湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0107民初673号
原告（反诉被告）：张景兰，女，1970年5月16日出生，武钢实业公司金城包装有限公司职工，住武汉市青山区。
委托诉讼代理人：李子超，北京市京师（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。
被告（反诉原告）：刘宝英，女，1950年2月15日出生，无职业，住武汉市青山区。
委托诉讼代理人：黎明（刘宝英之女），女，1974年12月21日出生，青山区白云山街办事处党建办员工，住武汉市青山区白玉五街坊26门*号（特别授权代理）。
被告：黎明，女，1974年12月21日出生，青山区白云山街办事处党建办员工，住武汉市青山区。
被告：汪海燕，男，1983年2月13日出生，110爱家房产兼职，住青山区。
被告：夏亚，女，1982年11月30日出生，住青山区。
原告张景兰与被告刘宝英、黎明、汪海燕、夏亚屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案后，被告刘宝英对原告张景兰提出反诉。本院依法适用简易程序进行公开开庭合并审理。原告（反诉被告）张景兰的委托诉讼代理人李子超，被告（反诉原告）刘宝英的委托诉讼代理人黎明，被告黎明、汪海燕、夏亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张景兰向本院提出诉讼请求：1、确认2007年11月17日签订的《房屋买卖合同》有效；2、确认刘宝英与汪海燕、夏亚签订的《房屋买卖合同》无效；3、确认武汉市青山区白玉山5街26门8号房屋归原告所有；4、判令四被告共同协助原告办理武汉市青山区白玉山5街26门8号房屋过户登记手续；5、判令被告刘宝英、黎明支付原告违约金6万元；6、案件受理费、保全费、评估费由被告承担。案件审理过程中，原告撤回第五项诉讼请求“判令被告刘宝英、黎明支付原告违约金6万元”。事实与理由：2002年10月，被告刘宝英之夫黎逢春（已去世）以成本价购得武汉钢铁（集团）公司位于青山区白玉山5街26门8号房屋，此后将该房屋交由女儿黎明、女婿代昌京（已去世）居住。2007年11月17日，黎逢春委托女婿代昌京与原告签订《房屋买卖合同》，将该房屋作价九万元出售给原告。原告依约付款，被告向原告交付房屋并装修、入住。该房屋一直未办理过户手续。2013年黎逢春去世。2017年11月，黎逢春妻子刘宝英将该房屋登记至自己名下。2018年，刘宝英与房屋中介汪海燕、夏亚恶意串通，将房屋过户到汪海燕、夏亚名下。故原告诉至法院，请求判如所请。
刘宝英辩称：刘宝英与黎逢春并未授权代昌京出售案涉房屋，也从未将两证交到原告手中；黎逢春并非在2013年去世，是在2012年去世。案涉房屋是在2002年6月从武钢集团以成本价购买，从1998年起就由黎明和代昌京居住，刘宝英与黎逢春并不清楚代昌京以9万元出售案涉房屋的事情；案涉房屋在2017年11月办证，刘宝英办理了继承公证手续，通过钢城公证处办理了过户手续，将案涉房屋过户至自己名下；2018年刘宝英通过合法手续将房屋出售给汪海燕、夏亚，并办理了过户；原告与代昌京之间存在恶意串通，因为原告当时是从事房屋中介的工作，且代昌京不是房屋所有权人，也未取得授权。
被告黎明辩称：黎明不是房屋所有权人，也不是合同参当事人，与本案无关。原告诉状所述不实。
被告汪海燕、夏亚辩称：买房的时候去看了两次房，只准备了30万元，第一次买房的时候觉得房价高了，第二次去了找到兴民房产中介，带我们看了三套房子，中介给我们介绍小户型房子，中介联系了刘宝英，刘宝英带我们去看房，房子里面就一个老人，刘宝英说是租户。决定购买该房屋后，最终售价为288000元。签字的时候刘宝英和黎明一起来的。之后手续都是中介办的。我们怕老人在里面不会搬出去，跟中介约定，如果不能过户的话，中介要退钱。我们审核了对方身份证房产证，且子女到场，并不清楚原告与涉案房屋的买卖的事情。
刘宝英向本院提起反诉请求：1、确认张景兰与代昌京签订的《房屋买卖合同》无效；2、要求张景兰支付租金24400元（2013年2月22日至2018年3月22日，此后按每月400元计算）；3、张景兰承担诉讼费。事实与理由：刘宝英系诉争房屋所有权人，刘宝英未予代昌京签订买卖合同，未授权代昌京签订合同，代昌京无权处分该房屋，张景兰明知代昌京无权处置房屋，仍与其签订合同，合同无效。张景兰非法出租房屋所收取租金，应向刘宝英返还。
张景兰针对刘宝英的反诉辩称：代昌京系黎逢春代理人与原告签订合同，且代昌京居住此房屋，持有原件，代昌京构成表见代理。房主并未反对，构成了追认。此案不属于合同无效的范围。反诉要求支付租金无事实和法律依据。
黎明、汪海燕、夏亚针对刘宝英的反诉述称：对刘宝英的反诉请求无异议。
当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第一组证据，武汉钢铁（集团）公司成本价《购房合同书》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》，客观真实，无法证明原告主张的全部证明目的，本院仅对其真实予以采信；第二组证据，《房屋买卖合同》、录音（黎明与原告录音2017年12月1日）、录音（刘宝英与原告），客观真实，无法证明原告主张的全部证明目的，本院仅对其真实予以采信；第三组证据，水电费收据（燃气2张，物业1张、水电费各2张）、租房合同书，客观真实，无法证明原告主张的全部证明目的，本院仅对其真实予以采信；证据四，武汉不动产权登记信息查询单，本院予以采信；证据五，汪海燕微信截图，客观真实，但不能证明其目的，仅对其真实性予以采信。证据六，王文革证言，证明2018年1月15日至2018年3月5日期间汪海燕一直没有来看过房，与汪海燕所述的看房时间为1月14日，不矛盾，对王文革的证言予以采信。被告刘宝英提交的第一组证据《购房合同书》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》；证据二《房屋买卖合同》；第三组证据水电费收据（燃气2张，物业1张、水电费各2张）、租房合同书，均客观真实，无法证明被告主张的全部证明目的，本院仅对其真实予以采信；证据四，出院记录，客观真实，与本案无关，本院不予采信。被告汪海燕、夏亚提交的证据刘宝英与夏亚签订的房屋买卖合同、不动产权证书、刘宝英出具的收到267000元的房款的收条、向黎明支付267000元的转款凭证、合同背面黎明收到2万元定金的收条、中介敖波出具收到4000元收条、定金2万元手机转账截图，转账给黎明的，上述证据均客观真实，与本案有关联，本院予以采信。
经审理查明：刘宝英与黎逢春（已去世）系夫妻关系，黎明与代昌京（已去世）系夫妻关系，黎明系刘宝英与黎逢春的女儿。2002年10月10日，黎逢春与武汉钢铁（集团）公司签订《成本价购房合同书》购买了案涉青山区白玉山街5街坊6门8号房屋，于2003年10月取得该房屋“两证”，载明的所有权人为黎逢春。刘宝英在答辩中认可案涉房屋自1998年起由黎明和代昌京居住。案件审理过程中，黎明称案涉房屋由刘宝英与黎逢春共有，因案涉房屋系武钢福利分房，刘宝英没有工作，也不是武钢的职工，故房子登记在黎逢春名下。
2007年11月17日，代昌京代黎逢春与张景兰签订《房屋买卖合同》，约定黎逢春将案涉房屋以9万元价格出售给张景兰，于2007年11月18日一次性支付全款；房屋过户发生的一切费用由张景兰承担，甲方（售房人）应配合乙方办理过户，并提供过户所需证件；在过户前张景兰有权处理房屋，甲方不能干涉，并要积极协助，因政策原因，甲方的房屋不能过户给乙方的，乙方享有房屋的永久使用权，该合同由代昌京代黎逢春签订。合同签订后，张景兰向代昌京支付9万元房款，代昌京向张景兰交付房屋及房屋“两证”。此后，案涉房屋一直由张景兰占有，张景兰于2013年3月22日将该房屋出租给苗秀香居住，苗秀香一直在此居住至2018年初，因刘宝英将房屋出售给汪海燕、夏亚之后才搬离。在此期间，苗秀香一直向张景兰支付房租。案涉房屋处于三楼，刘宝英居住在该门栋一楼。
刘宝英、黎明称案涉房屋系黎逢春与刘宝英共有，代昌京无权出卖房屋，代昌京卖房家人并不知情。关于代昌京为何会持有房产证、家人如何知晓、何时知晓代昌京售房、知晓后如何处理等问题，黎明回答称:1、因黎逢春委托代昌京办理案涉房屋的年审交费手续，将房产证交给代昌京保管；2、代昌京私自出售房屋后，用9万元售房款重新购买了一套房屋，家人奇怪代昌京购房款的来历，代昌京才交代私自把案涉房屋出售给了张景兰，代昌京后来购买的房屋由黎明与子女居住，房屋目前登记在黎明与子女名下；3、家人知晓代昌京卖房后，要求撤销合同，代昌京欺骗家人说借钱还给了张景兰，张景兰已将房屋退回来了，家人没有询问代昌京是否收回了交给张景兰的房产证，家人以为代昌京收回了房产证；4、代昌京欺骗家人说房屋由其出租，家人以为由代昌京收取房租，代昌京去世后，刘宝英以为房租由黎明收取，黎明以为房租由刘宝英收取，黎明与刘宝英都未收取房租，直至准备出售该房屋，要求住户搬离的时候才知道代昌京欺骗了家人，代昌京并未将房屋退回来；5、家人知道房屋未退回后，与张景兰联系，要求张景兰加钱购房，如不加钱就出售房屋。
2017年张景兰要求刘宝英、黎明配合办理案涉房屋过户手续，刘宝英要求张景兰加钱购房，双方未协商一致。刘宝英通过办理案涉房屋继承公证，对原产权证进行挂失，重新办理了新的权属证书，登记权利人为刘宝英。
2018年1月15日，刘宝英（甲方、卖方）与夏亚（乙方、买方）、敖波（中介方武汉市青山区白玉山兴民房产中介）签订《房屋买卖合同》,约定甲方将案涉房屋以28.8万元价格出售给乙方，首付款定金2万元，中介佣金4000元由乙方承担，双方于2018年3月1日交房。合同签订后，汪海燕向黎明支付2万元，2018年1月23日夏亚向黎明支付26.7万元，尾款1000元待交付房屋后支付。刘宝英配合夏亚办理了产权过户，将房屋登记在汪海燕、夏亚名下，汪海燕、夏亚与2018年1月23日取得产权证书。中介敖波于2018年1月23日出具收条，载明收到中介费4000元。法院调查过程中，敖波陈述收到汪海燕、夏亚支付的中介费现金4000元。
张景兰认为汪海燕、夏亚购房未实地看房，未尽到注意义务。对此，汪海燕、夏亚称通过白玉山兴民中介得知该房源，于2017年1月14日在中介人员敖波陪同下看了房，敖波与刘宝英称房屋目前由租户居住，看房期间租户没有说什么，租户没有告知我们房屋的出租人是谁，不清楚房屋权属存在纠纷，刘宝英仅告知租期在2月底到期，所以约定3月1日交房。中介人员敖波称案涉房屋系刘宝英挂在兴民中介准备出售，未告知权属存在争议，汪海燕、夏亚来看过两次房，第一次家中无人，第二次敲了很久的门，租户开门让我们进去看房，看房之后两三天就签订了合同，看房的时候刘宝英对租户说准备出售房屋，租户没有说什么。本院曾联系案涉房屋的租户苗秀香了解相关情况，但苗秀香拒绝出庭作证。
原被告双方出现纠纷后，张景兰让其表哥王文革居住在案涉房屋中至今，拒绝向汪海燕、夏亚腾退房屋。现张景兰诉至法院，请求判如所请。庭审过程中，汪海燕、夏亚向本院提交一份与刘宝英（黎明代）的协议书，该协议书载明：“甲方：夏亚、汪海燕，乙方：刘宝英，经甲乙双方协商，甲方自愿将青山区白玉山街5街26门8好房屋原价退回乙方，退回过户费用由甲、乙双方承担，具体为甲方承担40%，乙方承担60%。甲方付费费用将直接从前期房款贰拾捌万柒仟元中扣除。由于乙方没有说实情，房屋以前卖过有纠纷，导致我现在白玉山5街26门8号的房无法交给我。甲方签字：夏亚、汪海燕，乙方签字：黎明代，时间2018年3月15日”，汪海燕、夏亚称该份协议书未实际履行，不未作为证据。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，买卖合同不因无权处分而无效，本案中，代昌京与张景兰签订的买卖合同，是当事人真实意思表示，不违反法律规定，代昌京是否无权处分不影响合同效力，故该合同合法有效。上述条文第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，刘宝英将案涉房屋出售给汪海燕、夏亚导致张景兰无法取得案涉房屋所有权，张景兰有权解除合同并要求赔偿，但张景兰坚持要求履行合同，要求对方履行过户义务。对此本院认为，继续履行合同与解除合同赔偿损失均是合同法规定的对违约责任的履行方式，张景兰有权选择继续履行合同。
关于代昌京是否无权处分的问题。房屋权利人黎逢春将房屋交由女儿黎明、女婿代昌京自1998年起在此居住，刘宝英、黎逢春居住在其楼下一楼，2007年，代昌京持有房屋权属证书原件与张景兰签订买卖合同，合同签订后，代昌京、黎明搬离该房屋，代昌京用售房款重新购得新的住房，该住房现登记在黎明及子女名下。张景兰称案涉房屋是黎逢春委托代昌京出售，代昌京的家人知情。刘宝英、黎明称“1、因黎逢春委托代昌京办理案涉房屋的年审交费手续，将房产证交给代昌京保管；2、代昌京私自出售房屋后，用9万元售房款重新购买了一套房屋，家人奇怪代昌京购房款的来历，代昌京才交代私自把案涉房屋出售给了张景兰，代昌京后来购买的房屋目前由黎明与子女居住，房屋登记在黎明与子女名下；3、家人知晓代昌京卖房后，要求撤销合同，代昌京欺骗家人说借钱还给了张景兰，张景兰已将房屋已经退回来了，家人没有询问代昌京是否收回了交给张景兰的房产证，家人以为代昌京收回了房产证；4、代昌京欺骗家人说房屋由其出租，家人以为由代昌京收取房租，代昌京去世后，刘宝英以为房租由黎明收取，黎明以为房租由刘宝英收取，黎明与刘宝英都未收取房租，直至准备出售该房屋，要求住户搬离的时候才知道代昌京欺骗了家人，代昌京并未将房屋退回来”。对此本院认为，首先，刘宝英、黎明的上述陈述极不符合常理，代昌京获得售房款用于家庭重新购房，并非个人挥霍，按常理不会向家人隐瞒，即使代昌京私自处分房屋属实，家人要求代昌京退回房屋，代昌京此后还能继续隐瞒家人，家人在代昌京去世后对此仍不知情，也是极不合常理，何况刘宝英居住在一楼，案涉房屋为三楼；其次，即使代昌京属于无权处分，当时代昌京持有权属证明原件，代昌京、黎明向张景兰交付房屋，黎逢春、刘宝英居住在一楼等事实，均让张景兰有理由相信代昌京是在代表表黎逢春出售房屋，其行为构成表见代理。综上，代昌京代黎逢春签订房屋买卖合同，代理行为有效。刘宝英作为黎逢春的继承人有义务履行房屋买卖合同。
关于刘宝英与汪海燕、夏亚之间的买卖合同。第一，合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。第二，汪海燕、夏亚未尽到合理的注意义务，在汪海燕、夏亚签订合同之前，张景兰已经合法、公开、善意的使用了案涉房屋，汪海燕、夏亚作为理性购房人，其购房时理应对房屋的权利及实际状况进行合理审查，理应注意到案涉房屋已由他人占有，通过进一步向房屋实际占有人进行核实即可发现案涉房屋的权属存在争议。汪海燕、夏亚与中介人员敖波均称看房时租户苗秀香未说明出租人是张景兰，按常理，租户苗秀香从张景兰处承租房屋并向张景兰支付房租，刘宝英带人看房当场表示要出售该房屋，苗秀香理应提出房屋是由张景兰出租的，汪海燕、夏亚、中介人员敖波均称租户苗秀香未说明出租人是张景兰不合常理，对此，汪海燕、夏亚应提交证据证明其所述属实，现汪海燕、夏亚未能提交证据证明当时租户苗秀香未说明出租人是张景兰，故本院对其说法不予采信，认定汪海燕、夏亚在购房时未尽到合理的注意义务。
关于案涉房屋的归属问题。本院认定汪海燕、夏亚不能取得案涉房屋所有权。理由如下：第一，张景兰已公开、长期占有房屋多年；第二，汪海燕、夏亚在购房时未尽到合理的注意义务；第三，夏亚、汪海燕与刘宝英（黎明代）已签订退房协议书，虽然双方均称未实际履行，也未将协议书作为证据提交，但双方达成合意的事实不容否认；第四，虽然《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条对一方数卖问题作出指引：“审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”，但从诚实信用原则、经济效益原则考虑，从张景兰已合法占有房屋较长时间，汪海燕、夏亚在购房时未尽到合理的注意义务，夏亚、汪海燕与刘宝英已签订退房协议书等事实考虑，张景兰的权利保护顺位应优于夏亚、汪海燕。综上，汪海燕、夏亚不能取得案涉房屋所有权。故案涉房屋所有权理应由张景兰取得，刘宝英应配合办理过户登记手续，但房屋已登记至汪海燕、夏亚名下，从经济原则考虑，本院判定由汪海燕、夏亚直接配合张景兰将案涉房屋过户登记至张景兰名下，过户费用由张景兰承担。张景兰基于买卖合同取得案涉房屋，仅有权要求权利人配合办理过户手续，无权确认案涉房屋归其所有。
关于刘宝英反诉请求确认张景兰与代昌京签订的《房屋买卖合同》无效；要求张景兰支付租金24400元（2013年2月22日至2018年3月22日，此后按每月400元计算），本判决已阐述张景兰与代昌京签订的《房屋买卖合同》合法有效，张景兰占有房屋基于买卖而非租赁，与刘宝英之间无租赁关系。对刘宝英的反诉请求不予支持。
综上，对张景兰提出的确认2007年11月17日签订的买卖合同有效；请求汪海燕、夏亚配合办理案涉房屋过户手续等诉讼请求予以支持，其余驳回。对刘宝英的反诉请求，予以驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、张景兰与代昌京于2007年11月17日签订的《房屋买卖合同》有效；
二、汪海燕、夏亚于本判决生效之日起10日内配合张景兰办理武汉市青山区白玉山5街26门8号房屋过户登记手续，登记至张景兰名下，相关过户费用由张景兰承担；
三、驳回张景兰其他诉讼请求；
四、驳回刘宝英全部反诉请求。
本案减半收取的案件受理费3275元及保全费2270元，均由刘宝英、黎明负担；减半收取的反诉费用2993元，由刘宝英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 施义
二〇一八年五月三十日
书记员 周鹤