辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）辽01民终6294号
上诉人（原审原告）：沈阳客运集团公司，住所地沈阳市陵东区富民街28号。
法定代表人：王忠福，该公司党委书记。
委托诉讼代理人：张富，辽宁泽云律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄晓行，辽宁泽云律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:沈阳兴鼎热力供暖有限公司，住所地沈阳市于洪区造化街道闸上村。
法定代表人：李朝晖，该公司经理。
委托诉讼代理人：王新阳，辽宁辉弘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨燕，辽宁辉弘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:李朝晖，男，1967年5月25日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：王新阳，辽宁辉弘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨燕，辽宁辉弘律师事务所律师。
上诉人沈阳客运集团公司（以下简称“客运集团”）因与被上诉人沈阳兴鼎热力供暖有限公司（以下简称“兴鼎热力公司”）、李朝晖物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
客运集团上诉请求：1.请求依法判令撤销一审裁定；2.请求依法判令支持上诉人的诉讼请求；3.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、上诉人有权作为原告提起诉讼。本案的诉讼请求为解除协议、返还财产及承担违约责任。上诉人系合同相对人，是以合同相对性原则提起诉讼。上诉人与被上诉人签订的涉及园区物业管理、维修软硬件设施以及为园区业主办理房产证等多项义务的综合性合同。被上诉人因至今未给园区业主办理房产证，导致园区业主并无实质的业主资格，故无法成立业主委员会行使业主权利。二、由于被上诉人消极履行诉争合同，使合同目的无法实现，依据《合同法》第94、97条规定，诉争合同应解除，并判令被上诉人恢复原状、赔偿损失。截至开庭，被上诉人并未按照合同约定履行相关义务，合同目的已无法实现。双方并没有真实的买卖房屋的意图，是上诉人为了履行合同义务而进行的交付。现被上诉人并未履行相应义务，依法应当返还房产、撤出园区并返还物业管理权。
兴鼎热力公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。根据《物业管理条例》第二条规定物业的范畴，包含设施的养护、维修、场地保养、人员调配等。双方争议的合同共四条，合同争议的一、二条全部为设备的维修、养护等物业管理条例规定的范围内容。上诉人要求解除协议返还财产，但协议本质及主要条款均为物业或前期物业服务合同纠纷，故一审以上诉人不具备主体诉讼资格裁定驳回诉请正确。我方并未消极履行合同，我方近十年未收取任何费用，仍然全面履行了合同义务，对具体的管线设施全部进行了更换维修，包括化粪池、电梯，我方履行了维修及保养义务。该房屋是以房屋价款折抵相关费用履行前期的正式合同，均为物业合同纠纷，故一审以上诉人不具备主体诉讼资格裁定驳回诉请正确。
李朝晖辩称，同意兴鼎热力公司的答辩意见。
客运集团向一审法院起诉请求：1.请求法院依法解除原告与被告2006年3月30日签订的《合同书》、《补充合同》及2006年7月26日签订的《房屋买卖合同》；2.请求法院依法判令被告撤出“客运新村”园区，返还物业管理权；3.请求法院判令被告返还1524.72平方米房产（崇山东路7号，沈房权证于洪字第1277**号）；4.请求法院判令被告承担违约责任；被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认为，原告作为“客运新村”小区的开发建设单位，在该小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，通过与被告签订的《合同书》及《补充合同》的方式，将“客运新村”小区物业服务交付给被告管理，符合《物业管理条例》所规定的前期物业服务合同的规定。
原、被告签订的《合同书》第二条约定的乙方（被告）义务：1.正式接受客运新村物业管理后，必须按照市政府物业管理规定及收费标准立即履行甲方（原告）承担的全部物业管理任务，并承担一切费用。2.正式接受客运新村水泵房后，力争在90个工作日内完成第一项中的第二条水、电改造工程任务并承担管理与运行任务，负担发生的维修、更新设备等费用，同时负责管理和使用高层地下室。3.正式接受客运新村物业管理后，必须承诺在同等条件下有限选用原有人员，实行一年以上劳务合同制。上述义务主要为被告在接受物业管理权后为业主提供物业服务以及对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理义务，符合物业管理义务的范畴。同日，双方又签订《补充合同》一份，约定原告将位于于洪区崇山东路7号高层商业网点1197.47平方米的门市房作价5,268,868元，来抵扣应当支付给乙方的移交费、综合维修费、改造费等304,600元、拖欠的挂网费6元、高层供暖加压泵站改造费欠款10万元、拖欠采暖费46,645.66元，共计3,253,245.66元，余额2,015,622.34元按照主合同第一条第九款所约定作为乙方(被告)帮助甲方（原告）办理个人房屋所有权证时所需费用的一部分。从该补充合同的约定中可见，上述原告房屋抵顶形式所交纳的费用，亦为原告所支付给被告的对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的费用以及将来协助原告为被告办理房产证的预期费用。
原告虽自称其即为建设单位又为前期物业管理企业，但其自建自聘的行为不符合法律规定，只能认为其作为建设单位自主履行前期物业管理职责，而原、被告之间签订合同的行为符合建设单位在小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前选聘物业服务企业的行为，合同所约定的内容也主要体现为被告与小区业主之间的物业服务权利、义务，故原、被告之间应为前期物业服务合同关系。现原告在诉讼请求中要求解除其与被告的《合同书》及《补充合同》实际上就是要求解聘物业管理企业，根据《物权法》的规定解聘物业服务企业应当由业主共同决定，建设单位虽然依据法律规定有权聘请前期物业服务企业，却无权直接通过诉讼解聘物业服务企业，故沈阳客运集团公司并非本物业合同纠纷一案的直接利害关系人。综上所述，根据《物业管理条例》第二条、第二十一条、《物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定：驳回原告沈阳客运集团公司的起诉。诉讼费42,919元，返还原告沈阳客运集团公司，保全费5000元，原告自行承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，关于上诉人客运集团提出其依据合同相对性原则具有诉讼主体资格的主张。本案为物业服务合同纠纷，根据上诉人客运集团与被上诉人兴鼎热力公司签订的《合同书》来看，兴鼎热力公司的基本合同义务符合物业管理服务范畴。上诉人客运集团虽提出依据合同相对性原则要求解除双方合同，但实质上是要求解聘作为物业服务企业的被上诉人兴鼎热力公司。依照《物权法》的规定，上诉人作为开发单位并无权直接代替业主行使解聘物业服务企业的权利。故一审法院认为上诉人并非物业服务合同纠纷一案的直接利害关系人并无不当，本院应予维持。
关于上诉人客运集团提出被上诉人兴鼎热力公司并未履行合同主要义务，依法应当解除合同的主张。根据双方的《合同书》及《补充协议》约定，兴鼎热力公司负有园区物业管理、维修软硬件设施以及为园区业主办理房产证等义务。在兴鼎热力公司进驻园区服务的十余年间，其并未收取园区业主任何物业管理费用，涉案园区基本维持正常运转，根据上诉人提供的证据并不能直接证明兴鼎热力公司未履行其物业管理、维护软硬件设施的义务。对于兴鼎热力公司未为园区业主办理房产证的问题，客运集团虽通过合同书将办理房产证义务委托给兴鼎热力公司，但并不能免除其作为开发单位保证房屋具备办证条件的主要义务。现兴鼎热力公司主张涉案园区因未交清费用、存在超建等原因并不具备办证条件，客运集团以此主张兴鼎热力公司未履行合同主要义务导致合同目的不能实现理由并不充分，故对于其该项上诉请求，本院不予支持。
综上所述，客运集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 贾宏斌
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一七年七月二十七日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十一条：第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。