广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终4379号
上诉人(原审被告)：惠州市鹏基投资有限公司，地址：惠州市金榜路29号鹏基万林湖生态美墅八期7号楼2楼。
法定代表人：张雄，董事长。
委托诉讼代理人：杜庆华、郭少蓉，广东东舟律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：邓亮浩，男，汉族，1997年03月01日出生，住址：惠州市惠城区。
委托诉讼代理人：严伟国，惠州市惠城区水东法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：黎祝强，男，汉族，1963年09月30日出生，住址：惠州市。
委托诉讼代理人：黎小辉，广东邦翰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市鹏基物业管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区莲塘鹏兴花园鹏兴楼三楼。
法定代表人：丁潮森。
被上诉人（原审被告）：深圳市鹏基物业管理有限公司惠州分公司，住所地：惠州市惠城区金榜路28号万林湖B16-1楼。
负责人：黄烜，总经理。
委托诉讼代理人：林锦泉，广东达伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑志君，广东达伦律师事务所实习律师。
上诉人惠州市鹏基投资有限公司（以下简称鹏基投资公司）与被上诉人邓亮浩、黎祝强、深圳市鹏基物业管理有限公司（以下简称鹏基公司）、深圳市鹏基物业管理有限公司惠州分公司（以下简称鹏基物业惠州公司）因物件损害责任纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初4366号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2016年05月05日，原审原告邓亮浩向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、依法判令被告鹏基投资公司、黎祝强立即赔偿原告医疗费1385.40元、误工费5439.36元、护理费6096.96元（5081.05元/月÷30天×36天）、住院伙食补助费3600元（100元/天×36天）、必要的营养费9600元、残疾赔偿金60385.8元（30192.90元/年×20年×10%）、精神损害抚慰金20000元、鉴定费1800元、交通费1124.50元，合计109432.02元；两被告承担连带赔偿责任。二、本案诉讼费由两被告承担。
主要事实和理由是：2015年3月15日，原告邓亮浩进入惠州市惠城区精工汽车维修部工作。惠州市惠城区精工汽车维修部的经营场所位于惠州市金榜路××号鹏基万林湖生态美墅A13、A17、M5、M7栋108、109、110号。惠州市惠城区精工汽车维修部经营商铺的开发商是惠州市鹏基投资有限公司，属于黎祝强所有。2015年11月26日19时44分，原告在工作时间，被商铺脱落的外墙砸伤左脚。报警后，被送惠州市中心人民医院，共住院治疗36天，诊断结果：1、左足压榨伤；2、左第三四五趾骨远骨折；3、左第四五趾近节指骨骨折；4、左第五跖骨骨折；5、左第五跖趾关节脱位。住院共36天，用去34952.70元医疗费。依据《中华人民共和国民法通则》第126条“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任”的规定，被告惠州市鹏基投资有限公司是商铺的开发商和管理人，黎祝强作为商铺的所有人，两被告依法应当对原告此次受到的损害承担连带赔偿责任。期间，原告多次与被告协商，无果。为维护和保障原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定，特向贵院提起诉讼。
被告鹏基投资公司辩称，1、被告鹏基公司并非事故物业所有人，鹏基万林小区已委托有资质的物业公司进行前期物业管理，原告要求被告鹏基公司承担本案赔偿民事责任，没有事实和法律依据。具体理由：被告鹏基公司所有房屋均已经出售，并且已经办理了交付手续，截至事故发生时，被告鹏基公司不是该事故物业的所有产权人，商品房买卖合同附件六，也明确约定了在物业委员会成立前业主自愿接受由建设单位被告鹏基公司选定的深圳市鹏基物业管理有限公司惠州市分公司进行前期的物业管理服务。同时，M7栋所在的鹏基万林湖小区，被告鹏基公司已经于2010年委托深圳市鹏基物业管理有限公司进行小区物业管理，被告鹏基公司已经严格依照国家有关规定和商品房买卖合同的约定向物业公司移交权属明确资料完整，质量合格，功能完备，配套齐全的物业，原告依据相关规定，自认为被告鹏基公司是法律上规定的管理人员，属于认知错误，要求被告鹏基公司承担赔偿损害责任，没有事实及法律依据；2、截至2015年11月26日事故发生时，已经超过被告鹏基公司向业主承诺合格交付的M7栋商品房质量保证期限，被告鹏基公司没有保修责任，惠州市建设工程监督站出具的《工程资料监督报告》可以证实，被告鹏基公司开发的M7栋所在的鹏基万林湖工程质量合格，工程具备备案条件，该工程于2008年9月完成综合竣工验收备案，房屋具备合格交付条件。
被告黎祝强辩称，1、发生外墙脱落时间的并非被告房屋的所在外墙，原告要求被告承担赔偿责任是错误的。砸伤原告左脚的并非被告所在房屋的外墙，被告的房屋是鹏基万林湖生态美墅A13-17栋、M5、M7栋109号，位于一楼其中的一小间，而外墙脱落的是被告所在楼栋的三楼（见被告提交的证据二：案发时的现场相片），三楼所在的整层房屋不属于被告所有，而属于三楼其他多位业主所有，与被告无关。2、被告所在房屋屋面使用权及外墙面使用权及监管权归属于被告惠州市鹏基投资有限公司（下称鹏基公司），原告受伤的责任应由被告鹏基公司承担责任。根据鹏基公司与被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十七条：“该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有；该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有。”3、涉案房屋外墙脱落的原因是因鹏基公司在施工时未尽到安全施工的责任，以致留下安全隐患导致本案事故的发生。从案发现场图片分析：涉案房屋外墙脱落的原因，是因施工时外墙批荡不平整，而被告为了外墙的美观不顾日后的使用安全强行用水泥砂浆将不平整的外墙面抹平，整个施工过程没用钢筋或铁钉等加固，以致留下本案发生的隐患。4、根据《广东省商品房买卖合同》附件六所显示的事实，目前被告所在小区的物业管理公司是由鹏基公司指定的下属企业深圳市鹏基物业管理有限公司惠州分公司，因物业管理公司对涉案物业有安全监管的职责，故本案的发生，深圳市鹏基物业管理有限公司惠州分公司明显未尽到应有的安全监管责任，应对原告的受伤承担赔偿责任。根据上诉事实，涉案脱落的外墙并非被告所在房屋的外墙，该外墙属于其他业主所有，而被告所在房屋的外墙并未发生脱落事故。况且即使被告所在房屋外墙的使用权也归属于被告鹏基公司，管理权归属于鹏基公司及其下属深圳市鹏基物业管理有限公司惠州分公司，所有一切均与被告无关。被告在本案中无责任无过错，原告要求被告承担赔偿责任缺乏事实及法律依据。
被告鹏基物业公司、鹏基物业惠州公司辩称，外墙灯饰为开发商即被告鹏基公司开发建设，在商铺售卖时已经存在，本案在外墙灯饰脱落是导致原告受伤的原因，其属于质量问题，应当由开发商即被告鹏基公司承担其质量问题以及其施工缺陷造成的损失。通过被告提供的照片以及原告提交的证据，清晰可见因为施工时外墙不平整，被告鹏基公司没有用钢筋固定，而是直接用砂浆平整，留下严重的施工隐患。被告提供的工程质量监督报告显示是抽查，并未进行全面验收检查，其不能成为免责理由，被告鹏基公司主张保质期以及保修期规定，不能免除被告鹏基公司因质量事故承担保修责任，质量事故是终身追责，与保质期无关。该外墙使用人是被告鹏基公司，商品房买卖合同约定，该商品房所在楼宇的外墙墙面使用人归出卖人所有，即被告鹏基公司所有。事实上，在案发后也是由被告鹏基公司对脱落灯饰墙面进行修复以及拆除平整，从被告鹏基公司提交的相片可以证明，该外墙墙面一直由被告鹏基公司实际控制，原告要求被告承担赔偿责任没有事实依据。假设如被告鹏基公司主张墙面归业主所有，且由物业公司管理，但根据被告鹏基公司提供的《万林湖前期物业管理合同》的约定，物业本身固有缺陷造成损失，物业公司不承担责任。根据物权法相关规定，物业共同维修是由物业专项维修基金来维修，虽然合同中对物业共有部分负责管理的约定，但该约定与法律法规相违背，而实际上无法履行，因物业服务费的收取额相对较小，而建筑物部分的维修是巨额支出，不是物业费可以承受的。另外，在实践与相关法律中，建筑物共有部分的维修，都是业主委员会来讨论是否维修，再从维修基金管理费来支出，该案在未经过业主委员会的讨论下进行维修不符合实际，并且目前小区并没有成立业主委员会。专项维修基金由房管局所有，物业管理处无法使用该笔资金，因此虽然合同有约定，但对于被告于法于实际，都不应该对外墙承担维修责任；更何况，该外墙为被告鹏基公司所有，由被告鹏基公司使用、控制、管理。因此被告认为原告主张赔付费用明显过高，并且没有事实及法律依据。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2015年11月26日19时许，原告邓亮浩在其工作单位即惠州市惠城区精工汽车维修部的门外，由于外墙脱落砸伤。原告邓亮浩受伤后，被送去惠州市中心人民医院治疗，诊断结果：1、左足压榨伤；2、左第三四五趾骨远骨折；3、左第四五趾近节指骨骨折；4、左第五跖骨骨折；5、左第五跖趾关节脱位。共住院28天，出院医嘱：定期复查，术后加强营养，住院期间留陪1人，全休2个月等。2016年1月11日，原告邓亮浩再次入院治疗，共住院8日。原告邓亮浩实际垫付的医疗费1385.40元。原告邓亮浩委托广东中法法医临床司法鉴定所对其伤残进行鉴定，该鉴定所于2016年4月26日作出中法司鉴（2016）临鉴字第04051号司法鉴定意见书，评定原告邓亮浩构成十级伤残。原告邓亮浩为此支付了鉴定费1800元。
另查明，原告邓亮浩在惠州市惠城区精工汽车维修部工作。该单位出具证明，证实原告邓亮浩从2015年3月15日开始在该单位上班，工资为1700元/月。
再查明，原告邓亮浩是的工作经营场所是惠州市金榜路××号鹏基万林湖生态美墅A13、A17、M5、M7栋108、109、110号商铺。该商铺的权属人为被告黎祝强。由于该商铺楼顶的彩灯带外墙脱落，导致原告邓亮浩受伤。该栋物业的开发商是被告鹏基投资公司。该栋物业原先是鹏基万林湖小区的售楼中心，该楼顶的彩灯带是在售楼时已存在。目前，该栋物业已全部出售并交付给业主使用。2010年8月1日，被告鹏基投资公司作为开发商与被告鹏基物业公司签订了前期物业协议，约定该栋物业所在鹏基万林湖小区的前期物业管理是由被告鹏基物业公司负责。目前，该栋物业所在的鹏基万林湖小区由被告鹏基物业惠州公司进行物业管理。根据该栋物业各业主和开发商即被告鹏基投资公司签订的《商品房买卖合同》的第十七条约定，商品房所在楼宇的屋面以及外墙使用权均归出卖人即被告鹏基投资公司。
以上事实有当事人提交的身份证复印件、户口本、工商登记资料、商品房买卖合同、证明、病历资料、医疗费发票、司法鉴定意见书、收入证明、劳动合同、工资发放凭证、交通费票据、工程质量监督报告、工程竣工验收备案表、入伙收楼资料、质量保证书、前期物业服务合同、物业承接查验协议、照片、房产证等证据材料以及庭审笔录在卷佐证。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是物件损害责任纠纷，根据《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条的规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”物件造成他人损害的，物件使用人或者管理人在无法证明自己无过错的前提下，应当承担侵权责任。本案中，原告邓亮浩是由于小区物业楼顶外墙的彩灯带脱落造成损伤的，而该栋物业是由被告鹏基投资公司开发建设，该彩灯带是开发商在销售楼盘时为装饰使用而建设的。被告鹏基投资公司与该栋物业的各业主签署的《商品房买卖合同》明确约定，该栋物业的屋面以及外墙的使用权均归出卖人即被告鹏基投资公司，因此，被告鹏基投资公司作为该彩灯带的建设者和使用者，应认定其是该脱落构筑物的使用人。该栋物业所在的鹏基万林湖小区是由被告鹏基物业惠州公司进行管理的，该彩灯外墙是属于被告鹏基物业惠州公司物业管理的范畴，应认定被告鹏基物业惠州公司是涉案外墙的管理人。现该彩灯外墙因年久失修脱落造成原告邓亮浩受伤，而被告鹏基投资公司作为使用人，被告鹏基物业惠州公司作为管理人，没有证据证明其对该损害结果没有过错，根据侵权责任法第八十五条的规定，均应对原告邓亮浩的损失共同承担赔偿责任。被告黎祝强只是原告邓亮浩工作经营场所的权属人，没有证据证明被告黎祝强是脱落物件的使用人或者管理人，其不应对原告邓亮浩的损失承担赔偿责任。原告邓亮浩的各项损失应根据《中华人民共和国侵权责任法》和《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》的有关规定依法确定。原告邓亮浩垫付的医疗费，根据其医疗票据依法确定。住院伙食补助费按100元/天计算。原告邓亮浩受伤住院，医嘱有陪护，其护理费按100元/天计算。出院医嘱术后需加强营养，其主张的住院期间以及全休期间的营养费合理，按50元/天为宜。误工费按其工资收入和误工时间依法计算。原告邓亮浩已经在惠城区工作满一年，应参照城镇标准计算其伤残赔偿金。原告邓亮浩的损失具体包括：医疗费1385.40元、住院伙食补助费3600元（100元/天×36天）、营养费4800元【50元/天×（36+60）天】、护理费3600元【100元/天×（36+60）天】、残疾赔偿金60385.8元（30192.9元/年×20年×10%）、误工费5440元【1700元/月÷30天×（36+60）天】、精神损害抚慰金10000元（酌情）、鉴定费1800元、交通费1000元（酌情），合计92011元。对于该损失应由被告鹏基投资公司和鹏基物业惠州公司共同承担赔偿责任。原告邓亮浩的诉讼请求，合理部分予以支持，不合理部分，本院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第八十五条，《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告惠州市鹏基投资有限公司、深圳市鹏基物业管理有限公司惠州分公司应在本判决生效之日起五日内共同赔偿原告邓亮浩的损失共92011元。二、驳回原告邓亮浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1047.16元（原告邓亮浩已预交524元），由被告惠州市鹏基投资有限公司、深圳市鹏基物业管理有限公司惠州分公司共同负担。被告惠州市鹏基投资有限公司、深圳市鹏基物业管理有限公司惠州分公司应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳上述案件受理费，逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。
当事人二审的意见
上诉人惠州市鹏基投资有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、请求依法撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2016)粤1302民初4366号《民事判决书》中对上诉人的判决部分，驳回被上诉人一邓亮浩对上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审费用全部由被上诉人承担。
主要事实和理由：一、涉案的M7栋所有房屋均已出售且业主均已收楼入伙，上诉人惠州市鹏基投资有限公司并非事故发生楼栋-
鹏基万林湖一期M7栋的所有权人、管理人，一审判决上诉人承担本案民事赔偿责任没有事实及法律依据。鹏基万林湖一期M7栋共有房屋19套(分别是M7栋102号、103号、104号、105号，106号、107号、108号、109号、110号、111号、112号、113号、114号、115号、116号、201号、202号、203号、204号房屋)，其中102号、103号、104号、111号、112号、113号、114号，201号、203号，204号房屋业主系张荣辉；105号房屋业主系蔡俊锋；106号、107号、108号、202号房屋业主系蔡惠雄，109号房屋业主系被告黎祝强；110号房屋业主系蔡惠英；115号房屋业主系罗静萍；116号房屋业主系张才英；截至事故发生时，M7栋所有房屋均已出售且已交付给业主，被告惠州市鹏基投资有限公司不是该事故楼栋M7栋的所有权人；同时，2010年深圳市鹏基物业管理有限公司对M7栋所在的鹏基万林湖小区进行前期物业管理，截至事故发生时，M7栋所在的鹏基万林湖小区正处于被上诉人三深圳市鹏基物业管理有限公司惠州分公司物业管理范围内。而上诉人已严格依照国家法律法规相关规定和商品房买卖合同的约定向全体业主及被上诉人三移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。一审法院依据《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条规定，认为上诉人系法律规定的所有人、管理人，属认定事实错误，要求上诉人承担损害赔偿责任是没有事实及法律依据的。二、上诉人从未使用过，也从未以任何方式授权、允诺他人使用涉案楼宇M7栋屋面、外墙面。一审法院判决由上诉人承担损害赔偿责任无事实及法律依据。至本案事故发生时，M7栋的整体屋面、外墙面上诉人从未使用过，也从未以任何方式授权、允诺他人使用。一审中上诉人在举证期内向一审法院提交的证据当中的第六组证据一一是在本案的事故发生后的第二天上午所拍摄的M7栋现场图片，其真实性、合法性、关联性在本案开庭时均得到被上诉人认可。这组图片完整保留以及反映了事故发生时M7栋整体外观(含屋面及外墙面)情况，从这组照片当中我们可以看出，M7栋脱落的部份并没有悬挂、搁置任何的物品或者对该部份进行过任何形式的使用。在没有任何证据表明上诉人为涉案楼宇M7栋屋面、外墙面使用人的情况下，一审法院判决由上诉人承担损害赔偿责任无事实及法律依据。三、截止2015年11月26日事故发生时，已经超过了上诉人向业主合格交付的M7栋商品房质量保证期限，上诉人没有保修责任。惠州市建设工程质量监督站出具的《工程质量监督报告》，该份证据在庭上质证时各方对该份证据的真实性、合法性均无异议，《工程质量监督报告》证实上诉人开发的M7栋所在鹏基万林湖一期工程质量合格，工程质量具备备案条件，该工程于2008年9月完成综合竣工验收备案，房屋具备合格交付条件。M7栋的全部房屋共计19套均在20O9年售出，上诉人与M7栋所有业主签订的《商品房买卖合同》均约定房屋的交付期限为2009年12月12日，上诉人也依约通知业主办理收楼入伙手续并向业主交付符合交楼条件、质量合格的房屋。根据向惠州市房产管理部门备案的《商品房质量保证书》的规定，关于墙面、顶棚抹灰层脱落保修期限的约定，保修期限为2年。保修期是以收楼通知书上注明的收楼日作起始时间，截至2015年11月26日事故发生时，已大大超过上诉人承诺及法定的保修期限。因此对于本案M7栋发生的彩灯带脱落，上诉人不存在保修责任。是故，原一审法院认定系因彩灯外墙年久失修脱落导致被上诉人一受伤，依据《侵权责任法》应由所有人、管理人或使用人承担侵权责任。而事实上上诉人并不属于原一审法院所认定的所有权人、使用人、管理人，该涉案楼宇M7栋甚至早已过了交付后法定保修期限，上诉人对于被上诉人一所造成损害不存在过错，也无因果关系，判决由上诉人承担损害赔偿责任无事实及法律依据。四、《商品房买卖合同》中第十七条约定的商品房所在的楼宇屋面使用权、外墙面使用权归出卖人所有的合同约定无效，上诉人不能通过约定成为涉案楼宇M7栋屋面及外墙的使用人。根据《物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。以及建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第八条规定:电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道。地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，都属于公用建筑面积”由此可以看出，屋面和外墙是商品房不可分割的组成部分，屋面和外墙的所有权与使用权均属于全体业主共同所有。《商品房买卖合同》中第十七条约定违背了法律、行政法规的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该合同条款无效。另，《商品房买卖合同》为格式合同，其中第十七条的约定为格式条款。依据《合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方排除对方主要权利的，该格式条款无效。上诉人不能通过约定成为涉案楼宇M7栋屋面及外墙的使用人。综上所述，请求贵院依法查清事实、撤销惠州市惠城区人民法院对上诉人作出的错误裁判，依法驳回被上诉人邓亮浩对上诉人的全部诉讼请求，以维护法律的尊严和上诉人的合法权益。上诉人补充上诉意见称：理由补充：第2点，本案事故发生在2015.11.26，但上诉人已经于2013年5月将办公场所搬离M7，事故发生时间是在上诉人搬离场所之后。同时上诉人在一审法院已经提交相应证据，但原审法院忽略特别重要的事实，去认定此案。
被上诉人邓亮浩答辩称:一审法院适用法律正确，请求二审法院维持原判。
被上诉人黎祝强答辩称：一、被答辩人将答辩人列为二审被上诉人违反法定程序。一审时被答辩人与答辩人为共同被告，被答辩人并非一审原告，无权在二审程序中直接对答辩人提出上诉请求，其对答辩人的非法上诉请求应依法驳回。二、被答辩人认为涉案商品房已通过有关房屋主管部门的竣工验收，已过保质期限，故无需对邓亮浩承担赔偿责任是错误的。根据《消费者权益保护法》第四十八条“经营者提供商品或者服务存在缺陷的，应当依照其他有关法律、法规的规定，承担民事责任”；根据《消费者权益保护法》第四十九条“经营者提供商品或者服务，造成消费者或者其他受害人人身伤害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成残疾的，还应当赔偿残疾生活辅助具费和残疾赔偿金。造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。”故被答辩人作为提供或经营涉案商品房的开发商，应当依照上述法律责任承担民事责任。三、被答辩人认为其并非涉案房屋的所有权人、管理人，故无需承担民事责任是错误的。根据被答辩人与答辩人签订的《广东省商品房买卖合同》第十七条：“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”之约定，M7栋房屋外墙面使用权及管理权在合同中双方明确约定归属于被答辩人，现在因邓亮浩受伤被答辩人为逃避责任又对白纸黑字的购房合同进行否认，明显缺乏诚信。四、答辩人所在的房屋外墙并未发生脱落，发生外墙脱落的并非答辩人房屋的外墙，答辩人依法无需承担赔偿责任。答辩人的房屋是鹏基万林湖生态美墅M7栋109号，M7栋109号房屋的外墙从未发生脱落，至今完好无损。发生外墙脱落事件的是M7栋的三楼外墙(见答辩人提交的证据二:案发时的现场相片)，与答辩人完全无关。五、涉案房屋外墙脱落的原因是因被答辩人在施工时未尽到安全施工的责任，以致留下安全隐患导致本案事故的发生。从案发现场图片分析：涉案房屋外墙脱落的原因，是因施工时外墙批荡不平整，而被答辩人为了外墙的美观而不顾日后的使用安全强行用水泥砂浆将不平整的外墙面抹平，整个施工过程没有使用钢筋或铁钉等加固，留下了安全隐患。六、一审被告深圳市鹏基物业管理有限公司对涉案物业有安全监管的职责，且涉案外墙的彩灯带是其自行安装并一直由其在使用，对本案事故的发生未尽到安全监管的责任，应对邓亮浩的受伤承担相应的赔偿责任。根据上述事实，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持，被答辩人的上诉请求缺乏事实及法律依据，依法应予以驳回。
被上诉人深圳市鹏基物业管理有限公司惠州分公司答辩称：外墙是房屋的组成部分，与房屋的专有部分不可分割，外墙的所有权属于全体业主共有，全体业主应承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”另外，在房屋买卖法律关系中，外墙作为房屋结构部分，是合同标的物不可缺少的部分，应该随房屋完整交付。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条规定：“公用建筑面积由以下两部分组成……2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。”本幢房屋全体业主为外墙支付了面积价款，外墙成为全体业主产权的一部分，开发商对外墙已经实际进行了转让，本幢楼区分所有权人全体因取得各自专有产权而享有对外墙的区分所有权之共有权。所以，外墙属于全体业主共有，该幢楼的全体业主应承担相应的赔偿责任。二、惠州市惠城区精工汽车维修部作为外墙的使用人，应对被上诉人邓亮浩的受伤承担赔偿责任。《物业管理条例》第五十五条规定：“利用物业共有部位、共用设施设备进行经营管理的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得利益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”本案中，在外墙脱落处悬挂有惠州市惠城区精工汽车维修部的大幅牌匾广告，实际上占用了全体业主的共有的外墙使用权，惠州市惠城区精工汽车维修部作为外墙的使用人，应对被上诉人邓亮浩的受伤承担赔偿责任。综上，答辩人认为，全体业主及惠州市惠城区精工汽车维修部应对被上诉人邓亮浩的受伤承担赔偿责任，请求贵院依法裁判，以维护当事人的合法权益。被上诉人在庭上补充意见称：补充：1、关于外墙的使用权，上诉人与各业主之间签订的商品房买卖合同中约定，楼宇屋面外墙面的使用权归上诉人所有，该约定取得了所有权人的同意，况且，脱落外墙上悬挂的彩灯带为上诉人建设，上诉人为该墙面的实际使用人，上诉人应承担赔偿责任，2、关于外墙脱落，是因为上诉人施工时未尽安全责任，属于施工质量问题，上诉人在有缺陷的墙面上悬挂彩灯带，又未尽到相应管理责任，因年久失修，导致墙面及彩灯带脱落，造成邓亮浩的损害，之间存在因果关系，上诉人应承担相应责任，不能因保修期为由逃避责任，3、外墙是房屋的组成部分，与房屋的专有部分不可分割，外墙的所有权属全体业主所有，全体业主应承担赔偿责任，4、惠州市精工汽车维修部也应对邓亮浩的受伤承担责任。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明以下事实：
上诉人惠州市鹏基投资有限公司庭后提交了三份证据，证据一是《工程质量监督报告》，拟证明惠州市建设工程质量监督站已证实惠州市鹏基投资有限公司开发的M7栋质量合格。证据二是《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证明M7栋所在的鹏基万林湖一期工程已于2008年9月完成综合竣工验收备案，房屋已经具备合格交付条件。证据三是M7栋全体业主的入伙收楼资料，拟证明M7栋的全部房屋已出售且办理房屋入伙交楼手续，全部房屋已合格交付给业主。被上诉人邓亮浩对该证据的质证意见称：一、对于《工程质量监督报告》的工程质量评价表已表明“尚未发现违规行为”或“尚未发现明显质量问题”、“尚未发现影响结构和使用功能的质量缺陷”等，该“尚未发现”的表述并不代表其没有质量问题或不存在违规行为，只是尚未发现。二、该《工程质量监督报告》的工程质量评价表只是对房屋结构和功能重点部位进行抽测，并不是整体的建筑物检测。三、对《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，其中一份只是对其验收备案，并不确定其完全没有质量问题存在。另一份是对其资料的收讫，也无法证实其质量没有问题。四、对于《M7栋全体业主的入伙收楼资料》真实性请求法院依法审核，对证据合法性无异议，对关联性均有异议。庭审中邓亮浩和其他当事人已明确本案并未遗漏当事人，上诉人亦未依法在法定的期限内向一审法院书面或口头提出追加当事人。被上诉人黎祝强对上述证据的质证意见称：一、上诉人提交的《工程质量监督报告》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《M7栋全体业主的入伙收楼资料》，其真实性合法性无法确定，不予认可。二、《工程质量监督报告》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是通过抽查、抽测以检查竣工工程是否存在缺陷来确定涉案商品房是否存在质量问题的，故上述证据只能证明经过抽查的有关基础工程的具体项目经过验收没有发现缺陷，但因验收部门并未专门对涉案彩灯带所在的外墙工程进行验收，无法证明涉案的彩灯带所在的外墙工程经过竣工验收后质量合格；三、涉案的外墙彩灯带安装依法必须向有关部门专门申请施工报建、许可施可及竣工验收，而本案中上诉人未履行上述任何安装报建程序，明显是违法建筑安装。被上诉人深圳市鹏基物业管理有限公司惠州分公司对该证据发表了质证意见：对《工程质量监督报告》的合法性、真实性予以认可，但关联性不予以认可。工程验收只是抽查，并非全面检验，可据此认定工程的结构主体是合格的，但不能据此认定整个工程没有质量问题。报告未显示案涉外墙在工程验收的抽查范围内，不能证明案涉外墙曾经过质量检测验收。另外根据报告中的《工程质量评价表》显示“施工过程出现的一般质量问题，已整改完毕”，这说明施工过程中是存在过质量问题的。该评价表描述“历次监督抽查，能按设计图纸进行施工，尚未发现明显质量问题”，没发现“明显”问题，但未否定存在不明显的质量问题。案涉外墙脱落是无征兆的，属于肉眼无法识别的不明显的质量问题。二、对《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的合法性、真实性予以认可，但关联性不予认可。该证据仅能说明上诉人按规定提交了相关竣工验收资料，但并不能说明案涉外墙不存在施工质量问题。三、对《M7栋全体业主的入伙收楼资料》的合法性、真实性予以认可，但关联性不予以认可。该证据只能说明M7栋的产权归属于这些业主，但是上诉人在与各业主签署的《商品房买卖合同》中明确约定，该栋物业的外墙使用权归上诉人所有，且脱落的外墙正是上诉人安装的灯带部分，这正说明了脱落外墙的实际使用者是上诉人而非业主，该证据不能成为上诉人免责的理由。综上，以及根据案发现场照片显示，案涉外墙脱落是因为批荡过厚，却未用钢筋固定，留下的严重施工隐患，是工程的固有缺陷，故上诉人应承担因此致人损害的责任。
本院裁判理由和结果
本院认为：本案是物件损害责任纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是上诉人鹏基投资公司是否是涉案事件发生时的建筑外墙使用人，是否是本案物件损害事件的责任主体。具体判析如下：
涉案灯带脱落外墙建筑为上诉人鹏基投资公司建设，作为原售楼中心为销售楼盘时装饰所用而安装。上诉人鹏基投资公司在与业主签署的《商品房买卖合同》第十七条中约定，该栋物业的屋面以及外墙的使用权均归出卖人即鹏基投资公司。鹏基投资公司主张其并非该栋建筑的所有权人、管理人，《商品房买卖合同》第十七条关于屋面、外墙使用权归出卖人所有的约定无效，鹏基投资公司不能通过该约定成为该栋物业的屋面以及外墙使用权人，其以从未使用或授权、允诺他人使用该栋建筑屋面、外墙为由，主张其不是涉案物件损害责任的侵权主体，不需承担赔偿责任。本院认为，上诉人鹏基投资公司与购房者签订的《商品房买卖合同》中约定涉案建筑屋面、外墙的使用权归出卖人所有，此为房屋买卖双方签订合同时的特殊约定。本案并非商品房买卖合同纠纷，依法该栋建筑涉及的《商品房买卖合同》效力问题，不属于本案的审理范围，且该栋房屋的众购房者并未作为本案当事人参与诉讼针对该条款是双方真实意思亦或合同效力提出实体性诉求或抗辩，故对于上诉人在本案中对《商品房买卖合同》第十七条无效的主张，本院依法不予审查。上诉人主张其在事发两年前已经搬离售楼场所，但上诉人并无提交证据证明其在搬离后与购房者之间实际并未按照《商品房买卖合同》第十七条约定履行、并将房屋楼面和外墙的用权已履行交接手续交还给购房者的证据。也即，在上诉人与购房者约定屋面、外墙使用权归上诉人的情况下，上诉人是否搬离并不能构成其免责的事由。故此，一审依照现有证据《商品房买卖合同》的约定，认定在涉案灯带脱落时上诉人鹏基投资公司是涉案建筑屋面、外墙的使用权人，并无不当，二审予以维持。也因此，一审判决上诉人作为涉案建筑的屋面及外墙使用人，对其悬挂物脱落致人损害应承担侵权赔偿责任，符合《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条的规定，有事实和法律依据，二审予以维持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，二审予以维持。上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用524元，由上诉人惠州市鹏基投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 莹
审判员 邓耀辉
审判员 黄宇乐
二〇一八年六月二十八日
书记员 李丽莎
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。