安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终1751号
上诉人（原审被告）：高洁，女，1970年12月24日出生，汉族，住肥东县。
委托诉讼代理人：方廷昌，安徽华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王梦园，安徽华人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥沃尔特置业发展有限公司，住所地合肥肥东新城开发区，统一社会信用代码91340122750978251X。
法定代表人：王红波，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张吉，安徽径桥律师事务所律师。
上诉人高洁因与被上诉人合肥沃尔特置业发展有限公司（以下简称沃尔特公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2016）皖0122民初3899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高洁上诉请求:1.撤销原判，发回重审或者改判高洁不向沃尔特公司支付逾期付款利息；2.一审、二审诉讼费用由沃尔特公司承担。事实和理由：1.沃尔特公司的诉请超出诉讼时效，双方合同明确约定买受人在合同签订之日起七日内向沃尔特公司指定银行办理完按揭手续，也就意味着支付剩余房款的最后期限为2013年5月1日，诉讼时效至2015年4月30日已届满。沃尔特公司至2016年8月才起诉高洁，超出两年诉讼时效。本案的诉请均是基于房屋买卖合同约定而产生的，系普通债权，而非主张物权，应当适用诉讼时效。2.双方合同约定买受人的义务是向特定银行提交材料用于办理按揭贷款手续，银行是否受理并发放贷款并非买受人义务。沃尔特公司作为出卖人，应当知晓买受人能否办理到按揭贷款，否则不应当与高洁订立合同。双方合同中仅仅约定了按揭支付方式，现在高洁也愿意去办理按揭，不存在任何违约行为，不应当承担违约责任。3.即便不考虑双方合同约定及诉讼时效，高洁需要向沃尔特公司支付逾期付款利息的起算点也不应当是2013年5月1日。鉴于沃尔特公司于2016年5月17日向高洁寄出了催款函，故利息起算点也应当从2016年5月17日开始计算。因为沃尔特公司对合同条款中房款支付方式作出重大变更，高洁的履行义务期也应当从通知开始计算。4.沃尔特公司在高洁未按期办成银行按揭时，且自身负有为高洁办理按揭义务的情况下，应当采取措施防止损失扩大，沃尔特公司不得就扩大的损失要求赔偿。
沃尔特公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。1.双方之间的商品房买卖合同还在履行过程中，不存在诉讼时效的问题；2.依据的是合同条款约定及沃尔特公司向高洁发过催款函；3.高洁陈述的办理银行按揭的责任是由沃尔特公司承担，理由不成立，按揭贷款的义务应由高洁承担。
沃尔特公司向一审法院起诉请求：1、高洁向沃尔特公司偿还欠款620000元；2、高洁自2013年5月1日起按约定按日支付逾期应付款的万分之一的违约金直至欠款偿清之日止，截止2016年8月23日为74028元；以上合计694028元；3、高洁承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年4月23日，沃尔特公司与高洁签订两份《商品房买卖合同》，购买和顺东方花园翡翠湾SY-5#商业楼1层S110、S115室，合同总价款1262548元，首付款共计为642548元，剩余房款均采取银行按揭方式支付，银行贷款共计为620000元。商品房买卖合同中均约定：“买受人逾期付款超过七日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”，合同还约定了其他事项。双方合同签订后，高洁支付了首付款，截止沃尔特公司起诉时，银行按揭贷款并未发放，沃尔特公司催款未果。
一审法院认为，双方之间签订的房屋买卖合同合法有效，双方理应按约履行。高洁在交纳首付款后没能及时办理按揭贷款，导致合同的剩余房款不能及时交付，违约责任在高洁，其应当承担违约责任。案涉房屋现已被高洁使用，沃尔特公司售房目的是获得房款。沃尔特公司诉高洁从2013年5月1日起支付违约金，一审法院无异议。一审法院认为案件是基于不动产物权支付对价而产生的诉讼，不适用诉讼时效的规定，因此高洁辩称已过诉讼时效的理由不能成立。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：高洁于判决生效之日起十日内给付合肥沃尔特置业发展有限公司购房款620000元；并以620000元为基数，从2013年5月1日起按日万分之一支付逾期付款利息，款清息止。一审案件受理费10740元，由高洁承担。
二审中，沃尔特公司提交照片三张，证明高洁已经实际使用案涉房屋并将房屋对外出租。高洁质证称，照片三性均有异议，照片拍摄时间不详，不能达到其证明目的，应以双方房屋交接手续为准。
二审另查明，沃尔特公司于2016年5月17日向高洁发出还款催告函，要求高洁支付剩余涉案房款，高洁至今未付。高洁在还款催告函上签字。在一审中，双方当事人就上述事实无异议。另，高洁已经实际占有案涉房屋。
对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，高洁与沃尔特公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。高洁未支付剩余房款，现沃尔特公司要求其支付房款，理由正当，本院予以支持。双方在签订案涉合同时，采取按揭付款方式支付余款，虽然在合同的附件五约定“买受人在签订本合同时付清首付款，余款由买受人在签订本合同之日起七日内向出卖人指定银行办理完按揭手续”，但是银行是否发放贷款是由多种因素决定的，高洁只负有向沃尔特公司指定的银行提交按揭贷款的资料的义务，在银行按揭贷款未及时发放且《商品房买卖合同》对上述情况无明确约定的情况下，沃尔特公司负有及时联系高洁支付余款的义务。在沃尔特公司未及时联系高洁支付余款的情况下，高洁不承担逾期付款违约金的责任。
至2016年5月17日，沃尔特公司才催告高洁履行付款义务。根据查明的事实，该催告函由高洁本人签收，可视为高洁本人已知晓该催款事实，沃尔特公司现起诉要求高洁支付房款并未超出诉讼时效。催告函中明确付款截止日期为2016年5月25日，但高洁至今未付款，沃尔特公司有权依据合同第七条第1款第（2）项解除合同，但依据二审查明事实可知，高洁已经实际占有该房屋，沃尔特公司未提出异议，可视为双方达成第七条第1款第（2）项中“买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金”约定的条件，高洁应当自2016年5月26日起以620000元为基数，按照日万分之一标准，支付逾期付款违约金。
综上所述，高洁的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销安徽省肥东县人民法院（2016）皖0122民初3899号民事判决;
二、高洁于本判决生效之日起十日内给付合肥沃尔特置业发展有限公司购房款620000元，并以620000元为基数，自2016年5月26日起，按每日万分之一支付违约金，款清息止。
三、驳回合肥沃尔特置业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10740元，由高洁承担。二审案件受理费10740元，由高洁负担5740元，由合肥沃尔特置业发展有限公司负担5000元。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一八年五月二十三日
书记员 俞文静
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。