江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中商初字第00349号
原告苏州银行股份有限公司，住所地苏州工业园区钟园路728号。
法定代表人王兰凤，该行行长。
委托代理人朱永新，江苏新天伦律师事务所律师。
委托代理人缪雪。
被告江苏苏皖商汇贸易有限公司，住所地南京市中山北路241号。
法定代表人李燕飞，该公司总经理。
委托代理人王娜，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
委托代理人王羽，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被告江苏华侨房地产开发有限公司，住所地南京市中山北路313号五楼。
法定代表人朱乃焰，该公司董事长。
委托代理人张含龙。
委托代理人王娜，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
原告苏州银行股份有限公司（以下简称苏州银行）与被告江苏苏皖商汇贸易有限公司（以下简称苏皖商汇公司）、江苏华侨房地产开发有限公司（以下简称华侨公司）、杨晓青、朱乃焰金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月27日受理后，依法组成合议庭进行审理。因杨晓青已于2014年7月15日死亡，苏州银行明确表示不申请杨晓青的继承人参加诉讼，本院予以准许。后在审理过程中，原告苏州银行又申请撤回对被告朱乃焰的诉讼请求，本院于2015年6月18日作出（2014）苏中商初字第00349号民事裁定书，准许原告苏州银行撤回对被告朱乃焰的起诉。本院于2015年4月20日公开开庭对本案进行了审理，原告苏州银行的委托代理人朱永新及被告苏皖商汇公司、华侨公司的委托代理人王娜，华侨公司的委托代理人张含龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州银行诉称：2013年9月28日，苏州银行与苏皖商汇公司、华侨公司、杨晓青、朱乃焰签订《企业最高额抵押、保证借款合同》，合同约定苏皖商汇公司在授信范围内向苏州银行借款，华侨公司以抵押房地产清单中的不动产为苏皖商汇公司的借款提供抵押担保，杨晓青、朱乃焰对该笔借款承担连带保证责任。2013年10月11日，华侨公司与苏州银行签订《南京市房地产抵押合同》，约定华侨公司以抵押房地产清单中的不动产为苏皖商汇公司的借款提供抵押担保。合同签订后，苏州银行按约向苏皖商汇公司放款，但苏皖商汇公司没有按照合同约定归还本息，其他担保人也未代偿。为维护自身利益，现向法院提请诉讼要求：1、判令苏皖商汇公司立即偿还苏州银行借款本金1000万元，并支付利息、罚息等5.520833万元，合计1005.520833万元（利息现暂算至2014年10月17日，实际按照合同约定支付至本息还清之日）；2、判令苏皖商汇公司支付苏州银行为本案实现债权的费用（律师费）380000元；3、判令苏州银行有权对华侨公司提供的贷款抵押物（南京市浦口区大桥北路1号华侨广场901－914、1101室）通过拍卖、变卖或者协议折价，并从所得价款中优先受偿。4、判令苏皖商汇公司、华侨公司承担本案诉讼费用。后，苏州银行变更诉讼请求第一项为：苏皖商汇公司立即偿还苏州银行借款本金9800220.62元，并支付计算至2014年10月15日利息52083.33元，计算至2015年3月21日逾期利息226630.1元，计算至2015年3月21日的复利7265.62元（实际按照合同约定支付至本息还清之日）。
为证明其主张，苏州银行向本院提交证据如下：
证据一，苏州银行与苏皖商汇公司签订的《企业最高额抵押、保证借款合同》一份、苏州银行与华侨公司签订的《南京市房地产抵押合同》一份，证明苏州银行与苏皖商汇公司之间存在借款合同关系，双方约定了各自的权利义务，华侨公司以抵押物清单中的抵押物为该笔债务提供抵押。
证据二，借款凭证一份，证明苏皖商汇公司实际向苏州银行借款1000万元。
证据三，他项权证一份，证明苏州银行对抵押物享有优先受偿权。
证据四，聘请律师合同一份，律师费支付凭证一份，证明苏州银行为实现债权所要支付的必要费用38万元。
证据五，银行账单一份，证明苏皖商汇公司拖欠苏州银行借款事实及拖欠金额。
被告苏皖商汇公司、华侨公司对原告证据的质证意见：
1、对证据一，三份合同的真实性没有异议，但《企业最高额抵押、保证借款合同》借款的期限是2013年10月16日起至2014年10月16日止，起算利息的起算点应该从2014年10月17日起算。由于苏州银行撤回对朱乃焰的起诉，所以对于朱乃焰的签名不作表态。
2、对证据二，借款凭证的真实性没有异议，但借款利率为6.25‰。
3、证对据三，他项权证的真实性没有异议。
4、对证据四，聘请律师合同的真实性无法确定。对于律师费支付凭证，付款单位并非原告苏州银行，而是苏州银行南京分行营业部待结报费用。
5、对证据五，银行账单一份，鉴于该银行账单为苏州银行单方制作，不符合证据的基本要件，具体应该以借款合同约定的利率和罚息为准。
被告苏皖商汇公司、华侨公司答辩称：苏皖商汇公司与苏州银行确实存在金融借款关系，苏皖商汇公司确实没有偿还苏州银行借款本金。1、关于支付利息的问题，被告已经将利息支付至2014年9月20日，仅有2014年9月21日至2014年10月16日的利息未还。2、关于律师费的问题，首先，律师费应该是实际发生的，苏州银行并未提供任何证据证明该笔实现债权的费用已经实际发生。其次，根据江苏省律师服务收费标准，苏州银行诉称的律师费用远远超过该标准。为此，不应得到法院的支持。3、由于苏州银行、苏皖商汇公司、华侨公司已就调解正在接触过程中，请求法院给予苏州银行、苏皖商汇公司、华侨公司宽松的调解环境。另外，苏皖商汇公司在诉讼中于2014年12月30日向苏州银行支付了18万元，于2015年1月4日向苏州银行支付了19779.38元。
被告苏皖商汇公司、华侨公司为支持其答辩意见，向本院提供如下证据：
证据一，2014年6月21日的付款通知第二联一份，利息金额是191666.67元，计息时间是2014年3月21日至2014年6月20日。
证据二，2014年9月21日付款通知第二联一份，利息金额是191666.67元，计息时间是2014年6月21日至2014年9月20日。
上述两份证据证明江苏苏皖商汇贸易有限公司利息支付的时间至2014年9月20日，并且在2014年3月21日至2014年9月20日两个季度，每个季度分别支付191666.67元，超过之前支付的季度利息标准187500元。
苏州银行对苏皖商汇公司、华侨公司证据的质证意见：合同约定的结息方式是按季结息，每个季度的天数不一样，季度天数90天的季度利息为187500元，而季度天数92天的季度利息为191666.67元，合同约定利息是以实际占用天数来计算的，所以不同季度会得出不同的利息结果，但计算公式是一致的。
本院认证意见为：对于原告苏州银行提供的证据一、二、三，被告苏皖商汇公司、华侨公司对其真实性没有异议，本院予以确认；对于证据四中聘请律师合同，原告苏州银行提供了原件，被告也未能提供证据以推翻其真实性，故本院对该证据的真实性予以确认；对于证据四中律师费支付凭证，虽然付款单位为苏州银行南京分行，因苏州银行提供证据原件，苏州银行南京分行系其下属分支机构，付款凭证金额与律师合同一致，故对该证据与本案的关联性予以认定；对于证据五，系原告苏州银行单方制作，被告苏皖商汇公司、华侨公司不予认可，结合本案其他证据，本院对该证据的内容予以确认。对于被告苏皖商汇公司、华侨公司提供的证据，原告苏州银行对其真实性未提出异议，故本院予以确认。
本院经审理查明：2013年10月11日，贷款人苏州银行与借款人苏皖商汇公司、抵押人华侨公司订立编号为苏州银行字（2013706610015）第（001049）号《企业最高额抵押、保证借款合同》，约定自2013年10月16日起至2014年10月16日止，苏州银行向苏皖商汇公司发放最高限额不1000万元的贷款，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行现行公布的相应期限档次贷款利率为基准利率上浮25%确定，据此确定的利率以借款借据记载为准。贷款期限在一年以内（含一年）的，按本合同约定的执行利率计息直到贷款到期日，不分段计息。借款借据利率与合同约定的利率不一致时，以借款借据利率为准。
还款方式为按季结息，到期还本，每期还款利息计算公式为：利息＝贷款本金×日利率×占用天数（占用天数从放款日计至还款日，按实际天数计算）；或是利息＝贷款本金×期利率。选择按季结息，到期还本还款法的，利息按季支付，每季度末月的20日为结息日，21日为付息日，还款日为贷款到期日。
合同还约定，除双方另有约定外，贷款人有权决定借款人某笔还款所履行的合同或借据的清偿顺序。借款人未按本合同约定日期（包括提前到期）偿还贷款或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按以下约定对借款人计收罚息和复利：若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直到清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为约定的贷款利率水平上加收50%。对借款人不能按期支付的利息，按第二条（即贷款利率）规定的利率计收复利。贷款逾期后按逾期贷款罚息利率计收复利。
本贷款的担保方式为最高额抵押＋保证担保，即在抵押担保的同时追加保证人的连带保证担保责任。本合同项下的保证为独立性担保，不因主债权债务合同的无效而无效。保证方式为连带责任保证，若保证人为两个或者两个以上的，各保证人之间对借款人的债务互负连带清偿责任。保证担保的范围包括借款人在本合同项下与贷款人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、律师代理费、差旅费等）、本合同第二十一条第21.6款确定之原欠息及其他应付的费用。保证期间为约定的债务履行期限届满之日起二年。若发生法律、法规规定或合同约定的事项导致借款人在本合同项下的债务提前到期的，贷款人有权要求保证人提前履行保证责任，保证人保证期间自合同债务提某本合同项下贷款既有抵押担保又有保证人提供保证的，无论抵押人是否为借款人，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承某借款人不履行到期债务或发生合同中约定的实现担保物权的情形，贷款人在就该担保物实现债权前要求保证人承担全部债务的保证责任时，保证人不予抗辩。
本合同项下抵押为独立性担保，不因主债权债务合同的无效而无效。抵押人同意在抵押物清单的财产作为抵押物，上述抵押物暂作价22032700元，其最终价值以抵押权实现时实际处置抵押物的净收入为准。抵押担保的范围包括借款人依据本主合同与债权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、债权人依据本合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）、本合同第二十一条第21.6款确定之原欠息及其他应付的费用。本合同项下贷款既有借款人提供的抵押担保又有其他担保人提供担保的，当贷款人放弃借款人的抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，其他担保人承诺仍然按照本合同约定承担担保责任
在本合同有效期内，借款人、保证人及／或抵押人发生下列情形之一的，贷款人有权视为构成本合同项下的违约事件。其中包括借款人未按约定履行对贷款人的支付和清偿义务；借款人、保证人及／或抵某出现违约事件时，贷款人有权宣布本合同、借款人与贷款人之间的其他合同（协议）项下尚未偿还的贷款本息等和其他应付款项全部或部分立即到期，并要求借款人立即提前偿还前述款项；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；行使或提前行使担保物权；要求保证人承担或提前承担保证责任等。
贷款人按照本合同约定收回或是提前收回贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在苏州银行开立的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直到借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。贷款人扣收款项不足以清偿借款人的所有债务的，贷款人有权决定清偿顺序。除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行或争议解决发生的费用（包括但不限于律师服务、保险、运输、评估、登记、保管、鉴定、公证等），贷款人有权选择借款人、保证人、抵押人单独或共同承担。
2013年10月11日，抵押人华侨公司与抵押权人苏州银行签订《南京市房地产抵押合同》，约定华侨公司抵押担保的主债权为苏州银行字（2013706610015）第（001049）号《企业最高额抵押、保证借款合同》，债务人为苏皖商汇公司，抵押担保的借款本金金额为1000万元。主债务人履行抵押担保债务的期限为借款人履行担保债务期限自2013年10月10日起至2014年10月16日止。华侨公司将《抵押房地产清单》中载明的自有房地产及其附着物、固着物抵押给苏州银行，作为上述主债务人履行债务的担保。
《抵押房地产清单》载明：位于南京市浦口区大桥北路1号华侨901-914、1101室的房屋所有权及土地使用权为抵押物。
2013年10月11日进行了他项权证登记，他项权证号为：宁房他证浦字第2863**号，房屋他项权利人为苏州银行，房屋所有权人为华侨公司，房屋所有权证号为：02066099，坐落浦口区大桥北路1号华侨广场904室，债权数额为1000万元。
苏州银行于2013年10月16日向苏皖商汇公司放款1000万元，借款借据中约定借款利率为月息6.25‰，还款方式为按季结息，到期还本。到期日期为2014年10月16日。苏皖商汇公司于2014年12月31日归还18万元，2015年1月6日归还19779.38元。
2014年10月16日，苏州银行为本案诉讼与江苏新天伦律师事务所签订《聘请律师合同》，并支付律师费38万元。
本院认为：苏州银行与苏皖商汇公司、华侨公司签订的《企业最高额抵押、保证借款合同》，以及苏州银行与华侨公司签订的《南京市房地产抵押合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。苏州银行已依约履行了向苏皖商汇公司发放1000万元贷款的义务，但至借款期限届满，苏皖商汇公司未能按约归还本息，已构成违约。
由于苏皖商汇公司的违约行为，苏州银行有权依据合同约定对欠付本金按罚息利率计收利息，并对应付未付利息以约定的结算方式，贷款期内按贷款利率、贷款逾期后按罚息利率计收复利。本案所涉借款的约定利率为月息6.25‰，故年利率为7.5%，罚息利率为年利率11.25%。合同约定还款方式为按季结息，到期还本，每期还款利息计算公式是按贷款实际占用天数计算或是按期利率计算，现苏州银行以实际占用天数的计算方式来计收利息，符合合同约定，故苏皖商汇公司、华侨公司主张每季度应付利息应为187500元固定金额的观点，本院不予支持。
苏州银行为实现债权而支出的律师费，因《企业最高额抵押、保证借款合同》约定，贷款人按合同约定收回或提前收回包括律师费在内的实际债权、抵押权费用时，其可直接从借款人在苏州银行开立的账户中扣收用以清偿，苏皖商汇公司应承担贷款人苏州银行因实现债权而支出的律师费用，本院予以支持。但苏州银行主张的律师费用38万元超出有关律师收费标准，故苏皖商汇公司应承担苏州银行律师费36万元。
因华侨公司以其所有的财产为苏皖商汇公司向苏州银行的贷款提供抵押担保，并办理了相应的抵押登记手续，因此苏州银行的抵押权已依法设立，其要求就其在本案中的债权行使优先受偿权，应当予以支持，但应当以其登记的债权数额为限。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第七条、第十二条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告江苏苏皖商汇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州银行股份有限公司借款本金9800220.62元以及利息、复利（截止2014年10月15日的利息为52083.33元；自2014年10月16日起至2014年12月30日止的利息以本金1000万元，按年利率11.25%计算；自2014年12月31日起至2015年1月5日止的利息以本金9820000元，按年利率11.25%计算；自2015年1月6日起至实际支付之日止的利息以本金9800220.62元，按年利率11.25%计算；复利以52083.33元为基数，按年利率7.5%，以2014年10月16日起计算的利息为基数，按年利率11.25%，自每季度末月的20日起按季分别计算至实际支付之日止）。
二、被告江苏苏皖商汇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告苏州银行股份有限公司律师费损失36万元。
三、对被告江苏苏皖商汇贸易有限公司上述第一、二、项付款义务，原告苏州银行股份有限公司有权以被告江苏华侨房地产开发有限公司所有的座落于南京市浦口区大桥北路1号华侨901-914、1101室的房屋所有权及土地使用权折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款分别在登记的债权金额范围内优先受偿。
四、驳回原告苏州银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费为84411元，保全费5000元，合计89411元，由原告苏州银行股份有限公司负担1803.09元，被告江苏苏皖商汇贸易有限公司、江苏华侨房地产开发有限公司负担87607.91元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南京山西路支行，账号10×××75，汇款凭证复印件寄交本院）。
审判长 柏宏忠
审判员 孙晓蕾
审判员 蒋毅颖
二〇一五年六月二十日
书记员 邹俊超
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十二条有下列情形之一，出租人请求解除融资租赁合同的，人民法院应予支持：
（一）承租人未经出租人同意，将租赁物转让、转租、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分租赁物的；
（二）承租人未按照合同约定的期限和数额支付租金，符合合同约定的解除条件，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的；
（三）合同对于欠付租金解除合同的情形没有明确约定，但承租人欠付租金达到两期以上，或者数额达到全部租金百分之十五以上，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的；
（四）承租人违反合同约定，致使合同目的不能实现的其他情形。
第二十二条出租人依照本解释第十二条的规定请求解除融资租赁合同，同时请求收回租赁物并赔偿损失的，人民法院应予支持。
前款规定的损失赔偿范围为承租人全部未付租金及其他费用与收回租赁物价值的差额。合同约定租赁期间届满后租赁物归出租人所有的，损失赔偿范围还应包括融资租赁合同到期后租赁物的残值。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。