北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第04811号
上诉人（原审原告）杨建，男，1975年8月23日出生。
委托代理人黄志雄，北京市智舟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）袁元，男，1963年11月11日出生。
被上诉人（原审被告）陈尔见，男，1977年10月26日出生。
上列二上诉人之共同委托代理人严青伍，北京市伟博律师事务所律师。
原审第三人北京同惠物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区和平街13区34号楼102号。
法定代理人李振涛，董事长。
委托代理人温晓颖，女，1978年9月1日出生。
原审第三人北京振业兴华物业管理有限公司，住所地北京市东城区隆福寺前街1号地下。
法定代表人刘振业。
原审第三人叶振元，男，1969年6月5日出生。
上诉人杨建因合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第25556号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨建之委托代理人黄志雄，被上诉人袁元及被上诉人袁元及陈尔见之共同委托代理人严青伍，原审第三人北京同惠物业管理有限责任公司（下称同惠物业公司）之委托代理人温晓颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年7月，杨建诉至原审法院称：2008年10月8日，我与袁元、陈尔见签署《转让协议》，约定袁元、陈尔见将已承租的位于北京市朝阳区×××33号楼（地下一、二层）的地下室经营权以217000元转让给我。合同签订后，我按月交纳租金，并对地下室进行装修，投入大量的人力物力，而后正常经营。2011年，自称是同惠物业公司的人员联系到我，声称为涉诉地下室的所有权人，涉诉地下室是同惠物业公司转租给北京振业兴华物业管理有限公司（下称振业兴华公司）的，双方签有《煤炭科技苑小区房屋（地下室）租赁合同》，并声称从未允许振业兴华公司转租，现要求收回地下室。此后，我找到袁元、陈尔见及振业兴华公司了解情况，得知涉诉地下室是同惠物业公司租赁给振业兴华公司的，而后振业兴华公司又转租给袁元、陈尔见，袁元、陈尔见转租给我的行为是无效的，我与袁元、陈尔见签订的《转让协议》也是无效的。根据合同法的规定，袁元、陈尔见应当返还我支付的房屋租金和转让费，并赔偿给我造成的损失。故现要求确认我与袁元、陈尔见签订的转让协议无效，袁元、陈尔见返还转让费217000元、装修费30000元、家具费用50000元、房屋租金169583元。
袁元、陈尔见辩称：杨建与我二人签订的《转让协议》是三方真实意思表示，杨建是完全民事行为能力人，在《转让协议》上签字确认同意协议所有内容，杨建作为承包人之一，对自己亲笔签字的《转让协议》由要求确认无效，是一种不讲究诚信无理取闹无任何法律依据的行为。《转让协议》约定2007年10月1日杨建出资加入33号楼地下室的管理，一年后即2008年10月1日起我二人即将份额转让给杨建，从33号楼地下室的经营管理中退出，不再承担风险和分享利益，不再与原《委托管理协议》和本地下室有任何权益关系。而且《转让协议》第三条明确规定33号楼地下室未来所发生的风险和责任全部由杨建承担，我二人不再负责，原《委托管理协议》的权责利等完全转由杨建承接。在2007年10月1日杨建出资加入之前，我二人早已对33号楼地下室的各种设施设备安装完毕，杨建加入时从来没有进行任何的装修投入，根本不需要杨建的任何装修投入。33号楼地下室有百多间房屋，每年的租金纯利润五六十万，杨建这几年早已收回投资并获得丰厚的租金回报，不存在任何亏损的情况。即使有杨建所说亏损的情况，在协议中已经明确一切责任由其自行全部承担，与我二人无关。《转让协议》签署时已经附上《委托管理协议》原件，《委托管理协议》的期间为2007年4月26日至2010年2月1日，杨建签署协议时是明知的，杨建在起诉状中认可产权单位是2011年要求收回33号楼地下室，因此杨建至少经营到2011年，这个时间早已过了《委托管理协议》的期间，杨建以此为由提起诉讼无任何法律依据。不同意杨建的诉讼请求。
同惠物业公司辩称：涉案房屋由我公司负责管理，我公司和振业兴华公司签订了地下室租赁合同，振业兴华公司的签约代表是叶振元，租赁期限是2005年2月1日至2008年1月31日。2008年1月31日以后我们没有再签任何合同。在我公司和振业兴华公司的合同中明确约定不得擅自出租、转租或转借第三方。如果有此类行为，我公司可以解除合同，收回房屋，同时向我公司交纳的租金将不再返还，转租、转借给第三方造成的损失由振业兴华公司向第三方赔偿。2008年3月份我公司和振业兴华公司的合同到期后，我公司多次和叶振元联系要求清退，但联系不上叶振元，只打通过电话，但其一直没有露面。2010年12月房屋完全腾空，叶振元到场，双方进行了交接，叶振元签字确认。我公司不清楚袁元、陈尔见这两个人，也不知道杨建。叶振元转租的事情我公司不清楚。对于诉讼请求也不参与意见。
振业兴华公司、叶振元未出庭，亦未提交书面答辩意见。
原审法院经审理认为：本案主要存在以下几个问题：1、《友好协议》、《转让协议》、《委托管理协议》等几份协议的性质认定问题；2、关于《补充协议》复印件的真实性问题。3、《友好协议》、《转让协议》、袁元与振业兴华公司之间的《委托管理协议》效力问题；4、转让费是否应该返还；5、袁元、陈尔见是否应当赔偿装修费、家具费用及房屋租金。一、在本案中涉及到几个主要的协议的性质问题。关于振业兴华公司与袁元所签订的《委托管理协议》，双方所签订的合同名为《委托管理协议》，但合同的主要条款又约定“年租金为
185000元，每四月一付”。因此，振业兴华公司与袁元所签订的合同实际为房屋租赁合同。同理，杨建与叶振元代表振业兴华公司签订的《委托管理协议》亦应属房屋租赁合同。杨建与袁元、陈尔见签订了《友好协议》，几方在该协议中约定杨建“投入资金占地下室经营管理总资金的35%，丙方并于当年当日起按35%的比例分享收益和承担责任”。杨建、袁元、陈尔见并未对三人的经营进行工商注册，三人之间实际形成了个人合伙关系。该《友好协议》应属个人合伙的合伙协议。杨建与袁元、陈尔见在2008年又签订了《转让协议》，该协议约定袁元、陈尔见“将其所占的总出资额的65%整体转让给”杨建，袁元、陈尔见“两方从地下室的经营管理中退出，不再承担风险和分享利益”。该协议确认了袁元、陈尔见退出经营，实际上应属于袁元、陈尔见将二人的合伙份额转让给杨建。该协议并非转租合同。且杨建在签订《转让协议》后，又与叶振元签订了《委托管理协议》，其与振业兴华公司之间又形成了新的合同关系。二、杨建向法庭提交了落款甲方为同惠物业公司、乙方为振业兴华公司《补充协议》复印件，同惠物业公司否认与振业兴华公司签订了该协议，杨建、袁元、陈尔见均无法提供原件。根据同惠物业公司提供的2010年12月29日振业兴华公司向同惠物业公司发出的声明，振业兴华公司确认“租期为2005年2月1日至2008年1月31日”，即振业兴华公司确认租期仅到2008年1月31日，故该声明印证了补充协议的不真实性。三、出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。依据同惠物业公司与振业兴华公司签订的《煤炭科技苑小区房屋（地下室）租赁合同》，“振业兴华公司擅自将承租房屋转租或转借给第三方使用，同惠物业公司有权自行以通知形式解除本协议”，即振业兴华公司无权转租房屋。同惠物业公司虽否认知晓振业兴华公司将房屋转租，但在合同的履行过程中，交纳水电费的并非振业兴华公司，且装修也并非振业兴华公司所作，同惠物业公司应当知晓振业兴华公司已经将地下室转租，同惠物业公司在合同的履行过程中未提出异议，应视为其同意振业兴华公司将房屋转租他人。故振业兴华公司和袁元所签的《委托管理协议》合法有效。同惠物业公司未能提供在合同到期后要求振业兴华公司腾退房屋的证据，且仍收取水电费等费用，直至2009年3月3日叶振元以振业兴华公司的名义向同惠物业公司承诺“于2009年3月13日17：00之前，将所有居住在朝阳区和平里十三区32号楼、33号楼地下室人员全部腾空”。此期间，同惠物业公司与振业兴华公司之间形成了不定期租赁合同关系。杨建与振业兴华公司之间的《委托管理协议》亦应有效。杨建与袁元、陈尔见所签的《友好协议》、《转让协议》并不违反法律规定，故合法有效。四、《转让协议》是杨建与袁元、陈尔见就双方合伙份额转让所签订的协议，是各方真实意思表示，袁元、陈尔见将二人所占份额转让给杨建，杨建应支付转让费，且杨建直至2012年6月仍经营使用33号楼地下室，其无权要求袁元、陈尔见返还转让费。五、杨建主张袁元、陈尔见返还其交纳的租金，但其与振业兴华公司重新签订了《委托管理协议》，形成了租赁合同关系；且根据其个人陈述，其将2008年10月1日至2009年12月1日期间的房屋租金169583元交纳给了振业兴华公司，袁元、陈尔见并未收取该笔费用，故不应承担返还义务。杨建还要求袁元、陈尔见返还家具费用，根据其个人所书写的《申请》，其提出将“租赁标的物内的全部未清理物品交由租赁标的物管理单位—北京同惠物业管理有限责任公司”，并获取了补偿款一万元，其就家具、物品已获得了补充，无权重复主张，且袁元、陈尔见亦不应当承担返还的责任。杨建要求袁元、陈尔见返还装修费用的请求缺乏依据，法院不予支持。第三人振业兴华公司、叶振元经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，法院缺席审判。据此，原审法院于2013年7月判决：驳回杨建的诉讼请求。
判决后，杨建不服，上诉至本院，主张：一审判决认定事实不清，适用法律错误，涉案房屋属于人防工程，不具备经营出租住宿的资格和条件；振业兴华公司在与我方签订《转让协议》时已经被吊销，《转让协议》无效；涉案房屋自2008年5月起就未正常经营，合同目的无法实现；原审法对《委托管理协议》、《转让协议》的性质及效力认定有误，故要求撤销原判，改判《转让协议》无效，袁元、陈尔见退还我方21.7万元，并按比例承担房屋租金110229元，诉讼费由袁元、陈尔见承担。袁元、陈尔见及同惠物业公司均同意原判。
经审理查明：同惠物业公司为北京市朝阳区×××33号楼地下室的物业管理单位。2004年4月，煤炭科学研究总院与同惠物业公司签订《物业管理委托合同》，委托同惠物业公司对北京市朝阳区和平街十三区33号、36号、38号楼进行物业管理，委托管理事项包含房屋建筑地下空间的租赁。2004年11月29日、30日，同惠物业公司与振业兴华公司签订了《煤炭科技苑小区房屋（地下室）租赁合同》，约定同惠物业公司将北京市朝阳区×××32号楼、33号楼地下室（面积1800平方米）出租给振业兴华公司，用于仓储、办公、和经营出租住宿使用。租期为2005年2月1日至2008年1月31日期间，年租金370000元。合同约定：振业兴华公司擅自将承租房屋转租或转借给第三方使用，同惠物业公司有权自行以通知形式解除本协议。振业兴华公司向同惠物业公司交纳的房屋租金，同惠物业公司则不予返还。因转租或转借而给第三方造成经济损失，由振业兴华公司负责向第三方赔偿全部损失。振业兴华公司可根据需要，在不影响房屋主体结构的情况下，对地下空间进行改造、装修，因此发生的一切费用由振业兴华公司自行承担。地下室改造、装修过程中，同惠物业公司应为振业兴华公司提供方便装修的条件。同时振业兴华公司须接受同惠物业公司的合理化建议及不定时巡检。2007年4月26日，振业兴华公司与袁元签订了《委托管理协议》，约定振业兴华公司将33号楼（-1-2层）地下室全权委托给袁元经营管理，委托期限自2007年4月26日至2010年2月1日，合同中还约定袁元享有原始合同（包括补充协议中的延续二年租期）的权利和义务，年租金为185000元，每四月一付。
2007年10月1日，袁元作为甲方、陈尔见作为乙方、杨建作为丙方签署了《友好协议》，约定：丙方基于相互诚信加入到甲、乙确立的位于33号楼地下室的经营管理事业当中，以所投入的资金为限分享收益和承担相应责任。丙方自2007年10月1日其投入资金合计为141983元整，所投入资金占地下室经营管理总资金的35%，丙方并于当年当日起按35%的比例额分享收益和承担责任。本地下室经营于2010年2月到期前的3-6个月，应由三方共同协商续约事宜。2008年10月1日，三方又签订了《转让协议》，约定于2008年10月1日起，甲乙两方将其所占的总出资额的65%整体转让给丙方，即甲、乙两方从地下室的经营管理中退出，不再承担风险和分享利益，不在与原《委托管理协议》和本地下室有任何权益关系，丙方一次性支付给甲、乙两方相关转让费用等人民币19.5万元整一次性全付清给甲方（乙方亦同意）。因本转让涉及到可能产生的未来风险和责任的明确问题，须由原《委托管理协议》中的振业兴华公司及叶振元的知晓和认同（其签章后即表示完全确认），并说明本次转让后，33号楼地下室未来所发生的风险和责任全部由丙方承接。甲、乙两方不再负责，原甲方所签订的《委托管理协议》的权责利等完全转由丙方承接。甲、乙退股后，仅带走属于其私人的物品，原属地下室共同经营物品均留转给丙方（包括已付款正待装地下室喷淋系统的设备和安装）。同时甲乙两方有责任将过去其经手办、管理的共同事物情况交待给丙方，否则由此产生的不良后果仍由其承担。各方确认：该协议一式叁份，自甲、乙、丙三方签名后生效，本协议另附上原《委托管理协议》原件。另，《转让协议》上附补充的内容：叶振元借甲方个人的贰万元整，丙方同意甲方将此借款关系转给丙方，丙方付钱给甲方。在该《转让协议》上，袁元签字确认“已收到所有款项217000.—”。袁元、陈尔见遂退出地下室的经营管理。
2008年10月8日，叶振元代表振业兴华公司与杨建签订了《委托管理协议》，约定：振业兴华公司将33号楼地下室全权委托给杨建经营，委托期限为2008年10月7日至2010年2月1日。在此期间，杨建享有原始合同（包括补充协议中的延续二年租期）的权利和义务。振业兴华公司收回并终止此前与袁元所签订的相关所有的协议。自2008年10月7日起至2010年2月1日止，振业兴华公司负责一切外交及业主协调的工作，如因业主原因造成不能正常经营，振业兴华公司赔偿杨建的所有费用。杨建在经营过程中，振业兴华公司保证原始合同的真实性，包括补充协议，如合同有欺骗行为，负责赔偿一切经济损失。此地下室的年租金为壹拾捌万伍仟元整（不含暖气费和水电费），每四个月一付等等。
2009年3月26日，叶振元为杨建出具《关于和平里13区32号、33号楼地下室经营问题的说明》，说明内容如下：北京市朝阳区×××32号、33号楼地下室于09年3月31日止该地下室相应协议租金林慧（32号楼地下室）先生和杨建（32号楼地下室，疑为33号楼地下室的笔误）先生已支付振业兴华公司的叶振元先生，叶振元先生负责对同惠物业公司该期间止的租金交纳和沟通（即09年3月31日前地下室经营租金林慧和杨建不用再交）。因上述两地下室自08年5月份起到目前为止都无法正常经营，在恢复到正常经营前的所有日期都不计入原有合同期限内。现经振业兴华公司（叶振元）、同惠物业公司、32号楼林慧、33号楼杨建四方共同协商，32号楼林慧和33号楼杨建同意支持、配合同惠物业公司对32号、33号楼地下室改造，改造结束后振业兴华公司（叶振元）不再与同惠物业公司续签承租合同，并有责任协助、配合32号楼林慧和33号楼杨建分别与同惠物业公司完成签订新的承租协议。叶振元在该协议上签字予以确认。
原审庭审中，同惠物业公司提交了以下证据：
1、2009年3月3日，叶振元向同惠物业公司发出承诺书，该承诺书中，叶振元以振业兴华公司的名义向同惠物业公司承诺“于2009年3月13日17：00之前，将所有居住在朝阳区和平里十三区32号楼、33号楼地下室人员全部腾空”。
2、2010年12月29日，振业兴华公司向同惠物业公司发出的声明，振业兴华公司在该声明上签章，叶振元亦签字确认。该声明内容如下：我公司于2004年11月30日与同惠物业公司签署了《煤炭科技园小区房屋（地下室）租赁合同》，租赁同惠物业公司管理的位于北京市朝阳区×××32号楼、33号楼地下室一层、二层，租期为2005年2月1日至2008年1月31日。在承租期间，我公司将租赁标的物转租给了孙吉良、杨建，租赁期限届满后，我公司未与同惠物业公司续签租赁合同。现我公司将租赁标的物交还同惠公司，租赁标的物内留存有部分物品（详见物品清单明细），分别归我公司及孙吉良、杨建所有，归孙吉良、杨建的物品，孙吉林、杨建已经授权我公司处置（授权书及附件），因前述物品已无回收的经济价值，我公司自愿放弃所有权并将其全部交由同惠物业公司处置。就该事宜，今后我公司不会以任何方式向同惠物业公司索赔或追究同惠物业公司的任何责任，若孙吉良、杨建对物品处置有异议，由我公司承担全部责任，与同惠物业公司无关。
3、杨建于2012年6月27日提交给同惠物业公司的申请及33号楼地下室内全部未清理物品清单。该申请中，杨建作出如下表述：由于本人向振业兴华公司承租的北京市朝阳区和平街13区煤炭科技园小区33号楼地下室一层、二层租赁已届满，且租赁标的物内还有我本人未清理的相关物品。现我本人申请将租赁标的物内的全部未清理物品交由租赁标的物管理单位—同惠物业公司进行折价处理，折价金额共计人民币壹万元整。同惠物业公司向我本人支付前述折价款的同时，我本人自愿放弃对上述全部物品的所有权，同惠物业公司有权进行任意处置。本申请为我本人的真实意思表示，并且不可撤销。
另，杨建向法庭提交了落款甲方为同惠物业公司、乙方为振业兴华公司的《补充协议》复印件，该复印件的内容为：至于振业兴华公司所承担和平街十三区32号、33号楼一层、二层地下室，本公司同意在原协议的基础上增加两年承租期。袁元、陈尔见表示该《补充协议》复印件为叶振元交给二人，二人又将该复印件转给了杨建。同惠物业公司否认曾与振业兴华公司签订过该《补充协议》，杨建、袁元、陈尔见均不能提供原件。
原审庭审中，杨建自述在2009年3月底33号楼地下室的人员全部撤出，2012年6月份，其在该地下室内的物品全部搬出。同惠物业公司亦认可杨建的该项陈述。杨建还提交了2005年至2009年期间部分水电费的票据，上述票据显示同惠物业公司收取了截止至2009年12月3日的水电费。其中2009年11月1日至2009年12月3日的电费使用量为844度，交费675.7元；该期间的水费使用量为18吨，交费100.8元。杨建还提交了2008年9月23日袁元、孙吉良与案外人吴某签订的《施工协议》，称其存在消防装修损失2万元。袁元认可签订了装修的《施工协议》，但称该装修款2万元为袁元支出，后把相关的权利一并转让给了杨建。同惠物业公司认可在地下室经营期间存在装修的情形。杨建称其还向振业兴华公司支付了2008年10月1日至2009年12月1日期间的房屋租金169583元。
再查，振业兴华公司于2007年10月25日被北京市工商行政管理局东城分局吊销了营业执照。
上述事实，有工商资料、《友好协议》、《转让协议》、《煤炭科技苑小区房屋（地下室）租赁合同》、《委托管理协议》二份、《关于和平里13区32号、33号楼地下室经营问题的说明》、交费收据、《施工协议书》、《声明》、《承诺书》、《申请》清单、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。根据已查明的事实，同惠物业公司将涉案房屋出租给振业兴华公司，振业兴华公司又将涉案房屋转租给袁元，后袁元、陈尔见、杨建三人合伙共同经营涉案房屋，直至2008年10月1日，袁元、陈尔见退伙，由杨建独自经营。从协议的具体内容看，振业兴华公司与袁元签订的《委托管理协议》实为转租。虽然同惠物业公司否认知道振业兴华公司将涉案房屋转租，但从合同的履行过程看，实际交纳水电费并进行日常经营的并非振业兴华公司，故同惠物业公司应当知道转租的存在。同惠物业公司在履约过程中未对转租提出异议，应视为其同意转租，故《委托管理协议》合法有效。后袁元、陈尔见、杨建签订《友好协议》明确约定了各方的投资份额、收益责任比例，上述协议应为个人合伙协议。2008年10月1日，袁元、陈尔见和杨建签订了《转让协议》，该协议明确约定袁元、陈尔见将其所占的份额转让给杨建，其二人从经营管理中退出，不再承担风险和分享利益，后杨建又与振业兴华公司的叶振元签订了《委托管理协议》，故《转让协议》并非转租性质，而是退伙转让份额协议。该《转让协议》系各方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。涉案房屋虽然有部分属于人防工程，未领取人防工程使用证，且振业兴华公司于2007年10月被吊销了营业执照，但这些因素并没有违反效力性强制性规定，故不影响《转让协议》的效力。杨建辩称其自2008年5月就未正常经营，但杨建在一审审理中自述2009年3月底涉案房屋的人员才全部撤出，水电费亦交至2009年12月，故本院对杨建的该项辩解意见不予采信。关于杨建所述签订《转让协议》时受到了欺骗，袁元、陈尔见隐瞒了重要事实一节，因杨建未提供充分的证据，故本院不予采信。关于杨建要求袁元、陈尔见返还转让费21.7万元一节，其中2万元为债权转让，杨建应向债务人叶振元主张，至于剩余转让费，袁元、陈尔见已经将自己的份额转让给杨建，且协议已经明确转让后的风险由杨建承担，故杨建无权要求返还。如因出租方原因造成杨建经营损失，杨建可向出租方主张相应权利。关于杨建要求袁元、陈尔见按比例承担房屋租金一节，因杨建一审自认交纳的租金为2008年10月1日至2009年12月1日期间的，现杨建无充分证据推翻前述自认，而上述期间袁元、陈尔见已将份额转让给了杨建，故该期间的租金理应由杨建承担，杨建要求袁元、陈尔见按比例承担上述期间的租金缺乏依据，本院不予支持。振业兴华公司、叶振元经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院缺席判决。综上，原审法院判决结果并无不当，本院予以维持。杨建的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
公告费1320，由杨建承担（已交纳1020元，余款于本判决生效之日起7日内交至本院）。
一审案件受理费8299元，由杨建负担（已交纳4943元，余款于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费8299元，由杨建负担（免于交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 雪
代理审判员 刘苑薇
代理审判员 王 磊
二〇一四年十二月四日
书 记 员 陈 雪