杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭经开民初字第255号
原告（反诉被告）：浙江××开发有限公司。住所地：
杭州经济技术开发区白杨街道××沙××室。
法定代表人：陈××。
委托代理人：唐×、王×。
被告（反诉原告）：吴××。
委托代理人：林××。
原告（反诉被告）浙江××开发有限公司（以下简称保
利××）诉被告（反诉原告）吴××商品房销售合同纠纷一案
，本院于2013年5月6日受理后，依法由审判员肖振华独任审理
。后依法组成合议庭，于2013年9月22日公开开庭进行了审理
。保利××的委托代理人唐×、王×，吴××的委托代理人林
××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
保利××起诉称：2010年3月28日，保利××与吴××签
订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定：吴
××向保利××购买“保利东湾”16幢3单元502室房屋，房屋
总价为1637470元，吴××应于合同签订之日支付首期房款687
470元，剩余购房款950000元应在签订合同后7天内办妥相关贷
款手续。合同签订后，吴××支付了首期房款，但剩余房款的
贷款手续至今未办妥。根据合同及《补充协议》的相关约定，
吴××在非因出卖人原因无法以按揭贷款方式支付购房款的，应当按照出卖人认可的其他付款方式继续履行付款义务，否则
视为违约。保利××多次催促吴××付款，但吴××至今未支
付剩余购房款，故诉至法院，请求判令：一、吴××立即支付
购房款950000元；二、吴××按照应付款项日万分之四支付逾
期付款违约金420280元（暂自2010年4月28日计算至2013年5月
8日，要求继续计算至实际支付之日）；三、由吴××承担本
案的诉讼费用。
吴××答辩称：吴××不存在违约行为，吴××没有接
到通知，不知为什么没有准许贷款，保利××也没有告知不能
贷款及原因，如果是国家政策原因无法贷款的，属于情势变更
，吴××不应承担违约责任。且根据合同约定，按揭贷款不成
的情况下，应由合同双方重新协商确定付款方式，而事实上双
方并未重新进行协商。另外，提供格式条款一方免除其责任、
加重对方责任、排除对方某要权某的，该条款无效，因此保利
××依据补充协议要求吴××承担责任缺乏依据。即使吴××
违约，也只能从知道之日起七日后计算违约金，而吴××是收
到诉状才知道。
吴××反诉称：按照双方合同约定，付款方式除首付687
470元之外，剩余房款以按揭贷款方式支付。贷款银行是保利
××找的，吴××根据银行的要求提供相关材料，已完成应履
行的义务，至于贷款至今未到户，不是吴××的原因。根据合
同约定，如果不能贷款应重新协商付款方式，未经协商不能确
定哪一方违约。合同履行中，出现新情况导致双方重新协商不
成，合同目的无法实现，合同应依法解除，故提起反诉，请求判令：一、解除保利××与吴××签订的商品房买卖合同；二
、保利××返还吴××首付款687470元；三、保利××赔偿吴
××利息损失，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2010年
3月28日至判决确定的履行日止；四、本案诉讼费用由保利×
×承担。
保利××答辩称：一、吴××的解除权不成立。无论合
同约定何种付款方式，支付购房款都是吴××的主要义务，吴
××无法向银行按揭贷款，进而未向原告支付购房款，是吴×
×违反了合同义务。《补充协议》明确约定，如吴××按揭申
请非因保利××原因未获银行批准，吴××应在收到保利××
通知之日起三日内或银行批复之日起七日内选择其他保利××
认可的付款方式，否则视为违约，而保利××在2012年1月15
日已委托律师致函吴××，正式通知吴××余款应当在20个工
作日内一次性付清，故本案并不存在需要重新协商付款方式的
情形。吴××未获银行贷款也并非由于政策调控。国务院于20
10年4月17日出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的
通知》，浙江省人民政府《关于坚决遏制部分城市房价过快上
涨促进房地产市场平某某康某某的实施意见》于2010年5月17
日才出台，而本案合同签订于2010年3月28日，并不受政策调
控的影响。相反，有很多在2010年4月17日签订合同的业主都
某某从银行获得贷款。二、即使吴××的解除权某某，也超过
了法律规定的行使期限。根据最高人民法院《关于审理商品房
买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款
规定，法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，
解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，
解除权消灭。保利××已于2012年1月15日向吴××寄发律师
函，明确告知吴××按揭无法办理，并要求其一次性支付购房
款，故吴××行使解除权早已超过一年期间，其解除权已经消
灭。综上，吴××的反诉请求不成立。
保利××为支持其诉请及答辩主张，在庭审中出示并陈
述了下列证据材料：
1.《商品房买卖合同》和《补充协议》各1份，用以证明
保利××与吴××之间关于商品房买卖相关权某义务的约定及
吴××逾期支付房款的事实。
2.律师函（复印件）、快递单、查询单各1份，用以证明
保利××委托律师发函催促吴××付款的事实。
3.告知书（复印件）、快递单各1份，用以证明保利××
再次发函催促吴××付款的事实。
吴××未向本院提供证据材料。
保利××提供的证据，客观真实，本院予以确认。
本院根据保利××的陈述以及确认的有效证据，认定本
案事实如下：
2010年3月28日，保利××与吴××签订《浙江省商品房
买卖合同》及《合同补充协议》一份，约定：吴××向保利×
×购买杭州经济技术开发区保利东湾16幢3单元502室房屋一套
，总价款为1637470元，吴××选择银行按揭贷款方式支付房
款，应于合同签订之日支付首期购房款687470元，剩余购房款950000元应在签订合同后七天内办理完毕相关贷款手续；如果
贷款银行不受理买受人的贷款申请，买受人应在接到通知之日
起七日内与出卖人重新确定付款方式，并办妥相关手续。因买
受人原因逾期办理的，则承担逾期付款的违约责任；若买受人
未按合同约定时间付款，逾期不超过90日的，按日万分之二向
保利××支付逾期违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，
出卖人有权解除合同，也有权要求继续履行合同，并要求吴×
×按日支付逾期应付款万分之四的违约金。《合同补充协议》
第四条第2款约定：如买受人按揭申请非因出卖人原因未获银
行批准或银行批复额低于买受人的申请金额，买受人应在收到
出卖人通知之日起三日内或银行批复之日起七日内选择其他出
卖人认可的付款方式，否则视为违约，出卖人有权解除合同，
并收取五万元违约金。
吴××于合同签订时支付了首付款687470元。2012年1月
15日，保利××向吴××发送律师函一份，告知现保利××已
经接到吴××办理按揭银行的通知，吴××不符合银行放贷条
件，银行不予发放按揭贷款，并催促吴××在接函后按照合同
约定，催促银行20日内发放贷款或者由吴××一次性付清余款
。2012年4月30日，保利××向吴××发送《告知书》一份，
告知吴××其购买的房屋已具备交房条件，并再次催促吴××
选择保利××认可的其他付款方式付清余款，但吴××至今未
办妥银行按揭贷款手续，亦未支付余款。
2010年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市
房价过快上涨的通知》，规定商品住宅价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第
三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社
会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
本院认为，当事人双方签订的《浙江省商品房买卖合同
》及《合同补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律，应
认定有效。现有证据显示，合同签订后，吴××未能获得贷款
。根据《合同补充协议》的相关约定，吴××应当在限定期限
内选择其他保利××认可的方式付款，否则即构成违约。即使
吴××确因受房产新政影响而无法获得按揭贷款，也并非保利
××的原因造成，故保利××依约可以要求吴××选择其认可
的付款方式继续履行合同。鉴于双方有如上特殊约定，吴××
以受房产新政影响无法获得贷款为由要求退房缺乏依据。在得
悉吴××不符合银行放贷条件后，保利××于2012年1月15日
以发送律师函的形式向吴××提出要求其继续履行合同义务的
主张，但吴××仍未按期取得银行按揭贷款或者提出其他付款
方式以供保利××确认。吴××的行为已经构成逾期根本性违
约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
；保利××则依法可以解除合同，也可以要求吴××支付价款
，并获得损失赔偿。保利××诉请要求吴××一次性支付剩余
购房款，于法有据，本院予以支持；吴××的反诉请求，则缺
乏依据，本院不予支持。关于保利××诉请要求吴××支付逾
期付款的违约金，应自保利××诉请提出上述付款主张之日即
2013年5月6日起计算，保利××诉请自2010年4月28日起计算
该逾期付款的违约金因与双方合同约定不符而缺乏依据；其诉请按照合同约定的日万分之四的标准计算逾期付款违约金过分
高于其损失，本院根据最高人民法院《关于合同法司法解释（
二）》第二十九条的规定，确定以人民银行同期同类贷款基准
利率6.00%上浮30%为标准计算上述逾期付款违约金。据此，依
照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条
、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、
第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国
合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共
和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、吴××于本判决生效之日起十日内向浙江××开发
有限公司支付剩余房款950000元；
二、吴××于本判决生效之日起十日内向浙江××开发
有限公司支付逾期付款违约金31467.12元（自2013年4月28日
起暂计算至2013年9月29日止，自2013年9月30日起至判决确定
的履行期满之日止按年利率7.80%另行计算）；
三、驳回浙江××开发有限公司其他诉讼请求；
四、驳回吴××的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费17133元，反诉案件受理费5337.50元，
合计22470.50元，由浙江××开发有限公司负担4861元，由吴
××负担17609.50元。浙江××开发有限公司于本判决书生效
之日起十五日内来本院退费；吴××于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行
杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；帐号：
7332910182600017841）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向
浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件
提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预
交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（
浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，
户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68
）。
审 判 长 肖振华
人民陪审员 朱志俊
人民陪审员 马 燕
二〇一三年九月二十九日
书 记 员 潘洁颖