江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0106民初10930号
原告：朱美玲，女，1963年5月20日出生，汉族，南京国大股份有限公司退休职工，住本市鼓楼区。
委托诉讼代理人：田思源，江苏明弘律师事务所律师。
被告：南京迈燕资产管理服务有限公司，住所地本市栖霞区燕子矶街道和燕路467号。
法定代表人：杜纪军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈烈，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
第三人：南京市栖霞区商务局，住所地本市栖霞区尧化门189号。
法定代表人：赵晓琳，该局局长。
委托诉讼代理人：陈烈，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
原告朱美玲与被告南京迈燕资产管理服务有限公司（以下简称迈燕公司）、第三人南京市栖霞区商务局（以下简称栖霞商务局）物权确认纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱美玲的委托诉讼代理人田思源、被告迈燕公司及第三人栖霞商务局的共同委托诉讼代理人陈烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱美玲向本院提出诉讼请求：确认本市五佰村63号不动产归原告朱美玲所有。事实和理由：原告朱美玲与殷久钢系夫妻关系。殷久钢原系南京糖酒食杂供应总站（以下简称糖酒供应站）职工。2000年11月28日，因糖酒供应站转换性质，职工转变身份，进行产权制度改革，殷久钢以公开竞标的方式以45万元价格购买了登记在南京市栖霞区商业供销公司（以下简称栖霞供销公司）名下位于本市鼓楼区五佰村63号不动产（房屋建筑面积765.8平方米，国有土地使用权面积1897.3平方米）。现糖酒供应站及栖霞供销公司的权利义务由被告迈燕公司承继。被告迈燕公司及第三人栖霞商务局以备案合同中载明的国有土地使用权转让面积为657.6平方米为由，不认可实际转让给殷久钢的国有土地使用权面积为1897.3平方米。由于殷久钢于2006年9月11日死亡，原告朱美玲与殷久钢之子殷荣成放弃对上述财产权益的继承，故原告朱美玲作为殷久钢的第一顺序唯一合法继承人向本院提起诉讼，请求判如所请。
被告迈燕公司辩称，1.企业改制时明确每处资产只能由一名在册职工出资购买，殷久钢作为糖酒供应站中层领导，与不具备购买资格的人员协商规避相关规定，由其出面购买，其行为已构成欺诈，损害了国家利益，故双方签订的资产转让协议应为无效；2.资产转让协议具有人身依附性，该协议的权利义务与殷久钢的职工身份相挂钩，原告无权以合同当事人身份行使请求权；3.即使资产转让协议有效，原告有权行使合同请求权，也应当以在栖霞商务局存档的资产转让协议确定双方的权利义务，而不能以原告持有的空白资产转让协议确定双方权利义务，根据栖霞商务局存档的资产转让协议约定，殷久钢购买的房产及土地使用权面积分别为765.8平方米及657.6平方米，土地使用权面积并非原告主张的1897.3平方米；4.被告在本次诉讼之前并不知晓资产转让协议存在无效的情形，已按照资产转让协议约定将本市五佰村63号765.8平方米房屋及该房屋占用的657.6平方米国有土地使用权交付殷久钢，不存在未履行资产转让协议的义务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人栖霞商务局述称，本案事实同被告迈燕公司意见，但第三人并非合同当事人，无需承担责任。
本院经审理认定事实如下：原告朱美玲与殷久钢系夫妻关系，双方育有独生子殷荣成。殷久钢原系糖酒供应站企业批发部经理，于2006年9月11日死亡。殷久钢父母均早于其死亡。殷荣成明确表示放弃对本案所涉财产权利的继承。
本市五百村63号房屋（含1、2、3、3-1、3-2、4幢房屋及楼梯）建筑面积合计765.8平方米，占地面积657.6平方米，用途为工业，登记的房屋所有权人系栖霞供销公司，该房屋所有权证的使用国有土地情况部分为空白。本市下关区（现为鼓楼区）小市街道五百村63号（地号07-006-013-005）国有土地使用权面积为1573.9平方米，土地使用权者登记为栖霞供销公司，土地用途为商业。
2000年7月5日，南京中盛联合会计师事务所受南京国贸供销商业（集团）总公司委托，对本市五佰村63号五佰村仓库资产价值进行了评估，评估所得房地产价值取整为324万元，该价格为包含土地出让金和相关税费的价格，其中关于土地的评估选用基准地价调整法对土地价格进行评估，该土地位于南京市级地区域范围内，且为商业用途，结合考虑其他因素，该地的总地价取整为296万元，该价格为包括土地出让金和相关税费的价格，关于房价的评估取整为28万元，该价格包括了相关税费的价格。
2000年10月10日，糖酒供应站发布关于下属自有门点资产公开转让的告示，将糖酒供应站下属21个自有资产的门点以公开转让的方式出售给个人，改制为个人投资经营的经济实体，该告示中明确报名者中标后对所购买的门点资产，属于总站对外租赁的，应变更并按照原租赁合同所确定的期限延续执行，租赁收入归中标人所有，中标人与原承租人双方协商处理好一切善后事宜；报名者中标后对具有房屋产权证（土地使用证）的门点资产以及无证的门点资产，如中标人购买后需要办理房屋产权过户、变更等相关事宜的（土地使用权协议另签），总站对办证费用已在资产评估额中扣减，由中标人自行申办相关手续，相关税费自理；转让形式为公开竞（投）标，以公布各门点的资产售价为标的的底价，采取先内后外分期分批竞标或投标的形式公开出售等等。在资产出售标的公布表中载明位于本市五佰村63号的五佰村仓库门点资产面积为辅助房765.8平方米，占地1897.3平方米，资产评估可出售价（标的底价）为45万元。
2000年11月28日，糖酒供应站（甲方、出让方）与殷久钢（乙方、受让方）签订资产转让协议书，约定为加快推进企业产权制度改革，大力发展个体私营经济，根据栖委字（2000）16号文件及栖委办（2000）18号文件精神，并经宁栖体改字（2000）327号文件批复，同意将本市五佰村63号五佰村仓库门点公开出售给个人，此门点为糖酒供应站下属门点，经总站改制申请，二届三次职代会审议通过，区体改委批准，甲方将此门点资产以公开投标转让方式出售给乙方，改制为由个人投资经营的经济实体；考虑到乙方购买的资产的房产或土地使用手续不全，经（集团）总公司集体资产管理部门确认，甲方在资产可出售额中已扣除办理房产、土地使用手续等费用（不含原承包人承包期个人投资折价金额），本协议签订后，甲方对此门点办证的费用概不承担，乙方如需办理房产、土地使用手续的，由乙方自行办理，有关税费用由乙方承担，如遇拆迁，其补偿受益权归乙方；乙方中标后，须当场交纳中标标的的20%作为定金（不含报名时的保证金2000元），乙方在中标之日起5日内付清全部资产转让费后，签订资产转让协议，如逾期不能付清的，视为乙方违约，其交纳的保证金、定金不予退还；有关附件包括：1.房产权属证明；2.房产、低值易耗品评估报告；3.资产平面图；其他约定中包括其出售资产中的六家住户由乙方自行解决，房屋所有权证、土地使用权证复印件；本协议有甲乙双方签字盖章后生效等等。在原告持有的资产转让协议书中该门点资产出售价格、房屋建筑面积、占地面积等均为空白，在第三人栖霞商务局存档的资产转让协议书中约定经评估，此门点资产可出售价为45万元，其中房屋建筑面积765.8平方米，占地面积657.6平方米，两项估价合计45万元，此门点经公开投标，乙方以45万元中标。原告称其持有的资产转让协议书为空白系由于双方在签订资产转让协议书时糖酒供应站将资产出售标的公布表盖章确认后交付殷久钢作为该资产转让协议书的附件，由于资产出售标的公布表中对出售标的信息及出售价格均有明确公示，故双方在资产转让协议书中未再填写。同日，南京市栖霞区商业局出具房产权属证明，载明兹有五佰村仓库门点，地址五佰村63号，此房产原系南京国贸供销商业（集团）总公司下属南糖食杂供应总站集体所有，现房产出售给殷久钢，房产权属归其所有，如需办理房产证的，由其自行办理。
上述资产转让协议书签订后，糖酒供应站将本市五佰村63号房屋交付殷久钢。被告迈燕公司称其实际交付的资产为本市五佰村63号房屋及其占用的国有土地使用权，并不包含地号为07-006-013-005的国有土地使用权证上载明的空地。原告称被告是将本市五佰村63号房屋及空地一并交付原告，并由原告实际占有使用。
2000年12月2日，殷久钢、魏忠财、黄飞三人就关于合资购买五佰村仓库一事签订备忘录，约定由于糖酒供应站向社会公开转让（出售）其所属的五佰村仓库（该资产的概况为占地1897.3平方米，房屋面积765.8平方米，其中房屋765.8平方米拥有房屋产权证，而1897.3平方米的占地无土地使用证和土地来源证明，其总售价为45万元，并须按卖方规定由买方自行解决好原资产内的4个租赁户、6个住家户的权属关系），经三人多次磋商，探讨后决定由其三人共同出资购买，因受到购买时只能以一个人名义购买的限制，现阶段委托殷久钢一人负责操作，但总的方案须经三人共同探讨同意。
2000年12月6日，殷久钢向糖酒供应站支付了购买五佰村仓库的价款45万元。
2003年3月13日，第三人栖霞商务局发布关于组建迈燕公司的通知，决定对糖酒供应站、栖霞供销公司等21家公司实施兼并，组建迈燕公司。
2006年12月31日，第三人栖霞商务局出具房产、土地权属证明，载明兹有我局下属单位栖霞供销公司五佰村仓库门点房屋、土地，建筑面积765.8平方米（房屋权证编号：栖霞字第××号），土地面积1573.9平方米（土地证地号：07-006-013-005），根据栖委（2000）16号、栖委办（2000）18号文件精神及宁栖体改字（2000）327号批复，企业转性质、职工转身份进行产权制度改革，上述房产、土地已于2000年11月出售给殷久钢，房产权及土地使用权归殷久钢所有。
2016年4月27日，第三人栖霞商务局向南京市鼓楼区房屋征收管理办公室作出关于五佰村63号房屋土地情况的说明，载明五佰村63号的土地使用者栖霞供销公司为其下属公司，上世纪九十年代末为了调整企业组织结构和经营结构，撤销了栖霞供销公司，成立糖酒供应站，糖酒供应站于2003年并入其组建的迈燕公司。五佰村63号地块土地性质分为两种，批发零售用地面积1573.9平方米，城镇单一住宅用地面积314.78平方米（土地信息联系单），房屋建筑面积共计765.8平方米，2000年糖酒供应站改制期间，将该处765.8平方米房屋及房屋所占土地面积657.6平方米转让给单位职工殷久钢个人所有。现五佰村63号的房屋面临征收，我局确认与殷久钢签订的资产转让协议书是真实有效的，且没有其他补充协议，按照协议约定，转让给殷久钢个人资产为土地657.6平方米（其中批发零售用地369.36平方米，城镇单一住宅用地288.24平方米），房屋765.8平方米（其中商业性质477.56平方米，住宅性质288.24平方米），剩余1231.08平方米空地不在资产转让协议内，属本局集体所有，协议中第八条手写内容为真实有效。另因我局下属单位多次调整，目前尚未找到该地块土地证原件，我局准备到相关部门查询或登报申明遗失。
审理中，本院向南京市国土资源局询问了本市五佰村63号国有土地使用权人登记信息，南京市国土资源局称自2016年3月31日鼓楼区人民政府作出《南京市鼓楼区人民政府房屋征收决定》（宁鼓府征字（2016）第1号）之日起，本市五佰村63号房屋即被依法征收，国有土地使用权同时收回，故无法再行办理上述房屋及土地的权属变更事宜。
另查明，原、被告双方称根据南京市国土资源局信息联系单显示本市五佰村63号房屋中1、2幢房屋所占宗地面积为314.78平方米，用途为住宅，但双方均未领取该部分国有土地使用权证。
糖酒供应站原将本市五佰村63号空地出租给祁国庆、王志洪经营废品收购站。糖酒供应站与殷久钢签订资产转让协议书后，王志洪与殷久钢签订租赁协议，并将上述空地租金支付给殷久钢。
原告朱美玲持有本市鼓楼区小市街道五百村63号（地号07-006-013-005，面积为1573.9平方米）国有土地使用权证原件，并在本市五佰村63号房屋内实际居住。本市五佰村63号房屋尚未签署拆迁安置补偿协议。
当事人确认本市五佰村63号与本市五百村63号系同一地址。
本院认为，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，本市五佰村63号房屋已由人民政府决定征收，但在征收单位对原所有权人进行拆迁安置补偿前，原所有权人对被征收的房屋仍享有占有、使用、收益的权益，但不得进行处分。双方当事人主要争议焦点为：1.资产转让协议书的效力；2.如何确定资产转让协议书中约定的国有土地使用权转让面积。
关于资产转让协议书的效力问题。合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中被告辩称殷久钢违反南京市栖霞区人民政府改制文件关于购买人为改制企业职工的要求，与不具备购买资格的人共同购买上述资产，其以欺诈手段订立合同，损害了国家利益，故殷久钢与糖酒供应站签订的资产转让协议书应为无效，由于被告认为的殷久钢违反的规定系南京市栖霞区人民政府文件，并非法律、行政法规，故被告以此为由认定殷久钢与糖酒供应站签订的资产转让协议书无效，本院不予支持。殷久钢与糖酒供应站签订的资产转让协议书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定合法有效。由于殷久钢已死亡，其第一顺序继承人殷荣成明确放弃该资产转让协议书涉及的财产权利，故原告朱美玲作为殷久钢第一顺序继承人有权继承资产转让协议书所确定的权利义务。糖酒供应站及栖霞供销公司的权利义务现由被告迈燕公司承继，故资产转让协议书中糖酒供应站的权利义务应由被告迈燕公司承继。
关于如何确定资产转让协议书中约定的国有土地使用权转让面积问题。由于原告持有的资产转让协议书中未明确国有土地使用权转让面积，第三人栖霞商务局存档的资产转让协议书中虽明确国有土地使用权转让面积为657.6平方米，但结合资产出售标的公布表、第三人出具的房产、土地权属证明、原告持有国有土地使用权证原件并实际使用，以及被告认为未交付的国有土地使用权面积与已交付的国有土地使用权面积系同一宗地的情况，可以认定糖酒供应站与殷久钢签订资产转让协议书时约定的转让资产应当包含地号为07-006-013-005的国有土地使用权证上载明的空地。殷久钢在签订资产转让协议书后已支付约定的出售价款，糖酒供应站亦将上述不动产实际交付殷久钢，并应协助殷久钢办理上述不动产权属转移手续，由于上述不动产现被人民政府依法征收，无法办理权属变更登记，故原告朱美玲作为上述不动产原实际权利人在征收单位对上述不动产进行拆迁安置补偿前，对上述不动产享有占有、使用、收益的权利。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第二十八条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
南京市五百（佰）村63号不动产的占有、使用、收益的权益归原告朱美玲所有。
案件受理费174950元，减半收取计87475元，由原告朱美玲、被告南京迈燕资产管理服务有限公司分别负担43737.5元（此款原告已预付，被告南京迈燕资产管理服务有限公司负担部分在本判决生效后十五日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 朱玉梅
二〇一八年三月二十九日
书记员 王 进