北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民再77号
上诉人（一审被告）：黄智锋，男，1965年1月19日出生，北京阿科普机电工程有限公司经理，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：马艳麟，北京市汉龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许红，北京市汉龙律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：北京德之杰置业有限公司，住所地北京市平谷区兴谷经济开发区6区301-5号。
法定代表人：宋贞柱，总经理。
委托诉讼代理人：孙一飞，北京市大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐路，北京市大成律师事务所律师
一审第三人：北京东横商务酒店管理有限公司，住所地北京市东城区和平里东街交林夹道5号C座。
法定代表人：杨红五，总经理。
北京德之杰置业有限公司（以下简称德之杰置业公司）与黄智锋及第三人北京东横商务酒店管理有限公司（以下简称东横商务酒店）房屋租赁合同纠纷一案，北京市东城区人民法院于2011年2月11日作出（2010）东民初字第04532号民事判决。德之杰置业公司不服该判决，向本院提起上诉。2012年3月21日，本院作出（2011）二中民终字第09325号民事判决。黄智锋不服向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院作出（2013)高民申字第02167号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2015年11月12日作出（2015）二中民再终字第07832号民事裁定，撤销(2011)二中民终字第09325号民事判决及（2010）东民初字第04532号民事判决；本案发回北京市东城区人民法院重审。本案重审后，北京市东城区人民法院于2017年3月作出(2015)东民再初字第18459号民事判决，黄智锋不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄智锋之委托诉讼代理人马艳麟、许红、被上诉人德之杰置业公司法定代表人宋贞柱及委托诉讼代理人孙一飞到庭参加诉讼，一审第三人东横商务酒店经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄智锋上诉请求：要求撤销一审判决，改判德之杰置业公司与黄智锋继续履行房屋租赁合同；改判德之杰置业公司承担本案全部诉讼费。事实与理由，1、本案双方不是一般的租赁关系，涉案承租权是黄智锋以近千万的投资置换得来，租赁关系不能轻言解除。2、黄智锋扣除租金有正当理由，不构成违约，一审法院适用法律错误。3、第三人现经营酒店业务，不构成租赁合同继续履行的障碍。4、涉案房屋的租赁合同明确约定允许做商业用房，黄智锋未改变租赁房屋用途，无需另行取得德之杰置业公司的同意。
德之杰置业公司辩称，同意一审判决，按照合同约定，黄智锋存在违约行为，德之杰置业公司有权解除合同。
第三人东横商务酒店未到庭发表意见。
德之杰置业公司向一审法院起诉请求：请求法院判令解除双方签订的《房屋租赁合同书》，要求黄智锋给付拖欠的租金109920元，支付逾期支付租金违约金303750元，返还C座房屋及附属租赁物。重审中，德之杰置业公司要求解除与黄智锋的租赁关系。
一审法院认定事实：2004年3月9日，德之杰置业公司（乙方，当时名称为北京成联置业有限公司，2006年9月15日变更为现名称）与北京交通印务实业公司（甲方）签订《房屋租赁合同书》。合同约定：双方就乙方承租甲方具有合法产权的房屋作为办公、餐饮娱乐服务、员工宿舍、配送中心、写字楼出租、公寓出租、健身俱乐部、展览厅、商场等商业用房事宜达成协议。甲方出租的房屋为位于北京市东城区交林夹道5号交通印务公司厂区的整体院落及该院落用地上的所有房屋，现状房屋定义为A、B、C、D四部分，其中C部分（原为甲方印刷厂）建筑面积2737.2平方米。租赁期限自2004年5月28日至2024年8月6日，其中70天为免租期。合同还约定，乙方如将房屋全部整体转租，需经甲方同意。合同签订后，德之杰置业公司利用租赁的上述C部分房屋经营雁鸟渔酒楼。
2005年9月21日，案外人刘炜、刘守华、杨松山作为甲方，黄智锋及案外人黄仁敬作为乙方，案外人吴勇、何如生、吴宽修作为丙方签订《协议书》。约定：乙方和丙方自愿转让各自在成联公司的全部股权给甲方，甲方以成联公司的主体资格延续执行与交通印务公司的房屋租赁合同，成联公司在雁鸟渔酒楼投资所形成的固定资产以及设备、设施归乙方所有，乙方支付甲方1500000元，用于甲方支付成联公司的工程欠款。甲方和丙方自愿将各自在北京雁鸟渔乡饮食文化有限公司（于2004年11月注册成立，以下简称雁鸟渔乡公司）的全部股权给乙方。
2005年9月23日，德之杰置业公司（甲方）与雁鸟渔乡公司(乙方）签订《房屋租赁合同书》。合同约定：双方就乙方承租甲方具有合法产权的房屋作为餐饮娱乐服务、员工宿舍、配送中心、写字楼出租、公寓出租、健身俱乐部、商场等商业用房事宜达成协议。甲方出租的房屋为位于北京市东城区交林夹道5号交通印务公司厂区的整体院落内C座及其配套附属用房，租期19年，自2005年8月6日至2024年8月6日。每年租金1350000元。在乙方经营餐厅的情况下，乙方每年可用100000元餐券折抵100000元租金；乙方直接支付甲方1250000元现金，另每年交付房屋产权单位餐券100000元，以折抵甲方应当交给房屋产权单位的租金；自2006年8月6日起，乙方每6个月支付甲方租金675000元，应提前5个工作日交纳。甲方应向乙方提供保证该房屋合法使用的土地证明、房屋产权证明、房屋出租证明、供水供电燃气指标证明等相关手续和乙方装修期间所需的原楼全部图纸、文件及相关资料。甲方允许乙方将本合同范围内的房屋部分或全部用于出租性经营，如乙方的租赁客户需要提供合法的公司注册所需要房产证明文件，则甲方应保证提供，否则视为甲方违约。甲方同意乙方根据经营需要，对所租赁的场地可在不破坏主体结构，同时在市容、消防、治安、广告、卫生防疫等方面符合有关部门规定的情况下进行改造。合同期间，乙方应按合同规定的使用功能使用房屋，不得违法经营。乙方未经甲方书面同意，擅自改变本合同约定的租赁房屋用途、未按合同约定按时交纳租金，逾期40天以上时，甲方将有权解除合同并收回房屋。乙方应按时交纳房租，如拖欠租金累计1个月时，应每日按年租金的万分之五交纳滞纳金；逾期超过40天时，甲方有权终止乙方的租用权，收回房屋，房屋内所有装修及设备归甲方所有，作为乙方对甲方的赔偿。乙方未经甲方书面同意，擅自变动和损坏甲方具有产权的租赁房屋，乙方应该负责修复并支付甲方违约金500000元。乙方改变本合同约定的使用用途或利用该房屋进行违法活动的，致使甲方利益受损，乙方应支付甲方违约金500000元。甲方应按合同规定履行义务，如未及时履行应尽义务，应向乙方支付违约金，违约金的计算方法为当年租金的5％，乙方可直接从应支付甲方的租金中抵扣。该合同签订后，雁鸟渔乡公司利用租赁房屋继续经营餐饮，实际经营人为黄智锋。
2005年10月8日，雁鸟渔乡公司名称变更为北京万家渔火饮食文化有限公司（以下简称为万家渔火公司）。
2008年2月8日，黄智锋与案外人荣某签订《房屋租赁合同书》，黄智锋将上述房屋出租给荣某使用，租期自2008年3月1日至2024年8月6日，荣某按约定向黄智锋交纳租金。
2008年2月26日，万家渔火公司（甲方）与黄智锋（乙方）签订《协议书》。约定：甲方授权乙方对外承包酒楼，并同意按乙方的要求变更股东，一切事宜交由乙方处理。甲方同意将东城区交林夹道5号交通印务公司厂区整体院落内的C座及其配套附属用房的承租人由甲方变更为乙方，甲方所有的债权债务由乙方承担，乙方承担所有的权利与义务。
2008年5月27日，万家渔火公司（甲方）与案外人荣某（乙方）签订《公司承包经营合同书》。约定：甲方同意将万家渔火公司无偿承包给乙方经营，承包期自万家渔火公司更名为北京容海一品饮食文化有限公司（以下简称为容海饮食公司），办理完全部证件更名手续，并将更名后的公司的新财务章、新工商执照、新卫生许可证、新税务登记证及所有其他证章手续移交给乙方之日起开始，此后公司产生的所有债权债务由乙方承担。2008年6月3日，万家渔火公司名称变更为容海饮食公司，荣某为公司法定代表人。
审理过程中，德之杰置业公司提交了其与容海饮食公司签订的落款日期为2008年2月8日的《房屋租赁合同》一份。德之杰置业公司(甲方)、容海饮食公司(乙方)双方在平等自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方作为办公、住宿使用的有关事宜，为明确双方的权利、义务，经协商一致，订立本合同。该合同约定，甲方出租给乙方的房屋位于北京市东城区和平里东街交林夹道5号院C座(下称”该房屋”)。租赁期限为16年，自2008年2月8日起至2024年8月6日止。年租金150万元。该合同经双方签字或盖章之日起生效。该合同还约定了其他内容。该合同签订后，容海饮食公司向德之杰置业公司交纳了房屋租金，德之杰置业公司为容海饮食公司出据了发票。黄智锋不认可上述合同的真实性，但对容海饮食公司加盖的公章真实性未提出异议。
2008年7月3日，德之杰置业公司（甲方）与容海饮食公司（乙方）及黄智锋（丙方）三方签订《协议书》。约定：本协议签订后，甲乙双方不再履行以原名称所签署的合同及协议。甲方同意丙方成为原租赁合同的承租方，并承担原甲乙双方原所签合同、协议的全部权利和义务。乙方同意由丙方继续履行乙方与甲方所签合同、协议的全部权利和义务。此后，容海饮食公司使用租赁房屋继续经营餐饮，荣某继续向黄智锋交纳租金。
2009年12月29日，德之杰置业公司向黄智锋发出《关于催缴房屋租金的函》。德之杰置业公司在函中称黄智锋应于2009年7月30日前交纳2009年8月6日至2010年2月5日期间的租金675000元，现尚欠本期租金59920元。德之杰置业公司要求黄智锋于2009年12月31日前将所欠租金交至其物业公司。
2010年2月，黄智锋与第三人东横商务酒店（当时尚未成立）法定代表人杨红五签订《房屋租赁合同书》。合同约定：黄智锋将前述房屋出租给第三人使用，租期自2010年2月5日起至2024年8月5日止。合同签订后，第三人开始对房屋进行装修改造。并于2010年5月12日取得企业法人营业执照，利用租赁房屋经营酒店业务。
2010年3月10日，德之杰置业公司向黄智锋发出《关于追缴租金及其他费用等违约行为的告知函》。德之杰置业公司在函中提出黄智锋拖欠2009年8月至2010年2月5日期间的租金59920元、2010年2月6日至2010年8月5日期间的租金50000元以及其他费用，且未经德之杰置业公司同意，擅自将先前确认的餐饮用途的租赁物改作他用，已属违约。德之杰置业公司要求黄智锋立即纠正违约行为，否则其将解除租赁合同，追究黄智锋的违约责任。
2010年3月21日，黄智锋致函德之杰置业公司称其将所租赁C座及其配套经营（用房）大部分作为快捷式酒店经营，局部将保留餐饮；快捷式酒店原经营计划是租赁经营，现将改为股份制经营，手续正在办理，办理完毕后将向德之杰置业公司提供相关手续。黄智锋称其需办理快捷式酒店营业执照，需要德之杰置业公司提供相关手续含产权证、C座房产证、消防验收资料和相关装修资料等。同年3月28日，黄智锋再次致函德之杰置业公司。黄智锋在函中称其已于2010年2月将2010年2月6日至2010年8月5日期间的租金交清，德之杰置业公司至今未开具租金发票；其已发函说明C座将局部经营餐厅，将在本年度付清餐券。黄智锋提出根据合同有关约定，其直接抵扣2009年8月6日至2010年2月5日期间租金50992元，不足部分将在以后租金中抵扣。黄智锋再次提请德之杰置业公司尽快提供其经营所需资料。德之杰置业公司接到黄智锋的上述函件后不同意黄智锋的主张。2010年4月27日，德之杰置业公司将黄智锋诉至法院。
审理中，关于德之杰置业公司所提黄智锋拖欠2009年8月6日至2010年2月5日期间租金59920元一节，德之杰置业公司提出截至2008年2月6日之前，万家渔火公司尚欠其租金11024元。2008年2月6日之前的5个工作日内，万家渔火公司应交纳本期（2008年2月6日至8月5日）租金618724元（不包括餐券50000元并与相关费用进行了折抵）。自2007年12月20日至2008年2月23日，万家渔火公司共计交纳租金650000元，与所欠租金及本期应交租金折抵后，尚余租金20252元。此后，黄智锋成为房屋承租人，应当向德之杰置业公司交纳2008年8月6日以后的租金，而万家渔火公司所余租金20252元计入黄智锋所交租金中。黄智锋每半年（期）应交纳租金为618724元（不包括餐券50000元并与相关费用进行了折抵）。2008年7月4日，黄智锋交纳租金640000元（其中包括德之杰置业公司向黄智锋的借款40000元），加上万家渔火公司所余租金20252元，黄智锋实际交纳租金为660252元，与本期（2008年8月6日至2009年2月5日）应交租金618724元折抵后，黄智锋尚多交纳租金41528元。2009年2月13日，黄智锋支付德之杰置业公司租金550000元；加上上期所余租金41528元，黄智锋实际交纳租金591528元，与本期（2009年2月6日至2009年8月5日）应交租金618724元折抵后，尚欠德之杰置业公司租金27196元。2009年8月5日至9月24日，黄智锋共计交纳586600元，至2010年2月5日，共计欠付租金59920元。
针对黄智锋关于并不拖欠租金59920元的答辩意见，德之杰置业公司提出其于2005年9月23日与雁鸟渔乡公司签订的《房屋租赁合同书》已载明合同附件一是房屋产权证及土地使用证，说明在此时其已将相关资料全部交给雁鸟渔乡公司。2008年7月3日，黄智锋成为房屋承租人后，因此时已有一家公司在此注册成立，故其未再向黄智锋提供房屋产权等相关资料。黄智锋现以德之杰置业公司没有提供资料为由主张德之杰置业公司违约显然与事实不符。德之杰置业公司同时提出其是否构成违约，并非黄智锋单方即可认定，而须经相应的法律程序并最终经司法裁判确定。本案中黄智锋并未就此提出反诉，故该问题不属本案审理范围，黄智锋以德之杰置业公司违约直接在应交租金中扣除67500元违约金的行为无事实及法律依据。
德之杰置业公司对于黄智锋关于三方曾达成回廊出租的口头约定不予认可，提出回廊系其经产权人同意于2004年8月所建，黄智锋的租赁范围不包括回廊，无权对回廊主张权利。黄智锋为支持其关于回廊口头约定的主张，申请证人荣某到庭作证。荣某证明黄智锋的主张属实，称德之杰置业公司在出租回廊后至今只实际抵扣20000元费用。黄智锋另向法庭提供了德之杰置业公司与容海饮食公司于2009年10月15日签订的《兑账清单》作为证据，《兑账清单》载明了德之杰置业公司与容海饮食公司应相互支付费用的情况，其中有德之杰置业公司应支付容海饮食公司回廊费用20000元的内容。德之杰置业公司对黄智锋证人荣某的证言不予认可，称与事实不符。德之杰置业公司对《兑账清单》的真实性没有异议，但提出此系其与容海饮食公司之间进行的结算，上述20000元系其支付容海饮食公司对回廊进行粉刷的费用，《兑账清单》不能证明黄智锋的主张。
关于德之杰置业公司所提黄智锋拖欠2010年2月6日至2010年8月5日期间租金50000元一节，黄智锋不予认可并提出了答辩意见。针对黄智锋的答辩意见德之杰置业公司认可黄智锋所欠租金50000元即为合同约定的餐券，但提出餐券是租金的一部分，黄智锋应按合同的约定与租金一同支付。此外，因黄智锋不再自己经营餐厅，其丧失了使用餐券代付租金的权利。现黄智锋已将房屋转租他人经营酒店，其要求使用餐券支付租金已经不符合合同约定，故黄智锋应以现金方式按照合同约定向德之杰置业公司支付租金。
审理中，黄智锋提出因此前与德之杰置业公司没有发生租赁纠纷，故对所交费用从未与德之杰置业公司进行核对。黄智锋称其在诉讼中对账务进行了清理，根据其掌握的票据，万家渔火公司在2008年2月6日之前不拖欠德之杰置业公司租金；除德之杰置业公司所称的万家渔火公司及黄智锋所交租金外，万家渔火公司于2008年2月29日还以向德之杰置业公司提供借款的方式支付租金150000元。黄智锋提出自2008年2月6日至2010年8月5日，按照合同约定，万家渔火公司及黄智锋应直接支付德之杰置业公司租金共计为3093620元，实际支付租金共计为3194724元。黄智锋提出其受让了万家渔火公司在履行《房屋租赁合同书》中的权利义务，故截至德之杰置业公司提起诉讼，其多付德之杰置业公司租金101104元。黄智锋为支持其主张，提供了德之杰置业公司开具的租金及借款150000元的收据、德之杰置业公司于2007年12月20日签署的《协议书》以及前述万家渔火公司与其于2008年2月26日签订的《协议书》等证据。德之杰置业公司于2007年12月20日签署的《协议书》载明雁鸟渔乡公司（此时已更名为万家渔火公司）应于2月支付德之杰置业公司2008年2月6日至8月5日房租，现因德之杰置业公司经济原因提出提前支付房租200000元，雁鸟渔乡公司答应德之杰置业公司在2007年12月提前支付房租200000元，从2008年2月应付的房租中扣除。黄智锋称《协议书》中并未载明万家渔火公司尚欠德之杰置业公司租金，故德之杰置业公司主张的万家渔火公司在此时尚欠其租金11024元不能成立。德之杰置业公司对黄智锋所提万家渔火公司在2008年2月6日前并不拖欠德之杰置业公司租金的主张不予认可，称黄智锋提供的《协议书》不能证明其主张。德之杰置业公司称，黄智锋提供的时间为2009年2月23日、金额为550000元的租金收据上有手写“差27196元”的内容，结合此前黄智锋及万家渔火公司所交租金情况及应交租金数额，即可推算出万家渔火公司在2008年2月6日前尚欠德之杰置业公司租金11024元。黄智锋对此表示租金收据上的“差27196元”内容系德之杰置业公司填写，其对此并不予认可。德之杰置业公司对黄智锋所提万家渔火公司于2008年2月29日向德之杰置业公司提供借款150000元用于支付租金一节不予认可。称其曾为万家渔火公司垫付2007年10月至2008年3月的水费、电费及天燃气费共计287715.98元。2008年2月29日，万家渔火公司以暂借款形式先行支付150000元作为给付德之杰置业公司垫付费用的一部分，余款待双方核对后结算，故该150000元并非真实的借款。黄智锋对德之杰置业公司的该项主张不予认可，称其作为万家渔火公司的实际投资人曾与案外人刘红兵于2007年8月13日签订《房屋租赁合同书》，将承租房屋转租给刘红兵使用。同日，万家渔火公司与刘红兵又签订《关于万家渔火酒楼财产使用管理协议》，约定万家渔火公司将其全部财产交给刘红兵使用。此后，刘红兵将餐厅改为“版纳春天”经营了两个月，后因经济原因放弃经营，委托德之杰置业公司代为经营。2007年10月至2008年3月，德之杰置业公司将餐厅名称改名为“玉香阁”进行经营。黄智锋提出德之杰置业公司在经营期间所发生的水、电费等费用理应由其自行负担，与黄智锋及万家渔火公司无关。德之杰置业公司对此提出此间的经营主体始终为万家渔火公司，其在当时与万家渔火公司进行合作，双方口头约定各自投入资金共同经营，共享利润。德之杰置业公司同时提出黄智锋于2008年2月26日受让了万家渔火公司的债权债务，其为万家渔火公司垫付的水、电、天燃气费属于万家渔火公司在履行合同中形成的债务，应当由黄智锋承担给付责任。关于债权转让问题，德之杰置业公司提出黄智锋提供的债权转让证据的形成时间为2008年2月26日，而其与万家渔火公司形成150000元借款的时间为2008年2月29日，故黄智锋提供的债权转让协议中涉及转让的债权不包括该150000元借款。此外，德之杰置业公司也没有接到万家渔火公司就该150000元借款作为债权转让给黄智锋的通知，故黄智锋所称对德之杰置业公司的150000元债权依法对德之杰置业公司不发生法律约束力；而北京市高级人民法院关于以诉讼视为履行债权转让通知义务的规定并不适用本案。德之杰置业公司提出依据《合同法》的规定，只有符合法定的要件和法定程序，法定抵销才发生法律效力。因此黄智锋现以受让万家渔火公司150000元债权为由，主张抵销其应付德之杰置业公司的租金不能成立。即使黄智锋所称的受让、抵销150000元的事实存在，因法律规定债权转让、抵销并不具有溯及既往的效力，黄智锋在诉讼中方通知德之杰置业公司债权转让，其仍应对之前的违约行为承担违约责任。
此外，黄智锋在庭审中提出德之杰置业公司在收取其租金后，未向其开具租金发票。德之杰置业公司为反驳黄智锋该项主张，提供发票两张，其中一张金额为605554元，付款人为容海饮食公司，时间为2008年7月30日；另一张发票金额为8946元，付款人为阿科普机电科技有限公司，时间亦为2008年7月30日。德之杰置业公司提出此为应黄智锋的要求为其开具的租金发票，阿科普机电科技有限公司系黄智锋所有的公司。黄智锋对此提出该两张发票在其准备证据时并未找到，没有计入其前述付款金额中，现主张此亦为其向德之杰置业公司交纳的租金，故其所交租金已远超过合同约定的应付租金。德之杰置业公司对于黄智锋的该项主张不予认可。
审理中，德之杰置业公司称其于2010年3月30日，经北京市信德公证处公证，向黄智锋邮寄《告知函》一份，通知黄智锋因其至今仍未停止拖欠租金、擅自改变租赁物用途等违约行为，现依据双方签订的《房屋租赁合同书》第7－1条及7－2条的约定，解除与黄智锋签订的《房屋租赁合同书》，即日生效；要求黄智锋接函后于2010年4月2日16时之前腾房。德之杰置业公司当庭出示了（2010）京信德内经证字第39号《公证书》支持其主张。黄智锋对于《公证书》的真实性没有异议，但称没有收到德之杰置业公司邮寄的《告知函》。现德之杰置业公司要求黄智锋补交所欠租金，并按照合同约定支付2009年2月1日至起诉之日期间的逾期付款违约金，每日为年租金1350000元的万分之五即675元，共计303750元。黄智锋持辩称不同意德之杰置业公司该项诉请，同时提出合同关于违约金约定的标准过高。
再查，2010年6月23日，德之杰置业公司与第三人签订《协议书》。协议第一条约定：本协议生效后，本协议租赁物的出租方明确为德之杰置业公司，承租方明确为第三人。第二条约定：本协议生效后，未经德之杰置业公司书面许可，第三人就所承租的房屋不得再另行转租。第三条约定：本协议生效后，除本协议第二条约定内容外，双方的权利义务按照第三人与黄智锋签订的《房屋租赁合同》的约定，并按照协议第一条明确的主体执行。协议第五条约定：本协议于双方签字盖章后，并经法院判决德之杰置业公司与黄智锋解除租赁合同生效之日生效。现诉争房屋由德之杰置业公司出租给第三人东横商务酒店经营酒店业务。
一审法院认为，根据查明的事实，可以认定，至2010年2月5日，黄智锋共计欠付德之杰置业公司租金59920元。黄智锋拖欠2010年2月6日至2010年8月5日期间合同约定的可用于抵扣租金的50000元餐券，因诉争房屋已经不用于餐厅经营，餐券已无代偿租金的履约能力，故黄智锋应以现金方式按照双方约定向德之杰置业公司支付租金。德之杰置业公司要求黄智锋支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，理由不足，不予支持。鉴于黄智锋拖欠德之杰置业公司租金，根据合同约定，已经构成违约，德之杰置业公司有权解除合同。且现诉争房屋由德之杰置业公司出租给第三人东横商务酒店经营酒店业务，德之杰置业公司与黄智锋也失去了履约的基础。关于黄智锋所提150000元借款，因与本案不属同一法律关系，故本案不宜处理。双方诉争的回廊使用问题，因合同中并无约定，且双方均未提供支持自己主张的充分证据，法院难以认定。一审法院判决：一、解除北京德之杰置业有限公司与黄智锋的租赁关系；二、黄智锋于判决生效后7日内，给付北京德之杰置业有限公司租金109920元。三、驳回北京德之杰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交与案件事实有关的新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，德之杰置业公司与黄智锋之间实际履行的租赁合同约定，承租方未按合同约定按时交纳租金，逾期40天以上时，出租方有权解除合同并收回房屋。黄智锋拖欠德之杰置业公司租金已经逾期40天以上，根据合同约定，已经构成违约，德之杰置业公司有权解除合同。并且现诉争房屋由德之杰置业公司出租给第三人东横商务酒店经营酒店业务，德之杰置业公司与黄智锋也失去了履约的基础。因此，德之杰置业公司要求解除与黄智锋的租赁关系，本院予以支持。黄智锋辩称其未交部分租金属于合法扣除，并无合同依据及法律依据，本院不予支持。本案中德之杰置业公司与黄智锋涉及的回廊问题、借款问题，因双方在租赁合同中对此并无约定，故上述问题应另行解决。
综上所述，黄智锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7505元，由黄智锋负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 吴 宏
审判员 申小琦
审判员 江慕南
二〇一七年十一月六日
书记员 王文庆