广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂1102民初238号
原告：张灵灵，女，1983年6月26日出生，瑶族，住贺州市八步区。
原告：欧丹瑜，女，1978年6月12日出生，汉族，住贺州市八步区。
被告：毛明红，男，1978年8月15日出生，汉族，住贺州市八步区。
原告张灵灵、欧丹瑜与被告毛明红确认合同效力纠纷一案，本院于2018年1月22日受理后，依法适用简易程序于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告张灵灵、欧丹瑜，被告毛明红到庭参与诉讼，本案现已审理终结。
原告请求：1.依法确认原告与被告于2017年7月8日签订的《转让合同协议》的内容合法有效。2.案件受理费由被告承担。
事实理由:2017年5月19日，被告毛明红参加广西瑞达拍卖有限公司的拍卖会，以公开竞价方式竞买到位于贺州市八步区屋[房产证号：贺房权证八步字第××号，土地使用证号：贺国用（2001）第7288号]。拍卖成交价为￥3153000元叁（详见广西瑞达拍卖有限公司，拍成字第201703号拍卖成交确认书）。
2017年7月8日，原、被告双方经协商签订《转让合同协议》，双方约定：（广西瑞达拍卖有限公司，拍成字第201703号拍卖成交确认书）确认的权利和义务，以￥3500000元价格转让给原告张灵灵、欧丹瑜。
签订合同当日，受让方（本案原告张灵灵、欧丹瑜）按约定向转让方（本案被告毛明红）支付定金拾万元。转让方按照约定将该房屋交付给受让方管理使用。双方签订的《转让合同协议》第3条规定，上述房地产过户变更登记手续办理完毕后，乙方（本案原告张灵灵、欧丹瑜）向甲方（本案被告毛明红）全额支付转让款。
原告接受房屋后，为了下一步的使用和经营，投入资金对该房屋进行了修缮。原告一直催促被告，抓紧办理变更过户登记手续，但被告以各种理由搪塞、推脱，时至今日仍未办理完毕。2017年下半年，八步城区房屋价格上涨幅度较大，在此情况下，被告以未办理登记、合同无效为由，要求原告确认合同无效并返还房屋。在房屋价格上涨之后，特别是在房屋已经交付使用，原告张灵灵、欧丹瑜对房屋已经进行了重大修缮的情况下，被告毛明红的行为损害了原告的合法权益，为确认合同效力，遂依法诉至法院。
原告对其主张在举证期限内提交的证据有：
1、原告与被告于2017年7月8日签订的《转让合同协议》；2、广西瑞达拍卖有限公司，拍成字第201703号《拍卖确认成交书》；3、广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2015）贺八法执字第388号之一执行裁定书1份。
被告辩称：被告通过拍卖程序竟买取得贺州市八步区屋[房产证号：贺房权证八步字第××号，土地使用证号：贺国用（2001）第7288号]是事实，双方虽然签订《转让合同协议》，但被告并未取得涉案房产的权属证书；原告的诉请是否符合法律的规定，请人民法院依法判决。
被告未向法庭提交证据。
经开庭质证，被告对原告提交的证据无异议。本院认为，原告的证据，来源合法、内容客观且具有关联性，符合民事诉讼证据的特征，予以确认。
综合全案证据本院认定事实如下：
位于贺州市八步区房地产[房产证号：贺房权证八步字第××号，土地使用权证号：贺国用（2001）第7288号，此房地产于2011年2月22日由本院协助过户变更登记在黄英名下，但实际未变更登记]登记的所有权人为文明、黄英；因文明、黄英未能履行（2014）贺民终字第129号民事判决书所确定的对债权人贺州市诚信物流运输有限责任公司、谢雪琴的给付义务，八步区人民法院对涉案房产进行司法拍卖。
2017年5月19日上午11时，被告参加在贺州市鞍山东路6号广西贺州嘉绩拍卖有限公司拍卖厅公开举办的拍卖会，竞买取得位于贺州市八步区屋拍卖标的物；同日，广西瑞达拍卖有限公司（甲方）与毛明红（乙方）签订编号为拍成字第201703号的《拍卖成交确认书》，确认按现状拍卖成交。
2017年7月8日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《转让合同协议》，约定：1、甲方将通过参加广西瑞达拍卖有限公司举办的拍卖会竟买取得的、拍卖成交确认书确定的位于贺州市八步区屋[房产证号：贺房权证八步字第××号，土地使用权证号：贺国用（2001）第7288号]竟买权利转让给甲方；2、转让价款￥350万元，协议书签订之日，乙方向甲方交付定金10万元，甲方将该房屋交付给乙方管理使用；3、房地产过户、变更手续办理完毕后，乙方向甲方全额支付转让款。同日，原告按约定向被告支付了定金，被告按照约定将房屋交付给原告管理使用。原告为了下一步的使用和经营，投入资金进行了修缮。
另查明：2017年12月7日，本院以（2015）贺八法执字第388号之一执行裁定：一、解除对被执行人文明、黄英所共有的位于贺州市八步区房地产[房产证号：贺房权证八步字第××号，土地使用权证号：贺国用（2001）第7288号，此房地产于2011年2月22日由本院协助过户变更登记在黄英名下，但实际未变更登记]的查封。二、将被执行人文明、黄英所共有的位于贺州市八步区房地产[房产证号：贺房权证八步字第××号，土地使用权证号：贺国用（2001）第7288号，此房地产于2011年2月22日由本院协助过户变更登记在黄英名下，但实际未变更登记]变更登记在毛明红（身份证号码：）名下。
合同双方因对合同的履行有异议，由此涉诉。诉讼中，原告增加诉讼请求，判决由被告协助办理位于贺州市八步区房地产[房产证号：贺房权证八步字第××号，土地使用权证号：贺国用（2001）第7288号，此房地产于2011年2月22日由本院协助过户变更登记在黄英名下，但实际未变更登记]的变更登记义务。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”，该法条实质上是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定，即有关物权变动的合同效力与发生物权变动的法律效力是两个不同的法律事实。本案中，一是被告毛明红通过司法拍卖程序取得本案拍卖标的物即涉案房产的成交确认权即买受权，同时通过本院（2015）贺八法执字第388号之一执行裁定书，对涉案房产取得变更登记在名下的权利，上述成交确认书及执行裁定书是设立物权变更的依据；但该房产尚未进行变更登记，二是原、被告签订的《转让合同协议》约定转让的是成交竟买权即买受权，而不是实质上的房产转让；三是《拍卖成交确认书》并未约定竟买人不得转让成交竟买权。综上，被告与原告签订的《转让合同协议》是双方的真实合意，内容没有损害国家、集体或者第三人利益，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，对合同双方当事人具有拘束力，被告对涉案房产享有的买受权利已转由原告享有。原告主张确认原、被告于2017年7月8日签订的《转让合同协议》合法有效的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
本案合同约定“房地产过户、变更手续办理完毕后，乙方向甲方全额支付转让款”，换言之，被告协助原告办理涉案房产过户后，才有权主张原告对合同余款的付款。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，被告应当协助原告办理房产的变更登记义务。
《最高人民法院关于适用人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百九十三条规定“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”。本案中：被告毛明红虽未办理变更登记，但是根据法律规定该房屋的所有权已经于拍卖成交时转移为被告所有，被告为房屋的所有权人，享有占有、使用、收益、处分的权利。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决如下：
一、确认原告张灵灵、欧丹瑜与被告毛明红于2017年7月8日签订的《转让合同协议》合法有效；
二、被告毛明红应于本判决生效之日起一个月内协助原告张灵灵、欧丹瑜办理位于贺州市八步区房地产[房产证号：贺房权证八步字第××号，土地使用权证号：贺国用（2001）第7288号]变更登记在张灵灵、欧丹瑜名下。
本案受理费100元（原告已预交）由被告毛明红承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审判员 陈甫欢
二〇一八年二月十二日
书记员 蒋 妍