江西省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣执复44号
复议申请人（利害关系人）：龙南县金太阳幼儿园。住所地：江西省龙南县。
负责人：刘雪梅。
委托诉讼代理人：韩丽娟，江西明理（龙南）律师事务所律师。
申请执行人（异议人）：中国工商银行股份有限公司龙南支行。住所地：江西省赣州市龙南县。
负责人：陈国庆，该支行负责人。
被执行人：曾昭龙，男，汉族，住江西省赣州市龙南县。
被执行人：沈帆，女，汉族，住江西省赣州市龙南县。
被执行人：龙南县龙宏塑料厂。住所地：江西省赣州市龙南县。
复议申请人龙南县金太阳幼儿园（以下简称金太阳幼儿园）不服江西省赣州市中级人民法院（以下简称赣州中院）（2018）赣07执异19号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
在赣州中院执行中国工商银行股份有限公司龙南支行（以下简称工商银行龙南支行）与曾昭龙、沈帆、龙南县龙宏塑料厂（以下简称龙宏塑料厂）金融借款合同纠纷一案中，工商银行龙南支行对该院（2015）赣中执字第156号通知中拍卖财产溢价款分配不服提出书面异议，该院经审查裁定变更原分配方案。
赣州中院查明，工商银行龙南支行与曾昭龙、沈帆、龙宏塑料厂金融借款合同纠纷一案，2015年4月8日，该院作出（2014）赣中民二初字第177号民事判决，判决曾昭龙、沈帆共同偿还工商银行龙南支行本金4498547元及利息；工商银行龙南支行对龙南县房他证（2013）字第726号、第0186号他项权证的抵押房产有优先受偿权。判决生效后因被执行人未履行义务，工商银行龙南支行向该院申请执行，该院立执行案号为（2015）赣中执字第156号。执行中，该院于2015年10月20日，作出（2015）赣中执字第156－1号执行裁定，裁定拍卖被执行人曾昭龙位于龙南县××里山的龙宏塑料厂[房产证号：龙公字第××号、0××1号，土地证号：龙国用（99）字第0××0号]。经委托博文房地产评估造价集团有限公司赣州分公司对上述房地产进行评估，该房产及土地使用权评估价为220.97万元。另外，该院还委托江西东升资产评估有限公司对上述厂房租赁给刘雪梅开办的金太阳幼儿园的室内外装修和教学办公设备资产进行评估，金太阳幼儿园室内外装修的评估价为483813元；教学办公设备的评估价为603532元（其中教学办公设备357347元，校车为246185元）；上述三部分财产评估总价为329.7045万元。2018年8月1日，经对上述评估财产整体推送司法网络平台公开拍卖，该涉案财产由竞拍人方蕙兰以450万元竞得。上述财产整体拍卖成功后，该院于2018年2月6日，分别向本案当事人及利害关系人金太阳幼儿园发出对拍卖财产变现价款450万元的分配通知，即对该拍卖价款扣除上述三部分的财产的评估价及评估费46396元后，溢价的115.6559万元（溢价率为35.08%），工商银行龙南支行和金太阳幼儿园（刘雪梅）按评估资产价值比例分配，工商银行龙南支行分得77.5133万元，金太阳幼儿园（刘雪梅）分得38.1426万元。对此，工商银行龙南支行不服，遂提出异议。
另查明，位于龙南县××里山的龙宏塑料厂系被执行人曾昭龙开办，房产证号：龙公字第××号、0××1号厂房及土地证号：龙国用（99）字第0××0号的土地使用权权属登记在龙宏塑料厂名下，该厂房及土地均因被执行人曾昭龙、沈帆向申请执行人贷款，于2013年4月设置了抵押。2015年7月21日，曾广润（曾昭龙之父）、曾昭龙、沈帆与刘雪梅订立《房屋租赁合同》，将上述涉案厂房及土地租赁给刘雪梅开办金太阳幼儿园，并约定刘雪梅自行装修。合同订立后，刘雪梅对租赁的厂房进行内外装修，并添置了相关教学办公设施，因本案执行，需处置涉案厂房及土地，遂对其装修和添置的教学办公设施委托评估后一同整体拍卖。还查明，本案委托评估的校车（型号品牌为：ZK6726DXA9的宇通牌），系宇通公司生产的第一代大型专用校车，现已停产，该车评估时，已购置使用了4.7年，评估价24.6185万元，目前，相同类型款式且性能更好的新车市场购置价为25.8万元。
赣州中院认为，本案的焦点为拍卖财产的溢价款如何分配。本案中，拍卖财产包括三个部分，即被执行人的抵押财产厂房及土地，利害关系人金太阳幼儿园对承租房屋内外装修形成的附着财产及教学办公设备。根据市场行情，利害关系人金太阳幼儿园投资的装修及购置的教学设备，主要包括装修材料、电子类产品、电器、办公桌椅、厨房设备及车辆等，这些财产大都为升级换代较快的商品。而房地产的价值，就本市范围而言，目前仍系升值涨幅的不动产。据此，可以判断，本案拍卖财产中超出评估价的溢价款来源于竞买人对厂房及土地不动产升值因素的预期，而不是对装修及教学办公设备增值的预期。本案拍卖被执行人抵押的涉案厂房及土地的目的是为了变现其价值以清偿债务，同时兼顾利害关系人对承租物的相关投入权益，拍卖的对象是抵押的厂房及土地（含利害关系人添置的附属设施），而不是“金太阳幼儿园”的名称权，因此，利害关系人金太阳幼儿园以拍卖超出评估价的溢价款部分是基于竞拍人本着对“金太阳幼儿园”品牌影响力因素而作出的高价竞买的抗辩缺乏事实依据。综上，对本案拍卖财产产生的溢价款的分配，应从拍卖的目的、溢价款的来源因素、适当平衡申请执行人及利害关系人双方的权益等方面进行综合考虑。据此，该院（2015）赣中执字第156号通知中对拍卖财产溢价款确定按评估资产价值比例分配不妥，应予纠正；申请执行人及利害关系人均要求溢价款全部归各自分得的主张，该院亦不予支持。根据对上述综合因素的考虑，对拍卖财产的溢价款115.6559万元，申请执行人宜分配绝大部分，利害关系人宜作适当分配。裁定：对拍卖财产的拍卖款450万元，在扣除拍卖财产评估价及评估费用后，溢价款115.6559万元，分配给中国工商银行股份有限公司龙南支行100万元，分配给龙南金太阳幼儿园（刘雪梅）15.6559万元。
金太阳幼儿园向本院申请复议称，赣州中院异议裁定书裁定溢价款总额有误，溢价款分配比例事由依据错误，属错误裁定，应予撤销。1、赣州中院异议裁定书裁定溢价款总额错误，复议申请人认为原认定溢价款应核减其已支付但剩余2年2个月的租金36.4万元，正确溢价款应为79.2559万元。复议申请人已支付租赁期间5年的全部租金，提前终止履行该租赁合同则应返还还剩余2年2个月租金即36.4万元。现曾广润等人没有其他资产，金太阳幼儿园进行拍卖应当优先保证复议申请人该部分权益。2、异议裁定认为案外人对厂房及土地不动产升值因素的预期才愿意出高价购买是错误的。拍卖的土地属工业用地且从其土地使用权证号看也是上世纪90年代取得的，法定工业用地使用年限仅为50年，从拍卖时起算使用年限仅剩余20年左右，且土地使用性质变更很难。土地上的构筑物也属于上世纪90年代且其中简易棚占近三分之一，该不动产现周边已划为居民区并紧邻县一中，不可能再在该土地上重建厂房开设工厂使用。故该不动产增值空间并没有想象那么大。2013年4月工商银行龙南支行与曾绍龙等人签订借款合同时以该资产抵押借款450万元，而此次评估价为220.97万元，说明经过近五年时间，该不动产价值不仅没有增加反而下降。3、本次拍卖是以“龙南县金太阳幼儿园”而不是“龙宏塑料厂”名义进行拍卖，故此溢价部分源于复议申请人有形资产及无形资产，故无论认定溢价部分为多少都应裁定给复议申请人。金太阳幼儿园证件齐全，硬件设施及师资力量及教育质量在当地是享有盛名，且生源稳定。案外人是对龙南县幼儿教育市场及金太阳幼儿园在龙南幼儿教育市场的占有率分析判断，购买后可以不用再行投资即可直接经营盈利才愿意出高价竞买。请求撤销赣州中院异议裁定，裁定拍卖溢价款为79.2559万元，裁定将拍卖款中的224.9904万元（其中含评估价108.7345万元、已支付的剩余租金36.4万元、评估费用0.6万元及溢价部分79.2559万元）给复议申请人。
本院认为，本案拍卖标的是土地、房产（含室内外装修）、校车及教学办公设备等资产，既有被执行人的财产，也有金太阳幼儿园的财产。由于本案拍卖系整体拍卖，申请执行人工商银行龙南支行与金太阳幼儿园对于拍卖财产溢价款归谁所有产生争议。故在本案中，赣州中院还应查清查封被拍卖的房地产等事实，以及结合相关事实审查对拍卖财产溢价款的处理是否有影响。此外，赣州中院在异议裁定对拍卖财产溢价款的处理没有写明适用的法律依据。因此，本案异议裁定存在事实不清，适用法律依据不明，应发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销江西省赣州市中级人民法院（2018）赣07执异19号执行裁定；
二、发回江西省赣州市中级人民法院重新审查。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 赵九重
审 判 员 罗 伟
审 判 员 汤志勇
二〇一八年七月十一日
代书记员 朱 沛