浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙05民终1008号
上诉人（原审原告）：倪律，女，1989年9月12日出生，汉族，住长兴县。
委托诉讼代理人：倪雪平，男，1961年11月11日出生，汉族，住长兴县，系上诉人倪律的父亲。
委托诉讼代理人：朱平儿，浙江金鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长兴县城市建设发展中心（长兴县城市建设发展总公司），住所地长兴县雉城街道金陵中路257号。
法定代表人：应汉东，该中心总经理。
委托诉讼代理人：吴淑平，该中心员工。
委托诉讼代理人：顾伟成，浙江兴博泰律师事务所律师。
上诉人倪律为与被上诉人长兴县城市建设发展中心（长兴县城市建设发展总公司，以下简称长兴城建中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服长兴县人民法院（2015）湖长民初字第492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案受理后，依法组成合议庭，并于8月22日公开开庭进行了审理，上诉人倪律的委托诉讼代理人倪雪平、朱平儿，被上诉人长兴城建中心的委托诉讼代理人吴淑平、顾伟成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
倪律上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担；3.一审遗漏判决的鉴定费20300元由被上诉人承担。事实和理由：
一、一审判决对被上诉人违法拆迁和征收的重要事实未能正确认定。依据《城市房屋拆迁管理条例》第六条，拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。但被上诉人于2010年9月启动张家村地块房屋拆迁项目，并未依法取得房屋拆迁许可证。2011年1月21日公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。但被上诉人于2012年5月12日发布张家村地块补偿安置方案（二期），并对该地块非住宅房实施征收与补偿时，有关政府也未对此作出征收决定。
二、一审判决认定本案事实错误。具体表现在以下方面：
（一）错误认定张家村地块房屋拆迁不存在分期拆迁。通过张家村地块补偿安置方案（二期）、张家村地块二期房屋评估结果公示等书证反映，并结合沈华、张利庆在一审法院调查时的陈述内容，可以证实，张家村地块房屋拆迁项目因拆迁数量大、户数多、涉及面广，事实上分二期实施，前一期是住宅，后一期是营业房。但一审判决用“分批处理”一词，偷换概念，并认为张家村地块房屋不存在分期拆迁的情况，以此掩盖被上诉人在评估时点上的欺诈行为，完全违背客观事实。
（二）错误认定上诉人涉案房屋价值评估时点。依据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条第二款，拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。2011年6月3日公布施行的《国有土地上房屋征收评估办法》第十条也规定：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。在本案中，既存在被上诉人违法拆迁和征收的事实，又存在张家村地块房屋拆迁项目分二期实施之情形，上诉人涉案房屋价值评估时点应以被上诉人公布的二期方案的实施时间来确定（2012年5月13日至5月25日，现场评估并公示）。经双方当事人认可，一审法院在委托司法评估时，确定评估时点为2012年5月20日。一审判决虽认为杭州华正房地产估价咨询有限公司评估报告对二楼营业房价格的确定明显不合理，但实际仍错误采信该评估报告载明的由被上诉人违法确定的评估时点（即估价时点）为2010年10月12日，这显属认定事实和适用法律错误。
（三）错误认定上诉人涉案房屋评估报告和补偿价格。经当事人双方抽签选取，一审法院依法委托湖州汇丰资产评估事务所（以下简称汇丰事务所）对涉案房屋在2012年5月20日的价格予以评估。汇丰事务所为此出具的资产评估报告载明：涉案房屋二楼评估单价为29402元，一楼评估单价为68248元。汇丰事务所属于浙江省高级人民法院确定的对外委托鉴定评估机构之一，其理应具有接受法院委托进行资产（包含不动产）评估鉴定的资质，该机构作出的评估报告和说明以及鉴定人员的出庭陈述客观可信，评估结果也符合评估规范和惯例，可以作为认定涉案房屋补偿价格的依据。但遗憾的是，一审判决却以根本不存在的瑕疵为由，未能依法采信。对于涉案房屋的补偿价格，本应以被上诉人公布二期方案、违法征收上诉人房屋的具体实施时间为评估时点进行评估确定。而杭州华正房地产估价咨询有限公司的评估报告以及公示的张家村地块二期房屋评估结果（共涉及11户），因评估时点整体错误，缺乏真实性、合法性，依法应不予采信。但一审判决未能正确认定本案评估时点，而采取和稀泥的做法，按上诉人房屋楼下五间营业房（评估时点为2010年10月12日）的平均单价48271.2元的40%确定涉案房屋二楼营业房单价，即为19308.5元，这毫无事实和法律依据，也不能客观反映涉案房屋在2012年5月20日的市场价格。
（四）错误认定上诉人涉案房屋建筑面积的组成和数量。上诉人涉案房屋建筑面积客观上由四部分组成：一是二层主营业区5间面积308.16平方米，二是一层西楼梯间31.79平方米（原测26.29，后补测5.5），三是二层东楼梯间27.32平方米，四是西楼梯间二层31.79平方米，共计399.06平方米。对于前三部分的面积组成和数量（计367.27平方米），双方均无异议，一审判决也予以认定。对于第四部分的面积组成和数量计算，上诉人有着充分的事实和法律依据。按照《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》的规定，楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积（4.1.1c）；套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积（4.2.2b）。而上诉人涉案房屋西楼梯是连接房屋一层至二层之间的垂直交通通道，且已设置成独立楼梯间，为上诉人单独享有，并标明于房产证产权图示中。该楼梯间上下垂直跨越一层、二层，且在各自然层中占有相同面积，理应分别测算、面积计和（即一层31.79，二层31.79，合计63.58）。事实上，被上诉人对涉案房屋东楼梯间是按各自然层分别计算面积的，一层面积作为公摊面积分摊各户，二层面积（27.32）计入上诉人二楼营业房。但一审判决对此事实未能正确认定，导致上诉人房屋建筑面积被被上诉人不当测算而短少二层面积31.79平方米。
（五）错误认定涉案房屋一层楼梯间按二楼营业房标准补偿。上诉人涉案房屋楼梯坐落于一层，连接于二层，作为房屋结构不可分割的一部分，依规范应按房屋自然层分别计算各自面积，即楼梯在一层的计入一层面积，在二层的计入二层面积。对此，相关测绘机构也依法确认涉案房屋具有一层面积的事实（即07西楼梯一层建筑面积26.29，后补测5.5，应为31.79平方米）。事实上，该一层楼梯间楼梯占地面积仅一部分，大部分面积与相邻车倩营业房共同出租，实际用于营业使用。而作为商业用房楼梯的功能，其本身是用于营业使用，既为二层服务，也为一层服务。并且，房屋征收补偿是按产权性质（设计用途）进行估价补偿，并没有按功能补偿的相关规定。因此，上诉人涉案房屋楼梯间，其一层所占面积应按一楼营业房标准予以补偿。一审判决以一层楼梯间的功能是为二楼营业房服务，其本身并未用于营业使用，而认定一层楼梯间按二楼营业房标准补偿，并无事实和法律依据。在一审中，上诉人提交相关证明二份，以证明其他同类商业用房（雉城镇解放中路江伟平、县前街刘国平等户）被征收时，与上诉人相同的楼梯间一层面积按一楼营业房价格补偿的事实，并申请法院对此调查核实。但一审法院未能依职权调查，也导致本案该节事实认定错误。
（六）错误认定上诉人涉案房屋走廊结构不予补偿。上诉人所在的商住楼一层共有7间，分别归7户所有。由于上诉人二层房屋结构整体向北沿街面方向外伸1.2米，在一层房屋门口人行道形成一个遮阳挡雨的走廊。虽一层各户对该走廊不占任何产权，但被上诉人的补偿方案是给予走廊面积的一半，按一楼营业房价格并上浮10%进行补偿，其他6户因此都拿到了每户10万元以上的补偿款，惟上诉人没有。对此，张利庆在接受一审法院调查时也予以证实。但上诉人涉案房屋不仅有二层面积，也有一层面积，一层楼梯间门口同样存在走廊结构，并为上诉人房屋营业使用。同等情况不同等对待，这有违《征补条例》的公平原则和浙高法行一（2014）3号《解答》的相关规定，也损害了上诉人的合法利益。但一审判决对走廊结构补偿事实未能正确认定。
三、上诉人主张涉案房屋补偿按评估价格上浮25%有事实依据，而一审判决只字不提。在本案中，因无政府征收决定，被上诉人违法征收上诉人涉案房屋的事实是客观存在的。虽在张家村地块补偿安置方案（二期）中，明确了补偿方式为货币补偿，房屋可在评估价格的基础上上浮10%。但对照2013年7月经长兴县人民政府决定实施征收的老剧院地块房屋征收补偿与奖励方案，被上诉人对上诉人涉案房屋的补偿标准明显偏低。老剧院地块房屋与上诉人房屋属相同地段，其征收补偿与奖励标准为货币补偿的，可在评估价格的基础上奖励25%。合法征收的补偿标准高于违法征收的补偿标准，故上诉人有权对违法征收的补偿标准不予接受，要求涉案房屋补偿参照老剧院地块房屋征收补偿与奖励标准执行，以贯彻公平公正原则。但一审判决对上诉人的该项主张支持与否，未予体现。
长兴城建中心辩称，1.一审中被上诉人提交的张家村小区居民同意拆迁率是超过90%的，在这种情况下才启动拆迁，启动前是一个搬迁调查摸底过程，不存在任何违法。2.关于评估时点。虽然上诉人房屋拆迁时间发生在2012年5月，且被上诉人对评估时间进行公示，但由于张家村户数较多，为推动工作开展分住宅房和营业房分批处理，实际上对住宅及营业房的入户调查及评估是一并完成的，且同一幢的住宅是先于营业房拆迁，对此上诉人也是明知的。3.涉案房屋未采纳司法委托的评估是正确的。本案中尽管是法院委托了司法评估，但评估机构并不具有房地产评估资质，仅仅是资产评估，选点也存在不公平性等原因。因此一审法院按公平原则予以判定合情合法。4.关于面积。涉案房屋房产面积为333.10米，后搬迁时由有资质的测绘机构实测为367.27平方米，现上诉人要求变更为399.06平方米无事实和法律依据。5.关于一楼楼梯间。一审法院认定一层楼梯间的功能为二楼做通道使用，本身未用于营业，故按二楼标准并无不妥，走廊是包含在实测面积之内，上诉人也未举证应对走廊结构补偿，因此一审认定是正确的。6.上诉人要求按照评估价格上浮25%没有任何依据。7.判令被上诉人支付违约金完全错误。综上，上诉人上诉请求不能成立，请求予以驳回。
倪律向一审法院起诉请求：1.变更双方于2012年8月1日签订的房屋货币补偿协议第二条中关于补偿金额相关条款，具体如下：将第二条第一款建筑面积由367.27平方米，变更为建筑面积399.06平方米（一层面积31.79平方米、二层面积367.27平方米），将第二款第一项中的房屋的货币补偿金额6181558元变更为房屋的货币补偿金额16210095.58元，将第二款第六项中的公摊面积补偿33.62×15301×1.1=565862元变更为公摊面积补偿33.62×29402×1.25=1235619.05元，在第六项中增加走廊结构补偿1.2×2.2×0.5×68248×1.25=112609.2元，将第三款总计补偿金额7560860元，变更为总计补偿金额18371763.83元（房屋货币补偿367.27×29402×125%+31.79×68248元×125%=16210095.58元、附属物补偿金额151858元、未到期限的临时建筑物补偿金额118425元、装修473376元、公摊面积补偿1235619.05元、营业房一次性停业补偿69781元、走廊结构补偿112609.2元）；2.长兴城建中心立即支付倪律剩余房屋货币补偿金17000261.83元及逾期支付违约金5427987.79元（每日按未付金额万分之二暂计算至2017年1月6日，要求计算至实际支付之日）；3.本案诉讼费用由长兴城建中心承担。
一审法院认定事实：2010年9月6日，长兴县城市建设发展总公司向长兴县雉城街道张家村小区居民（包括倪律）发放关于张家村地块拆迁改造的征求意见表、告居民书、张家村地块拆迁补偿安置方案，告知张家村小区居民拆迁范围、补偿安置方式及补偿费用标准等事宜，并要求张家村小区居民对是否同意按张家村地块拆迁补偿安置方案拆迁表明意见，并于2010年9月30日前将征求意见表交现场办公室，逾期视为不同意该拆迁方案，如同意率达到90%以上，发布通告，进行房屋评估，如同意率达不到90%，暂不实施拆迁。2010年9月30日，长兴县城市建设发展总公司向长兴县公证处提出申请，要求对回收的征求意见表相关统计数据进行证据保全。长兴县公证处公证员于某在统计现场进行监督，统计结果为征求意见表回收总数826份，其中776户同意，50户不同意，其中倪律对拆迁方案表示同意。后长兴县公证处对该证据保全事项于2010年9月30日出具（2010）浙长证字第192-13号公证书。
因张家村小区居民同意拆迁率超过90%，长兴县城市建设发展总公司启动拆迁，并委托长兴县国信房屋拆迁有限公司具体实施。后长兴县国信房屋拆迁有限公司委托长兴银河测绘有限公司对张家村小区拆迁房屋面积进行测绘，长兴银河测绘有限公司对倪律位于张家村小区46幢201室、07西楼梯、46幢201室辅房（证载面积333.10平方米）进行测量，于2011年1月12日、2012年7月19日出具两份户室建筑面积表，载明46幢201室面积308.16平方米、07西楼梯面积26.29平方米、46幢201室辅房面积32.82平方米，共计367.27平方米。
2012年5月16日，长兴县城市建设发展总公司发布张家村地块补偿安置方案（二期），载明张家村小区拆迁分两期实施，住宅搬迁已经完成，下一步进行非住宅的搬迁，时间安排为2012年5月13日至2012年5月25日现场评估并公示，2012年5月26日至2012年6月15日签约，2012年6月16日至2012年6月30日腾空房屋。同日，长兴县城市建设发展总公司对张家村地块二期房屋结果进行公示，载明倪律房屋面积333.10平方米，单价每平方米15301元，合计5096763元。另外，倪律二楼营业房楼下一楼五间营业房评估单价分别为48252元、48262元、48271元、48281元、48290元。
2012年8月1日，倪律的委托代理人倪雪平与长兴县城市建设发展总公司签订房屋货币补偿协议一份，约定倪律将位于长兴县解放东路85号二楼房屋交给长兴县城市建设发展总公司，建筑面积367.27平方米。该房屋征收补偿包括房屋货币补偿6181558元、附属物补偿151858元、未到期限临时建筑补偿118425元，另外包括装修补偿473376元、营业房一次性停业补偿69781元、公摊面积补偿565862元，以上合计7560860元。同日，长兴县国信房屋拆迁有限公司制作拆迁补偿费用结算清单一份，除房屋货币补偿协议约定的金额外，倪律腾空房屋后可以领取奖励30000元、整体腾空补偿5000元、电表补偿800元、三箱电表补偿1500元，水表补偿500元，合计37800元。两项合计，总补偿款为7598660元。同日，倪律腾空房屋，并将房屋交给长兴县城市建设发展总公司。2012年10月17日，倪律领取部分拆迁补偿款，包括拆迁安置补偿费743659元、营业房一次性停业补偿69781元、提前搬迁奖30000元、公摊面积补偿565862元，合计1409302元。
2013年8月3日，长兴县城市有机更新领导小组办公室就张家村地块二楼营业房被拆迁户倪雪平、陈佰良拆迁后房租补贴适当调整召开例会，并制作会议纪要一份，载明：根据实际情况将房租补贴每天每平方米1元增加到1.8元，增加部分暂不支付，交房时一次性结算。
另查明，与倪律被拆迁房屋同一幢即张家村46幢东501业主高胜利、东401业主韩青、西301室业主韩伟分别于2011年1月17日、2011年3月27日、2011年7月4日与长兴县城市建设发展总公司签订房屋产权调换协议，同意征收房屋。
又查明，长兴县城市建设发展总公司后变更为长兴县城市建设发展中心（长兴县城市建设发展总公司）。
再查明，2017年5月13日，倪律向该院申请，要求长兴城建中心预支800万元，并承诺相应金额在最终处理时予以扣除，从领取之日不再计算利息。长兴城建中心于2017年5月16日支付倪律800万元。
一审法院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、长兴城建中心与倪律签订房屋货币补偿协议时是否存在欺诈；二、长兴城建中心要求变更协议是否有法律依据；三、倪律要求长兴城建中心支付拆迁补偿款17000261.83元及违约金是否有法律依据。
（一）关于焦点一，倪律认为其与长兴城建中心签订的补偿协议，长兴城建中心存在房屋面积、评估时点、评估报告出具日期、补偿标准欺诈及隐瞒、克扣补偿款等行为。根据该院已经查清的事实，长兴城建中心在实施张家村地块拆迁之前，通过征询意见的方式向张家村小区居民征求意见，因超过90%的居民同意拆迁方案（包括倪律），长兴城建中心正式实施拆迁。长兴城建中心公示倪律拆迁房屋面积为333.10平方米，双方签订房屋货币补偿协议，拆迁房屋面积为367.27平方米，而评估报告载明的面积为383.52平方米，双方对房屋面积存在争议，但根据双方提交的户室建筑面积表及测绘图显示倪律拆迁房屋的测绘面积为367.27平方米，应按实测面积计算，倪律要求将协议书上涉案拆迁面积变更为399.06平方米无事实与法律依据，该院不予支持。
对于评估时点，根据该院查清的事实，虽然倪律房屋拆迁时间发生在2012年5月，且长兴城建中心对评估时间进行了公示，但事实上张家村地块启动拆迁因户数多、涉及面广，为推动工作开展而区分住宅房和营业房分批处理，实际上对住宅及营业房的入户调查及评估是一并完成的，且与倪律同一幢的住宅也是先于营业房拆迁，并不存在分期拆迁的情况；另外，长兴城建中心于2010年9月6日发布的张家村地块拆迁安置方案，也未规定分期拆迁，倪律对此也是明知的，故长兴城建中心不存在评估时点上的故意隐瞒和欺诈。
对于补偿标准问题，第一，长兴城建中心于2012年5月16日对倪律二楼被拆迁营业房评估价格进行公示，单价每平方米15301元，虽然双方在2012年8月1日签订的协议中也对此进行约定，但倪律房屋楼下五间营业房平均单价为48271.2元，倪律二楼营业房评估单价与一楼营业房评估单价比为31.69%，按照市场评估惯例明显偏低。根据公平原则及本案的实际情况，该院酌情确定按一楼营业房评估单价的40%确定涉案房屋二楼营业房单价，即为19308.5元。第二，因一层楼梯间的功能是为二楼营业房服务，其本身并未用于营业使用，故一层楼梯间按照二楼营业房标准补偿并无不妥，故该院对倪律要求一层楼梯间按照一楼营业房标准补偿的诉讼请求不予支持。第三，对于走廊结构补偿，倪律认为其营业房虽然在二楼，但房屋的突出部分即为一楼营业房走廊顶部，补偿中也应包含该走廊结构部分。该院认为，因倪律房屋在二楼，其并未举证应对该走廊结构进行补偿，且应按一楼营业房价格计算补偿，故该院不予支持。
对于隐瞒、克扣补偿款问题，根据该院已经查明的事实，双方于2012年8月1日签订协议后，又增加奖励及水表电表补偿合计37800元，且倪律已经领取搬迁奖励30000元，长兴城建中心并不存在隐瞒行为。对于克扣补偿款，长兴城建中心辩称其余补偿款没有发放是因双方签订产权置换协议，待房屋置换时一并结算。虽然长兴城建中心提交的长兴县城市有机更新领导小组办公室会议纪要中载明对倪律进行租房补贴，但长兴城建中心未举证证明已与倪律达成房屋置换协议，且倪律也未领取该补贴，故长兴城建中心应按拆迁协议的约定支付倪律剩余补偿款。
（二）关于焦点二，倪律要求变更协议是否有法律依据以及长兴城建中心辩称倪律的诉讼请求无事实依据且已经超过了诉讼时效的问题。根据该院已查清的事实，双方签订房屋货币补偿协议后，倪律已经交付并腾空房屋，也已经领取了部分拆迁款，履行了合同的全部义务并享受了部分权利，为维护交易的稳定性，根据上述阐明的理由，该院经审查后认为，双方已签订的房屋货币补偿协议除该院根据公平原则及本案的实际情况变更二楼营业房单价外，其余部分倪律要求变更的理由不能成立，该院不予支持。对于诉讼时效问题，因倪律一直在主张权利，并不存在超过诉讼时效的情形，故该院对长兴城建中心关于诉讼时效的辩解不予支持。
（三）关于焦点三，倪律要求长兴城建中心支付补偿款17000261.83元及相应的违约金。该院以二楼营业房每平方米19308.5元价格按拆迁补偿费用结算清单计算，长兴城建中心应支付给倪律的拆迁补偿款为9365883元，倪律已经领取1409302元，余额7956581元长兴城建中心应按照《房屋货币补偿协议》第四条的约定，在房屋腾空后十五日内一次性付清款项（涉案房屋腾空日2012年8月1日），还应按照《房屋货币补偿协议》第五条的约定，按照每日未付金额的万分之二计算违约金。故该院就长兴城建中心未支付的7956581元以日万分之二从2012年8月16日计算至2017年5月16日共计1734天的逾期付款违约金为2759342元。
综上，双方于2012年8月1日签订的房屋货币补偿协议存在瑕疵，应予变更，具体为将其中的第二条第二款第一项中的房屋货币补偿金额6181558元变更为房屋的货币补偿金额7800576元，将第二款第六项中的公摊面积补偿33.62×15301×1.1=565862元变更为公摊面积补偿33.62×19308.5元×1.1=714067元，将第三款总计补偿金额7560860元，变更为总计补偿金额9328083元。除变更部分外，其余部分均有效。长兴城建中心应支付倪律拆迁款及逾期付款违约金共计12125225元，扣除长兴城建中心在协议签订后支付的1409302元+8000000元=9409302元外，还应支付拆迁补偿款逾期付款违约金2715923元。倪律其余的诉讼请求于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条、第一百零七条和第一百一十四条之规定，判决：一、将倪律与长兴城建中心于2012年8月1日签订的房屋货币补偿协议中第二条第二款第一项中的房屋货币补偿金额6181558元变更为房屋货币补偿金额7800576元，第二款第六项中的公摊面积补偿33.62×15301×1.1=565862元变更为公摊面积补偿33.62×19308.5元×1.1=714067元，第三款中总计补偿金额7560860元，变更为总计补偿金额9328083元；二、长兴城建中心支付倪律拆迁补偿款逾期付款违约金2715923元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回倪律其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费160798元，由倪律负担83971元，长兴城建中心负担76827元。
二审中，双方均无新的证据提交。
本院确认一审法院认定的案件事实。另查明，在一审审理过程中，倪律于2016年9月18日向法院申请对倪律坐落于长兴县解放东路85号营业房在2012年5月20日的市场价格进行评估，法院予以准许。双方抽签选取汇丰事务所进行评估，汇丰事务所后出具资产评估报告一份，报告载明涉案房屋在2012年5月20日二层房屋评估单价为每平方米29402元。
本院认为，本案主要的争议焦点是:一、双方签订的房屋货币补偿协议是否应当予以变更，包括以下几个方面因素：1.评估时点，2.评估单价，3.面积认定，4.楼梯间价格补偿标准，5.走廊结构的补偿，6.补偿款按评估价上浮比例；二、汇丰事务所出具的评估报告是否应当予以采信。
关于争议焦点一。
首先关于评估时点的问题。根据一审查明的事实，倪律房屋拆迁时间发生在2012年5月，且长兴城建中心对评估时间进行了公示，但事实上张家村地块启动拆迁因户数多、涉及面广，为推动工作开展而区分住宅房和营业房分批处理，实际上对住宅及营业房的入户调查及评估是一并完成的，并不存在分期拆迁的情况。但是长兴城建中心委托杭州华正房地产估价咨询有限公司对张家村小区拆迁项目进行评估，该公司出具的《长兴县雉城镇张家村项目房地产价值评估报告》中载明估价时点为2010年10月12日，进而依据该评估报告确定2012年拆迁补偿的单价，确有不当。
其次，关于评估单价，如前所述，长兴城建中心依据评估时点为2010年10月的评估单价确定为2012年房屋拆迁补偿的标准，确有不妥。至于应当依据什么单价来进行拆迁补偿，将在争议焦点二中具体阐述。
再次，关于面积认定。倪律拆迁房屋房产证上面积记载为333.10平方米，倪律与长兴城建中心签订房屋货币补偿协议所载拆迁房屋面积为367.27平方米，根据一审中的证据房屋户室建筑面积及测绘图显示，倪律拆迁房屋的测绘面积为367.27平方米。倪律上诉认为一审遗漏了西楼梯间二层面积，本院经审查认为，补偿协议确定的367.27平方米应由三部分组成，二层主营业区308.16平方米，东楼梯间二层27.32平方米，西楼梯间二层26.29平方米后补测5.5平方米为31.79平方米。上诉人关于面积遗漏的主张缺乏事实依据，本院不予支持。
最后，关于楼梯间价格补偿标准，上诉人提出楼梯间应按一层价格进行补偿的主张，但并未提供充分有力的证据证明其主张，且在签订房屋货币补偿协议时也并未提出异议，一审从楼梯间的功能及用途考虑，认定楼梯间应按二层营业房标准补偿并无不妥。关于走廊结构的补偿，上诉人以一层的补偿方案来推定其二层的补偿方案，明显缺乏依据。关于补偿款按评估价上浮比例，各不同地块有各自不同的补偿方案，其他地块上浮25%并不能成为本地块上浮比例的参照及依据，对该上诉主张，本院不予支持。
关于争议焦点二。主要涉及一审期间的鉴定报告是否应予采信的问题。汇丰事务所出具的评估报告，系双方在法院主持下共同选取的鉴定机构所作出的鉴定报告，同时鉴定人员出庭接受质询。从一审的庭审笔录中反映，汇丰事务所采取市场比较法选取三个点作为参考
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望春北路1-103，绿城长兴广场5幢205，解放东路252号，均距离涉案房屋地块七百米以内；三个点的实际成交时间分别是2013年7月、2012年6月、2013年7月，汇丰事务所认为评估拆迁周期一般在3-6个月，且据汇丰事务所了解2012年5月
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2013年7月营业房的价格波动不大，故汇丰事务所选取的参考案例并无不当；据出庭的鉴定人员陈述，影响评估价格的主要因素是地段和面积，房屋的商业或商住性质对价格的影响不大。汇丰事务所在综合考虑各因素后作出的评估报告并无明显不当，该报告中确定的二层评估单价每平方米29402元可以作为认定涉案房屋二层营业房单价的依据。
由此，涉案的房屋货币补偿协议相关条款应予变更，主要涉及房屋的货币补偿金额由6181558元变更为367.27×29402×1.1=11878320元，对于公摊面积补偿，因该笔款项在签订协议后已经领取，在此不作调整。故总计补偿金额为：房屋货币补偿金额11878320元，附属物补偿金额151858元，未到期限的临时建筑补偿金额118425元，装修473376元，营业房一次性停业补偿69781元，公摊面积补偿565862元，腾空奖励30000元，整体腾空补偿5000元，电表补偿800元，三箱电表补偿1500元，水表补偿500元，合计13295422元。
此外，关于逾期付款违约金，被上诉人答辩认为不应当支付违约金。综观本案，上诉人与被上诉人于2012年8月1日签订《房屋货币补偿协议》；同年10月17日，上诉人领取款项1409302元，即上述款项中除房屋货币补偿金额和整体腾空及水电表补偿7800元外的金额均已领取。因双方对房屋货币补偿金额一直存在争议，从而引发本案的一二审诉讼,故对于存在争议的补偿费用，被上诉人不存在逾期支付的问题。双方于2012年8月1日签订的协议以及结算清单载明的各项补偿费用为7598660元，按照协议约定应在房屋腾空后十五内一次性付清款项以及按照每日未付金额的万分之二计算违约金，被上诉人应就协议确定的补偿费用中未付部分即7598660-1409302=6189358元支付逾期付款违约金（从2012年8月16日计算至2017年5月16日共1734天）为2146469元。
至此，被上诉人应支付上诉人拆迁补偿费用各项总计13295422元，逾期付款违约金2146469元，合计15441891元，扣除上诉人已经领取的1409302元及8000000元，被上诉人还需支付款项6032589元。关于上诉人提出的鉴定费用，应按双方胜负比例来承担。
综上，上诉人倪律的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持浙江省长兴县人民法院（2015）湖长民初字第492号判决第三项；
二、变更浙江省长兴县人民法院（2015）湖长民初字第492号判决第一项为“将倪律与长兴县城市建设发展中心（长兴县城市建设发展总公司）于2012年8月1日签订的房屋货币补偿协议中第二条第二款第一项中房屋的货币补偿金额6181558元变更为房屋的货币补偿金额11878320元，第三款中总计补偿金额7560860元变更为总计补偿金额13295422元”；
三、变更浙江省长兴县人民法院（2015）湖长民初字第492号判决第二项为“长兴县城市建设发展中心（长兴县城市建设发展总公司）支付倪律拆迁补偿款逾期付款违约金2146469元”；
四、上述第二、三项合计款项15441891元，扣除倪律已经领取的款项，长兴县城市建设发展中心（长兴县城市建设发展总公司）支付倪律拆迁补偿款及逾期付款违约金共计6032589元，于本判决生效之日起十日内付清。
一审案件受理费160798元，鉴定费20300元，合计181098元，由上诉人倪律负担63598元，被上诉人长兴县城市建设发展中心（长兴县城市建设发展总公司）负担117500元；二审案件受理费92073元，由上诉人倪律负担65733元，被上诉人长兴县城市建设发展中心（长兴县城市建设发展总公司）负担26340元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 静
审判员 朱 莹
审判员 徐 晶
二〇一七年十一月二十二日
书记员 沈文婷
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