江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2024号上诉人（原审被告）：陈萍，男，1970年12月14日出生，汉族，户籍地江苏省南京市栖霞区，现住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：蒋俊，江苏轩衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈某1，男，1994年5月6日出生，汉族，户籍地江苏省南京市栖霞区，现住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：董君，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：古曼，江苏海越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李国香，女，1982年5月18日出生，汉族，户籍地山东省荣成市，现住江苏省南京市栖霞区。上诉人陈萍因与被上诉人陈某1、李国香确认合同无效纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初4365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月5日，公开开庭进行了审理。上诉人陈萍及其委托诉讼代理人蒋俊；被上诉人陈某1及其委托诉讼代理人董君、古曼到庭参加诉讼；被上诉人李国香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人陈萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判涉案合同有效，被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）2008年拆迁时，上诉人与陈宗女夫妇并未达成任何分房的协议，上诉人是根据拆迁政策分户而作为独立被拆迁人签署的拆迁安置协议。所得拆迁利益购买的101室和201室当然属于上诉人一人所有;(二)退一步讲，就算上诉人拆迁协议中的被拆迁面积是陈宗女夫妇赠与所得，那么该赠与也因上诉人为被拆迁人独立签署拆迁协议取得拆迁利益，而完成了赠与，赠与面积所得拆迁利益已属上诉人一人所有；（三）2016年1月5日被上诉人陈某1通过买卖方式从上诉人处购买了101室房屋的事实，也印证了101室房屋属于上诉人一人所有；（四）签署在拆迁协议之后的家庭协议书（2010年5月25日），是上诉人在拥有101室和201室无可争辩的完整所有权的条件下为了“化解家庭矛盾”对家庭成员作出的一个单方承诺，但也因该协议书中无接受赠与的被赠与人（即陈某1）的签字而一直未生效，直至其将101室和201室分别以买卖方式过户给陈某1和李国香而撤销；（五）被上诉人陈某1提起一审诉讼的根本目的并非欲证明其享有涉案房屋的权利，而是出于担心上诉人被李国香骗（陈某1及证人多次当庭作此陈述）；（六）被上诉人陈某1不是本案适格原告；（七）涉案家庭协议书系签订在陈萍取得涉案房产之后。（八）涉案家庭协议并非其真实意思表示。被上诉人陈某1辩称：（一）涉案房屋系拆迁置换而来，当时根据政策进行了自然分户，并由陈萍代表同户的陈某1签订了安置协议；（二）拆迁安置协议是依据拆迁分户政策由陈萍代表同户人员签署，这属于拆迁行政法律关系，并不表示房产由陈宗女夫妇赠与陈萍一人所有；（三）2010年5月25日，陈宗女夫妇与陈萍签署协议，明确由陈萍签署安置协议的房产赠与陈萍与陈某1共有，该协议是陈宗女、陈宗春的真实意思表示，陈萍也在该协议上签字。当时陈某1因未成年所以没有签字；（四）陈萍强将101室房产过户给陈某1的行为为赠与行为，用于过户的买卖协议实质为赠与协议，且双方在此前也订立过赠与协议，涉案两套房产是两个不同的关系，与本案没有关联性；（五）陈某1起诉是为维护自身的合法权益，陈某1系案涉房产的共同共有人，陈萍将案涉房产赠与李国香并未经陈某1同意，侵犯了陈某1的房屋共有权。被上诉人李国香提交答辩状称：（一）同意陈萍上诉状中诉讼意见；（二）陈萍系涉案房屋的唯一合法产权人，陈某1未经确权就直接请求确认其与陈萍签订的房屋买卖合同无效，主体不适格，（三）一审法院仅以未查明陈萍真实意思表示的协议书就判决陈某1享有涉案房屋权利系认定事实错误。陈某1一审请求：判决陈萍将坐落于栖霞区尧佳路95号22栋1单元201室房屋转让给李国香的房屋买卖合同无效；审理中，陈某1增加如下诉讼请求：判令陈萍、李国香办理将上述房屋所有权变更为陈萍名下的变更登记手续，本案诉讼费由陈萍、李国香承担。一审法院认定事实：陈某1与陈萍系父子关系，陈萍的父母为陈宗春、陈宗女，陈宗春、陈宗女生育的子女为陈萍和其妹妹陈丽，陈萍和被告李国香在离婚后又于2015年7月复婚。2002年5月23日，陈萍户籍由本市栖霞街道栖霞村××队100-3号迁至大圩队100-4号，与陈某1户籍在同一家庭户。陈宗女夫妇原在栖霞村××队出资建造了房屋，产权人为陈宗女。2008年5月因拆迁进行房屋调查时，拆迁部门确认陈宗女的房屋建筑面积共计387.37平方米，并根据当地拆迁政策进行分户，陈宗女将其中167.37平方米分拨给陈萍，当时陈萍已离异单身。2008年9月27日，陈宗女、陈萍分别与拆迁部门签订了南京市征地房屋拆迁补偿安置协议（以下简称拆迁协议）各1份，载明因实施长江四桥项目进行房屋拆迁，陈宗女的被拆迁房屋建筑面积为220平方米，陈萍的被拆迁房屋建筑面积为167.37平方米。根据拆迁协议，以陈萍名义申购的拆迁安置房为两套，分别坐落于本市××单元××室（建筑面积为62.98平方米，以下简称101室房屋）、22幢一单元201室（建筑面积为86.82平方米，以下简称201房屋），均登记在陈萍名下。2010年5月25日，陈宗春、陈萍订立协议书1份，陈丽作为监督人署名，陈宗女对此协议书予以认可。该协议书载明订立协议的目的系“为化解家庭矛盾、达到家庭和睦、安生度日”，其中第二部分内容为“父母分给陈萍两套房子（拆迁分房）不得随意转卖，房子产权人为陈萍及陈萍之子陈某1共有”。2015年8月27日，陈萍、李国香签订南京市经济适用住房买卖合同，约定陈萍自愿将201室房屋出售给李国香，房屋转让价款为916108元。2015年9月8日，该房屋变更登记至李国香名下，李国香至今未支付该合同约定的转让价款。2016年1月5日，101室房屋以买受方式变更登记至陈某1名下。现陈萍名下无房屋登记，陈某1名下只有101室房屋的登记，101室房屋现由陈某1居住，201室房屋现由陈萍、李国香共同居住。审理中，陈某1申请陈宗春、陈宗女、陈丽出庭作证。陈宗春作如下陈述：拆迁时房屋面积有360多平方米，拆迁办建议分两户，其夫妻俩想分到孙子名下，但是孙子当时是未成年人，拆迁办不同意，建议分户分到儿子名下，于是将另外的房屋分户到儿子陈萍名下；协议书之所以写陈萍的两套拆迁安置房的产权人为陈萍和陈某1两人共有，是因为根据传统习惯，老子的财产给儿子，儿子的财产给孙子，还有其他的原因就是陈萍当时不学好赌钱，陈萍拿到拆迁补偿款后赌博，一个晚上欠了6万，为了防止以后陈萍将家产都赌光，所以签了这份协议；后小套房屋在前几个月过户给陈某1，是当时考虑老房子是老两口苦的，陈萍的两套安置房屋是他婚前财产，但是他无缘无故把房屋过户给他现在的媳妇，为了确保家族利益，所以过户给陈某1，本来这两套房屋就是给陈萍和陈某1的；两套安置房房屋的装修全部由其出资，陈萍没有出一分钱，没有请一天假，装潢的风格房屋都一样。陈宗女作如下陈述：拆迁时分两户可以拿更多房屋，其想分户给孙子，但是拆迁办说不行，所以就分户到儿子头上了；协议书当时就是其让丈夫写的，对这份协议书内容认可，当时其害怕儿子赌钱把房子输掉了，就签订了这份协议书，没想到他现在又把房子给了他现在的老婆。证人陈某2下陈述：当时陈萍赌博，一晚上输了6万元，为了防止陈萍把拆迁安置房卖掉，所以签订了这份协议书；协议书第二部分写到拆迁安置房产权人为陈萍和陈某1共有的原因是，拆迁时就想把房子分户给陈某1，但是因为陈某1未成年拆迁办不允许，所以才将房屋分户给陈萍，拆迁安置房屋本来就是打算给陈某1的，陈萍当时是同意的，不然他不会签字。庭审中，陈某1、陈萍、李国香就相关情况作如下陈述：陈某1：李国香天天逼迫陈萍，陈萍没有办法才将201室房屋过户给李国香，过户给李国香后陈萍主动告诉陈丽，然后其和爷爷奶奶才知道此事，经家里人协商陈萍将101室房屋过户给陈某1。陈萍：两套拆迁安置房开始都登记在其名下，其与李国香结婚后，其准备在201室房屋的房产证加上她的名字，但是房产局不同意，于是其就把房屋过户到李国香名下，但其认为其对该房屋还有一半产权；在过户给李国香后，家里人都在闹，父亲坚决要求其把另外1套房屋过户给儿子，于是就把另外1套房屋赠与给儿子并过户到他名下。其在结婚后两个月就将201室房屋过户给李国香，是因为李国香不能生育，把房屋过户到她名下，是为了两人今后的养老，过户前没有与儿子陈某1说过，也没有征求他们的意见。房屋买卖合同约定的价款数额当时是南京市房改办评估的，只是一个形式，李国香一分钱都没有付，因房改办不同意在房产证上加名字，所以采取签订房屋买卖合同的形式。李国香表示同意陈萍的陈述，经法庭询问，其又作其它相关陈述：2015年9月201室房屋过户时，其知道房屋来源是拆迁安置房，也知道陈萍有儿子是陈某1且已成年了，但是不清楚当时拆迁是以家庭名义拆迁还是单独以陈萍名义，陈萍只说是他自己名下的房屋。一审法院认为：101室和201室房屋的来源，均是通过被告陈萍与拆迁部门签订拆迁协议，由被拆迁的原有房屋置换取得，而被拆迁的原有房屋系陈萍的父母分拨而来，根据证人证言和实际情况，原有房屋应当是陈萍的父母当时赠与其儿子和孙子，即陈萍和原告陈某1。陈萍签订拆迁协议时，陈某1系未成年人，且户籍与陈萍同户，故陈萍系代表其与陈某1的家庭户签订了拆迁协议，陈萍通过拆迁所取得的安置房应当属于父子两人的共有财产。另，在陈萍与其父亲签订的协议书中写到“父母分给陈萍两套房子（拆迁分房）”，也印证了陈萍的被拆迁房屋来源系陈萍的父母赠与；该协议书明确载明产权为陈萍和陈某1共有，证明了相关家庭成员再次明确101室和201室房屋属于陈萍和陈某1共有，不仅陈萍在该协议书署名予以确认，相关家庭成员也出庭作证予以证实。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。本案中，虽然101室和201室房屋原登记在陈萍1人名下，但根据如上所述的本案相关证据，应当认定此两套房屋属于陈萍和陈某1的共有财产。虽然陈萍已将201室房屋变更登记至被告李国香，将101室房屋变更登记至陈某1名下，陈萍主张已经按此过户情况对房屋的共有份额进行了分割，但陈某1不予认可，陈萍、李国香也未能提供证据证明陈萍和陈某1对此两套房屋的共有份额已经协商一致进行了分割，故应当认定陈某1和陈萍属于共同共有人。根据我国《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。陈萍通过签订房屋买卖合同将201室房屋转让给李国香，实质是赠与，属于处分共同共有财产，依法应当取得全体共同共有人同意，本案中应当取得另一共同共有人陈某1的同意。但在201室房屋变更登记至李国香名下之前，陈萍、李国香既未征求陈某1的意见，也未取得陈某1的同意，现陈某1也不予追认。我国《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据我国《合同法》第五十二条第二项规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定的，应当认定无效。因此，陈萍、李国香签订的关于201室房屋的买卖合同，违反了物权法的强制性规定，陈萍无权独自将房屋赠与李国香，故陈某1主张上述房屋买卖合同无效的请求，合法有据，一审法院应当予以支持；其主张两被告将201室房屋所有权变更登记至陈萍名下，实质是恢复共同共有财产的所有权登记，以维护其作为共同共有人的合法权益，一审法院应当予以支持，并应当给予其在两被告不自动履行时的申请强制执行的权利，以切实维护其合法权益。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（二）项之规定，判决如下：一、陈萍和李国香就坐落于本市栖霞区尧佳路95号22幢一单元201室房屋所签订的《南京市经济适用住房买卖合同》无效；二、陈萍、李国香于本判决生效之日起十日内将上述房屋的所有权变更登记至陈萍名下，如陈萍、李国香逾期不履行，陈某1可以向一审法院申请强制执行。案件受理费12300元，减半收取6150元，财产保全费4770元，合计10920元由陈萍、李国香负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。对于一审查明的事实，陈萍认为，涉案家庭协议并非其真实意思表示，且被拆迁房屋建造时其也曾出钱出力。陈某1对一审查明的事实无异议。双方均无异议的事实，本院依法确认。本院认为：认为他人签订的合同损害了其利益的当事人，可以向人民法院提起民事诉讼，请求确认该合同无效。而本案即系被上诉人陈某1认为陈萍与李国香签订的名为房屋买卖实为赠与的合同侵害了其对涉案房屋享有的合法权益，而提起的确认合同无效之诉。虽陈某1并非涉案房屋的产权登记人，但产权登记并非房屋产权人身份的唯一证明方式。且陈某1是否对涉案房屋享有产权系本案审理中，人民法院需审理查明的事实和依法判决的基础。故上诉人陈萍关于陈某1未经确权，不是本案适格诉讼主体的上诉理由缺乏法律依据，本院不予采信。本案中，被拆迁房屋系陈宗女夫妇建造，产权人为陈宗女。即使陈萍在建造过程中曾出钱出力，其行为也系我国公序良俗之体现，不产生物权变更的法律后果。该房屋拆迁时，经陈宗女夫妇分拨，陈萍通过置换取到包括涉案房屋在内的两处房屋。根据陈宗女夫妇的当庭陈述，其当年将被拆迁房屋进行分拨系为将置换取得的两处房屋赠与陈萍、陈某1父子共有。对此，陈萍也在事后签订的家庭协议中对置换所得房屋系其与陈某1共有予以了认可。对于该家庭协议，陈萍上诉称并非其真实意思表示，且该协议系签订于其取得上述两处房屋之后，同时该协议上无陈某1本人的签名，应属于尚未生效。对此，本院认为，陈萍认可该协议系其本人签订。本案一、二审过程中，陈萍均未能举证证明签订该协议时，其存在被欺诈、胁迫等可能导致协议无效或可撤销的情形，故其关于该协议内容并非其真实意思表示的诉称缺乏相应事实基础，本院不予采信。关于该协议上没有陈某1签名的问题，本院认为，首先该协议系陈宗春与陈萍签订，陈某1并非协议当事人；其次，签订协议时，陈某1尚未年满十八周岁，且该协议的内容对其系纯获利益。故不能因该协议上无陈某1本人的签名，而否定该协议的效力。另该协议虽签订于陈萍取得两处房屋之后，但只要当事人对物权的分配处分系其真实意思表示并不违反相关法律规定，无论其分配处分行为发生在物权取得的前后都具有相应的法律效力。综上，本院根据现有证据可以认定涉案房屋系陈萍与陈某1二人共有。本案中，陈萍虽以房屋买卖的方式将涉案房屋过户至李国香名下，但根据当事人的陈述，李国香就涉案房屋并未向陈萍支付相应价款，故其实际情形应是陈萍将涉案房屋赠与李国香。由于陈萍将涉案房屋赠与李国香时并未告知该房屋的共有权人陈某1，更未征求其同意。且李国香作为受赠与人其并未就涉案房屋支付相应价款，不能适用我国法律中关于善意第三人的规定。故现陈某1请求确认陈萍将涉案房屋转让给李国香的房屋买卖合同无效；并请求陈萍、李国香办理将涉案房屋所有权变更为陈萍名下的变更登记手续的诉讼请求于法有据，依法应予支持。综上所述，上诉人陈萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12300元，由上诉人陈萍负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年五月八日书记员  倪 辉