重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0114民初2328号原告：肖娜，女，1990年12月20日出生，住重庆市黔江区。委托代理人：李行，重庆市黔江区联合法律服务所法律工作者，特别代理。被告：殷菊华，女，1987年12月22日出生，住重庆市黔江区。原告肖娜诉被告殷菊华合同纠纷一案，本院于2016年4月12日受理后，适用普通程序，依法由审判员谭兵担任审判长，与代理审判员李颖、人民陪审员ＸＸ组成合议庭，于2016年8月22日公开开庭进行了审理。原告肖娜及其委托代理人李行到庭参加了诉讼，被告殷菊华经本院公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、权利义务告知书、转普裁定书及开庭传票后未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2013年12月18日，被告与出租人重庆粮食集团黔江区粮食有限责任公司签订了《物业租赁合同》，合同期限自2014年1月1日至2014年12月31日，该合同中明确规定被告不得对外转租。2014年8月7日，被告隐瞒了与出租人签订《物业租赁合同》和门面即将到期的情况，将门面使用权转让给原告，并收取了转让费78800元。2015年8月25日，出租人以侵权为由将原告诉至法院请求腾退房屋，支付租金。原告认为，被告于2014年8月7日将承租门面使用权转让给原告，故意隐瞒了该门面禁止转让的事实，恶意收取转让费，其行为违反了《合同法》等法律规定，转让行为应属无效。同时根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告收取的原告支付的转让费依法应予以返还。为此，原告特依法提起诉讼，请求：1.依法确认原、被告之间订立的门面使用权转让协议无效；2.判令被告立即返还原告转让费78800元；3.判令被告承担损失4615元；4.判令被告承担本案诉讼费用。原告为证明自己的主张，向本院出示了以下证据：1.原告的身份证复印件，拟证明原告的主体资格；2.银行汇款收据、被告出具的收条、转让时门市内的财物清单，拟证明原、被告之间形成门面转租的事实，转租时被告收取财物款18800元、转让费60000元；3.（2015）黔法民初字第03757号一案出租人重庆粮食集团黔江区粮食有限责任公司起诉本案原、被告的起诉状，拟证明重庆粮食集团黔江区粮食有限责任公司一直在向被告主张腾退门面，并非同意或默认转租行为；4.（2015）黔法民初字第03757号一案的庭审笔录，拟证明被告转租门面并收取原告转让费78800元，且被告认可重庆粮食集团黔江区粮食有限责任公司在租期届满前后多次向其主张权利，要求腾退；5.（2015）黔法民初字第03757号民事判决书，拟证明被告转租门面收取原告转让费的行为未经出租人同意，且被告的转租行为给原告造成了损失；6.（2015）黔法民初字第03757号一案中出租人重庆粮食集团黔江区粮食有限责任公司提交的《交易委托协议》、《黔江区粮食有限责任公司9处资产处置挂牌明细表》，拟证明被告认可出租人在门面租期届满前后已明确告知其涉案门面在产权交易所进行挂牌处置，并要求被告腾退门面；7.物业租赁合同，拟证明合同明确约定被告未取得出租人书面同意，不得对涉案门面进行转租、转借，故被告与原告之间的转租合同应属无效合同；8.执行通知书，拟证明被告转租行为已经给原告造成损失4615元。被告殷菊华经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面的答辩意见及证据。本院结合原告提交的证据及庭审陈述等认定本案的如下事实：2013年12月18日，出租人重庆粮食集团黔江区粮食有限责任公司（以下简称黔江区粮食公司）与被告签订《物业租赁合同》，将坐落于黔江区粮食公司马喇分公司的综合楼15号门面出租给被告用于经商，租赁期限为1年，从2014年1月1日起至2014年12月31日止，租金3000元/年。合同明确约定：未经出租人书面同意，不得擅自对外转租转借租赁物业，租赁期满，被告若不再续租，应当及时结清所有费用，并于期满次日搬出租赁物业内全部自有物品，将租赁物业返还出租人。被告租赁门面后，开设了手机门市部，用于经营、出售各类手机以及充电器、耳机、数据线、手机保护膜等配件。2014年8月7日，原、被告达成口头协议，由被告将承租的前述门面转租给原告，原告于当日接手了门面，并通过银行转账汇款的方式向被告支付了75500元，另现金支付3300元，共计支付78800元。被告于当日给原告出具收条一份，内容为：“今收到肖娜门面转让费共80000元（捌万元整）其中包括货款及配套设施。另外移动保证金15600元由肖娜自行向移动公司缴纳，由本人退出原先所交纳的保证金15600元归本人。”被告在收条上签字捺印。收条载明金额为80000元，被告实收原告78800元。该78800元组成为：1.货物、货柜折价款18800元；2.转让费、剩余租期租金等共60000元（因转让时双方并未明确剩余租期的租金标准及数额，原告称租金是按原合同执行，故参照黔江区粮食公司与被告的租赁合同，每月租金250元，共计1200元）。另外，原告向移动公司缴纳了保证金15600元，原告接手门面后，继续承接之前的业务经营门面。2014年11月27日，重庆粮食集团有限责任公司向黔江区粮食公司发文，同意其公开挂牌处置黔江区马喇中心库粮管所等房地资产。同月，黔江区粮食公司多次派工作人员前往原告经营的15号门面，通知原告于原租期届满（2014年12月31日止）后搬出租赁物业。2014年12月3日，黔江区粮食公司委托重庆联合产权交易所集团股份有限公司渝东南分所对15号门面进行挂牌转让。2014年12月4日，重庆联合产权交易所集团股份有限公司渝东南分所对上述资产进行了挂牌公告。2014年12月19日，案外人向伟以1130000元成交价竞得。2015年7月，黔江区粮食公司通知原告腾退门面未遂，于2015年8月26日向本院提起诉讼，2015年9月17日本院作出（2015）黔法民初字第03757号民事判决书，认定黔江区粮食公司在2014年11月前往原告经营的门面通知其于原租期届满后搬出租赁物业时起，就应当知道被告将门面转租给原告事实，但黔江区粮食公司知道转租事宜后，在2014年11月至2015年7月期间并未提出异议，也未向法院请求解除合同或认定转租合同无效，黔江区粮食公司的起诉已超过6个月的除斥期间，故认定黔江区粮食公司与原告之间已形成不定期租赁合同关系，并判决由原告腾退涉案门面，支付从2015年1月1日起至腾退完毕之日止的租金（250元/月）。2016年3月，本院下达执行通知书，通知原告履行生效判决书所确定的义务，腾退门面并交纳案款4500元、诉讼费65元、执行费50元，合计4615元。现原告认为被告故意隐瞒门面不得转租及门面即将到期的事实，导致原告不能继续使用门面，且对原告造成了损失，故起诉来院，请求判如所诉。本院认为：本案涉及转租合同的效力、被告是否应当返还其所收取的费用及是否应当承担原告主张的损失三个方面的问题。第一，对于转租合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形，原、被告之间达成的门面转租协议，系双方的真实意思表示，未构成合同无效的五种情形，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。（一）转租合同的租期。原、被告双方虽未明确约定转租合同的租期，但被告在转租时仅收取剩余租期的租金，而原告也表示双方在转租时已谈到2015年1月1日起的租金由原告直接向黔江区粮食公司缴纳，由此可以推断转租合同的租期应至2014年12月31日止。至于被告收取的额外门面转让费应视为一种门面承租权（经营权）的转让，是当今市场交易习惯中原承租人从下一承租人处获得的利益补偿，下一承租人要获得门面承租权必须向原承租人支付转让费，获得承租权之后，若原租期届满，新的承租人另行向出租人缴纳房租，与出租人形成新的租赁合同关系，但这并不能理解为转租合同的租期截止时间应延伸至下一承租人与出租人的合同最终截止时间为止，更不能理解为支付转让费后可以基于转租合同而无限制长期使用，原租赁合同到期后下一承租人具体使用门面的时间完全要依赖于其与出租人达成的新的租赁合同关系，转租合同与下一承租人获得承租权后形成的新的租赁合同是两个法律关系，二者不能等同。故本案原、被告双方的转租合同截止期限应为2014年12月31日，原告主张“转租的时间为长期使用”系对转租期限的误解，其所谓的长期使用实则是基于信赖出租人同意转租且在原租期满后将与原告形成新的较为长期的租赁合同关系而产生的长期使用的效果，至于后来涉案门面被处置回收导致原告未达到预期的使用时间效果，不能再继续使用门面，这属于被告收取除货款、租金之外的额外转让费是否还存在符合客观事实及情理的基础，以及是否应当返还的问题，与转租合同效力本身并无关联。（二）未经出租人同意是否导致合同无效。虽然被告未经黔江区粮食公司同意无权转租，但本院已在（2015）黔法民初字第03757号一案的生效判决中认定黔江区粮食公司在知道被告转租门面后6个月内未提出异议的事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，因出租人在知道转租后6个月内并未向法院主张解除合同或认定转租合同无效，未按期行使《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定的合同解除权，可见黔江区粮食公司默认了被告的转租行为，加之黔江区粮食公司的工作人员在2014年11月前往原告经营的门面也是通知原告于原租期届满后腾退，并没有要求其立即腾退，这更加印证了黔江区粮食公司默认被告自2014年8月7日起至2014年12月31日止的转租行为，而自2015年1月1日起，原告与黔江区粮食公司已形成新的不定期租赁合同关系。对于被告收取除货款、剩余租期内的租金之外的转让费，属于转租关系中衍生出来的一种费用，是市场经济发展过程中逐渐形成的市场交易习惯，该交易习惯并未违反法律、行政法规的禁止性规定，收取额外转让费并不当然影响转租合同的效力。故此，本案原、被告之间的转租合同已因出租人的默认及怠于行使法定权利而归为有效，对于原告要求“确认门面转让协议无效”的诉讼请求，本院不予支持。第二，对于被告是否应当返还其所收取的费用，若应当返还，则返还的数额问题。（一）货款、剩余租期内的租金是否应当返还。被告收取原告的78800元中包括货物、货柜款18800元，原告支付货款后被告已将相应的货物、货柜交付原告，原告接手后继续经营，此为转租合同中附带的财物转让，属于买卖关系，原告支付了对价后实际获得了财物，其享有了财物的所有权并获得使用、收益、处分的权利，故该18800元不应返还。对于剩余租期内的租金1200元，因转租合同有效，被告转租后已将门面交付给原告使用，原告也实际使用了门面，故该部分租金不应返还。（二）剩余58800元的组成。扣除货物、货柜款及剩余租期内的租金后，剩余58800元，原告诉称该部分款项均属于额外的“门面转让费”，被告未到庭，其在（2015）黔法民初字第03757号一案的庭审中辩称该部分款项还包括对装修价值的补偿，但未提供任何证据予以证明，加之被告亦是从他人处转承过来的门面，对于门面是否由被告进行装修及装修的具体情况、支出的成本等均无证据证明，本案中被告给原告出具的收条也未明确写明包含装修价值的补偿款，故本院不予认可该部分款项中“包含对装修价值的补偿”。（三）剩余58800元是否应当全额返还。因门面转让费是在市场经济发展过程中形成的交易习惯，是一个新生事物，我国现行法律对其尚无明确的定义及规范。一般门面转让费是门面经营权转让的对价，包含前一承租人在租赁门面的过程中创造的经营环境价值及获得的人脉资源价值等，原告接手门面后未转行，而是继续经营原来的业务，其一定程度上享有了前述价值，且其从2014年8月7日起接手门面后一直占有使用至2016年3月腾退之时，原告称其实际经营时间仅截止2015年8月即黔江区粮食公司用围墙将门面封起来时，故原告实际经营门面一年，实际占用门面一年半，该期间原告享有了门面的经营权及使用权，获得了一定的合同利益、经营效益及使用价值，故其支付转让费达到了一定的合同目的，不应全额进行返还。（四）返还的具体数额。综合考虑本案的实际情况，涉案门面位于乡镇，若只能经营几个月或一年的时间，58800元转让费偏高，而被告收取较高的转让费就理应确保原告能够获得相对应的全部价值，原告支付该笔转让费的目的是期待可以经营较长的时间，但最终门面因资产处置被黔江区粮食公司回收致使原告不能继续使用门面，故其支付该笔转让费的目的未能全部实现，未达到当初预期的经营时间效果，未获得支付转让费的全部期待利益，现转租合同衍生出来的门面转让费协议关系已终止，原告无法再实际经营门面而获取该笔转让费的全部履行价值，故被告收取的超出合理部分的转让费便失去存在的法律、事实及情理基础，若不予返还则有违合同关系及市场经济中的公平原则，因此被告理应部分返还原告转让费。故此，根据《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，并参照被告在前一案的庭审中陈述的其从他人处转承门面支付转让费28000元的事实，同时综合考虑本案的实情，本院酌定由被告返还原告转让费30000元。第三，对于原告主张的损失是否应由被告承担的问题。因转租合同有效，原告主张的合同无效带来的损失不应得到支持，且该损失4615元是原告与黔江区粮食公司形成的不定期租赁合同关系中产生的门面使用租金及另案诉讼费、执行费，属于另一法律关系中原告应当支付的对价及应负担的费用，与本案并无关联，不应由被告承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告殷菊华于本判决生效后五日内返还原告肖娜门面转让费30000元。二、驳回原告肖娜的其他诉讼请求。案件受理费1920元，由原告肖娜负担1220元，被告殷菊华负担700元；公告费560元，由被告殷菊华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时直接向本院预交上诉费用。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 谭 兵代理审判员 李 颖人民陪审员 杨 勇二〇一六年九月二十日书 记 员 石成建