天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨塘民初字第11338号
原告闫淑艳。
委托代理人郑崇袖（原告之夫）。
被告赵广丽。
原告闫淑艳与被告赵广丽返还原物纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理后，依法由代理审判员赵志富适用简易程序分别于2016年1月22日、2月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑崇袖、被告赵广丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闫淑艳诉称，原告于2015年11月26日购买了塘沽贻锦台x**号房屋，并取得该房所有权。被告称因与诉争房屋前房主存有经济纠纷，所以强行占有了该房屋，并指派其他饭店服务员在此居住。原告得知后多次要求被告搬出此房，但被告拒绝搬出，经多次协商未果，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求：1、判令被告搬出强占的塘沽贻锦台x**号房屋，并将房屋交付原告；2、赔偿原告各项损失，包括2014年-2015年度的物业费2022元（该费用已由物业公司代缴）、2015-2016年度的的物业费2022元、原告代理人及相关人员的误工费3000元、被告强占期间的租金损失每个月1300元、占用资金损失，共计79165元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张，提供证据如下：
1、房屋所有权证，拟证明原告系诉争房屋的所有权人；
2、执行笔录，拟证明原告所购买的房屋系经过法院查封，在被告租房之前即有买房事宜；
3、补充说明1份，拟证明李智魁曾说明，如果房屋出售，则租赁关系解除；
4、案外人杨敏出具的说明及身份证，拟证明诉争房屋设定抵押权的时间及情况；
5、（2015）滨港民初字第1364号民事调解书，拟证明房屋的他项权人是杨敏，原告从杨敏手中购房合法；
6、李智魁与杨敏调解执行笔录，拟证明李智魁决定将房屋处分卖掉，然后偿还欠款；
7、法院对卖房所得款项执行分配方案，拟证明原告是通过法院途径购得房屋；
8、李智魁与杨敏之间的借款合同、买卖合同，拟证明二人之间的借款关系及对诉争房屋的约定。
被告赵广丽辩称，被告于2014年9月1日从赵××手中租赁的诉争房屋，每月租金1300元，赵××从原房主李智魁手中租赁而来，租期20年。李智魁与赵××签订的租赁合同中是允许转租的，因为被告与赵××的合同没有到期，合同中约定如果被告租赁不到一年半就要赔偿被告，因为当时被告租的是毛坯房，被告进行了相应装修。原告购得房屋后，将电表拆除，被告已经报警，现在房屋没有电，里面没有人住，还有被告的床铺、洗澡的东西等。被告的租金交给赵××到2015年9月，租金是按季度交纳的，因为原告老过来说事，被告便与赵××说让他把事情解决了再交钱。此外，根据买卖不破租赁，原告没有权利终止租赁关系。综上，请求法庭依法裁判。
被告为证明其主张，提供证据如下：
1、赵××与李智魁签订的租赁合同、赵××与被告签订的租赁合同，拟证明被告租赁房屋有合法的权源；
2、中介费票据、李智魁房屋所有权证、赵××身份证、向赵××交纳租金的票据及收条，拟证明被告已经履行了正常的租赁流程；
3、借条、欠条，拟证明李智魁欠赵××的钱，遂将房屋出租给赵××使用；
4、证人赵××的出庭证言，拟证明被告租赁房屋的相关过程及有权居住的事实。
经审理查明，坐落于滨海新区塘沽贻锦台28-1-3102号房屋原系案外人李智魁所有，因李智魁与赵××之间有经济纠纷，双方遂于2014年5月25日签订《租赁合同》，约定将李智魁名下的滨海新区塘沽贻锦台x**号出租给赵××，租期20年，每年租金2万元，承租人无需通知出租人即有权转租。
赵××于2014年8月18日与被告赵广丽签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给被告，租赁期限自2014年9月1日至2017年8月31日，每月租金1300元，被告自述租金给付至2015年9月，之后租金尚未交纳，并自始未支付过物业费、采暖费等费用，现该房屋仍由被告赵广丽占有。
因李智魁与案外人杨敏之间存在经济纠纷，双方于2014年5月21日至2015年5月20日对诉争房屋设定了抵押权，该房屋并于2014年7月2日、2014年9月1日先后被查封。2015年9月6日，天津市滨海新区人民法院大港审判区工作人员到被告处进行询问，告知诉争房屋已经设立抵押权，并已经查封，告知被告应尽快腾房，被告在笔录上签字。
案外人杨敏于2016年1月27日出具说明1份，载明李智魁于2015年5月21日向杨敏借款600000元，同时签订了借款合同，并办理了抵押登记，如不能到期还款，杨敏有权变卖诉争房屋。后杨敏于2015年3月23日起诉李智魁，经法院调解，由杨敏变卖该房屋给闫淑艳，偿还杨敏的全部借款600000元及利息120000元及其他案件的部分借款。卖房之后得知赵广丽占有此房，多次找赵广丽协商腾房事宜，都被拒绝，当时赵广丽答应，只要拿出房产证，就给腾房。
天津市滨海新区人民法院（2015）滨港执字第847号协助执行通知书载明：塘沽房地产交易中心，关于杨敏与李智魁民间借贷纠纷一案，本院作出（2015）滨港民初字第1364号民事调解书已经发生法律效力，现因被执行人变卖房产，偿还欠款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，请协助执行以下事项：解除对被执行人李智魁所有的坐落于滨海新区塘沽贻锦台28-1-3102号房产的查封。
原告闫淑艳于2015年12月4日办理了诉争房屋的登记过户手续。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及双方提供的证据、证人证言在案证实，并经当庭质证，足以为凭。
本院认为，原告作为所有权人有无权利要求被告腾空房屋，取决于被告是否无权占有诉争房屋。被告从案外人赵××处承租房屋，赵××从原权利人李智魁处承租房屋，且约定赵××可以自由转租，由此可知，被告承租该房屋合法有效。李智魁虽将诉争房屋出售给原告，根据“买卖不破租赁”规定，原租赁关系对原告仍有效力。但是根据最高院房屋租赁合同司法解释第20条之规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，诉争房屋在出租给被告之前，已设定抵押权，并已被法院查封，且根据案外人杨敏的证词、法院的执行通知书可知，原告购买该房屋系实现抵押权之行为，故被告与赵××之间的房屋租赁合同关系对原告没有约束力，原告有权要求被告腾空房屋，对于被告主张的相关损失，系其与赵××之间的权利义务关系，与原告无关，被告可另行主张权利。被告主张原告出售房屋未通知被告，但根据原、被告的陈述及案外人杨敏的证言、法院的执行笔录可知，被告对该房屋变卖及抵押等情况知悉，但其并未在此期间提出购买房屋的意向，故本院对其以此为理由拒不腾房的抗辩不予采信。
原告要求被告支付占有房屋期间的物业费、采暖费，因原告系自2015年12月4日取得房屋所有权，故其要求被告支付上述费用亦应自2015年12月4日开始计算，但是因原告尚未交纳上述费用，对于上述费用的交纳期间及具体标准无法确定，原告可在上述费用实际发生后与被告自行协商或另行主张权利，本案暂不处置。对于原告要求的租金损失，有事实及法律依据，本院予以支持，其主张每月1300元，与被告先前交纳的租金标准相当，本院予以支持，被告应自2015年12月4日至实际交房之日止向原告交纳每月1300元的租金损失。对于其他损失，原告并未提供证据予以证实，本院对此难以支持。
综上所述，本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：
一、被告赵广丽于本判决生效后十日内腾空坐落于滨海新区塘沽贻锦台x**号房屋，并交付原告闫淑艳；
二、被告于本判决生效后十日内以每月1300元的标准给付原告自2015年12月4日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；
三、驳回原告其他的诉讼请求。
案件受理费减半收取930元，由原告负担865元（已交纳），由被告负担65元（原告已交纳，被告于本判决生效后十日内给付原告）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 赵志富
二〇一六年三月七日
书 记 员 仝 娜