湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）楼民城初字第84号
原告湖南金叶众望科技股份有限公司，住所地XX。
法定代表人徐志军，该公司董事长。
委托代理人欧阳拥军，湖南碧灏律师事务所律师。
委托代理人丁伟，湖南碧灏律师事务所律师。
被告岳阳金泰米业有限公司，住所地XX。
法定代表人李罗求,该公司经理。
委托代理人袁春，湖南惠风律师事务所律师。
第三人邓文海，男，汉族，1957年8月27日出生，身份证号XX,住XX。
委托代理人邓丽萍，女，汉族，XX年XX月XX日出生，身份证号XX，住XX，系邓文海的女儿。
第三人岳阳海大塑业有限公司，住所地XX；
法定代表人邓文海，公司经理。
委托代理人邓丽萍，女，汉族，XX年XX月XX日出生，身份证号XX，公司职员，住XX。
第三人岳阳明浩纸业有限公司，住所地XX。
法定代表人许帜，公司经理。
委托代理人李超，男，汉族，XX年XX月XX日出生，身份证号XX，住XX，公司职员。
原告湖南金叶众望科技股份有限公司（以下简称金叶公司）与被告岳阳金泰米业有限公司（以下简称金泰公司）、第三人邓文海、第三人岳阳海大塑业有限公司（以下简称塑业公司）、第三人岳阳明浩纸业有限公司（以下简称纸业公司）租赁合同纠纷一案，于2014年4月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员冯朝辉担任审判长，人民陪审员袁建中、王孟华参加的合议庭，于2014年9月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧阳拥军、丁伟，被告的委托代理人袁春，第三人邓文海及塑业公司的共同委托代理人邓丽萍，第三人纸业公司的委托代理人李超到庭参加诉讼。2015年6月11日本案再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人丁伟，被告法定代表人李罗求，第三人邓文海及塑业公司法定代表人邓文海，第三人纸业公司的法定代表人许帜到庭参加诉讼。两次庭审均由书记员高文祥担任记录。本案现已审理终结。
原告金叶公司诉称，2006年8月28日，原岳阳大野天际农业开发有限公司（以下简称“大野天际公司”）与原岳阳肉类联合加工厂签订了一份《房屋租赁合同》，约定大野天际公司承租岳阳肉类联合加工厂部分场地，租金为每月2.8万元。后岳阳肉类联合加工厂的权利义务由原告承继，大野天际公司的权利义务由被告承继，被告先后将部分场地转租给第三人邓文海、塑业公司及纸业公司。合同履行期内，被告仅仅将租金交至2013年8月26日止。之后虽经原告多次催告，被告却以各种理由拖延，最后明确表示不再交纳租金。截至2014年4月26日，被告已累计拖欠原告224000元租金。故起诉请求：一、判决解除原、被告之间的租赁合同关系，并判令被告和第三人将其承租或转租的场地及地上建筑物交还给原告；二、判令被告向原告支付其拖欠的租金224000元；三、判令被告向原告支付自2014年4月27日起至被告及第三人将涉案场地及地上建筑物交还给原告时止期间的场地占有使用费；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下13组证据：
1、原告企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、企业注册登记资料，拟证明原告基本信息，诉讼主体资格适格。
2、被告企业注册登记资料，拟证明被告基本信息，诉讼主体资格适格。
3、邓文海身份证，拟证明第三人邓文海基本身份信息，诉讼主体资格适格。
4、塑业公司企业法人营业执照，拟证明第三人塑业公司基本信息，诉讼主体资格适格。
5、纸业公司工商公示信息，拟证明第三人纸业公司基本信息，诉讼主体资格适格。
6、《国有建设用地使用权及资产拍卖（挂牌交易）成交确认书》、《岳阳岳阳肉类联合加工厂资产交接清单》、《档案交接文据》，拟证明原告于2011年10月28日依法竞得归属于原岳阳肉类联合加工厂的诉争场地使用权及其地上建筑物等全部资产，并分别于2011年12月8日及2011年12月18日移交了资产及相关档案，原岳阳肉类联合加工厂与被告签署的《场地租赁合同》所约定的权利义务转由原告承接。
7、2006年8月28日《房屋租赁合同》、2007年11月2日《岳阳市闽岳米厂设备转让协议》，拟证明被告租赁原告场地七年，租金标准为2.8万元/月，每个季度的第一天交纳当季8.4万元/季租金，租赁期间被告不得借用任何理由拖欠所租房屋场地的租金，否则应承担一定的违约金，并且原告有权单方终止本合同。租赁合同约定的租赁期限已于2006年11月27日起开始计算，按租赁合同约定，双方租赁关系于2013年11月26日到期。
8、2011年7月28日《房屋租赁合同》、2012年3月13日《协议》、2013年4月23日《仓库租赁合同》，拟证明被告将其承租的部分房屋场地转租给第三人邓文海、塑业公司及纸业公司。
9、2012年4月1日《催缴租金通知》、2013年7月18日湘金律函（2013）第67号《律师函》，拟证明原告曾先后于2012年4月1日及2013年7月18日书面催告被告限期缴纳租金。
10、2014年2月26日《关于续签岳阳市城陵矶冷库承租合同的请示报告》，拟证明被告知道原被告双方签订的《房屋租赁合同》已经到期，要求续租5年。
11、2014年3月10日《回复函》，拟证明原告书面向被告催讨租金，并且不同意续租，但是有条件的同意宽限被告至2014年11月26日退场，宽限期期内，被告必须按时足额交纳租金，否则原告可以随时解除合同，收回承租场地。
12、票据，拟证明被告交了2011年12月1日至2013年8月27日的租金。
13、被告2007年7月27日出具的请求减免房屋租金和维修费用的报告，拟证明租金起算期从2006年8月28日就开始算租金。
被告米业公司辩称，租赁合同的起算时间应当是2007年10月27日，终止时间为2014年10月26日。原告在合同未到期就对被告进行催告，影响原告经营，导致被告损失。由于改制过程中出租人工作不力，职工堵路，导致被告停业长达几个月不能正常生产。原告承接原岳阳肉类联合加工厂资产后，对道路、灯、围墙都未修缮，对被告的经营造成很大的影响。应当驳回原告对被告的全部诉讼请求。
被告为支持其答辩请求，向本院提供了如下证据：
照片七张，拟证明门窗、道路破损、围墙断缺、路灯不亮，原告未进行修缮。
2012年9月27日收购凭证一份，2006年11月27日至2013年10月6日的交纳租金收款收据及银行转账汇款交易明细26份，拟证明向原告交纳押金10万元，以及被告向原告交纳租金的情况。
第三人邓文海、塑业公司辩称：原告工作不力导致职工堵路造成损失，无法按照原告的要求到期无偿搬走。
邓文海、塑业公司为支持其答辩请求，向本院提供了如下证据：
清场退场函；
造成损失的请示报告；
金叶榆弘平经贸购销合同；
拟证明由于原告违约要求退场或者未妥善协调关系导致道路被堵，造成承租人损失。
第三人纸业公司未发表答辩意见，亦未提交任何证据。
在庭审过程中，本院组织当事人进行质证，并发表了质证意见。被告及第三人对原告提供的第1、2、3、4、5、6、7组三性无异议，对以上证据包含的13份证据证明目的有不同意见；对第8组证据三性有异议，第9、10组证据写的到期时间不同，被告认为租赁合同到期时间为2014年11月；对第11组证据的关联性存在异议；对证据12的质证意见为，被告从2006年8月28日到2013年的8月27日，七年总共交了228万；对证据13的质证意见为，真实性无异议，该报告不能证明其证明目的，租期是8年，而不是7年。第三人对原告的证据1-11的质证意见与原告一致；对证据12、13没有提出异议。
原告对被告提供的证据1有异议，认为按照租赁合同约定，应由被告对房屋进行修缮，包括其附属设施；就算路面照片是拍的是大门哪里的，也不能达到被告的证明目的。
证据2收据予以认可，但第5张的2万和17张3万，后5张是没有票据的，最后一张汇款凭证是补交之前的租金，补交至2013年8月7日。第三人对被告证据未提异议。
对第三人邓文海、塑业公司的证据，原告质证意见为，合同与本案无关，损失的三性有异议，岳阳肉联厂是否受损失，均与原告无关，对退场是原告依法作出。被告质证意见为，被告支持第三人塑业的主张，原告有对周围环境维修的义务，堵路造成的损失，应有业主赔偿，且企业要退场的话，要补偿。第三人纸业公司无意见。
本院对当事人提交的证据认证如下：
对于原告提供的证据：第1、2、3、4、5、6、7组证据，当事人对三性无异议，予以采信；对第8组证据，能够证明被告将部分租赁物转租给第三人的事实，被告及第三人提出异议但没有明确内容，且没有提交证据证明其异议，对该异议不予采纳，对该证据予以采信；对第9、10组证据，被告和第三人对证据证明的租赁合同到期时间提出异议，但未对三性提出异议，可予以采信；对第11组证据，因该证据能够证明租赁合同的履行情况及租赁期限延期情况，对被告和第三人提出的关联性异议不予采纳，对该证据予以采信。证据12、13被告仅对证明目的提出补充和异议，被告和第三人对证明合法性、真实性、关联性无异议，予以采信。
对被告提交的证据1中的道路照片，能够证明进入被告租赁场地的被告路面情况，与本案有关联，予以采信；其余照片与本案无关，不予采信。证据2票据其他当事人没有异议，本院予以采信。
对第三人邓文海、海大塑业提交的证据，证据1与本案无关，不予采信。证据2系第三人单方面出具的报告，无其他证据印证，不予采信；证据3“购销合同”无其他证据证明与本案有关，不予采信。
根据庭审调查及证据认证的情况，本院查明的事实如下：
2006年8月28日，原岳阳大野天际农业开发有限公司（以下简称“大野天际公司”）与原岳阳肉类联合加工厂（以下简称“岳阳肉类联合加工厂”）签订了一份《房屋租赁合同》。约定：甲方（即岳阳肉类联合加工厂）将坐落在总厂办公楼后，即原储运公司仓库第七、八、九、十共四栋仓库，两个米厂、办公楼、汽车队车库、编织袋成品车间，出租给乙方（即大野天际公司）作办公及生产之用；租赁期限为柒年，计算时间自法院银行处置米厂设备确定之日算起；租金为每月2.8万元，租金自米厂设备处置确定之日算起，并交纳当季租金，其后续租金在每个季度的第一天向甲方交纳当季8.4万元/季租金；乙方先向甲方交纳房屋租赁押金十万元，本合同期满乙方不续租，押金退回；甲方应当积极配合乙方处理好与周边单位及总厂管理部门的协调关系，为乙方正常的生产及办公提供良好的环境；“甲方资产以现有状况租赁给乙方，房屋的维修、保养及设备的添置费用归乙方承担。”合同到期后，（乙方）所改造的房屋和新建的房屋不能损毁，无偿交给甲方；乙方在租赁期内，不得借用任何理由拖欠所租房屋场地的租金，否则应承担一定的违约金，甲方并有权单方终止本合同。
2007年7月26日，被告向岳阳肉类联合加工厂提交“关于请求减免房屋租金和维修费用的报告”，请求退返闲置未用部分的已付租金54742元；从2007年7月20日起以后每月减交租金4015元。该报告附件载明，被告承租岳阳肉类联合加工厂仓库、办公楼等建筑总面积为6098.03平方米，包括7、8、9、10号仓库4800平方米（每个分别为1200平方米），车间596.36平方米，五金仓库209平方米，立筒库184.5平方米，以及机修房、厨房、门卫室、变压器房、车库。岳阳肉类联合加工厂负责人在该份报告上签字同意退返租金54742元，每月减交租金4015元，待银行处置后再恢复到最初签订的合同价格。审理期间，原告未对上述附件载明的租赁物面积提出异议；被告未主张以上减免部分应当抵扣租金，并认可租金只交到了2013年8月26日。
2007年11月2日，大野天际公司与岳阳肉类联合加工厂签订了一份《岳阳市闽岳米厂设备转让协议》，约定岳阳肉类联合加工厂为甲方，大野天际公司为乙方。因债权人岳阳市商业银行冻结债务人岳阳市闽岳米厂、岳阳市闽惠油脂公司的所有设备和设施，造成岳阳肉类联合加工厂厂房、仓库、场地租金被拖欠；为收回租金和维护甲乙双方的《房屋租赁合同》（此合同已于2006年11月27日起执行）的全面执行，经与岳阳市商业银行沟通并经法院同意，以及岳阳市闽岳米厂实际控制人张政钦及岳阳市商业银行授权，甲乙双方就岳阳市闽岳米厂设备处置达成如下协议：设备转让范围为两个米厂车间（岳阳市闽岳米厂）的设备、零配件、地磅、变压器、电缆、电屏等配电设备等可动产（不包括房产、地产）；转让价格依照实际控制人及商业银行的授权，甲乙双方协商，甲方以85万元人民币的价格将上述设备整体转让给乙方；乙方全额付款后，本协议才生效，乙方享有上述转让设备的拥有权和处置权，另甲方从2007年10月27日恢复新米厂及其他场地租金的收取。
2011年7月28日，大野天际公司与第三人邓文海签订《房屋租赁合同》，约定将大野天际公司承租的岳阳肉类联合加工厂的部分场地包括房屋900平方米转租给邓文海做生产之用，租赁期限为2011年8月1日至2014年7月31日。2012年3月13日，被告与第三人塑业公司签订《协议》，约定将被告承租的一栋8号仓库转租给塑业公司，租赁期限从2012年4月1日起至2014年8月31日止。2013年4月23日，被告与第三人纸业公司签订《仓库租赁合同》，约定将被告承租的第9号仓库的后半仓转租给纸业公司，租赁期限为2013年5月1日至2014年4月30日止。
岳阳肉类联合加工厂经市政府批准进行企业改制，原告于2011年10月28日依法竞得该厂的国有建设用地使用权及其他全部企业资产。2011年12月8日，岳阳肉类联合加工厂改制清算组将前述资产移交给原告。至此，原告承接了前述2006年6月28日《房屋租赁合同》中原岳阳肉类联合加工厂的所有权利与义务。
2011年11月27日，大野天际公司变更公司名称为岳阳金泰米业有限公司，原来以大野天际公司名义签订的所有合同的权利与义务至此由岳阳金泰米业有限公司承担。2012年5月24日，原告由原名“湖南金叶肥料有限责任公司”变更为现名“湖南金叶众望科技股份有限公司”。
合同履行期内，被告在2006年11月27日至2007年8月27日向岳阳肉类联合加工厂缴纳了租金25.4262万元。此后，被告又将租金交至2013年8月26日止，之后未再交纳租金。被告还于2012年9月27日向原告交付了押金10万元。2013年7月，原告委托湖南金球律师事务所向被告发出律师函，要求支付所欠租金。2014年2月26日，被告致函原告要求续签租赁合同至2019年11月31日。2014年3月10日，原告复函称双方原租赁合同已于2013年11月26日到期，现属于不定期租赁关系，因另有规划不再续约，但同意给被告宽限至2014年11月26日前归还所租场地，宽限期内被告应按原合同约定按时足额缴纳租金，否则将随时解除合同，收回承租场地。被告主张2013年6、7月份即停止在本租赁场地生产，未搬迁；2012年、2013年即要求交还部分场地给原告；转租给塑业的房屋面积3000平方左右，转租给米业的房屋面积1400平方左右；原告对被告要求交还场地的主张未予认可。被告在2015年6月11日庭审现场交出7、9、10号仓库和一个加工仓库的钥匙给原告，并要求第三人交还转租场地给原告；原告不同意接收部分租赁场地，要求被告全部交还场地。被告主张第三人塑业公司、纸业公司仍在本案诉争租赁场地继续生产经营，不同意交还场地。
另查明，进入被告租赁场地的原告道路疏于修缮。
本院认为：
岳阳肉类联合加工厂与被告米业公司于2006年8月28日签订的《房屋租赁合同》和2007年11月2日签订的《岳阳市闽岳米厂设备转让协议》，为双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同。《房屋租赁合同》约定，租赁期限为柒年，计算时间自法院银行处置米厂设备确定之日算起；租金自米厂设备处置确定之日算起。2007年11月2日签订的《岳阳市闽岳米厂设备转让协议》；约定经与岳阳市商业银行沟通并经法院同意，以及岳阳市闽岳米厂实际控制人张政钦及岳阳市商业银行授权，双方就岳阳市闽岳米厂设备处置达成协议。故应当认定《房屋租赁合同》确定的租赁期限为2007年11月2日至2014年11月2日。后原、被告收取、交纳2007年11月2日以前的租金，是对《房屋租赁合同》确定的租赁计算起始日期的变更，不涉及租赁合同到期时间的约定。原告于2011年10月28日依法竞拍取得原岳阳肉类联合加工厂包括上述租赁物在内的所有资产，承继了岳阳肉类联合加工厂与被告的上述租赁合同关系，原、被告双方应当继续履行租赁合同。根据约定，被告不得借用任何理由拖欠所租房屋场地的租金，否则原告有权单方终止本合同。被告将租金交至2013年8月26日止，之后再未交纳租金。原告向本院提起诉讼，要求解除租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后，被告应当将租赁物交还给出租人。被告还应承担拖欠租金、迟延交还场地造成的原告损失。从2013年9月计算至2015年6月11日（第二次庭审）共21.5个月，被告拖欠的租金为60.2万元（2.8万元/月*21.5月）。2015年6月11日被告在庭审现场交出7、9、10号仓库和一个加工仓库的钥匙给原告，原告不同意接收部分场地，应属于原告没有采取适当措施致使损失扩大，原告不得就扩大的损失要求赔偿。应当在2.8万元/月（原租金标准）基础上适当予以减少。被告承租房屋建筑总面积为6098.03平方米；7、8、9、10号每个分别为1200平方米；7、9、10号仓库和一个加工仓库的面积，被告庭审现场拟交出的房屋面积在3000平方米左右，酌情按照1.5万元/月的标准计算被告的占有使用费。原告收取的押金10万元应当退回给被告，可抵扣上述租金和占有使用费。
关于租赁物返还的问题。鉴于门面现在一直被第三人邓文海、岳阳海大塑业有限公司、岳阳明浩纸业有限公司占有使用，以上第三人又没有使用门面的合法根据的实际情况，被告与第三人邓文海、岳阳海大塑业有限公司、岳阳明浩纸业有限公司负有共同腾交门面的义务。
被告主张合同约定出租人应当为承租人正常的生产及办公提供良好的环境，但原告对进入租赁场地的道路、路灯、围墙疏于管理，造成被告损失；岳阳市肉类联合加工厂改制期间由于出租人工作不力导致职工堵路造成损失；原告违约在租赁合同到期前催交场地造成干扰和损失。但其提交的证据不足以证明损失的确切情况及因果关系，对上述主张本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
解除原告湖南金叶众望科技股份有限公司与被告岳阳金泰米业有限公司之间的房屋租赁合同。
由被告岳阳金泰米业有限公司、第三人邓文海、岳阳海大塑业有限公司、岳阳明浩纸业有限公司共同将租赁场地及地上建筑物交还原告。
由被告岳阳金泰米业有限公司向原告湖南金叶众望科技股份有限公司支付截止2015年6月11日的租金60.2万元；2015年6月12日起，由被告岳阳金泰米业有限公司按1.5万元/月的标准，向原告湖南金叶众望科技股份有限公司支付占有使用费至租赁物实际交还之日止。金泰米业有限公司交给原告的押金10万元可抵扣上述租金和占有使用费。
以上二、三项确定的义务，限在本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金和迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10200元，财产保全费1820元，合计12020元，由原告湖南金叶众望科技股份有限公司承担3420元，由被告岳阳金泰米业有限公司承担8600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
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审 判 长 冯朝辉
人民陪审员 袁建中
人民陪审员 王孟华
二〇一五年六月十二日
书 记 员 高文祥
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。