浙江省宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0203民初4493号原告（反诉被告）：宁波市宁玮世纪尚都大酒店有限公司，组织机构代码67766178-3。住所地：宁波市海曙区蓝天路***号。法定代表人：陈锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：王泽波，执业证号13302199410219873，浙江联吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐建君，执业证号13302201510375132，浙江联吉律师事务所律师。被告（反诉原告）：杭州静娴美容用品有限公司，统一社会信用代码913301036767724222。住所地：杭州市下城区东新路江南巷**号***室。法定代表人：楼利庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐才宗，执业证号13302200510828776，浙江立甬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王哲，执业证号13302201610234013，浙江立甬律师事务所律师。第三人（有独立请求权）：蔡丽娟，女，1970年8月4日出生，汉族，住宁波市海曙区。委托诉讼代理人：姜盼攀，执业证号13302201511884350，浙江导司律师事务所律师。第三人（无独立请求权）：张云峰，男，1969年11月22日出生，汉族，住宁波市鄞州区。原告宁波市宁玮世纪尚都大酒店有限公司（以下简称宁玮公司）诉被告杭州静娴美容用品有限公司（以下简称静娴公司）、第三人蔡丽娟房屋租赁合同纠纷一案，于2016年11月4日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孙平平独任审理。案在审理中，原告宁玮公司以张云峰与本案有法律上的利害关系为由申请追加其作为无独立请求权第三人参加诉讼，本院依法予以准许。期间被告静娴公司提起反诉，本院审查后予以受理，决定合并审理。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭进行审理。案件审理中，第三人蔡丽娟向本院申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，本院予以准许。本案分别于2017年3月30日、2017年5月26日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告（反诉被告）宁玮公司的委托诉讼代理人王泽波、徐建君、被告（反诉原告）静娴公司的委托诉讼代理人唐才宗、第三人蔡丽娟及其委托诉讼代理人姜盼攀、第三人张云峰到庭参加了诉讼。原告（反诉被告）宁玮公司向本院提出诉讼请求：1.判令本诉被告静娴公司立即支付本诉原告房屋租金289000元，违约金16858元（578000÷12×0.35%），以上合计305858元（其中100000元以静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付）；2.本案诉讼费由本诉被告承担。审理中本诉原告变更诉讼请求为：1.判令本诉被告向本诉原告支付自2016年6月10日起至2017年4月9日的租金392599元，自2017年4月10日起至法院判决确定的解除日，继续按《租赁合同》第四条第1款的计算方式计算租金，但应扣除按《房屋买卖合同补充协议》第三条约定的计算方式计算的租金；2.判令本诉被告向本诉原告支付违约金200000元（包括按《租金合同》约定计算的第六年下半年和第七年上半年延期支付租金违约金及提前解除合同违约金，扣除第三人蔡丽娟可主张的部分）；3.本案诉讼费用由本诉被告承担。庭审中本诉原告明确变更后的诉讼请求中租金及违约金计算方式为：本诉原告按40%的比例主张本诉被告根据《租赁合同》约定应支付的租金及违约金，主张的租金中包含了法院判决的《租赁合同》解除后至涉案房屋实际返还本诉原告之日的占有使用费；其中第三人蔡丽娟可主张的租金及逾期支付租金违约金起算时间为2016年10月5日。事实和理由：2010年10月，本诉原告经原房屋所有人汪静安授权与本诉被告签订《租赁合同》一份。双方约定本诉原告将坐落在宁波市宁玮世纪尚都大酒店一楼西侧（门牌号为××、190号）出租给本诉被告。合同第二条第2款约定：“该房屋建筑面积和自有面积在合同附件中涂以红线加以识别，其中含原酒店二楼部分客房”。合同第三条约定，“租赁期限为10年，自2010年10月5日至2020年12月10日，其中2010年10月5日至2010年12月9日为免租期，用于装修。”故租赁期为2010年12月10日至2020年12月10日。合同第四条约定，租金支付采用先付后租方式，每半年为一期，第一期应当于合同签订当日付清，自第二期起每期提前10天付清。租赁期内第一年租金为500000元，第二年租金为500000元，第三年租金为500000元，第四年租金为525000元，第五年租金为551000元，第六年租金为578000元，第七年租金为607000元……，以上租金由现金和消费卡两部分组成，其中每年固定200000元以本诉被告的静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付，其余部分以现金方式支付给本诉原告，从中产生的租赁税等费用由本诉被告自行承担。合同第七条第6款约定，未经本诉原告书面同意拖欠租金及相关费用，7天内每逾期一天，本诉被告应当向本诉原告支付月租5%的违约金；逾期10天以上，本诉原告有权解除本合同并收回租赁场所，保证金不退。合同签订后，双方还签订了《补充协议》，双方约定本诉原告同意将民丰街190号隔楼二楼部分租赁给本诉被告使用，租金按每年50000元以静博士美容美体连锁机构消费卡形式支付。租赁期间，原房屋所有人汪静安将上述位于宁波市××房屋（以上简称180号房屋）转让与第三人张云峰。2014年10月14日，汪静安与第三人张云峰就上述租赁事实及房屋买卖签订《补充协议》，双方约定：1、由第三人张云峰与本诉被告继续履行《租赁合同》；2、第三人张云峰同意汪静安（本诉原告宁玮公司）出租人的身份向本诉被告收取自2014年12月10日起至2020年12月9日止的房屋租金及违约金；3、汪静安转付给第三人张云峰的房租为现金。租赁期间，原房屋所有人汪静安将上述位于宁波市海曙区民丰街186号房屋（以下简称186号房屋）转让于案外人周超。2014年8月19日，汪静安与案外人周超就上述租赁事实及房屋买卖签订《房屋买卖合同补充协议》，双方约定：1、由周超与本诉被告继续履行《租赁合同》；2、周超委托汪静安（本诉原告宁玮公司）以出租人的身份向本诉被告代收房屋租金及违约金；3、汪静安向周超支付100000元作为代收房屋租金款项的押金。后周超又将该房屋转让于第三人蔡丽娟，并且把上述房屋押金100000交付于第三人蔡丽娟（直接在房屋转让款中扣除的方式支付），故第三人蔡丽娟继承《租赁合同》及《房屋买卖合同补充协议》的全部权利与义务。按照合同约定，本诉被告应当于2015年12月1日前付清自2015年12月10日至2016年6月10日发生的半年租金289000元。然截至2015年12月15日，本诉被告未向本诉原告支付上述租金。2015年12月19日，本诉原告委托浙江联吉律师事务所发律师函致本诉被告，要求支付租金。2016年1月20日，因本诉被告拒绝支付自2015年12月10日起至2016年6月9日期间的租金，本诉原告将其诉之贵院。贵院经审理于2016年6月27日作出（2016）浙0203民初266号民事判决书判决本诉被告支付本诉原告所拖欠房屋及支付违约金16858元。现按照合同约定，本诉被告应当于2016年6月1日前付清自2016年6月10日至2016年12月9日发生的半年租金289000元，然本诉被告未向原告支付上述租金。2016年9月18日，本诉原告委托浙江联吉律师事务所发律师函致本诉被告，要求支付第六年下半年的租金。另按照合同约定，未经本诉原告书面同意拖欠租金及相关费用，7天内每逾期一天，本诉被告应当向本诉原告支付月租5%的违约金；逾期10天以上，本诉原告有权解除本合同并收回租赁场所，保证金不退。本诉被告拖欠租金已超过七天，按照合同约定支付16858元的违约金，具体计算公式为：578000÷12×5%×7=16858元。因庭审过程中，第三人蔡丽娟明确表示自2016年10月5日起应当归属于其本人根据《租赁合同》的收取租金的合同权利不再根据案外人周超与汪静安签订的《房屋买卖合同补充协议》履行，故本诉原告不再代第三人蔡丽娟行使代收取租金的权利。在庭审过中，本诉被告反诉要求解除双方签订的《租赁合同》。合同约定租赁期限为10年，自2010年10月5日至2020年12月10日，其中2010年10月5日至2010年12月9日为免租期，用于装修。本诉被告在上述租赁期未满的前提下，要求解除合同属于单方面解除租赁合同，根据《租赁合同》第七条第5款约定：“租赁期内，乙方单方面解除租赁合同或未经甲方书面同意擅自转租、分租或转租该房屋的，乙方再向甲方支付500000元违约金后，双方解除合同”，本诉被告应当向本诉原告支付违约金500000元，双方合同正式解除。关于租金，因本诉被告拖欠的自2015年12月10日至2016年6月9日租金贵院已另案作出判决。故本诉被告仍应根据《租赁合同》第四条约定支付自2016年6月10日起至本诉被告实际支付违约金之日止的租金，截至2017年4月9日，上述租金为：2016年6月10日至2016年12月9日的租金289000元及2016年12月10日至2017年4月9日的租金607000元÷12×4=202333元，暂合计491333元。虽合同约定以上租金由现金和消费卡两部分组成，其中每年固定200000元以本诉被告的静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付，其余部分以现金方式支付本诉原告，但本诉被告已经停止经营，上述消费卡无法在本诉被告场地消费，故本诉原告认为应当将上述消费卡折价支付。另一方面，第三人蔡丽娟明确表示不再授权本诉原告代收租金，根据《房屋买卖合同补充协议》约定，自2014年10月5日起应当归属于第三人蔡丽娟的租金为260000每年，并按年5%递增，而截至2016年10月4日的租金已经结清，而2014年10月5日至2015年10月4日的租金为260000元，2015年10月5日至2016年10月4日的租金为260000元×1.05=273000元，2016年10月5日至2017年10月4日的租金为260000元×1.05×1.05=286650元。故自2016年10月5日至2017年4月9日的租金为：286650元÷12×（4+4÷30）=98734元。故本诉被告截至2017年4月9日应当向本诉原告支付租金为491333元-98734元=392599元。自2017年4月10日起至本诉被告实际支付违约金之日止，继续按《租赁合同》第四条第1款的计算方式计算租金，但应扣除按《房屋买卖合同补充协议》第三条约定的计算方式计算的租金。关于违约金，《租赁合同》约定的违约金为500000元，但涉案房屋由第三人蔡丽娟及第三人张云峰所有的房屋组成，从实际占用的面积测算，本诉被告实际使用的第三人蔡丽娟房屋占涉案房屋面积的60%（详细见附件房屋平面图），故归属于第三人蔡丽娟的违约金为300000元予以扣除，本诉被告向本诉原告支付违约金200000元。被告（反诉原告）静娴公司针对本诉辩称，案外人汪静安已将案涉房产卖给第三人，本诉原告无权出租相应房产，请求驳回原告的诉请。若法院认为本诉原告可以主张，那么违约金过高。本诉被告已经从案涉房屋中搬出，以实际行为解除合同。2016年6月本诉被告因为知道了涉案租赁房屋所有权结构复杂，有多个房东向本诉被告主张租金，本诉被告不知道向谁支付故未支付租金，所以本诉被告不应该支付逾期付款违约金。且本诉被告2016年9月15日搬出房屋时本诉原告是清楚地，故其主张的提前解除合同违约金过高。且房屋空置也是由本诉原告和第三人蔡丽娟没有及时收回房屋也是有关系的，故该部分损失也不应完全由本诉被告承担。故请求驳回本诉原告诉请。第三人蔡丽娟针对本诉述称，第三人蔡丽娟没有授权本诉原告代理其向本诉被告收取租金。第三人张云峰针对本诉述称，第三人张云峰认可本诉原告起诉收取租金，同意本诉原告将房屋出租给本诉被告，同意本诉被告向本诉原告支付租金及违约金，第三人张云峰与本诉原告之间关系另行理直。被告（反诉原告）静娴公司向本院提出反诉请求：解除反诉原告静娴公司与反诉被告宁玮公司之间2010年10月签订的《租赁合同》及《补充协议》各一份。事实和理由：反诉原、被告曾2010年10月签订租赁合同一份，约定反诉被告将汪静安所有的房屋出租给反诉原告。但后来汪静安将房屋出售，汪静安已无权授权反诉被告出租房屋。反诉原、被告曾在贵院发生诉讼，后虽判决，反诉被告也不积极领取判决所定的标的。反诉原告考虑到房屋所有权人关系复杂（多次买卖、多人所有），同时不利于反诉原告经营及顾客人身安全，故经通知反诉被告后，已经搬出房屋。在本案诉讼过程中，反诉原告多次与第三人蔡丽娟沟通，第三人蔡丽娟均明确表示不同意由汪静安或反诉被告宁玮公司出租，而要自行处理商铺。故反诉原告认为，反诉原、被告签订的租赁合同因反诉被告无权出租，同时房屋所有权人表示自用房屋，反诉原告也已经找到商铺，故提起反诉。另第三人蔡丽娟购买房屋时根据法律规定应当通知本诉被告，但没有通知。原告（反诉被告）宁玮公司针对反诉辩称，反诉原告静娴公司要求解除案涉《租赁合同》缺乏合同约定的解除条件和法定条件。根据合同第7条约定单方解除合同应支付500000元违约金。本诉原告是代第三人蔡丽娟及张云峰主张权利，是否解除租赁合同需听取第三人的意见。第三人蔡丽娟针对反诉述称，如果反诉原告提出解除《租赁合同》，前提是反诉原告应付清拖欠房租，支付违约金并腾退房屋，第三人可以同意。第三人张云峰针对反诉述称，不同意解除《租赁合同》。如果一定要解除合同，反诉原告要承担违约金。第三人蔡丽娟向本院提出诉讼请求：1.判令本诉被告静娴公司向第三人蔡丽娟支付自2016年6月10日起至2017年4月9日的租金294800元，自2017年4月10日起至法院判决确定的《租赁合同》解除之日，继续按涉案《租赁合同》的约定支付租金；2.判令本诉被告向第三人蔡丽娟支付违约金180000元（包括按《租金合同》约定计算的第六年下半年和第七年上半年延期支付租金违约金及提前解除合同违约金按60%比例主张）；3.本案诉讼费由本诉被告承担。事实和理由：本诉原、被告房屋租赁合同纠纷一案，贵院已立案审理，第三人蔡丽娟认为对当事人诉争标的享有独立请求权，故作为有独立请求权第三人申请参加诉讼，并提出如上诉请。原告（反诉被告）宁玮公司针对第三人蔡丽娟的诉请辩称，第三人蔡丽娟继受了本诉原告与周超之间签订的《房屋买卖合同补充协议》，186号房屋租金应按该补充协议的约定计算，不同意按照40%和60%的比例划分租金。被告（反诉原告）静娴公司针对第三人蔡丽娟的诉请辩称，周超将186号房屋卖给第三人蔡丽娟的时候没有通知本诉被告，本诉被告有优先购买权，导致本诉被告不知道向哪位房东支付租金，故延期支付租金违约金不应支持。且第三人蔡丽娟知道本诉被告已经于2016年9月15日搬出租赁房屋，第三人蔡丽娟的实际损失没有到180000元，故提前解除合同违约金法院应予以核减。租金划分比例问题请法院明确，但是涉案租赁房屋一楼的大部分租赁面积都是第三人蔡丽娟的，如果第三人蔡丽娟不同意出租房屋，那本诉原告主张的部分也是没办法使用的，因为房屋是整体租赁的。第三人张云峰针对第三人蔡丽娟的诉请述称，第三人张云峰与本诉原告的意见一致。原告（反诉被告）宁玮公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据，经质证，本院认定如下：证1.《租赁合同》及附件、《承诺书》各一份，拟证明2010年10月本诉原、被告签订租赁合同一份；实际租赁房屋为附件标线部分，涉案房屋实际租赁的部分为180号房屋、186号房屋，其中186号房屋部分门面供本诉被告使用外，其余门面不属于出租范围；2010年11月12日，本诉被告因装修行为作出承诺的事实。证2.《通知书》复印件一份，拟证明本诉原告及汪静安曾发《通知书》给本诉被告，拟将涉案房屋出售的事实。证3.《房屋买卖中介合同》、《补充协议》、《房产证》复印件、《土地使用权证》复印件各一份，拟证明涉案180号房屋原属汪静安所有；2014年10月13日，汪静安将涉案房屋出售于张云峰；2014年10月14日，汪静安、张云峰签订《补充协议》，汪静安、本诉原告依该补充协议有权向本诉被告主张租金、违约金的事实。证4.《房屋买卖中介合同》、《房屋买卖合同补充协议》、《房产证》复印件、《土地使用权证》复印件、不动产权证复印件各一份，拟证明186号房屋原属汪静安；2014年8月9日，汪静安将涉案房屋出售于周超；2014年8月9日，汪静安、周超签订《房屋买卖补充协议》，汪静安及本诉原告依该补充协议有权向本诉被告主张租金、违约金；周超将上述房屋转让与第三人蔡丽娟的事实。证5.民事判决书复印件一份，拟证明本诉被告曾拒绝支付第六年上半年租金，汪静安、周超等人曾授权本诉原告以出租人身份向本诉被告主张租金、违约金的事实。证6.《律师函》打印件、快递单及快递查询结果，拟证明2015年12月19日，本诉原告委托浙江联吉律师事务所律师发函通知本诉被告支付租金的事实。证7.《律师函》打印件、快递单及快递查询结果，拟证明2016年9月18日，本诉原告委托浙江联吉律师事务所律师发函通知本诉被告支付第六年下半年租金的事实。证8.情况说明一份，拟证明原告主体适格。本诉被告静娴公司对本诉原告提交的上述证据质证认为，对证1的真实性无异议，但认为汪静安将房屋出售以后，相应的权利义务应转移给了新的房屋所有权人。对证2无异议。对证3中《补充协议》有异议，根据法律规定，房屋买卖后权利义务相应转移，本诉原告无权做这样的约定，如果有这样的约定也应该经过承租人的同意；对证3中的其他证据无异议。对证4中《房屋买卖合同补充协议》有异议，根据法律规定，房屋买卖后权利义务相应转移，本诉原告无权做这样的约定，如果有这样的约定也应该经过承租人的同意，且周超已经将房屋转让给第三人蔡丽娟，该补充协议不能约束第三人蔡丽娟和承租人；对证4中的其他证据无异议。对证5真实性无异议，但需要法庭注意在该判决书中第四页各方表示明确的授权事项是指2016年上半年租金问题。本诉被告对证6、证7均有异议，本诉被告没有收到该律师函，该组证据不能反映快递中的真实内容。对证8有异议，认为属于证人证言性质，应当出庭。第三人蔡丽娟对本诉原告提交的上述证据质证认为，对证1无异议，但认为根据房屋买卖合同，第三人蔡丽娟已经继承了原《租赁合同》全部的权利义务，没有委托本诉原告代为收取租金。对证2、证3无异议。对证4无异议，但认为《房屋买卖合同补充协议》涉及主体是汪静安和周超，第三人蔡丽娟没有继承该合同项下的权利义务。对证5无异议。对证6、证7，第三人蔡丽娟认为不清楚，与其无关。对证8有异议，认为是证人证言性质。第三人张云峰对本诉原告提交的上述证据均无异议。经审核，本院对本诉原告提交的证1至证5的真实性予以认定。对本诉原告提交的证6、证7，本院认为该两组证据对本诉原告曾分别于2015年12月18日、2016年9月18日向本诉被告邮寄律师函的事实有证明力，本院予以认定。对证8无相反证据，本院予以认定。被告（反诉原告）静娴公司向本院提交白云派出所出警记录一份，拟证明2016年9月15日本诉被告搬出涉案租赁房屋时与酒店物业发生争执的事实。本诉原告对该证据关联性有异议，认为本诉被告搬不搬出租赁房屋与本诉原告无关，与其主张合同解除也没有关联性。第三人蔡丽娟对该证据真实性无异议，关联性有异议，本诉被告即使搬出租赁房屋也与第三人蔡丽娟无关，涉案租赁房屋实际还是本诉被告在使用。第三人张云峰对该证据质证意见与本诉原告相同。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。第三人蔡丽娟未向本院提交证据。第三人张云峰未向本院提交证据。根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本诉原告宁玮公司与本诉被告静娴公司2010年10月签订《租赁合同》一份，约定本诉原告将坐落在宁玮公司一楼西侧（门牌号为××、190号）出租给本诉被告，该房屋建筑面积和自有面积在合同附件中涂以红线加以识别，其中含原酒店二楼部分客房。本诉被告租赁期限为10年，自2010年10月5日至2020年12月10日，其中2010年10月5日至2010年12月9日为免租期，用于装修。租金自2010年12月10日起算。租赁期内第一年至第三年每年租金为500000元，第四年租金为525000元，第五年租金为551000元，第六年租金为578000元，第七年租金607000元，第八年租金为638000元，第九年租金为670000元，第十年租金为703000元。上述租金由现金和消费卡两部分组成。其中每年固定200000元以本诉被告的静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付，其余部分以现金方式支付给本诉原告，从中产生的租赁税等费用由本诉被告自行承担。租金支付采用先付后租方式，每半年为一期，第一期应当于合同签订当日付清，自第二期起每期提前10天付清。合同签订当日，本诉被告向本诉原告缴纳100000元作为履约保证金。租赁期内，本诉原告如将出租的房屋出售或者转让，应提前90天通知本诉被告，在同等条件下本诉被告有优先购买权。若本诉原告将房屋转让给第三方，本合同的效力不变，本诉被告有权继续履行本合同。本诉被告单方解除租赁合同或未经本诉原告书面同意擅自转租、分租或转借该房屋的，本诉被告在向本诉原告支付500000元违约金后，双方解除合同。未经本诉原告书面同意拖欠租金及相关费用，7天内每逾期一天，本诉被告应当向本诉原告支付月租5%的违约金；逾期10天以上，原告有权解除本合同并收回租赁场所，保证金不退。另查明，本诉原、被告签订的《租赁合同》实际租赁房屋为：案涉180号部分房屋、186号部分房屋。本诉原、被告签订涉案《租赁合同》时，180号房屋、186号房屋原所有权人为汪静安，由汪静安将上述房屋交付本诉原告使用，并授权本诉原告出租，以本诉原告名义签订涉案《租赁合同》。租赁期内，2014年8月9日，汪静安与周超签订房屋买卖合同，将186号房屋转让给周超，2014年8月27日办理了产权登记，汪静安与周超于2014年8月19日签订《房屋买卖合同补充协议》，约定汪静安与本诉被告静娴公司关于上述房屋的租赁合同由周超继续履行；周超委托汪静安代为收取租金，并在收取后二日转付周超。因本诉被告静娴公司租赁的房屋不止民丰街186号房屋一间，周超和汪静安协商后约定周超购买的186号房屋年租金为260000元，年租每年递增5%；汪静安和本诉被告静娴公司租赁合同中约定的房租抵用券归汪静安；房屋押金100000元全部划入汪静安指定账户后计算房租费。后案外人周超将186号房屋出让给第三人蔡丽娟。2014年10月13日，汪静安与第三人张云峰签订房屋买卖合同，将180号房屋转让给第三人张云峰，2014年11月13日办理了产权登记，汪静安与第三人张云峰于2014年10月14日签订《补充协议》，约定汪静安与本诉被告静娴公司关于上述房屋的租赁合同由第三人张云峰继续履行，第三人张云峰同意汪静安将本层转租，双方协商2014年12月10日至2020年12月9日6年租金共计2000000元（为180号房屋的全部租金），汪静安转付给第三人张云峰的房租为现金。2016年1月20日，本诉原告曾就涉案《租赁合同》中约定的第六年上半年即自2015年12月10日至2016年6月9日的租金中本诉被告拖欠部分向本院起诉，本院作出（2016）浙0203民初266号民事判决书，支持了本诉原告宁玮公司的诉请。现第三人蔡丽娟作为186号房屋所有权人表示不授权汪静安代收案涉租金，继受《租赁合同》中相关权利义务，作为有独立请求权第三人参加诉讼，要求本诉被告向第三人蔡丽娟支付自2016年6月10日起的租金及相应的违约金。第三人张云峰审理中表示认可涉案《租赁合同》主体为本诉原、被告，关于本诉被告承租的180号房屋的租金收取及租赁合同是否解除等问题认可本诉原告作为租赁关系主体处理。本诉原告与第三人蔡丽娟审理中就案涉《租赁合同》中本诉被告实际租赁房屋中180号房屋和186号房屋所占比例进行了划分，即本诉被告租赁房屋中40%的部分属于180号房屋，60%的部分属于186号房屋。本诉原告及第三人蔡丽娟均同意《租赁合同》中所涉的租金及违约金按上述比例划分，并各自向本诉被告主张。目前本诉被告未支付2016年6月10日起的租金；另按合同约定，本诉被告应于2016年6月1日前及2016年12月1日前分别支付第六年下半年及第七年上半年的租金，现本诉被告未按约支付上述两期租金，按合同约定计算的逾期支付租金违约金分别为16858元、17704元。第三人蔡丽娟认可本诉原告已向案外人周超支付了至2016年10月4日的186号房屋的租金，购买186号房屋时知悉本诉原告与案外人周超签订的补充协议。《租赁合同》所涉100000元保证金，本诉原告与第三人蔡丽娟均认可该笔保证金即为2014年8月19日签订的《房屋买卖合同补充协议》中约定的押金，现在第三人蔡丽娟处，第三人蔡丽娟、本诉被告主张在本诉被告应支付给第三人蔡丽娟的租金中予以折抵。另查明，本诉被告已自行搬离案涉租赁房屋，并将案涉租赁房屋腾空，2017年4月28日将租赁房屋钥匙交与第三人蔡丽娟，第三人蔡丽娟接收了租赁房屋钥匙并自行张贴了招租广告。本诉被告未与本诉原告或第三人张云峰办理180号租赁房屋的交接手续，2017年5月26日的庭审中明确本诉原告即日起可自行处置租赁房屋。本院认为，本案的争议焦点为：一、本诉原告宁玮公司诉讼主体是否适格，能否作为本诉原告向本诉被告主张案涉《租赁合同》的相关权利；二、案涉《租赁合同》能否解除；三、本诉被告应向本诉原告及第三人蔡丽娟支付的租金、违约金数额如何认定。关于争议焦点一，原涉案房屋所有权人汪静安授权本诉原告以本诉原告名义与本诉被告签订《租赁合同》将涉案房屋出租，本诉原、被告之间签订的《租赁合同》合法有效。涉案租赁房屋租赁期间，原所有权人汪静安将180号房屋转让给张云峰、186号房屋转让给周超，后周超又将186号房屋转让给第三人蔡丽娟，并办理了产权登记。审理中第三人张云峰认可涉案《租赁合同》主体为本诉原、被告，关于本诉被告承租的180号房屋的租金收取及《租赁合同》是否解除等问题认可本诉原告作为租赁关系主体处理。故本诉原告作为诉讼主体向本诉被告主张案涉《租赁合同》中涉及180号房屋租赁部分的租金及违约金，其诉讼主体适格。关于争议焦点二，本诉被告自行搬离案涉租赁房屋并将涉案租赁房屋腾空，在本案反诉请求中主张解除案涉《租赁合同》，作为186号房屋所有权人的第三人蔡丽娟于2017年4月28日接收了本诉被告交付的租赁房屋钥匙并自行张贴了招租广告，表明本诉被告与第三人蔡丽娟已就《租赁合同》中涉及的186号房屋的租赁合同关系的解除达成合意，故《租赁合同》中涉及186号房屋的租赁合同关系于2017年4月28日解除。因《租赁合同》所涉房屋系作为整体出租给本诉被告，现其中60%租赁部分的租赁合同关系已解除，整个《租赁合同》目的无法实现，故本诉原、被告2010年10月签订的《租赁合同》于2017年4月28日整体解除。另关于反诉原告静娴公司主张的解除反诉原、被告签订的《补充协议》部分，因本诉未涉及该《补充协议》部分，故针对该《补充协议》的反诉不属于本案审理范围，本院不予处理。关于争议焦点三，一是租金支付问题。本诉被告未支付自2016年6月10日起至《租赁合同》解除之日的租金，按《租赁合同》约定计算为：2016年6月10日至2016年12月9日即第六年下半年租金为289000元（其中100000元以本诉被告的静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付）；2016年12月10日至2017年4月28日的租金为233930元（其中77077元以本诉被告的静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付）。本诉原告及第三人蔡丽娟均同意《租赁合同》中所涉的租金及违约金按本诉原告占40%、第三人蔡丽娟占60%的比例划分。审理中查明第六年下半年租金中第三人蔡丽娟有权向本诉被告主张2016年10月5日至2016年12月9日涉及186号房屋的租金为62551元（其中21644元以本诉被告的静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付）；本诉被告应支付给本诉原告的第六年下半年的租金为226449元（其中78356元以本诉被告的静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付）；2016年12月10日至2017年4月28日的租金中第三人蔡丽娟有权主张的租金为140358元（其中46246元以本诉被告的静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付）；本诉被告应支付本诉原告的2016年12月10日至2017年4月28日期间的租金为93572元（其中30831元以本诉被告的静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付）；本诉被告另应支付本诉原告租赁合同关系解除后至涉案180号房屋实际返还日即2017年5月26日的占有使用费为18626元。二是关于违约金问题。本院认为本诉被告未按约支付第六年下半年及第七年上半年两期的租金已构成违约，按合同约定计算逾期支付租金违约金分别为16858元、17704元，该逾期支付租金违约金系《租赁合同》明确约定，且计算金额低于按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计算的从本诉被告逾期付款日至判决日的金额，本诉被告应按约向本诉原告及第三人蔡丽娟支付该部分逾期支付租金违约金。本诉被告主张的不应承担逾期支付租金违约金的抗辩意见本院不予采纳。根据本诉原告与第三人蔡丽娟确定的划分比例，经计算，本诉被告应向第三人蔡丽娟支付的逾期支付租金违约金为14271元，应向本诉原告支付的逾期支付租金违约金为20291元。涉案的《租赁合同》系因本诉被告静娴公司提前退租而解除，本诉被告静娴公司应承担相应的违约责任，本诉被告主张《租赁合同》约定的违约金过高请求法院予以调整，考虑到因本诉被告静娴公司提前退租造成案涉租赁房屋闲置及合理寻租期间，本院酌情确定由本诉被告静娴公司支付第七年三个月的租金作为提前解除合同的违约金，即151750元。根据本诉原告及第三人蔡丽娟确定的上述比例，本诉被告需向本诉原告支付提前解除合同违约金60700元；本诉被告需向第三人蔡丽娟支付提前解除合同违约金91050元。关于第三人蔡丽娟主张的自2016年6月10日至2016年10月4日期间的租金及逾期支付租金违约金，本院认为第三人蔡丽娟认可本诉原告已向案外人周超支付涉案186号房屋租金至2016年10月4日，故第三人蔡丽娟在本案中主张该期间的租金及逾期支付租金违约金于法无据，本院不予支持。关于《租赁合同》中保证金100000元如何抵扣问题，因本诉原告、本诉被告、第三人蔡丽娟均认可该笔保证金现在第三人蔡丽娟处，且本诉被告及第三人蔡丽娟均同意在第三人蔡丽娟应得租金中予以折抵，故对本诉原告要求按比例折抵该保证金的主张，本院不予支持。关于本诉原告及第三人蔡丽娟主张的以消费卡形式支付的租金部分应以现金方式支付，本院认为本诉被告虽搬离了案涉租赁房屋，但静博士美容美体连锁机构消费卡仍可使用，故对本诉原告及第三人蔡丽娟的该部分诉请，本院不予支持。综上，本诉被告应向本诉原告支付租金及占有使用费合计338647元（其中109187元以本诉被告的静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付）、逾期支付租金违约金20291元、提前解除合同违约金60700元；扣除第三人蔡丽娟处100000元押金，本诉被告应向第三人蔡丽娟支付租金102909元（其中67890元以本诉被告的静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付）、逾期支付租金违约金14271元、提前解除合同违约金91050元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）宁波市宁玮世纪尚都大酒店有限公司与被告（反诉原告）杭州静娴美容用品有限公司2010年10月签订的《租赁合同》于2017年4月28日解除；二、被告（反诉原告）杭州静娴美容用品有限公司于判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）宁波市宁玮世纪尚都大酒店有限公司租金及占有使用费合计338647元【其中109187元以被告（反诉原告）的静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付】、逾期支付租金违约金20291元、提前解除合同违约金60700元；三、被告（反诉原告）杭州静娴美容用品有限公司于判决生效之日起七日内支付第三人蔡丽娟租金102909元【其中67890元以被告（反诉原告）的静博士美容美体连锁机构消费卡的形式支付】，逾期支付租金违约金14271元，提前解除合同违约金91050元；四、驳回原告（反诉被告）宁波市宁玮世纪尚都大酒店有限公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杭州静娴美容用品有限公司的其他反诉诉讼请求；六、驳回第三人蔡丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费9726元，由原告（反诉被告）宁波市宁玮世纪尚都大酒店有限公司负担2131元，被告（反诉原告）杭州静娴美容用品有限公司负担7595元；本诉财产保全费1702元，由被告（反诉原告）杭州静娴美容用品有限公司负担；反诉案件受理费减半收取40元，由被告（反诉原告）杭州静娴美容用品有限公司负担；有独立请求权第三人案件受理费减半收取4211元，由第三人蔡丽娟负担1999元，被告（反诉原告）杭州静娴美容用品有限公司负担2212元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  俞 洁代理审判员  孙平平人民陪审员  张爱华二〇一七年五月二十六日代书 记员  陈林栋本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。??