湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0102民初3344号
原告（反诉被告）：汪娟娟，女，1986年4月10日出生，汉族，自报无职业，住湖北省广水市，
委托代理人：杨飞（特别授权代理），北京大成（武汉）律师事务所律师。
委托代理人：李名（一般授权代理），北京大成（武汉）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：刘晓，女，1985年8月4日出生，汉族，自报无职业，住湖北省武汉市江岸区，
委托代理人：周友华（特别授权代理），湖北乾行律师事务所律师。
被告（反诉第三人）：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地：湖北省武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第7幢32层4号。
法定代表人：单一刚，该公司总经理。
委托代理人：王开超（特别授权代理），男，武汉链家宏业房地产经纪有限公司员工，住山东省单县，
委托代理人：刘容（特别授权代理），女，武汉链家宏业房地产经纪有限公司员工，住湖北省武汉市新洲区，
原告汪娟娟诉被告刘晓、武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法组成由审判员魏璐担任审判长，审判员张愿、人民陪审员余贵莲参加的合议庭进行审理。审理中，被告刘晓提出反诉，本院依法予以受理与本诉合并审理。因案情复杂，经审批，本案审限依法延长一个月。本案于2017年5月25日、2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汪娟娟的其委托代理人杨飞、李名，被告（反诉原告）刘晓及其委托代理人周友华，被告（反诉第三人）链家公司的委托代理人王开超、刘容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）汪娟娟诉称，2016年9月29日，我经被告链家公司居间介绍与被告刘晓签订《武汉市存量房买卖合同》，约定我以1,317,000元的价格购买被告刘晓名下位于湖北省武汉市江岸区后湖大道335号幸福时代1栋1单元31层3室的房屋。合同约定，我在签订合同当天支付20,000元定金给被告刘晓，支付居间人被告链家公司20,000元中介服务费，第二部分购房款497,000元于被告刘晓办理过户手续时支付，剩余房款以银行按揭的方式支付，银行按揭不足部分由我于银行出具《贷款承诺书》后7日内支付。
合同签订后，我按照合同约定支付20,000元定金给被告刘晓，向居间人被告链家公司支付20,000元中介服务费。我为了尽快解除房屋贷款抵押，陆续向被告刘晓又支付了210,000元的购房款。我付款后，中途被告刘晓无故要求我额外支付8,000元其在购买其它房屋时支付的办证费，增加我的购房款，我未予同意。被告刘晓遂迟迟不按合同约定履行办理房屋过户贷款各项手续。直到2016年11月14日，武汉市发布武政办（2016）159号文，规定非本市户籍居民必须在购房日起前2年（含2年）连续在本市缴纳社会保险或者个人所得税证明，方能在武汉市江岸区购买此房。因此纠纷产生，我多次提出协商解决办法，但是双方一直无法达成一致意见。为维护我的合法权益，现诉至法院请求判令：1、两被告履行《武汉市存量房买卖合同》的义务，并协助原告办理位于武汉市江岸区后湖大道335号幸福时代1栋1单元31层3室房屋的所有权变更登记手续，在办理变更登记手续的当天原告一次性支付被告刘晓房屋尾款1,087,000元；2、被告刘晓在收到原告汪娟娟支付的房屋尾款1,087,000元的当天将位于武汉市后湖大道335号幸福时代1栋1单元31层3室的房屋交付给原告汪娟娟；3、被告刘晓自2016年11月15日起以1,317,000元为本金，按照每日万分之五的标准向原告汪娟娟支付逾期办理房屋过户手续的违约金直至房屋所有权移交给原告汪娟娟；4、被告链家公司退回20,000元中介服务费给原告汪娟娟；5、本案的诉讼费、保全费、担保费由被告刘晓承担。
被告（反诉原告）刘晓辩称并反诉称，汪娟娟所述内容无事实依据，请求人民法院予以驳回汪娟娟的诉讼请求。2016年9月29日，我与汪娟娟签订《武汉市存量房买卖合同》及补充协议（以下简称《合同》）。该合同第七条约定：买卖双方应在房产注销抵押登记后7个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，缴纳过户税费，办理房产过户手续。该合同补充协议第3条约定：乙方（即汪娟娟，下同）若出现以下情形之一的，乙方构成根本违约，甲方（即我方，下同）有权以书面的方式解除房屋买卖合同，并有权没收乙方的定金或要求乙方支付房屋总价款20%的违约金：（1）提供的证件等购房所需的资料不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的……。2016年11月14日，武汉市人民政府发布《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》（武政[2016]159号），规定非本市户籍居民家庭在上述区域购买首套住房的，应当提供自购房之日前2年（含2年）连续在本市缴纳社会保险或者个人所得税证明，对补缴纳的社会保险或者个人所得税不予认定，该意见自2016年11月15日起实施。因汪娟娟拖延履行合同义务，严重违约，没有在房产注销抵押登记后7个工作日内到房管部门签署《武汉市存量房买卖合同》，缴纳过户税费，办理房产过户手续，导致其遭遇武汉市房产调控，丧失购房资格。现我方已发出书面通知要求解除上述合同，并要求汪娟娟按照补充协议第3条承担违约责任。2016年9月29日，我及汪娟娟、链家公司还签署了《居间服务合同》。该合同第四条明确约定：甲乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失的，由拖延或拒绝配合一方承担责任。因汪娟娟拖延履行合同义务，没有及时预付200,000元提前偿还我方的银行贷款，严重影响了我方卖掉涉案房屋之后再买房的意图的实现，导致我不得不加急办理涉案房屋的房产证，为此多支出了2,000元的费用。因汪娟娟在房产注销登记后7个工作日内，没有及时到房管局部门签署《武汉市存量房买卖合同》，缴纳过户税费，办理房产过户手续，致使我再买房时不得不按照二套房处理，多负担了税费成本8,000元。同时，汪娟娟的违约行为还造成了我房屋空租损失费12,000元（暂从2016年11月3日计算至2017年5月3日）及我方买第二套房的高额贷款利息损失若干。现诉至法院请求判令：1、解除双方于2016年9月29日签订的《武汉市存量房买卖合同》及补充协议；2、反诉被告向反诉原告支付房屋总价款的20%违约金的差额33,400元；3、反诉被告赔偿反诉原告各项损失22,000元（加急办证费2,000元，增加税费成本8,000元，房屋空租费12,000元）；4、反诉被告负担本案的诉讼费。
原告（反诉被告）汪娟娟针对反诉辩称，刘晓反诉所述事实与理由与实际情况不符，不予认可，请求驳回。
第三人链家公司针对原告（反诉被告）汪娟娟的诉讼请求及被告（反诉原告）刘晓的诉讼请求辩称，2016年9月29日，汪娟娟与刘晓在我公司签订《武汉市存量房买卖合同》，由我公司作为居间方并签订了《居间服务合同》。刘晓所出售的物业为合同房，需要办理不动产证。2016年10月初，汪娟娟未能如期到场协助刘晓办理赎楼手续。2016年10月10日，双方办理赎楼手续，汪娟娟支付部分首付款200,000元用于协助刘晓办理赎楼手续。2016年10月21日，刘晓取得他项权证。2016年10月24日，汪娟娟于光大银行办理贷款面签手续，因刘晓购买的其他物业也在光大银行办理贷款未能成功。2016年10月25日，刘晓为尽早卖房销户加急办理不动产证。2016年11月4日，刘晓取得不动产证。汪娟娟与刘晓协商一致约定2016年11月5日办理贷款面签手续，但未成功。2016年11月5日后，刘晓要求汪娟娟承担其购买其他物业因案涉物业没有如期销户办理过户手续多支付的8,000元税费，双方僵持，我公司多次调解未果。2016年11月15日，限购政策出台，汪娟娟告知我公司其丧失购房资质。我公司同意解除与汪娟娟、刘晓签订的《居间合同》。汪娟娟的第四项诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回。我公司向汪娟娟提供了可能促成其获取案涉物业所有权的机会，且我公司作为居间方在合同履行过程中尽职尽责并无任何过错，我公司有权收取居间服务费。
经审理查明，2016年9月29日，链家公司提供居间服务，汪娟娟与刘晓签订《武汉市存量房买卖合同》。合同约定，汪娟娟向刘晓购买位于武汉市江岸区后湖大道335号幸福时代1栋1单元31层3室的房屋，刘晓应在签订合同后3日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款；转让价格为1,317,000元；买卖双方应在房产注销抵押登记后7个工作日内到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续；汪娟娟应在领取房屋所有权证及土地使用权证后3个工作日内办理按揭贷款的抵押登记；因房屋交易所发生的税费由汪娟娟承担；刘晓应在收到全部房款后7个工作日内将房产交付给汪娟娟。双方并就相关违约责任进行了约定。同时，汪娟娟与刘晓协商约定汪娟娟预付200,000元为刘晓提前偿还案涉房屋银行贷款，该200,000元直接转化为首付款，刘晓于2016年11月9日将房屋直接交给汪娟娟，刘晓自己办证。
汪娟娟、刘晓及链家公司签订《居间服务合同》约定鉴于链家公司促成汪娟娟、刘晓签署《买卖合同》，汪娟娟向链家公司支付佣金20,000元。汪娟娟按照约定向链家公司支付上述款项。
2016年10月8日，汪娟娟、刘晓及链家公司约定前往银行办理赎楼手续，因汪娟娟未到未办理成功。2016年10月10日，汪娟娟支付200,000元，刘晓成功办理赎楼手续。2016年11月3日，刘晓加急办理案涉房屋不动产证。2016年11月4日，汪娟娟、刘晓因费用发生纠纷未能继续办理后续手续。2016年11月14日，武汉市限购政策出台，汪娟娟不具备购房资格。包含赎楼款200,000元在内，汪娟娟已向刘晓支付购房款230,000元。因双方调解意见分歧较大，本案调解未成。
另，据调查，2016年11月14日出台限购政策后，房屋买卖双方系在政策出台前签订合同且有付款事实，可以向房屋所在地的区房管局提起异议复核，经审查后是可以继续办理房屋过户手续的，但该政策已于2017年3月1日停止实施，各区房地局不再受理异议复核申请。
以上事实，有经庭审质证，查证属实的武汉市存量房买卖合同、居间服务合同、收条、录音资料、当事人陈述等证据以及调查笔录在卷佐证，本院予以采信。
本院认为，汪娟娟与刘晓签订《武汉市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自项下义务。在合同履行过程中，汪娟娟与刘晓因履行合同细节问题发生争执，在解决争议过程中，遇限购政策出台，汪娟娟失去购房资格，致使合同无法继续履行，合同目的无法实现，刘晓要求解除与汪娟娟于2016年9月29日签订的《武汉市存量房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。关于汪娟娟、刘晓要求对方赔偿违约金的诉讼请求，在案涉合同履行过程中，虽然汪娟娟有迟延给付赎楼款的现象，但仅事隔两天，汪娟娟履行完毕。合同目的无法实现的根本原因系因限购政策的出台，汪娟娟、刘晓均无根本违约行为，故对双方要求赔偿违约金的诉讼请求本院均不予以支持。刘晓应返还汪娟娟购房款230,000元。关于居间服务费，链家公司作为居间方在合同履行过程中并无过错，现因政策原因合同无法继续履行，本院酌定居间服务费由汪娟娟、刘晓各自承担10,000元。因此款汪娟娟已支付给链家公司，故刘晓应向汪娟娟支付10,000元。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）汪娟娟与被告（反诉原告）刘晓签订的《武汉市存量房买卖合同》；
二、被告（反诉原告）刘晓于本判决生效之日起5日内向原告（反诉被告）汪娟娟支付240,000元；
三、驳回原告（反诉被告）汪娟娟其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）刘晓的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费16,653元、邮寄费40元，共计16,693元由原告（反诉被告）汪娟娟负担。反诉受理费减半收取8,326.50元，由被告（反诉原告）刘晓负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 魏 璐
审 判 员 张 愿
人民陪审员 余贵莲
二〇一七年十一月八日
书 记 员 郑一真