重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初20310号原告：蔡亮，男，1976年5月17日出生，汉族，住重庆市江北区委托诉讼代理人：何成坤，重庆派瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩成凤，重庆派瑞律师事务所实习律师。被告：重庆多品客餐饮管理有限责任公司，住所地重庆市江北区北滨一路368号重庆金源时代购物中心六层CQ-SP-B-F6-012、CQ-SP-B-F6-015-01，统一社会信用代码915001053460595874。法定代表人：刘锡林，总经理。委托诉讼代理人：潘靖，重庆合煌律师事务所律师。原告蔡亮与被告重庆多品客餐饮管理有限责任公司（下称多品客公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡亮的委托诉讼代理人何成坤、被告多品客公司的委托诉讼代理人潘靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡亮向本院提出诉讼请求，要求判令：1.被告退还原告押金2.9万元、转让进场费15万元、2016年10月18日至2016年12月6日期间的租金和物业费51543元，共计230543元，并支付以230543元为基数、从起诉之日即2016年12月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止的资金占用利息；2.被告支付原告违约金111359元。事实和理由：2016年5月30日，原被告双方签订协议约定被告将江北区北滨一路X号X-X场地出租给原告，该场地面积为322.22平方米，租金90元/平方米，物业费6元/平方米。协议签订后，原告支付了押金2.9万元、转让进场费15万元以及2016年6月至12月期间的房租及物业费，被告出具收据并签章。2016年10月18日，场地业主方金源公司称被告其之间的合同早已到期，并对原告进行断水断电，导致原告承租的场地根本无法正常经营至今，双方已协商解除合同。但经多次协商退还费用无果，原告遂提起诉讼及相应请求。被告多品客公司辩称，如果原告认为其依据合同第八条第三款第三项解除合同，则被告予以认可，但是代理人不清楚是否存在协商解除合同的事实。被告在经营过程中对承租人交纳的费用均是先开票后收款，故原告应举示证据证明其已实际支付了要求退还的款项。转让进场费是根据市场惯例向原告收取的，但仅凭收据无法证明原告实际支付了该笔费用。被告将租赁场地交付原告时，场地上没有建筑物，原告租赁的只是场地，故临时搭建的建筑物拆除并不影响原告对场地的使用。场地上的临时建筑物是由政府相关部门拆除，相关物品的去向不清楚。原告主张的资金占用利息和违约金不应当得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的协议书、收据、整改通知书、工商档案资料、租赁合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的部分证据本院认定如下：1.2016年9月8日交款单位为“夜聚”的收据，因其上加盖多品客公司财务专用章且所载明的“房租及物业”金额与涉讼租赁合同约定的计费标准相一致，故其与本案具有关联性，本院对此证据予以采纳；2.现场照片和微信聊天记录截图，因其所载明的内容不存在能够反映与本案租赁物或当事人之间具有关联性的信息，故其真实性和关联性无法确认，本院不予采纳；3.银行交易记录，真实性无法确认且与本案缺乏关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月30日，蔡亮与多品客公司签订《协议书》，约定多品客公司将坐落于北滨一路X号X-X场地租给蔡亮用于餐饮经营，场地面积共322.22平方米；多品客公司必须保证对所出租的场地享有完全的使用权，并且保证该场地所在范围内的土地使用权没有用于抵押担保；合同租赁期为1年，自2016年6月7日起至2017年6月6日止；租金为90元/平方米，物业费6元/平方米，提前一个月支付，每三个月支付一次；为保证合同的履行，蔡亮于合同签订之日支付履约保证金2.9万元，租赁期满，若无违约行为，则在二个月后由多品客公司不计利息全额退还。该协议第八条第3款约定，在租赁期限内，有下列情形之一的，双方均可变更或解除合同：（1）双方协商一致，书面变更或解除本合同；（2）因不可抗力因素致使场地及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的；（3）在租赁期间，承租的门面被征收、征用或被拆迁的损失各自承担；（4）因地震等不可抗力导致场地及其附属设施损坏，造成合同在客观上不能继续履行的。签订合同当日，蔡亮向多品客公司支付“房屋押金”2.9万元、2016年6月6日至9月6日期间的物业费5799元和房租8.7万元、场地转让费15万元。2016年9月8日，蔡亮以“夜聚”的名义向多品客公司支付2016年9月7日至12月6日期间的“房租及物业”92799元、电费5943元、水费1643元。2016年9月29日，重庆市工商行政管理局江北区分局向重庆金源时代购物广场有限公司（下称金源公司）作出《责令整改通知书》，认定该公司为“彭光宇等人（巴渝夜市）”提供“位于江北区北滨一路X号购物广场”作经营场所，构成“为无照经营行为提供生产经营场所的行为”，故责令其在2016年10月15日前改正该违法行为。2016年10月18日，因上述原因蔡亮无法继续使用租赁场地并停止营业。另查明，2015年6月24日，彭光宇与金源公司签订《临时场地使用协议》，约定金源公司将北滨一路X号金源时代购物广场南广场部分车位场地提供给彭光宇用于经营巴渝夜市使用，面积为1600平方米，使用期限自2015年6月30日起至2016年6月30日止。彭光宇为多品客公司的执行董事，并曾担任该公司法定代表人。多品客公司陈述，涉讼租赁场地也位于该合同所约定的租赁物范围内，在该合同到期后，曾与金源公司口头约定续租，且金源公司也未要求多品客公司撤场，只是后来因政府部门要对涉讼场地进行强拆，才无法继续履行与蔡亮之间的租赁合同。本院认为，根据合同所约定的权利义务内容，多品客公司与蔡亮签订的《协议书》性质上为租赁合同，其内容不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，造成租赁合同不能履行的政府部门的具体行政行为并不构成不可抗力，故多品客公司作为出租人未能保持租赁物在租赁期间内符合约定的用途，并进而导致合同的权利义务因无法继续履行而终止，应承担返还相关费用等民事责任。多品客公司抗辩认为其在经营过程中存在“先开票后付款”的交易习惯，但并未举示充分证据证明该交易习惯的客观性和广泛性。结合日常生活经验，收据与发票的法律属性和功能不同，付款方持有收据一般即可推定其已支付票载金额的款项，除非收款方有反证证明存在特殊例外情形。因此，多品客公司的抗辩缺乏证据和事实基础，本院不予采信。关于应返还款项的内容及金额的确定问题。首先，关于押金问题，2016年5月30日收据中所载明的“押金”应为租赁合同中约定的履约保证金，在合同无法继续履行且无证据证明承租方存在相关违约行为的情况下，多品客公司应将收取的履约保证金2.9万元返还蔡亮。其次，关于转让进场费问题，虽然租赁合同未明确约定该笔款项，但合同双方当事人均将其视为依照市场惯例而产生的租赁入场费，故此款项具有一定的担保合同履行的性质。在涉讼租赁合同因出租人原因而无法履行的情况下，多品客公司应当按照剩余租赁期限占合同整体期限比率返还蔡亮，具体金额为95833.33元（15万元÷12个月×7个月+15万元÷12个月÷30天×20天）。最后，关于租金和物业费问题，蔡亮已向多品客公司预付租金和物业费至2016年12月6日，多品客公司应返还其未使用租赁物期间的租金和物业费共计51555.2元（96元/平方米/月×322.22平方米×1个月+96元/平方米/月×322.22平方米÷30天×20天），故蔡亮主张返还租金和物业费51543元的诉讼请求本院予以支持。关于资金占用利息问题。在涉讼租赁合同无法履行后，多品客公司即应及时将前述认定的款项返还蔡亮，在其逾期返还的情况下应赔偿相应资金占用利息损失。因此，蔡亮主张按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年12月5日计算资金占用利息的诉讼请求能够成立，本院予以支持。但是，计算资金占用利息的基数应以本院认定的应付款项总和即176376.33元为准。关于违约金问题。因租赁合同并未就本案违约情形约定违约金，且蔡亮并未进一步举证证明其因合同终止所遭受的实际损失状况，故关于其主张违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆多品客餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起五日内返还原告蔡亮履约保证金29000元、转让进场费95833.33元、租金及物业费51543元，共计176376.33元；并支付以176376.33元为基数、从2016年12月5日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至款项付清之日止的利息（利随本清）；二、驳回原告蔡亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3214元，由原告蔡亮负担1300元，被告重庆多品客餐饮管理有限责任公司负担1914元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  肖明明二〇一七年八月八日书 记 员  蒋 红