广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初3566号
原告（反诉被告）：陈计连，女，1979年8月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：朱庆程，广东信亦然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖宇婷，广东信亦然律师事务所律师助理。
被告（反诉原告）：邓志文，男，1961年11月23日出生，汉族，住广东省五华县，
被告（反诉原告）：邓好景，男，1990年3月4日出生，汉族，住广东省五华县，
两被告委托诉讼代理人：高燕贞，广东科韵律师事务所律师。
两被告委托诉讼代理人：邓丽娟（被告邓志文女儿、被告邓志豪姐姐），女，住广东省深圳市宝安区。
原告陈计连与被告邓志文、邓好景房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查决定受理并与本诉合并审理，于2017年5月24日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人朱庆程，被告邓志文及两被告委托诉讼代理人高燕贞、邓丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的房屋买卖合同；2.两被告向原告支付违约金53500元；3.两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月16日，原告与两被告签订了《房地产买卖合同》，约定原告将位于佛山市南海区丹灶镇桂丹路22号颐景园近水1座2402房出售给两被告，房产总成交价535000元。两被告应于2016年11月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择解除合同，违约方须承担定金责任或按照总成交价的10%支付违约金。合同签订后，原告为履行合同积极做了准备工作，还清了该房产的按揭贷款，但两被告时至今日一直没有按照合同约定签订贷款文件准备贷款事宜，该行为构成违约。
两被告辩称，原告迟延向银行申请还贷，取得房产证后拒绝配合被告办理按揭贷款手续及过户相关手续，是原告违约导致合同无法履行，原告的诉讼请求无事实及法律依据。同意解除房屋买卖合同。
两被告向本院提出反诉请求：1.原告向两被告返还购房定金20000元；2原告向两被告支付违约损失赔偿265000元；3.原告向两被告支付中介代理费14400元；4.诉讼费用由原告承担。事实和理由：2016年10月16日，原告与两被告、佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司（以下简称中壹锦公司）签订《房地产买卖合同》，约定中壹锦公司作为经纪方，促成原告向两被告出售涉讼房屋，成交价535000元。原告在签署合同后15日内向银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用。原告必须提供贷款所需资料并协助两被告办理按揭，原告需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续，在原告完成涂销抵押手续后5日内办理交易过户手续。签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务，则守约方有权格局实际情况追究违约责任或要求赔偿损失。违约方超过十天仍未履行的，守约方有权选择解除合同，违约方需承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金，且违约方需承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。两被告于合同个签订当日向原告支付购房定金20000元，同日向经纪方支付中介代理费14400元。其后被告多次催促原告尽快办理还贷、涂销抵押、办理房产证及按揭贷款和过户手续。但原告一直拖延，直至2017年2月7日才取得房产证。2017年2月中下旬，原告以家人不同意出让房屋为由通知中介及两被告不再继续履行合同。此后，双方就原告向两被告赔偿的问题一直在协商，但原告不同意赔付，反而提起诉讼诬告被告违约。原告拒绝出售房屋、未依约协助两被告办理按揭贷款手续，导致合同无法履行，原告构成违约，应当向两被告返还已收取的定金，承担两被告已支付的中介费并赔偿因违约造成的损失。合同签订后，涉讼房屋及周边地区的房屋房价上涨，中介评估涉讼房屋现值约800000元，原告的违约行为导致两被告无法重新以530000元的价格购买同地段同类房屋，应承担赔偿责任。
原告针对两被告反诉辩称，1.反诉请求无事实依据，是被告违约。2.两被告支付了20000元定金，但是由于两被告违约，原告有权没收该定金。3.两被告确认第二项反诉请求是违约金，违约金应严格按合同约定的方式予以计算，即便该数额是其认为的损失，但无实际依据。且被告并无另外购买房屋及支付购房款，也未提供证据证明涉讼房屋的实际价值。4.两被告自行缴纳中介费，原告对该金额不知情，由法院审查。根据合同约定，该费用应由两被告承担。5.第四项诉讼请求由法院裁判确定。6.原告是要求没收定金2万元的基础上要求被告支付违约金5.35万元。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对被告提交的案件详细说明及案件情况补充说明，本院进行综合认定。被告提交的网页打印件，原告质证意见合理有据，本院不予采信。被告根据本院指示庭后补充的微信语音部分说明经本院核实，存于被告方手机，且原告在庭上对微信中的文字信息亦不持异议，而语言部分与文字部分连贯一致，原告没有举证予以推翻，故本院对语音部分内容的真实性亦予以确认。
经审理查明：
2016年10月16日，原告（卖方）、两被告（买方）与案外人（经纪方）中壹锦公司签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定两被告向原告购买广东省佛山市南海区丹灶镇桂丹西路22号桂丹颐景园近水1座2402房。卖方持有《商品房买卖合同》，买卖双方均已知悉物业尚未办理所有权证，但已在房管局办理备案登记，买卖双方同意交易并待卖方或发展商办理所有权证后再办理产权转移登记手续。成交价535000元。该物业抵押中，欠款额约300000元。卖方在签署本合同后15日内，向抵押银行申请提前还贷手续，并承担提前还贷的一切费用。定金20000元买方须在签署本合同当天支付给卖方。买方应于2016年11月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后5日内办理交易递件手续。买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后5个工作日内办理交易过户手续。首期房款（含定金）105000元在房管部门受理交易递件当天支付。尾期房款430000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失。违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择解除合同，违约方必须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方需承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书，除守约方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，守约方不得再向违约方进一步追究责任或要求赔偿损失。若非买卖双方任何一方原因导致本合同交易未能按期完成的，双方均同意有关交易日期相应顺延。经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖各方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。买卖双方解除或终止合同、自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖代理双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。
同日，两被告与中壹锦公司签订《中介代理费支付承诺书》，约定两被告于2016年10月16日前向该公司支付买卖代理费14400元。同日，两被告向该公司买卖代理费14400元。
同日，两被告向原告支付定金20000元。
2016年11月18日，原告向中国农业银行股份有限公司南海丹灶支行提前还款273130.53元。
2017年1月10日，原告交纳涉讼房屋契税6540元。
2017年2月7日，涉讼房屋办理产权登记。
在2016年10月至2017年2月期间，被告一直与原告通过微信沟通涉讼房屋交易事宜。期间，被告多次询问原告办理房产证情况，并表示待其办妥房产证后将积极办理按揭贷款手续。2017年3月，双方开始协商合同清算事宜，被告要求原告承担违约责任。
2017年4月13日，佛山市南海区国土城建和水务局出具的《佛山市（南海区）房产查询证明》显示，涉讼房屋仍登记于原告名下，无查封、无抵押。
诉讼中，中壹锦公司出具《案件详细说明》，述称：由于2016年11月30日前卖方未完成办理不动产产权证，在没有不动产权证的情况下，买方无法申请该笔按揭贷款。在成交后办理相关手续过程中，该公司经纪人与卖方保持联系，催促卖方该物业领取不动产证的时间，于2016年10月29日预约了一手办理申请不动产权证的相关业务号，由于当时该物业存在抵押情况，办理不动产权证时手续较为繁琐，因此在申请提前还贷手续，完成涂销手续后再办理不动产权证，该公司经纪人于2017年1月10日再次预约一手办理申请不动产权证的相关业务号给卖方办理相关手续，卖方因资料表格不符合房管要求，需要出具该物业房地产商新的办证资料，因此当时办理不成功。2017年2月20日，卖方联系该公司说房子不愿意继续出售，只愿意双倍赔偿定金给买方，其他买方已支付的费用，如中介代理费一概不承担。该公司将卖方意思转达给买方，事后该公司多次与买卖双方沟通，但未能达成一致意见。2017年3月28日该公司发函敦促卖方办理相关手续，但卖方不愿意出来办理相关手续。后中壹锦公司又出具《案件情况补充说明》，其主要内容与上述说明基本一致。
本院认为，涉讼合同中有关原告与两被告房屋买卖合同关系的内容为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。
被告虽主张原告逾期还贷构成违约，但涉讼合同约定原告在签署合同后15日内，即2016年10月31日前申请提前还贷手续，并未约定提前还贷手续的完成时间，且何时能完成提前还贷手续受限于银行审批流程，非原告能单方决定。经审查原、被告之间的通讯信息，原告已于2016年10月20日告知被告其已经申请提前还款，后又于2016年12月7日告知被告其已于11月18日办妥还款，此可与原告于2016年11月18日向银行支付提前还贷款项的事实相互印证，证明原告有关陈述的真实性，故本院采纳原告有关其已经于期限内申请提前还贷的主张，被告主张原告逾期还款构成违约理据不足，本院不予采纳。
关于中壹锦公司出具的两份说明的认定问题。首先，该公司为涉讼房屋买卖的中介方，中介双方交易，协助双方办理相关交易手续，可以了解交易的实际情况。其次，说明中有关原告办证需要提供新的申请表格的内容可与原告与被告通讯信息中2017年1月12日的陈述相互印证，证明其中陈述的真实性，故本院对说明的真实性予以确认。
关于被告是否违约的问题。虽然涉讼合同约定买方在2016年11月30日前签订按揭贷款文件，但同时约定了原告须提供所需资料协助被告办理手续。涉讼房屋于2017年2月7日才办理产权登记，而根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，房屋所有权至登记完成才实际取得，故在产权登记完成之前原告是否能取得房屋所有权尚处于不确定状态，确实影响以房屋作为抵押物的按揭贷款申请。从原、被告之间通讯信息可见，被告在交易过程中一直催促原告办理房产证，并表示待房产证办妥后申请贷款，原告从未就此提出异议，再结合中介方的说明，可证实原告取得房产证（办理产权登记）是被告办理贷款申请手续的前提，故本院认为被告在原告未办妥房产证的情况下未申请按揭贷款并不构成违约，原告有关被告违约的主张没有事实及法律依据，本院不予采纳。
如前所述，被告没有违约，原告无权单方解除合同，现原告以诉讼方式拒绝履行合同，已经构成违约。实际上，从原、被告之间2017年3月的通讯信息可知，双方已经在就合同清算问题进行协商，被告提出要求原告承担违约责任的主张，原告虽不予认可，但从未提及被告违约的问题，结合中介有关原告提出不出售房屋的陈述，本院认为涉讼合同实际因原告违约致无法履行。因双方在诉讼中均同意解除合同，本院对合同解除予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告违约导致合同解除，其要求被告支付违约金的诉请没有法律及事实依据，本院不予支持。相反，原告应将其收取的定金20000元退还被告，并应就其违约行为向被告承担违约责任。
关于原告违约责任范围及房屋差价赔偿的问题。首先，涉讼合同已经对违约责任进行了明确约定，双方均能据此预见违约情形所需要承担的责任；其次，房价快速上涨并不属于在签订合同时可预见情形，再考虑被告仅向原告支付定金20000元的实际情况，被告请求原告按房屋市场价值的差额赔偿其损失265000元有失公平合理。综上，综合考虑本案实际情况，本院根据公平原则酌定按照总房价的10%计算违约金，即原告应向被告支付违约金53500（535000×10%）元；被告有关违约金的诉请超出本院核定范围部分，本院不予支持。被告主张原告赔偿房屋差价损失理据不足，故对房屋价值进行评估没有必要，本院对被告评估申请不予准许。
涉讼合同同时约定守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，现被告已经实际向中介方支付了买卖代理费14400元，该款根据上述合同约定，应由原告偿还予被告，被告诉请符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
此外，本案根据现有证据已经可以做出裁判，被告申请调查取证没有必要，本院不予准许。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陈计连与被告（反诉原告）邓志文、邓好景及案外人佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司于2016年10月16日签订的《房屋买卖合约》中有关原告与两被告房屋买卖合同关系的内容；
二、原告（反诉被告）陈计连应于本判决发生法律效力之日起十日内退还定金20000元予被告（反诉原告）邓志文、邓好景；
三、原告（反诉被告）陈计连应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金53500元予被告（反诉原告）邓志文、邓好景；
四、原告（反诉被告）陈计连应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿买卖代理费14400元予被告（反诉原告）邓志文、邓好景；
五、驳回原告（反诉被告）陈计连的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）邓志文、邓好景的其他反诉请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取568.75元（原告已预交），由原告负担。反诉受理费2895.5元（两被告已预交），由原告负担998.75元，由被告负担1896.75元；财产保全费2017元（两被告已预交），由原告负担1218.5元，由被告负担798.5元。原告负担份额共2217.25元应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院将依法强制执行；对于两被告多预交的受理费998.75元、财产保全费1218.5元在本判决发生法律效力后经两被告书面申请，本院予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黄 伟
二〇一七年六月十六日
书记员 邓莹莹