山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）潍民初字第190号
原告潍坊胶宁苏宁电器有限公司。
法定代表人戴冯军，经理。
委托代理人孙明江，山东求是和信律师事务所律师。
委托代理人马恒明，山东求是和信律师事务所律师。
被告潍坊环球置业有限公司，、新华路以东。
法定代表人康志煌，董事长。
委托代理人张杰，山东海瑞达律师事务所律师。
被告潍坊百纳电子城有限公司。
法定代表人刘宏，总经理。
委托代理人张全生，男。1979年3月15日出生，汉族，该公司办公室主任。
委托代理人郎玉平，山东英拓律师事务所律师。
原告潍坊胶宁苏宁电器有限公司（以下称苏宁公司）与被告潍坊环球置业有限公司（以下称环球公司）、潍坊百纳电子城有限公司（以下称百纳公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏宁公司的委托代理人孙明江、马恒明，被告环球公司的委托代理人张杰，百纳公司的法定代表人刘宏及委托代理人张宏生、郎玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏宁公司诉称，2010年10月10日，苏宁公司与百纳公司签订租赁合同，约定苏宁公司承租位于潍坊市新华路4999号的五洲时代城部分房产，建筑面积为8050平方米；租赁期限自2010年11月30日至2021年1月31日；租金采取固定租赁费，并对每个租赁年度的租金进行了明确约定；同时约定百纳公司确保租赁物有正式的供电供水服务，租赁物被停水、停电、终止供暖、停中央空调时间累计达8小时的，百纳公司应赔偿苏宁公司不少于当时租赁年度一个月租赁费用的违约金。签订租赁合同时，环球公司作为租赁房产的产权人，出具了《产权人同意转租证明》，在该证明中，环球公司同意百纳公司将上述房产转租给苏宁公司，并承诺其行使权利时，保证苏宁公司与百纳公司签订的租赁合同能继续履行。租赁合同签订后，苏宁公司投入大量资金对承租物业进行了装修，开设卖场从事电气销售经营，并按约支付租赁费用至2013年1月，无任何违约行为。在合同履行期间的2012年1月29日，苏宁公司收到环球公司抄送的《关于解除潍坊百纳电子城有限公司租赁关系的通知》。当年2月27日，苏宁公司收到环球公司的《公函》，称百纳公司拖欠租金，其要终止与百纳公司的租赁关系，同时要求苏宁公司做好搬离等相关准备工作。2012年4月17日，环球公司在百纳公司的卖场大门、员工通道大门及周围张贴公告，并封堵苏宁公司经营的卖场，要求苏宁公司在4月18日中午12点前搬离，卖场同日被停水、停电，直至4月26日恢复正常，期间苏宁公司被迫停止营业，给苏宁公司造成重大经济损失。因环球公司出具的《产权人同意转租证明》系其真实意思的表示，是合法有效的，对其具有约束力。环球公司和百纳公司的纠纷不应当影响苏宁公司租赁合同的履行，环球公司通知百纳公司解除租赁合同并要求苏宁公司搬离的行为已经违背了承诺。综上，请求判令：一、百纳公司支付违约金35万元；二、确认《产权人同意转租证明》合法有效，并判令租赁合同继续履行。三、诉讼费用由被告承担。
被告环球公司答辩称，因百纳公司自2011年5月10日起拖欠环球公司巨额租金，环球公司已于2012年4月19日书面通知百纳公司解除租赁合同，并已经就此起诉到法院，潍坊市中级人民法院已经受理。苏宁公司与百纳公司之间的租赁合同是基于环球公司与百纳公司之间的租赁合同为前提，由于环球公司与百纳公司之间的租赁合同正在诉讼解除，苏宁公司与百纳公司之间的租赁合同将无法继续履行。
被告百纳公司答辩称，一、从苏宁公司的诉状中可以看出，百纳公司并未对苏宁公司采取断电措施，2012年4月17日系环球公司采取了断电措施，由此给苏宁公司造成的损失应当由环球公司承担。二、违约金数额明显过高，请求法庭依法予以调整。三、环球公司出具的产权人证明是真实合法有效的，根据百纳公司与环球公司签订的租赁合同，百纳公司同意与苏宁公司在租赁期限内继续履行合同。
经审理查明，2010年10月10日，百纳公司与苏宁公司签订《租赁合同》，约定苏宁公司承租位于潍坊市新华路4999号五洲时代城的部分房产，该租赁物的产权人为环球公司；租赁物的建筑面积共计8050平方米，分为三层；租赁期限自2010年11月30日至2021年1月31日，共计10年零2个月；租赁费采用固定租赁费用方式计算，分为10个租赁段，租赁费共计4641.52万元，其中2010年12月1日至2012年1月31日期间（14个月）租赁费为420万元，2012年2月1日至2013年1月31日（12个月）期间租赁费为420万元，2013年2月1日至2014年1月31日期间租赁费为441万元；2010年12月1日至2013年1月31日租赁费采取先付后租的方式按年提前十日以电汇方式支付，2013年2月1日至2021年1月31日租赁费采取先付后租的方式按半年提前十日以电汇方式支付。首年租赁费用在百纳公司向苏宁公司交付标的物后三日内一次性支付300万元，其余20万元在2010年12月15日前付清。2010年12月1日至2013年1月31日正常每年租赁费用支付日为1月22日。百纳公司收取苏宁公司租赁费和其他费用的银行账号如下：开户名百纳公司，开户行潍坊工行营业部，账号×××0513；百纳公司确保租赁物有正式的供水供电服务。百纳公司负责在苏宁公司进场装修前按苏宁公司要求将电源接至租赁物各楼层提供给苏宁公司独立使用的配电柜内，进行配电柜的电量配置。百纳公司确保苏宁公司可以独立控制租赁物各楼层的电源，确保租赁物的照明、灯具、开关、插座、配电柜以及主电缆、楼层电缆等符合国家电气使用标准及合同约定的电量提供要求，并处于正常完好的使用状态。百纳公司应协助苏宁公司完成用电的过户和分户，由苏宁公司直接向供电部门缴纳电费，并收取相应的发票；百纳公司负责在交房前为苏宁公司租赁部分每层单独安装水电表，苏宁公司按该水电表的计量数字向百纳公司交纳水电费。百纳公司负责在苏宁公司进场装修前按苏宁公司要求将供水管道接到各供水终端，确保现有的水龙头、储水箱等处于完好状态；百纳公司确保租赁物有可正常使用的中央空调、供暖、供气系统。由百纳公司负责上述系统的维保责任，满足苏宁公司正常经营的需要；百纳公司承诺，若苏宁公司依法履行合同，百纳公司不以任何理由主动对苏宁公司租赁物采取或因欠费等百纳公司原因导致租赁物被停水、停电、停中央空调等措施（供能部门和不可抗力造成的原因除外），否则百纳公司应赔偿苏宁公司停业损失（以3000元每小时赔偿），停水、停电、停止供暖、停中央空调时间累计达8小时的，百纳公司应赔偿苏宁公司不少于当租赁年度一个月租赁费用的违约金，且苏宁公司有权解除合同；百纳公司确保租赁物的所有入口、公共通道、以及租赁物所有的公共设施，在苏宁公司营业时间内始终处于便捷、通畅的使用状态，否则百纳公司应免收苏宁公司影响使用期间的租赁费用并赔偿每天不少于3万元的经营损失（苏宁公司存在违约事由在先的除外）。
2011年11月18日，苏宁公司与百纳公司签订《关于潍坊新华路店首年租金已支付的备忘录》，确认在双方租赁合同履行期间，苏宁公司已经累计向百纳公司支付2010年12月1日至2012年1月31日期间的房屋租赁费用共计420万元。2012年1月6日，苏宁公司向百纳公司支付了第二租赁年度即2012年2月1日至2013年1月31日期间的租金420万元。
庭审过程中，苏宁公司提交《产权人同意转租证明》，主张该证明由环球公司出具，系该公司与百纳公司签订租赁合同时由百纳公司转交的，该证明未约定出具日期，具体内容为：位于潍坊市奎文区新华路4999号的五洲时代城一层建筑面积为2320平方米；二层建筑面积2210平方米；三层建筑面积3670平方米，合计建筑面积8200平方米的房屋，产权属于环球公司所有。环球公司同意百纳公司将该房产出租给苏宁公司，并承诺环球公司行使权利时，保证苏宁公司与百纳公司签订的租赁合同能继续履行。环球公司不认可上述证明上的公章系由该公司加盖，并申请对苏宁公司提交的《产权人同意转租证明》上所加盖公章的真实性进行鉴定。根据本院的委托，日照浩德司法鉴定所于2012年12月12日出具鉴定意见，具体鉴定结论为：送检的《产权人同意转租证明》中存疑印文系复制形成，不是样本印文原章戳印。日照浩德司法鉴定所收取环球公司鉴定费4000元。
关于停电情况，苏宁公司提交证明复印件及照片各一份，内容为：新华路苏宁电器于2012年4月17日上午10：00整开始停电，截止到2012年4月26日早上8：30分由五洲物业开始重新供电。由双方签字确认。签字人为武宁和袁文勇。苏宁公司主张证明的原件在环球公司，袁文勇为环球公司的物业管理人员，武宁系苏宁公司新华路店的店长。环球公司否认持有证明原件，对该证明内容及苏宁公司主张的停电事实均不予认可；百纳公司认可2012年4月17日上午10：00至2012年4月26日早上8：30分苏宁公司新华路店停电，但主张停电系由环球公司所为。另，在庭审过程中，苏宁公司提交《关于2012年4月份新华路店营业损失的情况说明》，内容为：因2012年4月17日10时至26日8：30分停电，致使4月20日的会员活动未能如期举行，并导致4月份的销售额仅为6477338.40元，比同期减少1760120.70元，给苏宁公司造成了352024.14元的损失（销售额×20%）。环球公司和百纳公司对苏宁公司主张的上述损失均不予认可。
2013年3月5日，苏宁公司向本院提交《撤诉申请书》，内容为：因苏宁公司承租的物业自2013年1月17日起被停电，至1月31日一直未恢复供电，导致苏宁公司开设的卖场无法经营，苏宁公司被迫于2013年1月31日向百纳公司发出《解除租赁合同交还租赁房屋的通知》，苏宁公司已将承租物交还给了百纳公司。鉴于苏宁公司与百纳公司签订的租赁合同已经解除，苏宁公司申请将诉讼请求第二项“确认《产权人同意转租证明》合法有效，并判令租赁合同继续履行”予以撤回。百纳公司认可已经签收了解除合同通知书，同意与苏宁公司解除合同。环球公司对苏宁公司与百纳公司解除租赁合同未提出异议。
以上事实，有租赁合同、备忘录、证明、鉴定报告、撤诉申请书及当事人陈述等为证。
本院认为，百纳公司与苏宁公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的规定，且环球公司与百纳公司签订的租赁合同中亦有百纳公司对租赁标的物享有部分转租权的约定，故环球公司与百纳公司签订的租赁合同应认定合法有效，百纳公司和苏宁公司均应按照合同约定行使权利和履行义务。
因百纳公司认可2012年4月17日10：00时至4月26日8：30时期间，苏宁公司经营的卖场因停电不能正常营业，而环球公司对此未提出反驳证据，本院对该事实予以确认。苏宁公司系利用租赁物经营家电卖场，长时间的停电给其正常的生产经营带来严重影响，并必然产生经营损失，故苏宁公司根据双方合同中关于“停水、停电、停止供暖、停中央空调时间累计达8小时的，百纳公司应赔偿苏宁公司不少于当租赁年度一个月租赁费用的违约金”的约定，在百纳公司未提出免责事由的情况下，要求百纳公司参照当租赁年度每月租赁费的标准承担350000元的违约金，具备事实依据，本院予以支持。百纳公司主张双方合同约定的违约金标准过高，主张予以调整，未提交证据予以证实，本院不予采信。
在案件审理过程中，苏宁公司以与百纳公司达成合意解除租赁合同为由，申请撤回“确认《产权人同意转租证明》合法有效，并判令租赁合同继续履行”的诉讼请求，系当事人对自身权益的处分，且不违反法律规定，本院依法予以准许。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
潍坊百纳电子城有限公司支付潍坊胶宁苏宁电器有限公司违约金350000元，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6550元，申请诉讼保全费2270元，共计8820元，由潍坊百纳电子城有限公司负担。鉴定费4000元，由潍坊胶宁苏宁电器有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 祝建海
审 判 员 栾桂秀
代理审判员 崔福涛
二〇一三年三月十四日
书 记 员 于志丹