江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆张民初字第1040号
原告（反诉被告）陈华。
委托代理人赵巧全，江苏海联海律师事务所律师。
被告（反诉原告）潘文晖。
委托代理人张辉，上海明伦律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈华诉被告（反诉原告）潘文晖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月7日立案受理，本院依法由审判员杨建勇、人民陪审员徐明芳、盛永林组成合议庭，于2014年4月18日、7月18日公开开庭进行了审理，原告陈华及其委托代理人赵巧全、被告潘文晖委托代理人张辉到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2013年6月27日在上海签订买卖昆山市XX镇XX山庄XX栋XX室房屋的合同，原告当场支付定金人民币贰万元整，双方约定，原告贷款审批通过后，过户当日由原告支付被告首付款450000元，剩余房款由原告贷款审批后，由银行直接支付给被告，尾款10000元交房时结清。双方有补充约定，如原告贷款审批不通过，合同自动解约，被告将退还定金20000元，因原告购买涉案房屋系二套房，故银行无法审批通过贷款款项630000元整，即合同无法履行。涉案房屋有严重渗水情况，原告多次向被告要求修缮，被告均拒绝，依照《合同法》第一百四十八条规定，房屋的渗水情况导致涉案房屋无法正常使用。故此诉至本院，要求1、判令2013年原被告签订的《理想家园房产房屋买卖合同》解除；2、被告返还购房定金20000元；3、被告承担本案的诉讼费。
被告辩称，对买卖合同无异议，由于原告未在柒日内备齐所有资料，多次以不同的理由要求解除合同，故同意解除合同，但由于原告违约，不同意退回定金。
反诉原告诉称，2013年6月27日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋买卖合同》，反诉原告将昆山市XX镇XX山庄XX号楼XX室、XX阁楼出卖给反诉被告，合同总价111万元，反诉被告当日支付了定金20000元，另约定反诉被告贷款通过后，双方过户当日支付首付款450000元，余下余款630000元由银行直接支付，贷款不足时应用现金补足，交接房屋时支付尾款10000元。
根据上述合同第三条约定：“签约后甲乙双方于柒日内备齐所有资料，到银行申请贷款，审贷通过后叁日内，双方按约定方式还清贷款及过户”，反诉原告已于签约日将其材料提交理想家园公司，但反诉被告至2013年8月25日为止，拒不提交相关材料，并先后以房屋质量等原因表示不想购买了，被拒后又向理想家园公司送达律师函，表示无法获得贷款而要求解除合同，并拒绝提供贷款申请被拒的相关证据，且多次威胁反诉原告及理想家园公司，鉴于反诉被告要求解约，故反诉原告与理想家园公司于2013年9月16日向反诉被告发送了解除合同的《申明书》，并要求按合同支付违约赔偿金，上述合同于2013年8月30日解除。由于反诉被告单方违约，理应承担合同违约责任，要求：1、判令解除双方的《房屋买卖合同》；2、判令反诉被告赔偿违约金252525元；3、判令反诉被告支付律师费损失5000元；4、本案诉讼费由反诉被告负担。
反诉被告辩称，反诉被告并未违约，在七天内提交了贷款所需资料，可以由理想家园公司作证，因双方在买卖合同中有补充约定，如原告贷款审批不通过，合同自动解约，被告将退还定金20000元，因原告购买涉案房屋系二套房，故银行无法审批通过贷款630000元整，即合同无法履行。现反诉原告认为合同未解除，我同意继续履行合同，去借钱来一次性付清。
经审理查明，原被告于2013年6月27日通过昆山理想家园房产咨询有限公司（丙方，以下简称理想家园公司）在上海签订房屋买卖合同，约定被告（甲方）将其所有的昆山市XX镇XX山庄XX号楼XX室、XX阁楼出售给原告（乙方），合同总价111万元。合同第二条税费承担方式约定如下：（手写）甲方在交易过程中，不承担任何税费，乙方在交易过程中承担所有税费，签贷款合同当日支付丙方陆仟叁佰元整，交房当日乙方需把甲方的维修基金结清。第三条本次交易各流程时间约定如下：签约后甲乙双方于柒日内备齐所有资料，到银行申请贷款，审贷通过后叁日内（如公积金为预审通过），双方按约定方式还清贷款（若有）及过户。第四条付款方式约定如下：（手写）签合同当日乙方付甲方贰万元整购房定金；乙方贷款通过后，甲方乙方过户当日乙方支付甲方首付款肆拾伍万元整；乙方剩余房款陆拾叁万元整由银行直接支付甲方；壹万元整交房时结清。第六条（格式条款）约定：若乙方需向银行贷款则应准备真实有效的贷款文件给予银行审核，如贷款不足则以现金补足。第十一条约定：甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总房款的万分之五作为违约金，逾期超过十五日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。违约金的条款独立于本合同不因合同无效而无效。第十五条，补充约定（手写）：甲乙双方约定如乙方贷款审批不通过，合同自动解约，甲方退还乙方定金，互不追究。
在履行过程中，原被告双方均按规定的时间向理想家园公司提交了所需资料。原告找的评估公司在7月初评估房产时，发现房屋地下室有渗水现象，原被告对维修责任协商无果，原告要求停止办理手续并于7月中旬取回资料，后经理想家园公司协商后，原告在8月底将贷款资料重新送回至理想家园公司，经审查，原告条件不符合信贷政策，原告贷不到630000元的贷款，理想家园公司将此情况通知了被告，被告于2013年9月16日向理想家园公司邮寄《申明书》一份，申明原告直到2013年8月25日为止拒不提交相关材料，已超过合同约定时间60天，期间理想家园公司多次向原告催促未果，已构成违约，申明从2013年8月30日起解除买卖合同，并要求理想家园公司加盖公章作为证明人。原告于2013年9月22日向被告发出律师函，强调由于贷款审批不能通过，导致买卖合同无法实际履行，且合同约定的解除条件也已经成立，要求解除合同，退还20000元的定金。经协商未果，遂原告起诉被告，被告也认为原告违约，提起反诉，双方诉讼请求如前。
另查明，原告陈华原有一套住房，尚有银行抵押贷款，按照国家有关房地产调控政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，故原告购买本案诉争房产不可以贷上限为63万元的银行贷款。
再查明，本案诉争房屋被告于2013年11月8日卖给了案外人杜娟，成交价为115万元。
以上事实有理想家园房产房屋买卖合同、收款收据、收证收据、情况说明，申明书、律师函、证人证言、房产证、住宅使用说明书、住宅质量保证书、土地使用权证、律师费发票、法律服务合同、房屋买卖成交合同书、本院调查笔录、原被告的庭审笔录在案佐证。
本案的争议焦点是：
焦点一、原告贷款审批不通过是否符合约定的解除合同的条件？
根据买卖合同的第四条付款方式可以看出，原告签订合同的初衷就是希望通过取得63万元的银行贷款用以支付大部分房款，并且通过对理想家园公司经办人陈喜荣的调查也可以看出，当初原告购买该房产时，中介和被告均知道原告现在购买的是第二套房，且原告需贷63万元才买得起房子，如果贷不到就解除合同，这也体现在合同中的补充约定：“甲乙双方约定如乙方贷款审批不通过，合同自动解约，甲方退还乙方定金，互不追究”，尽管买卖合同第六条约定有“如贷款不足则以现金补足”，根据格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款的规定。国家对房地产调控的限购、限贷政策已在社会公布，中介公司作为房地产生产、流通和消费提供专业服务的中介服务机构，有能力按国家限购限贷政策审查、判断购房者的贷款资格。经审查，原告夫妻不可以贷上限为63万元的银行贷款，并将此情况通知了原被告，故已符合合同解除的条件。原告于2013年9月22日向被告发出律师函，要求解除合同，故该合同于2013年9月22日解除。
焦点二、反诉被告（原告）是否构成违约？
根据本院对理想家园公司的经办人陈喜荣的调查，原被告双方均在规定的时间，即签约后七日内向中介提交了所需资料，且理想家园公司在2013年10月10日出具情况说明也对此情况进行了说明，故被告提供的2013年9月16日《申明书》中所说的“原告直到2013年8月25日为止拒不提交相关材料”的事实不成立，反诉被告要求暂缓办理贷款手续是由于地下室渗水问题交涉未果而进行的，后经理想家园公司协调，原告在2013年8月底继续进行贷款手续，由此可见，反诉被告也没有违约的主观故意，故反诉被告不构成违约。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本诉原告（反诉被告）陈华与本诉被告（反诉原告）潘文晖签定的《理想家园房产房屋买卖合同》于2013年9月22日解除。
二、本诉被告潘文晖返还本诉原告陈华购房定金20000元。
三、驳回反诉原告潘文晖的其他诉讼请求。
本诉案件受理费300元，由被告承担，该款原告已经预交，本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内支付。反诉案件受理费5163元，由反诉原告承担。
如采用转账方式支付，请汇入权利人指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨建勇
人民陪审员 徐明芳
人民陪审员 盛永林
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 陆翔宇
﹤附法律条文﹥
《中华人民共和国合同法》
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。