黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民一民终字第163号
上诉人（原审被告）赵威，男，1972年11月12日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市。
委托代理人荆雪莲，黑龙江君赫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘诗佳，女，1981年2月1日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。
委托代理人隋国兴，男，1954年8月24日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。
被上诉人（原审被告）张定明，男，1969年10月17日出生，汉族，哈尔滨市香坊区李先生乐松餐厅经营者，住重庆市铜梁县。
上诉人赵威因与上诉人刘诗佳、张定明租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2013）香民二初字第422号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年2月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月19日公开开庭审理本案。上诉人赵威及其委托代理人荆雪莲，被上诉人刘诗佳的委托代理人隋国兴到庭参加诉讼。被上诉人张定明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘诗佳在一审中诉称：2012年7月16日，向其哈电置业股份有限公司（以下简称哈电置业）购买位于哈尔滨市香坊区哈平路副3-2号乐松小区7栋1-2层5号房屋，并于2012年8月15日办理了该房屋的产权登记。刘诗佳购买该房屋时，原产权人哈电置业与赵威于2008年3月4日签订了一份房屋租赁合同，租期为2008年4月18日至2013年4月18日。2010年哈电置业与赵威又签订了续租协议，租期为2013年4月19日至2015年4月18日。租赁期间内，赵威又将该房屋转租给张定明经营的北京李先生餐饮管理股份有限公司哈尔滨乐松餐厅。刘诗佳购买房屋后，遵循买卖不破租赁的原则，继续将该房屋出租给赵威。按照赵威与原产权人哈电置业签订的房屋租赁协议，赵威应当于每年的4月18日前交付租金，如拖欠租金一个月以上，产权人有权解除合同收回房屋。刘诗佳于2013年4月18日向赵威、张定明所要房屋租金，但赵威、张定明均不予给付。刘诗佳于2013年5月17日向赵威、张定明发出最后通知，告知赵威、张定明如不交纳租金，刘诗佳将按合同规定解除租赁关系，收回房屋。但赵威、张定明对刘诗佳发出的通知仍不予理睬。刘诗佳无奈为维护自身权益起诉至人民法院，请求：1、与赵威解除租赁关系；2、要求赵威、张定明从位于哈尔滨市香坊区哈平路副3-2号乐松小区7栋1-2层5号房屋内迁出；3、要求赵威给付违约金42000元；4、要求赵威、张定明给付2013年4月18日至开庭之日止的房屋租金140000元；案件受理费由赵威、张定明负担。
赵威在一审中未到庭未答辩。
张定明在一审中辩称：不同意刘诗佳的诉讼请求。第一、张定明不是非法强占刘诗佳的房屋。赵威经房屋原产权人的同意将该房屋出租给张定明，租期为2011年11月18日至2015年4月17日，张定明依据租赁合同占用使用争议房屋，不存在非法强占的事实；第二、张定明没有义务向刘诗佳支付该房屋租金。因为合同具有相对性，张定明与刘诗佳之间没有合同关系，且张定明已经按照租赁合同的约定向赵威支付了2013年11月17日前的租金；第三、2013年5月20日刘诗佳带人到张定明的餐厅闹事，导致餐厅无法继续经营，造成餐厅停业至2013年7月22日。关于停业期间张定明的租金损失问题，张定明将另行起诉解决；第四、2013年7月22日张定明已经赵威签订了解除租赁合同协议，退出争议房屋，将该房屋交付给赵威，该房屋现在由赵威实际占有，故刘诗佳要求张定明交付房屋的诉讼请求没有法律和事实的依据。综上，请人民法院依法驳回刘诗佳的诉讼请求。
原审判决认定：2012年7月16日，刘诗佳向哈电置业购买滨市香坊区哈平路副3-2号乐松小区7栋1-2层5号房屋，并于2012年8月15日办理了该房屋的产权登记。刘诗佳购买该房屋时，原产权人哈电置业将该房屋出租给赵威，双方于2008年3月4日、2009年10月19日、2010年8月10日分别签订了三份租赁合同。租赁期限自2008年4月18日持续到2015年4月18日。其中于2010年8月10日签订的《乐松小区7#楼5号民事租赁合同》中约定租期为2013年4月19日至2015年4月18日，年租金为210000元。双方在租赁合同中约定赵威应当在每年的4月18日前交纳租金。在租赁期限内，如拖欠房租累计一个月以上的，哈电置业有权终止合同，且赵威应当向哈电置业支付合同年租金20%的违约金。
赵威承租房屋后，于2010年10月19日将该房屋转租给张定明经营哈尔滨市香坊区李先生乐松餐厅，双方约定的租赁期限为2011年11月18日至2015年4月17日，年租金为500000元。双方还约定于每年的10月1日前支付下一年租金。
刘诗佳于2013年4月18日后向赵威、张定明讨要租金未果，并于2013年5月17日以张贴公告的方式告知赵威、张定明给付拖欠租金。张定明接到刘诗佳的通知后，将刘诗佳所要租金的事实告知赵威，赵威称其与刘诗佳之间存在纠纷。随后，张定明与赵威于2013年7月22日解除了租赁合同，并搬出该房屋，将该房屋交付给赵威。
另查，张定明已经给付赵威2012年11月18日至2013年11月17日的租金500000元。
再查，刘诗佳与争议房屋原产权人哈电置业于2012年7月签订了《租赁合同补充协议》，约定自2013年4月19日起，由赵威将该房屋的租金直接交付给刘诗佳。又查，赵威至今未给付刘诗佳拖欠的租金。
原审判决认为：刘诗佳购买位于哈尔滨市香坊区哈平路副3-2号乐松小区7栋1-2层5号房屋时，该房屋的原产权人哈电置业与赵威之间订立有房屋租赁协议，租赁期限到2015年4月17日。按照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，刘诗佳与赵威应当继续履行哈电置业与赵威于2010年8月10日签订的《乐松小区7#楼5号门市租赁合同》。按照该合同的约定，刘诗佳应当允许赵威继续租赁该房屋，而赵威应当依照原租赁合同的约定向刘诗佳交纳租金。赵威在租赁合同约定的期限届满后超过一个月未交纳租金，刘诗佳有权与赵威解除租赁关系，收回出租房屋。故刘诗佳要求与赵威解除租赁关系的诉讼请求符合法律规定及合同的约定，予以支持。关于刘诗佳要求赵威、张定明从位于哈尔滨市香坊区哈平路副3-2号乐松小区7栋1-2层5号房屋内迁出的诉讼请求，因张定明已经于2013年7月22日与赵威解除了租赁合同，并从该房屋内迁出，故实际上已经不存在迁出的义务。赵威应当按照租赁合同的约定从该房屋内迁出，并将该房屋交付给刘诗佳。关于刘诗佳要求赵威给付违约金42000元的问题，因按照哈电置业与赵威于2010年8月10日签订的《乐松小区7#楼5号民事租赁合同》的约定，赵威如拖欠房租累计一个月以上的，产权人有权终止合同，收回房屋，并支付合同年租金20%的违约金，即42000元（210000元×20%），故刘诗佳要求赵威给付违约金42000元的诉讼请求符合法律规定及合同的约定，予以支持。关于刘诗佳要求赵威、张定明给付2013年4月18日至开庭之日止的房屋租金140000元的问题，因张定明系与赵威签订的租赁合同，且已经按照约定向赵威支付了2013年11月17日之前的全部房屋租金，基于合同相对性的原则，刘诗佳无权向张定明主张该部分租金。按照哈电置业与赵威于2010年8月10日签订的《乐松小区7#楼5号民事租赁合同》的约定，赵威应当给付拖欠刘诗佳的租金。因赵威自2013年4月18日至今一直未向刘诗佳支付租金，故刘诗佳要求赵威给付拖欠租金的诉讼请求符合法律规定，予以支持。按照合同的约定，赵威应当给付拖欠刘诗佳的租金140000元。
原审据此判决：一、刘诗佳与赵威的租赁关系于本判决生效后立即解除；二、赵威于本判决生效后立即从位于哈尔滨市香坊区哈平路副3-2号乐松小区7栋1-2层5号房屋（房产证号为：哈房权证香字第12010418**号）内迁出，并将该房屋交付给刘诗佳；三、赵威于本判决生效后立即给付刘诗佳租金140000元；四、赵威于本判决生效后立即给付刘诗佳违约金42000元；五、驳回刘诗佳的其他诉讼请求。案件受理费人民币3940元，由赵威负担，与上款一并给付刘诗佳。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，赵威不服，向本院提起上诉称：刘诗佳不具有提起诉讼主张相关权利的主体资格其向刘诗佳交付房租金无依据。赵威与刘诗佳未签订房屋租赁合同，赵威只与哈电置业有房屋租赁关系，刘诗佳与哈电置业买卖该房屋的行为未告知赵威，赵威对此不知情，故赵威无义务向刘诗佳交付租金。原审判决认定张定明将刘诗佳张贴公告索要租金一事告知了赵威错误；刘诗佳与哈置业关于买卖诉争房屋的行为，侵犯了赵威的优先购买权，法院应对此予以查明；原审时遗漏了一个重要主体即“哈电置业”。因哈电置业与本案有重要关联性，只有将其追加为本案的第三人才能查明本案事实；原审时参与庭审诉讼的刘诗佳的代理人不具有合法的诉讼代理人身份，其无权成为刘诗佳的诉讼代理人，其代理行为应被认定为无效，不能依据该代理人的表述、举证、质证等行为认定该案件事实；本案向赵威送达开庭传票采用的是公告送达的方式，根据法律规定受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，可以采用公告送达，而本案赵威一直都在固定住所居住，联系方式常年不变，且赵威未收到任何关于本案开庭的电话通知或邮寄件，而法院直接采用公告送达方式送达传票，导致赵威无法知道开庭日期最终却席本案庭审，无法陈述关于本案的意见，该送达方式直接侵犯了赵威的合法权益，违反了民事诉讼关于送达方式的相关规定。请求：撤销原审法院判决，依法改判或将本案发回原审重审。
刘诗佳在法定期限内未提交书面答辩状，在二审庭审中辩称：刘诗佳买房子时知道赵威在租赁，哈电置业征求赵威意见，定了三方协议，赵威说在南方赶不回来，哈电置业称已通知赵威，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
张定明在法定期限内未提交书面答辩状，在二审庭审中未出庭答辩：
在本院审理期间，赵威提供一份吴勇出具情况说明，意证明吴勇原在哈尔滨香坊区李先生乐松餐厅员工，产权人刘诗佳的父亲，刘玉彬在餐厅门上贴通知说赵威拖欠房租一事，当时联系不上赵威。
经质证，刘诗佳对该证据有异议，公告是否联系上赵威刘诗佳不清楚，
本院认证意见：因刘诗佳对赵威举示情况说明有异议，且该证人未到庭，故本院对该证据不予采信。
庭审中，赵威以其享有优先购买权，并向哈尔滨市香坊区人民法院提起诉讼，请求本案予以中止审理。
二审查明事实与原审判决认定的事实相同。
另查，2013年5月20日刘诗佳亲属等与诉案之房的经营者发生纠纷。2013年7月22日，赵威与诉争之房经营者北京李先生餐饮管理股份有限公司哈尔滨乐松餐厅就解除双方对诉争之房达成《租赁终止》协议，内容：甲方：赵威，乙方：北京李先生餐饮管理股份有限公司哈尔滨乐松餐厅，甲方出租给“北京李先生餐饮管理有限公司哈尔滨乐松餐厅”经营的房屋于2013年5月20日受到房屋所有权的侵扰，将“北京李先生餐饮管理有限公司哈尔滨乐松餐厅”餐厅内经营用的桌椅及大门玻璃损毁，要求“北京李先生餐饮管理股份有限公司哈尔滨乐松餐厅”腾房。虽几经协调，但至今各方仍无法协商一致。由于“北京李先生餐饮管理股份有限公司哈尔滨乐松餐厅”持续受到房屋所有权的进一步侵扰，一直处于停业状态，无法经营，乙方现受房屋所有权人的进一步侵扰，被迫搬出。甲方确认：截止2013年7月22日，“北京李先生餐饮管理股份有限公司哈尔滨乐松餐厅”餐厅已将房屋内可移动物品已全部搬走，但有大门二唐门、冻库库体、排风设备、棚顶格栅灯、筒灯、天然气户头内存1000个字天然气等物因与房屋形成附合未能搬走，该房屋已于2013年7月22日由甲方更换了大门钥匙实际掌控占有。赵威签名、北京李先生餐饮管理股份有限公司哈尔滨乐松餐厅盖印章。
本院认为：刘诗佳于2012年7月16日购买哈电置业股份有限公司位于哈尔滨市香坊区哈平路副3-2号乐松小区7栋1-2层5号房屋，并办理了房屋产权登记，故其享有该房的所有权，本院对此予以确认。而赵威对其在2013年4月18日以来，未向房屋所有权人交纳房屋租金的事实并不否认，本案焦点是赵威应否向刘诗佳交付房屋租金问题。
关于赵威提出刘诗佳不具有提起诉讼主张相关权利的主体资格及其向刘诗佳交付房屋租金无依据问题。赵威与哈电置业于2010年8月10日签订了乐松小区7#楼5号门市租赁合同，按合同的约定，赵威租期到2015年4月17日，而在赵威租赁期间，哈电置业将租赁房屋出售给刘诗佳，并办理了房屋产权登记，故刘诗佳作为该房屋所有权人，其享有该房屋出租收益的权利，故原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，认定刘诗佳与赵威继续履行哈电置业与赵威之间签订的诉争之房和租赁合同正确。虽赵威以对刘诗佳购买诉争房屋不知情为由，提出刘诗佳不具备主张租金的主体资格，故不应向刘诗佳支付房租金，但在其与北京李先生餐饮管理股份有限公司哈尔滨乐松餐厅达成的《租赁终止协议》中，已明确写明解除租赁关系，因为系受到房屋所有权人的侵扰”，据此，对赵威以不知情为由，拒绝向刘诗佳之房房屋租赁费的主张，本院不予支持。
关于赵威提出原审应追加哈电置业为本案第三人的问题。由于哈电置业将争议房屋卖给刘诗佳，双方又共同到房屋产权变更登记部门履行转让手续并办理产权证书系不争的客观事实，而本案纷争系赵威是否向刘诗佳交付租金问题，故原审法院在无当事人申请的情况下，未依职权追加哈电置业为本案当事人，并不影响案件事实的认定，并且程序合法，故对赵威的该项请求，本院不予支持。
关于赵威主张刘诗佳的代理人不具有合法的诉讼代理人身份问题。刘诗佳的代理人隋国兴是其舅舅，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定：“当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位意见有关社会团体推荐的公民。另外隋国兴不属于刘诗佳的近亲属，但因哈尔滨市道外区胜利街道办事处浴海社区居民委员会为刘诗佳出具推荐其舅舅隋国兴为代理人，参加诉讼活动。该行为符合法律规定，故对赵威的该项请求，本院不予支持。
关于赵威提出送达开庭传票采用的是公告送达的方式问题。经审查，原审法院办案人分别于2013年8月20日，先后到赵威曾经居住地哈尔滨市香坊区文景街7-1号3单元6楼3号房屋履行送达手续，该居住人为赵威的二嫂曹亚玲，并受诉讼文书留置在曹亚玲处，告知如能联系上赵威将法律文书转交，并让赵威与办案人联系。原审办案人又前往赵威曾居住在哈尔滨市南岗区和兴头道街83号房屋、哈尔滨市香坊区旭东街25号3门、哈尔滨市香坊区三大动力路松广场鲜花水果商店，因无人而将诉讼文书张贴门前并拍照。2013年9月9日，原审法院办案人德知赵威与妻子在道外区人民检察院反贪局综合科反映情况，随前往并见到赵威，告知赵威向其送达法律文书，赵威称有事随后离开，故原审法院在穷尽直接送达方式后，依据法律规定向赵威公告送达方式送达起诉状、开庭传票、举证通知书并无不当之处，赵威拒不出庭参加诉讼，是其本人放弃本案庭审的权利。因此，对赵威的该项请求，本院不予支持。
关于赵威以其享有优先购买权，并已向哈尔滨市香坊区法院提起确认刘诗佳与哈电置业买卖房屋无效诉讼为由，请求中止本案审理问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二十一条的规定：“出租人出卖租赁房屋未在合同期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，赵威所提起的该案诉讼，并不能导致人民法院判令刘诗佳与哈电置业之间的房屋买卖合同无效，故刘诗佳也不能因该诉讼丧失诉争之房的所有权，该案诉讼与本案是不同法律关系，因此赵威提出中止本案审理的请求，因不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定饭店代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利人义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形”。关于中止审理的规定，对其该项诉求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉审案件受理费3940元，由赵威负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建民
审判员 刘松江
审判员 安红霞
二〇一四年五月四日
书记员 史万强
王帅英