湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）天民初字第1839号
原告（反诉被告）杨戈利，男，汉族，1954年7月9日出生。
原告（反诉被告）薛永红，女，汉族，1971年1月2日出生。
共同委托代理人张树森，湖南言顺律师事务所律师。
被告（反诉原告）涂少炜，男，汉族，1976年9月25日出生。
被告樊黎明，男，汉族，1976年3月8日出生。
共同委托代理人刘建华，江西博德律师事务所律师。
共同委托代理人官成飞，江西博德律师事务所律师。
被告尹谷清，男，汉族，1966年7月14日出生。
被告尹佩，女，汉族，1990年7月14日出生。
第三人长沙锦之卉物业管理有限公司，住所地长沙市天心区五一大道635号。
法定代表人谭兆红。
原告杨戈利、薛永红与被告涂少炜、樊黎明、尹谷清、尹佩租赁合同纠纷一案，本院于2012年8月8日受理后，两原告于2012年8月14日以长沙锦之卉物业管理有限公司与本案事实和处理结果有利害关系为由申请追加其为第三人参与诉讼，本院依法予以准许。被告涂少炜于2012年10月15日对原告杨戈利、薛永红提起反诉，本院依法予以受理，并决定合并审理，依法适用普通程序，由代理审判员舒智玲担任审判长，与人民陪审员罗仕云、彭长生组成合议庭，于2012年11月27日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）杨戈利、薛永红及其共同委托代理人张树森、被告（反诉原告）涂少炜与被告樊黎明的共同委托代理人刘建华、被告尹谷清、尹佩到庭参加了诉讼，第三人长沙锦之卉物业管理有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨戈利、薛永红诉称：2012年4月25日，原告从四被告共同经营的世爵台球俱乐部转租了长沙市五一广场西南角189号锦绣中环大厦第二层的一部分（世爵客房部），并与被告一和被告二签订租赁合同《锦绣中环大厦第二层租赁合同》，并于2012年4月25日向被告三和被告四交纳了转让费228000元，又于2012年6月12日向被告一交纳了2012年6月20日至2012年8月20日的租金13512元、电费1474元、电梯费200元、物管费656元、广告费450元，后又交纳了有限电视费等费用，然而，合同签订后，被告收取的房租、物管费、电费等费用并未交付所在的物业公司，并自行停止营业、携款潜逃，导致原告无法经营，被告已经以自己的行为实际单方面终止了合同，应该承担违约责任。四被告的行为已经严重违反双方所签订的租赁合同，使租赁合同目的不能实现，严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，应该承担连带赔偿责任。第三人长沙锦之卉物业管理有限公司作为物业公司，也需要对原告的损失承担连带赔偿责任。综上，原告为维护其合法权益，诉至法院要求依法判令：1、解除原告与被告所签订的《锦绣中环大厦第二层租赁合同》；2、四被告退还原告转让费228000元、有线电视费1800元、租金13512元，并承担违约金（损失）300000元；3、四被告对第2项诉讼请求承担连带责任；4、第三人长沙锦之卉物业管理有限公司对第2项诉讼请求承担连带责任；5、本案诉讼费全部由被告承担。
被告（反诉原告）涂少炜答辩、反诉称：本人没有收取原告转让费228000元及有线电视费1800元，不存在退还的问题；租金13512元为原告已占用房屋所需的代价，不应当退还。原告要求本人承担连带责任，没有法律依据，根据法律规定，承担连带责任的前提条件必须是有法律明确规定或合同当事人约定的。本人没有违约行为，反而是原告单方违约，原告完全未按合同约定的提前10天支付租金，也不按每季度支付一次的约定支付租金，至于原告诉称本人携款潜逃更是莫须有。原告仅于2012年6月12日向本人支付2012年6月20日至8月20日两月的租金13512元，其行为已构成违约，理应承担违约责任，同时，原告的违约行为直接导致本人被租赁物业主追究责任，给本人造成了巨大的经济损失，理应赔偿，故向法院提起反诉，请求法院将本诉与反诉合并审理，请求法院依法判令：1、反诉被告杨戈利、薛永红承担违约金100000元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。
被告樊黎明辩称：原告起诉本人属于主体不适格，因为本人与原告没有签订过《锦绣中环大厦第二层租赁合同》，双方根本不存在租赁合同关系。
被告尹谷清辩称：本人于2011年8月4日与经手人涂少炜签订合同承租世爵客房部，并从游中良、李德云处转让得来世爵客房部的经营权，转让费为290000元（包含一个季度的租金），电费、物业管理费656元，广告费150元，于每月26日交与涂少炜手中。2012年4月26日，本人与两原告达成世爵客房部经营权的转让协议，本人将世爵客房部经营权以228000元（包含2个月的租金）的价格转让给两原告，转让费已收，但双方并未签订书面转让协议；同日，本人叫来涂少炜，涂少炜与两原告签订了《锦绣中环大厦第二层租赁合同》，将世爵客房部租赁给两原告。
被告尹佩辩称：本人只是将自己的银行卡借给父亲尹谷清接收两原告支付的转让费，并未参与两原告与其他当事人的租赁、转让行为中来，故无须承担任何责任。
反诉被告杨戈利、薛永红辩称：如果本案合同有效，那么两原告并无违约行为，签合同的双方已经约定了租金，两原告完全是按照约定了交租金。反诉原告涂少炜承租的世爵台球俱乐部一直欠缴租金，在双方签合同之时就已经拖欠物业公司的租金，在合同有效的情况下，反诉被告并无违约行为，恰恰反诉原告有违约行为，应承担违约责任。如合同无效，那么原告要求被告返还、赔偿财产损失也有据。如果未经授权，本诉被告应承担完全过错责任。原告完全有理由相信作为出租人的反诉原告涂少炜是经过了物业公司授权的，根据合同法第五十八条规定，因此无过错的原告要求有过错的赔偿赔偿损失亦于法有据。
原告（反诉被告）杨戈利、薛永红为支持其诉讼请求及反诉答辩理由，向本院提交了以下证据：
证据1、《锦绣中环大厦第二层租赁合同》，拟证明原告与被告涂少炜、樊黎明签订了租赁合同，明确了双方的权利义务，如果合同无效，则四被告应承担完全过错；
证据2、尹谷清的《收条》，拟证明被告尹谷清、尹佩共同收取了原告的转让费、租金及押金228000元；
证据3、建设银行《转账凭条》，拟证明被告尹谷清、尹佩共同收取了原告的转让费、租金及押金228000元；
证据4、房租、物业管理费、广告费、租金、电费、电梯费等收款收据，拟证明原告向被告交纳了房租、物业管理费、电费等费用，费用已交到2012年8月20号；
证据5、2012年6月30号《关于锦绣中环大厦二楼“台球城”租赁违约事宜的决议》，拟证明四被告违约，补强证明被告具有完全过错；
证据6、2012年7月31日房客的证明，拟补强证明因被告未向物业公司缴纳业主的租金，物业公司于是对整个二楼停水停电，致使房客退房，原告的世爵客房部无法正常经营下去，被告对原告构成违约。
经庭审质证，被告（反诉原告）涂少炜、被告樊黎明对两原告（反诉被告）提交的证据，发表质证意见如下：对证据1、2、3、4三性没有异议；证据5，关联性有异议；证据6，真实性有异议。
被告尹谷清、尹佩对两原告提交的证据发表质证意见如下：对证据1、2、3、4三性无异议；证据5，因2012年6月30日我们已经早已退出了世爵客房部，故后面发生的事无法知晓；对证据6的质证意见同证据5。
被告（反诉原告）涂少炜为支持其答辩理由及反诉请求，与被告樊黎明共同向本院提交了以下证据：
证据1、体育经营许可证，拟证明涂少炜为世爵台球俱乐部负责人；
证据2、与第二层全体业主签订的《锦绣中环大厦第二层租赁合同》、《存款凭条》，拟证明世爵台球俱乐部向业主支付了租金；
证据3、物业管理费、广告费、电梯费、电费等票据，拟证明世爵台球俱乐部向业主交纳了物业管理费、广告费等；
证据4、涂少炜的身份证，拟证明反诉原告的身份；
证据5、《锦绣中环大厦第二层租赁合同》，拟证明反诉原告与反诉被告签订了租赁合同，约定了双方的权利义务；
证据6、租金收条，拟证明反诉被告违约，未按约支付租金。
经庭审质证，原告（反诉被告）杨戈利、薛永红对被告（反诉原告）涂少炜、被告樊黎明提交的证据，发表质证意见如下：证据1，在工商机关查不到该工商登记，只有经营许可证，不能达到其证明目的；证据2，转租合同效力还是待定的，三性无异议，甲方业主签名恰好可以证明原告证据5《决议》的真实性，对《存款凭条》的关联性有异议，刚好也可以说明被告3月份的时候就开始违约；证据3，与本案无关联性，也可以说明被告已经违约了，说明他们欠缴了物业管理费；对证据4、5、6三性无异议，但对证据6的证明目的不予认可，按惯例是两个月交一次租金，刚好交完租金以后合同就无法履行了。
被告尹谷清、尹佩对被告涂少炜、樊黎明提交的证据发表质证意见如下：因证据1、2、3、6并不涉己，故我们都不知道，不清楚；对证据4、5的三性无异议。
被告尹谷清、尹佩未向本院提交任何证据。
第三人长沙锦之卉物业管理有限公司未答辩、质证，亦未向本院提交任何证据。
作为定案证据，应当内容客观真实，形式、来源合法，并与案件事实相关联。根据双方举证、质证意见，综合各证据间的联系，经合议庭审查，本院对双方当事人提交的证据作如下认定：
对原告（反诉被告）杨戈利、薛永红提交的证据：鉴于被告（反诉原告）涂少炜、被告樊黎明、尹谷清、尹佩对证据1、2、3、4三性无异议，本院对该4份证据予以确认；证据5，该证据落款业主签名与被告涂少炜、樊黎明提交的证据2里甲方业主签名大部分吻合，如“周金莲、王云华、熊松林、王亮、陈大志”等都有签名，相互印证，故对其三性予以确认；证据6，因无房客身份证复印件，房客作为证人无正当理由又未出庭作证，故对其三性不予确认。
对被告（反诉原告）涂少炜、被告樊黎明提交的证据：鉴于原告（反诉被告）杨戈利、薛永红对证据4、5、6三性无异议，本院对该3份证据三性予以确认；证据1，对其三性予以确认；证据2，业主签名同原告（反诉被告）杨戈利、薛永红的证据5业主签名相互印证，三性予以确认；证据3，三性予以确认，对其向业主交纳了物业管理费及广告费的证明目的予以采信。
根据上述采信的有效证据，结合庭审笔录，本院确认如下案件事实：
两原告系夫妻关系，被告尹谷清和被告尹佩系父女关系。
2009年4月8日，樊黎明作为乙方与业主“周金莲、王云华、熊松林、王亮、陈大志”等作为甲方签订了《锦绣中环大厦第二层租赁合同》，约定的主要内容有：甲方同意将位于长沙市五一广场西南角189号锦绣中环大厦第二层的一部分提供给乙方使用，建设面积为826.61㎡；乙方可自营，整体转租须征得甲方同意；合同租赁期限为四年（2009年4月20日至2013年7月31日）；乙方经营实际发生的水、电、空调、物业管理和物业管理手续及电梯维修费等一切费用由乙方承担；双方还对违约责任等进行了约定。合同签订后，前述承租的房屋成立了“长沙市天心区世爵台球俱乐部”，并于2010年3月31日办理了体育经营许可证，负责人为涂少炜；在前述承租的房屋上，还成立了“世爵客房部”，但未经有关机关登记。期间，世爵客房部的经营权进行了多次转让，至被告尹谷清经营时，其于2012年4月25日以228000元（包含2个月的租金）的价格转让给了两原告，双方未签订合同，其中的110000元转让款由原告薛永红转账至被告尹佩的账号里，余款118000元通过现金支付。由于世爵客房部经营权的受让者均被要求与涂少炜签订租赁合同，故原告杨戈利代表其夫妻俩作为乙方于2012年4月26日与作为甲方的世爵台球俱乐部、涂少炜就世爵客房部的租赁事宜签订了《锦绣中环大厦第二层租赁合同》，双方约定的主要内容有：甲方同意将位于长沙市五一广场西南角189号锦绣中环大厦第二层的一部分提供给乙方使用，建筑面积为328㎡；租赁期限为自2010年4月10日起至2013年7月31日止，第一年18.7元／平方米，第二年、第三年20.60元／平方米／月；租金支付方式为每一季度支付一次，且每次必须提前10天支付；合同生效后，任何一方终止合同，违约方须遵守约定赔偿300000元违约金，并承担由此造成的一切后果；乙方在经营期间，水、电、物业管理费及其国家所有费用均由乙方负责；等等。合同落款有原告杨戈利的签字，被告涂少炜代樊黎明签字后，经原告要求又补签了自己的名字。合同签订后，原告于当天接手世爵客房部并进场经营；原告于2012年5月26日向被告涂少炜交纳了物业管理费656元，于2012年6月12日交纳了租金（2012年6月20日至2012年8月20日）13512元，于2012年6月26日交纳了电费1474元、电梯费200元、广告费（2012年7月1日至2012年9月30日）450元。2012年5月3日，原告向有限电视管理部门交纳了电视维护费1800元。
2012年6月28日，世爵台球俱乐部向业主了交纳了2012年5月份的物业管理费，于2012年7月2日交纳了2012年6、7月份的物业管理费。由于世爵台球俱乐部一直欠缴租金，锦绣中环大厦第二层的业主于2012年6月30日召开会议并形成决议，其中第2条决议为“若乙方，即租赁方仍不愿意按合约规定缴交租金，甲方将授权物业公司停电、停水”。后因世爵台球俱乐部仍未向业主交纳租金，业主即授权本案第三人长沙锦之卉物业管理有限公司对涂少炜承租的锦绣中环大厦第二层826.61㎡房屋进行停水停电，致使世爵客房部于2012年7月31日以后无法继续经营，世爵台球俱乐部也已停业。因此，原告为维护其合法权益，将四被告诉至本院，酿成纠纷。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。根据被告樊黎明（乙方）与业主（甲方）签订的《锦绣中环大厦第二层租赁合同》中“整体转租须征得甲方同意”的约定，可推定业主同意乙方部分转租，故原告与被告涂少炜就世爵台球俱乐部中的世爵客房部转租事宜所签订的《锦绣中环大厦第二层租赁合同》不违反法律禁止性规定，系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约向被告涂少炜交纳了电费、电梯费、物业管理费、广告费，租金也交至2012年8月20日，但因被告未按约向业主交纳租金，致使业主委托物业公司对其承租的房屋停水停电，从而导致其转租给原告的“世爵客房部”亦被停水停电，于2012年7月31日以后无法继续正常经营，故被告涂少炜对原告构成违约，应承担相应的违约责任。由于世爵客房部无法再继续正常经营，两原告的合同目的无法实现，故对原告要求解除其与被告涂少炜签订的《锦绣中环大厦第二层租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据法律规定，承担违约责任的方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等；当事人也可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，还可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告与被告涂少炜约定的违约金数额为300000元；庭审中，经本院释明，被告涂少炜认为违约金约定过高，如法庭认定其有违约情形则申请对违约金数额予以调整；因被告涂少炜的违约行为造成原告向被告尹谷清支付世爵客房部经营权转让费228000元的投资以及1800元的电视管理费无法收回，所交纳的13512元租金对应的租期亦未到期，故结合原告方的这些损失及原告实际经营了3个月的客观事实，本院酌情确定被告涂少炜向原告承担支付250000元违约金的违约责任。由于支付违约金与赔偿损失不可兼用，故原告另要求被告涂少炜退还转让费228000元、退还有限电视费1800元、租金13512元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
被告尹谷清转让世爵客房部经营权给两原告后，对两原告并无违约行为，双方亦无其他特别约定，故被告尹谷清在本案中无需对两原告承担责任。被告樊黎明（在原告与涂少炜的合同上“樊黎明”的签字系涂少炜代签）、尹谷清、尹佩以及第三人长沙锦之卉物业管理有限公司与两原告均无合同关系，故两原告要求其承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告涂少炜并未举证证明两反诉被告对其有违约行为并造成其损失，故其要求两原告承担100000元违约金的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告杨戈利与被告涂少炜签订的《锦绣中环大厦第二层租赁合同》；
二、限被告涂少炜于本判决生效之日起10日内一次性向原告杨戈利、薛永红支付违约金250000元；
三、驳回原告杨戈利、薛永红的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告涂少炜的反诉请求。
如果被告涂少炜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9310元，反诉费1150元，共计10460元，由原告杨戈利、薛永红负担3000元，被告涂少炜负担7460元（本诉受理费已由原告杨戈利、薛永红预交，反诉费已由被告涂少炜预交，故由被告涂少炜于本判决生效之日起10日内一次性直接给付原告杨戈利、薛永红6310元即可）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 舒智玲
人民陪审员 罗仕云
人民陪审员 彭长生
二〇一四年一月六日
代理书记员 龙 威