北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终2026号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京利确资产管理有限公司，住所地北京市海淀区万柳东路11号11号楼508室。
法定代表人：段军，总经理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：段军，男,1964年3月18日出生。
委托诉讼代理人：张艳丽（段军之妻），住北京市海淀区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：李浩，北京市浩盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：景晓慧，女，1968年5月15日出生。
委托诉讼代理人：秦鹏宇，北京市颐合中鸿律师事务所律师。
上诉人北京利确资产管理有限公司（以下简称利确公司）、段军因与被上诉人景晓慧房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初19327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
利确公司、段军上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回景晓慧要求利确公司、段军支付违约金的诉讼请求；景晓慧返还利确公司、段军购房款1700万元和垫付房屋贷款（资金占用费）218.4万元，共计1918.4万元；景晓慧支付利确公司、段军购房款1700万元和垫付房屋贷款（资金占用费）218.4万元共计1918.4万元的同期银行贷款的四倍利息，从汇款之日到退还全部款项日止；景晓慧支付利确公司、段军违约金1700万元；本案全部诉讼费由景晓慧承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，景晓慧在收到首付款1700万元后，因为房价上涨，拒绝按补充协议约定办理委托公证，利确公司、段军才停止还款，是为催促景晓慧履行合同办理委托公证。景晓慧换锁并挂失房产证、补办房产证，房屋处于景晓慧控制之下，利确公司、段军没有享受到任何房屋利益。景晓慧没有把任何资金给利确公司、段军使用，利确公司、段军不用支付给景晓慧任何资金占用费，景晓慧应付给利确公司、段军资金占用费。段军在购房期间的购房资金不存在问题。景晓慧的贷款在2015年1月31日已经全部还清，可景晓慧在2015年2月之后仍收取利确公司、段军还贷款7个月共计117.6万元。景晓慧拒绝办理委托公证、拒绝过户房产是导致双方交易不能如期进行的根本原因，属于根本违约，景晓慧不仅应退还已付房款1700万元及已付购房贷款218.4万元，还应支付上述款项同期银行贷款4倍的利息并支付违约金1700万元。
景晓慧辩称，同意原审判决，不同意利确公司、段军的上诉请求及事实理由。合同签订后，利确公司、段军支付了第一期1700万购房款，我方也交付了房屋、房产证、购房发票，履行合同义务。后利确公司、段军逾期付款，我方也催要过，利确公司、段军说没有钱。我方认为利确公司、段军违反合同约定，也符合解除条件，所以我方请求解除合同。2015年8月是合同约定的最后付房款2800万的期限，但是利确公司、段军没有按时支付。2015年1月我方还清银行贷款，并办理解押手续。我方已经履行了合同义务，所以我方无须支付任何赔偿。利确公司、段军未履行合同，拒绝支付房屋占用费及资金占用费，其行为已经严重违反合同约定。补充协议约定我方同意委托张艳丽办理相应的公证手续，但是补充协议没有约定何时办理委托公证手续，利确公司、段军从未主张去办理过。利确公司、段军关于其行使不安抗辩权的理由不成立。经查询，利确公司、段军在外有多笔欠款，已经被列入失信被执行人名单。直到2016年4月我方才以挂失形式重新登记房本。
景晓慧向一审法院起诉请求：1、请求依法判决解除景晓慧与利确公司、段军签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（以下简称“购房合同”）；2、请求依法判决利确公司、段军向景晓慧支付违约金500万元；3、请求依法判决利确公司、段军向景晓慧返还涉案房屋的房屋产权证书、购房发票；4、本案诉讼费用由利确公司、段军承担。
利确公司、段军向一审法院反诉请求：1、请求判决解除利确公司、段军与景晓慧签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、请求判决景晓慧返还购房款1700万元和垫付房屋贷款（资金占用费）218.4万元，共计1918.4万元；3、请求支付购房款1700万元和垫付房屋贷款（资金占用费）218.4万元共计1918.4万元同期银行贷款的四倍利息，从汇款之日到退还全部款项日止；4、赔偿房屋升值差价损失；5、请求支付利确公司、段军所付房款一倍即1700万元违约金；6、本案的诉讼费、反诉费由景晓慧承担。
一审法院认定事实：2014年8月1日，利确公司、段军与景晓慧的委托人果小巍签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：景晓慧将名下的海淀区20号（涉案房屋）转让给利确公司、段军，其中地上2层，地下一层，共468.35平方米，成交价格为4500万元。该房屋已经设立抵押，抵押权人为招商银行北京上地支行。出卖人应当在2014年8月1日前将该房屋交付给买受人。出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还买受人全部已付款，按照4倍银行信贷利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。权属转移登记：买受人未能在约定时间或约定条件内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还买受人全部已付款，并按照4倍银行信贷利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起3日内向买受人支付。
同日，双方签订了《补充协议》，约定：一、受买方所付4500万元房款由两部分组成①人民币1700万元整②承担出卖方所欠招商银行上地支行2800万元人民币债务，支付每月应付利息并在约定时间内偿还全部债务。二、受买方承担出卖方所欠招商银行上地支行2800万元债务。债务付清前，受买方每月按人民币16.8万元支付出卖方旗下北京天达联胜科技发展有限公司贷款利息（折合年利率7.2%），自2014年8月起，每月5日前以银行转账方式支付至收款人景晓慧账号。受买方如逾期10日则赔偿出卖方双倍利息，如连续3个月未支付，出卖方有权解除合同，受买方赔偿出卖方500万损失。三、出卖方同意委托张艳丽（段军之妻）全权代理出卖方所售房产的还贷解押、本次房产过户等相关事宜并办理委托公证手续。四、受买方承诺在一年内完成出卖方2800万元债务的归还，并完成房产过户手续。五、出卖方同意在收到1700万元房款之后将房产证及房屋交付受买方。出卖方在未经受买方同意的情况下擅自转让该房产，需3日内退还受买方所支付的房款1700万元，并支付受买方所付房款一倍即1700万元违约金。
2014年8月1日，利确公司、段军即通过张艳丽的帐户向景晓慧支付了1700万元，景晓慧即将涉案房屋及产权证原件、钥匙及购房发票交付利确公司、段军。利确公司、段军亦按约定每月支付16.8万元至景晓慧在招商银行帐户，直至2015年6月，共计11个月。后其又支付了2015年8月及10月两个月的还款，后未再支付过其余款项。对于此后未再支付款项，利确公司、段军称：因为景晓慧并没有按照补充协议第三条的约定为张艳丽办理委托公证，为了资金安全就没有再支付款项。因为是景晓慧之夫签订的合同，所以才要求景晓慧全权委托。景晓慧称：补充协议第三条并不是不支付房款的前提条件，我方找过段军，其没有提出是因为没有办委托才不继续支付。且我是公司从银行贷款个人做的委托，银行不会同意。协议是段军事先准备好的，我们当时就不同意。利确公司、段军称其如此约定就是为了交易安全，其不能在房屋没有办理过户，就把钱全部给对方。
庭审中，经询问，利确公司、段军认可在签订合同时，果小巍持有景晓慧的委托书。景晓慧否认利确公司、段军与其联系过要求配合偿还银行贷款的事宜。对于现房屋状况，景晓慧称：因利确公司、段军2015年7月和9月没有付款，一直称资金紧张，景晓慧于2016年4月前在门上贴了律师函，后即自行将门锁换掉。对于未办委托的原因，景晓慧称：利确公司、段军没有就办公证一事与其协商,当时利确公司、段军没有资金付款。因2015年1月银行贷款即将到期，不还要导致违约，并要承担相应的融资成本，但利确公司、段军称没钱，让我们想办法，于是我们将房屋贷款还清。对于上述景晓慧所称还清贷款一事，利确公司、段军表示不知情。
庭审中，景晓慧提交了其为了偿还贷款，由其相关公司借款并约定支付利息的相关协议及转帐凭证。利确公司、段军对上述证据不予认可。景晓慧同意在扣除500万元违约金后，将利确公司、段军支付的1700万元返还。对于违约金，利确公司与段军不同意支付，称其没有违约，且该500万元约定的是损失，景晓慧并没有损失。景晓慧称：因利确公司、段军应支付其的资金占用费就达319万元，还有因偿还银行贷款拆借资金占用费累计达900万元，其房屋出租费用每月20万-30万元，故其主张扣除的违约金500万并不高。
利确公司、段军在庭审中称：因房价上涨，景晓慧并无损失，但对于其反诉请求的内容，其又称因房有价无市，故其不要求评估，并放弃其第4项反诉请求。利确公司、段军称景晓慧已经将房屋出售，并以此主张违约责任，但其就此并未提供充分证据。庭审中，双方均认可，每月的资金占用费是欠银行贷款2800万元的利息。
一审法院认为，景晓慧与利确公司、段军签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
对于合同的违约方，法院认为：依据双方签订的《补充协议》的约定：作为买受方的利确公司、段军在支付了首付款后，仍需在一年内偿还剩余贷款，并偿还每月的利息。而作为出卖方的景晓慧在收到首付款并将房屋交付后，其主要义务是配合利确公司、段军偿还剩余贷款并办理过户手续。此时作为买受方的利确公司、段军应为积极履行义务一方，即积极偿还剩余贷款并要求景晓慧履行协助义务。从双方履行合同的过程来看，利确公司、段军支付了首付款，并按约定支付了每月的利息至2015年6月，后未如约按月付款，仅支付了2015年8月及10月两个月的还款。而依《补充协议》第四条约定：受买方承诺在一年内完成出卖方2800万元债务的归还。但至2015年8月已满一年，利确公司、段军并未履行合同约定的还款义务。依常理，如利确公司、段军在资金充裕又欲履行合同的情况下，应积极要求景晓慧配合还款及过户，但利确公司、段军并不能提供证据，证明其资金充裕且要求景晓慧协助办理相关手续，而是表现为未按月支付利息，合同约定的一年还款期限到期后未能还款，亦未主动向景晓慧主张权利，反而是景晓慧率先向法院提起诉讼，主张权利。故利确公司、段军辩解的“依据《补充协议》第三条的约定，出卖方同意委托张艳丽全权代理出卖方所售房产的还贷解押、本次房产过户等相关事宜并办理委托公证手续。但景晓慧并未办理，属违约”，法院不予采信。
就利确公司、段军主张的不安抗辩权，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。在景晓慧实际交付了房屋，将产权证明等材料交利确公司、段军的情况下，利确公司、段军不支付款项，也不积极主张权利，不符合法律规定的不安抗辩权的条件。
综上可以认定，利确公司、段军未按约定履行付款义务，致使合同不能履行，造成违约，系违约方，应当按合同约定承担违约责任。
对于合同双方均要求解除，法院不持异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在合同解除后，景晓慧收取的购房款应予返还，利确公司、段军反诉请求景晓慧返还购房款1700万元的反诉请求，法院予以支持。对于利确公司、段军主张返还已付的资金占用费（贷款利息），因在此期间利确公司、段军未支付其占用房屋剩余的2800万元购房款，享受了房屋利益，其应当按约定承担此期间的费用。利确公司、段军属违约方，应当承担违约责任，其要求景晓慧返还资金占用费及相关款项利息及一倍房款违约金的反诉请求，法院均不予支持。
因利确公司、段军违约，其应当按约定支付违约金，但双方约定的违约金500万元过高，具体数额，法院参考利确公司和段军的违约程度、占用房屋期间给景晓慧造成的损失、景晓慧的资金占用损失、利确公司和段军未支付每月利息等情况综合判定。对于景晓慧要求利确公司、段军返还涉案房屋的房屋产权证书、购房发票等，利确公司、段军表示同意，法院予以支持。因利确公司、段军违约导致诉讼，对于诉讼费用，由利确公司、段军负担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，第九十七条，第一百一十四条之规定，判决：一、解除景晓慧与北京利确资产管理有限公司、段军于二○一四年八月一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、北京利确资产管理有限公司、段军于本判决生效后十五日内向景晓慧支付违约金三百六十万元；三、北京利确资产管理有限公司、段军于本判决生效后十五日内向景晓慧返还涉案房屋的产权证书、购房发票；四、景晓慧于本判决生效后十五日内返还北京利确资产管理有限公司、段军购房款一千七百万元（扣除三百六十万元违约金后，实际返还一千三百四十万元）；五、驳回景晓慧其他诉讼请求；六、驳回北京利确资产管理有限公司、段军其他反诉请求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，景晓慧与利确公司、段军签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方均应依约履行合同义务。
依据双方签订的《补充协议》约定：利确公司、段军在支付了首付款后，仍需在一年内偿还剩余贷款，并偿还每月的利息。利确公司、段军虽支付了首付款，但其仅支付每月的利息至2015年6月，后又支付2015年8月及10月两个月的利息，此后并未依约按月支付利息，且未依约在一年内完成出卖方2800万元债务的归还。利确公司、段军作为买受人，支付价款是其应履行的主要合同义务，其未按约定履行付款义务，致使合同不能继续履行，其行为构成违约，应当承担违约责任。景晓慧作为出卖方，其主要义务是配合利确公司、段军偿还剩余贷款，交付房屋并办理过户手续。在景晓慧向利确公司、段军实际交付了房屋及产权证明的情况下，利确公司、段军不按约定支付款项，也不积极主张权利，不符合法律规定的不安抗辩权的条件。利确公司、段军以景晓慧未按《补充协议》第三条的约定办理委托公证手续属违约作为其不再继续履行付款义务的抗辩理由不成立，本院不予采纳。现双方均要求解除合同，本院不持异议。合同解除后，景晓慧收取的购房款1700万元应予返还。利确公司、段军还主张返还已付的资金占用费（贷款利息），因在此期间利确公司、段军未依约支付其占用房屋剩余的2800万元购房款，享受了房屋利益，其应当按约定承担此期间的费用。利确公司、段军属违约方，应当承担违约责任，其要求景晓慧返还资金占用费及相关款项利息及一倍房款违约金的反诉请求，原审判决均不予支持并无不当。因利确公司、段军违约，其应当按约定支付违约金，但双方约定的违约金500万元过高，一审法院综合本案实际情况酌情判定违约金的数额亦并无不当。利确公司、段军的上诉请求和理由，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费185700元，由北京利确资产管理有限公司、段军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王茂刚
审判员 王爱红
审判员 辛 荣
二〇一七年三月二十二日
书记员 舒 妍