安徽霍山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1525民再1号
抗诉机关：安徽省六安市人民检察院。
原审原告：王辉，男，1968年4月7日出生，汉族，住安徽省霍山县。
原审原告:彭元余，男，1962年6月7日出生，汉族，住安徽省霍山县。
上述二原审原告共同委托诉讼代理人：陈代斌，安徽天爱律师事务所律师。
原审被告:李培林，男，1966年10月5日出生，汉族，住安徽省霍山县。
原审被告:安徽霍山县徽浙长兴担保有限公司，住所地安徽省霍山县。
法定代表人:凌顺甫，董事长。
上述二原审被告的共同委托诉讼代理人：何煦，霍山县南岳法律服务所法律工作者。
第三人：张凤伦，男，汉族，1971年4月23日生，住安徽省霍山县。
原审原告王辉、彭元余诉原审被告李培林、安徽霍山县徽浙长兴担保有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2015年7月20日作出（2014）霍民二初字第00628号民事判决，已经发生法律效力。六安市人民检察院以六市检民（行）监〔2017〕34150000003号民事抗诉书，向六安市中级人民法院提起抗诉，六安市中级人民法院以（2017）皖15民抗4号民事裁定书指令本院再审。据此，本院依法另行组成合议庭，依法追加张凤伦为第三人，于2017年6月16日公开开庭进行了审理。霍山县人民检察院依据六安市人民检察院指令函指派检察员周庆山出庭，原审原告王辉、彭元余及其共同委托诉讼代理人陈代斌，原审被告李培林、安徽霍山县徽浙长兴担保有限公司的共同委托诉讼代理人何煦，第三人张凤伦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
六安市人民检察院抗诉认为，本案的争议焦点不在于王辉、彭元余是否取得涉案房屋的所有权，而是王辉、彭元余是否可以基于以物抵债协议取得执行异议权。《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。由此可见，如果第三人与财产所有人签订合同，全部支付价款并实际占有，同时对未办理过户登记没有过错，第三人可以取得执行异议权，阻碍法院对该财产执行。本案中，王辉、彭元余通过以物抵债的方式受让张凤伦购买的房屋。该协议签订不违反法律规定，应视为合法有效书面合同。因本案是以物抵债，故王辉、彭元余之前出借给张凤伦的借款是房屋转让合同的价款，该对价在以物抵债协议签订后即为支付。王辉、彭元余从张凤伦处接收房屋后，将房屋出租给第三人使用，可以证明王辉、彭元余已实际占有该房屋。案涉房屋至今未办理过户手续，是因为沃龙小区开发商没有办理房屋产权登记，而非因王辉、彭元余过错导致。故本案应当适用《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，王辉、彭元余执行异议请求权成立；关于协议第三条双方约定，待上述房屋权属证书确定乙、丙双方名下后，甲方与乙、丙之间的债权、债务关系消失。该约定是双方关于以房抵债协议履行结果的约定。以物抵债协议属双方有偿协议，是以金钱债权、债务消灭作为房屋物权的对价，基于同时履行抗辩，约定在获得物权后双方先前的债权、债务消灭本身就是以物抵债协议的效力所在。检察机关认为原审判决适用法律错误，请依法再审。
原审原告支持检察机关的抗诉意见，认为《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定是对买房人的物权期待权保护，请求法院撤销原判，改判支持其排除执行的实体权利。
原审被告认为，本案是以房抵债，不是买卖房屋，不适用买房人的物权期待权保护，请求维持原判。
第三人的意见与抗诉机关和原审原告的意见一致。
原审原告王辉、彭元余诉称，本院在执行申请执行人李培林、安徽霍山县徽浙长兴担保有限公司与被执行人张凤伦追偿权纠纷和民间借贷纠纷案中，误将两原告所有的、安徽沃龙房地产开发有限公司开发的、位于黑石渡镇黑戴路旁的16间房屋当作张凤伦的财产，进行强制执行。为此，两原告向本院提出异议，本院作出（2014）霍执字第00174、00175号执行裁定，驳回异议。故向本院提起诉讼。两原告认为，虽然该房屋原先属张凤伦所有，但张凤伦在2012年10月16日以抵债的方式将16间房屋转让给了两原告，签订了书面协议，因过户需要沃龙房地产开发公司协助，故沃龙房地产开发公司也作为合同一方当事人见证转让事实。协议签订后，两原告取得了房屋使用权，并一直将房屋出租给他人使用。因开发商原因无法办理产权登记，故两原告已取得该房产的所有权。请求对该房产中止执行，确认原告享有该房产的所有权。
原审被告李培林、安徽霍山县徽浙长兴担保有限公辩称，俩原告未取得该16间房屋的所有权，请求驳回其诉讼请求。
原审认定，2012年10月16日，原告王辉、彭元余、张凤伦、安徽沃龙房地产开发公司签订协议，协议约定，张凤伦2009年5月18日购买的，沃龙房地产开发公司开发的，位于黑石渡镇沃龙小区从北向南1-4号上下四层16间，约1000平方米尚未办理产权证书的房屋，抵付欠王辉借款180万元和欠彭元余借款75万元。协议另约定，有沃龙房地产开发公司协助王辉、彭元余、张凤伦重新签订购房合同，重新出具购房发票。待上述房屋权属证书确定在王辉、彭元余名下后，三方的债权债务消失。由于沃龙房地产开发公司的原因，一直没能办理过户手续，也没有重新签订购房合同和重新出具购房发票。本院在执行申请执行人安徽霍山县徽浙长兴担保有限公司申请执行被执行人张凤伦、霍山县金点商贸有限公司追偿权纠纷案和申请执行人李培林申请执行被执行人张凤伦民间借贷纠纷案中，案外人王辉、彭元余对本院强制执行张凤伦名下的位于黑石渡镇黑戴路旁16间楼房提出异议。本院作出（2014）霍执字第00174号、00175号执行裁定书，分别驳回王辉、彭元余案外人异议。
原审认为，虽然该房屋以协议方式抵付债务，且债权人已实际控制了该房屋并将部分房屋以债权人名义出租他人，但协议当事人没有按照协议约定重新签订购房合同以及重新出具购房发票，且协议约定，待房屋权属证书确定在王辉、彭元余名下后，张凤伦与王辉、彭元余之间的债权债务关系消失。因该房屋至今未能办理入户手续，其债权债务仍然处于不确定状态，故原告以该协议作为取得房屋所有权的依据的意见，不予采纳。原审依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，作出一审判决：驳回原告王辉、彭元余诉讼请求。案件受理费16500元有原告王辉、彭元余负担。
再审查明的事实与原审一致。有当事人陈述、证人证言、书证等证据证明。
本院再审认为：《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条是对需办理过户登记手续而未办理的财产买受人，符合法定情形赋予其类似物权的效力从而排除法院的执行规定，是对无过错买受人物权期待权的保护。本案诉争的法律关系是“以房抵债”，合同目的是消灭债务，不是买卖房屋，不能适用《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定而排除法院的强制执行；同时，本案“以房抵债”的债权是普通债权，相对于同一被执行人的其他申请执行债权不具有优先性，不适用该规定享有物权期待权保护；另，协议约定，“待上述房屋权属证书确定在王辉、彭元余名下后，三方的债权债务消失”，因房屋未办理过户，债权债务仍然处于不确定状态，故以该协议作为取得房屋所有权的依据不能成立。原审判决正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：
维持原判。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判长 魏志刚
审判员 桂 斌
审判员 王 伟
二〇一七年六月三十日
书记员 陈维钰
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持;原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。