辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丹民一终字第00101号
上诉人（原审被告）：丹东苏宁云商销售有限公司（原丹东苏宁电器有限公司）。
法定代表人：范志军，经理。
委托代理人：周克剑，辽宁凡响律师事务所律师。
委托代理人：谭日赫，辽宁凡响律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳优士健身有限公司。
法定代表人：张熙隆，总经理。
委托代理人：宫翠茹，辽宁泽宇律师事务所律师。
委托代理人：胡冀东，辽宁泽宇律师事务所律师。
第三人：丹东泰丰实业有限公司。
法定代表人：肖德军，董事长。
委托代理人：王向昕，男。
委托代理人：何晓东，辽宁乾朗律师事务所律师。
上诉人丹东苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）与被上诉人沈阳优士健身有限公司（以下简称优士健身）、第三人丹东泰丰实业有限公司（以下简称泰丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，丹东市元宝区人民法院于2013年12月2日作出（2012）元民三初字第00233号民事判决。宣判后，上诉人苏宁公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人苏宁公司的委托代理人周克剑、谭日赫，被上诉人优士健身的委托代理人宫翠茹、胡冀东，第三人泰丰公司的委托代理人王向昕、何晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
优士健身（原审原告）在一审诉称，2012年，原告与被告签订了场地租赁合同，原告承租XX号楼五层区域，建筑面积为2170平方米的商业用房，用于经营健身俱乐部。租期自2012年3月1日至2018年5月31日止。合同签订后，原告依约向被告提交装修方案及设计图，经被告许可后，原告正式进场装修。但在装修期间，被告以各种借口阻挠原告继续装修，并单方解除合同，给原告造成租金、装修以及经营等巨大经济损失共计1011659.77元，故请求判决被告赔偿原告筹建损失603626元、装修损失265464.77元、违约损失l42569元。
苏宁公司（原审被告）在一审辩称，一、被告有权单方解除涉案租赁合同。（一）、原告在装修和改造前未将装修方案及装修设计图报送被告，也未取得被告的书面同意。场地租赁合同中第8.1条明确约定，原告须在装修和改造前将方案及装修设计图报送被告，并取得被告的书面同意。在租赁合同的第12.2条中又约定了原告违反第8.1条的约定时，被告有权单方解除合同。（二）、被告同意原告入场装修，并不意味着被告同意了原告的装修方案及装修图纸。从场地租赁合同的约定可以看出，原告入场装修是有前提条件的，即不得改变租赁场地所属房屋内部主要结构及功能，不得破坏房屋原有的消防、中央空调、供电、供水等设备的运行状态，同时，原告还要取得相关部门的审批手续和验收合格手续，并报被告备案。被告及第三人在与原告的来往信函中表明，原告未征得被告同意入场装修，导致与原告就装修问题进行不断的沟通。（三）、根据《建筑工程施工许可管理办法》第二条以及《辽宁省建筑工程施工许可管理实施细则》第三条的规定，工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的装饰装修工程必须办理施工许可证，否则一律不得开工。本案中，原告并未依据上述规定及场地租赁合同的约定办理施工许可，原告的装修行为系违法行为，也是违约行为。二、被告不应赔偿原告的装修损失。（一）、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。原告进行装修时，并未按照合同约定将装修方案报经被告，未经被告书面同意，因此，原告的装修损失应由其自行负担。（二）、原告在未取得施工许可证的情况下擅自开工，这种施工行为系违法行为，因违法行为而产生的费用不应当得到法律的保护。（三）、原告要求赔偿其装修损失的依据是《建筑工程造价鉴定报告书》，而《建筑工程造价鉴定报告书》所确认的损失是鉴定人依据政府指导价（既定额）计算得来，因此，该损失数额不是原告在施工中实际发生的费用，不符合法律规定。三、被告不应当赔偿原告的经营损失。（一）、原告在其经营期间并未在丹东成立新公司或者分公司，其本身不具备在丹东进行经营的资质，为此，丹东市工商行政管理局曾于2012年5月17日向原告的法定代表人作出了丹元工商处字（2012）98号行政处罚决定书，对原告违法办理健身会所会员卡的行为作出了改正，并处以15000元的罚款的处罚。因此，原告所出具的与经营有关的费用凭据因其违法性而不应得到支持。（二）、《资产评估报告书》的内容不应予以采信。《资产评估报告书》所依据的材料的真实性、关联性不确定，该报告书中对筹建期工程费的确定属于重复计算。《场地租赁合同》的解除时间是2012年8月20日，在该日期后原告所发生的费用也计算在筹集期费用中无法律依据。四、原告主张的违约损失142569元无法律依据。原告已经就其实际损失进行了主张，就不应再按合同约定向被告主张违约金。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，违约金数额不得超过实际损失，当事人同时主张赔偿损失和违约金的，人民法院不予支持。五、原告应当就损失扩大部分自行承担。原告在入场装修后，第三人泰丰公司已对原告的装修行为提出了异议，但原告仍拒绝接受第三人的意见，在明知第三人不同意的情况下，仍继续进行装修，故原告应自行承担扩大部分的装修损失。六、原告已支付被告的房租应当抵顶原告应向被告支付的违约金。根据场地租赁合同第l2.2条的规定，在原告违反该条约定时，应当向被告支付相当于三个月房租的违约金，因此被告无需向原告返还三个月的房租。综上所述，原告的诉讼请求应当驳回。
泰丰公司（原审第三人）在一审述称，一、本案纠纷与第三人无任何关系。二、原、被告签订租赁合同以后，原告进场装修，第三人对被告提出了意见，但被告并未采取任何措施进行阻止，导致原、被告间租赁合同不能履行，所以，被告称第三人不同意进场装修与事实不符。
一审法院经审理查明，坐落于XX号楼五层区域，建筑面积为2170平方米的商业用房（以下简称“涉案房屋”）系第三人所有。2011年6月15日，第三人与案外人沈阳苏宁电器有限公司签订了租赁合同，第三人将XX号楼一至五层区域，建筑面积合计约为10181平方米的房屋出租于案外人沈阳苏宁电器有限公司。租赁合同约定了案外人沈阳苏宁电器有限公司在承租期内有权将租赁物部分转租给第三方，但转租面积不得超出租赁物的50％，沈阳苏宁电器有限公司未经第三人同意，不得拆改变动房屋结构或损坏房屋等内容，合同的租赁期限为8年零2个月，自2011年8月1日至2019年9月30日。2011年7月29日，第三人、沈阳苏宁电器有限公司与被告共同签订补充协议一份，约定第三人与沈阳苏宁电器有限公司于2011年6月15日签订的租赁合同项下的沈阳苏宁电器有限公司所有权利义务均归被告享有和承担，被告承诺履行合同中承租方的权利和义务，沈阳苏宁电器有限公司对该租赁合同及补充协议的全部义务承担连带责任，补充协议同时将租赁物的交付时间确定为2011年8月1日。2012年2月14日，原、被告签订了场地租赁合同。合同主要约定了以下内容：被告将涉案房屋出租给原告用于经营优士健身俱乐部；租赁期限自2012年3月1日起至2018年5月31日止；租赁费用采取“先付后租”的方式按季支付，在合同签订的三个工作日内，原告向被告支付2012年3月1日至2012年5月31日的租赁费用l42569元，以后每个租赁期，原告提前10天向被告交纳下一个租赁期租赁费用；原告不得超出合同约定的经营范围开展经营活动，否则视为原告违约，原告对租赁场地实现其租赁目的负有调查、论证义务，原告承诺已全面了解租赁场地性质及周边情况，若因此致合同无法履行的，原告自行承担责任；租赁场地的交付时间为2012年3月1日；合同期内，原告在不改变租赁场地所属房屋内部主要结构和功能的前提下，可根据实际经营需要，对租赁区域的内部和外立面进行装修与改造，费用由原告承担，但在装修和改造前须将方案及装修设计图报被告，取得被告的书面同意，否则，原告应向被告支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金，且被告有权解除合同；原告清楚本合同为被告转租合同，如因原告使用不当，有可能造成房屋产权人解除与被告签订的租赁合同，由此造成损失，包括被告的实际损失和可得利益损失，均由原告承担；原告对场地、外立面的装修、改造以及设备的安装，不得破坏房屋原有的消防、中央空调、供电、供水等设备或影响该设备的运作状态，应符合国家相关质量标准和消防管理的规定，原告应自行申报并取得相关部门的审批手续和验收合格手续，并报被告备案，否则被告有权通知限期整改，如原告拒不整改存在安全隐患的，被告有权解除物业服务，如因原告装修、使用过程中造成消防、中央空调、供电、供水等设备损坏或造成被告或第三方损失，责任由原告承担；被告保证对租赁场地享有出租权，保证所提供的租赁场地在租赁期内不另行出租给第三方，保证原告安全、合法享有租赁场地的使用权，否则，被告应向原告支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金，且原告有权解除合同；租赁期内，若被告获得转租权而签订的租赁合同因任何原因被解除或事实上被解除，被告在提前一个月通知原告的前提下有权解除本合同，被告应协助原告与房主签署租赁合同，否则被告支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金。除上述内容外，合同还就原、被告双方的权利义务、违约责任、租赁费交纳标准、租赁物的维修和保养等内容做出了具体的约定。合同中第十二条第二款约定，原告违反合同部分条款，或由于原告原因解除合同时，原告应向被告支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金，且被告有权解除合同。合同中第十四条第五款约定，本合同的通知可以通过直接递交、邮寄、快递方式，送达对方时通知生效，一方如变更通讯地址、联系人、联系电话应及时以书面形式告知对方，如因通讯变更未及时通知另一方而导致通知被退回，邮件退回之日视为通知送达之日。合同签订后，原告于2012年2月20日通过银行汇款的方式向被告支付2012年3月1日至2012年5月31日租赁费用142569元。
原、被告双方在签订场地租赁合同前，原告曾就其进
场装修应当具备的场地条件与被告进行过协商，经协商最终形成一致意见，签订了场地租赁合同。2012年2月1日，原告还就涉案房屋的装修工程设计与大连汉邦装修工程有限公司签订了装修工程设计合同，合同约定，大连汉邦装修工程有限公司应当就涉案房屋的装修装饰工程向原告提交设计资料和文件，其中包括装修平面方案图，装修效果图（8
至10幅），装修施工图（平面、天花、立面、详图）、装
修给排水、强弱电图各一份，原告应当在合同签订后分三次
向大连汉邦装修工程有限公司支付设计费共计100000元。
合同签订后，原告依约向大连汉邦装修工程有限公司交付设
计费共计l00000元，大连汉邦装修工程有限公司向原告提
交了设计资料和文件。2012年3月31日，原告就涉案房屋
的装修装饰施工工程与鞍山市逸图嘉建筑装饰工程有限公司签订了装饰装修施工合同。合同中以原告为发包方、鞍山
市逸图嘉建筑装饰工程有限公司为承包方约定了以下主要内容：承包方式为承包人包工、发包人包料；开工日期为2012年4月1日；竣工日期为2012年6月10日；合同总价款为500000元，发包人于承包人进入工地10天内支付l00000元，发包人于工程进行到50％时向承包人支付l50000元，发包人于工程进行到90％时向承包人支付l50000元，待工程竣工并经发包人验收合格后，发包人向承包人支付100000元；施工图纸由发包人自行提供；发包人指派王立新、马明健为发包人驻工地代表，负责合同履行，发包人负责就装饰装修事宜与物业进行沟通，合同对发包人的工作内容诸如施工期间需要的水源、电源、清除障碍物、垃圾处理等事宜作出了约定。合同还就安全生产和防火、工程变更、竣工结算、违约责任等内容进行了约定。合同第9.4条约定，因一方原因，合同无法继续履行时，应通知对方，办理合同终止协议，并由违约方赔偿对方总价款的20％，即100000元。2012年4月5日，涉案房屋的建设工程消防设计经原告报送丹东市公安消防支队备案合格后，原告在被告的协助下进入涉案房屋内进行装饰装修，原告与鞍山市逸图嘉建筑装饰工程有限公司签订的装饰装修工程施工合同经实际履行后，原告通过银行转账方式向鞍山市逸图嘉建筑装饰工程有限公司法定代表人高振岭付款100000元。嗣后，原告又于2012年12月4日向鞍山市逸图嘉建筑装饰工程有限公司法定代表人高振岭分四次共计汇款50000元。
原告在入驻涉案房屋的装修工程施工过程中，由于经营
需要，须对涉案房屋进行涉案房屋楼体内的建筑设施进行适
当改造，主要是安装热水箱及储水箱、货梯改造、空调改造、
消防改造、下水管道改造等项目。考虑到以上问题，原告于
2012年4月9日致函被告，表示希望被告与第三人就装修事
宜进行及时沟通，以保证装修进程。第三人在得知以上情况
后，考虑到装饰装修工程可能对整栋楼房产生不良影响，于
2012年4月27日致函被告，提议由被告委托专业的设计单
位，根据原告的使用条件进行结构验算后再进行施工，以保
证房屋的安全，并就装饰装修过程中已经产生及可能产生的
问题向被告提出了建议。在与被告就涉案房屋的装饰装修事
宜进行协商的过程中，原告单方委托辽宁北方建筑设计院有
限责任公司对涉案房屋的砼楼板承载力进行了复核验算，2012年4月28日，辽宁北方建筑设计院有限责任公司经复
核验算认为涉案房屋在使用功能变为健身房后，原结构砼楼
板承载力满足要求，可以安全使用。2012年5月21日，被
告向第三人出具客户进场通知函，就原告装修过程中遇到的
一系列的装修问题向第三人进行了沟通，并希望能够得到第
三人的理解与支持。2012年5月28日，第三人就被告的致函进行了书面回复，主要内容有：建议被告通知原告暂停施
工，待取得设计单位进行结构安全验算、消防机关批准后再
恢复施工，要求被告向其提交书面装修改造方案和施工图，
以确保租赁房屋的安全性。回复中还就水箱安装、楼板打眼、
货梯改造等问题提出了原则性意见。2012年8月16日，被
告向原告出具《关于优士健身项目解除合同的通知函》，主
要内容为：“贵司未能按照场地租赁合同的约定，在装修和改造前将方案及装修设计图报送我司，取得我司的书面同意。贵司在未经我司书面认可的情况下，私自进场装修改造，
对房屋的结构安全构成了威胁，导致产权人要求我司对贵司
的上述行为承担法律赔偿责任。事后经我司与贵司沟通，虽
贵司补充提供了一份装修设计图纸和楼板承重证明，我司亦
将此材料转交给产权人，然产权人认为贵司提供的材料并不
能有效的证明贵司的方案不会对房屋安全产生威胁，并一再要求我司对于贵司装修破坏房屋安全的行为承担法律责任。
目前贵司的行为已经违反了合同约定，同时也对我司与产权
人的合同履行构成了威胁，故我司根据合同约定，决定自2012年8月20日解除与贵司2012年2月14日签订的场地租赁合同，限贵司于8月30日前将位于我司内的物品进行清场完毕，由此产生的费用由贵司负担。且我司保留通过司
法途径追究贵司违约责任的权利。”嗣后，原告经与被告私
自协商未果，涉案房屋的装饰装修工程无法进行施工，原、
被告间签订的场地租赁合同不能继续履行。
另查明，原告法定代表人张熙隆曾于2012年3月期间雇佣员工在被告经营的苏宁电器一楼面向社会公众办理“优
士健身丹东会所”健身卡，每张会员卡收费1009元。2012
年5月17日，丹东市元宝区工商行政管理局作出丹元工商处字（2012）98号行政处罚决定书，决定：一、责令当事人张
熙隆改正违法行为；二、罚款15000元，上缴国库。
诉讼过程中，经原告申请，该院委托中国建设银行股份有限公司辽宁省分行于2012年12月3日对原告承租的涉案房屋装修已完工程作出了建筑工程造价鉴定报告书，鉴定结果为：涉案房屋装修已完工程造价为265464.77元。原告为此花费鉴定费5000元。经原告申请，该院委托辽宁中朋土地房地产与资产评估有限公司对涉案房屋无法达到健身俱乐部的目的，造成原告自合同签订之日起至解除合同期间的筹建损失进行了资产评估，并作出辽中朋评报字（2013）第12号资产评估报告书，评估结论为：涉案房屋无法达到健身俱乐部的目的，造成原告自合同签订之日起至解除合同期间的筹建损失的评估值为603626元（其中包括：筹建期工资170351元、筹建期房租142569元、筹建期设计费100000元、筹建期工程费150000元、筹建期费用40706元）。原告为此花费鉴定费10000元。被告在诉讼过程中对辽宁中朋土地房地产与资产评估有限公司作出的资产评估报告书提出了书面异议，经鉴定人员出庭接受质证后，该院针对被告提出的异议结合案情需要，分别向鉴定单位提出了对鉴定结论进行书面补充说明和书面答复的意见。2013年8月14日，中国建设银行股份有限公司辽宁省分行作出了复议报告书，将涉案房屋装修已完工程的人工费明确为74162.18元。2013年8月20日，辽宁中朋土地房地产与资产评估有限公司对其出具的资产评估报告书作出了书面补充说明并针对筹建期损失的相关内容制作了明细表。诉讼过程中，原、被告双方均认可双方签订的场地租赁合同的解除时间以被告出具的《关于优士健身项目解除合同的通知函》中载明的时间为准，即2012年8月20日。
一审法院认为，原、被告间签订的房屋租赁合同依法成立并生效，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。法律规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变更的事实承担举证责任。本案中，依照法律规定，被告应当对其提出的其单方解除合同系“原告违约”的诉讼主张提供证据。就“原告违约”而言，通过庭审，结合当事人举证、质证情况，分析如下：首先，涉案房屋位于丹东市锦山大街中富小区l号楼五层区域，丹东市锦山大街1号楼一至五层区域均由被告实际控制、占有、使用，并用于经营“苏宁电器”。
原告在入场装修时必然需要经过被告的同意方可实施装修行为，结合本案的相关证据，应当认定被告对于原告于2012年4月5日入场装修是知情的，被告的行为表明其对原告入场装修是配合的，原告与被告、被告与第三人间的信函表明原告在入场装修初始，被告对合同的继续履行持积极态度，第三人对入场装修事宜的建议使被告对装修行为对涉案房屋的结构、安全性能会否造成不良影响产生顾虑。最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第66条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示”。该条规定从程序上对合同变更事实的成立问题进行了规范。意思表示有明示与默示两种形式，所谓默示的意思表示，指行为人的意思并非通过语言或者文字明确表示出来，而是通过其行为推定出来。由于行为又可分为作为与不作为，默示作为一种行为，也就可以划分为作为的默示与不作为的默示。从该条规定可以看出，我国法律原则上只承认作为的默示可以作为意思表示的一种方式，因此，合同变更的意思表示显然可以通过默示的方式而为之。根据该条规定，应当认定原、被告间签订的场地租赁合同第8.1条约定的“乙方在装修和改造前须将方案及装修设计图报甲方，取得甲方书面同意。”实际已由被告在原告入场装修时通过自己作出的作为默示行为进行了变更，该变更事实依法成立。故对于被告提出的原告未经其书面同意入场装修的辩解意见，不予采信。第二、对于原告入场装修是否对租赁房屋原有结构及功能产生破坏一节，应当由被告负举证责任。本案中，原告已经就其安装水箱对涉案房屋的砼楼板承载力委托相关技术部门进行了复核验算，经复核验算认为涉案房屋在使用功能变为健身房后，原结构砼楼板承载力满足要求，可以安全使用，部分审批手续原告也按照合同约定进行了办理。庭审中，被告未能就其提出的上述事实主张提交证据，故对被告的此节辩解意见，不予采信。第三、当事人履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。原告对涉案房屋进行装修确应依照有关行政法规的规定履行审批手续，以维护交易安全、避免损害他人利益。否则，被告有权依照合同约定通知原告限期整改并停止物业服务，直至单方解除合同。但如前所述，被告以其作为的默示同意了原告入场装修，且被告对原告在签订合同前进行准备、投资以及合同签订后进场装修均是知情的，故在此情况下，被告仍须本着公平、诚实信用的原则，根据合同第8.3条的约定，通知原告限期整改或者停止物业服务，并在此基础上就合同履行过程中发生的问题积极进行磋商，在不损害双方利益的前提下，尽量实现合同目的。涉案房屋当时处于装修初始状态，有关行政审批手续可由原告进行办理，被告可以通过限期整改或者停止物业服务的方式等待原告向有关行政机关提出申请，在有关行政机关作出最终决定后确定合同是否继续履行，再依合同约定行使合同解除权。这样做，更能体现出被告作为知名企业的社会责任感，同时彰显被告作为知名企业在商业活动中更能够遵守我国民事法律确立的公平、诚实信用原则，并增强企业公信力。总之，从《中华人民共和国合同法》鼓励交易功能的角度考虑，合同解除作为当事人享有的合同自由权，应当受到必要的限制，以避免因随意行使合同解除权而破坏正常的交易秩序，损害处于弱势地位一方当事人的利益。所以，合同的解除必须具备一定的条件，必须有解除合同的行为发生，否则，一方当事人不得擅自解除合同，因擅自解除合同给对方当事人造成损失的，解除合同一方当事人应当承担相应的赔偿责任。本案中，除被告答辩时提出的合同解除理由外，在原、被告间场地租赁合同中关于合同解除的条件还有诸如保证金交纳、竟业经营等约定。对于合同的解除以及解除条件成就的其他原因仍须由被告提出主张并就其主张进行举证。诉讼过程中，被告未就其他约定解除的条件提出主张并提供证据。如上所述，被告主张合同解除，但被告未能就合同解除事实成立一节履行证明义务，故得认定被告系单方擅自解除合同，被告应当对原告因此遭受的经济损失承担相应的赔偿责任。考虑到本案的具体情况，原、被告又均认可解除合同的时间为2012年8月20日，继续履行合同已经不能实现合同目的，故应以此综合其他各因素对原告的经济损失进行确定，原告遭受的经济损失还应以鉴定部门出具的鉴定报告书结合本案的实际情况予以确定为妥。本案中，中国建设银行股份有限公司辽宁省分行对原告承租的涉案房屋装修已完工程进行了工程造价鉴定并出具了鉴定报告书，鉴定结果为涉案房屋装修已完工程造价为265464．77元。考虑到涉案房屋装修工程由原告方包料进行，而鉴定报告书中确定已完工程造价包含材料费与人工费，结合当事人对鉴定结论的质证意见，经该院委托，由该行对涉案房屋装修已完工程的人工费进行了补充鉴定，涉案房屋装修已完工程人工费明确为74162.18元。该鉴定结论确定的人工费与原告实际花费的人工费150000元的差额为75837.82元（150000元－74162.18元计算得出），产生差额的主要原因在于被告擅自解除合同导致原告与案外人签订的装饰装修施工合同无法继续履行，而根据装饰装修施工合同的约定，原告须向案外人支付违约金100000元，基于以上原因以及原告在庭审中提出的其为避免损失扩大向案外人额外支付未完工部分工程人工费的主张，应当考虑将鉴定报告书中明确的人工费74162.18元从已完工程造价265464.77元中予以扣除，再加上原告已经实际支付的人工费150000元，确定原告为涉案房屋已完装饰装修工程部分的实际支出为341302.59元（265464.77元－74162.18元＋150000元计算得出，不包含工程设计费100000元）。辽宁中朋土地房地产与资产评估有限公司对原告在合同筹建期经济损失作出的评估结果，即评估值603626元（其中包括：筹建期工资170351元、筹建期房租142569元、筹建期设计费100000元、筹建期工程费l50000元、筹建期费用40706元）中应扣除其中筹建期工程费（即人工费）150000元，原告在合同筹建期经济损失应确定为453626元（603626元－150000元计算得出）。关于原告主张的违约损失l42569元，根据原、被告双方在合同中的约定，该违约损失实指原告实际交纳的三个月房屋租金，该租金损失已经评估计入筹建期经济损失，在此情况下，由被告按合同约定支付违约金有违公平原则。再者，原、被告均认可解除合同的时间为2012年8月20日，合同解除后，合同有关违约金条款已经不具有法律约束力，此时，原告可以要求赔偿损失，但不能再要求被告支付违约金，故原告的此节诉请缺乏事实与法律依据，不予支持。如上所述，原告因被告单方擅自解除合同造成经济损失合计为794928.59元，以上损失应由被告赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第九十一条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告丹东苏宁电器有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告沈阳优士健身有限公司各项经济损失合计794928.59元；二、驳回原告沈阳优士健身有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13905元，由被告丹东苏宁电器有限公司负担10926元，由原告沈阳优士健身有限公司负担2979元，鉴定费15000元由被告丹东苏宁电器有限公司负担。
宣判后，上诉人苏宁公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审或依法改判上诉人不承担责任，驳回被上诉人的诉讼请求。其上诉理由是：1、原审认定上诉人擅自解除合同系违约行为的认定缺乏证据证明，认定被上诉人安装水箱后可满足原结构楼板承载力的证据不足。2、原审中所有与损失有关的证据均未提交原件，也未经质证，不应予以采信，一审程序违法。3、辽宁中朋土地房地产与资产评估有限公司作为评估机构存在造假行为，其评估报告不应作为证据使用，损失计算没有法律依据。4、原审程序违法，原审判决超出被上诉人原审诉讼请求。
被上诉人优士健身辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1、上诉人不认可上诉人单方违约造成双方合同终止，被上诉人现有新证据证明真正的违约方就是上诉人，上诉人与第三人在另一个案件中，上诉人方自认其与被上诉人解除合同的原因是因为第三人阻挠被上诉人进场造成的，违约责任在上诉人。上诉人在上诉状中提到的违约问题是不成立的。2、关于楼板承重力不足的问题，被上诉人在装修时是第三人提出的鉴定，并提供图纸，没有图纸没法作出楼板承重力计算，被上诉人选择的鉴定机构也是上诉人与第三人认可的，但鉴定报告出来后，第三人不认可，导致上诉人也不认可，实际上楼板承重力是完全满足健身房需求的。3、原审提供的评估依据均是原件，是经过原审法院评估中心提交给鉴定机构的，没有原件鉴定机构是不可能给予鉴定的，鉴定报告出具后，被上诉人也在法庭上将所有原件提交法庭，上诉人予以质证。4、辽宁中朋土地房地产与资产评估有限公司是中立机构，与双方不存在利害关系，本案的鉴定机构是双方摇号选择的，不可能造假。如果上诉人否认鉴定效力，应予举证。在一审，鉴定机构的鉴定人员依法出庭接受双方质询，就鉴定内容进行答疑，所有程序符合法律规定。被上诉人的损失是客观存在的。5、被上诉人原审请求的数额是100余万，实际判决是70余万，没有超过被上诉人请求。综上，请求法庭维持原判。
第三人泰丰公司方述称，同一审述称意见一致。
二审中，被上诉人提供了上诉人与第三人间电子邮件纸制载体一份，内容是关于解除合同的通知函，证明上诉人和被上诉人间解除合同是因为上诉人违约行为，是上诉人与第三人间的转租合同没有得到第三人认可，导致被上诉人合同无法履行。
上诉人质证意见，不知道有这个邮件，而且这个邮件只是上诉人与第三人间存在的邮件，而被上诉人没有说清该证据的来源，所以上诉人无法认定其真实性。这不是邮件，而是复印件，有公章也无法看出电脑发送数据的显示，复印件就应与原件相一致，如果不能提供原件，就无法作为证据使用。即使该证据是真实的，也证明不了被上诉人所证明的二个观点。被上诉人依据该证据证明装修方案经过上诉人同意，在整个信函中没有这种字样；是上诉人单方违约的字样也没有在该信函中体现。
第三人质证意见，该证据是真实的，该证据是上诉人与第三人解除房屋租赁关系，向第三人发的通知书。
本院认证认为，被上诉人未能提供原件，上诉人又不予认可，故对该证据本院不予采纳。
上诉人与第三人均未向本院提供新证据。
本院查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，上诉人与被上诉人在平等互惠的基础上签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同签订后，被上诉人按约定向上诉人交纳了租金，上诉人同意被上诉人进入承租的涉案房屋进行装修。在被上诉人装修过程中，上诉人向被上诉人下达解除租赁合同通知，擅自解除租赁合同，致使租赁合同不能继续履行，给被上诉人造成的损失，上诉人应予以赔偿。关于上诉人提出被上诉人健身房必须安装水箱可能会影响楼板的安全，而被上诉人未能提供证据证明被上诉人的装修方案经过上诉人同意，原审认定上诉人擅自解除合同系违约行为的证据不足一节，因在装修施工过程中，考虑到装修工程可能对整栋楼房产生不良影响，被上诉人委托辽宁北方建筑设计院有限责任公司对涉案房屋的砼楼板承载力进行了复合验算后认为涉案房屋在使用功能变为健身房后，原结构砼楼板承载力满足要求，可以安全使用，而上诉人未能提供充分的证据证明安置水箱会影响楼体安全结构，且上诉人作为原告在起诉第三人作为被告一案的诉状中称：上诉人同案外人（指被上诉人）签订了关于租赁五楼的转租协议，并按合同约定向第三人履行了书面告知义务，但第三人拒不配合办理相关手续且阻挠案外人进行装修施工，导致合同解除，案外人提起诉讼，使上诉人有可能面临巨大额外损失，请求确认双方租赁合同已解除，并要求赔偿损失。故上诉人以解除与被上诉人的租赁合同是被上诉人设计图纸未经上诉人同意的理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人提出原审有关被上诉人损失的证据未提供原件，损失计算没有依据，辽宁中朋土地房地产与资产评估有限公司出具的评估报告存在造假行为，不应予以采信一节，因辽宁中朋土地房地产与资产评估有限公司接受法院委托对被上诉人的损失进行评估，评估人员也到庭接受当事人的质询，现上诉人提供的证据不足以证明辽宁中朋土地房地产与资产评估有限公司在评估过程中有造假行为，评估结论违反法定程序，故上诉人的该上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出原审判决超出被上诉人的诉讼请求，程序违法一节，因被上诉人在原审请求上诉人赔偿被上诉人各项损失合计1011659.77元，而原审判决由上诉人赔偿被上诉人各项合计794928.59元，并未超出被上诉人在原审的诉讼请求，故上诉人的该上诉请求，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13905元，由上诉人丹东苏宁云商销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 时 磊
审 判 员 任 飞
代理审判员 房春堂
二〇一四年四月十六日
书 记 员 王晓宇