山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第1569号
上诉人（原审被告）曹术华（曾用名曹树花），退休教师。
委托代理人张春艳，山东诚公律师事务所律师。
上诉人（原审被告）徐中南，居民。
被上诉人（原审原告）高连亭，退休职工。
委托代理人朱祥金，山东求是和信律师事务所律师。
委托代理人宿爱堂，山东求是和信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐丽，居民。
被上诉人（原审被告）徐勇，居民。
被上诉人（原审被告）徐晓琳，居民。
原审被告付吉臣，居民，系徐丽之夫。
徐丽、徐勇、徐晓琳、付吉臣共同委托代理人荆文谱，高密浩宇法律服务所法律工作者。
上诉人曹某乙、徐中南因与被上诉人高连亭、徐丽、徐勇、徐晓琳，原审被告付吉臣房屋买卖纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2013）高民初字第1264号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
经审理查明，一、当事人对以下事实无异议：徐丽、徐勇、徐晓琳、徐中南分别是曹某乙与徐某之长女、次女、三女、儿子，徐丽与付吉臣系夫妻，曹某乙曾用名曹某甲，与徐某系夫妻，徐某于2005年5月25日死亡，无遗嘱。曹某乙系高密市东关小学退休教师，1998年原高密市高密镇教育委员会为教师建宿舍时，由徐丽、付吉臣出资52400元，后加上各种费用共计68375.4元，由曹某乙出面将房款交清。2004年4月9日，高密市房产管理局对该房屋进行确权登记，登记内容记载：房屋所有权人为曹某甲，房屋坐落于南外环路（现康成大街）中段路北，建筑面积72.07平方米，分摊面积8.91平方米，地下室13.94平方米，按房屋成本价售房，售房单位为高密市密水街道教育委员会（高密镇此前已划分为密水、醴泉、朝阳三个街道），共有人栏空白。房改后，曹某乙收到退回福利款3万余元。房屋交付使用后，徐丽、付吉臣搬进居住。
二、当事人对以下事实存在争议：
高连亭主张与曹某乙签订房屋买卖合同一份，取得了房屋所有权，后搬入该房屋居住。并提供了以下证据，予以证明自己的主张。
1、房屋转让合同书一份，内容为：“转让方（甲方）：曹某甲接受方（乙方）：高连亭甲方曹某甲愿将高密市康成大街杏苑小区四号楼二单元二楼东户楼房壹套80多平方米以拾万元人民币价格卖给乙方永久居住，乙方愿以此价格买下此房。经双方协商特立契约如下：一、楼房位于康成大街杏苑小区四号楼二单元二楼东户楼房壹套80多平方米。二、楼房门窗地面完整，室内设施齐全（包括空调、抽油烟机、壁橱等）。三、付款方式：（1）2004年7月5日预付款伍万元整（50000.00元）。（2）甲方交钥匙时，乙方需将剩余款伍万元整全部付清，此房属乙方所有。（全部付款时间最迟2004年9月5日）。四、房屋权永属乙方，全部交款后的房屋各项事宜由乙方处理，甲方应积极帮助乙方处理转让和其他疑难问题。双方在转让房屋问题上永不反悔。本契约于2004年7月5日生效。五、房权证审批费应由乙方付款。若需公证，公证费由乙方负责。若房改教委退款，应退给甲方。六、过户费由乙方负担。本契约一式叁份，甲、乙双方各持壹份。甲方：曹某甲2004年7月5日乙方：高连亭2004年7月5日监证人：2004年月日。”在合同下端注明：“房款已于2004年9月11日全部付清。共拾万元整（100000.00元整）付款人：高连亭收款人：徐丽。”徐丽、付吉臣对该合同及收款情况均无异议。曹某乙提出异议，合同签订时自己与丈夫徐某均不在场，也没有签字捺印。后高连亭申请指纹鉴定，原审法院委托日照浩德司法鉴定所对《房屋转让合同书》中曹某甲签名处指印是否曹某乙所按进行鉴定，日照浩德司法鉴定所于2013年8月26日做出鉴定意见：送检的标称时间“2004年7月5日”《房屋转让合同书》落款曹某甲签名处存疑指印不具备鉴定条件，无法作出鉴定意见。徐中南对合同书提出异议：认为自己不在场，没有签字。
2、徐丽执笔写的证明，内容为：“2004年，我母亲曹某甲，父亲徐某在康成大街以北，农业局以西杏苑小区4号楼西单元201住房一套，当时父母已有住房，经父亲、母亲曹某甲愿意，我和丈夫付吉臣同意以68375.4元买下，因是教育系统分房，我母亲是教师，由母亲顶名，我把上述钱交给母亲，她交给当时高密镇教委。2004年7月5日，我叫丈夫付吉臣商量父亲徐某、母亲曹某甲同意，两个妹妹徐勇、徐晓琳同意，以拾万元整卖给高连亭。当时高连亭预付伍万元，我给钥匙，高连亭入住直至今日。2004年9月11日高连亭又给我伍万元整（两次共交拾万元）至此房款全部付清。大体过程就是这样。特此证明徐丽付吉臣2004.9.11号”。在证明材料的左下角曹某乙用圆珠笔写下：“此情况属实曹某甲2004.9.11号”。对该证明徐丽、付吉臣、徐勇、徐晓琳均无异议，曹某乙承认名是自己签的，“但自己签名时没看内容，也不知道什么事，是徐勇领着高伟、高连亭找到我，徐勇也没给我解释，让我签个字，我就签了。”徐中南对该证明提出异议，认为自己母亲在不知情的情况下签了个字，签字时是空白纸。
3、高连亭到房产局办理过户手续的空白表格四份，分别是房屋转移登记申请单二份，房屋权属登记询问表一份，房屋勘测调查表及草图一份，在二份申请表及询问表上有曹某乙签字。徐丽、付吉臣、徐勇、徐晓琳均无异议，曹某乙对自己的签字无异议，但称自己“没去房管局，是他们带着材料在我家里签的字。”徐中南提出异议，认为不属实，这是拿着材料到我妈家中签的。
4、户籍证明一份，内容为：“高密市公安局户籍证明姓名：徐某性别：男出生日期：19370205民族：汉族公民身份号码：370727193702050375住址：山东省高密市井沟镇綦家沙岭子村其他情况户别：居民户口户号：278008665曾用名：家庭关系：户主出生地：山东省潍坊市婚姻状况：已婚籍贯：山东省高密市文化程度：初中毕业签发日期：19880101变动类型：死亡注销变动原因：各种疾病死亡变动日期：20051220死亡时间：20050525派出所：呼家庄派出所居委会：呼家庄镇綦家沙岭子村打印日期：2010年9月29日”。徐丽、付吉臣、徐勇、徐晓琳均无异议，曹某乙称，死亡证明是他们拉着我去老家开的，说要办理房屋过户。徐中南称，确实是接着我母亲在不明原因的情况下拉出来的材料。
二审中，曹某乙提交户籍证明一份，证明曹某乙无曾用名。徐中南提交高密市住房和城乡建设局出具的证明一份、鲁潍房权证高密市字第××号复印件一份，证明房产证所有权人是曹某乙。高连亭质证认为，一审中高连亭已提交了公安局的户籍证明一份，房权证一份，证明曹某乙的曾用名曹某甲，曹某乙对此已经认可，二审不应采信。徐丽、付吉臣、徐勇、徐晓琳质证认为公安机关变更个人信息无异议，但曹某乙曾用名曹某甲，其提交的证据不能证明其主张。
上述事实有房屋所有权证、房屋买卖合同、徐丽执笔写的证明、高连亭到房产局办理过户手续的空白表格四份、户籍证明、房权证复印件等证据及当事人陈述在案为凭。
原审法院认为，高连亭提供的证据4系间接证据，能够间接证明曹某乙对办理房屋过户是知道的，证据来源合法，内容真实，与本案有关联，系有效证据；高连亭提供的证据3亦系间接证据，其中房屋转移登记表、申请表及房屋权属询问表有曹某乙亲笔签名，虽然相关栏目均未填写，但在表格下方印刷体的格式化文字表述内容为：“申请人双方自愿申请办理本表所列房产转移过户手续。申请人保证本表所填报内容及提交所有材料的原件和复印件真实、合法、有效。如有不实或隐瞒，申请人愿承担一切经济及法律责任，与房产登记机关无关。”曹某乙为退休教师，以其自身的知识水平及认知能力，对上述内容应当是明知的，这也间接证明了曹某乙有协助办理房屋过户行为，证据3来源合法，内容真实，与本案有关联，系有效证据。证据2系直接证据，能够直接证明房屋买卖的整个过程，曹某乙亦签字认可，虽然徐中南提出异议，认为自己的母亲当时在不知情的情况下签字，是签在空白纸上，但从该证据的形式看，曹某乙签字处与被告徐丽书写的正文部分衔接紧密，符合正常的签字习惯，且曹某乙为从教多年的退休教师，对签字时的内容一无所知不符合正常的习惯思维；再者，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己的主张，有责任提供证据”，徐中南未能提供证据证明自己的主张，因此，证据2合法，真实，与本案有关联，属有效证据。高连亭提供的证据1，虽然曹某乙予以否认，经指纹鉴定亦无法作出意见，但是结合证据2、证据3、证据4，以及徐丽、付吉臣对该证据的质证意见，能够证明证据1是真实的，与本案有关联，系直接证据，能够证明房屋买卖合同的签订、履行情况，属有效证据。
徐中南提交曹某乙现在居住的位于呼家庄高家沙岭房子的照片五张，拟证明曹某乙既然有房子不住为什么还要跑到阴暗潮湿的房子住。对该证据原审法院认为与本案无直接关联，本案中不作认定。
综上所述，依据上述有效证据及当事人的当庭陈述，确认以下事实：2004年7月5日，高连亭与曹某乙签订房屋转让合同书一份，约定曹某乙将高密市康成大街杏苑小区四号楼二单元二楼东户楼房一套以100000元价格卖给高连亭。2004年7月5日付款50000元，余款最迟付款时间为2004年9月5日。合同签订后，高连亭付给徐丽50000元，徐丽将房屋钥匙及房权证交付高连亭，同年9月11日，高连亭将余款50000元交付徐丽，并占有使用房屋至今。期间，高连亭多次要求办理过户手续，因徐某死亡，合同履行出现障碍致使过户未果，遂诉至法院。
本案经原审法院审判委员会研究认为，高连亭与曹某乙签订的房屋买卖合同有效。1）曹某乙是房屋所有权人，处分房屋时虽未自己签字捺印，但签订合同当日，高连亭即拿到了房权证和钥匙，并一直居住至今十年之久，且曹某乙在事后协助高连亭办理过户手续，应视为曹某乙默认，转让行为系其真实意思表示。2）处分房屋时，曹某乙丈夫徐某作为房屋共有人亦未提出不同意见，应视为同意卖房。3）徐丽、付吉臣作为房屋实际出资人及使用人，积极促成房屋的交易，是房屋买卖的受益人，合同并未损害第三人的利益。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，曹某乙与徐中南在本案中亦未提供有效证据证明自己的主张。
合同生效后，曹某乙及丈夫徐某应按照合同约定履行协助过户的义务。徐某死亡后，因房屋未过户，房屋所有权未发生转移，在无遗嘱的情况下，徐丽、徐勇、徐晓琳、徐中南为法定继承人已成为房屋共有人，有义务协助履行合同约定的义务。付吉臣不是本案的适格原审被告，不应承担民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：一、高连亭与曹某乙于2004年7月5日签订的房屋买卖合同有效；二、曹某乙、徐丽、徐勇、徐晓琳、徐中南协助高连亭办理房屋过户手续，于判决生效后十日内履行完毕；三、付吉臣不承担民事责任。如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费2300元，由曹某乙、徐丽、徐勇、徐晓琳、徐中南共同负担。
宣判后，曹某乙、徐中南不服原审判决，上诉称：涉案房屋系国家分给曹某乙的福利房，徐丽因身体原因提出先交52400元房款居住涉案房屋，曹某乙答应只可以住但不能买卖，以后徐丽有房后曹某乙再还徐丽52400元，此事并未同儿子徐中南讲，现徐丽夫妇私自将涉案房屋卖给高连亭，后又在曹某乙不知情的情况下让其签名，曹某乙并无曾用名曹某甲，曹某乙签的曹某甲不是其的真实意思表示，依据相关法律涉案房产归曹某乙所有，且徐某是涉案房产的共有人，徐丽与高连亭签订的房屋买卖协议也未经曹某乙、徐某同意，故曹某甲与高连亭签订的房屋买卖协议应属无效。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回高连亭的诉讼请求。
被上诉人高连亭答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
被上诉人徐丽、徐勇、徐晓琳答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
原审被告付吉臣陈述称同徐丽、徐勇、徐晓琳的答辩意见。
本院认为，本案争议的焦点是高连亭与曹某乙签订的房屋买卖合同是否有效。曹某乙主张涉案房屋系国家分给的福利房，曹某乙答应徐丽只可以住不能买卖，现徐丽夫妇私自将涉案房屋卖给高连亭，故其与高连亭签订的房屋买卖协议应属无效，但曹某乙未提交证据证明，且徐丽对此亦不予认可。高连亭主张与曹某乙签订房屋买卖合同后，即搬入该房屋居住，双方的房屋买卖合同应为效合同，并提交了房屋转让合同书、徐丽执笔写的证明、高连亭到房产局办理过户手续的空白表格四份等证据予以证明。从查明的事实看，涉案房屋虽登记在曹某乙名下，但徐丽书写的证明上记载涉案房屋系徐丽、付吉臣实际出资购买，徐丽将涉案房屋卖给高连亭，已经徐丽的父亲徐某、母亲曹某乙同意，曹某乙在该证明上签有“此情况属实曹某甲2004.9.11号”。高连亭付款后即拿到了房权证和钥匙，并一直居住至今达十年之久，且高连亭到房产局办理过户手续的空白表格上有曹某乙的签名。综合双方提交的证据，曹某乙提交证据的证明力不及高连亭提交证据的证明力。故原审法院认定曹某乙对房屋买卖合同默认，转让行为系其真实意思表示，高连亭与曹某乙签订的房屋买卖合同有效应属适当。在原审中，高连亭提交的高密市公安局于2010年9月30日出具的户籍证明，证明曹某乙曾用名曹某甲，曹某乙在原审中对此已经认可，故其在二审主张其无曾用名，本院不予采信。综上，两上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由曹某乙、徐中南各负担1150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱奉纲
审 判 员 张振显
代理审判员 李金桦
二〇一五年一月七日
书 记 员 王新艳