广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终11024号上诉人(原审被告)：广州珠江侨都房地产有限公司,住所地广州市经济技术开发区。法定代表人：鲍文格，董事长。委托代理人：陈花蕾（女）、张昕（女），该公司员工。被上诉人(原审原告)：肖荣燊，住广州市天河区。委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。上诉人广州珠江侨都房地产有限公司（以下简称侨都公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第1555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。侨都公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回肖荣燊的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由肖荣燊承担。事实和理由：（一）房屋已达到合同约定的交楼条件，且肖荣燊实际已收楼，侨都公司并无违约行为。涉案房屋于合同约定交楼日期前已符合合同约定交付条件，侨都公司通知肖荣燊于合同约定交楼期限内收楼，但肖荣燊迟迟不办理收楼手续，也未向侨都公司提出异议，合同附件七补充协议第11条约定肖荣燊未按侨都公司通知办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日期起房屋符合交房条件并已实际交付给肖荣燊，由此产生的一切风险由肖荣燊自行承担。（二）肖荣燊所述与事实不符，有违契约精神。合同附件七补充协议第8条约定：规划等相关验收合格证明或认可文件的提供时间最迟在乙方收楼后一年。在此期间，乙方同意不得以甲方不符合交付标准为由而追究甲方责任。肖荣燊起诉状中，关于房屋相关文件取得时间并无事实依据，与合同约定不符。（三）本案商品房买卖合同签订时间与约定交楼时间相距较短，均在侨都公司集中交楼之日之后即2014年12月31日之后签订，肖荣燊对合同约定的侨都公司交楼条件均已知悉，并且清楚理解，未提出异议，因此肖荣燊是接受合同约定的交楼条件的。（四）涉案合同的签约时间为2015年1月14日，合同约定的交楼时间为2014年12月31日，该交楼时间是在认购书进行的约定，但由于肖荣燊提供的证据显示其付款时间为2015年1月30日，未按照付款的期限付款，故侨都公司交楼义务的履行时间应该在肖荣燊付清房款之后即2015年1月30日之后。肖荣燊二审辩称：同意原审判决，不同意侨都公司的上诉请求。补充协议第8条约定排除适用规划、消防、人防、环保等交楼条件，违反法律的强制性规定且排除肖荣燊的主要权利，免除侨都公司主要义务，也并未向肖荣燊作特别提示，这样的格式条款违反《中华人民共和国合同法》第四十条，属于无效条款。即使该条款有效，按照该补充协议约定，在约定交楼日再加一年侨都公司仍然不具备上述交楼条件，仍需承担逾期交楼的责任。本案侨都公司明知其不具备交楼条件，不应当适用主合同第十六条关于异议期限的约定。关于肖荣燊支付房款的问题，侨都公司在一审时从未提出。2015年8月19日，肖荣燊向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、侨都公司向肖荣燊支付延迟交楼违约金（按每日万分之五的标准，以总房款7109313元为本金，支付从2015年1月1日起至侨都公司具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给肖荣燊之日止，不以总房款的5%为限）；2、本案诉讼费由侨都公司承担。一审法院认定事实：2015年1月14日，肖荣燊与侨都公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定肖荣燊向侨都公司购买位于广州大道以东、珠江河以南、新市头村以北、赤岗涌以西地段的珠江帝景苑帝灏轩自编珠江帝景E7-1—E7-4栋艺洲路608号自编E7-3栋X房X房，房屋地址：广州市海珠区艺洲路608号（艺洲路608号自编E7-3栋）X房，总金额7109313元；（第十二条）交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）侨都公司应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付肖荣燊使用，侨都公司向肖荣燊交付房屋时，应当向肖荣燊发出收楼通知书，侨都公司委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向肖荣燊出示侨都公司出具的授权委托书；（第十四条）侨都公司如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，侨都公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向肖荣燊支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，肖荣燊有权单方面解除合同；……肖荣燊要求继续履行的，合同继续履行，侨都公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向肖荣燊支付违约金；（第十五条）双方进行房屋验收交接时，侨都公司应当向肖荣燊提供有关该商品房的下列资料：（略）。该合同附件七补充协议，约定：7、双方同意对合同第十二条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件；8、双方同意对合同第十五条“房屋交付时的有关资料”调整为双方进行房屋验收交接时，侨都公司应当向肖荣燊提供有关该商品房的《建设工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》。规划、公安消防、人防、环保、建设部门出具的相关验收合格证明或认可（准许使用）文件的提供时间最迟在肖荣燊收楼后一年（如肖荣燊在合同约定交房期限之前收楼的，则从约定期限届满之日起算），在此期间，肖荣燊同意不得以侨都公司不符合交付标准为由而追究侨都公司责任。若上述期限届满侨都公司仍不能提供的，自届满之日起产生的逾期交付责任由侨都公司承担；10、因不可抗力或肖荣燊逾期付款或市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件（如罢工、静坐、游行、示威）等原因及侨都公司不可避免或克服的异常地质状况，侨都公司不需书面通知肖荣燊即可据实予以按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房地产权证；11、由于肖荣燊原因，导致未能按期交付房屋的，双方同意按以下方式处理：肖荣燊未按书面通知的收楼日期办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付肖荣燊，由此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费及公摊水、电费用）及风险由肖荣燊承担。肖荣燊应在约定交付期限届满前与侨都公司联系交付事宜，侨都公司此前已书面通知的，不再另行通知；17、双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款、补偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；等。合同签订后，肖荣燊依约向侨都公司支付了房款7109313元。侨都公司为证明其主张，提交了如下证据：1、验收日期为2014年12月11日，工程为商业、住宅楼工程4幢（自编珠江帝景E7-1～E7-4），建设单位为侨都公司的《工程竣工验收报告（建筑工程）》；2、2014年10月15日的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》；3、送电日期为2014年7月15日的《客户受电工程竣工检验意见书》；4、2014年10月22日的《通邮申请表》；5、交付使用时间为2014年12月31日的《住宅质量保证书》；6、填发日期为2014年10月30日的《住宅使用说明书》；7、《业主临时管理规约》；8、《建设工程质量监督报告》；9、2014年12月12日的《建设工程消防验收意见书》；10、2014年12月15日的《人防工程专项竣工验收备案意见书》。证据1-10证明侨都公司依约完成房屋建设，取得合同约定相关验收合格文件，涉案房屋符合合同约定房屋交付条件；11、2010年3月31日的《市政府工作会议纪要》（穗府会纪（2010）78号）；12、2015年1月9日的《广州市城乡建设委员会关于珠江帝景住宅小区公建配套建设问题协调会议的纪要》（穗建路桥纪（2015）6号）；13、2015年4月7日的《关于海珠区珠江帝景苑规划验收问题的会议纪要》（穗府会纪（2015）84号）。证据11-13证明因规划调整、政府行为导致规划验收未完成；14、交楼通知书快递单、妥投证明，显示侨都公司于2014年12月15日向肖荣燊邮寄交楼通知书，该邮件为他人签收，证明侨都公司已通知肖荣燊收楼。肖荣燊的质证意见：对证据1-3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，证据2反映的不是所有的交楼条件；对证据4—7的真实性、合法性没有异议，对关联性不予确认，质证意见与证据2一致；对证据8的真实性没有异议，对关联性不予确认，工程竣工验收情况中反映有好几项没有通过验收：环保、规划、档案，故不符合竣工验收的条件，说明侨都公司没有通过涉案房屋验收，按照侨都公司填写的施工质量验收时间是2014年12月23日，该时间离交楼日期只有8天，短短8天中侨都公司按照正常途径是无法办齐规划、环保等验收的；对证据9、10的真实性、合法性没有异议，对关联性不予确认，该文件不是全部文件，而且该日期离交楼日期只有两个星期，无法办齐相关验收；对证据11—13的真实性不予确认，证据11最后一页分送部分中有侨都公司的名字，证明侨都公司有份文件的原件，侨都公司没有出示原件，责任在侨都公司，故不确认真实性。另也不确认该证据的关联性，理由：1、该文件印发的时间是2010年3月31日，而肖荣燊与侨都公司签订合同的时间是2014年6月21日，两者相差4年多，也就是说在签订合同前侨都公司已知道该文件所涉及的工程的进度及情况，故该工程也与肖荣燊无关，不属于合同约定的规划变更的免责情形。2、侨都公司在签订合同前没有向肖荣燊披露规划可能有改变。3、最终其也没有看到市政规划改变的文件。4、文件涉及的项目，公交站调整到另外的楼盘，垃圾压缩站等也调走了，调整的部分都是对侨都公司有利的。5、文件中涉及的调整的供电配套不是涉案小区的，与肖荣燊及涉案房屋所在楼宇无关。综上所述，证明以上内容不属于合同约定的免责事项。证据12发布时间是2015年1月9日，该日期已经在约定的交楼日期之后，当事人延迟履行后发生不可抗力的不能免除责任。侨都公司并无举证其总公司合生创展公司已完成了开设监控帐户，存入公建配套设施建设费用，故侨都公司不能说迟延通过验收的责任是由于政府行为造成的。因此证据11-13，侨都公司没有证明该规划的变更与侨都公司迟延通过验收之间存在因果关系；对证据14的真实性、合法性、关联性没有异议，交楼通知书其已收到。一审庭审中，肖荣燊、侨都公司均确认肖荣燊已于2015年9月8日接收涉案房屋。鉴此，肖荣燊明确其诉讼请求如下：第1项要求侨都公司支付迟延交楼违约金的截止日期为2015年9月8日。侨都公司表示双方协商为了方便以后办理房产证，故在签订合同时由其代收代缴肖荣燊应缴纳的契税。另外，肖荣燊、侨都公司双方确认涉案楼宇尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。一审法院认为：肖荣燊与侨都公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。上述合同约定，侨都公司应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付肖荣燊使用。本案中，侨都公司确认涉案楼宇规划验收尚未完成,应视为不具备交楼条件，现双方当事人均确认肖荣燊于2015年9月8日收楼，故侨都公司应承担2015年1月1日至2015年9月8日期间迟延交楼的违约责任，肖荣燊要求侨都公司支付该期间的延迟交楼违约金的请求符合合同约定，予以支持，但违约金应为每日按总房款的万分之一的标准计算且违约金总额应以总房款的5%为限。肖荣燊要求违约金为每日按总房款的万分之五的标准计算且不以总房款的5%为限的请求，不符合合同约定，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年5月27日作出如下判决：一、被告广州珠江侨都房地产有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告肖荣燊支付从2015年1月1日起至2015年9月8日止的延迟交楼违约金（每日按总房价款7109313元的万分之一的标准计算，总额以7109313元的5%为限）；二、驳回原告的其余诉讼请求。本案受理费6632元，由被告负担。肖荣燊、侨都公司对一审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。二审庭询结束前及本院指定期限内，当事人没有提交新证据。二审另查明：上述《广州市商品房买卖合同（预售）》第八条付款方式，订明：侨都公司同意肖荣燊按下列第4种方式支付房款，4.其他付款方式：首期款：（1）第一期，肖荣燊须于2014年10月14日前，支付全部房价款的10%，计人民币710931元整；（2）第二期，肖荣燊须于2014年11月2日前，支付全部房价款的20%，计人民币1428382元整。按揭款：除首期款外，所剩余全部房价款的70%，计人民币4970000元整，肖荣燊须于2015年1月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是中国农业银行广州开发区支行。该合同第十条逾期付款的违约责任，订明：3、按揭付款的，如果肖荣燊未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，侨都公司有权要求其每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经侨都公司催告，逾期超过30日仍未支付的，侨都公司有权解除合同；侨都公司代理肖荣燊办理按揭贷款或侨都公司指定按揭银行的，侨都公司应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户；肖荣燊自行办理按揭贷款的，肖荣燊应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户。一审中，肖荣燊为证明其按照约定付清房款，提交了侨都公司出具的发票两张及中国农业银行广州开发区支行出具的载明“贷款发放”的《借款凭证》即“贷款凭证”一张。其中，两张发票的开具时间分别为2014年10月14日及2014年11月5日，金额分别为610931元及1528382元，“款项性质”均为预收购房款；《借款凭证》载明：交易时间为2015年1月30日，放款金额为4970000元。对此，侨都公司质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。二审庭询中，侨都公司表示：《广州市商品房买卖合同（预售）》第八条付款方式第4点约定的按揭银行中国农业银行广州开发区支行，是与侨都公司合作的按揭银行；只有在肖荣燊取得按揭银行的同意贷款通知书的情况下，侨都公司才会与肖荣燊签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，即涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》签订时肖荣燊已经取得了按揭银行的同意贷款通知书；《广州市商品房买卖合同（预售）》第十条约定了逾期付款的违约责任。肖荣燊则表示：肖荣燊是按照约定于2015年1月5日向侨都公司指定的按揭银行中国农业银行广州开发区支行申请办理按揭手续；《广州市商品房买卖合同（预售）》第八条并未约定按揭贷款方式的付款期限，该合同第十条并没有约定逾期支付按揭贷款的违约责任，且按揭贷款的发放时间并非肖荣燊所能控制的范围；双方在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》之前已经签订认购书，认购书已约定交楼日期为2014年12月31日，且在这个期间肖荣燊办理了申请银行按揭贷款手续，并且交了两期房款。二审庭询后，侨都公司超过本院指定的举证期限，于2016年9月1日向本院提交发证日期为2016年1月5日的《建设工程规划验收合格证》复印件，并提交书面意见表示：侨都公司一审中提交的证据11、12及13，证明因政府规划调整，导致珠江帝景项目变电站、公交站、垃圾压缩站、煤气抢修站等公建配套设施建设问题迟迟不能落实，经广州市政府、广州市城乡建设委员会等相关职能部门与侨都公司多次协调研究后，于2016年1月5日核发珠江帝景某E7栋《建设工程规划验收合格证》。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于侨都公司应否承担逾期交楼违约责任。对此，认定如下：根据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，侨都公司应于2014年12月31日将涉案房屋交付肖荣燊使用。该合同第十二条约定的交房条件为：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”虽然该合同补充协议第7条对合同第十二条作出调整，但并不能据此排除涉及建设工程竣工验收、规划、公安消防、永久供水供电等的法定交房条件，补充协议第8条的约定亦显示侨都公司仍负有提供规划、公安消防、人防、环保、建设部门出具的相关验收合格证明或认可（准许使用）文件的义务。侨都公司作为开发商以补充协议的方式排除或“延迟一年提供”涉及规划、永久供水供电等的交房条件或“相关验收合格证明或认可（准许使用）文件”，明显与其提供具备规划、公安消防、永久供水供电等法定交房条件房屋的基本义务相悖，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求；该公司上诉虽提出“已于2016年1月5日取得《建设工程规划验收合格证》”，但根据本案查明的事实，涉案楼宇在2015年9月8日尚未完成规划验收、未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；故该公司上诉主张“涉案房屋于合同约定交楼日期前已符合合同约定交付条件”，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。侨都公司在涉案房屋尚不具备交付条件的情况下，向买受人发出的收楼通知书，并不能约束买受人，买受人有权拒绝收楼。侨都公司上诉主张“根据补充协议的约定视为从书面通知的收楼日期起房屋符合交房条件并已实际交房给肖荣燊”，本院不予采纳。侨都公司上诉虽以“肖荣燊于2015年1月30日支付房款，未按照付款期限付款”为由，主张其“履行交楼义务的时间应在2015年1月30日之后”，但根据本案查明的事实，肖荣燊于2015年1月30日支付的是按揭贷款，且按揭银行是侨都公司指定银行，而涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》并未约定按揭贷款的付款期限，侨都公司该项主张缺乏依据,本院不予支持。鉴于侨都公司一审中确认涉案楼宇规划验收尚未完成，亦未能充分举证证明“政府规划调整导致规划验收迟延”且该迟延属其无法预见、不可避免或克服的情形，一审法院认定侨都公司未能按照合同约定的期限将符合条件的房屋交付给肖荣燊，应承担2015年1月1日起至2015年9月8日止的延迟交楼违约金，并无不当。侨都公司上诉不同意承担该期间迟延交楼违约金，理据不足，本院不予支持。侨都公司于二审庭询后提交上述《建设工程规划验收合格证》复印件，超过本院指定的举证期限，且不足以影响本案事实认定及实体处理，本院不予采纳。综上所述，侨都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费6632元，由上诉人广州珠江侨都房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年十一月二日书记员  林宝嘉游瑞娜