杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭滨执异初字第8号
原告：殷怡岚。
委托代理人：梁月军，浙江卓特律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：沈肖容，浙江卓特律师事务所律师，特别授权代理。
被告：蒋立群。
被告：马亚珍。
被告：蒋某。
法定代理人：蒋立群。系蒋某之父。
法定代理人：马亚珍。系蒋某之母。
被告：吴水龙。
委托代理人：吴晶晶，代理权限为特别授权。
被告：王玉仙。
被告：丁永定。
委托代理人：周国庆。代理权限为特别授权。
原告殷怡岚诉被告蒋立群、马亚珍、蒋某、吴水龙、王玉仙、丁永定案外人执行异议之诉一案，本院于2013年6月20日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月15日公开开庭进行了审理。原告殷怡岚的委托代理人梁月军，被告王玉仙、被告吴水龙的委托代理人吴晶晶、被告丁永定的委托代理人周国庆到庭参加诉讼，被告蒋立群、马亚珍、蒋某经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告殷怡岚起诉称：原告于2005年5月9日与被告蒋立群、马亚珍签订房屋转让合同，蒋立群、马亚珍、蒋某自愿将位于滨江区春波小区21-2-501室（房屋面积为81.32㎡）及架空层21-2-12号中的7㎡部分转让给原告。房屋转让价格共计人民币350000元整，原告于合同签订当天一次性付清全部房款，同日，蒋立群将上述房屋及其架空层的钥匙交给原告占有使用。2010年1月，被告蒋立群、马亚珍、蒋某取得了该房屋的产权，但未通知原告，也不配合办理产权过户手续。原告认为，该房屋买卖合法有效，其已按约支付购房款并实际占有房屋，房屋未过户非其过错所致，故提出以下诉讼请求：1、终止（2012）杭滨执民字第807、809、891号民事裁定书的执行，解封位于滨江区春波小区21-2-501的房屋；2、确认春波小区21-2-501室房屋产权及其架空层（121-2-21号）中的7㎡产权归殷怡岚所有；3、由被告承担本案诉讼费用。审理中，原告撤回了第二项诉讼请求。
被告吴水龙答辩称：涉案房产是没有产权的，原告在明知没有产权的情况下仍然购买，不符合善意取得的条件，虽有公证，但无法取得房屋产权。为此，要求驳回原告诉请。
被告王玉仙辩称：蒋立群一家欠我们钱，法院说要把房产查封拍卖把钱还给我们，只要蒋立群把钱还清，涉案房产就可以不查封，就可以让他们过户，在此之前不同意解封。
被告丁永定辩称：原、被告方的房屋转让合同为无效合同，房屋的所有权人为蒋立群、马亚珍、蒋某三人共有，而蒋某未成年，不具备相关民事行为能力，因此原告方不能因此取得房屋产权。希望法院维持房屋的查封状态，驳回原告诉请。
被告蒋立群、马亚珍、蒋某均没有答辩。
原告殷怡岚向法院提供以下证据：1.（2013）杭滨执异字第11号执行裁定书一份，证明原告提出的执行异议被法院裁定驳回；2.房屋转让合同一份，证明原告与蒋立群、马亚珍就房屋买卖达成协议，并经公证处公证；3.收条一份，证明原告按约支付购房款35万元；4.房屋所有权证存根一份，证明涉案房产为被告蒋立群、马亚珍、蒋某共同所有的事实；5.中国电信客户登记单、房屋租赁合同、承租人身份证明、数字电视缴费信息表各一份，证明涉案房产自2005年5月后一直由原告占有并实际使用的事实。
原告提供的上述证据，经庭审出示，被告吴水龙、王玉仙、丁永定发表以下质证意见：1.对第2组证据有异议，认为蒋某系未成年人，房屋转让合同未经其签字同意，没有法律效力；2.对第5组证据有异议，认为与本案无关联；3.对其他证据均无异议。
被告蒋立群、马亚珍、蒋某、吴水龙、王玉仙、丁永定均没有提供证据。
审理中，本院依法调取了本院（2011）杭滨商初字第578号、（2012）杭滨商初字第288号、289号民事判决书各一份；以及本院（2012）杭滨执民字第807号、808号、891号执行裁定书，协助执行通知书（回执）、查封公告各一份。
根据原、被告的举证、质证，本院对上述证据综合认证如下：被告蒋立群、马亚珍、蒋某经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利。对原告提交的证据，本院认为，被告吴水龙、王玉仙、丁永定对1、3、4组证据的待证事实未提出异议，经核对证据原件，本院予以认定；对于第2组证据，房屋转让合同上殷怡岚、蒋立群、马亚珍等人签名的真实性，被告方均没有提出异议，本院予以认定；对于第5组证据，结合第2组证据，足以证明房屋买卖的真实性与房屋交付原告占有使用的事实，本院予以认定。
综上，本院认定事实如下：
被告吴水龙、王玉仙、丁永定均系被告蒋立群、马亚珍的债权人。2011年9月20日，丁永定向本院提起诉讼，同年12月19日，本院作出（2011）杭滨商初字第578号民事判决：蒋立群、马亚珍于本判决生效之日起十日内偿还丁永定借款200000元；案件受理费2120元、公告费650元由蒋立群、马亚珍负担。2012年3月26日，王玉仙、吴水龙分别向本院提起诉讼，同年7月6日，本院分别作出（2012）杭滨商初字第288号、289号民事判决：蒋立群于本判决生效之日起十日内偿还王玉仙借款100000元及相应利息；偿还吴水龙借款100000元及相应利息；案件受理费2376元、公告费1300元由蒋立群负担。判决生效后，王玉仙、吴水龙、丁永定分别向本院申请执行，在执行过程中，殷怡岚向本院提出执行异议，本院于2013年6月17日作出（2013）杭滨执异字第11号执行裁定书，驳回殷怡岚的异议请求。殷怡岚遂向本院起诉，提出上述诉请。
另查：被告蒋立群与马亚珍系夫妻；蒋某系蒋立群、马亚珍之女。2005年5月9日，原告殷怡岚与被告蒋立群、马亚珍、蒋如庆、赵小芹（系蒋立群父母）签订房屋转让合同并经公证处公证，约定，蒋立群、马亚珍等将位于滨江区春波小区21幢2单元501室及架空层21-2-12号中的7㎡部分转让给殷怡岚；房屋转让价格共计人民币350000元整。双方在房屋转让合同中还约定，因转让房屋的产权证、土地使用证尚未领出，出让方保证在领到产权证、土地使用证、契税证等十天内通知并交给受让方。房屋转让必须向有关部门办理房屋过户手续。产权证、土地使用证、契税证等的变更登记手续由受让方办理，出让方必须协助，所涉及一切费用由受让方承担。原告殷怡岚于合同签订当日一次性付清全部房款，同日，蒋立群将上述房屋及其架空层的钥匙交给原告。2010年1月，被告蒋立群、马亚珍、蒋某取得了涉案房屋的产权。购得涉案房屋并交付后，殷怡岚将其出租给他人使用，但至今未办理产权变更登记手续。
本院认为：一、关于房屋转让合同的效力。本案所涉房屋系农转居拆迁安置房，即系国有土地上的房屋。在转让合同签订时，案涉房屋虽无所有权证、土地使用证、契证等三证，但根据当时的相关政策，案涉房屋以后可以办理三证，双方在转让合同中对此亦有预见并予以约定。从查明事实来看，案涉房屋此后确实已办理三证，在补交土地出让金及有关税费后亦可上市交易。从相关法律规定来看，法律并未明确规定该类拆迁安置房买卖无效，即案涉房屋转让合同并未违反效力性强制规范。原告殷怡岚与蒋立群、马亚珍签订的房屋转让合同，系双方当事人的真实意思表示。房屋转让时，蒋某属于无民事行为能力人，作为其法定代理人的蒋立群、马亚珍有权代理其民事行为，故案涉房屋转让合同应属有效。二、关于是否应停止对涉案房屋的执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，我国物权法系以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，以法律另有规定为例外。物权法第九条规定的不动产物权变动的公示规则，主要意义在于确定不动产物权归属，保护交易的安全与交易秩序，提高交易效率。但合法登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，只是法律上的“推定”，并非绝对“真正”不可推翻。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，殷怡岚已付清全部价款并实际占有使用房屋。2010年1月，蒋立群、马亚珍、蒋某取得房屋产权证书以后，案涉房屋即可上市交易，但其仍不按合同约定配合殷怡岚办理过户登记手续，直至案涉房屋因登记在蒋立群、马亚珍、蒋某名下而被本院查封。根据以上事实，本院认为，殷怡岚并非在合理期限内无正当理由不办理过户，其对未办理房屋过户登记手续不存在过错。本案符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定之情形，作为实际买受人殷怡岚的合法权益应当得到保护。综上，被告吴水龙、王玉仙、丁永定的抗辩理由均不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
一、停止对诉争标的物杭州市滨江区春波小区21幢2单元501室房屋的执行。
二、本案公告费人民币650元，由被告蒋立群、马亚珍、蒋某于判决生效后十日内支付给原告殷怡岚。
本案受理费人民币80元，由被告蒋立群、马亚珍、蒋某、吴水龙、王玉仙、丁永定负担。
原告殷怡岚于本判决书生效之日起十日内来本院退费；被告蒋立群、马亚珍、蒋某、吴水龙、王玉仙、丁永定于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的案件受理费。（本院开户行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；账号：78×××82）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审 判 长 严克新
代理审判员 戴家永
代理审判员 项炳那
二〇一三年十月十八日
书 记 员 陈诗雨