安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1502民初1466号原告:李炳炎，男，1973年11月23日生，汉族，住安徽省六安市金安区。被告:方昌敏，女，1984年9月4日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。原告李炳炎诉被告方昌敏租赁合同纠纷一案，原告于2016年3月31日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员殷向阳独任审判，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原�李炳炎到庭参加诉讼，被告方昌敏经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李炳炎诉称：2014年7月29日，经佳润房产中介公司介绍，原告李炳炎（出租方）与被告方昌敏（承租方）在佳润房产人民路店签订鹏程学府17号楼一单元301室租房合同。租期为3年，年租金13000元，付款方式为年付。被告在2014年8月10日支付一年租金13000元，并交纳1000元押金。第二年的租金应该在2015年8月10日之前缴纳，但原告连续几个月几十次上门、打电话、短信催交租金，被告及其丈夫要么躲避不见，要么仅承诺很快将租金搞齐交给原告，原告多次给予被告延缓交付房租的机会，但被告屡次违背承诺，拖延不给。根据《合同法》第227条的规定，承租人未支付或者迟延支付租金的，出租人可要求承租人限期支付。基于此，原告多次上门守候几天，在2015年10月23日晚才见到被告，并送达《房租费催缴通知》，,书面要求被告限期支付租金，被告当场签名确认，欺骗说第二天就把全年房租给原告，但至今分文未给。2015年11月上旬，原告发现被告在欠三个月租金、水电费且未通知原告的情况下搬出了承租房屋。因被告有入户门钥匙（被告已擅自更换门锁）未交，留下安全隐患，造成该房新房客不敢承租。原告多次打电话、发短信催要钥匙、租金，被告不但拒交，也隐瞒新住址。且被告和其丈夫均在电话中辱骂威胁原告：“妈的×，差你什么钱，再要我到你单位找你算账”。态度十分恶劣，给原告造成较大的精神伤害。被告单方提前解除合同属违约，要承担提前退租的违约责任，赔偿由于违约给原告造成的损失。合同法107条：当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行或者赔偿损�等违约责任。根据上述规定，原告可不返还押金（这些钱应作为出租方的损失赔偿予以扣除）。且双方《租房合同》明确规定：1、如承租方逾期不交付房租的，除应及时如数补齐外，还应支付违约金1000元。2、如拖欠租金累计达30天的，出租方可解除合同且押金不退，作为出租方补偿金。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告方昌敏支付原告租金3300元（2015年8月10日至11月10日）、换锁费（含入户门、卧室门）200元、水电费600元，共计4100元；2、被告方昌敏支付原告违约金1000元；3、被告方昌敏支付原告交通费、通讯费、误工费、精神损失费2000元；4、诉讼费由被告承担。为证明其诉讼请求，原告提交了以下证据：证据一房租费催缴通知一份，证明被告从2015年8月10日至2015年10月23日两个多月房租未交；证据二原告和被告丈夫肖某2015年11月14日通话录音一份，证明肖某承认拖欠原告三个月房租和600元水电费的事实；证据三原告身份证复印件、被告人口信息资料，证明原、被告双方身份情况；证据四租赁合同一份，证明租期三年，从2014年8月10日到2015年8月10日租金13000元已给付，2015年8月10日到2016年8月10日租金未给付；证据五短信记录，证明原告已连续几十次向被告要求支付租金，并且被告承认拖欠房租的事实。被告方昌敏未作答辩，也未向本院提交证据。经庭审举证、质证，本院对原告所举证据认定如下：原告提交的五份证据能够证实原、被告双方的基本情况，被告拖欠原告三个月房租3249.99元（1083.33元×3）、水电费600元未付等相关事实，符合证据的合法性、真实性、关联性要求，故本院均予以采信。结合上述认定采信的证据以及当事人的陈述�本院审理查明的事实为：2014年7月29日，经佳润房产中介公司介绍，原告李炳炎与被告方昌敏签订一份房屋租赁合同。该租赁合同约定：李炳炎（甲方）将位于六安市鹏程学府17号楼一单元301室的房屋出租给方昌敏（乙方）；租赁期从2014年8月10日至2015年8月10日止；房屋年租金13000元，押金1000元；租金支付方式为年付；承租期间承租方需支付水费、电费、物业费、宽带费等一切费用；下一年度如甲方不再出租或乙方不再续租，应提前一个月通知对方；乙方逾期不交付房租的，除应及时如数补齐外，还应支付违约金1000元；乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同收回房屋：A、乙方擅自将房屋转租转借转让的。B、乙方利用该房屋进行非法活动或损坏公共利益的。C、乙方拖欠房屋租金累计达30天的。D、如乙方逾期不搬迁，甲方有权强制执行，因此甲方所受损失由乙方�责赔偿。Ｅ、此押金不退，作为甲方补偿金。上述租赁合同中的补充条款约定合同定为三年，价格不变。合同签订之日，被告向原告交纳1000元押金，2014年8月10日被告支付给原告第一年租金13000元。因被告未给付原告第二年的年租金13000元，原告经催要无果，于2015年10月23日向被告送达一份《房租费催缴通知》，书面要求被告在收到本通知之日起三日内支付租金13000元。被告并在该通知上签名。2015年11月上旬，被告搬出了承租房屋，并拖欠原告三个月房租3249.99元（1083.33元×3）、水电费600元未付。后原告向被告催要所欠房租费3249.99元、水电费600元未果，遂诉至本院，请求判如所请。本院认为：原告李炳炎与被告方昌敏所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，双方均应依约全面履行。原告已按照合同约定为被告提供了租赁物，但被告未依约履行其应承担的付款义务，其应承担违约责任。原告诉请被告支付拖欠的三个月房租费3249.99元、水电费600元、违约金1000元合法，本院予以支持。原告要求被告支付换锁费200元，交通费、通讯费、误工费、精神损失费2000元，无相应的证据予以佐证，本院不予支持。同时，被告已给付原告的押金1000元，应从被告应支付给原告的款项中予以比除。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证和抗辩的权利，由此产出的不利法律后果应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告方昌敏�付给原告李炳炎房租费3249.99元、水电费600元、违约金1000元，合计4849.99元，款于本判决生效之日起十五日内一次性付清；二、被告方昌敏已给付原告李炳炎的押金1000元从上述第一项款项中予以比除；三、驳回原告李炳炎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费50元，减半收取25元，由原告李炳炎负担5元，被告方昌敏负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  殷向阳二〇一六年五月二十六日书记员  姜 希附本案相关法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其�实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。