四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民再92号
再审申请人(一审原告、二审上诉人)：肖永成，男，1949年12月18日出生，汉族，住四川省通江县。
委托诉讼代理人：贺同文，四川竞壹律师事务所律师。
再审申请人(一审原告、二审上诉人)：魏利连（系肖永成之妻），女，1953年5月18日出生，汉族，住四川省通江县。
委托诉讼代理人：王文波，重庆瑞月永华律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审被上诉人)：肖兴宝，男，1963年10月7日出生，汉族，住四川省通江县。
被申请人(一审被告、二审被上诉人)：岳菊英（系肖兴宝之妻），女，1970年3月15日出生，汉族，住四川省通江县。
被申请人(一审第三人、二审被上诉人)：肖坤（系肖永成、魏利连之子），男，1976年2月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：张杨，重庆华问律师事务所律师。
再审申请人肖永成、魏利连因与被申请人肖兴宝、岳菊英、肖坤房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市中级人民法院(2013)巴中民终字第100号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月16日作出（2015）川民申字第1719号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人肖永成及其委托诉讼代理人贺同文、再审申请人魏利连及其委托诉讼代理人王文波、被申请人肖坤及其委托诉讼代理人张杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖永成、魏利连申请再审称，没有证据证实肖永成、魏利连授权肖坤卖房，诉争房屋已办理抵押，肖兴宝、岳菊英不属于善意取得，案涉房屋买卖合同无效。
肖坤述称，肖坤卖房未经肖永成、魏利连同意，属于无权处分，案涉房屋买卖合同无效。
肖永成、魏利连向一审法院起诉请求:判令肖兴宝、岳菊英立即返还肖永成、魏利连的房屋。
一审法院认定事实：肖永成、魏利连系夫妻，肖兴宝、岳菊英系夫妻，肖坤系肖永成、魏利连之子。1983年3月14日，原通江计划委员会批准肖永成在现××××3社占用耕地120平方米、非耕地30平方米建房，原通江铁佛乡人民政府向肖永成颁发了地产证明书，证明肖永成在铁佛乡坪坝村社有合法地产383.70平方米，原通江国土局向肖永成颁发了用地面积383.70平方米集体土地建设用地使用证。2004年5月，魏利连到重庆其子女处居住，9月肖永成也外出务工，肖永成在离家时委托肖兴宝、岳菊英看管房屋。2006年1月4日，肖坤对肖兴宝、岳菊英称肖永成、魏利连叫其回家卖房，在肖永成、魏利连未在场的情况下，肖坤以肖永成的名义同肖兴宝订立《协议书》，其主要内容为：(1)甲方（肖永成）的房子300平方米出售给乙方（肖兴宝），价款45000元；(2)甲方签字肖永成（由肖坤签名），乙方肖兴宝签字。见证人汪某（执笔人）、肖某签字。(3)协议书注明：乙方（肖兴宝）必须给甲方（肖永成）提供居住方便。协议签订当天，肖坤以肖永成的名义与肖兴宝办理了房屋移交，同时向肖兴宝、岳菊英提供了原通江计划委员会通计（83）农建字第323号农村建房占地批准书，并以肖永成名义向国土部门写了“1991年土地确权时未办理土地使用手续、将房屋赠送给肖兴宝”的情况说明，通江铁佛镇坪坝村民委员会亦向国土部门出具了“肖永成的房屋未办理土地使用证书、面积为290平方米”的证明，当日肖兴宝凭协议书、房产移交书、情况说明、村委会证明到通江铁佛国土站申请办理房屋土地转让登记手续，因时任通江铁佛国土站站长谷继荣要求肖永成到场办理，肖坤便请求其大哥肖明好友张意帮忙，张意便同肖坤找到谷继荣，谷继荣仍坚持要求肖永成到场，张意便电话联系了肖明，肖明称是家里人统一决定卖房，张意、谷继荣并与魏利连通了电话，谷继荣便同意办理，所在的通江铁佛镇坪坝村民委员会主任王北平亦证实了上述情况。通江铁佛镇国土站工作人员到场测量房屋面积为284.58平方米，院坝面积100.54平方米，共385.12平方米。2006年1月26日，肖兴宝通过邮局向在重庆生活的肖永成、魏利连之女肖莉转账支付购房款40000元，余款5000元于2006年在魏利连回铁佛时肖兴宝支付给魏利连，具体时间无法确认。魏利连承认收款5000元，但否认是收肖兴宝、岳菊英房款，称是解决肖兴宝、岳菊英与邻里的纠纷支付的赔偿款，但未提供证据证实。2006年5月29日国土部门以原批准给肖永成的集体土地使用面积为肖兴宝办理了120平方米的通集用[2006]第290号房屋土地使用权证。2007年12月肖永成回家后，以从未授权肖坤卖房，肖坤卖房未经肖永成、魏利连同意为由，要求肖兴宝、岳菊英返还房屋引发纠纷，经镇、村多次调解无果。2008年4月14日肖永成、魏利连提起民事诉讼，同时提起行政诉讼要求撤销国土部门违法给肖兴宝、岳菊英办理的房屋土地使用权证。行政诉讼中，通江国土部门撤销了为肖兴宝办理的通集用[2006]第290号集体土地使用权证，肖兴宝申请复议，2009年7月20日通江国土资源局以争议房屋土地于1992年3月14日已登记给肖永成，在变更登记中肖兴宝未提交原颁发给肖永成的集体土地使用权证原件（通集用[1992]74128号）和转让后的房产证复印件，违反了《土地登记办法》第三十七条之规定，注销了2006年5月29日为肖兴宝办理的通集用[2006]第290号集体土地使用权证。肖永成的集体土地建设用地使用证1993年在原铁佛区建筑公司向原通江农行铁佛营业所贷款时已作抵押，贷款至今未偿还，肖永成的集体土地建设用地使用证原件至今在中国农业银行股份有限公司通江支行（简称通江农行）。2009年12月14日，原一审法院去函通江农行，要求提供其在法定期限内已主张抵押权的证据，通江农行至今未提供抵押登记及已在法定期限主张抵押权的证据。
一审法院认为，肖坤虽是肖永成、魏利连之子，但不是诉争房屋的所有权人，对肖永成、魏利连的财产无权处分。但肖坤在与肖兴宝、岳菊英订立房屋买卖合同时，告诉肖兴宝、岳菊英自己受肖永成、魏利连的委托出售房屋，且在办理相关土地使用权转移手续时，证人证实与魏利连通了电话并征得其同意，同时肖坤在协助肖兴宝、岳菊英在国土部门办理房屋土地使用权证转移登记时提供了肖永成、魏利连的农村建房占地批准书；2006年1月26日肖兴宝、岳菊英通过邮局向在重庆生活的肖永成、魏利连之女肖莉转账支付购房款40000元，肖永成、魏利连并未提出异议，其后魏利连又回家收取了肖兴宝、岳菊英支付的购房余款5000元，上述事实足以认定肖永成、魏利连知道并同意肖坤代其与肖兴宝、岳菊英订立房屋买卖合同，肖坤的行为构成委托代理关系，肖坤以肖永成、魏利连名义与肖兴宝、岳菊英签订的《协议书》不违反法律法规强制性规定，合法有效。肖永成、魏利连诉称肖坤擅自出卖房屋与查明事实不符，其理由不能成立。魏利连述称在2006年收取的5000元是解决肖兴宝、岳菊英与邻里的纠纷支付的赔偿款，但未提供与谁发生争议及款项支付的去向，对其述称理由不予采纳。诉争房屋虽已在银行抵押贷款，但法律规定抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。故该房屋的抵押不影响房屋买卖合同的效力，肖永成、魏利连关于房屋已在银行抵押，房屋买卖合同无效的主张不符合法律规定，不予支持。2009年7月20日通江国土资源局以在变更登记中肖兴宝未提交原颁发给肖永成的集体土地使用权证原件（通集用[1992]74128号）和转让后的房产证复印件为由，注销了为肖兴宝办理的通集用[2006]第290号集体土地使用权证，但该行政行为对协议效力没有影响力。双方在协议书中约定，肖兴宝必须给肖永成、魏利连提供居住方便，肖兴宝、岳菊英亦应如约履行。
一审法院判决：驳回肖永成、魏利连的诉讼请求。案件受理费1050元，由肖永成、魏利连负担。
肖永成、魏利连不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费由肖兴宝、岳菊英承担。
二审法院认定事实与一审一致。
二审法院认为，本案诉争房屋原由肖永成、魏利连1983年办理了相关审批后修建，通江铁佛乡人民政府为肖永成颁发了地产证明书，肖永成、魏利连即为诉争房屋的所有权人。2004年魏利连到重庆市给子女带小孩，肖永成离开当地外出务工，将诉争房屋委托肖兴宝、岳菊英夫妇看管，肖兴宝、岳菊英即为该房屋代管人。2006年1月4日，肖永成之子肖坤以肖永成的名义与肖兴宝订立《协议书》，将诉争房屋以45000元价格出售给肖兴宝，肖兴宝给肖永成之女肖莉个人账户汇款40000元，而后又支付给魏利连5000元，肖兴宝向其二人支付数额与售房款的总额相符。魏利连认为收取的5000元是肖兴宝、岳菊英支付的赔偿费用而不是售房款，但未提供证据证明是何种赔偿款，且肖兴宝、岳菊英也否认系赔偿款，故应当认定魏利连收取了房款5000元，且出售房屋是魏利连的真实意思表示。肖永成称其未售房也未曾收取过售房款，虽肖永成称未与魏利连及子女在一起生活，但已查明的事实能够证明魏利连知道肖坤以肖永成、魏利连夫妻名义售房的事实。肖永成、魏利连上诉认为根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条的规定，肖永成不知出售房屋的事实，其他共有权人侵犯了其权利，法院应当确认协议无效，但又未说明是哪个共有权人侵犯了其权利，从本案现已查明的事实来看，房屋共有权人为肖永成和魏利连，而魏利连在本案中的身份是二审上诉人、一审原告，其诉讼请求与该上诉理由相互矛盾，故其他共有人也就是本案的另一上诉人魏利连是否侵犯其权利以及由此导致合同效力的问题不是本案审理的范围，该上诉理由不成立。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由肖永成、魏利连共同负担。
本院再审查明的事实与原审一致。
本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，卖房人肖坤系肖永成、魏利连之子，肖坤在与肖兴宝、岳菊英签订《协议书》后向肖兴宝、岳菊英提供了农村建房占地批准书，并以肖永成名义向国土部门书写并提供了“1991年土地确权时未办理土地使用手续、将房屋赠送给肖兴宝”的情况说明，通江铁佛镇坪坝村民委员会亦向国土部门出具了“肖永成的房屋未办理土地使用证书、面积为290平方米”的证明，同时证人证实肖兴宝到通江铁佛国土站申请办理房屋土地转让登记手续时，按照时任通江铁佛国土站站长谷继荣要求，肖坤大哥肖明的好友张意电话联系了肖明，肖明称是家里人统一决定卖房，张意、谷继荣与魏利连通了电话后，谷继荣方同意办理房屋土地转让登记手续，此后肖兴宝向肖永成之女肖莉个人账户转款40000元，2006年魏利连回铁佛时，肖兴宝又向魏利连支付余款5000元，魏利连虽辩称收取的5000元是肖兴宝、岳菊英支付的赔偿费用而非购房款，但未提供证据证明该款性质。以上事实能够认定肖兴宝、岳菊英购房时已经尽到一般人的注意和审查义务，肖兴宝、岳菊英有理由相信肖坤出卖诉争房屋取得了肖永成、魏利连的授权，肖坤以肖永成、魏利连名义与肖兴宝、岳菊英签订的《协议书》不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该《协议书》合法有效。
肖永成、魏利连称诉争房屋已在银行办理贷款抵押，依照《最高人民法院关于适用‹中华人民共和国担保法›若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权”的规定，诉争房屋的抵押不影响房屋买卖合同的效力，故肖永成、魏利连关于诉争房屋已在银行办理抵押，房屋买卖合同无效的主张不能成立。
综上，本院认为，二审判决认定事实和适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持四川省巴中市中级人民法院(2013)巴中民终字第100号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 任冀川
审判员 戚小虎
审判员 冯一平
二〇一七年三月三十一日
书记员 杨 爽
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。