四会市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1284民初989号原告：中国工商银行股份有限公司四会支行。住所地：四会市城中区拱桥直街*号。统一社会信用代码：914412841955312227。负责人：曾健敏。职务：行长。委托诉讼代理人：黄德中，男，是原告的员工。被告：雷万能，男，1980年9月2日出生，汉族，住四会市。被告：郑荫君，女，1979年11月14日出生，汉族，住四会市。被告：四会市锦绣大地房地产开发有限公司。住所地：四会市东城街道广场北路锦绣棕榈园内。统一社会信用代码：914412847762489352。法定代表人：李绍威。职务：总经理。委托诉讼代理人：杨秀瑾，是该被告的员工。委托诉讼代理人：劳丽舒，是该被告的员工。原告中国工商银行股份有限公司四会支行诉被告雷万能、郑荫君、四会市锦绣大地房地产开发有限公司（以下简称“大地公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案受理，适用简易程序，于2017年7月27日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人黄德中以及被告大地公司的委托诉讼代理人杨秀瑾到庭参加诉讼，被告雷万能、郑荫君经本院传票传唤后没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司四会支行诉称:在广东端信律师事务所见证下，2012年11月1日，被告雷万能、郑荫君、大地公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》，被告雷万能、郑荫君向原告借款300000元，借款用于购买位于四××市××街道广场北路××棕榈××号房地产，借款期限20年（自2012年11月1日至2032年11月1日），合同约定从放款日次月起按月等额本息还款。借款由被告雷万能、郑荫君提供所购买的位于四××市××街道广场北路××棕榈××号房地产（产权证号：四0100036404号，设定抵押，并到房地产管理部门办理了抵押登记，预告登记证明：粤房地预登四字第0100008989号），借款同时由被告大地公司提供保证担保。原告根据《个人购房/担保合同》约定于2012年11月1日发放了贷款300000元，但被告雷万能、郑荫君未按约定履行还款义务。截至2017年2月28日，借款当前连续逾期16期，累计逾期44期，共积欠借款本息288648.91元，包括本金272320.39元（其中未到期本金258051.18元，逾期本金14269.21元），利息16328.52元。经原告多次向被告雷万能、郑荫君催收均无果，被告雷万能、郑荫君的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，原告现提起诉讼，请求判令：一、解除被告雷万能、郑荫君、大地公司与原告签订的《个人购房借款/担保合同》；二、判令被告雷万能、郑荫君向原告偿还借款本息288648.91元，其中本金272320.39元，利息16328.52元[利息截止至2017年2月28日，此后的利息（包括罚息、复利）按照中国人民银行相关规定和《个人购房借款/担保合同》的约定计至借款本息还清之日止]；三、原告对被告雷万能、郑荫君提供的借款抵押物即位于四××市××街道广场北路××棕榈××号房地产享有优先受偿权；四、被告大地公司对上述债务承担连带清偿责任；五、被告承担本案全部诉讼费用及实现债权的费用。被告雷万能、郑荫君均没有提出答辩意见。被告大地公司答辩称：被告不应该承担责任。根据被告与原告签订的《的补充协议》的第七条的约定，原告必须在购房者拖欠6期房贷之前向法院提起起诉，否则由原告承担责任。而且被告即使承担责任，也只是承担6期房贷的责任，不承担其他的责任。原告在2017年2月份发给被告的函中已经承认已经逾期15期的购房贷款，原告至今才提起诉讼，应由其承担全部责任。同时根据原告提供的证据6显示，权属状态为转他项，以及我公司证据2的证明2014年1月3日房产已经处于抵押状态，按照补充协议第五条的约定，被告也无需承担担保责任。诉讼中，原告举证如下：1、欠款余额清单；2、借款凭证；3、个人购房借款/担保合同；4、广东端信律师事务所见证书；5、房地产预告登记证明；6、不动产档案证明；7、居民身份证；8、结婚证；9、户口簿；10、保证人工商登记资料；11、个人逾期贷款催收通知书。经质证，被告大地公司对证据3、9、10三性没有异议，但对证据10中要求被告承担责任的内容有异议，对其他证据因为不是被告的，无法确认，但是应该都没有问题。经本院审核，上述证据具有真实性和合法性，均与本案相关联，本院予以认定。诉讼中，被告大地公司举证如下：1、按揭业务担保合作协议的补充协议；2、不动产登记资料查询结果证明。经质证，原告认为补充协议是双方签的，根据被告大地公司说的担保责任问题，根据补充协议的第五条，也就是要到办到房地产他项证，交到原告为止的，另外根据协议的第十条也是约定交到办到他项证为止的，因为现在他项权证没有办到，所以原告按照签订的协议约定要求被告大地公司承担相应的保证责任，对被告大地公司的证据没有什么异议。经本院审核，上述证据具有真实性和合法性，均与本案相关联，本院予以认定。综上证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定如下事实:2012年11月1日，原告与被告雷万能、郑荫君、大地公司签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告雷万能、郑荫君向原告借款300000元，用于个人购置住房，房屋坐落于四××市××街道广场北路××棕榈××号；贷款的担保方式为抵押，抵押物为上述房屋；借款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；还款方式为按月等额本息还款；被告大地公司为保证人，保证方式为阶段性连带责任保证，上述约定正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，免除保证责任；各方还约定了其他事宜。原告依约定向被告雷万能、郑荫君发放了贷款300000元，《借款凭证》确定的借款利率为年利率5.5675%，逾期利率为7.7945%，贷款发放日为2012年11月1日，到期日为2032年11月1日。后被告雷万能、郑荫君没有依据约定按月偿还借款，2017年3月19日，原告向三被告邮寄发出《中国工商银行个人贷款逾期催收通知书》，称至2017年2月20日，被告雷万能、郑荫君已连续15期未依合同偿还贷款，共拖欠贷款本金272320.39元，利息15429.49元，要求三被告清偿欠款。但原告催告后被告雷万能、郑荫君仍没有偿还住房贷款，至2017年2月28日，连续逾期16期，共欠原告借款本息288648.91元，包括本金272320.39元（其中未到期本金258051.18元，逾期本金14269.21元）和利息16328.52元，原告遂诉至本院，提出上述请求。另根据原告与被告大地公司于2008年6月16日签订《的补充协议》，协议约定：由被告大地公司（乙方）单独开发的“锦绣棕榈园”房地产项目，需向原告（甲方）申请为“锦绣棕榈园”购房者提供房屋按揭贷款业务；购买“锦绣棕榈园”商品房的购房者向原告申请房屋按揭贷款，原告需进行严格审查，被告大地公司作为担保人，对购房者的房屋按揭贷款行为，承担连带担保责任，保证期限至购房者所购买的商品房办理完《房地产权证》及按揭借款抵押登记《房地产他项权证》并把上述《房地产他项权证》移交给原告保管之日止；对欠供款三期以上的购房者，原告必须在欠供款六期之前向法院提起诉讼或采取强制执行的措施，否则由原告承担全部责任，但无论原告是否及时对上述购房者提起诉讼或采取强制执行的措施，被告大地公司承担保证责任的范围只限于六期借款的本息和相关费用，超出部分被告大地公司不再承担任何责任；本协议适用于被告大地公司在原告办理的所有按揭贷款（含协议签订前办理部分）；双方还约定了其他事宜。诉讼中，原告申请财产保全，本院于2017年5月4日作出（2017）粤1284民初989号《民事裁定书》，裁定如下：冻结被告雷万能、郑荫君银行账户内存款290000元或者查封、扣押相同价值的财产。本院作出上述裁定后，到相关政府部门执行了对本案上述房屋的登记查封。另该房屋目前并没有办理房屋抵押登记，只是办理了预购商品房抵押预告登记（证号：粤房地预登四字第0100008989）。本院认为：本案原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》、《的补充协议》均是基于各方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，各方应当依法行使合同权利，履行合同义务。原告已经依约定向被告雷万能、郑荫君发放了贷款，被告雷万能、郑荫君并没有按照约定履行分期还款的义务，严重逾期，且原告催告后仍不偿还，两被告的行为构成严重违约，故原告要求解除《个人购房借款/担保合同》并要求被告雷万能、郑荫君一次性偿还借款本息，理据充分，本院予以支持。至于原告主张对被告雷万能、郑荫君提供的担保房屋即四××市××街道广场北路××棕榈××号享有优先受偿权，因该房屋尚未由办理正式的房屋抵押登记，原告只是办理了房地产抵押权预告登记，根据物权法定的原则，原告对该房屋暂未取得房屋（不动产）抵押权，故原告现在主张对该房屋的变现价款享有优先受偿权没有事实依据，本院不予支持。原告要求被告大地公司承担借款的保证责任，本院根据双方签订的《的补充协议》第七条“对欠供款三期以上的购房者，原告必须在欠供款六期之前向法院提起诉讼或采取强制执行的措施，否则由原告承担全部责任”的约定，原告在被告雷万能、郑荫君连续逾期16期（计至2017年2月28日）后只是进行了债务催告，而于2017年5月份才提起诉讼，原告应当承担延期起诉的后果，被告大地公司的担保责任根据约定已经予以免除，故原告该诉求本院依法不予支持。被告雷万能、郑荫君经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司四会支行与被告雷万能、郑荫君、四会市锦绣大地房地产开发有限公司于2012年11月1日签订的《个人购房借款/担保合同》。二、被告雷万能、郑荫君在本判决生效之日起十天内偿还原告中国工商银行股份有限公司四会支行借款本金272320.39元以及支付利息16328.52元（利息暂计至2017年2月28日，之后的利息按年利率5.5675%为标准计算逾期贷款利息、罚息至还清借款之日止）。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司四会支行的其他诉讼请求。如果被告未按指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2815元以及财产保全费1970元（原告均已预交），由被告雷万能、郑荫君共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  吴锦镖二〇一七年八月一日书记员  陈炜基