南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0113民初5054号原告：南京中电熊猫置业有限公司，统一社会信用代码91320113787106406J，住所地南京市栖霞区华电路1号。法定代表人：陈国方，该公司总经理。委托诉讼代理人：周毅、季洁，江苏法德永衡律师事务所律师。被告：滕峰，男，1960年6月30日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：孙明明、笪文倩，江苏冠文（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：笪文倩，江苏冠文（南通）律师事务所律师。被告：滕月，女，1989年2月5日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：孙明明、笪文倩，江苏冠文（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：笪文倩，江苏冠文（南通）律师事务所律师。被告：南京义和亨佳投资咨询有限公司，组织机构代码58508613-6，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道网板路16号兰亭雅苑7幢107室。法定代表人：滕峰。委托诉讼代理人：孙明明、笪文倩，笪文倩，江苏冠文（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：笪文倩，江苏冠文（南通）律师事务所律师。原告南京中电熊猫置业有限公司（以下简称中电公司）与被告滕峰、滕月、南京义和亨佳投资咨询有限公司（以下简称义和亨佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中电公司的委托诉讼代理人周毅，被告滕峰、滕月、义和亨佳公司的委托诉讼代理人孙明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中电公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告滕峰于2014年11月23日签订的《房屋租赁合同》；2、被告滕峰向原告支付欠付租金432739元（截至2016年9月5日）；3、被告腾峰向原告支付涉案房屋占用期间的使用费被告滕峰向原告支付涉案房屋占用期间的使用费（自2016年9月6日至实际交还房屋之日止，按每日975元的标准计算）；4、被告滕峰支付违约金87733元；5、被告滕月、义和亨佳公司对第一、二、三、四项诉讼请求向原告承担连带责任；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月23日，原告与被告滕峰签订《房屋租赁合同》，约定原告将其坐落于南京市栖霞区华电路87号9幢14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号商铺出租给滕峰，租赁面积合计407.17平方米，租赁期间自2014年12月16日至2017年12月14日，每日每平方米租金2.4元，租金半年一付，先付后用；承租人支付租金逾期超30天的，出租人有权解除合同；并按照三个月租金标准要求承租人支付违约金；履行过程中发生争议的，向租赁物所在地法院提起诉讼。合同签订后，原告向滕峰交付了涉案房屋，并履行了其他合同义务。但滕峰并未按照约定交付租金，经原告多次催要均无果。2014年11月23日，被告滕月、义和亨佳公司向原告出具《担保函》，承诺为涉案房屋租赁合同的履行向原告承担连带保证责任。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告滕峰、滕月、义和亨佳公司共同辩称，1、原告违反合同法第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，交付的租赁物存在大面积渗漏水情形，致使被告无法正常经营，原告违约在先。2、根据合同正本第六条约定“双方约定租赁物发生漏水，由甲方负责进行维修”，被告曾多次向原告反映房屋漏水情况，被告仅对伸缩缝和局部外墙进行了修缮，但对屋面和女儿墙未进行修缮，对伸缩缝和局部外墙修缮也未完全修好，至今房屋仍处于漏水状态。3、2015年7月14日被告出具日原告出具《通知》“在香樟大道未开通期间，即2015年2月1日至2015年9月30日期间房屋租金按合同标准的50%收取”，表明香樟大道未开通影响到业主经营，原告自愿减半收取租金。故，被告欠付的租金截至2016年9月6日应为314259.21元。4、原告提供的房屋存在大面积渗漏水，导致被告的装潢普遍存在脱落、霉变，无法接待客户，在客观上直接造成装潢损失和营业损失，客源直线下降，被告不得不裁员节流，降低损失，对此原告应当承担赔偿责任。5、2014年8月23日的《担保书》担保人处不是滕月本人所签，而是滕峰代签。因此，滕月不应承担连带保证责任。6、义和亨佳公司是否承担连带保证责任，由法院依法判决。综上所述，原告自始至终未提供质量合格的房屋，也未完全及时履行房屋维修的义务。被告已投入大量资金装修的情况下，原告要求解除房屋租赁合同、被告承担违约责任，没有事实和法律依据，被告不同意解除合同和承担违约责任。恳请法院综合全案情况，给予客观公正的判决。经审理查明，原告中电公司是栖霞区华电路87号9幢14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号商铺的所有权人。2014年11月23日，中电公司（出租方、甲方）与滕峰（承租人承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租栖霞区华电路87号9幢14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号商铺，建筑面积合计406.17平方米，毛坯状态，租赁用途经营棋牌室、茶楼，租期自2014年12月16日至2017年12月14日，租金2.4元/平方米/天，半年一付，于下次应缴租金费用起始时间的30天前支付；乙方于签约时支付押金6万元；若因乙方原因逾期支付合同租金，自逾期之日起7日内，甲方向乙方发出书面催告通知，经催告后15日内仍未支付，则每逾期一日，应按全部应缴租金的万分之五向甲方支付违约金。自应缴纳租金之日起逾期30日仍未付清应缴租金的，甲方有权解除本合同。合同第六条约定：如乙方使用不当造成租赁房或附属物损坏，乙方应及时告知甲方并负责维修，维修费用由乙方自行承担。甲方对出租房内发生意外事件簿承担任何责任甲方对出租房内发生意外事件不承担任何责任。双方约定租赁物业房屋面发生漏水，则由甲方负责进行维修。合同第七条约定：乙方拖欠租金30日以上的或根据本合同项下乙方应付其他费用任一项达30日以上的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，并无需给予乙方任何经济补偿，乙方则向甲方支付相当于出租房屋三个月的租金的违约金（租金标准参照当年的租金标准收取），若该违约金不足以抵付甲方实际经济损失的（包括但不限于甲方将出租房恢复原状的经济损失），乙方还应当补足该部分损失。合同还对其他事项进行了约定。上述房屋租赁合同首部打印的承租人为范粉筛、滕峰，但范粉筛未在合同上落款签名。签约后，滕峰通过范粉筛向中电公司缴纳了2014年12月15日至2015年6月14日的租金176440元，另外缴纳押金60000元。中电公司将商铺交付给滕峰，滕峰装修后用于经营棋牌室、茶楼。2014年11月23日，滕月、义和亨佳公司分别作为滕峰的担保人，向中电公司出具《担保书》，载明为滕峰与中电公司的房屋租赁合同项下义务（包括支付租金、其他付款义务等）提供不可撤销的连带责任保证，担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金、律师费等为实现债权而产生的费用。义和亨佳公司约定担保期两年，自应付款项履行义务到期之日起计算。滕月约定担保期至房屋租赁合同履行完毕后失效。履行过程中，因滕峰未支付第二期即2015年6月15日至2016年6月14日的租金，中电公司于2015年5月18日发出催款通知。滕峰在催款通知书上注明：由于种种原因（如渗水、墙体开裂等）没有解决，我方损失巨大。此后，滕峰以房屋渗漏水未修复导致经济损失为由，仅向中电公司支付租金3000元，余款一直没有支付。2015年7月14日，中电公司向该公司的承租人发出通知，载明：合同起始期在2015年2月1日以前的香樟大道内承租户，在香樟大道未开通期间，即2015年2月1日至2015年9月30日期间的租金按50%收取，请以上应缴纳租金的承租户于2015年7月24日前将相应的租金缴纳至我公司财务部，逾期未交的将按合同相关约定条款执行。庭审中，中电公司同意对2015年2月1日至2015年9月30日期间的租金按50%收取，双方当庭核算后，滕峰应付租金数额为314259.21元。2016年12月2日，本院组织原、被告对租赁房屋现场进行了勘验，涉案房屋为两层结构租赁房屋为两层结构，一楼16号商铺部分墙面有水流痕迹，滕峰称2016年7、8月中电公司对该商铺进行过维修，至勘验时已不再漏水；一楼其他商铺未发现有渗漏水问题。二楼商铺，东面墙墙体潮湿，其他部位多处存在霉变、起皮现象；被告在二楼屋面上打孔安装了多根排气管道滕峰在二楼屋顶面上打孔安装了多根排气管道。由于原、被告对房屋渗漏水是由于房屋自身质量原因，还是安装排气管道破坏了屋面防水层的原因各执己见，本院遂根据滕峰的申请，委托苏交科集团有限公司对该处房屋的漏水原因进行鉴定。鉴定过程中，因滕峰逾期未缴纳鉴定费用，导致鉴定退案。上述事实，有原、被告当庭陈述、房屋租赁合同、通知、担保书、勘验笔录、照片予以证实，本院予以认定。庭审中，滕月辩称担保书上的签名不是本人所签，经本院询问是否鉴定，虽然口头表示申请鉴定，但直至本案审理终结亦未提交书面鉴定申请。另，滕峰举证视频光盘、照片、《报修单》、《老井茶社渗水问题及维修情况的说明老井茶社渗雨问题及维修情况的说明》、《关于老井茶社门面房因漏水造成损失的情况说明》、收支明细表，以期证明房屋伸缩缝、外墙渗漏，中电公司拒不修复，导致其产生重大损失。中电公司对上述证据的真实性均不予认可。中电公司表示，滕峰曾在2015年10月口头向中电公司提出房屋漏水，中电公司派人现场查看发现是由于滕峰擅自在屋顶开辟排气孔导致的渗漏，并非是由于房屋自身存在质量问题。中电公司要求滕峰整改，但滕峰一直未进行整改，2015年10月以后没有再接到滕峰的维修通知。本院认为，原告中电公司与被告滕峰之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。按照合同约定，滕峰应当提前30日支付下一期租金，但滕峰至今仍未付清20162015年6月15日以后的租金，其迟延履行行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。房屋租赁合同约定，承租方逾期30日未付清到期租金的，出租方有权解除合同，故中电公司请求解除合同具有事实依据及合同依据，应当予以支持。此外，滕峰还应当就此违约行为，按照合同约定向中电公司支付三个月租金作为违约金，中电公司的该项诉请应予支持。对于滕峰欠付租金的数额，双方在庭审中一致确认，2015年2月1日至2015年9月30日期间的租金按50%计算后，截至2016年9月5日滕峰欠付租金314259.21元，本院予以确认。自2016年9月6日起，滕峰仍因按照合同约定的975元/天的租金标准向中电公司支付房屋占用费，直至返还房屋之日止。对于滕峰辩称中电公司交付的租赁物有漏水的质量瑕疵对于滕峰辩称中电公司交付的租赁物存在漏水质量问题，影响正常使用。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。涉案房屋交付时，滕峰并未提出质量异议，应认定中电公司交付时租赁物符合约定用途应认定中电公司交付时房屋符合使用用途。滕峰接收房屋后，在屋面开孔安装排气管道在屋顶开孔安装排气管道，破坏了屋面防水层，也有可能引起房屋渗漏水。如因滕峰对租赁物装修不当造成漏水，按照房屋租赁合同“如乙方使用不当造成租赁房或附属物损坏，乙方应及时告知甲方并负责维修，维修费用由乙方自行承担”的约定，相应的维修责任应当由滕峰承担。现滕峰主张渗漏水是房屋本身质量原因故滕峰主张渗漏水并，而非装修不当造成，而是房屋本身质量原因，应当承担举证责任。滕峰向本院提出鉴定申请，但在本院委托鉴定过程中未按期缴纳鉴定费用，导致房屋漏水原因无法查明，因此产生举证不能的后果应当由滕峰负担。故，滕峰认为中电公司交付的租赁物有质量瑕疵缺乏事实依据，以此为由拒付租金本院不予支持。被告滕月、义和亨佳公司自愿为滕峰支付租金等付款义务提供连带责任保证，义和亨佳公司约定保证期间为两年，滕月约定保证期间至房屋租赁合同履行完毕系约定不明，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款规定，义和亨佳公司、滕月的保证期间均为两年。中电公司提起本案诉讼尚未超过保证期间，故义和亨佳公司、滕月应按约定承担连带清偿责任。庭审中，滕月辩称担保书上的签名不是本人所签，但未举证反驳，也未提出书面鉴定申请，故其辩解理由缺乏事实依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第二十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款之规定，判决如下：一、解除原告南京中电熊猫置业有限公司与被告滕峰于2014年11月23日签订的《房屋租赁合同》；二、被告滕峰于本判决生效之日起十日内向原告南京中电熊猫置业有限公司支付欠付租金被告滕峰于本判决生效之日起十日内向原告南京中电熊猫置业有限公司支付欠付租金314259.21元（截至2016年9月5日）；三、被告腾滕峰于本判决生效之日起十日内向原告南京中电熊猫置业有限公司支付房屋占用期间的使用费（自2016年9月5日起至实际返还房屋之日止，按975元/天的标准计算）；四、被告滕峰于本判决生效之日起十日向原告南京中电熊猫置业有限公司支付违约金87733元；五、被告滕月、南京义和亨佳投资咨询有限公司对本判决第二、三、四项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15196元，减半收取7598元，由原告南京中电熊猫置业有限公司负担779元，由被告滕峰、滕月、南京义和亨佳投资咨询有限公司负担68106819元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  虞爱娟二〇一七年七月二〇一七年八月十一日书记员  沈易茜