湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终3444号上诉人（原审原告）：罗红梅，女，1980年2月24日出生，汉族，住福建省光泽县。委托诉讼代理人：童长春，湖北喻家律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉长江科技经济开发有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区金银湖办事处环湖路69号（11）。法定代表人：吴才平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李斌，系该公司员工。上诉人罗红梅因与被上诉人武汉长江科技经济开发有限公司（以下简称长江公司）商品房预约合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2016）鄂0112民初3671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。罗红梅上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判长江公司一次性向罗红梅双倍返还购房定金20万元；2.判令长江公司向罗红梅支付利息损失（以30万元为基数，以月息2%计息，自2016年6月6日计算至2016年9月9日；以10万元为基数，以月息2%计息，自2016年6月6日计算至长江公司清偿上述款项之日止），暂计利息3万元；3.本案一、二审诉讼费用由长江公司承担。事实和理由：1.罗红梅与长江公司签订的《金银湖别墅认购书》系商品房买卖合同，一审法院将此合同错误认定为预约合同；2.一审法院错误认定罗红梅与长江公司签订的《金银湖别墅认购书》于2016年6月13日解除，罗红梅已于2016年6月16日依约向长江公司支付房款30万元，双方就付款内容及方式进行变更并达成一致意见，并一致同意《金银湖别墅认购书》继续履行，长江公司上调房价属恶意违约。长江公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。罗红梅向一审法院起诉请求：1.解除罗红梅与长江公司签订的《金银湖别墅认购书》，长江公司一次性向罗红梅双倍返还购房定金200,000元；2.长江公司支付利息损失（以300,000元为基数，按月息2%，支付自2016年6月16日至2016年9月9日的利息；以100,000元为基数，按月息2%，支付自2016年6月6日至长江公司清偿之日止的利息）；3.长江公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月，罗红梅与案外人韩胜兵一同向长江公司订购房屋。2016年6月6日，罗红梅（认购方）与长江公司（出售方）签订《金银湖别墅认购书》，主要约定：“认购物业金银湖别墅D9栋01号，建筑面积264.55平方米，单价10,500元/平方米，总价2,777,775元。1、购买方为取得认购房屋的购买权，在签订本认购书时自愿交付定金100,000元。2、购买方在签订本认购书并缴清定金后，在约定时间内与出售方签订《商品房买卖合同》。3、购买方签订本认购书后，自签订之日起出售方有义务为购买方保留本认购房屋，如出售方提前售出该房屋给他人，则双倍返还定金给购买方。4、购买方签订本认购书后，须于七日内与本公司签订《商品房买卖合同》，如选择银行按揭付款，需备齐办理银行按揭所需资料及费用，并按规定付清首付款（首套房不少于房屋总价款的30%，二套房不少于房屋总价款的40%）。5、购买方未能按时与本公司签订《商品房买卖合同》的，视为购买方放弃认购权利，本认购书自行失效，其已付定金不予退还，出售方有权将其所认购房屋另售他人。6、《商品房买卖合同》签订后，本认购书自动失效，已付定金100,000元全数转为应付部分首期款内。备注：1、按40%支付首付款；2、因其他原因，造成银行不能贷款，甲方同意全额退款，但不承担利息……”同日，罗红梅向长江公司支付了定金100,000元。2016年6月12、13日，罗红梅与长江公司销售人员陈惠园曾电话联系数次。认购书约定的签约付款时间届满，双方未签订商品房买卖合同，罗红梅也未支付首付款。2016年6月15、16日，罗红梅与长江公司销售人员陈惠园电话联系2次。2016年6月16日，罗红梅至长江公司处，支付了房款300,000元，长江公司开具了财务收据。此后，罗红梅与长江公司销售人员陈惠园还多次电话、微信联系购房事宜。2016年8月22日，罗红梅与案外人韩胜兵等曾至长江公司处协商，长江公司销售人员明确告知不能按原价出售，双方协商未果。2016年9月9日，长江公司向罗红梅退还了300,000元。一审法院认为，双方签订的《金银湖别墅认购书》合法有效，该认购书仅约定了意向认购价款及房屋门栋号和面积，欠缺交付方式、交付时间等商品房买卖合同的主要条款，不具备实际履行条件，属于预约合同。预约合同是双方当事人承诺在约定期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，其对于双方当事人的义务为磋商而非必须缔约。订立认购书后，双方应就商品房买卖合同应具备的主要条款进一步磋商，直至签订商品房买卖合同。本案中，认购书约定签署商品房买卖合同的期限为7日，但期限内双方并未签署商品房买卖合同，依照认购书之约定则协议自动解除，双方关于该合同的权利义务已经终止，无解除之必要，故一审法院对罗红梅相应的解除合同诉求不予支持。对于未能签署商品房买卖合同的原因，罗红梅认为是因双方都没有准备好资料，经双方协商后一致同意延期；长江公司则认为其进行了催告，系罗红梅未依约履行。因双方当事人对各自主张均缺乏直接有力的证据加以证实，一审法院对双方的意见均不予采纳。认购书到期终止后，双方就签订商品房买卖合同继续进行了磋商，罗红梅支付了部分款项，长江公司开具了收据，但因单价等问题产生争议，双方对合同主要条款出现较大分歧，不能协商一致导致商品房买卖合同未能订立。罗红梅认为长江公司口头承诺过户费用包干，但并无合同约定也无证据证实，应不予采纳。长江公司调价在认购书解除之后，属于双方就订立商品房买卖合同的磋商行为，罗红梅据此认为长江公司违约的意见，应不予采纳。故一审法院认定双方因对合同主要条款无法达成一致意见而未能签订商品房买卖合同，属于不可归责于当事人双方的事由，双方互不承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。故长江公司辩称不应返还定金的意见于法不符，不予采纳，其依法应将定金100,000元返还给罗红梅。罗红梅主张双倍返还定金并支付利息的意见，不予采纳。认购书解除后，长江公司在磋商中收取了罗红梅支付的300,000元并于2016年9月9日退还，因双方未能订立合同，此期间资金占用的利息应由长江公司承担，利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算。罗红梅相应的诉讼请求，一审法院在前述范围内予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、武汉长江科技经济开发有限公司于本判决生效之日起十日内向罗红梅返还100,000元；二、武汉长江科技经济开发有限公司于本判决生效之日起十日内向罗红梅支付资金占用利息（以300,000元为基数，按照中国人民银行同期一年期贷款利率，从2016年6月16日计算至2016年9月9日）；三、驳回罗红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,520元（已减半收取），由罗红梅负担3,338元，武汉长江科技经济开发有限公司负担1,182元。二审中，双方当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是罗红梅和长江公司签订的《金银湖别墅认购书》是否应认定为本约合同及长江公司是否应向罗红梅双倍返还购房定金200,000元及利息。本案中，罗红梅和长江公司签订的《金银湖别墅认购书》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。该认购书虽约定了意向认购总价、房屋门栋号、面积及单价等内容，但缺乏交付方式、交付时间等商品房买卖合同的主要条款，不具备实际履行的条件，故该认购书属于预约合同，而非本约合同。另，双方约定签订该认购书后须7日内签署《商品房买卖合同》，如未能按时签署《商品房买卖合同》，则该认购书自行失效。因双方未能在约定的期限内签订《商品房买卖合同》，故该认购书已自行失效。后双方虽就签订《商品房买卖合同》继续进行了磋商，但因对合同主要条款无法达成一致意见而未能签订《商品房买卖合同》，属于不可归责于当事人双方的事由，双方互不承担违约责任，故一审判决长江公司将定金100,000元以及资金占用利息返还给罗红梅并无不当。综上所述，罗红梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由罗红梅负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 余小乔审判员 叶玉宝二〇一七年八月二十五日书记员 李一凡