江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终691号
上诉人（原审被告）：鲍庆义，男，1975年10月2日生，汉族，住浙江省乐清市。
委托诉讼代理人：赵军，江苏世纪天合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张少虹，江苏世纪天合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈伟平，男，1966年1月15日生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：钮魏，江苏瑞生律师事务所律师。
原审第三人江苏省常熟市肉制品厂，住所地江苏省常熟市红旗南路*号。
法定代表人：杨爱萍。
委托诉讼代理人：周耘文，男，该厂工作人员。
上诉人鲍庆义因与被上诉人沈伟平、原审第三人江苏省常熟市肉制品厂房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初8191号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年1月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人鲍庆义不服一审法院判决上诉请求和理由：上诉人已经将符合租赁条件的房屋交付于被上诉人，其无法开设饭店是由于其他原因与上诉人无关，上诉人不同意解除合同。请求二审法院依法改判。
被上诉人沈伟平认为，被上诉人在租赁上诉人合同时候已经明确告知用于经营饭店的，但是因为上诉人隐瞒该租赁房屋无法开设饭店的用途，使得被上诉人环保审批无法通过，被上诉人在得知该情形后立刻与上诉人取得联系，要求解除合同，返还押金等，并且已经交还了房屋钥匙，当时上诉人也同意撤回房屋，只是因为被上诉人同第三人存在其他争议，所以上诉人决定这个房租应该由第三人退还，所以要求被上诉人提起诉讼。请求法院驳回上诉人的上诉请求。并且一审法院在认定解除合同的时间有误，被上诉人认为应该是向上诉人提出解除时间为准，而非判决之日。解除合同后，一审法院退还租金的方式也存在错误，一审法院将免租期也计算了租金，分摊到了被上诉人。
原审第三人江苏省常熟市肉制品厂表示服从一审法院判决。
一审原告沈伟平的诉讼请求：１．判令解除原被告间签订的《租赁协议书》，归还原告所交的房屋租金、租房押金和空调押金共计人民币195000元，并承担相应的损失；2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告放弃第一项诉讼请求中关于损失的主张。
一审法院经审理认定事实如下：第三人江苏省常熟市肉制品厂系常熟市红旗南路1号房屋的登记所有权人，该房屋的规划用途为商业服务。2008年4月15日，第三人江苏省常熟市肉制品厂将常熟市红旗南路1号房屋一幢出租给被告鲍庆义，租赁期限自2008年8月1日至2018年7月31日。2016年3月30日，经第三人同意被告鲍庆义将上述租赁房屋中约450平方米转租给原告沈伟平，并签订《租赁协议书》一份，约定：租赁时间自2016年5月15日至2018年5月14日止；每年租金17万元；合同保证金2万元，合同期满后退还；租赁期内，一方单方面终止履行合同应赔偿给对方造成的全部损失，并承担当年租金额25%的违约金……。同日，原告沈伟平向被告鲍庆义支付合同保证金2万元。2016年3月31日，原告沈伟平向常熟市市场监督管理局申请“常熟市虞山镇龙博饭店”的名称并经核准。2016年4月1日，原告沈伟平向被告鲍庆义支付房屋租金17万元及空调费用5000元。2016年4月5日，被告鲍庆义向原告沈伟平出具收款收据，载明收到租金17万元、合同保证金2万元。原告沈伟平为在租赁房屋内开办常熟市虞山镇龙博饭店向常熟市行政服务中心综合窗口申请办理相关手续，因其开设餐饮的项目在距离居住区30米范围内，常熟市环境保护局对该项目进行立项前公示，经征求利害关系人意见，利害关系人提出异议，后常熟市环境保护局对原告作出不同意立项的决定。
2016年5月11日，江苏世纪天合律师事务所受被告鲍庆义委托向第三人江苏省常熟市肉制品厂发出律师函，要求第三人“在2016年5月20日前为沈伟平办理营业执照排除相关障碍”。2016年5月17日，江苏泰实律师事务所受第三人江苏省常熟市肉制品厂委托发表回函，认为其与鲍庆义签订的租赁协议仅明确该房屋为营业用房，双方未明确房屋的具体租赁使用目的，其在承租方使用房屋问题上已经尽到了配合义务，沈伟平未能办理营业手续并非其过错，其也没有义务为承租经营户办理具体的营业手续，故其无需承担任何法律责任。嗣后，原告沈伟平多次与被告鲍庆义协商退房事宜无果，故起诉来院。
审理中，原告沈伟平表示：租赁房屋前就与被告交谈过房屋用于开饭店，在被告的陪同协助下原告办理了工商登记手续，后来常熟市环境保护局对开饭店的用途不予立项，认为该处房屋不能用于经营饭店，因此原告签订租赁协议的目的不能实现，故要求解除合同，退还租金及押金，另外原告已于2016年5月中旬在与被告协商的过程中将房屋钥匙还给了被告。被告鲍庆义表示：原告提到过租赁房屋是用于开设饭店，但是被告并不知道该房屋是不能开设饭店的，所以被告对原告的用途也没有在意，现合同上并无约定房屋的用途，被告已经将符合条件的房屋交付给原告，原告单方解除合同没有法律依据及合同依据，故不同意解除合同，且原告并未将房屋钥匙返还给被告，也未与被告办理房屋返还交接手续。另外，原被告一致表示：2016年3月30日至2016年5月14日属于装修期免租金。
一审法院认为，原告沈伟平与被告鲍庆义签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告为了开设饭店向被告租赁房屋，原告租赁房屋的目的被告是知情的，事实上原告办理相关手续的过程中被告也进行了协助，现原告为开设饭店申请立项事宜至今未能通过常熟市环境保护局的审批，原告签订合同之目的无法实现，双方租赁协议客观上已经无法继续履行，为此其要求解除租赁协议可予以准许。但原被告之间租赁合同的签订及履行过程中，被告鲍庆义不存在过错，且其按合同约定向原告交付了房屋，目前不同意解除租赁协议，原告在租赁房屋内开设饭店未获审批并非是房屋本身存在瑕疵，而是原告在租赁房屋内开设饭店的经营需求不符合相关规定，在此情形下，原告要求解除租赁协议被准许的前提下按违约解除对待符合我国合同法相关法律之规定。审理中，经法庭询问后被告仍未就原告解除合同可能造成的损失主张权利，故关于原告的违约责任双方可另案处理。关于租金的返还问题，根据租赁协议的约定，年租金为17万元，第一年的租金17万元原告已经一次性支付给了被告，租赁起始日自2016年5月15日起计算，由于租赁协议无法继续履行，因此，双方约定的装修期免租金不应再考虑，应按照原告实际使用房屋的期限计算租金，原告主张其已于2016年5月中旬将租赁房屋的钥匙返还给了被告，现被告称没有收到钥匙，原告未提供证据证明其已经办理了返还租赁物的交接手续，故本案中的租金应自2016年3月30日计算至本判决解除合同之日即2016年11月24日，计为111315元（170000元÷365天×239天），剩余的租金58685元应由被告退还给原告，原告应于合同解除之日将租赁房屋返还被告。原被告之间的租赁合同解除，被告应将合同保证金即押金2万元退还给原告。关于空调费用5000元，原告主张是空调押金，但同时又表示是空调的使用费，租赁期满的话该5000元无需被告退还，被告则认为租赁房屋内所有的空调以5000元的价格卖给了原告，综合原告提交的证据及双方陈述，原告要求该5000元作为空调押金退还的主张缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十条第（二）项之规定，判决如下：
一、解除原告沈伟平与被告鲍庆义于2016年3月30日签订的《租赁协议书》。
二、被告鲍庆义于本判决生效之日起十日内退还原告沈伟平租金58685元、押金2万元，合计78685元。
三、驳回原告沈伟平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2100元，由原告沈伟平负担1216元，被告鲍庆义负担884元，被告负担部分由被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告。
二审查明事实与一审法院查明事实一致。
另查明，沈伟平在一审法院判决后亦提出上诉，但未在法定上诉期间内递交上诉状，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十条的规定，视为未提出上诉。其诉讼主体仍为被上诉人。
本院认为，沈伟平与鲍庆义签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效。沈伟平为开设饭店向鲍庆义租赁涉案房屋，现沈伟平为开设饭店申请立项事宜至今未能通过常熟市环境保护局的审批，上述租赁协议客观上已经无法继续履行，为此沈伟平要求解除租赁协议应予准许，故一审法院判决解除双方签订的租赁协议并无不当。上诉人鲍庆义要求继续履行涉案租赁合同依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4200元，由上诉人鲍庆义负担。
本判决为终审判决。
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审判长 顾平
审判员 杨兵
审判员 陈斌
二〇一七年四月六日
书记员 许炯