广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第2215号
原告东莞市功夫龙文化传播有限公司，住所地：广东省东莞市东城区东泰社区长泰路中信商业广场3栋301。
法定代表人罗云，董事长。
委托代理人杨文波，男，1976年1月14日出生，汉族，住四川省苍溪县，
被告符立成，男，1988年10月7日出生，汉族，住广州市花都区，
原告东莞市功夫龙文化传播有限公司诉被告符立成租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周汝丽适用简易程序于2015年11月18日公开开庭进行审理，原告的委托代理人杨文波、被告符立成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2013年12月17日与原告签订功夫龙欢乐亲子城二楼教育区-1号区域《租赁合同》，租赁原告建筑面积798.5平方米（含公摊面积），详细内容见《租赁合同》。被告在2015年4月、5月、6月每月10日前未按照合同约定缴纳当月租金51902.50元，截止2015年8月31日，被告仍未交纳2015年4月、5月、6月租金。原告从4月至8月一直向被告下达催款通知，多次上门沟通及催收，被告总以各种理由推脱。6月30日，双方召开租户会议，洽谈关于交纳所欠租金问题和合同终止事宜，事后被告仍未交纳租金，已违反《租赁合同》约定。被告的违约行为已严重影响原告正常运作，导致原告2015年3月至6月无法发放员工工资，造成员工消极怠工和罢工，给原告带来重大经济损失和大量顾客投诉，给原告带来无法估量的名誉损失及经营困难。到目前为止，原告已有7位员工提起劳动仲裁，索赔金额高达120000余元，这与被告不按时交纳租金有直接关系。2015年9月8日，原告到被告商铺向其下达《房租催缴通知书》，被告拒绝签字，有现场视频录音为证，但被告直至起诉之日都没有缴纳租金。
据此，原告请求判令：一、解除原告与被告于2013年12月17日签订的功夫龙二楼教育区-1号区域《租赁合同》；二、被告缴清所欠原告2014年11月、12月和2015年1月、2月、3月、4月、5月、6月份租金共计247746.75元；三、被告向原告支付租金违约金390623.30元（其中2014年11月至2015年1月分别以18569.17元为基数计算，2015年2月、3月分别以18156.88元为基数计算，2015年4月至6月分别以51902.5元为基数计算）；四、被告承担原告7位员工劳动仲裁赔偿金50000元；五、被告承担本案所有诉讼费。
被告辩称，一、2015年6月16日，东莞市第一人民法院作出的（2015）东一法东民一初字第1039号民事调解书确认原告与东莞市兴盛贸易有限公司（以下简称兴盛公司）解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》。因原告失去出租权，原、被告于2013年12月17日签订的《租赁合同》已自动解除。被告亦于2015年7月15日重新与案涉房屋的所有权人兴盛公司签订了《房屋租赁合同》。
二、原告诉请被告交清租金247746.75元于法无据，与事实不符。1、被告向原告缴纳了履约保证金103805元。2、因“功夫龙机油事件”，受害客户到商场门前发生堵门事件以及商场二楼长时间装修导致商场人气不足，被告经与原告的法定代表人及副总经理协商，原告同意将2014年11月、12月、2015年1月共3个月的租金降为100000元整。3、2015年3月下旬，因春节期间放假、冬天不开空调及整个商场人气严重不足，生意难以为继等原因，原告同意将2015年2月、3月租金打65折，被告已经实际支付。4、关于2015年4、5月的租金，因原告经营状况严重恶化，负债累累，被告不敢缴纳，并且有权中止履行债务，是合法行使抗辩权，并不存在违约的情况。5、关于2015年6月的租金，原告根本无权向被告收取。
三、原告请求被告支付租金违约金于法无据。2014年11月至2015年3月期间的租金经双方协商一致且已经实际缴纳完毕，缴纳的时间也是协商的结果，不存在违约的事实。原告经营状况严重恶化，负债累累，对于2015年4、5月的租金，被告有权中止履行债务，且被告有履约保证金在原告处作为租金担保。2015年6月起原告已无权收取被告租金。
四、原告要求被告支付租金违约金、员工的相关费用及本案诉讼费用于法无据，是原告自身管理混乱，经营不善导致负债。
经审理查明，2013年12月17日，原、被告签订《租赁合同》，约定：被告向原告承租东莞市东城区长泰路470号中信商业广场三栋二楼C1号，建筑面积798.5平方米（实用面积558.95平方米），期限自2014年2月15日至2019年2月15日；第一、二年月租金51902.5元，第三、四年月租金56054.7元，每月10日前交租金，2014年5月1日开始计收租金，租金含管理费（空调、照明）；被告向原告缴纳履约保证金103805元，合同期满或提前解除时，被告不存在违约行为并按约定交还场地后30日内原告无息退还；被告逾期支付租金的，每逾期一天须支付逾期款项1%的违约金；等等。同日，被告向原告缴纳了履约保证金103805元。
2014年8月30日，被告以“东莞市长颈鹿文化发展有限公司”名义向原告提交《关于减免租金的申请》，称因经营困难，申请减免5-7月租金、8-10月租金按五折计算。后原告员工在该《申请》上手写“建议：8月、9月、10月共一次性收取10万元，11月份开始按合同执行收费，如果11月份开始超期30天未交铺租，没收押金，甲方收回店铺内所有物品、设备陈**2014年9月6日”、“同意袁建华9.6”。
2014年12月9日，被告向原告缴纳租金100000元，原告的财务人员注明是“三个月合计”。被告称该金额是双方协商的结果，原告同意减免部分租金。原告认为未同意减免，被告未足额缴纳。
2015年3月30日，被告向原告缴纳2015年2月、3月租金67473.25元（51902.5元×2×0.65=67473.25）。原告2015年4月收取“童星族”的2、3月租金分别为“29120×0.65=18928”。原告分别于2014年3月6日收取“小儿推拿”4月11日至5月10日租金6370元、于2014年10月31日收取“小儿推拿”10月租金5000元、于2015年7月2日收取“小儿推拿”5、6月租金9000元。原告主张，上述租金折扣是租户提出的，原告并未同意。
原告提供落款日期分别为2015年8月8日、2015年9月8日的《房租催缴通知书》，主张曾向被告催讨2014年11月至2015年6月期间的租金及滞纳金。被告确认收到该《房租催缴通知书》，主张此前原告并未催讨过租金。
原告提交了东劳人仲院东城庭案字[2015]443、444、445、446、447、448、449劳动仲裁裁决书，内容显示，原告的员工林燕、苏海扬、胡居丞、邓露、吴敏、陈良、杨君因支付工资、违法解除劳动合同赔偿金等问题与原告发生争议，并向东莞市劳动人事争议仲裁院东城仲裁庭申请仲裁，该庭裁决原告须支付以上人员经济补偿金或赔偿金合计93275元。
2015年4月14日，本院受理东莞市兴盛贸易有限公司（以下简称兴盛公司）起诉原告的租赁合同纠纷。2015年6月16日，本院作出（2015）东一法东民一初字第1039号民事调解书，确认原告与兴盛公司解除关于承租东莞市东城区长泰路470号中信商业广场一、二、三层物业的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》，原告欠兴盛公司2014年11月至2015年6月期间租金2495840元，原告应于2015年6月30日前解决因经营所产生的纠纷，包括付清工人工资、与二层物业所有商户解除租赁协议、缴清二层及三层物业管理费及水电费（截至2015年6月30日止），等等。该民事调解书于2015年6月17日发生法律效力。
原告提供的中国农业银行账户交易明细回单显示，原告已经向广东中信物业服务有限公司支付了“6月管理费及5月水费”、“7月管理费及6月水费”，向广东电网有限责任公司东莞供电局支付了“6月电费”。
2015年6月11日，原告与兴盛公司签订《屋租赁合同》，约定原告自2015年6月1日起承租东莞市东城区长泰路470号中信商业广场一、三层部分物业。2015年7月15日，被告以东莞市长颈鹿文化发展有限公司（以下简称长颈鹿公司）名义与兴盛公司签订《房屋租赁合同》，约定长颈鹿公司承租东莞市东城区长泰路470号中信商业广场二层558.95平方米房屋，租赁期限为2015年7月1日至2020年6月30日。
2015年6月30日，被告参加了原告组织的与租赁合同相关的协商会议。
庭审中，被告称，被告认为原、被告之间的租赁合同已解除，若法院认为原、被告之间的租赁合同未解除，被告同意解除。被告主张履约保证金与租金相抵销，原告不同意。
以上事实，有原告提供的录音录像光盘、《租赁合同》、《房租催缴通知书》、收据、《关于减免租金的申请》、劳动仲裁裁决书、账户交易明细回单，被告提供的收据、受理案件通知书、民事调解书、生效证明书、《屋租赁合同》、证明、《房屋租赁合同》，以及本院的庭审笔录、谈话笔录等在卷证实。
本院认为，原告将从兴盛公司处租赁得来的租赁物转租被告，原、被告成立租赁合同关系。在原告与兴盛公司之间租赁合同关系解除的情况下，原、被告的租赁合同关系不会自然终止，原告诉请解除与被告于2013年12月17日签订的《租赁合同》，被告无异议，本院予以支持。
被告作为承租人对原告有租金支付义务，原告主张被告未足额支付2014年11月至2015年6月期间的租金合计247746.75元，并要求被告支付相应逾期付款违约金，双方争议租金是否足额支付以及有无逾期支付。
1、关于2014年11月、12月及2015年1月租金。被告已经支付该3个月租金合计100000元，主张与被告协商确定该3个月租金调整为100000元，不欠差额。被告该主张与收据中注明“共三个月合计”以及《关于减免租金的申请》的手写内容相符，本院予以采信，确认被告已付清2014年11月、12月及2015年1月租金。原告主张被告欠付2014年11月、12月及2015年1月租金合计55707.5元，并诉请被告支付相应逾期付款违约金，本院不予支持。
2、关于2015年2月、3月租金。被告已经支付该2个月租金合计67473.25元，主张与被告协商确定该2个月租金按原租金的65%计收。原告否认同意给予折扣。因收据上注明了67473.25元是按原租金的65%计算，未注明仅是部分租金，且被告提供的“童星族”租金收据显示同样按原租金的65%计收，本院对被告的主张予以采信。原告主张被告欠付2015年2月、3月租金合计36331.75元，并诉请被告支付相应逾期付款违约金，本院不予支持。
3、关于2015年4月、5月租金。被告未缴纳该2个月的租金。被告主张2015年4月、5月租金双方已合意按原租金的65%计算，原告不予确认，被告对其主张未能举证证实，本院不予采信，确定被告应支付原告2015年4月、5月租金合计103805元。被告主张，被告在原告处有相当于2个月租金的履约保证金，因原告经营严重恶化，被告有权中止履行应当先履行的债务，即暂不支付该2个月租金。被告提供的受理案件通知书、民事调解书证实，原告于2014年11月开始拖欠兴盛公司租金，兴盛公司于2015年4月诉至法院，因此，被告主张先履行抗辩权，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张被告逾期支付2015年4月、5月租金构成违约，本院不予采纳。原告诉请被告支付相应逾期付款违约金，本院不予支持。
4、关于2015年6月租金。根据（2015）东一法东民一初字第1039号民事调解书可知，原告应向兴盛公司支付租金至2015年6月，原告应于2015年6月30日前与二层物业所有商户解除租赁协议。因此，原告与兴盛公司的租赁合同关系虽于2015年6月17日解除，但原告仍然有权使用相关场地至2015年6月30日。原告诉请被告支付2015年6月租金，本院确定2015年6月1日至17日期间为租金，6月18日至30日期间为占有使用费。被告未举证证实双方合意变更租金支付标准，应参照《租赁合同》约定，支付原告2015年6月份的租金或占有使用费合计51902.5元。被告有权行使先履行抗辩权，原告主张被告逾期支付2015年6月租金构成违约，本院不予采纳。原告诉请被告支付相应逾期付款违约金，本院不予支持。
5、关于被告向原告交纳的履约保证金能否与被告尚欠原告的2015年4月、5月租金相抵销。根据《租赁合同》约定，履约保证金在被告不存在违约行为且按原状交还场地的情况下30天内退还。上述已认定被告不存在违约行为，且在原告与兴盛公司解除租赁合同关系后，被告于2015年7月15日以长颈鹿公司名义与兴盛公司签订《房屋租赁合同》，约定自2015年7月1日起向兴盛公司承租案涉场地，因此，被告无须另行向原告进行场地交接，原告对被告有履约保证金返还义务。被告主张履约保证金与2015年4月、5月租金相抵销，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，本院予以支持。
上述未认定被告存在违约行为，原告诉请被告承担劳动仲裁赔偿费，缺乏依据，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第九十一条、第九十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告东莞市功夫龙文化传播有限公司与被告符立成于2013年12月17日签订的《租赁合同》；
二、被告符立成应在本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市功夫龙文化传播有限公司2015年6月租金或占有使用费合计51902.5元；
三、驳回原告东莞市功夫龙文化传播有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5341.85元（原告已预交），由原告负担4939.08元，被告负担402.77元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判员 周汝丽
二〇一五年十二月三十日
书记员 王斯斯
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（1）经营状况严重恶化；
（1）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（1）丧失商业信誉；
（1）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（1）债务已经按照约定履行；
（1）合同解除；
（1）债务相互抵销；
（1）债务人依法将标的物提存；
（1）债权人免除债务；
（1）债权债务同归于一人；
（1）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。