江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第1856号
上诉人（原审被告）邢锦宏。
委托代理人李金龙，江苏名扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）彭科。
委托代理人赵琦，江苏立洋律师事务所律师。
原审被告施荷君。
上诉人邢锦宏与被上诉人彭科、原审被告施荷君房屋租赁合同纠纷一案，溧阳市人民法院于2014年8月26日作出（2014）溧速民初字第889号民事判决，上诉人邢锦宏对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2014年10月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审情况：
彭科诉称，2013年3月20日本人与施荷君签订《租赁合同》一份，该合同约定由本人将座落于溧阳市溧城镇和平新村一区22号1至6层房屋出租给施荷君经营，年租金为960000元，租赁期限为2013年3月20日至2018年3月19日止，邢锦宏作为施荷君的担保人在合同上签名。2014年2月22日施荷君在租赁期未满的情况下向本人发出书面《合同解除通知书》，单方面解除合同。施荷君单方解除租赁合同的行为已对本人的合法权益造成损害，应当赔偿本人相应损失。邢锦宏作为施荷君的履约担保人，应对施荷君所负债务承担连带清偿责任。故要求邢锦宏、施荷君立即赔偿本人损失480000元，支付拖欠的水电费、供热费、税费等46847.43元，并承担本案的诉讼费用。
邢锦宏答辩称，第一，施荷君于2014年2月22日已与彭科解除房屋租赁合同。第二，邢锦宏在本案中不应承担担保责任，请求法庭驳回彭科对邢锦宏的起诉。
施荷君未作答辩。
原审法院经审理查明：2013年3月20日，彭科与施荷君签订《租赁合同》一份，该合同主要内容为：一、彭科将溧城镇和平新村一区22号-1号至6层房屋出租给施荷君经营（不含一楼游戏厅经营面积）。二、租金为：年租金96万元。支付方式：先预付16万做押金，抵用五年租期内最后两个月房租，其余为每月支付8万元。三、租赁期限为5年，时间从2013年3月20日至2018年3月19日止，如需增加年限，年租金在原有的基础上每年增加8%。四、双方权利义务：1，出租方有下列情形之一的视为违约，乙方有权要求甲方承担相应损失并有权解除合同。A、如有无理干涉乙方正常经营，致使乙方经营受损的。B、租赁的设施、设备无法正常运行，致使乙方经营受损的。2、乙方有下列情形之一的视为违约，甲方有权要求乙方承担相应损失，并有权解除合同：不按约支付租金的，甲方有权责令停止经营。五、合同期满乙方照经营原样交付给甲方，如人为破坏或拆除需修复原样，费用由乙方承担。甲方：彭科乙方：施荷君担保人：邢锦宏。合同签订后施荷君进入该房屋进行经营，并按照合同约定支付了相应的房屋租金。2014年2月22日，施荷君向彭科发出书面《合同解除通知书》并由彭科签收该通知书。该通知书载明：“彭科先生：2013年3月20日我与你签订了《租赁合同》一份，因租赁期限内我方经营出现困难无力继续经营，现我方向你提出单方解除合同，我方保证于2014年2月21日前撤场并向你方交付相关租赁物。本通知自送达之日起生效。通知人：施荷君2014年2月22日”。自施荷君解除合同始，该房屋至今尚未重新开始经营。同时，彭科认为施荷君在涉讼房屋经营期间尚拖欠水电费、供热费、税费等合计46847.43元。
对于以上事实，彭科提供租赁合同一份、合同解除通知书一份、水电费、供热费、税费票据（地址载明为溧阳市溧城和平新村一区22号）等证据予以证明。邢锦宏对彭科提供的该组证据真实性予以认可，但认为：一、邢锦宏系为彭科履行合同进行的担保。二、施荷君因经营困难向彭科提出解除租赁合同，彭科予以签收合同解除通知书，由此足以证明彭科与施荷君就合同的解除达成一致意见。三、因涉讼房屋产权登记在彭科名下，对外所缴纳的相关费用均登记为彭科及其家人姓名，故不能证明彭科所陈述的内容。
邢锦宏提供拍摄于2014年4月22日的涉讼房屋照片三张，证明涉案房屋在2014年4月22日前已向对外进行公开招租，招租公告所留电话号码为彭科的母亲即华盈宾馆经营者，从而证明彭科在收到施荷君解除房屋租赁合同通知书之后已确认解除该租赁合同。邢锦宏还提供证人姜某的证人证言，证明彭科同意解除租赁合同并对外公开招租。姜某作证称，2014年3月27日看到华盈宾馆（即涉讼房屋）已经关门，并在门口贴出招租的牌子。
原审庭审中，彭科要求邢锦宏、施荷君承担因施荷君单方解除租赁合同所造成的损失480000元（自2014年2月22日收到施荷君发出单方解除合同通知书开始计算六个月租金）。对此邢锦宏认为，一，从彭科提供证据以及邢锦宏提供的照片和证人证言可以看出彭科是同意解除租赁合同并对外公开招租，所以不存在要求租赁方承担违约责任。二，如果彭科不同意解除租赁合同，应该及时向施荷君要求继续履行租赁合同并要求其承担相应的损失，但是彭科没有提供相关依据。三，即使彭科不同意解除合同，彭科在明知施荷君不同意继续租赁的情况下，采取对外公开招租的方法也是避免损失扩大，同样不能要求扩大损失向承租方进行主张。
以上事实，由彭科提供的施荷君出具的解除合同通知书、租赁合同一份、水电费、供热费、税费等票据，邢锦宏提供的涉讼房屋照片三张、姜某证人证言及彭科委托代理人、邢锦宏及其委托代理人庭审陈述附卷佐证。
原审法院经审理认为，公民应诚信履行合同义务。施荷君与彭科就涉讼房屋签订租赁合同，该合同属于彭科与施荷君的真实意思表示，应认定该合同真实有效，对此合同双方当事人均应受该合同约束。施荷君在该租赁合同履行期限届满前，明确表示不履行合同义务，并单方提出解除租赁合同，彭科作为守约方可以解除合同并在履行期限届满之前要求施荷君承担违约责任。在施荷君违约后，彭科已经采取招租等适当措施防止损失扩大，彭科对于施荷君违约所造成的损失并无过错。因承租人施荷君的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。该损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。依据相关规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。由此，彭科要求承租人施荷君赔偿损失48万元的请求依法予以支持。对于彭科要求施荷君支付水电费、供热费、税费合计46847.43元，因彭科提供了相关票据，且邢锦宏、施荷君均未提供证据以反驳彭科的诉讼请求，据此对彭科的该请求依法予以支持。邢锦宏在彭科与施荷君签订的《租赁合同》上作为担保人签字，其应对该行为承担担保责任，亦即邢锦宏应对施荷君的违约责任承担连带清偿责任。其理由主要基于以下几点：一，根据涉讼租赁合同确定的出租人与承租人的权利义务，承租人即施荷君一方显然具有更重的履约义务，而彭科在施荷君违约时则具有更大的经营风险。依合同约定，出租人在违约时（即出现无理干涉租赁人正常经营或租赁设施、设备无法正常运行等情形时），承租人除正常维权外还可采取拒付租金或在租金中扣除相关费用等救济措施。反之，如承租人拒付租金或单方解除租赁合同，出租人则较难采取实质的救济行为。在双方的责任和经营风险并不对等的情形下，出租人要求承租人提供担保人显然更符合日常经验法则。二、依据相关法律规定，当事人对由民事关系产生的债权，在不违反法律、法规强制性规定的情况下，以担保法规定的方式设定担保的，可以认定为有效。据此，即使根据第一点无法明确认定邢锦宏系为何方提供担保，那么根据租赁合同的内容，应认定邢锦宏为合同双方提供履约担保，该担保性质上属于连带责任保证。在租赁合同当事人对保证担保的范围并未约定时，保证人应对全部债务承担责任。因此，当合同任一方出现违约行为时，邢锦宏均应对违约方即债务人的违约责任承担连带赔偿责任。因此，基于以上理由，邢锦宏应对施荷君的赔偿义务及其他支付义务承担连带责任。对于邢锦宏的辩解理由，没有事实和法律依据，依法不予采纳。据此，原审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关民事法律法规之规定，作出如下判决：一、施荷君应于判决生效之日起10日内赔偿彭科损失48万元，支付其他费用合计46847.43元，合计526847.43元；二、邢锦宏对第一项判决中确定的施荷君的支付义务承担连带清偿责任；三、邢锦宏承担保证责任后，有权向债务人施荷君追偿。案件受理费9069元，减半收取4535元，由施荷君负担。
上诉人邢锦宏不服上述判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清。1、2013年3月20日，施荷君与彭科签订《租赁合同》一份，彭科将讼争房屋租赁给施荷君，合同期限为2013年3月20日至2018年3月19日，年租金96万元，支付方式：先预付16万元做押金，抵用五年租期内最后两个月房租，其余为每月支付8万元。2014年2月22日，施荷君因经营困难向彭科发出书面《合同解除通知书》，并保证于2014年2月21日前撤场交付相关租赁物，彭科签收该通知书后未提出异议。也未要求施荷君继续经营，及时对外招租。对此情况，上诉人认为：（1）、2014年2月22日，施荷君因经营困难提出解除租赁合同的书面通知后，彭科没有表示不同意，并立即在讼争房屋门口张贴租赁公告，根据《合同法》第93条规定当事人协商一致，可以解除合同。第94条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。由此可见，被上诉人彭科在施荷君提出解除租赁合同后没有明确表示不同意，也没有提出其他异议，而是接到解除租赁合同通知后很快对外招租，应是同意施荷君解除合同，所以作为承租方的施荷君不需要承担租赁房屋闲置期间的租金损失。（2）、即使原审法院判决施荷君要承担彭科的租金损失，但依据租赁合同的约定，施荷君己预付16万元的押金，该押金应予折抵租金损失。2、关于上诉人保证的问题。原审判决认为，首先在彭科与施荷君之间双方的责任和经营风险不对等，主要是彭科作为出租方承担了更大的经营风险和责任，出租人要求承租人提供担保人更符合日常经验法则；其次根据租赁合同的内容，应认定上诉人为合同双方提供履约担保。对此，上诉人认为原审判决的认定既与事实不符，也不符日常经验法则，更无证据印证：（1）、事实上，上诉人在租赁合同中是为彭科履约提供担保；（2）、从合同签订提供担保的书写习惯来看，上诉人作为担保人在出租方彭科下方签名，为彭科担保是显而易见的；（3）、当上诉人将讼争房屋的相关装修、设施等物作价转让给施荷君，施荷君与彭科重新签订租赁合同。施荷君除支付转让费外，还要承担租金和经营期间其他的必须开支。彭科作为出租方一般是先收取租金，当承租方的施荷君不支付租金时可以依约或按法律规定解除租赁合同，并可以将施荷君所缴纳的押金折抵租金，同时也可将相关的装修、设施收归己有重新出租。可见施荷君在承担更大经营风险的情况下，即使违约其损失更大于出租方的彭科。同时，如果经营情况较好，施荷君在获取更大利益时，彭科的违约则会造成施荷君的损失。所以相对来说，施荷君是更希望保持合同的稳定性，其要求上诉人为彭科提供履约担保是蕞符合事实和实际情况的；（4）、在正常情况下，讼争房屋的租赁已与上诉人毫无关系，上诉人与施荷君在转让之前素不相识更谈不上经济往来，而与彭科之间关系相对比较密切，且又存在一定的利益关系。从日常经验法则来看，上诉人如对彭科、施荷君之间往来提供担保，上诉人则只会为彭科担保，且作为承租方的施荷君其承担的经营风险要远远大于出租方，上诉人没有任何理由冒着风险为施荷君提供担保，也不存在为双方履约提供担保。所以原审法院推定上诉人为合同双方提供履约担保与事实不符，也不符日常经验法则，更无证据印证。3、关于水电费、供热费、税费等问题。（1）、溧阳市溧城和平新村一区22号共有8层，其中1-6层用于经营浴室和宾馆，而被上诉人彭科提供的水电费、供热费、税费发票仅仅是载明和平新村一区22号，对于7、8层使用情况没有调查；（2）、被上诉人彭科持有2014年2月份的水电费、供热费发票不等于施荷君没有缴纳相关费用，3月份之后的水电费用则与施荷君无关；（3）、从水、电费发票来看，2月份用水460吨，水费2162元，3月份用水334吨，水费1569元；2014年3月份电费15438.78元，4月份电费6264.89元，2014年5月份电费4934.76元。施荷君于2014年2月22日在给彭科解除租赁合同通知书中明确2月21日撤场交付租赁物，可见自2014年2月22日起，施荷君不再使用租赁房屋，即租赁房屋（和平新村一区22号1-6层）已不可能产生水电费用，即使有所损耗也不可能有这么大的水电费用产生。其中2月份与3月份之间的用水在330吨以上，相差无几，电费除2月份用量比较大，4月、5月用量相对均衡，可也有5000元左右，这就说明3月份后，租赁房屋还在使用，且是经营性的，使用者的可能性只存在于被上诉人彭科，当然2月份用量大是因为春节期间。由此可见，被上诉人彭科在接到施荷君解除合同通知书后，是同意解除合同的，并实际使用了租赁物。综上，由于原审判决认定事实不清，以致适用法律错误，其判决对上诉人明显不公。为此，上诉人特提起上诉，请求二审法院查明本案事实，依法撤销原审判决，予以改判，上诉费用由被上诉人负担。二审中邢锦宏补充称，本案诉争的房屋由施荷君与黄永春共同租赁使用，在另案诉讼过程中，施荷君、黄永春共同提起上诉人解除宾馆转让合同，所以彭科在本案中仅起诉施荷君、邢锦宏，遗漏了黄永春作为被告，故本案在程序上存在问题。
被上诉人彭科在答辩期限内未作书面答辩，二审中辩称，彭科与施荷君签订合同时，黄永春并未在合同中签名，故本案仅起诉施荷君、邢锦宏是合法的，并没有必要追加黄永春为本案被告。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审被告施荷君未作答辩。
各方当事人向原审法院提交的证据均已随案移送本院。二审中，上诉人邢锦宏向本院提交以下证据：1、宾馆转让合同一份，证明本案讼争宾馆的相关设施及其他无形资产转让给施荷君、黄永春，该宾馆由施荷君、黄永春共同合伙经营、相关的房屋租金也应由二人共同承担。2、溧阳市人民法院（2014）溧民初字第205号民事判决书，证明本案讼争宾馆系由施荷君、黄永春合伙共同经营，在经营活动中产生的租金也应由二人共同承担。被上诉人彭科认为，对上述证据的真实性无异议，但该判决书尚未生效，不具有证明效力，宾馆转让合同与本案没有关联性。本院认为，与彭科签订房屋租赁合同的是施荷君个人，所租赁房屋是否被用于施荷君、黄永春合伙经营宾馆，包括房屋租金在内的有关经营费用该如何承担是施荷君与黄永春两人之间事情，不能据此对抗彭科要求施荷君履行房屋租赁合同义务的诉讼，不能据此认定黄永春必须作为本案被告参加诉讼的事实。上述证据因与本案无关联性，不能作为本案二审认定案件事实的新的证据采信。彭科、施荷君二审中均未提交新的证据。二审查明的案件事实与原审相一致。
本院认为，本案所涉房屋租赁合同系施荷君与彭科以及邢锦宏作为担保人签订，黄永春即使与施荷君共同经营宾馆实际使用该租赁房屋，按照合同相对性原则，彭科也有权选择施荷君、邢锦宏为被告主张权利，黄永春并不是本案必须参加诉讼的当事人，本案原审不存在邢锦宏所称遗漏必要当事人的程序问题。邢锦宏在本案所涉房屋租赁合同中以担保人的身份签名，未明确为哪方合同当事人履行合同义务提供担保，则任何一方合同当事人要求合同相对方履行合同义务时均有权要求邢锦宏承担相应的担保责任，对于上诉人邢锦宏所称其仅为彭科担保的上诉理由本院不予采信。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条规定：“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”本案中，施荷君在合同履行期间单方向彭科提出解除合同，彭科有权要求施荷君继续履行合同或者要求施荷君承担解除合同的违约责任、赔偿相应损失，即使彭科以张贴招租启示的方式表示接受施荷君单方解除房屋租赁合同请求，彭科也有权要求施荷君承担解除合同的相应责任，并要求邢锦宏对施荷君解除合同应承担的民事责任承担担保责任，故原审判决判令邢锦宏承担连带担保责任正确。邢锦宏上诉称施荷君2014年2月解除合同，但彭科提交的有关电费单据是2015年3、4、5月的，该部分电费不应再由施荷君承担。经查，施荷君向彭科提出解除合同是2014年2月22日，同时保证于2014年2月21日前撤场并向彭科交付租赁物，该保证撤场的时间早于提出解除合同的时间，明显与常理不符，故不能以该解除合同通知确定施荷君实际停止经营、撤场的时间，实际撤场时间并不明确但应该晚于2014年2月22日，考虑到供电部门抄表、通知缴费及当事人实际缴费与实际用电时间相比有一定的滞后性、供电部门有收取违约用电的情况，邢锦宏上诉抗辩该部分电费是施荷君停止经营、撤场后发生的电费证据不足，本院不予采信。邢锦宏上诉中提出施荷君交纳了16万元的押金应予抵扣，彭科表示收到施荷君16万元押金是事实，但彭科损失远大于16万元，可以另案起诉。由于施荷君、邢锦宏在原审中均未提出该抗辩理由，本案中对此抗辩不再理涉，相关权利人可以另行主张。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人邢锦宏的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9069元，由上诉人邢锦宏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 周韵琪
代理审判员 吴立春
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 马筱艳