重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0119民初5888号
原告重庆超越物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区向阳路23号，统一社会信用代码91500115768895294Y。
法定代表人朱素英，职务董事长。
委托诉讼代理人谈邦应，系重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者，执业证号32217141100112。
被告胡祖平，男，1958年04月21日出生，汉族，住重庆市南川区。
原告重庆超越物业管理有限公司（以下简称超越物业公司）与被告胡祖平物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案受理后，依法由审判员李朝宾适用简易程序于2017年9月18日�开开庭进行了审理。原告超越物业公司的委托诉讼代理人谈邦应，被告胡祖平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
超越物业公司向本院提出诉讼请求：1、由被告支付物业服务费4165.4元；2、被告支付滞纳金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系XXXX花园业主，其住宅建筑面积为103.91㎡，每月应缴纳住宅物业服务费98.71元、公共能耗费7元。被告从2014年4月1日至2017年7月31日止共计欠交物业服务费4165.4元（含：住宅物业服务费98.71元/月×40个月=3948.4元；公共能耗费7元/月×31个月=217元）。经原告多次催收，但被告拒不缴纳物业服务费，为此，原告特向法院起诉。
胡祖平辩称，面积和欠费期限都是属实的，从2014年起，下面的油烟影响我的家庭坏境，原告来收费时，我说如果楼下油烟不影响我，我就交物管费，从哪里来的油烟我不知道，我去�过楼下的饭馆。我家便槽从下往上冒水。
经审理查明，被告系XXXX花园X幢X单元X-
X号业主，其住宅建筑面积为103.91㎡。因被告认为楼下油烟对其影响和厕所内的冒水与原告未尽职服务有关而从2014年4月1日起未缴纳物业服务费。
2013年12月31日，重庆市南川区XXXX花园小区业主委员会（甲方）与原告超越物业公司（乙方）签订了《XXXX小区物业服务合同》，约定由原告对XXXX花园小区实施物业管理服务。该合同第三条约定，甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，房盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯；3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池清掏一年不得低于两次、沟渠、水池、井、停车场、路灯等；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕等；6、公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7、交通秩序和车辆停放的管理；8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作；9、物业档案资料管理；10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划；11、装修管理；12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用按月、季、年收取。物业服务费用收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：电梯房（3楼及以上）0.95元/月.平方米，8、9、10号楼及电梯房的1、2楼0.90元/月∙平方米。（2）商业物业：1.00元/月∙平方米。（3）其他物业：住宅改为商用，多层房及电梯房的1、2楼按1.5元/月∙平方米收取；电梯房3楼以上的按2.00元/月∙平方米收取；第七条约定：“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按国家政策向业主分摊计收”；第八条约定：“业主应于2014年1月1日起交纳物业服务费”；第十四条其他约定：1、小区设施、设备维修养护，更换材料费每次费用在1000元内的由物管公司承担，超过1000元动用专项维修基金解决……。第十九条约定：“本合同期限为贰年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止”；第二十四条约定：“业主或物业使用人不按时交纳物业服务费，每逾期一天，加收千分之三的违约金”。上述合同签订后，原告超越物业公司为该小区提供物业服务。2014年12月16日，原告超越物业公司与重庆市南川区XXXX花园小区业主委员会签订了一份《补充协议》，约定“超越物业在本小区内据实收取公共区域公共能耗费每户每月7元，从2015年1月1日起执行”。
另查明，2015年12月10日，重庆市南川区XXXX花园小区业主委员会（甲方）与超越物业公司（乙方）续签订了《XXXX小区物业服务合同》，约定由原告为该小区实施物业管理服务。合同第六条�定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：电梯房（3楼及以上）0.95元/月∙平方米，多层房及电梯房的1、2楼0.90元/月∙平方米。（3）其他物业：住宅改为商用，……电梯房3楼以上的按2.00/月∙平方米收取。第七条约定：“能源消耗费用，每户每月收费7元，收取物管费时加收”。第八条约定：“业主应于2016年1月1日起交纳物业服务费”。第十四条约定在原合同的基础上增加第6项“服务一年后，即自2017年1月1日起，电梯房（3楼及以上）按1.2元/月∙平方米标准收取”。第十九条约定：“本合同期限为贰年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止。”其余内容与2013年12月31日签订的合同基本一致。合同签订后，原告超越物业公司继续为XXXX花园小区实施物业管理服务。
上述事实，有原、被告的当庭陈述和辩解、两份《XXXX小区物业服务合同》、《补充协议》等证据在案佐证，并经庭审依法核实，具有证明效力。
本院认为，原告超越物业公司与重庆市南川区XXXX花园小区业主委员会先后于2013年12月31日、2014年12月16日、2015年12月10日签订的《XXXX小区物业服务合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述《XXXX小区物业服务合同》和《补充协议》依法对南川区XXXX花园小区包括被告在内的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区XXXX花园小区进行了物业管理服务，被告作为业主，享受了原告提供的物业服务，应该按照物业服务合同的约定履行自己的义务。对被告提出的楼下油烟影响及厕所内冒水的问题，被告未提供证据证明，且按照物业服务合同的约定，均不是原告物业服务中必须履行的范围，对被告的该辩解理由，本院不予支持。其拒绝交纳物业服务费的行为构成违约，应当依法承担继续履行并承担违约责任的民事责任。但该合同约定的违约金过高，结合该小区的服务情况，本院酌定本案由被告承担未履行部分的10%左右的违约责任。
经审查，根据前述物业服务合同的约定，被告应按照0.95元/月·平方米的标准向原告交纳物业服务费用及从2015年1月1日起每月负担7元公共能耗费。故，被告在2014年4月1日至2017年7月31日期间应承担物业服务费3948.4元（98.71元/月×40个月）。公共能耗费应从2015年1月1日起计算为217元（7元/月×31个月）。�上，被告应向原告交纳2014年4月1日至2017年7月31日期间的物业服务费共计4165.4元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、国务院《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告胡祖平于本判决生效之日起十日内向原告重庆超越物业管理有限公司支付2014年4月1日至2017年7月31日期间的物业服务费用共计4165.4元。
二、由被告胡祖平承担违约金410元。
三、驳回原告重庆超越物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受�费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告胡祖平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
如当事人不履行生效法律文书确定的义务，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 李朝宾
二〇一七年十一月二日
书记员 毛 丹