山东省滨州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁16执异34号
异议人（案外人）：孙晓娟，女，1986年2月5日生，汉族，住邹平县。
案外人：孙抄，男，1984年2月5日生，汉族，住邹平县。与孙晓娟系夫妻关系。
申请执行人：中信银行股份有限公司淄博分行。住所地：淄博市张店区柳泉路***号。
法定代表人：赵波，行长。
被执行人：山东邹平华诚集团化工有限公司。住所地：邹平县明集镇驻地。
法定代表人:唐加彬，总经理。
被执行人：邹平县三利纺织有限公司。住所地：邹平县码头开发区。
法定代表人:刘法合，总经理。
被执行人：邹平县新明房地产开发有限公司。住所地：邹平县明集镇驻地。
法定代表人:王书纲，执行董事。
被执行人：唐加彬，男，1961年6月25日生，汉族，山东邹平华诚集团化工有限公司经理，住山东省邹平县。
被执行人：王桂华，女，1963年8月13日生，汉族，住山东省邹平县，系唐加彬之妻。
本院在执行中信银行股份有限公司淄博分行与山东邹平华诚集团化工有限公司、邹平县三利纺织有限公司、邹平县新明房地产开发有限公司、唐加彬、王桂华金融借款合同纠纷一案中，案外人孙晓娟、孙抄于2016年11月26日向本院提出异议。本院受理后,依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人孙晓娟、孙抄异议称，2014年3月29日，两异议人以孙晓娟的名义与邹平县新明房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》一份。合同约定，异议人购买邹平县新明房地产开发有限公司开发的、位于邹平县明集镇四季花园小区21幢1单元1503号住房一套。该套房产位于邹国用（2007）第140170号土地上。2014年4月1日，异议人与邹平县新明房地产开发有限公司就该套预售房产在邹平县住房保障和房产管理局登记备案。异议人孙晓娟于2014年4月23日向邹平县新明房地产开发有限公司支付购房款项529852元，并于2014年4月25日取得被申请人邹平新明公司的等额收据。2014年4月2日，申请人孙晓娟取得邹平县明集镇驻地四季花园21号楼1-1503号房产的房屋所有权证书，证书编号为：滨州市房权证邹平县字第××号。房权证记载的地号为14-01-66、土地使用权取得方式为出让、土地使用年限至2077年1月12日止。
异议人向邹平县新明房地产开发有限公司递交土地分户手续后，因中信银行股份有限公司淄博分行与邹平县新明房地产开发有限公司存在纠纷，淄博市中级人民法院、滨州市中级人民法院先后查封了地号14-01-66、证号2007140170号土地。查封期限自2014年9月24日至2019年9月22日。由于上述法院的查封行为，导致申请人无法就自己所有的房产办理土地或产权登记。
两异议人的上述房产坐落在涉案的土地上，该房产在法院查封前已交易完成，并且一次性支付了全部价款，异议人已经取得了房产权证书。房产所依附的土地在被查封前，异议人已具有合法使用权，而且异议人已经实际占有该套房产。法院的查封行为已经阻碍了异议人完成土地或产权登记。并且与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定不符。基于上述理由，请求依法解除对邹国用（2007）第140170号国有土地的查封手续，排除异议人对自有房产产权登记的妨碍。
经审查，中信银行股份有限公司淄博分行与山东邹平华诚集团化工有限公司、邹平县三利纺织有限公司、邹平县新明房地产开发有限公司、唐加彬、王桂华金融借款合同纠纷一案，淄博市中级人民法院于2014年11月10日作出（2014）淄商初字第275号民事判决：一、山东邹平华诚集团化工有限公司于本判决生效后10日归还中信银行股份有限公司淄博分行借款5500万元并支付相应利息；二、邹平县三利纺织有限公司、邹平县新明房地产开发有限公司、唐加彬、王桂华对本判决第一项下债务各自在最高额6600万元范围内向中信银行股份有限公司淄博分行承担连带清偿责任，其承担连带责任后，有权向山东邹平华诚集团化工有限公司追偿。在审理阶段，淄博市中级人民法院2014年9月12日裁定查封了邹平县新明房地产开发有限公司地号14-01-66，证号为（2007）第140170号的国有土地使用权，面积47235.28平方米。
2015年1月19日,淄博市中级人民法院对该案立案执行。同年2月2日，淄博市中级人民法院委托本院执行。2015年2月13日，本院向各被执行人发出执行通知、报告财产令，但被执行人未履行。
从异议人提供的收款收据等资料看，异议人于2014年3月29日与邹平县新明房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定异议人购买涉案商铺21幢1单元1503号房，建筑面积155.86平方，商品房及商品房附属物单价为每平方米2600元、2200元，购房款449852元，付款方式为一次性付款，约定交房日期2014年6月29日之前。异议人向本院提交了其交款的收据复印件两张，日期是2014年4月23日。农业银行网上银行向明铭（新明房地产公司财务人员）转账500000元、29852元，邹平县新明房地产开发有限公司向异议人出具收款收据一张，金额529852元，项目为交商铺21幢1单元1503号房款。异议人同时向本院提交2014年4月2日在邹平县房产管理局的房产登记资料，显示邹平县明集镇驻地四季花园21号1-1503房所有人孙晓娟，与孙抄共同共有，土地地号14-01-66，系出让取得，土地使用年限至2077年1月12日。
该异议立案后，本院了解到邹平县明集镇驻地四季花园21号1-1503房没有被法院查封，但存在该小区内众多房产未被查封、土地却被查封的情形。
审查过程中，异议人及其同居住该小区的503户业主代表王淑莹等6人同时向本院提出，案涉该小区共计商品房488户，商铺32套，均已经在法院保全查封之前购买入住，大部分已经办理房产证，只是在土地分户时才知道法院保全了房产占有的土地，妨碍了业主们的土地或者产权登记，应当予以解除查封。2017年5月8日，邹平县房管部门向本院出具证明，涉案四季花园小区1—21号楼，其中457户已经办理房产权利证。2017年5月18日，本院执行人员到邹平县房管部门调查，了解到以上证明确实系房管部门出具，四季花园小区属明集镇较大居住小区，房产基本登记完毕，部分房产已经网签。
本院认为，本案争议的焦点问题是,在金钱债权案件执行中，案外人对其房产依附的土地使用权提出异议的，能否排除强制执行。
首先，根据《物权法》第一百四十六条、《房地产管理法》第三十二条等规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。不动产权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。本案中，案外人购买被执行人房产后，该房产的价值即包含房屋建设成本、土地使用权费用等附着物的综合价值。该商品房的买卖行为，应视为是对该建筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权的一并处分，所提异议的案外人对涉案土地使用权享有占有、使用、收益和处分的权利。
其次，《物权法》第九条规定了我国不动产物权采取登记生效原则。但是，在对物权权属有争议的当事人之间，如果事实物权人有相关证据证明该不动产属于事实权利人，是可以通过法定程序推翻这种登记推定的，从而维护事实上真正物权人的权益。本案中的土地使用权虽然登记在被执行人名下，但案外人对涉案土地上的房产已经办理初始登记，根据房产、土地整体处理的原则，对房产占用的土地应当属于案外人共有、使用，法院不应迳行处置。虽然涉案土地远远大于异议人房产占用的土地，但该宗土地已全部被利用建成住房，且包括异议人在内的488名住户中的434户已经办理了房产登记和分户登记，其他的房产在查封土地前也办理了预售及网签登记，继续查封该宗土地会损害购房人的利益，且因无法处置失去了查封的意义。因此应当解除对涉案土地的查封，如发现有属于被执行人的房产，可另行查封。
第三，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，该商品房买卖行为及办理物权登记时，法院对房产及其占有的土地使用权未采取其他限制性措施，只是涉案土地未同时变更登记，非一方当事人的原因造成。案外人主张房产及其依附土地使用权所享有的权利，能够排除法院对土地的执行。
综上，异议人的异议请求成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对被执行人邹平县新明房地产开发有限公司名下地号14-01-66、证号为（2007）第140170号国有土地使用权的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审判长 李然深
审判员 侯培全
审判员 戚立明
二〇一七年六月一日
书记员 周 悦