广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东中法民一终字第1703号
上诉人（原审被告）：黄方方，男，汉族，1965年6月出生。
委托代理人：余艳，广东中亚律师事务所律师
委托代理人：梁协偶，广东中亚律师事务所实习律师
被上诉人（原审原告）：东莞市长实集团有限公司，住所地：广东省东莞市长安镇乌沙管理区。
法定代表人：陈广权，该公司董事长。
委托代理人：王小渊，广东万言律师事务所律师
委托代理人：周静怡，广东万言律师事务所律师辅助人员。
原审被告：沈再明，男，汉族，1973年9月出生。
原审被告：郭晓勇，男，汉族，1989年7月出生。
原审被告：林湛，男，汉族，1974年2月出生。
上诉人黄方方因与被上诉人东莞市长实集团有限公司（以下简称长实公司）、原审被告沈再明、郭晓勇、林湛（以下简称沈再明等人）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法民一初字第78号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年12月13日，长实公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除长实公司与黄方方、沈再明等人签订的《物业租赁合同》；2、黄方方、沈再明等人立即将案涉房屋归还给长实公司；3、黄方方、沈再明等人按250000元／月向长实公司支付从2012年3月份起至案涉房屋实际返还之日的租金（暂计至起诉之日为2500000元）；4、黄方方、沈再明等人按10000元／月向长实公司支付从2012年2月份起至案涉房屋实际返还之日的物业管理费（暂计至起诉之日为110000元）；5、黄方方、沈再明等人向长实公司支付从2011年12月份起至案涉实际返还之日的水费（暂计至起诉之日为71582元）、电费（暂计至起诉之日为109446.22元）；6、黄方方、沈再明等人按月息3‰向长实公司支付自2012年3月6日至案涉房屋返还之日拖欠租金的滞纳金（暂计至起诉之日为1278350.54元）；7、黄方方、沈再明等人向长实公司赔偿因本案诉讼支出的律师费50000元。
原审法院经审理查明：2011年9月29日，长实公司作为合同甲方，黄方方作为合同乙方，沈再明等人作为合同丙方，三方签订一份《物业租赁合同》（以下简称案涉合同），约定长实公司将其位于东莞市长安镇乌沙社区振安中路2号长实公司大厦北区第一至第三层面积为10000平方米的物业（以下简称案涉房屋）出租给黄方方作合法经营活动，租赁期限为10年，从2011年10月10日起至2021年10月9日，租赁期内前4个月为装修免租期，租金从2012年2月10日起按250000元／月计付，此后每三年递增15%；此外，黄方方还需按10000元／月向长实公司支付公共区域卫生和花草的管理费，租赁期内黄方方所用的水电费用由其自行承担。以上租金、管理费和水电费均应于每月5日前支付，如有逾期，则以拖欠数额为本金，按日息千分之三支付滞纳金；若拖欠租金和管理费超过20日，则视为黄方方根本违约，长实公司有权解除合同并收回案涉房屋，因合同履行发生争议产生的诉讼，相关诉讼费用和律师费用由败诉方承担。另外，在租赁期内，黄方方指定沈再明等人为案涉房屋经营场所的负责人，沈再明等人与黄方方共同承担案涉合同及案涉房屋经营过程中发生的所有法律责任。
合同还约定，长实公司将案涉房屋内原有的卡拉OK设备等可移动设施按现状以300000元的价格转让给黄方方使用，黄方方应于合同签订时一次性付清该款；同时，黄方方还需另向长实公司交纳300000元的证照保证金，作为长实公司在租赁合同存续期间无偿出借东莞市柏悦国际酒店（以下简称柏悦酒店）娱乐经营许可证给黄方方使用的担保金，该款项由长实公司保管，待合同期满后，如黄方方完全履行了合同义务且不存在任何被处罚等情况，长实公司在收回物业并验收无误后一个月内如数返还给黄方方。合同第十条第一款明确，双方之间纯属房屋租赁关系，不存在联营或隶属关系，在长实公司出借娱乐经营许可证以外，黄方方必须自行办理相应的营业许可证。
案涉合同签订后，长实公司将案涉房屋交付给黄方方。黄方方于2010年10月6日向长实公司支付了押金500000元、娱乐经营许可证保证金300000元、夜总会设备款300000元以及2012年2月10日至3月9日期间的租金250000元。2011年12月27日，长实公司委托律师向黄方方邮寄一份律师函，以黄方方未按合同约定办理相关经营证照及存在安全隐患和噪音扰民等情形为由，要求黄方方按合同约定合法经营。黄方方确认收到此律师函，并称已做相应整改，但因长实公司未交付娱乐经营许可证原件给黄方方导致其无法办理取得相关证照。2012年1月11日，东莞市公安局以黄方方在案涉场所经营的“传奇夜总会”未取得经营许可擅自从事娱乐场所经营活动及容留他人吸食、注射毒品的违法行为，违反《娱乐场所管理条例》第十四条第一款第一项和十四条的规定为由，作出东公取缔决字（2012）第00001号《取缔决定书》，依法对该夜总会予以取缔并对现场进行了查封，黄方方自此未再经营。此后，长实公司与黄方方之间就返还房屋等问题不能协商一致，长实公司遂诉至原审法院，请求判如所请。原审法院于2012年12月27日依据长实公司申请，依法对位于案涉房屋内的音箱等设备进行了查封，指定由长实公司保管，并且，长实公司和黄方方在查封现场经协商后各自对“传奇夜总会”安装门锁。
针对电费主张，长实公司提供的电费通知单和发票显示，2011年12月1日至2013年4月2日以长实公司为客户名、以07001988为电表号的用户缴纳电费共计119648.8元，其中2011年12月份的电费为29667.6元，2012年1月份的电费为15274.08元。黄方方、沈再明等人对上述证据的真实性予以确认，但认为上述电费中发生于2012年1月11日“传奇夜总会”被取缔之后的部分并非因其经营发生，故不应由其承担。对此，长实公司称上述电费由夜总会独立使用的变压器用电和大厦内共用的电梯用电两部分组成，直至2012年12月17日原审法院查封时黄方方、沈再明等人仍在实际使用案涉房屋，因此发生的水电费用应当由黄方方、沈再明等人承担，长实公司对此提供了抄电表记录和电表相片，黄方方、沈再明等人不予确认。针对水费主张，长实公司提供了抄水表记录及水表相片，黄方方、沈再明等人以上述证据为长实公司单方制作，且2012年1月11日后未发生经营活动为由，不确认证据的真实性和关联性。针对律师费主张，长实公司提供了一份《委托代理合同》及一份长实公司于2013年4月15日汇款60000元给广东万言律师事务所的银行凭证，黄方方、沈再明等人以金额及汇款时间与委托代理合同约定不一致为由，不确认上述证据的关联性。
另外，长实公司提供了编号分别为粤房地证字第C6941049、C6941050、C6941051的三本房地产权证，显示其为案涉位于东莞市长安镇乌沙社区振安中路2号北区第一至第三层房屋登记的权属人。此外，长实公司还提供了编号为莞长宣娱002号《娱乐经营许可证》，显示柏悦酒店取得卡拉OK歌舞厅的经营许可证，登记的地址为东莞市长安镇振安中路2号，登记的法定代表人为陈广权。
以上事实，有长实公司提供的《物业租赁合同》、《取缔决定书》、律师函、快递妥投单、电费通知单、电费发票、抄电表记录、抄水表记录、《委托代理合同》、汇款凭证、房地产权证、《娱乐经营许可证》，黄方方、沈再明等人提供的收据，当事人陈述以及原审证据交换笔录、原审庭审笔录和质证笔录等。
原审法院认为，本案争议的焦点是：第一、案涉合同是否合法有效；第二、长实公司主张解除合同是否成立；第三、长实公司主张的各项费用有无事实和法律依据；第四、沈再明等人应否承担连带责任。
针对第一个争议焦点。首先，各方均确认案涉合同为租赁合同，但黄方方、沈再明等人主张租赁的标的是柏悦酒店卡拉OK歌舞厅的经营权而非案涉房屋，但从合同的相关约定和已经履行的情况来看，双方约定的租金数额直接与租赁的房屋面积相对应，而关于卡拉OK歌舞厅的娱乐经营许可证则采用了无偿借用的方式，黄方方有偿受让长实公司放置于案涉房屋内的卡拉OK歌舞厅设施，并向长实公司支付保证金以担保合同正当和全面的履行。由此，长实公司并非出租经营牌照给黄方方，双方之间形成的是房屋租赁合同关系。其次，案涉合同是签约各方的真实意思表示，且因长实公司已就案涉房屋取得了房地产权证，该合同不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应受合同条款的约束。
针对第二个争议焦点。黄方方向长实公司支付了2012年2月10日至3月9日期间的租金，对于2012年3月10日起的租金，黄方方以其在案涉房屋内经营的“传奇夜总会”于2012年1月11日被公安机关取缔为由认为不应支付。对此，原审法院认为，“传奇夜总会”因黄方方涉及违法经营而被取缔，公安机关基于取缔决定对该经营场所进行了处理，案涉合同实际已经解除，原审法院对此予以确认。长实公司诉请黄方方返还案涉房屋，有法律依据，原审法院予以支持。
针对第三个争议焦点。结合长实公司诉请的费用项目，原审法院分别核定如下：
（1）租金或使用费：如前所述，案涉房屋租赁合同已于2012年1月11日解除，但黄方方并未在解除后及时返还房屋给长实公司，后因长实公司起诉和申请保全，放置于案涉房屋内的相关财产被原审法院依法查封，长实公司作为房屋所有权人无法实现对房屋的支配和收益权，黄方方为此应当支付相应的占有使用费。根据黄方方已交付租金至2012年3月9日的事实，并参考合同约定的租金标准，占有使用费应按250000元／月从2012年3月10日起支付至案涉房屋返还之日止。对长实公司该项诉讼请求，原审法院予以支持。
（2）滞纳金（违约金）：黄方方未按合同约定合法经营，构成违约，应向长实公司支付违约金。案涉合同约定黄方方拖欠租金应按日息千分之三支付滞纳金，黄方方主张该标准过高请求减少。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审法院认为黄方方请求调低滞纳金标准，有法律依据，原审法院根据案件的实际情况，酌定欠缴租金的违约金按中国人民银行规定的同期限流动资金贷款基准利率的四倍标准计算。即从2013年3月份开始房屋实际返还之日止，分别以250000元为本金，从合同约定的履行期限届满次日即当月6日起支付至付清之日止。对长实公司诉请超过以上述方式计算的违约金，原审法院不予支持。
（3）管理费：案涉合同约定的物业管理费是针对公共区域的卫生清洁和花草维护所发生，虽案涉合同已自2012年1月11日解除，但基于案涉房屋尚未返还给长实公司的事实，黄方方仍应参考合同约定的标准向长实公司支付物业管理费，即按10000元／月，从2012年2月份支付至房屋实际返还之日。对长实公司该项诉讼请求，原审法院亦予以支持。
（4）电费：长实公司提供的电费发表显示电费发生于2011年12月1日至2013年4月2日，但事实上“传奇夜总会”已于2012年1月11日因被公安机关取缔而停止营业，现场亦被公安机关查封，此后发生的电费，在长实公司没有证据证明黄方方仍继续实际使用案涉房屋的情况下，其主张由黄方方承担电费开支，缺乏事实依据，原审法院对此不予支持。据此，长实公司主张的电费中，发生于2011年12月份的29667.6元，原审法院予以支持；发生于2011年1月份的电费15274.08元，经比对上月电费金额以及考虑取缔后的合理期间，原审法院亦予以支持。对长实公司超出上述金额的电费诉请，原审法院不予支持。
（5）水费：对长实公司提供的抄水表记录和水表相片，黄方方、沈再明等人以系长实公司单方制作为由不确认真实性和关联性，由于长实公司并未提供任何证据证明水费的支出已实际发生，故其该项诉讼请求缺乏依据，原审法院不予支持。
（6）律师费：按照案涉合同约定，律师费应当由败诉方承担。如上所述，黄方方违反合同约定违法经营导致经营实体被取缔，案涉租赁合同因此无法继续履行，依照合同约定黄方方应当承担长实公司为此支出的律师代理费用。长实公司主张黄方方支付律师代理费50000元，有其提供的民事代理合同、转账凭证等为据，原审法院予以支持。
针对第四个争议焦点。根据案涉租赁合同约定，沈再明等人为黄方方指定的租赁房屋经营场所的负责人，与黄方方连带承担因合同发生的所有法律责任。据此，沈再明等人虽非直接的承租方，但在合同中签名确认同意与黄方方就合同项下的承租方义务承担连带责任。据此，长实公司诉请沈再明等人就本案黄方方应负债务承担连带责任，有事实和法律依据，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认长实公司与黄方方、沈再明等人于2011年9月29日签订的《物业租赁合同》已于2012年1月11日解除。二、限黄方方于判决发生法律效力之日起五日内将位于东莞市长安镇乌沙社区振安中路2号长实公司大厦北区第一至第三层房屋返还给长实公司。三、限黄方方于判决发生法律效力之日起五日内向长实公司支付房屋占有使用费（按250000元／月从2012年3月10日起支付至房屋返还之日止）。四、限黄方方于判决发生法律效力之日起五日内向长实公司支付违约金（从2013年3月份开始，以250000元为本金，按中国人民银行规定的同期限流动资金贷款基准利率的四倍标准，分别从当月6日起支付至付清之日止）。五、限黄方方于判决发生法律效力之日起五日内向长实公司支付管理费（按10000元／月的标准从2012年2月份支付至房屋实际返还之日）。六、限黄方方于判决发生法律效力之日起五日内向长实公司返还2011年12月份和2012年1月份的电费共计44941.68元。七、限黄方方于判决发生法律效力之日起五日内向长实公司赔偿律师代理费50000元。八、沈再明等人对上述第二至第七判项，与黄方方承担连带责任。九、驳回长实公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，黄方方、沈再明等人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费39756元、保全费5000元，由长实公司负担10867元，由黄方方、沈再明等人共同承担33889元。
上诉人黄方方不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定黄方方与长实公司之间形成房屋租赁合同关系是错误的，根据双方签订的案涉合同，长实公司将其关联企业柏悦酒店所有的卡拉OK歌舞厅的经营权租赁给黄方方经营，原审法院对此经营权租赁合同关系的性质未予认定明显是错误的，理由如下：1、原审法院认定双方约定的租金数额直接与租赁的房屋面积相对应，继而认定双方是房屋租赁关系是错误的，因双方签订的案涉合同中并未约定租金的单价，然后再计算总租金，原审法院的认定缺乏依据。2、案涉合同约定的租赁物地址与柏悦酒店的住所地一致，即均为东莞市长安镇振安中路2号，柏悦酒店的经营范围包括了卡拉OK歌舞厅，且在黄方方承租之前，案涉租赁物也是作为柏悦酒店的卡拉OK歌舞厅。此外，案涉合同中约定将原有的卡拉OK设备等可移动设施按现状以300000元的价格转让给黄方方，可以证实实际上租赁给黄方方经营是柏悦酒店的卡拉OK歌舞厅。3、双方在案涉合同中约定无偿将柏悦酒店的《娱乐经营许可证》出借给黄方方使用，即由黄方方使用柏悦酒店的《娱乐经营许可证》开展经营活动，充分说明了长实公司是将柏悦酒店的卡拉OK歌舞厅的经营权租赁给黄方方使用，实际上黄方方也是以柏悦酒店的卡拉OK歌舞厅的名义进行经营。4、黄方方与长实公司之间并非平等的租赁合同关系，因长实公司对黄方方的经营活动有监管权，从案涉合同及长实公司向黄方方所发的律师函可以证实，长实公司对黄方方的经营进行监管，恰恰是因为租赁的不是房屋而是经营权。（二）原审法院认定双方签订的案涉合同已于2012年1月11日解除是错误的。原审法院认定合同解除的原因是因为“传奇夜总会”被公安机关予以取缔，这显然不符合合同解除的条件，而公安机关基于“传奇夜总会”无证照经营而予以取缔，使得双方的权利义务无法履行，应当依法认定案涉合同于2012年1月11日终止而非解除。（三）“传奇夜总会”被取缔的原因在于长实公司，因其并未按照案涉合同约定交付柏悦酒店的《娱乐经营许可证》给黄方方，故黄方方无需向其支付2012年1月11日以后的费用。（四）原审法院认定案涉合同解除后，黄方方并未在解除后及时返还房屋，黄方方需按租金标准向长实公司支付房屋占有使用费是错误的。理由：1、案涉合同应认定在2012年1月11日终止而非解除。2、公安机关于2012年1月11日基于“传奇夜总会”无证照经营而予以取缔，双方的案涉合同终止后，案涉房屋一直被公安机关查封至2012年7月，双方对此均予以确认。在此期间，黄方方并未占有、使用案涉房屋，原审法院判决由黄方方支付此期间的房屋占有使用费明显缺乏事实依据。3、2012年7月，公安机关解除对案涉房屋的查封后，黄方方曾与长实公司协商，表示愿意继续在案涉房屋内租赁柏悦酒店卡拉OK歌舞厅的经营权经营，长实公司予以拒绝且不同意黄方方搬离其所有的在案涉房屋内的物品，故案涉房屋仍由长实公司控制，原审法院判决黄方方支付案涉房屋的占有、使用费及返还房屋明显缺乏事实依据。（五）案涉案涉合同已于2012年1月11日终止，原审法院依据案涉合同的条款要求黄方方支付违约金及管理费显然是没有依据的。据此，请求本院依法撤销原审第一至八项判决，依法改判驳回长实公司的全部诉讼请求。
被上诉人长实公司口头答辩称，黄方方提出的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。理由如下：1、黄方方存在拖延支付租金、违法经营等违反案涉合同约定的行为，长实公司有权立即解除合同。2、黄方方存在侵占案涉房屋的行为，长实公司曾多次要求其返还案涉租赁物以免扩大损失。3、对原审法院认定的部分赔偿项目金额有异议，且其作出确认合同解除的处理不当。
原审被告沈再明等人未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明，原审查明事实基本属实，本院予以确认。
另查明：1、截至二审庭审结束时，黄方方明确表示要先与长实公司办理案涉房屋的交接手续，然后才搬出案涉房屋内的被查封设备。2、黄方方的代理人在庭后提交代理词称，对原审法院认定案涉合同在2012年1月11日解除没有异议。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。虽然长实公司对原审法院认定的部分赔偿项目的金额及确认合同解除的处理提出异议，但因其并未提起上诉，故视为其认可原审法院该处理结果。因双方均未对原审认定管理费、电费的数额提出异议，本院对此予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对黄方方上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：一、长实公司与黄方方成立何种法律关系；二、黄方方是否应向长实公司支付费用及各费用数额如何认定。
关于焦点一。案涉合同是由长实公司作为甲方，与乙方黄方方及丙方沈再明等人自愿签订，属于各方的真实意思表示，黄方方主张案涉合同是经营权租赁合同，因其租赁的是柏悦酒店卡拉OK歌舞厅的经营权而不是案涉房屋。本院认为，判断长实公司与黄方方成立何种法律关系，应围绕案涉合同的约定之内容进行审查。第一、根据案涉合同中有关租赁范围的约定，双方约定的租赁标的物是长实公司位于东莞市长安镇乌沙社区振安中路2号长实大厦北区一至三层的物业约10000平方米。长实公司是以无偿出借的方式将柏悦酒店的《娱乐经营许可证》借给黄方方使用，同时由黄方方交纳300000元作为证照保证金，用以保证案涉房屋被用于正当经营，该保证金在合同期限届满后予以退回。由此可见双方约定的租金即为使用案涉房屋的对价。第二、根据案涉合同第十条专门条款约定，长实公司与黄方方之间纯属房屋租赁关系，不存在联营或隶属关系。说明各方在签订案涉合同时对合同的性质已有一定的认知。第三、长实公司作为案涉房屋的所有人及出租人，其具有提醒及监督承租人黄方方进行合法经营的义务，同时长实公司作为出借人，其有权要求黄方方返还该许可证。综上分析，黄方方主张其与长实公司之间形成经营权租赁关系的依据不足，本院对其主张不予采纳。案涉合同是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审法院认定黄方方与长实公司之间形成房屋租赁合同关系是正确的，本院予以维持。
关于焦点二。案涉合同合法有效，各方应按照合同的约定行使权利和履行义务。根据案涉合同的约定，黄方方应自行办理相应的营业许可，并进行合法经营。根据已经查明事实，黄方方在明知其未取得经营许可证的情况下，仍在案涉房屋内经营“传奇夜总会”，并容许他人吸食、注射毒品，最终导致该夜总会在2012年1月11日被东莞市公安局依法取缔的后果。黄方方的上述行为构成了对案涉合同的根本性违约，长实公司有权解除合同。因原审法院认定案涉合同在2012年1月11日解除，双方对此并未提出异议，本院予以确认。因案涉合同签订后，长实公司已将案涉房屋交付黄方方使用，而黄方方提供的现有证据不足以证明案涉房屋在被取缔后一直由长实公司占有、使用，结合黄方方已缴纳截至2012年2月的费用的事实，本院对其主张不予采纳。案涉合同解除后，黄方方未能将案涉房屋及时返还给长实公司，截至二审庭审结束时，其仍未能提出返还案涉房屋的合理方案，导致长实公司无法实现对案涉房屋的相关权益，长实公司有权要求黄方方立即返还案涉房屋并支付相应的占有费用。原审法院对占有使用费的处理正确，本院予以维持。关于滞纳金（违约金）。根据上述分析，黄方方违反合同约定进行违法经营，应按照合同的约定支付违约金。因黄方方主张双方约定的滞纳金的计算标准过高，要求予以调整，原审法院根据案件的实际情况，对滞纳金作出的处理并无不当，本院予以维持。关于管理费。案涉合同约定的物业管理费是清洁公共区域卫生及维护花草的费用，案涉合同已被解除，但截至二审庭审结束时，黄方方尚未返还案涉房屋给长实公司，由此产生的物业管理费亦应由其承担，原审法院对于管理费的认定正确，本院予以维持。关于律师费。案涉合同被解除的原因在于黄方方，并由此而引起本案诉讼，依照合同约定，黄方方应承担长实公司因本案诉讼而支付的律师费。长实公司主张律师费，提供代理合同、转让凭证为证，该费用是实际发生的费用，本院予以支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。黄方方的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39756元，由黄方方负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨浩代理审判员李慧仪
二〇一三年十一月十八日
书 记 员 伦 润 玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》（摘录）
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
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