广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深南法民三初字第852号
原告杨小文（反诉被告，以下统称原告），女，汉族，1985年3月5日出生，户籍地址深圳市南山区。
委托代理人韦浩文，北京市兰台（前海）律师事务所律师。
委托代理人陈泽雄，北京市兰台（前海）律师事务所实习律师。
被告翟颖（反诉原告，以下统称被告），女，汉族，1983年2月26日出生，户籍地址甘肃省兰州市七里河区。
委托代理人党俊平，广东耀圣律师事务所律师。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2（仅限办公），组织机构代码：68379045-0。
法定代表人杜艳花。
原告杨小文诉被告翟颖、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以受理，并依法适用简易程序于2015年9月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韦浩文，被告翟颖及其委托代理人党俊平到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年2月8日，原告与被告、第三人签订了关于购买位于深圳市南山区海韵嘉园韵涛苑2栋20C的房产的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及其《补充协议》。约定于2015年5月1日前完成上述物业过户收款等手续，但被告却没有按照约定如期支付房款，应按约定向原告支付逾期违约金。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告逾期违约金52710元（人民币，下同）；2、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其要求的违约金系按房屋总价的每日万分之五计算，从2015年5月1日计算至2015年6月11日，共计42天。
被告答辩并反诉称，被告于2015年2月8日通过第三人与原告签订二手房买卖合同，购买了涉案房产，原告问中介何时能完成所有流程，中介大概估计了一个时间节点为5月1日，然后原告坚持要求签署5月1日前完成过户收款手续的补充协议，并声称是为了约束中介快些办事儿，与被告无关。被告刚开始不答应，因为中间过程到底需要多长时间，被告是完全不清楚的，而且中间涉及到银行、担保公司赎楼、房产过户等多个程序及部门，很多时间不可控。在原告坚持要求签署协议的情况下，被告就配合签署了，但是强调要加上“预计”二字，防止万一办事中在哪个环节有延误。后来被告就按照时间约定完成了付定金、首期监管等手续。首期监管完成后就过年，过年前后各种人员都休假回家了，程序无法推进。没有想到的是，年后房地产市场交易量大增，尤其国家出台了330政策后，二手房交易市场更是前所未有的火爆。这期间原告于5月3、4日去中介大闹了一场，声称由于5月1日全部程序没有完成，不打算过户给被告了，除非被告每日付给2.5万元（按总价的万分之一计算）。在被告的坚持下，原告答应过户，被告于5月11日和中介、担保公司去递件过户，5月18日拿到新房产证，5月20日左右办理抵押登记，银行于6月5日放款给原告。但原告之后又以要违约金为名拒绝交楼，中介一直和原告交涉，直到6月29日，被告写了催告函后，原告才于7月2日签署了交房协议。因为涉案房产一直由租客居住，所以就有了租金归谁的问题。故被告提出反诉，请求判令：1、原告支付被告延期办理过户的违约金5020元；2、原告支付被告延期交房违约金30120元；3、原告返还被告多收取的房租4230元；4、诉讼费由原告承担。庭审中，被告明确其要求的延期办理过户违约金系按照合同约定房屋总价日万分之五，从2015年5月7日计算至2015年5月11日（4天）；延期交房违约金从2015年6月9日计算至2015年7月2日（24天）；租金是2015年6月9日到2015年7月2日期间的，按月租金4700元计算。
针对被告的反诉，原告辩称：一、被告要求原告支付延期办理过户的违约金没有事实和法律依据。原、被告签订补充协议约定2015年5月1日前完成物业过户收款手续，但由于被告擅自更改买卖按揭流程，最终未能按时支付房款，严重违约。原告于2015年2月10日出具公证委托书后即完成了卖方义务，不存在延期办理过户行为。二、被告要求原告支付延期交房的违约金没有事实与法律依据。根据双方签订的合同的约定，卖方应于收到全部楼款后三个工作日内交房。首先，被告逾期支付房款，已严重违约。原告于2015年6月11日才收齐全部房款，原告可以于2015年6月17日前交房。事实上，被告早在原告收齐房款前就已经与承租人签订了新的租赁合同，并办理了相关的物业水电等过户手续，更于2015年6月16日在物业管理处做了家庭情况登记。被告实际在2015年6月16日前已经占有涉案房产，原告已无交房义务，而原告签订的《交房确认书》，是因为原告押在中介交房保证金，而要想中介拿回交房保证金需要签订相关资料。三、被告要求原告返还多收取的房租没有任何事实和法律依据。被告在合同签订时就已清楚房屋租赁期限至2015年7月9日，而自被告自己与承租人签订新的租赁合同后，租金已有被告本人向承租人收取，被告主张原告多收取租金无事实依据。综上，请求法院驳回反诉请求，依法支持原告请求。
第三人未到庭，提交书面意见称：1、原、被告与第三人于2015年2月8日签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》，此合同及协议为三方真实意思表示，合同合法有效；2、合同签订后，原、被告双方按照合同约定履行义务，现原告已收到全部楼款，且双方已办理完过户及交房手续。因补充协议上约定“预计2015年5月1日收到全款”而实际收到全款时间为2015年6月12日，由此双方产生争议。原告在被告及第三人发出两份催告函（分别为催告履行递件过户手续及办理交房手续）后，原告也配合被告办理完上述手续。第三人作为居间方已促成双方签订合同，也积极配合双方履行合同义务。
经审理查明，位于深圳市南山区蛇口海滨东路南海韵嘉园韵涛苑2栋20C房（涉案房产），建筑面积62.5平方米，原为原告所有，后于2015年5月18日登记至被告名下，登记价为1188875元。
2015年2月8日，原告（卖方）与被告（买方）签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，双方约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为251万元；定金共计15万元，买方在本合同签订时向卖方支付定金2万元，本合同签订后三日内再向卖方支付定金13万元；双方协商一致约定由买家采取按揭付款的方式支付除定金之外的楼款；买方须于2015年2月13日之前支付除定金之外的首期款61万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管；该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助；若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在三日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担，卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2日内，将房地产证原件交给第三方办理过户；该房产现有租约正在履行中，租期到2015年7月9日止，月租金为4700元，卖方于交付该房产时协助买方与承租人签订新的租赁合同；买方自愿支付相关税费；卖方应于收到全部楼款（除交房保证金外）后三个工作日内将该房产及钥匙交付买方；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；及其他内容。
同日，原、被告及第三人的工作人员吴建文签订《补充协议》，约定：双方预计2015年5月1日前完成上述物业过户收款等手续。
合同签订后，被告依约向原告支付了定金15万元，办理了资金监管手续、将首期款支付至监管账户，并办理了申请银行按揭手续，被告于2015年3月26日取得《个人二手住房按揭贷款承诺书》。
原告于2015年2月10日出具了《委托书》，委托担保公司办理赎楼等手续，并进行了公证。庭审中，被告表示原告于2015年5月4日注销抵押登记并赎出红本房产证。本院在庭审时要求原告于庭后三日内提交赎楼手续及注销抵押登记的相关资料，原告仅提交了一份工商银行的贷款还款明细单，其他资料未提交。原告提交贷款还款明细单显示，2015年4月27日还款本息共计582915.14元。
2015年5月11日，原、被告办理了递件过户手续，涉案房产于2015年5月18日核准登记至被告名下。
另查，原告提交的银行历史交易明细清单显示：原告于2015年5月20日收到首期款62万元，于2015年6月5日收到购房款1138315.17元，2015年6月11日收到款项12064.36元（庭审中原告并未确认该笔款项为购房款），2015年6月11日，被告向原告转账6684.83元。对于2015年6月11日的6684.83元款项的性质，原告表示系购房款；被告表示该款项系被告支付给原告的银行短期借款罚息，因为原告说其赎楼时缴纳了相关罚息，应由被告支付，对此，被告提交了一份2015年6月9日打印的银行赎楼款还款及利息清单予以证明。该清单显示2015年6月5日实际还款利息6684.83元，实际还款本金595000元，共计601684.83元。
为证明被告在2015年6月16日之前已实际占用涉案房产，原告提交了一份有被告签字的《海韵嘉园业主家庭情况登记表》。被告表示该表系因原告拒绝交房，所以中介带被告去管理处做了登记，实际上，原告于2015年7月2日向被告交房；对此，被告提交了一份《交房确认书》予以证明。《交房确认书》中载明：“经由杨小文售出海韵嘉园2栋20C房，现于2015年7月2日起正式交付该房产予翟颖使用。”原告表示《交房确认书》只是为了要回交房押金10000元而签署的。
庭审中，原告表示，原告与租户的租赁合同系于2015年7月9日到期，被告拿到房产证之后就已经和租户签订了新的租赁合同，租户的租金支付至2015年5月1日。被告则表示，被告系于2015年7月11日与租户签订新的租赁合同，7月2日之前的租金均由原告收取；对此，被告提交了其与案外人陈波于2015年6月20日签订的《房屋租赁合同》及陈波出具的《声明》予以证明。租赁合同约定的租赁期限自2015年7月11日起至2016年7月10日止，被告于2015年6月20日收取陈波缴纳的押金11000元。《声明》载明:因原告出售房产未告知陈波，为保障其自身权益不再受到损害，其以两个月押金来抵扣了2015年5月10日至7月9日的房租。原告对被告提交的《房屋租赁合同》予以认可，并表示恰恰证明被告在签订交房确认书之前就已实际控制涉案房产；对于《声明》的真实性原告不予认可。
以上事实，有房产证、《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、补充协议、收据、银行历史交易明细清单、《海韵嘉园业主家庭情况登记表》、《交房确认书》、《房屋租赁合同》、《声明》等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，双方应严格按照合同约定履行。
对于原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的《补充协议》中约定，双方“预计”在2015年5月1日前完成涉案房产过户收款等手续。该约定并未明确涉案房产的过户收款等手续必须在2015年5月1日前完成，而仅是“预计”完成，故该约定不属于强制性的约定，原告以此认定被告没有在2015年5月1日前完成过户收款手续构成违约，依据不足，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。
对于被告要求原告支付延期过户违约金的反诉请求，根据买卖合同的约定，在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。本案中，被告提交的证据不能证明系因原告的原因导致双方迟延办理了递件过户手续，即不能证明原告存在延期办理过户的违约行为，故对于被告的该项反诉请求，本院不予支持。
对于被告主张的延期交房违约金问题。从各方提交的证据来看，原告收到定金15万元（其中1万元为交房保证金）、首期购房款62万元，原告于2015年6月5日收到1138315.17元；而原告赎楼贷款还款本金为595000元、实际还款利息6684.83元，上述款项合计251万元。原告系于2015年6月11日收到被告转账支付的最后一笔款项6684.83元，故本院确认2015年6月11日被告支付给原告的6684.83元为购房款的一部分。根据买卖合同的约定，原告应于收到全部楼款（除交房保证金外）后三个工作日内将涉案房产交付被告，即原告应于2015年6月16日前向被告交付涉案房产，但从原、被告提交的相关证据可以看出，原告系于2015年7月2日才签署交房确认书，将涉案房产交付被告使用，故原告存在迟延交房的违约行为。对于被告要求原告按购房总价款每日万分之五的标准支付延期交房违约金的诉讼请求，本院认为，被告未举证证明因原告的迟延履行给被告造成的实际损失与其主张的违约金相当，且违约金的性质系以“补偿为主，以惩罚为辅”，故综合各方履行合同的实际情况，本院酌定原告按每日万分之二的标准向被告支付延期交房违约金8032元（251万元×0.02%/日×16日）。
对于被告主张的原告退还多收取的房租4230元的反诉请求。被告虽表示2015年7月2日之前的租金已由原告收取，对此，被告提交了案外人陈波出具的《声明》予以证明。因该《声明》属证人证言，证人未出庭接受当事人的质询，且无其他证据予以佐证，故对于该证据本院不予采信，被告的该项诉求缺乏依据，本院不予支持。
综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告杨小文于本判决生效之日起十日内向被告翟颖支付延期交房违约金8032元；
二、驳回原告杨小文的全部诉讼请求；
三、驳回被告翟颖的其他反诉请求。
当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本诉案件受理费559元，由原告负担；反诉案件受理费196元，由原告负担40元，由被告负担156元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 庞海婷
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 许 影