甘肃省兰州市西固区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘0104民初60号
原告:余端，女，1969年5月5日出生，汉族，户籍所在地重庆市开县，现住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：杜泓违，甘肃中立源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘红军，甘肃中立源律师事务所律师。
被告：陈思雨，女，1980年10月17日出生，满族，户籍所在地甘肃省秦安县，现住兰州市西固区。
被告：徐姝俊，女，1979年1月25日出生，汉族，户籍所在地甘肃省榆中县，现住兰州市七里河区。
原告余端与被告陈思雨、徐姝俊房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余端的委托诉讼代理人刘红军、被告陈思雨、徐姝俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告陈思雨签订的《房屋租赁合同》；2、被告陈思雨向原告支付拖欠的房屋租金52467元及利息4197.36元（自2016年5月19日起计算至2017年11月19日），两项合计56664.36元；3、被告向原告按照合同年租金的30%支付赔偿金28800元；4、被告陈思雨就毁坏房屋结构等损失赔偿原告20000元；5、被告徐姝俊对被告陈思雨拖欠的上述款项承担连带责任；6、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第2项诉讼请求变更为：被告陈思雨向原告支付拖欠的房屋租金59467元及利息2403.5元（自2017年2月19日起暂计算至2017年11月19日），两项合计61870.05元；将第3项诉讼请求变更为：被告陈思雨向原告按照合同年租金的30%支付违约金28800元及滞纳金每日400元（自被告逾期支付租金之日起计算，每日数额为月租金的5%）。事实与理由：2016年4月，被告陈思雨因经营“玛丽艳汗蒸美容养生馆”需要，与原告签订编号为20160415002的《房屋租赁合同》。合同约定，被告陈思雨租赁原告位于兰州市西固区东四街区2号楼1号2层、建筑面积为114.28平方米的商铺，租期为2016年4月19日至2019年4月19日共3年，租金为每平方米每月70元，每三个月支付一次，年租金为96000元。合同还约定，承租方不得损坏房屋设施、改变内部结构及装修，如有损坏、拆除的，承租方自愿赔偿出租方；若被告拖欠租金十天或二次以上，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失的，由被告按照年租金30%赔偿，被告每逾期一日支付租金，原告有权按照月租金的5%向被告加收滞纳金。此外，租赁原告东四街区2号楼1号1层商铺的徐姝俊与原告签订《承租承诺书》，承诺在承租期内，对2层商铺租赁中所涉租赁费用等自愿承担连带责任。合同签订后，被告陈思雨向原告支付了前3个月租金，原告依约交付了房屋。但合同履行中，被告违反合同约定，在拖欠租金52467元的情况下，既未办理退租手续，也未办理移交手续，私自搬离商铺，并将商铺暖气片卸下带走，导致供暖试水时暖气水流出，对商铺地面、屋面、墙面、承重梁等造成严重损坏，使原告遭受严重损失。现原告依照《民法通则》、《合同法》等法律规定，向法院提起诉讼，请求判如所请。
被告陈思雨辩称，1、我交的租金是从2016年4月19日签订合同到2017年2月19日期间的，原告所说被告欠59467元租金不符合事实，我只欠3000元租金；2、关于原告称我损害房屋的情况，我交钥匙的时候房子是完好无损的，这半年期间房屋发生的变故我不清楚，对于损害我不认可。
被告徐姝俊辩称，我从2017年4月19日开始拖欠房租，5月底搬离房屋，但是我提前预交了两个月房租（即押金）。到4月份的时候我要求降低房租，原告不同意，我同原告商量帮忙转让出去，原告也不同意。我从租赁的房屋搬走之后，原告一直在打广告，所以不存在我没有移交房屋的情况，我也不拖欠原告房屋租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：
对于原告提供的第三组证据《合作协议》，因二被告均对真实性有异议，且原告未提供证据原件证明其来源的合法性，故不予采信；对于原告提供的第四组证据原告与案外人签订的《房屋租赁合同》，二被告均认为与其无关，经审查，上述证据与本案的审理存在关联性，可以作为认定案件事实的依据；对于原告提供的第五组证据房屋受损照片，二被告认为向原告交房屋钥匙时房屋是完好无损的，故对房屋的损害均不予认可，经审查，上述照片仅能证明房屋受损情况，但上述照片无法证明受损房屋是否为涉案房屋以及房屋受损与被告陈思雨之间存在因果关系，故不予采信。
对于被告陈思雨提供的短信记录打印件，原告对真实性有异议，但认为从短信记录中能够看出双方并没有达成解除合同的合意，也没有达到合同解除的条件，被告应该履行合同义务。经审查，被告陈思雨提供了短信记录的原始载体，且原告认可短信记录的部分内容及短信一方当事人的身份，故对上述短信打印件的真实性予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈思雨与徐姝俊曾同时经营“完美”系列产品。2016年4月19日，因经营需要，陈思雨与余端签订编号为20160415002的《房屋租赁合同》。双方约定，陈思雨租赁余端位于兰州市西固区东四街区2号楼1号2层、建筑面积为114.28平方米的商铺经营“玛丽艳汗蒸美容养生馆”，租赁期限为2016年4月19日至2019年4月19日共3年，在租赁期内余端给予陈思雨1个月免租金装修期，如合同提前终止，则不免除1个月装修期，陈思雨应向余端支付1个月免租期的房屋租金；房屋租金为每平方米每月70元，年租金为96000元，付款方式为先付款后用房，房屋租金每3个月支付一次,承租方应当在每3个月租赁期届满20日前向出租方支付租金。双方还约定，如需改变房屋内部结构装修和设置对房屋结构产生影响，需征得出租方同意，退租时承租方对已投入的装修不得损坏、拆除，否则由承租方自愿赔偿。对于因陈思雨的原因提前终止合同及违约责任，双方约定，陈思雨拖欠租金十天或二次以上，余端可终止合同并收回房屋，造成余端损失的，由被告按照年租金30%赔偿；如陈思雨拖欠租金，则按照年租金的30%支付违约金之外，每逾期一日，余端有权按照月租金的5%向陈思雨加收滞纳金。签订上述租赁合同的同时，1层商铺的承租人徐姝俊签订《承租承诺书》，向余端承诺：在1层、2层的承租合同期内，无论何种原因导致2层租赁合同提前终止或解除，本人自愿承担2层承租方陈思雨的合同责任与义务。签订合同后，陈思雨向余端支付押金16000元及第一期（3个月）房屋租金24000元，余端按照合同约定将房屋交付陈思雨经营“玛丽艳汗蒸美容养生馆”。合同履行中，租金收取及其他事宜由余端委托殷小东联系陈思雨办理。截至2017年2月19日，陈思雨支付了前期的房屋租金后，再未向原告余端支付房屋租金。2017年4月10日，殷小东与被告陈思雨的短信记录显示，陈思雨因亏损无法继续经营“玛丽艳汗蒸美容养生馆”并支付涉案房屋租金，要求转租房屋但未获殷小东同意，陈思雨表示由殷小东联系出租涉案房屋，拖欠的房屋租金其将在以后支付。殷小东回复：“按照合同一楼和你是合伙的，她接上，你应该赔不了多少钱，你们自己商量”。之后，2017年4月21日，被告陈思雨将2层房屋钥匙交给了1层房屋承租人徐姝俊的丈夫梁国鹏。庭审中，经徐姝俊现场与梁国鹏电话联系，梁国鹏称收到陈思雨钥匙后交给了隔壁“阳光机票”姓“翁”的主任。2017年11月17日，余端将涉案2层商铺出租给案外人刘子清。现原告余端以被告陈思雨拖欠房屋租金并私自搬离商铺、损害房屋为由，诉至法院，引发本案诉争。
本院认为，依法成立的有效的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务。综合双方当事人陈述及提交的证据，本案争议的焦点为：（一）余端与陈思雨之间的房屋租赁合同是否已经解除？（二）陈思雨欠付余端房屋租金的数额，以及陈思雨是否应当支付利息并按照合同约定支付违约金、滞纳金？（三）余端主张的房屋损失是否由陈思雨造成以及陈思雨是否应当赔偿？（四）徐姝俊对陈思雨的合同义务是否应当承当连带责任？
（一）余端与陈思雨之间的房屋租赁合同是否已经解除？庭审中，陈思雨提供与殷小东短信记录以证明已将租赁的2层商铺交付余端，双方之间的房屋租赁合同关系已经过双方协商于2017年4月19日解除。经对陈思雨提交的短信记录进行审查，陈思雨拖欠租金后，殷小东曾建议陈思雨与徐姝俊商量由徐姝俊继续承租2层商铺，但并未有同意解除与陈思雨之间房屋租赁合同的意思表示，短信记录无法反映双方已达成解除合同的合意；庭审中徐姝俊丈夫梁国鹏虽认可收到陈思雨交来的钥匙并转交给了隔壁“阳光机票”的“翁”主任，但在合同履行过程中，陈思雨及梁国鹏单方交付钥匙的行为，并不构成双方合意解除合同的条件。因此，陈思雨提供的证据并不能证明其与余端的委托人殷小东于2017年4月19日合意解除了《房屋租赁合同》。陈思雨拖欠租金后，2017年11月17日，余端将房屋出租给案外人刘子清。根据本案现实情况及陈思雨明确表示无法支付房屋租金的事实，余端与陈思雨签订的《房屋租赁合同》的目的无法实现，符合法定的合同解除条件。因此，对余端要求解除与被告陈思雨签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，应予以支持。
（二）陈思雨欠付余端房屋租金的数额，以及陈思雨是否应当支付利息并按照合同约定支付违约金、滞纳金？如上所述，陈思雨提供的证据并不能证明其与余端的委托人殷小东于2017年4月19日合意解除了《房屋租赁合同》，故对陈思雨称仅欠付余端3000元房屋租金的答辩意见不予采纳。陈思雨在未与余端就合同解除事宜达成合意的情况下，双方应继续履行合同，陈思雨应向余端支付合同期内的房屋租金。因双方均认可陈思雨支付了2017年2月19日之前的租金，故陈思雨应支付的房屋租金应从2017年2月19日算起，计算至2017年11月17日，即余端将涉案2层商铺出租给案外人刘子清之日，扣除陈思雨已支付的16000元押金后，应为55474元（8000×9-16000-263×2=55474元）。另，双方在合同中约定，房屋租赁合同提前终止，则不免除1个月装修期，故陈思雨还应向余端支付1个月即8000元的房屋租金。因此，陈思雨应支付的租金应为63474元，但因余端诉请的房屋租金为59467元，基于不告不理原则，对超出部分本院不予处理，对余端要求陈思雨支付拖欠的房屋租金59467元的诉讼请求，本院予以支持。对于陈思雨拖欠房屋租金的利息，双方在房屋租赁合同中对违约责任作了约定，同一违约事实不宜同时主张利息损失和违约金，故本院对余端提出的要求陈思雨支付逾期付款利息的诉讼请求不予支持。
根据我国合同法相关规定，合同违约责任以“补偿性为主，惩罚性为辅”，要求违约金的数额应与因违约所造成的损失的数额相当，以避免无理性地严厉惩罚违约方。法律对违约方提出约定违约金过高并申请法院根据实际损失予以调整作了规定，合同自由受到了合同公平的制约，在法律适用上体现了合同公平与合同自由在个案中的法律价值的平衡。庭审中，陈思雨辩称，其仅仅拖欠余端租金3000元，不应向余端负本案诉讼中的余端诉请的全部给付义务。陈思雨虽未对余端提出的违约金要求是否过高作出明确的意思表示，但对其抗辩作当然解释可知，其认为违约金过高是其抗辩理由的应有之义。审理中，余端未向法庭提交证据证明因陈思雨拖欠租金的违约行为对其造成的损失。结合本案案情，余端因陈思雨拖欠租金遭受的损失，实际为陈思雨迟付租金带来的利息损失。因双方在合同中约定租金支付方式为“先付款后用房”，“承租方应当在每3个月租赁期届满20日前向出租方支付”。因此，陈思雨应向余端支付的违约金应以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算，从2017年1月30日起计算至2018年3月12日即宣判之日止，共计3185元（59467元×4.75%÷360×406=3185元）。余端主张的因陈思雨迟付租金而发生的违约金为28800元，明显过分高于实际损失，本院参照因违约造成的损失对违约金适当调整为3185元，对超出上述数额的部分不予支持。对于余端要求陈思雨支付滞纳金每日400元的诉请，因滞纳金是行政强制执行中执行罚的一种类型，不属于民事法律的范畴，陈思雨支付违约金后再支付滞纳金，属于重复承担责任，不符合公平原理，故亦不予支持。
（三）余端主张的房屋损失是否由陈思雨造成以及陈思雨是否应当赔偿？庭审中，原告提供10张照片用以证明涉案房屋的损害系陈思雨造成，并要求其承担损害赔偿责任。上述照片仅能证明房屋存在一定损失，但无法证明损失的房屋是否为涉案房屋，以及上述房屋的损失与陈思雨之间存在因果关系。根据证据证明规则，余端应当承担不利的法律后果。因此，对余端要求陈思雨就毁坏房屋结构等损失赔偿原告20000元的诉请，不予支持。
（四）徐姝俊对陈思雨的合同义务是否应当承当连带责任？徐姝俊向余端书面承诺，若余端与陈思雨的房屋租赁合同提前终止或者解除，则其“自愿承担2层承租方陈思雨的合同责任与义务”。现徐姝俊书面承诺的债的加入条件已经成就，则其应依承诺加入到陈思雨对余端的债务履行中，对陈思雨所负债务承担连带责任。本院对余端提出的要求徐姝俊与陈思雨承担连带责任的诉讼请求予以支持。
综上所述，对余端要求解除与被告陈思雨《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。陈思雨应向余端支付房屋租金59467元、违约金3185元，共计62652元，徐姝俊对上述付款义务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告余端与被告陈思雨签订的房屋租赁合同(合同编号：20160415002)；
二、被告陈思雨于本判决生效后十日内向原告余端支付房屋租金59467元、违约金3185元，以上合计62652元；
三、被告徐姝俊对第二判项中被告陈思雨的付款义务承担连带责任；
四、驳回原告余端的其他诉讼请求。
案件受理费2514元，减半收取1257元，由原告余端承担553元，被告陈思雨、徐姝俊承担704元。
如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于兰州市中级人民法院。
审判员 张小敏
二〇一八年三月九日
书记员 侯沛含
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。