内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）内07民终20号
上诉人（一审被告、反诉原告）呼伦贝尔市鑫誉房地产置业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
法定代表人赵家顺，经理。
委托代理人张强，该公司法律顾问。
委托代理人冯健鹏，该公司员工。
被上诉人（一审原告、反诉被告）焦贺芝，女，汉族，无职业，现住内蒙古自治区鄂伦春自治旗阿里河镇。
被上诉人（一审原告、反诉被告）刘维刚，男，汉族，鄂伦春旗阿里河某局退休职工，现住内蒙古自治区鄂伦春自治旗阿里河镇。
委托代理人焦贺芝（与被上诉人刘维刚系夫妻关系），女，汉族，无职业，现住内蒙古自治区鄂伦春自治旗阿里河镇。
上诉人呼伦贝尔市鑫誉房地产置业有限责任公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂伦春自治旗人民法院（2015）鄂民初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月18日受理本案，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二审程序的规定，组成由审判员栾雪担任审判长，审判员傅玺发、代理审判员张套特格胡参加的合议庭，于2016年5月11日公开开庭审理了本案。上诉人呼伦贝尔市鑫誉房地产置业有限责任公司（以下简称鑫誉房地产公司）的委托代理人张强、冯健鹏，被上诉人焦贺芝、被上诉人刘维刚的委托代理焦贺芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年5月6日原、被告双方签订房屋拆迁安置补偿协议，协议约定，原告将位于阿里河镇原党校后院住宅（69.3平方米）和院落置换给被告，被告于2012年5月1日将位于鄂伦春自治旗阿里河镇某某小区X号楼XX楼XXX室面积为69.3平方米的楼房补偿给原告，如置换楼房的面积超出原告住宅面积，超出部分原告按照楼房销售价支付给被告。同日原、被告双方就上述内容进行了公证。合同签订后，原告如约将住宅及院落交付给原告，交付楼房面积与合同约定相差5.03平方米，该楼房的销售价格为每平方米2200元。2011年9月11日原、被告双方另签订置换协议书一份，协议约定，原告将位于鄂伦春自治旗阿里河镇原党校北侧600平方米菜园置换给被告，被告将鄂伦春自治旗阿里河镇某某小区X号楼北侧最东户车库（19.30平方米）置换于原告。合同签订后，原告如约将菜园内种植的蔬菜进行了清理，并将600平方米菜园交付给被告使用，被告在履行合同过程中认为600平方米菜园并不是全部归原告使用，其中部分菜园面积归他人使用，故拒绝履行合同。另查明，原告置换给被告的600平方米菜园未经土地管理部门登记备案。位于鄂伦春自治旗阿里河镇某某小区X号楼北侧最东户车库的市场价格为每平方米3500元。现原告焦贺芝、刘维刚诉至法院，一、要求被告按照合同约定支付楼房差价款1.1万元，由于被告违约应当加倍支付楼房差价款2.2万元；二、给付原告5个月的租金1500元；三、交付原告19.30平方米车库，如不能交付，则按照现有市场价格折价补偿。并承担由此给原告造成的精神损害赔偿。反诉原告鑫誉公司反诉要求依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第九十四条的规定，解除双方于2011年9月11日签订的置换协议。
一审法院认为，原、被告双方签订的房屋拆迁安置补偿合同系有效合同，双方应予遵守。该合同第2条约定“如住宅楼面积超出乙方（原告）原住宅面积，超出部分乙方按照楼房销售价支付给甲方（被告）”，显然该项约定只是规定了原告应当履行的义务，而未规定被告置换给原告的楼房面积少于合同约定的面积时，被告应承担的义务。根据权利义务相一致原则，被告给原告置换的楼房面积少于合同约定的面积时，少于面积部分被告也应当按照该楼房的销售价格补偿给原告。因此，原告要求被告按照该楼房的销售价格补偿楼房面积差价款的请求，符合原、被告双方合同约定的内容，该院予以支持。对于原、被告双方于2011年9月11日签订的置换协议书的效力问题，一审法院认为，被告在开发建设阿里河镇某某小区时，其应当知道某某小区建设用地范围内的居民住宅及居民土地使用情况，故其在审批建设用地和与原告签订置换协议时，其应当知道原告对600平方米菜园不享有土地使用权，因此被告与原告签订置换协议的目的是补偿原告地上附着物的损失即青苗损失。故原、被告签订的该项协议有效，被告应当按照协议内容履行义务。对于原告诉求被告加倍支付原告楼房面积差价款2.2万元的主张，因合同中没有此项约定，一审法院不予支持。反诉原告诉求解除与反诉被告签订的置换协议的主张，因反诉被告已经按照合同约定将该土地的地上附着物进行了清理，反诉被告已履行了合同义务，且反诉原告已对该土地使用，故反诉原告的主张不符合法定解除合同的条件，一审法院不予支持。综上，根据上述事实及理由，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下，一、被告呼伦贝尔市鑫誉房地产置业有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告焦贺芝、刘维刚楼房面积差价款11000元，并赔偿因迟延将会楼房给原告焦贺芝、刘维刚造成的房屋租赁损失1500元；二、被告呼伦贝尔市鑫誉房地产置业有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告焦贺芝、刘维刚位于鄂伦春自治旗阿里河镇某某小区X号楼北侧最东户车库（19.30平方米），如不能给付车库，则按照每平方米3500元的价格给付原告焦贺芝、刘维刚67550元；三、驳回原告焦贺芝、刘维刚的其他诉讼请求。驳回反诉原告呼伦贝尔市鑫誉房地产置业有限责任公司的诉讼请求。
上诉人鑫誉房地产公司上诉称，一、一审法院认定部分事实错误，适用法律不当。上诉人鑫誉房地产公司于2011年9月11日与被上诉人焦贺芝、刘维刚签订置换协议时，被上诉人焦贺芝、刘维刚将他人所有的350平方米的菜园子说成是自己使用及种植的，上诉人鑫誉房地产公司信以为真，与其签订了置换协议，事后，另外两家菜园子的实际使用人分别拿着社区居民委员会证明找到上诉人鑫誉房地产公司要求给菜园子补偿款，上诉人鑫誉房地产公司又分别支付了补偿款。现因该菜园子使用权有争议且产权不明，从而导致上诉人鑫誉房地产公司没有在该耕地上建设车库。双方的协议系受被上诉人焦贺芝、刘维刚欺诈的情况下签订的，不是上诉人鑫誉房地产公司的真实意思表示，依法应当撤销或解除。二、一审判决驳回反诉请求错误。上诉人鑫誉房地产公司与被上诉人焦贺芝、刘维刚签订的置换协议时受欺诈，协议中约定的600平方米菜地，被上诉人焦贺芝、刘维刚根本没有提供给上诉人鑫誉房地产公司使用，对该事实被上诉人焦贺芝、刘维刚也认可，因被上诉人焦贺芝、刘维刚没有按该置换协议履行，也不能要求上诉人鑫誉房地产公司履行置换义务。综上，请求二审法院撤销一审判决第二项、第三项，并改判解决上诉人鑫誉房地产公司与被上诉人焦贺芝、刘维刚双方于2011年9月11日所签订的置换协议。
被上诉人焦贺芝、刘维刚庭审共同答辩称，一、一审判决程序合法、事实清楚、证据认定准确，法律适用正确。二、双方当事人签订《菜地置换协议》是经双方协商，自愿签订的。上诉人鑫誉房地产公司违背诚信，不履行协议义务，占用被上诉人焦贺芝、刘维刚的菜地，却没有置换给车库，上诉人鑫誉房地产公司违约，存在过错。三、上诉人鑫誉房地产公司请求解除协议，理由不充分，所述的事实不存在，也没有法律依据。综上，请求二审法院依法驳回上诉人鑫誉房地产公司的上诉请求，维护被上诉人焦贺芝、刘维刚的合法权益。
本院经审理查明，2011年5月6日，被上诉人焦贺芝、刘维刚与上诉人鑫誉房地产公司双方签订房屋拆迁安置补偿协议，协议中加盖了上诉人鑫誉房地产公司的公章及法定代表人赵家顺的签章。该协议约定，上诉人鑫誉房地产公司将位于阿里河镇原党校后院住宅（69.3平方米）和院落置换给被上诉人焦贺芝、刘维刚，上诉人鑫誉房地产公司于2012年5月1日将位于鄂伦春自治旗阿里河镇某某小区X号楼XX楼XXX室面积为69.3平方米的楼房补偿给被上诉人焦贺芝、刘维刚，如置换楼房的面积超出被上诉人焦贺芝、刘维刚住宅面积，超出部分被上诉人焦贺芝、刘维刚按照楼房销售价支付给上诉人鑫誉房地产公司。同日，被上诉人焦贺芝、刘维刚与上诉人鑫誉房地产公司就上述内容进行了公证。合同签订后，被上诉人焦贺芝、刘维刚如约将住宅及院落交付给上诉人鑫誉房地产公司，交付楼房面积与合同约定相差5.03平方米，该楼房的销售价格为每平方米2200元。2011年9月11日，上诉人鑫誉房地产公司与被上诉人焦贺芝、刘维刚另签订置换协议书，协议约定，被上诉人焦贺芝、刘维刚将位于鄂伦春自治旗阿里河镇原党校北侧600平方米菜园置换给上诉人鑫誉房地产公司，上诉人鑫誉房地产公司将鄂伦春自治旗阿里河镇某某小区X号楼北侧最东户车库（19.30平方米）置换于被上诉人焦贺芝、刘维刚，置换协议中盖有上诉人鑫誉房地产公司的公章及法定代表人赵家顺签字和签章。合同签订后，被上诉人焦贺芝、刘维刚如约将菜园内种植的蔬菜进行了清理，并将600平方米菜园交付给上诉人鑫誉房地产公司使用，上诉人鑫誉房地产公司在履行合同过程中认为600平方米菜园并不是全部归被上诉人焦贺芝、刘维刚使用，其中部分菜园面积归他人使用，故拒绝履行合同。
另查明，被上诉人焦贺芝、刘维刚置换给上诉人鑫誉房地产公司的600平方米菜园未经土地管理部门登记备案。位于鄂伦春自治旗阿里河镇某某小区X号楼北侧最东户车库的市场价格为每平方米3500元。
又查明，鄂伦春旗阿里河某某小区的开发建设单位为呼伦贝尔市鑫誉置业有限责任公司，法定代表人为赵家顺，成立日期为2011年1月19日。上诉人鑫誉房地产公司自2010年来未曾在内蒙古自治区呼伦贝尔市管辖范围内登记注册。被上诉人焦贺芝、刘维刚于2014年12月12日诉至法院，一、要求上诉人鑫誉房地产公司按照合同约定支付楼房差价款1.1万元，由于上诉人鑫誉房地产公司违约应当加倍支付楼房差价款2.2万元；二、给付被上诉人焦贺芝、刘维刚5个月的租金1500元；三、交付被上诉人焦贺芝、刘维刚19.30平方米车库，如不能交付，则按照现有市场价格折价补偿。并承担由此给被上诉人焦贺芝、刘维刚造成的精神损害赔偿。上诉人鑫誉房地产公司反诉要求依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第九十四条的规定，解除双方于2011年9月11日签订的《置换协议》。
本院认为，上诉人呼伦贝尔市鑫誉房地产置业有限责任公司是未经合法登记注册的企业，其不具有对外承担民事责任的主体资格，不是本案适格的诉讼主体。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（二）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第六十二条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
一、撤销内蒙古自治区鄂伦春自治旗人民法院（2015）鄂民初字第29号民事判决书；
二、驳回焦贺芝、刘维刚的起诉；
三、驳回呼伦贝尔市鑫誉房地产置业有限责任公司的反诉。
一、二审案件受理费150元，退还焦贺芝、刘维刚50元，退还呼伦贝尔市鑫誉房地产置业有限责任公司100元。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 栾 雪
审 判 员 傅 玺 发
代理审判员 张套特格胡
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 范 晨 阳
附：本案所依据的法律、法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：……（二）有明确的被告；……”
第一百五十四条：“裁定适用于下列范围：……（三）驳回起诉；……”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》
第六十二条：“下列情形，以行为人为当事人：（一）法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的；……”