湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第00368号
上诉人（原审被告）湖南长大投资置业有限公司，住所地长沙市大托乡黑石村汪子头组。
法定代表人李和平，该公司董事长。
委托代理人王正刚，湖南同湘律师事务所律师。
委托代理人李国文，湖南同湘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李晓丽，住黑龙江双鸭山市岭东区。
委托代理人杨皓云，湖南琨霖律师事务所律师。
上诉人湖南长大投资置业有限公司（以下简称长大公司）因与被上诉人李晓丽商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民�院（2013）天民初字第3376号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年4月6日，李晓丽（买受人）与长大公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定李晓丽购买彩虹都家园项目中的第2幢n单元18层1804号房（以下简称1804号房），该商品房单价为每平方米5279元，总金额476588元，约定出卖人应当在2011年1月31日前将符合约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续……”。合同第十七条约定：“在签订本合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金。买受人应当在办理收房手续前交存物业维修资金。买受人未按规�交存维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。”合同第十九条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该栋商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第2天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付100元的违约金。”附件四合同补充协议第八条约定：“根据政府对相关物业维修基金的交存规定，买受人应当在办理交房手续前去长沙市维修基金管理中心办理好所购房屋维修基金的交存手续（交存手续的办理可由买受人委托出卖人代收代缴或由买受人自缴），出卖人将根据长沙市维修基金管理中心所开据的《长沙市物业维修资金缴款凭证》办理交房手续。否则出卖人有权拒绝交房，同时，由买受人承担房屋延迟交付、延期办理产权证的责任。”后长大公司委托长沙长大物业管理有限公司（以下简称长大物业公司）与本小区的房屋买受人办理交房手续。2011年2月13日，长大物业公司代收了李晓丽的物业维修资金，2011年4月7日，长大物业公司与李晓丽办理了交房手续，2011年4月12日，长大物业公司代李晓丽向长沙市物业维修资金管理中心缴纳了1804号房的物业维修资金。长大公司于2013年6月5日为李晓丽办妥了房屋所有权证。另查明，李晓丽所购房屋的部分同幢业主未能在合同约定期限内缴纳物业维修资金。为完成该幢商品房的初始登记，长大公司于2013年4月3日为至该日仍未缴纳物业维修资金的该幢业主向长沙市物业维修资金管理中心垫付了房屋维修资金。
原审法院认为：李晓丽与长大公�签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示、合法有效，双方当事人应当根据合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为一、李晓丽是否迟延交存物业维修资金；二、长大公司是否应承担逾期办理房屋产权证的违约责任。关于李晓丽应当交存物业维修资金的时间，李晓丽主张为实际办理交房手续前，而长大公司主张为依约应当办理交房手续前，即长大公司应当交房的2011年1月31日。原审法院认为，因合同明确赋予长大公司在李晓丽交存物业维修资金前拒绝交房的权利，如采纳李晓丽意见，则会形成只要长大公司拒绝在李晓丽交存物业维修资金之前交房，李晓丽就不会违约的悖论。故合同第十七条，李晓丽应当在“办理收房手续前”交存物业维修资金的约定，应当理解为合同约定的应当办理收房手续的时间之前。但原审法院亦不认可长大公司所主张的2011�1月31日，因为合同第十条的交付期限的约定是针对出卖人的义务性规定，而根据第十一条，买受人应当在出卖人的书面通知送达之日起30天内对房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。故李晓丽应当办理收房手续的时间为收到长大公司书面通知30日内，李晓丽应当在此之前交存物业维修资金。因双方已在房屋交接确认书中共同确认李晓丽已于2011年1月31日前收到长大公司发出的交房通知书，故李晓丽应当于2011年3月2日前交存物业维修资金，本案中，双方所签订《合同补充协议》第八条中约定物业维修资金交存手续的办理可由买受人委托出卖人代收代缴或由买受人自缴，2011年2月13日，长大物业公司作为长大公司委托办理交房手续的受托方，代收了李晓丽的物业维修资金，可视为李晓丽已经按期履行了物业维修资金的交存义务。关于长大公司是否应承担逾期办理房屋产�证的违约责任，根据合同第十九条的约定，长大公司应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥李晓丽的房屋所有权证。而李晓丽买受的1804号房于2011年4月7日交付使用，长大公司最迟应于2012年10月3日办妥1804号房的房屋所有权证，而长大公司于2013年6月5日才为李晓丽办妥1804号房的房屋产权证，构成违约，应当承担违约责任。对于违约金的数额问题，李晓丽主张依据合同第十九条按日100元计付违约金，而长大公司提出合同约定的每日100元的违约金过高，请求法院在公平合理的基础上，依法降低违约金数额，理由为长大公司延迟办理房屋产权证书并非主观恶意，而是因为李晓丽所购房屋所在幢号的其他业主未按期缴纳物业维修资金，致长大公司未能按期办理该幢商品房的初始登记，进而未能按期为李晓丽办理房屋所有权证。根�《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定长大公司自2012年10月4日起至2013年6月5日止按日50元向李晓丽支付违约金，共计12250元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，遂判决：一、限长大公司在本判决生效之日起十日内一次性支付李晓丽违约金12250元；二、驳回李晓丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五�三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；一审案件受理费575元，由李晓丽负担349元，由长大公司负担226元。
长大公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决将李晓丽向长大物业公司缴纳物业维修资金的行为视为已经履行了物业维修资金交存义务依据不足。李晓丽所购房屋在房地产管理部门交存物业维修资金的时间为2011年4月7日，已经超过合同约定的时间；长大公司与长大物业公司系具备独立法人资格的不同法律主体，长大物业公司接受李晓丽委托代为交付物业维修资金，并无长大公司授权，因此长大物业公司迟延履行所造成的损失应由李晓丽向长大物业公司追偿，长大公司并无违约责任。二、原审判决判令长大公司支付李晓丽违约金数额过高。长大公司迟延办理李晓丽之房屋所有权证并无违约之主观恶意，而是由于其他部分业主未能及时缴存�业维修基金所致；最高人民法院对类似案件理论上认为违约金不得超过总房款的2%。据此，请求二审法院撤销原审判决第一项，并依法改判。
李晓丽答辩称：一、从长大公司发出交房通知书到办理交房手续都明确了长大公司对长大物业公司的授权，即全权委托长大物业公司办理各种手续，因此李晓丽将物业维修基金交至长大公司指定的长大物业公司应当视为长大公司代收、代缴；本案双方签订的购房合同补充条款明确约定了物业基金的缴纳方式，一种是李晓丽直接缴纳，另一种是长大公司代收、代缴，因此无论是从合同的约定还是从实际办理房屋交接的过程来看，李晓丽将物业维修基金缴纳给长大物业公司，由此产生的法律效力应当对上诉人具有法律约束力。二、长大公司主张违约金过高的理由不能成立，其要求违约金不得超过房屋总价款的2%，无任何法律依据�根据双方的合同约定，长大公司迟延办理房屋所有权证所须支付的违约金，应当根据迟延的天数，按照100元／天计算，原审判决已酌情调低为50元／天，且理论探讨不应作为法院对案件审判的依据。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，长大公司的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院驳回长大公司的上诉请求，维持原判。
在本院二审诉讼过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、李晓丽向长大物业公司交纳物业维修资金的行为是否可以视为已经按期履行交纳物业维修资金的义务；二、长大公司因迟延办理房产证所承担的违约金数额是否应予减少。
关于争议焦点一，根据李晓丽与长大公司所签《长沙市商品房买卖合同》附件四，即合同补充协议第八条之约定，物业维修资金的交存应在办理交房手续前，由买受人委托出卖人代收代缴或由买受人自缴。因长大公司已在《房屋交接确认书》中明确授权长大物业公司办理与业主的房屋交接手续等相关事宜，长大物业公司并未拒绝李晓丽所付物业维修资金，并为李晓丽办理了交房手续，对长大物业公司代收物业维修资金的事实，长大公司应当知情，李晓丽作为业主有理由基于合理信赖，推定长大物业公司代表长大公司代收代缴物业维修基金。故李晓丽向长大物业公司交付物业维修资金的行为可以视为已经按期履行了物业维修资金的交存义务。
关于争议焦点二，长大公司与李晓丽签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。长大公司未在合同约定的期限�履行产权登记的义务，导致李晓丽未在规定的期限内取得房地产权属证书，构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，长大公司应按100元／日的标准向其支付违约金，因长大公司提出该违约金过高，请求予以减少，原审判决根据公平原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定长大公司按50元／日向李晓丽支付违约金共计12250元，并无不当，故本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费575元，由湖南长大投资置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年三月二日
�记员毛韧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。