西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0112民初606号
原告（反诉被告）：王玮，男，1988年6月2日出生，汉族。
委托诉讼代理人：张明权，陕西合天律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王会霞，女，1978年3月25日出生。
委托诉讼代理人：张继龙，河北秦海律师事务所律师。
第三人：西安融枫房屋中介有限公司。
法定代表人：孟怡，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冷荣全，男。
原告王玮与被告王会霞、第三人西安融枫房屋中介有限公司（以下简称融枫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王玮及其委托代理人张明权，被告王会霞委托诉讼代理人张继龙、第三人融枫公司委托诉讼代理人冷荣全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玮诉称，被告有位于西安市未央区凤城七路荣华北经城北区X栋X单元X层XXXX号房屋通过中介出售。其通过中介与被告达成买卖合同，其以56万元价格购买此房。双方于2017年2月25日达成买卖协议，其支付被告5万元，差额部分其通过银行贷款方式支付被告。2017年2月25日，被告将房屋交付其装修，现已装修完成并入住。2017年3月24日，被告取得房产证编号陕（2017）西安不动产权第XXXX**号。其根据协议约定准备完成过户及贷款相关资料，根据合同被告应当先将房屋过户至其名下，再由其办理抵押贷款支付被告房款，但被告因房屋市场行情变化拒绝履行过户义务。根据合同约定，如果违反协议，应当按日支付交易价款千分之三违约金并由违约方承担律师费。现被告故意不履行过户义务，其多次找中介公司与被告沟通，被告仍不履行义务。故其诉至法院，请求判令被告继续履行买卖合同，将其陕（2017）西安不动产权第XXXX**号房屋产权过户到其名下，从起诉之日到过户之日按每天1680元支付违约金，支付其因诉讼支付的律师费1万元，并承担本案诉讼费。
被告王会霞辩称，一、双方于2017年2月25日通过第三人签订西安市存量房买卖合同，其将没有取得产权证的涉案房屋卖与原告，原告明知此房屋没有取得产权证，自愿签约以56万元的价格购买。合同签订当日原告给付定金5万元。合同第十二条的备注第（5）项明确约定：买卖双方协商，证5月份下来以伍拾陆万元过户，如契税过两年以57万元为准。可是原告自2017年5月至今也没给付购房款56万元，原告明显违约，应当按合同承担违约责任。合同第六条第3款约定，原告应当按房屋成交价的10%和日千分之三的违约金给其。逾期30天其有权不出售该房屋。按房屋成交价的10%的违约金为5.6万元，按日千分之三的违约金自2017年6月至2018年2月28日，按每日168元的违约金。并判决解除双方签定的西安市房地产买卖合同，责令原告返还其房屋。第二、签订房屋买卖合同时，原告明知涉案房屋没有取得产权证书。2017年5月31日，中介公司通知其房产证下来了，但是其未能领取。因其已得知2017年4月19日西安市政府下发了市政发[2017]23号文件《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》，明确规定在住房限购区域范围内购买的商品房及二手房，需取得不动产权证书后满2年方可上市交易。故其告知中介房屋不卖了，只能自己住。2017年6月18日，原告也知道该文件规定的限购政策，导致房管部门对诉争的房屋不能办理产权登记过户。属于因不可归责于其的原因致使合同目的无法实现。其并无过错，故请求驳回原告的诉讼请求。并提出以下反诉请求：1、请求解除其与原告签订的西安市房地产买卖合同；2、判决原告给付其房屋成交价的百分之十和日千分之三的违约金。3、判令原告返还其房屋，并赔偿1.2万元损失费。4、律师代理费和本案诉讼费、反诉费由原告承担。
原告王玮对此辩称，双方签订的西安市存量房买卖合同合法有效，应当继续履行。2017年3月24日被告取得了房产证，该房屋已经具备过户条件，被告是基于市场一直在推脱，结婚证丢失也是借口。合同签订当日，被告已经将房屋交付给其，双方约定按揭贷款，所以其先付了定金，其不存在不给付房款的事实，是被告拖延导致现在的后果，被告应当承担违约责任。其双方合同不受限购政策的限制，具备履行条件。故应驳回被告的反诉请求，支持其诉讼请求。
第三人融枫公司述称，根据房管局限购政策规定，2017年6月28日之前签订的合同，经过房管局购审科审查后可以继续履行，但是该政策2017年12月31日已经终止了。双方在此期间内应当向房管部门提交审查资料，但在此期间卖方一直在推脱，一直没有递交资料。
经审理查明，2017年2月25日，原、被告通过第三人融枫公司签订西安市存量房买卖合同，合同约定：原告购买被告位于西安市未央区凤城七路荣华北经城北区X栋X单元X层XXXX号房屋，该房屋建筑面积93平米，成交价56万元，买方于签约当日支付定金5万元于经纪方，由经纪方代买方转交卖方；买方须在银行面签前支付卖方7万元用于过户前的资金监管，其余44万元以按揭贷款方式支付；卖方同意于签约当日交付房屋予买方使用；买卖双方均清楚该房屋产证正在办理中，且确认该房屋是以现状出售，买方本人或授权代表已作充分了解并实地看房，对该房屋现状清楚并无任何异议，买方愿意购买该房屋，双方不得以此为由拒绝履行合同义务。合同对违约责任约定：卖方如违反合同约定或其他由于卖方的原因而无法将房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%作为违约金，并且必须退回买方已付的所有房款；买方不能按本合同约定买入该房屋，或者因违约而无法买入该房屋的，应向卖方支付该房屋成交价的10%作为违约金。买方逾期支付房款，或者未按时履行合同约定的其他衣物，每逾期一天，每日按未付房款的千分之三向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该房屋，买方应向卖方支付该房屋成交价的10%作为违约金；由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了定金5万元，被告将房屋交付原告，原告对房屋装修后入住。2017年3月24日，被告取得该房屋产权证，产权证编号为陕（2017）西安不动产权第XXXXXX号。2017年4月18日，西安市人民政府发布“市政发[2017]23号”“西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见”文件，规定：一、自本《意见》下发之日起，将市政发[2016]60号文件确定的住房限购范围调整为新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域以及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区等开发区规划区域范围内。在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易（买卖、赠与）。…三、…本《意见》下发之日前，已签订购房协议并提交商品房买卖合同网签信息的，仍按原政策执行。2017年6月18日，被告告知中介公司经办人，该房屋不能给原告过户，因其结婚证丢失，难以补办，房屋其要自己居住，要求中介想办法解除合同，中介公司要求其退还定金，支付违约金并赔偿装修费，协商未果。后经中介公司多次催促，2017年8月5日，被告称其卖房亏的太多，不卖房了。中介公司要求被告支付违约金、装修费用和中介费，被告不愿意，后双方经过多次协商未果。原告遂诉至本院，酿成诉讼，诉讼中，被告提出反诉，双方请求如上所述。另查明，因合同未能履行，双方协商未果，原告委托陕西合天律师事务所张明权律师进行诉讼，支付代理费1万元。2017年7月4日，西安市住房保障和房屋管理局发布“市房发[2017]77号”关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则，其中第七条规定：2017年6月28日以前，已在房屋买卖合同网签系统中提交合同网签信息的新建商品住房或二手住房，按原政策执行。未提交合同网签信息，但已签订购房协议，且已支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。庭审中，中介公司称原、被告之间的合同按原政策可以继续履行，但应在2017年12月31日前按房管部门要求提交审查资料审查后，可以继续履行，但因被告一直推脱，未在此期间配合提交相关资料，导致合同未能履行。庭审调解，因双方争议较大未果。
上述事实，有承诺书、中介费收据、西安市存量房买卖合同、定金收据、房屋登记查询档案、微信谈话记录截图、委托代理合同、代理费发票、房产证复印件、“市政发[2017]23号”文件、“市房发[2017]77号”文件，以及庭审笔录、当事人陈述等附卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订西安市存量房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同有效，双方应当履行。原告按照合同约定向被告支付了定金，被告亦按合同约定将房屋交付原告，双方应当按照合同约定继续履行各自义务。根据“市房发[2017]77号”文件规定，双方之间的合同不受“市政发[2017]23号”文件及“市房发[2017]77号”文件的限制，可按原政策执行。此前的政策并无要求二手房必须取得房产证满二年的规定，故原告要求被告继续履行合同，办理过户手续的诉讼请求，应当予以支持。被告称原告未向其支付购房款构成违约，原告已经按照合同约定向被告支付了定金，根据双方合同约定的付款时间，“买方须在银行面签前支付卖方7万元用于过户前的资金监管，其余44万元以按揭贷款方式支付”，因双方未办理合同网签，亦未办理面签及按揭贷款手续，原告因此未付款并未构成违约，被告因此要求解除合同，本院不予支持。双方合同约定，剩余购房款在面签时支付7万元，以按揭贷款方式支付44万元，现原告自愿一次性向被告支付剩余购房款51万元，虽然与双方合同约定不同，但是并不违反法律规定，亦不损害被告利益，本院予以支持。原告要求被告支付违约金，因违约金系在解除合同的基础上产生的，故对该诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告支付律师代理费1万元，符合双方合同约定，且原告提供了委托代理合同及代理费发票，本院予以支持。该款从原告应支付购房款中扣除，原告还应支付被告购房款50万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告王会霞于本判决生效之日起十五日内协助原告王玮办理西安市未央区凤城七路荣华北经城北区X栋X单元X层XXXX号房屋（产权证号：陕（20**）西安不动产权第XXXX号）的过户手续；同期内，原告王玮支付被告王会霞购房款50万元。
二、驳回原告王玮其余诉讼请求。
三、驳回被告王会霞反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告预交案件受理费150元，被告预交反诉费50元，现由原告王玮承担150元，被告王会霞承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王 蔚
人民陪审员 樊魁元
人民陪审员 王巧娥
二〇一八年七月四日
书 记 员 陈 丹