南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0116民初233号
原告：高成金，男，1980年4月25日出生，汉族，住南京市六合区。
委托诉讼代理人：甘贵祥，江苏欣达律师事务所律师。
被告：江苏创鹏建设工程有限公司，住所地在南京市六合区雄州街道雄州东路186号。
法定代表人：祝远东，总经理。
委托诉讼代理人：叶家平，南京市玄武区天宏法律服务所法律工作者。
被告：南京金荣置业有限公司，住所地在南京市六合区横梁街道山东路宇扬三号商铺110号。
法定代表人：ＸＸ金，总经理。
委托诉讼代理人：曹恒柏，男，南京金荣置业有限公司职员，住。
委托诉讼代理人：郑新，南京市鼓楼区天平法律服务所法律工作者。
被告：南京市六合区灵岩山林场发展有限公司，住所地在南京市六合区横梁街道灵岩山林场。
法定代表人：王荣，总经理。
委托诉讼代理人：郭凌霄，江苏恒冠律师事务所律师。
原告高成金与被告江苏创鹏建设工程有限公司（以下简称创鹏公司）、南京金荣置业有限公司（以下简称金荣公司）、南京市六合区灵岩山林场发展有限公司（灵岩山林场）买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月6日受理后，依法由审判员刘家云担任审判长，与人民陪审员陈顺平、人民陪审员肖元明组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高成金向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告创鹏公司签订的两份《定购协议书》；2、三被告共同返还原告购房款244万元；3、三被告赔偿原告房屋评估现值与购房款之间的差额。事实和理由：被告灵岩山林场需要建设职工复建房，因其不具备开发资质，委托被告金荣公司开发，金荣公司又将开发项目中部分工程发包给创鹏公司施工。创鹏公司在施工过程中因资金困难向原告多次借款，合计人民币244万元。被告金荣公司因资金困难便以部分复建房抵充工程款。2011年4月2日和2011年11月12日，被告创鹏公司用抵充工程款的房屋与高成金订立两份《定购协议书》，约定XX幢X至X号和XX幢X单元XX室毛坯房分别作价90万元和154万元抵债给原告。之后，因涉案房屋无法办理产权证，原被告就退房退款协商未果，遂诉讼来院。
被告创鹏公司辩称：1、本案法律关系应为民间借贷，不是房屋买卖合同，原告以房屋买卖合同主张权利属于法律关系错误，应予驳回；2、原告与创鹏公司之间不存在合同关系，原告提供的证据上加盖的印章，创鹏公司从未使用过，创鹏公司曾于2012年登报声明该印章与创鹏公司无关，该印章系他人伪造；3、吕某某的身份只是涉案工程施工现场的管理人员，其向高成金的哥哥借款并无公司的授权，不具有对外借款的职权，借款行为应属吕某某的个人行为，不是创鹏公司的行为，且创鹏公司从未收到原告交付的购房款。另，创鹏公司作为涉案职工复建房部分工程的施工方，无权对外销售房屋，原告提供的《定购协议书》和收款收据上签字的人员也不是创鹏公司的员工，因此，创鹏公司不是定购协议的当事人，原告要求创鹏公司在本案中承担责任，缺乏法律依据，不应获得法律的支持。
被告金荣公司辩称：1、金荣公司从未收到原告及原告的哥哥高某甲交纳的购房款，也未与原告签订过定购协议，因此，原告要求金荣公司返还购房款，缺乏事实根据，理应驳回；2、原告与案外人吕某某之间的借款发生于六年前，吕某某本人未到庭，原告提供的证据又不能证明款项已实际交付，吕某某与金荣公司也不存在其他法律关系，因此，原告起诉金荣公司属主体错误，也应驳回。
被告灵岩山林场辩称：1、原告诉讼已超过法定诉讼时效；2、灵岩山林场与原告无任何法律关系，与原告没有签订定购协议，也未收取原告房款，因此，原告起诉灵岩山林场于法无据，应予驳回。
经审理查明，2010年4月21日，灵岩山林场与原江苏苏兴建设工程有限公司（后变更为本案中的金荣公司）签订《复建房项目建设协议书》，约定开发灵岩山林场保障性住房。2013年4月8日，灵岩山林场与金荣公司又签订《保障性住房建设协议书》一份，将协议中的内容变更为合作开发的项目增加为原灵岩山林场保障性住房一期及一期重新规划的建设项目和二期工程。在此期间，灵岩山林场于2011年3月14日与创鹏公司签订《协议书》一份，协议约定灵岩山林场将职工住宅13、15-20号楼的土建和水电安装工程交由创鹏公司承建。创鹏公司承接后在施工现场设立了项目部，组织人力物力施工。
2010年7月31日至2011年10月6日期间，案外人吕某某向原告高成金的哥哥高某甲出具七份借条，向高某甲借款，吕某某出具的借条载明七次借款金额合计244万元。吕某某在创鹏公司成立涉案工程项目部后担任现场施工管理人员。2011年4月2日、同年11月12日，南京六合东沟建筑公司灵岩山林场项目部与高成金签订两份《定购协议书》，并出具两份收据。《定购协议书》约定该项目部将灵岩山林场职工复建房中的XX幢X单元XX室房屋（面积为280.14平方米）作价154万元出售给高成金，以及将X幢XXXX号室房屋（面积为237.8平方米）作价90万元卖给高成金。收据载明分别收到高成金预交房款154万元和90万元。《定购协议书》和收据上经办人一栏有金荣公司原职工汪荣和沈银华签名。2013年4月8日，灵岩山林场与金荣公司签订《房屋回收协议》，协议载明：金荣公司曾经以南京六合东沟建筑公司灵岩山林场项目部名义对外预租售房屋，但根据国家相关法规政策及六合区人民政府要求，金荣公司对外预租售的房屋需全部收回。2、本协议签订后，金荣公司应与租购房者协商，解除购房相关协议，收回预租售的房屋。金荣公司在与购房者达成《退房确认函》时，退房解除合同费用不得超过年利率8%；同时金荣公司需收回与购房相关的定购意向书、订购协议书等文件及收款收据，连同金荣公司留存的文件原件及票据存根，作为向灵岩山林场申请预支工程款的凭证。协议还约定金荣公司直接汇款给退房者个人。
另查明，2011年1月18日，南京六合东沟建筑公司更名为本案中的创鹏公司。2012年5月30日，创鹏公司登报声明：创鹏公司从未使用“南京六合东沟建筑公司灵岩山林场项目部”字样印章，亦未以南京六合东沟建筑公司灵岩山林场项目部名义对外经营或签订合同。
再查明，案涉房屋未取得商品房预售许可证明，原告签订《定购协议书》后亦未取得房屋。
上述事实，有原告提供的借条、银行取款凭证、《定购协议书》、收款收据，以及原、被告在庭审中的陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告高成金与南京六合东沟建筑公司灵岩山林场项目部签订的《定购协议书》载明了当事人名称或者姓名，房屋基本情况，房屋价款的确定方式及总价款，房屋交付条件及日期，即《定购协议书》明确了商品房买卖合同的主要内容，因此，应当认定该定购协议书为商品房买卖合同。由于涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，因此，应当认定双方签订的《定购协议书》属于无效合同。双方争议之处在于与原告签订《定购协议书》的另一方当事人是创鹏公司还是金荣公司：首先，金荣公司认可《定购协议书》和收据上经办人一栏签名的汪荣和沈银华均系其公司员工，两人的行为应为职务行为，代表金荣公司与原告签订《定购协议书》和出具收据。其次，金荣公司与灵岩山林场签订的退房回收协议中也认可其曾以南京六合东沟建筑公司灵岩山林场项目部名义对外预租售房屋，原告又不能证明签订《定购协议书》的行为系创鹏公司所为，而且，创鹏公司在案涉工程中只是施工方，其无权对承建的房屋作出处分，因此，应当认定《定购协议书》的另一方当事人是金荣公司，而不是创鹏公司。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，高成金自始未取得房屋，其无需承担返还义务。诉讼中，双方均认可高成金并没有直接向金荣公司交付《定购协议书》中约定的购房款244万元，争议内容为案外人吕某某向高成金的哥哥高某甲所借款项有无转化为《定购协议书》中的购房款：本院认为与高某甲形成借贷关系是吕某某，吕某某只是案涉工程施工现场的负责人或者项目经理，原告未能提供证据证明吕某某的借款有创鹏公司的授权或者代表创鹏公司，因此，吕某某不具有对外借款的职权，该借款行为应为吕某某的个人行为，不是创鹏公司的行为，债务性质属于吕某某的个人债务；其次、涉案工程开发一方金荣公司若欠施工方创鹏公司工程款，债权人应为创鹏公司，不是吕某某个人，因此，发承包双方若达成用在建房屋抵作欠创鹏公司的工程款，必须有创鹏公司的授权或者意思表示，此处以物抵债债的主体应为创鹏公司，并非吕某某个人。诉讼中创鹏公司又否认吕某某的借款行为系其公司行为，故原告高成金主张《定购协议书》中的购房款由吕某某向其哥哥高某甲的借款转化而来，明显缺乏以物抵债的基础和合同约定，本院不予认定。综上所述，虽然高成金与金荣公司签订了《定购协议书》，达成了购买涉案中的房屋，但其未向金荣公司实际交付购房款，其要求金荣公司返还购房款244万元，并赔偿损失，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。由于《定购协议书》一方当事人是金荣公司，创鹏公司和灵岩山林场不是该协议的当事人，按照合同相对性原则，以及创鹏公司和灵岩山林场没有收取高成金的购房款，因此，高成金要求创鹏公司和灵岩山林场返还购房款，并赔偿损失的请求，缺乏事实根据，亦于法无据，本院也不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告高成金与被告南京金荣置业有限公司签订的两份《定购协议书》无效；
二、驳回原告高成金的诉讼请求。
案件受理费26320元，由高成金负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，在上诉期满后七日内向该院（南京市中级人民法院的开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：43×××18）预交上诉案件受理费26320元。
审 判 长 刘家云
人民陪审员 陈顺平
人民陪审员 肖元明
二〇一七年七月二十日
书 记 员 邱明观