广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1570号
原告：麦木金，女，汉族，1947年12月28日出生，住广东省佛山市禅城区。
原告：杜乾林，男，汉族，1945年12月25日出生，住广东省佛山市禅城区。
两原告的共同委托代理人：冯海龙，系广东东方星联律师事务所律师。
被告：叶倩仪，女，1972年3月13日出生，住广东省佛山市南海区。
第三人：佛山市南海区墺庭房地产中介服务部，住所地：广东省佛山市南海区桂城叠北澳边村大门神166号之一××，注册号：440682600724037。
负责人：翁××素芬。
原告麦木金、杜乾林诉被告叶倩仪、第三人佛山市南海区墺庭房地产中介服务部（以下简称墺庭中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月6日受理后，依法适用简易程序由审判员周桂颜独任审判，并于同年12月23日、12月30日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人冯海龙、被告叶倩仪、第三人墺庭中介服务部的负责人翁素芬到庭参加了两次庭审。原告杜乾林到庭参加了第一次庭审。诉讼中，双方当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年6月25日，原、被告与墺庭中介服务部签订《房地产买卖合同》，约定两原告将位于佛山市南海区××桂城街道文华北路23号星晖园11号楼2座501房出售给被告，合同总价款100万元，中介费15000元，房屋交付日期为2015年11月30日，逾期支付房款或违反合同约定的，逾期超过15天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向中介方支付的买卖代理费；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按日总成交价的1%支付违约金，定金3万元须在2015年6月25日支付给卖方，首期款47万须在房产转名拿到回执即时转账给卖方，余下尾期款50万元须在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。合同签订后，被告支付了定金，原告于2015年9月16日配合其办理房过户手续，并于2015年9月21日将涉讼房屋过户至被告名下，2015年9月24日被告拿到了房产证，被告应向原告付清剩余购房款，按双方约定，被告应于取得房产证之日向原告付清剩余购房款50万元，被告取得房产证后一直没有办理贷款的正式申请，被告于2015年11月9日才向银行办理按揭贷款申请，被告于2015年11月20日通过银行申请贷款，原告于当日收到银行放款50万元，被告应向原告支付违约金至该日止。为此，请求判令：1.被告向原告支付剩余购房款50万元；2.被告向原告支付违约金（按日成交价1%计，从2015年9月25日计至实际支付之日止）；3.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：被告向原告支付违约金57万元（违约金以成交价100万元为本金自2015年9月25日起至2015年11月20日止按日百分之一计算）。
被告辩称，一、原告诉被告拒绝支付剩余房款与事实不符。根据双方于2015年6月25日签订的《房地产买卖合同》第十条第4、5款写明余下尾期楼款在办理银行按揭后支付，并未约定具体的付款时间。流程是经银行批准贷款后，办妥交易过户并取得房产证后，由评估公司评估后，再办理抵押登记，最后由贷款银行直接支付给卖方，其过程是全行业认可的，且时限不能确定，短则30天，长则40-100天，而不是原告所说的取得房产证时即付清的；此外，被告在取得房产证后的第二天，即向银行送交了房产证复印件，按正常手续办理贷款，银行继续开展按揭工作，评估公司于2015年10月8日提供了评估报告，被告从未中止按揭手续的办理。2015年11月20日已走完所有流程后，已由银行直接支付剩余房款给被告，原告亦已收到银行放款，被告已全额付清购房款，原告主张违约金没有依据。
二、原告提供的两份《房地产买卖合同》存在多处矛盾和瑕疵：1、房款支付时间和方式表述各异：一份表述尾期房款支付时间为办理银行贷款后；另一份表述尾期房款支付时间为取得房产证时，两者相矛盾。2、交易过程中产生的税费由何方支付的表述相互矛盾。3、违约责任的表述各异：一份表述是按总成交价的1%每天计算；另一份表述是按1万元计算。且两份合同中关于违约金的约定均涉嫌违约金过高，已涉嫌违反《合同法》。
三、被告并无拖延支付房款，反而是原告无理拖延交易时间：1、根据双方于2015年6月25日签订的《房地产买卖合同》中规定，双方应于2015年7月27日前到房屋登记机关办理申请买卖手续，但原告由于在三水××三水保利中央公园购买了一套新房，造成本案中交易的房产不属原告的唯一房产，按国家地方税务政策规定，被告应缴纳个人所得税约9.6万元。由于数额巨大，因此原告不择手段地逃避缴纳上述税款，并通过违规手段，强行注销新购房产的网签记录。基于此，原告一而再地拖延办理房产过户手续，直至9月16日才正式办理。造成拖延时间的并非原告，而是被告。2、由于中介方没有职业道德及不作为，造成买卖双方未能按正常程序协商好户口迁移问题，因此，双方就户口迁移的补充协议一直在协商中，期间就相关问题已初步达成共识，为能继续履行合同，双方均愿意签订《补充协议》，承诺按正常流程操作，在户口迁出前，由原告留存总房价的3%（即30000）元给被告作为户口迁移保证金。但由于原告的儿子无理阻拦而半途而废。原告已涉嫌违反双方的口头协议，极不诚信。
第三人辩称，银行按揭由被告方自行办理，第三人曾于2015年7月份与原、被告一同到中国银行办理按揭初审手续，银行告知已出具同贷书，通知已可以办理房产过户手续，第三人与原、被告于2015年9月初到税务部门办理房屋问税手续，问税过程中发现原告拥有的涉讼房屋并非五年唯一居所，原告在三水区另购有房屋，该房屋为期房，其时原告仅支付了定金并未支付首期购房款，三方就此产生的非五年唯一的税费进行协商，原告提出需要一定时间处理此事。处理过程中原告告知第三人，原告新购的三水房屋已办理按揭，需被告支付30万元购房款以涂销抵押，被告同意并支付了首期款30万元，约两三天后三方再次递交资料，此时已显示涉讼房屋是原告唯一居所，9月16日三方办理完税手续并申请房屋过户，9月24日被告已领取新的房产证。两三天后被告告知第三人称涉讼房屋存在户口问题，要求约原告协商户口问题。协商时被告要求原告支付挂户口的保证金5万元，双方未能达成一致意见，次日原告告知第三人其户口已被被告冻结，其后各方屡次协商户口问题均未成功，原告也提出被告拖延办理按揭手续，原告称被告办理按揭手续后再行协商户口迁出问题，其后各方均未能达成一致意见，故致本案诉讼。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告身份证复印件2份、被告人口信息查询表、第三人营业执照复印件各1份，用以证明当事人的诉讼主体资格。
2.房地产买卖合同原件2份，用以证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系。
3.收据原件3份，用以证明被告已支付购房款50万元。
4.佛山市（南海区）房产查询证明原件1份，用以证明被告已于2015年9月21日取得涉讼房屋的产权。
5.催款函QQ邮件原本1份；
6.QQ聊天记录原本1份；
7.微信截图原本5份。
证据5-7，用以证明被告已于2015年9月24日取得涉讼房屋的产权证；被告通知原告，明确拒绝履行合同义务，拒不支付剩余购房款。
8.手机短信原本2份，用以证明被告两度收到原告的催款函后仍拒绝履行合同主要义务，已构成严重违约。
9.EMS快递单原件1份（当庭拆封）及邮件查询结果打件1份；
10.顺丰速运快递单原件1份及邮件查询结果打印件1份、改退批条原件1份。
证据9、10，用以证明原告向被告多次快递发出催款函，但被告均拒绝收取。
11.录音一段刻录光盘原件1张、录音证据文字记录打印件1份，用以证明被告于2015年8月11日就已经取得中国银行的贷款批准，2015年9月24日取得涉讼房屋的新房产证后一直拖延拒不到银行配合办理抵押手续，导致银行无法放款。
12.行政服务中心项目办理表复印件1份，用以证明2015年11月9日被告才办理涉讼房屋的抵押手续。
13.桂城地税受理一、二手房交易或土地使用权转让收件回执复印件1份，用以证明双方经协商一致，共同在2015年9月2日正式递交了交易资料。
14.微信聊天（11月6日、11月9日）截图原本1份，用以证明被告告知原告去查证为其办理银行按揭手续的杨瑞全，显示其知道杨××瑞全，亦可证实原告之前提交的通话录音为真实。
15.通话录音列表、通话记录原本各2份，用以证明原告录音时间为10分49秒、3分35秒，与原告之前提交的录音证据的时长一致。
16.微信资料原本2份，用以证明通过微信添加好友的方式，以133××××9500的号码查询到的中国银行贷款部杨××瑞全的头像与其本人一致。
17.微信聊天（8月6日）截图原本1份，用以证明在2015年9月2日前向房管部门递交交易资料为双方协商调整的结果，被告未提出任何异议。
经质证，被告对原告提供的证据1无异议。对证据2-8真实性无异议。对证据9、10有异议，被告没有收到该邮件，也无法核实原告当庭举证的是否为邮件内文件。对证据11有异议，不清楚通话对象是否为银行办理按揭贷款的杨经理。对证据12无异议。对证据13-15无异议。对证据16真实性无异议，且该头像确实为杨××瑞全本人，但被告不曾添加杨××瑞全为微信好友。对证据17真实性无异议，但无法证明原告主张。第三人对原告提供的证据1-17无异议。
诉讼中，被告举证如下：
1.个人二手住房贷款合同原件1份，用以证明签署的日期是2015年10月8日，证明被告在领取房产证后，履行于2015年6月25日签定的《房地产买卖合同》约定，继续按流程办理住房贷款手续，并未终止过任何程序。
2.房地产抵押评估报告原件1份，用以证明写明作业期为2015年8月4日至2015年10月8日，证明被告一直在履行双方于2015年6月25日签订的《房地产买卖合同》；也证明了双方一直执行的是6月25日签订的合同，而非9月16日签订的合同，因为早在8月4日，双方已到银行办理了住房贷款申请，因此才有评估报告上作业期为2015年8月4日起的说法。
3.评估费收据原件1份，用以证明收款日期是2015年10月9日，证明被告在领取房产证后，按照正常流程交纳评估费，配合银行办理按揭手续，一直在履行双方于2015年6月25日签订的《房地产买卖合同》中关于支付余下尾期房款的约定。
4.借款借据原件1份，用以证明被告按合同约定完成银行贷款手续，于2015年11月20日支付了尾期房款人民币50万元给原告。
5.广东省非税收入（电子）票据原件1份；
6.持卡人存根（交易相对方为土地测绘所）原件1份；
7.广东省国家税务局通用定额发票原件2份；
8.广东省地方税收通用发票原件2份；
9.持卡人存根（交易相对方为南海区房产交易所）原件1份；
10.银行卡原件1张。
证据5-10，用以证明房产交易发票抬头付款方分别为麦木金、杜乾林和被告，但实际全部为被告付款，证明全部交易税费，是按照双方于2015年6月25日所签订的《房地产买卖合同》约定，全部由被告负责，而非2015年9月16日签订的合同中第七条所写的由甲、乙双方按规定各自负责，充分说明了9月16日签订的《房地产买卖合同》不是双方真实意愿的合同，而是由中介方临时胡乱填写的应付房管局的政府标准格式合同；同时，此票据也证明了交易时间由于原告方的拖延而延至2015年9月16日；也证明了事情经过的真实性。
11.微信截图原本11份，用以证明原告因逃避缴纳个人所得税而找关系取消第二套房的网签记录，上面的通话时间分别为2015年8月6日、8月7日、8月12日、8月19日、8月20日，证明了双方一直在尽力履行2015年6月25日所签订的合同，而本人更是一直在催促早日进行交易，但都被原告揭力拖延的无奈过程。
12.手机短信截图原本3份；
13.名片复印件1份。
证据12-13，用以证明2015年10月18日，证明原告也同意在上述时间，就户口问题双方进行协商解决，而非本人单方面意见。
14.录音3段及相应文字记录3份，用以证明原告同意冻结其户口，让本人办理入户，且同意签订补充协议后，才进行银行放款手续；此外，想说明的是，冻结户口是第三方地产中介翁××素芬向本人建议的；被告与原告及其临时代理律师迟××福强于2015年10月18日下午在第三方中介轩逸地产里，三方一同协商补充协议，证明双方均就户口迁移保证金及办理房贷时间作了口头承诺；被告与原告儿子杜××根用于2015年11月19日通话，原告出尔反而，言而无信，置他人利益于不顾的自私行为，也证明了在原告收到房款前被告的被动和无奈。
经质证，两原告对被告提供的证据1真实性无异议，但恰好证明被告违反三方关于2015年7月10日签订贷款合同的约定，被告于2015年10月8日才签订贷款合同，被告于2015年9月24日即取得涉讼房屋的房产证，被告均存在严重拖延的情形。对证据2真实性无异议，评估报告估价作业期显示2015年8月4日至10月8日，涉讼房屋的评估于2015年8月4日即已经进行，8月10日即通过了银行的贷款审批（原告与杨××瑞全的通话记录可以证实），并非被告所称的取得房产证后才进行房产评估。对证据3真实性无异议，证明被告在办理银行评估手续也存在迟延的情形。对证据4真实性无异议。对证据5-10真实性无异议，无法证明被告主张，仅能证明被告于2015年9月16日缴交房屋登记费，无法证明原告存在拖延。对证据11中被告与原告的微信记录真实性无异议，但认为反映的网签的调整是合法的，原告并没有逃避个人所得税，取消网签也是房产管理部门建议取消的；而且被告对于原告因取消网签，与原告达成了同意推迟办理递交资料的时间的一致意见，这从原告的微信证据可以证明，也可以从被告在2015年9月2日向原告支付30万元，9月16日办理过户手续并支付17万元的行为中可以看出；对被告与中介方的微信记录由法院认定，该证据不能证明原告在拖延，对于原告的时间调整双方已经达成了一致变更意见。对证据12、13真实性无法确认，该证据证明被告提出了与原合同约定明显不符，且非常过分的变更要求，原告对此是不同意的，双方没有达成任何口头和书面的协议，被告以此为由拖延办理贷款和抵押，是没有依据的，是严重的违约行为。对证据14真实性无法确定，原告未收到该证据，文字记录也无法确定真实性、关联性不予认可，三段录音均发生在9月30日以后，被告于2015年9月24日已取得涉讼房屋的房产证，被告应于取得房产证当日付清全部房款，被告在取得房产证后却提出与合同约定不符的过分要求，即要求原告立即迁出户口，如无法立即迁出，则需要向其支付10万元的保证金，原告一直与被告进行协商，希望尽量配合被告办理手续，但实际情况不容许原告立即迁出户口，故原告无法与被告达成一致意见，涉讼合同第四条明确约定签订合同后700天内迁出户口，原告并未违反合同约定，现被告以原告未立即迁出户口为由拖延办理银行贷款和抵押手续，将原告的配合作为其违约理由不能成立。
第三人对被告提供的证据1、2无异议。对证据3真实性无异议，但按行业惯例，应在银行出具同贷书后即缴纳评估费用，本案按揭手续于2015年8月10日已经银行审批通过，不清楚被告为何在10月9日才交纳评估费。对证据4-11无异议。对证据12-14由法院认定，因第三人当时不在场，且第三人并未提议被告冻结原告的户口，延迟过户问题双方在第一次问税时房管部门建议双方办理原告在三水房屋的网签注销手续，在房管部门签订合同为各方合意结果，并非胡乱签订。
第三人没有提交证据。
经审查，原告提供的证据1-8、12-17及被告提供的1-10，证据11中被告与原告的微信记录，各方当事人对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据9、10来源合法，客观真实，且相互印证，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据11和被告提供的证据14为录音资料，录音对象、录音时间不明，且下昂对方不确认，本院对其证明力不予确认。被告提供的证据11中被告与中介方的微信记录，通信相对方对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告提供的证据12、13可相互印证，且证据12为原本，本院对其真实性予以确认。
综合当事人的陈述及采信的证据，本院认定以下事实：
涉讼房屋位于佛山市南海区××桂城街道文华北路23号星晖园11号楼2座501房。
2015年6月25日，被告叶倩仪（买方）、原告麦木金、杜乾林（卖方）与第三人墺庭中介服务部（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》（以下简称“《合同一》”），约定被告向两原告购买涉讼房屋，总成交价为100万元。涉讼房屋交付时间为2015年11月30日，卖方成交前已向户籍登记部门了解迁户口的所有要求，并承诺在签订合同后700天内迁出户口。定金30000元于2015年6月25日支付予卖方，首期楼款47万元买方须在房产转名拿到回执即时转账给卖方。买方应于2015年7月10日签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。买卖双方应于2015年7月27日前到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致延迟，则交易时间相应顺延。50万元须在办理银行按揭支付给卖方。贷款银行批准按揭的金额，在办妥交易过户及抵押登记后由贷款银行直接划入卖方在该贷款银行设的账户。若买方贷款申请未获批准或贷额度不足的，则银行实际批准贷款额与应付楼价余款的差额由买方于银行发放贷款前付清。买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易，按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价1%支付违约金，履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或中介方发出通知之日起五天为履行期限。本合同与任何之此前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。买卖双方签订的《广东省房地产买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以合同为准。合同第十一条约定，卖方保证涉讼房屋够五年，且是唯一，如果在交易过程中产生不是唯一的税费由卖方负责，如果卖方违约按定金双倍返还给买方，如果买方违约该定金不给予退回。
同日，被告向两原告支付定金30000元。
同年9月2日，两原告与被告到行政部门办理涉讼房屋转让的问税手续。同日，被告向两原告支付首期款30万元。
同年9月16日，原、被告双方到行政部门办理涉讼房屋的交易过户手续。同日，两原告（甲方）与被告（乙方）双方签订《广东省房地产买卖合同》（以下简称“《合同二》”），约定房地产交易总金额为100万元，被告应于合同签订后当天支付甲方定金3万元，于2015年8月15日前支付第一期房款47万元。最后一期付款50万元在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。付款方式：办理银行按揭。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿乙方1万元的违约金，甲方在乙方已付房款中扣除。同日，被告向两原告支付首期款17万元。
同年9月21日，佛山市房管部门核发粤房地权证佛字第××号房地产权证，将涉讼房屋权属登记至被告名下。
同年9月24日，被告领取了涉讼房屋的房地产权证。
同年10月8日，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司出具一份《房地产抵押估价报告》，认为涉讼房屋评估价值为1027600元，估价作业期为2015年8月4日至2015年10月8日。次日，被告支付评估费2000元。
同年10月8日日，被告与中国银行股份有限公司佛山南海支行签订《个人二手住房贷款合同》，约定被告向上述银行借款50万元用于购买涉讼房屋，并以涉讼房屋作为抵押。
同年11月9日，被告就涉讼房屋向行政部门申请国有土地范围内房屋抵押权设立登记。
同年11月20日，中国银行股份有限公司佛山南海支行出具一份《借款借据》，并将按揭贷款50万划至原告麦木金银行账户。
诉讼中，双方确认两原告于2015年11月30日向被告交付涉讼房屋。
诉讼中，被告及第三人均确认：届至2015年7月27日，原告称其户口本被其儿子带去出差，需要迟延几天办理房屋过户手续，后原、被告双方于2015年8月4日到地税部门问税，被告知涉讼房屋并非原告的唯一房产，需要交纳个人所得税，原告表示不同意马上交易，需要取消其另一套房屋的网签再行交易，故当天交易手续未再进行。8月31日，各方再次到地税部门问税，仍被告知原告另一房屋的网签手续并未取消，该次交易手续亦未再进行。9月1日，原告通知被告其已取消原告另一房屋网签手续。次日，双方到行政部门办理涉讼房屋的问税手续。
本院认为，原、被告及中介方三方签订的《房地产买卖合同》中围绕涉讼房屋买卖的条款是原、被双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行各自的义务。对于何方存在违约行为，本院分析如下：
一、两原告是否存在违约行为。《合同一》约定买卖双方应于2015年7月27日前到房屋登记机关办理申请买卖手续，但被告及第三人均确认因原告户口的原因导致无法在2015年7月27日办理交易过户手续，该两人的陈述一致，证明力较高，本院予以采信，故其时未能如期交易责任在于原告方。后双方于同年8月4日到行政部门办理问税手续，由于原告另购房屋的原因导致税费增加，原告中止交易，直至取消另购房屋的网签手续方办理涉讼房屋问税手续，责任亦也在于原告，没有证据显示被告在此过程中存在违约行为。被告被迫延迟交易并不影响双方对逾期履行违约责任的约定，亦不代表被告放弃追究原告的违约责任，故原告在上述履行合同过程中存在一定过错，构成轻微违约。
二、被告是否存在违约行为。《合同一》约定“50万元须在办理银行按揭支付给卖方。贷款银行批准按揭的金额，在办妥交易过户及抵押登记后由贷款银行直接划入卖方在该贷款银行设的账户”，而《合同二》虽约定“最后一期付款50万元在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清”，但同时又约定“付款方式为办理银行按揭”，根据房地产一般的交易流程，银行需在涉讼房屋过户至买受人名下方能签订按揭贷款合同及发放按揭贷款，故在核发新房地产权证当天即通过银行按揭方式付清余款违背了客观现实，亦不具有可操作性，故本院认定《合同一》方为双方的真实意思表示。《合同一》中双方虽未对签订银行按揭贷款合同、办理抵押登记及银行放款作出具体约定，但被告仍须在合理期限内履行支付尾款的义务。被告已于2015年9月24日领取了涉讼房屋的新房地产权证，同时亦于同年10月8日签订了《个人二手住房贷款合同》，被告应及时办理涉讼房屋的抵押登记手续，以促成银行及时放款。双方在此期间虽曾就户口迁移问题屡次进行协商，但均未能达成合意，亦未能签订补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条的规定，应视为未变更合同，被告仍然应按原合同约定履行付款义务。结合双方的微信记录及各方当事人的陈述，本院认定被告方在办理涉讼房屋抵押权设立登记过程中存在拖延，其于2015年11月9日方办理抵押登记亦非合理期限，故被告在履行合同过程中存在一定过错，亦构成轻微违约。
综上，双方在履行合同过程中均存在轻微违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，两原告主张被告承担逾期付款违约责任理据不足，本院不予支持。
为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十八条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的的规定，判决如下：
驳回原告麦木金、杜乾林的诉讼请求。
诉讼中，原告减少诉讼请求，受理费减半收取相应减少为4750元（两原告已预交6250元）、财产保全费4870元，合共9620元，由两原告负担。
对两原告多预交的受理费1500元，在本判决发生法律效力后经两原告申请，本院予以退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周桂颜
二〇一五年三月四日
书记员 彭标文