黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0104民初3986号原告：哈尔滨市商务局，住所地哈尔滨市松北区世纪大道1号。法定代表人：季平，局长。委托诉讼代理人：孙宇，黑龙江冰城律师事务所律师。被告：亚泰集团哈尔滨水泥厂有限公司，住所地哈尔滨市道外区水泥厂路102号。法定代表人：翟怀宇，董事长。委托诉讼代理人：李新艺，男，1979年1月17日出生，汉族，该公司法务管理，住所地吉林省长春市。委托诉讼代理人：蒋莹，女，1985年7月10日出生，汉族，该公司法务管理，住所地哈尔滨市呼兰区。第三人：哈尔滨市太平区水泥路商场，住所地哈尔滨市道外区水泥路94号。法定代表人：付力，经理。委托诉讼代理人：王文才，男，1945年12月23日出生，汉族，哈尔滨市太平区水泥路商场员工，住所地哈尔滨市道外区。第三人：哈尔滨市道外区工业信息商务局，住所地哈尔滨市道外区富锦街41号。法定代表人：齐学刚，局长。委托诉讼代理人：刘子荣，黑龙江友翔律师事务所律师。原告哈尔滨市商务局（以下简称商务局）与被告亚泰集团哈尔滨水泥厂有限公司（以下简称亚泰水泥公司）、第三人哈尔滨市太平区水泥路商场（以下简称太平水泥商场）、第三人哈尔滨市道外区工业信息商务局（以下简称道外区工信局）所有权确认纠纷一案，本院于2016年6月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙宇，被告委托诉讼代理人李新艺、蒋莹，第三人太平水泥商场委托诉讼代理人王文才、第三人道外区工信局委托诉讼代理人刘子荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商务局向本院提出诉讼请求：1、坐落于哈尔滨市××水泥路××办公楼××层、建筑面积1250平方米归商务局所有；2、案件受理费由亚泰水泥公司负担。事实及理由：亚泰水泥公司改制前的企业为哈尔滨水泥厂（原系国有），哈尔滨水泥厂于1988年兴建住宅及办公用房，依据国务院国发[1979]244号和1981号文件精神，原哈尔滨水泥厂如完成以上改造应当配套建设位于原太平水泥路94号（现为水泥路102号134栋）综合楼一层建筑面积为1250平方米的商业网点用房，用于折抵应缴纳的商业网点配套费用（应交付给哈尔滨商业网点建设办公室），双方于1989年签订了《建筑工程竣工房屋移交验收证书》，该证书中载明产权归哈尔滨市商业网点建设办公室所有。原哈尔滨市商业网点建设办公室取得上述房产后将综合楼一层房产交由第三人太平水泥商场占有、使用，并于1997年10月10日向商务局颁发了哈证商网配KD字第000086号《商业网点房屋使用权证》。自2001年9月起，第三人太平水泥商场与原哈尔滨水泥厂签订《房屋租赁合同书》，将本案争议之部分房屋（865平方米）出租给原哈尔滨水泥厂使用，并收取相应租金，至今亚泰水泥公司仍占有上述房屋。原哈尔滨市商业网点办公室隶属于哈尔滨市商业局，因2004年哈尔滨市机构改革，原哈尔滨市商业局、对外经济贸易合作局撤销，合并组建为哈尔滨市商务局，合并后市商业网点办隶属于市商务局下属的职能部门。上述商业网点用房系商务局所有并管理的房屋，自房屋验收交付后至今未办理房屋所有权证并一直交由第三人太平水泥商场使用至今，后发现原哈尔滨水泥厂于2001年8月4日将太平区水泥路102号综合楼整体办理了房屋所有权证，证号为哈房D字0001962号，该房屋所有权证中载明房屋1-4层、建筑面积为5000平方米，房屋所有权证包含了商务局所有的1250平方米，嗣后原哈尔滨水泥厂改制变更为亚泰水泥公司，哈房D字0001962号房屋所有权证变更为哈房权证外二字第××号，房屋所有权人变更为亚泰水泥公司。商务局认为，双方于1989年签订的《建筑工程竣工房屋移交验收证书》实际上是设立该不动产物权归商务局所有的合同，合法有效，虽未办理物权登记，不影响合同的效，亚泰水泥公司前身企业申请办理哈房D字0001962号房屋所有权证初始登记时，故意向房屋登记管理部门隐瞒真实情况，提供虚假手续，非法侵占了商务局的所有权，导致了哈房D字0001962号房屋所有权证的错误颁发及哈房权证外二字第××号房屋所有权证的错误变更，亚泰水泥公司的行为违反了《民法通则》第106条及《物权法》第41条、56条的规定，侵犯了商务局的所有权，故诉至法院。亚泰水泥公司辩称，亚泰水泥公司合法取得争议房屋所有权，占有房屋并已取得哈尔滨市房产住宅局颁发的房屋所有权证，是合法的房屋所有权人，商务局诉讼请求没有事实和法律依据应予以驳回。2005年9月29日，吉林亚泰（集团）股份有限公司与道外区原经贸局签订协议书，约定了哈尔滨水泥厂重组相关事宜，购买的资产明细是哈建兴评报字2004第115号，其中表5-1-1房屋建筑物清查明细表第80-白楼，权属证书编号为00001962，建筑面积5000平方米，购买资产包括诉争房屋整体一至四层，2006年11月20日哈尔滨市国有资产监督管理委员会哈国资发自（2006）339号批准了整个资产处置的意见，将协议中土地房产过户到亚泰水泥公司名下，2007年4月18日亚泰水泥公司变更取得包含争议部分在内整个房产的房屋所有权证。太平水泥商场述称，1988年原哈尔滨水泥厂施工建造办公楼及住宅，根据国务院1979国发244号1981年103号意见及政府颁发的相关文件，哈尔滨水泥厂作为配套工程将其建盖的办公楼一层中1250平方米移交给哈尔滨市商业网点办公室，该财产属性国有资产，而作为商业网点办是事实上拥有使用权和支配权，移交的时间是1989年10月10日，通过移交国家财政免除了原哈尔滨水泥厂的建设网点费、税金、土地使用费等一切费用。在1990年10月作为哈尔滨网点办将此处房产交给太平水泥商场使用并颁发承租证，当时太平水泥商场正式使用该房产为哈尔滨水泥厂地区综合性服务奠定了基础。2001年8月，原哈尔滨水泥厂在太平水泥商场及市商业网点办不知情的情况下用虚假事实在房产部门进行初始登记，套取了房产证，此时诉争房产已经交给市商业网点办，同时水泥厂办理房产证时也将诉争的1250平方米纳入所有权范围，再由原哈尔滨水泥厂房产处处长刘吉林出面以租赁方式与太平水泥商场协商，当时考虑两家关系，太平水泥商场同意租赁给原哈尔滨水泥厂，租期为10年，每年租金为68000元，原哈尔滨水泥厂一直向太平水泥商场交租金至2005年，在此期间双方协商由哈尔滨水泥厂使用的1200平方米，给太平水泥商场留了50平方米使用。2005年，亚泰集团收购了原哈尔滨水泥厂并继续履行了原哈尔滨水泥厂与太平水泥商场签订的租赁合同，向太平水泥商场交租金至2008年，在此期间太平水泥商场不知道亚泰水泥公司和原哈尔滨水泥厂的相关情况。2009年，因太平水泥商场与原哈尔滨水泥厂签订的合同将要到期，所以太平水泥商场找到亚泰水泥公司相关领导，相关领导回复继续租赁房屋但是需要请示长春总部，经多次协商，亚泰水泥公司称此房已由其购买，太平水泥商场才知情。太平水泥商场于2004年改制并于2008年向道外区经贸局、道外区人民政府、道外区国资委分别请示，因改制资金不足提出以诉争房产作为抵补请求，后道外区人民政府向哈尔滨市国资委、商务局发函由市国资委、市商务局出具文件批准以诉争房产抵补改制不足的资金，因此，太平水泥商场认为案涉房产应属于商务局所有，由商务局将该房产继续进行改制并抵补为太平水泥商场所有。道外区工信局述称，1、商务局所称本案争议房产的原始取得及变更经过是在原哈尔滨水泥厂从哈尔滨市下放到道外区之前的事情，所以道外区工信局并不知情；2、2005年9月，经哈尔滨市政府批准道外区工信局与亚泰水泥公司签署了《哈尔滨水泥厂重组协议》，本案诉争房产在重组改制时已办理了房屋所有权证，所以将其纳入了重组改制资产范围；3、商务局提起的争议房产权属问题，由法院依法认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1、商务局主张案涉房屋归其所有是否成立。对此商务局举示了证据一即建筑工程竣工房屋移交验收证书，系原哈尔滨水泥厂向哈尔滨市商业网点建设办公司交付案涉房屋时双方签订，该移交证书中既载明了产权归哈尔滨市商业网点建设办公司所有，亦载明了原哈尔滨水泥厂以此折抵1988年前商业网点费用，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原哈尔滨水泥厂虽向房产管理部门办理了产权登记，享有公示公信力，但所有权系对世权，无论如何辗转均不能改变其物权性质，现案涉房屋因合法建造成立了物权，原哈尔滨水泥厂因折抵1988年前商业网点费用而将案涉房屋转让原哈尔滨市商业网点建设办公室，该办公室因合法行为取得物权，而原哈尔滨水泥厂在明知上述事实的情况下将案涉房屋登记至自己名下，侵犯了商务局（原哈尔滨市商业网点建设办公室）的合法权益，故对商务局举示的该份证据本院予以采信，对其主张享有案涉房屋所有权的事实予以确认。2、商务局与太平水泥商场对案涉房屋享有的权属比例。对此二者均举示了商务局、哈尔滨市国资委文件及函、道外区政府函、国有资产评估项目备案表，能够证明二者主张案涉房产为国有资产，经哈尔滨市人民政府国有资产管理委员会批准，将案涉房产用于抵补太平水泥商场改制净资产负数的事实，故对商务局及太平水泥商场举示的上述证据的证明效力予以采信，对双方共同享有案涉房屋所有权的事实予以确认。3、亚泰水泥公司是否构成善意。对此亚泰水泥公司举示了证据一至五即房屋所有权证书及相关改制材料，虽客观真实，但商务局对此亦举示了证据五即房屋租赁合同、交付租赁费票据及案涉房屋使用现状照片，能够证明商务局主张亚泰水泥公司自2006年起即向太平水泥商场交付案涉房屋租金以及该商场至今占有部分案涉房屋（50平方米房屋）的事实成立，商务局举示的上述证据足以证明亚泰水泥公司对案涉房屋非其公司所有的事实知情；亚泰水泥公司虽抗辩其向太平水泥商场支付租金系重大误解，但该公司向太平水泥商场交付租金长达三年之久且在太平水泥商场至今仍占有部分案涉房屋的情况下，其抗辩明显不符合常理，且亚泰水泥公司对此未举示有效反驳证据予以证实。综上，亚泰水泥公司的抗辩既有悖常理又不符合法律规定，故该公司虽取得了案涉房屋的所有权证书但不构成善意。通过对上述证据的分析与认定及庭审中当事人的陈述，本院认定事实如下：1988年，原哈尔滨水泥厂欲兴建住宅及办公用房，依据国务院[1979]244号及[1981]103号文件精神，该厂应在建设的综合楼范围内（原太平区水泥路94号，现为道外区水泥路102号134栋）提供建筑面积为1250平方米的商业网点用房，用以折抵应向原哈尔滨市商业网点建设办公室（以下简称市商业网点办）缴纳的商业网点配套费用。1988年7月30日，原哈尔滨水泥厂开始开工建设综合楼，1989年10月5日竣工，并于同年10月10日将所建综合楼一层1250平方米房屋交付市商业网点办，当日双方办理了建筑工程竣工房屋移交验收证书（编号：89—005），载明房屋产权归市商业网点办。1990年10月15日，市商业网点办向原太平区商委下设的哈尔滨市太平区水泥商场颁发了商业网点房屋承租证，1997年市商业网点办亦向该商场颁发了哈政商网配KD第000086号商业网点房屋使用权证（载明建筑面积为1490平方米）。2001年9月27日，原哈尔滨市太平区水泥商场与原哈尔滨水泥厂（房地产管理处）签订房屋租赁合同书，约定：太平区水泥商场将坐落于哈尔滨水泥厂办公楼一层水泥路商场面积为865平方米未装饰的房屋租赁给哈尔滨水泥厂使用，租期10年即2001年至2011年，年租金6.8万元，为照顾太平水泥商场搬迁过程中的损失，哈尔滨水泥厂第一年向太平水泥商场交付租金8万元，因出租方有外债需要偿还故承租方首次向出租方交付10万元。出租方在该办公楼一层尚有使用面积50平方米房屋一套，该房屋除取暖费水泥厂不收外，水、电费按水泥厂规定交纳，如今后上级有新的规定，按新规定执行。双方亦约定了其他权利义务。合同签订后，太平区水泥商场向原哈尔滨水泥厂交付了出租房屋，原哈尔滨水泥厂于同年11月1日如约向太平区水泥商场交付了房屋租金10万元，2002年至2005年亦如约交付了房租金。2006年原哈尔滨水泥厂改制后，承接其债权债务的亚泰水泥公司依原合同约定分别向太平区水泥商场交付了2006年至2008年的房屋租金。现双方合同约定的租赁房屋由亚泰水泥公司占有、使用，合同中约定保留的案涉房屋中的50平方米由太平水泥路商场占有使用（或出租他人）。另查明，原哈尔滨水泥厂于2001年8月7日将哈尔滨市道外区（原太平区）水泥路102号134栋1-4层办公楼登记至该厂名下，取得了房屋所有权证书，产权证号为哈房太字第00001962号，登记的建筑面积为5000平方米，该厂向房屋管理部门办理所有权证书时提交的建设工程审批执照号为（88）城规（管）字第6006号，执照载明的工程项目为综合楼、工程地点为厂生活区、建筑面积为5000平方米、基底面积为1250平方米、层数为4层，但未提交该厂与原哈尔滨市商业网点建设办公室签订的建筑工程竣工房屋移交验收证书。2005年9月29日，道外区工信局（原哈尔滨市道外区经济贸易局）与吉林亚泰（集团）股份有限公司签订了关于重组哈尔滨水泥厂的协议书，对原哈尔滨水泥厂进行重组改制，并于同年10月7日成立了亚泰水泥公司，该公司承接了原哈尔滨水泥厂的全部资产、债权及明确合法的债务。重组后，原哈尔滨水泥厂将坐落于哈尔滨市道外区水泥路102号134栋1-4层房屋（包括诉争房屋在内）作为其固定资产整体交付亚泰水泥公司，该公司于2007年4月18日办理了房屋产权变更登记，产权证号为哈房权证外二字第××号。改制后，亚泰水泥公司按原哈尔滨水泥厂与太平水泥商场签订的租赁合同向该商场交付了2006年至2008年房屋租金，自2009年拒绝交付租金。再查明，哈尔滨市太平区水泥商场系1992年5月7日成立的国有企业，隶属于原哈尔滨市商业网点建设办公室，2004年6月变更企业类型为股份合作制（内资）。哈尔滨市商业网点建设办公室原隶属于哈尔滨市商业局，2004年哈尔滨市商业局与哈尔滨市对外经贸局合并组建哈尔滨市商务局即原告。2008年，太平区水泥商场在政府主导下进行整体改制，并于同年12月26日与道外区工信局（原哈尔滨市道外区经济贸易局）签订产权转让协议，约定太平区水泥商场以承债的方式承接原太平区水泥商场的全部债权债务、承担商场职工安置等，经清产核资太平区水泥商场的净资产为负数，其改制成本不足，按照哈商联字[2007]9号文件及哈商务发[200]115号文件精神即凡占用商业网点用房的区属国有商业企业改制成本不足的，可用其使用的商业网点用房进行抵补，道外区工信局将诉争房屋作为太平区水泥商场的改制抵补。2009年11月6日，案涉房屋经黑龙江亿鑫达资产评估有限公司评估价值为506.25万元，2010年5月5日，哈尔滨市人民政府国有资产监督管理委员会出具哈国资函[2010]28号文件，同意以案涉房屋抵补太平区水泥商场净资产-153.67万元部分，余额352.58万元作为国有资产上缴市国资委，上述352.58万元未全额上缴市国资委前不得办理该商业网点房产更名过户手续。基于上述事实，本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原哈尔滨水泥厂与原哈尔滨市商业网点建设办公室签订的建筑工程竣工房屋移交验收证书，明确载明了案涉房屋产权归哈尔滨市商业网点办所有，并以此折抵原哈尔滨水泥厂1988年之前的网点费用，有双方签字盖章，系各自真实意思表示且不违反法律行政法律的强制规定，合法有效，双方均应依约履行，原哈尔滨水泥厂将案涉房屋登记至自己名下，既违反了双方约定又违反了法律规定，其行为侵犯了商业网点办的合法权益，其改制时虽将案涉房屋作为固定资产出售，但该厂属无权处分，亚泰水泥公司虽承接了包括案涉房屋在内的原哈尔滨水泥厂的固定资产及债权债务，但该公司先于2006年向太平水泥商场交付案涉房屋租金，后于2007年办理案涉房屋的产权变更登记，且于2007年、2008年均向太平水泥商场继续交付租金，可见亚泰水泥公司在明知案涉房屋非其所有的情况下而办理产权变更，虽取得了所有权证书但不构成善意；亚泰水泥公司虽抗辩其交付租金系重大误解，但租赁合同中约定保留的案涉房屋中的50平方米一直由太平水泥路商场占有使用至今，该公司对此应予知情，故该公司的抗辩有悖常理，本院不予采信，因此案涉房屋所有权依法应归商务局（原哈尔滨市商业网点建设办公室）所有；又因哈尔滨市人民政府国有资产监督管理委员会及商务局均同意以案涉房屋抵补太平水泥路商场改制中净资产-153.67万元部分，故按案涉房屋的评估价值计算，商务局对案涉房屋享有69.65%的产权份额（352.58万元÷506.25万元×100%）、太平水泥路商场对案涉房屋享有30.35%的产权份额（153.67万元÷506.25万元×100%）。综上所述，商务局的诉请，符合法律规定，应予支持；太平水泥商场陈述其对案涉房屋享有产权份额，亦符合法律规定，应予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、第三十三条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条、第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、坐落于哈尔滨市道外区水泥路102号134栋1-4层办公楼1层（建筑面积1250平方米）由哈尔滨市商务局与哈尔滨市太平区水泥路商场共有，哈尔滨市商务局享有69.65%的产权份额、哈尔滨市太平区水泥路商场享有30.35%的产权份额；二、驳回哈尔滨市商务局其他诉讼请求。案件受理费100元，由亚泰水泥公司负担，此款商务局已预交，待本判决发生法律效力后，亚泰水泥公司立即给付商务局。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  李艳丽代理审判员  王成友代理审判员  吕 颖二〇一七年八月二日书 记 员  于春辉