重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）渝05执异1417号
案外人：叶思能，男，1960年8月5日出生，汉族。
委托诉讼代理人：孙松松，重庆康实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周玉芹，重庆康实律师事务所律师。
申请执行人：重庆市九龙坡区隆携小额贷款股份有限公司，住所地重庆市九龙坡区奥体路1号6号楼7层1号（中新城上城）。统一社会信用代码9150010769120276XP。
法定代表人：张林，总经理。
委托诉讼代理人：陈均，四川信和信律师事务所律师。
被执行人：孙加兴，男，1980年10月9日出生，汉族。
被执行人：重庆玄鹏实业有限公司，住所地重庆市渝北区绣湖路1栋1-10。组织机构代码55408828-6。
法定代表人：杨国利，总经理。
被执行人：杨国利，女，1978年9月10日出生，汉族。
在本院执行重庆市九龙坡区隆携小额贷款股份有限公司（以下简称隆携小贷公司）与孙加兴、重庆玄鹏实业有限公司（以下简称玄鹏实业公司）、杨国利借款合同纠纷一案中，案外人叶思能对执行位于重庆市渝北区某号22-1、22-2、22-3、22-4、22-5、22-6、22-7号共七套房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。
案外人叶思能称，2014年6月1日，本人和玄鹏实业公司签订《房屋租赁合同》，玄鹏实业公司将其名下位于重庆市渝北区某号22-1、22-2、22-3、22-4、22-5、22-6、22-7号房屋出租给本人使用。上述合同签订后，玄鹏实业公司将上述房屋交付给本人占有使用。同年6月10日，本人向玄鹏实业公司支付了全部租金5,000,000元。本人作为善意承租人，所享有的承租权应当得到法律的保护。故请求法院中止执行上述房屋并阻止移交。
申请执行人隆携小贷公司称，上述房屋已于2014年4月16日抵押给本公司，叶思能所提《房屋租赁合同》不能对抗本公司已登记的抵押权。上述合同系叶思能与玄鹏实业公司、孙加兴恶意串通、倒签时间的虚假合同。叶思能所支付的5,000,000元不能被认定为租金。玄鹏实业公司没有向叶思能交付上述房屋。请求法院驳回叶思能的异议请求。
被执行人孙加兴、玄鹏实业公司、杨国利均未到庭参加执行听证，也未发表书面答辩意见。
本院查明，隆携小贷公司与孙加兴、玄鹏实业公司、杨国利借款合同纠纷一案，本院于2015年12月1日作出（2015）渝五中法民初字第00455号民事判决：一、被告孙加兴、玄鹏实业公司在本判决生效后十日内偿还原告隆携小贷公司借款本金10,000,000元。二、被告孙加兴、玄鹏实业公司在本判决生效后十日内偿还原告隆携小贷公司利息及罚息，利息以借款本金10,000,000元为基数，从2014年11月18日起至2015年8月17日止，按照月利率1.2%计算；罚息以10,000,000元为基数从2015年8月18日起至借款本金付清之日止，按月利率1.2%再上浮50%计付。三、被告孙加兴、玄鹏实业公司在本判决生效后十日内支付原告隆携小贷公司律师费150,000元。四、由被告杨国利对被告孙加兴、玄鹏实业公司向原告隆携小贷公司承担的前述第一、二、三项债务承担连带清偿责任。五、原告隆携小贷公司对被告玄鹏实业公司自有位于重庆市渝北区某号22-1，房地产权证号为201房地证2013字第XXX247号，建筑面积为85.75平方米；房地产权证号为22-2，201房地证2013字第XXX229号，建筑面积为82.75平方米；房地产权证号为22-3，201房地证2013字第XXX233号，建筑面积为89.61平方米；房地产权证号为22-4，201房地证2013字第XXX236号，建筑面积为87.49平方米；房地产权证号为22-5，201房地证2013字第XXX239号，建筑面积为99.17平方米；房地产权证号为22-6，201房地证2013字第XXX241号，建筑面积为99.17平方米；房地产权证号为22-7，201房地证2013字第XXX242号，建筑面积为99.17平方米房地产享有优先受偿权。六、驳回原告隆携小贷公司的其他诉讼请求。因孙加兴、玄鹏实业公司、杨国利未履行上述生效民事判决书所确定的义务，隆携小贷公司向本院申请强制执行。
另查明，2014年6月1日，玄鹏实业公司（甲方）与叶思能（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将其所有的坐落在重庆市渝北区某号22-1、22-2、22-3、22-4、22-5、22-6、22-7号房屋出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积为643.11平方米；2、租赁期限为2014年6月10日至2024年6月9日止，共计10年；3、经双方友好协商，乙方决定一次性向甲方支付租赁期限的全部租金，租金按5,000,000元计算收取，该租金包括了该租赁房屋中的部分办公设备的使用，乙方应在2014年6月10日前向甲方支付全部租金；4、房屋交付时双方共同参与验收，甲方应将交付给乙方的房屋及附属设施设备的情况制作《移交清单》，经双方验收人员签字确认；5、在租用期间内，乙方可以将房屋转租、租借给第三人使用，但不得超过本合同的租赁期限。
嗣后，玄鹏实业公司制作了《移交清单》，具体内容为：1、根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，现将租赁房屋移交给承租人叶思能；2、列明了职工办公桌椅、电脑等十类物品；3、玄鹏实业公司可以在2014年12月底以前将其他办公用具搬走。玄鹏实业公司在该清单的移交人代表处盖章，而接收人代表处无叶思能或其代理人的签名。
同年6月10日，叶思能向玄鹏实业公司汇款5,000,000元，汇款用途为划款。
目前，重庆珺兴实业有限公司（以下简称珺兴实业公司）、重庆博纳易优科技有限公司（以下简称博纳科技公司）和重庆中融达网络科技有限公司（以下简称中融达科技公司）实际占有使用上述房屋。博纳科技公司系中融达科技公司的股东。案外人叶思能声称，其承租上述房屋后，又将上述房屋分别交给珺兴实业公司、博纳科技公司、中融达科技公司和重庆福建商会安溪分会实际使用；其系珺兴实业公司的实际控制人，也系博纳科技公司的隐名股东。
再查明，2014年4月16日，孙加兴、玄鹏实业公司与隆携小贷公司签订LXGC5009014057号《借款合同》，约定由隆携小贷公司出借给孙加兴、玄鹏实业公司企业流动资金10,000,000元。同日，玄鹏实业公司与隆携小贷公司签订《抵押合同》，约定将其所有的位于重庆市渝北区某号22-1、22-2、22-3、22-4、22-5、22-6、22-7号房屋作为抵押物，为隆携小贷公司的上述贷款提供抵押担保。上述房屋于同年4月18日办理了抵押登记，并于8月18日注销了上述登记。同年8月18日，隆携小贷公司与孙加兴、玄鹏实业公司签订LXGC5009014158号《借款合同》和《重庆市房地产抵押合同》，约定由隆携小贷公司出借给孙加兴、玄鹏实业公司企业流动资金10,000,000元，玄鹏实业公司以上述房屋提供抵押担保。同月20日，上述房屋办理了抵押登记。
还查明，珺兴实业公司于2015年3月23日成立，住所为重庆市渝北区某号2幢1/2-1，其从同年7月起开始交纳上述房屋的物业费。
本院在执行过程中，于2016年5月6日决定对拟评估拍卖的上述房产进行公告。目前，上述房屋正在评估过程中。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，在案外人叶思能与玄鹏实业公司签订租房合同，租赁位于重庆市渝北区某号22-1、22-2、22-3、22-4、22-5、22-6、22-7号房屋前，虽然上述房屋曾经设定了抵押权，但嗣后已注销登记。而申请执行人隆携小贷公司就上述房屋重新办理的抵押登记晚于案外人叶思能签订租房合同，故该抵押权不能对抗叶思能对上述房屋所提出的异议。
另参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，在本院对上述房屋启动评估、拍卖程序前，案外人叶思能已经与被执行人玄鹏实业公司签订租房合同，承租了上述房屋。该合同对租赁期限的约定不违反相关法律的强制性规定，同时也无相反证据证明该合同所约定的房屋租金明显偏低。但是，叶思能所举示的汇款凭证未载明该笔汇款的用途系交纳上述房屋的租金，且其一次性足额支付巨额租金的做法也不符合常情常理。同时，叶思能所举示的相关证据至多能够证明上述房屋目前被珺兴实业公司等其他主体占有，却不足以证明玄鹏实业公司已向其交付占有上述房屋，更不能证明其又将上述房屋转租或者交付给珺兴实业公司等其他主体占有。因此，案外人叶思能对上述房屋不享有足以排除强制执行的权益，其请求本院保护其承租权、阻止上述房屋移交的异议理由不能成立，本院对其异议不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第一项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：
驳回案外人叶思能的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 胡 蓉
审 判 员 刘用辉
代理审判员 蒋晓亮
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 谭 锋