浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞塘民初字第190号
原告张茜。
委托代理人（特别授权）商金玉、钱春梅。
被告浙江正国房地产开发有限公司。
法定代表人钱黎明。
委托代理人（特别授权）曹启练、郑仕永。
委托代理人（特别授权）邵万岳。（第一次庭审后其委托代理资格被取消）
原告张茜与被告浙江正国房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月17日立案受理，依法由代理审判员娄晓钦适用简易程序于2015年4月10日公开开庭进行了审理。后因案情较为复杂，故转为普通程序审理，依法组成合议庭并于2015年8月13日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人商金玉、钱春梅，被告的委托代理人曹启练、邵万岳第一次庭审均到庭参加诉讼，原告的委托代理人商金玉，被告的委托代理人郑仕永第二次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张茜起诉称：2010年10月13日，被告浙江正国房地产开发有限公司（以下简称正国房开公司）向原告出售由其开发建设的壹鼎大厦（期房）1幢1715号房。为此，双方签订了《商品房买卖合同》。根据合同约定，被告应当于2011年12月31日前将符合条件的房屋交付给原告使用。双方还对房屋的坐落、大小、交付条件和违约责任等作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付房款。然而，被告却未能向原告交付符合交付条件的房屋。
2012年初，业主发现壹鼎大厦内中空花园被改建。其中，中空花园内的所有绿地和树木被铲除，地面被水泥硬化，原有中空设计的二层和三层被改为水泥结构隔层，三楼顶用玻璃钢架结构进行封顶，最终将中空花园改建成三层楼房。对于上述违法建筑，业主一直向瑞安市住建局和园林局等部门投诉，但一直没有得到有效解决。2013年2月1日，经媒体报道得知，该违法建筑系被告所为，且瑞安市住建局向被告下发通知要求限期整改。直到2014年3月份，业主起诉瑞安市住建局行政不作为，要求其查处并强制拆除后，该违法建筑才得以部分被拆除，但违法建筑的主体承重钢梁结构及部分墙体均未拆除，并已经严重危害大厦的主体结构安全和原告的正常居住使用。另外，业主发现车库出入口上方未搭建顶棚，每一层的电梯间与公共大厅过道处未安装两根罗马柱，二十四层与二十五层公用过道、墙面、顶棚以及地下室电梯口、顶棚、墙面、地面等公用部位未装修，通往停车库及车库内上下台阶处未做可移动坡道等，被告应继续履行合同。
综上，被告的行为不仅已经构成严重违约，而且侵害了原告的合法权益。现原告诉至法院请求判决：一、被告立即向原告交付房屋并支付因逾期交房所产生的违约金290900.41元（暂按逾期902天，按已付房款日万分之三计算，实际计算至被告交房之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。
为证明自己的主张，原告在本院指定的举证期限内提供如下证据：
一、原告身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；
二、被告公司营业执照复印件，拟证明被告的诉讼主体资格；
三、《商品房买卖合同》，拟证明被告应在2011年12月31日前向原告交付符合交房条件房屋的事实；
四、销售不动产统一发票，拟证明原告已经支付购房款的事实；
五、竣工验收备案表，拟证明壹鼎大厦至少在2012年1月18日前不具备交付条件的事实。
被告正国房开公司答辩称：被告开发的壹鼎大厦整体逾期交房18天属实，但也存在着工期内台风多、部分业主要求套型合并等不可抗力的因素，故不应承担支付违约金的违约责任。另外，本案中原告的房屋一直未交付属实，原因在于原告和其丈夫周胜桥每人购买了一套房屋，二人申请将各自购买的房屋合并为一套住房。但是，因为银行授信额度的客观原因，周胜桥一直到2013年3月25日才办理了银行按揭并支付了购房尾款。假如被告向原告交付房屋的话，意味着要将未支付尾款的周胜桥购买的那一套一并交付，会导致被告利益受到损害，故被告有权拒绝向原告交付，直至周胜桥所购房屋尾款付清。现原告和周胜桥所购房屋购房款均已付清，故被告同意向原告交房，但原告仍然要先缴纳物业维修基金、水电表初装费等费用。
为证明自己的主张，被告在本院指定的举证期限内提供如下证据：
六、申请书，拟证明原告和其丈夫周胜桥向被告提出申请要求将所购的两套房屋合并为一套使用的事实；
七、国内特快专递邮件详填单，拟证明原告多次收到被告发出的交房通知仍拒绝收房后，于2012年11月26日收到被告发出的有关尽快办理产权证的函，其早已明知可以交房的事实；
八、竣工验收备案表，拟证明壹鼎大厦于2012年1月18日通过竣工验收并达到交房条件的事实。
原告庭审中补充诉称事实：原告在2011年12月31日前已经收到被告的通知，原告及其丈夫周胜桥在2011年12月31日当天也去看了壹鼎大厦的房屋，但认为项目存在着侵占公摊、公共部位装修不符合合同约定等问题，不符合居住和交付条件，故此后一直拒绝收房。现原告同意收房。
原告提供的上述证据经庭审出示，被告质证意见如下：
对证据一、证据二、证据四和证据五的真实性、合法性和关联性均无异议。
对证据三的真实性无异议，对内容提出一点意见，被告确实逾期交房18天，故应当按照合同第十条第1项第一种情形的约定承担责任。
被告提供的上述证据经庭审出示，原告质证意见如下：
对证据六签字的真实性无异议，但内容是被告单方填写的，原告不予认可。原告及丈夫在购买房屋的时候，各自购买的一套面积太小不实用，所以在签订购房合同的时候根据被告的要求写了这份申请书。因为按照被告的规定，假如购买两套房屋的话，必须要填写合并的申请。而且，该申请书上填写的房号与原告及丈夫购买的房屋不一致，与本案不具有关联性。被告称逾期交房系众多的购房户要求合并房屋导致，该理由不能成立。
对证据七的真实性无异议，但该证据无法证明其内容就是通知交房的，无法证明被告已尽到通知义务。原告曾多次要求被告交付房屋，但被告均以原告丈夫周胜桥所购房屋尾款未付清为由拒绝交房。
对证据八的真实性无异议，被告虽然在2012年1月18日取得竣工备案表，但之前被告就已经对空中花园进行施工改造，以及侵占公共楼道面积，这些行为应该导致工程无法竣工验收，被告不应该取得竣工备案表。
原告提供的证据经被告质证后无异议，且经本院审查，符合证据真实性、合法性和关联性特征，可以证明相应待证事实，本院依法予以认定。被告提供的证据，结合原告的质证意见和庭审关于“原告在2011年12月31日前已经收到被告的短信通知，原告及丈夫周胜桥在2011年12月31日当天也去看了壹鼎大厦的房屋”的补充陈述，本院对该证据的真实性、合法性和关联性均予以认定，对原告的相应质证意见不予采纳。
结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2010年10月13日，原告张茜和被告浙江正国房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发建设的壹鼎大厦（期房）1幢1715号房屋。合同约定，房屋建筑面积47.15㎡，其中套内建筑面积31.62㎡，分摊建筑面积15.53㎡；商品房单价22800元／㎡，总价1075020元（现金一次性付清9.5折）。《商品房买卖合同》第九条规定，出卖人应当在2011年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路灯，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施；3、施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，需瑞安市建设主管部门的书面证明为依据。《商品房买卖合同》第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率不应小于第项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托项目所在地具有资质的相关职能检测部门进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为检测费由出卖方先垫付，责任方承担相关费用。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人发出的交付使用的书面通知之日起15天内，到出卖人指定处办理结算交接手续。买受人逾期办理，由此造成该商品房的一切风险责任由买受人承担，逾期期间所发生的物业管理费由买受人承担。买受人购买的商品房保修时间从《交房通知书》规定的交付日开始计算。《商品房买卖合同》第十四条对出卖人装饰、设备标准承诺的违约责任作了约定，……出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：买受人应及时书面通知出卖人，出卖人在60天内修整至约定标准。《商品房买卖合同》第十五条对出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺作了约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为交付条件外的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：1、该商品房交付使用时，小区内水、电、道路已投入运行使用。《商品房买卖合同》第二十一条对前期物业管理作了约定，出卖人已经选聘瑞安市塘下物业管理有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。但是，附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容为空白。《商品房买卖合同》第五条还约定，按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳信件物业专项维修资金的，首期交纳标准为人民币玖拾元／平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）。该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。
同日，原告的丈夫周胜桥与被告签订另一份《商品房买卖合同》，向被告购买1幢1716号房屋，约定采用分期付款方式，签订合同当日先支付总房款30%的首付款，剩余部分房款买受人同意按银行贷款设定的条件，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款，但未对办理期限作出明确约定。同日，原告和其丈夫周胜桥向被告提出书面申请，要求将二人所购买的两套商品房合并为一套住房，并委托被告将其中一套住房的水表、电表、可视对讲、有线电视、厨房排烟管、厨房上、下水管道、信报箱、空调主机、入户门及门锁等予以取消拆除，并且两套合并为一套住房使用（空调功率达到使用面积的标准），需要办理按揭的按有关银行政策执行。2010年10月21日，被告向原告开具了金额为1075020元的销售不动产统一发票。
被告于2011年12月31日前手机短信通知原告交房，原告和其丈夫周胜桥于2011年12月31日当天到被告指定地点准备办理1幢1715号房屋的交房手续，但被告以周胜桥所购买房屋尾款未付清为由拒绝交付1幢1715号房屋。
2012年1月18日，壹鼎大厦项目取得竣工验收备案。
2012年11月26日，原告签收被告通过快递方式邮寄的关于要求尽快办理壹鼎大厦产权证的函。原告丈夫周胜桥于2013年3月25日交清其所购房屋的尾款，后被告同意交房，但原告认为公共楼道面积被侵占、绿地被侵占，房屋尚未达到竣工要求且存在质量问题，以及无需交纳物业维修基金和水电表初装费，故拒绝收房。包括原告在内的购房者在2013年3月18日书面向被告就房屋质量、绿地率和公摊面积问题提出异议，被告于2013年4月1日书面回复认为其异议没有事实依据。
审理过程中，原告表示同意收房，被告表示同意交房但要求原告先行结算房款并缴纳物业维修基金、水电表初装费。
本院认为，原、被告对《商品房买卖合同》的效力均无异议，且经本院审查，不具有我国合同法规定的无效情形，应受法律保护。纵观本案，原、被告双方争议的焦点包括以下五点：一、被告是否已经尽到书面通知原告交房的合同义务；二、原告经现场看房后有无正当理由拒绝收房；三、在原告及其丈夫周胜桥各自所购买的房屋申请合并为一套，但周胜桥所购房屋未付清尾款的情况下，被告是否有权拒绝向原告交房；四、被告逾期交房18天是否存在不可抗力因素；五、原告现提起诉讼是否超过诉讼时效。
第一、被告是否已经尽到书面通知原告交房的合同义务。
本案中，双方在《商品房买卖合同》第十二条明确约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。原告在庭审时表示“原告在2011年12月31日前已经收到被告的短信通知，原告及丈夫周胜桥在2011年12月31日当天也去看了壹鼎大厦的房屋”。《合同法》第十一条规定，“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”。从该规定可以看出，短信通知也属于书面通知的一种。原告称该手机短信内容主要是通知业主购买车库，也就是说还通知了其他事项。双方都没有证据证明或者逐字逐句陈述该短信的具体内容，但从大部分业主都已实际交房的事实来看，该短信应该还通知了交房的事。另外，被告要求原告尽快办理产权证函在2012年11月26日到达原告，可见在此之前被告已经开始交房。故被告已经尽到了书面通知原告交房的合同义务，其相应的抗辩理由于法有据，本院予以采信。再者，既然事实上原告及其丈夫周胜桥在交房日已经到了指定地点准备收房，原告又以未收到被告书面通知为由拒绝收房，有违《合同法》诚实信用的基本原则。
第二、原告经现场看房后有无正当理由拒绝收房。
《商品房买卖合同》第十二条约定，商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托项目所在地具有资质的相关职能检测部门进行质量检测。《商品房买卖合同》第十四条还约定，出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：买受人应及时书面通知出卖人，出卖人在60天内修整至约定标准。从这两条约定内容来看，原告及其他业主现场看房后认为房屋及装修质量，公共设施、设备质量不符合合同约定的，并书面向被告提出异议，但被告书面回复明确表示房屋没有安全隐患，绿地率和公摊面积也是符合设计要求的。可见双方对此出现了分歧，那么按照合同约定应由双方委托项目所在地具有资质的相关职能检测部门进行质量检测。如双方就委托质量检测事宜未达成一致意见的，应当通过法律途径维护自身合法权益，原告不能直接以其异议成立为由单方拒绝收房。
第三、在原告及其丈夫周胜桥各自所购买的房屋申请合并为一套，但周胜桥所购房屋未付清尾款的情况下，被告是否有权拒绝向原告交房。
从事实上来看，在此情况下如果被告交房，则出现未付清两套房款但已经交付了两套房的现状；如果被告不交房，则出现原告已经全额交纳了一套房但实际未收到一套房的现状。从时间来看应分为以下三个时间段，2011年12月31日起至2012年1月18日止系壹鼎大厦项目未取得竣工验收备案的阶段，2012年1月18日起至2013年3月25日止系被告以周胜桥所购房屋未缴清尾款为由拒绝交房的阶段，2013年3月25日起之后系原告以房屋质量和装修未达到合同约定以及无需交纳物业维修基金、水电表初装费为由拒绝收房的阶段，本院认为应该区别对待分析。
对于第一个阶段，双方对逾期交房18天的事实均无异议。第二个阶段，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的是一次性现金支付，故不存在支付购房款和交付房屋哪个先履行哪个后履行的问题。
第二个阶段，原告的丈夫周胜桥与被告签订的《商品房买卖合同》约定了分期付款，但未明确约定分期付款的期限，因而产生了支付购房款和交付房屋哪个先履行哪个后履行的问题。原告的丈夫周胜桥与被告签订《商品房买卖合同》的时间是在2010年10月13日，约定的交付房屋日期是在2011年12月31日。如果不是出于被告银行授信额度的原因，周胜桥顺利办理银行按揭贷款的时间肯定会在2011年12月31日之前。由此可见，从当事人订立合同的初衷来讲，应该是购房者支付房款在前，出卖人交付房屋在后。根据《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。所以，周胜桥仅支付30%首付款但未支付剩余70%购房款，虽然不是周胜桥故意拒绝支付，但被告有权行使先履行抗辩权，拒绝履行交房的义务。而原告及其丈夫周胜桥书面申请将各自所购的房屋合并为一套，也就意味着被告事实上是无法向原告交付其所购的一套房屋的，要么就是两套合并后一起交付，要么就是两套均未交付。在该情况下，被告亦有权行使先履行抗辩权，拒绝向原告及其丈夫一并交付已申请合并为一套的房屋。被告的辩解于法有据，本院依法予以采信。
第三个阶段，本院已在第二个争议焦点论及，此时原告不能直接以此为由单方拒绝收房。如原告认为被告交付的房屋不符合合同约定的质量和装修标准，被告又拒绝修整的，应当通过法律途径维护自身合法权益。
关于物业维修基金。浙江省人民政府颁发的《浙江省物业专项维修资金管理办法》第八条规定：“新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。本案中，双方在合同第五条已经明确约定被告可在物业交付时向买受人收取，故原告不得拒绝支付。关于水电表初装费，双方虽然未在合同中作出约定，但是按照交易习惯，被告替原告预缴了的水电费，原告应当在物业交付时支付给被告。
综上，被告在第一个阶段逾期交房18天的事实成立，第二和第三阶段均不构成逾期交房而承担违约责任。
第四、被告逾期交房18天是否存在不可抗力因素。
被告提出不可抗力因素有二，一是温州地区台风天气较多，二是众多购房户提出两套或三套房屋合并为一套导致项目工期延长。本院认为，温州由于所处位置的原因，每年都有台风天气实属正常。对于一个时间跨度长达几年的建设工程项目来说，一年几次台风天气不会对整个工程产生严重的影响，其不同于某一天需要履行某项合同义务，而恰恰这一天出现台风天气的情形。众多购房户向被告提出两套或三套房屋合并为一套的申请，但被告在签订《商品房买卖合同》的同时已经明知该事实的存在，故被告已经或者应当考虑该因素之后才在合同中约定了2011年12月31日交付的交付时间。而且，被告未提供证据证明存在《商品房买卖合同》第九条约定的可以延期之情形。综上，被告延期交房18天既无法定事由，亦不符合约定事由。故被告的抗辩理由于法无据，本院不予采信。
第五、原告现提起诉讼是否超过诉讼时效。
原告于2012年11月26日签收被告通过快递方式邮寄的关于要求尽快办理壹鼎大厦产权证的函，原告的丈夫周胜桥于2013年3月25日交清其所购房屋的尾款后被告同意交房，从这两个事实来看，原、被告双方曾就交房事宜多次协商。而原告早在2014年9月份乃至更早就向本院提交诉讼材料，本院组织双方进行调解，故原告的起诉未超过诉讼时效。
综上，被告向原告逾期交房18天的事实成立，且不具备不可抗力因素，应当按照合同约定承担相应违约责任。根据《商品房买卖合同》第十条的约定，被告逾期不超过30天的，被告每日向原告支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，故被告应当承担向原告交付房屋并支付逾期交房违约金1935元（1075020元×0.01%×18天）的违约责任。现原告同意收房，被告同意交房，故本院认为从实际出发，可由被告先行向原告交付房屋，再由原告在限定期限内交纳物业维修基金和水电表初装费。如原告限期未交纳的，被告可另行通过法律途径主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第十一条、第六十一条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决如下：
一、被告浙江正国房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张茜交付壹鼎大厦1幢1715室房屋；
二、被告浙江正国房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张茜逾期交房违约金1935元；
三、驳回原告张茜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5664元，由原告张茜负担2832元，被告浙江正国房地产开发有限公司负担2832元（被告于本判决生效后十日内交纳，原告应当自判决生效之日起十五日内来本院结算后退回预交的诉讼费用）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费5664元，款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户：农行温州市分行，账号：19×××13。逾期按自动撤回上诉处理］。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行的，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为两年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
审 判 长 娄晓钦
人民陪审员 董学辉
人民陪审员 李向阳
二〇一五年九月十七日
书 记 员 方蓓蓓