陕西省宝鸡市渭滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝渭法民初字第01294号
原告刘建强，男，汉族，39岁，宝鸡市人，个体工商户，住宝鸡市渭滨区新民路。
原告王军杏，女，汉族，40岁，宝鸡市人，个体工商户，住址同原告刘建强，系原告刘建强之妻。
二原告共同委托代理人ＸＸ、陈晓青，陕西炎城律师事务所律师。
被告董玉洁，女，汉族，40岁，宝鸡市人，无业，住宝鸡市渭滨区火炬路。
委托代理人于林、马荣，陕西秦川律师事务所律师。
第三人张小侃，男，汉族，29岁，陕西省凤翔县人，无业，住陕西省凤翔县城关镇。
委托代理人张博亮，男，汉族，，61岁，陕西凤翔县人，住宝鸡市渭滨区西宝路，系第三人张小侃父亲。
原告刘建强、王军杏与被告董玉洁、第三人张小侃房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘建强及其委托代理人ＸＸ，被告董玉洁的委托代理人马荣及第三人张小侃的委托代理人张博亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘建强、王军杏诉称，第三人委托其父张博亮与被告于2011年11月24日签订一份房屋租赁合同，由被告承租第三人所有的位于公园路74号的房屋，租期一年，从2011年12月1日至2012年12月1日，租金每月23000元，被告租赁房屋后用于经营九佰杯酒店，2012年8月22日双方协商一致，将租金变更为每月28000元。2012年10月24日第三人在此前征求被告意见，被告明确表示不愿购买该房屋的情况下，将本案房屋出售给二原告，原告与第三人约定将与被告的租赁合同执行到2012年12月1日租赁合同到期，并且续租一年。2012年10月30日原告与第三人办理完过户手续后，经与被告多次洽谈，原被告口头达成协议，被告续租一年，年租金不涨价仍保持28000元。后被告想将房屋转租，原告没有同意。2012年12月13日被告在未告知任何人的情况下突然搬走，将房内基础装修严重破坏。被告在与原告协商好续租，已经实际使用，原、被告的租赁关系依法延续，被告单方违约解除合同，并损坏原告房屋，致使原告房屋至今4个月未能对外出租，造成原告损失租赁费112000元，被告拖欠原告租金39200元、水电费3960.80元。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求判令被告向原告支付2012年11月至12月12日的房屋租赁费39200元及逾期付款违约金、拖欠的水电费3960.80元、单方解除租赁合同给原告造成的损失112000元，赔偿原告为恢复房屋原状造成的经济损失5万元，本案诉讼费由被告承担。
被告董玉洁辩称，董玉洁从他人处转让该房屋，转让费15万元、装修20万元，其他费用20万元，一年租期是收不回成本的，董玉洁与第三人口头约定租期五年；2012年8月22日租金变更，是张博亮要出售房屋，要求董玉洁将租金写为28000元，是便于张博亮出售房屋的噱头；第三人此前征求被告意见是不属实的，董玉洁事先是不知道的；第三人将房屋出售损害了董玉洁的利益，后二原告只同意董玉洁干一年，董玉洁希望租期延长，刘建强不同意，双方未谈妥，在刘建强的要求下迁出酒店，而不是没有任何通知的搬走。董玉洁没有违约，也没有破坏房屋，请求驳回原告诉讼请求。
第三人张小侃辩称，签订房屋租赁合同后，董玉洁没有按期交过房租，我要求终止合同，董玉洁说可以涨房租，故8月22日重新签订合同，租金涨为28000元，其他内容未变，但实际9月交纳租金24000元，10月交纳租金25000元。后来董玉洁知道我要卖房，还帮我联系买家。银行催款单下来后，我找到董玉洁问她买不，董玉洁说她不买，还帮我联系她一个西安的朋友买房。随后董玉洁带我到西安找她朋友谈买房的事情，第二天一起回宝鸡的途中，银行催款电话又打来，说三天内不还款银行要处置房产。我又给董玉洁朋友打电话，对方说不要了。后经银行工作人员联系，我和原告达成了卖房协议。董玉洁知道我将房屋卖给原告，我也带董玉洁到原告办公室谈续租的问题。原告的诉讼请求，与事实相符，请求法院支持。
经审理查明，张小侃原系宝鸡市公园路74号院1号楼1-2层5号、6号房屋的所有权人。2011年11月24日董玉洁与该房屋当时的承租人秦蜀王火锅店经营者王军签订转让合同，王军将秦蜀王火锅店（包含所有设备、设施）以150000元转让给董玉洁，双方约定“房子的房租合同在原合同不变的基础上续签三年”，“双方和房东达成一致后进行完款事宜”。同日张小侃父亲张博亮代表张小侃与董玉洁签订房屋租赁合同，约定甲方（张博亮）将自有的坐落在宝鸡市公园路74号框架结构1号楼的5号、6号房二层两间面积427.56平方米，出租给乙方（董玉洁）做营业使用，产权属甲方，租赁期限为一年（即2011年12月1日起至2012年12月1日止），租赁期内甲方原则上不得涨房租。合同期满后须经甲方同意方可以续租，在同等条件下乙方享有优先权，租金按季交纳，每月租金为23000元，在上一个月的30日前交清，从2012年第三季度（5月底）起按季度交纳租金，乙方不得拖欠或拒付租金，如乙方拖欠或拒付租金甲方有权收回房屋，同时乙方每日向甲方支付一季度租金的3%作为违约金，乙方未经甲方同意，不得私自将租赁房屋的全部或一部分出租、转借或以其他变相方式由他人使用房屋，租赁期间乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，乙方如需改装设施或进行装修，应征得甲方的书面同意，但乙方不得损坏原有的建筑结构；乙方交还房屋时，甲方对乙方改装设施及装修等投入的费用不做任何赔偿；乙方如需将投入的设施及装修拆走，应负责将房屋恢复原状，如因乙方改变房屋结构或用途，造成房屋损坏，乙方必须修复并赔偿一切损失，租赁期间甲方如将房屋出卖，在同等条件下，乙方有优先购买权。双方还就其他方面进行了约定。董玉洁将该房屋用于经营九佰杯酒店。2012年8月22日张博亮与董玉洁补充签订房屋租赁合同，将每月租金变更为28000元，其余内容同之前的合同。2012年8月31日、9月2日、9月3日董玉洁分三次实际支付2012年9月房屋租金24000元，2012年10月1日、10月4日、10月8日分三次实际支付2012年10月房屋租金25000元。
2012年8月起张博亮对外出售该房屋，并与戚某等多人商谈买卖房屋事宜，因故未达成协议。2012年10月22日长安银行宝鸡分行高新支行向借款人张博亮、担保人张小侃发来逾期贷款催收通知书，限3个工作日内履行还款、担保责任，清偿所欠本金、利息及罚息。张博亮将银行催款事宜告诉董玉洁，后董玉洁联系其西安朋友王某欲购买该房屋，张博亮夫妇及董玉洁共同前往西安与王某见面，商谈买房事宜。后王某答复不购买。2012年10月24日张博亮代表张小侃与刘建强、王军杏签订售房合同，10月30日办理房屋过户手续，该房屋中的5号登记在刘建强名下，6号登记在王军杏名下。张博亮将房屋出售给刘建强、王军杏的事实告知董玉洁，后董玉洁与刘建强商谈续租及租金等相关事宜，双方口头约定月租金28000元。后因董玉洁想转让九佰杯酒店，刘建强不同意转让，合同到期后董玉洁于2012年12月13日搬离该房屋，并对房屋原装饰装修物造成了一定的毁损。二原告为此支付垃圾清运费2800元。董玉洁未支付2012年11月及之后的房屋租金，另拖欠水电费共计3960.80元。
上述事实有售房合同、委托书、宝鸡市房产买卖协议书、房屋租赁合同、手机短信、催款通知书、照片、收条、房屋所有权转移登记申请书、银行转账凭条、转让合同、长安银行逾期贷款催收通知书、电话清单及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭举证、质证，证据充分，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告董玉洁与第三人张小侃签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律规定，属有效合同，双方均应遵守。在租赁期间，第三人张小侃将房屋出卖给原告刘建强、王军杏，不影响该租赁合同的效力。被告董玉洁与王军的转让合同虽约定房租合同在原合同不变的基础上续签三年，但被告董玉洁与第三人张小侃的代表人张博亮同日签订的书面合同及2012年8月重新签订的书面合同均明确约定租赁期限为一年，第三人张小侃也答辩租期是一年、合同一年一签订，关于房屋租赁事宜，转让合同的内容不能对抗房屋租赁合同，转让合同与房屋租赁合同不一致的应以房屋租赁合同为准。故双方租赁合同期限为2011年12月1日起至2012年12月1日。原告请求被告董玉洁支付租赁期内的租金及租期届满后比照租金支付实际使用期间的费用，应予支持。租赁合同约定承租人应在上一个月的30日前交清月租金，被告董玉洁也应在租赁期间届满时及时支付租金。被告董玉洁拖欠租金，违反合同约定，应支付违约金。被告董玉洁以约定的违约金过高请求适当减少，有事实和法律依据，应予支持。租赁合同到期后，原告刘建强、王军杏与被告董玉洁就续租事宜未达成一致协议，双方之间未订立新的租赁合同，后被告董玉洁搬离房屋，不属单方解除合同的行为，不应承担相应的违约责任。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告董玉洁与前承租人王军签订的转让合同中约定转让包含所有设备、设施，同日被告董玉洁与出租人张小侃的代表人张博亮签订的房屋租赁合同约定“如需将投入的设施及装修拆走，应负责将房屋恢复原状”。关于房屋原状，出租人、承租人陈述不一，原告也未提交相关证据，但结合原告提交的房屋照片及本院勘验现场笔录，被告董玉洁在拆走设施及装修时，对房屋原装饰装修物造成了一定的毁损，原告为此还支付垃圾清运费2800元，故被告董玉洁应承担相应的赔偿责任。本院酌情认定被告董玉洁赔偿原告经济损失10000元。另原告主张被告支付使用期间的水电费3960.8元，有事实和法律依据，应予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告董玉洁向原告刘建强、王军杏支付房屋租金及使用费共计39200元及违约金（违约金从2012年12月13日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。
二、被告董玉洁向原告刘建强、王军杏支付水电费3960.80元。
三、被告董玉洁赔偿原告刘建强、王军杏经济损失10000元。
上述款项均于本判决生效后十日内付清。
如被告未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4380元，由原告刘建强和王军杏承担2190元，被告董玉洁承担2190元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，同时预交上诉费4380元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审 判 长 苏 容
人民陪审员 李生华
人民陪审员 谭德金
二〇一三年十月十七日
书 记 员 张 明