上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1798号
上诉人（原审被告）王烈英。
被上诉人（原审原告）上海电子商城有限公司。
法定代表人王建东。
委托代理人林友耀。
委托代理人朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。
上诉人王烈英因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第741号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年8月18日公开开庭审理了本案。上诉人王烈英，被上诉人上海电子商城有限公司（以下简称电子商城）的委托代理人林友耀、朱纪陈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，电子商城、王烈英于2008年6月22日签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：王烈英购买电子商城位于上海市嘉定区江桥镇临夏路上海电子商城商业用房二期工程XXX号X层XXXX室房屋，总价款人民币（以下币种均为人民币）173，467元；付款方式为分期付款，即王烈英于2008年6月22日签订合同时首付房款93，467元，于2009年3月31日前支付房款80，000元；王烈英以银行贷款方式支付第二期房款的，王烈英承诺按电子商城要求或通知的期限内带齐相关抵押借款资料到电子商城指定的地点与电子商城指定的银行签订借款抵押合同并申请按揭贷款共计80，000元，如王烈英未与电子商城指定的银行签订借款抵押合同并足额申请按揭贷款则视为王烈英逾期付款，应当按逾期未付款额的日万分之三向电子商城支付违约金，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，电子商城有权单方面解除本合同，王烈英应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的5%，电子商城如行使解除合同权的，应当书面通知王烈英；电子商城定于2009年8月31日前将房屋交付王烈英，电子商城如未在约定期限内将该房屋交付王烈英，应当向王烈英支付违约金，违约金按王烈英已支付房款日万分之三计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止，逾期超过60天，王烈英有权解除合同；电子商城承诺在交房之日起120天内办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如自交房之日起一年不能取得商品房房地产权证（大产证），王烈英有权单方面解除合同；在电子商城办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由双方签署《房屋交接书》；双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，依法向嘉定区房地产交易中办理价格申报、过户申请手续、申请该房屋的房地产权证（小产证）。合同补充条款约定：若在合同签订至银行正式放款的时间段内，因银行政策等变化或王烈英原因，致使银行未能发放贷款的，或王烈英申请的贷款不足或银行贷款的发放额不足的，则王烈英应在合同约定付款期限前向电子商城付清全部房款，否则视为王烈英逾期付款，应按合同约定承担逾期付款的违约责任。合同签订后，王烈英于签约当天支付首付款93，467元。因王烈英未按约支付剩余房款80，000元，电子商城于2012年5月25日以挂号信的方式向王烈英寄送《关于尽快付清剩余房款的通知》，要求王烈英尽快付清剩余房款80，000元。因王烈英至今尚未付清房款，电子商城遂于2014年6月17日诉至原审法院，要求判令王烈英支付电子商城拖欠的购房款80，000元，并以80，000元为本金，按日万分之三支付违约金（自2009年4月1日计算至房款付清之日止）。
原审法院另查明，王烈英于2012年6月15日向电子商城寄送函件，称其已收到电子商城《关于尽快付清剩余房款的通知》，并称09年电子商城通知其办理系争房屋产证时，因贷款问题与电子商城案场经理徐一萍作了电话沟通，当时王烈英要求退房或置换11号楼小面积价格低些的房屋，徐经理不同意其退房，关于换铺事宜会进行处理，后其多次联系徐经理及销售部未果；其欲赴电子商城与电子商城面谈产证事宜。
原审法院认为，电子商城与王烈英签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方理应按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，电子商城仅有协助王烈英办理贷款的义务，未能办理贷款的后果应由王烈英自行承担，现王烈英未能举证证明其未能及时办理贷款系电子商城不予协助所致，也未能证明其与电子商城就变更合同达成了一致意见，故王烈英应按合同约定在付款期限内补足相应的房款。现王烈英未按约支付房款，电子商城主张王烈英应按合同约定支付房款80，000元合法有据，法院予以支持。根据合同约定，王烈英的付款义务先于电子商城的交付义务及协助办理产证的义务，故王烈英关于电子商城至今未为其办理产证系电子商城违约在先的抗辩意见缺乏依据，法院不予采信。王烈英未按合同约定的期限付款，理应承担相应的违约责任，电子商城主张按照合同约定的未付款额的日万分之三的标准计算违约金合法有据，法院予以支持。
原审法院审理后作出判决：一、王烈英应于判决生效之日起十日内支付上海电子商城有限公司房款人民币80，000元；二、王烈英应于判决生效之日起十日内支付上海电子商城有限公司自2009年4月1日至实际支付之日止的违约金（以80，000元为本金，按日万分之三计算）。
王烈英不服原审法院判决，向本院提起上诉称，合同约定剩余房款通过银行贷款方式支付，且贷款银行为电子商城指定银行，王烈英需按电子商城要求或通知的期限内带齐相关抵押借款资料到电子商城指定的地点与电子商城指定的银行签订借款抵押合同。但双方在履行合同过程中，电子商城从未通知王烈英办理银行贷款，王烈英至电子商城营业处亦未找到电子商城，这是导致合同无法继续履行的关键。电子商城曾答应王烈英更换一间小商铺，王烈英可不再付款，这是电子商城多年来未向王烈英催要房款的原因。直至2012年电子商城突然发函给王烈英要求支付剩余房款，王烈英并不知道还要付款，故回函时只是向电子商城提出办产证事宜，并要求其出面商谈，但电子商城一直未予以回应。合同约定，系争商铺的最后付款日期为2009年3月31日，电子商城直至2014年5月28日才起诉至法院要求付款，其诉讼请求已超过诉讼时效。现王烈英已退休根本无法再从银行贷到钱款，亦无力支付剩余80，000元房款，故不同意继续履行双方签订的合同。另外，电子商城未及时交房，没有按照合同约定书面通知王烈英办理产证，也未向王烈英支付5年多的租金收益，其行为已严重侵害了王烈英的合法权益。综上王烈英不是违约方，假使法院认为王烈英违约，电子商城主张的违约金亦过高，应当予以酌减。故请求二审法院依法改判。
被上诉人电子商城辩称，当事人双方签订的合同合法有效，王烈英至今只交付了首付款，余款按约定应于2009年4月1日前交付，但王烈英至今未交余款80，000元。按照合同约定王烈英所需缴纳的80，000元房款可以以银行贷款方式支付，也可以现金支付，选择权在于王烈英本人，与电子商城无涉。王烈英从未要求电子商城帮其办理银行贷款，若王烈英贷不到款，需现金补足。因此王烈英关于电子商城未帮其办理银行贷款的理由不能成立。另外虽然王烈英向电子商城提出要求退铺或换铺，但电子商城从未答应王烈英的要求，故王烈英的上诉理由均不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：当事人双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同约定房屋总价款为173，467元，王烈英已支付了93，467元，余款80，000元需于2009年3月31日前支付，但王烈英至今仍未支付该笔房款。根据合同约定，上述80，000元采用商业贷款方式支付，王烈英承诺按电子商城要求或通知的期限内带齐相关抵押借款资料到电子商城指定的地点与电子商城指定的银行签订借款抵押合同并申请按揭贷款。若王烈英未与电子商城指定的银行签订借款抵押合同并足额申请按揭贷款则视为王烈英逾期付款并承担相应的违约责任。因此电子商城有通知王烈英至指定银行办理贷款的义务，然没有证据证明电子商城已履行了该项义务，故王烈英至今未能申请银行贷款不能归责于王烈英，同理该80，000元至今未支付给电子商城亦不能归责于王烈英。现王烈英明确表示无力亦不愿支付该80，000元，故双方签订的合同已无履行可能，该合同应以解除为宜，所以电子商城要求王烈英支付剩余房款80，000元并支付逾期付款违约金，本院不予支持。至于王烈英已经支付给电子商城的93，467元，因王烈英在本案中未提起反诉，故本案不予处理，王烈英可另行依法解决。综上，原审法院判决不当，本院予以更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第741号民事判决；
二、对上海电子商城有限公司要求王烈英支付房款人民币80，000元的诉讼请求，不予支持；
三、对上海电子商城有限公司要求王烈英支付逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。
一审案件受理费人民币2，803元，减半收取人民币1，401.50元；二审案件受理费人民币2，803元，均由被上诉人上海电子商城有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 徐芙蓉
二〇一五年十月八日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……