广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2014）清城法民二初字第239号原告：梁家鸣，男，2010年6月23日出生，香港居民，现住广州市越秀区，A)。法定代理人：梁锦泉，男，1967年2月11日出生，汉族，住广州市越秀区，法定代理人：朱雁嫦，女，1977年10月23日出生，汉族，住广州市越秀区，委托代理人：刘俊杰，广东凯成律师事务所律师。委托代理人：黄均健，广东凯成律师事务所律师。被告：清远市清城区华禧新村房地产有限公司，住所地清远市清城区东城街道办笔架河南丫塘堤段二号地。法定代表人：郭炳林。委托代理人：何伟强，广东尚义律师事务所律师。委托代理人：李燕如，广东尚义律师事务所律师。原告梁家鸣诉被告清远市清城区华禧新村房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告梁家鸣的委托代理人刘俊杰、黄均健，被告清远市清城区华禧新村房地产有限公司的委托代理人何伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁家鸣诉称：2010年10月10日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》。合同第三条约定：原告购买被告开发的位于清远市××街道办事处青云××星光大道××号黄金海岸华庭一号楼五梯10层02号，约定建筑面积共107.84平方米，套内建筑面积83.79平方米，分摊面积24.05平方米。合同第四条约定：购房款总金额384636元。关于交楼时间及违约责任，合同第八条约定：被告应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设局工程竣工验收备案后的房屋交付原告使用。合同第九条约定：被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用的，逾期超过30日后，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告支付了购房款共计384636元。但直至起诉之日止，被告仍然未通知原告交楼。综上，被告本应在2011年12月31日前提供符合验收标准的房屋交付，但被告逾期。按照合同的约定，计算违约金的方式为房价×万分之三×违约天数，因此暂计至2014年4月1日的逾期交楼的违约金为384636元×0.03%×821天（2012年1月1日至2014年4月1日）=94735.85元。现原告向法院提起诉讼，请求法院判决被告支付迟延交楼的违约金（违约金自2012年1月1日起计算至被告实际交付之日止，暂计至2014年4月1日数额为94735.85元），本案诉讼费由被告负担。原告梁家鸣举证如下：1、广东省商品房买卖合同，拟证明合同关于逾期交楼的责任认定；2、发票，拟证明原告已经全额缴纳购房款。被告清远市清城区华禧新村房地产有限公司答辩称：一、被告不构成违约。1、在2011年12月23日，涉案房屋已具备入住条件，被告已全部通知各购房人前来收楼，有绝大部分人已收楼，但原告却拒绝收楼。目前，已收楼的购房人都已经入住。2、虽然原告的验收手续于2013年1月24日才办妥，但这并不影响收楼，因为在2011年12月已具备入住的条件，只是在书面上的程序未走完，这不是被告的责任。因为各职能部门办理验收手续是需走一定的程序，需时较长。根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2项“由于政府有关部门审批有关事项发生的延误”，以及第3项“由于市政配套设施的施工，安装验收或批准手续发生延误，出卖人可据实予以延期。”因此，被告不存在违约的行为。值得一提的是，虽然验收因有关部门的审批延期，但并不影响各购房人的入住。二、退一步来说，假设被告存在违约行为，原告的诉讼请求也应予驳回，原告请求的94735.85元违约金过高，应予以减少。l、关于违约金的性质，法律规定其为补偿性质，而非惩罚性质。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。它从合同当事人地位平等及市场经济原则出发，确定了违约金的补偿性，即违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失，其性质属于赔偿金的预定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于约定违约金低于或过分高于损失的调整制度，从另一角度进一步明确了违约金的补偿性质。2、原告对其因逾期交付而造成的损失没有举证，因此，原告对该诉讼请求的主张是举证不能的。3、对于过高的违约金数额，最高人民法院的司法解释已制定了可以减少和减少的标准。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。4、即使被告构成违约，则被告迟延交楼违约导致原告的直接损失主要表现为涉诉商品房不能及时入住所造成的租金损失。被告已委托广州正诚资产评估房地产土地估价有限公司对涉诉房屋的市场租金进行评估，月租金为12元/平方米，原告的日实际损失仅为43元（107.84平方米×12元/平方米÷30天），而其主张的日违约金则为115.39元（384636元×0.0003），确实高于其日实际损失。故原告的主张不应支持，应依法予以调整。被告清远市清城区华禧新村房地产有限公司举证如下：1、挂号信、普通邮件改退批条、房屋交付使用通知书、房屋交付使用通知书、收楼须知，拟证明被告已于2011年12月23日通知原告前来收楼；2、EMS收据、房屋交付使用通知书、收楼须知，拟证明被告继续于2013年7月9日通知原告前来收楼；3、建筑工程竣工验收报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，拟证明房屋早于2013年1月24日通过验收，2013年1月30日备案；4、房地产估价报告，拟证明原告主张违约金的计算标准明显超出该房屋的市场租金标准；5、案例，拟证明同类案件的处理情况。本院经审理查明，2010年10月10日，原告梁家鸣及其法定代理人梁锦泉、朱雁嫦与被告清远市清城区华禧新村房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区××街道办事处青云××星光大道××号黄金海岸华庭一号楼五梯10层02号房屋，建筑面积107.84平方米，套内面积83.79平方米,房屋总价款为384636元。付款方式为分期付款，首期房款192318元，第二期房款153854元须于2010年11月30日前交付，第三期房款38464元。合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（经建设局工程竣工验收备案），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应当在收到出卖人发出的收楼通知书之日起30日内与出卖人办理商品房交接手续，逾期超过30日，出卖人有权作为买受人自动收楼由此产生的费用由买受人承担。原告在合同中所留的通讯地址是：广州市东风东路743号B3栋1501房。其后，原告按照合同约定付清了全额房款384636元。2011年12月23日，被告向原告发出房屋交付使用通知书、收楼须知，通知原告于2011年12月31日办理收楼手续。该通知书通过挂号信的方式寄送广州市东风东路743号B3栋1501房，因逾期无人领取而退件。2013年1月24日，被告开发建设的黄金海岸华庭A座经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，并于同年1月30日报清远市住房和城乡建设局进行工程竣工验收备案。2013年7月9日，被告再次向原告发出房屋交付使用通知书、收楼须知，通知原告于2013年7月19日办理收楼手续。上述通知通过快递送达原告在合同所留通讯地址。庭审中，被告抗辩原告已实际收到上述房屋交付使用通知书，而原告称其并没有收到。此外，至庭审时，原告尚未实际接收房屋。本案在审理过程中，被告提出合同约定按已付购房款每日万分之三计算违约金过高，要求以涉案房产租金标准调低违约金。被告提供了其自行委托广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司对涉案商品房市场租金估价的评估报告书，评估报告确定原告所购房产的月租金单价为12元/平方米。原告则认为违约金的计算应该按照合同的约定，不能以房屋的租金损失作为违约金。本院认为，原告梁家鸣是中华人民共和国香港居民，因此，本案属于涉港民事纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定及广东省高级人民法院《关于调整我省第一审知识产权、涉外、涉港澳台民商事纠纷案件区域管辖和级别管辖等事项的通知》（粤高法发[2008]28号），本案合同履行地在广东省××市清城区，故本院对案件享有管辖权。又根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案当事人没有协议选择适用的法律，而合同履行地法律为我国大陆法律，故应适用我国大陆法律进行处理。本案的争议焦点有：1、被告未按照约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给原告是否构成违约；2、如果构成违约，双方约定的违约金是否过分高于原告的实际损失，可否对违约金进行调整，以及以何标准进行调整。对于第一个争议焦点，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原告已支付全部购房款，被告应依照合同约定在2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用。尽管被告答辩认为其逾期交房的原因在于政府各职能部门审批的延误以及市政配套设施的施工、安装验收或批准手续的延误，但被告也没有提供任何证据证明其逾期交房的原因在于政府有关部门审批的延误，故被告无合同约定的理由可对交房时间进行延长。因此，被告未在约定时间内交付商品房给原告已构成违约，原告有权要求被告继续履行合同，并按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于合同约定的逾期交房按已付购房款日万分之三计算逾期交房违约金是否过高的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告认为约定的违约金过分高于原告的损失，其有权提出要求适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，由于被告迟延交楼违约导致原告的直接损失主要表现为涉案商品房不能及时入住所造成的租金损失。对于租金损失，被告提供了由第三方有资质的评估机构所作出的评估报告书，虽然原告对评估报告书提出异议，但其并无提供异议成立的相应依据。在原告并无提出足以认定评估意见依据明显不足的情况下，对原告提出的上述意见，本院不予采纳；广东正诚资产评估房地产土地估价有限公司系针对本案商品房的租赁价格进行评估，本案商品房的租金标准为月租金12元/平方米的标准，原告的租金损失依该评估报告书确定为43.14元/日（12元/平方米×107.84平方米÷30天）。通过计算可知，原、被告双方在合同中约定的按已付购房款的万分之三计算每日违约金确实过分高于原告的实际损失，本院依法予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，被告应当按照43.14元/日的130%即56元/日的标准支付自2012年1月1日起的违约金。至于违约金的计算截止日期，由于双方在商品房买卖合同中约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，而在涉案房屋在经验收合格后，被告已将通知收楼的书面材料通过快递送达原告在合同所留通讯地址，而原告称其没有收到该材料，但并无证据证明。原告经被告通知收楼而怠于办理收楼手续，未收楼的过错在于原告。故，违约金应该计算至房屋交付使用通知书中所载明的收楼时间2013年7月19日，经计算为31640元（56元/日×565日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十九条、第二百六十五条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：限被告清远市清城区华禧新村房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告梁家鸣支付逾期交楼违约金31640元。本案受理费2168元，由原告梁家鸣负担1084元，被告清远市清城区华禧新村房地产有限公司负担1084元。如不服本判决，原告梁家鸣可在判决书送达之日起三十日内，被告清远市清城区华禧新村房地产有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判长  盘润畴审判员  周文俊审判员  黄绮君二〇一四年七月十八日书记员  朱嘉敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十九条在中华人民共和国领域内进行涉外民事诉讼，适用本编规定。本编没有规定的，适用本法其他有关规定。第二百六十五条因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。