广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法张民二初字第561号
原告：中国工商银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路7号，组织机构代码70763713-6。
代表人：刘同朋，行长。
委托代理人：马振武，男，1965年3月8日出生，汉族，住广东省中山市东区，系该行客户经理。
委托代理人：黄敏嫦，女，1976年2月16日出生，汉族，住广东省中山市东区，系该行客户经理。
被告：侯小妹，女，1973年10月23日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市寻乌县。
被告：中山市凯茵豪园房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区凯茵新城A-01区岭峰路6号1-2层，统一社会信用代码914420007265147727。
法定代表人：郑建强，总经理。
委托代理人：刘梦玄，女，1976年8月13日出生，汉族，住广东省中山市，系该公司员工。
委托代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司中山分行（以下简称工行中山分行）诉被告侯小妹、中山市凯茵豪园房地产开发有限公司（以下简称凯茵公司）金融借款合同纠纷一案。本院于2015年9月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工行中山分行的委托代理人马振武，被告凯茵公司的委托代理人陈科到庭参加了诉讼。被告侯小妹经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加。本案现已审理终结。
原告工行中山分行因被告侯小妹拖欠房贷，请求法院判令：1.判令被告侯小妹清偿其所欠原告的贷款本金1304930.68元及利息（利息包括贷款利息、罚息、复利，计至债务清偿之日止）；2.被告凯茵公司承担连带保证责任；3.原告对位于中山市火炬开发区南外环路8号凯茵新城03区梵登苑4幢201房的房地产（抵押登记备案号：易房抵字第DY201333958）处理所得价款享得优先受偿权；4.诉讼费由两被告承担。诉讼期间，原告表示有意购房者代被告侯小妹归还了部分款项，截至2016年3月21日，尚欠本金1289163.63元，利息37723.35元。
因被告侯小妹下落不明，本院依法公告通知其应诉。公告期间届满，被告没有提出书面答辩意见，亦没有到庭辨认核对原告所举证据真实性。原告所举书证及其所作陈述因无相反证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告保证真实，本院经审查后予以认定。
被告凯茵公司答辩称：根据原告与被告凯茵公司签订的《按揭贷款业务合作协议》的约定，原告应先行使抵押权，不足清偿部分再由被告凯茵公司承担清偿责任。
经审理查明：2013年9月17日，侯小妹（借款人、抵押人）、凯茵公司（保证人）与工行中山分行（贷款人）签订《个人购房借款／担保合同》［编号A：（凯茵）字（中山分）行（营业部）支行（2013）年（006）号］，约定借款人向贷款人借款1351000元用于购买中山市火炬开发区南外环路8号凯茵新城03区梵登苑4幢201房的，并以此房产作为贷款抵押，贷款期限为240个月；贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，借款人按照按月等额本息还款法（按月计息）的方式偿还贷款本息，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日，无对应日的，还款日为该期最后一日，最后一期还款日为贷款到期日；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在借款利率基础上加收40%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布本合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足办妥本合同项下抵押物的国有土地使用证、房地产权证、房地产他项权证条件的，保证人对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；合同还约定其他事项。
2013年9月26日，上述房产在中山市房地产交易登记管理所办理了商品房抵押登记备案手续（易房抵字第DY201333958号）。
2013年12月4日，工行中山分行向侯小妹发放1351000元贷款。
2014年8月，侯小妹开始出现逾期还款情形。截至2015年8月21日，侯小妹已连续5期未按约定还款，拖欠工行中山分行借款本金1304930.68及利息28309.95元。工行中山分行追讨无果，遂向本院起诉，提出前述诉求。诉讼期间，侯小妹还款账户存入部分款项，但仍拖欠逾期本息，截至2016年3月21日，尚欠本金1289163.63元，利息37723.35元。
另查明：2011年9月6日，工行中山分行（甲方）与凯茵公司（乙方）签订了《按揭贷款业务合同协议》，约定乙方特邀甲方作为凯茵新城项目的按揭贷款银行，如借款人在该期间内未按合同约定履行还款义务，在甲方发出书面通知后，乙方既可以选择直接对全额债务承担保证责任，也可以要求甲方先行使抵押权，处置抵押物的价款不足以清偿贷款本金、利息、罚息、违约金时，不足金额由乙方连带清偿。
本院认为：侯小妹与工行中山分行、凯茵公司签订的《个人购房借款／担保合同》系三方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的规定，合同合法有效成立，对各方当事人均有约束力各方当事人均应按合同约定履行各自义务。工行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，侯小妹亦应当全面履行还款义务。侯小妹截至2015年8月已累计5期迟延履行还款义务，在工行中山分行起诉后仍未积极主动全面履行还款义务，其行为致使工行中山分行正常收取本息的合同目的不能实现，已构成根本违约，故工行中山分行请求提前收回已发放的贷款，要求侯小妹承担违约责任，理据充分，本院予以支持。侯小妹提供的贷款抵押物已办理抵押登记，当其不履行债务时，工行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。凯茵公司作为上述贷款合同的保证人，上述债权还在保证期限内，对债务人侯小妹的上述贷款负有相应的保证责任。至于工行中山分行实现债权的顺序，因工行中山分行在庭审中进一步明确主张为“先物保后人保”，与凯茵公司的抗辩一致，该主张于法不悖，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条之规定，判决如下：
一、被告侯小妹于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司中山分行偿还贷款本金1289163.63元并支付利息、复利、罚息［截止至2016年3月21日利息（含罚息、复利）为37723.35元，其后按合同约定计算至清偿之日止）；
二、原告中国工商银行股份有限公司中山分行对被告侯小妹提供的抵押物即位于中山市火炬开发区南外环路8号凯茵新城03区梵登苑4幢201房的房地产（抵押编号：易房抵字第DY201333958号）折价或者拍卖、变卖该房地产所得的价款享有优先受偿权；
三、被告中山市凯茵豪园房地产开发有限公司对处分上述抵押物后仍不能清偿的债务部分承担连带清偿责任；被告中山市凯茵豪园房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告侯小妹追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16802元（原告中国工商银行股份有限公司中山分行已预交），由被告侯小妹负担（被告侯小妹于本判决生效之日起七日内迳付原告中国工商银行股份有限公司中山分行）；对处分抵押物后仍不足以支付的部分由被告中山市凯茵豪园房地产开发有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审 判 长 李 芳
审 判 员 王 珊
人民陪审员 陈宇玲
二〇一六年五月七日
书 记 员 詹绮婷
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