贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终2409号上诉人（原审被告）：贵州省嘉和房地产开发有限公司，地址都匀。法定代表人：黄俊，该公司经理。委托诉讼代理人：苏梅，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦碧，贵州北斗星律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：欧佩饶，男，贵州省荔波县人，住荔波县，被上诉人（原审原告）：覃运娟，女，贵州省荔波县人，住荔波县，上诉人贵州省嘉和房地产开发有限公司（以下简称嘉和公司）因与被上诉人欧佩饶、覃运娟商品房销售合同纠纷一案，不服荔波县人民法院于2017年9月5日作出（2017）黔2722民初1119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人嘉和公司向本院提出上诉请求：1、将一审判决第一项改判为驳回被上诉人逾期交房违约金的诉请；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定上诉人存在逾期交房事实错误。上诉人在合同约定的交房期限内已达交房条件，并通知被上诉人交房，故上诉人无需承担逾期交房违约责任。第一，本案所涉房屋在双方约定的交房期限内己达到交付条件，并通知被上诉人交房，即上诉人在2015年3月28日已完成房屋交付义务。首先，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条约定上诉人应当在2015年3月28日前向被上诉人交付房屋。一审庭审中，上诉人向法庭提交了上诉人在2015年3月18日取得的《建筑工程竣工验收合格报告》及《面积实测技术报告书》，足以证明在交房期限内本案所涉房屋已达到合同约定的交付条件。其次，在(2017)黔2722民初581号民事判决中，已对本案所涉房屋通知交房时间进行认定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实，当事人无需举证证明（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”之规定，上诉人在2015年3月28日之前己对被上诉人诉请的房屋交房进行过公告。同时，依据上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第十四条交接手续第（三）款“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……，2、出卖人已书面通知或公告后，买受人在15日内不来办理房屋交接手续，视为自动交接完毕”的约定，上诉人在达到交房条件并进行公告通知交房，即应当视为上诉人已经将涉案房屋交付给被上诉人。因此，上诉人已经按照合同约定履行完毕交房义务，被上诉人无权要求上诉人承担逾期交房的违约责任。第二，一审依据被上诉人提供的《房屋移交书》，认定上诉人存在逾期交房错误。1、一审对于《房屋移交书》是什么性质、是何证明目的都没有搞清楚，就认定上诉人是在该日期达到交房条件，并将该房屋交付给被上诉人完全错误。被上诉人出具的《房屋移交书》，正是上诉人按照《商品房买卖合同》第十四条约定出具的商品房交接单，该《房屋移交书》仅用以证明上诉人已将涉案房屋交付给被上诉人。事实上，上诉人出具该《房屋移交书》，是因为被上诉人办理房屋转移登记时，房屋产权部门需要上诉人己将房屋交付给购房人的相关证明文件，因此，该《房屋移交书》是购房者需要办理房屋产权转移登记时证明房屋已经移交的证明，该移交书上的时间并非被上诉人的实际收房时间。2、即使上诉人向被上诉人移交房屋的时间为该《房屋移交书》上填写的时间，也不能证明上诉人存在逾期交房。上诉人履行交房义务与被上诉人实际收房是两个完全不同的概念。上诉人达到交房条件并已通知被上诉人收房，被上诉人因个人原因不按时收房，却要上诉人承担逾期交房的违约责任，毫无事实及法律依据。3、没有任何法律规定及惯常约定房开商交房需要取得《房屋移交书》，如果一审仅以《房屋移交书》来认定上诉人存在逾期交房，则完全违背了法律及《商品房买卖合同》的约定，毫无任何法律及事实依据。第三，对于本案的交房时间，应该由上诉人提交达到交房条件的证据，也就是《建筑工程竣工报告》、《面积实测技术报告书》，以及上诉人进行公告之日进行认定。综上，一审庭审中被上诉人提交的《房屋移交书》用以证明上诉人逾期交房不具有证明力，对该证据不应予以采纳。上诉人在合同约定的交付期限内履行了交房义务，无需承担逾期交房的违约责任，该判决事实认定错误，适用法律错误，应当予以改判。二、被上诉人对其逾期收房的实际损失并未提供相应证据予以证明，一审判决上诉人支付被上诉人逾期交房违约金错误。房开商逾期交房给购房人所造成的损失为导致被上诉人无法居住、出租。但是在本案中，被上诉人在一审诉讼中并未提出任何证据证明其要将房屋进行出租，或者其因为上诉人逾期交房导致其在外租赁其他房屋产生损失，上诉人的逾期并未对其造成实际损失。根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，一审按照合同约定违约金的50%对上诉人逾期交房的违约金进行调整，但是该调整标准依旧高于上诉人违约给被上诉人所造成的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”之规定，对被上诉人的违约金应按照其实际损失赔偿。被上诉人欧佩饶、覃运娟二审答辩称：一、双方正式交接房屋时间为2016年6月13日。1、合同约定交付条件不仅仅是被答辩人取得《建筑工程竣工验收合格报告》、《面积实测技术报告书》，第三条还约定满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。截止目前，被答辩人仍无法提供合格的民用供电接入小区，答辩人目前仍使用的是工业用电。同时小区内的其他配套设施被答辩人也无法提供可以合格使用的证明材料，涉案房屋并没有达到合同约定的交付条件。2、(2017)黔2722民初581号中，也没有任何证据证明被答辩人对本案答辩人发送过何种方式的交房通知，（2017）黔2722民初581号案件业主代理人单方面认可被答辩人通知过交房，该案业主自己都不认可，即使代理人认可有效，该认可也仅对该业主产生效力。在本案一审中被答辩人没有任何证据证明曾经通过合法途径通知过答辩人交付房屋。《房屋移交书》本身不是法律规定房开商一定要取得的材料，但本案中《房屋移交书》是双方签字盖章认可的，明确记载了被答辩人移送房屋的时间和答辩人接收房屋的时间，一审依据《房屋移交书》认定交房日期准确，应予确认。3、2016年3月28日前答辩人从未得到过被答辩人任何方式的交房通知，直到答辩人多次到被答辩人售楼部询问，最后答辩人才在2016年6月13号办完交付手续。另外答辩人接收房屋，也不能免除被答辩人继续履行完善小区配套设施的义务。二、关于约定违约金过高是否应当调整问题及调整比例问题。1、意思自治是民商法的基石，现代合同理念充分尊重当事人意思自治的权利。在民商事审判中，人民法院应当谨慎介入当事人自治领域，最大限度维护交易的稳定性。《合同法》里赋予当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或约定因违约产生的损失赔偿计算方式，体现的就是缔约自由的原则。本案《商品房买卖合同》系被答辩人提供的格式条款，被答辩人作为专业商事主体，在制定条款前应当充分考虑各种风险及违约责任，被答辩人申请调整法院即下调，如此做法有助长被答辩人故意违约的嫌疑，故在违约方没有举证证明违约金过高的情况下，仅凭被答辩人一句违约金过高要求调整即给予下调。2、关于下调的比例，下调近50%，下调幅度之大，答辩人无法理解。即使租房在荔波三室一厅一月市场价基本在2000元以上，被答辩人逾期443天近15个月，答辩人实际损失远远不止3万元。本案才判决1万多元，答辩人无法理解。综上，虽然答辩人对下调违约金比例无法认同，但一审判决认定事实正确，适用法律准确，请二审依法维持原判。原审原告欧佩饶、覃运娟向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金34683元；2、判令被告支向原告支付逾期交付办理房屋转移登记有关文书违约金19625元；3、判令被告按合同约定向原告支付从2017年7月21日至被告交付商品房转移登记有关文书之日的逾期办证违约金；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。原告提供的《房屋移交书》，用以证明被告逾期交房的事实，经庭审质证被告虽有异议，但其提供的证据不足以反驳原告提供的证据，故原告主张该证据证明的事实，予以确认；被告提供的初始登记复印件1份与法院依职权调查、收集的证据一致，证明涉案房屋所处的8号楼于2016年5月11日取得初始登记，经组织质证原告无异议，故被告主张该证据证明的事实，予以确认。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务，违反合同约定的一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》属有效合同，原告已按合同约定履行支付购房价款的义务，按照合同约定被告逾期交房和逾期办证，均已经构成违约，应当承担违约责任。首先，被告从2015年3月29日至2016年6月12日逾期交房共计441天的事实有其出具的《商品房买卖合同》及《房屋移交书》等证据在卷佐证，事实清楚、证据充分。其次，虽然被告对原告主张逾期交房违约金提出诉讼时效的抗辩意见，但原告曾经在诉讼时效期间内起诉后撤诉，逾期交房的诉讼时效出现中断、中止的情形，故被告对此提出诉讼时效的抗辩意见，不予采纳；被告逾期办证，应从2015年6月29日计算至2016年5月11日，即被告取得房屋所有权初始之日止共计316天，原告主张被告从2015年6月29日支付至2017年7月27日以及从2017年7月21日支付至实际办证之日止的逾期办证违约金，无事实依据，不予支持。另外，双方约定的逾期交房和逾期办证的违约金过高，根据公平和诚实信用原则，结合合同履行情况及当事人过错程度等综合因素，酌情由被告按日以原告已交付购房款的万分之一点五以及万分之零点五一向原告分别支付逾期交房违约金17263元（260973元×0.00015×441=17263元）、逾期办证违约金4206元(260973元×0.000051×316天=4206元)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告贵州省嘉和房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告欧佩饶、覃运娟支付逾期交房违约金17263元、逾期办证违约金4206元，共计21469元；二、驳回原告欧佩饶、覃运娟的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1158元，减半收取579元，由原告欧佩饶、覃运娟负担300元，由被告贵州省嘉和房地产开发有限公司负担279元。二审中，当事人没有提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1、上诉人是否存在逾期交房的行为；2、逾期交房违约金是否过高。本院认为：第一，上诉人主张其在一审中提供2015年3月18日的《建筑工程竣工验收合格报告》和《面积实测技术报告书》，足以证明本案所涉房屋在交房期限内已达到合同约定的交付条件。同时，在一审法院作出(2017)黔2722民初581号民事判决中，已对本案所涉房屋通知交房时间采取媒体公告方式进行了认定，不存在逾期交房。因上诉人在合同期限内虽然具备交付条件，但是上诉人未能提供证据证实已向被上诉人履行通知交房义务。同时，上诉人主张已在媒体上对交房时间进行了公告，因双方形成的合同关系中，案涉房屋的交付对象明确具体，且具有唯一性，上诉人应当先采取直接通知，无法直接通知后才能采取公告通知，而上诉人直接采取媒体公告方式，因该方式一般适用于对象不明确具体或者下落不明的情形，故一审认定以上诉人向被上诉人出具房屋移交书为交房时间正确，应予确认。第二，双方在商品房合同中约定的逾期交房违约金标准为按已付购房款每日万分之三，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，上诉人在一审中抗辩过高，要求予以调整降低。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，一审结合合同的履行情况及当事人的过错程度等因素，将逾期交房违约金调整降低至日万分之一点五，较为符合该商品房所在地段同类房屋租金的标准，应予确认。综上所述，上诉人贵州省嘉和房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费232元，由上诉人贵州省嘉和房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 陈福江审 判 员 王 锦审 判 员 王天才二〇一七年十二月八日法官助理 王 菲书 记 员 皮奕婷