广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终17943号
上诉人（原审被告）：樊影心，男，1992年12月10日出生，汉族，住广东省徐闻县。
委托代理人：唐乐诗、胡伟超，广东诺臣律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审原告）：黄炳洪，男，1958年5月11日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：韩铁成，广东沧正律师事务所律师。
原审被告：石建强，男，1968年9月2日出生，汉族，住广东省徐闻县。
上诉人樊影心因与被上诉人黄炳洪、原审被告石建强租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初9258号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
樊影心上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判我方承担不超过30511.8元的装修损失的赔偿责任；二、本案一、二审受理费由黄炳洪承担。事实和理由如下：一、一审认定事实错误，一审法院以我未提交相关证据证明与黄炳洪签订租赁合同时已向其披露我与石建强为代理关系为由，认定我与石建强是合伙关系，并要求我与石建强承担连带责任属于事实认定错误。⒈黄炳洪未举证证明我与石建强是合伙关系，依法应承担举证不能的法律后果。⒉黄炳洪应该知道我是涉案租赁物的实际出租人。黄炳洪称其与江永榆是朋友，知道江永榆出租，但其却称不清楚我的说法是不成立的。且按常理，黄炳洪应了解租赁物的来源。石建强只是涉案租赁物所在大厦的管理人，石建强收到黄炳洪的履约保证金6万元后，也是根据我的委托用于涉案租赁物的装修中，并未获利，石建强与我并非共担风险共担收益的关系。⒊我已提交《授权委托书》证明石建强仅是代理我实施民事法律行为，按我国《民法总则》第一百六十二条的规定，其行为后果应由我承担。二、一审法院认定装修损失101898.8元均是黄炳洪的损失是错误的，未考虑剩余装修建材实际能被黄炳洪使用，数额认定有误，损害我的利益。（一）损失应当是某种物品或利益最终确定无法被利用，如仍被自己或他人利用，则不属损失。（二）一审法院认定的装修损失101898.8元，包含购买建材费70898.8元、购买无声卷闸门订金1500元、泥水及电焊人工工资29500元。但黄炳洪购买的建材并未全部使用，剩余建材仍在黄炳洪管理和控制下，黄炳洪可以通过转卖或者其他方式处理变现，所得利益仍为黄炳洪所有，不应被认定为损失，即黄炳洪的装修损失应扣除以下费用：⒈根据黄炳洪提交的2016年5月4日的收据，内容为“60×60抛光砖1300平方，3611块，单价8.8元／块，款31776.8元，地脚线300件，单价3元／件，款900元，运费3000元，款35676.8元”，以及一审法院于2017年4月13日上午组织我方、黄炳洪和鉴定机构代表在现场勘测显示：现场已铺60×60抛光砖164.53平方米，故，据此可以计算出已铺抛光砖约457块，剩余抛光砖约3154块（3611块－457块），价值27755.2元（3154块×8.8元／块）；剩余地脚线300件，价值900元（300块×3元／块）。所以，前述剩余建材价值28655.2元；⒉根据黄炳洪提交的2016年5月13日的收据一张（记载：水泥五吨，单价340;1700元；中砂26立方，单价90;2340元），以及2017年4月13日的现场勘测显示的用剩中砂8立方米，价值720元；⒊黄炳洪提交的2016年5月13日收据一张（无声卷闸门订金1500元），该订金为货款的一部分，是可以退还的，并不属于《担保法》规定的“定金”，黄炳洪应向出卖人主张退还该款项，而不应向我索赔。⒋天花定金10000元。黄炳洪提交的2016年5月4日的收据一张（记载：龙骨、灯带、窗帘盒定金10000元，应从装修损失中扣除。因为：第一、根据《担保法》的规定，定金合同应当采用书面形式，而该定金合同为口头形式，其效力存疑；第二、虽然证人李某在一审中出庭证明黄炳洪向其丈夫支付了装修天花的定金10000元，但未提供相应的转账凭证，故不能确定该10000元定金是否已经实际支付；第三、退一步讲，即使该10000元定金已经交付给出卖人，根据《担保法》的规定，定金不得超过主合同标的额的百分之二十。在不清楚主合同标的额的情况下，无法确定该10000元的定金是否已经超过主合同标的额的百分之二十，超过部分应当直接退回给黄炳洪，不能由我承担。扣除前述未使用的剩余建材的价值后，黄炳洪的装修损失金额是61023.6元，故即使我与黄炳洪各承担一半，我方应承担的装修损失也不应超过30511.8元。（三）黄炳洪可向江永榆取回剩余建材，故剩余建材不属于黄炳洪装修损失。
被上诉人黄炳洪答辩称：一审认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。樊影心的上诉请求不符合事实，应予驳回，一、樊影心在一审中没有提供任何证据证明石建强是其代理人，且石建强提交上诉状后没有缴纳上诉费，该行为应视为石建强对一审判决的认可，故一审判决认定樊影心与石建强承担连带责任是正确的。二、关于装修损失，建材材料买了后是无法退货，也没有人买的，沙子都是堆着，地砖也变色了，不能正常使用，故剩余残值可以忽略不计。且剩余建材材料还在业主仓库中，如果樊影心认为这些建材是可以出售的，价值可以平分。10000元和1500元的定金都不能返还，因为对方已经做了履行合同的准备，所以是实际损失，无法退回。
原审被告石建强提交上诉状后，没有预缴二审受理费，且经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，亦未向本院提交书面意见，本院依法缺席审理。
黄炳洪于2016年9月21日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.樊影心、石建强立即返还合同履约保证金60000元并支付利息（自2016年4月26日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；2、樊影心、石建强赔偿装修损失：购买建材费用71119.8元，购买无声卷闸门定金1500元，装修工人工资29500元，合计102119.8元；3.本案的诉讼费用由樊影心、石建强承担。黄炳洪于2016年12月2日向一审法院申请增加一项诉讼请求：确认黄炳洪与石建强、樊影心签订的《广州市房屋租赁合同》无效。后，黄炳洪于2017年7月31日撤回其于2016年12月2日增加的诉讼请求。
一审法院经审理查明：涉案租赁物位于广州市花都区花山镇平山村106国道旁启航大厦一楼03、04、05、06及二楼全部房屋，涉案租赁物没有办理合法的规划报建手续。黄炳洪陈述：涉案租赁物权属于江英浪，樊影心、石建强陈述：涉案租赁物权属于花都区花山镇平山村第十经济合作社，由江永榆向花都区花山镇平山村第十经济合作社承租后再转租樊影心，之后樊影心将部分转租给黄炳洪。
2016年4月25日，石建强以启航商务大厦名义作为出租人（甲方）与黄炳洪作为承租人（乙方）签订一份《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案租赁物租给乙方使用，期限10年，租金自2016年5月1日至2018年5月1日为20000元，之后每两年递增6%，按季度交租，签订合同同时，乙方交纳三个月租金即60000元作为本合同的履约保证金，2016年5月1日交付使用，2016年8月1日前属于免租期。
关于合同相对方，黄炳洪陈述：其与石建强签订合同，但合同相对方应是黄炳洪与樊影心、石建强。樊影心、石建强陈述：合同虽然是石建强签订的，但石建强作为樊影心的委托代理人，已经向黄炳洪披露过该情况，合同相对方是樊影心与黄炳洪。黄炳洪否认石建强向其披露过上述情况。樊影心、石建强对合同签订时向黄炳洪披露上述情况并未提交证据予以证明，一审法院不予认定。
2016年4月26日，黄炳洪向石建强支付60000元履约保证金。
黄炳洪经樊影心、石建强同意，在免租期内进行装修。关于装修情况，黄炳洪陈述：我方已经铺了296平方米地砖，进行了烧焊、拆了一点墙，共支付给泥水工、电焊工合计29500元，另购买了1150平方米的地砖、购买了水泥沙26立方、钢材20000多元，油漆以及辅料，还支付了天花的定金10000元，无声卷闸门订金1500元，总共是102119.80元，这些材料已经购买了，而且退不了货，所以上述都是我方的实际损失，形成的装修也全都形成了附和，没办法移动。樊影心、石建强陈述：黄炳洪确实经过了部分装修，黄炳洪在二楼铺了三分之一的地砖，焊了一个架子，但我方在出租给黄炳洪的时候，就已经有了水电等基本装修。
因在涉案合同免租期内，案外人江永榆阻挠黄炳洪装修，黄炳洪至今未支付过租金。
涉案租赁物已交由案外人江永榆控制。
关于撤场后情况，黄炳洪陈述：案外人江永榆将钢架拆除后将钢材放在他的仓库，现在还在那里。樊影心、石建强陈述：我方撤场后，黄炳洪对装修的处分、拆除都没有通知我们，合同期满装修是归我们的。
黄炳洪提交2016年5月4日广东顺德力银贸易有限公司提货欠款单一张（槽钢、角铁、运费，金额19876元）、2016年5月4日收据一张（抛光砖、运费，金额35676.8元）、2016年5月4日收据一张（天花无坠板、灯带、窗帘盒定金，金额10000元）、2016年5月13日收据一张（水泥五吨、中砂，金额4040元）、2016年5月13日收款收据一张（切片，金额130元）、2016年5月13日收据一张（无声卷闸门订金，金额1500元）、2016年5月14日送货单一张（防透油、油桶、油扫，金额370元）、2016年5月16日收款收据一张（梯级板，金额806元）、2016年9月4日收款收据一张（铁桶、多乐士滚筒、猪毛刷、砂纸，金额221元），黄炳洪提交上述证据拟证明黄炳洪为装修涉案房屋支出的购买建材费用71119.8元，无声卷闸门订金1500元。樊影心、石建强对上述证据不予确认。
黄炳洪向一审法院提交案外人黄某签名的《电焊工工资》（金额6300元）一份、《5月份泥水工12-18日考勤》（工资23200元）一份、案外人黄某等十二人身份证复印件，拟证明黄炳洪支付装修工人工资29500元。樊影心、石建强对上述证据不予确认。
黄炳洪于2016年12月5日向一审法院提交司法鉴定申请，要求对涉案租赁物的装修损失进行鉴定，一审法院依法摇珠选定珠海德联工程咨询有限公司广州分公司作为评估单位进行评估。珠海德联工程咨询有限公司广州分公司于2017年4月18日作出《无法鉴定函》，称：“根据贵院提供的资料只有当事人双方签定的《广州市房屋租赁合同》和黄炳洪装修时购买建材的付款收据、定金收据、支付工人工资单，没有当事人双方认定的建筑工程施工图纸、原预算报价及局部工程变更通知单、增加减少工程现场签证单等鉴定资料。2017年4月13日早上由花都区法院组织原告、被告、鉴定机构各方代表到装修工地现场进行勘测，现场二楼地面已铺抛光砖600*600共164.53平方米，用剩抛光砖600*600共194块，用剩中砂8立方米，据黄炳洪及原业主所说其余用剩的大部分抛光砖600*600被搬走到别的地方堆放。一楼03、04、05、06商铺墙柱间所焊接的铁架已全部被拆除搬走到别的地方堆放。由于鉴定现场已被破坏，没办法对启航大厦一楼03、04、05、06及二楼全部房屋约1000平方米（含分摊公用的建筑面积）所产生的装修损失进行鉴定。由于上述原因，此案无法鉴定，现将此案退回贵院。”
因无法对装修损失进行鉴定，黄炳洪申请江某、郑某、黄某、李某出庭作证。根据江某的证言，涉案租赁物一楼的铁架拆了后放在花都区花山镇东华村的仓库内。根据郑某的证言，其在涉案租赁物二楼给黄炳洪以包工形式做泥水，共做了7天，没有做完，9个人人工工资共23200元。根据黄某的证言，其在涉案租赁物一楼以包工形式焊接钢架，时间是2016年5月13日至18日，没有做完，黄炳洪共支付了人工工资6300元。根据李某的证言，黄炳洪在2016年4月向证人丈夫支付以包工包料形式装修天花的定金10000元，没有书面合同，装修地址在花山镇，具体位置不清楚，材料已下订，之后没有做，定金也没有退给黄炳洪。
关于黄炳洪的诉讼请求依据，黄炳洪陈述：涉案租赁物没有进行规划报建，我方认为涉案合同是无效合同，应当返还我方已经支付的款项；已经进行的装修，我方同意减半由樊影心、石建强进行赔偿；我方要求樊影心、石建强承担责任的依据是樊影心、石建强是合伙关系，租赁物是樊影心向江永榆承租的，石建强的行为证明樊影心、石建强是利益的共同体，是同等法律关系的相对人。
一审法院认为，根据樊影心的陈述可以看出，涉案合同的相对方为樊影心与黄炳洪，至于石建强是否合同相对方，黄炳洪称樊影心、石建强是合伙关系，樊影心、石建强予以否认，黄炳洪未提交相关证据予以证明，一审法院不予采纳；石建强称其为樊影心的代理人，但其未能提交证据证明其在签订合同时已向黄炳洪披露代理关系，故对于涉案合同的权利义务，石建强应承担连带责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”根据黄炳洪、樊影心、石建强的陈述，涉案租赁物没有合法规划报建，黄炳洪与石建强签订的《广州市房屋租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故黄炳洪主张樊影心、石建强向其返还合同履约保证金60000元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。因签订合同的各方当事人均应具有审慎义务，对涉案租赁物的状态应详细了解，涉案合同因没有合法规划报建而无效，黄炳洪与樊影心、石建强均有过错，故对黄炳洪主张樊影心、石建强赔偿履约保证金的利息的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。
至于装修损失，一审庭审中，黄炳洪与樊影心、石建强均确认黄炳洪对涉案租赁物进行了部分装修，虽然一审法院摇珠确认的珠海德联工程咨询有限公司广州分公司表示对本案中黄炳洪主张的装修无法进行评估鉴定，但黄炳洪对其主张的装修损失，提供了送货单、收据，并申请证人江某、郑某、黄某、李某出庭发表证言予以佐证，黄炳洪提交的上述证据中，除2016年9月4日的收据在时间上晚于黄炳洪及樊影心、石建强陈述的撤场时间，应予以剔除外，其他证据佐以证人证言，费用比较合理，樊影心、石建强亦未提交相反证据予以反驳，一审法院予以认定。经核算，购买建材费用70898.8元、购买无声卷闸门1500元、泥水及电焊人工29500元，共计101898.8元。因黄炳洪与樊影心、石建强均对涉案合同无效承担过错，对上述装修损失，理应由黄炳洪与樊影心、石建强各自承担一半。故黄炳洪主张樊影心、石建强向其赔偿装修损失50949.4元的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。
为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年8月1日作出如下判决：一、樊影心、石建强于本判决发生法律效力之日起十日内向黄炳洪返还合同履约保证金60000元；二、樊影心、石建强于本判决发生法律效力之日起十日内向黄炳洪赔偿装修损失50949.4元；三、驳回黄炳洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3566元，由黄炳洪负担1143元，由樊影心、石建强负担2423元。
本院经审查认为，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交证据。樊影心称涉案租赁物已于2016年5月18日交由江永榆管理、控制，并确认黄炳洪签订涉案房屋租赁合同时，其不在场，当时其也没有出示或提交委托书给黄炳洪，但有口头告知。黄炳洪否认有口头告知。
本院认为，首先，由于石建强在递交上诉状后，未缴交上诉费用，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条的规定，应按石建强撤回上诉处理。
其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故本案仅针对樊影心的上诉进行审查。具体分析如下：一、对于樊影心认为其与石建强是委托代理关系，石建强无需承担连带责任的上诉意见。由于涉案租赁合同系石建强与黄炳洪签订，目前证据不足以证明石建强在签约时向黄炳洪披露了代理关系，且樊影心也未举证证明其在黄炳洪与石建强签约时曾向黄炳洪出示或提供相关委托书，黄炳洪亦不确认樊影心或石建强有口头告知其委托代理情况，故樊影心对此的上诉缺乏理据，本院不予采信。二、虽然樊影心对于一审确定的装修损失金额有异议，认为应扣除剩余建材价值及卷闸门订金1500元、天花定金10000元，但樊影心有关剩余建材的价值均系其根据购买时的单价及一审法院现场勘察时的使用状况而自行计算得出，并未考虑建材在实际使用过程中的损耗，亦未考虑建材购买后的折旧率，以及再利用或转售的实际可能性有多大，且黄炳洪亦否认其持有剩余建材，故樊影心有关剩余建材的计算和上诉主张缺乏理据，本院不予采纳。有关订金1500元、定金10000元，黄炳洪已在一审中提供相关证据证明，而樊影心在二审中未能举证证明其有关上述定金10000元未实际支付，且上述两笔款项均可以退还的上诉主张，即不能举证推翻黄炳洪现有举证，鉴此，樊影心对此的上诉依据不足，本院不予支持。
综上，审查一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。樊影心的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费310.94元，由上诉人樊影心负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 卉
审判员 韩志军
审判员 郭东升
二〇一七年十月二十七日
书记员 梁少欣