广州市天河区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0106执异119号
异议人（案外人）：黄楚芳，女，1969年8月16日出生，汉族，住广东省普宁市。
委托代理人：关健、陈丽华，均为广东中信协诚律师事务所律师。
申请执行人：陈德富，男1967年11月5日出生，汉族，住广东省普宁市。
被执行人：庄炳钦，男，1972年1月23日出生，汉族，住广东省普宁市。
本院在执行陈德富与庄炳钦民间借贷纠纷一案中，案外人黄楚芳提出执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已审理终结。
案外人黄楚芳称：请求贵院依法撤销关于拍卖位于广州市天河区花城大道90号2402房（下称涉案房屋）的裁定，停止对涉案房屋的拍卖程序。2016年10月11日，贵院在属于异议人所有的涉案房屋门口张贴了（2016）粤0106执4931号《广东省广州市天河区人民法院公告》，公告称被执行人庄炳钦至今未履行生效法律文书所确定的义务，贵院依法裁定拍卖被执行人庄炳钦名下的涉案房屋。拍卖已经不属于庄炳钦、而是属于异议人的涉案房屋的裁定损害了异议人的合法权益，应予撤销。涉案房屋已于2014年10月26日由庄炳钦卖给异议人，异议人已经付清全部房款，并于2014年11月20日接收涉案房屋。2014年10月26日，涉案房屋的原业主庄炳钦与异议人签订了《广州市存量房买卖合同》，约定：庄炳钦将涉案房屋卖给异议人，价款为900万元；双方自行交割房款；在2015年4月25日前由庄炳钦办理全部产权转移登记；税费由庄炳钦承担。2014年1月6日，异议人出借了1000万元给庄炳钦，该款项从异议人丈夫的工商银行账户中划给庄炳钦指定的账户，庄炳钦出具了《借据》。《借据》约定借期6个月，逾期不能归还的将涉案房屋协商作价偿还。庄炳钦一直未能偿还款项，双方因此签订了《广州市存量房买卖合同》，异议人应支付的房款从异议人的债权中抵扣900万元。2014年11月20日，异议人、庄炳钦签订确认书，庄炳钦将涉案房屋及钥匙5套、交楼配套电器交给异议人。异议人自此正式合法占有、使用涉案房屋，支付涉案房屋的水电费等相关费用。2016年3月，异议人将涉案房屋出租并收取租金。2015年4月11日、5月5日，异议人两次书面要求庄炳钦办理该房屋的产权转移登记手续，但由于庄炳钦的原因至今未能办理。庄炳钦一直隐瞒涉案房屋被贵院查封、执行的情况。涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，因此，异议人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条规定提出异议和请求，请贵院依法支持。
申请执行人陈德富称：异议人的执行异议不合情理，也不符合法律规定，应当予以驳回。具体理由如下：一、被答辩人与庄炳钦约定转让涉案房产的行为是无效的。首先涉案房产并未办出正式的权属证明，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项规定及住房和城乡建设部《城市房地产转让管理规定》第六条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其次，涉案房产在向被答辩人转让时，已办理了抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押人未告知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。另根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。在转让涉案房产时，庄炳钦既未通知抵押权人，也未告知被答辩人抵押情况，更不可能取得抵押权人同意，被答辩人也不可能代为清偿债务。无论从何角度，该转让行为皆是违反法律强制性规定的无效行为。二、庄炳钦向被答辩人转让涉案房产的行为无效，被答辩人对涉案房产的占有即为非法。从目前证据来看，该占有行为在法院查封后，异议人向所在物业小区办理缴纳物业管理费的时间是2015年12月3日，我方申请查封涉案房屋的时间是2015年10月22日，即异议人所称占有涉案房屋之前。三、被答辩人与庄炳钦约定“以房抵债”，实际并未支付涉案房产转让款，被答辩人对庄炳钦享有的是债权，而其企图以债权置换物权的行为是不能得到法律的认可，如《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。因此，被答辩人以其对庄炳钦的债权作为其向庄炳钦支付转让款的主张是不能成立的。四、广州市商品房实行房产限购政策，被答辩人声称非因其原因导致涉案房产一直未办理过户登记手续，却未提供其具备广州市购房资格的相关证明文件，只能认定被答辩人并不具备在广州市购房的资格，无法办理过户登记手续，因此涉案房产未办理过户登记手续的责任也在于被答辩人。综上所述，答辩人特此请求法院驳回被答辩人的异议，裁定继续执行。
被执行人庄炳钦辩称：我与异议人买卖涉案房屋确实存在，与申请执行人的债权债务关系也确实存在，2014年已将涉案房屋交付异议人使用，当时未办理过户的原因是由于涉案房屋未办理房产证。
本院查明，陈德富申请执行庄炳钦民间借贷纠纷一案，本院作出的（2015）穗天法金民初字第5165号民事判决书已经发生法律效力。根据该判决，庄炳钦应偿还陈德富本金6000000元及利息。案件审理期间，本院以（2015）穗天法金民初字第5165号协助执行通知书及民事裁定书于2015年10月27日查封涉案房屋。因被执行人未履行上述文书确定的义务，陈德富向本院申请强制执行，本院于2016年5月5日立案执行。同年10月11日，本院作出（2016）粤0106执4931号执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。案外人因此提出异议。
另查，2012年10月29日，庄炳钦向中海发展（广州）有限公司购买涉案房屋，合同总价款6794268元，庄炳钦支付了部分房款。2012年11月9日，庄炳钦及抵押物共有人吴旭芝向中信银行股份有限公司广州分行办理涉案房产余款2720000元的按揭贷款手续，并办理抵押登记，设定抵押权人中信银行股份有限公司广州分行。
庄炳钦称涉案房屋至今未还清上述银行按揭贷款，涉案房屋办理了预售登记，但未取得房屋产权证书。因欠黄楚芳借款1000万元，已经将涉案房产抵还欠款。
异议人黄楚芳向本院提交相关证据，以证明其与庄炳钦存在债权债务关系，庄炳钦已将房产抵债给异议人并已实际交付使用：1、庄炳钦于2014年1月16日出具给黄楚芳借款1000万元、期限6个月、同意涉案房产作为借款抵押物的借据；2、庄炳钦于2014年1月16日出具的委托书，委托黄楚芳将借款1000万元汇入刘麟雄银行帐户，同日，郑少宏（系异议人之夫）转入刘麟雄账户两笔汇款（转账原因为跨行汇款）合共1000万元；3、庄炳钦与黄楚芳于2014年10月26日签订的《广州市存量房买卖合同》，约定：涉案房屋按整套出售并计价，总金额900万元整；4、2015年12月3日，郑少宏以其名义向涉案房产所在物业小区缴纳水电等收款收据。
本院认为，首先，关于黄楚芳认为涉案房屋不属于庄炳钦，拍卖行为损害其合法权益，裁定应予撤销问题。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。黄楚芳称涉案房屋因庄炳钦欠其借款而以物抵债给异议人，但至今未依法进行不动产物权的转让登记，物权的转让不发生效力，未取得涉案不动产物权，不得以此对抗善意第三人。而涉案房产办理的预售登记至今仍登记在庄炳钦名下，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”因此，本院查封至今仍登记在庄炳钦名下的涉案房屋并无不当。
其次，关于黄楚芳认为涉案房屋已付清全款并实际占有、使用问题。黄楚芳提供的借据、买卖合同等证据只能证明其与庄炳钦存在债权债务关系，在双方签署《广州市存量房买卖合同》九个月前发生的二笔往来款1000万元，汇款既未注明用途，也与约定房屋价款不符，不能证明双方对涉案房产进行真实交易。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。涉案房产已在中信银行股份有限公司广州分行设定抵押，庄炳钦尚未还清涉案房屋银行按揭贷款，对外负有多个债务，且本案的债务进入执行程序尚未清偿的情况下，没有证据显示庄炳钦通知抵押权人并取得抵押权人同意，其擅自将涉案房屋抵偿给异议人，显属转让资产规避执行。其转让行为应为无效，黄楚芳不能依据无效转让合同取得所有权。
再次，从现有证据看，异议人向所在物业小区办理缴纳物业管理费的时间是2015年12月3日，本院查封涉案房屋的时间是2015年10月22日，即使黄楚芳与庄炳钦以物抵债行为真实存在，其实际占有、石油涉案房屋行为发生在本院依据已生效法律文书作出查封房产之后，该行为也不能对抗法院的查封。
因此，法院裁定拍卖涉案房屋并无不当，黄楚芳异议理由不成立，本院予以驳回。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款的规定，裁定如下：
驳回案外人黄楚芳的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
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审 判 长 黄谷宜
人民陪审员 林丽坚
人民陪审员 叶曼玲
二〇一七年二月十五日
书 记 员 曾 妍
本裁定于年月日送达