贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终416号上诉人(一审被告）：黔东南州华兴房地产开发有限公司。住所地：凯里市电厂新村商业综合楼后面华兴房地产负*楼。法定代表人：程涛，总经理。委托诉讼代理人：张昌胜，贵州铁力律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（一审原告）：代明友，男，1972年6月25日出生，汉族，贵州省黄平县人，黄平县旧州镇白水寨村村民，原住，现住凯里市。被上诉人（一审原告）：彭正秀，女，1975年1月18日出生，汉族，贵州省黄平县人，黄平县旧州镇白水寨村村民，原住，现住凯里市。委托诉讼代理人：王金立，男，1968年9月9日出生，汉族，贵州省凯里市人，凯里市龙场镇华介村居民，原住，现住凯里市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：吴相贵，男，1976年4月7日出生，苗族，贵州省黄平县人，黄平县重安镇大石村居民，原住，现住凯里市。代理权限为特别授权。上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司因与被上诉人代明友、彭正秀商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2016）黔2601民初3385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。黔东南州华兴房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：逾期办理房产证的原因在于政府规划调整和拆迁原因，属于不可抗力。凯里市政府对规划区杨林铨户的房屋久征不下，政府最后重新变更原来的规划和设计，造成上诉人开发的电力小区设计变更，导致工期延误和基础设施至今没有完善而无法办理房产证系政府行为造成的，属于不可抗力，不应承担逾期办证的责任。代明友、彭正秀答辩称：1、杨林铨的房屋是2012年都不能征收，与买房办证无关。2、被上诉人签订的是《商品房买卖合同》而不是道路规划合同。上诉人不能办证的原因是预合手续不办理，地面基础建筑设施不修完整，房屋维修基金不上交房产局导致的，现特请求法院强制上诉人将房屋维修基金退还被上诉人，并赔偿日万分之一的违约金。综上，请二审支持被上诉人一审请求。代明友、彭正秀一审诉讼请求：一、在判决生效5日内为原告办理房产证；二、从2015年9月27日至被告延期交付商品房转移登记的有关文书之日按原告支付购房款的每日万分之一计算违约金，暂计至2016年10月31日共402天，违约金为17692.30元。一审法院认定事实：原告代明友、彭正秀系“华兴·清水湾”小区C11002号业主，被告华兴房产公司系自然人投资或控股的有限公司，经营范围有：房地产开发、销售等。2015年8月27日，原告代明友、彭正秀与被告华兴房产公司就商品房买卖事宜签订了一份合同编号为2015007554的《商品房买卖合同》。合同主要约定：代明友、彭正秀购买华兴房产公司在建的凯里市大桥路电力小区西侧华兴清水湾小区C11002号商品房。1、建筑面积为141.95㎡、套内建筑面积为119.05㎡；2、按套内建筑面积计算，单价为每平方米3696.82元，总购房款为440107元；3、付款方式：一次性付款；4、交房时间：2014年12月31日前交付；5、办理房产证时间为2015年6月30日前；6、逾期交房的违约责任：（1）逾期在15日内的，出卖人从约定交付期限届满的次日起至实际交付之日止向买受人按日支付已交付房价款万分之一的违约金，并在商品房实际交付之日起5日内向买受人支付，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从约定交付期限届满的次日起至实际交付之日止向买受人按日支付全部已付购房款万分之一的违约金，并在商品房实际交付之日起5日内向买受人支付。7、逾期办证违约责任：逾期超过约定日期30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人从约定之日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止向买受人按日支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约全额支付购房款440107元。因被告迟迟未能办理房屋所有权证，原告在多次催促未果的情况下于2016年10月12日向一审法院提起诉讼。庭审中，因原告不同意调解，一审法院未主持双方当事人进行调解。另查明：原告所购的房屋在2015年2月8日具备交付条件。虽然原、被告签订的合同约定在2015年6月30日前交付商品房转移登记的有关文件。因原、被告于2015年8月27日才签订的购房合同，故原、被告双方口头约定在签订合同后的30日交付商品房转移登记的有关文件。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案被告华兴房产公司作为房地产开发企业有权将其开发的商品房对外进行商业预售，故原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，虽然买卖合同约定的提供办理商品房转移登记有关文书的时间在签订合同日期之前，但原告自认双方约定在签订合同后30日，被告有义务提供办理商品房转移登记有关文书，但业主至今未取得所购商品房的房屋所有权证，被告的行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法于约应当承担办证违约金。原告诉请逾期办证违约金计至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止，因庭审结束后的实际损失尚未产生，依法调整计至庭审结束之日（2016年11月25日），故逾期办证违约金为18748.56元（440107元×426天×0.0001）。虽然政府在涉案工程施工过程中曾以文件形式要求停工是事实，但被告没有及时履行告知原告的义务，故其辩解意见理由不能成立，依法不予采纳。被告作为房地产开发商只有提供办理所售商品房的相关文书和资料，并未享有办理房屋所有权证的权利。为购房者（业主）办理房屋所有权证属于行政权的范畴，故本案不予审理原告的第一项诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告黔东南州华兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告代明友、彭正秀逾期办理房产证违约金18748.56元。二、驳回原告代明友、彭正秀的其余诉讼请求。案件受理费240元，减半收取120元，由被告黔东南州华兴房地产开发有限公司负担。本院二审期间，黔东南州华兴房地产开发有限公司提交了关于电力小区调整方案的批前的公示和征求意见的公示，拟证实：1、华兴电力小区项目被迫规划调整导致不能办理房产证系不可抗力，不能归责于上诉人。2、对电力小区进行规划调整已经在电力小区范围内进行公示，被上诉人已经知晓该小区进行规划调整的事实。被上诉人质证意见为，上诉人没有将该调整公示的单子发给被上诉人，小区业主都不知道这件事情，这个调整公示的时间是2016年5月25日，超过合同约定办证的日期，对上诉人的证明目的不予认可。本院对上述证据证明目的不予认可。本院二审查明的事实与一审一致。本案争议焦点：政府规划调整和拆迁是否属不可抗力，上诉人是否承担逾期办证违约责任。本院认为：对政府规划调整和拆迁是否属不可抗力，上诉人是否承担逾期办理房产证的违约责任的问题。上诉人在开发涉案小区时就应当进行规划设计，应当考虑“拆迁、征地”能否完成以及是否具备开发条件等客观情况，而不是在双方订立《商品房买卖合同》后才考虑的问题。本案涉及的拆迁户杨林铨户早在《商品房买卖合同》签订之前的2012年8月10日凯府发（2012）44号文件中就已经明确为征收范围，能否按时完成拆迁在小区开发时即签订《商品房买卖合同》之前就应当预见。同时，双方约定在签订合同后的30日交付商品房转移登记的有关文件，然而政府的规划调整是发生在2016年，即发生在合同迟延履行之后。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，也不能免除上诉人的责任。故对上诉人提出政府规划调整和拆迁属于不可抗力，不承担逾期办证违约责任的上诉意见，本院不予支持。对被上诉人在答辩中请求改判的意见。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，因被上诉人没有提出上诉，视为服判，且一审判决没有违反禁止性规定和损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，故本院不予审理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费269元，由上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 田 嫄二〇一七年三月二十四日书记员 赵艳萍