福建省龙岩市新罗区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0802执异85号
异议人（案外人）：李世炎，男，1993年6月9号生，汉族，住福建省长汀县。
委托代理人：李支森、张雪楚，福建同英达律师事务所律师。
申请执行人：陈晓青，女，1971年6月18日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
申请执行人：廖兰花，女，1976年9月18日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
申请执行人：福建龙岩农村商业银行股份有限公司中城支行，住所龙岩市新罗区龙川西路1号（龙州大厦）1层10-13号店，统一社会信用代码91350800050346034H。
委托代理人：林英，女，1971年3月10日出生，汉族，福建龙岩农村商业银行股份有限公司中城支行员工，住龙岩市新罗区。
申请执行人:郑七华，女，1970年9月1日出生，汉族，居民，住龙岩市永定区。
申请执行人：廖宣祥，男，1964年4月6日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
被执行人：郭纯亮，男，1972年9月5日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
被执行人：陈爱华，女，1978年3月11日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
被执行人：郭志钊，男，1974年1月19日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
本院在执行（2016）闽0802执6288号申请执行人陈晓青与被执行人郭纯亮、陈爱华、郭志钊民间借贷纠纷一案中，本院于2016年12月2日依法查封了被执行人郭纯亮所有的座落于龙岩市新罗区西陂镇龙腾中路25号318号房产（水韵华都）5幢609室（房产证号20××56）。异议人李世炎就执行标的提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人李世炎称：2016年10月10日，申请人通过龙岩市新罗区宏晟房产中介有限公司的介绍以总价915000元向郭纯亮夫妇购买了位于龙岩市××××号（水韵华都）5幢609室房屋，签订《定金协议》、《房地产买卖合同》后，申请人依约陆续向郭纯亮夫妇支付了购房款315000元，其余款项由申请人代为还款按月向银行支付按月揭贷款，至今已还款4.5个月。郭纯亮于2016年10月25日已将房屋钥匙及房屋交付给申请人，申请人也实际占有该房屋，交付后，申请人对该房屋进行装修。
申请人与郭纯亮签订正式《房地产买卖合同》后，申请人着手去准备银行按揭贷款，于2016年12月份申请人筹备好款项，去龙岩市不动产权中心办理过户时，发现无法办理过户，经不动产登记中心告知该房屋被查封不能办理过户；经了解才知道该房产被告知查封进入强制执行程序。申请人认为，贵院对房产查封措施，申请人无法办理产权过户手续，已损害了申请人的利益，理应停止房屋执行、撤销、解除查封，具体理由如下：
一、申请人与郭纯亮于2016年10月25日签订的《房地产买卖合同》是在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同理应受到法律的保护。该合同是双方真实的意思表示，申请人已按合同约定履行付款义务，是合法有效的买卖合同，理应受到法律保护。
二、申请人已实际占有了房屋，系在人民法院查封之前已合法占有该房屋。2016年10月25日郭纯亮也将钥匙及房屋，物业、代缴银行按揭款的银行交接给申请人，申请人就实际占有该房屋，并且申请人对该房屋进行全面装修，申请人除代付银行按揭贷款外，还缴纳因该房屋所产生物业费、公摊水、电等费用。
三、申请人已按照合同约定支付购买房屋购房款31.5万元，且已实际代郭纯亮偿还银行按揭贷款15500元，剩余价款申请人同意一次性按照人民法院的要求交付执行。申请人于2017年1月份因要办理过户才知晓因房屋被贵院保全，就找郭纯亮协商处理，要求郭纯亮处理好保全的事宜，因郭纯亮没有处理好，为保障自己利益所以暂停还款，现申请人与银行已沟通好，同意申请人将剩余银行按揭款一次交付法院执行，并同意解除执行保全。
该房的总价款915000元，由申请人分二部分支付：一是申请人已向郭纯亮支付了购房款315000元，属于付清了部分款项；二是申请人代为偿还银行按揭款15500元，申请人已实际分期付了4.5个月。根据《福建审判》2014年第1期刊登的案例应视为已付清房款，对于剩余款项申请人愿意一次性按照人民法院的要求支付或交付执行。
四、申请人在房屋买卖过程中没有任何过错，因申请人是工薪人员没有多少资金，购买该房屋时申请人支付所有积蓄款项，剩余银行贷款申请人需要筹款，郭纯亮也愿意剩余购房款由申请人先代还银行按揭款，筹备了好银行贷款后申请人去办理过户。房屋买卖时，因申请人无法一次性筹集资金一次性还清银行按揭款，因此申请人边偿还银行按揭款边筹集至今。2016年12月份筹集好了资金，去产权登记中心办理过户时，产权中心人员告知该房屋被法院查封，因此才知道房屋属于被查封状态；从而不能过户，属于不可归责于申请人的原因，在整个交易过程中申请人一直是主动、积极希望能办理过户；一直积极去筹备资金准备向银行解押。因此现被查封无法过户，申请人没有过错。
五、申请人房屋买卖在前，法院对该房屋裁定查封在后。
在购买房屋时，没有任何的瑕疵，郭纯亮房屋没有被人保全等措施，在申请人支付购房款，郭纯亮也交付钥匙和房屋后，申请人对该房屋也进行装修，之后法院才作出查封措施。此前，申请人也不知道郭纯亮有欠款或者担保的事宜，若有纠纷，申请人也不愿意“花钱买麻烦”申请人知晓该房屋被保全后，也多次打电话给郭纯亮，要求尽快处理该事宜，好让申请人能早点过户，整个过程申请人都没有任何过错，若房屋不能办理产权过户申请人才是真正受害者。恳求贵院尽早撤销查封。
综上，申请人已向原产权人付清了应履行购房款，剩余按揭款项，申请人愿意按贵院要求支付或交付执行；已实际占有至今，并已经装修该房屋；在整个买卖过程中申请人没有任何过错，为此特申请前来请求贵院根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有、但未办理过户登记手续的，如果第三对此没有过错人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定和《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十八条的规定，恳请贵院对该房屋停止强制执行并撤销解除房屋查封。
异议人李世炎向本院提供了房屋买卖合同、定金协议、定金收条、购房款收条、装修施工合同及装修款收条、与郭纯亮的通话记录、银行转帐凭证复印件等证据，以证明其所述内容。
本院经书面审查查明：2016年10月10日，异议人通过中介介绍以总价915000元向郭纯亮夫妇购买位于龙岩市××××号（水韵华都）5幢609室房屋，签订《定金协议》、《房地产买卖合同》后，异议人陆续向郭纯亮夫妇支付了购房款315000元，其余款项即郭纯亮尚欠银行按揭贷款转由异议人按月向银行缴纳，异议人也按约缴纳了4.5个月按揭贷款。郭纯亮也已将房屋钥匙及房屋交付给异议人保管、保用。异议人实际占有该房屋后，并对该房屋进行了装修。
另查明，本院在执行（2016）闽0802执6288号申请执行人陈晓青与被执行人郭纯亮、陈爱华、郭志钊民间借贷纠纷一案中，于2016年12月2日依法查封了被执行人郭纯亮所有的座落于龙岩市××西陂镇××房产（水韵华都）5幢609室（房产证号20××56）。在本案审查过程中，异议人曾表示同意将尚欠购房款即银行按揭贷款部分交法院执行，但逾期后并未实际向本院缴交。
本院认为：被执行人郭纯亮名下的房产于2016年12月2日被本院查封，该房产至今还登记在郭纯亮名下。现异议人李世炎主张该房产系其向郭纯亮夫妇购买所得，请求本院解除对该房产的查封。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”、第二十八条有规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对照该条所规定的四项要件，异议人没有证据证明其符合上述规定第（三）和第（四）项情形，故异议人所提异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回异议人李世炎的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审判长 李 智 俊
审判员 张 福 成
审判员 连 泳 泳
二〇一七年十一月二日
书记员 江加龙(代)