广东省广州市荔湾区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0103执异105号
案外人：谢国雄，住广州市天河区。
委托代理人：萧艳芳，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：杜晓佳，广东广信君达律师事务所律师。
申请执行人：谢庆林，住福建省莆田市秀屿区。
委托代理人：杨淑燕，广东南方剑律师事务所律师。
被执行人：广州穗南房产发展有限公司（以下简称穗南公司），住广州市荔湾区。
法定代表人：王凌云，职务：董事长。
委托代理人：苏萍、北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：姚金彤，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。
本院在执行申请执行人谢庆林与被执行人广州穗南房产发展有限公司执行仲裁裁决一案【案号：（2016）粤0103执1693号】中，案外人谢国雄于2016年8月29日对本院要求被执行人穗南公司腾空交付广州市荔湾区德星路9号负一层E区xx号铺（以下简称涉案商铺）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人谢国雄称：广州市荔湾区人民法院在（2016）粤0103执1693号案件执行中，要求案外人腾空交出的位于广州市荔湾区德星路9号负一层E区xx号铺是案外人向被执行人穗南公司购买的，案外人曾于2013年5月22日向执行法院起诉要求穗南公司办理房产证，穗南公司当时明确表示同意，但穗南公司与申请执行人就涉案商铺进行仲裁时却隐瞒涉案商铺已由案外人购买的事实，严重损害案外人的合法权益。鉴于涉案商铺实际已由案外人购买，已由案外人出租给他人经营多年，应归案外人所有；被执行人将涉案商铺出售给案外人并交付使用后，其已非涉案商铺的所有人、使用人及占有人，其无权也不可能腾空商铺，涉案商铺的纠纷应由案外人、申请执行人、被执行人三方另行解决，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求：中止执行法院对广州市荔湾区德星路9号负一层E区xx号铺的腾空交付执行。案外人提供了人民币收据、（2013）穗荔法民三初字第833号案件材料一沓等作为证据。
申请执行人谢庆林称：在收到案外人本案异议材料前，我方并不知道穗南公司与案外人的关系，我方与穗南公司签订的房屋买卖合同在前，且已经支付了购铺的对价，现我方已经取得了涉案商铺的房产证，依据物权公示性及对抗性原理，应认定我方与穗南公司之间的买卖合同已经得到了实际履行，不管涉案商铺是否交付无法对抗已经办理房产登记手续合同的效力，故应排除其它合同的履行，案外人无权继续侵占申请执行人的商铺，理应腾退并予以交铺。对于案外人提出质疑的涉案仲裁案件，申请执行人是依据与被执行人穗南公司签订的《荔湾广场GExx购铺补充协议书(二)》的约定提交仲裁的，该补充协议是穗南公司提供给申请执行人签订，仲裁时申请执行人并不知道案外人与穗南公司之间的关系，根据《广州仲裁委员会仲裁规则》没有仲裁协议的案外人无权参加庭审，故涉案仲裁裁决是依法依程序作出，且已经生效，我方依据该生效法律文书申请执行于法有据。案外人与穗南公司的纠纷应由其双方自行解决，如案外人认为穗南公司侵害了其权利，应另行向穗南公司提起诉讼维权，故请求驳回案外人异议，继续原执行行为。申请执行人提供了（2015）穗仲案字第01613号裁决书、涉案商铺房产证、商铺购房发票、涉案商铺房地产档案、荔湾广场GExx购铺补充协议书、荔湾广场GExx购铺补充协议书作为证据。
被执行人穗南公司称：涉案商铺最初是出售给乐某投资有限公司（以下简称乐某公司），并办理了预售合同备案登记手续，后来乐某公司表示要换购另一商铺，故涉案商铺变更由申请执行人谢庆林购买，但此时乐某公司却不配合办理涉案商铺的预售备案登记注销手续，谢庆林要求我方赔偿，而案外人此时则表示愿意接手涉案商铺，故我方与案外人又签订了涉案商铺的买卖合同，当时案外人向我方交了90万，但涉案商铺的实际预售价格是500多万元（乐某公司购买涉案商铺的价格就是500多万元），故我方与案外人口头协议先交90万作为商铺的使用费，办好了之前乐某公司的退铺手续之后再转售给案外人，故在合同中约定了150万元的转让款，该转让款是拟在给案外人办理产权证时再另行收取的。在给案外人办理过程中，我方先收取了案外人20万元的诚意金（该20万元诚意金包括在150万元的转让款内），后案外人表示不愿再交余下的购铺款，故我方就没有再为他办理，我方将20万元诚意金退还给案外人，但案外人不愿来领取。申请执行人谢庆林这方是确不清楚案外人的情况，后因为乐某公司的事情办妥了，申请执行人又表示愿意继续履行合同，故我方将涉案商铺的产权登记在申请执行人名下。我方现同意将案外人交纳的20万元诚意金退还，并与案外人协商解决余下的问题，但请求法庭驳回案外人本案异议请求。被执行人提供了补充协议、关于退回协助GExx铺办证费的函、邮政特快专递的详情单及客户反馈作为证据。
本院查明：案外人提供的证据1-3显示：广州市荔湾广场物业管理有限公司于2006年4月5日分别向案外人出具《人民币收据》三张，分别写明收到案外人GExx铺管理费押金5361.78元、维修基金8072.67元及管理费上期2690.89元。
案外人提供的证据4显示：2013年5月22日，案外人提供与穗南公司签订的、未备案鉴证、无合同编号的《房地产预售契约》一份及盖有被执行人发票专用章、交款金额写为150万元的《收款收据》复印件一张向本院起诉，要求被执行人穗南公司为其办理广州市荔湾区荔湾广场负一层GExx号铺的房产证，本院以（2013）穗荔法民三初第833号案件立案受理；被执行人穗南公司应诉并在庭审中表示同意案外人的请求并对案外人提供的证据材料无异议；庭审中，案外人称上述《收款收据》因交回被执行人开发票不能提供原件，支付的凭证需庭后提供；案外人后于2013年7月31日以双方已就纠纷达成一致意见为由，撤回起诉。
被执行人提供的与案外人签订于2012年6月9日的《补充协议》主要内容如下：如甲方在签订协议三个月内协助乙方将GExx号铺房产证办至乙方名下时，乙方即向乙方支付人民币150万元；签订本补充协议时，乙方即向甲方支付20万元作为诚意金；如甲方未能在三个月内办妥商铺房产证，需向乙方退回该人民币20万元，且不影响原《荔湾广场GExx购铺协议书》的执行（原来使用面积不变），办理该商铺所涉及的税费由双方按相关规定各自承担。该协议的甲方即为被执行人穗南公司、乙方为案外人。
被执行人向案外人发出的《关于退回协助GExx铺办证费的函》主要内容如下：我司与阁下于2005年12月15日签订《荔湾广场GExx购铺协议书》并于2012年6月9日签订《补充协议》，由于我司未能与原GExx铺预售合同业主就赔偿问题达成协议，因此我司无法为阁下办妥该铺房产证，我司现按协议约定退回阁下已支付的协助办证费即诚意金人民币20万元，请阁下收到本函件后尽快与我司联系并提供阁下的收款账户以便我司退回上述款项。该函的落款时间为2012年6月17日。
被执行人提交的邮政特快专递的详情单及客户反馈显示：被执行人于2014年6月18日将上述函件以邮政特快专递方式寄送给案外人，其中一封快递至涉案商铺，一封快递至案外人位于广州市天河区金穗路68号之一4303房的住所。
又查明，（2016）粤0103执1693号案件执行依据，广州仲裁委员会作出的（2015）穗仲案字第10631号裁决书查明如下事实：1999年12月20日，执行双方签订《房地产预售契约》，约定：被执行人穗南公司将广州市荔湾区德星路以西、下九路以北荔湾广场半地下层（负一层）GExx号铺出售给申请执行人；成交价格为250万元，申请执行人应于2000年10月30日前分两次支付给被执行人；2000年10月28日申请执行人将购房款250万元支付完毕；2001年1月17日，执行双方签订《荔湾广场GExx购铺补充协议书》约定：申请执行人对涉案商铺的现状和出租情况完全清楚并同意按该现状收铺，待租户租赁期满或解除租赁合同之日将涉案商铺交还申请执行人自行使用，并在签订协议该协议三个月内协助申请执行人办妥涉案商铺房地产权证；2015年5月28日，执行双方又签订《荔湾广场GExx购铺补充协议书（二）》约定：被执行人最迟于2015年8月1日前腾空涉案商铺并交还申请执行人自行使用，并最迟于该协议签订之日起6个月内办妥涉案商铺房地产权证；2015年10月24日，申请执行人取得涉案商铺的产权证；执行双方在仲裁庭审中确认：因路标发生变化，双方签订《房地产预售契约》约定，申请执行人购买的广州市荔湾区德星路以西、下九路以北荔湾广场半地下层（负一层）GExx号铺，现《房地产权证》载明的地址为荔湾区德星路9号负一层E区xx号铺，两址实为同一商铺。
上述仲裁裁决发生法律效力后，申请执行人于2016年5月26日向广州市中级人民法院申请执行，广州市中级人民法院受理后于2016年6月8日作出（2016）粤0103执1950号执行裁定书，裁定指定本院执行，本院以（2016）粤0103执1693号案立案执行。
另又查明，2012年11月23日，因与乐某公司商铺买卖发生纠纷，穗南公司诉至本院，本院以（2012）穗荔法民三初字第2030号立案受理，经审理后判决：一、确认穗南公司与乐某公司于1997年10月4日签订的《有关荔湾广场GExx号铺的协议》合法有效；二、乐某公司自判决生效之日起7日内协助穗南公司办理荔湾广场GExx号商铺的注销预售备案登记手续。判后，乐某公司不服提起上诉，广州市中级人民法院以（2013）穗中法民五终字第647号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该案后于2013年11月执行完毕。
案外人在（2016）粤0103执1693号案件提供的、于2005年12月5日与被执行人穗南公司签订的《荔湾广场GExx购铺协议书》主要内容如下：乙方向甲方购买“荔湾广场”GExx号商铺，乙方对该商铺的使用现状及出租情况完全清楚；商铺价款为90万元，于签署本协议书时一次性支付给甲方；甲方在乙方付清楼款后一年内为乙方办妥商铺的《房地产权证》，在《房地产权证》未办妥前商铺的管理费由甲方负责支付；由于甲方已将商铺出租他人，合同租赁到期日为2006年3月31日，当租赁期满后甲方将商铺收回交付乙方使用。该协议中的甲方为被执行人穗南公司、乙方为案外人。
听证中，案外人确认被执行人穗南公司提供的于2012年6月9日签订的《补充协议》真实，但对穗南公司陈述认为协议中约定由案外人向其支付的150万元是购铺款不予认可，认为该款项是穗南公司要求其支付的办证费用；其为购买涉案商铺合共支付110万元（其中90万元在签订2005年的购铺协议书时已支付，20万元则在2012年与穗南公司签订补充协议约定办证费用时支付）；又陈述，在（2013）穗荔法民三初第833号案件起诉时提交的预售契约是穗南公司制作的，其没有留原件；另提交的交款金额写为150万元的《收款收据》复印件是穗南公司为配合案外人办证出具的，其实际上并没有支付过该款项。
案外人、申请执行人、被执行人三方均确认各预售合同约定购买的广州市荔湾区德星路以西、下九路以北荔湾广场半地下层（负一层）GExx号铺、与现《房地产权证》登记地址载为荔湾区德星路9号负一层E区xx号铺的商铺实为同一商铺。
本院认为，案外人以涉案商铺为其已向被执行人穗南公司购买，穗南公司将涉案商铺出售给案外人并交付使用后，已非涉案商铺的所有人、使用人及占有人，其无权也不可能腾空商铺为由，要求中止对涉案商铺的交付执行，实质是案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款的规定，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。
从现案外人举证的情况看，案外人未能提供确实的证据证实其已完善购买涉案商铺的相关手续。相反，被执行人举证证实其于2014年6月18日向案外人作出不能按协议约定为案外人办理涉案商铺产权证，退还诚意金的表示，故本院对案外人认为涉案商铺已为其购买，穗南公司将涉案商铺出售给案外人并交付使用后，已非涉案商铺所有人的主张，不予采纳。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：对案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人。鉴于现申请执行人已于2015年10月24日取得涉案商铺的产权登记，虽案外人对其合法性提出质疑，但未能提供确实的证据予以证实。申请执行人作为涉案商铺的现产权人依据生效裁决书要求被执行人履行腾空交付涉案商铺的义务合理合法，案外人作为涉案商铺的实际使用人应负协助腾空交付的义务。至于案外人认为被执行人穗南公司将涉案商铺登记在申请执行人名下损害其合法权益，应循法律途径另行解决。
综上，案外人本案异议所提供证据不能证明其享有足以对抗申请执行人所有权、直至排除执行的权利，理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人谢国雄的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 谭洁梅
人民陪审员 何汉彬
人民陪审员 黄绮玲
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 欧卓芬