江西省崇仁县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣1024民初117号原告付建基，男，1970年11月9日生，汉族，崇仁县人，无业，住崇仁县，委托代理人：王坚，江西宏正律师事务所律师，特别授权。被告黄建华，男，1975年8月10日生，汉族，崇仁县人，住崇仁县，被告周书经，男，1978年12月17日生，汉族，崇仁县人，无业，住崇仁县，被告郑魏军，男，1977年4月8日生，汉族，崇仁县人，农民，住崇仁县，原告付建基与被告黄建华、周书经、郑魏军租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，2016年3月18日、11月15日分别进行了二次开庭审理，原告付建基及其委托代理人王坚，被告黄建华、周书经、郑魏军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付建基向本院提出诉讼请求：1、要求三被告返还窑厂给原告，并向原告支付窑厂恢复正常运转所需机器设备，建筑物等设施的维修费用及窑厂恢复正常运转之前而产生的租金损失暂计人民币15万元（实际以鉴定报告所得出的结论为准）；2、依法判决三被告向原告支付违约金人民币5万元；3、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2014年6月10日，原告与三被告签订一份《租赁合同》，双方约定原告将自有的窑厂租赁给三被告生产、管理使用、租赁期限为壹年半。租赁期满后，三被告保证正常运转后交给原告，原告验收后为准，若一方违约，应付另一方违约金5万元等权利义务，合同签订后原告将窑厂全部机器设备、厂房等设施交付给三被告使用，合同到期后，原告曾多次要求三被告立即清场交还窑厂并承担合同义务或与原告重新协商租赁事宜，被告均置之不理，无故继续强行霸占窑厂并使用至今。2016年1月24日，原告以书面形式告知三被告管理的窑厂出现了机器设备严重损毁，相关建筑物等设备严重破损等情况。综上，三被告的行为已经严重违反了合同，应承担违约责任和相关损害赔偿责任，被告黄建华辩称，三被告均认为没有违反租赁合同，且租赁合同的租金已付，在租赁期满前已经停止生产，窑厂机器设备损毁严重不属实，现在机器设备能正常运转，还能使用4年，有些在大雪中损毁的与被告无关，当时还通知119喷水除雪，最后要说的是原告将窑厂租给我们的时候，机器已经破烂不堪，被告人因为都不懂，购买零件维修后才得以正常运转。该窑厂是原告在上一任租赁未结束承租人逃走后几个月才交付给被告的。被告周书经辩称，窑厂租赁合同到期，原告称多次到窑厂交涉，被告没有见过原告。书面告知是一位社会人士拿来的，我们觉得没有可信力。该窑厂租赁时双方关系很好，原告口头承诺将窑厂一直让被告用，用到不愿意用的时候再还给他，赚到钱再把一年的租金给他，窑厂转租给别人的时候租金大家分，故被告对原告诉称的被告违约不是事实，被告没有霸占窑厂，被告一直同意返还原告，其他的损失和违约金不同意支付。被告郑魏军同意上述两被告的答辩意见。原告为证明其诉讼请求，向法庭提交了下列证据：1、原、被告身份证，常住人口信息，拟证明原、被告系适格主体。2、《租赁合同》及财产清单、租赁合同签订之前的窑厂现场照片5张。3、《租赁合同》期满窑厂现场照片10张，要求被告清场返还窑厂的书面通知一份。对原告提交的证据三被告质证如下：对于证据1、2三性无异议；对于证据3有异议，2016年2月3日窑厂的租赁期已满。清场的通知没有收到，现场10张照片中第一张无异议，其余均有异议，窑厂损失是因为下大雪造成的，合同期已满被告早已经停工了。三被告提交了两张收据，证明三被告已经履行合同交付了租金2万元。原告对三被告提交的证据，质证如下：对于该收据的真实性，合法性均无异议，但对于其关联性有异议。原告于2016年2月2日向本院提出鉴定申请，要求对三被告在租赁合同期满后窑厂中已损坏和损毁的机器，建筑物等设施正常运转所需要的维修费用及无法对外出租和经营使用而导致的租金损失进行鉴定。江西求实司法鉴定中心于2016年11月1日作出赣求司[2016]建鉴字第0808号，该鉴定意见为：付建基与黄建华、周书经、郑魏军租赁合同纠纷一案中窑厂建筑物的维修费用估算为49208.00元。赣求司[2016]会鉴字第0703号鉴定意见为：1、该窑厂月租金损失为0.833万元，并按每年6.3%递减；2、由于鉴定申请未提供鉴定所需维修项目清单，故检验中未对此窑厂内已损毁的机器设备正常运转所需费用予以鉴定，请委托方补充提供鉴定所需检材，进行补充鉴定。上述鉴定共花费鉴定费人民币10000元。原告付建基对江西求实司法鉴定中心作出的两份鉴定意见书均表示无异议，被告黄建华、周书经、郑魏军对赣求司[2016]会鉴字第0703号该鉴定质证如下：租赁合同是在2015年12月到期，到期之前窑厂未倒闭，设备完好，而作出鉴定是在2016年9月，2015年冬天下雪，设备会损耗，那是合同期满之后发生的，鉴定报告不予认可，鉴定费与被告无关。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证，对有异议的依据，本院认定如下：对于2016年2月3日原告发给三被告租赁窑厂的通知及窑厂鉴定现场照片10张，证明原告依租赁合同主张权利并对窑厂现场留下证据，本院依法认定。对于江西求实司法鉴定中心作出的赣求司[2016]建鉴字第0808号鉴定意见为：付建基诉黄建华、周书经、郑魏军租赁合同纠纷一案中窑厂建筑物的维修费估算为49208元，被告提出异议，没有证据证明,该鉴定报告认定的事实清楚，程序合法，本院予以认定；对于赣求司[2016]会鉴字第0703号司法鉴定意见为：该窑厂月租金损失为0.833万元，并按每年6.3%递减，鉴定机构认为：砖窑厂租赁市场价格的调整、同等规模条件相类似的砖窑厂的市场租赁价格为10万元/年，认定窑厂月租金损失为0.833万元，并按每年6.3%递减。本院认为鉴于该窑厂实际经营状况、设备需要不断维修等情况，参照期内租金价综合确认原、被告窑厂的年租金为2万元，鉴定机构按市场询价的假设前提是出租对象的生产环境及设备能正常运转，可对外出租，作为参照与本案实际情况不同，依法不予采信。根据当事人陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月10日，原告付建基（为甲方）与被告黄建华、周书经、郑魏军（为乙方）签订一份《租赁合同》该合同约定：甲方将自己的窑厂（该窑厂坐落于巴山××××）一座租赁给乙方生产、管理使用，经双方协商达成以下协议:1、租赁期限为壹年半，从2014年6月10日至2015年12月份，2014年6月10日至2014年12月的租赁费用由乙方作为修理窑棚、机械、电动车及山租；2014年12月份至2015年12月份租赁费除贰万元租赁外，其他租赁费同样作为乙方修理窑棚、机械、电动车及山租等开支，壹年半后，若乙方需要则可继续租赁，但无权转租。2、付款方式：2015年5月15日付甲方壹万元，10月15日付壹万元。3、租赁期间，甲、乙双方的权利和义务，甲方将厂内的一切机械设备，生产工具全部交付乙方使用，乙方要妥善保管和使用，如添置新设备和甲方协商，租赁期满不能拆除搬迁，乙方无权处理厂内一切废旧物品，租赁期间内发生的一切债权债务由乙方自行处理。租赁前砖厂内的煤、剩土、红砖由乙方作为修理窑厂、电动车、地租、购买生产工具的费用。4、其他事项，租赁期满后，则由乙方保证正常运转后交付给甲方、甲方验收后为准，国家的各项杂费由甲方协助，乙方处理，费用由乙方支付。合同还约定，若一方违约，应付另一方违约金伍万元。原、被告双方同时还对砖窑厂的财产支付列举了财产清单，甲方将砖厂全部财产交付乙方保管使用，乙方要认真管理其财产清单22项，以上是租赁部分清单，租赁结束后，由乙方交付给甲方。合同签订后，原告如约履行合同中的义务，并将该窑厂约定的全部财产交付给被告使用，被告在租赁合同期内交付给原告贰万元租赁费。2016年1月租赁合同到期原告向被告主张权利，要求被告按照租赁合同履行，并于2016年1月24日发出书面通知，但由于被告未能履行租赁合同约定的义务，致使原告诉至法院。本院认为，原告付建基与被告黄建华、周书经、郑魏军签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效、依法予以确认，双方当事人均应当按照租赁合同书面的约定履行各自的义务，但被告未按照双方合同约定交付原告的窑厂或续租，已构成违约，由于原告按照合同约定向被告履行了交付砖窑厂出租的义务，故原告要求三被告返还砖窑厂的诉讼请求依法予以支持。对于原告要求三被告对砖窑厂恢复正常生产所需机器、建筑物等设备的维修费，按照江西求实司法鉴定中心的鉴定意见，其建筑物的维修费估算为49208元，本院予以支持。对于该砖厂空场的月租金损失，根据原、被告双方签订的《租赁合同》约定年租金为每年2万元，考虑该砖窑厂承租前后的实际状况及被告在生产经营中的情况，原告租金损失酌定为每年2万元，即每月0.167万元，原告于2016年1月24日发出书面通知要被告对承租的砖窑厂清场，故租金损失的时间从2016年2月1日开始计算。上述鉴定意见花费鉴定费人民币壹万元。应由被告承担。对于原告要求三被告按合同约定支付违约金人民币5万元的请求，由于原、被告双方签订租赁合同中原告可得租赁费为2万元，根据《中华人民共和国合同法若干问题解释（二）》第二十九条第二款规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的，过分高于造成损失应适当予以调整”，故原告要求三被告的违约金，应当核减为6000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第二百一十三条、第二百二十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第二款的规定，判决如下：一、被告黄建华、周书经、郑魏军于本判决生效十日内归还原告付建基砖窑厂（该砖窑厂地址为崇仁县巴山镇何家村）；二、被告黄建华、周书经、郑魏军于本判决生效后十日内向原告付建基支付租赁砖窑厂的建筑维修费49208元；三、被告黄建华、周书经、郑魏军于本判决生效后十日内日支付原告付建基砖窑厂租金损失每月0.167万元（从2016年2月1日至实际交付砖厂完毕为止）；四、被告黄建华、周书经、郑魏军于本判决生效之后十日内支付原告付建基违约金6000元；五、驳回原告付建基的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，鉴定费10000元，合计14300元，由原告付建基负担1300元，被告黄建华、周书经、郑魏军负担13000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，并向江西省抚州市中级人民法院预交上诉案件受理费（上诉费交至户名为：抚州市中级人民法院，开户行：农行抚州市分行金泺分理处，账号：35×××29）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。义务人未履行义务的，权利人应当在履行期限届满之日起二年内向本院立案庭申请执行，逾期申请的，不予受理。审 判 长  陈建高人民陪审员  甘福寿人民陪审员  孙志强二〇一六年十二月二十日书 记 员  邓书怡附：标的款账户：户名：崇仁县人民法院账号：15×××83开户银行：中国工商银行崇仁县支行