广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第2301号
上诉人（原审原告）樊玉连，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人梁晓，广东品道律师事务所律师。
委托代理人黄庆祥，广东品道律师事务所律师。
被上诉人欧阳桂霞，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人何教和，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人何教荣，住广东省佛山市顺德区。
上述三被上诉人的共同委托代理人何嘉惠，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人何嘉惠，住广东省佛山市顺德区。
上诉人樊玉连因与何少文确认合同无效纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法龙民初819号民事判决，向本院提起上诉。在本案二审审理过程中，何少文死亡，本院依法变更何少文的第一顺位法定继承人欧阳桂霞、何教和、何教荣、何嘉惠作为本案被上诉人参加诉讼。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回樊玉连的诉讼请求。案件受理费100元，由樊玉连负担。
上诉人樊玉连不服上述判决，上诉称：涉案房屋产权属樊玉连所有，原审判决在无足够证据的情况下单凭常理推定涉案房屋为何少文所有从而驳回樊玉连的诉讼请求是错误的。一、根据租赁《协议书》及樊玉连提交的沙石购买单据、办理报建、办理房产证等所有的手续原件，可以认定涉案房屋是何少文的丈夫张永荫出资所建。（一）1997年8月4日张永荫与何少文签订的租赁《协议书》约定：“甲方自愿以预付租金方式出资为乙方建房，乙方自愿将将来新建的房屋的二分之一租给甲方使用。”可见，双方出租的基础是涉案房屋是由何少文预付租金，实际上涉案房屋是张永荫出资所建。（二）由于涉案房屋是由张永荫出资所建，才有2000年1月21日何少文与张永荫在佛山市顺德区龙江镇人民政府婚姻登记处签订《离婚协议书》，约定位于龙江镇西溪管理区办事处沙田大道逢源里一巷2号房屋及该房屋内的家电等归樊玉连所有。（三）基于上述原因，2000年11月20日房屋管理部门核发的粤房地证字第××号房地产权证的权属人为樊玉连，该产权证包含龙江镇西溪管理区办事处沙田大道逢源里一巷2号房屋2间，建筑总面积为361.6平方米。二、张永荫只是将涉案的房屋出租但未出卖给何少文，《买屋证明书》是无效的。根据张永荫出资建造涉案房屋的事实及樊玉连了解的情况，张永荫是将涉案房屋出租给何少文，何少文据以在涉案房屋内居住的依据是租赁合同，樊玉连从来没有听说张永荫说过已经将涉案房屋卖给何少文，因此樊玉连才起诉要求确认《协议书》无效，《买屋证明书》是何少文当庭出示的，其出示该证明书后樊玉连才知道该证明书的存在，但该证明书明显无效。（一）该证明书中乙方中樊玉连的签名，双方在一审期间已确认并非樊玉连本人所签，樊玉连已经完成了举证责任，如果何少文主张是张永荫所签，其应承担举证责任。（二）根据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”之规定，由于涉案房屋是属于樊玉连与张永荫的夫妻共同财产，即使《买屋证明书》乙方中张永荫签名真实，其未经樊玉连同意转让涉案房屋，损害了樊玉连的利益，该证明书因此无效。（三）根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”及第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，涉案房屋在2000年11月20日已经经过房产部门核发了房地产权证，登记的权属人为樊玉连，故《买屋证明书》因樊玉连取得产权而无效。（四）根据常理，若涉案房屋在1997年9月已经卖给了何少文，何少文应当持有此后开始建设房屋的沙石购买单据、办理报建手续等材料，其自己未办理报建手续和房产证且多年未主张权利，原审判决以住宅设计费收据、房屋设计规划图为其持有以及西面三层房屋与樊玉连居住的两层房屋相互独立且建筑风格迥异为由认定西面三层房屋属于何少文所有是无根据的，该推断与设计规划图上写的是张永荫而非何少文的名字也是矛盾的。此外，涉案房屋的土地是集体所有，何少文并非该集体组织的成员，没有资格取得涉案土地使用权的资格。综上，涉案房屋为樊玉连所有，且樊玉连为涉案房屋登记的权属人，原审判决认定事实不清，证据不足，缺乏法律依据。据此，樊玉连上诉请求：1.撤销原审判决，改判确认《买屋证明书》无效，何少文搬离涉案房屋并将涉案房屋返还给樊玉连；2.本案一、二审诉讼费用由何少文负担。
被上诉人欧阳桂霞、何教和、何教荣、何嘉惠共同辩称：涉案房屋的土地是属于集体所有还是国家所有，樊玉连可申请查询。《买屋证明书》可以证明何少文是支付了购房款的，现在房价飞涨，樊玉连不可能按何少文购买时的价格赔偿。双方之间已经签订了协议书和证明书，现樊玉连要求何少文一家搬离涉案房屋是不合理的。
双方当事人二审期间未提交新证据。
经审查，涉案《买屋证明书》签订时间为1997年9月7日，原审判决认定为1997年8月4日有误，本院予以纠正；原审判决认定的其他事实正确，本院予以确认。
另查明：关于涉案房屋及用地情况，本院向佛山市顺德区国土城建和水务局发函，询问涉案房产所使用的土地是否原为集体所有的宅基地，该土地性质目前是否已由集体用地转为国有用地，该房产可否在市场上以买卖的方式进行流转并办理过户变更登记。该局复函称：一、函中所涉房地产，原为集体划拨性质的农村宅基地，现土地性质为“村转居”，国有划拨土地；二、函中所涉房地产土地性质为（村转居）国有划拨，如进行转让，应先按规定办理补办出让手续，并需符合《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规中允许转让的相关规定。三、函中所涉房地产发生转让后，当事人应备齐相关资料，到房地产所属镇街国土部门办理变更登记。双方当事人对上述复函均无异议，本院予以采信。
再查明：何少文在本案二审审理过程中死亡，何少文父母已先于何少文死亡，何少文生前与妻子欧阳桂霞生育儿子何教和、何教荣及女儿何嘉惠。
本院认为：本案是确认合同无效纠纷，争议的焦点是《买屋证明书》的法律效力问题。涉案《买屋证明书》是否无效应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定予以审查，该法律条款规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”经审查，涉案《买屋证明书》并不存在上述法律规定合同无效的情形，樊玉连上诉主张《买屋证明书》无效，缺乏事实和法律依据。现针对樊玉连的上诉意见分析如下：
一、关于樊玉连上诉主张涉案房屋系张永荫而非何少文所建的问题。经审查，原审判决认定涉案房屋在《买屋证明书》签订后由何少文拆除改建。对此，本院认为，涉案房屋系由何人所建或改建并非《买屋证明书》是否具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形所需认定的事实，该事实与《买屋证明书》的效力认定无关，在本案中无需进行认定，故本院对该事实不作审查认定并对原审判决认定的该项事实予以撤销。
二、关于《买屋证明书》的签名问题。樊玉连上诉称《买屋证明书》中樊玉连的签名并非其本人所签。对此，本院认为，尽管《买屋证明书》中樊玉连的签名并非其本人所签，但由于樊玉连在二审确认涉案房屋在转让时是登记在张永荫名下，张永荫作为该房屋的产权登记人与何少文签订房屋买卖合同，何少文有理由相信张永荫对涉案房屋有合法处分权，其主观上是善意的。即使涉案房屋在转让前系樊玉连与张永荫的夫妻共同财产，张永荫未经共有人樊玉连的同意擅自转让涉案房屋，属于无权处分，但根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，也不能反推出“无处分权的人处分他人财产，只要权利人不予追认的，该合同当然无效”的结论。此外，虽然张永荫与樊玉连签订的《离婚协议书》中约定涉案房地产归樊玉连所有，但该约定不得对抗双方婚姻关系外部的债权人，樊玉连以《离婚协议书》的相关约定主张涉案《买屋证明书》无效，理由不成立，本院不予支持。
三、关于樊玉连主张涉案房屋现已登记于其名下的问题。涉案房屋目前登记于何人名下，仅涉及物权认定问题，与《买屋证明书》的合同效力无关，樊玉连以涉案房屋现登记于其名下为由并依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定主张《买屋证明书》无效，理由不成立，本院不予采信。
四、关于何少文是否有受让涉案房屋的资格问题。樊玉连主张涉案房屋所占的土地是集体土地，而何少文并非该集体组织的成员，没有资格取得相应的土地使用权，因此主张《买屋证明书》无效。对此，本院认为，根据国土部门向本院的复函，可以认定涉案房产土地性质为“村转居”，国有划拨土地，在办理补办出让手续后可以转让。因此，樊玉连以何少文非集体组织成员为由主张涉案房地产转让无效，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上分析，樊玉连主张涉案《买屋证明书》无效，理据不足，本院不予支持。欧阳桂霞、何教和、何教荣、何嘉惠作为何少文的法定继承人占有、使用涉案房屋有合法依据，樊玉连以《买屋证明书》无效为由主张欧阳桂霞等人向其返还并搬离涉案房屋，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人樊玉连负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟学彬
审 判 员 蔡成中
代理审判员 张 莹
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 陈 睿