湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘08民终447号上诉人（原审被告）：覃胜平，男，1976年12月10日出生，土家族，身份证住址湖南省张家界市永定区，现住湖南省张家界市永定区。被上诉人（原审原告）：张家界碧帆超盛物业服务有限公司，住所地湖南省张家界市永定区南庄坪社区雅典国际小区F101房。法定代表人：张必凡，该公司经理。委托诉讼代理人：刘江战，湖南向法律师事务所律师。上诉人覃胜平因与被上诉人张家界碧帆超盛物业服务有限公司（以下简称碧帆超盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初1763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问双方当事人，本院认为原审认定的案件事实清楚，决定书面审理。本案现已审理终结。上诉人覃胜平上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：1、碧帆超盛公司未按照《湖南省实施办法》第三十八条“在合同届满3个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业服务项目所在街道办事处、乡镇人民政府”履行相关报备手续，而是适用三十九条判决被上诉人服务管理资格继续有效，属于适用法律错误；2、被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应该承担相应赔偿责任；3、财务账务不公开，小区广告收入应该归全体业主。被上诉人碧帆超盛公司辩称：1、公司已提供物业服务，合同实际履行，被上诉人应交纳物业管理费；2、管理维修未到位的部分，公司采取补救措施，改善到位；3、公司系自负盈亏企业，不存在账务公开。故请求驳回上诉，维持原判。碧帆超盛公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业费5350元及滞纳金10000元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年12月25日，覃胜平与张家界越宏房地产开发有限公司签订了《张家界市商品房买卖合同》，覃胜平购买位于永定区××办事处××楼××号房屋一套，房屋建筑面积为135.84平方米。2009年9月28日，张家界越宏房地产开发有限公司与碧帆超盛公司签订了《江畔佳苑前期物业管理服务合同》，为覃胜平在内的所有业主提供物业服务，服务期限为三年，服务费为高层1.00元/㎡/月，多层0.60元/㎡/月，并约定业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。覃胜平以碧帆超盛公司管理期限已到期及碧帆超盛公司在管理服务期间没有尽到管理服务义务为由自2013年10月1日起拒绝交纳物业费。2017年6月22日，碧帆超盛公司向原审提起诉讼，要求覃胜平交纳下欠的物业费并支付滞纳金。庭审中经调解双方无法达成一致意见。另查明，张家界市永定区江畔佳苑小区至今没有成立业主委员会，且该小区建成自始一直由碧帆超盛公司提供物业服务；前期物业管理服务合同中约定碧帆超盛公司对该住宅小区高层按1.00元/㎡/月收取；覃胜平购买的房屋实际建筑面积为137.23㎡。一审法院认为，碧帆超盛公司与张家界越宏房地产开发有限公司于2009年10月28日签订的《江畔佳苑前期物业管理服务合同》不违反法律规定，合同合法有效，碧帆超盛公司在前期物业服务合同期限届满后仍按原合同履行了物业管理的相关义务，覃胜平接受了碧帆超盛公司的服务，双方形成了事实上的合同关系，覃胜平应按原合同双方约定的物业服务价格标准按时交纳物业服务费，同时，根据《湖南省实施办法》第三十九条的规定“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续……”，故覃胜平以该合同约定的管理服务期限已到期，碧帆超盛公司已没有服务管理资格为由拒交物业费，理由不当，不予支持，现碧帆超盛公司要求覃胜平支付2013年10月1日至2016年12月31日共拖欠的物业费5350元，予以支持。覃胜平抗辩碧帆超盛公司没有尽到管理服务义务，碧帆超盛公司作为物业服务企业，在提供物业服务过程中客观上确存在不足之处，在今后的工作中，应注重提高服务质量和水平，对业主反映的实际问题要进行整改，加强与业主沟通联系，为业主提供更好的服务，因覃胜平并无拖欠物业费的恶意，故碧帆超盛公司主张滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《湖南省实施办法》第三十九条之规定，判决：一、被告覃胜平向原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司支付2013年10月1日至2016年12月31日的物业服务费5350元，限本判决生效后三日内履行完毕；二、驳回原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费184元，适用简易程序减半收取92元，原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司负担46元，被告覃胜平负担46元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，碧帆超盛公司与张家界越宏房地产开发有限公司于2009年10月28日签订的《江畔佳苑前期物业管理服务合同》不违反法律规定，合同合法有效，碧帆超盛公司在前期物业服务合同期限2012年10月27日届满后仍按原合同履行了物业管理的相关义务，覃胜平接受了碧帆超盛公司的服务，双方形成了事实上的合同关系，均应按照物业合同的约定诚信履行。上诉人覃胜平主张被上诉人碧帆超盛公司未按照《湖南省实施办法》第三十八条规定履行相关报备手续，没有依法取得物业管理资格，一审判决被上诉人服务管理资格继续有效，属于适用法律错误。本院认为《湖南省实施办法》自2013年1月1日起施行，本案涉及原合同2012年10月27日届满，届满后原合同继续履行，该办法不能约束2013年1月1日之前行为；同时该办法第三十八条第三款“物业服务企业决定不再继续签订物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，在合同届满3个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业服务项目所在街道办事处、乡镇人民政府”的规定，系对物业服务企业决定不再续签物业服务合同的相关行为规范，并不影响本案事实物业服务关系的成立，且该行为规范与物业管理资格亦无关联，物业公司的管理资格是由其企业营业资格、经营范围以及物业服务合同决定的，经查，本案碧帆超盛公司取得了营业执照，经营未超出其经营范围，且在江畔佳苑前期物业管理服务合同期满后，按照原合同继续提供了服务。故上诉人覃胜平的该上诉理由不能成立，本院不予支持。根据本案查明的事实，被上诉人碧帆超盛公司在提供物业服务过程中虽存在瑕疵，但已提供了基本的物业服务。根据《物业管理条例》第七条第五项的规定，按时交纳物业服务费用是业主的法定义务，且《江畔佳苑前期物业管理服务合同》中亦未约定业主拒交物业费的情形。物业服务的对象是广大的小区业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求存在差异，服务满意标准难以量化，业主在物业管理活动中，有权监督物业服务企业履行物业服务合同，并就物业管理的有关事项提出建议，业主认为物业服务企业存在违约行为，可以通过业主大会或者业主委员会提出，依法追究其违约责任。如果个体业主因物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，物业服务质量难以提高，最终将损害到大多数业主的利益。故此，上诉人覃胜平应当依约交纳物业费。同时，按照物业服务合同的约定提供相应的服务是物业服务企业的法定义务，碧帆超盛公司应当诚信履行义务，出现纠纷，应当积极与业主沟通协商解决，与业主共同努力创建舒适、和谐、优美的小区环境。故上诉人覃胜平称“被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应该承担相应赔偿责任”的上诉理由，本院不予支持。至于上诉人覃胜平“要求财务公开，小区广告收入归全体业主所有的诉请”亦应通过业主大会或者业主委员会提出，且该诉请不属于本案审理范围，不予处理。综上所述，上诉人覃胜平的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费184元，由上诉人覃胜平负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴媛春审 判 员 傅辉雪审 判 员 李龙玺二〇一七年十月十三日法官助理 吴桓熠书 记 员 卢昭君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。