吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0202民初445号原告（反诉被告）：吉林华业房地产开发有限公司，住所地吉林市昌邑区阿里山花园第一幢楼3号网点。法定代表人：刘进华，董事长。委托诉讼代理人：孟宪莹，吉林衡久律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄彦，女，住吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：赵宏鑫，吉林市昌邑区法律援助中心律师。原告（反诉被告）吉林华业房地产开发有限公司（以下简称华业公司）诉被告（反诉原告）黄彦房屋买卖合同纠纷一案，本案立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华业公司委托诉讼代理人孟宪莹、被告（反诉原告）黄彦及其委托诉讼代理人赵宏鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华业公司向本院提出的诉讼请求：1、判决解除原告与被告黄彦签订的华业国际城９号楼１单元２９层xx号《商品房买卖合同（预售）》；2、判决被告配合办理该房屋的撤销网签登记备案手续。事实和理由：原告向吉林松花江典当有限责任公司（下称松花江典当行）借款，2012年4月6日至2013年3月12日期间，计借4，000万元，约定利率为月息4%。2012年4月18日至2015年2月15日期间，原告共计偿还7，433.94万元。双方针对6，939，998元尾欠款，约定以原告的5套商品房抵偿。因松花江典当行与黄彦之间存在债务纠纷，原告按松花江典当行的指示，与被告黄彦签订了华业国际城９号楼１单元２９层１０５号《商品房买卖合同（预售）》（已办理商品房买卖合同备案，合同备案号：1101-20150916-xxx）。被告黄彦未向原告支付购房款。按《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第26条关于“年利率超过36%部分无效”的规定，原告起诉松花江典当行，要求返还超过法律规定部分的利息。昌邑区法院作出（2015）昌民一初字第2018号民事判决，判决松花江典当行返还多给付的利息8，645，459.80元。原告认为，原告给付的超过法定上限36%部分的利息，既包含现金部分，又包含的5套商品房，亦应返还。遂对松花江典当行及黄彦等5名自然人提起诉讼，请求法院判决撤销与被告分别签订的以房抵债的《房屋买卖合同（预售）》。昌邑区法院作出（2016）吉0202民初2694号民事判决。该判决认为：虽然本案不符合撤销合同的法定情形，但根据现有证据可以证明，华业公司与松花江典当行及黄彦等人签订的房屋买卖协议系因支付超过国家规定上限的高额利息而产生，且松花江典当行、黄彦实际未向华业公司支付购房款，华业公司可以通过其他法律途径维护权益。2017年7月23日，原告通过邮寄解除合同通知，发手机短信，在《江城晚报》“公告”形式，向黄彦送达《解除黄彦辩称：1、原告的起诉违反了一事不再理的原则，答辩人请人民法院驳回原告的起诉。本案原告曾于2016年9月19日因本案争议房屋向吉林市昌邑区人民法院提起诉讼，其中第五项诉讼请求明确撤销与黄彦的签订的华业国际城9号楼1单元29层xx号《商品房买卖合同》，并经昌邑区人民法院判决驳回了原告的诉讼请求，现在原告又同一被告、同一诉讼标的向人民法院重新提起诉讼，显然违反了一事不再理原则，根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第二百四十七条规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复诉讼：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”本案中原告之前提起的诉讼中的第五项诉讼请求和现在提起的诉讼不论是诉讼的当事人、诉讼标的还是诉讼的请求均相同，都是为了解除和撤销双方的房屋买卖协议，符合法律规定的关于一事不再理的原则，如果人民法院认定原告不符合一事不再理的情形，允许原告进行诉讼的话，是不是本次判决后，原告再次以合同无效为由提起诉讼，人民法院还有继续审理，这无疑是纵容原告滥用司法资源，因此答辩人请人民法院驳回原告的诉讼。2、原告的起诉已经超过诉讼时效。原告与被告是2015年9月16日签订的《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使得合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据法律规定，解除权适用的是除斥期间，也就是说解除权应当在一年内行使，并且不适于中止、中断，原告与被告之间系2015年9月16日签订的《商品房买卖合同》，如果存在双方约定的或者法律的解除事项，那么原告也应当在2016年9月15日前向人民法院提起诉讼要求解除，但原告并没有在合理期限内行使解除权，那么根据法律规定，该解除权已经消灭，原告已经丧失行使解除权的权利。3、原告起诉要求解除《商品房买卖合同》没有法律依据。根据法律规定合同的解除只有符合双方的约定或者法律规定的情形下才可以，而且合同的解除只能是对已经生效但没有履行的合同，本案争议的标的系原告与被告于2015年9月16日签订的，合同中第七条付款方式中注明被告系一次性付款并于2015年9月16日当天支付了全被价款，由此可见双方签订的商品房买卖合同被告已经全部履行完毕，已经不存在解除合同的事由。4、原告与他人之间的债务纠纷不应当对抗原告与被告之间的房屋买卖关系。原告系因自身原因导致向他人（松花江典当行）多支付了利息，被告并不知情，被告获得该争议房屋系与原告及松花江典当行三方协商一致的情况下获得的，并且支付了合理的购房款（在原告和松花江典当行均表式同意的情况下，以被告享有的松花江典当行的债权顶抵了原告拖欠松花江典当行的债务，可以视为被告已经交付了购房款），可以看出被告获得该房屋系善意取得，根据我国物权法的有关规定，物权优于债权，被告已经获得了该房屋的物权，那么原告与松花江典当行之间的债务关系只能由原告通过法律另行告诉，并且根据昌邑区人民法院作出的（2016）吉0202民初2694号民事判决书中第11页第11行中也明确告知原告可以通过其他法律途径维护权益，但房屋买卖合同不可撤销。5、根据原告与被告2015年9月16日签订的《商品房买卖合同》第十一条、第十二条规定，原告应当将该争议房屋于2015年12月31日前交付给被告使用，如逾期未交付，应当承担已付房款日万分之一的违约金，现被告要求原告立即按照合同约定向被告交付房屋并承担违约金。综上，答辩人请人民法院认真查清事实，正确适用法律，依法驳回原告的诉讼请求，依法支持答辩人的请求。黄彦向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判令被反诉人履行《商品房买卖合同》，将华业国际城9号楼1单元29层xx号房屋交付给反诉人，并协助反诉人办理入户手续。2、依法判令被反诉人支付反诉人违约金（按照本金527250元每日万分之一支付到交付房屋为止）。事实及理由：自2012年至2014年期间，反诉人共分多次出借给吉林松花江典当有限公司人民币862184元，截止到2015年9月，松花江典当行尚欠反诉人50万元及一年的利息未归还，当时因本案被反诉人与松花江典当行有债务纠纷，被反诉人同意用其开发的房屋顶抵欠松花江典当行的债务，于是松花江典当行提议用其拥有处分权的华业国际城9号楼1单元29层xx号房屋还拖欠反诉人的债务，经反诉人、被反诉人、松花江典当行三方共同协议一致，将该争议房屋由被反诉人直接过户给反诉人，并于当日反诉人与被反诉人办理的《商品房买卖合同》，由被反诉人给反诉人出具了购房发票。现被反诉人因与松花江典当行之间的债务纠纷向人民法院提出与反诉人解除《房屋买卖合同》显然是错误的，反诉人请求人民法院依法驳回被反诉人的本诉请求，并支持反诉人的反诉请求。华业公司辩称：反诉人并未支付涉案房屋的购房款，华业公司仅是按照松花就江典当行的指示以房抵债给黄彦，黄彦为代持房屋，但松花江典当行与原告的房屋买卖合同是由于华业公司偿还超过年利息36%产生，华业公司有权要求返还或解除合同，华业公司与松花江典当行及黄彦之间的以房抵债协议和房屋买卖协议没有履行完毕，没有办理物权变更，华业公司有权解除。经审理查明：华业公司向松花江典当行借款，松花江典当行于2012年4月6日至2013年3月12日期间向华业公司汇款共计4000万元。华业公司于2012年4月18日至2015年2月15日期间共计向松花江典当行偿还7433.94万元。经华业公司与松花江典当行核算，截止2015年2月15日华业公司尚欠借款本金与利息合计6939998元。后华业公司与松花江典当行签订房屋买卖合同，合同载明：华业公司建设的坐落于吉林市昌邑区嫩江街259号，华业国际城9-1-xxxx、7-2-xxx、7-3-xxxx、7-3-xxxx、7-3-xxxx共五套，车位C区C5xx、5号楼x号商业网点。房屋总价款为6939998元。抵顶松花江典当行购买上述房屋购房款。因松花江典当行与田丽萍、肖海燕、李梦多、黄彥、李凤云存在借贷关系。2015年9月16日，华业公司依松花江典当行的指示分别与黄彦签订华业国际城９号楼１单元29层xx号《商品房买卖合同》（已办理商品房买卖合同备案，合同备案号：1101-20150916-xxxx）；与田丽萍签订华业国际城7号楼3单元29层xx号《商品房买卖合同》（已办理商品房买卖合同备案，合同备案号：1103-20150928-xx）、华业国际城７号楼２单元32层212号《商品房买卖合同》（已办理商品房买卖合同备案，合同备案号：1101-20150916-xx），华业国际城地下一层ｃ区xx号地下停车位的《地下车位买卖协议》，后与肖海燕签订华业国际城７号楼３单元27层317号《商品房买卖合同》（已办理商品房买卖合同备案，合同备案号：1101-20160127-xx）；与李梦多签订华业国际城７号楼２单元26层310号《商品房买卖合同》（已办理商品房买卖合同备案，合同备案号：1101-20150916-xx）；与李凤云签订华业国际城５号楼５号网点《华业国际城商铺买卖协议》。2015年12月16日，华业公司向本院起诉，以其向松花江典当行支付的利息超过年利率36%上限规定为由，请求松花江典当行返还多支付的利息8645459.80元。本院于2016年7月20日作出（2015）昌民一初字第2018号民事判决书，判决松花江典当行向华业公司返还多给付的利息8645459.80元。松花江典当行不服，提出上诉，但在未按法院限定的期限缴纳上诉费，吉林市中级人民法院于2017年2月13日作出（2017）吉02民终400号民事裁定书，裁定松花江典当行按自动撤回上诉处理。华业公司在（2015）昌民一初字第2018号民事判决书发生法律效力后，以松花江典当行、黄彦等人实际未向华业公司交纳购房房款为由，向本院起诉，要求撤销与黄彦等人签订的房屋买卖合同。本院作出（2016）吉0202民初2594号民事判决，驳回了华业公司的诉讼请求。华业公司遂向黄彦等人发出解除房屋买卖合同通知，要求解除房屋买卖合同未果，遂再次来院起诉。认定上述事实的证据有，双方当事人的当庭陈述及原告华业公司吉林市昌邑区人民法院（2015）昌民一初字第2018号民事判决书、吉林市昌邑区人民法院（2016）吉0202民初2694号民事判决书、原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、通知、《通知书》及EMS快递单、江城晚报及其公告、2015年9月15日华业公司与松花江典当行签订的包括涉案房屋在内的5套房及地下车位作价690余万元抵偿给松花江典当行的房屋买卖合同及被告黄彦提交的商品房买卖合同、收款收据、不动产房票、吉林市房屋信息查询单、吉林市昌邑区人民法院（2016）吉0202民初2694号民事判决书等。本院认为：原告华业公司与被告松花江典当行、田丽萍、肖海燕、李梦多、黄彥、李凤云之间的房屋买卖合同纠纷一案，已于2017年6月26日作出民事判决书，在该案中华业公司系主张撤销与其他被告之间的房屋买卖合同法律关系，本案系解除房屋买卖合同法律关系。本案与该案之间系不同的法律关系。因此，在庭审中黄彦提出的应适用一事不再理原则及已超过诉讼时效的抗辩意见，不予采信。在庭审中查明，黄彦系基于华业公司与松花江典当行之间的房屋抵债合同，其本人又与松花江典当行之间存在着合法的借贷关系才与华业公司签订的房屋买卖合同。至此，华业公司与松花江典当行之间，松花江典当行与黄彦之间对应的房价款部分债务抵销。经与松花江典当行、华业公司协商一致的情况下，最终华业公司与黄彦签订了房屋买卖合同并出具了不动产发票。即黄彦实际上是向华业公司支付了购买房屋的合理对价，取得了该案涉房屋的相关权益。由此可以认定，黄彦在本案商品房买卖合同中仅享有权益而不负担义务。在履行合同过程中黄彦系善意有偿取得且无过错。因此，华业公司与松花江典当行及华业公司与黄彦签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，均为有效合同，各方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。故此，在本案中不存在解除案涉商品房买卖合同的条件。即华业公司的诉讼请求，本院不予支持。关于黄彦主张的反诉请求。黄彦与华业公司之间签订的商品房买卖合同，系合法有效，且已经具备了交付条件。在该合同中，黄彦按照约定已经一次性支付了购房款，并双方约定在2015年12月31日前应当交付房屋，但至今尚未交付，属于华业公司违约，应当继续履行合同义务并承担违约责任。黄彦按照双方签订的商品房买卖合同第十二条第一款第一项第⑴目“逾期在360日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”的规定主张违约金，系双方当事人的约定，应从其约定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，第六十条、第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：吉林华业房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即将坐落于吉林市昌邑区华业国际城9号楼1单元29层xx号房屋交付给黄彦，并协助办理入户手续；二、吉林华业房地产开发有限公司自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止，以购房款527250元为基数，按每日万分之一的标准向黄彦支付违约金。三、驳回吉林华业房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元、反诉费4752元，合计4852元，由吉林华业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  南相禄二〇一八年四月十八日书记员  李 晓