重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝四中法民终字第00803号
上诉人（原审被告）：重庆怡豪房地产开发有限公司。住所地：重庆市渝北区龙溪街道龙山路**#武警重庆总队招待所***号房。
法定代表人：彭力，该公司董事长。
委托代理人：吉蔚滨，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗琼惠，女，土家族，1968年10月17日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托代理人：陈伟，重庆汇润律师事务所律师。
上诉人重庆怡豪房地产开发有限公司（以下简称怡豪公司）与被上诉人罗琼惠商品房预售合同纠纷一案，酉阳土家族苗族自治县人民法院于2015年3月25日作出（2015）酉法民初字第00465号民事判决。怡豪公司对该判决不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月14日公开开庭进行了审理，上诉人怡豪公司的委托代理人吉蔚滨，被上诉人罗琼惠的委托代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年7月29日，罗琼惠（乙方）与怡豪公司（甲方）签订了合同编号为YH024的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），由罗琼惠购买怡豪公司所开发预售的位于重庆市酉阳县桃花源镇城北新区怡豪国际公寓D-13-1商品房一套，其建筑面积为159.79平方米，总价款为342832元。合同中双方对各自的权利义务及相关责任进行了约定，其中第七条第一款第二项约定：“属预售商品房的，甲方应当在2010年7月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。”合同第八条第一款约定：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。”合同第九条约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”合同第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”合同第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过30日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”
合同签订当日即2009年7月29日，罗琼惠便向怡豪公司交付首付款112832元及代收费19098元（包括工本费80元、抵押登记费90元、印花税171.41元、大修基金10284.96元、交易手续费479.37、天燃气安装费2850元、契税5142.48元，以上金额相加后四舍五入保留到个位），余款230000于2009年9月30日办理按揭，并由中国农业银行酉阳土家族苗族自治县支行支付给怡豪公司。后因怡豪公司未能在合同约定的交房时间以前出示双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第八条第一款所规定的证明文件而使罗琼惠在约定的交房期间拒绝与怡豪公司完成房屋的交接。2010年10月12日，罗琼惠在怡豪公司未出示相关证明文件的情形下自愿与怡豪公司完成了涉案房屋的交接。到目前为止该涉案房屋的《房地产权证》并未办理，亦未取得房屋所在地土地房屋登记机构出具的登记受理单，由怡豪公司在签订合同时代为收取的大修基金也未按相关规定移交物业所在地区县房地产行政主管部门。对此，罗琼惠认为怡豪公司的行为已构成逾期交房及逾期办证，除此之外，包括交付的房屋在内还存在若干问题，故在酉阳县怡豪国际公寓业主委员会的组织下多次通过向怡豪公司发函和向县委、县政府送达报告的方式以寻求解决相关的问题，而至今怡豪公司未向罗琼惠支付过任何的违约金。在一审庭审过程中，罗琼惠自愿撤回第二项诉讼请求，并自愿放弃第四项部分诉讼请求，进而变更第四项诉讼请求为：“由怡豪公司向罗琼惠支付由其代为收取的大修基金10284元的资金利息（按照中国农业银行同期同类贷款利息计算，从合同签订之日起至起诉之日止）。”
罗琼惠起诉称：罗琼惠于2009年7月29日与怡豪公司签订商品房买卖合同，约定由罗琼惠在怡豪公司处购买位于酉阳县桃花源镇城北新区怡豪国际公寓D-13-1商品房一套，建筑面积为159.79平方米，总价款为342832元。合同签订当日罗琼惠向怡豪公司支付了112832元房款及代收费16248元，余款230000元已通过银行按揭支付给怡豪公司。合同约定交房条件为已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，于2010年7月31日前交付房屋。合同约定违约责任为逾期超过30日，罗琼惠要求继续履行合同，由怡豪公司按日向罗琼惠支付已付房价款万分之一的违约金；另又约定由怡豪公司在房屋实际交付使用之日起60日内向房屋登记机构办理《房地产权证》登记申请，如由于怡豪公司的原因未能按期办理，根据合同约定怡豪公司应按已付房款的万分之一支付违约金。时至今日，怡豪公司既未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，也没有办理产权登记，取得房屋登记受理单，更未向罗琼惠支付违约金，由其代为收取的费用也未缴纳给相关部门。罗琼惠为了维护自身的合法权益，故诉至人民法院请求依法判决：1.由怡豪公司立即为罗琼惠办理《房地产权证》；2.确认怡豪公司在履行《商品房买卖合同》中违约；3.由怡豪公司支付逾期交房违约金2468元（342832×0.0001×72），逾期办证违约金52110元（342832×0.0001×1520）；4.由怡豪公司支付本金为16248元的资金利息给罗琼惠（按照中国人民银行同期同类贷款利息计算，从合同签订之日起至起诉之日止）；5.由怡豪公司承担本案诉讼费用。
怡豪公司答辩称：1.怡豪公司已将涉案房屋交付罗琼惠，怡豪公司不应支付逾期交房的违约金。双方直到2010年10月12日才办理了房屋交付手续，是由于罗琼惠未按合同约定的交房时间前来接房。按照合同约定，房屋已视为于合同约定的交房时间交付。2.涉案房屋虽未办妥房地产权证，但其责任不在怡豪公司，怡豪公司不应支付逾期办证的违约金。按照合同约定，产权证书应由双方共同配合办理，而罗琼惠既未出具委托书委托怡豪公司向房屋登记机构申请办证，也未将申请办证所需资料提交给怡豪公司，罗琼惠应自行承担至今未能办证的责任；同时由于房屋交付后，小区部分业主擅自乱搭乱建及小区周边市政配套设施未完善等因素，也影响了产权证书的办理。3.罗琼惠的起诉已经超过诉讼时效。即使罗琼惠认为怡豪公司构成逾期交房或逾期办证，但截止其起诉之日，距商品房买卖合同所约定的交房期限或实际交房时间都早已超过二年，距商品房买卖合同所约定的办证期限也早已超过二年。罗琼惠在提起诉讼前，从未要求怡豪公司支付违约金，因此罗琼惠起诉要求由怡豪公司支付逾期交房或逾期办证的违约金，都已经超过了诉讼时效，不应得到支持。4.罗琼惠应当提交办证的全部资料，与怡豪公司共同配合申请办理产权证书，同时与广大业主共同制止小区内的乱搭乱建行为。
一审法院认为，双方当事人的争议焦点主要有：1.怡豪公司是否构成逾期交房违约及该违约金的计算；2.怡豪公司是否构成逾期办证违约及该违约金的计算；3.罗琼惠所主张的由怡豪公司向其支付大修基金10284元的资金利息是否应得到支持；4.罗琼惠的起诉是否已经超过诉讼时效。
（一）怡豪公司是否构成逾期交房违约及该违约金的计算。双方于2009年7月29日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按照约定行使权利，履行义务。根据双方订立的《商品房买卖合同》第七条第一款第二项和第八条第一款的约定，怡豪公司应当在2010年7月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付罗琼惠使用，同时还应当符合约定的交房条件，即在双方进行正式验收交接时，怡豪公司应出示合同所约定的证明文件，否则罗琼惠有权拒绝交接。然因怡豪公司未能按照合同约定出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，进而使涉案商品房未能在合同约定的期限内交付罗琼惠，其逾期交房的事实已然成立，且违约责任在怡豪公司。怡豪公司辩称按照合同约定，罗琼惠未按合同约定的交房时间前来接房，房屋已视为于合同约定的交房时间交付。但双方签订的《商品房买卖合同》中并无此约定，因此对于怡豪公司的该辩称，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”怡豪公司应当按照合同约定支付逾期交房的违约金。至于逾期交房违约金的计算，因罗琼惠于2010年10月12日在怡豪公司仍未出示相关证明文件的情形下，明知涉案商品房不符合合同约定的交房条件，而自愿与怡豪公司完成了该商品房的交接，应当视为对双方签订的《商品房买卖合同》中交房条件的变更，故对逾期交房的违约金，怡豪公司应按照合同的约定从最后交付期限（2010年7月31日）的第二天即2010年8月1日起至实际交付之日即2010年10月12日止共计73天，由怡豪公司按日向罗琼惠支付已付房款342832元万分之一的违约金，即2502.67元（342832×0.0001×73）。对罗琼惠在诉讼请求中所主张逾期交房的违约金2468元，未超过怡豪公司应付的逾期交房违约金，予以支持。
（二）怡豪公司是否构成逾期办证违约及该违约金的计算。按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，怡豪公司预售商品房，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因此怡豪公司应当在该房屋的实际交付使用时间2010年10月12日起60日内即在2010年12月10日以前，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，怡豪公司至今未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期办证的违约事实成立。怡豪公司辩称涉案房屋虽未办妥房地产权证，但其责任不在怡豪公司，而是由于包括罗琼惠既未出具委托书委托怡豪公司向主管部门申请办证，也未将申请办证所需资料提交给怡豪公司在内的多种因素造成，怡豪公司不应支付逾期办证的违约金。结合庭审查明的事实，怡豪公司至今未取得房屋所在地土地房屋登记机构出具的登记受理单，其主要原因在于怡豪公司一直未取得相关证明文件，怡豪公司所辩称的逾期办证责任不在己而系由包括罗琼惠责任在内的多种因素造成，却又未提供相应的证据予以证明，故对怡豪公司的该辩称，不予采信。其逾期办证的违约责任应由怡豪公司承担。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”怡豪公司应当按照合同的约定向罗琼惠支付逾期办证的违约金，该违约金的起算时间为2010年12月10日，以合同约定的已交房款为基数，按每日万分之一的标准，计算至怡豪公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止。现罗琼惠仅主张逾期办证的违约金计算至起诉之日即2015年2月5日，系对自身权利的处分。故对逾期办证的违约金，怡豪公司应按合同约定以罗琼惠已支付的房价款342832元为基数，按每日万分之一的标准计算从2010年12月10日起至2015年2月5日止，共计1519天，即52076.18元（342832×0.0001×1519）向罗琼惠进行支付。罗琼惠在诉讼请求中对该逾期办证的违约金主张了52110元，仅支持52076.18元，超出部分不予支持。
（三）罗琼惠所主张的由怡豪公司向其支付大修基金10284元的资金利息是否应得到支持。按照2011年3月1日施行的《重庆市物业专项维修资金管理办法》的相关规定，物业专项维修资金是指用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。对于物业专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管、公开透明的原则。购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预售合同备案登记时将首期物业专项维修资金直接存入按《重庆市物业专项维修资金管理办法》规定开立的物业专项维修资金专户。结付给业主的物业专项维修资金存储利息应当转入物业专项维修资金。在《重庆市物业专项维修资金管理办法》实施前，开发建设单位或者物业服务企业已经收缴的物业专项维修资金及银行存款利息，应当自本办法施行之日起三个月内移交物业所在地区（自治县）房地产行政主管部门。违反《重庆市物业专项维修资金管理办法》规定，挪用、侵占物业专项维修资金的，由业主委员会或者业主代表向有关部门举报或者向人民法院起诉，依法追回挪用、侵占的物业专项维修资金。区县（自治县）房地产行政主管部门应当对挪用、侵占物业专项维修资金的给予警告，没收违法所得，可以并处挪用、侵占金额2倍以下的罚款；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。本案中，罗琼惠认为怡豪公司未按照相关规定将在签订合同时由怡豪公司代收的大修基金10284元及银行存款利息移交物业所在地区（自治县）房地产行政主管部门，存在挪用、侵占的行为，故诉求由怡豪公司向其支付大修基金10284元的资金利息。根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》的上述规定，怡豪公司代为收取由罗琼惠所交的大修基金属于物业专项维修资金，该资金属于业主所有并用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造，该资金所产生的存储利息也应当转入物业专项维修资金，而非归于罗琼惠个人；即使怡豪公司存在挪用、侵占的行为，应按该办法处理，罗琼惠个人并没有诉讼主体资格来要求怡豪公司向其支付大修基金所产生的资金利息。故对于罗琼惠主张由怡豪公司向其支付大修基金10284元的资金利息的请求，不予支持。
（四）罗琼惠的起诉是否已经超过诉讼时效。怡豪公司辩称即使罗琼惠认为怡豪公司构成逾期交房或逾期办证，但截止其起诉之日，距双方所签合同约定的交房期限或实际交房时间以及合同约定的办证期限均已超过两年，罗琼惠现起诉要求由怡豪公司支付逾期交房或逾期办证的违约金，都已经超过了诉讼时效，不应得到支持。对此，罗琼惠提交了2012年5月22日由酉阳县怡豪国际公寓业主委员会向怡豪公司发送的“关于要求解决怡豪商品房有关问题的函”，和2013年11月18日由酉阳县怡豪国际公寓业主委员会向县委、县政府报送的“再次强烈要求督促开发商解决怡豪小区有关问题的报告”，以及相关部门签收情况单，以证明罗琼惠一直在向怡豪公司主张权利。当事人在诉讼过程中有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，现怡豪公司经合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，已视为其已对自身在诉讼中相关权利的放弃。通过上述两份证据和罗琼惠在庭审中的陈述，可以证明罗琼惠自接房以来，曾通过其所属的业主委员会多次向怡豪公司要求解决其交付房屋所存在的若干问题，并也积极的在向相关国家机关、事业单位提出了保护自身相应民事权利的请求；虽罗琼惠未明确就对逾期交房或是逾期办证的问题向怡豪公司主张权利，但结合本案查明的事实，涉案房屋所涉及的问题不仅仅是逾期交房与逾期办证，逾期交房与逾期办证只是其中的一部分，且从生活常理的角度出发，罗琼惠所要寻求解决的问题，也没理由会将双方所签《重庆市商品房买卖合同》中明确约定的逾期交房的违约责任与逾期办证的违约责任排除在外。由此可以认定，罗琼惠通过酉阳县怡豪国际公寓业主委员会一直在向怡豪公司主张由怡豪公司承担逾期交房与逾期办证违约责任的权利，并且《房地产权证》至今未能办理，根据双方所签《商品房买卖合同》的约定，罗琼惠要求怡豪公司承担逾期办证违约责任亦未超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，罗琼惠对于逾期交房违约金的诉讼时效为两年，至2013年11月18日再次中断，从而重新计算，即罗琼惠提出由怡豪公司承担逾期交房与逾期办证的违约责任均未超过诉讼时效期间，故对怡豪公司该辩称不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、重庆怡豪房地产开发有限公司应在本判决生效之日起按照与罗琼惠所签《商品房买卖合同》的约定立即与罗琼惠相互配合、协助，实施并完善相关手续，办理房屋产权登记，直至罗琼惠取得《房屋产权证》；二、限重庆怡豪房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内支付罗琼惠逾期交房违约金2468元；三、限重庆怡豪房地产开发有限公司在本判决生效之日起5日内支付罗琼惠截止于起诉之日止的逾期办证违约金52076.18元；四、驳回罗琼惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1244元，减半收取622元，由重庆怡豪房地产开发有限公司负担582元，由罗琼惠负担40元。
怡豪公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，改判驳回罗琼惠的全部诉讼请求。主要事实和理由：1.怡豪公司不应支付逾期交房违约金。因罗琼惠未按照约定时间前来接房，故涉案房屋已经视为按约定期限交付罗琼惠，不存在逾期交房问题；即使存在逾期交付房屋的事实，罗琼惠的该项请求已经超过诉讼时效。一审法院以怡豪国际公寓业主委员发出的信函、要求解决问题的报告为据认定罗琼惠一直向怡豪公司主张逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。2.涉案房屋办理产权登记不是怡豪公司的单方合同义务，而是双方共同申请办理，故罗琼惠主张怡豪公司办理房屋产权证的请求不应支持。3.怡豪公司不应支付逾期办证违约金。按合同约定，申请办理涉案房屋产权登记并非怡豪公司的义务，而是双方共同向房屋登记机构申请。但房屋交付后，罗琼惠一直未向房屋登记机构提出申请，系其不履行义务，因此，涉案房屋未能办理产权登记的责任不在怡豪公司；即使怡豪公司应当承担逾期办证责任，但该项请求也超过了诉讼时效。一审认定涉案房屋应于2010年12月10日以前取得登记受理单，罗琼惠直到2015年2月5日才提起诉讼，显然超过了诉讼时效。一审法院以怡豪国际公寓业主委员发出的信函、要求解决问题的报告为据认定罗琼惠一直向怡豪公司主张逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。
罗琼惠答辩称：1.怡豪公司已经构成逾期交房违约，一审判决其承担逾期交房违约金正确。罗琼惠要求怡豪公司支付逾期交房违约金的诉讼请求存在诉讼时效中断事由而未超过诉讼时效。2.怡豪公司有提供法定证明文件并协助办理涉案房屋房地产权证的义务，一审判决双方相互配合、协助完善相关手续，办理房屋产权登记正确。3.怡豪公司已经构成逾期办证违约，一审判决其支付逾期办证违约金正确。罗琼惠请求怡豪公司支付逾期办证违约金的诉求没有超过诉讼时效。
本院二审查明：怡豪公司明确承认涉案商品房至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。罗琼惠未举示证据证明其已经将2012年5月22日以酉阳县怡豪国际公寓业主委员会名义制作的《关于要求解决怡豪商品房有关问题的函》送达给了怡豪公司。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点为：一是罗琼惠是否有权请求怡豪公司申请办理涉案商品房的房屋产权证；二是怡豪公司是否存在逾期交房违约的事实，其提出的要求怡豪公司支付逾期交房违约金的诉求是否超过诉讼时效；三是怡豪公司应否对未取得产权登记受理单的事实承担违约责任，罗琼惠提出的要求怡豪公司支付逾期取得产权登记受理单违约金的请求是否超过诉讼时效。现逐一分析评述如下：
关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上的履行不能；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债务人在合理期限内未要求履行。”本案中，罗琼惠的诉讼请求为要求怡豪公司为其办理房屋产权证。但怡豪公司作为房地产开发企业，无权为罗琼惠颁发房产证，且即使其申请了办理房屋产权证，该证应否办理还须经房屋登记机构审查。因此，怡豪公司仅有义务根据其与罗琼惠之间的约定为罗琼惠向房屋登记机构申办房产证并备齐办证所需条件。作为商品房，取得房屋竣工验收备案登记证是房屋分户登记所必须具备的前提条件，而本案中，怡豪公司至今未取得房屋竣工验收备案登记证，房产分户登记的前提条件还不具备，因此，涉案房屋还不具备办理商品房分户登记的前提条件，怡豪公司暂时还无法履行向房屋登记机构申请办理商品房分户登记的义务。这显然属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的法律上或事实上的履行不能的情况，由此法院不能判决继续履行合同。一审法院在不具备申请办理商品房产权转移登记条件下，判决怡豪公司申请办理房屋产权证不当，本院予以纠正。但在涉案房屋办理产权分户登记的基本条件具备的情况下，如果怡豪公司怠于履行其合同义务，罗琼惠则有权请求怡豪公司履行办理房屋产权分户登记应当履行的合同义务。
关于焦点二。首先，根据双方的《商品房买卖合同》第七条关于交房条件和期限的约定，怡豪公司应于2010年7月31日前向罗琼惠交付符合交房条件的房屋，但怡豪公司于2010年10月12日才向罗琼惠交付房屋，而怡豪公司也没有举示有效证据证明2010年7月31日前涉案商品房已经符合约定的交房条件并且其通知了罗琼惠接房，因此，可以认定怡豪公司存在逾期交房违约的事实。其次，根据双方的《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房违约责任的规定，怡豪公司应当从实际交房之日起30日内向罗琼惠支付违约金。因此，罗琼惠之逾期交房违约金请求权的诉讼时效期间起点，应当从怡豪公司实际交房之日起30日期满后起算。即从2010年11月12日起计算，在无诉讼时效中止、中断或延长事由的情况下，诉讼时效期间应于2012年11月11日届满。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（一）项的规定，当事人一方直接向对方当事人送达主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或虽未签字盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的，产生诉讼时效中断的效力。而罗琼惠主张诉讼时效存在中断事由，并举示了2012年5月22日以酉阳县怡豪国际公寓业主委员会名义制作的《关于要求解决怡豪商品房有关问题的函》，以及2013年11月18日向酉阳县委、县政府提交的《再次强烈要求督促开发商解决怡豪小区有关问题的报告》佐证。但罗琼惠没有举示充分证据证明2012年5月22日以酉阳县怡豪国际公寓业主委员会名义制作的《关于要求解决怡豪商品房有关问题的函》已经送达给了怡豪公司，因而仅凭该证据不足以证明其曾于2012年5月22日向怡豪公司主张过权利。由此可见，罗琼惠主张诉讼时效从2012年5月22日开始中断的理由因证据不足而不能成立。即在诉讼时效期间届满前没有出现诉讼时效中断事由，那么诉讼时效应当于2012年11月11日届满，而罗琼惠未在诉讼时效期间届满前主张权利，其提出的逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。一审法院认定该诉讼请求未超过诉讼时效并判决支持该请求不当，本院予以纠正。
关于焦点三。首先，根据双方的《商品房买卖合同》第十三条的约定，涉案商品房申请办理房屋产权登记并取得登记受理单系罗琼惠和怡豪公司的共同义务，双方应当相互配合完成；且罗琼惠应当在房屋交付的同时向怡豪公司提交其应当由罗琼惠提交的相关资料。既然该资料是由罗琼惠向怡豪公司提交而不是直接向房屋登记机构提交，那么怡豪公司就有告知罗琼惠需提交应由其提交的办理商品房产权登记相关资料的义务，即在因罗琼惠提交资料不齐全导致无法申请办理房屋产权登记时及时告知罗琼惠补交资料。而怡豪公司并没有举示证据证明至今未取得房屋产权登记受理单系因罗琼惠应当提交的资料不齐且其已经履行了告知其补齐的义务。况且，怡豪公司至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，即取得房屋产权登记受理单的前提条件尚不具备，而取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》显然属于怡豪公司的义务，因此，未能取得房屋产权登记受理单的责任只能归咎于怡豪公司，即怡豪公司逾期取得房屋产权登记受理单的违约事实成立。其次，双方的《商品房买卖合同》第十三条第4项第（2）项的约定，怡豪公司应于实际取得房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向罗琼惠支付违约金。基于该约定，罗琼惠的逾期取得房屋产权登记受理单违约金请求权的诉讼时效应当在该期间届满后起算，而怡豪公司在罗琼惠提起诉讼时仍然未取得受理单，因此，罗琼惠提出的要求怡豪公司支付逾期取得登记受理单违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效。再次，根据双方的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2条约定，怡豪公司应当在涉案房屋交付之日起60日内取得房屋产权登记受理单，即在2010年12月11日内取得房屋产权登记受理单均不违约，其违约期间起算日应是2010年12月12日；罗琼惠主张计算违约金的截止时间为起诉之日即2015年2月5日。故此，其计算违约金的期间为2010年12月12日至2015年2月5日，共1517天，其应当支付的违约金为52007.61元（342832元×0.0001元／天×1517天=52007.61元）。一审判决怡豪公司支付逾期取得登记受理单违约金52076.18元不当，本院予以纠正。
综上所述，怡豪公司在一审中未出庭应诉，在二审中作出新的事实陈述，由此导致本院纠正一审认定的部分事实并予以改判。依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销酉阳土家族苗族自治县人民法院（2015）酉法民初字第00465号民事判决；
二、重庆怡豪房地产开发有限公司支付罗琼惠逾期取得商品房产权登记受理单违约金52007.61元，限本判决生效后五日内付清；
三、驳回罗琼惠的其他诉讼请求。
一审案件受理费1244元，减半收取622元，由罗琼惠负担29元，重庆怡豪房地产开发有限公司负担593元；二审案件受理费1244元，由罗琼惠负担58元，重庆怡豪房地产开发有限公司负担1186元。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向酉阳土家族苗族自治县人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 谭中宜
审 判 员 王勐视
代理审判员 何 晶
二〇一五年九月十四日
书 记 员 陈桂华