新疆生产建设兵团第九师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵九民终字第39号
上诉人刘朝武（原审被告、反诉原告）男，汉族，1963年12月4日出生，额敏县个体户。
委托代理人腾光明，新疆新额律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）新疆杰邦房地产开发有限公司（以下简称杰邦公司）。
法定代表人杨杰，该公司董事长。
委托代理人任静雅，该公司会计。
上诉人刘朝武因商品房买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院（2015）额垦民初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘朝武及委托代理人腾光明，被上诉人新疆杰邦房地产开发有限公司的委托代理人任静雅，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告新疆杰邦房地产开发有限公司以划拨方式取得位于第九师上户西路的地块的土地使用权，规划用途为商业，该工程为人防工程。该工程为人防工程，取得国家相关的工程建设许可、规划许可、施工许可及预售许可等。
2012年5月15日原、被告签订一份《商品房买卖合同》，被告以房款总金额为311857元从原告处购买位于第九师上户西街路816号的第九师地下人防工程的商铺一间。
合同第六条约定，买受人于2012年5月15日前向出卖人交付50%的房款156857元，余款155000元根据合同的补充协议办理银行按揭。
合同第七条约定，买受人未按本合同约定的时间付款，按逾期期限分别承担逾期付款期间的不同比率的违约金。
合同第八条约定，出卖人应当在2012年5月l5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任。逾期不超过61日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。逾期超过121日后，合同继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。
合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理产权登记需由出卖人提供的报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权退房。
在该条中，双方对如买受人不退房，出卖人向买受人支付违约金的比率未作约定。
合同签订后，被告刘朝武向原告新疆杰邦房地产开发有限公司支付156857元首付款，余款155000元原告至今未付。2012年5月15日，原、被告双方签订《商铺委托出租及经营管理协议书》，协议约定，被告刘朝武将购买的商铺委托原告新疆杰邦房地产开发有限公司对外出租，代收租金，起始时间为2012年5月1日，委托期限为三年，协议订立后，被告未按约定支付原告代收房租费65559元；在合同履行期间，原告未能按照《商品房买卖合同》的补充协议办理银行按揭手续。
庭审中，原、被告双方均未提供证据证明原告给被告实际交付房屋的时间。
原审法院判决认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，买卖合同成立。双方当事人应遵守诚实信用原则严格履行合同。但合同签订后双方当事人没有完全履行自己在合同中的义务，双方都存在违约行为。
被告刘朝武未按约定支付剩余购房款155000元，根据双方订立的《商品房买卖合同》第六条约定，确定了向银行贷款支付余款，何时办理，双方当事人应当履行什么义务，无约定。按照双方当事人意思表示向银行贷款实为银行按揭，就需要双方共同办理方能实现银行按揭贷款的目的，尤其是杰邦公司作为商品房的出售方应起到主导作用。庭审查明，双方未实际办理银行按揭贷款手续，因此合同中对于购房余款给付期限约定不明，无法确定是哪一方的责任。故原告要求被告刘朝武支付剩余购房款的请求予以支持，原告以被告违约为由，请求支付违约金的诉讼请求无证据证实，不能成立。
原告公司未在约定的期限内协助被告办理房地产权属证书，致使刘朝武未获得权属证书，原告已构成违约，但合同中未对此承担的违约责任未作约定。另外，《商品房买卖合同》第一条约定“出卖人以划拨方式取得位于农九师上户西路的地块土地使用权”，该项约定明确了原告公司投资建设的建设用地系划拨形式取得，该土地使用权系国家所有，从法律和事实上不能办理土地使用权证。综上，被告要求原告按照合同约定履行协助办理房屋所有权证的反诉请求予以支持，要去原告办理土地使用权证及其支付违约金的反诉请求不予支持。
根据合同第九条约定，出卖人逾期交房应当承担违约责任。但庭审中，被告未能提供证据证明原告给被告实际交付房屋的时间，故，被告以原告逾期交房构成违约应承担违约金的主张，尚缺乏事实依据，其请求不予以支持。
根据原、被告双方签订的《商铺委托出租及经营管理协议书》，被告将购买的商铺委托原告对外出租，代收租金。被告未按约定支付原告代收房租费65559元，事实清楚，有证据证实，原告无异议。对被告该项反诉请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘朝武给付原告（反诉被告）新疆杰邦房地产开发有限公司房款155000元；
二、原告（反诉被告）新疆杰邦房地产开发有限公司给付被告（反诉原告）刘朝武代收房租款65559元；
以上两项进行折抵后，被告刘朝武应给付原告新疆杰邦房地产开发有限公司89441元，于判决生效之日付清。
三、原告（反诉被告）新疆杰邦房地产开发有限公司于
判决书生效之日起30日内协助被告（反诉原告）办理房屋产权证；
四、驳回原、被告的其他诉讼请求。
本诉诉讼费1945元，由原告杰邦房地产开发有限公司负担265元，由被告刘朝武负担1680元，投递费200元由被告刘朝武负担，该款原告已预交，被告在给付欠款时一并给付原告；
反诉费1448元，由原告杰邦房地产开发有限公司负担724元，由被告刘朝武负担724元，该款被告已预交，原告在给付房租款时一并给付原告。
宣判后，原审被告、反诉原告刘朝武上诉称，原审判决认定事实不清，判决驳回上诉人要求被上诉人按照合同约定为上诉人办理土地使用权证书的诉请有违法律规定和合同约定，请求二审法院改判被上诉人在合理期限内为上诉人办理土地使用权证书，如不能办理土地使用证，则应赔偿损失，按照无土地使用证房屋价值赔偿。判决被上诉人按照双方约定为上诉人办理购房余款的银行按揭贷款。
经二审审理查明事实与原审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，对于上诉人刘朝武仍然要求被上诉人杰邦公司为其办理土地使用权证书的上诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”而本案中《商品房买卖合同》第一条项目建设依据约定“出卖人以划拨方式取得位于农九师上户西路的地块的土地使用权”，该项约定明确了杰邦公司投资建设的建设用地系划拨形式取得，属于地下人防工程，该土地使用权系国家所有，从法律上和事实上不能办理土地使用权证，对此，上诉人刘朝武仍然坚持办理土地使用权证的请求不能成立。对于上诉人要求按照无土地使用权证房屋价值赔偿损失的请求，其未提供足以证明遭受损失的相关证据予以证实，其理由不能成立。由于原、被告对于购房余款约定办理银行按揭贷款，此约定并未变更，购房余款仍然应由被上诉人新疆杰邦房地产开发有限公司协助上诉人办理，原审判决结果第二项中判决被告刘朝武给付原告购房款89441元，于判决生效之日付清，与本案事实不符，本院应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院（2015）额垦民初字第92号民事判决第一项即：被告（反诉原告）刘朝武给付原告（反诉被告）新疆杰邦房地产开发有限公司房款155000元；第三项即：原告（反诉被告）新疆杰邦房地产开发有限公司于判决书生效之日起30日内协助被告（反诉原告）办理房屋产权证；第四项即：驳回原、被告的其他诉讼请求。
二、撤销新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院（2015）额垦民初字第92号民事判决第二项即：原告（反诉被告）新疆杰邦房地产开发有限公司给付被告（反诉原告）刘朝武代收房租款65559元；以上两项进行折抵后，被告刘朝武应给付原告新疆杰邦房地产开发有限公司89441元，于判决生效之日付清。
三、新疆杰邦房地产开发有限公司向刘朝武代收房租款65559元；刘朝武向新疆杰邦房地产开发有限公司支付购房款155000元。折抵后，上诉人刘朝武应当给付新疆杰邦房地产开发有限公司房款89441元，此款由新疆杰邦房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内协助刘朝武依合同约定办理商品房贷款。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费元1945元，由新疆杰邦房地产开发有限公司负担265元，由刘朝武负担1680元；反诉费1448元，由新疆杰邦房地产开发有限公司负担724元，由刘朝武负担724元。投递费200元由刘朝武负担。
二审案件受理费100元，上诉人新疆杰邦房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 杨振国
代理审判员 孙惟勤
二〇一五年十一月三日
书 记 员 郭 健