湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终6744号
上诉人（原审被告）：宋利辉，女，1968年12月2日出生，汉族，住武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：张鹏，湖北忠三律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王大林（宋利辉之夫），1968年6月1日出生，汉族，住址同上。
委托诉讼代理人：张鹏，湖北忠三律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘忠诚，男，1983年10月1日出生，汉族，住武汉市洪山区。
原审第三人：武汉诺家房地产经纪有限公司，住所地武汉市武昌区南湖沁康园1、3、4栋栋间商业门面1-2层3室。
法定代表人：王宪，该公司业务经理。
上诉人宋利辉、王大林因与被上诉人刘忠诚、原审第三人武汉诺家房地产经纪有限公司（以下简称诺家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初2295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日受理后，依法组成合议庭于2016年11月18日公开开庭进行了审理，上诉人宋利辉及其与王大林的共同委托诉讼代理人张鹏，被上诉人刘忠诚，原审第三人诺家公司的法定代表人王宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋利辉、王大林上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回刘忠诚的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由刘忠诚承担。事实和理由：1、一审判决以夫妻关系为由认定刘忠诚有理由相信宋利辉有权出售房屋是错误的，宋利辉不构成表见代理。房屋不同于一般家庭用品，属于家庭重要财产，处分房屋所有权必须经过全体共有人签字认可，不能当然的认为夫妻一方拥有代表双方处分房屋的权利。诉争房系宋利辉、王大林的婚后共同财产，依法属于共同共有，而非按份共有，买卖该房屋必须全体共有人一致同意。刘忠诚、诺家公司明知诉争房系宋利辉、王大林的共同共有财产，且对于房屋买卖过程中的签约主体是否适格及授权代理的法律制度均非常了解，其对于宋利辉在房屋买卖合同中是否有权代理其夫的法律认知程度比普通人高。刘忠诚、诺家公司在签约过程中存在过错，明知上诉人宋利辉无权单独处分，签约时特意要其签署所谓的“授权委托承诺书”这样的无效法律文书，并在签约后并不积极寻求王大林的追认，反而积极给付定金，造成合同生效假象，目的是强制交易，不属于善意相对人。2、宋利辉与刘忠诚签署的《存量房居间（买卖）合同》在签署时属于效力待定的合同，后因王大林明确表示不予追认而成为无效的合同。
被上诉人刘忠诚辩称，1、宋利辉出卖房屋的行为，王大林知情并以其实际行动表示了认可。诉争房屋的租售行为从2014年11月延续至今，一直由宋利辉单独处置，刘忠诚完全有理由相信宋利辉、王大林之间早有默契和合意。因刘忠诚提出洽商房屋漏水事宜，王大林和宋利辉一起到过诺家公司进行洽谈，王大林明确提出了配合办理贷款的时间，以其实际行动认同了房屋买卖行为，诺家公司的工作人员王宪在场，可以证实。2、在签订房屋买卖合同时，刘忠诚对宋利辉的代理权同样进行了核实。诺家公司要约宋利辉时，询问了她是否能做主，如果可以，就带上房屋两证晚上洽谈，宋利辉表示没问题，并带上房屋两证如期赴约；宋利辉在签订合同当时给王大林打过电话，宋利辉本人也出具了授权委托承诺书。刘忠诚做出宋利辉具备代理权的判断是合理的。3、宋利辉、王大林认为刘忠诚或诺家公司试图恶意强制交易缺乏事实依据。诉争房屋并非是该房屋出售时期性价比最高的房屋，而且存在漏水问题，因双方已签订房屋买卖合同，刘忠诚依然选择继续履行合同。假若宋利辉、王大林一同在诺家公司洽谈房屋漏水事宜时，否认卖房，刘忠诚还来得及选择购买其他房屋。
刘忠诚向一审法院起诉请求：1、确认刘忠诚签订的编号000853号存量房居间（买卖）合同合法有效，并判令宋利辉、王大林继续履行合同；2、判令因房屋漏水质量瑕疵问题，适当降低三万元房屋购买价格；3、判令宋利辉、王大林支付违约金（以买卖合同房价95.8万元为计算基数，按照每日千分之一，从2016年4月10日算至判决生效之日止）；4、判令宋利辉、王大林按照合同约定向刘忠诚支付中介代理服务费19，160元；5、判令宋利辉、王大林承担本案诉讼费及保全费用。2016年7月25日，刘忠诚变更诉讼请求为：1、确认刘忠诚签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效；2、判令宋利辉、王大林承担本案诉讼费与保全费。
一审法院认定事实：2016年2月29日，刘忠诚与宋利辉、经纪方诺家公司签订《存量房居间（买卖）合同》，约定宋利辉将坐落于武汉市武昌区宝安花园2区40栋2单元6层1室房屋以95.8万元的价格卖予刘忠诚。同日刘忠诚向宋利辉支付购房定金3万元。
2016年4月，王大林明确表示其不同意刘忠诚与宋利辉、经纪方诺家公司签订《存量房居间（买卖）合同》关于售卖房屋的约定，认为该合同无效。宋利辉与王大林于1994年2月3日登记结婚，婚姻关系存续至今。
一审法院认为，王大林并没有在《存量房居间（买卖）合同》上签字，刘忠诚亦无证据能够直接证明王大林在宋利辉签订该合同之前就知道宋利辉向刘忠诚出售房屋的情况。但是，鉴于宋利辉与王大林是夫妻关系，刘忠诚有理由相信宋利辉有权出售涉案房屋。王大林主张宋利辉与刘忠诚串通损害其合法权益，但是并没有就其主张提交证据，对其主张不予认可。王大林对涉案房屋进行所有权登记是在与宋利辉婚姻存续期间，没有提交证据以证明涉案房屋系王大林个人财产，而不是夫妻共同财产，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，涉案房屋应属王大林与宋利辉的夫妻共同财产。刘忠诚与宋利辉、诺家公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系各方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对刘忠诚的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》的相关规定，判决：刘忠诚、宋利辉及诺家公司签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效。本案案件费13，754元，减半收取6，877元，诉讼保全费2，000元，合计8，877元，由宋利辉、王大林共同负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2016年2月29日，宋利辉出具《授权委托承诺书》一份，内容为：“本人宋利辉郑重承诺，本人已经取得了王大林的授权委托，全权委托本人签订位于宝安花园小区40栋2单元601房屋的购房合同，且业主同意办理过户手续。若因本人未取得该合法授权而导致签订的居间买卖合同无效或交易无法履行，本人承担与合同相同的违约责任。”
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，诉争房屋系宋利辉、王大林的夫妻共同财产，宋利辉将该房屋出售给刘忠诚，王大林应当知道；加之，宋利辉在与刘忠诚、诺家公司签订《房屋买卖（居间）合同》时，向刘忠诚、诺家公司出示了诉争房屋的所有权证原件，并出具《授权委托承诺书》，承诺其已经取得了王大林的授权委托，故刘忠诚有理由相信宋利辉出售房屋的决定为宋利辉、王大林的共同意思表示。
综上所述，宋利辉、王大林的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13，754元由宋利辉、王大林共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张文霞
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一六年十一月二十九日
书记员 胡婧琳