山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终1137号
上诉人（原审原告）：赵竣伟。
被上诉人（原审被告）：莱阳市建通房地产开发有限公司。住所地：莱阳市和平小学综合楼*楼。
法定代表人：王海军，该公司董事长。
委托代理人：张军，该公司副经理。
委托代理人：刘生涛，山东孙一海律师事务所律师。
上诉人赵峻伟因与被上诉人莱阳市建通房地产开发有限公司（以下简称“建通公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服莱阳市人民法院（2015）莱阳民三初字第123号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年1月18日，赵峻伟与建通公司签订商品房买卖合同一份，约定赵峻伟购买建通公司位于昌山路北、大夫街西万融凯旋城0003座1单元26层1-2602号房一套，房屋建筑面积82.63平方米，总价款人民币404887元。合同约定赵峻伟应于2013年1月18日将付人民币134887元，其余270000元办理按揭贷款；建通公司应当在2013年8月31日前，将经验收合格的商品房交付赵峻伟使用。另外，合同第十五条规定，卖方（即建通公司）应按相关规定在商品房交付使用后180日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。卖方应及时通知买方（即赵峻伟）办理房产权属登记证书手续；如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2、买方不退房，卖方按已付房价款的0.1%向买方支付违约金。
双方合同签订当天，赵峻伟即向建通公司交付房款134887元。2013年9月建通公司电话通知赵峻伟交付房屋，因赵峻伟在外地未归，直至2013年11月27日双方才实际交付。
另查明，涉案房屋于2015年5月27日验收合格，目前尚未办理房屋产权证书。
原审法院依据购房发票、商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、验收合格证及庭审陈述等认定上述事实。
双方签订的商品房买卖合同第八条交付期限约定：卖方应当在2013年8月31前，依照国家和省、市的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、该商品房经验收合格。第九条卖方逾期交房的违约责任约定：卖方如未按本合同规定的期限将该商品房交付买方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的2%向买方支付违约金。
涉案房屋自2015年12月起可以办理房屋产权证书。
原审法院依据购房发票、商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、验收合格证及当事人陈述等认定上述事实。
原审法院认为，赵峻伟与建通公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。在该商品房买卖合同中，双方当事人明确约定，如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意买方不退房，卖方按已付房价款的0.1%向买方支付违约金。现赵峻伟不能在合同规定的期限内取得房产权属证书，双方应按合同约定由建通公司向赵峻伟支付违约金。赵峻伟要求解除双方签订的商品房买卖合同，并不符合合同约定，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条及其他相关民事法律法规之规定，判决：驳回赵竣伟对莱阳市建通房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由赵竣伟负担。
宣判后，上诉人赵峻伟不服提起上诉称，一、双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定为格式条款，该条款的约定存在减免建通公司责任、加重赵峻伟责任的情形，原审法院也未依法审理查明双方合同本意，仅以字面理解驳回赵峻伟的诉讼请求，不合理也不合法。根据合同法第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。商品房买卖合同第十五条并未涉及到180日后产权证书仍无法办理、合同解除的期限问题。当事人没有约定，该期限就不能是无限期的，应在法律规定的一年期限内，超过一年，就应按照法律规定处理。按照商品房买卖合同司法解释第十八条和十九条的规定，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失，应予支持。该条规定的一年期限为强制性规定，当事人不能另行约定，另行约定也无效。二、建通公司无法办理出房屋产权证书严重侵害赵峻伟的权益。因为房屋产权证书未办出，赵峻伟无法卖出房屋；如果办出房屋产权证书，按照新政策，赵峻伟卖出房屋可以不用缴纳相关税费。三、商品房买卖合同约定双方的主要权利义务是赵峻伟支付购房款，建通公司按照合同约定按期交付质量合格和可以办理出房屋产权证书的房屋，而建通公司既没有在合同约定期限内交付质量合格的房屋，也没有交付可以办理房屋产权证书的房屋，赵峻伟的付款义务已经全部履行完毕，而建通公司人履行的义务却存在种种瑕疵，因而赵峻伟的上诉请求合法合理。四、赵峻伟家庭非常困难，当时购买房屋是迫不得已，因为对象要求不买房就不结婚，所以赵峻伟才购买了涉案房屋，首付款分7次交齐，而且还是以婚后30%的比例交的；赵峻伟本人也是律师，原来在莱阳实习，2013年去了日照，2014年5月12日正式执业，律师执业初期工资很少，基本上靠妻子维持生活，现在每月要还房贷2300元，房租1200元，不吃不喝也要付出3500元；2014年3月又有了孩子，生活更加困难，但是我们没有拖欠一分银行贷款。请求二审法院查清事实，撤销原审判决，改判解除双方解除双方签订的商品房买卖合同，诉讼费由建通公司负担。
被上诉人建通公司答辩称，涉案房屋在2013年9月就已经通知赵峻伟接房，并在11月27日交付使用，虽然逾期交房、办证，但是按照合同约定，建通公司承担违约责任是支付违约金，双方不退房。赵峻伟经济困难与否我们也不清楚，且与本案也没有关系。涉案的商品房买卖合同是建设部拟定的格式合同，不是我们拟定的，因此赵峻伟所称的格式合同以及条款等理由都不适用于本案。商品房买卖合同双方平等自愿签订的，赵峻伟也是律师，懂得签订合同后的法律后果，现在实行的是契约自由的法律原则，合同法也规定了当事人意思自制原则，只要是当事人自己的意愿，法律不得干预，如果违反了国家法律的禁止性规定，当事人可以不履行，本案赵峻伟主张的是违约解除合同，不是确认合同效力，建通公司不违背合同第十五条的约定，不同意解除合同。如果按照合同约定履行，并不会当然造成赵峻伟所说的损害，因为合同约定了违约金条款，在建通公司逾期办证的情况下，赵峻伟也可以起诉协助办证，这些都能解决本案的违约问题。建通公司认为赵峻伟所说的严重后果系赵峻伟夸张和虚拟的，赵峻伟的上诉理由不成立。请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的案件事实与原审法院认定的一致。
本院认为，赵峻伟与建通公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。赵峻伟主张双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定为格式条款，与事实不符，依法不予支持。商品房买卖合同第十五条明确约定：“如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买方不退房，卖方按已付房价款的0.1%向买方支付违约金。”赵峻伟主张由于建通公司的原因无法办理房屋产权证书，要求解除合同，与商品房买卖合同的约定不符，依法不予支持。建通公司交付房屋时未取得验收合格证，但因赵峻伟接收了房屋，建通公司承担的只是未取得验收合格证的违约责任，而不是赵峻伟主张的解除商品房买卖合同的责任。赵峻伟不能在商品房买卖合同约定期限内取得房产权属证书，建通公司应承担合同约定的违约金，而不是赵峻伟主张的解除商品房买卖合同的责任。商品房买卖合同明确约定赵峻伟不能在合同约定期限内取得房产权属证书不退房，故本案不适用赵峻伟主张的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7号）第十八条和第十九条。综上，原审法院判决正确，依法应予维持；赵峻伟上诉主张，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人赵峻伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 于 慧
审判员 王家国
二〇一六年五月十七日
书记员 陈蒙蒙