山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）日民一终字第767号
上诉人（原审被告）：山东新泰升装饰有限公司，住所地日照市济南路87号。
法定代表人：田学标，董事长。
委托代理人：王伯钊，山东锐境律师事务所律师。
委托代理人：曹洪波，山东锐境律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东省联通通信有限公司日照市分公司，住所地日照市烟台路188号。
法定代表人：盖永新，总经理。
委托代理人：刘成森，山东律苑律师事务所律师。
委托代理人：柳贵福，山东律苑律师事务所律师。
上诉人山东新泰升装饰有限公司（新泰升公司）与被上诉人山东省联通通信有限公司日照市分公司（联通日照公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2014）东民一初字第1363号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：山东省通信公司日照市分公司自2007年起授权山东省联通通信有限公司日照市分公司、中国联合网络通信有限公司日照市分公司管理山东省通信公司日照市分公司名下位于日照市济南路87号院的土地及地上建筑物，其有权进行日常管理、出租等。2012年10月24日，联通日照公司与新泰升公司签订房屋租赁合同一份，合同约定：新泰升公司租赁联通日照公司位于日照市东港区济南路滕家村的平房一排及屋前空地建筑面积为1000（不含空地）平方米；租赁期限自2012年10月24日起至2013年10月23日止，共一年；租赁物的租金为一年120000元；租金支付方式为一次性付清，合同期满后，在同等条件下新泰升公司享有优先租赁权，但应提前30天向联通日照公司提出续租申请，经双方协商一致续签租赁合同，若达不成一致则联通日照公司有权收回该房屋，新泰升公司装饰所增添各类设施除可移动部分外，其他部分无偿归联通日照公司所有，否则新泰升公司须将所租房屋恢复原状。合同同时约定：任何一方违约均应支付违约金或赔偿对方经济损失。合同还对双方的其他权利义务、违约责任等事项作了约定。合同签订后，联通日照公司将出租的房屋转移给新泰升公司占用、使用，新泰升公司已向联通日照公司交付一年租金。现房屋租赁合同早已到期且联通日照公司、新泰升公司未能就房屋续租事宜达成一致，但新泰升公司未按照合同约定搬出房屋。
另查明：日照泰升装饰有限公司在2012年5月9日变更为山东新泰升装饰有限公司。联通日照公司向原审法院起诉时，要求新泰升公司按照每天900元的标准赔偿联通日照公司的损失，在审理过程中，联通日照公司自愿将要求新泰升公司按照每天900元的标准赔偿损失的诉讼请求变更为要求新泰升公司按照2012年10月24日签订的合同约定的租金即每年120000元／365天=每日328.8元，支付逾期腾退房屋的使用费。
原审认定上述事实的证据有房屋租赁合同、土地证及当事人陈述等。
原审认为：联通日照公司、新泰升公司在平等协商的基础上签订的租赁合同有效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，联通日照公司已按约定将租赁物交付新泰升公司使用，合同到期后新泰升公司未按约定腾退房屋，其行为构成违约，新泰升公司应按约定承担违约责任，故对联通日照公司要求新泰升公司腾退房屋及支付房屋逾期使用费的诉讼请求予以支持。房屋租赁费的涨幅及房屋是否续租系市场行为，联通日照公司有权单方面涨租金和解除租赁合同，所以新泰升公司主张联通日照公司以大幅涨租金来逼迫新泰升公司解除租赁合同及联通日照公司承诺除非政府拆迁才终止合同的主张，不予采信。新泰升公司主张其与联通日照公司约定由新泰升公司出资给联通日照公司在海曲中路建设库房一处，工程作价390000元，用以抵顶涉案房屋自2013年10月24日之后的三年租赁费的主张，因联通日照公司不予认可且新泰升公司亦无证据予以证实，因此对该主张亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，原审判决：一、新泰升公司于判决生效后30日内腾空所租联通日照公司的房屋、场所、院落；二、新泰升公司按每日328.8元赔偿联通日照公司租金损失（自2013年10月24日起至新泰升公司实际腾退交还房屋之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由新泰升公司负担。
上诉人新泰升公司不服原审判决上诉称：一、一审认定涉案租赁合同仅为“一年期限房屋租赁合同”错误，涉案租赁合同实质是“厂区整体长期租赁合同”，双方在签订合同之前进行协商时，被上诉人明确表示上诉人可以长期租用，但在签订书面合同时，被上诉人却以省公司统一要求的一年一签的格式合同为由要求上诉人签订，同时口头承诺上诉人“可长期租赁使用、可建设临时厂房”的承诺，上诉人与被上诉人签订了上述格式合同，并且连续五年续签。双方租赁关系确定后，上诉人基于被上诉人的上述承诺，对该院落进行了长达半年的投资建设、整修、装饰等，又进行了一个多月的车间搬迁工作，才陆续整体搬迁到此院落进行生产、经营和办公。上述合同连续五年续签并且被上诉人在长达半年的时间内对上诉人的建设、修整行为不予制止，也充分说明双方是长期租赁关系，该租赁关系不能因未及时补签书面合同而随便解除。在一审过程中，鉴于被上诉人否认其承诺，上诉人递交了“要求调查证人申请书”，要求调查当时被上诉人单位的有关经办人，但一审法院未予调查。二、关于上诉人出资给被上诉人建设海曲中路库房一处工程作价39万元抵顶2013年10月24日后三年租赁费的事实，上诉人在一审中申请法院对被上诉人单位的刘宇、张传宇、秦泗霞进行调查，一审法院亦未予调查。三、一审中，上诉人提出的被上诉人出租主体资格问题、划拨土地出租及收取租赁费未开发票等问题，一审判决未予理睬错误。首先，被上诉人非涉案土地的土地使用证上载明的土地使用权人，无权处分该土地的使用权，故上诉人无权提起本案诉讼，法院应驳回其起诉；其次，涉案土地属于划拨地，不应改变其用途，如用于出租创收，应将收益上缴国库；再次，涉案土地上的建筑属违章建筑，上诉人租赁后，自行投资建设的车间遭到罚款处理，但是被上诉人自行搭建的违章建筑却未遭处罚，六年来，上诉人支付的租赁费达六十万元，被上诉人未给上诉人出具过正式发票，属违法行为。故请求二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审，一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人联通日照公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应当予以维持，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审查明：被上诉人在一审过程中自认涉案平房未取得建设工程规划许可，在一审中提供的涉案土地的使用权证书载明涉案土地的使用权类型为出让，用途为市政公用，另外，被上诉人在一审中还提供山东省通信公司日照市分公司于2014年5月21日出具的说明一份，证明涉案争议土地已授权被上诉人进行日常管理、租赁。上诉人对此均无异议。
在二审中，应上诉人申请被上诉人单位的刘宇（男，成年，联通日照公司办公室主任）和秦四霞（女，成年，联通日照公司办公室秘书）出庭接受质询，两证人均陈述就涉案海曲中路库房建设一事，双方进行了协商，但最终双方未达成完整的意思表示、未签订书面合同。上诉人对两证人证言质证认为两证人所陈诉的双方合同履行实施的细节问题与事实不符，被上诉人对两证人证言无异议。同时，被上诉人自愿放弃要求被上诉人恢复原状的诉讼请求。
二审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：山东省通信公司日照市分公司虽取得了涉案房屋所占用土地的使用权并授权被上诉人进行日常管理、出租收益，但涉案房屋并未取得建设工程规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案上诉人与被上诉人就涉案房屋先后签订的房屋租赁合同均为无效合同，原审认定合同有效错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效合同自始没有法律约束力，上诉人继续占用涉案房屋、场所及院落无依据，原审判令上诉人腾空涉案房屋等符合法律规定，本院予以维持。
被上诉人自愿放弃要求被上诉人恢复原状的诉讼请求，系对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。
对于被上诉人原审诉求的占用使用费问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，双方当事人在原审中均同意按照120000元／年计算，原审按照每日328.8元计算上诉人应赔付给被上诉人的占用使用费正确，应予维持。
关于上诉人上诉主张的以海曲中路库房建设款抵顶三年租赁费问题，被上诉人单位的工作人员刘宇、秦四霞虽在二审中出庭作证，但二人均否认在具体协商过程中就库房的建设最终与被上诉人达成了有效协议，故对于上诉人的该上诉主张，本院不予支持。被上诉人在一审中提供的说明和土地使用证书已载明被上诉人有权出租涉案土地及涉案土地的取得方式为出让，故上诉人对被上诉人主体资格的异议不能成立，主张涉案土地的取得方式为划拨亦与事实不符，本院均不予支持；对于上诉人上诉主张的未开发票问题，不影响上诉人腾空并返还涉案房屋、场地及院落亦不影响其占用使用费的支付，本院亦不予支持。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人山东新泰升装饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨荣国
审 判 员 王林林
代理审判员 徐笑梅
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 叶 迪