上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初1160号原告：陈燕，女，1978年5月23日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：上海意邦资产管理有限公司(第一被告)，住所地上海市青浦区。法定代表人：王琦，董事长。被告：上海意邦置业有限公司(第二被告)，住所地上海市青浦区。法定代表人：张许秀，董事长。上列两被告共同委托代理人：孙文超，上海市浩信律师事务所律师。上列两被告共同委托代理人：韩胡盼，上海市浩信律师事务所律师。原告陈燕与被告上海意邦资产管理有限公司、上海意邦置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月24日公开开庭进行了审理，原告陈燕、两被告共同委托诉讼代理人韩胡盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈燕向本院提出诉讼请求：1.判令第一被告支付原告2015年第四季度、2016年第一、二、三、四季度保底经营收益人民币(以下币种均为人民币)45,395元；2.判令第一被告支付原告逾期付款违约金(2014年第四季度违约金，以9,079元的日万分之五，自2014年10月29日起计算至2014年11月19日止；2015年第一季度违约金，以9,079元的日万分之五，自2015年1月29日起计算至2015年3月20日止；2015年第二季度违约金，以9,079元的日万分之五，自2015年4月29日起计算至2015年7月10日止；2015年第三季度违约金，以4,539.50元的日万分之五，自2015年7月29日起计算至2015年9月30日止；2015年第三季度违约金，以4,539.50元的日万分之五，自2015年7月29日起计算至2016年2月6日止；2015年第四季度违约金，以9,079元的日万分之五，自2015年10月29日起计算至实际支付之日止；2016年第一季度违约金，以9,079元的日万分之五，自2016年1月29日起计算至实际支付之日止；2016年第二季度违约金，以9,079元的日万分之五，自2016年4月29日起计算至实际支付之日止；2016年第三季度违约金，以9,079元的日万分之五计算，自2016年7月29日起计算至实际支付之日止;2016年第四季度违约金，以9,079元的日万分之五计算，自2016年10月29日起计算至实际支付之日止)；3.第二被告对第一被告上述第一、第二项诉请责任承担保证责任；4.本案受理费用由两被告承担。事实和理由：原告与第二被告签订《上海市商品房预售合同》，购买了系争的位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号XXX室商铺。同时，原告与第一被告签订《房屋委托管理协议》，约定由原告将系争商铺委托第一被告经营管理，由原告每月享有“保底经营收益”3,184元，委托期限自本协议签订之日起至2010年1月1日后二十年，经营收益自2011年1月1日起按季度，于每季度首月28日前支付，被告逾期支付保底经营收益的，每逾期一日，按逾期未付款项的百分之三支付原告违约金等。扣除第一被告代原告缴纳的税费后，第一被告实际应支付原告的季保底经营收益为9,079元。第二被告为保证第一被告就《房屋委托管理协议》之履行，与原告及第一被告签订了《保证合同》，承诺为第一被告就《房屋委托管理协议》中经营收益及逾期利息承担保证责任。上述协议及合同签订后，被告从2014年第四季度起有迟延支付或未支付保底经营收益的情况发生。期间，原、被告多次通过电话、短信进行过协商，但未达成一致意见，故原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告上海意邦资产管理有限公司辩称，承认原告在本案中所主张的事实，但认为违约金计算标准过高，请求按照中国人民银行同期存款利率计算。且租金的诉讼时效应为一年，故原告起诉之前的租金及违约金已过诉讼时效，被告不应支付。被告上海意邦置业有限公司辩称，承认原告在本案中所主张的事实，第二被告只是根据《保证合同》承担保底经营收益及逾期违约金的保证责任，具体保证责任以《保证合同》约定为准，具体金额以第一被告确认的为准。房屋委托管理协议约定的期限为20年，支付具有连续性，被告支付保底经营收益出现过延后的情形，也出现过下一个季度保底经营收益一并支付的情形。本院认为，两被告承认原告在本案中所主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。原告与第一被告签订的《房屋委托管理协议》及原告与两被告签订的《保证合同》，均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。现第一被告拖欠协议约定之款项，显属违约，理应承担金钱债务继续履行及支付逾期付款违约金之责任，故对原告要求第一被告支付保底经营收益及逾期付款违约金之诉请，合法有据，本院予以支持。对于违约金计算标准，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告约定的违约金计算标准为未付款项的日百分之三，对此被告方认为约定标准过高要求法院调整为银行同期存款利率、原告方亦认为约定标准过高而主动予以调低至未付款项的日万分之五。本院认为，综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，原告方自愿将违约金标准调至未付款项的日万分之五，合法合理，本院予以确认。第二被告作为一般责任保证人，理应对第一被告的上述保底经营收益及逾期违约金的支付承担一般保证责任，其在承担保证责任后，有权向第一被告追偿，故对原告要求第二被告承担保证责任的诉请，本院亦予以支持。因原告与第一被告签订的《房屋委托管理协议》约定委托管理期限是20年，约定的委托管理事项及保底经营收益的支付均具有连续性；而被告在未按约支付保底经营收益之后多次与业主协商关于保底收益下浮比例，并承诺在业主同意的情况下，下调保底收益比例即支付欠付的保底收益；同时庭审中，原告等业主也提供了多次向被告方催讨欠付收益的相应证据，以表明其已通过各种方式和途径进行了合理的催讨。故对被告提出的原告关于2015年第四季度之前的保底经营收益及逾期付款违约金之诉请已超过一年诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一、第二、第三款之规定，判决如下：一、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈燕2015年第四季度、2016年第一、二、三、四季度保底经营收益45,395元；二、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈燕逾期付款违约金(2014年第四季度违约金，以9,079元的日万分之五，自2014年10月29日起计算至2014年11月19日止；2015年第一季度违约金，以9,079元的日万分之五，自2015年1月29日起计算至2015年3月20日止；2015年第二季度违约金，以9,079元的日万分之五，自2015年4月29日起计算至2015年7月10日止；2015年第三季度违约金，以4,539.50元的日万分之五，自2015年7月29日起计算至2015年9月30日止；2015年第三季度违约金，以4,539.50元的日万分之五，自2015年7月29日起计算至2016年2月6日止；2015年第四季度违约金，以9,079元的日万分之五，自2015年10月29日起计算至实际支付之日止；2016年第一季度违约金，以9,079元的日万分之五，自2016年1月29日起计算至实际支付之日止；2016年第二季度违约金，以9,079元的日万分之五，自2016年4月29日起计算至实际支付之日止；2016年第三季度违约金，以9,079元的日万分之五计算，自2016年7月29日起计算至实际支付之日止;2016年第四季度违约金，以9,079元的日万分之五计算，自2016年10月29日起计算至实际支付之日止)；三、对被告上海意邦资产管理有限公司财产依法强制执行后仍不能履行上述第一、第二项债务时，被告上海意邦置业有限公司承担保证责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费934.80元，减半收取计467.40元，由被告上海意邦资产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张分二〇一七年二月二十四日书记员  王菲附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。