广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终314号
上诉人（原审被告，反诉原告）：杜佐财，男，汉族，住广东省信宜市。
委托诉讼代理人：李一，广东东方泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：陈海波，男，汉族，住广东省珠海市斗门区。
委托诉讼代理人：肖志锋，广东加通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周炎，广东华杨律师事务所律师。
上诉人杜佐财因与被上诉人陈海波土地租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初1425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杜佐财上诉请求：撤销原判，驳回陈海波的诉讼请求，并由陈海波退回2013年租金21000元，诉讼费用由陈海波负担。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。一、原斗门县国土局已征用东岸村西围地段152.62亩是用于兴建井岸港搬迁工程，但原审判决在认定事实时却改变为“兴建井岸港（避风港）搬迁工程。二、原审判决适用法律错误。第一，杜佐财原审时已申请法院调取涉案土地是否在152.62亩已征范围内、相应红线坐标点等资料，原审法院出具调查令后，杜佐财的代理律师到斗门区一河两岸办公室调查，得到的回复是只能由法院调查才能出具书面文件，律师调不出。杜佐财的代理律师向原审法院作了说明，要求法院尽快调取，但法院未明确回复。原审第二次开庭时，杜佐财又提出调取证据申请，法庭说要合议后再定，但最终未调取证据就宣判了。第二，陈海波提供的红线图，无法确认案涉土地是否在该范围外还是内。原审判决以该红线图为定证据的同时，又认为红线图没有绘制征地坐标且地形已改变，自相矛盾。第三，1995年征地152.62亩的用途是井岸港搬迁工程，而不是避风港，但原审法院仅以现建成的避风港位置，以及涉案土地在避风港外就认定涉案土地在152.62亩征地范围之外，适用法律错误。三、涉案土地已是国家储备用地，依珠海市的规定，未办复耕手续不得使用，东岸村也无权使用该土地，东岸村将土地对外出租显然违法，所签租赁合同无效，陈海波不能取得该非法利益。
陈海波二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。
陈海波向原审法院起诉请求：一、杜佐财立即支付土地占用费67500元；二、杜佐财立即腾退农地18亩；三、诉讼费用由杜佐财承担。陈海波在原审开庭后申请撤回了第二项诉讼请求。
杜佐财原审反诉请求：陈海波退回2013年的租金21000元。
原审法院认定事实：陈海波与珠海市斗门区白蕉镇东岸村民委员会（以下简称东岸村委会）于2011年12月20日签订两份《租地合同》，约定甲方（东岸村委会）租西围荒地52亩、9.67亩给乙方（本案陈海波）种养，租期1年（自2012年1月1日至2012年12月31日），租金300元/亩；陈海波于合同签订当日支付租金15600元、2901元。
东岸村委会与陈海波于2012年12月20日签订两份《租地合同》，约定东岸村委会将上述两块土地租赁给陈海波种养，租期14年（自2013年1月1日至2026年12月31日），租金300元/亩；陈海波于2013年1月4日支付14年的租金218400元、40614元。
陈海波将上述土地中的18亩租赁给杜佐财使用，双方没有签订书面协议。杜佐财于2012年12月13日向陈海波支付2013年的租金27000元，陈海波出具了收据，收据上记载“如2013年国家、东岸村征收土地时，不作任何补偿给乙方（杜佐财），甲方（陈海波）退回2013年已收的租金27000元给乙方。”杜佐财一直在涉案土地上耕种，但未向陈海波支付2014年至今的租金。
原审法院另查明，1993年3月5日，原珠海市国土局西区国土分局与原斗门县白蕉镇东岸居民委员会签订《珠海市国家建设征用土地协议书》，约定原珠海市国土局西区国土分局预征东岸村位于西围地段的土地306亩，该协议第六条第5款约定：“甲方（原珠海市国土局西区国土分局）预征的土地，未使用时，由乙方（原斗门县白蕉镇东岸居民委员会）继续耕种，不得丢荒，但不得兴建建筑物、挖塘和种植长期作物，否则，甲方用地时不作任何补偿，并由乙方依时清理。”1995年11月10日，原斗门县国土局与原斗门县白蕉镇东岸居民委员会签订《斗门县国家建设征用土地协议书》，约定为了兴建井岸港（避风港）搬迁工程，征用东岸村位于西围地段的土地152.62亩。经原审法院现场勘查，双方均在现场图上签名确认涉案土地在现已建成的避风港之外。
原审法院认为，本案争议焦点如下：一、涉案土地是否属于152.62亩征地范围之内；二、双方的口头协议的效力及租金问题。
一、关于涉案土地是否属于152.62亩征地范围之内的问题。杜佐财就涉案土地的位置及152.62亩征地的范围向原审法院提出调查取证申请，原审法院依法向杜佐财出具调查令，但杜佐财因故未能调取；原审法院认为，因陈海波已提供国土部门出具的152.62亩用地的红线图，土地管理部门出具的红线图有证明力，故原审法院不再调取；鉴于当年的红线图没有绘制征地红线坐标且地形地貌已经改变，且征地用途是兴建井岸港（避风港）搬迁工程，原审法院比对征地红线图及现场图，根据现已建成的避风港的位置、征地红线图的沙洲及现场图的沙洲的位置进行分析，认定涉案土地位于152.62亩征地范围之外。
二、关于双方的口头协议效力及租金的问题。虽然双方没有签订书面协议，但杜佐财实际使用了陈海波向东岸村委会租赁的土地，是双方在平等、自愿的基础上的口头约定，没有违反法律、行政法规的规定，故原审法院认定双方的口头租赁协议合法有效，杜佐财应根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定支付租金；因杜佐财于2012年年底支付2013年的租金，参考双方的租金支付习惯，原审法院对陈海波要求杜佐财参考2013年的标准（租金为27000元/年）支付2014年、2015年及2016年1-6月的租金合计67500元（27000元/年×2.5年）的主张，予以支持。
鉴于陈海波在开庭后向原审法院申请撤回第二项诉讼请求“杜佐财立即腾退农地18亩”，属其权利处分，不违反法律法规的强制性规定，原审法院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、杜佐财于判决生效之日起七日内向陈海波支付2014年、2015年及2016年1至6月的租金合计52500元；二、驳回杜佐财的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1112元、反诉受理费163元，合计1275元，均由杜佐财负担。
本院二审期间，杜佐财围绕上诉请求提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杜佐财二审中提供了珠海市土地储备发展中心产权证和宗地图复印件，拟证明涉案土地已被国家征收，东岸村委会和陈海波无权使用。陈海波认为这些证据材料不是二审新证据，且对证据材料的真实性、合法性和关联性都不认可。本院认定，杜佐财没有提供二审证据资料的原件以供核实，原审法院出具调查令给杜佐财的代理律师，向斗门城区“一河两岸”改造工作领导小组办公室调取杜佐财所租土地方位红线或坐标资料、东岸村1995年征收152亩土地征地红线图，杜佐财代理律师称相关单位拒绝提供相关资料，但未提供证据证明。原审中，原审法院组织双方对涉案土地进行了实地勘察，双方对涉案土地的位置均签名确认。结合本案证据分析，杜佐财提供的证据不足以证明其事实主张，原审判决认定涉案土地在现已建成的避风塘之外，并无不当。
本院认为，根据查明的事实，杜佐财提供的证据不足以证明东岸村和陈海波无权使用涉案土地，因此双方当事人签订的土地租赁合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”原审法院参照2013年租金标准确定2014年、2015年和2016年上半年的租金，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1275元，由上诉人杜佐财负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 朱 玮
审判员 庹 佳
二〇一七年三月二十一日
书记员 许婷婷
王莉