广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1302民初9353号
原告：惠州市华润居物业管理有限公司，地址：惠州市江北旺岗路28号华润御苑D栋2楼。
法定代表人：黄红升。
被告：朱惠，女，汉族，1976年11月12日出生，地址：惠州市惠城区。
原告惠州市华润居物业管理有限公司与被告朱惠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员欧阳琳适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告惠州市华润居物业管理有限公司的法定代表人黄红升、被告朱惠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告惠州市华润居物业管理有限公司起诉称，一、事实证据朱惠自2015年8月1日至2017年8月31日拖欠物业管理服务费及违约金5452.4元,详情如下：1、自2015年8月1日至2017年4月13日止所欠物业管理费：3282元，拖欠物业管理费产生的违约金：5030.82元，合计：8312.82元。经多次催缴，您于2017年4月13日前来缴交了3282元，本项仍欠5030.82元尚未缴交；2、自2017年5月1日至2017年6月28日止所欠物业管理费：313元，拖欠物业管理费产生的违约金：51.56元，合计：364.56元。经多次催缴，您于2017年6月28日前来缴交了313元，本项仍欠51.56元尚未缴交；3、自2017年7月1日至2017年8月31日止所欠物业管理费：313元，拖欠物业管理费产生的违约金：57.02元，合计：370.02元。经多次催缴，至2017年8月31日您仍未前来缴交，本项仍欠370.02元尚未缴交；以上3项合计仍欠5452.4元尚未缴交。二、合同依据和法律依据：1、根据双方于2015年4月14日签定的《前期物业管理服务协议》第四条第一款和第二款规定：“物业管理服务费用，一、每次缴纳费用时间：每月10日前；二、住宅按建筑面积收费，每月每平方米1.2元（不含公共水电分摊）。”、第十一条第四款规定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。”2、根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”因此，朱惠拖欠物业管理服务费及违约金5452.4元事实清楚、证据确凿，经多次催缴未果，只好向法院提起诉讼主张权利，原告请求法院判令：被告朱惠立即交清拖欠的物业管理服务费及违约金共计5452.4元（至2017年8月31日止），请予以支持：1、请求法院判令：被告朱惠立即交清拖欠的物业管理服务费及违约金共计5452.4元（至2017年8月31日止），逾期按双倍同期贷款利息计算缴交；2、请求法院判令：被告朱惠承担本案诉讼费。
被告朱惠辩称，一、物业服务协议约定物业公司收取业主每天千分之五的违约金是霸王条款、格式合同，是无效的。二、物业公司违规收取答辩人装修押金2000元，属乱收费行为。根据《物业管理条例》第53条明确规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。很明显，业主对于装修事宜只需履行告知物业管理企业的义务，不需交纳任何费用。收取装修保证金行为属乱收费，物业企业与购房者之间建立的是一种物业服务关系，物业公司提供的是物业服务。朱惠2015年4月购买并开始装修华润御苑304房，装修期间物业收取了2000元的装修押金；2015年9月装修完，朱惠找物业退还装修押金，物业不退，物业可能想前期存在物业服务费难收且急需用钱用装修押金抵物业管理的可能；朱惠也就没有缴交物业管理费，以装修押金抵扣物业管理费；三、答辩人朱惠没按时交物业管理费，是因为被答辩人收取了答辩人装修押金2000元，答辩人朱惠交物业管理费，被答辩人不收。2017年4月朱惠缴清所有物业管理费用，物业公司退还了朱惠女士装修押金；由于朱惠向法院起诉了物业公司多收了共用部位、共用设施设备的日常运行费用、费用分摊不合理。物业公司发单及短信通知2015年8月1日至2017年8月31日拖欠物业管理服务费及违约金未缴交，详情如下：1、被答辩人称朱惠拖欠2015年8月1日至2017年4月13日物业管理费所产生的违约金：5030.82元。2015年8月1日至2017年4月13日朱惠的物业管理费约3000元左右，朱惠之前交装修押金2000元，抵扣之后只欠1000元左右。在半年时间里竞形成了5030.82元违约金，这个计算方式比高利贷还高。2、拖欠2017年5月1日至2017年6月28日物业管理费所产生的违约金51.56元；3、拖欠2017年7月1日至2017年8月31日物业管理费313元及产生的违约金57.02元；朱惠多次前往物业公司缴纳物业管理费，被答辩人要求要将5030.82元缴清后才收取后续物业管理费用，对这无理要求朱惠己拒绝并进行录相取证；朱惠按实际情况晓之以理、说出各种原委及提出被答辩人不合理之处，被答辩人蛮不讲理且不接受任可述说。3、物业公司偶尔未经朱惠本人允许私自带人闯入朱惠家，经常性在朱惠家大门贴催缴物业的文件，经常发短信催缴物业管理费，已严重影响了朱惠的正常生活。综上所述，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求！
本院查明的案件事实
经审理查明，原告与被告签订《华润御苑前期物业管理服务协议》约定原告为被告提供物业服务，被告于每月10日前支付每平米1.2元的物业服务费，逾期交纳的，按照每天千分之五交纳违约金。被告收楼后开始交纳物业费，物业费为每月156.26元。被告交纳物业费情况如下：1、2015年4月14日交纳了2015年5月至2015年7月的物业费；2、2017年4月13日交纳了2015年8月至2017年4月的物业费；3、2017年6月28日交纳了2017年5月至2017年6月的物业费；4、2017年7月、8月份的物业费未交纳。
另查，被告称其装修完毕后，原告未及时退回装修押金2000元，被告以该装修押金抵物业费，双方于2017年4月13日进行了结算并补交了拖欠的物业费，原告出具了物业费收据。原告称装修押金与物业费系两个不同的款项，被告逾期缴纳物业费仍应该计算逾期违约金。被告遂诉至本院，请求判如所请。
上述事实，有营业执照、身份证、《华润御苑前期物业管理服务协议》、物业费收据及当事人陈述在案佐证，可以认定。
裁判理由和结果
本院认为，物业服务企业与业主之间的物业服务法律关系成立后，物业服务企业应当依约提供服务，业主亦应依据约定和《物业管理条例》第四十二条的规定缴交物业服务费用。本案中，被告接受了原告的物业服务，应按照双方签订的《华润御苑前期物业管理服务协议》及时足额缴交物业服务费，但被告仍拖欠2017年7月8月份的物业费共计313元，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。所以原告要求被告支付2017年7、8月份的物业服务费的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。虽然原、被告在《华润御苑前期物业管理服务协议》第十一条明确约定，未能按时足额交纳费用，从逾期之日起按逾期每天千分之五交纳滞纳金，但是，物业服务企业和业主之间存在服务与支付报酬的特殊关系，发生纠纷后适宜协调解决，且该滞纳金的标准明显过高，故根据本案案情，该滞纳金的标准宜按每月物业服务费的2%计算，且不超过每月物业服务费。另，被告于2017年4月13日已经交清了2015年8月至2017年4月间的物业费，2017年6月28日交清了2017年5月至2017年6月的物业费，原告开具了物业费收据给被告，双方已经就该段时间的物业费结算完毕，原告主张被告支付上述时间的逾期违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告朱惠应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告惠州市华润居物业管理有限公司支付2017年7月至2017年8月的物业服务费313元及违约金（滞纳金）（每月物业服务费的违约金自第二个月的1日起按每月物业服务费的2%计至每月的物业服务费清偿之日止；每月的违约金不超过每月的物业服务费）；
二、驳回原告惠州市华润居物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费25元（已经减半收取，原告已预交35元），由被告朱惠负担。被告朱惠应在本判决发生法律效力之日起五日内向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
本判决为终审判决。
审判员 欧阳琳
二〇一七年十一月二十八日
书记员 张立斌