贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民二（商）终字第362号上诉人（原审原告）贵阳钦顺物业管理有限公司，住所地贵阳市云岩区贵乌北路15号常立商住楼A栋1单元1-8-1号。法定代表人张静委托代理人韩志文被上诉人（原审被告）张敏上诉人贵阳钦顺物业管理有限公司（以下简称钦顺物业）因与被上诉人张敏物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2014）乌民初字第992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，2012年8月31日原告钦顺物业与雅旭园小区业主委员会签订《雅旭园小区物业管理委托合同》，约定由原告对雅旭园小区进行物业管理，管理期限为2012年9月1日起至2015年8月31日止。物业服务费用由业主按其拥有物业面积交纳，住宅物管费用，非电梯房每月0.65元每平方米。庭院灯、路灯、楼道灯等公摊费，按每月每户2.5元的标准向业主收取，物业管理费每月或每季度交纳一次，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，经书面通知后30日之内仍然不交的，从书面通知之日起按日千分之五承担逾期责任，如钦顺物业向法院起诉，由此产生的一切费用由拖欠物管费的业主承担。被告张敏系该小区4栋一单元12号房业主，其房屋建筑面积为137.46㎡，被告从2012年9月至起诉时止未交纳物业管理费，2013年12月24日原告在被告住宅外张贴催缴通知，被告仍未交纳物管费，原告遂诉至法院，请求：1、被告立即支付所欠物业服务费5764.9元（该费用从2012年9月1日至2014年8月30日），直至给付之日止；2、被告承担原告为追索发生的律师费2500元（代理费2000元，交通费500元）；3、本案诉讼费由被告承担。原判认为，原告钦顺物业与雅旭园小区业主委员会签订的《雅旭园小区物业管理委托合同》除对物业服务企业有约束力外，对小区业主也具有法律约束力。根据《雅旭园小区物业管理委托合同》第六章第十二条物业管理服务费（一）“住宅管理费标准：非电梯房每月0.65元/平方米”，(四）“庭院灯、路灯、楼道灯等公摊费，钦顺物业按每户每月2.5元的标准向业主收取“。（七）“物业管理费每月或每季度交纳一次……。”的规定及《雅旭园小区物业管理委托合同》的相关约定，原告主张被告交纳物业管理费应予支持，被告从2012年9月1日至2014年8月30日共计24个月应按0.65元/平方米·月标准交纳物管费2144.376元（137.46平方米×0.65元/平方米·月×24个月），能源费60元（2.5月×24个月），共计应交纳物业管理费总数为2204.376元。对于原告根据《雅旭园小区物业管理委托合同》约定要求被告支付违约金及律师费的请求，原告于2013年12月24日在被告住所前张贴催缴通知，被告至今未交物管费已构成违约，但鉴于原告管理小区期间，被告房屋确实渗水严重，致使被告财产受到损失，原告未尽到及时对房屋漏水进行维修的责任，加之在庭审中查明原告在管理小区过程中存在未及时协助业主维修损坏的房屋及公共设施设备、未及时疏导小区业主停车，影响业主通行、因安防人员巡逻不到位致使业主家中被盗等情况，原告在管理上有一定的瑕疵，故对原告的该两项诉请，不予支持。对于被告要求原告赔偿因原告不作为对被告造成的损失和违约金97682元，外墙维护花费2700元，因被告并未在诉讼过程中提起反诉，故对于被告的该项主张不宜在本案中审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，判决：一、被告张敏于本判决生效之日起十日内一次性给付原告贵阳钦顺物业管理有限公司自2012年9月1日至2014年8月30日共计24个月物业管理费人民币2204.376元；二、驳回原告贵阳钦顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由被告张敏负担（该费已由原告贵阳钦顺物业管理有限公司预交，被告张敏在履行上述金钱给付义务时一并支付给原告）。宣判后，上诉人钦顺物业不服，向本院提起上诉称：原判认定事实不清，适用法律错误。理由如下：《雅旭园小区物业管理委托合同》依法成立、合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。《雅旭园小区物业管理委托合同》约定被上诉人逾期交纳物业费应承担违约责任及律师费，故上诉人钦顺物业依据双方签订的以该合同为依据向被上诉人追索欠缴物管费、违约金，律师费合法、有据。被上诉人在长达数年的时间内享受了上诉人钦顺物业提供的服务，其拒绝支付物业费的行为已经构成违约，被上诉人应就其违约行为承担责任。因被上诉人不支付物管费，迫使上诉人钦顺物业通过诉讼的方式追讨，故律师费属于被上诉人的违约行为给上诉人钦顺公司造成的损失，依法也应由被上诉人负担。请求：1、撤销原判，依法改判支持违约金和代理费的诉请。2、一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。被上诉人张敏答辩称：自己家的房屋严重渗水，导致墙体发霉、脱落,严重影响了被上诉人张敏的正常生活。上诉人钦顺物管提供的服务存在问题，不能全额收取物管费。原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。二审审理过程中，上诉人钦顺物业向本院提交了下列证据：1、《业主授权书》，拟证明该公司进驻雅旭园小区时，业主委员会组织业主签字保证按时缴纳物管费，逾期从书面通知之日起按日千分之五承担逾期责任；2、乌当区住建局出具的《关于对使用房屋维修基金的说明》，拟证明该公司已经完成了牵头申请房屋维修基金的职责，只是因为没有达到三分之二以上业主同意无法申请房屋维修基金；3、新都居委会出具的《物业服务检查意见》，拟证明该公司提供的物业服务符合约定的标准。被上诉人张敏就上诉人钦顺物业提交的证据发表如下质证意见：1、对《业主授权书》上签名的真实性不予认可；2、乌当区住建局的《关于对使用房屋维修基金的说明》是诉讼发生后才开具的，目的是为了推脱责任；3、新都居委会不在雅旭园小区内，一方面不了解上诉人钦顺物业提供物业服务的状况，另一方面其性质为群众自治组织无权对物业服务进行评价和界定。本院经审查认为：1、被上诉人张敏对《业主授权书》上的签名的真实性不予认可，且《业主授权书》也无雅旭园小区业委会的盖章确认，本院对其真实性不予认可；2、乌当区住建局在《关于对使用房屋维修基金的说明》上盖章确认，本院对其真实性依法予以确认，但是乌当区住建局只是阐明了房屋维修基金的政策，并未对上诉人钦顺物管是否牵头申请过房屋维修基金进行证明；3、新都居委会系群众自治组织，是否有权对物业服务进行评价和界定有待商榷。本院对上述证据的证明力均不予采信。经二审查明的其余事实与原判认定的事实一致。上述事实，有当事人的陈述、钦顺物业的企业法人营业执照、《雅旭园小区物业管理委托合同》、《业主授权书》、《关于对使用房屋维修基金的说明》、《物业服务检查意见》、照片等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业与业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业企业，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物管公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。物业服务合同签订后，物业服务企业应按照约定与法律规定履行义务，为业主提供符合约定标准及行为标准的服务；业主在接受服务后应按时向物业服务企业交纳物业管理费，以便物业服务企业对小区进行管理。遗憾的是，上诉人钦顺物业自进驻雅旭园后长达2年的时间内未能与小区业主建立起良性互动关系，反倒是为追索服务费诉至法院。本案争议的焦点为被上诉人张敏是否应当承担违约金及律师代理费的问题。《雅旭园小区物业管理委托合同》系上诉人钦顺物业与雅旭园小区业主委员会就雅旭园小区小区物业的使用、维护、管理的权利、义务进行的约定，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效的合同。按照《雅旭园小区物业管理委托合同》的约定，被上诉人张敏承担违约金及律师代理费的条件为：第一、上诉人钦顺物业完全履行了《雅旭园小区物业管理委托合同》约定的义务；第二、被上诉人张敏存在违约行为。本院认为，上诉人钦顺物业完全履行《雅旭园小区物业管理委托合同》约定的义务是指其行为不存在瑕疵。本案中，尽管被上诉人张敏存在逾期未缴纳物业服务费的行为，但是上诉人钦顺物业也存在未及时疏导小区业主停车，影响业主通行、安防人员巡逻不到位、单元门损坏后迟迟不维修等服务瑕疵，考虑张敏并非无故拖欠物业服务费，而是事出有因，原判驳回上诉人钦顺物业要求被上诉人张敏支付违约金及律师代理费的诉讼请求并无不妥。综上，上诉人钦顺物业的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵阳钦顺物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  许亮代理审判员  庞敏代理审判员  彭攀二〇一五年四月十六日书 记 员  李萌