安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2014）田民一初字第00583号原告：刘俊英，女，1962年2月21日出生，汉族，户籍所在地安徽省淮南市田家庵区，住安徽省淮南市田家庵区。委托代理人：冯涛，安徽志同律师事务所律师。委托代理人：沈锋，安徽志同律师事务所实习律师。被告：淮南市通顺置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区。法定代表人：曹明明，该公司执行董事。委托代理人：潘龙敏，该公司法律顾问。被告：淮南市金海凯园商业运营管理有限公司，原住所地安徽省淮南市田家庵区。法定代表人：陈丛春，该公司董事长。委托代理人：李洪辉，安徽淮化集团退休职工。委托代理人：杨广保，安徽里奇律师事务所律师。被告：李旭日，男，1979年11月4日出生，汉族，淮南市金海凯园商业运营管理有限公司总经理，住安徽省淮南市田家庵区。委托代理人：杨广保，安徽里奇律师事务所律师。原告刘俊英诉被告淮南市通顺置业有限公司（以下简称通顺置业公司）、淮南市金海凯园商业运营管理有限公司（以下简称淮南金海凯园公司）、李旭日合同纠纷一案，本院于2014年3月19日立案受理后依法组成合议庭进行审理。2014年5月21日被告通顺置业公司提出管辖权异议，2014年5月29日本院依法作出（2014）田民一初字第00583号民事裁定，裁定驳回该公司提出的管辖权异议。2014年6月12日本院依法公开开庭审理了本案。原告刘俊英及其委托代理人冯涛，被告通顺置业公司委托代理人潘龙敏，被告淮南金海凯园公司委托代理人李洪辉、杨广保，被告李旭日委托代理人杨广保到庭参加诉讼。被告通顺置业公司的法定代表人曹明明、被告淮南金海凯园公司的法定代表人陈丛春、被告李旭日经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘俊英诉称：北京名都商铺系通顺置业公司开发。该公司将1-3层商铺划分成5-10平方米的约2000个格子对外销售。2009年前后，开发商大肆宣传其建设开发的北京名都商铺。原告受其关于返还三年租金、租赁十年商铺、十年后高价收回等宣传影响，于2009年10月26日出资购买了“北京名都”1层163号商铺，合同总价121240元，并与开发商通顺置业公司签订《商品房买卖合同》，同时被告委托香港金海凯园商业运营管理有限公司（以下简称香港金海凯园公司）与原告签订《北京名都商业委托经营合同》。被告宣传的内容即使未载入《商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。2010年7月1日开发商交房。开发商委托淮南金海凯园公司承接《北京名都商业委托经营合同》。2011年5月3日淮南金海凯园公司又与原告补签《北京名都商业委托经营合同》，合同起止时间与香港金海凯园公司的合同起止时间相同。2013年10月1日三年租期届满，按照《北京名都商业委托经营合同》第五条约定“经营公司”应当在2013年10月25日至30日期间向原告支付下一年度的租金。原告与淮南金海凯园公司实际负责人李旭日商谈支付租金事宜，但李旭日却要求再次扣除三个月的装修时间，租金从2014年1月1日起计算，原告坚决不同意。淮南金海凯园公司突然于2013年10月30日在“猎潮·淘宝城”一楼大厅张榜公示：“……由于经营公司经营不善，造成委托经营管理合同不能正常履行，现经营公司决定退出对北京名都商业运营管理……”2013年12月4日在政府的主持下，淮南金海凯园公司承诺2014年1月25日支付一年的租金。2014年1月中上旬李旭日撕毁承诺。综上，通顺置业公司对原告购买其销售的商品房负有承租义务，其委托的承租人淮南金海凯园公司、李旭日自行撤走，应视为被告违约，被告应承担违约责任。按照委托经营合同约定，被告应承担剩余七年的全部租金，原告仅要求其承担三年租金的违约金，即：121240×9%×3=32735元。请求判令：1、解除《北京名都商业委托经营合同》；2、判决被告承担解除合同违约金32735元。庭审中原告要求三被告连带承担解除合同违约金32735元。原告刘俊英为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、原告的身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。三被告均无异议。本院经审查依法予以确认。证据二、房产证复印件，证明原告是诉称房屋的产权人，具有本案的诉权。被告通顺置业公司质证意见：对该证据真实性、合法性、关联性（以下简称三性）没有异议，同时证明原告与通顺置业公司的商品房买卖行为全部履行完毕，双方合同关系终止。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：无异议。本院经审查依法予以确认。证据三、2009年10月13日淮河早报刊登的通顺置业公司的倒计时广告一份、北京名都楼盘宣传页两份，证明被告通顺置业公司和上海启创房地产经纪有限公司（以下简称上海启创公司）在宣传时承诺包租十年，1.5倍回购，前三年房租为24%的房款，两公司具有不可推卸的责任。被告通顺置业公司质证意见：对该证据真实性没有异议，但对证明观点有异议，该广告内容全部履行，其中“包租十年”内容已由原告与淮南金海凯园公司签订的《北京名都商业委托经营合同》兑现完成；“前三年的房租”内容已在通顺置业公司与原告商品房买卖合同中兑现完成，原告已经取得了相应的房产证；“1.5倍回购”由于期限未到不存在违约。所以几项广告内容，通顺置业公司已经兑现，不存在违约。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：对该证据的真实性、关联性没有异议，但认为这是售后包租行为。本院经审查认为：三被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性依法予以确认。该证据能够证明被告通顺置业公司在出售房屋宣传时作出十年租约保障（第1-3年回报率8%、第4-6年回报率9%、第7-10年回报率10%）、期满1.5倍回购的承诺。证据四、《商品房买卖合同》，证明原告看到通顺置业公司广告宣传后购买房屋并签订买卖合同，合同第四条的价款是抵扣了前三年租金之后的余款即76%的总房款。被告通顺置业公司质证意见：对该证据三性没有异议，但对证明观点有异议，房款实际上是含租金的，只是履行方式不一样。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：对该证据的真实性没有异议，用76%的房款购买房屋，这其中有圈套。本院经审查认为：该证据与其他证据相互印证，能够证明原告的证明观点，本院对该证据依法予以确认。证据五、《北京名都商业委托经营合同》（说明：原告购买房屋后，先与香港金海凯园公司签订了委托经营合同，后淮南金海凯园公司承接了香港金海凯园公司，所以业主又与淮南金海凯园公司重新签订了委托经营合同），证明通顺置业公司安排淮南金海凯园公司承租并经营原告的房屋，期限为十年；合同约定，被告逾期支付租金超过三个月，原告有权解除合同，并向经营公司一次性追缴剩余年限的全部租金；合同约定的总价款是真实的购房款。被告通顺置业公司质证意见：对该证据三性没有异议，对部分证明观点没有异议，但认为其中的行为不是通顺置业公司所为，而是销售代理公司安排的，并且淮南金海凯园公司的设立是销售公司的行为，与通顺置业公司没有关联性。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：对该证据三性没有异议，该合同是依据通顺置业公司售后包租行为签订的，对租金的计算和起算时间，合同的最后一条以签字盖章为生效之日，很少有业主是10月1日前签订的。本院经审查认为：该合同是原告与被告淮南金海凯园公司签订的，三被告对该证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性依法予以确认。证据六、2013年10月30日淮南金海凯园公司公告，证明淮南金海凯园公司在2013年10月30日自认其因管理不善不能履行合同退出运营管理，已构成严重违约，应当承担违约责任。被告通顺置业公司质证意见：无异议，是运营公司自身的责任，与通顺置业公司无关。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：对该证据三性没有异议，对公告发布的起因有异议，是业主们在10月9日封堵公司大门所致，不具有法律效力。本院经审查认为：三被告对该证据的三性无异议，本院对该证据依法予以确认。证据七、不动产发票，证明购房款为总房款的76%，24%的总房款作为前三年租金已从总房款中抵扣。三被告对该证据均无异议。本院经审查依法予以确认。证据八、会议纪要、承诺书，证明2013年12月4日双方争议经过政府调解，淮南金海凯园公司承诺于2014年1月25日支付业主2014年一年的租金，到期后淮南金海凯园公司再次违反调解内容，严重违约，应承担违约责任。被告通顺置业公司质证意见：对该证据三性没有异议，对证明观点有异议，本案引发的原因和责任人是淮南金海凯园公司。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：承诺书是在被胁迫下签的字。本院经审查认为：淮南金海凯园公司关于承诺书是在被胁迫的情况下签字的主张，没有证据证明，本院不予采信。本院对该证据的真实性依法予以确认。被告通顺置业公司辩称：一、本案事实：原告刘俊英所购北京名都商铺属于本公司开发。为了完成销售工作，2006年度本公司与上海启创公司建立了销售代理关系，后于2009年4月29日就商铺部分的销售签订了《协议》。《协议》约定由上海启创公司以“包销”方式代理销售北京名都商业用房，负责项目的招商、经营、销售工作，进行广告宣传、策划，且上海启创公司应成立商业运营管理公司另签订商场租赁合同，具体履行委托商业运营事宜。上述《协议》生效后，上海启创公司先后成立了香港金海凯园公司和淮南金海凯园公司，并在实施销售过程中，由淮南金海凯园公司与原告签订10年的《北京名都商业委托经营合同》。该合同生效后，淮南金海凯园公司对商铺进行运营，现淮南金海凯园公司不能按约按期支付租金引发诉讼。二、本案的法律关系：原告与本公司之间属于商品房买卖合同关系，本公司与上海启创公司之间属于代理销售关系，原告与淮南金海凯园公司之间属于委托经营合同关系（租赁关系）。在《北京名都商业委托经营合同》签订过程中，本公司只是起到一个平台或介绍的作用，所以因解除《北京名都商业委托经营合同》所产生的民事责任应由合同相对方承担，与本公司无关。三、本公司不应承担解除《北京名都商业委托经营合同》违约金。1、原告要求解除《北京名都商业委托经营合同》所产生的法律后果应由合同违约方承担违约责任，而本公司既不是委托经营合同相对方，也不是法律规定的连带责任方，现原告要求本公司承担解除合同所产生的违约金没有法律依据。2、本案的宣传广告内容并不属于对房屋设施所作的说明和允诺，其只是投资方式的计划，因此，该广告内容不能作为要约而被视为合同内容。原告关于宣传广告应作为合同内容的主张不能成立。3、以本公司名义所作涉案的销售广告并没有违约。原告与本公司签订《商品房买卖合同》后，本公司又帮助原告与淮南金海凯园公司签订10年的《北京名都商业委托经营合同》兑现销售广告中“10年租约保障”，同时“返还前三年租金”的宣传也由本公司在原告购房款中免除进行了实现，可见，销售广告中的内容本公司已全部履行，并没有违约之处。运营管理公司在委托经营合同中的违约行为不是本公司导致，与本公司无关。淮南金海凯园公司违反《北京名都商业委托经营合同》约定不能按期支付租金引发诉讼。本公司与淮南金海凯园公司之间无任何法律关系，该公司既不是本公司投资成立，也不是关联企业，本公司也没有获得运营收益，因此，原告要求本公司承担解除委托经营合同的违约责任没有法律依据。综上所述，请求依法驳回原告对本公司的诉讼请求。被告通顺置业公司为支持其辩称意见，向本院提交以下证据：证据一、营业执照、组织机构代码证，证明主体资格。原告及被告淮南金海凯园公司、李旭日均没有异议。本院经审查依法予以确认。证据二、2009年4月29日通顺置业公司和上海启创公司签订的协议，证明：1、本案的北京名都商业房销售是委托上海启创公司以包销的方式完成销售任务。2、上海启创公司在协议签订后履行的义务是宣传、广告、策划，负责项目招商、经营、销售工作。3、淮南金海凯园公司的设立是由上海启创公司来完成的。原告质证意见：对该证据三性没有异议，协议能够证实通顺置业公司和上海启创公司应当对承租十年的宣传承担责任和义务；香港金海凯园公司和淮南金海凯园公司都是通顺置业公司和上海启创公司商定后委托来经营的。被告淮南金海凯园公司、李旭日质证意见：该证据贯彻了售后包租的承诺，证明了金海凯园公司是上海启创公司成立的，是经通顺置业公司同意的。本院经审查对该证据的真实性予以确认。被告淮南金海凯园公司、被告李旭日共同辩称：一、同意解除《北京名都商业委托经营合同》。从2013年10月9日开始部分业主就因租金起算日期产生分歧，阻挠淮南金海凯园公司正常经营。2014年春节前淮南金海凯园公司的实际经营人李旭日被羁押，导致北京名都实际处于无人经营管理状态，解除《北京名都商业委托经营合同》是迫不得已的事。二、淮南金海凯园公司、李旭日不应承担解除合同的违约金。《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有价值或者投资回报的承诺”。本案是典型的“售后包租行为”和“含有价值和投资回报的承诺”，开发商、销售商与业主按照“售后包租”销售广告签订的购房合同是违法的，业主又与他们按照“售后包租”的承诺签订的委托经营合同也是违法的。业主在购房行为中，实际上是市场经济的投资者，对于违反法律法规的合同，解除时是不存在支付违约金的。三、对于合同解除双方都有过错，业主应负主要责任。解除合同的起因是租金的起算日期，淮南金海凯园公司与业主之间产生分歧，从2013年10月9日部分业主就开始以租金计算日期问题进行所谓维权，封堵北京名都商场大门，阻挠经营户经营，致使经营户不愿交纳租金，导致淮南金海凯园公司、李旭日气愤之下，于2013年10月30日贴出退铺公告，双方矛盾升级。业主们所谓的维权是这次矛盾发生的主要原因，对造成北京名都无法经营而解除合同负主要责任。淮南金海凯园公司实际经营人李旭日羁押于看守所，致使《北京名都商业委托经营合同》实际无法经营，也无人经营。综上，导致合同解除双方均有过错，业主对合同解除应负主要责任。四、本案的责任承担主体应是四方：一是通顺置业公司。该公司在商品房销售时向业主违法承诺“售后包租”；二是上海启创公司。该公司不仅是北京名都的承销商，而且还是商业经营管理公司的实际组建单位。通顺置业公司和上海启创公司是这起纠纷的主要责任承担者；三是淮南金海凯园公司。该公司在本起经营合同纠纷中承担经营管理不善的责任；四是业主。2001年国家禁止“售后包租”的法规就出台并生效，原告作为商铺的购买方，应当对自己的过错行为承担责任。原告作为投资来购买商铺，应充分认识到投资是有风险的，且双方因租金产生纠纷后，业主们的过激行为导致商户们不敢交纳租金，不敢租赁商铺，致使北京名都无法经营，对本起纠纷的发生应负主要责任。五、诉讼费用原、被告按照各自责任分担。被告淮南金海凯园公司、被告李旭日为支持其辩称意见，共同向本院提交以下证据：证据一、上海启创公司与通顺置业公司签订的《协议》，证明协议是贯彻售后包租承诺；协议决定成立香港金海凯园公司进行运营；上海启创公司、通顺置业公司应负连带责任。原告质证意见：对该证据没有异议，协议能够证实通顺置业公司和上海启创公司应当对承租十年的宣传承担责任和义务；香港金海凯园公司和淮南金海凯园公司都是通顺置业公司和上海启创公司商定后委托来经营的。被告通顺置业公司质证意见：对该证据三性没有异议，但对证明观点有异议。本院经审查对该证据真实性依法予以确认。证据二、周庆兵代表香港金海凯园公司与通顺置业公司签订的四份《北京名都商场承租合同》，证明金海凯园公司是按照通顺置业公司和上海启创公司签订的协议代表他们履行在售房时向业主做出的承诺。原告质证意见：通顺置业公司和上海启创公司签订包销协议的附件，在合同第七条中有约定，在几份合同中只有一份有落款时间，时间为2009年12月20日。被告通顺置业公司质证意见：对该证据的三性均有异议，本公司没有与香港金海凯园公司签订过这些合同，也没有收到过合同上约定的每平方40元的租金。本院经审查认为：上述四份合同涉及的租赁物均为北京名都商铺且合同签订时间均显示为2009年，因淮南金海凯园公司于2010年5月28日注册成立，法定代表人为陈丛春，故对三份承租方为淮南金海凯园公司的合同（两份合同注明淮南金海凯园公司法定代表人为周庆兵）本院依法不予确认；对承租方为香港金海凯园公司的合同，因涉及案外人，该合同真实性本院难以确认。证据三、开盘倒计时广告，证明宣传的销售行为是售后包租行为。原告质证意见：对真实性没有异议，但对证明观点有异议，该广告没有违反国家禁止性法律规定。被告通顺置业公司质证意见：对该证据三性没有异议，但对证明观点有异议，该广告是通过淮河早报公开刊登的，如果当时这种售后包租的销售广告内容是违法的，政府机关就应该予以禁止，因为没有禁止，说明淮南金海凯园公司的观点是错误的。本院经审查认为：原告及被告通顺置业公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性依法予以确认。证据四、通顺置业公司和淮南金海凯园公司签订的《北京名都交接协议》，证明通顺置业公司于2010年9月20日将北京名都商场正式移交给淮南金海凯园公司经营，从这天起对商场进行内部设计和装修。原告质证意见：对真实性有异议，即使交接协议成立，也是通顺置业公司和淮南金海凯园公司故意对业主隐瞒交接的时间，他们应当对此承担法律责任。被告通顺置业公司质证意见：对该证据三性没有异议。本院经审查认为：结合当事人陈述，本院对通顺置业公司于2010年9月20日将北京名都商铺正式移交给淮南金海凯园公司的事实依法予以确认。证据五、《香港金海凯园公司授权书》，证明淮南金海凯园公司是被授权经营，授权书明确规定由香港金海凯园公司承担一切法律责任。原告质证意见：对授权书认可，可以证实业主和香港金海凯园公司之间的委托经营合同与商品房买卖合同是同时签订的，后来和淮南金海凯园公司补签合同，业主和淮南金海凯园公司签订合同时间滞后是正常的，不能以此确定租金起算时间。被告通顺置业公司质证意见：请法院核实该证据真实性，授权书是内部授权，不能对抗外部的法律关系，对外的是淮南金海凯园公司，该公司是独立法人。本院经审查认为：因涉及案外人，该证据真实性本院难以确认。证据六、2010年10月30日与孔垂刚签订的《北京名都商业委托经营合同》（铺号为1楼1106号），证明租金起算时间双方有争议，按照前面的交接协议，应当从2010年12月20日开始计算租金。原告质证意见：对该证据三性没有异议，但合同第四条第一款关于租赁时间和给付租金时间的约定非常清楚。被告通顺置业公司质证意见：合同相对方不是通顺置业公司，对合同内容本公司无法解释。本院经审查对该证据真实性依法予以确认。证据七、2010年10月30日孔垂刚的委托书复印件，证明2010年10月业主才将商铺委托给淮南金海凯园公司经营管理，上海启创公司让业主签订委托书，把他们的责任全部推给淮南金海凯园公司。原告质证意见：对该证据三性有异议，北京名都商铺具体由谁来经营管理的权限在通顺置业公司和上海启创公司，业主是没有权限的。被告通顺置业公司质证意见：该证据与本公司没有关联性。本院经审查认为该证据系复印件，本院依法不予确认。证据八、担保书一份，证明香港金海凯园公司原股东为周庆兵、李健、赵志会，后他们将股份转让给李泽东、王新先，说明周庆兵、李健曾是金海凯园的股东，他们应当承担法律责任。原告质证意见：对该证据三性没有异议，但对证明观点有异议，根据担保书的约定李旭日在本案中应承担连带责任。被告通顺置业公司质证意见：对该证据三性没有异议，但对证明观点有异议，恰恰证明了本案承担责任的主体及内部责任的约定。本院经审查认为：该证据与本案没有关联，本院依法不予确认。证据九、北京名都qq群，证明业主在网上发表言论不太理性。原告质证意见：对该证据真实性有异议。被告通顺置业公司质证意见：该证据与本案没有关联性。本院经审查认为：该证据与原告诉请无关，本院依法不予确认。证据十、营业执照、组织机构代码证，证明主体资格。原告及被告通顺置业公司均无异议。本院经审查依法予以确认。经庭审调查，原、被告举证、质证，本院根据采信的证据，认定以下事实：本区学院路北京名都楼盘由通顺置业公司开发建设。该公司将该楼盘1-3层商铺分割成面积不等的若干商铺对外销售。2009年4月29日通顺置业公司（甲方）与上海启创公司（乙方）经协商签订协议一份，其中约定：甲方委托乙方代理销售“北京名都”项目商业用房，乙方采取“包销”的方式，双方共同协商制定标的物销售基价为7000元／㎡，乙方实际销售价格超出销售底价的溢价为乙方全额所有。甲方须与乙方所成立的商业经营管理公司另行签订商场租赁合同为本合同附件。2009年10月13日淮河早报刊登开发商为通顺置业公司、营销代理为上海启创公司的北京名都开盘倒计时广告，载明：10年租约保障，期满1.5倍回购，真正的小投资、零风险、高回报等。另北京名都楼盘宣传页载明“以购买北京名都10平方米商铺为例：单价：8000元／㎡，10平方米总价8万元，返还三年租金（年8%，三年总计24%）1.92万元，实际总价6.08万元，首付3.04万元，按揭3.04万元。首付3.04万元，月供356.6元。加前三年银行按揭款实际总投资43240元。第四年开始盈余，10年获现金收入为30001元。若10年后出售给经营公司，售价为原价的1.5倍，可得现金收入共计1.5×80000＋30001＝150001元，减投资本金43240元，十年净收益106761元，（未计入商铺升值利润）投资回报高达246.9%！2009年10月26日刘俊英与通顺置业公司签订《商品房买卖合同》一份，其中约定：刘俊英购买通顺置业公司开发建设的北京名都1层163号商铺，建筑面积8.66平方米，总金额92142元……交付期限：出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付买受人使用。同日刘俊英与香港金海凯园公司签订《北京名都商业委托经营合同》。2010年9月20日通顺置业公司将北京名都商铺整体移交给淮南金海凯园公司。2011年5月3日刘俊英与香港金海凯园公司签订的《北京名都商业委托经营合同》被收回。同日，委托方刘俊英（以下简称业主）与受托方淮南金海凯园公司（以下简称经营公司）补签《北京名都商业委托经营合同》，其中约定：第一条协议目的：业主自愿将其拥有“北京名都”铺位之全部投资经营管理权委托给经营公司，由经营公司在法律规定范围内进行合法经营。第二条物业状况：2.1该物业位于淮南市学院路“北京名都·曼哈顿国际娱乐广场”内，所购商铺为1层163号，建筑面积8.66平方米。（最终面积以房管部门检测报告为准）。第三条责任和义务：3.2.2经营公司须按期足额向业主交付租金；如逾期，按应付款项的日万分之三向业主支付违约金；逾期超过三个月业主有权单方面解除合同，并可向经营公司一次性追缴剩余年限的全部租金；第四条合同期限：4.1委托期限：自该套商品房正式交付之后三个月（预留商场装修期）起，即2010年10月1日，止于2020年9月30日。期限为十年。4.2本合同是经营公司与业主根据合同法所签订的经营委托合同，任何第三方无权干涉，双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。因任何一方违约的原因造成本合同不能继续履行，违约方应承担本项目所造成的一切损失。第五条款项支付方式及时间：5.1租金标准：前三年的租金由开发商支付，按每年总房款的8%一次性冲抵业主购房款；经营公司从第四年起开始支付租金，第四至第六年按每年总房款的9%，即每年10911.6元向业主支付租金；后四年（7-10）按每年总房款的10%，即每年12124元向业主支付租金。5.2支付日期：5.2.1经营公司按年向业主支付租金，每年第一个月之25日至30日，经营公司将当年租金向甲乙双方共同认定的交通银行业主本人借记卡以转账方式向业主一次性付清。5.2.2租金自商品房交付之日后三个月起开始计算。第六条合同解除与延续：存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：6.1因不可抗力导致本合同无法执行时；6.2本合同有效期届满；6.3经双方同意的其他情况。6.4委托期满后经营公司享有优先承租权，有51%以上业主愿意继续委托经营的，其他业主必须继续委托经营。6.5委托期满后如业主愿意，经营公司将以该物业合同款的150%返购业主所持有的物业，即总房款人民币121240元×1.5……2011年6月13日通顺置业公司出具不动产发票，载明刘俊英支付北京名都商业楼1层163号商铺房款92248.8元。2011年6月14日刘俊英取得北京名都3栋4栋商业163商铺的房地产权证书。2013年10月北京名都部分业主与淮南金海凯园公司因第四年租金给付产生纠纷。2013年10月30日淮南金海凯园公司在北京名都猎潮淘宝城门口张贴公告，载明“北京名都广大业主，由于经营公司经营不善，造成委托经营管理合同不能正常履行，现经营公司决定退出对北京名都商业运营管理，请广大业主自看到公告之日起，带齐购房手续到北京名都一楼退铺办公室，办理退铺手续，过期不办视为自动放弃。”2013年12月4日淮南市田家庵区人民政府按照2013年11月27日协调会议决定再次主持召开北京名都商铺业主、经营户与淮南金海凯园公司合同纠纷信访问题协调会议。会上双方代表就解决合同纠纷的方案达成一致意见：……关于三个月商铺装修期租金问题。双方同意搁置争议，业主保留诉讼权利。业主代表和淮南金海凯园公司同意按《北京名都商业委托经营合同》规定继续履行合约。淮南金海凯园公司在2014年1月25日一次性支付业主第四年租金。同日淮南金海凯园公司就上述内容出具承诺书一份。后淮南金海凯园公司未履行上述会议中达成的一致意见和承诺，原告刘俊英遂向本院提起诉讼。另查明：通顺置业公司注册资本为800万元。淮南金海凯园公司于2010年5月28日注册成立，注册资本为200万元。李旭日系淮南金海凯园公司实际出资人和实际经营人。根据原、被告的诉辩主张及举证、质证，结合庭审情况，本院归纳本案争议的焦点为：一、《北京名都商业委托经营合同》是否应予解除；二、原、被告有无违约行为，应否承担违约责任以及如何承担；三、原告诉请的违约金是否有依据，违约金数额如何确定。针对上述争议焦点，本院评判如下：关于争议焦点一：原告刘俊英与被告淮南金海凯园公司签订的《北京名都商业委托经营合同》系双方真实意思表示，对双方当事人均有约束力。双方均应当按照约定全面履行自己的义务。被告淮南金海凯园公司逾期三个月未给付租金，且于2013年10月30日张贴告示告知业主“由于经营不善，造成委托经营合同不能正常履行，决定退出对北京名都商业运营管理”，在案件审理过程中再次表明该公司现处于无法继续经营状态，并同意解除《北京名都商业委托经营合同》。根据法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，故原告要求解除《北京名都商业委托经营合同》的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。关于争议焦点二：原告刘俊英作为《商品房买卖合同》的买受人、《北京名都商业委托经营合同》的委托方，在履行上述合同过程中，均无证据证明其存在违约行为，故其不应承担违约责任。被告淮南金海凯园公司作为《北京名都商业委托经营合同》的受托方，其未按约支付原告租金，且已明确表示因经营不善退出北京名都商业运营管理，其行为存在违约，应承担违约责任。被告通顺置业公司作为诉争商铺的开发商，在售房广告宣传中作出的10年租约保障，期满1.5倍回购等宣传内容具体明确，原告基于该广告宣传内容与其签订《商品房买卖合同》，同时按其要求签订《北京名都商业委托经营合同》，该销售形式客观上促进了北京名都商铺的销售，增加了通顺置业公司的销售收益。但该销售形式违反了建设部《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房”和国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺”的规定，属于违规销售，且与业主租金损失存在因果关系。该广告宣传内容还与《北京名都商业委托经营合同》约定的租期、租金支付方式、标准一致，通顺置业公司将北京名都商铺整体交付给淮南金海凯园公司并按《北京名都商业委托经营合同》的约定用前三年租金抵扣原告24%购房款。通顺置业公司未按《商品房买卖合同》约定的时间交付商铺，导致部分业主与淮南金海凯园公司因租金起算日期产生分歧，继而引发纠纷。综上，被告通顺置业公司依法应与被告淮南金海凯园公司共同承担违约责任。被告淮南金海凯园公司系自然人独资的有限公司，被告李旭日虽不是该公司的股东，但其系该公司的实际出资人及实际控制人，能够实际支配该公司并参与该公司的经营管理，且未能举证证明公司财产独立于自己的财产，故李旭日依法应对被告淮南金海凯园公司的债务承担连带清偿责任。关于争议焦点三：根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失。本案中，原告刘俊英与被告淮南金海凯园公司签订的《北京名都商业委托经营合同》约定，经营公司须按期足额向业主交付租金；逾期超过三个月业主有权单方面解除合同，并可向经营公司一次性追缴剩余年限的全部租金。因被告淮南金海凯园公司已超过三个月未向原告支付租金，故原告要求被告承担解除合同违约金，符合法律规定，本院依法予以支持，但违约金数额本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定为16246.16元【（121240×9%×3＋121240×10%×4）×20%】。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第三条、第六十三条、第二百一十六条第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘俊英与被告淮南市金海凯园商业运营管理有限公司签订的《北京名都商业委托经营合同》；二、被告淮南市通顺置业有限公司、被告淮南市金海凯园商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告刘俊英违约金16246.16元；三、被告李旭日对被告淮南市金海凯园商业运营管理有限公司的上述债务承担连带责任；四、驳回原告刘俊英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费618元（本院予以缓交，缓交至执行时止），原告刘俊英负担412元，被告淮南市通顺置业有限公司、淮南市金海凯园商业运营管理有限公司负担206元。被告李旭日对被告淮南市金海凯园商业运营管理有限公司负担的诉讼费承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判长 樊 瑾审判员 曹祝平审判员 周桂芳二〇一四年九月十八日书记员 王 湘附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。第二百一十六条本法下列用语的含义：（三）实际控制人，是指虽不是公司的股东，但通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为的人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。