黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黑涉港商初字第1号
原告中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区红军街67号。
代表人张勤，该分行行长。
委托代理人吕茂君，黑龙江龙信达律师事务所律师。
被告黑龙江亚布力雪上亚运村大酒店有限公司，住所地黑龙江省尚志市亚布力滑雪场。
法定代表人关敬如，该公司董事长。
委托代理人梁小祎，该公司法务专员。
原告中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行（以下简称建行黑龙江分行）因与被告黑龙江亚布力雪上亚运村大酒店有限公司（以下简称雪上亚运村公司）借款合同纠纷一案，于2013年5月13日以雪上亚运村公司和新濠中国渡假村有限公司、新濠中国渡假村（控股）有限公司为共同被告向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。2013年6月24日，建行黑龙江分行申请撤回对新濠中国渡假村有限公司、新濠中国渡假村（控股）有限公司的诉讼请求，本院于2013年6月27日作出（2013）黑涉港商初字第1号民事裁定，准予建行黑龙江分行申请。2013年9月12日，本院公开开庭审理了本案。建行黑龙江分行的委托代理人吕茂君和雪上亚运村公司的委托代理人梁小祎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行黑龙江分行诉称，该行于2009年3月3日与雪上亚运村公司签订《人民币资金借款合同》（以下简称《借款合同》）约定：雪上亚运村公司从建行黑龙江分行贷款2.5亿元，期限7年，还款方式为分期还款。雪上亚运村公司提供房产、土地作抵押担保，现雪上亚运村公司逾期还款。该行认为其已按合同约定向雪上亚运村公司发放了贷款，但雪上亚运村公司没有按照约定时间还款，已构成严重违约。根据《借款合同》第九条的规定，建行黑龙江分行有权要求雪上亚运村公司立即偿还《借款合同》项下所有到期及未到期债务本金、利息和费用。请求判令：一、雪上亚运村公司偿还借款本金2.3亿元以及按照合同约定偿还至实际给付之日的全部利息；二、以雪上亚运村公司抵押的房产、土地使用权拍卖、变卖、折价后的价款优先受偿；三、雪上亚运村公司承担诉讼费用。
被告雪上亚运村公司辩称：对于建行黑龙江分行诉讼主张的欠款事实没有异议，但认为建行黑龙江分行计算的利息数额有误。截至2013年末，雪上亚运村公司所欠利息总额应为36，682，310.33元，而不是建行黑龙江分行计算的36，686，339.25元。
建行黑龙江分行为证明其主张，举示如下证据：
证据1.标注日期为2009年3月3日的《借款合同》一份，意在证明雪上亚运村公司欠款事实成立。
证据2.开户通知书和贷款转存凭证各一份，意在证明建行黑龙江分行按照合同约定向雪上亚运村公司发放了贷款。
证据3.《最高额抵押合同》（以下简称《抵押合同》）一份、抵押物清单两份，意在证明雪上亚运村公司以10处房产和16处土地为其借款提供了最高额抵押担保。
证据4.编号为尚房亚布力他字第000730号、第000731号房屋他项权证两份，编号为黑他项（2009）第25200006号、第25200007号、第25200008号、第25200009号、第25200010号、第25200011号、第25200012号、第25200013号、第25200014号、第25200015号、第25200016号、第25200017号、第25200018号、第25200019号、第25200020号和第25200021号土地他项权证十六份，意在证明雪上亚运村公司作抵押担保的抵押物已全部办理了抵押登记。
证据5.中国建设银行贷款余额证明一份及放款账卡明细表两份，意在证明截至2013年12月21日，雪上亚运村公司拖欠建行黑龙江分行借款本金2.3亿元，利息36，686，339.25元。
经质证，雪上亚运村公司对建行黑龙江分行所举示的证据5提出异议，认为其所欠2013年3月的催收利息应为1，379，320.83元。其中，应收利息为932，283.33元。计算方式：6.87750%÷360天×10天×200，000，000元＋6.87750%÷360天×18天×160，000，000元。逾期利息为447，037.50元。计算方式：10.31625%÷360天×10天×30，000，000元＋10.31625%÷360天×18天×70，000，000元。并且，从2013年4月起，每月拖欠的复利数额均与建行黑龙江分行计算结果有差异，截至2013年末，雪上亚运村公司所欠利息总额应为36，682，310.33元。除此，对建行黑龙江分行所举示的其它证据及证明事项均无异议。
雪上亚运村公司未向本院提交证据。
本院经审核认为：建行黑龙江分行举示的证据4中的编号为尚房亚布力他字第000731号房屋他项权证以及编号为黑他项（2009）第25200016号、第25200017号、第25200018号、第25200019号、第25200020号和第25200021号六份土地他项权证所登记的抵押人并非本案当事人，建行黑龙江分行亦未在举证期限内向其主张权利，上述证据与本案不具有关联性，本院在本案中不予采信。至于证据5中的利息数额问题，本院经对双方提交的利息计算方法核对，双方分歧系对2013年3月催收利息的计算区间分段存在争议。按照双方签订的《借款合同》的约定，借款应按月结息，结息日为每月的20日。2013年3月2日雪上亚运村公司应偿还本金4000万元。因此，2013年3月催收利息应为当年2月21日至3月20日（共计28天）发生的应收利息和逾期利息的总和；而按照《借款合同》约定，在此期间的3月2日为还本日，因当日雪上亚运村公司未偿还应还本金，故从该日起所欠正常本金及逾期本金数额均会发生变化，利息及逾期利息亦会随之发生变化。对此，建行黑龙江分行主张逾期利息应包含3月2日当日，而雪上亚运村公司主张应自3月2日的次日即3月3日起计算。对此，本院认为，双方签订的《借款合同》对未按期归还贷款的逾期利息起算日未作明确约定，但对贷款利息起算日，《借款合同》则明确规定为“自贷款转存到甲方指定账户之日起计算”。查双方前述争议，系对3月2日应还款而未还款的当日是否计算逾期利息而产生。在雪上亚运村公司没有按合同约定于3月2日偿还当期贷款的情形下，参照《借款合同》关于贷款利息起算的约定，3月2日应当计算逾期利息。故该月计息区间应分为2月21日至3月1日（共计9天）和3月2日至3月20日（共计19天）两段。建行黑龙江分行按照上述规则对2013年3月催收利息的计算区间进行分段并无不当，由此计算的该月催收利息数额以及此后每月依据该月催收利息数额计算的复利数额亦无差错。雪上亚运村公司认为2013年3月催收利息的两段计算区间应分为2月21日至3月2日（共计10天）和3月3日至3月20日（共计18天）的主张不能成立，本院对建行黑龙江分行举示的证据5，予以采信。建行黑龙江分行举示的其他证据均具备真实性、合法性和关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。
综合当事人举证、质证和庭审调查，本院确认以下事实：
2009年2月及3月间，雪上亚运村公司为向建行黑龙江分行借款，将其所有的房产证号分别为尚房权证亚布力字第0110**号、第011036号、第009838号、第009836号、第009895号、第009878号、第009993号、第009877号和第0098**号的9处房产，以及其享有使用权的土地证号分别为黑国用（2005）第25203021号、第25203022号、第25203023号、第25203024号、第25203025号、第25203026号、第25203027号、第25203030号和黑国用（2008）第25200698号、第25200699号的**处土地使用权抵押给建行黑龙江分行。嗣后，双方办理了上述房屋产权及土地使用权的抵押登记，建行黑龙江分行于3月1日取得编号为尚房亚布力他字第000730号房屋他项权证，并于3月2日取得编号为黑他项（2009）第25200006号、第25200007号、第25200008号、第25200009号、第25200010号、第25200011号、第25200012号、第25200013号、第25200014号和第25200015号土地他项权证。
同年3月3日，建行黑龙江分行与雪上亚运村公司签订《借款合同》一份。合同约定，雪上亚运村公司从建行黑龙江分行借款2.5亿元，期限为7年，自2009年3月3日起至2016年3月2日；贷款利率为年6.237%，实行浮动利率，即起息日基准利率上浮5%，并自起息日起至该合同项下本息全部清偿之日止一个月根据利率调整日当日的基准利率以及上述上浮／下浮比例调整一次，利率调整日为起息日在调整当月的对应日；贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上浮幅度同时进行相应调整；按月结息，结息日固定为每月的第20日；用款计划为：2009年3月3日2.5亿元；还本计划为：2011年3月2日2000万元、2012年3月2日3000万元、2013年3月2日4000万元、2014年3月2日5000万元、2015年3月2日5500万元、2016年3月2日5500万元；还款方式为雪上亚运村公司应于该合同约定的还款日前在建行黑龙江分行开立的账户上备足当期应付之款项并自行转款还贷，或者于该合同约定的还款日从其他账户上转款用于还贷；出现雪上亚运村公司违反该合同任一约定或违反任何法定义务、或者明确表示或以其行为表明将不履行该合同项下的任一义务的情形的，建行黑龙江分行有权宣布贷款立即到期，要求雪上亚运村公司立即偿还该合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息和费用；借款逾期的，对雪上亚运村公司未按时还清的借款本金和利息（包括被建行黑龙江分行宣布全部或部分提前到期的借款本金和利息），自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率和该合同约定的结息方式计收利息和复利；建行黑龙江分行为实现债权而实际发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由雪上亚运村公司承担。
同日，建行黑龙江分行与雪上亚运村公司签订《抵押合同》一份。合同约定，雪上亚运村公司为其在借款合同项下的债务提供最高额抵押担保；雪上亚运村公司以该合同“抵押财产清单”所列财产，包括前述已办理抵押登记的9处房产和10处土地使用权以及案外人黑龙江风车度假饭店有限公司所有的房产证号为尚房权证亚布力字第000028**号房产和案外人黑龙江亚布洛尼置业有限公司享有的土地证号分别为黑国用（2008）第25200688号、第25200690号、第25200691号、第25200695号、第25200696号和第25200697号6处土地使用权设定抵押；抵押担保范围为《借款合同》项下的全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、雪上亚运村公司应向建行黑龙江分行支付的其他款项（包括但不限于建行黑龙江分行垫付的有关手续费、电讯费、杂费等）、建行黑龙江分行实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；该合同项下担保责任的最高限额为3.3亿元，如雪上亚运村公司根据该合同履行担保义务的，该最高额按履行的金额相应递减。
当日，建行黑龙江分行向雪上亚运村公司发放贷款2.5亿元。嗣后，雪上亚运村公司陆续偿还了建行黑龙江分行《借款合同》项下截至2012年1月20日的本金2000万元及利息。自2012年2月起，雪上亚运村公司未再按期偿还《借款合同》项下的本金及利息。截至2013年12月20日，雪上亚运村公司共欠建行黑龙江分行借款本金2.3亿元以及利息36，686，339.25元，其中催收利息34，401，852.25元、复利2，284，930.45元。
在本案审理期间，建行黑龙江分行于2014年1月17日向本院申请追加黑龙江亚布洛尼置业有限公司和黑龙江风车度假饭店有限公司为本案被告，请求判令黑龙江亚布洛尼置业有限公司和黑龙江风车度假饭店有限公司以其抵押的房产、土地使用权拍卖、变卖、折价后的价款优先偿还所欠建行黑龙江分行借款本息。
本院经审查认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十五条第二款规定：“同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的，抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权”，而本案中，建行黑龙江分行与雪上亚运村公司签订的《抵押合同》，未对抵押财产所担保的债权份额或者顺序进行约定，建行黑龙江分行作为抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权，因此，黑龙江亚布洛尼置业有限公司和黑龙江风车度假饭店有限公司作为抵押人并不属于必须共同进行诉讼的当事人。同时《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”。建行黑龙江分行追加黑龙江亚布洛尼置业有限公司和黑龙江风车度假饭店有限公司为本案被告的申请，并未在本院指定的举证期限届满前提出，且黑龙江分行申请追加的被告亦不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》所规定的必须共同进行诉讼的当事人的情形。因此，对建行黑龙江分行追加被告的申请，本院不予准许，建行黑龙江分行可依法另行主张权利。
本院认为，本案所涉建行黑龙江分行与雪上亚运村公司之间签订的《借款合同》、《抵押合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。建行黑龙江分行如约履行了贷款义务，雪上亚运村公司未按期偿还借款，已构成违约，应当承担违约责任。根据《借款合同》约定，雪上亚运村公司有违反该合同任一约定、或者明确表示或以其行为表明将不履行该合同项下的任一义务的情形的，建行黑龙江分行有权宣布贷款立即到期，要求雪上亚运村公司立即偿还该合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息和费用。现建行黑龙江分行请求判令雪上亚运村公司偿还《借款合同》项下所有到期及未到期债务的本金2.3亿元及利息，符合合同约定，故本院对此予以支持。
依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条的规定，以建筑物和建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议，抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。本案中，雪上亚运村公司以前述已办理抵押登记的9处房产、10处土地使用权以及案外人房产、土地使用权为其在《借款合同》项下的债务提供担保责任最高限额为3.3亿元的最高额抵押担保，建行黑龙江分行对涉案抵押财产依法享有抵押权，并有权以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十五条第二款规定：“同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的，抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权”，以及《中华人民共和国物权法》第二百零三条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权或者发生当事人约定的实施抵押权的情形，抵押人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿”。因此，建行黑龙江分行对因为保证《借款合同》项下债务的履行而设定抵押的财产在最高债权额限度即3.3亿元内享有优先受偿权，故建行黑龙江分行主张雪上亚运村公司以其抵押的房产和土地使用权拍卖、变卖、折价后的价款优先偿还所欠借款本息，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。但建行黑龙江分行作为抵押权人，自应向订立抵押合同的抵押人主张抵押权。本案中，房产证号为尚房权证亚布力字第000028**号的房产，以及土地证号分别为黑国用（2008）第25200688号、第25200690号、第25200691号、第25200695号、第25200696号、第25200697号的6处土地使用权为案外人所有及享有，抵押人并非雪上亚运村公司，现建行黑龙江分行以雪上亚运村公司为被告并主张行使上述财产的抵押权，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，建行黑龙江分行的诉讼请求部分有理。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款、第二款和第二百零七条之规定，判决如下：
一、黑龙江亚布力雪上亚运村大酒店有限公司于本判决生效之日起10日内给付中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行借款本金2.3亿元；
二、黑龙江亚布力雪上亚运村大酒店有限公司于本判决生效之日起10日内给付中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行自2012年1月21日起至2013年12月20日止的借款利息36，686，339.25元；
三、黑龙江亚布力雪上亚运村大酒店有限公司于本判决生效后10日内按其与中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行签订的《人民币资金借款合同》所约定的标准给付中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行自2013年12月21日起至付本判决生效后10日内的利息；
四、如黑龙江亚布力雪上亚运村大酒店有限公司不能按期清偿上述借款本金及利息，则中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行可以编号为尚房亚布力他字第000730号房屋他项权证项下的9处房屋，以及编号为黑他项（2009）第25200006号、第25200007号、第25200008号、第25200009号、第25200010号、第25200011号、第25200012号、第25200013号、第25200014号和第25200015号土地他项权证项下的10处土地折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。
五、驳回中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行的其他诉讼请求。
如黑龙江亚布力雪上亚运村大酒店有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，375，231.70元、财产保全费5，000元，合计1，380，231.70元，由黑龙江亚布力雪上亚运村大酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于最高人民法院。
审 判 长 张 炜
代理审判员 包雪晶
代理审判员 李 锐
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 付兴驰