上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初18185号
原告(反诉被告)：李子菡，女，1990年3月15日生，汉族，住四川省。
委托诉讼代理人：张志林，上海明伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王建华(系原告李子菡的配偶)，1988年2月1日生，住四川省。
被告(反诉原告)：张四弟，男，1956年5月25日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：孙剑，上海磊天律师事务所律师。
原告李子菡与被告张四弟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后依法适用简易程序，后被告张四弟向本院提出反诉，本院依法予以受理并与本诉合并于2016年12月6日、2017年2月20日两次公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)李子菡到庭参加了第一次庭审，原告(反诉被告)李子菡的委托诉讼代理人王建华到庭参加了第二次庭审，原告(反诉被告)李子菡的委托诉讼代理人张志林、被告(反诉原告)张四弟的委托诉讼代理人孙剑到庭参加了两次庭审。审理中，双方当事人同意继续适用简易程序，经本院院长批准，简易程序延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告李子菡向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年1月10日签订的《租赁合同》无效；2、被告返还原告租房押金人民币(以下币种同)20,000元；3、被告向原告赔偿停工损失22,708元、装修损失108,375元、租金差额89,060元、搬迁费30,000元，合计250,143元。事实与理由：2016年1月10日，原、被告签订《租赁合同》一份，被告将位于上海市松江区九亭镇易富路XXX号厂房(以下简称“涉案房屋”)租赁给原告使用，租期自2016年1月10日至2019年3月9日止。因签订合同前被告多次保证房屋产证在办理中，故原告基于信任在承租上述房屋后对房屋进行了装饰装修。2016年7月中旬被告通知原告房屋无法办理产权证，且即将被强拆。原告多次要求被告退还租房押金并赔偿原告损失未果，故诉至本院提出如上诉请。
被告张四弟辩称，确认本案《租赁合同》无效，但不同意原告的第2、3项诉讼请求。理由：1、签订合同时，原告知晓并认可房屋情况，现房屋被拆除，原告主张的停工损失、租金差额及搬迁费，被告均不予认可；2、截至2016年11月30日，原告未将房屋返还被告，原告应当支付实际占有使用期间的使用费、水、电、物业费等，已付的押金在抵扣上述费用后没有结余，故原告不同意返还押金；3、涉案房屋新建于2015年，被告将房屋交付原告时即已装修完毕，不存在原告述称的装饰装修；即使原告需要对房屋进行改造或装修，根据双方合同约定也应事先征得被告同意，故未经被告同意的改动费用由原告自行承担。
同时，被告张四弟提出反诉诉讼请求：1、原告向被告支付免租期间(2016年1月10日至2016年3月10日)的房屋使用费39,906.60元；2、原告向被告支付自2016年9月11日起至2016年11月30日止的房屋使用费53,208.80元；3、原告以93,115.40元为基数按日万分之三向被告支付自2016年9月11日起至实际支付之日止的滞纳金；4、原告向被告支付自2016年9月11日起至2016年11月14日止的水费1,002元、电费6,226.47元；5、原告向被告支付2016年9月1日起至2016年11月30日止的物业费1,968元。事实与理由：2016年1月10日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同对于租赁面积、免租期、租金标准、租期、物业管理费等均进行了约定。原告未支付2016年9月10日起的租金及2016年9月1日至同年11月30日止的物业费，亦未偿还被告为其垫付的水费、电费，故被告提出如上诉请。
原告李子菡针对被告张四弟的反诉请求辩称，被告的反诉请求均无事实或法律依据，请求予以驳回。对于诉请1，双方约定为免租期，故该期间的使用费原告无需支付；对于诉请2、4、5，原告于2016年9月1日前已经搬离了涉案房屋，故不同意支付此后的使用费和物业费，也未产生水、电费；对于诉请3，不存在应付未付的使用费，原告不认可被告主张的滞纳金。
经审理查明：2016年1月10日，原告李子菡作为承租方(乙方)与被告张四弟作为出租方(甲方)签订《租赁合同》一份，约定：1、乙方承租甲方涉案房屋作仓库、办公使用，建筑面积约820平方米，租期自2016年1月10日至2019年3月9日止，其中2016年1月10日至2016年3月9日为免租期，租金自2016年3月10日起算；2、租金先付后用，日租金为0.80元/平方米，月租金为19,953.30元，乙方支付后期租金应按起租日期的提前三十天支付下期租金;3、押金20,000元，待合同期满后返还给乙方，不计利息；4、乙方应按时足额支付租金、管理费、卫生费、水电费，物业管理费暂定为1元/平方米/月；5、乙方不按合同约定支付租金及其他费用等，由乙方按日加付0.03%的滞纳金；6、乙方因经营活动需要对租赁的厂房进行重新改造、装修，应事先征得甲方同意，由于未事先征得甲方同意而自行改造、装修造成甲方受到经济损失的其费用全部由乙方承担。合同另对其他事宜进行了约定。
上述合同签订后，被告向原告交付涉案房屋，原告向被告支付了押金20,000元以及自2016年3月10日起至2016年9月10日止的租金。
因未取得合法建造审批手续，涉案房屋于2016年12月初被相关部门依法拆除。
审理中，原、被告均确认原告在涉案房屋被拆除前尚未将房屋返还被告。但原告向本院提交通知函、邮寄凭证、短信记录、房屋租赁合同、淘宝网店交易记录一组，以证明：1、造成涉案房屋无法交接的原因在被告，原告愿意交房但多次与被告联系无果，2016年11月8日原告书面通知被告交房，也未能妥投，对于邮寄凭证中载明的收件人联系方式，因填写邮寄单时无被告联系方式，故实际填写了原告代理人的电话；2、因原、被告之间租赁合同无效，原告提前搬迁并自2016年8月12日起向案外人周某某承租位于本区泖港镇新艳路XXX号北车间一、二楼房屋，产生租金差价损失；3、根据原告淘宝网店的交易记录，2016年9月初，原告已经在新址办公，故原告实际于2016年9月1日前已搬离涉案房屋。对于上述证据被告质证认为：1、涉案租赁合同中载有被告的有效联系方式，但通知函因预留收件人电话不符、无法联系收件人而退信，故未能收取通知函的原因不在被告；原告于2016年11月8日发出通知函，说明至少在此前原告都占有使用着房屋；对于短信记录，短信的收发人并非合同相对方，被告对该证据不予认可，且短信内容载明是准备搬家，并非已经搬离；2、对于租赁合同的真实性和证明目的均不认可，原告也未提交相关的付款凭证；3、淘宝网店的交易记录未经公证不能作为证据，且与本案无关，只能证明该淘宝店的发件地址，无法证明原、被告之间的租赁合同已经解除。审理中，被告确认原告搬离涉案房屋的时间为2016年11月30日前。
审理中，原告向本院提交工程报价单、装修协议书、案外人上海宁克实业有限公司(以下简称“宁克公司”)的营业执照、收款凭证、支付宝转账凭证及照片一组，以证明原告取得涉案房屋后委托宁克公司对房屋进行了装修，并支付装修费合计108,375元，其中现金支付了50,125元，向宁克公司的股东葛燕军转账支付了58,250元。被告对此质证认为，对上述证据均不予认可，根据装修协议约定的开竣工日期：2016年1月20日开工至2016年2月20日竣工，被告认为该协议可能系造假。
审理中，原告向本院提交11月员工工资明细表、支付宝转账凭证、用工合同书、案外人上海仪人实业有限公司(以下简称“仪人公司”)的营业执照、身份证复印件一组，以证明因提前搬迁导致原告的公司中断经营，期间产生停工损失，原告现向被告主张7天的员工工资损失。被告则质证认为上述证据无法证明实际用工损失，且原告未提供营业执照、相关身份证的原件，对证据的真实性不予认可。
审理中，被告向本院提交水费、电费计算清单一份，以证明原告欠付的水、电费数额。原告就此质证认为，被告未举证证明其垫付了费用，不认可被告自行制作的清单。
以上事实，由租赁合同、照片及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋没有合法建造审批手续，原、被告就涉案房屋签订的《租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。被告将不合法建筑进行出租，应承担合同无效的主要过错责任；原告疏于对租赁房屋合法性的审查、注意义务，也应当承担一定的过错责任。合同已被确认为无效，被告再行占有押金已无合同依据，原告要求返还，本院予以支持。
合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告主张的装修损失费，属于合同无效给原告造成的损失，虽然被告未予认可，并述称房屋在交付给原告时已经经过装修，但其未提供证据予以证明。本院结合原告提交的证据，同时考虑到原告租赁房屋用于生产经营，为此支出一定的装修款亦属合理，故认定原告对房屋进行过装修具有高度盖然性。综合双方对合同无效的过错程度、装修实际使用情况、未形成附合的装饰装修部分以及房屋已经依法拆除的现状等因素，酌情由被告赔偿原告装修损失65,000元。
关于原告主张的停工损失、租金差额、搬迁费，因缺乏依据，本院不予支持。
合同虽然无效，但原告实际占有涉案房屋，应当支付房屋占有使用费，并承担租赁期间产生的水、电、物业费。审理中，原告确认支付了截至2016年9月10日的使用费以及2016年9月1日前的物业管理费，现被告以合同约定的标准主张自2016年9月11日起至2016年11月30日的使用费，以0.80元/月/平方米的标准主张自2016年9月1日起至2016年11月30日的物业管理费1,968元，并无不当，本院予以支持，但使用费的金额应为53,136元(656元/天*81天)。虽然原告主张房屋未能交付的责任在于被告，但其未提供充分的证据予以证明，故本院不予采信。
对于被告主张的水、电费，原告认为其于2016年9月起未使用房屋，不应承担水、电费，也不认可被告主张的金额。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现被告未能举证证明原告在该期间的实际使用水、电量，且涉案房屋已被依法拆除，水、电分表及使用现状已无法核实，被告应自行承担未能及时主张并向原告确认数额的不利后果。本院结合本案实际，酌定原告向被告支付2016年9月11日至2016年11月14日期间的水费300元、电费1,800元。
关于被告反诉主张的免租期间的房屋使用费、滞纳金，因缺乏依据，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)李子菡与被告(反诉原告)张四弟于2016年1月10日签订的《租赁合同》无效；
二、被告(反诉原告)张四弟于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)李子菡租房押金20,000元；
三、被告(反诉原告)张四弟于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)李子菡装修损失65,000元；
四、原告(反诉被告)李子菡于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)张四弟自2016年9月11日起至2016年11月30日止的房屋使用费53,136元；
五、原告(反诉被告)李子菡于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)张四弟自2016年9月11日起至2016年11月14日止的水费300元、电费1,800元；
六、原告(反诉被告)李子菡于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)张四弟自2016年9月1日起至2016年11月30日止的物业费1,968元;
七、驳回原告(反诉被告)李子菡的其余本诉请求；
八、驳回被告(反诉原告)张四弟的其余反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12,251元，减半收取6,125.50元，反诉案件受理费1,173元，合计诉讼费7,298.50元，由原告(反诉被告)李子菡负担2,435.50元(已付)，由被告(反诉原告)张四弟负担4,863元(已付1,173元，余款3,690元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪 飞
二〇一七年六月二日
书记员 张若雪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……