山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁03民终966号
上诉人（原审被告）:杜洁，女，1981年6月22日出生，汉族，无业，现住淄博市张店区。
委托诉讼代理人：朱训利，山东淄明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张倩,女,1986年9月17日出生,汉族,齐商银行职工，现住淄博市张店区。
委托诉讼代理人：于冰，男，1990年8月2日出生，汉族，齐商银行职工，现住淄博市张店区。系被上诉人张倩之夫。
上诉人杜洁因与被上诉人张倩房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2017）鲁0303民初5367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杜洁的委托诉讼代理人朱训利，被上诉人张倩及其委托诉讼代理人于冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杜洁上诉请求：1.请求依法撤销张店区人民法院（2017）鲁0303民初5367号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审案件事实没有查清，认定上诉人违约不当。1.购房余款的付款时间合同没有约定，上诉人不可能在交房给被上诉人的情况下，长期等待被上诉人条件许可并愿意的情况下给付房款。在此情况下，上诉人于2017年9月6日房屋解押后，通过中介提出在一个月时间内付款。上诉人所为是对合同付款时间约定不明的补充意见，是合理合法的正当要求。目的是催促被上诉人尽快支付购房余款，完成交易。一审判决对合同的主要条款缺失的案件基本事实没有调查导致错误认定。2.合同中约定的上诉人和被上诉人的权利义务没有查清。合同第四条甲、乙、丙三方义务没有规定上诉人配合被上诉人办理银行贷款。合同第九条也没有规定上诉人要配合被上诉人办理银行贷款。第九条约定的是上诉人和被上诉人要配合丙方办理银行贷款，因丙方无须或不具有贷款资格或本条文字表述不清，本条对上诉人没有实际约束力。合同中关于配合丙方办理银行贷款和三证过户手续的表述不清，主体错误，应视为约定不明，对于上诉人也不具有合同约束力。3.一审认定上诉人违约没有事实依据。上诉人没有配合被上诉人办理银行贷款的合同义务。上诉人在合同签订后一直催促被上诉人尽快交付购房余款，是被上诉人迟迟不予支付，被上诉人才是违约方。按照合同第九条规定，若接到丙方通知3日内未到场签字，视为违约。上诉人始终没有接到丙方的通知。二、一审判决依据错误的事实认定，判决上诉人支付违约金、中介费，显然判决不公。1.合同没有约定上诉人有义务配合被上诉人办理贷款。被上诉人亦自始至终没有申请贷款，商业贷款或者公积金贷款都没有申请。即使合同中约定了上诉人有配合被上诉人办理贷款的义务，也没有对如何配合进行具体约定。一审法院仅凭上诉人与中介的只言片语片面认定上诉人未按合同履行不当。一审所称被上诉人同意并多次表示向法院提存剩余购房款，无证据证明。3.上诉人早于2017年9月6日办理了房屋解押手续，不存在迟迟不办理房屋解押手续的情况。本案也不存在不协助办理公积金贷款手续的情况，上诉人没有接到任何协助办理贷款手续的通知。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，判决不公。
张倩辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。根据双方签订的房屋买卖合同的约定，双方对于剩余房款的支付方式系贷款而不是现金支付。办理二手房贷款本身就需要上诉人协助，对于这一点上诉人是明知的，中介也曾将卖方须协助的项目及要求明确告知了上诉人。上诉人对此也无异议。但后来上诉人怠于履行协助义务，进而拒不履行合同约定的义务，一再单方变更合同约定，其目的是想撕毁合同拒不履行。一审法院在审理时曾提出让双方继续履行合同，付款方式变更为一次性支付。对此，被上诉人表示同意，但上诉人拒绝。为表示诚意被上诉人将剩余购房款一次性提存到一审法院，上诉人仍拒绝继续履行合同。
张倩向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告杜洁之间的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告已经支付的购房款420000元；3.判令被告向原告支付违约金164000元、中介服务费8000元、装修费2400元；4.由被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2017年6月17日，原告张倩、被告杜洁与淄博栋梁不动产咨询有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定由原告购买被告位于淄博市张店区华润橡树湾花园5号楼1单元1002室（房产证登记为6号楼1单元10层1002室）房产一套，房屋总价款为820000元，中介服务费8000元由原告负担；付款方式为2017年6月26日前原告首付420000元（含定金），“剩余房款买方办理贷款支付给卖方，若买方申请贷款金额未经审核通过或经审核通过贷款额度不足，买方应用现金或卖方同意的其他方式补足”，“如卖方需要买方首付款还清该房屋贷款的，卖方需提前申请该房屋提前还清贷款的事宜”；被告保证房屋权属无争议，原告保证及时支付各种款项税费、及时提供相关证件材料、承担贷款费用，中介单位淄博栋梁不动产咨询有限公司见证并监督合同执行，协助办理贷款、过户手续，协调双方争议；原、被告任何一方违约需支付对方房屋成交价的20%作为违约金且违约方承担中介服务费，实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。若买方已经装修，买方违约，装修成果归卖方所有，卖方违约需赔付买方装修费用；三方并补充约定买卖双方需积极配合中介单位办理此房银行贷款及三证过户手续，若接到中介单位通知三日内未到场签字视为违约。2017年6月26日，原告支付了首付款420000元，被告与原告办理了物业及钥匙交接。2017年8月20日，被告在聊天记录里告知中介单位房产证已经办了出来但还没有去物业拿。中介机构询问贷款的事，说原告希望公积金贷款，被告说“那就算了”，要求原告商贷，不考虑公积金，理由是“公积金前段时间根本就不放款”。中介单位表示原告咨询过公积金是56天放款，超过56天原告自愿承担利息，且中介单位也经核实“商贷房贷规模很小，还是公积金靠谱”。2017年8月22日晨，被告也确认给“公积金打电话问了，找人的情况下，40多天”，并同意中介单位让原告抓紧准备公积金贷款材料。中介单位随即给被告发送了贷款审批材料所需表，13项材料中有3项需要卖方（房主）帮助办理，并与被告协商好了其需要准备的银行卡等材料。被告称还没去拿证。2017年8月24日，被告提出让原告签署超过多少天付款支付利息的承诺书，要求“40天，千三”，理由是自己问过可以40天放款。当日，被告拿到了房产证，但经被告与银行核实，房产预抵押尚未解除，但银行说只要将他项权证送去就可以解押。2017年8月28日晚，被告突然提起与自己同楼的房子有人售价86万，有人想“一把付”，并说“再拿不到钱，不卖了”，中介单位问“不解押咋办手续”，被告答“解押也不卖了，直接卖一把付的”。2017年8月30日晨，中介单位告知被告“抵押证到银行了，联系银行解押吧”,被告答“没时间”，理由是公积金平均3个多月放款，不能考虑。次日，中介单位让被告解押，被告答“解押能拿到钱吗？拿不到急啥”。中介说原告答应给银行晚放款的利息，银行放贷慢不是原告的问题。但被告仍坚持一个月内收到钱，收不到就不卖了。中介解释即使商业贷款也不能这么快，而且被告不解押、不审批，没法贷款。2017年9月2日中介告知被告“原告说过户一个月找关系放款!!可以签协议!!”,但被告未同意。2017年9月4日16时许，中介再催被告解押，被告称“不卖了，咱们啥都别说了”，我已经挂出去重新卖了”。9月5日，中介再次强调原告保证过户一个月付款，但被告称原告现在装修就不行，不会将房卖给原告了。9月6日，被告通过中介给原告发送“告知书”，限原告于2017年9月30日前付清余款，否则单方解除合同。2017年9月11日，原告提起本诉。针对原告提供的淄博栋梁不动产咨询有限公司出具的《橡树湾6-1002室交易证明》、星月神门业收款收据，经质证被告有异议，认为上述证明内容与事实不符，合同中并未规定原告可以公积金贷款，实际是被告多次与中介单位协商要求原告及时付款，中介未予答复且不提供原告联系方式，被告并非擅自改变交易流程及交易方式；原告未经被告许可擅自装修，已经构成违约，其装修费与中介服务费被告都不应承担。被告还提供了2017年9月21日被告所在的山东义德邦房地产营销策划有限公司与山东泽坤房地产开发有限公司的《委托销售协议》一份，后者委托前者代理销售“桃园小区”项目商品房21套，前者需要交纳200万元保证金，以证明被告因急于交纳保证金需要原告及时支付房款。原告经质证认为上述证据与本案无关。在本案诉讼过程中，鉴于原、被告在《房屋买卖居间合同》中对实际付清余款时间没有明确约定，原审法院曾于2017年11月1日的庭审过程中提出调解意见即由双方继续履行合同，原告在2017年12月4日（周一）前自筹资金付清余款并支付被告合理利息。原告同意并多次表示愿向法院提存剩余购房款，但被告拒绝按原合同卖房，原告遂坚持所诉。
一审法院认为，原告张倩、被告杜洁与中介机构淄博栋梁不动产咨询有限公司签订的《房屋买卖居间合同》出于各方真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定履行民事义务，承担民事责任。本案争议的焦点是原、被告在履行该合同的过程中有无违约行为。原、被告在上述《房屋买卖居间合同》第三条中，对剩余房款的付款方式在“贷款”与“一次性”一栏中选择了“贷款”。第九条中，约定当事人需积极配合办理贷款手续。被告于2017年9月5日完成房产解押，而完成解押则是原告购房贷款的先决条件，故造成原告截至该日不能支付余款的原因系因被告造成，不可归责于原告，在此期间原告占用被告房产但不能取得产权，被告则占用着原告的首付款，双方权利义务平衡；被告关于无协助原告办理贷款义务的答辩观点与上述合同内容不符，依约不能成立；对生效的合同，任何一方当事人不得单方变更合同内容，上述《房屋买卖居间合同》第三条规定原告应积极申请贷款，只有原告申请贷款金额未经审核通过或经审核通过贷款额度不足时，原告才应用现金或被告同意的其他方式补足。被告关于公积金贷款一定延沓于普通商业贷款的观点无证据支持，其不与原告办理二手房交易贷款手续致使贷款无法进行，且在原告一再承诺如果银行拨款较晚自愿承担利息的情况下，单方变更付款条件，要求原告“一月内付款，否则单方解除合同”无法律及合同依据，其拒绝按照《房屋买卖居间合同》约定履行义务，已经构成违约；原、被告在上述合同第五条规定，若买方已经装修，买方违约时，装修成果归卖方所有，卖方违约需赔付买方装修费用。故装修本就在合同许可范围，被告关于原告装修即构成违约的答辩理由不成立，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务”，对方当事人可以解除合同。被告已明确表示不再履行卖房义务，原告要求与被告解除合同，由被告退还已付购房款、承担中介服务费及违约金的诉讼请求成立，予以支持，被告杜洁及其委托诉讼代理人关于被告无支付责任的答辩理由不成立，不予采纳。但《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后应当恢复原状，作为房屋必备附属设施，房门亦在返还之列，原告既已更换房门不能返还原物，所换房门应当抵作原房门的补偿，原告要求被告承担房门更换装修费的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、原告张倩与被告杜洁解除《房屋买卖居间合同》；二、被告杜洁于判决生效后十五日内返还原告张倩已经支付的购房款420000元，原告于收到上述款项3日内将淄博市张店区华润橡树湾5号楼1单元1002室（房产证登记为6号楼1单元10层1002室）房产钥匙归还被告并结清原告占用期间在该房产上产生的费用；三、被告杜洁于判决生效后十五日内支付原告张倩中介服务费8000元、违约金164000元；四、驳回原告张倩的其他诉讼请求。如果被告杜洁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9744元，减半收取计4872元，保全费3600元，由原告张倩负担132元，由被告杜洁负担8340元。
本院二审期间，双方当事人未提供新证据。二审查明事实与一审认定事实一致，予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，当事人签订的《房屋买卖居间合同》真实有效，双方均应本着诚信原则，按照合同约定行使权利，履行义务。《房屋买卖居间合同》第三条付款方式中约定剩余房款的支付方式为“贷款”，并约定“只有在乙方（张倩）申请贷款金额未经审核通过或者经审核通过贷款额度不足，才应用现金或甲方（杜洁）同意的其它方式补足。”《房屋买卖居间合同》第九条约定，“甲（杜洁）乙（张倩）双方须积极配合丙方（中介）办理此房银行贷款及三证过户手续，若接到丙方通知三日内未到场签字视为违约”，上诉人认为此项约定内容不明确，不能以此条认定上诉人有义务配合被上诉人办理银行贷款。对此，本院认为，首先，对于涉案房屋的剩余房款，双方明确约定系贷款方式交纳，在不存在被上诉人申请的贷款金额未经审核通过或是经审核通过贷款额度不足的情形下，上诉人无权擅自改变支付方式；其次，在二手房屋买卖中，办理房屋贷款需由卖方配合买方办理系众所周知的交易规则，亦是房屋买卖合同中卖方的附随义务；再次，在庭审中上诉人与被上诉人均认可因为涉案房屋系通过中介来买卖，所以办理房屋的贷款、解押等事项均由中介发起并办理。综合上述情况，《房屋买卖居间合同》第九条约定的本义为甲乙丙三方在涉案房屋的买卖过程中，对于银行贷款及不动产登记证的办理事项均有互相配合之义务。现因上诉人不履行配合义务，致使被上诉人无法办理银行贷款，系其不履行合同的附随义务，应承担相应的违约责任。因此，上诉人上诉称其没有义务配合被上诉人办理涉案房屋的贷款事宜，不存在违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3740元，由上诉人杜洁负担。
本判决为终审判决。
审判长 王光龙
审判员 李灵福
审判员 张婷娟
二〇一八年五月十一日
书记员 彭倩倩