重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0109民初6043号原告：重庆海宇物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区城南新区康宁路1号，统一社会信用代码91500109747482343L。法定代表人：高荣江，该公司董事长。委托诉讼代理人：严红英，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：白鹤宇，男，该公司工作人员。被告：吕理，男，1971年3月17日出生，汉族，住重庆市北碚区××××步行街××路×××号××××××-××，公民身份号码。原告重庆海宇物业管理有限公司（以下简称海宇公司）与被告吕理物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年9月1日公开�庭进行了审理。原告海宇公司的委托诉讼代理人严红英、白鹤宇，被告吕理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海宇公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决吕理支付从2012年12月至2017年8月的物业服务费4170.83元、电梯费1892.18元和从2017年1月至2017年5月的路灯公摊费7.92元；请求判决吕理支付按银行同期贷款利率日万分之七计算的违约金3444.91元。事实和理由：吕理系北碚区××路×××号××××××-××号房屋（以下简称案涉房屋）的业主（居住使用人），吕理于2012年6月4日与海宇公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由海宇公司对该小区进行物业管理服务，吕理按建筑面积向海宇公司支付物业服务费、电梯费及路灯公摊费等费用。海宇公司按约定履行了物业管理服务的义务，但吕理拖欠从2012年12月至2017年8月物业服务费4170.83元、电梯费1892.18元和从2017年1月至2017年5月的路灯公摊费7.92元。经海宇公司多次催收未果。海宇公司依法向法院提起诉讼，请求依法判决。被告吕理辩称，开发商通知吕理接房，吕理接房时发现房顶周边有漏水情况。当时吕理就没接房，要求开发商进行整改之后吕理再接房。之后开发商也进行了整改。吕理在一年之内去看了三次，都没整改好。因为急需房屋居住，吕理就向开发商提出尽快整改好，当时房屋已经由开发商交由海宇公司进行接房事情，开发商叫吕理跟海宇公司联系。海宇公司叫吕理先接房，他们再叫人整改。吕理于2012年6、7月接房，接房时向海宇公司交了三个月的物业服务费、电梯费、路灯公摊费，装修三个月后入住。入住之后有人来整改，但是一直没整改好，越漏越厉害。入住之后吕理和海宇公司、开发商都联系过整改的事情，开发商说已将整改的事情交由海宇公司，叫吕理去找海宇公司。吕理入住之后的整改一直是由海宇公司叫人来整改的。吕理说的整改就是指解决房屋周边漏水的问题，以及对房屋墙进行修复。现在房屋仍在漏水。对海宇公司陈述的吕理的房屋的面积、吕理欠交物管费、电梯费、路灯公摊费的欠费期间、物业服务费的计算标准、电梯费的计算标准、电梯费按每月2人计算、物业服务费和电梯费在2012年12月抵扣的金额、拖欠物业服务费、电梯费、路灯公摊费的金额均无异议。对违约金有异议。开发商和海宇公司把吕理的房屋全部维修好并不再出现漏水情况，还要赔偿吕理的经济和精神损失，吕理才同意补交以前的物业服务费、电梯费、路灯公摊费。不应该有违约金，吕理不同意支付违约金。本院查明，吕理为案涉房屋的产权人，于2012年6、7月接房，装修三个月后入住。案涉房屋为高层住宅，为电梯房，建筑面积为104.55平方米。海宇公司2008年进驻案涉房屋所在的××××步行街提供物业服务至今。案涉房屋所在××××步行街现在未成立业主委员会。2008年9月10日，重庆海宇置业（集团）有限公司（甲方）与海宇公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由海宇公司对北碚区××××步行街（×-××号楼）进行物业管理。该合同第十七条第5项约定：……保修责任内房屋、设施、设备维修养护和房屋建设遗留质量问题，按以下方式处理：（1）甲方负责返修；（2）委托乙方返修，支付全部费用。第二十条约定：……物业服务费由乙方按以下收费标准收取。甲方交纳费用时间：当月10日之前。……（2）高层住宅按建筑面积1元/平方米.月（不含电梯及公摊费用）收取……2．业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。第二十一条�定：共用的专项设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，据实分摊计收。第二十五条约定：委托服务期限暂定为叁年，从2008年10月1日起至2011年9月30日止。合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。2011年9月1日，重庆海宇置业（集团）有限公司与海宇公司签订《关于的延期协议》，约定将2008年9月就××××步行街前期物业服务签订的《前期物业服务合同》中的委托服务期限延至2015年9月30日止，合同期满或业主委员会成立后，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时本协议自然终止。《前期物业服务合同》中除委托期执行本协议外，另委托服务事项、双方的权利义务、物业服务要求和标准、物业服务费用和维修费用等均执行《前期物业服务合同》中的约定不变。2012年5月20日，海宇公司（乙方）与吕理（甲方）签订《前期物业管理服务协议》。该协议第四条约定：……一、甲方交纳费用时间：本月10日前。二、收费标准：1、单个高层住宅按建筑面积0.7元/平方米.月收取（但不含电梯及公摊水电费用）。第五条约定：日常电梯费计算方式：10元（第三层）+0.3元/层×（N-3），N为楼层数。2015年9月29日，重庆海宇置业（集团）有限公司与海宇公司签订《关于的延期协议》，约定将2011年9月就××××步行街×-××号楼前期物业服务签订的《前期物业服务合同》中的委托服务期限延至2018年9月30日止，如延期协议有效期间××××步行街业主委员会成立，与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时本协议自然终止。延期协议期满且业主委员会未成立�，本延期协议期限将自然延续，直至业主委员会成立，与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自然终止。《前期物业服务合同》中除委托期执行本协议外，另委托服务事项、双方的权利义务、物业服务要求和标准、物业服务费用和维修费用等均执行《前期物业服务合同》中的约定不变。案涉房屋墙壁多处渗水。海宇公司从2012年至2015年共计8次向开发商重庆海宇置业（集团）有限公司递交工作联系函，反映包括吕理在内的业主房屋的室内返销、渗水等需要维修的问题。案涉房屋进行过多次维修。吕理每月应向海宇公司交纳物业服务费73.19元（0.7元/平方米.月×104.55平方米）、电梯费33.2元（[10元+0.3元/层×（25层-3层）]×2人）。吕理拖欠海宇公司从2012年12月至2017年8月的物业服务费4170.83元（72.19元＋73.19元/月×56个月）、电梯费1892.18元（32.98元＋33.2元/月×56个月）未交，拖欠海宇公司从2017年1月至2017年5月的路灯公摊费7.92元未交。海宇公司向吕理多次催收未果。上述事实，有书证以及双方当事人在庭审中的陈述记录载卷为据，足以认定。本院认为，海宇公司与重庆海宇置业（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》及分别于2011年9月1日、2015年9月29日签订的《关于的延期协议》，海宇公司与吕理签订的《前期物业管理服务协议》，是相应合同及协议双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主”。本案中，吕理是案涉房屋的产权人，为该房屋的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，《前期物业服务合同》及分别于2011年9月1日、2015年9月29日签订的《关于的延期协议》对海宇公司与吕理均有约束力，双方也应按《前期物业管理服务协议》履行。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，吕理应当根据《前期物业服务合同》、分别于2011年9月1日、2015年9月29日签订的《关于的延期协议》及《前期物业管理服务协议》载明的标准按时支付物业服务费用。吕理辩称其房�漏水，经维修未修好，因此不交纳物业服务费用，其要求开发商和海宇公司将其房屋全部维修好，不再出现漏水情况，并赔偿其经济和精神损失，才同意补交以前的物业服务费、电梯费、路灯公摊费。本院认为，海宇公司从2012年至2015年期间多次向开发商重庆海宇置业（集团）有限公司递交工作联系函，反映包括吕理在内的业主房屋的室内返销、渗水等需要维修的问题，案涉房屋也经多次维修，海宇公司已尽到了相应合同义务。案涉房屋漏水系房屋质量问题，与本案不是同一法律关系，吕理要求开发商和海宇公司将其房屋全部维修好，不再出现漏水情况，并赔偿其经济和精神损失，可另行处理，本案不予处理。吕理以其房屋漏水，经维修未修好为由拒交物业服务费用的辩称意见，本院不予采纳。本案中，吕理拖欠海宇公司从2012年12月至2017年8月的物业服务费4170.83元、电梯费1892.18元未交，拖欠海宇公司从2017年1月至2017年5月的路灯公摊费7.92元未交，已违约。因此，海宇公司要求吕理支付上述期间的物业服务费、电梯费、路灯公摊费的诉讼请求，本院予以支持。合同约定业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金，该滞纳金应为违约金。吕理逾期支付物业服务费，按照合同约定，吕理应当支付违约金。海宇公司要求吕理支付按银行同期贷款利率日万分之七计算的违约金3444.91元，本院认为，该违约金过高，酌情主张按年利率7%的标准计算违约金，计算出违约金为291.96元（4170.83元×7%）。海宇公司提供的是小区公共管理服务，物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的物业管理服务，同时，更需要业主积极的协助配合，并按合同交纳物业服务费用，才能共同营造整洁有序的生活环境。现在海宇公司仍在为××××步行街提供物业服务，吕理如果对海宇公司的物业服务有意见，可及时向海宇公司反映，海宇公司应按照相应约定和规定及时处理，或向海宇公司的监督管理部门提出意见，由监督管理部门依法进行督促整改。只有通过物业服务企业和业主的共同努力，才能建好和谐、文明、有序的小区。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告吕理在本判决生效之日起五日内支付原告重庆海宇物业管理有限公司从2012年12月至2017年8月的物业服务费4170.83元、电梯费1892.18元和从2017年1月至2017年5月的路灯公摊费7.92元。二、被告吕理在本判决生效之日起五日内支付原告重庆海宇物业管理有限公司违约金291.96元。三、驳回原告重庆海宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吕理负担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起�算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  李军二〇一七年九月二十五日书记员  包薇