江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镇民终字第1628号
上诉人（原审原告）宗海兵，男，1980年3月4日生，汉族。
上诉人（原审原告）李兆方，女，1978年6月16日生，汉族。
两上诉人共同委托代理人李德昌，镇江市经济法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）江苏金銮房地产投资开发有限公司。
法定代表人程长仁，该公司董事长。
委托代理人王学剑，江苏王学剑律师事务所律师。
委托代理人马志勇，江苏王学剑律师事务所律师。
上诉人宗海兵、李兆方因商品房预售合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2013）润民初字第224号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人宗海兵、李兆方的共同委托代理人李德昌，被上诉人江苏金銮房地产投资开发有限公司的委托代理人马志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：宗海兵、李兆方与江苏金銮房地产投资开发有限公司（以下简称金銮公司）于2009年5月6日签订商品房买卖合同。合同约定，宗海兵、李兆方购买金銮公司建设的檀香园6幢502室商品房、建筑面积126.47平方米、价格为546000元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积有差异的，以产权登记面积计算；交付期限为2009年12月31日、逾期交房不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金等。协议签订后，宗海兵、李兆方支付金銮公司购房款546000元。金銮公司未能按约定的期限交付商品房。2010年4月13日，镇江市建设工程质量监督站组织建设、设计、监理、施工单位对檀香园6号、7号、8号住宅楼工程进行竣工验收，认为竣工验收条件基本具备，验收程序基本符合要求，执行标准满足强制性标准及规范要求，同意参建各方对该工程的竣工验收意见。2010年4月16日，该站发布关于檀香园6号、7号、8号楼竣工验收有关情况的通告，监督意见认为6号楼存在部分质量问题，同意边整改，边移交。2010年6月30日，经镇江市建设工程质量监督站监督，檀香园6号楼工程竣工验收备案。
2010年5月27日，金銮公司书面通知宗海兵、李兆方，檀香园项目正处于验收阶段，经有关部门测绘宗海兵、李兆方所购房屋的建筑面积129.24平方米，要求宗海兵、李兆方补交购房款11959元，否则不交付钥匙，停办房屋交付手续。5月31日，宗海兵邮寄声明回复金銮公司认为合同约定产权登记面积与合同约定面积有差异的，补交房款是在商品房交付后，要求金銮公司商品房具备交付条件，以便开展交接工作。
宗海兵曾向原审法院起诉金銮公司。原审法院于2010年5月19日，判决金銮公司支付宗海兵2010年1月1日至4月30日的逾期交付房屋的违约金19656元。
2012年12月，宗海兵、李兆方领取了该房屋的产权证。产权证载明房屋建筑面积为129.24平方米。
2009年5月，宗海兵、李兆方还向金銮公司购买檀香园6幢7号车库，预收款凭据载明面积为9.77平方米。经镇江市房产登记管理中心实际测绘，该车库面积为9.93平方米。
另查明，2011年6月7日，供电部门抄表显示，宗海兵、李兆方所购房屋2011年4、5两个月发生用电量280度。
2013年1月25日，宗海兵、李兆方诉至原审法院，要求金銮公司承担违约金99918元（违约金从2010年5月1日计算至2011年12月31日）、限期整改安全隐患，履行房屋交付义务、返还车库面积短少的价款15763元。
上述事实，有宗海兵、李兆方提供的商品房买卖合同一份、预收款凭据一份、产权证一份、（2010）润民初字第482号民事判决书一份，金銮公司提供的镇江市房产登记管理中心出具的房屋面积测绘成果报告书一份、通知一份、声明一份，原审法院依法调取的檀香园6号楼工程竣工验收备案材料一份以及当事人的陈述予以证实。
原审法院认为，宗海兵、李兆方与金銮公司于2009年签订商品房买卖合同，合同约定交付期限为2009年12月31日，金銮公司逾期交付房屋及檀香园6号楼工程于2010年6月30日竣工验收备案的事实清楚。关于宗海兵、李兆方实际占有房屋的时间，宗海兵、李兆方自称是2012年2月，无证据证明。金銮公司辩称房屋已实际交付宗海兵、李兆方，亦无证据证明。综合本案具体情况及宗海兵、李兆方所购房屋2011年4、5两个月发生用电量280度的事实，酌情认定在2011年4月底前宗海兵、李兆方已实际占有该房屋。现宗海兵、李兆方要求金銮公司承担违约金的诉讼请求，依法应予支持，但违约金的计算期限为自2010年5月1日至2011年4月30日，具体数额为59787元（546000元×万分之三／日×365日）。宗海兵、李兆方要求金銮公司限期整改安全隐患，履行房屋交付义务的诉讼请求，根据相关法律的规定，对房屋的转移占有即视为房屋的交付使用，且檀香园6号楼工程已于2010年6月30日竣工验收备案，金銮公司已实际占有该房屋，故对宗海兵、李兆方的该项诉讼请求，不予支持。宗海兵、李兆方主张的返还车库面积短少的价款15763元的请求，没有事实依据，对该诉讼请求，亦不予支持。关于宗海兵、李兆方在诉讼中提到的镇江质量技术监督局城区分局给檀香园小区业主的公告，认为小区电梯已超期未检的问题，不属本案房屋买卖合同纠纷的处理范围。据此，判决如下：一、江苏金銮房地产投资开发有限公司于判决生效后十日内支付宗海兵、李兆方违约金59787元。二、驳回宗海兵、李兆方的其他诉讼请求。
原审法院判决后，上诉人宗海兵、李兆方不服，向本院提起上诉，认为：1、房屋至今未验收合格，金銮公司构成违约。6号楼存在重大安全隐患，质监站列举的安全隐患没有得到整改。6号楼的电梯不符合相关的规定，且已多次出事。原审法院调取的2010年6月30日的验收备案报告，宗海兵、李兆方从未见过，金銮公司从未出示过、公开过，且该报告上无建筑商、开发商、设计商及监理商四方的签字，该报告不能作为有效证据使用。2、房屋的交付使用问题。本案的双方当事人约定的交付条件是商品房经验收合格。原审法院将宗海兵、李兆方的电费缴费收据视为宗海兵、李兆方对涉案房屋的实际使用，认定不合理。3、车库面积短少的赔偿问题。车库属于公共配套设施，金銮公司未提供销售车库的许可证明。车库不应计入公用建筑面积部分再进行公摊，合同附件中并未约定车库参与公摊。请求撤销原审判决，依法改判支持宗海兵、李兆方的一审的诉讼请求或将本案发回重审，一、二审诉讼费用由金銮公司承担。
被上诉人金銮公司答辩称：1、关于房屋验收问题。原审法院调取的《檀香园6号楼工程竣工验收备案表》，可以证实本案讼争的房屋于2010年4月通过工程竣工验收。只有建设工程验收合格后，建设单位才有权申请备案。对宗海兵、李兆方提出的房屋整改问题，是属于商品房交付后开发商所应承担的维修责任。宗海兵、李兆方认为存在安全隐患，可另案起诉。2、关于房屋交付问题。金銮公司已于2010年5月25日以挂号信的形式，通知宗海兵、李兆方前来办理房屋交接手续并补交实际面积的差额房款，但宗海兵、李兆方迟迟不愿办理房屋交接手续。宗海兵、李兆方已实际占有房屋，金銮公司既完成了实际交付也完成了法定交付，金銮公司不应再承担逾期交房的违约责任。3、关于车库面积短少的赔偿问题。宗海兵、李兆方无证据证明车库面积短少。根据房管部门的《测绘成果表》，能够证实宗海兵、李兆方购买的车库不存在面积短少的事实。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人宗海兵、李兆方在二审期间向本院提供以下证据：1、檀香园6号楼、8号楼建设工程质量监督档案部分材料，拟证明备案是虚假的，6号楼不符合竣工验收条件。2、镇江南徐中天电梯工程有限公司保养单及电梯维修记录一组，拟证明6号楼电梯不合格。3、镇江市润州区七里甸街道二道巷社区居民委员会出具的《关于檀香园小区电梯问题的情况说明》，拟证明6号楼电梯不合格。
被上诉人金銮公司对上述证据的真实性均无异议，但认为证据1能够证明6号楼已经竣工验收合格；证据2中关于6号楼的维修记录时间最早的是2013年8月，该份证明只能显示从2013年8月开始电梯有过维修记录，不能证明电梯不合格；证据3只能证明6号楼的电梯在8月份有过故障，并不能证明电梯不合格。
本院对上述证据的真实性予以确认。
本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实一致。
本院认为：一、关于房屋是否验收合格的问题。2010年6月30日，经镇江市建设工程质量监督站监督，檀香园6号楼工程竣工验收备案。本案讼涉房屋已经竣工验收合格。宗海兵、李兆方主张本案讼涉房屋未验收合格，但未能提供充分的证据予以证明，本院不予采纳。二、关于房屋交付问题。2009年双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同约定房屋的交付期限为2009年12月31日。合同履行过程中，金銮公司未能按期交付商品房，构成违约，根据相关法律规定及合同约定，应承担相应的违约责任。2010年6月30日，经镇江市建设工程质量监督站监督，檀香园6号楼工程竣工验收备案，即具备房屋交付条件。关于宗海兵、李兆方实际占有房屋的时间，原审法院综合验收备案时间及宗海兵、李兆方所购房屋2011年4、5两个月发生用电量280度的事实，酌情认定在2011年4月底前宗海兵、李兆方已实际占有该房屋并无不当。根据相关法律的规定对房屋的转移占有，即视为房屋的交付使用，宗海兵、李兆方亦于2012年12月领取了房屋产权证。故宗海兵、李兆方要求金銮公司履行房屋交付义务的诉讼请求，不予支持。原审法院根据宗海兵、李兆方实际占有房屋时间计算违约金正确，应予维持。三、关于返还车库面积短少的价款问题。宗海兵、李兆方购买檀香园6幢7号车库，收据载明面积9.77平方米，经镇江市房产登记管理中心实际测绘，车库建筑面积为9.93平方米，套内面积5.25平方米，分摊面积4.68平方米，分摊系数0.89062，上述数据显示宗海兵、李兆方购买的车库面积不存在面积短少的事实。至于分摊系数是否过高，测绘部门是根据图纸、结构计算公摊，宗海兵、李兆方亦未提供证据证明存在重复计算公摊事宜，故其要求返还车库面积短少的价款不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1198元，由上诉人宗海兵、李兆方负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳建安
审 判 员 陈开亮
代理审判员 朱云云
二〇一四年一月十六日
书 记 员 佘 娟