福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民终字第169号
上诉人（原审被告）邵武市水北镇故县村民委员会。
代表人林发尧，村主任。
委托代理人谢华章，男，邵武市水北镇故县村民委员会党支部副书记。
委托代理人陈晓英，福建欣开元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南平市胜洁物业管理有限公司邵武分公司。
代表人林华，总经理。
委托代理人华峰，男，南平市胜洁物业管理有限公司邵武分公司经理。
委托代理人郭智明，福建维理律师事务所律师。
上诉人邵武市水北镇故县村民委员会（下称故县村委会）因物业服务合同纠纷一案，不服邵武市人民法院（2014）邵民初字第1555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人故县村委会的委托代理人谢华章、陈晓英，被上诉人南平市胜洁物业管理有限公司邵武分公司（下称胜洁物业邵武分公司）的委托代理人华峰、郭智明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2011年10月26日，故县村委会、胜洁物业邵武分公司签订《故县水岸华庭•锦秀园物业服务合同》，约定：第一条：“甲方将故县水岸华庭•锦绣园前期物业管理服务交由乙方履行……”。第二条：“物业基本情况，物业名称：故县水岸华庭•锦绣园；建筑面积：约6.5万平方米”。第三条：“乙方提供服务的受益人为水岸华庭•锦绣园小区全体业主和使用人”。第十四条：“物业管理服务期限为自本区第一套物业实际交付业主使用之日起至业主委员会成立并与物业企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”。第十五条：“业主委员会尚未选聘别的物业服务企业，亦未达成新的物业方案的，本合同继续履行”。第十九条：“本物业管理区域物业服务费用（包干制）及相关费用按以下标准收取：（1）住宅0.3元／月／㎡；……”。该合同还对双方关于“锦绣园”小区物业管理服务的其他事宜作了约定。合同签订后，胜洁物业邵武分公司入驻“锦绣园”小区并提供物业管理服务，但故县村委会未按约履行缴纳物业费的义务。经多次协商未果，胜洁物业邵武分公司遂向法院提起诉讼。
另查明，经故县村委会、胜洁物业邵武分公司核对确认，截止2014年4月，“锦绣园”小区未出售房屋的总面积为17，741.99㎡。
原判认为，胜洁物业邵武分公司与故县村委会签订的《故县水岸华庭•锦秀园物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的禁止性规定，依法应予保护。同时，该《故县水岸华庭•锦秀园物业服务合同》对“锦绣园”小区物业费缴纳的范围、期限、标准等均做出了约定。胜洁物业邵武分公司依约对邵武市水北镇故县“锦绣园”小区进行物业管理，提供了物业服务，故县村委会作为《故县水岸华庭•锦秀园物业服务合同》的缔约方，逾期未缴纳物业服务费的行为，已构成违约，依法应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，截止2014年4月，“锦绣园”小区尚有17，741.99㎡物业未出售，故胜洁物业邵武分公司要求故县村委会支付自2013年6月起至本案起诉时止（即2014年4月）按5，322元／月（17，741.99㎡×0.3元／㎡）计算的物业费53，220元，并自2014年5月起至欠款全部清偿之日止按上述标准计算物业费的诉请，符合法律规定，予以支持。另，关于安装监控设备的问题，双方仅在《故县水岸华庭•锦秀园物业服务合同》的第二章“物业管理服务事项”中有所涉及，但该条款的内容系胜洁物业邵武分公司提供物业管理服务的事项，而并非对双方权利、义务的约定，因此故县村委会不负有安装监控设备的义务，故胜洁物业邵武分公司要求故县村委会安装监控设备的诉请，缺乏事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、故县村委会应支付胜洁物业邵武分公司物业费53，220元（该物业费自2013年6月起至2014年4月止按5，322元／月的标准计算），并支付自2014年5月起至欠款全部清偿之日止按5，322元／月计算的物业费。二、驳回胜洁物业邵武分公司的其他诉讼请求。
一审宣判后，故县村委会不服，向本院提出上诉。
上诉人故县村委会上诉称：1.被上诉人是依据《物业管理条例》第42条第二项的规定，向上诉人主张未出售房产的物业费。一审判决却依据双方签订的《故县水岸华庭•锦秀园物业服务合同》条款做错误的理解和认定。2.一审判决依据《故县水岸华庭•锦秀园物业服务合同》第二条“物业基本情况”错误认定被上诉人提供物业服务的范围是整个小区面积，事实上，《故县水岸华庭•锦秀园物业服务合同》第三条规定“乙方提供服务的受益人为水岸华庭•锦秀园全体业主和使用人”，物业服务的对象是全体业主，将无人所有，也不需要提供物业服务的房产作为收取物业费的依据，没有道理。3.一审判决依据《故县水岸华庭•锦秀园物业服务合同》第十九条“本物业管理区域费用（包干制）及相关费用按以下标准收取”之规定，错误的将“费用包干”理解为“物业面积包干”，以此认定未出售的房产亦属物业服务范围，系属认定事实错误。4.被上诉人一审第二项诉求为：每月交纳未出售部分的物业费，截止起诉时为53220元（自2013年6月计算，此后按此标准计算）。一审判决却判决：上诉人支付被上诉人物业费53220元（该物业费自2013年6月起至2014年止按5322元／月的标准计算），并支付自2014年5月起至本案欠款全部清偿之日止按5322元／月的物业费。一审判决超越被上诉人的诉求范围。5.上诉人是群众自治组织，不是经济主体。本案诉争小区是邵武市人民政府为成立“故县中心村”而建设的一个项目，该项目是改善辖区村民生活环境而实施的建设项目，属农村村民委托代建房，不是商品房，因此不属于《物业管理条例》第42条调整的范围。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院发回重审或依法改判。
被上诉人胜洁物业邵武分公司辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据。1.上诉人一再声称《故县水岸华庭•锦秀园物业服务合同》约定未出售部分的房产不需要承担物业费，但《故县水岸华庭•锦秀园物业服务合同》实际并无该约定。2.上诉人与被上诉人当时签订《故县水岸华庭•锦秀园物业服务合同》是根据南平市物业委员会的相关标准，设定了相应的收费标准。设定的包干价没有出售或未出售之分。3.本案在一审第二次开庭时，上诉人对被上诉人的诉请金额已进行了确认。4.故县中心村的房屋不属于自建房，且房屋的性质和《故县水岸华庭•锦秀园物业服务合同》也并无关联。5.《故县水岸华庭•锦秀园物业服务合同》于2015年1月15日已经依法终止。因此，根据诉请，被上诉人要求收取的物业费计算是从2014年5月开始至2015年1月15日止，合计45237元，请二审法院予以确认。6.如一审判决存在超出诉请内容，被上诉人同意物业费计算至一审起诉时止。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对原审认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，《故县水岸华庭•锦秀园物业服务合同》于2015年1月15日终止。二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，双方应依合同约定和相关法律规定确定各自的权利和义务。《故县水岸华庭•锦秀园物业服务合同》第一条约定，上诉人将故县水岸华庭•锦绣园前期物业管理服务交由被上诉人管理，被上诉人也按合同约定全面履行了物业管理义务，因此作为合同相对方的上诉人也有义务确保被上诉人提供物业服务的对价得以实现。至于上诉人委托被上诉人提供物业服务的实际受益人，实质上相当于物业服务合同的第三人，因被上诉人提供服务的数量及质量并不会因受益人的人数及范围而变化，故也不影响合同双方权利义务的确定及履行。本案中，上诉人对故县水岸华庭•锦秀园未出售部分物业费按5322元／月计算没有异议。经计算，截至至2014年4月该部分建筑面积的物业服务费为53220元。上诉人未按合同约定支付该部分的物业服务费用，构成违约，原审判决上诉人支付截至2014年4月的物业服务费53220元，并无不当。对上诉人提出的一审超越当事人诉讼请求判决的问题，经审查原审判决上诉人支付截止至“欠款全部清偿之日止”的物业费，确有不当，二审中被上诉人亦明确诉讼请求为要求上诉人支付自2013年6月起至一审起诉时止（即2014年4月份）的物业费，因此，对一审判决超出当事人诉讼请求部分，本院予以纠正。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，但判决确有不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持邵武市人民法院（2014）邵民初字第1555号民事判决书第二项即“驳回南平市胜洁物业管理有限公司邵武分公司的其他诉讼请求”。
二、撤销邵武市人民法院（2014）邵民初字第1555号民事判决书第一项即“邵武市水北镇故县村民委员会应支付南平市胜洁物业管理有限公司邵武分公司物业费53，220元（该物业费自2013年6月起至2014年4月止按5，322元／月的标准计算），并支付自2014年5月起至欠款全部清偿之日止按5，322元／月计算的物业费”。
三、邵武市水北镇故县村民委员会应于本判决生效后10日内支付南平市胜洁物业管理有限公司邵武分公司物业费53220元（该物业费自2013年6月起至2014年4月止按5322元／月的标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1187元，一审案件受理费1187元均由上诉人邵武市水北镇故县村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊建安
代理审判员 邱丽琴
代理审判员 张树仁
二〇一五年四月二十日
书 记 员 张 隽
附：本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。