湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂12民终554号
上诉人（原审被告）：咸宁市宏磊房地产开发有限公司，住所地湖北省咸宁市温泉咸宁大道19号。
法定代表人：孔繁权，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王洪山，湖北开成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙玉红，湖北开成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：雷蕾，女，1987年4月24日出生，汉族，住湖北省咸安区。
被上诉人（原审原告）:雷杨，男，1989年7月19日出生，汉族，住湖北省咸安区。
二被上诉人委托诉讼代理人:章小平，湖北佳成律师事务所律师。
上诉人咸宁市宏磊房地产开发有限公司（以下简称宏磊公司）因与被上诉人雷蕾、雷杨商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2016）鄂1202民初1614号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宏磊公司上诉请求：上诉人宏磊公司仅对隔墙补款26622元无异议，除此之外一审判决确定由宏磊公司承担的其他义务不当，请求二审依法予以改判；本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院认定被上诉人提交的《商品房买卖合同》附件即“水、电、天然气及消防变更设计图纸”是由上诉人的工程设计人员所作的变更设计，系双方对合同中水电气等设计安装标准所达成的合意，与事实不符。被上诉人并没有证据证明该图纸系上诉人或经上诉人授意而制作，一审法院采信该图纸不当。2.关于水电气的安装问题，上诉人对被上诉人的复函中提到“上诉人将按照合同约定标准（即其他用户的标准）履行安装水电的义务，而天然气则需要经过政府部门批准后才能按照合同约定的标准安装到户”。但被上诉人一直拒绝上诉人按合同约定履行水电安装义务，而是坚持要求上诉人按其要求安装水电。事实上双方从未达成变更水电安装的合意，故双方一直僵持不下。此后被上诉人雷蕾办理了其所购置的一楼商铺的收楼手续（水电已通），并将该商铺与被上诉人雷杨所购置的一楼和二楼共九个商铺打通，该九个商铺只能从雷蕾的商铺进出，非经被上诉人同意，上诉人更是无法履行水电安装义务。一审判决刻意曲解该复函内容，背离事实真相，并认定上诉人违约不当。3.上诉人与被上诉人未就水电气安装达成变更协议，则上诉人只能按照合同及行业惯例来履行安装义务。至于被上诉人根据自己的经营需要而增加的安装费用自然由被上诉人自行承担。一审判决由上诉人全额支付被上诉人电力设施及天然气安装费用，明显违背公平原则。4.上诉人未如期履行水电安装义务，是因被上诉人所致，因此而造成的损失应由被上诉人自行承担。且被上诉人在一审诉讼中提交的租赁合同的真实性以及承租人的基本信息不明。一审判决上诉人赔偿被上诉人租金损失，既无事实依据，也无法律依据。5.被上诉人在一审诉讼中提交的电费收据显示，收费单位是“咸宁市荣基物业服务有限公司”。一审判决由上诉人返还被上诉人用电差价，更是混淆法律主体。6.一审判决由上诉人为被上诉人报装一户一表，超出了合同约定范围作出判决，无法律依据。请求二审支持上诉人的上诉请求。
雷蕾、雷杨辩称，1.被上诉人在一审诉讼中提交的水电气及消防变更设计图纸虽未加盖上诉人印章，但该图纸在充分考虑其原建筑设计要求后，按照被上诉人签订合同时提出的新需要，由上诉人的工程设计部门负责人牵头负责，指示其设计人员所作的变更设计。该图纸应当作为《商品房买卖合同》第14条的补充条款予以认定。2.上诉人对被上诉人的复函证实，至2016年3月9日止，上诉人仍然承诺将按照《商品房买卖合同》的约定履行水电到户安装义务，而天然气则需要经过政府部门批准后才能按照合同约定的标准安装到户。该复函恰恰证明上诉人次年在房屋交付违约行为，同时也证实双方事先对水电气安装作出了变更。该复函与设计图纸能相互印证。3.被上诉人购买商铺时已表明将用于出租经营餐饮。事后，被上诉人与咸宁名庐餐饮管理有限公司股东签订了《租赁合同》，由其法定代表人签字确认。该合同在工商登记部门进行了备案，其真实性、合法性不容争辩。因出租人在租赁期间水电气未安装，直接导致承租人无法正常经营使用。根据租赁合同约定，被上诉人无权收取租金。被上诉人的租金损失与上诉人的违约行为存在直接因果关系，应当由上诉人赔偿。4.被上诉人的电费损失与上诉人的违约行为有直接关联，属被上诉人的直接损失，应当由上诉人承担赔偿责任。上诉人提出的一审判决混淆法律主体的理由不能成立。请求二审依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
雷蕾、雷杨向一审法院起诉请求：判决被告立即为原告所购房屋办理水、电和天然气等配套设施安装交接手续，退还原告隔墙款26622元，并承担因其违约所导致原告的全部损失。
一审法院认定事实：2014年3月份，二原告与被告协商购买被告开发的“璟湖世纪城”第九栋临街面房屋，用于出租经营连锁餐饮。应原告的特需经营需要，经协商，被告宏磊公司于2014年3月12日同意按原告的要求，由技术部出图，然后交由业务部办理。事后，被告工程部设计人员对十个商铺整体使用作出水电气和消防变更设计图。于是，原告雷杨于2014年12月8日、12月10日与被告签订了二份《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告宏磊公司开发的“璟湖世纪城”第九栋临街面房屋（Ｓ101及Ｓ201-××号）作餐饮商业用房。2015年7月12日，原告雷蕾与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定购买该栋房屋的S102号商铺。根据上述三份合同约定，被告应当在2015年7月30日前将符合本合同约定条件的十个商铺交付给二原告。合同第14条还约定，被告承诺与该商铺正常使用直接关联的基础设施和公共配套建设等在本合同约定的交房日期之前达到使用条件。合同签订后，原告根据约定支付了全部购房款，但被告却一直没有履行交房义务。2015年8月1日，二原告与咸宁名庐餐饮管理有限公司吴国华签订《房屋租赁合同》。约定二原告将其购买的十个商铺整体出租给吴国华经营餐饮，年租金为288000元整。合同签订后，承租人设立了公司并进行装饰装修。2015年12月9日，被告为原告开通了S102号商铺的照明用电，原告雷蕾与被告办理了该商铺收房手续，但用水手续一直未通。事后，原告的全部商铺均依靠该商铺供电，被告按照每度电1.2元的标准收取原告电费，但供电公司的商业用电收费标准为每度0.89元。2016年1月20日，名庐餐饮公司书面通知二原告，告知原告因租赁商铺水电气一直未通，导致其公司无法正常经营，要求免除一年租金，并赔偿电费差价和其他损失。2016年1月29日，原告要求被告在2016年2月26日前完成其房屋配套水电气设施安装工程，赔偿其延期交房的违约损失和退还隔墙造价款26622元，但被告仍然拒绝履行。为此，原告请求判决被告立即为原告所购商铺，按照约定办理水、电和天然气等配套设施安装交接手续，退还原告隔墙款26622元，并承担其他违约损失。一审诉讼中，为了防止原告损失继续扩大，一审法院根据原告的申请于2016年6月20日作出民事裁定，并向被告发出《责令履行指定行为通知书》。但被告拒绝执行。2016年7月1日，原告根据一审法院发出的《协助执行通知书》直接办理用电及天然气安装手续，并于2016年9月13日竣工，共计垫付安装费154576元。
一审法院认为，原、被告双方经协商一致后签订《商品房买卖合同》，该合同依法自成立时生效。合同生效后，双方应当按照约定全面履行各自义务。合同履行过程中，原告按照约定付清了全部购房款，被告应当按照约定履行其对应的交房义务。现因被告违约给原告造成经济损失而导致纠纷产生，原告有权按照合同之约定主张权利。原告请求被告依约定给付隔墙补款、支付垫付安装费、退还电费差价及因其公司违约导致原告租金损失等诉求，一审法院予以支持。被告宏磊公司认为其无合同违约行为之理由与事实不符，一审法院不予采纳。被告宏磊公司还认为双方约定的天然气安装条款不符合国家安装天然气之强制性规范要求，该条款无效。因该诉讼主张无事实及法律依据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二条、第七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告宏磊公司给付原告隔墙补款26622元；二、被告宏磊公司按照其合同约定办理用水及天然气手续（诉讼中已经履行），支付原告代垫电力设施和天然气安装费154576元；三、被告宏磊公司赔偿原告租金损失288000元；四、被告宏磊公司返还原告用电差价款按0.31元/度标准，从2015年10月开始计算至用电差价情形消失之日止（原告凭用电票据结算）。五、限被告宏磊公司在本判决生效后五日内为原告雷蕾、雷杨所购商铺根据产权一户一表的用电报装规则，向国网湖北咸宁供电公司营销部（农电工作部、客户服务中心）申报（安装）用电开户手续。六、驳回原告其他诉讼请求。上述应履行款项限被告宏磊公司在本判决生效后十五日内履行完毕。案件受理费8338元，由被告宏磊公司负担。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、雷蕾、雷杨在一审诉讼中，提交了一份上诉人宏磊公司“营销部”、“业务部”和“工程部”之间的《工作联系函》，可证明上诉人宏磊公司在与二被上诉人签订《商品房买卖合同》之前的2014年3月12日、13日，其内部相关部门之间就雷蕾、雷杨拟购买商铺的水电气及消防安装的变更设计工作进行了联系，相关“营销部”一“但”姓负责人、“业务部”一“喻”姓负责人和“工程部”一“徐”姓负责人均在该《工作联系函》上签署了意见。可证明雷蕾、雷杨在与上诉人签订本案《商品房买卖合同》之前，已就拟购买的商铺因其特需经营的需要，与上诉人宏磊公司达成了水电气及消防安装变更的合意。二、一审诉讼中，雷蕾、雷杨已提交了其与“咸宁名庐餐饮管理有限公司”法定代表人吴国华签订的《租赁合同》及“咸宁名庐餐饮管理有限公司”的营业执照；二审诉讼中，雷蕾、雷杨补充提交了上述《租赁合同》在咸宁市咸安区工商行政管理局登记备案的合同及相关“咸宁名庐餐饮管理有限公司”的工商登记资料。上述证据能证明二被上诉人提交的《租赁合同》的真实性、合法性，以及二被上诉人将其购买的本案商铺出租给“咸宁名庐餐饮管理有限公司”经营餐饮业的事实。三、一审判决认定：“2015年12月9日，被告为原告开通了S102号商铺的照明用电，原告雷蕾与被告办理了该商铺收房手续……”，经二审核实，该S102号商铺的照明用电的户名为“咸宁市荣基物业服务有限公司”，并非二被上诉人自己的用电户头。四、一审法院认定的事实属实，本院继续予以认定。
本院认为，一、关于本案双方当事人是否达成了所买卖房屋的水电气及消防安装变更的合意问题。一审诉讼中，二被上诉人已提交了上诉人宏磊公司内部“营销部”、“业务部”和“工程部”之间商讨、协作对二被上诉人拟购买商铺的水电气及消防变更设计、安装等工作的《工作联系函》，以及变更后的设计图纸。可认定，双方当事人在签订本案《房屋买卖合同》之前，已达成了拟买卖房屋的水电气及消防安装变更的合意。上诉人宏磊公司主张双方未达成水电气及消防安装变更的合意缺乏事实依据，本院不予支持；上诉人宏磊公司主张只能按照与其他购房户同样的方式安装水电气，与双方当事人已达成的变更设计安装的合意不符，本院不予支持。二、基于上述第一点确认的事实，可认定，制作并提供符合二被上诉人特需经营需要的商铺水电气及消防安装变更设计图纸，是上诉人宏磊公司应当履行的合同义务。上诉人宏磊公司虽主张二被上诉人在一审诉讼中提交的变更设计图纸不是其公司或者在其公司授意下制作，但未能提交其公司实际制作的变更设计图纸予以证明，应承担举证不能的法律后果。对于上诉人主张的二被上诉人提交的图纸不是其公司制作的上诉理由，本院不予支持。三、按照变更设计后的图纸安装水电气及消防设施，并承担相关安装费用，是上诉人宏磊公司应尽的合同义务。因上诉人宏磊公司未能按约履行上述义务，对于二被上诉人为避免损失扩大而自行安装的相关费用，依法应当由上诉人宏磊公司全额承担。上诉人宏磊公司以双方未达成水电气及消防安装变更合意为由，主张一审判决由其全额承担电力设施和天然气安装费用显失公平的理由缺乏事实依据，本院不予支持。四、二被上诉人购买本案商铺系出租给他人经营并获取租金收益，其与案外人“咸宁名庐餐饮管理有限公司”签订的《租赁合同》真实有效。但因上诉人宏磊公司逾期交房且未按合同约定开通商铺的水、电、天然气，致使案外人“咸宁名庐餐饮管理有限公司”不能正常经营，并导致二被上诉人租金损失，属上诉人违约，依法应当赔偿二被上诉人租金损失。上诉人主张二被上诉人商铺未能如期安装水电系被上诉人所致，但未能举证证明，亦与事实不符，本院不予支持。五、根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》关于上诉人应当在合同约定的交房日期之前为二被上诉人购买的商铺通电的约定，以及《电力供应与使用条例》第四条“电网经营企业依法负责本供区内的电力供应与使用的业务工作，并接受电力管理部门的监督”、第二十三条“申请新装用电、临时用电、增加用电容量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续，并按照国家有关规定交付费用；……”、第二十六条“用户应当安装用电计量装置。用户使用的电力、电量，以计量检定机构依法认可的用电计量装置的记录为准。用电计量装置，应当安装在供电设施与受电设施的产权分界处”的规定，一审判决“限被告宏磊公司在本判决生效后五日内为原告雷蕾、雷杨所购商铺根据产权一户一表的用电报装规则，向国网湖北咸宁供电公司营销部（农电工作部、客户服务中心）申报（安装）用电开户手续”有事实依据和法律依据，本院予以维持。六、上诉人宏磊公司在履行本案《商品房买卖合同》约定的为二被上诉人购买的商铺“通电”义务的过程中，系由另一用电客户即“咸宁市荣基物业服务有限公司”向二被上诉人购买的商铺供电，并按照高于供电公司0.31元/度的收费标准向二被上诉人收取电费。但该物业公司并非国家法律行政法规认可的电力供应企业，根据《电力供应与使用条例》第二十七条“供电企业应当按照国家核准的电价和用电计量装置的记录，向用户计收电费。用户应当按照国家批准的电价，并按照规定的期限、方式或者合同约定的办法，交付电费”、第三十条第（六）项“用户不得有下列危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为：……（六）未经供电企业许可，擅自引入、供出电源或者将自备电源擅自并网”、第四十三条第二款“因用户或者第三人的过错给供电企业或者其他用户造成损害的，该用户或者第三人应当依法承担赔偿责任”的规定，上诉人宏磊公司在履行合同约定的“通电”义务过程中，违反了上述行政法规关于供电企业及收费标准的规定，属上诉人宏磊公司违约，因此造成二被上诉人用电的差价损失，依法应当由上诉人承担赔偿责任。
综上所述，上诉人宏磊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7939元，由上诉人咸宁市宏磊房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 斌
审判员 杨荣华
审判员 李 伟
二〇一七年六月二十二日
书记员 杜 润
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；