福建省龙岩市新罗区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0802执异83号
异议人（申请执行人）龙岩市龙津信用担保有限公司，住所地福建龙州工业园创业园A幢12层，组织机构代码：75135468-6。
法定代表人叶庆华，总经理。
委托代理人范玉春、李胜荣，福建挺秀律师事务所律师。
申请执行人张国欣，男，1974年4月27日出生，汉族，住福州市晋安区。
委托代理人谢小岩、邱方昭，福建岩风律师事务所律师。
申请执行人福建龙台融资担保有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂街道华莲路53号青年创业大厦J#楼808号，组织机构代码:56731988-0。
法定代表人陈振洲，董事长。
委托代理人林远兆，福建同荣仁律师事务所律师。
申请执行人赖金树，男，1960年6月24日出生，汉族，居民，住莆田市涵江区。
申请执行人邹恒，男，1973年3月11日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
被执行人福建港华照明装备有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区工业西路68号(福建龙州工业园区高新区A-06-4地块1号厂房)，组织机构代码：58753020-2。
法定代表人赖开梁，董事长。
被执行人福建省长天节能照明有限公司，住所地福建省龙岩市工业西路68号龙州工业园区高新区，组织机构代码：66928889-4。
法定代表人谭凤珍，总经理。
被执行人龙岩市龙达泵业制造有限公司，住所地福建省龙岩市工业西路68号（福建龙州工业园区江山公路边5-4-2地），组织机构代码：67191687-X。
法定代表人林文新，董事长。
委托代理人倪淑萍，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。
被执行人刘琴，女，1989年3月13日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。
委托代理人郑思，福建岩风律师事务所律师。
被执行人李冬秀，女，1979年10月6日出生，汉族，居民，住福建省上杭县。
被执行人廖禄华，女，1967年2月21日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。
被执行人李庆忠，男，1960年5月25日出生，汉族，台湾居民，住福建省龙岩市。
被执行人谭凤珍，女，1946年6月18日出生，汉族，香港居民，住福建省龙岩市（福建省长天节能照明有限公司宿舍）。
被执行人陈增祥，男，1963年8月1日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。
被执行人赖开梁，男，1982年12月15日出生，汉族，居民，住福建。
被执行人李志红，女，1986年7月3日出生，汉族，居民，住福建省上杭县。
被执行人刘添生，男，1975年8月13日出生，汉族，居民，住福建省永定县。
被执行人林文新，男，1968年6月15日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。
被执行人李建军，男，1967年5月22日出生，汉族，福建方圆智科电子股份有限公司董事长，住龙岩市新罗区。
被执行人福建方圆智科电子股份有限公司，住所地龙岩市新罗区工业西路68号（福建龙州工业园核心区2-20-1号龙岩软件园），组织机构代码:67847473-6。
法定代表人李建军，董事长。
本院在执行(2016)闽0802执3510号申请执行人龙岩市龙津信用担保有限公司（以下简称龙津担保公司）与被执行人福建港华照明装备有限公司、福建省长天节能照明有限公司、龙岩市龙达泵业制造有限公司（以下简称龙达泵业公司）、刘琴、李冬秀、廖禄华、陈增祥、李庆忠、谭凤珍、赖开梁、李志红、刘添生、林文新追偿权纠纷等涉及龙岩市龙达泵业制造有限公司作为被执行人的5件系列案件（各系列案件案号及当事人详见附件一）过程中，于2017年6月12日作出拍卖通知书，决定带租拍卖被执行人龙达泵业公司的土地及厂房、办公楼。申请执行人龙津担保公司对此提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人龙津担保公司称：一、各承租人与出租人龙岩市龙达泵业制造有限公司之间签订的《租赁合同》、《补充协议书》等，真实性可疑，应该是各承租人将与出租人龙达泵业公司的债权债务转化为以租抵债，理由如下：1、租赁期间过长，2、租金的支付方式均为一次性付清承租期间的所有租赁，不符合常理，贵院应要求被执行人龙岩市龙达泵业制造有限公司提供租金支付的账户交易流水，如无，则该租赁合同不应构成“买卖不破租赁”。二、带租约拍卖，将导致被执行人龙岩市龙达泵业制造有限公司资产不易变卖处置，资产价值过低，无法偿清债务人的全部债务，给债权人造成不必要的损失。综上，我司不同意对被执行人龙岩市龙达泵业制造有限公司资产（厂房、土地和机器设备）进行带租约拍卖。
本院经书面审查查明：被执行人龙达泵业公司坐落于新罗区西陂镇赤坑村、黄竹坑村（江山公路东侧）土地[土地证号：龙国用（2010）第2001**号]上有建筑三处，即机械加工车间1-2层（房产证号：龙房权证字第××号；建筑面积：3344.35平方米；另有一夹层面积：117.69平方米）、办公研发楼（房产证号：龙房权证字第××号；建筑面积：1745.97平方米）、车间（尚未办理产权证，面积2736平方米）。
被执行人林文新向申请执行人张国欣借款本金590万元，以被执行人龙达泵业公司所有的位于龙岩市新罗区西陂街道福建龙州工业园江龙路9号机械加工车间1-2层（房产证号：龙房权证字第××号）作为抵押物，2014年11月18日办理了抵押登记。被执行人龙达泵业公司向申请执行人邹恒借款1000万元，以被执行人龙达泵业公司所有的位于龙岩市新罗区西陂街道福建龙州工业园江龙路9号办公研发楼（房产证号：龙房权证字第××号）作为抵押物，2015年4月17日办理了抵押登记。
本院于2015年9月12日以（2015）龙新民初字第7042-1号民事裁定书，查封被执行人龙达泵业公司所有的位于龙岩市新罗区西陂街道福建龙州工业园江龙路9号办公研发楼（房产证号：龙房权证字第××号），并于2016年3月3日以（2015）龙新执字第3914号执行裁定书，轮侯查封上述房产。
本院于2016年3月3日以（2015）龙新执字第3914号执行裁定书，查封被执行人龙达泵业公司所有的位于龙岩市新罗区西陂街道福建龙州工业园江龙路9号机械加工车间1-2层（房产证号：龙房权证字第××号），并于2016年9月27日以（2016）闽0802执3510号执行裁定书，轮侯查封上述房产。
本院于2016年9月21日以（2016）闽0802执3510号之一执行裁定书，查封被执行人龙达泵业公司坐落于新罗区西陂镇赤坑村、黄竹坑村（江山公路东侧）土地[土地证号：龙国用（2010）第2001**号]，并于2016年9月27日以（2016）闽0802执3510号执行裁定书，轮侯查封上述土地。
执行中，2016年1月15日，被执行人龙达泵业公司向本院提供前述三处房产租赁合同、补充协议书复印件，主要内容：1、2012年5月1日，林文新与廖开国签订《租赁合同》一份，约定：将机械加工车间1-2层（房产证号：龙房权证字第××号）二楼整层及一楼东面221平方米面积出租给廖开国；租赁期限自2012年5月1日至2015年4月30日止；2012年5月1日至2015年4月30日，二层租金每月10000元、一楼每月2000元，2015年5月1日起按每年总价8%递增；租金每月5日前交付等。2015年4月1日，龙达泵业公司与龙岩市旺旺门业有限公司签订《补充协议书》，约定对上述《租赁合同》的部分条款进行变更，主要包括，出租期限变更为至2022年3月31日止；租金变更为自2015年4月1日起至2022年3月31日止每年86000元；2015年4月1日起至2022年3月31日的租金602000元一次性支付等。2、2015年3月30日，龙达泵业公司与白俊峰签订《租赁合同》一份，约定：将机械加工车间1-2层一楼整层（1436.05平方米）出租给白俊峰；出租期限自2015年3月26日起至2022年3月25日止；租金为每年7万元，总42万元，一次性支付。3、2015年3月30日，龙达泵业公司与白俊峰还签订《租赁合同》一份，约定：将办公研发楼一层到五层出租给白俊峰；出租期限自2015年3月26日起至2022年3月25日止；租金每年4万元，总计60万元，一次性支付。4、2012年8月30日，龙达泵业公司与龙岩市立龙钢结构工程有限公司签订《租赁合同》一份，约定：将龙达泵业公司北面车间一栋共计2700平方米出租给龙岩市立龙钢结构工程有限公司；出租期限自2012年9月1日起至2018年8月30日止；租金每月27000元，按每年总价8%递增。2015年4月1日，双方签订《补充协议书》一份，约定对上述《租赁合同》的部分条款进行变更，主要包括，出租期限变更为至2020年3月31日止；租金变更为每年18万元；租金总计90万元，一次性支付。
本院于2017年6月12日作出（2016）闽0802执3510号拍卖通知书，通知：本院带租拍卖被执行人龙达泵业公司的土地及厂房、办公楼（若有异议可在接到本通知书五日内书面向本院提出）。接到该通知书后，申请执行人福建龙台融资担保有限公司、邹恒、张国欣，被执行人龙达泵业公司均表示同意带租拍卖；申请执行人龙岩市龙津信用担保有限公司提出本案执行异议。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。根据该条规定，承租人在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用不动产的，租赁关系在有效期内对不动产的买受人继续有效。本案争议之处即在于房产查封时是否存在真实的租赁关系。从本案证据来看，仅有被执行人龙达泵业公司提供的未与合同原件核实的相关房产租赁合同的复印件，而且本案也没有租金支付凭证相互映证，租赁合同真实性无法确认，无法证明在涉案房产上存在真实的租赁关系。为此，本院不确认在涉案房地产查封时存在房产租赁关系。综上，本院作出的带租赁合同拍卖龙达泵业公司名下土地及厂房、办公楼的拍卖通知书依据不足，依法应予以撤销。异议人所提异议理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第三十一条第一款之规定，裁定如下：
撤销本院作出的（2016）闽0802执3510号拍卖通知书，即撤销带租拍卖被执行人龙达泵业公司的土地及厂房、办公楼的决定。
当事人对本裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向龙岩市中级人民法院申请复议。
审判长 陈 进
审判员 林 爱 芸
审判员 谢 文 聪
二〇一七年十月二十五日
书记员 王燕文（代）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
，裁定变更相关执行行为。（四）异
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。