河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫16民终2231号上诉人（原审被告）:郑州市中原区安格堡幼稚园。住所地：郑州市中原区建设路一厂西六街**号楼***层。统一社会信用代码：524101005672668622。法定代表人：刘婕。委托诉讼代理人：任艳青，河南千字文律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郸城教育园区钦峰安格堡小学。住所地：郸城县西三环路与新潮技校南路西南角。统一社会信用代码：52411625MJG70214X1。法定代表人：闫多海。上诉人（原审被告）：郸城教育园区钦峰安格堡幼儿园。住所地：郸城县西三环路与新潮技校南路。统一社会信用代码：52411625MJG702350K。法定代表人：闫多海。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：何派雷，河南卓衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:郸城县钦峰职业技术学校。住所地：郸城县西三环路与新潮技校路南西南（教育园区内），统一社会信用代码：91411625L73698529J。法定代表人：罗明英。委托诉讼代理人：杨春华、张灿，河南洺水律师事务所律师。上诉人郑州市中原区安格堡幼稚园、郸城教育园区钦峰安格堡小学、郸城教育园区钦峰安格堡幼儿园因与被上诉人郸城县钦峰职业技术学校房屋租赁合同纠纷一案，不服郸城县人民法院（2018）豫1625民初509号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人郑州市中原区安格堡幼稚园的委托诉讼代理人任艳青、上诉人郸城教育园区钦峰安格堡小学及郸城教育园区钦峰安格堡幼儿园法定代表人闫多海、以上三上诉人共同委托诉讼代理人何派雷；被上诉人郸城县钦峰职业技术学校的法定代表人罗明英、委托诉讼代理人杨春华、张灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州市中原区安格堡幼稚园、郸城教育园区钦峰安格堡小学、郸城教育园区钦峰安格堡幼儿园上诉请求:1、依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求及利息、律师费用；2、郸城教育园区钦峰安格堡小学、郸城教育园区钦峰安格堡幼儿园不应承担连带责任；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、涉案房屋未通过质量竣工验收，5号楼1-3层于2017年2月日通过消防验收，其他房屋均未通过消防验收，达不到不符合法律规定的交付条件，故按照协议约定应当顺延。2、郸城教育园区钦峰安格堡小学、郸城教育园区钦峰安格堡幼儿园是各自独立的民事主体，不是租赁合同的相对人，不应承担连带责任。3、上诉人已支付租金260万元，不存在拖欠租金。郸城县钦峰职业技术学校辩称，根据租赁合同规定，免租期长达10个月，从上诉人改山开始计算。改山图纸是上诉人自行制作的，是上诉人交给答辩人的。郸城教育园区钦峰安格堡小学和郸城教育园区钦峰安格堡幼儿园是房屋的实际使用者，既然享受了使用房屋的权利，就应当承担给付租金的义务。答辩人在一审举证证明了免租期十个月自2015年9月16日至2016年7月15日结束，且有证据显示至少2016年7月15日之前已经有学生在校。另外，经郸城县教委牵线，郸城县新实验中学在2017年使用涉案房屋，给付上诉人租金100万元。上诉人以《消防法》和《建筑法》的相关规定，主张答辩人违约，本案是租赁合同关系，上诉人主张的系行政管理条款，与本案不是同一法律关系，不能适用其主张的法律条款。原审认定事实清楚，判决适当，上诉人上诉无理，应予驳回。郸城县钦峰职业技术学校向一审法院起诉请求诉称：1、依法判令被告支付原告2016年7月16日至2018年8月31日的租金3778082元，并赔偿违约造成的利息损失。2、依法判令被告赔偿原告律师费、交通费60000元。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告郸城县钦峰职业技术学校与被告郑州市中原区安格堡幼稚园经协商，被告决定租赁原告位于郸城县××园区的房屋，用于开办幼儿园及相关教育经营使用。2015年9月16日，原告郸城县钦峰职业技术学校（甲方）与被告郑州市中原区安格堡幼稚园（乙方）签订了《钦峰职业技术学校租房协议》，协议约定：甲方将郸城县钦峰职业技术学校西区租赁给乙方用于开办幼儿园及相关教育经营使用，双方已共同现场查勘房屋现状，同意以该房屋现状出租。双方同时约定了自签订协议起乙方装修该房屋免租期为10个月，免租期按乙方改山为免租期开始计时。约定租期20年，前四年每年租金300万元，签订协议后7日内，乙方交付甲方定金100万元，定金可入股或冲抵下年租金，下余200万元到2016年9月1日付清。租金应于每年9月1日前，交付一年房租300万元。签订协议当天，安格堡幼稚园的举办者黄敏雪在改山图纸上签字同意，原告按照改山图纸进行了施工。为了在郸城县更好经营，以黄敏雪为举办者成立郸城教育园区钦峰安格堡小学和郸城教育园区钦峰安格堡幼儿园，郸城教育园区钦峰安格堡幼儿园和郸城教育园区钦峰安格堡小学实际使用本案涉及的租赁房屋。2016年9月，被告郸城教育园区钦峰安格堡幼儿园和郸城教育园区钦峰安格堡小学招收第一批学生入学，开始了正常的教学活动。自协议签订后，被告支付了原告260万元的租金（包含100万元定金）。后双方对租金事宜发生争议，经协商未果，原告起诉，支出律师代理费60000元。一审法院认为，原告郸城县钦峰职业技术学校与被告郑州市中原区安格堡幼稚园经协商签订的《钦峰职业技术学校租房协议》，系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的权利和义务。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告接收房屋并进行装修投入使用，双方已实际履行合同。合同约定“自签订协议起乙方装修该房屋免租期为10个月，免租期按乙方改山为免租期开始计时”，庭审中原告提供改山图纸等证据证明改山自合同签订之日开始，被告虽辩称不理解“改山”的含义，对改山图纸有异议，但并未举出有效证据。双方在合同中约定：“签订协议后7日内，乙方交付甲方定金100万元，定金可入股或冲抵下年租金，下余200万元到2016年9月1日付清”，说明双方认可免租期为2015年9月16日至2016年7月15日，并认可于每年的9月1日前，交付下一年的房租300万元。被告辩称原告的房屋未进行房屋竣工验收和消防验收，不符合交房条件，导致被告一直无法进行装修，装修免租期的起止时间应当顺延的理由与事实不符，被告已于2016年9月将房屋装修完毕并正式招生投入使用。故被告郑州市中原区安格堡幼稚园所辩理由本院不予采信。被告自租赁房屋起仅支付原告租金260万元，没有按时足额支付租金，构成违约，应当承担违约责任。被告郸城教育园区钦峰安格堡小学、郸城教育园区钦峰安格堡幼儿园系租赁房屋的实际使用者，应当与被告郑州市中原区安格堡幼稚园承担连带责任。故原告要求被告支付原告租金并赔偿违约造成的利息损失的诉请，予以支持。根据合同约定，租金计算为：1、免租期10个月，自2015年9月16日起至2016年7月15日止。2、2016年7月16日至2016年8月31日，共46天，租金300万／年÷365天×46天＝378082元。3、2016年9月1日至2017年8月31日，租金3000000元。4、2017年9月1日至2018年8月31日，租金3000000元。以上共计6378082元，被告已支付2600000元予以扣除，下余租金3778082元。原告主张支付因被告违约造成的利息损失，因双方对违约利息没有约定，对利息损失的计量参照银行同期同类贷款基准利率标准计算，起算时间自原告主张权利之日（即起诉之日）起计算。原告因诉讼支出的律师费用60000元和诉讼费用系被告违约行为给原告造成的损失，原告要求由被告承担，予以支持。原告主张交通费因未提供相关证据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告郑州市中原区安格堡幼稚园于本判决生效之日起十日内支付原告郸城县钦峰职业技术学校租赁合同期内自2016年7月16日至2018年8月31日的房屋租金3778082元及相应利息。（损失利息参照银行同期同类贷款基准利率标准计算，自2018年1月19日起至本判决指定履行期限届满之日止。）二、被告郑州市中原区安格堡幼稚园于本判决生效之日起十日内支付原告郸城县钦峰职业技术学校律师代理费60000元。三、被告郸城教育园区钦峰安格堡小学、被告郸城教育园区钦峰安格堡幼儿园对本判决第一项、第二项判决内容承担连带责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37504元，由被告郑州市中原区安格堡幼稚园、被告郸城教育园区钦峰安格堡小学、被告郸城教育园区钦峰安格堡幼儿园负担。二审中，郸城县钦峰职业技术学校向法庭提交2016年钦峰安格堡小学在校人数、住宿生、贫困住宿生统计表，证明钦峰安格堡小学已使用该房屋。郑州市中原区安格堡幼稚园、郸城教育园区钦峰安格堡小学、郸城教育园区钦峰安格堡幼儿园质证意见：证据来源不清，对其真实性不予认可。本院认为，该证据不是新证据，且上诉人对其真实性不予认可，本院不予认证。经二审庭审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、涉案房屋是否符合交房条件，签订租赁协议后涉案房屋免租期应从何时开始计算，免租期是否应予顺延；2、在履行租赁协议时，是哪一方违约，上诉人是否拖欠租金；3、郸城教育园区钦峰安格堡小学、郸城教育园区钦峰安格堡幼儿园是否应承担连带赔偿责任；4、上诉人是否应承担被上诉人的律师费用。第一，关于涉案房屋是否符合交房条件，签订租赁协议后涉案房屋免租期应从何时开始计算，免租期是否应予顺延问题。郸城县钦峰职业技术学校（甲方）与郑州市中原区安格堡幼稚园（乙方）签订了《钦峰职业技术学校租房协议》，该协议中约定：第一条1.3甲乙双方已共同现场查勘房屋现状，同意以该房屋现状出租；第三条3.5自签订协议起乙方装修该房屋免租期为10个月，免租期按乙方改山为免租期开始计时。同时，乙方将改山图纸交给甲方进行改山施工，故免租期10个月应从租赁合同约定的改山时间计算，即2015年9月16日。关于本案争议房屋是否符合交房标准问题，应当以双方当事人的意思表示为准进行判断。本案中，虽然争议房屋并未竣工验收，但双方在租房协议中已经明确约定，“甲乙双方已共同现场查勘房屋现状，同意以该房屋现状出租”，因此，在签订合同时，郑州市中原区安格堡幼稚园已经与郸城县钦峰职业技术学校共同查看房屋，并已经明知房屋现状，在此基础上，又与郸城县钦峰职业技术学校签订租房协议，且双方在协议第三条3.1约定“房屋交接条件以毛坯房现状为准，消防主管道由甲方完成”，对涉案房屋是否经过竣工验收及消防验收的交房条件并未予以约定，可以看出，双方对房屋交接的条件明确为现状、毛坯。因此，在郑州市中原区安格堡幼稚园接收房屋后，又以没有竣工验收和消防验收，不符合交房条件的上诉理由不能成立。第二，关于在履行租赁协议时，是哪一方违约，上诉人是否拖欠租金问题。根据双方的约定，签订协议起乙方装修该房屋免租期为10个月，免租期按乙方改山为免租期开始计时。本案中，双方在签订协议后，郑州市中原区安格堡幼稚园的法定代表人黄敏雪在签订租房协议的当天即提供了争议房屋的施工图，并在该施工图上签字。虽然郑州市中原区安格堡幼稚园在一审中认为该签字不是黄敏雪本人所签，但在一审法院指定的期限并未向一审法院申请鉴定，应视为其处分自己的诉讼权利，因此，其主张该签字不是黄敏雪所签的主张不能支持。因此，免租期的计算应当从提供施工图纸时开始计算，即自2015年9月16日起至2016年7月15日止。从2016年7月16日至2018年8月31日，郑州市中原区安格堡幼稚园应当支付租金共计6378082元，被上诉人已支付2600000元予以扣除，下余租金3778082元未付，因此，一审认定郑州市中原区安格堡幼稚园构成违约并无不当。第三、关于郸城教育园区钦峰安格堡小学、郸城教育园区钦峰安格堡幼儿园是否应承担连带赔偿责任问题。《最高人民法院关于适用若干问题的规定》（三）第二条规定，发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的人民法院应予支持。本案中，原审查明：以黄敏雪为举办者成立郸城教育园区钦峰安格堡小学和郸城教育园区钦峰安格堡幼儿园，郸城教育园区钦峰安格堡幼儿园和郸城教育园区钦峰安格堡小学实际使用本案涉及的租赁房屋。2016年9月，郸城教育园区钦峰安格堡幼儿园和郸城教育园区钦峰安格堡小学招收第一批学生入学，开始了正常的教学活动。以此认定郸城教育园区钦峰安格堡幼儿园和郸城教育园区钦峰安格堡小学承担连带赔偿责任并无不当。第四、关于上诉人是否应承担被上诉人的律师费用问题。该协议中约定：第八条8.2双方任何一方未及时履行本合同约定的其他义务的，造成损失的，还应承担赔偿责任（含由此而产生的律师费及追讨债务所产生的业务费、交通费、差旅费等）。在原审中，被上诉人郸城县钦峰职业技术学校因诉讼向法庭提交了委托律师协议书及收据，证明因诉讼支出律师费用60000元，符合河南省关于律师代理费收费办法的相关规定，原审对此予以认定并判决由上诉人承担并无不当。综上所述，上诉人郑州市中原区安格堡幼稚园、郸城教育园区钦峰安格堡小学、郸城教育园区钦峰安格堡幼儿园上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费37504元，由上诉人郑州市中原区安格堡幼稚园、郸城教育园区钦峰安格堡小学、郸城教育园区钦峰安格堡幼儿园负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡体兵审 判 员  杜文杰代理审判员  方贝贝二〇一八年五月三十日书 记 员  魏 婷