宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）银民终字第969号上诉人（原审被告）贺兰县祥龙物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县。法定代表人赵龙，该公司董事长。委托代理人曾学兵，男，1971年1月1日出生，汉族，该公司副经理，住宁夏回族自治区贺兰县。被上诉人（原审原告）孙存祥，男，1967年1月12日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区贺兰县。委托代理人鲁伟，贺兰县城关法律服务所法律工作者。原审被告赵永祥，男，1968年3月10日出生，汉族，贺兰县祥龙物业服务有限公司总经理，住宁夏回族自治区贺兰县。上诉人贺兰县祥龙物业服务有限公司因合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2014）贺民初字第2024号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2015年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人贺兰县祥龙物业服务有限公司的委托代理人曾学兵，被上诉人孙存祥的委托代理人鲁伟到庭参加了诉讼。原审被告赵永祥经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，原告孙存祥所有的贺兰县桃林南街居安苑5号楼4单元602室房屋所在的居安苑东区物业原由宁夏宁房物业管理有限公司负责。后因该公司拖欠职工工资、小区物业服务中断、公司负责人下落不明等原因，贺兰县物业管理中心于2013年12月11日向该公司下发了限期整改通知书，并安排本案被告赵永祥、贺兰县祥龙物业服务有限公司（正在筹备中）暂时接管了该小区的物业管理服务事宜。被告赵永祥接收了原宁夏宁房物业管理有限公司营业执照、印章、票据、桌椅及其他办公用品等物品。2013年12月24日，原告房屋所在的5号楼4单元因楼道内暖气供热主管道排气阀生锈爆裂致使暖气管道内的水泄露进入原告的家中，造成其家中的木板泡损。经原告与被告赵永祥协商，同意将原告家中的地板进行更换，后因未能找到与之匹配的地板，实际未进行更换。后被告赵永祥于2014年1月6日以宁夏宁房物业管理有限公司的名义将上述事件向贺兰县物业管理中心进行了报告。被告贺兰县祥龙物业服务有限公司于2014年2月17日向贺兰县物业管理中心提出申请，要求正式接管居安苑东区物业服务。贺兰县物业管理中心于2014年2月18日以（2014）004号批复，批复同意被告贺兰县祥龙物业服务有限公司正式接管居安苑东区物业服务。被告贺兰县祥龙物业服务有限公司于2014年2月19日正式取得营业执照。原告于2014年4月28日委托银川市兴庆区价格认证中心对其所有的居安苑5号楼4单元602室房屋受损情况进行了价格认证，最终认定该房屋因漏水导致装修损失为14120元。原告于2014年11月10日向法院提起诉讼，请求依法判令：1、原告要求被告赔偿维修地板损失14120元；2、本案诉讼费由被告承担。原审法院认为，被告贺兰县祥龙物业服务有限公司在其于2014年2月17日向贺兰县物业管理中心提交的接管居安苑东区物业服务的申请中明确陈述其公司在筹备中即2013年12月11日就代管了居安苑东区的物业服务，虽然被告贺兰县祥龙物业服务有限公司于2014年2月19日正式登记注册，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条的规定，被告贺兰县祥龙物业服务有限公司应当对其在2014年2月19日之前以公司名义对外所形成的权利义务关系承担相应的法律责任，即被告贺兰县祥龙物业服务有限公司应当对其自2013年12月11日起接管居安苑东区物业管理后造成的相应法律后果承担责任。被告贺兰县祥龙物业服务有限公司辩称其不应对公司成立之前的事件承担责任不能成立。被告赵永祥系被告贺兰县祥龙物业服务有限公司的经理，其在被告贺兰县祥龙物业服务有限公司于2013年12月11日接管该小区物业服务时即接收了前物业公司留下的办公用品等财物，虽然其于2014年1月6日以宁夏宁房物业管理有限公司的名义将原告孙存祥家中被水淹的事件向贺兰县物业管理中心进行了报告，但被告赵永祥并非宁夏宁房物业管理有限公司的工作人员，其以该公司的名义处理相关物业事项并非宁夏宁房物业管理有限公司的真实意思。被告贺兰县祥龙物业服务有限公司作为当时该小区物业的实际管理者，被告赵永祥参与处理原告家中被淹的维修实际上是代表被告贺兰县祥龙物业服务有限公司的行为。造成原告家中被淹的楼道内暖气管道，属于向该小区特定住户提供供热的共用设施，被告贺兰县祥龙物业服务有限公司在接管该小区的物业管理时，根据《物业管理条例》、《物业承接查验办法》的规定，应当对该暖气管道进行查验和维护，被告贺兰县祥龙物业服务有限公司在接管物业后未能及时的对该供暖管道进行查验和维护，未能尽到相应的物业服务义务，导致暖气管道排气阀生锈爆裂致使暖气管道内的水泄露进入原告的家中，应当对由此造成原告家中的装修损失承担赔偿责任。原告作为其房屋的实际所有者和控制者，在其家中浸水后负有采取及时有效的措施防止损失扩大的义务。原告未能提供相应的证据证明其及时有效的采取了相应的措施防止损失扩大，故其对最终的损失也应当承担一定的责任。参考本案的具体情况，法院认为酌情由被告贺兰县祥龙物业服务有限公司承担70%的责任，由原告承担30%的责任较为适宜。就原告家中的装修损失，已由银川市兴庆区价格认证中心确认为14120元，综上，被告贺兰县祥龙物业服务有限公司应当在9884元的范围内对原告的损失承担赔偿责任。故对于原告要求被告贺兰县祥龙物业服务有限公司赔偿其经济损失14120元在9884元的范围内法院予以支持，对超出部分法院不予支持。被告赵永祥并非涉案小区服务的管理人，其对原告的损失不应承担相应的赔偿责任，对于原告要求被告赵永祥承担赔偿责任的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、被告贺兰县祥龙物业服务有限公司赔偿原告孙存祥经济损失9884元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告孙存祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费153元，由被告贺兰县祥龙物业服务有限公司承担107元，原告孙存祥承担46元。宣判后，贺兰县祥龙物业服务有限公司不服，提起上诉。上诉人贺兰县祥龙物业服务有限公司上诉称，一、依据《中华人民共和国合同法》第一百七十六条至一百八十四条的规定，上诉人作为物业服务企业不是供热合同的相对方，因供热管道爆裂造成被上诉人损失，不应由上诉人承担赔偿责任。二、根据《物业管理条例》第五十二条，《宁夏回族自治区物业管理条例》第四十条，《银川市物业管理条例》第五十三条，《宁夏回族自治区供热条例》第二条、第三十六条、第五十七条，《银川市城市供热条例》第二条、第二十七条、第三十九条的规定，供热公司应当承担供热管网的维修养护责任。三、上诉人2013年12月接管贺兰县居安苑小区物业管理不是一审法院适用《物业管理条例》、《物业承接查验办法》所界定的物业承接。四、上诉人作为物业服务企业没有责任查验维修养护服务区内的供热管网和设施。因供热管网设施发生事故造成的损失应由供热单位承担，而不是由物业服务企业承担。五、《宁夏回族自治区物业管理条例》第五十七条对共用部位、共用设施设备含义解释中并没有包括供热管网和设施，上诉人作为物业服务企业没有责任对贺兰县居安苑小区内供热管网和设施进行维护和保养。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法撤销原判，改判上诉人不承担赔偿责任；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人孙存祥答辩称，上诉人与被上诉人之间是物业合同的关系。被上诉人的财产损失是因物业共用部分及共用设备设施的破损，即居住楼道内暖气管道破裂而造成的，其损失应由上诉人承担。至于上诉人与供热公司之间的纠纷，应由上诉人另案起诉。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告赵永祥经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。有经一、二审庭审质证、认证的各方当事人的陈述,上诉人贺兰县祥龙物业服务有限公司提交的营业执照，被上诉人孙存祥提交的房产证、价格认证报告、情况反映，一审法院依职权调取的信访回复、情况说明、申请、批复、备案登记表、物品清单各一份等证据证实，足以认定。本院认为，物业服务企业对物业管理区域内的共用设施设备有管理和维护的责任。《银川市物业管理条例》第七十三条第二款规定，共用设施设备是指按照规划部门批准且建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用给排水管道、加压水泵、水箱、电梯、天线、供电线路、照明、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、地下室、停车场、车库、文体设施和共用设施、设备使用的房屋等。本案中，造成被上诉人孙存祥家中被淹的楼道暖气管道，属于向居安苑小区特定住户提供供热的共用设施，上诉人贺兰县祥龙物业服务有限公司未能及时对该供暖管道进行查验和维护，未能尽到相应的物业服务义务，导致暖气管道排气阀生锈爆裂致使暖气管道内的水泄露进入被上诉人家中。且上诉人当时是该小区物业的实际管理者，原审被告赵永祥作为该公司的经理，其参与处理被上诉人家中被淹的维修并承诺为被上诉人更换地板或赔偿的行为，实际上是代表上诉人表示自愿承担责任的行为，故上诉人应当对被上诉人家中的装修损失承担赔偿责任。一审法院参考本案的具体情况，判决上诉人对被上诉人的装修损失承担70%的责任并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审被告赵永祥经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩和质证的权利。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费107元，由上诉人贺兰县祥龙物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘煜姗审判员  王 斐审判员  彭 云二〇一五年九月二日书记员  段思琦附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条?被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十四条?第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。