北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第8988号
原告白文华，男，1984年12月31日出生。
原告巢东蕊，女，1985年10月11日出生。
二原告委托代理人崔学铭，天津民合律师事务所律师。
被告贾丽华，女，1969年4月20日出生。
原告白文华、巢东蕊与被告贾丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员马建庆担任审判长、人民陪审员董玲、关燕霞参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告白文华、巢东蕊及委托代理人崔学铭，被告贾丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告白文华、巢东蕊诉称：2014年4月至5月期间，二原告（系夫妻关系）通过北京市链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）以135万元的价格购买被告的位于X市X区X镇X西里X号楼X—X号房产（以下简称：301号房屋）。2014年4月6日原告、被告双方签订《买卖定金协议书》，并于当日以银行转账形式向被告支付了3万元定金。2014年4月8日原告、被告双方签订《房屋买卖合同》及《补充协议》；2014年4月29日，双方通过中介打印并当面签订了合同编号为C875785《存量房买卖合同》。而后原告、被告、链家地产、光大银行四方签订《存量房客户交易结算资金监管协议书》，各方均同意由光大银行对51万元购房首付款进行监管，协议签订后，原告如约将51万元购房首付款转到资金监管账户，同时支付刷卡费80元。当日，原告在中介的协助下办理了住房公积金贷款的初审。2014年5月7日原告通过公积金贷款的复审，并向公积金管理中心缴纳了1500元的评估费及2352元的担保费。2014年5月9日原告与北京市大兴区供暖中心签订了《北京市居民供热采暖合同》，预交了下一年度供暖费1112.83元。当日原告又向地税部门缴纳了购房契税1万元，向建委缴纳了756元土地出让金。2014年5月16日，二原告向被告支付了47.57元的物业管理费后，在中介的陪同下到北京市大兴区住房和城乡建设委员会（以下简称：大兴住建委）办理房屋过户登记手续，提交材料后，被办事人员告知涉案房产存在被告以外的其他权利人，不能办理过户手续。2014年5月19日至2014年7月8日期间，原、被告双方及中介通过面谈及电话协商此事，均无果。二原告认为，在房屋买卖过程中，二原告已于2014年5月16日履行完合同约定的所有义务，但由于被告所出售房产存在产权问题，不能如约办理产权登记，进而导致《房屋买卖合同》无法继续履行，根据双方签订的《房屋买卖合同》，被告已构成违约，且被告的违约行为给原告造成了严重的经济损失。现要求：1、解除原、被告双方2014年4月8日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、2014年4月28日签订的合同编号为C875785《北京市存量房买卖合同》；2、被告返还原告所交定金3万元、刷卡费80元、公积金评估费750元、供暖费1112.83元及物业管理费47.57元；3、被告协助原告办理契税、土地出让金的退还手续；4、被告支付违约金人民币27万元；5、被告赔偿原告经济损失5万元；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告贾丽华辩称：关于合同，我可以请求延期履行，责任不在我，是建委的问题，已经给我出具了不予登记决定书，因为不是我的原因，不同意原告的所有诉讼请求。如果合同不能履行了，对原告要求我协助办理契税、土地出让金退还手续没有意见，如果合同可以继续履行的话就没有必要退了。
经审理查明：2014年4月6日，贾丽华（甲方，出售方）与白文华、巢东蕊（乙方，购买人）、链家公司（丙方，居间人）签订《买卖订金协议书》，就甲方出售房屋给乙方而收取定金事宜达成协议。同日，白文华向贾丽华支付定金3万元。
2014年4月8日，贾丽华（出卖人）与白文华、巢东蕊（共同买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：出卖人所售房屋为301号房屋，产权证明所载建筑面积共46.58平方米；该房屋规划设计用途为住宅；房屋性质为已购公有住房，该房屋未设定抵押；出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权；出卖人与买受人通过链家公司居间介绍成交；房屋成交价格为100万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设备等作价为35万元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为80万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，如一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失；本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任；出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后2014年10月31日前将该房屋交付给买受人；自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后五个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。
同日，贾丽华（甲方，出卖方）与白文华、巢东蕊（乙方，买受方）签订《补充协议》，主要内容为：交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价总计135万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2014年4月6日向甲方支付定金3万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；乙方于申请公积金贷款面签当日将第一笔51万元以建委资金监管的方式支付甲方；甲乙双方应于收到丙方面签通知后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，双方同意在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后2014年10月31日前甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续（本条原文如此）；甲乙双方应当在2014年10月31日前自行办理物业交割手续，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币1万元作为物业交割保证金；甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，或者逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金。庭审中，经询问，原、被告双方均认可合同约定的过户时间为2014年7月8日。
2014年4月29日，贾丽华（出卖人）与白文华、巢东蕊（买受人）签订合同编号为C875785的《存量房屋买卖合同》。同日，贾丽华（甲方）、白文华、巢东蕊（乙方）、链家公司（丙方）、中国光大银行股份有限公司北京分行（丁方）四方签订《存量房客户交易结算资金监管协议书》，约定：乙方将购房款51万元，存入丙方在丁方开立的专用监管账户内。同日，白文华向光大银行刷卡支付510080元。庭审中，原告白文华主张其中的80元为刷卡费。同日，涉案房屋办理了网签手续。
2014年5月4日，白文华、巢东蕊向北京康正宏基房地产评估有限公司交纳审核评估费1500元。
2014年5月6日，北京住房公积金管理中心大兴管理部审核通过了白文华的借款申请。
2014年5月7日，白文华向北京市住房贷款担保中心交纳担保服务费2352元。
2014年5月9日，白文华、巢东蕊补缴土地出让金756元，交纳契税10000元。
同日，白文华、巢东蕊与北京市大兴区供暖管理中心签订《北京市居民供热采暖合同》，并交纳14／15年度供暖费1112.83元。
2014年5月15日，中国黑色金属材料北京公司物业管理公司与白文华、巢东蕊签订《协议书》，约定物业费为47.57元。后白文华向贾丽华支付物业费47.57元。
2014年5月中旬，原、被告双方前往大兴住建委申请办理过户，因涉案房屋存在两个权属登记，未能过户。
2014年8月11日，北京市住房和城乡建设委员会作出编号为（2014）001的《不予登记决定书》，载明：“贾丽华、白文华、巢东蕊：大兴住建委于2014年5月16日受理了你提出的301号房屋的所有权转移登记申请。经审查，存在申请登记事项与房屋登记薄记载冲突的情况，根据《房屋登记办法》第二十二条第（三）项规定，决定对你的房屋登记申请不予登记。现请你自收到本决定书之日起15日内取回申请材料，逾期不取，登记部门不负责材料的保管，相应后果你自行承担。如不服本决定，可在收到本决定书之日起60日内向北京市人民政府或住房和城乡建设部申请行政复议，或者在三个月内向人民法院提起行政诉讼。”经询问，原、被告双方均未提起行政复议、行政诉讼。
另查明，1998年8月5日，中国黑色金属材料北京公司与贾丽华签订《公有住宅楼房出售合同》，约定中国黑色金属材料北京公司将301号房屋按成本价出售给贾丽华。收件日期为1998年10月8日、收件号为兴字第001793的《房屋产权登记书》显示301号房屋的现产权人为贾丽华。收件日期为2000年8月24日、收件号为兴字第029200号的《房屋产权登记书》显示301号房屋的现产权人为刘志野。本案在审理过程中，经与大兴住建委联系，大兴住建委表示，未能为白文华、巢东蕊、贾丽华办理转移登记是因为涉案房屋存在两个产权登记。
庭审中，被告贾丽华表示在卖房的时候不知道有两个房产证。原告白文华、巢东蕊主张：涉案房屋不能办理过户登记，属于《补充协议》第五条第二款第二项“该房屋被限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权”的情形，对此被告构成根本违约；我方要求支付违约金的依据是补充协议；我方要求赔偿损失的依据是房屋买卖合同第五条，该损失与违约金是不冲突的。
以上事实，有原、被告双方当事人的陈述、买卖订金协议、定金收据、北京市存量房屋买卖合同及补充协议、资金监管协议书、首付款转账凭证、公积金贷款评估费收费凭证、供暖协议及缴费凭证、土地出让金收费凭证、契税凭证、协议书、兴字第029200号及兴字第001793号房屋产权登记资料等证据在案佐证。
本院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，白文华、巢东蕊与贾丽华签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。贾丽华负有在约定时间内协助白文华、巢东蕊将涉案房屋转移登记至白文华、巢东蕊名下的义务，因涉案房屋在登记薄上登记了两个权利主体，在约定时间内无法过户，根据合同约定，被告贾丽华应属于根本违约，原告白文华、巢东蕊要求解除房屋买卖合同及补充协议，于法有据，本院予以支持。同理，为办理网签手续签订的编号为C875785的《北京市存量房买卖合同》，亦应解除。上述合同解除后，被告贾丽华应返还原告定金3万元、公积金贷款评估费750元、供暖费1112.83元、物业管理费47.57元。对于原告白文华、巢东蕊要求返还刷卡费80元的诉讼请求，证据不足，本院不予采信。对于白文华、巢东蕊要求被告协助办理契税、土地出让金退还手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于白文华、巢东蕊要求违约金27万元的诉讼请求，根据合同约定，被告贾丽华应承担违约责任，违约金的具体数额由本院根据案情酌情确定为5万元。对于白文华、巢东蕊要求的经济损失5万元，未提供相应证据予以证明，在本院支持部分违约金的情况下，对该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条、第一百三十条、一百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告白文华、巢东蕊与被告贾丽华于二○一四年四月八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、二○一四年四月二十九日签订的合同编号为C875785的《北京市存量房买卖合同》；
二、本判决生效后十日内，被告贾丽华返还原告白文华、巢东蕊定金三万元、公积金贷款评估费七百五十元、供暖费一千一百一十二元八角三分、物业管理费四十七元五角七分；
三、本判决生效后十日内，被告贾丽华协助原告白文华、巢东蕊办理契税、土地出让金的退还手续；
四、本判决生效后十日内，被告贾丽华向原告白文华、巢东蕊支付违约金五万元；
五、驳回原告白文华、巢东蕊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。
案件受理费一万六千九百五十元，由被告贾丽华负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马建庆
人民陪审员 董 玲
人民陪审员 关燕霞
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 罗俊君