四川省武胜县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1622民初324号
原告：庹云亮，男，汉族，生于1962年11月17日，住四川省武胜县。
委托诉讼代理人：宋新民，四川维尊律师事务所律师。
被告：陈晓玲，女，汉族，生于1963年4月18日，住四川省武胜县。
被告：张映斌，男，汉族，生于1964年7月30日，住四川省武胜县。
原告庹云亮与被告陈晓玲、张映斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案，经审查发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年7月26日公开开庭审理了本案。原告庹云亮的委托诉讼代理人宋新民及被告张映斌到庭参加了诉讼，被告陈晓玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庹云亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈晓玲、张映斌将其位于武胜县沿口镇清平街X号二楼营业用房（建筑面积491.43平方米）的房屋所有权证、国有土地使用证交付原告庹云亮；2.判令被告陈晓玲、张映斌协助原告庹云亮将其位于武胜县沿口镇清平街X号二楼营业用房（建筑面积491.43平方米）的房屋所有权证、国有土地使用证过户至原告庹云亮名下。事实和理由：2006年6月22日，被告陈晓玲与原告庹云亮签订《房屋买卖协议》，该协议约定被告陈晓玲将位于武胜县沿口镇清平街X号二楼营业用房（面积以房产证上面积为准）以28万元出售给原告庹云亮，付款方式：2006年6月22日付10万元、2006年9月30日付8万元、余款在被告将产权证交付原告时付清；被告于2006年春节前将房屋产权证和国有土地使用证交付原告，由原告自行办理过户手续，被告予以协助。协议约定交付房屋产权证、国有土地使用证期满后，被告因将涉案房屋用于抵押贷款，迟迟未将涉案房屋的房屋产权证、国有土地使用证交付原告。2015年10月8日，原告向贵院提起诉讼要求确认双方签订的购房协议的效力。贵院于2015年11月24日作出判决“驳回原告庹云亮的诉讼请求”。原告向被告支付房款后，被告将房屋交付给原告占有使用至今，但一直没有办理过户手续。现诉请被告将涉案房屋的房屋所有权证和国有土地使用证交付原告，并协助原告对涉案房屋的房屋所有权证和国有土地使用证办理过户手续。
被告陈晓玲未作答辩。
被告张映斌辩称，其对原告庹云亮与被告陈晓玲签订的《房屋买卖协议》真实性没有异议，属于有效合同；涉案营业用房已由二被告向成都银行股份有限公司广安分行办理了抵押贷款登记，贷款金额250万元；房屋买卖协议的效力不能对抗抵押权人。
原告庹云亮围绕诉讼请求依法向本院提交了房屋买卖协议、收条、被告张映斌出具的情况说明、（2015）武胜民初字第2448号民事裁定书等证据，被告张映斌依法向本院提交了房屋登记查询结果通知书，双方当事人对上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明，2006年6月22日，原告庹云亮（乙方）与被告陈晓玲（甲方）签订《房屋买卖协议》。协议主要约定：“一.乙方决定购买的房屋位于武胜县清平街X号二楼营业用房，面积以房产证上的面积为准，乙方决定在该房屋现有产权情况下购买该房屋，该房已贷款。二.甲乙双方一致同意该房屋的买价为28万元（大写贰拾捌万元），在合同签订之日，即2006年6月22日乙方给甲方支付10万元（壹拾万元），第二次在2006年9月30日付款8万元（捌万元），余款在甲方将产权证交与乙方时付清。三.甲方必须在2006年春节前将房屋产权证、国有土地使用证交给乙方，由乙方自行办理过户手续，一切税、费均由乙方负责，甲方协助乙方办理；四、甲方于2006年9月30日将房屋交付给乙方。……”双方签订协议后，原告庹云亮按照约定分别于2006年6月22日向被告陈晓玲支付购房款10万元，2006年9月30日向被告陈晓玲支付购房款8万元。被告陈晓玲于2006年9月30日将营业用房交付给原告庹云亮使用。
2006年9月14日，被告张映斌向原告庹云亮出具说明，主要内容为：就张映斌与庹云亮买卖房屋一事作如下说明，若该房屋张映斌不卖与庹云亮，张映斌就必须在2006年9月底将庹云亮所交的10万元退给庹云亮，若不能按时退款，庹云亮就再交8万元给张映斌作为购房款，并按2006年6月22日所签订的合同执行。
被告张映斌与被告陈晓玲系夫妻，案外人张濒心系被告张映斌、陈晓玲的女子。2013年3月18日，被告陈晓玲与案外人张濒心与成都银行股份有限公司广安分行签订《个人额度借款最高额抵押合同》，并办理了抵押登记。抵押登记的房屋信息：所有权人陈晓玲，房屋坐落沿口镇清平街，建筑面积491.43平方米。抵押人张濒心、陈晓玲。抵押权人成都银行股份有限公司广安分行。债务人张映斌。债权数额250万元，债务履行期限2013年3月18日至2016年3月18日，抵押权登记日期2013年3月18日。
成都银行股份有限公司广安分行与被告张映斌、陈晓玲、张濒心金融借款合同纠纷一案，四川省广安市广安区人民法院于2016年5月31日立案。该院于2016年12月16日作出（2016）川1602民初2152号判决：“一.被告张映斌、陈晓玲向原告成都银行股份有限公司广安分行支付借款本金220万元及利息、罚息、复息（利息按合同约定计算至本判决确定的债务履行期限届满之日止；罚息、复息按合同约定标准计算至还清之日止）；二.……；三.……；四.原告成都银行股份有限公司广安分行对被告张濒心所有的位于沿口镇下东街的房产，被告陈晓玲所有的位于沿口镇清平镇的房产的房产享有优先受偿权”。
原告庹云亮表示，其不愿意替被告陈晓玲、张映斌代位清偿成都银行股份有限公司广安分行支付借款本金220万元及利息、罚息、复息。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告庹云亮与被告陈晓玲签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，且该协议未违反法律的强制性规定，也未损害国家、集体、第三人以及社会公共利益，故该协议为合法有效。该协议签订后，双方未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力。后被告方与成都银行股份有限公司广安分行签订《个人额度借款最高额抵押合同》，并以涉案营业用房办理了抵押登记。现被告方无法归还借款本金及利息，四川省广安市广安区人民法院以（2016）川1602民初2152号判决“……四.原告成都银行股份有限公司广安分行对被告张濒心所有的位于沿口镇下东街的房产，被告陈晓玲所有的位于沿口镇清平镇的房产的房产享有优先受偿权”。综上，本案中诉争的房屋已设定了担保物权，成都银行股份有限公司广安分行对涉案营业用房享有的担保物权优先于原告对涉案营业用房基于房屋买卖合同产生的债权效力，且原告庹云亮不愿意代被告陈晓玲、张映斌清偿成都银行股份有限公司广安分行支付借款本金220万元及利息、罚息、复息。现原告庹云亮根据《房屋买卖协议》主张将涉案商业用房过户至其名下，属于履行不能。故原告主张被告陈晓玲、张映斌将其位于武胜县沿口镇清平街X号二楼营业用房（建筑面积491.43平方米）的房屋所有权证、国有土地使用证交付原告庹云亮及被告陈晓玲、张映斌协助原告庹云亮将其位于武胜县沿口镇清平街X号二楼商业房（建筑面积491.43平方米）的房屋所有权证、国有土地使用证过户至原告庹云亮名下的诉讼请求，无法律依据，本院依法不予支持。
依照《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
驳回原告庹云亮的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告庹云亮负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审 判 长 陈兴全
代理审判员 陆 均
人民陪审员 袁国礼
二〇一七年六月十二日
书 记 员 刘 英