湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0105民初3971号
原告：中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段456号。
负责人：司马莉，行长。
委托代理人：厉平春，湖南淡远律师事务所律师。
委托代理人：谢宜兰，湖南淡远律师事务所律师。
被告：龙彪，男，1990年07月10日出生，汉族，住湖南省衡阳县。
被告：湖南佳兆业房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段569号陆都小区湖南商会大厦1001房。
法定代表人：崔贵庚。
原告中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行诉被告龙彪、湖南佳兆业房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年08月02日立案后，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行的委托代理人谢宜兰到庭参加了诉讼，被告龙彪、被告湖南佳兆业房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告龙彪签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金提前到期；2、被告龙彪立即偿还原告未到期借款本金191572.19元，逾期本金1467.84元，利息1657.76元，罚息35.50元，本息合计194733.29元（利息及罚息暂计至2016年07月29日，此后利息及罚息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）;3、被告龙彪承担原告为实现上述债权所支付的按欠款总额5%计提的律师费9736元；4、原告对被告龙彪提供抵押的位于长沙县跳马乡金屏村水岸新都第138栋1407号的房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、被告湖南佳兆业房地产开发有限公司在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内承担连带保证责任；6、两被告承担本案的全部诉讼费用及其他费用。事实和理由：2012年9月，原告与被告龙彪、湖南佳兆业房地产开发有限公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。合同约定：原告向被告龙彪发放贷款23万元，贷款期限180个月。且合同约定：借款人应按合同约定每月按时、足额偿还贷款本息，若借款人未按约定按时足额偿付当期贷款本息，即为逾期，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，提前收回已发放的贷款本息，且贷款人有权行使法律规定的其他必要措施。借款人在合同有效期内，不能依照合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费在内的一切费用概由借款人承担。被告湖南佳兆业房地产开发有限公司作为保证人，自愿为上述借款本息及原告实现债权的费用承担连带保证责任，担保的范围包括但不限于诉讼费、律师费。合同签订且双方办理了抵押登记手续后，原告依约划款23万元给被告龙彪，被告龙彪提供位于长沙县跳马乡金屏村水岸新都第138栋1407号的房产作为其偿还上述全部借款本息及实现债权费用的担保。但被告龙彪未履行合同约定按时偿付贷款本息，截至2016年7月29日，已连续拖欠原告贷款本息共计3161.1元。
被告龙彪未到庭进行口头答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。
被告湖南佳兆业房地产开发有限公司未到庭进行口头答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。
原告针对其诉讼请求依法提交了证据，本院经庭审后对以下证据予以确认并在卷佐证：《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、中国银行借款借据、银行对账单、欠款证明、银行对账单、预告登记证、委托代理合同、律师费票据、庭审笔录以及当事人的陈述等。
经审理查明，2012年，原告与被告龙彪、湖南佳兆业房地产开发有限公司签订了一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定，被告龙彪向原告借款23万元用于购房；贷款期限为180月；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本息还款法，按月结息和付息，每月的10日为结息日和付息日；若被告龙彪未按约定期限还款，就逾期部分，原告从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。被告龙彪出现未按期归还贷款本息时即构成违约，原告有权宣布贷款本息全部或部分提前到期，并要求被告龙彪赔偿因其违约而给原告造成的损失；因本合同订立、履行及争议解决发生的下述费用由借款人承担：律师费用、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等；被告龙彪自愿将所有的位于湖南省长沙县跳马乡金屏村水岸新都第138栋1407号的房屋为贷款提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人为实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因被告龙彪违约而给原告造成的损失和其他所有应付费用；被告湖南佳兆业房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日以前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，被告湖南佳兆业房地产开发有限公司对于主合同项下已发生的债务承担担保责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。
上述合同签订后，原告按合同约定向被告龙彪发放了23万元贷款，被告龙彪在借款后未按合同约定按时还款，截至2016年07月29日，被告龙彪拖欠原告未到期借款本金191572.19元、逾期本金1467.84元，利息1657.76元，罚息35.50元，本息合计194733.29元。被告龙彪在原告起诉后已向原告清偿其所拖欠的全部逾期贷款本息，目前未再拖欠原告贷款本息。
另查明，原告与被告龙彪就其提供的抵押物即位于湖南省长沙县跳马乡金屏村水岸新都第138栋1407号房屋在房屋产权管理局办理了商品房预告抵押登记手续。原告为收回借款及实现抵押权，委托了湖南淡远律师事务所办理诉讼及追偿借款的所有事项，签订了《委托代理合同》，约定并实际支付了代理费。
本院认为，一、虽然被告龙彪在履行合同过程中违约次数较多，但由于被告龙彪在本案诉讼期间已向原告偿还逾期借款本息，且原告亦收取被告龙彪偿还的逾期贷款本息，并以收取罚息的方式要求被告龙彪承担违约责任，故原告以自己的实际行为表明同意与被告龙彪继续履行双方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，对原告要求解除与被告龙彪签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》并提前偿还借款本金的诉讼请求本院不予支持；二、因原告与被告龙彪在合同中对原告为实现债权的费用有约定，原告委托律师起诉并无不当，且被告龙彪系在原告委托律师起诉后才向原告偿还逾期借款本息，原告委托律师发生的费用属于原告要求被告龙彪归还借款本息及实现债权花费的合理费用，本院参照湖南省物价局、省司法厅湖南省律师服务收费标准，酌定被告龙彪应按本案194733.29元×4%=7789元支付实现债权的费用，对原告主张的超过上述款项的部分本院不予支持；三、原告依法对抵押的房屋在登记机关办理了抵押物备案登记手续，抵押行为合法有效。被告龙彪已提供其位于湖南省长沙县跳马乡金屏村水岸新都第138栋1407号作为被告龙彪偿付上述全部借款本息及原告实现债权费用的担保，故原告对抵押房屋在被告龙彪应归还的贷款本息及原告实现债权费用范围内享有优先受偿权，因原告与被告龙彪签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》未解除，故本案中无需行使优先受偿权；四、原告与被告湖南佳兆业房地产开发有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的担保内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案中被担保的债权虽有被告龙彪提供的房屋抵押担保又有被告湖南佳兆业房地产开发有限公司提供的保证担保，但原告与被告湖南佳兆业房地产开发有限公司双方约定：主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。因此，被告湖南佳兆业房地产开发有限公司应在被告龙彪与原告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》项下未清偿的贷款本息及实现债权的费用范围内承担连带保证责任，截至原告起诉前，原告并未收到抵押他项权证正本，故被告湖南佳兆业房地产开发有限公司的阶段性连带保证责任并未解除。因此，被告湖南佳兆业房地产开发有限公司应在被告龙彪与原告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》项下未清偿的贷款本息及实现债权的费用范围内承担连带保证责任；五、被告龙彪、被告湖南佳兆业房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第一款第（一）项、第四十一条、第四十二条第（二）项、第四十六条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告龙彪在本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行支付实现债权的费用7789元；
二、被告湖南佳兆业房地产开发有限公司在本判决所确定的上述金钱给付义务范围内对原告中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行承担连带清偿责任。湖南佳兆业房地产开发有限公司承担上述清偿责任后，有权向被告龙彪追偿。
三、驳回原告中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4367元，公告费200元，合计4567元，由被告龙彪、湖南佳兆业房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 徐 琳
人民陪审员 林 群
人民陪审员 陈文艺
二〇一七年一月九日
代理书记员 宋 敏
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第三十四条下列财产可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。