湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终221号
上诉人（原审被告）梅俊升。
委托代理人肖发红，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）肖穆。
委托代理人贺嫚，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人郑富喜，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。
原审被告李庆。
上诉人梅俊升因与被上诉人肖穆及原审被告李庆居间合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2013）鄂西陵民初字第02802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日受理后，依法组成由审判员张晓燕担任审判长，审判员李建敏、毕勇参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决认定，本案诉争房屋，即宜昌市西陵区解放巷1号房屋系肖穆单独所有，于1990年建成购买，套内建筑面积78.67平方米。2010年9月，肖穆为了找银行抵押贷款，委托宜昌金阳光房地产评估事务所出具《房地产抵押评估报告》，评估该房于2010年7月15日时点的价值约为321900元，该报告申明仅作借贷双方参考。同月，肖穆在三峡工商银行城中支行以该房抵押贷款180000元。
2013年3月25日，肖穆与梅俊升在宜昌市猇亭公证处办理了（2013）鄂猇亭证字12号《公证书》，该公证书载明：“委托梅俊升代为还清银行贷款、解除上述房屋抵押登记、领取他项权证、领取房屋所有权证及土地使用权证；代为与买方签订房屋买卖合同；代为办理上述房屋所有权证和土地使用权证的转移过户手续；代为收取售房款；代为协助买方办理银行按揭贷款手续……。”
2013年4月1日，肖穆与梅俊升签订《借款合同》，双方约定：梅俊升借给肖穆100000元；借款期限自2013年4月1日至2013年5月1日。梅俊升借给肖穆的100000元到期后，肖穆未能偿还欠款。
2013年6月5日，梅俊升利用直接从事房地产中介工作以及肖穆授权签订房屋买卖合同的优势，李庆利用与梅俊升系同学关系的便利，在未征求肖穆卖房价格的意见的情况下，梅俊升代理肖穆与李庆签订了《房屋转让协议书》，约定将肖穆位于宜昌市西陵区解放巷1号房屋以300000元的价格卖给李庆。同日，梅俊升又代肖穆与李庆签订了另一份《宜昌市存量房屋买卖合同》，该合同在宜昌市房地产登记交易中心备案，仅系卖房人的缴税依据，梅俊升、李庆双方实际履行的是《房屋转让协议书》。
2013年6月13日，梅俊升代肖穆偿还三峡工商银行城中支行贷款本金170564.5元、利息7525.49元、罚息9641.05元，梅俊升代肖穆支付营业税、个人所得税等税费22246.16元，加上梅俊升原借给肖穆的100000元，梅俊升合计支付给肖穆309977.2元。
2013年6月19日，梅俊升凭《公证书》、《宜昌市存量房屋买卖合同》，将肖穆位于宜昌市西陵区解放巷1号房屋协助过户至李庆名下。同日，李庆委托宜昌华昌房地产价格评估事务所对该房进行价格评估，该事务所于次日作出评估报告，估价时点为2013年5月24日，估价结果为443000元，并说明该评估结果仅为确定贷款额或担保额估价参考用。李庆当时并未向肖穆支付该房首付款，而是以该房为抵押在三峡农行葛洲坝支行按揭贷款300000元冲抵房款，该款项最终转到梅俊升名下，梅俊升代肖穆支付了上述款项。
审理过程中，肖穆于2014年3月12日申请对本案诉争房屋进行价格评估，原审法院依法委托宜昌佳信房地产评估公司予以评估，于同年11月6日收到该公司宜佳房估字（2014）第02103号《房地产估价报告》，对宜昌市西陵区解放巷1号房屋于2013年6月7日时点的市场价格作出评估，估价约530300元。肖穆要求梅俊升、李庆共同承担卖房经济损失，梅俊升、李庆不同意。肖穆认为梅俊升、李庆签订的《宜昌市存量房屋买卖合同》，以200000元的价格转让于李庆，该合同显示公平，故请求人民法院判令撤销《宜昌市存量房屋买卖合同》。后肖穆变更诉讼请求，请求人民法院判令梅俊升、李庆共同承担肖穆的经济损失218054元。
原审判决同时认定，2014年2月至7月，梅俊升与李庆在宜昌市CBD亿万家房地产营销策划有限公司系同事关系。
原审法院认为，本案争议焦点有三：一是肖穆的经济损失是多少？二是梅俊升是否有权决定诉争房屋的卖价？三是梅俊升是否越权代理？李庆是否明知梅俊升越权代理？梅俊升与李庆是否串通损害了肖穆的合法权益？
一、梅俊升、李庆的买卖房屋行为给肖穆造成经济损失218054元。《房地产抵押评估报告》评估房价约321900元，《华昌评估报告》评估房价约443000元，这两个报告明确说明了仅供银行抵押贷款、按揭贷款确定额度参考，且评估机构不是三方当事人认可或法院指定的，故不予采信。在审理过程中，原审依照审判程序委托宜昌佳信房地产评估公司出具的《房地产估价报告》，确定诉争房屋在2013年6月7日这个时间点的市场值约530300元，评估程序合法，评估依据正确，评估结果比较客观，应予采信。该评估价530300元，减去梅俊升代肖穆支付的309977.2元，其差额220322.8元即为肖穆的经济损失。但因肖穆只主张218054元，故认定肖穆的经济损失为218054元。
二、梅俊升超越代理权的行为，对肖穆的经济损失应予承担赔偿责任。房屋价格是房屋买卖合同中最重要的条款之一，肖穆出具的《委托书》中只是委托梅俊升“代为与卖方签订房屋买卖合同”，并未授权其决定房屋卖价。不论《委托书》是否说明梅俊升有权决定房屋卖价，从情理上讲，梅俊升代为签订《房屋买卖合同》时对房屋的价格应当征得肖穆的同意。若梅俊升有权直接决定房屋卖价，则可以推定为梅俊升有权直接将诉争房屋以任何价格出售。因此，在肖穆主张梅俊升出售诉争房屋的价格没有经过其同意，而梅俊升又没有证据证明肖穆同意房屋卖价的情况下，应当认定梅俊升的代理行为是超越代理权限的。故梅俊升关于其没有超越代理权的辩称意见，不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第（一）款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任”之规定，梅俊升对肖穆的经济损失应予承担赔偿责任。
三、李庆知道梅俊升超越代理权，梅俊升与李庆串通买卖肖穆的房屋，梅俊升、李庆对肖穆的经济损失218054元应负连带责任。梅俊升借款于肖穆，受肖穆委托卖房，又直接操作诉争房屋的买卖过程，加上其直接从事房地产中介工作，故梅俊升明知诉争房屋卖价远远低于市场价格。李庆明知不需要支付购房首付款，仅凭银行贷款就可以付清房款，在签订《房屋转让协议书》前后，从没到诉争房屋现场查看，这些事实也足以说明李庆是明知卖房价格远远低于市场价格的。梅俊升明知出售诉争房屋的价格没有经过肖穆的同意，李庆明知卖房价格远远低于市场价格，其与梅俊升既是同学关系又是同事关系，应当知道成交价格300000是没有经过肖穆同意的。因此，应当推定李庆知道梅俊升越权代理、梅俊升与李庆串通以超低价格买卖房屋损害肖穆合法权益的事实。故梅俊升、李庆关于没有串通买卖房屋损害肖穆合法权益的辩称意见，不予采纳。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第（三）款“代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任”、第（四）款“第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任”之规定，梅俊升、李庆对肖穆的经济损失218054元应负连带责任，原审法院对肖穆的诉讼请求予以支持。
梅俊升、李庆明知诉争房屋卖价远远低于市场价，梅俊升代理肖穆擅自定价卖房与李庆，李庆明知梅俊升越权代理，基于上述理由，原审遂依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第（一）款、第（三）款、第（四）款之规定，判决梅俊升于判决生效之日起十日内支付肖穆的经济损失218054元，李庆对肖穆的经济损失218054元承担连带责任。原审并同时决定，案件诉讼费4300元，诉讼保全费1520元，评估费2745元，合计8565元（肖穆均已预交），由梅俊升、李庆承担，并于判决生效之日将8565元转付于肖穆。
上诉人梅俊升不服原审法院的上述判决，向本院提出上诉，主要理由是：原审2014年3月开庭后，2015年肖穆变更诉讼请求超出时间限制，原审准许其变更诉请违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定；梅俊升有权代理涉案房屋，有权决定房屋价款，肖穆对此是知晓并认可的，李庆与梅俊升也不存在恶意串通的情形。请求二审人民法院依法撤销原判，改判驳回肖穆的诉讼请求或裁定将本案发回重审，并判令肖穆承担本案一、二审案件受理费。
被上诉人肖穆答辩称：原审程序合法，肖穆在一审开庭前不知晓双方交易的房屋价格。原审认定事实清楚，法律适用正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
原审被告李庆陈述，梅俊升持有肖穆的授权委托书，办理贷款时肖穆也到场，肖穆知晓房屋买卖交易事情。其就房屋价格没有问过肖穆，因为李庆是从梅俊升手上购买。
二审诉讼中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，原审认定的事实属实。
本院认为：1、梅俊升上诉称，肖穆曾与其签订委托书并经公证，梅俊升有权决定出卖本案所涉房屋的价格。本院认为，房屋价格为房屋买卖合同中关乎卖家主要权利的的核心条款。肖穆与梅俊升在双方订立的委托书中详细列举了被委托人可代为委托人办理的全部事项，其中并未包含梅俊升可自行决定房屋售价的内容。于此情形，梅俊升理应就房屋出售价格一事取得肖穆的同意，其在未经肖穆同意的情况下，以远低于市场均价的价格出售本案所涉房屋的行为超越了委托书所授予的代理权，直接损害了委托人肖穆的权益。因肖穆并未认可梅俊升与李庆订立的房屋买卖合同，即梅俊升低价出售房屋的行为未经过委托人追认，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定，梅俊升应就超越代理权的行为承担民事责任，并对肖穆的相应损失进行赔偿。2、梅俊升上诉另称，肖穆变更诉讼请求超出举证期限，原审同意其变更属程序违法。本院认为，肖穆系在辩论终结前提出变更请求，原审予以准许有利于减少当事人诉累，并无不当。综上，上诉人梅俊升的上诉理由缺乏事实基础和法律依据，本院均予驳回。原审判决认定事实清楚，法律适用正确，依法应予维持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4571元（梅俊升已预交），由梅俊升负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晓燕
审判员 李建敏
审判员 毕 勇
二〇一六年二月十五日
书记员 张鹏炜