黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第968号
上诉人（原审被告）哈尔滨亚麻房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区亚麻街24号。
法定代表人李锡江，男，该公司董事长。
委托代理人卫睿博，黑龙江国脉汇通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贾淑珍，女，1972年6月3日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市香坊区。
上诉人哈尔滨亚麻房地产开发有限公司（以下简称亚麻房地产公司）因与被上诉人贾淑珍房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香民一初字第301号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理本案。上诉人的委托代理人卫睿博，被上诉人贾淑珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：贾淑珍、亚麻房地产公司于2009年12月6日签订了《商品房买卖合同书》及《补充协议》，合同主要内容为：贾淑珍购买亚麻房地产公司开发建设的位于哈尔滨市香坊区民生路94号，建筑面积168.20平方米，总价款为1，405，677元。双方在《补充协议》第一条第四款第（二）项中约定：“在买受人按约履行己方义务的情况下，出卖人承诺自房屋交付日起540日内，将买受人房屋所有权登记及房屋抵押登记办理完毕。如出卖人或其指定代办机构未能按前述期限，将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记办理完毕时，出卖人自逾期之日起按房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金，直至将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记手续办理完毕时止”。合同签订之日，贾淑珍通过银行按揭方式向亚麻房地产公司交付了全部购房款。另查明，该房屋于2010年12月31日前已具备了房屋交付条件，贾淑珍于2011年1月23日办理的进户手续。再查明，亚麻房地产公司于2013年9月29日已经完成了到产权登记机关的报备义务，并取得了该房屋的《商品房销售许可证》。
贾淑珍在原审诉称：贾淑珍与亚麻房地产公司于2009年12月6日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：贾淑珍购买亚麻房地产公司开发建设的位于哈尔滨市香坊区民生路94号四季上东小区，建筑面积168.20平方米，房屋总价款为1，405，677元。贾淑珍按合同约定交付了全部房款，但亚麻房地产公司未按照合同约定提供该房屋的产权登记手续。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第二款的规定：“如因出卖人的原因，导致买受人不能在商品房交付使用后的540日内取得房地产权属证书的，自前述期限届满之次日起，由出卖人按已付房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金”。自合同约定的交付房屋的最后日期2010年12月31日的次日起计算，亚麻房地产公司应当于2012年6月24日前办理完房屋产权登记手续。由于亚麻房地产公司的原因，贾淑珍至今未取得房屋产权证，亚麻房地产公司逾期办证的行为损害了贾淑珍的合法权益，应当承担违约责任，故诉至法院，请求判令：1、亚麻房地产公司给付贾淑珍2012年6月24日至2013年12月31日期间逾期办理产权证的违约金78，156元，剩余违约金按上述标准计算至法院生效判决确定的给付之日止；2、案件受理费由亚麻房地产公司负担。
亚麻房地产公司在原审辩称：第一、办理房屋产权的问题，亚麻房地产公司的义务是完成备案工作而不是为贾淑珍办理产权证。亚麻房地产公司与贾淑珍签订的《商品房买卖合同书》第十五条关于产权登记的约定，清楚写明出卖人负有的合同义务是在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，而不是为贾淑珍办理产权证。第二、违约金的计算期间问题，应自房屋交付使用次日起计算至2013年9月29日亚麻房地产公司取得《商品房销售许可证》时止。理由如下：1、起始日期：按照《商品房买卖合同书》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”。按照此约定，计算逾期完成备案的违约金的起始时间应当自房屋交付使用次日起计算540日。亚麻房地产公司交付房屋的日期是2011年1月23日，此日期的次日起计算540日，才是计算违约金的起始日期。2、截止日期：《补充协议》第五条第二款明确约定关于产权登记的违约金的支付终止时间为“出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止”。诉讼期间，亚麻房地产公司曾申请法院到哈尔滨市住房保障局商品房销售管理处调查取证，该部门负责人证明亚麻房地产公司取得《商品房销售许可证》就完成了合同中约定的“出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的工作。2013年9月29日，亚麻房地产公司取得了四季上东一期项目的《商品房销售许可证》，所以违约金计算的终止日期就应当是2013年9月29日。本案中双方除签署《哈尔滨市商品房买卖合同书》之外，还签署了合同的补充协议，此补充协议的目的就是要解决购房者的个性化需求，解决格式合同中无法解决的问题，是就格式合同没有约定或约定不足的问题在双方当事人协商一致的基础上自愿签署的，不存在不能协商的问题，所以此补充协议并非格式条款，不能够适用关于格式合同的法律规定。贾淑珍所言对《补充协议》第五条应适用《合同法》第四十一条是不正确的，《补充协议》第五条对出卖人因其原因导致买受人在约定期限内不能取得房屋所有权证的违约金支付方式做了清楚、明确的约定，对此条款的理解不存在两种以上解释，也就不存在应当作出不利于亚麻房地产公司解释的问题。第三、合同约定违约金数额过分高于实际损失，人民法院应当依法予以减少。贾淑珍依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条意欲说明关于违约金的约定不存在过高的问题，但这一条款恰恰能够驳斥其自己的观点。1、此条明确规定90日并不是法律强制性规定的日期，当事人对此日期是可以自由约定的；2、此条规定的违约金的计算方式是在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的前提下才能适用的。在本案当中，贾淑珍、亚麻房地产公司房屋买卖合同明确约定承担违约责任的前提是出卖人应当在商品房交付使用后540日内完成报备工作，对违约金的计算方式有明确约定，逾期完成报备工作没有给买受人造成任何损失。所以，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条在本案中不能适用。
原审判决认为：贾淑珍、亚麻房地产公司于2009年12月6日签订的《商品房买卖合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应为合法有效。双方应当按照合同的约定各自履行合同义务。合同签订后，贾淑珍通过银行按揭方式向亚麻房地产公司交付了全部购房款1，405，677元，亚麻房地产公司于2011年1月23日为贾淑珍办理了进户手续，实际向贾淑珍交付了房屋。按照合同的约定，亚麻房地产公司应当自2011年1月1日起540日内将房屋产权登记证书及银行抵押登记办理完毕。关于贾淑珍诉请的要求亚麻房地产公司给付2012年6月24日至2013年12月31日期间逾期办理产权证的违约金78，156元，剩余违约金按上述标准计算至法院生效判决确定的给付之日止的诉讼请求，根据贾淑珍、亚麻房地产公司签订的补充协议第一条第四款第（二）项的约定，违约金的起算日期应按合同约定的房屋交付时间2010年12月31日的次日起计算540日，即亚麻房地产公司应自2011年1月1日起的540日内按合同约定为贾淑珍办理房屋产权登记和银行抵押登记，故本案中违约金的起算时间应当为2012年6月25日。关于亚麻房地产公司辩称应当按实际入户时间计算违约金起始时间的诉讼主张，双方在合同中约定的房屋最晚交付时间为2010年12月31日，况且贾淑珍已经交付了全额的购房款，延迟进户的责任不应当由贾淑珍承担，故对亚麻房地产公司的该项诉讼主张不予支持。关于违约金的截止时间问题，因贾淑珍尚未取得房屋产权登记证书和银行抵押登记，对于违约金的截止日期及金额均无法确定，故该违约金的截止日期可暂计算至贾淑珍起诉时止，即计算至2014年1月9日，之后的违约金待日期确定后，贾淑珍可另行主张权利。综上，贾淑珍诉请的违约金应当自2012年6月25日起按总房款的日万分之一的标准计算至2014年1月22日止（共计577天），故亚麻房地产公司应当给付贾淑珍违约金为81，107元（1，405，677元×1／10，000×577天）。关于亚麻房地产公司辩称因贾淑珍未能提供实际损失的证据，故要求适当降低违约金的诉讼主张，违约金的标准系贾淑珍、亚麻房地产公司在补充协议中明确约定的，且系双方真实意思表示，亚麻房地产公司按照约定承担违约责任并无不当，该违约金的约定并未违反法律的禁止性规定，且亚麻房地产公司对于违约金过高的主张亦未提供相关的证据予以证明，故对亚麻房地产公司的该项诉讼主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、亚麻房地产公司于本判决生效后十五日内给付贾淑珍违约金81，107元；二、驳回贾淑珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，754元（贾淑珍已预交），由亚麻房地产公司负担，与上款一并给付贾淑珍。
亚麻房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、违约金的计算起始日期应为实际进户之日起计算540日。按照《商品房买卖合同书》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。按此约定计算逾期完成备案的违约金起始时间应自房屋实际交付使用次日计算540日。实际交付房屋是2011年1月23日，故2012年7月16日应是计算违约金起始日期。二、违约金的计算终止日期应为2013年9月29日亚麻房地产公司完成备案义务。亚麻房地产公司与贾淑珍签订的《商品房买卖合同书》及《补充协议》第五条第二款明确约定：关于产权登记的违约金支付终止时间为“直至出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之义务履行完毕时止”。亚麻房地产公司于2013年9月29日取得《商品房销售许可证》，完成了合同约定的报备义务，按合同约定违约金计算终止日期应为2013年9月29日。按揭买房的房主，亚麻房地产公司作为其连带保证责任人，要缴纳巨额的保证金。亚麻房地产公司一定会在最短时间内为其办理产权。但由于产权办理是由代办公司办理，亚麻房地产公司的义务是办理报备手续，取得《商品房销售许可证》，接下来工作均由代办公司完成，代办公司的工作程序和效率是亚麻房地产公司无法控制的，将代办公司的逾期责任强加于亚麻房地产公司有违公平原则，故对按揭买房业主亚麻房地产公司承担的违约责任终止期限仍应按照《补充协议》第五条第二款约定，到报备工作完成时止。三、判决违约金数额过分高于实际损失，应当依法予以减少。亚麻房地产公司与贾淑珍在《商品房买卖合同书》中约定了逾期备案的违约金条款，但是依据《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法》解释（二）第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。”亚麻房地产公司逾期办理备案手续未给贾淑珍造成任何损失，且逾期办理备案手续存在诸多政府及政策方面不可抗力的因素，不存在亚麻房地产公司主观故意。合同约定的违约金数额远超出贾淑珍实际损失的30%，亚麻房地产公司应当依据公平原则，对违约行为予以适当的赔偿。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条在本案中不应适用。第十八条规定的违约金计算方式是在合同没有约定违约金或损失难以确定前提下才适用。本案中，双方明确约定承担违约责任的前提是出卖人应当在商品房交付使用后540日内完成报备工作，对违约金计算方式有明确约定，且逾期报备未给买受人造成任何损失。综上，亚麻房地产公司请求：依法改判原判决第一项，二审诉讼费用由贾淑珍承担。
被上诉人贾淑珍辩称：一、关于违约金计算起始日期，亚麻房地产公司主张应为其违约后的实际交付日期，没有合同及法律依据，依法不能支持；二、亚麻房地产公司主张违约金计算终止日期为其完成备案义务之日没有合同依据，依法不能支持；三、亚麻房地产公司主张违约金数额过高应当予以减少没有事实和证据支持；四、原审判决适用法律正确，亚麻房地产公司的第四项上诉理由依法不能成立。原审判决认定事实正确，适用法律无误，亚麻房地产公司提出的上诉理由没有合同和事实依据，于法无据，请二审法院驳回其上诉请求。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
二审对一审认定的案件事实予以认定。另查明：《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人”。《补充协议》第一条第四款第（二）项中约定：“……买受人按约履行己方义务前提下，出卖人承诺自房屋交付日起540日内将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记办理完毕。如出卖人或其指定的代办机构未能按照前述期限将买受人之房屋所有权登记及抵押登记办理完毕，出卖人自逾期之日其按房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金，直至将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记手续办理完毕止。”
本院认为：上诉人亚麻房地产公司与被上诉人贾淑珍于2009年12月6日签订的《商品房买卖合同书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合同有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。
一、关于计算逾期办理房屋所有权登记及房屋抵押登记违约金的起始日期问题。
双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人”。《补充协议》第一条第四款第（二）项中约定：“……买受人按约履行己方义务前提下，出卖人承诺自房屋交付日起540日内将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记办理完毕。如出卖人或其指定的代办机构未能按照前述期限将买受人之房屋所有权登记及抵押登记办理完毕，出卖人自逾期之日起按房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金，直至将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记手续办理完毕止。”据此约定，亚麻房地产公司应在2010年12月31日前，将符合双方约定且经验收合格的商品房交付给贾淑珍使用，并在此时段开始后540日内办理权属登记，而合同及补充协议中均无从买受人进户开始顺延540日内办理权属登记的约定，所以双方关于办理房屋所有权登记及房屋抵押登记时限的约定是建立在亚麻房地产公司履行在2010年12月31日前交付房屋义务的基础上确定的。因亚麻房地产公司未在合同约定的商品房交付使用后540日内办理房屋所有权登记及房屋抵押登记，构成违约，故原审判决认定其应承担违约责任正确，本院予以认同。而违约金的起始时间则应按双方合同的约定，因此，原审判决认定违约金的起始日期为合同约定的2010年12月31日后的540日既体现双方合同约定的本意，也符合公平原则，本院予以确认。亚麻房地产公司主张违约金的计算起始日期应为实际进户之日起计算540日的主张，无事实及法律依据，理由不能成立，对其该项主张，本院不予支持。
二、关于逾期办理所有权登记及抵押登记违约金计算截止日期问题。
亚麻房地产公司以代办公司逾期履行代办义务，从而导致买受人不能按期办理房屋所有权登记及抵押登记，其不应承担责任为由，提出本案违约金计算截止日期应按照《补充协议》第五条第二款的约定，即2013年9月29日亚麻房地产公司完成备案义务时止。
由于双方在《补充协议》第一条第四款第（二）项中约定：“……买受人按约履行己方义务前提下，出卖人承诺自房屋交付日起540日内将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记办理完毕。如出卖人或其指定的代办机构未能按照前述期限将买受人之房屋所有权登记及抵押登记办理完毕，出卖人自逾期之日起按房价款总额日万分之一的标准向买受人支付违约金，直至将买受人之房屋所有权登记及房屋抵押登记手续办理完毕止”，根据此项约定支付违约金的截止日期应至房屋所有权登记及房屋抵押登记手续办理完毕之日。因本案中的代办公司系亚麻房地产公司所指定，且双方在上述合同补充条款中约定，如果代办机构未能按照期限将买受人之房屋所有权登记及抵押登记办理完毕应由亚麻房地产公司承担相应违约责任。故亚麻房地产公司称代办公司的逾期责任不应由其承担的主张不能成立。亚麻房地产公司主张违约金计算截止日期应按照《补充协议》第五条第二款的约定，截止至亚麻房地产公司完成报产权登记机关备案义务时止。经审查，该条款系双方针对采取一次性付款或分期支付房价款的买受人办理产权登记的约定，而非对银行按揭贷款的约定，因此，该条款不适用于本案。故亚麻房地产公司主张违约金计算截止日期应依照《补充协议》第五条第二款约定计算至2013年9月29日亚麻房地产公司完成备案义务时止理由不能成立，本院不予支持。因贾淑珍起诉时亚麻房地产公司仍旧没有完成上述约定的义务，原审法院据此判定违约金暂计算至贾淑珍起诉日期2014年1月22日止并无不当，本院予以维持。
三、关于亚麻房地产公司主张的违约金数额过分高于实际损失，应当予以减少的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方约定亚麻房地产公司如果迟延履行办理房屋所有权登记及房屋抵押登记义务，应按照贾淑珍已付房价款总额日万分之一的标准向贾淑珍支付违约金。经本院审查，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%。2010年六个月贷款期限（最短期限）的贷款年利率为4.86%，逾期贷款年率为4.86%×（1＋30%）=631.8（按最低加收30%利息标准计算），双方约定日万分之一违约金换算成年违约金为365，通过上述利息标准的对比，可以看出双方约定的违约金标准远远低于金融机构计收逾期贷款利息的标准。由于亚麻房地产公司迟延办理房屋所有权登记及房屋抵押登记的行为，使贾淑珍不能如期取得房屋所有权证书，势必会影响贾淑珍及其家人的户口迁入、适龄儿童就近入学、房屋的抵押融资、对外出售时税费的额度等，并产生数额难以确定的损失。且双方同时约定了贾淑珍如逾期付款，需要根据逾期时限的不同承担应付款日万分之一或者日万分之二的违约金。可见，合同中关于亚麻房地产公司对买受人享有的权利与其应对买受人承担的违约责任是相适应的，符合民事权利与义务对等的原则。亚麻房地产公司主张的双方约定违约金数额过分高于实际损失应当予以减少无事实和法律依据，本院不予支持。
四、关于本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的问题。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”本案中，双方当事人《商品房买卖合同书》、《补充协议》中明确约定了亚麻房地产公司办理房屋所有权登记及房屋抵押登记的时限及逾期应承担的违约责任，原审判决适用上述司法解释裁决本案并无不当，本院对亚麻房地产公司该项上诉请求不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，754元，由上诉人哈尔滨亚麻房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘松江
审判员 刘炳柏
审判员 安红霞
二〇一五年六月九日
书记员 徐 翀