浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙绍民终字第1184号
上诉人（原审被告）徐某甲。
上诉人（原审被告）盛某甲。
两上诉人之共同委托代理人（特别授权）胡伟国。
被上诉人（原审原告）徐某乙。
被上诉人（原审原告）盛某乙。
两被上诉人之共同委托代理人何高峰、章炯。
上诉人徐某甲、盛某甲因分家析产纠纷一案，不服浙江省绍兴县人民法院（2012）绍民初字第344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年10月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，徐某甲系盛某甲之母。徐某乙与盛某甲于××××年××月登记结婚，于××××年××月生育女儿盛某乙，后双方于1999年经法院判决离婚，离婚后盛某乙由徐某乙负责抚养教育。徐某甲拥有42.44平方米的一处老宅以及10.67平方米的一处集体房。2006年期间因绍兴县双川、双梅旧村改造需要，上述房屋被列入拆迁范围。同年12月26日，被拆迁人徐某甲与拆迁人绍兴县旧城改造投资开发有限公司、受委托单位绍兴县柯桥街道办事处三方签订一份《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》，约定为实施双川双梅旧村改造，需要拆迁徐某甲的房屋，被拆迁房屋为双梅居委会地号499、确权建筑面积42.44平方米的一处房屋以及10.67平方米的集体房；依据政策安置人口为五人（独生子女按两个人口计算），安置房屋为绍兴县裕民中区（后更名为双梅小区玫瑰苑）22幢302室（以下简称玫瑰苑22幢302室）计87.13平方米和22幢101室（以下简称玫瑰苑22幢101室）计73.19平方米及其配套车棚计18.47平方米、10.58平方米；双方调换产权后，安置房屋登记事宜由徐某甲凭此协议向有关部门办理；安置房屋结算：二处商品房计170412元，车棚计24050元；被拆迁房屋结算：连带装修在内计27764.29元；搬迁被偿费用计12935.80元，经结算，徐某甲应支付差价款153761.91元等。签约之后，由徐某甲支付全部拆迁差价款，上述两套安置房及其配套车棚已由拆迁人交付被拆迁人。2010年8月，两套安置房屋的第一手产权均登记到徐某甲名下，其中22幢101室房屋的建筑面积73.19平方米，其配套车棚建筑面积为10.58平方米，此房屋起先由徐某甲占有使用，后由徐某甲于2011年4月出卖给其子盛介瑛，产权亦由徐某甲转移登记至盛介瑛名下。另一处房屋即玫瑰苑22幢302室建筑面积87.13平方米，其配套车棚建筑面积18.47平方米，一直由徐某乙、盛某乙占有使用至今。
原审法院另认定，玫瑰苑22幢302室房屋入住前由徐某乙、盛某甲共同出资装修，其中室内固定附着物装潢设施，由徐某乙出资10000元，其余为盛某甲出资。审理期间，经徐某乙、盛某乙申请，原审法院委托绍兴市百兴价格事务有限公司评估，结论为：玫瑰苑22幢302室评估单价为每平方米6015元，总价524087元（87.13平方米×6015元／平方米），其配套车棚评估单价每平方米1500元，总价27705元（18.47平方米×1500元／平方米）；玫瑰苑22幢302室房屋固定附着物装潢设施的重置价为55000元，成新率60%，评估值为33000元。徐某乙、盛某乙为此支出评估费4000元。此外，经法院征询该公司意见并征得原、被告的一致认可，确认玫瑰苑22幢101室评估单价为每平方米5112.75元（6015元／平方米×85%），总价374202元（73.19平方米×5112.75元／平方米），其配套车棚评估单价每平方米1500元，总价15870元（10.58平方米×1500元／平方米）。
原审法院审理认为，公民的合法财产权益受法律保护。原、被告为绍兴县双梅小区玫瑰苑22幢302室房屋及其配套车棚的不动产分割事宜发生纠纷，故而本案的焦点在于：一、上述不动产的共有人情况；二、两原告提出分割上述不动产的理由是否充分；三、如何处理上述不动产的分割事宜。对此作如下评判分析。
针对焦点一，徐某乙、盛某乙认为根据拆迁合同以及拆迁文件，两原告与两被告均为玫瑰苑22幢302室房屋的共有人。徐某甲、盛某甲认为，被拆迁房屋产权与徐某乙、盛某乙无涉，玫瑰苑22幢302室房屋的产权已登记于徐某甲名下，故该房屋应为徐某甲所有。根据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及第十七条的规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。我国不动产物权采用登记生效主义，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但该证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，在与实际权利状况不一定完全吻合的情况下，真正的权利人可以主张权利。事实表明，玫瑰苑22幢302室房屋系通过拆迁安置取得的，虽其房屋所有权已于2010年8月登记于徐某甲名下，但该房屋事实上是共同安置给包括原、被告四个人，并且其中独生子女计二个人口，故而徐某乙、盛某乙、徐某甲、盛某甲对该房屋均享有共有权。徐某甲、盛某甲之主张，与事实不符，不予采纳。事实表明，原、被告通过这一次拆迁另外还获得玫瑰苑22幢101室房屋，但由于两原告的诉求中未涉及此房屋的分割并表示将对此另诉解决，予以照准。
针对焦点二，根据《物权法》的相关规定，不动产可由两个以上个人或单位共有，共有人约定不得分割共有的不动产，以维持共有关系的，应当按照约定。但共有人有重大理由需要分割，可以请求分割。事实表明，原、被告在取得两套安置房屋前后，并没有维持共有关系的相关约定，而共有人徐某乙、盛某甲在离婚后，其夫妻关系业已解除且至今未有复婚迹象，加之徐某甲先前出卖其中的玫瑰苑22幢101室房屋的行为，已使得徐某乙、盛某乙的权益受损。据此，原、被告间因拆迁而取得的对安置房屋的共有基础已经丧失，徐某乙、盛某乙提出分割玫瑰苑22幢302室房屋，事实与法律依据充分，予以支持。
针对焦点三，不动产的裁判分割方法，一般包括实物分割、变价分割、折价分割三种。尽管审理期间已进行调解工作，但当事人之间未能对玫瑰苑22幢302室房屋的分割方式达成共识。由于玫瑰苑22幢302室房屋类似商品房，不适宜实物分割，而且从居住使用状况来看，也不适宜变价分割。故而综合考量原、被告取得安置房屋后的实际使用状况及本案的实际情况，徐某乙、盛某乙主张折价分割，由其取得该共有房屋，并对徐某甲、盛某甲给予金钱补偿，有利于解决双方存在的矛盾，予以采纳。事实表明，本案拆迁采用原住房面积与人口相结合的政策安置，并且安置的房屋有两套，故在具体确定补偿金额时，需要综合考虑玫瑰苑22幢302室、22幢101室房屋的原先价值和评估价值。徐某甲在签订拆迁安置协议时，被拆迁的房屋以及搬迁补偿等费用均可视为其相应的投入，而其他三人均未实际投入过金钱或实物，应当首先由其他三位共有人向徐某甲分摊成本，本案处理分割只涉及玫瑰苑22幢302室房屋，按两套安置房屋的评估价分别所占的比例，徐某乙、盛某乙就玫瑰苑22幢302室房屋每人应支付的分摊成本价为28679元{（170412元×524087元／（524087元＋374202元）］／4＋（24050元×27705元／（27705元＋15870元）］／4}。玫瑰苑22幢302室房屋被依法认定为原、被告计四人共有的财产，虽独生子女盛某乙计两个人口，但因上述共有人对共有财产的分割没有相关协议，根据等分原则，应由原、被告等四人对该房屋各享有四分之一份额。据此，徐某乙、盛某乙通过折价分割方式取得该房屋后，应按评估价补偿徐某甲、盛某甲每人137948元（524087元／4＋27705元／4）。关于玫瑰苑22幢302室房屋固定附着物装潢设施的补偿问题，事实表明，该装潢系徐某乙、盛某甲共同投入，由于盛某甲在装潢以后实际没有与徐某乙复婚，也没有通过共同居住的方式享受该装潢带来的使用利益，故徐某乙、盛某乙应按重置价55000元为基数对盛某甲进行补偿，扣除盛某甲认可的徐某乙投入的10000元，徐某乙、盛某乙实际尚应支付盛某甲45000元。至于非固定附着物设施诸如家电的处理，因其本身不构成玫瑰苑22幢302室房屋的从物，而是可以作为动产另行由徐某乙、盛某甲进行处理，故在本案房屋析产时对此不作理涉。据此，徐某乙、盛某乙应补偿徐某甲195306元，另补偿给盛某甲182948元，合计378254元。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第九十三条、第九十九条、第一百条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第90条之规定，判决：一、确认绍兴县双梅小区玫瑰苑22幢302室房屋及其配套车棚经折价分割后归原告徐某乙、盛某乙两人共有；二、原告徐某乙、盛某乙应支付被告徐某甲、盛某甲因上述房屋的折价分割产生的补偿款378254元，款限于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告徐某乙、盛某乙其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9318元，减半收取4659元，由原告徐某乙、盛某乙和被告徐某甲、盛某甲各半负担2329.50元，限于本判决生效后十日内交纳给法院。鉴定费4000元，由原告徐某乙、盛某乙和被告徐某甲、盛某甲各半负担2000元，其中被告徐某甲、盛某甲应负担的2000元已由原告徐某乙、盛某乙垫付，由被告徐某甲、盛某甲于本判决生效后十日内支付给原告徐某乙、盛某乙。
上诉人徐某甲、盛某甲不服原判，提起上诉称：一、一审法院认定玫瑰苑22幢302室为上诉人和被上诉人共有缺乏事实和法律依据。首先，被拆迁房屋系上诉人徐某甲在拆迁前即2006年通过购买所得，并非审批建造，系上诉人徐某甲个人房产，而讼争房屋是通过房屋产权调换所得，即以房易房，因此产权应归上诉人徐某甲一人所有。其次，房屋拆迁安置是对家庭成员的安置，而被拆迁房屋购买时以及被拆迁时，被上诉人徐某乙与上诉人盛某甲已经离婚，并且上诉人徐某甲是单独立户，所以房屋被拆迁时被上诉人和上诉人徐某甲并不是家庭成员关系。再次，一审法院认定“2006年12月26日，因徐某乙、盛某乙及徐某甲居住的房屋被拆迁”这一点与事实不符，被拆迁房屋系上诉人徐某甲购买所得，被上诉人徐某乙、盛某乙并未居住。此外，从上诉人提供的柯桥街道双梅居委会证明可以看出，被上诉人原有宅基地已由被上诉人徐某乙出卖，按照政策被上诉人徐某乙并不能再实际安置房屋，因此拆迁安置中并不包含其安置权利。二、一审法院对玫瑰苑22幢302室房屋处置有失公允。首先，根据绍兴县的安置政策，实行产权调换的，安置人口只是对可安置房屋建筑面积控制及结算作为一个衡量标准，即补差价，而非分得房屋产权。其次，即使认定玫瑰苑22幢302室房屋系上诉人和被上诉人共有，在双方均主张房屋所有权的情况下，也应当通过变价分配或者竞价的方式公平处理，而非直接判归被上诉人所有。再次，按照一审法院的计算方法，被上诉人支付给上诉人的成本仅是2006年上诉人实际支出的成本，6年以来的各种溢价因素均未予考虑。另外，对于装修款的认定，一审法院也未作合理处理。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人徐某乙、盛某乙答辩称：一、关于是否为共有房屋的问题。被上诉人徐某乙与上诉人盛某甲虽然已经离婚，但户口没有迁出，双方共同组成一个家庭户。绍兴县旧城改造投资开发有限公司、绍兴县柯桥街道办事处、徐某甲三方共同签订的《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》中明确约定，安置人口为五人（独生子女按两个人口计算），即安置人口为两上诉人和两被上诉人，其中被上诉人盛某乙系独生女按两个人口计算。故两被上诉人与两上诉人对安置房屋享有共同共有权。二、关于上诉人徐某甲被拆迁房屋的价值问题。一审法院在判决时已经考虑到了上诉人徐某甲的被拆迁房屋，并将被拆迁房屋原值作为投入，由其他三人向其分摊成本。三、关于由谁取得房屋的问题。取得安置房屋后，两被上诉人即在涉案房屋居住至今，两上诉人另有一套安置房屋居住。因被上诉人徐某甲与上诉人盛某甲已经离婚，也无和好可能，且两上诉人在案件审理过程将所住房屋自行过户至他人名下的行为已经损害了两被上诉人的合法权益，故一审法院判决由两被上诉人取得涉案房屋。四、一审法院判决对补偿款的确定，有充分的事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院围绕上诉请求和理由审理认为，本案的争议焦点在于讼争房屋玫瑰苑22幢302室是否为两上诉人及两被上诉人共有？如果系共有，两被上诉人要求对其进行分割的主张能否得到支持？
首先，关于共有问题。两被上诉人为证明自己的事实主张，在一审中提供了相关证据材料，其中绍兴县人民政府文件《绍兴县人民政府关于印发绍兴县城市建设征用集体所有土地房屋拆迁安置补偿政策意见的通知》［绍县政（2002）64号］对房屋拆迁安置补偿、安置人口等问题作出了规定，以及绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议载明，“安置人口为5人”，结合双方当事人在庭审中的一致陈述，可以认定本案讼争房屋玫瑰苑22幢302室系共同安置给两上诉人及两被上诉人。籍此原审法院确认该讼争房屋由两上诉人及两被上诉人共同所有，依据充分。两上诉人提出该讼争房屋应归上诉人徐某甲一人所有，缺乏足够充分有效之证据加以证明，本院不予采纳。
其次，关于分割问题。根据《物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。”第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”分析拆迁安置补偿政策，其确定的安置人口基本为户内具有家庭关系的人员，结合本案，各当事人基于该政策取得讼争房屋，可以认定为系共同共有。但是，上诉人盛某甲与被上诉人徐某乙已经离婚，且二审中经本院主持调解，双方就复婚事宜未能达成一致，因此事实上各方当事人的共有基础已经丧失。此外，上诉人徐某甲出卖了同时安置的另一套房屋即玫瑰苑22幢101室，故两被上诉人主张分割讼争房屋于法有据，可予支持。
根据《物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”经审查，原审法院在对讼争房屋进行分割处理时，已考虑到上诉人徐某甲对讼争房屋的投入，确定由其余各当事人进行成本分摊，并对房屋装潢款项作出了认定。虽然被上诉人盛某乙在安置时计两个人口，但在实际分割中按照等分原则确定份额。在综合考量房屋成本、安置人口、居住现实、家庭状况等因素的基础上，原审法院确定讼争房屋归两被上诉人所有，由其支付两上诉人房屋折价款，该分割处理方式合理合法，并无不当。
综上，上诉人提出的上诉理由不足，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费9318元，由上诉人徐某甲、盛某甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金湘华
代理审判员 徐燕飞
代理审判员 王海云
二〇一二年十二月二十四日
书 记 员 陈赛赛