北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初11953号
原告：金融街控股股份有限公司，住所地北京市西城区金城坊街。
法定代表人：刘××，董事长。
委托代理人：申意君，北京观韬律师事务所律师。
委托代理人：金帅，北京观韬律师事务所实习律师。
被告：吴××，男，1969年12月20日出生，汉族，住北京市东城区。
委托代理人：刘兴亚，北京赐诚律师事务所律师。
原告金融街控股股份有限公司诉被告吴××恢复原状纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱宗帅独任审判，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告金融街控股股份有限公司之委托代理人申意君、金帅，被告吴××及其委托代理人刘亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金融街控股股份有限公司（以下简称为金融街公司）诉称：2013年3月16日原被告签订《北京市商品房预售合同》（以下简称：《预售合同》）购买位于昌平区北七家镇八仙庄村北七家工业区配套住宅项目21#住宅楼××室房屋。《预售合同》及附件七《前期物业服务合同》均约定前期的物业服务由原告为其提供。
《预售合同》附件七《前期物业服务合同》第十九条第5项约定，“对甲方和该房屋使用人违反本合同和临时管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促甲方和该房屋使用时改正。”第三十条约定，“关于下沉式花园的使用承诺1、与本物业【17、18、19、20、21、22、23、24、25】号楼栋（以下简称“该楼栋”）首层房屋（以下简称“首层房屋”相连的下沉式花园（以下简称“花园”），是该项目公共绿地的一部分，亦为物业共用部分。首层房屋之业主（以下简称“首层业主”）在使用花园时应严格遵守物业服务企业及规划部门的相关规定，遵守《业主临时管理规约》的约定，不得擅自改变规划用途，不得搭建任何形式的构筑物、不得改变花园交付时围合体位置及形式，不能影响其他业主的相邻权。……否则该物业服务企业有权劝阻、制止、向相关执法部门上报，由此产生的费用及一切责任由首层业主自行承担。”《金色漫香苑•••业主临时管理规约》第八条第2款约定，“业主、物业使用人在使用专有部分时应当遵守《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》等有关法律法规和规章的规定”。第4款约定，“业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业。确需改变物业规划用途的，应当依法办理相关手续。”第十五条第1款约定，“禁止擅自拆改房屋承重结构、主题结构、改变房屋外观。”第2款约定，“擅自占用或损坏物业共用部位、公用设施设备及相关场地、移动物业共用设施设备。”
依据上述约定，被告在物业共用部分下沉式花园搭建阳光房的行为严重违反合同约定及及《金色漫香苑•业主临时管理规约》的规定，原告有权对被告的违法搭建行为予以制止，并要求其恢复原状。
同时，2014年6月30日原告委托的物业管理企业与被告及其装修公司签订了《金融街•金色漫香苑室内装饰装修协议书》，协议中约定被告对房屋装修严格依照建设部第110号《住宅室内装饰装修管理办法》、《金融街•金色漫香苑室内装饰装修协议书》及相关房屋装饰装修的法律法规进行施工。被告在下沉式花园搭建阳光房的行为违反了《金融街•金色漫香苑室内装饰装修协议书》第三条第2项约定“业主及装饰公司从事室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：1）搭建建筑物、构筑物（包括露台、阳台和私家花园内）；……”及建设部第110号《住宅室内装修管理办法》第六条的规定，“从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）不得搭建建筑物、构筑物。……”《金融街•金色漫香苑室内装饰装修协议书》第九条第8款约定，“乙方（即为被告）、丙方（被告委托的装修公司）违反本协议第三条第2项规定的，甲方有权采取以下措施：1）责令限期整改；2）拒不整改的，可适用本协议第九条第7项的规定。”第九条第七款约定，“乙、丙方违反本协议第三条第1项规定的，甲方有权采取以下措施：1）禁止进行继续施工；2）责令丙方撤出乙方施工现场；3）全部装修保证金不予退还；4）对严重违反本协议及装修须知行为的，并拒不改正的，甲方可向人民法院提起诉讼。”依据上述规定，如被告对于违约行为拒不改正，原告有权向被告提起恢复原状之诉。
2014年7月24日，原告发现被告在未经相关报批程序，擅自在物业共用部分下沉式花园搭建阳光房，原告当即向被告作出了《装饰装修违约通知单》，要求被告限期恢复原状，但被告不听劝阻仍继续擅自施工改造。原告又于2014年11月14日、2015年3月8日、2015年4月11日、2015年5月15日四次向被告作出《装饰装修违约通知单》，但被告仍不听劝阻，拒不恢复原状。
被告私自搭建阳光房的行为占用了物业共用部分，破坏了房屋的外貌，同时造成阳台封闭空间过高，影响楼上业主正常生活，对园区造成不良影响，存在安全隐患。
综上，原告依法向贵院提及诉讼，请求法院依法查明事实，判令被告立即停止侵害，限期要求被告将已搭建予物业共用部分下沉式花园的阳光房予以拆除，恢复原状，并提供符合恢复原状的相关证明，如施工证明、监理证明、竣工合格证明等，以确保全体业主的合法权益。现提出以下请求：1、请求法院判令被告立即停止侵害并将已搭建于物业共用部分的下沉式花园的阳光房予以拆除，恢复原状，并提供符合恢复原状的相关证明（如施工证明、监理证明、竣工合格证明等）；2、请求法院判令被告承担由此给原告造成的损失共计30000元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告撤销了第二项诉讼请求。
被告吴××辩称：金融街控股公司不具有诉讼主体资格，与本案无直接利害关系，应依法驳回其诉讼请求。金融街公司将涉案房屋出售给被告之后，对涉案房屋再无任何物上请求权，因此被告再涉案房屋内的相关行为不会侵犯原告的权益。物业公司与被告之间是否存在物业服务协议亦与原告无关。即使金融街公司具备诉讼主体资格，但是根据最高人民法院的批复，恢复原状的诉求不归人民法院管辖、受理。且原告金融街公司无权定义阳光房，更无权将其自行定义的阳光房定义为违法建筑。吴××作为所有权人有权依法使用、处分涉案房屋，且在房屋内的装饰装修没有不当之处。另外，原告金融街公司主张的经济损失没有任何事实和法律根据，这些费用的发生与否以及数额，被告无从知晓，与本案主张无任何必然联系。故请求法院驳回原告金融街公司的全部诉讼请求。
经审理查明：2013年3月16日出卖人原告金融街公司与买受人被告吴××签订了《北京市商品房预售合同》，被告吴××购买位于北京市昌平区北七家镇八仙庄村北七家工业区配套住宅项目21#住宅楼××室房屋。该商品房预售合同中附件七《前期物业服务合同》约定乙方金融街控股股份有限公司为甲方（业主）吴××提供前期物业服务。第三十条关于下沉式花园的使用承诺1、与本物业（17、18、19、20、21、22、23、24、25）号楼栋（以下简称“该楼栋”）首层房屋（以下简称“首层房屋”）相连的下沉式花园（以下简称“花园”），是该项目公共绿地的一部分，亦为物业共用部分。首层房屋之业主（以下简称“首层业主”）在使用花园时应严格遵守物业服务企业及规划部门的相关规定，遵守《业主临时管理规约》的约定，不得擅自改变规划用途，不得搭建任何形式的构筑物、不得改变花园交付时围合体位置及形式，不能影响其他业主的相邻权。……否则该物业服务企业有权劝阻、制止、向相关执法部门上报，由此产生的费用及一切责任由首层业主自行承担。第十九条第5项约定“对甲方和该房屋使用人违反本合同和临时管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促甲方和该房屋使用人改正。”《金色漫香苑·业主临时管理规约》第八条第二项规定“业主、物业使用人在使用专有部分时应当遵守《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》等有关法律法规和规章的规定。第十五条第一款规定禁止擅自拆改房屋承重结构、主体结构、改变房屋外观。第二款规定禁止擅自占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地、移动物业共用设施设备。北京金融街物业管理有限责任公司作为甲方与乙方被告吴××、丙方北京青原社装饰有限公司签订《室内装饰装修管理服务协议》，其中第三条第二款约定业主未经批准不得搭建建筑物、构筑物（包括露台、阳台和私家花园内）。发现被告搭建阳光房的行为后，北京金融街物业管理有限责任公司金色漫香苑物管中心先后分五次向被告发出《装修违约通知单》，并于2015年2月3日填报《北七家镇四合院和居住区内地下室违法建设排查情况统计表》，将被告的搭建行为报送有关部门。
由照片可见，被告于涉案房屋物业共用部分下沉式花园上搭建阳光房。从被告房屋装修图纸看，被告报送的装修方案没有显示在下沉式花园搭建相关建筑。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《金融街·金色漫香苑室内装饰装修协议书》、涉案房屋装修图纸、装饰装修违约通知单五份、《北七家镇四合院和居住区内地下室违法建设排查情况统计表》、照片以及原被告当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
关于原告是否适格的问题，《预售合同》附件七即《前期物业服务合同》约定原告金融街公司为前期物业服务企业，该合同第二十条约定了合同终止方式：业主大会成立并确定物业管理方式后，业主大会授权的业主委员会与乙方完成本物业共用部分查验交接的，自完成查验交接之日起，本合同终止。同时《北京市物业管理办法》第十一条规定：选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。鉴于被告所在小区并未召开业主大会决定相关物业事宜，所以目前的物业服务企业仍然为金融街公司。
同时由于被告所在小区并未召开业主大会完成对共用部分的查验交接，根据该合同第二十一条第一款的约定，视为被告吴××同意由原告金融街公司委托的物业服务企业继续提供物业管理服务，并同意该合同项下的乙方权利义务由该物业服务企业承继。因此北京金融街物业管理有限责任公司作为金融街公司的受托人从事实际物业服务，但是根据《前期物业服务合同》，相关法律后果和法律责任由原告金融街公司成承担。综上，金融街公司作为前期物业服务企业是本案适格原告。
本案中，被告吴××的搭建行为违反了《前期物业服务合同》、《金色漫香苑·业主临时管理规约》、《金融街·金色漫香苑室内装饰装修协议书》中的相关约定。庭审中,被告吴××主张其搭建行为经过了北京金融街物业管理有限责任公司的同意，但未提供充分证据予以证明，故本院无法认可。现原告金融街公司作为物业服务企业要求被告吴××将涉案房屋搭建部分拆除并恢复原状的请求于法有据，本院予以支持。关于原告主张的其它诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零
七条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、被告吴××于判决生效之日起三十日内，将搭建在北京市昌平区北七家镇八仙庄村北七家工业区配套住宅项目21#住宅楼××室房屋的物业共用部分的下沉式花园上的阳光房予以拆除，并恢复至该房屋交付时的状态。
二、驳回原告金融街控股股份有限公司的其它诉讼请求。
案件受理费七十元，由被告吴××负担，于本判决生效后十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 朱宗帅
二〇一六年十月二十八日
书记员 朱志磊