浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第1434号
原告：卢汉良。
委托代理人：卢春航。
委托代理人：何华庭。
被告：东阳市聋哑学校。
法定代表人：马美光。
委托代理人：王辉。
原告卢汉良为与被告东阳市聋哑学校房屋买卖合同纠纷一案，于2014年6月19日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法决定由审判员吴霞林适用简易程序独任审判，于2014年7月21日公开开庭进行了审理。原告卢汉良的委托代理人卢春航、何华庭，被告东阳市聋哑学校的委托代理人王辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢汉良起诉称：1994年12月18日，原、被告签订了一份聋哑学校校办企业综合楼宿舍协议，约定：由原告出资11.3万元建造宿舍（建筑面积为149.8平方米和底层面积11.7平方米），原告拥有永久使用权；由于国家房改政策的深入实施，落实房屋所有权时，被告应按国家有关房改政策的规定，负责办理房产过户的相应手续。协议还就双方的权利义务进行了约定。1996年5月5日，原告向被告付清了借资房房款113000元。1996年10月8日，原、被告签订了一份单位借资房屋买卖协议，约定：被告将坐落于新南路西、建校南的平面式借资房屋一套（建筑面积153.56平方米）以113000元的价格出卖给原告。1997年6月6日，原、被告又签订了一份协议，约定：新南路76号房1幢301室房主卢汉良现今分配的架空层为平房2号，假如以后学校收回（或其他原因拆掉）时，双方议定将坐落于东阳市吴宁街道新南路76号1幢第一层的门卫房的一半（以下简称讼争房屋，另一半为201室所有）作为架空层补偿，特此议定，永久有效。原告分别于1999年6月11日和2000年1月3日申领了新南路76号房1幢301室房屋的房屋所有权证和土地使用权证。2013年5月，被告分配给原告的架空层平房2号被城管部门拆除。请求：判令被告将讼争房屋提供给原告使用并过户至原告名下或按市场价格向原告支付赔款7万元。
原告卢汉良提供如下证据：
一、聋哑学校校办企业综合楼宿舍协议1份、单位借资房屋买卖协议复印件1份（与原件核对一致）、1997年6月6日的协议、门房平面图复印件各1份，以证明以下事实：原、被告就东阳市＊＊路＊＊号＊幢＊＊＊室房屋签订单位借资房屋买卖协议，该协议对双方权利义务进行了约定，被告分配给原告的架空层为平房2号，假如以后学校收回（或其它原因拆掉）时，双方议定将讼争房屋作为架空层补偿。
二、房产档案证明1份、平面图复印件1份，以证明坐落于东阳市吴宁街道新南路76号1幢的房屋归被告所有的事实。
三、收据复印件3份、契证复印件1份、契税缴款书复印件1份（均系与原件核对一致的复印件），以证明原告按约定向被告交纳购房款113000元的事实。
四、房屋所有权证、国有土地使用证各1份，以证明原告已取得了东阳市吴宁街道＊＊路＊＊号＊幢＊＊＊室房屋的房屋所有权证和国有土地使用证的事实。
五、限期腾空通知书1份及照片2张，以证明被告分配给原告的架空层平房2号已被城管部门拆除的事实。
被告东阳市聋哑学校未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：一、被告是东阳市教育局直属的行政事业单位，其所有的财产是国有资产。对国有资产的处置应遵守1995年的《行政事业单位国有资产管理办法》和《行政事业单位国有资产处置管理实施办法》的有关规定。被告的主管部门是东阳市教育局，只有经过东阳市教育局的批准，被告对学校资产的处置行为才是有效的。楼肖刚作为被告当时的法定代表人，对学校资产只有管理的权力，而没有处置权，所以楼肖刚无权处置学校资产。二、原、被告签订的协议效力认定问题应当适用1993年修改版的《经济合同法》，没有规定，则应适用民法通则的规定。三份协议均属无效合同，不存在继续履行问题。三、违章建筑不受法律保护。1996年6月6日签订的协议中所涉的架空层平房2号系违章建筑，不应受到法律保护。请求法院依法驳回原告的诉请。
被告东阳市聋哑学校提供如下证据：
一、组织机构代码证1份，以证明被告系事业单位的事实。
二、房屋所有权证1份，以证明讼争房屋属被告所有，系国有资产的事实。
经开庭审理，本院认证如下：原告提供的证据一，被告对其中的单位借资房屋买卖协议和1997年6月6日的协议及门房平面图复印件的真实性无异议，对关联性有异议，认为1997年6月6日的协议应认定无效；对聋哑学校校办企业综合楼宿舍协议的真实性、合法性、关联性均有异议。经审核，本院认为，1997年6月6日签订的协议效力如何认定问题，应综合全案再作判断；原、被告签订的聋哑学校校办企业综合楼宿舍协议于1994年12月18日签订，该协议所涉的宿舍包括建筑面积为149.8平方米的一个套间和底层11.7平方米，但双方于1996年10月8日签订的单位借资房屋买卖协议明确购买的房屋建筑面积为153.56平方米，且不包括架空层，两份协议的内容不一致，且后一份协议在房管部门予以备案，应确认原、被告协商一致对聋哑学校校办企业综合楼宿舍协议的内容进行了变更，故对1994年的协议不予采纳，至于1997年6月6日签订的协议效力问题，应综合全案再作判断；证据一中的其他证据符合有效证据的认定要件，予以采纳。原告提供的证据二、三、四、五和被告提供的证据，对方当事人对真实性均无异议，本院予以采纳。
本院经审理，认定事实如下：被告系事业单位法人。1996年10月8日，原、被告签订了一份单位借资房屋买卖协议，约定：被告将坐落新南路西、建校南的平面式借资房屋一套（建筑面积153.56平方米）以113000元的价格出卖给原告。1997年6月6日，原、被告又签订了一份协议，内容为：“＊＊路＊＊号＊幢＊＊＊室房主卢汉良现今分配的架空层为平房2号，假如以后学校收回（或其他原因拆掉）时，双方议定将1幢第一层的门卫房的一半（另一半为201室所有）作为架空层补偿，特此议定，永久有效”。同日，被告申领了包括讼争房屋在内的＊＊路＊＊号＊幢房屋的房屋所有权证。之后，被告将架空层2号给原告无偿使用至2013年5月。原告分别于1999年6月11日和2000年1月3日申领了坐落于东阳市吴宁街道＊＊路＊＊号＊幢＊＊＊室房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证，房屋所有权证上载明原告购买的上述平面式套间的建筑面积为153.56平方米。2013年5月，原告使用的架空层2号车库因属违法建筑被拆除。
另查明，被告时任法定代表人楼肖钢系原告的外甥。原、被告在签订1997年6月6日的协议时均明知架空层2号系违法建筑。
本院认为，被告将违法建筑架空层2号无偿给原告使用至该建筑被拆除时止的事实，原、被告陈述一致，且由原告提供的证据为凭，足以认定。本案争议的主要焦点是1997年6月6日的协议是否有效？对此，本院认为，虽然该协议约定架空层2号被学校收回或其他原因拆除时，被告应将讼争房屋作为架空层补偿，但该约定无效，对原、被告均不具有法律约束力，理由如下：一、被告将平面式房屋一套出卖给原告时，并未约定赠送架空层。二、被告将架空层2号无偿给原告使用时，双方均明知该房屋系违法建筑并预计到有拆除的可能，原告使用该房屋并未支付对价，现该房屋因违法建筑被拆除并未损害原告的合法权益。三、被告系事业单位法人，讼争房屋属国有资产，对国有资产的处置均需经主管部门审批。在未经主管部门审批的情况下，原、被告协商将国有资产无偿给被告时任法定代表人楼肖钢亲戚的行为，损害了国家、集体利益，应确认无效，该协议自始没有法律约束力。
综上，原告的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条之规定，判决如下：
驳回原告卢汉良的诉讼请求。
案件受理费1550元，减半收取775元，由原告卢汉良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费，款汇至金华市中级人民法院诉讼费预收户，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入账号：196＊＊＊＊****＊＊＊＊＊＊＊＊6003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审 判 员 吴霞林
二〇一四年八月二十九日
代书记员 郭 倩