广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初4047号原告佛山市南海区焌烨物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。注册号：440682000238402。法定代表人朱洛英，总经理。委托代理人袁雄伟，广东广立信律师事务所律师。委托代理人李德冰，男，汉族，××年××月××日出生，住所：佛山市禅城区。系该司员工。被告罗泽畅，男，汉族，住所：佛山市禅城区。公民身份号码×××3418。被告黄锦莲，女，汉族，住所：佛山市禅城区。公民身份号码×××3445。委托代理人罗泽畅，系被告黄锦莲丈夫，即本案被告之一。原告佛山市南海区焌烨物业管理有限公司诉被告罗泽畅、黄锦莲物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理，依法适用小额诉讼程序，由审判员陈超独任审判。因本案与（2016）粤0604民初4043号-4046号、4048号、4049号案原、被告相同，故本院对该八件案合并审理，并于2016年5月25日公开开庭。原告的委托代理人袁雄伟、李德冰，被告罗泽畅到庭参加诉讼。诉讼中，被告罗泽畅、黄锦莲向本院提出中止诉讼申请，经审查，被告申请所据事由不符民事诉讼法第一百五十条第（五）项规定之情形，本院庭前电话告知被告对其申请不予准许，在庭审中再次释明告知并记入笔录。本案现已审理终结。原告诉称，原告与佛山市东海湾小区业主委员会（以下简称“东海湾业委会”）签订《物业服务合同》（以下称“合同”），合同约定由原告进行物业管理，原告向小区业主和物业使用人提供保安、保洁、绿化及设备维护等服务。而小区业主和物业使用人作为受益人则应按时向原告支付相应物业管理费及其他服务费用，同时约定：如小区业主和物业使用人逾期不缴纳物业服务费及其他费用，则自逾期之日起每日按应交费用的千分之一加收滞纳金。被告系原告管理的佛山市禅城区风林路188号B座511房业主，一直接受原告提供的服务，却并未如约按时支付费用。2013年6月1日开始至2015年12月31日，被告共计拖欠物业管理费576.6元。被告拖欠物业管理费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益。原告多次催要仍拒不支付，至今不予理睬。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，依据相关法律规定诉至法院，请求法院判令：1、被告罗泽畅、黄锦莲向原告支付拖欠的物业管理费576.6元；2、被告罗泽畅、黄锦莲向原告支付拖欠物业服务费的滞纳金263.2元（自2013年6月1日起至2015年12月31日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告共同辩称：确认涉案的不动产系我方所有。但是，我方与原告不存在物业服务合同关系，涉案房产所在的东海湾小区没有管理处，也没有业委会，故我方不应向被告支付物业管理费及滞纳金。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照及组织机构代码证、被告身份证复印件，拟证明原、被告主体适格。2、《资质证书》、《物业服务合同》、《佛山市禅城区房地产登记信息查询结果》，拟证明原告接受东海湾小区业委会委托，为被告名下房产所在东海湾小区提供管理服务；服务费收费标准为住宅每月每平方米0.6元，摩托车位每月5元。3、《律师函》及《国内挂号信函收据》、《欠费明细》，拟证明被告拖欠物管费具体金额且我方委托律师向被告催收的事实。诉讼中，被告提交以下证据：1、袁惠龙、麦敬全人口信息查询表，拟证明袁惠龙不是原告公司法人代表，麦敬全不是东海湾小区业主。2、佛山市禅城区工商行政管理局佛禅工商处字【2012】578号行政处罚决定书。拟证明原告因经营违法被工商行政管理部门处罚。诉讼中，本院依职权出示本院2016年5月19日到东海湾小区现场勘查拍摄的照片一组；另就被告中止诉讼申请，本院依职权出示（2013）佛城法民一初字第607号《民事判决书》、（2014）佛中法民一终字第1149号《民事判决书》。本院认证，对原告提供的证据1、2，被告对真实性无异议，经核对原件，两组证据与本案存在关联，本院予以采信。对证据3的《律师函》及《国内挂号信函收据》，虽被告认为其没有收到该函件，但该两份书证相互印证，且物业管理企业向欠费业主以挂号信方式催收款项符合市场实际情况，本院予以采信；对该组证据中的《欠费明细》，系原告单方制作，因被告对交费义务及滞纳金计算均提出异议，故本院不以该《欠费明细》作为定案依据。对被告提供的证据，因原告对证据真实性均无异议，本院确认其真实性，对于证据拟证内容于下文一并论述。对本院依职权调取的证据，来源合法，内容客观，本院予以采信。案经审理，本院查明如下案件事实：佛山市禅城区风林路188号B座511房（权证号码：C4384607，建筑面积31.04平方米）为被告罗泽畅、黄锦莲名下不动产。2011年8月18日，原告（乙方）与东海湾业委会（甲方）签订《物业服务合同》，合同主要内容为：1、由东海湾业委会委托原告对佛山市禅城区风林路188号-196号东海湾小区建筑面积为21064.05平方米的物业进行管理。2、委托事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，建筑设备设施共用设备设施的维修、养护、运行和管理，小区规划红线内属管理范围的市政共用设施的维修、养护和管理，公共环境卫生的清洁、垃圾的收集、运送，小区红线内属物业管理范围的公用绿地、园林绿化等的养护与管理，协助维护物业管理区域的公共秩序，对进出小区的车辆进行管理等。3、合同期限为三年，从2011年8月17日至2014年8月18日。4、乙方参照国家、地方物业管理服务收费规定，严格按照合同规定的收费标准进行收取物业管理费。5、管理收费标准如下：（1）住宅管理费：多层不带电梯，按建筑面积收，每平方米0.6元/月；商铺按照建筑面积每月每平方米1元；汽车位每月每位25元，摩托车位每月每位5元……。6、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10号前履行交纳义务。7、业主和物业使用人逾期交纳管理费的，管理公司有权从逾期之日起每天按当月管理费的千分之一向业户收取滞纳金。东海湾业委会在甲方处盖章，麦敬全在经办人处签名确认，原告在乙方处加盖公章，袁惠龙在经办人处签名确认。次日，佛山市禅城区国土城建和水务局对该《物业服务合同》予以备案。因被告罗泽畅、黄锦莲未依约向原告交纳物业管理费，原告委托广东广立信律师事务所向罗泽畅出具《律师函》催缴物业管理费，并于2015年8月12日以挂号信方式发出。因催收未果，原告遂提起本次诉讼。另查明一：原告系具有三级物业服务资质的物业管理公司，经营范围包括物业管理、建筑物清洁服务、房地产中介服务、停车服务等。佛山市禅城区工商行政管理局于2012年5月23日作出佛禅工商处字[2012]578号《行政处罚决定书》，认定原告在未向分公司所在地的公司登记机关申请登记并颁发营业执照的情况下，从2011年8月20日至2012年5月4日止，在佛山市禅城区风林路的东海湾196号A座首层设立分公司从事物业管理的事实，其行为属未向分公司所在地的公司登记机关申请登记颁发营业执照擅自从事经营活动的违法行为，并对该公司处以责令立即改正和罚款10000元的行政处罚。据2016年4月佛山市公安局出具的《人口信息查询表》显示，麦敬全户籍位于佛山市南海区狮山镇狮中文笔村旧村一巷17号；袁惠龙户籍位于佛山市南海区狮山镇乐城二路北同乐花园乐然楼8A房。另查明二：本院审结的焌烨公司诉谢玉兰物业服务合同纠纷一案，案号：（2013）佛城法民一初字第607号，谢玉兰在该案诉讼中以麦敬全非涉案小区业主、袁惠龙非焌烨公司法人代表等事由提出抗辩，主张《物业服务合同无效》。本院一审判决对谢玉兰相关抗辩不予采纳，并支持焌烨公司相关诉求。谢玉兰不服提起上诉，案经二审，佛山市中级人民法院作出（2014）佛中法民一终字第1149号民事判决，认定东海湾业委会与焌烨公司于2011年8月18日签订的《物业服务合同》是合同当事人的真实意思表示，合法有效，并驳回了谢玉兰上诉，维持原判。被告罗泽畅当庭陈述：其平时不在东海湾小区居住；本次合并审理系列案件所涉房产及摩托车位都是在2006年购买；以前交纳的物业管理费都是交给房产开发商，不记得最后一次交费时间，近几年都没有交纳物管费；对原告主张的滞纳金有意见。诉讼中，本院于2016年5月19日到涉案东海湾小区进行现场查勘，并拍摄照片一组。现场显示：焌烨公司仍在为东海湾小区提供物业管理服务；该小区物业管理用房的物业服务信息公示栏中悬挂有佛山市南海区焌烨物业管理有限公司市东下路分公司的营业执照；营业执照登载该分公司的营业场所为佛山市禅城区张槎槎湾路西侧东海湾小区2#楼首层，经营范围包括物业管理、建筑物清洁服务等。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。综合双方的诉辩，本案争议焦点在于原、被告之间是否存在物业服务合同关系；被告应否支付相应物业管理费及滞纳金。本院逐一评判如下：对于第一个争议焦点。被告罗泽畅、黄锦莲确认系东海湾小区涉案不动产的所有权人，应认定为东海湾小区业主之一。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，物业服务企业与业委会依法签订的物业服务合同对业主具有约束力。本案《物业服务合同》系2011年8月18日由东海湾小区业委会与原告焌烨公司共同签订，并报备佛山市禅城区国土城建和水务局，该合同系合同当事人的真实意思表示，无证据显示违反法律法规强制性规定，且效力已为生效法律文书所认定，故应属有效合同，对东海湾小区业主罗泽畅、黄锦莲具有约束力。被告案中提出麦敬全非东海湾小区业主、袁惠龙非原告法人代表、焌烨公司曾受工商行政处罚。虽被告提交的证据显示麦敬全户籍所在地不为东海湾小区，但以此并不能确认麦敬全在合同上签名时非东海湾小区业主之一，其在合同上“经办人”上签名没有得到东海湾小区业委会的授权；而袁惠龙的身份信息亦不能证实其与焌烨公司不存在关联。涉案合同当事人为东海湾小区业委会与焌烨公司，两合同当事人均已在该合同上盖章确认，故被告对相关经办人身份所持异议不足以影响合同效力。虽然焌烨公司还曾受到工商行政管理部门的行政处罚，但该处罚并不影响焌烨公司民事行为的效力。故，本院对被告上述主张均不予采纳。对于第二个争议焦点。如前所述，被告受涉案《物业服务合同》约束。原告在签订涉案物业服务合同后，在东海湾小区设立了物业管理处，其下属市东下路分公司在经营地点也实际开展了物业服务活动。被告作为东海湾小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。虽原告与东海湾小区业委会签订的物业服务合同的服务期限是至2014年8月18日，但经本院现场查勘，原告仍在为东海湾小区提供物业管理服务，因原告作为东海湾业委会选聘的物业服务企业所提供的服务具有公共性和整体性，本案无证据证明东海湾小区业委会要求原告撤场，也无证据证明东海湾小区业委会已选定其他物业服务企业，参照《合同法》第二百三十六条的规定，应认定原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期，相应管理费计付标准、支付日期、违约责任等约定，仍按《物业服务合同》约定执行。根据合同约定，被告应于每月10日前向原告支付当月物业管理费。因被告自认其未向原告支付物业管理费，故本院确认原告所诉欠费时段。被告每月应向原告支付佛山市禅城区风林路188号B座511房的物业管理费18.6元（31.04平方米×0.6元/平方米），2013年6月至2015年12月的物业管理费为576.6元（18.6元/月×31个月）。在滞纳金方面，原告主张依据合同约定每日按物业管理费千分之一计付，但该滞纳金计算标准过高，被告亦持异议，依据合同法第一百一十四条第二款之规定，本院酌定2013年6月起至2015年12月期间因欠费所产生的滞纳金以每月欠付物业管理费18.6元为本金，自当月11日起按年利率24%（折合日利率0.00066）分段计算，截止日期按原告诉请至2015年12月31日。经计算，滞纳金为181.13元（详见本判决书附表）。原告诉请滞纳金超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告罗泽畅、黄锦莲于本判决发生法律效力之日起五日内向原告佛山市南海区焌烨物业管理有限公司支付佛山市禅城区风林路188号B座511房2013年6月1日至2015年12月31日的物业管理费576.6元及滞纳金181.13元，合计757.73元；二、驳回原告佛山市南海区焌烨物业管理有限公司其他诉讼请求。被告罗泽畅、黄锦莲如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费收取25元，由被告罗泽畅、黄锦莲负担。本判决为终审判决。审判员  陈超二〇一六年五月二十七日书记员  林立序号欠费时间每月应交物业费（元）欠费天数年利率按年利率24%计算滞纳金（元）2013年6月24%2013年7月24%2013年8月24%2013年9月24%2013年10月24%2013年11月24%2013年12月24%2014年1月24%2014年2月24%2014年3月24%2014年4月24%2014年5月24%2014年6月24%2014年7月24%2014年8月24%2014年9月24%2014年10月24%2014年11月24%2014年12月24%2015年1月24%2015年2月24%2015年3月24%2015年4月24%2015年5月24%2015年6月24%2015年7月24%2015年8月24%2015年9月24%2015年10月24%2015年11月24%2015年12月24%合计181.13附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。