广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法民一初字第544号
原告深圳市全兴达实业发展有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区（办公场所）。
法定代表人谭章全，该公司总经理。
委托代理人戴杨，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。
被告深圳市五德嘉垣餐饮管理有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区。
法定代表人刘均，该公司执行董事。
委托代理人石玉辉，广东广和律师事务所律师。
第三人东莞市吉祥发实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人谭章足，该公司总经理。
委托代理人赵常乐，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。
原告深圳市全兴达实业发展有限公司诉被告深圳市五德嘉垣餐饮管理有限公司及第三人东莞市吉祥发实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳市全兴达实业发展有限公司的委托代理人戴杨、被告深圳市五德嘉垣餐饮管理有限公司的委托代理人石玉辉、第三人东莞市吉祥发实业投资有限公司的委托代理人赵常乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳市全兴达实业发展有限公司诉称，原告拥有位于东莞市塘厦镇沙湖村莆沙一路10号厂房及宿舍等物业，并将其物业委托第三人代为管理、出租。2010年4月及6月，第三人与被告（原深圳市颐味香餐饮管理有限公司）先后签订房屋、宿舍租赁合同，约定将原告上述物业出租给被告使用，租赁期限分别为2010年6月1日至2013年5月30日止和2010年6月20日至2013年6月19日止。房屋、宿舍租赁合同到期后，被告未与第三人或原告续签书面租赁合同，但却一直占有使用，并从2013年8月份开始拖欠原告房屋、宿舍租金等相关费用未付，原告多次催促被告不予理睬。原告遂于2013年9月25日解除了租赁合同，要求被告支付所欠租金等各项费用，并要求被告将房屋恢复原状或支付房屋恢复原状的所需费用，但被告置之不理，且房屋、宿舍一直仍由被告占用。第三人以自己名义向东莞市第三人民法院提起诉讼后，双方就厂房修复等部分事宜达成协议，且被告承诺在2013年12月25日前清理复原完成。然而，被告仍未按约定进行修复，经原告多次催促，被告仅于2014年1月底以邮寄方式将房屋钥匙寄给了原告，根本未履行修复义务。原告为减少损失于2014年2月20日将涉案房屋约一半面积租给他人，而剩下一半却因被告未修复而无法出租。被告的上述行为，已给原告造成重大经济损失。为保护自身的合法利益，原告现依法起诉，请求依法判令：1、被告立即支付拖欠原告2013年8月至2013年9月份房屋租金29240元、水电费9671元、卫生费600元、电梯费600元、厂长工资1000元及租金水电费逾期违约金3891元；2、被告立即支付原告2013年10月至2013年12月份和2014年1月份期间房屋占有使用费50560元、2014年2月至2014年4月期间房屋租金损失25280元（房屋占有使用费、租金损失参照合同约定租金12640元／月计算，其中2014年2月份按整月租金计算，3月至4月按整月租金一半计算）；3、被告立即支付原告恢复厂房原状所需费用78610元；4、被告支付原告支出的律师费5000元；5、本案诉讼费由被告承担。
庭审中，原告变更第三项诉讼请求，要求被告立即支付原告恢复厂房原状所需费用57610元。
被告深圳市五德嘉垣餐饮管理有限公司辩称，一、原告主体不适格。原被告从未签署过房屋租赁合同或其他文件，第三人与被告签署合同时既未口头告知，也未提供原告授权第三人签署租赁合同及其他文件的授权委托书，因此，原被告之间不存在合同关系。原告与第三人签署房屋租赁合同的时间是2010年4月，而原告是在2012年2月才与第三人签署委托管理协议，可见，第三人2010年出租案涉房屋的权利并非来自原告2012年的授权委托。由于原被告之间没有合同关系，原告以出租人的身份起诉被告犯了主体不适格的错误。根据合同相对性的法律原则，原告如果认为自己的合法权益受到侵犯，应当起诉第三人，而不是本案被告。二、产生本次纠纷的原因是第三人的违约行为。被告与第三人于2010年4月28日签署《房屋租赁合同》，约定被告租赁第三人的房屋，租金为每月12640元，租期为2010年6月1日至2013年5月30日。合同到期时，因第三人提出涨租金，且涨幅高达25%，经被告评估，超出承受能力，无法继续承租。双方经过两个月的协商，补充约定如下：1、被告一次性付清2013年6月和7月的租金和水电费；2、第三人同意被告8月中旬进行搬迁；3、租金计算到8月15日，搬迁结束后将押金、租金、水电费综合计算，多退少补。双方达成以上协议后，被告向第三人支付了6、7月的租金和水电费，第三人同意被告搬出食材和设备。被告得以8月13日、14日将大部分食材和一部分设备搬迁。然而，到了14日晚上，第三人突然提出要被告缴纳租赁房屋恢复原状打墙的保证金，导致双方争议产生。根据《房屋租赁合同》第十八条第1项的规定：“乙方不再续租时，所租赁房屋及附属设施应按原状交回甲方。”所以，第三人要求被告支付恢复原状的费用违反合同约定。《房屋租赁合同》已经规定恢复原状是被告的义务，被告将会根据合同在搬迁出设备和食材后恢复房屋原状，但第三人突然要求缴纳的恢复原状保证金不仅违背了《房屋租赁合同》的约定，也违反了双方关于搬迁的约定，是违约行为，被告因而拒绝支付。被告在8月15、16、17及21日搬迁物品时，第三人均予以阻挠，导致被告食材腐败变质、配送延误导致门店两天断货损失达五、六万元。搬迁时空车去空车回所造成的人工及运输费用损失近五千元，新建冷库因冷库库板不能拉回导致新购材料及工期延误所造成损失七千余元。根据合同法第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，双方在《房屋租赁合同》第二十一条第二款约定：如有未尽事宜，双方可另签补充协议。双方关于被告付清6、7月份租金水电费第三人即同意搬迁的约定虽未签订书面协议，但被告已经履行了支付6、7月份租金水电费用的义务，而第三人收款后在8月13、14日同意被告搬出的行为足以证明其已经接受被告履行的主要义务，所以，该补充合同是成立的。第三人在8月14日晚上突然提出的缴纳打墙费用的行为超出了合同的约定，增加了被告的责任，是违约行为，并因此导致第三人不能另行出租及被告食材报废等损失。第三人应当对其违约给被告造成的损失承担赔偿责任，并自行承担自己的租金损失。三、原告要求被告承担2013年8月、9月租金及10月、11、12月的房屋占有使用费没有合法依据。首先，是由于第三人违约阻挠被告搬迁，才导致房屋不能腾空及恢复原状，被告不应承担8月15日之后的租金。2013年12月12日，在东莞市第三人民法院法官的组织下，第三人才停止阻挠被告搬迁，被告才得以搬出物品设备。正是由于第三人违约阻挠被告搬迁，才产生了租金损失，损失产生的原因是第三人的过错，被告并没有任何过错，因此，被告不应当承担房屋占有使用费。第二、由于双方并未约定8月15日之后被告租用房屋，租金价格也无约定，原告要求的租金和房屋占用费均无合法依据。四、被告不承担2014年1月及以后的房屋占用费，原告依法应当自行承担扩大的损失。2013年12月12日至25日期间，被告对案涉厂房进行恢复原状的施工，被告拆除地面设施、平整地面后第三人却无理指责被告未按照2010年交房时的原状恢复，双方遂产生争议，施工无法进行。被告在2013年12月25日通知第三人收钥匙，但第三人拒绝配合，被告电话通知第三人后将钥匙放在厂房内，并于2014年1月再次将另一套钥匙寄给了第三人。由于原告承租厂房时第三人并未提供图纸供双方确认，所以第三人认为被告恢复地面原状的施工不符合实际原状是没有依据的。涉案房屋是2006年11月竣工的，被告是三年半之后的2010才承租的，在被告承租之前的三年间，涉案房屋租给过多少人，做了多少装修改动，这是被告不得而知的。现仅凭原告单方面承认的原始电气图纸和臆想编造出房屋原状图，被告当然不能接受。由于没有双方确认的图纸，因此原告和第三人认为被告未恢复原状，构成违约是没有依据的。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在本案中，即使原告认为被告违约，原告自己也要采取措施防止租金损失的扩大。包括自己修复房屋达到出租的条件。对于扩大的损失，原告依法是无权向被告主张赔偿的。按照原告的逻辑，如果房屋十年不出租，租金也找被告来索要，岂不可笑之至。五、原告要求被告支付恢复厂房原状的费用没有合法依据。首先，由于对房屋原状的情况双方意见不一，所以，将案涉房屋恢复成什么样子是不明确的。因此，在目标不明确的条件下确定恢复原状的装修费也是不可能的。第二、被告要求的恢复原状费用是78610元，而第三人在第一次诉讼时提出的是73170元，两个数字均是原告自己臆想出来的费用，既没有经过双方确认，也没有经过权威的第三方机构评估鉴定，因而是无效的。六、不应由被告承担原告聘请律师的费用。首先，是由于原告和第三人的过错导致本案纠纷及各项损失的产生，应当由原告和第三人自行承担费用和损失。第二、本案中被告是无过错方，原告和第三人均是重大过错方，根据房屋租赁合同第二十一条的规定，过错方应当承担对方产生的律师费，所以，原告应当承担被告聘请律师产生的费用5000元。综上，由于第三人的违约行为导致了损失，依法应当由第三人自行承担。
第三人东莞市吉祥发实业投资有限公司述称，对于原告的诉讼请求予以认可，对于被告答辩所说的事实不予认可。
经审理查明，被告企业登记名称原为深圳市颐味香餐饮管理有限公司，后于2013年7月3日变更为深圳市五德嘉垣餐饮管理有限公司。
原告于2006年6月1日自东莞市塘厦镇沙湖第三股份经济合作社承租位于东莞市塘厦镇沙湖村莆沙一路10号的工业用地，于2006年11月25日取得东莞市塘厦镇人民政府规划建设办公室的《水电及装饰施工许可证》，并在该土地上兴建了厂房及建筑。2010年2月，原告与第三人签订一份《委托管理协议》，协议约定原告委托第三人管理位于东莞市塘厦镇沙湖村莆沙一路10-12号的厂房（面积为22000平方米），并代表原告对外进行出租、收取厂房押金及代收厂房租金等。
2010年4月28日，第三人与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定由被告承租东莞市塘厦镇沙湖村蒲沙一路10号3楼厂房，建筑面积为1580平方米，租赁期限为2010年6月1日至2013年5月30日，每月租金12640元，租金、水电费用月结三十天，被告应于当月十日前缴清本月租金及上月水电费，电费每度1元，水费每立方4.5元，卫生费每月300元，电梯维修费300元／月，水电费按水电有关部门调整而调整；签订合同时，被告应支付两个月租金25280元作为押金，该押金在被告无违约行为的情况下，第三人无息退回给被告，如被告有违约行为，且终止合同时仍不纠正的情况，第三人有权从押金中扣除相关损失，其余退回；本合同租赁期限届满，第三人与被告可另订续租合同，双方未另订合同，则本合同继续有效，但租赁期限为不定期；在本合同期满终止，被告不再续租时，所租赁房屋及附属设施被告应按原状交回给第三人，并与第三人结清各项相关费用，且应清扫并运走全部垃圾，待第三人检查确认无误后，第三人退回押金给被告；第三人有权向被告派出一名管理人员担任厂长或其他职务，该管理人员的工资由被告支付，最低工资不少于500元，并逐年有所增加；如双方因合同发生争议，因此而发生的一切费用包括诉讼费、仲裁费、律师费由过错方承担。
2010年6月18日，第三人与被告签订一份《宿舍租赁合同》，约定由被告向第三人租赁位于东莞市塘厦镇沙湖村莆沙路10-12号配套宿舍2楼，租赁期限为2010年6月20日起至2013年6月19日止，每月租金1980元，被告应向第三人支付两个月的租金作为保证金；租赁期间租赁物所发生的水、电、煤气等费用由被告承担，被告应合理使用并爱护房屋及其附属设施；租赁期满，第三人有权收回出租房屋，被告应如期归还，如需继续承租，应于租赁期满前三个月向第三人重新提出书面要求并重新签订合同。随后，双方依约履行，被告向第三人支付厂房押金25280元，宿舍保证金并未实际支付。
租赁合同期限届满后，被告继续租用案涉厂房宿舍，第三人与被告就续租事宜进行沟通协商，但未能成功续约。被告主张双方达成协议：被告于2013年8月15日之前完成搬迁，租金计算至2013年8月15日；搬迁时被告应向第三人付清拖欠的2013年6月至2013年7月租金及水电费，搬迁结束后，租金、水电费及押金多退少补进行结算。被告主张被告按约定向第三人缴清了2013年6月至2013年7月租金及水电费，并进行搬迁；2013年8月14日，第三人在搬迁过程中要求被告交付保证金以保证在搬迁完毕后对案涉厂房及宿舍进行恢复原状，但被告予以拒绝，双方随即发生争议，第三人要求被告停止搬迁。对于上述主张，被告申请证人被告的员工杜某出庭作证，证人在庭审中确认双方达成了搬迁协议，但因恢复原状保证金的问题双方发生争议，未能如期完成搬迁。原告与第三人则主张双方曾就搬迁进行协商，但未达成协议，确认2013年8月13日至2013年8月14日期间被告搬出部分设备，但因为被告在租赁期间对案涉房屋进行改变，第三人在搬迁过程中要求被告缴纳恢复原状的保证金才能搬出，被告不同意，双方没有达成一致意见所以没有继续搬迁；对于证人证言原告与第三人认为证人是被告的员工，存在利害关系，证言不真实。
2013年9月24日，第三人向被告发出《解除合同告知函》，以被告未能及时向第三人缴纳2013年8月至2013年9月的租金为由提出解除双方签订的《房屋租赁合同》。2013年9月25日，被告以东莞市正稻餐饮管理有限公司的名义向第三人发出《关于解除合同告知函回复》，主张因第三人阻扰，导致被告未能及时搬迁，租金应计算至2013年8月15日止，造成的其他损失概不负责。
2013年10月23日，第三人向本院提起房屋租赁合同诉讼，案号为（2013）东三法民一初字第5826号，要求判令：1、被告立即腾退案涉的厂房以及宿舍；2、被告立即支付拖欠第三人2013年8月至2013年9月期间的房屋租金29240元、水电费9671元、卫生费600元、电梯费600元、厂长工资1000元、租金水电费逾期违约金3891元以及2013年10月房屋占有使用费9904元（暂计至2013年10月21日，最终应按实际退房时间计算）；3、被告立即支付第三人恢复厂房原状所需费用73170元；4、被告立即支付第三人支出的律师费5000元；5、本案诉讼费用由被告承担。在本院组织协调下，被告于2013年12月11日搬离了案涉的厂房及宿舍，第三人及被告就厂房的修复事宜进行确认，出具一份《一栋食品厂修复情况确认单》，双方确认地面约800平方米、窗户、消防设备、外墙洞口均需要在2013年12月12日至2013年12月25日之间完成修复，墙面粉刷复原待天花板拆除后恢复；厕所4间、饮水间、隔油池复原待确定。2013年12年10日，本院作出（2013）东三法民一初字第5826号民事裁定，以第三人主体不适格为由裁定驳回第三人的起诉，该民事裁定书于2014年1月18日生效。被告按照双方协议开始对厂房进行修复，但双方就如何修复再次发生争议，未能完成厂房的修复。
2014年4月30日，原告向本院提起本案诉讼，请求判如所请。在诉讼过程中，原告向本院申请委托司法鉴定机构对案涉厂房的复原费用进行造价鉴定。本院依法委托东莞市建业工程造价咨询事务所有限公司进行造价鉴定。2014年9月30日，东莞市建业工程造价咨询事务所有限公司向本院发出《工作联系函》，称因原告不能提交门窗表及门窗的做法、消防说明及系统图、三层消防平面图等修复方案，无法进行造价鉴定。本院经询问原告，原告同意不再另行选定其他司法鉴定机构进行鉴定，本院依法终止造价鉴定。
庭审中，原告主张双方的合同于2013年9月24日以第三人发出《解除合同告知函》的形式解除，被告拖欠原告以下费用：1、2013年8月至2013年9月期间的租金29240元，卫生费600元，电梯费600元；2、被告一直占用原告的房屋至2014年1月底，应按照租金的标准支付2013年10月至2014年1月期间的房屋占有使用费；2014年2月20日原告为减少损失将厂房的其中一部分出租给案外人，主张被告应支付2014年2月租金损失12640元，2014年3月份租金损失6320元，2014年4月份租金损失6320元；3、水电费由第三人缴交，再向被告收取，供水供电部门仅提供厂区整体凭证，各个租户按照通知单进行结算，被告没有支付2013年8月至2013年9月期间水电费9671元；4、按照合同约定被告应支付上述租金、卫生费、电梯费、水电费的逾期违约金3891元；5、按照合同约定被告需要聘请一名厂长协调各方关系，第三人的员工被派至被告处作为厂长，2013年8月至2014年9月的工资被告没有发放，由第三人垫付了工资1000元；6、依据合同第十五条、第二十一条约定，被告应支付律师费5000元。对此，被告主张：1、双方的合同于2013年8月15日解除，同意支付租金至2013年8月15日；2、确认第三人员工负责维护厂区的环境清洁，同意支付至2013年8月15日的卫生费150元，也同意支付至2013年8月15日的电梯费150元；3、水电费是根据缴费通知单的形式进行结算，确认没有结清2013年8月至2013年9月期间的水电费，但认为应以供水供电部门的凭证进行结算；4、被告主张从2013年8月开始第三人就没有派员工至被告处担任厂长，不同意支付上述工资，应以劳动纠纷另行主张；5、合同中虽有约定律师费，但被告属于无过错方，无需承担律师费。另，原、被告确认案涉的押金25280元原告尚未退还给被告。
针对恢复厂房原状的费用，原告主张其为避免扩大损失于2014年5月8日委托东莞市银烁防水补漏有限公司对案涉厂房进行修复支出费用共计49610元，并提供维修合同、发票予以证明。对此被告质证主张真实性不予确认，内容与事实不符，需要修复的项目没有那么多，只有四个项目，包括地面、窗、消防箱、外墙洞口，其中地面复原被告已经进行了修复；确认需要修复9个窗，但修复面积没有那么大；消防箱只需要维修，无需更换；确认需要封上3个外墙洞口，但费用不确认；发票上支出的金额也不符合真实情况，不能反映维修的事实及费用。原告主张被告进行的地面复原仅是将地面抬高部分拆除了，并没有完成修复，两个消防箱需要更换，不能维修；拆墙砖以及瓷片是复原墙面的，清理地面的防水层是地面复原；第三人主张被告确认的项目包括天花粉刷部分，待天花板拆除后恢复。同时，原告主张其在2014年9月20日将案涉厂房的剩余部分出租给案外人，因厂房修复给予案外人25天的装修期。根据原告提供的维修合同显示施工项目及造价为：1、拆砖墙120㎡×35=4200元；2、拆瓷片150㎡×35=5250元；3、清理地面防水层650㎡×40=26000元；4、消防箱1200×2=2400元；5、天花粉刷340㎡×8=2720元；6、玻璃窗29㎡×260=7540元；7、捣风洞3个×500=1500元；造价共计49610元，工期60天，工人6人。
在庭审中，经本院释明，原告主张如合同无效，要求被告按租金标准支付相应的房屋使用费，被告则认为合同无效原告无权主张任何费用。
以上事实，有原告提供的《水电及装饰施工许可证》、证明、委托管理协议、《房屋租赁合同》（2010年4月28日）、《宿舍租赁合同》、缴费通知单、《解除合同告知函》、《关于租赁合同的复函》、邮件详情单、三至五层电器平面图、一栋食品厂修复情况确认单、催告通知函、复函、厂房现状确认书、《房屋租赁合同》（2014年2月20日）、食品厂三楼估价修复费用清单、委托代理合同、发票联、现场照片、现场录像、维修合同、发票、《房屋租赁合同》（2014年9月20日）、被告提供的《关于塘厦沙湖莆沙一路10号三楼退租事宜的回复》、《关于解除合同告知函回复》、民事起诉状、录音、委托代理合同及发票、证人证言以及东莞市建业工程造价咨询事务所有限公司向本院发出《工作联系函》、（2013）东三法民一初字第5826号民事裁定书、生效证明、本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，结合原、被告的诉辩及第三人的陈述，本案的争议焦点在于：
一、第三人与被告签订的《房屋租赁合同》、《宿舍租赁合同》是否合法有效。
原告委托第三人对案涉租赁物进行管理，并代表原告对外进行出租、收取押金及代收厂房租金等，故第三人与被告签订的《房屋租赁合同》、《宿舍租赁合同》所约定的权利义务对原告与被告具有约束力，视为系原、被告双方的真实意思表示。同时合同是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定，案涉租赁物并未取得相应的房地产权证及建设工程规划许可证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉的《房屋租赁合同》、《宿舍租赁合同》应为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因租赁合同无效，被告应搬离案涉租赁物并将案涉租赁物交还给原告；第三人代原告所收取的押金25280元应退还给被告，因被告在本案中并未提起反诉要求原告退还押金，本院在本案中不予处理，被告可另案主张。
二、被告应否支付原告诉请的房屋租金、房屋占有使用费、租金损失以及水电费、卫生费、电梯费、厂长工资、律师费。
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予以支持”的规定，虽然双方的合同认定无效，被告占用案涉厂房仍需参照租金标准向原告支付占有使用费。至于房屋占有使用费的计算期限，被告主张双方达成协议，被告于2013年8月15日之前搬离案涉厂房，租金计算至2013年8月15日，后双方于2014年8月14日因修复厂房的保证金发生争议没有完成搬迁。对此原告否认双方达成协议，主张在搬迁过程中要求被告交付修复厂房的保证金而发生争议，从而不让被告继续搬迁。本院认为，双方均确认被告于2013年8月13日至2013年8月15日期间已经开始搬离案涉厂房，并已经缴清2013年6月至2013年7月期间的租金及其他费用。被告已没有继续占用原告厂房的意思表示，双方就厂房的修复费用保证金发生争议，原告应对厂房的现状以及修复项目进行确认后通过其他途径进行主张，而不应阻扰被告进行搬迁导致损失进一步扩大。综上，本院认定被告应向原告支付房屋占有使用费至2013年8月15日，核算为（12640元＋1980元）÷31天×15天=7074.19元。对于原告诉请的房屋占有使用费、房屋租金损失，超过上述范围的，本院不予支持。同理，原告主张的卫生费、电梯费核算均为300元÷31天×15天=145.16元，现被告同意支付卫生费及电梯费各150元，属于对自主权利的处分，本院予以准许，被告应向原告支付卫生费150元以及电梯费150元。对于原告诉请的水电费，虽然原告未能举证供电供水部门的凭证，但原、被告均确认水电费是由第三人代缴后被告根据缴费通知单进行结算，现被告确认水电费尚未结清，故本院结合原告提供的缴费通知单，认定被告尚欠原告水电费9671元尚未结清，被告应予以支付。对于原告诉请的租金及水电费逾期违约金，因双方在搬离案涉厂房时发生争议导致租金及水电费没有结清，被告并没有拖欠的故意，故本院对于逾期违约金不予支持。
至于原告诉请的厂长工资，因原告没有提供垫付工资的证据，且属于另一法律关系，本院不予支持。因合同无效，原告诉请的律师费缺乏依据，本院亦不予支持。
三、被告应否支付原告恢复厂房原状的费用。
虽然案涉的合同无效，但原、被告均确认被告因经营需要对案涉厂房进行了改造，在搬离时未恢复原状。双方确认的修复项目包括地面、窗户、消防设备、外墙洞口，墙面粉刷复原待天花板拆除后恢复，被告主张地面已经完成修复，但没有提供证据予以证明。因而原告据此要求被告赔偿恢复上述改动设施的费用，本院予以支持。至于费用如何计算问题，虽然因原告的原因致使无法通过司法鉴定进行认定，但如上所述，改动的事实以及修复项目均经原、被告确认，修复费用的支出真实发生，故在双方均未能对修复费用进行有效举证的情况下，本院综合考虑修复项目的合理支出、进行修复的工期等因素，酌定修复费用及相关损失为35000元，此款被告应支付给原告。原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认第三人与被告于2010年4月28日签订的《房屋租赁合同》以及于2010年6月18日签订的《宿舍租赁合同》无效；
二、被告深圳市五德嘉垣餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告深圳市全兴达实业发展有限公司2013年8月1日至2013年8月15日期间的房屋占有使用费7074.19元；
三、被告深圳市五德嘉垣餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告深圳市全兴达实业发展有限公司2013年8月1日至2013年8月15日期间卫生费150元、电梯费150元；
四、被告深圳市五德嘉垣餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告深圳市全兴达实业发展有限公司垫付的水电费9671元；
五、被告深圳市五德嘉垣餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告深圳市全兴达实业发展有限公司恢复厂房原状费用35000元；
六、驳回原告深圳市全兴达实业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4366元，原告深圳市全兴达实业发展有限公司已预交，由原告深圳市全兴达实业发展有限公司负担3254元，由被告深圳市五德嘉垣餐饮管理有限公司负担1112元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 张利宝
代理审判员 黎杰安
人民陪审员 张丽芬
二〇一五年二月十日
书 记 员 肖 亮
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。