中华人民共和国
北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第04345号
上诉人（原审被告、反诉原告）冒荔（MaoLi），女，1966年3月4日出生，大不列颠及北爱尔兰联合王国公民。
委托代理人杨文战，北京市中盾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）华明俊，男，1976年10月1日出生。
委托代理人扶宏强，北京德恒律师事务所律师。
原审第三人北京世邦信义房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街甲6号万通中心7层C-708。
法定代表人洪建焕，经理。
委托代理人张志胜，上海段和段（北京）律师事务所律师。
冒荔与华明俊、北京世邦信义房地产经纪有限公司（以下简称世邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院曾于2012年6月作出（2011）朝民初字第21820号民事判决，冒荔不服该判决上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院于2012年12月作出（2012）二中民终字第14842号民事裁定书，撤销原判决，发回重审。2013年12月，北京市朝阳区人民法院作出（2013）朝民初字第04839号民事判决，冒荔不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2011年3月，华明俊起诉至原审法院称：2010年11月17日，冒荔委托代理人陈×与我的代理人徐×通过世邦公司介绍就北京市朝阳区×房屋（以下称涉案房屋）签订了《房屋买卖合同》，总价款800万元，我按合同先后支付了定金120万元和首期房款120万元。合同约定剩余房款560万元以银行贷款支付，由世邦公司联系银行协助办理贷款。在我办理贷款过程中，冒荔代理人陈×不给予配合，拒绝提供银行所需的必要手续。我及代理人和世邦公司多次催要未果。2011年2月12日，陈×突然提出终止合同。双方于2011年2月19日进行面谈，商定继续履行合同，陈×答应第二天就去银行办理账户并尽快提供给世邦公司。但随后陈×即反悔，在世邦公司多次催促下至今都未提供收款账户，致使银行无法下达批贷文件，无法放款。此次面谈后冒荔及陈×拒绝再与我及其代理人、世邦公司进行任何沟通，并于2011年2月24日再次提出终止合同。此后经我及世邦公司催促，冒荔拒绝继续履行合同。故我诉至法院要求继续履行房屋买卖合同，冒荔协助我办理贷款和过户、交房手续，完成交易；冒荔按照合同约定以已付房款每日万分之五的标准支付迟延履行违约金（从2011年2月24日起支付至房屋过户并交付给华明俊之日止）。
冒荔答辩并反诉称：不同意继续履行合同，不同意华明俊的诉讼请求。华明俊在签约后长期不能取得银行贷款，也未按合同约定自筹款项支付余款。距签约过了两个多月，冒荔的代理人陈×催问时，华明俊和世邦公司既不给出明确承诺，也不说明贷款情况。在这种情况下，我有理由认为华明俊已严重违约，因此才提出解除合同。签约当天我即配合华明俊签署了向农业银行贷款的相关文件，但华明俊一直未说明向农业银行贷款的情况，也未提供向农业银行申请贷款的证据。根据合同附件五的约定，华明俊最多向两家银行申请贷款，此后就应自筹款项支付余款。但华明俊竟然向三家以上的银行申请贷款，说明其没有诚意履行合同。我是因为急需资金才出售房屋，华明俊未及时自筹款项支付房款给我造成了巨大损失。现我提起反诉要求解除双方签订的房屋买卖合同；购房款扣除定金120万元后可以退还给华明俊。
华明俊针对冒荔的反诉辩称：不同意冒荔的反诉请求。按合同约定我向贷款银行提交资料，银行何时批贷、批多少不是我能决定的。买卖合同第4条第3款约定，如买方的原因未能贷款，买方继续申请贷款，不是说买方只能向两家银行贷款。我在2010年底申请贷款，办理程序比较复杂。申请贷款的银行没有给我任何书面通知，我通过与陈×当面沟通，确定向建设银行申请贷款。当时冒荔的转委托代理人高×签署了向建设银行贷款的材料，但此后冒荔反悔，不提供建设银行收款账户。此前冒荔提供的收款账户都不是建设银行的，而建设银行贷款要求必须在该行开设收款账户。我们严格履行合同约定，没有任何违约行为，冒荔应承担违约责任。
世邦公司述称：同意华明俊的诉讼请求，不同意冒荔的反诉请求。同意继续履行合同，并配合双方办理有关手续。
原审法院经审理认为：华明俊与冒荔签订的《北京市存量房屋买卖居间合同》及网签合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。各方签订的《北京市存量房屋买卖居间合同》中虽约定了在买方申请贷款不足的情况下应补足余款，但该合同并未约定具体的付款期限。双方在此后签订并备案的网签合同中约定，买方贷款不足的情况下继续申请贷款直至贷款批准，但亦未明确约定付款期限。且从合同条款内容来看，亦未明确约定贷款次数以二次为限。在合同中未明确约定付款期限，亦未明确贷款次数的情况下，双方应各尽义务配合办理贷款手续，协商确立合理期限，无正当理由无权单方终止合同。
根据现有证据，华明俊在签订合同后，连续向多家银行申请银行贷款，无证据表明存在恶意拖延的情况。而在华明俊和世邦公司均要求冒荔配合提供建设银行贷款收款账户，且明确告知其只要提供建设银行收款账户3个工作日内即可批贷的情况下，冒荔仍明确表示拒绝履行配合义务，拒绝接受华明俊继续履行合同，造成合同中止履行至今，冒荔的行为已构成违约，其应对合同至今未能履行的后果承担责任。
华明俊要求冒荔继续履行合同并办理过户手续，交付房屋的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。冒荔要求解除买卖合同的反诉请求无事实和法律依据，法院不予支持。华明俊要求冒荔按照合同第7条约定标准支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，但考虑到华明俊尚未支付全部购房款，法院依据公平原则对本判决生效后十日之前的违约金数额依法酌定为十万元。
据此，原审法院于2013年12月判决：一、冒荔继续履行其与华明俊于2010年11月17日签订的《北京市存量房屋买卖居间合同》和2010年11月29日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，于判决生效后十日内将北京市朝阳区×房屋过户至华明俊名下并将该房屋交付给华明俊。华明俊于冒荔办理过户并交付房屋后当日向冒荔支付剩余房款五百六十万元；二、冒荔于判决生效后十日内向华明俊支付违约金，判决生效后十日内的违约金为十万元，之后的违约金按照已付房款二百四十万元的日万分之五计算，从判决生效十日后起计算至冒荔将北京市朝阳区×房屋过户至华明俊名下并交付给华明俊之日止；三、驳回华明俊的其他诉讼请求；四、驳回冒荔的全部反诉请求。如冒荔未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，冒荔不服，持原审答辩意见上诉至本院，请求撤销原判，依法改判驳回华明俊原审全部诉讼请求，支持其原审全部反诉请求。华明俊同意原判第一项，不同意第二项，但未上诉。世邦公司同意原判。
经审理查明：经世邦公司居间介绍，冒荔委托其代理人陈×与华明俊的代理人徐×于2010年11月17日签订《北京市存量房屋买卖居间合同》（以下简称存量房买卖合同），合同约定：冒荔将涉案房屋出售给华明俊，总价款800万元。该合同附件5”付款方式及期限”约定：买方应于2010年11月21日前向卖方支付定金120万元，于2010年11月24日前向卖方支付首期房款120万元；买方以银行按揭方式向银行申请560万元的贷款用于支付剩余房款，买方应于签订合同之日起5个工作日内向银行提交相关材料，签订贷款担保合同并支付相关费用；如银行通知补交材料，买方应在通知之日起5个工作日内补充完毕；若因买方原因造成贷款不足，买方应于接到通知之日起20个工作日内继续向其他银行申请贷款并办理相关手续，期间发生的相关费用由买方自行承担；如在上述工作日后买方仍无法取得银行足额批贷文件，则买方应于收到通知之日起10个工作日内将补足款直接付给卖方；如买方迟延支付贷款部分补足款，则此迟延付款违约责任同第7条逾期付款违约责任；买方所申请贷款由贷款银行支付至卖方指定账户。合同第7条约定，卖方未按合同约定的期限和条件办理权属过户手续、交付房屋、或其他合同约定之义务的，自合同约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，卖方按日计算向买方支付已付房价款万分之五的违约金；买方未按照合同约定时间付款，逾期超过10日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的10%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款。
2010年11月19日，陈×签订公证转委托书一份，转委托世邦公司工作人员高×将涉案房屋出售，转委托书主要约定：代为办理出售房屋网签合同、签署贷款相关文件、代缴房产交易税款、办理上述房产的所有权证等转移登记手续、代为支付房产转让各项费用、代为与物业部门及买受人交接房产、代签相关补充协议、代办房地产买卖其他相关事宜。对于受托期限内所履行各种手续及所引起的风险和责任均由委托人承担。委托书的有效期自即日至上述委托事项办理完毕之日止。
2010年11月29日，双方签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称网签合同），并对该合同进行了网签备案。该份合同第4条第（3）款约定：买方向中国农业银行申办抵押贷款，贷款金额为560万元，买方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为：（冒号后的内容有下划线）买方继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生及要发生的各项费用由买方自行负担。
合同签订后，华明俊先后向冒荔支付了定金120万元和首期房款120万元。
华明俊提交《深圳发展银行个人贷款面签确认书》、《贷款资金划转账户确认书》，欲证明因农业银行贷款迟迟未能审批，华明俊在世邦公司安排下于2011年1月17日向深发展银行申请贷款530万元。因贷款不足，其又向建设银行申请贷款，2011年2月16日，高×代冒荔在在建设银行的《贷款资金划转账户确认书》上卖房人处签字，同意华明俊继续向建设银行申请贷款，但冒荔未提供收款账户。世邦公司对华明俊提供的上述证据均予以认可。冒荔对华明俊提供证据不予认可，称冒荔在华明俊已申请两家银行贷款被拒绝的情况下，不可能同意华明俊向建设银行继续申请贷款，且仅凭华明俊提供的《贷款资金划转账户确认书》，不足以证明华明俊已向建设银行申请贷款，并获得批准。
华明俊提交世邦公司参与此单交易的业务员周×、易×与华明俊及冒荔代理人之间的往来电子邮件打印件为证。其中陈×于2011年2月12日发给周×的电子邮件有如下内容：我询问了律师，说我们的合同没有明确的规定付款期限，合同是不完整的，可视为无效；这份合同当时我看了，之所以当时没有提出付款期限的问题，是因为中介告诉我如果银行贷款不成，您可以全款现金购买；如果您愿意在2011年2月19日前付清全款，我们就继续交易，如果不能，我们就终止交易，并视合同无效。陈×于2011年2月24日发给周×的电子邮件有如下内容：我已通知买方2月19日为最后付款期限，但2月19日我仍然没有拿到余款，我当时明确告知希望买方在2月24日前给我答复，告诉我付款期限，看我是否可以同意，但今天我仍然没有拿到余款，也没有得到对方提出的确切的付款日期，因此我决定取消这个交易。冒荔对上述证据真实性予以认可。
华明俊申请世邦公司工作人员高×到庭作证，高×曾到庭两次。在2011年9月8日的陈述中，高×认可其为陈×的转委托代理人。法庭询问在深圳发展银行贷款金额不足的情况下，是否是高×同意向建设银行继续申请贷款。高×称：与我是否同意无关，我只是配合申请贷款。2013年10月13日，高×称其是陈×的转委托代理人，负责协助卖方办理贷款手续，其代陈×签署的贷款文件银行应该认可。买方申请贷款的第一个银行是农业银行，一开始农业银行没有明确答复，所以买方此后又向深发展银行申请贷款，在此之后农业银行答复称没有批560万元。2011年2月16日因为深圳发展银行批贷金额不足560万元，买方又向建设银行申请贷款。建设银行的《贷款资金划转账户确认书》是高×在卖方一栏签的字。当时需要陈×去建设银行做一个认证，但其经多次催促没有去，后陈×表示不出售房屋。我曾给陈×发函说贷款银行需要其提供相应收款账户。
华明俊申请周×出庭作证，冒荔在询问阶段提问：19日会面，当时沟通时买方告诉陈×准备到建设银行贷款还是已经在建设银行贷款。周×回答：是准备到建设银行贷款。
华明俊申请易×出庭作证，易×称冒荔在2月19日时同意继续履行合同；高×在公司负责签约、协助贷款和过户；建设银行没有批贷的原因是银行要求出卖人在本行开设银行账户，出卖人没有开。冒荔对易×出具证言的内容不予认可，称冒荔提出2月12日前付清余款，不可能再同意华明俊向建设银行申请贷款。
华明俊主张易×于2011年3月4日给陈×指定的朋友邮箱（lutl1952@163.com）发过电子邮件，有如下内容：买方要求继续履约，我有必要再次向您说明几个情况；北京市2月17日出台”京15条”，把过去的交易流程增加了审核购买资格的环节，需要5个工作日，第一批审核购买资格完毕是24日，而您给的答复期限是24日，买方需要到房管局了解情况，联系银行进行综合评估，因此他实在无法在24日给您想要的东西；关于银行贷款问题，19号上午您与买方见面时，我公司律师高×提供给您建行开户文件，那份文件您签署后只需要再提供一个帐号，帐号给我们以后银行3个工作日就能下书面文件了；关于时间问题，因为存量房屋交易流程缘故，我向您介绍过交易订约的原则，是否按照事先了解的流程办理，我预估基本上45个工作日能够办理完毕，因为需要银行配合，我和买方都会去催，尽量压缩时间，如果您认为时间还是过长，买方愿意想办法一切加急办理，但这不是政府部门的标准业务，所以现在不能给您明确时间，大概也就1个月左右吧，费用我们来出。冒荔对上述证据的质证意见为：没有收到该邮件，lutl1952@163.com邮箱并非双方往来信件的邮箱。华明俊及世邦信义公司就该邮箱为陈×指定邮箱未提供证据。
华明俊主张于2011年3月22日给陈×发送电子邮件（lutl1952@163.com），有如下内容：您迟迟未能提供建设银行收款账户，经世邦公司多次催要未果，导致交易已被耽误了一个多月，请务必在2011年3月25日前提供收款账户，之后银行将在3个工作日内下达批贷函。冒荔对上述证据的质证意见为：没有收到该邮件，lutl1952@163.com邮箱并非双方往来信件的邮箱。
冒荔为证实华明俊向农业银行申请贷款在长达两个多月时间内未得到拒绝通知明显不符合常理，提供了中国人民银行《个人住房贷款管理办法》，该办法要求经办行在收到贷款资料后，经初步审查符合贷款条件的同意受理，在1个工作日内安排调查部门进行贷前调查。调查部门2个工作日内完成贷前调查；，调查部门签署调查意见后送交贷款审查部门，审查部门在1个工作日内完成贷款审查，提出贷款额度、期限、利率、担保方式的建议或不能贷款的理由。贷款发放：从受理到贷款发放，在银行内部的运转时间不得超过5个工作日。
另查，冒荔于2011年10月1日将涉案房屋出租给了案外人杜×。
诉讼中，原审法院向农业银行宣武支行询问，其工作人员表示华明俊在2011年底就购买涉案房屋向该行申请贷款，后未批准，现银行没有留存此次申请的任何记录。经原审法院向建设银行丰台支行询问，其工作人员答复称2011年底该行尚未成立个人贷款部门，华明俊肯定不是在该行办理贷款业务，后经承办人询问，华明俊表示无法再提供当时是在建设银行哪个支行办理的贷款。另经原审庭审中拨打建设银行丰台支行个人信贷业务部工作电话，其工作人员表示该行从2000年开始即可以办理个人信贷业务，2011年底是可以办理个人信贷业务的。
经询，世邦公司对贷款的流程陈述依次为：网签；中介发放网签号；约主办银行的工作人员进行面签，面签时应该由申请人去，如出售人提交的包括房屋买卖合同、抵押贷款合同材料齐全，出售人可不参加面签；银行贷款批准后，需要提交贷款资金划转确认书（面签后）；贷款发放前由出售人去办理发放贷款银行的银行卡。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖居间合同》、网签合同、电子邮件打印件、证人证言、工作记录、双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据双方合同约定，华明俊向冒荔支付房屋余款560万元的方式是贷款支付，双方对于申请贷款的时间有明确约定：即签订合同之日起5个工作日及因买方原因造成贷款不足时，买方应于接到通知之日起20个工作日内继续向其他银行申请贷款。同时双方对在上述工作日后买方仍无法取得银行足额批贷文件的处理方式也进行了明确约定，即接到通知之日起10个工作日将补足款直接付给卖方。在此情况下，华明俊负有在约定期间内及时申请贷款，并在遭到两家贷款银行拒绝贷款通知后直接向冒荔支付剩余房款的义务。华明俊主张双方未约定具体付款时间，也未约定可以向几家银行贷款，与合同文义不符，其主张不应予以采纳。有关网签合同约定”买方继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生及要发生的各项费用由买方自行负担”一节，因网签合同的签订系为方便双方办理过户，该合同未对继续申请其他银行贷款的时间进行约束，并不能对抗双方签订的存量房买卖合同的内容，双方仍应按存量房买卖合同履行。根据现有证据，华明俊于2010年11月向农业银行申请贷款，长期未获批准，早已超过银行贷款审批的合理期限，其在2011年1月再次向深圳发展银行申请贷款，该行为可以认定华明俊对农业银行已不能批准贷款的情况知道或已经预见。2011年1月，华明俊向深圳发展银行贷款560万元再次被拒，此时，其应依照合同约定向冒荔直接支付购房款，现华明俊未能支付，其行为已构成违约，冒荔依据合同要求解除买卖合同关系，并由华明俊承担违约责任，符合法律规定，其诉讼请求应当予以支持。合同解除后，冒荔应将华明俊支付的购房款予以退还。有关冒荔要求退还款项时扣留华明俊支付的全部定金，该定金属于违约定金性质，考虑到本市房屋交易价格一直处于上涨状态；冒荔与华明俊就房屋买卖合同发生纠纷后，其于2011年10月将涉案房屋出租，合同未能履行给冒荔造成的损失数额有限；华明俊未能及时向冒荔支付购房余款亦源于其对合同文义理解的偏差。故本院将酌情确定冒荔退还款项的数额。
诉讼中，华明俊主张其向建设银行继续申请贷款符合双方合同约定，由于冒荔不予配合才最终导致无法取得贷款。本院认为：1.该行为即使存在亦发生在华明俊被农业银行、深圳发展银行拒绝贷款之后，此时其向其他银行申请贷款已不符合双方合同的约定；2.现华明俊用于支持冒荔同意其继续向建设银行贷款及华明俊已向建设银行申请贷款的证据全部来源于世邦公司相关经办人的证人证言及填写的材料，考虑到世邦公司虽系双方交易的居间人，但其工作人员同时具有华明俊贷款代办人、冒荔转委托人等多重身份，且合同能否继续履行与其有利益关系，其履职行为是否恰当还有可能关系到责任承担问题，故该公司相关人员的证人证言不能作为单独认定事实的依据。华明俊除上述证据外，并无其他有效证据辅证其已到建设银行办理了申请贷款手续并初步获得审批的主张，故本院不予采信；3.根据常识，即使需要冒荔在建设银行开设账户以收取房款，亦应发生在华明俊贷款获得批准之后，故华明俊主张因冒荔未提供账户致使其未完成贷款，缺乏依据。
综上，原审判决错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第04839号民事判决；
二、解除冒荔（MaoLi）与华明俊于二○一○年十一月十七日签订的《北京市存量房屋买卖居间合同》和二○一○年十一月二十九日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；
三、冒荔（MaoLi）于本判决生效之日起十日内退还华明俊款项二百三十万元；
四、驳回华明俊的全部诉讼请求；
五、驳回冒荔的其他反诉请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1542元、财产保全费5000元，由华明俊负担（已交纳），反诉案件受理费7800元，由冒荔负担6650元（已交纳），由华明俊负担1150元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费9342元，由冒荔负担6650元（已交纳），由华明俊负担2692元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 闫 慧
代理审判员 贾 旭
二〇一四年四月十八日
书 记 员 周艳雯