北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第9790号
上诉人（原审被告、反诉原告）张锟，女，1971年10月28日出生。
委托代理人李保国（张锟之夫），1970年9月24日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京国信好望物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区滨河居住区3号。
法定代表人薛卫国，总经理。
委托代理人王磊，男，1987年9月2日出生。
上诉人张锟因物业服务合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2015）门民初字第3779号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京国信好望物业管理有限公司（以下简称国信好望公司）诉至原审法院称：张锟是北京市XX区XX号楼XX号房屋（以下简称XX号房屋）的所有权人，房屋面积131.25平方米。根据业主签署的《承诺书》、《XX苑二期合约书》、《XX苑（二期）前期物业服务合同》（以下简称前期物业服务合同）、《XX苑二期临时管理规约》，张锟每年应该向我公司交纳物业管理服务费2739元，但其未交纳2011年至2015年的物业服务费，严重影响我公司物业服务的正常开展，故要求张锟支付2011年度至2015年度的物业服务费13695元。
张锟在原审法院答辩并反诉称：我对国信好望公司起诉的房屋坐落、面积、产权情况及欠费期间没有异议。我不同意国信好望公司的诉讼请求，理由如下：第一，《XX苑二期合约书》、《前期物业服务合同》和业主手册中只规定了业主应该履行的义务，没有规定物业公司的义务和违约责任。《前期物业服务合同》规定服务期限为3年，即2008年10月31日至2011年10月31日，合同主体是北京国信嘉业房地产开发有限公司与国信好望公司，却要求第三方履行合同和责任，该合同显失公平。根据物权法司法解释的相关规定，对于物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或业主主要权利的条款，业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。故我认为《前期物业服务合同》无效。第二、国信好望公司收取物业费的标准是否经过物价部门的批准，具体包括什么项目，应当提供相关证据和说明。第三，国信好望公司向我收取了2009年、2010年的物业费，但其没有履行应该履行的工作和义务，至今也没正常履行。主要包括：小区公共部位维修养护不到位；电梯长期存在故障，有安全隐患；绿地养护不够，部分地面裸露；车辆停放管理不到位；物业公司未经业主允许更换单元门，且单元门长年损坏；地上停车位属于全体业主，物业公司收取停车费的用途不明；垃圾车工作对小区造成噪音干扰，物业公司不予管理。综上，我不同意国信好望公司的诉讼请求，并反诉要求：1、确认《前期物业服务合同》为无效合同；2、国信好望公司出示国家有关部门批准的XX小区的物业收费标准、明细和服务标准，并退还我交纳的2009年物业服务费1354.5元、2010年物业服务费2709元；3、国信好望公司恢复XX小区包括XX号楼XX单元在内原来的不锈钢单元门，费用由物业公司自行承担；4、国信好望公司公示2009年至今XX小区地上车位停车收入明细，并按照物权法规定将停车收入列入房屋维修基金。
国信好望公司对张锟的反诉在原审法院答辩称：第一，《前期物业服务合同》是国信好望公司和北京国信嘉业房地产开发有限公司在公平合法的情况下签订的，不存在合同无效的情况。第二，我公司物业服务的收费标准是依据（2005）2662号《北京市物业服务收费管理办法（试行）》、京价（收）字1999第253号文件，可以向张锟出示。我公司2009年、2010年已经履行了应尽的义务，不同意退还物业服务费。第三，我公司有权利在单元门无法维修的情况下，更换小区的单元门。第四，物业服务费并不包括停车费，XX小区没有固定的地上停车位，我公司收取停车费符合国家规定和相关要求，收费标准合法，不存在乱收费的情况，可以出示停车场经营备案证和机动车临时停车场收费标准。对于小区停车位的收入明细，张锟可前往我公司查看。我公司将停车收入用于物业管理服务，张锟主张停车收入列入房屋维修基金，缺乏依据，我公司不同意该项请求。综上，不同意张锟的反诉请求。
原审法院经审理查明：张锟系XX号房屋业主，房屋建筑面积为131.25平方米。北京国信嘉业房地产开发有限公司作为甲方，国信好望公司作为乙方，双方订立《前期物业服务合同》，约定：“……第一章、物业项目基本情况：第一条、物业项目基本情况：名称：地名核准名称XX苑……第二章、服务范围：第二条：业主入住前的服务：1、对已接收的物业进行维护。2、做好公共区域的清洁工作……3、协助甲方做好业主入住时的交房、物业咨询、接待等工作。第三条：业主入住后的服务：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章和《临时管理规约》的授权制定物业服务的各项制度。2、房屋共用部位的日常维修、养护和管理……3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理……4、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理……5、公共绿地、景观的养护……6、清洁服务……7、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）进出、停放进行服务管理。8、协助做好安全防范工作……9、消防服务……10、电梯的运行和日常维护……11、负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护方案。12、按照法律、法规、规章、《临时管理规约》的有关规定对房屋装修提供服务……13、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。14、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。15、设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示……第四章：合同期限：第五条：前期物业服务期限：前期物业服务期限为3年，自2008年10月31日至2011年10月30日。合同期满后，未出现第七章“合同的解除和终止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止。第五章：第六条：本物业区域物业服务收费实行包干制方式。第七条：包干制：1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……高层住宅：2.34元／月.平方米……第八条……物业服务费用交纳：物业服务费应按甲方通知的收房日期起计收。入住时业主应交纳自甲方通知收房之日至入住本年度结束期间的物业服务费。入住后按年度交纳，具体时间为每年1月31日前……第七章：合同的解除与终止：第十五条：期满终止或延续：……本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同的，乙方不得擅自终止物业服务，应继续按本合同的服务与收费标准提供服务，直至新的物业服务企业承接，期间的物业服务费用由业主仍按本合同约定标准交纳……”2008年12月31日，张锟与国信好望公司签订《XX苑二期合约书》，约定：“一、物业服务费约定：1、本业主声明：（1）同意临镜苑二期住宅物业服务费用由原来的2.34元／平方米.月降至1.72元／平方米.月……临镜苑二期高层住宅电梯执行无人值守方案。物业服务费用由业户按其拥有物业的建筑面积交纳……（2）物业服务费应按开发商通知的收房日期起计收。入住后物业服务费按年度交纳，具体时间为每年1月31日前……”另外，根据京价（收）字（1999）第253号《北京市物价局、北京市财政局关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》，张锟还应交纳的代收代缴费包括：生活垃圾外运费30元／户／年。国信好望公司为XX号房屋提供了物业服务。因张锟未给付2011年度、2012年度、2013年度、2014年度、2015年度的物业管理服务费，国信好望公司诉至法院。张锟已交纳2009年的物业服务费1354.5元、2010年的物业服务费2709元。
审理中，国信好望公司主张物业服务收费的法律依据是《北京市物业服务收费管理办法（试行）》和《北京市物价局、北京市财政局关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》，并当庭向张锟出示。经质证，张锟表示不认可，主张国信好望公司应提交国家审批的文件。
国信好望公司主张其公司有权收取XX小区地上停车场的停车费，并提交2013年至2015年期间北京市门头沟区市政管理委员会核发的《北京市公共停车场经营备案证》复印件和《机动车停车场收费标准》打印件。经质证，张锟表示对上述证据的真实性没有异议，但主张国信好望公司无法证实停车费的用途是否用于业主。
张锟主张国信好望公司未尽到小区绿化养护、公共部位维修等物业服务义务，且未经业主同意更换单元门，提交照片打印件，主张系本案审理期间拍摄。经质证，国信好望公司对照片的真实性没有异议，但主张无法显示拍照日期，照片也无法反映拍照前后的情况，其公司在无法维修的情况下才更换的单元门。
另查，XX苑未成立业主大会和业主委员会。
上述事实，有王磊、张锟、李保国的陈述，《前期物业服务合同》，《承诺书》，《XX苑二期合约书》，《XX苑二期临时管理规约》等证据在案佐证。
原审法院判决认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。北京国信嘉业房地产开发有限公司与国信好望公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对张锟具有约束力。对于张锟所主张的前期物业服务合同无效的反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。
本案中，国信好望公司与张锟虽未签订书面物业服务合同，但国信好望公司接受开发商委托，已经履行了物业服务义务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，国信好望公司负有提供物业管理服务的义务，张锟负有支付相应物业服务费的义务。庭审中张锟虽主张国信好望公司提供的物业服务存在诸多问题，但未提供充分的证据予以证实，现国信好望公司要求张锟支付物业服务费，于法有据，法院予以支持。对于张锟提出的垃圾车工作时存在噪音一节，不属于物业服务范围，如张锟认为垃圾车工作噪音确构成侵权，可以通过合法途径另行解决，但不能作为本案拒付物业服务费用的依据。对于张锟提出的小区公共部位维修养护不到位、电梯长期存在故障、绿地养护不够、车辆停放管理不到位、单元门长年损坏等问题，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。故对张锟的答辩意见，法院不予采纳。应当指出，国信好望公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。
张锟主张退还其已交纳的2009年物业服务费1354.5元、2010年物业服务费2709元的反诉请求，缺乏事实依据，法院不予支持。
审理中，国信好望公司向张锟出示了《前期物业服务合同》、《XX苑二期合约书》，约定本物业区域物业服务收费实行包干制方式，物业服务费为2.34元／平方米／月，后降至1.72元／平方米／月，并且出示了《北京市物业服务收费管理办法（试行）》和《北京市物价局、北京市财政局关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》，国信好望公司实行的物业服务收费标准有合同依据和法律依据，故张锟反诉要求国信好望公司出示国家有关部门批准的XX小区的物业收费标准、明细和服务标准的反诉请求，法院不予支持。
国信好望公司作为XX小区的物业服务企业，其有权利对小区的物业进行必要的管理，故对于张锟要求国信好望公司恢复XX小区包括XX号楼XX单元在内原来的不锈钢单元门、费用由物业公司自行承担的反诉请求，法院不予支持。
对于张锟反诉要求国信好望公司公示2009年至今XX小区地上车位停车收入明细的反诉请求，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主请求公布、查阅建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况等应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持。故张锟的该项反诉请求，于法有据，法院予以支持。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。张锟主张将国信好望公司收取的停车收入按照物权法规定列入房屋维修基金，指向的是基于业主对共有财产和共有事务的管理而产生的共同权益，故必须有相应足够人数比例和专有面积比例的业主支持该诉讼，形成业主群体的整体诉求，方能成为适格原告。张锟单独就业主共同利益提起诉讼，不符合法律规定，应予驳回。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条之规定，判决：一、张锟于本判决生效之日起七日内给付北京国信好望物业管理有限公司二○一一年度至二○一五年度的物业管理服务费一万三千六百九十五元。二、北京国信好望物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内公布北京市门头沟区XX小区二○○九年至二○一五年十月二十日地上车位停车收入明细。三、驳回张锟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张锟不服，上诉至本院，理由为：原判认定事实不清、法理依据不够，北京国信嘉业房地产开发有限公司与国信好望公司签订的《前期物业服务合同》有失公平，应为无效合同；国信好望公司应公示地上停车费收入说明和收益分配方案，返还上诉人应得的收益或将上诉人应得收益转入公共维修基金；新换的单元门存在功能缺陷、安全隐患，应重新更换回复原单元门；小区应公布物业收费标准、明细、服务标准；物业绿化、养护，公共维修保养不到位；综上，不同意交纳物业费并要求支持其原审反诉请求。
国信好望公司不同意张锟的上诉主张，认为：张锟所在小区没有业主委员会，我公司与开发商签订的前期物业服务合同有效；有关部门没有针对某个小区的收费服务标准进行规定，我公司收费依据国家标准；单元门在无法维修的情况下，物业进行的更换；绿化、养护我公司依合同履行；停车费公司用于公共设施维修维护。要求驳回张锟上诉请求。
经审理查明：二审中，双方当事人均未提供新证据，原审法院根据本案现有证据查明事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人一、二审审理期间陈述在案佐证。
本院认为：北京国信嘉业房地产开发有限公司与国信好望公司签订的《前期物业服务合同》并未违反法律及行政法规的强制性规定，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，该合同对张锟具有约束力。张锟认为合同无效的上诉主张，本院不予采信。
从本案事实看，国信好望公司接受北京国信嘉业房地产开发有限公司委托后，依据《前期物业服务合同》及与张锟签订的《XX苑二期合约书》一直对小区提供物业服务，至今小区运转正常，据此可以确认国信好望公司按合同基本履行了物业服务义务且没有严重违约情节，张锟亦实际接受了物业服务，应按约交纳相关费用。本案中，张锟交纳的物业费标准为2008年12月31日张锟与国信好望公司签订的《XX苑二期合约书》中约定的1.72元／平方米／月，在本市尚属正常收费标准，国信好望公司收费具有合同依据，且张锟多年未能交费，其对收费标准、服务标准所持异议，本院不予采纳。同时，国信好望公司也应认真对待每一位业主的意见，提高自身服务水平，以利更好地服务小区，与业主和谐相处。由于国信好望公司统一管理小区，更换了单元门，张锟要求将单元门恢复为原来的不锈钢单元门的主张，依据不足，本院不予采信。原审法院依据相关法律规定，要求国信好望公司对小区地上停车收入明细进行公布，张锟原审中要求将收入纳入公共维修基金，由于公共维修基金涉及全体业主的权益，仅由张锟个人主张，主体并不适格。鉴于张锟在原审诉讼中并未就其个人收益问题主张权利，现其二审主张已超出原审诉讼请求，对此，本院不予审理。综上，原审法院认定事实及适用法律均无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费七十一元，由张锟负担（本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费二十五元，由北京国信好望物业管理有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一百九十二元，由张锟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立新
审 判 员 陈 伟
代理审判员 张 琦
二〇一五年十二月十六日
法官 助理 赵小军
书 记 员 杜宏艳