湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00080号
上诉人（原审被告）杨玉梅。
上诉人（原审被告）杨金娥。
上列二上诉人的委托代理人全秀琴、何鹏飞，湖北百龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）襄阳兴东电子科技有限公司（下称兴东公司）。
法定代表人殷耀明，兴东公司总经理。
委托代理人陈胜，湖北思扬律师事务所律师。
上诉人杨玉梅、杨金娥因与被上诉人兴东公司房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2013）鄂襄新民初字第00639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月22日受理后，依法组成由审判员魏俊担任审判长，审判员杨斌福、任侨参加的合议庭，于2014年3月13日公开开庭审理了本案。上诉人杨玉梅、杨金娥的委托代理人全秀琴、何鹏飞，被上诉人兴东公司的委托代理人陈胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴东公司一审诉称：2012年4月，二被告与原告签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，约定：原告将其位于襄阳高新技术产业开发区富康路22号的部分房屋租赁给二被告，用于经营餐饮业。租赁期限自2012年5月9日至2017年5月8日止，第一年每月租金为20000元，于每月5日前支付当月租金，水电费据实另行支付。但二被告租赁该房屋后经营不善，自2013年1月开始拖欠水电费及租金，经原告多次催要，二被告仍然拒付。故提起诉讼，请求依法判令：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、被告立即腾退原告的房屋，并返还原告出租房屋时提供的酒店设施及用品（详见所附清单），被告逾期腾退房屋按每月20000元标准支付原告方房屋占用费；三、被告支付原告2013年1月9日至合同解除之日、按每月20000元标准计算租金；四、被告支付原告水电费19573.40元；五、被告支付原告违约金50000元；案件受理费由被告承担。
被告杨玉梅、杨金娥辩称：原告的诉讼请求缺乏事实依据，被告已将租金支付至2013年2月份，且不存在拖欠原告的水电费，原告请求解除合同既不符合合同约定，又不符合法律规定；原告未能保证被告承租房屋的水电供应，至今还是停水停电，且该房屋未经过消防安全检查，原告违约在先，被告保留反诉的权利；请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审判决认定：2012年4月9日，原告兴东公司（甲方）与被告杨玉梅、杨金娥（乙方）签订房屋租赁合同，主要约定：一、甲方将坐落于襄阳高新技术产业开发区富康路22号“浓香源酒店”的房屋（格局为一楼1个大厅5个包房，二楼4个包房1个大厅及卫生间等）出租给乙方用于酒店经营，除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途；二、租赁期限为5年，自2012年5月9日至2017年5月8日止；三、租金每月为25000元，为支持乙方经营，第一年租金每月20000元，按月结算，在每个月的5日前乙方向甲方交纳；四、乙方向甲方交纳房屋押金50000元，合同到期终止时，乙方结清有关费用后，甲方退还给乙方；若乙方中途退房应提前两个月通知甲方；五、租赁期内，该房屋的门、窗、水、电等有关设施及酒店设备用具，由甲方提供清单移交乙方使用，如有损坏，乙方负责修理或照价赔偿；乙方不得随意改变或增设其它设施，须经甲方同意后方可改变或增加有关设施；六、乙方入住后严格遵守有关规定，办好相关证件（暂住证、计划生育证等），并做好防火、防盗安全工作；七、甲方保证房屋水电畅通，在乙方入住时要维修好管道及水电，保证乙方正常使用；八、租赁期间，水费按每吨1.4元、电费每度1.2元由乙方向甲方交纳，每月结算上月费用，结算价格随二动力厂调整；九、乙方不得擅自将房屋转租及转让、转借他人，否则甲方有权收回房屋；十、任何一方提出提前解除合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同协议。2012年4月13日，原、被告双方签订补充协议，对租金进行调整细化，对水电费的收取等问题进行了约定，主要为：一、将租赁合同每月租金25000元更改为第一年每月20000元，第二年每月22000元，第三年每月23000元，第四年每月24000元，第五年每月25000元；二、乙方入住前由甲方单独安装水、电表，双方保留表面底数；三、承租房屋内物品由乙方支配使用，甲方不能搬走；四、租期满3年不满5年，乙方仅需返还甲方空调，不返还其它物品；满5年，无需返还，但应当保证房屋门窗水电设施完好，甲方退还乙方押金50000元；五、若甲方原因导致水电、房屋影响乙方正常经营，乙方可以在交房租时按影响天数扣除房租，每月5号之前交当月房租，否则甲方有权采取停水、停电措施；六、甲方的就餐费可冲抵乙方应交的水、电费及房租；双方于每月30日到场抄水、电表，次月10日前交清上月水电费；七、合同到期乙方享有优先续约权；八、如一方违约应向对方支付违约金50000元。合同签订后，原告兴东公司将上述房屋交付给被告杨玉梅、杨金娥使用，并于2012年4月13日将房屋钥匙交被告，同时将经营酒店的餐饮用具、设备交付被告使用，被告按约定向原告交纳租房押金50000元。被告接收该房屋后，将租赁房屋（原名《浓香源酒店》）另行取名为《蓝月亮酒店》（系个体工商户，登记业主为被告杨玉梅，字号为襄阳市高新区蓝月亮酒店）进行餐饮业经营。2012年4月19日，原告为被告使用房屋安装新电表，起始数为0，水表起始数为5027。2013年3月13日，原告法定代表人殷耀明以被告拖欠租赁费、水电费为由，向二被告电话催要，被告于2013年4月23日支付2013年1月9日至2月8日房屋租金18000元，按照原、被告双方合同约定第一年内租金为每月20000元，原告方庭审中陈述考虑该时间段为春节，系淡季，故减免租金2000元，其它时间段按合同约定计算租金；被告陈述，系双方口头约定将租金减少为每月18000元，但未提供证据证实。被告于4月底前停止该酒店的经营。
原审另查明：鉴于被告已停止酒店经营，房屋闲置势必造成房屋不能使用的租金损失，原审建议：原、被告在诉讼期间纠纷未解决之前，可以先进行物品清理，及时腾退房屋，减少损失和防止损失扩大。2013年7月3日，原、被告对该租赁房屋内现存的物品进行了清点，制作了清单，并经双方当事人或代理人签字，明细载明物品品种及数量为：木凳子135个、黑皮沙发（三人6个、单人12个）、布沙发6个、空调11台、软凳子168个、大桌面11个、转心18个、火锅底座44个、酒柜1个、电脑桌1个、保险柜1个、电视3台、麻将桌5个、大餐桌5个、备餐柜5个、消毒柜2个、茶几2个、单灶1个、双灶2个、烤箱1个、碗柜1个、冰箱2个（高、低各1个）、餐具（碗、盘、筷子若干）。被告第一次庭审中（2013年6月24日）陈述上述物品中属于其添加的为：单灶1个、双灶1个、冰箱1台、煲仔炉1个、和面机1个、蒸汽柜1个及餐车。之后，被告将经过原、被告双方清点的物品中的黑皮沙发（单人12个、双人6个）和部分木凳子、软凳子及餐具从该租赁房屋中搬走，但未将房屋退还给原告。2013年5月28日，原告兴东公司以被告杨玉梅、杨金娥未足额缴纳房租及水电费为由，向原审法院提起诉讼，导致本案纠纷。
原审法院认为：原、被告双方在平等、协商一致的基础上签订的房屋租赁合同及补充协议，均系当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，故原、被告双方之间的租赁合同关系合法有效，应受国家法律保护。双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按合同约定向被告方交付了租赁的房屋及其用于餐饮的附属物品，而被告仅支付部分房租，拖欠水电费及租金，经原告催要后仍未足额支付所欠房租及水电费，被告的行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任；故原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同及要求被告腾出房屋、支付违约金50000元的请求，符合法律规定，予以支持；原告据此提出要求被告支付租金及水电费的请求，符合法律规定，予以支持，但对其主张的租金从2013年1月9日计算，与事实不符，租金应从2013年2月9日起算，计算至本判决确定解除合同、退出房屋之日止；原告还要求被告支付逾期腾退房屋的占用费的请求，原审法院认为系履行生效法律文书的执行问题，应在生效民事裁判文书执行过程中解决，在本案诉讼中不予支持。原告要求被告支付水电费19573.40元，如前述证据分析评判意见，予以支持。原、被告之间合同解除后，被告除应返还因合同取得的租赁房屋外，还应当返还用于租赁经营酒店的餐饮用具及设备。鉴于原告不能提供已将其提供的清单中载明的所有物品交付被告的证据，被告仅认可收到部分物品，且其从该租赁房屋已搬走部分物品，原审法院仅对原、被告双方清点一致认可存在物品、未搬走部分进行处理，由于原告现有的证据不能证明被告搬走物品系其所有，故对被告搬走物品原审法院不予处理，可另行处理；本院仅对被告认可属原告的、且存在的物品责令被告予以返还，其它部分不予支持。合同解除后，原告依据合同取得被告的租房押金50000元应当返还，鉴于被告未提出此请求，原审法院认为可在被告向原告支付的款项中予以扣减。综上所述，被告辩称租赁房屋用于经营餐饮业仅为被告杨玉梅一人，原审法院认为，仅凭被告办理的个体工商户营业执照不能证明系被告杨玉梅单独经营，纵观租赁合同的双方，被告杨玉梅、杨金娥均是共同承租人，不排除合伙经营的可能性，适用法律也应当遵循合同相对性原则，故对被告的此辩解意见，不予采纳；被告还辩称不存在拖欠租金及原告违约，不同意解除合同的意见，与事实不符，均不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告襄阳兴东电子科技公司与被告杨玉梅、杨金娥于2012年4月9日、4月13日签订的房屋租赁合同及补充协议；二、被告杨玉梅、杨金娥于本判决生效之日起10日内腾出并返还原告襄阳兴东电子科技公司位于襄阳高新技术产业开发区富康路22号所出租的房屋；三、被告杨玉梅、杨金娥于本判决生效之日起10日内返还原告襄阳兴东电子科技公司用于酒店餐饮用具及物品：布沙发6个、空调11台、大桌面11个、转心18个、火锅底座44个、酒柜1个、电脑桌1个、保险柜1个、电视3台、麻将桌5个、大餐桌5个、备餐柜5个、消毒柜2个、茶几2个、单灶1个、双灶2个、烤箱1个、碗柜1个、冰箱2个（高、低各1个）、餐具；四、被告杨玉梅、杨金娥于本判决生效之日起10日内支付原告襄阳兴东电子科技公司自2013年2月9日起至本判决确定返还房屋之日止，按每月20000元标准计算的租金，被告已支付原告的租房押金50000元在该租金的支付中予以扣减；五、被告杨玉梅、杨金娥于本判决生效之日起10日内支付原告襄阳兴东电子科技公司水电费19573.40元；六、被告杨玉梅、杨金娥于本判决生效之日起10日内支付原告襄阳兴东电子科技公司违约金50000元；七、驳回原告襄阳兴东电子科技公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，由被告杨玉梅、杨金娥负担。
上诉人杨金娥、杨玉梅不服原审上述判决，向本院提起上诉称（一）上诉人未按合同约定交纳租金和水电费属依法行使合同抗辩权，原审认定上诉人的行为违约错误；（二）原判认定被上诉人是否履行了供水、供电合同义务时有失公正；（三）原审判令被上诉人自2013年2月9日起至判决确定的返还房屋之日止按每月2万元标准向被上诉人支付租金，与法律规定不符；（四）上诉人已将沙发、空调、保险柜等物品退还给被上诉人，原审仍判令上诉人将上述物品退还给被上诉人无任何实际意义，且认定的水电、电数有重大出入；（五）上诉人并未违约，不应承担违约责任，原判上诉人向被上诉人承担5万元违约金，无事实依据。综上，请求二审法院维持原判第一项；撤销原判第二、三、四、五、六项判决；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人兴东公司答辩称原判认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明：原判主文第三项判决认定上诉人应当返还给被上诉人的物品，上诉人已全部返还给被上诉人，已履行完毕，双方均认可，本院予以确认。上诉人陈述2013年4月其停止租赁经营，同年7月3日，上诉人与被上诉人对租赁的物品进行了清点并将租赁的房屋及钥匙交付给被上诉人，被上诉人予以否认，但被上诉人承认已于2014年2月将该租赁的房屋另行租赁给他人经营。原审中，证人余国军、杨砚冰证实，上诉人在租赁经营期间，被上诉人经常停水停电，对上诉人经营产生了一定的影响。原判认定的其它事实属实，本院依法予以确认。
本院认为：上诉人杨金娥、杨玉梅与被上诉人兴东公司签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，应为有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。但由于上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同后，
均未完全依照合同约定全面履行各自的义务，上诉人未能按照合同约定按时向被上诉人交纳租金，应承担主要违约责任，被上诉人在上诉人租赁经营期间停水停电，对上诉人经营产生了一定的影响，亦应承担相应的违约责任。上诉人上诉称其未按合同约定缴纳房租和水电费属依法行使抗辩权，原判认定其违约错误的理由部分不能成立，本院不予支持；上诉人上诉称原判其自2013年2月9日起至判决确定返还房屋之日止，按每月2万元标准向被上诉人支付租金与法不符，本院经审理查明，上诉人于2013年4月停止租赁经营，同年7月3日，双方对租赁的物品进行了清点并签字确认，上诉人称其已将租赁的房屋及钥匙交付给被上诉人，被上诉人予以否认，但被上诉人承认已于2014年2月将上诉人的房屋另行租赁给他人经营，且被上诉人也未提供相反的证据证实其未在2013年7月3日接收租赁的房屋，故应认定被上诉人实际已于2013年7月3日接收了租赁的房屋，上诉人向被上诉人支付的租金应自2013年2月9日起，按每月2万元标准计算至2013年7月3日止。上诉人上诉称原判计算其租金时间与事实有误的理由部分成立，本院予以支持；上诉人上诉称原判主文第三项判决确认上诉人应当返还给被上诉人用于酒店餐饮用具及物品布沙发等已全部交付给被上诉人，上诉人与被上诉人均无异议，本院予以确认；上诉人上诉称原判认定的水、电数有重大出入，但未提供证据证实，本院不予支持；上诉人上诉称其并未违约，原判认定其向被上诉人支付5万元违约金无事实依据的理由部分成立，本院予以支持，由于被上诉人在履行合同中对上诉人经营酒店停水停电，亦有一定的违约行为，可酌定减轻上诉人违约责任。综上，原判认定部分事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
维持襄阳高新技术产业开发区人民法院（2013）鄂襄新民初字第00639号民事判决第一、五项；
撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2013）鄂襄新民初字第00639号民事判决二、三、四、六、七项；
上诉人杨金娥、杨玉梅于本判决生效之日起10日内向被上诉人襄阳兴东电子科技有限公司支付从2013年2月9日起至2013年7月3日止的房屋租金按每月20000元标准计算，上诉人杨金娥、杨玉梅支付被上诉人襄阳兴东电子科技有限公司的租金为100000元，扣除上诉人杨金娥、杨玉梅交纳的押金50000元，上诉人杨金娥、杨玉梅还应支付被上诉人襄阳兴东电子科技有限公司款50000元；
上诉人杨金娥、杨玉梅于本判决生效之日起10日内支付被上诉人襄阳兴东电子科技有限公司违约金30000元；
驳回被上诉人襄阳兴东电子科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2800元、二审案件受理费2800元，合计5600元，上诉人杨金娥、杨玉梅与被上诉人襄阳兴东电子科技有限公司各负担2800元。
本判决为终审判决。
审判长 魏 俊
审判员 杨斌福
审判员 任 侨
二〇一四年四月二十三日
书记员 张建设
关于上诉人杨金娥、杨玉梅与被上诉人襄阳兴东电子科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案的审理报告
（2014）鄂襄阳中民三初字第00080号
一、案件的由来和审理经过
原审原告兴东公司因与原审被告杨玉梅、杨金娥房屋租赁合同纠纷一案，前由襄阳高新技术产业开发区人民法院于2013年11月25日作出（2013）鄂襄新民初字第00639号民事判决，宣判后，原审被告杨玉梅、杨金娥不服，向本院提起上诉。本院于2014年1月22日受理后，依法组成由审判员魏俊担任审判长，审判员杨斌福、任侨参加的合议庭，于2014年3月13日公开开庭审理了本案。原审原告兴东公司的委托代理人陈胜，原审被告杨玉梅、杨金娥的委托代理人全秀琴、何鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二、当事人和其他诉讼参加人的基本情况
上诉人（原审被告）杨玉梅，女，1979年4月16日出生，汉族，住襄阳高新技术产业开发区万众星苑小区A区。身份证号42062419790416722X。
上诉人（原审被告）杨金娥，女，1974年8月25日出生，汉族，住襄阳市襄城区檀溪龙虎路1-6号。身份证号420624197408250104。
上列二上诉人的委托代理人全秀琴、何鹏飞，湖北百龙律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉。
被上诉人（原审原告）襄阳兴东电子科技有限公司（下称兴东公司）住所地：襄阳高新技术产业开发区富康西路22号。
法定代表人殷耀明，兴东公司总经理。
委托代理人陈胜，湖北思扬律师事务所律师。代理权限为一般代理，包括一审诉讼、二审诉讼、强制执行等。
原告襄阳兴东电子科技公司一审诉称：2012年4月，二被告与原告签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，约定：原告将其位于襄阳高新技术产业开发区富康路22号的部分房屋租赁给二被告，用于经营餐饮业。租赁期限自2012年5月9日至2017年5月8日止，第一年每月租金为20000元，于每月5日前支付当月租金，水电费据实另行支付。但二被告租赁该房屋后经营不善，自2013年1月开始拖欠水电费及租金，经原告多次催要，二被告仍然拒付。故提起诉讼，请求依法判令：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、被告立即腾退原告的房屋，并返还原告出租房屋时提供的酒店设施及用品（详见所附清单），被告逾期腾退房屋按每月20000元标准支付原告方房屋占用费；三、被告支付原告2013年1月9日至合同解除之日、按每月20000元标准计算的租金；四、被告支付原告水电费19573.40元；五、被告支付原告违约金50000元；五、案件受理费由被告承担。
被告杨玉梅、杨金娥辩称：原告的诉讼请求缺乏事实依据，被告已将租金支付至2013年2月份，且不存在拖欠原告的水电费，原告请求解除合同既不符合合同约定，又不符合法律规定；原告未能保证被告承租房屋的水电供应，至今还是停水停电，且该房屋未经过消防安全检查，原告违约在先，被告保留反诉的权利；综上意见，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审判决认定：2012年4月9日，原告兴东公司（甲方）与被告杨玉梅、杨金娥（乙方）签订房屋租赁合同，主要约定：一、甲方将坐落于襄阳高新技术产业开发区富康路22号“浓香源酒店”的房屋（格局为一楼1个大厅5个包房，二楼4个包房1个大厅及卫生间等）出租给乙方用于酒店经营，除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途；二、租赁期限为5年，自2012年5月9日至2017年5月8日止；三、租金每月为25000元，为支持乙方经营，第一年租金每月20000元，按月结算，在每个月的5日前乙方向甲方交纳；四、乙方向甲方交纳房屋押金50000元，合同到期终止时，乙方结清有关费用后，甲方退还给乙方；若乙方中途退房应提前两个月通知甲方；五、租赁期内，该房屋的门、窗、水、电等有关设施及酒店设备用具，由甲方提供清单移交乙方使用，如有损坏，乙方负责修理或照价赔偿；乙方不得随意改变或增设其它设施，须经甲方同意后方可改变或增加有关设施；六、乙方入住后严格遵守有关规定，办好相关证件（暂住证、计划生育证等），并做好防火、防盗安全工作；七、甲方保证房屋水电畅通，在乙方入住时要维修好管道及水电，保证乙方正常使用；八、租赁期间，水费按每吨1.4元、电费每度1.2元由乙方向甲方交纳，每月结算上月费用，结算价格随二动力厂调整；九、乙方不得擅自将房屋转租及转让、转借他人，否则甲方有权收回房屋；十、任何一方提出提前解除合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同协议。2012年4月13日，原、被告双方签订补充协议，对租金进行调整细化，对水电费的收取等问题进行了约定，主要为：一、将租赁合同每月租金25000元更改为第一年每月20000元，第二年每月22000元，第三年每月23000元，第四年每月24000元，第五年每月25000元；二、乙方入住前由甲方单独安装水、电表，双方保留表面底数；三、承租房屋内物品由乙方支配使用，甲方不能搬走；四、租期满3年不满5年，乙方仅需返还甲方空调，不返还其它物品；满5年，无需返还，但应当保证房屋门窗水电设施完好，甲方退还乙方押金50000元；五、若甲方原因导致水电、房屋影响乙方正常经营，乙方可以在交房租时按影响天数扣除房租，每月5号之前交当月房租，否则甲方有权采取停水、停电措施；六、甲方的就餐费可冲抵乙方应交的水、电费及房租；双方于每月30日到场抄水、电表，次月10日前交清上月水电费；七、合同到期乙方享有优先续约权；八、如一方违约应向对方支付违约金50000元。合同签订后，原告兴东公司将上述房屋交付给被告杨玉梅、杨金娥使用，并于2012年4月13日将房屋钥匙交被告，同时将经营酒店的餐饮用具、设备交付被告使用，被告按约定向原告交纳租房押金50000元。被告接收该房屋后，将租赁房屋（原名《浓香源酒店》）另行取名为《蓝月亮酒店》（系个体工商户，登记业主为被告杨玉梅，字号为襄阳市高新区蓝月亮酒店）进行餐饮业经营。2012年4月19日，原告为被告使用房屋安装新电表，起始数为0，水表起始数为5027。2013年3月13日，原告法定代表人殷耀明以被告拖欠租赁费、水电费为由，向二被告电话催要，被告于2013年4月23日支付2013年1月9日至2月8日房屋租金18000元，按照原、被告双方合同约定第一年内租金为每月20000元，原告方庭审中陈述考虑该时间段为春节，系淡季，故减免租金2000元，其它时间段按合同约定计算租金；被告陈述，系双方口头约定将租金减少为每月18000元，但未提供证据证实。被告于4月月底前停止该酒店的经营。
原审另查明：鉴于被告已停止酒店经营，房屋闲置势必造成房屋不能使用的租金损失，原审建议：原、被告在诉讼期间纠纷未解决之前，可以先进行物品清理，及时腾退房屋，减少损失和防止损失扩大。2013年7月3日，原、被告对该租赁房屋内现存的物品进行了清点，制作了清单，并经双方当事人或代理人签字，明细载明物品品种及数量为：木凳子135个、黑皮沙发（三人6个、单人12个）、布沙发6个、空调11台、软凳子168个、大桌面11个、转心18个、火锅底座44个、酒柜1个、电脑桌1个、保险柜1个、电视3台、麻将桌5个、大餐桌5个、备餐柜5个、消毒柜2个、茶几2个、单灶1个、双灶2个、烤箱1个、碗柜1个、冰箱2个（高、低各1个）、餐具（碗、盘、筷子若干）。被告第一次庭审中（2013年6月24日）陈述上述物品中属于其添加的为：单灶1个、双灶1个、冰箱1台、煲仔炉1个、和面机1个、蒸汽柜1个及餐车。之后，被告将经过原、被告双方清点的物品中的黑皮沙发（单人12个、双人6个）和部分木凳子、软凳子及餐具从该租赁房屋中搬走，但未将房屋退还给原告。2013年5月28日，原告兴东公司以被告杨玉梅、杨金娥未足额缴纳房租及水电费为由，向本院提起诉讼，导致本案纠纷。
原审法院认为：原、被告双方在平等、协商一致的基础上签订的房屋租赁合同及补充协议，均系当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，故原、被告双方之间的租赁合同关系合法有效，应受国家法律保护。双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按合同约定向被告方交付了租赁的房屋及其用于餐饮的附属物品，而被告仅支付部分房租，拖欠水电费及租金，经原告催要后仍未足额支付所欠房租及水电费，被告的行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任；故原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同及要求被告腾出房屋、支付违约金50000元的请求，符合法律规定，本院予以支持；原告据此提出要求被告支付租金及水电费的请求，符合法律规定，本院予以支持，但对其主张的租金从2013年1月9日计算，与事实不符，租金应从2013年2月9日起算，计算至本判决确定解除合同、退出房屋之日止；原告还要求被告支付逾期腾退房屋的房屋占用费的请求，本院认为系履行生效法律文书的执行问题，属在生效民事裁判文书执行过程中解决的问题，本院在本案诉讼中不予支持。原告要求被告支付水电费19573.40元，如前述证据分析评判意见，本院予以支持。原、被告之间合同解除后，被告除应返还因合同取得的租赁房屋外，还应当返还用于租赁经营酒店的餐饮用具及设备。鉴于原告不能提供已将其提供的清单中载明的所有物品交付被告的证据，被告仅认可收到部分物品，且其从该租赁房屋已搬走部分物品，本院仅对原、被告双方清点一致认可存在物品、未搬走部分进行处理，由于原告现有的证据不能证明被告搬走物品系其所有，故对被告搬走物品本院不予处理，可另行处理；本院仅对被告认可属原告的、且存在的物品责令被告予以返还，其它部分不予支持。合同解除后，原告依据合同取得被告方的租房押金50000元应当返还给被告，鉴于被告未提出此请求，本院认为可在被告向原告支付的款项的履行过程中予以扣减。综上所述，被告辩称租赁房屋用于经营餐饮业仅为被告杨玉梅一人，本院认为，仅凭被告办理的个体工商户营业执照不能证明系被告杨玉梅单独经营，纵观租赁合同的双方，被告杨玉梅、杨金娥均是共同承租人，不排除合伙经营的可能性，适用法律也应当遵循合同相对性原则，故对被告的此辩解意见，不予采纳；被告还辩称不存在拖欠租金及原告违约，不同意解除合同的意见，与事实不符，均不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告襄阳兴东电子科技公司与被告杨玉梅、杨金娥于2012年4月9日、4月13日签订的房屋租赁合同及补充协议；二、被告杨玉梅、杨金娥于本判决生效之日起10日内腾出并返还原告襄阳兴东电子科技公司位于襄阳高新技术产业开发区富康路22号所出租的房屋；三、被告杨玉梅、杨金娥于本判决生效之日起10日内返还原告襄阳兴东电子科技公司用于酒店餐饮用具及物品：布沙发6个、空调11台、大桌面11个、转心18个、火锅底座44个、酒柜1个、电脑桌1个、保险柜1个、电视3台、麻将桌5个、大餐桌5个、备餐柜5个、消毒柜2个、茶几2个、单灶1个、双灶2个、烤箱1个、碗柜1个、冰箱2个（高、低各1个）、餐具；四、被告杨玉梅、杨金娥于本判决生效之日起10日内支付原告襄阳兴东电子科技公司自2013年2月9日起至本判决确定返还房屋之日止，按每月20000元标准计算的租金，被告已支付原告的租房押金50000元在该租金的支付中予以扣减；五、被告杨玉梅、杨金娥于本判决生效之日起10日内支付原告襄阳兴东电子科技公司水电费19573.40元；六、被告杨玉梅、杨金娥于本判决生效之日起10日内支付原告襄阳兴东电子科技公司违约金50000元；七、驳回原告襄阳兴东电子科技公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，由被告杨玉梅、杨金娥负担。
上诉人杨金娥、杨玉梅不服原审上述判决，向本院提起上诉称（一）上诉人未按合同约定交纳租金和水电费属依法行使合同抗辩权，原审认定上诉人的行为违约，认定事实错误；（二）原判认定被上诉人是否履行了供水、供电合同义务时有失公正；（三）原审判令被上诉人自2013年2月9日起至判决确定的返还房屋之日止按每月2万元标准向被上诉人支付租金，与法律规定不符；（四）上诉人已将沙发、空调、保险柜等物品退还给被上诉人，原审仍判令上诉人将上述物品退还给被上诉人无任何实际意义，且认定的水电、电数有重大出入；（五）上诉人并未违约，不应承担违约责任，原判上诉人向被上诉人承担5万元违约金，无事实依据。综上，请求二审法院1、维持原判第一项；2、撤销原判第二、三、四、五、六项判决；3、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人兴东公司答辩称原判认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明：原判主文第三项判决认定上诉人应当返还给被上诉人的物品，上诉人已全部返还给被上诉人，已履行完毕，二审庭审中，上诉人与被上诉人均认可。原判认定的其它事实属实，本院依法予以确认。
主审人认为：上诉人杨金娥、杨玉梅与被上诉人兴东公司签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，应为有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同后，依约定向上诉人交付了租赁的房屋及其用于餐饮的附属物品，但被上诉人在将房屋租赁给上诉人后未按补充协议为上诉人单独为安装水表、电表，导致上诉人为交纳水电费问题经常发生争执，上诉人不按时向被上诉人交纳租金是什么原因造成的？上诉人称是被上诉人未按协议约定单独为其安装水表、电表，经常停水停电造成其无法经营造成的，被上诉人称是上诉人不按时交纳租金其才对上诉人停水停电，从一审审理的情况看，被上诉人是2013年5月28日提起诉讼，上诉人租金已交纳至2013年2月9日，上诉人为什么拖欠水电及租金，是上诉人故意不交租金和水电费，还是被上诉人经常停水停电造成的，原审对此事实未能查清，故原判认定上诉人违约并承担违约责任，证据不足；原审判决被上诉人自2013年2月9日起至判决确定的返还房屋之日止按每月2万元标准向被上诉人支付租金，本案被上诉人起诉时间为2013年5月8日，同年7月3日法庭要求上诉人与被上诉人对租赁物品进行了清点（原卷P70页）并签字确认，上诉人称已于当日将钥匙交付给被上诉人，被上诉人予以否认，上诉人是否将租赁房屋的钥匙交付给被上诉人，是确定双方租赁合同终止时间的依据，上诉人称被上诉人已于2013年4月25日对其租赁的房屋停水停电，致使其不能营业，租赁期只能算至2013年4月25日，实际上被上诉人已于去年应把房子租出去了，被上诉人称应算至2013年12月31日止，因为他们把房屋出租的时间是2014年4月份，签订有房屋租赁合同。双方到底是什么时间交付的房屋以及被上诉人是什么时间又将房屋出租给他人，原审对期限结止时间未能查清，同时原审既然要求双方当事人对物品进行了清点，即应组织双方对租赁房屋进行交接，而一审没有这样作，故对租金损失的扩大，一审有较大的责任；原判第三项上诉人已将沙发、空调、保险柜等物品退还给被上诉人，二审经核实双方当事人上述物品上诉人在离开时全部留存被上诉人处，原审仍判令上诉人将上述物品退还给被上诉人认定事实错误；综上，原判上诉人延付租金并承担违约责任，并判决上诉人从2013年2月9日起至本判决确定的返还房屋之日止由上诉人向被上诉人交纳租金，被上诉人是什么时间接收的房屋以及什么时间将房屋出租的，该节事实认定事实不清，且判决上诉人返还的物品也是不存在的。故原判认定事实不清，证据不足。处理意见：
撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2013）鄂襄新民初字第00639号民事判决；
本案发回襄阳高新技术产业开发区人民法院重审。
以上意见妥否，请合议庭评议。
主审人杨斌福
二○一四年四月二十三日