湖北省咸丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂2826民初486号原告：田文碧，女，1953年5月28日出生，土家族，住湖北省咸丰县，委托诉讼代理人：邬明成，湖北楚屏律师事务所律师。被告：咸丰县文化馆，住所地咸丰县高乐山镇大坝新城文化中心，统一社会信用代码12422826422113136W。法定代表人：李爱民，该单位馆长。委托诉讼代理人：刘咸生，湖北刘咸生律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈素敏，湖北刘咸生律师事务所律师。原告田文碧诉被告咸丰县文化馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田文碧及其诉讼代理人邬明成，被告咸丰县文化馆诉讼代理人刘咸生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田文碧向本院提出诉讼请求：请求判令咸丰县文化馆返还门面租金34100元，赔偿门面装饰款30000元，赔偿损失220000元。事实和理由：田文碧系咸丰县文化馆退休职工。1995年，田文碧在职时，咸丰县文化馆向包括田文碧在内的部分职工集资借款修建房屋，因借款后长期无力偿还。2004年，咸丰县文化馆提出把其所有的位于徐家坝的6号、9号门面房出租给田文碧抵偿借款。双方于2004年11月30日签订《门面经营权承包合同》，约定门面租期20年，承包费62000元。后双方依约履行合同，田文碧对9号门面进行装饰装修，花费30000元。田文碧在2014年和2015年仅就9号门面的收益为20000元，根据《门面经营权承包合同》的约定，剩余租赁期限为2015年10月至2026年10月共计11年，从2016年1月起，田文碧再未能取得该门面收益，咸丰县文化馆应退还剩余11年的租金34100元，其行为给田文碧造成损失为220000元。2016年2月23日、4月7日，咸丰县文化馆先后向咸丰县人民法院起诉，请求确认《门面经营权承包合同》中关于9号门面的出租行为无效并要求返还门面。咸丰县人民法院作出（2016）鄂2826民初647号判决，查明9号门面系违法建筑并支持咸丰县文化馆的诉请，但未对田文碧的损失作出处理。咸丰县文化馆对合同无效存在过错，应承担缔约过失责任。咸丰县文化馆辩称，双方签订《门面经营权承包合同》已经由法院判决无效，如果订立合同存在过错，则双方当事人均有过错，且该合同没有履行完毕是因国家的需要，合同无效的法律后果是合同双方返还因该合同取得的财产。对于田文碧未使用期间的租金，因当时同时租赁了2个门面，租金并未进行区分，现在田文碧主张退还其中一个门面的租金，按照二分之一进行计算比较合理；其主张的门面装饰款及损失赔偿，没有充分的法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对田文碧提交的两份门店租赁合同书，系证据原件，能够证实田文碧租赁门面的使用情况，咸丰县文化馆提出异议但未提交证据否定其效力，对该证据本院予以采信。2、对本院依咸丰县文化馆申请调取的关于争议门面的执行资料，是本院执行部门依法执行形成的资料，客观真实，与本案具有关联，田文碧提出异议但未能提出反驳证据，对该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：田文碧原系咸丰县文化馆职工（现已退休）。2004年11月30日，咸丰县文化馆（甲方）与田文碧（乙方）签订了《门面经营权承包合同》，合同主要约定：“为了偿还建房贷款，甲方决定将徐家坝十字街旁所属六号、九号门面以公开、公平、公正竞标的方式长期租赁给乙方经营使用，甲、乙双方经协商，特订立本合同。一、长期租赁期限：六号、九号门店为20年，即从2005年10月21日起至2026年10月20日止。二、长期租赁费及支付办法：六号、九号门店承包费总额为陆万贰仟元整，签订合同时，乙方一次性付清。……九、乙方在门店长期租赁经营使用期间，要转租给第三方，须经甲方同意，第三方继续履行本合同规定的义务。……”。合同签订后，咸丰县文化馆于2004年12月3日给田文碧出具了收取门面租金62000元的收款收据，此后田文碧开始使用租赁门面。2016年4月7日，咸丰县文化馆向本院提起诉讼，主张要求：确认双方签订的门面经营权承包合同无效，田文碧向咸丰县文化馆返还位于咸丰县城××字街旁××号门面。2016年6月12日，本院作出（2016）鄂2826民初647号民事判决，“一、确认原告咸丰县文化馆与被告田文碧于2004年11月30日签订的《门面经营权承包合同》中关于咸丰县城××字街旁××号门面的租赁条款无效；二、被告田文碧向原告咸丰县文化馆返还位于咸丰县城××字街旁××号门面；三、驳回原告咸丰县文化馆的其他诉讼请求”。田文碧不服一审判决，向恩施土家族苗族自治州中级人民法院提起上诉，该院于2016年10月13日作出（2016）鄂28民终1201号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年12月19日，咸丰县文化馆向本院申请强制执行，本院立案受理后，依法于2017年2月3日强制执行本案争议门面。本案审理过程中双方确认两间门面租赁期限为2005年10月21日起至2025年10月20日止，两间门面20年的租金共计62000元，每一间的门面租金未作区分。另查明，1、咸丰县文化馆租赁给田文碧的九号门面系咸丰县文化馆于1995年间修建的临时货棚，有效期为两年。2016年2月2日，咸丰县城乡规划管理局向咸丰县文化馆发出《湖北省建设行政执法限期拆除通知书》，责令咸丰县文化馆自行拆除该门面；田文碧承租的九号门面2014年、2015年每年的租金为20000元；2、《门面经营权承包合同》中关于租赁的六号门面，双方一致同意继续履行合同。根据田文碧的诉讼主张及咸丰县文化馆的抗辩理由，本案的争议焦点归纳为：咸丰县文化馆是否应当赔偿田文碧损失。对此本院分析评判如下：一、双方签订《门面经营权承包合同》中所涉及九号门面的租赁条款已因九号门面系违法建筑而被确认无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。咸丰县文化馆作为出租人，应当保证对出租房屋享有合法的所有权，在明知出租的九号门面系临时建筑，经过两年有效期后未办理合法手续的情况下，仍就违法建筑与田文碧签订《门面经营权承包合同》而导致合同无效，对造成合同无效，咸丰县文化馆具有过错。本案承租人田文碧在承租该门面时，对案涉争议门面是否具有合法手续未尽到合理的注意义务，对造成合同无效，田文碧亦存在过错。二、关于因合同无效而造成田文碧损失的问题。1、田文碧向咸丰县文化馆一次性支付了20年的门面租金，因合同无效造成后续租赁无法实现，田文碧要求退还租金的请求，应予支持，但其主张退还10年的租金34100元，依据不足。双方约定两间门面租金共计62000元，每一间的门面租金未作区分，其提出因九号门面大于另一门面，租金亦高于另一门面的主张，未能提交据证实，对该理由本院不予采纳。其主张从2015年10月起便未再占有使用门面，虽然咸丰县文化馆就争议门面于2016年2月提起诉讼，但该民事行为是否根本上影响了承租人对门面的使用，就这一事实田文碧未能举证证明，根据查明的事实，咸丰县文化馆于2016年12月申请强制执行，于2017年2月3日占有争议门面，至2025年10月20日租赁期满日，剩余租期应为8年零260日。咸丰县文化馆同意两间门面租金平均计算，本院予以确认，租金损失应为13504元（即62000元÷2间÷20年÷365日×8年零260日）。对田文碧主张的超过部分租金本院不予支持。2、关于田文碧主张的装修损失30000元的问题，因其未举证证明损失情况，本院不予支持。3、关于田文碧主张剩余租赁期限收益损失220000元的问题，本院认为，合同无效后，若合同当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任，所赔偿的损失限于信赖利益（包含直接损失和间接损失），不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益，因此对田文碧主张的合同履行后可以获得的利益，不属于损失赔偿的范围，对该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、咸丰县文化馆于本判决生效后十五日内退还田文碧房屋租金人民币13504元；二、驳回田文碧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2781元（已减半收取），由咸丰县文化馆负担150元，由田文碧负担2631元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  田甜二〇一七年五月十九日书记员  林珣