福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第261号
上诉人（原审被告）漳平市奇峰标准厂房投资有限公司，住所地漳平市。
法定代表人蒋奇西，董事长。
委托代理人许天和，福建博平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏新华，男，住漳平市。
被上诉人（原审原告）詹春晶，女，住漳平市。
委托代理人陈秋发，福建坤朗律师事务所律师。
上诉人漳平市奇峰标准厂房投资有限公司因与被上诉人苏新华、詹春晶商品房销售合同纠纷一案，不服福建省漳平市人民法院（2013）漳民初字第1052号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人漳平市奇峰标准厂房投资有限公司的委托代理人许天和，被上诉人苏新华、詹春晶的委托代理人陈秋发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2006年1月，被告以挂牌出让的方式取得了位于漳平�外环东路、编号为101-036-0221的地块的土地使用权，经有关部门批准后，被告在该地块上建设商品房，定名为“富山配套住宅小区”，并办理了《商品房销售许可证》（证号：（漳）房销售证（2008）第20号）。2009年7月27日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告向被告购买位于富山配套住宅小区A2地块5幢3层302号房商品房一套，商品房建筑面积为123.63㎡，商品房总价款为人民币278000元。被告应当在2009年12月31日前，依照有关规定将符合交房条件的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房时，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。同时，双方又在附件六以《补充协议》的方式对该《商品房买卖合同》的相关条款进行补充约定，其中《补充协议》第六条对《商品房买卖合同》第十四条的“产权登记”进行补充约定：“1、买受人同意出卖人办理房屋所有权初始预登记和房屋所有权证书的期限为原合同第八条规定的交付期限后360天。若出卖人在原合同第八条规定的交付期限内提前将商品房交付使用，但出卖人办理房屋所有权初始预登记和房屋所有权证书的期限仍为原合同第八条规定的交付时限后360日内。2、出卖人保证销售的该商品房在向买受人交付时不存在出卖人设定的抵押权、产权纠纷和其他债务纠纷。如因出卖人原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。3、若因买�人未交清应付或应缴的购房款、契税、维修基金、工本费、抵押登记费等应由买受人承担的费用或者买受人登记申报的材料不齐以及买受人的其他原因导致未能及时办理权属登记的，出卖人不承担违约责任。”合同签订后，原告依约向被告支付购房款，于2009年12月11日缴纳契税，并于当天办理房产交接手续。被告于2013年1月10日办妥原告的房屋所有权证（房产证号：漳房字第2013001**号），于2013年6月5日将土地分割登记材料提交土地登记部门，土地使用权证至今仍在办理中。另查明：2010年，被告向漳平市房地产交易服务中心申请房屋所有权登记，漳平市房地产交易服务中心于2010年9月7日答复被告“因你司国有土地使用权出让合同（合同编号：2005挂-21号）约定，该小区商品房须达到50%以上销售给富山工业园区企业高管及职工，对此问题我局无法认定，对你司申请办理房�所有权登记暂予退回，待问题明确后给予受理。”2011年10月10日，漳平市城乡规划建设局出具《建设工程城市规划核实报告》，确认富山工业园区工程已符合建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的规定，建设单位可以组织竣工验收。2011年12月9日，漳平市政府领导批示允许被告办理房屋所有权登记。2012年1月20日，被告办妥富山配套住宅小区A2地块5幢的商品房所有权初始登记即房地产权总证。2012年7月26日，富山配套住宅小区A2地块的商品房的工程竣工验收备案文件经漳平市城乡规划建设局确认收讫。2013年6月5日，漳平市国土资源局向被告出具编号第2013-007号的《土地登记业务预受理单》，对被告申请土地分割登记已给予预受理。原告的土地证正式申请登记时间为2013年6月5日。原告起诉，请求判决：1、被告为原告所有的房屋办理土地使用权证；2、被告从2011年5月13日起每日按已付购房款总额的万分之一向原告支付逾期办证违约金至房屋权属证书办理完毕之日止；3、本案的诉讼费用由被告承担。
原审认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告已依约履行了缴纳相关房款及契税的义务，被告亦应按合同在约定的时间办理初始预登记和代为原告办理房屋权属证书（房屋权属证书包括房屋所有权证书和土地使用权证书），而被告是否如约履行办证义务应以其向相关产权登记机关提交办证所需的材料，相关登记机关出具的受理单为依据。本案中，原、被告双方约定的交房时间为2009年12月31日，被告则应于该约定的时间后360天即2010年12月26日前办理房屋所有权初始登�和为原告办理房屋所有权证书。而被告直至2012年1月20日才办妥富山配套住宅小区A2地块5幢的商品房所有权初始登记，于2013年1月10日办妥原告的房屋所有权证，明显违反了双方之间的约定。被告辩称其迟延办证的原因在于主管部门对业主购买和办理房屋所有权证的主体资格存在争议，该理由不属不可抗力的情形及不可归咎于买受人的原因，结合本案被告迟延竣工验收备案事实，对其该抗辩理由不予支持。而被告辩称房管部门无空白产权文本可供使用亦是造成被告迟延办证的原因，因被告提供的漳平市房地产交易服务中心出具的《通知》时间为2012年7月2日，而被告无法提供证据说明房屋登记机构是何时受理其房屋所有权登记申请，因此该《通知》与本案的关联性无法确认，对于该抗辩理由亦不予支持。因被告未能提供房屋登记机构出具的登记受理单，亦无法提供证据�明其按约定的时间将办理房屋产权登记的相关资料完整提交房屋登记机关备案登记，根据建设部《房屋登记办法》第二十三条的规定，办理国有土地范围内房屋所有权登记期限为30日，据此推定房屋登记机构受理被告房屋所有权登记的时间为2012年12月11日。因此，被告逾期办理房屋所有权证书的时间为从2010年12月27日起至2012年12月11日止。关于办理土地使用权证是否逾期的问题，法院认为，虽然原、被告双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中并未约定土地使用权证的办理期限，但根据《福建省土地登记条例》第三十四条的规定，地上有建筑物的土地权属变更登记，应当在取得变更后的房屋所有权证之日起三十日内，向登记部门办理。因此，被告应于2013年2月9日前向土地登记部门申请办理土地使用权分割登记，而根据被告提交的《土地登记业务预受理单》，漳平市国土资源局直至2013年6月5日才受理了办理土地使用权的申请，因此，被告的该行为亦属违约，应依约承担相应的违约责任。被告逾期办理国有土地使用权证的时间为从2013年2月10日起至2013年6月5日止。因逾期办证违约责任适用诉讼时效的相关规定，按日计付违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算，因此，违约金从2011年5月13日起开始计算，被告逾期办理房屋权属证书的违约时间为2011年5月13日至2012年12月11日和2013年2月10日至2013年6月5日，累计695天，违约金为278000元×695天×0.01%／天＝19321元。原告要求判令被告从2011年5月13日起至房屋权属证书办理完毕之日止每日按已付购房款总额的万分之一支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以部分支持。庭审中，被告主张本案双方约定的违约金过高要求核减相应的违约金，因被告未提供相应证据证明，该主张不予采纳。由于被告�为原告办理了房屋所有权证，漳平市国土资源局已预受理了土地使用权证登记申请，被告已按合同约定履行了办证义务，因此，原告要求判令被告办理土地使用权证的请求，证据不足，理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告漳平市奇峰标准厂房投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告苏新华、詹春晶支付逾期办证违约金人民币19321元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告苏新华、詹春晶的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币407元，由被告漳平市奇峰标准厂房投资有限公司负担。
宣判后，原审被告漳平市奇峰标准厂房投资有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人漳平市奇峰标准厂房投资有限公司上诉称，一、上诉人无须承担代理不成的后果。根据双方合同规定，上诉人系以委托代理人身份为被上诉人代办房地产证。上诉人在2010年8月已将小区竣工验收和房地产权属登记资料备齐并报送漳平市房地产建设管理部门，但因主管部门对业主购买和办理房屋所有权证的主体资格存在争议而被退回办证材料，导致所有的小区竣工验收和办证工作拖延，直到漳平市政府领导批示后，主管部门从2012年2月才开始按流程办理，上诉人立即将相应登记资料再次提交，但随之漳平房产登记部门没有足够空白产权证可供使用暂停受理登记及发证，房产登记部门于2012年8月9日方开始恢复受理上诉人的�证申请并陆续办妥房产证。此后，上诉人又及时将土地分割登记资料造册移交给土地登记部门，土地登记部门因客观原因无法及时受理和出证，导致拖延至2013年6月5日才受理土地证办理申请。故造成办证逾期的原因不在上诉人，上诉人作为代理人对逾期办证没有主观过错，依法无须承担相应违约责任。二、被上诉人的诉请无理，应依法驳回。根据本案实际，鉴于上述不可归咎于上诉人的原因，赋予上诉人代办房产证时限应给予顺延，扣除属行政部门及房产部门办证耽搁时限和法定办理土地证30日申请期间，上诉人代办房地产权属证书没有实际逾期和过错，无须承担违约责任。三、退一步说，即使需要上诉人承担违约金，因被上诉人的房产证办理与否，并没有实际影响该房产的使用和抵押贷款等价值实现，因逾期办证产生的经济损失远小于合同约定的每日万分之一的�约金，一审支持被上诉人的违约金主张明显不当，请求二审依法审查和核减，以体现公平原则。综上，请求二审撤销一审判决并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人苏新华、詹春晶答辩称，一、1、上诉人不仅要办理完毕房屋权属初始登记，还应包括依照规定或约定履行通知、提供办理房屋权属所必要的备档登记相关资料等。上诉人具有协助办证的法定义务，上诉人未通知答辩人办理分户产权证，也不能视为完成了协助办证义务，上诉人同样需承担违约责任。2、2010年9月7日漳平市房地产交易服务中心以上诉人未按《国有土地使用权出让合同》约定将达到50%以上的商品房销售给富山工业园区企业高管及职工为由，将上诉人申请办理房屋所有权登记材料暂予退回，说明上诉人申请办证登记相关资料不完整，上诉人未按约定时间提交备档登记。况且上诉人直至2012年1月20日才办妥房屋所有权初始登记，2012年7月26日该商品房的工程竣工验收备案文件才经漳平市城乡规划建设局确认收讫，2013年1月10日才办好房屋所有权证。因此，未能在合同约定的时间内办理好讼争房屋的权属证书是上诉人的原因导致，上诉人存在违约行为。二、上诉人商品房销售对象不符合《国有土地使用权出让合同》的约定条件、擅自增加富山住宅小区地块的容积率及拖延报送工程竣工验收备案文件，是造成办证逾期的根本原因。上诉人未能将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案以及提供的资料不完整、不齐备，致使房产部门无法及时办理房屋所有权证书，故上诉人上诉称逾期办证属行政部门及房产部门耽搁所致不能成立。三、根据双方合同约定，答辩人逾期付款应向上诉人支付每日购房总额万分之二的违约金；上诉人逾期办证应向�辩人支付每日购房总额万分之一的违约金。逾期付款比逾期办证的违约金高一倍，双方约定的逾期办证违约金的比例没有超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定计取违约金的标准。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人漳平市奇峰标准厂房投资有限公司对原审查明认定的事实无异议，但认为遗漏了漳平市房地产交易服务中心因为没有空白房产证而暂缓办证的事实。被上诉人苏新华、詹春晶对原审查明认定的事实无异议。本院对原审查明认定的事实予以确认。
二审诉讼中，上诉人漳平市奇峰标准厂房投资有限公司向本院提供漳平市房地产交易服务中心于2014年3月20日出具的“证明”一份，以此证明漳平市房地产交易服务中心由于没有空白房产证，暂缓受理房产证办证业务。经质证，被上诉人苏新�、詹春晶认为：1、漳平市房地产交易服务中心暂缓受理办证业务的理由不属于法律规定的正当理由或不可抗力理由。2、本案在2012年4月至8月没有空白的房产证期间，房屋没有竣工验收，上诉人报送的材料也不符合办证的条件，是无法办证的。3、该“证明”虽有提到讼争地小区项目，但没有证据表明上诉人有向漳平市房地产交易服务中心提交相关备档登记资料及有该中心的受理登记单。本院经审查认为，依双方合同约定，上诉人应于2010年12月26日前办理房屋所有权初始登记和房屋所有权证书，故漳平市房地产交易服务中心在2012年4月至2012年8月期间暂缓受理办证业务与本案不具关联性，对该“证明”的效力不予认定。
本案的争议焦点为原审判决对上诉人逾期办证天数及违约金的计算是否合法合理。
本院认为，上诉人漳平市奇峰标准厂房投资有限公司与被上诉人苏�华、詹春晶签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，商品房的交付时间为2009年12月31日，上诉人应于该约定的交房时间后360天即2010年12月26日前办理房屋所有权初始登记和房屋所有权证书。而上诉人直至2012年1月20日才办妥富山配套住宅小区A2地块3幢的商品房所有权初始登记，于2013年1月10日办妥被上诉人的房屋所有权证，上诉人已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人主张因行政部门对业主购买和办理房屋所有权证的主体资格存在争议导致商品房竣工验收及办证迟延，上诉人没有过错不承担违约责任。本院认为，2010年9月7日漳平市房地产交易服务中心将上诉人申请办理房屋所有权登记材料暂予退回是由于上诉人未按《国有土地所有权出让合同》约定将达到50%以上的商品房销售给富山工业园区企业高管及职工，故延迟办证是上诉人的原因导致，对上诉人的该项主张，本院不予支持。因上诉人未能提供房屋登记机构出具的登记受理单，亦无法提供证据证明其按约定的时间将办理房屋产权登记的相关资料完整提交房屋登记机关备案登记，原审法院根据法定的办理国有土地范围内房屋所有权登记期限及上诉人于2013年1月10日办妥被上诉人的房屋所有权证的事实计算上诉人逾期办理房屋所有权证书天数并无不当，本院予以确认。
房屋权属证书包括房屋所有权证书和土地使用权证书。虽然双方未约定土地使用权证的办理期限，但根据《福建省土地登记条例》第三十四条的规定，地上有建筑物的土地权属变更登记，应当在取得变更后的房屋所�权证之日起三十日内，向登记部门办理。因此，上诉人应于2013年2月9日前向土地登记部门申请办理土地使用权分割登记，而根据上诉人提交的《土地登记业务预受理单》，漳平市国土资源局直至2013年6月5日才受理了办理土地使用权的申请，因此，上诉人的该行为亦属违约，应依约承担相应的违约责任。上诉人主张土地登记部门拖延受理土地证办证申请及出证是因该部门客观原因导致，未提供证据证明，本院不予采信。据此，原审法院计算上诉人逾期办理国有土地使用权证的天数亦无不当，本院予以确认。
上诉人主张本案双方约定的违约金过高要求予以核减，未提供证据证明，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币283元，由上诉人漳平市奇峰标准厂房投资有限公司负担，一审案件受理费按原审判决计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅 胜 荣
代理审判员 林 发 富
代理审判员 涂 智 琼
二〇一四年五月二十日
书 记 员 林薇（代）