北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终361号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张晓龙，男，1953年3月12日出生。
委托诉讼代理人：张雪梅，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：巩燕楠，女，1989年11月28日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京睿童奇妙园教育咨询有限公司，住所地北京市通州区云景南大街38号3层22号。
法定代表人：王欢，执行董事。
委托诉讼代理人：廉维，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王欢，男，1985年5月25日出生。
被上诉人（原审被告）：周丽，女，1978年8月17日出生。
上诉人张晓龙、上诉人北京睿童奇妙园教育咨询有限公司（以下简称睿童公司）与被上诉人王欢、被上诉人周丽房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第53321号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人张晓龙之委托诉讼代理人张雪梅、巩燕楠，被上诉人兼上诉人睿童公司法定代表人王欢，被上诉人周丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张晓龙上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，依法改判支持其一审全部诉讼请求；2.睿童公司、周丽和王欢承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院未依照合同约定的违约金标准判决违约金数额，将违约金1971716.12元酌减为20万元，有失公正，严重侵犯张晓龙的合法权益。睿童公司违约在先，且在已经租赁其他场所的情况下拒绝交还房屋，还采取管辖异议的方式恶意拖延诉讼，即使依据合同法司法解释（二）第二十九条的规定对违约金予以调整，亦应根据公平原则和诚实信用原则予以裁量；二、王欢为睿童公司的法定代表人和股东，对于张晓龙和睿童公司之间的租金和保证金的划转均通过其个人银行账户。此外，王欢始终用其个人账户收取公司经营所得，其个人账户与公司账户实际混同，根据公司法第二十条的规定，王欢应当对睿童公司的债务承担连带还款责任。同时，周丽原为睿童公司的初始股东，但周丽在既非股东亦非职员的情况下，以个人身份与张晓龙、睿童公司签订《补充说明》，在签订《房屋租赁合同》时出示其学历资质以及相关工作经验，并始终作为谈判方与张晓龙联络斡旋，故其应为《房屋租赁合同》的一方当事人，应与睿童公司承担连带责任；三、一审法院在庭审过程中及与物业公司的电话确认中均证实房屋并无漏水情况；一审法院在现场勘验时亦未发现房屋存在漏水情况。一审法院勘验时间距离交接房屋时间将近两年，即使房屋大门处有水渍，也不能说明张晓龙交付的房屋存在瑕疵。睿童公司的装修可能造成漏水，何况承租期内没有漏水维修记录，故一审法院认定张晓龙承担部分标的物瑕疵责任，前后矛盾，且无任何依据。
睿童公司辩称：一、关于违约金问题，张晓龙作为出租人没有交付符合使用条件的租赁物，且在房屋存在漏水等问题时拒绝予以修缮，违约在先。依据《合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条的规定，睿童公司有权拒付租金直至损害排除之日止；二、关于主体问题，王欢、周丽作为睿童公司的法定代表人、股东，代表公司并以公司的名义从事民事行为，两个人不应承担任何法律后果；三、交付房屋时的表面现象只是暂时掩盖了内在瑕疵，睿童公司没有不当使用房屋，故房屋瑕疵的存在应归责于产权人张晓龙。
睿童公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张晓龙一审诉讼请求；2.张晓龙承担本案全部诉讼费用。事实和理由：自2015年3月开始，房屋出现漏水问题，4月开始，出现墙体开裂、瓷砖掉落、噪音粉尘等问题，严重影响了睿童公司的正常经营。睿童公司多次要求张晓龙予以解决，张晓龙不予处理，睿童公司只能自己维修。同年12月，睿童公司因无法购电不能继续经营，于当月搬离房屋。物业公司确认租赁期间房屋出现人为断电问题，不能归咎于睿童公司。房屋存在重大瑕疵，张晓龙存在违约行为，一审法院均未予以认定，显失公平。
张晓龙辩称：不同意睿童公司的上诉意见，睿童公司违约在先，不应得到任何赔偿。
王欢、周丽共同辩称：同睿童公司的意见。
张晓龙一审诉讼请求：1.确认其与睿童公司于2014年8月29日签订的《房屋租赁合同》于2015年9月20日解除；2.睿童公司按照月租金58511.93元的标准，支付从2015年6月1日起至实际腾房之日2016年7月18日的房屋租金共计795762元、从2015年6月1日起至2015年9月20日的逾期支付房屋租金的滞纳金218.4元、按照4个月租金标准（每月58511.93元）支付违约金234047.72元、按照日租金标准的3倍即每日5850元的标准支付从2015年9月25日起至睿童公司实际腾房之日2016年7月18日止的逾期腾房违约金1737450元；3.周丽和王欢对上述费用承担连带还款责任。
睿童公司反诉请求：1.张晓龙赔偿财产损失及装修损失费用601000元；2.张晓龙支付维修费73
200元；3.张晓龙赔偿直接经营损失49342元；4.张晓龙返还履约保证金117023.86元；5.判令张晓龙支付违约金234047.72元；6.张晓龙赔偿公司遗留在租赁场地内的厨宝热水器、康宝消毒柜、电开水炉损失共计4000元。
一审法院认定事实：2014年8月29日，张晓龙与睿童公司签订《房屋租赁合同》，主要约定睿童公司承租张晓龙位于北京市朝阳区望京街×号商业楼的涉案房屋，建筑面积480.92平方米，月租金58511.93元，年租金702143.16元。租期为5年，自2014年9月1日起至2019年8月31日止，租金支付方式为3个月一期，每期到期前7日支付下期租金，自2014年9月1日起免租期3个月，签约同时睿童公司支付2个月租金作为履约保证金，如因睿童公司违约导致张晓龙提前解除合同，履约保证金不予退还。睿童公司拖欠租金超过1个月，张晓龙有权解除合同，但应提前10天通知睿童公司；因张晓龙原因导致睿童公司经营租赁标的产生严重障碍，达到无法开业经营连续超过1个月的，睿童公司有权解除合同，但应提前10天通知张晓龙，同时张晓龙应依约承担违约责任；合同终止或解除后，睿童公司应在7日内将租赁标的交回出租人，逾期交还的，每逾期一日应向张晓龙支付当年日租金标准3倍的违约金。由于睿童公司违约行为导致张晓龙解除合同的，睿童公司应承担违约责任，履约保证金不予退还，同时睿童公司应支付张晓龙4个月租金标准的违约金；张晓龙未按约履行合同，提前单方解约，或由于张晓龙违约行为导致睿童公司单方行使权利解除合同的，出租人除双倍返还履约保证金外还应支付睿童公司4个月租金标准的违约金。违约金应在合同解除后15日内一次性支付。
合同签订后，张晓龙依约将租赁标的物交付睿童公司。睿童公司进场后，对涉案房屋进行了装修。睿童公司称2014年12月24日睿童公司的培训中心开业。睿童公司支付涉案房屋租金至2015年5月31日，后未再支付租金。
2015年9月9日，张晓龙向睿童公司送达律师函，称睿童公司拖欠第三期和第四期租金，经多次催缴仍不支付。根据合同约定，通知睿童公司合同于律师函寄出之日起解除；睿童公司于收到律师函之日起15日腾退房屋并支付拖欠的租金、利息、滞纳金共计511394.27元；如未按上述期限归还房屋，应按日支付日租金3倍的违约金，同时承担全部经济损失。睿童公司于2015年9月18日收到律师函。
睿童公司自述涉案房屋2015年3月开始出现漏水问题，2015年4月初后，隔壁望京国际商业中心F座施工，造成涉案房屋墙体开裂、瓷砖掉落、噪音、粉尘等问题，睿童公司与张晓龙协商未果后自行维修。2015年12月初，张晓龙中断了涉案房屋水电，造成睿童公司无法营业。2015年12月中旬因为无法购电等原因睿童公司将人员和能撤离的物品撤场，撤场的具体日期以物业公司所述为准。
为证明维修损失，睿童公司提交北京恒信伟业装饰有限公司出具的收据及工程维修项目及费用明细。张晓龙对上述证据均不认可，王欢对上述证据均认可，周丽认为与之无关，不予质证。
经该院与涉案房屋物业公司联系，涉案房屋物业公司苏经理答复称，涉案房屋没有停过水；涉案房屋租户拖欠物业费，物业公司主张未果，后睿童公司买电的时因为未缴纳物业费物业公司没有卖；涉案房屋如果漏水肯定不是3月份，若报修过，物业公司肯定修理过；睿童公司撤场未告知物业，也未和物业进行过交接，撤场情况不知道。
睿童公司撤场后，张晓龙与睿童公司未实际办理交接手续。2016年7月18日诉讼期间，双方进行了涉案房屋钥匙交接。
睿童公司另称由于无法继续经营，其已于2015年11月27日另行租赁房屋，并提交新租赁合同。
一审诉讼中，睿童公司申请对其在涉案房屋的装修和添置的物品价值进行评估鉴定评估。经随机摇号确定由北京联首资产评估事务所有限公司进行评估鉴定，评估结论为：委托评估资产在评估基准日2016年7月1日的评估结论为601000元。张晓龙对评估报告结果不认可，认为睿童公司违约在先，合同内并未约定张晓龙要承担对方的装修费用，评估报告与本案无关，评估出来的数额比睿童公司实际举证的数额还要多是不合理的。睿童公司同意评估报告。
一审承办法官在勘验现场过程中所见涉案房屋除大门处有漏水水渍外，其他部位均无水渍。
一审另查，王欢系睿童公司法定代表人、股东；周丽原系睿童公司股东，现已将所持睿童公司股份转让。
一审法院认为：张晓龙与睿童公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。
睿童公司在入场经营后，依约支付了第一期和第二期租金，后自2015年6月1日起未再支付租金。双方在合同履行中发生分歧，现睿童公司已实际撤场，对于合同解除时间，租金给付，违约金，装修补偿等一系列问题双方发生纠纷。
关于合同解除问题，现睿童公司已实际撤场，双方均认可合同解除，该院对此予以确认。关于合同解除的时间，张晓龙认为应以其向睿童公司发去解除函的时间确定于2015年9月20日合同解除，睿童公司认为系2015年12月中旬撤场时解除。该院认为，睿童公司存在未依约支付租金情形，睿童公司虽提出漏水，相邻楼座装修损害，停水停电等抗辩，但漏水并无证据表明导致无法正常经营，而相邻楼座装修损害并无证据表明是张晓龙原因造成；根据物业公司的说明，停水问题不存在，停电系睿童公司自身原因造成。故其上述抗辩难以成立。张晓龙以睿童公司未支付租金为由发出解除合同的律师函，有合同依据，故该院确认合同于2015年9月20日解除。
关于应支付的租金和房屋使用费数额。睿童公司自2015年6月1日起未再支付租金，2015年9月20日合同解除，这段时间的租金应予支付。由于合同解除后直到2016年7月18日双方才在诉讼期间交接钥匙，这段时间睿童公司应支付房屋占用费，数额应比照租金确定。故该院确定睿童公司应支付的租金及占用费应为795762元。
关于张晓龙主张的滞纳金218.4元和解除合同违约金234047.72元，其实际针对的是不同时段的违约行为，有合同依据，该院予以支持。其主张的逾期腾房违约金1737450元，亦有合同依据，该院予以支持。因睿童公司申请违约金酌减，且三项违约金综合来看数额过高，该院根据案情予以酌减。
关于张晓龙主张王欢和周丽承担连带责任一节，因睿童公司与王欢和周丽系独立法律主体，王欢和周丽作为代表公司履行合同的行为并不代表责任将及于个人，故该院对该请求不予支持。
关于睿童公司的反诉请求，由于本案中系因睿童公司的原因导致合同解除，且其为自行撤场，故其所主张的违约金、返还履约保证金、直接经营损失、财产损失、遗留物品损失、装修损失请求该院不予支持。关于睿童公司主张的维修费用，其中漏水问题，张晓龙应承担部分交付标的物瑕疵责任，对这部分损失法院根据现场勘验情况酌情确定张晓龙承担3万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认张晓龙与北京睿童奇妙园教育咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年9月20日解除；二、北京睿童奇妙园教育咨询有限公司于判决生效后7日内支付张晓龙租金及房屋占用费795762元，违约金20万元；三、张晓龙于判决生效后7日内支付北京睿童奇妙园教育咨询有限公司3万元；四、驳回张晓龙的其他诉讼请求；五、驳回北京睿童奇妙园教育咨询有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费28959元，由张晓龙负担15201元（已交纳），由北京睿童奇妙园教育咨询有限公司负担13758元（已交纳）。
反诉案件受理费7254元，由北京睿童奇妙园教育咨询有限公司负担6979元（已交纳），由张晓龙负担275元（已交纳）。
二审中，当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。张晓龙与睿童公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应恪守履行。
2014年8月29日，张晓龙与睿童公司签订《房屋租赁合同》，合同签订后，张晓龙将房屋交付给睿童公司，睿童公司支付房屋租金至2015年5月31日，后未再予支付。2015年9月9日，张晓龙以睿童公司拖欠第三期和第四期租金为由，书面通知睿童公司解除合同。睿童公司于2015年9月18日收到该通知。
对一审判决第一项确认的合同解除时间，各方均无异议，本院予以确认。依据当事人的上诉意见和答辩意见，本案的上诉争议焦点问题有三个：第一，出租人张晓龙是否存在违约行为；第二，承租人睿童公司承担的违约金数额如何认定；第三，睿童公司法定代表人王欢、原股东周丽是否承担连带责任。
关于第一个争议焦点问题。睿童公司主张出租人张晓龙提供的房屋漏水、相邻楼座装修导致承租的房屋受损、房屋被物业公司以未缴纳物业费为由断电，张晓龙作为业主均未予以解决，存在违约行为。本院认为，经一审法院勘验，房屋大门处有水渍，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，张晓龙未履行维修义务，应承担相应的违约责任。睿童公司自行维修，一审判决酌情确定张晓龙赔偿3万元，并无不当；睿童公司主张相邻楼座装修导致房屋损害，未能提交证据予以证明，本院不予采信；物业公司以睿童公司未支付物业费为由不予售电，依照合同约定，房屋物业费由睿童公司负担，故房屋断电与张晓龙无关，对此张晓龙不存在违约行为。
关于第二个争议焦点问题。合同约定，睿童公司拖欠租金超过1个月，张晓龙有权解除合同。合同履行中，睿童公司拖欠租金超过1个月以上，张晓龙以此为由解除合同，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，故张晓龙有权向睿童公司主张违约金。
关于违约金的数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”；第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，租赁合同约定，睿童公司逾期支付租金，每逾期一天，按应付当年日租金标准的千分之一向张晓龙支付滞纳金；合同终止或解除后，睿童公司应在7日内将租赁标的交回出租人，逾期交还的，每逾期一日应向张晓龙支付当年日租金标准3倍的违约金；由于睿童公司违约行为导致张晓龙解除合同的，睿童公司应承担违约责任，履约保证金不予退还，同时睿童公司应支付张晓龙4个月租金标准的违约金，张晓龙据此主张从2015年6月1日起至2015年9月20日的逾期支付房屋租金的滞纳金、解除合同违约金以及从2015年9月25日起至睿童公司实际腾房之日2016年7月18日止的逾期腾房违约金。睿童公司申请调整违约金，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。租赁合同约定的月租金为58511.93元，睿童公司自2015年6月1日起欠付租金，实际腾房之日为2016年7月18日，一审法院于2016年10月30日作出判决，结合案件具体情况，一审判决将滞纳金、解除合同违约金以及逾期腾房违约金三项的数额酌定为20万元，并无不当，本院予以确认。
关于第三个争议焦点问题。张晓龙主张王欢和周丽承担连带责任，《公司法》第二十条的规定为适用公司法人人格否认制度提供了法律依据，但应予强调的是，法人人格独立是公司法的基本原则，人格否认是公司制度的例外。本案中，睿童公司的租金包括保证金通过其法定代表人王欢的银行账户中划出，但仅凭该事实不足以适用上述法律规定，故张晓龙该项上诉请求本院不予支持。王丽为睿童公司的原股东，其在签订合同过程中参与谈判，在合同履行中与睿童公司签订《补充说明》，亦不足以说明其为合同当事人，张晓龙以此主张王丽承担连带责任，无事实及法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，张晓龙、睿童公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28064元，由张晓龙负担14032元（已交纳），由北京睿童奇妙园教育咨询有限公司负担14032元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 杨 路
审判员 赵 霞
审判员 贾 旭
二〇一七年一月六日
书记员 王永基
书记员 陆九阳