广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深福法民三初字第116号原告深圳市梦想电子技术开发有限公司，住所地广东省深圳市福田区红岭南路红岭大厦1栋19D，组织机构代码71520945-7。法定代表人武浩，经理。被告艾金华，男，汉族，1976年10月11日出生，住址江西省新余市渝水区，委托代理人陈强，广东国晖律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年4月22日进行了公开开庭审理，原告法定代表人武浩、被告委托代理人陈强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年12月15日，原告指派员工陆杰，经中原地产居间租赁了深圳市福田区福民新村16栋703室，出租人为被告，双方签订房地产租赁合同，租赁期5年，月租金5500元，押金11000元。2011年12月2日，被告强行收房，原告搬出该房屋，至今被告未将收取的房屋押金退还原告，并未经原告同意处理了原告遗留在房屋的内家具。据此，请求判令：被告退还原告租房押金7700元、家具赔偿款2900元、押金利息5000元。庭审时，原告明确，原告诉请的押金利息按银行活期存款利率从合同结束之日即2011年12月5日开始计算，暂计至2014年12月，实际计至被告付款之日止；家具赔偿款按照市场的旧物价格确定。被告口头答辩称，1、原告诉称原告指派陆杰同被告签订房屋租赁合同，应提供相应证据予以证明，否则不符合合同的相对性。2、原告诉讼请求已经超过诉讼时效，原告称2011年12月2日解除租赁合同，应在解除合同2年内主张其权利，也没有证据证明之后有向被告主张权利。3、该房屋租赁合同由原告主动提出解除，原告也改变了租赁合同的用途，并非其所称的用于员工宿舍，而是同样用于转租，因为觉得没有利润，不愿意再向被告承租，而且承租人不愿意履行合同，就直接提出出租人想解除合同的话，如果合同没有到期，要求承租人搬离是困难的。根据房屋租赁合同约定，乙方单方提出解除合同的，甲方有权没收房屋押金并解除合同。4、原告提供的交接清单也能够证实其主动与汪永莲交接，清单上列明了房屋的物品，不存在被告处理原告物品的事实。5、原告在退房后还拖欠相应费用未支付，被告有权从押金中扣除。经审理查明，2010年12月5日，原告出具委托书，载明：“为加强福民新村、海滨广场、皇兴大厦的公司员工宿舍的管理，现委派陆杰（身份证：）先生代表本公司签署合同，管理此三处房屋宿舍，并全权处理相关事宜”。同日，原告员工陆杰（乙方）与被告（甲方）及深圳市中联房地产企业发展有限公司（经纪方）签订《房产租赁（居间）合同》，约定：乙方将位于深圳市福田区福民新村16栋703号房产出租给甲方，租期自2010年12月5日至2015年12月4日；租金为每月5500元，租金按月支付，第一次租金支付时间为2010年12月1日；签订合同当日，乙方应向甲方支付租赁定金2000元；在2010年12月1日之前，乙方支付租赁押金11000元，合同正常履行期满后，在甲乙双方结清应付租金、管理费等乙方应付费用后十五日内，余款由甲方不计利息退还乙方；物业租赁期间产生的物业管理、水、电、燃气、电话、有线电视等相关费用由乙方承担；租赁期间乙方欲分租或转租的，应征得甲方同意；双方解除合同，乙方在甲方通知解除合同后5日内搬离；房产交付后，乙方单方违约或提出解除合同的，甲方有权没收乙方支付的租赁押金并解除合同，乙方应付请所欠租金、水电费、物业管理费等应付费用，赔偿甲方损失。合同签订后，陆杰向被告支付了租赁押金11000元。之后，被告交付了房产，原告依约支付租金。2011年4月7日，陆杰与被告签订《福民新村16栋703室补充租赁协议》，载明：“福民新村16栋703室因本栋603室经常性骚扰、闹事及影响本室居住与生活，又使原房屋格局不得不进行改变，为此甲乙双方修改、补充原房屋租赁合同:1、原主人房卫生间及上下水拆除不用，由乙方施工使用隔壁房间的卫生间，解决该屋用厕用水问题；2、乙方加铺地毯，减小噪音；3、甲方自2011年4月至2011年11月止，每月减少租金1000元；4、在一年以后（手写为‘2011年11月’）以后，在恢复主人房的卫生间并提供上下水，并且解决本栋603室的恶意骚扰及影响本室居住的情况下，甲乙双方可以协商恢复本室原价格。之后，原告按每月4500元的标准支付租金，直至2012年1月份退房。2012年1月2日，原告法定代表人武浩就涉案租赁房产与案外人汪永莲签订退房交接协议，双方就房内家具家电进行了清点交接。原告确认收到退回的押金3400元。被告确认，原告于2012年1月退房后，涉案房产由汪永莲继续承租使用了一年。庭审时，双方确认：原告承租期间，涉案房产的主人房和卫生间不能正常使用。被告称双方正是因为该原因而签订补充协议调低租金；原告则称在调低租金一段时间后，2011年年底被告又再次要求涨租，原告不同意，被告就停水电，据此导致原告提前退房。关于原告退房时是否结清费用的问题，被告称原告退房时还有2011年11月、12月的管理费、电费、水费未结清，且收取了其他租客的押金4570元未退还；原告则确认退房时还有2011年12月的管理费、水费、电费未结清。另，根据原告的调查取证申请，为证明原告向被告主张退还押金的情况，本院向当时曾主持原告与被告就押金事宜进行调解的福民社区警务室魏海涛警官进行核查询问并作了询问笔录，魏海涛警官作了以下事实陈述：大约在2011年年底、2012年年初的时间，陆杰到警务室报警，报警后，魏海涛警官即找来被告进行调解；调解时，被告不同意陆杰提出的退还押金的方案，认为金额太高，后因双方分歧较大而没有达成和解协议，警官遂建议双方通过走法律程序解决问题；此次调解未果后，双方均未再来寻求调解；魏海涛警官于2014年6月份调离警务室。上述询问笔录经向原告和被告出示，双方不持异议。又查，2014年9月1日，陆杰曾就涉案租赁合同纠纷将被告诉至本院，诉请要求被告退还押金并支付家具赔偿款和押金利息，本院受理后立案号为（2014）深福法民三初字第1087号。该案审理过程中，陆杰申请撤诉，本院依法裁定准许撤诉。上述事实有原告提交的《房屋租赁（居间）合同》、收款收据、宽带业务受理表、佣金收款收据、银行进账单、宽带业务费发票、收条、《福民新村16栋703室补充租赁协议》、退房清单、（2014）深福法民三初字第1087号民事裁定书；本院在（2014）深福法民三初字第1087号案卷中调取的《委托书》；本院对魏海涛所作询问笔录以及本案庭审笔录加以证实，本院予以确认。本院认为，原告委托陆杰与被告签订房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，原告与被告之间据此成立合法有效的房屋租赁合同关系。双方确认涉案租赁房产在原告承租期间存在主人房和卫生间无法正常使用的问题，并因此协商在一定时间段内降低租金，但在降租期满后，双方并未就因房屋部分无法正常使用问题如何解决再次进行协商，由于主人房和卫生间系房屋主要组成部分，其是否能够正常使用将影响到整体房屋的正常使用，故原告在此情况下因上述问题而提前退房，具有合理理由，原告退房后，被告应在结清相关费用后退还原告租赁押金。但是，原告退房系在2012年1月份，且目前证据显示，原告代理人陆杰在2012年年初曾就退还租赁押金事宜与被告发生争执并在社区警务室进行调解，即原告在2012年年初即明确主张过押金返还而未与被告达成一致，此时应确定原告已清楚其权利受损，但此后直至陆杰于2014年9月1日起诉，没有证据显示在此期间原告曾向被告主张过返还租赁押金的权利，此期间已超过两年诉讼时效，被告也据此提出了时效抗辩，故被告关于原告返还押金及利息的请求已超过诉讼时效的抗辩意见成立，对原告要求返还租赁押金并支付押金利息的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿家具款的诉请，一方面，原告在2012年1月份退房时与汪永莲对房内家具家电进行了清点交接，此时应已清楚房内家具是否遭受损失以及损失情况等事实，但原告一直未向被告主张权利，直至2014年9月1日由陆杰提起诉讼，被告也据此提出了时效抗辩，故原告的该项权利主张同样超过了两年诉讼时效；另一方面，原告也没有证据证明租赁期间房内物品的归属情况、受损状况以及与被告的关联性，因此，对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告深圳市梦想电子技术开发有限公司的诉讼请求。案件受理费190元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 陈  绍  粦人民陪审员 吴  宝  荣二〇一五年十二月二十一日书 记 员 殷智华（代）附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。