浙江省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）浙民申545号
再审申请人（一审被告、二审上诉人)：金洪良，男，1971年1月24日出生，汉族，住东阳市。
委托诉讼代理人：张华珍、杨扬，浙江西子明珠律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：虞冬芳，女，1971年2月22日出生，汉族，住义乌市。
委托诉讼代理人：张晓，东阳市新时代法律服务所法律工作者。
一审被告（二审上诉人）：ＸＸ平，女，1971年2月8日出生，汉族，住东阳市。
一审被告（二审上诉人）：金大伟，男，1994年7月4日出生，汉族，住东阳市。
再审申请人金洪良为与被申请人虞冬芳，一审被告ＸＸ平、金大伟共有纠纷一案，不服浙江省金华市中级人民法院（2016）浙07民终994号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。
金洪良申请再审称：一、二审法院对法律理解错误。一审判决书第五页：“我国《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，但从立法目的及意图看，该条规定旨在加强对房地产交易行为的行政管理，以避免权属不清的房地产流入市场，该管理应属于管理性强制规定，并非效力性强制规定。”一审法院依据上述表述及理解认定虞冬芳与金洪良之间于2013年8月8日所签《协议》有效。城市房地产管理法第三十八条本身虽未明示法律后果，但《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条明确规定：“转让方未取得出让土地所有权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”依该规定之反向解释，若起诉前转让方尚未取得出让土地使用权证书或未经有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同无效。再者，第三十八条规定中采取了“不得转让”之表述，其立法目的和调整对象均直接针对行为内容本身，违反该规定将不利于房地产权属的明晰稳定，构成对房地产市场交易秩序的破坏。故，依前述识别标准可知，城市房地产管理法第三十八条应属效力性强制性规定（见最高人民法院所编《立案工作指导》第35辑）。被申请人虞冬芳直到今日也未能取得出让土地使用权证书更加未经有批准权的人民政府同意，因此，虞冬芳与金洪良之间于2013年8月8日所签《协议》认定为无效，才更符合立法目的。本案中，涉案地块国有建设用地使用权受让人和土地上房屋建设方均是虞冬芳和金洪良，建设用地使用权人和房屋所有权人必然要登记为虞冬芳和金洪良。根据金华市人民法院(2016)浙07民终994号《民事判决书》，虞冬芳应将建设用地使用权单独转移至金洪良，ＸＸ平名下；但是根据东阳市国土资源局的《告知书》和相关法律规定，虞冬芳必须将自己名下房屋所有权连同建设用地使用权一并转移，而不能单独转移建设用地使用权。这恰好印证了申请人诉讼中始终坚持的抗辩理由，即因涉案地块已建成房屋，申请人即使支付了所谓土地使用权转让“余款”，土地使用权也不能单独转移登记至申请人名下。因存在事实和法律上的双重障碍，《协议书》事实上已经无法继续履行，合同目的无法实现，强制履行会导致极不公平的后果，被申请人的诉讼请求应依法驳回。金华市中级人民法院以申请人“未提供据证明无法实现合同目的，合同利利益严重失衡”为由，支持被申请人要求支付土地使用权转让余款的请求。现东阳市国土资源局《告知书》足以推翻该判决。因《告知书》系在生效判决书送达后作出，符合《中华人民共和国民事诉讼法》笫二百条第一项之规定。从另一角度剖释：一、本案案由应为建设用地使用权转让合同纠纷，原审一、二审判决将本案案由定为共有纠纷属对法律关系的性质定性错误。共有纠纷属于物权纠纷，就本案而言，只有双方因涉案国有土地使用权的权属份额，权属主体、是否存在侵权行为等产生纠纷，才成立共有纠纷。而本案中，双方完全系因2013年8月8日的转让协议而产生纠纷，具体为建设用地使用权转让合同纠纷。被申请人虞冬芳负有将具备使用权过户条件的国有出让土地交付申请人金洪良，ＸＸ平的义务。申请人金洪良，ＸＸ平与被申请人虞冬芳于2013年8月8日签订的协议能否实际履行，决定于金洪良、ＸＸ平能否合法登记受让国有土地使用权，而这又取决于标的物是否完成了权属初始登记，在标的物未完成权属初始登记的情况下，金洪良，ＸＸ平不可能合法登记受让国有土地使用权。在金洪良与虞冬芳共同向东阳市国土资源局受让涉案国有土地使用权后，虞冬芳一直拒绝办理，涉案国有土地使用权的权属初始登记一直没有办理。而无论是根据建设用地使用权转让合同的性质，还是根据物权法，合同法及其他相关法律，法规的规定，虞冬芳均负有将具备权属过户条件的国有土地使用权交付金洪良，ＸＸ平的义务，这是建设用地使用权转让方应负的主要义务，但虞冬芳并没有履行这一义务且一直拒绝履行这一义务。二、金洪良、ＸＸ平享有不安履行抗辩权。金洪良，ＸＸ平与虞冬芳于2013年8月8日签订协议的目的是为了完全合法取得涉案国有土地使用权，并支付了500万元预付款，但因虞冬芳一直拒绝办理涉案国有土地使用权的权属初始登记，导致金洪良，ＸＸ平不能实现合同的目的，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条，第六十八条的规定，金洪良、ＸＸ平有权行使不安履行抗辩权，在虞冬芳未履行上述义务前，拒绝支付2170万元余款。三、金洪良，ＸＸ平依约支付2170万元余款的前提条件是虞冬芳能在2013年11月1日前将完成权属初始登记的国有土地使用权交付金洪良、ＸＸ平，虽然对此在协议中没有明确约定，但依照建设用地使用权转让合同的性质和相关法律规定，完全能够得出这一结论。四、原审一、二审判决未能正确适用法律等情况。1、金洪良与虞冬芳共同向东阳市国土资源局受让涉案国有土地使用权，在没有特别约定的情况下，办理权属初始登记的税费肯定应由双方共同各半承担，不存在需另行处理的问题。2、既然认定未办理权属初始登记导致金洪良，ＸＸ平实现合同目的受影响，并因此没有依约支付转让余款，金洪良，ＸＸ平不存在违约行为，就不能判决金洪良，ＸＸ平依照协议约定的时间支付转让余款并依约支付逾期利息。一方面判决已明确金洪良，ＸＸ平未依约支付转让余款有正当理由，另一方面判决又要求金洪良，ＸＸ平按约定时间支付转让余款，这种矛盾的做法让人不得其解。请求：一、撤销浙江省东阳市人民法院(2014)东商初字第3102号民事判决和浙江省金华市中级人民法院(2016)浙07民终994号民事判决。二、判决驳回一审原告虞冬芳的全部诉讼请求并确认申请再审人、一审被告ＸＸ平、一审被告金大伟与被申请人虞冬芳于2013年8月8日所签《协议》无效。三、判决本案从一审起的所有的诉讼费由被申请人虞冬芳承担。
虞冬芳辩称：坚持一、二审陈述过的观点。
本院认为：两审终审制是我国民事诉讼的基本制度，再审程序是针对生效裁判可能出现的重大错误而赋予当事人的特别救济程序。对再审审查案件，人民法院应当严格按照《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定，对再审事由和请求进行审查，而不是按照一审或二审程序对案件进行重新审理，以防止再审程序作为特别救济程序而异化为普通程序，从而既保障生效判决的既判力并防止案件“终审不终”的情形，又发挥再审程序的纠错功能。对符合再审事由的，裁定提审或指令原审法院再审；对不符合再审事由或再审请求不成立的，则裁定驳回再审申请。
本案中，再审申请人金洪良与被申请人虞冬芳作为共同受让人与出让人东阳市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，金洪良与虞冬芳共同出资4250万元购得东阳市红椿巷区域G地块780㎡国有建设用地使用权后，对上述双方共同出资受让的土地使用权形成的份额，虞冬芳以2670万元将50%份额全部转让金洪良、ＸＸ平，在金洪良、ＸＸ平已在案涉地块建造了地下室二层、地上九层房屋，且已实际占有、管理建筑物的情况下，原审法院判决金洪良、ＸＸ平按约支付尚欠的转让款2170万元及利息，并不属于认定事实和适用法律错误的情形。金洪良的再审申请事由，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回金洪良的再审申请。
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审 判 长 范启其
审 判 员 王 丽
代理审判员 王晓波
二〇一七年八月三日
书 记 员 王雅倩