湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂01民终855号
上诉人（原审被告）：武汉轻工大学，住所地湖北省武汉市汉口常青花园学府南路**号。
法定代表人：刘民钢，该校校长。
委托代理人：马仁福、余晶，湖北民本律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉市汉城房地产信息咨询有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区慈善巷123号。
法定代表人：代国强，该公司总经理。
委托代理人：丁雪松、易中华，湖北华隽律师事务所律师。
原审第三人：武汉市硚口区土地储备事务中心，住所地湖北省武汉市硚口区沿河大道***号。
法定代表人：谢建斌，该单位主任。
委托代理人：陈晖，湖北重友律师事务所律师。
原审第三人：金荣，武汉市硚口区里咖啡餐厅个体工商户业主。
委托代理人：王进华。
上诉人武汉轻工大学（以下简称轻工大学）因与被上诉人武汉市汉城房地产信息咨询有限公司（以下简称汉城公司）、原审第三人武汉市硚口区土地储备事务中心（以下简称土地储备中心）、金荣不当得利纠纷一案，不服武汉市硚口区人民法院（2015）鄂硚口民三初字第00110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2015年4月9日，汉城公司诉至一审法院，请求判令：1、轻工大学赔偿汉城公司因硚口区顺道街129号爱家市场A栋房屋搬迁腾退所遭受的损失7，957，838.68元（房屋补偿费3，054，973.68元、装饰装修补偿费2，236，291.2元、搬迁补偿费10，400元、临时安置补偿费90，244.8元、停产停业补偿费1，800，317元、机械设备补偿费664，302元、机械设备搬迁补偿费101，310元）；2、轻工大学向汉城公司返还租赁押金41，570元；3、本案诉讼费用由轻工大学承担。
一审法院查明，金荣于2010年起开始租赁位于武汉市汉口顺道街129号武汉顺道街爱家装饰材料中心市场第A6栋二楼第209-25-37、209-38-A号门点（面积1658.88平方米）和A6栋一楼第105号门点（面积106.56平方米）经营里咖啡餐厅，支付了41，570元的租赁押金，并对房屋进行了装修和扩建，租赁合同一年一签。2011年5月，金荣与武汉顺道街爱家装饰材料中心市场（以下简称爱家装饰市场）续签《租赁合同》，约定租赁期限为十个月，从2011年5月9日至2012年3月8日，第209-25-37、209-38-A号门点租金19，907元／月、市场管理费13，271元／月，第105号门点租金5，035元／月、市场管理费3，357元／月，乙方（即金荣）在同等条件下有优先续租权；同时还约定金荣有权在不破坏房屋内部结构的前提下对所租门面进行内部装修，但装修方案须向消防部门和甲方（即爱家装饰市场）备案且被认可后才能进行，并在约定的时间内完成。此装修属承租方自行投资，在合同终止后，固定部分不得拆除，并且甲方不负任何折价赔偿责任等一系列相关权利义务。合同签订后，金荣仍将该房屋经营里咖啡餐厅，并按时支付房屋租金及管理费。合同到期后，因轻工大学武汉工业学院与武汉市硚口区人民政府达成土地收储协议，不再与金荣续签租赁合同，并于2012年5月6日要求里咖啡餐厅在3个月内腾退房屋。金荣认为轻工大学应向其支付拆迁补偿费用，在未支付任何费用的前提下拒绝腾退搬迁，并照常经营。2013年5月14日，六角亭街旧城改造指挥部办公室、武汉工业学院、金荣就里咖啡餐厅房屋腾退、拆除等事宜进行了协商，对里咖啡餐厅扩建面积及设施、设备等达成一致意见即“里咖啡餐厅或武汉工业学院对里咖啡餐厅建筑面积若提出疑义，则由双方认可的武汉精益测绘有限公司进行现场测量，双方以测绘公司现场测量的面积为依据，同时采取证据保全措施。里咖啡餐厅和武汉工业学院均对里咖啡餐厅建筑面积若无疑义，同意采取证据保全措施。在证据保全时，三方应共同对里咖啡餐厅的所有设施设备清点确认。”经武汉市精益测绘有限责任公司进行现场测量，确认顺道街129号-88、89里咖啡餐厅第一层棚区面积为194.60平方米和楼梯间面积7.48平方米，第二层扩建42.18平方米和123.21平方米，第三层扩建了123.21平方米，共计490.68平方米。2013年5月22日对里咖啡餐厅经营场所设备设施进行证据保全，经公证确认里咖啡餐厅共有46项设施设备。后经硚口区六角亭旧城改造项目指挥部委托评估，里咖啡餐厅无证房屋单价为6，226元／平方米，承租房产部分装修单价为1，200元／平方米，扩建自建部分装修单价为240元／平方米，临时安置补偿时间为2个月，单价每月20元／平方米，停产停业补偿时间为6个月，每月3，275元／人。经汉城公司委托评估，里咖啡餐厅的机械设备赔偿价值为664，302元，机械设备搬迁费用为101，310元。
2013年5月25日，金荣与汉城公司签订《民事权益转让协议书》，鉴于里咖啡餐厅在武汉工业学院的征收过程中有部分民事权益，而又不愿意通过诉讼程序主张权利，只愿意在得到500万元补偿款时实施搬迁，汉城公司作为该片区的征收、拆迁代办公司，为了尽快完成代办工作，同意接受金荣的要求，经协商双方达成一致协议，由汉城公司向第三人金荣支付500万元，金荣将其经营的位于武汉市硚口区顺道街129号爱家市场A6栋105号即里咖啡餐厅所有被收储的租赁、自建、改建房屋及房屋装修、设施、设备等相关民事权益转让给汉城公司。协议签订后，同年5月28日金荣收到腾退垫付款300万元，并将里咖啡餐厅的所有房屋及设施、设备移交给汉城公司。
一审法院另查明，2012年3月19日武汉市硚口区人民政府下达硚政征（2012）1号《房屋征收决定书》，决定对武汉工业学院顺道街校区及周边区域房屋进行征收，征收实施单位为武汉市硚口区六角亭街办事处，经评估被征收房地产补偿总价为人民币699，345，181元，其中有证房地产价格为13，369元／平方米、无证房地产价格为7，923元／平方米。简易房价格为238元／平方米、装饰装修价格为375元／平方米、搬迁补偿价格为400元／车。2012年4月16日土地储备中心与武汉工业学院签订《国有土地使用权收储及搬迁补偿协议书》，约定由土地储备中心对武汉工业学院位于武汉市硚口区顺道街129号（40533.54平方米，约60.80亩）的国有土地使用权（包括该土地使用权内的建筑物、构筑物、附着物及定着物）进行收储，在估价评估的基础上由土地储备中心向武汉工业学院支付包干总价人民币8亿元，该费用包括收储地块上所有土地使用权、地上地下建筑物、构筑物、附着物及定着物的补偿，及搬迁费用补偿、异地重建差额费用补偿、经营损失补偿、搬迁奖励等所有应补偿项目。同时还约定武汉工业学院有责任和义务在腾退、交付过程中依法、依规做好协议范围内所有企业（单位）、人员及职工的腾退和安置工作，不得以任何形式影响履行本协议，如出现此种情况，武汉工业学院负有完全的单方排除责任。2013年3月18日武汉工业学院与硚口区六角亭街旧城改造指挥部办公室签订《武汉工业学院顺道校区房屋移交清单》，将其C2栋、B栋、A1-A6栋房屋进行移交。
武汉顺道街爱家装饰材料中心市场是由武汉工业学院开办的，武汉工业学院后更名为轻工大学，2013年9月轻工大学因政府规划建设需要将武汉顺道街爱家装饰材料中心市场申请注销工商登记，同年10月22日该中心市场的工商登记信息被注销。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、汉城公司与金荣的民事权益转让是否有效，汉城公司的主体资格是否适格？2、轻工大学是否侵权，应否向汉城公司进行赔偿？
关于本案的争议焦点1、汉城公司与金荣的民事权益转让是否有效，汉城公司的主体资格是否适格的问题。民事权益是公民或者法人在民事活动中享有的权利和利益，而民事权利中除人身权等专属权不可以转让外，具有财产性质的非专属权均可以转让。金荣在承租的房屋及土地上进行了扩建和自建，形成了具有物权价值的建筑，金荣成为该建筑的权利人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中“在征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”的规定，在征收过程中金荣应获得其扩建和自建部分房屋的补偿权利。金荣与汉城公司经过协商后签订《民事权益转让协议书》，将金荣在征收过程中获得补偿的权利有偿转让给汉城公司，该协议是双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，也已书面通知轻工大学，故该协议合法有效。汉城公司通过民事权益转让后获得金荣在征收过程中所应享有的民事权利，在其认为轻工大学侵犯了其合法权益的情况下作为汉城公司起诉并无不当，且里咖啡餐厅的业主金荣已作为第三人参加诉讼，也未就汉城公司提出的赔偿重复主张。另外，轻工大学并无充分证据证明民事权益转让款系轻工大学支付，且汉城公司是否支付转让款与民事权益转让协议的效力性无关，故此辩论意见于法无据，不予支持，汉城公司与金荣的民事权益转让合法有效，汉城公司的主体资格适格。
关于本案争议焦点2、轻工大学是否侵权，应否向汉城公司进行赔偿的问题。金荣在租赁轻工大学的房屋后进行了扩建和自建共计490.68平方米，该部分房屋被征收的相应价值应由金荣获得。政府曾对轻工大学的土地征收进行评估，经评估被征收房地产补偿总价为人民币699，345，181元，而在与轻工大学签订的《国有土地使用权收储及搬迁补偿协议书》中却明确约定，支付给轻工大学的包干总价人民币8亿元，该费用包括收储地块上所有土地使用权、地上地下建筑物、构筑物、附着物及定着物的补偿，及搬迁费用补偿、异地重建差额费用补偿、经营损失补偿、搬迁奖励等所有应补偿项目。这表明政府已将所有的建筑物的补偿及租户的搬迁等损失全部计算在支付给轻工大学的总包干价中，并将该款项支付给轻工大学，由轻工大学负责该地块上的腾退搬迁工作。2013年5月14日，里咖啡餐厅、武汉轻工大学、房屋征收部门就里咖啡餐厅房屋腾退、拆迁等事宜签订备忘录，明确了建筑面积的确认方式，同意采取证据保全措施，并同意从轻工大学土地收储补偿金中先期付给里咖啡餐厅作为搬迁腾退暂付费用。该备忘录的内容应视为金荣、轻工大学、房屋征收部门均确认里咖啡餐厅因房屋腾退应获得的补偿由轻工大学承担付款义务。在征收过程中里咖啡餐厅未获得任何补偿，而轻工大学是负责安置和腾退工作的，且曾与金荣、房屋征收部门共同确认由轻工大学承担补偿的支付义务，故轻工大学对里咖啡餐厅因房屋征收腾退中的损失应当承担赔偿责任。汉城公司通过民事权益转让获得金荣经营的里咖啡餐厅的所有民事权益，其要求轻工大学进行赔偿于法有据，予以支持。根据测绘确定的无证房屋面积共计490.68平方米，评估的无证房屋单价6，226元／平方米，扩建自建部分装修单价为240元／平方米，轻工大学应向汉城公司支付房屋补偿费3，054，973.68元（6，226元／平方米×490.68平方米）、扩建自建部分装修补偿费117，763.2元（240元／平方米×490.68平方米）。
另，虽然租赁合同中约定租赁期限届满，金荣应无条件腾退房屋，轻工大学不负任何折价赔偿责任，但金荣租赁轻工大学房屋（1658.88平方米＋106.56平方米＝1765.44平方米）是用于经营，租赁期限对其装修、经营都有着重要的意义。轻工大学从2010年起与金荣签订的租赁合同中约定的租赁期限为一年，但约定租赁期满，轻工大学仍与金荣续签租赁合同，故可以看出轻工大学出租房屋给金荣使用并非真正允许其使用一年，在未遇政府征收情况下，金荣可以一直承租使用，租赁合同一年一签，为此金荣为长期租赁而进行了装修投入。但2011年5月原租赁合同期满后，因政府欲征收轻工大学的土地，轻工大学只与金荣签订期限为十个月的租赁合同。在该租赁合同期满后，轻工大学从政府的征收中获得了该地块上建筑物、构筑物、附着物及定着物的补偿，及搬迁费用补偿、异地重建差额费用补偿、经营损失补偿、搬迁奖励等所有应补偿项目却拒绝向金荣支付任何补偿，要求金荣无条件腾退明显不公。因金荣承租房屋用于餐饮经营不同于普通住宅的房屋租赁，在投入巨大装修成本后经营未满两年即被要求腾退房屋有失公平，本着公平原则，酌定金荣承租房屋部分应得80%装饰装修补偿，即1，694，822.4元（1，765.44平方米×承租房产部分装修单价1，200元／平方米×80%）。至于汉城公司要求的临时安置补偿、停产停业损失、搬迁补偿、机械设备搬迁及损坏赔偿费用的请求，因轻工大学与金荣的租赁合同期限届满，轻工大学已通知金荣即时搬迁腾退房屋，金荣未即时搬迁房屋内的设施设备及停产停业，其所遭受损失应自行承担，金荣认为应获得上述项目的补偿于法无据，不予支持。由于金荣将其诉争房屋征收过程中所有民事权益转让给汉城公司，故轻工大学应向汉城公司支付房屋补偿3，054，973.68元、装饰装修补偿1，812，585.6元（117，763.2元＋1，694，822.4元），共计4，867，559.28元。
综上所述，金荣与汉城公司签订《民事权益转让协议书》，金荣将在征收过程中获得补偿的权利有偿转让给汉城公司的协议内容是双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，故该协议合法有效。汉城公司是否支付转让款与该协议的效力性无关，轻工大学认为汉城公司主体不适格的辩论意见，于法无据，不予支持。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中“在征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”的规定，在征收过程中金荣应获得其扩建和自建部分房屋的补偿权利。轻工大学应支付房屋补偿费3，054，973.68元（6，226元／平方米×490.68平方米）、扩建自建部分装修补偿费117，763.2元（240元／平方米×490.68平方米）。土地储备中心与轻工大学签订的《国有土地使用权收储及搬迁补偿协议书》中明确约定，支付给轻工大学的包干总价人民币8亿元包括收储地块上所有土地使用权、地上地下建筑物、构筑物、附着物及定着物的补偿，及搬迁费用补偿、异地重建差额费用补偿、经营损失补偿、搬迁奖励等所有应补偿项目，且将该款项已支付给轻工大学，由轻工大学负责该地块上的腾退搬迁工作。本案中金荣租赁轻工大学房屋是用于经营，租赁期限对其装修、经营都有着重要的意义从2010年起，轻工大学与金荣签订的租赁合同期限共计一年十个月，在租赁期限届满后，因政府欲征收轻工大学的土地，轻工大学根据租赁合同的约定要求轻工大学腾退且不支付装饰装修补偿有违公平原则，故综合考虑轻工大学已获得征收房屋装饰装修补偿费用且金荣的房屋装修只经营使用不到两年时间的实际情况，根据公平原则，酌情认定金荣应享有承租房屋80%的装饰装修补偿即1，694，822.4元。由于金荣将其诉争房屋征收过程中所有民事权益转让给汉城公司，故轻工大学应向汉城公司支付房屋补偿3，054，973.68元、装饰装修补偿1，812，585.6元（117，763.2元＋1，694，822.4元），共计4，867，559.28元。另因轻工大学与金荣的租赁合同期限届满，轻工大学已通知金荣即时搬迁腾退房屋，金荣未即时搬迁房屋内的设施设备及停产停业，其所遭受损失应自行承担，汉城公司要求的临时安置补偿、停产停业损失、搬迁补偿、机械设备搬迁及损坏赔偿费用的请求，于法无据，不予支持。但根据租赁合同约定，租赁期限届满，轻工大学应退还房屋租赁押金，故汉城公司要求轻工大学退还房屋租赁押金41，570元的请求于法有据，予以支持，至于轻工大学认为应与房屋占用费相抵销的辩解意见，因轻工大学未主张房屋占用费的诉讼请求，故不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第三十七条之规定，判决：一、轻工大学于本判决生效后十五日内向汉城公司赔偿因位于武汉市硚口区顺道街129号爱家市场A栋房屋搬迁腾退所遭受的损失共计4，867，559.28元（房屋补偿费3，054，973.68元＋装饰装修补偿费1，812，585.6元）；二、轻工大学于本判决生效后十五日内向汉城公司返还上述房屋租赁押金41，570元。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取33，898元，由轻工大学负担。
轻工大学不服上述判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回汉城公司的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费均由汉城公司承担。理由：1、金荣作为承租人对租赁房屋的改扩建与装饰装修，属于使用人对房屋的添附行为，非财产所有人在他人财产上增添附属物，非财产所有人与财产所有人有约定的依约定，无约定又不能拆除的，原财产所有人取得所有权。金荣与爱家装饰市场签订的租赁合同中约定金荣有权在不破坏房屋内部结构的前提下对所租房屋进行装修，但属于金荣自行投资，在合同终止后，固定部分不得拆除，爱家装饰市场不负任何折价赔付的责任。故改扩建房屋及装饰装修的所有权人为轻工大学，而非金荣。2、侵权行为是指违反了法律规定的、针对一般人的义务，而不是违反了由当事人协议所约定的、针对特定人的合同义务，既然“里咖啡餐厅因房屋腾退应获得的补偿由轻工大学承担付款义务”是来自在金荣、轻工大学、房屋征收部门在备忘录中的约定，故轻工大学对金荣不构成侵权。3、一审以“租赁合同期限届满，金荣应无条件腾退房屋，轻工大学不负任何折价赔偿责任”的约定明显不公为由，判定轻工大学承担承租房屋80%的装饰装修补偿费，违反合同约定和法律规定。4、一审依据汉城公司提供的证据11武汉市房地产权证附图及证据13国新评字（2011）咨字CQQY009-5-4号《房地产估价报告》，认定金荣扩建、自建房屋价值达3，054，973.68元错误，证据11显示第一层194.60平方米为棚，并非房屋，一审认定无证房屋面积为490.68平方米缺乏依据。证据13显示无证房屋单价6，226元／平方米含土地价格，《估价对象权属一览表》载明无证房屋的现状面积为236.52平方米，而在该面积的无证房屋之上土地分摊面积为173.416平方米，土地评估单价为5，995元／平方米，据此计算无证房屋的单价应为1，830元／平方米，即：（236.52平方米×6，226元／平方米＋173.416平方米×5，995元／平方米）÷236.52平方米。故一审认定扩建、自建的房屋单价为6，226元／平方米错误。
被上诉人汉城公司答辩称，诉争房屋改扩建均由金荣投资，金荣是在遇到征地拆迁才与轻工大学终止租赁合同，合同终止后，轻工大学将尚在经营的房屋移交政府拆除，且双方在备忘录中已约定由轻工大学补偿。评估结果中已考虑了房屋无证的问题，确定6，226元／平方米已考虑到权利瑕疵问题，故金荣投资的部分应当获得补偿。装修部分应当全部判赔，但一审考虑到客观情况，判决赔偿装修价值的80%，汉城公司尊重一审判决。一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人土地储备中心述称，同意汉城公司的答辩意见。
原审第三人金荣未陈述意见。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，土地储备中心向本院提交了一份《情况说明》，内容为：在我单位收储轻工大学位于硚口区顺道街129号的国有土地使用权时，于2011年11月委托武汉国新房地产资产评估有限公司对上述顺道街129号的房地产征收补偿价格进行评估，武汉国新房地产资产评估有限公司出具的国新评字（2011）咨字CQQY009-5号《房地产估价报告》确定的评估价格为699，345，181元。考虑到轻工大学对外出租房屋较多，部分承租户亦在承租房屋的基础上改建及扩建了部分建筑物、构筑物（房屋、简易房、棚等），且仍在继续经营，搬迁难度较大。故最终在与轻工大学签订《国有土地使用权收储及搬迁补偿协议书》时，对于收储地块上改建、扩建的各类建筑物、构筑物，均按其实际用途，按照无证房屋评估单价予以补偿，且对于装修装饰、设施设备、搬迁费用、临时安置、停产停业损失等一并给予了补偿，最终将补偿款大幅提高到了8亿元，以保障轻工大学合理利益的情况下，便于其对承租户给予补偿，以利于搬迁腾退工作的顺利开展。其中，对于里咖啡时尚餐厅承租时改建、扩建的490.68平方米的建筑物及构筑物，我单位均系按照无证房屋的评估单价即6，226元／平方米计算的补偿款，该部分补偿款己包含在8亿元的补偿款总金额中。
本院认为，金荣租赁轻工大学所有的位于武汉市汉口顺道街129号武汉顺道街爱家装饰材料中心市场第A6栋二楼第209-25-37、209-38-A号门点（面积1658.88平方米）和A6栋一楼第105号门点（面积106.56平方米）经营里咖啡餐厅，租赁期限届满后，双方未签订续租协议，金荣仍继续使用上述房屋。由于上述房屋被政府征收，轻工大学因土地被政府征收而获得了征收补偿款，金荣与汉城公司签订《民事权益转让协议书》，将里咖啡餐厅在轻工大学征收过程中的部分民事权益以500万元的价格转让给汉城公司，汉城公司起诉要求轻工大学赔偿里咖啡餐厅因搬迁腾退所遭受的损失，系要求轻工大学将里咖啡餐厅被征收所获补偿利益予以返还，不属于拆迁安置补偿纠纷，故本案应为不当得利纠纷。
金荣与爱家装饰市场签订的房屋租赁协议已履行完毕，金荣在租赁期间对租赁物进行了装修投入，双方虽在租赁合同中约定装修投入由金荣自行投资，合同到期后，爱家装饰市场对金荣的装修不负任何赔偿责任，但金荣在租赁期届满后并未腾退房屋，如不遇到土地征收，双方的租赁合同是可以续签的。土地储备中心在与轻工大学签订征地补偿协议时已考虑到经营户的装修投入，并对里咖啡餐厅有证范围内的装修评估按1200元／平方米补偿，此款包含在轻工大学领取的8亿元补偿款总额内，该款应由轻工大学返还。一审根据公平原则，酌定按装修补偿总额的80%予以返还，并无不当。
金荣在租赁面积以外自行扩建的部分房屋，未取得相关权属证明，经武汉市精益测绘有限责任公司进行现场测量，确认无证部分包括：第一层棚区面积为194.60平方米和楼梯间面积7.48平方米，第二层扩建42.18平方米和123.21平方米，第三层扩建了123.21平方米，共计490.68平方米。该部分房屋的补偿款土地储备中心按无证房屋的评估单价6，226元／平方米计算，也包含在8亿元的征地补偿款内，轻工大学亦应予以返还。
金荣所交房屋租赁押金41，570元，在租赁期满后应予退还，因爱家装饰市场已注销工商登记，故该款应由其开办单位轻工大学予以退还，金荣已将该权益转让给汉城公司，一审判决轻工大学将该押金退还给汉城公司正确。
综上，上诉人轻工大学的上诉请求本院不予支持。一审判决查明事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33，898元，由武汉轻工大学负担。
本判决为终审判决。
审判长 张文霞
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一六年四月二十五日
书记员 胡婧琳