浙江省绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0603民初5776号
原告（申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司绍兴柯桥支行，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道湖西路228号轻纺大厦B楼,统一社会信用代码：913306216912808806。
负责人：傅金雷，支行行长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：王旭亮，浙江龙山律师事务所律师。
被告（执行案外人）：绍兴柯桥ＸＸ纺织厂，经营地绍兴市柯桥区平水镇平阳村，注册号：330621606015137。
经营业主：李ＸＸ，男，1969年11月13日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。
被告（被执行人）：绍兴凯欧纺织有限公司，住所地绍兴市柯桥区平水镇西湖桥村工业集聚区，统一社会信用代码：330600400004158。
法定代表人：许伟康。
原告上海浦东发展银行股份有限公司绍兴柯桥支行（以下简称浦发银行柯桥支行）诉被告绍兴柯桥ＸＸ纺织厂（以下简称ＸＸ纺织厂）、绍兴凯欧纺织有限公司（以下简称凯欧公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年7月6日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员刁学伟担任审判长，与代理审判员孔宏伟、人民陪审员周正羊组成合议庭，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告浦发银行柯桥支行委托代理人王旭亮、被告ＸＸ纺织厂经营业主李ＸＸ到庭参加诉讼。被告凯欧公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浦发银行柯桥支行诉称，绍兴市柯桥区人民法院于2015年8月18日就浦发银行柯桥支行诉凯欧公司、许伟康、周蓉蓉金融借款合同纠纷一案作出的（2015）绍柯商初字第2147号民事判决，确定浦发银行柯桥支行在最高主债权余额人民币800万元范围内就凯欧公司提供的绍县房地产（2014）第0994号抵押登记证明书项下抵押物以法定程序优先受偿。该判决生效后，因各被告未履行判决确定的法律义务，故原告向法院申请强制执行。法院立案执行后，拟对涉案房产进行处置。被告ＸＸ纺织厂于2017年4月25日提出执行异议。经审查，绍兴市柯桥区人民法院于2017年6月27日作出（2017）浙0603执异39号执行裁定，裁定ＸＸ纺织厂提出的执行异议成立。原告认为，被告ＸＸ纺织厂的主张并非事实，提供证据不足，无法证明租赁成立时间早于抵押登记时间，理由如下：一、原告与被告凯欧公司在签订《最高额抵押合同》时，凯欧公司已出具未出租声明，可以证明当时涉案抵押物并未出租；同时，双方就抵押物办理了抵押登记，具有公示效力。二、被告ＸＸ纺织厂提供的租房协议和收款收据虽然形式上可以证明租赁关系成立于2014年1月25日，但原告认为其签署时间容易伪造，难以据此认定租赁成立的真实时间。三、被告ＸＸ纺织厂在签订租房协议之前，于2014年1月17日将其所称的第一笔房租与保证金共计16万元汇入被告凯欧公司前法定代表人陆银辉账户，原告认为该笔汇款系双方个人之间的交易资金，与被告凯欧公司无关，不能证明租金的支付情况。四、租房协议第三条约定“租金每年支付一次，在每年12月28日前付清下一年度租金，甲方提供租金发票。”但被告ＸＸ纺织厂并未提交相应的租金发票，不能有效证明其自始支付了租金。五、被告ＸＸ纺织厂提供的数份电费发票，其最早的一份时间为2014年5月27日，不能据此证明租赁合同成立时间早于抵押登记时间。综上所述，原告认为，被告ＸＸ纺织厂提交的证据不能从实质上证明租赁关系真实存在；即使租赁关系真实，其成立时间也晚于原告办理抵押登记的时间，其租赁权不能对抗原告的抵押权。故原告向法院提起诉讼，请求法院涤除涉案抵押物上租赁权并对抵押物实施不带租执行，本案的诉讼费用由被告承担。
被告ＸＸ纺织厂答辩称，一、原告在与被告凯欧公司签订《最高额抵押合同》时，未实地考察询问相关厂房的租赁情况，对被告凯欧公司出具的未出租声明原告也未进行核实。二、对于原告主张的租房协议等签署时间难以认定，被告ＸＸ纺织厂是先与凯欧公司谈好租赁协议，再向绍兴纺织机械集团有限公司购买机器的，相关的销售合同可以佐证租房协议签订的时间。三、对原告主张的16万元系个人之间的交易资金，被告认为法律并未规定不能将租金款转账给个人。被告ＸＸ纺织厂在签订租房协议之前将租金及保证金转账给凯欧公司的前法定代表人陆银辉，是因为陆银辉在将凯欧公司转让给许伟康时，许伟康未全款支付转让金，被告ＸＸ纺织厂经许伟康同意后，才将租金及保证金支付给了陆银辉。除了与凯欧公司的租赁关系以外，被告ＸＸ纺织厂与许伟康、余丽红、陆银辉之间均无其他经济往来。四、对于租金发票，双方是出于节约成本的目的才没有开具。五、对原告主张最早的电费发票时间晚于抵押登记时间，被告认为用于生产的机器陆续到位，电费亦陆续产生，第一次交的电费是一段时间的累积。综上所述，根据《物权法》相关规定，被告ＸＸ纺织厂的租赁权应受到法律保护，优先于原告的抵押权。
被告凯欧公司未到庭参加诉讼，也未向法院提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。
原告浦发银行柯桥支行为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、（2015）绍柯商初字第2147号民事判决书复印件一份，证明原告所享有的债权和抵押权得到法院判决确认的事实；
2、（2017）浙0603执异39号执行裁定书一份，证明ＸＸ纺织厂提出执行异议的事实，并证明法院裁定的相关内容；
3、抵押登记证明书一份，证明原告办理抵押登记的时间是2014年3月27日；
4、抵押房产未出租声明一份，证明在办理抵押时，凯欧公司声明涉案抵押物未出租的事实；
对于原告提交的证据，被告ＸＸ纺织厂质证认为：对证据1、2、3的三性均无异议。对证据4的形式真实性没有异议，但原告并未向被告ＸＸ纺织厂核实该份声明，涉案房产实际租赁的时间早于该份声明出具的时间。
被告ＸＸ纺织厂为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据：
5、租房协议一份，证明涉案房屋租赁合同签订的时间为2014年1月25日，合同约定租赁开始时间为2014年2月1日;
6、凯欧公司出具的租金收款收据复印件五份，证明ＸＸ纺织厂按约向凯欧公司支付房租。
7、凯欧公司出具的水电费收款收据复印件一组；
8、水电费发票复印件一组；
9、中国农业银行转账明细复印件一份；
证据7、8、9共同证明ＸＸ纺织厂向凯欧公司支付租赁厂房水电费的情况；
10、凯欧公司向ＸＸ纺织厂出具的收取水电费的通知单一组，证明凯欧公司向ＸＸ纺织厂收取水电费的情况；
11、中国农业银行交易明细清单一份，证明在2014年1月17日，ＸＸ纺织厂向凯欧公司支付1万元的保证金和第一年的租金15万元;
12、销售合同一份，证明被告ＸＸ纺织厂购买的机器设备陆续到位，从而证明电费陆续产生。
对被告ＸＸ纺织厂提交的证据，原告质证认为，对证据5、6、7形式真实性没有异议，但被告应当提供其他证据佐证租房协议以及收款收据的实质真实性；对证据8真实性没有异议，但最早的一份时间为2014年5月27日，不能证明租赁合同成立时间早于抵押登记时间；对证据9真实性没有异议，但该证据只能证明李ＸＸ与许伟康、余丽红个人之间存在款项往来，与本案无关，并不能证明ＸＸ纺织厂支付水电费的情况；对证据10三性均有异议，该组通知单记载的内容无签字或盖章，部分也没有落款时间，不具有证明效力；对证据11的真实性没有异议，但该笔款项的汇款时间早于租房协议签订时间，且收款人为凯欧公司原法定代表人，故该证据不能达到原告的证明目的；对证据12的真实性没有异议，但对关联性有异议，且无法证明该合同的实际履行情况。
被告凯欧公司未到庭参加诉讼，也未向法院提交证据材料，视为放弃相应的举证和质证权利。
根据以上举证、质证，本院认证如下：原告提交的证据1、2、3、4，被告对其真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院确认其证明力；被告提交的证据5、6、7、8、9、11、12，原告对其真实性均无异议，且与本案具有关联性，可以形成完整的证据链，本院确认其证明力；证据10，原告对其三性均有异议，且不具备证据的形式要件，不能作为本案的定案依据。
根据以上证据分析及当事人当庭陈述，本院确认以下事实：
2014年3月27日，原告浦发银行柯桥支行与被告凯欧公司签订了编号为2D8508201400000019号《最高额抵押合同》，合同约定凯欧公司将其所有的位于绍兴市柯桥区平水镇西湖桥村的6516平方米国有土地使用权及地上房屋建筑面积4270.79平方米，为其与原告在2014年3月27日起至2016年3月27日止的期间内在人民币800万元的债权余额内办理各类融资业务所产生的债务提供抵押担保。同日，凯欧公司向浦发银行柯桥支行出具一份抵押房产未出租声明，并办理了抵押登记手续（抵押登记证明书编号为绍县房地产2014第0994号）。后因凯欧公司未按约归还借款本息，浦发银行柯桥支行于2015年6月12日向本院起诉。本院立案受理后，根据原告申请依法作出（2015）绍柯商初字第2147号财产保全民事裁定，并已执行。2015年8月18日，本院作出（2015）绍柯商初字第2147号民事判决，确定浦发银行柯桥支行在债权余额人民币800万元范围内就凯欧公司提供的上述抵押房地产依法定程序优先受偿。判决生效后，各义务人未能自觉履行义务。本院依浦发银行柯桥支行申请立案执行，拟对案涉抵押房屋进行处置。ＸＸ纺织厂于2017年4月25日向本院提出执行异议。经审查，本院于2017年6月27日作出（2017）浙0603执异39号执行裁定书，裁定ＸＸ纺织厂提出的执行异议成立，其与凯欧公司于2014年1月25日签订的租房协议合法有效，ＸＸ纺织厂有权在租赁期内（2014年2月1日起至2024年1月31日止）阻止向受让人移交涉案房产。浦发银行柯桥支不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉。
另查明，被告ＸＸ纺织厂与凯欧公司于2014年1月25日签订租房协议一份，约定凯欧公司将公司内东首钢结构厂房出租给ＸＸ纺织厂，建筑面积1500平方米，同时约定租赁期限、租金及支付方式、水电等费用的交纳方式，以及其他事项。租房协议签订后，ＸＸ纺织厂在涉案厂房内进行生产经营，并按约支付租金及水电费，租金已支付至2017年6月。同时查明，原租赁面积为1500平方米，后因部分违章建筑被拆除，现租赁面积约为1000平方米。
本院认为，被告凯欧公司虽在办理抵押登记时向原告浦发银行柯桥支行出具一份抵押房产未出租声明，但该声明仅为凯欧公司所作出的承诺，不能仅凭该声明判断涉案房产的实际租赁情况。被告ＸＸ纺织厂与凯欧公司于2014年1月25日签订的租房协议双方当事人主体适格，权利义务明确，未违反法律禁止性规定，且有银行交易明细以及凯欧公司出具的租金收款收据加以佐证，符合民事证据规则高度盖然性的要求，可以证明租赁合同真实有效，且签订于涉案房产抵押登记之前。同时，被告ＸＸ纺织厂提交的水电费发票及收款收据、转账记录、销售合同之间相互印证，形成完整的证据链，可以证明ＸＸ纺织厂在涉案房产抵押之前已经占有且至今占有涉案房产。故依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定：“【抵押权和租赁权关系】订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”被告ＸＸ纺织厂的租赁权可以对抗原告享有的抵押权，在法院执行过程中应予保护，即被告ＸＸ纺织厂有权在租赁期内阻止向受让人移交涉案房产。在案外人ＸＸ纺织厂已尽到举证责任的情况下，原告浦发银行柯桥支行并未提供相反证据证明ＸＸ纺织厂与凯欧公司签订的租赁合同为虚假或签订于抵押登记之后，也未提供相反证据证明ＸＸ纺织厂并未在涉案房产抵押之前已经占有且至今占有涉案房产，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。被告凯欧公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的质证、抗辩权利，并自行承担相应的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款之规定，判决如下：
驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司绍兴柯桥支行的诉讼请求。
案件受理费14,250元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 刁学伟
代理审判员 孔宏伟
人民陪审员 周正羊
二〇一七年八月二十九日
书 记 员 徐栋飞
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条【抵押权和租赁权关系】订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。