浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙湖民终字第419号
上诉人（原审原告）：刘万根。
上诉人（原审原告）：林慧琴。
委托代理人：何家成，浙江天杭律师事务所律师。
委托代理人：何杰，浙江天杭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江安吉宏城置业有限公司，住所地安吉县递铺镇递铺中路713-715号。
法定代表人：金剑，董事长。
委托代理人：赵顺庆，浙江昌硕律师事务所律师。
委托代理人：王晓波，浙江昌硕律师事务所律师。
上诉人刘万根、林慧琴与被上诉人浙江安吉宏城置业有限公司（以下简称宏城公司）房屋买卖合同纠纷一案，浙江省安吉县人民法院于2014年7月6日作出（2014）湖安民初字第885号民事判决，上诉人刘万根、林慧琴不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年9月28日公开开庭进行了审理，上诉人王少安、蔡健民及委托代理人陈之华、被上诉人侯宽平的委托代理人杨世东、王从辉到庭参加诉讼，被上诉人佳斯丽公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：案涉房屋万华公馆41幢04室系宏城公司开发的楼盘，案外人卢成宝曾与宏城公司网签了商品房预售合同，进行了备案，并支付了首付款及定金540000元。后卢成宝放弃购买计划，委托宏城公司职员即案外人林霞联系其他购买人，林霞通过中介公司介绍，刘万根、林慧琴对涉案房屋产生购买意向。林慧琴于2011年1月26日向案外人王康转账790000元，并给付林霞现金10000元，同日，林霞出具收条一份给林慧琴，收条载明“今收到林慧琴购买万华公馆41幢04室房款捌拾万元整（￥800000.00），总房款为贰佰零玖万伍仟元整（2095000.00），收款人：林霞，2011.1.26”。2011年1月26日，王康向案外人卢成宝汇款775000元。同日，案外人卢成宝向宏城公司出具委托付款证明书一份，同意将其汇入宏城公司的540000元款项作为刘万根的购房款，宏城公司也同时出具给刘万根、林慧琴540000元购房款的收据。2011年1月30日林慧琴给付林霞现金65000元，同日，林霞再次出具一份收条给林慧琴，收条载明“今收到林慧琴购买万华公馆41幢04室房款陆万伍仟元整（￥65000.00）购房合同于2011年2月20日前交于林慧琴，林霞，2010年1月30日”。2011年2月18日刘万根、林慧琴与宏城公司签订了商品房买卖合同，确定该房屋总价为1770000元，首付款为房款的30%（约）540000元，剩余70%（约）的购房款1230000元以银行按揭贷款的方式支付。2012年9月21日，刘万根、林慧琴在办理按揭贷款后向宏城公司支付剩余购房款1230000元。2011年8月31日刘万根、林慧琴以房屋买卖合同纠纷为由起诉宏城公司及案外人林霞，2012年12月25日，刘万根、林慧琴以不当得利为由起诉案外人林霞，两案均被本案依法裁定驳回起诉。
原审法院审理认为：林霞收取刘万根、林慧琴款项之行为是否为职务行为是双方争议的焦点，而对该行为性质认定，应从行为人之主观意图的内容以及具备基本知识水平的社会一般民众是否能较轻易地从行为的外在形式便可确信该行为属于职务行为来进行判断。本案中：1.刘万根、林慧琴向林霞交付了865000元，而林霞在收取了上述款项后，并未将款项交付至宏城公司，虽宏城公司开具了540000元收款收据，但系案涉房屋原购买人卢成宝出具委托付款证明书而为。宏城公司亦未收取到刘万根、林慧琴超出合同所约定购房价款之外的任何款项。且案外人卢成宝与林霞均认可多收取的款项并非为宏城公司利益所为。2.案涉房屋既由宏城公司开发，又有宏城公司专门设立的售楼处进行出售，一般情况下，其显然不会再将房屋委托中介机构进行出售，而本案中刘万根、林慧琴却是通过中介公司了解到案涉房屋信息后再行购买的，此举显然不符合一般的交易习惯。3.刘万根、林慧琴作为具有丰富社会阅历的完全民事行为能力人，理应知道商品房买卖过程中，应在正式合同签订之后，并通过专门的财务部门进行付款缴费。而林霞作为销售顾问的职责是负责客户的接待、咨询，识别客户需求，提供合适产品，进行价格谈判，以及负责带看、收意向、签约及过户等，促成业务成交，其并没有收取任何款项费用的权限也是一般人所能认知的。但刘万根、林慧琴却在与宏城公司签订购房合同之前即将865000元如此巨额的款项交付林霞个人，而非宏城公司账户，且由林霞个人出具收条，亦未加盖宏城公司公章。由此，刘万根、林慧琴应能从林霞上述行为通过基本常识判断林霞收取刘万根、林慧琴款项的行为并非基于其职务而为之。退言之，即使刘万根、林慧琴相信林霞收取款项的行为是职务行为，但是在签订正式购房合同时，刘万根、林慧琴已经明知了合同确定的总价款1770000元与林霞告知的总价款2095000元相差甚远，却仍然予以签订。且在其已经支付了865000元的情况下亦同意按照1770000元总价的70%办理银行按揭贷款而不是扣除已付865000元后所剩余的款项办理银行按揭贷款，刘万根、林慧琴的上述行为，显然也与常理有悖。基于上述情形，本院实难采信刘万根、林慧琴关于林霞收取325000元款项系职务行为之陈述。综上，刘万根、林慧琴未提供宏城公司多收取其325000元之证据，同时林霞收取该款项的行为系职务行为之陈述有悖常理，故刘万根、林慧琴要求宏城公司返还多收取的325000元之主张不能成立，本院不予支持，刘万根、林慧琴进而要求支付利息之诉请，亦失去了基础。据此，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决如下：驳回刘万根、林慧琴的诉讼请求。一审案件受理费3090（已减半），由刘万根、林慧琴承担。
刘万根、林慧琴不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、本案现有证据足以证实林霞的行为是职务行为。刘万根和林慧琴得中介公司推荐后至宏城公司售楼处联系买房，宏城公司工作人员林霞介绍房屋、引领看房，并代表宏城公司与其洽谈房屋买卖事宜，并代表宏城公司两次向刘万根、林慧琴收取购房款。期间林霞和宏城公司从未告知涉案房屋是二手房，也未告知购房款打给了卢成宝。林霞与刘万根、林慧琴洽谈购买房屋事宜自始至终是在宏城公司售楼处，购房合同是与宏城公司签订的，购房款交给了宏城公司工作人员林霞，林霞在整个交易过程中均声称代表宏城公司，其出具的收条也载明是收到购房款。因此林霞的行为是职务行为，无需加以推断；二、原审法院推断林霞的行为不是职务行为有悖常理。刘万根、林慧琴交付865000元给林霞后，宏城公司开具540000元收款收据，刘万根、林慧琴足以相信宏城公司收取了购房款。超出合同价款外的款项只知道在宏城公司，并不知道林霞交给了卢成宝。刘万根、林慧霞对房屋购买的具体操作不清楚，新开楼房到中介公司进行推销很常见，因此二人并不当然知道该房屋是二手房。林霞称其会将购房预付款代向宏城公司财务人员交纳，之后也将宏城公司出具的购房款收款收据交付给刘万根、林霞，从而证明其行为是职务行为。收条上不加盖公章也不是购房人所能控制的。刘万根、林霞曾提出过要求退还多收的325000元才办按揭，后考虑到银行不一定能批准70%的申请额度，因此没有要求宏城公司先退款；三、案涉房屋是在卢成宝与宏城公司解除购房合同并向房产登记机关申请撤销网签后，卢成宝将房屋退还给宏城公司，宏城公司再将房屋卖给刘万根、林慧琴，否则二人无法办理产权登记，但2013年5月宏城公司将办理好的房产证交给了刘、林二人，因此刘万根、林慧琴是与宏城公司发生房屋购买交易，林霞是代表宏城公司收取购房款，林霞的行为是职务行为无疑。综上，请求二审法院撤销原审判决，支持刘万根、林慧琴的诉讼请求。
宏城公司答辩称：林霞的收款行为并非职务行为。刘万根、林慧琴多缴纳的32.5万元房款不应由宏城公司承担。林霞的职务权限仅仅是置业顾问，其职权不包括收取购房款。刘万根、林慧琴获取房源信息时从中介公司，但宏城公司根本无需靠中介销售房屋。该房子当时已经被卢成宝购买，签订了购房合同并支付了首付款。宏城公司没有理由再将涉案房屋交中介公司销售。刘万根、林慧琴对从他人处受让二手房屋一事是明知的。案外人林霞、卢成宝以及中介公司人员对案件事实作了详细说明，可以证实在买卖合同成立之前刘万根、林慧琴就与卢成宝存在协议，林霞将卢成宝的房屋在中介公司挂牌，替卢成宝转卖房屋。刘万根、林慧霞决定购买的情况下，由林霞作为卢成宝的代理人操作买房事项，并收取相关房屋款项。宏城公司财务在售楼部大厅，刘万根、林慧琴不通过宏城公司账号，而是将款项打入与宏城公司无关人员的王康账号，违背正常的交易习惯，不符合行业规范。所有收条都是林霞以个人名义出具且未盖章，第一份收条甚至带有林霞个人身份证，显然其将款项私自交给林霞，是出于对林霞个人的信任，而不是将款项支付给宏城公司。刘万根、林慧琴向林霞支付6.5万元的款项时，是在明知之前支付的80万元远远超过合同约定的54万元金额的情况下，其仍然坚持支付6.5万元，显然不是依照合同支付房款，而是依照与案外人卢成宝私下达成的合意来进行支付的行为。案外人王康账户在收取79万元购房款后再扣除林霞的个人佣金和中介费用后，全部汇入卢成宝账号。林霞的收款行为不是在替宏城公司收款，是作为卢成宝的代理人为卢成宝与刘、林二人达成房屋转卖后而作的收款，其行为并不是职务行为。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：林霞收取86.5万元购房款是否属于职务行为。判断林霞收取房款行为的性质，应当综合考虑林霞日常本职工作内容、传统商品房交易模式与此次交易行为具体经过等若干要素。首先，林霞作为宏城公司的置业顾问，其主要工作内容应当是在售楼处现场服务引导客户购买商品房，为客户提供投资置业的专业化、顾问式服务，以促进楼盘销售。而在此次交易过程中，林慧琴分数次直接向林霞给付现金75000元，另向案外人王康转账790000元，林霞也以个人名义向林慧琴出具了共865000元的收条。显然，以个人名义收取购房款已经超出了置业顾问的工作职责。其次，依照现行的商品房交易模式，购房者通常在与开发商洽谈签订购房合同后，将首付款及剩余购房款分别汇入开发商专用缴款账户，再由开发商统一开具相关票据。然而在本案中，刘万根、林慧琴于2011年1月26日、1月30日向林霞交付了865000元购房款，收条中载明“购房合同于2011年2月20日交于林慧琴”。刘万根、林慧琴在向个人（王康、林霞）交付数额如此大的款项后，未要求开发商提供任何预售合同等凭证，而是同意近一个月后再取得购房合同，刘万根、林慧琴的交易行为明显有悖常理。再次，刘万根、林慧琴共交付2095000元购房款，但与宏城公司签订的购房合同载明的房屋总价款为1770000元，宏城公司出具的发票金额亦为1770000元，两者之间存在325000元的差价。刘万根、林慧琴称，林霞告知二人商业贷款能贷到的具体数额未知，待贷款办理完毕后购房款可以退还多交的部分。但是，二人对该主张无法提供充分的证据予以证明。另外，2011年2月18日刘万根、林慧琴与宏城公司签订的房屋买卖合同已经明确，合同签订之日支付房款540000元，对多支付的购房款，刘万根、林慧琴却未要求宏城公司在合同中或以其他书面方式予以明确，也未要求直接变更合同首付款为865000元，明显不符合常理。综上，刘万根、林慧琴作为完全民事行为能力人，应当能够判断出此次交易有别于一般购房人和开发商之间的商品房交易活动，林霞收取购房款也并非代表宏城公司履行职务行为。对刘万根、林慧琴关于宏城公司多收取325000元购房款并要求公司返还的诉讼请求，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6180元，由上诉人刘万根、林慧琴承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 耿延冰
审 判 员 邱金海
代理审判员 周辰晨
二〇一四年十一月十日
书 记 员 贾艳红