陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终8634号
上诉人（原审原告）：刘玉珍，女，1954年7月12日出生，汉族，住西安市未央区。
委托诉讼代理人：王斐，陕西尚文律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：秦军，男，1976年2月14日出生，汉族，住西安市未央区。
委托诉讼代理人：王斐，陕西尚文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高菊兰，女，1946年9月17日出生，汉族，住西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：秦建，男，1973年7月30日出生，汉族，住西安市雁塔区，系高菊兰之子。
委托诉讼代理人：李年，陕西达明行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：秦建，男，汉族，1973年7月30日出生，住西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：李年，陕西达明行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：秦志胜，男，1951年10月28日出生，汉族，住西安市未央区。
上诉人刘玉珍、秦军因与被上诉人高菊兰、秦建、秦志胜确认合同效力纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初2295号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
刘玉珍、秦军上诉请求：1、撤销原判，改判确认高菊兰、秦志兴与秦志胜所签《家庭内部房产转让协议》无效，高菊兰、秦建将争议房屋返还秦军、刘玉珍；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：刘玉珍夫妻结婚多年，感情稳定，不代表秦志胜就必然有处分房产的权限，也不代表刘玉珍、秦军同意秦志胜可以将家庭共有房产有权向高菊兰家出售。一审认定高菊兰夫妇在原有房屋基础上加盖房屋并使用收益十几年后刘玉珍与秦军才提出转让协议无效于法于理不通，这一推理荒谬。在1988年至2002年长达14年期间，房屋一直由高菊兰家代管，刘玉珍家也对房屋不闻不问，对房屋占有和租金事宜也没有提出过主张和异议。秦志胜与其母早在上世纪七十年代末便迁出沙井村在外定居，配偶和子女也随其生活。刘玉珍与秦军只在九十年代初秦志胜母亲去世、三年和迁坟回过沙井村。房屋加盖也就几个月，刘玉珍与秦军从不回村，对沙井村房产从不关心过问。早自1988年以来，刘玉珍与秦军对代管、房租等事宜都从未过问，对加盖也就不会主动关心。高菊兰夫妇连买房这一重大事宜都没有告诉刘玉珍与秦军，更不可能将加盖一事告诉刘玉珍与秦军。秦军与高菊兰女儿的通话录音中，秦军表达的是年前回去，而不是年年回去。一审已认定争议房屋属于包括秦军在内的共同共有财产，却适用《婚姻法解释一》第十七条关于处理夫妻共同财产的相关规定作为判决依据，适用法律错误。秦志胜转让争议房产属于无权处分，而不是无权代理，本案应援引《合同法》第五十一条、《物权法》第九十七条关于无权处分人处分不动产的规定。秦志胜的无权转让行为未经刘玉珍与秦军的同意和追认，转让无效。高菊兰夫妇亦不适用善意取得的法律规定。高菊兰夫妇明知争议房屋为秦志胜家庭共有财产，却只同秦志胜个人签订协议，并非善意。高菊兰夫妇也没有支付过购房款，更谈不上以合理价格转让。争议宅基地房产至今没有办理过户登记，目前仍属于刘玉珍家庭共有财产。因此，秦志胜与高菊兰夫妇所签协议无效，争议房产理应返还刘玉珍与秦军所有。
高菊兰、秦建辩称，《婚姻法解释一》规定夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。现实生活中，夫妻共同财产特别是不动产只登记在夫妻一方名下，在交易过程中，往往只有登记在产权证上一方与第三人签订买卖协议，但由于市场供求关系及政策的变化，标的物市场价格也会迅速上涨，此时卖方就很可能因想获得更高收益而背弃诚信，想方设法使已经签订的协议归于无效，最终以夫妻共同财产需经共有人同意才能处分进行抗辩，本案正是如此。但买方作为善意第三人，无论从客观还是主观都无法知道卖方的处分行为只是个人的意思表示，这就需要卖方举证共有人确实对另一共有人的处分行为不知情，否则将承担举证不利的后果。刘玉珍夫妇负有举证证明高菊兰夫妇在签订房屋买卖协议时已经知道了刘玉珍不同意买卖房屋的事实，且知道后还坚持与秦志胜签订协议，但刘玉珍对此并未完成举证。一审引用电话录音秦军的讲话录音文字稿并无错误，退一步讲，假定秦军说的是年前回去，也是与秦建是否给其买车的事有关，并未涉及本案。秦志胜签订合同时明知一次性交割清楚各方不得反悔，在与高菊兰之女的通话过程中，居然声称高菊兰夫妇支付的8万元为房租，并挑衅法庭上见。高菊兰夫妇在购买秦志胜位于沙井村××房产后，不仅新建添附了大量房屋，且居住管理至今。我国土地管理法律法规仅对集体土地用于宅基使用者进行登记的规定，并无对在宅基地上建设的房屋进行登记的规定。本案更不适用《物权法》的规定。请求驳回上诉。
秦志胜辩称，其因在外工作，自1988年起便委托其哥秦志兴照看房屋，自秦志兴照看开始，秦志胜从未对房屋提出过任何要求。房屋是秦志胜家庭共同财产，秦志胜没有一点印象出售过，秦志胜也无权出售该房屋，涉案协议是无效的。秦志胜夫妻在外工作，生活了四十年，刘玉珍本身系在外职工，又是外乡人，家中已无老人牵挂，孩子两三岁时离开老家，和老家人感情淡薄。村集体已证明我们家人长期不回家的事实。高菊兰、秦建及其家人正是利用秦志胜家长期不回沙井村的缘故，在明知房地权不在自家名下，在不通知秦志胜家的情况下私自加盖房屋，实为给自家谋取私利。目前房子所有手续仍在秦志胜家名下。秦志胜本人无印象，从不回家的妻子和儿子更不知道房子的情况。买卖房地产属于两家大事，却没有集体组织人员到场见证，故秦志胜至今怀疑协议的合法性和有效性。
刘玉珍、秦军向一审法院起诉请求：1、判令秦志胜与秦志兴、高菊兰、秦建签订的房屋买卖协议无效，并将争议房屋及宅基地返还刘玉珍与秦军；2、本案诉讼费由高菊兰、秦建承担。
一审法院认定事实：刘玉珍与秦志胜系夫妻关系，秦军为刘玉珍与秦志胜二人之子。高菊兰与秦志兴（已去世）系夫妻关系，秦建为高菊兰与秦志兴二人之子。秦志胜与秦志兴系同胞兄弟。雁塔区人民政府1992年4月23日核发的编号为04-08-300的土地登记审批表载明：土地所有权性质为集体所有，批准用途为宅基地，申请人为秦志胜，共有使用权人为刘玉珍、秦军，用地面积155.64平方米。村民宅基地使用权属鉴定证明书载明：沙井村村民秦志胜使用的宅基地是集体土地，1992年7月29日经村干会研究鉴定确认宅基地总面积为155.64平方米。国家土地管理局核发的雁塔集用（1998）字第04-08-300号集体土地使用证载明：“秦志胜为土地使用者，土地所有者××组，用途为宅基地，标准面积153.4平方米，使用权类型批准划拨”。2002年3月15日，秦志胜与秦志兴、高菊兰签订了《家庭内部房产转让协议》，协议中载明：“转让方沙井四组秦志胜（其弟），受让方沙井四组秦志兴（其兄），转让原由沙井四组秦志兴因子女多，住房紧张，故其弟秦志胜将本组内住宅二层楼房产权一座（66块楼板）有偿性一次转让其兄秦志兴，价款合计八万元整，一次性付清。此次房产转让为一次性捌万元交割清楚，以后拆迁、安置分配面积大小及价格多少全归其兄秦志兴所有，各方不得反悔”。庭审中，秦志胜申请对《家庭内部房产转让协议》上其签名笔迹、书写笔迹以及签名处的红色指印进行鉴定，经法院委托陕西蓝图司法鉴定中心作出陕蓝司法鉴定中心（2016）文痕鉴字第130号司法鉴定意见书，鉴定材料部分记载：1、雁塔法院2016年度陕01**民初字第2295号案卷壹册。2、检材：二零零二年叁月十五日《家庭内部房产转让协议》复写件1份1页。3、样本：<1>2016年7月22日有秦志胜书写笔迹及十指指印的材料原件3页；<2>秦志胜十指指纹印模原件4页。委托鉴定事项部分记载：1、对检材中的“秦志胜”签名笔迹与样本中秦志胜的签名笔迹是否同一人书写进行鉴定；2、对检材正文的书写笔迹与样本中秦志胜的书写笔迹是否同一人书写进行鉴定；3、对检材中“秦志胜”签名处的红色指印与样本中秦志胜的指纹印模是否一致进行鉴定。检验分析部分记载：1、检材《家庭内部房产转让协议》中的正文及签名笔迹均为复写件，不具备鉴定条件。2、检材《家庭内部房产转让协议》中“秦志胜”签名处的红色指印捺印不完整，中心不全，三角未出现。由中心向上找到可供对比检验的特征14个，经与秦志胜左右手十指指印逐一比对检验，发现与秦志胜的右手食指指印特征的相对位置、表现形式、相互之间的距离、相隔线数等均相符合。鉴定意见为：1、检材中的“秦志胜”签名笔迹与正文笔迹不具备检验条件，不能判断是否为“秦志胜”书写。2、检材中“秦志胜”签名处的红色指印是秦志胜右手食指按捺形成。双方对该份鉴定意见无异议。
一审法院认为，雁塔区人民政府核发的土地登记审批表上明确记载宅基地由刘玉珍、秦军、秦志胜共同拥有使用权。刘玉珍与秦志胜在1988年建造房屋，虽秦军在建造房屋时仅十二岁没有任何投资行为，但其父母以一户的名义共同取得了宅基地使用权的，父母的投资建造房屋的行为可视为包括未成年人在内的一户农村村民的共同投资。因此对秦建、高菊兰辩称秦军的主体资格不适格的意见，不予采纳。秦志兴、高菊兰是秦志胜与刘玉珍的兄嫂，且秦志胜夫妇结婚多年，婚后夫妻二人感情稳定，秦志兴、高菊兰在与秦志胜签订《家庭内部房产转让协议》时有正当的理由相信转让房屋是共有人共同的意思表示，相信秦志胜有处分权限。在签订协议的当年4月份高菊兰夫妇就在所购买原有房屋基础上加盖房屋，秦志兴与高菊兰在原有房屋基础上加盖房屋并使用收益十几年后，刘玉珍与秦军才提出该转让协议无效，于法于理不通。刘玉珍、秦军诉称其常年在外工作对加盖事实毫不知情，而其虽然在西安市郊工作，其在2002年3月份至2016年3月起诉时，长达14年的时间内未回过沙井村，显然不符合常理，并且其未能对此提交任何证据予以证明；同时刘玉珍、秦军该主张与高菊兰、秦建所提供2016年4月10日秦军、秦志胜和高菊兰女儿通话录音“我（注秦军）年年回去，我去同学那问他（注7秦建）”等内容相矛盾，故对刘玉珍、秦军诉称其常年在外工作对加盖事实毫不知情，不予采纳。所以，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。以及《合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，足以说明秦志胜与高菊兰夫妇签订《家庭内部房产转让协议》的行为构成表见代理，故刘玉珍与秦军诉称其对秦志胜与秦志兴、高菊兰签订房屋转让协议不知情的意见，不予支持。故基于表见代理，秦志兴、高菊兰是出于合理信任与秦志胜所签订的合同；且秦志胜将房屋转让给本集体经济组织成员秦志兴、高菊兰的行为不违反法律法规的禁止性规定，双方基于真实意思表示签订的合同合法有效，应当得到法律的保护。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条之规定，判决：驳回刘玉珍、秦军诉讼请求。本案受理费3900元，由刘玉珍、秦军承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。2002年3月15日，秦志胜与秦志兴、高菊兰签订的《家庭内部房产转让协议》买卖标的物为秦志胜在本村组内享有产权的住宅二层楼一座。该房屋为秦志胜与刘玉珍夫妇1988年建造，为秦志胜与刘玉珍的夫妻共同财产。该房屋所在宅基地随房屋的转让一并发生转让。根据雁塔区人民政府编号为04-08-300的土地登记审批表，涉案宅基地以秦志胜名义申请，刘玉珍、秦军为共有使用权人。因此，涉案房地转让应为秦志胜家庭共有财产之转让。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”。秦志胜与刘玉珍夫妇结婚多年，秦志兴与高菊兰系秦志胜与刘玉珍的兄嫂，协议签订后秦志兴与高菊兰即在所购房屋基础上加盖房屋，使用并收益十几年，秦志胜与刘玉珍及秦军并未提出任何异议，刘玉珍、秦军主张对秦志兴、高菊兰加盖房屋的事实不知情不符合常理，秦志兴、高菊兰夫妇有理由相信秦志胜的转让行为为其夫妻及家庭共同的意思表示，故刘玉珍、秦军主张对秦志胜与秦志兴、高菊兰签订的《家庭内部房产转让协议》不知情，不能成立。因秦志兴、高菊兰亦为本集体经济组织成员，故秦志胜与秦志兴、高菊兰签订的转让协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。
综上所述，刘玉珍、秦军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由刘玉珍、秦军负担。
本判决为终审判决。
审判长 马莉莉
审判员 马延环
审判员 秦燕燕
二〇一七年九月十一日
书记员 房玉辉