上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1358号
上诉人（原审被告）上海城中园酒店管理有限公司。
委托代理人戴汉诚，上海知诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海荣创房地产顾问有限公司。
委托代理人陈太贵，上海市律和理律师事务所律师。
上诉人上海城中园酒店管理有限公司（以下简称城中园酒店）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第41268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月20日受理后依法组成合议庭，于2015年6月2日公开开庭进行了审理。上诉人城中园酒店的委托代理人郑磊、戴汉诚，被上诉人上海荣创房地产顾问有限公司（以下简称荣创公司）的委托代理人陈太贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，上海市浦东新区金桥路＊＊＊号房屋（以下简称系争房屋）的产权人为上海＊＊＊投资（集团）有限公司（以下简称＊＊＊公司），其委托荣创公司全权负责处理系争房屋出租给城中园酒店的事宜，包括签订租赁合同及合同的履行等一切事务。2005年5月13日，荣创公司（甲方）与城中园酒店（乙方）签订《租赁合同》，约定：租赁期限为9年（即2005年10月1日至2014年9月30日），租赁期满，乙方应按约定归还租赁物。乙方如要求续租，则须在租赁期满前的三个月向甲方提出书面申请，在同等条件下，甲方优先考虑。甲方同意续租的，由甲乙双方签订新的租赁合同。前三年每年的年租金为人民币（下同）150万元，从第四年开始，每年的年租金比上一年的租金递增8%，租金支付方式为先付后用。在本合同签订后三日内，乙方向甲方预付半年的租金75万元，以后的租金，每半年预付一次即最迟应在每次租期满半年的前60天预付下半年的租金。乙方应在本合同签订后三日内，将75万元押金一次性支付给甲方，作为乙方履行本租赁合同各项义务及承担相应责任之担保。在履行合同中，乙方依合同约定应承担的违约金、逾期缴纳的水电费等各项费用均可由甲方从该押金中直接抵扣。但乙方仍应立即补足押金，确保押金总额不变。本合同终止后，除合同另有约定外，在乙方与甲方结清租金、违约金和赔偿金等费用并按本合同第八条的约定归还租赁物后十日，甲方将该押金余款无息退还。合同第八条约定：本合同期满或期间终止的，乙方须在甲方指定的合理期限内清场撤离，并将本厂房及附属设施、设备等清洁、完好无损的归还甲方，若有损坏，乙方须赔偿。乙方清场撤离时可以将可搬移的室内装潢（如活动家具、活动电器等）搬离，但本厂房固定、不可移动的所有改造、修缮、装潢均归甲方所有，且甲方不对乙方作任何补偿。若乙方逾期返还租赁物，甲方有权按日向乙方收取两倍于租金的房屋占用费。合同第九条约定：若乙方逾期支付房租的，则每逾期一天，则乙方须支付相当于当月日租金两倍的违约金。合同签订后荣创公司按约将系争房屋交给城中园酒店使用。2006年1月17日城中园酒店向荣创公司支付了押金75万。2014年6月27日荣创公司向城中园酒店发出《通知函》，该函中荣创公司通知城中园酒店，至2014年9月30日止，《租赁合同》因租赁期满自行终止，期满后不再续签，要求城中园酒店做好准备，在租赁期满后一周内按约清场撤离并结清费用，如逾期搬离需承担违约责任。合同到期后城中园酒店未搬离系争房屋。
2014年11月18日，荣创公司诉至法院，请求判令：1、城中园酒店从系争房屋内迁出；2、城中园酒店向荣创公司按日租金6，611.98元的两倍支付从2014年10月1日起至城中园酒店迁出日止的房屋占用费；3、城中园酒店向荣创公司支付逾期付款违约金3，173，748.48元（每逾期一天按当月日租金两倍计算逾期违约金）；4、诉讼费由城中园酒店承担。
本案审理中，荣创公司陈述，双方租赁期内租金已结清，其中城中园酒店于2013年10月15日支付租金50万元、2013年12月3日支付租金690，155.68元、2014年4月17日支付租金60万元、2014年5月26日支付租金590，155.68元，该四笔付款属逾期支付；租赁期满后，城中园酒店于2014年9月30日、10月30日分别向荣创公司支付了房屋占用费20万元及196，718.56元。城中园酒店对荣创公司陈述的上述款项的支付时间、金额无异议，但认为租金支付未逾期，2014年9月30日、10月30日所支付款项为租金。
原审认为，荣创公司、城中园酒店签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为有效。《租赁合同》只是约定城中园酒店要求续租的，在同等条件下荣创公司优先考虑，《租赁合同》约定的租期至2014年9月30日已届满，而在租期届满前荣创公司针对续租问题已于2014年6月26日发函明确告知城中园酒店，《租赁合同》期满后不再续签，并要求城中园酒店租赁期满后一周内清场撤离，故合同到期后按照合同约定城中园酒店应在荣创公司指定期限内及时清场撤离并将系争房屋返还给荣创公司。荣创公司要求城中园酒店从系争房屋内迁出的诉讼请求应予支持。城中园酒店逾期至今未返还系争房屋，按照合同约定荣创公司有权向城中园酒店收取自2014年10月1日起至实际返还之日止的房屋占用费，其中2014年10月1日至10月7日的占用费参照租金标准计算，荣创公司要求城中园酒店按照两倍租金标准计算自2014年10月8日至实际迁出日的占用费符合合同约定。按照合同约定，城中园酒店支付的押金75万元应抵作房屋占用费，加上城中园酒店已支付的396，718.56元，法院认定城中园酒店房屋占用费已支付至2014年12月29日，城中园酒店尚应按每日13，223.96元标准支付荣创公司自2014年12月30日至实际返还系争房屋之日止的房屋占用费。城中园酒店2013年10月15日支付租金50万元、2013年12月3日支付租金690，155.68元、2014年4月17日支付租金60万元、2014年5月26日支付租金590，155.68元，该四笔租金的支付均迟于合同约定的应付期限，属逾期支付，应支付逾期违约金，但《租赁合同》约定每天按当月日租金两倍计算的约定违约金标准过高，综合本案实际情况法院酌定城中园酒店就逾期支付上述租金向荣创公司支付违约金15万元。城中园酒店提出双方履行中事实上对支付期限进行了变更、城中园酒店支付租金未逾期的辩解意见，缺乏依据，不予采信。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于二〇一五年三月十日作出判决：一、上海城中园酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内自上海市浦东新区金桥路＊＊＊号房屋清场撤离，将该房屋返还给上海荣创房地产顾问有限公司，并按每日13，223.96元标准支付上海荣创房地产顾问有限公司自2014年12月30日至实际返还上述房屋之日止的房屋占用费；二、上海城中园酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海荣创房地产顾问有限公司违约金15万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39，172元，减半收取计19，586元，由上海城中园酒店管理有限公司负担。
判决后，城中园酒店不服，上诉于本院，诉称：荣创公司已于2013年6月13日吊销营业执照，已不具备经营主体资格，也无权起诉。2013年时，城中园酒店就将租金直接支付给＊＊＊公司，与其建立了事实的租赁关系。因此，要求二审法院撤销原判，改判驳回荣创公司的原审诉请。
被上诉人荣创公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
另查，荣创公司于2013年6月13日吊销营业执照，但未注销。
本院认为：荣创公司被吊销营业执照，但其未被注销，依法仍具有法人的民事权利能力和民事行为能力，因此荣创公司具备本案的诉讼主体资格，有权提起民事诉讼。产权人＊＊＊公司授权荣创公司全权处理系争房屋出租事宜，荣创公司、城中园酒店签订了《租赁合同》，均为当事人的真实意思表示，应属有效。荣创公司有权依法行使合同项下之权利，上诉人主张缺乏法律依据。现城中园公司主张与＊＊＊公司建立了事实租赁关系，没有合同依据及法律依据，本院不予采信，其应按原判确定的本案租约项下义务履行。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16，147元，由上诉人上海城中园酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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