湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡中法民一终字第349号
上诉人（原审原告）何红梅，女，41岁。
上诉人（原审原告）胡晓，女，18岁。
委托代理人熊晓斌，湖南科云律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖南凯星实业有限公司，住所地：衡阳市华新开发区解放大道33号。
法定代表人夏小民，该公司董事长。
委托代理人ＸＸ峙，湖南秦湘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）衡阳市凯星物业管理有限公司，住所地：衡阳市华新开发区解放大道33号湘江城市花园。
法定代表人刘静，该公司董事长。
委托代理人周围，湖南秦湘律师事务所律师。
上诉人何红梅、胡晓因与被上诉人湖南凯星实业有限公司（以下简称凯星实业公司）、衡阳市凯星物业有限公司（以下简称凯星物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2015）衡蒸民一初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人何红梅、胡晓的委托代理人熊晓斌，被上诉人凯星实业公司的委托代理人ＸＸ峙，被上诉人凯星物业公司的委托代理人周围到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2008年12月15日，何红梅、胡晓与凯星实业公司签订商品房买卖合同，合同约定：凯星实业公司将其开发的坐落于衡阳市高新区64街区香江.水岸新城二期A区208室房屋出售给何红梅、胡晓，同时约定该房屋单价为1968.7元∕平方米，并按建筑面积222.88平方米（208房面积为150.37平方米、114房面积为6.6平方米、-111房面积为65.91平方米）计付总购房款442795元。对房屋面积确认及面积差异处理，双方在合同第五条约定如下：“该房屋包含-111房、114房、208房。房屋竣工验收后，208房以衡阳市房地局测绘队的实测面积为准，单价按2944.7元∕平方米，实行多退少补，-111房、114房面积以衡阳市房地局测绘队的实测面积为准，无需找补任何面积差价。”对房屋装饰、设备标准，双方在合同附件三第11项约定：“……户内楼梯只拉毛，不做扶手。”2010年6月19日，凯星实业公司向何红梅、胡晓交付本案诉争房屋。何红梅、胡晓在接受房屋后向凯星实业公司提出-111房未按合同约定安装楼梯，凯星实业公司告知其该楼梯应自行安装，之后何红梅、胡晓装修入住，自行安装-111房楼梯，但并未向凯星实业公司继续主张权利。2011年1月13日，何红梅、胡晓办理了本案诉争房屋的产权登记，该产权登记中确认本案诉争房屋为复式房，房号为208房和-111房，其中208房的建筑面积为139.26平方米，-111房的建筑面积为84.49平方米。因何红梅、胡晓在购买本案诉争房屋时，208房系按照建筑面积150.37平方米向凯星实业公司给付购房款，故凯星实业公司按照双方购房合同第5条约定，以2944.7元∕平方米为标准，向其退还了多收的11.11平方米的购房款32716元。2014年5月12日，衡阳市房地产产权监理处发布公告，通知何红梅、胡晓及其他11为香江水岸新城项目二期的业主，负一层因施工原因，造成建筑面积与产权登记面积有误差情况，并要求各相关业主办理产权更正登记手续。为此，双方发生纠纷，何红梅、胡晓于2015年1月6日向该院提起诉讼。
原审认为，何红梅、胡晓与凯星实业签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于房屋面积发生误差问题，双方在《商品房买卖合同》第五条已作出“208房以衡阳市房地局测绘队的实测面积为准，单价按2944.7元∕平方米，实行多退少补，-111房、114房面积以衡阳市房地局测绘队的实测面积为准，无需找补任何面积的差价”的约定，虽何红梅、胡晓主张该条款系格式条款，应属无效，但该条款的约定明确、具体，理解并无歧义，只单独适用于本案诉争房屋。且在208房发生面积误差时，凯星实业公司据此条款向其退还了11.11平方米的购房款，何红梅、胡晓对此未提出异议，故该条款对双方当事人均具有法律约束力。根据双方约定，在-111房面积发生误差时，以职能部门的实测为准，故凯星实业公司无需向何红梅、胡晓退还购房差价款，对于退还减少面积的购房款的诉讼请求该院不予支持。关于何红梅、胡晓诉请凯星实业公司支付因房屋面积减少而多支付的装修款，但因房屋装修所用的材料费及工时费均以实际消耗为标准，不会给其带来多支付装修款的损失，故对该项诉请，该院亦不予支持。对于何红梅、胡晓主张凯星实业公司-111房未按约定安装楼梯，但凯星实业公司是于2010年6月19日向其进行的交付，虽何红梅、胡晓主张其直至2014年5月12日才获知-111房面积存在误差，才一并向凯星实业公司主张违约责任，其又未能提供证据证明在此期间发生过诉讼时效中止、中断的情形，故对其诉请赔偿楼梯安装费用已过诉讼时效，该院不予支持。因-111房面积存在误差，何红梅、胡晓诉请凯星物业公司退还多收取的物业管理费，但因无法查实缴纳的该笔费用系以年度为单位还是以月度为单位，也无法核实凯星物业公司收取物业费的单价及面积标准，无法证明凯星物业公司多收取了物业的管理费，故对该项诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回原告何红梅、胡晓对被告湖南凯星实业有限公司的诉讼请求；二、驳回原告何红梅、胡晓对被告衡阳市凯星物业管理有限公司的诉讼请求。本案一审案件受理费2248元，由原告何红梅、胡晓负担。
上诉人何红梅、胡晓不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误，凯星实业公司未按照双方签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋平面图纸进行交付，且交付的房屋因未安装楼梯不具有房屋使用功能，应退还上诉人减少的房屋面积费用及装修费用人民币47000元，并赔偿上诉人楼梯安装费用人民币50000元，退还上诉人物业管理费用人民币900元。请求二审法院撤销一审判决，依法改判，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人凯星实业公司答辩称，上诉人与被上诉人凯星实业公司签订的房屋买卖合同中明确约定了房屋的产权面积，上诉人购买的房屋面积以楼上的面积为准，地下室不计算面积；面积出现差异时只找补楼上面积的差价，地下室无须找补差价。装修部分由上诉人承担，故未交付的面积不存在装修费用增加的问题；2012年上诉人收房后即知道地下室没有楼梯，在两年内未主张权利，超过诉讼时效；本案是房屋买卖合同纠纷，而与物业公司之间是管理纠纷，将凯星物业公司列为被告是错误的。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人凯星物业公司答辩称，本案属于商品房销售纠纷，与凯星物业没有法律关系，应另行起诉。请求驳回上诉，维持原判。
在本院指定的证据交换期间，上诉人何红梅、胡晓，被上诉人凯星实业公司、凯星物业公司均未提供新的证据。
经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，何红梅、胡晓与凯星实业公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据双方合同约定，208房以衡阳市房地局测绘队的实测面积为准，实行多退少补，-111房面积发生误差时，以职能部门的实测为准，无需找补任何差价，故凯星实业公司无需向何红梅、胡晓退还购房差价。上诉人何红梅、胡晓主张被上诉人凯星实业公司未按照约定的房屋平面图纸进行交付，依据《商品房销售管理办法》第十九条，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。故在房屋平面图与合同约定不一致的情况下，应以合同约定为准。对于上诉人的该项上诉请求本院不予支持。对于上诉人诉称被上诉人凯星实业公司交付的房屋因未安装楼梯不具有房屋使用功能，因其在交房两年后提出该项诉请，又无相关证据予以证明存在诉讼时效中止、中断或者延长的情况，故对其该项上诉请求本院不予支持。关于上诉人何红梅、胡晓主张的退还多收取的物业管理费，因该案处理的是商品房销售事宜，与物业管理不存在法律关系，故上诉人何红梅、胡晓可另行起诉主张该项权利。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2248元，由上诉人何红梅、胡晓负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙 巍
审判员 周隽斓
审判员 邓 琳
二〇一五年九月六日
书记员 唐宇翔
校对责任人：邓琳打印责任人：唐宇翔
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……