浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东南商初字第1141号
原告：金新强。
被告：胡锦云。
委托代理人：陈天天，东阳市新时代法律服务所法律工作者。
委托代理人：朱淑华，浙江卓博律师事务所律师。
原告金新强诉被告胡锦云租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月30日受理后，依法适用简易程序，分别于2016年1月7日、3月3日公开开庭进行了审理。原告金新强、被告胡锦云的委托代理人陈天天两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金新强起诉称：2014年10月份，被告胡锦云向原告金新强承租厂房，双方签订书面协议一份。按协议约定，第一年、第二年租金应于2014年农历12月25日前交清，现第一年的租金已付清，第二年的租金经原告多次催讨，被告一直未支付。故请求法院判令：一、被告胡锦云立即支付租金229069.88元；二、被告胡锦云立即支付租金迟延交付的滞纳金263350元（按每天总租金5‰计算）。
原告金新强向本院提供了如下证据材料：
一、招标须知一份，用以证明涉案厂房是原告金新强通过正规招投标程序向东阳市南马镇泉府村村委会租来的事实。
二、发票四份，用以证明原告金新强已按合同约定向泉府村村委会交纳保证金及租金的事实。
三、东阳市南马镇泉府村村委会出具的证明一份，用以证明涉案厂房产权属泉府村所有，原告金新强有权将本案所涉厂房进行转租的事实。
四、原告金新强与南马镇泉府村村委会签订的厂房出租协议书一份，用以证明泉府村村委会将位于泉府村工业区地块综合厂房中面积为5365.94平方米部分租赁给原告金新强，并进行相关约定的事实。
五、原告金新强与被告胡锦云签订的厂房出租协议书一份，用以证明被告胡锦云向原告金新强租赁厂房以及相关约定的事实。
六、东阳市南马镇泉府村村委会和东阳市南马镇人民政府共同出具的证明一份，用以证明本案所涉厂房使用的地块系合法的事实。
七、东阳市南马镇泉府村村委会和东阳市南马镇人民政府共同出具的证明一份、泉府村两委会议记录一份，用以证明涉案厂房所用土地系村自留土地，经村两委决定开发并建成厂房出租的事实。
被告胡锦云在庭审中口头答辩称：一、被告胡锦云并没有延迟支付租金，根据双方签订的厂房出租协议书约定，2014年10月1日至2015年9月30日为一个交费周期，且作为一个独立条款列明，被告胡锦云已经按约定支付了第一期的费用，并不存在延期与违约问题。被告在该地块将近使用一年，原告也从没有向被告催要第二年的费用，这表明原告也是认可一年一交的。二、原、被告之间签订的厂房租赁协议无效，被告在签订合同时以及在使用过程中，多次要求原告提供房产证、土地证，可是原告至今无法提供，该厂房建造也未取得建设工程规划许可证，依据最高院相关司法解释，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故双方应按各自过错程度承担责任。本案被告已按约定支付了实际使用的费用即第一年的租金，且在7月份就通知了原告，并在9月20日搬离，故对原告并没有造成实际的损失，同时被告保留对保证金的催讨权利。综上，请求法院驳回原告金新强的诉请。
被告胡锦云向本院提供了如下证据材料：
一、东阳市公安局南马派出所接处警记录一份，用以证明原、被告双方签订的是无效合同，被告胡锦云于2015年7月7日、7月8日要求解除合同并搬离涉案厂房，与原告金新强产生纠纷，派出所民警出警的事实。
二、2015年9月29日的录音资料及文字整理材料一份，用以证明2015年9月29日被告胡锦云已将厂房钥匙交还给原告并已搬离涉案厂房的事实。
本院依据被告胡锦云的申请，准许证人易某出庭作证。证人易某在庭审中陈述：其系被告胡锦云开办的油漆厂的管理人员，负责日常生产管理。2015年9月20日已将厂里的东西全部搬离原告出租的厂房，其于2015年9月29日晚将厂房钥匙交给原告金新强，并进行了录音。
庭审中本院组织双方当事人对上述证据进行了举证、质证，本院认证如下：
对原告金新强提供的证据一、证据二，被告胡锦云质证后对真实性没有异议，但对关联性有异议，认为与本案没有关联性。对原告金新强提供的证据三、证据六，被告胡锦云质证后对合法性与真实性有异议，认为关于涉案厂房及地块归谁所有应有相应的房产证与土地证为凭，而不是由镇政府作出说明或者由泉府村自己说了为准，同时该两份证明的证据形式不合法，没有经手人的签名。对原告金新强提供的证据四，被告胡锦云质证后对合法性、关联性有异议，认为泉府村并未取得涉案厂房的建设工程规划许可证，其与原告签订的协议本身也是无效协议。对原告金新强提供的证据五，被告胡锦云质证后对真实性没有异议，但对合法性有异议，认为出租协议并不能证明其出租的厂房符合法律的规定，涉案的厂房出租协议应属无效合同。对原告金新强提供的证据七，被告胡锦云质证后认为与本案合同是否有效无必然关系。本院认为，综合上述证据可以证明原告金新强通过招投标方式向东阳市南马镇泉府村村委会承租了面积5365.94平方米的厂房，签订了厂房出租协议书并交纳了保证金、租金，此后原告金新强将上述承租厂房中的面积为1449.81平方米部分出租给被告胡锦云并签订了厂房出租协议书，进行了相关约定的事实，对于该部分事实的证明效力本院予以确认；关于原告金新强与被告胡锦云签订的厂房出租协议书是否属于无效合同的问题，本院将在后面详细阐释，在此不再赘述，故对上述证据所欲证明的其他内容，本院不予确认。
对被告胡锦云提供的证据一，原告金新强质证后认为出警是事实，但是是其向被告胡锦云催讨租金引起的纠纷，并不是因为被告要求解除合同引起的。本院认为，该证据仅能证明原、被告因为合同履行产生纠纷，有派出所民警为此出警的事实，该部分内容的证明效力本院予以确认；至于双方产生纠纷的原因以及被告胡锦云所陈述的要求解除合同的事实，仅凭上述证据尚不足以证明，对此被告胡锦云也未能提供其他证据予以补充说明，故本院不予确认。
对被告胡锦云提供的证据二以及证人易某的证人证言，原告金新强质证后认为钥匙没有收到过，被告胡锦云本人也没有来交过钥匙。本院认为，录音资料中证人易某与原告金新强的对话可以清楚反映证人易某曾将涉案厂房钥匙送交原告金新强的整个过程，对此原告金新强也未能提供证据反驳录音资料的真实性，也未能提供证据反驳送交钥匙这一事实的真实性，应由原告金新强承担举证不能的不利法律后果，综合上述证据可以证明证人易某曾于2015年9月29日代被告胡锦云送厂房钥匙给原告金新强的事实，对该事实的证明效力，本院予以确认。
据此认证，并结合当事人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：
原告金新强通过招投标方式向东阳市南马镇泉府村村委会承租了位于泉府村工业区块的面积5365.94平方米部分的综合厂房，并于2014年9月30日签订了厂房出租协议书一份，约定租期四年，每平方每年租金153.88元等内容。东阳市南马镇泉府村村委会同意原告金新强可就上述承租厂房作为承租方转租经营。2014年10月22日，原告金新强将上述厂房中的1449.81平方米部分出租给被告胡锦云，双方签订厂房出租协议书一份，约定：租期四年，自2014年10月1日至2018年9月30日；每平方每年租金158元，一年合计229069.98元；第一年、第二年租金应于2014年农历12月25日前交清，第三年、第四年分别交纳，先交后用；2014年10月1日至2015年9月30日为一个交费周期；履约保证金和水电保证金20000元等内容。合同签订后，被告胡锦云已按合同约定交纳第一个租赁周期的租金。2015年7月，原告金新强与被告胡锦云曾因厂房出租协议履行问题产生纠纷，并有南马派出所民警接处警。2015年9月29日，被告胡锦云的管理人员曾送交涉案厂房的钥匙给原告金新强。在本案法庭辩论终结前，原告金新强未提供涉案厂房的建设工程规划许可证，也未提供相应证据证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的事实。
本院认为，原告金新强通过招投标的方式以正当途径取得涉案厂房的承租权，并与被告胡锦云发生涉案厂房的租赁合同法律关系的事实清楚，对此双方均无异议。本案原、被告双方的主要争议焦点系原、被告双方签订的厂房出租协议书是否属于无效合同。虽然原告金新强系通过正当途径取得涉案厂房的承租权，但截至本案辩论终结前，原告金新强均未能提供证据证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证或者系经主管部门批准建设的，对此《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”同时，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”；第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”；《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。由此可见，厂房的建造必须向城乡规划主管部门或其他相关部门申请办理建设工程规划许可证，否则即违反了法律的强制性规定。本案中东阳市南马镇泉府村村委会作为涉案厂房的建造主体显然不属于主管部门或其他相关部门，其开具的证明并不能证明其建造的厂房已符合相关法律规定，同时亦无证据证明东阳市南马镇人民政府系授权的主管部门，可见东阳市南马镇人民政府也非对应的主管部门或有权机关，其所开具的证明也仅仅说明了涉案厂房所占用的地块系村自留开发用地，对于厂房建造问题并未涉及，也没有说明涉案厂房建造程序合法。综上，本案中原、被告所签订的厂房出租协议书系无效合同，被告胡锦云该部分的答辩意见，本院予以采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，可见原告金新强可就被告胡锦云实际占用使用房屋的期间按合同约定的租金标准要求被告胡锦云支付房屋占有使用费。庭审中原告金新强对涉案厂房的使用现状以及被告胡锦云的实际使用期间均陈述为不清楚，同时也未提供相应证据证明被告胡锦云实际占有使用涉案厂房的期间，故应由原告金新强承担举证不能的不利法律后果。虽然被告胡锦云也未能提供充分证据证明其搬离涉案厂房的具休时间，但其曾于2015年9月29日让管理人员易某送交涉案厂房的钥匙给原告金新强，按生活常理推断，可以认定为被告胡锦云已于2015年9月29日搬离了涉案厂房，后未再实际占用使用上述厂房，且被告胡锦云已支付房屋占有使用费至2015年9月30日，故原告金新强要求被告胡锦云继续支付此后也即第二年的租金229069.88元以及租金迟延交付的滞纳金263350元的诉请，没有事实和法律上的依据，本院不予支持。关于因合同无效造成的损失问题，因原告金新强在庭审中坚持认为涉案厂房出租协议书系有效合同，且原、被告在本案审理过程中也均未提及具体损失内容及金额，故本案中不作处理，双方可另行解决。综上，原告金新强的诉请，没有事实和法律上的依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告金新强的全部诉讼请求。
案件受理费8686元，减半收取4343元，由原告金新强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 厉磊
二〇一六年三月三日
代书记员 杜珊