湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂09民终56号
上诉人（原审原告）汤正光。
委托代理人顾祖成，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：代为调查收集证据，查阅案卷材料，参与庭审活动，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，代为签收法律文书。
被上诉人（原审被告）孝感保丽房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南区长征路**号。
法定代表人冯芬芬，该公司总经理。
委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人汤正光因与被上诉人孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2015）鄂孝南民初字第02426号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年1月11日立案受理后依法组成合议庭，于2016年3月4日公开开庭进行了审理。上诉人汤正光的委托代理人顾祖成，被上诉人保丽公司的委托代理人饶彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汤正光原审诉称，2010年11月20日，汤正光与保丽公司签订商品房买卖合同一份，约定由汤正光购买保丽公司开发的位于孝感市长征路23号保丽国际广场4幢23层2315号，建筑面积为86平方米的房屋一套，房屋价款409016元（单价4756元／平方米），该合同对房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、产权登记等事项均作出了具体规定。汤正光履行了交付房款409016元的义务，但保丽公司因建房超过规划批准文件，消防未达标，致其未按照合同约定向汤正光交付商品房及办理房屋产权手续，给汤正光造成巨大经济损失。故汤正光诉至法院，请求依法判令：1、保丽公司在判决之日起30天之内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，协助汤正光办理产权登记相关手续；2、保丽公司向汤正光支付逾期交房违约金及损失44787.25元（初步计算至2012年10月14日，以具备法律规定的交房时间为准）；3、保丽公司向汤正光支付未办理房屋产权证违约金及损失62579.45元（因约定的违约金过低增加后的损失）；4、保丽公司赔偿因超出设计容积率导致汤正光使用价值降低而造成的损失40901.60元；5、保丽公司承担本案一切诉讼费用。
保丽公司原审辩称，1、汤正光起诉超过诉讼时效，主张逾期交房违约金和逾期办证违约金，法院不应支持。本案的诉讼时效应当从合同约定的交房日期起算，汤正光实际收房时间是2012年1月1日，明显超过了法律规定的二年的诉讼时效。2、保丽公司履行了房屋的交付使用，不存在逾期违约行为。为履行通知义务，保丽公司通过第三方短信方式通知了汤正光。根据相关法律规定，短信属于数据电文，理应认定短信通知应为合同约定的书面形式，保丽公司不存在逾期交房的违约行为。3、汤正光诉称保丽公司应向其“支付未按约定办理房地产权属证书的违约金”的诉求，依法不能成立。按照合同约定，保丽公司已在房屋交付使用后的90日内，将办理权属登记的资料报房产登记机关备案，汤正光未取得权属证书的责任不在保丽公司，而在产权登记机关。4、汤正光要求赔偿购房款利息损失的诉求，既无合同约定，而且也没有法律的规定。5、汤正光主张所谓“容积率导致其价值降低”的观点不能成立。汤正光没有任何证据表明其因容积率的改变而降低了使用价值，双方签订的商品房买卖合同无此约定，亦无强制性法律规定。综上所述，汤正光的诉讼请求超过了诉讼时效，丧失了胜诉权，请求法院依法驳回汤正光的诉讼请求。
一审法院查明，2010年11月20日，汤正光与保丽公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定汤正光购买保丽公司开发的位于孝感市长征路23号保丽国际广场4幢23层2315号房屋一套，建筑面积为86平方米，价款409016元，交付期限在2011年10月15日前，并约定商品房交付使用后90日内，保丽公司将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，如因保丽公司的责任，汤正光不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意保丽公司按已付房款的1%向汤正光支付违约金，保丽公司继续协助汤正光办理房地产权属证书，直至办理完毕。该合同同时对付款方式、逾期交房的违约责任、规划设计变更、产权登记等事项均作出了具体约定。合同签订后，保丽公司于2012年1月1日向汤正光交付房屋，汤正光于2012年9月13日向保丽公司支付了实际面积为85.56平方米的购房款406923元。此后，因种种原因保丽公司至今未按照合同约定期限为汤正光办理房屋权属证书，故汤正光诉至法院。
一审法院认为，汤正光与保丽公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依照合同的约定履行各自的义务，但汤正光要求保丽公司协助办理房屋产权登记的诉讼请求，不属于民事调整范围，对汤正光的该项请求未予支持。对保丽公司未能按照合同约定的交房时间，即2011年10月15日前交付房屋，汤正光要求保丽公司支付逾期交房违约金及损失的诉讼请求，因汤正光从合同约定的交房次日即2011年10月16日起知道或应当知道其权利受到侵害，其应自此时起两年内主张自己的权利，汤正光亦未能提交诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已超过两年的诉讼时效，故对汤正光的该项请求未予支持。对于保丽公司未按合同约定为汤正光办理房屋权属证书，汤正光要求保丽公司支付违约金及损失的诉讼请求，因合同有保丽公司应按汤正光已付房款的1%向汤正光支付违约金，且保丽公司继续协助办理房地产权属证书，直至办理完毕的约定，故对汤正光要求保丽公司支付未办理房屋产权证的违约金的诉请予以支持，但其损失以及汤正光要求保丽公司赔偿因容积率导致汤正光房屋使用价值降低而造成的损失的诉请，因汤正光无相关证据证明未予支持。据此，依照《中国和人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、孝感保丽房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向汤正光支付因未办理房屋产权证的违约金4069.23元（按汤正光已付房款406923元的1%计算）。二、驳回汤正光的其他诉讼请求。上列应付款项，如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3245元，由汤正光负担3195元，孝感保丽房地产开发有限公司负担50元。
上诉人汤正光不服一审判决上诉称，一、保丽公司有义务将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，协助汤正光办理产权登记相关手续。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，保丽公司应在交付房屋90日内即2012年1月15日前将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。该义务既是主合同约定义务，又是主合同附随义务，保丽公司应依法履行。因保丽公司违规超建及消防验收不合格，无法达到验收交房条件，汤正光因此无法取得合法的产权证，其权利得不到保障。保丽公司已根本性违约，汤正光有权要求保丽公司在判决之日起30天内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并协助汤正光办理产权登记相关手续。二、保丽公司至今未交房构成违约，逾期交房的损失的期间应计算至其具备法律规定的交房条件之日止。《商品房买卖合同》第八条约定，房屋交付期限为2011年10月15日，交房条件为该商品房经验收合格。根据《城市房地产管理法》第26条之规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》进一步明确规定，未经验收合格或者验收不合格的不得交付使用。商品房验收需经房产、城建、规划、公安消防部门验收合格，才能视同已具备交房条件。但保丽公司建成的房屋面积、层高超过规划标准，消防设施没有验收，不具备交房条件。保丽公司不能将该房屋交付给汤正光，即使保丽公司单方面将该房屋交付给了汤正光，也不应视为法律意义上的交房。因保丽公司至今仍未达到交房条件，故未交房的违约期限应计算至保丽公司达到交房条件之日止。此期间，汤正光一直向保丽公司主张权利，诉讼时效已经中断，应重新起算，故未超过两年诉讼时效期间。三、《商品房买卖合同》第十五条约定，保丽公司未按约履行办证义务，则按购房款的1%支付违约金。该约定是合同签订前保丽公司已制定好的条款，属格式条款，约定的违约金数额明显偏低，不足以弥补汤正光损失及惩戒开发商恶意违约的行为，不应得到法律的认定及保护，应以保丽公司违约给汤正光造成的损失确定违约金数额。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。故汤正光的损失应按已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至保丽公司能协助办理产权证之日止。四、案涉住宅楼规划许可为25层，但保丽公司擅自改变容积率实际建成29层，导致汤正光的房屋使用价值降低，保丽公司应赔偿超出设计容积率而造成汤正光的房屋使用价值降低的损失。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持汤正光一审诉讼请求，并由保丽公司承担本案一切诉讼费用。
上诉人汤正光为支持其上诉请求，二审向本院提交了如下证据：
证据一、证人刘某甲的证言一份，证明汤正光一直在向保丽公司主张权利。
证据二、案涉住宅楼的规划图、红线图，证明该楼规划许可为25层，但保丽公司擅自改变容积率实际建成29层，导致汤正光的房屋使用价值降低。
被上诉人保丽公司二审答辩称，保丽公司协助办理过户登记的义务不是民事诉讼审理范围；且保丽公司已履行了相关资料的报备义务，未能办理过户手续，是行政机关的原因，不应归责为保丽公司。保丽公司已按合同约定履行了交房通知义务，不存在逾期交房行为，汤正光的诉讼请求超过法律规定的诉讼时效，应予驳回。汤正光认为合同约定的逾期办证违约金过低应予调整的理由不能成立，合同的内容系双方自愿达成，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。汤正光一、二审均无证据证明，因房屋的设计变更降低房屋的使用价值，其要求保丽公司赔偿房屋使用价值降低的损失，无事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人保丽公司二审未向本院提交新的证据。
经庭审质证，保丽公司对汤正光提供的证据一认为，真实性认可，但不能达到上诉人的证明目的；对证据二认为不是新证据，不予质证。本院认为，尽管被上诉人保丽公司对证人刘某甲二审出庭作证的证词的真实性无异议，但是证人刘某乙陈述，汤正光与保丽公司发生矛盾的事，是其听说的，并非现场亲见，其证言属于传来证据，无其他证据相佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十七条“出庭作证的证人应当客观陈述其亲身感知的事实……证人作证时不得使用猜测、推断或者评论性的语言”的规定，对其证言本院不予采信；证据二并不能证明汤正光因容积率改变而遭受的损失。故对上诉人的二份证据，本院不予采信。
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本案焦点：1、汤正光是否有权要求保丽公司协助办理产权登记手续。2、汤正光要求保丽公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求是否已过诉讼时效。3、合同约定的保丽公司逾期办证违约金是否应予调整。4、汤正光要求保丽公司赔偿变更容积率所造成的损失能否支持。
关于焦点一，本院认为，本案的纠纷因商品房的预售而引起，根据《最高人民法院关于印发修改后的﹤民事案件案由规定﹥的通知》之规定，本案案由应定性为商品房预售合同纠纷。案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应当依照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，汤正光履行了交纳房款的义务。保丽公司也应按合同约定交付房屋并履行合同约定的附随义务。《商品房买卖合同》第十五条约定，保丽公司应在交付房屋90日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。该约定系平等主体之间自愿达成的对权利的自由处分，保丽公司有义务在交付房屋后，协助汤正光依照相关的法律法规规定办理产权登记手续。一审判决认定该项义务不属于民事调整范围是错误的，本院予以纠正。
关于焦点二，本院认为，《商品房买卖合同》第八条约定，保丽公司应在2011年10月15日前交付房屋，因保丽公司未按约定交付房屋，汤正光要求保丽公司支付逾期交房违约金及损失的诉讼请求，应在合同约定的交房次日起两年内主张权利，因汤正光起诉时已超过两年诉讼时效，且未能提交诉讼时效中止、中断的相关证据，故汤正光上诉称逾期交房的诉讼时效没有经过之理由本院不予采信。
关于焦点三，本院认为，《商品房买卖合同》第十五条约定，保丽公司未按约履行办证义务，则按购房款的1%支付违约金。汤正光认为该违约金标准过低应予增加。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，汤正光并无证据证明其遭受的实际损失，也未证明该违约金标准低于造成的损失，故该项上诉理由本院不予采信。
关于焦点四，本院认为，汤正光要求保丽公司赔偿变更容积率所造成的损失，因汤正光并无证据证明发生的实际损失，且双方在合同中也未明确约定，故该上诉请求本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，二审予以纠正，汤正光的上诉请求本院予以部分支持。经合议庭评议，依照《中国和人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五十七条之规定，判决如下：
一、维持湖北省孝感市孝南区人民法院（2015）鄂孝南民初字第02426号民事判决第一项，即孝感保丽房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向汤正光支付逾期办理房产证违约金4069.23元。
二、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2015）鄂孝南民初字第02426号民事判决第二项，即驳回汤正光的其他诉讼请求。
三、孝感保丽房地产开发有限公司应当于本判决生效后30日内依照相关法律法规规定协助汤正光办理房屋产权登记手续。
四、驳回汤正光的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。
一审案件受理费3245元，由汤正光负担3195元，孝感保丽房地产开发有限公司负担50元。二审案件受理费3245元，由汤正光负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 铮
审判员 汪书力
审判员 胡 红
二〇一六年三月二十八日
书记员 张 依
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五十七条出庭作证的证人应当客观陈述其亲身感知的事实。……证人作证时不得使用猜测、推断或者评论性的语言。