上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第374号
上诉人（原审被告）薛玉龙，＊生，汉族，住＊＊＊。
被上诉人（原审原告）叶丽芳，＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人倪筱华，上海市罗顿律师事务所律师。
委托代理人伍先明，上海市罗顿律师事务所律师。
上诉人薛玉龙因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第33488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，叶丽芳是＊＊＊＊房屋（以下简称系争房屋）的产权人。2012年8月1日，由叶丽芳作为甲方、薛玉龙作为乙方，双方签订《租赁协议》。协议约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2012年8月1日至2014年7月31日；租金每月人民币（以下币种相同）2，400元，押金为2，400元，付款方式为付三押一，先付后租；所有该房屋发生的水、电、煤气、有线电视等费用都由乙方支付，与甲方无涉，物业管理费也由乙方支付；如果甲方对外出售该房屋，乙方将无条件的从该房屋中搬出，将房屋还给甲方。《租赁协议》签订后，系争房屋由薛玉龙使用，薛玉龙按约支付叶丽芳租金至2014年7月底。叶丽芳认为薛玉龙违反租赁协议，未能在租赁期届满后将房屋返还，故诉至原审法院，要求判令：1、薛玉龙立即返还系争房屋；2、薛玉龙支付系争房屋实际使用费7，200元（暂算自2014年8月1日起三个月，最终以判决生效日止的实际日为准，每月2，400元）；3、薛玉龙给付因上述房屋所获取的利益9，600元（暂算自2014年8月1日起三个月，最终以判决生效日止的实际日为准，每月3，200元）；4、薛玉龙承担叶丽芳聘请律师代理费8，000元；5、诉讼费由薛玉龙承担。
原审另查明，薛玉龙自2003年起向叶丽芳承租系争房屋。2004年12月22日，由叶丽芳作为甲方、薛玉龙作为乙方，双方签订《补充协议》，该协议约定，甲方天井加顶出具授权书一份；天井顶、排线、铺地砖甲方出资3，000元，不够部分乙方出；租期2年，如无特别情况乙方优先继（续）租权；全部完工后，租金增加20%（200元）。之后，薛玉龙在系争房屋的天井上加建水泥顶，搭建成房子，并做了简单装修，叶丽芳为此出资3，000元。
原审中，叶丽芳表示，2003年叶丽芳将系争房屋出租给薛玉龙，2004年薛玉龙在天井里进行了搭建，即在天井上加了水泥顶，围墙敲掉做门面，天井铺了地砖，叶丽芳为此出了3，000元。叶丽芳于2012年8月1日将系争房屋借给薛玉龙时，系争房屋就是现在的状况，不存在薛玉龙所述的2013年4月的装修，即使有装修，也未征得叶丽芳同意，故薛玉龙应当按照现状将系争房屋返还给叶丽芳。叶丽芳提供照片一张，证明薛玉龙将系争房屋出租给他人，每月获利5，600元，扣除薛玉龙每月应当支付的租金2，400元，薛玉龙实际获利3，200元，该部分系薛玉龙非法所得，应当归叶丽芳所有。叶丽芳另提供聘请律师合同和发票各一张，证明叶丽芳为寻求法律帮助，聘请律师，支付律师费8，000元，该费用应由薛玉龙承担。叶丽芳另表示，薛玉龙在叶丽芳处的押金2，400元，同意在薛玉龙返还系争房屋之日退还给薛玉龙。薛玉龙对叶丽芳提供的照片的真实性没有异议，但表示，薛玉龙并不是出租系争房屋，而是跟他人合伙做殡葬服务，对聘请律师合同和发票的真实性无法确认。薛玉龙另表示，2013年4月，薛玉龙对系争房屋包括天井重新进行了装修，将天井围墙全部敲掉，换成玻璃门，原来围墙上只开了一扇小门，房间和天井墙上排了电线及贴墙纸，天井地上铺了地砖、天井到房间做了木楼梯，房间铺了地板，共计花费46，500元，薛玉龙装修时叶丽芳都看到，但未提出异议，薛玉龙为此提供装修费收条三份和付款方法一份。薛玉龙另表示，同意在薛玉龙向叶丽芳返还系争房屋时由叶丽芳将押金退还给薛玉龙。叶丽芳对薛玉龙提供的装修费收条及付款方法不予认可，并表示，系争房屋的地板原来就有，薛玉龙所述的其他装修都是在2004年做的，当时叶丽芳也是出钱的。
原审法院认为，薛玉龙与叶丽芳签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。《租赁协议》约定的租期为二年，至2014年7月31日租期已届满，薛玉龙理应将系争房屋返还给叶丽芳，但薛玉龙未予返还，现叶丽芳要求薛玉龙返还系争房屋并参照约定的租金支付占有期间的房屋使用费，符合合同约定及相关规定，应予支持，但房屋使用费支付至薛玉龙返还房屋日为宜。叶丽芳称薛玉龙擅自转租，非法获利3，200元。对此，薛玉龙不予认可，而叶丽芳提供的证据不足以证明，故原审法院难以采信。据此，叶丽芳要求薛玉龙将系争房屋所获取的利益（每月3，200元）支付给叶丽芳，依据不足，原审法院不予采纳。叶丽芳主张由薛玉龙承担聘请律师的代理费8，000元，无合同及法律依据，原审法院不予支持。薛玉龙称，其于2013年4月对系争房屋房间及天井重新进行了装修，要求叶丽芳赔偿50%的装修费。对此，原审法院认为，首先，叶丽芳对薛玉龙提供的装修费收据及付款方式的真实性不予认可，而薛玉龙对此也未能进一步举证证明，故对收据和付款方式的真实性，原审法院不予确认。为此，薛玉龙称其于2013年4月对系争房屋及天井重新进行了装修，依据不足，原审法院难以采信。退一步讲，即使薛玉龙于2013年4月对系争房屋及天井重新进行了装修，根据相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。依据上述规定，薛玉龙主张由叶丽芳赔偿50%的装修费用，原审法院也难以支持。庭审中，双方确认一致，薛玉龙在叶丽芳处的押金2，400元在薛玉龙返还叶丽芳系争房屋之日由叶丽芳退还给薛玉龙，并无不妥，原审法院予以准许。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十八条之规定，于二〇一四年十二月三日作出判决：一、薛玉龙应于判决生效之日起十日内从上海市浦东新区A路2141弄4号102室房屋内迁出，并将房屋返还给叶丽芳；二、薛玉龙应于判决生效之日起十日内按每月2，400元支付叶丽芳自2014年8月1日起至迁出上海市浦东新区A路2141弄4号102室房屋日止的房屋使用费；三、叶丽芳于薛玉龙返还上海市浦东新区A路2141弄4号102室房屋之日退还薛玉龙押金2，400元；四、驳回叶丽芳的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费420元，减半收取计210元，由叶丽芳负担140元，薛玉龙负担70元。
判决后，上诉人薛玉龙不服，向本院提出上诉称：双方于2004年12月22日签订的补充协议中约定系争房屋只要被上诉人不出售，即优先出租给上诉人，故上诉人于2013年4月对系争房屋进行装修，支付装修费46，500元。现被上诉人违反承诺要求收回房屋，理应补偿上诉人上述装修费的50%。据此请求增加判决被上诉人补偿上诉人装修损失23，250元。
被上诉人叶丽芳辩称：双方签订的租赁协议已到期，被上诉人并未承诺系争房屋到期后继续出租给上诉人。上诉人并无证据证明其在2013年4月对房屋进行装修，而且上诉人并无法律依据要求被上诉人补偿装修损失。请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应按照合同约定履行各自义务。本案双方于2012年8月1日签订租赁协议，约定租赁期限至2014年7月31日止，上诉人主张租赁协议到期后被上诉人承诺继续履行，并无事实和法律依据。根据法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，上诉人称其于2013年4月对系争房屋进行装修，花费装修费用46，500元，但其并无充分证据予以佐证，本院难以采信。即便上述事实成立，上诉人亦无证据证明2013年4月的装修事宜取得了被上诉人的同意。况且，双方现因租期届满而终止租赁关系。据此，上诉人要求被上诉人补偿其装修损失的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院根据查明的事实所作判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人薛玉龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年二月十一日
书 记 员 陈韫镠
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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