浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第1478号
上诉人（原审被告）王雪芳。
委托代理人：林慧慧、阮成昊。
被上诉人（原审原告）鲍俐倩。
被上诉人（原审原告）严维东。
以上两被上诉人委托代理人：陈兴良。
本院依法询问了当事人并经合议庭评议，现本案已审理终结。原判认定，2006年11月12日，瓯海房开总公司与被告王雪芳就涉案温州市人民西路水仓37幢二层的房屋签订了《用房租赁协议书》，约定被告王雪芳租用瓯海房开总公司名下的坐落于温州市水仓组团37幢二楼的营业用房，租赁期限为4年，自2007年2月1日至2011年1月31日止，租金为每年36.8万元。合同到期后，被告王雪芳继续使用该涉案房屋，但双方未签订书面的租赁协议，从2012年2月1日起，被告王雪芳按45万元／年租金向瓯海房开总公司支付房租。2014年，瓯海房开总公司与原告鲍俐倩、严维东就涉案房屋达成买卖协议。2014年8月19日，双方办理了商品房过户登记，房屋所有权证书号为温房权证鹿城区字第××、792085号。
另查明，2014年1月27日，被告王雪芳向瓯海房开总公司转账支付租金25万元，2014年5月29日向瓯海房开总公司转账支付租金20万元，涉案房屋租金被告王雪芳已支付到2015年1月31日。
原判认为，瓯海房开总公司与被告王雪芳就温州市水仓组团37幢二楼的营业用房于2006年11月12日签订的《用房租赁协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应认定为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案双方签订的租赁合同期间为2007年2月1日至2011年1月31日止。合同到期后，该租赁物由被告继续使用，并定期向瓯海房开总公司支付租金，应视为不定期租赁合同，根据实际支付的租金情况，租金已变更为45万元／年。被告王雪芳辩称被告王雪芳作为涉案房屋的承租人，其对涉案房屋享有优先购买权，原告瓯海房开总公司虚构2002年的商品房预售合同损害了其优先购买权。该院认为，根据原告庭审中陈述其于2014年与瓯海房开总公司达成房屋买卖协议，双方并于2014年8月19日办理了相关的产权过户手续，故该房已由被告鲍俐倩、严维东取得房屋所有权。瓯海房开总公司是否损害了被告王雪芳的优先购买权，非本案处理范围，被告王雪芳应另案主张。因租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故被告鲍俐倩、严维东概括承受了瓯海房开总公司与被告王雪芳之间的房屋租赁合同。原告鲍俐倩、严维东取得涉案房屋的所有权，对涉案房屋依法享有收益权。根据法律规定不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告要求解除双方的房屋租赁合同并要求被告腾空租赁房屋，符合法律规定，予以支持，但要求在起诉之间解除合同无依据，不予支持。原告鲍俐倩、严维东向被告王雪芳主张自取得房屋所有权之日2014年8月19日至租赁合同解除之日止期间的租金，因被告王雪芳在原告取得房屋所有权之前已向原房屋所有权人瓯海房开总公司支付租金至2015年1月31日，原告鲍俐倩、严维东要求被告王雪芳重复支付无依据，不予支持.该笔费用应由原告鲍俐倩、严维东与瓯海房开总公司自行结算。2015年2月1日起至合同解除之日的租金，被告王雪芳应参照合同实际履行租金45万元／年的标准向原告鲍俐倩、严维东支付。另原告鲍俐倩、严维东要求被告王雪芳参照45万元／年的租金赔偿其自租赁合同解除之日至被告王雪芳完全腾空涉案房屋之日止的租金损失符合法律规定，予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告鲍俐倩、严维东与被告王雪芳之间关于温州市水仓组团37幢二楼（温房权证鹿城区字第××、792085号）的房屋租赁合同；二、被告王雪芳于本判决生效之日起十日内腾空归还原告鲍俐倩、严维东坐落于温州市水仓组团37幢二楼的房屋；三、被告王雪芳于本判决生效之日起十日内支付原告鲍俐倩、严维东从2015年2月1日至合同解除之日止的房屋租金（租金按45万元／年计算）；四、被告王雪芳于本判决生效之日起十日内赔偿原告鲍俐倩、严维东自合同解除之日起至实际腾空房屋之日止的租金损失（租金按45万元／年计算）；五、驳回原告鲍俐倩、严维东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3900元，减半收取1950元，由被告王雪芳负担。
宣判后，上诉人王雪芬不服，向本院提起上诉，请求依法撤销原判，确认《商品房预售合同》无效，并驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人与温州市瓯海房地产开发总公司（以下简称房开公司）签订的《商品房预售合同》明显虚假，且有明显恶意串通行为，一审判决没有查清本案矛盾的基础事实。1、有关《商品房预售合同》落款时间问题。被上诉人提供的《商品房预售合同》落款时间为2002年11月2日。在本案受理过程中，上诉人已经向被上诉人提出过合同形成的时间问题，并在本案一审庭审答辩中多次提到落款时间所引发的法律问题，但被上诉人既不事先声明又不予以解释。直至一审法院经办法官明确提出该问题时，被上诉人才轻轻一句“写错了，属于笔误”来解释所有疑问。上诉人认为，上诉人的这种说明明显不合理，也不符合本案事实。根据一审审理可知，被上诉人当庭陈述其是于2014年7月份左右与房开公司签订了《商品房预售合同》，并于2014年8月19日取得房产权属证明。也就是说，即便合同落款时间笔误，也应当是年份的笔误，而不是连月份也跟着笔误。另一方面，根据被上诉人一审提供的《商品房预售合同》，该合同不仅最后签名落款时间是2002年11月2日，甚至连合同第一页书面上的时间也是2002年11月2日。2、根据《商品房销售合同》所载内容，购房款需要“一次性付清”。但根据被上诉人一审庭审所述，其明确本案是“以物抵债”，而并非是合同所谓的“一次性付清”。也就是说，被上诉人与房开公司在《商品房销售合同》中的约定也是虚假的，是为了逃避法律责任而虚拟的一个内容。3、上诉人在一审中提出，虽然根据合同的相对性原则，上诉人并非本案《商品房销售合同》当事人，但该买卖行为不仅剥夺了上诉人合法权利，给上诉人带来了巨额损失，而且本案被上诉人与房开公司在本案中具有隐瞒房屋出卖及提供虚假材料的行为，因此合同是否真实是本案必须要查清的关键问题。为此，上诉人要求被上诉人提供其购买该房屋购房款的付款凭证，以此来证明其房屋买卖的真实性。但被上诉人却以“房开公司欠上诉人的借款，所以以物抵债，没有付款凭证”来解释一切问题，既不向法院提交所谓借款的借据，也没有提供汇款凭证。需要说明的是，上诉人不管是一审还是上诉，所提出的观点并非是指被上诉人与房开公司侵犯了上诉人的优先购买权而要求认定合同无效，而是指被上诉人与房开公司恶意串通，签订的《商品房销售合同》及办理的过户手续是以“合法形式掩盖非法目的”的虚假合同而提出请求认定合同无效，即被上诉人参与买卖的初衷并非善意，而是与出租人恶意串通，损害作为第三人的上诉人的合法利益。二、被上诉人与房开公司的行为不仅侵害了上诉人的合法权益，更将对上诉人造成了无法弥补的巨额损失。2006年11月22日，上诉人与房开公司签订了有关涉案房产的租赁合同，租赁期限自2007年2月1日至2011年1月31日。为此，上诉人投入大量人力物力，开始投资经营。期间，双方有对租金因房产税问题有过变动。上述合同到期后，上诉人与房开公司仍按照上述合同约定履行相关义务。至2015年1月底，上诉人均已向房开公司缴纳相应的租金，且有多次缴纳租金快到期时，房开公司有人会电话联系上诉人缴纳下次的租金。三、一审诉讼费不应当由上诉人承担。被上诉人在一审中不仅提出要求解除租赁关系等非财产诉请，同时还提出了要求上诉人支付拖延的租金18万元的财产诉请，为此，一审法院依照《人民法院诉讼收费办法》，根据18万元的数额计算诉讼费收取了3900元的一审诉讼费。但本案经一审法院判决书认定，上诉人已经支付租金至2015年1月31日，并没有被上诉人所谓的拖欠租金18万元。因此，该部分的诉讼费理应由被上诉人方承担。同时，根据一审判决的结果也可知，该项请求并未得到一审法院支持，而是被驳回的。故此，一审法院判决上诉人承担所有的诉讼费明显不符合法律及本案已认定的事实。
二位被上诉人书面答辩称，一、关于涉案《商品房预售合同》落款时间2002年11月2日的问题，答辩人已在一审中陈述过，属于笔误。被答辩人对优先购买权有异议，可另案起诉。二、关于“购房款”支付问题，答辩人在一审中已阐述，本案系因温州市瓯海房地产开发总公司（以下简称“瓯海房开总公司”）向答辩人借款后，与答辩人达成借款抵作购房款，而本案系房屋租赁合同纠纷，而非买卖合同纠纷，因此对于买卖合同的交付房款凭证非本案审查范围。三、一审法院认定，答辩人于2014年与瓯海房开总公司达成了房屋买卖协议，双方并于2014年8月19日办理了相关的产权过户手续，故该房已由答辩人鲍俐倩、严维东取得房屋所有权。一审认定事实正确，答辩人已取得房屋所有权，证明答辩人之间的买卖合意是真实、合法的，并非恶意串通。四、被答辩人主张答辩人与瓯海房开总公司恶意串通，损害了其合法权益，无事实法律依据。且被答辩人并非本案的第三人，其与涉案房屋买卖没有利害关系，其上诉无理。五、被答辩人与瓯海房开总公司签订的租赁合同期限为2007年2月1日－2011年1月31日，到期后，并未再签订书面合同，视为不定期租赁，答辩人可随时解除租赁合同。即使被答辩人对涉案房屋追加资金投入，由此产生的风险也应由被答辩人承担。六、一审法院是按规定计算诉讼费，被答辩人作为败诉一方，理应承担相应的诉讼费用。请求驳回上诉，维持原判。
在二审中双方当事人均未提供新证据。本院审核了当事人在一审中提供的证据，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人王雪芳和瓯海房开总公司签订的租赁合同于2011年1月31日到期后，双方虽未再签订书面租赁合同，但上诉人继续使用租赁物并定期向瓯海房开总公司支付相应的租金，因此，根据《合同法》第二百三十六条规定，2011年1月31日以后双方属于不定期租赁关系。2014年二位被上诉人与瓯海房开总公司对涉案房屋达成买卖协议并办理了房屋产权登记手续，故根据《物权法》第三十九条之规定，二位被上诉人作为涉案房屋的所有权人，依法享有相应的收益权。现上诉人主张被上诉人和瓯海房开总公司签订的商品房预售合同的内容均不真实，由于缺乏证据予以证明，故本院不予采信。至于上诉人提出的优先购买权问题，原判认为非本案处理范围且当事人可另案主张权利，并无不当。关于租金金额问题，由于从2012年2月1日起上诉人按年租金45万元向瓯海房开总公司支付房租，故原判按年租金45万元计算从2015年2月1日至合同解除之日止的涉案房屋租金，合法有据。上诉人在二审询问中主张对年租金进行评估确认或参照同地段房屋租金，本院结合本案事实不予采纳。上诉人的其余上诉理由亦不能成立，本院亦不予采纳。综上，原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费3900元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 毅
审判员 刘宏杰
审判员 郑文平
二〇一五年七月二日
书记员 蔡瑞洁