安徽省蚌埠市蚌山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蚌山民一初字第00009号
原告：高善龙，男，1962年3月18日出生，汉族，无职业，住安徽省蚌埠市。
委托代理人：李学金，安徽东石律师事务所律师。
委托代理人：崔怀柱，安徽东石律师事务所实习律师。
被告：蔡波，男，1985年2月14日出生，汉族，无职业，住安徽省蚌埠市。
被告：邢娟，女，1986年12月20日出生，汉族，无职业，住安徽省蚌埠市，系蔡波妻子。
上述两被告共同的委托代理人：迟涛，安徽国梦律师事务所律师。
原告高善龙诉被告蔡波、邢娟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2015年1月23日公开开庭进行了审理。原告高善龙及其委托代理人李学金、被告蔡波、邢娟的委托代理人迟涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年11月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定“被告蔡波租赁原告位于蚌埠市华夏一条街的房屋，租赁期限从2013年11月25日至2018年11月24日。承租人有下列情况之一的出租方可以终止合同，收回房屋…3、承租人拖欠租金30天的；第三条租金和租金的交纳期限第一年半年交，从第二年往后每年交；第一年费用15万，第二年15万，第三年16.5万，第4、5年根据15%递增（按第三年基价计算）注：第四年18.97万，第五年21.82万；第六条违约责任2、承租方未按期交付租金，除应及时如数补缴外，每天应支付违约金为租金2%”。该合同生效后原告将租赁房屋交付被告蔡波经营饭店使用。依据合同约定，被告应于2014年5月10日前支付2014年5月25日至2014年9月25日租金5万元，但被告一直拖欠不予支付。为此，原告于2014年8月11日向被告发送《通知书》，催告其补缴所欠房屋租金。2014年9月1日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》。因两被告系夫妻关系，拖欠的房屋租金及欠缴的电费发生在双方婚姻期间，应当为两被告的夫妻共同债务，应当承担连带责任。现诉至法院，请求判令：1、两被告共同支付原告房屋租金5万元，违约金1.28万元（违约金以每日0.2%暂时计算自2014年5月10日起至2014年9月15日止），合计6.28万元；2、被告将坐落于蚌埠市华夏第一街B4号楼1035#房屋腾空并返还原告；3、被告支付租赁期间水电费755.23元；4、诉讼费用由被告承担。
两被告辩称：本案被告蔡波是适格主体，邢娟不是适格被告，原告主张的连带责任是在执行过程中才存在的。且原告起诉状上载明的第二被告的身份信息不是本案邢娟的，是错误信息。原告诉请违约金没有事实依据，原告私自将房屋下沉，导致下雨进水被告无法正常经营，从2014年6月1日起被告就没有经营，合同根本目的无法实现，因此原告要求被告支付房屋租赁费及违约金无事实依据。房屋租赁合同中明确载明由于出租方未及时修缮出租房屋造成的损失由出租方赔偿。本案房屋进水后被告找到出租方要求修缮，但原告没有修缮，被告为此提起了诉讼。同时，对原告增加诉讼请求被告不予认可，不符合法律规定。
原告就自己的诉讼主张，向本院递交了如下证据材料：
1、身份证、人口信息表复印件，证明原告及两被告是本案适格的诉讼主体，同时证明两被告系夫妻关系；
2、房地产权证复印件、产权查询证明，证明原告系诉争房屋产权所有人的事实；
3、房屋租赁合同，证明原、被告间成立房屋租赁合同关系；
4、手机信息下载件，证明被告违约，原告在催告无果的情况下依法解除合同的事实；
5、水电费发票复印件、物业费收据，证明被告拖欠水电费及物业费的事实；
6、维修费票据，证明原告及时修缮房屋的事实；
7、转租信息（微信下载件），证明被告不继续营业是因为其经营不善想要转租所致。
两被告就自己的辩解意见，向本院递交了如下证据材料：
1、身份证、结婚证，证明被告蔡波是本案适格被告，其妻子邢娟不是原告起诉状上所载明的邢娟，原告起诉邢娟主体错误；
2、房屋租赁合同复印件，证明合同约定由于原告擅自违反规划设计，将房屋地平下沉，导致房屋进水，因此产生的损失应当由原告进行赔偿；
3、收条复印件，证明在房屋租赁期间原告收到被告交纳的押金1.6万元，依据双方合同约定，原告应当在合同解除后返还押金。
经当庭举证、质证，本院对原、被告所举证据作如下认证：
被告对原告所举证据1中的身份证无异议，对人口信息表有异议，认为该信息表是复印件，且该信息表中显示的邢娟不是本案被告。本院审查后认为，原告提供的身份证及人口信息表想要证明的目的是本案原、被告的身份信息及主体资格，对于原告的身份证，鉴于被告无异议，本院予以认定，而对于被告的身份信息则以本院核准的信息为准，故不予认定。对证据2房地产权证复印件有异议，对产权查询证明无异议。本院审查后认为，庭审中原、被告对讼争房屋的坐落位置系本市华夏第1街B4号楼1034、1035号均无异议，故本院对该组证据予以认定。对证据3、4真实性无异议，本院审查后予以认定。对证据5真实性无异议，但对关联性有异议，认为没有其他证据证明是原告代本案被告交纳的电费，水费发票上显示的名称不是本案原告，物业费票据没有原告的姓名，同时房屋租赁合同中没有载明水电费、物业费应当由被告承担。对证据6真实性有异议。本院审查后认为，证据5、6已经（2015）蚌山民一初字第00002号民事判决书确认，本院予以认定。对证据7真实性有异议，认为不能证明是被告向他人要约转租。本院审查后认为，该证据没有其他证据佐证，鉴于被告对真实性存有异议，本院不予认定。原告对被告所举证据1-3真实性均无异议，本院审查后予以认定。
通过上述认定的证据及原、被告的当庭陈述，本案审理查明的事实为：两被告系夫妻关系。2013年11月25日，原、被告就被告蔡波承租原告高善龙所有的位于本市华夏第一街B4号楼1034#、1035#房屋（产权证号：房地权蚌私字第222308号、房地权蚌私字第222309号、产权人：高善龙）签订《房屋租赁合同》，载明：“第二条：租赁期限从2013年11月25日起至2018年11月24日收回。承租人有下列情况之一的出租方可以终止合同，收回房屋：1、承租人擅自将房屋转租、转让或者转借的；2、承租人利用承租房屋进行非法活动、损害公共利益的；3、承租人拖欠租金30天的…第三条：租金和租金的交纳期限第一年半年交一次，第二年往后年交。第一、二年15万，第三年16.5万，第四年18.97万，第五年21.82万…第四条：租赁期间房屋修缮修缮房屋是出租方的义务。出租方对房屋每年进行检修一次，以保证承租人居住安全和正常使用。修缮时承租人应积极协作，不得阻挠施工，如属承租人人为损坏，承租人应自费修理…第六条：违约责任1、出租方未按时修缮出租房屋，而因此造成承租人员财产受损，负责赔偿损失。2、承租方未按期交付租金，除应及时如数补交外，每天应支付违约金为租金的2%…第八条：其他约定事项…3、承租方应保证对房屋不改造结构，不违章搭建，按时交纳水、电、燃气费，并交出租方保证金壹万陆仟元，如无违章行为，退房时返还保证金；如有违章行为，保证金作为罚款没收…备注：1、合同期内，乙方（原告）对房屋转让，甲方没收保证金，若再次转下一接收人必须交3万保证违约金。2、合同期满后，乙方对房屋的室内装饰装修归甲方所有，若有损坏，押金不退，没收。”后因诉争房屋室内地面系原告改造过的，其水平面低于室外普通地面，造成每逢下雨室内便有渗水的现象。被告以此为由自2014年5月25日至今未支付房租。同时欠交水、电费，原告代交水、电费共计773.64元。双方协商无果，原告为此诉讼来院，并在诉讼期间增加了请求判决被告支付从2014年9月26日起至交付房屋之日止房屋占有使用费（每月房屋使用费12500元）的诉讼请求。
另查明：本案被告蔡波以原告高善龙擅自改变房屋地面结构，造成其无法经营为由，先行起诉原告，要求解除房屋租赁合同、赔偿其装修及设备损失10000万并返还房屋租赁押金16000元。本院于2015年4月7日作出（2015）蚌山民一初字第00002号民事判决，判决：蔡波与高善龙关于位于蚌埠市蚌山区华夏第一街B4号楼1034#、1035#房屋的租赁合同于2014年9月1日解除；高善龙返还蔡波保证金15226.36元；驳回蔡波的其他诉讼请求。该判决现已生效。
本院认为：原告高善龙、被告蔡波于2013年11月25日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法、有效，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原告高善龙如约交付了租赁物，被告蔡波理应按照约定履行交纳租金及相关费用的义务，现蔡波实际交纳租金至2014年5月25日，而本案合同已经（2015）蚌山民一初字第00002号民事判决书确认于2014年9月1日解除，故蔡波应当返还承租房屋，并交纳2014年5月26日至2014年9月1日期间的房屋租金，租金标准为每日410.96元（15万元／年）。同时，依据合同关于“承租方未按期交付租金，除应及时如数补交外，每天应支付违约金为租金的2%”的约定，被告蔡波应同时支付违约金，具体标准依据法律规定应以合同解除时拖欠总租金的30%为宜。对于原告高善龙要求被告支付水电费755.23元的诉讼请求，因该部分费用已经（2015）蚌山民一初字第00002号民事判决书处理完毕，本院对此不再重复处理。对于原告要求被告支付从2014年9月26日起至交付房屋之日止房屋占有使用费（每月房屋使用费12500元）的诉讼请求部分，因原告在庭审中认可被告蔡波实际经营至2014年6月25日之前，考虑到被告自2014年9月起确实没有经营，且原告擅自改造室内地面给被告的经营造成一定影响，故本院酌定以被告蔡波补偿原告高善龙2014年9月至实际交付房屋期间相应房屋使用费每月2000元为宜。对于本案被告邢娟是否适格的问题，因本案系房屋租赁合同纠纷，合同的签订主体为原告高善龙与被告蔡波，邢娟并不是合同主体，故并不应当承担履行合同义务的责任，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告蔡波于本判决生效之日起十日内将位于蚌埠市蚌山区华夏第一街B4号楼1034#、1035#房屋（产权证号：房地权蚌私字第222308号、房地权蚌私字第222309号、产权人：高善龙）腾空并返还原告高善龙；
二、被告蔡波于本判决生效之日起七日内支付原告高善龙2014年5月26日至2014年9月1日期间的房屋租金40274.08元及违约金12082.22元；
三、被告蔡波于本判决生效之日起七日内按每月2000元的标准补偿原告高善龙2014年9月26日至实际返还房屋期间的房屋使用费；
四、驳回原告高善龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1469元，减半收取734.50元，由被告蔡波负担，于本判决生效之日七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。
审判员 王阿晶
二〇一五年五月十一日
书记员 朱雅雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。