上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终4600号
上诉人(原审被告)：上海金烁实业有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：阮震，董事长。
委托诉讼代理人：朱顺成，上海浩荡律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：沈雷，男，1979年8月28日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：顾问，上海市嘉华律师事务所律师。
上诉人上海金烁实业有限公司(以下简称“金烁公司”)因与被上诉人沈雷租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初6007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金烁公司上诉请求：撤销一审法院判决第二项，在查明事实的基础上发回重审或改判金烁公司不承担责任；判令沈雷支付2015年10月16日至2016年11月16日期间的租金62,103.50元、违约金65,405.93元；判令沈雷支付2015年10月16日至2016年11月16日期间的物业管理费21,336.67元。事实与理由：一审法院确认双方于2015年9月1日签订租赁合同，该合同是双方真实意思表示，对双方具有约束力。商场的整体试营业时间为2015年9月24日，计租起始日应为2015年10月16日。金烁公司已按约提供了商铺，商铺实际由沈雷占有。即使商铺存在瑕疵，并不影响沈雷对商铺的使用，同期租赁给其他客户的商铺均顺利使用至今，并未受到任何妨碍或行政部门的处罚。沈雷迟迟不开业，是其自身营业执照迟至2015年12月17日才办妥且对经营状况不看好所致。一审法院确认合同解除日为2016年11月16日，故计算租金的时间应为2015年10月16日至2016年11月16日，沈雷应支付上述期间的租金及物业管理费。
沈雷辩称，不同意金烁公司的上诉请求。出租人交付的商铺应当符合租赁用途，现因不符合消防及环保的规定，导致商场没能按约开业，从而引起纠纷。一审法院认定沈雷也负有一定责任，沈雷并不认可，但由于争议标的不大，故认可一审法院的判决结果。
沈雷向一审法院起诉，请求判令：一、双方签订的《商铺租赁合同》于起诉状副本送达之日解除；二、金烁公司返还沈雷已付租金18,570元、租赁保证金18,570元、物业管理费5,550元、物业管理费押金5,550元、装修押金8,069元、装修图纸审批/监督费555元、装修协调/配合费555元、装修垃圾清运费555元；三、金烁公司赔偿装修损失费36,000元及其他直接损失，即预期可得经营利益(参照每月的租金和物业管理费标准，自2015年10月16日起计算至合同解除之止)；四、金烁公司支付违约金18,570元。
一审法院认定事实：2014年4月29日，案外人上海绿地北虹置业有限公司(系绿地浦创国际广场建设单位，以下简称“绿地公司”)与金烁公司签订《公平路项目房屋租赁合同》，约定绿地公司将坐落于上海市虹口区提篮桥街道东大名路1幢988号F1-F3房屋(建筑面积10,217.36平方米)出租给金烁公司经营法国中心，租赁期限共15年，自2015年3月1日起至2030年2月28日止；金烁公司在租赁期内因经营需要，可自主对租赁物的全部或部分进行转租，非经绿地公司事先书面同意，不得将该房屋整体转租给任何第三方，金烁公司自行承担转租行为的全部责任，且转租期限不得超过本合同的租赁期。除本款另有约定外，金烁公司的转租行为无须另行征得绿地公司的同意，但应及时将转租的单位清单移交给绿地公司备案。
2014年12月19日，上海市环境保护局(以下简称“市环保局”)发出《上海市环境保护局关于绿地浦创国际广场(暂名)项目试运行的审批意见》，内容为：……二、经审查，我局作出以下决定：(一)同意系争商铺所在地块项目试运行，限期到2015年3月18日。……(四)项目在本试运行期限内达不到验收要求并需要继续试运行的，应当在试运行期满前2周向该局申请延长试运行……
2014年12月22日，金烁公司与案外人上海天德建设(集团)有限公司(以下简称“天德公司”)签订《“北外滩法国中心”装修施工合同》，约定由天德公司对上述租赁房屋内的公共区域进行装修，开工日期为2014年12月1日，完工日期为2015年1月31日。
2015年9月1日，沈雷(承租方、乙方)与金烁公司(出租方、甲方)签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将商场内F211商铺(以下简称“系争商铺”)出租给乙方作为经营水果零食、鲜榨果汁使用，计租面积为37平方米；租赁期为3年，自2015年9月2日起至2018年9月1日止；免租装修期共45天，自2015年9月2日起至2015年10月15日止。免租装修期内，乙方无需支付租金，但应支付相关公用事业费、物业管理费及合同约定的其他费用；起始租金为5.5元/平方米/天，月租金为6,190元，租金起始日为2015年10月16日。租金每三个月为一个支付周期，先付后用。签订合同当日，乙方应向甲方账户支付首期3个月租金18,570元；签订合同时，乙方应向甲方支付商铺租赁保证金18,570元及物业管理费押金5,550元；乙方在合同关系中所产生的任何费用(包括租金、5-2条约定的有关费用，违反5-3经营管理规章条款产生的罚款、违约金以及赔偿金等)，甲方均可选择从保证金中予以扣除(甲方不退还乙方已交租金)。租赁关系终止时，甲方收取的商铺租赁保证金，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用(包括租金、5-2条约定的有关费用，违反5-3经营管理规章条款产生的罚金、违约金、赔偿金以及恢复原状的费用)外，剩余部分由甲方在双方结算全部费用，且乙方注销(或变更)了以租赁商铺为注册地址的工商登记后的10日内无息归还乙方；物业管理费为50元/月/平方米，签订合同当日，乙方应向甲方账户支付首期3个月的物业管理费计5,550元；因乙方原因导致本合同解除或提前终止，甲方不退还租赁保证金及物业管理费押金；甲方于2015年9月2日向乙方交付系争商铺。该商铺交付后乙方开始进场装修，并应在装修期届满前及时完成装修，以免影响租赁目的的实现。未按时开业或没有达到开业标准的，甲方有解除合同的权利；乙方应在交付日当天根据甲方的要求向指定账户支付装修押金，装修期间产生的建筑垃圾清运费、临时电费等与装修有关的费用，由乙方承担。装修押金在扣除乙方(包括其承包方)装修期间违反装修守则或造成第三方财产损失的相应赔偿款(如有)，结清相关费用(包括物业建筑垃圾产生的费用、临时电费等)后，若有剩余的，甲方应于乙方装修完工且通过质检站和防火监督处的验收并获得进户许可证后的14个工作日内无息退还乙方；乙方应于合同规定的免租装修期届满之次日(“开业日”)开始营业……。若乙方逾期开业的，免租装修期不顺延，乙方应按合同规定缴付租金。若乙方没有合理理由逾期超过30日仍未开始营业，甲方有权解除合同，乙方并应按合同规定承担违约责任；乙方按有关国家法律法规应向政府有关职能部门(如：消防、环保、卫生等部门)办理申报手续，需经政府有关职能部门和甲方检验认可后方可营业。乙方应自行办理关于经营所需具备的所有批文(包括营业执照、批准证书或许可证等)，甲方同意提供合理的协助。若乙方未能及时取得批文而导致延迟开业的，则乙方仍应自合同约定之“开业日”起按标准支付租金；非因甲方原因导致合同解除或终止，乙方在该商铺内的全部装饰装修物归甲方所有，甲方无需就此对乙方进行补偿；乙方租赁该商铺从事的经营活动必须以公司名义进行，且乙方在项目开业后1个月内仍未能以该商铺注册成立公司从事合同项下确定的经营活动，甲方有权解除合同，并要求乙方承担因此而产生的一切责任；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方支付相当于3个月租金标准的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(1)甲方交房且乙方正常营业后，由于甲方责任致使乙方连续超过30天不能正常对外营业的；……(第13-2条)。
2015年9月8日，沈雷向金烁公司支付了2015年10月16日至2016年1月15日期间的租金18,570元、2015年9月2日至2015年12月1日期间的物业管理费5,550元、租赁保证金18,570元及物业管理费押金5,550元。
2015年9月16日，双方签订《商铺交接书》，确认该商铺于当日交付沈雷；租赁期限为3年，即2015年9月2日起至2018年9月1日止；租金起付日为2015年10月16日，计租面积为37平方米；商铺经沈雷验收确认符合交付标准。同日，沈雷与案外人上海文宇建筑安装工程有限公司(以下简称“文宇公司”)签订《彩果坊鲜榨果汁装修合同》，委托文宇公司对系争商铺进行装修。该合同约定：合同预算金额为36,000元；施工期限自2015年9月20日起至2015年10月4日止，共计15天。
2015年9月21日，沈雷向金烁公司支付了装修押金8,069元、装修图纸审批/监督费555元、装修协调/配合费555元、装修垃圾清运费555元。同日，沈雷向文宇公司支付了工程预收款10,800元。2015年10月6日，沈雷向文宇公司支付了工程尾款25,200元。沈雷合计向文宇公司支付装修工程款36,000元。
之后，因金烁公司未通过装修工程的消防验收，系争商铺不具备开业条件，沈雷未如期开业经营。
2015年12月14日，上海市虹口区公安消防支队(以下简称“虹口公安消防支队”)向金烁公司出具《建设工程消防验收意见书》(沪虹公消验字【2015】第0153号)，内容为：你单位报送的受理凭证为沪虹公消验凭字【2015】第0139号的虹口区东大名路XXX号的北外滩法国中心内装修建设工程(建筑总层数为地上23层，地下2层；装修层数3层，为裙房第1至3层；建筑面积9,737平方米，其中公共区域建筑面积2304平方米；使用性质：商场)《工程竣工验收报告(消防)》、《上海市建筑消防设施检测报告》、《内装修材料见证取样检验结果通知单》及相关资料已收悉。经我支队对所送资料审查及派员于2015年11月26日、12月8日至现场检查，该建设工程基本符合国家消防规范要求，消防验收合格。具体情况如下：……为确保安全使用，你单位应切实落实以下措施：……4、此场所属于公众聚集场所，在投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。
2015年12月17日，沈雷以系争商铺为地址登记注册成立了“上海市虹口区彩果坊饮品店”(以下简称“彩果坊饮品店”)。
2015年12月31日，沈雷委托律师向金烁公司发出《律师函》，称：……由于租赁商铺所在场所整体改建工程消防验收及营业前消防安全检查等行政审批手续迟迟未予办妥，沈雷在租赁合同签订直至本函发出时3日前对该事实始终不知情，金烁公司亦未告知该场所尚不具备投入使用、营业法定条件；金烁公司为应付上级检查遂强令沈雷提前至2015年9月25日前开门营业，实际并不具备经营条件；且因租赁商铺所在场所系首次招商，大批商户装修接连不断，金烁公司及物业管理严重缺位致使所在环境脏、乱、差长期无人治理，公共区域照明、水、电、暖气、电梯等各项基本配套设施均不到位，完全不具备餐饮业营业所需环境和条件。以上事项，虽经再三交涉，金烁公司就开始营业时间一再调整，但至今仍未能合法正常营业。……1、敦请金烁公司或督促相关方立即整改并依法办理相应法律和行政审批手续，确保租赁商铺依法可投入使用、营业，并在收悉本函后3日内向沈雷告知并出示租赁商铺所在物业消防验收及消防安全检查等审批事项办理进程及相关法律文件，以便沈雷知情并就双方租赁关系存废及相关事项作出决策；2、敦请金烁公司收悉本函后3日内，就延迟开业及相关损失赔偿事宜与沈雷或本函署名律师接洽协商，并依法依约承担相应责任……。
2016年1月5日，金烁公司申请虹口公安消防支队对北外滩法国中心进行投入使用、营业前消防安全检查，并提供了相关材料。虹口公安消防支队向金烁公司出具《消防安全检查申请受理凭证》。2016年1月14日，虹口公安消防支队检查后出具了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》(沪虹公消安检字【2016】第0006号)。
沈雷未开业经营。2016年1月13日，沈雷提起诉讼，要求判如所请。起诉状副本于2016年1月22日送达金烁公司。
一审法院另查明，2015年1月26日，虹口公安消防支队向金烁公司出具《建设工程消防设计审核意见书》(沪虹公消审字【2015】第0015号)，内容为：你单位送审的受理凭证为沪虹公消审凭字【2015】第0001号的虹口区东大名路XXX号的北外滩法国中心内装修建设工程设计变更的的相关图纸及其他有关资料已收悉。经审核，同意本次消防设计变更……。
审理中，市环保局于2016年4月1日以绿地浦创国际广场(暂名)项目存在建设项目需要配套建设的环境保护设施未经验收，主体工程正式投入使用的行为违反了《建设项目环境保护管理条例》第20条第1款的规定为由，向绿地公司发出《行政处罚决定书》，责令绿地公司停止绿地浦创国际广场(暂名)项目的使用，并罚款65,000元。2016年7月13日，绿地浦创国际广场(暂名)竣工环境保护经环保局验收合格。
2016年11月16日庭审中，金烁公司表示同意解除租赁合同。
一审审理中，在法院主持下，沈雷于2016年11月21日撤走了系争房屋内的设备、物品，双方办理了系争商铺的交接手续，金烁公司收回了系争商铺。
一审法院认为：双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应按约履行。根据合同的约定，沈雷应于免租装修期届满之次日即2015年10月16日开始营业。然该日因金烁公司未通过装修工程的消防验收，系争商铺不具备开业条件，金烁公司直至2015年12月14日才通过消防验收，直至2016年1月14日才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。之后又因绿地浦创国际广场配套建设的环境保护设施未经验收，绿地公司将该主体工程正式投入使用违反相关规定，被市环保局责令停止上述广场的使用，直至2016年7月13日验收通过后才被准许投入使用。金烁公司主张沈雷自身迟延装修及注册公司也是迟延开业的原因之一，但金烁公司未提供沈雷迟延装修的相关证据。沈雷迟延注册公司是事实，但注册公司后，系争商铺仍因商场未通过营业前的消防安全检查以及商场环境保护设施未经验收而不具备开业条件，故迟延开业主要系金烁公司原因造成。沈雷虽于2015年12月31日委托律师发出催告函，但其于半个月后即向法院起诉要求解除合同，未给予金烁公司合理的期限履行主要义务。本案审理中，金烁公司于沈雷起诉之次日即通过了商场营业前的消防安全检查，商场环保设施也于2016年7月13日经环保局验收合格，该商场可投入使用，系争商铺处于可开业状态。现沈雷不愿再继续履行租赁合同，金烁公司也同意解除合同，鉴于双方对解除合同意见一致，故租赁合同可予解除。至于合同解除的时间，沈雷依据合同13-2条主张行使约定解除权，然该条款是针对沈雷正常经营后，因金烁公司责任致使连续超过30天不能正常对外营业的情形。金烁公司主张沈雷经营过数日，但未举证证明，故不予采纳。沈雷未开业正常经营，其主张适用上述条款来行使约定解除权，缺乏合同依据。双方合同未约定因金烁公司原因致使沈雷迟延开业的，沈雷有解除合同的权利。鉴于沈雷不享有约定解除权，也无行使法定解除权的充分依据，故对沈雷主张的合同解除时间，不予支持，合同解除的时间应以金烁公司同意解除之日即2016年11月16日为准。
商场于2016年7月13日具备开业条件，现沈雷不愿继续履行租赁合同，金烁公司也同意解除合同，鉴于沈雷已付租金、物业管理费的发生时段系在绿地浦创国际广场被准许投入使用之前，沈雷未实际开业经营，金烁公司不应收取上述时段的租金和物业管理费，故应将款项返还给沈雷。至于租赁保证金及物业管理费押金，根据合同约定，因沈雷原因导致合同解除或提前终止，金烁公司可不予退还。现基于迟延开业主要系金烁公司原因造成，沈雷要求解除合同也属事出有因，合同解除不能完全归责于沈雷，且沈雷业已注销了注册在系争商铺的彩果坊饮品店工商登记，故金烁公司没有理由没收租赁保证金及物业管理费押金，应将该两笔款项返还给沈雷。对装修押金，因沈雷不存在应抵扣装修押金的情况，故金烁公司也应返还。装修图纸审批/监督费、装修协调/配合费、装修垃圾清运费系因装修产生的费用，属消耗性费用，不存在返还的问题，但可与装修损失费一并计入沈雷的损失范围。沈雷的店面装修属简易装修，金额不大，存在直接用现金支付装修款的可能性。鉴于沈雷提供的装修合同明细与现场查看情况基本相符，且装修后未开业经营，故对沈雷主张的装修费金额由法院酌定。沈雷主张预期可得经营利益损失，其计算方式无事实和法律依据，且商业经营本身带有风险，并不必然盈利，故不应计入损失范围，沈雷主张赔偿，不予支持。鉴于合同解除不能完全归责于任何一方，故沈雷的损失应由双方分担，具体分担金额，由法院根据实际情况予以酌定。沈雷要求金烁公司支付违约金，缺乏依据，不予支持。
一审法院据此作出判决：一、沈雷和金烁公司签订的《商铺租赁合同》于2016年11月16日解除；二、金烁公司应返还沈雷租金18,570元、物业管理费5,550元；三、金烁公司应返还沈雷租赁保证金18,570元、物业管理费押金5,550元、装修押金8,069元；四、金烁公司应赔偿沈雷装修图纸审批/监督费277.50元、装修协调/配合费277.50元、装修垃圾清运费277.50元、装修损失费15,000元；上述第二款至第四款所述款项，金烁公司应于判决生效之日起10日内付清；五、驳回沈雷的其余诉讼请求。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。金烁公司与沈雷签订的租赁合同，是双方当事人真实意思之表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，对双方当事人有约束力。现金烁公司上诉，主张其不应承担任何责任，鉴于金烁公司承租绿地公司的房屋开设商场，又与沈雷签订租赁合同，由沈雷承租系争商铺用于商业经营。金烁公司作为出租人，有义务保障系争商铺符合租赁用途，沈雷作为承租人，亦应对所租赁的商铺是否适租进行必要的审查。在金烁公司与沈雷签订租赁合同及约定的起租日时，系争商铺及其所在商场并不具备相关行政管理部门要求的开业条件，直至2016年7月13日市环保局验收通过后，商场才被准许投入使用。而在此日之前，沈雷已因无法如期开业等问题与金烁公司产生纠纷并引致诉讼。故金烁公司主张其不应承担任何责任，理由不成立。一审审理中，双方当事人已就解除合同达成一致意见。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。沈雷交付的租金、物业管理费，是其占有、使用系争商铺进行商业经营的对价，现因商场不具备开业条件，沈雷并未开业经营，故一审法院判决金烁公司返还上述款项，并无不当。就沈雷交付的租赁保证金、物业管理费押金、装修押金，亦应予以返还。金烁公司上诉请求判令沈雷支付2015年10月16日至2016年11月16日期间的租金、违约金、物业管理费，该主张金烁公司并未在一审中提出相应的诉讼请求，且如前所述理由，在双方解除合同前，沈雷并未开张营业，故金烁公司的上诉请求，本院不予支持。其他沈雷一审主张的费用，是其因租赁合同解除而导致的损失，如前所述，因金烁公司与沈雷对合同解除均有一定责任，故一审法院酌定双方各自承担相应的损失金额，亦合法合理。综上所述，一审法院判决并无不当，本院予以维持。对金烁公司的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4,614.81元，由上诉人上海金烁实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理孙幸冬
审判长 卢薇薇
审判员 邬海蓉
审判员 王晓梅
二〇一七年七月二十日
书记员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……