广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初526号
原告：广州卓著物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：王德雄，董事长。
委托代理人：陈广鹏、梁纪锋，均系广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：广州市漫芙家居用品有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：陈朝阳。
原告广州卓著物业管理有限公司（以下简称“卓著公司”）诉被告广州市漫芙家居用品有限公司（以下简称“漫芙家居公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卓著公司的委托代理人梁纪锋到庭参加了诉讼，被告漫芙家居公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卓著公司诉称：2011年9月20日，万某实业（广东）有限公司（以下简称“万某公司”）与被告签订《万某国际中心补充租赁合同》，约定被告向万菱公司承租位于广州市天河区天河路230、232号万某国际中心第41层02及03单元，计租面积为417.89平方米；每月管理费（其中包括物业管理费每月每平方米15元与公共能源费每月每平方米13元）为11701元，每月管理费、电费等其他费用由被告于每月5日前以转账的形式存入万某公司或万某公司委托之物业管理公司（即原告）指定的账户内，水电费按照承租方实际用量加上设备及线路损耗（以承租方实际用量的8%计算）×政府公布单价计收。被告于2011年11月1日签订《万某国际中心物业管理规约》，并于2011年12月1日实际办理了收铺手续。原告接受万某公司委托，担任万某汇项目物业管理企业，根据上述合同文件及《万某国际中心物业管理规约》约定，为涉案物业提供了物业管理服务，认真、全面地履行了合同义务。然而在租赁期间，被告严重拖欠租金、物业管理费、公共能源费、水电费等款项，万某公司与原告多次联合发出催缴欠款的通知文件，但被告对此置之不理，仍然拖欠上述款项。此后《万某国际中心补充租赁合同》因被告原因而解除，万某公司及原告委托广东法制盛邦律师事务所向被告发出催交欠费的《律师函》。原告认为，被告作为承租人以及物业使用人，拖欠物业管理费、公共能源费、电费、水某等一切相关费用构成严重违约，应当承担违约责任。根据《万某国际中心补充租赁合同》第八条第8.3款“……如乙方未按约定期限交付该物业之物业管理费及公共能源费、水电费、有偿服务费等有关费用，则按《万某国际中心物业管理规约》相关条款执行：逾期30天，仍未支付上述相关费用的，则视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同，不予退还保证金予乙方”的约定，鉴于被告的严重违约行为，万某公司已依法解除了《万某国际中心补充租赁合同》等文件，同时原告作为物业管理方也终止了与被告的物业服务合同关系。原告有权要求被告立即清偿拖欠的物业管理费、公共能源费、水某、电费、供电线损费等一切相关费用，以及按照《万某国际中心物业管理规约》约定的每日1‰计收拖欠款项的违约金。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2011年12月1日至2012年8月31日期间的物业管理费56213.15元、公共能源费48718.13元及逾期支付上述款项的违约金（以当月拖欠的总费用为本金，按每日千分之一的标准计算，分别自当月6日起计至付清之日止，违约金总额以拖欠的总费用为限）；二、本案诉讼费由被告承担。
被告漫芙家居公司未答辩。
经审理查明：原告系2010年12月13日经广州市工商行政管理局核准登记的企业法人，已取得由广州市国土资源和房屋管理局核发的《物业服务企业资质证书》。
据原告提交的《万某国际中心补充租赁合同》（合同编号：A4102，以下简称《合同》）显示，2011年9月20日，被告（乙方/承租方）与案外人万某实业（广东）有限公司（甲方/出租方，以下简称“万某公司”）签订《合同》，约定：乙方承租甲方位于广州市天河路230、232号万菱国际中心大厦第41层02及03单元（以下简称“案涉房产”），建筑面积共417.89平方米；租赁期限共三年，即从2011年11月1日至2014年10月31日止，甲方同意从2011年11月1日前起将案涉房产交付给乙方使用，从交付之日起，乙方将开始承担案涉房产的物业管理费及公共能源费、水电费及其它因使用案涉房产所产生的相关费用；案涉房产的物业管理费每月每平方米15元，公共能源费每月每平方米13元，即乙方案涉房产每月物业管理费及公共能源费合计为11701元；案涉房产之物业管理费及公共能源费及其它物业费用之支付方式为按月支付，乙方于每月5日前以人民币转账的形式存入甲方或物业管理公司指定的账户内；案涉房产产生之水电费由乙方自行承担，计算方式为乙方实际用量加上设备及线路损耗（有关损耗用量不应超过乙方实际用量的8%）×政府公布单价；水电费按月支付，乙方于每月5日前以人民币转账的形式存入甲方或物业管理公司指定账户内；甲方同意提供一个月免租期给乙方，自2011年11月1日至2011年11月30日，免租期间甲方免收乙方租金，但乙方仍须支付案涉房产之物业管理费及公共能源费、水电费及其它因使用案涉房产所产生的相关费用；乙方须在签署本合同后7个工作日内向甲方支付首年首月租金及相当于首年两个月租金的租赁保证金，乙方须在签署本合同7个工作日内向甲方或物业管理公司支付首年首月物业管理费及公共能源费用、水电周转金以及相当于两个月物业管理费及公共能源费的物业管理保证金，具体款项如下：首月租金共计73131元，租赁保证金共计146262元，首月物业管理费及公共能源费共计11701元，物业管理费及公共能源费保证金共计23402元，水电周转金共计9611元；在租赁期满或本合同终止时，如乙方清缴全部租金、物业管理费及公共能源费、水电费等有关应缴费用，且乙方已搬离案涉房产、恢复案涉房产的原状以及没有违约行为的情况下，甲方及物业管理公司将在30天内将上述租赁保证金、物业管理费及公共能源费保证金、水电周转金无息退还给乙方；从案涉房产交付给乙方使用之日起，乙方必须签署并遵守甲方及其指定的物业管理公司制定的有关管理规定，包括《万某国际中心物业管理规约》、《万某国际中心装修指南》及不定期发出的通知告示等，并且乙方必须承担因使用案涉房产所产生的所有费用；（第八条“违约责任”）（8.1）任何一方违反本合同的约定均构成违约，违约方应依法承担违约责任，并赔偿守约方因此造成的一切损失，违约方应在7天内向守约方支付违约金和赔偿损失；（8.2）除双方另有约定，在租赁期间，如甲方未依照合同约定或法律规定单方面终止本合同合约的，应在7天内向乙方无息返还租赁保证金，同时向乙方支付剩余租赁期内总租金的60%作为违约金；反之，如乙方未依照合同约定或法律规定单方面终止本合同合约的，乙方将无权向甲方及物业管理公司收回租赁保证金、物业管理费及公共能源费保证金，并且在7天内向甲方支付剩余租赁期内总租金的60%作为违约金；（8.3）如乙方未按约定期限交付案涉房产之租金等有关费用，每逾期一天，甲方将向乙方收取欠付金额的0.2%作为违约金，逾期30天的，甲方有权单方面终止本合同，不予退还保证金并且乙方须支付剩余租期内总租金的60%作为违约金给甲方，如乙方未按约定期限交付案涉房产之物业管理费及公共能源费、水电费、有偿服务费等有关费用，则按《万某国际中心物业管理规约》相关条款执行；逾期30天仍未支付上述相关费用的，则视为乙方违约，甲方有权单方面终止合同，不予退还保证金予乙方；（第九条“合约期届满、终止合同”）（9.7）如乙方未缴清使用案涉房产所产生的一切费用并且连续15天无法正常联络的，或逾期15天仍未迁出案涉房产的，乙方同意甲方有权即时搬离或者依法处置乙方放置在案涉房产内的财产，由此所产生的法律后果及费用由乙方承担；（第十二条“其他约定”）（12.2）任何一方将函件送达本合同双方的通信地址即视为送达等条款。
据原告提交的《万某国际中心租户接收单元确认书》显示，被告确认案涉房产已于2011年12月1日交付其使用，商铺内的设施设备完好，被告承诺遵守《万某国际中心物业管理规约》内的一切内容及条文，并承诺按期缴纳一切相关费用等。而据原告向本院提交的已经被告于2011年11月1日盖章确认的《万某国际中心物业管理规约》（以下简称“《物业管理规约》”）显示，被告确认已认真阅读并愿意遵守《物业管理规约》，愿意接受该管理规约的相关约束及承担违反该管理规约的相关责任；《物业管理规约》的主要内容为：万某公司将万某国际中心所有物业管理服务的日常事务及工作，委托至北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司（以下简称“仲量联行公司”）全权负责；该写字楼物业管理费每月每平方米二十八元，管理服务费包括：正常办公时间内的公共区域照明电费、公共区域中央空调费、单元内的中央空调电费，公共区域清洁费、保安费、共用设备维护费、电梯电费和水某分摊；在物业管理服务有效期内，租户自行承担该写字楼内的用电费用，电费按政府供电部门规定的商业用电费率乘以每月实际耗用度数（电表度数+线损度数）计收，用电线路损耗费用按该写字楼每月电表度数的8%计算；租户应于每月的5日前（节假日顺延）一次性足额缴纳当月的管理费、加班空调电费和上一月电费等各项费用，租户拖欠任何由物业管理公司收取的费用（包括代收代缴）视为租户违约；对于租户违反本规约规定，拖欠租金、费用或损坏物业造成物业管理公司损失又不及时补交费用或赔偿的，物业管理公司有权直接从管理费保证金中抵扣相应金额，租户还必须在接到物业管理公司通知时如数补足管理费保证金，否则物业管理公司有权终止履行本规约约定的义务，不退还管理费保证金；物业管理公司依照租户与万某公司签订的《合同》、《物业管理规约》行使万某国际中心写字楼管理权；租户拖欠一切由物业管理公司收取的费用（包括代收代缴），每逾期一天，按拖欠金额每日1‰累加计算滞纳金，租户拖欠费用时间达10天，物业管理公司有权停止供水供电，且不需就因此造成的损失承担任何补偿责任，租户累计拖欠费用时间达壹个月，并且在接到物业管理公司书面通知5天内仍未足额缴纳的，物业管理公司有权终止对租户的全部服务，租户还必须支付物业管理费等费用并付清所有的欠款欠费；大厦物业管理公司将于每月25日前向租户发送《缴款通知书》、其应交费用包括（但不限于）当月电费（包括线损及变损）、水某（如有）、加时空调费、有偿服务费等及下月物业管理费；租户应在下月5日前到大厦物业管理公司缴清上述费用，如果租户在任何应付款项到期后的10日内还没有支付该款项，物业管理公司有权就延迟付款收取违约金，违约金自该款项应付期限届满之日起每日以应交纳的费用总额的1‰计算；业主日后依法另行选聘其它物业管理公司，本管理规约的所有条款对租户仍然有效，租户将继续享有和履行在本管理规约中的权利和义务等。
2012年8月29日，万某公司通过邮寄方式向被告发出《解除合同通知书》，内容为被告未付租金、物业管理费、公共能源费、电费和线损费等已经构成严重违约，应当承担违约责任；万某公司现依法行使合同解除权，《合同》自本通知自到达被告之日正式解除。
原告称，因被告使用案涉房产期间拖欠物业管理费、公共能源费等，故其于2013年12月31日委托律师通过邮寄方式向被告发出《律师函》，要求被告清偿欠费并支付违约金等，但被告一直未予清偿。原告在本案庭审中确认已收取被告管理费及公共能源费保证金23402元、水电周转金9611元，并表示因被告长期拖欠费用，按合同约定原告没收被告交纳的上述保证金，而被告已付的水电周转金已用于抵扣被告之前所欠付的电费，该部分已抵扣电费及供电线损费不在原告提起的诉讼请求范围内。
另查，因被告使用案涉房产期间拖欠租金，万某公司向本院提起诉讼，本院于2015年5月15日作出（2014）穗天法民四初字第1709号民事判决，采信万某公司关于被告于2012年9月初搬离案涉房产的主张，并判令被告向某公司支付案涉房产自2012年1月至2012年8月期间的租金582689元及逾期支付租金的违约金582689元，该判决现已发生法律效力。
原告为证明其系案涉房产的物业管理企业，向本院提交了如下证据：一、万某公司于2016年3月28日出具的《证明》，内容为：万菱公司是广东省广州市天河区天河路230、232号万某汇项目的建设单位及所有权人；自2011年5月1日起至今，万某公司委托原告作为物业管理企业为万某汇项目商场物业提供物业管理服务。二、仲量联行公司于2016年3月3日出具的《证明》，内容为：仲量联行公司于2009年8月至2011年4月30日期间受万某公司委托担任广州市万某汇项目的物业管理企业，为广东省广州市天河区天河路230、232号万菱汇商场、写字楼提供物业管理服务；经万某公司同意，仲量联行公司将在该司管理万某汇项目期间产生的应收账款之权利，全部转让给原告，由原告继续催收。
关于被告的缴费情况，原告称被告的物业管理费、公共能源费交至2011年11月30日，自2011年12月1日起开始欠费。另，原告明确由于2012年7月底万某汇商场烟管发生过小范围的火警、冒烟，消防局要求商场停业进行排除安全妨害，万某汇商场因此停业了几天，故被告在2012年8月份对受影响的被告减免了物业管理费202元、公共能源费175元，所以原告要求被告支付2011年12月至2012年8月期间的物业管理费为56213.15元（6268.35元/月×9个月-202元）、公共能源费为48718.13元（5432.57元/月×9个月-175元）。
本院认为：原告受万某公司委托自2011年5月1日起对包括案涉房产在内的万某汇项目商场物业提供物业管理服务；被告则签署《物业管理规约》表示同意接受万某公司选聘的物业管理公司的管理，并按每月每平方米28元的标准向物业管理公司支付物业管理费，按实际用电量向物业管理公司支付电费及线损费，且在逾期缴纳费用时按拖欠金额每日1‰的标准向物业管理公司支付违约金；故在原告已实际为被告提供了物业管理服务的情况下，根据公平原则和权利义务相一致原则，被告有依约向原告缴纳费用的义务。
据已生效的（2014）穗天法民四初字第1709号民事判决，认定被告于2012年9月初搬离案涉房产。故此，被告应当向原告清偿其使用案涉房产期间的物业管理费、公共能源费等。现原告主张被告拖欠案涉房产自2011年12月1日至2012年8月31日期间的物业管理费及公共能源费未支付，对此，本院认为，因支付上述费用是被告的义务，应由被告对其已付费用承担举证责任，现被告经本院合法传唤逾期未到庭应诉，视为放弃举证，本院对原告主张被告拖欠上述费用的事实予以采信。故此，原告要求被告支付2011年12月1日至2012年8月31日期间的物业管理费及公共能源费的诉讼请求合法有理，本院予以支持，根据合同约定，案涉房产每月的物业管理费为6268.35元（15元/平方米×417.89平方米）、每月的公共能源费为5432.57元（13元/平方米×417.89平方米），原告自愿减免了2012年8月的物业管理费202元、公共能源费175元后，被告应向原告支付2011年12月1日至2012年8月31日期间的物业管理费56213.15元，以及2011年12月1日至2012年8月31日的期间的公共能源费48718.13元。且根据《物业管理规约》的约定，被告应于每月的5日前（节假日顺延）一次性足额交纳当月的管理费等各项费用，每逾期一天，需按拖欠金额每日1‰累加计算滞纳金。被告至今未支付上述费用，显已违约，理应承担相应的违约责任。根据上述约定，每月逾期支付物业管理费及公共能源费的违约金应以当月拖欠的物业管理费为本金，按每日1‰的标准计算，分别自当月6日起（节假日顺延）计至付清之日止。经计算，上述各月费用逾期支付均已超1000天，违约金已逾本金，因原告亦主张违约金以不超过本金为限，系原告自行处分权利，并无不当，本院予以支持。故被告应向原告支付的逾期支付物业管理费及公共能源费的违约金为104931.28元（56213.15元＋48718.13元）。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市漫芙家居用品有限公司向原告广州卓著物业管理有限公司支付2011年12月1日至2012年8月31日的物业管理费56213.15元及公共能源费48718.13元；
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市漫芙家居用品有限公司向原告广州卓著物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费及公共能源费的违约金104931.28元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4450元，由被告广州市漫芙家居用品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 叶汉杰
人民陪审员 叶林琳
人民陪审员 张莉萍
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 梁怡筠
陈秋滢
判决书已于2016年月日送达