河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民二终字第60号
上诉人（原审被告）孙红晓，男，汉族，1972年5月16日出生。
委托代理人张云鹏，河南省新密市西大街法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司新密市支行，住所地河南省新密市。
代表人樊建宏，该行行长。
委托代理人孙红义，北京华泰（郑州）律师事务所律师。
委托代理人童振峰，北京华泰（郑州）律师事务所律师。
上诉人孙红晓与被上诉人中国农业银行股份有限公司新密市支行租赁合同纠纷一案，中国农业银行股份有限公司新密市支行于2014年5月27日向河南省新密市人民法院提起诉讼，请求：1、依法判令被告孙红晓搬出新密市大隗镇大隗村西头组（556-0012-0007）3间门面房；2、依法判令孙红晓向原告支付自2014年1月1日起至实际搬出房屋之日止期间的租金（按年租金4500元计算）；3、诉讼费由被告承担。河南省新密市人民法院于2014年11月17日作出（2014）新密民一初字第1521号民事判决。孙红晓不服原判，向本院提起上诉，本院于2015年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月29日公开开庭审理了本案。上诉人孙红晓及其委托代理人张云鹏，被上诉人中国农业银行股份有限公司新密市支行的委托代理人童振峰、孙红义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年12月31日原、被告签订房屋租赁合同一份，主要内容为：甲方为原告，乙方为被告；出租房屋座落地址为新密市大隗镇大隗村西头组门面房三间，年租赁金额4500元；乙方承租该房屋的用途为通讯器材；租赁期限为一年，从2013年1月1日至2013年12月31日，租赁到期后收回；租金于合同签订之日起十日前，乙方一次性交付给甲方；租赁期满或合同解除，乙方必须在十日内搬出全部物件，搬迁后房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此造成的损失。合同签订后，原、被告双方均履行了合同义务。2013年12月11日，原告作出《通知》，其内容为：租房用户孙红晓，根据农总行农银办发（2013）625号《关于落实党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房有关规定的通知》的文件精神和上级行的要求，我行办公用房从明年一月一日起停止出租，请您于2014年1月31日前将租赁房屋内的物品清空，将房屋移交我行，谢谢合作。被告在收通知人签字处签字。由于被告没有及时搬出，原告诉至该院，请求判令被告搬出位于新密市大隗镇大隗村西头组门面房三间，并向原告支付2014年1月1日起至实际搬出房屋之日止的租金（按年租金4500元标准计算）。
原审法院认为，2012年12月31日原、被告签订房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该合同到期前，原告已通知被告合同到期后不再出租房屋。但房屋租赁到期后被告拒不搬出房屋，侵害了原告的合法权益，对原告要求被告按合同租金标准支付占用期间租金的诉讼请求，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态。因此，对原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，该院予以支持。租赁期限届满后，被告侵占原告房屋造成水电费支出，原告收取被告水电费并无不当，原告收取被告水电费并不能证明原告同意被告继续租赁房屋，且被告也未向该院提交被告收取其水电费的相关证据。同时，原告是合同期限届满前通知被告租赁合同到期后不再出租房屋，并不是提前解除租赁合同。因此，对被告辩称2014年原告虽然没有与被告签订租赁合同，但原告收取了被告的水电费，说明原告与被告之间的租赁关系依然存在，及原告要解除合同，应当在合理期限内向被告提出，在租赁合同没有解除的情况下，被告没有侵犯原告合法权益的答辩意见，该院不予采信。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告孙红晓于本判决生效后十日内从原告中国农业银行股份有限公司新密市支行所有的位于新密市大隗镇大隗村西头组三间门面房内搬出；二、被告孙红晓按年租金4500元的标准向原告支付从2014年1月1日起至实际搬出原告中国农业银行股份有限公司新密市支行所有的位于新密市大隗镇大隗村西头组三间门面房之日的租金。本案受理费50元，由被告负担。
孙红晓上诉称，上诉人实际租用被上诉人门面房两间而不是三间，上诉人也是按两间门市房向被上诉人支付租金，另外东边临农行一间门市房是由朱营利实际租用并单独向被上诉人缴纳房租至今。这一间门市房与上诉人实际使用的两间门市房中间相隔三间门市房独立存在。原审判决认定原租赁期限届满，双方不存在租赁合同关系错误。合同期满前，张官来明确承诺上诉人可以继续租赁房屋，并接受了上诉人缴纳的2014年度租金，同时还按月收取上诉人支付的水电费，被上诉人上述行为足以证明双方具有继续履行原来合同的合意，系双方真实意思表示。因此双方2014年度仍然存在租赁合同关系。上诉人不构成侵权。上诉人签收《通知》行为不代表上诉人同意解除租赁合同，也不影响双方继续履行合同。上诉人自原房屋租赁协议期满以来，一直向被上诉人大隗营业所负责人张官来支付租赁房屋租金至今，从未间断过，原审判决认定由上诉人支付自2014年1月1日起至实际搬出之日租金错误，上诉人没有义务重复履行支付租金的义务。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
中国农业银行股份有限公司新密市支行辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人孙红晓二审中提交三组证据：第一组证据：张官来给上诉人出具的2014年以来四份水电费票据以及新密市工商行政管理局出具的公司变更登记书、营业执照、中国移动公司出具的通话单一份以及2014年12月2日上诉人与张官来通话记录光盘一张、整理的文字记录一份。拟证明中国农业银行股份有限公司新密市大隗分理处负责人张官来同意上诉人于2014年度继续租用被上诉人房屋以及上诉人已经缴纳2014年度房屋租金的事实。张官来已经收取上诉人2014年度水电费以及租金的行为，应视为双方租赁合同合法有效。第二组证据：新密市工商行政管理局出具的个体工商户营业执照，河南移动通信有限责任公司新密营业部大隗营业厅出具G3房补通知政策三份、河南移动通信有限责任公司大隗营业厅负责人慎建平出具的证明一份以及河南移动通信有限责任公司营业执照照片三张。拟证明上诉人实际租用两间门市房用以销售，照片拟证明上诉人租用的两间门市房与另外一间是相对独立的。第三组证据：朱营利证明一张及照片两张，张官来给朱营利出具的水电费收据证明四份。拟证明案外人朱营利承租的一间是独立的。
被上诉人中国农业银行股份有限公司新密市支行二审中没有提交新的证据。针对孙红晓二审中提交的证据，被上诉人质证认为：根据民事诉讼证据规则第41条的规定，上诉人提交的证据不属于新证据，二审法院不应予以采纳。对证据复印件有异议，没法核实。对水电费收据有异议，不能确认是否是张官来签的字，对于署名为张官来的水电费收据真实性及朱营利所租门面房情况是否属实均待核实后将质证意见写入代理词。上诉人并没有提供双方合同履行的证据，双方合同已经终止，一审判决正确。被上诉人收取租金都会出具正规发票，要向省农行走账，上诉人并没有缴纳2014年房屋租赁费。
被上诉人中国农业银行股份有限公司新密市支行代理人在其代理词中对相关证据发表代理意见认为：经核实，上诉人占用被上诉人房屋三间（如合同约定），而非上诉人所称的两间房屋；租赁合同系上诉人与被上诉人签订，房租及水电费等也应由被上诉人收取并出具相应的收据。上诉人所述“张官来”出具的收据不能代表被上诉人，被上诉人不予认可。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，2012年12月31日上诉人孙红晓与被上诉人中国农业银行股份有限公司新密市支行签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效。该合同第四条约定租赁期限为一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止；该合同第八条第5款约定“租赁期满或合同解除，乙方必须在10日内搬出全部物件。”2013年12月11日，被上诉人向上诉人发出《关于我行办公用房不再出租的通知》，要求上诉人于2014年1月31日前将租赁房屋移交被上诉人，上诉人本人予以签收。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故一审法院对被上诉人要求上诉人返还租赁物的诉讼请求予以支持正确。鉴于上诉人在合同约定的租赁期满后仍继续使用被上诉人房屋，一审法院按双方《房屋租赁合同》约定的标准判令上诉人向被上诉人支付自2014年1月1日起至实际搬出之日止的租金并无不当。上诉人称其仅承租了两间房屋，并一直向张官来支付水电费及租金至今，认为双方2014年度仍存在租赁合同关系。上诉人所提交的证据，被上诉人均不予认可，且其所提交的证据不足以证实上诉人的主张，故对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人孙红晓负担。
本判决为终审判决。
审判长 李传炜
审判员 李 静
审判员 黄智勇
二〇一五年三月三日
书记员 陈秀娟