让或出租”、“门面价格按股东内部议定价格计算（即每平方米2300元）”的方案及购房合同中的“乙方（欧阳淮君）预付订金五万元整，余款以清算后钟晃芬股金作抵”的内容相吻合。另外，诉争门面已于2005年、2006年分别交付给欧阳淮君使用，顺发公司如认为欧阳淮君未足额缴纳购房款或其向钟晃芬缴纳购房款的行为无效，应当要求欧阳淮君向其付款或者交还诉争门面，但顺发公司并未向欧阳淮君提出异议，特别是顺发公司在2006年5月23日向欧阳淮君出具承诺书，承诺“欧阳淮君所购置的岳阳市湘芬园两个铺面，我方承诺在合同签订后6个月内办理好房产证、土地证，如违反上述承诺，欧阳淮君除已交房款外，不再需交付所欠铺面款，但其费用必须由欧阳淮君负责”，证明欧阳淮君交清了购房款，综上，应当认定欧阳淮君向钟晃芬缴纳购房款的行为有效，欧阳淮君在顺发公司将诉争门面抵偿给恒强公司之前就已经履行了支付诉争门面42.8万元购房款的付款义务并实际占有了诉争门面，本案不符合建设工程款优先受偿的情形，且恒强公司也未在规定期限内行使优先受偿权，故对于恒强公司提出欧阳淮君未按合同约定支付全部购房款，合同未生效及欧阳淮君仅支付小部分购房款，不能对抗恒强公司的建设工程款的优先受偿权的主张不予支持。协助欧阳淮君办理产权过户手续是顺发公司的义务，现无证据证明欧阳淮君对诉争门面未办理产权过户手续存在过错，故即使诉争门面未办理产权过户手续，也应当认定欧阳淮君对诉争门面享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零八条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告岳阳市恒强建筑安装工程有限公司的诉讼请求。本案案件受理费7720元，由原告岳阳市恒强建筑安装工程有限公司负担。
上诉人恒强公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求撤销一审判决，确认两个门面归上诉人所有，本案诉讼费由被上诉人承担。理由是：1、欧阳淮君与顺发公司签订的两份房屋销售合同无效。钟晃芬借用欧阳淮君名义签订合同，恶意私分公司财产，损害债权人利益。9.28合同不符合房屋销售合同的基本条件，5.20合同生效条件未成就，欧阳淮君未将购房款汇入合同指定账户；2、一审认定欧阳淮君向钟晃芬缴纳购房款的行为有效错误。顺发公司未授权钟晃芬或他人收取购房款，欧阳淮君仅支付10万元购房款。顺发公司与恒强公司签订的《用门面抵债恒强建筑公司债务的协议》有效，诉争门面的产权应归恒强公司所有。
被上诉人欧阳淮君答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，答辩人已支付全部购房款，被答辩人的工程款优先受偿权不得对抗答辩人。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人钟晃芬陈述：一审判决认定事实清楚，是依据客观证据作出的公正判决，应予维持。
原审第三人顺发公司陈述：恒强公司的上诉状陈述属实，赞同撤销一审判决。欧阳淮君与钟晃芬串通侵占顺发公司财产，钟晃芬的签字与本案无关，钟晃芬答辩状中提及的房产价格是现在的市场价，而非当时的价格。涉案房产以120万元抵债给恒强公司是当时的价格，现价应再行评估。
在二审指定的举证期限内，各方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案是一起申请执行人执行异议之诉。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案两份房屋买卖合同的效力、被上诉人欧阳淮君是否支付了全部购房款、是否实际占有房屋等问题。
关于房屋买卖合同的效力问题。经审查，涉案两份房屋销售合同载明，出售方为顺发公司，购买方为欧阳淮君，之上加盖了顺发公司公章，该两份合同均系在君山区人民法院签署，君山区人民法院刘志平并就欧阳淮君支付的10万元房款出具了收据。从合同内容看，9.28合同关于单价以股东协议定价为准，以及两份合同关于欧阳淮君应付价款由钟晃芬以股本金作抵并提供担保等相关内容，系当事人对付款方式之自愿约定，不违反法律强制性规定。顺发公司并未否认合同的真实性，涉案两份合同签订之后，顺发公司还向欧阳淮君出具承诺书，承诺在六个月内办好房产证、土地证，如违反上述承诺，则欧阳淮君除已交房款外，不再需交付所欠铺面款，足以表明顺发公司对欧阳淮君签订涉案房屋销售合同的认可。欧阳淮君与案外人李岳娥就涉案两个门面签订的门面租赁合同亦印证欧阳淮君是涉案门面的买受人。综合上述情形，本院认为，涉案两份房屋销售合同系顺发公司与欧阳淮君的真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，合法有效。上诉人上诉称涉案合同系钟晃芬以欧阳淮君的名义签订，应归于无效，但未能提交充分证据证明其主张，本院不予支持。
关于欧阳淮君是否支付全部购房款的问题。上诉人主张欧阳淮君只支付10万元，其余款项未付到约定账号，钟晃芬及家人出具的收条不应认可。根据查明的事实，除了上诉人认可的10万元购房款外，欧阳淮君还向钟晃芬支付了32.8万元，钟晃芬及家人向其出具了收条。鉴于钟晃芬挂靠顺发公司实际经营湘芬园项目部并任项目部经理之情形，欧阳淮君有理由相信钟晃芬有权收取其所挂靠经营的湘芬园项目购房款，钟晃芬亦认可收取了欧阳淮君交来的购房款。顺发公司是否认可钟晃芬所收取的购房款，系其与钟晃芬之间的内部法律关系，不足以否定欧阳淮君的付款行为。而且，欧阳淮君在合同签订后接收了涉案房屋，自2006年6月18日起一直向案外人李岳娥出租该房屋，顺发公司未就欧阳淮君对房屋的占有使用提出异议，主张欧阳淮君未向其付款或要求欧阳淮君继续交纳购房款，亦可印证顺发公司认可欧阳淮君对涉案房屋享有权益。故欧阳淮君向钟晃芬支付款项的行为对于顺发公司应当具有法律效力，应认定欧阳淮君已向顺发公司共计交付购房款42.8万元。上诉人关于欧阳淮君仅支付10万元购房款的上诉理由不成立，本院不予支持。本案中，欧阳淮君与顺发公司签订房屋销售合同，交纳全部购房款并实际占有，本案亦无证据表明欧阳淮君未就房屋办理过户登记手续存在过错，依法应当认定欧阳淮君就涉案房屋存在足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼﹥法的解释》第三百一十三条之规定，上诉人请求许可执行涉案房屋、确认涉案房屋归其所有的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7720元，由上诉人岳阳市恒强建筑安装工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 伍 胜
代理审判员 闫 伟
代理审判员 唐小妹
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 罗 浪