浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金执异终字第13号
上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司金华婺城支行。
负责人：楼雪君。
委托代理人（特别授权）：章志军。
委托代理人（特别授权）：金品塘。
被上诉人（原审原告）：姚国贞。
委托代理人（特别授权）：熊伟。
原审第三人：金华市乔尼皮具有限公司。
法定代表人：陈旭东。
上诉人中国工商银行股份有限公司金华婺城支行（以下简称工行婺城支行）为与被上诉人姚国贞、原审第三人金华市乔尼皮具有限公司（以下简称乔尼皮具公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺执异初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人工行婺城支行的委托代理人章志军、金品塘，被上诉人姚国贞及其委托代理人熊伟到庭参加诉讼。原审第三人乔尼皮具公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告姚国贞于2015年1月9日向金华市婺城区人民法院诉称，其于2013年11月25日向第三人乔尼皮具公司租赁新办公楼（未办理土地证及房产证，占地面积约394.6平方米，建筑面积约1758.4平方米），租期20年，从2013年12月3日起至2033年12月3日止，20年租金共500000元已一次性付清。乔尼皮具公司按年分摊缴纳租金税。其在该办公楼内设立了金华市佳尼皮具有限公司，法定代表人姚益丰系其儿子，占80%股份，公司注册地址为该办公楼，并一直在该办公楼内正常经营。2014年10月21日，其得知金华市婺城区人民法院根据工行婺城支行的执行申请，对乔尼皮具公司所有的位于金华市婺城区洞溪工业园区的土地及房产（其中包括新办公楼）整体进行拍卖。为维护自身的合法权益，依法提出执行异议，现异议被金华市婺城区人民法院以（2015）金婺执异字第3号执行裁定驳回。其认为，（2015）金婺执异字第3号执行裁定认定事实及适用法律均存在明显错误：一、新办公楼从未办理过房产证，又如何抵押给被告？（2015）金婺执异字第3号执行裁定中笼统地认定“乔尼皮具用房地产抵押向工行婺城支行借款的时间为2012年3月9日，故房产抵押在前，租赁关系发生在后。”完全违背事实，第三人已办产权证的房屋及土地抵押给了被告，但新办公楼未办理过房产证，未抵押给被告。如果认为新办公楼已抵押给被告，法院应该凭抵押物清单及他项权证来认定。二、新办公楼因未被抵押或查封，其权利是完整的，第三人有权自由处分，有权将其整体出租给其。三、其租用第三人的新办公楼，是否就租赁事宜到房管部门备案，仅是行政法上的是否纳入相关政府部门监管的问题，丝毫不影响其与第三人之间民法上的租赁法律关系。四、第三人已收到其一次性支付的租赁款，第三人已经在收条上盖章予以确认。陈旭东系第三人的法定代表人，陈旭东、钟淑慧两人系夫妻关系，又是第三人的两个股东（第三人也仅此两位股东），他们当然有权代表公司收取租金。五、其事实上已从2013年12月3日起已实际使用新办公楼。因为开设金华市佳尼皮具有限公司需要一定的前期准备，故公司正式成立是在2014年6月5日（领取营业执照时间）。姚益丰（其儿子）为金华市佳尼皮具有限公司法人，占80%股份，实际上仅仅是替父亲打工而已。因为投资款都是其出的。其已68岁，资产都是留给儿子的。（2015）金婺执异字第3号执行裁定中却认定“原告也明确本案争议房产的实际使用人并非其本人，且未提供房产转租的有关证据材料。”父子之间还需要转租吗？其已一次性付清20年的租金，对新办公楼享有租赁权，根据“买卖不破租赁”的原则，在同等条件下对新办公楼享有优先购买权。诉请：1．确认其对第三人的新办公楼享有租赁权和同等条件下的优先购买权；2．由工行婺城支行承担本案诉讼费用。
原审被告工行婺城支行辩称，一、姚国贞主张的租赁关系不真实，实际是以房屋使用权抵债，依法不应阻止法院对乔尼公司整体厂区的执行程序。理由如下：1．姚国贞没有证据证明租赁合同的真实性，也无法证明租赁合同签订于法院对乔尼公司厂区的查封之前。租赁合同没有经过备案，没有充足的依据来证实合同的真假。合同缺乏合理性，租金畸低，仅为每平方米14元每年，远低于周边价格，且20年租金一次性支付违背常理；2．姚国贞提交的证据不能证明其在2013年12月已占有和使用租赁房屋。其在贷后管理和诉讼执行过程中多次现场查看情况，案涉房屋一直空置，姚国贞从未实质性占有该房屋。即使姚国贞提出通过佳尼皮具公司使用该房屋，但佳尼皮具公司注册时间为2014年6月5日，即乔尼公司厂区被多家法院查封之后。乔尼公司厂区的其他两幢厂房早在2014年1月、3月和6月就已被法院查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，查封效力及于土地使用权，因此早在该公司注册前，新建宿舍楼和综合楼所依附的土地使用权已被查封而不得以任何形式处分或使用。从正常、善意的一般注意义务角度讲，承租人常理上都不会选择纠纷累累、朝夕不保、规划用途为宿舍的场所注册经营；3．没有证据证明姚国贞已向乔尼公司支付租金。姚国家语言文字工作委员会贞用以支付租金的本票是支付给陈旭东本人而非乔尼公司，且事实也未入乔尼公司账户，本票系由陈旭东签署收条，乔尼公司并未收到租金。陈旭东当日又重复再出具第二张收条说明收到房屋租金500000元违背常理。依照我国《营业税暂行条例》，乔尼公司应当在2013年11月底，最迟也应当在2013年12月底全额按照500000元申报纳税，但实际上乔尼公司是在2014年9月2日才向税务机关纳税，对应的应税租金收入仅为50000元，租金收入时间和应税收入与租赁合同、本票完全不对应。综上，根据浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时原告主张租赁权的若干问题解答》，姚国贞所提证据无法证明其为善意的承租人。结合姚国贞自述与陈旭东之间存在3000000元的民间借贷纠纷，该租赁实为以房屋使用权抵债，对该租赁合同的真实性应不予认可。二、即使租赁合同确实存在，也不应受到法律保护。1．该幢楼在法律属性上和客观功能属性上不具有独立性、不能独立转让，从法律属性上讲，离开土地使用权的建筑物不具备法律上的独立性，不能独立于土地使用权单独处置。从功能属性上讲，该幢楼不具功能独立性，即无独立通道和配置设备，且该幢建筑物的规划和建筑功能是员工宿舍和综合楼，不是生产用房，离开整体的厂区和对应的土地，是名副其实的空中楼阁，无法独立与厂区单独使用。2．租金价格畸低且二十年不变，损害其在内全体乔尼公司债权人利益。姚国贞明知乔尼公司负债累累，面临法院强制执行，仍以明显不合理的低价租赁乔尼公司的财产，存在明显恶意。综上，请求驳回姚国贞的诉请，恢复本案执行。
原审第三人乔尼公司未发表意见，也未提交证据。
原审法院经审理认定，2013年11月25日，乔尼公司与姚国贞签订了一份房屋租赁合同，约定由乔尼公司将其位于金华市婺城区白龙桥镇洞溪工业区厂区内的办公楼（四层，建设面积1758.40平方米）出租给姚国贞，租期自2013年12月3日起至2033年12月3日，每年租金25000元，20年租金一次性付清。同日，姚国贞出具给乔尼公司法定代表人陈旭东金额500000元的中国银行本票一张，陈旭东出具了收条。姚国贞承租上述房屋后，姚国贞的儿子姚益丰出资800000元、朱燕玲出资200000元于2014年6月5日注册成立了佳尼皮具公司，公司经营地点在乔尼公司位于金华市婺城区白龙桥镇洞溪工业区厂区内。2014年4月23日，工行婺城支行为与乔尼公司、陈旭东、钟淑慧金融贷款合同纠纷一案提起诉讼，同日受理立案。经主持调解，双方于2014年5月6日达成调解协议，内容如下：一、解除2013年婺城字第0240号《网贷通循环借款合同》；二、于2014年5月31日前乔尼皮具公司归还工行婺城支行借款本息共计人民币10040209.73元（其中本金9985070.13元、利息55139.60元，利息暂算至2014年2月20日，此后利息按融资合同约定计算至借款偿清之日止）；三、工行婺城支行对乔尼皮具公司提供抵押的位于洞溪工业园区的房地产（房产证号：金房权证婺字第××号、金房权证婺字第××号，土地证号：金市（国用）（2011）第16-1**号）享有优先受偿权；四、陈旭东、钟淑慧对乔尼皮具公司的上述第二项款项在人民币15000000元范围内承担连带还款责任；五、本案受理费41020.50元（减半收取，原告已预交），保全费5000元，由乔尼皮具公司、陈旭东、钟淑慧负担。调解协议生效后，乔尼公司、陈旭东和钟淑慧未履行，工行婺支行于2014年6月1日申请强制执行。在执行过程中对乔尼公司位于金华市婺城区白龙桥镇洞溪工业区的工业房地产委托评估后，于2014年10月16日裁定拍卖该公司的房地产（房产证号：00××09号、00××10号、无证房屋1幢、无证建筑物4间，土地证号：金市（两区）国用2011第16-1**号）。2014年10月21日，姚国贞提出执行异议，要求确认其对乔尼公司新建的办公楼享有租赁权和同等条件下的优先购买权，确认其对乔尼公司的全部机器设备享有抵押权和优先受偿权。经听证，于2014年12月25日作出（2015）金婺执异字第3号执行裁定，驳回了姚国贞的异议。另查明，乔尼公司在洞溪工业区内总用地面积5609.65平方米，土地证面积5381.66平方米，厂区内的1幢、2幢房屋已于2010年11月29日办理权属登记，产权证明分别为金房权证婺字第××号、00××10号，其中1幢的建筑面积4462.48平方米，2幢的建筑面积1037.86平方米，该两幢房屋已于2012年3月9日抵押给工行婺城支行，抵押债权12500000元。2014年1月28日至6月5日期间，金华市婺城区人民法院和义乌市人民法院、永康市人民法院5次对抵押余额进行了查封。姚国贞承租的房屋系乔尼公司在厂区内以职工宿舍名义审批新建的四层楼房，建筑面积1758.4平方米，该幢房屋尚未办理权属登记。
原审法院认为，姚国贞主张的租赁合同关系，有租赁合同、付款凭证、佳尼公司营业执照等证据证明，可以予以确认。婺城区人民法院拟拍卖的是乔尼公司在洞溪工业区的整体房屋及土地使用权，姚国贞承租的房屋仅为其中的一小部分，姚国贞要求在同等条件下享有优先购买权没有法律依据。对姚国贞诉讼请求中合法有据部分，予以支持。工行婺城支行认为姚国贞主张的租赁关系不真实的抗辩，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、原告姚国贞对第三人金华市乔尼皮具有限公司位于金华市婺城区白龙桥镇洞溪工业区内一幢建筑面积为1758.40平方米的四层楼房享有租赁权；二、驳回原告姚国贞的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由姚国贞、工行婺城支行各半负担。宣判后，工行婺城支行不服，向本院提出上诉。
上诉人工行婺城支行上诉称，一、从租赁合同的真伪角度看，被上诉人姚国贞与第三人签订的租赁合同存在虚假嫌疑。首先，该租赁合同中的房屋建筑面积1758.4平方米，租赁期为20年，租金才500000元，远远不符合正常的交易习惯；其次，从资金支付看，姚国贞以本票形式支付的对象非出租人乔尼皮具公司，无法证明本票金额是房屋租金，结合姚国贞与本票收款人陈旭东存在3000000元的民间借贷纠纷，有足够合理的理由怀疑该本票金额与民间借贷有关。二、从房屋占有角度看，姚国贞也无证据证明其从签订租赁合同就占有涉案房屋，其声称通过佳尼皮具公司使用房屋，但该公司注册时间为2014年6月5日，明显与2013年12月3日开始租赁的时间不符。而乔尼皮具公司的厂区在2014年1月已经被法院查封，因此涉案房屋名下的土地在查封之后还发生租赁，该租赁不得对抗查封行为，一审法院认定租赁有效，明显不公。请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人姚国贞辩称，工行婺城支行的上诉理由没有事实依据，理由如下：1、租赁关系一开始就存在。20年的租金500000元的问题，其与陈旭东是朋友关系，当时陈旭东急需用钱，空闲的厂也一直想扩大，就租给其20年，其将租金500000元一次性付清。如果按照借贷利息来算，10年算500000元租金是合理的；2、关于工行婺城支行所提的3000000元借贷关系是不存在的；3、涉案房屋没有房产证也没有抵押，房屋租来之后其就有使用权，别人无权干涉；4、关于营业执照问题与租赁没有任何关系，法律并无规定房屋租来就需要办厂的。所以上诉人上诉理由没有事实依据。
二审中，上诉人无证据提供。被上诉人提供浙江民福车业有限公司向金华市社会福利企业管理办公室租赁房屋的房产证1份及其租金交纳凭证3份，证明：相比之下，其与金华市乔尼皮具有限公司之间的500000元租金是不低的。工商行婺城支行质证认为，该证据是无法证明其证明目的。本院认为，该组证据不属二审中出现的新证据，工商行婺城支行也持有异议，故不予采信。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，一、姚国贞承租的房屋系乔尼公司在厂区内以职工宿舍名义审批新建的四层楼房，建筑面积1758.4平方米，该幢房屋尚未办理权属登记。2013年11月25日，姚国贞与乔尼皮具公司签订了该幢房屋的《房屋租赁合同》，原审法院于2014年10月16日查封上述讼争房产。且本案租赁合同是在人民法院查封之前签订，在此之前未有涉及抵押和查封的情形。姚国贞为证明租赁合同的真实性及租金的合理性，提供了租赁合同、付款凭证、房屋租赁税收缴款书、佳尼公司营业执照等证据证明。工行婺城支行称涉案租金不合理和姚国贞与第三人签订的租赁合同存在虚假嫌疑，但从现有的证据看，不足以证明涉案租赁合同存在虚假和姚国贞与乔尼皮具公司恶意串通以明显不合理的低价承租讼争房屋，故对该主张不予支持；二、租赁合同签订后，姚国贞以本票形式一次性支付租期内的租金500000元给乔尼公司，乔尼公司并无异议，同时结合姚国贞提供的租赁合同、付款凭证、房屋租赁税收缴款书、佳尼公司营业执照等证据，可以确认该款项系支付本案租金。工商行婺城支行称姚国贞与本票收款人陈旭东存在3000000元的民间借贷纠纷，有足够合理的理由怀疑该本票金额与民间借贷有关，但其对该怀疑未提供证据证明，且姚国贞对此亦予以否认，故对该主张亦不予支持；三、关于姚国贞对承租房屋是否占有使用，根据涉案当事人的陈述及现有的证据，尚不能证明姚国贞对所租赁房屋具有租而不用的情形。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应不予支持。对承租人姚国贞的租赁权应依法予以保护。原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条之规定，判处如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8800元，由上诉人中国工商银行股份有限公司金华婺城支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向平
审 判 员 郭松巍
审 判 员 郑青蓝
二〇一五年十月二十六日
代书记员 苏丽燕