辽宁省锦州市古塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0702民初207号原告姜洋，男，19xx年x月x日出生，汉族，锦州秀亭制管有限公司工人，住锦州市古塔区和平路x段x—x号，身份证号码21070219xx********。委托代理人邢芳华、姜海兰，辽宁名崛律师事务所律师。被告锦州国维房地产开发有限公司，住所地锦州市太和区凌南东里宝地城x区x-x、x-x号。法定代表人赵添鑫，该公司经理。委托代理人王远卓，辽宁永字律师事务所律师。原告姜洋诉被告锦州国维房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜洋的委托代理人邢芳华、姜海兰，被告锦州国维房地产开发有限公司委托代理人王远卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜洋诉称，原告与被告于2013年6月19日签订一份《委托建房协议书》，协议约定原告购买被告开发的位于锦州市古塔区延安路x段xx-x号楼连接体x层中户（延安路x段x号x-x号）建筑面积52.9平方米商品房一套，同日原告交纳全部房款175786元，合同约定2013年12月31日交付房屋。该房屋现已具备交付使用的条件，但被告至今拒绝原告办理入住手续。协议还约定“若逾期入住，被告按日承担违约责任，每日违约金按照银行同期活期存款利率计算”。故原告诉至法院，请求法院判令被告继续履行合同，交付诉争房屋并办理入住手续及房屋所有权证；判令被告返还多收取的购房款24214元；支付2014年1月1日至2016年3月15日违约金13595.36元按银行同期贷款利率计算，之后违约金按此标准主张至实际入住之日；诉讼费用由被告承担。被告锦州国维房地产开发有限公司辩称，答辩人与姜洋商品房预售合同纠纷一案，贵院正在审理之中，因该案件所涉事实与古塔公安分局经侦大队正在侦查的史可涉及犯罪案件密切相关，故请求法院到公安机关了解情况，建议法庭将该案件移送公安机关并驳回原告的诉讼请求。一、案件基本情况，姜洋于2013年6月在我公司售楼处购买房屋，当时任我公司售楼经理的史可使用伪造的公司公章、公司合同章与其签订售房合同，并开具了加盖有伪造的公司财务章的收款收据，后要求姜洋将购房款存入史可个人名下的银行卡，该笔款项被史可据为己有，经调查，已经有几十名购房者受骗，所涉金额十分巨大，古塔公安分局经税侦大队正在侦查此案，史可已经被采取强制措施；二、史可涉嫌的罪名。史可的行为符合刑法关于合同诈骗罪的规定，即以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财务，数额较大的行为。请求法庭将案件移送公安机关并驳回原告的诉讼请求。如果法院认定合同有效，原告要求的违约金和利息，我公司不同意赔偿。经审理查明，2013年6月19日，原告到被告的售楼处，经售楼处工作人员介绍，原告选中了被告开发的鑫龙花园小区住宅一户，并与售楼处经理史可商定了价格。史可给了原告账号，让原告将购房款存入该账号。原告于当天将20万元打入该账号。原告交完购房款后，被告为原告出具了收款收据，收款收据上加盖了“锦州国维房地产开发有限公司现金收讫”章。同时原告与被告签订了《委托建房协议书》，协议相关内容有“甲方：姜洋乙方：锦州国维房地产开发有限公司根据互惠互利原则，经双方协商，就甲方委托乙方建房一事达成协议如下：五、入住时间：2013年12月31日，若逾期入住，乙方按日承担违约责任，每日违约金按照银行同期活期存款日利率计算。六、暂测建筑面积：52.9平方米，户型：一室，第x-x#楼连接体（小多层）x层中户。七、总价：175786元。十、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字或盖章生效”。原告在落款甲方处签名，被告工作人员史可在乙方处签名，并加盖了“锦州国维房地产开发有限公司合同专用章”。因被告未能在合同约定的时间内交付房屋，2014年7月18日，被告向鑫龙花园业主出具一份承诺书，内容为“鑫龙花园业主，我公司承诺如下：1、必须承诺2014年10月末交房入住（业主拿到钥匙）。2、入住标准必须达到水电齐全。3、如10月末不能入住，每晚一个月赔偿每户业主一万元，按第4条执行，如按时交付入住，第3条和第4条全部作废。4、原签署合同一律按银行定期利息统一标准赔付”。被告未能按该承诺的时间交房。2015年11月中旬开始，被告陆续通知鑫龙花园的购房者办理入住。原告去办理入住时，被告以未收到原告的购房款为由，拒绝为原告办理入住。2016年2月5日，锦州市公安局古塔分局对史可以职务侵占立案侦查，现在侦查之中。本案在审理过程中，被告向本院提出鉴定申请，要求对购房协议和收款收据上加盖的印章进行真伪鉴定。本院所确认的上述事实，有原告提供的委托建房协议书、收款收据、锦州银行存（取）款凭条、锦州银行个人客户交易明细清单、被告的承诺书，被告提供的对史可进行立案侦查的立案告知书及当事人陈述笔录在案为凭。这些证明材料已经开庭对质和本院的审查，可以采信。本院认为，本案争议的焦点问题有如下几点。一、关于原、被告签订的《委托建房协议书》的效力问题。原、被告签订的《委托建房协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律规定，合法有效。史可作为被告负责售楼的工作人员，且系售楼处经理，代表公司对外销售房屋及签订相关的售房合同并加盖合同章系其职权范围内的工作，没有必要加盖假的合同章。因史可有权代表公司与原告签订《委托建房协议书》，即使加盖的是假的合同章或者未加盖合同章，均不能否定双方签订的《委托建房协议书》的效力，因此被告要求对该合同章进行真伪鉴定对本案已无意义，本院不予准许。二、关于原告是否已向被告履行了交付房款的合同义务问题。原告是在被告的工作场所按照被告工作人员的指示交的房款，交款之后，被告的工作人员又是在被告的工作场所为原告出具了收款收据，故应认定原告已经向被告履行了交付房款的义务。至于原告交付的房款，被告的工作人员是否交给了被告，是被告的内部问题，不影响原告对于合同义务的履行。即使史可无权收取房款、无权出具收款收据、使用的是伪造的财务章，但以史可的身份和工作场所，原告作为相对人有理由相信其有代理权，亦构成表见代理，其后果亦应由被告承担。故被告要求对财务章进行真伪鉴定对本案亦无意义，本院不予准许。因原告已经履行了交付房款的义务，被告应当继续履行合同，为原告办理房屋入住手续，向原告交付房屋。三、关于原告要求支付延期交房期间违约金及利息的问题。根据我国合同法及其司法解释的相关规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失”。本案中因被告延期交房，造成原告的损失主要为占用原告房款的利息损失。对于原告主张的违约金，本院依被告的承诺“原签署合同一律按银行定期利息统一标准赔付”，自2014年1月1日至2014年10月31日按中国人民银行三年期定期存款年利率4.25%的标准，由被告向原告支付；自2014年11月1日至为原告办理入住之日按年利率4.25%的1.3倍，由被告向原告支付。四、关于本案是否应移送公安机关的问题。前已论述，史可的行为不影响被告应对原告承担的民事责任。故史可是否构成犯罪，不影响本案民事案件的审理，被告要求移送公安机关的观点，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告锦州国维房地产开发有限公司于本判决生效后15日内为原告姜洋办理房屋入住手续，并将原告购买的锦州市古塔区延安路x段x号x-x号房屋交付原告；二、被告锦州国维房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向原告姜洋支付违约金及利息（以175786元为本金，自2014年1月1日至2014年10月31日按年利率4.25%计算；自2014年11月1日至为原告办理入住之日按年利率4.25%的1.3倍计算）；三、被告锦州国维房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向原告姜洋返还购房款24214元；四、驳回原、被告其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3856元，保全费1420元，共计5276元，由被告锦州国维房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  董英男审 判 员  宋丽丽人民陪审员  李 颖二〇一六年五月二十四日书 记 员  陈珊珊