北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第34602号
原告刘天洋，男，1986年3月19日出生。
委托代理人梁桂兰（刘天洋之母），1954年10月11日出生。
被告刘红，女，1969年5月9日出生。
委托代理人沈照华，北京市中盾律师事务所律师。
被告北京市西城区房屋土地经营管理中心新街口管理所，地址：北京市西城区安平巷胡同**号。
法定代表人徐子翘，任所长职务。
委托代理人王津，男，1957年1月4日出生。
原告刘天洋诉被告刘红、北京市西城区房屋土地经营管理中心新街口管理所（下称新街口房管所）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩进红独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘天洋及其委托代理人梁桂兰、被告刘红及其委托代理人沈照华、被告新街口房管所的委托代理人王津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘天洋诉称，涉诉房屋原承租人孙×（与刘忠谋系夫妻关系）与原告刘天洋系祖孙关系，刘天洋与被告刘红系姑侄关系，刘天洋父亲为孙×大儿子刘杰，与母亲梁桂兰1984年结婚，结婚后孙×1985年以大儿大女家庭住房困难为由，向单位申请承租了原西城区福绥境房管所所管辖公有住宅，位于西城区xxx号（7-8）房屋平房一间半使用面积17.1平方米。刘天洋1986年出生后，在此居住。被告刘红及其母亲孙×不在此居住。1995年5月原告父母刘杰与梁桂兰离婚时，孙×亲自承诺明确表示同意孙子刘天洋居住在涉诉房屋内，是刘杰与梁桂兰离婚协议的前提条件，是离婚协议必要内容之一。2013年5月9日原告接到西城区人民法院通知取姑姑刘红诉原告母子排除妨害案件传票，才知道2000年5月8日被告成为涉诉房屋的承租人，原告立即去西城区新街口房管所理论。发现在刘天洋父母离婚协议证书有效后第10天被告刘红与孙×为了将其孙子刘天洋扫地出门，轰出涉诉房屋，向被告新街口房管所管理人员申请承租人变更，由孙×变更为刘红。变更承租人刘红时，被告对刘天洋在涉诉房屋内居住的前因及原承租人孙×对原告的承诺是明知的。因此在承租涉诉房屋构成孙×与刘红母女恶意串通，被告及孙×母女申请内容说是去儿子家居住养老，实际却在本市另有两处住房，被告刘红1993年结婚居住在她当时丈夫承租的公房内，在原宣武区手帕口北街9号南平房17号，却说女儿婚后无房。隐瞒刘天洋就实际居住在涉诉房屋内的事实，被告及其母亲从未在涉诉房屋内居住的事实。孙×在变更申请时所陈述的情况不真实，构成欺瞒被告房管所。被告房管所管理人员明明知道刘天洋实际在涉诉房屋内实际居住，也未通知刘天洋也未与原告协商。在被告刘红、孙×未申请将涉诉房屋使用面积由一间半17.1平方木变更为两间17.8平方米的情况下，被告房管所管理人员也未到涉诉房屋内实际审核，也未实际测量，就仅凭孙×申请承租人变更，就单方将承租人由孙×变更为刘红，并且篡改了合同内容。凭空在刘红租赁合同上增加0.7平方米，以变更承租人形式掩盖了非法目的。因为孙×承租的公有住宅主要是为了保障家庭成员的居住利益。原告也是被保障的范围，被告房管所管理人员同意承租变更的前提下，还要征得涉诉房屋内家庭成员实际居住人刘天洋的同意。综上所述，被告房管所显然改变了原告在西城区xxx号房屋居住与承租人的法律地位，严重侵害了原告的合法权益。由于被告刘红及其母亲，为了逃避履行对刘天洋的承诺。同时被告房管所管理人员乱作为，刘红从2015年2月14日至7月不分昼夜到原告居住的涉诉房屋拉闸停电、砸损门窗财产，原告报警，警方及时出警制止被告刘红多次，刘红的行为严重侵害了原告的合法权益，使原告不能正常居住生活。现诉至法院，一、请求法院确认二被告签订的西城区xxx号房屋的公有住宅租赁合同无效；二、本案诉讼费由被告负担。
被告刘红辩称，一、本案属于行政诉讼管理范围，不属于民事案件主管范围，根据《北京市高院关于直管公房发生争议受理问题的意见》，因为承租合同相对人之间发生权利纠纷，才能作为民事案件，本案原告不是公房租赁合同相对人，不能作为民事案件的原告起诉。涉诉房屋性质是公有住宅，带有行政管理性质，不是平等主体之间的权利义务关系；二、1995年公房承租条件与2000年新规定不一致，当时的规定不要求共同居住2年，也不需要其他家庭亲属同意，当时的条件是“有北京户口，住房有困难”，房管所审核就可以承租，当时刘红是符合承租条件。不存在二被告恶意串通的问题；三、本案原告起诉超过了20年诉讼时效的最长期间，不存在中断中止的情形。1995年5月份刘红开始起租涉案房屋，到现在已经超过了20年，应该驳回原告的起诉；四、在1995年原告未成年，不具备承租资格，其权利不具备。综上，不同意原告的诉讼请求。
被告新街口房管所辩称，2003年西城区政府机构改变，撤销了福绥境房管所，同时成立了新的新街口房管所。与被告签租赁合同的是福绥境房管所。1、原告的诉讼请求没有法律依据，原告主张适用的新的租赁合同是适用新的管理规定第7条，这个主张是不成立的，因为新的规定是2000年之后才颁布的，2000年的新规定是“乙方外迁或者死亡可以变更承租人”。现在原承租人仍然健在，本案中的公有住宅变更不适用新的2000年的管理规定。合同法是1999年3月份颁布的，我房管所是在1995年4月在孙×根据原承租合同第4条约定“乙方征得甲方同意，可以将承租房屋匀给在本市有正式户口及住房困难的人，第三方应征得甲方同意与甲方建立租赁关系”，本案应适用这个约定；2、当时的变更情况：孙×在1995年4月25日向当时的福绥境房管所提出申请变更承租人，刘红在1995年5月1日正式起租。我方在变更时没有违规的地方。原告主张的二被告恶意串通不存在，因为当时孙×本人健在，是孙×来的。在1995年原告尚未成年，当时原告是不具备承租的能力的。从1995年4月到现在已经满了20年，超过了诉讼时效的最长期限。不同意原告的诉讼请求；3、原告在法院也在进行行政诉讼，我管理所与原告正在进行行政诉讼。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告刘红与原告刘天洋系姑侄关系。北京市西城区xxx号房屋的原承租人为刘红之母孙×，该房屋为孙×工作单位于1985年分配，孙×与房管部门建立了租赁关系，该房屋租赁契约第四条约定：承租方征得房管部门同意，可以将承租的房屋匀给在本市有正式户口、居住确实困难的第三者使用，第三者应与房管部门直接建立租赁关系。孙×取得该房屋承租权后，涉案房屋由其儿子刘杰、儿媳梁桂兰居住，刘天洋1986年出生后，随其父母刘杰、梁桂兰在该房内居住。1995年5月30日，刘天洋的父母协议离婚，孙×在刘杰、梁桂兰离婚前出具了同意梁桂兰和刘天洋借住涉案房屋直至梁桂兰单位分房为止的证明。梁桂兰与刘杰离婚后，一直与刘天洋在涉案房屋居住至今。1995年6月10日，孙×向涉案房屋的管理单位福绥境房管所递交申请，要求房管部门将涉案房屋的承租人变更为其女刘红，1995年6月13日，福绥境房管所依据孙×的申请将涉案房屋变更为刘红承租，2000年，房管部门为刘红更换了新的承租合同。新街口房管所向本院提交的1995年6月13日与刘红签订的租赁合同中，承租方一栏中“刘红”是经过涂改的，合同中记载的起租时间为1995年5月1日，合同落款处有刘红本人签字及房管所的公章。
本案审理中，经本院询问，双方当事人陈述，孙×将涉案房屋承租人变更为刘红时，刘天洋时年9岁，刘红时年25岁，涉案房屋所在地址同时登记了三个户口簿，孙×与刘杰登记在同一户口簿，梁桂兰与刘天洋登记在同一户口簿，刘红本人在该地址独立分户。
另查，2005年3月18日，福绥境房管所被西城区房屋土地经营管理中心撤销，成立了新街口房管所，即本案被告。
现原告诉至本院，要求确认二被告签订的公有住宅租赁合同无效。
庭审中，刘天洋主张涉案房屋分配后，一直由其父母居住，其出生后随父母居住在该房，其父母1995年离婚，孙×同意其父母离婚后，其可以随其母亲梁桂兰继续居住涉案房屋，其因此一直在该房屋居住至今，而刘红并没有在该房屋居住过，并不是孙×的共居人，且刘红结婚后与其丈夫在他处另有住房，房管所在为刘红办理更名手续时，并未征求其本人或其法定代理人的意见，刘红与房管所恶意串通，损害了其本人的合法权益，同时，房管所在办理变更手续时，在承租人处进行涂改，没有加盖变更章，房管所将房屋的面积由17.1平方米改为17.8平方米，是为了刘红将来拆迁利益的最大化，是房管所和刘红串通的结果，另外，房管出具的1995年租赁合同中，刘红承租房屋的时间为1995年6月，而租金起租时间为1995年5月，其对该租赁合同不认可。
刘红主张涉案房屋是其母亲工作单位分配的公房，由于刘天洋的父母居住该房，其与孙×只得住在该院的自建房中，其结婚后住到丈夫家中，其与其丈夫名下均没有住房，其符合公房承租人条件，其母亲自愿将涉案房屋的承租权变更至其名下，房管所依据孙×的申请进行的变更符合相关规定，不存在双方恶意串通的事实。变更承租人时，刘天洋尚未成年，不具有承租房屋的资格。
刘红申请证人孙×到庭作证，孙×表示刘红是其女儿，婚前一直与其一起居住，刘红的户籍也在涉案房屋，其自愿将该房屋的承租人变更为刘红，梁桂兰和刘天洋是借住其房屋。
新街口房管所主张该单位依据孙×的申请为刘红变更了租赁手续，刘红起租的时间早于合同订立时间是因为变更刘红承租涉案房屋时，原承租人尚有租金未支付，刘红自愿代原承租人支付欠付的租金，该单位与刘红签订的租赁合同符合相关规定，不存在双方串通的事实。
上述事实，有双方当事人陈述、公有住宅租赁合同、准住证、收据、证明信、户口本及独生子女证、承诺、离婚证、离婚协议书、2013西民初字第14251号判决书、孙×与刘红的申请、xxx居委会的调解笔录、庭审笔录、2013西民初子第9566号民事调解书、家庭成员住房情况证明、照片及录像光盘、水电费的票据、新街口街道半壁街社区党委证明、取暖证明、2014二中民终字第11494号判决书、1995年租金计算表、2000年租金交纳计算表、危房修缮通知、2012一中民终字第782号调解书、录音等证据在案佐证。
本院认为，北京市西城区xxx号房屋的原承租人为孙×，其与房管部门签订的租赁契约明确约定，承租方经过房管部门同意，可以将承租的房屋匀给在本市有正式户口、居住确实困难的第三者使用，刘红系孙×的直系亲属，在本市有正式户口，现有证据不能证明当时刘红名下拥有住房，孙×将涉案房屋变更为刘红时，刘天洋尚未成年，不具有承租该房屋的资格，故房管部门根据孙×的申请，将涉案房屋的承租人变更为刘红，并未违反孙×与房管部门租赁合同中关于变更承租人的相关约定及有关法律、法规的规定，原告主张刘红与房管部门之间存在恶意串通变更承租人的事实缺乏证据支持，故刘红与房管部门签订的租赁合同应属有效。原告在庭审中提及的1995年租赁合同中起租时间、租赁面积及合同中承租方姓名涂改的瑕疵问题，不能达到影响合同的效力的程度。综上所述，对原告要求确认二被告之间签订的西城区xxx号房屋租赁合同无效的请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告刘天洋的诉讼请求。
案件受理费三十五元，由原告刘天洋负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩进红
二〇一五年十二月二十二日
书记员 王志伟