北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终8805号
上诉人（原审被告、反诉原告）李国建，男，1967年11月19日出生。
委托代理人李福强，男，1958年4月6日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市劲松第一中学，住所地北京市朝阳区劲松一区***楼。
法定代表人李兵，校长。
委托代理人王志刚，北京威诺律师事务所律师。
上诉人李国建因与被上诉人北京市劲松第一中学（以下简称劲松一中）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第21194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李国建之委托代理人李福强，被上诉人劲松一中之委托代理人王志刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年4月，劲松一中起诉至原审法院称：2012年12月，我方与李国建签订《房屋租赁合同》，约定李国建租用位于北京市朝阳区×一区125号大门西侧平房，作为经营餐厅使用，租期为2013年1月1日至2013年12月31日，年租金28万元。李国建租金已支付至2013年12月31日。2013年12月19日，我方书面通知李国建合同到期后不再续签，并要求李国建于2014年3月31日前腾退房屋，但双方未能就腾退事宜达成一致。本案涉及的房屋是朝阳区教委所有的教育用房，为缓解教育资源紧张的社会需求，将收回不再出租。故诉至法院要求李国建立即腾退位于北京市朝阳区×一区125号大门西侧平房；判令李国建按每日767元标准，支付自2014年1月1日至实际腾退之日止的房屋使用费。
李国建辩称：1999年我就开始租赁涉案房屋，当时没有水电，我自己报装电表和水表共计花费14万余元。劲松一中从1999年至今从未对涉案房屋进行过维修，每年都是我自己出资进行修缮。2007年我出资120万元将涉案房屋重新翻建，当时双方约定就是由我出资翻建房屋，劲松一中不能赶走我。2012年我又出资180万元装修涉案房屋，但刚装修完劲松一中就要求我腾退房屋。腾房可以，但劲松一中必须补偿我200万元。
李国建反诉称：1999年我就开始租赁涉案房屋，并自费14万余元报装电表和水表。在此经营的14年间，都是我自己出资对房屋修缮。2007年和2012年我分别出资120万元和180万元翻建、装修房屋。最后一次翻建时劲松一中承诺最少再让我承租三、四年，没想到装修完一年就让我腾房。我的损失很大，希望劲松一中应对我进行经济赔偿。故诉至法院要求：1.劲松一中赔偿2007年我方翻建涉案房屋出资的经济损失120万元；2.劲松一中赔偿2012年装修涉案房屋费用180万元；3.劲松一中赔偿两块电表安装费用9万元；4.劲松一中赔偿水表安装费用5万元；5.劲松一中赔偿1999年10月12日至2014年的房屋维修费共计14万元。
劲松一中针对李国建的反诉辩称：双方租赁合同已于2013年12月31日到期。李国建2012年底装修时我方并未承诺其再经营三、四年，故不同意李国建的反诉请求。
原审法院经审理认为：劲松一中与李国建签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期满后，双方不再续签合同的，承租人应当返还租赁物。本案中，劲松一中与李国建的租赁合同履行期限至2013年12月31日，之后双方未续签合同，作为承租人的李国建应当在合同期满后将其承租的场地及房屋腾退，并交还劲松一中。现李国建未按时腾退场地及房屋，已构成违约，其应承担腾退义务。劲松一中要求的房屋使用费，符合法律规定，李国建应予支付。双方自1999年建立租赁关系，期间李国建一直使用租赁房屋经营饭馆，2007年李国建对租赁房屋进行翻建，2012年底李国建又对租赁房屋进行装修，装修后一年劲松一中即收回房屋不再出租，鉴于李国建的投入，从公平原则考虑，劲松一中应适当给付李国建经济补偿。据此，原审法院于2016年5月判决：一、李国建于判决生效后七日内腾退位于北京市朝阳区×一区125号大门西侧平房。二、李国建于判决生效后七日内给付北京市劲松第一中学自二〇一四年一月一日起至实际腾退之日止的房屋使用费（按每日七百六十七元支付）。三、北京市劲松第一中学于判决生效后七日内给付李国建经济补偿八十五万元。四、驳回李国建之其他反诉请求。
原审法院判决后，李国建不服，上诉至本院称原建国餐厅租金为16万元，2009年劲松一中将学校大门西侧的五间门脸房出租给李国建，年租金为12万元，而上述五间门脸房已经于2014年初就被劲松一中收回了，故原审法院仍以每年28万元计算房屋使用费是错误的，应当予以改判。总之，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判李国建按照每日438元支付房屋使用费，驳回劲松一中的诉讼请求，一审和二审诉讼费均由劲松一中承担。劲松一中同意原判。
经审理查明：李国建自1999年开始承租北京市朝阳区×一区125号大门西侧平房，在此经营餐厅，字号为北京市朝阳区建国餐厅，经营形式为个体工商户。
劲松一中与李国建最后一次签订合同是2012年12月29日，双方签订的《房屋租赁合同》中约定：劲松一中将北京市朝阳区×一区125号大门西侧面积为330平方米的平房出租给李国建使用，该房屋场地作为餐饮使用。租期自2013年1月1日至2013年12月31日，年租金280000元，分两次交清，交付时间及金额分别为1月14万元和7月14万元。合同终止或因李国建违约导致合同解除时，李国建投资的基础设施和建筑、室内装修以及不可移动的设备设施等均无偿移交劲松一中所有，劲松一中无须对李国建进行任何补偿，对于李国建投资的可拆装移动财产，由李国建自行处理。劲松一中认可2013年12月31日之前的租金李国建已经付清。
2013年12月19日，劲松一中向李国建送达《出租房屋清理通知书》，通知李国建自2014年1月1日起学校所有房屋不再对外出租，双方的合同到2013年12月31日终止，并要求李国建在2014年3月31日前腾退所租赁的房屋场地。2013年12月31日《房屋租赁合同》到期后，双方未续签。李国建未按照约定的时间腾房，现仍占用租赁房屋经营餐厅。
原审中，李国建称从1999年至今每年租金为32万元，其中28万元有交费票据，4万元没有交费票据。劲松一中称从1999年至今每年租金就是28万元。李国建称其于2007年对涉案房屋进行翻建出资120万元、于2012年又出资180万元对涉案房屋进行了装修，劲松一中认可2007年李国建对涉案房屋进行翻建及2012年底李国建对所租赁房屋进行装修的事实，但不认可其出资数额，李国建就其主张的出资数额亦未提交相应证据。
二审中，李国建又称1999年最初租赁房屋经营餐厅时租金是每年8万元，在2006年或2007年时又增加了餐厅西侧几间房，租金涨为每年12万元，后来又涨为每年16万元，最后又增加了学校大门西侧的五间门脸房，租金涨为每年28万元，因此该五间门脸房的租金应当是每年12万元，故自2014年之后的房屋使用费应当按照每年12万元的标准扣除五间门脸房的费用。劲松一中认可已经于2014年初收回了学校大门西侧的五间门脸房，但五间门脸房的面积仅为75平方米，劲松一中涨租金是总体考虑了全部房屋面积330平方米（包括增加了原餐厅西侧门脸房以及学校大门西侧五间门脸房）后确定的，并非是学校大门西侧五间门脸房的年租金为12万元。李国建认可学校大门西侧五间门脸房的面积约为75平方米。劲松一中同意自2014年开始按照75平方米租金标准扣除相应的房屋使用费。
以上事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《出租房屋清理通知书》、照片等证据在案佐证。
本院认为：劲松一中与李国建签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效的，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现租赁期满后，双方不再续签合同的，承租人应当返还租赁物。本案中，劲松一中与李国建的租赁合同履行期限至2013年12月31日，双方未续签合同，作为承租人的李国建应当将其承租的场地及房屋腾退给劲松一中并支付合同期满之后的房屋使用费。因劲松一中已经于2014年初收回了学校大门西侧的五间门脸房，故相应的房屋使用费应当按照合同约定标准核减，原审法院仍然按照全部房屋的年租金28万元的标准计算房屋使用费错误，本院予以纠正。关于李国建称五间门脸房的租金为每年12万元，没有证据支持，且双方签订的房屋合同为年租金28万元，平房面积为330平方米，并没有写明其中的五间门脸房年租金为12万元，故对于李国建的上述意见，本院不予采信。双方认可五间门脸房的面积约为75平方米，劲松一中亦同意自2014年开始按照75平方米租金标准扣除相应的房屋使用费，本院不持异议。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第21194号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第21194号民事判决第二项为“李国建于本判决生效后七日内给付北京市劲松第一中学自二〇一四年一月一日起至实际腾退之日止的房屋使用费（按每日五百九十三元支付）”；
三、驳回北京市劲松第一中学的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费21135元，由北京市劲松第一中学负担4615元（已交纳），由李国建负担16520元（已交纳）；二审案件受理费5800元，由北京市劲松第一中学负担3676元（于本判决生效后7日内交纳），由李国建负担2124元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张清波
审判员 林存义
审判员 杨 夏
二〇一六年八月十五日
书记员 卢园园