江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0303民初1354号
原告：王颖，女，1975年3月11日生，汉族，住徐州市云龙区。
委托诉讼代理人：刘丰，江苏苏彭律师事务所律师。
被告：闫洋，男，1997年8月19日生，汉族，住江苏省沛县。
委托诉讼代理人：孟丙焕，江苏红杉树律师事务所律师。
原告王颖诉被告闫洋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王颖的委托诉讼代理人刘丰，被告闫洋的委托诉讼代理人孟丙焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王颖诉称，2016年11月20日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将圆梦花园小区E2-2-202室房屋出租给被告使用，租期二个月。双方在合同中约定：物品如有损坏，需照价赔偿。合同期满后，被告不仅欠付房租和水、电、气费用，还拒不返还房屋钥匙，并且造成原告房内壁挂炉、洗衣机、马桶等物品损坏。2017年2月15日，被告给原告出具欠条一张，承诺在2017年2月17日前支付房租及水、电气费用5000元，并赔偿物品损失。但事后被告拒不履行承诺。故诉至法院，要求被告支付拖欠的房屋租金和水、电、气费5000元，并赔偿物品损失共计25990元（洗衣机损失3390元、壁挂炉损失14800元、维修费2800元包括疏通马桶100元、换锁180元、浴缸漏水50元、淋浴器更换阀门和花洒520元、洗手池换水管及配件180元、卫生间换灯加安装费120元、凉台瓷砖及床头柜书柜维修费500元、保洁费450元、拆除壁挂炉费用700元）；由被告承担诉讼费用。
被告闫洋辩称，我当时是徐州方真运输有限公司的职工，受公司委托为公司的技术人员租用了原告的房屋。我并没有在该房屋内居住过，我租房的行为是职务行为。原告所谈及的物品损失并非人为损坏的，而是由于这些设施因使用时间较长，自然老化而造成。我对此不应承担责任。我在签订合同时已向原告交付了押金3000元，足以抵偿欠付的房租和水电气费用，而原告另行要求被告再支付5000元，明显不合理。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2016年11月20日，原告王颖（甲方）和被告闫洋（乙方）签订《房屋租赁合同书》。合同约定：甲方将座落于徐州市圆梦花园E2号楼2单元202室房屋（建筑面积129平方米）出租给乙方居住使用，租赁期限自2016年11月21日至2017年1月21日，租金总额为4400元整。乙方租住期间须交给甲方押金3000元。租赁期间，乙方负责支付租赁房屋的相关费用（水电费、燃气费、物业费、公共能耗费），本套房内含家电附清单一张，甲乙双方各执一份。如乙方租期已满，再不续租，各项费用交清，甲方附清单的物品无损坏，押金退回；如有损坏，需照价赔偿。乙方因使用不当造成租赁房屋或其内部的设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿。甲乙双方就履行本合同发生违约，需赔偿另一方相当于租金标准双倍的损失。合同还就续租、退租以及纠纷的管辖等事项进行了约定。合同签订后，原告交付了房屋，被告交付了押金3000元。合同期满后，被告既没有提出续租也没交还房屋钥匙，并且拖欠水、电、气费。原告无奈之下遂于2017年2月15日采取更换门锁的方式取回了房屋。同日，被告闫洋向原告出具欠条一张，内容为“今欠圆梦花园E2-二单元-202房租及水电气费5000元整，2017年2月17日之前付清房钱伍千元整。壁挂炉、洗衣机、马桶、修理费房东提供维修票据，双方协商解决，闫洋.17.2.16”。此后，因被告未向原告支付约定的款项，原告前起诉至本院。
另查明，被告承租期间的房租已全部支付，欠付水、电、气费共计300元。本案诉讼前，原、被告双方电话中曾就屋内设施的维修等问题进行协商，双方谈及到马桶、洗衣机和壁挂炉的维修问题，被告表示除壁挂炉由其负责更换外，其余部分由原告自行维修，言语中隐含被告负担维修费的意思表示。还查明，原告所购壁挂炉品牌型号为博士（35-3）型燃气壁挂炉，购买于2011年4月。目前，淘宝网该品牌型号壁挂炉售价10500元。原告将损坏的壁挂炉拆除后已自行处理。
以上事实，有原、被告双方当事陈述，双方签订的《房屋租赁合同书》及附件《家具物品一览表》，被告书写的《欠条》、原、被告通话录音等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》合法有效，双方均应按照合同约定行使权利履行义务。本案双方争议主要涉及合同主体和损失赔偿二方面的问题。关于主体问题，被告辩称自己是受单位指派为了履行职责而与原告签订租赁协议，并非真实的房屋承租人。根据查明事实，被告以个人名义与原告签订房屋租赁协议，协议内容未显示出其是以单位代理人的身份签署该协议。而且，协议签订前后，被告也未能以任何可令人信服的方式向原告表明其行为是代理或职务行为。故，其辩称意见无充分证据证实，本院不予采纳。关于损失赔偿问题，原告的损失可分为两部分，一部分是因被告逾期交房而产生的损失，另一部分是因承租房内物品损坏而产生的损失。关于第一类损失，被告在合同期满不再续租的情况下没有及时交还房屋，构成违约，应当承担违约责任。由于双方在《房屋租赁合同书》中约定的违约金明显过高，且被告提出了降低违约金请求，应依法予以调整。本院根据被告方违约情形结合违约行为可能给原告造成的客观损失等因素，酌定违约金调整为以合同约定的月租金标准和逾期交付的实际天数相乘之和，即为1833元（4400元除以60天再乘以25天）。关于物品及设施损失，根据合同约定，被告只对故意损坏或使用不当造成承租房屋内物品和设施损坏而产生的损失承担赔偿责任。对于因物品自身质量问题以及其他非承租方原因造成的故障，不应由被告承担赔偿责任。本案中原告提供双方通话录音及被告书写的欠条用于证明被告已承认物品损坏是由其使用不当所致。但是，两份证据的内容虽能证明被告认可部分物品损坏的事实以及承担相应责任的意思表示，却并不能证明被告对原告主张的所有损坏物品和维修费用均同意赔偿。由于双方对于除壁挂炉、洗衣机和马桶之外的其他受损物品没有予以明确，故对于该部分物品损失，应当在所查明事实的基础上充分考虑所损坏物品的自身属性及可能致损的原因，结合双方证明责任等因素综合判定。据此，原告所主张的维修费损失中：疏通马桶、换门锁、拆除壁挂炉的费用，均有充分证据证实，被告应予以赔偿。对于浴缸漏水、淋浴器更换阀门和花洒、洗手池更换水管及配件、卫生间换灯、凉台瓷砖及床头柜、书柜的维修费损失，原告方则缺乏证据证明该部分物品的损坏成因和损坏情况，也不能证明是由被告方使用不当所造成。因此，原告要求被告赔偿相应的财产损失，本院不予支持。关于保洁费用，由于保持租赁房屋环境整洁的义务并非承租人的法定义务，而且，原告和被告就该项义务也无另行约定。所以，原告要求被告负担保洁费用，缺乏法律依据，本院不予支持。关于洗衣机和壁挂炉损失数额的确定问题：一、洗衣机购买于2006年11月，使用已达十年。从家用电器的通常使用年限和生活经验判断，该电器已接近使用寿命的终点。其自然折旧损失不应计入本案赔偿范围之内。本院根据案件具体情况，结合洗衣机原始购买价格以及电器使用年限等因素，酌定该项财产损失为500元；二、壁挂燃气炉购买于2011年4月，由于原告不能提交商家出具的正式发票，且提交的收据中也没有区分商品价格和安装费用，难以确定该商品的原价值。本院根据相同品牌相同型号产品的当前市场售价并综合考虑流通环节和购买时间等因素，酌情确定该商品价格为12000元。在此价格基础上考虑家用电器正常使用的大致寿命和该电器实际使用时间以及残值处理等因素，酌定该项财产损失为6000元。对以上确定的损失，被告应予赔偿。被告预交押金3000，应充抵赔偿款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百二十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告闫洋于本判决生效之日七日内向原告王颖支付水、电、气费用300元、逾期交房占有使用费1833元，并赔偿：壁挂炉损失6000元、洗衣机损失500元、更换门锁损失180元、疏通马桶及拆除壁挂炉费用损失800元，合计9613元。扣除已支付的租房押金3000元，实际赔偿额为6613元。
二、驳回原告王颖的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费450元，由原告负担200元，被告负担250元（原告已预交，被告随赔偿款一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 董 新
人民陪审员 刘宝岭
人民陪审员 纵瑞收
二〇一七年十一月十日
书 记 员 戴琛琛