安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0705民初3150号原告:铜陵拓基房地产开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市托莱多欧陆花园会所106、107、108、109、201、202、204号。法定代表人：肖业文，该公司董事长。委托诉讼代理人：佘娟，女，该公司员工。委托诉讼代理人：孙照圣，安徽景旺律师事务所律师。被告：胡恒兵，男，1973年1月25日出生，汉族，住安徽省铜陵市。原告铜陵拓基房地产开发有限责任公司（以下简称拓基公司）与被告胡恒兵商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告拓基公司的委托诉讼代理人佘娟、孙照圣，被告胡恒兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。拓基公司向本院提出诉讼请求：1.解除拓基公司与胡恒兵签订的托莱多欧陆花园卢佩特X栋XXX室《商品房买卖合同》；2.胡恒兵将托莱多欧陆花园卢佩特X栋XXX室房屋返还给拓基公司；3.胡恒兵向拓基公司支付代偿款94464.76元，并承担本案诉讼费。事实和理由：2009年2月16日，拓基公司与胡恒兵签订《商品房买卖合同》一份，约定：胡恒兵以银行按揭贷款的方式，购买拓基公司开发建设的托莱多欧陆花园卢佩特X栋XXX室房屋，该房屋总价款为341342元，其中，首付款71342元，银行按揭贷款27万元，拓基公司作为保证人，为胡恒兵向中国银行股份有限公司铜陵分行（以下简称铜陵分行）的按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保。《商品房买卖合同》同时约定：在出卖人为买受人提供阶段性担保期间（是指办理他项权证）之前，买受人拖欠银行贷款累计达4个月的，出卖人有权解除合同，因此产生的费用由买受人承担。合同签订后，拓基公司依据合同约定交付了房屋，并于2009年3月23日办理了涉案房屋的抵押预登记和银行按揭贷款，铜陵分行也将贷款直接发放给了拓基公司。2009年12月16日，拓基公司出售给胡恒兵的房屋办理了初始登记，胡恒兵从拓基公司处领取了初始登记的房屋所有权证书，但拒绝将房屋转移登记至自身名下。另，贷款后，胡恒兵从2013年开始没有按时归还铜陵分行贷款。2013年7月15日，铜陵分行向铜官区人民法院（原铜陵市铜官山区人民法院）提起诉讼，法院判决胡恒兵归还全部借款，并由拓基公司承担连带担保责任。宣判后，铜陵分行向法院申请强制执行，至2016年8月31日，累计从拓基公司账户扣划94464.76元。扣划后，拓基公司向胡恒兵主张代偿款，胡恒兵于2016年3月29日出具承诺书，承诺每月归还代偿款2000元，但其仍未能按照承诺书的要求履行还款义务。胡恒兵辩称：1.胡恒兵确与拓基公司签订了《商品房买卖合同》，但其中约定的“买受人不按期归还借款达4期，出卖人可以解除合同”，胡恒兵对此并不知情，该规定也不合理；2.对于拓基公司系胡恒兵向铜陵分行借款的阶段性连带责任保证人一事，胡恒兵直至2015年才知晓；3.对于拓基公司在本案中主张的已付代偿款数额无异议，但其中包括了律师代理费；4.胡恒兵同意归还代偿款，但因经济困难暂无力一次性归还代偿款；5.涉案房屋应归胡恒兵所有，且胡恒兵已在涉案房屋中居住多年，拓基公司要求解除《商品房买卖合同》收回房屋不符合法律规定。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2009年2月16日，胡恒兵与拓基公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：胡恒兵（买受人）购买拓基公司开发建设的托莱多欧陆花园卢佩特组团X栋XXX房，总价款341342元。买受人应于2009年1月22日签订合同之日支付房款71342元，余款27万元办理按揭贷款，于2009年2月11日前付清。合同同时约定：买受人以银行按揭方式付款的，在出卖人为买受人提供阶段性担保期间（是指办理他项权证之前），买受人拖欠银行贷款累计达4个月以上的（含4个月），出卖人有权解除合同，产生费用由买受人承担。房屋交付时间为：2010年4月28日前。该合同对双方的违约责任等事项亦作了明确约定。2009年3月16日，铜陵分行（贷款人）与胡恒兵（借款人）、拓基公司（担保人）签订《个人一手住房贷款合同》，约定：本合同项下的贷款金额为27万元，贷款期限为20年／240个月，贷款用途为借款人支付其购买坐落于托莱多欧陆花园卢佩特X栋XXX室房屋的购房款；贷款按月结息和付息，每月的放款对应日为结息日和付息日；还款方式为：按月等额本息还款，借款人应当在发放贷款后第二月开始按月还款。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同的贷款利率水平上加收30%。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人提供阶段性连带责任保证（若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人）。若借款人未按约定归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，有权依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权。除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，胡恒兵于2009年3月6日以托莱多欧陆花园卢佩特X栋XXX室房产，为该笔借款提供了抵押担保，并办理了预购商品房抵押登记。2009年3月24日，铜陵分行依约发放了贷款，拓基公司依据合同约定，将涉案房屋交付给了胡恒兵，胡恒兵对涉案房屋进行了装修并居住至今。借款后，胡恒兵从2013年2月24日开始，未按期还本付息。此后，铜陵分行向本院（原铜陵市铜官山区人民法院，现因行政区划调整更名为铜陵市铜官区人民法院）提起诉讼，要求：1.解除铜陵分行与胡恒兵、拓基公司签订的《个人一手房贷款合同》；2.胡恒兵偿还借款本金234493.01元，利息4595.17元，罚息177.89元（拖欠本金的罚息77.61元，应收利息的罚息100.28元），合计239266.07元（利息、罚息暂计至2013年7月3日，利息、罚息按借款合同约定主张至本息清偿之日）；3.铜陵分行对借款抵押物托莱多欧陆花园卢佩特X栋XXX室房产拥有优先受偿权；4.胡恒兵承担本案全部诉讼费用、律师代理费16355元及公告费等实现债权的费用；5.拓基公司对2、4项诉讼请求承担连带责任。2013年12月28日，本院对该案依法作出判决：1.解除铜陵分行与胡恒兵于2009年3月16日签订的《个人一手住房贷款合同》；2.胡恒兵应在判决生效后十日内向铜陵分行偿还本金234493.01元，利息4595.17元，罚息177.89元（拖欠本金的罚息77.61元，应收利息的罚息100.28元），合计239266.07元；3.胡恒兵应在判决生效后十日内向铜陵分行偿还从2013年7月4日起至借款本金全部还清之日止的利息和罚息；4.若胡恒兵未履行本判决第2、3项确定的义务，铜陵分行有权申请对借款抵押物托莱多欧陆花园卢佩特X栋XXX室房产进行变卖或拍卖，对变卖或拍卖的款项，拥有优先受偿权；5.胡恒兵应在本判决生效后十日内向铜陵分行支付代理费16355元；6.拓基公司对第2、3、5项判决承担连带清偿责任，拓基公司承担保证责任后，有权向胡恒兵追偿。案件生效后，胡恒兵仍没有按时付款。铜陵分行向法院申请强制执行，并从2014年3月份开始，按月从拓基公司账户进行扣划，用以归还判决书确定的应由胡恒兵归还的借款本息，至2016年8月31日，累计扣划拓基公司款项共计94464.75元（其中，扣划借款本息72375.75元，扣划律师代理费22089元）。扣划后，拓基公司没有通过法院向胡恒兵行使追偿权。2016年3月29日，胡恒兵向拓基公司出具“承诺书”一份，载明：本人因资金确实困难无法一次性偿还贵公司所垫付的几万元房贷及法院诉讼费和律师费，我承诺从2016年4月开始每个月25号由本人自己偿还房贷，贵公司所垫付的几万元我每个月底前偿还2000元，直到还清为止。承诺书出具后，胡恒兵至今也没有向拓基公司归还代偿款。2015年7月7日，本院对托莱多欧陆花园卢佩特X栋XXX室房产进行了查封登记。拓基公司与胡恒兵在庭审中均陈述：拓基公司已将购房款的发票全部开具给了胡恒兵，该房屋产权人至今未办理至胡恒兵名下，原因在于胡恒兵没有向铜陵分行还清借款，铜陵分行拒绝为胡恒兵出具涉案房产转移登记的相关资料。另，胡恒兵与拓基公司签订的《商品房买卖合同》，该合同除房屋地址和房屋价款等内容为双方协商外，其余条款包括违约责任条款均系拓基公司事先拟定好的格式条款。本院认为,拓基公司与胡恒兵签订的《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示。《商品房买卖合同》签订后，胡恒兵作为买受人向出卖人拓基公司支付了全部购房款，已履行了作为买受人的合同义务，拓基公司也已向胡恒兵履行了交付房屋的义务，该合同的主给付义务双方其实均已履行完毕。关于《商品房买卖合同》能否解除的问题。胡恒兵与拓基公司签订的《商品房买卖合同》约定：胡恒兵拖欠铜陵分行借款4期以上，拓基公司即有权解除合同。从该合同的形式及本案实际情况来看，该条款属于格式条款。为此，《中华人民共和国合同法》明确规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。拓基公司在《商品房买卖合同》中设置的该条即属于拓基公司加重买受人责任的条款，对于该条款，拓基公司仅采取下划线标明的方式，并不足以起到提醒买受人注意的效果，拓基公司也无其他证据证明其采取其他合理方式明确告知胡恒兵违反该条规定的法律后果，依法应承担举证不能的法律后果。另，从本案查明的事实看，涉案房屋已办理了抵押权预告登记，本院也判决铜陵分行有权对该房屋行使抵押权，胡恒兵已足额付清了购房款并在房屋中居住多年，拓基公司在足额收取购房款并交付房屋后又主张收回房屋，使得双方签订的合同目的无法实现，增加了交易的成本，使得双方当事人的利益严重失衡，不利于社会稳定，也违反了公平合理的原则。因此，拓基公司以胡恒兵未能履行偿还按揭贷款义务，其已向铜陵分行履行保证责任为由，根据《商品房买卖合同》的约定，要求解除合同返还房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于拓基公司要求胡恒兵支付代偿款，因拓基公司的追偿权已经法院生效判决确认，拓基公司可以依据生效裁判文书和相关凭证，直接向法院申请强制执行，权利已经得以救济，拓基公司再依据约定解除合同又要求胡恒兵支付该部分款项系重复主张权利，本院不予支持。对于胡恒兵的答辩意见，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国物权法》第七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告铜陵拓基房地产开发有限责任公司的诉讼请求。本案受理费7837元，减半收取3919元，由原告铜陵拓基房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  孙国兵二〇一五年十一月二十四日书记员  胡婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条——采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条——格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中华人民共和国物权法》第七条——物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条——提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。