广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终16607号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张进取
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳久久纯歌娱乐有限公司
法定代表人：张进取。
两上诉人委托诉讼代理人：梁贇，广东仁人律师事务所律师。
两上诉人委托诉讼代理人：刘彩云，广东仁人律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市金一佳实业有限公司
法定代表人：李存。
委托诉讼代理人：张明忠，广东济城律师事务所律师。
上诉人张进取、深圳久久纯歌娱乐有限公司（以下简称久久纯歌公司）与上诉人深圳市金一佳实业有限公司（以下简称金一佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1643号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张进取、久久纯歌公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判金一佳公司赔偿张进取、久久纯歌公司2015年1月1日至5月31日期间的员工工资损失（674500元）、员工租赁宿舍的租金损失（39000元）以及为开业购买青岛纯生啤酒500箱（64000元）和小食品（l5417.7元）因质量过期而导致的损失等共计802917.7元。上诉理由：张进取与金一佳公司于2014年7月31日签订的《租赁合同》第1条第1.3项约定：甲方（金一佳公司）确保该出租房屋（富宝楼乐尚购物广场三楼1044平方）的合法性，并提供相关证明文件（复印件）给乙方（张进取）；甲方已取得房屋租赁凭证、房屋安全检测报告合同、一手业主转租确认书等，并提供乙方办理KTV证照所需相关资料。第1.4项约定：甲方向乙方保证本合同生效前标的物（富宝楼乐尚购物广场三楼1044平方）不存在任何抵押、查封及其他限他权利，不存在任何担保和债务纠纷，不存在任何权属纠纷；因甲方在订立合同之时未能如实告知乙方标的物存在抵押、被查封、出租权有瑕疵或存在债权债务纠纷等其他情况，并因此导致乙方无法继续承租经营的，乙方有权单方面解除合同，甲方赔偿乙方因此而遭受的相应经济损失及责任。换言之，若金一佳公司不能确保租赁标的物的合法性，不能提供张进取办理KTV证照所需的相关资料，以及不如实告知张进取出租权有瑕疵或存在债权债务纠纷，则构成违约。若金一佳公司的出租权有瑕疵或与他人存在债权债务纠纷且给张进取造成相应经济损失，则金一佳公司依约都应当赔偿。事后查明，金一佳公司的一手业主即深圳市众力一投资股份有限公司（以下简称众力一公司）与深圳深业物流集团股份有限公司（以下简称深业物流公司）之间存在土地租赁合同纠纷。众力一公司于2002年3月8日租用深业物流公司沿宝安北路东侧与梅园路南侧面积为2100平方米的土地使用权20年（2002年3月8日至2022年3月8日），由众力一公司在上述地块上投资兴建了规模三层、建筑面积为4290平方米的华南汽车配件物流中心，该工程于2002年10月28日竣工。2003年5月16日，深业物流公司出具委托书全权委托众力一公司在上述土地使用权租赁期限内对上述建筑物进行经营与管理（包括招商、出租）。2003年5月17日，众力一公司将上述租赁物租给金一佳公司，金一佳公司承租后又对外转租。由于金一佳公司承租众力一公司的租赁标的物（富宝楼）系违法违章建筑，未办理相关报批、报建手续，不符合城市规划。所以，众力一公司于2003年5月17日与金一佳公司签订的《华南汽车配件物流中心租赁合同书》及金一佳公司与张进取于2014年7月31日签订的《租赁合同》均为无效合同。故一审判决认定本案涉案合同为无效合同是正确的。但一审判决在认定本案涉案合同无效的同时，并没有判定导致合同无效的责任归属，即没有认定金一佳公司对租赁标的物不合法、出租权有瑕疵、租赁标的物牵扯其他债务纠纷以及无法提供张进取办理KTV证照所需资料等应当承担的民事责任。由于金一佳公司出租的租赁标的物不合法（系违法违章建筑，未办理相关报批、报建手续，不符合城市规划）、无法提供办理KTV证照《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》所需相关资料（建设工程规划许可证明文件），因而直接导致张进取在承租后至2015年5月12日之前无法取得深圳市公安局罗湖分局消防监督管理大队出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，久久纯歌公司无法按时开业从而造成重大经济损失。而这个经济损失，并不是张进取、久久纯歌公司自身的原因造成的，而是金一佳公司一方刻意隐瞒与欺骗造成的，故金一佳公司理应依照《租赁合同》的约定承担赔偿责任。在一审诉讼过程中，张进取、久久纯歌公司向一审法院提交了：(1)2014年11月8日至2015年5月7日所交租金和管理费60万元及2015年5月8日至2015年11月7日所交租金及管理60万元的相关票据；(2)员工协议书、工资表、考勤表；(3)授权委托书、房屋租赁合同及收条；(4)声明、送货单、收据等相关证据，足以证实张进取、久久纯歌公司存在以下损失：(1)2015年1月1日至5月31日期间的场地占用费及管理费50万元；(2)2015年1月1日至5月31日期间的员工工资损失674500元；(3)2015年1月1日至5月31日期间为聘用的员工租赁宿舍所付租金损失39000元；(4)为开业购买500箱青岛纯生啤酒与小食品的质量过期损失89417.7元（64000元+25417.7元）。但一审判决只判令金一佳公司向张进取、久久纯歌公司退还2015年1月1日至5月11日期间的房屋占有使用费及管理费436666.67元，而对张进取、久久纯歌公司主张的员工工资损失674500元、员工租房租金损失39000元以及因开业购买青岛纯生啤酒及小食品的质量过期损失89417.7元（64000元+25417.7元）等诉讼请求均予以驳回。在同一赔偿事项中，适用了不同的裁判标准，忽视了金一佳公司依法应当承担的赔偿责任，损害了张进取、久久纯歌公司的合法权益。
金一佳公司辩称：关于张进取、久久纯歌公司诉讼请求中所说的没有达到租赁房屋目的的消防验收的问题，金一佳公司是没有过错。同一个场所，罗湖公安分局第一次没有验收合格，但是第二次合格，这是因罗湖公安分局的行政过错造成的，而不是金一佳公司提供的租赁场所本身存在任何过错。而且罗湖公安分局做出行政决定的同时，已经明确给权利人相应的救济渠道，一是复议，另是提起行政诉讼。对行政相对人来说是没有这些救济措施的。第二次罗湖公安分局消防验收合格，这充分证明，造成承租人没有取得消防验收合格证的原因不在金一佳公司，而是罗湖消防大队的行政行为造成的，所以不能把这个责任归于金一佳公司，对一审判决的这一部分，二审法院应该予以撤销，对2015年1月1日至5月11日期间的房屋占用费及管理费不应返还。在一审审理过程中，经过一审法院示明，本案租赁合同可能存在无效，对一审判决第二项二审应予维持。
金一佳公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。上诉理由：一审法院认定张进取、久久纯歌公司于2015年1月1日至2015年5月11日期间未能实现其占有使用涉案房产的目的，金一佳公司应返还张进取、久久纯歌公司以上期间的房屋占有使用费及管理费。对此，金一佳公司认为，同样的场所，同样的条件，罗湖区消防大队于2015年5月12日颁发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，充分说明，涉案房屋在2015年1月1日至2015年5月11日期间没有取得上述消防合格证是罗湖消防大队的行政不作为造成的，而不是金一佳公司的违约行为造成的，金一佳公司不应承担违约责任。在金一佳公司没有过错的情况下，张进取、久久纯歌公司实际使用了涉案房产，金一佳公司无需退回2015年1月1日至2015年5月11日期间的房屋占有使用费及管理费。
张进取、久久纯歌公司辩称：本案租赁合同无效以及未能及时取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、实现房屋占有目的，金一佳公司均存在过错，因此，一审判决要求金一佳公司返还2015年1月1日至2015年5月11日期间未能实现房屋占用目的的租金及管理费用，事实清楚，适用法律正确，判决第一项应当予以维持，其他答辩意见与其上诉意见一致。
张进取、久久纯歌公司向一审法院起诉请求：一、免除张进取、久久纯歌公司自2015年1月1日至2015年5月31日期间的租金及管理费55万元；二、赔偿张进取、久久纯歌公司自2015年1月1日至2015年5月31日期间支付聘用员工工资损失674500元；三、赔偿张进取、久久纯歌公司自2015年1月1日至2015年5月31日期间为聘用员工租赁宿舍租金损失3900O元；四、赔偿张进取、久久纯歌公司为准备开业而购买的青岛纯生500箱与小食品因过期导致的价值损失64000元和25417.7元；五、由金一佳公司承担本案诉讼费。后经一审法院释明，张进取、久久纯歌公司变更其第一项诉讼请求，请求判令金一佳公司向张进取、久久纯歌公司返还自2015年1月1日至2015年5月31日期间的因未实现占用目的而支付的场地占用费及管理费50万元。
金一佳公司在一审反诉请求：张进取、久久纯歌公司搬离深圳市罗湖区宝安北路2066号富宝楼乐尚购物广场三楼并将房产恢复原状。
一审法院查明：一、涉案房产位于深圳市罗湖区宝安北路2066号富宝楼乐尚购物广场三楼整层，该涉案房产未取得建设规划许可证。二、案外人深业物流公司与金一佳公司于2003年5月签订《房屋租赁合同》约定，案外人深业物流公司将包括涉案房产在内的房屋出租给金一佳公司，租赁期限为15年，从2003年5月17日至2018年5月16日。张进取与金一佳公司于2014年7月31日签订《租赁合同》约定，金一佳公司将涉案物业租赁给张进取；金一佳公司须确保涉案房产的合法性，并提供相关证明文件；金一佳公司须向张进取、久久纯歌公司提供办理KTV证照所需相关资料；租赁期限为2014年8月8日至2022年3月8日；合同签订后5个工作日内，张进取一次性缴纳2014年11月8日至2015年5月7日租金及管理费66万元，优惠后实际缴纳60万元，2015年5月7日前，张进取一次性缴纳2015年5月8日至2015年11月7日租金及管理费66万元，优惠后实际缴纳60万元；合同签订之日起5个工作日内，张进取须向金一佳公司支付保证金33万元；金一佳公司应于合同签订后10日内将涉案房产交付张进取、久久纯歌公司装修使用；金一佳公司负责提供该房屋租赁凭证、房屋安全监测报告合同、房屋建设工程消防设计备案受理凭证、建设工程竣工验收消防备案受理凭证和公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；金一佳公司免费提供KTV店面招牌所需位。三、金一佳公司已依约向张进取、久久纯歌公司交付了涉案房产。张进取、久久纯歌公司已向金一佳公司支付2014年11月8日至2015年5月7日租金及管理费60万元，2015年5月8日至2015年11月7日租金及管理费60万元；已向金一佳公司支付保证金33万元。久久纯歌公司于2014年10月16日取得营业执照。深圳市公安局罗湖分局消防监督管理大队于2014年12月30日出具《建设工程消防验收意见书》载明，“经审查资料，你单位未如实提交申报场所所在建筑‘富宝楼’的建设工程规划许可证明文件。……‘富宝楼’未办理相关报建手续，属未经批准擅自建设行为，不符合相关规划，不同意规划保留。根据《中华人民共和国行政许可法》第三十一条规定及《建设工程消防监督管理规定》第十五条规定综合评定该工程消防验收不合格。该工程未经消防验收合格不得投入使用。如不服本意见，可以在收到本意见书之日起六十日内向深圳市公安局罗湖分局或罗湖区人民政府申请行政复议，或在三个月内向罗湖区人民法院提起行政诉讼”。深圳市公安局罗湖分局消防监督管理大队于2015年5月12日向张进取、久久纯歌公司出具《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。张进取、久久纯歌公司主张久久纯歌公司取得上述合格证后五月底才开始营业，金一佳公司未提交证据证明久久纯歌公司于取得上述合格证前已经开始营业。截至庭审时，久久纯歌公司目前仍在正常营业。张进取、久久纯歌公司当庭表示将就保证金返还等事宜另行提起诉讼。张进取、久久纯歌公司主张金一佳公司应赔偿其自2015年1月1日至2015年5月31日期间员工工资损失674500元，并提交员工协议书、工资表、考勤表佐证；赔偿其自2015年1月1日至2015年5月31日期间为聘用员工租赁宿舍租金损失3900O元，并提交授权委托书、房屋租赁合同及收条佐证；赔偿其为准备开业而购买的青岛纯生500箱与小食品因过期导致的价值损失64000元和25417.7元，并提交声明、送货单、收据佐证。金一佳公司对张进取、久久纯歌公司提交的上述证据的真实性不予确认。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房产未取得建设规划许可证，故张进取与金一佳公司签订的《租赁合同》无效。
张进取、久久纯歌公司与金一佳公司的争议焦点为金一佳公司是否应向张进取、久久纯歌公司返还2015年1月1日至2015年5月31日期间的场地占用费及管理费50万元。《租赁合同》约定金一佳公司须向张进取、久久纯歌公司提供办理KTV证照所需相关资料，并由金一佳公司免费提供KTV店面招牌所需位，表明张进取占有使用涉案房产的主要目的是为了经营KTV;合同同时约定金一佳公司须确保涉案房产的合法性，并负责提供公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，金一佳公司未能为久久纯歌公司提供公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，导致久久纯歌公司于2014年10月16日取得营业执照后直至2015年5月12日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》期间未能实现其占有使用涉案房产的目的，金一佳公司存在过错；同时，根据合同法第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据一审法院的上述认定，张进取、久久纯歌公司于2015年1月1日至2015年5月11日期间未能实现其占有使用涉案房产的目的，金一佳公司应向张进取、久久纯歌公司返还上述期间的房屋占有使用费及管理费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方约定2014年11月8日至2015年11月7日期间的月租金及管理费为10万元/月，据此计算出金一佳公司应向张进取、久久纯歌公司返还2015年1月1日至2015年5月11日期间占有使用费及管理费436666.67元（10万元/月×4个月＋10万元/月÷30天×11天）。久久纯歌公司于2015年5月12日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后，即可实现其占有使用涉案房产的目的，张进取、久久纯歌公司应向金一佳公司支付上述时段内的房屋占有使用费，因此，张进取、久久纯歌公司主张金一佳公司应向其返还2015年5月12日至2015年5月31日期间房屋占有使用费及管理费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
《租赁合同》无效，金一佳公司主张张进取、久久纯歌公司向其返还涉案房产的诉讼请求，一审法院予以支持。金一佳公司并未提交证据证明涉案房产在交付张进取、久久纯歌公司使用前的状态，应承担举证不能的不利法律后果，故金一佳公司主张张进取、久久纯歌公司将涉案房产恢复原状的诉讼请求，一审法院依法不予支持。一审法院认为，其一，根据张进取、久久纯歌公司自认，久久纯歌公司于2015年5月底才开张营业，张进取、久久纯歌公司主张金一佳公司应向其赔偿开业前的员工工资、员工住宿费用及啤酒小食品等费用并不合理；其二，张进取、久久纯歌公司提交的证据也无法充分证明张进取、久久纯歌公司的上述开支同金一佳公司未能及时为其提供《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的因果关系。综上，张进取、久久纯歌公司主张金一佳公司赔偿其2015年1月1日至5月31日期间的员工工资损失674500元、租赁宿舍租金损失39000元以及为开业而购买的青岛纯生500箱小食品因过期导致的价值损失64000元和25417.70元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。《租赁合同》无效，其法律后果应当一并处理，但张进取、久久纯歌公司当庭表示其将就保证金返还等事宜另行提起诉讼，本着不诉不理的原则，一审法院仅对张进取、久久纯歌公司、金一佳公司在本案中提出的诉讼请求作出处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、金一佳公司于判决生效之日起十五日内向张进取及久久纯歌公司退还2015年1月1日至5月11日期间房屋占有使用费及管理费436666.67元。二、张进取、久久纯歌公司于判决生效之日起十五日内搬离深圳市罗湖区宝安北路2066号富宝楼乐尚购物广场三楼物业。三、驳回张进取、久久纯歌公司的其他诉讼请求。四、驳回金一佳公司的其他诉讼请求。如果金一佳公司未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费8488元，由张进取、久久纯歌公司负担6248元，由金一佳公司负担2240元；反诉受理费50元，由张进取、久久纯歌公司负担25元，由金一佳公司负担25元。
二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据当事双方的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、金一佳公司是否应当退还2015年1月1日至2015年5月11日期间的占有使用费436666.67元；二、张进取、久久纯歌公司有关赔偿员工工资、员工宿舍租金、啤酒及小食品损失的诉讼请求能否成立。关于第一个争议焦点。从本案查明的事实来看，双方约定由金一佳公司负责办理公众聚集场所投入使用、营业前消防验收合格证。但涉案场所在2014年12月30日消防验收不合格，直到2015年5月12日才验收合格，导致涉案场地在2015年1月1日至2015年5月11日期间未能投入使用、营业。金一佳公司无权要求张进取、久久纯歌公司支付该期间的占有使用费，一审法院判决金一佳公司返还该期间的占有使用费436666.67元，处理正确。关于第二个争议焦点，本院同意一审法院的分析。张进取、久久纯歌公司不仅提交的证据既不足以证明其损失的大小，也不足以证明该损失与金一佳公司未能及时取得消防安全检查合格证之间的因果关系。此外，涉案场所于2015年5月底才开张营业，张进取、久久纯歌公司对于推迟开业应有预期，也应采取合理措施避免损失扩大。张进取、久久纯歌公司的上述诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院驳回上述请求，并无不当。
综上所述，上诉人张进取、久久纯歌公司与上诉人金一佳公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费19679元，由张进取、深圳久久纯歌娱乐有限公司负担11829元，由深圳市金一佳实业有限公司负担7850元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十二月十三日
书记员 张东阳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。