杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭萧民初字第5963号
原告胡小波。
委托代理人尤立国。
被告杭州德进纺织服饰有限公司。
法定代表人戴妙珍。
委托代理人李千祥。
原告胡小波诉被告杭州德进纺织服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月14日立案受理后，依法由审判员崔白洁适用简易程序于同年1月6日适用简易程序公开开庭进行了第一次庭审。2014年2月12日，本案裁定转为普通程序审理。同年2月18日原告申请对案涉租赁房屋进行面积测绘，本院遂委托杭州市房地产测绘公司进行测绘。同年12月3日，本案经批准延长审限三个月。原告胡小波的委托代理人尤立国，被告杭州德进纺织服饰有限公司委托代理人李千祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡小波诉称：2013年5月30日，经杭州某房产代理有限公司介绍，原告与被告股东李千祥签订了《房屋租赁合同》。合同约定，原告租用被告位于萧山区某厂区内的400平方米房屋。租赁用途为做淘宝，月租金2500元。原告依据合同约定支付了一年租金30000元。原告于2013年6月18日入驻后发现实际使用面积明显少于合同约定的400平方米。经实际测量，被告出租的房屋内长度为16.40米、宽度为12.20米，内部实际使用面积仅为200.08平方米，严重损害了原告的合法权益。原告要求退租或者降低房租，经多次与被告交涉无果后，为避免�方遭受更大的经济损失原告于2013年8月6日搬离所租房屋。为此原告起诉来院，请求判令：被告返还原告房屋租金30000元。庭审中，原告变更诉讼请求：请求判令：一、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告返还原告房屋租金30000元。
被告杭州德进纺织服饰有限公司辩称：原告在租房前多次来实地查看厂房，出租厂房不存在缺少面积的情况，原告已经收到被告支付的租金28750元。请法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋租赁合同》一份，欲证明合同约定案涉厂房可使用面积为400平方米的事实；2.原告绘制的房屋实测图一份，欲证明被告虚报案涉厂房实际使用面积的事实；3.《房屋租赁合同》复印件一份，欲证明2012年5月1日被告与杭州萧山某厂签订《房屋租赁合同》，杭州萧某厂将厂房�租给被告使用的事实。
经质证，被告认为：对证据1、3无异议。对证据2有异议，认为被告出租厂房的面积有400平方米。
本院审查后认为：证据1、3是客观、真实的，被告无异议，本院予以确认。证据2系原告单方制作，本院不予确认。
被告未提供证据。
经原告申请，本院委托杭州市房地产测绘公司对案涉厂房使用面积进行实地测绘鉴定。2014年8月13日杭州市房地产测绘公司出具了《司法鉴定检验报告书》。检验结果为：杭州市萧山区某厂区内一层食堂使用面积19.87平方米，公用停车处90.65平方米，公用厕所11.10平方米，公用门厅、楼梯87.84平方米，公用电梯5.30平方米，一层合计214.76平方米。杭州市萧山区某厂区内二层公用侯梯厅、楼梯63.47平方米，公用电梯5.30平方米，房间5.87平方米，套间197.16平方米，二层合计271.80平方米。一、二层使用面积总计486.56平方米。
经质证，原告对上述该鉴定结论无异议，但原告只使用了套间197.16平方米及食堂19.87平方米，共计217.03平方米，其他公用面积是被告无偿提供给原告使用的。被告与杭州萧山某厂签订的《房屋租赁合同》二楼第二层车间面积为1700平方米，如果公摊面积包括在里面，原告也应承担，如果公摊面积不包含在里面，原告也不用承担。经质证，被告对上述鉴定结论无异议，认为被告出租的房屋已经超过400平方米。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2012年5月1日，被告与杭州萧山某厂签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，杭州萧山某厂将座落于萧山某房屋出租给被告使用，用途为车间及宿舍使用。租赁范围为：1、二楼第二层车间1700平方米；2、东大楼第三层宿舍部分500平方米；3、职工宿舍15间。租赁期限为：2012年5月1日至2014年4月30日止�租金支付方式，每年以现金方式分两次支付，2012年5月1日前支付95000元，2012年11月1日前支付95000元、2013年5月1日前支付95000元，2013年11月1日前支付95000元。2013年5月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，被告将位于宁东路80号德进服饰工厂400平方米房屋出租给原告，用途为“做淘宝”。房屋租赁期自2013年6月1日至2016年5月30日止。每月房租2500元，年租金30000元，提前半个月支付，先付款后使用。合同签订后，被告即将案涉厂房交付原告使用，原告已付清被告2013年6月1日至2014年5月30日止的租金。2013年8月6日，原告从案涉房屋中搬离。杭州市萧山某厂区内一层食堂使用面积19.87平方米，公用停车处90.65平方米，公用厕所11.10平方米，公用门厅、楼梯87.84平方米，公用电梯5.30平方米，一层合计214.76平方米。杭州市萧山区开发区宁东路80号厂区内二层公用侯梯厅、楼梯63.47平方米，公用电梯5.30平方米，房间5.87平方米，套间197.16平方米，二层合计271.80平方米。一、二层使用面积总计486.56平方米。现被告已于2014年3、4月已将上述房屋转租给他人使用。
本院认为：合同当事人应当根据合同约定全面履行合同义务。现合同履行过程中，原、被告双方就租赁房屋的面积发生争议。原告认为租用的仅为厂房二层的套间及一层厨房，其余房屋共有部分面积系被告免费提供使用，实际租赁房屋使用面积不足400平方米。被告则认为租赁房屋应包括一层卫间生、食堂、停车处等房屋共有部分。本院经审理后认为，因案涉租赁房屋存在套间、卫间生、食堂、停车处、楼梯、公用大厅等专有及共同部分，双方当事人在合同中仅约定租赁房屋面积，未对租赁房屋专有及共有部分进行明确约定，故应当认定双方对租赁标的约定不明。根据鉴定机构对�涉房屋结构布局及专有部分、共有部分面积的测绘，公用停车处90.65平方米，公用厕所11.10平方米，公用门厅、楼梯87.84平方米，公用电梯5.30平方米系杭州萧山某房的共有部分，被告未获得该部分公共区域及房屋的使用权，且该部分公共区域及房屋存在被告之外的其他使用权人，故本院认定上述公用停车处、公用厕所、公用门厅、楼梯、公用电梯非原、被告租赁合同约定的租赁房屋。据此，本院认定原告实际使用的面积应为一、二层总面积486.56平方米-
一楼公用停车处90.65平方米-一楼公用厕所11.10平方米-一楼公用门厅、楼梯87.84平方米-
楼公用电梯5.30平方米=”291.67平方米。因被告交付的原告可实际使用的房屋面积与租赁合同约定的房屋租赁面积存在重大差异，故原告认为被告的上述交付租赁房屋面积不足的行为已构成根本性违约，要求解除双方订立的租赁合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。经审理查明，原告于2013年8月6日搬离案涉租赁房屋前，未通知被告解除租赁合同，后于2014年1月6日本案审理过程中增加诉讼请求，要求解除双方订立的租赁合同，故双方订立的租赁合同于2014年1月6日解除。据此，本院认定2013年6月1日至2014年1月6日的实际可使用部分面积的租金应由原告承担，其余部分房屋租金被告应予返还。经折算，原告应支付被告的租金为17”983.60元／年（291.67平方米÷486.56平方米×30000元）。故2013年6月1日至2014年1月6日原告应支付的租金为10790.16元（17983.60元／年÷365元×219天），被告应返还的租金为19209.84元（30000元-10790.16元）。综上，原告诉讼请求中的合理部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认胡小波与杭州德进纺织服饰有限公�于2013年5月30日签订的《房屋租赁合同》于2014年1月6日解除；
二、杭州德进纺织服饰有限公司在本判决生效后十日内返还胡小波租金19209.84元；
三、驳回胡小波其余诉讼请求。
案件受理费550元，由胡小波负担250元，杭州德进纺织服饰有限公司负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）
审 判 长 崔 白 洁
人民陪审员 傅 琦
人民陪审员 �王利丽
二〇一五年一月十九日
书 记 员 陈 燕