南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）建民初字第1989号
原告南京建瑞房地产开发有限公司，住所地在本市建邺区梦都大街130号紫鑫国际公寓2601、2701室。
法定代表人JohnWilson，该公司董事长。
委托代理人贾媛媛，江苏当代国安律师事务所律师。
被告南京星中之味酒店管理有限公司（以下简称星中之味公司），住所地在本市建邺区梦都大街130号紫鑫国际公寓2701室。
法定代表人曹玉林，该公司总经理。
被告南京润江九味锅餐饮管理有限公司，住所地在本市浦口区泰山街道桥北村11幢106、107室。
法定代表人王留忠，该公司总经理。
上列两被告的委托代理人夏京胜、王瑞成，江苏三法律师事务所律师。
原告南京建瑞房地产开发有限公司（以下简称建瑞公司）诉被告南京星中之味酒店管理有限公司（以下简称星中之味公司）、南京润江九味锅餐饮管理有限公司（以下简称润江公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建瑞公司的委托代理人贾媛媛，被告星中之味公司及被告润江公司的共同委托代理人王瑞成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建瑞公司诉称，2011年12月30日，原告与被告润江公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告润江公司承租原告位于本市梦都大街130号紫鑫中华国际公寓26、27层房屋的相关事宜。次年12月20日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》补充协议，约定原告与被告润江公司签订的《房屋租赁合同》的房屋承租人变更为被告星中之味公司。根据约定：房屋租金实行季付制度，每季度租金175000元，采用“先付后用”的方式。承租方拖欠租金90日以上的，视为承租方根本违约，出租方有权解除合同并要求承租方支付违约金。因被告星中之味公司拖欠原告2013年第三、四季度和2014年第一季度共计9个月的租金525000元，其行为已构成根本违约，故请求判令：1、解除原告与两被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告星中之味公司支付原告租金（租金自2013年7月1日起计算，至房屋租赁合同解除之日止，租金标准为2013年、2014年年租金70万元，2015年年租金73.5万元）及房屋使用费（该使用费自合同解除次日起计算，至被告实际迁出之日止；使用费标准参照同期房屋租金标准）、违约金300000元；3、被告润江公司对被告星中之味公司的上述债务承担连带责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。
被告星中之味公司辩称，被告不同意解除双方之间的房屋租赁合同，因被告不存在违约行为；另原告主张的房屋租金数额不对，因为其将违章建筑物也作为合法建筑来计收租金无法律依据，即使被告违约，我们认为原告主张的300000元违约金过高，请求法院依法降低违约金标准。被告认为，原告在履行合同中存在欺诈及违约之处，欺诈体现在双方签订的租赁合同中约定，原告应保证所出租的房屋拥有合法的产权，而事实上我们直到2013年消防检查时才知道原告向被告提供的26楼出租房屋中有11间房屋系违章建筑，原告将违章建筑作为合法建筑出租在缔约时存在欺诈；原告在履约过程中未按照“合同”第七条第一款第三、五、七项约定履行。另由于原告未如实告知出租房屋的全部信息，导致2013年8月份开始，被告承租的26楼房屋内的厨房后场及餐饮包间均被南京市公安消防支队建邺大队予以临时查封。因被告是经营酒店，厨房后场查封会导致酒店无法经营。原告对此存有过错，对于相应的损失，被告将保留相应的诉讼权利。综上，被告认为原告在履约过程中存在较多的违约，属违约在先，故原告诉请不应支持。
被告润江公司辩称，本公司答辩意见同被告星中之味公司的答辩意见。
经审理查明，原告于2011年12月30日与被告润江公司签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：原告将本市梦都大街130号紫鑫国际公寓2601室（建筑面积为146.82㎡）、2701室（建筑面积为706.12㎡），合计租赁面积为852.92㎡出租给被告润江公司使用，另在该公寓26层可向被告润江公司提供可使用的无产权房11间，面积约330㎡；被告润江公司承租上述房屋用作餐饮经营；租赁期限即2012年1月1日至2021年12月31日止；被告在签订合同时向原告缴纳租赁保证金20万元；在被告无违反合同有关规定情形下，在合同期满时，原告不计息全额退还给被告；房屋租金采用“先付后用”的方式，租金每三个月缴纳一次，被告需提前15日支付下一期租金，被告逾期缴纳租金视为其违约；租金标准为，自2012年1月1日起至2014年12月31日止；年租金为人民币70万元；2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金为人民币73.5万元；原告向被告提供租赁区域的必备设施，被告负责维修并承担相关维修和使用的各项费用；关于一楼大厅、电梯、车位等公共区域的使用，由被告与该处物业的物业公司协商解决，原告可帮助协调；原告提供负一楼内约50㎡可使用无产权的房间作为被告仓库（费用另议）；原告公司员工用餐和公司公关在被告记账消费。原告公司公关消费与被告另订消费协议；因被告违约，原告提出解除合同，装潢装饰物无偿归原告所有；被告不如期足额缴纳租金，自应缴之日起，原告每日按欠缴租金数额的2%加收滞纳金。拖欠租金90日以上的，视被告根本违约，被告所交纳的租赁保证金不予退还。原告有权解除合同，并要求被告向原告支付违约金，违约金为3个月的租金。2012年12月20日，原告又与被告润江公司、被告星中之味公司签订“《房屋租赁合同》补充协议”一份，三方约定：将原告与被告润江公司签订的《房屋租赁合同》之承租方变更为被告星中之味公司，《房屋租赁合同》其他内容不变；被告润江公司基于履行《房屋租赁合同》对原告所负合同义务由被告星中之味公司负责继续承担，被告润江公司对此承担连带保证责任，该合同义务的转移及担保行为是建立在两被告自愿的基础上，由此产生的其他问题，均与原告无关；自本“协议”生效之日起，《房屋租赁合同》中被告润江公司的权利义务转至被告星中之味公司。被告星中之味公司基于履行《房屋租赁合同》对原告所负的一切债务（包括但不限于租金支付、违约责任、损失赔偿、利息、滞纳金承担以及原告实现债权的费用），由被告润江公司承担连带保证责任。
还查明，南京市公安消防支队建邺大队于2013年8月16日，曾向被告星中之味公司下发宁公建消封字（2013）第35号“临时查封决定书”，“现决定对紫鑫国际公寓26层南京星中之味酒店管理有限公司采用彩钢夹芯板搭建的厨房后场及餐饮包间予以临时查封。查封部位、场所的范围：对南京市建邺区梦都大街130号2701室紫鑫国际公寓26层南京星中之味酒店管理有限公司采用彩钢夹芯板搭建的厨房后场及餐饮包间实施临时查封。查封期限：2013年8月16日07时00分至2013年9月15日07时00分，逾期未消除火灾隐患的，不受查封期限的限制。整改后经我大队查检合格方可解除查封。”2014年9月4日上午，本案承办法官会同原、被告的委托代理人到被告星中之味公司进行现场勘验，发现该公司在紫鑫国际公寓26层，有“星空”等7个餐饮包间已停止使用，被被告临时改作员工宿舍、卫生间、厨房、厨房后场、堆放杂物等之用。因被告星中之味公司拖欠原告自2013年7月1日起至2014年3月31日止共计9个月的租金525000元，原告以被告星中之味公司的行为已构成违约，于2014年6月诉至本院，要求判令解除原告与两被告之间的《房屋租赁合同》；判令被告星中之味公司向原告支付自2013年7月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金、以及自《房屋租赁合同》解除之日起至被告星中之味公司实际腾空房屋时止的房屋使用费，违约金300000元，被告润江公司对被告星中之味公司的上述债务承担连带责任，并由两被告承担本案诉讼费。两被告应诉后认为，原告不能保证就餐客人的停车位；原告未能向其提供负一楼内的约50㎡无产权房间给其作仓库使用；原告向其提供的出租房不符合约定，原告违约在先，不同意原告诉请。原告对此则认为，其在负一楼有多面积的无产权房可供被告使用，被告承租房屋后，一直未向原告主张要求提供负一楼无产权的房屋作仓库用，且被告使用该房是要同原告另订协议，并且是有偿使用的；另原告向被告提供的26楼房屋中的约330㎡无产权房，只是供被告自行安排使用，并未约定是供被告作餐饮包间使用的，被告被消防部门临时查封及要求其整改，与原告向其提供的房源无关。因原、被告三方就其违约等问题各执己见，加之被告星中之味公司在诉讼阶段仍不能补缴拖欠原告的租金，致本院调解不成。
上述事实，有原告提供的“房屋租赁合同”、“补充协议”、“房租催缴函”、“房屋所有权证”；有被告星中之味公司提供的消防部门“临时查封决定书”及庭审笔录等证据证实。
本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》及“补充协议”是当事人之间的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，当属合法有效，双方均应履行各自的义务。原告在合同中约定，其向被告星中之味公司出租的房屋面积约为852.92㎡，供其主营餐饮。另向被告提供可使用无产权房11间，面积约330㎡，但双方并未对无产权房的用途做特别约定，即被告将该无产权房改造成用餐包间，并不是双方的约定，而是被告单方餐饮经营之所为，其后因改造的就餐包间不符合《中华人民共和国消防法》及相关检查规定，被消防部门临时查封，并被要求整改合格方可使用，其责任在被告星中之味公司，与原告无涉。另原、被告在《房屋租赁合同》中约定，由原告向被告提供负一楼的约50㎡无产权房屋，供其作仓库使用，但是有偿使用。被告并无证据证明其向原告主张过该房屋或要求立约遭拒，故被告星中之味公司关于原告履行《房屋租赁合同》过程中有违约行为且违约在先的意见，本院不予认可。因被告星中之味公司拖欠原告房屋租金已达9个月以上，已严重违反双方约定：“拖欠租金的租赁保证金不予退还。甲方（原告）有权解除合同，并要求乙方向甲方支付违约金。”且在本案审理期间，被告亦没有向原告补缴欠租之举，故对原告要求解除与两被告间的《房屋租赁合同》之诉请，因考虑到合同相对性原则，本院只判令解除原告与被告星中之味公司间的《房屋租赁合同》；另对原告要求判令被告星中之味向其支付合同期内的房屋租金及解除合同之日至被告星中之味公司实际向原告归还房屋之日止，期间的房屋使用费之诉请，本院予以支持；对原告要求被告星中之味公司向其支付300000元违约金之诉请，因原告主张的违约金数额过高，且被告有要求降低违约金数额之意见，故本院对原告主张违约金之诉请，酌情予以支持；因被告润江公司在“补充协议”中与原告有约定，故对原告向其主张对被告星中之味公司给付原告租金、房屋使用费、违约金之义务承担连带担保责任之诉请，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第二款、第三款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告南京建瑞房地产开发有限公司与被告南京星中之味酒店管理有限公司之间就南京市梦都大街130号紫鑫国际公寓26层、27层签订的《房屋租赁合同》予以解除。
二、被告南京星中之味酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内迁出本市建邺区梦都大街130号紫鑫国际公寓26层、27层房屋，并将该房屋交还原告南京建瑞房地产开发有限公司执管。
三、被告南京星中之味酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告南京建瑞房地产开发有限公司支付所欠租金（租金自2013年7月1日起计算，至房屋租赁合同解除之日止，租金标准为2013年、2014年年租金70万元，2015年年租金73.5万元）及房屋使用费（该使用费自合同解除次日起计算，至被告实际迁出之日止；使用费标准参照同期房屋租金标准），以及违约金150000元。
四、被告南京润江九味锅餐饮管理有限公司对被告星中之味酒店管理有限公司的上述债务承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12050元，由被告南京星中之味酒店管理有限公司负担（此款由被告星中之味公司直接给付原告，以冲抵原告预交的诉讼费用；被告南京润江九味锅餐饮管理有限公司对此亦承担连带保证责任）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 黄克强
人民陪审员 王顺丽
人民陪审员 徐 堃
二〇一四年九月三十日
书 记 员 张晓燕