广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第1347号
上诉人（一审原告）：韦玉新。
委托代理人：曾海山，广西胜涛律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：覃德康。
被上诉人（一审被告）：石贤球。
被上诉人（一审被告）：梁凤华。
石贤球、梁凤华的共同委托代理人：卢海波，广西诺尔律师事务所律师。
上诉人韦玉新因与被上诉人覃德康、石贤球、梁凤华确认合同无效纠纷一案，不服广西壮族自治区上林县人民法院（2013）上民一初字第241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月26日受理后，依法组成合议庭，并于2013年10月24日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人韦玉新及其委托代理人曾海山，被上诉人石贤球、梁凤华及其委托代理人卢海波到庭参加诉讼。被上诉人覃德康无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：韦玉新与覃德康系夫妻关系，两人于1983年3月14日登记结婚。2009年，覃德康向案外人黄某安购买位于上林县乔贤镇城东小区贤中路第15栋1号的一块宅基地，并在该宅基地上建起了一栋五层半的楼房。2012年2月25日，覃德康与石贤球签订一份《买卖房屋契约》，双方约定覃德康将上述五层半的楼房以52万元的价格卖给石贤球，《买卖房屋契约》签订后，石贤球通过银行转账的方式向覃德康支付了50万，以现金的方式向覃德康支付了2万元。2012年2月28日，石贤球向上林县乔贤镇城东市场改扩建工程部交付15000元，作为办理城东小区贤中路第15栋1号房屋“三证”的费用。2012年7月17日，上林县人民政府向石贤球颁发上国用（2012）第146号国有土地使用证，土地使用证登记的土地座落上林县乔贤镇城东小区贤中路，使用权类型为出让。2012年9月29日，石贤球取得上林县人民政府登记的上房权证字第×号房屋所有权证，房屋所有权证登记的房屋坐落上林县乔贤镇城贤中路，所有权人为石贤球，共有人为梁凤华。2013年1月，石贤球、梁凤华搬入上林县乔贤镇城东小区贤中路15栋1号房屋居住。2013年1月30日，韦玉新以覃德康未经其同意擅自处分夫妻共同财产由提起诉讼，请求判令：确认覃德康与石贤球、梁凤华签订的《买卖房屋契约》无效。
一审法院另查明：覃德康建房时，在其房屋门前约10米远处打了一口水井，水井打好后，有相邻的六户邻居共用。覃德康建房期间，案外人黄克文帮覃德康管理建筑材料，2012年4月份，韦玉新向黄克文称其卖房不卖水井，委托黄克文通知六户邻居分摊打水井的费用。
一审法院经审理认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。覃德康经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃依法享有的答辩和质证的权利。2012年2月25日，覃德康与石贤球签订的《买卖房屋契约》，是双方当事人的真实意思表示，是依法成立的合同。关于该合同未经共有人韦玉新签名同意，是否有效的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、法规的强制性规定”之规定，综合本案事实，覃德康与石贤球所签订的合同不存在上述无效情形，共有人未经其他共有人同意，与他人签订处分共有财产的合同，不属于合同法规定的无效合同；其次，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”之规定，本案中，石贤球与覃德康签订《买卖房屋契约》时不存在恶意串通的情形，且合同订立后，石贤球已向覃德康支付了52万元的合理对价，并办理了国有土地使用证及房屋所有权证登记手续。最后，覃德康与石贤球签订的《买卖房屋契约》，虽然韦玉新本人未在该合同上签名，但通过韦玉新在2012年4月份向案外人黄克文称其卖房不卖水井，并委托黄克文通知六户邻居分摊打水井费用的行为进行分析，韦玉新应当知晓覃德康卖房后，才会做出上述行为，韦玉新已以其行为认可了覃德康卖房的事实。因此，2012年2月25日，覃德康与石贤球签订的《买卖房屋契约》自成立时生效，应受法律保护。韦玉新以覃德康未经其同意擅自处分夫妻共同财产为由，请求确认覃德康与石贤球、梁凤华签订的《买卖房屋契约》无效，没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款的规定，判决：驳回韦玉新的诉讼请求。案件受理费100元，由韦玉新负担
上诉人韦玉新上诉称：上诉人与被上诉人覃德康于1983年3月14日登记结婚。2009年，上诉人与覃德康以15万元人民币向他人购买位于广西上林县乔贤镇贤中街（城东小区）第15栋1号的一块宅基地，并于2011年12月在该宅基地上建起一栋五层半的楼房。2012年2月25日，覃德康与石贤球、梁凤华偷偷签订一份《买卖房屋契约》，上诉人当时并不知情，直至本案一审开庭时，上诉人才知道上述情况。在上诉人不知情且不同意的情况下，覃德康擅自把刚建好并准备入住的整栋楼房低价卖给石贤球、梁凤华夫妇，《买卖房屋契约》上虽然约定房屋的转让价为52万元，但实际交付多少钱上诉人并不知情。上诉人认为，覃德康与石贤球、梁凤华在上诉人不同意卖房并坚决拒绝在《买卖房屋契约》上签名的情况下，恶意串通进行房产交易，严重侵害上诉人的合法权益。诉争房屋是刚建好并准备入住的新房，不同于市场上的二手车，覃德康是经常参与赌博的人，自从覃德康擅自卖房后就不再露面，也不回家，也没有与上诉人有任何的联系。覃德康在一审两次开庭均不出庭，很明显，这是覃德康故意逃避责任的表现。同时，石贤球、梁凤华夫妇明知该房屋是刚装修好准备入住的新房，在上诉人不同意卖房的情况下还以明显低于市场价的价格购买该房屋，属于恶意串通支付不合理对价购买房产的违法行为。一审法院仅以证人黄克文的证言就认定上诉人同意卖房是错误的，也是没有事实依据的。黄克文与覃德康是朋友关系，与覃德康有利害关系，上诉人也从来没有对证人黄克文说过“只卖房不卖水井”这句话，这只是一审法院的片面认定，缺乏客观事实依据。一审法院仅以黄克文的一句片面证言就推断认定上诉人同意卖房显然证据不足。此外，本案诉争房屋不是韦玉新与覃德康的夫妻共同财产，而是上诉人家庭的共同财产，一审判决漏查了这一事实。综上，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人石贤球、梁凤华答辩称：上诉人韦玉新在一审时一直强调诉争房屋系其与覃德康的夫妻共同财产，现其又称该房屋系家庭共同财产，无事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
被上诉人覃德康未提交书面答辩意见。
当事人的争议焦点是：被上诉人覃德康与被上诉人石贤球、梁凤华订立的《买卖房屋契约》是否有效？
上诉人韦玉新二审时提交如下证据：1、上林县乔贤镇乔贤社区居民委员会于2013年8月1日出具的证明及覃德康、韦玉新的家庭户口簿，以此证明诉争房屋系其家庭共同财产；2、收款收据一份及诉争房屋的房产证（附记）一页，以此证明韦玉新收取欧燕林打井费用2500元，诉争房屋的南面为欧燕林房屋，北面为周小康房屋。
被上诉人石贤球、梁凤华对上述证据1提出异议，认为该证据不是本案新证据，且乔贤社区居民委员会无权证明诉争房屋的权属；石贤球、梁凤华对韦玉新收取欧燕林打井费2500元及诉争房屋的南面为欧燕林房屋、北面为周小康房屋的事实无异议。
被上诉人石贤球、梁凤华二审时提交如下证据：1、周小康、周小武与蓝奇明于2012年4月2日签订的买卖房屋《协议书》一份，显示周小康、周小武以48万元出售其在诉争房屋北面的一栋五层半楼房给蓝奇明，以此证明石贤球、梁凤华以52万元购买诉争房屋不存在低价购买房屋问题；2、石贤球、梁凤华的诉讼代理人卢海波于2013年12月17日对居住在诉争房屋周围的黄克文、覃蓝权、林茂华所作的三份调查笔录，黄克文、覃蓝权、林茂华在笔录中证实韦玉新以卖房不卖井的理由委托黄克文向覃蓝权、林茂华收取打井费，但覃蓝权、林茂华没有向韦玉新支付打井费；黄克文还证实韦玉新于2013年12月16日找其补开收取欧燕林打井费2500元的收据并要求收据落款时间为2011年5月4日。
上诉人韦玉新对石贤球、梁凤华提交的上述证据的真实性无异议，但认为周小康、周小武与蓝奇明所买卖的房屋没有经过装修，其买卖的真实价格需经过市场评估才能证实，韦玉新从来没有说过卖房不卖井这句话。
本院认为，上诉人韦玉新提交的上林县乔贤镇乔贤社区居民委员会于2013年8月1日出具的证明及覃德康、韦玉新的家庭户口簿，不足以证明诉争房屋的权属。韦玉新在其一审起诉状及一审庭审中，多次主张诉争房屋系其与覃德康的夫妻共同财产，其在二审中改称诉争房屋系其家庭共有财产，又未能提供充分证据予以证实，本院不予采信。上诉人韦玉新提交的诉争房屋的房产证（附记）一页，已经双方当事人在一审庭审中质证，本院不再审查。双方对诉争房屋的南面为欧燕林房屋、北面为周小康房屋的事实无异议，本院予以确认。上诉人韦玉新提交的收款收据，系其2013年12月16日找黄克文补开并要求该收款收据落款时间为2011年5月4日，故本院对该收款收据落款时间为2011年5月4日不予采信；鉴于双方对韦玉新收取欧燕林打井费2500元的事实无异议，本院对该事实予以采信。上诉人韦玉新对石贤球、梁凤华二审提交的周小康、周小武与蓝奇明签订的买卖房屋《协议书》及卢海波对黄克文、覃蓝权、林茂华所作三份调查笔录的真实性无异议，其仅对上述证据的部分内容提出异议，但又未能提交相应的反驳证据，故本院对其所提异议不予采纳，本院对上述《协议书》及三份调查笔录予以确认。
本院二审查明的事实与一审判决查明的事实相同，本院对一审判决查明的事实予以确认。
根据本院确认的上述事实及证据并结合双方当事人在一、二审中的陈述，本院另查明：诉争房屋的宅基地原由案外人黄某安转让给覃德康，覃德康以其个人名义办理了诉争房屋的用地手续及报建手续。上诉人韦玉新现居住的房屋距离诉争房屋约400米，覃德康卖房后，韦玉新以卖房不卖水井为由委托案外人黄克文向使用该水井的六户（包含石贤球、梁凤华户）收取打井费，但只有欧燕林户向其交纳打井费2500元，其他户均未向其交纳打井费。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”。本案中，韦玉新的丈夫覃德康与石贤球、梁凤华签订《买卖房屋契约》，覃德康将以其个人名义办理用地手续及报建手续的诉争房屋以52万元的价格转让给石贤球、梁凤华，石贤球、梁凤华依约向覃德康付清购房款52万元并取得了诉争房屋的房屋所有权证及国有土地使用证，并于2013年1月入住诉争房屋至今。因诉争房屋的宅基地系由案外人黄某安转让给覃德康，覃德康亦以其个人名义办理诉争房屋的用地手续及报建手续，韦玉新所住房屋与诉争房屋相隔不过400米，石贤球、梁凤华有理由相信覃德康的售房行为系其夫妻共同意思表示。而且，韦玉新在覃德康售房后还以卖房不卖水井为由委托案外人黄克文向使用水井的六户（包含石贤球、梁凤华户）收取打井费。因此，韦玉新上诉主张覃德康与石贤球、梁凤华恶意串通买卖诉争房屋，证据不足，理由不充分，本院不予支持。此外，参照与本案诉争房屋相邻的一栋五层半楼房的转让价格为48万元的情况，韦玉新上诉主张石贤球、梁凤华以不合理对价购买诉争房屋，证据不足，理由不充分，本院不予采信。综上，韦玉新以覃德康与石贤球、梁凤华恶意串通以不合理对价买卖诉争房屋为由，请求确认覃德康与石贤球、梁凤华签订的《买卖房屋契约》无效，没有事实和法律依据，一审判决驳回其诉讼请求正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人韦玉新已预交），由上诉人韦玉新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 涛
代理审判员 陈 杨
代理审判员 黄 琴
二〇一四年一月九日
书 记 员 骆春利
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。