福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0583民初8010号原告：胡小兰，女，1976年4月15日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：吴建平，福建闽荣律师事务所执业律师。被告：福建省南安市水头房地产开发公司，住所地福建省南安市。法定代表人：苏景海，该公司主任。委托诉讼代理人：傅绿松，福建正成功律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：傅琛禧，福建正成功律师事务所执业律师。原告胡小兰与被告福建省南安市水头房地产开发公司（以下简称“水头房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡小兰的委托诉讼代理人吴建平、被告水头房地产公司的委托诉讼代理人傅琛禧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡小兰向本院提出诉讼请求：1.水头房地产公司立即履行协助办理涉案国有建设用地使用权登记（即土地使用权登记）至胡小兰名下的义务，并向胡小兰交付办理涉案国有建设用地使用权登记需由其提供的资料；2.水头房地产公司立即向胡小兰支付逾期协助办理房屋权属证书（国有建设用地使用权登记）违约金【按照已付款总金额267356元的日万分之一的标准，自2013年3月8日起算至涉案国有建设用地使用权登记至胡小兰名下之日止】。事实和理由：2009年2月27日，水头房地产公司与胡小兰签订《商品房买卖合同》，将址在南安市水头镇顶乡片区一期改造工程A区商品房出售给胡小兰，总价款267356元，交房日期为2010年11月30日前。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，水头房地产公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付胡小兰。如因水头房地产公司原因，胡小兰不能在商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书，水头房地产公司应自逾期之日起每日按胡小兰已付款的0.01％向胡小兰支付违约金。合同签订后，胡小兰向水头房地产公司支付了全部购房款，但由于水头房地产公司的原因，直至2013年3月7日胡小兰的房屋所有权证才办出，为此胡小兰曾起诉至本院，经本院主持达成调解，水头房地产公司支付截止至2013年3月7日的逾期办理房屋所有权证书的违约金11732元。然而由于水头房地产公司方面的原因，国有建设用地使用权至今无法办理登记至胡小兰名下。水头房地产公司辩称，1、水头房地产公司的协助办证义务不包括将国有建设用地使用权登记至业主名下。2、假设水头房地产公司负有协助将国有建设用地使用权登记至业主名下的义务，水头房地产公司的协助义务也已履行完毕。2013年10月17日，水头房地产公司在海峡都市报刊登办证公告；2013年10月19日在泉州晚报刊登办证公告，并于此前向国土资源局递交材料，提交了国有建设用地使用权转移登记申请，至此，水头房地产公司的协助义务已履行完毕。不动产登记制度实施前，国土资源局要求大部分业主办理房屋所有权证，才能办理国有建设用地使用权转移登记。不动产登记制度实施后，由于政府机构设置变更，机构功能转换导致无法转移登记，所以至今未能将国有建设用地使用权登记至胡小兰名下，并非水头房地产公司的责任。3、胡小兰的部分诉讼请求已超过诉讼时效期间，2014年9月27日之前涉及的违约金已经超过诉讼时效，应予以驳回。4、本案违约金约定过高，应予适当调减。本院经审查认定事实如下：水头房地产公司系依法注册成立的经营城市综合开发、房屋建筑等事项的集体所有制公司，并依法取得南安市水头镇山前村顶乡片区一期改造工程A区4#、5#、6#楼的商品房预售许可证。2009年2月27日，胡小兰与水头房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，胡小兰购买水头房地产公司开发的南安市水头镇顶乡片区一期改造工程A区4#、5#、6#楼的商品房，建筑面积共93.11平方米，单价为每平方米2871.31元，总金额267356元。出卖人应当在2010年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定各项条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同签订后，胡小兰支付了水头房地产公司购房款267356元。水头房地产公司于2010年8月23日将本案商品房交付胡小兰使用。胡小兰于2013年3月7日办理本案商品房的房屋所有权证，至今未办理本案商品房的土地使用权登记。胡小兰曾于2013年5月21日向本院起诉水头房地产公司，请求判令：1、水头房地产公司立即履行协助办理房屋所有权证的义务并向房屋权属登记机构办理房屋所有权登记至胡小兰名下；2、水头房地产公司向胡小兰支付逾期办理房屋所有权证违约金（按照已付款总金额日万分之一的标准计自2010年11月24日之日起至房屋所有权实际登记至胡小兰名下之日止）。胡小兰与水头房地产公司于2013年10月9日达成如下调解协议：一、水头房地产开发公司应于本调解书生效时立即支付胡小兰关于南安市水头镇顶乡片区一期改造工程时代新城的商品房截止至2013年3月7日的逾期办理房屋所有权证书的违约金11732元；二、胡小兰自愿放弃本案其他诉讼请求。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、水头房地产公司提供的海峡都市报、泉州晚报上的产权办理通知，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，故对其真实性，予以认定；该证据可以证明水头房地产公司分别于2013年10月17日、2013年10月19日在海峡都市报、泉州晚报上刊登产权办理通知，通知南安市水头镇顶乡片区一期改造工程（时代新城）房屋1#至11#、16#、17#楼于2011年12月26日就已具备办理房屋权属证书条件，请各业主到公司填写和领取办理产权相关文件、图纸，到南安市房产主管部门申请办理房屋产权证书。2、水头房地产公司提供的南安市房地产信息网打印的《水头时代新城办证公告》，该证据为打印件，且胡小兰未能提供其他证据予以佐证核实，故该证据本院不予采纳。3、本院向南安市国土资源局调查核实南安市水头镇顶乡片区一期改造工程所有楼盘的土地使用权办理等相关情况，该局回复本院的《复函》，该复函来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证据三性，予以认定；该证据可以证明由于历史原因，南安市水头镇顶乡片区一期改造工程楼盘，未达到落宗落幢的条件，暂时无法办理土地使用权转移登记等事实。本院认为，水头房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，胡小兰向水头房地产公司购买其开发的南安市水头镇顶乡片区一期改造工程A区4#、5#、6#楼的商品房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，胡小兰与水头房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”的约定，水头房地产公司至今仍没有协助胡小兰办理本案商品房的土地使用权登记，其行为已构成逾期协助办理土地使用权登记，现胡小兰请求水头房地产公司立即履行协助办理涉案国有建设用地使用权登记至胡小兰名下的义务并向胡小兰交付办理涉案国有建设用地使用权登记需由其提供的资料，对于符合法律规定的部分即水头房地产公司应履行协助胡小兰办理本案商品房的土地使用权登记的义务，予以支持；超出的部分，不予支持。至于水头房地产公司应承担的逾期协助办理土地使用权登记的违约金，因不动产统一登记前，南安市的房产需先办理房屋所有权登记，待房屋所有权登记办理后才能办理土地使用权转移登记，而胡小兰于2013年3月7日才办理本案商品房的房屋所有权登记，故水头房地产公司应于2013年3月8日前完成协助胡小兰办理本案商品房的土地使用权登记义务。但水头房地产公司至今仍没有协助胡小兰办理本案商品房的土地使用权登记，其本应从逾期之日即2013年3月9日起至其履行完协助胡小兰办理本案商品房的土地使用权登记义务之日止，每日按胡小兰已付购房款267356的0.01％支付违约金。又因胡小兰于2016年9月27日才向本院提起诉讼，向水头房地产公司主张权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，2014年9月27日以前的违约金已超过二年的诉讼时效，不予保护，故水头房地产公司支付违约金的起算日期应从2014年9月27日开始计算，即其应从2014年9月27日起至其履行完协助胡小兰办理本案商品房的土地使用权登记义务之日止，每日按胡小兰已付购房款267356的0.01％支付违约金。水头房地产公司辩称本案商品房土地使用权未能登记，并非其责任，并要求调减违约金，均缺乏依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、福建省南安市水头房地产开发公司应于本判决生效后三十日内履行协助胡小兰办理南安市水头镇顶乡片区一期改造工程A区4#、5#、6#楼的商品房土地使用权登记义务；二、福建省南安市水头房地产开发公司应支付胡小兰自2014年9月27日起至其履行协助胡小兰办理南安市水头镇顶乡片区一期改造工程A区4#、5#、6#楼的商品房土地使用权登记义务之日止，每日按胡小兰已付购房款267356元的0.01％计算的逾期协助办理土地使用权登记违约金（自2014年9月27日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）；三、驳回胡小兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费672元，减半收取计336元，由胡小兰负担147元，由福建省南安市水头房地产开发公司负担189元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  王毅刚二〇一六年十二月十九日书记员  李晓琳附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。