福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2015）仙民初字第5500号原告：福建君隆房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市仙游县鲤城街道鲤洪路60-12号。法定代表人：黄庆垒董事长。委托诉讼代理人：王章华、胡仲勇（实习律师），福建联合信实律师事务所。被告：郑胜伟，男，1979年9月21日出生，汉族，住福建省莆田市仙游县。原告福建君隆房地产开发有限公司与被告郑胜伟商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月17日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建君隆房地产开发有限公司的委托代理人王章华到庭参加诉讼，被告郑胜伟经传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建君隆房地产开发有限公司（以下简称“君隆房地产”）诉称，2013年6月20日，被告与原告置业顾问、销售经理签订《君隆·财富东方选房申请书》，意向购买君隆·财富东方项目B4#号楼第23层01室，并于当日依申请书约定支付10万元选房诚意金。申请书约定，诚意金在申请人成功定购住宅房产后直接转为购房款。2014年2月8日，被告与原告签订《定购协议书》，正式定购君隆·财富东方项目B4#号楼第2301房。定购书约定，被告在接到原告书面或电话通知的7天内到指定地点签订正式的《商品房买卖合同》，并付清首付款339468元（含定金）。2014年7月21日，被告表明其急需签订购房合同，但因个人资金周转问题无法在签订购房合同时足额付清首付款，请求在欠付239468元首付款的情况下先行签订购房合同，于2014年8月底再付清首付款。原告同意被告的请求，被告出具《欠条》给原告。2014年7月22日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买君隆·财富东方项目B4#号楼第2301房，商品房单价为7671.42/㎡，建筑面积为143.32㎡，房屋总价为1099468元。合同第六条约定，被告应于2014年7月22日前付清首付款339468元；余款76万元于2014年8月6日向银行申请办理按揭贷款。合同第七条约定，买受人逾期付款的应按应付款的日万分之二支付违约金，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，同时买受人应支付总房价款的20%违约金。由于买受人逾期付款而导致出卖人解除合同的，买受人已缴纳的购房款在扣除违约金及其他费用后剩余部分无息退还。原、被告双方于2014年7月22日当天，又签订《合同补充协议》，协议书第六条约定，买受人应在协议书签订后五天内提供银行按揭贷款所需的所有资料，在接到出卖人或者按揭贷款银行通知后及时办理按揭贷款有关手续；买受人不按时提供材料或办理按揭贷款手续的，视同放弃申请按揭贷款，买受人应当自放弃之日承担逾期付款责任，按照合同第七条约定处理；买受人签订合同至其放弃银行按揭之日按照房价款日万分之二标准计算赔偿出卖人延迟收受房价款损失。协议书还约定，合同内容与协议书内容不一致之处，以协议书内容为准。被告至今仅支付10万元购房款，不仅未在八月底补足欠付首付款项，而且未在协议书签订后五天内提供银行按揭贷款所需的资料。虽经原告多次催告至今未果，已构成根本违约，致使原告君隆房地产合同目的无法实现。依据合同协议书约定及法律规定，原告有权解除合同并向被告主张支付总房价款20%的违约金（1099468元×20%=219893.6元），扣除被告郑胜伟已支付的10万元，还应支付119893.6元，并可主张自签订合同至放弃银行按揭贷款之日（计五天）的延迟收受房价款的损失(1099468-100000)×0.0002×5=999元。为此，请求法院：1、依法判令自被告收到本起诉状之日起，原、被告签订的《商品房买卖合同》解除；2、判令被告支付违约金119893.6元给原告（已扣除被告已支付的100000元购房款）；3、判令被告支付原告延迟收受房价款损失999元；4、判令被告承担本案诉讼费用。被告郑胜伟未作答辩。经审理查明，2013年6月20日，被告郑胜伟作为申请人与原告君隆房地产置业顾问、销售经理签订《君隆·财富东方选房申请书》一份，意向向原告君隆房地产购买君隆·财富东方B4#楼第23层01室，并于当日依申请书约定缴纳100000元选房诚意金。申请书约定，诚意金在申请人成功定购住宅房产后直接转为购房款。2014年2月8日，被告郑胜伟作为乙方（定购人）与原告君隆房地产作为甲方（出卖人）签订《定购协议书》一份，被告郑胜伟向原告君隆房地产定购君隆·财富东方B4#楼2301房。定购书第五条约定，被告郑胜伟采取银行按揭付款方式付款，商品房售价为7671.42元/平方米。总金额为1099468元。2014年2月8日交付定金100000元，签订定购协议书，被告郑胜伟应在接到原告君隆房地产书面或电话通知的7天内到指定地点签订正式的《商品房买卖合同》，并付清首付款（含定金）为人民币339468元。剩余76万元的购房款办理银行按揭手续，签订按揭合同。2014年7月21日，被告郑胜伟出具欠条一份给原告君隆房地产收执，该欠条内容载明：“本人姓名郑胜伟身份证号码：350322197709211536于2014年2月8日定购于仙游鲤北区北一环君隆财富东方B4#楼2301号房，面积143.32㎡，单价7671.42元/㎡，总价1099468（定购金10万已付），因个人资金周转问题，及急需购房合同一本暂向贵公司借款人民币（首付款30%）239468元（贰拾叁万玖仟肆佰陆拾捌元整）。于2014年8月底还清，给贵公司带来的不便敬请谅解。注：维修基金：143.32×75=10749元（未付）欠款人：郑胜伟日期：2014年7月21日”。2014年7月22日，被告郑胜伟与原告君隆房地产签订《商品房买卖合同》（合同编号：201402302）一份，约定被告郑胜伟向原告君隆房地产购买君隆·财富东方项目B4#楼2301房，商品房单价为7671.42/㎡，建筑面积为143.32㎡，房屋总价为1099468元。合同第六条约定，被告郑胜伟应于2014年7月22日前付清首付款339468元；余款76万元，于2014年8月6日向银行申请办理按揭贷款。合同第七条约定，买受人逾期付款的应按应付款的日万分之二支付违约金，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，同时买受人应支付总房价款的20%违约金。由于买受人逾期付款而导致出卖人解除合同的，买受人已缴纳的购房款在扣除违约金及其他费用后剩余部分无息退还。当天，原告君隆房地产（作为出卖人）与被告郑胜伟（作为买受人）又签订《合同补充协议》一份，协议第六条约定，买受人应在本补充协议书签订后五天内提供银行按揭贷款所需的所有资料，在接到出卖人或者按揭贷款银行通知后及时办理按揭贷款有关手续；买受人不按时提供材料或办理按揭贷款手续的，视同放弃申请按揭贷款，买受人应当自放弃之日承担逾期付款责任，按照《商品房买卖合同》第七条约定处理；买受人签订《商品房买卖合同》至其放弃银行按揭之日按照房价款日万分之二标准计算赔偿出卖人延迟收受房价款损失。协议还约定，本补充协议内容与《商品房买卖合同》内容相冲突或不一致之处，以本补充协议内容为准。之后，被告郑胜伟没有按欠条约定时间还清欠付首付款项，亦未在协议书签订后五天内提供银行按揭贷款所需的资料。为此，原告君隆房地产于2015年12月17日诉来本院请求处理。另查明，原告君隆房地产于2013年8月16日取得本案讼争楼盘商品房预售许可证。2014年7月31日，原告君隆房地产将涉案合同在仙游县房地产管理中心登记备案。庭审中，原告君隆房地产变更诉讼请求，请求法院依法判令：1、解除原、被告于2014年7月22日签订的《商品房买卖合同》；2、被告郑胜伟应支付给原告违约金10万元，从被告郑胜伟缴纳的购房款10万元中予以扣除。认定上述事实证据有：原告君隆房地产的陈述、原告君隆房地产提供《君隆·财富东方选房申请书》一份、《商品房预售许可证》、《定购协议书》一份、欠条一份、《商品房买卖合同》一份、《合同补充协议》一份等证据证实，经本院审查，证据间能相互印证，本院予以采信。综上，本院认为，原、被告在6月20日签订《君隆·财富东方选房申请书》基础上，于2014年2月8日签订的《定购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，在签订时，原告君隆房地产已取得商品房预售许可证，故应认定有效。时至今日，被告郑胜伟没有按《合同补充协议》办理银行按揭贷款支付首付款之外的购房款76万元，亦未直接付清购房款。已构成违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”第一百六十七条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”故原告君隆房地产有权解除合同，即原告君隆房地产请求解除原、被告双方于2014年7月22日签订的《商品房买卖合同》有理，应予支持。根据《商品房买卖合同》第七条第二款的约定，被告郑胜伟如未按本合同约定的时间付款，应按应付款的日万分之二支付违约金，逾期超过30日的，原告君隆房地产有权解除合同，同时被告郑胜伟应支付总房价款的20%违约金。由于被告郑胜伟逾期付款而导致原告君隆房地产解除合同的，原告君隆房地产有权在扣除违约金及其他费用后剩余部分无息退还。根据《合同补充协议》第六条约定，被告郑胜伟应在本补充协议书签订后五天内提供银行按揭贷款所需的所有资料，在接到原告君隆房地产或者按揭贷款银行通知后及时办理按揭贷款有关手续；被告郑胜伟不按时提供材料或办理按揭贷款手续的，视同放弃申请按揭贷款，被告郑胜伟应当自放弃之日承担逾期付款责任，按照《商品房买卖合同》第七条约定处理；被告郑胜伟签订《商品房买卖合同》至其放弃银行按揭之日按照房价款日万分之二标准计算赔偿出卖人延迟收受房价款损失。被告郑胜伟未在2014年7月28日前提供银行按揭贷款所需资料，未在2014年8月6日前向银行申请办理按揭贷款支付余款76万元，也未直接付清购房款，且已超过30日，故被告郑胜伟应承担相应的违约责任，即被告郑胜伟应支付给原告君隆房地产总房价款20%的违约金1099468元×20%=219893.6元。庭审中，原告君隆房地产变更诉讼请求，只请求被告郑胜伟支付违约金10万元，是对自己权益的处分，没有违反法律规定，是可以的，应予支持。原告君隆房地产变更后的诉讼请求合理，本院予以支持。被告郑胜伟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，可依法缺席审理和判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百六十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、解除原告福建君隆房地产开发有限公司与被告郑胜伟于二O一四年七月二十二日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201402302）。二、被告郑胜伟应支付给原告福建君隆房地产开发有限公司违约金十万元，从被告郑胜伟缴纳的购房款中予以扣除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万四千六百九十五元，由被告郑胜伟负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  陈伟斌审 判 员  吴梅芳人民陪审员  黄志伟二〇一六年八月二十三日书 记 员  李 双附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。