宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁01民终1468号上诉人（原审被告）：陈某某，男，1982年5月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区中宁县。委托诉讼代理人：徐某某，宁夏丰安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵某某，男，1980年11月2日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：李某某，宁夏侨之桥律师事务所律师。上诉人陈某某因与被上诉人赵某某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2015）贺民初字3248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈某某的上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项，改判上诉人不承担196000元的租赁费。2.上诉费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人已于2015年4月20日实际更换了租赁房屋门锁，并开始招租出租，实际收回了房屋，上诉人不应承担租赁费用。被上诉人更换锁芯后，上诉人所有投入的设施设备仍存放于房屋中，被上诉人拒绝被上诉人将设备拉走。上诉人租赁被上诉人房屋系毛坯房，上诉人租赁后进行了装饰装修，投入达四五百万元，装修部分无法拆除，原审判决显失公平。被上诉人赵某某辩称，一审认定事实清楚适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。原告多次催要租赁费，被告一直拖延不给，并有转移房屋内物品的可能，故原告将房屋门锁更换，并将钥匙交由物业公司的保安管理。上诉人既不交房租，也不退还房屋，1000多平米的营业房闲置一年多，至今无法出租。给被上诉人造成重大的经济损失。上诉人称2015年4月20日更换房锁，却始终未能出示证据证实，应当承担举证不能的不利后果。关于租赁房屋的装饰装修的处理，租赁合同第三条第二款约定，房屋租赁期满后，上诉人添置的新物，可由其自行收回，而对于上诉人的装饰装修的部分，没有明确的约定，依据具体法律解释，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出资人赔偿剩余租赁期内装修装饰残值损失的不予支持，因此上诉人的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，因依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人赵某某一审诉讼请求：1.依法解除原被告签订的《房屋租赁合同》;2.被告返还租赁房屋;3.被告支付原告租赁费196000元;4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：贺兰县桃林南街宏基花园1组团-S-1-E号房1-4层，建筑面积共计1329.93平方米，系原告赵某某所有。原告于2012年将涉案房屋出租他人经营餐厅，后餐厅经营者将餐厅整体转让于被告陈某某，被告就涉案房屋进行了装修，购置了餐饮用品，并开通安装了天然气管道。并于2014年4月25日与原告签订一份内容与前手房屋租赁合同内容一致的租赁合同，合同约定将上述房屋出租给被告用于经营餐饮，原告允许被告对该房屋进行装修、装饰获添置新物，范围为门面装修，室内不能改变房屋结构。房屋租赁期满后，被告添置的新物可由其自行收回。合同对于被告装饰、装修部分的处理方法未进行约定。房屋租赁期限自2012年3月20日至2017年3月20日，共计5年。租赁费自2012年3月20日起，第一年160000元，以后每年租赁费递增60000元，租赁费支付时间为每年提前两个月支付。租赁期满或合同解除后，被告应返还该房屋及其附属设施，双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，双方应结清各自应当承担的费用。被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定支付租赁费达30日的；2.欠缴各项费用达3000元的。租赁期内，被告需要提前退租的，应提前30日通知原告。合同签订后，被告于当天向原告交纳房屋租赁费220000元。其后房屋一直由被告陈某某占有使用。因其个人经营原因，于2014年11月之后停业。原告赵某某于2015年10月因被告逾期未能支付房屋租赁费将涉案房屋更换门锁，并将钥匙交由涉案房屋所属物业公司保安进行管理，对外张贴了招租广告。现被告陈某某购置的餐饮设备及相关家具用品仍一直存放于房屋内。一审法院认为，被告陈某某先行租用原告赵某某的房屋，后于2014年4月25日签订书面的房屋租赁合同，双方之间存在真实有效的房屋租赁合同关系，双方均应按照合同约定履行各自的义务。房屋租赁合同约定涉案房屋租赁费按年交纳，于每一租赁年度前两个月支付。被告陈某某于2014年4月25日最后一次向原告支付租赁费220000元，收据中并未注明支付租赁费的期限。被告陈某某主张其在2014年4月25日支付的是2014年4月25日至2015年4月25日的租赁费，但依照合同约定，房屋租赁费应当按年支付，被告陈某某应交第3个租赁年度，即2014年3月20日至2015年3月20日的租赁费为280000元，除上述2014年4月25日支付220000元的收据外，未能提供其他证据证明其还向原告支付过租赁费，已经交纳的220000元远不足以付清当年应付租赁费。被告主张其在2014年4月25日付清2015年4月25日之前的全部租赁费，明显不符合事实。原告赵某某自认因被告资金困难，将2014年3月20日至2015年3月20日的租赁费延期至2014年4月25日支付，并自愿减少至220000元，应当认定被告陈某某仅付清了第3个租赁年度、即2015年3月20日之前的租赁费。依照合同约定，被告陈某某最迟应当于第4个租赁年度前两个月，即2015年1月20日前向原告支付当年租赁费340000元，但被告陈某某一直未能按期支付，已经构成违约。依照合同约定，原告赵某某有权解除房屋租赁合同，收回涉案房屋。原告赵某某于2015年11月向法院诉请解除租赁合同，但其向法院陈述其于2015年10月更换涉案房屋门锁，被告陈某某就已经失去了对涉案房屋占有使用的可能，原告赵某某实际已经收回了涉案房屋，原告与被告的房屋租赁合同关系至2015年10月即已解除。被告陈某某在原告解除房屋租赁合同之前，其本人的设备设施放置于房屋当中，仍然应当依约向原告支付2015年10月之前的房屋租赁费。截止上述日期，被告应付租金为198333元（340000元÷12个月×7个月），因原告要求被告支付租赁费196000元在上述范围内，故原告要求被告陈某某支付2015年10月20日之前的租金196000元的诉讼请求，予以支持。房屋租赁合同解除，被告陈某某即应当停止使用，将涉案房屋返还原告赵某某，交付房屋包括交付房屋钥匙等附随物品的义务及搬离并清理非原屋内物品的腾房义务。原告赵某某于2015年10月即对房屋进行了换锁并直接进行管理，交付房屋及钥匙视为已经履行完毕。但被告陈某某应当在合理的时间内履行搬离并清理搬离非原屋内物品的腾房义务，原告赵某某应当予以配合。对于涉案房屋内有被告陈某某投入形成的装饰、装修物，因双方未就处分进行约定或达成一致意见，原告认为现有装饰装修物对其继续出租房屋没有使用价值，拒绝进行利用。因被告陈某某违约在先导致合同解除，被告主张原告应当赔偿其投入装饰、装修的抗辩理由不符合法律规定，不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、原告赵某某与被告陈某某于2014年4月25日签订的关于贺兰县桃林南街宏基花园1组团-S-1-E号房1-4层房屋租赁合同于2015年10月解除；二、被告陈某某支付原告赵某某2015年9月30日前的租赁费196000元，于判决生效之日起十五日内付清；三、被告陈某某于判决生效之日起十五日内将贺兰县桃林南街宏基花园1组团-S-1-E号房1-4层房屋返还原告赵某某。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4220元，由被告陈某某负担。二审审理期间，双方当事人均无新证据提交。二审查明的事实与原审判决查明的一致，对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为租赁时间及被上诉人应否承担涉案房屋的装修费用。关于租赁的期间，上诉人未能提供有效证据证实其所称的被上诉人于2015年4月更换了涉案房屋的门锁，一审法院依据被上诉人的自认认定被上诉人更换门锁的时间并无不妥。关于被上诉人应否承担装修费用，上诉人无法提供证据证明双方当事人约定应由被上诉人承担装修费用，且本案系上诉人违约导致合同解除，其相应的上诉请求无事实及法律依据，不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4220元，由上诉人陈某某负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 鹏审 判 员  张 婧代理审判员  郭燕荣二〇一七年二月三日书 记 员  马纵宇