江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民终字第0067号
上诉人（原审原告）裴彩琴。
上诉人（原审原告）戴朝亮。
两上诉人共同委托代理人刘飞，江苏律威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）彭长坤。
被上诉人（原审被告）刘伟，1970年2月15日。
两被上诉人共同委托代理人周兰萍。
上诉人裴彩琴、戴朝亮因商品房销售合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2013）润民初字第910号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
经审理查明，2013年3月13日，彭长坤作为卖方，裴彩琴作为买方在镇江市五洲房产中介服务部的居间中介下签订房屋买卖合同。合同约定：1、彭长坤将位于本市朱方路74号13幢402室房屋（建筑面积105.44平方米）出售给裴彩琴，房屋内的附属设施包括：车库22，空调挂机1台、热水器、电视机、油烟机、灶具、沙发、茶几、小孩房间床一张、不可移动的装修设施和固定家具。交易总价为730000元。2、裴彩琴支付20000元作为购房定金，该定金由彭长坤出具收条，中介代为监管并出具收据给彭长坤，今后冲抵购房余款。3、2013年3月15日至交易所过户，裴彩琴首付购房款400000元；剩余所有房款在新证贷款到位后一次性付清；2013年5月30日前交房，彭长坤结清水电等费用。4、房屋建筑面积以现行规范测量为准，如与产权证不符，按套计价，房款不变，互不退补。
协议签订当日，裴彩琴交付购房定金20000元。次日，彭长坤、刘伟与戴朝亮、裴彩琴到房产交易部门申请办理房屋过户手续，当日交付购房款190000元。3月17日，交付购房款170000元。3月20日讼争房屋产权变更为戴朝亮、裴彩琴所有，换发新房产权证，该日支付购房款30000元。4月18日，戴朝亮、裴彩琴以讼争房屋抵押取得公积金贷款210000元，外加己有存款60000元，于19日给付购房款270000元。
另查明，朱方路74号13幢第一层南5车库系彭长坤、刘伟2001年10月10日自丹徒县房屋建设开发公司购买取得，价款15621元，收款凭证2份在彭长坤、刘伟处。2013年5月4日，买卖双方在中介工作人员陈霞的陪同下进行房屋交付，双方对于车库面积发生争议。买方仅同意在卖方提供车库销售发票等材料并证明车库面积与合同相符的前提下交付余款，双方就车库部分未完成交接。嗣后，双方一直协商不成。
在案件一审审理过程中，原审法院于2013年7月30日实际测量车库室内长约4.23米，宽约3.12米，室内使用面积约为13.20平方米，当日双方履行了车库交接手续。就车库的建筑面积，原审法院至镇江市房管局测绘科调查，经查，讼争车库未进行过面积测绘，为确定该车库建筑面积，需对整幢大楼公用共用部位进行确认从而确定该车库应分摊的共用面积，测绘费用较巨。经原审法院释明，戴朝亮、裴彩琴明确表示不申请房屋测绘。
再查明，本案双方于2013年3月14日到房产部门申请过户时，签订了房屋买卖协议，其中对于违约金责任部分约定每逾期一日承担总价款1％的违约金。但房屋总价、付款方式、期限和金额均与五洲房屋买卖合同有差异。双方现明确表示以五洲房屋买卖合同约定的权利义务关系为准。
以上事实，有房屋买卖合同书、收条、通知书、谈话录音等证据以及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，首先，作为买受人的裴彩琴、戴朝亮在合同签订前曾经实地查看过讼争车库，对于车库的位置、面积等情况有了直观的认知，在此基础上双方签订房屋买卖合同，应当认定裴彩琴、戴朝亮对车库的既有状态是事实上认可的。合同上载明的22，应当视为特定车库面积的约数，而非实数。
其次，根据双方签订的五洲房屋买卖合同，车库等明确作为朱方路74号13幢402室房屋的附属设施一并成为该买卖合同的标的物。因此，在本案中讼争车库应当被界定为居于从属地位的附属建筑物，从属于朱方路74号13幢402室房屋这一建筑物专有部分，专有部分的范围包括该车库。故可以比照主物的处理及于从物的法理，合同对于专有部分的约定应可以适用于车库。根据合同第三款的约定，“双方按套计价，房价款不变，互不退补”，即使车库实际面积与合同中载明的22不符，裴彩琴、戴朝亮也无权要求减少价款。
再次，当事人行使权利，履行义务应当遵循“诚实信用”原则。根据合同约定，3月14日双方实际到房产交易部门申请房屋过户，裴彩琴、戴朝亮应当支付购房款400000元，实际裴彩琴、戴朝亮直到3月20日止才实际支付390000元；4月18日，合同约定的付款条件“新证贷款”已经具备，余款310000元理应一并付清，次日，裴彩琴、戴朝亮才实际支付270000元。纵观整个履约过程，裴彩琴、戴朝亮实际并未严格按照合同的约定给付价款，存在违约行为。相反，彭长坤、刘伟一直对裴彩琴、戴朝亮的违约行为抱以容忍、谅解态度，而未采取要求裴彩琴、戴朝亮承担违约责任的行为从而保证了合同的继续履行。事实上，尽管双方客观上就2013年5月4日进行房屋交接和余款50000元交付达成一致，裴彩琴、戴朝亮在查勘过车库的情况下，对余款50000元总额予以拒付的行为也并非妥当，有权利滥用之嫌。
在案件审理过程中，经该院释明，要求戴朝亮、裴彩琴申请对车库进行测绘以确定车库短少的面积，从而支持己方要求减少价款25000元的主张，戴朝亮、裴彩琴明确表示不申请测绘，因此应当承担相应不利的法律后果，综上，原审法院认为，戴朝亮、裴彩琴要求彭长坤、刘伟减少价款25000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。
至于戴朝亮、裴彩琴主张彭长坤、刘伟支付违约金29200元（7300元／日×4日）的诉讼请求，原审法院认为，尽管存在《五洲房屋买卖合同》和房产办理过户手续时签订的《房屋买卖协议》，但体现双方真实意思表示的合同系《五洲房屋买卖合同》，在一审庭审中双方也明确权利义务关系以《五洲房屋买卖合同》为准。在《五洲房屋买卖合同》中未明确约定该项违约责任，戴朝亮、裴彩琴以不发生法律约束力的《房屋买卖协议》载明的违约金条款主张违约金，于法无据，亦不予支持。
戴朝亮、裴彩琴主张要求交付车库并且交付购买车库收款凭证的诉请，予以支持。现车库已经实际交付，彭长坤、刘伟应于判决生效后十日内将购买车库的收款凭证交付戴朝亮、裴彩琴。遂判决：一、彭长坤、刘伟向裴彩琴、戴朝亮交付朱方路74号13幢第一层南5车库（已履行），彭长坤、刘伟于判决生效后十日内将购买车库的收款凭证交付裴彩琴、戴朝亮；二、驳回裴彩琴、戴朝亮的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人裴彩琴、戴朝亮不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定车库系房屋的附属物没有事实依据和法律依据；2、原审法院在没有查清付款事实的情况下认定上诉人违约没有依据；3、原审判决认定对车库面积的约定系约数没有法律依据；4、原审判决认定上诉人滥用权利明显不当；5、被上诉人在明知车库面积只有17平方米的情况下仍表示有22平方米，存在明显欺诈，但一审法院对此不作任何评价，有明显偏袒被上诉人之嫌；6、上诉人已经提供车库面积的证据材料，原审法院仍然向上诉人释明对车库面积进行测绘，该释明明显缺乏事实和法律依据。请求撤销原审判决，依法改判上诉人减少支付房款4594元。
被上诉人彭长坤、刘伟辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉。
二审期间，上诉人提供镇江市丹徒区房屋建设开发公司出具的朱方花苑13号楼车库面积表格，拟证明涉案车库面积为16.98平方米。被上诉人彭长坤、刘伟对上述证据质证认为，在开发商给被上诉人的车库收据中并未填写车库面积，根据原审法院的调查，镇江市房管局测绘科并未对讼争车库进行过面积测绘和确认，开发商自行测绘的面积不能作为法院断案依据，因此上诉人对该份证据不予认可。
本案二审争议焦点主要为：上诉人主张减少支付房款4594元能否成立。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照诚实信用原则履行各自义务。根据该合同约定，房款总价格730000元包含朱方路74号13幢402室房屋、车库以及空调挂机等家具和装修设施，其中车库22，该约定应为车库面积22平方米。至于该车库是否有22平方米，被上诉人认为其并不清楚，上诉人认为该车库只有16.98平方米，并提供镇江市丹徒区房屋建设开发公司出具的朱方花苑13号楼车库面积表格。本院认为，该车库经原审法院实际测量，室内面积只有约13.20平方米，达不到22平方米，上诉人提供镇江市丹徒区房屋建设开发公司出具的朱方花苑13号楼车库面积表格，镇江市丹徒区房屋建设开发公司系该车库的建设方，镇江市丹徒区房屋建设开发公司虽无权最终核定该车库的面积，但鉴于该车库并未作为独立的商品房进行销售并由相关房管局进行测绘，且被上诉人陈述其并不知晓该车库的实际面积，故本院采信上诉人的此项主张，涉案车库达不到合同约定的22平方米。
关于上诉人是否应当减少支付房款，本案双方在五洲房屋买卖合同第三条约定，房屋建筑面积以市房管部门按现行的房屋测量规范测量的为准，如与原产权证记载面积不一致，双方按套计价，房价款不变，互不退补。上述约定系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案车库实际面积虽达不到合同约定面积，但鉴于涉案车库本身并无独立的产权登记，且涉案房屋买卖系现房买卖，上诉人在购房前曾现场查看过该车库，再结合五洲房屋买卖合同第三条的约定，应当视为上诉人自愿以总价730000元的对价购买涉案整套房屋，并承担房屋面积可能适当短少的后果，虽然涉案车库面积存在短少情形，但该短少的面积相对于整套房屋的价值而言并不存在显失公平之情形，且上诉人认为被上诉人存在欺诈，但未能提供证据证实其主张。故上诉人请求减少支付房款的理由均不能成立，本院不予采信。
综上，上诉人裴彩琴、戴朝亮的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人裴彩琴、戴朝亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一四年三月十二日
书 记 员 宜 芳