安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖民终669号
上诉人（一审原告）：王文普，公司职员。
委托诉讼代理人：秦飞，安徽云飞律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：朱彩莉，个体工商户。
委托诉讼代理人：周君，安徽安康律师事务所律师。
一审第三人：ＸＸ平，自由职业者。
上诉人王文普因与被上诉人朱彩莉、一审第三人ＸＸ平案外人执行异议之诉一案，不服安徽省宿州市中级人民法院（2016）皖13民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王文普及其委托诉讼代理人秦飞，被上诉人朱彩莉及其委托诉讼代理人周君，一审第三人ＸＸ平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王文普上诉请求：撤销原判，改判解除对王文普购买的位于宿州市银河绿苑57号楼112室房屋的查封，停止对上述房屋的强制执行；一、二审诉讼费用由朱彩莉承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误，且该认定没有证据支持。原审判决认定“王文普分别于2011年3月20日、3月30日、4月20日、5月17日分四次付清了购房款。ＸＸ平将房屋交付王文普使用至今。期间，由于王文普无钱办理过户手续，该房屋一直登记在ＸＸ平名下”，与事实严重不符，也缺乏证据支持。从2011年5月17日最后一批房款付清到法院于2014年5月查封涉案房屋的时间跨度达三年之久，一审认定王文普在这么长的期间内一直没钱办理过户手续没有依据。王文普在提出的《案外人执行异议书》中陈述“因本人付完房款后，手中资金不足当时没有办理过户手续”是指付完房款当时没钱办理过户手续，但是三年的时间里，几万元的过户费用早就筹足，只是由于ＸＸ平忙于去外地要账的原因，对王文普的过户要求一拖再拖，直至房屋被查封也没有办理过户手续。庭审中ＸＸ平已做了详细说明，但是一审对此未予重视，导致事实认定错误，把本属于ＸＸ平的责任归责于王文普。（二）一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了案外人欲排除执行时应同时具备的四种情形。一审已经确认了前三种情形，即在法院查封之前签订了合法有效的合同，合法占有不动产，支付了全部价款，唯独对第四项规定的情形“非因买受人自身原因未办理过户登记”出现了理解上的偏差。该司法解释规定的是在法院查封之前，不是因为买受人的原因导致未办理过户登记的情形。就本案而言，只要在查封之前的三年内，王文普具备了办理过户登记的条件，筹足了过户登记所需的各项费用并且向出卖人提出了办理过户登记请求，该项情形就应当视为存在，在同时具备了其他三项情形时就可以产生排除法院对涉案房产执行的法律后果。一审缺乏事实和证据支持，错误地否定了第四项情形的存在。
朱彩莉辩称:（一）王文普的上诉事实和理由是虚构的，其从提出执行异议开始，在多次法庭谈话及听证程序和一审庭审中，均多次重复陈述由于年轻，买房后无钱过户。上诉时临时改口，真实的情况就是因为没有钱过户，属于王文普自身原因；（二）王文普与ＸＸ平之间可能也有债务关系，从王文普提供的公证书中的授权委托书的第一项、第二项能看出，且这份公证书在交款之前，因此王文普提供的交款收条均是虚假伪造的；（三）朱彩莉与ＸＸ平是多年熟悉的朋友，ＸＸ平与好邻居房产中介公司有特殊的关系，因此房屋买卖合同是ＸＸ平与王文普伪造的，是为了对抗朱彩莉提出的执行程序。
ＸＸ平述称:其所有的涉案房屋在2011年3月到5月份因为有点漏水就对外出售，当时要求全款付清，通过好邻居房产中介公司办好了房屋买卖合同和收款手续。房子应该给王文普，不应该执行这套房子。
王文普向一审法院起诉请求：1、解除对王文普购买的位于宿州市银河绿苑57号楼112室房屋的查封，停止对上述房屋的强制执行；2、确认王文普与ＸＸ平签订的房屋买卖合同有效，并确认上述房屋归王文普所有。
一审法院认定事实：2011年3月20日，王文普与ＸＸ平签订一份《房屋买卖合同》，约定：ＸＸ平将其位于宿州市银河绿苑57号楼112室的房产（房地权证宿字第××号）出售给王文普，房屋价款为53万元。ＸＸ平协助王文普办理产权过户手续，相关税费由王文普负担。合同签订后，王文普分别于2011年3月20日、3月30日、4月20日和5月17日分四次付清了购房款，ＸＸ平亦将房屋交付王文普使用至今。期间，由于王文普无钱办理过户手续，该房屋一直登记在ＸＸ平名下。2014年5月，朱彩莉因与ＸＸ平民间借贷纠纷一案，向一审法院申请财产保全，法院以（2014）宿中民二保字第00027号民事裁定，依法查封了涉案房产。2014年10月11日，一审法院作出（2014）宿中民二初字第00123号民事判决，判令：ＸＸ平于判决生效后10日内偿还朱彩莉款200万元及利息（自2014年3月15日起至本判决指定的履行期限届满之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）。因ＸＸ平未在生效法律文书规定的期限内履行义务，朱彩莉向法院申请执行，一审法院于2015年5月12日以（2015）宿中执字第00160号立案执行，执行期间，王文普以案涉房屋已被其购买，其拥有所有权为由，提出执行异议，要求法院解除对案涉房屋的查封。一审法院经审查后于2015年11月13日作出（2014）宿中执异字第00003号执行裁定，驳回王文普的执行异议。王文普遂提起本案诉讼。
一审法院认为：王文普与ＸＸ平签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性、强制性规定，应为有效。虽然双方签订的房屋买卖合同有效，但王文普只能取得对ＸＸ平的债权请求权，如欲取得物权，将物权人从ＸＸ平变更为王文普，应当履行法定的公示方式，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，故王文普欲取得案涉房屋的物权，只有在不动产登记簿记载之后，始能取得。本案中，王文普自双方签订房屋买卖合同后至法院查封之前未办理案涉房屋的过户登记，不能取得案涉房屋的物权，故对其要求确认案涉房屋归其所有的请求不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。从上述法律规定可知，买受人欲排除执行的，应当同时具备四种情形，缺一不可。本案中，虽然王文普与ＸＸ平签订的房屋买卖合同及占有房屋的时间均在法院查封之前，且王文普已支付了全部购房款，但王文普至今未办理房屋过户登记，没有办理过户登记的原因系其自称的“无钱办证”，是其自身原因。因王文普未同时具备排除执行的四种情形，故王文普要求解除对案涉房屋的查封和停止对案涉房屋的执行，没有法律依据，亦不能得到支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回王文普的诉讼请求。案件受理费9800元，由王文普负担。
本院二审期间，经当庭核实，王文普对一审查明的其无钱办理过户手续的事实有异议。朱彩莉对一审查明的王文普已经付清购房款的事实有异议。其他无异议。ＸＸ平对一审查明的事实无异议。
二审期间，王文普围绕上诉请求提交新证据：1、涉案房屋房地产权证（证号宿字第××），证明ＸＸ平已经在2011年5月17日将涉案房地权证原件交给王文普，王文普是实际所有人。2、宿州市中级人民法院（2014）宿中民二初字第00123号判决书，证明该判决书认定ＸＸ平与其丈夫分居，当时不在宿州，涉案房屋之所以没有办理过户，是因为找不到ＸＸ平，过错不在王文普。3、申请证人刘某（好邻居房产中介公司第三分部负责人）出庭作证，证明王文普与ＸＸ平之间是真实的房屋买卖合同关系，房屋已实际交付给王文普使用5年多时间，房屋真实权利人是王文普。王文普在房屋被法院查封之前多次找好邻居房产中介公司联系ＸＸ平办理过户手续，但ＸＸ平一直没有找到，故没有办理房屋过户手续不是王文普的过错。其他举证同一审。
朱彩莉在二审提交王文普与ＸＸ平、李剑于2011年5月17日在宿州市拂晓公证处共同办理的公证书，证明王文普与ＸＸ平之间不是真实的买卖房屋关系，而是委托买卖房屋、代收房款的关系。
ＸＸ平二审没有提供证据。
本院组织当事人进行了质证。针对王文普二审举证，朱彩莉质证认为：1、对房地产权证真实性无异议，证明目的有异议。该房地产权证是ＸＸ平在王文普提出执行异议期间交付给王文普，是为了对抗执行。2、对宿州市中级人民法院（2014）宿中民二初字第00123号判决书真实性无异议，证明目的有异议。即使ＸＸ平与其丈夫分居，该事实也不能证明王文普找不到ＸＸ平办理过户手续。3、对证人刘某的证言真实性有异议，认为证人作了虚假称述。证人与张某住一个小区，是很好的朋友，好邻居房产中介公司也在这个小区。证人称多次联系ＸＸ平没有联系到不是事实。ＸＸ平质证认为：同意王文普的举证意见，证人证言属实。并说明涉案房地产权证是签订购房合同、付完房款后就交付给了王文普，而不是在执行期间交付。
针对朱彩莉二审举证，王文普质证认为：对公证书真实性无异议，对证明目的有异议。该公证书是2011年5月17日付清房款当天所办，目的是为了王文普能随时办理过户手续，但因为公证书和房屋买卖合同有抵触，委托人和受托人是自行交易，房地产管理部门无法办理过户登记手续。办理公证的目的不是为了委托买卖房屋而是为了更好的交易，该公证书委托的内容不是当事人真实意思表示。ＸＸ平质证认为：对公证书真实性无异议，因其经常不在家，就办理了公证，方便王文普去办理过户手续。
对当事人二审争议的事实，本院认证如下：1、王文普的举证不足以证明涉案房产不能办理过户登记系“非因买受人自身原因”；2、对王文普与ＸＸ平、李剑办理的公证书三性予以认定，该公证书内容反映办理公证的目的并不是为了王文普能随时办理过户手续，而是ＸＸ平、李剑委托王文普出售涉案房屋并收取售房款。
二审查明的事实同一审。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案朱彩莉虽然对王文普付清购房款的事实有异议，但并无证据证明王文普提供的房款收条系虚假伪造，故对其该项质证意见不予采纳。非因买受人自身原因未办理过户登记，是指涉案房屋不能办理过户登记系客观原因造成，王文普即使能证明自己有钱办理过户手续，也不能免除其仍需举证本案房产不能办理过户登记系客观原因造成的证明责任。本案王文普购买涉案房产后直到该房产被法院查封之时，一直未办理产权变更登记是客观事实。进行过户登记是取得房屋产权的法定条件，购买房屋后应及时办理过户登记手续是购买人应尽的注意义务。王文普在一、二审期间均未能举证证明未办理过户登记非因其自身原因，而是强调一开始是无钱办理，后来有钱办理了却找不到ＸＸ平，这显然不能充分证明“非因买受人自身原因”成立。综上，王文普的上诉理由没有充足的证据证明，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人王文普负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪 平
审 判 员 胡 小 恒
代理审判员 台 旺
二〇一六年十一月四日
书 记 员 吴璇（代）
附：本判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。