福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终1377号上诉人（原审原告）：陈小海，男，汉族，1974年3月30日出生，住福建省平和县，上诉人（原审原告）：曾素艺，女，汉族，1977年8月26日出生，住福建省平和县，委托诉讼代理人：王坤田，福建朗马律师事务所律师。委托诉讼代理人：林振利，福建朗马律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：漳州福晟房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区景山村福晟·钱隆学府毅达莘园17幢D04-05店面，统一社会信用代码：9135060369902104XR。法定代表人：陈和杰，董事长。委托诉讼代理人：林志隆，男，该公司员工，住漳州市芗城区。上诉人陈小海、曾素艺因与被上诉人漳州福晟房地产开发有限公司（以下简称“福晟公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2016）闽0603民初170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人陈小海及其委托诉讼代理人王坤田、林振利、被上诉人福晟公司的委托诉讼代理人林志隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈小海、曾素艺上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈小海、曾素艺的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审认定2014年4月21日福晟钱隆学府二期9号楼、9#A楼建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位共同组织建筑工程竣工验收结论合格，与事实不符，竣工验收报告是9号楼，而陈小海、曾素艺购买的9#A，二者并不一样，没有证据可以证明9#A竣工。2、一审认定福晟公司于2014年4月通知陈小海、曾素艺办理交房手续，与事实不符。陈小海、曾素艺是2014年5月23日收到交房通知，而非2014年4月30日。3、没有证据证实福晟公司可延期交房天数20天。4、房屋质量问题，陈小海有提供照片证实房屋存在严重质量问题，福晟公司也承认已认真维修，何时整改，一直未通知。福晟公司答辩称，陈小海、曾素艺认为讼争房屋未通过验收报告错误的，有证据证实。2014年4月30日有通知陈小海、曾素艺办理交房手续。因天气原因，合同有约定，可延期计算。讼争房屋有存在瑕疵，但一直积极通知陈小海、曾素艺且配合进行修补完善，完善后，9#A一直未到公司办理交房手续。请求驳回上诉，维持一审判决。陈小海、曾素艺向一审法院提起诉讼请求：1、判令福晟公司将址在龙文区蓝田镇福晟钱隆学府二期9幢AD04号店面维修符合交房条件，并交付给陈小海、曾素艺执掌。2、判令福晟公司从2014年1月1日起至实际交付店面之日止，按已付款的日万分之一支付逾期交房违约金，暂计至起诉日为40924.36元（已付房款597436×0.01%×685天）。3.福晟公司赔偿陈小海、曾素艺损失4972元（误工费3030元、交通费1810元、照片冲洗费132元）。一审法院查明：2013年1月22日，陈小海、曾素艺与福晟公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定如下：陈小海、曾素艺向福晟公司购买址在钱隆××商品房××套，建筑面积38.67平方米，每平方米15449.6元，总金额597436元，陈小海、曾素艺2013年1月22日前支付全部房款的100%，计597436元。第八条约定：福晟公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付陈小海、曾素艺使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程质检设置有效的隔音设备和施工安全设施；4、该商品房办理《竣工验收报告》。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、陈小海、曾素艺有权拒绝交接，按逾期交房由福晟公司承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，福晟公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且福晟公司在发生之日起×日内书面告知陈小海、曾素艺的；2、因政策性原因或政府行为或相关通知通告及其他非福晟公司原因造成的事由；3、遭遇不可抗力或其他情形（见附件六）影响工程进度。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，福晟公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付陈小海、曾素艺使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，福晟公司按日向陈小海、曾素艺支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，陈小海、曾素艺要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，福晟公司按日向陈小海、曾素艺支付已付款万分之一的违约金。第十一条约定：商品房达到交付条件后，福晟公司应当书面通知陈小海、曾素艺办理交付手续。双方进行验收交付时，福晟公司应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，福晟公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。福晟公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，陈小海、曾素艺有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由福晟公司承担。由于陈小海、曾素艺原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：陈小海、曾素艺应在福晟公司通知交付日期内来办理房屋移交手续，逾期15日未来办理的，按每延期一日缴纳保管金100元；同时从通知交付之日起，该房屋的一切风险责任、费用及税费，包括管理费均由陈小海、曾素艺承担。合同附件六合同补充协议第二条1.预售商品房竣工经“单体验收”合格后，即该房屋已具备交房和使用条件。第四条约定：合同第八条补充如下：1.合同第八条所述的福晟公司将商品房“交付陈小海、曾素艺使用”的责任只限于福晟公司要根据本合同第八条所述的交付时间或根据本合同第八条及本条第二款延期的最后日期前，取得符合本合同约定交付条件的证明即“单体验收合格证书”并将本合同第十一条所述的书面通知发出予陈小海、曾素艺。2.合同及补充协议中规定不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然和社会因素。其约定如下：（1）日降雨量累计超过50mm；（2）8级以上风力；（3）6级以上地震；（4）一周内非福晟公司原因停电累计超过8小时；（5）施工中重大困难及技术难题无法及时解决的重大设计变更；（6）政府发布的临时管制；（7）战争、重大疫情及其他认为不可抗拒的事件。3.本条所述商品房经验收合格系指福晟公司取得由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位共同盖章确认的《竣工验收报告》。陈小海、曾素艺于2012年11月11日前支付30000元，于同年11月18日支付173125元，于2013年5月1日支付470000元。2014年4月21日涉讼商品房所在的福晟公司开发的福晟•钱隆学府二期9号楼、9#A楼经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位共同组织建筑工程竣工验收，结论为合格；同年4月29日，福晟公司开发的福晟•钱隆学府二期9#及9#、9#A的地下室工程等经漳州市公安消防支队进行建设工程消防验收，综合评定为合格。福晟公司于2014年4月通知陈小海、曾素艺办理交房手续，2014年4月30日，陈小海、曾素艺与福晟公司在办理交房手续过程中，陈小海、曾素艺认为讼涉商品房质量存在问题拒绝办理交房手续。陈小海、曾素艺至庭审结束前未办理交房手续。自双方约定交房期限2013年12月31日次日起至2014年4月30日止的时间为119天。根据漳州市气象科技服务中心提交气象报告，2013年1月22日至2014年4月30日，漳州市出现日降雨量累计超过50mm以上9天，八级以上风1天，台风12天。上述因素扣除重复天数后福晟公司可延期交房天数为20天。一审法院认为，陈小海、曾素艺与福晟公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依法全面履行合同约定义务。本案双方当事人争议的焦点为：福晟公司应否承担逾期交房违约责任，如何承担问题。法院认为，1.关于本案福晟公司可据实予以延期交房时间的认定：根据合同补充协议的约定，福晟公司提供的气象报告，证明在双方签订合同时起至交房期间本地区的日降雨量累计达50mm以上、八级以上风和台风等气候情况，可予以采信认定，日降雨量累计达50mm以上、八级以上风和台风是双方签订合同时不可预知的事由，属于其他非福晟公司所能控制的客观原因，该事由符合《商品房买卖合同》第八条及补充协议关于因政策性原因或政府行为或相关通知通告及其他非福晟原因造成的事由以及遭遇不可抗力或其他情形可据实予以延期的约定，为可据实予以延期交房期间；福晟公司未能提供的水务、供电部门的停水、停电等证据，故本案不存在停水停电影响工程施工可据实予以延期的情形；福晟公司未能提供在双方签订合同时起至交房期间本地区有达到40°C及以上高温影响工程施工的天气事件发生，其所提供的高温论证报告记载的高温情况只有≥35°C，该高温天气不足以影响建筑工程施工，故本案不存在高温天气影响工程施工可据实予以延期的情形；众所周知，在我国全国各地，每年均有中、高考和节假日时间，此情形属于双方签订合同时便可预知的事件，不属于非出卖人所能控制的客观原因，由于双方在签订合同时并未约定中、高考和节假日期间作为可据实予以延期交房情形，故本案的中、高考和节假日期不作为可据实予以延期交房的时间。经核实，确定福晟公司依约可据实予以延期交房的时间为：日降雨量累计超过50mm以上9天，八级以上风1天，台风12天。上述因素扣除重复天数后福晟公司可延期交房天数为20天。2.关于本案逾期交房违约金应当如何计算问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用。依照上述规定，符合法定交付条件的商品房可交付使用。本案中，福晟公司提供的竣工验收报告、消防验收意见等证据，证明涉讼商品房所在楼盘于2014年4月21日通过竣工验收合格，于同年4月29日通过消防验收合格，此时涉讼商品房即已达到法定及约定交付条件，福晟公司即可将涉讼房屋交付陈小海、曾素艺。陈小海、曾素艺经福晟公司通知于2014年4月30日至福晟公司在办理交房手续，至该日福晟公司履行了交房义务，陈小海、曾素艺拒绝接收，应视为已交房。故陈小海、曾素艺请求福晟公司将讼涉商品房维修符合交房条件，并交付给陈小海、曾素艺，不予支持。自双方约定交房期限2013年12月31日次日起至2014年4月30日止的时间为119天，扣除福晟公司可据实予以延期交房天数20天，福晟公司实际延期交房天数为99天，其应承担逾期交房违约金的天数为99天。依据《商品房买卖合同》第九条约定，福晟公司应按照陈小海、曾素艺已付款的日万分之一计算，向陈小海、曾素艺支付逾期交房违约金计5914.61元（597436×0.01%×99天）。对于陈小海、曾素艺所述的房屋质量问题与本案属于不同法律关系，可另案进行主张。陈小海、曾素艺请求福晟公司赔偿其误工费、交通费、照片冲洗费等经济损失无事实和法律依据，不予支持。综上所述，陈小海、曾素艺要求福晟公司承担逾期交房违约责任理由成立，应予以采纳，但部分请求项目和数额不当，不予全部支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、漳州福晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向陈小海、曾素艺支付逾期交房违约金5914.61元；二、驳回陈小海、曾素艺的其他诉讼请求。本案受理费947元，由陈小海、曾素艺负担897元，漳州福晟房地产开发有限公司负担50元。二审审理查明，陈小海、曾素艺除对一审查明“2014年4月21日涉讼商品房所在的福晟公司开发的福晟•钱隆学府二期9号楼、9#A楼经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位共同组织建筑工程竣工验收，结论为合格”、“上述因素扣除重复天数后福晟公司可延期交房天数为20天”有异议，认为缺乏依据，对其他事实没有异议；福晟公司对一审查明的事实没有异议。对于双方当事人没有异议的事实部分，本院予以确认。陈小海、曾素艺二审提交一份福晟公司快递单和交楼通知书，欲证明通知交房时间为2014年5月23日。经质证，福晟公司认为，福晟公司有在4月30日通知陈小海、曾素艺办理交房手续，因对方不满意，而后重新邮寄通知。本院认为，一审庭审时，陈小海、曾素艺明确承认福晟公司有通知其在4月20日到现场交房，仅是认为质量有问题才未办理交房手续，故陈小海、曾素艺举证证明的内容不能成立。福晟公司二审提交一份证据消防监督结果公开的网上截图，欲证明9#A有通过消防验收。经质证，陈小海、曾素艺认为，该截图真实性无法认定。对于陈小海、曾素艺所提异议，分析认定如下：讼争房屋9#A是否验收合格，福晟公司一审提交的证据福建省建筑工程竣工验收报告中，有多个单位作出验收合格结论，虽陈小海、曾素艺对该证据提出异议，认为其提交验收报告中没有写明9#A，但综合二份验收报告，验收内容及面积一致，故可以确定9#A确有验收合格，陈小海、曾素艺该异议不能成立。关于是否扣除可延期交房天数为20天的事实，一审经计算福晟公司提交的有关工地工期报告，漳州市气象科技服务中心提交气象报告，计算出可延期交房天数为20天，符合双方签订的合同约定，故该异议也不能成立。本院认为，陈小海、曾素艺主张福晟公司从2014年1月1日起至实际交付房屋计算逾期约定金，根据证据表明，福晟公司于2014年4月30日通知陈小海、曾素艺办理交房手续，且依合同约定，可扣除20天延期交房时间，一审对此认定及计算正确，陈小海、曾素艺上诉提出交房时间应从2014年5月23日开始计算，与事实不符，不予支持。陈小海、曾素艺上诉提出讼争9#A房屋尚未验收的理由，因证据可以确定讼争9#A已于2014年4月21日通过验收，故其上诉理由与事实不符，不予采纳。关于陈小海、曾素艺提出因房屋质量，不符合交房条件的问题，因福晟公司已经履行通知交房义务，陈小海、曾素艺到场而拒绝接收交房，应视为已交房，陈小海、曾素艺提供的照片，尚不足于证实讼争房屋存在严重质量问题而未达到符合交房条件，故该上诉理由不予支持。综上所述，陈小海、曾素艺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费947元，由上诉人陈小海、曾素艺负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶小铭审 判 员  谢旭耀代理审判员  徐明水二〇一七年八月十四日书 记 员  马晓斌