浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1951号
上诉人（原审被告）兰溪市满江红餐饮有限责任公司，住所地兰溪市兰荫路96号。
法定代表人赵小红，系董事长。
委托代理人陈跃伟，浙江梦园律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）兰溪市广播电视台，住所地兰溪市兰荫路**号。
法定代表人马兴堂，系台长。
委托代理人胡庆根，浙江溪源律师事务所律师。
上诉人兰溪市满江红餐饮有限责任公司为与被上诉人兰溪市广播电视台房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2014）金兰民初字第441号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告兰溪市广播电视台起诉称，2003年7月4日，原、被告双方签订了《兰溪市广电中心附楼（局部）房产租赁合同》，约定由原告将广电中心附楼约2300平方米的房屋出租给被告经营饭店，租期自2003年10月1日至2013年9月30日。原告依约将房产交付被告。在租赁合同即将到期的前半年，原告在2013年3月28日就书面告知被告“新一轮房屋租赁经营权，将按照投标法有关规定重新进行公平招标，请妥善处理有关事项，勿接受超期经营业务，如因租赁合同到期而造成的损失和引起的各类纠纷，我单位概不负责”。在2013年7月18日和2013年10月8日又二次向被告方发出腾退告知书，但被告方迟迟没有腾退。2014年4月22日，原告再次书面告知被告：“必须在2014年4月30日前无条件按租赁合同要求腾空房屋，逾期腾退期间2013年10月1日至2014年4月30日的租金，按评估价每年195万元标准支付”。2014年4月22日，兰溪市国资办向原告发函，要求原告按照合同约定督促被告方立即腾空。同日，原告又口头向被告传达了国资办的意见。但被告至今没有腾退，逾期腾退所欠的73.75万元租金依然没有交纳。原告为依法维护合法权益，不使国有资产流失，特向法院提出起诉，请求依法判决。现原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告立即按《兰溪市广电中心附楼房产租赁合同》第10条约定，腾空所租赁的位于兰溪市兰荫路广电中心附楼房屋，将房屋移交给原告。2、被告支付逾期腾退期间2013年10月1日至2014年4月30日的所欠租金73.75万元（按评估价每年195万元标准计算共113.75万元，已经预付40万元，尚欠73.75万元）。3、2014年5月1日至实际腾退之日的房租按每月16.2万元计算支付。4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令被告支付逾期腾退期间2013年10月1日至2014年8月22日的房租（按标准每年142.2万元计算）。2、本案诉讼费用由被告承担。
原审被告兰溪市满江红餐饮有限责任公司答辩称，原告兰溪市广播电视台与被告兰溪市满江红餐饮有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，被告认为，原告无权提起本案诉讼，其诉求事实与理由没有事实和法律依据。一、原告兰溪市广播电视台主体错误。2003年7月4日兰溪市满江红餐饮有限责任公司与兰溪市广播电视局签订房产租赁合同，一方当事人是兰溪市广播电视局，而原告兰溪市广播电视台所提交的证据材料中并无其系兰溪市溪西6号区兰荫南路3#地块广电中心附楼的局部共2300平方房产所有人或承受人的相关证据，且现有机构有三：兰溪市广电新闻出版局、兰溪市广播电视台、华数公司，现兰溪市广播电视台以自己的名义向法院提起诉讼，属主体错误，没有事实和法律依据。二、房产租赁合同约定的租期应顺延至2013年12月8日。房产租赁合同约定的租期十年，至2013年9月30日，但饭店开业时间为2003年12月8日，从2003年12月8日起，兰溪日报在版面显著位置连续刊登满江红大酒店试营业的广告消息，而且满江红大酒店用电起始时间也从此开始，并需从广电中心中转供电，饭店装修包括空调安装也是由双方联合设计、施工、验收并延续至2003年12月，故房产租赁合同的实际起租时间应为2003年12月8日，租期应顺延至2013年12月8日结束。三、合同到期后租赁后租赁关系仍在延续并转为不定期。虽然兰溪市广播电视台从2013年3月28日起至2014年4月连续有多份函件给兰溪市满江红餐饮有限责任公司，单方要求我方腾出所租房产，但双方就腾空所租房产的有关事宜并未达成一致协议，2013年8月11日我方向兰溪市广播电视台提出要求延续八个月租赁经营饭店的请求，2013年9月12日兰溪市广播电视台发文提出三种解决方案，但均悬而未决，此后双方就租期和租金标准一直在协商过程中，未形成一致意见，2013年12月12日、2014年1月23日我方还预付了30万保证金和10万元的租金，对此兰溪市广播电视台表示接受，兰溪市广播电视台已从事实上认可和默认我方提出的要求延续租赁经营饭店的请求，直到2014年4月22日兰溪市广播电视台还在要求我方在4月30日前腾空所租房产并交付租金，这说明兰溪市广播电视台在不断地调整续租时间，认可双方租赁关系仍在延续并转为不定期租赁。四、房产租赁合同到期后应有合理的腾空期。房产租赁合同第五条第10项约定，承租期满，餐饮用具及可搬动的家用电器等由乙方自行处理，如不再承租，由于我方将搬至他处经营饭店，涉及改造装修等诸多事宜，需要有一个时间过渡和准备，加之100多员工安置管理和上述财物处理也需要时间，非一朝一夕能解决，故根据房产租赁合同第五条第10项的约定和法律的规定，在2013年12月8日后给予我方一定的过渡安置期（5-6个月）符合合同的约定和法律的规定，合情合理理应支持。五、租赁关系延续期间的租金标准应按原合同执行。房产租赁合同约定的租期十年，租金标准为每年10万元。2013年12月9日起至房屋交还给房东止，由于双方对租金标准没有达成一致意见，仅有乙方的单方意思表示，兰溪市广播电视台单方委托评估机构出具的估价报告195万元每年未经我方事前同意和认可，对我方租赁延续期间的租金没有约束力，我方提出按100万元每年租金标准支付也未得到兰溪市广播电视台的认可，双方更未形成任何达成合意的书面材料，根据法律的规定，应参照原合同的约定执行，即按每年10万元租金标准支付，故兰溪市广播电视台只能按房产租赁合同约定的租金标准主张权利，并退还相应多收的租金。基于上述理由，被告已腾退所租房产，原告诉讼主体不适格，诉讼请求不当，事实和理由没有法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
原审法院认定，2003年7月4日，兰溪市广播电视局（台）与被告签订《兰溪市广电中心附楼（局部）房产租赁合同》，双方约定原告将位于兰溪市溪西6号区兰荫南路3#地块广电中心附楼的局部（二楼演播厅、候播厅、排练厅、一楼职工餐厅等除外）共计约2300平方米的房屋（以平面图为准）出租给被告经营饭店，租期为10年，自2003年10月1日至2013年9月30日止，租金为10万元一年，被告须在合同签订时和每承租年度的首月份交足当年度的年租金。2005年9月29日，原告与兰溪市广播电视局合一的电台、电视台等机构按政事分开、管办分离的原则，从原市广播电视局分离开来，组建兰溪市广播电视台（即原告），为市政府直属事业单位。《兰溪市广电中心附楼（局部）房产租赁合同》约定的权利义务由原告承继，被告的商业用电电费通过原告代收代缴。2013年3月28日，合同履行期间届满前半年许，原告向被告送达《房产租赁合同到期告知函》，告知被告房屋租赁期限将于2013年9月30日到期。2013年7月18日，原告书面告知被告涉诉房屋将以公开拍卖的形式进行公开招租，被告如有意续租，可以在同等条件下，享有优先权。2013年7月15日，原告委托兰溪开泰资产评估有限责任公司对涉诉房屋年租金招标底价作出评估，涉诉房屋在2013年7月5日的市场年租金评估为人民币195万元，该评估结论有效期为一年，自2013年7月5日起至2014年7月4日。被告于2013年8月11日向原告提出报告，以用电线路实际接入时间为2003年12月份、试营业时间为2003年12月8日为由，要求顺延合同租赁期限至2013年12月底，同时以搬迁存在实际困难为由，要求在原合同到期后继续顺延5个月的过渡安置期，即顺延至2014年5月31日，并愿意按100万一年支付租金，但双方未就此事达成一致意见。2013年10月8日，原告向被告送达《合同终止告知书》，告知其在合同到期后的30个工作日内（2013年10月31日前）主动做好房产腾空事宜。租赁合同到期后，被告向原告预付40万元的租金。2014年5月4日，原告向原审法院提起诉讼。2014年6月底，被告从涉诉的房屋搬空，7月份被告的法定代表人赵小红的妹妹赵小平到原告处交钥匙，原告以本案在诉讼过程中，需要法院见证交接手续为由未接收钥匙。2014年8月22日，原被告双方在原审法院交接涉诉房屋的钥匙。2015年4月30日，原告将涉诉房屋出租给中国邮政储蓄银行股份有限公司兰溪市支行，租金为首年142.2万元，此后逐年递增5%。另查明，涉诉房屋的门牌号系××的附楼96号，涉诉房屋原为三层楼，被告在涉诉房屋上加盖一层无证房屋。
原审法院认为，兰溪市广播电视局（台）与被告存在房屋租赁合同关系，因兰溪市广播电视局（台）机构改革，政事分开，该房屋租赁合同确定的权利义务关系由原告承继。被告在原租赁合同期间届满后，本应及时腾空，将涉诉房屋返还给原告，但因经营过程中存在实际搬迁困难导致其继续使用该营业房。原告已经通知被告租赁期限届满需腾空房屋，并告知其可参与公开招租，但被告未续租，也未参与公开招租。被告未及时将涉诉房屋腾空，返还给原告，应当支付占有使用期间的费用。诉讼过程中，被告已经做好涉诉房屋的腾退工作，并将钥匙交至原告，但原告未及时接收，故被告仅需赔偿原告自租赁期届满至返还涉诉房屋期间（2013年10月1日至2014年6月30日）的占有使用的费用。被告辩称饭店实际经营起始日期为2003年12月8日，要求将房屋租赁合同顺延至2013年12月底，不符合房屋租赁合同的约定，不予采纳。原告已经提供涉诉房屋的市场年租金评估报告作为诉讼请求主张依据，后根据与案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司兰溪市支行的涉诉房屋租赁合同，自愿变更诉讼请求，调低租金，并不违反法律的规定，予以确认，按142.2万元计算2013年10月1日至2014年6月30日的租金为106.65万元，被告已经支付40万元，尚需支付66.65万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决：被告兰溪市满江红餐饮有限责任公司自判决生效之日起十日内支付原告兰溪市广播电视台租金人民币666500元。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11175元，由原告兰溪市广播电视台负担1075元、被告兰溪市满江红餐饮有限责任公司负担10100元。
一审宣判后，兰溪市满江红餐饮有限责任公司不服，向本院提起上诉。上诉理由主要如下：一、原审判决认定被上诉人是涉案房屋所有人是错误的。2003年7月4日兰溪市满江红餐饮有限责任公司与兰溪市广播电视据签订房屋租赁合同，合同一方是兰溪市广播电视局。兰溪市广播电视台没有证据证明其系房产所有人或承受人。二、原审判决认定房屋租赁合同租期到2013年9月30日错误，应顺延至2013年12月份。房屋租赁合同约定租期十年，至2013年9月30日，但饭店开业时间为2003年12月8日。2003年12月8日起至后的多日，兰溪日报在版面显著位置连续刊登满江红大酒店试营业的广告，而且满江红大酒店用电起始时间也从此开始，并需从广电中心转供电，饭店的装修包括空调的安装也是双方联合设计、施工、验收并延续至2003年12月。被上诉人法定代表人马兴堂与上诉人的短息链条记录也确认了上述事实。三、原审判决认定租赁关系延续期的租金标准为每年142.2万元错误。首先，被上诉人提交的评估报告未经上诉人认可和同意，系单位委托，所评估租金195万元每年，严重脱离市场真实价格，而且，一审判决时，该评估报告已经超过有效期。其次，原审判决又以被上诉人与案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司兰溪支行的涉诉房屋租赁合同约定的租金价格每年142.2万元来确定2013年10月1日起至2014年6月30日上诉人应当承担的租金数额106.65万元，是违反法律规定的。被上诉人与第三方的房屋租赁合同约定未得到上诉人的即时认可，事后也没有确认，对上诉人没有约束。再次，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同约定的租期十年，租金标准为每年10万元，2013年12月9日起至房屋交还给房东止，由于双方对租金标准没有达成一致意见，仅有己方的单方意思表示，兰溪市广播电视台单方委托评估机构出具的估价报告195万元每年未经上诉人事前同意和认可，对我方租赁延续期间的租金没有约束力，上诉人提出按100万元每年的租金标准支付，被上诉人口头答复可以考虑，上诉人因为等待被上诉人的回复，所以继续使用原来的房产，但最终被上诉人没有书面答复，因此，延长使用原来房产的责任应由被上诉人承担。根据法律规定，应参照原合同的约定执行，即按每年10万元租金标准支付，故本案最终应当判决2013年12月30日起至2014年5月31日止上诉人应当承担的租金标准为每年10万元，并由被上诉人退还相应多收的租金。综上，请求二审法院依法撤销原审民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或者发回重审，并由被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。
上诉人在庭审中补充如下上诉意见：一、一审法院判决认定双方合同顺延到2014年5月31日是不正确的，双方顺延到2013年12月底是双方一致认定的，只是后面5个月的顺延安置期没有认定一致，不能把前面的三个月否定掉。合同顺延到2013年12月底是双方口头约定的，根据合同法的规定，这个也是合同的一个形式。二、142.2万元租金标准是3000多平方米的租金，我们只有2300平方米的面积，以不同面积的租金来计算，违反了公平原则。因为是租给金融机构，竞争很激烈，与上诉人不属同一行业，租金上没有可比性。三、2014年6月1日至30日的租金也不应由上诉人承担，5月底上诉人已经终止了营业，是被上诉人提出来其工作人员的工作餐让上诉人提供，直到2014年8月份为止。
被上诉人兰溪市广播电视台答辩称，一、被上诉人对涉案房屋拥有所有权的事实清楚，证据确实充分。事实上，上诉人的租金都是交给被上诉人的，从未对被上诉人的所有权提出过任何异议。二、房屋租赁期间应以租赁合同为准，到期日是2013年9月30日，这是明确约定的，无须争议。三、评估的租金标准为195万元，因按此出租价格进行整体拍租流拍，经兰溪市国资办批准以年租金142.2万元出租给邮储银行，这一租金标准具有参照价值，以此计算延期腾空期间的租金是合法的。四、顺延到2013年12月底没有依据。五、房屋租赁的面积是一样的。六、上诉人说2014年5月底就搬出来的，这个应以交钥匙的时间为准，一审判决已经把计算的时间提前了，是合理的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
二审中，上诉人提供如下证据：证据一、说明及员工证明各一份，社会保险终止名册一份，证明上诉人于2014年6月1日正式停业，所有员工都终止了劳动关系，而且社会保险缴到5月底。证据二、2014年6、7、8月份的水气费用，证明2014年6、7、8这三个月我们不是在经营，而是为被上诉人提供服务。对以上证据，被上诉人发表如下质证意见：对证据一，真实性没有异议，但不是社保单位出具的，而是上诉人自己出具的，与上诉人是否搬迁没有关联，社会保险终止名册与房屋是否交还给房主没有任何关系，不能证明其的证明目的。对证据二，真实性没有异议，但不能达到其证明目的。本院对以上证据认证如下：对证据一的真实性予以认定，但终止社保情况不能直接证明停业时间；对证据二的真实性予以认定，但不能达到其证明目的。
经审理，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，根据2005年9月兰溪市委、市政府印发的《兰溪市深化完善政府机构改革方案》以及房屋产权证、兰溪市地名办出具的证明等证据，可以认定被上诉人系涉案房屋的所有权人，承继了原租赁合同中兰溪市广播电视局的权利义务，且上诉人在2014年8月22日也向被上诉人移交了钥匙，故被上诉人在本案中的诉讼主体资格可以确认。上诉人主张被上诉人同意将租赁期限顺延至2013年底，但缺乏充分证据，且被上诉人在2013年3月28日的《房产租赁合同到期告知函》中也明确租赁期限将于2013年9月30日到期，并无同意租期顺延的意思表示，故对上诉人的该项主张本院不予认可。被上诉人在2014年6月底腾空涉案房屋，并在7月份要求交钥匙，故原审法院认定租金计算至6月底并不不当，上诉人主张系因被上诉人要求为被上诉人员工提供就餐服务而延迟腾空的主张缺乏充分证据，本院不予认可。关于租赁面积问题，双方当事人在二审庭审中已经一致表示无异议。被上诉人以142.2万元／年的租金向中国邮政储蓄银行兰溪支行出租了涉案房屋，可以说明该房屋的市场租赁价值，原审法院参照该标准计算延迟腾空期间的租金标准并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人兰溪市满江红餐饮有限责任公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11175元，由上诉人兰溪市满江红餐饮有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红彦
审 判 员 周楚臣
审 判 员 杜月婷
二〇一六年一月十九日
代书记员 汤玉婷