河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1702民初5496号
原告桑晔，女，1965年11月24日出生，汉族，住驻马店市驿城区。
委托代理人王世果，河南民青律师事务所律师。
被告楚福民，男，1936年11月10日出生，汉族，住驻马店市驿城区。系陈俊婷之夫。
被告陈君婷（曾用名陈俊婷），女，1937年7月27日出生，汉族，住址同上。系楚福民之妻。
二被告委托代理人肖新民，河南小东律师事务所律师。
原告桑晔与被告楚福民、陈君婷房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告桑晔及其委托代理人王世果，被告楚福民、陈君婷及其委托代理人肖新民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告桑晔诉称，2009年，被告所在单位黄淮学院进行集资建房，在此期间原、被告双方商定：原告支付被告30000元，且集资房建房中经费开支也由原告支付，被告就将集资房转让给原告。2009年2月2日，原告按照与被告商定的内容以被告名义向黄淮学院交纳20000元人民币，作为报名费。同年9月将商定的30000元转让费交给被告。2011年，原、被告共同选定集资房位于驻马店市××大道××学院中区院内××楼××单元××楼西户，并于2011年6月10日签订房屋买卖合同，将双方权利义务以书面形式确定。此后原告又陆续以被告名义向黄淮学院支付房款及暖气、燃气安装费共计201000元。集资房其他费用原告也按时交付给黄淮学院或被告。现集资房完工交付时，被告私自领取房屋钥匙，拒不交付原告，原告多次与其协商均未果，被告不愿将房屋交付给原告。为此，请求依法确认原、被告签订的协议合法有效，并判令被告立即交付房屋、协助原告办理房屋产权登记手续。
被告楚福民辩称，原、被告所签订的协议违反行政法规强制性规定，依法无效，双方签订的房屋属于黄淮学院的集资房，签订的协议无效。原告陈述的事实均为虚假，2009年至2015年8月28日之前，从未与原告签订过任何买卖房屋的合同。该套房屋是在2013年被告与原告前夫冯陆军母亲王某挑选过这套房，事后也未听说是为原告代挑选的。被告与原告在2011年6月10日并未签订过房屋转让合同，而是在2015年8月28日签订过一个房屋买卖合同，并非合同上所签日期。
被告陈君婷辩称，同楚福民答辩意见。
经审理查明，2011年6月10日，被告楚福民与冯文成签订协议书一份，载明：“甲方：冯文成，乙方：楚福民，甲方欲购乙方黄淮学院集资房屋一套，本着公平自愿的原则，经甲乙双方协商，达成如下协议：一、房屋现状：该集资房系期房，具体位置于黄淮学院境内，面积130平方米。二、甲方于2009年9月5日付给乙方人民币叁万元整（￥30000元）转让费，乙方同意该房产所有权利属于甲方所有。三、该房屋集资过程中，虽以乙方名义交款，但房产上的所有权利属于甲方，挑选的房屋楼层按甲方意愿挑选，乙方积极配合甲方办理相关产权证明等工作。四、集资款按学校规定由甲方交纳，甲方于2009年6月30日已向黄淮学院交纳人民币贰万元整（￥20000元）房款（报名费）。五、违约责任1.乙方从甲方处拿到叁万元整转让费后，不得以任何形式和理由否认甲方在本集资房屋上的任何权利（包括所有权）。2.因房屋集资款交纳不及时造成的损失，由甲方自负。3.如因房屋增值或其他原因乙方反悔或不执行本协议义务的，乙方除退回人民币叁万元（￥30000）转让费外，并赔付给甲方每平方米肆仟元（4000元，面积130平方米计算）计520000.00或相同地段房屋市场价的叁倍金额的违约金（两者较高者为准）。甲方如反悔或不执行本协议，应按乙方条款受罚。4.在集资房整个建房过程中所有经费开支均有甲方完全支付。5.甲方在取得集资房主权（钥匙）后，两年内不得出卖或转让，违约方应将转让款全数交给乙方。甲方：冯文成，乙方：楚福民，见证人：吴光荣、李秀荣，2011年6月10日。
诉讼中，原告又向本院提交2011年6月10日原告桑晔与被告楚福民签订协议书一份，内容为：甲方：桑晔，乙方：楚福民，甲方欲购乙方黄淮学院集资房屋一套，本着公平自愿的原则，经甲乙双方协商，达成如下协议：一、房屋现状，该集资房屋系期房，具体位置于河南驻马店开元大道黄淮学院中区院内E1号楼2单元22楼西户，面积130平方米。二、甲方于2009年9月20日付给乙方人民币叁万元整（￥30000）转让费，乙方同意该房产所有权利属于甲方所有。三、该房屋集资过程中，虽以乙方名义交款，但房产上的所有权利属于甲方，挑选房屋楼层按甲方意愿挑选，乙方积极配合甲方办理相关产权证明等工作。四。集资款按学校规定由甲方交纳，甲方于2009年2月2日已向黄淮学院交纳人民币贰万元整（￥20000）房款（报名费）。五、违约责任1.乙方从甲方处拿到叁万元整转让费后，不得以任何形式和理由否认甲方在本集资房屋上的任何权利（包括所有权）。2.因房屋集资款交纳不及时造成的损失，由甲方自负。3.如因房屋增值或其他原因乙方反悔或不执行本协议义务的，乙方除退回人民币叁万元（￥30000）转让费外，并赔付给甲方每平方米肆仟元（4000元，面积130平方米计算）计520000.00或相同地段房屋市场价的叁倍金额的违约金（两者较高者为准）。甲方如反悔或不执行本协议，应按乙方条款受罚。4.在集资房整个建房过程中所有经费开支均有甲方完全支付。5.甲方在取得集资房主权（钥匙）后，两年内不得出卖或转让，违约方应将转让款全数交给乙方。甲方：桑晔，乙方：楚福民，2011年6月10日。另在协议上加注：“本协议签订后，2011年6月10日冯文成、楚福民所签合同作废”。庭审中，原、被告认可该协议签订于2015年。后由于该房屋交付时，被告私自领取房屋钥匙，拒不交付给原告，双方协商未果，原告诉至本院。
另查明，2015年10月13日，被告楚福民与黄淮学院签订一份黄淮学院集资住房协议书，主要内容为：甲方：黄淮学院，乙方：楚福民，一、甲方为乙方在E1号楼西单元22层西侧提供140.44㎡户型住房一套，根据楼层系数单价为1790元/㎡，计251387.6元；地下室47㎡，单价为1690元，计7943元；本户总合计金额259330.6元。二、5.未经甲方同意不准将房屋出售、转让或对外租赁。否则，产生的一切后果由乙方负责承担。三、1.住宅楼建设费用为个人全额集资，乙方如不按规定时限全额交租集资款时，甲方有权对乙方的集资住房另行处理，本协议自行解除。
还查明，2009年9月20日，原告给付被告楚福民30000元房屋转让费；2009年9月2日，原告以被告楚福民的名义交付购房款20000元；2011年5月6日，原告以被告楚福民的名义交付购房款66000元；2011年11月3日，原告以被告楚福民的名义交付购房款46000元；2012年1月11日，原告以被告楚福民的名义交付购房款43000元；2013年3月4日，原告以被告楚福民的名义交付购房款、暖气、燃气安装费46000元；2015年10月12日，被告楚福民自行交付购房款61280元，并领取诉争房屋的钥匙。
庭审中，原告申请证人王某出庭作证，其陈述：其与原告系婆媳关系，与被告系一个院的同事。该套争议的房屋系以其丈夫冯文成的名义签订的合同，但购买房屋的购房款均有原告桑晔交付。二被告系夫妻关系。
上述事实，有当事人陈述及相关证据在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，被告楚福民对黄淮学院建造的集资住房具有购房资格，享有房屋购买权。本案中，原、被告双方签订协议一份，约定被告楚福民将该诉争房屋出卖给原告。履行中，原告按合同约定将资格转让费30000元交付给被告楚福民，同时原告陆续以被告楚福民的名义向黄淮学院交纳购房款、暖气、燃气安装费共计221000元。原告与被告楚福民之间形成房屋买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应为有效合同。故原告请求确认其与被告楚福民签订的房屋买卖协议有效，本院予以支持。根据有关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告依约向被告楚福民支付了转让费，并向黄淮学院交纳了大部分购房款，该套房屋的所有权应属于原告，被告楚福民应按照其与原告签订的合同内容履行义务，但二被告在交纳房屋尾款61280元，并领取诉争房屋的钥匙后，拒不交付给原告，诉争房屋现由二被告实际占有，被告应当将房屋返还给原告。根据法律规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。依据上述法律的规定，被告应当履行协助原告办理诉争房屋产权转移、变更的义务，故原告请求被告立即交付房屋，并协助为其办理房屋产权登记手续，于法有据，本院予以支持。同时，原告应将被告楚福民、陈君婷代其交纳的购房款61280元支付给被告楚福民、陈俊婷。关于被告辩称的原、被告所签订的协议违反行政法规强制性规定，且双方签订的房屋属于黄淮学院的集资房，签订协议无效，于法无据，本院不予采纳。关于二被告辩称的原告陈述的事实均为虚假，2009年至2015年8月28日之前，从未与原告签订过任何买卖房屋的合同。该套房屋是在2013年被告与原告前夫冯陆军母亲王某挑选过这套房，事后也未签订过房屋转让合同，而是在2015年8月28日签订过一个房屋买卖合同，并非合同上所签日期，与事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、确认原告桑晔与被告楚福民于2011年6月10日签订的协议书为有效协议。
二、限被告楚福民、陈君婷于判决生效后十日内将位于驻马店市开元大道黄淮学院中区院内E1号楼2单元22楼西户的房屋交付给原告；并协助原告办理房屋产权的登记手续。
三、限原告桑晔于判决生效后十日内向被告楚福民、陈君婷支付垫付房款61280元。
如被告未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4770元，由被告楚福民、陈君婷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 王德奇
审 判 员 高世一
人民陪审员 周培芝
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 刘 宇