浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第2509号
上诉人（原审被告）：楼海虹。
委托代理人：徐巍。
被上诉人（原审原告）：杭州瑞达实业投资有限公司。
法定代表人：胡荣根。
委托代理人：俞志炎。
上诉人楼海虹因与被上诉人杭州瑞达实业投资有限公司（以下简称瑞达实业公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2013）杭江民初字第399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2003年2月10日，浙江省杭州市国土资源局作为出让人与受让人瑞达实业公司签订了《杭州市国有土地使用权出让合同书》一份，约定：杭州市国土资源局将位于江干区丁桥镇杭州私营经济园区，宗地总面积167761平方米，出让土地面积100844平方米的土地使用权出让给瑞达实业公司；出让宗地的用途为工业用地，出让年期为50年；受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求：主体建筑物性质为厂房、总建筑面积为121807平方米、建筑密度为23.57%、地块容积率1.2、其他土地利用要求按照杭州市规划局（2002）年浙规用证0100364号《建设用地规划许可证》及附图执行；受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定并按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；合同并就出让金金额及付款时间、违约责任等事项作了约定。上述合同书签订后，上述土地中位于江干区丁桥镇广发西路10号，地号为04-006-007-00011的土地，瑞达实业公司于2006年12月取得国有土地使用权证，证号为国用（2006）第000223号，土地使用面积为32025平方米；位于江干区丁桥镇广发西路8号，地号为04-006-007-00012的土地，瑞达实业公司于2006年12月取得国有土地使用权证，证号为国用（2006）第000224号，土地使用面积为26651平方米；位于江干区丁桥镇笕丁路481号，地号为04-006-007-00010的土地，瑞达实业公司于2007年4月取得国有土地使用权证，证号为国用（2007）第000073号，土地使用权面积42168平方米。2003年4月20日，瑞达实业公司与楼海虹签订《合同书》一份，约定：瑞达实业公司将位于丁桥镇私营园区的产业基地出让给楼海虹，楼海虹可建综合楼编号为C区4幢7#-8#，共2间；基地位置每间48.1平方米，出让价31.8万元，共计2间，总占地面积96.2平方米，总计价款为636000元；签订合同之日楼海虹交给甲方定金（总额的30%）为19.08万元，基地位置款（总额的20%）为12.72万元，进场开工时交付（总额的50%）为31.8万元；签约后，楼海虹在2个月内必须付清31.8万元的位置款，并办妥相关的建房委托手续交给瑞达实业公司，瑞达实业公司接受楼海虹的委托后，负责统一组织、办理、筹建。瑞达实业公司收取楼海虹按房屋总建筑面积每平方米2元委托代建管理费。图纸设计费按国家标准费用由楼海虹自付。工程以优质、低价为原则，进行公开招标，在2002年11月份分批破土动工；房屋用途为纸业、包装、广告材料、仓储等物流办公综合用房。合同并就双方责任、违约责任等事项作了约定。上述合同签订后，楼海虹共已支付基地转让款636000元。2003年12月，瑞达实业公司和楼海虹又签订了《委托建房合同》一份，约定：楼海虹委托瑞达实业公司在瑞达实业公司转让给楼海虹的基地上建房，总建筑面积2×273.8平方米，建设工程预算造价388796元；楼海虹尚需支付瑞达公司地质勘察费、图纸设计费、审图费、监理费、质检费、桩基测试费、招标代理费计每平方米24.41元，共计13366元（本款从预付款扣除）；工程期限从2003年6月28日开工至2004年11月28日竣工（因不可抗力因素影响工程进程的，如天气、政府等，工期顺延）。该合同并就付款方式、工程质量及竣工验收、违约责任等事项作了约定。现房屋已实际建造完成，楼海虹已支付建房款6万元。瑞达实业公司将基地转让给楼海虹后，未办理土地使用权的更名登记。2013年3月21日，瑞达实业公司提起诉讼，请求判决确认瑞达实业公司与楼海虹于2003年4月20日签订的《合同书》无效。
原审法院认为，案涉《合同书》系瑞达实业公司于2003年4月20日与楼海虹签订的，根据该份合同，瑞达实业公司将其从杭州市国土资源局受让的工业用地的土地使用权分割转让给楼海虹用于建造物流办公综合用房。本案的争议焦点为该《合同书》是否违反了法律、行政法规的强制性规定，及是否还有其他合同无效的情形。关于国有土地使用权的转让，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款、第二十五条第二款分别规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让；土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。本案中，2003年2月10日杭州市国土资源局与瑞达实业公司签订的《杭州市国有土地使用权出让合同书》约定，瑞达实业公司按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经杭州市国土资源局认定并按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。但瑞达实业公司在签订该土地出让合同后不久，在尚不可能达到上述转让条件的情况下，就与楼海虹签订了《合同书》，且双方亦未举证证明瑞达实业公司签订该份《合同书》，分割转让土地使用权已得到有关行政主管部门批准，故瑞达实业公司与楼海虹签订的《合同书》违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，不应认定为有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款、第二十五条第二款规定，于2013年7月12日判决：2003年4月20日瑞达实业公司与楼海虹签订的《合同书》无效。案件受理费80元，由楼海虹负担。楼海虹应负担的诉讼费用应在判决生效之日起三日内交纳原审法院。
宣判后，楼海虹不服，向本院提起上诉称：一、一审将本案认定为建设用地使用权转让合同纠纷，属于定性错误。本案双方虽然签订了一份土地使用权转让合同，但随后双方又签订了一份委托建房合同。两份合同的效果是，最终约定由被上诉人向上诉人交付房屋。因此双方之间的法律关系不是土地使用权转让而是房屋买卖。从双方实际履行内容来看，本案也不存在所谓的土地使用权转让。因此，本案将土地使用权转让纠纷作为独立的诉讼，违反了诉讼法的规定，应当驳回被上诉人的起诉。二、本案判决合同无效，属于适用法律错误。一审法院认为双方的土地使用权转让合同违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条和第二十五条的规定，从而判决合同无效。国有土地出让合同约定的转让条件是完成开发投资总额的百分之二十五以上。本案被上诉人起诉前，房屋已经建成，即已经完成开发投资总额百分之二十五以上，根据最高人民法院的相关司法解释应当认定合同有效。而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条显然不属于效力性规定，而属于管理性规定。当时双方签订合同时，丁桥镇人民政府也参与招商项目，合同也是在丁桥镇政府主持下签订。上诉人有理由相信杭州市人民政府是同意分割转让的。三、如果二审还是认定本案是土地转让，上诉人认为本案中被上诉人涉嫌刑事犯罪，应移送公安机关处理。综上所述，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的原审诉讼请求。
针对楼海虹的上诉，瑞达实业公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。
本院认为，2003年2月10日，瑞达实业公司从杭州市国土资源局受让了案涉土地使用权。根据双方所签《杭州市国有土地使用权出让合同书》第十九条的约定，（瑞达实业公司）有权将合同项下的全部或部分土地使用权转让，但是应当经出让人认定并按照合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。该约定符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”以及第二十五条：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”的规定。但瑞达实业公司实际在受让土地使用权后仅两个多月即与楼海虹签订了分割转让案涉土地使用权的《合同书》。在如此短的时间内，瑞达实业公司根本不可能满足完成开发投资总额的百分之二十五以上的转让条件，且亦未有证据表明瑞达实业公司的分割转让土地使用权的行为得到了相关行政主管部门的批准。故瑞达实业公司与楼海虹所签订的《合同书》违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，不应认定为有效合同。案涉《合同书》独立于之后的《委托建房合同》，原审法院将本案定性为建设用地使用权转让合同纠纷并无不当。楼海虹并未提供本案涉嫌刑事犯罪的证据，其提出的应将本案移送公安机关处理的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人楼海虹负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡宇
审判员 陈艳
审判员 王宓
二〇一三年十月二十九日
书记员 王勤