江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审二民申字第1351号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张家港广聚源置业有限公司。住所地：江苏省张家港经济开发区悦丰大厦***室。
法定代表人：邬剑萍，该公司董事长。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张家港市方程置业营销策划有限公司。住所地：江苏省张家港市杨舍镇向阳新村*幢***室。
法定代表人：朱忠良，该公司总经理。
再审申请人张家港广聚源置业有限公司（简称广聚源公司）因与张家港市方程置业营销策划有限公司（简称方程公司）委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2013）苏中民终字第2258号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
广聚源公司申请再审称：一、二审认定的基本事实缺乏证据证明。1.双方合同约定代理有效期为6个月，只有在此6个月内方程公司的代理销售行为，才能按照合同约定结算佣金。2.方程公司在合同有效期内仅完成与客户签订认购书，而没有签订商品房买卖合同的，不应视为方程公司的销售业绩而计算佣金。3.方程公司在合同有效期内虽与部分客户签订了意见书，但由于其工作人员不负责任，导致商品房买卖合同未能在合同有效期内签订，其已丧失了要求广聚源公司支付佣金的基础，一、二审酌情判决广聚源公司按销售额的2%支付佣金错误。4.二审判决书将被上诉人代理人赵凤兵的执业单位错写成江苏梁丰律师事务所，引用一审判决主文时错写成“张家港市广聚源置业有限公司应给付张家港市方程置业营销策划有限公司佣金及溢价奖励202586.45元”。因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项规定申请再审本案。
本院审查查明：广聚源公司（2012年11月6日前名称为张家港市香港城房地产开发有限公司，以下简称香港城公司，甲方）与方程公司（乙方）于2011年1月15日签订一份《香港城商务会馆项目全程策划及销售代理合同》（以下简称《销售代理合同》）约定：（一）合作内容和方式。甲方将其开发的香港城商务会馆项目（以下简称本项目）委托乙方进行全程策划和独家销售代理，乙方应提供优质的全程策划和销售代理服务。（二）合同期限。1.本合同有效期限为六个月，自本合同签订之日起开始计算。本合同期满后，双方可另行协商继续合作事宜。……（四）双方责任和义务……1.11甲方按时与乙方结算本合同约定的费用，如有拖欠须按所欠代理费总额每日万分之三偿付滞纳金。如逾期30日仍不能支付的，乙方有权单方面解除本合同……1.13如因甲方原因单方面与客户终止合同的，凡在本合同期限内客户已交定金并按约定时间支付首期房款签署房地产买卖合同的，甲方于合同结束后30日内支付乙方所有应收佣金及溢价奖励。……（五）佣金及结算方式。佣金由销售代理的佣金和销售溢价奖励二部分组成。1.佣金及结算时间。1.1佣金结算标准：按成交总额的2%收取代理佣金。1.2若客户在支付首期房款后毁约的，按客户承担的违约金及没收的定金部分的50%支付；若客户在交清全部房款之后毁约的，定金及违约金归甲方所有，乙方收取相应的服务费。2.销售溢价奖励。2.1为激励乙方的积极性，经甲乙双方协商，一致同意如乙方为实现本项目销售价超出双方约定的一房一价即“底价表”部分（详见附件），甲方将超额部分的30%作为激励乙方的销售溢价奖励。2.2一房一价“底价表”一经双方确认，双方均无权擅自变动。2.3销售溢价奖励的结算时间与佣金结算时间相同。2.4甲方给予客户的内部优惠价格如低于一房一价的“底价表”，该套房屋佣金结算标准按“底价表”单价＊房屋成交面积。3.销售业绩的确认。凡客户在本合同有效期内签署合同（包括认购书、商品房买卖合同）或支付了定金均视为乙方的销售业绩，甲方须依照本合同约定及时支付乙方佣金和销售溢价奖励。双方还对其他事项进行了约定。合同订立后，双方依约开始履行。方程公司实际在售楼处销售至2011年7月31日，之后工作人员全部撤离。
再查明：香港城商务会馆项目房屋经房产管理部门核定的商品住宅名称为杨舍镇香港城1幢、1幢B座。《销售代理合同》所涉的房屋销售范围为香港城1幢3至6楼，双方并就四个楼层一户一价的房屋底价表共同盖章签字进行了确认。在销售过程中，香港城公司又提供了其法定代表人袁正华签字确认的1幢1至2楼及1幢B座房屋的一户一价表（标注有销售方案一）给方程公司，但双方未对1至2楼及B座房屋的销售进行书面约定。方程公司在约定的6个月销售期内，通过签订认购书并进一步签订商品房买卖合同而销售房屋1538.36平方米，按商品房买卖合同计房屋总价10572711元、溢价（超出底价）总金额337718元。双方按2%总价加30%溢价奖励确认佣金为312771元。香港城公司于2011年的9月22日、10月25日、12月20日分别汇付方程公司232176.73元、47554.27元、33040元（合计312771元）；方程公司于2011年的9月23日、11月3日、12月21日分别开具香港城公司金额232176.73元、47554.27元、33040元的发票三份。
又查明：方程公司除上述销售外，还有进行了其他的销售工作：一、2011年7月15日前签订认购书并在2011年7月15日至7月31日期间进一步完成签订商品房买卖合同的客户三人，合同成交总额990124元（2%佣金计19802.48元）、溢价总额38954.2（30%溢价奖励计11686.26元）。二、2011年7月15日前签订了认购书并由香港城公司在2011年7月31日之后完成签订商品房买卖合同的客户五人，合同成交总额4339833元（2%佣金计86796.66元）、溢价总额138258.2元（30%溢价奖励计41477.46元）。三、2011年7月15日至7月31日签订认购书并由香港城公司在2011年7月31日之后完成签订商品房买卖合同的客户两人，合同成交总额1063000元（2%佣金计21260元）、溢价总额28637元（30%溢价奖励计8591.10元）。四、方程公司提供了2011年7月15日前客户梁超（认购香港城1幢1楼101、2楼201）、辛根元、林代团、任洪中、沈俊凡、杨雪娣、沈斌签订的认购书，经查其中梁超于2011年11月、辛根元于2012年1月5日、任洪中于2011年10月和11月由香港城公司完成了相应的商品房买卖合同的签订，三人按底价销售总额应为16381506元，实际合同成交总额14671852元（2%佣金计293437.04元），广聚源公司降价金额为1709654元，若只计算其中存在溢价的部分房屋则溢价总额为147979元；其余人员中林代团、沈俊凡、杨雪娣、沈斌分别交纳2000元、2000元、2000元、10000元认购定金，均未进一步签订商品房买卖合同。五、方程公司还主张客户李慧星有5000元定金交付广聚源公司，因其毁约要求广聚源公司按《销售代理合同》五.1.2的约定支付定金50%即2500元的佣金，广聚源公司则承认收到定金，但提出还未办理没收定金手续，尚不能给付。
还查明：案涉认购书均为相同格式条款，相关格式为：甲方（出卖人）……乙方（卖受人）……认购物业（地点、房号、面积）……认购价格（建筑面积单价、定金、总价）……备注……付款方式（首付款不低于合同总价的%乙方须于签署《商品房买卖合同》当日付清，并签署《商品房买卖合同》……）及末尾认购条款（其中有乙方未在规定期限向甲方缴付首付款和签署《商品房买卖合同》的，视为乙方违约，甲方不予退还定金等内容）。方程公司曾于2011年11月17日向香港城公司发催款函，要求香港城公司给付佣金1817882.80元。
方程公司催要佣金未果，于2012年8月3日向张家港市人民法院起诉，请求判令广聚源公司支付佣金1784842.8元及该款从2011年12月18日起至实际付款之日止按日万分之三计算的违约金。
审理中，方程公司认为，按照《销售代理合同》五.3销售业绩确认条款，由方程公司签订认购书、签订商品房买卖合同的均可以计算销售业绩。同时林代团、沈俊凡、杨雪娣、沈斌四人支付了定金，也应计算业绩收取佣金和溢价奖励（其中沈斌一人处佣金和溢价奖励就有171825元）。方程公司2011年11月17日催款后广聚源公司仍然拒绝支付，应承担按欠款额每日万分之三计算的违约金。广聚源公司则认为，本案是销售代理，只有在合同约定的6个月期限内签订商品房买卖合同而不仅仅是认购书才能视为完成销售，才可以给付佣金及奖励。而根据《销售代理合同》广聚源公司应付的312771元已经履行，方程公司继续要求给付佣金没有事实依据，方程公司要求对香港城1幢3至6楼之外的房产结算佣金也没有依据。至于违约金应以方程公司与广聚源公司结完账为前提，广聚源公司也不应承担。
一审法院认为：方程公司与香港城公司之间订立的《销售代理合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。双方对《销售代理合同》中“凡客户在本合同有效期内签署合同（包括认购书、商品房买卖合同）或支付了定金均视为乙方的销售业绩”的实质含义存在分歧，从整个合同约定的权利义务来看，方程公司负有为香港城公司销售商品房的义务、享有向香港城公司收取相应佣金和溢价奖励的权利，而认购书仅是一种购买意向，完成销售代理应以签订商品房买卖合同为宜，交定金而未签订商品房买卖合同的则应参照《销售代理合同》五.1.2条款按收取50%定金来抵作佣金。双方虽然约定的合同期限为2011年7月15日，但方程公司实际进行销售代理的时间至2011年7月31日止，期间签订商品房买卖合同并不损害香港城公司利益，应当视为方程公司的销售业绩。同时，从香港城公司交付方程公司”销售方案一”来看，方程公司在合同期内促成梁超认购香港城1幢1楼101、2楼201房屋，该行为应属方程公司履行销售代理义务。据此，方程公司按照《销售代理合同》规定应得的佣金及溢价奖励为上述312771元加19802.48元加11686.26元计344259.97元。关于由方程公司完成认购书之后由香港城公司完成商品房买卖合同签订的销售部分，该事项虽然在《销售代理合同》中没有相应的约定，由于方程公司签订的认购书客观上是香港城公司得以完成与认购书关联商品房销售的基础，方程公司也有相应的付出，根据公平和等价有偿原则，结合《销售代理合同》第四条中相关费用无需方程公司承担、合同实际履行状况、香港城公司存在逾期给付佣金等事实，法院酌情按该部分销售的合同总成交金额即4339833元加1063000元加14671852元计20074685元的2%计401493.70元作为方程公司应得佣金。至于交付定金而实际未购买商品房部分，香港城公司共收到定金21000元，其以未办理定金没收手续为由拒绝结算的理由不能对抗方程公司，其中50%即10500元应当给付方程公司。至于方程公司提出的违约金请求，基于上述佣金的酌定原因，不再另行予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零九条、第四百零五条，《中华人民共和国民法通则》第四条及有关法律规定，判决：（一）广聚源公司应给付方程公司佣金及溢价奖励款443482.67元，于判决生效后十日内履行。（二）驳回方程公司其他诉讼请求。
广聚源公司不服一审民事判决，向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉。二审中，广聚源公司陈述委托方程公司代理销售的是香港城3楼到6楼，由方程公司先制定一房一价表，广聚源公司同意后双方在一房一价表上签字盖章确认，然后方程公司对外开始销售。方程公司与客户签订认购书后，将客户带至广聚源公司，由广聚源公司与客户签订商品房买卖合同。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判决。
本院认为：广聚源公司与方程公司签订的《销售代理合同》合法有效，对双方具有约束力。该合同约定合同有效期6个月，但到期后方程公司继续履行合同，广聚源公司未提出异议，故可视为双方对合同履行期限延长达成一致意见。由于方程公司直到2011年7月31日才从广聚源公司售楼处撤离，故方程公司履行合同时间可计算为2011年1月15日至2011年7月31日。此期间方程公司进行的销售行为所取得的业绩，均可按合同约定向广聚源公司主张佣金和溢价奖励。
方程公司在履行合同期间代理广聚源公司与部分客户签订了认购书，但没有签订商品房买卖合同，其后由广聚源公司与该部分客户签订了商品房买卖合同。由于方程公司代理签订的认购书为该部分客户最终与广聚源公司签订商品房买卖合同垫定了基础，付出了劳动，且《销售代理合同》载明“凡客户在本合同有效期内签署合同（包括认购书、商品房买卖合同）或支付了定金均视为方程公司的销售业绩，广聚源公司须依照本合同约定及时支付方程公司佣金和销售溢价奖励。”故方程公司的该行为可以算作合同履行期间的销售业绩。但由于最终商品房买卖合同系广聚源公司与该部分客户签订，不全是方程公司的劳动成果，其不能依据《销售代理合同》的约定取得全部佣金和销售溢价奖励。一、二审综合考量方程公司与客户签订认购书为该部分客户签订商品房买卖合同垫定了基础，广聚源公司没有按时支付佣金和销售溢价奖励等情形，酌定由广聚源公司按该部分销售额的2%向方程公司支付佣金和销售溢价奖励，不再向方程公司支付违约金，系行使自由裁量权的体现，未超过法律规定的范围，并无不当。
关于二审判决书将被上诉人代理人赵凤兵的执业单位错写成江苏梁丰律师事务所，引用一审判决主文时错写成“张家港市广聚源置业有限公司应给付张家港市方程置业营销策划有限公司佣金及溢价奖励202586.45元”的问题，二审法院已裁定补正，故对广聚源公司的此再审申请理由不再理涉。
综上，广聚源公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款规定，裁定如下：
驳回张家港广聚源置业有限公司的再审申请。
审 判 长 张继军
审 判 员 丁争鸣
代理审判员 成荣海
二〇一四年十一月三日
书 记 员 杨 君