福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0402民初1333号原告：中国农业银行股份有限公司三明梅列支行，住所地三明市梅列区列东街86幢北侧。负责人：祖建顺，行长。委托诉讼代理人：曾若人，福建闽中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢琴琴，福建闽中律师事务所律师。被告：马永清，男，1990年7月18日出生，汉族，户籍地宁化县，现住三明市梅列区。被告：陈莉蓉，女，1987年3月26日出生，汉族，户籍地三明市三元区，现住三明市梅列区。被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。法定代表人：杨文杰，执行董事。委托诉讼代理人：陈露玉，女，该单位工作人员。委托诉讼代理人：吴云琼，女，该单位工作人员。原告中国农业银行股份有限公司三明梅列支行（以下简称农行梅列支行）与被告马永清、陈莉蓉、三明市碧桂园房地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月5日受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行梅列支行的委托诉讼代理人曾若人，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人陈露玉到庭参加诉讼，被告马永清、陈莉蓉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终�。农行梅列支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除与马永清、陈莉蓉、碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令马永清偿还农行梅列支行借款本金.346615.3元并支付利息2824.16元(该利息暂计至2017年4月25日，此后利息仍按合同约定计至款项清偿之日止)；3.判令马永清承担农行梅列支行为实现债权支出的律师代理费4500元；4.判令陈莉蓉对马永清的上述债务承担共同偿还责任；5.判令农行梅列支行有权就马永清、陈莉蓉提供抵押的房产享有优先受偿权；6.判令碧桂园公司对马永清的上述债务承担连带清偿责任；7.判令马永清、陈莉蓉、碧桂园公司承担本案的诉讼费和保全费。事实与理由：2015年9月10日，农行梅列支行与马永清、陈莉蓉、碧桂园公司签订《个人购房担保借款合同》(编号：35020120150052651)，由马永清向农行梅列支行借款370000元�于购房，期限240个月，年利率5.15%，对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，对应付未付利息，计收复利。马永清、陈莉蓉提供其向碧桂园公司购买的坐落于三明市××室房屋作为抵押，由碧桂园公司提供阶段性担保。合同生效后，农行梅列支行依约向马永清提供借款，但马永清却未能按期偿还借款本息，故引起本案诉讼。马永清、陈莉蓉未作答辩。碧桂园公司辩称，根据物权法第二十条、第一百八十七条的规定，案涉房产仅办理了抵押预登记手续，抵押权并未设立，因此农行梅列支行主张对马永清、陈莉蓉提供的抵押物拍卖、变卖价款享有优先受偿无事实和法律依据，应予驳回；碧桂园公司作为保证人，承担保证责任后，有权向马永清、陈莉蓉追偿，请求法院在判决中予以明确。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。马永清、陈莉蓉经本院传票传唤拒不到庭，视为放弃举证质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据农行梅列支行、碧桂园公司的陈述及提供的有效证据，本院经审理，认为：1.2015年9月10日，马永清与农行梅列支行签订370000元的个人借款合同，陈莉蓉作为抵押物共有人在合同上签字确认，案涉借款由碧桂园公司提供阶段性担保；2.2015年10月14日，案涉370000元贷款发放至碧桂园公司账户；3.至2017年4月25日，马永清尚欠农行梅列支行借款本金346615.30元及利息、罚息2824.16元；4.因本案债权，农行梅列支行于2017年4月24日与福建闽中律师事务所签订《委托代理协议》，委托曾若人、谢琴琴律师作为代理人，并支出律师代理费4500元；5.因本�债权，农行梅列支行于2017年5月22日向本院申请财产保全，并支出财产保全费2267元。上述无争议事实本院予以认定。本案的争议焦点在于：农行梅列支行对办理抵押预登记的案涉房产是否享有优先受偿权的问题。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定：本院认为，本案为商品房买卖中的个人购房借款及担保合同关系，农行梅列支行与马永清、陈莉蓉、碧桂园公司已就三明市碧桂园6号24幢706室房产办理了预购商品房抵押权预告登记，农行梅列支行也已根据《个人购房担保借款合同》的约定发放了贷款。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人�意，处分该不动产的，不发生物权效力”，该规定赋予了基于预告登记取得的请求权具备排他性和对抗性的“准物权”效力，因此，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。在预告登记抵押权人无法将预告登记转为正式登记的情况下，若不支持预告登记抵押权人的优先受偿权，将他人过错造成的不利后果转由无过错方承担，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避抵押登记的道德风险。在预告登记无法转为抵押登记或抵押登记遥遥无期的情况下，排除预告登记抵押权人的担保物权，不利于平等保护诉讼各方的合法利益。因此，对于非因预告登记抵押权人的原因未进行抵押登记的，应当赋予预告登记抵押权人优先受偿权。本案中，没有证据证明系因农行梅列支行存在过错或者怠于行使权利，造成预告抵押登记的房屋至今未办理抵押登记，�农行梅列支行要求对案涉抵押预登记的房屋享有优先受偿权的理由成立，碧桂园公司关于农行梅列支行对马永清、陈莉蓉提供的抵押物拍卖、变卖价款享有优先受偿无事实和法律依据的意见不予采纳，但其要求承担保证责任后，有权向马永清、陈莉蓉行使追偿权的理由成立，予以采纳。综上所述，本院认为，马永清、农行梅列支行与碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，应为有效。有效成立的合同，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当全面、适当履行。农行梅列支行已经按照合同约定将借款370000元发放至合同指定的碧桂园公司的账户，履行了合同义务，马永清应当依约按时足额还款。马永清自2016年6月起未完全履行还款付息之义务，已经构成违约，应当承担违约责任。农行梅列支行有权要求马永清及配偶陈莉蓉偿还欠结的贷款本息，故农行梅列支行要求马永清、陈莉蓉偿还借款本金346615.30元及利息的诉讼请求符合法律规定和当事人的约定，本院应予支持。农行梅列支行、马永清和碧桂园公司在借款合同中约定案涉借款由碧桂园公司提供阶段性连带担保责任，阶段性保证于本合同项下抵押物取得产权证书，办妥抵押登记，交由马永清来执管之日。因此，属于附解除条件的合同，即债权是由抵押加阶段性保证来担保实现的，抵押登记办妥，则保证责任解除，抵押登记未办妥，则保证责任存续的附解除条件的合同，在条件成就之前，碧桂园公司应当承担保证责任。本案所涉房屋至今未能办妥抵押登记，故碧桂园公司解除保证责任的条件未成就，碧桂园公司应按合同约定对马永清尚欠的借款本息承担连带担保责任。而农行梅列支行为�现本案的债权而支出的财产保全费2267元、律师代理费4500元系客观发生的事实，属于案涉借款合同中约定由借款人及连带保证责任人承担的部分，故农行梅列支行要求马永清、陈莉蓉、碧桂园公司承担为实现债权所支出的费用的诉讼请求本院予以支持。马永清、陈莉蓉送达传票未到庭，本庭依法缺席审理。依据《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除中国农业银行股份有限公司三明梅列�行与马永清、陈莉蓉、三明市碧桂园房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》(编号：35020120150052651)；二、马永清、陈莉蓉应于本判决生效之日起三日内返还给中国农业银行股份有限公司三明梅列支行借款本金346615.30元及利息、罚息2824.16元（该利息、罚息计至2017年4月25日，此后按合同约定计算至款项清偿之日）；三、马永清、陈莉蓉应于本判决生效之日起三日内返还给中国农业银行股份有限公司三明梅列支行为实现本案债权所支出的财产保全费2267元、律师代理费4500元；四、三明市碧桂园房地产开发有限公司对本判决第二、三项确定的债权承担连带清偿责任；五、中国农业银行股份有限公司三明梅列支行对马永清、陈莉蓉提供的位于三明市碧桂园6号24幢706室房产在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；六、三明市碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向马永清、陈莉蓉追偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元，因适用简易程序审理，减半收取计3425元，由马永清、陈莉蓉、三明市碧桂园房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  陈芳二〇一七年六月二十七日书记员  马源附：本判决所依据的具体法律条文：《中华人民共和国民法通则》第九十条合法的借贷关系受法律保护。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催�后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债�履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法(?javascript:SLC(35339,0)?)第十九条(?javascript:SLC(35339,19)?)第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执�人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。