吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉05民初113号原告:中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司。住所地：长春市南关区长春大街****号中远大厦*层。法定代表人：李洪江，总经理。委托代理人：张景顺，吉林升园律师事务所律师。被告：谢羽洵，男，汉族，1989年12月11日生，住通化市东昌区。委托代理人：于治生，通化市法律工作者协会法律工作者。被告：通化市北方房地产开发有限公司。住所地：通化市东昌路***号。法定代表人：徐利茂，总经理。被告：徐利茂，男，汉族，1969年1月23日生，通化市北方房地产开发有限公司总经理，住通化市东昌区。被告：杨云，女，汉族，1967年7月8日生，住址同上。通化市北方房地产开发有限公司、徐利茂、杨云的委托代理人：衣焕伟，吉林衡力律师事务所律师。原告中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称信达资产公司）与被告谢羽洵、通化市北方房地产开发有限公司(以下简称北方房地产公司)、徐利茂、杨云申请执行人执行异议之诉纠纷一案，信达资产公司于2016年11月23日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，并依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告信达资产公司的委托代理人张景顺、被告谢羽洵的委托代理人于治生、被告北方房地产公司、徐利茂、杨云的委托代理人衣焕伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信达资产公司诉称：信达资产公司与北方房地产公司、徐利茂、杨云金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月17日裁定查封了北方房地产公司所有的包括本案争议房屋在内的房屋共计112套。2015年9月2日，本院作出（2015）通中民二初字第17号民事判决，并已发生法律效力。2016年3月1日，信达资产公司向本院申请恢复强制执行，本院作出（2016）吉05执17号执行裁定书，拍卖抵押房屋并张贴公告。谢羽洵提出执行异议，要求中止对抵押房屋的执行。本院认为案外人享有的建设工程价款优先受偿权和消费者购买商品房物权期待权优于抵押权，于2016年10月24日作出（2016）吉05执异18号执行裁定书，裁定中止对争议房屋的执行。信达资产公司认为，谢羽洵虽然签订了《商品房买卖合同》，但未能提供交付购房款和房地产公司收取房款的银行凭证等证据，证明不了其已交付房款，谢羽洵购买房屋并非以居住为目的，有恶意串通逃避法院执行之嫌，其异议申请不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条对抗抵押权之情形，对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。故提起诉讼，请求恢复本院（2016）吉05执17号执行裁定书的执行，准许对谢羽洵购买的通化市锦ＸＸ府小区4-8-1号房屋的执行，确认信达资产公司享有的抵押权优先于谢羽洵受偿，案件受理费由被告负担。被告谢羽洵辩称：谢羽洵于2013年5月7日从北方房地产公司购买了锦ＸＸ府小区4-8-1号房屋（面积133.48平方米），双方签订了《商品房买卖合同》，并交付了该房屋的全部购房款560616元，北方房地产公司给谢羽洵开具收据，谢羽洵已经实际接收并占有该房屋，现已入住使用。根据最高人民法院发布的《2016年全国法院民商事审判工作会议纪要》第14条：“物权法第一百九十一条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。”谢羽洵与北方房地产公司签订的房屋买卖合同合法有效，信达资产公司的诉讼请求不能成立，请求驳回信达资产公司的诉讼请求。被告北方房地产公司以及徐利茂、杨云辩称：1、对通化市中级人民法院针对本案多名被告人以案外人提出的执行异议所做出的《执行裁定书》表示赞同，该《执行裁定书》所依据的事实，涉及到的北方房地产公司签字盖章，是北方房地产公司所做的客观行为，意思表示真实，内容属实。2、在北方房地产公司与中国建设银行股份有限公司通化分行（以下简称建设银行通化分行）的借款合同纠纷中，建设银行通化分行的违约违法行为是导致案件执行受阻的主要原因。第一，北方房地产公司当时在建设银行通化分行的借款总额为6000万元，但建设银行通化分行非法扣留和限制使用资金900万元，致使北方房地产公司陷入危机，导致北方房地产公司与多家公司违约，北方房地产公司虽说违约，但对于项目建成则是无奈之举；第二，当时双方确定的借款抵押物为在建工程，在该建筑物已经主体封闭进入商品房预售阶段时，建设银行通化分行仍然进行全部抵押登记。北方房地产公司提出抵押与借款比例过高，要求解封部分抵押物的要求被无理拒绝后，为了完成建设项目被迫采取将抵押房屋出售，这一点建设银行通化分行是明知的。3、关于信达资产公司诉称的北方房地产公司与多名购房人之间的房款交付以及收取房款的银行凭证问题，北方房地产公司认为不能成为信达资产公司主张权利的理由。售房当时，建设银行通化分行已经控制了北方房地产公司的全部结算账户，北方房地产公司无法缴纳相关的配套费用，项目必然成为烂尾工程，被拆迁户和购房人集体上访不仅影响北方房地产公司的施工项目还会造成社会不稳定因素。为使被拆迁人和购房人如期入住，北方房地产公司不得不要求购房人交纳现金，用于必要的费用支付。北方房地产公司与购房人签订的《商品房买卖合同》并不违反法律，符合现实的市场交易规则，是有效的民事行为，请求人民法院依法维护本案多名购房人的合法利益，本着生存权高于财产权的理念，自然权大于经济权的原则，依法维护社会稳定，驳回信达资产公司的诉讼请求。本院经审理查明：2012年6月5日，北方房地产公司与建设银行通化分行签订《项目融资贷款合同》、《抵押合同》各一份，约定北方房地产公司向建设银行通化分行借款6000万元并承担利息，用位于通化市东昌区沿江路的42427.16平方米在建工程及9070.6平方米国有土地使用权作为抵押物进行担保。同日，徐利茂、杨云与建设银行通化分行签订了一份《自然人保证合同》，对上述债务承担连带保证责任。合同签订后，建设银行通化分行办理了抵押登记。由于北方房地产公司未能按期还款，建设银行通化分行诉至本院。诉讼过程中，本院作出（2015）通中民二初字第17号民事裁定书及协助执行通知书，于2015年6月17日，对北方房地产公司位于通化市锦ＸＸ府112套房屋予以查封。本院于2015年9月2日作出（2015）通中民二初字第17号民事判决书。判决如下：一、北方房地产公司于判决生效后立即偿还建设银行通化分行借款本金5400万元及利息；二、如北方房地产公司不履行上述偿还义务，建设银行通化分行有权就北方房地产公司提供的抵押物折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。三、徐利茂、杨云对北方房地产公司的上述债务承担连带保证责任。该判决抵押物清单中包括本案争议的4-8-1号房屋。2015年9月17日，信达资产公司与中国建设银行股份有限公司吉林省分行签署了《资产转让合同》，中国建设银行股份有限公司吉林省分行将包含其对北方房地产公司的债权及从权利在内的资产转让给信达资产公司。信达资产公司于2016年3月1日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院作出（2016）吉05执17号执行裁定书，拍卖北方房地产公司以上被查封的房屋，同日作出（2016）吉05执17号公告，在锦ＸＸ府相关房屋处予以张贴。谢羽洵看到公告后，向本院提出异议。本院于2016年10月24日作出（2016）吉05执异18号执行裁定书，裁定如下：中止吉林省通化市中级人民法院（2016）吉05执17号执行裁定书对案外人谢羽洵所购的位于通化市锦ＸＸ府4-8-1号房屋的执行。另查明，谢羽洵所购买的房屋系北方房地产公司为了消防项目借款所抵顶给通化市城安消防设施维修有限公司的房屋，谢羽洵于2013年5月7日将购房款交给通化市城安消防设施维修有限公司后，与北方房地产公司签订了商品房买卖合同，并由北方房地产公司为谢羽洵出具了购房款收据。该商品房买卖合同约定，谢羽洵购买锦ＸＸ府4-8-1号房屋，建筑面积133.48平方米，总价值560616元。现该房屋由谢羽洵占有使用。以上事实有本院（2015）通中民二初字第17号民事判决书、（2016）吉05执异18号执行裁定书、谢羽洵提供的商品房买卖合同、购房款收据、水电费缴费凭证及双方当事人庭审中的陈述为证。本院认为：本案为申请执行人执行异议之诉，本案的主要争议为谢羽洵对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之内容，法律以保护申请执行人担保物权等优先受偿权为一般原则，以法律、司法解释另有规定为例外。这种例外体现在同一标的上设立的不同种类物权涉及的优先效力的确定时，其他物权优先于抵押权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六的规定，认定建筑工程的承包人优先受偿权优先于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”交付了全部或者大部分房款的消费者的物权期待权的效力大于工程价款优先受偿权的效力，工程价款优先受偿权的效力大于抵押权的效力。所以，消费者物权期待权的效力要优于相对效力较弱的抵押权的实现。结合到本案，谢羽洵在缴纳了全部房款后，作为购买住宅的消费者其物权期待权的实现应优先于信达资产公司的抵押权，故谢羽洵具有足以排除信达资产公司实现抵押权的民事权利。信达资产公司主张：谢羽洵从通化市城安消防设施维修有限公司购买，相对人不是北方房地产公司，不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》。本院认为，谢羽洵因所购房屋被北方房地产公司与通化市城安消防设施维修有限公司约定抵顶工程款，故将购房款交给了通化市城安消防设施维修有限公司，但就其所购房屋，谢羽洵仍是与北方房地产公司签订了商品房买卖合同，并由北方房地产公司向其出具了收到购房款的收据，谢羽洵交付的购房款由谁实际接收使用，并不能否定谢羽洵与北方房地产公司之间买卖合同的存在，且谢羽洵购买住宅房屋居住使用，依法拥有法律规定的消费者物权期待权，其情形适用《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》的规定。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》第一条、第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司的诉讼请求。案件受理费100元,由原告中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  吴兴彦审判员  盖晓晨审判员  李尧川二〇一六年十二月二十八日书记员  张 楠