湖北省巴东县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2823民初405号
原告谭玉龙，男，1985年5月10日出生，土家族，居民，住湖北省巴东县。
委托诉讼代理人：李作亮，巴东县远大法律服务所法律工作者。特别授权。
被告：巴东县兴业房地产开发有限责任公司，住所地：巴东县信陵镇巴山路。组织机构代码：78446538-2。
法定代表人：史祖全，董事长。
委托诉讼代理人：谭贤学，湖北必胜律师事务所律师。特别授权。
原告谭玉龙与被告巴东县兴业房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案后，依法适用简易程序于2016年4月26日公开开庭进行了审理，原告谭玉龙及其委托诉讼代理人李作亮、被告委托诉讼代理人谭贤学到庭参加了诉讼。审理中，原、被告均申请庭外和解。简易程序审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序进行审理，经
批准延长了审限3个月。本案经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为适用普通程序，并于2016年10月27日再次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李作亮、被告委托诉讼代理人谭贤学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谭玉龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房支付违约金74550元；2、判令被告返还原告测绘费、水电报装费2230元。事实和理由：2013年6月24日原、被告签订了商品房预售合同。合同第八条约定被告应当在2014年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告。合同还约定：被告逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。时至2015年3月18日被告才将房屋验收手续办理完毕。原告认为被告在履行合同时违反了双方的约定和法律强制性的规定，理应支付原告的损失。
被告巴东县兴业房地产开发有限责任公司辩称，原告诉称被告有违约行为的事实与理由均不能成立，请求法院驳回原告要求被告支付违约金的请求。被告所收取的原告的测绘费、水电报装费正在清理之中，拟短期内妥善处理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告所交的2013年6月24日双方签订的房屋买卖合同、2013年12月16日巴东县住建局下发的紧急停工通知书、2014年3月1日延期交房公告及速递详情单、验收备忘录、竣工验收会议纪要、竣工验收规划条件核实证明、建设工程消防验收证明书、巴东电视台播出证明及交房公告、通知、业主入住手续书、房屋两书（使用说明书、质量保证书）领取登记表的真实性均无异议，但对上述证据的关联性或证明目的持有异议，本院认为，被告所交的2013年6月24日双方签订的房屋买卖合同明确约定的房屋交付条件是：“该商品房经验收合格”而不是“该商品房经综合验收合格”，同时对利用公共传媒通知交房的效果、遇不可抗力延期交房进行了约定，能达到被告的证明目的，但合同对遇不可抗力延期交房约定了需从发生之日起30日内公告的条件。2013年12月16日巴东县住建局下发的紧急停工通知书能证明被告在合同履行过程中遇到了不可抗力，但不能达到被告必然可以延期交房的证明目的，因为根据合同约定还需考量其他条件是否成就。2014年3月1日延期交房公告及速递详情单不能证实公告是在不可抗力发生之日起30日发出的或书面送达原告方的。验收备忘录、竣工验收会议纪要、竣工验收规划条件核实证明、建设工程消防验收证明书等能够证实2014年5月16日进行了“五方验收”，但是否满足房屋交付条件还需结合合同约定及相关法律规定作出认定。巴东电视台播出证明及交房公告、通知能达到被告的已公告2014年5月20日为交房时间的证明目的。业主入住手续书、房屋两书（使用说明书、质量保证书）领取登记表能证实房屋已实际交付，但不能据此证明交付的房屋满足合同约定和相关法律规定的交付条件。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系房地产开发企业。2013年6月24日原、被告签订了商品房买卖合同。合同约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发建设的位于巴东县信陵镇西瀼坡沿江路188号滨江国际广场第1幢1单元1005号房，建筑面积126.02平方米，总价款42万元。该商品房层数为地上20层、地下5层，层高3米（以设计图纸为准）。付款方式为：签订合同之日付清首付款13万元，余下29万元办理银行按揭。合同还约定：出卖人应于2014年3月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人。如遇不可抗力且出卖人在不可抗力发生之日起30日内公告告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期交付。出卖人未按合同约定的期限将商品房交买受人使用超过60日的，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同附件四即合同补充协议中约定：房屋交易契税及印花税由买受人按主管部门的规定按期缴纳，房屋公共维修基金以及办理相关证件所需费用（产权登记费、土地登记代理费、工本费、预告费、预抵押费、他项权费）等费用在出卖人告知买受人后，由买受人在约定的时间内一次性付清。合同签订后原告交纳了首付款13万元，并通过银行按揭方式支付余下购房款29万元。
2013年12月16日，因巴东县发生地震，巴东县住建局给辖区内各建筑施工企业、监理单位发出紧急停工通知书，通知全县所有建设工程施工项目全部停止施工，对工程施工现场、施工塔吊、外脚手架进行全面排查，复工时间另行通知。被告在接到巴东县住建局的通知后未在《商品房买卖合同》约定的30日期限内公告或者通过其他方式告知原告。直至2014年3月1日，被告才向滨江国际广场所有购房户发出《关于滨江国际广场项目延期交房的公告》，公告称购房户与公司签订的商品房买卖合同约定公司向购房户履行交付房屋义务的期限为2014年3月28日，因特大暴雨、地震及行政管理部门责令统一停工等缘由，施工单位实际施工期限因停工须顺延三个月。根据合同关于“特殊原因可据实延期交房”之约定，结合项目的施工实际情况，公司决定在2014年6月28日前依约向购房户如期履行交房义务。2014年5月16日，滨江国际广场商品房项目工程的建设单位巴东县兴业房地产开发有限责任公司（即被告）、设计单位武汉理工大设计研究院有限公司、监理单位湖北华立建设监理有限公司、勘察单位湖北省地质勘察基础工程公司、施工单位湖北远华建设工程有限公司共同对滨江国际广场工程住宅部分进行了验收，五方共同确认该项目住宅部分观感评价好，资料齐全，工程实体质量合格，参会人员符合要求，组织程序合法，同意验收；该工程项目住宅部分均符合设计要求和有关施工规范规定，同意本工程项目的住宅部分为合格标准。2014年5月18日，被告在巴东电视台发出交房公告，确定交房时间为2014年5月20日至同年6月27日。2014年6月11日被告向原告收取了维修基金、测绘费、登记费、他项权证费、自来水报装费、电报装费共计11231.74元，其中代收测绘费165元、自来水报装费1525元、电报装费540元。同月12日原、被告办理了交房手续。巴东县城乡规划管理局于2014年10月30日给被告颁发了《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》，确认滨江国际广场项目建设工程符合城乡规划要求。2015年3月18日巴东县住建局给被告颁发了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，确认滨江国际广场1#、2#楼工程已于2015年3月18日办理竣工验收备案。2015年7月22日，恩施州公安消防支队给被告出具了建设工程消防验收意见书，综合评定案涉建设工程消防验收合格。2016年3月10日原告向本院起诉，请求解决。
本院认为，原、被告签订的合同合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。合同约定：出卖人应当于2014年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。根据双方的约定，交付的商品房须经验收合格，验收的标准需符合国家和地方人民政府的规定。本案所涉商品房虽经过建设单位、设计单位、监理单位、勘察单位、施工单位共同验收，五方共同确认工程实体质量合格，但该商品房工程是高于十九层的住宅建筑，按相关国家标准，系一类高层住宅建筑，属于依法应当进行消防验收的建设工程，该项目直到2015年7月22日才通过消防验收。我国消防法明确规定依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。因此被告通知2014年5月20日交房时，案涉商品房不具备合同约定的交付条件，被告的交付行为属违约行为，理应承担违约责任，按照合同约定支付违约金。由于逾期交房违约责任的目的和功能弥补买受人未能占有、使用房屋的损失，虽然案涉房屋直到2015年7月22日才达到约定的交付条件，但原告于2014年6月12日办理了接房手续，占有、使用了该房屋，此后再要求出卖人继续承担逾期交房违约责任没有法律依据，同时合同中也明确约定违约金只计算至房屋实际交付之日止。因此被告应从2014年3月28日至2014年6月12日按已付房款420000元日万分之五支付违约金15960元（420000*0.05%*76=15960）。尽管在合同履行期间即2013年12月16日建设工程所在地发生了地震，但被告未按合同约定在不可抗力发生之日起30日内公告告知原告，因此被告辩称可以延期至2014年6月28日交房的理由不能成立。原、被告双方对违约金的计算方法进行了约定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》对相关民间借贷利率的规定，双方约定的按日万分之五支付违约金的标准不存在过高的情形，因此被告要求对违约金进行调整，本院不予准许。
补充协议即合同附件四中约定，房屋公共维修基金以及办理相关证件所需费用（产权登记费、土地登记代理费、工本费、预告费、预抵押费、他项权费）等其他相关费用在出卖人告知买受人后，买受人在约定的时间内一次性付清。合同中列明的具体项目中不包含测绘费和水、电报装费，同时根据湖北省《关于商品房销售价格管理有关问题的通知》精神，商品房销售实行“一价清”制度，开发企业应将已经物价部门批准的代收代办费用全部在合同中予以明确，合同外不得再收任何费用。被告代收的测绘费、自来水公司报装费、电力公司报装费共计2230元违反了合同约定，造成了原告损失，应予退还，故原告的该项诉讼请求，应予支持。
综上所述，被告交付房屋不符合合同约定，违反约定在合同之外收取费用，其行为构成违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，判决如下：
一、由被告巴东县兴业房地产开发有限责任公司给付原告谭玉龙违约金15960元；
二、由被告巴东县兴业房地产开发有限责任公司退还原告谭玉龙测绘费、水电报装费共计2230元；
三、驳回原告谭玉龙其他诉讼请求。
上述一、二项限本判决生效后30日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1720元，由被告巴东县兴业房地产开发有限责任公司负担255元，原告谭玉龙负担1465元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定之义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判长 张周波
审判员 向 葵
审判员 程 林
二〇一六年十一月一日
书记员 张 芹
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国消防法》
第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。
第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；
（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。