江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第2306号
上诉人（原审原告）杨连根，居民。
上诉人（原审原告）董金兄（系杨连根之妻），1963年4月15日，居民。
两上诉人共同委托代理人刘勇，江苏鑫鼐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）盐城鑫都房地产开发有限公司。
法定代表人沈宏春，该公司董事长。
委托代理人ＸＸＸ。
委托代理人楼向阳，江苏法鼎律师事务所律师。
上诉人杨连根、董金兄因与被上诉人盐城鑫都房地产开发有限公司（下称鑫都房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2013）都民初字第1941号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2007年1月9日、同年1月16日、同年12月26日，原告杨连根、董金兄与被告鑫都房产公司签订了六份商品房买卖合同，约定：由原告购买被告鑫都房产公司开发的位于盐城市解放南路阳光世纪城综合楼B幢1层107、108、109号，2层202-1至202-13号，3层302-1至302-13号，4层402-1至402-13号，5层502-1至502-13号，6层602-1至602-13号总计4508.45平方米的商品房，单价除一层为12880元／平方米外，二层至六层的单价均为2266元／平方米，总价款为12223581元，付款方式及期限为按一次性付款方式按期付款，一次性付清，均约定出卖人于2007年1月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项即因出卖人如遇不可抗力产权证明可延至1年取得。合同还对其他事项作了约定。合同签订前后，原告于2006年9月18日两次向被告支付房款10000000元，2007年1月16日原告向被告支付房款468156元，2008年1月21日原告向被告支付房款1000000元，被告均向原告出具了收款收据，该四张收款收据在收款事由上均注明：B楼107、108、109、202、302、402、502、602房款。剩余房款1299518.8元两原告于2009年12月30日付清。以上两原告先后向被告合计支付房款12767674.8元（其中含维修基金）。2008年6月30日，盐城市房产交易登记中心为上述房产中的一层107室、108室、109室予以初始登记。2009年12月30日、同年12月31日，被告按楼层分别为原告开具了8张销售不动产统一发票及维修基金缴款凭证。2010年3月19日，两原告向盐城市房交易中心提出申请，载明：…为了方便办理登记手续，双方申请解除网上合同备案，对原房号进行变更登记，将上述每层十三个房号合并为一个，面积以房产管理部门实测为准，其余事项仍按2007年1月9日原商品房买卖合同执行，如因变更登记，导致相关的经济责任、法律责任概由杨连根、董金兄承担，与盐城鑫都房地产开发有限公司无涉。2010年3月25日、同年3月30日两原告取得上述房屋的房屋所有权证。后原告以被告逾期备案而导致其不能及时取得产权证书为由要求被告承担违约金，于2011年3月向盐城仲裁委员会申请仲裁，该委于2011年8月18日作出仲裁裁决：由被告按已房价款8305993.2元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付自2007年4月1日起至2010年2月22日止的违约金。后被告不服，向盐城市中级人民法院提出撤销该裁决，盐城市中级人民法院于2012年1月4日作出（2011）盐民仲审字第0088号民事裁定书：驳回被告对盐城仲裁委员会盐仲（2011）裁字第478号裁决的撤销申请。后原告申请执行，在执行过程中，被告提出不予执行的申请，盐城市中级人民法院于2012年5月16日作出（2012）盐民仲审字第0036号民事裁定：本院对盐城仲裁委员会盐仲（2011）裁字第478号裁决不予执行。为此，原告诉至一审法院，要求判令被告按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定承担因逾期备案而导致我们不能及时取得产权证书的违约金计人民币635408元（即一层107、108、109，二层202、三层302、6层602，合计房款为635408元自2007年4月1日起合同约定时间至2008年6月30日实际初始登记时间按中国人民银行同期贷款利率计算的利息）并承担本案诉讼费。
另查明，2006年12月21日，被告向原告发函载明：我公司开发建设的“阳光大厦”已竣工，请您于2007年1月10日前来我公司销售部办理相关手续，逾期所订购房屋视为自动放弃处理。2007年12月26日，原告向被告承诺欠被告房款200万元于2008年元月份结清，如还款逾期按年息15%承担利息。2009年12月15日，被告向原告发告知函载明：您户已订购阳光世纪城B楼门面房，根据市房产局最新通知精神，从2010年1月1日起门面房销售代收的维修基金将执行新的征收标准，请接此告知函后务必于2009年12月28日前来我公司销售部结清该门市房款，完善相关手续，以免造成不必要的经济负担。
一审法院认为，所谓商品房合同的登记备案，就是开发商与商品房买受人签订商品房买卖合同后，根据法律规定，将该合同送房地产主管部门审查并登记在案的行为。商品房合同签订后，开发商须将合同送房地产主管部门登记备案，其主要目的是为了规范双方的预售行为，避免出现“炒房”、“一房多卖”等现象发生，以保障房地产行为持续、健康发展。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案被告是否违约，应从以下三个方面进行分析：一、被告是否应该从2007年1月31日前交房？本案原、被告双方签订了6份商品房买卖合同，形式上看是6份商品房买卖合同，但事实上原告在履行这6份商品房买卖合同付款义务时，所付款项并未对应哪一份合同哪一层哪一房，虽该6份商品房买卖合同中均约定“出卖人于2007年1月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，但实际涉案4层、5层的商品房买卖合同于2007年12月26日才签订，即约定交房时间在先，签订合同在后，而在实际履行中，双方亦未履行相关交房手续，原告亦无法举证被告是何时交房的相关证据，故本案形式上看是6份单独的商品房买卖合同，而实际履行是一宗整体买卖合同；二、原告是否已经按约付清房款？本案原、被告双方虽在合同中约定“付款方式及期限为按一次性付款方式按期付款，一次性付清”，但具体付款时间并未约定，而实际履行也是其中10000000元在签订合同前就已支付，而剩余房款1299518.8元经被告多次催要于2009年12月30日才付清；故双方在合同中对交款时间约定不明，原告支清房款的时间为2009年12月30日；三、原告是否已认可变更登记时间？双方在实际履行该涉案房屋合同中，2010年3月19日，原告向盐城市房产交易中心提出申请，载明：…为了方便办理登记手续，双方申请解除网上合同备案，对原房号进行变更登记，将上述每层十三个房号合并为一个，面积以房产管理部门实测为准，其余事项仍按2007年1月9日原商品房买卖合同执行，如因变更登记，导致相关的经济责任、法律责任概由杨连根、董金兄承担，与盐城鑫都房地产开发有限公司无涉。故原告提出房号变更登记申请，并明确表示同意变更登记产生的经济责任和法律责任由原告自行承担。综上，本案原、被告虽在商品房买卖合同中约定了出卖人于2007年1月31日前交房并约定应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而本案实际履行均未按双方约定的履行，故盐城市房产交易登记中心对本案涉案房屋于2008年6月30日进行初始登记，两原告并于2010年3月25日、同年3月30日取得该涉案房屋的房屋产权证书并不是由于本案被告原因造成的，该变更登记所产生的经济法律责任与被告无涉。故对两原告的诉讼请求，不予支持。遂判决：驳回原告杨连根、董金兄的诉讼请求。案件受理费22800元，由原告杨连根、董金兄负担。
上诉人杨连根、董金兄不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院未能查清案涉商品房何时交付的事实。双方于2007年1月9日、1月16日签订了4份商品房买卖合同中，分别约定购买由被上诉人开发的阳光世纪城B幢1层107、108、109号，2层202-1至202-13号，3层302-1至302-13号，6层602-1至602-13号的房屋，均约定了商品房交付的时间为2007年1月31日，因上述房屋系由上诉人施工了水电项目，故案涉的房屋均由上诉人实际占有、使用，故双方虽未办理交付手续，但依法应以合同生效时间作为房屋交付时间，故上诉人从2007年4月1日计算违约金符合法律规定。一审法院将案涉房屋交付的举证责任分配给上诉人明显错误。二、虽然双方签订了6份商品房买卖合同，但每份合同都独立的，权利义务应当分别履行。本案讼争的4份合同中商品房，不存在“交付房屋在前、签订合同在后”的问题。一审法院应对上诉人一审诉讼请求范围进行审查，其他2份合同上诉人并未主张，与本案无关联性。如果是整体买卖，双方只签订一份合同即可。故一审法院认定案涉6份合同系整体买卖没有依据。三、上诉人不存在拖欠案涉4份合同房款的问题。上诉人于2006年9月18日即向被上诉人支付了1000万元房款，而本案4份合同所对应的房屋总价款仅为830.59932万元，已超付近170万元。至于2007年12月26日所签订购房合同中的购房款是否拖欠，不应在本案审查的范围。另上诉人是否付清案涉4份合同中的房款与被上诉人是否履行备案义务不存在矛盾与冲突。即使上诉人存在拖欠购房款的情形，被上诉人也应按约在房屋交付后60日内履行备案义务，可另行主张所欠房款。四、被上诉人未按约在房屋交付后60日内办理备案手续，应承担违约责任。至于上诉人之后是否办理房号变更并不影响被上诉人履行备案义务。且上诉人向盐城市房产交易中心申请变更房号中提到的经济责任、法律责任并不涉及到被上诉人承担的违约责任。综上，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求错误，恳请二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人鑫都房产公司答辩称，1、上诉人向被上诉人所购买的六层房屋是一宗整体买卖行为，在被上诉人先期向上诉人出具的收据中，对上诉人所交款项均明确是所有的房屋的房款，直至在上诉人缴清全部房款之前，均没有将所交房款划分对应相应的楼层，上诉人对整体缴纳房款以及没有向被上诉人提出划分对应相应的楼层无任何异议，未向被上诉人提出划分已交总房款，而被上诉人也无义务和理由代替上诉人提出划分的意见，并且第四层、第五层的合同是后签的，其约定的四层、五层的交房时间却是在合同签订日之前，也反映出是整体买卖；同时所有楼层除一层的门面房外，都是统一的均价，没有楼层价差，也反映了是整体买卖；2、合同所约定的交房时间并不是上诉人必然取得房屋的时间，如果上诉人不能履行合同义务特别是缴清全部房款的义务，当然不能取得所购买的房屋，如果上诉人认为其2007.4.1应当取得房屋，并且也实际占有了房屋，其以被上诉人未能及时备案为由而提起诉讼，诉讼时效是两年，而其在2011.3才申请仲裁，也超过了诉讼时效，其陈述也是自相矛盾的；3、上诉人的诉请没有合同依据，根据双方的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记本案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理，从该约定可以看出，如果是出卖人不能及时备案导致买受人不能办理产权证书，才承担相应的责任，虽然备案登记与办理产权证有因果关系，但并不是唯一的条件，办理产权证还需要上诉人向房产部门提交正式的发票、契税缴纳凭证、房屋维修金发票、申请书等等，上诉人因未交清房款，不具备办证的基本条件，无法取得上述各种票据，也未向房产部门申请过办证；4、上诉人不存在对房屋先行合法占有取得的情形，即便假设可能存在其因为施工的原因而占有少数的房屋，也不存在其就此对房屋的实际占有。如上诉人确实从2007年1月份占有案涉房屋，不可能让案涉6层楼房空关四年之久，不让房屋发挥实际价值，显然也不符合占用的目的和常理。事实上在上诉人正式领受房屋之后，就抓紧一切时间对外招租；5、因为上诉人拖欠房款以及自身对房屋测绘主张不定，其办理产权证书延迟，上诉人还曾向被上诉人出具书面的承诺，所有的经济责任、法律责任均由其自行承担，与被上诉人无涉。综上，我们认为上诉人的上诉理由均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实无异，对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对当事人均有法律约束力。本案争议的焦点问题如下：一、双方当事人签订的6份房屋买卖合同是否为一宗整体买卖合同。虽然双方就案涉的盐城市解放南路阳光世纪城综合楼B幢1-6层楼签订了6份独立的买卖合同，但在签订合同前的2006年9月18日，上诉人杨连根、董金兄两次向被上诉人鑫都房产公司支付房款10000000元，在该2张收款收据的收款事中均注明：B楼107、108、109、202、302、402、502、602房款，且前四份合同中的总房款与其交纳的房款总额并不相符，总额多出近170万元，结合2007年12月26日所签订的另2份合同中，交房日期在先，签订合同在后，且6份合同中除1楼外，2-6楼的房价完全相同没有楼层差，明显有违常理。一审法院综合上述事实，认定双方签订6份合同实质系一宗整体买卖并无不当。二、被上诉人鑫都房产公司在履行合同过程中是否存在违约行为。因双方当事人所签订的6份合同系一宗整体买卖，6份合同中的总房款为1222.3581万元，虽然上诉人杨连根、董金兄于2006年9月18日交纳了1000万元，但直到2009年12月30日上诉人才付清剩余房款。后上诉人杨连根、董金兄又因房号变更重新测绘等因素向房屋管理部门提出申请，于2010年3月25日、30日取得了案涉房屋的房所有权证。对于6份合同中的2007年1月31日前交付房屋的约定，双方均未按此履行，实际也无法履行。上诉人杨连根、董金兄认为案涉房屋实际交付之日为2007年1月31日无事实依据，主张被上诉人鑫都房产公司构成违约的依据不足。三、上诉人杨连根、董金兄要求被上诉人鑫都房产公司承担案涉房屋延迟备案的违约责任能否支持。双方当事人虽在商品房买卖合同中约定出卖人于2007年1月31日前交房，且应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但该条款中仅约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项即：出卖人如遇不可抗力产权证明可延至1年取得。并不属于逾期办理备案登记而特别约定的违约条款。且本案实际履行均未按双方约定的履行，盐城市房产交易登记中心对本案涉案房屋于2008年6月30日进行了初始登记，因上诉人杨连根、董金兄于2009年12月30日才交清房款，2010年3月25日、同年3月30日取得该涉案房屋的房屋产权证书。故上诉人依据该条款要求被上诉人鑫都房产公司承担违约责任合同依据不足。另根据上诉人杨连根、董金兄于2010年3月19日向盐城市房产交易中心提出的申请，明确系因其单方原因申请解除网上备案，对原登记房号进行变更，由此产生的相关经济责任、法律责任概由上诉人杨连根、董金兄承担，与被上诉人盐城鑫都房地产开发有限公司无涉。现上诉人杨连根、董金兄再要求被上诉人鑫都房产公司承担案涉房屋延迟备案的违约责任，该诉讼请求不应支持。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人杨连根、董金兄的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由上诉人杨连根、董金兄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 曹 荣
代理审判员 秦广林
二〇一四年十一月五日
书 记 员 郭翎洁