许 文 蕊 与 南 昌 亿 丰 物 业 管 理 有 限 公 司 房 屋 租 赁 合 同 纠 纷 二 审 民 事 判 决 书
江西省高级人民法院
民事判决书
（2016）赣民终96号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：许文蕊，女，1983年生，汉族，住福建省政和县。
委托代理人：胡晓晟，北京大成（南昌）律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：南昌亿丰物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区怡园路96号普菲特生活广场。
法定代表人：刘勇，该公司董事长。
委托代理人：钟孝祥，江西华邦律师事务所律师。
上诉人许文蕊因与被上诉人南昌亿丰物业管理有限公司（以下简称亿丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2015）洪民一初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。许文蕊的委托代理人胡晓晟，亿丰公司的委托代理人钟孝祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于江西省南昌市红谷滩怡园路96号的普菲特生活广场商业楼系南昌中兴广场有限公司开发。2011年9月，亿丰公司接受南昌中兴广场有限公司的委托，对未出售的商铺进行经营管理。2011年10月14日，亿丰公司与许文蕊签订了《租赁合同》，约定：亿丰公司将普菲特1FA188号房屋出租给许文蕊经营卡伦比咖啡店，租赁面积1150平方米；租赁房屋的附属设施和设备包括中央空调系统、自动扶梯、消防设备、供电系统、供水系统等；租赁期限从2011年10月14日至2021年9月14日止（以实际开业时间为准，包含免租期），装修期自2011年10月14日至2012年1月14日止，许文蕊在装修期届满之日或实际开业之日起开始承担租赁费用；租赁费用包括房屋租金和物业管理费，许文蕊应在合同签订之日一次性支付租赁费15万元，此款为提前交租，在第一次向亿丰公司缴纳租金中一并扣除；前六年的房屋租金按55元∕平方米∕月计算，按租赁面积计算每月租金为63250元，租金在租赁开始的第一年、第二年缓交，分别在第五年、第六年与该年度的租金一同计算交纳，第三、四、五、六年的租赁费用应在每一年度租赁期限开始日之前，提前20天向亿丰公司支付该年度租赁费用，此后的租金按市场情况另行协商；物业费按10元∕平方米∕月计算，许文蕊应按表计算承担租赁房屋内部使用的电费、水费、气费，但租赁房屋内使用的中央空调的费用及中央空调使用的电费由亿丰公司承担，亿丰公司保证用电容量不低于200千瓦，煤气流量达到每小时100立方米，若用电容量及煤气流量未达到该标准，则由此引起的相关费用由亿丰公司承担；如果许文蕊未按期支付租赁费用，则从该支付日的次日起，至支付全部租赁费用之日止，许文蕊应每天向亿丰公司支付所欠租赁费用金额的2%的违约金；许文蕊应在合同签订之日向亿丰公司缴纳租赁费用15万元和15万元的保证金，租赁费用15万元为提前交租，需在第一次缴纳租金中一并扣除，15万元保证金专用于支付违约金和赔偿金，保证金在租赁期间不得冲抵租金；如遇到市政建设、拆迁等不可抗力或自然灾害，造成的损失，互不承担责任；亿丰公司另将1FA187商铺一并租赁给许文蕊使用，面积300平方米，租赁期为18个月（2012年1月15日至2013年7月14日），租赁期起始日与1FA188商铺租赁期起始日相同，前十二个月为免租期，后6个月的租金按40元／平方米／月计算。2011年11月1日，双方订立《合同附件》，约定：为许文蕊办证需要，亿丰公司需提供以下复印件证明，营业执照、企业法人营业执照副本、组织机构代码证、房屋产权证证明、主体消防验收合格证、委托经营授权书等六类文件；如亿丰公司不能在许文蕊进场施工前提供上述证明的，则亿丰公司需要向许文蕊作出解释说明，同时将租赁合同期、免租期及免装期顺延至亿丰公司能全部提供以上证明的时间开始顺延。2013年10月23日，亿丰公司与许文蕊就1FA187商铺续签《租赁合同》一份，约定：租赁期限自2013年10月25日至2015年10月24日；房屋月租金为9000元，每季度支付一次，许文蕊应在每一个季度租赁期限开始日之前，提前20天支付该季度租金27000元，租金每季度支付一次；物业管理费按10元／平方米／月计算，按季度支付，每季度应支付的物业费为9000元；如许文蕊延期缴纳租金，从缴纳期限届满之日起，每日加收所欠金额万分之三的违约金；如许文蕊单方解除合同，亿丰公司有权要求许文蕊全额交清本合同约定的各项费用（包括租金、物业费、滞纳金等），许文蕊已交纳的各项费用（包括运营保证金）亿丰公司不予退还，许文蕊须承担本合同总租赁费用30%的违约金。
合同签订后，亿丰公司将租赁物1FA187商铺和1FA188商铺交给许文蕊。许文蕊向亿丰公司交纳了15万元租赁保证金及15万元租赁费，对租赁店面进行了装修，并自行安装了空调设备，用于经营卡伦比咖啡馆。2012年4月26日，卡伦比咖啡店所在的普菲特生活广场开业。2014年5月27日，南昌红谷隧道一期工程（属市政工程）开始施工围挡，导致进出普菲特生活广场的道路部分被挡。2014年6月9日，许文蕊通过特快专递给亿丰公司发出《退场申请书》，以租赁房屋被过江隧道封闭施工无法使用为由申请解除租赁合同。2014年6月18日，许文蕊又邮寄了《关于解除租赁合同的函告》，申请解除租赁合同，并要求亿丰公司支付106万元的款项（包括预付租金15万元、租赁保证金15万元、中央空调36万元、电费40万元）。2014年7月3日，许文蕊通过特快专递给亿丰公司发出《关于交还商铺钥匙的函告》，告知亿丰公司因卡伦比咖啡馆于2014年6月30日前已经退出租赁房屋，之后再未使用，已通知亿丰公司前来交接租赁房屋的钥匙，但亿丰公司一直未能派人来办理交接手续，现再次函告要求在收到函告后7个工作日内接收商铺钥匙。
另查明，租赁期间，许文蕊已支付商铺1FA187至2014年4月25日的租金和物业费共计144000元，未缴纳过商铺1FA188的租金和物业费。许文蕊已缴清租赁期间的电费733820元。2014年7月12日，亿丰公司与许文蕊就租赁房屋水费进行结算，亿丰公司开具的收据记载截止2014年6月30日，许文蕊所租商铺水费已全部结清。
再查明，2012年4月1日，中兴广场商业楼（普菲特生活广场）1-2层经南昌市公安消防支队建设工程消防验收，综合评定土建工程消防验收合格，该工程内部装修需申请建设工程消防设计审核，经消防验收合格后方可投入使用。包括涉案商铺在内的全部商铺的中央空调设备是南昌中兴广场有限公司购买并请人安装，大楼中央空调于2012年2月8日之前已经安装完成。据在场经营的租赁户反映，开业后中央空调可正常使用。
双方协商未果，亿丰公司故诉至原审法院，请求判令：1、许文蕊向亿丰公司支付租赁费用2799000元；2、许文蕊向亿丰公司支付逾期违约金505750元；3、本案的诉讼费用由许文蕊承担。
许文蕊以亿丰公司未按约定提供文件给其办证及其他经营需要，且未按约提供中央空调并承担电费，导致许文蕊自己出资购买了36万元的空调设备并另行支付电费40万元为由提起反诉，请求判令：1、解除双方签订的普菲特生活广场商铺1FA187、1FA188的《租赁合同》；2、亿丰公司返还许文蕊预付租金15万元；3、亿丰公司返还许文蕊已支付的保证金15万元；4、亿丰公司赔偿许文蕊额外购买中央空调系统花费的36万元及额外支付的中央空调电费40万元；5、本案本诉、反诉的诉讼费用全部由亿丰公司承担。
原审法院认为，亿丰公司与许文蕊于2011年10月14日签订的商铺1FA188《租赁合同》、2011年11月1日签订的《合同附件》、2013年10月23日就商铺1FA187续签的《租赁合同》，是双方在平等、自愿基础上，经友好协商签订的，不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。《租赁合同》签订后，亿丰公司依约将1FA187商铺和1FA188商铺交付给了许文蕊，给予了许文蕊不计租金的装修期，并提供了相应的物业服务。许文蕊交纳了15万元租赁保证金及15万元租赁费，对租赁店面进行了装修。亿丰公司提供给了许文蕊租赁商铺，许文蕊使用商铺进行了商业经营，租赁合同已实际履行，许文蕊应按合同约定支付承租期间的租金。
关于1FA188商铺和1FA187商铺的租期起算时间问题。亿丰公司主张普菲特生活广场2012年4月26日开张，1FA188商铺按照合同约定从该日起计算相关租赁费用，1FA187商铺则给予了一年的免租期，实际起始日期是2013年4月26日。许文蕊抗辩认为，亿丰公司没有按照《合同附件》的约定提供消防验收合格证，导致许文蕊经营的卡伦比咖啡馆直到2013年才通过二次消防验收，且房屋产权证明一直未提供，1FA188商铺计算租金的起租时间应该顺延。原审法院认为，合同附件约定亿丰公司提供给许文蕊办证的证明，属租赁合同的附随义务，亿丰公司提供了在普菲特生活广场开张前已取得消防验收合格证和产权证明，许文蕊未提供证据证实因亿丰公司没有按时提交相关证明致使其不能正常经营，许文蕊的抗辩没有证据支持，租赁合同约定亿丰公司应履行的主要义务已完成，亿丰公司主张1FA188商铺从2012年4月26日起计付租金符合合同的约定，应予支持。1FA187商铺的租金起算时间合同约定是从2012年4月26日计算，亿丰公司、许文蕊没有异议，予以确认。
关于1FA188商铺和1FA187商铺的租期截止时间的问题。2014年5月27日南昌红谷隧道一期工程开始施工围挡，导致普菲特生活广场进出的道路部分被挡，租赁商户的经营受到一定影响。许文蕊2014年6月9日、6月18日、7月3日通过特快专递分别给亿丰公司发出《退场申请书》、《关于解除租赁合同的函告》和《关于交还商铺钥匙的函告》，以租赁房屋已经被过江隧道封闭施工无法使用为由申请解除租赁合同、并告之2014年6月30日前许文蕊已退出租赁房屋，要亿丰公司派人来办理交接。原审法院认为，许文蕊在合同履行期限届满前，几次通过发特快专递给亿丰公司，明确表示不再履行租赁合同，并单方退出租赁房屋，以行为表明不再履行租赁合同，属单方要求解除合同。亿丰公司虽不同意解除合同，但亿丰公司、许文蕊于2014年7月12日就租赁房屋水费进行结算，租赁合同实际已解除。许文蕊租赁商铺的截止期应计算至2014年7月12日。亿丰公司诉讼中对解除合同也没有意见，许文蕊反诉要求解除租赁合同应予准许。
关于许文蕊欠付亿丰公司租金的数额问题。关于1FA188商铺欠付的租金和物业费，应从2012年4月26日起计算到2014年7月12日，欠付租金为1150平方米×55元×26．57个月=1680552．5元，欠付物业费为305555元，扣除许文蕊签合同时已付的15万元租赁费，实际欠付1836107．5元。虽按合同约定租赁开始的第一年、第二年缓交，但因租赁合同系许文蕊单方申请解除，在租赁合同解除后，许文蕊理应将第一、第二年连同第三年欠付的租金一并支付给亿丰公司。关于1FA187商铺的租金和物业费，许文蕊已付至2014年4月25日，此后至2014年7月12日欠付的租金和物业费为12000元每月的租金和物业费×2．57个月=30840元。许文蕊共欠付1FA187、1FA188商铺租金1866947．5元。
关于亿丰公司主张的违约金问题。首先，关于1FA188商铺租金的违约金问题。按合同约定1FA188商铺租期开始的第一年、第二年许文蕊可缓交租金，第三年的租金应在该年度租赁期限开始日之前，提前20天向亿丰公司支付该年度租赁金，即许文蕊应在2014年5月16日前支付第三年的租金，许文蕊并没有按期交纳第三年的租金和应交纳的物业费，存在违约。根据合同约定，因市政建设造成的损失，互不承担责任。南昌红谷隧道一期工程于2014年5月27日开始围挡，故许文蕊对此之后至合同解除之日不需承担责任。但许文蕊仍应从2014年5月17日至2014年5月26日，按合同约定的每日2%承担所欠租赁费用885000元（包括应付第三年的租金759000元、欠付的两年物业费276000元，扣除许文蕊签合同时已付的15万元租赁费）的违约金177000元。其次，关于1FA187商铺的违约金问题。许文蕊已付清1FA187商铺2014年4月25日之前的租金，按合同约定下一个季度的租赁费用需提前20天向亿丰公司支付的约定，许文蕊应在2014年5月15前支付下一季度的36000元租赁费用，许文蕊没有按约定支付，存在违约，应按合同约定的日万分之三承担违约金。从2014年5月16日计算至2014年5月26日南昌红谷隧道一期工程开始围挡之前，违约金为36000元×11天×3‰=118．8元。亿丰公司主张违约金应按本合同总租赁费用30%计算，虽然合同中有相关约定，考虑许文蕊单方解除合同确有道路被围挡影响经营的因素，当合同约定了两种违约金的计算方法时，原审法院选择按逾期日万分之三计算违约金。以上1FA187、1FA188商铺许文蕊应承担的违约金合计为177118．8元，许文蕊已缴纳保证金15万元，按合同约定可冲抵违约金，冲抵后许文蕊还应向亿丰公司支付27118．8元。
关于许文蕊反诉请求能否得到支持的问题。首先，许文蕊反诉主张亿丰公司没有按合同约定提供中央空调并承担电费，应承担其自行购买中央空调支付的36万元和使用中央空调支付的电费40万元。本案中，亿丰公司出租商铺的大楼在2012年4月1日通过土建工程消防验收，大楼中央空调在2012年2月8日之前已经安装完成。普菲特生活广场开张后，亿丰公司在商场内提供与房屋有关的公共设施、设备，其中包括中央空调，并自行承担中央空调的运行费用。原审法院认为，许文蕊为自己经营方便，未经亿丰公司同意，自行在租赁商铺中安装中央空调并使用，应自行承担该笔费用。对于许文蕊没有使用亿丰公司的中央空调而给亿丰公司节省的电费，即使应由亿丰公司承担，许文蕊也应承担电费数额的举证责任。许文蕊使用自行安装的中央空调与商铺内经营性用电系共用同一电表，中央空调的使用电费具体是多少不能区分，也无法证明，故对许文蕊要求亿丰公司支付空调安装费和使用费的反诉请求，不予支持。其次，许文蕊反诉主张亿丰公司返还其预付租金15万元及保证金15万元。因许文蕊预付的租金15万元已充抵已发生的租金，15万元保证金已按合同约定在许文蕊违约时直接抵付违约金，故对许文蕊该项反诉主张，不予支持。
综上，对亿丰公司诉请许文蕊支付欠付的租赁费用1866947．5元及违约金27118．8元，以及许文蕊反诉解除合同的请求予以支持，其余诉讼请求没有事实和证据支持，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十六条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除亿丰公司与许文蕊2011年10月14日签订的1FA188商铺《租赁合同》、2011年11月1日签订的《合同附件》、2013年10月23日就1FA187商铺续签《租赁合同》；二、许文蕊在本判决生效之日起十日内支付欠付亿丰公司租金1866947．5元；三、许文蕊在本判决生效之日起十日内支付欠付亿丰公司的违约金27118．8元；四、驳回亿丰公司的其它诉讼请求；五、驳回许文蕊的其它反诉请求。一审案件受理费，亿丰公司预缴33238元，许文蕊预缴31580元，由许文蕊承担50000元，亿丰公司承担14818元。
许文蕊上诉称，一、原判适用法律错误。根据双方签订的《合同附件》约定，亿丰公司应按约提供营业执照、企业法人营业执照副本、组织机构代码证、房屋产权证明、主体消费验收合格证、委托经营授权书等六类文件，否则免租期顺延。亿丰公司一直未向许文蕊提供房屋产权证证明，按约免租期应一直顺延，故亿丰公司目前无权要求许文蕊支付租金及违约金。许文蕊要求亿丰公司退还15万元预付租金及15万元保证金合法有据。原判仅以附随义务不得抗辩合同主要义务为由，无视上述约定，属于法律适用错误。二、即使按照双方签订的1FA188店铺的《租赁合同》约定，第一年、第二年租金应缓交，分别在租期的第五年、第六年才交纳，不应判决许文蕊承担27118.8元违约金。因为许文蕊已预交15万元的租金，按照合同约定，该15万元应在第一次缴纳租金中一并扣除的（即应在第三年的租金中一并扣除），按照原审法院的认定，计租期限从2012年4月26日起计算到2014年7月12日，两个半月的租金为158125元，用15万元预付租金扣减后，1FA188商铺的租金只剩8125元，逾期付款违约金计算不到27118.8元。三、本案《租赁合同》的解除是因为遇到了政府修建过江隧道，是双方都无法控制和避免的突发情况，根据合同约定，“如遇到市政建设、拆迁等不可抗力或自然灾害，造成的损失，互不承担责任”，所以这不是许文蕊单方面违约解除，原审判决许文蕊立即支付前三年的租金没有法律依据。四、亿丰公司违反约定，逾期安装中央空调，并且限制许文蕊使用，造成许文蕊不得不自行购置中央空调设备，并支出额外的空调费用，这笔费用应由亿丰公司承担。按照《租赁合同》的约定，亿丰公司应提供租赁房屋的中央空调并承担电费，但亿丰公司根本没有履行提供空调并承担电费的义务。双方签订《租赁合同》的时间为2011年10月14日，亿丰公司自认是在2012年2月8日才安装完毕的中央空调，且亿丰公司提供的中央空调一年只开两季，要达到一定的温度标准才能开启，许文蕊作为西餐厅经营者，对中央空调的使用要求是客人需要就要打开，不可能按照亿丰公司的标准来使用。因此，许文蕊在亿丰公司迟迟不能提供中央空调服务的情况下，为了经营需要，还是自己出资购买了空调设备（共计36万元），并一直自己支付电费（共计40万元），此两项相加，许文蕊额外承担了76万元的费用。因此，许文蕊要求亿丰公司赔偿中央空调购置费及电费完全合法合理，符合双方合同的约定。综上，请求二审法院撤销原判第二项、第三项、第五项，改判许文蕊不应向亿丰公司支付1866947.5元租金及违约金27118.8元，由亿丰公司返还许文蕊预付租金15万元以及保证金15万元，亿丰公司赔偿许文蕊额外购买中央空调系统花费的36万元及额外支付的中央空调电费40万元，本案一、二审诉讼费用均应由亿丰公司承担。
亿丰公司答辩称，一、许文蕊主张亿丰公司未按合同约定提供租赁房屋的权属证明，所以免租期应顺延，这是缺乏事实依据的。房屋产权证明不仅局限于产权证，合同也未约定必须提供房产证，事实上只要具备了国有土地使用权证、施工许可证等就可以充分表明对不动产享有的产权。许文蕊还主张亿丰公司不提供这些材料会影响其办理经营许可证等与经营相关的证件，但从两份《租赁合同》已经履行了达2年可知，并未影响其正常经营。二、许文蕊主张解除合同的原因是因不可抗力，但事实上这不是不可抗力因素。三、许文蕊主张的关于中央空调的问题是歪曲事实，其他租户已经正常使用了。综上，许文蕊的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求，维持原判。
根据双方诉辩意见，本案争议焦点为：一、许文蕊是否应向亿丰公司支付商铺租金1866947.5元及违约金27118.8元？如不应支付，亿丰公司是否应返还许文蕊预付租金15万元及保证金15万元？（包括：1、亿丰公司是否向许文蕊提供《合同附件》约定的六类文件？如未完全提供，是否导致免租期顺延？2、政府修建过江隧道是否是许文蕊不需支付租金的合法原因？3、原判计算许文蕊逾期支付租金的违约金是否错误？）二、亿丰公司是否应赔偿许文蕊额外购买中央空调系统花费的36万元及额外支付的空调电费40万元？
亿丰公司、许文蕊均未提交新证据。
二审查明的事实与原审一致，对于一审查明的事实，二审予以确认。
本院认为，一、关于许文蕊是否应向亿丰公司支付商铺租金1866947.5元及违约金27118.8元，如不应支付，亿丰公司是否应返还许文蕊预付租金15万元及保证金15万元的问题。许文蕊提出以下问题，本院分别予以评述。
1、许文蕊主张亿丰公司未向许文蕊提供《合同附件》约定的六类文件中的房屋产权证明、主体消防验收合格证，免租期、免装期、计租期应顺延。本案中，2011年10月14日，亿丰公司与许文蕊签订的商铺1FA188《租赁合同》约定，“本合同租赁期限为9年零8个月，自2011年10月14日至2021年9月14日止（以实际开业时间为准，包含免租期）”，甲方（亿丰公司）给予乙方（许文蕊）的装修期（如有），自2011年10月14日至2012年1月14日为止，在该装修期内，甲方不向乙方收取租赁费用，乙方在装修期届满之日或乙方在实际开业之日起开始承担租赁费用；在合同约定的范围内甲方有义务协助乙方办理因申领经营执照、装修或改扩建等申请报批手续；在本合同约定的租赁房屋外，甲方另将与本租赁房屋邻接的商铺1FA187一并租赁给乙方使用，租赁期为18个月（即2012年1月15日至2013年7月14日），租赁期起始之日同本租赁房屋的起始之日，其中前12个月为免租期”。2011年11月1日，许文蕊与亿丰公司签订的《合同附件》约定，“作为乙方（许文蕊）办证需要，甲方（亿丰公司）应向乙方提供以下复印件证明：营业执照正本、企业法人营业执照副本、组织机构代码、房屋产权证明、主体消防验收合格证、委托经营授权书。如果甲方不能在乙方进场施工前提供以上证明，则甲方需要向乙方作出解释说明，同时将租赁合同期、免租期及免装期顺延至甲方能全部提供以上证明的时间开始顺延”。从上述约定可知，亿丰公司需向许文蕊提供上述证件的目的，一是证明亿丰公司出租的房屋系合法建筑，且亿丰公司享有对外出租权；二是为了协助许文蕊经营办证的需要；三是如延迟提供证件，影响许文蕊进场施工，则免租期（商铺1FA187租期的前12个月为免租期，即从2012年1月15日至2013年1月14日）、免装期（商铺1FA188租期的前3个月为免装期，即从2011年10月14日至2012年1月14日）、租赁期顺延。而从原审查明的情况看，关于房屋产权证明，从亿丰公司在原审中提供的普菲特生活广场商业楼的开发商南昌中兴广场有限公司与买受人签订的《南昌市商品房买卖合同》及亿丰公司与买受人签订的《委托经营管理合同》可知，亿丰公司在与许文蕊签订商铺1FA188《租赁合同》之前，已经从产权人处获得了对外租赁、管理权；关于主体消防验收合格证，南昌市公安消防支队于2012年4月1日出具的《建设工程消防验收意见书》载明本案所涉租赁房屋“综合评定土建工程消防验收合格”。亿丰公司已按约提供了相关文件，即使未完全提供，许文蕊经营的卡伦比咖啡馆已于普菲特生活广场商业楼2012年4月26日整体开业，亿丰公司也未按照约定的商铺1FA187免租期起始日2012年1月15日始计算免租期，亦未按照商铺1FA188免装期截止日2012年1月14日起计算计租期，而是均从2012年4月26日开业之日起计算。许文蕊主张亿丰公司未向许文蕊提供房屋产权证明、主体消防验收合格证，给其经营带来很大影响，但其并未相关证据佐证，原审法院据此判决并无不当，应予维持，故对其该项主张不予支持。
2、许文蕊主张政府修建过江隧道是其不需支付租金的合法原因。原审法院查明，南昌市红谷隧道一期工程于2014年5月27日开始施工围挡，导致进出普菲特生活广场的道路部分被挡。许文蕊遂以租赁房屋被过江隧道封闭施工无法使用为由，申请解除租赁合同。根据双方签订的商铺1FA188《租赁合同》约定，“乙方（许文蕊）擅自提前终止合同，甲方（亿丰公司）有权要求乙方结清本合同规定的乙方应承担的各项费用（包括但不限于租赁费用等），乙方已缴纳的各项费用甲方不予退还；乙方应当在本合同签订之日向甲方一次性全额缴纳保证金15万元，该保证金专用于乙方向甲方支付违约金和赔偿金；如果遇到市政建设、拆迁等不可抗力或自然灾害，造成双方或一方损失的，双方或对方对此均互不承担责任”。商铺1FA187《租赁合同》约定，“如乙方单方面解除合同，甲方有权要求乙方全额交清本合同约定的各项费用，乙方已交纳的各项费用包括运营保证金不予退还，乙方须承担本合同总租赁费用30%的违约金”。根据上述约定，许文蕊提前终止合同，不仅应按约结清已发生的租金，且其缴纳的保证金亿丰公司也可不予退还，还应另行支付商铺1FA187总租赁费用30%的违约金。因许文蕊提前解除合同的原因系受市政工程影响经营，原审法院按照上述约定未将该保证金作为违约金处理，也未判定商铺1FA187总租赁费用30%作为违约金，但许文蕊已使用租赁房屋期间产生的租赁费用仍应按约支付。许文蕊关于政府修建过江隧道导致其不应支付租金的主张，无合同及法律依据，不予支持，原判并无不当，应予维持。
3、许文蕊主张原判计算其逾期支付租金的违约金错误，第一年、第二年的租金按约分别在租期的第五年、第六年才交纳，而第三年的租金只应从2014年4月26日支付至2014年7月12日，故逾期付款违约金的基数没有那么多。首先，关于商铺1FA188的逾期付款违约金。根据双方签订的商铺1FA188《租赁合同》约定，“面积1150㎡；本合同中所有的租赁费用特指包括房屋租金、物业管理费在内的总费用；物业管理费按本合同第一条确认的面积10元／㎡／月；乙方（许文蕊）应当在本合同签订之日一次性全额支付租赁费15万元，此款为乙方提前交租，需在乙方第一次向甲方（亿丰公司）缴纳租金中一并扣除；以后乙方在租赁期开始的第1年、第2年缓交租赁费，第3年、第4年、第5年、第6年的租赁费按55元∕㎡∕月计算，计63250元，在每一年度租赁期限开始日之前，提前20天向甲方支付该年度租赁期限的租赁费用；第1年、第2年缓交的租赁费分别在第5年、第6年与该年度的租赁费一同计算交纳”。依据上述约定，许文蕊租赁的商铺1FA188第1年（2012年4月26日至2013年4月25日）、第2年（2013年4月26日至2014年4月25日）的租赁费用可分别在租期的第5年、第6年交纳，但第3年（2014年4月26日至2015年4月25日）的租赁费用897000元（租金759000元＋物业费138000元）则应在该年度租赁期限开始日（2014年4月26日）之前提前20天即2014年4月6日交纳。如上所述，许文蕊提前解除合同的原因系受市政工程影响经营，而中铁隧道二处红谷隧道西岸分部也出具《证明》，说明了红谷隧道工程施工围挡系于2014年5月27日开始施工，根据商铺1FA188《租赁合同》的约定，2014年5月27日之后的损失双方均互不承担责任。故商铺1FA188逾期付款的时间应从2014年4月6日计至2014年5月27日共计52天。商铺1FA188《租赁合同》还约定，“如果至本合同第五条规定的某个支付日止，乙方（许文蕊）属自身原因没有按期足额支付其应当在该支付日支付的租赁费用，则从该支付日的次日起，至乙方支付全部租赁费用之日止，乙方应当每天向甲方支付所欠租赁费用金额的2%的违约金”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。上述关于违约金的约定过高，本院酌情调减至年利率24%。即许文蕊逾期支付商铺1FA188的违约金为897000元×52天×24%／365天=30670元。其次，关于商铺1FA187的逾期付款违约金。双方签订的商铺1FA187《租赁合同》约定，“总建筑面积300㎡；月租金单价为30元／㎡；租金每季度支付一次，乙方（许文蕊）应在本合同签订之日一次性支付一季度租金共27000元；下一个季度租金乙方应提前20天向甲方（亿丰公司）支付，此后根据租金费价格每季度支付一次；物业费根据乙方承租建筑面积按每月10元／㎡计收；物业费按季度支付；如乙方延期缴纳租金，水费等，从缴纳期限届满之日起，按日加收所欠金额万分之三的违约金；如乙方逾期15日未足额交清上述费用及违约金，甲方有权解除本合同，收回商铺，没收运营保证金”。因商铺1FA188的《租赁合同》中已约定了商铺1FA187的租赁期为18个月（即2012年1月15日至2013年7月14日），租赁期起始之日同商铺1FA188的起始之日，即2012年4月26日，其中前12个月为免租期，则从2013年4月26日起计算租金。原审法院查明2014年4月25日前的租金已付清，根据上述约定，2014年4月26日至2014年7月25日的租金及物业费36000元应提前20日支付，即应在2014年4月6日支付。同商铺1FA188逾期付款的计算期间，商铺1FA187逾期付款的时间也应从2014年4月6日计至2014年5月27日共计52天。而按上述约定，许文蕊逾期付款15日，亿丰公司可没收运营保证金。同商铺1FA188的理由一致，商铺1FA187的违约金本院也酌情调减至年利率24%。故许文蕊逾期支付商铺1FA187的违约金为36000元×52天×24%／365天=1231元。综上，商铺1FA188和商铺1FA187逾期付款违约金共计30670元＋1231元=31901元，原判对违约金数额的认定不当，应予纠正。
二、关于亿丰公司是否应赔偿许文蕊额外购买中央空调系统花费的36万元及额外支付的空调电费40万元的问题。根据商铺1FA188《租赁合同》的约定，“乙方（许文蕊）应（按表计算）承担租赁房屋内部使用的电费、水费、煤气费，但乙方房屋内使用中央空调的费用及中央空调使用的电费由甲方（亿丰公司）承担”。根据原审法院查明的情况，普菲特生活广场商业楼的中央空调系开发商南昌中兴广场有限公司于2012年2月8日前安装完毕，普菲特生活广场商业楼开业后即已正常使用。许文蕊主张该楼内的中央空调一年只开两季，许文蕊作为西餐厅经营者，对中央空调的使用要求是客人需要就打开，不可能按照该标准来使用，为了经营需要，不得不另行购置中央空调并产生电费，这些额外支付的费用应由亿丰公司承担。但从上述合同内容可知，双方约定的是亿丰公司提供中央空调并承担许文蕊使用该中央空调产生的电费，许文蕊另行购置并自行安装中央空调产生的费用，许文蕊未提供证据证明双方就此协商并达成一致，应由其自行承担。关于许文蕊使用中央空调产生的电费，《租赁合同》约定亿丰公司应承担许文蕊使用中央空调产生的电费，许文蕊主张为40万元，但因许文蕊无法区分空调电费与其他经营性电费，本院酌定由亿丰公司承担电费10万元。
综上，亿丰公司应向许文蕊返还剩余保证金118099元（15万元保证金-31901元违约金）、空调电费10万元，许文蕊尚欠亿丰公司租赁费用1866947.5万元，相互抵销后，许文蕊仍欠亿丰公司租赁费用1648848.5万元。原审判决认定事实部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持江西省南昌市中级人民法院（2015）洪民一初字第5号民事判决第一、四、五项；
二、撤销江西省南昌市中级人民法院（2015）洪民一初字第5号民事判决第三项；
三、变更江西省南昌市中级人民法院（2015）洪民一初字第5号民事判决第二项为：许文蕊于本判决生效之日起十日内向南昌亿丰物业管理有限公司支付租赁费用1648848.5万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费，南昌亿丰物业管理有限公司预缴33238元，许文蕊预缴31580元，由许文蕊承担50000元，南昌亿丰物业管理有限公司承担14818元。二审案件受理费30432.53元，由许文蕊承担29232.53元，南昌亿丰物业管理有限公司承担1200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭海鹏
代理审判员 肖童亮
代理审判员 陈 慧
二〇一六年四月二十日
书 记 员 张 英
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。