北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0116民初1344号
原告北京金源宝地农贸市场有限公司，住所地北京市怀柔区怀柔镇南大街14号南侧。
法定代表人孙志国，总经理。
委托代理人于景光，北京市擎天律师事务所律师。
被告北京市怀柔区怀柔镇南关村股份制合作社，住所地北京市怀柔区怀柔镇南关村。
法定代表人刘建东，社长。
被告北京市怀柔区怀柔镇南关村村民委员会，住所地北京市怀柔区怀柔镇南关村。
法定代表人刘建东，村主任。
原告北京金源宝地农贸市场有限公司（以下简称金源宝地公司）与被告北京市怀柔区怀柔镇南关村股份制合作社（以下简称南关村合作社）、北京市怀柔区怀柔镇南关村村民委员会（以下简称南关村委会）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金源宝地公司委托代理人于景光、被告南关村合作社、南关村委会法定代表人刘建东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告金源宝地�司诉称，2014年8月25日，原告金源宝地公司（合同乙方）与被告南关村合作社（合同甲方）签订《土地出让协议》，协议约定：甲方将位于怀柔镇南关村的两块土地出让给乙方，第一块地所有权证号为：京怀（98）国用（出）字第98243号，土地用途为综合办公用地，面积为3627平方米，面积合5.44亩；土地使用者为北京市南关综合市场服务管理部；第二块土地所有权证号为：京怀（98）国用（出）字第98242号，土地用途为综合办公用地，面积为4274平方米，面积和6.42亩，土地使用者为北京市怀柔县（区）南华建筑工程公司；两块地面积合计11.86亩。土地出让金约定为每亩140万元，合计为16604000元。上述费用已经由乙方于2013年2月7日支付100万元，于2013年3月18日支付500万元，于2013年11月13日支付10604000元。协议同时约定，甲方应在签订本协议后积极准备办理土地过户的相关手续�并协议乙方到土地登记管理部门将土地的所有权过户到乙方名下，其余约定见协议书。协议签订后，乙方按照约定已经全部支付了土地转让金，被告支付了转让合同约定的全部土地，原告在此经营至今。被告交付的土地涉及的土地使用者均系被告出资成立的集体所有制企业。按照合同约定被告应积极协助原告办理土地过户手续，虽经原告多次与被告协商，但至今未予办理。故起诉至法院，要求被告立即协助原告办理使用面积7901平方米的国有土地使用权登记过户手续。
被告南关村合作社、南关村委会辩称，同意为原告办理土地过户手续，但现在办不成，具体原因不清楚。二被告保证只要是在被告能力范围内的，二被告一定协助办理。
经审理查明，2014年8月25日，被告南关村合作社作为甲方（出让方），原告金源宝地公司作为乙方（受让方）签订�土地出让协议》，协议约定：“……在甲方与孙志鑫于2013年1月22日签订的《土地出让协议》的基础上，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本协议。一、甲方将土地出让给孙志鑫作为法定代表人的乙方。出让的地下资源、埋藏物和市政公用设施均不在土地出让范围。二、乙方根据本协议受让土地后，在其范围内进行的开发、利用、经营土地活动，须遵守国家的法律、法规即北京市人民政府和行政管理部门的有关规定，不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。三、甲方出让给乙方的土地分为两块地。第一块土地坐落于北京市怀柔区怀柔镇南关村，所有权证号为【京怀《98》国用《出》字第98243号】，土地用途为综合《办公》；第二块土地坐落于北京市怀柔区南华大街南侧，所有权证号为【京怀《98》国用《出》字第98242号】，土地用途为综合《办公》。四、土地总面积：7901平方米，合11.86亩。【京怀《98》国用《出》字第98243号】的土地面积为4274平方米，合6.42亩；【京怀《98》国用《出》字第98242号】的土地面积为3627平方米，合5.44亩。五、土地出让金及支付方式。经甲乙双方协商，并经甲方村民代表大会一致通过，确定该两块土地的出让金为每亩一百四十万元整（小写：1400000元）。共计11.86亩，合计一千六百六十万四千元整（小写16604000元）。全部出让金已由乙方的法定代表人孙志鑫于2013年2月7日支付一百万元（小写：1000000元）；于2013年3月18日支付五百万元（小写：5000000元）；于2013年11月13日支付一千零六十万四千元（小写：10604000元）。六、甲方应在签订本协议后积极准备办理土地过户的相关手续，并主动协助乙方到土地登记管理部门将土地的所有权过户乙方名下。七、任何一方对于因发生不可抗力因素（�地震、洪水、战争等）造成的不能履行协议义务，双方均不承担责任。八、如在办理土地过户手续前遇国家占地拆迁，就该两块土地的所有利益由乙方享有，与甲方无关……。”2016年2月22日，原告持诉称理由及请求起诉至法院，本案在审理过程中，被告同意在其能力范围内履行协助办理过户手续的义务。
原告对其主张出示：1、《土地出让协议》。2、2013年2月7日及3月18日南关村合作社出具的收据二张，上载明：“今收到孙志鑫交来买北市场地款壹佰万元整、伍佰万元整”。3、2013年11月13日南关村合作社出具的收条，上载明“今收到孙志鑫交来土地转让费壹仟零陆拾万元零肆仟元正10604000元）”该收据经手人系刘建东，上加盖南关村合作社公章。4、京怀《98》国用（出）字第98242号《国有土地使用证》。该土地使用证土地使用者系北京市怀柔县南华建筑工�公司，土地用途为综合《办公》，总面积为3627平方米。5、京怀《98》国用（出）字第98243号《国有土地使用证》。该土地使用证土地使用者系北京市南关综合市场服务管理部，土地用途为综合《办公》，总面积为4274平方米。经质证，被告对原告出示的上述证据均无异议。为进一步查实土地转让款给付情况，经本院要求，原告向法庭出示了2013年11月13日中国农业银行怀柔支行的《个人结算业务申请书》，该书申请人系孙志鑫，账号为×××，金额为壹仟零陆拾万肆仟元正，收款人系南关村合作社；2013年3月18日中国农业银行怀柔支行《个人结算义务申请书》，申请人系孙志国，账号为×××，金额为伍佰万元整，收款人系南关村合作社。经质证，被告无异议并认可原告已经将土地转让款全部支付完毕。
被告按法庭要求就本案所涉土地的转让是否经过村民代表大会同意、土地转让费是否已经全部支付完毕向法庭出示2013年1月10日、2013年3月11日的二委干部会会议记录、2013年1月20日村民（社员）代表会议记录及村民代表会议表决结果、村财务记录页的《银行存款日记账》及南关村合作社出具的《关于北市场土地转让费出让金情况》。上述证据同时记录了本案所涉土地转让费为每亩转让费140万元至150万元。经质证，原告无异议。
另查一，本案所涉两块土地中，京怀《98》国用（出）字第98243号《国有土地使用证》上登记的土地使用者“北京市南关综合市场服务管理部”已于2006年8月3日经工商登记予以注销。注销时，被告南关村村民委员会作为该管理部主管部门及清算组织向工商机关证明企业清算情况。京怀《98》国用（出）字第98242号《国有土地使用证》上登记的土地使用者“北京市怀柔县南华建筑工程公司”于2003年9月26日被工商机关吊销营业执照，该公司工商登记显示隶属于北京南华企业总公司，系集体所有制企业。经法庭询问，北京市怀柔县南华建筑工程公司自注销登记后，未再进行经营，一直处于歇业状况，亦未进行企业改制，仍属于集体所有制企业。但二被告对是否已经对该公司资产、债权债务等进行清算以不清楚为由，未予明确答复。就本案所涉企业北京市南关综合市场服务管理部、北京市怀柔县南华建筑工程公司项下的资产、债权、债务如何转移到南关村村委会或南关村合作社名下，法庭要求二被告提供相关证据证明，但二被告以时间久远、档案记载不规范为由亦不能就上述情况向法庭举证。
本案在审理过程中经现场勘察，本案所涉两块土地上建有建筑物，既包括砖混建筑亦包括棚建。就地上建筑物是否经相关部门批建情况，原被告均未举证。经原告申请�法庭调取怀柔区规划局地上建筑的审批表：其中，京怀《98》国用（出）字第98242号《国有土地使用证》上的土地，分别经建设用地规划许可（98-怀规地字-0227）和建设工程规划许可（98-怀规建字-0160），建设单位系北京南华建筑公司，建筑规模为办公1295平方米，层数为1层，层高为3.3米，栋数为4栋，结构类型为砖混结构；京怀《98》国用（出）字第98243号《国有土地使用证》上的土地，亦经建设用地规划许可（98-怀规地字-0231）和建设工程规划许可（98-怀规建字-0169），建设单位系北京南关综合市场服务管理部，建筑规模为726平方米（办公506平方米、附属220平方米），层数分别为1层，层高分别为3.3米和3米，栋数分别为2栋，结构类型均为砖混结构。上述两块土地批准的建设用地项目均为“办公”。此外，南关村南华企业总公司作为上述两个企业主管单位，就补办两证�况分别出具两份请示意见，上载明“怀柔县计委：北京市南关综合市场服务管理部（北京市怀柔县南华建筑工程公司）属于南关村办企业。……因当时没有办理立项手续，由于企业重组改制需要，特请县计委准予补办《两证》手续”。两份请示意见落款人一份系怀柔南关村民委员会和怀柔南华建筑工程公司；另一份系怀柔南关村民委员会、怀柔南华建筑工程公司、南关综合市场服务管理部，怀柔镇政府均在两份请示意见上签署同意并加盖公章。
另查二，就本案所涉土地使用权办理过户的流程及规范问题，本院于审理期间向怀柔区国土资源局进行了咨询，该局答复为“只要申请人符合相关规定，即可向行政机关进行申请，行政机关亦会按规定受理并办理过户手续。对于地上物系在建工程的，有审批手续就会受理和审批，但对于地上物系已建工程的，必须有合法手续才能办理土地转让手续，对于不合法或超过合法批建手续的，要么要求申请人拆除，要么行政机关不予受理。”
经法庭询问，本案所涉土地地上建筑物已经转移给原告，原告已经支付价款，但原告未就地上建筑物支付价款举证。亦未举证证明地上建筑物一并转让已经村民代表大会同意。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、书证、法院调查笔录等在案佐证。
本院认为，土地出让合同的出让方系指政府土地管理部门，故原、被告于2014年8月25日签订的合同虽名为《土地出让合同》，但并不符合土地出让合同的实质性要件，根据合同内容来看，应当认定为国有土地使用权转让合同。鉴于本案所涉标的涉及集体资产且利益重大，故原、被告虽对被告协助办理土地使用权过户手续的诉讼请求没有争议，但本院仍需从国家、集体利益出发进行更为审慎的审查。具体应从以下几方面进行：一是原、被告所签土地使用权转让合同的效力问题。二是原告是否已经实际履行土地使用权转让费的给付义务。三是被告应否履行协助义务以及能否办理产权变更登记的问题。
一、关于原、被告所签土地使用权转让合同的效力问题。根据法庭调查，本案所涉京怀<98>国用（出）字第98243号项下土地登记在南关综合市场服务管理部名下，该企业系被告开办，属于被告集体所有制企业，未经转制且已经注销，故被告南关村合作社作为南关综合市场服务管理部原资产的接收者符合签订京怀<98>国用（出）字第98243号项下土地转让合同的主体资格，且经被告村民代表大会集体讨论通过，故就该幅土地的转让，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效；本案所涉京怀<98>国用（出）字第98242号项下土地登记在怀柔县南华建筑工程公司名下，该公司虽于2003年9月即被工商登记机关吊销营业执照，但至今未予注销。该公司虽未经转制，仍属于被告南关村集体企业，但被告作为怀柔县南华建筑工程公司的主管或开办单位，应当依法及时对该公司的资产、债权、债务进行清算，并停止清算范围外的一切活动。现，二被告不能提供证据证明在怀柔县南华建筑工程公司被吊销营业执照后对该公司资产、债权债务进行了清算，不能提供证据证明该公司资产、债权、债务已经转移到二被告名下，不能提供证据证明被告南关村合作社转让怀柔县南华建筑工程公司土地属于对企业进行清算的行为，故被告南关村合作社就京怀<98>国用（出）字第98242号项下土地签订的转让合同虽经村民代表大会同意，但仍属效力待定合同，在此情形�，本院不宜就该幅土地使用权转让的履行问题进行处理。
二、关于原告金源宝地公司是否已经支付价款。对此，原告不仅提供了南关村合作社为孙志鑫出具的2张共计600万元的收据和收取10604000元的收条，还提供了10604000元和5000000元的中国农业银行《个人结算业务申请书》2张，上述证据经质证，二被告无异议，本院予以采信并确认原告已经支付价款。
三、被告应否履行协助办理土地使用权转让手续以及能否办理土地产权变更登记的问题。根据我国法律规定，我国实行房地一体化原则，即对于建有建筑物的国有土地使用权转让，地上建筑物应随土地一并转让。原、被告虽于庭审中答复本案所涉土地地上建筑物已经一并转移给原告，但在原、被告所签订的土地转让协议中，并未涉及地上建筑物的转让，未就已经村民代表大会同意及支付建筑物相应价款举证，故本院对原、被告上述意见不予采信。在此情形下，京怀<98>国用（出）字第98243号项下土地的转让协议虽为有效，本院暂时不宜判决被告应当履行协议办理土地变更登记的义务。
另需指出的是，出卖方在房地产买卖中对产权过户变更登记履行的协助义务，系基于合同中债的履行，只要合同合法有效，出卖方均应附有履行义务。但合同应否履行与能否实际履行并非同一概念。在办理产权变更登记时，行政机关系基于相关行政规范进行审查及办理，如地上建筑物是否经过行政审批以及经过审批的建筑物是否与实际建筑物的范围、面积相符进行审查，此等审查应属于行政机关的行政职权。故，在办理产权变更登记的过程中，一旦出现不符合行政规范时，导致的是合同无法履行，进而导致合同解除及违约责任问题。而法院基于合同中债�范畴判决出卖方履行协助办理变更登记，并不必然导致行政机关依判决否定其行政规范进行变更登记。具体到本案中，原、被告不仅未就地上建筑物的转让达成协议以及已经支付地上建筑物价款向法庭举证，且根据法庭现场勘察，讼争土地上现有建筑物不仅包括砖混结构建筑物，还包括棚建，建筑物面积和范围已经超过规划审批，故对原告要求被告履行办理产权变更登记手续的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国公司法》第一百八十条，《中华人民共和国民法通则》第四十条、第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条、第二十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条之规定，判决如下：
驳回原告北京金源宝地农贸市场有限公司的诉讼请求。
诉讼费七十元由原告北京金源宝地农贸市场有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 许 英
人民陪审员 房 泽
人民陪审员 张显清
二〇一六年九月十八日
书 记 员 彭文娟
周琳