贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔05民终1725号上诉人（原审原告）赵连杰，男，汉族，1973年10月10日出生，贵州省毕节市人，住七星关区。委托代理人邓贵生，毕节市七星关区法律援助中心法律工作者。被上诉人（原审被告）重庆宗颐房地产开发有限公司，住所地：重庆市江北区五红路25号金科花园10幢18-1；组织机构代码:55904113-7.法定代表人支宗刚，该公司董事长。被上诉人（原审被告）重庆宗颐房地产开发有限公司毕节分公司，住所地：毕节市环城北路。组织机构代码:56921421-4.负责人支宗刚,该公司总经理。二被上诉人委托代理人左秀柒，贵州本芳律师事务所律师。二被上诉人委托代理人委托代理人张菘，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原审第三人中国农业银行股份有限公司毕节分行，住所：毕节市七星关区中山路1号。统一社会信用代码:915205002154710610.负责人赵丕松。系该支行行长。委托代理人潘少友、熊进，公司职工。上诉人赵连杰与被上诉人重庆宗颐房地产开发有限公司（以下简称宗颐公司）、重庆宗颐房地产开发有限公司毕节分公司（以下简称宗颐公司毕节分公司）、中国农业银行股份有限公司毕节分行（以下简称农行毕节分行）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省七星关区人民法院(2016)黔0502民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人赵连杰的委托代理人邓贵生，被上诉人宗颐公司和宗颐公司毕节分公司委托代理人张菘，原审第三人农行毕节分行委托代理人潘少友、熊进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告赵连杰诉称：原告于2012年8月25日与被告宗颐公司毕节分公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZY214-2012-03-23-01），购买了被告宗颐公司毕节分公司开发建设的宗颐·香山郦居3-23-1号住宅。合同约定了涉案房屋的面积、价款、付款方式、交接手续、质量及保修责任等条款。合同签订后，原告按约定向宗颐公司毕节分公司支付了购房款及办证、四通费和物管费。毕节分公司也按约将涉案房屋交付原告。从2014年3月起，原告房屋所在的第3栋楼房出现严重质量问题，底层开裂，多处墙体开裂，现浇楼板开裂渗水，地坪裂缝且裂缝尚有继续发展扩大。经几级政府和职能部门现场勘验，由宗颐公司自费委托贵州省建筑科学研究检测中心对该3号楼进行了部份检测，检测机构于2014年8月22日出具检测报告结论：“毕节香山郦居3号楼上部主体结构的子单元安全性为Bu级，建筑主体结构裂缝为Bu级；底层少数填充隔离墙存在局部不均匀沉降，裂缝尚有继续发展的可能，虽不影响主体结构安全，但后期发展变化有可能影响使用功能。”该3号楼还新发现以下问题：1、入户大厅左侧继续开裂且裂口继续增大；2、2-9号观测点继续开裂；3、电梯旁边楼梯口墙面继续开裂；4、2-12号观测点修补后继续开裂；5、2-13号观测点修补后继续开裂；6、2-14号观测点修补后继续开裂；7、2-15号观测点修补后继续开裂；8、2-16号观测点基础开裂且达2公分以上；9、2-17号观测点修补后继续开裂；10、未设置消防电梯，违反强规，留下安全隐患；11、仅有的两部电梯轿厢均为宽1.6米，进深1.4米，违反了高层电梯应有其中一部能容纳担架的规定。第三人系涉案商品房的按揭贷款银行，原告和被告分别是第三人按揭贷款人的借款人和保证人，本案的诉讼结果与第三人存在法律上的利害关系。故诉至本院，要求：1、依法解除原、被告所签订的本案《商品房买卖合同》；2、由被告赔偿原告已支付的购房款等损失156,547.44元（包括首付款93,189.00元，已付的银行贷款52,815.60元和已付的办证及四通费等费用在内以实际计算为准）；3、由被告赔偿原告因支付第二项诉请的资金利息损失30,000.00元（暂定，以实际计算为准）；4、由被告双倍赔偿因装修房屋所支付的装修费损失310,600.00元（暂定，以实际计算为准）；5、由被告赔偿原告搬家费损失5,000.00元（搬进搬出共计2次，每次2,500.00元）；6、由被告向原告支付（惩罚性）违约金30,000.00元。7、由原告将涉案房屋退还给被告，由被告自行向第三人偿还原告尚未还货的按揭贷款；8、由被告承担本案诉讼费。原审被告宗颐公司和宗颐公司毕节分公司辩称：双方所签《商品房买卖合同》中约定的因质量问题可解除合同的条款有第十四条第二款第三项、第十八条第一款。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，“宗颐·香山郦居”3号楼是按贵州省工程设计质量监督站审查合格的设计图进行施工，并在2013年10月23日验收合格，同月29日由毕节市七星关区建筑工程质量监督站进行竣工验收合格备案，说明香山郦居3号楼是一个符合安全标准的项目。后香山郦居3号楼出现墙体裂缝等问题，但已由七星关区政府进行处理。按政府形成的《关于研究香山郦居3号、4号楼商住楼安全隐患有关问题的会议纪要》（二）要求，被告和七星关区水西田社区共同委托贵州省建筑科学研究检测中心同时对“宗颐·香山郦居”3、4号楼进行检测，同时向原告支付了1,200.00元检测期间过渡安置费。检测结束后贵州省建筑科学研究检测中心出具《毕节香山郦居3号楼墙体裂缝检测报告》（编号：DJC017140800003），检测结论为：“毕节香山郦居3号楼上部主体结构的子单元安全性为Bu级。”上述检测结论毕节市七星关区建筑工程质量监督站认可其法律效力，并在2014年8月30日出具的《关于“香山郦居3#、4#楼”业主反映房屋存在质量安全隐患和检测机构检测鉴定情况的说明》中认为：“3号楼上部主体结构是安全的。”因此，被告宗颐公司毕节分公司与原告之间所签《商品房买卖合同》未达约定及法定解除条件，答辩无需向被答辩返还购房款及承担损失，原告所提诉讼请求不能成立。《毕节香山郦居3号楼墙体裂缝检测报告》对香山郦居3号楼出现的裂缝进行了详细说明，归纳裂缝主要有9种形式出现：1、混凝土构件与填充墙体相接位置直线形裂缝；2、门窗洞口角部斜向裂缝、直线裂缝；3、墙体、楼地面面层龟裂裂缝；4、纵横墙交角处直线状裂缝；5、现浇楼板裂缝；6、阳台角部梁、柱（构造柱）处水平裂缝；7、底层填充墙体裂缝；8、楼梯间平台板面裂缝；9、其他裂缝。主要原因根据不同的裂缝有：1、两种材料收缩不一致；2、面层失水固化开裂；3、工艺方法；4、温度收缩变形；5、二次浇注收缩；6、地基不均匀沉降；7、住房装修等。但以上裂缝均不影响结构安全，若有影响原告房屋使用的，属于被告修复范围内的被告将进行修复。“宗颐·香山郦居”3号楼经工程及消防验收合格，所使用电梯符合项目设计建设时所适用的《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95及《住宅设计规范》GB50096-1999中的标准，更何况上述两个规范中关于原告所述消防电梯及容纳担架的规定非强制性标准。不存在原告在诉状中所述“留下安全隐患”等问题。《商品房买卖合同》未达法定及约定解除条件，且原告所提诉讼请求存在利息计算方式不明、装修损失计算方式不明、搬家费计算方式不明、违约金计算方式不明等问题，同时鉴于双方已对本案纠纷进行了协商一致的解决。请求驳回原告诉讼请求。原审第三人农行毕节分行述称：原告将我行列为被告不适当；要求解除担保借款合同无法律依据，应驳回原告的诉请；原告应继续履行借款合同。原审查明：原告赵连杰于2012年8月25日与被告宗颐公司毕节分公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZY214-2012-03-2301），购买了被告宗颐公司毕节分公司开发建设的宗颐·香山郦居3-23-1号房屋。房屋用途住宅，建筑面积91.27平方米，总价280,400.00元，首付款84,400.00元，交房时间2013年10月31日前。原告与第三人于2012年10月30日签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向第三人借款196,000.00元，用途为购买宗颐·香山郦居3-23-1号房屋，借款期限20年，用宗颐·香山郦居3-23-1号房屋作抵押担保，重庆宗颐房地产开发有限公司毕节分公司在阶段性担保期间提供连带保证责任。被告2014年4月19日向原告开具销售不动产发票2014年4月20日，七星关区人民政府针对香山郦居3号、4号楼安全隐患有关问题形成会议纪要：“鉴于香山郦居3号、4号楼推选不出业主代表的情况，由毕节宗颐房开公司和水西田社区共同委托有资质的检测单位对香山郦居3号、4号楼房屋质量进行检测。若香山郦居3号、4号楼质量安全鉴定结论认定房屋不能居住或存在重大安全隐患，毕节宗颐房开公司须立即按规定为3号、4号楼购房户办理退房手续，并赔偿已交房住户产生的房屋装修费用；若检测结果房屋质量符合安全标准，由毕节宗颐房开公司按照建筑规范对业主反映的房屋开裂等问题进行整改，所需费用由毕节宗颐房开公司承担。”会议后，被告向原告支付了4,310.00元检测期间过渡安置费。并与水西田社区共同委托贵州省建筑科学研究检测中心对香山郦居3号楼进行检测并在2014年8月22日出具《毕节香山郦居3号楼墙体裂缝检测报告》（编号：DJC017140800003），检测结论为：“毕节香山郦居3号楼上部主体结构的子单元安全性为Bu级。”毕节市七星关区建筑工程质量监督站认可检测报告的法律效力。鉴定人员宋勇出庭证明检测报告是根据委托人的委托范围作出，香山郦居3号楼主体安全，裂缝不严重影响使用，可以修复，鉴定机构对鉴定结论承担法律责任。原告不认可检测报告的结论，认为自己房内出现裂缝系被告房屋质量问题造成，严重影响使用，要求被告直接退房。2016年1月4日诉至本院。原审认为：原告与被告宗颐毕节分公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，系有效合同，双方应根据合同的约定全面履行各自的义务。本案合同签订后，原告支付了购房款，被告按期交付了房屋，双方的合同主要义务已经完成。根据双方合同约定及法律的规定，交付的房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，修复后仍不能正常居住使用的，原告可以选择退房。根据本案证据，涉案3号楼经多家单位验收合格，其主体结构单元的安全性经鉴定为Bu级。虽然隔墙部分有裂缝，但不影响主体结构安全。原告提交的证据不能证明被告交付房屋的主体结构不合格，或因房屋质量问题严重影响其正常居住使用，因此其未能取得约定或法定的合同解除权。根据双方合同约定，被告对商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更设计的，应在10日内通知原告，逾期原告有权退房。本案中，被告对桩基础调整设计，而未变更对结构形式、户型、空间尺寸、朝向的设计，且被告调整桩基础设计在前，原被告签订《商品房买卖合同》在后，此调整设计不可能也不需要通知原告。原告提交的证据不能证明在其与被告签订《商品房买卖合同》后，被告有变更设计而未通知的行为。因此，原告不能因合同签订前被告调整设计的行为而要求解除合同。原告要求被告返还购房款并赔偿损失等的前提是解除双方签订的《商品房买卖合同》，现原告未取得该合同的解除权，因此其要求被告返还购房款并赔偿损失等的主张，本院不予支持。根据本案证据，涉案3号楼已经综合验收及消防验收合格，表明香山郦居3号楼各项指标符合国家标准，因此对原告提出“涉案楼房没有安装消防电梯及能容纳担架的电梯”的主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，解除《个人购房担保贷款合同》的前提是商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，本案中，就商品房买卖合同，原告未取得约定或法定的解除权，因此其与第三人订立的《个人购房担保贷款合同》应继续履行。综上，原告提供的证据不能证明其主张，应承担不利的后果。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告赵连杰的诉讼请求。案件受理费人民币9,175.00元，由原告赵连杰承担。上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审或依法予以改判，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：一、一审判决认定事实错误、适用法律错误，应予以撤销。一审法院在3号楼整幢楼都存在各种质量问题及被上诉人多次维修仍然出现裂纹及裂缝情况下，就片面采信贵州省建筑科学研究检测中心按照被上诉人单方委托事项意思表示作出的“主体合格”结论，而忽略上诉人所享有的所购买商品房必须符合国家质量标准的权利，也忽略《住宅建筑规范》强制性规定。因本案涉及3号楼1000多人的生命财产安全，应依法予以撤销。二、被上诉人的违约行为，使本案《商品房买卖合同》具备解除条件。1.被上诉人交付给上诉人的房屋存在诸多质量瑕疵，严重影响上诉人的居住和使用。本案中涉案楼房系33层高层建筑，整栋楼房整体出现和分布着不同程度的裂纹和裂缝且裂纹和裂缝继续发展（并且裂纹和裂缝包括在房屋主体结构，其中含有贯通整楼电梯旁主墙体的垂直规则裂缝）。涉案楼房又因无消防电梯或可容纳担架的电梯，给上诉人救助医疗患者带来不可预知的风险并给消防留下安全隐患。2.被上诉人修建的房屋违反国家标准的强制性规定，其交付给上诉人的楼房达不到质量要求应视为不合格商品，上诉人请求解除合同符合法律规定的解除条件。3.被上诉人委托的检测中心作出的《毕节香山郦居3号楼墙体裂缝检测报告》，因其未对涉案楼房主体结构部分作出检测且因被上诉人修建的楼房确已违反国家标准的强制性规定，故该检测中心对主体结构部分作出的结论没有事实依据，根据《民事诉讼法》的规定鉴定机构作出的只能是鉴定意见而非鉴定结论。因此，《毕节香山郦居3号楼墙体裂缝检测报告》不能作为认定房屋主体结构是否安全的定案依据。三、因涉案《商品房买卖合同》符合解除条件，故应由被上诉人代上诉人向第三人偿还所欠按揭贷款，同时解除上诉人与第三人之间的《个人借款合同》。被上诉人辩称：鉴定是被上诉人与水西田社区共同委托，若有异议，可重新鉴定。一审法院已经对此进行释明，上诉人拒绝重新鉴定。现场勘验不能得出完全和科学的事实判断，是否出现新的裂缝及裂缝的成因仍应以鉴定为准。根据检测报告，涉案楼房裂缝形成的原因有9种形式，其中包括住房装修。在原因不明及一审释明的情况下，上诉人拒绝对裂缝形成原因进行鉴定。涉案房屋经验收合格，符合国家标准，对是否严重影响居住和使用的标准应以鉴定为准。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审第三人述称：对双方纠纷不持任何态度。如果法院判决解除商品房买卖合同，按照合同约定解决。如果不解除商品房买卖合同，上诉人应按合同约定按期还款。二审另查明：2012年8月25日双方签订《商品房买卖合同》第七章商品房质量及保修责任第十八条关于商品房质量的约定，（一）出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房。买受人有权退房的，应书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款项，并按照银行同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此发生的检测费用由出卖人承担。（二）出卖人承诺：1、交付的该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备；2、交付的该商品房的装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性规范；3、交付的该商品房质量符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；4、交付的该商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。如交付的该商品房不符合工程质量规范，或其对人体有害物质超过国家强制性标准，危及买受人健康，或出卖人交付的该商品房达不到约定标准，买受人有权要求出卖人按照下列第无、无、无方式处理（可多选）（1）及时更换、重作、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；（3）房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权退房。买受人有权退房的，应书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款项，并按照银行同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此发生的检测费用由出卖人承担。（四）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均有权委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。第十九条住宅质量保修责任，（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应保修责任。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应在收到买受人通知后60日内履行保修义务，买受人应当配合保修。涉案房屋所属毕节宗颐·香山郦居住宅小区《贵州省新建商品房质量保证书》载明：按照国家规定，本公司对本商品房作出下列质量保证：一、符合国家和本地区现行建筑设计标准、现行防火和抗震设计标准。二、本商品房系委托具有相应资质单位设计、施工、监理，并经政府有关部门审定。三、本商品房（限住宅）已经分户验收合格。四、本商品房符合建筑节能设计要求。五、保修范围及保修期限：本商品房自竣工验收合格交付业主使用之日起，在正常使用和维护的情况下，本公司对下列部位或部件在保修期限内出现的质量问题免费承担保修责任。地基基础保修期限为设计使用年限；墙体开裂（填充墙）保修期限为2年；屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏保修期限为5年；墙面、顶棚抹灰面、地面空鼓开裂、大面积起沙保修期限为2年；装修工程（墙面及地面铺装、空鼓、脱落、返潮等）保修期限为2年；门窗及五金件、防护栏杆细部工程保修期限为2年。2013年10月23日相关单位对宗颐·香山郦居3#楼组织进行验收，根据《工程质量验收会议结论》载明的验收结论意见：施工单位意见为该工程质量符合设计规范要求，各检验批分项工程质量符合要求合格，资料完整，评定为合格，并签字盖章。监理单位意见为本工程分项工程、分部工程、主体工程、装饰工程等验收合格，资料齐全、真实、完整，符合设计施工验收规范要求。综合验评合格，同意竣工验收，并签字盖章。设计单位的意见为本工程严格按照设计文件及施工单位编制内施工，组织设计及现行施工验收规范，无违反强制性规范条文及严重安全隐患，综合评定合格，同意竣工验收，并签字盖章。建设单位意见为该工程满足设计规范要求，同意验收意见，并签字盖章。地勘单位意见为地基持力层满足勘查设计要求，评定合格，同意验收，并签字盖章。质量监督单位意见为验收程序符合要求，彭中等工作人员签名。同日，《贵州省建设工程竣工验收备案表》载明：勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位意见均为评定合格，同意验收。本案二审争议的焦点：涉案商品房质量是否合格及出现的质量问题是否达到合同约定或者法律规定的解除条件。本院认为：涉案商品房质量是否合格及出现的质量问题是否达到合同约定或者法律规定的解除条件。根据《工程质量验收会议结论》和《贵州省建设工程竣工验收备案表》载明的内容，说明涉案商品房所属小区宗颐·香山郦居3#楼质量合格。因此，对上诉人称涉案房屋违反国家标准的强制性规定，应视为不合格商品，上诉人请求解除合同符合法律规定的解除条件的上诉理由，本院不予采纳。虽然贵州省建筑科学研究检测中心对香山郦居3号楼进行检测并在2014年8月22日出具《毕节香山郦居3号楼墙体裂缝检测报告》（编号：DJC017140800003），说明涉案商品房所属3号楼主体结构单元的安全性经鉴定为Bu级，但该检测报告同时亦证明涉案商品房墙面存在不同程度的裂缝的事实，说明涉案商品房质量存在瑕疵。只是上诉人以该质量瑕疵问题作为诉请解除涉案《商品房买卖合同》的理由同样不成立。理由是，一、涉案《商品房买卖合同》第七章商品房质量及保修责任第十八条关于商品房质量的约定部分，除对房屋主体结构和地基基础经检测不符合标准和设计要求可以解除合同进行约定外，没有除对房屋主体结构和地基基础之外其他质量问题可以解除合同的约定，即墙面开裂并不属于《商品房买卖合同》约定的解除条件。毕节宗颐·香山郦居住宅小区《贵州省新建商品房质量保证书》五、保修范围及保修期限关于墙面、顶棚抹灰面、地面空鼓开裂、大面积起沙保修期限为2年及装修工程（墙面及地面铺装、空鼓、脱落、返潮等）保修期限为2年的内容，说明墙面开裂属商品房质量保修范围。根据《商品房买卖合同》第十九条住宅质量保修责任第（二）项在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应在收到买受人通知后60日内履行保修义务，买受人应当配合保修的约定。在双方均没有对涉案房屋墙面开裂属合同约定解除条件情况下，根据该条约定的内容，被上诉人承担的合同责任为按照《贵州省新建商品房质量保证书》要求对墙面开裂进行修复。二、根据《商品房销售管理办法》第三十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，买受人只有在房屋主体结构质量不合格的情况下，才能解除合同。本案房屋经竣工验收，且贵州省建筑科学研究检测中心对香山郦居3号楼进行检测出具《毕节香山郦居3号楼墙体裂缝检测报告》（编号：DJC017140800003），证明涉案商品房所属3号楼主体结构单元的安全性经鉴定为Bu级，说明房屋房屋主体结构质量不存在问题，上诉人不能据此提出解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，买受人只有在房屋质量问题严重影响正常居住使用情况下，才能解除合同，但上诉人未提供证据证明涉案房屋保修范围内的墙面开裂严重影响正常居住使用，故对上诉人提出解除本案商品房买卖合同的理由，本院不予支持。综上，根据《商品房销售管理办法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9175元由上诉人赵连杰负担。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 陈红梅审判员 徐 洪二〇一六年八月三十一日书记员 詹 淼