广西壮族自治区阳朔县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）阳民初字第971号
原告林碎金，男，1974年9月26日生，汉族，公司经理。
委托代理人吴忠平，广西嘉合方律师事务所律师。
委托代理人王飞，广西嘉合方律师事务所律师。
被告广西盛景房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区骖鸾路33号11楼。
法定代表人麻先勇，总经理。
委托代理人王利春，广西天湖律师事务所律师。
委托代理人陈莉萍，该公司财务部经理。
原告林碎金诉被告广西盛景房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年7月30日受理后，依法组成由审判员徐晓平担任审判长，审判员刘世平和人民陪审员李艳云参加的合议庭，于2013年10月15日公开开庭审理了本案。书记员王颜芳担任记录。原告林碎金及委托代理人吴忠平、王飞、被告广西盛景房地产开发有限公司委托代理人王利春、陈莉萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林碎金诉称，2011年1月31日、2月1日原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于阳朔县阳朔镇石马路阳朔凤鸣综合市场住宅共16套，总建筑面积为2133.37平方米，总价款为4278184元。被告应于2011年12月31日前将符合验收条件的所购房屋交付原告使用。合同签订后，原告依约将购房款4278184元及房产契税、合同印花税等一次性支付于被告指定的账号，同时被告向原告出具收据，并于2011年1月31日、2月1日向阳朔县房地产管理所办理了备案登记。但至2011年12月31日，被告未按照合同的约定将上述房屋交付原告使用，截止2013年7月31日，被告已逾期交房577天，累计违约金已达493702.43元。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判决确认原、被告之间2011年1月31日、2月1日签订的《商品房买卖合同》有效；判令被告自2012年1月1日起向原告支付逾期交房违约金人民币493702.43元（计算至2013年7月31日，往后的损失另算至实际交付止）；诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、电脑咨询单，证明被告的主体资格。2、商品房买卖合同9份，证明原告向被告购买了16套商品房的事实，以及所购买房屋的价格、面积。3、转款凭证及收条，证明原告已足额支付了所购买的16套房的购房款以及被告总经理麻先勇出具了收条。
被告广西盛景房地产开发有限公司辩称，原、被告之间不存在商品房买卖的事实，双方仅有民间借贷的担保关系。2011年1月30日，被告法定代表人麻先勇欲向原告借款900万元，原告便要求被告提供财产担保，为此，被告作为担保方与作为债权人的原告及作为债务人的麻先勇三方订立了一份《保证合同》，约定原告借给麻先勇900万元，借期自2011年1月30日至2011年3月29日，被告以其开发建设的阳朔县凤鸣综合市场2号楼的32套房屋为抵押物，作为麻先勇债务的担保物。其中的16套就是涉案的房屋，另外的16套是写在胡方星的名下。2011年1月31日、2月1日将8026850元打入麻先勇指示的4个人账户。被告应原告的要求，与原告及胡方星分别订立了数份《商品房买卖合同》，将全部的32套抵押房产以虚假的买卖形式写到了原告及胡方星名下各16套。现原告及胡方星均以虚假的购房合同为据，诉请确认各人名下16套房屋买卖合同有效，其诉讼请求明显不成立。其次，涉案的16套房屋的单价（包括房产契税、印花税等）仅为2005.55元／㎡，这远远低于市场售价，甚至低于造价。这表明原告与被告订立的《商品房买卖合同》，被告是以这些房产作为抵押担保物之意思表示非常明确，并不是将这些房屋卖给原告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：保证合同，证明原、被告双方之间只是借款关系，房子用做借款担保，并非将房子卖给原告。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1真实性没有异议。对证据2客观性没有异议，但认为是不真实的。对证据3中的4张中国银行的取款回单的真实性没有异议，但认为这些钱不是给麻先勇的。对广西农村合作信用社转账业务凭证中流水号为5565438的是梁宏弦付给原告的；流水号为5551356的大写是35万，小写却是90万，不知道究竟是多少；其他转账业务凭证是真实的，但与本案商品房买卖没有关系。本院认为，双方当事人对证据1、3的真实性无异议，本院予以确认，并对其内容所反映的客观事实亦予确认。证据2可以证明双方买卖关系的真实性。证据3流水号为5565438和5551356的转帐凭证恰好证明两者收付相互补平，原告只应该付给梁宏弦35万的，因笔误写了90万，所以梁又付回原告55万。两单凭证并不矛盾，可以作为本案证据使用。
原告对被告提供的证据认为保证合同是2011年1月30日签的，商品房买卖合同是2011年1月31日签的，并没有改变房屋买卖的事实，2011年2月1日在阳朔房管部门进行了房产登记，这就是对房屋买卖的一个确认，保证合同不能对抗商品房买卖合同。本院认为，该证据不能单独作为认定民间借贷担保关系存在的依据，其证明力本院不予确认。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
原、被告分别于2011年1月31日、2011年2月1日签订了九份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于阳朔县阳朔镇“阳朔凤鸣综合市场”房地产开发项目第2幢1单元301号、302号、第2幢2单元301号、501号、502号、601号、602号、第2幢3单元301号、302号、501号、502号、601号、602号、701号、702号商品房16套，总价为4278184元。合同第八条约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件即该商品房经勘测、设计、施工、建设及监理验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同对其他还作有约定。合同签订后，原告于2011年1月31日分别向梁宏弦转账90万元、90万元，向黄萍萍分别转账90万元、285250元、90万元，向李嵩转账220万元，向张庆忠分别转账241600元、90万元、90万元。2011年2月1日通过中国银行转给吴家城773150元、林维智20万元。通过银行转账共计910万元。因转给梁宏弦35万时有笔误，写成小写90万元，后梁宏弦又通过转账退回55万元。原告实际转账给被告855万元。被告法定代表人麻先勇分别于2011年1月30日、1月31日、2月2日向原告出具收条，载明已收到原告支付的上述转账款项及现金共计900万元。
另查明，2011年1月30日，原、被告签订了一份《保证合同》，约定被告作为保证人（甲方），原告作为债权人（乙方），被告法定代表人麻先勇作为债务人（丙方）。甲方所担保的主债权为主合同项下乙方对借款人的借款，金额为9000000元。主合同借款人履行债务的期限为贰个月，自2011年1月30日至2011年3月29日。在保证合同的第5页空白处，手写载明：“上述借款我公司以阳朔凤鸣综合市场2号楼以下住宅2-1-301／302；401／402；501／502；201／202；601／602；701／702。2-2-201／202；301；401／402；2-3-401；501／602；502／601；402；701／702；301／302。2-4-301／302。2-5-301／302；2-6-301；2-2-501／502；601／602。共抵给乙方。如甲方需要撤出上述房屋时，乙方必须无条件配合甲方撤出上述房屋（前提是：退回或分别退回房款）”。原告及被告法定代表人麻先勇分别签字。
本院认为，原告与被告签订涉案16套商品房买卖合同后，原告按照被告的要求将900万元人民币（含另案胡方星16套房款）打入被告指定的帐户，被告法定代表人麻先勇分别出具了收条。上述16套房屋的房款、契税、维修资金及水电表安装等费用共计是4532624.15元，其中房款是4278184元。随后被告按合同约定将涉案16套房屋向阳朔县房地产管理所办理了备案登记手续。上述行为充分证实了双方意思表示是真实自愿的，没有违反国家法律法规的强制性规定，是有效合同。既然合同是有效的，那么双方必须严格按照合同约定履行，原告己履行了交付房款的义务，被告则应履行交房义务，现被告至今未将上述16套房屋交付原告使用已构成违约，应按合同第9条规定承担违约责任。被告虽然提供了一份与原告签订的保证合同来证明双方之间存在民间借贷担保关系，但是被告未能提供被告担保的对象即主合同的存在及其法律效力，因此，被告辩称本案不存在商品房买卖事实，仅有民间借贷的担保关系的理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告林碎金与被告广西盛景房地产开发有限公司于2011年1月31日、2月1日签订的《商品房买卖合同》有效。
二、被告广西盛景房地产开发有限公司支付原告林碎金逾期交付房屋违约金493702.43元（从2012年1月1日起按己付总房价款4278184元的日万分之二计至2013年7月31日止，之后至房屋交付时止的逾期违约金另行计算）。
本案受理费8756元，原告林碎金已预交，现由被告广西盛景房地产开发有限公司负担。
上述债务，义务人应于本判决生效后十五日内履行，如果未按本判决履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费8756元（开户行：桂林市中级人民法院，账号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 徐晓平
审 判 员 刘世平
人民陪审员 李艳云
二〇一四年一月十四日
书 记 员 王颜芳