重庆市潼南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潼法民初字第00451号
原告郑世忠，男，汉族，住重庆市潼南县。
委托代理人秦旭，重庆水木律师事务所律师。
被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司。
法定代表人宋果，总经理。
委托代理人童世彬，重庆兴潼律师事务所律师。
委托代理人潘丽，重庆兴潼律师事务所实习律师。
原告郑世忠与被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘芯妍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑世忠及其委托代理人秦旭，被告的委托代理人童世彬、潘丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告郑世忠诉称，2011年1月30日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：原告向被告购买其开发修建的位于重庆市潼南县桂林街道办事处巴渝大道288号“北城丽都”住房一套，被告在2011年12月31日前向原告交付所购房屋，交房后60日内办理《房地产权证》。此外，该合同还对被告逾期交房及逾期办证的违约责任进行了约定。合同签订后，原告按约履行了自己的合同义务，但被告却存在逾期交房及逾期办证的违约行为。因此，请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期交房和逾期办证的违约金。
被告辩称，与原告签订《重庆市商品房买卖合同》属实。被告已于合同约定交房之日前交付了房屋，不存在逾期交房的违约行为，即使存在违约，原合同约定的违约金过高，请法院酌情调整。逾期办证的违约金应当依照《补充协议》的约定，从交房180日后按合同约定计算。
经审理查明：2011年1月30日，原告与被告自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：被告将其开发修建的位于重庆市潼南县桂林街道办事处巴渝大道288号“北城丽都”一期××××××××××住房一套以预售的方式出让给原告。此外，双方在该合同中还约定：原告所购房屋的建筑面积为73.22㎡；总成交金额为156837元；付款方式为分期付款。该合同第七条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方（即被告）应当在2011年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即原告）使用”。该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金”。该合同第十三条“关于办理产权登记的约定”载明：“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方应按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金”。之后双方又于当日签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第六条“产权登记”约定：“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起180日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”该合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款163477元。但被告于2012年7月2日才将原告所购房屋的钥匙交付给原告，于2013年2月1日向国土房管部门提出权属登记申请并提交了齐全的办证资料。为此，原告诉至本院，请求如诉称。
另查明，2010年11月16日，被告取得了其开发的“北城丽都”（一期）1、2、3、4、5幢房屋的《商品房预售许可证》。2011年8月19日，“北城丽都”（一期）1、2、3、4、5幢房屋通过了竣工验收。2012年2月29日，“北城丽都”（一期）1、2、3、4、5幢房屋通过了消防验收。2013年1月21日，被告取得了其开发的“北城丽都”（一期）房屋的《建设工程竣工验收备案登记证》。
上列事实，有原、被告的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房款发票、《入伙流转表》、《商品房预售许可证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《建设工程竣工验收备案登记证》、《建设工程竣工验收意见书》、《重庆市土地房屋权属登记申请书》、《潼南县房地产交易中心权属登记业务承办审核表》等在卷为凭，这些证据经开庭质证及本院审查，足以采信。
根据本院认定的上列事实，结合当事人的诉讼请求，本院对本案评判如下：
原告与被告自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且被告依法取得了《商品房预售许可证》，该合同依法成立，合法有效，应当受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
依照相关法律、法规的规定，在商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格。否则，不能作为房屋已交付使用。若未达到合同约定的交付条件，但同时具备了钥匙已交付、竣工验收合格、已通过消防验收的，可以视为房屋已交付使用。本案中，涉案房屋于2011年8月19日通过了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的竣工验收，质量合格，于2012年2月29日通过了消防验收，被告于2012年7月2日向原告交付了房屋钥匙。此时，涉案房屋虽未达到合同约定的“已进行竣工验收备案登记”的交房条件，但该房已通过消防、竣工验收并已交付了房屋钥匙，可以安全使用。故应当将2012年7月2日视为该房屋的交付使用时间。因此，原告认为被告在2013年1月21日才为涉案房屋取得《建设工程竣工验收备案登记证》，被告在此时才具备合同约定的交房条件的主张于法无据，本院不予支持。
因原、被告双方在合同中约定的交房时间为2011年12月31日前，故被告存在事实上的逾期交房违约行为，其逾期交房的期间应为2012年1月1日—2012年7月2日。又因双方当事人在签订的商品房买卖合同中对逾期交房的违约责任约定为“按日支付已交房价款万分之一”，故被告应当承担的逾期交房违约金应以原告已支付的房款总额163477元为基数，从2012年1月1日起，按日万分之一的标准计算至2012年7月2日止。
庭审中，被告提出原告主张约定的逾期交房违约金过高，请求法院酌情调整，但被告未提供证据证明该违约金过分高于造成的损失，本院结合当事人的履行情况、过错程度等综合因素认为双方当事人所约定的违约金并不过高。故对被告的这一辩解，本院不予支持。
虽然双方当事人签订的商品房买卖合同第十三条“关于办理产权登记的约定”载明：被告应当在符合交房条件后60日内为原告所购房屋办理《房地产权证》。但双方在随后签订的《补充协议》中第六条又约定被告在交房之日起180日内之内负责办理好房地产权证。该《补充协议》系原、被告自愿订立，双方当事人均签字予以确认，故该《补充协议》合法有效。原告认为该《补充协议》系被告提供的格式条款，第六条的约定不是原告的真实意思表示，且条款的内容免除了被告的责任，故应当认定该条款无效。本院认为，该《补充协议》系原、被告自愿订立，双方当事人均在该补充协议上予以签字确认。该补充协议第六条的约定既未免除被告的办证义务，也未排除原告要求被告办证的权利，且条款内容不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形，故原告的这一主张于法无据，本院不予支持。因此，《补充协议》第六条的规定应视为原、被告对办证的期限达成了新的合意，被告应当在符合交房条件后180日内为原告所购房屋办理《房地产权证》。办理《房地产权证》从法律上的理解即为向房地产管理部门提供齐全的办证资料，取得房地产管理部门出具的登记受理单。本案中，被告于2012年7月2日完成交房义务，其至迟应当在2012年12月29日前向房地产管理部门提供齐全的办证资料，但被告直至2013年2月1日才取得该登记受理单，应当承担逾期办证的违约责任，其逾期办证的期间为2012年12月30日—2013年2月1日。又因双方当事人在签订的商品房买卖合同中对逾期办证的违约责任约定为“按日支付已交房价款万分之0.1”，故被告应当承担的逾期办证违约金应以原告已支付的房款总额163477元为基数，从2012年12月30日起，按日万分之0.1的标准计算至2013年2月1日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和相关民事政策之规定，判决如下：
一、被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告郑世忠支付逾期交房的违约金（该违约金从2012年2月1日起，以原告所交房款总额163477元为基数，按每日万分之一的标准，算至2012年7月2日止）。
二、被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告郑世忠支付逾期办证的违约金（该违约金从2012年12月30日起，以原告所交房款总额163477元为基数，按每日万分之0.1的标准，算至2013年2月1日止）。
三、驳回原告郑世忠的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆市潼南县辰龙房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后由撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 刘芯妍
二〇一四年三月五日
书 记 员 李 星