天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨汉民初字第2464号
原告天津市滨海新福物业有限公司。
法定代表人刘洪玉。
委托代理人张太明，该公司法律顾问。
被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司。
法定代表人周育友。
委托代理人杨海。
原告天津市滨海新福物业有限公司与被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月26日受理后，依法由审判员李秀峰适用简易程序于2014年6月12日、7月7日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人刘洪玉及委托代理人张太明，被告的委托代理人杨海到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年6月22日原、被告双方签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，双方约定优仕名邸小区高层住宅物业服务费为0.7元，梯泵物业服务费为0.5元，合计1.2元。被告从2012年12月17日至2014年5月拒绝交纳由其办公居住使用的B301、B303室的物业服务费用，因被告未履行交纳物业服务费，给原告的经营带来了资金周转困难，侵害了原告的合法利益。故诉请：判令被告给付自2012年7月17日至2014年5月物业服务费合计4708.8元及违约金388.47元。
原告为支持其主张，提交证据如下：
1.原、被告双方签订《天津市住宅前期物业服务合同》，证明原告对优仕名邸小区提供了物业服务。
2.被告于2011年12月17日向原告交纳物业费发票4张，证明原告为被告提供物业服务的事实存在。
⒊电梯用电电费发票若干张，证明原告为保养使用电梯所支出的费用，进而证明原告享有收取电梯物业服务费的权利。
被告辩称，B303室于2012年12月24日已售出，售出之后的物业服务费应由业主承担；B301室的物业服务费已经交付，此费用包含在被告已给付原告的物业服务费中。另外，原告催要物业服务费应当提前以书面的形式告知被告；再者，电梯的维修费用是由被告承担的，所以电梯的物业服务费用不应由被告承担；其次，原、被告双方于2013年5月15日对物业管理进行的交接，所以之前的物业服务费不应由被告承担。
被告为支持其抗辩，提交证据如下：
1.原、被告双方签订《天津市住宅前期物业服务合同》，证明原告对优仕名邸小区提供的物业为三级服务。
2.物业交接单，证明原、被告双方于2013年5月15日交接，原告此时提供物业服务。
3.电梯修理合同及费用清单，证明电梯的维修与管理是由被告负责。
经审理查明，原、被告双方于2010年6月22日签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定由原告负责被告建设的优仕名邸小区的物业服务管理，并提供三级物业服务。并约定高层住宅物业服务费为每月0.7元／㎡，梯泵物业服务费为每月0.5元／㎡，合计1.2元，如逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按应交物业服务费的日万分之三支付违约金。合同于签订当日生效至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。合同签订后，原告根据被告的需求于2011年12月开始向被告提供前期物业服务，为此，被告于2011年12月17日向原告交纳了B301、B303、B305室的物业服务费用，后B305室售出，其业主办理了入住手续。被告又于2012年12月24日将B303室售予案外人肖XX，但现无证据证明其已办理入住手续。优仕名邸小区配有的4台电梯尚在使用保修期内。
上述事实经当事人举证、开庭质证，原告对被告提供证据的真实性无异议，但对B303室售予案外人肖XX，认为，该房交付日期为2013年5月31日，到目前为止无证据证明肖XX已办理入住手续；对B301室的物业服务费问题，认为，被告对已交纳的事实应负有举证责任；对电梯问题，认为该电梯尚在使用保修期内，维修责任理应由被告承担，原告只是负责日常保养，达到正常使用；对告知问题，认为，此案在诉前已经过多次调解，并在诉讼前在法院的速裁庭也进行过多次调解，对此被告理应知晓；对2013年5月15日交接问题，认为，双方签订的《前期物业服务合同》于2010年6月22日生效后，原告在2011年12月就开始为被告提供前期物业服务，2012年7月开始为小区业主提供前期物业服务，2013年5月15日是对部分机电设备的交接。被告对原告提供证据的真实性无异议。本院对存有异议的证据，根据本案的实际情况予以确认。
本案的争议焦点：B303室售出后物业服务费由谁承担；B301室的物业服务费是否已交纳；原告是否享有收取电梯物业服务费的权利；被告是否知晓原告催要物业服务费；原、被告就物业管理交接的时间。
本院认为：关于B303室售出后物业费由谁承担的问题。被告将B303室售出后，现无证据证明其业主已办理了入住手续，根据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，B303室物业服务费应由被告承担。关于B301室的物业服务费是否已交纳的问题。因某种原因，被告欠原告物业服务费若干元，被告曾向原告交纳过部分物业服务费，但原告给其开具的发票未显示包含B301室的物业服务费，且被告又未能提供证据加以证明其所交纳的费用中包含B301室的费用，故应视为被告尚未交纳。关于原告是否享有收取电梯物业服务费权利的问题。小区电梯尚在质量保修期内，维修责任理应由被告和制造单位负责，原告自《前期物业服务合同》生效后进驻小区并提供了相应的物业服务，该服务自然包括对电梯的日常维护保养，故原告有权享有收取电梯物业服务费权利。关于被告是否知晓原告催要物业服务费的问题。原、被告因物业服务费曾多次由不同的部门进行调解，虽然原告未给被告发出书面通知，存在形式上的瑕疵，但被告对此事是明知的，依据诚实信用原则，应视为原告已告知了被告。关于原、被告就物业管理交接时间的问题。原、被告双方签订的《前期物业服务合同》于2010年6月22日生效后，原告在2011年12月开始为被告提供前期物业服务，此节有被告向原告交纳2011年12月至2012年12月物业服务费予以佐证；被告于2012年7月30日开始为购房业主发出入住通知，原告于2012年8月正式全面的为小区业主提供由原、被告双方签订的《前期物业服务合同》，故原告为被告提供物业服务起始于2011年12月，为小区业主提供物业服务起始于2012年8月。
综上，本院在查明事实，分清责任的基础上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，参照《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，判决如下：
被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津市滨海新福物业有限公司物业服务费人民币4708.8元（即B301室为80㎡×1.2元×18月＝1728元；B303室为138㎡×1.2元×18月＝2980.8元）以及违约金人民币388.47元，合计人民币5097.27元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币25元，由被告天津市勃旺淼置业投资发展有限公司负担（此费用原告已预交，本院不在退还，由被告于本判决生效后十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 李秀峰
二〇一四年七月十四日
书记员 贾书岩
附：法律释明：
《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应承担民事责任。
《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》第四十二条第二款：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。