广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1844号
上诉人（原审被告）：何及海，男，1970年2月19日出生，汉族，住河南省固始县。
上诉人（原审被告）：李生银，女，1969年12月5日出生，汉族，住河南省固始县。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：徐新如，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：杨雪欣，广东ＸＸ海天律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：何志明，男，1963年11月27日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：杜丽文，广东洋三律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴健祥，广东洋三律师事务所律师。
上诉人何及海、李生银与被上诉人何志明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中一法张民一初字第1654号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
何及海、李生银上诉请求：撤销原审判决第一项，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、双方签订的租赁合同无效情况下，无效合同自始无效，租赁合同约定的条款对各方不具约束力，被上诉人收取的20000元押金因合同无效应予返还或在实际使用费中抵扣，原审法院没有对20000元判令退还或是抵扣相应的占用费，是错误的。二、合同无效，场地所有者可以依据《最高人民法院关于适用关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条请求支付场地使用费用，但被上诉人请求的是支付“租金差额”，房屋占有使用费与被上诉人的请求是完全不同的概念。如果合同无效场地实际使用人没有支付租金，在没有其他租金标准可以参考的情况下请求支付租金人民法院“一般”予以支持，这是符合公平原则的。但是，结合本案，上诉人与被上诉人长达几年的时间对于收取租金从未发生争议，且被上诉人起诉后我方仍按时每月按原标准支付被上诉人租金，被上诉人也开具了相应的收据，收据标注租金金额，且每月收据上都没有注明尚有拖欠租金的状况，故场地使用费属于实践性的行为，上诉人与被上诉人已经以实际行动确认了场地使用为24500元/月的标准，上诉人已经支付过租金，被上诉人再请求支付租金差额没有法律依据，使用费用租金标准应当参照有效的合同或文件进行确定，故原审法院适用的城镇房屋租赁合同约定的标准错误。三、上诉人自承租之日起，一致按双方口头达成约定支付租金，有收据、银行流水为证。
被上诉人何志明辩称，对2013年11月至2015年12月期间的占有使用费计算标准有误，根据《租赁合同》约定2015年12月1日之后的计算标准应为38000元/月，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
二审期间双方当事人均没有提交新证据。
何志明诉至原审法院，请求判令：1.两被告连带向原告支付租金押金人民币50000元；2.两被告连带向原告支付拖欠租金359500元（自2012年12月1日起，暂计至2015年10月30日）以及逾期支付利息（利息按人民银行同期同类贷款利率计算，从2015年10月10日起计至全部支付完毕之日止）；3.两被告承担本案的诉讼费用。诉讼期间，原告将第2项诉请变更为两被告连带向原告支付租金479000元（自2012年12月1日起，暂计至2015年12月30日）以及逾期支付利息（利息按人民银行同期同类贷款利率计算，从2015年12月1日起计至全部支付完毕之日止）。
一审法院认定事实：2011年10月18日，何志明与何及海签订《租赁合同》一份，约定：何志明将坐落于中山市南朗镇观音新村之工业厂房、宿舍、办公楼、餐厅约5000平方米的物业出租给何及海使用；租赁期限6年，自2011年12月1日起至2017年12月31日止；2011年12月1日至2012年11月30日期间的租金30万元，2012年12月1日至2013年11月30日期间租金每月3.2万元，2013年12月1日至2014年11月30日期间租金每月3.4万元，2014年12月1日至2015年11月30日期间租金每月3.6万元，2015年12月1日至2017年11月30日期间每月租金3.8万元；租金每月10日前存入何志明提供银行账号上；押金5万元；何志明环保证件转于何及海使用，保证何及海环保和消防顺利通过。合同签订后，何志明即将租赁物交付给何及海使用。
另查明：何及海于2011年11月1日支付定金20000元，其交纳情况为：2011年12月至2012年11月每月10日各支付25000元；2012年12月至2015年11月期间除2013年9月、2014年11月外每月13日前各支付24500元。李生银与何及海系夫妻关系。何及海主张交付的定金实际为厂房押金，何志明认为定金即为定金，同意抵扣部分租金。
再查明：何志明因敲诈勒索、寻衅滋事于2012年7月被公安机关羁押，后由中山市中级人民法院判处有期徒刑2年4个月，服刑期间，减刑一次，实际于2014年9月4日刑满释放。
又查明：何志明为涉案租赁物对应的土地使用权人[土地使用证号：中府国用（2002）字第251003号；中府国用（2000）字第250099号],该租赁物至今未获得产权登记。何志明原在涉案租赁物上投资设立中山市南朗镇富源工艺品厂，中山市环境保护局于2010年11月21日向中山市南朗镇富源工艺品厂颁发期限自2010年11月15日起至2015年11月14日止的广东省污染物排放许可证。中山市南朗公安消防大队于2010年4月向何志明出具建设工程消防设计备案受理凭证，认为“你单位于2010年4月1日经网上备案系统进行了厂房一、二消防安装工程工程消防设计备案。备案号：440000WSJ100018194。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象”。
诉讼期间，依何志明的申请，原审法院依法查封了何及海的部分财产。
一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案《租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽然何志明提供有国有土地使用权证、建设工程消防设计备案受理凭证，但前者为涉案租赁物占用土地之使用权登记状况，后者为涉案租赁物的消防验收情况，均不足以证实涉案租赁物本身已取得建设工程规划许可证。何志明作为出租方主张该租赁物已领取建设工程规划许可证，但未能进一步举证，或申请人民法院调查取证，故而原审法院认定该租赁物未取得建设工程规划许可证，《租赁合同》无效。虽然《租赁合同》无效，但根据《解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，何志明有权要求何及海参照双方约定的标准支付占有使用费，其主张的租金实际就是该占有使用费。
《租赁合同》对租金标准作了具体、明确的约定，何及海主张双方作了口头变更，但未能提供证据予以证实，原审法院不予采信。关于涉案占有使用费是否已过诉讼时效的问题。依据合同的约定，每月占有使用费应于当月10日前支付，2014年10月之前的占有使用费应于2014年10月10日前支付，何志明于2015年10月21日诉至原审法院，该部分占有使用费请求权已超过法律规定的一年诉讼时效，原审法院不予支持。2014年11月至2015年12月期间的占有使用费470000元（36000元/月×12个月+38000元），何及海应当按期足额支付，其仅支付294000元（24500元/月×12个月），剩余的占有使用费差额208000元（470000元-294000元）何及海应当继续支付。至于何志明主张的租赁押金、占有使用费损失，因《租赁合同》为无效合同，故该部分主张，于法无据，原审法院不予支持。
李生银与何及海系夫妻关系，上述债务发生于夫妻关系存续期间，李生银应对何及海的前述债务承担连带清偿责任。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、何及海、李生银于原审判决生效之日起七日内向何志明支付2014年11月至2015年12月期间占有使用费差额208000元；二、驳回何志明的其他诉讼请求。案件受理费7443元，减半收取3721元，诉讼保全费1520元，共计5241元（何志明已预付）,由何志明负担2579元，何及海、李生银负担2662元（该款何及海、李生银于原审判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。
二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。《租赁合同》约定的双方租金存入账号户名为何志明，但对2013年5月至2015年9月每月已转账至温明媚个人账户的24500元租金均予以确认。结合何及海通过708156979904将租金转账至温明媚个人账户的记录，何志明提供的银行流水反映何及海通过708156979904账户，于2014年11月13日、2014年11月17日分别转账12000元、12500元至温明媚个人账户，合计24500元。
另查明：何及海提供了四份收据，其中何志明出具的2011年12月10日、2012年1月10日载明的房租金额为25000元与合同约定的一致，收款人温明媚于2015年10月22日出具的收据载明：“今收到何及海2015年10月份租金25000元。”何志明提供的租金统计表反映2015年10月份租金24500元租金备注（起诉后转账支付）。对于2015年10月份的租金为何出现500元差额，何志明在原审中称：“因为双方惯例通过银行转账支付租金，转账之后，何及海找到何志明老婆（即温明媚）开收据，告诉其老婆，已转账25000元，她出具了25000元收据给何及海。”何志明则称该500元差额实际是代付的保安工资。
再查明，二审期间经本院询问，温明媚称，何志明服刑期间何及海的租金就汇到其个人名下，何志明曾叮嘱温明媚需按合同约定进行收租，至于为何出具25000元金额的租金收据给何及海，温明媚称何及海当时没有能力支付36000元租金，只是暂时支付25000元，所以才出具了上述收据。
本院认为，何及海主张从实际履行情况来看从2012年12月开始，其均按时每月支付被上诉人租金，何志明也确认其开具的2012年1月、2011年12月以及2015年10月22日温明媚开具的收据，上述收据标注租金金额均为25000元，且每月收据上都没有注明尚有拖欠租金的状况，何及海认为双方已经以实际行动确认了场地使用为24500元/月的标准。但从何及海原审提供的3份收据来看，前两份收据虽然有何志明的签名确认，但上述三份收据均是在2012年12月1日前出具的，收据的租金金额与合同约定的租金相一致，并不能证明双方口头变更租金的事实，而对于温明媚2015年10月22日出具的收据，温明媚个人出具收据的行为以及载明的租金金额（虽然与实际转账金额不符），该行为系温明媚对个人账户收款情况出具的证明，并不能证明何志明与何及海双方变更租金的事实。本案中双方签订的《租赁合同》对租金标准作了具体、明确的约定，何及海主张双方作了口头变更，从何及海提供的证据来看并不能足以证明以上事实，应承担举证不能的不利后果，根据《最高人民法院关于适用审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的相关规定，原审法院依据双方租赁合同约定的租金标准计算房屋占有使用费并无不妥。鉴于本院二审查明何及海已于2014年11月已支付了24500元，以及双方对支付的20000元定金抵扣租金并无意见，被上诉人对于原审2015年12月1日之后应按38000元的租金标准计算占有使用费提出答辩意见，但其未对此提出上诉，本院对此不再做调整。则何及海已支付的2014年11月至2015年12月期间已支付的占有使用费为318500元（24500元×13个月），实际应支付的占有使用费为502000元（34000元+36000元×13个月），则占有使用费为208000元（502000元-318500元），扣除已支付的20000元定金，则实际仍应支付占有使用费163500元。
综上，上诉人何及海、李生银的上诉有理部分，本院予以支持；不合理部分，予以驳回。原审判决认定事实有误，处理结果欠妥，本院依法予以纠正。为此，依照最高人民法院关于适用关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院（2015）中一法张民一初字第1654号民事判决；
二、何及海、李生银于本判决生效之日起七日内向何志明支付2014年11月至2015年12月期间占有使用费差额163500元；
三、驳回何志明其他诉讼请求。
一审案件受理费7443元，减半收取3721元，诉讼保全费1520元，共计5241元（何志明已预付）,由何志明负担3452元，何及海、李生银负担1789元（该款何志明已预缴何及海、李生银于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。二审案件受理费7443元，由何志明负担负担4905元（该款何及海已预缴，何志明需于本判决生效之日起七日内向本院缴纳），何及海、李生银负担2538元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 卢俊廷
二〇一六年九月××日
书 记 员 林 俊