江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初845号
原告（反诉被告）：何会林，男，1987年8月16日生，汉族，住苏州市。
委托诉讼代理人：顾新华，江苏经权律师事务所律师。
被告（反诉原告）：苏州亿亨实业有限公司，住所地苏州市姑苏区广济南路18号（中盛艾美广场8楼办公室）。
法定代表人：黄勤建，董事长。
委托诉讼代理人：丁子安，江苏姑苏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张丽，江苏姑苏律师事务所律师。
原告何会林与被告苏州亿亨实业有限公司(以下简称亿亨实业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，被告亿亨实业公司提起反诉，本院决定合并审理，并依法由审判员毛萍萍适用简易程序，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何会林的委托诉讼代理人顾新华、被告（反诉原告）亿亨实业公司的委托诉讼代理人丁子安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何会林向本院提出诉讼请求：请求法院判令继续履行合同。因被告已经将原告租赁房屋的装修拆除，原告在诉讼中变更诉请：1．请求判令被告赔偿违约损失170100元(装修损失99100元、软装及物料损失5万元、因商铺被拆除支付人员工资6000元、3个月营业损失15000元)；2．判令被告返还装修押金3717元、POS机押金3000元，并双倍返还履约保证金9740元，后又撤回要求被告返还装修押金3717元、POS机押金3000元的诉讼请求。事实和理由：2015年4月25日，原、被告签订商铺租赁合同，原告租赁被告经营管理的广济南路18号苏州中盛艾美广场2层18号商铺，开办“AIHOME”出售家居饰品，租赁期自2015年5月1日至2017年4月30日。合同约定，原告应以每月租金或每月营业额提成方式支付每月租金，以高者为准，首年扣率为16%，租金按季支付。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了履约保证金9740元，并按照被告要求与物业公司签订物业管理合同，向物业管理公司交纳了装修保证金3717元、POS机押金3000元。合同约定的起租期为2015年6月1日，但直到2015年6月12日，艾美广场才进行统一的试营业并收取租金，原告与被告核对营业额后按照扣率支付了2015年7、8、9月的租金，其后被告一直没有与原告核对过营业额。2015年12月4日，在没有得到被告任何缴费通知的情况下，被告先后向原告发送三份函件，称原告拖欠2015年9月12日至12月11日期间的租金等费用，于2015年12月7日正式解除双方的租赁合同，并要求自行搬迁。原告得知艾美广场的2、3楼租户同时收到了同样的解约函件。被告在发函的同时在艾美广场场外打出广告，宣传要将广场2楼、3楼调整为手机城，已经开始了手机城的招租。12月8日，被告将包括原告在内的2、3楼租户断电，致使其无法经营。同日，原告书面回复被告，不认可其单方解除合同。按照合同扣率的约定，原告认为租金应当在每月的营业额结果出来以后，按照季度交纳，故原告没有欠缴租金。被告的行为致使原告无法正常经营，租赁合同无法履行。原告无奈，只得提起诉讼，请求法院维护原告合法权益。
被告亿亨实业公司辩称：被告与原告于2015年4月20日分别签订了商铺租赁合同以及物业管理合同，上述两份合同中的解除条款中均约定原告拖欠租金、物业管理费、水电费等其他各项费用其中任意一项达15天以上，被告均有权解除合同，同时对原告进行停水停电、查封店铺。2015年9月期间原告出现了拖欠物业费及租金的情况，被告多次向其催促，其仍然拒绝交付，无奈之下被告行使合法的合同解除权，同时原告仍然拖欠部分的租金和物业管理费，被告要求对方一同支付。商铺于2015年12月17日开始拆除装修，并花费一笔费用，拆除条款在合同中也有约定，拆除费用应由原告承担。
被告亿亨实业公司向本院提出反诉请求：1．请求判令被反诉人支付欠缴的2015年10月1日至12月6日的租金1146.83元（按扣点计算）、2015年9月12日至12月6日的物业费15390元，以上合计16536.83元；2．请求判令被反诉人支付拆除装修费用9500元。诉讼中，反诉原告亿亨实业公司撤回要求支付物业费的反诉请求。事实和理由：被反诉人与反诉人于2015年4月25日签订商铺租赁合同，由被反诉人向反诉人承租中盛艾美广场2层18号商铺，并约定按时向反诉人缴纳租金、物业费等各项费用，同时还约定了出租方单方解除合同的情形。2015年9月期间，被反诉人出现拖欠租金、物业费等费用的情况，经催缴仍未缴纳。迫于无奈，反诉人根据合同约定于12月7日解除了与被反诉人的合同。但直至今日，被反诉人仍未向反诉人缴纳拖欠的租金和物业费。为维护反诉人的合法权益，故提起反诉，请求法院支持反诉请求。
针对反诉，何会林辩称：愿意支付欠缴的租金，但是需要被告提供具体的扣率明细；对于欠缴的物业费我们要求在相关保证金中予以扣除，履约保证金需要核实；不同意支付拆除装修的费用。
经审理查明：2015年4月25日，何会林(乙方)与亿亨实业公司(甲方)签订苏州中盛艾美广场商铺租赁合同1份，约定甲方将其位于广济南路18号苏州中盛艾美广场2楼18号商铺出租给乙方，乙方以“AIHOME”名称经营家居饰品，租用面积168.67平方米，租赁期限自2015年5月1日起至2017年4月30日止，其中2015年5月1日至5月31日为装修期。合同第四条约定，乙方应以每月租金或每月营业额提成方式支付租金，两种租金支付方式以高者为准，营业额提成数额以每月销售额为基数并乘以营业额提成扣率计算得出，首年营业额提成扣率为16%；租金按季支付，每季租金在自然季首月7日前交纳，首期租金交纳日为2015年7月7日，交纳2015年6月1日至6月30日的租金；若乙方拖欠租金及其他各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的千分之三支付违约金。合同第五条约定，合同签署之日，乙方应向甲方支付履约保证金9740元。合同第十二条约定了甲方单方解除合同的情形，包括乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15天(或以上)的。合同第十三条约定，若乙方拖欠租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金；乙方拖欠达15天(或以上)而仍未缴纳的，甲方有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方营业或者解除合同；因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方已交租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有。
合同签订后，亿亨实业公司向何会林交付了商铺，何会林对商铺进行了装修，经营家居饰品，并向亿亨实业公司支付了至2015年9月30日止的租金，除首期2015年6月的租金外，7月、8月、9月均在月末核对营业额后以扣率的方式确定租金金额，合计2227.53元，于10月16日支付，10月起的租金未支付。
2015年12月4日，亿亨实业公司发函给何会林，称其未缴纳2015年10月1日至11月31日的扣点费用，且经催缴仍未缴纳，违反了合同的约定，故通知何会林租赁合同于2015年12月7日解除，请何会林缴清所欠费用，并办理交接手续，若逾期未办理将按合同第十四条的约定采取相应措施。12月8日，何会林以苏州赫朦晴商贸有限公司名义向亿亨实业公司发出沟通函，表示不认可单方解除合同，也未收到具体缴纳多少欠款的通知，无法完成缴款事宜。庭审中，亿亨实业公司表示其未收到该函。
12月17日，亿亨实业公司与案外人高新区东渚亚代建材经营部签订艾美广场2、3楼拆除协议，其委托案外人拆除包括涉案商铺在内的共16家商铺内装修工程。庭审中，何会林陈述，亿亨实业公司在拆除后通知何会林，何会林将店铺内物品搬至亿亨实业公司提供的场所。
另查明：2015年12月11日，亿亨实业公司对外招商宣传称中盛艾美2楼、3楼10000平方米“通讯手机城火爆招商”。何会林主张，因亿亨实业公司对中盛艾美广场业态进行调整，故与其解除合同，亿亨实业公司予以否认。
上述事实，由何会林提交的苏州中盛艾美广场商铺租赁合同、解除合同函、沟通函、招商宣传、意向金收据、亿亨实业公司提交的商铺管理合同、租金收据、拆除协议以及当事人陈述等在案证实。
审理中，何会林主张其装修花费了99100元、软装及物料损失5万元、店铺被拆除后支付人员工资6000元，为此，其提交了以下证据：
1．装修工程合作协议、装饰工程预算书、装饰工程增减项目报价清单、装修款收据及建设银行银行卡客户交易查询记录，证明装修费用为99100元。装修工程合作协议系何会林以苏州赫朦晴商贸有限公司名义与姑苏区江南壹品装饰设计工作室于2015年5月20日签订，约定“AIHOME零售店”的承包总价格为10万元；装饰工程预算书、装饰工程增减项目报价清单系姑苏区江南壹品装饰设计工作室分别于2015年5月21日、8月16日以电子邮件发送苏州赫朦晴商贸有限公司股东何旋，装饰工程增减项目报价清单中HIW店（另案处理）与AIHOME店的工程决算价共计188218元（合同价＋增项），已付16万元，其中AIHOME家居店合同价97000元（原报价打9折），本案中增项分摊2100元，故AIHOME店的工程价为99100元；2015年6月20日的装修款收据记载，艾美广场2楼AIHOME家饰店装修款10万元；建设银行银行卡客户交易查询记录载明，何旋通过银行卡向邢加瑞共支付163100元（2015年5月18日53100元、5月29日6万元、6月17日5万元），其中5月29日6万元注明为装修款，何会林称邢加瑞系实际施工人。
2．购物截图光盘及统计，系何旋在淘宝网店购物的订单及付款等信息，主张AIHOME店购买家居物品22241.54元，与HIW服饰店一起购买店内道具36879.09元（包括沙发、模特、陈列架、隔断、电视机、留声机、打印机等），均摊后本案中主张损失5万元。
3．苏州市区用人单位职工就业参保申报花名册1份、苏州市区用人单位职工退工停保申报表1份（涉案两人合同解除或终止原因为“个人解除合同”、“个人终止解除合同”）、苏州赫朦晴商贸有限公司工商信息资料（法定代表人为何会林、股东何旋），证明因店铺被拆，苏州赫朦晴商贸有限公司与五位职工解除协议，每人补偿1个月工资，本案中涉及员工戚炎、伏婷婷共6000元，但未提交支付凭证。
亿亨实业公司对于上述证据的真实性、关联性均持异议，对其证明力不予认可。
本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同成立有效，依法受到保护，双方均应按合同履行各自的义务。合同约定以扣点或固定租金二选一的方式计算租金，以高者为准，同时又约定按季支付租金，因此，对于2015年10月至12月的租金，只有在双方核对营业额后才能确定应付租金的金额。在应付租金金额尚未得到确认的情况下，亿亨实业公司于2015年12月4日以何会林欠付租金经催讨未缴纳为由，通知何会林租赁合同于2015年12月7日解除，不符合合同的约定和法律的规定，不发生合同解除的效力。在何会林对合同解除提出异议的情况下，其仍径行拆除商铺，违反了合同的约定，致双方之间的租赁合同实际解除，由此造成的本诉原告何会林的财产损失，亿亨实业公司应当予以赔偿。结合何会林提交的证据，对其损失认定如下：
1．装修损失。何会林在承租房屋后为开业而投入必要的装修费用，其提交了装修工程合作协议、装饰工程预算书、装饰工程增减项目报价清单、装修款收据及建设银行银行卡客户交易查询记录，上述证据形成证据链，可以证明涉案店铺何会林投入装修费用为99100元。该部分装修系何会林承租商铺后因经营所需而投入，店铺被拆除，合同无法继续履行，该项装修费用应认定为实际损失，考虑剩余租赁期限的残值，由亿亨实业公司承担其中的69370元。
2．软装及物料损失。何会林提交了淘宝购物截图光盘，系苏州赫朦晴商贸有限公司股东何旋在淘宝网店购物的订单及付款等信息，其中AIHOME家居店购买杂货20678.74元（已扣除重复计算的物品），与HIW服饰店一起购买道具36879.09元。亿亨实业公司拆除店铺装修后，何会林已经将店铺内的物品搬至亿亨实业公司提供的其他场所，其可自行取走其物品。合同实际解除后，对于店铺内摆放的沙发、模特、陈列架等“道具”，何会林可以自行处置，以减少损失，对于家居杂货等商品，其仍可另行出售。考虑其另行寻找承租商铺的合理时间以及部分陈列的“道具”再利用时可能产生的折价，同时考虑本案系因亿亨实业公司违约拆除商铺导致的纠纷，故本院酌情确定由亿亨实业公司承担损失5000元。
3．支付员工工资损失。何会林主张因商铺被拆除支付2名人员工资6000元，但其未提交其因提前解除劳动合同而支付给员工经济补偿金的相关支付凭证，故本院不予支持。
4．营业损失。何会林对此未能提交相关证据，本院不予支持。
上述本诉原告何会林的损失合计74370元，被告亿亨实业公司应予赔偿。关于何会林主张双倍返还的履约保证金，其未提交向亿亨实业公司支付履约保证金的相关凭证，故对该项请求，本院不予支持。
关于反诉原告亿亨实业公司要求何会林支付欠缴2015年10月1日至12月6日的租金1146.83元（按扣点计算）的反诉请求，亿亨实业公司未能提交经双方核对的营业额，故可参照之前按扣点计算的季度租金标准支付。其主张1146.83元，未超出上述标准，本院予以支持。本案租赁合同解除系因亿亨实业公司违约所致，其要求何会林支付拆除装修费用9500元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告苏州亿亨实业有限公司赔偿原告何会林损失74370元。
二、驳回本诉原告何会林的其他诉讼请求。
三、反诉被告何会林支付反诉原告苏州亿亨实业有限公司租金1146.83元。
四、驳回反诉原告苏州亿亨实业有限公司的其他诉讼请求。
上述第一、三项互相折抵后，苏州亿亨实业有限公司应支付何会林元73223.17元，于本判决生效之日起10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4092元，由原告何会林负担2487元，被告苏州亿亨实业有限公司负担1605元；反诉案件受理费减半收取33元，由反诉原告苏州亿亨实业有限公司负担29元，反诉被告何会林负担4元。本项于本判决生效之日起10日内由双方自行结算。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。
审 判 长 毛萍萍
代理审判员 衡晓晴
人民陪审员 李 芸
二〇一七年一月二十五日
书 记 员 蒋志芳