四川省达州市通川区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1702民初893号原告苗丹，男，生于1978年9月18日，汉族，达州市通川区人，大学文化，通川区农业局工作人员，住达州市通川区。委托代理人罗洪光，达州市通川区通达法律服务所法律工作者。被告达州市侨兴房产开发有限公司（以下简称“侨兴房产”），住所地达州市达川区。法定代表人龚俊修，董事长。委托代理人米才兵，男，生于1957年7月14日，汉族，达州市通川区人，高中文化，达州市侨兴房产开发有限公司职工，住达州市通川区。委托代理人李大军，四川天仁和律师事务所律师。原告苗丹与被告达州市侨兴房产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2016年3月10日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员潘红伟独任审判，于2016年4月28日公开开庭审理了本案。原告苗丹及其委托代理人罗红光、被告的委托代理人米才兵、李大军均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告诉称：2009年8月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买位于达州市通川区黄泥碥侨兴新城C1幢25层C号住宅一套（建筑面积129.49平方米），总价款391578元。原告按合同约定付清了全部价款和相关税费。根据《商品房买卖合同》第二十条（二）的约定，被告应于2011年8月31日前为原告办好房屋所有权证书，原告没有在此时间内取得房屋所有权证书，被告应按原告已付款按日万分之0.5的标准向原告支付违约金，而被告实际向原告交付房屋所有权的时间为2015年10月20日，比约定的2011年8月31日前逾期1510天，按合同约定，2015年10月20日被告向原告交付房屋所有权证时，应按合同约定向原告支付违约金29564.14元，但被告未按约定向原告支付相应的违约金。原告遂诉讼至本院，请求判令：1、被告向原告支付违约金29564.14元，并从2015年10月20日起，按商业银行同期贷款利息计息至付清时止向原告支付利息；2、本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张，当庭举证如下证据：1、原告身份证复印件一份。2、被告工商登记信息一份。3、商品房买卖合同原件一份，证明原告购房事实，原、被告权利义务及违约金的约定。4、领取产权证通知书一份，证明被告实际向原告交付产权证时间。5、房产证复印件一份。被告对以上证据的真实性、合法性均无异议，但提出买受人取得产权证的时间是以产权证载明的登记时间为准，系2015年6月8日，而非原告领取产权证的时间。被告辩称：1、被告于2008年1月30日取得《建筑工程施工许可证》，获准开发建设“侨兴新城”项目。2、2008年12月15日，达州市人民政府召开达州市城乡规划委员会2008年第二次会议，明确“为了修建通川区四方电器公司所需的73套经济适用房，会议同意在侨兴新城建设项目内进行建设，新增建筑面积为5840平方米”，并形成了达市府阅【2008】62号《会议纪要》；同日，达州市人民政府又以达市府函【2008】289号《达州市人民政府关于城市规划和建设有关问题的批复》向达州市规划建设局就前述经济适用房的建设决议进行了传达。3、按照达州市人民政府的行政指令，被告积极实施新增房屋的设计、修建等多项工作，但由于先前办理的《建筑工程施工许可证》与实际建设的建筑面积发生变化，需要建设行政部门重新核发建设手续，才能完善后续工作、组织竣工验收、办理产权证等。经通川区人民政府多次协调，并在2013年4月22日向达州市住房和城乡规划建设局发送了《关于办理通川区四方电器公司职工经济适用房建设手续的函》，其后，市住建局于2013年6月5日同意对原《建筑工程施工许可证》进行了变更。4、2014年1月8日，被告组织五方责任主体完成竣工验收后，报送资料进行备案。2014年3月4日，达州市住房和城乡规划建设局出具了侨兴新城C1、C4工程《竣工验收备案书》，标志着房屋可以进入办理产权证的程序。5、2014年9月1日，被告取得了侨兴新城C1栋2-30层住宅的初始登记产权证。6、2014年11月4日，被告通过《达州晚报》公告通知原告等业主尽快递交办理房产证所需的资料、委托书，但原告直到2015年4月27日才向被告递交了办证委托书和相关资料。7、被告收齐资料后，于2015年6月8日即为原告取得了房产证。综上所述，造成原告办理房产证的时间与合同约定时间不符，系因政府行政指令新增建设房屋、建设局办理建设施工手续、原告递交资料和出具委托书滞后等多种原因造成，被告并无过错，按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十条及《补充协议》第四条第5款的约定，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，非因出卖人的原因造成逾期办证的，出卖人不承担违约责任。请求人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，保护被告的合法权益。被告为证明其主张，当庭举证如下证据：1、通川区政府《关于办理通川区四方电器公司职工经济适用房建设手续的函》。2、达州市人民政府《关于城市规划和建设有关问题的批复》。3、达州市城乡规划委员会2008年第二次《会议纪要》。4、建筑工程施工许可证2013年6月5日；商品房预售许可证2008年12月16日。5、竣工验收备案书2014年3月4日。6、侨兴新城C1栋2-30层住宅初始登记产权证2014年9月1日。7、《达州晚报》上的刊登的递交办证相关资料和接受房屋的公告。8、委托书，证明2015年4月27日原告出具办证的委托书。9、《商品房买卖合同》补充协议原件一份。原告对上列证据未提出实质性的意见，但提出被告举证的证据与本案无关联性，经济适用房与侨兴新城商品房不是同一个项目，被告举证的部分证据恰好证明其违约的事实。经审理查明：2008年1月30日，被告侨兴房产取得《建筑工程施工许可证》，获准在达州市通川区黄泥扁四方电器厂和市工人文化宫之间开发建设“侨兴新城”C-1、C-4栋项目，建设规模57949.6平方米。侨兴房产即开工建设。2008年12月16日，被告侨兴房产取得《商品房预售许可证》。2008年12月15日，达州市人民政府召开达州市城乡规划委员会2008年第二次会议，形成了达市府阅[2008]62号《会议纪要》，明确“为修建通川区四方电器公司所需的73套经济适用房，会议同意在侨兴新城建设项目内进行建设，新增建筑面积为5840平方米，该部分建设面积不纳入侨兴新城项目计算规划指标。”同日，达州市人民政府达市府函[2008]289号《达州市人民政府关于城市规划和建设有关问题的批复》载明：同意达州市规划建设局2008年第2次会议议定的四方电器公司职工经济适用房建设。随后，被告侨兴房产按照达州市人民政府的指令，积极实施新增房屋的设计、修建等多项工作。被告侨兴房产于2008年1月30日取得的《建筑工程施工许可证》的建设规模与实际的建设规模发生变化，需要建设行政部门重新核发建设手续。经通川区人民政府协调，并在2013年4月22日向达州市住房和城乡规划建设局发送了区府函（2013）57号《关于办理通川区四方电器公司职工经济适用房建设手续的函》，载明：目前，该项目已基本完工，正待完善相关手续后竣工验收。……尽快办理通川区四方电器公司职工经济适用房建设手续。2013年6月5日，达州市住房和城乡规划建设局在原《建筑工程施工许可证》上增加73套经济适用房面积5840平方米。2014年1月8日，被告侨兴房产组织五方责任主体完成了竣工验收，并报送资料进行备案。2014年3月4日，达州市住房和城乡规划建设局出具了侨兴新城C-1、C-4工程《竣工验收备案书》。2014年9月1日，被告取得了侨兴新城C-1栋2-30层住宅的初始登记产权证。2014年11月4日，被告侨兴房产通过《达州晚报》公告通知原告等业主尽快递交办理房产证所需资料，载明公司于2014年3月4日起至2014年12月31日，收集业主资料，逐步分期办理房屋产权证。2009年8月21日，原告苗丹（买受人）与被告侨兴房产（出卖人）签订2009-0393《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买侨兴新城C1幢25层C号住宅一套（建筑面积129.49平方米），总价款391578元。原告按合同约定付清了全部价款和相关税费。上述合同第十一条、第十三条约定：出卖人应当在2010年8月31日前向买受人交付该商品房；逾期交付该商品房，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人承担已交付房价款万分之0.5的违约金；第二十条（二）约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。上述《补充协议》是买卖双方于2009年8月21日就“侨兴新城”房地产项目所签订的编号为2009-0393的《商品房买卖合同》（以下称主合同）内容的补充以及对主合同所列附件的集合约定。该协议第四条约定：2、买受人现决定委托出卖人办理这合同项下房屋的权属登记手续；3、委托出卖人办理的:……（2）买受人应该在接到出卖人通知后7日内，提供办理产权证书、他项权证的相关资料及缴纳相关税费（包括买受人应缴纳的维修基金等费用），并按出卖人的要求协助办理；……5、主合同规定的办理房屋所有权证的时间，从买受人向房产管理部门缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交所需资料并办理完相关手续之日起计算，如因买受人原因或行政、不可抗力因素使产权登记手续超过主合同第二十条约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任，如因买受人原因造成延迟办理的，买受人应承担相应责任。2010年10月，被告将上述商品房交付给原告。2014年11月24日，原告苗丹缴纳该商品房买卖契税7882.36元，2015年4月10日，原告苗丹向房产管理部门缴纳房屋专项维修基金9853元，2015年4月27日，原告向被告递交了办理房产证所需资料。2015年6月8日，原告所购住房在达州市房产管理局办理了产权登记。2015年10月20日，原告苗丹领取了房屋产权证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同的约定履行各自的合同义务。根据现已查明的事实，被告不存在延迟办理房产证的事实。《商品房买卖合同》第二十条虽约定买受人应在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书，但《补充协议》第四条对主合同规定的办理房屋所有权证的起算时间进行了重新约定，不再是从商品房交付之日起，而是从买受人向房产管理部门缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交所需资料并办理完相关手续之日起计算。原告苗丹于2015年4月27日才向被告递交了办理房产证所需资料，被告应在2016年4月26日前为原告办理产权登记手续。而原告所购住房于2015年6月8日便在达州市房产管理局办理了产权登记，并未延迟办理。原告苗丹虽是在2015年10月20日领取的房屋产权证，但根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，原告取得该商品房的权属证书时间为2015年6月8日。故，原告主张被告向原告支付违约金29564.14元，并从2015年10月20日起至付清时止按商业银行同期贷款利率计息，与已查明的事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院》第十八条的规定，判决如下：驳回原告苗丹的诉讼请求。案件受理费539元，减半收取269.5元，由原告苗丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  潘红伟二〇一六年七月二十九日书记员  李红秀