四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）资民终字第610号
上诉人（原审被告）资阳市川中实业开发有限公司，住所地资阳市雁江区。
法定代表人刘学才，经理。
委托代理人杨维彬，资阳市雁江区东安法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）四川省资阳市宝威实业有限公司，住所地资阳市。
法定代表人吴成昌，经理。
委托代理人李健，四川壮思律师事务所律师。
上诉人资阳市川中实业开发有限公司（以下简称川中公司）与被上诉人四川省资阳市宝威�业有限公司（以下简称宝威公司）租赁合同纠纷一案，前由四川省资阳市雁江区人民法院作出（2015）雁江民初字第1199号民事判决。宣判后，川中公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人川中公司的法定代表人刘学才及其委托代理人杨维彬，被上诉人宝威公司的法定代表人吴成昌及其委托代理人李健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年3月20日，一审原告宝威公司起诉至四川省资阳市雁江区人民法院称，1999年9月6日宝威公司与成都铁路分局成都工务段签订《临时借用铁路用地（建筑物）协议书》，取得诉争土地使用权。2007年1月25日宝威公司与川中公司签订租赁协议：1、宝威公司将1488平方米土地租赁给川中公司使用；2、租赁时间为2007年3月1日至2012年2月28日。租赁期满，川中公司可优先续租。协议约定�租赁时间到期后，双方未再续签协议，川中公司继续使用租赁场地，按合同法的相关规定，应视为不定期租赁。2014年6月17日川中公司向宝威公司缴纳2014年租金时，宝威公司就告知2014年底到期后不再出租土地。到期后，在宝威公司的多次催促下，川中公司至今仍不将租赁场地归还给宝威公司。宝威公司请求法院判决川中公司立即归还租赁宝威公司的场地并恢复原状；判决川中公司承担逾期归还租赁场地给宝威公司造成的全部经济损失及逾期归还应支付的租金。
一审法院经审理查明，原告宝威公司于1999年9月6日与成都铁路分局成都工务段签订《临时借用铁路用地（建筑物）协议书》。载明“借地位置：成渝线K124＋491.03至＋643.83m下行右侧距铁路中心线25m外。借地面积及用途：14402.59m2（约21.593亩），用于建房，借地时间：自1999年9月6日至2069年9月5日止（柒拾年为限）。……”。2007年1月25日，宝威公司与被告川中公司双方签订《租赁协议》，载明“甲方：资阳市宝威实业有限公司，乙方：资阳市川中实业开发公司，……一、甲方将位于资阳城区孙家坝的壹仟肆佰八十八平方米土地租赁给乙方做工业用地。乙方使用工业用地必须符合地方环保要求，否则造成的一切损失由乙方自行承担。二、租赁时间暂定五年，从2007年3月1日起至2012年2月28日止，租赁期满后，乙方可优先续租。……四、如五年到期后，乙方可续租该场地五年，甲方租金价格可上调，但每年上调不得超过原租金的20%。……。六、如甲方因特殊情况（政府规划占用和该土地或甲方工厂被迫迁至此地建厂），此协议应自动终止。……”。2011年5月4日资阳市人民政府第84次常务会议同意资阳市住房和城乡规划建设局《关于资阳市城市规划区内涉铁区域旧城改造�关问题的请示》，将诉争土地纳入城市建设总体规划范围。采取联合的方式进行综合开发利用。2014年7月9日宝威公司与成都铁路局协商解除了1999年9月6日签订的《临时借用铁路用地（建筑物）协议书》。宝威公司于2014年6月17日在收取川中公司2014年3月1日至2015年2月28日租金时，已书面告知川中公“2014年底到期后不在（再）出租”。川中公司在已交租金使用期到后未将承租土地交付宝威公司。川中公司于2015年2月6日向资阳市雁江区法院提起诉讼，要求宝威公司返还租金30139.93元，要求宝威公司和成都铁路局赔偿损失1229835.50元。
一审法院认为，宝威公司与川中公司提供2007年1月25日所签订的《租赁协议》载明租赁期限为2007年3月1日至2012年2月28日，到期后川中公司继续使用诉争租赁土地至今，但未签订续租协议，依照合同法的规定，川中公司从2012年3月1日以后�用租赁土地，视为不定期租赁，合同的当事人可以随时解除合同。宝威公司于2014年6月17日在收取租赁费时书面告知“2014年底到期后不再出租”，足以证明宝威公司、川中公司之间的租赁关系已在2014年底解除。租赁关系解除后川中公司应将租赁物返还宝威公司，对宝威公司要求川中公司归还租赁场地并恢复原状的诉讼请求依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条和第二百三十二条之规定，判决如下：被告资阳市川中实业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将承租原告四川省资阳市宝威实业有限公司位于资阳城区孙家坝的土地1488㎡恢复原状并归还给原告四川省资阳市宝威实业有限公司。一审案件受理费200元，减半收取100元，由被告资阳市川中实业有限公司负担。
宣判后，被告川中公司不服一审判决，�本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律、法规错误，请二审法院依法撤销一审判决并依法改判或发回重审。其事实和理由为：1、一审判决认定宝威公司的主体适格系明显错误的。一审法院调查过程中川中公司和宝威公司双方已经确认，本案讼争的土地的使用权人系成都铁路局，而本案宝威公司和成都铁路局已经于2014年7月9日就经调解的方式丧失了对本案讼争租赁物的任何权利。故本案中，宝威公司并不具有本案的主体资格，而一审判决认定宝威公司的主体适格系明显错误。2、一审判决认定的本案讼争租赁物面积1488㎡系明显错误的，本案的租赁物面积仅为1329.7㎡。在一审庭审中，川中公司举出了NO：0054813号租金收款收据，其中由川中公司、宝威公司双方予以确认其川中公司实际的租赁面积为1329.7㎡，而本案一审判决中认定为1488㎡的实际租赁面积，系与事实不符，为此也加重了川中公司退还租赁面积的责任，系明显的认定事实不清。3、本案一审法院将租赁期限定为2014年12月31日止系明显错误，本案实际租赁时间应当为2015年2月28日止。在一审庭审过程中已经查明，本案川中公司与宝威公司系2007年1月25日签订了《租赁合同》，双方对《租赁合同》都没有任何的异议。在《租赁合同》中约定，合同到期后川中公司可以续租5年的时间，在本案中川中公司已经向宝威公司缴纳了2014年3月1日至2015年2月28日的租金，其实际的租赁期限应当为2015年2月28日，而一审法院认定租赁到期时间为2014年12月31日错误。4、为了更好的认定本案事实，查明真相，彰显法律公正、公平，人民法院应当就川中公司起诉宝威公司（2015）雁江民初字第845号，以及向廷华起诉与宝威公司（2015）雁江民初字第844号，宝威公司起诉向廷华（2015）雁江民�字第1201号与本案（2015）雁江民初字第1199号四案合并审理，故请求人民法院发回重新合并审理。二审庭审中，川中公司补充了以下上诉意见：1、一审法院判决书第4页最后一自然段认定川中公司与宝威公司之间租赁关系在2014年底解除属于认定事实不清。有2012资民终字第566号民事调解书确定宝威公司与成都铁路局于2014年7月9日就协商解除了原租赁关系，即宝威公司不再对本案讼争土地享有收益、处分、出租等权力。应当认定宝威公司在2014年7月9日就单方面违约解除了与川中公司的租赁关系。2、由于宝威公司在租赁期限届满前就已经与成都铁路局解除租赁合同为由，宝威公司单方解除了本案的租赁关系，应当认定为系宝威公司的违约，宝威公司违约行为导致的后果和造成的损失在确定之后，才能谈及返还之事。一审中川中公司申请与其他案件合并审理，而一审法院即�答复，也没有出具书面裁定，就单方面判决本案，属于一审程序不合法。3、宝威公司在一审至二审期间均未提供需要川中公司恢复原状的标准，也没有出具原状的照片和可参照的数据，建筑物、构筑物的状态，而一审法院判决川中公司恢复原状就无法实施，无法执行，应当认定属于宝威公司诉请不明，一审判决于法无据，请二审法院予以撤销一审判决，发回一审法院重新审理。
被上诉人宝威公司答辩称，1、主体是否适格。双方签订合同时宝威公司对于转租土地有适格主体。2、宝威公司与成都铁路局约定11月交土地，如果宝威公司违约没有交土地是宝威公司与成都铁路局之间的纠纷，在双方约定的租赁期内，宝威公司是完全交付了土地不存在任何违约。3、面积是按双方约定，后面积发生变化的话，川中公司应举出相应的证据。4、租赁期限到期后没有续�合同，出租方有权随时解除合同，2014年交租金时书面通知了到期后不租赁。5、不存在合并审理，双方的请求目的是不一致的。6、宝威公司没有说7月9日交土地给成都铁路局，即使宝威公司没有交土地也是与成都铁路局之间的纠纷。现川中公司都还占用土地一直在使用。违约的是川中公司。在川中公司与宝威公司的另一案中自诉了拿到的是一块空地，不存在原状不明的问题，本案在恢复原状就是把所有的东西拆走。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审诉讼中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明，宝威公司与川中公司签订的租赁合同约定的土地租赁面积为1488㎡，在合同履行中，租赁土地上有通道，因该通道系宝威公司在使用，后宝威公司收取川中公司的租赁土地的租金是按1329.7㎡计算的。宝威公司在二审庭审中要求川中公�返还租赁土地的面积为1329.7㎡。2014年4月7日宝威公司出具给川中公司法定代表人刘学才的收条载明“今收到刘学才一年房租费16800.00元（壹万陆千捌佰元正）（位于资阳城区孙家坝土地租赁费）”2014年6月17日，宝威公司在出具给川中公司法定代表人刘学才的收款收据中载明“交来土地租金2014.1.1日—2014年12月31日止”、“2014年底到期后不在出租”。一审庭审中，宝威公司陈述租赁到期时间应该是2015年2月28日，收据上面的内容不一致系工作人员笔误。本案经本院二审调解未果。
本院二审查明的其他案件事实与一审法院查明的事实一致。
证明本案的事实，有租赁协议、工商服务业统一收款收据以及双方当事人的陈述等。
本案争议的焦点为：1、宝威公司作为一审原告主体是否适格？2、一审法院认定的租赁合同于2014年底到期是否正确？3、�审判决确认川中公司返还宝威公司租赁土地面积为1488㎡是否正确？4、一审法院是否应将本案与四川省资阳市雁江区人民法院（2015）雁江民初字第845号、第844号、第1201号合并审理。5、本案一审判决主文是否无法履行？
本院认为，（一）关于宝威公司作为一审原告主体是否适格的问题。本案承租人宝威公司从出租人成都铁路局租赁土地后，将部分租赁土地再转租给次承租人川中公司，宝威公司与川中公司之间成立转租合同关系。2014年7月9日，宝威公司与成都铁路局解除了双方签订的《临时借用铁路用地（建筑物）协议书》，并对租赁土地的返还及补偿达成了协议，该协议经四川省资阳市中级人民法院（2014）资民终字第566号民事调解书予以确认，该民事调解书确认了宝威公司向出租人成都铁路局返还租赁全部铁路用地的义务，由于本案讼争土地已由宝威公�转租给川中公司使用，而川中公司并未将租赁的土地返还给宝威公司。在此情况下，宝威公司作为承租人，有权对次承租人行使权利，可以作为原告请求川中公司返还租赁土地，是本案适格的主体。川中公司关于一审判决认定宝威公司的主体适格系明显错误的理由不成立，本院不予采信。（二）关于一审法院认定的租赁合同于2014年底到期是否正确的问题。宝威公司与川中公司签订的《租赁协议》载明租赁期限从2007年3月1日起至2012年2月28日止，租赁协议届满，川中公司继续使用租赁土地，宝威公司没有提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，宝威公司与川中公司原签订的《租赁协议》继续有效，但租赁期限为不定期。一审庭审中，宝威公司亦承认租赁到期时间应为2015年2月28日，收据上面的内容不一致系工作人员笔误这一事实，因此，川中公司关于本案租赁合同应当为2015年2月28日止的上诉理由成立，本院予以采信。一审法院认定双方间的租赁关系已在2014年底解除错误，本院予以纠正。（三）一审判决川中公司返还宝威公司租赁土地面积为1488㎡是否正确的问题。宝威公司与川中公司签订的租赁合同约定的土地租赁面积虽为1488㎡，但在合同履行中，租赁土地上的通道系宝威公司在使用，宝威公司收取川中公司的租赁土地的租金时扣除了通道的面积后按1329.7㎡计算，宝威公司在二审庭审亦明确表示川中公司返还租赁土地的面积为1329.7㎡。因此，一审判决川中公司返还宝威公司租赁土地面积为1488㎡错误，本院予以纠正。川中公司关于一审判决其返还宝威公司租赁土地面积为1488㎡错误的理由成立，本院予以采信。（四）关于一审法院是否应将本案与四川省资阳市雁江区人民法院（2015）雁江民初字第845号、第844号、第1201号合并审理的问题。本案与（2015）雁江民初字第845号系基于同一事实发生的纠纷，当事人亦分别向资阳市雁江区人民法院起诉，由于各案诉的诉讼请求和理由等并不相同，并非必须合并审理。因此，一审法院分别审理符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十一条“基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理”的规定，本案与（2015）雁江民初字第844号、第1201号不是基于同一事实发生的纠纷，川中公司提出要求合并审理不符合法律规定。因此，川中公司以一审法院未合并审理上述案件主张将本案发回重审的理由不成立，本院不予采信。（五）本案一审判决�文是否无法履行的问题。本案租赁的标的物为土地，租赁前土地上无建筑物、构筑物，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条：“非产权人在使用他人财产是增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”的规定，川中公司应该将租赁土地返还给宝威公司。川中公司在租赁土地上修建房屋是经宝威公司认可的，但双方未约定解除租赁合同时对修建的房屋如何处理，在双方对此�协商未果的情况下，川中公司有义务将租赁土地上修建的房屋及其他构筑物等拆除后，恢复到租赁土地前的状态，再返还宝威公司。川中公司作为土地承租方，对于当初土地租赁时的原状应当明知，其将讼争土地恢复到当初土地租赁时的原状具有可履行性。因此，川中公司关于一审判决主文无法履行的理由不成立，对其主张本院不予采信。综上，上诉人川中公司关于一审判决认定双方间的租赁关系2014年底解除错误及判决川中公司返还土地面积错误的上诉理由成立，对其诉讼请求本院予以支持；川中公司的其他上诉理由不成立，对该部分诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。”的规定，判决如下：
�更四川省资阳市雁江区人民法院（2015）雁江民初字第1199号民事判决“被告资阳市川中实业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将承租原告四川省资阳市宝威实业有限公司位于资阳城区孙家坝的土地1488㎡恢复原状并归还给原告四川省资阳市宝威实业有限公司”为：上诉人资阳市川中实业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将承租被上诉人四川省资阳市宝威实业有限公司位于资阳城区孙家坝的土地1329.7㎡恢复原状并归还给被上诉人四川省资阳市宝威实业有限公司。
本案一审案件受理费100元，由上诉人资阳市川中实业有限公司负担。二审案件受理费200元，由上诉人资阳市川中实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅 波
审 判 员 孙祖亮
代理审判员 刘兆阳
二〇一五年十二月四日
书 记 员 卓浩军