广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终11783号上诉人（原审被告）：广州市警雅物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道中xxx6层12房719。法定代表人：庄良文，职务执行董事、经理。上诉人（原审被告）：陈桂良，男，1965年4月21日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈志忠、朱琳凤，均系广东踔厉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军广州军区善后工作办公室物业管理部，住所地广东省广州市越秀区东风东路534号。负责人：刘兴华，职务主任。委托诉讼代理人：方霞、吴凤眉，均系广东舜华律师事务所律师。上诉人广州市警雅物业管理有限公司（以下简称警雅公司）、陈桂良因与被上诉人中国人民解放军广州军区善后工作办公室物业管理部（以下简称广州军区善后办物业部）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初5100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人警雅公司、陈桂良上诉请求：1、撤销一审判决；2、裁定发回重审或依法改判警雅公司向广州军区善后办物业部支付租金741916.20元，驳回广州军区善后办物业部请求警雅公司支付2013年-2014年5月份水电费的请求，驳回广州军区善后办物业部对陈桂良的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由广州军区善后办物业部承担。事实和理由：一、一审法院错误适用简易程序审理本案，且对我方提出的反诉申请不予受理，严重违反法定程序。二、陈桂良不是适格的被告，应当依法驳回其起诉。陈桂良虽在租赁合同中具名，但其是以警雅公司法定代表人的身份签署涉案租赁合同，其并非涉案房屋的实际使用人及承租人。在租赁合同的履行过程中，均是警雅公司承担租赁合同相应的权利义务，实际经营者是警雅公司，并非陈桂良个人。同时，从广州军区善后办物业部在一审中提交的证据也可以看出，在租赁期间其所发的通知均是发给警雅公司，其认可的实际租赁人是警雅公司。三、一审判决对案件关键事实认定错误，对基本事实没有查清。在2014年1-4月期间我方已经支付了2014年1-4月的租金，一审判决错误认定我方没有支付租金。同时，一审判决对租赁合同租金的计算也存在错误。广州军区善后办物业部于2014年5月对涉案房屋进行强制清场收回，不同意警雅公司撤回场地的物资，对警雅公司造成巨大经济损失，远超本案广州军区善后办物业部的诉讼标的额，两相冲抵，我方已经无需支付广州军区善后办物业部任何费用。广州军区善后办物业部多算了2014年5月6日-6月15日的租金，该期间其已查封涉案房产，我方无法使用。关于2013年-2014年5月份水电费，广州军区善后办物业部没有提交相应凭证，我方无法得知具体金额。被上诉人广州军区善后办物业部辩称：一、一审法院在审理案件过程中不存在程序违法。二、陈桂良是本案的适格被告。首先，涉案合同签订时警雅公司已经成立，但在合同中承租方并不是警雅公司，因此根据合同的相对性，陈桂良是本案的适格被告。其次，陈桂良在签署涉案合同时并未向原广州军区直属工作部出示任何与警雅公司有关的如授权、营业执照等文件，更未提及警雅公司，即原广州军区直属工作部在签署合同时并不知道警雅公司，陈桂良并非代表警雅公司签署涉案合同。再次，在一审就返还房屋诉讼请求调解时陈桂良也是确认其应当承担返还房屋义务，即确认其是涉案房屋的承租人。最后，陈桂良在承租涉案房屋后将部分房屋给其持股的广州市五缘阁餐饮企业管理有限公司、广州市易博建筑工程有限公司、广州市煜敏贸易有限公司使用，上述企业均与警雅公司无关。此外，陈桂良也实际收取了转租收益，也向我方出具了还款承诺函。三、警雅公司、陈桂良上诉状所提及的内容与事实不符，且其未提交证据予以证明。1、关于警雅公司、陈桂良上诉称其己缴纳2014年1-4月份租金与事实不符，其在一审时己明确承认其拖欠2014年1-4月份租金，而且自一审到现在其均未提交任何的租金支付凭证。2、警雅公司、陈桂良上诉状所称“广州军区善后办物业部于2014年5月对涉案房屋进行强制清场收回，不同意警雅公司撤回场地的物资”的陈述与事实不符。(1)警雅公司、陈桂良对于其该主张并未提供任何证据。(2)我方是在2014年6月16日的《通知》中才提出要求警雅公司、陈桂良撤场。(3)《2017年10月31日与陈桂良协商签到表》中会议主要内容中明确记载我方要求警雅公司、陈桂良退回场地，陈桂良也明确是由于东西太多不知道搬去哪，所以就一直锁在涉案房屋。(4)警雅公司、陈桂良一审提交的照片中封条日期为2015年7月10日，且大部分照片显示的是室内环境。假设其提供的照片真实，那么其上诉理由与其证据自相矛盾，且即使我方在涉案房屋贴了封条，但并不影响警雅公司、陈桂良进入房屋以及腾退房屋。广州军区善后办物业部向一审法院起诉请求：1、警雅公司、陈桂良向广州军区善后办物业部支付2013年的租金及水电费553220元及2014年1-6月的租金（按每月219100元的标准计算，从2014年1月计至2014年5月；2014年6月16日广州军区善后办物业部送达解除合同通知书，因此该月份的租金计至当月15日，数额为109500元）及水电费（从2014年1月份水电费29700元、2月份水电费为17500元、3月份水电费为18400元、4月份水电费为14700元、5月份水电费23400元）；2、警雅公司、陈桂良应向广州军区善后办物业部支付逾期支付的违约金（以第1诉讼请求拖欠的租金及水电费总额1861920元为本金，按每日千分之三的标准计算，自2014年7月1日起计至实际付清之日止）；3、警雅公司、陈桂良向广州军区善后办物业部支付场地占用费（以两份合同总面积5002平方米减去其转租给如家酒店的总面积3697平方米以及转租给天峄公司的268平方米，剩余的尚未归还的积面1037平方米，自2014年7月至10月份按每月每平方米43.8元计算占用费，自2014年11月至2015年10月份按每月每平方米43.8元递增3%计45.1元计算占用费，自2015年11月至2016年10月份按每月每平方米45.1元递增3%即46.45元计算占用费，往后每年按递增3%的标准计算，从2014年7月计至其实际交还该部分场地之日止）；4、警雅公司、陈桂良将占用的广州市天河区黄埔大道中××号6号（原三层及加建一层）楼及原电子厂房屋的一楼占用部分房屋及其加建的1层房屋腾空返还广州军区善后办物业部；5、本案受理费由警雅公司、陈桂良负担。事实和理由：2011年11月1日，双方签订《军队房地产租赁合同》，约定广州军区善后办物业部将位于广东省广州市天河区黄埔大道中××号原电子厂6层12房的房屋建筑面积2850平方米出租给警雅公司、陈桂良使用；租赁期限自2011年11月1日至2016年11月1日；同日，广州军区善后办物业部与警雅公司、陈桂良签订另一份《军队房地产租赁合同》，约定广州军区善后办物业部将位于广州市天河区黄埔大道中××号6号楼的房屋建筑面积2152平方米出租给其使用，租赁期限与上一份合同期限一致。合同签订后，广州军区善后办物业部将两份合同约定的面积共计5002平方米的场地交付给警雅公司、陈桂良使用，并收取了其租赁保证金350000元和250000元。警雅公司、陈桂良一直拖延支付租金，截至2014年6月12日，一共拖欠2013年租金及水电费553220元，2014年1月至6月的租金和水电费1308700元，共计1861920元。期间，广州军区善后办物业部曾多次与警雅公司、陈桂良协商并采取过停水停电等措施要求缴纳租金，警雅公司、陈桂良也先后书面承诺按时缴纳租金，但却一直未曾按照其承诺履行过。时至今日，经广州军区善后办物业部多次催促警雅公司、陈桂良仍无故拒绝支付上述租金和水电费等费用，警雅公司、陈桂良于2017年10月31日再次与广州军区善后办物业部协商，并向广州军区善后办物业部出具了欠款《确认书》，承诺同意还款并于出具《确认书》的15日内答复还款计划，但时至今日，警雅公司、陈桂良既无还款计划，更无还款的行为。警雅公司、陈桂良一审辩称：1、陈桂良并非涉案房屋的承租人，依法不应当承担责任。虽然涉案租赁合同是以陈桂良名义与广州军区善后办物业部签署，但其是以警雅公司法定代表人的身份签署涉案合同，其并非涉案房屋的实际使用人及承租人。从广州军区善后办物业部提供的证据及双方租赁合同约定的用途，警雅公司工商登记的营业地址可以看出，广州军区善后办物业部知悉且认可涉案房屋的实际使用人及承租人是警雅公司。2、针对广州军区善后办物业部第一项诉讼请求，警雅公司实际未支付的租金数额及水电费为1429620元，具体为2013年度未支付的租金及水电费553220元，2014年度1-4月未支付的租金数额为876400元。由于广州军区善后办物业部于2014年5月起对涉案场地进行封场，进行停水停电，要求警雅公司、陈桂良人员撤场以及要求原警雅公司、陈桂良承租人如家酒店及天峄装饰公司直接向其支付租金，因此警雅公司、陈桂良已从2014年5月起不再使用涉案房屋。广州军区善后办物业部要求其支付2014年5、6月租金及水电费无事实依据。对于2014年1-4月水电费，由于广州军区善后办物业部并未提供证据，不予认可。3、涉案租赁合同未生效，广州军区善后办物业部要求警雅公司、陈桂良支付违约金、场地占用费等无合同依据。根据涉案租赁合同第十二条约定，合同经双方签字盖章后，需经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。根据警雅公司、陈桂良提交的证据，军队空余房地产租赁管理规定第十一条，出租方建筑面积在1500平方米以上3000平方米以内，或者租期三年以上五年以内的，需报军区级单位后勤（联勤）机关审批，本案涉案的房屋租期为五年，且单方租赁合同面积均超过1500平方米，相应具有审批权限的部门是为军区级单位后勤（联勤）机关。而涉案合同由广州军区房地产管理局进行审批，其依法不具备审批权限，因此按照合同约定，涉案合同并未生效，警雅公司、陈桂良认可拖欠的实际使用涉案场地期间的费用可参考合同约定的租金标准予以支付。4、即使认定涉案合同已生效，租赁合同也于2014年6月16日解除，对此广州军区善后办物业部在证据清单也明确表示认可，因此广州军区善后办物业部要求警雅公司、陈桂良承担2014年7月1日之后的违约金及场地占用费，无事实及法律依据。5、涉案合同约定的违约金标准明显过高，显示公平，请求法院依法予以调整为按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算。6、广州军区善后办物业部已于2014年5月对涉案房屋进行强制清场收回，其要求警雅公司、陈桂良归还全部场地无事实依据。除已转租的场地外，其他场地出租人均作封场处理，不同意承租人将场地的物资撤回，因此实际上出租人在2014年5月就收回了场地。一审法院认定事实：警雅公司于2008年3月27日经核准登记成立，其法定代表人于2017年8月25日由陈桂良变更登记为案外人庄良文。2011年11月1日，原中国人民解放军广州军区装备部直属工作部（甲方，以下简称原广州军区直属工作部）与陈桂良（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：广粤[2012]XXX号），约定：甲方自愿将位于广州市天河区黄埔大道中路xxx6层12房的房屋建筑面积2850平方米，出租给乙方使用；租赁用途为（商业）办公和库房；租赁期限自2011年11月1日起至2016年11月1日止；租金总额为7489800元；第一年租金为1497960元；租金按季结算，乙方于每季节第一个月的前十日内交付甲方；自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之二十向甲方支付房地产租赁保证金350000元；乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息；租赁期内，乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施；在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；乙方不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除合同时，必须完好地无偿移交给乙方；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；由甲方办理租赁许可证及消防合格证；该场地租赁按国家相关法律法规规定，所收租金由部队开具收据；在该合同执行三年后，第四年开始每平方米递增3%，每年递增一次；月租金为每平方米43.80元，合计月租金为124830元，每季度374490元等内容。同日，原广州军区直属工作部（甲方）与陈桂良（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：广粤[2012]XXX号），约定：甲方自愿将位于广州市天河区黄埔大道中路xxx房的房屋建筑面积2152平方米，出租给乙方使用；租赁用途为（商业）办公和仓库；租赁期限自2011年11月1日起至2016年11月1日止；租金总额为5655456元；第一年租金为1132091.20元；租金按季结算，乙方于每季节第一个月的前十日内交付甲方；自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之二十向甲方支付房地产租赁保证金250000元；在该合同执行三年后，第四年开始每平方米递增3%，每年递增一次；月租金为每平方米43.80元，合计月租金为94257.60元，每季度282772.80元等内容。该合同的其他条款内容与前述合同条款内容一致。上述两份合同签订后，陈桂良支付了两份合同所涉租赁保证金600000元，广州军区善后办物业部于2011年11月1日将涉案两个场地交付给陈桂良使用。根据警雅公司、陈桂良提供的原广州军区直属工作部于2011年12月1日出具给案外人广州市天河区天园街出租屋管理中心的《证明》内容显示，该部（即原广州军区直属工作部）位于广州市天河区黄埔大道中××号原电子厂6层12房，出租给警雅公司，同意该公司按军队空余房地产租赁管理规定出租，依法营业。2012年10月24日，警雅公司与案外人姜xx签订《房屋租赁合同》，约定：警雅公司将位于广州市黄埔大道中××号原电子厂房1-6层出租给姜xx；租赁期限自2012年10月25日起至2022年10月24日止等。2014年2月12日，姜xx以广州市天河区黄埔大道中××号原电子厂6层12之一为注册地址，登记成立了广州市微阁酒店有限公司。陈桂良并将其向原广州军区直属工作部承租的部分场地转租给案外人广州市天峄装饰工程有限公司（以下简称天峄公司），除转租给姜xx、天峄公司的场地之外，陈桂良向原广州军区直属工作部承租的其余场地由其自行使用。2013年4月16日，陈桂良出具《承诺书》一份，称：我公司尚欠军区装备部原电子厂，2012年租金伍拾万元，目前公司资金周转困难，承诺于2013年5月25日前交清，今后租金及水电费按时缴纳，同时请求贵部给予协办申请消防验收工作，以合同书相关证件资料开通电源给我司使用，以上我公司承诺交清，由贵部按有关合同规定条款处理。2013年10月10日，警雅公司出具《缴款计划》给原广州军区直属工作部，称：我司向贵部承租的地址在黄埔大道中××号原电子厂房，由于公司管理问题及其他原因，造成资金周转困难，尚欠贵部今年7个月的部分租金未还，我司将加紧资金的回收工作，在妥善处理与如家的债务后分期缴付贵部租金，在11月份先缴30万，原月份缴50万，余额我司计划在今年年底全部付清，恳请贵部给予支持；请开通电源给予我司营业争创效益，深表感谢。2013年10月12日，原广州军区直属工作部军务管理处出具一份《函》给警雅公司，称：贵公司承租我部位于黄埔大道中××号原电子厂物业，由于贵公司在经营过程中与转租方如家酒家发生矛盾纠纷，导致今年来长期拖欠我部租金，在我部多次组织调解未果的情况下，于2013年9月30日作出对该物业停止供电处理；2013年10月10日，贵公司递交了要求恢复通电的缴款计划，经我部研究决定，暂时维持双方租赁关系，继续履行租赁合同规定的相关义务，但必须按缴款计划承诺的时限交清所欠租金；并在此函中签字确认后，可先恢复对所承租物业的供电；若贵公司在此期间有以下行为，我部将依法终止租赁合同并收回相关物业：一、未按所承诺的缴款计划交清房租；二、无能力处理内部事务，仍然无法正常经营；三、在所承租的物业范围内发生事故案件或其他民事纠纷；四、发生其他违法行为；五、2014年及以后的租金未能严格按合同执行。当天，陈桂良在该《函》签名并加注“同意”。2014年1月24日，原广州军区直属工作部军务管理处出具《关于催缴房屋租金函》给警雅公司，称：贵公司租用我部位于广州市天河区黄埔大道中××号原电子厂、6号楼房屋物业，按合同2013年度应交租金和电费共275.27万元，2013年9月前已交52万元，尚欠223.27万元；2013年10月10日贵司在我部多次催缴租金的情况下，制订了所欠租金缴款计划，承诺于2014年1月底前将2013年度租金全部交清；截至目前，贵公司未按承诺偿还；现函告贵公司，务必于2014年1月28日18时前偿还所有欠款，如逾期仍未能执行承诺，则严重违反军队空余房地产租赁管理规定，反映贵公司已无能力经营该物业，我部将依法终止租赁合同并收回该物业。2014年5月5日，警雅公司出具《缴款计划》给原广州军区直属工作部，称：我司向贵部承租的地址在黄埔大道中××号原电子厂，由于公司投入资金成本大的问题及其它原因，造成资金周转困难，尚欠贵部2013年3个月的租金和水电费共73万元；我司将加紧资金的回收工作，在妥善处理债务后缴付贵部租金；在2014年5月底先缴清去年租金和水电费，7月底缴清2014年一季度租金，9月底缴清2014年二季度租金；恳请贵部给予支持，并请开通电源给予我司营业争创效益，深表感谢；在2014年5月底欠必须按计划缴清2013年度租金和水电费。2014年6月16日，原广州军区直属工作部出具《通知》一份给警雅公司，称：贵公司2013年度欠交租金及水电费55.322万元；2014年度1-5月份欠交租金及水电费130.87元，以上共计186.192万元；经我部研究决定：自2014年6月16日起，终止与贵公司关于我部原电子、7号楼物业的房屋租赁合同，收回合同内全部出租物业，即日起警雅公司组织所有人员撤场，我部将对出租场地全面停水停电，并安排战士现场管护；属于你公司的财产在没有结清租金和其它费用之前，不得转移；同时我部有权向拟公司追缴所欠租金及滞纳金。一审庭审中，警雅公司、陈桂良确认已收到上述通知，并表示通知中已经明确2014年6月16日起解除涉案合同、收回出租物业，且要求警雅公司所有人员撤场、停水停电，警雅公司存放于出租物业的所有财产物资不得转移；由于其被要求撤离且被禁止撤离相关物资，因此广州军区善后办物业部再行主张2014年6月16日起的占用费缺乏依据。现并无证据显示，警雅公司、陈桂良收到上述《通知》后，对合同解除以及通知中载明的欠缴租金、水电费金额提出异议。一审诉讼中，根据广州军区善后办物业部的举证，2014年6月15日，原广州军区直属工作部军务管理处与案外人广州市微阁酒店有限公司签订《军队房地产租赁合同》，约定自2014年6月15日起将广州市黄埔大道中路xxx楼一、三至六层出租给广州市微阁酒店有限公司；同日，原广州军区直属工作部军务管理处与案外人姜海签订《军队房地产租赁合同》，约定自2014年6月15日起将广州市黄埔大道中××号原电子厂楼一、二层自编107、207房出租给姜海；2014年9月21日，原广州军区直属工作部军务管理处与天峄公司签订《军队房地产租赁合同》，约定自2014年6月15日起将广州市黄埔大道中路xxx楼二层自编203、204、205、206房出租给天峄公司。陈桂良转租给姜xx、天峄公司的场地，原广州军区直属工作部军务管理处在2014年6月、9月迳行与实际承租人签订了上述三份合同；陈桂良自用部分场地内的物品一直存放于场地内未腾空，但陈桂良自2014年6月16日起亦未实际使用上述场地。2017年10月31日，陈桂良出具《确认书》给广州军区善后办物业管理部，称：今天到贵部协商，本人确认以下三点：1、同意还款；2、15日内答复还款计划；3、提供部分还款依据，提供欠款情况说明；以上情况于11月15日欠提交书面意见。另查明：2018年1月5日，中国人民解放军广州军区善后工作办公室出具《情况说明》一份，载明因军队改革涉及多个单位番号及隶属关系变更，原中国人民解放军广州军区司令部、广州军区政治部、广州军区联勤部、广州军区装备部所涉对外提供有偿服务项目对应的权利义务，由广州军区善后工作办公室物业管理部承继。2018年4月4日，经一审法院主持调解，广州军区善后办物业部与警雅公司、陈桂良就广州军区善后办物业部在本案中的第四项诉讼请求达成和解协议，该院随后出具调解书送达给双方当事人。因双方已就场地的移交达成一致，广州军区善后办物业部遂明确其第三项诉讼请求中要求警雅公司、陈桂良支付的占用费计算至2018年4月3日。一审法院认为：原广州军区直属工作部与陈桂良签订的两份《军队房地产租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。原广州军区直属工作部在上述两份合同中的权利义务已由广州军区善后办物业部承继，因此广州军区善后办物业部的主体适格。签订合同时陈桂良虽系警雅公司的法定代表人，但上述两份租赁合同直接载明承租人为陈桂良而非警雅公司，陈桂良系直接的合同相对人，陈桂良关于其系以警雅公司法定代表人的身份签订合同、其并非承租人的抗辩缺乏依据，不予采纳。根据双方在合同中的约定，租金按季度支付，在每季度的第一个月支付当季度的租金；租金迟延支付超过30日的，出租人有权解除合同。根据双方的往来函件可以确定，陈桂良尚有2013年的部分租金及2014年1-6月份的租金未支付，符合合同约定的解除条件，依法出租人有权解除合同，2014年6月16日出租人要求解除合同的通知到达了承租人处，依法上述两份合同已于当天解除。合同解除后，承租人应将承租场地腾空交还给出租人，因双方就此已达成和解协议且一审法院已出具调解书，对于广州军区善后办物业部的该项诉请不再予以调处。作为承租人的陈桂良的主要义务是支付租金及水电费。陈桂良对于广州军区善后办物业部主张的2013年欠缴的租金及水电费553220元、2014年1至4月的租金876400元没有异议，予以支持。如前所述，合同于2014年6月16日解除，故广州军区善后办物业部主张计算租金至2014年6月15日并无不妥，对于2014年5月1日至2014年6月15日期间的租金328600元，亦予以支持。因合同期间水电费确系产生后由出租人代付再向陈桂良收取，且出租人的解除合同通知中已明确了包含2014年1至5月份水电费在内的拖欠2014年1-5月份租金、水电费总额，但陈桂良收到通知后并未提出异议，故对广州军区善后办物业部主张的2014年1至5月期间的水电费103700元，亦予以支持。综上，陈桂良应支付的租金及水电费总额为1861920元。上述拖欠的租金产生于2014年6月15日之前、水电费产生于2014年5月之前，陈桂良至今未付构成违约，故广州军区善后办物业部要求自2014年7月1日起计付逾期支付上述款项违约金合法有据，予以支持。合同中约定逾期支付上述款项的按每日千分之三的标准计算违约金，按此计算得出的违约金明显过分高于逾期付款而给广州军区善后办物业部所造成的损失，陈桂良要求对该违约金计算标准进行调整合法有据，予以支持，陈桂良要求调整为按银行同期同类贷款利率的标准计算缺乏依据，不予采纳。综合本案案情，将上述违约金计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%。关于广州军区善后办物业部主张的2014年7月1日起至2018年4月3日期间部分场地的占用费诉请。因出租人2014年6月16日送达给陈桂良的解除合同通知中，明确表示“即日起警雅公司组织所有人员撤离，我部将对出租场地全面停水停电，并安排战士现场管护；属于你公司的财产在没有结清租金和其它费用之前，不得转移”，故陈桂良关于出租人封场拒绝其撤回物资的抗辩合理可信，予以采信。在出租人明确拒绝陈桂良撤回物品的情况下，其再行以陈桂良占用场地需支付2014年7月1日至2018年4月3日期间的占用费缺乏依据，不予支持。根据双方的诉辩，租赁双方均认可警雅公司为上述两份租赁合同的承租人之一，故广州军区善后办物业部要求警雅公司与陈桂良共同承担责任合法有据，予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、警雅公司、陈桂良于本判决发生法律效力之日起10日内，支付拖欠的租金及水电费1861920元及逾期支付该款违约金（以1861920元为本金，按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率上浮50%的标准，自2014年7月1日起计至其实际付款之日止）给广州军区善后办物业部。二、驳回广州军区善后办物业部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100350元，由广州军区善后办物业部负担74550元，由警雅公司、陈桂良负担25800元。经二审审查，2014年6月16日原广州军区直属工作部出具的《通知》中称2014年度1-5月份欠交租金及水电费为130.87万元，一审法院对此查明事实有误，本院予以纠正。一审法院其他查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，警雅公司、陈桂良向本院提供了以下证据：1、载明出租方为广州军区直属工作部、承租方为陈桂良（名字被划掉）、警雅公司的《军队房地产租赁合同》2份（租金总额分别为3078000元及2324160元，租赁用途添加“酒店”字样，合同封面盖有租赁登记备案专用章）；2、广州军区直属工作部出具的《证明》、《停电通知》、《通知》；3、《2013年-2014年5月应付广州军区直属工作部租金明细表》、租赁押金收据发票、警雅公司银行转账凭证，拟证明警雅公司在2013年至2014年6月16日期间已经向广州军区善后办物业部支付租金280万元（含租赁押金60万元），实际应付租金为3541916.20元，尚欠租金应为741916.20元；4、载明出租方为广州军区直属工作部、承租方为陈桂良（名字被划掉）、警雅公司的《军队房地产租赁合同》2份（租金总额分别为7489800元及5655456元，租赁用途添加“酒店”字样）；以上证据1-3拟证明广州军区善后办物业部在一审提交的《军队房地产租赁合同》已经作废，涉案房产的承租人已经由陈桂良变更为警雅公司，警雅公司才是履行义务的合同主体，陈桂良不是本案的适格被告；5、查封照片，拟证明广州军区善后办物业部在2014年5月5日已对涉案房产强行查封，导致警雅公司无法正常使用，故警雅公司不应承担2014年5月5日至6月15日的占用费；6、《2017年10月31日与陈桂良协商签到表》及相片信息，拟证明广州军区善后办物业部提交的《2017年10月31日与陈桂良协商签到表》里面的“会议主要内容”是其单方制作的，未得到陈桂良的确认，且警雅公司、陈桂良从未对具体拖欠金额进行确认。经质证，广州军区善后办物业部对上述证据1的三性不予确认，并非双方实际履行的合同，广州军区善后办物业部在一审提交的《军队房地产租赁合同》才是双方租赁关系的合同依据；对证据2的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，认为该部分证据只是反映广州军区善后办物业部接收警雅公司、陈桂良作为涉案房屋的共同承租人；对证据3中《2013年-2014年5月应付广州军区直属工作部租金明细表》的三性不予确认，认为该证据是由警雅公司、陈桂良单方制作的，故不能采信；对租赁押金收据发票的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，认为不能用租赁保证金抵扣租金及水电费；对警雅公司银行转账凭证第35、46页的三性予以确认，认为该证据恰恰证明警雅公司、陈桂良共同承担涉案租赁债务，对其余页的三性不予确认；对证据4的三性不予确认，认为该两份合同为广州军区善后办物业部应陈桂良与他人签署转租合同办理租赁登记备案的请求而在合同承租方处加入“警雅公司”字样，但当时并未将陈桂良名字划掉；对证据5的三性不予确认，该照片未显示封条年份和拍摄日期，且与警雅公司、陈桂良一审中提交的现场照片的封条日期2015年7月10日相矛盾；对证据6的三性不予确认，该照片只能反映签到过程中某个时间点，且警雅公司、陈桂良在一审中已确认广州军区善后办物业部提交的《2017年10月31日与陈桂良协商签到表》的真实性。广州军区善后办物业部则向本院提交了以下证据：1、2013年水电费表，拟证明涉案房屋于2013年产生水电费124459元；2、2014年水电费表，拟证明涉案房屋于2014年1月-6月15日产生水电费103700元；3、经费明细账，拟证明警雅公司、陈桂良于2013年8月19日-2014年5月21日支付其拖欠的2013年度租金及水电费仅为220万元。经质证，警雅公司、陈桂良对上述证据1、2的三性不予确认，认为是广州军区善后办物业部单方制作的表格；对证据3的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，认为双方对于水电费从来没有对过账，所以其没有办法缴纳。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：关于承租方的合同承责主体问题。一审中广州军区善后办物业部提交了原广州军区直属工作部与陈桂良签订的两份《军队房地产租赁合同》，警雅公司、陈桂良对其真实性、合法性予以确认，且双方一直实际按上述合同的租金标准履行，故上述合同为合法有效。上述两份租赁合同载明承租人为陈桂良而非警雅公司，陈桂良系直接的合同相对人，合同签订后陈桂良也将部分场地转租给案外人，故本案广州军区善后办物业部根据合同相对性原则主张陈桂良承责并无不当。对于警雅公司、陈桂良在二审中提交的4份载明承租方为陈桂良（名字被划掉）、警雅公司的《军队房地产租赁合同》，结合上述合同中显示的租金总额（其中两份分别为3078000元及2324160元）、租赁用途（均添加“酒店”字样）、备案情况（其中两份合同封面盖有租赁登记备案专用章），并结合警雅公司存在以其名义对外分租的事实，本院对于广州军区善后办物业部认为上述合同仅为配合陈桂良、警雅公司办理相关租赁登记备案手续之用，并非双方实际履行的合同的主张予以采纳，故警雅公司、陈桂良提交的上述合同并不能作为判定双方权利义务的直接合同依据。综上，警雅公司、陈桂良主张承租方已变更为警雅公司，故陈桂良无需承责的理由不充分，本院不予采纳。因警雅公司在租赁过程中成为租赁合同的承租人之一，其在本案中对于广州军区善后办物业部要求其承担责任亦无异议，本院对此予以认可。关于警雅公司、陈桂良欠付的租金、水电费金额问题。一审中，警雅公司、陈桂良对于广州军区善后办物业部主张的2013年欠缴的租金及水电费553220元、2014年1至4月的租金876400元没有异议，且警雅公司在其2014年5月5日出具的《缴款计划》中亦表示将于2014年5月底先缴清去年租金和水电费，7月底缴清2014年一季度租金，故警雅公司、陈桂良二审中提出其在2014年1-4月期间已经支付了2014年1-4月的租金，理据不成立。由于双方合同于2014年6月16日解除，故一审法院计算租金至2014年6月15日并无不当。对于警雅公司、陈桂良二审提出广州军区善后办物业部在2014年5月5日已查封并强制清场收回场地的主张，因其未能提供确切证据证实，本院不予采纳。此外，警雅公司、陈桂良确认其无缴纳2014年1-5月份的水电费，结合原广州军区直属工作部出具的通知内容及警雅公司、陈桂良收到通知后并未提出异议的情况，本院对广州军区善后办物业部主张2014年1至5月期间欠缴的水电费金额予以合理采纳。综上所述，警雅公司、陈桂良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决程序合法，认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25800元，由上诉人广州市警雅物业管理有限公司、陈桂良负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一八年八月十五日书记员 邹凌青