成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金牛民初字第1477号
原告曾宗泽。
委托代理人韦海军，四川聚贤律师事务所律师。
被告邓国志。
第三人伍建荣。
原告曾宗泽与被告邓国志、第三人伍建荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，由审判员舒旭东独任审判，于2013年4月15日公开开庭进行了审理，原告曾宗泽及其委托代理人韦海军，被告邓国志、第三人伍建荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年8月26日，原、被告签订租房协议，原告将其位于成都市金牛区泰宏街*号房屋租给被告经营诊所。2012年7月原告发现出租给被告的房屋没有经营诊所，已改为超市。2012年9月10日，原告得知被告未经其同意将承租房屋转租给第三人。同时被告从2012年8月起拒付租金。根据上述事实，原告要求解除房屋租赁合同并确认被告与第三人间的转租协议无效。为维护自身合法权益，向法院起诉，请求法院依法判决：1、解除原、被告间签订的租房协议；2、被告与第三人间的转租合同无效；3、被告和第三人将成都市金牛区泰宏街*号房屋退还原告；4、被告向原告支付欠付租金（从2012年8月27日起至退还房屋时止）。
被告辩称，原告要求解除租房合同没有事实和法律依据。双方2009年8月26日签订的《租房协议》中没有关于被告未经营诊所就解除合同的约定。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”《租房协议》由原告提供，被告只是在协议上签名，原告提供的是格式合同，对该合同解释发生歧义，应当有利于被告一方。因此，《租房协议》中没有对房屋用途进行约定，原告不能以此作为解除合同的理由。被告之所以没有经营诊所，并非被告主观原因，是因为发生了医疗纠纷。暂停经营诊所后，被告同亲戚伍建荣合开了超市，并不是转租。2010年12月20日超市开业，原告曾多次到过超市，2011年2月28日下午5时许，原告在超市收取了房屋租金，并用超市旁边的茶房验钞机验钞。后来每次房租到期，原告均是到该茶房收取租金。另，原告的妹妹在该房屋所在小区有两套房屋出租，其妹夫至少每半年去上述两房屋收取租金，所以原告在两年前就已知晓该房屋在经营超市。2012年7月26日，被告电话通知原告收取房租，但原告称2012年8月26日要收回房屋，拒收房租，后来多次磋商无果。2012年11月7日，原告向法院提起诉讼，庭审中原告亦承认拒收房租，故原告称被告拒付租金与事实不符。因此，原、被告订立的《租房协议》合法有效，双方应当诚信履行义务，被告无违约行为，请求法院驳回原告诉讼请求。
第三人述称，同意邓国志的所有意见，伍建荣与邓国志是亲戚，双方用诉争房屋合开超市，共同经营，邓国志并未将房屋转租，坚持邓国志的答辩意见。
经审理查明，位于成都市金牛区泰宏街*号房屋（权11***86）产权人为曾宗泽。2009年8月26日，曾宗泽与邓国志签订《租房协议》，约定将其所有位于成都市金牛区泰宏街11-13号营业房出租给邓国志经营诊所，每月租金2600元，每半年付款一次，邓国志必须提前1个月交纳房租，拖延三天，曾宗泽有权停止邓国志营业并收回房屋。协议约定：租期自2009年8月26日起至2017年8月25日止；邓国志不得单独转让此营业房，如需转让，须经曾宗泽同意，否则转让无效，曾宗泽有权立即收回营业房。2010年12月20日，金牛区荣亚超市开始在诉争房屋营业，荣亚超市法定代表人为伍建荣。2011年2月18日，曾宗泽出具收条：“收到邓国志交纳2011年2月26日至2011年8月26日期间的租金15600元。”2012年1月28日，曾宗泽出具收条：“收到邓国志交纳2012年1月至7月期间的租金15600元。”2012年7月，曾宗泽与邓国志就诉争房屋发生纠纷。诉讼中曾宗泽称：“邓国志自2012年8月26日起拒付房租。”邓国志称：“不是拒付房租，是因曾宗泽要求上涨房租而拒收现有房租。”2012年9月24日，曾宗泽向本院起诉，请求解除与邓国志签订的《租房协议》，邓国志将承租房屋退还并支付拖欠的房屋租金。2012年11月7日，本院公开开庭审理上述案件。庭审结束后，曾宗泽于2012年11月12日自愿撤回对邓国志的起诉。2012年7月，邓国志与伍建荣补签《合伙协议》，约定：合伙经营项目范围为零售、干杂、日用品等，工商登记人为伍建荣；合伙人邓国志以现金10万元及提供经营场地方式出资，合伙人伍建荣以现金8万元及提供日常经营方式出资，各合伙人出资于2010年12月20日以前交齐，双方按照50%比例分配盈余。《合伙协议》落款时间为2010年12月20日。
以上事实有房屋产权证、《租房协议》、个体工商户营业执照、收条、《合伙协议》、成都市金牛区人民法院（2012）金牛民初字第6004号民事审判笔录、成都市金牛区人民法院（2012）金牛民初字第6004号民事裁定书及各方当事人一致陈述等，予以证实，足以认定。
本院认为，曾宗泽与邓国志签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约全面适当履行合同义务。《租房协议》约定邓国志应提前一个月交纳房租，拖延三天，曾宗泽有权收回房屋。诉讼中，双方当事人对是否存在拒付租金各执一词，但均未提交证据予以证实，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行”，《中华人民共和国证据规则》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，邓国志承租诉争房屋，曾宗泽收取房屋租金，双方对履行地点约定不明时，应在接受货币一方，即曾宗泽所在地履行，因此邓国志负有前往曾宗泽所在地支付房屋租金的义务，邓国志应当提供证据证明曾宗泽拒收租金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，邓国志未能举证证明自己在约定的期限内支付租金，且逾期超过三天，由此曾宗泽有权解除合同，收回房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，对曾宗泽请求确认解除合同效力的请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《租房协议》解除后，邓国志应当将房屋返还曾宗泽，对合同期内的房屋租金，邓国志应当支付；合同解除后，邓国志继续使用房屋给曾宗泽造成的租金损失，依法应予赔偿，赔偿标准参照租金标准，故对曾宗泽请求邓国志支付拖欠房屋租金及赔偿租金损失的请求予以支持。《租房协议》约定未经曾宗泽同意，邓国志不得转租房屋，否则转租无效，曾宗泽有权收回房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，诉争房屋于2010年12月20日开始经营超市，曾宗泽作为房屋所有权人应当知道邓国志转租，但在六个月内未提出异议，因此对曾宗泽要求确认转租合同无效的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、第五条第二款之规定，判决如下：
一、解除曾宗泽与邓国志签订的《租房协议》；
二、邓国志与伍建荣于本判决生效之日起30日内自行将成都市金牛区泰宏街11-13号房屋腾空并交付给曾宗泽；
三、邓国志于本判决生效之日起10日内向曾宗泽支付拖欠的房屋租金并赔偿损失（租金及损失之和按照每月2600元计算，自2012年8月27日起至实际返还上述房屋之日止）；
四、驳回曾宗泽的其他诉讼请求。
如果邓国志未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费425元，因本案适用简易程序审理并判决，减半收取212.5元，由邓国志负担（此款已由曾宗泽垫付，邓国志应于本判决生效之日起10日内支付给曾宗泽212.5元）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。
审判员 舒旭东
二〇一三年四月十八日
书记员 周渝东