湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张定法民一初字第1451号
原告张家界沁园物业服务有限责任公司，住所地湖南省张家界市永定区南庄坪办事处南庄坪居委会。
法定代表人刘家圻，公司总经理。
委托代理人刘江战，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告湖南朗晴投资担保有限公司，住所地湖南省张家界永定区子午冶金雅苑1栋301室。
法定代表人刘平，公司经理。
委托代理人刘德胜，系被告湖南朗晴投资担保有限公司员工，代理权限为特别授权。
委托代理人梁迎春，系被告湖南朗晴投资担保有限公司员工，代理权限为特别授权。
原告张家界沁园物业服务有限责任公司（以下简称为“沁园物业公司”）与被告湖南朗晴投资担保有限公司（以下简称为“朗晴投资担保公司”）物业服务合同纠纷一案，于2015年7月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员符军独任审判，代理书记员王惠担任记录，于2015年10月12日公开开庭进行了审理。原告沁园物业公司的委托代理人刘江战、被告朗晴投资担保公司的委托代理人刘德胜和梁迎春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沁园物业公司诉称：2011年6月，原告沁园物业公司与冶金雅苑开发商张家界韩城置业有限公司签订了冶金雅苑小区的《前期物业管理服务合同》；合同签订后，原告沁园物业公司对冶金雅苑小区进行了物业管理服务，并根据合同约定的住宅办公、经营用房，按照每月每平方米1.50元的标准收取物业费；被告朗晴投资担保公司自2013年5月进住冶金雅苑小区后至今没有交纳物业费，被告现已欠26个月的物业费19106.49元；原告沁园公司曾多次催收，但被告朗晴投资担保公司却至今没有交纳；现在，原告沁园公司要求被告朗晴投资担保公司支付物业费19106.49元及信息资料查询费232元。
原告为了支持自己的诉讼主张，向法庭提交了以下证据：
1、2011年6月8日的《前期物业管理服务合同》复印件一份和张家界市工商行政管理局信息中心出具的《内资企业企登记基本情况表》一份，拟证明以下事实：（1）原告与冶金雅苑开发商张家界韩城置业有限公司签订前期物业服务合同，原告系冶金雅苑小区的前期物业服务公司，该合同约定的权利及义务对全体业主具有约束力；（2）住宅办公经营用房的物业服务收费标准为1.5元/㎡/月；（3）小区业主接受房屋以后，物业费由业主承担的事实；（4）原告已在工商部门登记以及原告具有合法物业服务资质；
2、《房屋产权情况》复印件一份，拟证明以下事实：（1）被告公司位于冶金雅苑1栋301号房屋，产权登记的建筑面积为489.91㎡，房屋用途为商业；（2）被告每月应支付物业费为734.865元（489.91㎡×1.5元）；
3、《交房流程表》、《业主资料》、《管理规约承诺》、《装修申请审批表》、《装修单位施工承诺书》和骆洪玉的身份证复印件各一份，拟证明以下事实：（1）被告公司于2013年4月20日办理了房屋交接手续；（2）原告从2013年5月1日起，就开始向业主收取物业费；（3）截止2015年6月30日，被告公司已累计拖欠26个月的物业费19106.49元（489.91㎡×1.5元×26月）；（4）被告公司自办理入房屋交接手续以来一直没有缴纳物业费，存在恶意拖欠物业费；
4、《单元巡逻签到表》复印件四份、《保洁卡》复印件一份、《员工签到表》复印件二份，拟证明原告进行物业服务工作内容的有关事实；
5、《湖南省非税收入专用收据》六份，拟证明原告因本案诉讼在工商部门和房管部门查询被告公司相关资料支出费用232元的事实。
经审理质证，被告对原告提交的证据发表的质证意见如下：
被告对证据1表示不清楚；被告对证据2表示无异议；被告对证据3的真实性表示无异议，但对原告所要证明的被告恶意拖欠物业费的事实有异议，因为原、被告之间没有任何物业服务合同；被告对证据4表示该证据与被告无关，并表示原告没有对被告公司的商铺进行巡逻，也没有打扫过被告房屋楼道卫生；被告对证据5表示该证据与被告无关。
被告朗晴投资担保公司辩称：原、被告之间没有签订任何物业服务合同；被告公司在购房时，开发商没有给被告公司提供开发商与原告签订的前期物业托管合同，并且，开发商已给被告公司表明购房没有物业费；从开发商给被告公司交房开始，原告一直没有要求被告公司交纳物业费，并且，原、被告之间曾就签订物业合同协商过，但因原告方不同意被告公司的意见而没有签订；从原告公司开业至今，除原告向被告公司收取过电费外，原告从来没有给被告公司提供过其他物业服务，并且，被告公司的房屋漏水后，原告一直没有尽到物业服务的责任；原告收取被告公司的电费已超过国家的规定，并且，原告还擅自收取公共停车场的停车费；总之，原、被告之间没有签订物业服务合同，原告也没有给被告公司提供过物业服务，因此，被告公司不存在给原告交纳物业费。
被告为了支持自己的诉讼主张，向法庭提交了以下证据：
1、《办公、门面物业服务协议》范本一份，拟证明原、被告协议签订物业服务合同时，原告曾给被告提供了合同范本，但是双方最终没有签订合同的事实；
2、照片打印件四份，拟证明被告的房屋漏水后，被告因此曾找过原告，但至今没有得到解决的事实；
3、照片打印件二份，拟证明被告房屋楼下业主烟囱的设置没有经过被告的同意，并且严重影响到被告公司正常经营的事实；
4、电费发票和内部收款收据复印件各一份，拟证明原告代收取被告的电费以及加价代收电费的事实；
5、2014年3月5日的《合同书》一份，拟证明原告收取客户停车费的有关事实以及按照规定不应该收取停车费的事实。
经审理质证，原告对被告提交的证据发表的质证意见如下：
原告对证据1表示该证据与本案无关，因为该证据系一份合同范本，并不是双方签订的有效合同；原告对证据2的真实性、合法性和关联性均表示有异议，因为该照片的拍摄没有时间、地点和拍摄人，不能达到被告所证明的目的，并表示房屋漏水不一定就是原告物业服务的范围；原告对证据3的真实性、合法性和关联性均表示有异议，因该证据的形式不符合证据的要求，并表示楼下房屋的烟囱对被告造成的影响属于相邻权纠纷，与本案无关；原告对证据4的真实性表示无异议，但表示该证据与本案无关；原告对证据5的真实性和合法性表示无异议，但表示该证据与本案无关，因为公共停车场是允许收费的。
经审理质证，本院对原、被告双方提交的证据的认证意见如下：
1、虽然被告对原告提交的证据1表示不清楚，但并没有表示否认，本院认为该证据是真实的、合法的，与本案有关联，因此，本院予以采信；因被告对原告提交的证据2和证据3的真实性表示无异议，本院认为该二份证据是真实的、合法的，与本案有关联，因此，本院均予以采信；虽然被告对原告提交的证据4表示与被告无关，但并没有表示否认，本院认为该证据是真实的、合法的，与本案有关联，因此，本院予以采信；因原告提交的证据5均系票证，但没有出具票证的具体时间，本院认为该证据不能佐证原告所要证明的目的，也不符合相关法律规定，因此，本院不予采信；
2、因被告提交的证据1是一份合同范本，并非正式有效合同，本院认为该证据不符合相关法律规定，因此，本院不予采信；虽然原告对被告提交的证据2表示有异议，但该证据所证明的事实是客观存在的，本院认为该证据是真实的，与本案有关联，因此，本院予以采信；因原告对被告提交的证据3表示有异议，本院认为该证据与本案没有关联，因此，本院不予采信；虽然原告对被告提交的证据4和证据5的真实性表示无异议，但表示该二份证据与本案无关，本院认为该二份证据与本案没有关联，因此，本院均不予采信。
根据原、被告的陈述以及本院采信的证据，本院经审理查明以下事实：
2011年6月8日，张家界沁园物业管理有限责任公司（亦即本案原告）与开发商张家界韩城置业有限公司签订了有关鸿泰-
冶金雅苑小区的《前期物业管理服务合同》；该合同约定的内容有：（1）原告代表张家界韩城置业有限公司给业主验房交房，同时给业主办理入住手续，签订《物业管理服务协议》、《管理规约》和《装修管理规定》等文件，（2）买受房的业主从接房之日起向物业公司缴纳物业管理服务费，（3）高层住宅收费标准为每月每平方米1.00元，住宅办公、经营用房收费标准为每月每平方米1.50元，（4）委托管理服务期限为2011年6月3日至成立业主委员会止，合同自然终止；合同签订后，原告对鸿泰-
冶金雅苑小区进行了单元巡逻、保洁等物业管理服务，并根据合同约定的住宅办公、经营用房，按照每月每平方米1.50元的标准收取物业费；2013年3月，被告购买了张家界韩城置业有限公司开发建设的鸿泰-
冶金雅苑小区1栋301号房屋（产权登记的建筑面积为489.91㎡，房屋用途为商业）；2013年4月20日，被告向原告提出装修申请表，并出具了《管理规约》承诺；被告住进鸿泰-
冶金雅苑小区的房屋后，被告在该房屋从事办公经营期间，该房屋曾有漏水现象发生，被告曾就此事找过原告，但原告一直没有协调处理过此事；自从被告住进鸿泰-
冶金雅苑小区后至今没有给原告交纳物业费，被告现已拖欠了2013年5月至2015年6月期间的物业费19106.49元（489.91㎡×1.5元×26月），原告曾多次催收，但被告却至今没有交纳。
另查明：2004年11月11日，张家界沁园物业管理有限责任公司成立，2013年5月7日，张家界沁园物业管理有限责任公司变更为张家界沁园物业服务有限责任公司；张家界韩城置业有限公司开发建设的鸿泰-
冶金雅苑小区至今没有成立业主委员会；被告朗晴投资担保公司住进鸿泰-冶金雅苑小区后没有与原告沁园物业公司签订物业服务合同。
本院认为，原告沁园物业公司与被告朗晴投资担保公司物业服务合同纠纷一案，事实清楚：
1、2011年6月8日，张家界沁园物业管理有限责任公司（亦即本案原告沁园物业公司）与开发商张家界韩城置业有限公司签订了有关鸿泰-
冶金雅苑小区的《前期物业管理服务合同》，该事实有原告的陈述及其提交的证据1予以佐证，本院予以认定；原告与张家界韩城置业有限公司签订的有关鸿泰-
冶金雅苑小区的《前期物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，没有违反相关法律规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原告沁园物业公司与张家界韩城置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效；
2、原告沁园物业公司是依法成立并具有相应资质的物业服务公司，并且，原告与张家界韩城置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》；2013年3月，被告朗晴投资担保公司购买并住进了张家界韩城置业有限公司开发建设的鸿泰-
冶金雅苑小区1栋301号房屋；2013年4月20日，被告向原告提出装修申请表，并出具了《管理规约》承诺；被告住进鸿泰-
冶金雅苑小区后没有与原告签订物业服务合同；上述事实有原、被告的陈述以及原告提交的证据1、证据2和证据3予以佐证，本院予以认定；由于原告沁园物业公司系鸿泰-
冶金雅苑小区的物业服务公司，并且，原告沁园物业公司与张家界韩城置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，被告朗晴投资担保公司又系鸿泰-
冶金雅苑小区的业主，因此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告沁园物业公司与张家界韩城置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对被告朗晴投资担保公司具有约束力；被告朗晴投资担保公司以自己没有与原告签订物业服务合同为由称原告与张家界韩城置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》与被告无关的抗辩意见，理由不正当，不符合相关法律规定，本院不予采纳；
3、原告沁园物业公司与张家界韩城置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》已经约定住宅办公、经营用房收费标准为每月每平方米1.50元，以及委托管理服务期限为2011年6月3日至成立业主委员会止，合同自然终止；合同签订后，原告沁园物业公司对鸿泰-
冶金雅苑小区进行了单元巡逻、保洁等物业管理服务，并根据合同约定的住宅办公、经营用房，按照每月每平方米1.50元的标准收取物业费；被告购买的鸿泰-
冶金雅苑小区1栋301号房屋的产权登记建筑面积为489.91㎡，房屋用途为商业，被告住进该房屋后至今没有给原告交纳物业费，被告现已拖欠了2013年5月至2015年6月期间的物业费19106.49元，原告沁园物业公司曾多次催收，但被告却至今没有交纳；上述事实有原、被告的陈述，有原告提交的证据1、证据2、证据3和证据4予以佐证，本院予以认定；由于原告沁园物业公司与张家界韩城置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对被告具有约束力，并且，被告现已拖欠物业费19106.49元，该行为已经违反了原告与张家界韩城置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》的约定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告现在应当按照《前期物业管理服务合同》的约定给原告支付所欠的物业费；被告称自从被告住进鸿泰-
冶金雅苑小区的房屋后，原告除给被告代收电费外没有提供过其他物业服务的事实，理由不充分，证据不足，因此，被告朗晴投资担保公司以原告没有给被告朗晴投资担保公司提供物业服务以及双方没有签订物业服务合同为由拒绝支付物业费的抗辩意见，本院不予采纳；但是，因本院没有采信原告提交的证据5，原告沁园物业公司有关因本案诉讼支付了信息资料查询费232元的事实，没有证据佐证；因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告沁园物业公司要求被告支付信息资料查询费232元的诉讼请求，本院不予支持；
4、被告朗晴投资担保公司住进鸿泰-
冶金雅苑小区的房屋后，被告朗晴投资担保公司在该房屋从事办公经营期间，该房屋的墙体曾有漏水现象发生，被告曾就此事找过原告要求处理，但原告却至今一直没有协调处理过此事；该事实有原、被告的陈述，有被告提交的证据2予以佐证，本院予以认定；由于原告在鸿泰-
冶金雅苑小区进行物业管理服务期间，对于被告房屋墙体漏水一事没有及时协调处理，并且，原告也没有就被告拖欠物业费一事书面通知被告催交，因此，原告没有尽到管理和维护的物业管理服务义务；根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于当事人应当按照约定全面履行自己的义务的规定，原告的行为也构成了部分违约；
5、由于被告朗晴投资担保公司住进鸿泰-冶金雅苑小区的房屋后一直没交纳物业费，其行为已构成主要违约；在鸿泰-
冶金雅苑小区进行物业管理服务期间，原告沁园物业公司没有尽到管理和维护的物业管理服务义务，其行为已构成次要违约，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告对其应支付所欠的物业费承担80%的主要责任，原告对被告应支付所欠的物业费承担20%的次要责任。
综上所述，原告沁园物业公司要求被告朗晴投资担保公司支付物业费的诉讼请求，理由正当，证据充分，符合法律规定，本院予以支持，但原告要求被告支付的物业费19106.49元，应当由原、被告分别按照20%和80%的比例予以承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告湖南朗晴投资担保有限公司给原告张家界沁园物业服务有限责任公司支付物业费15285.19元（19106.49元×80%），并定于本判决生效后三日内履行；
二、驳回原告张家界沁园物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费277元，适用简易程序减半收取138.5元，由被告湖南朗晴投资担保有限公司负担。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 员 符军
二〇一五年十月十六日
代理书记员 王惠
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》：
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。