江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终1946号
上诉人（原审原告）南昌建材大市场有限公司，地址：江西省南昌市青云谱区何坊西路418号，统一社会信用代码：913601002618205176。
法定代表人：应敏，董事长。
委托代理人：闵康，江西振宇律师事务所律师，执业证号：13601199710201238。
上诉人（原审被告）刘国华，男，1963年1月5日生，汉族，南昌县人，个体户，住江西省南昌市西湖区。
委托代理人：周太伦，江西赣兴律师事务所律师。
委托代理人：郭磊，江西赣兴律师事务所律师。
上诉人南昌建材大市场有限公司（以下简称建材大市场）与上诉人刘国华房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服南昌市青云谱区人民法院（2015）青民三初字第195号民事判决�向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人南昌建材大市场有限公司的委托代理人闵康、上诉人刘国华及其委托代理人郭磊、周太伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建材大市场的上诉请求为：1.维持一审判决第一、三项；2.改判刘国华立即支付拖欠的租金112800（2015年4月1日至2015年11月30日止）；3.改判刘国华按租金标准承担自2015年12月1日至交还租赁房屋之日止的占用费；4.撤销一审判决第二项，改判刘国华交纳的租赁押金（违约保证金）47000元归建材大市场所有；5.本案一、二审诉讼费、鉴定费由刘国华承担。其事实和理由如下：一、一审仅凭租赁物屋面漏水，就判令刘国华无需支付租金和解除租赁合同后占用费，没有法律依据。刘国华租赁三年，至今没有装修完毕和开业经营，没有证据证明屋面漏水导致刘国华无法实际经营使用。根据合同法第二百二十一条规定，刘国华可自行维修，维修影响使用的，相应减少租金或延长租期，但没有法律规定刘国华可不支付租金，屋面漏水并未导致刘国华不能实际经营使用，充其量相应减少部分租金。二、刘国华严重违约，交纳的租赁押金47000元应归建材大市场所有。刘国华从没有开业经营，且拖欠租金数月未交，根据双方合同约定第七条第（二）的第1款和第2款约定，押金不退。
刘国华答辩称：承租的房屋存在严重漏水，致使装修不能推进，更不谈开业经营，刘国华承租房屋用于加盟，加盟店装修需达到一定标准并验收合格，不能开业经营的原因在于房屋漏水。房屋漏水不是简单的影响使用，而是根本不能使用。建材大市场违约在先，没有履行出租人应尽的基本义务。
刘国�的上诉请求为：1.撤销一审判决第一、三项，改判驳回建材大市场的诉讼请求；2.诉讼费用由建材大市场承担。其事实与理由如下：建材大市场出租时就已知道出租房屋屋顶漏水，出租时隐瞒了该事实，刘国华直至装修时即2014年6月才发现。建材大市场承诺修理，不许刘国华处理，但建材大市场一直没有修理，直到刘国华采取拒缴租金的方式，建材大市场才在半年后予以修理，但依然漏水，原判不相应减少租金或延长租期，也不赔偿刘国华损失，判决解除合同、限期搬离属判决错误。
建材大市场答辩称：隐瞒漏水不是事实，双方在2013年就租赁了店铺，但2013年没有装修，2014年也没有证据证明房屋漏水的问题，刘国华一直没有进行正常装修。合同有约定房屋漏水可由对方维修后向我方主张相关费用，而不应当无偿占有，对方的上诉没有任何事实依据，请求二审法院驳回对方的全部上诉请求。
建材大市场一审诉讼请求为：1.解除建材大市场、刘国华签订的《租赁合同》，刘国华立即从南昌市何坊西路418号南昌建材大市场内的展厅区二层房屋内腾空搬出，将承租的房屋交还建材大市场；2.判令刘国华立即支付拖欠的2015年4月1日至2015年11月30日止的租金112800元；3.判令刘国华按租金标准，承担自2015年12月1日至交还租赁房屋之日止的占用费；4.判令刘国华交纳的租赁押金（违约+保证金）47000元归建材大市场所有；5.本案诉讼费由刘国华承担。
一审法院经审理查明：2013年1月6日，建材大市场将其所有的位于南昌市何坊西路418号南昌建材大市场展厅区一栋二层，套内建筑面积为940平方米的店铺出租给刘国华使用，月租金人民币14100元；租赁期满，刘国华对装修部分（除活动货架外），不得拆除，应无偿归还甲方所有；刘国华向建材大市场交纳47000元作为店铺、仓库押金；如建材大市场未按合同规定期限将房屋交付给刘国华使用，或租赁期内，刘国华无过错，建材大市场单方面解除合同或收回房屋的，刘国华有权要求建材大市场赔偿并终止合同，退回押金；租赁期内，如刘国华拖欠租金达一个月或拖欠水电费达一个月，累计关闭店铺不经营达30天以上（含30天），擅自将房屋抵押、转让、转租、合租等，建材大市场可终止合同收回房屋，押金不退。合同签订后，建材大市场将租赁物交付给刘国华使用，刘国华如约支付押金47000元及租金，并对租赁物进行装修，直至2015年3月，刘国华仍未装修完毕并开业经营。2015年1月28日，建材大市场、刘国华又续签了该合同，租赁期限自2015年1月1日至同年12月31日，双方约定月租金人民币14100元�其他合同内容延续原合同。刘国华按月交付租金至2015年3月，2015年4月起以房屋漏水建材大市场未维修好为由拒付租金。故引发本案诉讼。
另查明，针对本案租赁物是否存在漏水问题，建材大市场向一审法院申请对南昌市建材大市场展厅二楼屋面渗漏进行司法鉴定，经各方当事人抽签决定，由一审法院委托江西正一司法鉴定中心鉴定，2016年7月1日得出鉴定意见：经专家充分研究和分析，南昌市建材大市场展厅二楼屋面板渗漏是客观存在的，直接造成室内装饰材料发霉发黑；建议对该建筑屋顶防水工程重新进行检查找准渗漏点并修复，修复完成后按照屋面防水工程验收规范组织验收，验收合格方可投入使用。
一审法院认为：建材大市场作为南昌市何坊西路418号南昌建材大市场展厅区一栋二层展厅的所有权人，与刘国华签订的两份租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反我国法律、行政性法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方当事人均应按合同约定履行相应义务。建材大市场按约将展厅交付给刘国华使用，刘国华亦按约支付租金直至2015年3月，后因建材大市场交付给刘国华的展厅二楼面板渗漏客观存在，直接造成室内装饰材料发霉发黑，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；第二百二十一条之规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中建材大市场、刘国华签订的《租赁合同》未对维修义务进行约定，按照法律�定应由建材大市场承担维修义务，但在建材大市场未及时履行维修义务时，刘国华依照法律规定可以自行维修以减少损失的扩大并要求建材大市场承担维修费用，但刘国华并未自行维修，可见其房屋屋面的漏水并未导致其不能实际经营使用。但在维修好房屋漏水问题之前，建材大市场要求刘国华继续支付租金，不符合法律规定及合同约定，故其要求刘国华支付2015年4月1日至11月30日租金的主张，一审法院不予支持。本案中，刘国华与建材大市场签订的租赁合同约定的租赁期间为2015年1月1日至2015年12月31日，现已超出合同约定的租赁期，且刘国华自2013年1月1日起租赁并开始装修本案租赁物，历经两年多的时间，按常理其应当早已装修完毕并开始开业经营，但至2015年3月其仍未装修完毕并开始经营，建材大市场可依据合同中关于累计关闭店铺不经营达30天以上（含30天）可提前终止本合同收回房屋的约定，要求解除与刘国华的租赁合同，故建材大市场的该主张符合合同约定，一审法院予以支持。但双方当事人均认可该租赁物屋面在2015年8月-10月期间曾由建材大市场进行了维修，但仍存在渗漏现象，说明建材大市场提供的租赁物漏水客观存在，其应将刘国华交纳的押金人民币47000元予以退回。至于刘国华称其有装修损失，其在本案中并未提起反诉，可与建材大市场另行协商解决或另行起诉。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除南昌建材大市场有限公司与刘国华于2015年1月28日签订的《南昌建材大市场租赁合同》；二、南昌建材大市场有限公司于本判决生效之日起七日内返还刘国华押金人民币47000元；三、刘国华于本判决生效之日起七日内搬离南昌市何坊西路418号南昌建材大市场展厅区一栋二层展厅；四、驳回南昌建材大市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3496元（建材大市场已预交），由南昌建材大市场有限公司自行承担2000元，刘国华承担1496元。鉴定费10000元（刘国华已预交），由南昌建材大市场有限公司承担。
本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，第一，刘国华应当搬离涉诉房屋。建材大市场与刘国华就涉诉房屋于2013年1月6日签订租赁合同，并于2015年1月28日续签，租期为2015年1月1日至2015年12月31日，上述合同系双方真实意思表示，双方均应按约履行。现合同履行期已届满，已无需确认解除，双方有关租赁合同的权利义务终止，刘国华应当腾退涉诉房屋。第二，在履行合同过程中，双方因涉案房屋漏水问题产生纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条及第二百二十一条规定，当租赁房屋出现渗漏时，出租人理应履行维修义务，房屋至今仍有渗漏，承租人刘国华本也可自行维修以减少损失，但直至租期届满，本案出租人既未能彻底解决渗漏问题，承租人也未自行维修，双方在履行过程中均存在过错，故一审判决建材大市场返还押金47000元，并不予支持租期内剩余租金的主张并无不当。租期届满后，刘国华理应搬离涉诉房屋，刘国华主张顺延租期并无需缴纳租金，本院考虑到刘国华仅占有房屋，并未实际使用，涉诉房屋确实存在漏水的事实，酌定刘国华自2016年1月1日至2017年5月31日按照租金的30%承担涉诉房屋的占用费，即应支付71910元，2017年6月1日至腾房之日止的占用费按14100元/月标准支付。刘国华关于装修损失应由建材大市场承担的主张，不在本案审理范围内，其可协商解决或另行主张。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以部分改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南昌市青云谱区人民法院（2015）青民三初字第195号民事判决第一项；
二、维持南昌市青云谱区人民法院（2015）青民三初字第195号民事判决第二、三、四项；
三、刘国华于本判决生效之日起七日内向南昌建材大市场有限公司支付至2017年5月31日的占用费71910元；（2017年6月1日之后，刘国华需按照14100元/月的标准�南昌建材大市场有限公司支付至搬离之日止的房屋占用费）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费3596元（南昌建材大市场有限公司预交3496元，刘国华预交100元）由上诉人南昌建材大市场有限公司承担3496元，刘国华承担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪西菲
代理审判员 曹 渊
代理审判员 邓 晖
二〇一七年六月七日
书 记 员 滕漪兰