河北省昌黎县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第1131号
原告彭小光，农民。
委托代理人肖亚明，河北碣阳律师事务所律师。
被告闫学昌，农民。
委托代理人孟宪华。
被告闫秀梅，市民。
二被告委托代理人薛明山，河北碣阳律师事务所律师。
原告彭小光诉被告闫学昌、闫秀梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告彭小光委托代理人肖亚明，被告闫学昌委托代理人孟宪华、被告闫秀梅及二被告委托代理人薛明山到庭参加诉讼，原告彭小光，被告闫学昌未到庭参加诉讼。原告彭小光曾申请对本案院落中增设财物价值进行司法鉴定，后撤回鉴定申请，被告闫学昌、闫秀梅对该财物不申请鉴定，本案现已审理终结。
原告彭小光诉称，我系昌黎县昌黎镇一村村民，二被告系父女关系。1993年，我与前妻田秀艳出资在昌黎县昌黎镇一街新村（化肥厂西大墙西侧）从南向北第四排兴建平房六间，该平房东邻化肥厂大墙道路、西邻代惠安，南北临道。该六间平房建成后由我与前妻田秀艳居住，且该房至今未办理房屋确权登记手续。2004年5月31日，我与田秀梅协议离婚，约定上述平房西三间及倒座一间归我所有，东三间及倒座归田秀艳所有。2006年4月，经白鸽中介所介绍，被告闫秀梅以其父亲闫学昌的名义与我签订房屋买卖合同，协议签订后，被告闫秀梅给付我购房款3万元，我将该房交付给闫秀梅并由其实际居住使用至今，但剩余1万元购房款被告一直未给付。二被告并非昌黎镇一村村民，我卖给二被告的房屋属昌黎镇城市规划区内的房屋，且未办理房屋登记确权手续，我与被告之间所签订的房屋买卖合同无效。故诉至法院，请求判令我与被告之间签订的房屋买卖合同无效，并返还给我位于昌黎县昌黎镇一街新村（化肥厂西大墙西侧）的平房三间及倒座一间。
被告闫学昌、闫秀梅辩称：我与原告之间的房屋买卖，是经昌黎县白鸽中介所介绍成交的。原告先在白鸽中介所公开告示出售房屋，价款4万元。我要买房居住，到白鸽中介所登记询房，经白鸽中介所从中撮合，以3.9万元价款成交，于当日即2005年4月27日签订了房屋买卖协议。按协议约定，我先交房款3万元，剩余9千元房款由原告为我办理好房屋过户手续后交付，办理过户手续的费用由原告负担。协议签订之后，我按约定交付了3万元房款，原告将房屋交给了我，我对房屋进行装修，因我女儿闫秀梅无房居住，于是我让闫秀梅搬进去居住，至今已近十年时间。原告在起诉状中说我欠他1万元与事实不符，实际是我欠其9千元房款，但由于原告一直未给我办理过户手续，所以我一直未付，其责任完全在于原告。综上，原告和我之间的房屋买卖合同是有效的，请法院驳回原告的诉讼请求，以维护我的合法权益。
原告为支持其主张向本院提交如下证据：
1、昌黎县婚姻登记处冀昌婚离字第2004-229号离婚证及2004年5月31日原告彭小光与田秀艳签订的离婚协议书1份，证明原告彭小光与田秀艳离婚，本案争议的房屋归原告彭小光所有。
2、2013年4月24日昌黎县昌黎镇一村村村民委员会出具的证明材料1份，证明昌黎县昌黎镇一街新村（化肥厂西大墙西侧）从南向北第四排平房六间为原告彭小光与其前妻田秀艳所建，但没有取得宅基地使用权，亦未办理房屋所有权手续。
被告对以上证据无异议。
被告为支持其主张向本院提交如下证据：
1、2005年4月27日原告彭小光与被告闫学昌签订的《买平房协议书》1份，主要内容：甲方彭小光，乙方闫学昌，中间人常久萍，甲方自愿将坐落在昌黎县昌黎镇一街新村西大墙343号三间北京平及一间下房卖给乙方，房屋价款为3.9万元，乙方于2005年4月27日下午先付款3万元，甲方在三天内把自己的物品搬走，并在四个月内为被告办好房屋所有权证，之后乙方将剩余房款9千元交给甲方，否则向对方罚款1万元，在买卖过程中，甲方如果发生变化，向对方赔偿6万元。证明原、被告双方签订的房屋买卖协议意思表示真实，为有效合同。
2、2005年4月27日收条1张，收款人彭小光，内容：一街新村343号平房价款为3.9万元，原告收到被告房款3万元，剩余9千元在原告为被告办完房产证后，被告交付。证明被告支付给原告房屋价款3万元。
3、2005年5月26日昌黎县昌黎镇一村村委会出具的证明材料1份，证明昌黎镇一村村委会请求供电所为闫学昌安装电表。
原告对证据1、2的真实性无异议，但认为证据1的相关条款无法律效力，该协议为无效合同；证据3与本案无关联性。
本院对争议房屋院落进行了勘察：现该院落外东侧有一红砖垒砌的厕所，石棉瓦顶，木门；西侧煤棚子，石棉瓦顶，铁门；院内东侧红砖小房，未抹灰，未按门；西侧小房，小房北一洗澡间，均抹灰及门窗完好；正房南面通体接出约1.8米宽的门脸，石棉瓦顶，有钢筋防盗窗，木制门。
原被告对现场勘验记录无异议。
原、被告对对方提交证据的真实性均无异议，对现场勘验记录无异议本院予以采信。
综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，对本案的事实认定如下：
原告彭晓光系昌黎县昌黎镇一村村民，1993年原告彭晓光与其前妻田秀艳共同出资在昌黎县昌黎镇一街新村（原化肥厂西大墙西侧）建平房六间，该平房东邻化肥厂大墙道路、西邻代惠安房屋，南北临道。原告彭晓光在建造该房屋时没有取得土地使用及房屋准建手续。2004年5月31日原告彭小光与田秀艳协议离婚，双方约定：将上述平房西三间及下房一间归原告彭晓光所有，东三间及下房一间归田秀艳所有。
2005年4月27日经白鸽中介所介绍，原告彭小光将离婚时分得的三间北京平房及一间下房卖给昌黎县刘台庄镇的被告闫学昌，双方签订了《买平房协议书》。双方约定：甲方彭晓光乙方闫学昌房屋价款为3.9万元，乙方于2005年4月27日下午先付款3万元，甲方在三天内把自己的物品搬走，并在四个月内为被告办好房屋所有权证，之后乙方将剩余房款9千元交给甲方，否则向（给付）对方罚款1万元，在买卖过程中，甲方如果发生变化，向对方赔偿6万元。同日被告闫学昌交付房款3万元，剩余9千元房款双方约定原告彭小光将房屋所有权证过户到被告名下之后交付。办理房屋所有权证的费用由原告负担。
原告彭小光一直未给被告办理房屋所有权证，被告亦未交付给原告剩余房款9千元，被告闫秀梅在该房居住至今。
被告闫秀梅在该院落居住后，在院落外东侧垒砌了厕所，西侧垒砌了煤棚子，院内东侧垒砌了小房，正房南面通体接出约1.8米宽的门脸。
本院认为，一、原、被告所签订的《买平房协议书》中，所涉及的争议房屋未取得对应土地使用权及房屋准建及房屋登记确权，原、被告签订的《买平房协议书》违反法律法规的强制性规定，为无效协议，原告要求认定买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，应予支持。当事人间因该合同取得的财产应当予以返还。被告闫秀梅占用使用该争议房屋，故由被告闫学昌、闫秀梅共同承担向原告履行返还房屋的义务，原告将房屋价款返还被告闫学昌。
关于被告主张的按约定赔偿6万元的问题。在合同无效的情况下，有三种条款是有效的：一是，合同中独立存在的有关解决争议方法的条款；二是，因合同无效返还由该合同取得的财产；三是，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应责任。但原、被告签订的协议中“在买卖过程中，甲方如果发生变化，向对方赔偿6万元”，不是结算和清算条款，也不是争议解决条款。该条款约定的是违反约定才会适用本条款追究违约责任，无效合同自始无效，违约条款在无效合同中也自始无效，故对被告要求原告按协议约定赔偿6万元的主张不予支持。
关于损失问题。原、被告对添附部分的价值均不申请进行司法鉴定，故对添附部分可另行解决。被告在审理期间未就其信赖利益的损失提出明确的反诉主张，被告可就赔偿问题另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决如下：
一、2005年4月27日原告彭小光与被告闫学昌签订的《买平房协议书》无效。
二、被告闫秀梅于本判决生效之日起九十日内将位于昌黎县昌黎镇一街新村的三间北京平房及一间下房及院落腾退给原告彭小光。
三、原告彭小光退还被告闫学昌房屋款3万元，于被告闫秀梅腾退房屋之日给付。
如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 周志玮
审 判 员 赵守勤
代审判员 马居发
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 范 麟