广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终2226号
上诉人（原审原告）：谢小琴，女，1967年7月16日出生，汉族，住肇庆市端州区。
委托诉讼代理人：曾益莉，广东立顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：温根强，广东安达信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：肇庆市宏信物业发展有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区新城八区（桂城创业路口与321国道交界处临街商铺13、14卡）。
法定代表人：陈建光。
委托诉讼代理人：陈金瑞，广东政勤律师事务所律师。
上诉人谢小琴因与被上诉人肇庆市宏信物业发展有限公司（以下简称肇庆宏信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2017）粤1203民初325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
谢小琴上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令肇庆宏信公司立即向谢小琴支付肇庆市鼎湖区新城北一区新广路2号2号楼80、96、97、101号商铺的拆迁经营损失400105.23元；2.判令肇庆宏信公司支付利息（自2017年5月24日起以经营损失400105.23元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付经营损失费之日止）；3.判令本案诉讼费用由肇庆宏信公司承担。
事实和理由：一、《〈租赁合同〉终止协议书》的第六约定，违反法律强制性规定，剥夺了谢小琴的诉权，属于无效约定。《〈租赁合同〉终止协议书》第六条约定“乙方对除本协议第四条以外的补偿费有争议的，应当在2017年2月15日前向人民法院提起诉讼主张权利”，这一约定显然就是违反《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”这一强制性规定。二、宏信物业公司提供《〈租赁合同〉终止协议书》的第六、七、八条条款违反公平原则，没有提请谢小琴注意免除或者限制其责任的条款，宏信物业公司提供的格式条款反而是免除其责任、加重谢小琴责任、排除谢小琴主要权利，属于无效条款。三、《〈租赁合同〉终止协议书》中的条款明显存在重大误解，也显失公平。经过庭审过程调取评估报告显示谢小琴的经营损失的金额远远高于二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费，谢小琴根本不可能为了拿本来就属于自己的极少的装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费，而放弃巨额的经营损失，这是不符合常理的。同时，在终止协议书中也没有提及任何关于经营损失的情况、补偿，不代表谢小琴就放弃了取回属于自己的经营损失的权利。终止协议书第六、七、八条的条款完全是宏信物业公司为谋取属于谢小琴权益而特意制订，是以合法形式掩盖非法目的，该条款对谢小琴不具有法律效力。四、谢小琴主张的经营损失有事实根据，也符合《肇庆市鼎湖区交通基础设施项目建设征地拆迁安置补偿方案》（肇鼎府办【2016】3号）的规定。
被上诉人宏信物业公司辩称，一、本案系租赁合同纠纷，审理宏信物业公司与租户因租赁合同的履行、中止、终止所引发的纠纷，而因征收房屋造成停产停业的补偿是产权问题引起的补偿，系房屋征收人与产权人之间就征收行为引发的补偿，不属于房屋租赁问题引发的补偿，与租赁合同无关，与宏信物业公司无关，不属于本案的审理范围。根据租户起诉状陈述的事实，租户是基于与宏信物业公司签订的《租赁合同》、《〈租赁合同〉终止协议书》而提起诉讼的，因此，租户与宏信物业公司之间系租赁合同关系，受租赁合同及相关租赁法律法规规范；而拆迁补偿是征收人与产权人（即被征收人）的关系，受相关征收补偿法律法规规范，由此产生的权利义务，由征收人与产权人依法承受。根据合同相对性原则，租户既非征收拆迁补偿的对象，也非拆迁补偿协议的合同主体，无权就征收拆迁补偿款项提出主张，因此，租户提起的拆迁经营损失的诉求不属于本案的审理范围。拆迁补偿所产生的经营损失费与租户无关，如租户就终止租赁合同造成损失或认为答辩人违约终止租赁合同的，租户可依据租赁合同依法起诉宏信物业公司。二、《〈租赁合同〉终止协议书》第六条的约定系租户的真实意思表示，系双方协商后达成的协议，不存在合同无效的情形。终止协议书第六条关于租户与宏信物业公司就除终止协议书第四条以外的补偿费的归属所做的约定属于附条件生效的条款，是租户对实体权利的处分，并未对租户的诉权进行限制，不违反法律的强制性规定，是有效的约定。实际上，租户已完全行使了其享有的诉讼权利且至今未受到该条款的任何限制。（一）《〈租赁合同〉终止协议书》第六条的约定系租户的真实意思表示，系双方协商后达成的协议，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。此外，根据举证规则，租户认为终止协议书第六条的约定违反法律强制性规定的，应由租户承担举证责任。（二）根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”的规定，终止协议书第六条关于“乙方（即租户）对政府将除本协议第四条以外的补偿费预先支付给甲方（即宏信物业公司）无异议。乙方对除本协议第四条以外的补偿费有争议的，应当在2017年2月15日前向人民法院提起诉讼主张权利：乙方逾期未提起诉讼的，视为乙方对除本协议第四条以外的补偿费归甲方无异议”的约定是附条件生效的条款，产生的后果是租户对实体权利的处分，并非对租户的诉权进行限制，不违反法律的强制性规定。由于租户未在约定的2017年2月15日前提起诉讼主张权利，因此第六条约定的条件已成就，终止协议第六条的约定成立且已生效。（三）实际上，租户已完全行使了其享有的诉讼权利且至今未受到该条款的任何限制。2017年4月13日，租户向一审法院提起诉讼要求宏信物业公司支付拆迁经营损失，后于2017年5月25日变更诉讼请求，对拆迁经营损失金额进行变更，后又增加诉讼请求，要求确认《租赁合同终止协议书》第六、七、八条无效。一审判决送达后，租户于2017年8月6日提起上诉。可见，租户的诉权从未受到任何限制。租户认为第六条的约定限制其诉权违反了法律的强制性规定是对条款的误读。三、《〈租赁合同〉终止协议书》并未预先拟好，而是双方充分协商的结果：条款内容通俗易懂，没有任何晦涩难懂的专门术语，租户对协议书的内容完全理解，对内容的法律后果完全知悉，不存在加重、限制条款，不符合格式条款的构成要件，终止协议书第六、七、八条条款合法有效且已履行完毕。首先，租户与宏信物业公司对终止租赁合同及拆迁补偿多次进行协商，最后由宏信物业公司制作协议书，协议条款是双方沟通协商的结果，不存在宏信物业公司单方提供且未经与租户协商的情形；其次，该终止协议书是宏信物业公司与几个特定租户就终止租赁合同及拆迁补偿事项签订的，不是针对不特定的第三人，更不是为了重复使用；再次，终止协议书条款内容通俗易懂，没有任何晦涩难懂的专门术语，租户对协议书的内容完全理解，对协议书内容的法律后果完全知悉，不存在加重租户责任、排除租户主要权利条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”的规定，终止协议书第六、七、八条条款不属于格式条款，是租户的真实意思表示，是双方协商合议的结果，没有违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有拘束力且已实际履行完毕。四、《〈租赁合同〉终止协议书》条款系双方的真实意思表示，租户具备完全民事行为能力，在签订协议时已对合同条款做了详细的了解和认识，亦知悉房屋征拆补偿事项，宏信物业公司从未对租户隐瞒过经营损失补偿费用的事实，不存在重大误解和显失公正的情形。终止协议书是双方协商的结果，是双方的合意表示，符合法律规定。《〈租赁合同〉终止协议书》第八条“乙方（即租户）承诺：乙方已完全知悉本协议约定的全部条款的法律含义，对本协议约定条款存在或可能存在的法律风险及法律后果已有了全面的认识。本协议内容是乙方的真实意思表示，不存在重大误解或威逼、胁迫的情形”，租户具备完全民事行为能力，在签订协议时已对合同条款做了详细的了解和认识，不存在重大误解的情形；且鼎湖区人民政府早就将相关补偿方案通过互联网公告的形式发布在鼎湖政府门户网站供社会公众浏览查阅，租户作为利害关系人，在拆迁过程中应当知悉有关的补偿规定及补偿方案。其在与宏信物业公司协商解除合同期间，亦可以向政府部门了解相关的权利。事实上，鼎湖拆迁办及桂城街道办自拆迁决定作出之后，多次上门向租户解释过相关补偿方案，租户也曾联合过其他租户到拆迁办了解过补偿方案，根本不存在宏信物业公司对其隐瞒经营损失补偿费的事实，因此，租户不存在不能了解自己权利的状况，拆迁安置补偿方案已依法公示，在法律上已不存在不知道、不清楚的情形。租户主张《〈租赁合同〉终止协议书》中的条款明显存在重大误解，也显失公平的主张缺乏事实和法律依据。五、宏信物业公司是涉案房产的产权人和实际经营者，是涉案房产的唯一合法赔偿对象，租户要求宏信物业公司向其支付拆迁经营损失补偿，没有事实依据和法律依据。宏信物业公司于2014年通过生效法律文书的形式取得涉案房产的所有权，并于2016年办理了过户登记手续，领取了房屋产权证，是涉案房产的唯一合法产权人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”的规定可知，房屋所有权人是国有土地上单位、个人的房屋征收补偿的唯一对象，并且自宏信物业公司取得涉案房产的产权后，一直是由宏信物业公司对外招租和管理，向税务机关缴纳税款，宏信物业公司是涉案房产的实际经营者，因此涉案房产的所有拆迁补偿款项均与租户没有任何关联，租户要求宏信物业公司向其支付拆迁经营损失费的诉求没有任何事实与法律依据。且经营损失费是一种补偿标准，与实际有无损失、损失多少没有必然关系。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。租户提出的上诉请求没有事实和法律依据，恳请人民法院维持原判，判决驳回租户的全部上诉请求。
谢小琴向一审法院起诉请求判令：1.肇庆宏信公司立即向谢小琴全额支付肇庆市鼎湖区新城北一区新广路2号2号楼80、96、97、101号商铺的拆迁经营损失400105.23元；2.肇庆宏信公司支付从2017年5月24日起至实际支付经营损失费之日止以经营损失费400105.23元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失（暂计至2017年5月23日止为1933.84元）；3.本案诉讼费用由肇庆宏信公司承担。
一审法院认定事实：谢小琴与肇庆市鼎湖区莲花供销社分别于2008年12月30日、2010年3月3日签订了两份《租赁合同》，约定由谢小琴承租肇庆市鼎湖区桂城水坑大花坛东侧鼎湖农副产品批发市场四区80、96、97、101号商铺（现址肇庆市鼎湖区新城北一区新广路2号楼80、96、97、101号商铺），租赁面积为162.2平方米，租赁期分别至2019年2月25日、2019年4月2日。谢小琴在上述商铺设立了字号为“肇庆市鼎湖区东兴照相馆”的个体工商户。后肇庆宏信公司取得上述物业的产权，继续履行租赁合同。因肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）项目建设需要对上述物业进行拆迁，谢小琴、肇庆宏信公司于2017年1月16日签订了《＜租赁合同＞终止协议书》，确认于2017年1月14日终止租赁合同，约定由肇庆宏信公司向谢小琴支付部分拆迁补偿费用。协议第四条约定：肇庆宏信公司将二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费共计103267元一次性支付给谢小琴。第六条约定：谢小琴对政府将本协议第四条约定以外的补偿费预先支付给肇庆宏信公司没有异议，如对第四条约定以外的补偿费有异议，应当在2017年2月15日前向法院提起诉讼主张权利，逾期视为对该费用归属于肇庆宏信公司无异议，如谢小琴提起诉讼，应向肇庆宏信公司返还第四条约定的费用。第七条约定：租赁合同终止且本协议第四条约定的补偿款支付完毕后，谢小琴又未在约定期限内起诉的，视为双方的权利义务终结，双方不再追究因租赁合同及政府征地拆迁行为所产生的任何法律责任。第八条约定：谢小琴承诺已完全知悉本协议约定的全部条款的法律含义，对协议条款存在或可能存在的法律风险及法律后果已有全面的认识，协议内容是谢小琴的真实意思表示，不存在重大误解或威逼、胁迫的情形。协议签订后，谢小琴依约搬出租赁物，肇庆宏信公司向谢小琴支付了约定的二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费。
另查明，肇庆市鼎湖区新城北一区新广路2号1、2号楼（两层）的权属人是肇庆宏信公司。1号楼总建筑面积为1835.35平方米，经评估其市场价值为16723133元，2号楼总建筑面积为3894.57平方米，经评估其市场价值为37078620元。1、2号楼的二次装修补偿价为2985309元，其中谢小琴承租的商铺二次装修补偿价为81370元。根据上述评估结论，肇庆宏信公司与肇庆市鼎湖区桂城街道办事处、肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组于2017年1月13日签订了《土地、房屋及附着物拆迁补偿协议》，确认肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组应向肇庆宏信公司支付房屋、土地及构筑物价款39641228.81元及二次装修补偿款2985309元、搬迁补助费85948.8元（5729.92平方米×15元/平方米）、临时安置费687590.4元（5729.92平方米×10元/月/平方米）、一次性经营损失费8294691.14元（41473455.71×20%），共51694768.15元。上述协议约定肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组将二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费支付肇庆宏信公司，由肇庆宏信公司向租户支付，存在争议的一次性经营损失费待肇庆宏信公司与租户的争议解决后再支付给肇庆宏信公司。现肇庆宏信公司已取得约定的一次性经营损失费。
又查明，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告，公告载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等；市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。肇庆市鼎湖区政府对因交通设施建设发生的征地拆迁补偿作出《肇庆市鼎湖区交通基础设施项目建设征地拆迁安置补偿方案》及修改方案，并在政府网站公布。《肇庆市鼎湖区交通基础设施项目建设征地拆迁安置补偿方案》第三条第（三）项第7点规定，经确认用于餐饮等经营性房屋，按被拆迁房屋补偿总价的20%一次性补偿经营损失给经营者。经庭审询问，谢小琴表示对拆迁部门计付的一次性经营损失费没有异议，对其向肇庆宏信公司支付经营损失费也没有提出异议。但认为依据上述《肇庆市鼎湖区交通基础设施项目建设征地拆迁安置补偿方案》的规定，肇庆宏信公司应向其支付经营损失费。
再查明，谢小琴、肇庆宏信公司对终止租赁合同及拆迁补偿进行过协商，最后由肇庆宏信公司制作协议书，双方共同到拆迁部门签订了《＜租赁合同＞终止协议书》。现谢小琴认为其签订协议时不清楚经营损失的补偿情况，且存在受胁迫的情形，协议属于格式合同，而肇庆宏信公司没有尽到明确的提示义务，剥夺了谢小琴的诉权，违反法律规定，因此，其在诉讼中增加请求，要求确认协议书第六、七、八条的约定无效。
一审法院认为，谢小琴、肇庆宏信公司之间存在租赁合同关系，本案是房屋租赁合同纠纷。结合双方的诉辩意见，争议的问题是：一、《＜租赁合同＞终止协议书》第六、七、八条的约定是否有效；二、肇庆宏信公司是否应当向谢小琴支付经营损失费。
一、关于《＜租赁合同＞终止协议书》第六、七、八条约定的效力。根据该院查明的事实，《＜租赁合同＞终止协议书》是双方协商达成的协议，谢小琴诉称其受胁迫签订该协议，但未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。因此，对其意见应不予采纳。且协议是双方在拆迁部门签订的，应认定是双方的真实意思表示。该协议约定的内容清楚，没有违反法律法规的强制性规定，协议合法有效。双方在协议第六条约定如对拆迁补偿费的归属有异议，应当在约定的期限内提起诉讼，是对拆迁补偿费归属的确认条件，实际给予谢小琴权利，并非限制谢小琴的诉权，因此，没有违反法律法规的强制性规定，内容合法有效。谢小琴认为协议剥夺其诉权的理由不成立，该院不予采纳。虽然该协议由肇庆宏信公司起草制订，但其内容经双方协商确定，双方在订立合同的过程中地位平等，意思自由，肇庆宏信公司并没有优于谢小琴的地位，因此，谢小琴认为该合同是肇庆宏信公司单方制订的格式合同，理由不成立，该院不予采纳。其认为肇庆宏信公司应向其明确说明条款内容的理由不成立，该院不予采纳。因此，谢小琴请求确认《＜租赁合同＞终止协议书》中的第六、七、八条约定无效，理据不足，该院不予支持。
二、关于肇庆宏信公司是否应当向谢小琴支付经营损失费。在涉案房屋的拆迁过程中，拆迁部门依据行政法律法规及相关的规定向相对人支付拆迁补偿费，属于行政法律关系，不属于民事案件的审查范围。因此，谢小琴是否属于补偿对象，是否享有行政法律法规及相关的规定所确定的权利，不属于本案审查的范围。其认为依据《肇庆市鼎湖区交通基础设施项目建设征地拆迁安置补偿方案》的规定，应向其支付经营损失费的理由不成立，该院不予支持。且经庭审询问，谢小琴认可行政机关向肇庆宏信公司支付经营损失费的行政行为，又以上述规定为由在本案中主张权利，欠缺法律依据，应不予支持。由于谢小琴、肇庆宏信公司之间是租赁合同关系，双方的权利义务应以合同约定为依据。双方解除租赁合同时，在《＜租赁合同＞终止协议书》中没有约定肇庆宏信公司向谢小琴支付经营损失费，因此，谢小琴请求肇庆宏信公司支付该费用，缺乏事实和法律依据，应不予支持。而上述协议第六、七条对二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费以外的拆迁补偿费进行了明确的约定，约定合法有效，双方应当依约履行。现肇庆宏信公司已向谢小琴履行了约定的义务，谢小琴未在约定的期限内对约定的内容提出异议，合同已经履行完毕，因此，双方的权利义务终结。依照《中华人民共和国合同法》第六条的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。及该法第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。谢小琴、肇庆宏信公司双方应依照上述法律规定行使权利、履行义务。现谢小琴要求肇庆宏信公司支付经营损失费及其利息，违反合同的约定，有违诚实信用的原则，与上述法律规定不符，应不予支持。
谢小琴诉称其签订合同时，不清楚经营损失的补偿情况，对协议的内容存在重大误解的情形。但根据有关规定，政府部门关于拆迁补偿的有关规定及拆迁补偿方案均是向社会公众公开的信息，且其信息应传达到相关权利人，谢小琴作为利害关系人，在拆迁工作过程中应当知悉有关的补偿规定及补偿方案。其在与肇庆宏信公司协商解除合同期间，亦可以向政府部门了解相关的权利。因此，谢小琴不存在不能了解自己权利的状况。《＜租赁合同＞终止协议书》第四条对二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费的项目及数额作了具体的约定，上述补偿项目及数额的确定均源于有关拆迁补偿的规定，谢小琴对此予以认可，表明其应当知道拆迁补偿有关规定及权利。该协议第八条载明，谢小琴已完全知悉协议约定的全部条款的含义，对可能存在的法律风险及法律后果已有全面的认识，不存在重大误解或威逼、胁迫的情形。上述条款的表述清楚，内容明确，不存在理解的障碍。结合以上事实，应认定该声明是其真实意思表示。谢小琴既在协议中已确认知悉协议条款的内容，不存在重大误解，现又作相反的主张，违反了诚实信用的原则。且其未能提供充分的证据证明其主张，对其主张应不予确认。综上，该院确认《＜租赁合同＞终止协议书》不存在重大误解的情形。因此，变更该协议亦缺乏事实和法律依据。谢小琴以此为由请求肇庆宏信公司支付经营损失费及其利息，理据不足，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、驳回谢小琴要求确认其与肇庆宏信公司签订的《＜租赁合同＞终止协议书》第六、七、八条无效的诉讼请求；二、驳回谢小琴要求肇庆宏信公司支付经营损失费400105.23元的诉讼请求；三、驳回谢小琴要求肇庆宏信公司支付从2017年5月24日起至实际支付经营损失费之日止以经营损失费400105.23元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失（暂计至2017年5月23日止为1933.84元）的诉讼请求。本案受理费3665元（谢小琴已预交），由谢小琴负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院另查明，宏信物业公司在本案一、二审诉讼中均没有对谢小琴主张的经营损失款项的具体金额提出异议。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.租户与宏信物业公司签订的《〈租赁合同〉终止协议书》第六、七、八条的效力问题；2.本案租户能否获得一次性经营损失费。
诉讼时效是债权人向人民法院要求保护其权利的法定期限，对诉讼时效的规定是法律的强制性规定，不允许当事人自由约定。而本案谢小琴与宏信物业公司于2017年1月14日签订的《〈租赁合同〉终止协议书》第六条约定“乙方（即谢小琴）对除本协议第四条以外的补偿费有争议的，应当在2017年2月15日前向人民法院提起诉讼主张权利”，明显违反了《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”的规定。而依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条：“当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可。”的规定，谢小琴与宏信物业公司的上述协议第六条以及与该条款内容权利义务相关的第七、八条约定依法应认定无效，本院对双方上述约定不予认可。因此，上述协议条款内容的约定，对双方当事人并没有约束力。一审法院认为该条款没有违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，属认定错误，本院予以纠正。谢小琴上诉认为双方上述协议的第六、七、八条约定为无效，理据充分，本院予以支持。宏信物业公司认为上述条款的内容属双方真实意思表示，未对谢小琴的诉权进行限制，不违反法律强制性规定的答辩意见，理由不成立，本院不予采纳。
本案虽然是因征收房产造成停产停业的经营损失补偿款而产生的纠纷，但有关经营损失补偿款项已经由政府房产征收部门支付给宏信物业公司，不存在谢小琴向政府房产征收部门主张经营损失补偿问题，更不属房产征收部门与房产产权人就征收行为产生的补偿纠纷。因此，谢小琴与宏信物业公司依据双方所签订的相关租赁合同或协议，主张宏信物业公司支付相关经营损失款项，从而形成本案诉讼纠纷，属平等主体之间的民事租赁合同关系，依法属人民法院审理的民事案件范围。
而谢小琴承租涉案房产用于实际生产经营，承租期内因政府城市化改造建设而被征用拆除，征用前期的评估勘查以及拆迁协议签订时尚处在承租期内，所实施的征用拆迁行为，确实给谢小琴的生产经营造成相应影响和损失，应合理合法地享有相应停产停业损失补偿。考虑到宏信物业公司不仅是被征用拆迁房产的合法产权人，也存在对房产进行对外招租和管理的经营行为，政府的征收拆迁行为也给宏信物业公司的租赁经营造成影响和损失，故承租房产进行实际生产经营的谢小琴和房产产权人对外招租和管理进行经营活动的宏信物业公司应共同享有对经营损失的补偿。本院综合本案的实际情况，确认由承租房产进行实际生产经营的谢小琴和房产产权人对外招租和管理进行经营活动的宏信物业公司对经营损失的补偿款项各占50%为宜。对于涉案经营损失款项的金额，是根据政府征收部门按相应房屋总价的20%补偿计算所得，宏信物业公司在诉讼中对该款项的金额也没有提出异议，本院予以确认。即本案谢小琴和宏信物业公司各占经营损失费408492.14元×50%＝204246.07元，由于宏信物业公司已经从政府房产征收部门全额收取一次性经营损失款项，故宏信物业公司应将承租户应得的部分经营损失款项支付给谢小琴。谢小琴主张宏信物业公司全额支付该经营损失款项以及宏信物业公司辩称其才是唯一经营损失补偿对象，均理据不足，本院不予支持。
至于谢小琴主张的利息问题，应从其向人民法院起诉主张之日（即2017年4月19日）起至实际支付经营损失费之日止，以应付款204246.07元为基数，参照中国人民银行金融机构同期一年期人民币贷款基准利率计付。故其该项起诉请求，理由成立，本院予以支持。一审法院对此不予支持，属认定错误，本院予以纠正。
至于当事人没有提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查。
综上所述，谢小琴的上诉请求部分成立，应予支持；部分理据不足，本院予以驳回。一审判决适用法律不当，应予纠正。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销肇庆市鼎湖区人民法院（2017）粤1203民初319号民事判决；
二、确认谢小琴与宏信物业公司签订的《〈租赁合同〉终止协议书》第六、七、八条无效；
三、宏信物业公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付经营损失费204246.07元给谢小琴；
四、宏信物业公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付利息损失（从2017年4月19日起至实际支付经营损失费之日止，以204246.07元为基数，按中国人民银行金融机构同期一年期人民币贷款基准利率计付）给谢小琴；
五、驳回谢小琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费3729元，二审案件受理费7456.99元，合共11185.99元，由谢小琴负担5593元，由宏信物业公司负担5592.99元。（上述费用已由谢小琴向法院预交，法院不另作收退，宏信物业公司应负担的部分费用在履行本案给付义务的同时一并支付给谢小琴。）
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 何 桑
代理审判员 黄国涛
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 赵崇轩