北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第9745号
原告（反诉被告）空军二十三招待所，住所地北京市昌平区府学路**号。
法定代表人赵新豹，总经理。
委托代理人刘勇，北京市威正律师事务所律师。
委托代理人秦丹，女，1987年4月8日，北京市威正律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）郑洪朱，男，1960年4月21日出生北京市昌平区府学路东关1-2（唐人世纪会馆）。
委托代理人张福东，北京市滕之信律师事务所律师。
原告（反诉被告）空军二十三厂招待所（以下简称空军招待所）诉被告（反诉原告）郑洪朱房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）空军二十三厂招待所及其委托代理人刘勇、秦丹，被告郑洪朱的委托代理人张福东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告空军招待所诉称：2010年1月1日，我所与郑洪朱签订《房屋租赁合同》，租赁合同中约定：我所将招待所一楼餐厅租赁给郑洪朱使用；租赁期为三年，自2010年1月1日至2013年1月1日止；承租期满后，郑洪朱不得随意拆卸、改造房屋和装潢设施，保证改造房屋和房屋装潢完好无损无偿的移交给我所；合同中同时约定了双方的责任及违约责任等。合同期限届满前，我所已通知郑洪朱：合同期满后需收回租赁房屋，招待所要进行整体改造。2013年1月1日，双方合同到期，未续订租赁合同。我所原以为郑洪朱会在合同期满后会自行搬离，将租赁房屋主动移交给我所。但未料到郑洪朱置我所通知及租赁到期等事实不顾，未搬离租赁房屋，仍继续经营。2013年2月21日，我所正式向郑洪朱发送《律师函》，敦请其在2013年2月20日12点前无条件搬离租赁房屋，否则我所将采取措施强制餐厅停业，但郑洪朱收到律师函后仍继续经营。我所认为：租赁合同到期终止，双方应在合同期满后对租赁房屋进行交接。我所以口头及书面等方式多次通知郑洪朱搬离，但其始终不予理睬。郑洪朱违法占用租赁房屋的行为己经侵犯了我所的合法权益，而且影响了我所对招待所整体改造的进程。现我所依据《合同法》第60条、第107条、第235条及其他有关法律、法规规定，要求郑洪朱腾退房屋，不能毁损房屋，必须将房屋完好的移交给我所。鉴于郑洪朱违约占用房屋的行为，其应当按照房屋市场租赁费标准支付实际占用期间的租金。现此地块租赁市场价为4元／平方米，租赁地共550平方米，每日应付租金2200元。综上所述，我所与郑洪朱之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表达，合法有效。我所已经按照合同约定履行了合同义务，但是郑洪朱却违背合同约定，租赁期满仍不不腾退房屋。我所为了维护自身合法利益向贵院提起诉讼，请人民法院依法作出公正判决，判如所请。诉讼请求：一、请求判令郑洪朱腾退租赁房屋，将租赁房屋交付给我所；二、请求判令郑洪朱按照房屋市场租赁费用标准（每日每平方米4元标准）支付实际占用期间的房租，自2013年1月1日至2013年7月31日的房租为470800元，2013年8月1日至实际腾退期间的房租按照此标准另计；三、请求判令郑洪朱支付实际占用期间的水电费（水费6.3元／吨、电费0.95元／度，2013年1月11日至2013年7月13日期间的水电费58709.7元，2013年7月14日至实际腾退期间的水电费按照此标准另计）；四、请求判令由郑洪朱支付本案的诉讼费。
被告郑洪朱辩称：不同意空军招待所的诉讼请求。双方合同到期后如何处理房屋一直在沟通协商，但是没有结果，空军招待所要求腾退房屋及按照标准支付费用没有事实及法律依据，水电费用按照实际用量同意支付，不同意腾退房屋。我们提出反诉，向法庭提交书面反诉状。
反诉原告郑洪朱诉称：自1996年起我租赁空军招待所的房屋经营饭店。2010年1月1日，我与空军招待所再次签订《房屋租赁合同》，承租空军招待所一楼餐厅、小操作间、大厅左侧楼梯以东至西雅座南端（含楼道），共计550平方米，租赁期三年，年租金28万元，如双方同意延长租赁期，重新签订合同。2010年1月5日，我与北京宏祥达鑫装饰部签订《装饰装修工程合同书》，约定由北京宏祥达鑫装饰部对我承租的房屋进行装修、设备代购、房屋加建，承包方式为包工包料，工期50天，合同总价款208万元。实际加建房屋面积约100平方米。我投入二百多万元对承租的房屋进行装修，并加建房屋，目的是长期经营，且双方当时已经口头达成延长租赁期限的合意。现因空军招待所单位人事变动，空军招待所要求我腾退房屋，导致我装修及新建房屋的目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，空军招待所应赔偿我因合同不能继续履行造成的损失。为此提出反诉，请依法判决。反诉请求：1、判令空军招待所赔偿我房屋装修、房屋加建、设备设施损失共计2080000元（以鉴定结果为准）；2、案件受理费由空军招待所承担。
反诉被告空军招待所辩称：不同意郑洪朱的反诉请求，郑洪朱的反诉没有事实及法律依据。第一，合同期限已满，在合同期满前也提前通知了郑洪朱期满收回，郑洪朱没有任何理由继续占有房屋，郑洪朱使用房屋没有事实基础，应该腾退房屋，但是郑洪朱至今没有腾退应该承担相应的赔偿责任；第二，郑洪朱对房屋装修是为了自身需要，并且自身获得了收益，装修在郑洪朱三年的经营期间已经摊入，郑洪朱的反诉没有事实及法律依据，实际上郑洪朱在合同期满不予搬迁还要求我们承担损失与常理不符，属于强迫交易，多年来郑洪朱一直以低价使用房屋，且期满后郑洪朱不予腾退房屋就是强迫交易的行为，我们认为郑洪朱的反诉请求应该不予受理。
经审理查明：郑洪朱自1996年起一直租用空军招待所的一楼餐厅等房屋用于经营餐饮业。2010年1月1日，空军招待所（甲方）与郑洪朱（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将招待所一楼餐厅、小操作间、大厅左侧楼梯以东至西雅座南段（含楼道），共计550平方米，租赁给乙方使用；租赁期3年，自2010年1月1日至2013年1月1日止；年租金28万元（不含水电暖费）；付款方式：1、房屋租赁费：乙方自签订合同当日交纳第一个季度的房租，以后每个季度5日之前向甲方缴纳房租（如有违约甲方有权立即停水、停电）。2、乙方月末按表实际数，向甲方交纳水电费（如因水电部门调整价格，应根据调整后的价格向甲方交纳）；乙方根据经营需要在不破坏主体结构的条件下对餐厅进行改造、装潢，须经甲方同意方能施工；不得将所租房转租给第三方，不得用所租房屋到银行抵押贷款。承租期满后，不得随意拆卸、改造房屋和装潢设施（不含空调、冷柜、音响设备、电视机、桌椅）保证改造房屋和房屋装潢完好无损，无偿的移交给甲方；合同到期前三个月内双方如愿意延长租赁期，应重新签订合同。合同还约定了其他条款。合同签订后，郑洪朱按约定支付了相应租金并使用租赁物至今。
另查，郑洪朱在租赁期间曾对租赁房屋进行了装饰装修并加建了包括门头等部分建筑。
在审理中，空军招待所提出郑洪朱应按照每日每平米4元的标准支付2013年1月1日至实际腾退期间的租金；郑洪朱同意按照原租金标准支付租金，并同意支付水电费。郑洪朱提出要求对其装修部分及加建部分进行造价鉴定；空军招待所对此表示不同意，提出根据合同约定装修部分在合同期满后应无偿移交给原告，郑洪朱的加建行为是为了招揽生意，其加建的成本已摊入经营。
上述事实，有《房屋租赁合同》及双方当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，空军招待所与郑洪朱签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。协议签订后，双方均应按照协议履行各自的义务。根据合同约定，郑洪朱的租赁期限截止到2013年1月1日，合同到期前及之后双方均未就延长租赁期期限达成一致意见，故双方的合同已因合同到期而终止。合同终止后，郑洪朱应按照合同约定将所租赁房屋在不损毁相应装修的情况下无偿移交给空军招待所，现其拒绝腾退的行为侵犯了空军招待所的合法权益。故本院对空军招待所要求郑洪朱腾退房屋的请求予以支持。因郑洪朱在合同到期后仍然占有使用租赁物至今，故郑洪朱应支付该期间的房屋使用费。现空军招待所主张按照4元每日每平方米的价格支付2013年1月1日之后的房租的主张，没有法律依据，本院不予支持；本院根据双方的租赁合同的约定确定自2013年1月2日起的房屋使用费的具体数额。空军招待所主张2013年1月11日至郑洪朱腾退期间的水电费一节，现郑洪朱表示同意按照相应标准支付，对此本院不持异议。关于郑洪朱主张的要求对租赁房屋的装修及加建的部分进行造价评估鉴定并给予相应补偿的请求，根据双方合同的约定，在租赁合同期满后郑洪朱应对其投资装潢的房屋，保证完好无损的无偿移交给空军招待所，故郑洪朱的反诉请求没有事实和法律依据，本院无法支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、郑洪朱于本判决生效后三十日内将其所租赁的空军二十三厂招待所的房屋腾退给空军二十三厂招待所。
二、郑洪朱于本判决生效后三十日内给付原告空军二十三厂招待所二〇一三年一月二日至实际腾退之日的房屋使用费（以年租金二十八万元为标准计算）。
三、郑洪朱于本判决生效后三十日内支付自二〇一三年一月十一日至房屋实际腾退之日的水电费（水费以每吨六元三角计算，电费以每度九角五分计算）。
四、驳回空军二十三厂招待所的其他诉讼请求。
五、驳回郑洪朱的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九千零九十六元，由空军二十三厂招待所负担二千六百九十六元，已交纳；由郑洪朱负担六千四百元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉费一万一千七百二十元，由郑洪朱负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
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审 判 长 张 涛
人民陪审员 姚秀凤
人民陪审员 韩玉海
二〇一四年一月十五日
书 记 员 郑晓媛