济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初433号
原告山东彼得物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人康宇，总经理。
委托代理人范守平，山东垠鹏律师事务所律师。
被告魏爱云，女，1962年10月28日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
原告山东彼得物业管理有限责任公司（以下简称彼得物业）诉被告魏爱云物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理。本案依法由审判员杨春疆适用简易程序，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告彼得物业的委托代理人范守平，被告魏爱云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彼得物业诉称：黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司受开发商委托负责济南市槐荫区发祥巷小区二期物业服务。被告与该分公司签订了《物业管理服务协议》，后该分公司与原告进行了交接手续，原告按约定为被告提供了物业服务，被告应按约向原告缴纳物业管理费。但经原告多次催缴，被告至今未缴。诉请判令被告：一、向原告支付物业管理费1758.90元；二、支付上述拖欠物业管理费的违约金949.80元（以拖欠的金额为基数，按日0.3%自逾期之日起计算至2015年6月30日）；三、承担诉讼费用。
被告魏爱云辩称：一、我与原告无任何劳动服务合约，故此案不成立。二、原告与前期服务于发祥巷的黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司交接协议中第三条，债权的处理，将甲方在发祥巷小区进行物业管理服务期间，业主拖欠的物业费，甲方作为债权全部转让给乙方的内容，明显的违反了国家的物业法及合同法之规定，故此案不能成立。三、原告提出的违约金按日0.3%收取，已严重超出了中国人民银行有关违约金按日万分之四的7.4倍，属霸王条款，且违约金额超出了实际交纳的物业费，应不予支持。四、从原告诉讼时间上看，有精神折磨被告的故意，实属用心不良。大家知道，春节是中国的传统节日，在这期间都是睦家欢乐，团聚走亲访友的时间，法庭依据法律程序和时效送达传票正值春节前夕，被告家人收到后，吃不下饭，睡不着觉，给全家的节日气氛蒙上了阴影，影响了数千人，造成了不好的影响。五、原告物业公司违反政府承诺收费不合理。五里沟棚户区是省城棚户区改造的试点。2007年8月31日齐鲁晚报C2版（今日济南城市）报道，30日下午五里沟办事处书记杨高峰告诉记者，让居民住得起新房，物业费政府补贴，对居民提出的物业费问题，五里沟办事处也尽量给予优惠，以稍微低于物价局规定的标准来收取物业费。另外，高层物业费实行和多层物业费同标准收费，中间的差价由政府补贴，以便最大程度地减少居民的负担。而在实际操作中并未按承诺的执行，还是分别收取高层0.85元、多层0.45元，显然违背诚信原则。六、物业公司进入园区服务，没有按照国家物业法的相关规定程序接手，属违法违规行为。七、发祥巷小区本楼设施不完善，达不到收取物业费的标准。（一）楼宇对讲系统形同虚设，自入住至今未能接通，不能使用。济南市物业分类收费标准中明确写明要有楼宇对讲系统。（二）小区内没有按照物业分类收费标准中规定的固定活动馆所不少于300平方。八、物业公司的服务不到位，不尽责，出现了诸多问题。（一）出入人员管理混乱，小区地下室电瓶车被盗事件经常发生。（二）为减少运营成本物业公司在公共设施管理使用中大打折扣。1.经常借故少开电梯，7号楼电梯设施三部，每个楼层13户，26层，共计338户，按平均每户3人计算，7号楼内1014人，常年只开一部电梯，造成了楼道堵塞、拥挤，等候时间过长现象，有突发病时因等候电梯而耽误治疗，给病人造成了额外的痛苦与经济负担，严重打乱了业主的正常生活秩序。2.公共照明设施经常晚开、少开或不开。（三）垃圾积攒过多，以至发生失火现象，给业主带来精神上的负担，失火时产生的烟雾造成了身体上的痛苦。（四）物业公司垄断式经营业主园区内服务项目，剥夺了业主自主选择服务对象的权利，无形中给业主生活增加了成本。（五）维修服务收费明显高于市场。（六）物业收开支不透明。没有按照物业条例要求定期公开开支账目，如广告收益、外围停车场收益。五里沟棚户区改造，是济南市省城棚户区改造的试点工程。由于历史的原因，众所周知，在此居住的居民多数为老、弱、病、残及无固定职业人员，生活状态极为窘迫，实属弱势群体，因此槐荫区政府高度重视，在拆迁、补偿、回迁及物业费收取上给予了极大的优惠政策，也得到了居民的大力支持和响应。经过多渠道、多层次的大量工作，提前完成了拆迁计划，使该项目得以顺利地进行。不难看出，原住居民对党和政府是极大的信任与支持。在2007年8月31日齐鲁晚报报道中写明：五里沟新区建成后物业将会交给居民管理，由居民自己管理自己的小区。然而在回迁与居住中，物业公司不珍惜政府为他们打下的良好基础，不按政府的要求去做，在服务中不尽职、不尽责，几年来小区物业管理多次易主，造成混乱现象，增加了居民的生活成本和精神压力。这种现象的发生，损坏了政府在居民中的形象，破坏了政府诚信的原则，此案因涉及人员较多，且都是弱势群体，处理不好将直接影响到其他棚户区改造的进程，也极有可能造成涉群事件。因此，按照党的新一届领导要求，今后几年着力解决好扶贫工作，工作重心下移，给贫困弱势群体以最大的惠民政策，共赴小ＸＸ活，以稳定为大局，让政府放心，让百姓放心。综上所述，我认为原告诉讼多处违反国家的法律法令之规定，应驳回其诉讼请求。
经审理查明，被告魏爱云为济南市槐荫区xxx号的业主。济南市槐荫区拆迁办公室于2010年2月4日向被告魏爱云发出《发祥巷拆迁房屋迁入通知单》。
被告魏爱云作为乙方于2010年2月4日与小区的物业服务单位黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司（作为甲方）签订《物业管理服务协议（住宅）》，约定房屋建筑面积为114.96平方米，物业管理服务费用交纳时间为办理入住之日，收费标准为按政府规定标准收取；采取甲方预收方式，时间为半年。甲方的权利和义务包括对房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理等，被告魏爱云的义务包括承诺不改变房屋用途等。关于物业管理服务的具体内容，合同约定包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生等。在协议的“第九条违约责任”处约定“四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权采取必要的方式予以制裁，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金”。
另，发祥巷小区制订有《业主临时公约》，对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务及违反公约应当承担的责任等事项作出约定。被告魏爱云就此于2010年2月4日出具《承诺书》，确认已详细阅读并同意遵守，还同意承担违反“本临时公约”的相应责任。
以上事实有原告彼得物业提供《发祥巷拆迁房屋迁入通知单》、《物业管理服务协议（住宅）》、《业主临时公约》、《承诺书》及其陈述为凭。
2013年11月20日，发祥巷小区的开发商济南发祥置业有限公司作为甲方与作为乙方的原告彼得物业签订《发祥巷小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对发祥巷小区提供前期物业服务，物业类型包括小高层住宅、多层住宅、商业用房、商务办公楼等，建筑面积为176265.76平方米，合同中对物业服务内容与质量、物业的经营与管理等进行了约定，其中物业服务费用约定收费采用包干制，具体标准为多层住宅0.80元／月·平方米，高层住宅1.20元／月·平方米，办公楼3元／月·平方米，商业用房及学校、医院为2.60元／月·平方米；交费的时间约定为业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费，按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年中间结点履行交纳义务。合同的违约责任处约定甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天万分之30向乙方支付违约金。合同中还约定合同期限自2013年11月20日起至业主委员会成立时止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该《发祥巷小区前期物业服务合同》除由济南发祥置业有限公司与原告彼得物业分别加盖印章外，济南市槐荫区住房保障和房产管理局亦加盖“物业管理服务合同备案”印章。
原告彼得物业与济南发祥置业有限公司签订该《发祥巷小区前期物业服务合同》后，又于2013年11月27日与发祥巷小区原物业服务公司黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司（由原黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司变更）签订《发祥巷小区物业管理交接协议》，其为协议乙方，黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司为协议甲方。协议中载明甲方系济南发祥置业有限公司委托的发祥巷小区前期物业管理单位，因经营入不敷出、严重亏损将退出发祥巷小区及发祥巷一号公馆的物业管理；乙方系经过业主依法选聘，具有合法资质的物业管理单位，继甲方退出后将成为发祥巷小区新的物业管理单位。关于交接期限的划分协议约定甲方对发祥巷小区的物业管理服务截止至2013年12月31日，该管理服务期限界满，甲方不再向小区业主提供物业管理服务，乙方自2014年1月1日起，正式接管发祥巷小区的物业管理服务，属前期物业管理性质；甲乙双方需在2014年1月1日前完成物业交接工作。该协议中对资料及财物交接进行了详细约定，关于债权债务的处理约定为：甲方在发祥巷小区进行物业管理服务期间，业主拖欠的物业费（截止至2013年12月31日），甲方作为债权全部转让给乙方，甲方负责通知欠费业主债权转让事宜。甲方除物业费之外的其它债权债务，由甲方自行承担解决，若因此给乙方造成损失，乙方有权向甲方追偿。对“正在履行的合同的处理”约定为甲方在物业管理服务期间对外签订的涉及物业的合同，自甲方撤出后，由甲方负责向乙方交接，甲方负责通知合同相对方合同主体变更，要求合同相对方及时联系乙方，乙方在合同主体一方盖章确认，在合同履行期内，由乙方代替甲方行使合同约定的权利及义务。协议另对员工安置等事项进行了约定。同日，济南市槐荫区住房保障和房产管理局出具济槐荫区合同备案第2013038号《济南市物业服务合同备案证明》，内容为“济南发祥置业有限公司（委托方）将坐落于槐荫区经二纬六道，四至范围：东纬五路、南经二路、西纬六路、北发祥巷小区B地块商务办公楼，建筑面积176265.76平方米的发祥巷小区委托山东彼得物业管理有限责任公司（受托方）进行物业服务，现对双方签订的《物业服务合同》予以备案”。
原告彼得物业在提供物业服务过程中，因被告魏爱云未交纳2014年1月至2015年6月的物业服务费，其诉至本院。在本案审理中其说明被告魏爱云的房屋面积为114.96平方米，按合同约定高层的物业费标准应为1.20元／月·平方米计算收取，但其对被告魏爱云等拆迁户实际按0.85元／月·平方米计算收取，被告魏爱云应交此期间的物业服务费为1758.90元；其就主张的违约金说明是半年计算一次，2014年上半年的违约金是自2014年7月1日起计算，2014年下半年的违约金是自2015年1月1日起计算，均计算至2015年6月30日。
被告魏爱云对原告彼得物业提供的以上证据质证认为其均不知道，还认为转让无效。
被告魏爱云在本案审理中就其答辩意见提供照片5张，显示楼道中车辆停放混乱、垃圾未及时清理、墙壁有火烧痕迹等，其欲证明原告彼得物业提供的物业服务存在问题；其另提供载明“以上陈述全部属实”《关于发祥巷小区业主提供的物业公司服务情况的证人证言》复印件，后附有人员签名；还提供2007年8月31日《齐鲁晚报》C2版“省城首个棚户区完成拆迁”复印件，欲证明其答辩所称高层物业费实行按多层物业费同标准收费、中间的差价由政府来补贴等内容。
原告彼得物业对被告魏爱云提供的以上证据质证认为照片没有时间和地点，无法显示拍摄的时间和地点；证人证言为复印件，不予认可；《齐鲁晚报》相关内容没有见过，不清楚其中的内容。
以上事实有原告彼得物业提供《发祥巷小区前期物业服务合同》、《发祥巷小区物业管理交接协议》、《济南市物业服务合同备案证明》，被告魏爱云提供照片、《关于发祥巷小区业主提供的物业公司服务情况的证人证言》复印件、2007年8月31日《齐鲁晚报》C2版复印件及双方当事人的陈述为凭。
本院认为，被告魏爱云因原房屋拆迁而入住发祥巷小区，其为该小区的业主。其在进入小区时，于2010年2月4日与小区的物业服务公司黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司签订了《物业管理服务协议（住宅）》，此时该小区没有成立业主委员会，该物业服务公司系小区开发单位济南发祥置业有限公司选聘，因此该《物业管理服务协议（住宅）》应为前期物业服务合同。就合同内容而言并不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效。被告魏爱云作为小区业主，应履行协议约定的相关内容。其自己也曾出具过《承诺书》，同意遵守业主临时公约并同意承担违反后的相应责任。后在物业服务过程中，因黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司（由黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司变更）经营亏损退出，济南发祥置业有限公司又与本案原告彼得物业签订了《发祥巷小区前期物业服务合同》，该合同的内容合法，系双方当事人的真实意思表示，且在济南市槐荫区住房保障和房产管理局进行了备案，合同有效。同时因签订该合同时小区仍未成立业主委员会，故合同仍为前期物业服务合同。原告彼得物业与原物业服务公司即黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司签署交接协议后即进入发祥巷小区并提供物业服务。被告魏爱云作为发祥巷小区的业主既有权利接受物业服务，又有义务缴纳物业服务费用。其在本案审理中辩称其未与原告彼得物业签署过物业服务合同，认为本案不成立。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。按此规定内容，并结合被告魏爱云的其他答辩意见来看，其对原告彼得物业在小区内提供物业服务应为明知，故被告魏爱云的该项答辩意见不能成立。
原告彼得物业在本案审理中诉称被告魏爱云未缴纳2014年1月至2015年6月30日间的物业服务费用，故要求被告魏爱云缴纳此期间的物业服务费用1758.90元。其主张的该费用与被告魏爱云居住房屋面积相结合，符合《发祥巷小区前期物业服务合同》的约定。被告魏爱云在答辩中对原告彼得物业提供的物业服务极为不满，提出了诸多问题，包括楼道车辆停放混乱、垃圾未及时清理、楼道曾发生过起火事件等。其中很多问题在本院审理原告彼得物业起诉其他业主的案件中也多有涉及，对此本院也有明确的认识，认为原告彼得物业在提供物业服务过程中确实存在不足，对业主不积极缴纳物业服务费用的行为应作深刻的反省。但本院同时也认为，物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，小区内几百上千的业主接受着物业服务，各人、各户对物业服务的评价有着不同的标准，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互交流。业主在对物业服务企业提供的物业服务有意见时，经常会采用拒交物业服务费来表达不满情绪。但物业服务企业本身亦属企业，其维持运行需要成本，且其运营费用的主要来源就是业主缴纳的物业服务费用。如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保障企业的正常运营，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。实际上，被告魏爱云所在的小区前一家物业服务企业也正是因为入不敷出，难以维持正常经营而退出。人民法院审理物业服务合同纠纷案件，着眼点既在这一个案件本身，同时又要关注到整个小区正常秩序的维护，考虑到整个小区的正常运行与发展。试想，如果小区的业主一旦认为物业服务企业服务存在瑕疵或不足，就可以拒交物业服务费，那么这个小区的物业服务如何能够正常进行下去？此外，按被告魏爱云在本案审理中提供的照片，如果确系在发祥巷小区拍摄，那么从照片的内容来看，一方面能够反映出物业服务存在的不足，另一方面也能反映出一些业主自身存在的问题。如照片中有楼道内车辆停放混乱、垃圾未及时清理的体现，那么就此而言，物业服务企业没有及时管理和清理确实是有问题，但这些乱停放车辆的主人、乱扔垃圾的人员是不是基本也是小区的业主？由此说明小区内整体环境的维护，不仅是物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。
另从本案审理查明事实来看，被告魏爱云自2014年1月起一直拒交物业服务费，其应该认识到，一是小区还有很多业主缴纳了物业服务费用，二是此期间其仍然在接受着物业服务（尽管其对物业服务不满），从这两点来说，其拒交物业服务费的行为一是损害了其他缴纳物业服务费业主的共同利益，二是对物业服务企业而言也是不公平的。被告魏爱云提出答辩主要是认为原告彼得物业提供的物业服务质量差，其作为小区的业主，个人及家庭的生活质量可以说与小区的整体环境健康发展息息相关，其却没有考虑到自己不缴纳物业服务费的行为不但不会促使物业服务质量的提高，反而只会导致物业服务质量的进一步下降。被告魏爱云在答辩中还认为原物业服务企业将业主欠交物业费转让给原告彼得物业违反法律规定。但本案原告彼得物业所向其主张的物业服务费用为2014年1月-2015年6月30日期间，也就是原告彼得物业提供物业服务的过程中，并不涉及原物业服务企业转让债权内容，其该答辩意见与事实不符。被告魏爱云还提供2007年8月31日《齐鲁晚报》相关报道文章，欲证明其交纳物业服务费的标准。对此本院认为，首先该报道中涉及内容并非原告彼得物业作出的承诺，实际上从该报道的时间上看，被告魏爱云尚未入住发祥巷小区，该小区也尚未选聘或指定物业服务企业；其次，被告魏爱云于2010年2月4日与小区原物业服务企业签订《物业管理服务协议（住宅）》已明确约定了物业服务费的交纳标准，其还出具了《承诺书》，明确遵守小区的“业主临时公约”；再次，原告彼得物业与济南发祥置业有限公司签订的《发祥巷小区前期物业服务合同》中明确约定物业服务费用高层住宅按1.20元／月·平方米收取，而原告彼得物业现主张的实际是按0.85元／月·平方米收取，已经存在着降低收费标准的情形。被告魏爱云答辩中还提到小区设施不完善如楼宇对讲系统形同虚设、没有固定活动场馆等，其中有些内容其需要认真考虑是否属物业服务范畴。综上，本院对被告魏爱云的答辩意见不予采纳。但本院也同样认为，原告彼得物业对自身在提供物业服务过程中存在着的不足与缺陷，首先要有清醒的认识，其次要有积极改正的态度与措施。鉴于其提供物业服务客观上存在着瑕疵与缺陷，本院对其要求被告魏爱云支付违约金的诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告魏爱云于本判决生效之日起十日内向原告山东彼得物业管理有限责任公司支付2014年1月至2015年6月物业服务费1758.90元；
二、驳回原告山东彼得物业管理有限责任公司要求被告魏爱云支付违约金的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，原告山东彼得物业管理有限责任公司负担10元，被告魏爱云负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 杨春疆
二〇一六年四月六日
书记员 刘 微