浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第145号
上诉人（原审被告）金华市万通置业有限公司，住所地金华市双龙南街518号b座17楼。
法定代表人郎伟，执行董事。
委托代理人（特别授权）蔡邦龙，浙江金兰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）程月茴。
委托代理人（特别授权）吴根良、周晓晓，浙江八咏律师事务所律师。
上诉人金华市万通置业有限公司（以下简称万通公司）为与被上诉人程月茴商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2014）金婺民初字第3221号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人万通公司的委托代理人蔡邦龙、被上诉人程月茴的委托代理人吴根良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告程月茴起诉称，2010年12月27日，程月茴、万通公司签订编号201012280412号《商品房买卖合同》，合同约定：程月茴以3826276元的价格受让万通公司开发建设的泰地·世锦园第19幢1单元602号商品房，以115000元受让232#地下车位；房屋付款方式：程月茴支付商品房总价50%（实为1916276元）作为首付款，余款选择银行按揭方式支付，按揭由程月茴向万通公司交齐申请贷款所需的全部材料，并到万通公司指定的银行签妥贷款手续，万通公司办理按揭其他事务；合同第九条约定了万通公司在2012年7月30日前将符合各项条件的商品房交付给程月茴；第十六条约定在2012年10月30日前将相应的《土地使用权证书》和《房屋所有权证》交付给程月茴，逾期交付的，需每日承担已付房款万分之三的违约金义务。2010年12月27日，程月茴按合同约定向万通公司支付泰地·世锦园第19幢1单元602号购房款1916276元。后程月茴按照合同的约定及万通公司的要求，交齐办理银行贷款所需的所有资料。2012年7月29日，程月茴按照万通公司的通知，前往万通公司指定地点办理交房手续，但万通公司却拒绝办理。之后程月茴多次要求万通公司交付房屋《土地使用权证书》和《房屋所有权证》，但万通公司至今未履行。程月茴认为，《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的条件下签署的，是双方的真实意思表示。合同签订后，程月茴已经全面履行《商品房买卖合同》下的付款及其他义务，万通公司拒绝交付相关权属证书已经构成违约。现起诉至法院，请求：1.判令万通公司支付逾期交付《土地使用权证书》和《房屋所有权证》的违约金851315.60元（违约金按合同约定暂算至2014年10月30日），此后的违约金按合同约定算至万通公司实际交付之日止；2.本案诉讼费由万通公司承担。
原审被告万通公司答辩称，本案根本不存在逾期交证问题，万通公司更没有违约，涉案房屋未办证完全系程月茴自身原因造成。当涉案房屋竣工验收，达到合同约定的交付条件后，万通公司按照合同第十二条的约定，于2012年7月24日以书面的方式通过邮政快递通知程月茴前来交房，已经履行了通知义务，程月茴在收到材料后也未提出异议，在诉状中也是认同的，万通公司也提交了ems快递详情单及交房通知书佐证。根据合同约定，交付房屋要付清房款及相应费用。而且办理产权证书是在交付房产后，程月茴支付完相应费用，配合万通公司才能办理出双证，并非简单的如程月茴在诉状中称“2012年7月29日，程月茴按照万通公司的通知，前往万通公司指定地点办理交房手续，但万通公司却拒绝办理”，且其陈述明显与事实不符，既然万通公司已经安排了场地和人员在特定时间对特定楼号的购房者进行交房，并以书面的方式对交房手续等进行了详细的说明，再通过邮寄的方式通知程月茴，怎么可能在程月茴到场后又拒绝办理？只能程月茴违背合同约定，不予配合，导致无法办理交房及办证事宜。而且事后，双方进行多次电话及当面沟通，程月茴购买的是两套房，其就是想不交剩余房款及相关费用，迟迟推延至今，责任完全在程月茴。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，视同已交付，未交房及逾期办证产生的一切后果，由程月茴自行承担。综上，万通公司并未有任何违约行为，相应的产权证未及时办理也系程月茴的责任，万通公司保留追究程月茴违约责任的权利。请求法院驳回程月茴的诉讼请求。
原审判决认定，2010年12月27日，程月茴与万通公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：由程月茴向万通公司购买位于环城南路以北、东莱路以南的泰地·世锦园第19幢1单元602号商品房一套，该商品房建筑面积共计323.86平方米，总价款共计3826276元。付款方式为银行按揭贷款，买受人应于2010年12月25日前支付全部房价款的50%，计1916276元，作为首付款，交齐申请贷款所需的全部材料；并在7个工作日内到出卖方指定银行签妥贷款手续，逾期按本合同第八条处理。买受人办理银行按揭贷款的，买受人应按合同约定的时间到出卖人指定的银行办理按揭贷款手续，并提供（齐全）贷款所需的全部资料。因买受人原因导致买受人未去办理按揭贷款或未能获得银行按揭贷款的，则由买受人在接到银行无法办理按揭贷款手续通知之日起30天内支付余款。逾期按本合同第八条第一款的约定处理。出卖人应当在2012年7月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2012年10月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理，①约定日期起30日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.5%承担违约责任；②约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。出卖人已经选聘温州新世纪物业管理有限公司金华分公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。双方还对保修责任等事项进行了约定。另，程月茴向万通公司购买地下车位使用权1个，车位号为232#，价款为115000元，签订本协议时支付65000元，余款办理按揭贷款。合同签订当日，程月茴按合同约定向万通公司支付购房款1916276元及车位使用款65000元，共计1981276元。后程月茴按照合同约定及万通公司的要求向万通公司交齐办理银行贷款所需的所有资料，并到万通公司指定的银行签妥贷款手续。后万通公司指定的贷款银行将房屋按揭款汇入给万通公司账户，万通公司于2011年2月28日开具了销售不动产统一发票，预售购房款金额为1960000元。2012年7月29日，程月茴前往万通公司指定的地点办理交房手续，万通公司至今未与程月茴办理交房手续，也未办理产权登记手续。
原审法院认为，程月茴、万通公司间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的规定，应属合法有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，程月茴按照约定支付了首付款并办理了贷款手续。万通公司应按合同约定及时通知程月茴办理房屋交接手续并办理房屋权属的登记手续。合同中约定万通公司应当在2012年7月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用，并承诺于2012年10月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。程月茴于2012年7月29日前往万通公司指定的地点办理交房手续，但万通公司并未将房屋交付程月茴使用，也未办理房屋产权登记手续，万通公司的行为已构成违约。万通公司辩称无法按期办证的原因在于程月茴自身，但万通公司并未提供相关证据证实其已书面告知程月茴应当提供的办证资料，也未提供证据证实存在其他可归责于买受人的原因导致办证迟延，认为其提出的有关无需承担违约责任的抗辩意见不能成立，万通公司应按照合同约定支付相应的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、金华市万通置业有限公司应按程月茴已付房款3941276元从2010年10月30日（系笔误，已裁定补正为“2012年10月30日”）起按日万分之三向程月茴计付违约金至实际交付房屋所有权证和土地使用权证书之日止。款于判决生效后30日内履行。二、驳回程月茴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6157元（已减半收取，程月茴已预交），由金华市万通置业有限公司负担。
宣判后，万通公司不服，向本院提起上诉称，一、一审认定2012年7月29日程月茴办理交房手续时，万通公司未将房屋交付程月茴使用，也未办理房屋产权登记手续，违背事实。程月茴对万通公司2012年7月24日函告置之不理，当日既没有办理交房手续，也没有来办理房屋产权委托登记手续，并曾多次要求退房或房屋再次转让时直接改名。泰地·世锦园二期的其他近百户业主接到交房通知后，均依约办理了交房手续，万通公司偏偏不给程月茴办理，显然不合常理。程月茴至今没有提供办证资料，交纳办证费用，万通公司也无法为其办理房屋产权登记手续。二、万通公司已于2012年7月24日通过“特快专递邮件”书面告知程月茴交房，而程月茴至今没有提供资料也未交纳办证费用，延迟办证的责任应由程月茴自行承担。三、一审判决明显不公。违约金计算从“2010年10月30日起算”无依据；办理房屋所有权证、土地使用证需买卖双方共同配合。综上，一审认定事实错误，判决不公，请求二审撤销原判，并驳回程月茴的一审诉讼请求。
程月茴答辩称，一、万通公司混淆了房屋交付手续和办理房屋产权证书概念。一审已认定万通公司未将房屋交付给程月茴使用，未办理交房手续。经向登记中心查询，万通公司没有办理产权转移及办证手续。二、交房当日，万通公司称程月茴有10万元房款未交。经一审查明实际是因其中一个车位的11万元不能办理按揭贷款。正常情况下，万通公司应该按照合同要求通知程月茴继续办理按揭手续或者以现金支付，但是万通公司从来没有履行过通知义务。程月茴支付了360多万元房款而不去办理交房手续，有违常理。三、万通公司称提供相关资料及交纳办证费用才可以办理产权证书的理由不能成立。1、该房屋税票已经开具。2、万通公司混淆了交房手续和办理产权证书手续概念。3、本案房地产公司在签订合同时都已办理所有的委托手续。涉案合同第十六条约定，出卖人承诺于2012年10月30日取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人，说明是由万通公司去办理权属证书即土地和房屋产权证书。况且，其他几百户购房户都办理了委托手续。4、对办证费用合同里有明确约定，交房时拒绝交纳，由买受人承担责任，超过15天视为已经交房。假如开发商书面通知，而买房人已接收，才可成为拒绝办理产权证书的理由，而本案中万通公司未履行过任何通知义务。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，万通公司向本院提交下列证据：证据1、证明及国内特快专递详情单各1页，以证明邮政速递公司于2012年7月27日收寄万通公司的交房通知书，收件人是永康市蓝天路16号程月茴。证据2、公司基本情况1页、人口基本信息查询2页及照片1张，以证明永康市蓝天路16号是程月茴夫妇投资设立的公司所在地，该地址也是合同约定的合法送达地址，以及程月茴已收到《交房通知书》的事实。证据3、房屋所有权登记申请书1页，以证明程月茴不同意在该申请书上签字的事实。证据4、土地使用权证登记申请书1页，以证明程月茴不同意在该申请书上签字的事实。证据5、委托书1页，以证明程月茴不同意在该委托书上签字的事实。证据6、《泰地.世锦园二期进户门制作和安装合同》、《泰地.金水湾进户门制作和安装合同》各5页，以证明万通公司开发的房屋进户门由程月茴的公司制作、安装，双方有较好的合作关系。被上诉人程月茴质证认为，所有证据形成于一审之前，证据效力请二审法院确认。对证据1，万通公司一审中陈述邮寄交房通知是2012年7月24日，而该邮件详情单寄交时间不能相对应，且没有收件人签名。永康市蓝天路16号是程月茴投资的公司所在地，万通公司与该公司有业务关系。该证据可以证明曾经收过要求投递的快件，但无邮递回单不能证明邮件已经送达。对证据2没有异议。对证据3、4、5，我方认为是伪造，应追究当事人提供虚假证据的责任。第一，该些证据是格式表格，任何时候可以形成。第二，证据均没有落款时间。第三，在签订合同时程月茴已经签署所有办理委托手续和转移登记申请书的文件，合同约定要交付产权证书。第四，形成于2012年7月29日没有证据。第五，前述证据没有第三方的签字，也没有落款时间，万通公司有伪造证据的时间。对证据6的真实性没有异议，对关联性有异议，与本案无关。本院认为，证据1中的“证明”系金华市邮政速递物流有限公司出具，结合国内特快专递详情单及2012年7月29日程月茴前往指定地点办理交房手续的事实，本院对证据1的证明力予以认定。程月茴对证据2没有异议，予以认定。证据3、4、5系万通公司单方制作，程月茴不认可，本院对证据3、4、5的证明力不予认定。证据6与本案争议无关联性，本院不予认定。
被上诉人程月茴未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判认定基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，程月茴与万通公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据《商品房买卖合同》第十六条第二款、第三款约定，出卖人万通公司应于2012年10月30日前办理涉案商品房的初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明和《房屋所有权证》。买受人程月茴未提供证据证明万通公司违反前述约定，考虑双方实际未办理涉案房屋交房手续，及二审庭审中程月茴亦确认本案非“自行”办理商品房转移登记情形，程月茴依据《商品房买卖合同》第十六条约定主张万通公司因逾期交付《土地使用权证》、《房屋所有权证》而应承担违约金的意见依据不足，不能成立。万通公司要求驳回程月茴诉讼请求的上诉意见，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2014）金婺民初字第3221号民事判决；
二、驳回程月茴的诉讼请求。
一审案件受理费6157元，二审案件受理费12314元，均由程月茴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 黄良飞
审 判 员 胡 照
二〇一五年三月十六日
代书记员 何晓慧