陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终2826号
上诉人（原审原告）王旭鹏，男，1987年10月20日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：朱花宁，陕西希友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘海泉，陕西希友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陕西秦尼房地产开发有限责任公司，住所地：西安市碑林区环城南路326号。
法定代表人：王丽东，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）王欣，男，1972年8月14日出生，汉族，陕西秦尼房地产开发有限责任公司股东，住西安市新城区。
被上诉人（原审被告）王丽东，女，1966年11月25日出生，汉族，陕西秦尼房地产开发有限责任公司法定代表人，住西安市碑林区。
上诉人王旭鹏因与被上诉人陕西秦尼房地产开发有限责任公司（以下简称秦尼公司）、王欣、王丽东商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初2184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年9月17日，王旭鹏与秦尼公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171），约定王旭鹏购买秦尼公司开发的西安市环南路326号皇廷南院第2幢东单元5层1号房产，建筑面积188.91平方米，商品房单价为每平方米3000元，总金额为566760元人民币；付款方式为一次性付款，出售方公司委托法定代表人王丽东代收房款；王旭鹏如未按本合同规定的时间付款，分别处理：（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，王旭鹏按日向秦尼公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，秦尼公司有权解除合同。秦尼公司解除合同的，王旭鹏按累计应付款的1%向秦尼公司支付违约金。王旭鹏愿意继续履行合同的，经秦尼公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，王旭鹏按日向秦尼公司支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；秦尼公司在2013年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给王旭鹏使用；秦尼公司如未按合同规定的期限将该商品房交付给王旭鹏使用，按以下方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，秦尼公司按日向王旭鹏支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，王旭鹏有权解除合同。王旭鹏解除合同的，秦尼公司应当自王旭鹏解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按王旭鹏累计已付款的1%向王旭鹏支付违约金。王旭鹏要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，秦尼公司按日向王旭鹏支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，秦尼公司、王欣、王丽东向王旭鹏出具了《承诺书》，内容为：1、出卖人保证于2013年12月31日前完善该楼盘项目的五证手续，并于2013年12月31日前为受买人办理完毕网签备案手续；2、由于买受人是个人住房行为，在出卖人网签备案前，买受人提供具体房主等个人信息，出卖人无条件免费为购房人签订正式的网签合同并办理网签备案手续，不得以任何理由或借口拖延或阻碍；3、如果出卖人没有完全履行上述义务，受买人有权向出卖人提出赔偿要求，出卖人自2013年9月17日起每日承担千分之一点五的违约赔偿金；4、出卖人保证在上述网签备案手续完成以前，绝不将受买人所购房屋再次出卖他人或以任何形式抵押、担保或抵账。否则出卖人及王欣、王丽东本人愿意承担欺诈等相关刑事责任；5、王欣担任公司实际执行董事及总经理，王丽东为公司法定代表人因此王欣及王丽东愿意在此签字，为上述承诺内容承担无限连带的保证责任；6、出卖人确认买受人所购房屋为西安市环城南路326号皇廷南苑2号楼5层1号房计188.91平方米。并确认收到购房款共566730元。2013年9月17日，王旭鹏向王丽东转账支付560000元购房款，秦尼公司向王旭鹏出具了收到王旭鹏购房款的收款收据。合同签订后至今，秦尼公司未按合同约定向王旭鹏交付房屋，亦未按承诺书的约定完善楼盘的五证手续，为王旭鹏办理网签备案手续。涉案房屋至今未取得商品房预售许可证。
庭审中，王旭鹏诉称秦尼公司因未履行承诺书中约定的义务，于2014年11月24日按照日千分之一点五向王旭鹏赔偿违约金36万元。王旭鹏陈述因双方约定的违约金标准过高，其按照日千分之一计算，2013年9月17日至2014年11月24日的违约金数额为242480元，秦尼公司向王旭鹏支付了36万元，多支付的117520元视为秦尼公司退还王旭鹏的购房款，故王旭鹏主张秦尼公司返还购房款442480元。王旭鹏诉称秦尼公司向王旭鹏支付36万元作为赔偿款，并承诺尽快将剩余购房款返还给王旭鹏，应视为双方就不再继续履行《商品房买卖合同》达成了一致的意思表示。
王旭鹏在原审中诉称，2013年9月17日，王旭鹏与秦尼公司签订《商品房买卖合同》，合同约定秦尼公司将位于碑林区环城南路326号皇廷南院2号楼5层1号房出售给王旭鹏，合同签订后王旭鹏于当天向秦尼公司指定账户转账56万元，因秦尼公司无法办理备案登记手续，此后秦尼公司向王旭鹏出具承诺，承诺于2013年12月31日办理完网签备案登记手续，王欣、王丽东自愿承担连带保证责任。鉴于秦尼公司一直无法办理备案登记手续，并且秦尼公司出售给王旭鹏的房屋亦无法交付，其多次要求秦尼公司退还购房款，秦尼公司一直以各种理由推拖，2014年11月24日在王旭鹏多次要求下，秦尼公司向王旭鹏支付36万元作为赔偿款，并承诺尽快将剩余购房款返还给王旭鹏，但秦尼公司一直没有支付。请求判令：1、依法确认王旭鹏与秦尼房公司2013年9月17日签订的商品房买卖合同无效，判令秦尼公司返还购房款442480元、赔偿王旭鹏损失（以442480元为基数自2014年11月24日按照每天千分之一计算至付清购房款之日）；2、王欣、王丽东承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由秦尼公司、王欣、王丽东共同承担。
秦尼公司、王欣、王丽东均未答辩。
原审法院认为，王旭鹏与秦尼公司签订了《商品房买卖合同》，王旭鹏向秦尼公司支付购房款56万元，秦尼公司开发的楼盘至今未取得商品房预售许可证明，王旭鹏请求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效，并要求秦尼公司返还购房款，符合法律规定，本院依法予以支持。秦尼公司、王欣、王丽东向王旭鹏出具的《承诺书》作为《商品房买卖合同》的组成部分，亦为无效。秦尼公司于2014年11月24日向王旭鹏支付36万元，双方已就不再继续履行《商品房买卖合同》达成一致的意思表示，《商品房买卖合同》及《承诺书》被确认无效，王旭鹏因此取得的36万元，在无其他证据佐证的情况下，结合日常交易习惯，应认定为秦尼公司退还王旭鹏购房款36万元。秦尼公司应向王旭鹏返还剩余的购房款20万元。秦尼公司在向王旭鹏退还36万元后，继续占有王旭鹏的资金没有合法依据，应从2014年11月24日开始支付王旭鹏利息损失。王旭鹏请求按每日千分之一的标准赔偿其损失，无法律依据，本院依法不予支持，应按中国人民银行同期贷款利率支付剩余款项自2014年11月24日至实际还款日的利息损失。王欣为秦尼公司的实际执行董事及总经理，王丽东为秦尼公司的法定代表人，对王旭鹏作出承诺却未能履行，王欣、王丽东存在过错，应对秦尼公司不能清偿部分的三分之一承担连带赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、王旭鹏与秦尼公司于2013年9月17日签订的《商品房买卖合同》无效。二、本判决书生效后七日内，秦尼公司返还王旭鹏购房款20万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付该款自2014年11月24日至生效判决确认的还款日期间的利息。三、王欣、王丽东对秦尼公司不能清偿部分的三分之一承担连带赔偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费10665元（含公告费560元）由王旭鹏负担5000元，秦尼公司、王欣、王丽东负担5665元（此款王旭鹏己预交，秦尼公司、王欣、王丽东负担部分由其支付上述款项时一并支付王旭鹏）。
宣判后，王旭鹏不服原审判决向本院提起上诉称，1、根据双方签订的承诺书，秦尼公司若未完成承诺书中的内容，自愿承担相应违约责任，应该自2013年9月17日起按每日千分之一计算违约金。因此秦尼公司向其支付的36万元并非退还的购房款，而是违约金及117520元的购房款，故秦尼公司应该返还其剩余购房款442480元。2、结合《承诺书》的内容，及王丽东、王欣在秦尼公司担任股东及法定代表人的情况，王丽东、王欣应该对秦尼公司的债务承担连带清偿责任。3、王旭鹏与秦尼公司、王丽东、王欣签订的承诺书中对违约金有明确的规定，按照每日千分之一点五，且秦尼公司、王丽东、王欣未有异议，所以应该予以支持。故请求法院：1、撤销原审判决第二项，改判秦尼公司支付其购房款442480元，及违约金（以442480元为基数自2014年11月24日按照每日千分之一计算至实际支付之日）。2、改判原审判决第三项，由王欣、王丽东承担连带给付责任。3、一、二审诉讼费由秦尼公司、王欣、王丽东承担。
秦尼公司、王丽东及王欣经本院依法传唤均未到庭，也未提交书面意见。
二审经审理查明，原审法院查明的事实一致。
本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。无效的合同自始没有法律约束力。
王旭鹏与秦尼公司于2013年9月17日签订《商品房买卖合同》，签订合同当天秦尼公司、王丽东及王欣向王旭鹏出具《承诺书》一份。《承诺书》虽单独作出，但内容也是对双方关于房屋买卖权利义务的约定，故该《承诺书》应认定为双方买卖合同的一部分。因至今秦尼公司仍未取得涉案房屋的预售许可证明，故应认定王旭鹏与秦尼公司之间签订的《商品房买卖合同》及《承诺书》均无效。无效的合同自始没有法律约束力，现王旭鹏依据双方《承诺书》约定的内容要求秦尼公司、王丽东及王欣承担违约责任，因《承诺书》无效，故王旭鹏的该上诉请求没有合同或法律依据，本院不予支持。
双方签订的合同无效，秦尼公司应返还王旭鹏所交的购房款及相应的利息。王旭鹏在本案中主张的利息是从2014年11月24日至秦尼公司付清购房款之日，但原审法院判决支持的利息期限为自2014年11月24日至生效判决确认的还款日期间，该期间未考虑到秦尼公司、王欣、王丽东逾期履行判决内容的情况，明显不妥，本院变更利息的期限为自2014年11月24日至实际付款之日。
综上，原审判决利息期间不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初2184号民事判决第一项、第三项；
二、变更西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初2184号民事判决第二项为：本判决生效后七日内，陕西秦尼房地产开发有限责任公司返还王旭鹏购房款20万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付该款自2014年11月24日起至实际付款之日的利息
一审案件受理费10665元（含公告费560元），王旭鹏已预交，由王旭鹏承担5000元，陕西秦尼房地产开发有限公司、王欣、王丽东负担5665元，陕西秦尼房地产开发有限公司、王欣、王丽东连同判决款项一并支付王旭鹏；二审案件受理费4937元，公告费300元，王旭鹏已预交，由王旭鹏承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宏
审 判 员 董凡
代理审判员 张伟
二〇一七年八月二十三日
书 记 员 袁萱