山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨中民一终字第501号
上诉人（原审原告）刘其华。
委托代理人姜云雷，山东王宁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邢荣亮，私营业主。
被上诉人（原审被告）李树华，农民。
委托代理人谷俊杰，山东方明达律师事务所律师。
上诉人刘其华因所有权确认纠纷一案，不服阳信县人民法院（2014）阳民一民初字第26号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘其华及其委托代理人姜云雷，被上诉人邢荣亮，被上诉人李树华及其委托代理人谷俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，刘其华系阳信雅丽制衣有限公司的法定代表人，邢荣亮系阳信县华泰汽车修理有限公司的法定代表人，两公司均系私营企业。阳信县华泰汽车修理有限公司因经营需要于2012年6月1日与齐商银行滨州分行签订借款合同，借款金额为2000000元，还款期限为2012年12月27日。同时阳信雅丽制衣有限公司为阳信县华泰汽车修理有限公司的该笔贷款提供担保，与齐商银行滨州分行签订了保证合同。后因借款即将到期，而阳信县华泰汽车修理有限公司暂时无力全部偿还借款，为避免公司在银行产生不良记录，刘其华与邢荣亮协商，由阳信雅丽制衣有限公司代替阳信县华泰汽车修理有限公司偿还借款2000000元中的部分借款940000元，邢荣亮将其位于阳信县阳光嘉苑小区C14幢二单元102号室楼房一套及房内物品、车库一间作价655000元转让给刘其华。刘其华与邢荣亮于2012年12月26日签订宿舍楼买卖合同书一份，邢荣亮于2012年12月27日将楼房及车库的钥匙一并交付给刘其华，阳信雅丽制衣有限公司于2012年12月26日将940000元现金汇入阳信县华泰汽车修理有限公司在齐商银行滨州分行的账户中。刘其华与邢荣亮未向房地产管理局办理楼房的登记过户手续。后李树华因债务纠纷向阳信县人民法院起诉邢荣亮，并申请法院保全邢荣亮名下位于阳信县阳光嘉苑小区C14幢二单元102号室楼房一套。阳信县人民法院于2013年7月4日出具（2013）阳阳民初字第272号民事裁定书，对该楼房进行了查封，查封期限为自2013年7月4日至2015年7月3日。另查明，涉案楼房坐落于阳信阳光嘉苑第C14幢2单元102室，属期房，备案合同号为：YGJYC14020102，建筑面积为：148.00平方米。该楼房现登记在邢荣亮的名下。
原审法院认为，刘其华虽与邢荣亮签订宿舍楼买卖合同书，但其所提交的合同书并不具备合同成立的要件。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。而刘其华与邢荣亮签订的宿舍楼买卖合同书中只有邢荣亮一方的签字，并没有刘其华的签字，且该合同也没有签订合同的具体日期，因此该宿舍楼买卖合同并未成立。因楼房系不动产，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。刘其华、邢荣亮未到房地产管理部门进行登记，涉案楼房一直登记在邢荣亮的名下，应为邢荣亮所有。故对刘其华请求确认涉案楼房归其所有的诉讼请求，本院不予支持；对刘其华要求邢荣亮协助办理过户手续并赔偿违约损失65500元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第三十三条之规定，判决如下：驳回刘其华的诉讼请求。案件受理费1438元，由刘其华承担。
宣判后，刘其华不服上诉称，一、本案的起因为李树华申请原审法院查封邢荣亮名下的涉案房屋。而该房屋及屋内物品于2012年12月27日转让给上诉人并交付。刘其华其享有对合同标的的物上请求权这一债权，李树华享有要求借款人归还借款的债权，根据债权平等性原则，两种债权不存在哪个优先的问题，应当受到法律同等的保护。法院为了执行出借人的债权而强制执行房屋，与债权的平等性相悖。二、上诉人代被上诉人邢荣亮偿还银行贷款94万元，双方于2012年12月26日签订《宿舍楼买卖合同书》，次日履行合同，该合同合法有效。一审法院已民事判决书中对该合同存在的事实进行了认同。但仅凭上诉人未在合同上签字认定合同未成立，前后矛盾。合同的签订没有法定的无效条件，该合同属于有效合同。上诉人给被上诉人的汇款940000元虽为代偿款，但实质是房屋购买款项的给付，属于真实的房屋买卖交易。即使上诉人未签字合同不发生效力，上诉人可以根据《中华人民共和国合同法》规定追认。三、根据司法解释的精神，法院不应查封该楼房，更不能强制执行已出卖的楼房。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，人民法院不得查封、扣押、冻结案例中的房屋要具备两个条件，一是买受人已支付完全部对价并实际占有，二是买受人对未办理过户登记没有过错。刘其华为邢荣亮代还贷款，其签订房屋买卖合同符合该规定。根据该司法解释第十九条，虽然房屋买受人并未办理过户登记，如果买受人已支付了部分或全部价款，并实际占有该房屋，在以房屋买受人为被执行人的案件中，法院是可以查封该房屋的，因此该司法解释原则上对现有交易是持肯定态度的，一般情况下应保障买卖合同中买受人的合法权益。法院应当确认房屋买卖合同效力，解除查封。综上，本案上诉人系善意并已实际占有、使用涉案房屋，因政府的原因致使尚未办理登记，请求二审法院依法撤销原判，确认合同效力以及上诉人刘其华对涉案房产的所有权。
被上诉人邢荣亮辩称，上诉人说得完全是事实，当时上诉人给我担保我在齐商银行的贷款，我有一百万元还不上，是上诉人给我还上的，所以我们就签了买卖房屋的协议。
被上诉人李树华辩称，一、上诉人与邢荣亮之间的房屋买卖合同未成立。（一）上诉人与邢荣亮之间的宿舍楼买卖合同书约定自双方签字后生效，而该合同书没有上诉人签字，因此未成立。（二）上诉人主张该宿舍楼买卖合同书成立的证据不足。阳信雅丽制衣有限公司向阳信县华泰汽车修理有限公司汇款94万元的证据只能证实双方公司有经济往来。阳信雅丽制衣有限公司系自然人控股而非上诉人个人独资，该94万元无法证实系上诉人个人资金。该94万元与宿舍楼买卖合同书约定付款方式、数额均不符，上诉人、邢荣亮及证人对此陈述不一致，无法自圆其说，无法证实款项与合同的关联性。证人朱太隆与邢荣亮之哥邢荣军系儿女亲家，与双方具有重大利害关系；李晓阳系朱太隆公司的财务经理，其作证是受朱太隆安排，也存在重大利害关系，两证人证言不能做为证据使用。上诉人无其他证据证实该宿舍楼买卖合同书已成立及与94万元汇款的关联性。二、上诉人不符合善意第三人取得该房屋的情形。（一）邢荣亮转让房屋未经共同共有人即其妻子同意，也未经抵押权人同意，其转让行为无效。（二）上诉人明知该房屋在银行有抵押贷款，不是善意第三人，房屋转让也没有经过法定管理部门登记，该房屋不符合善意取得的条件。三、不动产所有权以登记为生效原则，因该房屋没有办理过户手续，上诉人无法取得该房屋的所有权，也就不存在法庭确认其所有权的问题。即便上诉人与邢荣亮房屋买卖行为是真实的，该合同的目的也不能实现。上诉人如要求主张权利，只能向邢荣亮主张其他违约责任。四、法院依法查封、扣押、冻结该房屋符合法律规定。一审法院适用法律正确，请求法庭依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题为，刘其华与邢荣亮签订的买卖合同是否成立并履行，涉案房屋的所有权是否已经转移至刘其华。上诉人要求确认其对涉案房屋享有所有权，本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力。《中华人民共和国物权法》第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。因此，通过处分方式取得不动产物权，应当自登记时发生物权效力，未经登记不能通过处分方式取得不动产物权。本案中，刘其华主张其通过与邢荣亮签订《宿舍楼买卖合同书》取得涉案房屋的所有权，而邢荣亮转让涉案房屋的行为系其对涉案房屋所有权所作的处分，因此即使《宿舍楼买卖合同书》生效，刘其华取得涉案房屋的所有权也须以登记为要件。刘其华未能取得涉案房屋的所有权登记，其要求确认涉案房屋的所有权于法无据，原审法院驳回其该项诉讼请求符合法律规定，上诉人该上诉理由不能成立。上诉人主张原审法院认定《宿舍楼买卖合同书》未生效错误，本院经审查认为，上诉人刘其华与被上诉人邢荣亮签订的《宿舍楼买卖合同书》第十一条约定：“上述协议系甲乙双方真实意思表示，自甲、乙双方签字之日起生效。”《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”因此刘其华与邢荣亮签订的《宿舍楼买卖合同书》须在约定的生效条件成就时方能生效。刘其华提交的《宿舍楼买卖合同书》仅有邢荣亮的签字，没有刘其华的签字，不满足合同约定的生效条件，原审法院认定该合同未生效，并驳回刘其华要求邢荣亮承担继续履行、支付违约金的诉讼请求符合法律规定，上诉人该上诉理由不能成立。原审法院对涉案房屋采取的财产保全措施及执行措施是否正确，不属于所有权确认纠纷案件的审理范围，当事人如有异议可通过《中华人民共和国民事诉讼法》规定的相关程序主张权利，本院对此不予审查。综上，上诉人上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1438元，由上诉人刘其华承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 景晨光
审 判 员 王 琳
代理审判员 刘 洋
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 纪菲菲