重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝高法民提字第00067号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：邱华素，女，1970年10月20日出生，住重庆市武隆县，暂租住重庆市江北区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆大川普安房地产开发有限公司。住所地重庆市沙坪坝区土主镇土主中路***号附****号。
法定代表人：张宏，该公司总经理。
委托代理人：杨功敏，女，1985年4月8日出生，系该公司员工，住重庆市沙坪坝区。
再审申请人邱华素与重庆大川普安房地产开发有限公司（简称大川普安公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民终字第01330号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年1月25日作出（2014）渝高法民申字第00013号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人邱华素、被申请人大川普安公司的委托代理人杨功敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邱华素申请再审称，要求：一、撤销一、二审民事判决；二、判定大川普安公司支付违约金30万元、租房租金50万元等财产损失并即时履约移交房屋；三、判令大川普安公司承担本案一、二审诉讼费。再审事实及理由如下：1、一、二审法院认定事实错误。邱华素在《重庆市商品房买卖合同》中所填写的地址是身份证地址，所留电话是可以接通的，并且法院按照上述地址给邱华素寄送的法院专递信函已经妥投，证明按照该地址以及电话是可以向邱华素送达接房通知的。相反，开发商的地址是不真实的，连法院根据该地址寄送法院专递都无法找到开发商。由于重庆市国土资源和房屋管理局印制的《重庆市商品房买卖合同》只能按照买方身份证通讯地址和联系电话签约，合同还约定了乙方所留地址和通讯方式要保持准确性、有效性。补充协议第六条履约方式特别强调了电话联系是最重要的履约方式。因此，在接房通知被退回后，开发商应当根据合同中邱华素所留电话联系，但开发商一直不联系邱华素。因此，开发商的违约事实是成立的；2、一、二审法院审判程序违法，影响本案的正确裁判；3、一、二审法院适用法律、法规错误。
大川普安公司辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持二审判决。
邱华素向重庆市江北区人民法院起诉请求：判令被告大川普安公司承担违约责任，支付违约金45000元（从2009年6月30日算至2012年12月11日，每日万分之3）、租房租金45000元；判令被告履约交房，通知原告接房和办理接房手续。
重庆市江北区人民法院一审认定事实：2009年11月25日，重庆普安房地产开发有限公司（简称普安公司）的企业名称变更为重庆大川普安房地产开发有限公司。
2008年3月26日，邱华素（乙方）与普安公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定，乙方以总价203869元的价格购买甲方开发的位于重庆市江北区石马河街道南桥寺“丽景花园”1幢4-3号房屋一套，套内面积62.55平方米，乙方付款方式为按揭付款（贷款8万元，15年银行按揭贷款）。合同第六条“交房期限和交付条件”约定：属预售商品房的，甲方应当在2009年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第七条“交房手续的办理”约定：商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视同甲方按期交房，乙方按期接房，甲方自此时间承担相应的保修责任，乙方自此时间始承担相应的物业管理费。合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：逾期不超过90天，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90天，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之三的违约金。邱华素在此合同中留存的通讯地址为“重庆市武隆县巷口镇芙蓉西路67号1幢8-1”，联系通话为133XXXX****。
合同签订后，邱华素按约支付了购房款。“丽景花园”建设工程于2009年6月30日竣工验收，同年7月1日取得建竣备字（2009）0089号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
2009年7月2日，普安公司按照邱华素在合同中提供的通讯地址“重庆武隆县巷口镇芙蓉西路67号1幢8-1”，向邱华素邮寄了一封挂号信。邮局于7月5日退回了此邮件，退回原因载明是“迁移新址不明”。本案庭审中，大川普安公司指出此邮件即为交房通知书，经当庭拆封，邮件内容确为《交房通知书》，落款时间为2009年7月1日。邱华素对此质证表示，对公司邮寄了挂号信没有异议，邮寄地址也没有错误，但对方应当在挂号信上注明邱华素的电话，只写了地址而没有写电话号码，导致邮件被退回，且在邮件退回后对方也没有联系过我。公司违约，应当承担责任。
重庆市江北区人民法院一审认为，大川普安公司的企业名称由普安公司更名而来，普安公司与邱华素签订的《重庆市商品房买卖合同》中的甲方（即出卖方）权利义务由更名后的大川普安公司承担。该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同内容对双方当事人具有约束力。
根据合同约定，大川普安公司约定在2009年6月30日前，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付买受人邱华素使用，并以书面告知的形式通知邱华素办理接房手续。如逾期交房，从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已付房款的万分之三承担违约金。“丽景花园”小区于2009年7月1日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，具备了房屋交付条件。大川普安公司于次日按邱华素在合同中提供的通讯地址发送挂号信《交房通知书》，同年7月5日挂号信因“迁移新址不明”被邮局退回。依照合同接房期限的约定，大川普安公司的接房通知至2009年7月5日到达邱华素在合同留存的地址期间，确实存在逾期5天通知交房的违约行为。邱华素此后未收到此通知书，责任不在大川普安公司，不应当承担此后的违约责任。邱华素辩称公司应当打电话通知其接房，因电话通知并非合同约定的必须通知方式，即使大川普安公司未打电话通知，也不属于违约行为。邱华素主张大川普安公司未履行通知接房义务，与客观事实不符，一审法院不予确定。一审法院对邱华素要求大川普安公司承担2009年7月6日至2012年12月11日期间违约金的诉讼请求，不予支持。
关于大川普安公司提出延期交房违约金已过诉讼时效的抗辩。违约金属于债权范畴，应受诉讼时效制度的约束。依照我国《民法通则》规定，权利人向人民法院请求保护的诉讼时效期间为二年。邱华素未在合同约定的2009年6月30日前收到接房通知书，即应当知道其权利被侵害，至2012年10月30日起诉本案，大川普安公司应承担逾期5天的违约金305.80元（203869元×万分之三×5天），期间已超过二年。公司企业名称的变更不影响邱华素行使正当权利，邱华素未举证证明诉讼时效期间具有中止、中断的情形。一审法院对大川普安公司的该项抗辩理由，予以采纳。
关于邱华素要求大川普安公司承担租房租金45000元的诉讼请求是否成立的问题。大川普安公司在具备交房条件后已及时履行通知义务，不应承担2009年7月5日之后的逾期交房违约责任。即使邱华素在外租房，并非大川普安公司的责任所致。一审法院对邱华素的此项诉讼请求，不予支持。
重庆市江北区人民法院一审判决：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，于2013年1月28日作出（2012）江法民初字第07895号民事判决，驳回邱华素的诉讼请求。
邱华素不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法判令大川普安公司依约定支付逾期交房违约金暂定55000元；3、依法判令大川普安公司按照法律规定支付租房租金暂定55000元；4、依法判令大川普安公司即时履约交房（一审的该项项目诉讼请求为：判令大川普安公司履约交房，通知邱华素接房和办理接房手续）；5、由大川普安公司承担一、二审诉讼费用。
重庆市第一中级人民法院二审认定事实：邱华素的身份证，与合同约定的邱华素的通讯地址完全一致。二审中，邱华素陈述其身份证所载明的房屋已在购买涉案房屋之前出售他人，并在外租房居住至今。
另查明，普安公司与邱华素签订的《重庆市商品房买卖合同》第十九条约定，本合同自双方签订之日起生效，未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件与本合同具有同等法律效力。附件四合同补充协议第六条约定：乙方所留地址和通讯方式要保持其准确性、有效性，有变更及时通知甲方，否则因此引起的所有延期责任由乙方承担。大川普安公司在一、二审中均表示邱华素随时可以接房。
二审法院查明的其他事实与一审查明的事实相一致。
重庆市第一中级人民法院二审认为，2008年3月26日普安公司与邱华素签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同内容对双方当事人具有约束力。因普安公司于2009年11月25日更名为大川普安公司，依法应由大川普安公司享有普安公司的权利、承担相应的义务。本案的争议焦点在于：1、关于一审法院未写明双方签订的合同编号及“两书”中除竣工验收意见书及竣工验收备案登记证以外的其余内容是否影响本案争议的处理问题；2、关于竣工验收意见书载明消防验收合格，与重庆市江北区公安消防支队2009年7月8日才出具“关于丽景花园一期工程消防验收备案抽查合格的意见”不相符合的问题；3、关于大川普安公司是否按合同及补充协议约定履行接房通知义务的问题；4、邱华素租房租金的诉讼请求能否成立问题；5、邱华素举示的物价局复函及向有关部门投诉是否应当认定为诉讼时效中断的问题；6、邱华素请求判令大川普安公司即时交房的诉讼请求是否成立的问题。针对以上争议焦点，评判如下：
一、关于一审法院未写明双方签订的合同编号及两书中除竣工验收意见书及竣工验收备案登记证以外的其余内容是否影响本案争议的处理问题。二审法院认为，双方所签订合同的编号及两书中除竣工验收意见书及竣工验收备案登记证以外的其余内容是否在判决书中予以列明，不影响本案纠纷事实及责任的认定。
二、关于竣工验收意见书载明消防验收合格，与重庆市江北区公安消防支队2009年7月8日才出具“关于丽景花园一期工程消防验收备案抽查合格的意见”不相符合的问题。二审法院认为，邱华素对此未举示证据予以证明，即使其所举示的证据能证明前述事实，根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核并申请消防验收，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查，经依法抽查不合格的，应当停止使用，因此，涉案工程属于消防备案抽查工程，不属于消防验收合格才能使用的工程，消防验收备案抽查合格的时间晚于消防验收合格时间不影响交房。
三、关于大川普安公司是否按合同及补充协议约定履行接房通知义务的问题。合同第七条“交房手续的办理”约定：商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。合同第十九条约定，本合同自双方签订之日起生效，未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件与本合同具有同等法律效力。附件四合同补充协议第六条约定：乙方所留地址和通讯方式要保持其准确性、有效性，有变更及时通知甲方，否则因此引起的所有延期责任由乙方承担。本案中，大川普安公司按合同约定的通讯地址向邱华素以挂号信的方式寄发接房通知书，应当认定为大川普安公司履行了接房的书面通知义务。由于邱华素签订合同预留的通讯地址虽系其身份证记载的住所地，但并非其实际居住地址，因此，大川普安公司按合同约定的邱华素通讯地址寄出的接房通知书被邮局以“迁移新址不明”为由退回，责任不在大川普安公司，邱华素至今未接房并非因大川普安公司的违约行为造成，大川普安公司仅存在5天的违约行为。至于合同约定的联系电话，属于口头联系方式，不属于本案中双方约定的接房通知方式，因此，大川普安公司未在挂号信上载明邱华素的联系电话并无不妥，且邱华素对合同约定的接房时间为2009年6月30日是明知的，结合邱华素陈述的2009年11月曾基于接房目的到现场查看过房屋的陈述，邱华素应当知道涉案房屋的情况。
四、关于邱华素主张的租房租金的诉讼请求能否成立问题。因双方对逾期交房违约金的计算方式有约定，邱华素未举示证据证明其实际损失过分高于合同约定，因此，邱华素主张按法定标准主张租房租金于法无据。
五、关于邱华素的逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。由于逾期交房违约金每日产生，系独立债权，邱华素关于2009年7月1日至同年7月5日的逾期交房违约金的诉讼请求已超过法律规定的两年诉讼时效。邱华素以向物价局复函及向有关部门投诉诉讼时效中断的证据不充分，二审法院不予采信。
六、邱华素请求判令大川普安公司即时交房的上诉请求是否成立的问题。由于大川普安公司已按合同约定履行了通知接房义务，邱华素可依照合同约定向大川普安公司要求接房，且大川普安公司一、二审均当庭表示邱华素随时可以到小区物业管理处办理接房手续，由于本案纠纷非因大川普安公司的原因导致邱华素不能接房，因此，邱华素请求判令大川普安公司即时交房的上诉请求依法不能成立。
重庆市第一中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
2008年3月26日，邱华素（乙方）与普安公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》。合同第七条“交房手续的办理”约定：商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。
2009年7月2日，大川普安公司按照邱华素在合同中提供的通讯地址“重庆武隆县巷口镇芙蓉西路67号1幢8-1”，向邱华素邮寄了一封挂号信。邮局于7月5日退回了此邮件，退回原因载明是“迁移新址不明”。本案一审庭审中，大川普安公司指出此邮件即为交房通知书，经当庭拆封，邮件内容确为《交房通知书》，落款时间为2009年7月1日。二审中，邱华素陈述其身份证所载明的房屋已在购买涉案房屋之前出售他人，并在外租房居住至今。
合同第十九条约定，本合同自双方签订之日起生效，未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件与本合同具有同等法律效力。附件四合同补充协议第六条约定：乙方所留地址和通讯方式要保持其准确性、有效性，有变更及时通知甲方，否则因此引起的所有延期责任由乙方承担。大川普安公司在一、二审以及本院再审中均表示邱华素随时可以接房。
本院再审庭审时，邱华素陈述2009年7月，其多次到现场，要求接房。
本院再审查明的其他事实与二审查明的事实一致。
本院再审认为，本案争议的问题是大川普安公司是否按照与邱华素签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条的约定，履行了通知交房义务。
大川普安公司与邱华素签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条“交房手续的办理”约定：商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。该合同第十九条约定，本合同自双方签订之日起生效，未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件与本合同具有同等法律效力。附件四合同补充协议第六条约定：乙方所留地址和通讯方式要保持其准确性、有效性，有变更及时通知甲方，否则因此引起的所有延期责任由乙方承担。本案中，大川普安公司按合同约定的通讯地址向邱华素以挂号信的方式寄发接房通知书，应当认定为大川普安公司履行了通知书面接房的义务。由于邱华素签订合同预留的通讯地址虽系其身份证记载的住所地，但并非其实际居住地址，因此，大川普安公司按合同约定的邱华素通讯地址寄出的接房通知书被邮局以“迁移新址不明”为由退回，责任不在大川普安公司，邱华素至今未接房并非因大川普安公司的违约行为造成。至于合同约定的联系电话，属于口头联系方式，不属于本案中双方约定的接房通知方式，因此，大川普安公司未在挂号信上载明邱华素的联系电话并无不妥。综上，应认定大川普安公司履行了通知交房义务。
由于大川普安公司已按合同约定履行了通知接房义务，邱华素可依照合同约定向大川普安公司要求接房。邱华素陈述2009年7月曾基于接房目的到现场查看过房屋。据此，邱华素应当知道涉案房屋的现状。大川普安公司在一、二审以及本院再审庭审中均明确表示邱华素随时可以到小区物业管理处办理接房手续。因本案纠纷非因大川普安公司的原因导致邱华素不能接房，双方对接房并不存在异议，故邱华素请求判令大川普安公司即时交房的理由不能成立。
关于邱华素的逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效以及邱华素主张的租房租金的诉讼请求能否成立的问题，本院同意二审法院的认识，不再赘述。
综上所述，邱华素申请再审的理由不成立。二审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民终字第01330号民事判决。
审 判 长 陈 怡
代理审判员 彭四川
代理审判员 余 晨
二〇一六年八月六日
书 记 员 牛明君