广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终3361号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区日高房产有限公司，住所广东省佛山市顺德区。法定代表人：NIPHONTHAMPHATANAPORN。委托诉讼代理人：陈耕，广东顺帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁毅陶，广东顺帆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:江钊芬，女，1982年7月25日出生，汉族，住广东省陆丰市，委托诉讼代理人：孔凡勇，广东泛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑嘉培，广东泛邦律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区日高房产有限公司（以下简称日高公司）因与被上诉人江钊芬商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法良民初字第1066号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人日高公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.案件诉讼费由江钊芬承担。事实和理由：一、一审法院未查明案件事实，对于屋面防水层的修复造价并未依据广东南粤珑图建筑设计有限公司（以下简称南粤珑图公司）所出具的修复方案进行鉴定造价。房屋修复工程造价单位广州市永隆工程造价咨询事务所有限公司（以下简称永隆造价公司）未按照南粤珑图公司于2017年1月3日作出的《对的回复》中第1点进行工程造价鉴定。为此，日高公司已经向一审法院提交了关于《工程造价鉴定报告》的书面异议且永隆造价公司已收到该异议，但永隆造价公司只于2017年9月29日出具了一份《关于异议人佛山市顺德区日高房产有限公司对工程造价鉴定报告异议的回复》，而并未重新出具工程造价报告或另行按照原设计图纸出具造价报告供法院选择。二、一审法院采信永隆造价公司出具的修复造价评估结果，有违公平。1.原设计图纸是由具有法律资质的设计单位根据法律及法定标准作出的，且已经过佛山市顺德区建设工程施工图审查中心等法定单位审核通过并依法进行了报建审批手续，原设计图纸的防水层做法是可以达到法定防水标准的。2.房屋质量鉴定单位南粤珑图公司于2015年10月12日所出具的《房屋质量鉴定报告》中已明确指出天花出现的渗水现象与该房屋所在楼房天面防水层老化失效或防水处理不当有关，并未指出是防水设计有关或者由于防水设计存在设计缺陷所导致，但是一审法院却认为是原施工图纸的原因而出现漏水已实际上变更了鉴定机构所做出的鉴定结论。3.在修复方案的鉴定过程中，南粤珑图公司的第二份修复方案明确“我司同意按原设计图纸上的防水做法进行修复”，而不是说“原设计图纸上的防水做法和第一份修复方案的做法都可以”。同时，根据南粤珑图公司于2016年10月17日所出具的《对的回复》中第3点可知，第一份修复方案的作出是由于江钊芬未向鉴定机构提供房屋的设计施工图纸才导致错误出具的，并且设计单位也同意按照原设计图纸的做法进行修复，而并非如一审判决所说的“鉴定机构不拘于使用原设计图纸修复有利于达到理想的修复效果”。一审法院并未按照鉴定机构的鉴定报告进行判决是不符合法律规定的。4.民事责任中的“恢复原状”这个原则是以恢复到房屋质量问题出现前的状态，一审法院采取了更高标准的修复方案是有违最初双方之间商品房买卖合同的约定，并且也加重了日高公司的责任，有违公平原则。三、一审法院未按照日高公司的申请调取与本案有关的证据。四、《工程造价鉴定报告》关于墙体裂缝修复、墙面批荡修复、天花裂缝修复、天花修复的工作内容是不应铲除原有批荡层、抹灰层并重新批荡、泥沙浆修复，导致修复造价过高。五、鉴定费用不应由日高公司全部承担，应由双方按照过错程度分担。被上诉人江钊芬辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。江钊芬向一审法院提出诉讼请求：1.日高公司立即向江钊芬支付广东省佛山市顺德区××房屋因房顶、外墙漏水、墙身开裂等质量不合格造成的房屋重新装修损失、维修期间的租金损失、修补房屋漏水、裂缝的补强费用合共130000元（实际数额以评估为准）；2.案件诉讼费由日高公司承担。一审法院查明：江钊芬从案外人处购买了由日高公司开发的广东省佛山市顺德区××商品房（带装修）。江钊芬提供了《住宅质量保证书》一份，约定了上述商品房的相应质量保修项目的保修期间为：1.地基和主体结构，保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限，保修责任为因设计或施工原因，造成建筑物地基下陷、倾斜及主体结构开裂、变形、破损超出国家有关规定者；2.屋面防水、保修期限为5年，保修责任因施工或材料造成的屋面开裂、渗漏；3.墙面、厨房和卫生间地面，保修期间为5年，保修责任因施工期限或材料的质量问题，造成墙面、地面渗漏。4.管道渗漏，保修期间为2年，保修责任因施工或材料的质量问题，造成给排水管渗漏。5.墙面、顶棚抹灰层脱落，保修期间为2年，保修责任为因施工质量问题造成的内、外墙面，室内室外天花抹灰层脱落影响使用；6.地面空鼓开裂、大面积起砂，保修期限为2年，保修责任为因施工质量问题造成地面空鼓开裂，起砂，影响装饰层正常使用；7.门窗翘裂，五金件损坏，保修期间为1年，保修责任为因施工质量问题导致门窗翘裂无法关闭，五金件因质量问题损坏无法使用；8.卫生洁具，保修期间为1年，保修责任为因施工或产品质量问题造成的漏水；9.灯具、电器开关，保修期间为1年，保修责任为因施工或产品质量问题，造成短路、失灵等；10.管道堵塞，保修期间为2个月，保修责任为因施工质量造成的给水、排水管道堵塞；11.房地产开发公司承诺的其他保修项目，因施工或产品质量问题造成的故障。上述房屋于2010年7月30日经过相关部门竣工验收合格并于2010年9月30日交付买方使用。江钊芬入住后因出现房屋墙面渗漏、开裂等质量问题，多次向日高公司反映。但日高公司未能在合理期限内予以维修，江钊芬遂于2014年10月29日向日高公司发出《关于××天花修缮处理函件（10月25日）的回复》，要求日高公司就房屋长期存在的房屋渗漏、开裂等质量问题进行处理，日高公司于2014年11月14日出具《给××全体业主的回复函》一份，表示如业主接受政府部门主持的维修方案，其将继续承担起保修的责任。但双方后续协商未果，江钊芬遂起诉至法院。起诉后，江钊芬就涉案房屋存在的渗漏、裂缝等质量问题提起了房屋质量鉴定、并就存在的质量问题申请鉴定机构出具修复方案及对应造价评估，一审法院受理后依法委托了南粤珑图公司就房屋存在质量问题出具了《房屋安全鉴定报告》，该公司出具鉴定意见认为：1.天花出现的渗水现象与该房屋所在楼房天面防水层老化失效或防水处理不当有关；2.墙体出现的渗水发霉等损坏现象与墙体防水处理不当有关；3.墙体与混凝土面出现的批荡鼓起开裂等损坏现象与建筑所用材料、施工工艺有关；4.墙体与混凝土构件交接处的开裂现象是由于砌体与混凝土两种材料收缩膨胀系数不一致所致；5.饰面砖出现的空鼓现象与施工工艺有关。处理建议：1.应对房屋楼面重新作防水处理；2.应对该房屋出现渗水的墙体重新作防水处理；3.应对该房屋出现开裂的墙体与混泥土构件进行修缮处理，若墙体裂缝大于0.5mm,需先行进行灌浆处理；4.应对该房屋出现空鼓的饰面砖进行铲除后重新进行铺贴处理；5.房屋所有人或者使用人应对该房屋加强检查，如发现有异常情况，应及时采取安全措施并报告有关部门。为此江钊芬垫付了鉴定费10000元。根据上述《房屋安全鉴定报告》的鉴定结论，一审法院依法委托了南粤珑图公司就上述房屋质量问进行修复方案设计，南粤珑图公司出具了《××号修复方案》。为此江钊芬垫付了鉴定费10000元。根据上述修复方案，一审法院依法委托了永隆造价公司进行修复造价评估，永隆造价公司出具了造价报告书，认为修复工程造价为86274.77元出了各个项目的分项造价。为此江钊芬垫付了鉴定费3500元。另，江钊芬自愿撤回了对修复期间租金损失的评估申请。一审法院认为，江钊芬购买了由日高公司开发的商品房，日高公司应对交付的商品房承担质量保证责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期间拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，对于商品房出现问题的，日高公司应该依据保修期间及保修责任承担维修责任或承担相应的修复费用。根据现有的鉴定报告，涉案房屋确实存在质量问题，日高公司对质量问题的成因及修复项目是否属于保修范围持有异议，一审法院将针对日高公司的异议，对各项目的修复造价是否属于日高公司的保修责任进行逐一分析：第一、对于《房屋安全鉴定报告》第一项“天花出现的渗水现象”，日高公司对该质量问题属于《住宅质量保证书》第2“屋面防水”项目责任，未超过5年保修期间无异议。日高公司主要抗辩认为：1.屋面漏水情况已经修复完毕；2.修复方案应按照原图纸修复。对于第1点异议，《房屋安全鉴定报告》已明确指出涉案房屋存在天面渗水的现象应予以作重新防水处理，未有证据证明《房屋安全鉴定报告》在资质上、程序上、依据上有瑕疵足以推翻该鉴定结果，一审法院依法采纳该鉴定结论，确认该质量问题的存在，故对日高公司该抗辩意见，不予采纳。对第2点异议，因在按照原图纸施工的情况下已经实际出现了渗水的质量问题，故按照鉴定机构出具的修复方案修复而不拘于使用原设计图纸修复有利于达到理想的修复效果，恢复房屋的实际使用用途，符合公平原则。且修复方案也是鉴定机构按照一般情况的修复需要进行设计，并未超过合理的范围，故按照鉴定机构出具的修复方案进行天面修复并无不妥，故对日高公司该抗辩意见，一审法院不予采纳。日高公司对造价方案中“屋面刚性层”“刚性层拆除”属于《住宅质量保证书》中“屋面防水”项目责任，未超过5年保修期间无异议，故上述质量问题对应的修复造价，应由日高公司承担。至于第9项“墙面块料面层修复、纸皮瓷砖”，其系针对渗水问题修复的项目，也应适用5年的保修期间，日高公司应承担该项目的修复造价。第二，对于“墙体出现的渗水发霉等损坏现象”，其形成原因系“墙体防水处理不当”，故应该属于“屋面防水”5年保修责任范围内，故对应的“5.墙面批荡渗水、发霉、剥落修复”、“7.天花发霉、渗水、剥落修复”造价，应属于日高公司承担责任范围。第三，对于“墙体与混凝土面出现的批荡鼓起开裂等损坏现象”与“墙体与混凝土构件交接处的开裂现象”两项，日高公司认为该两项质量问题不属于“屋面防水”5年的质量保修项目，质量问题也与屋面漏水无关，故对应保修期间应为2年，因已超过保修期间，日高公司对上述项目不负有保修的赔偿责任。一审法院认为，上述质量问题，在造价报告中对应的维修项目为“2.宽度小于0.5mm墙体裂缝修复”、“3.宽度大于0.5mm墙体裂缝修复”、“4.宽度小于0.5mm门窗框周边裂缝，梁底、楼板与墙交接处裂缝修复”、“5.宽度大于0.5mm门窗框周边裂缝，梁底、楼板与墙交接处裂缝修复”，“6.宽度小于0.5mm天花裂缝修复”上述质量问题根据《房屋安全鉴定报告》其形成原因分别系“与建筑所用材料、施工工艺有关”、“由于砌体与混凝土两种材料收缩膨胀系数不一致所致”，即其形成原因跟屋面防水无关，故不能直接适用“屋面防水”5年保修期间。保修质量保证书约定了“墙面、顶棚抹灰层脱落”保修期间为2年，保修责任为“因施工质量问题造成的内、外墙面，室内室外天花抹灰层脱落影响使用”，结合鉴定机构的回复意见，上述质量问题中的门窗框周边裂缝，梁底、楼板与墙交接处裂缝均属于抹灰层的修复问题，保修期限应适用“墙面、顶棚抹灰层脱落保修期间为2年”的约定，因超过2年的保修期，日高公司不承担保修责任，对应造价鉴定表中的第4、5项目应予以扣除。而墙体裂缝、天花裂缝属于已超出墙面抹灰层的质量问题，因质量保证书对此没有进行具体约定，而质量保证书系日高公司方提供的格式合同，故应作不利于日高公司方的解释，故对该部分质量问题宜参照“屋面防水”保修责任中“因施工或材料造成的屋面开裂、渗漏”中的开裂情况处理，适用5年的保修期间，故对该部分项目的造价，应由日高公司承担。第四、对饰面砖空鼓问题，其形成原因在《房屋质量鉴定报告》未有显示与渗水情况有关，质量保证书中也未对该项目进行具体约定，饰面砖属于装修工程，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：……（五）装修工程为2年”之规定，也结合质量保证书中其他装修项目的约定期间均为2年及以下，故应该项目的保修期间应按照2年计算为宜，因已超过保修期间，故该质量问题对应造价鉴定表中的第8项应予以扣除。第五、对于“木柜、木门出现变形开裂等损坏现象”，《房屋安全鉴定报告》中认为形成原因与木材受潮有关，在鉴定机构后续的复函中进一步明确与渗水问题、天气及日常使用均有一定联系，即该“木柜、木门出现变形开裂等损坏现象”是不能排除渗水情况的影响，故根据公平原则，一审法院酌定由日高公司对该项目的修复造价承担50%的责任，即对造价鉴定表中的第1项的造价承担50%的赔偿责任。综上，对于造价鉴定表中属于日高公司保修责任的项目予以保留，对于不属于保修范围的项目予以扣除，经核算最终的造价应为71125.4元。上述质量问题系日高公司交付的商品房在保修期间内出现的质量问题，日高公司在合理的期间内未能修复，江钊芬要求日高公司承担修复的对价，于法有据，江钊芬主张的修复价格有理部分，一审法院予以支持，超出部分，缺乏依据，一审法院不予支持。至于江钊芬垫付的鉴定费共计23500元，系江钊芬为确定自身损失发生的合理支出，应由日高公司承担。至于租金损失，因江钊芬撤回了对租金损失的评估，故租金损失的计算缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、日高公司应于判决发生法律效力之日起十日内向江钊芬支付房屋修复费用共计71125.4元；二、驳回江钊芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半为1450元，由江钊芬负担656.68元，日高公司负担793.32元；评估鉴定费23500元，由日高公司负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.对于案涉房屋屋面防水层的修复造价之认定；2.案涉《工程造价鉴定报告》是否存在修复不合理从而导致修复造价过高；3.本案所涉鉴定费应否由日高公司全部负担。一、关于对案涉房屋屋面防水层修复造价之认定的问题日高公司上诉称由于永隆造价公司出具的修复造价报告书未依据案涉房屋的原设计图纸进行，因此，该造价鉴定结论是错误的，一审法院采信该错误的评估报告作出的判决亦有违公平。对此，本院认为，日高公司作为案涉房屋的销售方，其依法负有保证所出售房屋不存在质量瑕疵问题之义务。对于案涉房屋防水问题的修复方案，原设计单位的设计图纸对于最终防水修复方案及造价的认定具有参照意义，但在本案司法鉴定中对相关鉴定机构如何进行评估并不具有绝对的强制性约束力。南粤珑图公司、永隆造价公司作为具有合法资质的专业评估机构，其接受委托的鉴定程序合法，对于案涉房屋已经实际出现的渗水质量问题，以恢复房屋的正常、安全使用用途为最终目的，其所出具的方案并不必然受原设计单位的设计图纸之约束，且其出具的修复方案亦是按照一般情况进行设计，并不存在明显不合理或显失公平之处，故一审判决采信上述鉴定机构出具的鉴定意见处理本案并无不妥，本院予以维持。日高公司上诉所称一审法院采取了更高标准的修复方案有违合同约定、加重了日高公司的责任，于事实不符，亦于法理不合，本院不予支持。二、关于案涉《工程造价鉴定报告》是否存在修复不合理从而导致修复造价过高的问题日高公司上诉称关于案涉房屋墙体裂缝修复、墙面批荡修复、天花裂缝修复、天花修复的工作内容中不应铲除原有批荡层、抹灰层并重新批荡、泥沙浆修复，导致修复造价过高。对此，本院认为，修复方案是由具有合法专业资质的评估机构依合法的鉴定委托程序作出的，日高公司虽然认为其方案不合理，造价偏高，但未能提供任何直接有效的证据予以证实其主张，亦不能提供证据证明评估鉴定机构的方案不合理，故对其的该项上诉主张，因无证据支持，本院不予采纳。三、关于鉴定费应否由日高公司全部负担的问题如前所述，由于日高公司负有案涉房屋质量保修之法定义务，在因日高公司自身一方的原因导致案涉房屋出现质量瑕疵问题后，江钊芬为维护其自身合法权益而申请进行鉴定，因此而产生的相关鉴定费系合理、合法且正当的，依法应由日高公司负担。日高公司关于鉴定费应由江钊芬进行合理分担的主张缺乏理据，本院不予支持。另，关于一审判决是否存在未按照日高公司的申请调取与本案有关证据的程序问题。日高公司上诉称其已经与江钊芬及案涉项目的施工单位、监理单位及物业管理公司等在佛山市顺德区信访局进行了协商，其因客观原因无法取得当时的处理结果档案，其向一审法院请求依职权调取当时信访处理结果的档案，但一审法院未予理会。对此，本院认为，日高公司与江钊芬在佛山市顺德区信访局就相关争议事项进行协商属于独立于本案诉讼的另一事项，与本案的实体处理并不具有直接的关联性，且依法并不属于人民法院必须依职权调取的证据范畴，故日高公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。日高公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1578.13元，由上诉人佛山市顺德区日高房产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 安 静审 判 员 黄玉凤二〇一八年四月二十四日法官助理 黄结仪书 记 员 冯隽尧