上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初29227号
原告瞿铭，女，1975年生，汉族，住上海市浦东新区。原告李君，男，1973年生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托代理人曹亚帝，上海申邦律师事务所律师。上列两原告共同委托代理人黄秀丽，上海申邦律师事务所实习律师。被告王惠娣，女，1951年生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人杜启宏(系被告王惠娣丈夫)，住上海市浦东新区。原告瞿铭、李君与被告王惠娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹亚帝、黄秀丽及被告王惠娣及其委托代理人杜启宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瞿铭、李君诉称，两原告系坐落于上海市浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人。2014年1月16日，原、被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定原告将系争房屋转让给被告，并约定若被告单方解约应向原告支付违约金人民币(以下币种相同)50万元。2014年2月15日，原、被告签订《房地产买卖补充协议》一份。因被告未按约履行，双方于2014年3月17日签订《协议书》一份，约定因被告单方违约，双方解除上述买卖合同，被告支付违约金50万元，由案外人孟某某承担担保责任。之后，因被告未支付违约金，故原告诉至本院，要求被告支付违约金50万元。被告王惠娣辩称，系争房屋并非由其购买，案外人孟某某与被告女儿谈恋爱，想一次性付款购买一套房屋，其看中了系争房屋，但因其要购买经济适用房，房产证上不能写他的名字，故要求被告出面购房，被告出面签订了合同及协议书等，后来才知道被孟某某所骗，被告签字是错了，被告也被孟某某骗掉了15万元，原告应该找孟某某负责，被告也是受害者。庭审中，被告要求减少违约金。
经审理查明，原告原系系争房屋产权人。2014年1月16日，原告作为卖售人(甲方)、被告作为买受人(乙方)，双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定系争房屋转让价为500万元，并约定了付款方式、过户时间等，还约定，甲乙双方约定违约金为50万元，甲方反悔不卖赔偿乙方50万元，乙方反悔不买赔偿甲方50万元。2014年2月15日，原、被告另行签订《房地产买卖补充协议》一份，合同约定被告于2014年2月19日前支付原告购房保证金50万元，如逾期支付则视为违约，应支付原告违约金50万元。之后，被告未向原告支付购房款或保证金，双方遂于2014年3月17日签订《协议书》一份，内容为，因乙方(即被告)未按照双方签订的补充协议书的约定支付给甲方(即原告)购房保证金，也未依补充协议的约定支付房款，现甲乙双方就终止(解除)房屋买卖协议如下：一、即日起，双方终止房屋买卖合同，自本协议签署当日双方到浦东新区房地产交易中心办理撤销买卖合同手续；二、乙方应支付甲方违约金50万元，鉴于乙方女婿孟某某自愿为乙方担保，并愿意为乙方支付甲方约定的违约金50万元，甲方同意孟某某履行担保责任后，免除乙方的责任。当日，孟某某向原告出具《担保承诺书》一份，内容为其自愿为王惠娣应支付的50万元违约金承担连带担保责任，承诺2014年3月底之前先行为买受人王惠娣支付卖售人违约金30万元，其余款项支付时间在卖售人同意后确定，如孟某某本人在2014年3月底之前未能支付卖售人30万元，同意卖售人依法追究买受人王惠娣及其本人在50万元担保范围内的责任。之后，被告及孟某某均未向原告支付上述违约金。庭审中，原告向法庭提供了其于2014年6月6日与案外人朱某某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定转让价款为420万元，被告对此不予认可，其陈述听说系争房屋以475万元出售的；庭审中，经法庭要求，原告向法院出示了2014年5月25日就本次房屋买卖签订的居间合同，居间合同约定房屋转让到手价为472万元，但原告拒绝将该居间合同作为证据向法院提供。本案审理过程中，本院就本案相关事实向孟某某作谈话笔录，孟某某陈述，当初其以个人名义买房怕有纠纷，就让其同学母亲王惠娣名义去购房，钱由其付，但后来其出事了，就没有付房款，也没有付违约金。以上事实，由经庭审质证的房地产权证、《上海市房地产买卖合同》及补充协议、《协议书》、《担保承诺书》、原告与案外人的买卖合同、孟某某谈话笔录等证据及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。至于被告辩称其并非实际购房人的辩解意见，本院认为，被告作为具有完全民事行为能力的成年人，其就购买房屋并与他人签订买卖合同的行为将产生何种法律后果应予明知，而其购房动机或其与案外人孟某某之间就购房款如何支付、实际产权人如何约定，系其与案外人孟某某之间的内部关系，对原告并无相应约束力，对外仍应由被告承担相应的合同责任，除非被告提供证据证明原告与孟某某之间存在恶意串通损害被告利益之情形，但对此被告并未举证。现因被告未按约付款，双方就买卖合同的解除事宜签订了《协议书》，该协议书对双方均具有约束力，被告应按约承担违约责任。至于被告提出要求减少违约金的意见，本院认为，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现针对被告的抗辩意见，本院认为，双方合同签订于2014年1月16日，而2014年3月17日双方即签订《协议书》解除了买卖合同，从立约到解约的过程延续时间不长；而原告虽称其仅以420万元出售系争房屋，但其签订的居间合同约定转让价款为472万元，居间合同与买卖合同签订时间相近，如此大幅降价原告未做合理解释，考虑到当前二手房交易市场中出现的买卖双方通过做低房价来规避交易税费的做法，原告与案外人的真实交易价格存疑，结合原告拒绝提供居间合同作为证据的行为，本院对原告主张的其转售房屋的真实转让价为420万元的意见不予采信。本院根据原、被告双方的合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、违约时间等综合因素考虑，双方约定的违约金确属过高，由本院酌情调整为35万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告王惠娣于本判决生效之日起十五日内支付原告瞿铭、李君违约金35万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，减半收取计4,400元，由被告王惠娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 周箐
二〇一六年七月二十八日
书记员 秦叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。