湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂01执复159号
复议申请人（异议人、被执行人）：陈洪星，女，1975年8月19日出生，汉族。
委托诉讼代理人：黎振彪，湖北百思得律师事务所律师。
委托诉讼代理人：文励鹏，湖北百思得律师事务所律师。
申请执行人：叶先平，男，1960年12月31日出生，汉族。
申请执行人：叶伟，男，1986年8月8日出生，汉族。
申请执行人：刘玉英，女，1969年10月28日出生，汉族。
申请执行人：刘家富，男，1941年2月7日出生，汉族。
申请执行人：刘铭，男，1987年11月30日出生，汉族。
申请执行人：刘研，女，1976年11月3日出生，汉族。
六申请执行人共同委托诉讼代理人：周炜，湖北省求实法律服务所法律工作者。
被执行人：洪正国，男，1961年9月26日出生，汉族。
复议申请人陈洪星不服本市武昌区人民法院（以下简称武昌区法院）于2018年3月16日作出的（2018）鄂0106执异7号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
武昌区法院审查查明，该院在执行申请人叶先平、叶伟、刘玉英、刘家富、刘铭、刘研与被执行人洪正国、陈洪星民间借贷纠纷一案中，因上列被执行人未履行已发生法律效力的（2015）鄂武昌民初字第04142号民事调解书中的义务，该院依法裁定查封了被执行人陈洪星所有的坐落于武汉市青山区工业二路25号9栋1门602号（房屋权证号：青2007*****，建筑面积264.98平方米）、坐落于武汉市青山区102街坊丹青苑3栋8门1号（房屋权证号：青2004*****，建筑面积79平方米）、坐落于武汉市青山区102街坊丹青苑3栋8门1-1号商网（房屋权证号：青2004*****，建筑面积44.73平方米）的房屋，但上列被执行人仍未履行生效法律文书中的义务。该院分别于2017年3月20日作出（2016）鄂0106执1040号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人陈洪星名下上列房屋。2017年11月15日依法对被执行人陈洪星所有的坐落于武汉市青山区工业二路25号9栋1门602号房屋在淘宝网进行公开拍卖，次日买受人徐某某以2401952元最高价竟得。2017年11月23日该院作出（2017）鄂0106执第117号之二执行裁定书，裁定将被执行人陈洪星名下上列房屋的所有权及相应的其他权利归买受人徐某某所有；买受人徐某某可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续，同日该院向武汉市青山区房管局和不动产登记局下达了将上列房屋过户给买受人徐某某的协助执行通知书。2017年12月1日买受人徐某某签收了上述裁定书。
另查明，该院作出（2016）鄂0106执1040号之一执行裁定拍卖被执行人陈洪星名下三套房屋，但实际拍卖了被执行人陈洪星名下上列房屋中的一套房屋，因被执行人陈洪星名下上列房屋在该院查封前已向银行设定了抵押，该院拍卖被执行人陈洪星名下上列房屋中的一套房屋所得价款2401952元，应支付银行抵押优先受偿款1493333.40元，余款只有908618.6元，截止2017年12月25日被执行人陈洪星应履行执行款为1745086.78元，尚有836468.18元款项未履行，该院裁定拍卖被执行人陈洪星名下三套房屋中未拍卖的俩套房屋仍需继续拍卖。
异议人陈洪星不服武昌区法院作出的执行行为，向该院提出执行异议。陈洪星异议称：武昌区法院2015年11月23日对叶先平、叶伟、刘玉英、刘家富、刘铭、刘研等六名原告诉洪正国（主债务人）、陈洪星（保证人）民间借贷纠纷一案作出（2015）鄂武昌民初字第04142号民事调解书，由异议人陈洪星对洪正国的债务承担连带清偿责任。2017年3月20日，武昌区法院作出（2016）鄂0106执1040号之一执行裁定书，裁定拍卖陈洪星名下三套房产，包括武汉市青山区工业二路25号9栋1门602号房屋（房屋权证号：青2007*****，建筑面积264.98平方米）。2017年11月16日，武昌区法院对上述武汉市青山区工业二路25号9栋1门602号房屋完成拍卖，并于2017年12月29日通知陈洪星将房屋交付买受人许国法，且向申请执行人支付尚欠的836468.18元。异议人认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及相关司法解释，武昌区法院执行程序违法，应立即终止执行并对已拍卖房屋实行执行回转，理由包括：一、拍卖程序违法，导致成交价过低，损害申请人合法权益。根据武汉国新房地产资产评估有限公司评估，被拍卖的上述房屋的市场价为3789200元。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定，该房第一次拍卖的法定保留价不得低于3031360元（3789200元×80%=3031360元），第二次拍卖的法定保留价不得低于2425088元（3031360元×80%=2425088元）。而武昌区法院在第一次拍卖时确定的起拍价为2652440元，远低于法定最低保留价3031360元，流拍后，第二次拍卖确定的起拍价为2121952元，其计算方法是第一次拍卖的起拍价的百分之八十，而非第一次拍卖保留价的百分之八十，这种做法显属违法。由于第二次起拍价过低，导致拍卖成交价仅2401592元，低于法定保留价，严重损害了申请人的合法权益。特别强调的是，异议人已于本案审理之前，已在拍卖房屋第七层上加盖一层房屋，此楼层的价值约二十万元，未列入评估，也未列入拍卖，直接影响了拍卖成交价格。二、执行法院未依法通知异议人参加竞拍，违反法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十五条规定，申请执行人、被执行人可以参加竞买。然后，在上述房屋拍卖过程中，武昌区法院自始自终未通知异议人参加竞拍，异议人未到达拍卖现场，导致其对房屋起拍价和竞价情况一无所知，无法维护自身权益。三、被拍卖房屋系异议人生活必需品，依法不得列入拍卖范畴。根据我国民事诉讼法规定，人民法院在执行过程中，应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必须费用。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，对被执行人及其所抚养家属生活所需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债。被拍卖房屋系申请人唯一的住房，因异议人名下的另两套房屋在本案审理前已打通并连为一体，作为沿街商业门面出租给他人用于经营，无法居住，因此，该房屋系申请人唯一住房，属于生活必需品，依法不得拍卖。依据上述理由，异议人陈洪星请求：1、中止执行武昌区法院作出的（2016）鄂0106执1040号之一执行裁定书；2、将武汉市青山区工业二路25号9栋1门602号房屋（房屋权证号：青2007*****，建筑面积264.98平方米）执行回转。
申请执行人叶先平、叶伟、刘玉英、刘家富、刘铭、刘研认为该异议不能成立，理由包括：1、异议人（被执行人）陈洪星说武汉市青山区工业二路25号9栋1门602号房屋是其唯一的住房是与事实不符，她有3套房子，其中一套是门面，其余是住房性质的房屋；2、关于添附部分，是属于违章建筑，即使没有评估，所造成的损失也是异议人（被执行人）陈洪星自行承担。3、该房屋已经经过网上公开拍卖的，且房屋已经变更登记了，是不能返还的。
武昌区法院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条：“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。”的规定，因被执行人未履行法律文书确定的义务，该院作出裁定拍卖被执行人陈洪星名下房屋的执行行为符合上述法律规定。异议人陈洪星申请中止执行该院作出的（2016）鄂0106执1040号之一执行裁定书的请求不予支持。
该院作出的（2017）鄂0106执第117号之二执行裁定书在2017年12月1日对买受人徐某某发生法律效力。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”被执行人陈洪星名下上列房屋在2017年12月1日发生物权变更，所有权人为买受人徐某某，该执行标的（上列房屋）已执行完毕。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”异议人陈洪星在执行标的执行终结之后（2018年1月10日）才提出异议，异议人陈洪星申请异议不符合受理条件。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款：“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。”异议人陈洪星要求将武汉市青山区工业二路25号9栋1门602号房屋（房屋权证号：青2007*****，建筑面积264.98平方米）执行回转的申请依法驳回。依据上述理由，武昌区法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第六条的规定，于2018年3月16日作出（2018）鄂0106执异7号执行裁定：1、驳回异议人陈洪星的申请中止执行本院作出的（2016）鄂0106执1040号之一执行裁定书的请求；2、驳回异议人陈洪星的其它申请。
复议申请人陈洪星不服武昌区法院（2018）鄂0106执异7号执行裁定，向本院申请复议。其主要复议理由为：1、执行程序中的执行行为（包括执行保全、查封、扣押、冻结、拍卖等执行措施直至作出（2018）鄂0106执异7号裁定的执行行为）违反法律规定；2、与该院违法执行行为相关的在主合同纠纷案的审判程序中作出适用普通程序后又实际改为由该院审判员杨世庆独任审判而适用了简易程序，却又仅有审判长杨世庆独自一人主持开庭审案而改为普通程序，但并未提前送达开庭传票给申请人而提前开庭审理、调解并当即作出（2015）鄂武昌民初字04142号民事调解书及其当即生效等系列行为皆明显违反相关法律规定，并存有明显的程序违法行为及错误问题；3、该院未按照民事诉讼法“十七，特别程序”涉及担保法律规定审理案涉担保物权纠纷，直接指向担保人（申请人）陈洪星财产的执行行为，明显违反民事诉讼法第一百九十六条和相关第三百六十一条、第三百六十四条、第三百六十五条、第三百六十八条规定“人民法院受理申请后，应当在五日内向被申请人送达申请书副本、异议权利告知书等文书”的特别程序规定及相关法律规定。依据上述理由，复议申请人陈洪星请求：1、撤销武昌区法院（2018）鄂0106执异7号执行裁定书、（2015）鄂武昌民初字04142号民事调解书中“四、被告陈洪星对上述1、2、3项承担连带清偿责任”的调解协议内容、撤销武昌区法院（2016）鄂0106执1040号之一执行裁定书；2、依法确认案涉《借款协议书》（借贷合同）因甲乙丙三方当事人仅实施签名（其中包括甲方仅签名与乙丙两方仅签名捺手印）但均未盖章的民事法律行为皆不符合约定“签字盖章后生效”和法定“附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效”的生效条件而皆自始至今没有生效和不成立的事实属实；3、对申请人（担保人）已被违法执行但未迁出的房屋财产即武汉市青山区工业二路25号9栋1门602号房屋（房屋权证号：青2007*****，建筑面积264.98平方米）予以依法裁定中止执行并立即执行回转给申请人。
本院查明，武昌区法院查明的基本事实属实。
本院认为，复议申请人陈洪星在在执行异议中提出“将武汉市青山区工业二路25号9栋1门602号房屋（房屋权证号：青2007*****，建筑面积264.98平方米）执行回转”的请求，系针对该院（2017）鄂0106执第117号之二过户裁定提出的执行行为异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”是关于执行异议期限的规定。作为本案被执行人的陈洪星提出的异议，是该条第一款“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外”所称的执行行为异议。对于执行行为异议而言，该条第一款中的“执行程序终结”，应是指所涉案件执行程序的整体终结，而不包括某个特定执行标的物执行程序的终结。武昌区法院在（2017）鄂0106执第117号执行案件中，虽已对拍卖标的物作出过户裁定及协助执行通知书并向当事人和不动产登记管理部门送达，但该案执行程序并未整体终结。因此，陈洪星针对过户行为提出的执行异议，并未超过提出执行异议期限，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行异议的受理条件，应当予以受理和审查。武昌区法院异议裁定适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第三款的规定，裁定如下：
1、撤销武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106执异7号执行裁定书；
2、指令武汉市武昌区人民法院对陈洪星提出的执行异议进行审查。
审判长 晏 钢
审判员 张鹰战
审判员 李淑红
二〇一八年七月四日
书记员 高 峰