广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初10611号原告：中山市广浩物业管理服务有限公司，住所地广东省中山市西区金华南路2号广浩华庭公寓楼1至7层住宅，统一社会信用代码91442000722908037H。法定代表人：林雁衡，该司董事长。委托诉讼代理人：鲁卫明，该司项目经理。委托诉讼代理人：陆月霞，该司品质主管。被告：黄振兴，男，1963年11月16日出生，汉族，住广东省中山市。被告：刘飞燕，女，1963年7月5日出生，汉族，住广东省中山市。被告：黄锦辉，男，1989年12月20日出生，汉族，住广东省中山市。上列三被告共同委托诉讼代理人：何学耕，广东皓粤律师事务所律师。上列三被告共同委托诉讼代理人：梁秋娥，广东皓粤律师事务所律师助理。原告中山市广浩物业管理服务有限公司（以下简称广浩物业公司）诉被告黄振兴、刘飞燕、黄锦辉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广浩物业公司委托诉讼代理人鲁卫明、陆月霞，被告黄振兴、刘飞燕、黄锦辉共同委托诉讼代理人何学耕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广浩物业公司向本院提出诉讼请求：三被告支付水费、梯灯费、物业服务费、违约金共计128016.94元（其中自2010年7月1日至2010年12月31日期间的物业服务费为1603.92元；2011年1月1日至2016年1月31日期间的物业服务费为19567.58元，两项合计21171.5元；补收2010年7月至12月面积差异管理费30.46元；梯灯费536元；车位管理费30元（从2016年1月1日至2016年1月31日）；违约金106248.98元，以上款项合计128016.94元）。诉讼中，原告广浩物业公司明确违约金的计算方法为：从2010年7月1日起至2016年1月30日止，按每日千分之五计算。事实与理由：2010年7月1日，原告与被告所在的小区业主委员会先后签署《xx小区物业服务委托合同》，主要内容约定：被告是xx小区xx栋xx房的业主，建筑面积为178.21平方米，2010年12月31日前应当按照建筑面积每月每平方米1.5元，梯间分摊电费8元/月，共275.32元/月；2011年1月1日后按每月每平方米1.8元，梯间分摊电费8元/月，共328.78元/月向原告缴纳一次性物业管理服务费，在当月10号前付清。逾期付款按照每日5‰的比率支付违约金。但被告自2010年7月至2016年1月份起诉时共67个月欠交物业管理服务费及梯灯费共计21737.96元，2016年1月份车位管理费30元，合计欠款21767.96元，经原告多次催促，被告仍拒绝交费。被告的行为违反双方协议的约定，属于严重的违约行为，应当向原告支付违约金106248.98元。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。原告广浩物业公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提出如下证据：1.物业服务合同（2010年12月1日至2013年11月30日）；2.照片；3.物业服务合同（2013年12月1日至2018年12月31日）；4.业主承诺书、物业验收交接表、委托收款授权书、相关文件汇总清单、中山市商品房买卖合同、中山市商品房销售登记备案表；5.不动产资料证明表；6.房产证；7.催款通知书；8.中山市广浩物业管理服务有限公司xx分公司营业执照；9.前期物业服务合同（2007年11月1日起至业主委员会与物业管理合同签订之日止）；10.资质证书；11.中山市物业管理区域内业主委员会备案回执。被告黄振兴、刘飞燕、黄锦辉辩称，一、原告没有提供证据证实原告于2010年7月1日与被告物业所在的小区业主委员会签订了合法有效的《xx小区物业服务委托合同》。1、原告没有提供证据证实被告房产所在小区的业主委员会在2010年7月1日前已经合法成立；2.被告的房地产权证是2010年11月18日填发，此时才确定涉案房产的建筑面积为178.21平方米；此前被告与中山市xx房地产开发有限公司签订的《中山市商品房买卖合同》约定的建筑面积是185.44平方米，原告与“业主委员会”是如何在2010年7月1日签订的《xx小区物业服务委托合同》中约定被告房产的建筑面积为178.21平方米。二、原告提供的《物业服务合同》不能支持原告的诉讼请求。1、原告不是《物业服务合同》的合同相对方，不享有合同的权利和义务；2.《物业服务合同》的物业管理公司是中山市广浩物业管理服务有限公司xx分公司（以下简称xx分公司），该公司于2007年10月23日成立，但合同显示企业资质证书号为：xxx，显然该资质证书并不是该公司的，签订《物业服务合同》时，该公司没有从事物业管理服务的资质；3.《物业服务合同》没有合同签订时间，无法确定服务期限是否有合同依据；4.没有合法有效的证明证实《物业服务合同》中的甲方签订的人员为业主大会选举出来的业主委员会成员；5.没有业主大会选聘原告为物业服务企业的业主大会决定；6.原告没有提供资质证明及接管xx小区物业管理的备案依据；7.在业主委员会成立之前，没有证据证实发展商通过招投标方式选聘原告提供物业管理服务。三、原告主张被告支付2010年7月1日起的物业管理费没有合法依据。原告没有提供证据证实被告在2010年7月1日已经办理房屋交付手续或被告的房产已具备交付条件，被告无正当理由拒绝办理房屋交付手续。四、原告要求被告支付2010年7月1日以来的物业管理费已经超过诉讼时效。没有证据证实原告在诉讼时效内向被告送达《催缴通知单》，而且《催缴通知单》的制作单位是xx物业服务中心，并不是原告。五、原告要求被告支付106248.98元的违约金远远超过其实际损失，请法院予以调整。原告要求的违约金超过被告延期支付的物业费造成的损失30%，请法院以当月拖欠的物业费为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息予以调整。六、被告没有交物业管理费的原因是被告购买的涉案房屋面积“缩水”，原告曾经承诺负责和发展商协调处理，可以以物业管理费抵扣房屋“缩水”的差价。原告与发展商签订的《商品房买卖合同》约定的建筑面积是185.44元平方米、公摊面积33.2平方米，其中套内面积152.24平方米。但房产证出证的建筑面积为178.21平方米，其中套内面积151.62平方米、公摊面积26.59平方米。套内面积少了0.62平方米、公摊面积少了6.61平方米，合并少了7.23平方米。按照合同约定，公摊面积的建设费用已经分摊计入套内建筑面积的销售单价，也即被告购买的房产支付的对价是包括“缩水”面积的这部分建筑费用。被告购买房产按建筑面积的单价是3358.66元平方米，发展商多收了24283.08元，物业管理费尚未抵扣完毕。被告黄振兴、刘飞燕、黄锦辉就其辩解，在举证期限内未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:2007年，中山市xx房地产开发有限公司作为甲方，广浩物业公司作为乙方，双方签订《前期物业服务合同》，约定：甲方按照法律、法规和有关规定，采用招标、协议方式，选聘乙方对本物业实施前期物业管理，本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量：日常服务、定期服务、管理与物业相关的工程图纸、业主和非业主使用人档案和竣工验收资料等；物业服务费的收取方式和物业服务酬金：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，梯灯费8元／户／月另行分摊，包括共用水费、电费，本物业竣工验收交付使用后，乙方按本合同第五条约定的内容要求提供服务，按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：1.住宅按建筑面积：有电梯的住宅每月每平方米1.8元收取，商铺按建筑面积每月每平方米2.5元收取，小车车位服务费30元/月；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴业服务费的时间为每月10日前；业主或者非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；服务期限自2007年11月1日起至本物业业主委员会与物业公司签订的物业服务合同生效之日止。合同还约定了其他事项。合同签订后，广浩物业公司为xx小区提供了物业服务。黄振兴、刘飞燕、黄锦辉于2009年8月20日购买中山市xx镇xx路xx号xx幢xx房的房地产，建筑面积为178.21平方米，于2010年6月29日办理了收楼手续，成为xx小区的业主。2010年11月20日，金逸豪廷小区第一届业主委员会成立，委员会成员共有7人，成员分别为：郑某某、卢某某、郭某某、秦某某、林某一、林某二、李某某。2010年12月6日，中山市房地产行业协会出具中山房协业备字[2010]第xxx号《中山市物业管理区域内业主委员会备案回执》，对xx小区业主委员会进行备案。2010年12月1日，xx业委会作为甲方，广浩物业公司xx分公司作为乙方，双方签订《金逸豪廷物业服务合同》，约定：乙方按本合同第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或者非业主使用人收取物业服务费：本物业采用以下第3种方式收取物业服务费和提取酬金；3.包干制一，按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，梯灯费8元/户另外分摊；住宅按建筑面积按每月每平方米1.8元收取；商铺按建筑面积每月每平方米2.5元收取；业主从办理收楼手续后次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日前；业主或者非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金；小车车位服务费30元/月；服务期限为3年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止。合同还约定了其他事项。林某某、郭某某、郑某某、李某某、秦顺某某、卢某某代表xx小区业委会在合同上签名。合同到期后，双方于2013年12月1日重新签订《物业服务合同》，服务期限为5年，约定：业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金；小车车位服务费30元/月；本物业按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，梯灯费8元/户另外分摊；乙方按本合同第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取；商铺按建筑面积每月每平方米2.5元收取；服务期限为5年，自2013年12月1日至2018年11月30日止。合同还约定了其他事项。xx小区业委会签名人员为卢某某、林某某、郑某某、林某某、秦某某、李某某、何某某。广浩物业公司主张黄振兴、刘飞燕、黄锦辉从2010年7月1日起开始拖欠物业费，并主张其于2010年12月3日、2011年12月2日、2012年12月3日、2013年12月5日、2014年12月4日、2015年12月5日、2016年12月5日将要求黄振兴、刘飞燕、黄锦辉交纳物业服务费的交款通知书张贴在黄振兴、刘飞燕、黄锦辉所有的位于中山市xx镇xx路xx号xx房的大门上，向黄振兴、刘飞燕、黄锦辉催缴所欠物业服务费。黄振兴、刘飞燕、黄锦辉在庭审中认为该照片没有拍照的时间，故对广浩物业公司提交的张贴交款通知书的照片不予确认。但在2016年12月5日的照片显示，在xx房大门的门牌号xx的下方张贴有一叠交款通知书，在大门的右下侧，张贴有本院张贴的收取诉讼文书通知书一份。广浩物业公司主张黄振兴、刘飞燕、黄锦辉拖欠从2010年7月1日至2016年1月31日期间共计67期的物业服务费21171.5元及梯灯费、车位管理费等费用。广浩物业公司经多次向黄振兴、刘飞燕、黄锦辉催讨未果，遂于2016年5月21日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查，根据中山市住房和城乡建设局中建物字[2000]xxx号资质证书，中山市广浩物业管理服务有限公司的资质等级为三级，证书有效期至2017年3月23日。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、涉案三份物业服务合同的效力问题；二、广浩物业公司起诉的部分物业费是否超过了诉讼时效；三、本案的违约金是否需要调整。关于焦点一。首先，广浩物业公司已提交2010年7月1日前与开发商签订的物业服务合同。广浩物业公司提交了三份物业服务合同，第一份合同为房地产开发商中山市xx房地产开发有限公司与广浩物业公司签订的《前期物业服务合同》，签订的日期为2007年，约定的物业服务的期限为2007年11月1日至业主委员会成立后；第二份、第三份合同均为xx小区业委会与广浩物业公司xx分公司签订，服务期限从2010年12月1日至2013年11月30日、2013年12月1日至2018年11月30日。其次，关于xx业主委员会是否合法成立的问题。经xx小区业主大会选举，xx小区业主委员会已于2010年11月20日成立，并向中山市房地产行业协会、中山市xx镇建设管理所及中山市xx镇xx居委会申请备案登记。经中山市房地产行业协会备案登记，郑某某、卢某某、郭某某、秦某某、林某一、林某二、李某某等为xx业主委员会成员，故本院认定xx业主委员会已合法成立，该业委会有权与物业服务公司签订物业服务合同。再次，关于合同主体与本案的原告不一致的问题。广浩物业公司xx分公司于2007年10月23日经登记成立，经营范围为物业服务、停车服务、公共场所经营等。依照《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，广浩物业公司xx分公司不能独立承担民事责任，其民事责任由广浩物业公司承担，权利也应当由广浩物业公司享有，故广浩物业公司可以作为本案的适格原告享有合同利益。广浩物业公司作为总公司承担合同责任，具有物业管理的三级资质，能够承接涉案物业的物业管理服务。综上所述，本院认定涉案三份物业服务合同合法有效。而广浩物业公司xx分公司为xx小区提供了物业服务，黄振兴、刘飞燕、黄锦辉作为该小区的业主，应按合同约定向广浩物业公司交纳物业服务费。关于焦点二。广浩物业公司xx分公司主张其于黄振兴、刘飞燕、黄锦辉欠缴物业服务费后，每半年一次将交款通知书张贴在其大门上，并提交了照片作为证据。黄振兴、刘飞燕、黄锦辉虽然以照片没有显示拍照时间为由否认广浩物业公司催缴物业费的真实性，但根据2016年12月5日的照片，在黄振兴、刘飞燕、黄锦辉居住的xx房大门上张贴有一叠交款通知书，在大门上张贴交款通知书的右下方，张贴有本院的收取诉讼文书通知书一份，该份照片能充分证明广浩物业公司在xx房大门上有张贴交款通知书。故本院认定广浩物业公司向黄振兴、刘飞燕、黄锦辉多次催缴过物业服务费用，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，广浩物业公司因向黄振兴、刘飞燕、黄锦辉主张权利而发生诉讼时效的中断，广浩物业公司的起诉没有超过诉讼时效。故黄振兴、刘飞燕、黄锦辉应向广浩物业公司交纳从2010年7月1日至2016年1月31日期间的物业费、梯灯费及其他费用。前期物业服务合同约定物业费为每平方米1.8元，但广浩物业公司主张每平方米按1.5元收取，是其对自身的权利的处分，本院予以照准，故2010年7月1日至2010年12月31日期间应缴物业服务费为1603.89元（178.21平方米×1.5元/月×6个月），2011年1月1日至2016年1月31日期间应缴物业服务费为19567.46元（178.21平方米×1.8元/月×61个月），两项合计21171.35元。黄振兴、刘飞燕、黄锦辉应缴纳2010年7月1日至2016年1月31日期间的梯灯费536元（8元/月×67个月），缴纳2016年1月1日至1月31日期间的车位服务费为30元。至于广浩物业公司要求黄振兴、刘飞燕、黄锦辉支付2010年7至12月的面积差异管理费30.46元，因广浩物业公司没有提供相应的证据证明，不予支持。关于焦点三。关于逾期付款违约金，合同约定“物业服务费在每月10号前交纳，如逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金”，该费用实际是由于黄振兴、刘飞燕、黄锦辉违反双方约定，拖欠物业服务费所致，其性质属于违约金。黄振兴、刘飞燕、黄锦辉拖欠物业服务费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因广浩物业公司未举证证明除利息损失外存在其他损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，双方所约定的违约金标准明显偏高，已经超出广浩物业公司利息损失的百分之三十，故结合本案实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院依法对双方约定的上述违约金标准予以适当调低，标准为按年利率24%计算。关于黄振兴、刘飞燕、黄锦辉认为涉案房产存在面积差异，开发商应向其退还多收的24283.08元，应用该项费用抵扣物业服务费的抗辩，因黄振兴、刘飞燕、黄锦辉对此没有提供证据予以证实，且其与开发商之间的法律关系与本案并非同一法律关系，故本院对其该项抗辩不予采信。综上所述，广浩物业公司诉求合法部分，本院予以支持。黄振兴、刘飞燕、黄锦辉抗辩合理部分，本院予以采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黄振兴、刘飞燕、黄锦辉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市广浩物业管理服务有限公司交纳2010年7月1日至2016年1月31日期间的物业服务费21171.35元及违约金（违约金计算方法：从2010年7月1日起至2016年1月31日止，以每月实际欠款额为基数，按年利率24%计算）、2010年7月1日至2016年1月31日期间的梯灯费536元、2016年1月车位服务费30元；二、驳回原告中山市广浩物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2860元（原告中山市广浩物业管理服务有限公司已预交），由原告中山市广浩物业管理服务有限公司负担1860元，被告黄振兴、刘飞燕、黄锦辉负担1000元，由被告黄振兴、刘飞燕、黄锦辉于本判决生效之日起七日内返还给原告中山市广浩物业管理服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  饶 琨审 判 员  熊 伟人民陪审员  张子锋二〇一七年五月十一日书 记 员  陈 奇邓梦云