甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民一初字第633号
原告兰�市城关区饮食公司，住所地兰州市城关区。
法定代表人杨治和，该公司董事长。
委托代理人王向东，甘肃金津律师事务所律师。
被告兰州市城关区都市之光网络俱乐部，住所地兰州市城关区。
投资人乔秀山，该俱乐部负责人。
委托代理人张荣，甘肃众炀律师事务所律师。
委托代理人汤艳春，甘肃众炀律师事务所律师。
原告兰州市城关区饮食公司诉被告兰州市城关区都市之光网络俱乐部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理后，依法由代理审判员祝静适用简易程序于2015年12月11日公开开庭进行了审理。原告兰州市城关区饮食公司的法定代表人杨治和及委托代理人王向东，被告兰州市城关区都市之光网络俱乐部的投资人乔秀山及委托代理人张荣、汤艳春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，其与被告于2013年3月6日签订房屋租赁经营合同书，约定原告将其使用的房屋出租给被告用作经营网吧之用。租赁期限两年，自2013年5月1日至2015年4月30日，租金每年26万元，每月21666元。原告自2015年3月起即主动询问被告是否续租房屋，被告表示其要考虑。2015年4月初，被告仍未明确表示是否续租，原告遂向被告发出通知，要求其在租赁期满后返还房屋，但合同到期后被告仍拒绝腾房。原告遂于2015年5月26日再次向被告发出腾房通知，被告仍拒不腾房。原告无奈诉至法院，请求判令：1、被告返还租赁期满的房屋。2、被告偿付占用房屋三个月的房屋租金64998元，并承担占用房屋期间的水、电及其他费用，具体数额以实耗为准。3、被告赔偿拒不腾房的违约金90000元。4、被告承担本案诉讼费。因被告在法院审理期间，以管辖权异议为由，又继�占用原告房屋长达七个月，故原告又增加诉讼请求要求被告赔偿自2015年8月至11月的租金86664元及违约金120000元。
被告辩称，一、本案系因原告违约导致被告无法腾房，故被告不应当承担租金、违约金及诉讼费。首先、根据租赁协议第七条约定，如被告明确提出续租，原告就应当将房屋租给被告。但被告向原告提出愿意续租房屋的意见后，原告拒绝将房屋租给被告，因此原告违约在先。其次、协议约定若被告不再续租，原告应组织审计后，被告腾交房屋。但原告并未组织审计，未将被告支付的6万元押金及两年的租金发票给付被告，因此被告腾交房屋的条件尚未成就。二、原告行为违反合同法第六条的规定。原告提出房屋要根据新的市场行情制定新的租赁标准，但却对不同承租人实行了不同的租赁标准。原告明知被告网吧要盈利继续经营，就必须进行设备更新、装修等大额投资，该投资在一年内无法收回成本，原告却唯独针对被告制定了租期一年的租赁标准，导致被告无法接受不合理的续租条件。原告行为违背合同法的诚信原则，如果被告续租，合同目的将无法实现。三、租赁协议约定的违约金过高，根据合同法规定，约定的违约金不能过分高于造成的损失，过分高于损失的，法院应当予以调整，应当以实际损失即银行发布的同期贷款利息损失计算违约金。四、原告增加的诉讼请求属于法庭受理本案后新发生的事实，不属于本案的审理范围，原告应当另行主张。综上所述，被告未腾交房屋是由于原告的不诚信及违约行为，应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告兰州市城关区都市之光网络俱乐部自2007年3月30日起就承租了原告兰州市城关区饮食公司享有使用权的位于兰州市城关区东岗西路704号八角楼2楼使用面积250平方米的房屋。2013年租赁合同到期后，双方又于2013年3月6日签订租赁经营合同书，约定：租赁期限为两年，从2013年5月1日至2015年4月30日止，被告每年向原告上缴租赁费26万元整（包括所带职工五险一金等费用），必须在每年度前5日内付款，被告不得拖欠；被告使用该铺面的水费、电费、电话费及其他支出均由被告负担；被告交纳抵押金6万元，作为所欠水、电、暖、物业等费用，到期付本金不付利息；本协议期满前一月内，被告需向原告明确是否继续承租，若不再继续承租，则经审计后无条件搬出，拖期不搬，按每日1000元处罚。双方还约定了其他事项。协议签订后，原、被告双方均按约履行了各自的义务。2015年合同到期前，原告询问被告是否继续承租房屋，但被告因无法接受原告提出的租赁期限及租金标准而未能确定是否续租。2015年4月30日合同到期后，被告未将房屋返还原告，原告遂于2015年5月26日向被告发出通知，要求被告返还房屋，但被告仍未将房屋返还，双方酿成纠纷。
本院受理本案后，被告以其系个人独资企业，本案应当由出资人的住所地法院管辖为由于答辩期内提出管辖权异议，本院作出（2015）城民一管字第15号民事裁定书驳回被告的管辖权异议后，被告不服，上诉于兰州市中级人民法院。兰州市中级人民法院于2015年10月19日作出（2015）兰民三终字第806号民事裁定书，裁定驳回被告的上诉，维持原裁定。原告遂以被告诉讼期间继续占用房屋为由，增加诉讼请求，要求被告支付占用房屋七个月的租金及违约金。
以上查明的事实，有原告提供的租赁经营合同书，原告2015年5月26日通知，被告提供的押金收据、租金收据，本院（2015）城民一管字第15号民事裁定书、兰州市中级人民法院（2015）兰民三终字第806号民事裁定书及双方当事人在法庭上陈述的庭审笔录在案为凭，这些证据材料已经质证和本院审查，可以采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的租赁经营合同书是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。依据合同约定，被告应当在合同期满前一个月内向原告明确是否继续承租，若不再续租，则经审计后无条件搬出。现被告并无证据证明其在租赁经营合同书期限届满前向原告提出了继续承租房屋的要求，双方又未续签新的租赁合同，因此租赁经营合同书的履行期限届满后，被告理应将使用期间的各项费用结清后将承租的房屋及时返还给原告，本院对原告要求被告结清水电及相关费用并返还房屋的诉讼请求�以支持。关于被告辩称原告拒绝其续租要求，已构成违约的主张，因被告并未提供证据证明其向原告提出了在同等条件下继续承租房屋的要求，亦不能证明原告拒绝其续租房屋的事实，故本院对被告的该项辩称不予采信。关于被告辩称双方未依约进行审计且原告未向其开具租金发票，故腾房条件不成就的主张，合同约定的“审计”实际是指双方在合同期满后对被告交纳的押金及使用房屋期间所欠各项费用进行结算和折抵，因租赁合同解除后，返还房屋系承租人的法定义务，且原告诉至本院要求被告结清相关费用后返还房屋即属于对双方费用的结算，故本院对被告的该项辩称不予采信。而对于被告辩称原告未向其开具房租发票的主张，因开具发票不属于人民法院主管民事案件的范围，且原告庭审中亦明确表示被告可随时携房租收据向其换取发票，故被告可直接要求原告开具发票或向相关机关主张权利。关于被告辩称原告违背合同法诚实信用原则，对不同承租人实行不同租赁标准，只与被告签订为期一年租赁合同，导致其租赁目的无法实现的主张，因被告未提供相关证据佐证原告对不同承租人实行了不同的租赁标准，且租赁期限的确定属于双方的意思自治，故本院对被告的该项辩称亦不予采信。
关于原告要求被告支付租赁经营合同书期限届满后占用房屋的租金的诉讼请求，根据我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。被告在合同期限届满后，未将承租房屋返还原告，其应当赔偿给原告造成的损失，该损失即租金损失。根据双方合同的约定，租金为每年26万元，因此截止2015年11月30日，被告应当向原告赔偿的租金损失应为151667�（260000÷12×7≈151667），因原告尚未将被告的押金6万元退还，折抵被告应付租金损失后，被告还应当向原告赔偿租金损失91667元，本院对原告的该项诉讼请求予以部分支持。关于被告辩称原告就租金及违约金增加的诉讼请求属于案件受理后新发生的事实，不应在本案中一并审理的主张，因原告增加的诉讼请求系被告持续占用房屋期间产生的租金及违约金，并非基于其他新的事实产生的后果，且原告增加的诉讼请求属于对诉讼请求数额的增加，故原告增加的诉讼请求在本案中一并处理并无不当，本院对被告该项辩称不予采信。
关于原告要求被告支付逾期交房违约金21万元的主张，被告以违约金约定过高申请调整。我国合同法第一百一十四条明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，故被告的主张具有法律依据，本院对被告的该项主张予以采信，对双方约定的违约金予以调整。根据我国合同法及其司法解释规定，违约金的支付数额应根据违约情况确定，同时考虑造成的损失；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案被告未按约向原告返还房屋，给被告造成的损失主要是租金。现双方的约定明显过分高于给原告造成的损失，本院对双方约定的违约金标准予以适当调整。被告按拖欠租金损失数额30%的标准，向原告支付2015年5月1日至2015年11月30日期间的违约金27500元（91667×30%≈27500）。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告兰州市城关区都市之光网络俱乐部于本判决生效后十五日内结清使用房屋期间的水、电等相关费用，将位于兰州市城关区东岗西路704号八角楼2楼使用面积250平方米的房屋返还给原告兰州市城关区饮食公司。
二、被告兰州市城关区都市之光网络俱乐部于本判决生效后十五日内向原告兰州市城关区饮食公司支付2015年5月1日至2015年11月30日期间的租金损失91667元及违约金27500元。
案件受理费6725元，减半收取3362.50元，由原告兰州市城关区饮食公司承担1919.50元，被告兰州市城关区都市之光网络俱乐部承担1443元，余款3362.50元，退还原告兰州市城关区饮食公司。
如不服本判决，可在判决送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。
在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
代理审判员 祝 静
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 张燕冰