山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终4172号
上诉人（原审原告）：贾翠英，女，1970年4月7日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘金辉，总经理。
委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马明芹，山东豪才律师事务所律师。
上诉人贾翠英因与被上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
贾翠英上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持贾翠英的诉讼请求；2.全部诉讼费用由东拓置业负担。事实与理由：1.双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定，交房时间为2013年10月31日前，交房的标准是按照国家有关规定，取得《综合验收备案表》。该合同第十二条出卖人作出承诺：“出卖人关于基础设施、公共建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到适用条件：1.交房时，水、电达到使用条件；2.天然气自房屋交付之日达到验收条件；3.暖气：小区内系统设备和网管安装到位，按照公司的程序及规定投入使用。”事实上，出卖人没有按照双方约定的时间、条件及出卖人单方承诺的条件向买受人交付该商品房，直到2014年3月20日双方才正式办理了该商品房的移交手续，签订了《房产移交结算书》，故出卖人违约。2.《商品房买卖合同》第九条明确约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过60日后，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金。3.买卖双方应以2014年3月20日作为卖方向买方正式移交商品房的时间。理由是：（1）2014年3月20日双方当场签订了《房产移交结算书》，该题目非常醒目，具有“房产移交”及“结算”两项内容，买卖双方签字盖章，并分别注明了签字盖章的时间。《房产移交结算书》是双方真实意思表示。（2）2014年3月20日双方当场签订的《房产移交结算书》是办理房权证的必备手续，出卖人对此是明知的，也是认可的。4.2013年9月18日，卖方没有向买方正式交付房产。（1）根据东拓置业出具的2013年9月18日的《房屋及其附属物交接单》，只是交了房屋的钥匙，而车位等均未交付。贾翠英接受的原因也仅是看房及准备装修。（2）2013年9月18日不具备《商品房买卖合同》约定的交房标准及卖方承诺的条件。买房没有取得《综合验收备案表》，没有正常生活必须的水、电、暖气、天然气等生活必备条件。（3）2013年9月18日涉案商品房没有经过综合验收，尚未取得《综合验收备案表》，不具备法律规定的交付条件，故即使买方领取了房屋的钥匙，出卖人仍应承担违约责任。（4）《城市房地产法》第27条及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条均规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用。5.贾翠英的诉求是违约金。一审法院对2013年9月18日东拓置业所谓交付的房产是否符合交付的约定条件不予查实，据此作出的判决明显不公。6.一审法院超审限办案程序违法。本案的立案时间是2016年2月，开庭时间是2016年11月，贾翠英收到判决的时间是2016年12月9日。从立案到开庭用时9个月，至判决历时10个多月，属严重超期办案。
东拓置业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
贾翠英向一审法院起诉请求：1.判令东拓置业支付贾翠英逾期交房违约金58714元（以1397962元为基数，自2013年11月1日至2014年3月20日，共逾期140天，按日利率万分之三计算）；2.东拓置业承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年12月9日，贾翠英（买受人）与东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。约定由贾翠英购买东拓置业开发的位于某路南侧的某小区区12号楼1单元402室房屋一套。房屋建筑面积为159.04平方米，总价款为1397962元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，贾翠英依约支付了全部购房款1398050元。2013年9月18日，贾翠英、东拓置业签署《房屋及其附属物交接单》，确认贾翠英办理完上述房屋的交付手续，东拓置业向贾翠英交付房屋钥匙。2014年3月20日，贾翠英、东拓置业签署《房产移交结算书》，确定该房屋建筑面积为159.05平方米，房屋总价款为1398050元。
贾翠英主张东拓置业实际交房时间为2014年3月20日，要求东拓置业支付逾期交房违约金58714元（以1397962元为基数，自2013年11月1日起至2014年3月20日止，按照140天日利率万分之三计算）。贾翠英提交《房产移交结算书》一份证实上述主张。东拓置业对贾翠英所述实际交房时间不予认可，称已于2013年9月18日向贾翠英提前交付房屋，不存在逾期交房的违约责任。东拓置业提交《房屋及其附属物交接单》一份证实上述主张。贾翠英对东拓置业提交的上述《房屋及其附属物交接单》的真实性无异议，但认为贾翠英、东拓置业签署上述《房屋及其附属物交接单》时房屋不具备居住条件且东拓置业未向贾翠英交付综合验收备案证明，故不能作为东拓置业向贾翠英交房的依据。
一审法院认为，贾翠英与东拓置业于2012年12月9日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。贾翠英依照合同约定履行了支付房款的合同义务，东拓置业亦应依照合同约定于2013年10月31日前将本案房屋交付于贾翠英。东拓置业提交贾翠英、东拓置业签署的《房屋及其附属物交接单》，证实东拓置业已于2013年9月18日将涉案房屋交付贾翠英，贾翠英虽主张房屋的实际交付时间应以双方签订的《房产移交结算书》为准，但一审法院认为,贾翠英、东拓置业在签署《房屋及其附属物交接单》时已经确认贾翠英办理完涉案房屋的交付手续，东拓置业并将房屋钥匙交付贾翠英，故房屋的实际交付时间应以贾翠英、东拓置业签署《房屋及其附属物交接单》的时间为准，而《房产移交结算书》仅是贾翠英、东拓置业根据涉案房屋的实际面积结算房屋余款的证明，并非实际交付涉案房屋的证明。东拓置业于2013年9月18日将涉案房屋交付贾翠英，早于合同约定的交房时间，故对贾翠英主张东拓置业支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。判决：驳回贾翠英的诉讼请求。案件受理费1268元，由贾翠英负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。贾翠英提交以下证据：1.通过政府公开信息渠道取得的涉案房产综合验收证明，拟证明2013年9月18日东拓置业向贾翠英交钥匙时，涉案商品房还未经过济南市城乡建设委员会进行综合验收，不符合双方签订合同第8条约定的交付标准。涉案商品房直到2014年3月20日东拓置业通知贾翠英正式办理房屋交付手续，告知该房已经过综合验收，因此，东拓置业依约应支付违约金57140元。2.2016年5月，东拓置业向贾翠英所发的邮件，关于办理关于不动产权证的函，后附办理流程，拟证明2014年3月20日双方签订的《房产移交结算书》是东拓置业认可的房产交付的正规手续，进一步证明该公司认可双方于2014年3月20日签订的《房产移交结算书》是交付该房产的正规手续。3.2014年11月2日，贾翠英与济南港华燃气有限公司签订的城市居民供气合同一份，以及该公司施工单一份，施工时间为2014年11月28日。拟证明2013年10月31日之前涉案房产不具备居住的条件，直到2014年11月2日、2014年11月28日才安装到位。4.2015年4月7日，贾翠英与热力公司签订的供热合同一份，证明目的同证据3。经质证，东拓置业对证据1的真实性无异议，但认为《城市房地产法》及《城市房地产开发经营管理条例》关于房屋综合验收的有关规定属于管理性规范，当事人可以约定房屋交付条件。2013年9月18日东拓置业向贾翠英交付房屋，贾翠英领取钥匙并接收房屋，视为对交付房屋现状予以认可，也视为双方一致同意降低了房屋交付的标准，因此，综合验收备案不能作为贾翠英在房屋交付后，又要求东拓置业支付逾期交房违约金的理由。对证据2的真实性无异议，但该证据只能证明涉案房屋相关办证手续，与涉案房屋交付没有关系。对证据3、4的真实性均无异议。贾翠英申请开通燃气和供热在涉案房屋交付后均可进行，与东拓置业交付房屋时间无直接关系。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。双方当事人二审争议的焦点问题是东拓置业是否应承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，贾翠英与东拓置业签订的《商品房买卖合同》虽约定东拓置业应于2013年10月31日前将取得《综合验收备案证明》的商品房交付贾翠英，但2013年9月18日东拓置业将尚未取得《综合验收备案证明》的涉案商品房交付贾翠英时，贾翠英并未以该房未达到双方约定的交付标准为由拒绝收房或提出异议，双方签署《房屋及其附属物交接单》，贾翠英并收取房屋钥匙开始对房屋进行装修的行为，应视为双方合意变更了房屋交付的标准。因涉案房屋已取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，双方合意变更后的交房标准不违反法律法规的禁止性规定，因此双方对合同的变更合法有效。贾翠英虽主张应以双方签署《房产移交结算书》的时间作为正式交房时间，但经审查，《房产移交结算书》仅是双方结算房屋余款的证明，并非实际交付涉案房屋的证明，一审法院对于贾翠英的该项主张不予采纳，并无不当。因涉案房屋已于双方约定的期限内完成交付，贾翠英主张东拓置业承担逾期交房违约金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。关于程序问题，一审法院超出法定期限审理本案，虽违反法定程序，但未影响到案件的正确处理，同时也不属于民事诉讼法规定的应当发回重审的情形。
综上所述，贾翠英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1268元，由上诉人贾翠英负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 吴彦沛
审判员 刘 洋
二〇一七年八月十八日
书记员 姚 敏