甘肃省金昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金中民一终字第176号
上诉人（原审被告）金昌市佰亿置业有限公司。住所地：金昌市汇金财富广场。
法定代表人史志强，董事长。
委托代理人杨邦武，该公司副经理。
委托代理人罗文虎，甘肃金天元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梁尚琴，女，汉族，生于1973年2月21日。
委托代理人钱生钰，甘肃金天元律师事务所律师。
上诉人金昌市佰亿置业有限公司（以下简称佰亿公司）因与被上诉人梁尚琴商品房销售合同纠纷一案，不服金昌市金川区人民法院（2015）金民二初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人佰亿公司的委托代理人杨邦武、罗文虎，被上诉人梁尚琴及其委托代理人钱生钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2012年11月17日，原、被告签订商铺定购意向书一份。约定：原告梁尚琴购买被告佰亿公司所有的位于本市泰安路汇金财富广场商用房。总建筑面积378㎡。一楼价格12951元／㎡，二楼价格4500元／㎡，共计价款2470000元，定金300000元。2013年4月25日（被告佰亿公司所持有的合同中记载的签订时间为6月16日），双方签订商品房买卖合同一份。约定：（该房屋）按套（单元）计算，总价款为2300000元，总面积为378㎡；房款于2013年5月30日前分期付清，房屋于2013年6月30日前经验收合格交付使用；出卖人应当在商品房交付使用后，经金昌市住房和城乡建设局综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。合同第五条关于面积确认及面积差异处理的条款中的第二款约定，当事人选择按套计价的，不适用本条约定。原告梁尚琴按约付清房款。被告佰亿公司按期交付房屋。2013年9月11日，金昌金浩房地产测绘队测量（金房测字213090006号测绘报告）确认，被告佰亿公司交付的房屋的实际建筑面积一层101号为70.92㎡、二层201号为274.82㎡。与双方约定的建筑面积相比，一、二楼的面积差额分别为20.08㎡、12.18㎡。因涉案房屋所在小区存在乱搭乱建等问题，相关部门尚未进行综合验收。后双方协商未果，原告梁尚琴提起诉讼，请求判令被告佰亿公司返还房款530679.33元及利息4277.8元、承担违约金23000元，合计557957.13元。
认定上述事实的证据有原、被告的陈述，原告提交的定购意向书、商品房买卖合同、购房款收据复印件。被告提交的房屋面积测绘报告、会议纪要复印件。
一审法院审理后认为，本案争议的焦点为被告佰亿公司交付的房屋是否存在面积误差及误差如何处理、原告梁尚琴未能办理所有权证是否系被告佰亿公司违约行为所致。导致争议的原因在于双方在合同中对是否存在一、二楼面积分层、优惠价的形成、所有权证办理的具体条件约定不明。双方为此发生争议后又不能达成补充协议，依法按照合同有关条款、交易习惯分析认定。双方约定对涉案房屋按套交易，但无论是在先前的意向书还是后来的合同中，房屋的总面积都是确定不变的，这里的“套”是面积确定的“套”，双方只是对价款做出了优惠变更。原被告双方买卖房屋的面积都应当是378㎡，被告实际交付的房屋的总面积仅为345.72㎡，显然面积存在误差且超过法定误差比3%。根据意向书中确定的总面积、总价款及一、二楼单价，双方当事人对涉案房屋在一、二楼面积、单价方面明显存在差别。通过一组二元一次方程的解答，可以计算出双方最初约定的一楼面积为91㎡、二楼面积为287㎡。被告佰亿公司关于“不论面积和单价，不存在面积误差”的辩解无据证实且无视本案事实，该辩解理由不予采信。
双方虽约定不适用合同第五条关于面积确认及面积差异处理条款，但双方当事人对面积差异的处理又再无其他约定，实质上对此没有约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原告依此规定提出的主张应予支持。原告自付款至提起诉讼，期间已超过一年，其以年贷款利率6.2%主张利息，符合本案实际，予以支持。涉案房屋的成交价款比预订价款少了170000元，被告给予了原告优惠。对优惠价的确定，双方虽然均主张的是平均降价，但原告的主张是每平方米平均降价450元（即170000÷378=450）。被告主张的平均降价则为2300000÷378=6084.65元。双方区别的根本仍在于是否对一、二楼分层计价。通过对意向书的前述分析，分层计价是本案当事人的真实意思表示。且按照被告的计算方法，在对整套房屋进行优惠的情况下，会出现二楼的单价比双方在意向书中记载的单价大幅度提高，一楼的单价则比意向书中记载的单价高达63%的降幅，这明显有悖于房地产市场的交易习惯和行情，也与双方当事人在意向书中关于定价所表示出来的真实意思相悖。对优惠价确定的主张，双方均无据证实，相互又不予认可，本院均不予采信。意向书中的单价是双方当事人当初都愿意接受的，就意味着他们对一、二楼单价之间的比例也是充分认可、能够接受的。根据这一比例，结合优惠金额、优惠后的总价款、分层面积，通过计算（取整数）可以确定，优惠后一楼的单价应为12059元、二楼的单价应为4190元。在约定面积、实际面积、优惠后的单价明确之后，通过计算可以认定，被告所交付的房屋，一楼的误差面积为20.08㎡，误差比为22.06%，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款为32921.07元，利息为2041.1元，面积误差比超过3%部分应由被告双倍返还原告的房价款为418447.3元。二楼的误差面积为12.18㎡，误差比为4.24%，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款为36075.9元，利息为2236.7元，面积误差比超过3%部分应由被告双倍返还原告的房价款为29916.6元。以上款项，被告依法应当承担返还责任。
关于办证的违约责任。按照合同约定，被告作为出卖人，只要在房屋经金昌市住房和城乡建设局综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，就不能被视为违约，涉案房屋至今尚未综合验收，金建房纪（2014）6号文件证明房屋未经综合验收的原因，显然无法完全归责于被告一方。因此，原告关于违约金的主张既不符合合同约定，也不符合法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项之规定，判决：一、被告金昌市佰亿置业有限公司返还原告梁尚琴面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款68996.97元及利息4277.8元；二、被告金昌市佰亿置业有限公司双倍返还原告梁尚琴面积误差比超过3%部分的房价款合计448363.9元；三、驳回原告梁尚琴关于违约金的诉讼请求。以上总计521638.67元，限判决生效后30日内付清。
宣判后，佰亿公司不服一审判决，向本院提起上诉。请求：维持原判第三项，撤销原判第一、二项，依法驳回被上诉人梁尚琴的全部诉讼请求。理由是：上诉人佰亿公司与被上诉人梁尚琴达成的商铺定购意向书，是双方当事人定购房屋的初步意思表示，面积确认及面积差异的处理，最终应当按照双方签订的商品房买卖合同的约定予以认定。按照合同约定，涉案商铺是以套计价，并在合同第五条明确约定当事人选择按套计价的，不适用合同中关于面积确认及面积差异的处理条款。同时，被上诉人梁尚琴在购买涉案商铺时，是在对商铺结构及户型进行充分了解的基础上，选择按套的价格购买商铺。因此，被上诉人梁尚琴现以面积存在误差为由，要求返还房价款，与约定不符，该请求依法应当予以驳回。
被上诉人梁尚琴答辩称，合同中虽然有按套出售的约定，但一套房屋也同时应达到约定面积，房价款也是按约定面积计算；数学公式系科学依据，一审法院通过数学公式计算涉案商铺一、二层面积及单价，并依此计算上诉人佰亿公司应当返还的房价款，公平公正，符合法律规定。原判正确，请求予以维持。
经审理查明，上诉人佰亿公司与被上诉人梁尚琴签订商品房买卖合同一份。合同第四条计价方式与价款约定，按套（单元）计算，该商品房总价款为2300000元；合同第五条面积确认与面积差异处理中约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。其中被上诉人梁尚琴提交的商品房买卖合同中对面积确认与面积差异处理条款中的双方自行约定中，用蓝色印迹注有：“测绘的实测面积多退少补”的盖章体，被上诉人梁尚琴对此认可，并称该条的意思为如果选择按面积售房，实际测绘出的面积和约定的面积不一致，进行多退少补。上诉人佰亿公司提交的合同中没有该项内容。其对被上诉人梁尚琴提交的合同的该项内容也不认可。另查明，涉案商品房买卖合同中的其他打印体均是格式化文本。
认定上述事实的证据有被上诉人梁尚琴与上诉人佰亿公司分别提交的商品房买卖合同各1份及双方当事人的陈述。
二审查明其他事实与一审法院认定的相同。
本院认为，被上诉人梁尚琴提交的商品房买卖合同与上诉人佰亿公司持有的涉案房屋买卖合同中记载的部分内容不一致，尤其是涉及双方当事人争议的关于面积确认与面积差异处理条款中双方自行约定部分中的盖章体内容。上诉人佰亿公司对被上诉人梁尚琴持有的合同中的签字盖章没有异议，其作为提供格式合同的一方，不能提供证据否定被上诉人梁尚琴持有合同的真实性，本院依法对被上诉人梁尚琴持有的合同予以认定。上诉人佰亿公司依据合同中关于当事人选择按套计价的，不适用合同中对面积差异及处理方法而拒绝向被上诉人梁尚琴返还房价款。被上诉人梁尚琴持有的合同中关于面积差异及处理中双方自行约定则为“测绘的实测面积多退少补”的盖章体。因涉案商品房买卖合同中的打印体均系格式条款，该合同第五条中关于面积确认与面积差异处理中“当事人选择按套计价的，不适用本约定”的格式条款与双方自行约定部分中的“测绘的实测面积多退少补”盖章体内容不一致，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。依此规定，双方争议的关于面积差异及处理应当采用“测绘的实测面积多退少补”盖章体内容。被上诉人梁尚琴对该部分内容认可，上诉人佰亿公司主张该部分内容已被被上诉人梁尚琴粘掉及已废止的理由不能成立。因双方当事人对交付使用的房屋面积与合同约定面积不符的情形已有明确约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，应当按照约定处理。一审法院认定双方对此没有约定而按照法律规定的方式处理，与事实不符，应予纠正。商品房买卖合同是在商铺定购意向书的基础上签订的，一审法院在商铺定购意向书的基础对涉案商铺进行分层计算面积及分层计价，符合双方当事人的真实意思。综上，上诉人佰亿公司交付的房屋，一楼的误差面积为20.08㎡，优惠后一楼的单价应为12059元。二楼的误差面积为12.18㎡，二楼的单价应为4190元。上诉人佰亿公司应当按照约定，多退少补。依此计算，上诉人佰亿公司应当向被上诉人梁尚琴返还房价款293178.92元。涉案商铺于2013年9月11日经金昌金浩房地产测绘队测量确认存在面积误差，上诉人佰亿公司应当从次日起返还购房款，逾期，应当承担相应的利息，被上诉人梁尚琴按照年贷款利率6.2%主张利息符合法律规定，共计利息27922元（自2013年9月12日起按照年贷款利率6.2%计算至起诉之日2015年3月19日止，共计553天）。原判认定部分事实错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持金昌市金川区人民法院（2015）金民二初字第129号民事判决第三项；
二、撤销金昌市金川区人民法院（2015）金民二初字第129号民事判决第一、二项；
三、上诉人金昌市佰亿置业有限公司返还被上诉人梁尚琴面积误差房价款293178.92元，承担损失利息27922元，以上共计321100.92元。限判决生效后30日内付清。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9390元，减半收取4695元，由上诉人金昌市佰亿置业有限公司承担2702元，被上诉人梁尚琴承担1993元。二审案件受理费9390元，由上诉人金昌市佰亿置业有限公司承担5404元，被上诉人梁尚琴承担3986元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴建红
审 判 员 李 静
代理审判员 蔡中利
二〇一五年十月十八日
书 记 员 刘 蓉