浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终字7522号
上诉人（原审被告）：徐海彦，男，1968年1月31日出生，汉族，住杭州市西湖区。
被上诉人（原审原告）：宣武，男，1981年1月10日出生�汉族，住临安市。
被上诉人（原审原告）：颜燕飞，女，1982年9月19日出生，汉族，住临安市。
被上诉人颜燕飞的委托代理人：宣武，系颜燕飞的丈夫。
上诉人徐海彦因与被上诉人宣武、颜燕飞房屋买卖合同纠纷一案，不服临安市人民法院（2016）浙0185民初810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：宣武、颜燕飞系夫妻关系。2015年12月16日，宣武与徐海彦签订了《临安市房屋转让合同》一份（由临安诚佳房产置换有限公司（以下简称诚佳公司）作为房屋中介代理机构），约定徐海彦将座落于临安市锦城街道吴越山庄×幢×-×室房屋以200万元的价格转让给宣武，合同第三条约定宣武在合同签订当天支付给徐海彦定金5万元，由诚佳公司保管�宣武于2016年1月18日前支付首付款80万元（含定金）至诚佳公司监管账户，双方办理过户手续，出新房产三证后，通过银行将首付款划入徐海彦账户，余款120万元于贷款发放后划入徐海彦账户。双方还约定了其他权利义务。当日，宣武支付给徐海彦定金2万元。2015年12月28日，宣武又支付给徐海彦定金3万元。之后，徐海彦因房款支付的问题多次和诚佳公司进行沟通。2016年1月20日，二原告将75万元支付至诚佳公司账户。同日，诚佳公司向徐海彦邮寄了一份通知，通知徐海彦前来办理房屋过户手续，但徐海彦未收到该邮件。2016年1月25日，诚佳公司以手机短信的方式通知徐海彦办理过户手续，徐海彦收到通知后，宣武、徐海彦双方对案涉合同的履行产生了争议。其后，宣武将75万元购房款从诚佳公司取回。
2016年2月25日，宣武、颜燕飞请求法院判令：1、解除宣武、徐海彦于2015年12月16日签订的《临安市房屋转让合同》；2、徐海彦双倍返还定金100000元；3、本案诉讼费由徐海彦承担。
原审法院认为：宣武、徐海彦双方签订合同后，从徐海彦与诚佳公司进行沟通的短信记录看，徐海彦就对房款的支付方式存在不安，认为先办理过户，后按揭贷款不能保障其房款。而宣武亦未按照合同约定于2016年1月18日前将所有首付款支付至诚佳公司账户（实际系2016年1月20日，宣武将75万元支付至诚佳公司账户），宣武的该违约行为导致双方争议加大，徐海彦以宣武未办妥贷款手续为由，未协助办理房屋过户登记手续，虽有不妥，但此后宣武、徐海彦双方未进一步进行磋商，宣武就取回了75万购房款并径直向法院起诉要求解除合同，尚不足以认定合同目的不能实现、徐海彦构成根本性违约，故宣武要求徐海彦双倍赔偿定金的诉讼请求，依�不足，不予支持。同时，宣武的上述违约行为也未构成根本性违约，故徐海彦主张没收定金的抗辩意见，依据亦不足，不予支持。另，宣武、颜燕飞在本案中主张解除案涉合同，而徐海彦在庭审中也明确表示同意解除案涉合同，故对宣武、颜燕飞的该项诉讼请求，予以支持。案涉合同解除后，徐海彦应当将收取的5万元定金退还给宣武、颜燕飞。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除宣武与徐海彦于2015年12月16日签订的《临安市房屋转让合同》；二、徐海彦于判决生效之日起十日内退还宣武、颜燕飞定金50000元；三、驳回宣武、颜燕飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，由宣武、颜燕飞，徐海彦各半负担，限判决书生效之日起三日内交纳。
宣判后，徐海彦不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决事实认定错误。原审判决对按揭认识错误。一审判决书第六页第二行载明：“认为先办理过户，后按揭贷款不能保障其房款……”显然是对按揭的错误理解，按揭的过户和贷款应当是同步进行的，不存在先过户，后按揭的可能。房屋贷款分为按揭贷款和抵押贷款两种，该两项贷款是有明显区别的。按揭贷款是由买房人支付定金、首付款后，持签订的《房屋买卖合同》向银行申请按揭，待银行审核申请资料后，给予申请人同意或不同意按揭的回复，若同意按揭的，由卖房人将房屋过户的同时直接抵押给银行，银行发放贷款给卖房人，也就是由银行按住房屋，再由买房人通过�期还款去揭开房屋产权。而抵押贷款则是由卖房人先行将房屋过户给买房人，再由买房人抵押给银行，银行将抵押贷款支付给买房人，买房人将抵押贷款支付给卖房人。按揭贷款的过户和抵押是同时进行的，而抵押贷款是先行过户再做抵押，先后顺序是明显不同的。《临安市房屋转让合同》第三条付款方式的最后一行载明：“余款人民币大写一佰贰拾万元整于贷款发放后划入甲方(上诉人)账户。”虽然仅表述为贷款，并未明确是抵押贷款还是按揭贷款。但一审中被上诉人提供的证据：2016年1月20日，由诚佳公司邮寄给上诉人的《通知》载明：“现宣武(被上诉人)已将首付款支付到我公司监管账户，其农行按揭手续业已办妥……”通知内容明确了贷款方式是按揭，且三方对此均无异议。所以在被上诉人未申请按揭的情形下，上诉人拒绝过户并未违反合同约定。二、原审判决适用法律错误。原审判决对合同解除的法律适用错误。原审判决对合同解除部分适用的法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同……”该法律适用错误。首先，上诉人与被上诉人从未进行过法庭调解，也未庭外另行达成协议，并无协商基础，何来协商一致?其次，上诉人始终坚持被上诉人根本违约，在此前提下，同意解除合同仅仅是上诉人行使合同解除权的真实意思表示。一审判决书第六页第十二至十四行内容：“另，原告在本案中主张解除案涉合同，而被告在庭审中也明确表示同意解除案涉合同，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持……”对事实认定不清，并未释明上诉人同意解除的事实基础及类别。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款和第四款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”被上诉人发布虚假通知谎称按揭已办妥、迟迟不申请按揭、擅自抽走监管账户的首付款、通过起诉的方式无故要求单方面解除合同等行为，均符合该条第二项和第四项之规定，在此前提下，上述人同意解除合同只是行使了该条赋予的合同解除权，并不是协商一致的结果。再次，被上诉人以诉状方式通知上诉人解除合同，上诉人不提出异议，仅表示接受对方的通知，并不是双方协商解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”之规定该条并未对解除合同通知的形式作出明确规定。因此向人民法院递交起诉状并由人民法院送达对方，通过人民法院送达起诉状副本的效力等同于甚至优于当事人自行送达解除合同的通知。只要记载法院解除合同的通知由人民法院送达对方，则合同解除即发生效力。根据合同法第九十六条第一款的规定，被上诉人提出法定解除合同的主张并通知上诉人后，解除合同的异议权人只能为上诉人，被上诉人作为发出解除合同的一方，依法不享有要求继续履行合同的权利。而上诉人不提出异议，只能表示接受对方的通知而解除合同，并不存在双方协商解除的可能。纵观本案，被上诉人和上诉人均认为对方违约，对涉案合同系存在争议。而协商一致解除合同的前提应当是�涉案合同不存在争议。即使发生争议，也应当以协商一致解除合同的新协议或者条件作为事实基础，而不是涉案合同，那么本案应当撤诉或者驳回，而不是下达判决。首先，既然双方是协商一致解除合同，那么协商一致是否包含定金返还的内容，如不能证明协商包含定金返还内容，那么定金返还的事实基础何在?其次，既然双方都未根本违约，那么先行解除合同的一方应当承担违约责任，被上诉人无权要求返还定金。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，明显侵犯上诉人的合法权益。希望二审法院查明事实，依法变更原审第一项判决的事实和法律依据，撤销第二项判决；本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人宣武、颜燕飞答辩称：一、本案上诉人徐海彦与宣武在2015年12月16日签订的《临安市房屋转让合同》合法有效，宣武不存在违约行为，相反是上诉人徐海彦的严重违约行为(拒绝按照合同约定履行办理房产过户手续)是直接导致合同目的无法实现的根本原因。2015年12月16日，通过房屋中介代理机构诚佳公司宣武与上诉人徐海彦签订了《临安市房屋转让合同》一份，合同约定上诉人将案涉房屋以200万的价格转让给宣武，合同第三条就案涉房款的来源及支付方式作出详细约定：双方约定以商业贷款方式支付房款，同时约定乙方(宣武)在本合同签订当天支付给甲方(上诉人)定金人民币大写伍万元整，由诚佳公司(房产中介)代为保管，双方约定于2016年1月18日之前乙方支付首付款人民币捌拾万元整含定金至诚佳房产监管账户，并办理过户手续，出新房产三证(7—12个工作日)后，通过银行将首付款划入甲方账户，余款人民币壹佰贰拾万元整于贷款发放后划入甲方账户。合同签订当日，宣武即按照约定向诚佳公司交付定金人民币5万元(判决书认定购房定金分两次支付与事实不符)。之后，宣武在2016年1月18日前在银行备足剩余首付款人民币75万元，并将可以按时支付购房首付款信息告知上诉人及诚佳公司。2016年1月20日按照诚佳公司指令将款项转入约定账户。同日，诚佳公司通过特快专递向上诉人发出办理房屋过户手续的通知。2016年1月25日，诚佳公司再次以手机短信方式通知上诉人按合同约定办理房产过户手续，但上诉人接到通知后以房款安全为由拒绝办理房产过户手续。后在诚佳公司要求下，宣武取回了房屋首付款人民币75万元。上述事实通过双方提交的证据可以得到证实，宣武在履约过程中虽存在延期两日交付75万元首付款的情形，但责任并不在宣武，宣武按照合同约定在首付款交付日前已经准备妥当收付款项，并将付款意向通知了上诉人及诚佳公司，之所以延期两日交付也是�上诉人和诚佳公司的原因造成，与宣武无关。因此，延期两日交付房款不应认定为宣武违约。再则，即使宣武延期两日交付75万元首付款也不会导致合同目的不能实现，该违约行为也不属于根本性违约情形。而且，通过合同第五条乙方逾期付款的违约责任约定，双方在签订合同时已经对延期付款的情形有所遇见，并约定了此种情形出现所应承担的违约责任。相反，上诉人在两次收取宣武定金后以对房款支付方式存在不安为由拒绝按合同约定条款履行办理房产过户手续应属于严重违约，是直接造成合同目的无法实现的根本性原因。在合同签订时，上诉人既已知道宣武剩余房款资金来源于商业贷款。对此，上诉人仍然与宣武签订《房屋转让合同》，并在合同中明确款项来源及剩余房款的支付方式，明确上诉人收到80万元首付款后，剩余房款12O万元在贷款发放后取得，并�约定房屋交付时间点为款清交房。可以证实上诉人在签订合同时对宣武支付房款来源及方式是清楚的，是预知事实，仍然与宣武签订合同。事后，上诉人在分两次从诚佳公司收取购房定金5万元后，却在没有任何新情况下表示对宣武剩余房款支付方式表示不安，拒绝办理房产过户手续，造成合同无法继续履行，显然上诉人这一行为已经构成严重违约，该违约行为是直接造成合同目的无法实现的根本性原因。二、一审判决上诉人退还宣武定金5万元正确，适用法律并无不当。通过本案事实，可以证实双方签订的《临安市房屋转让合同》之所以没有继续履行，是在宣武根据合同约定履行了部分给付义务后，上诉人拒绝履行合同约定的办理房产过户手续的义务才造成双方纠纷。本案中关于合同履行义务问题，对于买方宣武来讲，给付购房价款是宣武的主要义务，而作为卖方的上诉人来讲，办理房产过户手续，以及交付合同约定房屋是卖方的主要义务。当上诉人按合同约定取得款项后却以各种理由拒绝履行其主要义务之一的办理房产过户手续是造成合同无法继续履行的根本原因，理应承担违约责任。且，宣武与上诉人在一审审理过程中均作出明确表示不愿意再继续履行合同。因此，一审法院判令上诉人归还宣武先前支付的5万元定金并无不当，是正确的。综上所述，正是由于上诉人按合同约定方式取得款项后又不愿履行办理房产过户手续的严重违约行为直接导致合同目的无法实现，一审法院判令上诉人归还宣武定金5万元符合相关法律规定。为此，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院依据有效证据及双方当事人的陈述经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于解除合同的问题，宣武起诉要求解除双方签订的《临安市房屋转让合同》，上诉人徐海彦在一审法院庭审时明确表示同意解除合同，故本院对解除双方当事人所签订的《临安市房屋转让合同》予以确认。关于解除合同后，上诉人徐海彦是否应返还被上诉人宣武定金50000元的问题，根据现有证据，从双方签订《临安市房屋转让合同》后的交易情况来看：宣武未按照合同约定于2016年1月18日前将所有首付款支付至诚佳公司账户（实际系2016年1月20日，宣武将75万元支付至诚佳公司账户）。徐海彦在交易中对房款的支付存在不安，认为先办理过户，后按揭贷款不能保障其房款，故未协助办理房屋过户登记手续。此后双方未进一步进行磋商的情况下，宣武从诚佳公司取回了75万购房款。现《房屋转让合同》不能继续履行，致使双方当事人实际已经无法实现合同的目的，对此双方当事人均有不妥之处。在解除《临安市房屋转让合同》的情况下，徐海彦作为出卖人应当将定金50000元返还给买受人宣武。综上，上诉人徐海彦的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人徐海彦承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
审 判 员 张一文
代理审判员 睢晓鹏
二〇一七年三月十三日
书 记 员 何 英