吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉03民终725号
上诉人（原审原告）：金宝和，男，住吉林省四平市铁东区。
委托诉讼代理人：王立君，男，住吉林省四平市铁东区。
被上诉人（原审被告）：四平乐邦泰合物业管理有限公司。住所地：吉林省四平市铁西区仁兴街迎春委华亿居大卖场。
法定代表人：许鹏，总经理。
委托诉讼代理人：刘爱良，委托单位职员。
上诉人金宝和因与被上诉人四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）物业服务合同纠纷一案，不服四平市铁东区人民法院（2016）吉0303民初1129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金宝和的委托诉讼代理人王立君，被上诉人泰合物业的委托诉讼代理人刘爱良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金宝和上诉请求：依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案适用简易程序审理，属程序违法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第142条规定，争议不大的案子可以适用简易程序审理，而本案争议较大，不适用简易程序，因此原审法院程序违法。二、原判决认定《业主公约》合法有效属事实不清，违反法规，程序违法。首先，《业主公约》与被上诉人无关。《业主公约》只有上诉人自己签字，没有被上诉人的公章及其他能证明是被上诉人所签订的任何字样，所以该公约与被上诉人无关，被上诉人无权依据该公约收取任何费用。其次，《业主公约》是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为准则。业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。而被上诉人却用《业主公约》巧立名目违法收取不该收的费用，那么违规收取的费用就该返还给上诉人。第三，《业主公约》违反了行政法规的强制性规定，无权制定相关收费项目。所以上诉人与被上诉人签订的《业主公约》违法无效。最后，《业主公约》应该是由业主制定的，没有业主参与，该公约怎么出来的。没有召开业主大会讨论，所以该《业主公约》因程序违法无效。三、原判决认定收取相关费用合法有效，属适用政策法规错误。依据《吉林省物价局、吉林省住房和城乡建设厅规范房屋销售和入住环节收取费用及有关问题的通知》[吉省价（2012）179号]文件规定自2012年8月1日后，以下费用（可视对讲系统、燃气初装费、有线电视初装费等等）计入开发成本，不得另行收取。《吉林省物价局、吉林省住房和城乡建设厅规范房屋销售和入住环节收取费用及有关问题的通知》第四条第二款业主与房地产开发企业……如房地产开发企业却未将本通知第二条第一款规定的房屋附属设施相关费用以及燃气安装费纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。[第二条第一款（一）房屋附属设施费用。包括楼宇门对讲系统、监控设施、入户防盗门、窗户、楼道照明设施、电梯、邮箱以及其他附属设施。]对比一下，被上诉人收取的有线电视初装费、天然气报警器、建筑设施维护费、电梯运行保险费、电梯维护保养费、电卡工本费、公共用电及智能维护费，均不在允许收费范围内。并且第三条第二款也明确规定除本通知第一条规定的收费项目外，……不得收取其他任何收费项目。四、关于四住建字【2015】99号文件部分无效。因为2012年7月18日《吉林省物价局、吉林省住房和城乡建设厅规范房屋销售和入住环节收取费用及有关问题的通知》与四住建字【2015】99号文件关于天然气、有限电视初装费相矛盾，所以四住建字【2015】99号文件关于天然气、有线电视初装费部分无效。
五、被上诉人无权收取上诉人的相关费用。如果可视对讲系统，燃气初装费、有线电视初装费确实未计入开发成本，那么收取方应该是开发建设公司，被上诉人是物业公司，被上诉人在原审时根本就没有提供相关授权，所以被上诉人根本无权收取相关费用。综上，原审法院程序违法、事实不清、适用法律错误。
泰合物业辩称，一审判决正确，请二审法院维持原判。
金宝和向一审法院起诉请求：原告于2013年10月4日办理回迁一套23号楼1单元1504室，办理房屋回迁时被告无视国家法律，政策法规和《吉林省物价局、吉林省住房和城乡建设厅关于规范房屋销售和入住环节收取费用及有关问题的通告》[吉省价发（2012）179号》文件规定，被告以不交费不给钥匙相要挟，强行收取各项费用，并对多收费拒不返还，原告为了得到钥匙二年多就此问题不断到市政府和城乡建设局、市物业办多次上访，始终未得到解决。被告在原告落户时收取不合理费用包括：1、可视对讲门铃：1280元。2、有线电视初装费1288元。3、天然气报警器390元。4、建筑设施维护费1000元。5、电梯运行保险费：233元。6、电梯维护保养980元。7、电卡工本费90元。8、建筑垃圾清运费500元。9、公共用电及智能维护费420元。10、应该给我们开正规发票。终上所述，原告请求人民法院判令被告，返还不合理收费及吊运材料造成的损失计11811.88元。返回交28个月物业费赠送4个月：计500.88元。
一审法院认定事实：2013年10月4日，金宝和与泰合物业签订《业主公约》，约定物业管理服务费（多层）住宅每平方米0.8元/月、（高层）住宅每平方米1.2元/月，公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门、安防系统、水泵维护费另行向业主收取。包括金宝和诉请的：可视对讲门铃：1280元，有线电视初装费1288元，天然气报警器390元，建筑设施维护费1000元，电梯运行保险费233元，电梯维护保养980元，电卡工本费90元，建筑垃圾清运费500元，公共用电及智能维护费420元。金宝和于2013年10月4日回迁一套房屋至被告所在小区23号楼1单元1504室，泰合物业为二级资质物业管理。
一审法院认为，泰合物业与金宝和签订的《业主公约》是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人理应恪守履行。参照国家发展和改革委2014年发改价格[2014]2755号文件第六条规定：物业服务企业接受业主的委托，按照物业合同约定，对非保障性住房及配套设施设备和相关场地进行维护、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取费用。对于非保障性住房物业收费问题由以前的政府指导价变更为市场调节价。泰合物业与金宝和在签订的《业主公约》中第五章第十五条规定了应交纳物业服务费等各项费用及数额，金宝和所诉请的各项收费内容均在第十五条内说明，金宝和在签订业主公约时应该清楚，并在签约时交纳了上述费用，双方应按约定价格履行，故金宝和的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告金宝和的诉讼请求。
二审中，上诉人提交了《关于华亿紫金城小区入住环节相关费用收缴问题的解释》，被上诉人对其真实性无异议。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，泰合物业虽未在《业主公约》上加盖公章，但该公约为四平市华亿房地产集团有限公司制定，依据《国务院物业管理条例》第二十二条第一款的规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”上诉人已认可该公约，应该按照公约的约定履行。原审法院适用简易程序审理不属于程序违法。二审中，上诉人提交了《关于华亿紫金城小区入住环节相关费用收缴问题的解释》，原审时被上诉人提交了《关于废除“华亿紫金城小区入住环节相关费用收缴问题的解释”的通知》，证明该解释已经废除。并提交了《关于紫金城小区办理入住手续的通知》，该通知写明7、8月份办理入住手续的，优惠两个月的物业服务费用。而上诉人交费期限与优惠期限不符。上诉人诉请被上诉人强迫收取费用，未提供证据证明其主张，双方可通过协商一致进行处理。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人金宝和负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭贵林
审判员 魏玉国
审判员 崔巍巍
二〇一七年六月六日
书记员 郝一凝