广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法樵民三初字第16号
原告雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司，住所地佛山市南海区西樵镇轻纺城东区商贸广场四楼。
负责人刘永基，总经理。
委托代理人邓凯涛，系广东创誉律师事务所律师。
委托代理人黎润芬，系广东创誉律师事务所实习律师。
被告夏凤华，女，汉族，1969年7月13日出生，住湖南省宁乡县。
第三人广东西樵商贸广场有限公司，住所地佛山市南海区西樵轻纺城东区。
法定代表人刘永基，总经理。
委托代理人罗富镜，男，汉族，1986年4月18日出生，住佛山市南海区，系第三人的员工。
上列原、被告物业服务合同纠纷一案，原告于2013年11月21日向本院提起诉讼，本院于同月22日立案。诉讼期间，本院于2014年1月10日作出（2013）佛南法樵民三初字第16号民事裁定，中止本案审理，同年6月4日本案恢复审理，并依法由审判员肖志军适用简易程序于同日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人邓凯涛、黎润芬、被告夏凤华到庭参加诉讼，第三人经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年6月21日签订《物业管理协议》。原告为被告位于佛山市南海区西樵镇樵金南路215号雅居乐西樵大都会广场K2013B号商铺提供物业管理服务，服务年限从2011年7月23日起至2016年7月22日止，并约定了物业管理费、水电费等计算方法、支付方式及双方具体权利义务等内容。被告从2012年9月1日开始拖欠物业费，2012年12月至2013年2月期间拖欠电费，2013年3月31日才撤场。依照协议约定，被告逾期缴纳物业管理费、水电费，每天滞纳金（及违约金）按总费用3‰收取，并终止相关物业服务，因被告违反租赁协议约定，导致出租人解除租赁协议的，物业管理协议解除。因被告长期拖欠物管费、水电费，原告依约解除《物业管理协议》，并要求被告依约支付拖欠费用。请求判令：1、解除原、被告双方签订的《物业管理协议》；2、被告立即向原告支付拖欠的物业管理费8750元（2012年9月1日至2013年3月31日）及其违约金5291.25元（违约金按拖欠总费用每日千分之三从拖欠之日起计至实际清偿之日止，暂计至2013年10月25日止）；3、被告立即向原告支付拖欠的电费52.08元及其利息（利息按人民银行同期贷款基准利率从起诉之日计至实际清偿之日止）；4、被告承担本案诉讼费。庭审过程中，原告补充陈述称原告未与第三人签订物业服务协议，对未出租的商铺的管理费由原告自理。
被告答辩称，同意解除物业服务合同，对原告主张被告支付物业管理费一事提出异议。雅居乐大都会商贸广场有限公司在向被告发放的宣传手册中载明：与佛山市电视台联合举办特色节目，在广场二层设立直播室、设置大型户外电视，采用通透式玻璃幕墙夜间灯灯饰造型、室内设有中庭互动空间及免费上网区，每周定期与商家举办主题推广活动、后来嘉年华——金华游艺，佛山西南部最大的独家室内外主题游乐园、转马、滑行车等新奇游艺项目；同时在该宣传手册中载明了商场四层区域功能分布图。到2013年12月15日止，即使到现在原告没有按上述手册所载设立电视、室外主题乐园；商铺的区域划分与合同附件平面图有所区别。雅居乐大都会商贸广场有限公司在签订合同前许诺期内已经有80%的商家进入，其实只有不到20%的商铺租出，使被告深受欺骗，并严重影响了被告的客流。作为原告有义务促使雅居乐大都会商贸广场有限公司兑现与佛山电视联合举办特色节目，在广场二层设立直播室、设置大型户外电视，采用通透式玻璃幕墙搭夜间灯灯饰造型、室内设有中庭互动空间及免费上网区，每周定期与商家举办主题推广活动、欢乐嘉年华——金华游艺，佛山西南部最大的商家室内外主题游乐园、转马、滑行车等新奇游艺项目等；同时兑现在该宣传手册中载明的商场四层区域功能分布图与现实相符的情况。雅居乐大都会商贸广场有限公司原来的《雅居乐大都会》招牌，在商户毫不知情的情况下，于2012年9月将其门面该外雅居乐都荟天地销售中心，直接影响了被告的客流与经营。该公司在被告正常经营的时间段内，擅自将其他商铺拆得凌乱不堪、尘土飞扬，严重影响了整个商场的整体美观，致使许多进来的消费者避而远之。雅居乐大都会正在起步初期，原告没有尽到应尽的责任，与被告和众商家共同营造一个和谐安定的贸易氛围，致使商家雪上加霜。据原告与被告签订的《商铺租赁合同》甲方权利与义务中第6条记载：甲方负责该商铺所在建筑物的公共区域、通道及其公共设施的维护保养。因原告没有履行之间的职责，故被告自2012年9月拒绝支付原告的物业管理费共8750元。由于商户太少，难以维持开支，被告与所有商户多次向雅居乐商贸公司提出免租，可迟迟未得到答复，期间大部分商户因为无力支撑而选择撤离商场。被告与众商户最后一次向雅居乐商贸有限公司协商免租减租事宜大约是2012年9月20日左右，当时的管理罗经理接待所有商户，众商户要求在协商期间暂时不交任何费用，并提出国庆节之前大幅，可雅居乐商贸有限公司海损迟迟不作回应，结果等了几个月，等来就是2013年1月31日，原告在被告毫不知情的情况下，擅自将被告所在的K2013B法尔莎商铺的水电停用，从被告从农业银行POS刷卡机的清单和原告催促被告的电费通知单足以显示，原告于2013年1月31日已经停电，属于原告违约在先。原告以迫迁的形式于2013年1月31日以停电的手段迫使被告无法继续经营撤离雅居乐大都会。因此原告无需交纳二、三月份的物业费，上述两月不存在任何费用。对电费52.08元的金额予以确定，每月的25日抄表，二月份显示的电费实际是2013年1月25日至2013年1月31日的电费6.25元，既然物业管理公司在协商期间突然停水停电，不能算被告违约。原告擅自将被告的1250元物业管理费保证金没收，现被告要求退还1250元按金。原告违约在先，所以被告拒绝缴交任何违约金以及物业管理费。
原告在诉讼中举证如下：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证、被告身份证复印件各一份，证明原、被告的主体资格。
2、《物业管理协议》复印件一份。
3、2012年9月至2013年3月管理费发文签收表复印件各一张、2012年12月至2013年2月缴款通知单（水电费）发文签收表复印件四张，证明被告欠原告管理费、电费，原告发文催收。
4、广东创誉律师事务所律师函、国内特快专递详情单复印件各一份，证明被告拖欠费用后，原告通知被告履行缴费义务。
被告在诉讼中举证如下：
5、银行流水及汇款凭证复印件，这是客人在被告的店刷卡消费记录，反映了被告的用电时间和停电时间。
6、原告起诉时提供的被告欠费明细表复印件一份，证明电费计算到2013年1月，2月份已经开始断电了。
7、雅居乐大都会广场手册复印件一份，证明雅居乐虚假招商，广场的实际进驻率与其招商时的承诺严重不符。
8、照片两张、光盘一张，证明别的商家装修拆除时没有围闭施工，影响被告的生意，原告作为物业管理者管理不当，没有履行自己的义务。
第三人在诉讼中均没有答辩及提交证据。
第三人经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭质证、辩论的权利。经庭审质证、辩证，被告对证据1-3均无异议，本院予以确认。关于证据4，被告称未收到律师函和邮件，由于证据4的律师函落款日期是2013年4月9日，邮件寄出日期是2012年10月25日，时间相差甚远，而原告未提交证据证明律师函送达时间和寄送邮件内容，故本院对该证据不予确认。原告对证据5不予确认，由于该证据反映的是客人在被告的店刷卡消费的情况，不能直接证明被告用电和被停电时间，且被告未能提供其他证据予以佐证，故本院对证据5亦不予确认。证据6为原告起诉状所附的费用计算清单，不属被告提交的证据，因被告对内容没有异议，本院对该内容予以确认。原告对证据7的关联性有异议，由于该证据属于第三人和被告之间的招商承诺，与本案无关，故该证据不作为本案的定案依据。关于证据8，被告未能证明照片和视频的形成时间，且被告称视频是用手机拍摄，但存于手机的视频已经删除，故本院对证据8不予确认。
综合原、被告陈述及本院采信的证据，本院对以下事实予以认定：
2012年2月24日，被告与第三人签订《商铺租赁合同》，第三人将位于佛山市南海区西樵镇樵金南路215号编号为K2013B号商铺出租给被告，租赁期限从从2011年7月23日起至2016年7月22日止，从2011年9月23日起计算租金。商铺交付时间为2011年6月30日。自2012年4月23日起，被告开始拖欠第三人租金。2013年3月31日，被告搬离涉案租赁物，第三人于当日收回涉案租赁物。因被告拖欠租金，第三人以租赁合同纠纷为由诉至本院，本院作出（2013）佛南法民三初字第781号民事判决，确认被告与第三人签订的上述《商铺租赁合同》于2013年3月31日解除，判决被告支付第三人租金26977元。第三人和被告均不服，并提起上诉。佛山市中级人民法院作出（2014）佛中法民一终字第551号判决，维持原判。
2011年6月21日，被告与原告签订了《物业管理协议》，约定原告为被告租赁的上述K2013B号商铺提供物业服务，合同期限从2011年7月23日至2016年7月22日止，从2011年7月23日起被告按照每月30元/㎡的收费标准即每月1250元向原告支付物业管理费，被告在商铺使用期间的水电费由被告按其实际使用的数量金额与物业管理费一并缴交，物业管理费从商铺交付使用之日开始计算，并按月结算，被告需每月五号前主动到原告指定地点缴交当月的物业管理费和上月自行承担的水电费，被告逾期不交物业管理费的，每逾期一天须向原告支付当月应缴费用的3‰滞纳金，逾期十五天仍不缴交的，视为被告故意违约，原告包括但不限于有权停水停电并保留通过法律途径追缴被告应缴欠款的权利，被告所交费用（含各项保证金）不予退回，因被告违反租赁协议的约定，导致业主或出租人解除租赁协议的，本协议解除，被告的物业管理费及其他费用应缴交至业主或出租人收回场地使用之日。2011年6月30日第三人将商铺交付被告，被告自2012年9月1日起未向原告支付物业管理费，并拖欠电费52.08元。原告诉至本院要求解除《物业管理协议》、被告支付物业管理费和水电费。本院于2013年12月12日向被告送达起诉状。
另查明，佛山市南海区西樵镇樵金南路215号房产的登记权属人是第三人，房地产权证号粤房地权证佛字第××号，规划用途为商用，建筑面积57585.05平方米。
本院认为，国务院《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。原告与商铺使用人被告签订《物业管理协议》是双方意思表示真实，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。原告按照《物业管理协议》约定提供服务，但被告未按照约定支付物业管理费，亦因未缴纳商铺租金被业主第三人解除租赁合同并收回商铺，原告据此主张解除协议，理由充分，予以支持,《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”，因此，《物业管理协议》自诉状送达被告即2013年12月12日时解除。被告一直未支付原告物业管理费，故原告主张被告支付该费用理由充分，予以支持。关于物业管理费计算问题，被告自2012年9月1日起至搬离商铺时止均未支付物业管理费，根据《物业管理协议》约定，物业管理费自2012年9月1日起按照每月1250元计算至出租人（第三人）收回商铺之日，即2013年3月31日止，故被告应当向原告支付物业费8750元。被告逾期支付物业管理费，已构成违约，原告主张按照协议约定以日千分之三计算违约金，暂计至2013年10月25日已经达到5291.25元，明显过高，而且原告未对被告违约造成其实际损失数额进行举证，而实际上原告未收取物业费的损失主要在于利息损失，故本院酌定违约金自应缴纳物业费的次日起以实欠费用为本金按中国人民银行同期贷款利率两倍计算至实际清偿日止，对原告主张超出部分，本院不予支持。据此计算，计至立案日即2013年11月22日的违约金为1036.22元。关于电费，被告称原告提交的计算清单中2月电费6.25元实际属于1月26日至31日期间的电费，由于被告确认拖欠原告电费50.28元，双方对电费总金额均无异议，故被告应支付该电费50.28元，原告主张利息自起诉之日（2013年11月21日）起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止，该请求理由充分，本院予以支持。被告答辩称原告没有实现招商承诺，擅自停水停电，没有履行物业服务义务。招商事宜是被告与第三人之间租赁合同关系项下的内容，亦已在（2013）佛南法民三初字第781号案进行处理，故本案不予处理，被告提供的证据不足以反映原告存在未按合同约定履行物业服务义务，故本院对其该答辩意见不予采纳。关于被告已经交纳的物业管理费保证金，经本院释明后，被告称不在本案中提起反诉主张，故本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、原告雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司与被告夏凤华于2011年6月21日签订的《物业管理协议》于2013年12月12日解除。
二、被告夏凤华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年9月1日至2013年3月31日期间的物业管理费8750元、计至2013年11月22日的违约金1036.22元，以及从2013年11月23日起至付清款项日止以实际所欠物业管理费为本金按中国人民银行同期贷款利率两倍计算的违约金予原告雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司。
三、被告夏凤华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费50.28元以及从2013年11月21日起至实际清偿之日止以实际所欠电费为本金按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
本案适用简易程序结案，受理费76.17元（原告已预交），由被告负担，并应在给付上述款项时一并迳付原告，本院不另作收退。
如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。
审判员 肖志军
二〇一四年六月十七日
书记员 陈宇琼