广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第636号
原告（反诉被告）：博世（上海）安保系统有限公司，住所地（上海）自由贸易试验区冰克路500号2号仓库第一层A部位。
法定代表人：付云平。
委托代理人：方宁珊，北京市中伦（广州）律师事务所律师。
委托代理人：侯慧莹，北京市中伦（广州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州市景晖物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：张广军。
被告（反诉原告）：广州永建物业管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：张广军。
两被告共同委托代理人：余加茂，广东凡立律师事务所律师。
原告博世（上海）安保系统有限公司诉被告广州市景晖物业管理有限公司（以下简称景晖公司）、广州永建物业管理有限公司（以下简称永建公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人方宁珊、侯慧莹，两被告的共同委托代理人余加茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告景某公司于2012年6月13日签订《东照大厦租赁合同》，约定原告承租被告景晖公司所有的广州市越秀区东风中路515号东照大厦第16层07号的单元，租期自2012年7月1日至2014年5月31日止，原告于起租日前向甲方缴纳履约保证金，该履约保证金于租赁期满或双方一致同意提起解除租赁合同后，被告应在原告交还租赁单元后两个月内无息返还。租赁合同还约定被告景某公司指定被告永建公司为东照大厦的管理公司，并为租金收款人。后原告与被告永建公司签订了《东照大厦管理合同》，期限自2012年7月1日至2014年5月31日止。上列合同签订后，原告向被告支付了履约保证金共计93147.60元，并承租租赁单元作为原告在广州市的办公场所。上述租赁期届满后，原、被告未重新签订书面租赁协议，经被告同意，原告继续承租租赁单元并向被告支付租金至2014年8月31日。后因被告物业服务态度差、不提供保洁保安等服务，原告经多次与被告交涉、投诉未果，于2014年9月15日口头通知被告解除租赁合同，并于当日其广州办公室全部人员撤离了租赁单元。但被告强制扣留了原告于租赁单元内的全部办公物品及员工私人物品，财产价值共计802175.38元。后经多次沟通未果，原告于2014年10月17日向被告发出书面解除租赁合同通知，请求与被告当面协商归还原告被扣押的财产、结清各项费用并办理退租手续等事宜。原告于2014年11月20日再次发函予被告要求其返还所扣押的原告财产，并在结清2014年9月份租金后退还原告履约保证金43078.2元。被告一直无理拒绝原告请求，并表示其将对所扣押的原告财产进行另行处置。原告认为，被告扣押、侵占原告财产的行为属于无权占用行为，侵犯了原告的合法财产权，依法应向原告返还所扣押的财产，并赔偿给由此原告造成的损失；根据租赁合同约定，租赁合同解除后，被告应在原告交还租赁单元后两个月内无息返还履约保证金，但被告至今未能返还，原告依法行使债权请求权。故诉请法院判令：一、两被告立即返还非法扣留的原告财产（包括办公用品、家具、样机等价值人民币802175.38元，以原告提交的清单所列为准），如未能返还，应赔偿相应的损失；二、两被告返还原告履约保证金余额43078.20元。
两被告共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。关于租赁期限的问题，虽然双方签订的租赁合同约定租赁期限至2014年5月31日届满，但是原告在2014年4月21日向被告发出邀约，即续租意向书，要求续租至2016年5月31日。被告在收到邀约后，向原告表示了同意，而且将新的租赁合同交给原告。原告同意继续使用物业，算是被告的承诺，根据邀约及承诺，双方实际的租赁期限应以原告的邀约为准。故原告主张租赁期限为不定期是不正确的。虽然新的租赁合同原告未盖章，原告提出邀约，被告给予承诺，同时也实际在履行。关于合同终止的原因，原告称协商一致，被告不予认同。原告没有及时签署及交回合同，反而在2014年9月份拒绝缴纳水电费及租金。按照合同约定，租金是从起租之日的前一天开始计算，即2014年8月31日前必须缴纳2014年9月的租金及管理费。在被告多次催促后原告仍未缴费。故被告于2014年9月12日向原告发出停电通知。原告收到通知后，2014年9月15日弃租，撤场。被告在联系不上原告无奈之下，只能在2014年9月30日对物业进行结案处理，破锁进屋，收回物业。因此，双方租赁关系的终止是原告违反合同约定，逾期支付租金及管理费导致的。关于原告留置物品所有权的问题。根据租赁合同第10.3条约定，合同终止之后，乙方的遗留物品视为同意甲方处理。租赁合同第13.1.5条约定，在被告方收回单元后，原告可以在7日内向被告申请退还财产。如果在约定期限未向被告申请退还财产的，视为放弃财产所有权。被告有权处理，包括变卖。因此，根据合同的约定及原告的事实行为，应当认定原告实际放弃了留置物品的所有权。被告对留置物品进行处置是符合双方事先约定的，是合法的，因此，原告要求被告返还物品并赔偿损失没有合同及法律依据。关于履约保证金的问题。根据租赁合同第13.1.2条的约定，因原告的行为造成提前终止合同的，被告有权不退回履约保证金。根据物业合同第11.3条的约定，因原告的原因致使合同无法履行，原告不得要求退回履约保证金。原告要求返还履约保证金的请求违反合同约定，是无理的。
被告景某公司反诉称：在新的租赁合同签订前，双方按原租赁合同履行，原告也支付租金至2014年8月31日，但2014年9月原告仍在使用租赁物业，被告多次催促，原告仍拒付租金。2014年9月15日，被告再次上门催收时，发现租赁物业已大门紧锁，原告的员工已全部撤离。被告随即通过多种方式联系原告，但均无回音，遂在2014年9月30日对租赁物业作结案处理。现反诉请求法院判令：原告向被告景某公司支付2014年9月的租金38827.26元及从2014年9月1日起计至2014年9月30日止的滞纳金50475.44元（按照每日百分之一的标准计算）。
被告永建公司反诉称：租赁合同期满后，原告继续使用租赁物业至2014年9月，但管理费实际缴纳至2014年8月，被告多次催促原告未果。2014年9月15日，被告再次上门催收时，发现租赁物业已大门紧锁，原告的员工已全部撤离。被告随即通过多种方式联系原告，但均无回音，遂在2014年9月30日对租赁物业作结案处理。现反诉请求法院判令：原告向被告永建公司支付2014年9月的管理费6811.80元、公共照明及水电分摊费2043.54元、2014年7月电费2386.80元、2014年8月的电费2118元，及从2014年9月1日起计至2014年9月30日止的管理费及公共照明、水电分摊费的滞纳金4008.04元（按照每日百分之一的标准计算）。
原告针对两被告的反诉答辩称：对于景某公司的反诉。原、被告双方为不定期租赁合同关系，双方可以随时解除合同，不存在没收履约保证金的情况。原告确实于2014年9月15日撤场，也确实未向被告支付2014年9月份的租金。原告同意向被告支付2014年9月的租金，但原告已向被告缴纳履约保证金，履约保证金的性质就是抵扣拖欠的费用，故对2014年9月份的租金可以在履约保证金中予以抵扣。即使欠付租金，滞纳金的标准太高，应予以调整。对于永建公司的反诉。永建公司请求的费用，原告确实未缴纳，同意在履约保证金中抵扣。对于2014年9月的管理费6811.80元、公共照明及水电分摊费2043.54元数额确认。对于2014年7月电费、2014年8月的电费被告应提交相应单据给原告核实。即使欠付相应费用，滞纳金的标准太高，应予以调整。
经审理查明：2011年6月4日，博世（中国）投资有限公司与被告景某公司签订《东照大厦租赁合同》，向被告景晖公司承租广州市越秀区东风中路515号东照大厦第16层第07号单元，租赁期限自2011年6月1日至2013年5月31日。
2012年6月13日，原告（为乙方、承租方）与被告景某公司（为甲方、出租方）签订《东照大厦租赁合同》，其中内容为：租赁物业位于广州市越秀区东风中路515号东照大厦第16层第07号单元，建筑面积340.59平方米，该单元只能做办公用途使用。租赁期限自2012年7月1日至2014年5月31日止。乙方应按时足额向甲方交纳租金，2012年7月1日至2013年5月31日，月租金额31048元；2013年6月1日至2014年5月31日，月租金额32911元；乙方应在每月的最后一日前预付下一个月的租金；甲方指定租金收款人为永建公司。乙方应当于租期日前向甲方交纳履约保证金58582元；在合同期间，除甲方同意之外，乙方不能将履约保证金用于冲抵应交纳的租金及其他应缴费用；租赁期满或双方一致同意提前解除本合同后，甲方将履约保证金在乙方交还该单元后两个月内无息退回乙方。租赁期满，乙方享有在同等条件下优先续租该单元的权利；若乙方续租的，应在本合同到期前60日，向甲方发出续租意向书，在与甲方协商一致的情况下，双方签订新的租赁合同。乙方在签订本合同时，应同时与永建公司签订《广州市东照大厦管理合同》。租赁期满，本合同终止；如乙方于租期内无法定或约定的理由单方面解除本合同的，甲方有权对乙方履约保证金及其他已付款项不予退还，甲方有权不经诉讼程序直接收回该单元；乙方未按照合同约定履行缴付租金及其他应付费用的义务的，甲方可以单方解除本合同，甲方有权对乙方履约保证金及其他已付款项不予退还，并责成乙方三日内搬出该单元。第十条、物业返还及交接，第10.1，无论由于何种原因，乙方应当在本合同终止后三日内，将该单元腾空后交甲方验收，验收合格后，乙方将承租单元的钥匙交还甲方；在乙方腾空该单元时，属乙方可移动的物品，由乙方自行处理，但乙方二次装修固定在房屋上的设施、设备（包括间隔、灯具插座电路等），甲方有权根据按照交楼标准表要求乙方恢复原状或保持现状，无偿移交甲方；属甲方所有的一切设施，乙方不得拆除和移动。甲方应将乙方交付的承租该单元的验收情况，记录在附件相应栏目中，并由双方签字或盖章确认；如乙方拒不确认的，甲方应对经验收发现有损坏的事实予以拍照，并由两名以上无利害关系的在场证明人作证，此验收情况记录视为有效。第10.3，合同终止后，乙方未经甲方书面同意继续占有该单元，其占用行为不能视为合同延期或者合同续订，甲方有权随时要求乙方撤离，有权停止对该单元供水、供电，并可切断电话和网络；乙方锁闭、遗留在单元的物品，视为乙方同意甲方进行处理，甲方除有权不退履约保证金之外，还可向乙方按租金标准的200%收取场地使用费，可追索因此产生的其他费用和遭受的损失。根据本合同需要发出的全部通知，均须以书面形式，双方所有书面通知，送达双方租赁单元或双方在本合同签订时预留的地址或经双方负责人、工作人员签收，即表示已通知双方；以挂号性方式邮寄，自交邮之日起三天后视为送达；甲乙双方任何一方变更地址的，须以书面方式通知对方。违约责任，第13.1.2，租赁期内，一方无法定或约定的理由而单方提出或因乙方的行为造成提前终止合同的，甲方有权不退回履约保证金，以及尚未使用的租金，赔偿甲方其他损失；若乙方延迟交租金超过七天时，甲方有权向乙方发出催款通知书且有权要求乙方支付滞纳金（滞纳金须从每月应交租金日的第一日开始计算，每逾期一日，乙方须按逾期应交费用总额的1%向甲方支付滞纳金）；若乙方拖欠租金达一个月，甲方有权解除本合同，并按本合同第13.1.2条追究乙方违约责任；第13.1.5，如乙方不按合同履行，办理清退场地的，甲方有权提请有关部门、机构或组织办理证据保存或见证，并收回该单元；乙方可在有关部门、机构或组织完成证据保存或见证后七日内向甲方申请退还甲方代其保管之财产，但必须以清偿所欠甲方款项为前提并支付保管期间内所发生的一切费用；如乙方在约定期间内未向甲方申请退还财产的，视为放弃财产所有权，同时甲方有权自行处理乙方之所有财产，包括变卖或作其他合理用途。《广州市东照大厦管理合同》作为本合同的附件，具有同等法律效力等。
同日，原告（为乙方）与被告永建公司（为甲方）签订《东照大厦管理合同》，约定上述《东照大厦租赁合同》期限届满或提前解除，本管理合同同时终止，乙方要求续租的，应在签订《东照大厦租赁合同》时与甲方重新签订《东照大厦管理合同》；管理费采用预付方式，乙方须按时于每月的最后一日前缴交下月管理费以及上月的水电费；现时管理费为每月每平方米20元，按该单元建筑面积计算，即每月管理费为6812元；乙方同意在起租日前向甲方缴纳两倍的月管理费及两个月的公用部分水电费分摊，即17712元，作为本合同的履约保证金，以及缴纳每平方米20元的电费周转金，按该单元建筑面积计算，即6812元；租赁期满或双方一致同意提前解除本合同后，甲方将履约保证金及电费周转金，在乙方交清一切租金和费用后两个月内无息退还乙方；乙方依实际用水量，按5元／吨的收费标准向甲方交纳；乙方每月应按6元／平方米分摊公共部分的水电费用，按建筑面积计算，合计2044元／月；第十一条违约责任，11.3因乙方的原因致使本合同无法全面履行时，乙方应在收到甲方解除合同的书面通知后，不得要求退回履约保证金，造成其他经济损失的，可要求乙方赔偿；若乙方逾期不交付或仅交付部分管理费及公用部分水电费分摊超过七天时，甲方有权向乙方发出催款通知书且有权要求乙方支付滞纳金（滞纳金须从每月应交租金日的第一日开始计算，每逾期一日，乙方须按逾期费用总额的1%向甲方支付滞纳金）；甲方向乙方发出催款通知书一个月的，如乙方仍未按通知全额缴纳应交款项的，按本条11.3追究违约责任；乙方逾期不交付或仅交付部分水电费，甲方有权要求乙方支付滞纳金（滞纳金须从每月第一日开始计算，每逾期一日，乙方须按逾期应交费用总额的1%向甲方支付滞纳金），同时甲方有权停止向该单元供电，并保留向乙方追讨欠款和其他损失的权利；根据本合同需要发出的全部通知，均须以书面形式，双方所有书面通知，送达对方在本合同签订时预留的地址或对方负责人、工作人员签收，即表示已通知对方；以挂号性方式邮寄，自交邮之日起三天后视为送达；甲乙双方任何一方变更地址的，须以书面方式通知对方；本合同作为《东照大厦租赁合同》不可或缺之组成部分，合同期限与该租赁合同相同，租赁合同终止或解除的，本合同随之终止或解除，本合同解除的，租赁合同随之同时解除；本合同约定与租赁合同相抵触的，以租赁合同约定条款为准等。
合同签订后，原告向被告景某公司支付了租金履约保证金58582元，向被告永建公司支付了管理费履约保证金13624元、公共部分水电分摊费履约保证金4088元、电费周转金6812元。
2014年，原告曾向被告景某公司发出《续租意向书》，表示：我司租用广州市越秀区东风中路515号东照大厦1607单元，现同意以114元每平方米的月租金继续租用该单元，续租时间为2014年6月1日至2016年5月31日，请贵司尽快办理续租手续。
2014年9月12日，被告永建公司向原告发出《停电通知书》，称：贵司由于2014年8月30日前应缴的租金、管理费、公共部分水电分摊及照明费用至今一直未缴纳，根据我司合同管理规定应在2014年9月18日18：00前补交费用；因情况严重我司将于2014年9月18日9：00进行停电处理。同月30日，被告永建公司再次向原告发出《1607结案通知》，称：贵司在2014年6月1日与我司签订了东照大厦1607单元的租赁及管理合同，为其2年；截止2014年9月30日，我司仍未收到贵司应缴纳的2014年9月份租金、物业管理、水电公摊及照明费用，合计50069.0元，因此产生滞纳金15020.82元；在此，我司将根据双方签订的租赁合同及管理合同采取相应措施，并按合同约定我司将该单元收回。原告收到上述通知。
2014年10月11日，原告向被告景某公司发出《解除租赁合同通知》，称：我司于2012年7月1日起向贵司承租广州市越秀区东风中路515号东照大厦1607单元，并签订租赁合同；鉴于该租赁合同已于2014年5月31日到期，且我司某甲司就续租事宜并未达成一致，我司已于9月15日搬出前述租赁物业，并欲于2014年9月30日解除与贵司的租赁关系；经几次电话沟通，得知贵司已扣押我司于东照大厦1607室内的财产，附件为财产清单，价值总计459517.93元；现我司请求与贵司当面协商归还上述财产事宜，同时与贵司结清各项费用并办理退租手续；望贵司于2014年10月25日前给予书面回复。通知附有财产清单两页，其中产品样机类共53项，办公家具及电器类共7项。被告景某公司收到通知。
2014年11月20日，原告再次向被告景某公司发函，称：我司于2014年10月11日向某司发出的关于解除租赁合同通知的挂号性，贵司已签收并确认于2014年9月30日正式解除双方租赁关系；截至2014年9月30日，到期租金为50069.40元，我司某乙司支付之押金总计93147.60元，我司同意贵司从押金中扣除到期租金；另，贵司扣留之我司于东照大厦1607室内的财产，价值总计802175.38元，附件为财产清单；现我司请求贵司立即归还我司上述财产及我司支付之押金在扣除各项费用后的余额，计43078.20元；同时，我司保留诉讼及追究经济损失的法律权利；望贵司于2014年12月5日前给予书面回复。函件附有财产清单五页，其中样机设备清单共146项，家电办公用品清单共22项等。被告景某公司收到该函。
2014年11月25日，被告永建公司向原告发出《关于回复博世（上海）安保系统有限公司的函》，称：我司某甲司于2012年7月1日签订《东照大厦租赁合同》及《东照大厦管理合同》，租期为2012年7月1日至2014年5月31日；该合同于2014年5月31日到期，经双方友好协商就续租事宜达成一致，贵司于2014年4月21日递交一份续租申请意向书向我司申请续租，我司已同意并做好新的《东照大厦租赁合同》及《东照大厦管理合同》，租期为2014年6月1日至2016年5月31日，但因贵司迟迟未把合同交回给我司，且贵司每月准时向我司交付6月至8月的租金、管理费、水电公摊及8月份的水电费用，根据贵司与我司签订《东照大厦租赁合同》及《东照大厦管理合同》里的约定乙方应于每月的最后一日前向我司预付下一个月的租金、管理费、水电公摊及上月照明费用；9月1日我司相关工作人员一直联系贵司负责人催缴费用，但是贵司迟迟没有回复我司；我司工作人员上门催缴时已发现贵司办公室一直锁门，在9月12日我司仍未收到贵司9月份租金、管理费、水电公摊及上月水电费用的情况下，向某司发出催款停电通知书，截止2014年9月30日，我司仍未收到贵司应缴纳的2014年9月份租金、物业管理、水电公摊及上月照明费用；在此，我司将根据双方签订的《东照大厦租赁合同》及《东照大厦管理合同》采取相应措施，并按合同约定我司将该单元收回；由于9月份我司尚未收到贵司任何书面或邮件回复，我司于9月30日对此单元作结案处理；因贵司违约，我司对此单元具有一切解释权利。
涉讼的租赁房屋已于2014年12月1日由被告景某公司另行出租给他人使用。
因本案纠纷，原告于2015年2月28日提起诉讼。
诉讼中，原、被告双方均确认：《东照大厦租赁合同》和《东照大厦管理合同》已于2014年9月30日解除。原告主张合同因其提前告知被告解除。两被告不认可原告的该主张。双方确认：原告缴纳了保证金93147.60元，其中包括租金履约保证金58582元、管理费履约保证金13624元、公共部分水电分摊履约保证金4088元、电费周转金6812元、IC卡押金1000元、装修复原押金9041.60元；租金履约保证金是被告景某公司收取的，其余均是被告永建公司收取的。
原告称：履约保证金要求抵扣两被告要求的租金、管理费、公共水电分摊费、电费等费用后返还。2014年8月原告与被告协商解除合同，被告不同意。2014年9月15日，原告人员撤出场地，但尚有物品未搬走。9月15日后，被告的保安不让原告员工进入涉讼房屋。
两被告共同称：两被告同意共同承担本案责任。2014年9月15日原告已经没有人在现场办公，在2014年9月30日后，被告是不允许原告取走物品。原告没有告知被告房屋内的物品是其放弃的。但被告上门找不到原告，被告发了停电通知。原告没有负责人在场，如果不明身份的员工搬离物品被告是不允许的，出于对物业租户负责任的态度，被告不可能随便让人搬离物品。且原告出现负责人卷款潜逃的情况，因害怕原告员工发生空抢的情况，出于对原告的负责，不同意原告员工在没有授权的情况下擅自搬离物品，该行为并非扣押。关于扣留的物品，除了家具已变卖处理外，原告诉请返还的办公用品及样机仍存放在仓库。在和解的前提下，同意返还，否则，不同意返还给原告。家具变卖所得7100多元。
2015年7月1日，原、被告双方到被告东照大厦负三层仓库核实相关物品情况，确认仓库存有博世门禁系统等26项财物（原告于2015年7月2日向本院提交了清点清单）。原告表示其主张的其余财物，家具家电共11项，样机设备共135项未见存于仓库。据此，原告变更其诉讼请求为：一、两被告立即返还非法扣留原告的上述存于仓库的财产；二、被告赔偿原告损失395884.59元（即未见存于仓库的家具家电共11项，样机设备共135项财物价值，其中第1项家具是折旧后的价值，第2-11项家电是没有折旧的，按照发票的原有价格计算；样机设备没有折旧，成本价计算，内部价格）；三、两被告返还原告履约保证金余额40960.20元（履约保证金共93147.60元，抵扣2014年9月份租金38827.26元、2014年9月份物管费6811.80元、2014年9月份水电费公摊2043.54元、2014年7月电费2386.80元、2014年8月电费2118元）。
两被告不同意保证金抵扣欠付的租金等款项，主张保证金应由被告没收，即使不没收也不同意抵扣。原告对此表示，如果不抵扣则保证金要求全部返还。
对于原告提出的第二项诉讼请求。原告称其有相应单据可以证明有这些家具物品存在，也举证证明有这些家具物品存放在涉讼房屋；赔偿金额是有发票对应的；现有证据已足够证明，故不申请评估；对于被告变卖原告家具所得的7100元，原告不予认可，要求以其证据所列价值赔偿。两被告不认可原告主张的上述财物，也不认可原告主张的金额，被告也不申请评估，要求以现有的证据处理本案。
原告就其主张的被扣留财物情况还提交了其2012年资产盘点邮件及其附件资产清单、2013年资产购买协议及附件转让资产清单、2014年对东照大厦1607室内资产清点文件、总体资产转让发票、采购单据、样机申请单和原告样机管理规定等证据予以证明。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第二百一十五条的规定，租赁期限在六个月以上的，应当采用书面形式；采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。而且，根据双方之间《东照大厦租赁合同》的约定，如原告续租的，应向景某公司发出续租意向书，在双方协商一致的情况下，签订新的租赁合同。据此，虽然原告曾向被告景某公司发出《续租意向书》，但在双方没有就续租事宜签订书面合同的情况下，被告景某公司主张双方已续租至2016年5月31日，理据不足，本院不予采纳。《东照大厦租赁合同》约定的租期于2014年5月31日届满后，原告继续使用租赁房屋，被告景某公司没有提出异议，继续收取租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。亦即原告与被告景某公司于2012年6月13日签订的《东照大厦租赁合同》继续有效，除了租赁期限外，双方仍应依照合同履行。同时，原告与被告永建公司于2012年6月13日签订的《东照大厦管理合同》继续有效，双方仍应依照该合同履行。
根据《东照大厦租赁合同》和《东照大厦管理合同》的约定，原告应于2014年8月31日前支付2014年9月份的租金、管理费和水电费等费用。但原告未按约定履行，经被告永建公司于2014年9月12日发出《停电通知书》催缴后，原告仍未支付上述款项，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告景某公司反诉要求原告支付2014年9月的租金38827.26元及滞纳金，被告永建公司反诉要求原告支付2014年9月的管理费6811.80元、公共照明及水电分摊费2043.54元、2014年7月电费2386.80元、2014年8月的电费2118元及上述款项的滞纳金，合法合理，本院予以支持。鉴于合同约定滞纳金以每逾期一日按应交费用总额的1%计算，过分高于造成的损失，本院予以适当调整，以参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜。
因原告违约拖欠上述款项达一个月，根据上述合同的约定，两被告有权不退回履约保证金，故原告请求两被告返还履约保证金，本院不予支持。至于电费周转金6812元、IC卡押金1000元、装修复原押金9041.60元，不是履约保证金，两被告应将上述款项退回给原告。
关于原告财物被扣留的问题。现没有证据证实在合同终止后原告未经被告同意继续占有租赁房屋，没有证据证实是被告要求原告撤离而原告不肯撤离，没有证据证实相关财物是原告锁闭、遗留在租赁房屋的物品或是原告同意由被告进行处理，也没有证据证实被告有依合同约定办理证据保存或见证后才收回房屋，没有证据证实被告告知过原告已完成证据保存或见证。反而，结合双方的陈述和之前的书面函复，可认定是两被告不同意原告将其在租赁房屋内的财物搬走，并单方收回房屋，将原告的相关财物扣留放置在两被告的仓库中。两被告的上述行为，既不符合合同的约定，也无法律依据，已侵害了原告的合法权益。原告要求返还被扣留的财物，合法合理，本院予以支持。经双方现场核实，两被告仓库现仅存有博世门禁系统等26项财物，原告主张的其余财物，家具家电共11项，样机设备共135项未见存于仓库。
对于未能返还的财物，原告要求两被告赔偿，合法合理，本院予以支持。原告在两被告扣留其相关财物后即向被告景某公司发出通知及函件，要求被告返还扣留的财物，并列明了被扣财物的清单；诉讼中，原告也提交了有关被扣财产的资料等证据。而两被告实施了非法扣留原告财物的行为，且在扣留财物时未采取合法合理的措施，做好证据保存和财物保管工作，理应承担由此造成的不利后果。关于被扣财物的价值，双方均不申请评估，且实际也难以评估。综合上述情况，考虑到财产折旧的因素，依据民法之公平原则，本院酌情判令两被告赔偿原告50000元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市景晖物业管理有限公司、广州永建物业管理有限公司向原告博世（上海）安保系统有限公司返还其被存放于广州市越秀区东风中路515号东照大厦负三层仓库内的财物（以原告博世（上海）安保系统有限公司于2015年7月2日提交的清点清单所列为准）。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市景晖物业管理有限公司、广州永建物业管理有限公司向原告博世（上海）安保系统有限公司退回电费周转金6812元、IC卡押金1000元、装修复原押金9041.60元。
三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市景晖物业管理有限公司、广州永建物业管理有限公司向原告博世（上海）安保系统有限公司赔偿50000元。
四、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告博世（上海）安保系统有限公司向被告广州市景晖物业管理有限公司支付2014年9月的租金38827.26元及滞纳金（以所欠租金38827.26元为基数，按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2014年9月1日起计至2014年9月30日止，滞纳金以不超过该租金额为限）。
五、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告博世（上海）安保系统有限公司向被告广州永建物业管理有限公司支付2014年9月的管理费6811.80元、公共照明及水电分摊费2043.54元、2014年7月电费2386.80元、2014年8月的电费2118元及上述款项的滞纳金（以上述所欠款项总额为基数，按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2014年9月1日起计至2014年9月30日止，滞纳金以不超过上述款项金额为限）。
六、驳回原告博世（上海）安保系统有限公司的其他诉讼请求。
七、驳回被告广州市景晖物业管理有限公司的其他反诉请求。
八、驳回被告广州永建物业管理有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12253元、反诉费1133元、保全费4530元，由原告博世（上海）安保系统有限公司负担16589元，被告广州市景晖物业管理有限公司、广州永建物业管理有限公司负担1327元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓小斌
人民陪审员 陈文平
人民陪审员 任 红
二〇一五年九月十六日
书 记 员 邓鸿明