昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西法民初字第5865号
原告（反诉被告）：刘超云，男，汉族，1960年8月14日生，身份证住址：云南省昆明市西山区海口石龙坝发电厂*幢*单元***号，公民身份号码：5301121960********。
委托代理人：谭瑛、李婵娟，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：陈应香，女，汉族，1955年9月8日生，身份证住址：云南省昭通市永善县码口乡码口村委会上坝二社**号，公民身份号码：5321261955********。
委托代理人：刘维琴，男，汉族，1944年3月18日生，身份证住址：云南省昭通市永善县码口乡码口村委会上坝一社**号，公民身份号码：5321261944********，特别授权代理。
原告（反诉被告）刘超云诉被告（反诉原告）陈应香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月31日受理后，依法适用普通程序于2015年11月12日公开开庭进行了审理，被告（反诉原告）陈应香当庭提出反诉，本院后于2015年12月11日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘超云的委托代理人谭瑛、李婵娟，被告（反诉原告）陈应香及其委托代理人刘维琴到庭参加了诉讼，经本院院长审批，本案延长审限3个月，现已审理终结。
原告（反诉被告）刘超云诉称：原告拥有位于昆明市海口镇海口宽地坝3幢2单元第1层109号房屋的所有权。2013年3月8日原、被告签订“租房合同”，合同中约定：原告把诉争房屋租赁给被告做生意，租赁期限自2013年3月8日至2014年3月7日，原告意向性同意租给被告三年，从第三年起租金每年按原租金的5%增加。房屋租金一年共计人民币40000元。付款方式是第一年分两次给付，从第二年起，3月7日以前一次性付清全年租金人民币40000元，并由被告交给原告租房押金人民币30000元，原则为先交租后用房。合同还约定：“被告擅自将承租房屋转租的，原告可终止合同并收回房屋。任何一方违反合同规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的10%向被告加收滞纳金。”。合同签订后，原告立即将房屋交付给被告使用，租赁合同履行的第一年，被告基本上按约支付了租金，从第二年开始被告就开始违约，一直拖欠租金，租房押金三千元一直未交。2015年5月，原告得知被告早已擅自将诉争房屋转租他人。被告不按时支付租金，还擅自将诉争房屋转租，违反了租赁合同的约定，属于严重违约行为，损害了原告的合法权益。为此，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院依法判令：1、解除原、被告双方于2013年3月8日签订的《房屋合同》；2、被告立即将位于昆明市海口镇海口宽地坝3幢2单元第1层109号房屋按目前原样腾还给原告；3、被告支付原告从2015年6月21日起至腾还房屋之日止的房屋租金，并支付滞纳金。截止到2015年8月31日，拖欠的租金为7890.48元，滞纳金5000元（滞纳金按115元／天计算）；4、被告支付原告违约金8000元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）陈应香答辩并反诉称：反诉原、被告双方签订的“租房合同”租期为一年，且该合同一共六页，反诉被告只给了反诉原告后四页，缺失前两页。反诉被告于2013年3月以出租房屋为诱饵，诱骗反诉原告于2013年3月8日与其签订将其海口镇宽地坝3幢2单元109号房屋三小间，总面积46.24平米的房屋租给反诉原告的“租赁合同”，合同约定：反诉被告将诉争房屋租赁给反诉与昂奥做生意用，租赁期限自2013年3月8日至2014年3月7日（租期一年），反诉被告意向性同意租给反诉原告三年。每年租金35000元，因反诉原告是初识字的文盲，反诉被告利用其文化优势，乘机编织有利于自己的条款，引诱反诉原告投巨资在租赁房进行装修，在租赁房门外草坪上新建扩建两间新房面积25.2平米以扩大经营面积，并且花费数万元装置高档厨具及营业家具，反诉被告故意在租房期满时有意违约，不来收房，结算来往款项，拖延时间，反诉原告在其脚被摔断住院将租赁房转让给第三方经营一年后，反诉被告将“原告意向性租给被告三年”的单方意愿当成合同条款，向反诉原告追加第二年和第三年租金，及其违约金，滞纳金等。反诉被告提交给法院的“租赁合同”是伪造的，反诉被告在民事起诉状中引用的条款，在原合同中根本找不到，反诉被告的诉讼请求既无法律依据又无双方认可签订的合同依据，故请求人民法院依法判令：1、反诉被告赔偿反诉原告租赁房屋的装修费用21642.8元；2、赔偿生意损失费20000元；3、赔偿精神损失费10000元；4、赔偿违约金8000元。
原告（反诉被告）刘超云就反诉答辩称：请求法院驳回反诉原告的诉讼请求，反诉请求没有事实依据，对于装修损失，因为反诉原告是用于卖米线，反诉被告也同意了反诉原告对房屋进行装修，反诉原告在2013年2月25日就已经接房装修，租房合同第四页的第二行已经载明房屋改造费用由反诉原告自行承担，根据合同的约定相关的装修费用应该由反诉原告自己承担。关于生意损失和精神损失没有事实依据和法律依据，应当依法驳回。关于赔偿违约金，本案是因为反诉原告长期拖欠租金，又擅自把租赁的房屋转租给他人引发的纠纷，是反诉原告存在违约行为，反诉被告并不存在违约行为，所以反诉原告要求反诉被告承担违约金的反诉请求没有事实和法律依据，应当依法驳回。反诉原告在反诉中陈述的事实与客观事实不符，合同是自愿签订的，装修也是反诉原告自己提出的，综上所述，反诉被告认为反诉原告诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回。
原告刘超云就本诉向本院提交了下列证据：
一、房屋所有权证、租房合同。证明原告是海口镇海口宽地坝3幢2单元第1层109号房屋所有权人。原告刘超云与被告陈应香于2013年3月8日签订“租房合同”，约定：原告将上述房屋租赁给被告，租赁期限自2013年3月8日至2014年3月7日（租期一年），原告意向性同意租给被告三年。房屋年租金为人民币40000元，其中第一年租金原告同意被告分两次支付，2013年4月8日被告应支付原告上半年租金20000元及租房押金3000元。从第二年起，每年3月7日以前一次性付清全年租金40000元，先交租后用房。合同约定：擅自将承租的房屋转租或者擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的，原告有权终止合同收回房屋，造成的损失由被告负责。合同还约定：任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金的20%作违约金。被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的10%向被告加收滞纳金。被告从一开始就未按合同约定支付租金，一直拖欠。根据合同约定，被告在2015年3月7日之前就应当支付2015年3月8日至2016年3月7日的租金。但经原告多次催要，被告也仅支付租金到2015年6月20日。合同约定的3000元租房押金也至今未缴纳。
经质证，被告对证据一中的房屋所有权证认可，对租房合同上“陈应香”的签字认为不是其本人所签，手印也不是其本人捺印。
二、租房合同（复印件）、店铺转让协议（复印件）、照片三张、短信1条。证明2015年5月，原告发现被告将房屋转租给第三人，两间房分别转租给不同的两人，被告已经完全没有使用租赁房屋了。在与被告确认该事实后原告多次与被告交涉无果，双方关系恶化，被告拒不支付拖欠的租金。
经质证，被告对证据二的租房合同、店铺转让协议书不认可，对照片和短信没有异议。
被告陈应香就本诉向本院提交了如下证据：
一、房屋租赁合同的3-6页。证明原、被告双方的房屋租赁主要是口头约定。
经质证，原告对证据一的真实性、合法性及关联性没有异议，但对于被告解释合同不完整的说法不认可，合同上面是有订书针被去掉的情况，这份合同上面的字体和内容都是和我方的一致的，关于违约金和滞纳金在被告出示的这份合同中也出现了，只是少了租期和租金部分。关于租金的问题被告是认可短信的，通过短信可以看出租金每年是40000元，我方个人推测被告可能是因为上面记载的租期问题取走的。且合同上面载明了页码，所以对于被告的解释，我方认为是不符合常理的。
二、收条五份。证明原告在一年期满后就来收取了房租，所以原告并不是在今年才知道房屋被转租的。
经质证，原告对证据二的真实性认可，但对证明内容不予认可，认为五张收条总金额为91500元，根据每年租金40000元计算，每天的租金为109.6元，从2013年3月8日支付到2015年6月20日止，从收条上看一年期满之后陈应香也积极的支付租金，所以我方认为双方是以实际行动来履行合约，所以不存在违约的情况。且在五张收条上面都写的是收条打给陈应香，并不是陈应香转租的案外人支付给刘超云的。从这五张收条中还可以证实每年的租金是40000元。
三、收款收据三份、白条两份。证明被告对房屋装饰装修事实。
经质证，原告对该组证据三中首款收据的真实性、合法性及关联性不认可，收条上卷帘门上面写的时间是2013年3月5日，所以陈应香接房的时间是提前接的。对于白条认为是谁写的不清楚，陈应香名字也写错了。
反诉原告陈应香就反诉向本院提交了如下证据：
证据一、二、三与本诉一致。
四、照片21张。证明反诉原告承租房屋开餐饮店投入86000元，照片都是其购置的设备。
经质证，反诉被告对证据四中附件31-33认可，认为与其拍摄的一致，对附件12-20的真实性无法核实，室内设备陈超云没有实地看过，这些东西是后来购置的还是陈应香承租的时候购置的不清楚。
五、短信手抄件。证明反诉原告第一次庭审后与反诉被告庭外的交流。
经质证，反诉被告对证据五的真实性认可，对证明内容不予认可，反诉原告说是协商，但是短信内容可以看出对反诉被告进行讽刺和辱骂。
反诉被告刘超云就反诉向本院提交了如下证据：
一、租房合同两份（两份合同上面已经写明了作废）。证明原告刘超云于2013年2月25日左右就把诉争房屋交给被告陈应香开始装修，双方口头商定租期自2013年3月8日起算，但尚未签订书面合同。2013年3月1日，被告陈应香找到原告，称海口工商所3月5日来检查，需要出示书面租房合同。为应付检查，被告提出先签一份合同，租期应当早于2013年3月5日，于是双方签订了两份租期始于2013年3月1日的租房合同。当时陈应香、陈应香的儿媳以及刘超云三人在场，陈应香先签了一份，说自己写字困难，字又难看，于是由其儿媳代签了另外一份合同。2013年3月8日，双方签订正式合同时，应付检查的两份合同就由原告收回作废。签订正式合同时，仍然是陈应香的儿媳代陈应香签字的，但陈应香在场并且认可和同意。三份合同除了租期起止时间不同外，其他的权利义务完全相同。被告在其中一份合同上签过名，现又辩称不了解合同内容，系受原告诓骗签订合同，完全不是事实。故应当依据“租房合同”的约定确定原、被告双方的权利义务。
经质证，反诉原告对证据一认可。
二、情况说明及说明人身份证复印件各两份。证明被告陈应香2013年3月8日从原告刘超云手中承租诉争房屋，2013年7月31日就把诉争房屋的一间转租给了案外人訾先艳，收取了转让费20000元，每年房租费25000元，至今，陈应香已经从訾先艳处收取转让费和租金共计70000元。2014年10月11日，被告陈应向又把诉争房屋的另一间转租给了案外人刘宗玉，收取了转让费45000元，房租费10000元。自此，被告陈应香彻底没有使用诉争房屋了。被告陈应香转租诉争房屋，总计收取了转让费和房租共计125000元。被告陈应香严重违反租赁合同的约定，其所谓的装修费早已在其收取的转让费中得到了弥补。
经质证，反诉原告对证据二认可。
本院认为：刘超云就本诉提交的证据一中的房屋所有权证，陈应香对其认可，且该证据来源合法、形式完备，本院依法予以确认。刘超云就本诉提交的证据一中的租房合同，陈应香对其不认可，且刘超云一方亦认可该合同上“陈应香”的签字和手印不是陈应香本人所签字并捺印，故对于该租赁合同，本院不予确认。刘超云就本诉提交的证据二中的租房合同、店铺转让协议书系复印件，且陈应香对其不予认可，本院不予确认，对于该组证据中的短信和照片本院予以确认。陈应香就本诉提交的证据一不完整，本院不予确认。陈应香就本诉提交的证据二，刘超云认可，本院予以确认。陈应香就本诉提交的证据三，刘超云不予认可，且上述证据不符合证据的合法有效形式，本院不予确认。陈应香就反诉提交的证据一、二、三与本诉一致，提交的证据四中附件31-33，刘超云认可，本院予以确认，提交的证据四中附件16-20的真实性本院予以确认，但关联性无法核实，故本院对其不予确认，提交的证据五，刘超云对其真实性认可，本院对其真实性予以确认。刘超云就反诉提交的证据一已经写明了作废，本院不予认可，提交的证据二，陈应香对其认可，本院予以确认。
综上，本院确认如下事实：位于昆明市海口镇海口宽地坝3幢2单元第1层109号房屋的产权登记人是刘超云。2013年4月7日陈应香向刘超云出具收条载明：“今收到陈应香房交租款人民币壹万伍仟元正（15000.00元）。”。2013年8月2日陈应香向刘超云出具收条载明：“今收到陈应香交来2013年租房款人民币贰万伍仟元（25000元）。（所租房屋为400号家属区3幢2单元109号房屋）”。2014年7月31日陈应香（乙方付款人）向刘超云（甲方收款人）出具收条载明：“今已收到乙方交来2014年8月1日——2015年7月31日的房租款人民币贰万伍仟零佰零拾零元整（￥25000.00元整）。一式两份，由甲乙双方各自收藏，甲方带欠条。”。2014年9月28日陈应香（乙方付款人）向刘超云（甲方收款人）出具收条载明：“今已收到乙方交来2013年3月8日——2014年9月31日的房租款人民币壹万陆仟伍佰零拾零元整（￥16500.00元整）。”。2015年5月8日陈应香向刘超云出具收条载明：“今收到陈应香交来的2014年10月1日至2015年3月1日止的房租费人民币壹万元整（10000.00元整）。”。
另，陈应香将涉案房屋中的一间在2013年7月31日转租给了案外人訾先艳经营做小吃，空铺装让费（不含其它家俱）20000元，房租费25000元，房租费一年一次性付清。2014年10月11日将涉案房屋中的另外一间转租给了案外人刘宗玉经营，转让费45000元，转让费中含一个冰柜，有六张桌子、二十二个凳子，、两个小煤气灶，房租费一年10000元，房租和转让费一年一次付清，租期2014年10月14日至2015年10月15日止。
陈应香当庭陈述截止至本案法庭辩论终结前，涉案房屋仍由刘宗玉、訾先艳在使用，并陈述2013年8月1日，刘超云向次承租人訾先艳收过租金，当时陈应香也在场。刘超云当庭陈述其从没有与案外人刘宗玉、訾先艳签订过涉案房屋的租赁合同，也没有口头约定过将涉案房屋出租给案外人，更没有向案外人收过租金，全部是向陈应香收取的租金，收条全部打给陈应香，转租的情况刘超云也是在2015年5月才知晓。2015年5月以及在本案第一次庭审后，刘超云与陈应香进行了几次短信交涉。
另，陈应香当庭表示同意原样腾房，但是不恢复租赁之前的样子，对于涉案租赁物内的可移动设备设施由陈应香搬走，不可移动部分一并移交刘超云。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”。刘超云与陈应香对于涉案租赁物实际的租赁期限在六个月以上，但未签订书面的租赁合同，因此双方成立不定期租赁合同法律关系。
本诉部分：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，故对于本诉的第一项诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”，刘超云诉请要求按照涉案租赁物目前的原样腾房，陈应香亦同意按照原样腾房，不恢复到租赁之前的样子，对于涉案租赁物内的可移动设备设施由其搬走，不可移动部分交给刘超云。故对于本诉第二项诉讼请求，本院判令陈应香保留涉案租赁物中已形成附合的装饰装修物进行腾房，因拆除未形成附合的装饰装修物造成涉案租赁物毁损的，陈应香应当恢复原状。虽然涉案租赁物已转租给了案外人，但根据合同相对性原理，刘超云有权依据涉案不定期租赁合同请求陈应香腾房。对于本诉的第三项诉讼请求中租金的问题，刘超云认可陈应香2015年6月20日前的租金已经付清，自2015年6月21日的租金就未支付，根据陈应香出示的五张收条可以推定涉案租赁物年租金金额为40000元，每日租金为109.60元，基本是先交租后用房。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，本院判令陈应香向刘超云支付按照每日租金109.60元的标准计算自2015年6月21日起至实际腾房之日止的租金。对于本诉中滞纳金及违约金的请求，因双方无约定亦无法律规定，本院不予支持。
反诉部分，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，陈应香对于反诉第一项诉讼请求、第二项诉讼请求，均未向本院提交合法有效的证据予以证实，故对于反诉第一项、第二项诉讼请求，本院不予支持。至于反诉第三项诉讼请求，不是本案房屋租赁合同的审理范围，本院亦不予支持。反诉第四项诉讼请求，因双方无约定亦无法律规定，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、解除本诉原告刘超云与本诉被告陈应香关于租赁位于昆明市海口镇海口宽地坝3幢2单元第1层109号房屋的不定期租赁合同；
二、由本诉被告陈应香于本判决生效之日起十日内保留位于昆明市海口镇海口宽地坝3幢2单元第1层109号房屋中已形成附合的装饰装修物进行腾房并交付本诉原告刘超云，本诉被告在腾房中因拆除未形成附合的装饰装修物造成位于昆明市海口镇海口宽地坝3幢2单元第1层109号房屋毁损的，本诉被告陈应香应当恢复原状；
三、由本诉被告陈应香于本判决生效之日起十日内支付本诉原告刘超云按照每日租金109.60元的标准计算自2015年6月21日起至实际腾房之日止的租金；
四、驳回本诉原告刘超云对本诉被告陈应香的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告陈应香对反诉被告刘超云的全部诉讼请求。
如果刘超云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付陈应香迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币322元（本诉原告已预交），由本诉原告自行承担人民币272元；另人民币50元，由本诉被告承担，并于本判决生效之日起十日内支付本诉原告。
本案反诉案件受理费人民币646元（反诉原告已预交），由反诉原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 张 杨
代理审判员 钟启明
人民陪审员 朱玉玺
二〇一六年四月十日
书 记 员 杨 莎