辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽04民终1882号
上诉人（原审被告）：李超。
委托诉讼代理人：纪纯伟，辽宁纯伟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张盛海。
上诉人李超与被上诉人张盛海房屋租赁合同纠纷一案，不服新宾满族自治县人民法院（2017）辽0422民初873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人李超的委托诉讼代理人纪纯伟，被上诉人张盛海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李超上诉请求：撤销一审判决，改判李超承担违约金32400元。事实和理由：2016年11月22日，李超已经通过手机短信通知张盛海终止合同并告知其已经腾出房屋。后张盛海在房屋悬挂了租售广告。李超的违约责任应当以年租金108000元的30%计算是公正的。一审法院判令李超承担一个年度租金108000元的违约责任不当。
张盛海辩称：李超的行为构成根本违约，一审法院认定违约金数额系依据双方签订的合同。为尽力减少损失，张盛海悬挂租售广告，但房屋未能租售出去，张盛海的损失巨大。双方约定合同履行期限是八年，但是李超仅履行了两年，合同剩余期限的利益损失就达到六十余万元，李超提出按照一个年度租金的30%计算违约金没有法律依据。
一审法院查明：李超于2013年12月13日起开始承租张盛海所有的、坐落于新宾满族自治县南杂木镇建设社区《紫金帝国歌厅》房屋。2014年9月21日，张盛海与李超签订书面《房屋租赁合同》，双方约定：“租赁期限从2013年12月13日至2021年12月30日；2013年至2015年租金108000元，两年以后（2016年）房屋租金随行就市另行商议涨价幅度（每次涨价幅度原则不超过去年租金的20%）；租赁期间承租方经出租方同意可以外兑，但不可提前退租，否则承担下一年房屋租金额度的违约赔偿责任；承租方必须按期（每年11月13日）支付房租，超期每日按年租金的20%支付违约金，拖欠租金超过一个月，出租方有权收回房屋设备”。合同签订后，李超按108000元交纳了两年的房屋租金，2016年至2017年度租金没有如约交纳。2016年11月22日，李超以“经营不下去”为由通过移动电话发短信通知张盛海终止履行房屋租赁合同，并告知其已腾出房屋可对外另寻租户，张盛海未同意终止履行合同。但于此后在诉争房屋上悬挂了租售广告。同时查明，张盛海于2011年11月13日为原承租人（李超的前手承租人）出具收条一份，其上载明：“兹收到合同抵押金壹万元整，合同到期后返还”。该收条现由李超持有。
一审法院认为，张盛海与李超签订的《房屋租赁合同》系在平等、自愿的基础上订立，意思表示真实，故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，应确认该合同有效。本案因李超单方解除合同引发争议，双方争议的焦点主要有五：一、房屋租赁合同终止的日期及李超是否构成违约；二、张盛海损失的计算依据及应确认的具体数额；三、李超应否给付2016年至2017年度的房屋租金；四、赔偿损失与逾期交付租金利息可否并罚；五、租赁抵押金可否在赔偿金中抵扣。
一、关于房屋租赁合同终止的日期及李超是否构成违约。李超于2016年11月22日通过移动电话发短信告知张盛海终止房屋租赁合同并已腾出房屋，系李超明确表示不履行合同义务，张盛海虽不同意，但合同已处于不能履行状态，双方订立合同的目的均已不能实现，合同履行已实际终止。故本案诉争合同的终止日期应为2016年11月22日。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案，张盛海与李超约定的合同履行期限为8年，依照上述法律规定李超与张盛海未协商一致不得单方解除合同，由于李超在合同约定的履行期限内擅自解除合同，故其行为构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条之规定及双方签订的《房屋租赁合同》的约定，李超应承担违约责任。二、关于张盛海损失的计算依据及应确认的具体数额。依据《房屋租赁合同》关于“租金的涨幅应由双方协商确定”之规定，2016年至2017年度的房屋租金如有涨幅，张盛海应与李超协商确定。由于张盛海未与李超就此协商，故张盛海主张该年度租金按上浮后的129,600.00元计算没有事实和法律依据，该年度房屋租金仍应按108,000.00元计算。《房屋租赁合同》规定，“一方提前退租，应承担下一年房屋租金额度的违约赔偿责任”。依此条款可知：一、双方约定的违约赔偿限额为“下一年房屋租金”；二、“下一年房屋租金”应视为《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的“违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。同时考虑张盛海为避免损失在李超退租后招租未果，故张盛海的实际损失应为108000元。三、关于李超应否给付2016年至2017年度的房屋租金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案，房屋租赁合同已在2016年至2017年度履行期前解除，事实上李超也并未占有使用房屋，故依照上述法律规定，李超只应承担违约赔偿责任，租金一项应终止履行。四、关于赔偿损失与逾期交付租金利息可否并罚。一审法院认为，一方面，逾期交付租金的违约责任是针对合同履行过程中的罚则，不是合同解除后纠纷的解决条款，且在合同解除后李超不再负有交纳租金之义务，不能基于该租金产生利息；另一方面，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失”之规定，李超依法只应赔偿因违约给张盛海造成的实际损失，而本案要求李超在合同解除后承担租金利息并无合同约定，同时也不符合法律规定，故本案中赔偿损失与逾期交付租金利息不能并罚。五、关于租赁抵押金可否在赔偿金中抵扣。张盛海于2011年11月13日收取原承租人租赁抵押金1万元并为此出具《收条》承诺合同到期后返还。由于李超承租后向原承租人支付了该抵押金，该收条现由其持有，据此应确认李超对此取得了相应债权。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，“当事人互负到期债务，该债务的种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”。本案，1.上述张盛海对李超所负债务不属于依照法律规定或按照合同性质不得抵销之债务；2.本案审理过程中，李超当庭主张该债务在违约赔偿金中抵扣。故李超请求符合上述法律规定，一审法院对此应予支持。对于李超主张按年租金108000元的30%以下承担违约责任，系其对有关法律条款及司法解释理解错误，故一审法院不予支持。对于张盛海主张的其他诉讼请求，法律依据不足，故亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条第二款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、解除张盛海与李超签订的房屋租赁合同；二、李超给付张盛海违约金108000元，扣除张盛海应返还李超的租赁抵押金10000元，李超实际向张盛海支付98000元，此款于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回张盛海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4696元，减半收取2348元，张盛海负担1174元，李超负担1174元。
各方当事人未向本院提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审主要争议焦点为一审法院认定的违约金数额是否妥当。李超通过电话短信方式向张盛海表示不再履行合同并腾退房屋，属单方违约行为，其应当承担相应的违约金。双方签订的《房屋租赁合同》约定的违约金数额为下一年度的房屋租金，因没有证据证明双方曾另行协商过下一年度租金数额，庭审中张盛海自认没有涨租金，故一审法院认定违约金数额为108000元有合同依据。双方签订的《房屋租赁合同》尚有六年未履行，因李超明确表示不再履行合同，双方无法再另行协商后六年租金数额。按现年租金计算，108000元未超出未履行部分的30%。李超提出的按照不超过一个年度租金的30%计算违约金的主张没有法律依据，一审法院不予采纳并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1440元，由李超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩强& # xB;
审 判 员 王宏凯
代理审判员 王 雪
二〇一八年二月十一日
书 记 员 姜 霞