宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁01民终659号上诉人（原审原告）：崔小花,女,1975年4月9日出生,汉族,个体,住宁夏回族自治区银川市。上诉人（原审原告）：梁志勇,男,1978年6月10日出生,汉族,个体,住宁夏回族自治区。二上诉人共同委托诉讼代理人：胡国华，宁夏沙都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏隆盛房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区宝湖东路283号。法定代表人：魏海鹰，该公司总经理。委托诉讼代理人：辛加辉，宁夏天盛律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。负责人：韩建勇，该行行长。委托诉讼代理人：马小艳，该公司职员。上诉人崔小花、梁志勇因与被上诉人宁夏隆盛房地产开发有限公司（以下简称隆盛公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司�川兴庆支行（以下简称农业银行）商品房买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初9128号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。上诉人崔小花、梁志勇上诉请求：1.撤销银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初9128号民事判决书第一、二项，改判解除上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》；2.被上诉人返还上诉人购房款198450元、房产契税款5935元、物业储备金5935元；3.被上诉人支付上诉人房产装饰款15000元；4.被上诉人以购房款总额198450元为基数年利率7.5%为标准向上诉人支付自2013年7月4日至判决确定付款之日的违约金。事实及理由：一审法院认定事实不清，上诉人有权解除合同并获得相应的违约金；一审法院适用法律不当，判定的违约金过低，不足以弥补�诉人的损失。被上诉人隆盛公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人述称，本案的相关情况均与其无关，故不发表意见。上诉人崔小花、梁志勇向一审法院诉讼请求：1.解除原告与被告签订的编号为201300007460号《商品房买卖合同》；2.被告向原告返还购房款198450元；3.被告向原告支付违约金50853元(参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准上浮50%计算，198450元×7.5%÷12个月×41个月)；4.被告向原告支付房屋简装材料费、人工费15000元；5.被告向原告返还契税5953元；6.被告向原告返还物业储备金2357元。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系。2013年9月2日，原告崔小花与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为农行银川兴庆支行，抵押日期为2012年11月28日。原告崔小花购买被告开发的位于银川市兴庆区新华东街650号隆鑫苑A2号楼B座公寓315号，建筑面积47.25平方米,合同价款为198450元；原告于2013年3月14日前支付款项103450元，于2013年4月5日前支付商业贷款95000元；房屋交付期限为2014年12月31日；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：1.原告退房，被告在原告提出退房要求之日起60日内退还全部已付款，并按全部已付款0.1%向原告支付违约金。2.原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之零点一的违约金。原告于2014年4月17日向被告交纳物业储备金2357元；被告向原告代收隆鑫苑A2-公寓314、315、317号契税26099元；原告于2013年7月4日向被告支付了首付款103450元，于2013年9月6日通过第三人贷款支付房款95000元，共计支付购房款198450元。另查明，2013年8月30日，原告崔小花与第三人签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》一份，约定：原告崔小花因购房向第三人借款95000元，抵押人原告崔小花、梁志勇以新华东街650号隆鑫苑A2号楼B座公寓315号房屋作为抵押物，被告作为保证人提供担保。诉讼中，原告称被告于2013年4月17日向原告交付了涉案房屋，其于2015年11月25日将购买的包括涉案房屋在内的三套房屋全部装修，装修费共计为59993元，涉案房屋于2016年3月份出租，月租金为1300元。被告称于2014年12月31日向原告交付了房屋，无法办证的原因系涉案房屋在建工程抵押未予解除。一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应于2014年12月31日前向原告交付涉案房屋，并于交付房屋后90日内，即2015年3月31日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，否则原告可以选择退房。原告依据《最高人民法院的解释》第十九条：”商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，原告要求解除与被告之间的合同，但该法律规定系在当事人未约定解除权的情况下，赋予守约方享有合同解除权。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：”当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中原、被告对合同解除权已经进行了约定，故不应适用《最高人民法院的解释》第十九条的规定。原、被告对合同解除权予以约定，但并未约定合同解除权的行使期限，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定：”法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事�不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。参照《最高人民法院的解释》第十五条：”根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”原告自2015年4月1日起可以行使合同解除权,于2016年10月12日要求解除与被告签订的《银川市商品房买卖合同》，已超过解除权一年的行使期限，解除权消灭。另外，被告已经向原告交付了房屋，原告于2015年11月25日将涉案房屋装修并用于出租，合同的主要义务已得到履行，如果允许权利人在过长的期限内解除合同，就会使合同关系处于不确定状态，亦不利于社会经济秩序的稳定。故对原告要求解除与被告签订的《银川市商品房买卖合同》、返还购房款、装修损失、契税款、物业储备金的诉讼请求不予支持。关于违约金，双方合同约定违约金为已付购房款日万分之零点一，原告认为该违约金过低，要求按照年利率7.5%计算41个月，但原告并未举证证明因被告逾期为原告办理房屋产权登记造成的损失超过了合同约定的违约金标准，故按照双方合同的约定，支持被告按照原告已付购房款198450元日万分之零点一向原告支付自2015年4月1日至本判决确定付款之日止的逾期办理产权登记违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院的解释》第十五条、第十九条之规定，判决：一、被告宁夏隆盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，按照购房款198450元的日万分之零点一向原告崔小花、梁志勇支付自2015年4月1日至本判决确定的付款之日止的逾期办理产权登记违约金；二、驳回原告崔小花、梁志勇的其他诉讼请求。如果被告宁夏隆盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2738元，已减半收取，由原告崔小花、梁志勇负担2600元，被告宁夏隆盛房地产开发有限公司负担138元。二审期间，上诉人提交以下证据：证据一银国用（2010）第02209号土地使用证，拟证实涉案土地已于2013年4月22日注销抵押登记，一审认定事实错误，被上诉人称该证据不能显示涉案房屋抵押的起止时间，原审第三人称该证据与其无关；证据二情况说明及委托贷款抵押合同，拟证实被上诉人未在合同签订前告知上诉人涉案房屋已办理抵押登记，属于恶意违约，被上诉人对证明目的不予认可，原审第三人称该抵押合同与本案无关；证据三银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第3557号民事判决，拟证实该院的判决结果与本案一审结果不同，被上诉人称该案与本案情况不一致，原审第三人称与其无关；证据四中国农业银行贷款还款流水六页，拟证实上诉人购房支�的利息情况，被上诉人称该证据无法证实上诉人所还的款项是否系本案的贷款，原审第三人称该流水系按照合同约定收取的本案房屋的利息；证据五银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初8719号民事判决，拟证实该案原告要求被告返还契税的诉请得到法院支持，被上诉人对其证明目的不予认可，原审第三人称与其无关。二审另查明，上诉人自述的交房日期应为2014年4月17日，原判系笔误，现予以纠正。二审所查明的其他事实及采纳的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《买卖合同》合法、有效，应受法律保护。被上诉人未依约向上诉人提供办理权属登记的相关材料，按照合同约定，被上诉人应支付上诉人违约金，一审法院依据合同约定的违约金标准判令被上诉人承担购房款自2015年4月1日至判决确定给付之日的违约金，并无不当。上诉人所提交的证据一、二、四无法达到其证明目的，本院不予采纳；依据《民事诉讼法》第九十三条的规定，上诉人所提交的证据三、五不属于已生效的裁判所确认的事实，故对其证明目的不予支持。综上所述，上诉人崔小花、梁志勇的上诉请求与事实不符，亦于法无据，不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费5476元，由上诉人崔小花、梁志勇负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 鹏审 判 员  张 婧代理审判员  梅佩佩二〇一七年五月二十三日书 记 员  田 华