广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第628号
原告高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司，住所地广州市天河区长兴路8号109房。
负责人李志宽，该司总经理。
委托代理人赵晓明，广东海际明律师事务所律师。
被告邹光华，1978年8月7日出生，汉族，住广州市白云区。
委托代理人胡焱平、仲兆庶，均为广东红棉律师事务所律师。
原告高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司（下简称“高成公司”）诉被告邹光华物业服务合�纠纷一案，本院立案受理后，被告邹光华在法定期间内提出管辖权异议，本院审查后裁定驳回被告邹光华对本案管辖权提出的异议。被告邹光华对上述裁定不服，向广州市中级人民法院提出上诉。广州市中级人民法院审查后裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高成公司的委托代理人赵晓明，被告邹光华及其委托代理人胡焱平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高成公司诉称：被告与广州市高德长兴置业有限公司于2010年10月27日签订《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，合同约定被告承租坐落在天河区长兴路13号高德汇购物中心（长兴项目）自编号D-102、D-107号的商铺，建筑面积103平方米，用于化妆品项目经营；租赁期限为2010年10月25日至2013年7月24日，共计3年。同日原告与被告签订《物业服务合同》，约定原告为被告提供物业管理服务，期限与《租赁合同》约定的租赁期限一致。《物业服务合同》约定物业管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米为40元，合计每月为4120元。被告应从2010年10月25日开始向原告交纳管理费，此后被告须在每月5日前以现金或转账交纳当月管理费，并同时交纳上月水费、电费、煤气、电话费等费用。《物业服务合同》还约定，如被告迟延交纳管理费和水电费等应付费用，须向原告支付违约金，每逾期一天被告应向原告计付拖欠金额的千分之三的违约金，直至实际付清之日；逾期三十日（无论是否已获原告的正式通知），视为被告严重违约，除收取应收管理费等费用及迟延违约金外，原告有权提前终止合同，没收被告的保证金。合同签订后，原告依约为被告提供物业管理及服务，被告最初尚能准时支付管理费用。但被告从2011年8月�始欠交管理费，经原告多次催讨，被告一直未交付，直至原物业出租方于2012年4月收回涉案商铺。原告认为，原告与被告签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，内容合法，对双方均有法律约束力。被告长期拖欠原告的物业服务管理费的行为已构成根本违约，严重损害原告的合法权益。故特向法院起诉，请求判令：1、解除原告与被告于2010年10月27日签订的《物业服务合同》；2、被告向原告支付拖欠的物业管理服务费37080元（2011年8月至2012年4月）、违约金（以当月欠付的管理费为本金、自当月6日起计至清偿之日止、按每日千分之三的标准计算，以不超过本金为限）；3、被告承担本案的诉讼费。
被告邹光华辩称：一、不同意原告的诉讼请求，本案《物业服务合同》是依附于租赁合同而存在，租赁合同为无效合同，因为出租人出租的物业没有取得消防验收合格�，所以租赁合同应当确认为无效。由于租赁合同无效，故本案《物业管理合同》就没有依附的基础，被告无须支付物管费。二、原告于2012年1月8日派出多名保安强行将被告的店铺上锁，把被告的工作人员赶出商铺，商铺中存放的物品均不准拿走，原告侵犯了被告的财产权，原告应该向被告赔偿，而不能向被告主张物管费和违约金。而且原告从2012年1月8日就强行将商铺上锁，现却请求被告支付直至2012年4月的物管费，不合理。
经审理查明：2010年10月27日，原告（甲方）、被告（乙方）双方签订《物业服务合同》，约定甲方是出租人指定的高德汇购物中心（长兴项目）的物业服务及管理者，乙方为高德汇购物中心（长兴项目）自编号D-102、107铺位（以下简称涉案铺位）的承租人，乙方根据其与出租人签订的租赁合同和本合同接受并委托甲方为该物业的管理者；甲方的物�服务内容包括物业公用部位维修、养护和管理，清洁卫生、绿化、车辆停放管理等；物业管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米为40元，乙方承租面积103平方米，合计每月为4120元；被告应从2010年10月25日开始向原告交纳管理费，此后被告须在每月5日前以现金或转账交纳当月管理费，并同时交纳上月水费、电费、煤气、电话费等费用；在签订《物业服务合同》之日起5个工作日内，乙方支付管理费保证金8240元，该保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本合同终止且乙方无任何违约的情况下，由甲方在10个工作日内全部无息退还乙方；如乙方迟延缴交管理费和水、电费等应付费用，须向甲方支付违约金；每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠金额的千分之三的违约金，直至实际付清之日；逾期三十日（无论是否已获甲方的正式通知），视为乙方严重违约，除�取应收管理费等费用及迟延违约金外，甲方有权提前终止合同，没收乙方的保证金等。
2010年10月27日，被告签署《防火人责任人登记表》。另，《客户联系表》上显示商铺编号为案涉铺位，有被告签名及身份证号码，而在被告的日常管理人员一栏显示为“李玲莲”，被告确认该《客户联系表》中被告签名及身份证号码的真实性，但认为管理人员身份情况其不清楚、也不认识该人员。
2012年5月18日，被告（签收人李玲莲）签收原告及出租方联合发出的《催缴租金管理费函》，函件主要内容：截至2012年3月5日仍未缴纳涉案铺位租金管理费等合计143564.13元（未含滞纳金），要求被告尽快缴纳所欠费用及滞纳金，否则将依约追究被告的违约责任。
庭审中，依被告申请，本院传召证人李某、袁某到庭作证，李某陈述其作为被告聘请的店员，2011年9月1日正式上班，2012年1月8日原告将涉案铺位上锁，2012年1月9日案涉铺位无法打开，之后其就没有在案涉铺位继续上班；袁某陈述其曾承租过高德汇购物中心的商铺，其承租的商铺由于欠付费用的原因在2012年1月8日前已被高德汇购物中心的保安强行封铺，其在2012年1月8日回到高德汇购物中心看到保安封了被告的店铺。
原告表示被告将商铺搬空后，案涉铺位由出租人于2012年4月30日收回。
本院认为：被告承租涉案铺位，并与作为该铺位的物业管理公司的原告签订《物业服务合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。
原告主张出租方于2012年4月30日收回案涉铺位，对此被告抗辩称原告早于2012年1月8日收回涉案铺位，其申请到庭作证的证人李某声称其为被告聘请的员工，但对其自身身份并无提交证据证明；证人袁�虽表示看到高德汇购物中心的保安人员于2012年1月8日收回涉案商铺，但其亦确认因欠费原因其承租的商铺已被收回。除此以外，被告没有证据证明原告收回案涉铺位的时间。另外，根据原告提供的《催缴租金管理费函》显示，案涉商铺的日常管理人员李玲莲于2012年3月14日签收了上述函件。综上，被告仅提供上述证人证言不足以证明案涉铺位于2012年1月8日被收回，其应承担举证不能的责任，本院对此认定涉案铺位的收回时间为2012年4月30日。鉴于案涉铺位于2012年4月30日被收回，原、被告之间的《物业服务合同》在该日已实际解除，故原告要求解除合同的诉请缺乏事实依据，本院依法驳回。
合同签订后，原告在被告租赁期间提供了物业服务，被告应依约交付物业管理费。根据合同约定，每月的管理费为4120元，被告应自2010年10月25日起支付物业管理费，每月管理费应在�月5日前支付，每逾期一天应按拖欠金额千分之三支付违约金；逾期30日原告有权提前终止合同、没收保证金。本案中，被告作为付款义务人未举证证明其已向原告支付自2011年8月至2012年4月期间的物业管理费，应承担举证不能的法律后果。原告要求被告支付上述期间的物业管理费，合法有理，本院予以支持。因此，被告应付原告上述期间的物业管理费合计37080元（4120元／月×9个月）。同时，被告应付原告逾期付款违约金。违约金的计算，应分别以当月拖欠的物业管理费为本金，按每日千分之三的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止，每月管理费的逾期付款违约金以不超过所欠管理费为限。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下�
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告邹光华向原告高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司支付2011年8月至2012年4月期间的物业管理费合计37080元；
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告邹光华向原告高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司支付逾期支付2011年8月至2012年4月期间的物业管理费的违约金（分别以当月拖欠的物业管理费为本金，按每日千分之三的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止，每月物业管理费的逾期付款违约金以不超过所欠物业管理费为限）；
三、驳回原告高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费830元，由被�邹光华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
人民陪审员 卓燕君
人民陪审员 严建华
二〇一四年七月十八日
书 记 员 陈秋滢
何嘉杰