辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终3571号
上诉人（原审被告）：徐姝，女，1971年7月29日出生，满族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：刘长宏（徐姝丈夫），男，1964年11月11日出生，汉族，住沈阳市大东区。
被上诉人（原审原告）：新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区澳门路29号。
法定代表人：陈耀豪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：关越男，辽宁恒敬律师事务所律师。
上诉人徐姝因与被上诉人新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初6590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐姝上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人修复我的房子；3.赔偿我的损失。事实及理由：1.被上诉人的服务存在严重的瑕疵。（1）被上诉人从未明确告诉我方保修期内房屋漏雨属于开发商维修范围，我所居住的园区所有业主自入住以来所有的房屋质量问题均报修给物业，由物业安排协调维修事宜。我家于2003年1月12日搬入该处，自2004年起曾多次与被上诉人报修房屋漏雨事宜，要求予以尽快解决，但被上诉人总以雨季到了等等，冬天不能修等开春再修为托词进行拖延。其他很多家顶楼业主的漏雨情况都在报修给物业公司后得到了解决，而我家的屋顶漏雨问题至今被上诉人报修也未给解决。户内温度不达标应属房屋质量问题。（2）被上诉人已对我家停止物业服务多年，既不给修屋顶，其他业主享有每年擦户外玻璃两次及其他户内服务早已停止多年，可见被上诉人张贴的告示。鉴于本案中的被上诉人与开发单位新世界地产隶属于同一集团公司新世界房地产集团，我认为就是一家的。被上诉人对我家房屋常年漏雨不予维修以及冬天户内温度太低并停止服务等事宜属于未履行相应义务，服务存在严重的瑕疵，被上诉人无权要求我方支付物业费。2.物业的不作为导致我家的正常生活受到了严重的困扰，请求人民法院裁定被上诉人赔偿我家财产损失及精神损失。
被上诉人新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司辩称：一审判决认定事实清楚充分，请求二审法院依法维持原判，上诉状中上诉人指出被上诉人物业服务终止不属实，在诉请物业费期间，被上诉人一直在涉案园区持续服务。
被上诉人新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司一审起诉请求：1.判令徐姝支付欠缴的物业费14200元及违约金1420元；2.徐姝承担本案的全部诉讼费。庭审中，被上诉人新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司变更诉讼请求为：1.判令徐姝支付欠缴的物业费15032.16元及违约金587.84元；2.徐姝承担本案的全部诉讼费。
一审法院认定事实，徐姝系位于沈阳市和平区澳门路25-4号2-6-2,建筑面积151.84平方米房产的业主。2002年7月18日，徐姝与新世界（沈阳）房地产开发有限公司（开发商）以及被上诉人新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司签订《业主公约》。该公约约定，各业主同意由开发商全权选择并委托被上诉人新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司从本公约签署之日起负责统一管理土地及小区，直至小区成立业主委员会与物业管理公司签订委托管理合同。在业主委员会未与物业管理企业签订生效的物业服务合同前，小区物业由新世界物业公司进行服务，业主或物业使用人需向该物业公司交纳物业服务费用；住宅物业收费标准按首年每平方米1.50元（销售面积），各业主应在每年的十二月十五日之前向物业管理公司缴交下年度的物业管理费，逾期交纳物业服务费的，除应补交物业管理费之外，还应从逾期之日起按应交物业服务费的日千分之三向物业公司支付滞纳金；逾期交纳物业服务费超过三个月的，除应补交物业管理费外，还应自超过三个月之日起按应交纳物业服务费的日千分之八向物业管理公司交纳滞纳金。逾期交纳物业服务费超过六个月的，物业管理公司有权对其采取停止供电、供水、供气等措施（但应提前五天书面通知当事人）。该业主公约还对开发商的权利义务、业主或物业使用人的权利义务、业主委员会的权利义务、小区管理等内容作出具体约定。在新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司为徐姝所居住的小区提供物业服务过程中，徐姝未缴纳2012年1月1日至2017年6月30日期间的物业服务费。
一审法院认为，涉案《业主公约》是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政规章的规定，合法有效，本院予以确认。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定全面履行各自的合同义务。新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司为徐姝居住的小区业主提供物业服务，进行物业管理，新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司依约享有向包括徐姝在内的该小区业主收取物业管理费的权利，徐姝应按时履行给付新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司物业服务费的义务，现徐姝未履行交费义务，应承担民事责任，故对新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司要求徐姝支付2012年1月1日至2017年6月30日期间的物业服务费的诉求，予以支持。关于徐姝需要支付的物业服务费的数额，具体应为15032.16元（151.84平方米×1.5元/平方米/月×66个月）。关于新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司主张的徐姝逾期交费所产生的滞纳金的诉求，因新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司提供的证据不足以认定徐姝系恶意拖欠物业费，故不予支持。
关于徐姝提出的在新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司提供物业服务期间，其房屋漏水以及采暖期内室温不达标等问题，因徐姝提供的证据无法证实上述情况系新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵所致，故徐姝不能依此作为拒交物业服务费的理由。另，新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司持续为涉案小区业主提供服务，徐姝不予缴纳物业服务费用，必将影响其他已缴费业主的合法权益，故对于徐姝的上述答辩意见，不予采纳。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《辽宁省物业管理条例》第四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、徐姝于本判决生效后十日内给付新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司自2012年1月1日起至2017年6月30日期间的物业服务费15032.16元；二、驳回新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司的其他诉讼请求。如徐姝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95元，由徐姝承担。
当事人在二审审理中围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。徐姝提交：通告一张，证明被上诉人停止对上诉人进行服务；证据二说明一份，证明供暖不达标及房屋漏雨。新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司质证意见为：证据一，真实性有异议，该份证据仅为催缴证据，不是针对上诉人个人，停止的户内维修服务，也不是物业服务合同约定的服务内容，仅为欠费业主停止的增值服务，事实上物业公司并未停止服务；证据二房屋质量问题，与物业服务合同是两个法律关系，供暖不达标是供暖合同纠纷，与本案无关联性。新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司提交：照片29张，证明被上诉人依约为涉诉园区进行服务，也取得了省市物业服务类一定的荣誉。徐姝质证意见为：与本案无关，不能证明被上诉人对上诉人进行物业服务。
本院对当事人提供的上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：关于上诉人主张房屋渗漏和供暖期室内温度不达标，并以此为由拒绝交纳全部物业费的问题。根据上诉人提交的屋内渗漏部位的照片，能够证明房屋的顶棚和侧面墙壁至今存在渗漏情况。对于导致供暖期内室内温度不达标的原因，上诉人未能提供有力证据证明是否为房屋质量问题导致。由于商品房销售合同和物业服务合同是两种法律关系，开发商与物业服务企业是相互独立的民事主体，故上诉人应当按照相应的法律关系积极主张权利，不应以拒绝支付物业费的方式解决因房屋质量问题产生的纠纷。被上诉人作为物业服务企业需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费涉及到园区诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。本案中，被上诉人和开发商虽为独立经营的民事主体，但同属于新世界集团，故因房屋质量问题造成的房屋渗漏，在质保期内应由被上诉人积极协调开发商予以维修，超过质保期应由被上诉人积极协调当地社区成立业主委员会启动住宅专项维修资金解决维修问题，故协调义务应当属于被上诉人的职责范围。被上诉人不能举证证明其已充分尽到了上述协调义务，故其收取的物业费应予减少，即酌定按照80%的标准收取。由于物业服务包括诸多项服务内容，故上诉人不能以此拒绝交纳全部物业费。
关于上诉人提出要求被上诉人维修房屋，解决房屋漏雨和屋内温度不达标的问题，以及要求被上诉人赔偿因物业服务瑕疵给上诉人造成财物、经济和精神损失等项主张。首先，已经构成独立的诉讼请求，因上诉人在一审审理期间并未依法提出反诉请求，故本院不予支持。其次，上诉人主张由被上诉人承担上述义务，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，徐姝的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定部分事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初6590号民事判决第二项；
二、变更沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初6590号民事判决第一项为徐姝于本判决生效后十日内给付新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司自2012年1月1日起至2017年6月30日期间的物业服务费12025.73元（151.84平方米×1.5元/平方米/月×66个月×80%）。
三、驳回新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司及徐姝的其他诉讼请求。
一审案件受理费95元，由新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司承担；二审案件受理费190元，由新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史明箭
审 判 员 金 鑫
审 判 员 丁广昱
二〇一八年五月四日
法官助理 姜 博
书 记 员 齐 萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。