沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第01999号
上诉人（原审原告）：王烨，女，汉族，1977年7月21日出生，住址：广东省深圳市南山科技园。
委托代理人：李明，女，系王烨母亲。
委托代理人：董立超，辽宁成功金盟律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：李兵，男，1954年7月5日出生，汉族，住址沈阳市和平区。
委托代理人：董立超，辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托代理人：李明，女，系李兵姐姐。
上诉人（原审被告）：银基烯碳新材料股份有限公司，住所地：沈阳市沈河区青年大街109号。
法定代表人：刘成文，该公司董事长。
委托代理人：张硕文，辽宁青联律师事务所律师。
上诉人王烨、李兵因与上诉人银基烯碳新材料股份有限公司（简称银基公司）商品房销售合同纠纷一案，沈阳市沈河区人民法院于2011年3月16日受理后，作出（2011）沈河民二初字第540号民事判决，王烨、李兵、银基公司均不服，向本院提出上诉，本院经公开审理后，作出（2013）沈中民二终字第1233号民事裁定书，裁定发回沈阳市沈河区人民法院重审。沈阳市沈河区人民法院重审后，作出（2014）沈河民二初字第110号民事判决，上诉人王烨、李兵、上诉人银基公司亦均不服，向本院提出上诉。本院于2014年8月28日受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与代理审判员韩彩霞（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭审理了本案，上诉人王烨、李兵的共同委托代理人李明、董立超，上诉人银基公司的委托代理人张硕文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王烨、李兵诉称：2008年，原告王烨、李兵与被告签订三份商品房买卖合同和补充协议，约定原告购买被告开发的沈河区沈水路616-221-616甲26号、甲27号、28号房屋三套。接收房屋后，原告开始为经营餐饮业装修涉案房屋，在装修和经营酒店过程中逐步发现涉案房屋存在着重大的安全隐患及排水系统严重违规和配套设施不完善等一系列问题：1、被告在与原告签订的补充协议当中明确原告购买涉案房屋的用途是经营酒店，在这种情况下，被告在与原告签约前的介绍中和在签约过程中以及在签约后交付房屋时均没有向原告告知涉案房屋地下是高压变电室这一事实，该变电室的存在对原告经营餐饮构成重大安全隐患，致原告无法继续经营酒店；2、被告明知原告经营餐饮业但未按建筑业规范，按标准设计和安装排水系统；3、被告应按买卖合同第14条约定依市政规划实施达到燃气公司的规定条件，同时双方在2008年6月17日房屋验收单当中，被告也承诺是有燃气设施的，所以被告应当提供安装燃气设施。原告发现上述问题后，多次找到被告协商，停止装修5个月，最后被告同意先由原告自行解决排水防水问题并承诺承担由此产生的费用，原告才开始继续装修，但是被告没有履行他的承诺。2008年12月24日，原告的酒店开始试营业。2010年7月7日，原告收到电力公司发来的电力线路防护通知书，通知书称涉案房屋存在漏水情况，严重影响电力的线路安全运行，限原告三日内进行防水处理，否则承担由此造成的设备损坏、停电事故、人身死亡、追究法律责任并赔偿由此引起的一切经济损失，为防止再次发生漏水事件造成无法弥补的损失，原告被迫在2010年7月20日停止营业。故依法提起诉讼，请求法院依法判决：一、被告赔偿因房屋正下方存在变电站导致购买房屋不能作为网点继续使用，房屋用途改变为住宅产生的差价人民币1496，752.8元；二、被告赔偿原告所做的排水、防水花费人民币78，390.97元；三、被告赔偿原告为经营饭店对房屋进行装修花费的装修费用人民币917，938元；四、被告赔偿饭店停业期间包括从2008年6月至2008年11月20日、2010年7月20日至2011年3月7日预期利益、停业损失共计人民币1，095，000元；五、由被告安装、提供合同当中约定的燃气设施；六、由被告承担本案全部诉讼费用。
原审被告银基公司辩称：一、被告没有任何违约行为，相反原告之一的李兵至今欠付房款人民币50万元，法院生效判决至今已经有2年多的时间，仍然没有给付，李兵本人在本案中是没有诉权的，对其所述房屋，被告并没有交付给李兵，而是李兵打通两面的墙壁强行入住的。二、被告向原告出售的房屋载明的用途是公建，而不是完全符合酒店经营条件的房屋，因此就不能够用原告经营酒店的特定用途来倒推设计缺陷，原告也可以通过对该公建房屋进行改造使其符合经营酒店的用途，原告实际也是用这种方式进行装修的。三、原告在房屋装修过程中对全部地面做了加强防水，足以反证其对地下有变电室的情况是明知的，其所谓被告没有告知原告地下有变电室的事实是不成立的。房屋按合同约定的交付时间为2008年6月15日，原告所称的试营业时间是2008年12月24日，从常识可知，一个酒店的装修不可能在11月到12月之间完成，况且地面的加强防水要在其他内部装修之前完成，上述时间排序足以证明原告的装修行为是连贯的，没有任何停顿的事实。四、原告酒店的停业完全是由于其经营不善造成的，其所提出的2010年7月7日的电力防护通知书并没有要求原告进行停业，也仅是因为原告所做的加强防水出现了某些问题，这个问题是可以通过修复防水来解决的，在此之前原告已经经营了18个月，足以证明这个酒店的经营场所是基本符合持续经营条件的。五、有关燃气的问题。双方的商品房买卖合同所约定的内容是要符合市政规划的条件，并没有承诺必须有燃气，经向燃气设计部门咨询，至少在沈阳市的范围内，住宅的一层公建和网点都不设计燃气相应管线。六、原告提出了诉讼过程中其损失扩大的问题，该房屋已由原告出租获利，开酒店还是用于出租没有本质上的差别。综上所述被告请求驳回原告的诉讼请求。
原审理法院查明：2008年5月16日、2008年5月28日，原告王烨（即买受人）分别与沈阳银基发展股份有限公司（即出卖人，被告公司前名称，于2014年1月经沈阳市工商行政管理局批准变更企业名称为被告现名称银基烯碳新材料股份有限公司，以下称被告）签订《商品房买卖合同》两份，约定原告王烨购买被告开发的位于沈阳市沈河区沈水路616-2号第2幢616甲27、28号两套房屋，用途为公建，其中27号房屋建筑面积106.74平方米，单价人民币9，025元，总房款人民币963，329元，付款方式为签订合同当日支付房款人民币50，000元，签订合同后三日内交齐剩余房款人民币913，329元。28号房屋建筑面积111.54平方米，单价人民币9，025元，总房款人民币1，006，649元，付款方式为签订合同当日支付全部房款。
两份合同第八条交付期限均约定：“出卖人应当在2008年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.以出卖人开具入住通知单为准。”合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.于楼宇交付时通水；2.于楼宇交付时通电；3.于楼宇交付时具备供暖使用条件；4.依市政规划实施达到燃气公司规定条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.出卖人负责采取其他方式保证买受人不受上述未达到条件的影响。”
在签订上述商品房买卖合同同时，原告王烨（乙方）与被告（甲方）同时签订《补充协议》及《〈商品房买卖合同〉补充协议二》，《补充协议二》第2条约定：“因为乙方将该房屋与相邻的甲-26、甲-28／甲-27联合经营使用，乙方在保证正常经营使用的条件下，甲方不干涉乙方将临街部分门改窗的行为，同时乙方应遵守物业管理公司及政府的相关规定进行改动。”第3条约定：“在建筑结构允许的前提下，甲方同意乙方将该房南侧的窗户扩大并降至乙方认为合适的高度，改动方案需经甲方审核，并允许乙方在该窗户上设置对外实现外卖食品的窗口，以便于为小区居民生活服务。如因上述改动需要对园区内园林改动，甲方及物业公司应积极配合乙方，与园区内道路、管线连通的施工必须在物业公司的监督下由乙方自行施工费用自理，此改动不能对地下管线造成损毁或影响保温。”第4条约定：“因该房北侧、二环南侧之间设有小区的垃圾排放房一座，该垃圾排放房影响到乙方所经营的餐饮业环境卫生。甲方承诺在乙方装修开业之前，将该垃圾排放房移位到不影响乙方环境卫生的地方。”第6条约定：“该房的广告牌设立，应遵守物业公司及政府的相关规定，对需要报请政府批准的广告牌，应报请政府有关部门批准后设立。”
2008年5月28日，原告李兵（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告李兵购买被告开发的位于沈阳市沈河区沈水路616-2号第2幢616甲26号房屋，用途为公建，建筑面积112.86平方米，单价人民币9，025元，总房款人民币1，018，562元。合同第八条约定的房屋交付期限为2008年6月15日之前，合同其他条款与原告王烨和被告签订的两份商品房买卖合同相同。
签订商品房买卖合同同时，原告李兵（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《补充协议》及《〈商品房买卖合同〉补充协议二》。其中《补充协议》约定：“一、关于贷款的补充约定：买受人以贷款方式支付房款，现买卖双方就贷款有关事宜约定如下：1、买受人于2008年5月28日前交纳首期房款人民币518562元，其余人民币500，000元房款采用银行贷款方式支付，并于2008年6月15日前办理完毕。2、买受人应在交付首期房款之时向银行（或住房公积金管理中心）提交申请个人住房贷款所需的全部资料及相关费用，并办理贷款手续，否则视为买受人违约，按照买卖合同第七条承担逾期付款的违约责任。如因买受人原因，其最终未从银行（或住房公积金管理中心）获得足额贷款，或银行（或住房公积管理中心）未批准其贷款申请的，买受人应在银行（或住房公积金管理中心）的通知下达后10日内，向出卖人付清全部房款，否则视为买受人逾期付款违约，应承担违约责任。如非因买受人原因其未获得贷款或贷款金额不足，买卖双方应于10日内协商新的付款方式……二、关于交付的补充约定：1、买受人购买房屋为东方威尼斯一期一、二、三组团的，因双方签订本合同时房屋为现房，买受人支付全款日起10日之内为房屋交付期限，全款后买受人直接在期限内到东方威尼斯销售中心办理该房屋交付手续。出卖人不再书面通知买受人办理进住手续。2、如出卖人已如期发出《商品房交付通知书》或买受人已经领取《商品房交付通知书》，而买受人在出卖人通知的交付期限内仍未接收该房屋，则交付通知书中注明的交房期限最后一日视为本合同项下该房屋验收合格并交付于买受人。自视为交付之日起，该房屋的风险责任转由买受人承担……”《补充协议二》的约定与原告王烨和被告签订的两份商品房买卖合同相同。
上述合同签订后，原告王烨按合同约定交纳了甲27、甲28两套房屋全部购房款，原告李兵支付了甲26房屋首期房款，剩余房款人民币500，000元未支付。被告向原告交付了甲27、28两套房屋，甲26房屋未交付。原告接收甲27、甲28房屋后，原告李兵与沈阳海鸟装饰工程有限公司签订装修合同，将甲26房屋打通，将3套房屋共同作酒店装修。
沈阳东方威尼斯花园物业服务中心就二原告装修过程中发生的违章行为分别于2008年7月23日、2008年7月26日下发了《装修违章整改通知书》。
2008年8月6日，二原告向被告及沈阳银基东方威尼斯物业管理公司发出《声明》一份，反映其购买的三个门市房因下水管道没有与市政配套连接、地下为高压配电站、自来水管线没有关闭总阀等问题，不具备经营饭店条件，并存在安全隐患，要求被告及东方威尼斯物业公司予以解决。
2009年1月4日，二原告取得个体工商户沈阳市泮溪湘居酒店名称预先核准通知书及酒类零售许可证。2009年1月15日，沈阳市沈河区卫生局下发沈阳市泮溪湘居酒店食品卫生许可证。二原告利用购买的甲26、甲27、甲28三套房屋经营沈阳市泮溪湘居酒店。
2010年7月7日，二原告收到沈阳供电公司沈河分公司发出的《电力线路防护通知书》，内容为：“经查你单位（或个人）在我公司10千伏电缆线路银河线东方威尼斯四组团一号变电站上方，存在漏水情况，严重影响电力线路安全运行。为确保安全供电和人民生命财产的安全，要求你单位（或个人）于3日内作如下处理：对变电站上方漏水处进行防水处理。逾期不处理，你单位（或个人）要对由此造成的设备损坏、停电事故、人身死亡，追究法律责任，并赔偿由此引起的一切经济损失。特此通知。”2010年7月13日，东方威尼斯花园物业服务中心向原告经营的泮溪酒家发出《工作联系函》，内容为：“鉴于贵店室内漏水，造成地下变电所内漏水严重，为了园区全体业主的安全用电及变电设备的安全维护，请贵店业主给予全力配合与支持！”接到上述通知后，二原告将其经营的沈阳市泮溪湘居酒店停业。
2011年3月，二原告起诉来院，要求被告赔偿损失。
另查，因原告李兵未能支付剩余购房款，被告向本院起诉，本院作出判决，判决李兵给付被告剩余购房款人民币500，000元，该判决已发生法律效力。
再查，二原告在本案诉讼过程中，相继将其购买的三套房屋改为住宅使用。
在本案审理过程中，经二原告申请，本院依法委托评估、鉴定公司就以下事项进行评估、鉴定：一、涉案三处网点用途变更为住宅，就2008年5月购买时的住宅价格进行评估；二、对涉案房屋的酒店装修造价进行鉴定；三、对涉案房屋的防水、排水工程造价进行鉴定；四、对涉案房屋2008年6月至2008年11月20日的预期利益、停业损失进行评估；五、对2010年7月20日至2012年9月的预期利益、停业损失进行评估。
辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司就上述第一项内容进行评估后出具《辽世信房评字（2012）第260号房地产估价报告书》，估价结果为：“综合确定委托估价房地产在估价时点2008年5月28日的评估抵押价值为：评估总价人民币1，523，244元整。”被告就该估价报告提出复议申请，辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司予以回复，但对评估结果未予改变。
辽宁中大工程造价咨询事务所有限公司就上述第二、三项内容进行鉴定后出具《辽中价所建字（2012）第067号鉴定报告》，鉴定结果为：“1、泮溪湘居酒店的防水、排水工程造价鉴定定案为：人民币78，390.07元。2、泮溪湘居酒店装饰工程造价鉴定定案为：人民币775，238.04元。其中，装饰工程部分造价鉴定定案为人民币698，148.04元，装饰家具设备部分造价鉴定定案为人民币77，090元。3、家具设备缺少发票依据部分为：人民币142，700元。”
辽宁恒信达会计师事务所有限公司就上述第四、五项内容进行鉴定后出具《辽恒信会审（2012）384号鉴定意见书》，鉴定结果为：“1、案涉房屋2008年6月20日至2008年11月20日的净利润为零，即预期利益、停业损失约为零。2、案涉房屋2010年7月20日至2012年9月的预期利益、停业损失估算约为人民币1，043，277.14元。”
原审法院认为：二原告与被告签订的三份《商品房买卖合同》及补充协议、补充协议二均合法有效，对原、被告双方均有约束力，双方均应遵照履行。
一、关于原告李兵是否具备诉讼主体资格的问题。被告辩称李兵未履行商品房买卖合同中应由其先履行的付款义务，是未经被告同意强行入住的，故不具备诉讼主体资格。原审法院认为，首先，原告李兵、王烨装修经营到停业，至今已近六年，被告对其二人进住使用从未提出异议。其次，原告李兵与被告在《商品房买卖合同》及补充协议中约定买受人逾期付款的违约责任为支付违约金，并约定了买受人逾期付款情况下出卖人的合同解除权。在原告李兵实际发生逾期付款的违约行为后，被告并未主张解除合同，而是向法院提起诉讼要求李兵承担继续给付剩余购房款的义务且已经取得生效判决。故被告的合法权益已经受到法律保护。再次，原告李兵与被告签订的《商品房买卖合同》约定的原告李兵给付剩余购房款的期限与被告交付房屋的期限截止日期均为2008年6月15日，故不存在原告李兵付款义务在先的问题。综上，原告李兵具有诉讼的主体资格，被告此项抗辩本院不予采信。
二、关于被告是否存在违约行为的问题。商品房交付，是商品房出卖人即被告履行商品房买卖合同的重要义务之一，向买受人即原告交付的商品房应符合法定的交房条件和约定的交房条件。
首先，关于涉案三套房屋是否符合法定交付条件的问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。”第五条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）施工单位签署的工程质量保修书。”根据被告提供的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，且根据原告陈述，其所购买的甲27、甲28两套房屋已经办理了产权登记，足以证明涉案三套房屋已经竣工验收。由此，可以证明涉案三套房屋符合法定交付条件。
其次，关于涉案三套房屋是否符合约定交付条件的问题。二原告提出被告明知其为经营酒店而购买涉案三套房屋，而被告交付的房屋存在以下三处不符合酒店经营用途的设计缺陷：没有废水排水设备、没有燃气设备、正下方存在高压配电站。根据二原告与被告签订的三份《补充协议二》对涉案三套房屋联合使用、窗改门、设置外卖窗口、垃圾房位置等问题进行的特殊约定可以看出，被告对二原告购买房屋的具体经营用途即作为酒店应为明知，但二原告与被告签订的三份《商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议二》中，均未对燃气、废水排水须达到酒店经营条件进行约定，因此被告对燃气、废水排水不负有达到二原告实际经营酒店标准的交付义务。
关于二原告所购三套房屋下方为高压配电站的问题，依据《中华人民共和国国家标准10kv及以下变电所设计规范》第2.0.1条规定“七、不应设在厕所、浴室或其他经常积水场所的正下方，且不宜与上述场所相贴邻；八、不应设在有爆炸危险环境的正上方或正下方，且不宜设在有火灾危险环境的正上方或正下方，当与有爆炸或火灾危险环境的建筑物毗连时，应符合现行国家标准《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》的规定。”本案中，高压变电站位于三套房屋地下，且二原告购买三套房屋的用途为经营酒店，酒店有燃气设施并且厨房存在积水问题，故不符合该规范之规定。被告未能提供证据证明在出卖及交付涉案三套房屋前向二原告履行了告知义务，在交付后又不能拆除或迁移高压变电站，应当认定被告交付的房屋不符合约定的交付条件，被告存在违约行为，应承担相应的违约责任。
三、关于被告应承担的违约责任问题，即因被告的违约行为给二原告造成的损失及数额问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十三条第一款之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
首先，二原告主张被告赔偿因房屋正下方存在高压配电站导致涉案房屋不能作为网点使用，仅能作为住宅使用产生的差价问题。原审法院认为，依据相关法律、法规规定，因高压配电站的存在，致使涉案三套房屋不能经营酒店，给二原告造成一定损失，但涉案三套房屋的公建性质并未改变，作为公建的使用功能并非根本不能实现。同时，根据供电公司向二原告发出的《电力线路防护通知书》，仅要求二原告对变电站上方漏水处进行防水处理，并未要求二原告停止营业或者限制二原告将涉案房屋作为酒店使用，现二原告将涉案三套房屋自行装修成住宅使用，是其单方行为，不能以此主张被告以住宅与网点的差价进行赔偿。但因涉案三套房屋使用功能受限，二原告购买涉案三套房屋的初始合同目的未能实现，本院认为应由被告比照评估结论适当予以赔偿。依据《辽世信房评字（2012）第260号房地产估价报告书》的估价结果，涉案三套房屋在2008年5月28日按住宅用途的评估抵押价值为人民币1523，244元。二原告购买涉案三套房屋的合同总价款为人民币2，988，540元，那么差价为人民币1，465，296元，本院酌定由被告按两者差价的40%，即人民币586，118元予以赔偿。
其次，关于二原告主张被告赔偿因原告为经营酒店产生的装饰装修费用的问题。原审法院认为，因被告的违约行为，导致二原告为经营酒店的装饰装修投入无法收回，给二原告造成了损失。依据《辽中价所建字（2012）第067号鉴定报告》的鉴定结果，泮溪湘居酒店装饰工程造价鉴定定案为人民币775，238.04元，该笔费用应由被告予以赔偿。
再次，关于二原告主张被告赔偿原告所做的防水、排水花费的问题。原审法院认为，二原告所做的防水、排水工程系因酒店经营目的，且防水工程亦因地下存在高压变电站而进行的投入，现因被告的违约行为，导致该两项投入无法收回，给二原告造成了损失。依据《辽中价所建字（2012）第067号鉴定报告》的鉴定结果，泮溪湘居酒店的防水、排水工程造价鉴定定案为人民币78，390.07元，该笔费用应由被告予以赔偿。
最后，关于二原告主张被告赔偿酒店停业期间的预期利益和停业损失的问题。原审法院认为，该项损失系基于二原告以涉案三套房屋经营酒店为前提，因本院已就涉案三套房屋不能作为酒店经营，使用功能受限，判令被告赔偿相应折价款，二原告的相应权益已经得到保护，故对二原告的此项诉讼请求，本院不予支持。
另外，关于二原告主张被告按合同约定依市政规划达到燃气公司规定条件，满足原告用气要求的问题。原审法院认为，虽然在双方房屋买卖合同中约定被告应依市政规划实施达到燃气公司规定条件，但因被告提供房屋不符合双方合同约定标准，本院已判决被告给付原告相应折价款，原告的相应权益已经得到保护，故对二原告的此项诉讼请求，本院不予支持。
原审法院判决如下：一、被告银基烯碳新材料股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告王烨、李兵房屋（即坐落于沈阳市沈河区沈水路616-2号第2幢616甲26、27、28号房屋，以下同）折价款人民币586，118元；二、被告银基烯碳新材料股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告王烨、李兵房屋装饰装修损失人民币775，238.04元；三、被告银基烯碳新材料股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告王烨、李兵房屋防水、排水工程损失人民币78，390.07元；四、驳回原告王烨、李兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币35，505元，由被告银基烯碳新材料股份有限公司负担。评估鉴定费合计人民币96，325元，由原告王烨、李兵负担人民币50，000元，由被告银基烯碳新材料股份有限公司负担人民币46，325元。
宣判后，上诉人王烨、李兵不服，向本院提出上诉，请求变更原审判决第一项折价款为1，465，296元；变更原审判决第二项装饰装修损失为917，938元；增加判付银基公司赔偿王烨，李兵预期利益、停业损失，按评估价为1，043，277.14元；改判银基公司按约定依市政规划达到燃气规定条件；由银基公司承担诉讼及相关司法鉴定费用。事实与理由：一、一审不采信司法鉴赏的客观结论，而是打四折计算差价错误。涉案房屋差价已经法定程序鉴定为1，465，296元，应依此鉴定结论判决，法院不应任意调整。二、一审对经司法鉴定142，700元厨房设备餐桌款不支持错误。依据上诉人提供的酒店相片、一审法院法官现场勘查及日常生活经验法则，可以确定上诉人厨房设备餐桌的损失客观存在。三、一审不支持上诉人停业、预期利益的诉讼请求错误。赔偿相应折价款是针对涉案房屋2012年9月份以后功能受限对上诉人利益的保护，但是，对于2012年9月以前的预期利益，停业损失，应按鉴定结论予以支持。四、一审判决未支持上诉人要求对方提供、增设燃气设施的诉讼请求错误。
银基公司答辩称：1.王烨、李兵在对房屋进行装修过程中已经特意做了加强防水工作，可以证明王烨、李兵在收房时明知地下有变电所的存在；2.王烨、李兵所主张的逾期利益及相关停业损失完全是由于王烨、李兵个人经营问题，本案所涉及的事实并不能足以导致王烨、李兵停业；3.银基公司认为王烨、李兵的合理损失应当根据双方过错程度进行分担。
上诉人银基公司亦不服原审判决提出上诉称：撤销原审判决，依法驳回王烨，李兵的诉讼请求。理由为：一、原审判决适用法律错误。原审判决适用《合同法》第六十条一款、第一百零七条、第一百一十三条一款的规定，但原审判决并未指出上诉人违反了合同的哪个条款。被上诉人李兵在未付清房款，李兵根本没有诉权。二、原审判决（第14页）依据《中华人民共和国国家标准10KV及以下变电所设计规定》认定上诉人“存在违约行为”，毫无法律依据，亦无事实依据。1.国家规范不是合同，不能据此认定上诉人的违约责任；2.原审判决将酒店认定为该设计规范所称的“其他经常积水场所”和“有爆炸危险环境”，属主观臆断，并无依据，而实际上，在本案审理过程中，就变电室的设计是否符合设计规范，被上诉人已申请鉴定，并已委托鉴定机构，后由于被上诉人自行撤回的鉴定申请，未能得出鉴定结论，被上诉人理应承担举证不能的后果。而这一过程，原审判决却刻意回避，以主观臆断代替专业性的评价，存在明显错误。3.上诉人设计和竣工在前，被上诉人购买又进行酒店经营在后，不能以在后的行为即经营酒店的特定用途，来倒推设计存在缺陷，属于逻辑性错误。三、原审判决认定被上诉人的所谓“损失”存在明显错误。1.本案的三份鉴定和评估报告，均是在没有确定上诉人存在违约责任和设计缺陷的情况下作出的，因此没有任何参考价值。2.关于按住宅评估房产，是被上诉人擅自变更使用性质，是无效行为。3.关于地下有变电室被上诉人一开始就知道，并采取了措施改造。
王烨，李兵答辩称：房屋地下有变电站的情况是极少的，不具有普遍性，银基公司作为销售方应该告知，特别是在明知我方经营饭店有大量积水的情况下更应尽到告知义务，且银基公司对于没有告知的事实是自认的；变电站的存在涉及生命财产安全，对于该种设施国家有强制性的规范，银基公司违反了该规范，致使我方购买涉案房屋经营餐饮的目的无法实现，在这种情况下我方依据《合同法》第119条为避免更大损失无奈改为住宅的事实是客观存在的；在房屋销售前对方不告知，销售后我们发现时与对方协商，对方一方面拒绝解决，另一方面作为专业的房产开发公司应当知道地下的变电站对经营酒店的影响和违反国家强制性规范的情况，对方仍然没有尽到任何提示和采取补救措施的义务，导致我方一系列的损失，在整个过程中我方依约履行了支付房款的义务，对一审中鉴定机构得出的赔偿损失数额没有任何过错，因此应由对方承担全部责任。
本院查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《补充协议二》、收款收据、《电力线路防护通知书》、《工作联系函》、《装修工程施工合同》、照片、声明、《装修违章整改通知书》、个体工商户设立登记申请书、个体工商户名称预先核准通知书、酒类零售许可证、食品卫生许可证、民事判决书、《辽世信房评字（2012）第260号房地产估价报告书》、《辽中价所建字（2012）第067号鉴定报告》、《辽恒信会计（2012）384号鉴定意见书》、《关于辽世信房评字（2012）260号房地产估价报告异议的回复》、《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，上诉人王烨、李兵与上诉人银基公司签订的三份《商品房买卖合同》及补充协议、补充协议二系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。上诉人银基公司在出卖给上诉人王烨、李兵三套诉争房屋时，明知上诉人王烨、李兵用于经营酒店，但对于诉争房屋下方有高压配电站的事宜未尽告知义务，造成上诉人王烨、李兵的损失，上诉人银基公司应承担赔偿上诉人王烨、李兵损失的责任。
关于上诉人王烨、李兵要求按诉争房屋住宅用途的评估抵押价值与购买时总价的差价款判付折价款的问题，现诉争三套房屋上诉人王烨、李兵虽均改为住宅使用，但三套房屋的性质仍为公建。根据《中华人民共和国国家标准10KV及以下变电所设计规范》的相关规定诉争房屋虽不宜经营酒店，但亦可改为其他经营性用房，其房屋的使用性质并未改变，故上诉人王烨、李兵主张按房屋住宅用途的评估抵押价值与购买时总价的差价款判付折价款没有事实依据，原审判决按两者的差价的40%酌定赔偿上诉人王烨、李兵的折价损失并无不当，本院予以维持。
关于上诉人王烨、李兵要求上诉人银基公司赔偿其预期利益、停业损失及未按约定依市政规划达到燃气规定条件的问题，因原审法院在考虑上诉人王烨、李兵所购三套房屋功能受限已判付赔偿了折价款，上诉人王烨、李兵的利益已得到保护，故对上诉人王烨、李兵此主张不再支持亦无不当，本院亦予以维持。
关于上诉人王烨、李兵要求上诉人银基公司赔偿家具设备缺少发票依据部分损失142，700元的问题，因该部分损失上诉人王烨、李兵系指厨房设备餐桌等，此部分家具设备上诉人王烨、李兵亦自认是可以移动的，因此部分家具设备王烨、李兵有再利用价值，并已再行利用或处分，故本院对上诉人银基公司此主张，亦不予支持。
关于上诉人银基公司的提出的驳回王烨、李兵诉讼请求的上诉主张，上诉人银基公司在出卖给上诉人王烨、李兵诉争房屋时明知上诉人王烨、李兵购买房屋的目的系经营酒店，但未尽告知地下有变电所的义务，且《中华人民共和国国家标准10KV及以下变电所设计规范》系强制性国家标准，导致上诉人王烨、李兵的酒店无法经营，上诉人银基公司存在过错，原审判决其承担赔偿上诉人王烨、李兵因此造成损失的责任并无不当，本院予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回双方上诉，维持原判。
二审案件受理费上诉人王烨、李兵交纳35，505元，由上诉人王烨、李兵凤负担；上诉人银基公司交纳35，505元，由上诉人银基公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 朱闻天
二〇一四年十月十六日
书 记 员 王可一