江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终128号
上诉人（原审被告）江阴市恒益房地产开发有限公司，住所地江苏省江阴市云亭街道绿城新天地25号。
法定代表人焦兴华，该公司执行董事。
委托代理人夏海芳，远闻（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王佩。
委托代理人朱习锋，泗阳县众兴法律服务所法律工作者。
原审被告江阴市恒益房地产开发有限公司泗阳分公司，住所地江苏省泗阳县众兴北京路中胜镇翡翠城。
上诉人江阴市恒益房地产开发有限公司（以下简称恒益房地产公司）因与被上诉人王佩、原审被告江阴市恒益房地产开发有限公司泗阳分公司（以下简称泗阳分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服泗阳县人民法院（2015）泗民初字第0202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年5月17日，王佩在泗阳分公司处购买位于泗阳县水墨林溪28栋B单元房产一套，王佩支付泗阳分公司首付款824442元。2014年9月1日，泗阳分公司向王佩出具保证书一份，载明：保证书
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王雷以其子王佩名义于2013年5月17日在我公司购买的位于泗阳县水墨林溪28栋B单元别墅一处，王佩已付购房款824442元，余款待网签后办理按揭贷款，按揭贷款由王佩按时偿还，我公司现保证在2014年11月10日前办理好网签所有手续，否则我公司自愿承担200000元违约金损失给王佩，本公司愿意承担一切法律责任。---保证人：周松（加盖恒益房地产公司泗阳分公司售楼合同专用章）。因泗阳分公司未按约定时间将涉案房产为王佩办理网签等相关手续，双方协商未果。后王佩诉至原审法院，请求判令：1.解除购房合同；2.判令恒益房地产公司、泗阳分公司返还购房款824442元；3.承担已付购房款一倍损失824442元及违约金200000元。
原审法院另查明：泗阳县水墨林溪28栋B单元房产一套已于2013年8月22日网签备案给石学丽。2014年10月27日，泗阳分公司的负责人周松变更为江伟；2015年3月18日，泗阳分公司的负责人江伟变更为张毅峰。
原审法院认为：所谓商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的、无法取得房屋买卖的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。该案双方就涉案房屋买卖问题虽未签订《商品房买卖合同》，但泗阳分公司已收到王佩交纳购房款824442元，双方已形成预约合同。现泗阳分公司已将涉案商品房于2013年8月22日网签备案给石学丽，致使王佩合同目的无法实现，故原审法院认为王佩有权解除合同，并有权要求泗阳分公司返还购房款824442元。对于王佩要求泗阳分公司支付违约金200000元，原审法院认为于法有据，应予支持。恒益房地产公司作为泗阳分公司的总公司也应当承担清偿责任。对于王佩要求泗阳分公司承担已付购房款一倍损失824442元的诉讼请求，因双方并未签订《商品房买卖合同》，故原审法院认为王佩要求恒益房地产公司泗阳分公司承担已付购房款一倍损失824442元的诉讼请求于法无据，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除王佩与江阴市恒益房地产开发有限公司泗阳分公司之间的关于泗阳县水墨林溪28栋B单元房产一套预约合同；二、江阴市恒益房地产开发有限公司泗阳分公司、江阴市恒益房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还王佩购房款824442元；三、江阴市恒益房地产开发有限公司泗阳分公司、江阴市恒益房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付王佩违约金200000元；四、驳回王佩的其他诉讼请求。案件受理费21440元，由王佩负担7420元，江阴市恒益房地产开发有限公司泗阳分公司、江阴市恒益房地产开发有限公司负担14020元。
上诉人恒益房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判决发回重审或依法改判。主要理由为：1.王佩与恒益房地产公司及其泗阳分公司没有订立书面涉案房屋买卖合同，双方不存在房屋买卖关系，被上诉人也未提供已付购房款824442元依据；2.保证书系周松以个人名义出具，对上诉人及原审被告均无约束力，且约定的违约金过分高于造成的损失；3.泗阳分公司经过依法登记，具有相对独立的资产，可以承担法律责任，原审判决上诉人承担连带清偿责任，无法律依据。
被上诉人王佩辩称：上诉人的上诉理由不成立，双方已经形成口上的买卖合同关系，并且被上诉人已依约分期交付购房款，并在一审中出具了付款凭证及转账记录，原审被告泗阳分公司也补开了销售不动产统一发票（网上在线开具），保证书由周松提供并加盖了该公司公章，不属于周松个人行为，约定的违约金是泗阳分公司真实意思，不违反国家法律规定，因泗阳分公司不具备独立法人资格，原审判决上诉人与泗阳分公司共同承担清偿责任，不是连带清偿责任。综上，原审法院认定事实清楚，判决合法，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告泗阳分公司未发表陈述意见。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。
根据当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：1.泗阳分公司与王佩之间是否存在商品房买卖合同关系；2.如存在，周松出具的保证书是否可以代表泗阳分公司对王佩的承诺，以及该约定的违约金是否属于过分高于实际损失应以调整；3.恒益房地产公司是否应与泗阳分公司共同承担清偿责任。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王佩与泗阳分公司就购买该公司开发的泗阳县水墨林溪28栋B单元别墅达成预约合同，并履行了交纳购房款824442元的义务。上诉人主张双方之间不存在商品房买卖关系以及王佩未提供交付购房款824442元依据，本院认为，从泗阳分公司向王佩出具的销售不动产统一发票和保证书及负责人周松与王佩父亲王雷的手机短信来看，可以证实就涉案房屋双方之前已进行了要约和承诺的意思表示，具有订立商品房买卖合同的合意，被上诉人原审中提供的江苏泗阳农村商业银行银行卡活期交易明细及转账凭条，证实其已履行了交纳房款义务，销售不动产统一发票亦可以佐证。泗阳分公司违反预约合同约定，无法按照预约的内容与王佩签订本约合同，应当向其承担违约责任。2014年9月1日，时任公司负责人周松以泗阳分公司名义出具保证书，保证在2014年11月10日前办理涉案房屋网签手续，否则自愿承担违约金20万元，并加盖售楼合同专用章，应视为对涉案房屋预约合同的补充约定，对双方均具有约束力。恒益房地产公司主张该违约金过分高于造成的损失予以调整，但并未提交证据证明该标准过分高于造成的损失，本院认为，该约定违约金系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。故上诉人调整违约金的请求，本院不予支持。公司法规定，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，恒益房地产公司应与其设立的泗阳分公司对本案共同承担清偿责任。故对此意见，不予采纳。
综上，上诉人恒益房地产公司的上诉理由和请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21440元，由上诉人江阴市恒益房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马柏华
代理审判员 朱 海
代理审判员 刘海军
二〇一六年三月一日
书 记 员 李晓璇
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