江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终10330号
上诉人（原审原告）：张声华。
上诉人（原审原告）：胡水琴。
上诉人（原审原告）：张心忆。
委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师，代理上述三上诉人。
被上诉人（原审被告）：苏州东方国际名品城有限公司。
委托诉讼代理人：卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓贤仁，上海市海华永泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海奥银房地产开发有限公司。
上诉人张声华、胡水琴、张心忆因与被上诉人苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）、被上诉人上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2015）相民初字第02139号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年12月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张声华、胡水琴、张心忆上诉请求：请求二审法院撤销一审判决并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审程序严重违法，直接导致判决错误。本案无论是适用简易程序，还是普通程序，都超过了法律规定的期限。二、一审判决认定事实和适用法律错误。1、一审判决认定涉案房屋已交付是错误的，认定的交付日期也是错误的。涉案房屋至今没有交房，上诉人有权据此解除合同。2、一审判决认定涉案房屋已具备办理产权登记手续的条件，并不存在不能办理产证而必须解除合同的情况，没有任何依据。名品城公司和奥银房产公司没有资金缴纳办证税费。从2012年起，以名品城公司和奥银房产公司为被执行人的强制执行案件大量进入执行程序，名品城公司和奥银房产公司的银行账户都被冻结，这些案件至今没有执行到款项。此外，名品城公司的新老股东存在尖锐矛盾，老股东控制着网签审核和公章，不予配合办理产证，这也导致无法办证。无论是根据法律规定还是按照合同约定，上诉人均有权解除合同。
被上诉人名品城公司辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，应予维持。
被上诉人奥银房产公司二审未作答辩。
原审原告张声华、胡水琴、张心忆向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除其与名品城公司于2011年2月19日签订的《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201102190085）；2、判令原审被告退还原审原告房款417436元，税费16693.90元；3、判令原审被告赔偿原审原告利息损失112907元；以上共计546837.90元；4、原审被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年2月19日，原审原告张声华、胡水琴、张心忆（作为买受方）与名品城公司（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201102190085）1份，约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为商业服务用房，建筑面积26.42㎡，该商品房总价款417436元整，房屋所有权初始登记证明编号为3054421，国有土地使用权分割转让许可证编号为0141”。其中第六条付款方式及期限，约定：“买受方应在本合同签订当日付足该商品房的全部合同总价款”。第八条交付期限及交接，约定：“1.出卖方应当在2011年4月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；如遇不可抗力或特殊原因，出卖方可据实予以延期。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款3%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。如买受方要求继续履行合同，可请求迟延天数按每天万分之三的违约金”。第十五条关于房地产权属登记的约定，其载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付约定房价万分之一的违约金”。双方在该合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利”。
另查明，涉案房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案；相关土地于2010年2月10日获颁分割转让许可证（0141号）；2010年1月30日，涉案房屋取得初始登记证明（相房证明第3054421号）。三原审原告还于2011年3月11日与苏州奥食卡企业管理有限公司签订租赁合同，租赁期为2011年7月1日至2031年6月30日；还出具同意书1份，同意该公司自行使用或转租。名品城公司于2015年11月27日开具了购房款发票，金额为417436元。原审原告办证税费已向名品城公司缴纳。
再查明，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现名品城公司。奥银房产公司目前为名品城公司的唯一股东。
上述事实，由原审原告身份证复印件、原审被告的登记信息、《商品房买卖合同》、通过竣工备案告知书、分割转让许可证、房屋初始登记证明、发票、租赁合同及同意书以及当事人陈述为证，一审法院予以确认。
审理中，名品城公司称收款为奥银房产公司，其公司至今未收到房款。原审原告称，原审被告至今未取得《苏州市商品房交付使用通知书》，也就不可能将房屋交付原审原告，因为合同中有相关约定。名品城公司称，涉案房屋于2007年即开发完成，当时尚无要求取得《苏州市商品房交付使用通知书》；合同中有此约定是因为格式合同所致。原审原告称多次口头要求与原审被告解除《商品房买卖合同》，但均未发书面通知。名品城公司称，根据合同附件五《合同补充协议》中的约定，买受方应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故原审原告已丧失解除权。名品城公司在相关案件中还陈述，其委托奥银房产公司对其所开发房产进行销售。审理中，一审法院向原审原告释明，如一审法院不支持解除合同的诉讼请求，原审原告是否需变更相应诉讼请求，原审原告表示，不变更诉讼请求。
一审法院认为，原审原告与名品城公司于2011年2月19日所签《商品房买卖合同》，为双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。双方约定于2011年4月30日交房，原审原告称原审被告至今未交房。一审法院认为，原审原告已与苏州奥食卡企业管理有限公司签订了租赁合同，并同意该公司自行使用或转租，可认为原审原告已收房。因具体交房时间不明确，故一审法院认定原审原告于合同约定的交房期限2011年4月30日即取得了房屋。原审原告还认为，涉案房屋至今未取得《苏州市商品房交付使用通知书》，房屋不符合交付条件、更不可能交付。对此，一审法院认为，涉案房屋为非住宅商品房，苏州市对非住宅商品房交付应取得使用通知书的相关规定于2009年6月23日出台，并于2009年8月1日起实施；而涉案房屋于2007年3月15日即通过了竣工备案，苏州市的相关规定是对开发商的政府管理行为；本案中，涉案房屋是否取得、是否必须取得《苏州市商品房交付使用通知书》并不是交房的障碍。名品城公司认为房款由奥银房产公司收取，至今未转交其公司。一审法院认为，房屋开发主体为名品城公司，其与原审原告约定签订合同时即付清房款，并已向原审原告开出购房发票，应认为名品城公司认可原审原告已交清房款，名品城公司的抗辩理由不成立。原审原告还以至今未取得产权登记要求解除合同。对此，一审法院认为，涉案房屋虽于2007年3月15日通过竣工备案，但原审原告与名品城公司签订《商品房买卖合同》在2011年2月19日，约定交房为2011年4月30日。双方合同约定，现房销售合同签订之日起90天内未申请房屋所有权转移登记的，买受方有权解除合同。故2011年2月19日后90日为办证时间，逾期即应负相应法律责任。名品城公司认为合同附件特别约定，原审原告应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故原审原告已丧失解除权。原审原告对此不予认可。一审法院认为，本案中无论按原审被告主张的“5日解除期间”，还是按法定认定原审原告享有解除权的期限应为2011年4月30日后的90日起计算一年，原审原告均未在此期限内按约定书面向原审被告发出解除通知，故原审原告已丧失了解除权。事实上，涉案房屋可以办理产权登记，故对原审原告解除合同的请求不予支持，合同应继续履行。但延迟办证应归责于名品城公司。名品城公司应按约支付逾期办证违约金，标准按双方约定的房价417436元的每天万分之一计算，从办证期限届满的第二天即2011年5月21日起计算至判决生效为止。根据合同相对性，违约金应由名品城公司支付。关于原审原告赔偿利息损失的请求，一审法院已以违约金的方式一并予以体现。奥银房产公司经一审法院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，一审法院判决：一、苏州东方国际名品城有限公司支付张声华、胡水琴、张心忆417436元从2011年5月21日起至本判决生效之日止、按每日万分之一计算的逾期办证违约金，于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回张声华、胡水琴、张心忆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4635元，由张声华、胡水琴、张心忆负担3685元，苏州东方国际名品城有限公司负担950元。
本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
二审中，上诉人提供了名品城公司、奥银房产公司为被执行人的信息查询目录以及江苏省高级人民法院（2014）苏商终字第0045号民事判决书，用于证明名品城公司、奥银房产公司资金链断裂，没有办证的资金；奥银房产公司还拖欠名品城公司原股东惠龙公司股权转让金3亿多元，惠龙公司据此不配合网签和办证，综上证明涉案房屋无法办理产证。名品城公司对上诉人提供的证据真实性没有异议，但认为与涉案纠纷没有关联性。
二审中，名品城公司陈述，其公司一直在给相关业主办理产证，且陆续办出产证并进行公示，办证速度慢是因为其公司账户被一审法院监管，每一笔办证费用都需要向一审法院申请并由一审法院核实通过，且办理产证需要提交各种材料，需要一定时间。
本院认为，上诉人与名品城公司于2011年2月19日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。涉案房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案，于2010年1月30日取得房屋初始登记证明，于2010年2月10日取得国有土地使用权分割转让许可证，故双方在2011年2月19日签订商品房买卖合同时涉案房屋处于现房状态，房屋随时可以交付。后上诉人于2011年3月11日与苏州奥食卡企业管理有限公司签订租赁合同，且租赁期限约定为2011年7月1日起止2031年6月30日，租赁期内前两年租金免收，从第三年开始计算租金。租赁协议还约定租金结合物业所在楼宇当年税前经营利润的比例按业主投资份额比例计算。根据该约定可知，涉案房屋所在的楼宇均由苏州奥食卡企业管理有限公司以统一招租的方式经营。本院认为，综合房屋现房销售的情况、租赁协议租期的约定以及统一招租的经营方式，可以认定名品城公司在涉案租赁协议签订时即已将涉案房屋交付给上诉人并由上诉人出租使用。上诉人有关涉案房屋未交付的上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。
关于上诉人提出的涉案房屋未取得《苏州市商品房交付使用通知书》，交付条件尚不满足的上诉主张，本院认为，涉案房屋为非住宅商品房，苏州市对非住宅商品房交付应取得使用通知书的相关规定于2009年6月23日出台并于2009年8月1日起实施，而涉案房屋于2007年3月15日即通过竣工备案，在没有证据证明涉案房屋存在主体结构性质量问题且涉案房屋已出租使用的情况下，涉案房屋是否取得《苏州市商品房交付使用通知书》并不构成房屋交付的障碍，故对上诉人的该上诉主张，本院亦不予采纳。
《商品房买卖合同》约定，名品城公司于2011年4月30日前交付涉案房屋并于房屋交付之日起60日内申请房屋所有权初始登记。如因名品城公司原因致使上诉人未能在现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记，逾期超过90天，上诉人有权解除涉案商品房买卖合同。《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第10条对合同解除权的行使期限作出了约定，买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。因商品房买卖合同主文中对逾期办证合同解除权的行使期限未作特别约定，故相应解除权的行使期限应适用《合同补充协议》第10条的约定。涉案房屋至今未办出产证，名品城公司应承担相应的逾期办证违约金。但因双方对于合同解除权的行使期限有明确约定，上诉人未在约定期限内行使合同解除权，且涉案房屋产证办理并不存在法律上的障碍，故一审法院对上诉人要求解除合同的主张未予支持，并无不当。关于上诉人认为名品城公司没有能力办出产证的上诉主张，名品城公司在二审中对此已作出合理解释，而上诉人二审中提供的证据尚不足以证明涉案房屋产证办理存在事实上的障碍，故对上诉人的该上诉主张，本院不予采纳。
另，一审程序并未严重违法，上诉人有关一审程序严重违法导致判决错误的上诉主张，亦缺乏依据，本院不予采纳。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9270元，由上诉人张声华、胡水琴、张心忆负担。
判决为终审判决。
审判长 周 红
审判员 黄文杰
审判员 郑 雄
二〇一七年三月二十四日
书记员 王文君