广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0114民初4389号
原告：宋劲钊，男，1979年4月7日出生，汉族，住广州市花都区，
委托诉讼代理人：刘烨贤，广东合誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓炜，广东合誉律师事务所律师。
被告：洪花，女，1978年4月20日出生，汉族，住广州市花都区，
原告宋劲钊与被告洪花租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案，本案原由审判员王璇主审，分别于2016年6月27日、2016年9月12日公开开庭进行审理，后因工作关系，本案改由审判员吴海萍主审并于2017年6月9日公开开庭进行审理。原告宋劲钊的委托诉讼代理人刘烨贤、邓炜到庭参加诉讼，被告洪花经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加2017年6月9日的诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告宋劲钊向本院提出诉讼请求称：1、被告向原告支付从2014年8月1日起至2015年12月31日止的租金54030元；2、被告向原告支付逾期交租滞纳金（逾期交租滞纳金的计算方式：以拖欠的租金为本金，按每日5%从逾期之日起计至被告付清租金之日止，暂计至起诉之日为500元）；3、被告向原告支付水费174.8元、电费3012.9元；4、被告向原告支付逾期缴纳水、电费的滞纳金（逾期缴纳水、电费的滞纳金的计算方式：以拖欠的水、电费为本金，按每日3%从逾期之日起计至被告付清水、电费之日止，暂计至起诉之日为100元；5、被告向原告支付卫生费、管理费2000元；6、被告已支付的合同履约保证金6000元归原告所有；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2013年9月4日签订《花都区体育场商铺租赁合同》一份，约定被告承租位于广州市花都区新华街体育路18号体育中心第二十八号商铺，租赁期限从2013年9月1日至2016年2月28日止，第一承租年度每月租金为3000元，从第二承租年度起月租金每年度在上年度基础上递增5%，水、电费、卫生费、管理费于每月抄表后五天内一次性缴清。合同签订后，原告已按约将商铺交付给被告使用，但被告至今尚拖欠原告租金、水、电费、卫生费、管理费等。
被告洪花辩称，不同意原告的全部诉请，请求法院驳回原告的全部诉请。我跟原告签订合同的期限是到2016年2月，但是原告跟花都区体育局签订的合同是到2015年12月20日，2016年1、2月份原告是无权出租的，我跟原告的合同是无效的。原告一直以来没有抄过水电表，也没有叫我交过水电费、卫生管理费。2014年2月我跟原告说转租给李秀仪，叫原告过来重新跟李秀仪签订合同，但是原告说我们自己协商好就可以了，2014年2月份之后的租金、水电费都是由李秀仪缴纳的，我跟李秀仪有签订转租合同，但是不见了。李秀仪做到2014年8、9月份就不做了，2015年3、4月份原告给李秀仪发一条短信，说所欠的2013年至2015年3、4月的水电费是多少，后来我就不清楚了。
经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新华街体育路18号体育中心内第28号，土地性质为国有土地，土地使用权人为广州市花都区体育局（以下简称花都体育局）。花都体育局委托广州市花都区体育发展中心（以下简称花都体育发展中心）代理出租包括涉案商铺在内的23间商铺。2010年12月1日，花都体育发展中心与宋劲钊签订《花都区体育场商铺租赁合同》，约定花都体育发展中心将位于新华街体育路18号体育中心内的15间商铺出租给宋劲钊使用，租期自2011年1月1日起至2015年12月31日止。2011年4月2日，花都体育发展中心与宋劲钊签订《补充协议》，约定花都体育发展中心将另外的7间商铺增加出租给宋劲钊使用，租期自2011年4月1日起至2015年12月31日止。合同期满后，花都体育发展中心没有与宋劲钊续签租赁合同。
2013年9月4日，宋劲钊（甲方）与洪花（乙方）签订《花都区体育场商铺租赁合同》，约定：宋劲钊将体育中心内第28号商铺出租给洪花使用，租期自2013年9月1日起至2016年2月28日止，租金第一承租年度每月租金3000元，从第二承租年度起月租金在上年度租金基础上递增5%。乙方于本合同签订前一次性向甲方交纳合同履约保证金6000元，承租期间履约保证金不得转为租金。承租期满且合同履行完毕，经甲方验收无误后，将履约保证金退还乙方，不计利息。租金以先交租，后使用原则，乙方在每次租金到期前十天向甲方一次性交纳一个月租金（即签订合同之日即时缴纳第一次租金），否则甲方有权收缴乙方押金并按每逾期一日加计相当于应缴租金额5%的滞纳金。水、电、公共卫生费支付方式：水、电费每月由乙方向甲方缴纳一次，抄表后五天内一次性缴清。如不按时交纳，按超过之日起，每天按应交金额3%收取滞纳金。甲方有权按时足额收取租金、水电费、卫生费等。第七条违约责任：（一）合同生效后，即具有法律效力，任何一方不得随意变更和解除。合同需变更或解除时须双方协商一致，达成书面协议。单方变更或解除合同者，需承担违约责任。（二）乙方有下列情形之一的甲方有权终止本合同，及时收回乙方所承租的场地，没收合同履行保证金，并追究违约责任。1、乙方未按本合同规定期限内向甲方交纳租金。合同签订后，洪花向宋劲钊支付保证金6000元，宋劲钊将商铺交给洪花使用。
宋劲钊认为洪花按期交租至2014年7月31日，水、电费交至2014年4月23日，卫生费、管理费交至2014年4月底，双方约定卫生费、管理费为每月100元。宋劲钊提交一份由花都体育局和花都体育发展中心出具的《证明》以及收款收据，拟证明宋劲钊已代为缴清了涉案商铺拖欠的租金、水电费、卫生费、管理费等。《证明》的内容为：“……在租赁期限内，我方同意宋劲钊将该商铺转租给洪花，该商铺的每月水费、电费、卫生费、管理费均由宋劲钊代为缴纳。从2014年4月24日至2015年12月31日止，该商铺的水费为174.80元（用水量46方）、电费为3012.90元（用电量为2739度），已由宋劲钊代为缴清。从2014年5月1日至2015年12月31日止，该商铺的卫生费、管理费为2000元，已由宋劲钊代为缴清。特此证明。”洪花表示宋劲钊、花都体育局及体育发展中心均无权收取水电费、卫生管理费等。
洪花陈述其在2014年2月向宋劲钊表示不再承租商铺，宋劲钊亦口头同意其转租，之后就搬走了。宋劲钊对洪花陈述的其同意转租的事实不予确认，宋劲钊认为被告转租必须经其书面同意。洪花认为其租金及水电费交至2014年1月，从2014年2月将涉案商铺转租给案外人后，涉案商铺的水电费均是由案外人向宋劲钊交纳，具体交纳情况不清楚，后来案外人从2014年8月开始没有经营商铺，当时有联系宋劲钊，但宋劲钊没有理会，有无办理交接手续不清楚。关于卫生管理费，洪花表示双方对此没有约定，宋劲钊也从未要求其支付过该费用。宋劲钊表示之前均有收取卫生管理费，但无证据证明。
宋劲钊与花都体育局的合同到期后，涉案商铺由花都体育局收回。宋劲钊表示其向洪花催缴拖欠费用未果后提起本案诉讼，洪花表示宋劲钊从未向其催缴过费用，其无需支付滞纳金，且宋劲钊主张的滞纳金标准过高，如果法院认为要支付滞纳金，应当依法予以调整。
另查明，涉案商铺已于2005年9月16日取得规划部门核发的《建设工程规划许可证》。
本院认为，洪花与宋劲钊签订的《花都区体育场商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。
宋劲钊将商铺交付洪花占有使用，洪花应及时支付租金，洪花拖欠支付租金，已构成违约。洪花虽抗辩其已在2014年2月向宋劲钊提出解除合同并搬离商铺，但无证据显示宋劲钊对此知情，双方亦未办理商铺交接手续，故洪花仍应向宋劲钊支付租金。
根据合同的约定，租金以先交租，后使用为原则，洪花应在每次租金到期前十天向宋劲钊一次性交纳一个月租金，未按期支付租金，宋劲钊有权终止本合同，及时收回场地。洪花自2014年8月起欠付租金，根据上述约定，宋劲钊从2014年8月即享有合同解除权，宋劲钊对其享有该权利应明知。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定：“当事人一方违约后，双方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”宋劲钊在明知洪花已实际违约，即使选择继续履行，等待其履约，也不应超过商业上的合理时间。但在长达一年多的期间内，洪花分文未缴，宋劲钊虽认为其一直以上门或电话的方式催缴租金，但未提交证据证实，本院对此不予采信。直至2015年底合同到期，宋劲钊始终未采取解除合同、以适当方式收回商铺另行出租等措施，其行为既违背了《中华人民共和国合同法》第一百一十九条确定的减损规则，也违背了诚实信用原则。根据本案的实际情况，本院酌定给予宋劲钊5.7个月的期限，作为其等待洪花履约和主张权利的合理期间，即宋劲钊可向洪花主张5.7个月的租金，此后宋劲钊未及时收回商铺而造成的扩大损失由宋劲钊自行承担。经计算，2014年8月1日至2015年1月22日租金为17805元。本院对宋劲钊主张的拖欠租金17805元部分予以支持，主张超出上述金额的部分，不予支持。
关于水电费，宋劲钊认为洪花拖欠2014年4月24日之后的水费174.80元、电费3012.90元，并提交其向花都体育局代缴水电费的证明，洪花认为涉案商铺的水电费已由下一手承租的案外人交纳，但未提交证据证明，本院不予采信，宋劲钊要求洪花向其支付水电费合理有据，本院予以支持。关于卫生费、管理费，因合同对于管理费未作约定，亦未约定卫生费的缴纳标准，宋劲钊虽认为双方约定按每月100元收取卫生管理费并已实际收取，但未提交证据证明，故对于宋劲钊的该项诉请，本院不予支持。
因洪花拖欠支付租金，根据合同的约定，宋劲钊有权没收履约保证金6000元，故对于宋劲钊的该项诉请予以支持。关于宋劲钊主张的租金和水电费的滞纳金，因洪花所交的保证金6000元已作为违约金由宋劲钊没收，宋劲钊无提交证据证明其实际损失大于其没收的保证金数额，亦无提交证据证明其在起诉前向洪花催缴租金和水电费的情况，故本院对于宋劲钊主张的租金和水电费滞纳金不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告洪花于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宋劲钊支付拖欠租金17805元；
二、被告洪花于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宋劲钊支付拖欠的水费174.80元、电费3012.90元；
三、被告洪花所交的合同履约保证金6000元由原告宋劲钊予以没收，不予退还；
四、驳回原告宋劲钊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1446元，由原告宋劲钊负担971元，被告洪花负担475元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 吴海萍
人民陪审员 黄玉芬
人民陪审员 李玢姝
二〇一七年六月九日
书 记 员 邓国靖