辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民一终字第1372号
上诉人（原审被告）：袁华，大连钢厂退休职工。
上诉人（原审被告）：王国武。
二上诉人的委托代理人：韩杰，辽宁华府律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许丹，万国数据服务有限公司员工。
委托代理人：杨丽娜，大连可口可乐有限公司退休工人。
原审原告许丹与原审被告袁华、王国武财产损害赔偿责任纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2015年5月25日做出（2015）沙民初字第1243号民事判决。袁华、王国武不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原告许丹一审诉称：2011年8月5日，原告与二被告签订房地产买卖合同，合同约定，二被告将其所有的位于大连市沙河口区锦霞北园7号4单元4层2号房屋出售给原告，房屋建筑面积为64.19平方米，房屋出售价格为65万元。2011年9月13日，原告取得房屋产权证，但二被告至今未将该房屋交付原告。该房屋自原告取得产权证至今已有三年半时间（2011年9月13日至2015年3月13日），二被告侵害原告合法权益。为此，请求判令二被告共同赔偿原告经济损失55129元。
被告袁华、王国武一审共同辩称：原告与被告签订的协议不是被告真实意思，双方不具有真正意义的房屋买卖关系，在我们不了解女儿王鑫犯罪事实和法律后果的情况下，我们认为以房抵债，王鑫就不会负刑事责任，所以才同意。对沙区法院民事判决结果有异议，我们要提出申诉。原告主张的租金损失起算日不应从2011年9月13日开始，而应从刑事判决书下发之日即2012年10月19日计算。不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：被告袁华与被告王国武系夫妻关系。2011年8月5日，原告许丹与被告袁华、王国武签订房地产买卖合同，合同约定，二被告将其所有的位于大连市沙河口区锦霞北园7号4单元4层2号房屋出售给原告，房屋建筑面积为64.19平方米，房屋出售价格为65万元。同日，双方签订补充协议，约定：袁华尚欠许丹人民币90万元整，因此袁华自愿以沙河口区锦霞北园7号4单元4层2号房产抵债，双方对该房屋作价65万元整，剩余25万元以分期付款方式给付等。合同签订后，原告于2011年9月13日取得该房屋的房地产权证。因二被告未将房屋交付原告，原告于2012年4月9日向一审法院提起诉讼，要求二被告将房屋腾退，一审法院于2012年11月19日作出（2012）沙民初字第1129号民事判决书，判决二被告将房屋腾退给原告。该判决已发生法律效力，原告现已申请执行，但被告至今未将房屋腾退给原告。
一审法院另查：二被告的婚生女王鑫因犯诈骗罪于2012年10月19日被大连市中级人民法院判处有期徒刑13年，并处罚金60万元。该刑事判决中认定，案发前经协商王鑫及其父母（二被告）将大连市沙河口区锦霞北园7号4单元4层2号房屋以65万元的价格抵给许万玲和杨丽娜（原告之母），现该房屋已经过户给杨丽娜的儿子许丹。
一审法院依原告申请委托本院司法技术处对案涉房屋自2011年9月13日至2015年3月13日的房屋租赁价值进行司法鉴定，大连胜华房地产土地评估有限公司出具大连胜华房估字（2015）第1055号估价报告书，估价结果为自2011年9月13日至2015年3月13日共计42个月房屋租赁市场价值为55129元。原告支付鉴定费8000元。
一审法院认为：公民合法的财产受法律保护。被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。二被告自愿将案涉房屋抵给原告，且协助办理过户手续，自2011年9月13日原告取得房屋所有权证起，原告即为房屋合法所有权人，二被告理应及时将房屋交付原告，但二被告至今未交付房屋，侵犯了原告的财产权利，应共同承担侵权责任。现原告以被告不交付房屋产生租金损失为由向二被告主张权利，符合法律规定，应予支持。二被告辩解签订协议非其真实意思表示及租金损失起算日不对的理由，缺乏事实依据，不予采纳。大连胜华房地产土地评估有限公司出具的估价报告书，经审查，鉴定程序合法，鉴定内容具体明确，二被告庭审中表示无异议，但在其书面意见中提出异议，未提供反驳证据，该估价报告书应予以采信。结合估价报告书，原告主张的自2011年9月13日至2015年3月13日案涉房屋的租金损失为55129元，应属合理，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条第一款、第八条、第十五条第一款（六）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款（四）项、第七十一条的规定，判决：被告袁华、被告王国武于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告许丹租金损失55129元（自2011年9月13日至2015年3月13日）。案件受理费1380元（原告已预付），减半收取690元，鉴定费8000元（原告已预付），均由二被告共同负担，给付时间同上。
袁华和王国武的上诉理由及请求是：1、上诉人是在被欺诈的情况下将房屋抵押给被上诉人，签订房屋买卖合同时，王鑫、许万玲和杨丽娜隐瞒事实真相，告诉女儿王鑫的欠款数额是90万元，而刑事判决认定王鑫诈骗的数额是118万余元，上诉人对此均不知情，在不知道王鑫诈骗事实和具体金额的情况下，被骗用房为女儿还债，就是希望女儿还清欠款后能正常工作。所以说上诉人在不知道具体数额的情况下被骗，并非自愿，为此签订的房地产买卖合同和补充协议都是无效的，上诉人并不欠被上诉人90万元，没有法定偿还义务。2、签订合同时对方要求上诉人先将房屋过户给许万玲和杨丽娜，待欠款还清后再将房屋归还给上诉人。实际上就是将房屋抵押给对方，而不是以房抵债。此节事实通过双方签订的买卖合同可以证明，合同中没有约定交房时间，只是约定房款和交房时间另议，也就是说对方允许上诉人继续居住。许万玲在刑事案件笔录中陈述当时上诉人同意将房屋抵押给对方，上诉人请求法院调查该份笔录证明本事实。上诉人不清楚办理抵押的手续，听信对方安排把房屋过户到对方名下，对方利用房屋买卖合同骗取卖房的全权授权委托公证。至于原审时上诉人陈述将房屋以房抵债，是因为原审时上诉人对抵押和抵债两个不同概念存在误区，所以做出将房屋抵债给被上诉人一方的陈述。3、本案涉及两份房地产买卖合同，一份是2011年8月5日买卖双方和中介共同签订的合同，合同价款是65万元；另一份是房地产档案备案的合同，只有买卖双方，合同价款是39万元。上诉人在沙河口区法院（2012）沙民初字第1129号案件中反诉撤销两份合同，该判决只认为第一份65万元的合同有效，而对产权变更依据的第二份合同并没有提出意见，即产权变更依据的第二份合同是否有效还在纠纷中，法院判决腾退房屋错误。第二份39万元的合同，中介没有得到上诉人的授权，上诉人授权给中介的是针对第一份65万元的合同，中介代理上诉人在第二份合同上签字，伪造上诉人签字，故办理变更登记过户过程中的手续是违法无效的。通过以上事实及证据足以推翻生效判决认定的事实，上诉人对（2012）沙民初字第1129号案件正在申请再审。上诉人还另行提起行政诉讼，起诉国土房屋局，要求撤销房屋登记，目前法院已经受理。4、原审鉴定房屋租金是违法的，不具备操作性，案涉房屋是上诉人唯一住房，原审鉴定是变向地执行上诉人必要生活的房屋；鉴定意见记载的事项法院也没有查证，房屋建成时间、附近是否有配套医院等均没有查明。故上诉人请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
许丹二审辩称：不同意上诉人的诉讼请求，原审判决认定事实清楚、适用法律。1、本案的事实是2011年8月3日在我们之前有两个人报警说王鑫诈骗，上诉人一家出面想办法将30万元欠款还给了他们，故他们撤销报警。后来有人主动找到我们，要求协商，上诉人主动表示可以将房屋抵顶65万元给我们，欠款应是100多万元，有一部分是王鑫办理假保单骗取的款项，还有一部分是真保单，保险公司将真保单的费用退保给我们，所以计算后剩余90万元没有得到偿还，双方就确认欠款数额是90万元，用房屋抵顶65万元后，双方签订一个还款协议，上诉人承诺每个月还2000元，10年还清。被上诉人没有逼迫上诉人，办理过户后之所以没有立刻要求腾退，就是因为被上诉人可怜上诉人。2、（2012）沙民初字第1129号生效的民事判决书查明案涉房屋上诉人没有及时交付给被上诉人，应共同承担侵权责任符合事实和法律规定，上诉人诉称以房抵债不是自愿等辩解系（2012）沙民初字第1129号民事判决审理中的观点，不是本案的抗辩理由，因此，关于上诉人对案涉房屋买卖合法性的质疑，被上诉人不作具体的答辩；原审判决上诉人共同承担侵权责任，是基于被上诉人合法取得房屋和上诉人没有交付房屋的客观事实，且通过评估鉴定，确定房屋租金价格作出判决，符合法律规定，上诉人提出房地产评估报告中记载所在楼建成时间，房屋周边公共设施完备情况等问题不产生推翻或者否定房地产评估报告的作用，故原审判决依据房地产评估报告确定赔偿数额没有错误。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，上诉人的女儿王鑫采用编造虚假保险险种、伪造合同文本等方式骗取被上诉人的亲属许万玲、母亲杨丽娜大额保费。被上诉人亲属发现后在案发前向王鑫主张返还骗取款项，经上诉人、王鑫和被上诉人亲属双方协商，约定用上诉人所有的位于沙河口区锦霞北园的案涉房屋以65万元价格抵顶欠款。为此双方签订房屋买卖合同、补偿协议，办理公证授权和房屋过户等手续。上述行为是双方当事人协商一致的结果，上诉人通过用自有房屋抵偿的方式解决女儿对外诈骗他人钱款产生的纠纷，不违反法律规定，就此签订的房屋买卖合同合法有效，且履行完毕。房屋办理过户手续后已更名至被上诉人名下，被上诉人作为所有权人有权占有、使用、管理房屋，上诉人未腾退房屋给被上诉人，上诉人有权主张由此产生的经济损失。上诉人提出签订合同时不了解女儿王鑫的实际犯罪金额，合同在被欺骗的情况下签订的上诉理由，上诉人未提供证据证明签订合同时存在被欺诈、胁迫的情形，即便其不了解女儿王鑫全部的犯罪数额，对其中部分犯罪数额以房抵债，返还给受害人，也不属一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的情形，不具备合同无效的条件。故上诉人关于合同被欺骗无效的上诉理由，本院不予支持。
关于上诉人提出的双方约定实为抵押而非抵债的上诉理由，上诉人与被上诉人办理的是房屋买卖过户手续，并非抵押手续，房屋买卖合同中有关房屋及房款交接事宜由双方协商的约定无法证明双方形成的是抵押的意思表示，上诉人亦无其他证据证明此节事实，上诉人应承担举证不能的法律后果。上诉人要求调取被上诉人亲属许万玲笔录证明双方约定为抵押的事实，不属于人民法院调取证据的范围，本院不予准许。
关于上诉人提出的房屋过户备案档案保管的房屋买卖合同效力未定，（2012）沙民初字第1129号的民事判决书判决腾退错误，以及已提起行政诉讼，要求撤销房证的上诉理由，（2012）沙民初字第1129号的民事判决书是生效判决，上诉人认为该判决错误可提起再审程序纠正，在本案中上诉人未提供推翻该生效判决已认定事实的有效证据，行政诉讼案件亦未审理完毕，故上诉人此节上诉理由，本院不予支持。
关于上诉人对鉴定报告提出的异议，上诉人无证据证明鉴定报告存在重新鉴定等不能采信的理由，原审采信该份鉴定报告认定的租金标准计算被上诉人的损失，并无不妥。
综上，案涉房屋已过户登记至被上诉人名下，（2012）沙民初字第1129号的民事判决书亦确认房屋买卖合同有效，判决上诉人将房屋腾退给被上诉人。故原审判决上诉人赔偿被上诉人自房屋过户之日至2015年3月13日期间的房屋租金损失，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费690元（上诉人预交），由上诉人袁华、王国武承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨学超
审 判 员 金 艳
代理审判员 司玉峰
二〇一五年八月十日
书 记 员 徐蕴清