重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碚法民初字第05275号
原告重庆海宇物业管理有限公司。住所地重庆市北碚区城南新区康宁路*号。组织机构代码74748234-3。
法定代表人高荣江，系该公司董事长。
委托代理人严红英，系该公司员工。
被告周天平，女，汉族，1946年6月8日出生，住重庆市北碚区。
委托代理人向儒林，男，汉族，1947年5月23日出生，住重庆市北碚区。系周天平之夫。
委托代理人向红，女，汉族，1967年9月21日出生，住重庆市北碚区。系周天平之女。
原告重庆海宇物业管理有限公司（以下简称海宇物业公司）诉被告周天平物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，依法由代理审判员闫平平适用简易程序，于2015年10月10日公开开庭进行了审理。原告海宇物业公司的委托代理人严红英、叶冬梅，被告周天平及其委托代理人向儒林、向红到庭参加了诉讼。后本案依法转为普通程序，由代理审判员闫平平担任审判长，与人民陪审员刘万忠、何秀华共同组成合议庭，于2015年11月25日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告海宇物业公司诉称，被告系北碚区××路××号×-×-×号房屋的业主。该物业所在的××小区业主委员会签订了两次《物业管理服务合同》，约定由原告对该小区进行物业管理服务，被告按建筑面积向原告支付物业管理费、路灯公摊费等费用。原告按约定履行了物业管理服务的义务，但被告拖欠从2014年1月起至2015年7月期间的物业服务费1685.1元，从2014年1月起至2015年6月期间的路灯公摊费56.8元，共计1741.9元。经原告多次催收未果。现原告起诉来院，请求：1、由被告支付拖欠的物业服务费1685.1元、路灯公摊费56.8元，逾期付款违约金333.1元，合计2075元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告周天平辩称，被告是涉案物业的业主，没有交纳2014年1月至2015年7月期间的物业服务费及路灯公摊费属实。被告拒交的原因是：一、原告长期未按合同履行义务。1、被告多次向原告反映×幢楼上业主乱扔生活垃圾，原告非但不制止和及时协调处理，还答复被告说出了大事再说；2、楼上住户落水管漏水，致使被告家中装修损坏，家俱泡损，被告就此多次向原告反映，请原告协助解决，原告均长期推诿、敷衍；3、因一楼商户和物业人员使用不当造成下水道堵塞，油渍倒灌至被告厨房，严重影响了被告的正常生活，被告多次向原告反映，原告均一拖再拖，后来虽然疏通了管道，但是没有处理完善；4、原告擅自将××小区×幢二楼电梯上、下行键拆除近两年，致使二楼业主只能步行楼梯上下楼，且楼梯经常无照明，老年人晚上长期不能出门，存在严重安全隐患，严重影响了被告的正常生活，被告多次向原告反映，至今未果；5、被告多次向原告提出，缴纳物业服务费要求提供正规发票，但一直遭到拒绝，原告只提供收据；6、原告常期霸占小区内业主活动室；7、换下来的电梯钢丝绳不知去向；8、有小商贩来小区贩卖东西，原告未加制止；9、小区的广告收益不知去向。二、原告签订虚假的物业续聘及涨价合同。2014年9月起，鉴于小区业主对前期业委会工作存在诸多质疑，街道多次协调，业委会公章于2014年10月15日在北温泉街道、小区业主代表、前业委员会全体成员三方见证下签名封存，三方约定开启使用必须经三方同意。2014年10月24日，小区业主在北温泉街道领导的指导下，××小区进入罢免前业委会全体成员的工作，在此期间，为防止前业委会违规使用公章，私自签订物业合同，业主专门就此问题到区政府汇报反映，各级部门领导在接待××业主上访时，专门对如违约使用公章，应承担责任作了的答复。2014年12月29日，第一届业委会全体成员已被××小区60%以上业主签名罢免，北温泉街道已核实，并在小区公示。已经被罢免的业委会成员不具备代表全体业主执行业主大会决议的代理权资格，一个不具备资格的主体没有权力代表全体业主与原告非法签订物业续聘涨价合同。××小区新一届筹备选举工作已在北温泉街道的指导下开展。但业主考虑到原告自愿继续提供服务这一事实，拟按照2014年物业合同缴费标准缴纳物管费，并承诺合法合同签订后再根据合同多退少补，但原告拒收。故，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告系取得物业服务企业壹级资质的物业服务企业。被告系位于重庆市北碚区××业主。该房屋建筑面积为87.75平方米。被告于2010年入住该物业至今。2013年1月3日，原告作为乙方与涉案物业所在小区业主委员会作为甲方签订《逸景苑物业服务合同》，约定由原告向该小区提供物业服务。单个高层住宅物业服务费收费标准按建筑面积0.9元/平方米·月（不含水电公摊费用，且不含电梯运行费）收取。单元门庭及过道路灯照明费按单元按户按月据实分摊，业主或使用人缴纳物管费时同时缴纳。物业共用部位、共用设备设施的大修、中修及更新改造费用、化粪池清掏确需用时应从专项维修资金中列支，应急情况下处理按照北碚区房管局相关规定执行，化粪池由乙方负责半年冲洗一次；涉及共用的专项设备运行能源消耗分摊办法按房据实分摊。物业共用部位、共用设施设备单项维护费用在2000元以下的由乙方负责（电梯主配件、电子产品除外），超过2000元以上（含）的费用从专项维修基金中列支。业主或物业使用人应在每月10日前完清当月缴费。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，违约责任人应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限为2年，自2013年1月1日起至2014年12月31日止。合同期届满3个月之前，甲方作出续聘或另外选聘的决定。在甲方与续聘或选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；若甲方在合同期满前未作出续聘或另外选聘的决定，合同期满，本合同自然延续，但乙方有决定是否延续的权利。2013年1月15日，该合同在重庆市北碚区房屋管理局进行了备案。2015年1月1日，原告与涉案物业所在小区业主委员会再次签订《××物业服务合同》，单个高层住宅物业服务费收费标准调整为每平方米每月1.2元（不含水电公摊费用，且不含电梯运行费。随市场价增涨，物业费随之调整）。公摊电费、物业共用部位、共用设备设施的大修、中修及更新改造费用，物业服务费交费时间及违约责任的约定均与前次合同约定一致。合同期限为4年，自2015年1月1日起至2018年12月31日止。2015年1月23日，该合同在重庆市北碚区房屋管理局进行了备案。同日，该合同在重庆市北碚公证处进行了公证。因被告欠付2014年1月至12月期间的物业服务费947.7元（0.9元/月·平方米×12个月×87.75平方米）、2015年1月至7月期间的物业服务费及2014年1月至2015年6月期间的路灯公摊费56.8元，经原告多次催收未果，故原告起诉来院。
另查明，2014年12月29日，重庆市北碚区人民政府北温泉街道办事处及北碚区北温泉街道云清路社区居委会共同出具《关于××小区业委会全体委员罢免签名的核查结果公示》，主要内容为：2014年11月，北温泉街道云清路社区××小区20%的业主就业委会全体成员提请罢免程序，街道及社区经核实后，同意进入罢免程序，由小区业主组织“业委会全体成员罢免签名”。街道于11月20日收到“××小区罢免意见签名”，立即组织人员对罢免签名的真实性进行了核查。遂根据《重庆市物业管理条例》规定，将罢免核查时间、对象，核查方法，核查明细、核查结果向全体业主公示，其中核查结论为：1、“罢免建议”所附的341名业主签字，经电话核实有340户业主，对罢免业委会事宜予以认可，这些签名都是真实有效的。2、明确表示建议或同意罢免业委会全体成员的户数占总户数的60.7%。3、根据街道和社区调查，逸景苑小区因2期业主入住率未达到50%，无法实施小区全体户数过半进行表决，经咨询相关法律条文后，特此确定此次1期业主对小区第一期业委会全体成员进行罢免的情况。
上述事实，有资质证书、房产信息查询单、物业服务合同两份及其备案证明、公证书、催收单、现场照片、核查结果公示及原、被告在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与涉案小区业主委员会分别于2013年1月3日签订的《××物业服务合同》及2015年1月1日签订的《××物业服务合同》，系在双方平等自愿基础上达成，为双方真实性意思表示，且均在房屋管理部门进行了备案，为合法有效的合同。当事人双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。
对于被告辩称的业主委员会已被罢免，故不认可其与原告于2015年1月1日所签订的物业服务合同问题，本院认为，业主委员会的选任、罢免等事宜属业主自治范围内的事项，而非物业服务合同纠纷，业主可以通过依法召开业主大会等形式自行解决，不能因此而影响业主委员会代表全体业主对外所签订的物业服务合同的效力。该合同从形式上看，符合合同成立的要件，被告认为原业主委员会已被罢免，不具备签订合同的资格，可通过另案起诉予以解决，本案当中不作处理。对被告所提的其他拒交物业服务费的理由，本院认为，楼上业主乱扔生活垃圾、落水管漏水、一楼商户使用不当造成下水道堵塞导致油渍倒灌至被告厨房等均属第三人侵权行为，因此对被告造成的损失应由侵权人承担而非物业公司承担；被告并无证据证明原告常期霸占小区内业主活动室、擅自处理换下来的电梯钢丝绳、占用广告收益、未制止小商贩、物业人员对一楼下水道使用不当等；至于是否开据发票并不影响业主交纳物业服务费的义务。对于被告所称原告拆除其所在楼层电梯按键的行为，原告认为因低楼层不交电梯费，故此拆除，若被告要使用电梯，原告可以整改，但要求被告交纳电梯费。对此，本院认为，业主作为房屋的所有权人，对其所在小区内物业共用部位、共用设施设备和相关场地具有当然的使用权，物业公司不能以业主未交纳电梯费而擅自拆除业主所在楼层的电梯按键，从而剥夺业主乘坐电梯的权利。原告以此拒交物业服务费具有正当性，对于原告在本案当中所主张的物业服务等相关费用，本院酌情主张由被告交纳90%，并免除逾期付款违约金。
根据《物业管理条例》（国务院令第379号）第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告作为涉案物业业主，负有按时交纳物业服务费及路灯公摊费的义务。庭审中，原、被告均对被告所拖欠的2014年1月至12月期间的物业服务费947.7元（0.9元/月·平方米×12个月×87.75平方米）及2014年1月至2015年6月期间的路灯公摊费56.8元无异议，对此，本院予以确认。按照2015年1月1日签订的《××物业服务合同》的约定，被告还应支付原告2015年1月至7月期间的物业服务费737.1元（87.75平方米×1.2元/平方米·月×7个月）。综上，被告应支付原告2014年1月至2015年7月期间的物业服务费及2014年1月至2015年6月期间的路灯公摊费共计1567.44元[（947.7元＋737.1元＋56.8元）×90%]。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、由被告周天平于本判决生效之日起五日内支付原告重庆海宇物业管理有限公司2014年1月至2015年7月期间的物业服务费及2014年1月至2015年6月期间的路灯公摊费共计1567.44元。
二、驳回原告重庆海宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告周天平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预缴上诉案件受理费，在收到缴费通知后七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审 判 长 闫平平
人民陪审员 刘万忠
人民陪审员 何秀华
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 刘丽娟