广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0103民初2764号
原告：梁德杰，女，1929年10月26日出生，壮族，住南宁市。
委托代理人：陈敦扬，广西胜涛律师事务所律师。
委托代理人：雷云海，广西胜涛律师事务所律师。
被告：南宁明豪房地产开发有限责任公司，住所地：南宁市。
法定代表人：韦明。
第三人：中国银行股份有限公司柳州分行，住所地：柳州市。
负责人：苏建华。
第三人：中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地：南宁市青秀区。
负责人：曹彦辉，总经理。
委托代理人：谢兴娅，女，1986年6月20日出生，汉族，系该公司职员，住重庆市南川区。
委托代理人：陈潞，女，1987年2月5日出生，汉族，系该公司职员，住南宁市青秀区。
第三人：梁德贤，女，1930年11月5日出生，壮族，住南宁市。
委托代理人：雷云海，广西胜涛律师事务所律师。
第三人：梁德才，男，1933年8月21日出生，汉族，住北京市宣武区。
第三人：梁梅英，女，1934年7月21日出生，壮族，住南宁市。
第三人：梁佩英，女，1936年3月11日出生，壮族，住南宁市良庆区。
第三人：梁秀英，女，1945年10月5日出生，壮族，住南宁市。
原告梁德杰与被告南宁明豪房地产开发有限责任公司（以下简称“南宁明豪公司”）及第三人中国银行股份有限公司柳州分行（以下简称“中国银行柳州分行”）、中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称“中国信达广西分公司”）、梁德贤、梁德才、梁梅英、梁佩英、梁秀英房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告梁德杰的委托代理人雷云海，第三人中国信达广西分公司的委托代理人谢兴娅、陈潞，第三人梁德贤的委托代理人雷云海到庭参加了诉讼。被告南宁明豪公司、第三人梁德才、梁佩英、梁秀英经本院依法公告送达开庭传票，第三人中国银行柳州分行、梁梅英经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告梁德杰诉称：1994年9月，南宁市政府拆迁办下达“关于进行旧城改造的通告”，梁德杰与王贵英、邓国月、梁德贤、梁德才、梁梅英、梁佩英、梁秀英等八位共有人响应政府的号召，搬出了原居住的南宁市xxx号，并于2003年5月9日与南宁明豪公司签订了协议书，由南宁明豪公司补偿八位共有人位于南宁市xxx号xxx号楼xxx号、xxx号、xxx号、xxx号房屋各一套，对超面积部分需交纳购房款5620元。梁德杰以及上述共有人按约交款5620元。2005年2月2日，经南宁市公证处公证，因王贵英、邓国月已死亡，南宁市xxx号xxx号xxx号xxx号、xxx号、xxx号、xxx号房屋由梁德杰与梁德贤、梁德才、梁梅英、梁佩英、梁秀英共同继承。2005年4月11日，梁德杰与梁德贤、梁德才、梁梅英、梁佩英、梁秀英在南宁市公证处达成析产协议，约定南宁市xxx号xxx号楼xxx号房归梁德杰所有，并约定各自按分割后的产权分别办理房屋所有权证。
南宁明豪公司自2003年5月13日交付房屋至今，由于南宁明豪公司将上述房屋所在的土地抵押给了中国银行柳州分行，故一直未能为梁德杰办理房屋所有权证书，故梁德杰诉请法院判令南宁明豪公司在本判决生效之日起三个月内将南宁市xxx号xxx号xxx号xxx号房的房屋权属证书办理好交付给梁德杰，同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，判令南宁明豪公司支付违约金20000元。综上，为维护梁德杰的合法权益，特起诉至人民法院，请求依法判令：一、南宁明豪公司在本案判决生效之日起三个月内注销位于南宁市xxx号xxx号楼xxx号房所附土地之抵押权；二、南宁明豪公司协助梁德杰将上述房屋权属登记至梁德杰名下；三、南宁明豪公司支付梁德杰违约金20000元；四、本案诉讼费由南宁明豪公司承担。
被告南宁明豪公司未作书面答辩，亦未出庭参加诉讼。
第三人中国银行柳州分行未作书面陈述，亦未出庭参加诉讼。
第三人梁德贤述称：对梁德杰起诉的事实理由及诉讼请求均无异议。
第三人中国信达广西分公司述称：在南宁明豪公司未清偿中国信达广西分公司受让的债权本息（借款本金300万元）之前，中国信达广西分公司不同意注销南宁市某路xxx里、xxx里土地的抵押权。如梁德杰或者南宁明豪公司能清偿中国信达广西分公司受让的债权本息，中国信达广西分公司愿意协助梁德杰办理涉案房屋的抵押权注销手续。
第三人梁德才、梁梅英、梁佩英、梁秀英未作书面陈述，亦未出庭参加诉讼。
经审理查明：原位于南宁市xxx号房屋为梁德杰、王贵英、邓国月、梁德贤、梁德才、梁梅英、梁佩英、梁秀英八人共同所有的房屋。该房屋系继承梁怀瑾遗产，于1996年元月改建而来，建筑面积为260.82平方米。王贵英、邓国月分别为梁怀瑾的妻妾，梁怀瑾已于1974年1月7日死亡，王贵英已于1997年7月7日死亡，邓国月已于2004年2月22日死亡。梁怀瑾生前与邓国月生有一子五女，即梁德杰、梁德贤、梁德才、梁梅英、梁佩英、梁秀英。
1994年9月1日，南宁市城市房屋拆迁办公室发出《南宁市城市房屋拆迁办公室城市房屋拆迁公告》（南房拆字xxx第xxx号），拟对某路、某路xxx里、某路xxx里的部分房屋进行拆迁改造。2003年5月9日，在南宁市兴宁区法院的调解下，南宁明豪公司与梁德杰、邓国月、梁德贤、梁德才、梁梅英、梁佩英、梁秀英就南宁市民生路xxx里xxx号房屋拆迁安置补偿问题达成执行和解协议，并签订一份《协议书》，约定在南宁明豪公司对南宁市xxx号房屋进行征收拆迁安置补偿后，向梁德杰、王贵英、邓国月、梁德贤、梁德才、梁梅英、梁佩英、梁秀英八人补偿xxx号楼xxx单元xxx号、xxx号、xxx号、xxx号房（经测绘，建筑面积均为66.61平方米）；因补偿房屋面积超过应得房屋面积，对于超出的5.62平方米，八人须按重置价1000元/㎡补交房款5620元（最终以产权证登记的面积为准，多退少补）；南宁明豪公司应协助八人办理房屋的产权证书，并支付搬迁费、误工费800元（与上述应付给南宁明豪公司的款项对折后，八人仅须补交房款4820元）。上述协议签订后，上述七人于2003年5月13日向南宁明豪公司补交了房款4820元。付款当日，因王贵英已死亡，故由邓国月作为代表向南宁明豪公司接收了上述四套房屋。邓国月死亡后，就王贵英、邓国月的遗产继承问题，南宁市公证处于2005年2月2日出具一份（xxx）桂南内证字xxx号公证书，该公证载明：经查王贵英、邓国月的父母及配偶均已先于二人死亡，而二人生前未留有遗嘱，故二人所享有的上述四套房屋的房产份额应由二人的子女即梁德杰、梁德贤、梁德才、梁梅英、梁佩英、梁秀英六人共同继承。2005年4月5日，经南宁市公证处公证，上述六人达成一份《析产协议书》，协议约定南宁市xxx号xxx号xxx号xxx号归梁德贤所有，xxx号房归梁秀英所有，xxx号房归梁德杰所有，xxx号房归梁德才、梁梅英、梁秀英共同所有。
之后，因涉案房屋所在的土地的抵押权一直未能注销，致使涉案房屋一直无法办理房屋权属证书，梁德杰为维护其权益，于2016年3月22日向本院提起诉讼，并提出前述诉请。
另查明：2001年8月17日，南宁明豪公司以某路xxx里、xxx地块（地号xxx）的使用权及在建工程作为抵押为广西柳州地区汇通石油化学工业有限公司（以下简称“柳州汇通公司”）在2001年8月7日至2004年8月7日期间与中国银行柳州分行发生的全部债务（本金金额不超过300万元）提供抵押担保。同日，中国银行柳州分行取得某路xxx里、xxx里土地使用权的他项权证书，证号为南宁国用他项（xxx）字第xxx号。2004年6月25日，中国银行柳州分行将其对柳州汇通公司共计十一笔债权及有关从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）一并转让给中国信达广西分公司。之后，因柳州汇通公司未能清偿债务，致使涉案土地所设立的抵押权未能注销，进而导致地上所建房屋至今未能办理房屋权属证书，但涉案房屋所在的2#楼已于2002年10月通过竣工验收备案。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告南宁明豪公司、第三人中国银行柳州分行、梁德才、梁梅英、梁佩英、梁秀英经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。南宁明豪公司与梁德杰、邓国月、梁德贤、梁德才、梁梅英、梁佩英、梁秀英于2003年5月9日就南宁市xxx号房屋的拆迁安置补偿问题所签订的《协议书》系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，各方应严格按照合同约定履行各自的义务。《协议书》签订后，上述七人依约足额补交了房屋面积差价款，已履行完己方的义务。而南宁明豪公司虽然已于2003年5月13日交付了约定房屋，但因其将房屋所在土地的使用权作为柳州汇通公司向中国银行柳州分行借款的抵押担保物，借款期限届满后，柳州汇通公司未能清偿债务，致使地上抵押权未能注销，从而导致房屋交付后至今仍未能办理房屋权属证书，已严重损害上述七人的合法权益。因邓国月、王贵英死亡后，二人所享有四套房屋的权利份额由梁德杰、梁德贤、梁德才、梁梅英、梁佩英、梁秀英六人继承。之后经南宁公证处公证，六人协议确定涉案房屋由梁德杰所有，故梁德杰为涉案房屋的权利人，其要求南宁明豪公司注销涉案房屋所在土地的抵押权，并在该义务履行完毕后协助其办理涉案房屋的权属证书，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。梁德杰诉请南宁明豪公司履行上述义务的时间，合理正当，本院亦予以支持。关于违约金的问题。涉案房屋于2002年10月通过竣工验收，并于2003年5月交付使用，至今已十年有余，但南宁明豪公司仍未按照协议约定协助办理房屋的权属证书。现原告参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”主张违约金20000元，合理正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告南宁明豪房地产开发有限责任公司于本案判决生效之日起三个月内负责注销位于南宁市xxx号xxx号xxx号xxx号所附土地的抵押权；
二、被告南宁明豪房地产开发有限责任公司完成上述义务后十日内协助原告梁德杰将上述房屋产权登记至原告梁德杰名下；
三、被告南宁明豪房地产开发有限责任公司向原告梁德杰支付违约金20000元。
本案受理费300元，公告费260元，合计560元，由被告南宁明豪房地产开发有限责任公司承担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 骆兴国
人民陪审员 陈 华
人民陪审员 钟新燕
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 郭顺萍
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。