云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5302民初482号
原告：叶亚松，男，汉族，1969年9月6日出生，住云浮市。
委托代理人：左怀球，广东鹏浩律师事务所律师。
被告：何水生，男，汉族，1962年5月2日出生，住云浮市。
委托代理人：叶木全，广东百润律师事务所律师。
委托代理人:罗泽华，广东百润律师事务所律师。
原告叶亚松诉被告何水生合同纠纷一案，本院于2016年4月20日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月20日公开开庭进行了审理，原告叶亚松及其委托代理人左怀球，被告何水生的委托代理人罗泽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶亚松诉称：在2014年1月17日，原告与被告签订了《土地权益转让协议》，协议约定被告以所谓的于2011年12月13日与梁某建签订的《合同协议1》中约定的土地的一部分转让给原告，原告依约累计转款给被告400万元。被告在收到款项后无法履行，并在2015年8月4日出具了《欠据》，承诺在2015年11月4日前将购地款400万元及利息66万元支付给原告，并承诺逾期未归还的，按逾期每天支付利息3000元（利率为日利率万分之柒点伍)，直到还清本金为止。到2016年5月7日，被告还了本息合计为420万元（2015年11月14日还100万元，2016年1月6日还50万元，2016年1月29日还200万元，2016年5月7日还70万元）。被告的行为已经违约，经原告多次催促，被告以各种理由对余款不予偿还。据此，请求法院判令：被告返还购地款本息合计为1124688.7元，其中本金为1111352.7元，至2016年5月23日的利息为13336元，并从2016年5月24日起每日按照万分之柒点伍的利率支付利息。
原告为其陈述事实提供的证据有：
1、欠据，证明被告欠原告款项的事实。
2、土地权益转让协议，证明被告欠原告款项的事实。
3、银行卡取款业务回单，证明原告支付款项给被告的事实。
被告何水生辩称：1、本案不属于民间借贷，本案的起因是因为买卖合同，支付了有关的款项，而未能履行指定的义务，引起了退款的问题，根据合同法第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少。最高法院关于适用合同法若干问题解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少，人民法院应该以损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，以及预期利益等综合因素，根据公平、诚信原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的30%，一般可以认定为合同法规定的过分高于造成的损失。本案中，被告没有履行交易的义务，对于原告来说，原告的损失只是按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，原来被告承诺的66万元利息过高，后来约定按每天计算3000元违约金也严重过高，66万元利息和每天3000元的违约金都是属于违约金的损失，请求法院对不合理的部分予以减少。2、被告除了退款420万元给原告之外，还于2015年12月3日退款7万元给原告，该7万元原告在诉状中没有相应扣减。
被告为其辩解提供的证据有：
银行明细清单（加盖印章的打印件），证明被告于2015年12月3日退款7万元给原告。
经审理查明：2014年1月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《土地权益转让协议》，协议约定：一、甲方于2011年12月13日与梁某建签订了《合同协议1》，按照该协议的约定，甲方总共享有云城区某某环保石材工业园区内约22000平方米土地权益。二、甲方转让给乙方的土地权益详见工业园临时规划具体标示中的第9卡或14卡（附图），共2卡，由乙方首选其中一卡，约3000平方米。该土地已由云浮市某某石材有限公司（下称“某某公司”）摘牌取得，待土地平整后统一办理土地过户手续，办理过户手续时，由甲方负责直接将土地使用权证过户到乙方名下，过户涉及的全部税及所有费用由甲方支付。三、转让价款：以权益土地面积按每平方米2280元计价，按约3000平方米土地计算总的权益转让款约650万元。四、付款方式：1、乙方在签订本协议时支付定金100万元，同时支付第一期土地权益转让款250万元给甲方（乙方支付余款时，定金自动转为土地转让款）。2、第二期乙方在2014年3月30日前再支付50万元给甲方，甲方约在2016年12月30日前交地给乙方建厂，若不能交地给乙方建厂，甲方需按租地的形式从2017年1月1日算起每年支付38万元租金给乙方。3、在乙方取得土地使用权证时，乙方将余款284万元一次性付清给甲方（如土地的面积有出入）按实际土地面积计算权益转让款，多除少补。……。
协议签订后，原告分别于2014年1月9日转款200万元，2014年1月20日转款150万元，2014年4月3日转款50万元到被告的账户，共支付了转让款400万元给被告。
转款后，由于被告未能履行《土地权益转让协议》约定交付土地给原告的义务，2015年8月4日，被告出具了一张《欠据》给原告收执，《欠据》载明：因本人2014年1月17日签订的土地权益转让协议不能履行，本人应向叶亚松返还400万元的购地款和利息66万元，承诺于2015年11月4日前将购地款和利息全额返还给叶亚松，逾期还款的，本人愿意按逾期每天支付利息3000元给叶亚松直至本金还清。欠款人：何水生。
其后，被告分别于2015年11月14日还款100万元，2015年12月3日还款7万元，2016年1月6日还款50万元，2016年1月29日还款200万元，2016年5月7日还款70万元，合计还款427万元给原告。
本院认为：本案是土地使用权转让合同纠纷。原、被告签订的《土地权益转让协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规规定，也没有损害国家、集体和他人的合法利益，该合同合法有效，本院予以确认。因被告未能履行《土地权益转让协议》的义务，被告出具了《欠据》给原告收执，对退还转让款及逾期支付转让款的违约责任等事宜进行了约定，该行为视为原、被告对解除《土地权益转让协议》达成一致意见，对双方产生约束力，被告应当按约定退还购地款给原告。
对于约定的利息是否过高的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”
由此可见，违约金具有惩罚性和赔偿性的性质，并以赔偿性为主，惩罚性为辅，在过分高于造成的损失的条件下，法院才予以调整。本案中，因被告未能履行《土地权益转让协议》的义务，导致《土地权益转让协议》解除，原告未能通过取得转让的土地而获得其收益，应由被告承担相应的违约责任。因原、被告均没有举证原告因被告违约行为导致的损失，为此，在损失没有确定的前提下，本案不适用上述司法解释的第二款的规定进行处理。根据上述司法解释第一条规定，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。被告于2015年8月4日出具的《欠据》，注明被告必须在2015年11月4日前将购地款400万元和利息66万元全额返还给原告，否则被告需按逾期每天支付利息3000元，是原、被告对被告违约应承担的违约责任进行了约定。从《欠据》的约定来看，原、被告均认可退还的购地款需要支付利息，及超过约定的还款期限，需要支付逾期的利息。为此，可以参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款的规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”以确定违约金是否过高需要调整。原告分别于2014年1月9日转款200万元，2014年1月20日转款150万元，2014年4月3日50万元到被告的账户，共支付了转让款400万元给原告。而2015年8月4日的《欠据》约定至2015年11月4日前的利息为66万元，该66万元并未超过按年利率24%计算的利息，并未过高，本院不予调整。而从2015年11月5日起，约定逾期还款每日支付的利息为3000元，计得年利率为27%（3000元÷4000000元×30天×12个月），已超过年利率24%，超过部分过高，本院酌情予以调整为按年利率24%的标准计算。根据被告的还款情况，对被告尚欠原告的转让款及利息计算如下：1、被告于2015年11月14日还款100万元，2015年11月5日至2015年11月14日共10天，逾期利息为26666.67元（4000000元×24%÷360天×10天），再减除原来约定的利息66万元，余额为313333.33元（1000000元-660000元-26666.67元），应相应扣减本金，尚欠本金为3686666.67元（4000000元-313333.33元）。2、被告于2015年12月3日还款7万元，2015年11月15日至2015年12月3日共19天，逾期利息为46697.78元（3686666.67元×24%÷360天×19天），余额为23302.22元（70000元-46697.78元），应相扣减本金，尚欠本金为3663364.45元（3686666.67元-23302.22元）。3、被告于2016年1月6日还款50万元，2015年12月4日至2016年1月6日共34天，逾期利息为83036.26元（3663364.45元×24%÷360天×34天），余额为416963.74元（500000元-83036.26元），应相应扣减本金，尚欠本金为3246400.71元（3663364.45元-416963.74元）。4、被告于2016年1月29日还款200万元，2016年1月7日至2016年1月29日共23天，逾期利息为49778.14元（3246400.71元×24%÷360天×23天），余额为1950221.86元（2000000元-49778.14元），应相应扣减本金，尚欠本金为1296178.85元（3246400.71元-1950221.86元）。5、被告于2016年5月7日还款70万元，2016年1月30日至2016年5月7日共99天，逾期利息为85547.80元（1296178.85元×24%÷360天×99天），余额为614452.20元（700000元-85547.80元），应相应扣减本金，尚欠本金为681726.65元（1296178.85元-614452.20元）。从2016年5月8日起的利息按年利率24%计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
限被告何水生于本判决发生法律效力之日起十日内返还尚欠购地款681726.65元及利息（利息从2016年5月8日起计至还清款日止按年利率24%计算）给原告叶亚松。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费14922元，财产保全费5000元，合计19922元（原告已预交19922元），由原告叶亚松负担7855元，被告何水生负担12067元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 申少斌
审 判 员 刘星荣
人民陪审员 杜亚全
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 麦绮莹