宁夏回族自治区青铜峡市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民初字第1472号
原告：沈慧明，女，1977年11月生于宁夏永宁县，汉族，初中文化，个体工商户，住青铜峡市。
被告：李华，女，1968年8月生于青铜峡市，汉族，高中文化，个体工商户，住青铜峡市。
原告沈慧明与被告李华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理，依法组成合议庭于同年11月3日公开开庭进行了审理。原告沈慧明、被告李华到庭参加了诉讼。本案现已审理�结。
原告沈慧明诉称，2015年1月1日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将其承租房屋的二楼租给原告，租赁期限为2015年1月1日至2016年1月1日止，年租金6000元，上下二层楼的水、电、暖费用原告和被告各承担一半。合同签订后，原告一次性付清全年房租，被告继续租赁该房屋的一楼，双方按照合同约定共同负担水、电、暖费用。2015年7月15日，被告李华又将房屋出租给第三方郎某，没有和原告做任何手续，原告打电话询问被告，被告说让原告继续按之前所签订的房屋租赁合同执行。同年8月20日，第三方郎某新安装了卷帘门，没有给原告钥匙。每次原告上二楼店面，都要给第三方郎某打电话请求其开门，给原告造成很大不便，原告多次打电话要求被告协商解决此事，被告答复说房屋上下楼全部租给第三方郎某使用，第三方郎某坚决不同意将钥匙交给原告。第�方郎某于同年8月25日将原告承租的二楼水、电切断，不允许原告使用，要求原告在楼上装水表和电表后才可以使用，原告向第三方郎某要电卡买电，第三方郎某不同意。同年8月26日，原告和第三方郎某商量退剩余租金，楼上装修全部带走，第三方郎某同意赔付原告房屋租金1500元，但二楼的装修不允许原告拆走。后双方协商未果，原告于2015年9月19日搬离所租房屋。现原告诉至法院要求依法解除与被告签订的房屋租赁合同，被告赔付合同违约金3000元，被告退还房租6000元，被告赔偿店面装修费6000元，被告赔偿原告不能正常营业的经济损失费2000元；本案诉讼费由被告承担。
原告沈慧明向法庭提交房屋租赁合同1份，以证明被告将涉案房屋二楼转租给原告。
被告李华辩称，原告所述不属实。涉案房屋是我租的，租赁期限自2014年9月1日至2015年9月1日。经房东同意，我和第三人郎某于2015年7月10日签订租赁合同，我将房屋上下楼全部转租给第三人郎某，当时转租费我收了郎某1万元，转租费中包括我的装修费。因原告的房屋租赁合同未到期，第三人郎某同意原告所租房屋到期后再搬离。我和原告签订合同时，房东不知情，水电费一人一半，租房的时候我和原告没有协商过装修的事情，我只是收取原告6000元的房租。涉案房屋转租给第三人郎某后，原告和郎某发生矛盾，郎某认为我将房屋租给他了，他和原告之间的事情与我无关，现在郎某在租赁房屋内放置了货物，他说不方便将门上的钥匙交给原告，但郎某承诺每天按时按点给原告开门，原告不同意郎某的做法。他们的事情我也从中协商解决过，但一直协商不了，我不同意原告的诉讼请求，他们之间的矛盾与我无关。
被告李华未向法庭提交证据。
经庭审质证，被告李华对原告沈慧明提交的证据无异议。经审核认为，原告提交的房屋租赁合同符合有效证据要件，其证据效力予以确认。
经审理查明，被告李华租赁了一套上下二层商贸房。2014年12月31日，被告李华将其承租的房屋二楼转租给原告使用，双方签订房屋租赁合同一份，约定：“一、房屋租赁期限为1年，时间自2015年1月1日至2016年1月1日为止，共计年租金陆仟元（￥6000元），沈慧明一次性付清一年房租；二、沈慧明在承租期内不得随意转租他人，如有转租必须经过李华同意，合同由李华和另一方签订，沈慧明无权签租，一旦发现新承租人，问清原因无条件搬出，无论哪一方的损失费用都由沈慧明负责承担；三、本房屋在租期内的水、电、暖等一切费用均由双方各承担一半；四、合同到期后双方无论是继续租还是终止，都必须提前两个月告知对方�如有续租在房屋到期前一月付清房款。如有不交视为合同终止，到期无条件搬出，双方造成的损失均由沈慧明负责；五、本合同自签字生效，双方必须遵守，不得随意终止合同，如有一方终止，应赔付对方50%的违约金”。2015年7月，被告李华与案外人郎某签订房屋租赁合同，将所租赁房屋的上、下二层全部转租给案外人郎某，李华与郎某约定原告沈慧明可以继续租赁二楼房屋直至原告沈慧明与被告李华签订的房屋租赁合同到期。同年8月，案外人郎某给涉案房屋安装卷帘门，拒绝向原告沈慧明交付房门钥匙，后又将原告沈慧明承租的二楼水、电切断，原告沈慧明与案外人郎某协商未果，于2015年9月19日搬离涉案房屋。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务，原告沈慧明向被告李华给付房屋租赁费后，被告李华应当保证原告沈慧明能够合法有效地使用租赁房屋。在租赁期间内，被告李华未经原告沈慧明同意，与案外人郎某签订租赁合同，将已经出租给原告使用的二楼房屋与其租赁的一楼房屋一同转租给案外人郎某使用，因案外人郎某拒绝向原告沈慧明交付涉案房屋卷帘门的钥匙，又将原告承租的二楼房屋水、电切断，其行为致使原告沈慧明无法正常使用租赁房屋，故原告请求依法解除其与被告李华签订的房屋租赁合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；原告沈慧明主张退还房租6000元，因原告沈慧明对租赁房屋实际经营使用直至2015年9月19日搬离，被告李华称原告于2015年9月22日告知其搬离租赁房屋，考虑到断水断电后原告的经营状况，本院酌定租赁费计算至2015年9月19日，被告李华应向原告沈慧明返还自2015年9月20日至2016年1月1日期间的房屋租赁费1693.15元；原告主张的违约金3000元，因被告未经原告同意，擅自将租赁给原告的房屋转租给案外人，已构成违约，故原告要求支付违约金的诉讼请求成立，关于违约金的数额，因双方约定的违约金计算方式不明确，本院酌定被告李华向原告沈慧明支付年租金6000元的30%违约金，即1800元；原告沈慧明主张被告李华赔偿其装修损失6000元、赔偿其营业损失2000元，因原告并未提供证据证明其装修花费、营业损失，故原告沈慧明要求被告李华赔偿装修费、营业损失的诉讼请求不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、依法解除原告沈慧明与被告李华签订的房屋租赁合同；
二、被告李华返还原告沈慧明房屋租赁费1693.15元、支付原告沈慧明违约金1800元，合计3493.15元，于判决生效之日起十五日内付清；
三、驳回原告沈慧明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费225元，原告沈慧明负担179元，被告李华负担46元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
原告申请执行的期限为本判决确定的履行期间最后一日起二年内，逾期视为自动放弃申请执行的权利。
审 判 长 张婷婷
人民陪审员 何淑萍
人民陪审员 蔡建勇
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 柴少娟
（2015）青民初字第1472号民事判决书附件
引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条??有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼进行法律监督。