广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法沙民一初字第506号
原告：雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
负责人：肖尔鸣，总经理。
委托代理人：许权、陈雪连，该司员工。
被告：徐毅，男，汉族，住上海市徐汇区，公民身份号码×××2039。
原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐物业沙溪分公司）诉被告徐毅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，依法由代理审判员刘敏娟独任审理，于2015年6月2日公开开庭进行了审理。原告雅居乐物业沙溪分公司委托代理人陈雪连到庭参加诉讼。被告徐毅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅居乐物业沙溪分公司诉称：被告为中山市世纪新城二期C-2-406房业主。原告受托为该小区提供物业管理服务，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》就有关事项进行约定，被告应按其房屋的建筑面积以每月每产方米2.5元向原告缴付物业管理费，被告房屋面积为119.12平方米，每月物业管理费为298元。从2014年5月1日到2015年1月31日期间，被告拖欠原告物业管理费及滞纳金3004元尚未支付。原告经多次催讨未果，现特诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付物业管理费2682元（暂计自2014年5月至2015年1月期间产生的，被告实际拖欠的物业管理费应计至审判之日为准）；2.被告向原告支付滞纳金322元（按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，每日按1‰计）；3.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告将第1项诉讼请求中主张的物业服务费期间调整为2014年5月1日至2015年5月31日；并明确第2项诉讼请求：被告向原告支付滞纳金（从2014年5月起，以当月拖欠的物业服务费为基数，从当月11日起按每日1‰计算至实际支付之日止）。
原告雅居乐物业沙溪分公司对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.中山市商品房销售登记备案表；2.商品房买卖合同；3.收楼通知书及发信回执；4.前期物业服务合同；5.律师函及邮寄回执；6.广东省经营服务性收费许可证及副本；7.徐毅的身份证复印件。
被告徐毅在法定期限内未提交书面答辩状及任何证据，亦未到庭应诉、答辩。
经审理查明：雅居乐物业沙溪分公司成立于2007年12月3日，经营范围为物业管理服务，停车场经营，游泳场。徐毅系中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城2期5幢406房的业主，该房屋建筑面积为119.12平方米，为高层住宅。
徐毅于2013年5月28日与中山雅居乐雍景园房地产有限公司（以下简称雍景园房地产公司）签订了商品房买卖合同，约定：买受人购买中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城2期5幢406房，该商品房为预售商品房，建筑面积为119.12平方米。在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理。出卖人与选聘的物业管理公司签订书面的前期物业服务合同。双方确认并同意于2014年3月30日为该商品房的交付时间。若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用。此后，该商品房的风险已转移给买受人，因此导致的一切责任、损失包括商品房及其设备设施、装修（若有）的破损、灭失等均与出卖人无关，由买受人自行承担。该商品房由交付日（含实际交付日）起算其物业管理费。雍景园房地产公司（甲方）与雅居乐物业沙溪分公司（乙方）签订前期物业服务合同，甲方选聘乙方对世纪新城小区实施前期物业管理，并约定：物业服务费按建筑面积收取，高层住宅按建筑面积每月每平方米2.5元收取；业主从交付房屋之日起次日起算物业管理费，于每月10日前缴纳当月的物业管理服务费用；业主不按规定时间及标准交纳物业管理服务费用的，应从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰支付滞纳金；协议还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，雅居乐物业沙溪分公司为世纪新城小区提供物业管理服务。2014年3月，雍景园房地产公司按徐毅在商品房买卖合同中所填写的地址向其发出收楼通知书，通知徐毅于2014年3月25日至2014年4月30日期间办理收楼手续。徐毅一直未办理收楼手续，亦未缴纳物业服务费。2014年7月8日，雅居乐物业沙溪分公司委托广东正日律师事务所向徐毅发出律师函，要求徐毅于2014年7月23日前付清拖欠的物业管理费及逾期缴费滞纳金。雅居乐物业沙溪分公司经催收未果，遂具状诉至本院，主张前述实体权利。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。雍景园房地产公司作为建设单位，其与雅居乐物业沙溪分公司所签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。
《广东省物业管理条例》第四十一条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。”以上规定明确了买受人支付物业费的时间界点为收楼日。雍景园房地产公司已于2014年3月通知徐毅于2014年3月25日至2014年4月30日收楼，因为徐毅自身的原因未收楼，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，2014年4月30日即为商品房交接的时间。因此，徐毅应从2014年5月1日起，按前期物业服务合同约定的标准，向雅居乐物业沙溪分公司缴纳物业费。徐毅从2014年5月起未支付雅居乐物管公司物业服务费，至2015年5月共拖欠雅居乐物业沙溪分公司物业服务费3871.40元（119.12平方米×2.5元／平方米／月×13个月）未付。关于雅居乐物业沙溪分公司所主张的逾期交付物业服务费的违约金。徐毅未按约定支付物业管理服务费，违反了诚信原则及合同的约定，给雅居乐物业沙溪分公司造成损失，应承担相应的违约责任。但雅居乐物业沙溪分公司所主张的违约金标准过高，本院予以调整，徐毅应从拖欠之日起，以实际欠款额按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计付违约金给雅居乐物管公司。徐毅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩权、质证权、辩论权等诉讼权利，相应诉讼风险由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告徐毅于本判决生效之日起七日内支付原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司从2014年5月起至2015年5月的物业服务费3871.40元；
二、被告徐毅于本判决生效之日起七日内支付原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司逾期付款违约金（违约金的计算方式：以每月实欠款额297.80元为本金，从拖欠之日即每月11日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算）。
三、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元（已由原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司预交），由被告徐毅负担（被告徐毅华于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 刘敏娟
二〇一五年六月五日
书 记 员 王 毅
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