浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1021民初367号
原告：侯葱香，女，1956年10月23日出生，汉族，住玉环县。
委托诉讼代理人：胡根寿、林上志，浙江耀杰律师事务所律师。
被告：玉环县住房和城乡建设规划局，住所地玉环县玉城街道长康路1号。
法定代表人：董俊杰，局长。
委托诉讼代理人：李良瑞，浙江星汇律师事务所律师。
原告侯葱香与被告玉环县住房和城乡建设规划局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年9月15日立案受理，于2015年9月14日作出（2014）台玉民初字第1324号民事裁定，驳回了原告的起诉。2016年12月27日，本院作出（2016）浙1021民再3号裁定，撤销（2014）台玉民初字第1324号民事裁定，要求继续审理该案。2017年1月16日本院重新立案，依法适用简易程序由审判员罗明国独任审判，于2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告侯葱香及其委托诉讼代理人胡根寿、被告玉环县住房和城乡建设规划局的委托诉讼代理人李良瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侯葱香向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付停业损失人民币260000元；2、要求产权调换安置的营业用房超面积部分32.19平方米，按照每平方米2277元进行结算；等面积部分64.5平方米，按照每平方米1281元结算；3、要求产权调换安置的营业用房土地使用面积95.14平方米全部登记为原告使用；4、要求被告支付评估费25000元。事实与理由：被告因实施玉环县榴岛大道（××）建设工程和榴岛大道（××）两侧改造工程建设项目需要，决定拆迁原告所有的房屋及附属物。2001年11月6日，双方签订了榴岛大道（××）住宅拆迁协议书。协议约定：被告拆除原告坐落在坎门××路××房屋及附属物，拆迁建设面积193.96平方米，建筑占地面积95.14平方米，总用地面积194.103平方米，其中商业性用房三间64.5平方米，综合补偿、补助费人民币125036元；拆迁安置方式为原告自愿选择的住宅用房货币补偿，营业用房产权调换安置形式。住宅用房货币补偿安置金额为254573元，营业用房的产权调换安置，原告同意在榴岛大道（××）道路改建范围内调换64.5平方米，等面积部分按新房屋成本价结算，超面积部分按市场价结算，调换实行抽签方式落实安置位置；原告拆迁的房屋及附属物必须在2001年11月30日前搬迁腾空完毕，经被告验收合格并将房产证、土地证及相关证件原件和钥匙交给被告，房屋由被告负责拆迁；拆迁补偿费待原告房屋腾空验收合格后，在12月30日前由被告一次性付清全部补偿金额，拆迁安置过渡期限为18个月等内容。协议签订后，原告即按约在限定期限内将房屋腾空交由被告拆除，并收取了拆迁补偿费。被告在拆除原告房屋后却严重违反拆迁协议的约定，直至2012年7月通知原告抽签交付安置调换房屋，远超18个月的过渡期限，造成原告营业用房重大停业经济损失。同时，根据协议约定，产权调换安置的营业用房等面积部分按新房屋成本价结算，超面积部分按市场价结算，但被告却要求原告按照2012年7月交付房屋时的成本价1300元/平方米以及市场价6000元/平方米进行结算支付，而非过渡期18个月届满后的成本价、市场价结算。此外，原告安置后的房屋土地面积96平方米，该部分系原告原产权调换64.5平方米及超出面积30.6平方米按照市场价格购买所得组成，被告却要将原告调换和购买的土地，按照商品房出售时，底层营业用房和楼上房产权利人按照建筑面积比例分割的方式，确定各户土地使用权面积进行土地登记，严重损害了原告作为原始土地权利人和被拆迁人的合法权益，故提起本案诉讼。
被告玉环县住房和城乡建设规划局辩称，1、本案虽作为民事纠纷审理，但由于本案的合同系被告住建局依据国务院及浙江省关于拆迁管理条例规定同原告侯葱香签订的，本质上属于行政合同，它的特殊性在于有关补偿项目及标准是根据有关地方性法规、行政性法规及地方性文件进行补偿，拆迁双方没有自由协商的权利。2、按照《浙江省城市房屋拆迁管理条例》规定，停业损失只能一次性支付。现营业用房逾期交付存在违约责任，需承担逾期的双倍支付过渡补偿费责任。对于超期过渡费的补偿标准和数额有法律规定并且双方在2004年通过座谈会已达成了一致意见，并且被告已按每月每平方米16.7元到33.4元再到50元的标准对原告进行了补偿，从2001年12月20日至2012年7月被告一共支付了325439元。原告在领取每期补偿费时从未提出异议，房子交付后才提出异议。3、关于结算价。被告提供的评估报告是以2003年4月为基准的，当时的市场价为6000元，原告在原先审理过程中要求对市场价进行鉴定，但在再审过程中明确表示放弃鉴定申请，应按被告提供的报告认定市场价。原告现主张成本价按照台州市建工造价咨询有限公司的鉴定结论即每平方米1281元计算，被告没有异议。4、被告已按拆迁安置房的房产面积办理了房屋初始登记，被告愿意协助配合原告办理相关营业用房的土地确权手续，办证费用由被告承担。因拆迁时已向原告支付了土地补偿费，该土地已经被征收，而拆迁安置房需按容积率来认定每间所占的土地使用权面积。原告要求将95.14平方米土地登记为原告使用，不属民事诉讼范围。
经审理，本院认定：玉环县建设办公室（以下简称建设办）已撤销，该单位的城市建设、拆迁、征收等职能已由本案被告续受。2001年11月6日，原告与玉环县建设办公室签订了一份拆迁协议书。协议约定，为加快玉环现代化港口中等城市的建设步伐，建设办经玉环县人民政府批准实施榴岛大道（××）建设工程和榴岛大道（××）两侧改造工程建设项目，被告拆迁原告位于坎门××路××房屋及附属物。拆迁建筑面积193.96平方米，建筑占地面积95.14平方米，总用地面积194.103平方米，其中商业性用房3间64.5平方米。向原告支付综合补偿、补助费125036元（该费用包含了土地补偿费、营业用房过渡、停业搬迁费等）。原告自愿选择住宅用房货币补偿，营业用房产权调换安置形式进行拆迁安置，其中住宅用房货币补偿安置金额为254573元，营业用房由建设办在榴岛大道（××）道路改建范围内调换建筑面积64.5平方米，等面积部分按新房屋成本价结算，超面积部分按市场价结算，以抽签方式落实营业用房的安置位置；原告拆迁的房屋及附属物须在2001年11月30日前搬迁腾空完毕，经建设办验收合格并将房产证、土地证及相关证件原件和钥匙交给建设办，由建设办负责拆除。拆迁补偿费待原告房屋腾空验收合格后，在2001年12月30日前一次性付清，拆迁安置过渡期限为18个月。协议还就奖励与违约责任等内容进行了约定。协议签订后，原告依约在规定期限内将房屋腾空交付建设办拆除。2001年12月21日，建设办支付了拆迁补偿安置费，并支付了协议约定的18个月营业用房过渡停业费19995元。后建设办没有如期交付营业用房，直至2012年7月才交付。2004年4月27日，建设办召开营业用房过渡费超期补偿座谈会，会议协商过渡费补偿金额按每月每平方米16.7元结算，如2005年12月31日前未能交付房屋，过渡费补偿费按每月每平方米33.4元计算。后建设办于2004年5月10日按每月每平方米16.7元标准支付原告2003年4月30日至2005年12月31日的过渡费34469元；2006年1月16日，按每月每平方米33.4元的标准支付了2005年12月31日至2007年6月30日间的过渡费38777元；2007年9月26日，按每月每平方米16.7元标准补发了2003年4月30日至2005年12月31日间的过渡费34469元；2008年1月18日，按每月每平米33.4元的标准支付了2007年7月1日至2008年12月31日间的过渡费38778元；2009年1月8日，按每月每平方米50元的标准支付了2009年1月1日至2010年6月30日间的过渡费58050元；2010年6月28日，按每月每平方米50元的标准支付原告2010年7月1日至2011年12月31日间的过渡费58050元，并另加每月每平方米23.92元的标准预付该期间的过渡费27771元，合计85821元；2012年1月7日，按每月每平方米33.4元的标准与原告结算了2012年1月至7月间的过渡费15080元，该款至今未支付。综上，包括协议约定的18个月过渡期停业费19995元，建设办共计支付原告过渡费310359元。2012年7月27日，经抽签，原告抽得023、025、027号房（房产证号为玉房权证玉环字第××号、第××号、第139793号），被告据此进行了交付，但尚未将权属移转登记到原告名下。另认定，为解决营业用房的结算纠纷，2012年7月，玉环县建设办公室、玉环县坎门街道办事处、玉环县信访局共同委托浙江国信房地产土地估价咨询有限公司对包括本案涉案营业用房在内的景苑花园临街店面建安成本及2003年4月间的市场价进行鉴定。该公司鉴定后，出具鉴定意见书，认为建安成本价为每平方米1300元，2003年4月间的市场价为每平方米6000元。原告对鉴定结论有异议。在（2014）台玉民初字第1324号案件审理过程中，原告向本院提出申请，要求对市场价、成本价及2003年4月至2012年7月间的租金价格进行鉴定。本院依法委托台州中信华资产评估有限公司进行鉴定。2015年6月1日，该公司向本院回函，认为其无能力对市场价及租金进行评估，退回这两部分鉴定事项，同时于6月15日出具评估报告，评定“景苑花园7#楼底层店面房屋建筑物（72-35、72-36、72-37号）”在2003年4月的成本单价为每平方米1015元。原告为此预付了鉴定费25000元。后本院以涉案纠纷不属民事诉讼受案范围为由，裁定驳回原告的起诉，同时决定鉴定费25000元由原告负担。2016年3月31日，本院作出（2016）浙1021民监4号民事裁定书，决定对（2014）台玉民初字第1324号案件进行再审，再审案号为（2016）浙1021民再3号。再审期间，经确认，中信华评估公司出具的评估报告实际评估对象并非双方讼争的房产。因此，本院依照被告申请，重新委托台州市建工造价咨询有限公司对成本价进行鉴定，同时原告明确表示市场价的举证责任在于被告，不再要求鉴定。2016年10月8日，建工公司出具台建工鉴字[2016]1011号鉴定报告，评定建筑安装平均造价为每平方米1192元，其他费用（包括建设单位管理费、工程监理费、勘察设计费、市政公用设施费）平均造价为每平方米89元。
以上事实，有原告提供的侯葱香的拆迁协议1份、安置结算相关规定1份、台州中信华资产评估有限公司鉴定报告1份；被告提供的公证书1份、营业用房安置抽签签到表1份、拆迁安置补偿结算表1份、超期过渡费结算表8份、领款收据及支票存根7份、函1份、浙江国信房地产土地估价咨询有限公司鉴定报告1份、台州市建工造价咨询有限公司鉴定报告1份等证据材料及原审原、被告庭审陈述予以证实。上述证据来源、形式合法，内容真实，与本案待证事实具有关联，本院确认其具有证明力，作为认定本案事实的根据。原告对被告提供的会议纪要有异议，认为其未参加该协商会也未对会议形成的结论达成一致意见，本院认为单凭会议纪要的确不能反映原告有无参加及是否同意会议协商结论，但结合本案的超期过渡费结算表及领款收据和支票存根，可以认定被告在到期未能交房的情况下确有召开协商会并就超期补偿的事宜同被拆迁方达成一致意见，综上，本院认为该会议纪要来源、形式合法，内容真实，与本案待证事实具有关联，可以作为认定本案事实的根据。至于原告向本院提供的购房协议2份、店面房租赁协议7份、陈高平的拆迁协议1份、信访事项处理意见书1份、叶俊宝及陈细钗的土地证2份、华城大厦的建设工程施工合同及工程决算书各1份，与本案待证事实没有关联性，本院不予认定。
本院认为，原告与玉环县建设办公室签订的拆迁补偿协议书合法有效，双方应当依约履行合同义务。玉环县建设办公室已经被撤销，其相应职能由被告承担，则应当由被告履行拆迁协议。对于原告的请求事项，本院分析认定如下：
一、关于停业损失
原、被告一致确认原告主张的停业损失即为被告的逾期交房违约责任。虽然拆迁协议对此并未明确约定，但会议纪要、超期过渡费结算表和领款收据明确了被告应当负担的过渡费，且原告一直据此领取，视为双方对此达成了补充协议。另外，拆迁协议明确双方根据《浙江省城市房屋拆迁管理实施细则》和《玉环县城镇房屋拆迁管理实施意见》的有关规定签订协议，应当受该两份文件约束。前者有规定：“拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起的经济损失以及搬迁、安装、过渡费用，由拆迁人给予一次性补助。具体补助标准由市、县人民政府规定”。后者规定“被拆迁的营业性用房过渡费补助，按被拆除营业用房建筑面积每平方米300元一次性发给临时安置补助费（包括过渡期间的停业损失费）。搬迁费按营业用房建筑面积每平方米一次性补助10元。”双方签订的《拆迁安置补偿结算表》中的营业用房过渡停业费19995元正是按照该标准结算的（64.5平方米×300元+64.5平方米×10元）。双方约定的过渡期为18个月，折合停业损失为每月每平方米16.7元（64.5平方米×300元/18个月×64.5平方米）。《浙江省城市房屋拆迁管理实施细则》规定：“拆迁人超过拆迁补偿安置协议规定的过渡期限未提供安置用房的，应当自逾期之月起按照原标准的二倍支付临时安置补助费，补偿被拆迁人或者房屋承租人因延期使用安置用房的损失。”协议约定的18个月过渡期后至被告交付房屋时，共逾期111个月，被告应付过渡费239127.3元（111个月16.7元/月平方米×2×64.5平方米）。被告已实际支付原告290364元，且承诺继续支付原告15080元，高于上述省定标准，原告要求继续支付260000元，没有依据，本院不予支持。被告尚应支付的过渡费本院认定为15080元。
二、关于营业用房结算价格
按照拆迁协议书约定，安置的营业用房等面积部分按成本价结算，超面积部分按市场价结算，现双方对具体金额有争议。对于成本价，双方发生纠纷后先后形成三份评估结论，原告现主张按照最后形成的评估意见，即建工造价咨询公司的评估价每平方米1281元结算，被告没有异议，本院予以确认，双方应当据此结算等面积房价。对于市场价，被告提供的国信房地产有限公司的评估报告的评估价为每平方米6000元，原告有异议，要求按照每平方米2277元结算，并在（2014）台玉民初字第1324号案件审理过程中申请评估，后又以举证责任在于被告为由明确表示不申请评估。本院认为，浙江国信房地产有限公司具有相应的资产评估质证，相对于纠纷双方其作出的评估结论具有独立性。在被告提出结算价且提供独立第三方评估结论的情况下，原告仅提出异议，在申请鉴定后又明确表示不再申请鉴定，且没有提供充足的证据支持其每平方米2277元的主张，故本院采纳被告的抗辩意见，确认市场价为每平方米6000元，双方应当据此结算超面积房价。
三、关于土地使用权面积
拆迁协议并没有约定被告需给予原告面积为95.14平方米建设用地土地使用权，现被告已经按照拆迁协议向原告交付了约定的营业用房，原告应当取得的土地使用权面积仅限于已取得的营业用房所占土地面积。原告要求被告给予面积为95.14平方米建设用地土地使用权，没有依据，本院不予支持。
四、关于鉴定费25000元的负担
在（2014）台玉民初字第1324号案件审理过程中，原告向本院提出申请，要求对成本价进行鉴定，本院委托台州中信华资产评估有限公司进行鉴定，原告预付了鉴定费25000元。但评估公司并未对双方讼争的位于1号楼和2号楼的房产进行鉴定，而是对与讼争无关的7号楼的房产进行鉴定，导致鉴定结论未被采纳。再审过程中，为查明成本价，本院重新委托鉴定，被告负担了鉴定费55000元，现双方也认可了这一鉴定结论，故上述25000元鉴定费应当由举证一方即原告承担。
综上，原告的合理请求本院予以支持，其他请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告侯葱香与被告玉环县住房和城乡建设规划局对原告按照拆迁协议取得的营业用房的结算价，其中建筑面积32.19平方米的结算单价为每平方米6000元，另外建筑面积64.5平方米的结算单价为每平方米1281元。
二、由被告玉环县住房和城乡建设规划局继续支付原告侯葱香停业损失费15080元，此款于双方结算营业用房价款后十日内付清。
三、由被告玉环县住房和城乡建设规划局在原告侯葱香付清营业用房价款后一个月内协助原告侯葱香将营业用房（房产证号为玉房权证玉环字第××、13××92、139793）登记到原告侯葱香名下。
四、驳回原告侯葱香的其余诉讼请求。
案件受理费4968元，减半收取2484元，由原告侯葱香负担1656元，由被告玉环县住房保障与城乡建设局负担828元（此款于本判决生效后七日内向本院缴纳）。鉴定费25000元（原告已交至鉴定机构），由原告侯葱香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院民一庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 员 罗明国
二〇一七年三月二十日
代书记员 张曼娅