福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）仓民初字第1865号
原告福建省中庚物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区。
法定代表人朱元焕，董事长。
委托代理人刘善理、吴辰阳，福建建达律师事务所律师。
被告姚木娟，女，1960年9月20日出生，汉族，住福建省古田县。
委托代理人夏承祖（系被告丈夫），男，1953年11月14日出生，汉族，户籍地住福建省古田县，现住福州市仓山区。
原告福建省中庚物业管理有限公司（以下简称中庚物业公司）与被告姚木娟物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理后，依法由审判员林珲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴辰阳、被告委托代理人夏承祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中庚物业公司诉称：2006年8月，被告与房屋出卖人福州红海实业发展有限公司签订《前期物业管理服务合同》，表示愿意接受原告为香江红海园提供的物业服务及收费标准，约定原告对香江红海园小区提供物业管理服务，被告向原告支付物业费。《前期物业管理服务合同》约定，竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主交纳，带电梯住房按建筑面积每月每平方米1.2元（不含水电公摊费）；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按照每天应交纳物业管理服务费的万分之五向原告交纳违约金。原告已按照《前期物业管理服务合同》的约定全面适当的履行了物业管理服务义务。而被告作为香江红海园二期8#206（面积共108.11平方米）的业主，在接受了原告的物业服务后，虽然经原告一再催交，却仍未依约向原告交纳物业费。被告的行为已经构成违约，依法依约应向原告交纳拖欠的物业费，并支付相应的违约金。请求法院判令：1、被告立即向原告支付拖欠的物业费4928.6元人民币、违约金1460.36元人民币（按0.05%／日应交纳的物业费自2011年3月1日暂计至2014年4月30日），实际计算至还清之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告姚木娟辩称：1、2007年农历12月27日16时左右，被告丈夫夏承祖应物业主任蒋丽生的要求，帮助介绍正在开盘的枫景小区，介绍韦信喷夫妇订购了15楼101房。当业主要求观看地下停车库时，未告知正在施工的入库口处有深坑，且没有任何警示标识，导致夏承祖落入宽三米深三米的深坑，险些丧命，花费医疗费3880元，三星手机受损维修费1500元，后公司于2009年才打入夏承祖的户头1000元。2、2006年7月在房屋装修阶段，被告为方便将自行车和三轮车停放在小区路边。夜间被保安刺破42次，花费修补费84元，割破三条外胎90元，更换7条内胎56元，被盗自行车一部130元，被盗三轮车一辆420元，原告承认过错接受赔偿，但三年时间六个主任敷衍了事。3、2008年7月3日，向物业主任协商租用1号楼一房间用于展销床上和生活用品一个月时间，租金500元，7月10日开业。由于物业主任未收红包，不兑现承诺，带12名保安推货架强制驱赶，被迫停业，业主要求物业主任赔偿15000元，后物业主任一个星期不敢来上班，严重影响小区的正常管理秩序。4、该公司在2010年欺骗老人小孩代理业主签名，违规签名补足半数，挪用专项维修基金。5、2012年5月1日2点至次日6点，用细沙填堵被告门口，致大门锁眼损坏，更换维修费260元，已向金山派出所备案；2013年5月1日，将血淋淋的老鼠塞在大门手把上两次，放在门口的红蜻蜓皮鞋偷取一只。6、临时物业服务期限届满，物业公司阻碍业委会成立。7、小区有200余部车辆和500辆电动车收取了管理费，地面地砖破损，前后门的用电和小区外人员自由进出开门用电，小区内收取托管的管理费，小区内15个托管使用电梯的用电，收取八年小区宣传广告费、广告灯箱、电梯媒体的用电，一律平摊给业主。8、被告儿子在收到起诉书后三次到物业处缴费，均被物业拒绝。9、被告原先均准时交纳物业费，但是原告起诉的未缴纳物业费期间，作为业主从未收到催缴物业费的通知，且物业处无法提供电费、水费等明细，被告不存在拒交物业费问题，无需缴纳违约金。原告作为小区物业没有提供相应完善的物业服务。
经审理查明，2006年8月，被告与福州红海实业发展有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定原告中庚物业公司为香江红海园小区提供物业管理服务。前期物业管理服务合同约定，竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主交纳，带电梯住房按建筑面积每月每平方米1.2元收取（不含水电公摊费）；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按照每天应交纳物业管理服务费的万分之五向原告交纳违约金。
另查明：（1）被告姚木娟是香江红海园二期某单元（带电梯住房建筑面积108.11平方米）的业主。（2）被告缴纳物业费至于2011年2月底，2011年3月起拖欠物业费。
本院认为，被告与福州红海实业发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，对业主和物业服务企业均具有约束力。原告中庚物业公司是合同约定前期物业管理服务的公司，被告是物业管理服务小区的业主，双方均应当按照合同约定诚信全面履行自己的义务。原告已经对被告的住宅物业提供服务，保障小区的正常运行、维护，履行了主要义务，被告应当按照合同约定按时交纳物业服务费。因此被告应当向原告支付拖欠的自2011年3月1日起至2014年4月30日止的物业服务费4929.82元（1.2元／月／平方米×108.11平方米×38个月）。因原告在本案中仅请求4928.6元，系其处分实体权利的行为，本院予以确认。
本案庭审中被告主张原告未尽物业服务义务，不需要交纳物业费及违约金。本院认为，被告主张的事实未提供证据证实，但原告作为物业管理服务的企业，应当依约履行物业服务义务，通过不断提高服务质量，得到广大业主对工作的理解和支持。本案原告物业服务管理中，虽然已对住宅物业提供服务，保障小区的正常运行、维护，履行了主要义务，但物业服务管理过程存在的瑕疵没有积极与业主进行沟通和协调，进行切实可行的整改，有所不妥。综上，根据本案的具体情况，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第六条、第七条、第二十二条的规定，判决如下：
一、被告姚木娟于本判决生效之日起十日内支付原告福建省中庚物业管理有限公司物业服务费4928.6元；
二、驳回原告福建省中庚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告姚木娟负担。被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 林珲
二〇一四年九月二十九日
书记员 林薇
附一：本民事判决书引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第六条、房屋的所有权人为业主。
第七条、业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十二条、建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
附二：执行申请提示
发生法律效力的民事判决书、裁定书、调解和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。