北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民初字第04891号
原告张健，男，1969年9月26日出生。
委托代理人孟凡科，北京市康柯律师事务所律师。
被告北京六建集团有限责任公司，住所地北京市海淀区玉泉路甲2号院8号楼。
法定代表人高永植，董事长。
委托代理人徐汝华，北京市广盛律师事务所律师。
委托代理人甄铁军，北京市广盛律师事务所律师。
被告北京华富房地产发展有限公司，住所地北京市朝阳区西坝河南路1号。
法定代表人陈镇河，经理。
本院受理原告张健与被告北京六建集团有限责任公司（以下简称六建公司）、北京华富房地产发展有限公司（以下简称华富公司）案外人执行异议之诉一案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张健及其委托代理人孟凡科，被告六建公司之委托代理人徐汝华到庭参加了诉讼。被告华富公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张健诉称，2002年8月，张健与华富公司签订《商品房买卖合同》购买××路××号院1号楼1、2层D室房屋（以下简称诉争房屋），支付了购房全部价款500余万元。同年，华富公司向张健交付了诉争房屋并承诺办理相关产权登记，后华富公司因故去向不明，张健无法主张权利，张健一直居住使用上述诉争房屋。2014年，张健发现诉争房屋被北京市第二中级人民法院查封，张健认为合法购买并已交付使用多年的房屋应当受到法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，张健于2013年11月向北京市第二中级人民法院提出执行异议，法院未予支持，为保护张健的合法权益，特诉至法院请求停止对诉争房屋的执行。
六建公司辩称，该公司不同意张健的诉讼请求，具体理由如下：1、张健与华富公司之间的《商品房买卖合同》内容不真实，诉争房屋的买卖价格虚高；2、张健提供的证据不能证明其已支付诉争房屋的首付款；3、张健不能提供证据证明其已经实际收房和实际占有诉争房屋。综上，请求法院驳回张健的诉讼请求。
华富公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：六建公司诉华富公司财产权属纠纷一案，在审理过程中，依据六建公司的财产保全申请，本院于2007年1月作出（2007）二中民保字第1734号民事裁定，轮候查封了华富公司开发的北京××花园所有未销售部分的房产（包括诉争房屋）、车位及相应的土地使用权，限额人民币20551347.04元。2007年6月，本院作出（2007）二中民初字第02548号民事判决，判决华富公司给付六建公司工程款欠款人民币18428395.84元、工程款利息人民币2122951.2元及未按判决指定的期间履行给付金钱义务产生的迟延履行期间的债务利息。判决生效后，华富公司未履行生效法律文书所确定的法律义务，六建公司向本院申请强制执行。在执行中，本院的轮候查封因其他法院解除查封措施而自动转为正式查封。
2002年8月5日，张健与华富公司签订《商品房买卖合同》，张健购买诉争房屋，诉争房屋建筑面积共计312.98平方米，房产每平方米单价为人民币16000元，房产总价款为人民币5000768元。
2002年8月6日，中国建设银行股份有限公司北京石景山支行（原名称为中国建设银行北京石景山支行，以下简称建行石景山支行）与张健、华富公司签订了合同编号为“石景山-2002-476-00452”的《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》。合同约定，张健向建行石景山支行借款人民币350万元，用于购买诉争房屋；借款期限自2002年8月21日起至2022年8月20日止；利率为月息千分之四点二；建行石景山支行应将借款直接划入华富公司账户内；张健从贷款发放的次月开始按等额本息还款法每月归还贷款本息23175.86元；贷款担保为抵押加阶段性保证，即合同项下贷款以贷款资金所购房屋作抵押，在张健取得房屋《房屋所有权证》并办妥抵押登记之前，由华富公司提供连带责任保证；保证担保的范围包括张健的借款本金、利息（包括罚息）、张健应支付的违约金、赔偿金以及建行石景山支行为实现债权而发生的相关费用等。合同签订后，建行石景山支行如期发放了全部贷款。
2006年，建行石景山支行因借款合同纠纷将张健、华富公司诉至北京市石景山区人民法院（以下简称石景山法院），石景山法院经审理查明张健自借款合同签订后至2005年12月22日，归还建行石景山支行借款本金365338.78元、利息396590.30元，此后，张健再未返还借款本息，截至2005年12月22日，尚有借款本金3134661.22元未予返还。石景山法院于2006年6月作出（2006）石民初字第1558号民事判决，判决：一、解除中国建设银行股份有限公司北京石景山支行与张健、北京华富房地产发展有限公司之间签订的合同编号为“石景山-2002-476-00415”号《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》；二、张健于判决生效后十日内返还中国建设银行股份有限公司北京石景山支行借款本金三百一十三万四千六百六十一元二角二分；三、张健于判决生效后十日内支付中国建设银行股份有限公司北京石景山支行借款利息及逾期借款利息（截止至二OO六年一月三十一日，为一万四千三百八十八元零九分，之后利息按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，至实际给付之日止）；四、北京华富房地产发展有限公司对上述款项承担连带清偿责任，北京华富房地产发展有限公司承担连带清偿责任后，享有对张健的追偿权。
根据石景山法院2006年5月11日所作的法庭庭审笔录，建行石景山支行、张健与华富公司均认可张健所还的贷款及利息中有494477.47元是从华富公司保证金账户中扣划的。
另查，张健向本院提交了诉争房屋首付款金额为1500768元、编号为0139230的发票复印件。建行石景山支行于2014年7月22日出具情况说明，内容为：“我行于2002年8月21日与借款人张健（身份证号：×××）签订《个人住房贷款借款合同》（编号：石景山-2002-476-00452）。根据我行个人住房贷款相关规范，个人住房贷款要求借款人必须支付一定比例的首付款，对于借款人张健提供的首付款发票（发票号码：0139230），我行在进行贷款审查时已经核实原件的真实性以及原件与复印件的一致性。”
张健在庭审中自认，其为了办理银行按揭手续，是先拿到华富公司出具的诉争房屋首付款发票，后将150余万元分数次以现金方式交付华富公司，但其未能提交支付首付款的付款凭证。目前张健尚未取得诉争房屋的所有权证书。
再查，张健名下号码为010XXXXXXXX的座机，装机地点为诉争房屋，装机时间是2006年8月30日。2008年5月9日，张健给韩治双出具授权委托书，委托事项为：“委托人于2002年8月5日以个人名义签订了购买北京市朝阳区西坝河南路1号××花园兰苑1-2D房屋的《商品房买卖合同》，现委托韩治双完成以下事宜：1、办理上述房产在中国建设银行石景山支行的解押、提前还款事宜；2、办理上述房产的房产证，领取房产证事宜；受托人在其权限范围内签署的一切文件我均予以承认。韩治双为办理上述事宜的唯一受托人，本授权委托书在2008年8月8日后行使至委托事项办完为止”。2012年5月17日，韩治双与郭剑签订《房屋租赁协议》，韩治双将诉争房屋出租给郭剑使用，租赁期限为五年，自2012年5月17日起至2017年5月16日止。
北京中实杰肯道夫物业管理有限公司××花园项目部于2014年1月22日出具证明，内容为：“兹证明张健先生2002年8月5日与××花园小区开发商（北京华富房地产发展有限公司）签署购房合同，为北京市××区××路一号院北京××花园兰苑1层D户的业主。特此证明。（此证明不做产权确权使用，产权确认以法院或房地部门的最终确权结果为准）”。北京中实杰肯道夫物业管理有限公司××花园项目部项目经理与郭剑均向本院证实诉争房屋的业主为张健，诉争房屋的相关费用均由承租人郭剑负责交纳。
上述事实，有商品房买卖合同、个人住房贷款借款合同、首付款发票复印件、本院（2007）二中民初字第2548号民事判决、石景山法院（2006）石民初字第1558号民事判决、建行石景山支行证明、物业公司证明及当事人陈述、询问笔录等证据材料在案佐证。
本院认为：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告张健作为诉争房屋的买受人，需同时满足已经支付全部价款并实际占有，且其对未办理过户登记手续不存在过错三个条件，其诉讼请求才能得到支持。关于张健是否支付了诉争房屋的全部价款问题，根据已经发生法律效力的石景山法院（2006）石民初字第1558号民事判决，可以确定张健与华富公司购买诉争房屋的事实存在，建行石景山支行依据张健的贷款申请已将人民币350万元直接划入华富公司账户，且华富公司从未对张健已支付首付款1500768元的事实提出过异议。虽然张健不能提供首付款发票原件，但根据建行石景山支行出具的证明，可以认定张健提交的首付款发票复印件与原件一致，进而可以确认华富公司向张健出具过首付款发票的事实。关于张健所称其系先拿到首付款发票，后以现金方式支付首付款一节，因华富公司自2002年8月为张健出具首付款发票时起，经过参加石景山法院审理的建行石景山支行与其和张健的借款合同纠纷诉讼，一直到本案诉讼时止，华富公司对张健已支付首付款的事实均未提出过异议，且目前没有证据证明张健与华富公司存在恶意串通、逃避履行债务或虚假贷款等情形的存在，故张健所称的交付首付款的方式并不影响对诉争房屋首付款已交付事实的认定，综上，依据已经发生法律效力的石景山法院（2006）石民初字第1558号民事判决及前述已查明的事实，本院认定张健已向华富公司支付了诉争房屋的全部款项；关于张健对诉争房屋是否实际占有的问题，本院于2007年1月轮候查封诉争房产，并在执行过程中转为正式查封，根据已查明事实，张健于2006年8月在诉争房屋安装号码为010XXXXXXXX的座机，可以证实其在本院轮候查封前即已使用诉争房屋，故本院可以认定张健在查封前已实际占有诉争房屋的事实存在；关于张健对未办理过户登记手续是否存在过错的问题，虽然张健与华富公司未办理产权过户手续，但目前尚无证据证明系张健的过错所致。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，对于张健所购买的诉争房屋，法院不得查封。因此，张健诉请停止对诉争房屋所采取的执行措施，理由充分，本院予以支持。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，本院判决如下：
停止北京市第二中级人民法院（2007）二中执字第1765号执行案件对北京市朝阳区××路××号院1号楼1、2层D室房屋的执行。
公告费260元，由北京华富房地产发展有限公司负担（张健已交纳，北京华富房地产发展有限公司于本判决生效后7日内给付张健）。
案件受理费70元，由北京六建集团有限责任公司、北京华富房地产发展有限公司负担（张健已交纳，北京六建集团有限责任公司、北京华富房地产发展有限公司于本判决生效后7日内给付张健）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。如在上诉期限届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 楠
代理审判员 陈广辉
人民陪审员 贾晓东
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 王 慧