天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终494号
上诉人(原审被告)：马涛，男，1985年3月20日出生，汉族，天津市恒融投资有限公司职工，住天津市。
委托诉讼代理人：褚凤阁，天津胜荣律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：金地（集团）天津投资发展有限公司，住所地天津市河东区津滨大道55号-2413。
委托诉讼代理人：张曼宇，国浩律师（天津）事务所律师。
委托诉讼代理人：常宇璠，国浩律师（天津）事务所律师。
上诉人马涛因与被上诉人金地（集团）天津投资发展有限公司（以下简称金地公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2016）津0102民初5299号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭于2017年2月10日公开开庭审理了本案。上诉人马涛及委托诉讼代理人褚凤阁，被上诉人金地公司的委托诉讼代理人张曼宇、常宇璠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马涛上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人金地公司一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人承租的房屋已于2014年1月24日卖给案外人刘磊，刘磊作为新的房屋所有权人自买受房屋之日起享有房屋出租收益的权利，上诉人与被上诉人之间因房屋买卖而不存在任何关系，对于2014年1月24日以后的租金被上诉人无权主张。二、被上诉人不能依据（2016）津0102民初973号民事调解书向上诉人主张权利。上诉人与新房主刘磊之间未就是否拖欠租金、拖欠数额进行结算，双方权利义务关系没有确定，被上诉人与刘磊之间达成的法院调解属于债务转让，在没有确定债权债务事实客观存在的情况下何来债权转让？以法院调解方式转让债权违反法律程序，损害了上诉人的权益。《中华人民共和国合同法》第80条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人…除外”，从这规定可以看出，转让通知是债权转让的一个必要条件，上诉人至今没有收到刘磊的通知。三、2016年7月5日上诉人与房屋所有权人刘磊签订了《腾退房屋协议书》，双方就终止租赁合同、腾退租赁房屋等事情进行了约定并已实际履行，其中协议第6条约定了房屋所有权人刘磊已经自愿放弃房屋租赁权利，第7条约定了各自与任何第三方之间的纠纷由各自解决，根据协议约定上诉人因债权转让发生纠纷只能由房屋所有权人刘磊解决，被上诉人无权起诉上诉人。
金地公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
金地公司向一审法院起诉，请求判令马涛：1、支付拖欠自2014年7月1日-2015年2月10日的租金220702.5元；2、支付拖欠的自2015年2月11日-2015年11月20日房屋使用费277594.7元；3、自2014年6月16日起至实际给付之日止按照应缴付费用总额的千分之一按日支付违约金（暂计算至2016年7月31日为276238.12元），共计774535.32元；4、承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：涉诉租赁房屋坐落于天津市河东区××广场××楼××地××号，面积为230.8平方米，金地公司系开发商。2013年11月4日，金地公司与马涛签订租赁合同一份，约定：金地公司将涉诉房屋租赁给马涛使用，租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止，2013年10月31日至2014年3月31日为装修免租期；房屋租金为第一、二年每天每平方米4.25元，第三年每天每平方米4.46元，第四年每天每平方米4.68元，第五年每天每平方米4.91元，首付租金为3个月共计89507.12元，同时缴纳保证金为1个月租金29835.71元。合同签订后马涛将约定的3个月租金及1个月保证金给付金地公司，之后未给付租金。
2013年11月18日，马涛在《金地紫乐广场入住会签单》上签字确认领取钥匙入住涉诉房屋。
2014年1月24日金地公司与案外人刘磊签订了天津市商品房买卖合同，金地公司将涉诉房屋卖给刘磊。
金地公司于2016年6月27日向马涛通过邮政快递形式送达双方解除合同的通知函一份。根据该邮政快递查询单显示，为2016年6月29日本人收。
金地公司称双方于2015年2月11日解除租赁合同。马涛称没有收到金地公司的解除通知书，并且马涛在2015年5月还在经营，并且于2015年7月停业，2016年7月搬出涉诉房屋。
金地公司与涉诉房屋产权人刘磊于2016年7月4日在一审法院通过（2016）津0102民初973号民事调解书确定以下调解协议：“一、被告金地（集团）天津投资发展有限公司于2016年8月4日前给付原告刘磊自2014年4月28日至2015年11月20日房屋租金415000元，如被告金地（集团）天津投资发展有限公司逾期给付，另行向原告刘磊支付违约金83000元；二、原告刘磊将向房屋使用人主张自2014年4月28日至2015年11月20日房屋租金的权利让渡与被告金地（集团）天津投资发展有限公司，被告金地（集团）天津投资发展有限公司有权向房屋使用人主张上述权利；三、原告刘磊放弃向被告金地（集团）天津投资发展有限公司主张腾空并交付坐落于天津市××广场××楼××、××、××号房屋的诉讼请求；四、自2015年11月21日起涉诉房屋的租金由原告刘磊自行向房屋使用人主张；五、原告刘磊放弃其它诉讼请求，原、被告一次性解决此纠纷，双方无其他争议；六、案件受理费12953元，减半收取6476.5元，原告刘磊自愿负担。”
马涛虽然否认收到金地公司邮寄的解除合同的通知函，但根据该邮政快递查询单显示，为2016年6月29日本人收，且根据双方关于通知和送达的约定，马涛送达地址与合同约定一致，金地公司按照合同载明的地址向马涛邮寄特快专递，在回执单所载日期视为已送达。因此，可以确定金地公司寄送给马涛的解除合同的通知函于2016年6月29日送达马涛。
一审法院认为，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，予以确认。合同签订后，双方均应本着诚实信用原则履行各自义务，马涛占有使用涉诉房屋，应如约交纳房屋租金，租金标准依据双方所签订的房屋租赁合同计算。故马涛应支付金地公司涉诉房屋2014年7月1日至2015年11月20日的租金498297.2元。
关于金地公司要求马涛自2014年6月16日起至2016年7月31日止按照应付费用总额1‰按日支付违约金276238.12元的请求，双方租赁合同有关于违约金的约定，而马涛提出违约金数额过高，结合本案案情、双方实际情况，确实存在违约金过高的问题，故一审法院酌情确定马涛应给付金地公司违约金100000元。
马涛抗辩称由于金地公司有不实宣传情况及燃气等情况一节，未提供足够证据予以证实，合同中并未有约定，金地公司亦不予认可，故马涛所称的抗辩理由无事实及法律依据，不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，被告马涛给付原告金地（集团）天津投资发展有限公司2014年7月1日至2015年11月20日的租金498297.2元；二、本判决生效之日起十日内，被告马涛给付原告金地公司自2014年6月16日起至2016年7月31日止违约金100000元；三、驳回原告金地公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11545元，减半收取计5772.5元，由被告马涛负担。
二审中，马涛提交如下证据：《腾退房屋协议书》一份。证明：马涛与刘磊之间就涉诉房屋腾退解除合同达成一致，刘磊向上诉人支付了补偿70000余元，已实际履行，即：上诉人与刘磊之间的协议已经解除，刘磊与马涛之间的全部权利义务关系已经消灭。金地公司未提交新证据。本院对（2016）津0102民初973号民事调解书，组织双方当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上述《腾退房屋协议书》的合同双方为马涛和案外人刘磊，与第三人无涉，故该合同条款约束的是马涛和刘磊。而本案权利义务的双方为马涛与金地公司，故该证据与本案不具有关联性，不予采信。对（2016）津0102民初973号民事调解书的真实性予以确认。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。
本院认为，本案围绕租赁合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：1、2014年7月1日至2015年11月20日期间的租金，上诉人是否应该给付被上诉人？给付的金额如何确定。2、上诉人是否存在违约事实？是否应向被上诉人支付违约金？违约金金额如何确定。围绕争议焦点阐述如下：
关于2014年7月1日至2015年11月20日期间的租金，上诉人是否应该给付被上诉人及给付金额确定的问题。2013年11月4日，金地公司与马涛双方签订租赁合同一份，合同中明确约定，金地公司将涉诉房屋租赁给马涛使用，租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止。该租赁合同系双方的真实意思表示，且内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按照合同约定履行各自的权利义务。2014年7月1日至2015年11月20日期间，涵盖在上述租赁合同期间，且马涛并未举证证明上述租赁合同有法定或协议终止之情形。故马涛作为承租人，应该根据上述租赁合同，向出租人金地公司支付欠付租金，至于房屋所有人的变更，出租人是否系房屋所有人，不影响上述租赁合同的权利义务的变化。至于欠付租金金额，经本院当庭核实，一审计算的金额正确，本院予以维持。
关于上诉人是否存在违约事实，是否应向被上诉人支付违约金及违约金金额确定的问题。马涛欠付租金，构成违约，故应依照合同约定支付违约金给金地公司。至于违约金金额的确定，因马涛在一审中抗辩双方约定的违约金标准过高，一审法院酌情对违约金进行了调整，经本院审查，并无不当，亦予以维持。
综上，上诉人马涛的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9783元，由上诉人马涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 静
代理审判员 李冬梅
代理审判员 刘建奇
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 刘晓筱