上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终10012号
上诉人（原审原告）：罗奕民，男，1978年10月28日生，汉族，住上海市闵行区。
上诉人（原审原告）：张荣秀，女，1983年5月9日生，汉族，住河北省沧州市盐山县。
委托诉讼代理人：罗奕民（系张荣秀之夫），年籍同前。
被上诉人（原审被告）：李五弟，男，1953年11月30日生，汉族，住上海市。
被上诉人（原审被告）：上海世凯房地产经纪事务所，住所地上海市松江区泗泾镇古楼公路****弄地下***层。
投资人：伍亚萍，经理。
委托诉讼代理人：徐万磊，该事务所工作人员。
上诉人罗奕民、张荣秀因与被上诉人李五弟、上海世凯房地产经纪事务所（以下简称世凯事务所）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初4916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人罗奕民、张荣秀上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉请。
事实和理由：被上诉人迟延交房，给上诉人造成了严重损失。上诉人准备实施的装修工程没有必要进行了，而且与案外人的租赁合同也取消了，这些损失都应当赔偿。一审认定的租金损失标准不当，而且将违约金调整的过低。
被上诉人李五弟辩称，一审判决正确，要求维持原判。
被上诉人世凯事务所辩称，一审判决正确，要求维持原判。
罗奕民、张荣秀向一审法院起诉请求：1、李五弟交付罗奕民、张荣秀位于上海市松江区XX路XX公路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）；2、李五弟支付延期交房的违约金（以人民币1,602,000元为本金，自2016年9月20日计算至实际交房之日止，按日万分之五标准计算）；3、世凯事务所对李五弟上述违约金承担连带责任。一审中，罗奕民、张荣秀确认系争房屋已经于2017年6月1日交付，故放弃第1项诉讼请求，第2项诉讼请求中的违约金计算至2017年6月1日止。
一审法院认定事实：系争房屋原登记的产权人为李五弟，面积70.99平方米。
2016年3月5日，罗奕民同李五弟（由朱胜婧代理）签订《房地产买卖居间协议》，约定罗奕民购买李五弟委托世凯事务所居间出售系争房屋。房款1,550,000元。该协议还对定金和款项支付等进行了约定。
2016年3月12日，罗奕民、张荣秀同李五弟签订《上海市房地产买卖合同》，约定罗奕民、张荣秀购买李五弟系争房屋。房屋总价1,550,000元。房屋交付时间为2016年9月20日，过户日期为2016年8月20日。如李五弟逾期交付房地产（包括房地产交接及房地产权利转移），应当向罗奕民、张荣秀支付违约金，违约金按已付款日万分之五计算。该合同付款协议另约定，罗奕民、张荣秀于2016年3月5日支付定金80,000元，2016年3月12日支付首付款390,000元；房产过户当日支付70,000元；罗奕民、张荣秀向银行贷款1,000,000元由银行代付至李五弟指定账户，具体放款时间以银行规定为准，待李五弟收到银行房款后，七日内交房交钥匙给罗奕民、张荣秀，交房当日李五弟结清该房屋水、电、煤气、物业费、有线电视费等所有费用。罗奕民、张荣秀再支付尾款10,000元整。2016年3月12日，李五弟出具收款收据两份，分别载明收到罗奕民定金80,000元和房款390,000元。
2016年8月20日，李五弟出具收款收据，载明收到罗奕民房款70,000元。
2016年9月1日，罗奕民、张荣秀登记为系争房屋产权人。同日，世凯事务所出具《协议》一份，载明：XX公路XX弄XX号XX室在2016年9月30日前交房，并腾退该房。如有逾期按总价万分之五每天承担责任。
2016年9月20日，罗奕民、张荣秀通过公积金贷款方式向李五弟支付房款1,000,000元。
2017年6月1日，世凯事务所将系争房屋交付给罗奕民、张荣秀。
一审中，鉴于世凯事务所提出罗奕民、张荣秀主张的违约金过高。一审法院询问罗奕民、张荣秀其因李五弟逾期交房导致的损失。罗奕民、张荣秀回复称其损失有：1、与案外人徐某于2016年11月签订了租赁合同，约定租期三年，每月租金5,000元，徐某一次性支付房租60,000元。后来逾期交房未能出租，需要双倍退还他，因此需赔偿违约金60,000元。2、当时是按照的要求进行装修的，2016年11月罗奕民、张荣秀同装修公司签订装修合同，装修总价280,000元，当时支付了70,000元，现仅同意返还14,000元。3、催讨房产的误工费、车费2,000元。4、租金损失60,000元。一审庭审中，罗奕民、张荣秀提供《个人房屋租赁合同》、《装修合同》、收条、预算书、扣款说明，以证明其实际损失，李五弟对上述证据真实性认可，但世凯事务所对上述证据的真实性均不予认可。
一审中，罗奕民、张荣秀提供了链家房产于2017年5月新发布的小区同一房型面积的出租信息，该信息载明房屋拟出租价格为3,300元。
一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。就本案交易主体的问题，尽管李五弟和世凯事务所均确认系争房屋已经由李五弟出售给世凯事务所，但房屋买卖过程中重要合同的签署人、收据的出具人、房款的接收方均为李五弟，一审中李五弟和世凯事务所亦未充分举证证明罗奕民、张荣秀知晓系争房屋实际出售人为世凯事务所，故罗奕民、张荣秀有权直接向李五弟主张《上海市房地产买卖合同》项下的相关权利。而世凯事务所作为担保方，亦应当承担相应的担保责任。李五弟陈述房屋已经出售、相关责任应概由世凯事务所负担的辩称意见，一审法院不予采信，如其承担责任认为该责任系世凯事务所最终负责，可同世凯事务所另案处理。
现罗奕民、张荣秀与李五弟签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。按该合同付款条款的约定，李五弟应当在收取房款后7日内将系争房屋交付罗奕民、张荣秀。现罗奕民、张荣秀于2016年9月20日支付房款，李五弟未能于2016年9月27日前交房应当承担相应违约责任。然而，就罗奕民、张荣秀提出的违约金主张，世凯事务所提出标准过高。一审法院认为，根据相关法律规定，违约金过高的，法院可适当减少。现罗奕民、张荣秀已付房款为1,540,000元，根据合同约定日万分之五标准计算显然过高。就罗奕民、张荣秀提出的损失，一审法院认为：1、罗奕民、张荣秀在未收到房屋的情况下，同案外人签订装修合同和租赁合同，并主张装修费和租金违约金的损失116,000元。首先，罗奕民、张荣秀自己明确违约金并未支付，故该损失未能发生；其次，房屋交付后目前装修仍然可以进行，罗奕民、张荣秀认为案外人不租所以不予装修并要求扣缴费用依据不足；且装修费用扣缴真实性无法确认，扣缴金额在相关司法部门确认前无法确认其合理性；最后，如罗奕民、张荣秀在未收到房屋的情况下提前签订上述合同，李五弟和世凯事务所在签订合同时无法预见上述损失。据此，一审法院对罗奕民、张荣秀主张的上述损失均不予认可。但罗奕民、张荣秀因逾期交房存在租金和催讨费用损失，一审法院参照系争房屋的市场租赁价格、逾期交房的时间、违约程度等，酌定李五弟应向罗奕民、张荣秀支付违约金40,000元。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二〇一七年六月二十九日作出判决：一、李五弟于判决生效之日起十日内支付罗奕民、张荣秀逾期交房违约金40,000元；二、世凯事务所对李五弟上述支付义务承担连带责任。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,340元，减半收取2,170元，由罗奕民、张荣秀负担1,770元，李五弟和世凯事务所负担400元。
二审中，上诉人提交一份收条，用以证明其对案外人支付了15,000元违约金。世凯事务所发表质证意见称，对真实性不能确认。本院经审查认为，该份收条真实性难以确认，本院不予采纳。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。李五弟违反合同约定，迟延交房，应当承担相应的违约责任，世凯事务所应当按照其承诺承担相应的连带保证责任。关于违约金的标准问题，一审法院考虑到李五弟和世凯事务所对损失的可预见性问题，参照系争房屋的市场租赁价格、逾期交房的时间、违约程度等，酌定李五弟应向上诉人支付违约金40,000元，尚属合理。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,340元，由上诉人罗奕民、张荣秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈强
代理审判员 何建
审 判 员 李兴
二〇一七年九月十五日
书 记 员 曹靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……