汕头市金平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0511民初2436号
原告（反诉被告）：余琪伟，男，1952年12月25日出生，汉族，住所地汕头市龙湖区，
原告（反诉被告）：余奇俊，男，1955年3月9日出生，汉族，住所地汕头市龙湖区，
原告（反诉被告）：余奇亮，男，1957年2月16日出生，汉族，住所地汕头市金平区，
上列三原告的委托诉讼代理人：林祖喜、陈映荣，广东嘉格律师事务所律师。
被告（反诉原告）：汕头市同平建设有限公司【原汕头同平建设（集团）公司】，住所地汕头市金平区乌桥二马路247号，统一社会信用代码914405111928338316。
法定代表人：周良钦。
委托诉讼代理人：苏泳生，广东介福律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑涛，广东介福律师事务所实习律师。
原告（反诉被告，下称原告）余琪伟、余奇俊、余奇亮与被告（反诉原告，下称被告）汕头市同平建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月5日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人林祖喜、陈映荣，被告的委托诉讼代理人苏泳生、郑涛到庭参加诉讼。因双方当事人争议较大，不宜适用简易程序，本院依法于2016年12月26日裁定转为适用普通程序，并于2016年12月28日再次公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人林祖喜，被告的委托诉讼代理人苏泳生、郑涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将验收合格配套设施齐全的汕头市金凤花园××区××房全套房产交付三原告使用，并由被告负责办理该房产的不动产登记证；2、判令被告向三原告支付逾期交房违约金暂计410,708.22元（按已缴付购房款94,900元自1996年11月1日起计算至被告向三原告交付验收合格房屋之日止，暂计至2016年7月31日为410,708.22元=94,900元×7213日×0.0006）;3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1995年3月2日，三原告之母郑喜钿（已于2001年4月4日去世）与被告签订《房屋买卖合同》，约定：郑喜钿向被告购买座落于汕头市金凤花园××区××房全套，建筑面积约43.31㎡，房屋售价146,387.80元；付款方式为分期付款，即签订合同当日付定金2,000元，自签订合同之日起一天内付购房款30,200元，合同签订后每月应交1,900元至交清；双方商定被告应于1996年10月将验收合格的房产移交郑喜钿使用；同时约定被告如不能准时交付房屋，应按郑喜钿已缴付金额每日万分之六偿付违约金，以补偿因房屋延期交付使用而造成的损失。合同还对其他事项作出约定。合同签订后，郑喜钿按照约定支付了定金、首期购房款及每月应缴购房款，截至1997年12月累计缴交购房款94,900元。1996年10月，被告未能按合同约定的期限履行交房义务，直至1997年12月整个楼盘仍处于停建状态，郑喜钿多次向被告交涉未果，直至其去世，有关讼争房产的问题也没有得到解决。涉案房产建造完成后，三原告多次要求被告妥善解决母亲郑喜钿生前所购买房屋的交付及被告的违约赔偿事宜，但被告拒绝交房并对三原告的合理请求等均不予理会。被告未按合同约定的期限将经竣工验收及消防验收合格的商品房交付郑喜钿，已构成违约，应按郑喜钿已缴付金额每日万分之六偿付违约金。
被告辩称：三原告诉请的违约金已超过诉讼时效，被告于1999年11月通知郑喜钿缴纳水电表配套费及办理交房手续，郑喜钿也于1999年11月9日缴交水电表配套费4000元。前述事实印证本案讼争房屋至1999年底已具备交房条件。但郑喜钿与被告当时未就延期交房违约责任达成一致，诉讼时效应于1999年11月9日起计。即便退一步来讲，被告曾于2002年11月11日在《汕头日报》刊登了《交房通知》，通知未办理交房的业主办理交房手续。因此，三原告主张延期交房违约责任的诉讼时效应当自2002年11月11日起计。即使郑喜钿已经于2001年4月4日死亡，三原告作为郑喜钿的第一顺位法定继承人，也可以继承人的身份，向被告主张权利，但三原告始终怠于行使权利，根据《民法通则》关于诉讼时效的规定，三原告有关违约金的诉讼请求依法应当不予以支持。
被告还向本院提出反诉请求：1、判令三原告立即付还被告的购房款52,687.8元及附加费1,508.88元共计54,196.68元，以及判令三原告立即支付被告尚欠房款自1998年2月1日起至其实际还清前述款项之日止按日万分之六计的违约金；2、本案本诉及反诉的受理费全部由三原告承担。事实与理由：1995年3月2日，被告与郑喜钿签订《房屋买卖合同》，约定：郑喜钿自愿向甲方购买座落在汕头市金凤花园××区××号房（面积43.31㎡）；购房款共计146,387.80元；各项附加费共计5,508.88元；双方商定的付款方式为：郑喜钿在签订合同的同时，支付被告定金2,000元，郑喜钿在交清全部购房价款时被告将该定金退还郑喜钿或抵作购房价款；郑喜钿如未按合同约定的日期付款，应按延付金额每日万分之六偿付被告违约赔偿金；郑喜钿应于签订合同之日支付被告购房款30,200元；郑喜钿应于签订合同后，每月支付被告购房款1,900元，其余购房款在移交房屋前14天付清。郑喜钿交清房款后，由被告代郑喜钿办理房产登记手续。郑喜钿自1998年1月起开始拖欠被告房款。被告1999年11月9日电话通知郑喜钿：缴交配套费后于1999年12月底办理交房手续。郑喜钿于1999年11月9日向被告交纳水电表配套费4,000元时，向被告主张延期交房违约责任，但双方无法达成一致。被告尔后多次电话催促郑喜钿办理交房手续未果。此后，被告与郑喜钿失去联系。本案房屋所在“金凤苑（金凤坛西南片）第2、3、4幢（即多层住宅楼及内围铺面A、B、C区）”已于2000年1月起陆续交付使用。2002年11月11日，被告就上述“金凤苑（金凤坛西南片）第2、3、4幢（即多层住宅楼及内围铺面A、B、C区）”在《汕头日报》刊登《交房通知》。被告应诉后，才知悉郑喜钿已于2001年4月4日死亡，三原告系郑喜钿的法定继承人。现鉴于三原告在本诉中向被告主张郑喜钿于本案《房屋买卖合同》项下的权利，故应当认定为三原告承继了郑喜钿于本案《房屋买卖合同》项下的权利义务。因此，三原告应当继续履行合同中郑喜钿的义务，付清尚欠购房款和违约金。
原告针对被告的反诉辩称：原告自1998年1月份起暂停向被告支付购房款是履行抗辩权，并不构成拖欠或违约行为。《房屋买卖合同》中明确约定，被告应于1996年10月份将验收合格的房产移交原告使用。但被告一直并没有履行交房义务，违反法律的规定和合同的约定。在所约定的交房期限内，原告并不存在拖欠购房款的行为，原告按约定每月支付1,900元购房款，即支付至1996年10月份的购房款是66,400元，包括定金2000元、首期购房款30,200元及按月支付的1,900元。被告在约定交房的期限内无法交房，但原告继续按月支付购房款至1997年12月份，总计向被告支付购房款94,900元。原告在被告逾期无法交房的情况下，仍继续履行付款义务长达一年多。原告于1997年12月获悉被告的楼盘处于停建状态，故原告行使抗辩权，暂停支付剩余小部分的购房款，并不存在违约。被告声称曾多次电话催促原告办理交房手续完全不属实。郑喜钿与被告签订的《房屋买卖合同》已载明了郑喜钿方的几个电话号码及具体联系地址，被告明知郑喜钿留有的几个电话号码及联系地址、身份证情况、家属信息等诸多具体联系方式，被告完全可以直接派人通知、邮寄信函通知、电话通知、托人转告等方式送达收房通知书，还可以进行起诉或公证，但被告至今没有任何证据证明其到现场寻找或联系或托人转告，也没有任何邮寄信函通知。而事实上，三原告之母郑喜钿对于被告不予交房的行为多次向区、市信访部门反映情况，市、区两级信访部门及房管部门也多次协调解决，但均无果。被告的反诉也自相矛盾，若如被告所述，其曾于1999年11月9日电话通知三原告之母缴交配套费的话，那么足以证明被告完全能够电话联系到原告，此后又何需通过登报的方式发送交房通知呢？显然自相矛盾，不能自圆其说。被告于2002年11月11日登报的交房通知不能视为被告于该日期履行了通知交房义务。被告不能证明郑喜钿下落不明，也没有完成无法联系郑喜钿及其家属的举证义务，只有在无法直接联系郑喜钿或三原告的情况下才能视登报通知为合法送达方式。被告在已经逾期不能交房的情况下，用豆腐块版面集中对大批购房户登报通知一天，明显不合常理。按交房通知的显示的几幢楼房必定有多户购房者，不可能这么多购房户下落不明而无法联系，且各购房合同均载明了电话号码及联系地址、身份信息等联系方式，各购房户均多次主动联系被告要求及时交房，怎么可能下落不明？其次，被告登报通知是在其已经逾期不能按约交房的情况下的行为，目的是故意设置陷阱逃避巨额违约金；再次，被告仅仅在《汕头日报》发个不起眼的通知，登报时间仅仅一天，通知对象不指向具体的个体人物，通知方式不醒目，原告没有看该报的习惯，根本不可能知道登报之事。最后，被告若认为无法与郑喜钿联系，还认为郑喜钿违约，完全应该进行起诉或公证。在没有得到法律或合同授权的情况下任何单位和个人均不能随意通过登报的方式向当事人送达文件，被告登报通知没有法律和合同依据。对于通过登报的方式向当事人送达文件，我国司法实践只有寥寥几种情形。即便法院登报公告，也必须在信函被退回，或者在采取其他途径无法送达法律文书等情形下才能采用。由于我国的法律是授权性的法律，在没有得到授权的情况下任何单位和个人均不能随意通过登报的方式向当事人送达文件。被告反诉要求三原告支付尚欠购房款自1998年2月1日起至实际还清款项之日止按日万分之六计的违约金完全缺乏依据，依法应予驳回。鉴于三原告和在合同中明确约定其余购房款在移交房屋前14天付清，而本案房屋至今未交付，三原告当然不应支付尚欠的购房款。此外，如上所述，三原告在被告没有按期交房的情况下，主动缴交了大部分购房款，履行了房屋买卖合同的大部分义务，不存在违约行为。请法院审查后依法驳回被告的反诉请求。
三原告和被告围绕各自的诉讼请求、反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。三原告和被告对对方提交证据的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
郑喜钿系三原告余琪伟、余奇俊、余奇亮的母亲，1995年3月2日，郑喜钿（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同》（购字第95058号），合同约定：乙方自愿向甲方购买座落在金凤花园B区四层413号房计一房一厅，建筑面积约43.31㎡，房屋每平方米售价人民币3,380元，共计人民币146,387.80元；房产交易费1,317.49元、产权登记费146.39元、契证工本费5元、房屋查丈费20元、水电表、信箱等4,020元；乙方在签订合同的同时，须向甲方支付2,000元，作为购买房屋的定金，乙方在交清全部购房款时甲方应将定金退还乙方或抵作购房款；乙方如未按合同约定的日期付款，应按延付金额每日万分之六向甲方偿付违约赔偿金；乙方交清购房款后，由甲方向乙方代办理房产登记手续；双方商定，甲方应于1996年10月将验收合格的房产移交乙方使用；甲方应按合同约定日期交房，如不能准时交付乙方使用，应按乙方已缴付金额每日万分之六向乙方偿付违约金，以补偿因房屋延期交付使用而给乙方造成的损失。该合同书所附的《双方商定的付款方式》约定乙方付款方式为分期付款：签订合同当日付定金2000元，自签订合同之日起一天内付购房价款的百分之二十二计30,200元，本合同签订后，每月应交房款1.3%，即1900元至交清；其余购房款在移交房屋前14天付清。
合同签订当天，郑喜钿按合同约定支付定金2,000元；1995年3月2日郑喜钿向被告支付购房款30,200元；从1995年4月至1996年7月共16个月，郑喜钿每月向被告交付1,900元；1996年7月12日，郑喜钿向被告交付了15,200元，被告出具的《收款收据》中载明：收1996年7月至1997年2月房款，按一次性付款9.5折优惠抵房款16,000元；从1997年4月至1997年12月共9个月，郑喜钿每月向被告交付1,900元；至1997年12月29日，郑喜钿累计向被告缴交定金和购房款共94,900元。合同约定的交房时间届满，因郑喜钿购买房屋所在楼房尚未竣工，被告无法按期交房。1999年11月9日，被告通知郑喜钿交纳该房产的配套费并办理交房手续。郑喜钿向被告交纳水电表尾款4,000元，但由于郑喜钿和被告未能就被告逾期交房造成郑喜钿经济损失的赔偿问题达成协议，故没有与被告办理交房手续。郑喜钿购买房屋所在金凤花园B区的楼房于2000年10月8日通过竣工验收，确定为合格，已具备交付购房人使用的条件。但因郑喜钿于2001年4月4日死亡，其生前所购买的汕头市金凤花园××区××房（现门牌××金凤苑3幢413房）仍没有办理交房手续。被告于2002年11月11日在《汕头日报》上刊登《交房通知》：“金凤苑（金凤坛西南片）第2、3、4幢（即多层住宅楼及内围铺面A、B、C区），已于二零零零年元旦起陆续交付使用，但至今仍有部分回迁户、购房户尚未前来办理交房手续，请各业主在此通知之日起15天内前来现场（金凤坛1幢楼下，电话：84,52××8）办理交房手续。”2004年5月11日，被告取得了由汕头市规划与国土资源局颁发的《商品房房地产产权权属证明书》，汕头市镇平路56号金凤苑3幢的房地产总确权登记在被告名下。
三原告于2015年8月27日到汕头市汕头公证处办理《委托书》公证，余奇俊和余奇亮委托余琪伟处理郑喜钿生前购买汕头市金凤花园××区××房遗留的问题。2016年4月27日，三原告到汕头市汕头公证处办理《公证书》，证明余琪伟是余奇俊、余奇亮的胞兄；是郑喜钿的儿子。2016年11月3日，三原告向本院起诉，提出前述的诉讼请求。被告则于2016年11月25日提出反诉。
本院认为：三原告之母郑喜钿生前与被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，合同的内容不违反法律规定，应认定为有效合同，双方都应按约定履行各自的合同义务。郑喜钿在1997年12月之前按合同约定分期支付了购房款，但被告没有按合同约定于1996年10月将验收合格的房产移交给郑喜钿使用，已构成违约，应承担违约责任。被告应依照合同约定，按郑喜钿已缴付金额每日万分之六计向郑喜钿偿付违约金，以补偿因房屋延期交付使用而给郑喜钿造成的损失。被告虽在1999年11月通知郑喜钿办理交房手续，但汕头市金凤花园B区楼房在此时尚未竣工验收，不符合交房条件，且因被告违约行为所造成损失的赔偿问题没有解决，郑喜钿有权拒绝与被告办理交房手续，被告在金凤花园B区楼房符合交房条件之前仍应承担违约责任。金凤花园B区的楼房在2000年10月8日通过竣工验收确定为合格后，已具备交付购房人使用的条件，被告在通知购房人办理交房手续后，可免承担此后的违约责任。因郑喜钿已于2001年4月死亡，被告不能与郑喜钿取得联系，故被告于2002年11月11日以在报刊上刊登通知的方式通知购房户交房；由于法律没有禁止企业刊登公告发布通知，故被告上述行为并无不当。因此，被告的逾期交房违约责任应计至2002年11月26日止。
汕头市金凤花园B区（现镇平路56号金凤苑3幢）413房已具备交房的条件，在明确购房人的继承人之后，被告应及时将该房产交付给房产的合法权利人使用。三原告作为郑喜钿的法定继承人，对郑喜钿的遗产享有继承权，郑喜钿与被告签订的《房屋买卖合同》中约定的权利义务应由三原告承接，故三原告提出判令被告将验收合格配套设施齐全的汕头市金凤花园B区413房全套房产交付三原告使用的请求合法，依法可予支持。
关于被告应承担逾期交房的违约责任的时段，三原告以被告没有通知交房为由，要求从1996年11月1日计至实际交房之日。根据法律规定，继承从被继承人死亡时开始，三原告作为郑喜钿的法定继承人，在郑喜钿死亡后，便依法承接《房屋买卖合同》中购房人的权利义务。但三原告没有及时将发生继承的事实通知被告，致被告在没有知悉继承事实发生的情况下没有通知三原告办理交房手续，但被告已通过登报通知的方式通知购房户办理交房，且金凤苑住宅区大多数拆迁户及购房人也已经入驻，因此，应认定被告的违约责任计至被告刊登通知后的15日，三原告的上述主张，依据不足，本院依法不予采纳。
因被告在应诉后对原告的起诉请求提出了超过诉讼时效的抗辩，故本院依法应对原告的诉讼请求是否超过诉讼时效作审查。郑喜钿生前在其权利被侵害时，已多次向被告主张权利，被告持续违约，但诉讼时效期间连续中断。郑喜钿2001年4月4日死亡后，被告在报刊上刊登交房通知，因被告在通知中并没有承诺愿意承担违约责任，故诉讼时效期间从2002年11月26日开始计算。《房屋买卖合同》中郑喜钿的权利义务由三原告承接之后，三原告怠于行使其应有权利，既不向被告通报发生继承的事实，也不及向被告主张权利，在案件审理期间，也没有提供发生诉讼时效中止、中断的依据，应承担举证不能的后果，三原告提出判令被告支付逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效，依法应予以驳回。
房屋买卖合同约定的房款为146,387.80元及配套费5,508.88元，郑喜钿生前已向被告交付定金和购房款共94,900元、配套费4,000元，以及被告1996年7月12日承诺的9.5折优惠抵房款800元；尚欠购房款50,687.80元及配套费1,508.88元。在办理交房时，三原告还应付被告尚欠的购房款及配套费，被告反诉请求中不超过该金额部分应予以支持，超出部分依法予以驳回。
郑喜钿与被告签订的《房屋买卖合同》约定，郑喜钿每月应交房款1,900元至交清，其余购房款在移交房屋前14天付清。故应认定郑喜钿在约定交房的期限前每月应交房款1,900元，其余购房款在移交房屋前14天付清。郑喜钿在合同订立之后一直按合同约定履行付款义务，且一直付至约定交房日期之后的1997年12月29日，郑喜钿没有违约事实。被告反诉请求判令三原告支付逾期付款违约金的理由不成立，本院依法予以驳回。
讼争房产已具备办理不动产权证书的条件，被告应在交房后协助三原告办理权属登记手续。原告提出判令被告负责办理该房产的不动产登记证的请求合法，依法应予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条第一款和第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告汕头市同平建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内将配套设施齐全的汕头市金凤花园B区（现镇平路金凤苑3幢）413房交付原告余琪伟、余奇俊、余奇亮使用。
二、原告余琪伟、余奇俊、余奇亮在办理交房时应付还被告汕头市同平建设有限公司购房余款50,687.80元及配套费1,508.88元，合计52,196.68元。
三、被告汕头市同平建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告余琪伟、余奇俊、余奇亮办理上述房产的不动产权权属证书。
四、驳回原告余琪伟、余奇俊、余奇亮的其它诉讼请求。
五、驳回被告汕头市同平建设有限公司的其它反诉请求。
本案本诉受理费7,460元，由原告余琪伟、余奇俊、余奇亮负担3,730元，被告汕头市同平建设有限公司负担3,730元；反诉受理费减半收取为600元，由原告余琪伟、余奇俊、余奇亮负担500元，被告汕头市同平建设有限公司负担100元。诉讼费双方当事人已预交，本院不再收退；被告汕头市同平建设有限公司应负担的诉讼费超过其预交部分，于本判决发生法律效力之日起七日内迳行付还原告余琪伟、余奇俊、余奇亮。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审判长 郭继忠
审判员 许智武
审判员 姚允玉
二〇一七年一月三日
书记员 袁诹敏
相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国继承法》
第二条继承从被继承人死亡时开始。
第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。