江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终2022号
上诉人（原审被告）:江苏天成置业有限责任公司。
法定代表人：赖友夫。
委托诉讼代理人：李建。
委托诉讼代理人：姜荣艳。
被上诉人（原审原告）：章建。
委托诉讼代理人：胡兰翠。
上诉人江苏天成置业有限责任公司（以下简称天成公司）因与被上诉人章建商品房预售合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2017）苏1322民初3085号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
天成公司上诉称，请求撤销（2017）苏1322民初3085号民事判决，并依法改判驳回章建自2016年5月30日以后逾期交房违约金的诉讼请求。事实和理由：1.涉案房屋虽没有经过综合验收，但双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定涉案房屋交付条件为“该商品房经验收合格”，即通过单位工程质量竣工验收就符合交付条件。涉案房屋已于2016年5月27日通过单位工程验收。2016年5月26日，天成公司也通知章建于2016年5月30日前接收房屋，但章建拒绝接收。2.双方签订的《商品房买卖合同》系建设部和国家工商局规定的规范文本，经房管处备案，应系合法有效。双方当事人应按签订的《商品房买卖合同》约定履行。3.双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，此后政府要求提高交付标准不能对抗合同约定的交付条件。综上，一审适用法律错误，请求二审法院依法支持改判。
章建辩称：1.到目前为止，依然没有接收到综合验收合格的房屋。涉案房屋不具备供电局发放居民的基础用电，不具备交付条件。2.双方签订的《商品房买卖合同》是格式合同。业主应该属于弱势群体，对于专业化的术语并不是很了解。3.合同意思自治并不能对抗国家的法律规定。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回天成公司的上诉请求，维持一审判决。
章建向一审法院起诉称：1.依法判决天成公司自2016年1月1日起以房款总额566336元为基数按日万分之一计算至涉案房屋综合验收合格并交付章建之日止；2.本案诉讼费由天成公司承担。
一审法院认定事实：2015年2月4日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定章建以566336元的价格购买天成公司开发的位于沭阳县沭城街道沭城一品第8幢第1单元302号房。合同约定，涉案房屋于2016年1月1日前交付，合同第九条第（2）款约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。后天成公司于2016年5月26日通知章建前去接收涉案房屋，章建并未接收涉案房屋。
另查明：涉案房屋已通过单体验收合格，尚未通过综合竣工验收。
一审法院认为，双方之间签订房屋买卖合同，章建依合同约定支付价款，双方应按照合同约定的条款行使权利、履行义务。本案的争议焦点为涉案房屋的交付条件系单体验收合格还是综合验收合格。天成公司辩称，涉案房屋已通过单位（子单位）工程质量竣工验收，符合合同约定的交付条件，且其已书面通知章建接收涉案房屋。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，合同虽然有其约定的交付条件，但不能对抗上述法律的强制规定，故对天成公司的上述辩解理由不予采纳。天成公司还辩称，章建要求法院判令天成公司支付的违约金计算的标准过高，但未就损失过高进行举证，且涉案违约金的计算方式系原、天成公司协商而成且在法律规定范围内，对天成公司该辩解，亦不予采纳。综上，章建主张自2016年1月1日起以房款总额566336元为基数按日万分之一计算至涉案房屋综合验收合格并交付章建之日止，有事实和法律依据，一审法院予以支持，但违约金最高不得超过已付购房款的24%。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：江苏天成置业有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内向章建支付逾期交房违约金，自2016年1月1日起至涉案房屋综合验收合格并交付章建之日止，以566336元为基数，按日万分之一计算，但最高不得超过135920.64元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费398元，减半收取计199元，由江苏天成置业有限责任公司负担。
二审中天成公司未提交新的证据。
二审中章建提交了涉案房屋楼下一楼房屋现场的五张照片，证明到目前为止涉案房屋正在铺设电线。涉案房屋没有供电局发放居民的基础用电，不具备交付条件。
天成公司对上述证据质证称：提供的五张照片没有明显的证据证明这是涉案房屋的当场拍摄照片，而且证据是复印件，对于证据真实性不予认可。涉案整个小区没有通过综合验收，但是单体验收是通过的，提供的临时用电不影响住户入住。
本院对上述证据认证意见为：虽然天成公司对该证据真实性不认可，但认可涉案房屋没有供电局发放居民的基础用电及未通过综合验收，故本院对该证据证明目的予以采信。
二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。该条例第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收。天成公司辩称2015年2月4日双方签订的《商品房买卖合同》系建设部和国家工商局规定的规范文本，亦经房管处备案；涉案房屋已按合同约定于2016年5月27日通过单位工程验收，符合约定交付条件。经查，2014年4月住建部和国家工商行政管理总局联合下发的《商品房买卖合同示范文本》提高了交付标准，要求房屋交付需取得竣工验收备案文件或者测绘报告。2016年5月27日，沭阳县房地产管理处亦张贴公告责令天成公司停止违规交付行为。现天成公司认可涉案房屋尚未通过综合验收。本院认为，本案双方当事人签订合同虽然有其约定的交付条件，但不能对抗法律的强制规定。故本院对天成公司的上述辩解理由不予采纳；对天成公司以涉案房屋已符合合同约定的交付条件并已书面通知章建接收为由，不承担自2016年5月30日以后逾期交房违约金的主张不予支持。
综上，天成公司上诉主张不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费398元，由天成公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄亚非
审 判 员 陈泽环
审 判 员 庄云扉
二〇一七年八月二十九日
法官助理 刘宗强
书 记 员 赵媛媛
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