北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民初字第09297号
原告（反诉被告）王恩家，男，1968年9月26日出生，身份号码：×××。
委托代理人阚世山，北京阚世山律师事务所律师。
委托代理人于宝清（王恩家之妻），1970年8月15日出生，身份号码：×××。
被告（反诉原告）李大元，男，1947年6月8日出生，身份号码：×××。
委托代理人张俊建，男，1963年5月14日出生，北京市顺义区天竺镇法律服务所法律工作者。
委托代理人白晓东，北京市臻昊律师事务所律师。
原告（反诉被告）王恩家与被告（反诉原告）李大元农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王恩家及其委托代理人阚世山、于宝清，被告（反诉原告）李大元及其委托代理人张俊建、白晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王恩家诉称：原告之兄王恩俭（于2009年去世）和冯×、刘×在原告不知情的情况下，于2000年10月29日与被告签订买卖房屋草契，将原告位于北京市顺义区×镇×村复兴东路×号房产出卖给被告。为了维护原告之合法权益，特诉至法院，请求判令：一、原、被告之间的房屋买卖合同无效；二、被告返还原告房产和涉诉宅院的土地使用证。
被告李大元辩称：原告在起诉书中陈述的大部分事实不属实。原告一方有同胞兄弟五人，即王恩勤、王恩俭、王恩建、王恩国、王恩家。早在2000年，被告经冯×介绍与原告一方协议购买×村复兴东路一条×号房宅院。被告购买的×号院内分为前、后两院，两院共用一个院门，院门朝西开。前院土地使用证登记的是王恩建，后院土地使用证登记的是王恩家。当时原告一方对被告讲，他们一家已经达成了一致意见，共同委托王恩俭与被告办理相关的房屋买卖交易手续。双方于2000年10月29日，写下了房屋买卖契约。原告一方的委托人王恩俭和被告及被告的女儿李淼均在该协议书上签名按上了红色手印，村委会干部刘×、中间人冯×也在契约上签上了名字，顺义区×镇×村村民委员会作为见证机关加盖了村民委员会的红色印章。为了更加进一步证实被告们房屋买卖交易合法性，原告王恩家亲自将其持有的“顺-×乡×集建（证）字第×号集体土地建设用地使用证”拿出交付给村委会，由村委会申请报批，将该集体土地建设用地使用者登记变更为李大元。村委会在审查了全部买卖交易手续后在变更名字处加盖了红色印章。故此被告一方请求人民法院依法查明上述事实，驳回原告的无理诉讼，以维护被告的合法权益，维护法律公正。
反诉原告李大元反诉称：反诉人购买涉诉房屋后家人开始入住并居住至今。反诉人入住后投资建设了院墙及房屋并将房屋进行了装饰、装修。反诉人认为双方就涉诉房屋的买卖合同有效，但就买卖涉诉土地来说合同无效。法院确认涉诉买卖合同无效后，反诉方要求法院判令：王恩家按照鉴定报告赔偿反诉人各项损失以及鉴定费396272元；涉诉南北两院中间的走道由两家共用；反诉人开挖自来水管道时，王恩家提供便利。
反诉被告王恩家就反诉辩称：赔偿问题和走道问题由法院依法判决，鉴定费由法院判决分担。对于反诉人称的自来水管道问题被反诉人同意提供便利。
经审理查明：
李大元系北京市朝阳区芍药居×号楼×号居民。王恩家在顺义区×镇×村有宅院内一处，宅院建有正房五间及其他相关附属设施。王恩俭系王恩家之兄，于2009年10月10日去世。2000年10月29日，王恩俭代王恩家与李大元签订《买卖房屋草契》，内容为：卖房人王恩家今将瓦房壹所计伍间座落顺义区×镇×村，凭中人冯×说合情愿卖与李大元名下永远为业，言明卖价每间贰仟元共计人民币壹万元整，笔下交清并无短少日后如有任何纠葛，俱有卖主与中证人一面承当于买主无涉恐口无凭立此草契为证，四至东至果园、南至王恩建。该协议上有李大元的签名以及捺印。该协议上还有中证人冯×、代×的签字、监证机关顺义区×镇×村的印章。协议签订后，李大元对涉诉宅院内房屋、地面等进行了部分装饰装修及添附。涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》由李大元持有。
本案审理中，经李大元申请，北京市高级人民法院随机确定由北京大地盛业房地产土地评估有限公司对涉诉房屋及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价进行评估。2014年12月11日，北京大地盛业房地产土地评估有限公司出具房地产估价报告，认定：涉诉房屋重置成新总价为34935元，附属物重置成新总价为27000元，宅基地区位补偿价为332337元。李大元预交评估费2000元。
上述事实，有《集体土地建设用地使用证》、《买卖房屋草契》、评估报告书及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据所查明的事实，王恩俭将王恩家所有的房屋出卖已达10余年，李大元对涉诉房屋装修、居住至今。王恩家主张王恩俭出卖房屋时其不知情，对此本院不予采信。本院认定王恩家与李大元之间就涉诉房屋事实上存在买卖合同关系。民事行为必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。因宅基地属于集体经济组织所有，宅基地使用权系集体经济组织成员享有的特定权利。王恩家将宅基地上的房屋卖与李大元的行为，实则处分了涉诉房屋所属的宅基地，损害了集体经济组织的权益，故李大元与王恩家之间的房屋买卖合同关系应属无效合同。依据《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续；《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。本案中，北京市顺义区×镇×村村民委员会并非是土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门，也非原土地登记机关，李大元所提交的集体土地建设用地使用证上土地使用者的名字并未经原土地登记机关对土地使用权进行变更登记，王恩家与李大元并未办理土地使用权的变更登记手续，故李大元答辩意见中有关其与王恩家之间买卖房屋草契有效的理由，本院不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于合同无效之法律后果处理的原则，李大元则应将诉争院落及房屋腾空交与王恩家，并将其所持有的涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》一并交还给王恩家。在合同被确认为无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的损失。王恩家在出卖房屋多年后又以违法出售房屋及出售房屋未经其同意为由主张合同无效，违反诚实信用原则，王恩家应当对合同无效承担主要责任。此外，李大元在明知其并非北京市顺义区×镇×村民的情况下，仍然购买该村宅基地上的房屋，亦应对合同无效承担一定责任。北京大地盛业房地产评估有限公司是具有合法评估资格的机构，评估程序合法，故本院对房地产司法鉴定估价报告书予以采信。故王恩家应当对因合同无效给李大元造成的经济损失依责赔偿，具体数额本院在全面考虑买受人因合同无效所造成的土地升值、买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失等各方面因素后，参考房地产司法鉴定估价报告及现有证据，酌情予以确定。李大元要求王恩家赔偿其各项财产损失共计394272元。李大元请求数额过高，本院予以调整，对过高部分本院不予支持。本案系农村房屋买卖合同纠纷，关于李大元所提反诉中要求法院判令涉诉南北两院中间的走道由两家共用此外在其开挖自来水管道时王恩家提供便利的反诉请求与本案不是同一法律关系，李大元可以另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）王恩家与被告（反诉原告）李大元的房屋买卖合同无效；
二、被告（反诉原告）李大元于本判决生效之日起三十日内将座落在北京市顺义区×镇×村《集体土地建设用地使用证》登记字号为顺-×乡×村集建（证）字第×号的本案涉诉院落、房屋及附属设施腾空后连同涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》返还给原告（反诉被告）王恩家；
三、自本判决生效之日起三十日内，原告（反诉被告）王恩家给付被告（反诉原告）李大元房屋及附属物重置成新价六万一千九百三十五元；
四、自本判决生效之日起三十日内，原告（反诉被告）王恩家赔偿被告（反诉原告）李大元经济损失二十三万二千六百三十六元；
五、驳回被告（反诉原告）李大元的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七十元，由原告王恩家负担五十元（已交纳），被告李大元负担二十元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费三千六百二十二元，由反诉原告李大元负担七百六十三元（已交纳），反诉被告王恩家负担二千八百五十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。
鉴定费二千元，原告（反诉被告）王恩家负担一千四百元，于本判决生效之日起七日内直接给付被告（反诉原告）李大元，由被告（反诉原告）李大元负担六百元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张鹏飞
人民陪审员 刘德帮
人民陪审员 王景合
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 王俊姬