广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳中法民一终字第684号
上诉人（原审被告）：林喜，男，1973年4月27日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托代理人：梁富述，广东真智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司。住所地：广东省阳江市阳东区东城镇广雅东路***号。
法定代表人：林乃科，该公司总经理。
委托代理人：陈荣，广东拓进律师事务所律师。
委托代理人：陈丽婵，广东拓进律师事务所律师。
上诉人林喜因与被上诉人阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司（二审审理期间，阳东县华科市场经营管理有限公司变更登记为阳江市阳东区华科市场经营管理有限公司，以下简称华科管理公司）租赁合同纠纷一案，不服阳江市阳东区人民法院于2015年9月2日作出的（2015）阳东法民一初字第194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明：2013年10月15日至2014年3月13日期间，华科管理公司与林喜就华科国际家居生活广场第4栋仓库、第32栋3楼公寓及第11栋一层、第14栋、第15栋二层、第16栋一层、第17栋一、二层、第18栋一、二层相关商铺租赁签订了《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》及《华科国际物业服务协议》共14份。其中：1、2013年10月15日签订的《华科国际家居生活广场仓库租赁合同书》约定：林喜承租华科国际家居生活广场第4栋第108、109、110、111、112、118、119、120、121、122号仓库，建筑面积共720平方米。租赁期限1年，从2013年10月15日起至2014年10月15日止。租金按每月人民币10元／平方米计算（含：租金3元／平方米，经营管理费5.5元／平方米，物业管理费1.5元／平方米），月租金为7200元。每月5日前缴纳租金、经营管理费、物业管理费。
2、2014年2月27日签订的《华科国际公寓租赁合同》约定：林喜承租华科国际家居生活广场32栋3楼312房、313房、315房，建筑面积为155.67平方米。租赁期限12个月，从2014年3月1日起至2015年2月28日止。月租金600元，月综合管理费为月1200元。合同签订生效之日交纳首期租金及综合管理费1800元，之后当月租金、综合管理费在每月5日前一次性交付。
3、2014年1月15日签订的《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》约定：林喜承租华科国际家居生活广场家居建材步行街基础建材区14栋105、110号商铺，建筑面积为1080平方米。租赁期限3年，从2014年4月1日起至2017年4月30日止。第一年租金按7元／平方米计算，月租金为7560元，第二年租金按12元／平方米计算，月租金为12960元，第三年租金按17元／平方米计算，月租金为18360元。免租优惠期为1个月，从2014年5月1日起计算，林喜签订合同并交纳合同履约保证金，且在收到华科管理公司进场装修通知7天内进场装修，并在2014年5月1日达到营业标准，可额外享受8个月的免租优惠期，如林喜未按规定的时间装修达到营业标准，华科管理公司有权撤销给予林喜额外免租优惠期。免租期结束后租金支付日期为当月前5天”
2014年1月15日签订的《华科国际物业服务协议》约定：华科管理公司按租赁合同中注明的建筑面积向林喜收取物业管理服务费，收费标准为3元／月／平方米，总计为3240元／月。物业管理服务费原则上采用银行自动划账方式交纳给物业公司，也可以每月5日前到物业公司交清当月物业管理服务费。
4、2014年3月13日签订《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》约定：林喜承租华科国际家居生活广场家居建材步行街11栋一层128-136号商铺，建筑面积为504.45平方米。租赁期限4.5年，从2014年4月1日起至2018年9月31日止。标准租金（包括经营管理费、物业管理费及铺面租金）为65元／平方米／每月，实际租金价格和经营管理费按17元／平方米／月计算。免租优惠期6个月，从2014年4月1日起计算。林喜签订合同并交纳合同履约保证金，且在收到华科管理公司进场装修通知7天内进场装修，在2014年10月1日达到营业标准，可额外享受18个月的免租优惠期，如林喜未按规定的时间装修达到营业标准，华科管理公司有权撤销给予林喜额外免租优惠期。租赁期间华科管理公司免收林喜4个月物业管理服务费。
华科管理公司与林喜签订的华科国际家居生活广场家居建材步行街11栋一层128-136号商铺《华科国际物业服务协议》约定：华科管理公司按租赁合同中注明的建筑面积向林喜收取物业管理服务费，收费标准为3元／月／平方米，总计为1513元／月。物业管理服务费原则上采用银行自动划账方式交纳给物业公司，也可以每月5日前到物业公司交清当月物业管理服务费。
5、2014年3月13日签订《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》约定：林喜承租华科国际家居生活广场家居建材步行街15栋二层219、220、221、222、223、225、226、227、228、229、230、231、232、233号商铺，建筑面积为516.46平方米。租赁期限4.5年，从2014年4月1日起至2018年9月31日止。标准租金（包括经营管理费、物业管理费及铺面租金）为65元／平方米／每月，实际租金价格和经营管理费按17元／平方米／月计算。免租优惠期6个月，从2014年4月1日起计算。免租期结束后租金支付日期为当月前5天。林喜签订合同并交纳合同履约保证金，且在收到华科管理公司进场装修通知7天内进场装修，在2014年10月1日达到营业标准，可额外享受18个月的免租优惠期，如林喜未按规定的时间装修达到营业标准，华科管理公司有权撤销给予林喜额外免租优惠期。租赁期间华科管理公司免收林喜4个月物业管理服务费。
华科管理公司与林喜签订的华科国际家居生活广场家居建材步行街15栋二层219、220、221、222、223、225、226、227、228、229、230、231、232、233号商铺《华科国际物业服务协议》约定：华科管理公司按租赁合同中注明的建筑面积向林喜收取物业管理服务费，收费标准为3元／月／平方米，总计为1549元／月。物业管理服务费原则上采用银行自动划账方式交纳给物业公司，也可以每月5日前到物业公司交清当月物业管理服务费。
6、2014年3月13日签订的《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》约定：林喜承租华科国际家居生活广场家居建材步行街16栋一层101-109、132-140号商铺，建筑面积为1042.2平方米。租赁期限4.5年，从2014年4月1日起至2018年9月31日止。标准租金（包括经营管理费、物业管理费及铺面租金）为65元／平方米／每月，实际租金价格和经营管理费按17元／平方米／月计算。免租优惠期6个月，从2014年4月1日起计算。免租期结束后租金支付日期为当月前5天。林喜在签订合同并交纳合同履约保证金，且在收到华科管理公司进场装修通知7天内进场装修，在2014年10月1日达到营业标准，可额外享受18个月的免租优惠期，如林喜未按规定的时间装修达到营业标准，华科管理公司有权撤销给予林喜额外免租优惠期。租赁期间华科管理公司免收林喜4个月物业管理服务费。
华科管理公司与林喜签订的华科国际家居生活广场家居建材步行街16栋一层101-109、132-140号商铺《华科国际物业服务协议》约定：华科管理公司按租赁合同中注明的建筑面积向林喜收取物业管理服务费，收费标准为3元／月／平方米，总计为3127元／月。物业管理服务费原则上采用银行自动划账方式交纳给物业公司，也可以每月5日前到物业公司交清当月物业管理服务费。
7、2014年3月13日签订《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》约定：林喜承租华科国际家居生活广场家居建材步行街17栋一、二层56间商铺，建筑面积为2755.21平方米。租赁期限4.5年，从2014年4月1日起至2018年9月31日止。标准租金（包括经营管理费、物业管理费及铺面租金）为65元／平方米／每月。实际租金价格和经营管理费按17元／平方米／月计算。免租优惠期6个月，从2014年4月1日起计算。免租期结束后租金支付日期为当月前5天。林喜在签订合同并交纳合同履约保证金，且在收到华科管理公司进场装修通知7天内进场装修，在2014年10月1日达到营业标准，可额外享受18个月的免租优惠期，如林喜未按规定的时间装修达到营业标准，华科管理公司有权撤销给予林喜额外免租优惠期。租赁期间华科管理公司免收林喜4个月物业管理服务费。
华科管理公司与林喜签订的华科国际家居生活广场家居建材步行街17栋一、二层56间商铺《华科国际物业服务协议》约定：华科管理公司按租赁合同中注明的建筑面积向林喜收取物业管理服务费，收费标准为3元／月／平方米，总计为8266元／月。物业管理服务费原则上采用银行自动划账方式交纳给物业公司，也可以每月5日前到物业公司交清当月物业管理服务费。
8、2014年3月13日签订《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》约定：林喜承租华科国际家居生活广场家居建材步行街18栋一、二层54间商铺，建筑面积为2929.28平方米。租赁期限4.5年，从2014年4月1日起至2018年9月31日止。标准租金（包括经营管理费、物业管理费及铺面租金）为65元／平方米／每月，实际租金价格和经营管理费按17元／平方米／月计算。免租优惠期6个月，从2014年4月1日起计算。免租期结束后租金支付日期为当月前5天。林喜签订合同并交纳合同履约保证金，且在收到华科管理公司进场装修通知7天内进场装修，在2014年10月1日达到营业标准，可额外享受18个月的免租优惠期，如林喜未按规定的时间装修达到营业标准，华科管理公司有权撤销给予林喜额外免租优惠期。租赁期间华科管理公司免收林喜4个月物业管理服务费。
华科管理公司与林喜签订的华科国际家居生活广场家居建材步行街18栋一、二层54间商铺《华科国际物业服务协议》约定：华科管理公司按租赁合同中注明的建筑面积向林喜收取物业管理服务费，收费标准为3元／月／平方米，总计为8788元／月。物业管理服务费原则上采用银行自动划账方式交纳给物业公司，也可以每月5日前到物业公司交清当月物业管理服务费。
华科管理公司与林喜于2014年3月13日又签订《商铺租赁合同补充协议》约定：“租赁期间，不按《商铺租赁合同》约定的时间进场装修，具体是指：1、未按约定时间办理进场装修手续；2、在装修期内装修材料未进场；3、在装修期内装修工人未进场动工。不开门营业，具体是指：1、连续7天未开门营业或一年内累计超过30日以上不开门经营，春节法定假日除外；2、未按照《经营物业管理手册》规定的时间进行开门营业。”诉讼中，林喜认为《商铺租赁合同补充协议》不具有客观真实性、关联性，不属于本案所涉租赁合同的补充协议，但林喜未提供相反证据予以证明。
华科管理公司分别于2014年1月11日、2014年1月24日、2014年2月27日、2014年3月17日将本案所涉租赁物移交给了林喜，双方签订了《物业交付查验确认书》予以确认。
上述合同签订后，华科管理公司认为直至2014年10月1日，由于林喜租赁的商铺均未达到营业标准，林喜应当按照合同的约定履行交付商铺租金、经营管理费、物业管理服务费及水电费的义务，由于林喜没有依时交付上述费用，华科管理公司遂于2015年4月17日向原审法院提起诉讼，请求林喜支付拖欠的商铺租金、物业管理服务费、水电费共1026749.52元给华科管理公司。
一审庭审中，华科管理公司主张林喜已缴纳租赁的华科国际家居生活广场第4栋第108、109、110、111、112、118、119、120、121、122号仓库租金至2015年7月，林喜对此没有异议，但认为上述仓库租期已届满，并且在租用期间已转租他人使用，租金是由他人缴纳。庭审中，林喜认为其对本案所涉其他租赁房屋及商铺在租赁期间享有额外免租优惠期，因此至今一直未交付租金及物业管理服务费。
在诉讼过程中，华科管理公司于2015年8月2日向原审法院申请撤回对林喜租赁相关商铺水电费3216元的诉讼请求。据此主张，在扣除依照合同约定享有的免租优惠期及免交的4个月物业管理服务费后，林喜应根据合同约定标准交付如下租金及物业管理服务费：1、按1800元／月标准，交付华科国际家居生活广场第32栋3楼公寓2014年9月至2015年4月期间租金14400元。2、按7元／平方米／月标准，交付华科国际家居生活广场第14栋商铺2015年2月至2015年4月期间租金22680元，按3元／平方米／月标准，交付2014年10月至2015年4月期间物业管理服务费22680元。3、按17元／平方米／月标准，交付华科国际家居生活广场第15栋商铺2015年2月至2015年4月期间租金26339.46元，按3元／平方米／月标准，交付2015年2月至2015年4月期间物业管理服务费4648.14元。4、按17元／平方米／月标准，交付华科国际家居生活广场第11、16、17、18栋商铺2014年10月至2015年4月期间租金共860505.66元（11栋租金60029.55元＋16栋租金124021.8元＋17栋租金327869.99元＋18栋租金348584.32元），按3元／平方米／月标准，交付2015年2月至2015年4月期间物业管理服务费65080.06元（11栋物业管理服务费4540.05元＋16栋物业管理服务费9379.8元＋17栋物业管理服务费24796.89元＋18栋物业管理服务费26363.52元）。
另查明：华科管理公司公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人林乃科，经营范围包括物业服务、房屋租赁、市场经营管理。
诉讼中，华科管理公司提供如下证据拟证明讼争商铺的产权情况及其依法对讼争商铺有经营管理权：1、预售许可证。2、临时仓库的建设工程规划许可证。3、《前期物业服务合同》。4、尚未卖出商铺明细表。5、《华科国际家居生活广场委托经营管理合同》。林喜对上述证据没有提出异议。此外，2015年7月8日原审法院组织双方当事人到林喜租赁的商铺进行现场堪验，基本情况是部分商铺局部摆放了货物，部分空置，部分未装修，缺少营业收银台、相应必要的货柜、消防设施、营业必要的照明灯光等基本的营业设施。诉讼中，林喜没有提供相关营业执照，林喜称准备转租部分空置的商铺。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，华科管理公司与林喜就本案所涉华科国际家居生活广场第4栋仓库、第32栋3楼公寓及第11栋一层、第14栋一层、第15栋二层、第16栋一层、第17栋一、二层、第18栋一、二层相关商铺签订的《华科国际家居生活广场仓库租赁合同书》、《华科国际公寓租赁合同》、《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》、《华科国际物业服务协议》、《商铺租赁合同补充协议》及《物业交付查验确认书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自的义务。现双方在合同履行过程中发生争议，华科管理公司要求林喜按合同约定履行交付租金、物业管理服务费的义务，林喜则辩称租赁期间其已达到合同约定的营业标准，享有额外的免租优惠期，在此期间不需要向华科管理公司交付租金，合同约定的租金已包含了物业管理服务费，华科管理公司要求交付租金的同时，还要求交付物业管理服务费不当。综合当事人的诉、辩意见，本案争议焦点为：华科管理公司要求林喜交付租金、物业管理服务费的诉讼请求应否支持。对于上述争议焦点，原审法院分析认定如下：
一、按照华科管理公司与林喜签订的《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》约定，林喜租赁的商铺如果在规定的时间内达到营业标准，则享有额外免租优惠期。双方在签订的《商铺租赁合同补充协议》中，对进场装修和开门营业等营业标准的具体要求作了明确约定。根据案件审理过程中原审法院组织双方当事人对林喜租赁商铺的租赁情况现场堪验查明的事实，及华科管理公司提供的林喜在租赁期间租赁相关商铺的经营情况照片等证据，均指向林喜租赁的商铺在租赁至今缺乏基本营业设施，软硬件均未达到一般商业经营需要的正常营业要求，也不符合双方在《商铺租赁合同补充协议》中对进场装修及开门营业所作的具体约定。而林喜主张其已达到营业标准，在租赁期间享有额外的免租优惠期的依据是《装饰工程施工合同》、《工程造价表》、《工程结算汇总表》、《收据》、《劳动合同》、《现金支出证明单》、《送货保修单》等证据，上述证据所涉相关人员未到庭作证，林喜亦未提供其他证据相佐证，因此对上述证据的真实性无法确定，林喜仅凭上述证据不足以证明其主张的事实。结合所租商铺现场及实际情况，林喜提出其已达到营业标准，在租赁期间享有额外的免租优惠期，在此期间不需要向华科管理公司交付租金、物业管理服务费的抗辩主张，理据不足，不予支持。
二、从合同签订情况看，华科管理公司与林喜签订的《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》和《华科国际物业服务协议》，二者属于并列关系。双方在《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》补充条款明确列明租金价款只包含租金及经营管理费二项费用，并未列明租金包括物业管理服务费的内容。而在《华科国际物业服务协议》中，双方亦明确约定按3元／平方米／月标准计算物业管理服务费。按照日常生活经验及一般商业惯例分析，如果《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》中约定的租金已包含了物业管理服务费，那么华科管理公司与林喜就不需要另行签订《华科国际物业服务协议》对物业管理服务费进行约定。故林喜主张租金已包含了物业管理服务费，不符合逻辑和常理。综上，林喜提出租金已包含了物业管理服务费的主张，理据不足，不予支持。
三、在合同履行中，华科管理公司作为出租方已履行交付租赁物仓库、公寓、商铺义务，故林喜作为承租方亦应按照合同约定向华科管理公司交付租金、物业管理服务费。本案中，华科管理公司、林喜均确认林喜租赁的华科国际家居生活广场第4栋仓库租金及物业管理服务费已交付至2015年7月，故对华科管理公司提出由林喜支付上述仓库租金及物业管理服务费的诉讼请求，不予支持。
根据案件查明事实及证据证明，林喜租赁华科管理公司商铺后，未依合同约定达到享有额外免租优惠期的条件，其不享有额外免租优惠期，华科管理公司要求林喜交付租金共923925.12元（其中，华科国际家居生活广场第32栋3楼房屋2014年9月至2015年4月租金14400元，第14栋商铺2015年2月至2015年4月租金22680元，第15栋二层商铺2015年2月至2015年4月租金26339.46元，第11栋一层、第16栋一层、第17栋一、二层、第18栋一、二层商铺2014年10月至2015年4月租金共860505.66元），物业管理服务费共92407.44元（其中，华科国际家居生活广场第14栋商铺2014年10月至2015年4月物业管理服务费22680元，15栋二层商铺2015年2月至2015年4月物业管理服务费4648.14元，第11栋一层、第16栋一层、第17栋一、二层、第18栋一、二层商铺2015年2月至2015年4月物业管理服务费65080.06元），二项合计1016333.32元，均未超出双方在合同中按约定的标准计付租金、物业管理服务费的数额，合法有据，应予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，以及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：一、林喜应在本判决生效之日起五日内支付租金及物业管理服务费共1016333.32元给华科管理公司；二、驳回华科管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14040元，由华科管理公司负担140元，林喜负担13900元。
上诉人林喜不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定林喜未达到营业标准是认定事实不清。林喜一审中提供了装修租赁商铺的《装饰工程施工合同》、《工程造价表》、《工程结算汇总表》、《收据》、《劳动合同》、《现金支出证明》、《送货保修单》等证据材料，证明林喜已按照合同约定进行装修、营业。上述证据属于书证，一审以上述证据当事人未到庭，上述证据的真实性无法确认为由而不予采信是错误的，且一审法院到过现场进行勘查，认定林喜进行部分装修的事实，却作出相反的事实认定，属认定事实错误。同理，上述证据亦证明林喜已进行营业。营业并非必需要有工商执照才可以营业。华科管理公司是批发性大型经营场所，完全有可能在未办理营业执照情况下，以仓库储存方式、送货批发方式进行经营。林喜提供的证据足以证明该事实的存在。二、如前所述，林喜租赁的商铺，绝大部分已经装修达到营业标准，并已经进行批发性营业，依照租赁合同的约定，享有免租优惠期，林喜租赁的商铺，仍在免租优惠期内，应当免交租金。华科管理公司诉请林喜支付租金及物业管理费用没有事实和法律依据，一审判决林喜支付租金及物业管理费1016333.32元是适用法律错误，处理错误。综上，请求撤销一审判决，改判驳回华科管理公司的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由华科管理公司承担。
被上诉人华科管理公司答辩称：一、根据双方签订的《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》的约定，林喜必须在2014年10月1日达到营业标准，方可额外享受18个月的免租优惠期，如林喜未按规定的时间装修达到营业标准，华科管理公司有权撤销给予林喜额外免租优惠期。本案中，林喜没有任何证据证实其租赁11栋128-136，15栋219-233，16栋101-109、132-140，17栋一、二层，18栋一、二层商铺后，在2014年10月1日前进行正常营业，且华科管理公司已提供现场照片及视频资料证实林喜不符合享有额外免租权的条件。一审合议庭及双方当事人也到现场查实林喜在租赁上述商铺至今缺乏基本营业设施，软硬件均未达到一般商业经营需要的正常营业要求，也不符合双方在《商铺租赁合同补偿协议》中对进场装修及开门营业所作的具体约定。以上印证了林喜没有在2014年10月1日达到营业标准、实际经营的事实，林喜不享有额外免租优惠期的条件。二、林喜与华科管理公司签订的《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》、《华科国际公寓租赁合同》、《华科国际家居生活广场仓库租赁合同》、《华科国际服务协议》、《商铺租赁合同补充协议》及《物业交付查验确认书》是合法有效的，且《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》关于进场装修、营业标准、享有额外免租优惠期的条件均作了明确的约定，双方均应依约履行各自的义务。华科管理公司已依约向林喜交付租赁物，而林喜作为承租方，没有按照约定使用标的物，且没有履行交付租金（含经营管理费）、物业管理费等义务，其行为显然已违反合同约定。林喜租赁的面积达9000多平方米的商铺，不装修、不营业的行为导致华科管理公司的合同目的无法实现，且对华科管理公司招租行为造成了影响。一审已查明林喜未达到双方约定的营业标准的事实，由于林喜未依合同约定达到享有额外免租优惠期的条件，因此其不享有额外免租优惠期，一审判决林喜支付租金（含经营管理费）、物业管理费有事实和法律为依据，林喜上诉请求没有事实和法律依据，请求维持一审判决，维护华科管理公司的合法利益。
本院经审理查明：原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院另查明：一审中，林喜为证明其于2014年10月1日前已经装修完毕，达到营业标准，提供了商铺装修合同及结算表、收据，以及《劳动合同》、《现金支出证明》等证据。其中在林喜提供的关于11栋一层、基础建材区14栋、15栋二层、16栋一层、17栋、18栋、29栋二层的两份《装饰工程施工合同》均于2013年10月5日签订，并约定工程开工时间为2013年10月16日，竣工时间为2014年5月16日。
本院认为：本案是租赁合同纠纷，争议的焦点问题是林喜应否交付租金给华科管理公司的问题。
一、在林喜与华科管理公司于2014年2月27日签订承租华科国际家居生活广场32栋3楼312房、313房、315房的《华科国际公寓租赁合同》约定“合同签订生效之日交纳首期租金及综合管理费，之后当月租金、综合管理费在每月5日前一次性交付”，由于林喜没有按照合同约定交付租金及综合管理费，华科管理公司请求林喜支付华科国际家居生活广场32栋3楼312房、313房、315房2014年9月至2015年4月租金14400元理据充分。
二、在林喜承租华科国际家居生活广场11栋一层128-136号商铺，14栋105、110号商铺，15栋二层219-223、225-233号商铺，16栋101-109、132-140号商铺，17栋一、二层56间商铺，18栋一、二层54间商铺与华科管理公司签订的六份《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》中均约定林喜在收到华科管理公司进场装修通知7天内进场装修，并在2014年5月1日（14栋105、110号商铺）或者2014年10月1日（11栋一层128-136号商铺，15栋二层219-223、225-233号商铺，16栋101-109、132-140号商铺，17栋一、二层56间商铺，18栋一、二层54间商铺）达到营业标准，可额外享受8个月（14栋105、110号商铺）或者18个月（11栋一层128-136号商铺，15栋二层219-223、225-233号商铺，16栋101-109、132-140号商铺，17栋一、二层56间商铺，18栋一、二层54间商铺）的免租优惠期，如果林喜未按规定的时间装修达到营业标准，华科管理公司则“有权撤销给予林喜额外免租优惠期”。林喜上诉主张其所承租的商铺，绝大部分已经装修达到营业标准，并已进行批发性营业，按照合同的约定享有免租优惠期，不应当交纳租金及物业管理费用。华科管理公司则认为林喜没有达到合同约定的营业标准，其无权享有额外的免租优惠期，林喜应当交纳租金及物业管理费。故双方当事人实质争议的是林喜所承租的商铺是否已经达到营业标准，林喜能否享有额外免租优惠期的问题。按照双方租赁合同的约定，林喜能够享有额外免租优惠期的条件是在收到华科管理公司进场装修通知7天内进场装修，并且其中一部分商铺要在2014年5月1日，另一部分商铺要在2014年10月1日前达到“营业标准”。首先，对于林喜所承租的商铺是否已按照合同约定进场装修的问题。一审期间林喜提供了商铺装修合同等证据拟证明其所承租商铺已于2014年10月1日前装修完毕。但其中林喜所提供的关于11栋一层、基础建材区14栋、15栋二层、16栋一层、17栋、18栋、29栋二层的两份《装饰工程施工合同》签订的时间及约定装修的时间均早于商铺租赁合同或者物业交付确认书签署的时间，林喜对此未能作出合理说明。按照林喜与华科管理公司于2014年3月13日签订的《商铺租赁合同补充协议》中对不按《商铺租赁合同》约定的时间进场装修的情形是指“1、未按约定时间办理进场装修手续；2、在装修期内装修材料未进场；3、在装修期内装修工人未进场动工”，本案中，林喜未能提供充足证据证明其已按照《商铺租赁合同》或者《补充协议》的约定进场装修，且从原审法院于2015年7月8日组织双方当事人到现场勘查的情况来看，部分商铺仍处于尚未装修完毕或者未装修的状态，林喜主张其所承租商铺已全部按照合同约定进场装修，证据不足。其次，对于林喜所承租的商铺是否已达到营业标准的问题。在华科管理公司与林喜于2014年3月13日签订的《商铺租赁合同补充协议》中对“不开门营业”作出了约定，双方约定不开门营业是指“连续7天未开门营业或一年内累计超过30日以上不开门经营”或者“未按照《经营物业管理手册》规定的时间进行开门营业”，显然林喜与华科管理公司签订的商铺租赁合同中约定的营业标准是指商铺需按照租赁合同中约定在2014年5月1日或者2014年10月1日开门营业。若林喜没有按照合同约定的时间装修并开门营业，华科管理公司可按照双方商铺租赁合同的约定取消给予林喜额外的免租优惠期。虽然林喜主张其所承租的商铺已进行批发性营业，达到营业标准，并提供了《劳务合同》等证据用以证明；但从原审法院于2015年7月8日组织双方当事人到现场勘查的情况来看，有部分商铺是处于空置或者未装修的状态，显然该部分商铺是没有达到双方签订的商铺租赁合同约定的营业标准；而另外部分商铺虽然局部摆放了货物，但商铺缺少营业收银台、相应必要的货柜、消防设施、营业必要的照明灯光等进行开门营业所需的基本的营业设施，即使该部分商铺是按照林喜所主张的进行批发性营业，但林喜又未能提供相关营业执照证实其已取得合法经营的相关许可证明。由于林喜提供的证据不足以证明其按照合同的约定对商铺进场装修并已达到营业标准，即本案没有证据反映林喜已达到享有额外免租优惠期的条件，原审认定林喜不享有额外免租优惠期，并判决林喜交付其所承租的华科国际家居生活广场11栋一层128-136号商铺，14栋105、110号商铺，15栋二层219-223、225-233号商铺，16栋101-109、132-140号商铺，17栋一、二层56间商铺，18栋一、二层54间商铺租金及物业管理费给华科管理公司并无不当，本院予以维持。林喜上诉主张其所承租的商铺在免租优惠期内，其不应支付租金及物业管理费给华科管理公司，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，林喜上诉理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13947元，由上诉人林喜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
代理审判员 姜玉华
代理审判员 莫怡华
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 冯梅瑰