北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第12110号
上诉人（原审被告）李钦，男，1970年1月4日出生。
被上诉人（原审原告）北京嘉浩物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢5A-158。
法定代表人杨康，总经理。
委托代理人张杨，男，1983年12月26日出生。
委托代理人尹子殊，北京宏健仁和律师事务所律师。
上诉人李钦因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第20660号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年7月，北京嘉浩物业管理有限公司（以下简称嘉浩公司）起诉至原审法院称：我公司系北京市西城区手帕口南街1号院×××小区的物业服务企业，受小区业主委员会委托，对小区进行物业管理。李钦是×××小区9号楼804室房屋的业主。依据×××业主大会通过的《×××小区管理规约》、《北京市宣武区×××小区物业管理权信托契约》以及《×××物业维护基金测算表》的规定，物业维护基金即物业费标准为2.2元每月每平方米，李钦自2007年11月19日至2014年12月31日期间未交纳过物业费，李钦房屋应缴费面积为88.03平方米，共计拖欠物业费16539.26元，自2007年11月19日至2014年12月31日的滞纳金为43477.78元。现诉至法院，请求判令：1、李钦支付我公司2007年11月19日至2014年12月31日物业费16539.26元；2、李钦支付我公司2007年11月19日至2014年12月31日的滞纳金43477.78元；3、李钦支付我公司2008年7月1日至2014年4月30日的水费798.8元；4、李钦支付我公司本次诉讼的律师费5000元；5、诉讼费由李钦承担。
李钦辩称，我是涉案房屋的产权人，2004年购买，建筑面积为88.03平方米，房屋一直由我居住使用。嘉浩公司所述的物业费、水费没有交纳，因为嘉浩公司没有提供物业服务。2005年入住时，×××小区有一个物业公司，物业管理做的非常好，2007年11月19日，小区物业更换为嘉浩公司，我方不清楚嘉浩公司如何进驻小区的。小区业主大会与嘉浩公司之间有一个信托契约，其中约定嘉浩公司应取得相应的9001质量管理认证，但嘉浩公司并没有通过。嘉浩公司没有提供物业服务，没有实时管理，2015年小区白天出现车辆内的物品被盗的情况，2014年上半年车辆停在小区里被刮坏，嘉浩公司表示不归物业公司管。我的房屋内原有报警按钮，现在这套系统已经被嘉浩公司卖掉，导致我的生活质量下降。两年前嘉浩公司在小区里挖机井，建联通的基站。2012年10月20日，我父亲经过小区大门时被起落杆砸伤，但嘉浩公司并没有带我父亲去医院，也没有负责人出席，矛盾一直没有解决。水费从来没有收取过，也没有查过水表，我不清楚应该缴纳多少钱。小区是开放性小区，外来人员随便进入，且小区内有多数大型犬，导致我家孩子被大型犬咬伤，但没有任何保安人员出现，嘉浩公司没有尽到物业职责。嘉浩公司的诉讼请求已超过诉讼时效。我不同意支付物业费、滞纳金、律师费，水费如果有单据，我同意支付。
原审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，北京市宣武区×××小区业主委员会（以下简称小区业委会）与嘉浩公司签订的《北京市宣武区×××小区物业管理权信托契约》，对×××小区的物业服务进行了约定，系双方真实意思表示，应属合法有效，李钦为×××小区的业主，因此，《北京市宣武区×××小区物业管理权信托契约》对李钦具有约束力。《北京市宣武区×××小区物业管理权信托契约》约定，嘉浩公司对欠缴物业维护基金的业主提起诉讼，无需取得小区业委会的另行授权。现嘉浩公司要求李钦支付2011年1月1日至2014年12月31日物业费9295.97元的请求，理由正当，法院予以支持。关于李钦主张嘉浩公司提供的物业服务不达标的问题，根据李钦提供的照片不足以认定其主张。关于李钦亲属被小区起落杆砸伤一事，非物业服务合同法律关系之范畴，双方如有争议，可另行诉讼解决。李钦主张的车辆受损、因小区没有保安导致孩子被大型犬咬伤，嘉浩公司不予认可，李钦亦未提供充分证据予以证明，对此法院不予采纳。李钦主张嘉浩物业没有经营资质，在×××小区没有工商登记，属违法经营，没有法律依据，法院亦不予支持。关于诉讼时效的问题，嘉浩公司已每两年在小区楼栋大厅张贴了催缴公告，法院认为嘉浩公司并未明显怠于行使其收取物业费的权利，故对李钦主张物业费已超过诉讼时效的主张，法院不予采纳。
物业公司作为物业服务企业也应该在服务过程中，加强与业主的沟通，不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。本案中，嘉浩公司也存在管理不足及瑕疵，以本案主张物业费为例，2011年已起诉李钦要求支付2007年11月19日至2010年12月30日的物业费，双方也已达成调解协议，本次诉讼嘉浩公司又起诉要求李钦支付2007年11月19日起的物业费，明显重复主张，因此，法院认为李钦并非故意拖欠物业费，嘉浩公司需为此承担相应责任，其要求李钦支付滞纳金、律师费，法院不予支持。
嘉浩物业主张的水费，其既未提供委托代收水费的凭证，也未提供与小区业委会的相关约定，因此，其要求李钦支付水费的请求，缺乏依据，法院不予支持。
据此，原审法院于2015年10月判决：一、自判决生效之日起七日内，李钦支付北京嘉浩物业管理有限公司二〇一一年一月一日至二〇一四年十二月三十一日的物业费九千二百九十五元九角七分。二、驳回北京嘉浩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李钦不服，仍持原诉答辩意见提出上诉，要求本院依法改判驳回嘉浩公司的诉讼请求。嘉浩公司同意原判。
本院经审理查明：2007年9月29日，嘉浩公司与小区业委会签订《北京市宣武区×××小区物业管理权信托契约》，小区业委会为委托人，嘉浩公司为受托人，全体业主为受益人，对×××小区进行物业管理，3.1约定受托人是委托人依照业主大会决议选任的物业服务（管理）企业，委托人应具有如下基本条件：3.1.1，依《物业管理企业资质管理办法》取得与本物业管理区域相适应的物业管理企业资质等级；3.1.2，通过ISO9001质量管理体系认证并持续保持证书的有效性；3.1.3，承诺入住本小区之日起6个月内，为本契约项下的活动完成通过ISO9001质量管理体系认证的工作，并在本信托存续期内保持证书的持续有效；3.2.4.10，维持本物业管理区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理等；4.3，受益人的义务，4.3.1，遵守《×××小区管理规约》，服从受托人依据《×××小区管理规约》以及本契约进行的管理；4.3.2，按时交纳物业维护基金；5.3，本信托存续期，自本信托成立起二年，期满前根据有关法律规定并经业主大会决议可以终止，否则本契约到期后自动连续延续；12.1，物业维护基金的筹集，12.1.1，物业维护基金按照业主大会通过的3.2.4.1预算进行筹集，由全体业主按照其所占物业的份额（即按照各个业主拥有建筑面积占全部规划可销售建筑面积的比例）分摊；12.1.2，物业维护基金由受托人按照业主大会决议直接向业主收取；12.1.3，如业主委员会建立了以业主大会（或业主委员会）具名的银行账户，可取代第8.2条规定的账户；18，争议的解决，18.3，受托人可以依据本契约对于欠缴物业维护基金的业主提起诉讼，无需取得委托人的另行授权；18.7，业主拒绝或者逾期缴纳物业维护基金的，因诉讼或其他方式追讨产生的费用由该业主承担，因客观因素不能执行的，追讨费用从物业维护基金中支付。作为附件，×××物业维护基金测算表显示，预算物业费每月每平方米2.207元。庭审中，嘉浩公司出示《×××小区管理规约》，其中5.4规定，业主应按照物业维护基金的年度预算标准，于每年1、4、7、10月的一日前归集缴纳后3个月的物业维护基金，因故不能按期归集缴纳的，视为欠缴，业主应委托他人按期代缴或及时补缴；5.4.2，欠缴三个月或拒缴物业维护基金的，业主委员会可委托物业管理服务企业在本建筑区域内显著位置公布欠缴情况，在公布后15日内，业主应当补缴，并应按照欠缴金额的日千分之一缴纳滞纳金；5.4.3，到期仍欠缴的，本规约授权物业服务企业直接采取诉讼途径解决，诉讼所需支付的律师费、诉讼费以及相关费用，由欠缴业主承担。李钦不认可《×××小区管理规约》的真实性，其表示《×××小区管理规约》没有小区业委会的公章。
嘉浩公司分别于2009年9月22日、2011年9月27日、2013年9月5日在×××小区欠费业主所在楼栋首层公示栏张贴公告，对欠缴物业费的业主进行催缴，并由公证处对张贴情况进行了公证，李钦均在欠费业主之列，。
嘉浩公司出示中水抄表记录，记载李钦中水表数为2008年6月28日22个字、2011年1月16日49个字、2013年11月20日110个字、2014年5月5日222个字。前三次抄表记录中有“李钦”的签字。李钦对抄表记录中的签字不予认可，其表示嘉浩公司并未入户查表。庭审中，嘉浩公司表示其与业主及自来水公司之间并无代收代缴的约定。
2015年5月1日，嘉浩公司与北京宏健仁和律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定嘉浩公司因李钦物业费服务合同纠纷一案，委托北京宏健仁和律师事务所的律师作为委托代理人，律师代理费5000元。庭审中，嘉浩公司出示律师费发票，显示金额为5000元。李钦表示嘉浩公司委托律师增加了业主的负担，律师费不应由其支付。
嘉浩公司还出示北京兴国环球认证有限公司出具的质量管理体系认证证书，内容显示原告建立的质量管理体系符合GB／T19001-2008、ISO9001：2008标准，初评获证日期2007年9月27日，证书有效期至2017年1月13日。
诉讼中，李钦出示照片，主张嘉浩公司将小区地下人防工程出租、小区没有保安、改变10号楼南侧归还用途、违规收取停车费等。嘉浩公司认可照片的真实性，但其表示人防工程由人防部门管理，不清楚人防工程是否出租，照片的证明目的均不予认可。李钦还出示医疗费的单据，证明李钦孩子曾在小区内被大型犬咬伤，嘉浩公司亦不认可证明目的。
另查，2011年8月15日，法院出具（2011）西民初字第21451号民事调解书，调解内容为：李钦于2011年12月20日前支付嘉浩物业2007年11月19日至2010年12月31日的物业费7243.14元。嘉浩公司当庭表示本次诉讼不再主张2007年11月19日至2010年12月31日的物业费及滞纳金，只主张2011年1月1日至2014年12月31日的物业费9295.97元、2011年1月1日至2014年12月31日的滞纳金13856.12元。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市宣武区×××小区物业管理权信托契约、×××小区管理规约、公证书、公告、抄表记录、质量管理体系认证证书、民事代理合同、发票、照片、门诊收费收据、处方、民事调解书及其他相关证据材料在案佐证。
本院认为：根据已查明的事实，×××小区业委会与嘉浩公司签订的《北京市宣武区×××小区物业管理权信托契约》，对×××小区的物业服务进行了约定，系双方真实意思表示，应属合法有效。李钦为×××小区的业主，因此，《北京市宣武区×××小区物业管理权信托契约》对李钦具有约束力。《北京市宣武区×××小区物业管理权信托契约》约定，嘉浩公司对欠缴物业维护基金的业主提起诉讼，无需取得小区业委会的另行授权。故嘉浩公司起诉要求李钦支付2011年1月1日至2014年12月31日物业费9295.97元的请求，理由正当，应予支持。经查，原审法院根据查明的事实所作认定及处理均符合相关法律规定及本案的实际情况，并无不当。关于李钦上诉所提嘉浩公司服务不达标及物业费计算标准有误的主张，因均未提交充分有效的证据予以佐证，故本院对其主张不予采信。
需要指出的是，物业公司应根据业主反映的问题有针对性地改进工作，业主的权益受到侵害应通过合法渠道进行解决，如果业主以拒缴物业费的形式对抗物业公司，势必影响全体业主的共同利益和小区的正常运转，因此，双方应加强沟通和谅解，共同营造和谐稳定的社区氛围。
综上，原审法院所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费262元，由北京嘉浩物业管理有限公司负担178元（已交纳），由李钦负担84元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费524元，由李钦负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 王军华
代理审判员 胡珊珊
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 张 雯