陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00731号
上诉人（原审被告）西安某管理公司。
法定代表人张月涛，该公司经理。
委托代理人黄某，西安市阎良区148法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）西安某房地产开发公司。
法定代表人刘某某，该公司董事长。
委托代理人阎某，陕西缔伍律师事务所律师。
委托代理人王某某，1948年6月27日出生，男，汉族，西安某房地产开发公司副总经理。
上诉人西安某管理公司因与被上诉人西安某房地产开发公司房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市阎良区人民法院（2013）阎民一初字第00078号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人西安某管理公司委托代理人黄某，被上诉人西安某房地产开发公司委托代理人阎某、王某某均到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
2013年11月22日西安某房地产开发公司向原审法院起诉称，2012年6月6日，西安某管理公司与西安某房地产开发公司协商一致订立了《房屋租赁合同》。该合同对“租赁房屋地址及现状”、“租赁期限、租金及相关费用”、“乙方的权利与义务”、“本合同变更及解除合同的条件”等做出了明确约定。在合同履行过程中，西安某管理公司没有按照约定支付租金，其多次催促，西安某管理公司均以各种理由推脱，要求延迟支付租金。鉴于西安某管理公司已明确表示无力支付租金，且拖欠租金的事实已构成根本违约，达到合同约定的解除合同的条件，故诉至法院，请求判令：1、西安某管理公司支付房屋租金512987元，违约金600000元，解除双方订立的房屋租赁合同；2、本案诉讼费西安某管理公司承担。
西安某管理公司辩称，拖欠租金是事实，数字也正确。违约责任应由法院根据公平原则和限制性条款进行认定。对于没有按时交纳租金表示歉意，不同意解除租赁合同，愿积极解决租金问题，并在诉讼期间已支付200000元的租金。如西安某房地产开发公司坚持解除合同，将对因西安某房地产开发公司配套措施不到位给其造成的损失保留反诉权。
原审法院经审理查明，西安某房地产开发公司（甲方）与西安某管理公司（乙方）于2012年6月6日签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将自有产权的房屋，即西安市某区某路中段某广场某区地下一层商铺一号，建筑面积为4511.27平方米，租赁给乙方。租赁期限：2012年10月10日至2022年10月9日止。租金约定：2012年10月10日至2015年10月9日租金为22元／月平方米，年租金为1190975元；2015年10月10目至2018年10月9日租金为26元／月平方米，年租金为1407516元；2018年10月10日至2022年10月9日租金为32.5元／月平方米，年租金为1759395元。租金为按年度交纳，甲方在收到租金后10日内为乙方开具完税发票。装修期免租金，期限4个月，时间自2012年6月10日至2012年10月9日止。合同签订之日交纳租赁定金100000元；2012年6月10日前将租赁定金转为租赁保证金，并补足租赁保证金150000元整；第一年度的租金按半年交纳一次2012年10月10日前或者在装修期内租赁场地开始经营，开业的当天交纳上半年年度租金，2003年3月20日前缴纳第一年度下半年租金：第二年度起提前20天交纳下一年度租金。违约责任：乙方不能按时交纳租金或相关费用时，每逾期一天按交纳租金的千分之五，向甲方支付违约金；逾期15天甲方需书面通知乙方，并可采取相应措施；逾期25天仍不能交纳租金及相关费用甲方有权采取强制措施收回房屋，终止合同，乙方套内装修归甲方所有，甲方有权用保证金冲抵乙方所欠租金及费用，并且乙方需按每日千分之五向甲方交纳违约金。此外，双方还就其他方面内容在合同中进行了约定。合同签订后，西安某房地产开发公司依约将房屋交付给西安某管理公司使用。2013年l1月22日，西安某房地产开发公司诉至本院。2013年12月9日，西安某房地产开发公司申请财产保全。2013年12月10日，本院对西安某管理公司的银行存款进行了冻结，对西安某管理公司的奥克斯中央空调一台进行了查封。
时止2014年1月24日，扣除诉讼期间西安某管理公司支付的200000元租金，西安某管理公司尚拖欠西安某房地产开发公司第一年度租赁费215487元，拖欠2013年10月10日至2004年1月24日房屋租金297500无，合计512987元；关于违约金，西安某房地产开发公司表示仅主张600000元，对其余部分自愿放弃。
原审法院经审理认为，西安某房地产开发公司与西安某管理公司2012年6月6日签订的《房屋租赁合同》系经双方协商后签订，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，该合同对当事人双方均具有法律约束力。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，西安某房地产开发公司将房屋交付给西安某管理公司，西安某管理公司应按照合同约定按时支付房屋租赁费。现西安某管理公司经西安某房地产开发公司催告后，仍不能依照合同约定支付房屋租赁费．己构成违约。作为出租方，西安某房地产开发公司要求解除合同，于法有据，本院予以支持，作为承租方，在合同解除后，西安某管理公司应将所租房屋返还西安某房地产开发公司，并支付租金和违约金。但合同约定违约金按照每日千分之五的标准计算，明显过高，酌情应以欠付租金的银行同期贷款利率计算为宜。西安某管理公司关于不愿意解除合同之辩解，于法无据，本院不予支持。关于因西安某房地产开发公司配套措施不到位给西安某管理公司造成的损失之辩解，西安某管理公司可另案起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除西安某房地产开发公司与西安某管理公司于2012年6月6日签订的《房屋租赁合同》。西安某管理公司于本判决生效之日起10日内将位于西安市某区某路中段某广场某区地下一层商铺一号返还西安某房地产开发公司；二、西安某管理公司于本判决生效之日起10日内给付西安某房地产开发公司房屋租金西安某管理公司以215487元为基数，按照中国人民银行同期贷款利塞向西安某房地产开发公司支付违约金（2013年3层20起计算至还款日止），以297500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向西安某房地产开发公司支付违约金（自2013年9月20日起计算至还款日止）；三、驳回西安某房地产开发公司其余诉讼请求。
西安某管理公司不服上述判决，向本院提起上诉称，1、原审判决未对其300余万元损失作处理明显错误，与最高法院司法解释不符，判决错误；2、原审法院在一审中未对其反诉请求进行审理，是错误的；3、由于其经营状况不景气，正在努力改变现状，对拖欠西安某房地产开发公司租金的事实表示歉意和内疚，并当庭已履行了20万元。故请求：1、撤销西安市阎良区人民法院（2013）阎民一初字第00078号民事判决第二项，改判其支付被上诉人房屋租金50万元；2、本案上诉费用被上诉人承担。
西安某房地产开发公司针对西安某管理公司的上诉答辩称，512987元是西安某管理公司从2013年4月10日至2014年1月24日共拖欠的房屋租金，该数字是一审中双方对账确定的，所以西安某管理公司的的上诉请求不能成立；关于对装修未处理的问题，在合同中已有约定，承租人违约的装修归甲方所有，另西安某管理公司对有关损失一审未提起反诉，西安某管理公司称内疚和歉意但并未实质履行，不能改变根本违约的事实。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。另查，西安某管理公司在一审中并未提起反诉。
本院认为，西安某房地产开发公司与西安某管理公司于2012年6月6日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应属有效合同。合同签订后，出租方西安某房地产开发公司履行了合同约定义务，但承租方西安某管理公司长期拖欠租金，并经西安某房地产开发公司催告后仍不能按照合同的约定支付房屋租赁费，已构成根本违约。现西安某房地产开发公司要求与西安某管理公司解除合同，并由其清付租金承担违约责任，于法有据，该请求依法应予支持。就有关租金数额及违约金的计算，原审判决并无不当，西安某管理公司应给西安某房地产开发公司予以支付。合同解除后西安某管理公司有义务将承租房屋返还西安某房地产开发公司。关于西安某管理公司认为其目前经济困难，不同意解除合同，理由不能成立，其所述不予采纳。关于西安某管理公司认为由于西安某房地产开发公司配套措施不到位，房屋不符合适用要求，致其中央空调无法安装等，给其造成一定损失，因其并未提起反诉可另案主张。据此，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费125元，由西安某管理公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马莉莉
审 判 员 李 刚
代理审判员 马延环
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 孙婉侠