贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔06民终1198号
上诉人（一审被告）：中国建设银行股份有限公司松桃支行，住所地：贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇杨芳路41号。
负责人：柳文胜，该行行长。
被上诉人（一审原告）：文志，男，1987年5月12日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县，
被上诉人（一审原告）：李玲，女，1987年7月2日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县，
被上诉人（一审被告）：贵州德润房地产开发有限公司，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇世昌广场21号楼2楼。
法定代表人：麻江南，该公司董事长。
上诉人中国建设银行股份有限公司松桃支行（以下简称松桃建行）因与被上诉人文志、李玲、贵州德润房地产开发有限公司（以下简称德润房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（2016）黔0628民初1098号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
松桃建行上诉请求：1、撤销原判；2、改判由文志、李玲偿还松桃建行住房贷款175902.05元及利息，德润房开公司承担连带清偿责任；3、诉讼费由文志、李玲、德润房开公司共同负担。事实及理由：1、一审将松桃建行列为被告错误。文志、李玲与松桃建行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》（以下称《住房借款合同》），及文志夫妇与德润房开公司签订的《商品房买卖合同》，系两个法律性质完全不同的法律关系。松桃建行在本案中未侵害文志夫妇的合法权益，也无违约行为，故不能成为本案被告。相反，松桃建行属于本案中有独立请求权的第三人，有权依法对文志夫妇提起诉讼，对此，不仅有法律规定，还有双方合同约定。松桃建行不同意将前述两个合同纠纷并案审理；2、本案所涉两个合同不存在主、从法律关系；3、文志、李玲要求转移还款义务的诉讼请求不合法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十四条并未免除购房人偿还借款的义务，对该条不宜扩充理解。该条第二款赋予贷款人银行有权要求买受人返还收取的购房贷款，也可以选择放弃买受人还款。借款合同中买受人是偿还借款的义务人，法院直接判决由出卖人代买受人清偿贷款，免除买受人的还款责任，将是对按揭贷款银行程序和实体权利的剥夺。因此除非银行同意或因出现购房人免责责任的法定事由，不能判决免除借款人清偿借款的义务；4、《住房借款合同》第十九条中对《商品房买卖合同》被确认无效或被撤销、解除的情况下，《住房借款合同》的效力及处理原则。该约定未违反法律强制性规定，对双方具有约束力；5、一审仅判决德润房开公司偿还松桃建行借款本金，对利息、罚息没有明确，显属错误。
文志、李玲、德润房开公司未作二审答辩。
文志、李玲向一审法院起诉请求：1.判决解除文志、李玲与德润房开公司签订的《商品房买卖合同》；2.判决解除文志、李玲与松桃建行签订的《住房借款合同》，并由德润房开公司返还松桃建行按揭贷款178644.63元；3.判决德润房开公司返还文志、李玲首付房款215691.00元及水电装修费4023.00元；4.判决德润房开公司以219714.00元(首付款及水电装修费)为基数，承担利息（具体从2014年10月21日起按《住房借款合同》约定的商品房贷款利率计息，计算至实际支付时止）；5.判决德润房开公司赔偿文志、李玲已支付松桃建行的按揭贷款本金21335.37元及利息16946.63元；6.判决德润房开公司向文志、李玲承担违约金20784.55元；7.诉讼费由德润房开公司承担。
一审法院认定事实：2015年1月14日，文志、李玲与德润房开公司订立《商品房买卖合同》。合同约定：文志、李玲购买德润房开公司位于贵州省××自治县××皋镇观音山脚“时代天街”第2幢20层20-1号房屋；建筑面积142.36平方米，房屋总成交金额为415691.00元，签订本合同时首付房款215691.00元，余额200000.00元办理银行按揭支付；其中第11条、13条约定“德润房开公司应当于2015年6月28日前将房屋交付给文志、李玲，若逾期交房超过60日，文志、李玲有权退房”。合同签订后，文志、李玲付首付款215691.00元，水电安装费4023.00元。
2015年2月2日，文志、李玲与松桃建行、德润房开公司签订《住房借款合同》。合同约定：文志、李玲向松桃建行借款200000.00元用于购买房产，借款期限120个月，自2015年2月5日起至2025年2月5日止，实行浮动利率，即在基准利率基础上上浮10%。本合同采用的担保方式为抵押加阶段性保证。德润房开公司提供连带责任担保，保证范围包括本合同项下借款本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。文志、李玲以其所购的贵州省××自治县××皋镇观音山脚“时代天街”第2幢20层20-1号房屋提供抵押担保。合同签订后，同年2月3日，松桃建行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明；同年2月5日，松桃建行按约定将文志、李玲的按揭贷款200000.00元划至德润房开公司账户。根据松桃建行提供的还款明细显示，从2015年3月5日截至2016年7月5日，文志、李玲尚欠松桃建行借款本金178644.63元。德润房开公司至今未按合同约定交付涉案房屋。
一审法院认为，文志、李玲与德润房开公司签订的《商品房买卖合同》有效，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，文志、李玲已按约履行了支付购房款的义务，德润房开公司未按合同约定履行交房义务，已构成违约。现文志夫妇诉请解除与德润房开公司签订的《商品房买卖合同》，并判令其返还首期购房款及水电安装费共计219714.00元，承担该款利息（从2014年10月21日起以《住房借款合同》约定的贷款利率计算至本判决生效之日止），承担违约金20784.55元及文志夫妇从2015年3月5日起已向松桃建行归还的贷款本金及贷款利息，德润房开公司对上述请求均无异议，予以确认。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第二十四条，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予支持。”的规定，文志、李玲诉请解除与松桃建行签订的《住房借款合同》的请求，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定。文志、李玲诉请判令德润房开公司向松桃建行偿还文志、李玲尚欠松桃建行的购房贷款本金，符合法律规定，予以支持。判决：一、解除原告文志、李玲与被告贵州德润房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告文志、李玲与被告贵州德润房地产开发有限公司、被告中国建设银行股份有限公司松桃支行签订的《住房借款合同》；三、被告贵州德润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告文志、李玲首期购房款及水电安装费共计219714.00元，并承担该款利息（从2014年10月21日起以《住房借款合同》约定的贷款利率计算至本判决生效之日止）；四、被告贵州德润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告文志、李玲支付自2015年3月5日起至本判决书生效之日止原告文志、李玲已向中国建设银行股份有限公司松桃支行归还的贷款本金及贷款利息（以中国建设银行股份有限公司松桃支行于本判决生效当月出具的还款对账单为准）；五、被告贵州德润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告中国建设银行股份有限公司松桃支行偿还原告文志、李玲自本判决书生效之日起就《个人住房（商业用房）借款合同》剩余的贷款本金；六、被告贵州德润房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告文志、李玲违约金20784.55元；七、驳回原告文志、李玲的其余诉讼请求。案件受理费8162.00元，减半收取4081.00元，由被告贵州德润房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审对一审认定事实予以确认。
本院认为，本案涉及的商品房买卖合同关系和个人住房（商业用房）借款合同关系，实质是商品房买卖合同和商品房按揭贷款合同关系。本案争议焦点是作为商品房按揭贷款合同出借方的松桃建行，在本案一审中的诉讼地位以及商品房按揭贷款合同解除后果的处理。关于松桃建行在一审中的诉讼地位问题，当事人作为被告亦或有独立请求权的第三人参加诉讼，确定的原则及参加诉讼的方式不同。被告诉讼地位的确定取决于提起诉讼的原告，参加诉讼的方式为被动参加，只不过在被告主体不适格时，法院应驳回原告的起诉。而有独立请求权的第三人是指对本诉的诉讼标的有独立请求权的当事人，其参加诉讼的方式为主动要求参加本诉。本案文志、李玲作为一审原告在提起诉讼时一并要求解除商品房买卖合同及商品房按揭贷款合同，并将作为商品房按揭贷款合同一方当事人的松桃建行列为被告，并无不当。商品房买卖合同司法解释第二十五条的规定系解决按揭银行参加单纯商品房买卖合同纠纷之诉的诉讼地位问题，即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。本案非为松桃建行支行主动申请参加单纯商品房买卖合同纠纷之诉的情形，前述司法解释并不适用。而松桃建行作为一审被告参加诉讼，针对文志、李玲的诉讼请求，并未丧失抗辩及提出反诉的权利和机会，程序上已获得了保障。因此，松桃建行上诉主张一审将其诉讼地位列为被告错误，其应为无独立请求权的第三人，不同意本案并案审理的上诉理由于法无据，本院不予采信。其次，关于按揭贷款合同解除后果的处理。在商品房预售合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，依据商品房买卖合同司法解释第二十四条的规定，购房人有权解除按揭贷款合同。但按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即借款人应当返还所贷全部款项，银行应当返还借款人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受到的损失，可要求借款人予以赔偿。不过，按揭贷款合同的解除，系商品房买卖合同的出卖人违约导致时，买受人向银行承担的按揭贷款返还责任及损失赔偿责任最终亦应由出卖人承担，为了减少当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭贷款合同纠纷合并审理时，依据商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款的规定，由贷款的实际收取方即商品房出卖人直接将按揭贷款返还银行，并直接向银行承担应当承担的责任符合法律规定。松桃建行提出文志、李玲要求转移还款义务的诉讼请求不合法的上诉理由不能成立，本院亦不予采信。但一审判决德润房开公司仅偿还松桃建行的贷款本金有误，应为文志、李玲实际偿还本息后剩余的本息，二审对此予以纠正。
综上，一审认事实清楚，适用法律正确，但判决结果部分有误，二审应予纠正。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一、二项之规定，判决如下：
一、维持贵州省松桃苗族自治县人民法院（2016）黔0628民初1098号民事判决第一、二、三、四、六项及案件受理费负担决定，即“一、解除原告文志、李玲与被告贵州德润房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告文志、李玲与被告贵州德润房地产开发有限公司、被告中国建设银行股份有限公司松桃支行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；三、被告贵州德润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告文志、李玲首期购房款及水电安装费共计219714.00元，并承担该款利息（从2014年10月21日起以《个人住房（商业用房）借款合同》约定的贷款利率计算至本判决生效之日止）；四、被告贵州德润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告文志、李玲支付自2015年3月5日起至本判决书生效之日止原告文志、李玲已向中国建设银行股份有限公司松桃支行归还的贷款本金及贷款利息（以中国建设银行股份有限公司松桃支行于本判决生效当月出具的还款对账单为准）；六、被告贵州德润房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告文志、李玲违约金20784.55元；七、驳回原告文志、李玲的其余诉讼请求；案件受理费8162.00元，减半收取4081.00元，由被告贵州德润房地产开发有限公司负担。”
二、变更贵州省松桃苗族自治县人民法院（2016）黔0628民初1098号民事判决第五项为“被告贵州德润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告中国建设银行股份有限公司松桃支行偿还原告文志、李玲自本判决书生效之日起就《个人住房（商业用房）借款合同》剩余的贷款本息”。
二审案件受理费3818元，由上诉人中国建设银行股份有限公司松桃支行负担3800元，由贵州德润房地产开发有限公司负担18元。
本判决为终审判决。
审判长 柳文辉
审判员 田 芳
审判员 熊亚飞
二〇一七年一月十日
书记员 王奕民