安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0207民初348号原告：芜湖恒大置业有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区城东新区赤铸山路与鸠江北路交汇处恒大华府，组织机构代码证56899476—5。法定代表人：马学坤，总经理。委托代理人：张辉，该公司员工。委托代理人：刘丽萍，该公司员工。被告：张小标，男，1981年2月11日出生，汉族，住芜湖县。原告芜湖恒大置业有限公司诉被告张小标商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月29日公开开庭进行了审理。原告芜湖恒大置业有限公司的委托代理人张辉、刘丽萍到庭参加诉讼。被告张小标经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:原、被告于2012年12月10日签订涉案商品房买卖合同，约定被告购买原告开发建设的芜湖恒大华府3号楼3-302房屋一套，被告首付房款370000元，剩余房款860000元由被告在光大银行芜湖分行办理按揭贷款;同时合同约定原告承担阶段性连带保证责任：在《房地产权证》及《房地产他项权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同约定偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回商品房，买受人承担违约责任，所交款项100%不予退还，协同出卖人至房管局办理有关解除合同手续。后被告未按银行贷款约定偿还贷款，光大银行芜湖分行于2015年12月18日扣划了原告担保款项797939.75元，原告承担了连带保证责任。事后，原告多次联系被告还款，被告置之不理。原告为维护自身合法权利，诉请法院判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告承担其已缴首付款270000元不予退还的违约责任，并从已付款房款中扣抵；3、被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案撤销手续；4、本案的诉讼费用由被告承担。原告为证明自己的主张，提供的证据为：1、被告身份证复印件。证明被告主体资格。2、《商品房买卖合同》及其附件、《补充协议》二。证明原、被告签订商品房买卖合同并在芜湖市房地产主管部门备案，合同约定了原告为被告的银行按揭贷款承担阶段性连带保证责任以及被告的违约责任。3、《个人房屋按揭贷款合作协议书》、《个人贷款合同》。证明被告就购买涉案房屋向中国光大银行贷款860000元，原告为被告该笔贷款承担阶段性连带保证责任的事实。4、《还款提示函》、《履行连带责任保证通知书》、《代偿贷款说明》。证明因被告违约未偿还涉案银行贷款，导致中国光大银行要求原告承担连带保证责任，扣划原告797939.75元的事实。5、邮寄单发送记录。证明原告催告被告承担违约责任的事实。被告未答辩，也未提交证据。本院认为，原告所举证据真实、合法，与本案具有关联性，应予采信。根据已采信的证据，结合庭审中原告的陈述，本院查明的案件事实为：2012年12月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，主要约定原告将其开发建设的鸠江区恒大华府3号楼3-302室、建筑面积170.97平方米的房屋出售给被告，总房款1230000元；原告应当在2013年12月30日前，将经验收合格的商品房交付被告使用……；同时《补充协议二》第二条第（一）款第5项约定:在《房地产权证》及《房地产他项权证》办理完毕之前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定的连续三个月或累计6个月不偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：(1)有权单方解除原《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。合同签订当日，被告支付了首付款370000元。2011年11月18日，原告与中国光大银行芜湖分行签订《个人房屋按揭贷款合作协议书》，约定中国光大银行芜湖分行为在原告处购买房屋的借款人提供个人房屋按揭贷款，在借款人获得有关《房地产权证》、《房屋他项权证》之前，原告无条件为借款人承担偿还借款的连带保证责任。2012年12月28日，被告与中国光大银行芜湖分行签订了《个人贷款合同》一份，约定借款金额为860000元，借期240个月，并对利率、还款方式、逾期归还等作出约定。原告作为保证人在该合同上签章。同日，中国光大银行芜湖分行向被告发放了860000元贷款。被告自2015年8月起未按合同约定还本付息，原告为被告垫付2015年8-11月的贷款25054.04元后，又于2015年12月18日履行担保责任，全额归还了被告按揭贷款本息共计797939.75元。此后，原告联系被告还款未果，遂诉至本院。另查明，2013年12月30日，原、被告没有办理涉案房屋的交付。本院认为：2012年12月10日，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议二》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。原告在被告未按约定归还银行贷款的情况下依约履行了保证担保责任，现原告诉请依约解除双方签订的《商品房买卖合同》，合法、有据，本院予以支持。原告诉请被告承担违约责任270000元，虽然双方在《补充协议二》中约定对买受人所缴纳的购房款100%不予退还，但因约定的违约金过高，依法应予调整。根据双方合同履行情况，结合被告的过错程度，本院酌定被告应承担的违约责任为其所购房款的10%即123000元，对原告诉请中超出部分不予支持。合同解除后，被告应协助原告办理相关撤销备案手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告芜湖恒大置业有限公司与被告张小标签订的《商品房买卖合同》；二、被告张小标支付原告芜湖恒大置业有限公司违约金123000元（从已支付购房款中抵扣）；三、被告张小标于本判决生效后一个月内协助原告芜湖恒大置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续；七、驳回原告芜湖恒大置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5510元，公告费560元，合计6070元，由原告芜湖恒大置业有限公司负担3000元，被告张小标负担3070元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  吴小妹审 判 员  陶呈成人民陪审员  姚 远二〇一六年八月二日书 记 员  夏媛媛附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额方计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。