安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第00770号
上诉人（原审被告）：安徽万世伟业投资集团有限公司，住所地安徽省滁州市，组织机构代码71171002-5。
法定代表人：焦万锦，该公司董事长。
委托代理人：赵文虎，安徽濠梁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：闻敬菊，女，1980年3月27日出生，汉族，个体工商户，住安徽省凤阳县。
委托代理人：徐祖国，安徽淮河律师事务所律师。
上诉人安徽万世伟业投资集团有限公司（以下简称万世伟业公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省凤阳县人民法院于2014年3月25日作出的（2013）凤民一初字第01559号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月5日公开开庭审理了本案。上诉人万世伟业公司的委托代理人赵文虎，被上诉人闻敬菊及其委托代理人徐祖国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：万世伟业公司在安徽省凤阳县开发建设明帝皇城大厦项目。2009年10月30日，闻敬菊（买受人）与万世伟业公司（出卖人）签订了092049号《商品房买卖合同》一份。该合同约定：闻敬菊购买万世伟业公司开发的皇城大厦3幢楼131号房，建筑面积为17.304平方米，其中，套内建筑面积16.8平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为0.504平方米，单价为每平方米13800元，总价款238795元；付款方式及期限：买受人签订合同时，向出卖人支付首付款人民币壹拾壹万玖仟柒佰玖拾伍元整，余款壹拾壹万玖仟元，由买受人到出卖人指定的银行办理按揭贷款，按揭贷款买受人于本合同签订之日起30日内办理银行贷款手续（非买受人原因导致银行按揭贷款不能按期到账，时间可以顺延），购房款以银行按揭贷款到账日期为准。办理银行按揭贷款，买受人须在首付款交完6日内提供符合贷款银行按揭贷款条件所须的一切真实资料，否则出卖人不予协助办理，因买受人无法提供符合按揭贷款所需的资料，或买受人不符合办理按揭贷款条件，致使经办银行不能办理按揭贷款，或因买受人其他原因，使经办银行不能办理放贷或延期放贷时间超过30天的，买受人所欠房款必须在应付款之日起20日内把余款全部付清，否则按本合同违约责任处理。交付期限：出卖人应当在2010年11月28日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经综合验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：造成了影响工程进度的特殊天气，如连续雨雪气温过高，过低等天气原因而影响施工的，交付日期顺延（以当地气象记录为准）购房款未付清的（含按揭未办理完成，代收代缴费用和物业费用），顺延交付。逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，双方未约定违约金赔偿额计算标准。商品房达到交房条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
2009年10月31日，闻敬菊又与万世伟业公司签订了092049号《商品房买卖合同》一份，该合同约定，闻敬菊购买万世伟业公司开发的皇城大厦3幢楼231号房，建筑面积为599.872平方米，其中，套内建筑面积581.876平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为17.996平方米，单价为每平方米3900元，总价款2331205元。其他合同约定条款与2009年10月30日签订的商品房买卖合同内容相同。二份商品房买卖合同签订时，闻敬菊按合同约定履行了首付款义务。2009年12月7日，闻敬菊与凤阳县农村信用合作社新城信用社签订了个人购房借款合同，办理了按揭借款1284000元。同日，万世伟业公司法定代表人焦万锦在保证人栏签名，并加盖了万世伟业公司的公章，该款遂由凤阳县农村信用合作联社新城信用社转入万世伟业公司指定的账户。二份合同，首付款加上按揭贷款，闻敬菊共支付了购房款2529300元。
2011年3月4日，万世伟业公司将明帝皇城-
皇城大厦3号楼工程提交凤阳县建设局综合验收，凤阳县建设局于2012年2月14日通过该工程的综合验收。约定的交房时间2010年11月28日到期后，万世伟业公司没有书面通知买受人闻敬菊将所购房屋交付，闻敬菊于2011年12月15日自行到所购房屋中进行装修，到法庭辩论结束之时，双方仍没有办理房屋交接手续。闻敬菊诉讼至该院，要求赔偿逾期交房违约金234180.50元，并承担鉴定费11900元。
本案在审理过程中，因涉及到逾期交房90天后违约金如何计算问题，闻敬菊申请鉴定，该院遂委托安徽永合司法鉴定所进行了鉴定。2014年3月6日，安徽永合司法鉴定所作出结论：经市场调查，按照同地段同类房屋租金标准，采用市场法计算得出：委托鉴定房屋的房租面积605.41平方米，委托鉴定房屋的房租单价15.9元／月／平方米，委托鉴定房屋的月房租合理值为9626元／月，委托鉴定房屋的租金区间为11.6个月，委托鉴定房屋的房屋租金总计为111662元。
2014年3月20日，安徽永合司法鉴定所又作出《关于（2013）凤法委鉴字第198委托事项的补充鉴定》，称“经现场勘查，131室一层门面房是作为楼梯使用的，我公司鉴定人员在评估时未考虑131室作为一层营业用房使用，只评估了二层的租金（但计算租金时131室16.99平方米面积已包括在内）。若一层假设作为正常营业房使用，扣除原已计算部分，11.6个月的租金相应增加金额为8700元左右。”
原审法院认为：闻敬菊与万世伟业公司分别于2009年10月30日、2009年10月31日签订的二份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效合同，双方均应严格依约履行。合同签订后，闻敬菊依约支付了首付款和办理按揭贷款，履行了缴纳全部购房款义务。根据《商品房买卖合同》第八条规定，出卖人应当在2010年11月28日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备“经综合验收合格”的商品房交付给买受人使用，故开发商交付的商品房应当是经综合验收合格的，方能向买受人交付。而万世伟业公司开发的皇城大厦3号楼通过综合验收时间为2012年2月14日，就是说2012年2月14日，涉案房屋方符合合同约定的房屋交付条件，为该房屋能够交付的期限。该合同第十一条约定：商品房达到交房条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。但万世伟业公司至今也未能提供证据证明通知闻敬菊办理交付房屋的书面手续。万世伟业公司违约在先，其逾期交房的事实存在，该院予以认定。万世伟业公司关于2011年3月份即将涉案房屋交付的辩称意见，无证据印证，该院不予认定。闻敬菊主张交房时间为2012年2月14日，符合法律规定，该院予以认定。
按照该合同第九条约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。即在90日内，按照已付房款日万分之五的标准计算违约金。自2010年11月28日至2011年2月26日为90日。二份合同，闻敬菊已付房款2529300元，逾期90日内违约金为113818.50元（2529300元×万分之五×90天）。逾期超出90日后的违约金，双方没有明确约定违约金赔偿额计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此，闻敬菊申请对同地段同类房屋的租金进行了评估，按照安徽永和司法鉴定所的鉴定结论，在涉案房屋的时间段内，自2011年2月27日至2012年2月14日，时间为11.6月，15.9元／月平方米×605.41平方米×11.6月＝111662元，加上补充鉴定的8700元，逾期超出90日后的同地段同类房屋的租金合计为120362元。以上两部分合计234180.50元，闻敬菊要求万世伟业公司赔偿逾期交房违约金的主张符合法律规定，该院予以支持。
该《商品房买卖合同》第六条规定，付款方式及期限，买受人签订合同时，向出卖人支付首付款（按约定），余款由买受人到出卖人指定的银行办理按揭贷款，按揭贷款买受人于本合同签订之日起30日内办理银行贷款手续，（非买受人原因导致银行按揭贷款不能按期到账，时间可以顺延）购房款以银行按揭贷款到账日期为准，此条款对于按揭贷款的付款方式采用了合同签订之日起30日内的约定，但合同第七条又对于第六条的约定进行了放宽，办理银行按揭贷款，买受人须在首付款交完6日内提供符合贷款银行按揭贷款条件所须的一切真实资料，否则出卖人不予协助办理，因买受人无法提供符合按揭贷款所需的资料，或买受人不符合办理按揭贷款条件，致使经办银行不能办理按揭贷款，或因买受人其他原因，使经办银行不能办理放贷或延期放贷时间超过30天的，买受人所欠房款必须在应付款之日起20日内把余款全部付清，否则按本合同第七条违约责任处理，即买受人可以在应付款之日起20日内将所欠房款全部付清。本案二份《商品房买卖合同》，签订日期一份在2009年10月30日，另一份在2009年10月31日，按照第六条的约定，按揭贷款应分别在2009年11月29日前、2009年11月30日前付清，但依据第七条的约定，则可分别于2009年12月19日前、2009年12月20日前付清。本案按揭贷款办理日期为2009年12月7日，闻敬菊作为借款人、凤阳县农村信用合作联社新城信用社作为贷款人，万世伟业公司作为担保人，三方签订了购房按揭贷款合同，闻敬菊办理按照按揭贷款时间没有违背合同的约定，万世伟业公司关于闻敬菊逾期交付购房款的辩称意见不成立，该院不予采纳。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。万世伟业公司提出闻敬菊的起诉超过诉讼时效，故法院有必要审查诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，说明我国法律规定的一般诉讼时效期间为二年。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。2010年11月28日为双方约定的房屋交房时间，万世伟业公司没有如期交房，此时闻敬菊应知道其民事权利受到侵害，但万世伟业公司没有办理房屋交付手续的状态一直持续，至法庭辩论结束之日也不能提供书面通知闻敬菊交房的手续，故闻敬菊于2013年8月的起诉没有超过诉讼时效，万世伟业公司关于闻敬菊的起诉存在诉讼时效的辩称无法律依据，该院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百六十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条的规定，判决：被告安徽万世伟业投资集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告闻敬菊逾期交房违约金234180.50元。案件受理费4813元、减半收取2406.50元，鉴定费11900元，合计14306.50元，由安徽万世伟业投资集团有限公司负担。
万世伟业公司上诉称：1、其在一审提供的证据充分证实了闻敬菊接受交房的时间是2011年3月份。闻敬菊在2011年3月份领取了房屋差价款，签署了房屋交接单（闻敬菊隐匿），并请人对房屋进行了改造和装修，用于网吧经营，充分证实了万世伟业公司的交房时间是2011年3月份；2、2011年3月1日，该涉案房屋已经通过竣工验收备案，具备了法律规定的交付条件，闻敬菊已于2011年3月份接受了万世伟业公司交付的经过竣工验收备案的房屋，并且进行装修和消防改造，已经占有使用涉案房屋，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，故该房屋已于2011年3月份交付；3、万世伟业公司已于2011年3月将竣工验收合格的房屋交给闻敬菊，即使万世伟业公司存在交付的违约责任，闻敬菊的起诉时间已经超过诉讼时效。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回闻敬菊的一审诉讼请求。
闻敬菊在庭审中辩称：1、万世伟业公司一审中提供的证据与交房时间无关，万世伟业公司始终不具备交房条件，不能按时交房，闻敬菊无法使用该房屋，更没有接受房屋；2、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。”根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定，万世伟业公司一直没有按约定出示相关证明文件，与闻敬菊办理交付手续；3、万世伟业公司不能提供合法交付手续，且多次拒绝闻敬菊要求交房的请求，因此闻敬菊的起诉时间没有超过诉讼时效期间。请求二审法院驳回万世伟业公司的上诉请求。
双方二审所举证据与一审一致，相对方质证意见也同一审，本院认证意见也同一审。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。另，根据闻敬菊在庭审中自认陈述，本院补充查明：闻敬菊于2011年10月12日已拿到该房屋，且将该房屋租给他人使用。
本院认为：根据双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、万世伟业公司是否存在逾期交房的违约行为；如果违约，违约时间、违约金如何确定；2、本案闻敬菊诉讼请求是否已经超过诉讼时效期间。
本案中，闻敬菊与万世伟业公司签订二份商品房买卖合同，闻敬菊购买万世伟业公司开发的商品房，双方之间成立商品房买卖合同关系，该合同不违反法律规定，合法有效，受法律保护，双方均应当按照合同履行各自义务。
（一）关于万世伟业公司是否存在逾期交房的违约行为；如果违约，违约时间、违约金如何确定的问题
闻敬菊与万世伟业公司签订合同后，闻敬菊已经按照合同约定履行了缴纳全部购房款义务。根据双方签订的合同第八条约定，万世伟业公司应当在2010年11月28日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经综合验收合格的商品房交付给买受人使用。但涉案房屋至2010年11月28日未能进行综合验收合格，不具备交付条件，万世伟业公司未能按照合同约定履行交房义务，故万世伟业公司存在逾期交房的违约事实，应当承担逾期交房的违约责任，一审法院对此认定并无不当，本院予以支持。万世伟业公司上诉称，该涉案房屋于2011年3月1日已经经过竣工验收备案，具备了法律规定的交付条件，且闻敬菊在2011年3月份领取了房屋差价款，签署了房屋交接单，并请人对房屋进行了装修和改造，用于网吧经营，主张该房屋已于2011年3月份交付给闻敬菊。万世伟业公司虽然提供了2011年3月1日工程竣工验收备案书，但该工程竣工验收备案书并不能证明涉案商品房已综合验收合格，达到合同约定的交付条件，同时万世伟业公司也未能提供充分的证据证明其已经于2011年3月份将该涉案房屋交付给闻敬菊。根据合同第十一条约定，商品房达到交房条件后，万世伟业公司应当书面通知闻敬菊办理交付手续，出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，但万世伟业公司至今未能提供证据证明其已经通知闻敬菊办理交付房屋的手续并签署房屋交接单，故万世伟业公司的此项上诉理由无事实依据，也无充分的证据佐证，本院对其此项上诉理由不予支持。
闻敬菊辩称至今万世伟业公司没有将涉案房屋交付给其，该房屋于2012年2月14日才通过综合验收合格，根据合同第八条约定，要求万世伟业公司承担逾期交房违约时间计算至2012年2月14日。对于房屋交付时间，闻敬菊自认其已于2011年10月12日拿到该房屋并将该房屋租给他人使用，尽管万世伟业公司在2011年10月12日对该房屋未能通过综合验收合格，达到交付条件，但闻敬菊可以据此选择拒绝接受该房屋，要求万世伟业公司经综合验收合格后再行交付房屋，然而闻敬菊在明知该房屋未取得综合验收的情况下，仍接收该房并进行装修，并将该房屋租给他人使用，应视为其接受了该房屋，且在一审辩论终结前万世伟业公司就该涉案房屋已经通过综合验收合格，故闻敬菊再以其接受房屋时不具备交付条件为由，主张万世伟业公司承担此期间的违约责任的辩称理由与事实不符，本院不予支持。万世伟业公司逾期交房时间应当计算至闻敬菊实际取得房屋之日即2011年10月12日止，一审法院认定万世伟业公司逾期交房时间应当计算至2012年2月14日，显属不当，应予纠正。根据合同第九条约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行，即在90日内（自2010年11月28日至2011年2月26日）万世伟业公司应承担违约金为2529300元×5‱／天×90天＝113818.50元，一审法院对此认定并无不当，本院予以支持。虽然双方对逾期超过90日后的违约金，没有约定计算标准，但万世伟业公司违约事实一直存在，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，闻敬菊也申请了对同地段同类房屋的租金进行了评估，双方对鉴定结论均未提出异议，根据鉴定结论计算标准，万世伟业公司应当承担逾期超过90日后（自2011年2月27日至2011年10月12日）的违约金为77820.14元{（15.9元／月／平方米×605.41平方米×7.5月）＋（8700元÷11.6月×7.5月）}，以上两部分合计万世伟业公司应承担违约金为191638.64元。
（二）关于本案闻敬菊的诉讼请求是否已经超过诉讼时效的问题
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据双方合同第八条约定，万世伟业公司应当在2010年11月28日将经综合验收的房屋交付给闻敬菊，但万世伟业公司没有按约如期交房，该状态一直持续到2011年10月12日闻敬菊拿到该房屋进行装修并租给他人使用，且该房屋直至2012年2月14日才通过综合验收，符合交付条件，故闻敬菊于2013年8月提起诉讼并没有超过诉讼时效期间，一审对此认定并无不当。万世伟业公司上诉称其已于2011年3月将竣工验收合格的房屋交给闻敬菊，即使其存在交付的违约责任，闻敬菊的起诉时间已经超过诉讼时效，因该上诉理由无充分证据证实，本院对此上诉理由不予支持。
综上，万世伟业公司上诉主张不应承担逾期交房违约责任及闻敬菊起诉已经超过诉讼时效的上诉请求不能成立，本院不予支持。对闻敬菊要求万世伟业公司承担逾期交房违约金的合理部分予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省凤阳县人民法院（2013）凤民一初字第01559号民事判决；
二、上诉人安徽万世伟业投资集团有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人闻敬菊违约金人民币191638.64元；
三、驳回闻敬菊的其他诉讼请求。
如上诉人安徽万世伟业投资集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4813元，减半收取2460.5元，鉴定费11900元，合计14036.50元，由上诉人安徽万世伟业投资集团有限公司负担11336.50元，由被上诉人闻敬菊负担2700元；二审案件受理费4813元，由上诉人安徽万世伟业投资集团有司公司负担3913元，由被上诉人闻敬菊负担900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李汪全
代理审判员 刘东升
代理审判员 张 倩
二〇一四年十月八日
代理书记员 郭东武
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。