河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终3448号
上诉人（原审被告）：贾良群，男，1966年9月27日出生，汉族，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人（特别授权）：王贺平，河南言正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋秋君，男，1958年7月5日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人（特别授权）：梁天一，河南青屏律师事务所律师。
原审被告：宋万玲，女，1965年1月4日出生，汉族，住河南省洛宁县。
委托诉讼代理人：李瑞祥，男，1965年1月29日出生，汉族，住河南省洛宁县。
上诉人贾良群因与被上诉人宋秋君、原审被告宋万玲撤销权纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2016）豫0311民初4152号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贾良群的委托诉讼代理人王贺平，被上诉人宋秋君的委托诉讼代理人梁天一，原审被告宋万玲的委托诉讼代理人李瑞祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贾良群上诉请求：依法撤销洛阳市洛龙区人民法院（2016）豫0311民初4152号民事判决，驳回宋秋君一审诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.贾良群对宋万玲的债权真实存在，该债权形成于宋秋君对宋万玲诉讼之前，在整个房屋交易过程中，贾良群尽到了谨慎的注意义务，不存在和宋万玲恶意串通损害宋秋君利益的行为。贾良群于2015年12月16日、2016年2月1日分二次借给宋万玲200万元，2016年2月1日宋万玲向贾良群出具的借条约定2016年4月1日归还，到期后宋万玲违约未还，贾良群的利益已经受到损害。而宋秋君起诉宋万玲的时间是2016年7月8日，可见贾良群债权到期的时间早于宋秋君的起诉时间。2016年4月1日，贾良群的债权到期后多次向宋万玲催要，2016年6月30日宋万玲到北京商谈还款事宜，提出将其名下的房产卖给贾良群偿还借款。贾良群于2016年7月13日到洛阳实地查看房屋状况，2016年7月22日贾良群在宋万玲陪同下到郑州见金鹏，并在核实金鹏和宋万玲借款书、借款公证书以及抵押的房产证后让妻子给宋万玲卡内打入25万元，并由金鹏出具收据并将房产证退给宋万玲。当日，贾良群还在宋万玲陪同下到洛阳查询房产产权状态。随后两天，宋万玲联系好一次性偿还银行贷款事宜，2016年7月25日，贾良群的妻子将剩余的银行贷款1239521.25元转给宋万玲，宋万玲完成了偿还银行贷款、解押手续，随后贾良群在洛阳顺居房地产交易中介公司张晓峰的代理下完成了过户交易手续。2.一审法院认定事实错误。在办理房产过户手续过程中，贾良群是严格按照交易程序，先签合同后交契税，双方签订的《房屋买卖合同》在房产交易处有备案，契税发票上明显注明签订合同日期是2016年7月27日。一审法院认定“缴纳契税在前、签订房屋买卖合同在后，不符合交易习惯”，属于严重的认定事实错误。3.一审法院适用法律错误。一审法院参照《最高人民法院关于债务人有多个债权而将其全部财产抵押给其中一个债权人是否有效问题的批复》，本案中没有哪一个法律关系涉及抵押法律关系的。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定了三种情况下债权人可以行使撤销权，但本案不符合该三种情况。
宋秋君辩称，1.一审判决认定事实清楚，证据充分。贾良群怠于行使诉权，与宋万玲恶意串通转让房产，损害宋秋君利益。贾良群对宋万玲的200万元借款于2016年4月1日到期，但直至2016年7月8日宋秋君起诉宋万玲要求偿还借款前数月，贾良群始终怠于行使债权。在宋秋君起诉要求宋万玲还款后，恶意串通，约定先大幅增加宋万玲对贾良群所负债务数额后，再以宋万玲的三套房产抵消二人之间的债权债务，导致宋万玲个人财产不当减少，对宋秋君的合法权益造成损害。宋秋君于2016年7月8日向郑州市金水区人民法院起诉要求宋万玲偿还借款后，随即向该院提出财产保全申请，但2016年7月20日宋万玲通过出具《承诺书》拖延时间，并利用尚未完成保全措施的期间，与贾良群恶意串通，共28天就完成从借25万取回房产证、借1239521.25元清偿贷款、缴纳契税、签订买卖合同到领取不动产权证的全部流程，宋万玲明知其行为是不当减少财产的行为，置宋秋君的利益于不顾。宋万玲不当增加个人债务，一方面以此规避以“明显不合理的低价”取得房屋所有权之规定，又是以合法形式掩盖非法目的的行为。贾良群和宋万玲系同学关系，双方存在利害关系，且在房产交易过程中存在违法、违规行为。二人在提交给房管局的房屋买卖合同中约定的价格写为90万，其目的是为了少缴税，明显是恶意串通，损害国家利益的行为。贾良群缴纳契税的时间早于签订房产买卖合同的时间，明显不符合交易流程。2.一审法院参照而不是依据相关法律规定作出判决，本案中，贾良群和宋万玲既有恶意串通的行为，又有增加债务致使宋秋君利益受损的事实，一审法院适用法律正确。
宋万玲述称，房屋买卖是合法的，有在一审中提交的证据予以证明。
宋秋君向一审法院起诉请求：1.依法撤销二被告之间签订的房屋买卖合同；2.本案诉讼费用由被告宋万玲承担。
一审法院认定事实：2014年12月至2015年7月间，被告宋万玲多次向原告宋秋君借款，后因宋万玲拖欠本息不还，致宋秋君向郑州市金水区人民法院提起诉讼，郑州市金水区人民法院于2016年7月8日受理该案。2016年7月20日，宋万玲向宋秋君出具承诺书一份，主要内容为“本人宋万玲于2014年、2015年多次向宋秋君借款共计本金壹佰肆拾叁万玖仟元整（1439000.00元），利息每月5%，每笔借款到期后的利息均未支付，本金也未归还。……本人承诺：至7月20日起，每月偿还不低于贰拾万元（200000.00元）至还清本息。”2016年11月23日，郑州市金水区人民法院作出（2016）豫0105民初17220号民事判决：被告宋万玲于本判决生效后十日内支付原告宋万玲借款本金1200000元及利息61201元（自2015年7月21日起的利息，以实欠本金数额为基数按照月利率2%计付至本金偿还完毕之日止）。该判决于2017年2月6日发生法律效力。另查明，宋万玲于2013年购买洛阳市××区世贸中心1713号、1715号、1716号房产，建筑面积分别为126.17㎡、115.72㎡、132.02㎡，单价均为8912元/㎡,合计价款3332286元。被告贾良群于2015年12月16日、2016年2月1日分两次共计借给被告宋万玲2000000元，宋万玲向贾良群出具借条一份，约定于2016年4月1日前归还。因宋万玲不能按期还款，双方约定以上述三套房产折抵借款。2016年7月22日，贾良群又借给宋万玲250000元，同月25日，贾良群再次借给宋万玲1239521.25元用以清偿该三套房产的银行贷款。同月27日，贾良群就上述三套房产按照7385.4476322元/㎡的单价缴纳了相关契税。2016年8月2日，宋万玲、贾良群就上述三套房产分别签订房产买卖合同，每份合同约定的房屋转让价格均为300000元。2016年8月18日，洛阳市国土资源局为贾良群颁发了不动产权证三份。2016年10月11日，宋万玲在向贾良群出具的借条上添加内容“经宋万玲房产转让后，下余借款贰拾陆万元整。”另查明，原告宋秋君曾于2016年7月25日向洛阳市房地产产权产籍监理处查询洛龙区世贸中心1713号、1715号、1716号房产信息，当时显示所有权人为宋万玲。因随后所有权人变更为贾良群，致使宋秋君于2016年9月7日向该院起诉，要求撤销贾良群与宋万玲签订的房屋买卖合同。上述事实，有郑州市金水区人民法院受理案件通知书、（2016）豫0105民初17220号民事判决书、判决生效时间证明、承诺书、查档证明、房产买卖合同、商品房现房买卖合同、销售不动产统一发票、不动产权证、网银转账回单、借条、结婚证、河南增值税普通发票、税收缴款书等证据证明。证据确实充分，足以认定。
一审法院认为，宋万玲在2013年已经购置涉案三套房产，后来，向宋秋君借款在前，向贾良群借款在后，且向宋秋君借款的数额较小。在宋秋君主张债权后，宋万玲并未还款或者变卖房产以偿还欠款，甚至在宋秋君诉至法院、自己向宋秋君出具还款承诺书的情况下，也并未提出以房产冲抵欠款，而是立即与另一债权人贾良群达成协议，由贾良群出钱解除房产抵押，将三套房产全部过户给贾良群。二人的房屋买卖行为进行迅速，且贾良群是缴纳购房契税在先，签订房屋买卖合同在后，不符合交易习惯。因此可以推知，贾良群与宋万玲存在恶意串通，客观上导致宋万玲的财产减少，危及宋秋君债权的实现，参照《最高人民法院关于债务人有多个债权人而将其全部财产抵押给其中一个债权人是否有效问题的批复》，宋万玲转让房产的行为已经严重损害到宋秋君的合法权益，应当撤销贾良群、宋万玲之间的房屋买卖行为。依据《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：撤销被告宋万玲向被告贾良群卖出洛龙区世贸中心1713号、1715号、1716号房产的行为。案件受理费12800元、保全费5000元，由被告宋万玲负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案各方当事人的争议焦点是宋万玲、贾良群之间是否以不合理低价转让财产及转让方与受让方之间是否存在恶意。经一、二审审理查明，贾良群借给宋万玲200万元后，因宋万玲不能按期还款，双方约定以宋万玲所有的洛阳市××区世贸中心1713号、1715号、1716号购买价3332286元的房产折抵借款，贾良群先后借给宋万玲250000元清偿其他借款、1239521.25元清偿房产贷款，后宋万玲在向贾良群出具的借条上添加内容“经宋万玲房产转让后，下余借款贰拾陆万元整。”即宋万玲以其三套房产实际折抵向贾良群的借款3229521.25元，双方之间的房产买卖行为，系宋万玲在借款到期难以清偿债务时，通过将其所有的商品房出售给贾良群，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，系双方真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，本案宋万玲、贾良群的房产买卖行为不构成“以不合理的低价转让财产”。本案各方当事人均认可宋秋君于2016年7月25日向洛阳市房地产产权产籍监理处查询案涉房产信息，所有权人仍显示为宋万玲，即贾良群在房产转让过程中不存在明显过失，且宋秋君未举证证明贾良群与宋万玲之间存在恶意串通，进而严重侵害其合法权益的行为。宋秋君的起诉并不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条关于“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。
综上，贾良群的上诉请求成立，本院予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销洛阳市洛龙区人民法院（2016）豫0311民初4152号民事判决。
二、驳回宋秋君的诉讼请求。
一审案件受理费12800元、保全费5000元；二审案件受理费12800元均由宋秋君负担。
本判决为终审判决。
审判长 李太山
审判员 邢玉玲
审判员 董 鹏
二〇一七年八月十八日
书记员 麻琳娜