上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第1873号
原告周正龙。
委托代理人余玮，上海瀛泰律师事务所律师。
委托代理人史寒笑，上海瀛泰律师事务所律师。
被告上海翔美商务咨询有限公司。
法定代表人郭廉。
原告周正龙诉被告上海翔美商务咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年7月11日向本院起诉。本院受理后依法适用简易程序，由代理审判员朱佳伟独任审判，于2014年8月12日公开开庭进行了审理，原告周正龙的委托代理人余玮、史寒笑，被告上海翔美商务咨询有限公司的法定代表人郭廉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周正龙诉称，原告委托王燕凤与被告以及案外人上海德融房地产经纪有限公司于2013年9月6日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于本市长宁区中山西路XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）出租给被告，租赁期自2013年10月25日至2016年10月24日，房屋保证金为人民币45，000元，房屋租金每月45，000元，以三个月为一期支付，被告应于每期首月20日前支付。后原告于2013年9月6日将房屋交付给被告使用，2013年9月6日至同年10月24日为装修免租期。
2014年4月20日，被告未依约支付该期2014年4月25日至同年6月24日的租金，经原告催讨后，被告仅在2014年5月9日支付了70，000元，但未结清剩余欠款。原告委托王燕凤又多次向被告催款，但至今被告仍未支付。由于被告拖欠租金已远超合同约定的15天期限，其行为已经构成违约。原告于2014年6月30日向被告发函要求解除合同并支付拖欠的相关费用，被告未予理会。综上，原告认为，被告的行为已经严重违约，原告有权按照合同约定，提前解除合同并收回房屋，被告还应向原告支付相应的违约金。租赁合同解除后，被告如未搬离，还应支付房屋占用费。被告的违约行为已经严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求判令：1、双方签订的《房屋租赁合同》于2014年6月30日解除，被告应立即向原告返还系争房屋；2、被告向原告支付违约金135，000元（已扣除房屋保证金45，000元）；3、被告向原告支付截至2014年6月30日的剩余租金28，876元以及自2014年4月21日起租金拖欠期间的逾期违约金103，561元；4、被告支付因提前解除合同的免租期租金损失56，074.53元；5、被告向原告支付自2014年7月1日起至实际返还房屋之日的房屋使用费，以日租金的两倍即2，958.90元每日的标准支付；6、本案诉讼费由被告承担。
被告上海翔美商务咨询有限公司辩称，不同意原告全部诉请。被告确实存在欠付租金，之前曾与原告在协商，因为2014年5月9日被告已经支付了7万元，加上保证金的数额，实际只差该期租金两万元，本来原告曾同意被告延期几日支付该欠款，没想到原告立即发函要求解除合同。随后原告私自于2014年6月30日对系争房屋断水断电，在系争房屋大门加锁，造成被告无法正常经营，给被告也造成了重大损失。此外，即使被告违约，欠付金额也不是原告计算的金额。违约金标准也过高，请法院酌情调整。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告是系争房屋的房屋产权人。2013年9月6日，原告委托王燕凤（甲方）与被告（乙方）及案外人上海德融房地产经纪有限公司（丙方，居间方）就系争房屋签订了《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租系争房屋及系争房屋附属的B3-84号车位，房屋用途为办公。甲方应于2013年9月6日前向乙方交付该房屋。租赁期限自2013年10月25日至2016年10月24日，租金每月45，000元。租金以3个月为一期支付，乙方应于每期首月20号前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的200%支付逾期违约金。签订合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金（押金）45，000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方应在本合同的租赁期限届满之后的3日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的200%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方逾期不支付租金累计超过15日的，甲方可书面通知乙方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的4倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
合同签订后，原告按时将系争房屋交付给被告使用。被告向原告支付了押金，并于之后依约支付房屋租金。
2014年4月20日，被告未依约向原告支付2014年4月25日至同年6月24日该期的房屋租金135，000元。经原告催讨后，被告于2014年5月9日向原告支付了7万元。由于未结清剩余款项，原告委托王燕凤继续向被告催讨，但被告一直不予理会。
2014年6月27日，由于被告拖欠租金的时间已远超合同约定的15日，原告向被告发出律师函，要求提前解除租赁合同，并支付相应违约金。还要求被告于2014年7月1日前搬离系争房屋，将房屋返还给原告。如未按时搬离，原告将于2014年7月2日开始对系争房屋停水、停电，并强制收回系争房屋，被告还需支付房屋占用费。
2014年6月30日，被告收到该律师函后继续与原告协商解决纠纷。由于协商不成，原告于2014年7月2日晚上通知系争房屋所在的北京锦融物业管理有限公司上海第二分公司（以下简称锦融物业）对系争房屋采取停电措施。锦融物业协助原告对系争房屋停电后，出于安全考虑，另在系争房屋大门上加锁保护。
2014年7月3日，由于系争房屋被锁，被告无法进入，与锦融物业进行了交涉。锦融物业为了便于让被告尽快搬离，在其搬离之日恢复了供电。
2014年7月8日，被告搬离系争房屋。由于被告未与原告正式交接房屋，出于安全考虑，原告于2014年7月24日又通知锦融物业对系争房屋大门进行加锁保护。
2014年8月13日，在本院主持下对系争房屋进行了交接，原告收回了系争房屋。
上述事实，有上海市房地产登记簿、《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、委托函、律师函及邮寄凭证等证据以及双方当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告拖欠租金已是事实，该行为已经构成违约。虽被告在2014年5月9日偿还了7万元，但该费用尚未还清全部欠款，此后被告再未支付任何款项，且拖欠租金等费用的时间已超过合同约定的15日，原告可以按照合同约定单方面解除合同。被告自认于2014年6月30日收到解约的律师函，故本院确认双方签订的租赁合同于2014年6月30日解除，同时被告仍应向原告支付截至2014年6月30日的剩余租金28，876元。
关于违约金，依据合同法司法解释的规定，人民法院应当依据当事人实际的损失情况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，综合予以衡量。根据原告的诉请及本案查明事实，原告的实际损失包括关于拖欠租金的逾期违约金及免租期租金损失及提前解除合同后空置房屋的损失。虽原告将其分列为不同诉请，但其实质是由被告一个违约行为造成的，故因统一考量。关于拖欠租金期间的逾期违约金，依据合同法的规定，合同约定违约金过高的，当事人可以请求法院适当减少。双方合同约定的逾期违约金标准为日租金的200%，考虑到被告的违约程度，本院认为过高，故酌情予以调整，确认被告需向原告支付租金的逾期还款违约金共计3，000元。关于免租期租金损失，原告当时未要求被告支付2013年9月6日至同年10月24日的租金，其前提是建立在与被告的租赁合同长达3年，故酌情减免了该阶段费用。现因被告违约导致合同履行不到一年即被解除，原告要求得到补偿合法有据，本院酌情确定被告需向原告支付免租期损失15，000元。原告另外的损失即被告提前解除合同造成的房屋暂时空置，无法收益、使用。本案被告虽有违约，但其一直在同原告协商解决纠纷，并且配合搬离了所有物品，考虑到被告的违约程度及实际占用房屋的时间，结合上述原告的其他损失情况，本院确定被告共需向原告支付合同违约金65，000元。
关于房屋使用费，原告称应按合同约定的日租金的200%支付使用费。本院认为，该条款规定是合同期限届满之后，如被告逾期返还的情况。而本案被告并非逾期返还，被告在合同解除后也是积极的在配合搬离，理应给予被告一定的宽限期用于搬离，故使用费标准不宜严格适用该合同规定。但在合同解除之后至2014年8月13日原告正式收回房屋这段期间，被告仍应向原告支付一定的房屋使用费，本院认为按正常租金标准计算较为妥当，按此标准确定被告需支付原告房屋使用费62，753.40元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告周正龙与被告上海翔美商务咨询有限公司就上海市长宁区中山西路XXX号XXX室房屋订立的《房屋租赁合同》于2014年6月30日解除；
二、被告上海翔美商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周正龙支付违约金人民币65，000元；
三、被告上海翔美商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周正龙支付拖欠至2014年6月30日的租金共计人民币28，876元；
四、被告上海翔美商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周正龙支付2014年7月1日至2014年8月12日的房屋使用费共计人民币62，753.40元；
五、被告上海翔美商务咨询有限公司已向原告周正龙支付的押金人民币45，000元用以抵扣上述费用。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼保全费人民币2，131.80元，由被告上海翔美商务咨询有限公司负担。
案件受理费人民币6，135.50元，因适用简易程序减半收取计人民币3，067.75元，由被告上海翔美商务咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 朱佳伟
二〇一四年十月十日
书 记 员 王 宁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。