上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初51598号原告：上海市浦东新区兰城路108弄小区业主委员会，住所地上海市浦东新区。负责人：刘敏耀主任、李国祥副主任。被告：上海中星集团申城物业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：沈杰，执行董事。委托诉讼代理人：孔繁昊，上海德载中怡律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯兢，上海德载中怡律师事务所律师。原告上海市浦东新区兰城路108弄小区业主委员会与被告上海中星集团申城物业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月12日、2017年5月10日两次公开开庭进行了审理。被告于2016年9月20日提出司法审计申请，经指定委托，由上海沪中会计师事务所进行鉴定并于2017年4月28日出具司法会计鉴定意见书。原告的负责人刘敏耀、李国祥，被告的委托诉讼代理人孔繁昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市浦东新区兰城路108弄小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告停车费等创收收入人民币(以下币种相同)200,256元；2、判令被告支付原告利息损失33,042元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系上海市浦东新区兰城路108弄小区的业主委员会，被告曾系原博兰小区的物业服务单位，2006年7月至2012年5月期间为原博兰小区提供物业管理服务。2012年6月1日起，经沪东街道批准，将原博兰小区划分为兰城路108弄小区(小区建筑面积42868.88平方米)与博兴路462弄小区(小区建筑面积64981.12平方米)。原博兰小区业主大会与被告签订的《物业管理服务合同》补充条款第四条第1款及第2款约定：“1、车辆停放、广告设置等小区创收项目总收入的20%作补贴乙方的管理费。具体工作委托物业公司实施操作。2、保安费、保洁费不足时，可从非机动车、机动车停放费、广告设置等小区创收项目中补贴。”2012年7-8月，被告提供了2006年7月至2012年5月期间(以下简称被告管理期间)的《小区创收统计表》，原告从未收到被告任何应付的创收收入。随着物业管理成本的日益加大，浦东新区建交委、发改委、财政局在2008年11月5日下发《关于印发的通知》(浦建委房[2008]294号)，根据该文件明确，补贴“应主要用于申报达标小区的公共区域秩序维护、保洁、保修、保绿、综合管理及共用设施设备维护等物业管理服务成本支出，但是不得将补贴资金用于弥补经营亏损”；达标补贴标准为“按建筑面积每月每平方米建筑面积最高补贴0.20元”。2010年11月23日，浦东新区建交委、发改委、财政局下发《关于印发的通知》(浦建委房[2010]218号)，对补贴标准服务好考核得分高的可以补贴到每月每平方米建筑面积0.30元；服务差考核得分低的，可以少于0.27元补贴。2012年9月，经原告向沪东街道市政科核实，被告在2009年1月至2012年5月合计得到政府物业补贴932,307.15元。原告认为，被告在取得政府物业补贴后，根本不存在保安、保洁费不足的问题。被告应当退回原告属于兰城路108弄小区全体业主的停车费等创收收入，并按同期银行贷款利率标准向原告支付利息损失。原告多次向被告催讨未果，故诉至法院。被告上海中星集团申城物业有限公司辩称，原博兰小区2009年1月至2012年5月期间(以下简称政府补贴期间)的所有创收收入已经根据物业服务合同的约定，用于补贴保洁费、保安费和管理费的亏损，盈余部分远不足以弥补保安保洁费的不足，原告诉请计算时未将其他补贴计算入内，且审计鉴定的支出系合理支出，应当认定属于合理使用政府补贴的范围，故不同意原告的全部诉讼请求，要求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认：上海市浦东新区博兰小区业主大会与被告签订物业管理服务合同，双方约定由被告为博兰小区提供物业管理服务，委托管理期限为五年，自2006年7月1日起至2011年6月30日止，若业主大会未及时换届，则该合同顺延至下届业主大会签订委托管理合同之日止。双方在补充条款中另行约定：车辆停放、广告设置等小区创收项目总收入的20%作补贴乙方的管理费，具体工作委托物业公司实施操作；保安费、保洁费不足时，可从非机动车、机动车停放费、广告设置等小区创收项目中补贴等。被告于2006年7月起为原博兰小区提供物业管理服务至2012年5月，并于2012年7、8月向小区业委会提供《小区创收统计表》及《保安保洁收支情况表》，列明了上期累计结余款、被告管理期间的创收收入总额、保安保洁费的支出金额、小区创收弥补保安保洁费(按合同)的金额，该小区业主委员会、业主大会在上述两份统计情况表上加盖公章。对被告管理小区前的创收累计结余款20,326.61元,双方均无异议；根据物业合同的约定，被告管理期间创收收入的20%作补贴被告的管理费,原、被告均予认可；原告认可2006年7-12月期间保安费13,816.41元、2007年1-6月期间保安保洁费12,356.64元、2007年7-12月期间保安费14,514.37元、2008年1-6月期间保安保洁费54,600.14元、2008年7-12月期间保安费52,486.97元，合计147,774.13元的费用可从创收收入中弥补，被告表示同意；2009年1月至2012年5月政府发放物业补贴期间，小区保安、保洁费的不足金额398,214.65元,原、被告予以确认。双方有争议的事实：原告认为2009年1月至2012年5月因政府对物业服务企业进行补贴，保安保洁费的不足从政府补贴中列支绰绰有余，不应再从创收收入中弥补；被告则认为政府补贴费用已经支出并无结余，而保安保洁费不足及其他支出部分应根据物业合同的约定从创收收入中扣除，该期间实际发生的保安保洁费支出398,214.65元大于该期间所得的创收收入373,760.20元，还有其他支出部分的费用，创收收入已无结余。审理中，被告向本院申请对2009年1月1日至2012年5月31日管理原博兰小区期间，维修、绿化养护设备等支出259,662.73元、综合管理支出231,198.87元、小区无主清运费支出3,590元、赔偿款支出6,000元、税金支出52,675.35元、保安保洁零星费用支出2,519.52元、柳埠路142弄大门人员支出208,576.10元，合计764,222.57元的支出进行司法鉴定。上海沪中会计师事务所出具沪会中事[2017]司会鉴字第1002号《司法会计鉴定意见书》一份，鉴定意见载明：1、根据3份《博兰小区业委会分摊说明》，申城物业公司于2012年12月24日收到原博兰小区业主大会银行转账的维修费625,506.01元(售后房)，应收业委会维修、绿化养护设备支出259,662.73元。由于申城物业公司未提供分摊原博兰小区维修基金、街坊基金的原始凭证，我们无法对上述该款进行核对。2、综合管理支出231,581.47元确已发生，已计入当期“主营业务成本”，但补贴、奖励的范围无法进行核对。3、赔偿款支出6,000元确已发生，已计入当期“主营业务成本”，赔偿款通过上海通力物业有限公司支付。4、政府补贴款的税金支出53,809.25元,其中已交税费40,020.19元,其余13,789.06元未提供纳税凭证。5、保安保洁零星费用支出2,499.70元确已发生，已计入当期“主营业务成本”。6、柳埠路142弄大门人员支出208,577元，其中2009年1月至2010年4月工资72,052元，根据现有资料，我们无法对实发工资进行核对；2010年5月至2012年5月工资136,525元确已发生，已计入当期“主营业务成本”。申城物业公司现在提供的是柳埠路142弄大门人员的全部工资，未提供按约定应收取其他共用大门单位费用的资料，根据现有资料我们暂时无法核对应由申城物业公司承担的柳埠路142弄大门人员费用。7、业委会、居委会支出3,524元,根据现有资料我们暂不确认支出。申城物业公司未提供鉴定期间原博兰小区无主清运费3,590元的支出资料。鉴定意见书中还对其他事项进行了说明：1、申城物业公司提出，2009年1月至2010年4月柳埠路142弄大门秩序维护员岗位存在轮岗情况，无法区分具体人员名单和对应费用，该期间该岗位人员支出费用，是按照4名秩序维护员和上海市当年最低工资标准计算的相关费用，共计72,052元。经过我们复核，按照申城物业公司的测算公式，该金额计算无误。2、申城物业公司提出，柳埠路142弄大门费用由相关使用单位分摊，申城物业公司作为管理单位，收取其他单位费用已计入原博兰小区保安费收入，故柳埠路142弄大门人员的全部工资均应从政府补贴中支出。我们认为，相关使用单位共同分摊的柳埠路142弄大门费用，在会计核算上作收入处理还是作费用减少处理，都不影响申城物业公司应实际承担的柳埠路142弄大门费用。在本院的主持下，原、被告双方对上海沪中会计师事务所出具的司法会计鉴定意见书中相关款项数额及用途进行核对。原告认为：1、原博兰小区属于混合型小区，有售后公房、租赁公房及商品房，租赁公房及商品房的产权属开发商或其他业主，应由其自行负担维修基金。售后公房部分应分摊的维修基金费用经时任博兰小区业委会主任赵祖元确认，实际已经通过银行转账方式向被告支付了625,506.01元。租赁公房及商品房部分应分摊的维修基金259,662.73元与原告没有丝毫关系，原告不予认可，不能在属于原告小区的政府补贴中列支。2、浦建委房(2010)218号文已明确，物业服务企业获得的补贴资金，应主要用于申报达标小区的公共区域秩序维护、保洁、保修、保绿、综合管理及共用设施设备维护等物业管理服务成本支出，但是不得将补贴资金用于物业管理人员工资、奖金及弥补经营亏损。被告综合管理支出231,581.47元中，分摊上墙费用2,000元及分摊购买发票1,554元系合理支出，原告予以认可，可从政府补贴中列支；年终补贴187,552.47元不予认可；补贴款(购物卡)20,000元不予认可；保安、保洁管理员奖励19,200元不予认可；业委会会务费1,275元不予认可。原告不认可的支出，属于被告自行发放的工资、奖金，不属于政府补贴资金使用的范围，故不能在政府补贴中列支。此外，原博兰小区物业管理人员总共21-22人，被告提供的奖金发放单上却有35人，明显因为被告即将退出小区而胡乱花钱。3、小区无主清运费支出3,590元在鉴定书中已经明确被告未提供任何凭证，且清运费应属于保洁费，原告不予认可，不能在政府补贴中列支。4、赔偿款支出6,000元不属于政府补贴可使用的范围，原告不予认可，不能在政府补贴中列支。5、税金支出53,809.25元不属于政府补贴可使用的范围，原告不予认可，不能在政府补贴中列支。6、保安保洁零星费用支出2,499.70元系合理支出，原告予以认可，可以从政府补贴中列支。7、2006年12月27日及2008年3月13日由沪东街道房办出面召开过两次协调会，会议明确：柳埠路142弄大门保安人员的工资由浦房物业、申城物业、长岛中学、巴士学校、阳光驿站五家公司分摊，随上海市最低工资的调整而调整，所以应该收支平衡，无需被告另行支出；即便有不足，这笔支出是员工工资，也不属于政府补贴可使用的范围，原告不予认可，不能在政府补贴中列支。8、业委会、居委会支出3,524元在鉴定书中未能确定，且不属于政府补贴可使用的范围，原告不予认可，不能在政府补贴中列支。因此，被告获得的政府物业补贴款95万余元扣除原告认可的可从政府补贴中列支的分摊上墙费用2,000元、分摊购买发票1,554元、保安保洁零星费用2,499.70元外，被告仍可使用的补贴款绰绰有余，应优先用于补贴保洁、保安费不足，根本无需从创收收入中再行补贴；退一步说，即便被告支出的其他费用确实发生，根据鉴定意见的结论，扣除后还有40余万元结余的政府补贴费用。被告认可鉴定意见，并表示已根据补贴的规定用途支出了八项内容合计金额764,222.57元。另查明：1、2009年2月13日，上海市浦东新区人民政府浦府[2009]42号文批复，同意撤销沪东新村街道博兰居委会，建立博兴路第三居委会和兰城居委会。2011年12月28日，上海市浦东新区博兰小区业主委员会通过对博兰小区1404户业主的征询意见，并报沪东新村街道办事处和房屋管理办事处同意，将博兰小区业主委员会撤分为两个独立的业主委员会，分别为：上海市浦东新区博三小区业主委员会和上海市浦东新区兰城路108弄业主委员会，即本案原告。2、原博兰小区(坐落于上海市浦东新区博兴路XXX弄XXX-XXX号及兰城路XXX弄XXX-XXX号)的建筑面积为107850平方米，撤分后的博三小区建筑面积为64981.12平方米，兰城路108弄兰城小区建筑面积为42868.88平方米。两小区的物业服务企业现均为上海锦昀物业管理有限公司。3、2008年11月5日，上海市浦东新区建设和交通委员会、上海市浦东新区发展和改革委员会、上海市浦东新区财政局联合下发浦建委房[2008]294号《关于印发的通知》,该意见中明确：三、达标补贴的对象-“……物业服务企业获得的补贴资金，应主要用于申报达标小区的公共区域秩序维护、保洁、保修、保绿、综合管理及共用设施设备维护等物业管理服务成本支出，但是不能将补贴资金用于弥补经营亏损。”；四、达标补贴的标准-“……每月每平方米建筑面积最高补贴0.20元……”。2010年11月22日，浦东新区建交委、发改委、财政局下发浦建委房[2010]218号《关于印发的通知》，该意见中明确：“自2010年下半年起执行新的达标补贴标准(由原来的每月每平方米补贴0.20元提高到0.30元)；物业服务企业获得的补贴资金，必须专款专用。每个小区获得的补贴资金，仅限用于该申报达标小区的公共区域秩序维护、保洁、保修、保绿、综合管理及共用设施设备维护等方面的服务成本支出，不得用于物业管理人员工资奖金及弥补企业经营亏损；服务好考核得分高的可以补贴到每月每平方米建筑面积0.30元，服务差考核得分低的，可以少于0.27元补贴，不达标的可以不补贴。”被告在2009年1月至2012年5月期间共得到政府物业补贴合计952,376.10元。审理中，本院走访了案外人上海市浦东新区博三小区(博兴路462弄)小区业主委员会(以下简称博三业委会)及上海市浦东新区沪东新村街道办事处博兴路第三居民委员会。博三业委会表示，原告起诉之前曾发函希望由两业委会一并提起对被告的诉讼，博三业委会考虑到审计、诉讼的成本及程序较为复杂，还需时间召开业主大会，故表态支持原告起诉并暂不参加原告一起诉讼。就本案而言，博三业委会对原博兰小区业委会盖章的、被告提供的创收收入情况表及保安保洁收支情况表列明的金额均无异议，由法院依法处理。博三业委会同意原告按照博三、兰城两小区各自的建筑面积，向被告主张应返还原告的创收收入。以上事实，由原告提供的浦府[2009]42号上海市浦东新区人民政府批复及公告、兰城路108弄小区二届一次业主代表大会会议纪要及二届五次业主代表大会决议、致被告董事长周先强及总经理程志琼的信函、被告提供给原博兰小区业委会2006年7月至2012年5月的小区创收统计表、保安保洁收支情况表、物业管理服务合同及补充条款、浦建委房[2008]294号《关于印发的通知》、浦建委房[2010]218号《关于印发的通知》、致被告的信函、致浦东新区沪东街道市政管理科的函、工作联系单、存根联、赔款备忘录、柳埠路142弄大门管理专题会议纪要、原告与案外人上海锦昀物业管理有限公司签订的物业管理服务合同，由被告提供的加盖上海市浦东新区博兰小区业主委员会、业主大会公章的小区创收统计表、保安保洁收支情况表、发票以及双方当事人的当庭陈述等在案佐证。本院认为，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。原博兰小区业主大会与被告签订的物业管理服务合同合法有效，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，对双方均具有约束力。本案的争议焦点在于被告管理期间的各项支出应否从已取得的政府物业补贴中支出、应否从小区创收收入中扣除、被告应返还原告创收收入的计算方式及金额。根据合同“小区创收项目总收入的20%作补贴被告的管理费”的约定，按照2006年7月至2012年5月被告管理期间的创收收入757,206元计算，20%补贴管理费为151,441.20元，应在创收收入中予以扣除，对此原、被告均无异议，本院予以确认。根据合同补充条款关于“保安费、保洁费不足时可从小区创收项目中补贴”的约定，2006年7月至2008年12月期间保安、保洁费不足147,774.13元，符合合同约定，应在创收收入中予以扣除，原、被告均予认可，本院予以确认。2009年1月至2012年5月间被告共获得政府物业补贴款952,376.10元，该款被告主张已实际支出764,222.57元，而原告仅认可其中6,053.70元的支出(含分摊上墙费用2,000元、分摊购买发票1,554元、保安保洁零星费用2,499.70元)，认为分摊的售后公房维修基金应付款已与被告结清、而其他被告列出的开支项目均不属于政府补贴费的使用范围。本院认为，被告已收到原博兰小区业委会支付的分摊售后公房部分维修基金、街坊基金款625,506.01元，本院予以确认，至于该小区内商品房、公房等其他性质房屋分摊的维修基金款259,662.73元，被告未提供分摊原博兰小区维修基金、街坊基金的原始凭证，无法对该应收业委会维修、绿化养护设备支出进行核对，故本院难以认定。根据浦建委房[2008]294号、浦建委房[2010]218号政府补贴资金应专款专用并不得用于物业管理人员工资奖金的明确规定，结合鉴定意见书的结论，对被告主张的综合管理支出(含年终补贴款、补贴款(购物卡)、保安保洁管理员奖励款)、赔偿款支出、柳埠路142弄大门人员支出、业委会居委会支出等不属于政府补贴使用范围内的支出项目及金额，本院均不予认可；对被告主张应从政府补贴中支出上述费用的意见，本院不予采纳；被告就政府补贴款支出税金53,809.25元应予扣除的意见,经鉴定已交税费40,020.19元,本院予以采信，可从政府补贴款中列支，其余13,789.06元未提供纳税凭证，本院不予采信；对原告认可的合理支出6,053.70元可从政府补贴款中列支的意见，本院予以采纳。被告辩称鉴定意见书中的支出均已实际发生用于小区的合理开支，本院难以采信。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。在政府向被告发放物业补贴期间，原博兰小区内保安保洁费不足部分398,214.65元，应优先从该补贴款中支出，现补贴款扣除上述保洁保安费不足仍有结余，故被告以保安保洁费不足部分应从创收收入中扣除的主张，本院不予采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告提出原博兰小区业委会在创收统计表中盖章同意了其他支出费用也从创收收入中扣除，对此原告予以否认并认为没有合同依据，而被告亦未提供相应证据，且于法无据，故本院不予采纳。被告主张创收收入已代原告缴纳相应税金应予扣除的意见，因本案中被告无法提供纳税凭证，本院亦不予采信。综上所述，2006年7月至2012年5月被告管理期间，原博兰小区的创收收入总额757,206元，扣除20%被告的管理费151,441.20元、扣除弥补2006年7月至2008年12月被告保安保洁费不足部分147,774.13元，尚余457,990.67元，加上2006年7月之前的上期结余创收金额20,326.61元，被告应返还原博兰小区创收收入结余款共计478,317.28元。因原博兰小区已撤分，由两小区业委会按各自小区的建筑面积(根据兰城路108弄小区的建筑面积42868.88平方米、博三小区的建筑面积64981.12平方米)比例分享创收收入应属公平合理，故被告应返还原告2006年7月至2012年5月的创收收入191,326.91元。至于被告应返还原告的创收收入自2012年6月起的利息损失，原告主张虽被告已拖欠5年，但现愿按照银行同期贷款利率标准5.5%计算三年计33,042元，尚属合理，不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十二条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告上海中星集团申城物业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海市浦东新区兰城路108弄小区业主委员会2006年7月至2012年5月间的创收收入结余款191,326.91元；二、被告上海中星集团申城物业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区兰城路108弄小区业主委员会上述创收收入结余款的利息33,042元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,799.47元，减半收取计2,399.74元(原告预付)，司法鉴定费49,000元(被告预付)，由被告上海中星集团申城物业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱敏二〇一七年六月一日书记员  赵晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条……业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。