安徽省淮北市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）淮民特字第00006号
申请人：李宏，男，1967年1月18日出生，汉族，安徽久兴批发购物中心业主，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：查献成，安徽金华安律师事务所律师。
委托代理人：李建华，安徽金华安律师事务所律师。
被申请人：安徽省久兴置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。
法定代表人：徐志远，该公司董事长。
委托代理人：赵玉宏，安徽北方之光律师事务所律师。
李宏与安徽省久兴置业有限公司（简称久兴公司）因商品房买卖合同发生争议，李宏不服淮北仲裁委员会2011年10月31日作出的（2008）淮仲裁字第162号仲裁裁决，向本院提出撤销仲裁裁决的申请。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月19日公开开庭进行了问话。申请人李宏的委托代理人查献成、李建华，被申请人久兴公司的委托代理人赵玉宏到庭参与问话。本案现已审理终结。
申请人李宏申请仲裁称：2007年6月9日，申请人与被申请人签订了《商品房买卖合同书》及合同附件，合同及附件约定了双方购销商品房的权利义务，在合同履行过程中，被申请人严重侵犯了申请人的合法权益。被申请人违反合同第八条约定，未在2007年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将“经验收合格”并符合合同约定的商品房交付申请人使用，因此，依照约定被申请人应向申请人支付自2008年1月1日起至约定条件交房之日的违约金。由于本合同所涉房屋至今未验收合格，因此，被申请人违反了合同第十五条约定，至今没有将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，致使申请人至今未能取得房地产权证书，按照约定被申请人应按已付房价款的10%向申请人支付违约金。被申请人违反《合同法》、《建筑法》等相关法律、法规的规定，采取欺骗手段谎称房屋验收合格，于2007年底2008年初要求申请人签订“房屋交接书”，事后得知该房并未通过验收。被申请人早在开工建设前就散发宣传资料承诺给所有回迁的老商户10%的优惠；购房所交定金1万元直接抵3万元购房款等等。实际上至今也没有兑现承诺，违背了诚实信用原则。综上所述，被申请人的行为违反《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》等法律法规，同时违反了合同约定及诚实信用原则，严重损害了申请人的合法利益，依据双方在合同中达成的仲裁条款，故请求仲裁庭裁决：（一）被申请人给付申请人因少交房屋面积的差价54533元（差价按照商品房买卖合同中约定的每平方米单价计算），支付差价利息16261元（自申请人付款之日起计算至2011年4月30日，以后直至付清之日止）；（二）被申请人支付交付不合格商品房逾期交房的违约金37568元（从2008年1月1日计算至2008年11月7日，每日按已交房价款日万分之十计算）；（三）被申请人支付因逾期向产权登记机关提供办理权属登记所需资料而致申请人未能在约定期限内取得房地产权证书的违约金12118元（按已付房价款的10%计算）；（四）由被申请人承担本案的仲裁费用。
被申请人久兴公司辩称：申请人的理由不能成立，请求依法驳回申请人的全部申请事项。其理由如下：一、申请人所称的被申请人违反《商品房买卖合同》约定义务的事情是不存在的。二、被申请人依法不应承担给付违约金的民事法律责任。三、申请人的仲裁申请依法应予驳回。针对申请人重新仲裁后所提出的“被申请人给付申请人因少交房屋面积的差价54533元及支付差价利息16261元”的仲裁请求，被申请人补充答辩认为：一、申请人“增加仲裁请求申请书”提出的仲裁请求事项超出本案重新仲裁裁决的争议事项，仲裁庭只能对原仲裁申请书申请的仲裁请求事项进行审理、裁决；二、该项仲裁请求没有事实和法律依据，被申请人没有违反合同约定少交房屋面积。
仲裁审理中，申请人、被申请人各自进行了举证，并对对方举证的证据进行了质证。
仲裁庭查明：2007年6月9日，申请人与被申请人签订了《商品房买卖合同》，合同约定申请人购买被申请人开发的久兴批发购物中心824号房，建筑面积为15.34㎡，房屋总价为121186元。合同第五条第三、四款规定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按测绘部门测量的面积为准，面积误差绝对值在±1%（含±1%）以内，双方同意售价总额不予增减，超过±1%时，房价总金额按实际面积调整。合同第八条约定，出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后6个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金。合同同时约定在履行过程中发生的争议，提交淮北仲裁委仲裁。合同签订后，申请人按合同约定履行了付款义务。被申请人于2007年12月21日与申请人办理了房屋交接，且双方签订了《房屋交接书》。2007年12月29日，久兴批发购物中心竣工，同日建设单位组织监理单位、施工单位、勘察、设计单位对工程质量竣工进行验收，验收结论为合格。其后在2008年10月17日之前，涉案房屋陆续取得各行政主管部门的认可。2008年11月7日，淮北市建设工程质量监督机关同意竣工验收备案，2008年11月17日，久兴公司将办理权属登记资料提交给房地产权登记机关。
仲裁庭同时查明：2006年5月23日，久兴公司取得本案房屋国有土地使用证，2006年5月25日，取得建设用地规划许可证，2006年6月10日，取得建设工程规划许可证，2006年9月30日，取得建筑工程施工许可证，2007年4月28日，取得商品房预售许可证等相关许可证。2007年6月，淮北市建设工程质量检测中心关于淮北市久兴批发购物中心的结构实体检测报告记载：混凝土结构，砌体结构合格。2008年1月，池州市华泰环境技术有限责任公司等机构接受被申请人委托对久兴批发购物中心室内空气、外墙保温系统，防雷装置进行检验，检验结果为合格。
仲裁庭认为：一、申请人与被申请人之间签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，双方约定的标的物、价格、付款方式及期限、交付期限、关于产权登记及争议解决方式等条款也不违反法律法规的规定，应为有效条款，双方均应如约履行。二、被申请人交付的房屋实际面积是否符合合同约定。被申请人主张申请人的该项请求超出仲裁事项，仲裁庭不应在重新仲裁中予以审查。仲裁庭经评议认为，该仲裁请求系申请人在重新仲裁过程中，基于同一涉案合同增加的请求，应予合并审理。商品房买卖合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按测绘部门测量的面积为准。涉案商品房目前虽尚未颁发房屋所有权，但淮北市房地产测绘队的《建筑面积计算书》证明被申请人所交付给申请人的商品房建筑面积15.34平方米（其中套内面积8.707平方米，分摊面积6.634平方米）。申请人虽主张交付的房屋实际面积不符合合同约定，但对此并未举证证明。申请人提交的房屋总体结构（平面）图，因不符合证据形式而缺乏证明力。对申请人提出的重新测绘及现场勘查的申请不予支持。综上，仲裁庭对于申请人请求被申请人赔偿少交房屋实际建筑面积差价的仲裁请求不予支持。三、被申请人是否存在逾期交房的违约行为及是否应当承担逾期交房的违约责任。商品房买卖合同第八条第1项约定交付使用的条件为“该商品房经验收合格”，被申请人在合同约定的交付期限内按照《建设工程质量管理条例》的规定，于2007年12月29日组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，验收结论为合格。申请人与被申请人签署《房屋交接书》及《商铺验收表》时，申请人未对房屋合格与否提出任何异议，足以证明被申请人在合同约定的交付期限内将合同约定的商品房交付申请人。虽然被申请人在组织设计、施工及工程竣工验收时，尚未取得规划、公安消防、环保等部门的认可，也未能及时向建设行政主管部门报备案，但商品房买卖合同并未将包括规划、公安消防、环保等部门在内的综合验收或备案约定为商品房交付的条件；同时，合同也未约定交付不合格商品房时应如何处理以及交付不合格商品房应承担的违约责任内容。涉案工程于2008年10月17日完成了包括规划、公安消防、环保等部门在内的全部专项验收（综合验收），2008年11月7日，完成了备案程序，足以证明涉案商品房在实际交付时是合格的。申请人主张被申请人因交付不合格商品房构成逾期交房违约，缺乏证据，对申请人要求被申请人承担逾期交房违约责任的请求不予支持。四、被申请人是否存在逾期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使申请人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约行为。本案中，被申请人没有将办证资料在合同约定的6个月内交付产权登记机关备案，违反了合同第十五条的约定，被申请人虽然主张是因第三人的原因，导致其不能将办证资料在6个月内交付产权登记机关备案，故其不应当承担违约责任。但是对此主张被申请人未能提供证据证明，仲裁庭不予支持。被申请人逾期提交办证备案资料的行为是导致申请人未在规定期限内“取得房产证”的直接原因，故被申请人应当承担违约责任。五、关于被申请人逾期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使申请人不能在规定期限内取得房地产权属证书违约金如何计算的问题。商品房买卖合同约定，因出卖人的原因买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的10%向买受人支付违约金。被申请人在仲裁过程中申请将违约金降至1%。仲裁庭认为：我国对违约金的适用，是一种补偿原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条已经明确规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”由于被申请人违反合同第十五条约定的行为给申请人造成的损失额难以确定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方当事人在合同中约定，被申请人应当在2008年6月30日之前将权属资料向房地产权机关报备案，而被申请人实际报备案时间为2008年11月17日，逾期137天。据此依照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算方法，考虑到本案被申请人在向房地产权登记机关报备案前，一直为久兴批发市场业主办理合同更名手续，其逾期备案违约行为对申请人房地产权益行使造成的影响较小等实际情况，酌定将违约金确定为已付购房款的3.7%。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国仲裁法》第五十一条、五十四条的规定，仲裁庭裁决：一、被申请人久兴公司于本裁决送达之日起十五日内支付申请人李宏逾期将办理权属登记所需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使申请人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金4484元；如果被申请人久兴公司未按本裁决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回申请人李宏的其他仲裁请求；本案仲裁费4301元（已由申请人预交），由申请人李宏承担4173元，被申请人久兴公司承担128元。被申请人在支付本裁决第一项款项时一并支付给申请人。
李宏不服淮北仲裁委员会的仲裁裁决，向本院提出申请撤销（2008）淮仲裁字第162号裁决，其理由是：一、仲裁庭有严重的枉法裁判行为，所作出的裁决结果严重违背事实和法律，依法应予撤销。首先，仲裁庭驳回申请人要求被申请人返还面积差价及利息的请求没有事实和法律依据，属于枉法裁判。其次，仲裁庭认定被申请人交付的房屋在实际交付时是合格的，从而驳回申请人要求被申请人赔偿交付不合格商品房违约金的行为，属于枉法裁判。再次，仲裁庭在认定被申请人构成逾期办证，应当承担违约责任的情况下，却将合同约定的10%的违约金任意的下调到3.7%的行为，属于严重的枉法裁判行为。二、仲裁庭对于房屋面积的认定明显违反法定程序，应当予以撤销。在仲裁过程中，就争议的房屋面积是否足额问题，申请人申请仲裁庭进行现场勘查。仲裁庭却在未查明事实的情况下直接驳回了申请人的仲裁请求，程序违法。三、淮北仲裁委的裁决结果严重违背社会公共利益，应当予以撤销。申请人虽然以个人的形式向淮北仲裁委提起了仲裁，但申请人的胜败关系到的是整个久兴批发市场广大业主的公共利益。淮北仲裁委滥用职权，损害了久兴批发市场广大业主的公共利益。
申请人李宏的委托代理人当庭补充第四条，申请人与被申请人没有共同选定莫海鹰为仲裁庭的首席仲裁员，属于仲裁庭的组成和组成程序违法，应当撤销仲裁裁决。
久兴公司针对李宏的主张，辩称：一、仲裁委员会的仲裁裁决是处理合同纠纷的法定方式之一，申请撤销仲裁裁决必须符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的法定事由，否则仲裁裁决不应撤销。二、（2008）淮仲裁字第162号仲裁裁决不存在依法应当裁定撤销的任何一种法定情形，不应予以撤销。三、申请人申请撤销仲裁裁决的理由不能成立。首先，仲裁庭没有严重的枉法裁决行为，所作出的裁决结果也没有严重违背事实和法律。其次，申请人关于“仲裁庭有严重的枉法裁决行为，所作出的裁决结果严重违背事实和法律”的“事实与理由”不真实，不能成立。主要表现在，其一，案涉《商品房买卖合同》约定的双方买卖的商品房面积是建筑面积，而不是套内建筑面积；合同第五条“面积确认及面积差异处理”中明确约定“产权登记面积与合同约定面积发生差异”时“按测绘部门测量的面积为准”。仲裁裁决驳回申请人要求返还面积差价及利息的仲裁请求是正确的。其二，商品房买卖合同约定，被申请人于2007年12月31日前将“经验收合格”的“商品房交付买受人使用”。可见，合同明确约定的商品房交付的条件是“经验收合格”，而非“综合验收合格”。2007年12月21日，被申请人将商品房交付给申请人，双方签署了《房屋交接书》、《商铺验收表》，申请人接收了该商品房并出租他人经营使用。2007年12月29日，久兴批发购物中心工程经过建筑单位、设计单位、施工单位、监理单位进行了竣工验收，验收结论是工程合格。故被申请人交付的商品房是“经验收合格”的商品房，符合商品房买卖合同约定的交付条件。仲裁裁决驳回申请人要求被申请人赔偿交付不合格商品房违约金的仲裁请求是正确的。其三，申请人认为仲裁庭将合同约定的10%的逾期办证违约金任意的下调到3.7%的行为，属于严重的枉法裁决行为，应当撤销该仲裁裁决。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”在仲裁过程中，被申请人认为合同约定的10%的逾期办证违约金过分高于可能造成的经济损失，请求仲裁庭依法予以减少；仲裁庭依法予以酌情下调，不属于任意下调。其四，申请人认为“淮北仲裁委的裁决结果严重违背社会公共利益”的“事实和理由”也不成立。久兴批发购物中心虽然涉及到逾千户购房者，但每一位购房者都是各自独立的商品房买卖合同民事法律关系主体，且彼此之间没有法律上的利害关系。违背社会公共利益之说，无事实和法律依据。综上，（2008）淮仲裁字第162号仲裁裁决是根据双方当事人的仲裁协议约定、依据法定仲裁程序依法作出的，申请人申请撤销该仲裁裁决的主张均不符合仲裁法第五十八条规定的事由，依法不应支持，其撤销仲裁裁决申请应当予以驳回。
经审查查明：2007年6月9日，申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》，合同约定申请人购买被申请人开发的久兴批发购物中心824号房，建筑面积为15.34㎡，房屋总价为121186元。合同第五条第三、四款规定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按测绘部门测量的面积为准，面积误差绝对值在±1%（含±1%）以内，双方同意售价总额不予增减，超过±1%时，房价总金额按实际面积调整。合同第八条约定，出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，即出卖人逾期交房不超过10日的，逾期期间由出卖人按已交房款万分之五向买受人支付违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过10日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的25%向买受人支付违约金。买受人要求履行合同的，合同继续履行，自约定交房次日至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之十的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后6个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金。合同同时约定在履行过程中发生的争议，提交淮北仲裁委仲裁。
仲裁中，申请人选定於恒强为仲裁员，被申请人选定刘道宇为仲裁员；莫海鹰是双方共同推选的多名首席仲裁员候选人中唯一共同交集人员，属双方共同认可的首席仲裁员。
本院认为：当事人申请撤销仲裁裁决，应当符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的法定事由。李宏申请撤销仲裁裁决的第一个理由即“仲裁庭有严重的枉法裁决行为，所作出的裁决结果严重违背事实和法律，依法应予撤销”。申请人认为淮北仲裁委裁决驳回了申请人关于要求被申请人返还面积差价及利息、支付交付不合格商品房违约金的请求；同时，对于申请人关于要求被申请人支付逾期办证违约金的仲裁请求在明确被申请人违约的情况下却下调为3.7%，严重损害了申请人的合法权益。申请人无证据证明仲裁庭上述行为系枉法裁决。申请人的此点请求，属于仲裁庭自由裁量范畴，不符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的法定撤销事由，对申请人的此点申请撤销仲裁裁决请求，不予支持。
对李宏申请撤销仲裁裁决的第二个理由即“仲裁庭对于房屋面积的认定明显违反法定程序，应当予以撤销”。关于房屋面积的认定属仲裁庭对案件事实的认定问题，仲裁庭采信淮北市房地产测绘队的《建筑面积计算书》，认定被申请人所交付给申请人的商品房建筑面积15.34平方米（其中套内面积8.707平方米，分摊面积6.634平方米），不属于“明显违反法定程序”的行为。申请人对仲裁裁决认定的房屋面积持有异议，因不符合仲裁法第五十八条规定的事由，故请求撤销仲裁裁决的主张不予支持。
对李宏申请撤销仲裁裁决的第三个理由即“淮北仲裁委的裁决结果严重违背社会公共利益，应当予以撤销”。本案商品房买卖合同的双方主体是特定的，淮北仲裁委的仲裁裁决并未严重违背社会公共利益，对申请人的此点申请撤销仲裁裁决请求，不予支持。
对申请人当庭提出的“莫海鹰不是双方共同选定的首席仲裁员、仲裁庭的组成不合法，仲裁裁决违反法定程序、依法应予撤销。”经查，在仲裁过程中，申请人选定於恒强为仲裁员，被申请人选定刘道宇为仲裁员；对于首席仲裁员人选，双方约定各自圈定15名候选人，其中交集之人为首席仲裁员，在双方各自圈定的15名候选人中，只有莫海鹰为双方共同候选之人，按照双方约定，淮北仲裁委确定莫海鹰为首席仲裁员，并把仲裁庭组成人员通知书和仲裁风险告知书通过特快专递送达给申请人的委托代理人廖青云；仲裁过程中，双方对仲裁庭的组成均无异议，故仲裁庭首席仲裁员的选任是申请人与被申请人双方的真实意思表示，不违反法定程序，对申请人的此点撤销仲裁裁决请求，不予支持。
综上，申请人请求撤销仲裁裁决的事由均不符合仲裁法第五十八条规定的法定事由，其撤销仲裁裁决的请求，依法应当驳回。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条之规定，裁定如下：
驳回申请人李宏请求撤销淮北仲裁委员会（2008）淮仲裁字第162号裁决的申请。
申请费400元，由申请人李宏负担。
审 判 长 刘夫军
审 判 员 王永进
代理审判员 张文超
二〇一四年十二月五日
书 记 员 孙莉珠
附相关法律条文
《中华人民共和国仲裁法》第五十八条当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：
（一）没有仲裁协议的；
（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；
（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；
（四）裁决所根据的证据是伪造的；
（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；
（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。
人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。
人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。