重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第18555号原告（反诉被告）重庆象屿置业有限公司，住所地重庆市北部新区新南路166号龙湖MOCO中心12层，组织机构代码56785054-0。法定代表人王澍陶，董事长。委托代理人路梅，重庆康实律师事务所律师。委托代理人刘丹青，重庆康实律师事务所律师。被告（反诉原告）尹雪松，男，1973年2月16日出生，汉族，住辽宁省大连市。原告（反诉被告）重庆象屿置业有限公司与被告（反诉原告）尹雪松商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告（反诉原告）尹雪松当庭提起反诉请求。本院经审查认为，被告（反诉原告）尹雪松提起的反诉，符合法律规定提起反诉的条件，决定与本诉进行合并审理。依法由审判员胡可萍担任审判长，与代理审判员张良培、张红艳组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人路梅、刘丹青、被告尹雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆象屿置业有限公司（以下均称原告）诉称：2013年8月13日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的、位于重庆市北部新区分区号地块期高层幢号房屋，总房价款100万元，签订合同时被告支付50万元，另50万元以银行按揭贷款支付；因被告原因导致被告无法获得银行贷款，被告应在按揭贷款书面通知到达之日起5日内以现金或其他方式支付。合同签订后，被告于2013年8月13日支付房款50万元，余款因被告不接受利率上浮而未能获得银行贷款。2014年7月29日，原告向被告邮寄送达《催缴购房款的通知》，但至今，被告仍未补足剩余50万元房款。被告的行为已经违约，同时也符合双方合同约定的解除条件。故起诉来院。请求判令：1、判令解除原被告于2013年8月13日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金2500元；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。被告尹雪松（以下均称被告）答辩及反诉称：1、合同无法继续履行的过错方是原告方及其指定银行，是原告方违约，原告方称因被告方不接受贷款利率上浮而导致违约与事实不符；2、2013年8月，被告方向银行申请贷款，银行承诺贷款利率下浮10%，后来接到自称是华夏银行工作人员电话称贷款利率上浮10%，被告方告知原告方后，原告方说能够与银行联系解决，但至今也未解决；3、贷款银行是由原告方指定而非我选择的，合同补充约定必须选择由原告方选定的银行进行贷款，原告与其指定的银行是委托代理关系，银行在2013年8月13日就查询并知晓了所谓的逾期问题，但在2014年2月份才通知我，延迟通知的过错在银行，原告作为委托人应该承担责任。且原告未办理合同备案违反了法律强制性规定。故是原告方违约，据此提出反诉要求判令：1、被反诉人支付反诉人从2013年8月13日至2014年12月31日的购房款利息43667元；2、被反诉人承担延期交房违约金，从2014年6月1日起至2014年12月31日，按照每日万分之0.5计算，共计5250元；3、被反诉人赔付反诉人房租损失，以每月2000元为标准，从2014年6月1日计算至2014年12月31日共计14000元。原告重庆象屿置业反诉答辩称，1、系反诉人违约，反诉人不愿接受银行贷款利率上浮导致银行退件，被反诉人按照合同约定进行催交购房款，发出通知且反诉人收悉，但反诉人一直未补交房屋价款；2、反诉人要求的购房款利息，延期交房违约金、房屋租金损失于法无据、亦无事实依据，合同约定反诉人在没有足额缴纳房款的情况下，被反诉人有权拒绝交房，反诉人尚有50万房款未缴，故要求驳回反诉人的全部反诉请求。原告为支持其诉讼请求及反诉答辩意见，向本院举示以下证据：1、房屋买卖合同及附件，拟证明原被告之间的权利义务关系，合同真实有效；2、催缴购房款通知、快递单、回执，拟证明原告已于2014年7月29日向被告邮寄催缴购房款通知、被告已于2014年7月30日收到；3、律师函，拟证明被告不接受贷款银行通过资信审查后所作出的贷款利率上浮5%的审批结果；4、银行退件说明，拟证明被告不接受贷款利率上浮5%而导致银行退件；5、法律委托合同及发票，拟证明原告就此案支付了5500元的律师费。被告质证意见为：对证据1、3真实性认可，但补充协议第3条第2款第2项内容是格式合同的无效条款，明显是加重我方责任而减轻对方责任，不完全是真实意思表示；对证据2真实性有异议，我于2014年8月8日收到缴款通知书，内容与原告提交的基本一致，但无法确认上面的签章，8月11日我方针对该通知进行了回复；对证据4银行利率上浮无依据，且银行告知我利率上浮10%，没有得到利率上浮5%的消息；对证据5真实性有异议，是原告与康实律师事务所签的合同，真实性无法核实，与本案无关联性。被告为支持其反诉请求及答辩意见，向本院举示以下证据：1、商品房买卖合同及补充协议，拟证明原告没有按时交房应承担违约责任，且按揭银行是原告指定的；2、不动产发票，拟证明被告依约定支付了50万购房款；3、中国农业银行个人住房贷款操作流程，拟证明银行审批个人住房贷款不得超过7个工作日；4、重庆市商品房联机备案登记表，拟证明原告违反了双方签订的关于办理合同登记备案的约定，已构成违约；5、房屋租赁合同，拟证明被告从2014年6月至2014年12月支付房租共计14000元；6、个人信用报告，拟证明贷款银行存在延迟通知的情形。原告质证意见为：对证据1真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据2无异议；对证据3真实性有异议，系打印件，本案的按揭银行是华夏银行，与本案无关联；对证据4中第一页加盖印章的真实性无异议，证明原告办理了联机备案登记，对2、3页真实性有异议，没有加盖印章；对证据5真实性有异议，合同甲乙双方均是自然人签字，真实性无法核实，与本案无关联，也不能证明被告支付了相应租金；对证据6真实性无法确认，没有加盖任何印章，内容上不能显示出我方与银行存在委托关系，不能证明我方存在任何过错。综合原、被告的举证质证，本院认证如下：被告对原告举示的证据1、3真实性认可，本院予以采信；对证据2被告认可收到缴款通知书，且内容与原告提供的基本一致，故本院予以采信；证据4加盖华夏银行股份有限公司重庆北滨路支行印章，对其真实性本院予以采信；对证据5真实性予以采信。原告对被告举示的证据1、2真实性认可，本院予以确认；对证据3因原告不认可，真实性无法核实，本院不予采信；对证据4第一页加盖印章，本院予以确认；对证据5、6原告不认可，且真实性无法核实，本院不予采信。经审理查明：2013年8月13日，以原告为甲方、被告为乙方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》。主要约定，被告购买原告开发的象屿两江公元二期高层住宅一套，套内面积112.80平方米，总成交金额为1000000元整（壹佰万元整）。第五条付款方式及期限（二）乙方按下列第3种方式按期付款3、按揭付款：（1）乙方在本合同签订时支付现金人民币500000元整，另银行按揭贷款人民币500000元整。如银行批准的实际按揭贷款金额与前述按揭贷款金额不一致的，不足部分由乙方在甲方通知后五日内用现金补足。详见本合同附件五。（三）办理按揭贷款违约责任的约定1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应与乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.50%赔偿乙方。2因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起5日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。第八条交房手续的办理2、（2）乙方付清全部房款（包括按揭贷款及面积差异退补款），付清政府部门规定的费用（包括契税、印花税、大修基金、权证工本费等）且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接。第十条乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之0.50向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款万分之0.50的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。第十二条关于办理合同登记备案的约定1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。同日，双方签订附件五合同补充协议约定：三、关于“付款方式及期限”（2）甲方有关按揭贷款（含公积金贷款，以下同）方式支付购房款的：甲方有关按揭贷款的说明、陈述或宣传均应理解为：仅限于协助乙方向银行办理按揭贷款手续。银行是否同意放贷、以及贷款首付比例，贷款金额、贷款利率、贷款年限等，由银行根据国家政策、银行贷款审批标准、乙方资信情况等自行决定，乙方同意无条件接受银行贷款审批结果。（7）购房合同第五条第（三）款第1项“甲方原因”是指因甲方故意而导致无任何一家银行愿向购买本项目商品房的业主提供购房贷款，或者甲方拒绝配合乙方办理购房贷款申请手续的。（8）因现行银行按揭政策所限，乙方同意向甲方指定的银行办理按揭贷款，若乙方自行联系贷款银行办理按揭以支付购房款的，甲方无义务向乙方联系的银行承担任何担保责任。（9）乙方在签订购房合同签已对国家、地方的房贷政策作了充分了解，并结合自身实际情况和银行贷款条件，与甲方协商确定以按揭贷款方式支付购房款。乙方充分知悉和了解贷款政策调整的可能性，以及贷款政策调整时对其贷款可能产生的实质影响。甲、乙双方均认可：因贷款政策调整导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，不属于购房合同第五条第（三）款第3项约定的“不可归责于甲乙双方的事由”；若发生此情况，则按购房合同第五条第（三）款第2项处理。八关于办理合同登记备案、产权登记的约定1、甲乙双方同意购房合同第十二条第1款的时限变更为：一次性付款或分期付款的，自购房合同签订之日起30日内；按揭付款的，自甲方收到银行审核并盖章的与按揭相关的合同之日起15日内。2013年8月13日，原告向被告支付了购房首付款500000元，并支付了契税30000元、专项维修基金11214.4元、权证印花税5元、档案查询费50元、抵押登记费80元、预告登记费80元，按揭印花税25元。2014年7月29日，原告向被告邮寄发出《催缴“象屿·两江公元项目”XX幢XX单元购房款的通知》载明：尊敬的尹雪松先生：根据阁下与我公司签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-5536866）相关约定，阁下的5000000元购房款采用按揭贷款方式支付，现因接到按揭银行通知，对阁下批准的按揭贷款金额为0元，低于本合同约定的按揭贷款金额，差额为5000000元。根据相关约定，因按揭银行批准金额低于本合同约定的按揭贷款金额或者拒绝发放贷款的，阁下应在我公司通知送达之日后五日内付清全部购房款项，现我公司再次通知阁下，请阁下务必在2014年8月3日前付清上述差额欠款，特此通知。查询记录显示该邮件于2014年7月30日本人收签收。2014年8月11日，被告向原告发出律师函，主要内容为：双方签订合同后，剩余购房款由贵司选定商贷银行进行贷款。一直到2014年3月，尹雪松接到一个自称是华夏银行工作人员的电话，说由于尹雪松的资信有不良记录，决定在现有贷款利息的基础上上浮5个点。在与贵司公司沟通过程中，贵司的工作人员承认由于工作中的失误，使尹雪松的贷款资料没有及时送到银行，银行也有迟延审核的情况，等审核时赶上2014年初银行银根收紧，尤其对按揭房的贷款审核的很紧，该工作人员表示，会和银行沟通，争取早日将贷款办下来。2014年12月29日，华夏银行股份有限公司重庆北滨路支行向原告公司出具退件说明：贵司客户尹雪松（楼房号为5-24-1）于2013年9月20日向我行申请50万元个人住房按揭贷款，我行通过人行征信系统查询客户征信记录，发现其共有2笔逾期情况，分别于2012年6月逾期1次金额3407元，时间为1个月，2013年1月逾期1次金额为32元，时间为一个月。按我行授信审批的批复要求执行贷款基准利率上浮5%，经联系客户告知此事，客户一直回复不接受利率上浮条件，故按我行规定，已于2014年3月3日予以退件。庭审中，被告方陈述原告方工作人员及指定银行的工作人员口头承诺贷款利率下浮10%，没有书面证据。原告对此不认可。双方认可案涉房屋未交付被告，按揭贷款手续由被告方向银行提交贷款资料，但被告陈述不参与具体办理过程。本院认为：原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方均应按约定全面履行各自的义务。一般而言，按揭付款是购房人的重要合同义务。本案中，按照双方合同约定，银行是否同意放贷、以及贷款首付比例，贷款金额、贷款利率、贷款年限等，由银行根据国家政策、银行贷款审批标准、乙方资信情况等自行决定，乙方同意无条件接受银行贷款审批结果。因贷款政策调整导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，不属于不可归责于甲乙双方的事由。通过被告向原告发出的律师函及银行退件说明内容可以看出，被告在2014年3月接到银行告知根据资信情况，要求执行基准利率上浮5%的通知。被告未按照该通知的利率标准接受并办理贷款，在接到催缴通知后五日内亦未以现金补足房款，属于违反双方合同约定的行为。因被告至今未支付贷款差额款项，已逾期超过30日，按照双方约定，原告有权解除合同，被告按应付款的百分之0.50向甲方支付违约金，故对原告要求解除双方于2013年8月13日签订的《重庆市商品房买卖合同》，被告向原告支付违约金2500元的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张的律师代理费5500元，并无合同约定，亦非被告违约造成的必然损失，本院不予支持。被告辩称原告和银行口头承诺贷款利率下浮10%，造成合同不能履行的原因在原告方，未举示证据予以证明，亦不符合双方约定，本院不予采纳；其辩称原告与指定银行系委托关系无证据佐证，本院不予采纳；其提出银行存在迟延通知情形导致贷款利率上调，与本案属于不同的法律关系，本案不予审查。关于被告的反诉请求。庭审中，被告明确要求原告支付购房款利息的依据，是原告方未进行合同备案登记手续。双方合同约定办理的时间为甲方收到银行审核并盖章的与按揭相关的合同之日起15日内，因被告未接受并办理按揭贷款，原告未进行合同登记备案的行为不违反约定，故对该反诉请求，本院不予支持。对被告要求原告支付延期交房违约金5250元的反诉请求，双方约定交房条件为被告付清所有购房款，故在未收到购房余款的情形下，原告未交房给被告，并不违反合同，不应承担逾期交房违约金的责任。同理，因原告未交房并不违约，被告主张的房屋租赁损失亦不属原告造成，对其反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）重庆象屿置业有限公司与被告（反诉原告）尹雪松于2013年8月13日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）尹雪松于本判决生效之日起十日支付原告重庆象屿置业有限公司违约金2500元；三、驳回原告（反诉被告）重庆象屿置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）尹雪松的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费13800元，由原告重庆象屿置业有限公司负担800元，被告尹雪松负担13000元。反诉案件受理费686.5元，由被告尹雪松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  胡可萍代理审判员  张红艳代理审判员  张良培二〇一五年三月十六日书 记 员  莫 密