广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初5149号
原告（反诉被告）：梁培芬，男，汉族，1975年10月10日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：周芹，系广东天地正律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘武坤，男，汉族，1967年2月11日出生，住广州市芳村区。
委托代理人：王朋广，系广东国声律师事务所律师。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月23日受理后，被告在举证期限内提出反诉，本院依法受理并决定合并审理。本院依法适用简易程序于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周芹、被告的委托代理人王朋广到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月29日，原、被告签订了《租赁合同书》，约定原告将竞得的位于佛山市南海区大沥镇水头路城南新村（自编号C52）面积为450平方米的商铺出租给被告。租赁期限为3年，自2013年3月16日起至2016年3月15日止。每月租金为10万元，租金不包含物业管理费用和水电费等，每月5日前交清当月租金，逾期缴付的，自逾期之日起，原告按日息千分之五计收被告逾期缴纳部分的利息，被告逾期超过30天不交租金的，构成违约，原告有权解除合同，无偿收回租赁物及被告在租赁物上的新建、增建和改建的建筑物及其附属物，并没收被告已经交付的合同保证金，同时要求被告付清尚欠的租金及有关费用。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用，但履行过程中，被告声称生意惨淡要求减租，双方协商将每月租金从10万元减至9万元。自2015年12月份起，被告没有依约交纳租金，并自2015年11月开始拖欠水电费，经原告多次向被告致电催收并发送《缴款通知书，被告均置之不理。2016年3月15日，被告交还租赁物予原告。为此，诉请：1.被告向原告支付拖欠的租金315000元以及水电费20085元以及逾期交纳的利息167400元（自2015年12月6日暂起计至2016年3月15日止，以日千分之五计付至被告全部清偿之日止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。
诉讼中，原告将第1项诉讼请求中水电费金额变更为20097元，同时放弃12元的利息。
被告辩称，1、不同意原告的全部诉讼请求。在原、被告订立租赁合同时，被告不清楚原告与政府部门之间的合同，原告没有向被告出示过。原告与政府部门的竞标合同第六大条第2款第10项规定，原告没有提供产权人书面同意的转租证明。租赁合同的效力存疑。2、就算租赁合同有效，但根据最高人民法院关于审理租赁合同司法解释第十五条明确规定转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分无效。就算本案租赁合同有效，也就是至2015年12月30日，之后是属于无效状态。3、根据双方所签订的补充协议，后来被告又缴付了18万元保证金，约定可以在租期的后几个月抵扣租金，所以被告不存在违约的情况。综上，原告作为出租人，在租赁合同整体履行完毕，而且还有巨额保证金的情况下提出诉求，有损诚实信用法律的至高准则。况且根据双方租赁合同约定可以动用保证金代为支付。本案中，订立合同时，被告缴纳了40万元的保证金。后在签订补充协议时，被告又缴纳了18万元保证金。被告确认原告主张的尚欠租金和水电费金额，但应在保证金中扣除，不另行支付。被告不同意支付利息予原告。
被告反诉称，2013年3月16日，原被告签订商铺租赁合同，约定被告租赁原告投标竞得的商铺。双方并于2013年9月12日签订补充协议，调整租金为每月9万元，被告补交18万元保证金，到合同期止前可抵扣租金。原告投标的使用权只至2015年12月底，2015年12月，被告收到限期清场的通知，已影响到了经营使用，之后与原告达成口头协议，原告尽量维持使用到期，所有费用从保证金抵扣。合同期满，被告准时交接商铺给原告，之后要求退回抵扣后的保证金余额。为此，诉请：1.原告退还折抵租金、水电费后的保证金244903元；2.本案诉讼费由原告承担。
原告对反诉辩称，原告对租赁物的使用期限至2016年3月15日，2015年12月30日，原告与佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司以及竞标者周泳彬达成了合意，由原告租用到2016年3月15日，原告直接向周永彬交纳租金。被告对租赁物的使用并没有任何限制，其已经实现了其对租赁物使用的合同目的。原被告没有就从保证金中抵扣租金和水电费达成过合意，被告故意拖欠租金构成违约。动用保证金抵扣不是原告的义务也非被告的权利，而是原告视情况而用的权利。原告有权没收被告的全部保证金。被告拖欠租金和水电费的行为已构成严重违约。
诉讼中，原告举证如下：
1.梁培芬身份证复印件1份，用以证明原告主体适格。
2.2012年12月21日的租赁合同书原件1份，用以证明原、被告就涉案租赁物达成的合同约定。
3.缴款通知书5份（其中落款日期为2016年3月1日、2016年3月15日为打印件，其余3份为原件），用以证明被告合共拖欠原告租金315000元以及水电费20097元人民币，诉状写成为20085元为笔误，在此予以更正。
4.梁培芬与刘武坤于2016年3月15日签订的《租赁物交接确认书》原件1份，用以证明被告于2016年3月15日方将涉案租赁物交还原告，可见其已实现对租赁物的使用目的。
5.粤房地证字第××号房地产权证复印件1份、佛山市（南海区）房产查询证明原件2份，用以证明涉案租赁物是拥有合法房产权证的。
6.2011年1月17日的租赁合同书、2011年2月28日的租赁合同书、收据（N0.0012299）原件各1份、中国工商银行自动柜员机客户凭条原件3份、中国工商银行个人业务凭证（填单）、中国工商银行汇款转账凭证、梁培芬与周泳彬于2016年3月15日签订的《租赁物交接确认书》原件各1份、大沥政务网大沥城南新村综合楼首层（自编号C36、C37）等九项物业租赁交易结果公布、竞投公告打印件各1份，用以证明原告虽与佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司达成租赁期限截止到2015年12月30日、2015年12月31日止，但之后与该公司的竞得者周泳彬达成合意，也是经大沥资产办的口头许可延期至2016年3月15日止，这段时间的租金直接交付给周泳彬，2016年3月15日原告从被告处收回涉案租赁物后，即时交回周泳彬。原告从大沥资产经营管理有限公司承租的租赁物，然后全部包括该组证据中两份租赁合同书中项下的租赁物转租给被告，另外在里面又搭建了一个阁楼，被告使用面积超过了500平方米，但原、被告租赁合同约定的面积为450平方米。在租赁物的走火通道旁边约6平方米左右被告转租给周泳彬，所以被告与周泳彬的关系是密切的。周泳彬在2015年12月底竞得本案租赁物的承租权，然后原告在大沥资产经营管理有限公司的协商下与周泳彬达成了协议，将原告的租赁使用期限延长至2016年3月16日止，每月租金80000元，通过汇款方式转入周泳彬的银行账户，所以这些汇款凭证就是原告将后面两个月的租金汇款给周泳彬的证明。2016年1月7日，支付了50000元。2016年1月20日，支付了30000元。2016年2月23日，支付了80000元。2016年3月15日，支付了12904元。2013年3月15日，与周泳彬达成了交接租赁物确认书，当时三方均在场。
经质证，被告对原告的证据1无异议。对证据2无异议，但认为租期从2015年12月30日至2016年3月15日期间是无效的。对证据3数据无异议，但对通知的形式有异议，认为缴款通知书没有送达给被告，确认租金和水电费总额。对证据4、5无异议，确认证据5中的房产证登记地址就是涉案租赁物地址。对证据6中的租赁合同书、交易结果公布、竞投公告及租赁物交接确认书的真实性无异议，但涉及到周泳彬的证据与本案无关。
诉讼中，被告举证如下：
1.补充协议原件1份。
2.收据（N0.2006111）、收款收据（N0.1032942）原件各1份。
证据1、2，用以证明2013年9月12日，被告补充缴纳了180000元保证金，在合同到期前可以抵扣租金。
经质证，原告对被告的证据1的真实性无异议，但对其证明内容有异议，认为动用180000元的保证金抵扣租金不能违反主合同的条款，而且动用保证金令保证金空缺，被告必须另行补缺，如不补缺的，构成违约。原告从未向被告发出过动用保证金抵扣租金的通知书。对证据2的真实性无异议，原告确认收到保证金40万元及首月租金10万元及补交18万元保证金。但不同意保证金抵扣租金。
经审查，被告对原告证据6中的收据、中国工商银行自动柜员机客户凭条、中国工商银行个人业务凭证（填单）、中国工商银行汇款转账凭证的真实性和关联性不予认可，本院对上述证据不予审查。原被告对对方的其他证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。
本院综合原、被告的陈述及采信的证据，确认以下事实：
涉案租赁物已办理房地产权证书，房地产权属人为南海市大沥镇农科站，房屋用途为商业用途。
原告（承租方、乙方）与佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司（出租方、甲方）于2011年1月17日签订《租赁合同书》（沥资经管租赁字[2011]第53号大沥资产），约定甲方将位于大沥水头路城南新村（自编号C44之一、之二号）的商铺出租给乙方作经营使用，商铺建筑面积约301平方米。租赁期限为4年10个月，从2011年3月1日起至2015年12月31日止。每月租金为6000元，租金每满3年递增10%。
原告（承租方、乙方）与佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司（出租方、甲方）于2011年2月28日签订《租赁合同书》（沥资经管租赁字[2011]第51号（大沥资产）），约定甲方将位于大沥水头路城南新村（自编号C52、53号）的商铺出租给乙方作经营使用，商铺建筑面积约90平方米。租赁期限为4年10个月，从2011年3月1日起至2015年12月30日止。每月租金为24650元，租金每满3年递增10%。
原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）于2012年12月29日签订《租赁合同书》，约定甲方将位于大沥水头路城南新村（自编号C52）的商铺出租给乙方作经营使用，商铺面积约450平方米（面积以现状为准）。租赁期为3年，自2013年3月16日至2016年3月15日止，其中最后二个月为临时期限。每月租金为100000元，从2013年3月16日起交，协商以交铺之日算租起。乙方应于每月5日前向甲方交清当月租金，逾期交付的，自逾期之日起，甲方按日息千分之五计收乙方逾期缴纳部分的滞纳金。乙方逾期超过30天不交租金（含部分）或未能按照甲方通知补足保证金差额的，构成违约，甲方有权解除合同，没收乙方支付的合同保证金，同时要求乙方付清尚欠的租金及有关费用。双方签订本合同当日，乙方应向甲方交纳400000元作为乙方履行本合同的保证金，及预收一个月租金100000元。合同期满终止时，在乙方没有违约的前提下，甲方在核清乙方没有拖欠任何费用后30日内将保证金退还给乙方。甲方收取的保证金不向乙方计付利息。租赁期内，如乙方逾期支付或拒不支付按合同约定应由乙方承担的费用（包括但不限于租金、员工工资、水电费等）超过十天的，经提前3日催告，甲方有权动用乙方保证金代为支付。乙方应当在接到甲方动用保证金通知之日起3日内向甲方补足保证金差额，否则视为乙方违约。
2012年12月29日，原告收到被告支付的押金400000元及首期租金100000元并出具收据。
2013年9月12日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《补充协议》，载明：以原租赁期限不变，签订的合同所有条款不变为前提；从2013年8月1日到合同期满，原租金每月100000元调整为每月90000元；从2013年10月6日前补交180000元为保证金，到合同期止前可作为抵扣租金。
2013年10月10日，原告收到被告支付的增加押金180000元并出具收据。
2016年3月15日，原被告签订《租赁物交接确认书》，确认被告将涉案租赁物交还予原告，并确认水电表读数。
诉讼中，被告自认尚欠原告2015年12月至2016年3月15日的租金共315000元、2015年11月至2016年3月15日的水电费共20097元。
本院认为，原告与佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司签订的两份租赁合同约定租赁期限分别至2015年12月30日、2015年12月31日止，即原告对涉案租赁物的租赁期限至2015年12月30日，但原被告签订的《租赁合同书》约定租赁期限至2016年3月15日止，转租期限超过了原告对租赁物的剩余租赁期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。综上，本院认定原被告签订的《租赁合同书》关于2015年12月31日至2016年3月15日租赁期间的约定无效，该合同的其他约定为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同履行义务。有效租赁期限内被告应按合同约定支付租金和水电费，2015年12月31日至2016年3月15日期间被告应参照合同约定支付占有使用费和水电费。
原被告签订的《租赁合同书》约定被告逾期支付租金、水电费等费用的超过十天的，经提前3日催告，原告有权动用乙方保证金代为支付。原被告签订的《补充协议》约定补交的保证金180000元到合同期止前可抵扣租金。根据上述约定，原告有权将被告支付的保证金580000元用于抵扣被告应付的租金等费用，即被告支付的保证金为履约保证金。合同虽约定了没收保证金的情形，但因原告有权从保证金中直接抵扣被告应付费用，本案情形非合同约定的没收保证金的情形。被告确认应支付2015年12月的租金90000元、2016年1月1日至2016年3月15日的占有使用费225000元及水电费共20097元，并主张原告从保证金580000元中抵扣上述费用后返还剩余保证金予被告。本院对被告的请求予以支持，对原告请求被告另行支付租金和水电费不予支持。故原告应从保证金580000元中抵扣上述费用后，剩余保证金244903元应退还予被告。
关于原告主张的逾期利息，因被告应付费用可以在保证金中足额抵扣，原告并没有利息损失，故本院对原告的利息请求不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：
一、原告梁培芬应于本判决发生法律效力之日起十日内返还244903元予被告刘武坤。
二、驳回原告梁培芬的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取4412.43元（原告已预交），由原告梁培芬负担。反诉受理费减半收取2486.86元（被告已预交），由原告梁培芬负担。原告梁培芬负担的反诉受理费2486.86元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予被告刘武坤，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 孙秀娟
二〇一六年六月八日
书 记 员 刘冬花