北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第07793号
上诉人（原审被告）周惠康，男，1957年8月23日出生。
被上诉人（原审原告）杜沁，女，1974年12月23日出生。
上诉人周惠康因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第1110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年11月，杜沁起诉至原审法院称：2010年10月31日，我与周惠康签订房屋租赁合同一份，后来续约至2013年11月10日，我在租赁期内正常使用周惠康房屋。2013年8月，政府进行改造工程，对租赁房屋的上下水管件整体改造和厨房卫生间装修改造。此次耗时长达2个月之久，从2013年8月10日施工队把周惠康房屋的卫生间和厨房所有上、下水管道一次性拆除开始，一直到10月7日我都无法正常生活。2013年8月10日至10月7日工程期间，我和丈夫还有正在上六年级的孩子克服种种压力，忍受生活上种种困难，每天早晨过两条街跑着去公共厕所，由于着急，儿子不小心摔伤胳膊，休息了将近两个星期，耽误了学习。我经常是晚上端着大盆小盆去楼下洗衣服，不能在家里做饭、洗澡。此期间，周惠康从来没有出现过，连一句关心问候或者电话都没有，他只是利用他的房子赚钱，根本不顾及别人的感受。可是就是这样，我还是坚持过来了，就是想着快点装完。没有想到周惠康不近人情，于2013年10月9日突然通知我，要求我按照合同11月10日到期搬家，不再续约。我因受到的种种伤害，决定用法律武器保护自己，故提出起诉，请求判令周惠康：1、赔偿给我带来的直接经济损失：因装修改造期间影响工作请假500元、2013年8月10日至2013年10月7日共计55天饭费5500元、洗浴费2280元、改造外加施工款600元、通话费100元；2、退还2个月的房屋租金4000元，共计12980元。
周惠康辩称：杜沁从未在改造中和改造后提出任何要求。我在合同到期前一个月通知杜沁不再续约，之后杜沁才提出这些要求，甚至威胁我。杜沁所述施工期不对，施工期间也就二十天左右，杜沁所述五十多天，是因为杜沁家总没人，最后一个厨房的水池子没装上。杜沁在改造期间并没有提出任何要求，如果杜沁提出要求，我可以让其退租。施工期间燃气、水、电都没有停，基本的生活条件是具备的，杜沁到外面吃饭和洗浴都让我赔偿没有道理。杜沁未经我同意，在我卫生间里私自打眼，杜沁搬走时又将新装的洗手池、管道、零件都拆走了。虽说是政府改造，但我也交了维修金。我不同意杜沁的诉讼请求。
原审法院经审理认为：在租赁期限内，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案杜沁租赁周惠康的房屋在租期内，房管部门对房屋的上下水管道整体改造和厨房、卫生间装修改造，严重影响了杜沁对租赁房屋的正常使用，周惠康应当相应减少租金或者延长租期，鉴于双方的租赁合同到期解除，杜沁支付了全部租金并已腾退房屋，周惠康应将改造期间的租金退还给杜沁。关于改造工程用时，杜沁与周惠康均未提供证据，杜沁称改造工程用时55天，周惠康虽不认可，但只强调是因杜沁家总没有人造成延误工期，故法院对杜沁所述改造工程时间予以确认，周惠康退还租金的数额按杜沁所述改造工程的实际天数予以计算。杜沁主张房屋改造施工期间造成的误工费损失、饭费损失、洗浴费损失、改造外加施工款损失、通话费损失，杜沁提供餐费发票、洗浴费发票及通讯服务费发票均为事后补开，均不足以证明其损失，故法院对杜沁主张损失的请求不予支持。据此，原审法院于2014年4月判决：一、自判决生效之日起五日内，周惠康返还杜沁房屋租金三千六百六十七元；二、驳回杜沁的其他诉讼请求。如果周惠康未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
判决后，周惠康不服，上诉至本院称：涉案房屋的改造并非我所为，而是政府为居民办好事，是不可抗力，根据我与杜沁合同约定，双方互不承担违约责任；施工时间是从2013年8月13日至2013年9月20日，杜沁主张工期为55天，与事实不符，且证据不足；杜沁未经我同意在已经装修好的卫生间打眼安装管件，造成墙体损坏，且其在搬出涉案房屋时拆除了我新安装的洗手池、水龙头等，给我造成经济损失；请求二审法院撤销原判，并对杜沁给我造成的经济损失作出相应判决。杜沁同意原判。
经审理查明：2010年10月31日，周惠康（甲方）与杜沁（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，周惠康将位于北京市×××605号房屋租赁给杜沁居住，租赁期限自2010年11月10日至2011年11月9日，月租金为1900元。合同约定，租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。合同期满后，双方协商确定延长租赁期限至2013年11月9日，月租金涨至2000元。
2013年8月，房管部门对涉案房屋的上下水管道整体改造和厨房、卫生间装修改造。
2013年10月9日，周惠康在合同期满前一个月时，通知杜沁不再续约，要求杜沁合同到期时腾退房屋。2013年11月9日，杜沁从涉案房屋内搬出。
原审庭审中，杜沁称，改造工程共用时55天，此期间杜沁的正常生活受到严重影响，吃饭、洗漱、洗澡、上厕所、洗衣服都不能在家里进行，造成饭费损失5500元、洗澡费用损失1334元，通话费损失100元，为了让施工人员尽早施工完毕，给施工人员花费600元。杜沁提供了餐费发票、洗浴费发票和通讯服务费发票，并自认发票为后期补开。周惠康对杜沁所述不予认可，主张工程改造用时20天左右，并且在施工期间燃气、水、电都没有停，基本生活条件具备，拖延工期是杜沁家里总没有人造成。杜沁就其主张的改造工程用时55天的主张，未提供证据。
本院审理中，周惠康提交了张辉2014年5月6日书写的证明：我是×××三号楼实施政府施工改造工程施工队的负责人，2013年8月13日至2013年9月20日，工程期间对上下水管道整体改造，卫生间的装修以及马桶、洗手池、水龙头免费更换。还提交北京市×××居民委员会2014年5月12日出具的证明，记载×××社区上下水改造工程是政府为民办实事的惠民工程，工程进行前召开了有楼长、居民代表、承包方、施工方等参加的听证会，发放了致居民的一封信，施工前施工方进行了入户调查，并征得了住户同意并签字，然后进行施工。用以证明涉案房屋的改造系政府工程，不是其个人行为。杜沁认可系政府的改造，但不认可张辉的证明。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、餐费发票、洗浴费发票、通讯费发票等证据在案佐证。
本院认为：周惠康与杜沁签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同到期后，双方续租至2013年11月9日，续租期间《北京市房屋租赁合同》对双方当事人仍具有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。
双方合同约定，租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。根据查明的事实，在租期内，房管部门对涉案房屋的上下水管道整体改造和厨房、卫生间装修改造。上述改造行为涉及上下水管道以及厨房、卫生间，势必对承租人杜沁正常使用房屋造成影响。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此，本案中，杜沁有权要求周惠康减少部分租金，现杜沁起诉要求退还2个月的全部租金，应当指出，虽然涉案房屋改造期间，杜沁正常使用房屋受到影响，但是其并没有完全停止使用房屋，在改造期间杜沁仍在租赁房屋中居住，因此杜沁仍应当适当承担改造期间的租金，原审判决周惠康退还改造期间的全部租金，有失公平，本院予以改判。
周惠康作为房屋出租人也是房屋改造行为的受益者，应当承担因房屋维修造成的租金损失，其上诉不同意退还租金，本院不予支持。周惠康上诉主张涉案房屋改造是政府为居民办好事，是不可抗力，不同意退还租金。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，但涉案房屋改造行为并不属于不可抗力的情况，周惠康以此为由不同意退还租金，本院亦不予支持。
关于改造工期，杜沁主张为55天，但是杜沁并未提交证据，虽然周惠康在原审庭审中有“拖延工期是杜沁家里总没有人造成”的表述，但是根据上述表述不足以认定周惠康认可杜沁的主张，原审判决对杜沁主张的55天工期予以确认，依据不足。本院审理中，周惠康自认改造从2013年8月13日至2013年9月20日，本院不持异议，在杜沁没有提交充分证据证明工期的情况下，本院对周惠康自认的工期予以确认。关于改造期间减少租金的比例以及退还租金的具体数额，由本院综合本案情况确定。
关于周惠康上诉请求对杜沁给其造成的经济损失作出判决一节，因周惠康在原审中并未提出反诉，本案不予处理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2014）西民初字第1110号民事判决第二项；
二、变更北京市西城区人民法院（2014）西民初字第1110号民事判决第一项为：自本判决生效之日起五日内，周惠康返还杜沁房屋租金一千三百元；
三、驳回杜沁的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费62元，由杜沁负担52元（已交纳25元，余款于本判决生效后7日内交纳至原审法院），由周惠康负担10元（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费50元，由杜沁负担20元（于本判决生效后7日内交纳至原审法院），由周惠康负担30元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 祝 石