江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终9363号上诉人（原审被告）：李时民，男，1961年11月9日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：吴季杨，上海市天华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山永昌线缆有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇长江北路1357号。法定代表人：杨彩花，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷忠刚，上海普世（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏白云，上海普世（昆山）律师事务所律师。原审被告：昆山市香江园酒店管理有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇杜河泾路379号4幢。法定代表人：李时民。上诉人李时民因与被上诉人昆山永昌线缆有限公司（以下简称永昌线缆公司）、原审被告昆山市香江园酒店管理有限公司（以下简称香江园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初4688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李时民上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，2014年时永昌线缆公司曾办理临时商业用地许可证，但上诉人李时民据此办理工商等相关证件时依旧应为土地性质问题未能成功办理，且永昌线缆公司一再向李时民承诺可以将土地变性，李时民基于对永昌线缆公司的相信，未要求永昌线缆公司赔偿损失或解除合同；永昌线缆公司的行为显然是严重违约；李时民自2011年8月签订合同后仅支付定金，永昌线缆公司直至2016年才诉至法院，期间从未向李时民催讨过租赁费，显然是因为土地性质没有解决，故而永昌线缆公司承诺直至土地变性完成之后再收取租金，租赁期限由此顺延；涉案租赁合同有附件，是昆山长江国际俱乐部未付工程款及配套工程设备、设置明细，租赁合同对之前的未付工程进行了代付；李时民仅在一审法院做了笔录，没有参加庭审，因此没能让证人出庭作证，一审法院称李时民的反诉超出民事诉讼法规定的时间是不对的，一审程序违法。永昌线缆公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。关于李时民所述的合同附件，真实性不认可，从合同的附件并不能看出与合同有关联，也不能看出李时民代付工程款；永昌公司已帮助李时民办理工业转临时商业用地手续，李时民在上诉状中也予以确认，只是因为后续李时民未补交土地出让金才导致该土地不能继教按临时商业用地性质使用，临时商业用地需要每年到期后再进行提交资料并交纳相关土地出让费用，李时民在交完第一年费用后，因资金困难没有继续交纳第二年的临时土地出让费用，故责任在于李时民而非我方；李时民所述的我公司承诺正式营业后再收取租金无事实依据，在双方签订的租赁合同中对租金支付进行了明确的约定，因考虑到上诉人酒店开设之初的情况，对于第一年的租金已经作了较多程序的折让，故我公司根本不可能承诺正式营业后再收取租金；一审法院审理的程序正当，不存在程序违法，李时民有收到一审法院的开庭通知传票，但却没有出席庭审，应当视为对其诉讼权利的放弃；后在一审辩论终结后李时民才联系法院说有证人证明正式营业后再收租金一事，一审法院对李时民进行了询问笔录，听取其关于案件的意见，并且要求其在规定时间内请证人出庭作证，但李时民并未在规定时间内让证人到庭作证，所有的庭审流程一审法院均依照合法程序进行。永昌线缆公司向一审法院起诉请求：1、判令李时民、香江园公司支付租金434.15万元；2、判决解除双方签订的租赁合同，并判令香江园公司立即搬离昆山市××市镇长江××号；3、本案诉讼费用由李时民、香江园公司承担。一审法院认定事实：2011年8月15日，永昌线缆公司（甲方）与李时民（乙方）签订《厂房租赁协议》一份，约定永昌线缆公司将其所有的座落于昆山市××市镇长江××号5#厂房A区1-5层出租给李时民，租赁期限为10年，自2011年9月1日至2021年8月31日。第三条租金及付款方式约定：采取先付款后租赁的方法。合同签订后乙方一次性支付第一年度租金，以后每年租金分两次付清，即半年一付。1.厂房租金：2011年9月1日—2012年8月31日支付现金50万元；2012年9月1日—2013年8月31日支付现金100万元；2013年9月1日至2014年8月31日支付现金110万元；2014年9月1日至2015年8月31日支付现金120万元，2015年9月1日至2016年8月31日支付现金130万元，2016年9月1日至2021年8月31日，五年中每年支付现金140万元。2.500KVA配电装置每年支付租金10万元。3.以上款项支付均为不含税价。第六条违约责任约定：1.经甲乙双方协商确定本合同签订后，任何一方不得单方面终止合同，否则违约方承担赔偿责任。2.因乙方原告造成提前终止合同，乙方离场，所有设施设备归甲方所有。第七条约定事项：4.甲方协助乙方协调对外关系及办理相关证照手续；5.工业用地转商业用地手续办理由甲方负责乙方予以配合，其产生的一切费用包括每年的转地费税金由乙方负责支付。戴正保代表甲方签字，李时民作为乙方代表人签字。合同签订后，永昌线缆公司将涉案厂房交付李时民使用。现永昌线缆公司因李时民一方拖欠租金迟迟不付，且无法与李时民一方取得联系，故诉至法院。一审另查明：一审庭审后，一审法院给李时民作调查笔录，其陈述注册成立香江园公司就是为了开办香江园酒店，该酒店的实际经营地在涉案房屋即在昆山市××市镇长江××号。2011年8月15日双方签订《厂房租赁协议》后，永昌线缆公司将涉案厂房交付，2011年至2014年期间都是在装修，2014年年底开始试营业，试营业至2015年11月、12月左右因不能办理酒店相关证照就关门了。因为双方签订了10年的合同，李时民一方投入了很多，所以关门后李时民一方没有将承租房屋返还永昌线缆公司。当时永昌线缆公司曾承诺李时民一方正常营业后开始收取租金，并称有相关证人予以证实。一审法院要求该相关证人前来做询问笔录，其未在规定期间内前来。关于已付款情况，一审庭审中永昌线缆公司陈述李时民一方已支付30万元港币，李时民陈述其于签订合同时向永昌线缆公司支付了定金30万元人民币，后永昌线缆公司书面确认收到人民币30万元。一审再查明：昆山市××市镇长江××号厂房登记所有权人为永昌线缆公司。2011年11月10日香江园公司注册设立，法定代表人为李时民，企业类型为有限公司（自然人控股），香江园公司的注册地为昆山市周市镇杜河泾路379号，实际经营地为昆山市××市镇长江××号。2016年8月25日，李时民口头提出要反诉，并于2016年9月2日向一审院提交书面反诉状并要求延期举证，因该反诉请求未在法定期限内提出，一审法院书面告知不予受理。上述事实，有房产证、土地证、厂房租赁协议、公司注册登记信息及本院庭审笔录、调查笔录、通知书予以证实。一审法院认为，香江园公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，永昌线缆公司与李时民签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，依法应当受到保护。双方签订合同后，永昌线缆公司依约将厂房交付李时民使用，李时民自双方签订合同后至2015年11月、12月试营业期间一直实际占有、使用涉案房屋，且香江园酒店停业后李时民也未将涉案房屋返还永昌线缆公司，故李时民应当按照合同约定向永昌线缆公司支付房屋租金。现李时民抗辩称租赁合同签订之时永昌线缆公司隐瞒了重大事项，因涉案房屋性质问题导致香江园酒店相关证照无法办理，因此无法正常经营，永昌线缆公司的行为构成违约，同时，李时民一方认为永昌线缆公司曾承诺香江园酒店何时正式营业何时开始收取租金，合同期限自动后推，一审法院认为，首先，合同约定工业用地转商业用地手续办理由甲方负责乙方予以配合，证实签订厂房租赁协议时李时民一方对工业用地的性质是知晓的，之后如确系永昌线缆公司原因导致土地性质不能改变，无法实现合同目的的，李时民一方就应立即要求永昌线缆公司赔偿损失或直接解除合同，但李时民一方仍进行装修并试营业，直至永昌线缆公司起诉前均未向永昌线缆公司主张，现李时民一方使用永昌线缆公司房屋，永昌线缆公司向李时民一方主张租金符合合同约定；其次，合同对租金的支付标准、支付时间均作了约定，李时民一方称永昌线缆公司承诺香江园酒店正式营业再收取租金的陈述无书面证据，相关证人也未到庭陈述相关情况，故对李时民该陈述不予采信。李时民作为合同的相对方，在双方房屋租赁关系存续期间实际占有、使用涉案房屋，应当履行支付租金的义务，永昌线缆公司依据合同向李时民方主张2011年9月1日至2016年4月10日期间房屋租金4587500元的主张于法不悖，扣除已经支付的30万元，李时民尚应向永昌线缆公司支付房屋租金4287500元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，李时民承租涉案厂房后，注册成立了以其为法定代表人的香江园公司，并在承租房屋中实际经营香江园酒店，香江园公司已经实际享受了该《厂房租赁协议》的合同权利，故永昌线缆公司要求香江园公司承担租金支付义务于法有据，予以支持。关于永昌线缆公司要求解除与李时民一方签订的《厂房租赁协议》的主张，李时民在2016年8月25日的调查笔录中亦表示同意，一审法院对此予以确认。合同解除后，李时民一方无权再继续占有、使用涉案厂房，永昌线缆公司要求香江园公司搬离承租厂房的主张于法有据，鉴于涉案房屋内仍有部分设施，应给予李时民一方一定的搬离时间，一审法院酌定一个月为宜。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除昆山永昌线缆有限公司与李时民于2011年8月15日签订的《厂房租赁协议》。二、李时民、昆山市香江园酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付昆山永昌线缆有限公司租金4287500元。三、昆山市香江园酒店管理有限公司于判决生效之日起一个月内迁出昆山市××市镇长江××号，将涉案房屋归还昆山永昌线缆有限公司。案件受理费41612元，由昆山永昌线缆有限公司负担518元，由李时民、昆山市香江园酒店管理有限公司负担41094元，保全措施申请费5000元、传票公告费300元由李时民、昆山市香江园酒店管理有限公司担。合并后李时民、昆山市香江园酒店管理有限公司共同负担46394元。二审中，李时民提交苏州市昆山工商行政管理局名称预先核准通知书等一组证据，证明租赁房屋的目的是为了办酒店，前提条件是土地性质必须是商业用地。永昌线缆公司质证后认为，对证据的真实性予以认可，从该证据可以看出永昌线缆公司已协助李时民办理了工业用地办临时用地的申请，并得到了政府的批示（周市镇人民政府申请报告和昆山市人民政府办公室办文单），临时用地的有效期是一年，李时民已交纳了第一年临时用地的土地出让金及相关费用，只是一年期限届满后李时民没有继续交纳土地出让金，故无法继续按临时用地使用。从该组证据可以看出李时民已经办理了相关工商、消防、环保等申报，并未因为土地性质的问题阻碍其营业和手续审批。李时民另陈述，永昌线缆公司在其酒店消费近50万元，作为抵扣第一年租金，永昌线缆公司对此予以否认。以上事实，有苏州市昆山工商行政管理局名称预先核准通知书、调查笔录等予以证实。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李时民主张《厂房租赁合同》有附件，租赁合同是对昆山长江国际俱乐部未付工程款进行了代付，永昌线缆公司曾在其酒店消费近50万元，以及永昌线缆公司承诺在土地性质变更之后再收取租金，但均未提供充分证据予以证实，本院不予采信。永昌线缆公司与李时民签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。合同签订后李时民占有、使用涉案房屋，理应支付租金。永昌线缆公司在合同签订后办理了工业用地转临时商业用地手续，但李时民未能按照合同规定足额交纳第一年租金，也未向永昌线缆公司支付继续申请变更临时用地的费用，因此李时民认为由于永昌线缆公司未能按照合同约定变更土地性质其有权拒付租金的理由，缺乏法律依据，本院不予支持。李时民一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃诉讼权利。李时民在一审法庭辩论结束之后提出反诉，一审法院未予受理符合法律规定，本院予以确认。综上所述，李时民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41612元，由李时民负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  郭 锐审判员  黄学辉二〇一七年十二月二十一日书记员  闻 艺