上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第220号
原告上海龙之梦百货有限公司。
法定代表人童锦泉。
委托代理人陈永兴，北京市中伦文德律师事务所上海市分所律师。
委托代理人汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海市分所律师。
被告玛花纤体（上海）健身有限公司。
法定代表人麦迪臣。
原告上海龙之梦百货有限公司（以下简称：原告）诉被告玛花纤体（上海）健身有限公司（以下简称：被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月17日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李冬独任审判。因被告下落不明，本院依法组成合议庭向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、民事裁定书、传票等法律文书，并于2014年5月30日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人汪滢到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海龙之梦百货有限公司诉称，2011年8月，原告（甲方）与被告（乙方）续签了一份《龙之梦购物中心·上海房屋租赁合同》（以下简称：租赁合同）。租赁合同约定：甲方出租给乙方的房屋座落在上海市长宁区长宁路XXX号被称为“龙之梦购物中心”五层5031&5033号（以下简称：涉讼房屋），涉讼房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为242平方米，乙方将涉讼房屋作为“玛花”纤体瘦身中心用途，租赁期自甲方同意的免租装修期届满次日起三年时间，即2011年9月1日至2014年8月31日；保底租金，按租用面积计算。第三个租金计收年度的月租金为每平方米人民币504元，月保底租金为121，968元；乙方应于租赁合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金423，984元；甲方目前对涉讼房屋物业管理费按照租用面积每平方米每月80元核算，即涉讼房屋的每月物业管理费为19，360元；乙方应于租赁期届满之日或合同提前终止之日向甲方交还涉讼房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米57.60元的标准支付逾期期间的房屋占用费……；POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为400元／台，保证金为1，200元；乙方应当于租赁合同租赁期满或租赁合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以涉讼房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于每平方米57.60元的违约金；若乙方不论任何原因实际租赁不满上述20.1款规定的租赁期和／或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取甲方给予乙方在本合同装修期内和原“租赁合同”中该房屋贰个月装修期内所免去的所有租金和物业管理费和广告推广费（原“租赁合同”是指以甲方和乙方于2008年7月1日签署的《上海市房屋租赁合同》）。租赁合同中的物业收费一览表记载为：公用事业费电费收费标准1.15元／度，水费标准3.62元／立方米；甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金……（4）逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的……。租赁合同履行期间，原告（甲方）与被告（乙方）还签订了一份《广告位租赁合同》，《广告位租赁合同》约定：甲方同意将龙之梦购物中心部分广告区域租用给乙方用做玛花纤体的品牌形象推广，租赁期限为12个月，总计162，000元。《广告位租赁合同》履行过程中，被告仅支付了50，000元租金。自2013年10月起，被告开始拖欠租金、物业管理费及水电费用等其他费用。为此，原告分别于2013年11月15日和同年12月3日以律师函的形式向被告催讨欠款，但被告仍未支付。因此，原告于2013年12月9日书面通知被告解除租赁合同，并要求被告支付拖欠的款项并承担违约责任。原告认为，被告的行为已经严重违约，故向法院提起诉讼，提出诉请如下：1、依法确认原、被告签订的租赁合同于2013年12月10日解除；2、被告支付自2013年10月1日至2013年12月10日止的房租283，280.52元，以及自应当支付之日起第二日至判决生效之日止按照当月应付租金的0.10%计算逾期付款违约金；3、被告支付自2013年10月1日至2013年12月10日止的物业管理费44，965.16元，以及自应当支付之日起第二日至判决生效之日止按照当月应付物业管理费的0.10%计算的逾期付款违约金；4、被告支付2013年10月的水、电费用14，901.10元，以及自应当支付之日起第二日开始直至判决生效之日按照当月应付水电费的0.10%计算的逾期付款违约金；5、被告支付2013年10月1日至2013年12月10日止的POS机租金929.03元，以及自应当支付之日起第二日开始直至判决生效之日按照当月应付POS机租金的0.10%计算的逾期付款违约金；6、被告支付2013年4月至2013年12月10日止的广告费102，854.84元，以及自应当支付之日起第二日开始直至判决生效之日止按照银行同期贷款利率计算的逾期付款违约金；7、被告支付装修免租期内的租金和物业费共计208，120元；8、被告已经支付的保证金423，984元不予返还；9、被告已经支付的POS机押金1，200元不予返还；10、被告支付提前退租违约金1，226，362.32元；11、被告按照每日13，939.20元支付房屋占用费，自2013年12月11日至被告实际返还涉讼房屋之日止；12、判令被告注销或变更涉讼房屋为工商注册地址；13、被告支付逾期办理注销或变更工商登记手续的违约金，按照每日13，939.20元计算至实际注销之日止。审理中，原告放弃了部分诉讼请求，最终确定诉请为：1、依法确认原、被告之间签订的租赁合同、《广告位租赁合同》于2013年12月12日解除；2、被告支付自2013年10月1日至2013年12月10日止的房租283，280.52元以及逾期付款违约金42，492元（按照每日应付租金标准1‰计算至今）；3、被告支付自2013年10月1日至2013年12月10日止的物业管理费44，965.16元以及逾期付款违约金6，744元（按照每日应付物业管理费管理费标准的1‰计算至今）；4、被告支付2013年9月至2013年12月10日的电费24，014.20元、水费1，510元；5、被告支付2013年10月1日至2013年12月10日止的POS机租金929.03元；6、被告支付2013年4月至2013年12月10日止的广告费102，854.84元以及逾期付款违约金2，536元（按照银行同期贷款利率计算至今）；7、被告支付装修免租期内的租金和物业费共计208，120元；8、被告已经支付的保证金423，984元不予返还；9、被告支付提前退租违约金1，226，362.32元（相当于6个月的租金和物业管理费之和）；10、被告支付2013年12月11日至2014年2月24日止的涉讼房屋租金及占用费529，689.60元（2014年2月24日原告已经自行收回涉讼房屋）；11、被告支付逾期办理注销或变更工商登记手续的违约金200，000元（按每日13，939.20元自2014年1月10日计算至实际注销或变更之日止。审理中，原告自行调低违约金数额）。
被告玛花纤体（上海）健身有限公司未到庭应诉。
经审理查明，原告诉称基本属实，本院予以确认。
审理中，原告表示被告已支付的POS机押金1，200元、公用事业费保证金19，360元、前履约合同保证金25，000元等款项要求在本案中抵扣其他欠款。
上述事实，有原告提供的《龙之梦购物中心·上海房屋租赁合同》、《龙之梦购物中心·上海市房屋租赁合同》、《广告位租赁合同》、三份《律师函》、《快递凭证》、《龙之梦购物中心水费、电费清单》、《档案机读材料》及原告当庭陈述等证据，经庭审审核无误，本院予以确认。
本院认为，原、被告就涉讼房屋签订的《龙之梦购物中心·上海房屋租赁合同》和《广告位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。合同履行中，被告擅自退租，致原告签订合同的目的难以实现，原告依据合同约定于2013年12月12日向被告行使了合同解除权，故本院确认该日为合同的解除之日。合同解除后，被告按照合同的约定应向原告支付拖欠的租金、物业管理费、公用事业费、POS机的租金、广告费、装修免租期内的租金和物业管理费、涉讼房屋占用费等欠费并承担解约之后的违约责任。原告在本案中除主张了提前退租违约金之外，还主张了逾期付款违约金。上述两项违约金系被告的同一违约行为造成，被告不应重复承担违约责任，故本院对于原告主张的逾期付款违约金均不予支持。
审理中，原告主张被告支付的房屋租赁保证金不予返还被告，本院依据保证金的性质，确认该保证金可先行抵扣其他欠款。原告同时表示被告已支付的POS机押金1，200元、公用事业费保证金19，360元、前履约合同保证金25，000元等款项亦要求在本案中一并抵扣其他欠款。本院认为，原告的上述主张未违反相关法律以及合同约定，故本院予以确认。
据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海龙之梦百货有限公司与被告玛花纤体（上海）健身有限公司签订的《龙之梦购物中心·上海房屋租赁合同》、《广告位租赁合同》于2013年12月12日解除；
二、被告玛花纤体（上海）健身有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海龙之梦百货有限公司支付，自2013年10月1日至2013年12月10日止的房屋租金人民币283，280.52元，以被告玛花纤体（上海）健身有限公司支付的保证金人民币423，984元、POS机押金人民币1，200元、公用事业费保证金人民币19，360元、原履约合同保证金人民币25，000元先予抵扣；
三、被告玛花纤体（上海）健身有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海龙之梦百货有限公司支付，自2013年10月1日至2013年12月10日止的物业管理费人民币44，965.16元；
四、被告玛花纤体（上海）健身有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海龙之梦百货有限公司支付，自2013年9月至2013年12月10日止的电费人民币24，014.20元、水费人民币1，510元；
五、被告玛花纤体（上海）健身有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海龙之梦百货有限公司支付，自2013年10月1日至2013年12月10日止的POS机租金人民币929.03元；
六、被告玛花纤体（上海）健身有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海龙之梦百货有限公司支付，自2013年4月至2013年12月10日止的广告费人民币102，854.84元；
七、被告玛花纤体（上海）健身有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海龙之梦百货有限公司支付装修免租期内的租金和物业费共计人民币208，120元；
八、被告玛花纤体（上海）健身有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海龙之梦百货有限公司支付提前退租违约金人民币1，226，362.32元；
九、被告玛花纤体（上海）健身有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海龙之梦百货有限公司支付，2013年12月11日至2014年2月24日止的涉讼房屋租金及占用费人民币529，689.60元；
十、被告玛花纤体（上海）健身有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海龙之梦百货有限公司支付逾期办理注销或变更工商登记手续的违约金人民币200，000元；
十一、驳回原告上海龙之梦百货有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币26，367.90元，由被告玛花纤体（上海）健身有限公司负担。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
代理审判员 李 冬
人民陪审员 王伟芬
二〇一四年六月六日
书 记 员 陆旭辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。