江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第2143号
上诉人（原审被告）淮安市红太阳物流市场有限公司，住所地涟水县炎黄大道陶码大桥西侧。
法定代表人赵开宏，该公司董事长。
委托代理人葛景洲，江苏石立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）淮安国脉邮电服务有限公司，住所地涟水县涟城镇涟洲花园D3号楼302室。
法定代表人辛炳忠，该公司总经理。
委托代理人颜伟。
上诉人淮安市红太阳物流市场有限公司（以下简称红太阳公司）与被上诉人淮安国脉邮电服务有限公司（以下简称国脉公司）服务合同纠纷一案，江苏省涟水县人民法院于2014年9月22日作出（2013）涟商初字第588号民事判决。上诉人红太阳公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月8日公开开庭进行了审理。上诉人红太阳公司的委托代理人葛景洲、被上诉人国脉公司的委托代理人颜伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2011年4月28日，原、被告双方签订了《红太阳物流城的物业服务合同》（以下简称合同）一份，被告委托原告对面积大约五万平方米物流城进行物业管理，该合同约定：委托的物业构成以实际验收清单为准。原告应做好公共区域内的清洁工作，并协助被告做好业主入住时的交房、接待以及与物业服务相关的咨询工作，并帮办购置小区开办物资物品。前期介入费用合计19897元，由被告在小区交付前支付，不得摊入业主的物业管理服务费用。物业交付使用后，原告应当对物业共用区域进行日常维护和管理，协助维护秩序，对车辆进出停放进行管理，依照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务等。物业服务期限为2011年5月1日至2014年4月30日，共三年。对于物业服务费用的约定为：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为1.06元／m2／月。物业服务支出包括：原告员工的工资、社保、福利等；原告办公费用以及固定资产折旧等。收取方式为：按年度方式收取，即物业交付使用，业主办理入住手续时预交一年的物业服务费。此后按整年缴纳，具体时间为通知交付日期。原告应当于停车场醒目位置公示停车收费标准和注意事项，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。并以公示牌的形式公示停车费和地磅使用的收费标准。原告必须按规定负责供水、供电、场地租赁费等费用的收取。原、被告双方还约定了严格的财务制度：原告的物业管理人员工资、办公费、维护费等实行核定总量全额包干（包干费用见附表）。置办费、开办费等按需按实测算，实行包干使用（见附表），应经被告验收。物业管理费、水电费、停车费、场地租赁费等所有收费，每天必须及时足额解缴被告指定账户。物业管理费、水电费、停车费、地磅等费用所得净收益按8%返还乙方，作为乙方酬金。物业管理人员工资、社保和按规定提取的福利费，每季度支付一次；其他费用被告于该费用被确认之日十日内给予支付；原告酬金于年底给予结算。原、被告双方还对各自的权利、义务进行了约定：被告负责在物业交付使用15日前，提供符合办公要求的物业服务用房。提供前期办公机具配置，由被告核定，全额包干，委托原告配置（见附件），配合原告做好物业区域内的物业管理服务工作。被告应按时缴纳自有物业的服务费用。本合同终止后尚未有新的物业服务合同约定的，原告应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费仍由业主按本合同约定标准交纳。违约责任约定：业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。合同附表约定：器械、工具、装备以及办公用品计划为74855元，附表中约定的开办用品不一定完整，可根据开办实际需要购买，也可以根据分期交付时分期购买，如有异议，双方协商解决。其中办公设备和用品购置金额为19716元；员工服装及秩序维护部装备金额为28816元；维修工具、用品购置金额为7327元；清洁物品购置金额为7091元；绿化用品购置金额为3805元，客服中心开办费为8100元。双方约定上述的开办费和物资装备全部由红太阳物流城提供或购买。同时还约定前期介入费用为19897元，该费用包括前期介入人员工资5147元及各种管理制度牌制作1000元，区域警示牌及交通标识8000元。
2011年9月22日，原、被告双方又签订了一份补充协议，该协议约定：根据双方于2011年4月28日签订的合同，双方又签订以下《补充协议》：在合同中，被告以顾问方式选聘原告提供物业服务，现调整为被告委托原告以承包方式提供物业管理与服务；原告严格依照合同的内容执行，严格执行合同承诺的物业服务内容、服务标准、依法按章进行管理与服务。管理与承包方式为：实行一年一定（2011年10月1日至2012年9月30日）；确定承包基数按净利润结算；超出基数4：6分成。承包到期后，双方再协商下年承包事宜。第一年承包基数为8万元，原告在本补充协议签订后10日内将第一年的承包金汇入被告指定账户内。被告以现状（房屋、设施、设备）移交给原告经营与管理，物流城如需必要的配套设施投入，原告必须书面报告被告，经审核同意方可实施；原告必备的办公设备及物品，由原告根据需要自行承担。本《补充协议》与合同具有同等法律效力，如有冲突，以本《补充协议》为准。该《补充协议》自2011年10月1日起生效。原告未缴纳承包费用8万元。
原审另查明，原告于2012年11月4日从红太阳物流城退场。2012年11月4日，原告向被告移交了移交报告（拟定于2012年11月1日）、移交手续（拟定于2012年10月31）、应收账款。相关的移交手续于2012年11月4日已完成。移交手续载明了移交的物品及账目：其中办公用品为六张办公桌、八把办公椅、一台饮水机、一台保险柜、三个档案橱、一台电脑、一台验钞机、一台打印机及耗材、钥匙77套、备用钥匙18个。工具为小斗车一辆，大扫帚四把、铁铲一把、竹梯四个，人字梯一个，扒机四个、小扫帚四把、垃圾桶二十个；账目为夏总欠电费3944.8元，红太阳欠国脉预交电费4300元，红太阳欠国脉2011年11、12月份电费6398.8元，欠2012年1-6月电费8496.2元，欠2012年7-8月份电费3721元，合计18616元；零散客户未交电费合计4328元。账目总计为31189.6元。此外，原告因红太阳物流城安全评估交给涟水县公安局内保股评估，评估费为20000元。2011年5月28日，原告因在涟水县红日工艺装潢设计社购买公示牌花去980元，该公示牌用于公示物业费收费标准及项目。邮亭费用系原告以前购买，后原告将此邮亭用于红太阳物流市场，该邮亭原告未提供购买的票据；保安礼服、礼炮7128元，原告未提供票据；对西办公室及岗亭装修费用，原告未提供证据证明上述费用是否发生及具体数额；物管办公室装修2218元，原告提供了宏鹏地板于2012年6月21日出具的收条用以证实该费用；卷帘门1200元，系3#号106-1的卷帘门，该费用有王兆权于12月25日予以证实。上述装修费用及卷门费用均发生在2011年10月1日之后。
原告提供的房屋面积明细载明2011年10月、11月，被告自有房屋的面积分别为20285.5平方米（扣除已出租房屋的面积）。2011年12月份被告自有房屋的面积为21642.65平方米。2012年1、2月份被告自有房屋的面积分别为20673.28平方米（扣除已出租房屋的面积）。2012年3、4月份被告自有房屋的面积分别为21642.65平方米（扣除已出租房屋的面积）。2012年5月份被告自有房屋的面积为21075.63平方米（扣除已出租房屋的面积）。2012年6、7月份被告自有房屋的面积分别为20881.74平方米（扣除已出租房屋的面积）。2012年8月份被告自有房屋的面积为20314.72平方米（扣除已出租房屋的面积）。2012年9、10月份被告自有房屋的面积分别为20120.91平方米（扣除已出租房屋的面积）。
原审庭审中，被告对原告的物业管理资格提出异议。被告在原审法院规定的期限内未能提供其自有物业的建筑面积。
原审原告国脉公司诉称，2011年9月22日，原、被告签订物业服务承包《补充协议》一份，依据2011年4月28日原、被告签订的合同，双方就服务内容、服务流程、服务标准、服务费用、违约责任等权利义务作出了明确的约定。《补充协议》就原告管理与承包的范围、方式、纠纷处理、财务制度等内容进行了进一步的细化。原告依约全面履行了合同条款义务。并对2011年9月至2012年7月的账目进行了依法审计，被告欠原告物管费等611901.22元、滞纳金55071.1元；2012年7月31日至2012年11月4日，被告欠原告物管费用124242.6元，合计为791214.9元。原、被告双方就有关费用问题多次协商未果，故诉至法院，请求法院判令：1、被告红太阳公司给付原告国脉公司2011年5月至2012年11月的物业管理费57.762775万元；2、前期介入费用62837元（市场调研费21960元、停车场办证评估费20000元、公示牌980元、三月前介入费19897元）；3、代办费用160411元（办公用品74855元、办公室及岗亭装修37010元、邮亭费用38000元、保安礼服及礼炮7128元、物管办公室装修2218元、卷门1200元）；4、代垫费用：2012年1月至2012年6月水电费8496.2元、2011年10月至2012年6月铜铁损37800元、2012年7月至2012年8月铜铁损8400元、2011年10月份水电费14590元、2012年9月水电损4200元；5、调账及租金129518.15元；6、2012年7月31日至2013年1月31日滞纳金55071.1元，上述费用合计791214.7元。后原告将代办费用这一诉讼请求中增加了监控室岗亭、安全岛及办公室装修费用32500元。审理过程中，原告撤回对铜铁损这一项诉讼请求，并不要求在本案中处理调账的49518.15元及租金8万元。
原审被告红太阳公司辩称：1、原告的诉讼请求没有法律和事实依据，请求驳回原告诉讼请求；2、原告诉请第一项中没有对应的证据和依据；3、事实和理由部分所说依法审计被告欠原告费用，被告不清楚原告依何法律审计，也不是按照原、被告合同得出的结论，所以原告的诉讼请求没有任何依据，请求法庭驳回原告诉讼请求；4、原、被告双方补充协议约定是承包协议，原告应当依照协议向被告缴纳8万元承包金。被告将物业管理交付原告经营，原告如需有配套设施投入及其他设施，应书面报告被告，经被告同意后，原告方可实施。承包期间的债权债务及相关法律责任由原告自行承担。原告诉讼请求明细中，所有费用被告均不予承认。
原审认为：原、被告所签订的合同及补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原、被告双方均应按照合同及协议的内容履行各自的义务。原审庭审中，被告虽辩称原告没有物业管理的资格，但原告的营业执照中载明了原告的经营范围包括物业管理，虽然原告未能提供物业管理资格证书，但这并不违反法律、行政法规的效力性规定，故上述的合同及协议合法有效，原、被告双方应按照合同及协议约定履行各自义务。1、对于原告主张的物业管理费问题：对于2011年5月至2011年9月期间的物业管理费用问题，根据原、被告签订的合同约定，原告只能主张提取物业费的8%作为酬金。因原、被告双方在合同中已约定原告按1.06元／m2／月的标准负责收取物业费，被告应根据其自有物业面积交纳相应的物业费，故被告应根据合同约定交纳物业费。因原、被告于2011年9月22日所签的补充协议的生效时间为2011年10月1日，故2011年10月1日之前的物业费应按照合同的约定交纳。被告提供的测绘报告显示该物流城的总建筑面积为41427.95平方米，但被告在原审法院规定的期限内未能提供其自有物业的建筑面积。故原告有权主张2011年5月至2011年9月的物业费酬金41427.95×1.06元／m2／月×5×8%=17565.45元。补充协议签订后，原、被告双方仍然约定原告负责收取物业费，故被告仍应按合同约定的标准缴纳物业费，但根据原、被告双方《补充协议》的约定，原告只能主张利润分成。因被告在原审法院指定的举证期限内未提供其自有物业面积的变更明细，现原告主张的面积也未超过测绘报告上载明的面积，故应以原告主张的面积为准。虽原、被告双方约定的期限已届满，但被告在事实上也接受了原告2012年10月份的物业服务，故被告仍应按照补充协议的约定给付原告10月份的物业费。对于原告主张的2012年11月份的物业费，因原告在2012年10月31日已拟好了相关移交手续等，被告于2012年11月4日收到了移送手续等，故原审法院对原告主张的2012年11月份的物业费请求不予支持。被告应给付原告2011年10月1日至2012年10月31日期间物业服务费286455.6元（270241.16×1.06）。因原、被告补充协议约定，第一年的利润分成为在超出承包基数8万元后，原告分得六成，故被告应给付原告2011年10月1日至2012年10月31日期间的物业费利润分成123873.36元。综上，被告应给付原告物业费酬金及利润分成合计141438.81元。
2、对于原告主张的前期介入费问题：对于市场调研费，因原告所举证据无法证实该费用系红太阳物流城调研所需，且双方对此费用如何承担也未约定，故原审对原告主张要求被告承担此费用的请求不予支持。对于停车场办证评估费20000元，该费用收据上加盖了涟水县公安局内保股的印章，对其真实性应予认可，且该费用系被告开办停车场所必须要承担的费用，故被告应给付原告这一费用20000元。对于原告主张的公示牌费用，因原、被告双方在合同中已经约定要求原告以公示牌的形式公示停车费和地磅使用的收费标准，故原告主张的公示牌980元应予支持。因原、被告双方约定前期的介入费为19897元，故被告应给付原告19897元的前期介入费。综上，被告应给付原告前期总的介入费40877元。
3、对于原告主张的代办费用：对于办公用品等费用，原、被告所签订的合同中约定了器械、工具、装备以及办公用品计划为74855元，并约定该费用为包干使用。所谓包干使用就是按照约定的金额进行使用，多了不退，少了不补。故被告应给付原告该费用74855元。对于原告主张的邮亭费用，因原告无法证实该邮亭的价格及何时将该邮亭用于红太阳物流市场，故原审对原告的这一请求不予支持。对于保安服及礼炮费用，因原告无证据证明这一费用的具体数额，不予支持。对于西办公室、物管办公室、岗亭的装修费用以及卷门费用均发生在2011年10月1日之后，根据双方的补充协议约定，该费用系原告自行承担的部分，故原审法院对原告的这一主张不予支持。另外原告增加的32500元的装修费，与上述装修费用有重叠部分，且这一费用也发生在2011年10月1日之后，原审对此主张不予支持。
4、对于原告主张的代垫费用：对被告欠原告的电费问题，双方在移交手续中已经确认被告欠原告电费22916元，故被告应给付原告代垫电费22916元。原告主张的大门被堵等费用与本案无关，原审不予理涉。
5、对于原告主张的违约金问题：因原、被告双方签订的合同及补充协议并未约定被告支付本案中的代办费用和前期总的介入费的具体时间，但双方签订的合同约定了上述费用被确认之日十日内予以支付。虽然原告并未举证证明上述费用被确认时间，但原、被告双方已于2012年11月4日办理了移交手续，双方合同已经终止，故被告此时应给付原告上述费用，而被告未支付，故被告应承担违约金5092.2元（以115732元为基数，按每日万分之五，从2012年11月4日起至2013年1月31日止）。对于原告主张的被告逾期缴纳物业费的违约金问题，因合同中约定原告物业管理费的酬金于年底结算，并约定物业费按年度缴纳，故被告应在2011年12月31日前给付原告2011年5月至2011年9月份的物业费。补充协议签订后，原、被告双方并未约定物业费的具体交纳时间，故物业费的缴纳仍应以原、被告所签订的合同约定的标准及缴纳期限进行交纳，故被告应在2012年12月31日前给付原告2011年10月1日至2012年9月30日之间的物业费。补充协议约定的合同期限到期后，原、被告在2012年10月份仍存在事实上的物业服务关系，但双方并未约定物业费的缴纳期限，故原告主张2012年10月份物业费的违约金请求，原审未予支持。现原告主张违约金从2012年7月31日起算至2013年1月31日，故被告应给付原告违约金1616元＋1721.69元=3337.69元（违约金：以17565.45元为基数，按每日万分之五，从2012年7月31日算至2013年1月31日；以111076.46元为基数，按每日万分之五，从2013年1月1日起计算至2013年1月31日）。综上，被告应给付原告违约金合计8429.89元。原审审理过程中，原告撤回部分诉讼请求系其处分自己权利的行为，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告淮安市红太阳物流市场有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告淮安国脉邮电服务有限公司物业管理服务费141438.81元、前期介入费40877元、代办费用74855元、代垫电费22916元及违约金8429.89元，合计288516.7元。二、驳回原告淮安国脉邮电服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11212元，由原告负担6848元，被告负担4364元。被告应负担的部分在本判决生效之日起十五日内付给原告。
上诉人红太阳公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、根据《江苏省物业管理条例》第四十三条规定，从事物业服务的企业应当依法取得物业服务企业资质，从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。一审中，被上诉人未能提供物业管理资格证书证明其具备资格能力，虽然被上诉人提供的营业执照载明物业服务是其经营范围，但营业执照也规定经营范围涉及专项审批的，要经过专项审批；2、一审法院对物业管理费的认定事实错误，根据上诉人向一审法院提交的《房屋测绘报告》及《涟水红太阳销售房源明细表》，在2011年5月双方签订合同之前，上诉人已销售出的房屋面积是13708.81平方米，2011年5月-9月间仍有房屋成交的情况，还有部分房屋出租的情况，承租户已经向被上诉人交纳了物业费，故2011年5月-9月期间，上诉人自有房屋面积不是41427.95平方米。一审法院以总建筑面积41427.95平方米为基数来计算被上诉人2011年5月-9月期间的物业管理费错误；3、前期介入费应为19897元，原审法院认定为40877元错误。根据双方签订的合同约定的前期介入费应为19897元，停车公示牌的费用已包括在前期介入费19897元中，合同第8条约定，以公示牌的形式公示停车费和地磅使用的收费标准是被上诉人应承担的义务。双方在《补充协议》中约定，物流城如需必要的配套设施，被上诉人书面报告上诉人，经上诉人审核同意，而被上诉人实施停车场办证评估时未告知上诉人，且该笔评估费用无正规发票，上诉人不予认可；4、一审法院在认定事实错误的情况下，对违约金的计算也错误。请求二审法院依法改判。
被上诉人国脉公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
二审庭审中，上诉人向法庭提供了以下证据：1、红太阳房源销售明细表。证明在2011年5月份合同开始之前，物业销售出去的面积是13708.81平方米以及销售的对象。故第一阶段的物业费应该在总的费用里减去销售出去的面积；2、房屋租赁协议11份，证明被上诉人出租了上诉人自有的房屋且将房租费占为己有，该部份租金应从物业管理费中扣减；3、红太阳房源销售明细表，证明2011年9月份时，上诉人自有房屋面积只有21642.6m2。
被上诉人质证认为，上述证据在一审时没有提供，故不属于新证据。且上诉人自己制作的销售表格不具有真实性，上诉人在被上诉人进场前及进场后出售房屋的，有的是业主没有从被上诉人处领取钥匙，有的是上诉人对部分业主免收一定期限的租金，造成被上诉人无法收取物业管理费。至于上诉人提供的租赁协议，上诉人如有充分证据证明，可以另案主张。
本案争议焦点为：1、2011年5月至2011年9月期间的物业管理费是多少；2、2011年10月1日至2012年10月31日期间的物业管理费是多少；3、双方约定的前期介入费是多少；4、上诉人应给付的违约金是多少；5、被上诉人是否有物业管理的资质。
一、关于2011年5月至2011年9月期间的物业管理费是多少的问题。双方在合同第六条中约定，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准是1.06元／m2／月，上诉人提供的测绘报告显示该物流城的总建筑面积为41427.95平方米，该物流城的物业管理费是1.06元／m2／月×5×41427.95平方米=219568.135元，因双方在合同中约定被上诉人提取8%作为酬金，故被上诉人应得219568.135元×8%=17565.45元。上诉人主张被上诉人进场前，物流城已出售房屋面积13708.81m2，该部份面积应从总面积中扣除，对此，本院认为，由于被上诉人进场前，已售出房屋的业主不是从被上诉人处办理房屋交付手续的，售出的房屋无法收取物业管理费，对此，上诉人未能提供证据证明已出售房屋符合收取物业管理费的条件，仍应按双方约定的房屋面积收取物管费，且上诉人在一审法院规定的举证期限内未能提供其自有物业的建筑面积，故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、2011年10月1日至2012年10月31日期间的物业管理费是多少的问题。双方于2011年9月22日签订了一份《补充协议》，对国脉公司物业费的提成重新进行了约定，即超出承包基数8万元，双方按比例分成，《补充协议》约定的时间段是从2011年10月1日至2012年9月30日。而事实上，该物流城接受了国脉公司提供的2012年10月份的物业管理，故按承包基数8万元计算国脉公司所得的时间段是从2011年10月1日至2012年10月31日。该时间段内的房屋面积是270241.16平方米，故被上诉人应得（（270241.16m2×1.06）-80000元）×0.6=123873.36元。上诉人主张2011年9月时，其自有房屋仅为21642.6m2，因被上诉人不认可，上诉人也未能提供证据证明售出的房屋具备交纳物业管理费的条件，且上诉人在一审法院规定的举证期限内未能提供其自有物业的变更明细，故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。
三、关于前期介入费应为19897元，还是40877元的问题。虽然双方合同约定前期介入费应为19897元，该费用由上诉人承担。但停车场办证评估费20000元及公示牌980元是实际产生的费用，应为增加的前期介入费，上诉人应一并给付。上诉人主张停车场办证评估费20000元不真实，但其未提供相应证据证明，本院不予支持。
四、关于违约金的数额问题。因一审判决的违约金是基于上诉人应给付被上诉人物业管理费提成的数额作出的判决，因一审判决的物业管理费的数额正确，上诉人主张一审判决的违约金是在错误的物业管理费数额的基础上作出的无事实依据，本院不予支持。
五、关于被上诉人国脉公司是否具备物业管理资质，双方签订的合同是否有效的问题。双方签订的合同及补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应按照合同及协议约定的内容履行各自的义务。上诉人红太阳公司虽主张被上诉人国脉公司没有物业管理的资格，但国脉公司的营业执照中载明的经营范围包括物业管理，虽然被上诉人国脉公司未能提供物业管理资格证书，但这并不违反法律、行政法规的效力性规定，故上述的合同及协议合法有效，双方应按照合同及协议约定履行各自义务。
综上，一审法院判决正确，应予维持。上诉人上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11212元，由上诉人淮安市红太阳物流市场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 孙 洁
审判员 孙 艳
二〇一五年一月十九日
书记员 靳蓓蕾