淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河新民初字第0301号
本诉原告（反诉被告）淮安市狼群户外拓展服务有限公司，住所地淮安市淮阴区王兴镇王兴街道民政楼。
法定代表人王斌，该公司总经理。
委托代理人陆军，淮安市清河区淮海法律服务所法律工作者。
委托代理人程栋炜，淮安市清河区淮海法律服务�法律工作者。
本诉被告（反诉原告）淮安澳莱商业发展有限公司，住所地淮安市清河新区广州路8号。
法定代表人张琪，该公司董事长。
委托代理人李靖，江苏安淮律师事务所律师。
本诉原告（反诉被告）淮安市狼群户外拓展服务有限公司（以下简称“拓展公司”）与本诉被告（反诉原告）淮安澳莱商业发展有限公司（以下简称“澳莱公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭审理。拓展公司的委托代理人陆军、程栋炜，澳莱公司的委托代理人李靖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告拓展公司诉称，2013年8月29日，我公司与本诉被告澳莱公司签订租赁合同一份，约定澳莱公司将位于淮安市湖滨路12号银座新天地16号楼1层3、4单元及16号楼2层房屋（包括外围走廊）租赁给我公司作为商业经营使用，面积为3300平方，我公司向澳莱公司�纳保证金2万元。另，本诉被告澳莱公司的法定代表人罗永红口头承诺，将一楼走廊楼梯、二楼走廊过道以及三楼平台免费提供给我公司作为场地使用。合同还约定，本诉被告澳莱公司全力协助我公司办理经营所需人防、武装部颁发的相关许可证照，如澳莱公司没有履行约定，则退还保证金。合同订立后，我公司按照澳莱公司承诺的场地和要求进行装修，但在我公司装修过程中，澳莱公司不让我公司使用房屋外围的楼梯过道，迫使我公司将花费2万余元所制作并已安装的围挡拆除，澳莱公司未对此予以任何赔偿。由于场地面积的变更，2013年10月21日，在澳莱公司的要求下，我公司与其重新订立租赁合同，将租赁面积变更为2800平方米。合同重新订立后，我公司继续进行装修，但由于澳莱公司与区政府相关事宜未协调好，导致装修工程被区城管叫停，并不准许我公司继续�修，并将我公司装修材料没收。期间，我公司多次与澳莱公司协商，并要求澳莱公司就装修事宜给个说法，但澳莱公司不予理睬，并称一楼、三楼的场地不再给我公司使用。截止目前，装修工程还处于停工状态，而澳莱公司承诺协助办理的相关证照也杳无音讯。请求法院判令：1、解除本诉原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、本诉被告澳莱公司返还保证金2万元；3、本诉被告澳莱公司赔偿我公司装修损失194052元。
本诉被告澳莱公司辩称，淮安市清河新区湖滨路12号建筑群（含小马影城，项目名称为银座新天地）系淮安市清河区人民政府投资开发，是清河新区商业文化生态旅游战略方针的重要组成部分。我公司作为专业的商业营销策划公司，根据与清河新区投资发展有限公司签订的项目合作协议书，依法对上述物业行使租赁、招商等经营权利。自2013年8月，本诉原�拓展公司就银座新天地16号楼1层3、4单元及2层的租赁事宜与我公司达成一致，订立了房屋租赁合同。根据所租赁房屋位置及本诉原告拓展公司的经营特点，我公司同意将1层的内走廊和2层连接承租房屋一侧的内走廊免费给本诉原告拓展公司使用。合同订立后，我公司依约履行了交房义务，不存在违约行为。对于本诉原告拓展公司的本诉请求，我公司认为无事实和法律依据，理由如下：1、合同订立后，我公司依约将银座新天地16号楼1层3、4单元以及2层交给本诉原告拓展公司，拓展公司也口头承诺使用的系1层、2层内走廊。但实际上，拓展公司不顾我公司反对，将2层内走廊完全封闭。另，户外广场及楼梯属于公共场地，我公司从未承诺给其使用，本诉原告拓展公司未经许可即将户外广场一侧及户外楼梯占据施工，无任何合同依据，其自行拆除后所产生的损失当然不应�我公司承担。2、关于本诉原告拓展公司称人防、武装部等证照办理事宜，我公司承担的是“协助义务”，但拓展公司从未向我公司或审批单位报送过任何办证申请及其装修设计图，没有申请何谈协助！3、本诉原告拓展公司本应将装修设计、施工的相关图纸报我公司及相关政府机构审批，并办理有关放置、报批、登记、处理、领取各类许可证等手续，且要符合消防、环保、城建等相关政府机构的要求。但拓展公司未履行上述义务，其被城管部门处罚系其不遵守国家法律法规所致，与我公司无关。综上，请求法院驳回本诉原告拓展公司的本诉诉请。
反诉原告澳莱公司诉称，自2013年8月，反诉被告拓展公司就银座新天地16号楼1层3、4单元以及2层的租赁事宜与我公司协商，2013年10月12日，双方订立了房屋租赁合同。我公司按约履行了交房义务，但反诉被告拓展公司多次违反合同义务，经我公司多次催促均不予改正，给银座新天地的整体商业氛围造成极其恶劣的影响。反诉被告拓展公司的违约行为具体表现为：1、根据双方签订租赁合同的第6.3条，拓展公司应在装修施工前向我公司申报装修设计文件，由我公司根据市场经营格局统一要求进行审批，未经我公司书面同意的，不得施工。而且，反诉被告拓展公司与装修公司签订的合同（第六条）也要求由其向施工单位提交经物业部门认可的施工图纸或做法说明文件。事实上，拓展公司仅向我公司提交了几张室内装修效果图，其他设计资料虽经我公司多次催要也没有提交，但装修施工却早已开始。2、根据双方签订租赁合同的第6.4条，拓展公司应将相关装修设计、施工文件报消防、环保、城管等行政机构审批，办理相关行政许可手续，但拓展公司至今也未办理上述手续。3、根据双方签订租�合同的第6.5条、7.4、7.5、7.9条约定，对承租房屋外立面的改造方案需由拓展公司提交我公司同意后方可施工。拓展公司不得占用公共通道、公共区域，不得影响相邻承租方的正常经营和相邻权。但拓展公司擅自施工，将房屋外的广场、楼梯都包涵在内、将一楼、二楼走廊完全封死，占用公共通道与区域，侵害其他业主的合法权利。4、根据双方签订租赁合同的第5.5、7.2条规定，拓展公司应每三个月交纳一次物业管理费。但合同订立后，拓展公司一直拒交物管费，后在我公司多次催促下，才交了3000元，至今尚欠物业费。5、根据双方签订租赁合同的第4.4条，拓展公司应于2013年12月5日开业，但由于其不履行合同义务，致使装修工程迟迟不能结束，至今未能开业，严重影响了银座新天地的整体经营格局。综上，请求法院判令：1、解除反诉原、被告之间的租赁合同，责令反诉被告拓展公司立即撤出场地、交还房屋；2、反诉被告拓展公司向我公司支付租金（按14000元/月，按实际占用房屋时间，支付至交还房屋之日）；3、反诉被告拓展公司向我公司支付物业管理费（按8400元/月，按实际占有房屋时间，支付至交还房屋之日）；4、反诉被告拓展公司支付违约金28000元。
反诉被告拓展公司辩称，我公司同意解除房屋租赁合同，但合同解除系反诉原告澳莱公司违反合同约定导致我公司无法实现合同目的所致，因此解除合同给我公司造成的损失应由反诉原告澳莱公司承担。另外，我公司无法实现租赁合同预期目的系澳莱公司所致，故反诉原告澳莱公司要求我公司支付租金、物管费并承担违约金的诉请不能成立，我公司有权拒付。请求法院驳回反诉原告澳莱公司的反诉诉请。
经审理查明，2011年3月29日，淮安市清河新区投资发展有限公司与南京�博华康投资管理有限公司签订《淮安奥特莱斯项目合作补充协议》，约定：项目位于淮安市清河新区白鹭湖公园内，湖滨路12号；南京圣博华康投资管理有限公司有权接管整个区域内的物业统一管理；淮安市清河新区投资发展有限公司承诺南京圣博华康投资管理有限公司在项目当地成立新的项目运营公司后同意并授权南京圣博华康投资管理有限公司将协议的所有权利义务转到新的项目运营公司。2011年10月17日，淮安市清河新区投资发展有限公司与南京圣博华康投资管理有限公司签订《补充协议》，约定南京圣博华康投资管理有限公司不再作为协议主体，由澳莱公司全面享有承担协议中的所有权利义务。
2013年10月12日，应澳莱公司的招商，拓展公司与澳莱公司签订《房屋租赁经营合同》一份，约定：
一、租赁房屋（合同第1.1、1.2条）。澳莱公司将位于淮安市湖滨路12号银座新天地16号楼1层3、4单元及16号楼2层房屋出租给拓展公司商业使用（经营业态为真人CS、轮滑、稀奇物品，经营品牌为TOD.军魂），双方共同确认租赁房屋（区域）的签约面积为2800平方米。拓展公司承租房屋之详细建筑位置、使用范围以本合同附件三《租赁房屋的平面图》圈定部分为准。
二、租赁期限（合同第2.1、2.2条）自2013年8月29日起，至2018年8月28日止（含装修免租期）。澳莱公司于2013年8月30日将房屋交付给拓展公司。装修免租期合计为24个月，具体装修免租方式详见合同3.1条，装修免租期内免收租金，物业费正常缴纳。拓展公司装修免租期内所实际发生的水、电、通讯、物业等其他因拓展公司经营所发生费用按实结算，由拓展公司承担。
三、租金及支付方式。合同第3.1条约定，双方议定租赁期间内租金按如下方式计算：第一年，2013年8月29日至2014年8月28日，免收租金；第二年，2014年8月29日至2015年8月28日，免收租金；第三年，2015年8月29日至2016年8月28日，月租金为15元/㎡，即42000元；第四年，2016年8月29日至2017年8月28日，月租金为15元/㎡，即42000元；第五年，2017年8月29日至2018年8月28日，月租金为15元/㎡，即42000元。合同第3.2条约定，租金按三个月为一个支付期，先支付后使用。首期租金支付时间为2015年7月29日，金额126000元。以后拓展公司必须在每一支付期起始日30日全额付清该支付期租金，澳莱公司在收到租金后应开具收据。
四、履约保证金。合同第4.1条约定，拓展公司同意于2013年9月1日前缴纳2万元作为履行合同的保证金。合同第4.3条约定，租赁期间，如果拓展公司有违反或不履行本合同的行为，并给澳莱公司造成损失或损害，在澳莱公司发出要求拓展公司纠正该行为并赔偿澳莱公司损失的书面通知后7天内，�展公司拒不纠正该行为并赔偿澳莱公司损失的，澳莱公司有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款。合同第4.4条约定，拓展公司在缴纳合同保证金后，于2013年9月5日前开始动工装修所承租房屋，2013年12月5日开业。
五、其他费用。合同第5.5条约定，物业管理费自房屋交付之日起缴纳，具体如下：第一阶段，2013年8月29日至2016年8月28日，月物业管理费为3元/㎡，即8400元/月；第二阶段，2016年8月29日至2017年8月28日，月物业管理费为5元/㎡，即14000元/月；第三阶段，2017年8月29日至2018年8月28日，月物业管理费为8元/㎡，即22400元/月。物业管理费按三个月为一个支付期。首期物业管理费的支付时间为2013年9月1日，金额25000元，以后拓展公司必须在每一支付期起始日30日前全额付清。拓展公司装修前需将承租区域的外围设立围挡，以确保项目现场的清洁和保护他人的安全。
六、房屋�交付、修缮、装修及返还。合同第6.3条约定，拓展公司在承租房屋内进行装修装潢、设备添置需根据《装修、装潢、迁出协议》（本合同附件五）的约定向澳莱公司提交相关材料，经澳莱公司书面同意后，拓展公司方可进场施工。合同第6.4条约定，装修装潢期间，拓展公司应遵守《装修、装潢、迁出协议》的约定。工程设计、装修施工等所产生的费用均由澳莱公司承担，且须符合消防、环保、治安、卫生、规划、质监、城建等相关政府部门的要求。拓展公司自费负责办理有关放置、报批、登记、处理、领取许可证或验收报告等手续。合同第6.5条约定，拓展公司对于承租房屋外立面的改造方案及店招的设计、安装方案必须提交澳莱公司审核同意，方可动工。
七、双方的权利义务。合同第7.1条约定，澳莱公司应按合同约定交付房屋，并保证拥有合法的出租权。合同第7.2条约定，拓展公司应按期足额缴纳房租、物业费、水电费及其因经营所产生的各项费用。合同第7.4条约定，拓展公司不得占用公共通道、公共区域。不得将公共通道、公共区域用作员工休息、用餐或后场使用等。拓展公司必须遵守法律法规的要求，诚信、规范经营，严禁任何恶性竞争、损坏街区形象的经营行为。合同第7.5条约定，拓展公司的经营行为不得影响相邻承租方的正常经营和相邻权。合同第7.11条约定，拓展公司如需使用公共场地做活动，需提前5日向澳莱公司申请，澳莱公司同意后方可使用。
八、合同的变更和解除。8.1条约定，经双方协商一致，可以变更或解除本合同。8.2条约定澳莱公司有权解除合同的情形，包括拓展公司不按时支付或不足额支付租金、水电费、物业费，超过15日的；因违法违章行为被相关政府职能部门处以停业整顿、吊销许可证或营�执照等行政处罚的。8.3条约定拓展公司有权解除合同的情形，包括澳莱公司为按约定时间交付房屋达30日的；澳莱公司交付的房屋不具备合法的出租权，影响实际经营的。8.4条约定，任何一方依据第八条约定提前解除本合同的，需以书面形式通知对方。
九、违约责任。9.1条约定，因澳莱公司违反合同8.3条约定导致合同解除的，应向拓展公司支付该租赁年度月租金的2倍作为违约金。9.2、9.3、9.5条约定，因拓展公司违反合同第8.2条约定导致合同解除的，澳莱公司有权收回房屋，保证金不予退还，拓展公司还应支付该租赁年度月租金的2倍作为违约金，违约金不足以抵付澳莱公司损失的，拓展公司还应负责赔偿，且拓展公司承租房屋内的装修装潢损失由其自行承担，还要支付装修免租期的租金（按照装修免租期所在租赁年度的月租金标准）。9.4条约定，未经双方协商一�，澳莱公司擅自提前解除本合同的，应提前60日通知对方。按拓展公司实际使用天数计算租金，并按该租金年度月租金的2倍支付违约金，违约金不足以抵付对方经济损失的，违约方还应负赔偿责任。拓展公司擅自提前解除合同的，应提前60日通知澳莱公司，根据拓展公司实际使用天数计算租金，并按该租赁年度月租金的2倍支付违约金，违约金不足以抵付澳莱公司经济损失的，违约方还应负责赔偿。拓展公司缴纳的保证金不予退还。
2013年10月12日，拓展公司与澳莱公司又签订《补充协议》一份，约定：澳莱公司同意将16号楼1层走道面积（300平方米），无偿提供给拓展公司使用。拓展公司在缴纳意向金（贰万元）后，澳莱公司协助拓展公司领取由淮安市人防局、淮安市人武部颁发的相关证照。澳莱公司按约定协助拓展公司领取以上相关证照，则意向金转为合同保证金�如未能按约定协助拓展公司领取以上相关证照，澳莱公司则无息退还意向金。
2013年10月12日的《银座新天地工程条件确认书》（即合同附件四）中载明，拓展公司确认已在澳莱公司的解释说明下全部了解房屋状况，同意交接使用。
2013年9月7日，澳莱公司出具的收据载明，收到拓展公司支付的合同保证金2万元。
2013年9月10日，拓展公司与淮安西海岸贸易有限公司签订《工程合同》，约定淮安西海岸贸易有限公司承接“军魂户外拓展运动俱乐部改造装修项目”工程，即对本案所涉房屋进行装修装潢，施工面积3000平方米（建筑面积3300平方米，一楼、二楼，含走廊部分），合同总价354000元。《工程合同》第六条还约定，拓展公司应在开工前三天，向淮安西海岸贸易有限公司提供经物业管理部门认可的施工图纸或做法说明文件或资料。
装修施工中，拓展公司将1楼广场区域用广告围栏围至广场中，并将广场中公共楼梯道全部封闭；拓展公司还将1楼内走廊一头用砖头砌墙封住、一头用围挡封住；拓展公司还将2楼公共走道（内走廊）全部封死。城管部门因此而要求拓展公司停工整改。澳莱公司也要求拓展公司将一楼广场围挡拆除。
2013年9月25日，淮安西海岸贸易有限公司出具说明一份，称：“现目前给狼群户外拓展服务有限公司装潢进度为50%，装潢费用为194052元整，2013年九月下旬受清河新区管委会城管多次阻扰施工进度，无法继续进行。”庭审中，拓展公司提供了装修清单以证明已发生的装修装潢费用为194052元。
淮安西海岸贸易有限公司的总经理于春雷出庭陈述，其公司与拓展公司签订的施工合同及装修清单是真实的；1楼广场用围栏围住、2楼走廊完整封闭的工作是其公司做的；装修截止目前未能完毕，系因装修过程中多次受到城管的阻挠；开工前，拓展公司未向淮安西海岸贸易有限公司提供经物业管理部门认可的施工图纸或其他文件。
《“银座新天地”装修施工安全规程及操作协议（约定）》约定，商户进场装修前需向物业管理部门提交装修图纸及水电安装图纸，审核通过后，物业管理部门签字并安排装修；商户进场装修前应缴纳装修保证金；物业部根据商户提供的资料（装修单位营业执照、经营资质证书、施工图纸、负责人身份证等复印件，并加盖公章）办理装修许可证；不得在公共地方，如消防通道、走廊、电梯厅工作。
上述事实，有本诉原告（反诉被告）拓展公司提供的房屋租赁经营合同、补充协议、银座新天地工程条件确认书、物业管理服务协议、收据、工程合同、装修清单、说明、照片、装修施工安全规程及操作协议，本诉被告（反诉原告）澳莱公司提供的淮安奥特莱斯项目合作协议、补充协议、平面图、照片，以及双方陈述为证，经质证，本院予以认定。
双方当事人在本诉、反诉中均要求解除《房屋租赁经营合同》，且在本诉、反诉答辩中均同意解除，故本院对双方这一要求予以照准，拓展公司自合同解除之日起十五日内搬离租赁房屋且将房屋交还给澳莱公司。在案件审理过程中，因本诉原告拓展公司未在本院指定期限内缴纳诉讼费，故本案按拓展公司自动撤回本诉诉请处理，本案对其本诉诉请不予理涉。本案主要争议焦点为：反诉被告是否应支付反诉原告物管费，反诉被告是否应承担违约责任（两方当事人各自是否存在违约行为，是否应承担相应的违约责任）。
一、本诉中澳莱公司是否存在违约行为？
本诉原告拓展公司认为本诉被告澳莱公司主要存在以下三个违约事实：一是澳莱公司原口头承诺可以使用的场地包括一楼走�、楼梯，二楼走廊、过道，三楼平台，但实际施工中澳莱公司违反承诺，禁止拓展公司使用一楼外围的楼梯、过道以及三楼场地。二是施工过程中，因澳莱公司与区政府相关事宜未协调好，导致装修工程被城管叫停，并将其装修材料没收。三是澳莱公司至今未按合同约定协助办理人防、武装部颁发的“人防训练中心”、“人武部训练中心”的证照。
本院认为，本诉被告澳莱公司仅认可将一楼的内走廊和二楼连接承租房屋一侧的内走廊免费给本诉原告拓展公司使用，本诉原告拓展公司并无证据证明澳莱公司还同意将一楼外围的过道、公共楼梯，以及三楼场地给其使用；且合同明确约定拓展公司使用房屋过程中不得占用公共楼道、公共区域，不得损害其他业主的相邻权和经营权，还约定拓展公司装修施工须符合消防、环卫、规划、质检、城建等相关政府部门的要求。而拓展公司在装修中将一楼公共楼梯封死、一楼外围广场（部分）用围挡围住，二楼走道封死，进而被城管叫停装修，系其违反相应的法律法规及房屋租赁合同约定所致，并非本诉被告澳莱公司违约。另外，根据房屋租赁合同约定，本诉被告澳莱公司在证照办理过程中仅是协助义务，本诉原告拓展公司未能举证证明其向澳莱公司提供相关资料且要求澳莱公司协助办理的事实。故而，本院认为本诉原告拓展公司诉称本诉被告澳莱公司存在违约行为的证据不足。
二、反诉中拓展公司是否存在违约行为？
反诉原告澳莱公司认为反诉被告拓展公司主要存在如下几个方面的违约事实：一是拓展公司违反合同6.3条约定，未在装修施工前向澳莱公司申报装修设计文件以供审批，且装修施工未经澳莱公司书面同意。二是违反合同6.4条约定，拓展公司未将相关装修设计、施工文件报消防、环保、城管等行政机构审批，办理相关行政许可手续。三是违反合同的第6.5条、7.4、7.5、7.9条约定，拓展公司擅自施工，将房屋外的广场、楼梯都包涵在内、将一楼、二楼走廊完全封死，占用了公共通道、公共区域，影响了相邻承租方的正常经营和相邻权。四是违反了合同第5.5、7.2条约定，拓展公司未按约定交纳物业管理费。五是违反合同4.4条约定，拓展公司未能于2013年12月5日开业，严重影响了银座新天地的整体经营格局。
本院认为，反诉被告拓展公司未能举证证明其在装修施工前向反诉原告澳莱公司申报装修设计文件，也未举证证明其装修施工已经澳莱公司书面同意，更未举证证明其按合同约定将相关装修设计、施工文件报消防、环保、城管等行政机构审批，办理相关行政许可手续。并且，反诉被告拓展公司的实际施工的确影响其他业主的相邻权，截止�前亦未开业。再者，反诉被告拓展公司也未举证证明其按约缴纳了物业管理费。综上，本院认为反诉被告拓展公司存在违约行为。
三、关于反诉被告拓展公司是否应支付反诉原告澳莱公司物管费。
根据合同第5.5条约定，物业管理费自房屋交付之日起缴纳，第一阶段2013年8月29日至2016年8月28日，月物业管理费为3元/㎡。本案中，物业管理费从2013年8月29日计算至合同解除之日，约为193200元，扣除反诉原告澳莱公司自认的拓展公司已付3000元，为190200元，即反诉被告拓展公司应向反诉原告澳莱公司支付物业费190200元。
四、关于违约责任。
1、关于反诉被告拓展公司是否应支付反诉原告澳莱公司租金。
合同第3.1条约定，2013年8月29日至2015年8月28日为装修免租期。合同第9.5条又约定，如因拓展公司违约导致合同解除的，拓展公司应按装修免租期所在租赁年度的月租金向澳�公司全额支付装修免租期的租金。但合同中双方并无“装修免租期所在租赁年度的月租金”的约定。
2、关于反诉原告澳莱公司主张的违约金28000元。
合同第4.3条约定，租赁期间，如果拓展公司有违反或不履行本合同的行为，并给澳莱公司造成损失或损害，在澳莱公司发出要求拓展公司纠正该行为并赔偿澳莱公司损失的书面通知后7天内，拓展公司拒不纠正该行为并赔偿澳莱公司损失的，澳莱公司有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款。合同第9.2条又约定，因拓展公司违反合同第8.2条约定导致合同解除的，澳莱公司有权收回房屋并不予退还保证金，拓展公司还应向澳莱公司支付该租赁年度月租金的2倍作为违约金。
本院认为，本案中拓展公司违约，澳莱公司不存在违约，故拓展公司应向澳莱公司承担违约责任；上述合同条款中不论是履约保证金、违约金的约定还是装修免租期内租金的约定，都属违约责任条款，而拓展公司违约责任的承担应参照澳莱公司的实际损失定夺；依据诚实信用原则，本院酌定拓展公司向澳莱公司承担违约金2万元；因拓展公司已向澳莱公司缴纳了2万元履约保证金，并结合合同4.3、9.2条约定，本院酌定以拓展公司已向澳莱公司缴纳的2万元履约保证金抵作其应承担的违约金，违约金的给付方式表现为：澳莱公司不予退还履约保证金，拓展公司不再另外支付违约金。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决如下：
一、解除反诉被告拓展公司与反诉原告澳莱公司签订的《房屋租赁经营合同》，反诉被告拓展公司自合同解除之日起十五日内搬离租赁房屋且将房屋交还给反诉原告澳莱公司。
二、反诉被告拓展公司于本判决生效后十�日内一次性支付反诉原告澳莱公司物业管理费190200元。
三、反诉被告拓展公司向澳莱公司承担20000元违约金。（给付方式：以反诉被告拓展公司已向反诉原告澳莱公司缴纳的20000元履约保证金抵作其应承担的违约金，反诉原告澳莱公司不予退还履约保证金，反诉被告拓展公司不再另外支付违约金。）
四、驳回反诉原告澳莱公司其他诉讼请求。
本案反诉案件受理费2749元，由反诉原告澳莱公司负担749元，反诉被告拓展公司负担2000元（反诉被告负担部分反诉原告已垫付，反诉被告于给付钱款时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级法院，同时按相关规定预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 高 嵩
审 判 员 苗 艳
人民陪审员 王桂华
二〇一五年八月二十日
书 记 员 ＸＸ元
附相关法律条文：
《中华人民共合同合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九条人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解;调解不成的，应当及时判决。