广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2555号
上诉人（原审原告）：李远零，男，汉族，1932年6月15日出生，住广州市荔湾区。
委托代理人：梁雨田，广东经国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冼耀烽，男，汉族，1986年1月12日出生，住广州市天河区。
委托代理人：颜亮，广东强邦律师事务所律师。
委托代理人：马建琼，广东强邦律师事务所实习律师。
上诉人李远零因确认合同无效纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第454号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市xx区芳村xx路xx号xx房的房屋产权原登记在李远零的名下，属李远零及其妻子黄秀清的夫妻共同财产。2012年8月23日，李远零、冒名顶替李远零妻子黄秀清的人在广东省广州市广州公证处签署了内容有：“委托人：李远零，一九三二年六月十五日出生，现住广州市，身份证号码：××。委托人：黄秀清，女，一九三五年十二月二十七日出生，现住广州市，身份证号码：××。受托人：黄健泳，男，一九八二年十二月一日出生，现住广州市，身份证号码：××。受托人：李思诗，女，一九八六年五月二十八日出生，现住广州市，身份证号码：××。委托人李远零是座落在广州市xx区xx路xx号xx房的产权人。依法上述房屋为李远零、黄秀清的夫妻共同财产。现李远零、黄秀清委托黄健泳、李思诗作为委托人的合法代理人，代理执行和处理以下事项：七、偿还银行贷款、涂销抵押手续，领取房屋所有权证后，出售上述房屋，办理上述房屋买卖的一切转名过户手续，收取售房款”的《委托书》。同日，广东省广州市广州公证处作出（2012）粤广广州第238050号《公证书》，对李远零、冒名顶替李远零妻子黄秀清的人在上述《委托书》上签名、摁右手食指纹印的行为进行了公证。2012年8月28日，李远零的委托代理人李思诗（李远零的孙女）代理李远零与冼耀烽签订《存量房屋买卖合同》，约定李远零以900000元的价格将广州市荔湾区芳村鹤羚路22号902房卖给冼耀烽。双方签订上述房屋买卖合同后，冼耀烽将首付款350000元交李远零的委托代理人李思诗，其余款项550000元，冼耀烽以涉案房屋作抵押，通过抵押贷款的方式向招商银行股份有限公司广州分行贷了550000元，贷款由银行直接划到李远零孙女李思诗的银行账户内，李远零的孙女李思诗全部收取了冼耀烽支付的购房款900000元后，协助冼耀烽办理房屋过户登记手续，广州市国土资源和房屋管理局已于2012年9月19日将广州市xx区xxxxx路xx号xx房的房屋产权登记在冼耀烽的名下。
经李远零及其妻子黄秀清的申请，广东省广州市广州公证处于2013年12月18日作出穗证撤（2013）28号《关于撤销（2012）粤广广州第238050号公证书的决定》，该决定书的主要内容有：“（2012）粤广广州第238050号公证书是我处于2012年8月出具的，内容是证明李远零、黄秀清在委托书上签名，委托黄健泳、李思诗处理位于广州市xx区xx路xx号xx房等事宜。经我处调查查明：李远零承认在委托书上签名，根据公证卷宗存档的相片显示签署委托书的“李远零”与李远零本人为同一人；根据公证卷宗存档的相片显示并经公证员核实签署委托书的“黄秀清”非黄秀清本人。我处认为，是他人利用黄秀清的身份证件等资料，冒名顶替黄秀清骗取公证书，该公证书缺乏真实性，应予撤销。根据《公证法》第三十九条、《公证程序规则》第六十三条的规定，现决定撤销（2012）粤广广州第238050号委托公证书。”
2014年2月19日，李远零向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认2012年8月28日“委托代理人”李思诗与冼耀烽就座落在广州市xxxx路xx号xx房所签订的《广州市存量房买卖合同》无效；2、冼耀烽协助李远零将广州市xxxx路xx号xx房的房屋重新登记在李远零名下；3、冼耀烽承担本案诉讼费用。
原审法院认为：本案的焦点在于李远零的孙女李思诗持被依法撤销的公证委托书与冼耀烽签订《存量房屋买卖合同》是否为无效合同。根据审理查明的事实，李远零的孙女李思诗是根据广东省广州市广州公证处（2012）粤广广州第238050号《公证书》中证明的《委托书》，以李远零代理人的身份与冼耀烽签订《存量房屋买卖合同》的，虽然公证书在2013年12月18日被广东省广州市广州公证处撤销，但冼耀烽是基于该公证书对外产生的公信力而与李思诗发生房屋交易行为，合同已经实际履行完毕，冼耀烽亦已取得涉案房屋的房地产权证，并以涉案房屋产权人的身份向招商银行股份有限公司广州分行贷了550000元交李远零的委托代理人即李远零的孙女李思诗，冼耀烽的购房及抵押行为，表明冼耀烽是房屋交易中善意的第三人。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，当事人以一方出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。即出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。因此，李远零孙女李思诗是否为李远零合法代理人，对涉案房屋是否有处分权，并不影响李思诗作为李远零的代理人与冼耀烽签订的《存量房屋买卖合同》的效力。对李远零主张李思诗持虚假委托书与冼耀烽签订的《存量房屋买卖合同》依法属无效合同的主张，不予支持。
冼耀烽以900000元向李远零购买广州市xx区xxxx路xx号xx房，价格合理，李远零未能提供证据证实冼耀烽购买李远零上述房屋不是善意的，且上述房屋已经办理了过户登记，广州市国土资源和房屋管理局已经于2012年9月19日将上述房屋的产权登记在冼耀烽的名下，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，李远零诉请冼耀烽协助李远零将广州市xxxx路xx号xx房的房屋重新登记在李远零名下的诉讼请求，不予支持。至于李远零妻子的损失，李远零的妻子可另行向李远零及李远零的孙女李思诗追偿。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，于2014年4月18日作出判决：驳回李远零的全部诉讼请求。案件受理费50元，由李远零负担。
判后，上诉人李远零不服原判，向本院上诉称：座落在广州市xx区xx路xx号xx房的房屋原是李远零名下的产业，直至现在仍居住使用该涉案房屋。2013年8月冼耀烽派人上门要求收楼，为此，李远零于2013年8月8日到广州市房地产档案馆复制档案材料，根据有关材料发现，有人冒用李远零夫妻名义，于2012年8月23日到广东省广州市广州公证处理了委托书的公证，于2012年8月28日“受委托人”李思诗与冼耀烽签订了《广州市存量房买卖合同》，将涉案房屋以购买的方式转移登记在冼耀烽名下。李远零夫妻根本未到广东省广州市广州公证处办理了委托书的公证，将房屋委托李思诗出售给冼耀烽。李思诗与冼耀烽于2012年8月28日所签订的《广州市存量房买卖合同》并没有李远零的委托行为，是完全违背李远零的意愿，属无效的行为，李远零坚决反对。为了进一步查明事实真相，李远零曾到广东省广州市广州公证处调查涉案房屋的委托书公证档案，并要求公证机关撤销（2012）粤广广州第238050号公证书，现该公证委托书已被公证机关撤销。李思诗凭无效的委托书与冼耀烽签订涉案房屋的《广州市存量房买卖合同》是无效协议，并为此而将涉案房屋过户登记在冼耀烽名下，其行为是完全侵犯李远零的合法权益，应予纠正。同时李远零从未收到冼耀烽支付的任何购房款。冼耀烽于2013年7月7日作出承诺书，对于涉案房屋在赎契之前不出租、不买卖、不抵押、不贷款等作出郑重承诺，由此可见冼耀烽并非善意取得涉案房屋。涉案房屋未实际交付使用。涉案房屋并非真正意义上的买卖行为，冼耀烽取得的涉案房屋的前提条件不具备。请求法院判决：1、撤销广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第454号民事判决；2、确认2012年8月28日“委托代理人”李思诗与冼耀烽就座落在广州市芳村区鹤羚路22号902房所签定的《广州市存量房买卖合同》无效；3、冼耀烽协助李远零将广州市芳村区鹤羚路22号902房的房屋重新登记在李远零名下；4、冼耀烽承担本案诉讼费用。
被上诉人冼耀烽答辩称：2012年8月23日李远零本人有到市公证处办理委托书的公证，委托李思诗出售涉案房屋，因此李远零在上诉状中陈述的内容是不真实的。冼耀烽合理信赖李思诗持有广州市公证处颁发的公证书，因而享有出售涉案房屋的合法权限，和李思诗签订了房屋买卖合同，并按合同约定已经支付了全部的购房款，并已经办理了涉案房屋的产权过户登记，因此冼耀烽对涉案房屋享有合法的所有权。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明：原审法院2014年3月18日开庭笔录中记载，李远零承认本人有到公证处签过委托书，但委托书具体内容不知道。
二审期间，李远零向本院提交以下证据：1、2013年7月7日冼耀烽承诺书，承诺在赎契之前，不出租、不买卖、不抵押、不贷款；2、李思诗银行对账单，证明李思诗将几笔钱转给了黄健泳与冼耀烽，证明双方不是真正的交易；3、照片，拟证明2014年4月底、5月初的时候，冼耀烽找人以非法的手段逼迫李远零两夫妻走。冼耀烽对三份证据的意见：由于是李远零二审庭审的时候提交的，过了举证的期限。关于承诺书，就承诺书的内容，无体现出是向李思诗作出的承诺，承诺书也不能证明冼耀烽购买涉案房屋不是真实交易。关于银行对账单，银行流水打印起算是2012年10月19日，一审提交的首期款收据是2012年9月11日，所以李远零提交的银行流水单根本不能证明李远零所说的冼耀烽无向李思诗支付首期款这个情况，而冼耀烽向招商银行申请购房贷款有相关的招商银行的贷款发放凭证，表示房款已经是全部支付给了李思诗。对于照片，不能证明是在涉案房屋拍摄的，也不能证明时间，无法确认照片的真实性。
二审庭审时李思诗作为证人向本院陈述：公证书是投资公司的黄健泳带了一个叫莹姐的人来，当时听黄健泳说莹姐是公证处的中介，约我到宝岗大道的新一佳，还有黄健泳，开车带我们去公证处，李远零一并去了公证处，黄秀清没有去公证处，公证处上的黄秀清名字是谁签名的，我不清楚。莹姐到了公证处门口就走了，有一个戴眼镜的男带我们进去的。我想获得贷款，冼耀烽教我带爷爷去做公证的。李远零不清楚的，我说我想贷款，想李远零签个名做担保，李远零是疼我才签名的。我与李远零的感情很好的，他从小把我带大的。贷款后我每个月按时供楼款的。当时投资公司说家人把房产拿出来，就可以在银行贷款，之后还钱给他们就可以了。我暂时没有工作单位，2008年10月份到2010年4月份在国华人寿保险公司工作过，签公证书时没有单位。我与冼耀烽只是比较好的朋友关系，当时黄健泳说要做交易就要找一个在银行征信记录良好的人，配合买房，帮忙做贷款，是黄健泳让我找一个征信记录良好的人，黄健泳与冼耀烽本来无关系，本来不认识的，他们现在是很好的关系。2012年9月11日的首期款收据是我签名，当时说是要贷款就要在收据上签名，但实际上一分钱没有收过，他们说这只是手续，要签名才能贷款，当时完全信任他们就签了名。贷款55万元的钱我有收到，我拿钱去投资期货。房屋过户我是清楚，是我与冼耀烽一起去办的，我知道在房管局签订了买卖合同，都是他们用车带我们去。一开始约我去公司谈的时候，我不知道房屋要过户的。当时他们说我要用银行贷款就要将房屋过户到冼耀烽名下，他们说这叫交易贷款。我以为是以买卖的形式取得贷款。
本案二审庭审后，李远零又向本院提交了李思诗与冼耀烽的电话录音、李远零、黄秀清名下房产查询证明、冼耀烽的短信的证据。
本院认为：广州市xx区xx路xx号xx房原登记在李远零名下，李远零于2012年8月23日办理公证委托书，委托黄健泳、李思诗办理该房屋的有关事项，该事实有广东省广州市广州公证处穗证撤（2013）28号《关于撤销（2012）粤广广州第238050号公证书的决定》为证，李远零一审诉讼中也承认本人有到公证处签署委托书，故李远零现上诉认为其本人未到公证处办理委托公证与事实不符。李远零作为完全民事行为能力人，其应对自己的行为承担相应的民事责任，其辩称不知道委托书的内容，本院不予采信。李远零与李思诗之间的委托关系成立。在李远零与李思诗委托关系撤销前，李思诗以李远零代理人的身份与冼耀烽签订了《广州市存量房买卖合同》，根据冼耀烽本案提交的首期款收据，显示李思诗已经收取了35万元，另向银行贷款的55万元也已经直接划入李思诗的银行账户，由李思诗收取。故李远零认为其没有收到购房款本院不予认定。至于涉案房屋有无交付给冼耀烽对于合同的效力没有影响。李远零认为双方之间不是真实的房屋买卖关系应认定为无效合同，按照李思诗的陈述，其是为了获取贷款而签订房屋买卖合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定，以合法形式掩盖非法目的，合同无效。向银行贷款的是冼耀烽，能否发放贷款应由银行依据其规定予以审查，涉案房屋已经抵押给银行，没有证据显示银行因此受到损失，故李远零以双方非真实房屋买卖关系为由要求确认合同无效依据不足，本院不予认定。至于李远零二审提交的证据已经超过举证期限且不足以证明其主张，本院不予采信。原审法院判决驳回李远零的诉讼请求并无不当。上诉人李远零的上诉理由依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由李远零负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 闫 娜
二〇一四年十一月十日
书 记 员 张 坤
邹凌青