陕西省志丹县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0625民再1号
再审申请人：（原审原告）陕西省志丹县供销合作社联合社。
法定代表人：刘志东，系主任，（以下简称志丹供销社）
委托诉讼代理人：杨万飞，男，汉族，志丹县供销合作社联合社职工。
委托诉讼代理人：刘德龙，男，汉族，北京大成（西安）律师事务所律师。
被申请人：（原审被告）高阳，男，1983年8月18日出生，汉族。
原审第三人：王海瑞，男，1982年12月12日出生，汉族。
原审第三人：王海洋，男，1985年3月5日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王登云，男，汉族，（系王海洋、王海瑞父亲）
再审申请人因与被申请人高阳房屋租赁合同纠纷一案，申请人志丹县供销社不服本院（2016）陕0625民初793号民事裁定书向本院申请再审。本院于2016年11月11日作出的（2016）0625民申3号民事裁定再审本案，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，再审申请人志丹供销社及委托诉讼代理人、被申请人高阳、第三人的委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
志丹供销社申请再审称，志丹县人民法院（2016）陕0625民初793号《民事裁定书》以再审申请人的起诉不符合合同相对性为由，援引《民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定驳回了起诉。再审申请人认为：该裁定认定事实及适用法律均错误。合同当事人是指合同关系的当事人，是实际享受合同权利并承担合同义务的人，合同当事人不同于定约主体。从本案合同签订及履行情况来看，再审申请人是租赁合同的当事人。且租赁合同出租的房屋是再审申请人的，在审申请人与本案有直接利害关系。因此，再审申请人的起诉完全符合《民事诉讼法》第一百一十九条规定的条件，是本案适格的主体。故提起再审申请要求：一、撤销本院（2016）陕0625民初793号民事裁定书；二、依法判决再审申请人、被申请人于2013年2月26日签订的房屋租赁合同终止；三、依法判令被申请人立即腾退交还再审申请人房屋及附属设施，并恢复原状；四、依法判令被申请人立即支付自2015年2月26日至实际腾退房屋之日止的租金；五、依法判令本案全部诉讼费用由被申请人承担。
被申请人高阳辩称：（2016）陕0625民初793号裁定书所裁定的事实合法合理，申请人没有新的证据支持其的诉求，属无理缠诉。被申请人和王海瑞、王海洋签订的房屋租赁合同，志丹供销社不是本案的主体，故应驳回再审申请。志丹供销社私自买卖国有资产其行为是违法的，不具备出租的权力，即使出租也应公开向社会招标，所以出租程序违法；再则我租房是经营宾馆的，他们没有房屋建筑结构平面图，致使我无法办理相关证件，给我造成了不利后果，志丹供销社和贾美小解除买卖合同的时候同时也应和我解除租赁合同。如果让我腾房，必须把我的装潢损失给予赔偿；申请人所说的买卖不破租赁合同的原则前提是双方同意，而我不同意。故签订的房屋租赁合同应属无效。
原审第三人的委托代理人述称：贾美小与我系亲属关系，将房屋购买后委托我俩儿子管理，后因其他原因将房屋买卖合同解除，房屋归还于志丹供销社，且供销社已将购房款全额退还。
志丹供销社向本院起诉请求：一、依法判决2013年2月26日签订的房屋租赁合同终止；二、依法判令被申请人立即腾退交还申请人房屋及附属设施，并恢复原状；三、依法判令被申请人立即支付自2015年2月26日至实际腾退房屋之日止的租金；四、依法判令本案全部诉讼费用由被申请人承担。本院原审认为，合同具有相对性,合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。本案经本院审查，原告陕西省志丹县供销合作联社不是本案的适格主体。故驳回陕西省志丹县供销合作社联合社的起诉，案件受理费1050元，由原告预交，全额退还原告。
本案庭审举证、质证及认证中，被申请人高阳对申请人志丹供销社提供的证据1房屋所有权证书、2建设规划许可证、3照片四张、4房屋买卖合同、5审核结果、7房屋租赁合同书、9固定资产清单无异议，本院予以采纳；对第6份证据房屋买卖合同有异议，认为买卖国有资产属于犯罪；第8份证据解除买卖合同协议有异议，认为和贾美小解除合同的同时也应和其解除租赁合同；本院认为证据6、8均系双方的真实意思表示，应予采纳；第三人对申请人提供的证据无异议。
本院再审查明的事实：申请再审人（原审原告）志丹供销社于2010年1月22日以169万元的价格购买了马希功名下的位于志丹县保安镇城南路114号三层十二间的房屋，未过户。在2013年1月16日将该房屋转卖给了贾美小，贾美小是榆林人，与王海瑞、王海洋系亲属关系，贾美小委托二人管理该房屋。2013年2月26日王海瑞、王海洋以甲方的名义与被申请人高阳达成了租赁合同，合同中第四条第3款明确约定“乙方有下列情况者，甲方有权终止租赁合同并不予退还房屋租赁保证金：（1）不能按期缴纳租金并且逾期超出一个月以上的。后因种种原因志丹供销社与贾美小得房屋买卖合同无法继续履行，故于2014年12月18日双方达成了解除《房屋买卖合同》的协议，志丹供销社将购房款全部退回，并于2014年12月19日将该房屋登记在其固定资产里面。被申请人高阳从2015年2月26日起未缴纳房屋租赁费。志丹供销社多次催要无果，故诉至法院提出前列诉求。
本院认为：被申请人（原审被告）高阳在签订房屋租赁合同时，该房屋产权系贾美小，原审第三人王海洋、王海瑞系其委托人，故该房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，均应全面履行合同义务。后虽物权有所变动，但申请人（原审原告）志丹供销社并未因物权的转移要求被申请人（原审被告）高阳腾迁房屋；因被申请人未按合同约定交纳房租费，故申请人（原审原告）志丹供销社要求与被申请人（原审被告）高阳终止租赁合同、腾退房屋、恢复原状及缴纳2015年2月26日至实际腾退房屋之日止的租金的诉讼请求应予支持。被申请人（原审被告）高阳辩称，该房屋租赁时权属不清，公房私卖，属违法行为，租赁合同应属无效；所以造成的装潢损失也应当赔偿；再则该房没有建筑结构平面图，导致其无法办理相关证件，造成了损失应当赔偿。根据《中华人民共和国合同法》规定租赁物在租赁期发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，志丹供销社未违反此规定，故该租赁合同应属有效，其辩称无效合同的理由不予采纳；被申请人在租赁房屋前应清楚该房屋的相关资料，疏忽大意造成后果应由其自己承担。申请人志丹供销社应酌情补偿被申请人高阳剩余租赁期内装饰装修残值损失。
本案经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、二百二十六条、二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，判决如下：
一、撤销志丹县人民法院（2016）陕0625民初793号民事裁定书；
二、第三人王海洋、王海瑞与被申请人（原审被告）高阳在2013年2月26日签订的房屋租赁合同书于判决生效之日解除；
三、被申请人（原审被告）高阳在判决生效后60日内将位于志丹县城南彩虹大桥北侧100米处，座北向南三层楼房共计12间的租赁房屋腾退、恢复原状并返还给申请人（原审原告）志丹县供销社联合社；
四、被申请人（原审被告）高阳于本判决生效后60日内支付申请人（原审原告）志丹县供销社联合社房屋租赁费从2015年2月26日起至实际腾退房屋之日止的租金；
五、由再审申请人陕西省志丹县供销合作社联合社酌情补偿被申请人高阳剩余租赁期内装饰装修残值损失10万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，由被申请人高阳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 乔冬梅
代理审判员 柴 腾
人民陪审员 冯延浩
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 白满香