辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽05民终1101号
上诉人（原审被告）刘勇，男，1975年10月23日出生，汉族，现住辽宁省本溪满族自治县。
被上诉人（原审原告）本溪满族自治县粮库，住所地辽宁省本溪满族自治县。
法定代表人王天荣，该粮库经理。
委托代理人李传斌，该粮库职员。
委托代理人张辉，辽宁燕东律师事务所律师。
上诉人刘勇因租赁合同纠纷一案,不服辽宁省本溪满族自治县人民法院(2017)辽0521民初350号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院认定事实：本溪满族自治县粮库、刘勇双方于2009年开始签订租赁合同，由刘勇承租位于本溪满族自治县某某广场×座×层164-171号、173-180号、183号、184号共计18个档口，约定租赁期为6年。2016年4月11日双方签订租赁合同，约定“出租金额：9万元；出租期限一年，从2016年3月8日至2017年3月8日止；租金收缴方式：半年一交，上纳租，9月7日交清下半年房租。乙方（刘勇）如需续租，应提前一个半月与甲方（本溪满族自治县粮库）协商和缴纳下一年的租金并续签合同。否则视为乙方不租或弃租，甲方有权收回档口，另行出租。乙方不予甲方协商续租并拖欠缴费时间，以租期期满为准，拖延一天按租金的千分之三收取滞纳金，拖延一个月视为非法占用档口，甲方有权对乙方档口收回并依法追缴当月租金3倍的罚款”。刘勇于签订合同当日缴纳了上半年的房租，下半年房租至今未付也并未倒出档口并经营至今。本溪满族自治县粮库向法院提出诉讼请求：1、解除双方于2016年4月11日签订的档口出租协议书，刘勇立即倒出租赁房屋（某某商场×座×楼18个档口），并将档口恢复原状；2、刘勇按租金三倍结清自2016年9月7日起至倒出房屋之日止的房屋租金；3、案件受理费刘勇负担。
一审法院认为：双方在平等自愿的基础上签订的租赁协议是双方真实意思表示且不违反法律的规定，应为有效，应受到法律的保护。双方均应按照合同的约定行使权利，履行义务。现刘勇在租赁期内未按合同约定交纳租金，依照合同法规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。故对本溪满族自治县粮库要求刘勇给付租金的诉讼请求予以支持。对于刘勇主张涉诉房产系查封状态，本溪满族自治县粮库无权处分，所以租赁行为无效的主张，因涉诉房屋所有权未发生变动，且人民法院的查封系限制涉诉房产所有权变动，并未限制使用，故不予认可。对本溪满族自治县粮库要求的滞纳金及罚金，根据合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一般认为合同双方约定的违约金数额超过造成损失的百分之三十的应属约定过高。本案中，本溪满族自治县粮库、刘勇双方签订租赁协议中每逾期一日，刘勇需按拖延一天按租金的千分之三向本溪满族自治县粮库支付滞纳金及三倍房租的罚款的约定属于过高，且本溪满族自治县粮库并无证据证明其实际损失，故考虑对本溪满族自治县粮库造成的损失，法院认为以刘勇拖欠房租金额的24%给予赔偿为宜。对刘勇给付房屋租金的期限，计算至2017年6月7日，故刘勇应给付本溪满族自治县粮库拖欠房屋租金的金额应为（9万元／12个月×9个月）6.75万元，违约金为1.62万元。依照法律规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。本案中，刘勇拖欠本溪满族自治县粮库房屋租金至今尚未给付，应属于上述情形，本案双方合同已无实际履行之可能，故对本溪满族自治县粮库解除双方房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。故刘勇赔偿本溪满族自治县粮库拖欠房租及滞纳金总额应为8.37万元。据此，一审法院判决：1、解除本溪满族自治县粮库与刘勇于2016年4月11日签订的租赁合同；2、刘勇于判决生效后倒出租赁房屋（位于本溪满族自治县某某广场×座×层164-171号、173-180号、183号、184号）并恢复原状。3、刘勇于判决生效后立即给付本溪满族自治县粮库8.37万元；4、驳回本溪满族自治县粮库的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币925元，由刘勇负担。
上诉人刘勇的上诉请求：撤销原审判决依法改判驳回被上诉人本溪满族自治县粮库一审的诉讼请求。其所依据的事实及理由是：1、本溪满族自治县粮库出租给刘勇的房屋系先查封后租赁，查封后本溪满族自治县粮库丧失了对该房屋的处分权，双方签署的租赁合同应为无效合同；2、双方合同第四项约定“乙方不与甲方协商续租并拖延缴费时间，以租期期满为准”。本案中，双方约定的租赁期在本溪满族自治县粮库提起诉讼时未届满，刘勇不存在违约行为，一审法院判令刘勇支付滞纳金没有法律依据。
被上诉人本溪满族自治县粮库辩称：一审判决正确，应予以维持。
本院经二审审理查明的事实与一审基本一致。
另查明，上诉人刘勇于2017年5月份将本案所涉的18个档口倒出。
上述事实，有出租协议书、房权证复印件，双方陈述等证据材料经一审庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为：仅查封并不能改变房屋所有权，被上诉人本溪满族自治县粮库有权将其拥有所有权的档口出租并获得收益，上诉人刘勇承租本溪满族自治县粮库的18个档口期间，本溪满族自治县粮库并未丧失档口所有权，刘勇对档口的使用经营活动亦未因查封受到限制，故上诉人刘勇提出的其与被上诉人本溪满族自治县粮库2016年4月11日签订的档口出租协议无效的上诉意见，没有法律依据，本院不予采纳。
关于上诉人刘勇提出的其不存在违约行为，一审判令其支付滞纳金没有法律依据的上诉意见，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方协议书中约定2016年9月7日交清下半年房租，刘勇使用18个档口至2017年5月份方倒出档口，至今并未缴纳下半年租金，违反合同约定，应当支付欠付租金并承担违约责任，租金数额自2016年9月7日计算至2017年3月8日为45000元，因双方合同对于租期内拖延给付租金并无承担违约责任方式的约定，故本院酌定违约责任以45000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于2017年3月9日至2017年5月31日刘勇非法占用本案18个档口期间的费用，刘勇应比照合同期内租金标准给付本溪满族自治县粮库档口占用费21000元，因双方合同约定的租期期满后非法占用档口的罚款标准过高，本院予以调整，以21000元为基数，按照月利率24%计算。
因双方2016年4月11日签订的档口出租协议书已于2017年3月8日期满终止，刘勇又于2017年5月份倒出本案所涉18个档口，故无需判决解除本溪满族自治县粮库与刘勇于2016年4月11日签订的档口出租协议书、刘勇于判决生效后倒出租赁房屋并恢复原状。原审判决结果存在不当，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省本溪满族自治县人民法院（2017）辽0521民初350号民事判决；
二、刘勇于本判决生效后立即给付本溪满族自治县粮库六万六千元。
三、刘勇给付本溪满族自治县粮库利息，本金四万五千元自二○一六年九月七日至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。本金二万一千元，自二○一七年三月九日至本判决确定给付之日止，按照年利率百分之二十四计算；
四、驳回本溪满族自治县粮库的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费九百二十五元，二审案件受理费九百二十五元，均由刘勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王淑新
审 判 员 高 伟
代理审判员 于 璇
二〇一七年八月二十九日
书 记 员 回 娜
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。