福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第373号
上诉人（原审原告）廖华武，男，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托代理人谢金旺，福建正廉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）龙岩嘉盛房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区人民路龙津花园东塔楼3层，组织机构代码76406789-7。
法定代表人黄长辉，总经理。
委托代理人罗芬，福建吴子胜律师事务所律师。
上诉人廖华武因与被上诉人龙岩嘉盛房地产开发有限公司（以下简称嘉盛房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2013）龙新民初字第4677号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人廖华武及其委托代理人谢金旺、被上诉人嘉盛房地产公司的委托代理人罗芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，龙岩嘉盛房地产开发有限公司以出让方式取得坐落于龙岩市新罗区西陂镇小洋村宝竹南路3号、编号为龙国用（2007）第200104号地块的土地使用权，并在该地块上建设商品房，定名为：龙城春天，商品房预售许可证号为：（龙）房预售证（2008）第09号。2009年6月18日，廖华武以价款518036元向嘉盛房地产公司购买“龙城春天”第8幢4单元907室商品房，双方为此签订了一份编号为200906069的《商品房买卖合同》，合同第三条约定：该商品房建筑面积为123.42平方米，其中套内建筑面积为109.74平方米，公共部位共有分摊建筑面积13.68平方米。合同第八条约定：嘉盛房地产公司应当在2010年2月28日前将符合约定条件的商品房交付廖华武使用。合同第十四条约定：嘉盛房地产公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由嘉盛房地产公司提供的资料交付廖华武；如因嘉盛房地产公司原因，廖华武不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，廖华武不退房，嘉盛房地产公司自逾期之日起每日按廖华武已付款的0.01%向廖华武支付违约金。经廖华武书面委托，嘉盛房地产公司可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。双方签订的《合同补充协议》（附件六）第三条约定：买受人必须在该商品房交付时一次性付清应由买受人承担的办理房产登记时的契税、维修基金、产权登记费等一切费用（以政府政策性调整为准）及该商品房交付时相关的配套费用。合同签订后，廖华武依约履行了支付购房款的义务。2010年3月2日，嘉盛房地产公司将“龙城春天”第8幢4单元907室商品房交付廖华武使用，廖华武向嘉盛房地产公司交纳了办证费用。嘉盛房地产公司于2010年6月24日向龙岩市住建局办理了房屋的所有权初始预登记。2011年5月3日，廖华武所有的上述房屋在龙岩市房地产交易服务中心办理了登记，房屋所有权证号为龙房权证字第2011041**号。2012年11月6日，廖华武所有的上述房屋的土地使用权在龙岩市人民政府办理了登记，国有土地使用证号为龙国用（2012）第012144号。廖华武现以嘉盛房地产公司逾期办理房屋权属证书为由诉至原审法院，请求判令嘉盛房地产公司向廖华武支付逾期办理房屋权属证书的违约金48126元。
原审法院认为，廖华武与嘉盛房地产公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，房屋权属证书应由廖华武自行办理，嘉盛房地产公司应承担的合同义务为“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由嘉盛房地产公司提供的资料交付廖华武”，嘉盛房地产公司只有在违反上述合同义务，导致廖华武在办证过程中因嘉盛房地产公司的原因，使其在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的，嘉盛房地产公司才承担自逾期之日起每日按廖华武已付款的0.01%向廖华武支付违约金的违约责任。在合同履行过程中，嘉盛房地产公司于2010年3月2日将房屋交付廖华武使用，于2010年6月24日向龙岩市住建局办理了房屋的所有权初始预登记，但廖华武并未依约自行向房屋权属登记机构办理权属登记手续，也未要求嘉盛房地产公司交付办理权属登记需由嘉盛房地产公司提供的资料，而是依《合同补充协议》（附件六）第三条的约定，于房屋交付时向嘉盛房地产公司交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，在房屋权属登记过程中，双方当事人实际上并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照《商品房买卖合同》第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，由廖华武委托嘉盛房地产公司办理房屋权属登记手续。由于双方当事人在实际办证过程中系按《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定履行，而非按《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，双方当事人的权利义务发生变更，并且双方当事人在合同中并未约定嘉盛房地产公司接受廖华武的委托办理房屋权属登记，需受《商品房买卖合同》第十四条第一款中关于办证期限、违约责任的约束，也未对委托办证中双方当事人的权利义务、违约责任作出约定，因此，廖华武以嘉盛房地产公司迟延办理房屋权属证书，违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定为由，要求嘉盛房地产公司承担违约责任，没有事实和法律依据，故对廖华武的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回廖华武的诉讼请求。一审案件受理费1000元，由廖华武负担。
宣判后，廖华武不服，向本院提起上诉。上诉请求依法撤销龙岩市新罗区人民法院（2013）龙新民初字第4677号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。主要事实和理由如下：
一、原审判决不仅是对福建省建设厅和福建省工商行政管理局联合监制的《商品房买卖合同》第十四条的错误理解，也违背了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及相关法律的规定，并且和福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第15条相冲突。（一）、福建省建设厅和福建省工商行政管理局针对近年来商品房买卖中存在的突出问题，于2007年11月5日发布了2007版《商品房买卖合同示范文本》，即本案使用的合同，并发出通知（闽建房（2007）21号文件）。在通知的第一条特别指出，商品房买卖中存在的主要问题有：…办证时限随意约定。为了解决办证迟延的问题，特意在《商品房买卖合同》第十四条对产权登记作出约定，第十四条规定了三项内容：1、办证程序和各方权利义务：办证包括两个阶段，初始登记和转移权属登记。出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理初始预登记，并将办理权属登记的材料交给买受人，然后才由买受人接着办理转移权属分户登记。依据《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条。2、违约责任：采纳《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…”3、意思自治：遵循当事人意思自治，当事人可以补充约定由开发商为购房人办理转移权属分户登记，将第二阶段的办证工作转交给开发商。因此，原审判决认为上诉人委托被上诉人办证后，《合同》第十四条第一款对双方没有法律约束力是错误的。福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第15条对此亦作出详细解释：“双方当事人约定由出卖人负责办理房屋权属证书，出卖人未在约定的期限内办妥房屋权属证书的，应当承担违约责任，但因买受人的原因造成办证逾期的除外。”（二）、参照《人民法院案例选》2007年第1辑刊登的“黄葳诉广州番禺奥林匹克花园房地产开发有限公司逾期办证违约责任纠纷案”。其裁判要旨：逾期办证纠纷，首先应明确开发商的办证义务是转移房屋所有权的主合同义务，并非附随义务。其次从房管部门登记办证的流程看，转移房屋所有权需要买卖双方相互协助和配合，其中开发商所负有的是“协助办证”或“协助办理登记”义务，具体包括：办备测绘、权属登记等必要法律文件；披露上述信息及应要求提供上述文件；依约定协助购房人递交办证资料、代缴费用等。未能及时履行上述义务，导致办证迟延，即属于最高人民法院有关司法解释“由于出卖人的原因”导致的逾期办证，应由开发商承担违约责任。
二、委托办证只是主合同的从属合同，双方不仅仅是单纯的委托关系，没有商品房买卖合同就没有附随的委托关系。无论谁办证，被上诉人都有提交材料，协助和配合办证的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条制定的宗旨，而且司法解释的第十八条是普遍适用的违约责任条款，除非双方有特殊约定的除外，但被上诉人单方制定补充协议六中的格式条款也没有特殊补充，也没有免除合同第十四条的违约责任。因此，本案的焦点并不是谁办证的问题，也不是委托办证的问题，而是在办证过程中被上诉人是否存在违约行为，是否有及时提交办证所需材料，提交的材料是否符合要求，是否完整，是否及时缴纳费用等问题。如果答案是否定的话，且不能证明是属于上诉人或办证机关的原因，被上诉人就要承担违约责任。
三、被上诉人龙岩嘉盛房地产开发有限公司的下列三项违约行为，导致上诉人未能如期取得房屋权属证书，依照《商品房买卖合同》第十四条约定，被上诉人应对上诉人承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条：“…如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”被上诉人违约行为之一：被上诉人没有按照合同约定在交房后60日内向住建部门办理房屋所有权初始预登记。交房时间是2010年9月30日，被上诉人本应在2010年11月29日前办理初始预登记，但实际上被上诉人在2011年11月8日才提交材料办理初始预登记，推迟近1年。《商品房销售管理办法》第三十四条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”被上诉人违约行为之二：被上诉人迟延缴纳契税。被上诉人在2010年9月30日向上诉人收取了办证的契税和办证费用，但被上诉人延迟至2011年8月22日才缴纳房产契税，拖延了11个月，这也是无法按期办理土地、房屋权属转移登记手续，不能按期取得房屋权属证书的原因之一。被上诉人违约行为之三：被上诉人迟延提交办证申请材料。被上诉人延迟至2012年10月才向国土局提交土地登记的申请材料，导致无法按期办理土地权属转移登记手续，致使上诉人无法按期取得房屋权属证书。经向龙岩市房地产交易中心了解，被上诉人是于2011年9月提交申请材料办理房产证，都可以证明被上诉人延迟提交申请材料。同时证明办证机关在收到被上诉人的申请材料后，在规定期限内完成办证手续。因此，被上诉人抗辩是办证机关原因导致无法按期办证与事实不符。
四、被上诉人办证逾期是持续性违约行为，诉讼时效应当从行为终结之日起算，上诉人领到权属证书后，才知道被上诉人的违约行为何时终止，因此上诉人起诉尚未超过诉讼时效，而且因上诉人多次向被上诉人提出要求导致诉讼时效中断，2013年5月9日前两年内的违约金应当予以支持。
五、房屋权属证书包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。被上诉人承担的违约责任应当自交房后90天至《国有土地使用证》登记时间止。
被上诉人嘉盛房地产公司答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决合法，上诉人的上诉请求应予驳回。
经审理查明，对于原审判决认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案双方当事人的争议焦点是：1、双方当事人在办理房屋权属证书的过程中是否存在委托关系？2、根据双方签订的《商品房买卖合同》，被上诉人是否存在违约行为，在合同中是否有约定被上诉人作为开发商负责为上诉人办理房屋权属登记？
本院认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，房屋权属证书应由上诉人自行办理，被上诉人应承担的合同义务仅为协助办证，即“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告”，被上诉人只有在违反上述合同义务，导致上诉人在办证过程中因出卖人的原因，使其在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的，被上诉人才承担自逾期之日起每日按上诉人已付款的0.01%向上诉人支付违约金的违约责任。在合同履行过程中，被上诉人于2010年3月2日将房屋交付上诉人使用，于2010年6月24日向龙岩市住建局办理了房屋的所有权初始预登记，但上诉人并未依约自行向房屋权属登记机构办理权属登记手续，也未要求被上诉人交付办理权属登记需由被上诉人提供的资料，而是依《合同补充协议》（附件六）第三条的约定于房屋交付的当日向被上诉人交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，在房屋权属登记过程中，双方当事人实际上并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照《商品房买卖合同》第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，由上诉人以行为方式委托被上诉人办理房屋权属登记手续，双方当事人的权利义务发生变更，而在合同附件六中双方并未对委托办证中双方当事人的权利义务、办证时限、违约责任作出约定，因此上诉人上诉称被上诉人迟延办理房屋权属证书，违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，要求被上诉人承担违约责任，无法律和合同依据，其上诉理由不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人廖华武负担。一审案件受理费按照一审判决计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 李小东
审 判 员 徐苏闽
代理审判员 陈水柏
二〇一四年六月五日
书 记 员 郑 晶
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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