北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初10067号原告李奕含，女，1983年1月7日出生，住北京市朝阳区。委托代理人李振，北京市德达律师事务所律师。被告赵华莹，男，1983年8月1日出生，户籍地：北京市西城区。原告李奕含诉被告赵华莹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李奕含及其委托代理人李振到庭参加诉讼，被告赵华莹经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李奕含向本院提出诉讼请求：1、依法判令撤销原告代理人与被告赵华莹于2015年4月21日签订的《存量房买卖合同》；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：北京市朝阳区XX号房屋原系原告拥有的合法产权房屋，案外人陈鑫作为代理人与被告赵华莹通过买卖的方式错误登记为赵华莹。涉案房屋的变更登记过程为：2014年8月22日，原告因资金周转不开，向案外人王丽芳借款150万元，应出借人要求到北京市中信公证处办理了具有强制执行力的（2014）京中信内民证字45042号借款协议公证书。同日应出借方的要求将涉案房屋在北京市中信公证处办理了（2014）京中信内民证字45047号委托买卖公证书，将涉案房屋的出售权委托给案外人张凤琴，并将涉案房屋的产权证交由出借方王丽芳保管。借款协议生效后，原告如期偿还每月42000元的高额利息。自2014年9月21日至2015年2月期间，原告积极筹措资金偿还本金，当原告向出借人提出偿还借款本金时，出借方的工作人员声称，应当将原告男友欠出借方的20万元一并偿还，否则就将原告委托给张凤琴的涉案房屋出售掉。原告认为出借人的无理要求无法接受，但又担心涉案房屋被出借人卖掉，遂于2015年4月16日，在京华时报上登报挂失房屋产权证，并于2015年4月21日，在同一公证处同一公证员处办理了（2015）京中信内民证字25666号公证书，撤销对张凤琴的各项委托。涉案房屋原由原告一直出租，2015年4月24日，原告接到租户电话说有人清房，声称涉案房屋系清房人的，原告才得知涉案房屋已被出售。随即原告到北京市朝阳区房管局档案中心查询调取房屋出售登记信息，张凤琴在2015年3月24日，在中信公证处办理了编号为（2015）京中信内民证字18061号公证书，将涉案房屋的各项委托授权转委托给案外人陈鑫，陈鑫持此公证书到北京市朝阳区房管局办理了涉案房屋的产权转移登记，将涉案房屋登记在被告名下。原告认为，原告已经在2015年4月16日登报挂失了产权证，4月21日，在中信公证处又办理了专门撤销张凤琴的全权委托授权，且原告从未给张凤琴转委托的授权，所以张凤琴与陈鑫之间的转委托行为自然被撤销，陈鑫在授权被撤销的情况下，与被告签订存量房屋买卖合同应属于无权代理，无权处分行为。原告积极筹措资金偿还借款，出售涉案房屋并非真实意思表示。且涉案房屋远远低于市场价的成交价格出售。综上，原告认为原告没有真实的出售房屋的意思表示，涉案房屋的买卖交易中存在违约、恶意串通、不符合善意取得和常理的情形，被告赵华莹取得的房屋不具有真实的交易基础，购买房屋价格明显低于市场价，且被告购买房屋短时间恶意转售房屋，规避法律风险等行为，原告认为本案中房屋买卖合同应当给予撤销，以保护原告的合法权益不受侵犯。被告赵华莹既未作出答辩，也未参加本院庭审。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：位于北京市朝阳区XX号房屋原产权人为原告李奕含。2014年8月22日，原告李奕含与王丽芳（案外人）签订借款协议，李奕含向王丽芳借款人民币150万元，约定借款期限为一个月，自实际放款之日起计算，利息为银行同期贷款利率的四倍，约定还款方式为一次性偿还本金及利息。同日，李奕含向张凤琴（案外人）签署两份委托书，其中一份委托原因及事项写明：“委托人名下有坐落在北京市朝阳区XX号［房屋所有权证号：X京房权证朝私字第XX**号］的房产一处，因委托人事务繁忙，现委托受托人张凤琴代为办理如下事宜：一、办理提前还款手续及领取房产证、他项权利证等文件；二、办理解除抵押登记手续、领取解押后的房产证；三、代查房屋状况；四、在符合贷款的条件办理银行抵押贷款；五、办理房屋抵押登记，领取房产证及他项权利证等；六、代为办理上述房产抵押贷款的其他相关手续。代理人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及行为，委托人均予以承认，并由委托人承担一切法律责任。委托人有转委托权。委托期限：自委托书签署之日起两年。”另一份委托书委托原因及事项写明：“委托人名下有坐落在北京市朝阳区XX号［房屋所有权证号：X京房权证朝私字第XX**号］的房产一处，因委托人事务繁忙，现委托受托人张凤琴代为办理如下事宜：一、签订房屋买卖合同、签订网签合同及撤销网签；二、办理产权过户登记手续；三、代缴相关税费；四、代收房价款；五、协助买方办理银行贷款；六、办理物业交割手续；七、其他与上述房产出售有关的一切事宜。代理人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及行为，委托人均予以承认，并由委托人承担一切法律责任。委托人有转委托权。委托期限：自二〇一四年九月二十二日起两年”。同日，李奕含与王丽芳共同到北京市中信公证处办理（2014）京中信内民证字第45042号公证书，对李奕含与王丽芳之间《借款协议》进行公证，并依法赋予其强制执行效力。同时，在北京市中信公证处办理（2014）京中信内民证字第45045号公证书和（2014）京中信内民证字第45047号公证书，对李奕含的两份委托书进行了公证。当日，王丽芳向李奕含银行账户转账150万元。后李奕含未按借款协议约定的还款时间偿还借款。庭审中原告李奕含称，向王丽芳借款后，其将上述房屋抵押给王丽芳，办理抵押登记手续，房屋所有权证交给了王丽芳。因未按借款协议偿还借款本金，双方协商，由李奕含每月偿还利息42000元，自2014年9月至2015年2月共偿还了6个月利息，后来王丽芳就不再收取利息了。2015年3月24日张凤琴在北京市中信公证处办理了（2015）京中信内民证字第18061号转委托公证书，转委托书写明：原委托人李奕含，原受托人（转委托人张凤琴），受托人陈鑫，转委托事项内容为：“原委托人李奕含于二〇一四年八月二十二日办理了委托公证，公证书号为（2014）京中信内民证字第45047号，该公证书规定受托人张凤琴有转委托权。因原受托人张凤琴事务繁忙，故委托陈鑫为李奕含的代理人，全权代理李奕含办理北京市朝阳区XX号房产的相关手续，受托人的权限为上述编号（2014）京中信内民证字第45047号公证书所规定委托权限。受托人在上述权限范围内所签署的一切有关文件，原委托人均予承认，并由原委托人承担一切法律责任。受托人无转委托权。委托期限自本转委托书签署之日起至二〇一六年八月二十二日止。”2015年4月21日，陈鑫（案外人）作为李奕含的委托代理人与赵华莹签署了《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，将李奕含所有的上述北京市朝阳区XX号房产出售给赵华莹，成交价格为170万元，该合同写明未设定抵押，出卖人未将该房屋出租。合同签订后，陈鑫与赵华莹自行交易，赵华莹向税务机关交纳了契税，房产过户登记到赵华莹名下，房屋所有权证号为X京房权证朝字第XX**号。2015年7月27日，赵华莹与阎其勇通过北京链家房地产经纪有限公司居间介绍签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，赵华莹将其名下的北京市朝阳区XX号房产出售给阎其勇，网签合同写明成交价格为208万元。房产由赵华莹过户给阎其勇。庭审中，原告李奕含申请法院对涉案房屋在2015年4月21日房屋买卖交易时的市场价值进行司法评估。本院通过北京市高级人民法院摇号随机确定北京京港房地产评估有限公司进行价格评估，该评估公司于2017年3月23日出具司法鉴定评估报告，估价对象：北京市朝阳区XX号房屋，价值时点：2015年4月21日，估价结果：单位建筑面积单价34643元/平方米，房地产总价3017059元。审理中，原告李奕含称为了避免王丽芳和张凤琴私自转卖原告的房屋，其于2015年4月13日书写《声明书》两份，并在北京市方正公证处办理了（2015）京方正内民证字第24181号公证书和（2015）京方正内民证字第24182号公证书，第24181号公证声明书内容为：“我于2014年8月27日在北京市中信公证处办理委托书公证，内容为委托张凤琴办理北京市朝阳区XX号房产的抵押、解押手续。公证书号：（2014）京中信内民证字第45045号，现本人声明撤销上述委托，终止与张凤琴的委托代理关系。”第24182号公证声明书内容为：“我于2014年8月27日在北京市中信公证处办理委托书公证，内容为委托张凤琴办理北京市朝阳区XX号房产的出售手续。公证书号：（2014）京中信内民证字第45047号，现本人声明撤销上述委托，终止与张凤琴的委托代理关系。”原告李奕含未将撤销委托的声明送达到房地产交易部门和受委托人。2015年4月16日，李奕含在京华时报上刊登房屋产权证丢失的声明。庭审中原告还称，涉案房屋此前一直由原告进行出租获益，在涉案房屋买卖交易过程中，没有通知原告，且涉案房屋存在正常租赁关系时，被告将租户轰出，强行占有使用涉案房屋。原告提供了与承租人孟瑶签订的房屋租赁合同，该合同显示，出售房屋时，租赁合同正在履行期间。本院认为，民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款（或其指定第三人）出售借款人的房屋，贷款人（或其指定的第三人）在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第五十四条第一款第（2）项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条的规定予以确定，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。本案中陈鑫代李奕含与赵华莹签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋交易价格为170万元，经鉴定机构评估当时涉案房屋的市场价格为3017059元，实际交易价格达不到市场交易价的百分之七十，价格明显过低。另外，公证处在办理委托公证时，应当按照“重大事项一次一委托”的原则，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定受托人代收售房款等内容。在李奕含委托张凤琴售房的授权书中，授权事项包括了房屋出售的一切事宜，包括代收房价款，公证委托书不符合上述原则。在房屋买卖过程中，张凤琴转委托陈鑫，陈鑫作为代理人未通知原告，与被告赵华莹自行交易，并强行将租赁关系存续期间的承租人从涉案房屋中清出。上述行为，均不符合正常的市场交易习惯。本院认定，代理人张凤琴、陈鑫以远低于市场价格出售诉争房屋系滥用代理权，交易价格明显过低，赵华莹受让诉争房屋不属于善意，陈鑫与赵华莹签订的《存量房屋买卖合同》，侵犯了李奕含的合法利益，现原告起诉要求撤销代理人与被告赵华莹于2015年4月21日签订的《存量房屋买卖合同》，理由正当，本院予以支持。关于借贷问题双方另案处理。被告赵华莹经本院合法传唤，届时未到庭参加诉讼，视为其放弃庭审诉讼权利，不影响本院依据查明的事实，依法缺席审理，做出裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：撤销李奕含代理人陈鑫与赵华莹于二○一五年四月二十一日签订的《存量房屋买卖合同》。案件受理费二万零一百元、评估费八千六百一十三元、开庭公告费及送达判决书公告费（按实际发生额确定），由被告赵华莹负担，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐艳茹人民陪审员  杨伟忠人民陪审员  董彩红二〇一七年十一月二十七日书 记 员  陈光华