广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3420号
上诉人（原审被告）：刘巨东，男，1970年9月11日出生，汉族，住广州市白云区。
委托代理人：王云松，广东达熙律师事务所律师。
委托代理人：黄淑芬，广东达熙律师事务所实习人员。
被上诉人（原审原告）：周荫桥，男，1953年1月6日出生，汉族，住广州市白云区。
指定监护人：周荫培，男，1947年8月1日出生，汉族，住广州市白云区东华大田东十巷**号。
委托代理人：黄小雪，广东创基律师事务所律师。
委托代理人：张海平，广东金轮律师事务所律师。
原审被告：周荫潮，男，1960年12月3日出生，汉族，住广州市白云区。
上诉人刘巨东因与被上诉人周荫桥、原审被告周荫潮房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2012）穗云法花民四初字第75号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。原审被告周荫潮经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：周荫桥是无行为能力人，经原审法院依法定程序指定周荫培为其法定监护人。周荫桥是广州市白云区人和镇东华村村民，因广州市白云机场征地拆迁获得机场安置区内拆迁房补偿安置。1998年11月11日，周荫桥向有关部门递交了《人和镇新白云国际机场拆迁房补偿安置及报加建楼层申请表》，该申请表“户主姓名”栏为周荫桥，家庭人口为1人，补偿金额为24552.30元，“户主签名”栏为周群多（周荫潮之妻）。该申请表经广州市白云区人和镇东华村大田经济合作社、人和镇东华村民委员会、机场办的同意，拆迁房补偿安置最终被安置在广州市白云区东华大田东六巷9号。2003年7月，周荫潮向广州市国土资源和房屋管理局申请上述拆迁安置房的房产登记，提交了广州市私有房屋及用地登记申请书、权属来源情况申述、人和镇新白云国际机场拆迁房补偿安置及报加建楼层申请表、人和镇东华村民委员会证明、身份证复印件、户口簿、委托书等资料，其中，人和镇新白云国际机场拆迁房补偿安置及报加建楼层申请表显示安置房屋的户主为周荫桥，但人和镇东华村民委员会证明周荫桥与周荫潮同属为一人。广州市国土资源和房屋管理局审查后认为该房屋产权清晰、申请人提交的资料齐备、无限制登记等情形，符合法律规定，于同年7月23日向周荫潮核发了穗房地产证字第××号《广州市房地产证》。涉案房屋原为1层，周荫潮取得涉案房屋的房地产证后，于2004年加建至4层半。
2012年4月10日，周荫潮与刘巨东签订《存量房买卖合同》，约定周荫潮将位于白云区人和镇大田东六巷9号的房屋让与刘巨东，建筑面积为82.51平方米，总层数为1层，房屋总价款为208142元。同年4月25日，周荫潮与刘巨东办理了上述房屋的变更登记手续，刘巨东取得上述房屋全部产权，房产登记号为2012登记字10005384号。周荫桥现请求判令确认周荫潮与刘巨东签订的《广州市存量房买卖合同》无效，并确认位于广州市白云区人和镇东华大田东六巷9号房屋产权归周荫桥所有。
另查，周荫桥经指定法定监护人后，对广州市国土资源和房屋管理局向周荫潮核发房地产证的具体行政行为不服，于2012年8月27日向原审法院提起行政诉讼。原审法院于2013年7月25日作出（2012）穗云法行初字第149号行政判决，判决确认广州市国土资源和房屋管理局向周荫潮核发穗房地产证字第××号《广州市房地产证》的具体行政行为违法。主要理由是：人和镇东华村民委员会作出的“周荫桥与周荫潮同属为一人”的证明与事实不符，房产登记申请人身份证明材料与房屋来源的原始依据所载明的所有人分属两个不同的人，广州市国土资源和房屋管理局未查明房屋登记申请人真实身份前即对涉案房屋作出房地产权登记缺乏事实和法律依据，其行为违法。上述行政判决书已经发生法律效力。
2012年8月27日，周荫桥对广州市国土资源和房屋管理局向刘巨东核发房地产证的具体行政行为不服，向原审法院提起行政诉讼。原审法院于2013年7月25日作出（2012）穗云法行初字第150号行政裁定，裁定驳回周荫桥的起诉。周荫桥不服裁定，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2014年4月2日作出（2014）穗中法行终字第2号行政裁定书，认为周荫潮与刘巨东签订的广州市存量房买卖合同的效力涉及行政诉讼中对刘巨东是否为善意取得的判断，行政诉讼的审判应以本案的审理结果为依据，故裁定对行政诉讼案件中止诉讼。
以上事实，有户口簿、原审法院（2012）穗云法民一特字第3号民事判决书、原审法院（2012）穗云法行初字第149行政判决书、原审法院（2012）穗云法行初字第150号行政裁定书、广州市中级人民法院（2014）穗中法行终字第2号行政裁定书、广州市私有房屋及用地登记申请书、权属来源情况申述、人和镇东华村民委员会证明、人和镇新白云国际机场拆迁房补偿安置及报加建楼层申请表、广州市存量房买卖合同、房地产登记簿查册表、房屋现状照片及当事人陈述等证据证明。
因本案纠纷，周荫桥于2012年9月12日向原审法院起诉请求：1、确认周荫潮与刘巨东签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号为穗存量房合字1204001136X号）无效；2、位于广州市白云区人和镇东华大田东六巷9号房屋产权归周荫桥所有。由刘巨东承担受理费。
周荫潮原审无答辩。
刘巨东原审辩称不同意周荫桥的诉请。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第二款规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分；第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，周荫潮向房屋登记部门就涉案房屋申请房产登记时，提交的身份证明材料与房屋来源的原始依据所载明的所有人不一致，房屋登记部门以此为依据向周荫潮核发房地产证的具体行政行为已经人民法院生效判决确认违法，周荫潮并非涉案房屋真正的所有权人，其将涉案房屋转让给刘巨东，属无权处分行为，周荫桥现主张要求确认周荫潮与刘巨东签订的房屋买卖合同无效有事实和法律依据，原审法院予以支持。本案系确认房屋买卖合同效力纠纷，周荫桥要求确认涉案房屋的产权归其所有的诉讼请求属另一法律关系，本案不予调处，周荫桥可另案主张。
刘巨东抗辩称，其已经向周荫潮支付对价，周荫潮也实际交付了涉案房屋，且办理了房屋变更登记，故应属善意取得。对此，原审法院认为，根据周荫潮与刘巨东签订的房屋买卖合同，涉案房屋转让单价约为2522元／平方米，综合考虑涉案房屋的面积、现状及所在区域，结合我市房地产市场的发展情况，根据一般生活经验即可判断该转让价格明显低于同类房屋的市场价值，且考虑到涉案房屋已经被加建至4层半，其实际使用价值更高，故周荫潮与刘巨东约定的房屋转让价格明显低于市场价值，刘巨东的上述抗辩意见无理，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民人和国合同法》第五十一条条、第一百三十二条之规定，于2014年5月22日判决：一、刘巨东与周荫潮签订的穗存量房合字1204001136X号广州市存量房买卖合同无效；二、驳回周荫桥其他诉讼请求。一审案件受理费4422元，由周荫潮负担（周荫桥已预交的受理费1561元不予退回，由周荫潮在本判决生效之日起五日内迳付周荫桥1561元受理费，在本判决生效之日起五日向原审法院缴纳受理费2861元）。
判后，刘巨东不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、周荫桥于1953年1月6日出生为无民事行为能力人，一审法院依法指定周荫培为法定监护人。对于周荫培作为法定监护人以前，周荫桥是如何生活的，刘巨东认为原审法院查明事实存在缺陷。周荫潮作为之前的指定监护人，现指定监护人对转让房屋行为没有溯及力。二、本案房屋于1998年11月11日安置周荫桥在白云区东华大田东六巷9号，直到2003年7月原审被告周荫潮提交登记申请广州市房管局核发房地产证，此时房屋为1层，2004年原审被告周荫潮将房屋加建至4层半，原审法院现指定的法定监护人从来未提出异议，为什么？三、本案事实上是周荫潮将自己加建取得的房屋转让给刘巨东，是处分私人财产的行为，刘巨东因善意而取得房屋的产权。四、一审法院间接成为争夺财产的帮凶。涉案房屋在2004年之前就是只有一层，登记的产权人是周荫潮，2004年周荫潮将房屋加建到4层半，周荫潮因为原始建设取得涉案加建的3层半房屋的所有权，是合法取得的。因此，周荫潮房屋转让包括转让的一层及加建的三层半，其中三层半是转让的财产是原始取得的财产。本案房屋可能在转让的时候可能存在瑕疵，也就是2003年之前只存在一层。事实上，在周荫潮转让房屋的时候也已经取得房屋产权并且办理了登记手续，本案刘巨东因为受让而已善意取得涉案房屋的所有权。刘巨东上诉请求撤销一审判决，驳回周荫桥的诉讼请求。
周荫桥二审答辩称：一、关于周荫桥的监护问题。2012年原审法院指定周荫培为周荫桥监护人之前，周荫桥是由周荫潮代为照顾的。当时法院指定周荫培作为监护人，是因为周荫潮是原审被告，在这情况下只能将周荫培指定为周荫桥的监护人。二、关于涉案房屋补偿金额的问题。刘巨东在上诉状提到周荫桥取得安置房屋时只缴纳24553元就取得涉案房屋纯粹就是一种悖论，周荫桥在取得涉案房屋的对价不仅仅包括支付款项，还包括了当时被拆建的宅基地房。三、关于2004年涉案房屋加建的上盖问题。在原审庭审过程中刘巨东承认其在加建的时候只是帮忙，所以刘巨东对房屋的加建情况是很清楚的，况且刘巨东与当事人存在亲属关系，该事实在原审已经查明。四、上盖中的三层半是原审被告私自加建的，并没有经得周荫桥的同意，加建的3层半也没有报建手续，属于违法加建。现在房产证上根本没有加建部分的产权证明，如何说是合法取得？周荫桥有权要求周荫潮恢复原状，也可以请求政府部门对违法加建的三层半进行拆除。刘巨东所陈述的加建的三层半是合法取得，根本就不符合事实。四、周荫桥提起本案诉讼针对的是房屋交易买卖合同。房屋交易买卖合同是就房产权证所登记的产权及土地所有权的转让，并不是刘巨东二审所陈述的加建的部分。另刘巨东对其与原审被告交易房屋的时候所支付的20多万元交易凭证无法举证证明，如何证明其是善意取得？
周荫潮二审未答辩。
本院经庭询调查确认原审法院查明事实。
二审期间，本案各方均无新的证据提交本院。
本院认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项、第二款的规定：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明；前款第（四）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。人民法院生效裁判已确认房屋登记部门向周荫潮核发案涉房屋的房地产证的具体行政行为违法，为此，周荫潮并非涉案房屋真正的所有权人。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定。本案无证据显示周荫潮将涉案房屋转让给刘巨东已取得权属人的追认或订立合同后取得处分权，故原审法院认定周荫潮将涉案房屋转让给刘巨东属无权处分行为并无不妥。周荫桥现主张要求确认周荫潮与刘巨东签订的房屋买卖合同无效有事实和法律依据，原审法院予以支持亦无不当。刘巨东主张其已向周荫潮支付了对价，周荫潮也实际交付了涉案房屋，且办理了房屋变更登记，其应属善意取得，但该对价明显低于转让时同地段同类房屋市场价值，原审法院结合涉案房屋已加建事实认为涉案房屋实际价值应更高，对刘巨东认为其应属善意取得的主张不予采纳，并无不妥。
本判决为终审判决。