广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初23968号
原告(反诉被告)：雷某，男，1993年2月25日出生，汉族，住江西省樟树市，
委托诉讼代理人：曾献林，广东旗轩律师事务所律师。
被告（反诉原告）：梁某，女，1988年9月17日出生，汉族，住广西灵山县，
委托诉讼代理人：谭永优，广东海联泰达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张敏婷，广东海联泰达律师事务所律师。
反诉第三人：东莞市金辉房地产中介服务有限公司，住所地：广东省东莞市企石镇企石村运河路，统一社会信用代码：91441900668189237H。
法定代表人：刘兰香，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李浩，男，1990年6月4日出生，汉族，住江西省宜春市上高县，该公司员工。
第三人：中国建设银行股份有限公司东莞市分行，住所地：广东省东莞市南城区胜和体育路5号健升大厦，统一社会信用代码：91441900X180746149。
负责人：范题，该分行行长。
委托诉讼代理人：庾振业，广东明楷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李诗雅，广东明楷律师事务所律师。
原告雷某诉被告梁某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法由审判员李慧仪适用简易程序独任审理。后被告梁某提起反诉，并将中介公司即东莞市金辉房地产中介服务有限公司（以下简称“东莞金辉公司”）列为第三人。本院于2016年12月23日公开开庭进行了审理，原告雷某及其委托诉讼代理人曾献林、被告梁某的委托诉讼代理人谭永优、第三人东莞金辉公司的法定代表人刘兰香及其委托诉讼代理人李浩到庭参加诉讼。后经查，案涉房屋已抵押给中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称“建设银行东莞分行”），故本院依法追加建设银行东莞分行作为第三人参加诉讼，并将本案转为普通程序，依法组成合议庭于2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告雷某的委托诉讼代理人曾献林、被告梁某的委托诉讼代理人谭永优、第三人建设银行东莞分行的委托代理人庾振业到庭参加诉讼，反诉第三人东莞金辉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷某起诉称，其于2016年1月18日在东莞金辉公司的居间下购买了被告梁某所有的位于东莞市××镇××豪门××房（以下简称“案涉房屋”），双方签订了《房地产买卖合同》,合同约定房产转让价格为人民币356000元及雷某在2016年1月18日向梁某支付第一笔购房定金人民币30000元，第二笔首期款人民币76000元在担保公司审批通过贷款当天支付，第三笔购房尾款250000元由雷某向银行申请贷款支付，合同约定由梁某通过担保公司办理银行赎楼手续。合同签订后，雷某按照合同约定向梁某支付购房定金人民币30000元并积极履行合同义务，提交办理银行贷款所需材料，梁某却违反合同约定，不配合雷某及中介方办理房产交易手续。虽经雷某及中介方多次催促，至起诉之日止，梁某仍未办理房产赎楼手续及协助雷某办理银行贷款手续，导致案涉房产交易无法继续进行。原告雷某为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.梁某继续履行《房地产买卖合同》（以下简称“案涉合同”），办理房产赎楼、协助雷某办理按揭贷款手续及房产过户登记手续；2.梁某向雷某支付违约金（按总楼价的1‰/天的标准，从2016年6月17日起支付至合同履行完毕之日，暂计算至起诉之日为43432元，其中房屋价值356000元），以上共计399432元；3.本案诉讼费用全部由梁某承担。庭审中，原告雷某以其找到赎楼办法为由，请求变更诉讼请求第一项为：梁某继续履行案涉合同，协助雷某办理房产过户登记手续。
被告梁某辩称，1.双方在合同履行过程中，因担保公司不接单办理赎楼，双方未能就后续合同的履行达成补充或变更协议，且雷某已经同意第三人东莞金辉公司提出的由新买家购买案涉房屋的方案，故雷某与梁某的合同实际已终止；2.梁某不存在违约行为，雷某的第二项诉求没有法律、合同依据，梁某不应支付违约金；3.雷某的起诉状事实理由中第2段有关“提交办理银行贷款所需材料”与事实不符，该段中“被告仍未办理房产赎楼手续及协助原告办理银行手续”没有合同依据。
被告梁某提起反诉称，其于2016年1月18日经第三人东莞金辉公司介绍与雷某签订案涉合同,约定购买梁某所有的案涉房屋，价格为356000元，且对付款时间进行了明确的约定。案涉合同签订后，雷某向梁某支付了购房定金，因购房前梁某称无资金进行赎楼，故东莞金辉公司承诺负责找担保公司进行赎楼，继而双方约定第二笔购房款的支付方式。因担保公司称需担保的金额太少，故不接受案涉房屋的担保赎楼手续。后第三人东莞金辉公司就垫资赎楼与雷某、梁某多次沟通，第三人建议由其将案涉房屋再次进行转让，再由雷某、梁某对高出案涉合同价格的金额进行平分。雷某对第三人东莞金辉公司提出的几种处理方案均无意见。在案涉合同的履行中，是由第三人东莞金辉公司进行主导，至今梁某认为合同当事人已失去了诚信交易的基础。为维护自身的合法权益，梁某特诉至法院，请求判令：1.解除梁某与雷某签订的案涉合同，房屋价值人民币356000元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。
原告雷某答辩称，梁某已构成违约，依法应承担违约责任，按照案涉合同的约定，其有权要求梁某继续履行合同并承担相应的违约责任。
第三人东莞金辉公司陈述称，1.其是作为见证协助方，依照案涉合同的内容，出卖方梁某作为赎楼的责任方，梁某不可因为担保公司不接单，拒绝配合其他方案解决赎楼问题；2.经其协商后，买方同意在银行赎楼当天以首付款方式帮助赎楼，但卖方拒绝，有办理房产过户手续通知书及快递文件证实；3.关于再次转让房源事宜，是卖方拒绝赎楼，并发现市场行情上涨，意图反悔提出的借口；4.其作为见证方，并非责任方，不应作为被反诉的对象；5.所有口述及通讯工具的内容，均为协调事项，未形成正式的书面文件，均为无效的依据。
第三人建设银行东莞分行陈述称，1.2013年6月24日，梁某与其签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定梁某向其借款23800元用于购买案涉房屋，并以案涉房屋设立抵押担保，且于2014年1月30日办妥抵押登记，其是案涉房屋的第一顺序抵押权人。截至2017年4月26日，梁某尚欠其借款本金211697.87元、利息720.36元（后续发生的利息、罚息、复利按合同约定至实际清偿之日）。2.根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，梁某转让案涉房屋应当经其同意，虽未经其同意，但如雷某代为清偿梁某对其的贷款本息及相关费用消灭抵押权，其同意协助办理注销抵押手续。3.其非案涉合同中的当事人，对交易的过程并不知情，请法院依法判决。
经审理查明：2013年6月24日梁某与第三人建设银行东莞分行签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定梁某向建设银行东莞分行借款238000元用于购买位于案涉房屋，借款期限为2013年6月24日至2033年6月24日，借款利率为浮动利率，即在基准利率的水平上浮0.0%，即月利率为5.458333‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率计上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次等。后双方于2014年1月30日在东莞市房地产管理局办理了房屋抵押登记手续，房地产他项权证号为粤房地他项权证莞字第3100286488号（抵押时间为2013年6月24日至2033年6月24日），建设银行东莞分行为案涉房屋的第一顺位抵押权人。
2016年1月18日，原告雷某作为买方，与卖方即被告梁某（居住地址：广西灵山县那隆镇峡岭村委会十一队塘坡68号，联系电话：186××××8392）、经纪方东莞金辉公司签订案涉合同（该合同编号：JH20151110002）及合同附件，约定雷某与梁某委托东莞金辉公司就买卖位于东莞市××镇××豪门××房（以下简称“该物业”），提供中介服务，各方约定：……第二条：买卖双方同意该物业总楼价为人民币叁拾伍万陆仟元整（￥356000.00元）。有关付款方式详见第三页……第六条、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，以中介方发出书面通知为准。则：（1）卖方若反悔本合同价则须退还定金人民币：叁万元整，并赔偿人民币叁万元整作为违约金给买方；（2）买方若反悔本合同价卖方有权没收定金人民币叁万元整……（4）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按照每日总楼价1‰支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限……第八条、在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供过户代理服务，经纪方只起见证协助作用……第九条、本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。买卖双方签订的《东莞市房地产买卖合同》与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准……第十二条、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址。一经正常投递即视为送达……第十四条、如本合同在签订后需要删除、补充、更改，需要由三方删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效。本合同未经三方一致同意，不得擅自解除……第十六条、三方约定其他事项：1.因卖方需通过担保公司办理银行赎楼手续，由此产生的担保费用由卖方承担，以开具担保收据为准；另合同附件中各方约定：第一笔定金叁万元在2016年1月18日由买方直接支付现金或转账给卖方，第二笔购房首期款76000元，在担保公司审批通过贷款当天，由买方现金或转账支付给担保公监管指定账户内；第三笔购房尾款250000元为买方申请贷款所批金额转入卖方账户协助卖方还清剩余房贷款项，多余部分担保公司转入卖家账户。案涉合同签订后，原告雷某于当日向梁某支付了定金30000元，至今仍有购房款326000元未支付。被告梁某确认截至庭审之日，案涉房屋尚未办理赎楼手续，其亦未就赎楼的问题与雷某达成新的书面协议。庭审中，梁某与建设银行东莞分行均确认截至2017年4月5日止，其尚欠建设银行东莞分行贷款本金211697.87元、利息115.26元。
原告雷某主张被告梁某经其及第三人东莞金辉公司多次催促不履行合同义务，梁某已构成违约，根据案涉合同第六条第四款及第十六条的约定，梁某依法应当支付违约金，违约金以356000元为本金，按照每天1‰的标准，从2016年6月17日支付至合同履行完毕之日止，为此提交《关于办理（房产过户手续）通知书》、快递单复印件佐证。第三人东莞金辉公司亦提交了《关于办理（房产过户手续）通知书》、快递单的原件到庭。上述证据中，快递单显示刘春兰于2016年6月11日向梁某（广西灵山县那隆镇峡岭村委会十一队塘坡68号）邮寄了文件资料，后快递被退回，原因为拒收；《关于办理（房产过户手续）通知书》显示东莞金辉公司通知梁某因其个人银行贷款债务问题无法还清余贷款项，原方案是通过担保公司办理赎楼手续，其进行协助，但由于担保公司内部原因不承接该担保服务，导致无法办理还款手续，经其多次电话和信息沟通，现买方雷某同意在银行通知还款当日支付首付款提前给梁某作赎楼之用，请尽快配合办理银行赎楼手续及后续的过户相关事宜。
被告梁某不同意继续履行案涉合同，且否认收到上述邮件及通知，但确认在2016年6月11日通过微信收到一份关于办理（房产过户手续）通知书，该通知书的内容与第三人东莞金辉公司提供通知书的内容一致。梁某主张其已将案涉房屋的过户登记手续资料移交给第三人东莞金辉公司，并积极催促第三人东莞金辉公司尽快办理担保赎楼手续，因担保公司不接单，在雷某、梁某均无资金进行提前还贷的情况下，第三人东莞金辉公司提出介绍新的买家，且陈述雷某已同意该方案，另雷某在通话录音中有关“看房子有无人转让”的内容，说明雷某已同意终止案涉合同的履行，且第三人东莞金辉公司提出若雷某不买案涉房屋，则由东莞金辉公司按照案涉合同的价格购买，鉴于当时房价已上涨，雷某与东莞金辉公司之间存在串通买房从中牟利、委托买方及炒房的可能性，雷某、东莞金辉公司已失去了诚信交易的基础，继续履行案涉合同对梁某产生不公，为此提供微信聊天截图打印件（梁某与第三人的业务员李浩）、其与雷某的短信记录、录音光盘及文字资料等佐证。第三人东莞金辉公司亦提供了微信聊天截图打印件（梁某与第三人的业务员李浩），拟证明其多次催促梁某办理赎楼的相关手续，但梁某并未积极配合。在庭审中，被告梁某确认其提供的微信记录有删减，具体的内容应以东莞金辉公司提供的微信记录内容为准。被告梁某请求解除案涉合同，理由为：由于担保公司不接单赎楼，使得雷某、梁某未能就赎楼、交房过户达成一致意见，至此双方合同已中止，通过通话录音可看出双方已同意了第三人东莞金辉公司提出的有关寻找新的买家，高出案涉合同的购房款由雷某、梁某各分一半的方案，故双方的合同已在2016年5月22日处于终止状态。
关于赎楼的约定问题。原告雷某主张根据案涉合同第十六条的约定，赎楼的义务在于梁某，双方并未对赎楼的时间进行约定。梁某主张双方并未对赎楼问题进行明确的约定，但在案涉合同附件第二条中已明确买卖双方关于付首期的前提是通过担保公司的贷款，卖方拿到该贷款去赎楼，但由于担保公司不接单办理赎楼，赎楼手续无法继续，至此，双方的合同处于中止状态，且是由东莞金辉公司帮助原、被告寻找担保公司办理赎楼，在知道担保公司不接单后，第三人东莞金辉公司提出了四种解决方案，看出双方的合同处于中止状态，并没有就赎楼达成新的约定。第三人东莞金辉公司主张案涉合同中对赎楼并无明确约定，赎楼的责任在于梁某，其只是提供渠道方案给梁某，梁某不应因担保公司不接单赎楼而拒绝其他方案解决赎楼问题。
以上事实，有原告提供的房地产买卖合同、收款收据、关于办理（房产过户手续）通知书、快递单（均为复印件）、被告梁某提供的资料收据、微信聊天截图打印件（被告与第三人的业务员李浩）、录音光盘及文字整理资料（被告与刘兰香及原告的录音）、被告与雷某的短信记录打印件，第三人东莞金辉公司提交的微信聊天截图打印件、关于办理（房产过户手续）通知书、快递单，建设银行东莞分行提供的个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、房地产他项权凭证、贷款结算试算查询单截图打印件、拖欠明细查询单截图打印件、个人贷款对账单及本院的庭审笔录等附卷为据。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原、被告及第三人东莞金辉公司签订的案涉合同是各方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，各方应切实履行。本案的争议焦点为：案涉合同是否应继续履行，若需要继续履行，被告梁某是否应支付违约金。对此，本院作出如下的分析：
第一、原告雷某与被告梁某签订案涉合同时，案涉房屋已抵押给第三人建设银行东莞分行。虽然案涉合同中并未对赎楼的义务主体进行明确的约定，但根据案涉合同第十六条“因卖方需通过担保公司办理银行赎楼手续，由此产生的担保费用由卖方承担，以开具担保收据为准”的约定，结合双方在庭审中的陈述及一般的房屋买卖的交易习惯，本院认定案涉房屋的赎楼义务在于被告梁某。第二、案涉合同中并未约定具体的赎楼时间，因原告雷某已按照合同约定向被告梁某交付定金30000元，根据诚实信用原则及一般的房屋交易习惯，被告梁某应在合理的期限内办理案涉房屋的赎楼手续。被告梁某主张未能赎楼的原因在于担保公司不接单。本院认为，通过担保公司办理银行赎楼的手续，并非唯一的赎楼方式。根据微信聊天记录被告在明确知道未能通过担保公司办理赎楼手续的情况下，应另行寻求途径解决。被告梁某主张其已将赎楼手续移交给第三人东莞金辉公司并督促其办理赎楼手续，第三人东莞金辉公司对此予以否认，即便被告梁某的该陈述属实，亦属于梁某与第三人东莞金辉公司之间的约定问题，赎楼的义务并不因此转移至原告。截至庭审之日，即原告交付定金接近一年的时间，被告梁某尚未办理案涉房屋的赎楼手续。第三、被告梁某主张根据微信聊天记录，案涉合同在2016年5月22日处于终止的状态。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任……”的规定及根据案涉合同第十四条有关“合同签订后需要三方删除、补充更改及未经三方一致同意，不得擅自解除”的约定，被告梁某对此负有举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。根据微信聊天记录，双方对于案涉房屋的问题进行了磋商，但该记录并未显示双方就合同的变更或解除达成了一致的意见。在原告否认双方达成一致意见的情况下，被告梁某并未提供充分的证据证明其该主张，本院对其该主张不予采纳。第四、被告梁某主张解除案涉合同，但其并未能提供充分的证据证明双方就合同的解除达成一致的意见，不存在案涉合同第十四条约定的解除情形，其亦未提供证据证明案涉合同存在法定解除的情形。故被告梁某主张解除案涉合同的依据不足，本院对其该请求依法予以驳回。第五、原告在庭审中主张其已寻求到赎楼的办法，并在庭后提供了中国农业银行个人明细对账单辅助证明其具有赎楼的能力。该对账单显示截至2017年5月2日，原告的该账户上有存款233518.97元，该款高于2017年4月5日止梁某尚欠建设银行东莞分行的银行贷款，由此可见，原告具有赎楼的能力。且在庭审中，第三人建设银行东莞分行亦明确，若雷某能代为清偿梁某对其的贷款本金及相关费用消灭抵押权，其同意协助办理注销抵押手续，故该合同的继续履行具有事实的可行性。综上，原告雷某要求被告梁某继续履行案涉合同有事实和法律依据，在原告雷某代梁某清偿对建设银行东莞分行的贷款本金及相关费用消灭抵押权，并支付剩余价款后，要求被告梁某协助办理案涉房屋的过户手续于法有据，本院予以支持。
根据原告及第三人东莞金辉公司提供的办理（房产过户手续）通知书及邮件，第三人东莞金辉公司于2016年6月11日向被告梁某提供的联系地址发出通知，虽然该邮件已被拒收，但该地址为被告梁某确认的签收案涉交易材料的地址，根据案涉合同第十二条的约定，应视为梁某已收到该通知。另庭审中，梁某已确认于当日收到第三人东莞金辉公司通过微信方式发送的上述通知，本院对此予以认定。该通知中，第三人东莞金辉公司明确告知被告梁某担保公司不提供担保，无法办理还款手续，雷某同意支付首付款提前给梁某赎楼，要求配合办理银行赎楼手续及后续的过户事宜，根据案涉合同第六条第4点的约定，梁某并未能按照约定办理赎楼手续，存在违约行为，雷某要求继续履行合同，其有权要求被告梁某按照总楼价1‰的标准支付违约金，时间从守约方或经纪方发出督促履行通知之日起五日为履行期限，故本院支持原告的违约金计算为：以356000元为本金，按照每日1‰的标准，从2016年6月17日起计算至过户手续递交至房屋管理部门之日止。对于原告超出上述标准的请求，本院依法予以驳回。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）梁某应在本判决发生法律效力之日起继续履行《房地产买卖合同》（该合同编号：JH20151110002）及合同附件，在其代为向第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行支付抵押权及相关费用后，由被告梁某在一个月内协助原告（反诉被告）雷某办理东莞市企石镇振兴路233号东江豪门29栋1406号房的过户手续；
二、被告（反诉原告）梁某应在本判决发生法律效力之日起五天内向原告雷某支付违约金（以356000元为本金，按照每日1‰的标准，从2016年6月17日起计算至过户手续递交至房屋管理部门之日止）；
三、驳回原告（反诉被告）雷某的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）梁某的诉讼请求。
本案本诉受理费7291.48元、反诉受理费3320元（已分别由雷某、梁某预交），由被告（反诉原告）梁某负担10611.48元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 庾少锋
审 判 员 李慧仪
人民陪审员 陈雪华
二〇一七年五月八日
书 记 员 黄敏娴
黄淑珍
附相关法律条文：（摘录）
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。