山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终615号上诉人（原审被告）：赵承建。上诉人（原审被告）：魏茂兰。两上诉人共同委托诉讼代理人：朱振光，北京市中银（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张瑞平。委托诉讼代理人：王冬。委托诉讼代理人：于宗超，青岛城阳大成法律服务所法律工作者。上诉人赵承建、魏茂兰因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2016）鲁0214民初2249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵承建及两上诉人共同委托诉讼代理人朱振光，被上诉人张瑞平以及委托代理人王冬、于宗超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵承建、魏茂兰上诉称，涉案房屋系上诉人赵承建的福利分房，当时与被上诉人是在无任何手续情况下交易的，不仅违背了相关法律，严重侵害了上诉人魏茂兰的利益，而且还损害了单位公共利益。本案系2016年4月受理，不存在溯及既往的问题，本案应适用物权法及其司法解释规定。被上诉人不构成善意取得。涉案房屋系夫妻公共财产，原审置上诉人魏茂兰利益不顾，推定被上诉人属于善意取得错误。双方明知该房屋无法过户、不允许交易而为之，被上诉人不属于善意第三人。原审判决存在瑕疵，程序违法，显示公平公正。综上，原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。被上诉人张瑞平答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。一审中张瑞平请求，判令1、赵承建、魏茂兰将青岛市城阳区华城路X-X号X号楼X单元X户房屋过户到张瑞平名下；2、案件受理费等由赵承建、魏茂兰承担。一审查明，赵承建、魏茂兰系夫妻关系。涉案房屋位于青岛市城阳区华城路X-X号X号楼X单元X户，系赵承建自其单位青岛市公安局城阳分局购得，赵承建、魏茂兰在涉案房屋居住过一段时间。张瑞平提交一份1999年12月22日《房屋转让协议书》载明：“甲方：城阳公安局赵承建乙方：城阳区城阳镇皂户村张瑞平甲方有城阳区华城路二小区X号楼东X单元X楼X户房屋一处，经协商转让给乙方，在个人持有房屋进入市场交易之前，特将有关事宜具列如下：一、甲方将房屋连同煤屋一处12㎡一并转让给乙方，共计人民币陆万陆仟元整（66000），以后不再随市场变动；二、甲方将该房屋钥匙及有关手续与乙方购房款人民币陆万壹仟元在签订协议时一次交割清楚，剩余伍仟元待甲方房产证办妥后交与乙方，乙方一次付清；三、房屋正式交易过户时，交易手续由乙方办理，交易时所需一切费税均由乙方承担，甲方要及时提供所需有关证明资料；四、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效，不得反悔，此协议签字后即产生法律效力，正式交易手续办妥后，本协议失效。甲方签字：赵承建乙方签字：张瑞平证明人签字：王传永于兴沛”。张瑞平认可该《房屋转让协议书》乙方签字“张瑞平”是由其夫王文沛代写的，但本人在“张瑞平”签字上捺了手印，并称证明人王传永是城阳公安民警，与张瑞平是邻居关系，向张瑞平提供了买房线索，证明人于兴沛是张瑞平亲属，已经去世。赵承建、魏茂兰称对两证明人身份不清楚。同日，赵承建出具一份收条，载明：“今收到：买房款陆万壹仟元整，61000元。”原审另查明，赵承建、魏茂兰认可张瑞平自1999年12月22日开始居住使用涉案房屋，但认为属非法侵占使用至今。魏茂兰称其一直不知道赵承建已将涉案房屋处分，直到张瑞平起诉后才知道，在近17年时间里从未向赵承建询问涉案房屋情况。涉案房屋已于2016年4月份办理出房地产权证书，载明的产权人为赵承建。一审认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。”本案中，张瑞平通过其夫王文沛代理签字方式实施了民事法律行为，不违反法律法规规定，该代理行为所产生的相关权利义务应由张瑞平履行，故张瑞平是涉案《房屋转让协议书》当事人。本案争议的焦点问题是张瑞平与赵承建之间1999年12月22日的《房屋转让协议书》是否合法有效。现根据赵承建、魏茂兰抗辩的无效理由和本案查明的事实，逐一评判如下：一、赵承建、魏茂兰辩称1999年12月22日签订《房屋转让协议书》时建房用地使用权属农村集体所有，无法取得房产权证，属于禁止买卖范畴，其交易行为违法，根据我国《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项和《合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条规定，未依法登记取得权属证书的房地产不得转让，违反法律、行政法规等强制性规定签订的合同无效。原审法院认为，赵承建已于2016年4月份办理出涉案房屋房地产权证书，故赵承建、魏茂兰辩称交易行为违法，原审法院不予采信。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”赵承建、魏茂兰辩称依据的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项关于“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”之规定属管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不符合该项规定的房地产，房地产登记部门可以根据该项规定不予过户登记，未依法登记取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的效力性强制性规定，故赵承建、魏茂兰以此为由辩称合同无效于法无据。二、赵承建、魏茂兰辩称赵承建与张瑞平签订的《房屋转让协议书》，未经魏茂兰同意，事后也未履行告知义务，其配偶在不知情的情形下，赵承建擅自处分共有人财产，直接违背我国《物权法》第九十七条规定，系无权处分，根据《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定，该协议无效。原审法院认为，《中华人民共和国立法法》第九十三条规定“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”，确立了我国“法不溯及既往”原则，《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定不能调整该法生效前已经发生的事实和行为。涉案《房屋转让协议书》1999年12月22日签订，应当按照当时的规定或者约定处理，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条对此规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，涉案房屋系赵承建自其单位青岛市公安局城阳分局购得，房地产权证书载明的产权人亦系赵承建，赵承建、魏茂兰在涉案房屋居住过一段时间，赵承建自1999年12月22日将涉案房屋交付张瑞平使用，魏茂兰对此知情，称张瑞平非法侵占使用至今，但魏茂兰未举证其通过何种方式主张过权利。魏茂兰另称其至本案起诉前一直不知道赵承建已将涉案房屋处分，在近17年时间里也从未向赵承建询问涉案房屋情况，明显与常理不符，故原审法院对赵承建、魏茂兰所称魏茂兰对赵承建处分涉案房屋不知情、未同意的意见不予采纳。张瑞平1999年12月22日向赵承建购买涉案房屋属善意、有偿，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定，原审法院应当维护张瑞平的合法权益，赵承建、魏茂兰以《物权法》第九十七条和《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项为据抗辩赵承建无权处分，协议无效的意见，原审法院不予采纳。综上，张瑞平1999年12月22日向赵承建购买涉案房屋善意、有偿，所签订的《房屋转让协议书》意思表示真实，不违反当时法律法规强制性规定，合法有效。赵承建已于2016年4月份办理出涉案房屋房地产权证书，涉案房屋已具备过户给张瑞平的条件，张瑞平要求赵承建、魏茂兰将青岛市城阳区华城路X-X号X号楼X单元X户过户给张瑞平，理由正当，于法有据，予以支持，但张瑞平应同时依约支付涉案房屋余款。故，判决：赵承建、魏茂兰于判决生效后十日内协助张瑞平办理青岛市城阳区华城路X-X号X号楼X单元X户房屋的产权过户手续。案件受理费4300元，诉讼保全费1520元，共计5820元，均由赵承建、魏茂兰负担。二审查明的事实与原审一致。本院认为，本案的焦点：上诉人赵承建与被上诉人张瑞平签订的《房屋转让协议》的效力问题。上诉人赵承建与上诉人魏茂兰系夫妻关系。1999年12月22日，上诉人赵承建与被上诉人张瑞平签订协议，将上诉人分得的涉案房屋出售给被上诉人张瑞平。协议签订后，被上诉人张瑞平依约支付相应价款，上诉人完成合同约定交付涉案房屋义务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条明确规定，（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。上诉人赵承建作为丈夫，××公共开支，作为妻子的上诉人魏茂兰应当知晓，故，上诉人赵承建与被上诉人张瑞平签订的房屋买卖协议真实有效，对上诉人魏茂兰也具有约束力，各方均应依约严格履行相关义务。上诉人称“不知道其出售房屋事宜，双方房屋买卖协议无效”之理由，不能成立，本院不予采信。涉案房屋的权属已办理到上诉人赵承建名下，该房屋已具备办理变更登记的条件。现被上诉人张瑞平依照相关法律规定和事实，主张将涉案房屋变更登记，符合双方合同约定和法律规定，理应得到支持。被上诉人张瑞平认可协议的真实性，且双方已经按照该协议实际履行大部分义务，上诉人赵承建、魏茂兰未在一审中提出对《房屋转让协议》被上诉人张瑞平捺印鉴定申请，该鉴定结果真实与否，不影响对本案事实的认定。故，二审中上诉人申请鉴定，本院不予准许。综上，原审认定事实及适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人赵承建、魏茂兰负担。本判决为终审判决。审判长 苏 勇审判员 李晓波审判员 杨保国二〇一七年三月十日书记员 胡浩东