清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法民四初字第107号
原告：清远市区解决住房困难领导小组办公室，地址清远市。
负责人：吴定移。
委托代理人：曾凡，广东明典律师事务所律师。
委托代理人：雷冰竹。
被告：蓝海明，男，汉族，住清远市清城区，公民身份号码111X。
原告清远市区解决住房困难领导小组办公室诉被告蓝海明租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员曲洋逸适用简易程序公开开庭进行了审理。原告清远市区解决住房困难领导小组办公室的委托代理人曾凡、雷冰竹到庭参加诉讼，被告蓝海明经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告清远市区解决住房困难领导小组办公室诉称：原、被告双方就清城区下廓一街十八座首层东南第11、12、14、15、17卡的房屋于2012年12月5日签订《房地产租赁契约》，依据于2014年7月4日签订《房地产租赁契约》的补充协议，即《租赁合同补充协议》明确约定月租金4665元，租金按月结算，由被告在每月的前十五日内交给原告。被告逾期交付房租应按银行贷款同期利率向原告支付违约金，并约定分期将《房地产租赁契约》中对误差面积124.68平方米按16元／平方米的价格共33912.96元分四次补还给原告，但被告在支付了第一笔10000元后再未履行过支付义务。且被告自2014年11月起至今连正常租金也没有交纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令：1、解除原被告就清城区下廓一街十八座首层东南第11、12、14、15、17卡房屋签订的《房地产租赁契约》。2、被告支付房屋租金9345元（暂计至2014年12月31日，实计至被告返还房屋日）。3、被告支付迟延支付房屋租金的违约金2239.2元（逾期交付房租按银行贷款同期利息暂计至2014年12月31日）。4、被告支付补充合同约定的因房屋面积误差约定的补足租金款共512.43元。5、原告不返还被告履约保证金8000元。6、被告立即返还租赁房屋，并缴清水电费用。7、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确其第4项诉讼请求为要求被告支付租金差额的违约金512.43元（自2014年8月1日计至2014年12月31日止）；其第6项诉讼请求中的水电费用分别为：水费1074.86元（自2014年10月16日至2015年3月10日止）、电费1909.5元（自2014年10月16日至2015年3月3日止）。
原告清远市区解决住房困难领导小组办公室向本院提交如下证据：1、清远市区解决住房困难领导小组办公室组织机构代码证，法定代表人身份证明书，拟证明原告的诉讼主体资格。2、蓝海明身份证，拟证明被告的诉讼主体资格。3、房地产租赁契约（3份）、4、租赁合同补充协议，3-4拟证明元、被告双方的租赁合同关系及双方的权利义务。5、律师函一份、6、律师函一份，5-6拟证明原告进行多次催收。
被告何泳没有答辩，也没有向本院提交证据。
经审理查明，2012年12月5日，原告清远市区解决住房困难领导小组办公室（甲方）与被告蓝海明（乙方）签订《房地产租赁契约》一份，约定由甲方将座落于清城区下廓一街十八座首层东南第11、12、14、15、17卡的房屋（建筑面积166.86平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2012年12月1日至2015年11月30日，免租三个月，从2013年2月1日起开始计租每月2670元，由乙方在每月的前十五日内交付甲方；甲方向乙方收取保证金8000元，保证金于租赁期满退房时一次性返还，如乙方违反合同约定，甲方有权据实情从保证金中扣除，多退少补（庭审中，原告认可从保证金中扣减被告欠缴的租金）。契约还约定：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前终止本契约，所造成的损失由责任一方承担，乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之八向乙方加收违约金；乙方租赁期内产生的有关税费由乙方负责。
2014年7月4日，因发现上述租赁房屋实际面积291.54平方米与契约约定的建筑面积166.86平方米存在误差，原、被告双方经协商后另签订《租赁合同补充协议》一份，约定乙方于2012年12月1日至2014年6月30日期间按16元／平方米的价格补足误差面积124.68平方米的租金共33912.96元给甲方（自2013年2月1日起计至2014年6月30日共17个月），具体支付方式如下：1、于本协议签订三日内支付10000元。2、2014年8月1日前支付10000元。3、2014年9月1日前支付10000元。4、2014年10月1日前支付3912.96元；如乙方未能按照约定方式如期支付，应按银行贷款同期利息向甲方支付违约金；乙方自2014年7月1日至2015年11月30日按每月4665元（面积291.54平方米）计付租金（缴纳方式与契约约定一致）。
上述《租赁契约》及《补充协议》签订后，被告自2014年11月开始拖欠租金未付，且只支付第一期租金补足款10000元，后原告多次委托律师出具《律师函》向被告催要租金及补足款，被告仍未如期补缴，至今尚占有本案租赁物。原告遂于2015年1月20日向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。
另查明，原告已依约收取被告保证金8000元。2014年11月至2014年12月31日，被告拖欠租金共9330元（庭审中原告认可该金额）；被告逾期交付2014年11月、12月租金的天数分别为45天、15天，庭审中原告认可由本院审查违约金约定是否过高。截至2015年2月16日，被告欠缴水费1074.86元；截至2015年3月3日，被告欠缴电费共1909.5元。
再查明，2014年度中国人民银行同期贷款年利率（六个月以内）为5.6%。
本院认为，原、被告签订的《房地产租赁契约》及《租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，被告应依合同约定履行如期缴付租金的义务，被告未能如期补足租金差额，且自2014年11月起无再向原告支付租金，经原告书面催要后逾期仍不支付，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定以及双方约定，原告有权解除合同，被告应将本案租赁物返还原告，故对原告要求解除双方就清城区下廓一街十八座首层东南第11、12、14、15、17卡房屋签订的《房地产租赁契约》，并要求被告返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。
其次，被告亦应依约如期支付租金，被告自2014年11月至2014年12月拖欠租金共9330元未付，原告已确认应从收取的保证金8000元中扣减被告欠缴的租金，故原告无需再向被告返还保证金8000元，被告实际应向原告支付上述期间的租金1330元（9330元-8000元），此后的占用费按4665元／月计付至被告实际返还租赁物之日止。因被告分别逾期45天、15天交付2014年11月至12月的月租金，其应向原告支付相应的违约金，但双方关于每日按月租金的百分之八计算违约金的约定过分高于造成的损失，本院以中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准计算违约金，被告2014年11月至12月逾期交付租金的违约金分别为130.62元（4665元45天0.0564倍／360天）、43.54元（4665元15天0.0564倍／360天），上述违约金合共174.2元，故对于原告要求被告支付违约金2239.2元的诉讼请求，本院仅予以部分支持。
关于原告要求被告支付因房屋面积误差产生的租金差额的违约金512.43元（自2014年8月1日计至2014年12月31日止）的诉讼请求，依双方补充协议的约定，被告应于协议签订后三日内以及2014年8月1日、9月1日前分别支付原告租金差额10000元，于2014年10月1日前支付租金差额3912.96元，逾期支付按银行同期贷款利率计付违约金，现被告仅支付第一期款项后再无履行约定的义务，其应依约支付原告第二期租金差额的违约金233.3元（0.0565个月10000元／12个月）、第三期租金差额的违约金186.7元（0.0564个月10000元／12个月）、最后一期租金差额的违约金54.8元（0.0563个月3912.96元／12个月），合共474.8元，故对于原告该项诉讼请求，本院仅予以部分支持。
关于原告要求被告缴清水电费用共2984.36元（水费1074.86元、电费1909.5元）的诉讼请求，依双方的约定租赁期内所产生的有关税费由被告负责，故原告该项诉讼请求合法、合理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告清远市区解决住房困难领导小组办公室与被告蓝海明就清城区下廓一街十八座首层东南第11、12、14、15、17卡房屋签订的《房地产租赁契约》，被告蓝海明应在本判决生效之日起10日内将上述租赁物返还原告；
二、被告蓝海明于本判决生效之日起10日内向原告清远市区解决住房困难领导小组办公室支付租金1330元（暂计至2014年12月31日，此后的占用费按4665元／月计付至被告实际返还租赁物之日止）及违约金174.2元，原告无须返还保证金8000元；
三、被告蓝海明于本判决生效之日起10日内向原告清远市区解决住房困难领导小组办公室支付租金差额的违约金474.8元；
四、被告蓝海明于本判决生效之日起10日内缴清承租期间的水费1074.86元、电费1909.5元，合共2984.36元；
五、驳回原告清远市区解决住房困难领导小组办公室的其他诉讼请求。
本案受理费151元，由原告清远市区解决住房困难领导小组办公室负担45元，由被告蓝海明负担106元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 曲洋逸
二〇一五年四月十三日
书记员 朱文婷
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁时间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期间内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。