广东省广州市白云区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0111执异36号
案外人：吴先华，男，汉族，1965年9月11日出生，住广州市花都区。
案外人：吴仕渊，男，汉族，1990年6月22日出生，住广州市花都区。
两案外人共同委托代理人：陈志勇，广东合誉律师事务所律师。
申请执行人：广州白云民泰村镇银行股份有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：金官铭，董事长。
委托代理人：宁艳鹏，男，汉族，1990年10月29日出生，系该行职员，住广州市白云区。
委托代理人：盛婷，女，汉族，1988年9月11日出生，系该行职员，住北京市昌平区。
被执行人：袁文斌，男，汉族，1972年10月2日出生，住福建省福安市。
被执行人：刘秀惠，女，汉族，1974年11月30日出生，住福建省福安市。
被执行人：金国春，男，汉族，1974年3月17日出生，住福建省福安市。
被执行人：杨雪花，女，汉族，1982年6月21日出生，住福建省福安市。
被执行人：广州市靖翔包装制品有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：袁文斌。
被执行人：广州鑫益塑胶五金有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇杨二村存心经济社。
法定代表人：金国春。
在本院执行申请执行人广州白云民泰村镇银行股份有限公司（以下简称民泰银行）与被执行人袁文斌、刘秀惠、金国春、杨雪花、广州市靖翔包装制品有限公司（以下简称靖翔公司）、广州鑫益塑胶五金有限公司（以下简称鑫益公司）借款合同纠纷一案中，案外人吴先华、吴仕渊对本院查封的位于广州市花都区新华街百合路X号XXX房和位于广州市花都区新华街百合路X号地下室负一层XXX车位的不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了公开听证。案外人吴先华、吴仕渊的共同委托代理人陈志勇，申请执行人民泰银行的委托代理人宁艳鹏、盛婷和被执行人袁文斌、金国春、靖翔公司、鑫益公司参加了听证。被执行人刘秀惠、杨雪花经本院合法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人吴先华、吴仕渊称：袁文斌、袁梓淇（甲方）与吴先华（乙方）于2016年6月5日签订《房屋转让合同》，约定甲方将位于广州市花都区新华街百合路X号XXX房、XXX房房产及地下室负一层XXX车位转让给乙方，上述两套房产及车位的转让价合计196万元。由于甲方已将上述房产抵押给广发银行花都支行贷款162万元，乙方同意先支付163万元给甲方作为首期房款，用于偿还银行借款，款项由乙方直接转至靖翔公司的广发银行账户。剩余房款尾款33万元待正式办理过户后付清。甲方必须在本合同签订之日起三十日内从上述房屋中迁出，并负责修缮客厅天花漏水工程。合同签订后，吴先华于2016年6月6日向指定账户支付首期房款163万元。2016年6月7日，袁文斌、袁梓淇与吴先华签订《房屋转让协议补充协议》，约定转让标的物业XXX房过户至乙方指定人黎X名下，XXX房及XXX号车位均过户至吴仕渊名下，三个物业过户完毕后则视为袁文斌、袁梓淇完成《房屋转让协议》项下全部义务。2016年6月8日，袁文斌、袁梓淇与吴先华、吴仕渊、黎X前往花都区国土资源和规划局办理上述XXX房、XXX房及XXX车库递件过户手续，并取得了预受理回执。2016年6月10日，袁文斌，袁梓淇分别与吴先华、吴仕渊、黎X办理上述三处物业的交接手续。吴先华、吴仕渊收楼后即入住XXX房、XXX房物业（XXX房及XXX房两套物业为一间整体房屋，但分两个房产证），并使用XXX号车库。2016年6月12日，吴先华将房款尾款33万元支付给袁文斌。XXX房已于2016年6月底过户至吴先华指定人黎X名下，XXX房、XXX号车库因袁文斌与申请执行人存在借款合同纠纷，于2016年6月22日被白云法院查封，导致XXX房及XXX号车库不能顺利过户。《房屋转让协议》早于法院查封前签订，且合法有效，案外人已支付房屋全部价款，且完成缴纳契税，向房管局递件过户手续，在法院查封前已入住XXX房及使用XXX号车库。因袁文斌与申请执行人存在债务纠纷而查封XXX房及XXX号车库，导致未能顺利办理过户手续。根据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，向法院提起执行异议，请求法院中止对袁文斌名下位于广州市花都区新华街百合路X号XXX房及地下室负一层XXX车位的强制执行，并解除对上述两处物业的查封。
申请执行人民泰银行称：我方不同意案外人的异议请求。我方依据法律对涉案房屋及车位进行查封，根据我国物权法的规定，不动产物权的变更经依法登记才发生法律效力。现涉案房产和车位登记在被执行人袁文斌名下，我方要求对其名下的财产予以查封并采取强制执行措施是符合法律规定的。我方请求法院对案外人的异议请求予以驳回，并对房屋采取强制执行措施并进行拍卖。
被执行人袁文斌称：我于2014年1月13日向案外人吴先华借款30万元，借款期限届满后，因无力偿还且案外人有购房的打算，故我与案外人签订合同，将涉案房屋和车位出售给案外人，由案外人先支付163万元以归还被执行人金国春向广发银行的抵押贷款。另外33万元是以前述的本人向案外人借款30万元和利息3万元冲抵。
被执行人金国春称：我因没有参与涉案房产的交易，故不清楚。
被执行人靖翔公司称：与袁文斌所述意见一致。
被执行人鑫益公司称：与金国春所述意见一致。
被执行人刘秀惠、杨雪花无陈述意见。
本院查明：民泰银行于2016年6月17日向本院申请诉前财产保全，本院于2016年6月20日作出（2016）粤0111财保126号民事裁定书，裁定对被保全人袁文斌、刘秀惠、金国春、杨雪花、靖翔公司、鑫益公司的财产在价值1530500元内予以查封。同日，本院作出（2016）粤0111执保735号民事裁定书，裁定查封或冻结被申请人袁文斌、刘秀惠、金国春、杨雪花、靖翔公司、鑫益公司名下价值1530500元的财产。2016年6月22日，本院依据上述裁定查封袁文斌名下位于广州市花都区新华街百合路X号X栋XXX房、广州市花都区新华街百合路X号地下室负一层XXX车位的两处不动产。2016年6月30日，本院立案受理原告民泰银行诉被告袁文斌、刘秀惠、金国春、杨雪花、靖翔公司、鑫益公司借款合同纠纷一案，并于2016年11月16日作出（2016）粤0111民初7761号民事判决书，判令：一、自本判决生效之日起十日内，被告袁文斌、刘秀惠共同向原告民泰银行偿还借款本金1498787元，并按双方于2015年9月15日签订的《广州白云民泰村镇银行保证借款合同》的约定支付借款利息、复利及罚息；二、被告金国春、杨雪花、靖翔公司、鑫益公司对上述第一项判决内容承担连带清偿责任；三、驳回原告民泰银行的其他诉讼请求。该判决于2017年2月13日发生法律效力后，本院依民泰银行申请于2017年6月7日以（2017）粤0111执4920号立案执行。
根据广州市花都区土地房产档案室于2016年11月16日出具的《不动产登记簿查册表》记载，位于广州市花都区新华街百合路X号X栋XXX房的不动产权属人为袁文斌，建筑面积为85.54m2，占有份额为全部，权属来源为购买，产权证号为0300060456，房屋用途为居住用房，土地权属性质为国有土地使用权，登记日期为2011年5月19日。根据广州市花都区土地房产档案室于2017年6月14日出具的《不动产登记簿查册表》记载，位于广州市花都区新华街百合路X号地下室负1层XXX车位的不动产权属人为袁文斌，建筑面积为13.04m2，占有份额为全部，权属来源为购买，产权证号为0300159818，房屋用途为非居住用房，所有权性质为私有，土地权属性质为国有土地使用权，户型为车位，登记日期为2013年12月12日。上述两套不动产均备注”在办理存量房转移登记”。
2016年6月5日，袁文斌、袁梓淇（甲方）与吴先华（乙方）签订《房屋转让合同》，约定：转让的物业为广州市花都区新华街百合路X号（御宾府）XXX房、XXX房及地下室负一层XXX车位；转让价合计为196万元；由于甲方已将上述房产抵押给广发银行花都支行贷款162万，乙方同意先支付163万元给甲方作为首期房款，用于偿还银行借款，款项由乙方直接转到靖翔公司广发行账户；甲方必须在三个工作日内将上述房产证从银行赎回并交给乙方，剩余房款尾数33万待正式办理房产过户后付清；甲方必须在本合同签订之日起三十天内从上述房屋中迁出；等。袁文斌、袁梓淇（甲方）与吴先华（乙方）于同月7日签订《房屋转让合同补充协议》，协议约定：确认转让标的物业为上述三个物业；甲乙双方同意，将上述转让标的物业XXX房过户至乙方指定人黎晟名下，XXX房及XXX车位均过户至乙方儿子吴仕渊名下；上述物业全部过户完成则视为甲方完成《房屋转让合同》项下的全部义务。同月8日，袁文斌与吴仕渊签订《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16060121123号），约定：房地产地址为广州市花都区新华街百合路X号地下室负1层XXX车位；房地产产权证号码为0300159818；建筑面积为13.04平方米；房屋使用性质为车位；该房地产不存在抵押等他项权利情况；总金额为18万元；吴仕渊于2016年6月8日前向袁文斌支付；等。同日，袁文斌与吴仕渊签订《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16060120924号），约定：房地产地址为广州市花都区新华街百合路X号X栋XXX房；房地产产权证号码为0300060456；建筑面积为85.54平方米；房屋使用性质为住宅；该房地产不存在抵押等他项权利情况；总金额为769860元；吴仕渊于2016年6月8日前向袁文斌支付；等。
另查，广发银行股份有限公司广州花都支行与陈韬、袁文斌、袁梓淇于2014年11月12日签订《最高额抵押合同》，约定：本合同所担保债权之最高本金余额为人民币180万元；抵押财产为：广州市花都区新华镇平步大道中X号雅宝新城X区X栋XXX房、广州市花都区新华街百合路X号X栋XXX、XXX房及地下室负一层XXX车位。2016年6月6日，广发银行股份有限公司广州花都支行出具结清（还款）证明，证明靖翔公司已还清借款本金180万元。同年6月20日，涉案房产及车位已办理涂销抵押。
案外人为证明其异议请求成立，提交了《借条》及中国农业银行银行卡交易明细清单等证据，拟证明吴先华于2014年1月13日向被执行人袁文斌提供借款30万元；账户明细查询及网上银行电子回单，拟证明袁文斌于2014年2月至7月期间，向吴先华支付借款利息9000元；转账汇款电子回单，拟证明吴先华于2016年6月6日将房款163万元汇入袁文斌的指定账户以履行《房屋转让合同》；税收缴款书、广东增值税普通发票的发票联，拟证明已于2016年6月8日缴纳所有交易税费；广州市花都区国土资源和规划局出具的存量房转移登记的预受理回执，拟证明吴仕渊与袁文斌已于2016年6月8日申请办理涉案房产及车位产权过户手续；收楼确认书，拟证明案外人于2016年6月10日收到涉案房产及车位；袁文斌出具的收据，拟证明袁文斌于2016年6月12日收到涉案房产及车位的房款尾数33万元；广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司出具的《证明》，拟证明案外人于2016年6月12日到该司办理涉案房产及车位的过户手续及业主证；生活垃圾处理费、车位管理费、电费等费用发票、房屋现场照片、机动车行驶证及车位现场照片，拟证明案外人早于本院查封涉案房产及车位前，占有并使用涉案房产及车位。
本院认为：案外人吴先华、吴仕渊主张其对本院查封的位于广州市花都区新华街百合路X号X栋XXX房及地下室负1层XXX车位的不动产享有所有权而提出排除执行的异议请求，本院对其提出的执行异议依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。根据广州市花都区土地房产档案室出具的《不动产登记簿查册表》显示，涉案房产及车位均登记在被执行人袁文斌名下，本院据此裁定查封袁文斌名下该两处不动产的执行行为并无不当。
案外人吴先华、吴仕渊与被执行人袁文斌签订的《房屋转让合同》、《存量房买卖合同》等房屋买卖合同是双方的真实意思表示，上述房屋买卖合同其内容没有违反法律、法规的强制性规定，且上述房屋买卖合同的签订时间早于本院查封涉案房产及车位之前，此其一。其二，案外人提交的物业管理公司出具的《证明》等证据能够证明其在本院查封前已合法占有涉案不动产。其三，据转账汇款电子回单显示，吴先华于2016年6月6日向袁文斌购房款163万元。听证中，案外人吴先华称其于2014年1月13日向被执行人袁文斌提供借款30万元，其提交的证据能够证实其依约提供借款及收取该借款利息的事实。案外人吴先华、吴仕渊及被执行人袁文斌于听证中均确认以上述借款及利息合计共33万元冲抵剩余购房款。其四，案外人吴先华于2016年6月6日向被执行人袁文斌支付购房款163万元后，于同月8日双方签订《存量房买卖合同》，并向广州市花都区国土资源和规划局递件申请办理存量房转移登记手续，在该局受理后因本院查封涉案两套不动产导致未能完成转移登记手续，案外人对此无过错。综上，案外人吴先华、吴仕渊主张其对本院查封的位于广州市花都区新华街百合路X号X栋XXX房及地下室负1层XXX车位两处不动产享有所有权而提出的排除执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，且其权利能够排除本院强制执行，依法应予以支持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于广州市花都区新华街百合路X号X栋XXX房、广州市花都区新华街百合路地下室负1层XXX车位的不动产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张文茵
人民陪审员 刘艳柳
人民陪审员 叶晓敏
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 钟灿杰