安徽省池州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）池民三终字第00116号上诉人（一审原告）：徐双全，男，1967年12月5日生，汉族，公司经理，住安徽省石台县。委托代理人：伍平生，男，石台县电信公司职员，住安徽省石台县。上诉人（一审被告）：上海裕安投资集团有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙志人，该公司董事长。委托代理人：董沪众，该公司法务。被上诉人（一审被告）：李序勋，男，1971年7月10日出生，汉族，居民，住安徽省合肥市庐阳区。上诉人徐双全因与上诉人上海裕安投资集团有限公司（以下简称裕安公司）、被上诉人李序勋房屋买卖合同纠纷一案，徐双全及裕安公司均不服石台县人民法院石民二初字第00025号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2013年11月6日公开开庭进行了审理。上诉人徐双全及其委托代理人伍平生、上诉人裕安公司的委托代理人董沪众到庭参加诉讼，被上诉人李序勋经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年12月28日，徐双全与原安申置业签订了《商品房买卖合同》一份，约定安申置业将位于石台县人民南路上海兰花苑3号楼401室以总价款241086元出售给徐双全。双方在合同第七条约定，“甲方应当在2010年7月28日前，依照国家和池州市人民政府的有关规定，将竣工综合验收备案合格并符合本合同约定的商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起15日内告知乙方的；2、因政府产业政策发生变化导致本合同无法履行，甲乙双方可以解除本合同并免责；3、县级以上规划、文物、环保、土地等主管部门根据法律法规采取行政措施或遇到重大技术问题致使开发周期延长的，出卖人可据实延长并免责。”合同第十八条规定了逾期交房的违约责任，其第二项规定，“（1）逾期不超过60日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之叁的违约金。”合同签订后，徐双全分别于2010年7月16预付100086元、2010年8月5日从中国工商银行股份有限公司石台支行贷款141000元汇入原安申置业账户，在进行房屋面积差价结算后，徐双全依约向原安申公司支付了全部房价款240535元。原安申置业于2010年7月28日向徐双全发出交房延期信息，称因天气原因欲将原定的交房时间7月28日顺延至8月中下旬左右，徐双全未予答复。2010年8月30日，徐双全签署上海兰花苑客户申领交房资料及物品清单、承诺书，受领涉案房屋钥匙等。2010年10月27日，原安申置业取得石台县住房和城乡建设委员会竣工验收备案，2011年3月7日，取得石台县公安消防大队建设工程竣工验收消防备案，该工程在消防方面具备使用条件，验收合格。原安申置业于2011年11月16日在《新安晚报》发出注销公告，通知债权人于该公告见报之日起45天内向其清算组申报债权，但未将公司解散清算事宜书面通知作为其已知的可能的债权人徐双全。原安申置业股东为裕安投资和李序勋，股东会于2012年12月30日决议解散公司并成立清算组、于2013年1月23日审议确认清算报告，清算报告载明企业的债权债务清理完毕，股东会决议表明公司全体股东对报告的真实性承担全部法律责任，清算报告附表三载明原安申置业剩余财产为10328201.59元，石台县工商行政管理局于2013年2月1日核准注销。一审法院认为：《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。根据《商品房买卖合同》第七条，原安申置业应当在2010年7月28日前，依照国家和池州市人民政府的有关规定，将竣工综合验收备案合格并符合本合同约定的商品房交付徐双全使用。原安申置业于2010年7月28日向徐双全发出的交房延期信息未取得徐双全的同意，且该信息所称顺延交房时间为8月中下旬左右，内容不明确，故不能视为对原合同的变更。竣工综合验收备案合格应当包括石台县住房和城乡建设委员会的竣工验收备案，如果是国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，还应当包括公安机关消防机构建设工程竣工消防验收。但涉案房屋并非大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，按照《中华人民共和国消防法》的规定，原安申置业在验收后报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构进行抽查即可。故石台县住房和城乡建设委员会的竣工验收备案的时间为涉案房屋的依约交付时间。原安申置业未经徐双全的同意，将未经石台县住房和城乡建设委员会的竣工验收备案的涉案房屋交付徐双全，已构成违约，应按《商品房买卖合同》第十八条承担违约责任，其逾期交房的时间从2010年7月29日起至2010年10月27日止，徐双全已交付房价款为：2010年7月16预付100086元、2010年8月5日汇入141000元。裕安投资和李序勋作为原安申置业清算组成员，虽然于2011年11月16日在《新安晚报》上发出了注销公告，但未按照公司法第一百八十六条的规定，将公司解散清算事宜书面通知作为其已知的可能的债权人徐双全，清算报告载明企业的债权债务清理完毕，股东会决议表明公司全体股东对报告的真实性承担全部法律责任，清算报告附表三载明原安申置业剩余财产为10328201.59元。原安申置业应承担的违约责任金额为6213.2元，故裕安投资和李序勋应就6213.2元向徐双全承担相应责任。据此，经一审审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告上海裕安投资集团有限公司、李序勋于判决发生法律效力之日起三日内向原告徐双全支付违约金6213.2元；二、驳回原告徐双全的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告上海裕安投资集团有限公司、李序勋负担。一审宣判后，徐双全与裕安公司均不服，徐双全上诉称：2009年12月28日，上诉人徐双全与原安申置业签订了《商品房买卖合同》，双方对房屋价款、交房时间及违约责任进行了约定。合同签订后，上诉人如约支付了全部房款，但安申置业迟迟不予交房，后经上诉人多次交涉，原安申置业将未经石台县住房和城乡建设委员会竣工验收备案及石台县公安消防大队建设工程竣工验收消防备案的房屋交付给上诉人，构成违约。2010年10月27日涉案商品房才取得石台县住房和城乡建设委员会竣工验收备案。2011年3月22日才取得石台县公安消防大队消防验收。因此2011年3月22日才是适格的交房日期，故逾期交房违约金应计算至2011年3月22日，综上，请求二审法院依法改判裕安公司、李序勋支付逾期交房违约金16628元，迟延履行金1000元并负担一、二审诉讼费。裕安公司辩称并上诉称：一、一审法院部分事实未能查明。首先未能查明安申置业于2010年8月20日通知全体“上海兰花苑”商品房购买人办理交房手续的重要事实。其次未能查明上诉人徐双全于2010年8月30日接收涉案房屋的事实。二、一审判决部分事实认定错误。1、一审判决认为安申置业与徐双全签订的合同约定的交房时间是2010年7月28日前错误，该交房日期错误打印为2010年7月28日前，应当是2010年8月28日前。2、一审判决认定石台县住房和城乡建设委员会在涉案备案意见书中的“文件齐全”是不包括公安消防部门出具的文件错误。3、一审判决认定安申置业向徐双全交付房屋的时间为2010年10月27日错误。三、一审判决适用《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条错误。安申置业于2011年11月16日在报刊上发出注销公告时，徐双全尚未对本案提起诉讼，不属于安申置业的债权人，无须书面通知徐双全。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回徐双全的诉讼请求，一、二审诉讼费由徐双全负担。徐双全在庭审中辩称：裕安公司于2010年7月28日给我发了信息，信息内容是因为天气原因告知将交房时间顺延，可以看出来合同约定的交房日期根本不是笔误。涉案商品房综合验收备案时间是2010年10月27日，不是裕安公司所称的8月20日。消防最后验收时间是2011年3月22日，故延期交房违约金也应计算至2011年3月22日。综上，请求二审法院支持上诉人徐双全的上诉请求，依法改判。二审中，双方均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。该合同对交房的时间和条件作了明确的约定，但原安申置业并未在安申置业股东会于2012年12月30日决议解散公司并成立清算组，裕安公司与李序勋作为清算组成员应将公司解散清算事宜书面通知已知的可能的债权人徐双全，现由于裕安公司和李序勋未履行书面通知义务，故对徐双全的损失，应承担相应的责任。上诉人裕安公司认为合同上约定的交房时间“2010年7月28日”系打印错误，应为“2010年8月28日”之前，同时认为原安申置业已于2010年8月20日通知全体“上海兰花苑”商品房购买人办理交房手续，但其未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。安申置业于2010年7月28日向上诉人徐双全发出的交房延期信息系其单方面的意思表示，未取得上诉人徐双全的同意，不能视为对原合同的变更。因上诉人裕安公司无证据证明安申置业在交付房屋时已告知买受人徐双全房屋未经竣工综合验收备案，且亦无证据证明徐双全要求其提前交付房屋，故一审判决将逾期交房违约金计算至竣工验收备案合格之日符合合同约定。上诉人徐双全认为涉案房屋应以消防验收合格作为交房的时间，亦不符合双方合同的约定，本院亦不予支持。综上，二上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由徐双全负担50元，上海裕安投资集团有限公司负担50元。审 判 长  许院生代理审判员  程 进代理审判员  段贵峰二〇一四年一月二十六日书 记 员  李 莹