四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终2081号
上诉人（原审原告）：任娟，女，汉族，生于1985年7月27日，住四川省南充市，。
委托诉讼代理人：丁磊（特别授权），四川锐思邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王子权,四川锐思邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南充朗瑞置业有限公司，住所地：南充市。
法定代表人：吴涛，执行董事。
委托诉讼代理人：鲜涛，四川惠博律师事务所律师。
被上诉人：南充嘉德商业管理有限公司，住所地南充市嘉陵区都尉路113号坤隆花园1号1层95号。
法定代表人：胡健，执行董事。
委托诉讼代理人：任川，四川惠博律师事务所律师。
上诉人任娟因与被上诉人南充朗瑞置业有限公司（下称朗瑞置业公司）、被上诉人南充嘉德商业管理有限公司（下称嘉德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南充市嘉陵区人民法院（2016）川1304民初947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人任娟的委托诉讼代理人丁磊、王子权、被上诉人朗瑞置业公司的委托诉讼代理人鲜涛、嘉德公司的委托诉讼代理人任川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
任娟上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实及理由：案涉《经营使用权转让合同》及其补充协议因对涉案商铺位置、面积、价款以及支付方式、交付时间作了明确约定，且在合同中以专章约定商铺经营使用权为商铺产权的一部分，不可拆分，且应在2016年7月1日前办理产权，具备商品房买卖合同的主要内容，出卖人已按约定收受购房款，《经营使用权转让合同》及其补充协议实质是房屋买卖合同。由于被上诉人朗瑞置业公司在起诉前且至今未取得预售许可证，故前述合同当属无效。由于《经营使用权转让合同》及其补充协议无效，故以此为基础的《委托管理及代租协议》及其补充协议亦应无效。朗瑞置业公司在未取得合法证照的情况下，以广告宣传高额回报的方式欺骗上诉人订立合同，其应承担全部缔约过失责任。对于《委托管理及代租协议补充协议》约定的租金系可得利益，二被上诉人应连带赔偿。一审认定涉案商铺已解除查封，属认定事实错误。嘉陵区人民政府的嘉府议[2013]15号会议纪要中相关决议内容违法，且朗瑞置业公司并未与政府职能部门签订经营权出让合同，一审认定嘉陵区政府将儿童乐园项目经营使用权出让给朗瑞置业公司，以及南充朗瑞房地产开发有限公司（以下简称朗瑞房产公司）承接了朗瑞置业公司在该项目上的全部权利、义务亦系事实认定错误。
朗瑞置业公司辩称，《经营使用权转让合同》及其补充协议合法有效，合同性质并不影响合同效力。儿童乐园项目系BOT项目，朗瑞置业公司有权出售经营权。南充市出台了地下空间管理办法，项目用地挂牌出让，朗瑞房产公司取得预售许可证，朗瑞置业公司愿意继续履行合同。我司与朗瑞房产公司协商确定由朗瑞房产公司继续履行买受人与朗瑞置业公司订立的合同，合同目的可以实现，买受人权利不受任何影响。本案不是售后包租，上诉人引用的商品房销售管理办法是行政规章，不能以此来否认合同效力，案涉合同均为有效，不应返还买受人的已交款项，请求驳回上诉请求。
嘉德公司辩称，售后包租是指开发商代购房业主进行出租的行为，上诉人无任何证据证明我公司的行为是售后包租；上诉请求的第二项是要求被上诉人负担本案的案件受理费和保全费是新的诉讼请求，二审不应该进行审理。
任娟向一审法院起诉请求：确认案涉数个合同无效，并判令朗瑞置业公司返还购房款407,103.00元，参照合同约定赔偿损失，并负担本案案件受理费和可能产生的保全费用。
一审法院认定事实：2014年5月16日任娟与朗瑞置业公司签订《经营使用权转让合同》、《经营使用权转让合同补充协议》，又与第三人嘉德公司签订《委托管理及代租协议》、《委托管理及代租协议补充协议》。签订上述合同当日，任娟向朗瑞置业公司支付A商铺转让款407,103.00元。
朗瑞置业公司为甲方与任娟为乙方签订的《经营使用权转让合同》内容为“甲方是南充市嘉陵区都尉儿童公园地下商业广场（以下简称“儿童公园项目”）的投资人与开发建设者，对儿童公园项目拥有经营、管理、使用、收益及对其经营使用权进行转让的权利；乙方在充分了解儿童公园项目性质和状况的情况下，拟受让儿童公园项目商铺的经营使用权。根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律法规之规定，甲、乙双方本着互惠互利、平等自愿的原则，经友好协商，签订本合同条款，以资信守。第一条商铺基本情况乙方拟受让本协议所约定之商铺的商铺经营使用权（以下简称商铺）为儿童公园项目A商铺，建筑面积为17.43㎡。（商铺位置及相邻商铺见附件《商铺平面位置图》）。第二条交付及经营使用权期限1、本商铺交付使用时间为2014年12月20日，交付条件为商业广场经验收合格。甲方可向乙方委托的商业管理公司交付。2、乙方享有本商铺经营使用权期限为40年，自交付之日计算。第三条转让价款本商铺经营使用权价款以建筑面积计价，单价23,356.45元／㎡，转让总价款为人民币407,103.00元。实际测量面积与合同约定面积有误差的，据实找补。第四条转让价款支付方式1、乙方向甲方支付转让价款的方式为以下第1种：（1）一次性付款：乙方应在本合同签订后30日一次性向甲方交齐全部价款。已付订金的，订金冲抵装让价款。……第五条商铺的管理与使用1、为儿童公园项目整体利益考虑，商业广场执行‘统一规划、统一招商、统一经营、统一管理’的商业运营模式。商铺乙方不能自行经营，须委托专业商业管理公司统一管理，周期20年。乙方需与商业管理公司签订《委托管理及代租协议》，自约定的商铺交付日起20年内，委托商业管理公司对商铺进行统一管理和代租，该委托不可撤销。甲方根据需要有权更换商业管理公司并通知乙方，新的商业管理公司承接原商业管理公司的全部权利和义务。……第七条合同的解除1、未经甲、乙双方书面协议，任何一方不得单方面变更或解除合同。但本合同有约定的除外。2、乙方签约时已考虑楼层、面积、位置、经营状态、商铺形式及铺内有无柱子、相邻商铺影响等因素，乙方不得以上述因素为由解除合同。第八条违约责任1、乙方未按合同约定按期足额支付转让价款，每逾期一日，须按合同总价款每日万分之一向甲方支付违约金；逾期7日未付清的，甲方有权单方解除本合同收回商铺，并有权将乙方所购商铺直接转让他人，乙方并应按合同价款的10%向甲方支付违约金。2、如甲方未按期交付商铺的，每迟延交付一日，按照乙方已付款的万分之一支付违约金，相应的期限顺延。经甲方通知，乙方未予办理交接手续，或因乙方原因导致交付迟延的，视为甲方在约定的期限内完成交付，甲方对此不承担违约责任。……第十条其他……3、本合同未尽事宜，甲、乙双方另行协商并签订补充协议予以补充或变更。本合同附件是合同的组成部分，具有同等法律效力。4、合同履行中的争议，双方友好协商解决；协商不成的，任何一方可向商铺所在地人民法院提起诉讼。……第十一条提示或解释乙方已经充分了解并清楚本商铺经营使用权转让合同条款的全部内容并自愿购买，乙方在签订本合同书时，甲方已向乙方告知并解释本合同书相关条款并提请乙方注意，在乙方理解并确认的前提下双方签订本合同”。
案涉《经营使用权转让合同补充协议》内容为“根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律法规之规定，甲、乙双方于2014年5月16日签订的《经营使用权转让合同》（下称《转让合同》），现就《转让合同》未尽事宜，双方达成一致意见，签订本补充协议。一、关于产权办理1、乙方所购商铺经营使用权为商铺产权的一部分，不可拆分。甲方应为乙方所购商铺办理产权，产权转让价款已含在乙方所支付的经营使用权转让价款中，甲方不另行收取其他费用。2、如甲方未能取得地下空间土地使用权，导致无法在2016年7月1日前为乙方办理商铺产权的，乙方可解除合同，甲方无条件退还客户已支付房款本金，并自交款之日起按实际交款金额的每日万分之三赔偿乙方损失。……5、《转让合同》所约定的商铺经营使用权期限与商铺产权年限不一致的，以产权年限为准，甲方对此不承担违约责任。6、在甲方取得预售许可证并通知乙方后7日内，乙方应前往甲方处，按照《转让合同》和本补充协议的约定签订正式的商品房（地下空间）买卖合同。双方的权利义务约定以正式商品房（地下空间）买卖合同为准。如原为按揭付款的，则乙方应同意签署协议将产权抵押给贷款银行，以保证按期偿还贷款。……二、提示与说明……2、乙方已经充分了解并清楚《转让合同》及本补充协议条款的全部内容并自愿购买，乙方在签订本合同书时，甲方已向乙方告知并解释本合同书相关条款并提请乙方注意，在乙方理解并确认的前提下双方签订本合同。……”。
任娟为甲方与第三人为乙方签订的《委托管理及代租协议》内容为“根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律法规之规定，甲、乙双方本着互惠互利、平等自愿的原则，就甲方享有的经营使用权的‘南充都尉儿童公园A商铺委托乙方代租代管事宜，经双方友好协商，达成本一致意见，以资信守。第一条商铺基本情况甲方商铺位于南充市嘉陵区都尉路二段南充都尉儿童公园1区A号商铺，建筑面积为17.43㎡。甲方对该商铺享有经营使用权。第二条委托期限1、委托期限为20年，自商铺交付之日起计算。2、未经甲、乙双方协商一致，该委托期限不得以任何理由要求变更。3、甲方在转让人朗瑞置业公司将该商铺交付的同时交由乙方代为出租，即甲方委托乙方直接向朗瑞公司接收商铺，乙方协助办理相关交接手续。第三条委托管理及代租授权1、在委托期限内，甲方不可撤销的授予乙方下列权利：（1）对商铺统一规划、统一招商、统一管理（2）以乙方的名义代为出租商铺并收取租金；（3）合理使用商铺相关的其他权利。2、甲方不得自行经营，也不得以出租、分租或转借等形式将商铺交予他人使用，也不得擅自收回、占用商铺阻碍乙方及承租经营者使用商铺。……第四条委托管理及代租收益1、甲方委托管理及代租收益为乙方代为出租该商铺收取的租金。2、乙方按照实际出租租金收取后及时向甲方支付（具体支付方式双方另行约定）。……第七条协议的解除1、在委托代租代管期限内，非因法律规定或本协议约定，甲、乙双方不得以任何理由单方面解除本协议。2、在乙方与朗瑞公司解除商铺转让合同，甲方不享有商铺产权或经营使用权的，本协议自然解除。第八条违约责任1、因一方过错导致本协议无效、解除、提前终止的，过错方应向对方赔偿全部损失。……第九条其他约定……3、甲乙双方就本协议未尽事宜可另行协商作出补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。4、甲方与朗瑞公司所签订的《转让合同》及补充协议中关于商铺使用及经营管理的条款，为本合同的组成部分，对双方具有合同约束力。……第十一条其他……2、合同履行中的争议，双方友好协商解决；协商不成的，任何一方可向商铺所在地人民法院提起诉讼。……第十二条提示或解释乙方已经充分了解并清楚本协议的全部内容并自愿购买，乙方在签订本合同书时，甲方已向乙方告知并解释本合同书相关条款并提请乙方注意，在乙方理解并确认的前提下双方签订本合同”。
任娟为甲方与第三人嘉德公司为乙方、担保人为朗瑞置业公司于2014年5月16日签订的《委托管理及代租协议补充协议》内容为“甲、乙双方于2014年5月16日签订了《委托管理及代租协议》，现就《委托管理及代租协议》未尽事宜，双方达成一致意见，签订本补充协议。第一条委托管理及代租收益乙方按照下列约定向甲方支付委托管理及代租收益，具体如下：1、2014年12月20日起至2017年12月19日，共3年期间的租金，乙方于2015年开始每年度的12月31日前支付该年度租金，租金比例为甲方实际支付购买商铺价款的6%。2、2017年12月20日起至2020年12月19日，共3年期间的租金，乙方于2018年开始每年度的12月31日前支付该年度租金，租金比例为甲方实际支付购买商铺价款的7%。3、2020年12月20日起至2023年12月19日，共3年期间的租金，乙方于2021年开始每年度的12月31日前支付该年度租金，租金比例为甲方实际支付购买商铺价款的8%。4、2023年12月20日起至2026年12月19日，共3年期间的租金，乙方于2024年开始每年度的12月31日前支付该年度租金，租金比例为甲方实际支付购买商铺价款的9%。5、2026年12月20日起至2034年12月19日，共8年期间的租金，仍由乙方统一对外代为出租，该期间内租金的支付时间为乙方收到租金后10日内，但每租赁年度的租金支付不得迟于该租赁年度届满后10日内。乙方将甲方商铺连同其他商铺整体出租的，各商铺租金收益以其实际支付的购买总价款在该整体出租商铺总租金的权重比例确认，购买总价款是指甲方与朗瑞置业公司在《转让合同》中约定的转让价款。6、无论乙方代租所收取租金的高低，乙方均是按照本条第1-4项约定租金金额向甲方支付租金。朗瑞置业公司担保乙方按照本条约定期限及金额向甲方支付租金，乙方未按期支付的，由朗瑞置业公司直接支付。7、计租日为商铺交付之日（即委托管理及代租期限起始时）。商铺交付延迟的，相应的计租日顺延。……第二条其他1、本补充协议与《委托管理及代租协议》约定不一致的，以本补充协议约定为准”。任娟与第三人签订《委托管理及代租协议》、《委托管理及代租协议补充协议》后，第三人嘉德公司以本案任娟、朗瑞置业公司至今未签订正式的《商品房买卖合同》为由，未向任娟支付租金。
另查明，2013年10月24日南充市嘉陵区人民政府通过会议纪要的形式将都尉儿童公园地下经营权（41年，即试运行1年+经营权40年）出让给朗瑞置业公司，由嘉陵区城乡规划建设局作为业主单位与该公司签订合同并实施项目管理，项目施工许可证由嘉陵区城乡规划建设局负责办理。区级相关部门要严格按照BOT招标条件，加强都尉儿童公园建设后期监管。2014年8月1日嘉陵区城乡规划建设局向施工单位四川佳杰建筑工程有限公司颁发建筑工程施工许可证，都尉儿童公园开始建设。后因政策发生变化，第三人南充朗瑞房地产开发有限公司于2015年10月10日取得嘉陵区都尉儿童公园地下空间土地使用权【土地证号南充市国用（2015）第0233**号，用途商业，使用权类型出让】，在2015年12月11日取得商品房预售许可证【证号（南嘉）房预售证第201xxxx1号】，南充朗瑞房地产开发有限公司承接了朗瑞置业公司在南充市嘉陵区都尉路儿童公园地下商业广场的所有权利和义务。后因朗瑞置业公司要求任娟与南充朗瑞房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》引发本纠纷。一审法院于2015年10月13日因南充宏基实业有限公司与朗瑞置业公司等买卖合同纠纷案作出诉前保全裁定，查封了本案诉争商铺，后因申请人南充宏基实业有限公司申请一审法院准许变更了查封。庭审时，经合议庭合议后认为2014年5月16日任娟与朗瑞置业公司签订《经营使用权转让合同》、《经营使用权转让合同补充协议》，与第三人嘉德公司签订《委托管理及代租协议》、《委托管理及代租协议补充协议》均有效，要求任娟变更诉讼请求，任娟拒绝变更，坚持其诉讼请求。
还查明，朗瑞置业公司的法定代表人由胡晓变更为吴涛，第三人嘉德公司于2016年3月7日由南充嘉德置业有限公司变更为南充嘉德商业管理有限公司。
一审法院认为，本案中任娟认为朗瑞置业公司签订合同时有欺诈行为，该标的物现在所有者不是朗瑞置业公司，该标的物已被一审法院查封，朗瑞置业公司出售该商铺时未取得预售许可，法律禁止委托管理和代租等为由，请求确认2014年5月16日任娟与朗瑞置业公司签订《经营使用权转让合同》、《经营使用权转让合同补充协议》，与第三人嘉德公司签订《委托管理及代租协议》、《委托管理及代租协议补充协议》均无效，但朗瑞置业公司与第三人嘉德公司认为上述合同及协议均有效，故双方当事人及第三人争执焦点为：
一、2014年5月16日任娟与朗瑞置业公司签订《经营使用权转让合同》、《经营使用权转让合同补充协议》，与第三人嘉德公司签订《委托管理及代租协议》、《委托管理及代租协议补充协议》是否有效？
一审法院认为，签订合同时一方具有欺诈行为确认合同无效的情形根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款之规定，朗瑞置业公司和第三人嘉德公司签订合同时有损害国家利益的行为，但本案中不存在损害国家利益的情形，任娟亦未举出朗瑞置业公司和第三人嘉德公司有欺诈行为的证据；诉争标的物即任娟购买商铺的现在所有者虽不是朗瑞置业公司而是案外人朗瑞房地产开发有限公司，但2014年5月16日任娟与朗瑞置业公司签订的《经营使用权转让合同》、《经营使用权转让合同补充协议》时朗瑞置业公司已经过嘉陵区人民政府BOT项目已取得诉争标的物经营使用权，具有转让该商铺经营使用权的权利，且转让诉争标的物经营使用权不需要办理商品房预售许可，即使现在诉争标的物所有者不是朗瑞置业公司并被查封，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，朗瑞置业有限公司不应承担合同无效的缔约过失责任；同时我国国家法律和行政法规并未禁止地下商铺不得委托第三人管理和代租。所以任娟主张上述合同及协议均无效的理由均不能成立。
2014年5月16日任娟与朗瑞置业公司签订《经营使用权转让合同》、《经营使用权转让合同补充协议》，与第三人嘉德公司签订《委托管理及代租协议》、《委托管理及代租协议补充协议》,是在平等、自愿、协商的基础上订立的，属双方真实意思表示，上述合同和协议不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条确认合同无效的情形，应为有效合同和有效协议，合同各方当事人均应按照约定履行自己义务。任娟主张上述合同及协议均无效缺乏事实和法律依据。
一审法院在庭审合议后当庭向任娟进行法律释明后，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，要求任娟变更诉讼请求，可任娟拒绝变更其诉讼请求，坚持其诉讼请求，对任娟要求确认上述合同及协议均无效的诉讼请求不予支持。
二、任娟基于无效合同要求返还购房款及赔偿损失的诉请，应否得到人民法院的支持？
2014年5月16日任娟与朗瑞置业公司签订《经营使用权转让合同》、《经营使用权转让合同补充协议》，与第三人嘉德公司签订《委托管理及代租协议》、《委托管理及代租协议补充协议》已认定上述合同及协议均有效，故任娟基于无效合同要求返还购房款及赔偿损失的诉请不应得到支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回任娟的诉讼请求。一审案件受理费7,406.00元由任娟承担。
本院二审审理查明，2013年10月16日，嘉陵区城乡规划局与朗瑞置业公司订立了都尉公园及地下商业设施BOT项目合同书，约定由朗瑞置业公司负责合同项目的建设、经营、维护；地下商业设施经营、使用、管理期限为40年（不包括一年的试营业期）。对本合同约定的5万平方米地下商业，有40年经营、使用权的权利或有偿转让、出租、抵押的权力。在项目实施过程中，实际由朗瑞房产公司于2015年10月10日取得了嘉陵区都尉儿童公园地下空间的土地使用权证。2015年12月11日，朗瑞房产公司取得了朗瑞儿童公园商业广场共计948套商业用房的商品房预售许可证。
朗瑞置业公司设立于2013年8月，注册资本金1,000万元，设立时成都瑞升房地产开发（集团）有限公司持股51%，胡晓持股比例49%。2014年6月，朗瑞置业公司股本结构变更为胡晓持股比例990万元，胡建持股10万元。2016年4月，朗瑞置业公司股本结构变更为吴涛持股990万元，胡健持股10万元。此后公司股本结构未发生变化。
朗瑞房产公司于2015年3月12日发起设立，注册资本金1,000万，设立时朗瑞置业公司持股51%，胡晓持股49%，两者均是发起人。2015年7月20日，朗瑞房产公司股本结构变更为胡晓持股99%，朗瑞置业公司持股1%。此后公司股本结构未发生变化。
2016年3月7日由南充嘉德置业有限公司变更为南充嘉德商业管理有限公司。
2016年4月16日，朗瑞房产公司出具情况说明，内容是其公司追认并直接履行朗瑞置业公司与王素碧（含任娟）等9名买受人之间签订的《经营使用权出让合同》及补充协议，如王素碧（含任娟）等9户购买人要求朗瑞置业公司向其履行义务，其公司同意朗瑞置业公司对王素碧（含任娟）等9户买受人所购商铺享有处分权或直接取得产权，并直接向9户购买人履行。
另查明，2015年12月11日，一审法院根据南充宏基实业有限公司的申请，作出（2015）嘉民保字第189-2号民事裁定书，裁定解除被申请人南充朗瑞房地产开发有限公司嘉陵区都尉儿童公园地下空间土地中价值1500万元的部分，同时查封了该公司都尉路儿童公园负一层42-55号、68-94号商铺。其中负一层的83号系李芙蓉、王崇全购买。
2016年1月20日，一审法院因南充宏基实业有限公司与朗瑞房产公司、四川佳杰建筑工程有限公司买卖合同纠纷一案，作出（2015）嘉民保字第189-3号民事裁定，裁定查封了朗瑞房产公司位于朗瑞儿童公园商业广场负一层的-1143、-1145、-1147、-1149、-1151、-1153、-1155、-1157、-1338、-1339、-1340、-1341、-1342、-1509、-1510、-1511、-1512、-1513、-1520、-1521、-1522、-1545、-1546、-1547、-1552、-1553、-1558、-1559、-1564、-1547、-1552、-1553、-1558、-1559、-1564、-1565、-1566、-1567、-1568号房屋；同时，解除了-142—-155、-168—-194号房屋的查封。其中-183号系李芙蓉、王崇全购买。
2016年6月23日，一审法院根据李雯、胡素蓉、任娟、李芙蓉、任娟的申请，分别作出（2016）川1304民初943号、944号、947号、949号、952号民事裁定书，分别查封了朗瑞置业公司所有的位于嘉陵区维康路西侧与春江路交汇处的土地中价值640,000元、350,000元、100,000元、350,000元的部分和朗瑞置业公司所有的位于嘉陵区维康路西侧与春江路交汇处的土地。
2016年11月21日，朗瑞置业公司向一审法院提出书面申请，以被查封土地不属于其公司所有、查封明显超标的等理由，要求将查封标的物变更为朗瑞儿童公园商业广场的-1376号、-178号、-1519号、-166号商铺。
同日，案外人朗瑞房产公司给一审法院出具了愿以上述门面房为朗瑞置业公司提供担保和作为查封标的物的同意书。
2016年11月28日，一审法院分别作出（2016）川1304执保322号、323号、324号、325号、326号协助执行通知书，解除对前述土地的查封，同时查封朗瑞置业公司位于朗瑞儿童公园商业广场的-1376号、-178号、-1519号、-166号商铺。
任娟购买经营权的商铺原编号为B168,现编号为-1202号，未被人民法院查封。
本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明事实一致。
本院认为，本案争议焦点是《经营使用权转让合同》及其补充协议、《委托管理及代租协议》及其补充协议的性质、效力问题以及基于此项认定应否判决返还购房款问题。本院认为，《经营使用权转让合同》及其补充协议因具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、交付使用日期等主要内容，而且任娟按照约定向朗瑞置业公司支付B168商铺转让款407,103.00元，故该合同及其补充协议应当认定为商品房买卖合同。国家之所以设立商品房预售许可制度，这是因为预售合同订立时，买卖的房屋往往没有建成或者权利没有经过登记设立，其目的是为了维持交易秩序，保护消费者利益，防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害。
朗瑞置业公司签订涉案合同后，为履行该合同，出资与案外人设立了朗瑞房产公司，并将受让的涉案土地登记在朗瑞房产公司名下，由朗瑞房产公司进行房地产开发。涉案工程竣工后，朗瑞房产公司按照朗瑞置业公司与买受人签订了合同，与涉案当事人以外的买受人签订制式商品房买卖合同并实际交付房屋。由此可见，朗瑞房产公司已实际享有朗瑞置业公司设立朗瑞房产公司期间以自己名义签订的国有土地出让合同的权利，并履行了合同义务。同时，朗瑞房产公司对朗瑞置业公司设立朗瑞房产公司期间以朗瑞置业公司名义签订的经营使用权转让合同等予以了确认。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》（以下简称公司法解释三）第二条第一款“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”、第二款“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”之规定，任娟可依据其与朗瑞置业公司签订的《经营使用权转让合同》及其补充协议，请求朗瑞房产公司履行合同相关义务，进而实现合同目的，而不局限于仅向朗瑞置业公司主张相关权利。虽然公司法解释三第二条第二款系从合同相对人权利的角度进行规定，任娟可依法处分自己享有的该项权利，即不请求朗瑞房产公司承担相关责任，仅向朗瑞置业公司主张权利。但是现行规定中房地产开发经营实行严格的准入制度，而朗瑞置业公司不具有房地产开发经营资质。任娟在明知朗瑞置业公司不能履行涉案合同和朗瑞房产公司的履行能够实现其合同目的且不损害其利益的情况下，拒绝朗瑞房产公司的履行，仅向朗瑞置业公司主张权利并要求朗瑞置业公司承担合同无效的责任，不仅违背了民法最基本的诚实信用原则，也与公司法解释三第二条第二款规定的最大限度保护合同相对人利益的制度价值不符，也有违合同法中促进交易的宗旨，系行使权利不当，其主张依法应不予支持。因朗瑞房产公司已取得商品房预售许可证，涉案房屋已建成，且涉案《经营使用权出让合同》及其补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，故合法有效。
虽然《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定了“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工房屋”，同时在第四十二条规定了违反前述规定的法律后果，但由于《商品房销售管理办法》是部门规章，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）＞》第四条关于“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，故不能以《商品房销售管理办法》第十一条的规定认定任娟与嘉德公司之间订立的《委托管理及代租协议》及其补充协议无效。由于《委托管理及代租协议》及其补充协议并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的应当认定合同无效的法定情形，故《委托管理及代租协议》及其补充协议亦为有效。
综上所述，任娟上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7,406.00元，由上诉人任娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱苏川
审判员 唐晓兰
审判员 石 炜
二〇一七年六月十二日
书记员 赖姝伶