黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终4624号
上诉人（原审原告）：肖兴诚，男，1964年5月18日出生，汉族，黑龙江朗信银龙律师事务所律师，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：王燕君，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王成理，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：哈尔滨君启旅游客运有限公司，代码230102100271664，住所地哈尔滨市道里区河松小区1007栋1层18号门市房屋。
法定代表人：谢君禄，总经理。
委托诉讼代理人：谭英伟，女，1970年4月24日出生，汉族，该公司办公室职员，住哈尔滨市道里区。
上诉人肖兴诚因与被上诉人哈尔滨君启旅游客运有限公司（以下简称君启公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2016）黑0102民初3997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭对案件进行了审理。上诉人肖兴诚及其委托诉讼代理人王燕君、王成理，被上诉人君启公司委托诉讼代理人谭英伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖兴诚上诉请求：撤销一审判决，支持肖兴诚一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定双方所签订的房屋租赁合同在2016年3月11日己解除是错误的。一审法院认为：“君启公司使用租赁房屋近一年后，并不再继续交纳第二年租金，属于以自己的行为表明不履行主要债务，构成了合同的法定解除义务”，进而将法律规定的肖兴诚应享有的合同法定解除的权利强行认定为肖兴诚应尽的法定义务，并依据合同法第九十四条第（二）项隐晦判决合同在2016年3月11日解除。一审法院上述认定和判决是认定事实不清、适用法律错误。合同法规定了合同的解除方式一是合意解除，一是法定解除。一审法院已查明双方没有协商解除。而法定解除系守约方的法定权利，是否行使由守约方自行决定，而不是只要具备法定解除条件就必须行使的法定义务，否则法律和司法解释就没有必要规定解除权的行使期限了。合同违约一方是无权行使法定解除权的。君启公司自认因经营不善，效益亏损，无力继续经营而违约欠交租金这一事实，因此，构成违约的君启公司不享有约定解除权和法定解除权。在君启公司不享有合同法定解除权的情况下，一审法院却强加给肖兴诚必须解除的义务，无法律依据。进而判决合同在2016年3月1日已解除，不支持肖兴诚要求第二年、第三年租金的诉讼请求。因此，一审法院认定事实和适用法律都存在错误，判决也是错误的，应予撤销。一审庭审时肖兴诚认为君启公司系恶意违约，并举证（证据七）证明君启公司伪造租赁房屋手续，利用租赁房屋在工商局另行登记了3个企业，连同被上诉人共4个企业，又何来经营不善，效益亏损，无力继续经营。至今该4个企业均未变更经营地址，一审对该证据及事实不予认定是错误的。二、一审法院适用减损规则不支持肖兴诚要求第二年、第三年租金的诉讼请求是错误的，一审法院以合同法规定的减损规则为由，认定“肖兴诚未采取适当措施，致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。故肖兴诚要求君启公司支付第二年、第三年的房屋租金，不予支持。”一审法院上述认定和判决是认定事实和适用法律错误。肖兴诚在君启公司欠付租金一个月的2016年4月10日就提起诉讼，要求继续履行合同，给付第二年租金及违约金等请求，采取法律手段维护自己的合法权益，肖兴诚认为上述措施是适当的。一审法院2016年4月12日立案后，因主审法官原因，没有时间安排送达起诉状，在肖兴诚数次催问要求送达的情况下，拖延长达8个月时间，至2017年1月份才送达，送达地址印是租赁房屋地址，君启公司亦是在此地址接收的送达材料及开庭传票，于2017年2月份出庭应诉，该事实证明，此时，君启公司仍在控制占有、使用该租赁房屋。相反君启公司从未与肖兴诚协商解除合同事宜，其也未将租赁房屋和房门钥匙交还给肖兴诚，至今房屋一直在君启公司控制占有之下，也从未向法院提起解除合同的反诉。肖兴诚在无法采取收回房屋、另行出租等适当措施进行减损的情况下，肖兴诚的履约行为不违背减损规则和诚实信用原则。相反君启公司自2016年3月11日起即欠付租金，其行为己构成违约，其应承担给付租金并按约支付违约金的责任。一审法院不支持肖兴诚要求第二年、第三年租金的诉讼请求是错误的。因此，一审法院认定事实和适用法律错误，判决是错误的，应予撤销。三、一审法院以公平和诚实信用原则为由，对违约金予以减少是错误的。双方签订的租赁合同是合法有效的，合同中约定了欠交租金韵违约责任，现没有证据证明双方约定的违约金过分高于造成的损失。自2016年4月10日肖兴诚向法院提起诉讼，在诉讼过程中，涉案的房屋一直由君启公司控制占有，君启公司欠交租金的违约行为给肖兴诚造成的经济损失是巨大的，而一审法院以公平和诚实信用原则为由，对违约金予以调减，并判决“君启公司向肖兴诚额外支付一个月的租金并支付该月租金的20%作为经济损失的补偿”没有事实和法律依据，是错误的。且肖兴诚主张的违约金是继续履行合同欠交租金的违约金，而不是主张解除合同的违约金。另外，合同租金的20%在合同的整体语境下应理解为合同租金21万元的20%，而不是一个月租金的20%，对此的理解一审法院也是错误的。四、一审法院以君启公司第二、第三年未实际使用房屋为由，判决不应承担物业费用的判决是错误的。自2015年3月11日，肖兴诚将涉案房屋交付给君启公司，甚至到2016年4月10日肖兴诚向法院提起诉讼，在诉讼过程中，涉案的房屋一直由君启公司控制占有。君启公司应按约承担物业费用。一审法院以未实际使用为由判决不承担物业费用是错误的。五、君启公司未就2000元财产保证金提起反诉，至今双方也未就涉案房屋进行交接，一审法院予以直接扣除是错误的。财产保证金系君启公司对租赁房屋及相关附属设施财产，以及履行合同的担保。按约定，只有合同期届满双方在交接验收租赁房屋及相关附属设施财产是否存在损失，以及被…诉人是否欠交物业、水、电、电话、租赁契税等费用是否结清时，经双方经结算，才能决定或启动是否扣减和返还该保证金。一审法院在合同约定条件未成就时，即主动判决直接扣减财产保证金，是对肖兴诚财产权利的直接侵害。六、一审法院超出诉请范围进行判决，程序违法。一审法院违反了不告不理原则，上诉人没有主张解除除合同，君启公司也没有提起解除合同的反诉，一审法院超出当事人诉请范围进行审理并判决，因此在程序上是违法的。
君启公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回肖兴诚上诉请求。
肖兴诚向一审法院提起诉讼请求：1、判令君启公司履行房屋租赁合同，给付肖兴诚自2016年3月10日起至2017年3月11日止期间的房屋租金人民币7万元整以及2017年至2018年的租金7.5万元整；2、判令君启公司给付违约金人民币3465元，暂自2016年2月11日起至4月5日止，按合同租金额的日万分之三计算，其后违约金判至房屋租金付清时止；3、请求判令君启公司给付第二年物业费870.48元，以及第三年的物业费870.48元；4、请求判令君启公司给付肖兴诚电费410.50元。
一审法院认定事实：2015年3月11日，双方签订房屋租赁合同。合同主要约定：甲方（出租方）为原告，乙方（承租方）为被告，出租房屋坐落于道里区××小区××号，系门市房屋，使用面积约87平方米，乙方用于开办汽车旅游公司办公室用，租赁期共3年，自2015年3月11日起至2018年3月10日止，租金分3次交纳，即分别于2015年3月11日、2016年2月11日、2017年2月11日前各交纳6.5万元、7万元、7.5万元，财产保证金为2000元；乙方应按约定向甲方支付租金，如果拖欠租金，每延迟一日，按合同租金额的日万分之三计算，向甲方支付违约金。乙方如拖欠租金超过一个月，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应补交拖欠的租金，并赔偿甲方合同租金20%的经济损失；租赁期间，除采暖费外，房屋水、电、物业费等与出租房屋有关的费用均由乙方交纳。合同签订后，君启公司向肖兴诚交付了2015年3月11日至2016年3月10日的合同租金6.5万元以及财产保证金2000元，肖兴诚向君启公司交付了房屋。2015年3月24日，君启公司将该租赁房屋作为其公司的住所地址，在哈尔滨市道里区市场监督管理局进行登记。2016年2月，君启公司搬出租赁房屋，并不再交纳房屋租金。
一审法院认为：双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按照约定履行自己的义务。君启公司使用租赁房屋近一年后离开租赁房屋，并不再继续交纳第二年的房屋租金，属于以自己的行为表明不履行主要债务，构成了合同的法定解除条件。虽君启公司没有提供证据证明其已在搬出时通知肖兴诚解除合同，但根据《中华人民共和国合同法》中关于减损规则的规定，当事人有义务采取适当措施防止损失的扩大。故肖兴诚在君启公司没有按期交纳次年房屋租金，构成了双方约定的合同解除条件时，应及时解除合同以避免损失扩大。因肖兴诚未采取适当措施，致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。故肖兴诚要求君启公司支付第二年及第三年的房屋租金，不予支持。关于肖兴诚主张的违约金，因双方在合同中约定的合同解除条件是乙方拖欠租金超过一个月，解除合同违约金为补交拖欠的租金并支付合同租金20%的经济损失。君启公司在案件审理过程中以双方约定的违约金过高为由，请求法院予以适当减少。考虑到君启公司虽没有提供证据证明其在搬离房屋时已向肖兴诚明示解除合同，且没有对公司住所地进行变更登记，但君启公司在合同第一年的租赁期限届满前确已实际搬出，不再使用租赁房屋，故本院根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以适当调整，君启公司向肖兴诚额外支付一个月的租金并支付该月租金的20%作为经济损失的补偿，共计6999.99元。关于肖兴诚主张的第二年、第三年物业费，因君启公司在合同约定租期的第二年、第三年没有实际使用房屋，不应承担上述物业费用，故对于肖兴诚的此项诉讼请求本院不予支持。关于肖兴诚主张的电费410.50元，因系君启公司使用租赁房屋期间所欠，应由君启公司承担，肖兴诚的此项诉讼请求本院予以支持。此外，因君启公司在合同签订时向肖兴诚支付的2000元财产保证金，肖兴诚尚未予以返还，故上述违约金6999.99元及电费410.50元，应将2000元财产保证金予以扣除后，再由君启公司向肖兴诚支付。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条以及第一百一十九条的规定，判决：一、被告哈尔滨君启旅游客运有限公司于本判决生效后赔偿原告肖兴诚违约金及电费共计5410.49元；二、驳回原告肖兴诚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3312元，原告肖兴诚负担3262元，被告哈尔滨君启旅游客运有限公司负担50元。
二审时，肖兴诚举示案涉房产外景照片一张，照片内容为君启公司牌匾尚在案涉房屋外墙壁悬挂。意在证明君启公司物品尚在案涉房屋。
君启公司质证意见，对证据真实性认可，认可牌匾尚在悬挂，但认为是肖兴诚不让摘掉，不认可该证据证明的问题。
本院认证意见，对该证据真实性予以采信，对证明的问题结合案件其他事实和合同关系是否解除综合评判。
君启公司未举示新证据。
本院确认一审法院判决认定的事实。另查明，君启公司在案涉房屋注册多家公司。君启公司称已将案涉之房交回给肖兴诚，但肖兴诚否认君启公司已将案涉房屋交回，双方没有交接手续。君启公司牌匾尚在案涉房屋外墙壁上悬挂。肖兴诚支付2016年物业费870.48元。关于违约责任，双方在合同第六条约定：君启公司应按照约定向肖兴诚支付租金，如拖欠租金，每迟延一日，按照合同租金的日万分之三计算，向肖兴诚支付违约金。
本院认为，2015年3月11日双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，合同内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。双方在履行合同过程中，君启公司向肖兴诚交付了2015年3月11日至2016年3月10日的合同租金6.5万元以及财产保证金2000元，肖兴诚向君启公司交付了房屋。后君启公司未再按照合同约定交付第二年房屋租金，君启公司在未与肖兴诚依法解除合同且办理房屋交接手续情况下，于2016年2月单方搬出租赁房屋，君启公司的上述行为违反了合同约定，属于违约行为。关于双方合同是否已解除及肖兴诚请求继续履行合同应否支持问题。对已生效的合同解除方式有两种，一是双方约定解除，一是法定解除。本案不存在约定解除情形，故如要解除该合同需法定解除，即当事人一方依据法律规定的事由行使解除权而解除合同，而只有经过解除权人行使解除权，才能产生合同解除的法律后果。本案，君启公司作为承租人，在合同履行过程中，未出现承租人享有的法定解除权情形。依照《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。据此，享有合同解除权的是守约方肖兴诚，肖兴诚并未行使解除权，因此，双方的合同尚未解除。一审将君启公司拒不履行合同主要义务的行为，视为构成合同法定解除条件，属对法定解除权的不当理解。君启公司在签订完合同后，利用该房屋地址注册多家公司，未按照合同交付房屋租金，擅自搬离该房产后，没有证据证明其将案涉房屋交回肖兴诚，因此，肖兴诚要求继续履行合同，要求君启公司承担违约责任符合法律规定。
综上，肖兴诚上诉请求成立，予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销哈尔滨市道里区人民法院（2016）黑0102民初3997号民事判决；
二、被上诉人哈尔滨君启旅游客运有限公司与上诉人肖兴诚继续履行2015年3月11日双方签订的《房屋租赁合同》；
三、被上诉人哈尔滨君启旅游客运有限公司于本判决生效后3日内给付上诉人肖兴诚2016年3月至2017年3月11日期间房屋租金70000元；给付上诉人肖兴诚2017年3月至2018年3月10日期间租金75000元；
四、被上诉人哈尔滨君启旅游客运有限公司于本判决生效后3日内给付上诉人肖兴诚违约金，违约金数额按照合同金额21万日万分之三标准计算，其中以70000元为基础，自2016年2月11日起至租金付清时止，以75000为基数自2017年2月11日起至租金付清时止；
五、被上诉人哈尔滨君启旅游客运有限公司于本判决生效后3日内给付上诉人肖兴诚物业费870.48元、电费410.5元；
六、驳回肖兴诚其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费7022元，由哈尔滨君启旅游客运有限公司负担6972元，由肖兴诚负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳 波
审 判 员 万 迎
审 判 员 宋 凯
二〇一七年八月十五日
法官助理 胡 渤
书 记 员 周小倩