抚顺市新抚区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0402民初1875号
原告交通银行股份有限公司抚顺分行，住所地抚顺市新抚区西一路2号1。
负责人：沈荣霞，该行行长。
委托代理人：王民，该行风险部保全经理。
委托代理人：刘晨，该行客户经理。
被告潘明，男，1985年12月30日出生，汉族，住抚顺市东洲区。
被告抚顺起元房地产开发有限公司，住所地：抚顺市抚顺县石文镇石文村。
法定代表人赵斌，该公司负责人。
原告交通银行股份有限公司抚顺分行诉被告潘明、抚顺起元房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司抚顺分行委托代理人王民、刘晨到庭参加诉讼，被告潘明、抚顺起元房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年12月1日，第一被告在交通银行股份有限公司抚顺分行借款人民币40万元整，并签订《个人房产抵押贷款合同》，期限为10年（2011年12月1日至2021年12月1日）利率4.0833‰。此笔借款为个人住房贷款，以第一被告的顺城区葛布路，面积98.09平方米住宅作为抵押，在房屋产权单位办理了抵押登记，此笔贷款发放采用了等额本息的还款方式，第一被告在贷款初期能够按照合同约定按期还款，第一被告在2015年8月至今未按约定还款，截至2016年6月13日，第一被告已累计10期拖欠本息，本金285850.86元，欠息14196.71元，本息合计300047.57元。第二被告为第一被告的上述借款提供了连带保证。由于第一被告未按合同约定履行还款付息义务，原告多次催要无果诉至法院，请求法院判令个人借款合同合法有效并予以解除，判令被告立即还清所欠借款人民币本金285850.86元，欠息14196.71元，本息合计300047.57元（截止到2016年6月13日），以及直至贷款本金还清之日止所欠利息、复息、罚息等相关款项；2、请求法院依法判令《个人房产抵押贷款合同》合法有效，原告对抵押物优先受偿权；3、请求法院依法判令借款人为实现本案债权所发生的全部费用；4、请求法院判决第二被告对第一被告的上述债务承担连带责任。
被告潘明未出庭应诉答辩。
被告抚顺起元房地产开发有限公司未出庭应诉答辩。
经审理查明：2011年10月22日抚顺起元房地产开发有限公司与被告潘明签订商品房买卖合同，合同约定抚顺起元房地产开发有限公司将坐落于顺城区葛布路商品房（建筑面积98.09平方米）以单价人民币每平方米5850元出卖于被告潘明。被告潘明以首付款173826.5元，贷款40万元方式给付房款。2011年11月9日被告潘明与原告交通银行股份有限公司抚顺分行签订个人房产抵押贷款合同，约定贷款人民币40万元，贷款期限120月，贷款利率基准利率、月利率5.875‰。该利率系中国人民银行相应期限贷款基准利率。潘明就所购房产对该贷款进行抵押担保。被告抚顺起元房地产开发有限公司作为保证人（丙方）在该合同上盖章确认。该合同第五条保证约定：丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证。被告潘明与交通银行股份有限公司抚顺分行办理了商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为交通银行股份有限公司抚顺分行，预告登记义务人为潘明，房屋坐落于顺城区葛布，贷款金额人民币400000元。其后交通银行股份有限公司抚顺分行按照合同约定向潘明指定账户发放了贷款。被告潘明自2015年8月出现逾期还款，至2016年6月13日，被告潘明已累计逾期10期拖欠还款，贷款余额285850.86，欠缴利息共计14196.71元（未还利息12665.78元、罚息1065.55元、复息441.83元、罚息复息23.55元），本息合计300047.57元。
另查明，2011年8月12日，抚顺起元房地产开发有限公司与交通银行股份有限公司抚顺分行签订个人住房抵押贷款业务合作协议，其中1.3乙方担保1.3.1：为保障甲方（既本案原告）向购房人发放的贷款的安全，本协议签署之日，乙方（既抚顺起元房地产开发有限公司）应当按照本协议附件一的格式向甲方出具“股东大会/股东会决议”，以表明乙方股东会同意为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证。购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋范围甲方贷款设定抵押担保、甲方取得抵押登记证明文件正本之日起，乙方的保证责任解除。在乙方提交该“股东大会/股东会决议”前，甲方没有义务与乙方开展本协议项下的合作。附件一（1）股东大会/股东会决议约定：本公司根据各担保函向银行承担的担保责任在下列条件满足时解除：购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为甲方（本案原告）贷款设定抵押担保、甲方取得抵押登记证明文件正本。
本院确认的上述事实，有个人房产抵押贷款合同。交通银行借款凭证、商品房买卖合同、还款数据、欠款数据、商品房买卖预告抵押登记证明、交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议、当事人的陈述笔录在卷为凭。上述证据经开庭质证和本院审核，本院予以采信。
本院认为，原告交通银行股份有限公司抚顺分行与被告潘明签订的个人房产抵押贷款合同是双方当事人真实意识表示，且不违反法律规定，因此上述合同合法有效。合同签订后，原告依约履行了放款义务，被告潘明应按照合同的约定履行还款义务，被告潘明逾期还款已构成违约。原告要求被告立即还清所欠本金285850.86元，欠息14196.71元，本息合计300047.57元的诉讼请求，本院予以支持；原告请求对抵押权预告登记房屋优先受偿的诉讼请求，为保障债权得以实现，在无法办理抵押登记的情况下，银行方办理了预告登记。该抵押权预告登记系当事人真实意思表示，且已在房产管理机关办理了相应的登记手续并进行了备案进行了公示，该预告登记可排他地对抗他人针对系争房屋的处分。原告作为预告登记权利人，对未能办理正式的抵押权登记没有过错，在被告不履行到期债务的情况下对该房屋享有优先受偿权，对原告的诉讼请求本院予以支持。原告与抚顺起元房地产开发有限公司签订个人住房抵押贷款业务合作协议中担保责任的解除条件为：购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为甲方（本案原告）贷款设定抵押担保、甲方取得抵押登记证明文件正本。根据合同制定目的及整体内容，《房地产权证》应当认定为《房屋所有权证》，即当购房人取得所购房屋的《房屋所有权证》并以其所购房屋为原告贷款设定抵押担保、原告取得抵押登记证明文件正本即《房屋他项权证》时担保责任予以解除。因此，抚顺起元房地产开发有限公司在个人房产抵押贷款合同中丙方保证人处盖章，应当认定其依照合同约定承担连带保证责任系其真实意思表示，且原告与抚顺起元房地产开发有限公司签订个人住房抵押贷款业务合作协议中关于担保责任解除条款条件并未成就，购房人既本案被告汪慧艳尚未取得该房屋所有权证，原告亦未取得该房屋的房屋他项权证，抚顺起元房地产开发有限公司约定的解除保证条件尚未满足，应对汪慧艳的上述债权承担连带还款责任。对于原告请求本院依法判令借款人为实现本案债权所发生的全部费用的诉讼请求因未向本院提出具体数额及相关证据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百九十五条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告交通银行股份有限公司抚顺分行与被告潘明、被告抚顺起元房地产开发有限公司个人房产抵押贷款合同合法有效并予以解除；
二、被告潘明于本判决生效后十日内偿还所欠原告交通银行股份有限公司抚顺分行欠付本金285850.86元，欠息14196.71元，本息合计300047.57元，并承担本金285850.86元自2016年6月14日至本判决确定的给付之日的利息（利息按合同约定计算）；
三、交通银行股份有限公司抚顺分行对坐落于顺城区葛布路商品房享有优先受偿权。
四、被告抚顺起元房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任至被告潘明取得所购房屋的《房屋所有权证》并以其所购房屋为原告贷款设定抵押担保、原告取得抵押登记证明文件正本即《房屋他项权证》时保证责任予以解除。
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，由被告潘明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
审 判 长 邱 岩
审 判 员 路 爽
人民陪审员 丰钧午
二〇一六年十一月二十八日
代书 记员 张 月
本判决所依据的法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。