辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽04民终227号
上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地辽宁省抚顺市顺城区抚顺城路（东段）11-1号楼4、5号门市。
法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。
委托代理人：李弘熙，该公司法务部经理。
被上诉人（原审原告）：唐晨，女，汉族，1989年7月24日。
被上诉人（原审原告）：佟名旗，男，汉族，1989年1月2日。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：高明，辽宁煤都律师事务所律师。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：潘婷婷，辽宁煤都律师事务所律师。
原审第三人：交通银行股份有限公司抚顺分行，住所地辽宁省抚顺市新抚区西一路2号1。
负责人：沈荣霞，该行行长。
委托诉讼代理人：刘志金，该公司法律顾问。
上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称兴隆宝通公司）因与被上诉人唐晨、佟名旗、原审第三人交通银行股份有限公司抚顺分行（以下简称交通银行）商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人兴隆宝通公司的委托诉讼代理人李弘熙、被上诉人唐晨、佟名旗的共同委托诉讼代理人高明、潘婷婷、原审第三人交通银行的委托诉讼代理人刘志金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
兴隆宝通公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判唐晨、佟名旗继续履行商品房买卖合同；2、改判驳回唐晨、佟名旗要求返还购房款、代办费、团购费、赔偿利息等款项的诉讼请求；3、改判不解除《个人房产抵押贷款合同》，兴隆宝通公司不支付交通银行因提前偿还贷款产生的其他费用及贷款本金、利息；4、诉讼费用由唐晨、佟名旗承担。事实与理由：根据兴隆宝通公司与唐晨、佟名旗签订《商品房买卖合同》时的返租约定，双方已形成事实上的房屋租赁关系，兴隆宝通公司已承租唐晨、佟名旗购买的商铺，租赁合同已实际履行，兴隆宝通公司交房之日即为租赁关系生效之日，应视为已交付房屋，不存在兴隆宝通公司逾期交房的情况，唐晨、佟名旗无权要求解除商品房买卖合同。兴隆宝通公司已委托抚顺兴隆大家庭第三街商业管理有限公司返租唐晨、佟名旗商铺，已形成租赁关系，房屋交付期限延长至2018年9月30日。唐晨、佟名旗请求支付利息损失无法律依据，双方在合同第12条约定即便兴隆宝通公司给与退房的，仅向唐晨、佟名旗支付已付房款0.5%的违约金即可，故唐晨、佟名旗请求利息损失明显不合法。双方已约定违约金标准就不存在其他损失，唐晨、佟名旗的利息主张无事实和法律依据。代办费及团购费并非兴隆宝通公司领取，与本案无关联，不应由兴隆宝通公司返还，应予改判。
唐晨、佟名旗答辩：一审法院判决事实清楚，证据充分，请求二审法院维持原判。根据双方签订的合同及相关司法解释，因兴隆宝通公司的原因致合同目的不能实现而予以解除的。一审法院认定的兴隆宝通公司赔偿唐晨、佟名旗的损失包括代办费以及利息损失均符合法律规定，系因兴隆宝通公司与唐晨、佟名旗之间合同解除而造成了唐晨、佟名旗的实际损失。双方当事人之间不存在返租事实，一审法院已经予以认定。根据司法解释规定，唐晨、佟名旗与交通银行之间签订的合同形成的贷款及抵押合同关系应当予以解除。答辩人在一审时要求对显失公平的违约金予以调整，按照唐晨、佟名旗交付房款的日期来确定利息损失合法合理。
交通银行答辩：一审判决事实证据充分，符合法律规定，兴隆宝通公司、唐晨、佟名旗与答辩人存在的这些关系是基于兴隆宝通公司签订的按揭贷款合同，该合同已经没有履行的必要。一审法院适用相关司法解释，答辩人没有意见，服从判决。对于兴隆宝通公司与唐晨、佟名旗的其他法律关系，答辩人不发表意见。
唐晨、佟名旗向一审法院起诉请求：1、解除唐晨、佟名旗和兴隆宝通公司签订的《商品房买卖合同》；2、解除唐晨、佟名旗与交通银行签订的《个人房产贷款合同》；3、解除唐晨、佟名旗与交通银行签订的《个人房产抵押贷款合同》，解除唐晨、佟名旗房产的抵押；4、兴隆宝通公司返还购房款137246元及利息（2014年11月25日至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）；5、兴隆宝通公司赔偿唐晨、佟名旗支付的产权代办费800元及利息（2014年11月25日至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）；6、兴隆宝通公司赔偿唐晨、佟名旗支付给交通银行的房屋贷款（自2015年4月21日至判决生效之日止，具体数额按银行提供的还款明细为准）；7、兴隆宝通公司偿还交通银行唐晨、佟名旗尚未偿还的房屋贷款及应提前还贷的产生的其他费用（具体数额以交通银行出具的提前还贷明细的为准）；8、兴隆宝通公司赔偿唐晨、佟名旗支付的办理该房屋相关事项手续的担保费1246元及利息（2015年1月29日至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）；9、兴隆宝通公司赔偿唐晨、佟名旗支付的办理该房屋所有权登记费550元及利息（2015年2月27日至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）；10、兴隆宝通公司赔偿唐晨、佟名旗缴纳的税费231.35元及利息（2016年5月10日至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）；11、兴隆宝通公司返还团购费3000元及利息（2014年11月23日至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）；12、兴隆宝通公司承担本案的诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：唐晨、佟名旗与兴隆宝通公司于2014年11月25日签订了《抚顺市商品房买卖合同》，合同约定，唐晨、佟名旗购买兴隆宝通公司开发的位于抚顺市顺城区新城路5—14号楼1158号商铺，建筑面积13.22平方米，总价款为257246元；付款方式为首付款137246元，贷款12万元；兴隆宝通公司应于2015年12月31日前将房屋交付给唐晨、佟名旗。唐晨、佟名旗于2015年2月2日向兴隆宝通公司支付房屋首付款137246元。2015年2月26日唐晨、佟名旗作为借款人、第三人交通银行作为贷款人、兴隆宝通公司作为保证人共同签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定，由唐晨、佟名旗向交通银行申请贷款12万元，用于支付其购买的上述商铺，合同约定的贷款期限为10年。自签订抵押担保合同始，唐晨、佟名旗均按约及时偿还交通银行贷款。本案争议房屋现未取得综合验收条件。另查，2014年11月23日唐晨、佟名旗交纳团购费3000元，收款事由为3000元抵5000元，收据盖有沈阳嘉际瀚尊广告有限公司财务章。2014年11月25日唐晨、佟名旗交纳代办费800元，收据盖有沈阳国宇房地产咨询有限公司财务章。2015年1月29日，唐晨、佟名旗交纳担保费1426元，收据盖有抚顺市房地产置业担保有限公司营业部公章。2015年2月27日，唐晨、佟名旗交纳房屋所有权登记费550元，抚顺市财政局出具收入项目名称为“房屋所有权登记费”的《辽宁省非税收统一收据》。2016年5月10日，唐晨、佟名旗与抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司签订了《D7街委托经营管理协议书》，约定唐晨、佟名旗将本案商铺出租给第七街商业管理有限公司，租赁期限为三年，自2015年9月30日至2018年9月30日，该公司向唐晨、佟名旗支付了自2015年9月30日至2016年9月30日期间的租金3305元。同日唐晨、佟名旗支付抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司商铺租金税款231.35元。再查，唐晨、佟名旗于2016年6月29日向本院提起诉前保全申请并提供担保，本院依法查封了位于顺城区新城路东段5-12号楼2单元1403号房屋、冻结了兴隆宝通公司名下抚顺银行0193200001808888888账户内存款，保全费1520元由唐晨、佟名旗交纳。
一审法院认为，依法成立的合同，应受法律保护，当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。唐晨、佟名旗与兴隆宝通公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同有效，双方当事人应按照合同履行义务。唐晨、佟名旗已按约支付房款，兴隆宝通公司应依约定在2015年12月31日前将“原合同项下的房屋”即取得建筑工程竣工验收备案文件的房屋交付唐晨、佟名旗。庭审中，兴隆宝通公司认可案涉房屋至今仍未取得建筑工程竣工验收备案，故对于唐晨、佟名旗要求解除与兴隆宝通公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》，要求兴隆宝通公司退还唐晨、佟名旗首付款及利息的请求，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。唐晨、佟名旗与兴隆宝通公司及第三人交通银行签订的《个人房产抵押贷款合同》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，形式要件齐全，属于有效合同，当事人均应按照合同约定履行义务，行使权利。唐晨、佟名旗基于支付购房款与交通银行签订抵押贷款合同，兴隆宝通公司因向唐晨、佟名旗出售房屋收取了上述贷款作为购房款。现因兴隆宝通公司未按合同约定交付房屋，导致唐晨、佟名旗与兴隆宝通公司之间的《抚顺市商品房买卖合同》合同解除，兴隆宝通公司应将购房款和贷款返还，该客观情况的变化导致唐晨、佟名旗与第三人交通银行签订的抵押贷款合同目的无法实现，贷款合同继续存在将有可能造成原告没有得到房屋的情况下仍需归还贷款和利息的不利后果，显失公平。且最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条亦规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，故唐晨、佟名旗请求解除其与第三人交通银行之间签订的《个人房产抵押贷款合同》的主张，法院予以支持。根据上述解释第二十五条之规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故兴隆宝通公司应向交通银行返还剩余贷款本金及利息。唐晨、佟名旗已偿还的贷款具体数额以第三人交通银行出具的贷款还款明细为准。第三人交通银行在收到兴隆宝通公司返还的贷款后，应立即解除抵押担保手续。关于唐晨、佟名旗主张3000元团购费一节，该费用系唐晨、佟名旗为取得房屋而实际支出费用，现唐晨、佟名旗因兴隆宝通公司的违约行为而无法取得房屋，兴隆宝通公司应将该费用返还唐晨、佟名旗。关于唐晨、佟名旗主张800元代办费一节，收据上体现的款项收取单位虽非兴隆宝通公司，但此笔费用是唐晨、佟名旗在与兴隆宝通公司签订房屋买卖合同时在兴隆宝通公司处交纳，兴隆宝通公司未明示此费用收取单位为第三方，唐晨、佟名旗有理由相信此笔费用交给了兴隆宝通公司，且兴隆宝通公司负有协助唐晨、佟名旗办理房屋所有权登记手续的义务，现唐晨、佟名旗因兴隆宝通公司的违约行为而无法取得房屋，兴隆宝通公司应将此代办费返还唐晨、佟名旗。关于唐晨、佟名旗主张的房屋所有权登记费550元、担保费1426元一节，于法无据，法院不予支持。关于唐晨、佟名旗主张商铺租金税款231.35元一节，因该费用系唐晨、佟名旗委托案外人第七街商业管理有限公司经营管理本案商铺而发生，唐晨、佟名旗与第七街商业管理有限公司签订协议和唐晨、佟名旗交纳该笔费用的时间均在本案商铺交付期限之后，唐晨、佟名旗明知兴隆宝通公司不能如期交付商铺，仍与第七街商业管理有限公司签订协议、交纳税款，故该笔费用与兴隆宝通公司无关，本院对唐晨、佟名旗的该项主张不予支持。关于兴隆宝通公司辩称唐晨、佟名旗同意其延期交房，双方已形成事实上的租赁关系一节，委托经营管理协议书的合同主体并非本案兴隆宝通公司，唐晨、佟名旗与兴隆宝通公司之间并无租赁关系，唐晨、佟名旗与案外人签订的委托经营管理协议书并非唐晨、佟名旗与兴隆宝通公司之间就商品房买卖合同的变更或补充，并不能证明双方对交房期限协商变更，兴隆宝通公司的主张无事实及法律依据，故法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除唐晨、佟名旗与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》；二、解除唐晨、佟名旗与第三人交通银行股份有限公司抚顺分行签订的《个人房产抵押贷款合同》；三、抚顺兴隆宝通置业有限公司于判决生效之日起十日内给付唐晨、佟名旗首付款137246元并按中国人民银行同期存款利率给付自2015年2月3日起至判决确定给付之日止的利息；四、抚顺兴隆宝通置业有限公司于判决生效之日起十日内将原告唐晨、佟名旗未偿还的贷款返还第三人交通银行股份有限公司抚顺分行并支付因提前偿还贷款产生的其他费用（具体数额以第三人交通银行股份有限公司抚顺分行出具的提前还贷明细为准）；五、抚顺兴隆宝通置业有限公司于判决生效之日起十日内返还唐晨、佟名旗已经偿还的贷款（贷款是指原告唐晨、佟名旗向第三人交通银行股份有限公司抚顺分行偿还的贷款本金及利息，具体数额以第三人交通银行股份有限公司抚顺分行出具还贷明细为准）；六、抚顺兴隆宝通置业有限公司于判决生效之日起十日内返还唐晨、佟名旗团购费3000元、代办费800元，共计3800元；七、驳回唐晨、佟名旗的其它诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1787元（已减半收取）、保全费1520元，共计3398元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。
二审中，当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原判决查明的事实相同。
本院认为，唐晨、佟名旗与兴隆宝通公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案，唐晨、佟名旗已按合同约定支付全部购房款，兴隆宝通公司未按合同约定交房日期，即2015年12月31日前交付争议房屋，应承担相应违约责任。兴隆宝通公司至今未交付争议房屋，唐晨、佟名旗依据双方约定要求解除合同，兴隆宝通公司亦未能提供证据证明其逾期交房存在正当理由，一审判决解除唐晨、佟名旗与兴隆宝通公司之间的商品房买卖合同并无不当，本院予以支持；对于兴隆宝通公司主张双方构成租赁关系，应视为已交付房屋的上诉理由，唐晨、佟名旗对与兴隆宝通公司存在租赁关系不予认可，即使存在租赁关系也不足以免除兴隆宝通公司按照合同约定期限交付房屋的义务，故兴隆宝通公司该上诉理由缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据上述规定，唐晨、佟名旗与兴隆宝通公司之间的商品房买卖合同解除后，抚顺兴隆宝通置业有限公司应当返还已经收取的购房款并支付相应的利息。兴隆宝通公司主张不应返还代办费800元、团购费3000元一节，该费用是唐晨、佟名旗为取得房屋而实际支出的费用，双方签订的商品房买卖合同解除后，兴隆宝通公司应予返还。
关于利息计算标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从该条规定不难看出，我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。一审按可得利益确定双方约定违约金低于唐晨、佟名旗实际损失，采信中国人民银行同期同类贷款基准利率作为计算利息损失的标准并无不当，兴隆宝通公司关于违约金的上诉主张不成立，本院不予支持。
因团购费系唐晨、佟名旗为取得房屋所实际支出的费用，且团购费3000元抵顶购房款5000元，因此唐晨、佟名旗实际向兴隆宝通公司交纳的房屋首付款中已经扣除该5000元，故双方签订的商品房买卖合同解除后，兴隆宝通公司应返还唐晨、佟名旗实际交纳的首付款132246元。一审法院判令兴隆宝通公司返还唐晨、佟名旗首付款137246元不当，本院予以纠正。
综上，上诉人兴隆宝通公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2552号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；
二、撤销抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2552号民事判决第三项、第七项；
三、兴隆宝通公司于判决生效之日起十日内给付唐晨、佟名旗首付款132246元，并按中国人民银行同期存款利率给付自2015年2月3日起至判决确定给付之日止的利息；
四、驳回唐晨、佟名旗其他诉讼请求；
五、驳回上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司其他上诉请求。
一审案件受理费1787元（已减半收取）、保全费1520元，共计3398元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担3298元，由唐晨、佟名旗负担100元。二审案件受理费3442元由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担3342，由唐晨、佟名旗负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 孙树魁
审判员 梁馨月
审判员 郭 爽
二〇一七年四月二十日
书记员 崔楚曼