吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终1795号
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙成喜，户籍地安徽省池州市，现住吉林市。
委托诉讼代理人：刘淑芬，吉林保民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：路永红，吉林保民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：于志强，住吉林市。
委托诉讼代理人：郭鹏云，吉林明达伟业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周纯宝，住吉林市。
上诉人孙成喜因与被上诉人于志强、周纯宝房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2017）吉0204民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
孙成喜上诉请求：维持原审判决第一、三项，撤销原审判决第二、四项，改判于志强支付2016年6月1日至房屋返还之日的租金，对于志强交付的10万元押金不予返还，于志强赔偿孙成喜装潢损失5万元，于志强给付孙成喜垫付的物业费、供热费2万元。事实和理由：一、孙成喜按照合同约定全面履行了自己的义务，没有过错，不存在违约行为。1.孙成喜按照合同约定如期交付了涉案房屋，并依据于志强、周纯宝的要求投入5万元进行了装潢。2.孙成喜尽到瑕疵告知义务，于志强自愿承担风险。涉案房屋所在的整栋楼都没有消防验收，双方在进行租赁洽谈时，孙成喜已明确告知于志强，并告知于志强不得因此向孙成喜主张权利，于志强在自愿承担风险的情况下与孙成喜签订了房屋租赁合同。二、房屋租赁合同约定的租赁房屋自始未被查封。原审判决认定因经营场所改变原有房屋结构，私设地下室，被公安机关责令整改，导致于志强一直未能经营错误。1.公安机关作出的临时查封决定书查封的是地下一层，而不是租赁合同涉及的房屋，查封地下一层并不影响足道正常经营。2.私设地下一层员工宿舍是于志强的行为，于志强也未将此情形告知孙成喜，公安机关的查封是针对经营者作出的，与孙成喜无关。3.孙成喜交付涉案房屋后，于志强一直在经营。在第一个租期即将结束时，于志强还找过孙成喜，表示生意不好，征求孙成喜的意见，是否可以转租给他人，当时于志强并未提出解除租赁合同。在2017年元旦左右足道才关门不再经营。三、于志强不履行合同义务，造成孙成喜实际经济损失19万元，应当以押金冲抵，不足部分于志强应当赔偿。1.租赁合同第三条约定年租金25万元，分两期交付，第二期交付租金的时间为2016年12月1日，但于志强没有交付，且一直占用涉案房屋，造成孙成喜租金损失12.5万元。2.于志强经营期间，孙成喜垫付了物业费及供热费2.4万元，而双方签订的租赁合同约定，上述费用应由于志强承担。3.双方签订租赁合同后，孙成喜按照于志强、周纯宝的要求进行了装修，实际发生费用5万元，有票据为证。现于志强单方解除合同，孙成喜投入的5万元已构成损失，理应由于志强承担。
于志强辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予以维持。孙成喜的上诉请求没有任何事实和法律依据。孙成喜私自将涉案房屋总层数由三层改造为四层，又私自设置地下室，未经任何建筑规划部门审批，也未向消防部门备案，导致于志强无法通过消防安全检查，进而无法办理经营手续，这是于志强要求解除租赁合同的直接原因，责任在于孙成喜。涉案房屋被公安机关查封，导致于志强无法使用涉案房屋，所以孙成喜应对租赁合同解除的法律后果承担全部责任。孙成喜履行租赁合同不但要交付涉案房屋，更要保证涉案房屋安全，能够通过消防等部门的安全检查。于志强曾多次找到涉案房屋所在小区的物业公司，该公司介绍，孙成喜在2013年后一直没有缴纳物业费，因此不存在孙成喜主张的垫付物业费的事实。孙成喜提出的涉案房屋所在的整栋楼都没有消防验收的主张也是不符合客观事实的。2016年8月5日，公安机关作出的临时查封决定书明确指出孙成喜“改变了原有房屋结构，私设地下一层”，因此查封了涉案房屋，导致于志强无法经营，因此孙成喜提出的房屋租赁合同约定的租赁部分自始未被查封的事实不存在。
周纯宝辩称，一、我与郑新民、吕佳萌是多年战友。2016年初，吕佳萌跟我说其亲属孙成喜有一个足道无人经营，托我找下人。后来我把我战友于志强介绍给孙成喜，双方自愿协商签订了承包合同，我从中只是介绍一下，我也没有参与投资、经营和管理。二、因为双方都认识，我在孙成喜的强烈要求下签了担保合同。签合同之前孙成喜未告知于志强存在违章建筑的事实，导致房屋因存在违法建筑被公安机关查封，使于志强无法办理消防合格手续，无法办理特种行业许可证，一直无法经营。在这种情况下，孙成喜本应返还租金，终止合同。但孙成喜认为有合同，不仅不返还押金、赔偿损失，还不让于志强拿走投资物品，实属过分。在房屋履约期间，双方租金及押金明确，并未出现任何违约情况。三、据我所知，于志强是在合同有效期内提起诉讼的，所以不存在房屋被占用造成损失应予赔偿的问题。四双方承租均出于自愿，我本人也未得到双方一分钱的好处费。如果双方都有诚心解决此事，完全可以协商解决。五、房屋租赁性质明确，用于开足道，且孙成喜是在将房屋装修后出租给于志强的，地下室也是孙成喜自己挖的，并且设置的床铺，所有足道间是在签订合同前装修投入的，不存在索赔的问题。六、我请求二审法院驳回孙成喜的上诉，维持原审判决。
于志强向一审法院起诉请求：1.解除于志强与孙成喜于2016年6月1日签订的《香悦养生SPA足道房屋租赁合同》；2.判令孙成喜返还押金10万元；3.判令孙成喜赔偿于志强各项损失12.5万元；4.本案诉讼费由孙成喜负担。
孙成喜向一审法院反诉请求：1.合同解除后于志强立即向孙成喜交付其承租的房屋及相关设备设施；2.于志强支付孙成喜房屋租金、供热费、物业费14.9万元；3.于志强赔偿孙成喜装潢损失5万元，赔偿因管理不善造成的损失（具体数额待定）；4.本案诉讼费由于志强负担。
一审法院认定事实：2016年6月1日，于志强、孙成喜签订《香悦养生SPA足道房屋租赁合同》，约定：孙成喜将位于船营区香山景园25号楼6号网点，面积340平方米，已装修完的足道部分，包括一楼大厅、二楼麻将房、三四楼客房及SPA间已配备的设施租赁给于志强；租期三年，即2016年6月1日至2019年5月31日；年租金25万元，每年租金分两次支付，首次付款在合同签订之日支付12.5万元，余款给付周期按约定时间提前十日支付；孙成喜负责房屋装修及原有硬件设施；装饰用品、办公用品、床上用品及经营过程中的日用消耗品由于志强负责；孙成喜按照现有经营项目对室内布置进行装修，于志强在经营过程中不得擅自拆改室内所有装修结构及附属设施。同时附有《香悦SPA足道原有物品清单》。同日，孙成喜与于志强、周纯宝签订《香悦养生SPA足道房屋租赁担保合同》，约定如于志强不履行《香悦养生SPA足道房屋租赁合同》义务时，担保人周纯宝要承担于志强的全部义务及连带责任。合同签订后，于志强接收该房屋，同时向孙成喜交付保证金10万元、房租金12.5万元，并购买了经营所需用品。在办理经营手续时，因房屋不符合消防要求而未能办理。因该经营场所改变原有的房屋结构，私设地下一层员工宿舍，吉林市公安局船营分局于2016年8月5日作出吉市船公消封字（2016）第616号临时查封决定书，责令其立即整改火灾隐患，整改后经检查合格方可解除查封。于志强因此一直未能经营。
一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。鉴于孙成喜表示同意解除双方签订的租赁合同，故对于志强要求解除合同的诉请予以支持。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故于志强请求返还房租金及保证金的诉请予以支持。关于孙成喜的反诉请求，根据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，于志强提出解除房屋系基于孙成喜存在违约行为所致。孙成喜将租赁房屋交付于志强，但因其过错导致租赁房屋被查封，于志强作为承租人无法对租赁物进行管理和使用，即孙成喜无法保持租赁物交由于志强占有使用并进行经营活动，虽孙成喜同意解除合同，但合同解除的责任不在于志强，故孙成喜要求返还房屋的诉请可予支持，但于志强对此不应承当相关的诉讼费用。据上理由，孙成喜要求于志强和周纯宝承担民事责任的诉请没有法律依据，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定作出判决。
一审判决：一、解除于志强与孙成喜于2016年6月1日签订的《香悦养生SPA足道房屋租赁合同》；二、孙成喜于本判决生效后三日内返还于志强房租金12.5万元及保证金10万元；三、于志强于本判决生效后三日内将其租赁的位于吉林市船营区香山景园25号楼6号网点（面积340平方米）房屋返还给孙成喜；四、驳回孙成喜的其他诉讼请求。本诉案件受理费4676元，由孙成喜负担，于本判决生效后三日内向本院交纳；反诉案件受理费2140元由孙成喜负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
孙成喜向本院提交如下证据：1.吉林银行代收电费缴费凭证一份，证明自2016年6月至2017年2月，香悦养生足道一直处于经营状态；2.增值税普通发票一张，证明孙成喜于2016年11月7日替于志强垫付了15482.03元供热费；3.购买装修材料票据34张，合计金额31938元，证明孙成喜装修涉案房屋，产生经济损失；4.装修材料明细表，合计金额17940元，证明孙成喜已经按照合同约定装修了房间，产生经济损失；5.照片14张，证明孙成喜已将按照合同约定履行了装修房屋的义务，同时证明装修有损坏，给孙成喜造成经济损失；6.录像，证明问题同上；7.证人出庭作证，证明于志强一直进行经营。
经质证，于志强提出异议，认为证据1不能证明孙成喜的主张，涉案房屋中有多个热水器及其他电器，均处于备用状态，会产生相应电费；证据2的真实性无法确定，该证据显示孙成喜缴纳供热费的时间是2016年11月，与本案没有关联性；证据3、4的真实性均有异议，没有合同和正规票据，另外导致租赁合同无法履行的责任在于孙成喜，所以即使有损失也不应由于志强承担；证据5、6的拍摄时间可以说明是在于志强交还涉案房屋后出现的损坏，与于志强无关；证据7与事实不符。
于志强向本院提交如下证据：涉案房屋的登记簿一份，证明涉案房屋在房产部门登记的是三层，孙成喜私自拆改为四层，还有地下室，改变了房屋结构，导致合同无法继续履行，应当由孙成喜承担责任。
经质证，孙成喜对该证据的真实性没有异议，但认为不能证明于志强的主张，公安机关仅仅是针对于志强擅自使用地下室的违法行为责令其整改，而租赁合同约定的出租房屋不包括地下室，因此不能成为于志强无法办理经营手续的原因。
本院经审查认为，孙成喜提交的证据1虽客观真实，但不能证明其主张，本院不予采信；证据2为2015年度供热费，与本案没有关联性，本院不予采信；证据3、4系装修的相关费用，但租赁合同约定由孙成喜负责装修，故上述证据不能证明孙成喜的主张，本院不予采信；证据5、6均为于志强交还涉案房屋后形成，不能证明孙成喜的主张，本院不予采信；证据7缺乏其他证据佐证，且公安机关已经于2016年8月送达了临时查封决定，不允许经营，故该证据本院不予采信。于志强提交的证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，于志强、孙成喜自愿签订房屋租赁合同，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。于志强承租涉案房屋系用于经营足道，需要办理相关手续。在于志强办理手续过程中，因涉案房屋改变原有的房屋结构，私设地下一层员工宿舍，被公安机构予以查封，导致于志强无法办理经营手续。现于志强要求解除租赁合同，孙成喜亦表示同意，故双方签订的租赁合同应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，改变涉案房屋原有结构发生在双方签订租赁合同之前，该拆改行为导致涉案房屋被公安机关查封，致使于志强无法办理足道经营手续，主要过错在于孙成喜，对于合同解除应当承担主要责任。但于志强作为承租人，在承租涉案房屋用于经营足道的情况下，明知涉案房屋存在结构拆改的情况，仍与孙成喜签订房屋租赁合同，并用于经营足道，其本身亦存在一定过错，故亦应承担一定责任。鉴于双方当事人对合同的解除均有过错，且合同解除亦造成孙成喜租赁费损失，故孙成喜应当返还于志强大部分房屋租金及保证金。关于孙成喜提出的于志强应赔偿其装潢损失5万元的主张，因其提交的证据不能客观证实损失数额，且双方签订的租赁合同约定应由孙成喜在出租前进行装修，故该主张本院不予支持。关于孙成喜提出的于志强应给付其垫付的物业费、供热费2.4万元的主张，因孙成喜并未实际缴纳涉案房屋租赁期间的物业费及供热费，故该主张本院本院亦不予支持。
综上所述，孙成喜的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持吉林市船营区人民法院（2017）吉0204民初181号民事判决第一、三项；
二、撤销吉林市船营区人民法院（2017）吉0204民初181号民事判决第二、四项；
三、孙成喜于本判决生效后三日内返还于志强房屋租金及保证金15.75万元；
四、驳回于志强其他诉讼请求；
五、驳回孙成喜其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4676元、反诉费2140元、二审案件受理费7660元，合计14476元，由于志强负担4343元，由孙成喜负担10133元。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 刚
审 判 员 付 广
审 判 员 郝 奇
二〇一七年七月二十日
代理书记员 常芳郁