四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川06民终1119号
上诉人（原审被告）：德阳市卓越房地产有限公司，住所地四川省广汉市苏州路南段金领南一幢246-248号。
法定代表人：潘昌荣，董事长。
委托诉讼代理人：邹丽，四川山和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：四川悦华置地物业管理有限公司，住所地成都市青羊区清江西路2号。
法定代表人：漆春刚，执行董事。
委托诉讼代理人：王彤，公司员工。
上诉人德阳市卓越房地产有限公司（以下简称“卓越房产公司”）因与被上诉人四川悦华置地物业管理有限公司（以下简称“悦华置地公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省广汉市人民法院（2016）川0681民初246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人卓越房产公司委托诉讼代理人邹丽，被上诉人悦华置业公司委托诉讼代理人王彤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
卓越房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院不支持上诉人的抗辩理由，系认定事实错误。在一审庭审中，上诉人举出了多份证据证明被上诉人在签署前期物业服合同后，未全面履行合同约定，系根本违约，按照相关规定，上诉人有解除合同的权利。上诉人多次书面要求被上诉人对存在的问题进行整改，但被上诉人在规定的时间内未整改，因此，无论以法律规定还是合同约定，上诉人均有权解除合同。2.一审未向被上诉人释明是否要继续履行合同或者请求认定合同已解除并支付违约金，亦未向上诉人释明是否要求调整违约金。
悦华置地公司辩称：1.一审法院认定事实清楚，合法有据，上诉人提出的相关物业服务瑕疵并不构成违约。2.一审法院程序正确，在诉讼前，上诉人发函解除合同，被上诉人也明确确认解除的事项。
悦华置地公司向一审法院起诉请求：1.判令卓越房产公司支付提前终止合同违约金10万元；2.判令卓越房产公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年7月29日，悦华置地公司与卓越房产公司签订《前期物业服务合同》（该合同甲方为卓越房产公司，合同乙方为悦华置地公司，下同），该合同约定的服务期限为：在业主、业主委员会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务之日起至本物业区域业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务（预计第一期交付时间为2013年6月）。合同第三条物业服务事项明确约定了服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、附属配套建筑和设施的维修、养护管理等具体内容。合同并约定了乙方提供的前期物业服务应达到《中物协住宅物业服务等级指导标准》一级标准，同时双方共同将《中物协住宅物业服务等级指导标准》“一级标准”作为该合同的附件。合同第九条违约责任部分第2.0条约定：在管理期内，除合同有特别约定外任何一方均不得无故单方面要求终止合同，否则视为违约，违约方须向履约方支付违约金人民币100000元（大写壹拾万圆整），如履约方损失超过违约金的，违约方还应承担相应损失；第2.4条约定，乙方违反本合同约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方30天内整改；乙方逾期未整改的，甲方有权单方面终止合同，乙方应按照国家相关规定办理撤场手续；第5.0条约定，由于一方违约而使本合同提前终止的，提出解除合同的一方应提前30天通知对方，合同自上述书面通知送达对方届满30天时即行终止。
2015年11月2日，悦华置地公司与卓越房产公司共同就前期物业质量问题及业主要求更换物业公司一事召开会议，一致同意就小区物业服务进行整改。2015年11月3日，卓越房产公司向悦华置地公司发出工作联系函，就小区环境卫生整改、设备设施维护的管理和维护等事项要求整改。此后，卓越房产公司向悦华置地公司发出整改通知单，并于2015年11月6日再次与悦华置地公司召开整改会议。2015年11月19日，卓越房产公司向广汉市住房和城乡规划建设局提交《德阳市卓越房地产有限公司关于终止前期物业服务合同的情况汇报》。2015年11月20日，卓越房产公司向悦华置地公司发出解除合同告知书，要求解除双方于2011年7月29日所签订的前期物业服务合同、办理交接事宜，并与业主办理清算，按照合同约定退还业主物业服务费、保证金等事宜。2015年11月23日，卓越房产公司向卓越君城一期全体业主发出《致业主公开信》，该公开信载明，自2015年11月23日起，卓越房产公司将派驻物业服务人员进驻小区，协调处理悦华置地公司撤场前后事宜，协助维护小区的次序。2015年11月25日，悦华置地公司向卓越房产公司发出工作衔接函，称卓越房产公司单方面解除前期物业服务合同的行为已构成违约，要求卓越房产公司立即支付违约金10万元；当天，悦华置地公司也向广汉市住房和城乡规划建设局提交了《关于德阳市卓越房地产有限公司单方解除“卓越君城”项目前期物业服务合同的情况汇报》。现本案悦华置地公司没有再行为“卓越君城”一期项目提供物业服务。
一审法院认为，本案悦华置地公司与卓越房产公司签订的《前期物业服务合同》及其相应附件系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认。依据本案双方所签《前期物业服务合同》第九条违约责任部分第2.0条约定“在管理期内，除合同有特别约定外任何一方均不得无故单方面要求终止合同，否则视为违约，违约方须向履约方支付违约金人民币100000元（大写壹拾万圆整），如履约方损失超过违约金的，违约方还应承担相应损失。”及第2.4条的约定“乙方违反本合同约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方30天内整改；乙方逾期未整改的，甲方有权单方面终止合同，乙方应按照国家相关规定办理撤场手续。”现本案双方在履行物业服务合同期限内，卓越房产公司自2015年11月3日向悦华置地公司发出要求整改的工作联系函后，在2015年11月20日即向悦华置地公司发出解除合同告知书，在2015年11月23日即发出《致业主公开信》并开始自行派驻物业服务人员进驻小区。卓越房产公司自行实施的上述终止、解除合同的行为违反了双方的约定，已属违约，理应按约向悦华置地公司支行违约金10万元，悦华置地公司据此提出的要求卓越房产公司支付违约金的诉请，予以准许。关于卓越房产公司提出的因悦华置地公司服务不到位、严重违反合同、不履行主要合同义务、多次整改无效等原因，应业主要求才解除与悦华置地公司的服务合同的抗辩意见，因卓越房产公司未提供充足证据证实悦华置地公司存在不履行合同的事实及在解除合同前已及时按约通知悦华置地公司整改，故对卓越房产公司提出的抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：卓越房产公司于本判决生效后5日内支付悦华置地公司解除合同违约金10万元。本案收取案件受理费1150元，由卓越房产公司承担。
二审中，上诉人卓越房产公司向本院提交如下证据：1.发电机损坏维修价格表；2.消防设备设施维护保养记录；3.业主要求退还装修保证金、水电费情况统计；4.电线电缆被盗情况统计；5.钥匙遗失更换锁芯情况统计；6.更换灯泡、开关统计；7.德阳市荣耀物业管理服务有限公司提交广汉市房管局的报告。上述证据证明被上诉人没有履行合同义务，存在根本违约行为。被上诉人悦华置地公司质证认为，上诉人提交的证据与本案不具有关联性，达不到其证明目的。本院审查认为，上诉人卓越房产公司提交的证据1、2、5、6、7属于悦华置地公司退场之后形成，不能证明相关问题属于悦华置地公司提供物业服务期间形成，对该部分证据不予采信，对证据3、4的证明目的本院将综合评判。
二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，根据双方签订的《前期物业服务合同》第九条违约责任中第2.4条和第5.0条的约定，卓越房产公司解除合同应在悦华置地公司30天内未整改情况下提出，且应提前30天通知对方。根据查明的事实，2015年11月初双方就物业服务及整改问题召开协调会议，2015年11月20日卓越房产公司通知悦华置地公司解除合同，2015年11月23日卓越房产公司即发出《致业主公开信》并开始自行派驻物业服务人员进驻小区，强行将悦华置地公司清离撤场，该期间尚不足30天，违反上述合同约定，应承担相应违约责任。另，根据悦华置地公司庭审陈述及在案证据，可以认定其在履行《前期物业服务合同》过程中确实存在物业服务质量问题，未达到合同约定的服务质量标准，亦存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，卓越房产公司与悦华置地公司在履行合同过程中，均存在违反合同约定的情形，应各自承担相应的责任。虑及双方履约瑕疵、过错程度等综合因素，本院酌情确定卓越房产公司向悦华置地公司支付违约金6万元。一审法院认定卓越房产公司向悦华置地公司支付违约金10万元不当，本院予以纠正。
综上，卓越房产公司的上诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四川省广汉市人民法院（2016）川0681民初246号民事判决；
二、德阳市卓越房地产有限公司于本判决生效后十五日内向四川悦华置地物业管理有限公司支付解除合同违约金6万元。
三、驳回四川悦华置地物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取案件受理费1150元，由德阳市卓越房地产有限公司负担690元，由四川悦华置地物业管理有限公司负担460元；二审案件受理费2300元，由德阳市卓越房地产有限公司负担1380，由四川悦华置地物业管理有限公司负担920元。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥明
审判员 李玉兰
审判员 陈洪斌
二〇一六年十二月五日
书记员 张惋瑜