大连高新技术产业园区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽0293民初49号
原告：由晓东，女，1975年3月9日出生，汉族，住吉林省吉林市，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：郭仁利，辽宁安融律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘旺兴,辽宁安融律师事务所律师。
被告：浦项（大连）软件园开发有限公司，住所地大连高新技术产业园区七贤岭学子街2-3号3层4号，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：李明浩，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：陈琳，辽宁智库律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林梦琦，辽宁智库律师事务所实习律师。
原告由晓东与被告浦项（大连）软件园开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭仁利、刘旺兴，被告的委托诉讼代理人陈琳、林梦琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告承担2015年1月1日起至实际交房之日的违约金（自2015年1月1日起暂计算至2017年2月28日共789日，计265061.86元，折合每日335.9466元）。事实和理由：2013年8月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，约定原告购买被告坐落于大连高新技术产业园区礼贤街16号2单元37层1号的房屋一处，被告应于2014年12月31日前将验收合格并具备交付使用条件的商品房交付原告使用。合同签订后，原告付清房款。应被告要求，原告于2015年1月23日签署《<商品房买卖合同>补充协议》、《前期物业服务协议》等文件后验收房屋，但由于被告拟交付的房屋需要维修整改，且未提供消防验收证明文件，不具备交付使用条件，故原告拒收房屋。2015年3月4日，由于被告未能在合同约定的期限内交付房屋，原告向被告邮寄送达《退房通知书》，被告拒收。2015年3月5日，原告经公证委托案外人薛长福向被告送达《退房通知书》，被告工作人员拒收，薛长福留置送达《退房通知书》给被告。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条”出卖人逾期交房的违约责任”约定，被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自收到解除合同通知之日起30日内退款，并按原告累计已付款的1%支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年1月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。2015年8月27日，原告收到被告邮寄的《业主收房通知书》，声称”您所购买的浦项道项目3楼2单元37层1号房屋，按照您曾经验房时所提出的要求，已经维修整改完毕，现可以向您交付使用”，并承诺补偿原告6万元办理收房手续。原告认为该房屋维修整改后仍不具备交付使用条件，至今无法办理收房手续。原告与被告交涉未果，故诉至法院。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1.案涉房屋在2014年12月31日已具备合同约定的交房条件，即”经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件”。但原告未在约定时间内办理交房手续视为被告已按期交付房屋，因此，被告不存在逾期交房行为。2.原告于2015年1月23日办理交房手续时以”被告拟交付的房屋需要维修整改，且未提供消防验收证明文件，不具备交付使用条件”为由拒绝收房，没有事实和法律依据。理由：一是原告没有证据证明案涉房屋存在质量问题,且根据案涉项目《工程质量评估报告》记载”建筑装饰装修工程：质量合格”。退一步讲，即使原告有证据证明案涉房屋存在小部分质量问题，也不是原告拒绝收房的正当理由,因双方在《商品房买卖合同》补充协议第十一条有约定:”如果出卖人交付的房屋存在质量瑕疵，但已取得质量验收合格的报告，并非主体结构问题，不足以影响买受人居住使用的，买受人承诺不因此而拒绝接受房屋，否则，产生的逾期接屋责任由买受人自行承担。”二是涉工程系消防备案抽查的一般性住宅工程，而非必须进行消防验收的建设工程。根据相关法律规定，消防备案是在建设单位组织竣工验收后向消防部门申请的，因此，消防备案抽查合格并非建设单位组织竣工验收的前提条件，不影响建设单位组织竣工验收的有效性，且消防备案抽查系管理性规定，不影响合同约定的交房条件的有效性。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的事实,本院认定事实如下：2013年8月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201306600）一份，约定原告购买被告开发的位于大连高新园区礼贤街16号2单元37层1号的房屋一处，房屋建筑面积98.23平方米，总价1679733元。该房款合同约定原告通过银行按揭方式支付：首付款679733元，于本合同签订之日交付，余款100万元，原告以商业贷款的方式支付，并自合同备案完成之日起30日内交清。
关于房屋交付时间及交付条件，合同第八条约定：房屋交付期限为2014年12月31日前，交付条件为经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件。同日，原告、被告另行签订《<商品房买卖合同>补充协议》一份，合同第十条约定：原告应按照上述合同规定的交付时间自行至被告售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，被告不再另行书面通知，钥匙交接后即视为房屋交付使用，原告未在规定时间内办理交接手续的，除非有合法理由，视为被告已经按期交付。第十一条约定：如果被告交付的房屋存在质量瑕疵，但已取得质量验收合格的报告，并非主体结构问题，不足以影响原告居住使用的，原告承诺不因此而拒绝接收房屋，否则，产生的逾期接屋责任由原告自行承担。被告应当对房屋的质量瑕疵履行合同规定的保修义务。
合同签订后，原告于2013年8月7日支付首付款679733元。2014年9月22日，原告通过银行贷款方式向被告支付余款100万元。
2014年12月23日，案涉房屋所属工程的建设、勘察、设计、施工、监理单位出具《工程竣工报告》、《勘察文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程质量评估报告》、《工程竣工验收报告》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，报告记载工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求。2015年1月23日，原告与被告签订《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》。同日，原告在载有原告及亲属信息的《业主资料登记表》落款处签名。同日，原告以涉案房屋需要维修整改，被告未提供消防验收证明文件，涉案房屋不具备交付使用条件为由拒收房屋。
2015年8月26日，被告向原告发出《业主收房通知书》一份，通知原告：”您所购买的'浦项·道'项目3楼2单元37层1号房屋，按照您曾经验房时所提出的要求，已经维修整改完毕，现可以向您交付使用。为节约您的宝贵时间，我们现安排您于下述交房时间来办理收房：......办理时间2015年8月31日11:00时。请您务必于上述时间尽快来办理收房手续，我公司现已明确规定：截至2015年8月31日前，浦项公司补偿业主（98平：6万元；140平：8万元）办理收房手续，若仍存在不收房的业主，自2015年9月1日起，则补偿方案取消，物业管理费（不论收房与否）便开始产生。另外，按照《购房合同》约定，未收房的业主自9月1日起开始计算违约。”2017年6月22日，被告再次向原告发出《再次催交房通知书》，通知原告到被告处办理房屋的交付手续。至今，原告未办理案涉房屋收房手续。
原告主张于2015年3月4日向被告邮寄送达原告出具的《退房通知书》，于2015年3月5日委托案外人薛长福再次向被告送达上述《退房通知书》，薛长福留置送达给被告。对此，被告不予认可。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点为案涉房屋是否在2014年12月31日前具备交付使用条件。案涉《商品房买卖合同》约定的交付使用条件为”经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件”，根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，勘察、设计、施工、监理等相关单位是工程竣工验收的实施者，故”经建设单位组织建筑工程验收合格”应系指建设单位组织案涉工程的勘察、设计、施工、监理单位对案涉工程进行的验收。被告提供的由建设、勘察、设计、施工、监理单位于2014年12月23日出具的工程符合要求、质量合格的报告可以证明案涉房屋已于约定的房屋交付日期即2014年12月31日前验收合格。
关于合同约定交付使用条件中”具备交付使用条件”如何理解，本院认为，商品房交付应符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定。首先，关于房屋的交付是否符合合同约定，案涉房屋已经建设单位组织建筑工程验收合格，符合合同条款的约定；其次，关于是否符合法律、行政法规的强制性规定，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是由住建部、国家工商总局制发的《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）。其中关于房屋交付，约定为”经建设单位组织建筑工程验收合格并具备交付使用条件。”上述约定的交付条件，符合法律及行政法规的强制性规定，不存在免除出卖人责任，加重购房人审核义务的问题，合法有效。综上分析，案涉房屋的交付符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定，即”具备交付使用条件”。
关于原告提出的案涉房屋不具备交付使用条件的理由之一即”房屋需要维修整改”一节，根据补充协议第十一条约定，即使房屋存在质量瑕疵，但如已取得质量验收合格的报告，并非主体结构问题，不足以影响原告居住使用的，原告不能因此拒收房屋。如上阐述，案涉房屋已经验收合格，现原告没有证据证明房屋存在主体结构问题，足以影响原告居住使用的情形，即使如原告所述房屋需要维修整改，原告亦不能因此拒收房屋。故对于原告该项意见，本院不予采纳。
关于原告提出的案涉房屋不具备交付使用条件的理由之二即”未提供消防验收证明文件”一节，本院认为，2013年我国实行工程竣工验收制度改革，将政府负责工程质量验收的制度划分为企业验收、政府备案两个阶段，将竣工验收作为建设单位的企业责任，将竣工备案管理作为政府部门的行政责任。2013年住房城乡建设部发布实施《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》，并明确2000年《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》废止，两个竣工验收规定比较，第（十）项”有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件”的规定取消，消防验收文件仅是办理竣工验收备案的前提条件。消防验收是否合格以及整改是否完成，属于公安消防部门行政管理的范畴，不能以相关职能部门的行政管理行为认定案涉合同约定的交付条件无效或房屋不符合合同约定的交付条件，故此，原告提出的”未提供消防验收证明文件”，并不能导致房屋”不具备交付使用条件”，对于原告该项意见，本院亦不予采纳。
综上所述，案涉房屋在原、被告约定的交付期限内已具备交付使用条件，该房屋未在约定的交付期限内交付并非被告违约所致，原告要求被告承担自2015年1月1日起至实际交房之日止违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
驳回原告由晓东的诉讼请求。
案件受理费5276元，由原告由晓东负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长高琳琳
人民陪审员张付勇
人民陪审员刘忠广
二〇一七年十二月二十二日
书记员丛凌苓
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。