辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽07民终2445号
上诉人（原审被告、再审申请人)：王启娟，女。
委托诉讼代理人：李柏岩。
被上诉人（原审原告、再审被申请人）：王辉，男。
被上诉人（原审原告、再审被申请人）：陈秀英，女。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：王琦。
上诉人王启娟与被上诉人王辉、陈秀英房屋买卖合同纠纷一案，原经辽宁省锦州市古塔区人民法院于2015年11月12日作出（2015）古民初字第00565号民事判决，宣判后，各方均未上诉。该判决发生法律效力后，王启娟向本院申请再审，本院于2017年2月7日作出（2016）辽07民申132号民事裁定，指令辽宁省锦州市古塔区人民法院再审，再审期间中止原判决的执行。2017年10月27日，辽宁省锦州市古塔区人民法院作出（2017）辽0702民再3号民事判决，宣判后，王启娟不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王启娟及其委托诉讼代理人李柏岩，被上诉人陈秀英及其委托诉讼代理人王琦，被上诉人王辉的委托诉讼代理人王琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王启娟上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销锦州市古塔区人民法院（2017）辽0702民再3号判决，予以改判。2、再审及二审诉讼费全部由二被上诉人承担。其事实与理由：2015年7月份，上诉人将拟出售锦州市古塔区南宁路三段17-37号门面房的事告知了好朋友二被上诉人。双方商定门面房价格为131万元，被上诉人先交购房款41万元由上诉人取回抵押于锦州开发区娘娘宫农村信用社（以下称信用社）的该房房照，然后办理房屋产权相关手续。2015年7月27日，陈秀英向第三方索取并与上诉人签订了《房屋买卖居间合同》一份，在格式合同第二条付购房定金栏空白处，由陈秀英填写上了“41万”。此后，上诉人向信用社先以银行转帐方式偿还了30万元贷款，意欲取回抵押房照，然而，信用社却张冠李戴偿还了另一笔上诉人的贷款；之后，上诉人又向陈秀英要来30万元购房款，第二次将30万元现金交还给信用社，可是信用社收下钱款仍拒绝还给房照，并将其中的20万元，竟无端由的退还给了陈秀英。2015年9月初陈秀英将上诉人告上法庭。2015年11月古塔区法院以（2015）古民初字第00565号判决：（一）解除双方房屋买卖居间合同；（二）上诉人返还被上诉人购房款24.8万元；（三）上诉人双倍返还被上诉人定金52.4万元。因此，上诉人不服申请再审。然而，古塔区法院以（2017）辽0702民再3号判决，维持了本院的一审判决。综上，上诉人认为：（一）再审判决认定事实不清，缺乏客观公正。1、上诉人与被上诉人商定交付的第一笔41万元，是购房款而不是定金。一是房屋买卖居间合同，是陈秀英索取来的格式合同，定金栏和购房款栏在一起并列着，填写时是由陈秀英将41万元写在了定金栏的空白处。二是双方只是商定了购房价格131万元并没就定金的性质、数额、返还等问题有过任何商定和合意。三是本房屋买卖合同用41万元做定金，也不符合正常的市场交易惯例和常理。2、上诉人与被上诉人商定交付的第一笔41万元，是先期给付的购房款，目的是为取回该房屋的抵押房照，然后再办理后续的产权手续。对这一点被上诉人是明知的，而且陈秀英也与上诉人一同找过信用社。3、被上诉人对于出现房屋买卖交易不成的原因是明知的，这是因为信用社的一再故意作梗导致的。为了合同交易成功，在一个来月的时间里，上诉人多次与信用社沟通解决，积极奔走，找来律师和被上诉人一起多次与信用社交涉，因而决不是上诉人故意违约、拒不履行、具有过错造成的。4、在本案房屋买卖交易过程中，出现了一系列令人意外的事情：一是信用社张冠李戴还错贷款；二是上诉人再次偿还自己名下的贷款，信用社却收下款后仍不给房照；三是信用社在与被上诉人毫无关系的情况下，还给被上诉人20万元；四是在合同订立一个月后陈秀英就将上诉人告上了法庭，并提出了双倍返还定金的要求。然而，古塔区法院的再审判决却不顾事实、不顾客观公正，依然认定先期给付的41万购房款是定金；依然认定上诉人收取定金后未按合同履行，属违约行为；依然支持了陈秀英双倍返还定金的请求。（二）再审判决适用法律不当，缺乏实事求是。再审判决对于本案所适用的法律，完全是生搬硬套，而不顾及案件本身所具有的个案特征，不是实事求是的认真审案，不是客观公正的理性办案。我国法律及司法解释对于交易中的定金罚则适用是有着严格规定的。最高人民法院关于担保法的司法解释：第一百二十条规定：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。第一百二十二条规定，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。上述的规定来看，如果适用定金罚则这个严格的惩罚性规定，应当有三个原则：一是合同一方故意违约；二是定金惩罚要有限度；三是不可抗力和意外事件不应适用。纵观本案，1、上诉人为了交易成功，积极努力，四处奔走，没有任何过错，决不是在故意违约；2、事实上合同中由陈秀英填写的定金是购房款，而不是法律意义上的定金，因为131万元的房屋全款不可能一次交付定金41万元；3、被上诉人对于41万元是用于上诉人先向抵押银行取回房照，后再办手续是明知的；4、双方对于定金的法律意义是不清楚的，是没有过商定、没有过合意的；5、上诉人对于交易过程中出现的一系列意外事件，如信用社故意还错贷款账户；信用社收下第二次还款仍不给房照；陈秀英与信用社是什么关系，为什么还给她20万元。综上，本人认为：本案不应适用定金罚则，特别是对于不存在过错、积极交易的上诉人更不应适用。因此，请求二审人民法院重审本案，支持上诉人的全部请求。
王辉、陈秀英共同答辩称：被上诉人认为一审法院认定的事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，上诉人的请求事项没有事实和法律依据支持，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。（一）一审法院认定41万元中有26.2万元系违约定金是正确的。1、在本案中，答辩人与王启娟签订的《房屋买卖居间合同》虽然利用了合同名称是居间合同，但实际上该合同是基于双方是朋友关系在公平、合理的基础上自行协商的结果，因此该合同约定的内容不论是事先打印好的、还是签订合同时手写的，在协商的过程中都是经过双方反复探讨、确认的，是双方的真实意思表示，经双方签字即发生法律效力，合同条款对双方均具有约束力，合同第六条、第九条已经明确了本案的定金系违约定金的法律性质，一审认定正确。2、先不论合同第六条是否是双方的真实意思表示，根据合同第九条的约定就能得出定金的法律性质“定金41万用于取回抵押给银行的房照”是双方经协商后手写的，是双方协商之后另行约定的，是双方真实意思表示，法律规定的留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金与“定金”的法律性质是不同的，如果没有约定定金性质的，不能等同于定金。而同时法律赋予了“定金”特殊的法律性质，即合同中只要约定了“定金”即便没有第六条的约定内容，其一样具有定金罚则的法律性质，因此，上诉人一再强调第六条约定内容不是双方真实意思表示不具有任何意义，更何况其没有证据证明第六条不是其真实意思表示。3、原审法院认定定金的数额是26.2万元而不是41万元是依照《担保法》第九十一条的规定对双方约定过高的定金数额进行的法律调整，根本不影响41万元的约定用途，上诉人的此项观点只是在偷换概念，起不到足以驳斥一审判决认定事实的作用。（二）一审法院适用法律正确。在本案庭审过程中，上诉人明确表示由于信用社已经将其起诉至凌海市人民法院，现该案件已经进入强制执行程序，因此双方的房屋买卖合同根本无法继续履行，一审法院适用《合同法》第九十四条第四项、一百一十五条、一百二十条之规定是正确的。综上，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
王辉、陈秀英共同向一审法院的诉讼请求：2015年7月27日，我们与被告王启娟签订了一份《房屋买卖居间合同》，合同约定：我们以人民币131万元的价格购买被告所有的坐落于锦州市古塔区南宁路三段17-37号门市房，面积为82.9平方米。我们于合同签订日向被告支付41万元作为购房的定金，余款于过户、更名手续齐全后给付被告。定金41万元用于取回抵押给银行的房照。合同签订后，我们以银行转账的方式向被告转账41万元定金款，但被告并未依约将抵押在银行的房照取回，称该房屋的贷款还有30万元需要偿还，因此我们于2015年7月30日提前向被告支付了30万元房款，被告在收到71万元后仍未将房照取回，双方的买卖合同无法继续履行，2015年8月3日被告将20万元房款退还给我们，余款经我们多次索要拒不返还，故我们诉至法院，请求解除原被告双方的房屋买卖合同，双倍返还定金52.4万元、房款24.8万元，两项合计77.2万元。
原一审法院认定的事实，原、被告于2015年7月27日签订房屋买卖居间合同，约定被告将坐落于锦州市古塔区南宁路三段17-37号房屋（建筑面积82.9平方米）卖给二原告，价款131万元。由原告预付定金41万元，定金用于取回抵押给银行的房照，余款待更名后一次性付清。原告不履行合同，无权请求返还定金；被告不履行合同，应当双倍返还定金。原告于合同签订当日交付定金41万元。
另查，被告所有的坐落于锦州市古塔区南宁路三段17-37号房屋在娘娘宫镇农村信用社抵押贷款40万元，现尚有30万元未还。被告并未按合同中约定，用定金41万元偿还贷款，取回房照。原告于2015年7月30日给付被告30万元，2015年8月3日被告退回原告20万元，其中10万元偿还娘娘宫镇农村信用社抵押贷款。因被告于娘娘宫镇农村信用社另有其他贷款，即使偿还原、被告买卖房屋的剩余贷款，信用社不同意给付房照。
原一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖协议，是在双方协商一致基础上达成，不违反法律规定，合法有效。双方约定“定金41万元用于取回抵押给银行的房照”，被告在取得41万元定金后未按合同约定履行，属违约行为。另因被告尚有其他贷款纠纷，娘娘宫镇农村信用社不同意给付房照，导致双方买卖房屋的房照现无法取回，致使合同目的不能实现。被告方因第三人原因造成违约，按照法律规定，也应当向原告方承担违约责任。故原告请求解除双方签订的房屋买卖居间合同的诉讼请求，本院予以支持。在合同中，双方约定了定金条款，即“给付定金一方不履行合同的，无权请求返还定金；接收定金的一方不履行合同的，应当双倍返还定金”，以此约定可以看出，本案定金性质为违约定金。现被告接收定金后未履行合同，故应按合同约定双倍返还定金。按照法律规定，双方约定的定金数额超过合同标的的百分之二十，应按合同标的百分之二十确定定金数额，即26.2万元为定金，被告应双倍返还二原告定金52.4万元及购房款24.8万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第一百一十五条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：（一）解除原告王辉、陈秀英与被告王启娟签订的房屋买卖居间合同；（二）于判决生效后10日内，被告王启娟返还原告王辉、陈秀英购房款24.8万元；（三）于判决生效后10日内，被告王启娟双倍返还原告王辉、陈秀英定金52.4万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11520元，保全费4380元，由被告王启娟负担。宣判后，王启娟未提出上诉，判决发生法律效力后，王启娟向本院提出申诉。本院以“本案基本事实不清”为由，指令原审法院再审。
原审法院再审认定的事实，原一审认定的事实属实。另查，申请再审人所有的坐落于锦州市古塔区南宁路三段17-37号房屋在凌海市农村信用合作联社抵押贷款40万元，当时尚有本息41万元未还。另，当时申请再审人在凌海市农村信用合作联社尚有一笔本金为160万元的贷款，其子在该信用社也有一笔贷款。申请再审人取得被申请人交付的41万元定金后，向信用社还款30万元，信用社将该款用于偿还了申请再审人所贷160万元款项当中。之后，经双方协商，被申请人于2015年7月30日再次给付申请再审人30万元。2015年8月3日，被申请人陈秀英与申请再审人王启娟共同到凌海市农村信用合作联社，协商解决古塔区南宁路三段17-37号房屋还贷取回房照事宜，在申请再审人再次向信用社交款30万元后，信用社表示申请再审人需在偿还古塔区南宁路三段17-37号房屋贷款之外，偿还其子在该信用社贷款20-30万元，才能将古塔区南宁路三段17-37号房屋房照给付，申请再审人对信用社的主张不予认可。当日被申请人从信用社取回20万元，另10万元用于偿还古塔区南宁路三段17-37号房屋抵押贷款。关于申请再审人所欠凌海市农村信用合作联社的两笔贷款，已经凌海市人民法院判决，现正在执行程序中。本案在审理过程中，申请再审人、被申请人均要求解除双方之间的房屋买卖居间合同。
原审法院再审认为：本案争议的焦点问题为本案定金的性质和申请再审人、被申请人在履行合同过程中是否存在根本违约问题。申请再审人在收取被申请人定金41万元后，向信用社偿还了30万元，并在信用社将该款用于偿还其他贷款后，再次将被申请人另行支付的30万元交付给信用社，并与被申请人共同到信用社协商还贷取房照事宜，其主观上有继续履行合同的意愿，但因信用社提出其他条件，而申请再审人不予认可，致使未能取回房照，最终导致双方之间签订的房屋买卖合同不能履行，应属于由于第三方原因造成的合同不能履行。根据合同法第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，故申请再审人在本案中仍应向被申请人承担违约责任。对于违约责任应如何承担，即要分析双方签订合同中定金性质，双方签订的合同中明确约定由被申请人预付定金41万元，申请再审人不履行合同，无权请求返还定金；被申请人不履行合同，应当双倍返还定金，该定金应属于合同法意义上的定金。现申请再审人接收定金后未履行合同，故应按合同约定双倍返还定金。按照法律规定，双方约定的定金数额超过合同标的的百分之二十，应按合同标的百分之二十确定定金数额，即26.2万元为定金，被告应双倍返还二原告定金52.4万元及购房款24.8万元。综上，本院原审判决认定事实清楚，适用法律得当，应予维持。案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十五条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百零七条之规定，判决如下：维持本院（2015）古民初字第00565号民事判决。
本院在二审期间，上诉人王启娟、被上诉人王辉、陈秀英均未提交新的证据，并当庭表示对原审法院一审、再审判决认定的事实无异议。故本院认定事实如下：一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，原审法院依据查明的事实，认定双方签订的《房屋买卖居间合同》其实质是《房屋买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，为有效合同是正确的；依据双方签订合同约定的内容和法律的强制性规定，认定定金的数额，并以此判决上诉人王启娟双倍返还被上诉人王辉、陈秀英定金人民币52.4万元亦是正确的。关于上诉人王启娟提出的上诉理由和请求，经查，上诉人王启娟对2015年7月27日双方签订的《房屋买卖居间合同》的真实性没有异议，在二审庭审中，双方当事人均表示，本案诉争的房屋买卖，只有卷载的《房屋买卖居间合同》一份，并未签订其他房屋买卖合同，该合同中并没有中介费用的约定，故应认定卷载的《房屋买卖居间合同》的实质是《房屋买卖合同》。该合同第二条、第六条、及第九条均约定了定金条款，从约定的内容看，条款中对双方均有约束，且公平。从行文看，不但有打印的字体，而且有书写的内容，给付和收取款项41万元双方亦是按照合同的约定履行的，其41万元款项的性质应认定为是定金，该约定在合同中的表述具体准确，且证据确实充分。在此后的合同履行过程中，上诉人王启娟并未按照合同的约定完成本案诉争房屋的还贷和取回房照，在此的情况下，被上诉人方又向上诉人王启娟交付30万元房款，上诉人王启娟在收到该30万款项后，仍未能履行合同的约定取回房照，完成本案诉争房产的交易，从而产生了诉讼。在此过程中，被上诉人方并未出现违约情形，相反上诉人王启娟未能履行合同的约定导致合同不能履行。双方签订《房屋买卖居间合同》的目的是实现房屋买卖，现房屋买卖合同不能履行的直接结果是被上诉人方取得房屋的目的不能实现，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项判决解除双方签订的《房屋买卖居间合同》并无不当。合同解除后，虽然双方约定定金数额为41万元，但原审法院依据本案房屋交易价格131万元和法律的强制性规定认定定金数额是房屋交易价格的百分之二十（即：定金为26.2万元）是正确的，符合法律规定。原审法院依据双方签订的合同条款的约定和法律的强制性规定判决上诉人王启娟双倍返还定金52.4万元的结果正确。综上所述，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，上诉人王启娟的上诉请求和理由，因缺乏事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判（即：维持辽宁省锦州市古塔区人民法院作出（2017）辽0702民再3号民事判决）。
二审案件受理费11520元，由上诉人王启娟承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 涛
审 判 员 庄 晓
审 判 员 李 阳
二〇一七年十二月二十九日
法官助理 李锦峰
书 记 员 董佳什