天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民一终字第1494号
上诉人（原审被告）陈善钦，男，1954年1月12日出生，汉族，天津市河北区明康眼镜经营部业主。
委托代理人林××（上诉人陈善钦之妻），天津市河北区明康眼镜经营部业主。
上诉人（原审被告）刘芳霏，女，1972年8月8日出生，汉族，天津市鸿伟网吧经营者，住天津市河西区环湖中路环湖东里48门***号。
委托代理人王宏强，天津诺和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陈义宋。
被上诉人（原审原告）渤海证券股份有限公司，住所地天津市南开区宾水道8号。
法定代表人王春峰，该公司董事长。
委托代理人李天亮，天津坤德律师事务所律师。
上诉人陈善钦、刘芳霏、陈义宋因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2015）北民初字第3127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，天津市河北区中山路294号101号、201号房屋系原告渤海证券股份有限公司（原名渤海证券有限责任公司）所有。2012年9月24日，被告陈善钦以个体工商户天津市河北区明康眼镜经营部的名义与原告就河北区中山路294号一至二层房屋签订《房屋租赁合同》，原告将自己所有的房屋中建筑面积为1047.55平方米（楼房一至二层）出租给被告陈善钦作为经营使用。合同约定，房屋租赁期182个月，自2012年9月24日起至2027年11月23日止。合同第五条“房屋装修期为二个月，2012年9月24日至2012年11月23日原告免除陈善钦装修期间的房屋租金。租金自2012年11月24日开始按年计算，租金金额以五年为期限在原租金基础上增加5%，自2012年11月24日至2017年11月23日，每年租金为800000元；自2017年11月24日至2022年11月23日，每年租金为840000元。自2022年11月24日至2027年11月23日，每年租金为882000元。在计租后第一个租赁年度（2012年11月24日至2013年11月23日），陈善钦应在签订合同五个工作日内向原告支付前三个月的租金，后陈善钦应在第三个月末10天内向原告支付下三个月的租金；从2013年11月24日起，陈善钦每6个月向原告支付一次租金，陈善钦应于每年2月和8月末10日内向原告支付后6个月的租金。租金以转账形式支付到原告指定账户。”合同第六条“租赁期间，陈善钦自行承担因使用该房屋所产生的物业费、水电费、通讯费…等相关费用，支付标准按本市各政府部门有关规定执行，按照实际发生金额逐月结清，因政府有关部门提高有关费用标准产生的费用由陈善钦据实支付。相关物业等费用由陈善钦与物业收费单位签订相关物业合同。”合同第九条“房屋租赁期间，陈善钦有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回房屋：（1）未经原告书面同意，转租、分租、转借、转让承租房屋；（2）损坏承租房屋，在原告提出的合理期限内仍未修复的；（3）未经原告书面同意，改变合同约定的房屋租赁用途；（4）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（5）逾期未缴纳按约定应当由陈善钦交纳的各项费用，已给原告造成严重损害的；（6）租赁期间，每租赁年度累计拖欠房租超过30日以上。”合同第十条“房屋交付及收回的验收：1、原告应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于30日内向对方提出；3、陈善钦应于租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还原告；4、陈善钦交还原告房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。未经同意留存的物品，原告有权处置；5、租赁期满后或因陈善钦责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归原告所有。”
合同签订后，原告与被告陈善钦就租赁房屋现场进行了实地交接，但未签署书面的交接单。被告陈善钦将一层部分房屋装修改造成天津市河北区明康眼镜经营部自行经营。2012年12月30日被告陈善钦以天津市河北区明康眼镜经营部的名义与被告刘芳霏以天津市鸿伟网吧的名义签订房屋租赁合同，约定被告陈善钦将河北区中山路294号一层部分房屋（306平方米）出租给被告刘芳霏经营使用，租期自2013年1月1日至2017年12月30日，每年租金35万元。合同签订后，被告刘芳霏对租赁房屋进行装修，以“玖号网咖”的字号经营网吧，刘芳霏向陈善钦交纳半年租金175000元和押金20000元。被告陈善钦将二层房屋装修改造成天津市河北区金湖快捷酒店交由其子陈义宋经营，现主体部分已完成，尚未通过有关部门的验收，未对外营业。被告陈善钦未与该房屋所属物业公司天津万科物业服务有限公司签订物业服务合同。2013年4月12日，案外人天津万科物业服务有限公司以与原告所签《物业管理委托合同》于2012年12月31日到期，无合同义务为房屋业主提供物业服务和代收代缴水电费为由，向原、被告下发于2013年4月15日开始停止自来水和电力供应的通知。2013年4月16日，原告和被告陈善钦就租赁一、二楼物业事项进行了商谈，双方约定如被告陈善钦在一个月内未能与天津万科物业服务有限公司就物业费用的构成达成协商，导致物业合同无法签订，到期后原告对物业合同事项不再负责。
被告陈善钦向原告交纳了2012年11月24日至2013年5月23日的房屋租金40万元，后被告陈善钦以未全部交付房屋和停水停电为由未再向原告交纳房屋租金。2014年2月12日原告以被告陈善钦拖欠房屋租金和水电费为由诉至原审法院要求解除租赁合同并支付拖欠的水电费、80万元房屋租金及违约金。该案2014年3月25日的庭审中，被告陈善钦提出已将一层部分房屋转租给刘芳霏用于经营网吧，原审法院于2014年9月5日做出（2014）北民初字第685号民事判决书，判令：一、判决生效后20日内，被告陈善钦给付原告渤海证券股份有限公司拖欠的（2013年5月24日至2014年5月23日止）租金80万元；二、判决生效后20日内，被告陈善钦给付原告渤海证券股份有限公司垫付的水电费5835.46元；三、原告渤海证券股份有限公司的其他诉讼请求驳回。被告陈善钦未上诉，该判决已发生法律效力。因被告陈善钦未履行该生效判决所确定的义务，原告于2014年12月向原审法院申请执行，经原审法院执行后，被告陈善钦仍未履行判决书所确定的义务。2014年5月24日至今租赁房屋仍延续以前的停水停电状态，未有新情况发生，被告陈善钦亦未按约定的期间向原告交纳2014年5月24日至2015年5月23日的房屋租金。
原告起诉要求解除原告与被告陈善钦2012年9月签订的房屋租赁合同；被告陈善钦、陈义宋、刘芳霏将河北区中山路294号一至二层房屋腾空并交付原告；被告陈善钦按每年80万元的标准给付原告自2014年5月24日起至实际腾房之日止的租金和房屋使用费，并支付违约金40万元；诉讼费由被告陈善钦负担。
原审法院认为，本案的争议焦点：一、被告陈善钦将房屋转租给被告刘芳霏是否有效；二、被告陈善钦以停水停电和未完全交付房屋为由拒付2014年5月24日后的房屋租金是否构成合理抗辩；三、原告能否以被告陈善钦违约为由解除租赁合同。
一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”本案中，在2014年3月25日原告起诉被告陈善钦房屋租赁合同纠纷案件庭审中，被告陈善钦已明确表示将一层部分房屋转租给被告刘芳霏。原告作为当事人自2014年3月25日应当知道承租人陈善钦转租房屋的事实，但在六个月内未提出异议，原告于2015年6月8日以未经其书面同意为由要求认定转租无效的主张，不予支持。故应认定被告陈善钦转租给被告刘芳霏的行为有效。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款规定，“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实……”本案中，讼争房屋于2014年4月15日停水停电，在（2014）北民初字第685号民事判决中，被告陈善钦以停水停电的过错应归属原告及原告未完全交付房屋为由进行抗辩，但（2014）北民初字第685号民事判决未采信该抗辩主张，仍判令被告陈善钦全额给付原告2013年5月24日至2014年5月23日的房屋租金80万元，被告陈善钦未上诉，该判决已生效。2014年5月24日后讼争房屋未有新情况发生的情形下，被告陈善钦仍以原理由主张原告存在过错的抗辩意见，不予采信。故被告陈善钦应按合同约定按每年80万元的标准给付原告2014年5月24日后的房屋租金。
三、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告和被告陈善钦签订的房屋租赁合同第五条约定，自2013年11月24日起，陈善钦应于每年2月和8月末10日内向原告支付后六个月的租金。被告陈善钦应在2014年8月31日前向原告支付2014年5月24日后六个月的租金，但被告陈善钦迟至今日仍未支付2014年5月24日后的租金。根据双方合同第九条第三款第（六）项的约定，租赁期间每租赁年度累计拖欠房租超过30日以上的，原告有权解除合同收回房屋。现被告陈善钦拖欠2014年5月24日至2015年5月23日的租金已远超过30日，原告要求按约解除租赁合同的主张，应予支持。且（2014）北民初字第685号民事判决生效后，被告陈善钦未履行给付义务，经法院执行后陈善钦以无能力给付为由一直未履行，现被告陈善钦已明显不具备给付房租的能力，双方签订的租赁合同已无法继续履行。租赁合同解除后，被告陈善钦和二楼房屋的实际使用人陈义宋应当返还租赁物。被告陈善钦将部分房屋转租给被告刘芳霏，虽刘芳霏与陈善钦的租赁合同未到期，但因原告与陈善钦的租赁合同已解除，故陈善钦与刘芳霏的租赁合同亦应终止，作为次承租人的刘芳霏负有返还租赁房屋的义务。原告要求被告陈善钦按每年80万元的标准给付自2014年5月24日起至实际腾房之日止的租金及房屋使用费的主张，并无不当，应予支持。原告要求被告陈善钦支付违约金40万元的请求，因生效的（2014）北民初字第685号民事判决未支持该主张，本案中亦不予支持。关于被告陈善钦讼争房屋内的物品问题，应按双方合同第十条的约定处理。关于被告陈善钦因停水停电给其造成的损失一节，因被告陈善钦在本案中未予主张，可另案解决。关于被告刘芳霏的损失问题，因其与本案非属同一法律关系，应另行主张。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项的规定，判决：一、原告渤海证券股份有限公司与被告陈善钦于2012年9月签订的房屋租赁合同予以解除；二、判决生效后30日内，被告陈善钦向原告渤海证券股份有限公司腾空并交付天津市河北区中山路294号一至二层房屋，被告陈义宋和被告刘芳霏负有连带腾交房屋的义务；三、判决生效后30日内，被告陈善钦按每年80万元的标准给付原告渤海证券股份有限公司自2014年5月24日起至实际腾房之日止的房屋租金和使用费；四、驳回原告渤海证券股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，减半收取7800元，由原告渤海证券股份有限公司负担2600元，被告陈善钦负担5200元。
上诉人陈善钦、刘芳霏、陈义宋均不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：租赁房屋停水停电系被上诉人与物业公司合同到期后未及时续签造成，并非由于上诉人陈善钦不交或少交水电费造成，停水停电给上诉人造成经济损失，应由被上诉人承担违约责任，上诉人不支付租赁费，是行使法律赋予的抗辩权，如被上诉人恢复水电供应，上诉人的经营就可以顺利开展，就有能力付清房租，这对双方是共赢的结果；上诉人刘芳霏作为善意第三人，没有违约行为，故租赁合同应继续履行，被上诉人要求刘芳霏腾房没有法律依据；因没有水电供应，陈义宋经营的快捷酒店无法经营获取收益，如判决腾房，其对房屋的装修将被破坏。
被上诉人渤海证券股份有限公司辩称，被上诉人解除租赁合同并要求上诉人腾房是因为上诉人拖欠房租，上诉人所称因停水停电才拒交房租与事实不符，事实上停水停电是物业公司进行的，与被上诉人无关。请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明的事实无误，上述事实有双方当事人陈述及书证等证据证实，本院予以确认。
本院认为，上诉人陈善钦以天津市河北区明康眼镜经营部的名义与被上诉人签订的《房屋租赁合同》已约定由陈善钦自行承担租赁房屋的物业费、水电费等相关费用及每租赁年度累计拖欠房租超过30日以上的，被上诉人有权解除合同等内容。因陈善钦拖欠房租，被上诉人已经起诉并经原审法院作出（2014）北民初字第685号民事判决书，该判决并未采纳陈善钦的因停水停电而不缴纳房租的抗辩主张，并判决陈善钦支付2013年5月24日至2014年5月23日租房费用80万元。但上诉人未履行该生效判决确定的内容，且又拖欠2014年5月24日至2015年5月23日房租，致本诉讼发生，因此，陈善钦以其行为表明拒绝履行合同主要债务，被上诉人要求解除双方租赁合同符合合同约定和法律规定，原审法院不予采信上诉人所持的抗辩意见并判决上诉人将租赁房屋腾空交付被上诉人并无不当。至于上诉人主张的停水停电及其他损失一节，因未在原审法院主张，双方可另行解决。综上，上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费14430元，由上诉人陈善钦、刘芳霏、陈义宋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 妍
审 判 员 王 路
代理审判员 姜纪超
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 仇 维
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……