江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终3214号
上诉人（原审被告）：周彩英，女，1959年9月13日生，汉族，住无锡市北塘区。
委托诉讼代理人：顾正强，上海力帆律师事务所律师。
被上诉人：（原审原告）：朱荣超，男，1951年5月12日生，汉族，住常州市戚墅堰区。
委托诉讼代理人：黄四美，江苏太湖律师事务所律师。
原审被告：周正兴，男，1953年7月30日生，汉族，住无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：顾正强，上海力帆律师事务所律师。
原审被告：周正平，男，1957年9月11日生，汉族，住无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：顾正强，上海力帆律师事务所律师。
上诉人周彩英与被上诉人朱荣超、原审被告周正兴、周正平所有权确认纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨太民初字第00711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
周彩英的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院程序有失公正。1.案涉2套房屋是周正荣于2015年6月27日去世留下的遗产，朱荣超只是2005年7月20建房及产权协议的合同债权人，其也不是被拆迁的雪浪镇方桥村顾巷35号年涉前朝、后朝房屋的宅基地房屋的产权人，一审法院适用法律错误。朱荣超不是适格的原告。2.朱荣超的具状时间为2015年9月18日，一审法院立案时间为2015年9月24日，于2015年11月13日向周正兴、周正平、周彩英发应诉通知书、起诉状副本等，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条的规定。3.朱荣超未在2015年12月3日开庭前预交诉讼费，一审法院于2015年9月24日立案受理本案，程序违法。朱荣超的起诉应按自动撤诉处理。4.一审法院适用简易程序审理本案，2016年11月18日仍由独任审判员签发传票，简易程序转为普通程序未向当事人送货裁定书。本案审理中，自立案受理至2017年7月3日宣判，严重超法定审限。二、一审法院认定事实不清，适用实体法错误。1.一审法院对协议实际履行后房屋的建筑面积未能查清，朱荣超对其建造的房屋的实际面积，始终未能举证。《无锡市集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》载明，方庙村顾巷35号房屋总面积228.31平方米，其中168.48平方米评估价为115566元，59.83平方米的房屋补贴款为11966元，产权调换面积为168.48平方米。2002年1月31日颁发的产权证该房屋建筑面积为99.2平方米，可以推定签订建房及产权协议后建造的建筑面积为129.11平方米。2.建房及产权协议约定的房屋产权全部归朱荣超所有中的全部两字已被划去，故该协议只约定签约后建造的房屋产权归朱荣超所有。前朝房屋归周正荣所有是手写内容，应以手写内容为准。同时，该协议也违反法律禁止性规定，应属无效。6.相关规定规定的非农业人员不是宅基地住宅拆迁的安置对象，不享有安置房的资格。
朱荣超辩称，周正荣生前与朱荣超签订了协议，由朱荣超出资建造房屋，朱荣超按协议履行了全部义务。周正荣生前对其名下的房产进行了相应处分，是其真实意思表示。案涉房屋来源于朱荣超出资建造的房屋。现房屋不再是宅基地上建造的房屋，朱荣超有权取得房屋所有权。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告周正兴、周正荣的意见与周彩英相同。
朱荣超向一审法院起诉请求：1.请求确认其为位于本市滨湖区周新苑541号201室和301室两套房屋的权利人；2.诉讼费用由周正兴、周正平、周彩英负担。
一审法院认定的事实：1、2005年7月20日，朱荣超作为甲方与乙方周正荣签订了1份《建房及产权协议》，该协议第一条投资约定为：由甲方朱荣超投资在乙方周正荣宅基地上建房，待住房建成验收后，由甲乙双方得益。该协议第二条收益协议约定为：（1）房屋前朝（楼上、楼下约100平方）归乙方周正荣居住及收益支配（出租）；房屋后朝（楼上、楼下约170平方）归甲方朱荣超居住及收益支配（出租）。（2）房产权：房屋产权归甲方朱荣超所有，但应同时确保乙方周正荣有生之年居住及收益。前朝归乙方所有，终年后甲方料理乙方归甲方所有（但乙方不得买卖）。（3）考虑到协议双方遇有不测，如果甲方朱荣超遇不测，则甲方的房产权益由其子朱琦翰继承所得；如果乙方周正荣遇不测，由甲方朱荣超或其子朱琦翰承担料理后事，并同时终止乙方周正荣居住及权益。（4）考虑到房屋拆迁，甲方产权不变，但应保证乙方周正荣居住及收益；如置换人民币，待甲方朱荣超扣除全部房产投资款项后，按房产余额增值部分各得50%收益。周正平、周正兴作为证明人在该协议上签名。周正兴、周正平、周彩英对该协议的真实性无异议，但认为朱荣超不是该房屋所在地集体组织的成员，该协议涉及到有关转让宅基地房屋的约定，未经周正荣所在地村委会批准，违反了法律强制性规定，应当确认无效；2、周正荣于2015年6月27日去世。周正荣的父亲周寿生于2007年2月21日去世，母亲张银凤于2005年7月9日去世。周寿生与张银凤共生育周正荣、周正平、周正兴、周彩英、周正英五个子女，其中周正英生于1963年3月15日，于1965年去世。周正荣没有结婚及生育子女；3、无锡市房产管理局于2002年1月31日颁发了坐落于本市滨湖区××街道方庙村××号的房屋所有权证，载明，房屋所有权人为周正荣，房屋结构为混合，房屋总层数为2层，建筑面积为99.2平方米。无锡县人民政府于1991年11月1日颁发了该房屋所在地的宅基地使用权证，载明土地使用者为周正荣，核准的宅基地面积为75.5平方米，其中建筑占地49.65平方米，场余地26平方米；4、2010年3月25日，周正荣与无锡惠山捷威房产拆迁有限公司签订1份《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》，约定由无锡惠山捷威房产拆迁有限公司拆迁周正荣所有的坐落于本市滨湖区××街道方庙村××号的房屋。2011年10月17日，周正荣与无锡市滨湖区太湖街道拆迁安置办公室签订2份《安置房分配协议书》，双方确认同意将坐落于周新苑541号201室和301室两套房屋安置给周正荣，该两套房屋的建筑面积均为88.59平方米。
本案在庭审中，朱荣超陈述在其和周正荣签订《建房及产权协议》后，其对该宅基地上原有房产证的房屋在原来的基础上做了大部分的修缮，加盖了二楼，等于推倒重建，还在空的宅基地上新建了两层楼。上述推倒重建及新建房屋，朱荣超提出曾得到当地村委的口头批准，但未能提供依据。朱荣超为证明坐落于方庙村××号的房屋由其建造，提供了10份收条和周彩英书写的造房记录3页，收条金额共计57080元，其中有周彩英出具的收条4份计35000元，周正兴出具的收条2份计11005元，周正兴作为证明人的收条2份计7300元。周正兴、周正平、周彩英对该收条和造房记录形式上的真实性无异议，但对关联性不予认可。本案朱荣超提起的诉请是确认诉争的安置房归其所有，根据安置房取得的特定条件只能是农民，所以被拆迁房屋的产权人或者继承人才能主张权利。因诉争房屋是被拆迁房屋置换取得的，朱荣超是城镇居民，按照相关规定，城镇居民是不能购买宅基地房及出资建造宅基地房，这是效力性强制规定，所以基于法律规定应驳回其的诉请。其提供的收条是基于另外的法律关系，与本案安置房的产权的归属无关。朱荣超为证明其建房不仅解决了周正荣生前居住问题更加享受了房屋出租所得收益，同时周正荣生前也愿意按约定与朱荣超分配房屋的租赁所得款项，提供了2009年1月30日周正兴签名的说明2份、2010年2月18日和2010的年初五由周正荣和朱荣超签名记录房屋租赁所得收益分配的记录两份。周正兴、周正平、周彩英对上述证据中涉及周正兴签字的证据，因书写的内容笔迹都不是周正兴写的，所以对上述证据的真实性合法性不予认可，且与本案诉争房屋产权的归属没有关联性。
一审法院认为，2005年7月20日，朱荣超与周正荣签订的《建房及产权协议》是双方当事人真实意思表示，周正荣的弟弟周正平、周正兴作为证明人在该协议上签名确认。该协议内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。朱荣超按协议约定履行了相应的义务，理应享有相应的权利。朱荣超与周正荣在签订协议时已经考虑到房屋拆迁时如何处理的问题，协议内容作了相应的约定，产权归朱荣超所有，现坐落于本市滨湖区××街道方庙村××号的房屋已经拆除，无锡市滨湖区太湖街道拆迁安置办公室将坐落于本市滨湖区周新苑541号201室和301室两套房屋安置给周正荣。因此，朱荣超要求确认其为上述两套房屋的权利人的诉讼请求成立，予以支持。朱荣超没有按照协议约定履行料理周正荣后事的义务，相关费用权利人可另行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，该院判决：坐落无锡市滨湖区周新苑541号201室和301室两套房屋归原告朱荣超所有。案件受理费11773元，由被告周正兴、周正平、周彩英共同负担。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审中，周彩英申请证人周某到庭陈述证言，周某陈述，其在1977年至1979年担任方庙村顾巷生产队队长。其大概在1994年至2004年10年左右的时间不在老家，方庙村顾巷35号第一次建房的时候是其审批的，申请之后盖了前朝一层，大概40多平方，后来一直停工，大概2005年其回家看到周正荣又在建房了，听说是周正荣向常州的表兄弟借借钱盖的。
经质证，朱荣超认可周某陈述的1978年第一次建房的情况，但认为周某对周正荣第二次建房的情况并不知晓。
本院另查明，一审中因本案需要补充调查，案情疑难复杂等原因，办理了多次扣除审限、延长审限等审限变更手续。
本案的争议焦点为，一、一审法院程序是否合法，朱荣超是否具有原告主体资格；二、案涉《建房及产权协议》是否有效，朱荣超是否是案涉房屋的权利人。
本院认为，关于争议焦点一，一审法院受理本案后，未及时要求朱荣超预交案件受理费，但之后朱荣超已补交了案件受理费。一审中，因本案需补充调查，案情疑难复杂等原因，办理了相应审限扣除、变更手续。故一审法院程序虽有瑕疵，但尚不属于严重违反法定程序。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告是与本案有直接利害关系的公民。朱荣超提起本案诉讼，要求确认其是案涉房屋的权利人，案涉房屋是周正荣原有房屋拆迁安置取得，而周正荣与朱荣超对被拆迁房屋签订了《建房及产权协议》，故周正荣与本案有直接利害关系，具有原告主体资格。
关于争议焦点二，本院认为，周正荣与朱荣超签订的《建房及产权协议》约定在周正荣宅基地上建造房屋及建好后房屋的使用收益、产权归属等。农村宅基地具有人身依附性和社会保障属性，村民在处分宅基地房屋时是受到一定的限制。朱荣超与周正荣并非是同一农村集体经济组织成员，而该协议对宅基地上房屋的所有权进行了约定，存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形。但该房屋已经拆迁，拆迁安置所得房屋，在缴纳土地出让金后，现也已可以上市交易、办理产权过户等。影响《建房及产权协议》效力的情形已经消失，同时，对该意思表示真实的《建房及产权协议》确认有效，更符合我国民法规定的诚实信用基本原则。朱荣超已按协议履行了出资建房义务，理应享有相应的权利。
《建房及产权协议》约定朱荣超有料理料理周正荣后事的义务，但周正荣去世时，朱荣超并不知晓，周彩英等并无证据证明其通知了朱荣超，故朱荣超对此并无过错，但周彩英等为料理周正荣的后事，所支出的费用，确应由朱荣超承担，周彩英等可另行主张。同时，本院考虑到，双方讼争之房拆迁后的价值与原协议中确定的朱荣超的出资相差悬殊，是近年来市场上房屋价格上涨较快所致，实出乎双方协议时之预料。协议中亦考虑到了如房屋拆迁，朱荣超的产权问题及房产余额增值部分的收益如何分配等。为公平起见，亦为平衡双方当事人之间的利益，朱荣超应对周正荣房产增值部分，给予周正荣的继承人适当补偿。因周彩英、周正兴、周正平一审中并未提出相应主张的反诉，其可另案解决。
综上，周彩英的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11773元，由周彩英承担。
本判决为终审判决。
审判长 姜丽丽
审判员 缪 凌
审判员 胡 伟
二〇一七年十月二十五日
书记员 尹 慧