巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴州民初字第611号
原告李银先，男，生于1956年7月，汉族，小学文化，住巴中市巴州区。
委托代理人ＸＸ祥，四川宏坤律师事务所律师。
被告巴中市天元房地产开发有限公司。
法定代表人张永忠，该公司总经理。
委托代理人蒲德，四川巴蜀律师事务所律师。
原告李银先与被告巴中市天元房地产开发有限公司（以下简称巴中天元房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李银先及其委托代理人ＸＸ祥，被告巴中天元房产公司之法定代表人张永忠、委托代理人蒲德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李银先诉称：2005年，被告在巴中市巴州区江北白云台通过出让获得土地进行房地产开发，项目暂定“巴中城市广场”。2006年6月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同第三条约定：被告将B幢框架结构第一层F单元193号（套内面积15.11平方米、单价5823.60元、共计价款87994.60元）及B幢框架结构第一层F单元81号（套内面积25.81平方米、单价5823.60元、共计价款150307.12元）售与原告；合同签订后，原告按合同约定一次性交付了两个门市的购房款。合同第十一条约定：出卖人（即被告）应当在2007年10月31日前向买方（即原告）交付商品房；同时合同第十三条约定：逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。按合同约定，被告应于2007年10月31日前向原告交付购买的商业门市；被告多次要求被告交付门市，但被告以政府对该门市统一打造为由拒不交付；同时，被告也不按约定交付两证。被告的行为已构成违约，故诉请人民法院依法判令：1、由被告立即交付原告购买的位于江北巴中城市广场B幢F单元193号、81号商业用房及两证并承担已交房款的资金利息；2、判令被告承担因迟延交房的违约金126156.54元。
被告巴中天元房产公司辩称：1、本案诉争的81号门市已于2010年1月28日交付给了原告；原告自2010年1月28日起就知道被告未按合同约定期限交房，至原告起诉之日2015年1月22日已有5年之久，超过了法律规定的两年诉讼时效期间，其主张被告承担延期交房违约金的诉讼请求不应支持。2、城市广场项目因政府拆迁工作未落实，致使包括原告主张的193号门市在内的部分工程不能建设；193号门市现由市政府下辖的城市投资公司在2014年10月底修好，但至今未交与我公司，且该房尚未验收合格，故无法向原告交付；该门市未能按合同约定期限交付原告系不可抗拒的原因造成的，被告应依法免责；3、因政府对城市广场进行改造，相关部门停止办理一切手续，致使本案诉争的81号和193号门市的房屋两证不能办理；被告未办理房屋两证的行为属不可抗力，应依法免责。
经审理查明：2006年6月15日，被告巴中天元房产公司与原告李银先签订两份《商品房买卖合同》，将其开发的位于巴中市江北白云台“巴中城市广场”B区F-1-81号门市［建筑面积32.11平方米（套内面积25.81平方米＋公摊面积6.3平方米）、单价5823.60元、总价150307.12元］及B区F-1-193号门市［建筑面积18.8平方米（套内面积15.11平方米＋公摊面积3.69平方米）、单价5823.60元、总价87994.60元］售与原告李银先。合同签订当天，原告以工程款抵清了两个门市的购房款。两份合同第十一条均明确约定，出卖人应当在2007年10月31日前向买受人交付房屋；第十三条约定，出卖人未按约定交付房屋的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；第二十条约定，出卖人应当在2007年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：……，买受人不退房的，合同继续履行，……，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。同时查明：被告巴中天元房产公司已于2010年1月28日将本案诉争的81号门市交付原告李银先，本案诉争的193号门市于2014年10月底完工，但尚未验收合格。另查明：原告李银先按每月每平方米22元的标准领取了193号门市（以建筑面积18.8平方米为准）2010年4月1日至2011年3月30日的租金4963.20元。
庭审中，原告李银先自愿放弃81号的租金损失并将193号门市的租金损失确定为114602元［94.87元／平方米／月×15.1平方米×80月（2008年10月1日至2015年6月1日）］。被告巴中天元房产公司承认193号门市已于2015年3月17日由巴中市城市投资管理有限公司交付本公司；本案诉争的两个门市的房产手续仍在办理之中，尚未取得权属证书。
上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、81号门市交付依据、租金计算明细表在卷佐证；本案事实清楚，证据充分，足以认定。
本院认为：2006年6月15日，原、被告签订的两份《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该两份《商品房买卖合同》合法有效。原告已于2010年1月28日接收本案诉争的81号门市，故其诉请被告交付该门市的理由不能成立，本院不予支持；原告自愿放弃因被告迟延交付81号门市而产生的租金损失，符合法律规定，本院予以支持。没有证据证明本案诉争的193号门市已由相关部门验收合格，故原告诉请被告交付该门市的理由不能成立，本院不予支持；待该门市在交付条件成就时，原告可另行主张权利。原告请求被告自2008年10月1日起至2015年6月1日止以15.1平方米的面积计算迟延交付193号门市所产生的违约损失，符合法律规定，本院予以支持；从原告已领取的193号门市的部分租金看，原告对2010年4月1日后193号门市租金按照每月每平方米22元计算的标准未有异议，且原告未提供193号门市租金应按每月每平方米94.87元计算的充足证据，故本院确定2010年4月1日后193号门市租金按照每月每平方米22元的标准计算，已领取的租金从总额中扣减；2010年4月1日前193号门市迟延交房的违约金则按合同约定的以已交房价款每日万分之二的标准确定。因被告尚未取本案诉争两门市的权属证明，故原告要求被告交付两门市权属证书的诉求与合同约定不符，本院不予支持。因合同仍在履行过程中，故被告辩称的原告起诉已超过两年诉讼时效且不承担延期交房违约金的理由不能成立，本院不予支持。被告辩称“巴中城市广场”项目因政府的原因致使自己违约系不可抗力，于法无据，本院不予支持。原告诉请被告承担已交房款的资金利息，于法无据，本院不予支持。据此，为了维护正常的交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告巴中市天元房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向原告李银先支付迟延交付“巴中城市广场”B区F-1-193号门市2008年10月1日至2010年3月31日的违约金9644.21元（87994.60元×0.0002×548天）和2010年4月1日至2015年6月1日的租金损失20596.40元（22元／平方米／月×15.1平方米×62月，含已支付的租金4963.20元）。
三、驳回原告李银先的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2820元，由被告巴中市天元房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 陈鹏云
人民陪审员 张华珍
人民陪审员 杨志高
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 李 飞