河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1303民初1821号
原告南阳市智信投资有限公司。
法定代表人吴秀献，任公司董事长。
委托诉讼代理人王世锋，河南子午律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告刘福录。
第三人南阳市东方房地产开发有限责任公司
法定代表人ＸＸ，任公司董事长。
委托诉讼代理人于建勋，河南道睿律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告南阳市智信投资有限公司（以下简称智信公司）与被告刘福录、第三人南阳市东方房地产开发有限责任公司（以下简称东方公司）执行异议之诉纠纷一案，原告智信公司于2016年4月1日向本院提起诉讼，本院于2016年4月1日予以受理，并于2016年8月18日、2016年10月28日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告智信公司的委托代理人王世锋，被告刘福录、第三人东方公司的委托代理人于建勋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告智信公司诉称，2012年4月25日，原告与南阳市东方房地产开发有限责任公司签订房地产投资联合开发合同，双方约定；南阳市东方房地产开发有限责任公司兴华花园2号楼由原告全权负责该项目建设，包括资金管理使用、施工、销售、物业、绿化等，甲方不予干涉。原告需承接东方房地产公司已收缴认购款的老购房户的房源供应，2号楼剩余房源由原告自行销售，所得收益归原告所有，作为原告的投资收益。合同签订后，原告自筹资金，进行建设。2012年12月2号楼主体建成前后，原告将剩余房源进行公开认购，其中贵院查封的9层东户（房号906）的房屋已出售给第三人，而且第三人已经按照约定支付完毕房款，原告已将房屋钥匙交于第三人。根据物权法的原则，该查封房屋系原告独资开发建造房屋的事实行为而取得物权，属于物权的原始取得方式。在该房屋未登记到购房户名下之前，该查封房屋的所有权人为原告。被告刘福录系执行案件的申请人，南阳市东方房地产开发有限责任公司系执行案件的被申请人，在执行程序中被告刘福录作为申请人，向卧龙区人民法院申请对原告具有所有权××房产（××与××交叉口南侧××花园××楼××东××906的房屋申请执行，原告对贵院提出执行异议，贵院于2016年3月11日作出（2016）宛龙执异字第6号民事裁定书，裁定驳回原告的异议申请，并明确告知原告若不服裁定，可在裁定送达之日起15日内向贵院起诉。依据《民事诉讼法》第119条、227条的规定，请求判令立即解除对位于南阳市南新路与长江路兴华花园2号楼9层东户906的房屋的强制执行，并解除查封扣押；诉讼费用由被告负担。
被告刘福录辩称，南阳市卧龙区人民法院查封的房产是以东方公司名义开发的，不属于原告所有。原告与东方公司签订的协议属于内部协议，对被告刘福录无约束力。
第三人东方公司述称，1、第三人在兴华花园开发的房产，进行到一半时没有资金了，与原告南阳市智信投资有限公司签订了联合开发合同，约定“兴华花园2号楼由智信投资公司自行出资进行开发销售，东方公司不予干涉。”随后东方公司又对原告出具了委托书。2、原告自筹资金开发建造房屋，情况属实。3、原告接受兴华花园项目，先期由第三人销售的60套房屋，随后又进行了增加，这86套房屋是东方公司销售的，东方公司把售房款收了。
经审理查明，被告刘福录为南阳市电业局退休职工，东方集团曾吸纳该单位职工存款，后为解决广大储户的存款兑付问题，开发建设东方电力花园住宅小区，允许储户以占总房款50%储金单购买该项目中的房产，刘福录是其中的储户之一。2003年5月3日，刘福录作为乙方和甲方东方公司签订《购房协议书》（住宅）一份，约定一、甲方将位于南阳市农科所北侧“东方电力花园住宅小区8号楼”东单元一层西号，面积为154.75平方米，户型为4室两厅，出售给乙方；二、乙方所购房价总计131636元，其中现金元，占总价款的50%，储金单元，占总价款的50%；三、本协议签订之日，乙方按所购房产的总价款先支付给甲方5万元，剩余现金部分及储金单于交房时一次付清；四、甲方于2004年7月1日前将竣工且经南阳市建设工程质量监督站验收合格的房产，交于乙方使用，超出日期由甲方按银行同期利息补偿给乙方；五、工程竣工后，在两个月内甲方协助乙方办理《房屋所有权证》。协议签订后，2003年5月4日，刘福录向东方公司缴纳储金单合计48306元，东方公司为刘福录出具了收款收据，收据上均载有刘福录交来的股金单抵东方电力花园8号楼一层西号购房款的内容。……。因东方公司未向刘福录交付房屋，2012年4月刘福录向南阳市卧龙区人民法院提起诉讼，经本院审理后于2012年11月30日作出（2012）宛龙民商三初字第118号民事判决书，判令一、解除刘福录与东方公司于2003年5月3日签订的《购房协议书》；二、本判决生效后十日内，被告南阳市东方房地产开发有限责任公司返还原告刘福录已付购房款48306元及利息（利息自2003年5月4日起中国人民银行同期贷款利率计算至款付清之日至）。三、本判决生效后十日内，南阳市东方房地产开发有限责任公司赔偿刘福录房屋差价款345922元。四、本判决生效后十日内，南阳市东方房地产开发有限责任公司赔偿刘福录房屋差价款48306元。案件受理费7938元，鉴定7500元，由南阳市东方房地产开发有限责任公司。
判决书生效后，被告没有履行判决书确定的义务，刘福录申请我院强制执行。在执行过程中，我院执行局于2013年8月15日作出（2013）宛龙执字第740-21执行裁定书，查封被执行人南阳市东方房地产开发有限责任公司位于南新路与××交叉口东南侧××花园××楼××东××商品房××（房××），建筑面积为139平方米。
2015年12月17日异议人智信公司向我院执行局提出书面异议称，我院执行局于2013年8月15日作出（2013）宛龙执字第740-1号执行裁定书，将异议人位于东方花园2号楼9层东户房屋查封，异议人认为该房产应为异议人所有，认为我院查封错误，要求撤销查封。我院执行局受理后，依法进行了审查，查明，我院在办理申请执行人刘福录与被执行人南阳市东方房地产开发有限责任公司一案中，于2013年8月15日作出（2013）宛龙执字第740-1号执行裁定书，查封被执行人南阳市东方房地产开发有限责任公司位于南新路与××交叉口东南侧××花园××楼××东××商品房××套，建筑面积为139平方米。现异议人南阳市智信投资有限公司提交如下证据：房地产投资联合开发合同、东方兴华二期2号楼住宅销控表、南阳市东方房地产开发有限责任公司出具的情况说明、南阳市宛城区处理东方集团问题工作组向南阳市智信投资有限公司发出的通知。欲证明我院查封的房屋为异议人所有，认为查封错误，要求撤销查封。本院认为，东方兴华花园以南阳市东方房地产开发有限责任公司的资质进行开发，并以南阳市东方房地产开发有限责任公司的名义进行公开销售。异议人所提交的证据仅证明异议人与南阳市东方房地产开发有限责任公司内部存在协议，对合同双方当事人具有内部约束力。南阳市宛城区处理东方集团问题工作组的通知，仅能够证明异议人有权收取东方公司已经出售房屋中购房所欠尾款部分，且有权对剩余部分房屋进行销售，但销售价格必须经东方房地产公司同意，购房合同及收款收据必须由东方公司签订和出具，购房合同及收款收据未经东方公司签订和出具，一律视为无效。综上所述，异议人提交的证据并不能够证实我院查封房屋所有权人为异议人。异议人提交的证据不能证明其异议成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，2016年3月11日我院执行局作出（2016）宛龙执异字第5号执行裁定书，裁定驳回南阳市智信投资有限公司提出的执行异议。
2016年4月1日南阳市智信投资有限公司向我院提起案外人异议之诉，要求判令立即解除对位于南新路××××交叉口东南侧东方兴华花园2号楼10层东户（房号1006）房屋的强制执行，并解除查封扣押；判令被告刘福录承担一切诉讼费用。
另查明，2012年4月25日，东方公司作为甲方与乙方智信公司签订房地产投资联合开发合同，合同第二条约定：因甲方在开发“东方兴华花园二期一、二号楼”过程中，资金不足无力独立开发，故邀请乙方全面接管“东方兴华花园二期一、二号楼”的开发、建设、销售工作，该两栋楼的后续资金全部由乙方出资，甲方做好配合工作；合同第三条约定：1、甲方提供工程的所有合法手续，乙方提供后续全部建设资金。2、甲方负责办理该项目的土地使用证、建设规划许可证、用地许可证、施工证、预售许可证及房屋产权证等。3、项目工程完成后按本协议进行房产销售，销售资金首先支付项目投资成本，剩余款项扣除应缴纳的各项税费后，利润由甲乙分配，乙方分得利润100%。同日，东方公司作为委托人（甲方）对关于南阳市“东方兴华花园二期”项目开发委托合同，向受托人吴秀献出具委托合同，委托合同约定：甲方就“东方兴华花园二期”在建工程已于2012年4月25日与南阳智信投资有限公司签订房地产投资联合开发合同，为了该合同能够尽快实施，为节省时间和程序，减少不必要的环节，现甲方将关于开发此项目的有关事宜委托乙方，乙方表示接受，双方达成条款如下：一、甲乙双方共同确认乙方系项目投资方的法定代表人，负责此项目的开发、项目部的管理。二、在开发期间，甲方为了节省时间和减少环节，同意委托乙方就此项目对外具有代表甲方签订法律文书的权力。三、甲方委托乙方全权负责项目中涉及到“东方兴华花园二期”甲方需要负责和办理的一切事宜，全权代表甲方处理协调事务。四、甲方同意乙方对“东方兴华花园二期”项目部的用人决策、财务决策等管理事项拥有绝对权力，甲方确定一经授权不予干涉。五、本委托合同为不可撤销的合同，授权范围为特别授权，授权范围按上述约定。六、本合同委托期限为：自双方签字或盖章之日起至本项目开发、房产处理、房产手续办理、债权债务清偿完毕之日止。七、授权委托书为本合同的有效组成部分，具有同等效力。八、在本合同履行期内，甲方不得另行委托第三方插手“东方兴华花园二期”项目的有关事宜，不得违反上述条款约定，若甲方违约，将赔偿乙方投资总额30%的违约金，并赔偿由此给乙方造成的一切经济损失。
2012年4月27日，东方公司作为甲方与乙方智信公司签订补充协议，补充协议约定：针对2012年4月25日签订的《房地产投资联合开发合同》未尽事宜，经双方友好协商，自愿补充以下条款：一、由于甲方在乙方接手兴华二期之前，已经销售部分房产，为划清责权，双方协商自双方签订本协议之日起，甲方确保不再销售该两幢房的房产（以甲方移交给乙方的清单为准）。二、甲方若再对外销售该两栋楼房产（含甲方已经卖出的房产但房款未收齐部分），按销售房产市场价的双倍赔偿乙方损失。三、从即日起，凡涉及该两栋楼的房产销售票据均要加盖吴秀敏私章，否则销售无效，且乙方有权要求甲方按第二条承担法律责任。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。本协议自双方签字盖章之日即行生效。
2013年7月29日南阳市宛城区处理东方集团问题工作组向南阳市智信投资有限公司下发通知，内容为：南阳市东方房地产开发有限责任公司（以下简称东方公司）开发的东方兴华花园二期1#、2#楼项目，是东方公司为认真落实南阳市委、市政府文件精神，解决涉及“两会”储蓄问题，稳定南阳社会大局的房地产项目，是市委、市政府的稳定工程。近期，该项目的购房户不断到政府有关部门进行上访，投诉你公司乱涨房价、一房多卖问题，在社会上造成了恶劣的影响，已影响了南阳社会大局的稳定，引起了各党委、政府的高度重视。为遵守法律法规及落实市委、市政府、宛城区委、区政府的文件精神，保持南阳社会大局稳定，现将该项目房产销售及有关事宜通知如下：一、东方公司在与你公司合作开发该项目之前，东方公司已将1#楼房产售出住宅30套、2#楼房产售出住宅56套，售房销控表在东方公司与你公司合作开发该项目时已移交你公司，南阳市宛城区处理东方集团问题工作组已存档备案。东方公司与购房户签订的“商品房认购协议书”合法有效，东方公司已售出的房产，你公司不得再次出售，如果出售，一律视为非法无效，必须确保东方公司售出的1#楼住宅房产30套、2#楼住宅房产56套购房人的合法权益。二、关于你公司拟对东方公司已售出房产的房价调整问题，待项目竣工交房时由区工作组报宛城区委、区政府研究后另行决定。三、关于购房户投诉你公司乱涨房价、一房多卖的问题，如果情况属实，你公司必须立即予以纠正，必须立即妥善解决，坚决防止发生影响社会大局稳定事件。四、鉴于你公司对该项目投入部分资金，你公司可收取东方公司已售出房产中购房户所欠的尾款部分，你公司可以对东方公司未售出的1#楼住宅房产14套及门面房、2#楼住宅房产40套进行销售，但售房价格必须经过东方公司同意，购房合同和收款收据必须由东方公司签订和出具。购房合同和收款收据未经东方公司签订和出具，一律视为非法无效，由此引起的一切经济及法律责任全部由你公司负责承担。
2015年7月20日，东方公司出具情况说明一份，内容为2012年4月25日，我公司与南阳市智信投资有限公司签订房地产投资联合开发合同，双方约定：我公司兴华花园二期2号楼由南阳市智信投资有限公司全权负责该项目投资、建设、销售。南阳市智信投资有限公司需承接我公司已收缴认购款的老购房户的房源供应，2号楼剩余房源由南阳市智信投资有限公司自行销售（包括2号楼三楼东户306、606、九楼东户906、十楼东户1006），所得收益归南阳市智信投资有限公司所有，作为南阳市智信投资有限公司的投资款回收及收益。原告智信公司与第三人东方公司签订上述投资联合开发合同后，即筹集资金出资建设。现原、被告双方争议的房屋在原告的销售范围，由原告自行销售。
再查明，原告智信公司与第三人东方公司签订上述投资联合开发合同后，即筹集资金出资建设。现原被告双方争议的房屋在原告的销售范围，由原告自行销售。位于南阳市长江路与南新路交叉口东南侧东方兴华花园2号楼的土地审批文件、建设用地规划许可证用地单位及施工许可证均为东方公司。
上述事实有原、被告的诉辩意见、第三人的陈述及证据为证，并经各方当事人质证，记录在卷。本院予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）、案外人是否系权利人；（二）、该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案系因原告智信公司对法院查封东方兴华花园2号楼9层东户（房号9006）房屋提出执行异议申请，不服（2016）宛龙执异字第6号执行裁定书“驳回智信公司提出的执行异议”引起的民事诉讼，该诉讼属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的执行异议之诉，位于南阳市长江路与南新路交叉口东南侧的兴华花园2号楼办理建设用地规划许可证及建设工程规划许可证的单位是东方公司，南阳市规划局在办理许可建设用地规划许可证及建设工程规划许可证时也是对准东方公司，建设用地规划许可证及建设工程规划许可证是行政机关依法定职权做出的行政行为，具有确定性和公示性。原告智信公司和第三人东方公司签订的“东方兴华花园二期”项目开发委托合同及补充协议，系双方关于继续建设兴华花园2号楼投资及盈余利润分配的约定，属于债的权利义务范围。南阳市宛城区处理东方集团问题工作组下发通知内容中明确写明，鉴于原告对该项目投入部分资金，原告可收取东方公司已售出房产中购房户所欠的尾款部分，可以对东方公司未售出的1#楼住宅房产14套及门面房、2#楼住宅房产40套进行销售，也是对原告投入资金后，以销售房屋收取房屋价款作为盈利收益，亦是因合同约定产生的权利义务。本案中涉及的兴华花园2号楼9层9006号房屋，原告智信公司在民事起诉状中已明确兴华花园2号楼9层9006号房屋已出售给第三人，且第三人已支付完毕购房款，并将房屋钥匙交付于第三人。原告智信公司与东方公司签订项目开发委托合同及补充协议，系对投资及房屋利润收益享有的约定，其与房产的所有权无关，且本案中涉及到房产还可能与其他主体有关，故原告智信公司不是本案中涉及房产的权利主体，不能排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，并报经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告南阳市智信投资有限公司的诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 康 宏
审 判 员 吴志勇
人民陪审员 陈 飞
二〇一七年四月十九日
书 记 员 胡进锋