安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终2091号
上诉人（原审被告）：唐冬梅，女，1975年10月3日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。
委托诉讼代理人：周辉，安徽律维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田元，安徽律维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：毕言丽，女，1988年6月8日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：王晓刚，安徽中特律师事务所律师。
上诉人唐冬梅因与被上诉人毕言丽房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初5095号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年2月9日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐冬梅的上诉请求为：1、撤销(2017)皖0102民初5095号民事判决，并依法改判;2、本案一、二审诉讼费用均由毕言丽承担。事实和理由:：1、唐冬梅与毕言丽签订的系《店面转让协议》，而非《店铺转让协议》，一审判决认为“原告从被告处受让的是“秀瑞斯减肥”的经营权及配套设施”。“秀瑞斯减肥”作为安徽秀瑞斯美容美体服务有限公司的自有品牌，涉案店面实际为该公司“格兰云天”加盟店，即该店面使用“秀瑞斯减肥”品牌是向安徽秀瑞斯美容美体服务有限公司支付了加盟费后获得的品牌使用权。显然，唐冬梅向毕言丽转让“秀瑞斯减肥”的经营权及配套设施，不仅仅是转让进行贸易活动的场所，还包括了品牌使用权。2017年3月27日，唐冬梅将上述店面转让给毕言丽后，毕言丽使用“秀瑞斯减肥”正常经营2个月，期间安徽秀瑞斯美容美体服务有限公司认可转让效力，按加盟协议履行义务，允许毕言丽使用“秀瑞斯减肥”品牌，并向毕言丽提供技术和产品支持。可见，信赖并认可该品牌可以用以营利是毕言丽与唐冬梅签订《店面转让协议》的主要动因，虽然因故《店面转让协议》所涉店铺不能继续用于经营，但并不影响毕言丽继续使用“秀瑞斯减肥”品牌。一审判决认为店铺租赁不能履行“以致原告订立合同的目的根本不能实现”与事实不符，因此，唐冬梅与毕言丽所签的上述协议还包括品牌使用权，品牌技术和产品供应权等权属，毕言丽向唐冬梅支付的费用应包括上述权属转让的费用，且毕言丽使用上述权属并无障碍，而一审仅认为协议所涉费用仅为店铺租赁转让费用属认定事实不清。2、一审判决认为“原告毕言丽诉被告唐冬梅房屋租赁合同纠纷一案”又认为“该《店铺转让协议》实际上包含了房屋租赁和店铺经营权及装饰装修、设施转让两种法律关系”。根据最高院适用《民事案件案由规定》通知第四段第2小段“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系，属于主从关系的，人民法院应当以主法律关系确定案由”。本案中，唐冬梅与毕言丽所签《店面转让协议》包含品牌使用权，品牌技术和产品供应权等权属转让和商铺租赁转让两项法律关系。其中，品牌相关权属转让部分是唐冬梅与毕言丽达成协议的基础，且转让费用在协议标的中所占比例也较大，因此，一审判决中对本案品牌相关权属转让法律关系未作出区分和判决，显属适用法律错误。
毕言丽辩称，唐冬梅与毕言丽签订了店面转让协议，已经约定了将案涉店铺转让给毕言丽，包括装修装饰和其他设备，并未明确有加盟费和交加盟费后品牌使用权，且一审已经认定房屋租赁权与经营权与装饰装修是相互关联的。若仅仅有唐冬梅所述品牌，而没有地理位置，经营者也无法实现经营目的，也违背了毕言丽从唐冬梅处受让店面的初衷。转让协议已经明确了转让时，如唐冬梅有隐瞒事实的情形，毕言丽有权要求解除合同并要求退还转让费。如果同一案件存在两种法律关系，根据2011年的民事案由规定，这两种是并用的，并非唐冬梅认为的主从法律关系，唐冬梅主张经营权是主法律关系不能成立。即便本案是店面租赁及经营转让两种法律关系并存，根据双方签订的协议，毕言丽在唐冬梅存在隐瞒事实，未尽到办理营业执照、卫生许可等义务的情况下，毕言丽有权要求解除合同及返还转让费用。
毕言丽向一审法院的起诉请求为：1、解除双方于2017年3月27日签订的《店面转让协议》；2、唐冬梅返还店面转让费95000元，并赔偿损失24000元；3、本案诉讼费用由唐冬梅承担。
一审法院查明：位于合肥市商铺原属案外人李强所有，其妻杨友珍将该商铺租赁给案外人李玲用于经营“秀瑞斯减肥”。2016年9月3日，李玲与唐冬梅签订店铺转让协议，将店铺内装修、装饰、设备以及产品等一并转让，同时，杨友珍与唐冬梅签订房屋租赁合同，将该房屋租赁给唐冬梅经营“秀瑞斯减肥”，租赁期限自2016年9月3日至2018年8月31日。2017年3月27日，唐冬梅与毕言丽签订《店铺转让协议》，约定将上述店铺（名称为秀瑞斯格兰云天店）内装修、装饰及所有设备全部转让给毕言丽，转让费112000元（含10000元房租，2000元押金），双方约定由唐冬梅协助毕言丽办理店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续。合同签订后，双方协议优惠5000元，毕言丽通过转账方式向唐冬梅共计支付人民币107000元，后唐冬梅退还毕言丽12000元租金，毕言丽实际支付唐冬梅转让费95000元。
另查：李强因涉及其他债务纠纷，案涉房屋被一审法院依法查封并拍卖，于2014年9月28日以（2010）瑶执字第00440号裁定书裁定该房所有权及其他权利归买受人李俊所有。2017年5月17日，一审法院执行局在店铺门前张贴迁出公告，同年5月27日，毕言丽将案涉房屋交付给执行局，从房屋内迁出。嗣后，毕言丽与唐冬梅就解除合同事宜经协商未果，遂诉讼至法院，请求判如所请。
案在审理中，杨有珍证明唐冬梅在2017年3月15日左右向其讨要房屋产权证时，杨有珍已向其告知该房被法院查封并被拍卖的事实。
一审法院认为：双方签订《店铺转让协议》，约定唐冬梅将其承租的格兰云天12#102室商铺的租赁权以及该商铺的店铺经营权、装饰装修以及经营设施一并转租、转让与毕言丽，毕言丽向唐冬梅依约支付租金及转让费。可见，双方约定的租赁物的使用用途是作“秀瑞斯减肥”经营使用，该《店铺转让协议》实际上包含了房屋租赁和店铺经营权及装饰装修、设施转让两种法律关系，且二者之间相互关联。即便唐冬梅在合同履行过程中将租赁费退还了毕言丽，亦不能据此认为双方之间仅存有店铺经营权及设施的转让关系而无租赁关系。案涉房屋能否正常使用关系到毕言丽订立合同的目的能否实现，唐冬梅作为转租人，应当在租赁期内保障租赁物符合约定的使用用途。但结合本案证据，唐冬梅未能尽到合同义务，理由如下：首先，毕言丽从唐冬梅处受让的是“秀瑞斯减肥”的经营权及配套设施，依照有关行政法规，经营此类业务须取得营业执照、卫生许可证等行政许可，且按照双方合同约定，唐冬梅亦有义务协助毕言丽办理有关经营证照的过户手续，但唐冬梅自始至终未能向毕言丽提供案涉房屋的有效房产证或者其他有效证件以协助毕言丽取得上述行政许可，致毕言丽不能合法经营，毕言丽订立合同目的因此不能实现。其次，案涉房屋因涉及其他债务被人民法院依法查封并拍卖，房屋产权早在2014年即已移转至他人名下，该房屋被查封、拍卖、过户的事实均发生在本案合同订立之前。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。鉴于案涉房屋转租给毕言丽之前即已被人民法院拍卖并过户的事实，毕言丽并无权请求房屋受让人继续履行原租赁合同，唐冬梅辩称毕言丽可依据买卖不破租赁的规则向房屋买受人主张继续承租房屋，与上述法律规定相悖，不予采纳。其三，毕言丽提交的电话录音以及杨有珍的证言均可印证唐冬梅在与毕言丽签订本案协议时已经知道案涉房屋被人民法院查封并拍卖的事实，仍将该房屋转租给毕言丽，致使毕言丽承租店铺仅两个月即被迫停止经营，唐冬梅的行为违反了民事活动应遵循诚实信用的基本原则，对毕言丽而言显然有失公平。综上，毕言丽承租房屋后，唐冬梅既未按约提供经营所需的有效证照，又因房屋被人民法院拍卖，毕言丽仅经营2个月便被强制迁出房屋，丧失了租赁权和经营权，以致毕言丽订立合同的目的根本不能实现。现毕言丽主张解除双方合同并请求唐冬梅返还转让费，于法有据，予以支持。基于毕言丽已实际经营2个月，依照其经营期限与租赁期的比例酌定扣减转让费6785.71元（2/28*95000），扣减后，唐冬梅应向毕言丽返还88214.29元。毕言丽主张的其他损失24000元，均未提供有效证据证明上述损失实际发生且与唐冬梅违约存在因果关系，不予支持。唐冬梅转让并交付给毕言丽的设施及产品，可持证据另案向毕言丽主张返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条第一款第（一）项、第二十条第（二）项之规定，判决：一、解除毕言丽与唐冬梅于2017年3月27日签订的《店铺转让协议》；二、唐冬梅于判决生效后十日内向毕言丽返还转让费88214.29元；三、驳回毕言丽的其他诉讼请求。案件受理费人民币2680元，减半收取1340元，由毕言丽负担340元，唐冬梅负担1000元。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐冬梅提供的新证据：安徽秀瑞斯美容美体有限公司出具的《关于秀瑞斯格兰云天店的说明》复印件一份，安徽秀瑞斯美容美体有限公司董事邓泽健出具的格兰云天店已交纳加盟费的证明复印件三份。证明参加秀瑞斯减肥必须交纳转让费，李玲已经交纳了加盟费，李玲向唐冬梅转让店铺时，唐冬梅必须向李玲交纳加盟费。同样的，唐冬梅转让给毕言丽时，也要收取加盟费。毕言丽质证认为该证据属于证人证言，其应当出庭接受法庭询问、质证，且该说明仅为合同专用章，也无法定代表人签字，原秀瑞斯品牌的使用人是否向秀瑞斯交纳加盟费，与本案无关联性，双方签订的合同中，仅约定了租赁费及装修、设备费用，无加盟费，不能因为原品牌使用人向秀瑞斯交纳了加盟费，就直接推断唐冬梅也应向毕言丽收取加盟费，在毕言丽接受店面后，也未使用秀瑞斯公司的产品，也未接受过秀瑞斯公司提供的任何培训。
本院认为：本案中，唐冬梅作为转租人，应当在租赁期内保障租赁物符合约定的使用用途，但唐冬梅自始至终未能向毕言丽提供案涉房屋的有效房产证或者其他有效证件以协助毕言丽取得取得营业执照、卫生许可证等行政许可，案涉房屋在本案合同订立之前因涉及其他债务被人民法院依法查封并拍卖，房屋产权即已移转至他人名下，毕言丽提交的电话录音以及杨有珍的证言均可印证唐冬梅在与毕言丽签订本案协议时已经知道案涉房屋被人民法院查封并拍卖的事实，仍将该房屋转租给毕言丽，违反了民事活动应遵循诚实信用的基本原则，致使毕言丽订立合同的目的不能实现。上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2680元，由唐冬梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年五月四日
书记员 胡梦云
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。