江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一初字第11号
原告兴国县国土资源局。
负责人赖芸，副局长，主持工作。
委托代理人欧阳红星，系兴国县国土资源局干部。
委托代理人李冀，系兴国县国土资源局法律顾问。
被告赣州市易发投资发展有限公司。
法定代表人张文新，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人刘根发，系该公司监事，原系赣州市易发投资发展有限公司的董事长。
委托代理人黄承志，系该公司法务部职工。
原告兴国县国土资源局（下称国土局）诉被告赣州市易发投资发展有限公司（下称易发公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。原告的委托代理人欧阳红星、李冀，被告的委托代理人刘根发、黄承志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告通过招拍挂从原告处取得编号为DBN2014006号，面积为23723㎡的宗地（含地上物）。原、被告于2014年1月29日签订《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：3607322014B000047），依据该合同被告应当在合同签订的29日内将所有出让价款68268400元支付给原告。但合同签订后被告除此前支付的13650000元外，余款54618400元未付。故原告的诉讼请求为：1、判令被告按原、被告所订立《国有建设用地使用权出让合同》向原告支付所欠出让价款54618400元；2、诉讼费用由被告承担。
被告答辩称：原告诉状所陈述的事实部分，我们都认可。我们无力支付土地出让金，我们愿意用房子来折抵土地出让金。
原告为支持其诉请，向法庭提交了以下几组证据（其中第一至第四组证据为庭前证据交换中提交，第五、六组证据为开庭时提交）：一、兴府字（2014）1号《关于同意出让兴国县经济开发区农贸综合市场等三宗地块国有建设用地使用权的批复》及相应附件1份。二、2014年1月29日，原、被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》1份。三、2014年4月17日及2014年10月24日原告给被告的《关于限期缴清地价款的通知》2份。上述一至三组证据用以证明原告诉请所依据的事实。四、1号楼、2号楼的测绘报告，用以证明该宗土地上建筑物的情况。五、拍卖出让公告复印件、被告成交确认书复印件、1365万竞买保证金到账确认书复印件，用以证明：（1）原告出让该宗土地所附条件：①含地上物3234.67万元；②预交保证金1365万元；（2）被告已经支付保证金1365万元转为购地款。六、鉴定费票据复印件（对涉诉宗地上一号楼、二号楼未售店房的鉴定费），证明基于原、被告关于以地上建筑物作价抵偿被告所欠土地出让金的合意，为查明涉诉宗地上一号楼、二号楼未售店房的市场价格，由原告代为垫付该鉴定费165000元。
被告为支持其答辩，向法庭提交以下证据（其中第一至第七组证据为庭前证据交换中提交，第八、九组证据为开庭时提交）：一、被告企业营业执照及组织机构代码各一份共2张，用以证明被告主体资格。二、《国有建设用地使用权出让合同》一份共14张，用以证明：2014年1月29日双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》，宗地面积为23723平方米，出让价款为68268400元。三、业务凭证一份共1张，用以证明被告已支付土地出让款13650000元。四、建设用地规划许可证一份共5张，用以证明被告取得了上述宗地的规划许可。五、房屋面积测绘报告二份共54张，用以证明该宗土地上1号、2号商住楼各套房屋面积。六、兴国县国有建设用地使用权网上拍卖公告四份共12张，用以证明兴国县国土资源局2012年至2014年国有建设用地使用权网上拍卖出让情况。七、兴国县城周边房屋置业计划书6份，用以证明2014一2015年兴国县城周边房价每平方米4600元左右。八、被告公司股权转让协议书复印件、营业执照复印件，用以证明股东刘根发将其持有的被告公司75%股份、股东程莉将其拥有的被告公司25%股份一并转让给张文新所有，张文新取得被告公司100%股份。九、公司变更登记通知书复印件、法定代表人身份证明书复印件，用以证明被告公司现任法人代表人为张文新。
被告对原告提交的六组证据的真实性、合法性和关联性无异议，本院予以采信。原告对被告提交的第一至第四组证据、第八组、第九组证据的真实性、合法性和关联性无异议，本院予以采信。原告对第五组证据质证认为是复印件，应以原告方的原件为准。原告对第六、七组证据的真实性无异议，但价格是否合适应以鉴定意见为准。本院对被告提交的第五组、第六组证据的真实性、合法性和关联性予以采信。对被告提交的第七组证据的真实性和关联性不予采信。
经审理查明：案涉出让土地原系富强建材公司所占土地，后该土地上违规建起了商住楼等建筑。当地政府为解决该问题，欲收购该宗土地上的建筑，然后与该宗土地一并拍卖出让，故先对该宗地上建筑进行了评估，评估价值为32346700元。2014年1月3日，经兴国县人民政府兴府字（2014）1号批准，原告对该宗土地进行拍卖出让，其出让方案中注明，该宗地起拍价包含地上建筑物评估价值32346700元，拍卖超过起叫价的增价价值，一并视为土地价值收益。2014年1月29日，原告与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定原告将该宗土地23723㎡出让给被告，国有建设用地使用权出让年期为批发零售用地40年，其他普通商品房住房用地70年，国有建设用地使用权出让价款为68268400元，2877.73元／㎡，定金为13650000元，定金抵作土地出让价款。合同签订之日起29日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。该合同第十三条约定，被告在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。其中，建筑总面积59307.50㎡、其他土地利用要求必须严格执行规划设计条件通知书（兴建规条字2013055号）。该合同签订前，被告方由其当时的法定代表人刘根发于2014年1月26日通过中国农业银行股份有限公司兴国县支行转账支付13650000元到兴国县财政局账户，交纳了定金。该合同签订以后，剩余土地出让价款54618400元被告未再支付。2014年5月16日，该宗土地已经办理了《建设用地规划许可证》，用地单位为易发公司，用地项目为御庭嘉园，用地性质为商住用地，用地面积为23723㎡。2014年4月17日，兴国县国土资源局向易发公司发书面通知催缴剩余土地出让价款54618400元，由李章金签收。2014年10月24日，兴国县国土资源局再次发书面通知进行催缴。
本案审理过程中，双方均有意愿用该宗土地上已经建成的部分未销售房屋的评估价来抵扣土地出让金，故双方于2015年1月29日共同向本院出具评估申请书，并共同出具要求缩短举证期限并提前进行证据交换和质证的意见。本院根据易发公司出具的未销售房屋清单进行了查封、扣押，扣押后由被告自行保管，被告承诺不擅自对已查封、扣押的房屋进行销售、租赁、抵押等处分，否则，愿意承担法律责任。原告在被告出具的未销售房屋清单中盖章确认，并注明“我局同意用本清单内房屋评估价折抵土地出让金”。在此基础上，本院依双方共同申请，委托了江西同致房地产土地估价咨询有限公司（下称同致公司）对所查封、扣押的房屋进行了评估。2015年2月9日，同致公司出具评估报告，认为委托评估对象的价值为55514000元。原告为此向同致公司支付了165000元评估费。
本院认为：关于案涉《国有建设用地使用权出让合同》的法律效力问题。该合同所出让的土地并不是一块净地，而是连带地上建筑物一并转让。这些建筑物建设之前没有办理各项报批手续。但是当地政府为了解决这一揽子问题，已经将该宗土地转变了土地用途，规划管理部门已经将该宗土地转为商住用地，有关部门并没有作出这些地上建筑物为违章建筑的认定。而且，案涉出让合同经过了公开拍卖程序，该种带地上建筑物的出让方案也经过当地政府批准。故案涉《国有建设用地使用权出让合同》并不违反法律规定，只不过该合同内容并不完全是土地的出让，还捆绑有地上建筑物的一并转让。这种捆绑转让也是双方当事人的真实意思表示，且在不拆除地上建筑物这一前提下是一种当然的选择，经过当地政府批准以及公开拍卖程序。故案涉合同中的捆绑转让内容也是合法有效的。
对于被告欠原告的剩余款项为54618400元，这一点被告不持异议。被告仅认为应当按照诉讼过程中双方的合意即按照评估机构的评估价用该宗土地上建设的房屋进行抵扣剩余价款。对此，本院认为，其一，案涉出让合同中并没有用地上房屋抵扣合同价款的约定。其二，原、被告仅是在诉讼过程中有用房屋抵扣剩余价款的初步合意，并共同申请法院委托中介机构进行评估。但并没有对抵扣的具体内容如抵扣的房屋明细、抵扣的价格、办证有关税、费等内容签订协议。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零七条“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外”之规定，被告在诉讼调解过程中虽然有用该宗土地上所建设房屋的评估价进行抵扣剩余价款的表示，但不得作为本案判决的依据。因此，被告主张用御庭嘉园小区房屋的评估价来抵扣剩余款项54618400元的抗辩意见，没有合同约定及法律依据。本院不予支持。
综上，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。原告的诉讼请求获得了完全支持，故诉讼费用应由被告负担。对于评估费165000元，由于本案的评估是由原、被告双方共同申请的，且本案的处理并没有使用该评估结论。故评估费由双方各半负担为宜。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
由被告赣州市易发投资发展有限公司在本判决生效后30日内给付原告兴国县国土资源局土地出让金54618400元。
案件受理费314892元、保全费5000元，合计319892元，由被告赣州市易发投资发展有限公司负担。评估费165000元，由被告赣州市易发投资发展有限公司负担82500元，原告兴国县国土资源局负担82500元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。
审 判 长 徐 军
审 判 员 郑小兵
代理审判员 张志平
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 王 佳
书 记 员 刘恒芬