湖南省武冈市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武法民初字第76号
原告漆世清，男，1966年2月26日出生，汉族。
特别授权委托代理人邓少明，武冈市迎春亭法律服务所法律工作者。
委托代理人刘伟，武冈市迎春亭法律服务所法律工作者。
被告武冈市公路管理局。
法定代表人王太平，该局局长。
特别授权委托代理人陈泽亮，男，1989年10月25日出生，汉族，该局法制专员。
委托代理人陆先球，男，1964年8月21日出生，汉族，该局法规股股长。
原告漆世清与被告武冈市公路管理局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月4日受理之后，依法适用简易程序，由审判员许修军于2015年3月10日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。代理书记员喻凤担任记录。原告漆世清的特别授权委托代理人邓少明、委托代理人刘伟、被告武冈市公路管理局的特别授权委托代理人陈泽亮、委托代理人陆先球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告漆世清诉称：2009年11月10日，漆世清与武冈市公路管理局协商，由漆世清承租武冈市公路管理局综合楼第1至6号门面，租赁期间为5年，自2009年11月21日起至2014年11月20日止，租金共计300000元。漆世清交付了租金，承租了该6间门面。2013年3月4日，漆世清主动与武冈市公路管理局联系，希望租赁期间届满后，可以继续租赁原承租的6间门面。经协商，双方签订了门面预租协议书。之后，漆世清据此对店面进行了装修，购置了设施，开支约150000元；漆世清还以他人的名义转租了武冈市公路管理局综合楼第7至8号门面，投入装修资金超过200000元，新开了陶瓷店。然而，武冈市公路管理局于2014年12月30日突然通知漆世清，上述门面都要拍卖，不再出租。2015年1月8日，邵阳宏达拍卖有限公司在武冈大酒店公开拍卖武冈市公路管理局的上述门面，但漆世清不清楚原承租的6间门面的拍卖结果。门面预租协议书是双方当事人的真实意思表示，合法有效，且自综合楼租赁合同书的租赁期间届满之日即2014年11月20日起，至武冈市公路管理局于2014年12月30日通知漆世清不再续租之日止，双方之间已经形成了新的租赁关系，并已按照门面预租协议书实际履行40天，武冈市公路管理局发出不再出租的通知，单方面中止合同，已经构成违约。门面预租协议书约定了双方是否继续出租和承租的问题，一方发出要约，另一方作出承诺，武冈市公路管理局不与漆世清续签协议，本身就是违约行为。漆世清保留要求武冈市公路管理局赔偿损失的权利，请求法院判决武冈市公路管理局履行门面预租协议书，由漆世清继续承租武冈市公路管理局综合楼第1至6号门面。
被告武冈市公路管理局辩称：门面预租协议书约定漆世清享有优先承租权，且协议条文已明确告知漆世清门面是否出租具有不确定性。门面预租协议书是效力待定的合同，如果武冈市公路管理局决定不出租门面，或者局务会议研究决定的租金明显高于市场价格，不为漆世清所接受，或者存在情势变更等不确定性因素，均可导致丧失生效要件，而该协议书就是因为丧失了生效要件才一直未生效。武冈市公路管理局根据上级的要求，并经相关部门批准，决定拍卖包括综合楼第1至6号门面在内的固定资产，属于情势变更，武冈市公路管理局有权单方面解除合同。在拍卖之前，武冈市公路管理局已履行了通知义务，于2014年11月14日通知漆世清在租赁期间届满之日起15日内搬离，于2014年11月26日告知漆世清享有优先购买权，武冈市公路管理局没有过错。在门面预租协议书签订后，漆世清没有对门面进行装修。武冈市公路管理局请求驳回漆世清的诉讼请求。
原告漆世清为了证明自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据：
（1）综合楼租赁合同书，欲证明漆世清与武冈市公路管理局于2009年11月10日签订了综合楼租赁合同书，双方约定由漆世清租赁武冈市公路管理局位于解放路与陶侃路交汇处的综合楼一层自大门左起第1至6号门面，租赁期间为2009年11月21日起至2014年11月20日止；
（2）门面预租协议书，欲证明漆世清与武冈市公路管理局于2013年3月4日签订了门面预租协议书，武冈市公路管理局知晓漆世清需要对门面进行整体装修，双方约定漆世清在租赁期间届满后续租武冈市公路管理局1至6号门面，租金以武冈市公路管理局局务会议研究方案为准；
（3）房屋租赁期届满通知函，欲证明武冈市公路管理局于2014年12月30日向漆世清发出了房屋租赁期届满通知函，漆世清本人签字接收，说明漆世清自2014年11月20日门面到期后至2014年12月30日止仍继续在租赁门面内营业；
（4）法律事务联系函及邮寄凭证，欲证明漆世清与武冈市公路管理局就房屋租赁纠纷进行了协商，但协商未果；
（5）证人刘湘南出具的证明及制作的销货清单，欲证明漆世清装修武冈市公路管理局综合楼第1至6号门面，工程总造价为89965元，其中材料费57965元，工资32000元。
被告武冈市公路管理局为了证明自己的答辩观点，向本院提供了如下证据：
（1）房屋分层分户平面图，欲证明武冈市公路管理局对综合楼第1至6号门面享有所有权；
（2）武冈市公路管理局固定资产管理统计表，欲证明综合楼第1至6号门面由武冈市公路管理局管理；
（3）综合楼租赁合同书，与漆世清提供的证据（1）内容相同；
（4）转租合同书，欲证明朱志扬等人与彭叶晖于2014年3月16日签订了转租合同书，双方约定朱志扬等人将承租的武冈市公路管理局综合楼第7至8号门面转租给彭叶晖；
（5）照片，欲证明漆世清并没有对武冈市公路管理局综合楼第1至6号门面进行装修；
（6）武冈市国有资产处置申报审批表，欲证明武冈市国有资产管理办公室于2014年9月11日审批同意武冈市公路管理局处置32个门面，按规定办理挂牌拍卖手续；
（7）通知，欲证明武冈市公路管理局在合同租赁期间届满前即2014年11月4日通知漆世清，告知其武冈市公路管理局综合楼第1至6号门面将于2014年11月20日到期，定于2014年12月初公开拍卖处理，欢迎漆世清参与竞拍，要求漆世清于合同到期之日起15日内搬离全部经营设施及财物；
（8）委托拍卖合同，欲证明武冈市公路管理局与邵阳宏达拍卖有限公司于2014年11月7日签订了委托拍卖合同，双方约定武冈市公路管理局委托邵阳宏达拍卖有限公司拍卖门面；
（9）行使优先购买权通知函，编号宏达通字第（2014）004号，欲证明邵阳宏达拍卖有限公司接受武冈市公路管理局的委托，拟定于2015年1月8日对武冈市公路管理局的资产临街门面进行拍卖转让，于2014年11月26日通知漆世清享有优先购买权，若漆世清有意行使优先购买权，请于2015年1月6日17时前办理相关手续，逾期视为放弃优先购买权，签收人处署名漆世清；
（10）竞买申请书，欲证明漆世清于2015年1月6日在竞买申请书上签字，申请参加邵阳宏达拍卖有限公司于2015年1月8日上午9时28分在武冈市武冈大酒店会议室举行的拍卖会；
（11）现金缴款单，欲证明漆世清于2015年1月6日交纳了参与拍卖的保证金。
被告武冈市公路管理局对原告漆世清提交的证据发表如下质证意见：
1、对综合楼租赁合同书、门面预租协议书、房屋租赁期届满通知函的真实性、关联性等都没有异议，但对漆世清的部分证明目的有异议；
2、法律事务联系函是漆世清的委托代理人的主观意见，与本案没有关联；
3、证人刘湘南出具的证明及制作的销货清单内容不真实。
原告漆世清对被告武冈市公路管理局提交的证据发表如下质证意见：
1、固定资产管理统计表是武冈市公路管理局自行制作的内部资料；
2、对综合楼租赁合同书、转租合同书的真实性等没有异议；
3、照片从门面外部进行拍摄，没有拍摄门面的内部，不能反映门面内部的真实情况，只有拍摄人一人签名，没有在场人签名；
4、漆世清没有收到武冈市公路管理局于2014年11月4日制作的通知；
5、其他证据都是复印件，没有加盖公章，没有与原件进行核对，不予认可；
6、武冈市公路管理局没有在举证期限内提供证据。
本院认证如下：原告漆世清提供的证人刘湘南出具的证明及制作的销货清单，被告武冈市公路管理局提供的照片，目的都是证明原告漆世清是否产生了损失，但双方当事人在本案中并未提出处理损失的相关诉讼请求，故这部分证据与本案不具有关联性，本院不予认定；原告漆世清提供的法律事务联系函及邮寄凭证，其中有关原告漆世清的委托代理人邀请被告武冈市公路管理局协商解决纠纷的内容具有真实性、合法性和关联性，可以作为本案的定案依据，但其他内容因是原告漆世清单方的意思，被告武冈市公路管理局并未签字认可，故本院不予认定；被告武冈市公路管理局提供的转租合同书，目的在于证明综合楼第7至8号门面的转租情况，但原告漆世清在本案中仅提出了要求履行综合楼第1至6号门面预租协议书的诉讼请求，而该诉讼请求与综合楼第7至8号门面无关，故该证据与本案不具有关联性，本院不予认定；被告武冈市公路管理局提供的房屋分层分户平面图、固定资产管理统计表、武冈市国有资产处置申报审批表、被告武冈市公路管理局于2014年11月4日制作的通知、委托拍卖合同、行使优先购买权通知函、竞买申请书、现金缴款单，因被告武冈市公路管理局仅提供了复印件，未提供原件进行核对，无法确定是否真实，故本院不予认定；原告漆世清与被告武冈市公路管理局共同提供的综合楼租赁合同书、原告漆世清提供的门面预租协议书、房屋租赁期届满通知函，双方没有提出实质性异议，故本院认定这部分证据具有真实性、合法性和关联性，可以作为本案的定案依据。
根据上述认定的证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明如下事实：
2009年11月10日，漆世清与武冈市公路管理局签订了综合楼租赁合同书。双方约定由漆世清租赁武冈市公路管理局位于武冈市解放路与陶侃路交汇处的综合楼一层自大门左起第1至6号门面，租赁期间为2009年11月21日起至2014年11月20日止。合同书上，漆世清签了字，武冈市公路管理局加盖了印章。协议书签订之后，漆世清承租该6间门面经营建筑装修材料。
2013年3月4日，漆世清与武冈市公路管理局签订了门面预租协议书。内容如下：漆世清现承租的武冈市公路管理局位于解放路与陶侃路交汇处综合楼一层自新大门左起第1至6号门面，租期将于2014年11月20日到期，现漆世清因经营需要对门面进行整体装修，考虑到装修投入的使用价值，漆世清向武冈市公路管理局提出预承租请求，经双方共同协商，达成如下协议：1、漆世清自愿在门面租赁期满后续租现承租的所有门面，并承诺按武冈市公路管理局所确定的租赁价格及付款方式续签租赁合同；2、漆世清在门面租赁期满后，武冈市公路管理局将根据市场价格研究确定所有门面的租金，租金以武冈市公路管理局局务会议研究通过的为准，在同等租金的情况下，武冈市公路管理局承诺优先出租给漆世清，漆世清必须在武冈市公路管理局正式确定租赁价格后5天内做出是否续租的决定，5天期满，漆世清未与武冈市公路管理局签订正式租赁合同，视为放弃优先承租权，武冈市公路管理局可面向市场招租；3、漆世清经营中装修投入与武冈市公路管理局无关，漆世清如自动放弃或未获得续租权，将按原租赁合同如期搬出全部经营设施，一切损失由漆世清负责，武冈市公路管理局概不承担。协议书上，漆世清签了字，武冈市公路管理局加盖了印章。
2014年12月30日，武冈市公路管理局向漆世清发出了房屋租赁期届满通知函。内容如下：漆世清与武冈市公路管理局于2009年11月10日签订的承租综合楼第1至6号门面的综合楼租赁合同书，目前租期已经届满；根据武冈市公路管理局的实际情况，该资产将于2015年1月8日进行公开拍卖转让，若有意购买，请漆世清于2015年1月6日17时前按要求交纳保证金，并携带有效证件到邵阳宏达拍卖公司办理竞买手续，方可取得优先购买权人资格，逾期视为放弃优先购买权；根据综合楼租赁合同书的规定，漆世清必须在合同期满之日起15天内搬出全部经营设施；鉴于该资产拍卖工作实际，若漆世清未竞买到所租赁的房屋，请漆世清于2015年1月23日前将租赁的房屋交回武冈市公路管理局，若延期交付租赁房屋，所带来的一切经济和法律责任将由漆世清承担。漆世清在接收人处签字接收。
在庭审过程中，双方当事人自认邵阳宏达拍卖有限公司于2015年1月8日在武冈大酒店公开拍卖武冈市公路管理局综合楼的门面。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原告漆世清与被告武冈市公路管理局曾签订了综合楼租赁合同书，在租赁期间届满前，双方又签订了门面预租协议书，都是当事人真实意思的表示，其中门面预租协议书是双方为续订租赁合同进行磋商后对磋商成果的文字总结，但门面预租协议书并不是续订的租赁合同，就是因为双方尚未续订租赁合同，原告漆世清才提起诉讼，要求被告武冈市公路管理局履行门面预租协议书，其诉讼目的就是要求双方续订租赁合同，双方是否必须续订租赁合同呢？在门面预租协议书中，原告漆世清承诺按照被告武冈市公路管理局确定的租赁价格及付款方式续签租赁合同；双方还约定原告漆世清必须在被告武冈市公路管理局正式确定租赁价格之后做出是否续租的决定。依据该规定，双方续订租赁合同的条件包括：被告武冈市公路管理局已经确定了租赁条件；原告漆世清接受租赁条件。据此分析，该规定明示或者暗示了双方都可能不续订租赁合同。本案出租的房屋属于国有资产，被告武冈市公路管理局作为该国有资产的管理者，已经决定转让房屋，而非继续出租房屋，故未提出租赁条件，原告漆世清也就不存在接受租赁条件。到目前为止，门面预租协议书约定双方续订租赁合同的条件尚未成就。在门面预租协议书中，双方还约定原告漆世清享有优先承租权。优先承租权是指在租赁合同法律关系中，原承租人在租赁期间届满后，要求续订租赁合同时，对原租赁物在同等条件下相对他人拥有优先的权利。优先承租权的前提是租赁物的所有人出租租赁物，若租赁物的所有人转让租赁物，而不出租租赁物，原承租人就只享有优先购买权，而不享有优先承租权。综合上述分析，原告漆世清要求责令被告武冈市公路管理局履行门面预租协议书，由原告漆世清继续承租被告武冈市公路管理局综合楼第1至6号门面的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第二百一十四条第二款之规定，判决如下：
驳回原告漆世清的诉讼请求。
本案诉讼费1300元，因适用简易程序减半收取650元，由原告漆世清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 员 许修军
二〇一五年三月二十三日
代理书记员 喻 凤
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。