上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7533号
上诉人（原审被告）：林杰，男，1961年1月15日生，汉族，户籍地上海市闸北区，现住上海市闸北区。
上诉人（原审被告）：林则元，男，1992年7月20日生，汉族，户籍地上海市闸北区，现住上海市闸北区。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：陈卫东，上海市海一律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：徐美剑，女，1964年5月19日生，汉族，户籍地上海市闸北区，现住上海市闸北区。
委托诉讼代理人：柏新祥，上海市大华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：莫琦，男，1972年12月30日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：胡丽妹，上海明伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王天一，上海明伦律师事务所律师。
上诉人林杰、林则元及上诉人徐美剑因与被上诉人莫琦房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初15685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林杰、林则元上诉请求：撤销一审判决第三项，改判莫琦将房屋返还林杰、林则元。事实和理由：2014年5月，莫琦提起（2014）闵民五（民）初字第1575号诉讼时，林杰、林则元即告知莫琦，因生效民事调解书已确认系争房屋归徐美剑所有，双方之间的房屋买卖合同已无法履行。之后，莫琦针对生效民事调解书提起第三人撤销之诉，法院裁定不予受理。莫琦不服该裁定提起上诉，二审法院于2014年10月21日裁定驳回上诉，维持原裁定。莫琦迟至2016年4月8日才提起本案诉讼，在房价飞涨的情况下，对损失扩大存在过错。在林杰、林则元对评估程序及评估报告内容均有异议的情况下，一审对以2016年9月12日作为系争房屋价值评估时点的评估报告予以采信，存在不当。何况，评估报告送达后，莫琦并未当庭变更其诉讼请求，一审所作判决已超出莫琦诉请范围。事实上，莫琦要求林杰、林则元赔偿损失亦应当遵循可预见性规则。林杰、林则元能够预见到的损失不过是双方合同约定的违约金及已付房款4倍的利息。此外，在判决合同解除的情况下，一审对系争房屋的返还不予处理，亦存在不当。
徐美剑上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，改判驳回莫琦一审相应诉讼请求，且莫琦将系争房屋返还林杰、林则元。事实和理由：在莫琦与林杰、林则元办理系争房屋的过户手续之前，徐美剑即对系争房屋的买卖提出异议。家庭析产并非市场上的房屋买卖，徐美剑不存在以明显不合理的低价受让系争房屋的问题。对于莫琦与林杰、林则元之间的合同履行，徐美剑并无过错，不应承担连带责任。
莫琦辩称，终审裁定确定对莫琦提起的第三人撤销之诉不予受理后，莫琦依法向上海市高级人民法院申请再审。上海高级人民法院于2015年6月25日裁定驳回再审申请后，莫琦向检察院申请抗诉。检察院于2016年底告知不予抗诉后，莫琦即提起本案诉讼。整个过程中，莫琦均是依法维权，并不存在恶意扩大损失的问题。评估报告经双方质证，可以作为认定本案事实的依据。一审依据评估报告认定房价上涨损失符合公平原则，于法有据。莫琦与林杰、林则元产生纠纷后，徐美剑曾出面代表林杰、林则元与莫琦协商，并要求提高房价，对于双方合同不能履行存在明显过错。请求驳回林杰、林则元及徐美剑的上诉，维持原判。
莫琦向一审法院起诉请求判令：1、解除莫琦与林杰、林则元于2013年1月5日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号1444610）；2、林杰、林则元、徐美剑共同返还莫琦已付的购房款人民币68万元；3、林杰、林则元、徐美剑共同向莫琦支付违约金136,000元，并支付以已付68万元购房款为本金按同期银行贷款利率四倍即月利息2.35%的标准计算的利息；4、林杰、林则元、徐美剑共同赔偿莫琦因房价上涨产生的损失109万元（预估，以实际评估价值为准）；5、林杰、林则元、徐美剑共同赔偿莫琦房屋装修款74,925元（预估，以实际评估价值为准）；6、林杰、林则元、徐美剑共同支付莫琦已付的购房税费30,000元、中介费13,000元；7、林杰、林则元、徐美剑共同支付莫琦律师费20,000元。
一审法院认定事实：2012年4月12日，林杰（作为甲方、卖出方）与莫琦（作为乙方、买入方）签订《房屋待转让协议》一份，约定：甲乙双方在自愿平等、友好协商下，就乙方向甲方购买系争房屋事宜达成协议：房屋建筑面积76.68平方米，房屋转让总价款为75万元；甲方需在双方办理过户手续中提供动拆迁原件，如不能提供的则做违约处理。第三条：因该房屋为动迁房，暂无法办理产权证过户手续，按现产权证记载需于2013年12月31日以后过户。甲乙双方均对此情况有充分的了解，并约定于产权证解锁后共同到闵行区房地产交易中心办理交易过户手续。四、甲方承诺其在签订本协议时已与房屋共有人（包括配偶）协商一致，若因共有人原因导致甲乙双方无法签订《房地产买卖合同》的，则属甲方违约。第五条付款方式：1.乙方于2012年4月12日支付定金5万元；2.甲乙双方约定于2012年4月21日签订《上海市房地产买卖合同》，乙方于当日支付房款60万元给甲方，产权证和密码由乙方保管;3.甲乙双方约定于2012年5月13日为双方房屋交接日，当日甲方将所有交房设施、材料交接给乙方，乙方当日支付房款3万元；4.甲乙双方约定于2014年1月30日之前共同到房地产交易中心办理交易过户，当日乙方将余额7万元一次性无息支付给甲方。第六条违约责任：1、若由于甲方的原因不能按上述日期履行本协议的，甲方应向乙方支付违约金，违约金为房款总价的20%即15万元，并需支付乙方所付房款的同期银行贷款利息的四倍（月利率2.35%）及房屋装修款。
2013年1月5日，林杰、林则元（作为卖售人、甲方）与莫琦（作为买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1444610），约定：由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产坐落：XX路XX弄XX号XX室，房屋建筑面积76.68平方米。第二条约定：甲乙双方协商一致，同意系争房屋转让价款75万元。第六条约定：甲乙双方确认，在2014年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲方双方同意按下列方式处理：每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款20%的违约金，合同继续履行。第十一条：经甲乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充条款（一）：甲方需在上述办理过户手续中提供有效动迁协议原件，如不能提供的则作违约处理。甲方如不能按上述日期到场办理过户手续的，除承担违约责任外，还需赔偿乙方已付房款同期贷款利息的四倍（月利2.35%）。附件三（付款协议）：乙方于2012年4月12日支付定金5万元；于2012年4月21日签订买卖合同当日支付房款60万元；于交房当日支付房款3万元；于交易过户当日支付7万元。
上述两份合同签订后，莫琦依约支付购房款68万元。2012年4月21日，系争房屋交付莫琦，莫琦取得系争房屋后，进行了装修并居住使用至今。林杰、林则元未在合同约定的2014年3月31日前配合莫琦办理系争房屋产权过户手续，莫琦要求林杰、林则元配合办理过户手续未果。
一审法院另认定：林杰与徐美剑于1991年4月24日登记结婚，于1992年7月20日生育儿子林则元。2011年5月4日，林杰与徐美剑办理结婚（复婚）登记。2014年4月2日，徐美剑以共有物分割案由起诉林杰、林则元，要求分割系争房屋。徐美剑诉称，2011年林杰父亲所承租的本市XX路XX号房屋动迁，安置人口为林杰、林则元和徐美剑三人，安置了系争房屋和XX路XX弄XX号XX室两套房屋，但系争房屋登记至林杰、林则元名下，因当时其与林杰系夫妻，故系争房屋中林杰的份额属于夫妻共有，双方应予析产。经调解，法院于2014年4月23日作出（2014）闵民一（民）初字第6321号《民事调解书》，确认调解协议如下：一、本市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权（包括室内装修）归徐美剑所有；二、徐美剑于2014年5月5日之前给付林杰10万元，给付林则元20万元。该案诉讼过程中，经徐美剑申请财产保全，法院对系争房屋进行了司法查封。上述民事调解书现已生效。
莫琦认为上述生效民事调解书所确认的协议内容直接处分了已经交付莫琦实际装修使用的系争房屋，客观上导致了其与林杰、林则元所签订的房屋买卖合同约定的办理产权过户手续履行不能，故向法院提起第三人撤销之诉，请求撤销上述（2014）闵民一（民）初字第6321号《民事调解书》。法院经审查后认为，林杰、林则元违反合同约定阻碍莫琦合同目的的实现，属于恶意毁约的行为，但莫琦受到损害的合同权益，仍可通过其他司法途径进行救济，故认为莫琦的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定的“损害第三人的民事权益”这一结果条件，于2014年9月19日作出（2014）闵受初字第25号《民事裁定书》，裁定不予受理莫琦的起诉。莫琦不服，向本院提起上诉，本院于2014年10月21日作出（2014）沪一中受终字第129号《民事裁定书》，终审裁定驳回上诉，维持原裁定。
一审诉讼中，因双方对系争房屋差价损失不能达成一致，莫琦申请对系争房屋的房地产市场价值进行司法评估。一审法院委托上海XX有限责任公司对系争房屋在2016年9月12日的市场价值进行评估。2017年2月27日，上海XX有限责任公司出具了评估报告，估价结果为：263万。同年3月30日，上海XX有限责任公司出具补充说明，确认上述评估价值263万元已包含室内装饰装修价值。
一审法院认为，莫琦先与林杰就系争房屋签订了《房屋待转让协议》，后林杰、林则元又与莫琦签订了《上海市房地产买卖合同》对前述《房屋待转让协议》予以确认，该《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，当属合法有效。买卖双方应遵循诚实信用原则，按约全面履行各自义务。根据约定，林杰、林则元应在2014年3月31日前配合莫琦共同办理系争房屋的产权过户手续，经莫琦催促，林杰、林则元拒不履行上述合同义务，却于4月23日与徐美剑达成调解协议，将系争房屋产权及室内装修进行处分归徐美剑一人所有。林杰、林则元的行为已构成单方根本性违约，给买卖合同的继续履行造成实质性障碍，莫琦作为守约方有权主张解除合同。莫琦要求确认合同解除的诉讼请求，于法有据，予以支持。当事人行使解除权的，合同自通知到达对方时解除。就本案而言，莫琦寻求继续履行合同未果，无奈提出解约请求，一审法院以莫琦明确提出解除合同的诉请并由对方获悉之日即2016年9月12日确定为合同解除日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于莫琦已付的购房款68万元，卖售人应予退还。关于损失赔偿，违约方应当赔偿因违约行为给守约方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。因卖售人违约导致合同解除时的房屋价值与合同签订时的房屋价格之间的差价，以及莫琦对系争房屋进行装饰装修所支出的费用，均属于买受人遭受的经济损失，卖售人应予赔偿。经估价，系争房屋（包括装饰装修）于合同解除时其价值为263万元，结合估价结果，一审法院确定房屋差价损失及装修损失合计188万元。应当注意到，买卖双方协商未成涉讼，历时较长，其中莫琦并无过错。在法院依法判决之前，买卖合同能否继续履行尚处于不确定的状态。林杰、林则元、徐美剑主张应以合同实际不能履行的2014年作为估价时点，并无法律及逻辑依据，不予采纳。林杰、林则元、徐美剑认为莫琦未及时采取止损措施而造成损失不当扩大的意见，无事实根据，亦不予采纳。林杰、林则元、徐美剑称合同中约定的违约责任已充分考虑并足以弥补违约造成对方的经济损失，但本案中因合同无法继续履行给莫琦造成的损失已经远高于约定的违约责任，故对该项意见，不予采信。
莫琦主张的中介费损失，系履行房屋买卖合同的正常支出，亦属莫琦获得房屋差价损失的必要成本，一审法院在支持房屋差价损失主张的同时，对此项不予支持。莫琦主张的律师费，并无相关合同约定，且亦非必然发生的费用，难以支持。买卖合同解除后，莫琦已缴纳的税费可向有关部门主张返还，不能返还的可再向卖售人主张赔偿，故莫琦现要求赔偿税费损失的诉请，依据不足，亦不予支持。
如前所述，本案中因合同无法继续履行给莫琦造成的损失已经远高于约定的违约金（包括较高额的利息约定在内），现莫琦已选择主张赔偿损失，一审法院亦予支持。根据违约金“填平损失”的功能定位，在能够补偿莫琦相应损失的情况下，莫琦再行要求支付违约金以及已付房款利息的诉讼请求，不予支持。
关于徐美剑是否应当承担连带责任的问题。一审法院认为：房屋买卖合同虽系林杰参与所签，但签订网签合同、收取大部分购房款、买方入住装修、卖方逾期不配合过户等客观事实均发生于徐美剑与林杰的婚姻关系存续期间，徐美剑对上述事实理应知晓。隔日再起诉分割系争房屋，后与林杰、林则元就系争房屋及装修的权利归属达成调解协议，以明显低价协议受让系争房屋，阻碍莫琦合同权利的实现，明显有违诚实信用原则。徐美剑无疑是此中的受益者。徐美剑与林杰、林则元的上述行为已构成对莫琦合法债权的共同侵害。有损害则有救济，尽管我国合同法未明文规定第三人侵害债权制度，但如本案之情形，实践中侵害债权之行为客观存在，对此司法应有给予救济之必要。《民法通则》第一百零六条规定，公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。债权作为一种可期待的财产权利，理应属于“财产”范畴，对恶意侵害债权的，侵害行为人应承担相应责任。对第三人与债务人共同侵害债权的，应共同向债权人承担连带赔偿责任。就本案的情况来看，莫琦通过其他途径寻求救济亦未果，合同难以继续履行，现莫琦要求徐美剑与林杰、林则元对其所受损害承担连带赔偿责任，具有事实和法律依据，予以支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，于二○一七年四月二十八日作出判决：一、确认莫琦与被告林杰、林则元于2013年1月5日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1444610）于2016年9月12日解除；二、林杰、林则元于判决生效之日起十日内退还莫琦购房款68万元；三、林杰、林则元于判决生效之日起十日内支付莫琦房屋差价损失、装饰装修损失合计188万元；四、徐美剑就上述第二、三项确定的义务承担连带清偿责任；五、驳回莫琦的其余诉讼请求。案件受理费13,109.78元，评估费8,100元，由林杰、林则元、徐美剑共同负担。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，林杰、林则元与莫琦签订的《上海市房地产买卖合同》对系争房屋的交易条件作出了明确约定。合同签订后，莫琦按约支付房款，林杰、林则元亦将系争房屋交付莫琦，但林杰、林则元并未按约于2014年3月31日前办理系争房屋的过户手续。徐美剑确认在约定过户时间之前，其曾对系争房屋的买卖提出异议，也就是说，徐美剑于2014年3月31日前知悉系争房屋的交易情况。徐美剑于2014年4月2提起共有物分割之诉，双方于同年4月23日即达成调解协议，确认系争房屋（包括室内装修）归徐美剑所有，徐美剑分别向林杰、林则元支付房屋折价款10万元、20万元。从上述事实可以看出，林杰、林则元存在恶意违约，并与徐美剑串通损害莫琦利益的行为。
林杰、林则元违约后，莫琦作为守约方有权要求林杰、林则元承担继续履行合同在内的违约责任。得知生效民事调解书确认系争房屋归徐美剑所有以后，莫琦即提起第三人撤销之诉。终审裁定确定不予受理后，莫琦仍通过申请再审等方式救济自身权利。无法再对生效民事调解书提出异议后，莫琦提起本案诉讼，要求解除合同，林杰、林则元、徐美剑承担违约责任，显然不能认为系莫琦怠于行使权利，致使损失扩大。此外，合同法规定的可预见性规则，是指违约方应当预见的守约方的积极损失及可得利益损失，而非指向合同直接约定的违约责任。在房价上涨的情况下，莫琦于本案中主张房屋差价损失，并未超过林杰、林则元应当预见的范围。至于以双方合同解除之时作为确定差价损失的时间节点，亦为适当。具体差价损失经有资质的评估单位评估，且并无证据证明评估程序违法或者评估意见依据不足，一审依据评估意见予以确认，并无不当。莫琦提起本案诉讼时即主张房屋差价损失最终以评估意见为准，一审所作判决亦不存在超过其诉请的问题。因徐美剑存在与林杰、林则元恶意串通侵害莫琦债权的行为，一审判决徐美剑在本案中对莫琦承担连带责任，亦无不当。
双方合同解除后，因合同取得的财产应当予以返还，即林杰、林则元应当将收取的房款返还莫琦，莫琦应当将系争房屋返还合同相对方林杰、林则元。一审对系争房屋的返还未作处理，确有不当。
综上，林杰、林则元及徐美剑要求莫琦将系争房屋返还林杰、林则元的上诉请求成立，应予支持；其余上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
一、驳回上诉，维持原判；
二、莫琦应于本判决生效之日起十日内将本市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（包括室内装修）返还林杰、林则元。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
依上诉人林杰、林则元上诉请求计算的二审案件受理费13,109.78元，由上诉人林杰、林则元负担；依上诉人徐美剑上诉请求计算的二审案件受理费13,109.78，由上诉人徐美剑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 许 军
二〇一七年十月十六日
书 记 员 罗静深
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十七条
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……