四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第2400号
上诉人（原审第三人）孙强，男，生于1973年10月11日，汉族，住四川省阆中市。
委托代理人孙中祥（系孙强之父），男，生于1948年6月9日，汉族，住四川省阆中市。
被上诉人（原审原告）罗春华，女，生于1976年2月13日，汉族，住四川省阆中市。
委托代理人赵红平（特别授权），阆中市江南法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）李翠珉，女，生于1974年5月17日，汉族，住四川省阆中市。
上诉人孙强因与被上诉人罗春华、李翠珉房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第1989号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院审理查明，罗春华有享有所有权的、位于四川省阆中市保宁镇内东街（东方广场）7号商业用房29.43平方米。2010年5月1日，罗春华与李翠珉签订《房屋出租合同》，约定：1、李翠珉承租罗春华位于东方广场门面一间，租赁期限为从2010年5月1日至2015年4月30日。2、房屋第一年租金为一万元，以后每年随行就市。每年租金于当年4月20日前付清。租赁期间涉及房屋装修、水、电等各项费用由李翠珉支付。3、租赁期间，李翠珉不得擅自改变房屋外貌，如租赁关系终止，其装修由李翠珉自行处理，罗春华不予购买。合同租期届满时，李翠珉在交回房屋钥匙时，必须保证室内水电管道、门窗玻璃无损坏。李翠珉承租该房屋后使用至2011年10月。在2011年10月15日，李翠珉等人将所经营的生意转让给案外人易志全等人，同时将该房屋一并转租，双方明确转让期限为2011年10月15日至2015年5月1日。2014年4月，该房屋又经易志全转租给第三人孙强，罗春华于同月20日在孙强处收取2014年4月30日至2015年4月30日的租金26，000元。2015年5月罗春华与孙强就房屋继续租赁的租金金额未达成一致意见，罗春华遂诉讼来法院，请求判令：1、依法解除其与李翠珉于2010年5月1日签订的《房屋出租合同》；2、判令李翠珉立即腾退房屋并恢复原状；3、判令李翠珉以月租金2500元支付房屋占用期间的租金；4、诉讼费由李翠珉负担。
一审法院认为，罗春华与李翠珉之间所签订的房屋出租合同约定的租赁期限已届满，合同双方的权利义务因合同的到期而终止，合同予以解除，承租方应向出租方交付所租赁的房屋。本案中罗春华在2014年已在第三人孙强处收取房屋租金，应当视为知晓该房屋已经转租，李翠珉不再向罗春华承担交付房屋和支付房屋占用期间费用的义务。现罗春华与孙强因房屋租金未达成一致意见致使租赁合同不能成立，罗春华要求腾退房屋符合法律规定，法院予以支持。第三人孙强作为房屋的实际使用人应承担向罗春华腾退房屋并参照2014年4月所交租金支付房屋占用期间的费用的义务，即以每月2，167元计算至腾退之日止。罗春华请求恢复原状，但未提供当初将房屋出租时房屋原来状态的证据，孙强向罗春华所交付的房屋应当不影响其主体结构，并符合房屋的使用性质。第三人提出的损失问题，在本案不宜直接处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、孙强在本判决发生法律效力后五日内腾退位于阆中市保宁镇内东街7号（东方广场）、由罗春华享有所有权的门面房一间，并不得影响房屋主体结构。二、孙强以每月2，167元向罗春华支付从2015年5月1日至腾退之日止的房屋占有费用。三、驳回罗春华其他诉讼请求。如果第三人未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由第三人孙强负担。
宣判后，孙强不服，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，依法维护上诉人优先续租权以及房屋租金随行就市的原则，被上诉人罗春华坚持收房应负违约责任，并承担由此引起的一切经济损失，一、二审诉讼费由罗春华承担。理由：1、我方多次与罗春华协商，按照原始合同随行就市的原则合理涨价，同时愿意接受就高不就低的租价，但被上诉人罗春华知道我们投资巨大又开始营业不久的情况下没有退路，故而态度专横，称不按她的要求涨价就收回房子。一审忽略了被上诉人罗春华违背对我方承租房屋事实上的认可和续约承诺，单方面毁约的错误行为，仅判决我方腾退房屋，对由此必然产生的重大损失不予处理显失公平；2、近两年来房地产市场缩水降价，房屋出租价格也随之相应降低，根据随行就市的原则，上诉方认为租赁期满后的占有使用费应低于每月2，000元；3、罗春华门面房的面积一审法院已经依据房产证进行了认定，但该门面事实在后墙后面有一部分由其他租房人添附的简易建筑部分，该部分上诉人也是支付了转让费的，即使要腾退房屋，罗春华门面房后墙后面添附的该部分简易建筑部分也不属腾退范围，若其需要使用应与上诉方协商承担转让金。
被上诉人罗春华答辩，李翠珉将案涉房屋进行转租时，被上诉人罗春华并不知情，且没有写合同，我方不同意上诉人要求我方对新建部分承担所谓的转让金，根据合同法223条的规定，本案我们没有同意进行改建，我方不同意对方的补充请求。我方在与李翠珉签订合同时，没有对当时房屋的状况进行约定，现在也无从知晓当时的状况，现在原租赁合同已经到期，我们要求退房，在退房的同时不影响房屋的主体结构并支付占有期间的使用费就可以了。
被上诉人李翠珉答辩，房屋转租给易志全、罗志勇、何建忠的事，罗春华是晓得的，她在易志全处收了3年房租，在此期间从未联系过我，对房屋的转租，罗春华没有说过不能转，且转租也是罗春华同意了的，我与易志全签订的合同约定的是到2015年5月1日为止。易志全转租给孙强的事我不知情，也与我无关。罗春华与孙强打官司，法院才通知我的，我本人不认识孙强。
本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，虽然上诉人孙强承租的争议门面房系从易志全处转租而来，易志全等人对争议门面房的租赁又系从被上诉人李翠珉处转租而来，但被上诉人罗春华在2014年4月已在上诉人孙强处收取房屋租金，故应视为罗春华知晓该门面房已经转租一事，因无证据证明罗春华在向孙强收取租金时就争议门面房的租赁期限与孙强重新达成了协议，因此本案争议门面房的租期仍然适用被上诉人罗春华与被上诉人李翠珉于2010年5月1日签订的《房屋出租合同》中关于租期的约定，即争议门面房的租赁期限是从2010年5月1日起至2015年4月30日止。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”因此，作为本案诉争门面房的实际使用人孙强在该门面房于2015年4月30日租赁期满后，应当履行返还罗春华门面房的义务。同时由于租赁期满后孙强仍继续占有使用争议的门面房，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定，孙强应向被上诉人罗春华支付租赁期满后门面房占有使用期间的占有使用费至腾退房屋为止。至于上诉人孙强提出应按照每月2，000元以下的标准计算门面房的占有使用费的问题，由于孙强未提供确实充分的证据证明租赁期满后门面房继续占有使用期间的费用应低于每月2，000元，故一审判决参照2014年4月孙强向罗春华所交租金计算门面房占有期间的使用费并无不当，上诉人孙强提出的应按照每月2，000元以下的标准计算门面房的占有使用费的上诉理由不成立，本院不予支持。
至于腾退房屋是否给孙强造成了损失，孙强可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费300元，二审案件受理费300元，共计600元，由孙强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 辉
审 判 员 田 娟
代理审判员 李碧英
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 何 薇