河北省衡水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡民二终字第334号
上诉人（原审被告）：河北广怀物流集团有限公司（原名衡水广怀运输物流有限公司），住所地：衡水市桃城区红旗大街134号。
法定代表人：杨广怀，经理。
委托代理人：张建双，河北双烨律师事务所律师。
委托代理人：窦亚肖，河北双烨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：衡水市桃城区邓庄镇南苏闸村村民委员会。
法定代表人：孟令斌，村委会主任。
委托代理人：安世健，河北合明律师事务所律师。
委托代理人：杜媛媛，河北合明律师事务所律师。
上诉人河北广怀物流集团有限公司（以下简称广怀物流公司）与被上诉人衡水市桃城区邓庄镇南苏闸村村民委员会（以下简称南苏闸村委会）租赁合同纠纷一案，因不服河北省衡水市桃城区人民法院（2015）衡桃民二初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，由审判员杨建一担任审判长并主审本案、审判员王江丰、代理审判员关信娜参加评议，书记员徐佳佳出庭担任记录，公开开庭审理了本案。上诉人广怀物流公司的委托代理人张建双、窦亚肖、被上诉人南苏闸村委会的委托代理人安世健、杜媛媛到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
南苏闸村委会在一审中诉称：2009年12月30日，与广怀物流公司签订租赁合同一份，约定广怀物流公司租赁南苏闸村委会的砖厂和林地，面积433亩，租赁期限20年，租金为每年150000元；广怀物流公司在每年3月30日前将全年的租金一次性交付南苏闸村委会。但在实际履行过程中，广怀物流公司除在2010年1月4日交付50000元定金外，其余租金分文未付，经南苏闸村委会多次催要，广怀物流公司均以种种理由推脱。2014年11月5日，南苏闸村委会正式通知解除租赁合同。从2010年1月1日至2014年11月5日，广怀物流公司拖欠南苏闸村委会租金750000元、滞纳金273750元，扣除50000元定金后仍有973750元尚未支付。双方租赁合同解除后，南苏闸村委会将上述场地租赁给第三人，但广怀物流公司阻止第三人正常使用租赁场地，广怀物流公司的行为给南苏闸村委会造成新的损失。请求判令广怀物流公司给付拖欠的租金及滞纳金973750元，广怀物流公司立即停止对租赁场地的干扰并赔偿损失50000元。
广怀物流公司在一审中未提交答辩状，无正当理由拒不到庭参加诉讼。
一审法院查明：2009年12月30日，南苏闸村委会与广怀物流公司签订租赁合同一份，约定广怀物流公司租赁南苏闸村委会的砖厂和林地用于建设物流园区；该土地总面积433亩，租赁期限20年，原砖厂土地租金为每年150000元，租赁期间不得增加租金和其他费用，106国道东侧60亩林地及部分大坑，由于欠缺政府规划批复手续，广怀物流公司暂不使用，租金拟定每年600000元，从土地规划指标下达后开始缴纳；广怀物流公司在每年3月30日前将全年的租金一次性交付南苏闸村委会，每延迟一天，给付全年租赁价格千分之一的违约金；对该土地租赁事项，南苏闸村委会应提请村民代表会议讨论通过，并将具有法律效力的相关决议内容交付广怀物流公司作为合同的组成部分；南苏闸村委会向广怀物流公司出租的土地确保没有第三方的地上附着物的赔偿权利和使用权，项目用地内广怀物流公司建设规划不受南苏闸村委会的限制，但要符合法律规定；广怀物流公司保证项目用地的用途为建设物流园区，如未经南苏闸村委会同意改变土地用途，应承担违约责任，并赔偿造成南苏闸村委会的损失。双方就其他事宜亦进行了约定。合同签订后，南苏闸村委会将土地交由广怀物流公司使用。2010年7月23日，南苏闸村委会与广怀物流公司签订补充协议，约定南苏闸村委会同意广怀物流公司承建衡水大广物流园有限公司。2010年1月4日，广怀物流公司交付南苏闸村委会定金50000元，广怀物流公司一直未给付租金。2011年4月15日，南苏闸村委会向广怀物流公司发出通知书催要租金，要求广怀物流公司自接到本通知之日起一个月内将拖欠的租金一次性交付，否则将解除租赁合同，广怀物流公司收到该通知书后仍未给付租金。2014年11月5日，南苏闸村委会通知广怀物流公司解除租赁合同。2014年11月26日，南苏闸村委会土地新的租赁方衡水江达废旧汽车回收拆解有限公司准备施工时，与广怀物流公司代理人发生争议，衡水市公安局桃城分局邓家庄派出所接警后进行协调，告知双方应先确定合同的合法权益再进行施工。另查明，2013年12月3日，衡水广怀运输物流有限公司变更企业名称为河北广怀物流集团有限公司。
一审法院认为：南苏闸村委会与广怀物流公司签订的土地租赁合同，对土地的四至、面积、用途、租赁期限、租金及违约责任等条款进行了约定，系双方当事人真实意思表示；该合同的标的为集体建设用地，签订合同前南苏闸村委会经过了民主议定程序，南苏闸村委会在上述建设用地所有权不变的前提下进行出租，属于集体建设用地使用权的流转，该行为没有违反国家法律、行政法规强制性规定，双方签订的土地租赁合同合法有效。合同一经签订即具有法律约束力，双方均应按约定履行义务。合同签订后，南苏闸村委会将土地交由广怀物流公司使用，履行了合同义务。广怀物流公司除交纳50000元定金外，合同约定的租金分文未付，其行为已属违约，理应承担相应民事责任。南苏闸村委会向广怀物流公司催要租金未果，属于广怀物流公司迟延履行债务致使南苏闸村委会不能实现合同目的，南苏闸村委会向广怀物流公司送达解除合同通知书并主张双方的土地租赁合同已解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，应予支持。自2010年1月1日至2014年11月5日，广怀物流公司共拖欠南苏闸村委会租金687500元，理应给付并支付违约金，按双方合同约定计算违约金为625000元，违约金数额明显过高，但南苏闸村委会主张273750元并不违反法律规定，应予采纳。双方租赁合同解除后，南苏闸村委会对外出租其所有的土地系行使自己的权利，广怀物流公司无权进行干涉和阻拦，广怀物流公司干涉和阻拦属侵权行为，南苏闸村委会要求排除妨害之主张合理合法，应予支持，其要求广怀物流公司赔偿经济损失50000元的诉讼请求无证据支持，故予以驳回。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告河北广怀物流集团有限公司于本判决生效后五日内给付原告衡水市桃城区邓庄镇南苏闸村村民委员会租金687500元并偿付违约金273750元；二、被告河北广怀物流集团有限公司停止对原告衡水市桃城区邓庄镇南苏闸村村民委员会土地权益的侵害；三、驳回原告衡水市桃城区邓庄镇南苏闸村村民委员会其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人广怀物流公司上诉称：1、原判决认定事实错误，广怀物流公司是受中国物流联合运输集团和中国物流联合运输协会的委托，代为的土地租赁合同，其权利义务和法律责任不应由广怀物流公司承担。租赁南苏闸村委会的土地，建设中国物流信息综合服务基地，及衡水大广物流园区系衡水市委、市场政府通过招商引资在北京签约的重点建设项目，集团和协会均在香港注册，根据当时的政策规定，外资企业不能租赁村集体土地，所以就委托广怀物流公司代为签订了诉争土地租赁合同，因此本案的诉讼主体应为集团和协会。2、由于南苏闸村委会未按约定履行义务，至租赁合同不能履行，广怀物流公司无违约情形，原判决广怀物流偿付违约金无事实依据。南苏闸村委会未按合同约定将土地租赁事项提请村民会议讨论通过，并将具有法律效力的相关决议内容交付广怀物流公司，违背了双方所签合同第三条第一款的规定，致合同迟迟不能履行，并引发村民多次群体上访。一审判决认定签订合同前南苏闸村委会经过了民主义定程序与事实不符。按照合同约定出租的土地需确保没有第三方的地上附着物的赔偿权和使用权，但从签订合同至今始终有两家企业在其正常运营，一家是化工厂，另一家是搅拌站，广怀物流公司多次找南苏闸村委会让其腾空搬走，南苏闸村委会就是不尽合同约定的责任和义务。是南苏闸村委会拒收租金而非广怀物流公司不付租金。因租价低南苏闸村委会反悔，加之村民上访等原因，南苏闸村委会一直拒收租金。正是由于南苏闸村委会的违约行为造成合同不能履行，物流园区项目的开发和施工不能如期进行，经广怀物流公司造成经济损失。请求撤销原判，改判广怀物流公司不承担给付租金、违约金和侵害等责任，并继续履行土地租赁合同。
被上诉人南苏闸村委会辩称：广怀物流公司是租赁合同的签订人，是本案适格诉讼主体。在双方的租赁合同签订之前，南苏闸村委会已经通过了内部民主议定程序，不存在延迟履行的情形。另外化工厂的占地仅两三亩，且租赁合同每年一签，并不影响本案租赁合同的实际履行。搅拌站实际占用的土地大部分是北苏闸村的土地，仅有不到一亩的土地占用了南苏闸村的土地，也与本案的租赁合同实际履行没有关联性。广怀物流公司的上诉理由不成立，要求驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人上诉理由和答辩意见，并经双方当事人同意，合议庭归纳本案的争议焦点为：1、上诉人是否是本案租赁合同的一方当事人；2、上诉人拒付租金的事实与理由是否成立，租赁合同应否继续履行。
围绕第一个争议焦点，被上诉人南苏闸村委会陈述如下：
本案上诉人广大怀物流公司是适格的诉讼主体，在2009年12月30日双方签订的租赁合同上，有衡水广怀物流运输有限公司的盖章及法定代表人的签字，其后在实际经营过程中，上诉人的名称发生变更，变更为河北广怀物流集团有限公司，变更时间是2013年12月3日。上诉人的名称虽然发生变更，但其合同的权利义务并没有因此而转移，至于上诉人所提到的中国物流联合集团和物流联合运输协会，我们认为与本案没有任何关联性。在整个合同中并没有上述两个主体的任何签章。所以上诉人是租赁合同的主体确定无误，没有任何争议。
为证明自己的主张，被上诉人南苏闸村委会提供的证据如下：
证据一、2009年12月30日，南苏闸村委会与广怀物流公司签订的土地租赁合同一份，证明双方当事人存在租赁合同关系，双方对租赁标的、期限、租金标准、违约责任进行了明确约定。
证据二、土地租赁合同补充合同一份，证明广怀物流公司租赁用途为建设物流园区。
证据三、内资企业登记基本情况表，证明2013年12月3日衡水广怀运输物流有限公司变更企业名称为河北广怀物流集团有限公司。
上诉人广怀物流公司对上述证据的真实性、关联性、合法性均无异议。
分析认证意见：上诉人广怀物流公司对被上诉人南苏闸村委会提交的上述证据无异议，予以采信。
上诉人广怀物流公司陈述如下：
上诉人广怀物流公司只是适格合同主体之一，并不是全部。大广物流园区的项目招商引资情况是由市政府牵头在北京签订，而且是由中国物流联合运输集团、中国物流联合运输协会拟成立建设，这个项目来了之后，政府与村委会来接洽，鉴于中国物流联合运输集团是外资企业，不能作为项目的主体进行租赁并建设，为此是由中国物流联合运输集团和中国物流联合运输协会委托上诉人签订的租赁协议，对这个情况被上诉人知道，乡政府也知道，市政府同样知道。
为证明自己的主张，上诉人广怀物流公司提交证据如下：
证据一、照片一组（共11张），证明招商引资时的情况，当时有村民代表。
证据二、广怀物流公司与中国物流联合运输集团、中国物流联合运输协会签订的委托代理合同。
被上诉人南苏闸村委会的质证意见：证据一与本案没有关联性，招商引资是一种商务活动，不是确定权利义务的法律行为，确定法律关系的只有合同行为，这组照片没有体现出其他主体与被上诉人之间的任何合同关系。证据二与本案没有关联性，是上诉人与其他合同主体合作事宜，而且这个合同的签订时间是在2010年1月26日，其时间晚于上诉人与被上诉人签订合同时间2009年12月份。
分析认证意见：照片反映的招商引资情况，不能确定本案双方当事人的权利义务，与本案审理缺乏关联性，不予采信；广怀物流公司与中国物流联合运输集团、中国物流联合运输协会签订的委托代理合同，时间晚于本案双方当事人所签订的租赁合同，所涉内容不影响本案审理，与本案缺乏关联性，不予采信。
围绕第二个争议焦点，上诉人广怀物流公司陈述如下：
上诉人广怀物流公司从来没有拒付租金。安晨光作为实际交付租金的履行人，并没有通知他参加诉讼，对于交付租金的情况应当由安晨光陈述，据我们了解，安晨光2011年时，因为被上诉人为了提高租金，不收租赁费，安晨光在2011年5月份将涉案租赁费交到了乡财政所，并且在长达一年的时间，被上诉人不去领取。为了查明事实，应当让安晨光参加诉讼。按照土地租赁合同，交付租金有前提条件，被上诉人自始至终没有提供规划指标的下达情况；租赁合同第三项第二条，广怀物流公司支付租金，被上诉人应保证第三方不再使用土地，刚才被上诉人答辩时明确说明还有两家单位还在使用土地，所以在被上诉人违约的情况下，上诉人根本不应该交付租金。但是为了促使对方履行合同，安晨光也交了租金，被上诉人为了达到不收的目的，拒绝领取。法院可以调取安晨光在2011年缴纳租赁费的情况。上诉人要求被上诉人继续履行合同。上诉人在这个合同履行过程中以及实际履行人安晨光在合同履行过程当中，根本没有任何的违约行为，并且项目涉及到政治影响，不仅仅是个人利益问题，所以我们认为合同应该继续履行。自始至终这份合同就没有解除过，通过一审被上诉人所提交的证据并没有给上诉人送达，也没有给实际履行人安晨光送达，所以合同自始至终没有解除，并且也没有被上诉人所说的在此期间催收租金的情况。因为交付租金的前提是被上诉人应该完成的合同义务，在被上诉人没有完成合同义务的前提下，上诉人不应当支付租金。所以合同应该继续履行。上诉人广怀物流公司没有证据提交，提交调取证据申请书一份。
被上诉人南苏闸村委会陈述如下：
上诉人拒付租金的各种理由均不成立。第一，上诉人要求追加安晨光参加本案诉讼，依据是2011年4月22日上诉人对安晨光的授权委托书，该授权书是一种代理行为，其代理权限做出了明确约定，上诉人由此解释成合同权利义务的转移既没有事实依据更没有法律依据。第二，上诉人认为被上诉人没有提供土地利用规划所以不能使用该宗土地，我们认为上诉人没有搞清基本事实，因为一审判决查明的内容以及租赁合同的约定，指的是另外60亩林地，而且租金是另外计算的，与本案涉及的窑厂的建设用地属于两部分，上诉人对此基本事实混淆。第三，上诉人依据租赁合同第三项第二条作为拒付租金的理由是完全不能成立的，因为该条所确定的内容指的是被上诉人一方的合同义务，并不是支付租金的前提条件，而合同第二项第五条明确约定了租金的缴纳时间，所以上诉人没有按照合同约定的时间缴纳租金就视为违约，这毫无争议。第四，现场当中的化工厂占地面积不超过三亩，而我们整体的租赁合同涉及到400多亩，经现场查看，该化工厂是在路边的角落，根本不影响上诉人一方进场规划和施工，另外的搅拌站一直占用的是北苏闸村的地域，而占用的租赁范围不足一亩，更不会影响上诉人对整体租赁合同的履行。第五，本案合同签订后，由于上诉人长期不缴纳租金，被上诉人一方通过各种方式催要，甚至和乡镇政府的工作人员一同去催要租金，并且在上诉人的经营场地张贴了催收租金的公告，所以上诉人一方拒付租金的事实是没有任何争议。第六，正是由于上诉人拒付租金，造成本案的租赁合同履行中被上诉人无法实现合同目的，被上诉人才行驶了合同解除权，在2014年11月5日将解除合同通知书通过邮寄和到营业场所张贴的方式进行了送达。此后在三个月的期限内，上诉人没有提出异议，因此合同解除的法律效力已经产生，上诉人要求继续履行租赁合同没有事实的前提和法律的前提。
为证明自己的主张，被上诉人南苏闸村委会提交证据如下：
证据一、照片两张、催款通知书一份，证明南苏闸村委会催收租金的事实。
证据二、照片两张、解除合同通知书一份、特快专递送达回执一份，证明南苏闸村委会向广怀物流公司送达解除合同通知书的事实。
证据三、2009年12月19日南苏闸村民代表会会议记录一份，证明双方签订租赁协议之前，南苏闸村委会已经履行了内部的民主议定程序。
证据四、租赁协议七份，证明南苏闸村委会与桃城区三友橡塑制品厂（涉案化工厂）每年签订租赁合同一次的事实。
证据五、南苏闸村委会与北苏闸村委会签订的地界划分证明，证实搅拌站不在南苏闸村委会的土地使用权范围内。
证据六、邓庄镇政府的证明一份，证明该镇的包村干部同被上诉人曾多次催要租金，而上诉人拒付租金的事实。同时证明上诉人租赁后建设进度缓慢的情况。
上诉人广怀物流公司的质证意见：
证据一不能证实被上诉人向上诉人催要，并且通知已经向上诉人送达的情况，并且上诉人从来没有被催收过，而且张贴的地址是中国物流联合运输有限公司，对该证据不认可。对证据二不予认可，不能证实该解除通知已经给上诉人送达，并且不能证实上诉人知道或收到这样的通知。特快专递回执上没有杨广怀的签字，显然这个通知书没有送达过。对证据三没有异议，但是根据合同的约定，被上诉人应当将民主议定结果交予我方，被上诉人并没有交付。对证据四我方不予认可，并且与本案没有关联性，本案事实就是化工厂一直占用上诉人租赁的土地。证据五无法证明被上诉人的主张，在答辩时被上诉人承认搅拌站只是占有了一亩的事实，而且被上诉人为协议的一方主体，为什么没有提交原件，而是提交复印件又加盖公章。对证据六不予认可，该证明与事实明显不符，而且政府不能作为催收的主体，催收是自然人的事情，政府作为证明主体本身就有问题。鉴于被上诉人应先履行合同义务，并且刚才在庭审中也承认确保没有第三方的赔偿权和使用权，既然从签订合同至今被上诉人没有完成其应履行的合同义务，那么作为合同一方可以延迟或者顺延合同义务。因为被上诉人自始至终没有向上诉人有效送达催收以及解除合同的通知，并且其有明显的违约行为，因此，合同应当继续履行。
分析认证意见：证据一能够证明南苏闸村委会将催款通知书张贴至广怀物流公司经营场所，予以采信；证据二能够证明南苏闸村委会将解除合同通知书送达广怀物流公司，予心采信；广怀物流公司对证据三无异议，予以采信；证据四能够证实南苏闸村委与涉案化工厂每年签订一次租赁合同的事实，予以采信；证据五能够证明南苏闸村与北苏闸村地界，予以采信；证据六没有法定代表人或负责人签字，不符合单位出具证明的形式要件，不予采信。
除一审法院查明的事实外，本院二审另查明：2009年12月19日，经村民代表大会讨论，同意将案涉土地租赁给广怀物流公司。2009年至2015年间，南苏闸村委会与白长水每年签订土地租赁协议一份，协议约定：南苏闸村委会对本村化工厂租赁延期壹年，一年中有工业项目安排，马上终止合同。按每月退给租方租赁费。
本院认为：上诉人广怀物流公司与被上诉人南苏闸村委会签订的土地租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。南苏闸村委会已将涉案土地交由广怀物流公司使用，履行了合同义务。广怀物流公司除交纳50000元定金外，未按合同约定给付租金，自2010年1月1日至2014年11月5日，广怀物流公司共拖欠南苏闸村委会租金687500元，现南苏闸村委会要求广怀物流公司给付，应予支持。
关于违约金的问题。双方当事人签订土地租赁合同后，南苏闸村委会将涉案土地交给广怀物流公司使用，广怀物流公司未按照合同约定给付南苏闸村委会租金，其行为已构成违约。南苏闸村委会要求其赔偿违约金273750元，远低于按照合同约定的计算方法所计算的违约金，符合法律规定，原审判决予以支持并无不当。广怀物流公司称，涉案土地上有两家企业运营，一家是化工厂，另一家是搅拌站，南苏闸村委会构成违约。本院认为，搅拌站所占涉案土地不足一亩，与涉案土地433亩相比，可以忽略不计，且该部分土地位于南苏闸村与北苏闸村交界处，不影响广怀物流公司使用涉案土地。南苏闸村委会与白长水已经明确约定，如有安排，可以随时终止合同，退出化工厂所占用的土地（约三四亩），亦不影响广怀物流公司使用涉案土地。因此，广怀物流公司主张南苏闸村委会违约，不支付租金，理由不充分，不予支持。另外，广怀物流公司主张南苏闸村委会拒收租金，没有提供相应证据，不予采信。
关于合同解除的问题。南苏闸村委会在广怀物流公司营业场所张贴催缴租金通知后，广怀物流公司未在合理的期间履行给付租金的义务，属于迟延履行债务致使不能实现合同目的。南苏闸村委会通过在广怀物流公司营业场张贴、邮寄解除合同通知书，能够证明解除合同通知已送达给广怀物流公司，南苏闸村委会主张双方的土地租赁合同已解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，原审判决认定双方租赁合同已解除，并无不当。广怀物流公司要求继续履行合同，不予支持。
关于广怀物流公司的诉讼主体资格问题。广怀物流公司与南苏闸村委会签订租赁合同，是合同相对人，因该租赁合同发生纠纷，南苏闸村委会起诉广怀物流公司，广怀物流公司是适格的诉讼当事人。广怀物流公司要求追加其他当事人，理由不充分，不予支持。
综上所述，原审判决结果正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13413元，由上诉人河北广怀物流集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨建一
审 判 员 王江丰
代理审判员 关信娜
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 徐佳佳