河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫04民终1199号
上诉人（原审原告）：武亚伟，女，汉族，住平顶山市卫东区。
委托诉讼代理人：蒲子江，河南倚天剑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谭许生，男，汉族，户籍所在地平顶山市新华区。
被上诉人（原审被告）：谭惠影，女，汉族，住平顶山市卫东区。
委托诉讼代理人：包志伟、贾红伟，河南应国律师事务所律师。
原审第三人：名门地产（平顶山）有限公司，住所地平顶山市新华区湛河北路街道办事处八中北街社区居民委员会办公楼二楼。统一社会信用代码：9141040070062282C。
法定代表人：孙群堤，经理。
上诉人武亚伟因与被上诉人谭许生、谭惠影，原审第三人名门地产(平顶山)有限公司（以下简称名门地产公司）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服河南省平顶山市新华区人民法院（2015）新民初字第1285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人武亚伟及其委托诉讼代理人蒲子江，被上诉人谭惠影及其委托诉讼代理人包志伟、贾红伟到庭参加诉讼。被上诉人谭许生、原审第三人名门地产公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
武亚伟上诉请求：1、依法撤销（2015）新民初字第1285号民事判决书，发回原审人民法院重审；2、本案一、二审诉讼费均由谭惠影、谭许生承担。事实与理由：1、协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，且不属于物权法第十五条法律另有规定或合同另有约定的情形，协议真实有效。武亚伟在受让房屋时，不知道谭许生无处分权，也无重大过失，应认定为善意。2、退一步讲，法律没有规定权利人追认的时间限制，武亚伟占有、控制该房已长达九年，谭惠影对此明知，但并不对该房屋主张权利。本案诉至法院之前，谭惠影并没有不同意给武亚伟办理产权过户，而一审其二人未参加诉讼，一审法院无法认定其不同意配合办理过户手续。3、该房武亚伟占有该房已长达九年，属善意取得。
谭许生、名门地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。
谭惠影辩称，1、武亚伟和谭许生于2006年11月30日签订的《协议》不具有任何法律效力，系无效协议。本案争议的房产系谭惠影所有的房产，早在2003年10月7日和2005年4月20日就分别取得了房权证和土地使用证。2005年11月份，哥哥谭许生离婚后无住处，便临时借住在谭惠影该处房屋内。2006年底，谭许生不知何故失踪。谭惠影去到该房屋查看时发现武亚伟居住在那里，并说是谭许生把房子卖给了她，谭惠影说该房产是自己的私有财产，谭许生无权变卖，要求武亚伟搬离，但武亚伟态度强硬拒不搬走。双方多次协商未果。2011年8月18日，谭惠影做为房屋所有权人与平顶山市三梭房地产开发有限公司、名门地产公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议》和《房屋拆迁补偿安置补充协议》，约定了房屋拆迁补偿的相关事宜。后开发公司通知该楼住户搬出，由于武亚伟强行占用，拒不搬出，2013年8月7日，在市中兴路派出所民警、办事处工作人员的监督见证下，将武亚伟的物品从房屋中搬出，房屋交付房地产开发公司。谭惠影早在2003年即取得和办理了房屋所有权证书，而武亚伟和谭许生在2006年才签订了所谓的房屋买卖协议，并非武亚伟诉称的“谭许生和谭惠影恶意串通，又将该房屋登记在谭惠影名下。”我国《民法通则》第七十一条规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。谭许生并非房屋所有权人，对谭惠影所有房产不享有处分权，所签订的房屋买卖协议当然无效。2、谭惠影与平顶山市三梭房地产开发有限公司、名门地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》和《房屋拆迁补偿安置补充协议》合法有效。谭惠影是该处房产的合法所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，与开发商签订的上述协议是行使法律赋予的权利，故合法有效。综上，请求依法驳回武亚伟的无理诉讼请求。
武亚伟向一审法院起诉请求：1、确认武亚伟和谭许生于2006年11月30日签订的《协议》合法有效；2、请求确认谭惠影和名门地产公司于2011年8月18日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》和《房屋拆迁补偿安置补充协议》无效；3、请求判令名门地产公司协助武亚伟将其和谭惠影于2011年8月18日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》和《房屋拆迁补偿安置补充协议》的被拆迁人变更为武亚伟；4、本案诉讼费由谭许生、谭惠影和名门地产公司承担。
一审法院认定事实：本案争议房屋系位于本市新华区中兴路西三梭公司13号楼东6单元32号住房一套，建筑面积15.22平方米。该房屋产权证上登记的所有权人为谭惠影，谭惠影分别于2003年10月7日取得房屋产权证（房产证号为平房权证字第××号），于2005年4月20日取得国有土地使用证。2006年11月30日，谭惠影的哥哥谭许生与武亚伟签订《协议》一份，内容为“(我愿)谭许生将绢纺厂十平方房子13号楼32号转让给武亚伟，价钱贰万元整(20000元)，钱已付过，谭许生。2006年12月20日过户武亚伟。”《协议》尾部由谭许生、武亚伟签字。武亚伟当日将2万元购房款支付给谭许生，谭许生将房屋交付武亚伟使用，但一直没有为武亚伟办理房屋过户手续。武亚伟多次在朋友陪同下去找谭许生，要求办理房屋过户手续或者返还房款，均未果。2011年8月18日，谭惠影与项目开发商“平顶山三梭房地产开发有限公司”签订了《房屋拆迁补偿安置协议》和《房屋拆迁补偿安置补充协议》，后该项目由第三人名门地产公司接手。2013年8月7日，谭惠影进入该房屋中在中兴路派出所民警见证下将武亚伟东西搬出，并于次日将腾空后的房屋交付给名门地产公司。双方就该房屋产权问题产生纠纷，协商未果，武亚伟诉至法院。武亚伟主张其基于相信谭许生是房屋产权人才与其签订了房屋买卖协议，自己系善意，且一直在诉争房屋内居住，故与谭许生所签订协议有效；谭惠影主张该房屋为自己所有，系借给哥哥谭许生居住，故该买卖协议无效。
另查明，武亚伟提供的证人刘某、康某、李某、邓某到庭作证，可以证明：谭许生在与武亚伟签订房屋买卖协议之前在该房屋内居住，谭许生将房屋卖给武亚伟，武亚伟交付房款2万元，协议签订之日至房屋拆迁之时，武亚伟一直在诉争房屋内居住。期间，武亚伟向谭许生和谭惠影及其家人要求办理过户或返还房款未果。
另，名门地产公司于2015年12月24日出具证明两份，证明因该房屋拆迁问题，其进行调查中了解到，该房屋近十年来一直由武亚伟家人居住并缴纳水电费。同时出具承诺书：因武亚伟与谭许生、谭惠影就该房屋产权存在纠纷，谭惠影未能将该房屋交给公司拆迁，承诺双方未达成协议及法院判决前，不会将安置房交给任何一方。
一审法院认为，《中华人民共和物权法》第六条规定“不动产无权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”谭惠影系本案诉争房屋的合法所有权人，谭许生虽在该房屋内居住，但对该房屋并没有处分权，谭许生处分谭惠影房屋的行为系无权处分，因此武亚伟与谭许生签订房屋买卖协议时协议的性质为效力待定，武亚伟在得知房屋所有权人是谭惠影并要求其办理过户时，谭惠影并没有同意，因此谭惠影作为权利人并没有对该协议进行追认，武亚伟对该房屋的买受和居住使用并不因其善意而具有对抗谭惠影既有房产证的效力，也不能因此取得房屋的所有权，因此武亚伟与谭许生所签订的协议无效。谭惠影作为房屋所有权人与名门地产公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》和《房屋拆迁补偿安置补充协议》，该协议应为有效。谭许生对诉争房屋无处分权而隐瞒事实而与武亚伟签订房屋买卖协议违反法律规定，存在过错，因此给武亚伟造成的损失，武亚伟可另行向谭许生主张赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十一条、第五十八条、《中华人民共和物权法》第六条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回武亚伟的诉讼请求。案件受理费100元，由武亚伟承担。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。从本案诉争房屋的房权证可以看出，2004年该房屋已登记在谭惠影名下，谭惠影系争议房屋的合法所有权人。2006年谭许生与武亚伟签订房屋转让协议，系对涉案房屋的无权处分，该无权处分行为并未得到所有权人谭惠影的认可，武亚伟与谭许生、谭惠影也没有其他约定能够证明武亚伟可以合法取得房屋所有权。依据不动产登记的公示公信效力，武亚伟与谭许生签订房屋转让协议时，应对房屋的所有权人以及登记情况进行审查，而武亚伟上诉称其要求办理产权过户手续过程中才知晓诉争房屋登记在谭惠影名下，且至今仍登记在谭惠影名下，因此，不能认定武亚伟对诉争房屋的所有权已善意取得。故谭许生与武亚伟签订的房屋转让协议应为无效合同，谭许生无权处分且隐瞒事实，对合同无效存在过错，武亚伟的损失可向谭许生另行主张。
综上所述，武亚伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由武亚伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭国会
审判员 王绍峰
审判员 张姗姗
二〇一七年五月二十八日
书记员 郭闪闪
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原审判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。