广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终202号
上诉人（原审原告）：深圳京龙睿信科技有限公司
法定代表人：陈晓华。
委托诉讼代理人：赖世蛟，广东墨林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘洋，系该公司员工。
上诉人（原审被告）：深圳市玖捌玖电子支付科技有限公司
法定代表人：张红霞，董事长。
委托诉讼代理人：陈超明，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭世豪，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：深圳科兴生物工程有限公司科技园分公司
法定代表人：邓学勤，董事长。
委托诉讼代理人：谢熹，系该公司员工。
委托诉讼代理人：王海生，系该公司员工。
上诉人深圳京龙睿信科技有限公司（以下简称京龙睿信公司）因与上诉人深圳市玖捌玖电子支付科技有限公司（以下简称玖捌玖公司）、被上诉人深圳科兴生物工程有限公司科技园分公司（以下简称科兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初11270号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
京龙睿信公司上诉请求：一、玖捌玖公司向京龙睿信公司赔偿提前解除合同的违约金47895元；二、玖捌玖公司与科兴公司向京龙睿信公司赔偿经济损失1028781.51元。
上诉事实和理由：一审法院认为京龙睿信公司主张的经济损失证据不足而不支持，这是一审法院事实认定不清楚。由于玖捌玖公司不允许京龙睿信公司搬离，京龙睿信公司的办公家具和用品都在办公室内，玖捌玖公司应支付京龙睿信公司因此而产生的损失56400元。二、从6月22日开始，京龙睿信公司因为无法正常搬迁而导致公司无法正常运行，京龙睿信公司的基础运营费用、员工工资等都要正常发放，由此而导致京龙睿信公司损失70000元（截止6月30日）。三、京龙睿信公司与客户（深圳东和精密技术有限公司）签订的合同，也因玖捌玖公司的原因导致京龙睿信公司违约，被客户索赔及后续订单损失共计299000元。四、京龙睿信公司和客户（韩国公司Thinkwaresystemscorporation）签订的合同，也因玖捌玖公司的原因导致京龙睿信公司无法交货给客户，损失544000元。五、按照常理和管理，企业无法正常运作，从而使得京龙睿信公司被扣货品、开发板等材料损失59381.51元。
针对京龙睿信公司的上诉，玖捌玖公司辩称，京龙睿信公司与客户之间签订合同导致的损失，玖捌玖公司是不认可的，京龙睿信公司需证明这些的损失与玖捌玖公司有关系。其余答辩意见与玖捌玖公司的上诉意见一致。
针对京龙睿信公司的上诉，科兴公司辩称，科兴公司与京龙睿信公司没有任何租赁合同关系，科兴公司作为本案的被告主体并不适格。
玖捌玖公司上诉请求：1、撤销一审判决，判决驳回京龙睿信公司的全部诉讼请求；2、京龙睿信公司承担本案的全部诉讼费用。
上诉事实与理由：一、一审判决有以下事实未予查清。1、一审判决关于玖捌玖公司经营场所变更的内容认定错误。玖捌玖公司是因为规模扩大，现有面积无法满足经营需求，2017年3月28日才从涉案经营场所搬离，经营地址由“xx”变更为“xx02室”，并非判决内容中所述的“深圳市南山区xx802A室”。2、一审判决关于“押金抵租金”的事实认定错误。玖捌玖公司的负责人陈建清并未同意京龙睿信公司以已缴付的押金抵扣之后的租金。3、一审判决关于“玖捌玖公司要求京龙睿信公司搬离涉案房产”的事实认定错误。在本案中，是京龙睿信公司主动解约主动搬离涉案房产，而非玖捌玖公司要求京龙睿信公司搬离涉案房产，有以下事实可佐证：（1）2017年5月5日后，京龙睿信公司拒付5月份的房租、物业管理费等相关费用及4月份的电费，直至2017年6月31日止，京龙睿信公司未予支付任何费用。（2）2017年5月18日，京龙睿信公司向玖捌玖公司发出通知，内容为“京龙睿信公司办公地点将于6月31日搬离”。（3）2017年6月9日，京龙睿信公司将经营场所由涉案场地变更为“深圳市南山区xx802A室”。（4）据京龙睿信公司当庭陈述，其一审当庭提交的光盘内容资料为2017年5月18日后录制。一审法官未当庭播放载有录音、录像资料的光盘，验证其真实性，玖捌玖公司一审庭审后经查阅光盘，也无法打开，其内容的真实性无法验证。（5）京龙睿信公司单方面提交的关于损失的财产清单并无办公常用的打印机、电脑、饮水机等办公常用工具，可知在2017年5月18日提出退租申请后，京龙睿信公司已将办公用品逐步搬离至其新承租的经营场地。（6）京龙睿信公司在委托律师起诉后，在毫无事实根据的基础上提出上百万的损失。二、一审法官在“玖捌玖公司搬离涉案房产后继续交租的合理性”判断上严重错误，玖捌玖公司搬离后一直就分租场地寻找新的承租方，无违约的主观意图。玖捌玖公司如要求京龙睿信公司搬离涉案场所，违约成本高于守约成本，无违约的利益动机。一审法院将京龙睿信公司对玖捌玖公司的租赁合同解除行为与玖捌玖公司对科兴公司解除租赁合同行为混为一谈，认定事实错误。京龙睿信公司与玖捌玖公司关于涉案场所的租赁合同已于2017年5月18日因京龙睿信公司单方面提出的退租申请而解除，自2017年5月5日起京龙睿信公司拒绝按合同约定向玖捌玖公司支付租金、电费、管理费等费用，5月、6月均未缴纳。玖捌玖公司在2017年6月9日已将经营场所由“深圳市南山区粤海街道科苑路xxA2栋1006室”变更为“深圳市南山区xx802A室”。京龙睿信公司的根本违约行为事实清楚，证据确凿。京龙睿信公司单方面与玖捌玖公司解除租赁协议在先，玖捌玖公司作为承租人与物业管理方解除租赁合同在后。三、一审判决第12页第8行“其次，玖捌玖公司虽表示系因京龙睿信公司自2017年5月起未缴纳租金等费用，故玖捌玖公司才要求解除合同，但玖捌玖公司并未提交证据证明其因为京龙睿信公司未缴纳租金曾催缴过租金或要求解除合同。”的认定漏查重要事实。京龙睿信公司在2017年5月18日因已向玖捌玖公司单方面提出退租申请，并拒付租金、管理费等相关费用，且已物色好新的租赁场地并于2017年6月9日已将经营场所由“深圳市南山区粵海街道科苑路xxA2栋1006室”变更为“深圳市南山区xx802A室”。从京龙睿信公司的上述行为来看，京龙睿信公司已不可能继续承租涉案场地。京龙睿信公司单方面与玖捌玖公司解除租赁协议在先，玖捌玖公司与物业管理方解除租赁合同在后。
针对玖捌玖公司的上诉，京龙睿信公司辩称，玖捌玖公司的上诉事实不存在，理由不成立，没有事实与法律依据，请求驳回其上诉。
针对玖捌玖公司的上诉，科兴公司辩称，科兴公司于2015年8月7日签署租赁合同，2017年6月22日玖捌玖公司向科兴公司申请退租，退租的日期为2017年6月31日，科兴公司于2017年6月23日同意退租，2017年7月1日，科兴公司出具解除与玖捌玖公司租赁合同的通知，要求玖捌玖公司支付2017年6月份的相关费用，并通知双方于2017年7月1日解除租赁合同，收回租赁物业。该事实经过一审法院审理确认，玖捌玖公司在上诉状中陈述的与京龙睿信公司之间的相关主张和陈述事实，科兴公司无法核实确认。
京龙睿信公司向一审法院起诉请求：1、确认玖捌玖公司、科兴公司行为违约，向京龙睿信公司承担违约赔偿责任；2、玖捌玖公司、科兴公司向京龙睿信公司赔偿合同损失1028781.51元；由玖捌玖公司、科兴公司承担所有诉讼费。一审庭审中，京龙睿信公司撤回其第一项诉讼请求，明确第二项诉讼请求为：玖捌玖公司、科兴公司向京龙睿信公司承担违约赔偿责任并赔偿损失1028781.51元。
一审法院认定事实：2015年8月7日，科兴公司（出租方、甲方）与玖捌玖公司（承租方、乙方）签订《xx租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于深圳市南山区xxxx的x6号房，建筑面积347.6平方米；租赁期限自2015年9月27日起至2020年9月26日止；每月租金加空调基础运行费加公共设施设备使用费合计为53878元；及其他内容。
2015年9月2日，玖捌玖公司（出租方、甲方）与京龙睿信公司（承租方、乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方承租位于深圳市南山区科xxA栋06号房（涉案房产），建筑面积347.6平方米，现甲方将上述承租房屋的206平方米分租给乙方；租期自2015年10月1日起至2018年9月30日止；乙方每月月租金总计为31930元（包含租金、空调基础运行费、公共设施使用费）；乙方需在协议签订生效后立刻支付押金95790元，水电、空调运行周转金97850元；乙方应于每月5日前向甲方支付租金等相应的费用；如乙方拖欠相关费用，每逾期一天，乙方须向甲方支付所欠费用总额的0.3%作为逾期违约金；乙方逾期缴纳（含不足额缴纳）租房押金及水电、空调运行周转金超过3个工作日时，甲方有权单方面解除合同，将承租房屋另行出租而无需承担任何责任，乙方已缴纳的租房押金、空调运行周转金等费用作为违约金扣除不予返还；在房屋租赁期间，非本合同约定情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的1.5倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵支付乙方损失的，甲方还应赔偿；租赁期间，乙方因工作原因更换工作地址，需提前两个域书面通知甲方，并协助甲方找到合适的承租人，乙方中途擅自退租的，未提前两个月以书面形式通知甲方，乙方应按月租金的1.5倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；及其他内容。
2017年3月28日，玖捌玖公司搬离涉案房产；2017年6月9日，玖捌玖公司的住所地由涉案房产变更为深圳市x802A。玖捌玖公司表示，系因公司规模扩大，办公场地不够用，其才搬离涉案房产。
2017年5月18日，京龙睿信公司向玖捌玖公司出具《通知》，内容为：京龙睿信公司办公地点将于6月31日搬离。2017年6月26日，玖捌玖公司向科兴公司出具《退租申请》，内容为：玖捌玖公司决定于2017年6月30日提前退租。
2017年6月23日，科兴公司向玖捌玖公司出具《关于科兴科学院A栋2单元1006单位提前退租的回函》，内容为：玖捌玖公司要求单方终止合同，如提前三个月书面通知科兴公司，则科兴公司只需退还一半的租赁押金和水电、空调运行周转金，另一半作为违约金予以扣除，如未提前三个月书面通知，则全部押金作为违约金予以扣除，科兴公司不予退还；考虑到玖捌玖公司的实际情况，科兴公司拟同意玖捌玖公司于2017年6月30日退租，押金等相关费用不予退还，在玖捌玖公司没有拖欠相关费用且无其他违约行为的前提下，方可搬走物业内部可移动的家具、电器；等其他内容。
2017年7月1日，科兴公司向玖捌玖公司出具《解除xxA2-1006单位租赁合同的通知》，要求玖捌玖公司支付2017年6月的相关费用，并通知双方于2017年7月1日解除租赁合同，收回出租物业。
玖捌玖公司提交平安银行收付款回单等，以证明玖捌玖公司向科兴公司支付了截至2017年5月的租金及相关费用。京龙睿信公司表示，京龙睿信公司向玖捌玖公司支付租金至4月份，玖捌玖公司的陈建清（租赁合同签订人）同意京龙睿信公司以已缴纳的押金抵扣之后的租金，并退还剩余的押金。
京龙睿信公司提交其自行制作的物料单、京龙睿信公司与案外人签订的合作协议书、合同书等，以证明因玖捌玖公司、科兴公司不让京龙睿信公司搬离物料及物品，导致京龙睿信公司的损失及相关的合同损失，具体包括：物料损失59382元，办公家私、相关的所有办公用品、电器损失共计56400元，员工的工资损失（结算至2017年6月30日）7万元，与韩国公司的合同损失544000元、与东和公司的合同损失29900元。玖捌玖公司、科兴公司对前述证据均不予认可。科兴公司表示，涉案房产内只遗留了少量的办公桌椅，没有其他物品，因为玖捌玖公司违约，所以科兴公司将涉案房产内的办公桌椅处理了。
为证明玖捌玖公司在2017年3月份搬走后，要求京龙睿信公司搬离或全租，后京龙睿信公司与玖捌玖公司协商解除了合同，京龙睿信公司提交了京龙睿信公司相关负责人与玖捌玖公司人员的录音光盘予以证明。玖捌玖公司对录音光盘不予认可，并表示玖捌玖公司搬离涉案房产时并未要求京龙睿信公司搬离，而是因为京龙睿信公司拖欠5、6月份的租金等费用，加上玖捌玖公司在3月28日后一直没有使用涉案房产，才于2017年6月22日向科兴公司提出书面解约申请，同时也口头要求与京龙睿信公司解除合同。一审庭审中，京龙睿信公司明确其要求玖捌玖公司、科兴公司赔偿损失系依据租赁合同的相关约定及后续约定。
一审法院认为，京龙睿信公司与玖捌玖公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案的焦点问题为：玖捌玖公司、科兴公司是否存在违约行为，是否应赔偿京龙睿信公司的损失。对此，一审法院分析如下：首先，本案中，玖捌玖公司将从科兴公司处承租的涉案房产中的部分面积分租给京龙睿信公司使用，在租赁合同未到期的情况下，玖捌玖公司于2017年3月28日搬离涉案房产；京龙睿信公司表示玖捌玖公司搬离后即要求京龙睿信公司搬离，玖捌玖公司对此不予认可，并表示其并未要求京龙睿信公司搬离。从租赁的惯例和常理来看，玖捌玖公司搬离涉案房产后，需继续向业主即科兴公司支付涉案房产每月53878元的租赁费用，而京龙睿信公司承租的部分每月租赁费用为31930元，如果玖捌玖公司并未要求京龙睿信公司搬离或要求解除双方的租赁合同，则玖捌玖公司在已不使用涉案房产的情况下仍须继续承担每月2万多元的租赁费用直至双方的租赁合同到期，这显然与常理不符，且玖捌玖公司也未举证证明系京龙睿信公司要求提前解除合同，故对于玖捌玖公司的上述陈述一审法院不予采信。结合京龙睿信公司提交的相关录音、邮件等证据以及玖捌玖公司于2017年6月22日向科兴公司出具的退租申请，一审法院采信京龙睿信公司的陈述，确认系玖捌玖公司要求京龙睿信公司提前搬离涉案房产，故玖捌玖公司提前解除租赁合同的行为构成违约。其次，玖捌玖公司虽表示系因京龙睿信公司自2017年5月起未缴纳租金等费用，故玖捌玖公司才要求解除合同，但玖捌玖公司并未提交证据证明其因京龙睿信公司未缴纳租金曾向京龙睿信公司催缴过租金或要求解除合同。本案中京龙睿信公司于2017年5月18日向玖捌玖公司出具搬离通知告知京龙睿信公司拟于6月31日搬离，而玖捌玖公司于6月22日向科兴公司出具退租申请决定于6月30日退租；综合搬离通知和退租申请的出具时间、内容并结合玖捌玖公司从未向京龙睿信公司催缴租金和并未以京龙睿信公司欠缴租金为由解除合同等事实可以看出，玖捌玖公司并非系因京龙睿信公司违约而单方解除合同或因京龙睿信公司未缴纳租金而向科兴公司申请退租，而是玖捌玖公司提前要求解除合同并与京龙睿信公司协商一致同意京龙睿信公司搬离涉案房产。最后，本案中，科兴公司确认因玖捌玖公司拖欠租金，故科兴公司自行处置了涉案房产内的办公桌椅，可见，因玖捌玖公司未向科兴公司缴纳租金的缘故，导致京龙睿信公司不能搬离涉案房产，玖捌玖公司的行为构成违约。综上，玖捌玖公司提前解除合同等行为构成违约，应承担相应的违约责任。对于京龙睿信公司主张的物料损失、合同损失、员工工资损失等，因京龙睿信公司提交的相关证据不能证明涉案房产内存在京龙睿信公司所主张的物料、办公用品等，京龙睿信公司也未提交证据证明存在员工工资损失，且京龙睿信公司主张的合同损失等与玖捌玖公司的违约行为并无直接关联，故对于京龙睿信公司主张的前述损失一审法院不予支持。鉴于《租赁协议》中明确约定如玖捌玖公司提前解除合同的，应向京龙睿信公司支付租金的1.5倍的违约金，即双方已约定玖捌玖公司违约情况下的损失赔偿金额，故一审法院判令玖捌玖公司向京龙睿信公司赔偿损失47895元（31930元×1.5）。对于京龙睿信公司要求科兴公司承担赔偿责任的诉讼请求。因科兴公司与京龙睿信公司之间不存在租赁合同关系，京龙睿信公司要求科兴公司承担违约责任并无事实和法律依据，一审法院不予支持。京龙睿信公司撤回其要求确认玖捌玖公司、科兴公司违约、向京龙睿信公司承担违约赔偿责任的诉讼请求，系其对自身权利的处分，一审法院予以准许。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决：一、玖捌玖公司于判决生效之日起十日内向京龙睿信公司赔偿损失47895元；二、驳回京龙睿信公司的其他诉讼请求。当事人如未按判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费7029.52元，由京龙睿信公司负担6702.52元，由玖捌玖公司负担327元。
本院审理查明，2017年6月9日，京龙睿信公司的住所地变更为x802A；一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依前述查明事实，玖捌玖公司将其自科兴公司处承租的涉案房产的部分面积分租予京龙睿信公司，租赁合同尚未到期，玖捌玖公司即于2017年3月28日搬离涉案房产，其后京龙睿信公司于2017年5月18日通知玖捌玖公司其将于6月31日搬离涉案房产，玖捌玖公司亦于2017年6月22日向科兴公司提出退租申请称决定于6月30日提前退租；现未有证据显示玖捌玖公司在收到京龙睿信公司的搬离通知后有提出过异议，且至其向科兴公司提出退租申请期间，亦从未有向京龙睿信公司催缴过租金。综合上述合同履行情形，本院认为，京龙睿信公司关于本案系玖捌玖公司要求其搬离且其后双方协商一致解除合同的陈述具有高度可能性，一审予以采信正确，本院予以确认。据此，在合同双方协商一致解除合同的情形下，京龙睿信公司可以搬离涉案房产，现因玖捌玖公司欠付科兴公司租金致京龙睿信公司未能搬离涉案房产，确致京龙睿信公司遭受一定的损失，玖捌玖公司对此具有过错，应予赔偿损失。本案中，京龙睿信公司未能提供充分有效的证据证明其前述主张的物料损失、员工工资损失及合同损失，结合科兴公司确认其处理了涉案房产中的办公桌椅，一审于此情形下参照合同约定的违约金条款酌定玖捌玖公司应向京龙睿信公司赔偿损失47895元，处理得当，本院予以维持。另，科兴公司与京龙睿信公司并无合同关系，京龙睿信公司诉求科兴公司承担违约责任于法无据，本院不予支持。一审处理正确，本院亦予维持。
综上，京龙睿信公司和玖捌玖公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审认定基本事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费28549.13元（深圳京龙睿信科技有限公司已预交14490.09元、深圳市玖捌玖电子支付科技有限公司已预交14059.04元），双方各自预交的由其各自负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 龙
审判员 周 敏
审判员 路 德 虎
二〇一八年五月四日
书记员 陈晓莹（兼）