上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1678号
上诉人（原审原告）：上海市浦东新区航头镇奇馨旅馆，经营地上海市浦东新区航头镇梅园村***号。
经营者：彭秀丽，总经理。
委托诉讼代理人：黄健，上海市临港律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁莉，上海市临港律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：上海南汇自来水有限公司，住所地上海市浦东新区惠南镇沪南公路9800号402室。
法定代表人：谈晓鞍，总经理。
委托诉讼代理人：唐海英，上海市公民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴俊，上海市公民律师事务所律师。
上诉人上海市浦东新区航头镇奇馨旅馆（以下简称奇馨旅馆）与上海南汇自来水有限公司（以下简称自来水公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初37634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日受理后，依法组成合议庭于2018年3月14日公开开庭审理了本案。上诉人奇馨旅馆之委托代理人黄健、丁莉、上诉人自来水公司之委托代理人唐海英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
奇馨旅馆上诉请求：撤销一审判决，改判支持其原审诉请。
事实和理由：一、原审认定事实错误。（2015）浦民一（民）初字第29724号民事判决（以下简称29724号判决）虽然确认双方租赁合同无效，但要求奇馨旅馆向自来水公司支付2016年6月28日至实际迁出之日的房屋使用费，原审却认定双方租赁合同已经于2011年6月到期，系认定事实错误。在双方签订租赁合同之前，自来水公司已经替奇馨旅馆申办了营业执照，消防审批文件中明确显示旅馆当时已经有了两层装修，原审对此没有查明，导致了装修赔偿的认定有误。奇馨旅馆于2016年10月27日签收了29724号判决，奇馨旅馆因经营需要对内部装修进行翻新，符合商业常理，也是自来水公司可以合理预见的；二、原审判决适用法律错误。关于改扩建费用，应当有约定从约定，按照双方最初对于改扩建费用的约定来处理，即按照市场评估价的80%赔偿给奇馨旅馆。
自来水公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回奇馨旅馆原审的诉讼请求。
事实和理由：双方在租赁合同中约定奇馨旅馆如需改扩建，应经过自来水公司同意并保持房屋结构牢固、办好相关手续。但奇馨旅馆在租赁期间擅自对租赁物进行改扩建，既未经自来水公司同意，亦未得到政府机关的批准，也不办理任何合法建房手续。现市政府统一整治违章建筑，本案系争房屋系违章建筑，应予以拆除，损失不应由自来水公司承担。奇馨旅馆自2009年至今的8年中从扩建房屋中得到了使用价值，获得了非法利益，在前案结束后还进行装修，故意扩大损失。
奇馨旅馆和自来水公司互不同意对方的上诉请求。
上诉人奇馨旅馆向一审法院起诉：1、请求判令自来水公司赔偿奇馨旅馆就上海市浦东新区XX镇XX村XX号房屋（以下简称系争房屋）投入的装修损失人民币（以下币种同）1,129,663元；2、请求判令自来水公司赔偿奇馨旅馆就系争房屋投入的改扩建损失2,585,362元。
一审法院认定事实：2008年5月8日，上海市XX旅馆作为乙方、航头水厂作为甲方签订《租赁合同》，其中约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋面积为370平方米，租赁用途为：在系争房屋内开设商务办公室等，租期为三年，自2008年6月28日起至2011年6月27日止。租金第一年为30,636元，第二年34,632元，第三年39,960元。乙方必须先付款后用房，合同生效后10天内一次性付给甲方。合同第四条约定，乙方如需改建扩建，经甲方同意必须保持房屋结构牢固。扩建应办好相关手续，新增房屋面积在终止租赁合同的当年，按市场评估价的80%甲方补偿给乙方。
2009年5月19日，上海XX公司经核准更名为上海南汇自来水有限公司，即自来水公司。航头水厂系自来水公司分支机构，非独立法人，于2010年6月12日注销。2010年2月2日，上海市XX旅馆更名为上海市浦东新区航头镇奇馨旅馆，即奇馨旅馆。
后双方因租赁事宜产生纠纷，南汇自来水公司于2015年8月诉至法院，要求奇馨旅馆自系争房屋迁出并支付使用费，案号为（2015）浦民一（民）初字第29724号。2016年10月，法院判决：一、双方就系争房屋签订的《租赁合同》无效；二、奇馨旅馆应按每年39,960元的标准支付南汇自来水公司自2016年6月28日起至实际迁出之日止的房屋使用费。奇馨旅馆不服上述判决，遂上诉至上海市第一中级人民法院，二审法院于2017年1月判决：驳回上诉，维持原判。
本案审理中，奇馨旅馆申请对系争房屋改扩建的造价费用及系争房屋内的装饰装修现值进行审价。2017年7月27日，在鉴定机构上海XX有限公司主持下，双方形成审价工作会商纪要，载明经协商本次会议达成以下协议：1、协同双方一同勘察现场，实地丈量尺寸；2、装修时间2016年8月；3、奇馨旅馆方彭秀丽审价费还缺2.7万元，在8月15日之前支付；4、建造年份2009年建造；5、提供淋浴室锅炉及出租冰柜合同、发票、报价明细。奇馨旅馆经营者彭秀丽及自来水公司委托诉讼代理人吴俊签字确认。2017年10月13日，上海XX有限公司出具司法鉴定意见书：根据现场踏勘测量结果套用上海市2000定额，计算出：一、系争房屋改扩建的造价费用为2,585,362元；二、系争房屋改扩建房屋内的装饰装修现值损失（不包括可移动的家具、家电）为1,129,663元。奇馨旅馆为此垫付鉴定费10万元。关于系争房屋改扩建的现值，鉴定人员当庭明确了计算方式，违章建筑的折旧年限按20年计算，建造年份按照2009年计算，改扩建现值为1,551,217元。双方对于上述现值计算方式及结论予以认可。
关于系争房屋的改扩建情况。奇馨旅馆主张，系争房屋原址为建筑面积370平方米的一层老房子，在征得自来水公司同意后，奇馨旅馆拆除老房子并重新建造两层房屋，建筑面积约2000平方米，在2008年3月基本建造完毕，之后双方签订《租赁合同》，由于老房子面积为370平方米，所以《租赁合同》中记载租赁物为370平方米。2009年又铺设了彩钢板。自来水公司则辩称，奇馨旅馆签订《租赁合同》时，租赁标的物为370平方米的老房子，之后奇馨旅馆未经自来水公司同意擅自对系争房屋进行改扩建。由于系争房屋附近为自来水公司的自来水收费站，故自来水公司于2009年发现奇馨旅馆擅自改扩建，自来水公司予以制止，并向有关部门进行举报。
关于系争房屋的装修情况。奇馨旅馆称共进行过三次装修，2014年装修过一次，后2015年又对整栋房屋进行重新装修，2016年8月对房屋的装修进行了翻新，并表示由于找不到自来水公司，故三次装修均未告知自来水公司。
一审法院认为：系争房屋既无房地产权证，双方也均未能提供合法建造手续，加之另案生效判决业已认定《租赁合同》无效，故法院予以确认。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。自来水公司作为出租方，其提供的租赁物并无相应的合法建造手续或房地产权证，且在租赁物不具备合法性的前提下将其出租，显有过错；奇馨旅馆作为承租方，未对租赁物的合法性尽到审慎的核查义务，又对租赁物进行了改扩建，也未取得合法建造手续或相应房地产权证，故对合同无效亦有过错。
关于改扩建损失。根据相关司法解释的规定，承租人经出租人同意进行扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，又未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错负担。本案中，现虽无书面证据证明自来水公司明示同意奇馨旅馆改扩建房屋，但奇馨旅馆的上述扩建行为并非简单的添附行为，在施工过程中必然有大量施工材料、大型机械设备等进场，工程量也不同于一般的翻新、加固工程，加之自来水公司自述其自来水收费站就在系争房屋附近，在没有证据证明自来水公司对奇馨旅馆上述扩建行为曾经加以制止或明确反对的情形下，应当认定自来水公司对奇馨旅馆的上述扩建行为是知道或应当知道的，属于默示的同意。综上，法院根据鉴定意见书确定的工程造价扣除折旧后，并结合双方对合同无效的过错责任及本案具体案情，酌情确定自来水公司应当赔偿奇馨旅馆的改扩建损失数额。
关于装修损失，根据相关司法解释的规定，承租人未经出租同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。本案中，双方签订的《租赁合同》已于2011年6月到期，之后，奇馨旅馆表示2015年对整栋房屋进行重新装修，又于2016年8月进行翻新，由于上述装修奇馨旅馆均未告知自来水公司，亦不可能征得自来水公司同意，且2016年8月的装修发生在自来水公司起诉要求奇馨旅馆自系争房屋迁出之后，故对于装修发生的费用应由奇馨旅馆负担，奇馨旅馆要求自来水公司赔偿装修损失，缺乏依据，法院不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条、第十四条的规定，于二〇一七年十二月五日作出判决：一、上海南汇自来水有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海市浦东新区航头镇奇馨旅馆改扩建损失930,730元；二、驳回上海市浦东新区航头镇奇馨旅馆的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币36,520元，减半收取计18,260元，由上海市浦东新区航头镇奇馨旅馆负担11,706元，由上海南汇自来水有限公司负担6,554元。司法鉴定费人民币100,000元，由上海市浦东新区航头镇奇馨旅馆、上海南汇自来水有限公司各半负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人奇馨旅馆与上诉人自来水公司之间的房屋租赁合同关系，因标的房屋缺乏规划即建设批准程序，亦未取得产权登记，依法应属无效。
自来水公司将未办理合法建造手续的房屋进行出租，存有主观过错，原审认定自来水公司对于奇馨旅馆的扩建行为系知道或者应当知道，属于默示同意，该认定亦合理、客观，本院予以认同。奇馨旅馆作为承租人，未能尽到谨慎的审查义务，且对原有租赁物进行了改扩建，改扩建后的租赁物依然未取得合法建造手续，显有过错。原审在查明事实的基础上，结合双方的过错程度，斟酌确定了自来水公司应向奇馨旅馆赔偿的改扩建费用，具有相对合理性，本院予以维持。自来水公司关于改扩建部分系违章建筑不应予以赔偿的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。奇馨旅馆要求自来水公司按照市场评估价的80%对改扩建损失予以赔偿的主张，本院亦不予采信。
关于奇馨旅馆主张的装修损失，双方租赁合同已经于2011年6月到期，合同期内的装修业已摊销完毕。合同到期后奇馨旅馆虽始终使用系争房屋，但其对于继续使用房屋的风险应为明知，而奇馨旅馆在明知可能随时无法继续使用系争房屋，甚至是自来水公司已经起诉要求奇馨旅馆归还房屋的情况下，依然对房屋进行了装修。奇馨旅馆装修导致的损失，应由其自行承担。对于奇馨旅馆要求自来水公司赔偿装修损失的主张，本院无法采信。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人奇馨旅馆、自来水公司的上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币24,750元，由上诉人上海市浦东新区航头镇奇馨旅馆负担11,643元，由上诉人上海南汇自来水有限公司负担13,107元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一八年三月二十三日
书 记 员 金雯佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……