江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第2365号
上诉人（原审被告）:叶华德。
上诉人（原审被告）:肖龙梅。
两上诉人委托诉讼代理人：刘志忠，江苏省沭阳县悦来法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）:张超。
委托诉讼代理人：张勇，江苏正伍律师事务所律师。
上诉人叶华德、肖龙梅因与被上诉人张�房屋买卖纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2015）沭耿民初字第00114号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张超向一审法院起诉请求：解除双方当事人之间的房屋买卖合同，叶华德、肖龙梅返还张超购房款195000元并赔偿张超损失50000元（根据房屋价款195000元，按照中国人民银行同期贷款利率计算至起诉之日止）；本案诉讼费用由叶华德、肖龙梅承担。
一审法院认定事实：2010年9月17日，张超与叶华德、肖龙梅达成房屋买卖协议，约定叶华德、肖龙梅以195000元的价格将位于悦来镇原二中东侧的楼房（门面房二上二下，偏房二间）出卖给张超，叶华德、肖龙梅保证上述房产产权清楚，若发生与出卖方有关的产权纠纷给乙方造成损失，由出卖方负责赔偿。张超于当日付清房款，叶华德、肖龙梅向张超交付了房屋。此后至2012年年底，张超将该房屋出租，获得租金收益14000元。后因案外人主张叶华德、肖龙梅出卖的房屋归其所有，使张超无法占有使用此房产。
一审法院另查明，包括本案双方当事人所买卖的二上二下楼房在内的本县悦来镇原二中东侧的五上五下楼房于1998年进行产权登记，所有权人为案外人叶华林，共有人一栏被划掉。2009年2月3日，叶华林与周其侠签订离婚协议，约定将上述五上五下楼房归周其侠所有。2010年1月17日，叶华林又与叶敬友、叶华德签订房屋分割协议，约定上述五上五下楼房的西侧两间（即本案中双方当事人买卖的房屋）为叶华德所有，中间两间为叶华林所有，东侧一间为叶敬友所有，并经沭阳县悦来法律服务所刘志忠进行见证。上述五上五下楼房的�记所有权人未进行变更登记。
诉讼过程中，叶华德自认，涉案房屋不能进行物权变更登记。
一审法院归纳本案的争议焦点为：1.双方当事人签订的房屋买卖合同是否具备解除条件；2.张超主张叶华德、肖龙梅应当承担赔偿金50000元的请求是否成立。
一审法院认为：对于本案的争议焦点1即双方当事人签订的房屋买卖合同是否具备解除条件的问题。《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。涉案房屋房产证上登记的所有权人为案外人叶华林，叶华德自认不能将涉案房屋的所有权人进行变更登记，因此叶华德、肖龙梅无法取得涉案房屋的所有权，导致叶华德、肖龙梅与张超签订的买卖合同履行不能。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此双方签订的房屋买卖合同具备解除条件。叶华德辩解其拥有涉案房屋的所有权，但并未提供足够的证据予以证实，对该辩解不予采纳。
对于本案的争议焦点2即张超主张叶华德、肖龙梅应当承担赔偿金50000元的请求是否成立的问题，因叶华德未取得涉案房屋的所有权，致使张超无法继续占有、使用涉案房屋，给张超造成了一定的损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，叶华德、肖龙梅应当赔偿张超的损失。对于损失的确定，张超主张以房款195000元为基数自2010年9月18日起至实际还清款时止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算,与张超实际损失相当，予以支持。根据该标准计算，张超损失为55887.22元。张超主张其损失为50000元，予以认定。另，张超在使用涉案房屋期间获得的租金收益14000元，应从其损失中予以冲减。综上，叶华德、肖龙梅应向张超返还购房款195000元、赔偿损失36000元。张超主张解除合同、返还购房款、赔偿损失的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除张超与叶华德、肖龙梅签订的房屋买卖合同；二、叶华德、肖龙梅于判决发生效力之日起十日内向张超返还购房款195000元、赔�损失36000元，合计231000元。如未按判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4975元，由张超负担275元，叶华德、肖龙梅负担4700元。
叶华德、肖龙梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张超的一审诉讼请求。事实与理由：1.自涉案房屋出售之日，张超一直出租给他人使用至今，一审法院认定张超无法使用涉案房屋不是事实。不存在案外人通过合法方式主张权利给张超造成损失，张超对此亦无证据加以证实。2.案外人周其侠与叶华林于2002年结婚，当时叶华林仅有20岁，尚在读书，根本没有能力建设涉案房屋。涉案房屋系家庭共有财产，在没有析产的情况下，叶华林没有权利在其与周其侠2009年离婚时处分家庭共有财产。3.周其侠依据其与叶华林的离婚协议书诉至法院要求确认涉案房屋买卖合同无效，经一、二审法院审理，二审法院作出终审判决确认双方涉案房屋买卖合同有效。4.一审诉讼中，叶华德表示涉案房屋因政府原因暂时不予办理产权变更登记，但并非叶华德自认涉案房屋无法办理产权变更登记。一审法院的认定断章取义，将政府原因造成的结果让叶华德来承担。5.房屋买卖协议系双方真实意思表示，合法有效，任何一方无权擅自变更、解除。
被上诉人张超答辩称：1.涉案房屋产权人登记为叶华林，在共有人处用横杠划去，叶华林在2009年离婚的时候将涉案房屋全部给予案外人周其侠。叶华德自始至终没有获得涉案房屋的所有权，其在2010年9月17日将涉案房屋出卖给张超属于无权处分。2.张超购买涉案房屋后，案外人周其侠向沭阳县人民法院提起诉讼，一审判决房屋归周其侠所有，二审发回重审。案件发回以后，周其侠于2013年5月强行将涉案房屋的门锁撬掉，经派出所处理，派出所称等待法院判决结果。周其侠在撬锁并占领房屋后就撤诉了。后叶华德、叶华林及其父亲叶敬友又将周其侠诉至法院，要求确认拥有涉案房屋的相关份额。在张超占有涉案房屋两年时间，周其侠向张超索要房屋，并经过当地公安部门处理，公安部门依据房产证以及离婚协议书要求张超将房屋返还给周其侠。这些事实说明叶华德出卖的房屋产权不清，并且发生多次纠纷，导致张超至今无法拥有购买的房屋。3.依据双方签订的房屋买卖协议书第四条，叶华德、肖龙梅应该赔偿张超相关损失，也符合解除合同的条件。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
除叶华德、肖龙梅主张其自认涉案房屋政府系一律暂缓办理变更登记手续，而非不能办理物权变更登记手续外，双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院对双方无异议的事实依法予以确认。
二审另查明，2012年案外人周其侠将张超、叶华德诉至法院，请求判令张超与叶华德签订的涉案房屋买卖合同无效。沭阳县人民法院经审理于2012年4月20日作出（2012）沭耿民初字第0194号民事判决，确认叶华德与张超签订的涉案购房合同无效。张超、叶华德不服该判决，向本院提起上诉。本院经审理后，于2012年9月27日作出（2012）宿中民终字第0873号民事裁定，撤销该判决，发回沭阳县人民法院重审。在法院重审过程中，周其侠于2013年5月28日向法院申请撤回起诉，沭阳县人民法院裁定予以准许。
2014年5月张超将叶华德、肖龙梅诉至沭阳县人民法院，以涉案房屋被周其侠主张权利并强行占有为由要求解除双方签订的涉案房屋买卖合同，返还购房款赔偿损失；叶华德、肖龙梅答辩称根据其与叶华林、叶敬友签订的房屋分割协议，双方房屋买卖合同合法有效，不同意解除合同、退还房款、赔偿损失。后张超于2014年10月29日撤回起诉。
本案二审争议焦点为：1.双方当事人签订的房屋买卖协议应否予以解除。2.如协议应予解除，叶华德、肖龙梅应退还张超的购房款以及损失数额如何确定。
二审诉讼中，双方当事人均未提供新的证据。
关于第一争议焦点。本院认为，双方签订的房屋买卖合同应予解除。理由如下：一、双方当事人签订的房屋买卖合同明确约定：“叶华德、肖龙梅保证上述房产�权清楚，若发生与出卖方有关的产权纠纷给乙方造成损失，由出卖方负责赔偿”。本案中，涉案房屋登记在案外人叶华林名下，案外人周其侠因主张其系涉案房屋的所有权人，于2012年即提起诉讼要求确认本案双方当事人签订的房屋买卖合同无效，经一、二审法院审理后，在案件发回重审阶段撤诉。二、叶华德一审诉讼中自认张超实际使用涉案房屋两年，两年期间租金收入一万多元。二审诉讼中叶华德先称对周其侠是否干预张超使用涉案房屋不清楚，后又认可其曾经去过两次处理周其侠与张超之间因涉案房屋引起的纠纷，并让周其侠将堆放在门前的沙和地磅清理掉。三、叶华德自认，因政府原因，目前对涉案房屋仍然暂不予办理产权变更登记。故张超至今仍无法通过产权变更登记确认其合法的房屋所有权人身份。综上，张超就涉案房屋长期处于诉讼及周其侠阻挠的困扰之中，无法充分行使购买涉案房屋的相关权能，无法进行产权变更登记，其购买涉案房屋的目的无法实现，应当有权要求解除涉案房屋买卖合同。
关于第二争议焦点。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋买卖合同解除后，张超有权要求叶华德、肖龙梅返还购房款并赔偿损失。考虑到张超存在购房资金被占用多年、多次因涉案房屋参与诉讼、房价上涨等损失因素，一审法院在扣除张超在2013年5月之前实际收取的涉案房屋租金14000元后，判令叶华德、肖龙梅赔偿张超损失36000元并不高于张超在本案中的实际损失。对叶华德、肖龙梅关于不应赔偿损失的上诉主张，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4975元，由上诉人叶华德、肖龙梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 静
审 判 员 庄云扉
代理审判员 王晓玲
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 许小璇
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