福建省石狮市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0581执异58号
案外人：石狮市明发房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市。
法定代表人：郭其仁，该公司董事长。
委托代理人：黄庆辉，该公司职员。
申请执行人：施小凉，女，1980年9月30日出生，汉族，住福建省石狮市。
被执行人：邱宣华，女，1980年2月26日出生，汉族，住福建省晋江市。
本院在执行原告施小凉与被告邱宣华民间借贷纠纷一案中，案外人石狮市明发房地产开发有限公司于2017年5月8日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人石狮市明发房地产开发有限公司述称：法院因执行申请人施小凉与被执行人邱宣华民间借贷纠纷一案[案号：（2016）闽0581执4583号]，查封、拍卖、变卖址于石狮市畔山云海2幢2梯6层602号房产，因该房产系为案外人开发所有，故案外人认为法院所作出查封拍卖的裁定是错误的。理由如下：被执行人邱宣华向案外人购买址在石狮市畔山云海2幢2梯6层602号房产，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号0505516），但该商品房的不动产权并未办理转让登记，至今仍登记在案外人名下。根据《物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”和第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，法院查封冻结的房产并非被执行人邱宣华所有，而是依法属于案外人的财产。况且，该商品房已办理抵押权预告登记，其预告登记的权利人为建设银行石狮分行，根据《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”和《最高法关于〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”的规定，法院在未取得预告登记权利人同意的情况下，公开进行拍卖活动的行为，与有关法律规定明显不符，应当停止拍卖。请求法院依法裁定撤销（2016）闽0581执4583号之一执行裁定，停止拍卖、变卖址在石狮市畔山云海2幢2梯6层602号房产，并予以解除查封。
经审查查明：原告施小凉与被告邱宣华民间借贷纠纷一案，该案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、原告施小凉与被告邱宣华均同意本案诉争款项共按255000元计付，该款由被告邱宣华分二十四期偿还给原告施小凉，即于2016年8月至2017年7月每月28日前各偿还8000元，于2017年8月至2018年7月每月28日前各偿还13250元；二、若被告邱宣华按期足额还款，则原告施小凉自愿放弃其他诉讼请求，且原告施小凉应于被告邱宣华还清上述款项之日起十五日内向法院申请解除对备案在被告邱宣华名下，址在石狮市畔山云海2号楼2梯6层602单元，备案合同号为0505516的房产（以价值282100元为限）的查封；三、若被告邱宣华若未按期足额还款，则原告施小凉有权按282100元（签订本调解协议后，被告邱宣华若有支付的款项应予以扣除）及自起诉之日起至实际还款之日止按年利率6%计算的利息向法院一次性申请强制执行；四、本案受理费5125元，减半收取2562.5元，诉讼保全费1931元，由被告邱宣华负担。本院于2016年7月11日作出（2016）闽0581民初2079号民事调解书予以确认。该调解发生法律效力后，施小凉于2016年9月5日向本院申请强制执行，本院于当日立案受理，案号为（2016）闽0581执4583号。2016年10月27日本院作出（2016）闽0581执4583号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人邱宣华的财产（以执行标的额为限）。本院于2016年11月10日向石狮市不动产登记中心送达（2016）闽0581执4583号协助执行通知书、（2016）闽0581执4583号执行裁定书，请求协助办理预查封被执行人邱宣华名下的址于畔山云海2号楼2梯6层602单元房产及土地使用权（合同证号：0505516），查封期限为三年。石狮市不动产登记中心在送达回证上盖章，并在备考栏注明2016年5月4日石狮市人民法院（2016）闽0581执保161号已受理查封登记，预查封的有效期至2019年5月3日。2016年11月15日本院执行人员对被执行人邱宣华名下的址于石狮市畔山云海2号楼2梯6层602单元房产进行现场查封。同日，本院发出公告，责令在上述房产居住或从事生产经营的人员，应于2016年12月25日前自行迁出，逾期仍未迁出的，本院将依法强制执行，所产生的相关费用及法律后果由房产占用人自行承担。2016年12月12日本院作出（2016）闽0581执4583号之一执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人邱宣华名下的址在石狮市畔山云海第2幢2梯6层602号房产[备案合同号：0505516]。案外人于2017年5月8日对执行标的提出书面异议。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，人民法院对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人。据此，可以认定本院查封的被执行人邱宣华名下的址于石狮市畔山云海2幢2梯6层602号房产的权利人为邱宣华。案外人石狮市明发房地产开发有限公司是否为本院查封的上述房产的实际所有权人，在执行异议程序中不能确定，案外人可通过其他法律途径予以确定。案外人主张其是本院查封的上述房产的实际所有权人，并据此提出的执行异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人石狮市明发房地产开发有限公司提出的执行异议。
如对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 曾文龙
审判员 尤祖荣
审判员 曾怡明
二〇一七年五月十八日
书记员 郑 涵
附：本案引用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。