重庆市第一中级人民法�
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终5793号
上诉人（原审被告）：江鸿，男，1979年3月11日出生，汉族，住重庆市忠县，
委托诉讼代理人：谢小琳，重庆峰岸律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黄丹，女，1987年10月9日出生，汉族，住重庆市忠县，
委托诉讼代理人：谢小琳，重庆峰岸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1996年1月16日出生，汉族，住福建省将乐县，
委托诉讼代理人：张玖琳，重庆远博律师事务所律师。
原审第三人：中国光大银行股份有限公司重庆龙头寺支行，住所地重庆市渝北区东湖南路333号中渝爱都会2幢1-1号，注册号500000300017138。
负责人：王萍，行长。
上诉人江鸿、黄丹因与被上诉人ＸＸ、原审第三人中国光大银行股份�限公司重庆龙头寺支行（以下简称光大银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初8766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人江鸿及上诉人江鸿和黄丹共同的委托诉讼代理人谢小琳，被上诉人ＸＸ及其委托诉讼代理人张玖琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
江鸿、黄丹上诉请求：撤销原判，改判驳回ＸＸ的诉讼请求。事实和理由：1、ＸＸ在2016年10月20日前未能通过银行审核办理按揭，是由于ＸＸ本人的信用及担保人的信用原因。2、在江鸿、黄丹和银行预约还款后，还款解押是一个固定的日期。ＸＸ未能在江鸿、黄丹预约的还款解押日支付款项，已构成违约。在第二个月到期之后江鸿、黄丹再次申请解押的情况下，ＸＸ仍然未将25万元的房款支付给江鸿、黄丹用于还款的情况下，江鸿、黄丹向ＸＸ以及中介提出解除的通知。从前述两个事实能反应在2016年12月20日未能还款解押的原因是ＸＸ的原因，在2016年11月20日到了之后ＸＸ仍然没有按照约定支付25万元房款用于还贷，是属于ＸＸ再次违约，在此种情况下江鸿、黄丹提出解除合同是于法有据的。江鸿、黄丹按照合同法和合同约定对ＸＸ进行了催告，在催告无果的情况下，依法行使了解除权，按照合同法的规定，在解除通知送达合同相对人时生效。ＸＸ对解除合同的效力有异议的，可向法院或仲裁委提起确认之诉。ＸＸ未提起确认之诉，则应当认为合同已经解除。3、江鸿、黄丹与ＸＸ2016年9月20日签订的《房屋买卖（转让）合同》约定内容与当时的约定不一致，且江鸿、黄丹在签订合同后即提出了异议。4、合同解除后，江鸿、黄丹本着诚实信用原则，同意继续履行合同，但前�条件是双方就损失必须达成一致，双方就损失未能达成一致的情况下，即最终的承诺未成立，继续履行合同的条件未成就。5、双方自签订合同至今，已有10个月之久，其中江鸿、黄丹已产生房款和利息5万余元，且未履行的原因和责任不在于江鸿、黄丹。一审法院判决江鸿、黄丹按原合同履行，同时还需承担违约责任，明显对江鸿、黄丹不公。6、一审法院对ＸＸ银行流水的证明目的认定错误。7、一审法院程序违法，漏列当事人，应当将重庆诚祥房地产经纪有限公司作为本案当事人。不仅有ＸＸ的违约，还有中介机构的沟通不畅和欺诈的事实，在一审判决中也有充分的体现。在三方谈合同的时候，江鸿、黄丹一方是净得128万，其余是不管的，结果在签订合同的时候合同上面又是写的江鸿、黄丹去解押，这个问题经过协商之后又改了合同，这个行为表明，中介机构在�订合同中本身就不诚信。既然中介机构收取了费用，那么就应当承担相应的责任，中介机构应当作为当事人参加诉讼。8、在本案之前ＸＸ向渝北法院提出过诉讼，要求江鸿、黄丹双倍返还定金，双方返还定金的前提就是在解除合同作为前提和基础。就本案江鸿、黄丹一方提出了解除合同，ＸＸ一方也认可，实际上双方合同已经解除的情况下，ＸＸ要求履行合同没有事实和法律依据。9、本案的房屋买卖合同的解除不是基于房屋涨价而产生的，而是基于ＸＸ本身的违约，在江鸿、黄丹多次督促未按照合同履行的情况下而解除的。10、江鸿、黄丹是按揭买的房，从双方签订合同到现在都一年了，江鸿、黄丹的损失是一直在增加，而一审还是按照当时的合同价格来判决是对江鸿、黄丹不公平的。
ＸＸ辩称，一审法院判决公平公正，合理合法，应当予以维持。从整个合同履行过程中来说造成江鸿、黄丹现在的局面不是我方造成的，是因为江鸿、黄丹迟迟不配合过户，不履行合同，造成现在的结果。2016年10月因为银行审批的原因，作为江鸿、黄丹来说就是配合中介办理银行贷款，并不是因为江鸿、黄丹提到的我方的信用问题，是银行内部放款的管理问题。在银行没有作出审批通过的情况下，我们也积极的变更贷款银行，从江鸿、黄丹举示的微信记录也能看出江鸿、黄丹是同意了的，并且事后也是到银行去签订了贷款。在第二次准备还款的情况下，江鸿、黄丹又无理的提出很多要求，江鸿、黄丹每见一次面就要求增加款项，在这种情况下我方没有收取江鸿、黄丹的款项而离开，我们也多次联系江鸿、黄丹，江鸿、黄丹拒不配合履行合同义务。因此合同的违约责任应当在江鸿、黄丹，ＸＸ一直是积极的想促成交易的完成。对于补�的问题，并不是我方认为违约了而补偿，而且因为我方想要完成这个交易，在江鸿、黄丹提出无理的要求下尽量的妥协。关于江鸿、黄丹提到的其损失扩大的问题，并不是由于ＸＸ的原因造成的，而是其自己不配合造成的。江鸿、黄丹提出合同解除的问题，虽然给我们发出了通知，而这个通知是在我们第二次变更贷款银行之前发出的，而第二次签订了变更银行之后江鸿、黄丹也是达成了一致意见，江鸿、黄丹不能再依据这个理由来说是我们的原因未支付首付款为由，这与我们当时的事实是不符的。针对江鸿、黄丹提到的我们在之前起诉的双倍返还定金的问题，的确是我们之前有起诉过，只不过在没有开庭之前就撤诉了，而且也没有提出解除合同的问题，即使说双倍返还定金是解除合同的前提，但是也需要有法院的判决书作为前提，不能表明我们就是认可了解除合�。
光大银行向本院书面述称，对一审判决内容无异议。
ＸＸ向一审法院起诉请求：1.判决江鸿、黄丹继续履行2016年9月20日签订的《房屋买卖（转让）合同》，即协助ＸＸ办理房屋过户手续；2.判决ＸＸ有权代为江鸿、黄丹偿还在光大银行的银行借款，并办理抵押手续；3.判决江鸿、黄丹支付违约金，以128万元为基数，从2017年1月10日起按每日千分之一计算至还款解押之日；4.案件受理费由江鸿、黄丹承担。
一审法院认定事实：2016年9月20日，ＸＸ与黄丹签订《房屋买卖（转让）合同》。主要约定：黄丹将位于重庆市北部新区金开大道1122号1幢1单元16-2的房屋，以128万元的价格出售给ＸＸ；签订合同ＸＸ当日支付定金5万元，还款解押当日支付房款25万元，余款98万元ＸＸ用所购房屋按揭贷款支付，若银行未批准贷款或实际批准的贷款金额不够�付付款，则由ＸＸ与过户之前自筹剩余付款给黄丹；黄丹必须于2016年9月30日前向银行预约提前还款并将预约的具体时间告知经纪方，在还清银行欠款且赎出抵押在银行的相关证件后3个工作日到房交所办妥注销抵押登记，注销抵押登记完成后将房产证原件交经纪方托管；如ＸＸ通过经纪方协助办理按揭贷款申请的，则买卖双方需到经纪方指定地点与银行签订按揭贷款相关文件并提交齐全贷款所需相关资料、缴纳相关费用；如ＸＸ不通过经纪方办理按揭贷款的，买卖双方需签订《自行办理按揭贷款承诺书》，但ＸＸ、黄丹双方需在2016年9月30日之前完成按揭贷款的面签事宜，且ＸＸ应在贷款经银行审批通过后3日内以短信或书面方式通知黄丹及经纪方。ＸＸ、黄丹双方违反合同约定，逾期十日以内的，违约方每日按房屋成交价格的千分之一向守约方支付违约金，合同继�履行。超过十日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付房屋成交价格20%的违约金。守约方要求继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按成交价千分之一支付违约金等。在合同的尾部，ＸＸ在买方处签名，黄丹在卖方处签名，江鸿在卖方委托代理人处签名，重庆诚祥房地产经纪有限公司在经纪方处盖章，刘某在经办门店及人员处签名。
合同签订当天，ＸＸ依约支付定金5万元。之后，ＸＸ与经纪方在浦东发展银行办理按揭贷款手续，由于ＸＸ未通过审核，便更换到工商银行办理，并通过了审核。在ＸＸ申请按揭贷款的同时，黄丹也向光大银行申请提前还款。2016年10月21日，黄丹向经纪方及ＸＸ发出《督促履行合同通知》，表明自己已向银行预约了提前还款，但ＸＸ没有在还款解押当日支付房款25万元，因此，要求ＸＸ在10日内履行。2016年11月27日，江鸿、黄丹由向ＸＸ发出《解除合同通知书》，认为ＸＸ未按合同约定的在还款解押当日及《督促履行通知》限定的期限内支付房款25万元，因此提出解除合同。在此过程中，经纪方刘某与江鸿、以及江鸿与证人吕某（系ＸＸ舅舅）多次通过电话或短信进行沟通江鸿、黄丹还款解押和ＸＸ与经纪方办理按揭贷款的事宜。由于江鸿、黄丹认为ＸＸ未办理好按揭到款手续，致使其不能按向银行预约的时间还款，造成其损失，为此要求ＸＸ对其赔偿8千余元，经过协商，双方对补偿金额达成一致，但因对协议中的措辞有分歧，最终未达成一致意见。
另查明，合同签订后的当天，江鸿、黄丹认为合同约定的内容与协商的内容不一致，要求对其补偿，ＸＸ经经纪方做工作，同意补偿1000元，江鸿、黄丹认为当时提出的是2000元。根据证人刘某的陈述，合同约�由江鸿、黄丹解押，但因江鸿、黄丹的资金问题，就将首付款25万元变更为还贷款的一部分，ＸＸ对此也认可，并在协商过程中提出将25万元直接付给江鸿、黄丹，由江鸿、黄丹出具收条，然后由江鸿、黄丹直接去还银行按揭贷款。但因双方对江鸿、黄丹提出的补偿金额有分歧，致使ＸＸ未能将25万元房款支付给江鸿、黄丹。
一审法院认为，ＸＸ与江鸿、黄丹签订的《房屋买卖（转让）合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律法规禁止性的规定，应属有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，合同签订后，双方均在积极履行合同，只是ＸＸ与经纪方在办理按揭贷款的过程中，由于银行审查的原因，未能在江鸿、黄丹向银行预约归还按揭贷款的期限内办理完毕，造成江鸿、黄丹认为ＸＸ违约并造成其损失。合同约定ＸＸ支付首付款的时间为还款解押日，还款解押日不是一个固定的时间节点，而是根据江鸿、黄丹向按揭银行预约还款来确定，在此期间，ＸＸ在经纪方的安排下，一直积极配合，也明确向江鸿、黄丹提出将房款直接支付给江鸿、黄丹，由江鸿、黄丹直接向按揭银行还款，但因江鸿、黄丹原因而未实现。从整个过程来看，ＸＸ并未违反合同约定。江鸿、黄丹虽通过中介发出《解除合同通知书》，但江鸿、黄丹提出解除合同的理由没有事实依据，故不发生合同解除的效力。江鸿、黄丹现提出不履行合同，违反法律规定，应当承担相应的法律责任。由于涉案房屋在光大银行设有抵押，ＸＸ与江鸿、黄丹所签订的《房屋买卖（转让）合同》要继续履行，必须消灭抵押权后才能实现，故ＸＸ要求代江鸿、黄丹清偿债务的请求合法有据，应予支持。ＸＸ对于违约金的请求，认为如果法院认为过高，可以由�院依法进行调整。结合一审法院实际，一审法院依法将违约金调整为人民银行同期贷款利率。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一第二款之规定，判决：“一、判令被告黄丹、江鸿继续履行2016年9月20日签订的《房屋买卖（转让）合同》，并在消除银行抵押后十日内协助原告办理房屋过户手续；二、原告ＸＸ在判决生效后十日内代被告黄丹偿还在第三人中国光大银行股份有限公司重庆龙头寺支行的银行借款，并办理解除抵押手续；三、判决被告黄丹、江鸿向原告ＸＸ支付违约金，以128万元为基数，从2017年1月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还款解押之日；四、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。案件受理费16320元，减半收取8160元，保全费5000元，共计13160元，由被告黄丹、江鸿负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”
本院二审审理查明：《房屋买卖（转让）合同》首部载明的转让方是江鸿、黄丹，内容中载明所有权人含共有人是江鸿、黄丹。
二审中，江鸿、黄丹举示（2017）渝0112民初5705号民事裁定书和该案的起诉状，拟证明ＸＸ已认可双方房屋买卖合同已经解除的事实，对方看到解除合同有利就要求解除合同，看到房价涨了之后就要求继续履行合同。ＸＸ对真实性无异议，但是认为不属于新证据，不能达到江鸿、黄丹的证明目的，而且在起诉中我方并没有认可双方合同解除，而且该案没有经过法庭审理的情况下我方就撤诉了，我方并无违反合同的行为，可以选择对自己更�利的方式。
二审中，江鸿、黄丹对原判查明的事实认为，原判对ＸＸ第一次办理贷款未通过审核的原因没有查明，证明显示是因为ＸＸ提供的担保人的信用问题没有通过；原判第6页第1、2行有误，双方签订和履行过程中，共发生过三次协商，第一次是合同签订当天，签订之后我发现合同中解押条款的内容不是我与中介沟通的真实意思，做了一次协商我提出要对方补偿2000元，对方只愿意给1000元，我表示同意，但是对方一直没有支付25万给我用于还贷；第二次2016年11月18日左右我们再次就ＸＸ的损失进行一个协商，我方提出有8000多元的损失，对方只同意支付一半，所以就没有谈成；第三次是在2016年12月9日左右我向对方发出解除合同通知书之后，在中介公司张波经理的组织下再次协商，协商我的损失金额，达成一致意见8000元，因此就需要重新签订协议，但是双方对重新签订协商的措辞未能达成一致，就没有签的成；原判第六页第二段最后一句话是一审法院的主观判断，25万元都没有付，不能用几千元的损失金额作为25万没有支付的原因；对原判查明的其余事实没有异议。ＸＸ对原判查明的事实无异议；认为我们是协商了三次，第一次是签订合同之后，对方就觉得不划算找到中介要求加2000元，中介给我说加1000元，我认为128万就出了，还是想买这个房屋就同意了加1000元，说的25万是还款解押的时候付，没有说先支付；2016年11月17日对方通知我们说是还款解押日，然后中介给了我们对方在2016年10月21日发出的督促履行合同通知，要求我方把钱准备好一起去办理解押；我方担心对方有矛盾，就要求对方本人到场，第二天江鸿、黄丹就从忠县到了中介公司，对方就提出损失的问题要求8800元，我方认为对方提出的有些费用不合理�比如车费都是1500元，因此我方不同意，我方承认给3500元，之后中介少了一点中介费，就一共是赔偿6800元的损失，对方不愿意就直接走了；第三次是对方发出解除通知之后，在2016年12月份，我们一起在中介进行的协商，损失达成了一致意见是6800元，然后对方就要求在重新签订的协议上写一句一切责任由我承担，我就要求对方明确我该承担什么责任，对方也写不出来，然后当天合同也没有签订成，当天本来是双方都同意把还款解押的事情交给中介去办，所以就是在公证处谈的，但是就是因为最后那句话没有说清楚，所以公证也没有办成。
从双方对合同签订后的协商情况的陈述看，比原判查明的事实更详尽，双方陈述的内容存在部分不一致，但与原判查明的事实并不存在矛盾之处。本院对原判查明的事实予以确认。
本院认为，案涉的《房屋买卖（转让）合同》，在首部载明转让方是江鸿、黄丹，内容中写明所有权人含共有人是江鸿、黄丹，在一审审理及上诉理由中，江鸿、黄丹未对己方两人均系ＸＸ的合同相对方提出异议，因此，本院认为该合同中，江鸿、黄丹均是房屋的卖方，该合同系买卖双方真实意思的表示，且不违反法律法规禁止性的规定，应属有效，对双方当事人均具有法律约束力。
合同签订的当天，江鸿、黄丹即认为合同内容与协商的内容不一致，要求ＸＸ给予补偿。而江鸿、黄丹对于口头协商的内容与书面合同不符的说法，并未举示证据证明，本院对其说法不予采信。合同签订之后，双方均在积极履行合同。ＸＸ与经纪方在办理按揭贷款的过程中，由于银行审查的原因，未能在黄丹向银行预约归还按揭贷款的期限内办理完毕。但是，合同约定的是，ＸＸ在黄丹还款解押当日只需支�房款25万元；余款98万元，如果ＸＸ能够用案涉房屋办理银行按揭，就用按揭贷款支付，如果银行未批准贷款或批准的贷款不够支付，则由ＸＸ在过户之前自筹剩余的款项支付给江鸿、黄丹。从法律关系上讲，在江鸿、黄丹未对案涉房屋还款解押，并过户给ＸＸ之前，ＸＸ只能就案涉房屋向银行申请办理按揭贷款，看能否通过银行审核，而不可能用案涉房屋在银行取得按揭贷款；银行也不可能在房屋过户到ＸＸ名下之前，就案涉房屋发放贷款给ＸＸ。因此，ＸＸ是否取得的银行按揭贷款，不影响江鸿、黄丹向光大银行办理还款解押。合同约定ＸＸ支付房款25万元的时间为还款解押日；还款解押日在签订合同时不是一个固定的时间节点，而是根据江鸿、黄丹向光大银行预约还款后，根据光大银行回复的时间来确定。在整个过程中，ＸＸ在经纪方的安排下，一直在积极履行。即使江鸿、黄丹第一次预约了2016年10月20日还款，当日ＸＸ因故未支付25万元，但是江鸿、黄丹并未以此为由解除合同，而是发出《督促履行合同通知》，并在2016年11月18日与ＸＸ就合同继续履行进行了协商，只是双方就江鸿、黄丹所提出的损失补偿问题未能达成一致，协商未果。在江鸿、黄丹签订合同当日即提出要另外补偿，并且对还款解押的义务由谁履行有异议，再次提出补偿的情况下，ＸＸ暂不支付25万元是可以理解的，不能将之视为ＸＸ的违约行为。江鸿、黄丹虽发出了《解除合同通知书》，但江鸿、黄丹提出解除合同的理由没有事实依据，故不发生合同解除的效力。ＸＸ要求继续履行合同，亦应将该25万元支付江鸿、黄丹。
ＸＸ虽然在本案之前起诉过双倍返还定金，但并无解除合同的诉讼请求，且在法院判决之前撤回起诉，该起诉不产生解除�同的法律后果。江鸿、黄丹现提出不履行合同，违反法律规定，应当承担相应的法律责任。由于涉案房屋在光大银行设有抵押，ＸＸ与江鸿、黄丹所签订的《房屋买卖（转让）合同》要继续履行，必须消灭抵押权后才能实现，光大银行也同意由ＸＸ代为履行，故ＸＸ要求代江鸿、黄丹清偿债务的请求合法有据，应予支持。ＸＸ还应将约定的98万元中，代黄丹归还银行贷款后剩余的款项支付江鸿、黄丹。
对于ＸＸ要求江鸿、黄丹支付违约金的诉讼请求。因ＸＸ未在江鸿、黄丹预约的还款解押日支付合同约定的25万元，虽然是因为与江鸿、黄丹就补偿金额有异议而未支付，但其结果是双方均未履行合同，ＸＸ未支付25万元，江鸿、黄丹未办理还款解押。因此，双方均非守约方，ＸＸ无权要求对方承担违约责任，江鸿、黄丹亦无权要求ＸＸ承担未还款解押而造成的利息损失，而是应在判决生效后双方均按原合同继续履行。虽然ＸＸ在二审审理中表示愿意承担2016年11月21日之后江鸿、黄丹归还银行按揭还款的利息，法院可以根据当事人自愿的原则进行主张，但是江鸿、黄丹对利息金额未举示证据证明，因此，本院在本案中对前述利息不予处理。
综上所述，江鸿、黄丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但未判决ＸＸ继续履行合同义务不当，本院对判决结果予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初8766号民事判决第一项；
二、撤销重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初8766号民事判决第二、三、四项；
三、ＸＸ在判决生效后十日内向江鸿、黄丹支付25万元；
四、ＸＸ在判决生效后十日内在98万元的限额内代黄丹偿还在第三人中国光大银行股份有限公司重庆龙头寺支行的银行借款，并办理解除抵押手续；98万元在归还借款后的剩余款项，在解除抵押后十日内，房屋过户前由ＸＸ支付江鸿、黄丹；
五、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16320元，减半收取8160元，保全费5000元，共计13160元，由黄丹、江鸿负担。二审案件受理费16320元，由江鸿、黄丹负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔 艳
审判员 刘 毅
审判员 赖生友
二〇一七年九月二十九日
书记员 李 娜