浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙嘉民终字第88号
上诉人（原审被告）：彭某某。
委托代理人：徐某某。
上诉人（原审被告）：钱某。
委托代理人：杨某、赵某某。
被上诉人（原审原告）：丁甲。
委托代理人：周某某。
委托代理人：厉某某。
上诉人彭某某、钱某因物权保护纠纷一案，不服嘉兴
市南湖区人民法院（2010）嘉南民初字第686号民事判决，向
本院提起上诉。本院于2011年2月15日受理本案后，依法组成
合议庭，于2011年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人彭某某
的委托代理人徐某某，上诉人钱某某的委托代理人杨某，被上
诉人丁甲的委托代理人周某某、厉某某到庭参加诉讼。本案现
已审理终结。
原审经审理查明，丁甲就其父亲丁乙死后留下的遗产嘉
兴市南湖区禾兴路554号13幢101室房屋的归属问题，与接受丁
乙生前房产遗赠的彭某某发生争议，彭某某于2007年12月办理
产权过户登记手续后，丁甲即于2008年1月11日向嘉兴市住房
保障局提出异议登记，同年1月24日丁甲一方向法院提起诉讼
，嘉兴南湖晚报于2008年2月24日、2月27日两次对双方有关争议情况进行了报道，该案后因丁甲撤诉结案。2009年6月19日
，丁甲向法院提起与彭某某间房产争议的遗嘱继承纠纷诉讼，
法院审理后判决上述房屋归丁甲所有，一审判决于2009年9月2
1日送达，彭某某不服提起上诉，嘉兴市中级人民法院审理后
于2009年12月21日作出“驳回上诉，维持原判”的二审判决。
上述判决于2010年1月21日生效，丁甲申请法院执行房产过户
，后发现彭某某已于2009年9月27日与钱某签订房屋买卖合
同，并通过房管部门将争议房屋过户给其亲戚钱某。丁甲认
为彭某某、钱某是恶意串通进行房产转让，侵害其房屋所有
权，故再次诉至法院。
原审法院认为，从双方争议的实质看，本案案由应定为
物权保护之诉，双方当事人争议的焦点是：彭某某、钱某之
间房屋买卖合同是否合法有效，进一层次的问题是作为出让方
的彭某某在处分不动产物权时是否为有权处分，而作为受让方
的钱某在取得不动产物权时是否为善意取得。根据现有证据
，应当明确引发本案纠纷的前提事实是：彭某某在其与丁甲有
关房屋所有权争议的前案诉讼过程中法院已经作出一审判决后
对争议房屋进行了处分，这一判断的依据是2009年9月27日彭
某某、钱某签订并提交给房管部门的房屋买卖合同，随后房
管部门根据该份合同为彭某某、钱某办理了房屋产权转移登
记手续，钱某取得涉案房屋所有权的时间是2009年10月16日
。彭某某、钱某提供的双方间2009年5月8日的房屋转让协议
并不能证明在此时房屋产权已实际转移，辩称的转让开始时间
是5月8日而只是在9月27日启动交易程序并不具有对抗意义，因为合同只是当事人之间的一种合意，仅有签订合同的行为并
不必然导致物权的变动，根据物权法第十四条“不动产物权的
设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载
于不动产登记簿时发生法律效力”的规定，不动产物权的变动
应当以登记为准，登记也并不是针对合同行为，而是物权变动
的一种公示方法，故本案法律意义上的物权处分行为发生在彭
某某、钱某向房管部门提交合同并办理房屋过户登记的2009
年9月27日之后，而一审判决的送达时间是2009年9月21日。因
此，彭某某是在明知一审判决将争议房屋的所有权判归丁甲之
后，为逃避其可能应承担的返还房屋的法律责任，故意将涉案
房屋转让给钱某，其行为明显是无权处分。对于受让房屋的
钱某，第一，其外甥女是彭某某的儿媳，双方是较近的亲戚
关系，而彭某某与丁甲之间有关房产争议由来已久，之前有过
诉讼且报纸媒体进行过报道，是公开的信息，且钱某在庭审
中承认到现场看过房子，既便是周围普通群众也了解相关情况
，何况其与彭某某是亲戚，购买房屋显然应关心房屋的状况，
故钱某在受让房屋前对该房产存在争议是明知的（知道或者
应当知道）。其在庭审中辩称不知道与彭某某的亲戚关系以及
既便是亲戚也不清楚有关争议一说，明显不能成立；第二，从
房产过户之后的情况看，至2009年10月20日钱某经登记已经
取得房屋的三证，但相关的水、电户名过户手续却延期三个月
，这不符合房屋受让方对相关转户手续希望尽快办理的一般常
理；而且迟延的期间正处于前案二审诉讼期间，不能排除有“
视判决情况而定”的故意之嫌。因此，虽然钱某受让房屋在价格、办理房屋产权登记方面符合法定的程序要件，但其系明
知彭某某与丁甲对涉案房产存在争议，基于其与彭某某的亲戚
关系，受让房屋并非出于善意，实际上是在诉讼期间帮助彭某
某转移房产，故其取得房屋所有权不符合善意取得的法律要件
。综上所述，彭某某、钱某系恶意串通签订房屋买卖合同，
以实现房产转让目的而损害法院判决确定的房屋所有人丁甲的
利益，因此，彭某某、钱某签订的房屋买卖合同无效。对于
丁甲提出的第二项诉讼请求即要求将诉争房屋的产权人变更为
丁甲，应由相关行政机关依行政职权予以解决，鉴于前案生效
判决已将诉争房屋确权归丁甲所有，而本案宣告彭某某、钱某
某房屋买卖合同无效足以产生排除物权妨害的法律效果，权利
人丁甲可依法定程序向房管部门办理房屋产权登记手续，这不
属于法院司法解决范围，故对该项诉讼请求不予支持。据此，
依照《中华某某共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中
华某某共和国物权法》第三十五条及《中华某某共和国民事诉
讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、彭某某与钱某于
2009年9月27日签订的有关某某市禾兴路554号13幢101室的房
屋买卖合同无效；二、驳回丁甲的其他诉讼请求。一审案件受
理费1950元，财产保全费1420元，合计3370元，由彭某某、钱
某某共同负担，于本判决生效后三日内缴纳。
宣判后钱某、彭某某不服，均提起上诉。
彭某某称，一、彭某某持有嘉兴市南湖区禾兴路554号13
幢101室《房屋所有权证》等三证，故《房屋转让协议》的签
约和履行有法可依。到登记机关办理过户手续必须按照登记机关要求填写《房屋买卖合同》，主要用于备案，因此2009年5
月8日签订的《房屋转让协议》真实有效，原审法院不作为基
本事实予以认定，违反法律规定。新闻报道既不属于法院公告
的性质，也不属于预告登记，彭某某及钱某没有法律义务必
须看上述新闻报道，更不可能因新闻报道受到法律约束。二、
中介不是房屋转让的当事人，不需要中介人员在过户手续上签
名。此外，丁甲对证人叶某所作证言，没有提出异议，因而
原审法院对证人叶某的证言不予认定不公正，也与法律规定
不符。况且丁甲没有申请笔迹形成时间鉴定，故其否认《房屋
转让协议》没有根据。三、彭某某与钱某于2009年9月27日
签订《房屋买卖合同》，只是在依法履行2009年5月8日所签《
房屋转让协议》规定的过户交房的义务，彭某某与钱某转让
房屋经依法登记，已发生法律效力。况且，由于在遗嘱继承纠
纷一案中丁甲没有申请财产保全，法院也没有采取查封和其他
限制房地产权利的措施，彭某某转让房屋不属于法律禁止转让
之列。由于遗嘱继承纠纷一案判决生效时间是2010年1月21日
，而彭某某与钱某签订《房屋转让协议》是在2009年5月8日
，签订《房屋买卖合同》的时间是2009年9月27日，故该判决
在上述时间并未生效，不具有法律约束力。彭某某与钱某转
让本案诉争房屋是符合法律规定的，上诉请求：依法撤销原判
，改判驳回丁甲的诉讼请求，一、二审案件受理费由丁甲承担
。
钱某同意彭某某的上诉意见。
钱某称，一、原审判决对钱某提供的证据1、2、3、4、5没有采信是错误的。l、关于证据1《房屋转让协议》一份
及收条二份。2009年5月8日丁甲当时未对涉案房产向法院提出
遗嘱继承纠纷诉讼，作为钱某更对此毫不知情，能证明钱某
某作为买卖房屋的受让人在达成房屋买卖合意时是善意的。2
、关于证据2和5，嘉兴市秀城区城西榕榕信息部出具的中介服
务佣金1800元收条一份、情况说明一份及证人叶某的证言。
证人叶某与钱某和彭某某素不相识，与两人仅有中介房屋
交易的关系，不属于民事意义上的利害关系人，中介佣金收条
没有盖章、违规操作是证人叶某为了规避国家税收的行为，
其不利后果不应由钱某承担。3、关于证据3和4，诉争房产
的三证及《房屋租赁协议》一份。证明钱某对诉争房屋拥有
合法的产权，在取得该房产后己与他人签订了租期为三年的租
赁协议，已实际取得房屋所有权并行使了收益权。原审法院以
没有关联性为由，不作为本案证据是错误的。二、本案中钱某
某受让诉争房屋是善意的、转让的价格是合理的市场价格、转
让的不动产已依法登记，钱某的交易行为应依法受到保护。
综上，钱某上诉请求：l、依法撤销嘉兴市南湖区人民法院
（2010）嘉南民初字第686号民事判决书；2、在查清事实的基
础上，依法改判；3、丁甲承担本案一、二审案件的诉讼费用
。
彭某某同意钱某的上诉意见。
丁甲答辩称，丁乙对彭某某的房屋遗赠无效，诉争房屋
归丁甲继承，已有法院的裁判文书予以认定，彭某某转让诉争
房屋属无效。本案中两上诉人故意隐瞒了他们系亲戚的关系。而且房屋过户后三个月的房租还是由彭某某收取，本案一、二
审两上诉人都配合紧密，有明显的恶意行为。彭某某提出其20
09年5月28日签订房屋转让协议与事实不符，真实性存在重大
的瑕疵，即使存在房屋转让协议也没有启动产权交易，所以是
无效的。原审对中介的证言不予认定是合理合法的，因为在中
介处既没有合同也没有发票。钱某明知产权发生了争议，仍
与彭某某签订合同，所以是恶意的受让，不是善意取得。原审
法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，
维持原判。
经审理，双方当事人对原审判决认定的事实部分均无异
议，本院当庭予以确认。
本院认为，本案争议焦点为彭某某与钱某之间房屋买
卖行为是否有效。首先，彭某某接受丁乙遗赠房屋并于2007年
12月办理产权过户登记手续后，丁甲与彭某某之间即发生遗嘱
继承纠纷。彭某某与钱某于2009年9月27日向房管部门提交
房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续，但遗嘱继承纠纷的一
审判决向彭某某送达的时间是2009年9月21日，即彭某某在办
理房屋过户登记时未向房管部门如实陈述诉争房屋的实际情况
。故彭某某是在明知一审将诉争房屋的所有权判归丁甲之后，
为逃避其可能承担的返还房屋的法律责任，故意将诉争房屋转
让，其行为明显是恶意的，侵犯了丁甲的合法财产权利。其次
，经原审查明，彭某某的儿媳妇是钱某的外甥女，两上诉人
有姻亲关系，但钱某在本案原审的答辩状中却称其与彭某某
不认识，并未承认两上诉人之间为亲戚，在丁甲进一步举证证明，且证据确实充分的情况下，仍辩称不知道与彭某某的亲戚
关系以及既便是亲戚也不清楚有关争议，明显有隐瞒事实之嫌
。再者，钱某当庭不能陈述购房钱款的资金来源情况，庭后
称向他人借款12万元购房，明显违背常理。退一步讲，如果事
实确如钱某所言，则说明其没有足够资金却进行大额投资，
其采用大额现金交易、产权已过户而水电帐户长时间未变更等
，也均有违一般购房行为或投资行为的交易习惯。故钱某称
其善意受让诉争房屋，本院不能采信。至于彭某某与钱某二
审中均认为原审遗漏了2009年5月28日彭某某与钱某签订房
屋转让协议、2009年5月28日彭某某收取了钱某1万元的定金
、2009年10月18日彭某某收取了钱某购房款17万元等事实的
问题，本院认为，彭某某与钱某针对该部分事实所提供的证
据，原审已经在证据认证意见中作了明确的阐述，无需在事实
部分记叙。综上，原审认定彭某某和钱某恶意串通签订房屋
买卖合同，损害丁甲的财产权益，彭某某与钱某签订的房屋
买卖合同无效，属认定事实清楚，适用法律正确，原审判决应
予维持，两上诉人的上诉请求本院均不予支持。据此，依照《
中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）
项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人彭某某、钱某某各半
负担。
本判决为终审判决。
审判长 李伟
审判员 李岗
审判员 刘坤
二〇一一年三月二十一日
书记员 邵洁