黑龙江省肇源县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）源民初字第1296号
原告杨联书，女，1954年3月25日出生，汉族，退休教师，现住黑龙江省肇源县肇源镇广西小区。
被告李树坤，男，1964年6月7日出生，汉族，个体，现住黑龙江省肇源县肇源镇一小学道南。
原告杨联书与被告李树坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月3日受理，并于2015年6月3日作出了（2015）源民初字第460号民事判决。被告李树坤不服，在法定期间内提起上诉。大庆市中级人民法院以被告原审未出庭应诉，且双方当事人无书面房屋买卖合同，致原审法院未查清本案基本事实为由，于2015年9月28日作出（2015）庆民二民终字第672号民事裁定：一、撤销黑龙江省肇源县人民法院（2015）源民初字第460号民事判决；二、本案发回黑龙江省肇源县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2015年12月22日适用普通程序公开开庭进行审理。原告杨联书、被告李树坤，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年下半年，原告杨联书到被告李树坤的住所办理房屋过户手续，被告让原告交“办房照使用费用59元／平方米、上下水入网费25元／平方米”，原告不同意交纳，被告不给原告办理房屋过户手续。经肇源县物价管理局向被告调查核实，书面答复原告该笔费用被告不应收取；2010年7月31日，被告借交房之机收取原告管线费、水表费、电表费2020元。经肇源县物价管理局向被告调查核实，书面答复原告内部配套设施管线费、水表费、电表费应在建筑成本之内，该笔费用被告应退回。从2010年7月31日至今，原告交纳的2020元一直由被告使用，被告应按同期贷款利率支付原告利息；被告上诉时称原告购买的广西小区二单元402室是被告代表肇源县鑫源公司卖给原告的，被告个人无法协助原告办理房屋过户手续与事实不符。因为广西小区是被告个人开发建设，二单元402室是被告个人卖给原告，被告个人与原告口头约定的《商品房买卖合同》，原告交买楼款是被告个人收取，交买楼款收据上面没有肇源县鑫源公司公章，广西小区住户从被告手里买商品房，在交付被告3000元的过户费和其他乱收的费用后，由被告个人负责制作《商品房买卖合同》，并负责将房屋过户手续办理完毕。这足以证明被告有办法负责将原告的房屋过户手续办理完毕，被告只是以不给原告办理过户手续的手段逼迫原告交纳办理房照费用59元／平方米，上下水入网费25元／平方米；原告买的房子产权登记面积比合同登记面积小4.34平方米，面积误差比超出3%部分，之前应返还3.5平方米的购房款已在2010年7月31日交房款时扣除，现在还有0.84平方米的购房款未返还，按每平方米1243元计算，被告还应双倍返还2088元房价款。
被告辩称，被告不具备诉讼主体资格，被告是肇源县鑫源城市建设开发有限公司的委托人，是受公司委托将广西小区二单元402室房屋出卖给原告，并不是被告个人所有的房屋出卖给原告，被告作为肇源县广西小区开发单位的委托人，代表开发单位将该楼出卖给原告，如果原告要办理房屋过户手续应当由开发单位出具相关手续，而不是被告个人，被告无法协助原告办理房屋过户手续；原、被告之间没有签订书面《商品房买卖合同书》，原告自述购楼款金额11万元没有依据。无论按当时售楼价格，还是被告真实意思表示，被告从未说过该楼以11万元出售给原告，所以原告按照11万元标准计算没有依据，该楼被告实际出售价格为13万元；原告认为97020元就是购房款，剩余15000元，其中4300元抵顶楼房面积，10700元是违约金，与事实不符。第一，该楼现在没有经过房产测绘，无法证实面积问题，不存在差价款。第二、被告从未说过或承诺过给杨联书违约金一事，这10700元的违约金是原告单方想象的虚假事实；原告要求退回管线款、水表款、电表款2020元没有依据。被告作为开发单位的委托人将广西小区二单元402室房屋卖给原告，价格是13万元，而不是11万元，当年房屋售价在每平方米1680元，因当时开发单位着急用钱，才将该楼以每平方米1468元出卖给原告，原告只交付97020元的房款，还尚欠购房款。被告出具的两张收条明确写的是购楼款，所以，没向原告收取过管线款、水表款、电表款。综上，被告认为原告起诉主体以及诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告李树坤挂靠大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司开发建设肇源县肇源镇广西小区，该小区商品房由被告向外出售，除向鑫源公司交纳10%的管理费以外，所得价款归被告所有。鑫源公司已授权被告办理广西小区房屋产权登记等相关事项。2007年6月份，原告杨联书与被告口头约定商品房买卖合同，原告购买位于肇源县肇源镇广西小区二单元402室住宅一套，建筑面积88.5平方米，原告于2007年6月5日向被告交付购房款8万元。2010年7月31日，原告再次向被告交付款项17020元后，被告将住房钥匙交付给原告由其实际占有使用。在办理房屋产权登记的过程中，原、被告对双方口头约定的房屋出售价格、内部配套设施管线费、水表费、电表费、上下水入网费、办房照使用费产生争议。原告主张该套房屋出售价格为11万元，在2007年6月5日交付8万元后，原、被告对未交付的3万元购房款曾口头约定，用被告应返还的3.5平方米的购房款和逾期交付房屋的违约金抵顶15000元未交付的购房款，原告于2010年7月31日已将尚欠的15000元交付给被告，该套房屋价款已经交付完毕，被告另收取的2020元属于违规收费。依据是2015年2月3日，肇源县物价监督管理局对杨联书所交费用作出答复，认定内部配套设施管线费、水表费、电表费应在建筑成本之内，原告所交纳的2020元应由被告退回；办房照使用费、上下水入网费被告不应收取。被告主张该套房屋价款应为13万元，原告所交付的款项均为购房款，因原告未将全部价款交纳完毕，所以被告不能协助办理房屋产权登记手续。2015年6月26日，肇源县居民房地产测绘大队对该套房屋进行测绘后，认定该套住宅产权登记面积为84.16平方米。
另查明，中国人民银行5年以上年基准贷款利率2010年7月31日为5.94%。
以上事实有购房收据、收条、取暖费收据的复印件、肇源县物价监督管理局对杨联书所交费用的答复、房产处证明、测绘面积图、鑫源公司的授权委托书以及当事人的陈述予以证实。
本案争议焦点：双方争议的房屋价款究竟为多少。
本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告杨联书在购买被告李树坤开发的商品房过程中产生纠纷，系商品房买卖合同纠纷。根据商品房销售管理办法的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。本案中，被告挂靠鑫源公司开发建设肇源县肇源镇广西小区，享有独自出售房屋并与他人签订商品房买卖合同的权利，应当与原告签订书面合同明确商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、面积差异的处理方式、违约责任、办理产权登记等有关事宜。根据商品房销售管理办法的规定，商品房销售价格由当事人协商议定，销售可以按套计价，也可以建筑面积计价。合同法亦规定，法律、行政法规规定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。合同生效后，当事人就价款约定不明的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，原、被告双方未采用书面形式订立商品房买卖合同，现原告已经履行主要义务，被告实际接受了购房款，双方形成商品房买卖合同关系。由于双方对房屋价款约定不明，亦未达成补充协议，按商品房交易习惯，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，除当事人另有约定。因此，原告在2010年7月31日交付房款后，被告向原告交付房屋钥匙，视为原告已履行交付购房款义务。被告以争议房屋出售价格在13万元，原告尚欠购房款为由进行抗辩，因被告未提供证据证明该事实主张，本院不予采纳。原告诉请被告退回违规收取的款项及赔偿占用期间的经济损失，以及双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请被告不应借办理房屋过户手续向原告收取“办房照使用费用59元／平方米，上下水入网费25元／平方米”，因被告未实际收取该笔费用，并未对原告产生实质性财产侵害，故该诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李树坤于本判决生效后立即给付原告杨联书内部配套设施管线费、水表费、电表费共计2020元及占用期间经济损失（以本金2020元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率5.94%，自2010年7月31日起计算至本判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止）；
二、被告李树坤于本判决生效后立即向原告杨联书双倍返还房价款2088元（以面积误差比为0.84平方米，按每平方米1243元计算）；
三、被告李树坤于本判决生效后七日内协助原告杨联书办理房屋产权登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费25元，其他诉讼费88元，由被告李树坤负担。
如不服本判，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。
审 判 长 李宇峰
代理审判员 刘虹霞
人民陪审员 滕 杰
二〇一六年一月二十一日
书 记 员 贾美阳
附：《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明的，按照以下原则处理：
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。