贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔义民初字第02240号
原告贵州省鸿运家具有限公司。
法定代表人李兴财，该公司总经理。
委托代理人国良彪，贵州驭龙律师事务所律师，特别授权代理。
被告兴义市桔山街道办事处新场社区七组。
负责人田光银，系兴义市桔山街道办事处新场社区七组组长。
委托代理人王卫东，兴义市桔山街道办事处新场社区*组推荐代理人，一般授权代理。
原告贵州省鸿运家具有限公司诉被告兴义市桔山街道办事处新场社区七组土地租赁合同纠纷一案，本院2015年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员杨飞于2015年8月18日公开开庭进行了第一次审理。审理过程中，因本案案情较为复杂，本院于2015年9月1日裁定将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭进行了第二次审理。原告贵州省鸿运家具有限公司的委托代理人国良彪，被告兴义市桔山街道办事处新场社区七组负责人田光银及其委托代理人王卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贵州省鸿运家具有限公司诉称，2007年3月15日，原告法定代表人李兴财与被告签订《土地租赁合同》，合同约定：被告将其所有的某村七组的一幅土地出租给原告使用，位于上坝从机耕路抵六组交界，面积为4.73亩；租赁期限为12年，从2007年6月1日起至2019年5月31日止，租金为4000元／年／亩，此后每年按20％递增。2009年11月12日，经被告同意饶某某将其承租的3.15亩土地转租给原告。2013年6月1日，原告按合同支付了三年租金136166元（2013年至2016年三年，平均每月租金3782.39元）。2014年8月24日，原告生产经营的建筑及其设施被政府强制拆除，原告被迫停止生产经营，同时原告与被告签订的土地租赁合同也因此无法继续履行。原告交付了三年租金，仅使用了15个月。原告多次找到被告协商解决未果，特向人民法院提起诉讼，请求：一、判决确认原告与被告签订的《土地租赁合同》无效（原诉讼请求为：判决解除原告与被告于2007年3月15日签订的《土地租赁合同》，审理过程中变更）；二、判决由被告返还租赁费306398元（原诉讼请求为：判决由被告返还租赁费79430元，审理过程中变更）；三、案件受理费由被告承担。
被告兴义市桔山街道办事处新场社区七组辩称，原告要求确认合同无效我方无异议，但因为原告没有办理相关的手续，导致租赁的土地上的建筑被强拆，造成合同无效的主要责任在于原告。租赁的土地上的建筑被强拆后，建筑垃圾至今还堆放在土地上，要求原告恢复。
本案的争议焦点：1、原、被告签定的《土地租赁合同》是否有效；2、原告的诉讼请求是否应当得到支持。
针对本案的争议焦点，原告贵州省鸿运家具有限公司为证实自己的主张，在举证期限内向本院提供以下证据：
第一组证据营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明复印件各一份，证明：原告的主体资格；
第二组证据，《土地租赁合同》复印件一份，证明：1、原、被告双方于2007年3月15日签订《土地租赁合同》，被告将4.73亩土地租赁给原告使用；2、土地租赁用途为综合用地；3、土地租金为每年4000元，在使用3年后，租金递增20%，4、土地被征用后，补偿款由被告所有，由被告返还土地租金；5、被告有协助原告办理相关手续的义务；
第三组证据，土地租赁合同复印件一份，证明：2009年11月12日经被告同意饶某某将其承租的3.15亩土地转租给原告；
第四组证据，收款收据复印件三份，证明：原告分三次向被告支付土地租赁费共计249638元。
被告兴义市某街道办事处某社区七组质证：第一、二、三、四组证据，认可，无异议。
针对本案的争议焦点，被告兴义市桔山街道办事处新场社区七组为证实自己的主张，在举证期限内向本院提供以下证据：
兴市国土资监字（2007）xxx、xxx号兴义市国土资源局行政处罚决定书复印件一份，证明：原告未经主管部门的许可修建建筑物，导致修建行为违法被强制拆除。
原告质证：认可，无异议。
综合各方当事人的举证、质证意见，本院认证如下：
对原告所举四组证据，经合议庭合议，证据经被告质证认可，证据来源合法、客观、与本案具有关联性，予以认定，作为本案定案依据；
被告所举一组证据，经合议庭合议，证据来源合法、客观、与本案具有关联性，予以认定，作为本案定案依据。
经审理查明，2007年3月15日，原告贵州省鸿运家具有限公司与被告兴义市桔山街道办事处新场社区七组（原兴义市桔山街道办事处新场村七组经济发展管理委员会）签订《土地租赁合同》，合同约定：被告将其所有的耕地（上坝从机耕路抵六组交界，下抵机耕路）4.73亩出租给原告使用；用途为综合用地，租赁期限从2007年6月1日起至2019年5月31日止；租金为4000元／年／亩，每三年缴纳一次，租赁三年后租金按前三年的租金递增20%，租期内租金每亩每年最高不超过6000元。同时，该合同第九条约定：本合同在规定届满前180日内，双方如意（欲）延长租用，应重新签订合同，但期满后，如乙方（原告）不愿意继续租用时，乙方在一个月内，将所有建设财产能拆除的就拆除，不能拆除的归甲方（被告）所有。合同签订后，原告在租赁的土地上修建厂房，用于家具生产加工。2007年3月15日，案外人饶某某与被告兴义市桔山街道办事处新场社区七组（原兴义市桔山街道办事处新场村七组经济发展管理委员会）签订《土地租赁合同》，合同约定：被告将其所有的耕地（上坝从机耕路抵六组交界，下抵机耕路）3.15亩出租给饶某某作非农用途使用，其余合同内容与原、被告签订的合同内容一致。2009年11月12日，经原、被告和饶某某协商一致，被告将饶某某租赁的前述3.15亩土地另行出租给原告使用，合同沿用被告与饶某某签订的《土地租赁合同》。2007年12月20日，案外人饶某某、原告因未经批准非法租用土地被兴义市国土资源局下发兴市国土资监字（2007）xxx、xxx号行政处罚决定书予以处罚。原告支付被告从2007年6月1日起至2016年5月31日的土地租金共计306398元（其中2007年6月1日至2010年5月31日租金56760元，2010年6月1日至2013年5月31日租金68112元，2010年5月30日缴纳3.15亩土地三年租金45360元，7.88亩（4.73亩＋3.15亩）土地2013年6月1日至2016年5月31日租金136166元，每月租金3782.39元）。涉案土地上修建的建筑物于2014年8月24日被政府强制拆除，原告已经缴纳租金未实际使用的时间为21个月（2014年8月24日至2016年5月31日）。2015年3月15日，涉案土地被政府征收。
另查明，案件审理过程中，原告于2015年8月22日向本院提交变更诉讼请求书面申请，请求将原诉讼请求第一项变更为“依法确认原告与被告2007年3月15日、2009年11月12日签订的《土地租赁合同》无效”，将诉讼请求第二项变更为“判决由被告返还原告从2007年3月15日起交付给被告土地租赁费306398元”。案外人饶某某现下落不明。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，不得损害社会公共利益。本案中，经原、被告和饶某某协商一致，被告将饶某某租赁的3.15亩土地另行出租给原告使用，合同沿用被告与饶某某签订的《土地租赁合同》，被告与案外人饶某某租赁合同的权利义务已经终止，原告按照该合同约定向被告履行相应的合同义务，视为原、被告重新签订了合同，签订的时间应为原、被告和饶某某协商一致并签字确认的时间2009年11月12日。从原、被告及案外人与被告签订的合同内容来看，被告对原告租赁土地用于非农建设是明知的，并签订了《土地租赁合同》，合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农建设”的强制性、效力性规定，且破坏了国家对于土地的管理制度。因此，原、被告签订的两份《土地租赁合同》均违反了法律的强制性、效力性规定，为无效合同。原告在明知农用土地非经法定程序不得改变用途的情况下租赁涉案土地用于非农建设，被告在明知原告租赁土地用于非农建设的情况下将涉案土地出租，合同当事人对合同无效存在同等过错。
合同依法被确认为无效合同，自始无效，因合同取得的财产应当予以返还。对于因无效合同取得的财产的返还，应当根据合同实际履行情况及民事法律的公平原则予以判定，而不能简单的适用上述规定。本案中，首先，原告明知未经批准租赁农用地用于非农建设是违法行为，仍然签订合同并实际进行了非农建设，其主观存在过错，若支持其全部返还租金的请求会使得原告从其过错行为中获利；其次，原告实际占有、使用租赁土地至2014年8月24日，这期间被告不能管理、使用土地，原告支付的土地租金是实际使用土地的对价；再次，原告已经实际使用租赁的土地，其不可能向被告返还其对租赁物已享受的使用之利；最后，法律规定合同无效后，因合同取得的财产予以返还，其目的是使合同权利义务恢复到最初的状态，并非是对当事人合同无效的惩罚。因此，原告要求被告退还全部土地租金无事实和法律依据，故对于原告未使用期间的土地租金79430元（21个月×3782.39元／月）被告应当予以返还，超出部分本院不予支持。
至于被告要求原告恢复土地原状的问题，因为涉案土地已经被国家征收，土地所有权和使用权均收归国有，被告不是主张该权利的适格主体，故被告的主张本案不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告贵州省鸿运家具有限公司与兴义市桔山街道办事处新场社区七组分别于2007年3月15日、2009年11月12日签订的《土地租赁合同》无效；
二、限被告兴义市桔山街道办事处新场社区七组于本判决生效后十五日内返还原告贵州省鸿运家具有限公司土地租金人民币79430元；
三、驳回原告贵州省鸿运家具有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费5896元，由原告贵州省鸿运家具有限公司承担4363元，被告兴义市桔山街道办事处新场社区七组承担1533元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 查仕伟
审 判 员 杨 飞
人民陪审员 李忠华
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 何 府