云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云08民终175号
上诉人（原审原告）：普洱锦辉房地产开发有限公司。住所地普洱市思茅区龙生路**号“公园*号”*期*幢*层***号。
法定代表人：陈凤辉，任公司董事长。
委托诉讼代理人：陈永丹，云南鼎祥律师事务所执业律师。代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：杜思琦，女，普洱锦辉房地产开发有限公司员工。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：周聪汉，男，1978年2月28日生，云南省景东彝族自治县人，住景东彝族自治县。
被上诉人（原审被告）：陈美，女，1976年9月25日生，云南省景东彝族自治县人，住景东彝族自治县。
上诉人普洱锦辉房地产开发有限公司（以下简称锦辉公司）因与被上诉人周聪汉、陈美商品房预售合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2015）思民初字第1860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日受理后，依法组成合议庭进行审理。周聪汉、陈美经公告送达相关材料，公告期届满。现本案已审理终结。
锦辉公司上诉请求：1.判令撤销一审判决；2.判令支持锦辉公司一审提出的全部诉讼请求；3.该案一、二审诉讼费由周聪汉、陈美承担。事实与理由：一、因周聪汉、陈美未履行主要债务，导致贷款合同解除并使商品房购销合同目的不能实现。2012年2月16日，锦辉公司与周聪汉、陈美签订商品房购销合同，锦辉公司将“公园1号二期”17幢2单元4层403号房出售给周聪汉、陈美，并办理登记备案手续。周聪汉、陈美与中国银行股份有限公司普洱市分行办理了按揭贷款27万元，等额本息每月还款。由锦辉公司对其借款提供连带责任担保。周聪汉、陈美先后6次未依约归还借款本息，中国银行股份有限公司普洱市分行经催收无果后要求锦辉公司承担连带保证责任。锦辉公司于2015年9月25日代周聪汉、陈美付清全部借款本息，中国银行股份有限公司普洱市分行与周聪汉、陈美的借款合同事实上已终止。二、一审法院认定该案为借款担保合同纠纷因此判决驳回诉讼请求的做法不当。该案中，锦辉公司为周聪汉、陈美向银行提供阶段性担保，双方在购房合同补充协议中约定若周聪汉、陈美若选择按揭贷款方式购房，因周聪汉、陈美违约未按期归还贷款，导致锦辉公司承担连带责任的，在其承担相关赔偿责任后有权向周聪汉、陈美追偿，并有权解除合同收回房屋，由周聪汉、陈美承担锦辉公司实现债权的相关费用。由此可见，双方在签订购房合同时就已明确按揭贷款的阶段性担保是商品房买卖合同的从合同关系，是对商品房买卖合同的一种补充，一审法院将其认定为是与商品房买卖合同无关的、独立存在的合同关系是不妥当的，违背了民事法律中“当事人意思自治”原则，应当予以纠正。
周聪汉、陈美未向本院提交书面答辩意见。
锦辉公司向一审法院起诉请求：一、依法判决解除锦辉公司与周聪汉、陈美签订的《商品房购销合同》，将房屋返还锦辉公司；二、依法判令周聪汉、陈美向锦辉公司支付违约金38854.30元；三、依法判令周聪汉、陈美归还锦辉公司代其支付的银行按揭贷款利息4269.64元；以上二、三项合计43123.94元；四、由周聪汉、陈美承担该案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年2月16日，锦辉公司与周聪汉、陈美签订编号为36312号的《商品房购销合同》，约定锦辉公司将“公园1号二期”17幢2单元4层403号房以388543元的价格出售给周聪汉、陈美，双方办理了登记手续。周聪汉、陈美向锦辉公司支付了购房首付款118543元。后周聪汉、陈美与中国银行股份有限公司普洱市分行签订了《个人一手住房贷款合同》，向中国银行股份有限公司普洱市分行贷款27万元，锦辉公司对其借款承担连带保证责任。2012年2月29日，中国银行股份有限公司普洱市分行发放了27万元贷款。因周聪汉、陈美先后6次未依约归还借款本息，2015年6月10日，中国银行股份有限公司普洱市分行向锦辉公司发出《零售贷款提前到期还款通知书》，要求锦辉公司承担连带保证责任。锦辉公司代周聪汉、陈美还清了借款本息。另查明，锦辉公司已交房，因周聪汉、陈美未缴纳契税，至今未办理房产证。庭审中，一审法院建议锦辉公司变更案由为追偿权纠纷，锦辉公司坚持认为案由应为商品房预售合同纠纷。一审法院认为，本案争议焦点为：是否应解除双方签订的《商品房购销合同》？关于本案案由应为追偿权纠纷还是商品房预售合同纠纷、是否应解除双方签订的《商品房购销合同》的问题，一审法院认为，本案锦辉公司为周聪汉、陈美承担了担保责任，有权向周聪汉、陈美追偿，故本案案由应为追偿权纠纷。本案因周聪汉、陈美已足额支付房款，锦辉公司已交房，双方签订的《商品房购销合同》已履行完毕，双方的权利义务已终止，不存在解除合同的问题，故本案案由不应为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，本案锦辉公司对《商品房购销合同》未履行完毕并未提供证据，故锦辉公司应承担不利的后果。锦辉公司坚持以商品房预售合同纠纷案由起诉，锦辉公司的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回锦辉公司的诉讼请求。二、案件受理费878元，由锦辉公司负担。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
经二审审理查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。
另查明，2012年2月16日，锦辉公司（甲方）与周聪汉、陈美（乙方）签订《商品房购销合同》补充协议，周聪汉、陈美签名并按印。补充协议第七条约定：“乙方若选择按揭贷款方式购房，因乙方违约未按期向银行归还贷款，导致甲方承担连带责任的，甲方在承担相关赔偿责任后有权向乙方追偿，甲方有权解除商品房购销合同收回房屋……”。
本院认为，锦辉公司与周聪汉、陈美签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充协议是双方自愿订立的，内容并不违反法律强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方签订的《商品房购销合同》第八条第一款第三项对周聪汉、陈美逾期付款的违约责任约定，周聪汉、陈美违约锦辉公司有权终止合同，并按照本合同第十三条第三款处理。第十三条第三款约定，周聪汉、陈美违约解除合同时，锦辉公司有权收回房屋。《商品房购销合同》补充协议第七条约定，周聪汉、陈美若选择按揭贷款方式购房，因违约未按期向银行归还贷款，导致锦辉公司承担连带责任的，锦辉公司在承担相关赔偿责任后有权向周聪汉、陈美追偿，锦辉公司有权解除商品房购销合同收回房屋。根据本案查明事实，周聪汉、陈美购买商品房时选择按揭贷款方式支付部分房款。因其违约逾期还款，锦辉公司代其偿还贷款及利息。双方约定解除合同的条件已成就。锦辉公司可以依据《中华人民共和国担保法》规定行使追偿权，亦可依据双方约定行使解除合同的权利。现锦辉公司起诉请求解除合同，有法律及事实依据，应予以支持。一审法院认为《商品房购销合同》已履行完毕，双方的权利义务已终止，不存在解除合同的问题，但是依据商品房买卖的惯例及双方签订的《商品房购销合同》锦辉公司负有将合同项下商品房产权登记于周聪汉、陈美名下的义务，故该商品房买卖并未履行完毕。一审认为案件应为追偿权纠纷而驳回锦辉公司的诉讼请求错误，应予改判。
关于锦辉公司主张周聪汉、陈美支付违约金38854.30元的上诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方当事人在《商品房购销合同》中约定购房价款为388543元，该合同第十三条第三款又约定，周聪汉、陈美违约解除合同时，应向锦辉公司赔付总房款10%的违约金。故锦辉公司主张周聪汉、陈美支付违约金38854.30元的请求，符合法律规定及双方合同约定，应予支持。
关于锦辉公司主张周聪汉、陈美归还代其支付的银行按揭贷款利息4296.64元的上诉请求。周聪汉与中国银行股份有限公司普洱市分行签订的《个人一手住房贷款合同》中，锦辉公司为担保人。现锦辉公司承担保证责任，代周聪汉偿还借款本息。锦辉公司主张的利息应为担保责任追偿权，与本案分属不同法律关系，不能一并处理。该上诉请求，不予支持。
本案一、二审期间均通过公告的方式向周聪汉、陈美送达诉讼风险提示、举证通知书、开庭传票等材料，周聪汉、陈美均未出庭参加诉讼，视为自动放弃其诉讼权利。周聪汉、陈美对其已向锦辉公司履行的部分购房款、税费等，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”周聪汉、陈美可另行主张权利。
综上所述，一审审判程序合法，但认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条﹑第一百四十四条、第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，缺席判决如下：
一、撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2015）思民初字第1860号民事判决；
二、解除上诉人普洱锦辉房地产开发有限公司与被上诉人周聪汉、陈美于2012年2月16日签订的《商品房购销合同》（合同编号：36312）；
三、被上诉人周聪汉、陈美于本判决生效之日起十五日内，将“公园1号二期”17幢2单元4层403号房返还上诉人普洱锦辉房地产开发有限公司；
四、被上诉人周聪汉、陈美于本判决生效之日起十五日内，向上诉人普洱锦辉房地产开发有限公司支付违约金38854.30元；
五、驳回上诉人普洱锦辉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费878元，由上诉人普洱锦辉房地产开发有限公司负担87元，被上诉人周聪汉、陈美负担791元；二审案件受理费878元，由上诉人普洱锦辉房地产开发有限公司负担87元，被上诉人周聪汉、陈美负担791元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向普洱市思茅区人民法院申请执行。
审判长 邱继娇
审判员 胡 荣
审判员 赵 键
二〇一七年七月六日
书记员 李如楠