黑龙江省红兴隆农垦法院民 事 判 决 书（2014）红民初字第178号原告林乐利，男，职工。委托代理人李立华，黑龙江惠园律师事务所律师。被告黑龙江省饶河农场。法定代表人朱宝华，男，该农场场长。委托代理人季春玲，女，该农场司法分局工作人员。委托代理人尚永福，男，该农场工会副主席。第三人林乐杰（与林乐利系兄弟关系），男，职工。第三人王金镯（与林乐杰系夫妻关系），女，无固定职业。委托代理人于寨川，男，哈尔滨市香坊区法坛法律服务所法律工作者。原告林乐利与被告黑龙江省饶河农场（以下简称饶河农场）、第三人林乐杰、王金镯案外人执行异议之诉纠纷一案，于2013年1月16日向本院起诉。本院于当日立案受理，于2013年9月22日作出（2013）红民初字第39号民事判决。饶河农场不服提出上诉，黑龙江省农垦中级法院于2014年3月5日作出民事裁定，撤销本院（2013）红民初字第39号民事判决，发回重审。本院于2014年3月27日重新立案受理后，依法适用普通程序由审判员张玲担任审判长并主审本案，与审判员郭宝军、张慧组成合议庭，于2014年5月22日公开开庭进行了审理。林乐利及其委托代理人李立华，饶河农场委托代理人季春玲、尚永福，林乐杰、王金镯委托代理人于寨川到庭参加诉讼。因案情复杂，2014年9月17日经本院院长批准延长审限6个月。本案现已审理终结。原告林乐利诉称，2009年5月8日，林乐利与第三人林乐杰签订房屋买卖协议，林乐杰将坐落在饶河县饶河镇小区x街，饶房权证饶河镇字第x号两处房产（林乐杰名下60.38平方米、王金镯名下30平方米），以人民币39万元的价款出卖给林乐利。合同签订后，林乐利一次性支付了购房款，林乐杰将该房屋交给林乐利占有至今。林乐杰因在外疗养未能及时回到饶河县，无法配合林乐利办理房屋过户手续。被告饶河农场系某执行案件申请人，林乐杰系执行案件的被申请人，饶河农场在申请法院执行林乐杰已卖给林乐利的上述两处商服用房时，林乐利作为案外人提出案外人异议。2013年1月7日，黑龙江省红兴隆农垦法院作出（2012）红执字第150-1号民事裁定书，驳回林乐利的异议。林乐利要求停止对坐落在饶河县饶河镇小区x街，饶房权证饶河镇字第x号两处房产的强制执行，并解除查封。被告饶河农场辩称，本案诉争房屋的所有权人为第三人林乐杰。原告林乐利与林乐杰双方签订的合约、契约是为规避法院执行，不具有真实性和合法性。《中华人民共和国物权法》第九条明确规定：不动产物权变动采用登记生效主义，未经登记物权不发生变动。林乐利不办理房屋产权登记手续自身存在过错。红兴隆农垦法院查封本案诉争的房屋符合法律规定。为维护饶河农场的合法权益，应驳回林乐利的诉讼请求。第三人林乐杰、王金镯述称，林乐杰2008年9月22日发生交通事故需赔偿，林乐杰夫妇将房屋卖给原告林乐利，房屋已交付使用至今，合同主要义务已经完成，故原告林乐利的诉讼主张成立。原告林乐利提供证据及被告饶河农场，第三人林乐杰、王金镯质证情况：1．原告林乐利的身份证复印件一份，证明林乐利的身份事项。被告饶河农场、第三人林乐杰、王金镯质证无异议。2．第三人林乐杰、王金镯的房屋产权证复印件各一份，证明本案的诉争房产为该房产证上记载的两处房屋。被告饶河农场、第三人林乐杰、王金镯质证无异议。3．2013年1月7日黑龙江省红兴隆农垦法院（2012）红执字第150-1号民事裁定书复印件一份，证明法院执行时查封的房屋，原告林乐利已经购买，林乐利已在法定期间内提起了案外人异议之诉。被告饶河农场、第三人林乐杰、王金镯质证无异议。4．王xx的身份证复印件一份、结婚证复印件一张，证明王xx与原告林乐利系夫妻关系。被告饶河农场、第三人林乐杰、王金镯质证无异议。5．2009年5月8日第三人林乐杰、王金镯出具的卖房契约复印件一份，基本内容“小门市房30平方米，欠大哥林乐利钱，顶账给大哥林乐利。60平方米房以26万价格卖给大哥林乐利。产权不办了。卖房人林乐杰、王金镯。”2009年5月12日林乐杰出具的收据复印件二份，第一份收据基本内容“今收到林乐利房款26万元，收款人林乐杰。”第二份收据基本内容“今收到林乐利2001年8万元，2009年1万元，‘符’四万利息，收款人林乐杰。”证明原告林乐利依据买房合同取得诉争房屋所有权。购买大门市林乐利给付的是现金26万元，小门市用林乐杰应还林乐利欠款13万元顶账所得。被告饶河农场质证认为，林乐利与林乐杰系兄弟关系，卖房契约是林乐杰、王金镯的单方行为，不具有真实性和合法性。收据与林乐利诉称的买房款共38万元不符，收据也不具有真实性，合法性。第三人林乐杰、王金镯质证无异议。6．当庭提供2009年5月8日林乐杰、林乐利卖房合约复印件一份，基本内容“林乐杰因出车祸需巨额赔款，因经济拮据无力支付，故把饶河县饶河镇小区x街60.38平方米商服以26万元价格卖给林乐利（现金支付）”证明原告林乐利因买卖行为而取得诉争房屋所有权，诉争房屋已经交付林乐利占有至今。被告饶河农场质证认为，因林乐利已举示证据5，同一天不可能出现两份卖房契约，该合约不具有真实性和合法性。第三人林乐杰、王金镯质证无异议。7．中国工商银行饶河县支行出具的林乐利存单复印件一份，证明原告林乐利2009年5月12日支取26万元，交付诉争房屋购买价款，诉争房屋所有权人是林乐利。被告饶河农场质证对其真实性无异议，认为虽然存单上支取了26万元，但此款用途不清楚。第三人林乐杰、王金镯质证无异议。8.房屋出租合同复印件8份。证明诉争房屋由原告林乐利占有、使用、收益，林乐利具有所有权。被告饶河农场质证认为，8份合同不具有真实性。第三人林乐杰、王金镯质证无异议。9．2011年6月20日饶河农场出据的债权转让通知书复印件一份，证明被告饶河农场与第三人林乐杰之间债权债务消灭，红兴隆农垦法院2012红执字第150-1号裁定书中，饶河农场做为申请人主体错误，该裁定书没有事实和法律根据，应予以撤销。饶河农场、林乐杰、王金镯质证无异议。10．2012年12月24日红兴隆农垦法院（2011）红执字第94-1号执行裁定书复印件一份，证明申请执行人尚永福于2011年7月1日向红兴隆农垦法院申请撤销了对林乐杰的执行申请，解除查封诉争房屋，红兴隆法院（2012）红执字第150-1号民事裁定书错误，应予以撤销。被告饶河农场对证据真实性无异议，第三人林乐杰、王金镯质证无异议。被告饶河农场提供证据及原告林乐利、第三人林乐杰、王金镯质证情况：1．2010年12月25日红兴隆农垦法院作出的（2010）红民初字第163-1号民事裁定书复印件两份，证明被告饶河农场与第三人林乐杰、王金镯借款合同纠纷案件审理期间，本案诉争房屋在2009年12月25日已被查封。原告林乐利、第三人林乐杰、王金镯质证对证据真实性无异议，但认为没有收到该裁定。2．2011年7月15日，执行人员对林乐利的调查笔录复印件一份，证明原告林乐利举证涉及的房屋证据是虚构的，房屋产权没有过户。调查笔录原件在法院执行卷宗内。林乐利质证认为，笔录上的字不是林乐利签的。该证据不能证明林乐利与林乐杰之间房屋买卖行为是虚假的。第三人林乐杰、王金镯质证认为，要求出示调查笔录原件核对，没有原件不认可。3.2011年9月10日红兴隆农垦法院（2011）红执字第94号民事裁定书复印件一份，送达回证一份，证明本案诉争的两处房屋原告林乐利曾提出异议，被法院裁定驳回，并于2011年9月19日送达林乐利本人签字。林乐利质证认为，送达回证的签字不是本人签字，与本案的（2012）红执字第150-1号民事裁定书无关。第三人林乐杰、王金镯质证认为，该证据是复印件不认可。4.2011年10月27日红兴隆农垦法院（2011）红执字第94号裁定书复印件二份、协助执行通知书复印件一份，证明2009年12月查封林乐杰、王金镯的两处房屋，2011年10月27日裁定续封，通知饶河县房产部门给予协助执行。原告林乐利质证认为，尚永福做为申请执行人无主体资格，无权对诉争房屋申请查封。与（2012）红执字第150-1号民事裁定书相互矛盾，本案诉争房屋已经解除查封，饶河农场无权再申请执行。第三林乐杰、王金镯质证认为不清楚。5．2011年7月5日法院送达回证复印件一份，证明债权转让通知书已经送达给林乐杰。原告林乐利质证认为，债权转让通知书是被告饶河农场与第三人林乐杰之间的关系，法院无权过问此事。但债权转让通知书林乐杰收到了。林乐杰、王金镯质证已收到该材料了。第三人林乐杰、王金镯未提供相关证据。对林乐利提供的证据1、2、3、4、7、9，饶河农场、林乐杰、王金镯质证无异议，予以采信。证据5、6、8，饶河农场虽有异议，但未提供足以反驳的证据，且在财产保全作出后，林乐利提出异议时已提交了该组证据，故予以采信。证据10，系依法制作的法律文书，予以确认。对饶河农场提供的证据1、5，林乐利、林乐杰、王金镯对其真实性无异议，予以采信。证据2、3、4，林乐利虽对证据2、3笔录上的签字有异议，但未提供充分证据加以证明，且系依法制作的调查笔录及法律文书，予以确认。法院依职权调取本案诉争的60.38平方房屋《房产档案登记表》、《抵押房屋注销通知》复印件2份，证实该房屋于2004年3月24日在工商银行设立借款抵押，期限10年，2009年6月2日撤销抵押。原告林乐利质证认为，该证据不是新证据，与本案无关联性，且抵押行为与林乐利无因果关系，林乐利不知情。下达的注销通知时间是6月2日，但借款早已还完。被告饶河农场质证认为，该证据能证实林乐利与林乐杰之间签订买房合约时间为2009年5月8日，正是该房屋被抵押期间，因此可证明林乐利与林乐杰之间恶意串通购买房屋。第三人林乐杰、王金镯质证认为，对证据的真实性无异议，该证恰好证明林乐杰处分房屋是合法有效，因为法律没有规定抵押房屋不得买卖。法院依职权调取交通肇事受害人于xx于2008年向饶河县房产部门递交的《申请书》复印件1份，证实2008年9月22日晚，林乐杰驾驶摩托车发生交通事故，将赵xx撞伤，赵xx的妻子于xx于同年10月7日向饶河县房产局申请对林乐杰房屋进行控制。饶河农场质证无异议。原告林乐利质证认为，该证据是复印件，有关部门未受理，林乐利不知情，且该证据与本案无关联性。第三人林乐杰、王金镯质证认为，对证据真实性无异议，但该证据与本案无关。法院依职权调取《交通事故损害赔偿调解书》复印件1份，证实林乐杰交通事故案件，双方达成调解协议：林乐杰赔偿赵xx17万元，2008年10月20日前付10万元，同年11月13日前付7万元。原告林乐利质证认为，对证据真实性无异议，但无法证实房产部门不受理与交通肇事有因果关系。被告饶河农场质证认为，对证据真实性无异议，该证能证实因交通肇事林乐杰有巨额债务，因此该申请书房产局未予受理是因为2007年房产已被依法查封。第三人林乐杰、王金镯质证认为，对证据真实性无异议，但该证与本案无关。法院于2014年2月18日调查孙xx、王xx笔录，主要内容：大约在2008年或2009年前，林乐杰将门市出租给孙xx，半年左右时间林乐杰哥哥林乐利告之孙xx这房子是他的了，以后孙xx便与林乐利签订房屋出租合同。王xx大约在2003年从林乐杰手中承租门市，后期由林乐利来收取房租。原告林乐利、被告饶河农场对证据真实性无异议，第三人林乐杰、王金镯认为该证与本案无关。法院于2014年5月16日调查于xx笔录，主要内容：根据双方达成的协议，由林乐杰分两次赔偿于xx17万元。第一笔赔偿款林乐杰已按协议时间于2008年10月20日前给付于xx10万元，剩余赔偿款7万元林乐杰陆续分数次给付，现已全部给付完毕。原告林乐利、被告饶河农场、第三人林乐杰、王金镯对笔录无异议。根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下：2009年12月25日，本院受理了饶河农场诉林乐杰、陈xx、洪xx养牛借款合同纠纷一案，本院于同日根据饶河农场申请并提供担保，作出了（2010）红民初字第163-1号民事裁定书，对坐落在饶河县饶河镇小区x街，饶房权证饶河镇字第x号商服林乐杰名下60.38平方米、王金镯名下30平方米进行财产保全。2010年1月4日，林乐利与妻子王xx向法院提交异议申请书，称被保全的商服是林乐利2009年5月8日购买林乐杰的，并提交2009年5月8日林乐杰、王金镯出具的卖房契约，2009年5月12日林乐杰出具的收据，2009年5月12日中国工商银行饶河县支行林乐利支款凭单，2009年6月10日、8月25日王xx与孙xx、王xx签订的房屋出租合同（与本案中林乐利的证据5、7、8相一致）。2010年1月8日，本院作出（2010）红民初字第163号通知书，驳回林乐利、王xx的异议申请。2010年4月27日，本院对养牛借款合同纠纷一案作出（2010）红民初字第163号民事调解书，调解内容：林乐杰分别于2010年7月30日、9月30日、12月30日前，共向饶河农场偿还借款本息187280元，陈xx、洪xx承担连带清偿责任。案件受理费3147.50元，财产保全费1690元由林乐杰负担。林乐杰未在期限内履行还款义务。2011年6月20日饶河农场作出《债权转让通知书》，告知林乐杰（2010）红民初字第163号民事调解书中饶河农场对林乐杰的债权已转让给尚永福。本院立案受理了申请执行人为尚永福，被执行人为林乐杰的（2011）红执字第94号执行案件，后尚永福撤回执行申请。本院2012年12月24日作出（2011）红执字第94-1号执行裁定书，解除对诉争房屋的查封。同日，申请执行人为饶河农场，本院作出（2011）红执字第150号裁定书，查封坐落在饶河县饶河镇小区x街，饶房权证饶河镇字第x号商服林乐杰名下60.38平方米、王金镯名下30平方米的房屋。在对本案诉争房屋进行强制执行过程中，林乐利2012年12月31日再次对执行查封的房产申请复议，2013年1月7日，本院作出（2012）红执字第150-1号民事裁定书，裁定驳回林乐利的异议。另查明，2009年5月8日，原告林乐利与第三人林乐杰签订协议，林乐杰将坐落在饶河县饶河镇小区x街，饶房权证饶河镇字第x号两处房产（林乐杰名下60.38平方米、王金镯名下30平方米）出卖给林乐利，林乐利支付全部房款后，两处房产由林乐利占有并分别出租给孙xx、王xx使用至今。双方为了减少交易支出和林乐杰长期在外地居住疗养等原因，并未及时办理房屋过户手续。又查明，本案诉争房产林乐杰名下60.38平方米商服，于2004年3月24日在工商银行设立借款抵押，期限10年。林乐杰于2009年5月12日前还清该银行全部贷款，借款合同20040075号自动失效。工商银行于2009年6月2日向饶河县房产管理处下达了抵押房屋注销通知。再查明，2008年9月22日第三人林乐杰与赵xx在一起交通事故中致赵xx死亡，经饶河县公安交通警察大队调解，林乐杰与赵xx妻子于xx达成赔偿协议：由林乐杰分两次赔偿于xx17万元。2008年10月20日前付清10万元；2008年11月13日前付清剩余7万元。第一笔赔偿款林乐杰已按协议时间给付于10万元。第二笔赔偿款林乐杰陆续分数次给付，现已全部给付完毕。本院认为，本案争议焦点为：原告林乐利与第三人林乐杰、王金镯之间签订的卖房契约及合约是否真实、合法、有效。林乐利未办理产权登记手续自身是否存在过错。双方的买卖房屋行为是否因未办理物权登记而不发生效力。法院是否有权查封本案诉争房屋。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”原告林乐利为证明与第三人林乐杰、王金镯存在真实的房屋买卖法律行为，提供了房屋买卖契约、银行支款凭证、款项收据，证明林乐利支付房款与林乐杰收到房款的事实。提供了2009年至2012年的多份房屋出租合同，证明林乐利对诉争房屋占用、使用、收益至今。林乐利对诉称的主要事实均提供证据相佐证，证明的事实相互之间并不矛盾，可以形成证据链条，证据链条证明的事实与林乐利、林乐杰、王金镯陈述的事实相吻合。在法院调取孙xx、王xx的调查笔录中，证人孙xx证实了与林乐利签订房屋出租合同的时间与林乐利所述时间相吻合。王xx证实了后期与林乐利签订房屋出租合同的事实。被告饶河农场虽然辩称林乐利与林乐杰、王金镯之间系近亲属关系，双方签订的买卖房屋契约是虚假的，但没有提供充分证据加以证明，应对该商品房屋买卖合同的真实性予以确认。《物权法》第九条明确规定：“不动产物权变动采用登记生效主义，未经登记物权不发生变动。”第十六条、第十七条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”林乐利与林乐杰、王金镯之间的房屋买卖合同虽然合法有效，但双方自2009年5月8日签订房屋买卖合同后至同年12月25日饶河农场申请法院查封本案诉争的两处商品房之前7个月内，林乐利并未采取任何积极态度申请办理过户手续，且未能提供不能办理房屋产权登记的正当理由，仅以当时拿不出办理过户手续的费用及林乐杰长期在外疗养未能及时回到饶河县，无法配合林乐利办理房屋过户手续为由，在房屋买卖合同成立后未及时办理房屋产权登记，导致物权未发生变动，林乐利自身存在过错。《最高人民法院关于人民法院审理民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此规定，林乐杰虽将本案诉争的两处房屋卖给林乐利，林乐利已支付全部价款并实际占有该房屋，但因尚未办理产权过户登记手续，林乐利自身存在过错，因此人民法院可以对诉争的房屋进行查封。故林乐利无权要求停止对坐落在饶河县饶河镇小区x街饶房权证饶河镇字第x号商服林乐杰60.38平方米、王金镯30平方米房屋的执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院审理民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告林乐利的诉讼请求。案件受理费100元，由原告林乐利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状五份，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判长 张 玲审判员 郭宝军审判员 张 慧二〇一五年一月八日书记员 梁 佳