湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江岸民商初字第00036号
原告武汉港澳中心物业管理有限公司，住所地武汉市江岸区江汉路118号港澳中心17层。
法定代表人钱汉彬，系该公司总经理。
委托代理人曾黄彪（特别授权代理），湖北安格律师事务所律师。
被告武汉依视丽光学有限公司，住所地武汉市江岸区江汉路118号港澳中心10F。
法定代表人林峰，系该公司总经理。
委托代理人曾毅（特别授权代理），湖北典恒律�事务所律师。
委托代理人温倩（特别授权代理），湖北典恒律师事务所律师。
被告武汉依视丽光学有限公司江汉店，住所地武汉市江岸区江汉路118号港澳中心10F。
负责人余利平，女，1970年1月27日出生，汉族，系武汉依视丽光学有限公司江汉店负责人。
原告武汉港澳中心物业管理有限公司与被告武汉依视丽光学有限公司、被告武汉依视丽光学有限公司江汉店物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法适用普通程序由审判员程春担任审判长，组成由审判员施佑莉、人民陪审员魏欣参加的合议庭进行审理。因无法通过邮寄送达及直接送达方式向两被告送达法律文书，故本院对其进行公告送达，于2014年6月23日开庭进行审理，原告武汉港澳中心物业管理有限公司的委托代理人曾黄彪，被告依视丽光学有限公司委托代理人曾毅、温倩，依视丽光学有限公司江汉店的负责人余利平到庭参加了诉讼。两被告以需要举证时间为由向本院要求延期开庭，本院予以准许。本院于2014年7月2日、2014年8月22日公开开庭进行审理，原告武汉港澳中心物业管理有限公司的委托代理人曾黄彪，被告依视丽光学有限公司委托代理人曾毅、温倩，被告依视丽光学有限公司江汉店的负责人余利平到庭参加了诉讼。审理中，因双方当事人申请庭外和解，本案扣除审限一个月。本案现已审理终结。
原告武汉港澳中心物业管理有限公司（以下简称港澳中心物业公司）诉称：2009年4月29日，原告港澳中心物业公司与被告武汉依视丽光学有限公司（以下简称依视丽光学公司）、被告武汉依视丽光学有限公司江汉店（以下简称依视丽光学公司江汉店）签订《港澳中心物业管理合同》，合同约定：原告港澳中心物业公司对两被告从武汉远东帝豪酒店管理有限公司处承租的武汉市江岸区江汉路118号港澳中心10楼8-9／F-H区域建筑面积220平方米的房屋商业用房提供物业服务，服务期限为2009年5月10日至2012年5月9日；物业管理服务费为每月2，860.00元（每平方米13元），自2009年6月10日开始计收；物业管理服务费采用预付制，按季度支付；如两被告未按时交纳物业管理服务费、水费、电费则视为违约，两被告应向原告港澳中心物业公司支付违约金，违约金计算方式为，每日处以上述费用的月缴款总额的1%，同时，原告港澳中心物业公司将位于一楼电梯前的广告灯箱一个出租给两被告使用，租金每月120元。两被告还应将实际发生的水、电费与物业管理费同时缴付给原告港澳中心物业公司（原告港澳中心物业公司代收代缴）。两被告合同同时对其他相关事项进行了约定。合同签订后，两被告交纳物业管理服务费。2012年5月10日，被告依视丽光学公司与出租方武汉远东帝豪酒店管理有限公司就双方到期的租赁合同关系续签《补充协议》，在该协议中约定原告港澳中心物业公司与两被告之间的物业管理费维持每平方米13元不变，其他有关合同条款仍按原《物业合同》执行。自2013年6月开始，两被告就未按合同约定交纳后续的物业管理服务费，经原告港澳中心物业公司多次催交，两被告一直拖延推诿，故原告港澳中心物业公司诉至法院，请求判令1、解除原告港澳中心物业公司与两被告签订的《港澳中心物业管理合同》；2、两被告支付截至2013年6月9日拖欠的物业管理费共计116，767.72元（包括灯箱使用费27，200元，水电费4，194.39元）以及违约金26，787元；3、由两被告承担本案诉讼费用。
原告港澳中心物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、工商登记信息两份，证明两被告主体适格；
证据二、《港澳中心物业管理合同》、《补充协议》、《广告位认租协议书》各一份，证明双方物业管理合同关系成立，原告港澳中心物业公司对两被告租赁的商业用房提供物业管理服务并承租一楼灯箱广告箱，被告须依约交纳物业管理费；
证据三、《水电费缴款通知书》三份，2013年4月9日《催款函》、2013年5月9日《催款函》、2013年6月13日《催款函》各一份，证明两被告所拖欠的水电费、物管费及灯箱费；
证据四、《资质证书》一份，证明原告港澳中心物业公司具备提供物业服务的资质；
证据五、2013年4月22日转账凭证及本公司打印的两被告欠缴物业管理费、水电费、灯箱租用费的明细，证明2013年两被告未按合同约定的时间付款，而是经催收后于2013年4月份支付50，000元（其中30，000元转账、20，000元现金）用来偿还拖欠的租金、物业管理费、水电费、灯箱租用费，但并未说明是支付哪一项欠款，之后两被告未再继续支付剩余欠款。
被告依视丽光学公司及被告依视丽光学公司江汉店辩称，同意解除与原告港澳中心物业公司之间的物业合同关系，同意支付截止到2013年6月19日的物业管理费；广告灯箱租用费不予认可，违约金也过高。此外，被告依视丽光学公司江汉店系被告依视丽光学公司的分公司，无独立法人资格，不能独立承担法律责任，对其签订的合同，被告依视丽光学公司不予认可。
被告依视丽光学公司及被告依视丽光学公司江汉店为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
证据一、原告港澳中心物业公司职员杨克玲与余利平之间电话录音录音资料、中国移动缴费单（号码159××××1461用户名杨克玲）、中国电信通话详单（189××××0280）、159××××1461与189××××0280之间的短信以及验房移交书，证明原告港澳中心物业公司曾锁两被告的门导致被告依视丽光学公司及被告依视丽光学公司江汉店无法经营。两被告就本证据向本院说明189××××0280用户名为汪锐，但实际使用人为余利平。
证据二、被告武汉依视丽光学有限公司江汉店大门照片，2013年6月19日的照片显示被告武汉依视丽光学有限公司江汉点经营的店铺的大门上有两把锁，那时经销商还没有上锁，2013年6月28日的照片显示经营的店铺门上有三把锁，证明被告依视丽光学公司及被告依视丽光学公司江汉店经营的店铺上被上了三把锁。一把是被告依视丽光学公司及被告依视丽光学公司江汉店自己上的锁，还有一把是原告港澳中心物业公司上的锁，还有一把是经销商上的锁。
证据三、被告依视丽光学公司致出租方、物业方的函及快递回执、回单，证明原告港澳中心物业公司曾对两被告停水停电，被告依视丽光学公司及被告依视�光学公司江汉店发函要求其恢复水电的事实。
证据四、《港澳中心大厦管理公约》、《港澳中心大厦用户手册》各一份，证明原告港澳中心物业公司没有履行服务承诺。
本院依被告依视丽光学公司申请向武汉市公安局江岸分局大智街派出所调取了余利平于2012年12月24日的报警记录、收案回执以及向武汉市公安局江岸分局调取的接处警工作登记表，证明原告港澳中心物业公司强行将两被告店铺上锁导致两被告无法经营而报警的事实。
庭审中，被告依视丽光学公司及被告依视丽光学公司江汉店对原告港澳中心物业公司提供的证据一两被告工商登记信息的证明目的不予认可，并向本院说明虽然被告依视丽光学公司江汉店在工商部门办理了登记，但其正在办理工商注销登记；认为原告港澳中心物业公司提供的证据二《港澳中心物业管理合同》及《补充协议》系复印件，故对其证明力不予质证，但对两被告租赁港澳大厦房屋进行经营并接受原告港澳中心物业公司物业管理服务的事实无异议，对《广告位认租协议书》不予认可，因为该协议书抬头是被告依视丽光学公司、落款却是被告依视丽光学公司江汉店；对原告港澳中心物业公司提供的证据三中落款为4月16日、5月16日的两张《水电费缴款通知书》经余利平签字确认，对上述证明，两被告无异议，但落款为6月18日的水电费缴款通知书未经其签字确认，故不予认可，三张催款函中落款为2013年4月9日《催款函》的真实性无异议。而另外两张《催款函》上余利平的签字并非签在《催款函》当页，故对其证明力不予认可；对原告港澳中心物业公司提供的证据四《资质证书》复印件真实性有异议；对原告港澳中心物业公司提供的证据五中的转账凭证的真实性不持异议，并对“经催收后，两被告于2013年4月份向武汉远东帝豪酒店管理有限公司和原告港澳中心物业公司支付了50，000元用来一并偿还拖欠的租金、物业管理费、水电费、灯箱租用费”的证明目的予以认可，但对于原告港澳中心物业公司出具的两被告欠缴物业管理费、水电费、灯箱租用费的明细，两被告称未经其核实，无法认定明细中的欠缴数额是否属实。原告港澳中心物业公司对两被告提交的证据一中《验房移交书》无异议，对录音资料、中国移动缴费单、中国电信通话详单的真实性均持异议，认为无法确定通话对象，通话时间，也无法达到两被告“原告港澳中心物业公司强行锁门行为导致其无法经营”的证明目的；对两被告提交的证据二照片的真实性、关联性均持异议，同时认为仅凭照片无法达到两被告拟证明原告港澳中心物业公司对两被告经营的房屋上锁导致两被告无法经营的证明目的，但承认原告港澳中心物业公司确有名为杨克玲的员工；对两被告提交的证据三中快递回执、回单的真实性无法判断，称其确实未收到《关于武汉依视丽光学有限公司立即撤销锁具恢复供水供电的函》；对两被告提交的证据四的真实性无异议。原告港澳中心物业公司对本院调取的报警记录、收案回执、接处警工作登记表的真实性无异议，对报警记录关联性有异议，认为报警记录事由与本案争议门面无关，对收案回执、接处警工作登记表的证明目的不认可，认为所载内容无法证明两被告停业系原告港澳中心物业公司对其门店上锁导致的。
对于各方当事人无异议的证据，即原告港澳中心物业公司提交的证据一中的《港澳中心大厦租赁合同》、证据三中落款为4月16日、5月16日的两张《水电费缴款通知书》以及两被告提交的证据一中《验房移交书》、证据四《港澳中心大厦�理公约》、《港澳中心大厦用户手册》、证据五中的转账凭证的证明力予以确认。对于各方有异议的证据，结合本院查明的案件事实以及证据之间相互印证，评判如下：原告港澳中心物业公司提交的证据一工商行政登记信息，两被告承认其在工商行政部门注册登记，该事实与原告港澳中心物业公司提交的上述证据相吻合，对上述证据，本院予以采信。原告港澳中心物业公司提交的证据二中《广告位认租协议书》虽然协议抬头为被告依视丽光学公司，落款则是被告依视丽光学公司江汉店，两被告系总公司与分公司关系，且与原告港澳中心物业公司存在物业合同关系，因此，对该证据的证明力，本院予以认可，而《港澳中心物业管理合同》、《补充协议》虽为复印件，但两被告对于双方就承租的房屋与原告港澳中心物业公司建立物业服务合同关系的事实予以认可，且原告港澳中心物业公司曾当庭出示过上述合同原件（（2013）鄂江岸民商初字第03095号武汉港澳中心物业管理有限公司诉武汉依视丽光学有限公司物业服务合同纠纷一案），同时该《港澳中心物业管理合同》由被告依视丽光学公司法定代表人签字并加盖公章，《补充协议》也经被告依视丽光学公司江汉店负责人余利平签字且经其当庭认可（（2013）鄂江岸民商初字第03094号武汉远东帝豪酒店管理有限公司诉武汉依视丽光学有限公司租赁合同一案），故对上述合同文本的真实性及证明力，本院予以认可；原告港澳中心物业公司提交的证据三中落款日期为6月18日的《水电费缴款通知书》虽未经余利平签字确认，但原、被告均确认被告依视丽光学公司江汉店经营至2013年6月下旬，那么6月18日之前的一个月须消耗水、电，符合常理，且该数额与4月16日、5月16日的两张《水电费缴款�知书》数额相近，故对该证据的证明力，本院予以确认；落款日期为2013年5月9日和2013年6月13日两张《催款函》，形式内容均与经两被告认可的2013年4月9日《催款函》一致，且催款函与余利平签字的回函上的编号一致，故对于上述证据的真实性及证明目的，本院予以认可；原告港澳中心物业公司提交的证据四《资质证明》系复印件，但其与两被告建立多年物业服务合同关系，且两被告并未就原告港澳中心物业公司物业服务资质提出异议，故对于原告港澳中心物业公司的物业服务合同的主体地位，本院予以认可；两被告承认曾于2013年4月份向武汉远东帝豪酒店管理有限公司和原告港澳中心物业公司支付了50，000元用来一并偿还拖欠的租金、物业管理费、水电费、灯箱租用费，但对原告港澳中心物业公司出具的物业管理费、水电费、灯箱租用费明细中的数额无法确认，对�双方未结清的合同数额，原告港澳中心物业公司出具了财务明细单，两被告承认欠款事实，但对于具体欠款数额经本院释明后仍未举证核实，对此，本院对原告港澳中心物业公司出具的明细单上确认的数额予以认可。两被告提交的证据二照片中显示两被告经营的房屋曾被三把不同的锁同时上锁，同时两被告也向本院述称因货款纠纷两被告的供应商曾对该房屋擅自上锁，同时两被告自己也上了锁，因此，上述照片无法得出“原告港澳中心物业公司对两被告经营的房屋上锁导致两被告无法经营”的结论，因此，对上述证据的真实性，本院予以认可，但对其证明目的，本院不予认可。两被告提交的证据三的《关于武汉依视丽光学有限公司立即撤销锁具恢复供水供电的函》及其快递回执、回单，能够与本院调取的收案回执、接处警工作登记表以及两被告提交的《验房移交�》、录音资料、中国移动缴费单、中国电信通话详单相互印证，故对上述证据的证明力，本院予以确认，但上述证据仅证明原告港澳中心物业公司曾于2013年6月19日在未告知两被告的情况下，将被告依视丽光学公司江汉店门店上锁，然而两被告也自认因资金周转困难，开发商也曾对其门面上锁，因此，上述证据无法得出系原告港澳中心物业公司对门店上锁导致两被告停业的结论。本院依两被告申请调取的报警记录，双方均表示与本案无关联性，故本院对其证明力不予确认。
经审理查明，2009年4月29日，原告港澳中心物业公司与被告依视丽光学公司签订《港澳中心物业管理合同》。合同约定：原告港澳中心物业公司对被告依视丽光学公司承租的武汉市江岸区江汉路118号港澳中心10楼8-9／F-H区域建筑面积220平方米的商业用房提供物业服务，服务期限为2009年5月10日起至2012�5月9日（房屋租赁期同步）；物业管理服务费为每月2，860.00元（每平方每月13元，共220平方米），交纳起始时间为2009年6月10日，按季度缴纳，每季度末前5日缴纳下季度费用，入住前须缴纳水、电押金2000元，被告依视丽光学公司独立计算水电费，按实际用水电量另加水电损耗分摊计算，水电费与物业管理费同时缴付给原告港澳中心物业公司；原告港澳中心物业公司将1楼电梯前室的广告灯箱一个租给被告依视丽光学公司使用，费用为每月120元；如被告依视丽光学公司未按时交纳物业管理服务费，水、电费等相关费用则视为违约，原告港澳中心物业公司有权要求被告依视丽光学公司支付违约金（每日按上述费用的月缴款总额的1%计算，从上述费用应缴之日计算至实际缴付之日），被告依视丽光学公司应在原告港澳中心物业公司书面通知的缴款期限内向其一次性支付上述款项，否则原告港澳中心物业公司有权单方终止合同；物业管理合同还包含《港澳中心大厦管理公约》、《消防安全责任书》等附件，本合同签署时，上述附件具有同等法律效力；合同同时对其他相关事项进行了约定。《港澳中心大厦管理公约》中约定了大厦业主拥有的权益以及管理者的权利：“在不抵触发展商权力的情况下，管理者有权对大厦进行有效管理和维护，并为此负责”、“负责大厦的安保工作，保持大厦的正常秩序和尽力使业主或用户免遭骚扰”等。合同到期后，双方又于2012年5月10日签订了《补充协议》，被告依视丽光学公司负责人余利平签字确认。双方约定将原合同延期三年，即从2012年5月10日起至2015年5月9日，物业费维持原约定不变。2012年12月20日原告港澳中心物业公司与被告依视丽光学公司又另行签订《广告位认租协议书》，约定由被告依视丽光学公司认租大楼公共区域广告位共五处，每月租金共计3，400元，租期为2013年1月1日至2013年12月31日止。合同履行过程中，两被告长期未能按时足额支付物业管理费，经双方协商，两被告缴纳了部分欠款，但扣除已缴费用的账面余额以及2，000元押金，两被告仍拖欠原告2010年12月10日至2013年6月9日期间的物业管理费85，373.33元、2013年3月14日至2013年6月18日期间的水、电费4，194.30元以及2012年11月至2013年6月期间的广告灯箱使用费27，200.00元。
另查明，两被告与武汉远东帝豪酒店管理有限公司签订《港澳中心大厦租赁合同》的同日，被告依视丽光学公司又与原告港澳中心物业公司签订了《港澳中心物业管理合同》，而原告港澳中心物业公司系武汉远东帝豪酒店管理有限公司关联公司，故租赁合同与物业合同有多处重合，且两被告与武汉远东帝豪酒店管理有限公司于2012年5月10�签订《补充协议》中既有租赁合同的内容也有物业服务合同的内容。被告依视丽光学公司于2009年6月25日以上述承租房屋为住所地登记注册了分公司即被告依视丽光学公司江汉店。2013年6月下旬，被告依视丽光学公司因其位于光谷的门面陷入优先购买权纠纷导致资金周转困难，被告依视丽光学公司江汉店停业。在此期间，原告港澳中心物业公司在其上锁的门店大门上又加了一把锁，2013年6月20日，被告依视丽光学公司江汉店负责人余利平报警称物业公司对其经营的门店强行上锁导致其无法进入，公安部门出警进行了调解处理。
本院认为：原告港澳中心物业公司作为物业管理公司与被告依视丽光学公司签订了《港澳中心物业管理合同》，约定原告港澳中心物业公司为被告依视丽光学公司江汉店经营的依视丽眼镜店门面提供物业服务。合同到期后，被告依视丽光学公司�汉店的负责人余利平又代表被告依视丽光学公司与原告港澳中心物业公司续签了《补充协议》，上述合同均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到法律保护。被告依视丽光学公司及其分公司即被告依视丽光学公司江汉店作为物业合同中接受物业服务的一方合同主体，一起享有物业服务合同的权利，也应一并承担相关的合同义务。虽然签订《港澳中心物业管理合同》时，被告依视丽光学公司江汉店尚未成立，但其从2009年6月25日成立之日起一直在该门面经营，其也认可与原告港澳中心物业公司之间的物业管理关系，且其作为依法设立并领取营业执照的法人分支机构有权作为民事诉讼主体参与诉讼，因此，对于被告依视丽光学公司江汉店辩称其不是独立法人，不应承担合同责任的意见，本院不予采纳。
合同履行过程中，两被告长期拖欠物业管理费、水电费以及灯箱广告租用费，其行为已构成违约，原告港澳中心物业公司以此提出解除双方物业服务合同关系，对此，两被告表示同意。同时，原告港澳中心物业公司有权要求两被告支付拖欠的物业管理费等费用。两被告称其依合同向原告港澳中心物业公司交付了2，000元水电押金，如双方合同解除，该笔押金应当抵扣两被告的欠款，对此，原告港澳中心物业公司表示同意。原告港澳中心物业公司提交欠款明细主张在扣除两被告之前缴纳的物业管理费余额以及交付的2，000元水电押金后，截至2013年6月9日尚欠物业管理费85，373.33元，两被告承认其拖欠原告港澳中心物业公司物业管理费，但却未举证证明欠款数额，故本院认可截至2013年6月9日两被告未付物业管理费数额为85，373.33元。至于水电费数额，按照三张《水电费缴费通知书》载明的数额，两被告�缴2013年3月14日至2013年6月18日期间的水、电费为4，194.30元。原告港澳中心物业公司主张2012年11月至2013年6月期间的广告灯箱使用费27，200.00元（每月3，400元），但双方签订《广告位认租协议书》约定的合同期间为2013年1月1日至2013年12月31日。故本院仅支持从2013年1月至6月期间的灯箱广告租用费20，400元。两被告辩称其不应支付灯箱广告租用费，但其未提供证据支持其主张，故对上述答辩意见，本院不予采纳。
鉴于原告港澳中心物业公司也强行上锁阻止两被告日常工作，无论是否是导致两被告停业的直接原因，该行为均欠妥，违反了其作为物业管理服务提供者在《港澳中心大厦管理公约》中约定的合同义务，故对于原告港澳中心物业公司要求两被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第一百一十�条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告武汉港澳中心物业管理有限公司与被告武汉依视丽光学有限公司、被告武汉依视丽光学有限公司江汉店签订的《港澳中心物业管理合同》；
二、被告武汉依视丽光学有限公司、被告武汉依视丽光学有限公司江汉店于本判决生效之日起十日内向原告武汉港澳中心物业管理有限公司支付2010年12月10日至2013年6月9日期间的物业管理费85，373.33元；
三、被告武汉依视丽光学有限公司、被告武汉依视丽光学有限公司江汉店于本判决生效之日起十日内向原告武汉港澳中心物业管理有限公司支付2013年3月14日至2013年6月18日期间的水、电费为4，194.30元；
四、被告武汉依视丽光学有限公司、被告武汉依视丽光学有限公司江汉店于本判决生效之日起十日内向原告武汉港澳中心物业管理有限公司支�2013年1月至6月期间的灯箱广告租用费20，400元；
五、驳回原告武汉港澳中心物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告武汉依视丽光学有限公司、被告武汉依视丽光学有限公司江汉店未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，171元由被告武汉依视丽光学有限公司、被告武汉依视丽光学有限公司江汉店共同负担。因案件受理费已由原告武汉港澳中心物业管理有限公司预交，故由被告武汉依视丽光学有限公司、被告武汉依视丽光学有限公司江汉店在支付上述款项时将受理费3，171元一并支付给原告武汉港澳中心物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 程 春
审 判 员 施佑莉
人民陪审员 魏 欣
二〇一四年九月十日
书 记 员 宋琼韬