北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
2015年丰民初字第11753号
原告：马博，男，1986年9月1日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：马爱芬（马博之母），住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：张家兴，北京天驰君泰律师事务所律师。
被告：杨帆，男，1982年6月24日出生，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：韩燕平（杨帆之母），住北京市西城区。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：闫松松，男，该公司法务专员。
原告马博与被告杨帆、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马博的委托诉讼代理人马爱芬、张家兴，被告杨帆的委托诉讼代理人韩燕平，第三人链家公司的委托诉讼代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马博向本院提出诉讼请求：1.被告支付延迟履行违约金1.785万元；2.被告支付解除合同违约金42万元。事实与理由：2013年1月26日，原告马博在北京链家房地产经纪有限公司居间介绍下决定购买杨帆名下位于北京市丰台区x2号院（x）2号楼1412号房屋，双方在链家地产公司的见证下首先签订了买卖定金协议书，约定：自该协议签署当日买方马博向卖方杨帆支付购房定金10万元且该协议签订后一个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关文件。原告于买卖定金协议书签订当日向被告支付购房定金10万元并于当日在链家地产公司的居间见证下与被告签订正式的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房屋成交价格210万元。原告如约于2013年2月2日另行向被告支付购房首付款15万元；原告于2013年1月29日依据居间服务合同向链家地产公司支付服务费5万元。但被告违反合同约定未按期办理解押手续，且明确拒绝继续履行合同，理应承担违约责任，故诉至法院。
杨帆辩称：不同意原告的诉讼请求，1.原告主张的通过改底单的方式履行房屋买卖合同，本身违反法律禁止性规定，为无效合同；2.即使合同有效，被告方也已经已约履行合同义务，在2013年2月7日将足额解押款存入账户，不存在违约行为；3.合同明确约定在60日内无法办理产权变更手续，我方退还对方所有全部款项，双方互不承担任何责任，因此对方无权起诉我方赔偿。4.本案中涉案房屋为危改房屋，签订合同时没有产权证，因此无法办理房屋过户手续，而国家亦不允许通过马博所称的改底单的模式办理产权过户。综上，不同意原告的诉讼请求。
链家公司述称：原被告之间的房屋买卖合同由我方居间服务达成一致意见，合法有效，后来双方形成诉讼，法院判决不必继续履行合同，故目前涉案合同已经解除了。
经审理查明：2005年8月16日，杨帆与北京市国土资源和房屋管理局住宅合作社签订《小瓦窑东里危改回购住宅预售合同》，约定：由杨帆购买丰台区x2号院2号楼14层1412号房屋，价格为410004元。杨帆支付首付款120004元后，剩余房款29万元以贷款方式支付。后，杨帆以该房向银行申请抵押贷款。
2013年1月26日，马博（买受人）与杨帆（出卖人）经链家公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：杨帆将丰台区x2号院（x）2号楼1412号房屋出售给马博，成交价格为210万元，其中定金10万元。合同约定：第六条房屋的交付，出卖人应当在约定时间前将该房屋交付给买受人。第十条权属转移登记，（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，双方按照下列方式处理……
同日，杨帆（甲方）、马博（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方）三方签订《补充协议》，约定：第二条关于房屋交易具体事宜的约定，2、房屋所有权证取得：甲方承诺在/取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。3、甲方应在2013年2月26日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续。4、关于购房款的支付，甲方双方同意按照下述第2方式履行：（2）分期支付：①乙方于甲方贷款机构批准还款当日，将房款人民币二十五万元整自行支付甲方；②乙方于产权合同变更当日，将房款人民币一百八十五万元以资金托管的方式支付甲方。5、权属转移登记：甲方取得房屋所有权证后□十个□二十个□三十个工作日（未做选择），甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。6、物业交割：甲乙双方应在产权合同变更自行办理物业交割手续，丙方陪同。第四条违约责任，1、甲乙双方任意一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。其他约定：1、甲乙双方约定，如果因产权变更无法履行，甲方收取乙方的所有款项全部退还，双方互不承担任何责任，丙方退还乙方的全部合同服务费。
2013年1月26日，马博向杨帆支付定金10万元。
2013年1月29日，马博向链家公司支付服务费5万元。
2013年2月2日，马博向杨帆支付解押款15万元。
2013年2月7日，杨帆将255000元存入其中国银行贷款还款账户，贷款银行在2013年2月14日划款253882元，在2013年3月14日划款955.21元。
此后，杨帆以无法办理房屋过户和通过改底单的过户形式违法为由拒绝履行合同。
2013年3月14日，马博向本院提起诉讼，要求解除其与杨帆所签的房屋买卖合同及补充协议，并要求杨帆退还房款、赔偿居间费、承担违约责任。2013年6月6日，杨帆将定金10万元、解押款15万元退还马博，马博及其母亲马爱芬为杨帆开具收条。2013年12月16日，马博在该案件审理中申请撤回了退还房款的诉讼请求。2014年3月31日，马博在该案中提交申请，撤回了解除合同的诉讼请求。2014年4月1日，本院作出（2013）丰民初字第06069号民事判决书，判决：“一、被告杨帆于本判决书生效之日起十日内向原告马博支付违约金四十二万元；二、被告杨帆于本判决书生效之日起十日内向原告马博赔偿居间服务费五万元。”杨帆不服该案判决提出上诉。2014年6月20日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第05872号民事裁定书，裁定该案发回重审。马博在重审本案中，变更诉讼请求，要求向杨帆支付全部房款，并要求杨帆交付房屋以及待条件成熟时将房屋过户。2015年3月18日，本院作出（2014）丰民初字第12522号民事判决书，判决：“驳回原告马博的诉讼请求。”
庭审中，链家公司的工作人员到庭表示双方签订合同时约定的过户方式为改底单过户。
审理过程中，本院到北京市丰台区建设委员会调查，该处工作人员向本院解释该小区为危改项目，属于按经济适用房管理的房屋，并提供了《关于丰台区小瓦窑东里危改项目有关情况的说明》。另，本院到北京市天成住宅合作社进行多次调查，该社表示涉案房屋所在小区为危改小区，回迁时间长，产权证办理得慢，由于存在较多特殊情况，存在酌情处理的情况，所以改底单的方式之前确实存在，但需要出卖人全家签字同意。
上述事实，有当事人陈述及相关证据在案佐证。
本院认为：马博与杨帆所签《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方当时应本着诚实守信的原则，积极履行合同。关于合同履行方式的问题，从双方合同补充协议中约定的“产权合同变更”和权属转移登记项中未做任何选择，结合链家公司的工作人员的证言，本院有理由相信双方约定的过户方式为变更产权合同即改底单的方式。虽然变更产权合同即改底单的方式不同于一般的房屋买卖合同履行模式，但根据本院的调查结果，考虑到涉案房屋所在小区的特殊情况和开发公司的意见，本院认为该履行方式亦属可行，并无不当，不应视为无效或不能履行。而杨帆在签署合同后，未能在合同约定的时间内完成贷款清偿，由此拒绝出售房屋，显属违约，理应承担违约责任。关于马博主张解除合同违约金的问题，虽然杨帆一方出现根本违约的情形，但马博在签署合同中亦未注意到产权人全家同意的问题，且杨帆一方在较短时间内即已表明不在履行合同，因此马博主张的该项违约金数额过高，本院根据上述情况酌情予以确定。关于马博主张延迟履行合同违约金的问题，鉴于杨帆对未能在合同约定的时间内完成贷款清偿的问题上无明显过错，且本院已判决杨帆支付解除合同违约金，已足以弥补马博的损失，故本院对马博的该向诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、杨帆于本判决生效之日起十日内支付马博解除合同违约金二十万元；
二、驳回马博的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7868元，由杨帆负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 付 强
人民陪审员 肖进华
人民陪审员 谷玉珍
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 张 欢