山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁03民终2772号
上诉人（原审被告）：马强，农民。
委托诉讼代理人：李振春，淄博市淄川区法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告）：淄博市周村区商家镇冶西村村民委员会。住所地：淄博市周村区商家镇冶西村。
法定代表人：曹培顺，主任。
委托诉讼代理人：王承敏，山东大阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张光通，山东大阳律师事务所实习律师。
上诉人马强因与被上诉人淄博市周村区商家镇冶西村村民委员会（以下简称冶西村委）租赁合同纠纷一案，不服淄博市淄川区人民法院（2016）鲁0302民初1708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马强及其委托诉讼代理人李振春，被上诉人冶西村委的委托诉讼代理人王承敏、张光通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人马强上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回冶西村委的诉讼请求，并由冶西村委承担一、二审诉讼费用。事实与理由：2008年淄川区法院对租赁标的物“淄川冶西化工厂”进行查封、强制执行，后高青县法院根据淄博市中级法院的指定，于2012年将标的物拍卖给他人。自2008年起法院已解除上诉人对标的物的占有、使用、收益的权益，致使租赁合同无法履行，过错在被上诉人，自2009年起上诉人就不应再向被上诉人支付租金。
被上诉人冶西村委辩称，虽然冶西化工厂被法院采取查封措施，但目的在于防止财产转移、灭失，并没有限制或禁止上诉人使用租赁物，更没有解除上诉人对租赁物的占有。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
冶西村委向一审法院起诉请求：判令被告马强支付原告承包费307000.00元及逾期付款利息23800.18元。
一审法院认定事实：2004年10月31日，原、被告双方签订《合同书》一份，合同约定：一、甲方（冶西村委）同意乙方（马强）自愿承包原冶西化工厂建砖厂一处，期限为十年。自2005年1月1日起至2015年1月1日止。承包费第一年叁万伍仟元（￥3.5万），第二、三年每年肆万元（￥4万元），三年后每年伍万元（￥5万元）。收缴办法采用每年预缴的办法。二、乙方应按时向甲方缴纳承包费，若推迟一个月以上应按双倍的银行贷款利息向甲方缴纳滞纳金，超过三个月后甲方有权终止合同，另行承包。三、甲方提供原化工厂场地、厂房等水电设施供乙方使用，乙方因生产所需拆除厂内地面设施必须经甲方同意后方可施工。乙方在承租期内所搞的基建投资，合同期满后归甲方所有，乙方不得拆除和拍卖。原冶西化工厂一切债权债务及有关事宜由甲方负责。合同签订后，被告依约向原告缴纳了2005年至2008年租赁费共计165000.00元，2009年租赁费已缴纳10000.00元。
另查明，涉案租赁标的物“原冶西化工厂”即为该院（2008）川商初字第59号民事判决书中的被告淄博市淄川冶西社会福利化工厂。该化工厂房屋建筑物包括:砖混结构三层办公楼一座、砖混结构变电室、砖混结构厂房、砖混结构宿舍、砖混平房、砖木平房、砖木小平房、简易厕所、砖砌围墙，砼结构地面。2010年8月6日，该院（2008）川商初字第59号民事判决书涉执行案件被淄博市中级人民法院指定由淄川区人民法院移交高青县人民法院执行。高青县人民法院在执行中，对该化工厂上述房屋建筑物进行了评估拍卖，2012年6月21日，竞买人王代高以325000.00元成为该标的的买受人，2012年8月13日，高青县人民法院向买受人王代高送达了高青县人民法院（2009）淄执指字第70、71、72号执行裁定书，拍卖标的物的所有权自此转移至买受人王代高所有。
确认上述事实，有原告向法院提供《合同书》、缴纳租赁费明细各一份，被告向法院提供缴纳租赁费单据4份，该院依原告申请调取的淄博市淄川区人民法院（2008）川商初字第59号民事判决书、淄博市中级人民法院（2010）淄执指字第70号执行裁定书、高青县人民法院（2009）淄执指字第70、71、72号执行裁定书、编号0600336号拍卖成交确认书及送达回证各一份以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。
一审法院认为，本案争议焦点是被告是否应当向原告支付自2009年起至2012年租赁标的物“原冶西化工厂”房屋建筑物被拍卖期间以及该房屋建筑物被拍卖后至租赁合同到期日期间的租赁费。
关于2009年起至2012年租赁标的物“原冶西化工厂”房屋建筑物被拍卖期间的租赁费，被告申请证人杨某甲、杨某乙、王某甲、王某乙出庭作证，并提供淄川区人民法院（2008）川商初字第57号民事裁定书复印件（附清单一份）、协助执行通知书、封条照片各一份、高青县人民法院（2010）淄执指字第70-2号执行裁定书复印件一份，辩称涉案租赁标的物于2008年即因案件执行被淄川区人民法院依法查封，直至2012年6月21日被拍卖给买受人王代高，在查封期间，因法院的执行措施被告无法进行生产经营，租赁物无法产生收益，导致租赁合同完全无法履行，因此，被告不应再向原告支付2009年至租赁标的物被拍卖期间的租赁费。原告对被告提供的淄川区人民法院（2008）川商初字第57号民事裁定书复印件（附清单一份）、协助执行通知书、高青县人民法院（2010）淄执指字第70-2号执行裁定书复印件各一份的真实性无异议，但对其证明内容有异议，对封条照片一份、杨某甲、杨某乙、王某甲、王某乙的证人证言有异议。原告认为，原、被告双方签订租赁合同后，被告一直实际占有、使用涉案租赁标的物，不存在被告所称的租赁物被法院查封影响经营的情况。该院认为，虽然被告马强申请的证人均证明2008年底看到涉案租赁标的物“原冶西化工厂”的大门口被法院张贴了封条，但是从被告提供的封条照片看，该封条系张贴于墙上而非大门上，被告提供的照片及证人证言均不能证明系因法院强制执行不允许被告使用租赁物，导致被告停止经营，同时该封条照片及证人证言也不能证明封条张贴后该涉案租赁标的物“原冶西化工厂”一直处于被关闭状态。即使原告对被告提供的上述证据及证人证言真实性均无异议，上述证据及证人证言也只能证明法院在执行案件中对于涉案租赁标的物采取了相应的执行措施，对承租人即被告发出了协助执行通知，要求其履行扣留提取租赁费的协助义务，而且“原冶西化工厂”作为被执行人，对其财产进行查封的目的在于防止财产被转移、处分，而不是禁止承租人正常使用，被告作为该财产的承租人，完全可以在依法履行协助执行义务的情况下，正常使用涉案租赁标的物“原冶西化工厂”相应财产进行生产经营，因此，被告提供的证据不能证明因法院案件的执行导致其不能对租赁物使用经营，对于被告马强关于涉案租赁标的物“原冶西化工厂”相应财产于2008年被淄川区人民法院查封导致其不能对租赁物使用、经营从而不应再支付2009年起至2012年租赁标的物“原冶西化工厂”房屋建筑物被拍卖期间的租赁费的辩解不予采信。
关于2012年租赁标的物“原冶西化工厂”房屋建筑物被拍卖后至租赁合同到期日期间的租赁费，被告马强辩称，涉案租赁标的物“原冶西化工厂”房屋建筑物于2012年6月21日被法院拍卖给了买受人王代高，导致合同完全无法履行，不应再支付租赁物被拍卖后至2015年的租赁费。原告认为，虽然涉案租赁标的物被高青县人民法院于2012年拍卖给王代高，但是，法院拍卖的仅仅是涉案租赁标的物中的房屋建筑物，而不包括土地使用权，原、被告双方签订的租赁合同包含原化工厂场地即集体土地使用权的租赁，因此，被告仍应当支付2012年租赁物被拍卖后的租赁费。该院认为，原、被告双方签订的合同中包含原化工厂场地即集体土地使用权的租赁使用，高青县人民法院对涉案化工厂的房屋建筑物进行拍卖后，根据“房随地走、地随房走”的原则，土地使用权自然随房屋等地上附属物发生转移，买受人王代高竞买该房屋建筑物后，原告应当与买受人王代高就集体土地使用进行协商达成新的协议。虽然涉案租赁合同在2012年8月13日之后继续有效，但是，此时合同主体已经发生变化，应当由买受人王代高继受原合同书中出租人冶西村委的权利义务，原告已经不是出租人，根据合同相对性原则，原告不能依据租赁合同要求被告支付租赁物被拍卖后的租赁费。因此，该院对被告马强关于自租赁物被拍卖后不应再向原告支付租赁费的辩解予以采信。
综上，该院认为，原、被告双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容合法有效，双方应依约履行各自义务。原告依约向被告交付租赁物由被告使用，被告应按照约定履行支付租赁费的义务，被告未按期支付租赁费，构成违约。2012年8月13日，高青县人民法院向买受人王代高送达了高青县人民法院（2009）淄执指字第70、71、72号执行裁定书，拍卖标的物的所有权自此已转移至买受人王代高所有。2012年8月13日之后，租赁合同中房屋建筑物的所有权已经归买受人王代高所有，租赁合同中出租人的权利义务已经由买受人王代高继受，原告不能再依据租赁合同要求被告支付2012年8月13日至2015年1月1日期间的租赁费。因此，对原告要求被告支付租赁费的诉讼请求予以部分支持。被告马强应当支付原告2009年未支付的租赁费40000.00元、2010年租赁费50000.00元、2011年租赁费50000.00元、2012年8月12日前租赁费30738.00元，以上共计170738.00元；原告主张被告应当支付自2015年2月1日至2016年4月18日计443天，以307000.00元为基数，按照日万分之一点七五计算逾期付款利息共计23800.18元，该院认为，原告的主张符合原、被告双方签订的租赁合同关于支付滞纳金的约定，且该主张不违反法律的规定，但是被告应当支付原告自2015年2月1日至2016年4月18日计443天，以170738.00元为基数，按照日万分之一点七五计算逾期付款利息计13236.00元，因此，该院对原告要求被告支付逾期付款利息的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决：一、被告马强向原告周村区商家镇冶西村村民委员会支付租赁费170738.00元；二、被告马强向原告周村区商家镇冶西村村民委员会支付逾期付款利息13236.00元；以上两项合计183974.00元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告周村区商家镇冶西村村民委员会的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人马强提供2016年7月30日与被上诉人法定代表人曹培顺录音对话一份，主要内容为：“曹：你想咋弄着？马：从08年开始法院查封，查封后我找你咋办，你说没事。曹：查封咱村里的，与你没关系。马：法院贴封条了，2009年淄川法院来拘留我，工人都跑光了。曹：是韩xx来的，咱不管他，拍卖也白搭。马：2009年淄川法院来执行过，2010年高清法院来，说要拘留书记。曹：让他来拘留吧，来我就撵出他去……”被上诉人经质证后认为，录音真实性需要回去核实，即使录音是真实的，也不能证明法院的查封行为影响到上诉人对租赁物的使用。被上诉人在本院规定的时间内没有对录音的真实性予以回复。上诉人马强还申请本院调取2009年淄川法院对冶西化工厂的评估报告，本院认为该申请调取的评估报告对待证事实无实质意义，不予准许。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2008年1月，淄博市淄川区人民法院因另案诉讼，查封了涉案租赁标的物淄博市淄川冶西社会福利化工厂的地上建筑物及土地使用权。2009年4月28日，该院通知马强将2008年及2009年度第一季度租赁费62500.00元，作为冶西村委享有的到期债权提取到法院。但马强于2009年7月、2011年12月、2012年7月仍分别交付村委租赁费12000.00元、10000.00元、10000.00元。上诉人马强二审当庭承认，法院采取查封措施后，没有解除其对租赁物的占有。
其他事实与一审查明一致，本院予以确认。
以上事实有一审卷宗、二审庭审笔录、冶西村委收款收据，以及淄博市淄川区人民法院查封裁定、通知等在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点为：法院的查封、评估拍卖行为是否导致上诉人马强对租赁物无法正常经营使用。
一审法院在另案中，对被上诉人冶西村委所属的的淄博市淄川冶西社会福利化工厂的地上建筑物及土地使用权采取了查封措施，以限制被上诉人对上述财产的转移、处分，保护债权人利益，但并没有限制被上诉人的合理使用权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定“对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续使用和占有该财产，但不得将其交付给被执行人。”上诉人马强作为上述财产的租赁人，完全可以根据合同约定在合同期内继续占有使用，法院并没有解除其对租赁物的占有，马强二审庭审中对此亦予以承认。且在法院通知上诉人马强协助执行提取其应当交付村委租赁费后，马强仍于2009年7月、2011年12月、2012年7月多次向冶西村委交付租赁费32000.00元的事实，也可证实一审法院认可其基于租赁合同约定可以在租赁期内继续占有租赁物，马强也认可其在法院查封后仍占有租赁物并缴纳租赁费。
至于法院对上述财产的评估拍卖行为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”只是租赁费的交付对象发生变化。
上诉人马强上诉称法院于2008年解除了上诉人对租赁物的经营，既无任何证据证明，亦与其二审当庭陈述相悖，更与其在法院查封后仍继续向村委交纳租赁费的事实矛盾，故法院对租赁物采取的查封及评估拍卖行为，并未导致上诉人无法经营使用租赁物，上诉人拒付全部租赁费的理由不能成立。
但考虑到，上诉人马强在正常租赁经营期间，因被上诉人拒不自觉履行法院生效判决，导致马强根据合同约定占有使用的租赁物被法院依法查封，并评估拍卖，法院虽未解除马强对租赁物的占有使用，但法院的查封以及评估拍卖行为，不可避免的会对马强的正常经营产生一些不利影响，根据公平原则，可酌情减少上诉人马强应交纳的租赁费用15%。又综合本案事实，马强在交纳租赁费时，既面对依约向冶西村委交纳的合同义务，又面对法院通知协助提取的法律义务，还面对租赁物拍卖后租赁费交纳主体的变化，皆因冶西村委拒不自觉履行法院生效判决所致，马强并非恶意违约，一审判决马强支付逾期付款利息依据不足，本院予以纠正。
综上所述，上诉人马强的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，应予纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销淄博市淄川区人民法院（2016）鲁0302民初1708号民事判决；
二、上诉人马强于本判决生效后十日内支付被上诉人周村区商家镇冶西村村民委员会租赁费145127.30元；
三、驳回被上诉人周村区商家镇冶西村村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3131.00元，由马强负担1373.00元，周村区商家镇冶西村村民委员会负担1758.00元。二审案件受理费3979.00元，由马强负担3138.00元，周村区商家镇冶西村村民委员会负担841.00元。
本判决为终审判决。
审判长 王忠熙
审判员 池卫东
审判员 孙德启
二〇一六年十一月二十九日
书记员 徐 琛