云南省临沧市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云09民终180号
上诉人（原审被告）：云县宏泰房地产开发有限公司。住所地：云县爱华镇草皮街社区新兴街***号。
法定代表人：唐群云，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李文辰，云南盛天（临沧）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：那镜光，男，1958年10月8日生，白族，个体经营，住云县。
委托诉讼代理人：周金赢，云县法律援助中心律师。代理权限：一般授权代理。
委托诉讼代理人：那艺镪（系那镜光之子），1984年1月10日生，白族，个体经营，住云县。代理权限：特别授权代理。
上诉人云县宏泰房地产开发有限公司因与被上诉人那镜光房屋租赁合同纠纷一案，不服云县人民法院(2016)云0922民初545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人云县宏泰房地产开发有限公司（以下简称宏泰公司）的委托诉讼代理人李文辰、被上诉人那镜光的委托诉讼代理人周金赢、那艺镪到庭参加诉讼。本案经批准延长审限，案件经合议庭评议，现已审理终结。
宏泰公司上诉请求：撤销云县人民法院(2016)云0922民初545号判决第二、三项，依法改判宏泰公司不承担任何支付和赔偿责任。事实和理由：原审判决认定事实不清，裁判错误，有悖公平公正原则。1、宏泰公司与那镜光已事先协商同意提前终止房屋租赁合同，宏泰公司不存在违约，双方仅在提前终止合同补偿方面存在分歧。宏泰公司愿意补偿8000元，而那镜光则提出补偿60000元，故不存在宏泰公司还应当再支付房屋租金问题。租房合同里也未约定违约金或违约损失问题，那镜光也不存在所谓的违约损失问题。2、宏泰公司在使用房屋过程中不存在损坏租赁房屋问题，不存在房屋修善问题，租房合同中也未约定所谓拆除、恢复装饰装璜、改造部分工程费用应由宏泰公司承担等内容，原审判决于法无据。司法鉴定意见与本案无关，房屋损坏在什么地方、什么时候损坏、是谁损坏等与本案既无关联性又无客观性的所谓鉴定意见，不符合判断和采信证据的“三性”原则，宏泰公司不应承担鉴定费。
那镜光辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，恳请维持。1、搬离行为表明宏泰公司不再履行房屋租赁合同，案件未审结之日双方签订的合同都没有解除，直到宏泰公司支付一切损失合同才算终止。2、合同第七条约定如有违约，违约方承担对方相应损失，宏泰公司应承担违约后后三年违约损失租金总额的24%应为87840元。3、合同第六条已写明：对门窗、墙体、地坪要爱护使用，框架柱体及梁不能随意打孔，宏泰公司在使用过程中损坏部分应给予修缮后交回。宏泰公司应赔偿房屋拆除及恢复涉拆房屋装饰装潢及改造部分工程所需费用192716元，云南天禹司法鉴定中心的鉴定估算偏低。4、案件受理费6432元，应由宏泰公司负担。宏泰公司还在租用整栋楼房，现在整栋房屋钥匙及电费卡两张、水费卡一本都在宏泰公司租用中。
那镜光向一审法院起诉请求：1、判令宏泰公司赔偿那镜光各项损失341556元；2、诉讼费用由宏泰公司承担。
一审法院认定事实：2013年6月1日，那镜光（甲方）与宏泰公司（乙方）签订了《租房合同》。合同约定甲方将位于云县爱华镇新兴街477号私人住房一幢出租给乙方经营售楼办公使用。租期6年（2013年6月1日起至2019年5月31日止），租金为前三年112000元/年，后三年122000元/年，于每年6月1日交清房租，合同到期后如需续租，按市场价双方共同协商租用价；水电费由乙方自付。房屋要保持清洁、整齐，卫生、防水、防火，防盗、照章纳税、规范经营、不做违法的事，不卖违禁品；乙方在经营中，对门窗墙体地坪要爱护使用，框架柱体及梁不能随意打孔。合同到期后，乙方如不再租用，应在租期内向甲方提出，乙方在使用过程中损坏部分应给予修缮后交回甲方。合同签订后共同遵守执行，如有违约，违约方承担对方相应的损失。合同履行中宏泰公司支付了前三年的租金，到应支付第四年租金时宏泰公司自行搬离所承租的房屋。2016年6月1日，宏泰公司通过手机短信的方式告知那镜光不再租房，房屋里的物品不要了，愿意给予那镜光8000元的损失补偿。双方因损失问题协商无果，那镜光遂请建筑业人员对拟拆除及恢复房屋装饰装潢及改造部分的工程价格进行预算，遂以此为依据提起诉讼，请求判如所请。2016年9月14日，原审据那镜光申请依法委托云南天禹司法鉴定中心进行司法鉴定，2016年11月29日，鉴定机构作出天禹司法鉴定中心【2016】司鉴字第113096号建筑工程司法鉴定意见书，鉴定拆除及恢复涉诉房屋装饰装璜及改造部分的工程价格为59804.35元。那镜光支出了鉴定费25000元。
一审法院认为，那镜光、宏泰公司在自愿、平等、协商一致的基础上签订《租房合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家，集体及第三人的利益，系有效合同，合同自签订时生效。双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。宏泰公司单方搬离租赁房屋，并用手机短信告知那镜光不再承租房屋的行为，系以自己的行为表明不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。宏泰公司单方搬离致使合同目的无法实现，出租人有权解除合同。原审根据案件具体情况，以作出判决之日确定合同解除的具体时间，即以租房合同约定的122000元／年的标准计算租金至2017年2月28日（122000元／年÷12月×9月），计91500元。宏泰公司拒绝履行租赁合同给那镜光造成损失，应当承担赔偿损失等违约责任，具体损失数额根据合同的剩余租期、合理招租期、拆除修复期，以及宏泰公司的过错程度等因素予以酌定5个月的约定租金，计50833.33元（122000元／年÷12月×5月）。此外，合同约定宏泰公司在经营中不能对框架柱体及梁随意打孔，在使用过程中损坏部分应给予修缮后交回那镜光。故本案拆除及恢复涉诉房屋装饰装潢及改造部分工程所需价款59804.35元，及因鉴定支出的鉴定费25000元，应由宏泰公司予以承担，具体工程由那镜光自行组织实施。综上所述，那镜光的诉讼请求部分成立，原审予以部分支持；宏泰公司的抗辩理由部分成立，原审部分采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除那镜光与宏泰公司于2013年6月1日签订的租房合同。二、宏泰公司支付那镜光自2016年6月1日起至2017年2月28日止的租金91500元；并赔偿那镜光违约损失50833.33元。三、宏泰公司赔偿那镜光拆除及恢复涉诉房屋装饰装潢及改造部分工程所需价款59804.35元及鉴定费25000元。上述二、三项共计227137.68元，宏泰公司于判决生效之日起十五日内支付。案件受理费6432元，由那镜光负担2122元，由宏泰公司负担4310元。
二审中，当事人没有提交新证据。
经二审审理确认的案件事实与原审确认的事实一致。
本院认为，宏泰公司与那镜光签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行义务。《租房合同》约定宏泰公司向那镜光租赁其所有的位于云县××房屋××幢，租期自2013年6月1日起至2019年5月31日止，并对租金等进行了约定。2016年6月1日，宏泰公司通过手机短信的方式告知那镜光不再继续租赁房屋，并自行搬离且不再继续支付租金，其已经以行为方式表示不再履行合同，宏泰公司单方搬离房屋的行为，属严重违约，该行为不具有单方解除合同的法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，那镜光向法院起诉要求承租人宏泰公司承担提前解约给其造成的包括房屋修复费用、违约金、合理招租期限内的租金损失等共计341556元的赔偿责任的诉讼请求，上述请求中，虽无解除房屋租赁合同的明确请求，但从其诉讼请求的目的来看，已有解除房屋租赁合同的意思表示，至一审组织双方调解时，那镜光明确表示解除租房合同，而宏泰公司已搬离租赁房屋并在诉讼过程中明确表示不再承租涉案租赁房屋，至此，双方对于解除《租房合同》的意思表示一致，故，宏泰公司与那镜光签订的《租房合同》解除的时间以那镜光调解时明确表示解除合同为准。原审判令宏泰公司支付那镜光房屋租金计算至2017年2月28日不当，本院予以纠正。宏泰公司应向那镜光支付房屋租金30501元（122000元/年÷12月×3月＝30501元）；宏泰公司擅自搬离租赁房屋的违约行为，造成那镜光租赁房屋空置损失，结合本案实际，本院酌情调整为支持6个月房屋租金61000元（122000元/年÷12月×6月）。关于那镜光要求宏泰公司承担违约金的主张，宏泰公司与那镜光签订的《租房合同》并未就违约金进行约定，且违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成损失的一种预先估算，对于违约后可能造成的损失，本院已经以房屋空置损失支持那镜光6个月的房屋租金，再予计算违约金属重复计算，故，对此本院不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，对于那镜光要求宏泰公司承担房屋修复费用的主张，虽双方签订的《租房合同》有不能对框架柱体及梁随意打孔，在使用过程中损坏部分应给予修缮后交回那镜光的约定，但对于租赁房屋的损坏部分未经双方当事人确认，对于涉案房屋出租前的原始状况以及损坏情况那镜光均未能提供证据证实，应承担举证不能的不利后果；关于涉诉房屋装饰装潢及改造部分工程是否需要恢复的问题，因双方在《租房合同》中并未明确约定租赁过程中对房屋装饰装潢及改造部分工程的恢复问题，且房屋装饰装潢及改造的行为并非故意损坏房屋的行为，因此，原审判令宏泰公司承担拆除及恢复涉诉房屋装饰装潢及改造部分工程所需价款59804.35元，及因鉴定支出的鉴定费25000元不当，本院予以纠正。
综上所述，原判认定基本事实清楚，部分法律适用不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（一）、（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持云县人民法院(2016)云0922民初545号民事判决第一项：“解除原告那镜光与被告云县宏泰房地产开发有限公司于2013年6月1日签订的租房合同”；
二、撤销云县人民法院(2016)云0922民初545号民事判决第二、三项；
三、上诉人云县宏泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付那镜光房屋租金30501元及租赁房屋空置损失费61000元。
四、驳回被上诉人那镜光的其他诉讼请求。
二审案件受理费6432元，由上诉人云县宏泰房地产开发有限公司负担1930元，由被上诉人那镜光负担4502元。一审案件受理费6432元，鉴定费25000元，由上诉人云县宏泰房地产开发有限公司负担1930元，由被上诉人那镜光负担29502元。
本判决为终审判决。
审判长 李 明
审判员 苏国权
审判员 赵艳洁
二〇一七年八月三日
书记员 李 丹