安徽省五河县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）五民一初字第01335号
原告（反诉被告）：许如忠，男，1971年9月4日出生，汉族，住五河县。
委托代理人：朱传银，安徽淮光律师事务所律师。
被告（反诉原告）：许宏巧，男，1979年1月25日出生，汉族，住五河县。
委托代理人：王祥，五河县小圩镇法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告，下同）许如忠与被告许宏巧（反诉原告，下同）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员沈建适用简易程序公开开庭进行了审理，原告许如忠及其委托代理人朱传银、被告许宏巧及其委托代理人王祥等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许如忠诉称：2015年2月27日，经协商被告许宏巧购买原告许如忠位于新集街西大桥房产一处。该房产系临街门面，坐南面北，两间两层，另加一个院子和厨房。双方约定：原告以36万元的价格卖给被告，被告当场付款10万元，剩余26万元于一个月内付清。现已超过还款日期三个多月。经多次催要，被告均以各种理由拒不还款。为此起诉，请求法院依法判令被告付清所欠购房款260000元并承担诉讼费用。
原告许如忠为支持其诉讼请求，向法庭提供了如下证据：
证据1、许如忠的身份证，证明许如忠的主体资格。
证据2、欠条一份，证明原被告之间房屋买卖行为的存在及被告欠原告房款26万元。
证据3、五河县新集居委会证明一份，证明原告房屋始建于2005年，房屋所有权原来是属于许如忠的。
被告许宏巧辩称并提出反诉，2015年2月27日，我经人介绍与许如忠签订协议，约定许如忠将其位于新集镇街西大桥的两间两层楼房外加院子和厨房卖给我，总价款36万元，我当场支付现金10万元，余款一个月付清。许如忠承诺可以办到土地证、房产证等相关证件。交房后我了解到该房系在新集镇新集居委会所有的集体土地上违规建造，根本无法办理任何手续，同时许如忠在明知其房后（院内）有四座坟墓的情形下，隐瞒此重大事项，导致我误判购买该房。为此提起反诉，请求依法确认我与许如忠签订的房屋买卖协议无效；双方相互返还房屋和购房款。
被告许宏巧对其抗辩理由、反诉请求及陈述的事实向法庭提供了如下证据：
证据1、证据一录音光盘一份，证明原告在卖房时明知其房屋院内有坟墓存在的，原告故意隐瞒这一真实情况没有告知被告。
证据2、证人“孙某甲”的当庭证言，主要内容为：涉案房屋距离我住处有三四百米元，房屋下面有坟墓，是汤姓人家的祖坟，具体有几个我不清楚。建房后，汤姓祖坟没有迁走。
证据3、证人“孙某乙”的当庭证言，主要内容为：涉案房屋下面有坟墓，是汤姓人家的祖坟，具体有几个我不清楚。建房时，汤姓祖坟没有迁走。
证据4、证人“夏某”的当庭证言，主要内容为：我是许宏巧亲姐夫，同时也是许如忠的叔丈人。许如忠与许宏巧房屋买卖是我在中间介绍的。当时我问许如忠你的房屋有手续吗，许如忠说只要许宏巧将房款付清，就把房屋的手续交给他。许宏巧与许如忠发生矛盾主要是因为房屋内有坟墓及房屋没有手续。我就问许如忠可同意许宏巧退房，许如忠不同意，我后来就没有调解了。许宏巧已经进去装修房屋了。
经庭审质证，（一）被告许宏巧对原告所举证据终止意见为：对证据1无异议。对证据2真实性无异议，但认为被告不应支付原告下欠的26万元。对证据3有异议，认为证据形式不合法，村民委员会无权对房屋所有权作出判断，房屋的建造时间应以开工许可证或审批手续为依据，该证据达不到原告的证明目的。（二）原告许如忠对被告许宏巧所举证据终止意见为：对证据1真实性无异议，许如忠在该通话中并没有认可其在卖房的时候就知道房屋院内有坟墓，该证据达不到被告的证明目的。对证据2有异议，认为证人证言不具有真实性，证人证言与常某，如果房屋内确有汤姓人家的祖坟，在许如忠建房的时候肯定会将祖坟迁走的。对证据3真实性有异议，对是否有汤姓人家无法证明，坟墓是否是汤姓人家无法确定，证人证言不能作为定案依据。对证据4，证人关于“许宏巧已经进去装修房屋了”的陈述是事实，其余陈述不真实。
综合原被告举证、质证意见，本院经审查认证如下：对原告许如忠所举证据1予以认定；对原告许如忠所举证据2的真实性、关联性予以认定。对被告许宏巧所举证据1的真实性予以认定；对被告许宏巧所举证据2、3“证人孙某甲、孙某乙的当庭证言”予以认定；对被告许宏巧所举证据4“证人夏某的当庭证言”，原告部分异议成立，证人夏某与原被告双方有利害关系，除原告无异议的“许宏巧已经进去装修房屋了”予以认定外，对证人夏某的其余证言不予认定。
根据以上认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为，2015年2月27日，许宏巧和许如忠经口头协商达成房屋买卖协议。协议约定：许如忠位于新集街西大桥房产一处（该房产系临街门面，坐南面北，两间两层，另加一个院子和厨房）以36万元的价格卖给许宏巧。付款方式：许宏巧当场付款10万元，余款26万元在一个月内付清。许宏巧按约定于当天付购房款100000元给许如忠。此后，许如忠将房屋交付许宏巧。许宏巧接收房屋后开始对房屋进行装修。付款期限届满后，许宏巧没有支付下欠购房款，其以许如忠所出售的房屋下面有坟墓为由拒绝付款并要求解除购房合同，相互返还房屋和购房款。
另查明，涉案房屋建设用地系五河县新集镇新集居委会集体所有土地；许如忠、许宏巧均为五河县新集镇许林村村民，而非新集居委会集体经济组织成员。
本院认为，本案系农村房屋买卖纠纷，农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让，必须符合有关宅基地的法律规定。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。本案原、被告均不是新集居委会集体经济组织成员，双方于2015年2月27日所进行的农村房屋买卖行为，违反了法律、法规的强制性规定，故本院认定为无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）许宏巧应返还原告（反诉被告）许如忠涉案房屋，于本判决生效后十日内交付完毕。
二、被告（反诉原告）许宏巧应赔偿原告（反诉被告）许如忠因房屋被占用的损失（按本金260000元，自2015年2月27日起至房屋实际返还许如忠之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率作为基础，按照逾期付款罚息利率标准计算利息）；许宏巧应付的该赔偿款直接从许如忠应返还许宏巧的100000元中抵扣，余款由原告（反诉被告）许如忠返还被告（反诉原告）许宏巧，于本判决生效后三十日内付清。
三、驳回原告许如忠的其他诉讼请求。
四、驳回被告许宏巧的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5200元，反诉案件受理费80元，合计5280元，减半收取2640元，由原告许如忠负担1000元，被告许宏巧负担1640元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。
审判员 沈 建
二〇一五年九月十六日
书记员 刘秋侠
执行款请汇至：中国工商银行五河支行
收款单位：五河县人民法院执行局
账号：13×××24
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。