广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终2295号
上诉人（原审原告、反诉被告）:潘怡，女，汉族，住广东省英德市英城凤凰城。
委托代理人：李文方，广东浈阳律师事务所律师。
委托代理人：刘虹，广东浈阳律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：唐金朋，男，汉族，住广东省英德市英城凤凰城。
上诉人潘怡因与上诉人唐金朋房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2017）粤1881民初1082号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人潘怡上诉请求：依法撤销一审判决并改判：1、解除潘怡与唐金朋于2012年7月17日签订的《房屋租赁合同》；2、唐金朋向潘怡支付欠缴的房屋租金26505元（自2015年8月1日至2017年4月31日）；并自2015年8月1日开始以每期逾期少交租金之日起至付清租金之日止按欠付租金每日2%之标准计算利息给潘怡；3、唐金朋向潘怡支付2017年5月1日至2017年6月11日的租金14187.40元，并自2017年5月10日起至付清租金之日止按欠付租金每日2%之标准计算利息给潘怡；4、唐金朋向潘怡支付自2017年3月1日至2017年6月11日止的水电费共计2000元；5、唐金朋所交的押金15600元归潘怡所有；6、本案一审、二审诉讼费用由唐金朋成承担。事实和理由：事实与理由:一、原审法院未处理潘怡提出的解除合同之诉讼请求。潘怡在向原审法院提交的《民事起诉状》中第二项明确提出要求法院“解除潘怡、唐金朋于2012年7月17日签订的《房屋租赁合同》”之诉讼请求，但原审法院在作出的原审判决并未予以处理。而唐金朋在一审庭审中明确表示同意解除涉案租赁合同，法院应判决解除潘怡与唐金朋于2012年7月17日签订的《房屋租赁合同》。二、原审法院错误认定潘怡与唐金朋约定的滞纳金过高。涉案租赁合同第四条明确约定了“乙方(即唐金朋，下同)应在每月十号前一次性交纳当月租金，如乙方不能按时交纳租金，将在月租金的基础上按天计收取滞纳金百分之二。且超过壹个月，甲方(即潘怡，下同)单方面有权解除合同”，而潘怡的一再向唐金朋催收租金，其仍拒绝缴清欠付的租金，可见其实为恶意拒不履行足额缴纳租金的义务。应当依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，而在一审审理过程中，唐金朋并未提出上述约定违约金过高并要求法院予以调整的抗辩，故原审法院径自认定涉案租赁合同约定的违约金过高并作出按照银行贷款利率计算违约金的判决，是违背当事人意思自治、刻意减轻唐金朋的违约责任的错误判决。三、原审法院遗漏处理潘怡要求唐金朋支付自2017年4月31日至唐金朋移交租赁房屋之日止的租金之诉讼请求。潘怡在向原审法院提交的《民事起诉状》中第一项诉讼请求明确提出“判令唐金朋支付从2015年8月1日至2017年4月1日止欠交的租金共计26505元，2017年4月1日起的租金按月租10381元计算至唐金朋移交租赁房屋给潘怡之日止”，原审法院仅处理了唐金朋未足额缴纳租金的部分诉讼请求，潘怡于2017年4月10日向原审法院起诉后，唐金朋一直使用涉案租赁房屋且仅支付了8580元，之后一直未缴纳租金，原审法院对此未予以处理。鉴于唐金朋在庭审中明确表示同意解除合同，故潘怡向唐金朋提出腾空房屋之请求，但直至2017年6月11日，唐金朋才腾空涉案租赁房屋，且并未将涉案租赁房屋的全部钥匙交还给潘怡。故按照每月租金10381元的标准计算，唐金朋还应向潘怡支付从2017年5月1日至2017年6月11日共计为14187.40元的租金。四、原审法院对涉案水电费的处理错误。涉案租赁合同第七条明确约定“合同生效之日起，房屋的维修、水电以及各项费用由乙方自行承担，原房屋的水表、电表可过户给乙方使用，每个月由甲方代收水电费，合同期满后，再回转户给甲方”，但因合同在履行过程中，因水电表转户手续较为繁琐，故未办理水电表的转户手续，唐金朋一直使用的是房屋原租户“红馆酒吧(黄*新)”(用电地址:建设路，供电线路:10KV英城干，电表区段DA0136ZF)名下的电表，水费则按照惯例以80元/月计收。自2017年3月1日起，唐金朋即未按照约定向潘怡支付使用房屋期间发生的水电费;2017年6月21日，涉案房屋的所有人赖机灵向潘怡催收水电费，潘怡为唐金朋垫付了水电费共计2000元。而唐金朋也向潘怡承诺，先由潘怡帮其垫付发生的水电费，之后会将费用支付给潘怡；唐金朋在一审庭审中承认了潘怡的诉讼请求，对潘怡提交的电费凭证无异议，并表示会支付发生的水电费。但原审法院仍认定潘怡的诉讼请求缺乏相应的证据支持，导致判决错误。五、原审法院对涉案押金的处理错误。原审法院以唐金朋没有根本违约为由，作出不予支持唐金朋所交押金归潘怡所有之判决，存在错误。本案无论是基于涉案租赁合同第四条关于唐金朋不按时缴纳租金、潘怡可以解除合同以及第六条关于唐金朋擅自转租、潘怡可以解除合同之约定，还是基于《中华人民共和国合同法》第二百二十七条及第二百二十四条第二款的规定，对方不按约定缴纳租金和擅自转租行为均是导致合同目的不能实现、使守约方获得合同解除权的根本性违约行为;而原审法院既已认定唐金朋存在未按约定交纳租金和擅自转租的行为，并且认为该两种行为使潘怡得以行使合同解除权，却又将该两种行为评价为不属于根本性违约行为，且以此为依据判决潘怡应当退回押金给唐金朋，属于自相矛盾。综上，原审法院作出的原审判决部分存在遗漏潘怡的诉讼请求，部分存在认定事实错误，适用法律错误，应当予以撤销并依法改判。
上诉人唐金朋上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持唐金朋在一审的反诉诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由潘怡承担。事实和理由：一潘怡按照原定的租金标准（85800元）已连续收取了唐金朋21个月的租金，为潘怡同意以该标准收取租金的真实意思表示，一审判决未予以认定，属于认定事实错误。二、唐金朋的转租行为已经得到潘怡的同意及签字确认，且涉案房屋进行转租已从2012年12月1日至2017年4月，已超过4年，该转让行为并不违反双方的约定，故潘怡应当向唐金朋退还押金15600元，并赔偿1倍押金共计31200元，还应向唐金朋赔偿装修费25897元在内的费用共计72097元。综上，潘怡向唐金朋主张补交租金，已经超过诉讼时效。一审判决认定事实错误，判决不公，侵害了唐金朋的合法权益，二审法院应当依法判决，支持唐金朋的上诉请求。
潘怡答辩称，一、唐金朋认为潘怡同意按照原来约定租金标准（8580元/月）收取租金，缺乏事实和法律依据。双方于2012年7月17日签订的《房屋租赁合同》第二条已有明确约定，唐金朋即应当按照该约定向潘怡履行缴纳租金的义务。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第六十六条的规定，本案中，唐金朋未有证据证实其已向潘怡明确提出减少租金的要求，且唐金朋在涉案合同条款约定其承担租金是民事义务而非民事权利，即使唐金朋提出该要求，也是主张不履行承担缴纳足额租金的义务而非主张民事权利，即并非要求潘怡履行合同义务，故唐金朋称潘怡已默认同意其无需承担缴纳足额租金的义务缺乏事实和法律依据。况且，唐金朋出具的《收据》并非潘怡本人开具，且《收据》证实唐金朋未能足额缴纳租金，潘怡为此多次催收，明确表示唐金朋存在违约行为，并未同意唐金朋按照每月8580元之标准缴纳租金。因本案中，不存在双方约定了默示行为亦未有相关法律规定的情况，故亦不能推定潘怡做出了不作为的默示。因此，唐金朋辩称潘怡已经默认变更合同内容、同意其不足额缴纳租金的主张严重缺乏事实和法律依据。二、唐金朋称潘怡已经同意其转租，此缺乏事实和法律依据。第一，被答辩人称其转租给案外人曾*红经营英德市英城汇趣书坊是自2012年12月25号至2017年4月，但潘怡是自一审开庭时才发现唐金朋存在转租行为，且根据潘怡到英德市市场监督管理局调查的《个体户机读档案登记资料》的内容显示，英德市英城汇趣书坊的成立日期是在2014年12月10日，与唐金朋所述并不相符，足以证明唐金朋与案外人曾*红相互串通，作出虚假证明。第二，因唐金朋租赁房屋用于经营教育机构(博立教育)，潘怡仅向唐金朋提供了其要求的相关材料协助其办理营业执照等相关证件，并不认识案外人曾*红亦未向其出具过任何材料。三、潘怡并不存在违约行为，则作为违约方的唐金朋不能依据涉案合同的违约责任条款要求潘怡承担违约责任:并且，涉案合同也未有如潘怡违约需要向唐金朋返还转让费15000元的约定。因此，唐金朋要求潘怡返还押金31200元及转让费15000元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。四、首先，根据唐金朋提交的证据《博立英德学校装修清单》显示，该份清单是唐金朋单方制作，潘怡不予认可，该清单涉及的项目繁杂，部分并非是装修支出，该份清单亦无法证实唐金朋的装修损失达25897元。因此，唐金朋尚未完成其装修损失存在25897元的举证责任，其自身应当承担不利法律后果。其次，如果该25897元是唐金朋的全部装修支出，而唐金朋自己已经使用涉案租赁物达4年有余，则唐金朋要求潘怡赔偿其全部装修损失既缺乏相应依据，也显然对潘怡不公平。最后，如果该25897元是唐金朋剩余租赁期内的装修残值损失，则如前所述，潘怡因唐金朋存在根本违约行为而请求贵院依法判决解除涉案合同，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，唐金朋要求潘怡赔偿该25897元并无法律依据，依法亦应当予以驳回。五、根据潘怡在一审中提交的证据证实，唐金朋的违约行为连续存在，潘怡一直在向唐金朋主张补缴租金的请求，本案并未超过诉讼时效，基于合同明确约定、市场形势变化及合同目的实现的角度考虑，潘怡是不可能降低租金标准的，因此一直要求唐金朋补缴未交的租金。再者，唐金朋在一审中并未提出诉讼时效的抗辩亦未提供相应的证据证实潘怡的请求权超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，其提出的潘怡要求补缴租金的请求超过诉讼时效缺乏事实和法律依据。
唐金朋答辩称，答辩意见依照上诉事实和理由。
上诉人潘怡向一审法院起诉请求：1、判令唐金朋支付从2015年8月1日起至2017年4月1日止欠交的租金共计26505元，2017年4月1日起的租金按月租10381元计算至唐金朋移交租赁房屋给潘怡之日止；2、解除双方于2012年7月17日签订《房屋租赁合同》，唐金朋交纳的押金15600元作为唐金朋违约金归潘怡所有，潘怡无须返还；3、本案诉讼费用由唐金朋承担。
上诉人唐金朋向一审法院反诉请求：1、判令潘怡返还押金31200元和转让费15000元，同时赔偿装修费损失25897元，合计72097元；2、本诉与反诉的诉讼费用由潘怡承担。
一审法院认定事实如下：2012年7月17日，潘怡、唐金朋签订《房屋租赁合同》，约定潘怡将位于英德市建设路**号房屋一楼第二卡铺面及二楼整层租赁给唐金朋。租期5年，从2012年8月1日起至2018年1月10日止。租金2012年8月1日至2014年8月1日为7800元／月；2014年8月1日至2015年8月1日每月租金在上年租金基础上递增百分之十，为8580元／月；2015年8月1日至2016年8月1日每月租金在上年租金基础上递增百分之十，租金为9438元／月；2016年8月1日至2017年8月1日每月租金在上年租金基础上递增百分之十，为10381元／月；2017年8月1日至2018年1月10日每月租金在上年租金基础上递增百分之十，为11419元／月。每月的租金在当月的10号前一次性交纳。其中，第三条约定：唐金朋须交纳押金15600元给潘怡，期满后潘怡如数归还唐金朋；如唐金朋中途解除合同，押金归潘怡所有；如潘怡中途解除合同，必须提前二个月通知唐金朋，否则，唐金朋所有损失由潘怡承担，同时，潘怡中途解除合同，必须把押金如数归还唐金朋，还应赔偿唐金朋相等于押金1倍的赔偿金。第六条约定：唐金朋对所租房屋若进行转租或转让，须征得潘怡同意，否则视为违反合同，潘怡可以单方终止合同。第七条约定：合同生效日起，房屋的维修、水电及各项费用由唐金朋自行承担。原房屋的水表、电表可过户给唐金朋使用，每个月由潘怡代收水电费，合同期满后，再回转户给潘怡。
合同签订后，潘怡将商铺、房屋交付给唐金朋使用，唐金朋亦于2012年7月25日支付押金15600元给潘怡。同时，唐金朋按时交纳租金给潘怡，但2015年8月1日至2017年4月的租金每月仍按2014年的标准8580元以现金或通过微信支付给潘怡，即2015年8月1日至2016年8月1日每月少交858元共12个月为10296元；2016年8月1日至2017年4月1日每月少交1801元共9个月为16209元；合计少交26505元。潘怡收款后立据收款收据给唐金朋收执。2017年4月10日，潘怡向一审法院起诉唐金朋，认为其没有足额交纳租金，并以微信形式向唐金朋提出其没有足额交纳租金。庭审中，唐金朋同意解除合同，提出其已于2017年5月10日搬离涉案商铺，其没有违约，在合同履行中双方变更了合同约定的租金部分，即2015年、2016年、2017年的房屋租金仍按2014年的标准每月8580元交纳；且在这期间潘怡也没有提出意见或者诉讼，潘怡只是在起诉后通过微信向唐金朋提出其没有足额交纳租金。
诉讼中，唐金朋提出反诉，请求：1、判令潘怡返还押金31200元（15600元的1倍）和转让费15000元，同时赔偿装修费损失25897元，合计72097元；2、本诉与反诉的诉讼费用由潘怡承担。
另查明：唐金朋于2012年12月将涉案一楼商铺转租给案外人，并于2017年4月30日与案外人解除了合约。
一审法院认为，《房屋租赁合同》是双方在平等自愿的基础上订立的，且合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，是有效合同。现双方同意解除涉案合同，一审法院依法予以支持。本案争议焦点一，涉案合同是否就租金部分作了变更。一审法院认为，潘怡虽然从2015年8月1日至2017年4月少收了唐金朋租金，但并没有明确表示放弃该部分租金，唐金朋没有合理的解释潘怡为何少收其租金，因此，唐金朋认为双方已对合同租金作了变更的抗辩，依法无据，一审法院不予支持。唐金朋应向潘怡补交租金26505元。对潘怡庭审中增加的：请求唐金朋向潘怡支付所欠租金的滞纳金（滞纳金按所欠租金每日2%之标准自每一期租金逾期之日起计算至唐金朋支付完毕所有租金之日止）及诉请唐金朋向潘怡支付自2017年3月起至唐金朋移交租赁房屋给潘怡之日止的水电费的诉讼请求。第一，滞纳金的问题，合同约定的在欠租金基础上按每日百分之二计算滞纳金过高，潘怡并没有提供证据证明其损失情况，故一审法院酌情支持从唐金朋每期逾期少交租金之日起按银行贷款利率计算利息；第二，水电费的问题，潘怡提供的证据不能证明是唐金朋所欠的水电费，故潘怡此项请求，一审法院不予支持。本案争议焦点二，唐金朋所交的押金应否退回的问题。一审法院认为，唐金朋并没有根本性违约，故潘怡提出唐金朋所交押金不予退回的诉讼请求，一审法院不予支持。
对唐金朋反诉部分，一、唐金朋反诉要求潘怡双倍返还押金的问题。一审法院认为，由于唐金朋违反合同约定，将涉案商铺转租给案外人，依照合同约定潘怡可以解除合同，因此，潘怡解除合同依法有据，不属于合同上约定的中途解除合同的情形，故唐金朋反诉要求潘怡双倍返还押金，一审法院不予支持，但潘怡须返还押金15600元给唐金朋。二、唐金朋要求潘怡返还转让费15000元的问题。一审法院认为，合同并没有转让费方面的约定，故唐金朋要求潘怡返还转让费15000元依法无据，一审法院不予支持。三、唐金朋要求潘怡赔偿装修费损失25897元的问题。一审法院认为，由于唐金朋违约将涉案商铺转租给案外人，潘怡有理由解除合同，故唐金朋要求潘怡赔偿装修费损失25897元，缺乏事实、法律依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年7月4日作出民事判决：一、限唐金朋在判决发生法律效力之日起五日内支付潘怡房屋租金26505元；二、限潘怡在判决发生法律效力之日起五日内返还唐金朋房屋押金15600元。以上一、二项对比，唐金朋应支付潘怡10905元。三、唐金朋从2015年8月1日开始以每期逾期少交租金之日起按银行贷款利率计算利息给潘怡，至付清租金之日止；四、驳回潘怡的其他诉讼请求。五、驳回唐金朋的其他诉讼请求。案件受理费426.31元，由潘怡负担376.31元，唐金朋负担50元；反诉费801元，由潘怡负担95元，唐金朋负担706元。
本院二审期间，潘怡向本院提交了一份个体户机读档案登记资料，拟证明英德市英城汇趣书坊于2014年12月10日程，并证明唐金朋上诉时提交的曾*红出具证明所陈述的内容是虚假的。唐金朋对该证据予以确认，但辩称该书坊在搬过来两年后才改的地址。唐金朋向本院提交了以下证据：1、房屋租赁合同，拟证明潘怡签字的合同，其转租无违约；2、微信记录，拟证明2017年5月份以后房屋的钥匙已经退回给潘怡。潘怡对其上述证据不予认可。
经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。
关于涉案《房屋租赁合同》应否解除的问题。上诉人潘怡认为原审法院未处理其要求解除涉案的《房屋租赁合同》请求。由于潘怡、唐金朋签订《房屋租赁合同》租期为5年，从2012年8月1日起至2018年1月10日止。至本判决作出之日，该合同的期间已过，双方亦未对该合同的租期重新作出约定，因此，合同的权利义务已经终止。
关于租金以及利息应如何计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，只有在当事人协商一致的情况下才能发生合同变更的效力，本案中，上诉人唐金朋并未向潘怡提出租金变更的请求，潘怡也一直在向唐金朋催收欠缴的租金，双方均未就租金变更事宜达成一致意见。潘怡虽然从2015年8月1日至2017年4月少收了唐金朋租金，但并没有明确表示放弃该部分租金，唐金朋没有合理解释潘怡为何少收其租金，因此，唐金朋上诉认为双方已对合同租金作了变更的抗辩，依据不足，本院不予支持。原审法院计算少交的租金至2017年4月1日，根据一审查明的事实可知，唐金朋同意解除合同，提出其已于2017年5月10日搬离涉案商铺，因此，唐金朋仍需缴纳2017年4月2日-2017年5月10日期间的租金10381元，扣减唐金朋于2017年4月10日后已经支付的8580元后，唐金朋仍需缴纳的金额为1801元。由于涉案合同约定的在欠租金基础上按每日百分之二计算滞纳金过高，潘怡也无证据证明其损失情况，故一审法院酌情支持从唐金朋每期逾期少交租金之日起按银行贷款利率计算利息，处理正确。
关于水电费问题。根据涉案合同第七条约定，“合同生效日起，房屋的维修、水电及各项费用由唐金朋自行承担。原房屋的水表、电表可过户给唐金朋使用，每个月由潘怡代收水电费，合同期满后，再回转户给潘怡”，潘怡提交了《电费催缴单》、《客户抄表结算复核单》以及“水费缴费发票”以证实其代缴水电费情况，且一审庭审中，唐金朋同意缴纳2017年4月份前的水电费，唐金朋在经营涉案商铺过程亦必然会产生一定数额的水电费，因此，潘怡要求唐金朋支付2000元水电费的上诉请求，依据充分，本院予以支持。
关于押金、转让费、装修费损失问题。1、由于唐金朋违反合同约定，将涉案商铺转租给案外人，依照合同约定潘怡可以解除合同，因此，潘怡解除合同依法有据，不属于合同上约定的中途解除合同的情形，故唐金朋要求潘怡双倍返还押金，依据不足，本院不予支持，但潘怡须返还押金15600元给唐金朋。2、唐金朋要求潘怡返还转让费15000元的问题。涉案合同并没有转让费方面的约定，故唐金朋要求潘怡返还转让费15000元，依法不足，本院不予支持。3、唐金朋要求潘怡赔偿装修费损失25897元的问题。本案唐金朋并无证据证明其转租已经得到潘怡的签字确认和同意，由于唐金朋违约将涉案商铺转租给案外人，潘怡有理由解除合同，故唐金朋要求潘怡赔偿装修费损失25897元，依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人潘怡的上诉理由部分成立，本院予以采纳。上诉人唐金朋的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和第二项的规定，判决如下：
一、维持英德市人民法院（2017）粤1881民初1082号民事判决第三、四、五项；
二、撤销英德市人民法院（2017）粤1881民初1082号民事判决第一、二项；
三、限唐金朋在判决发生法律效力之日起五日内支付潘怡房屋租金28306元；
四、限潘怡在判决发生法律效力之日起五日内返还唐金朋房屋押金15600元；
以上三、四项对比，唐金朋应支付潘怡12706元。
五、限唐金朋在判决发生法律效力之日起五日内支付潘怡水电费2000元。
一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费2109.93元，由唐金朋负担1109.93元，潘怡负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 李奕东
审判员 巢忠文
审判员 成振平
二〇一八年二月十三日
书记员 梁琳培
附相关法律及司法解释条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。