浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第221号
上诉人（原审被告、反诉原告）：贾东洪。
委托代理人：徐巍。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄洪福。
委托代理人：吴庆荣。
上诉人贾东洪为与被上诉人黄洪福房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2012）金义廿三里民初字第187号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告黄洪福在原审中起诉称：2010年8月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同一份，合同约定：“甲方将位于义乌市下王村二区33幢6－7号2间67平方米店铺出租给贾东洪作商业用房使用；店铺租期自2010年9月10日至2015年9月9日止；租赁期限5年为一轮，租金3年不涨，第4、第5年租金各比上一年度上涨10％；该商铺年租金为33100元，首年租金于签订本合同时付清；租金一年一付，下一年度租金应于前一年度租期到期前二个月付清；乙方应按照本合同约定及时交纳租金及水电等费用，若违约的，则甲方有权解除本合同并收回店铺；乙方保证履行本合同，不得提前终止本合同；双方应严格遵守本合同约定，若违约的，则违约方应向守约方支付违约金拾万元整。”2012年7月份黄洪福要求贾东洪交纳下一年度租金，贾东洪以各种理由推诿拒付并于2012年8月底将店铺内的装修拆除后自行搬离店铺。综上，原告认为贾东洪的行为已构成违约。现诉请：一、解除原、被告于2010年8月17日签订的租赁合同；二、判令贾东洪支付原告违约金10万元。
原审被告贾东洪在原审中答辩称：一、原告起诉所陈述的被告租赁原告的两间房屋是事实，原告诉称2012年7月份原告要求被告交纳下一年度租金而被告以各种理由推诿拒付不是事实，因为在交付下一年度租金的时间点上双方存在争议，但是被告还是在积极地准备支付租金的过程中，原告将被告所经营的店面卷拉门的门锁换掉，阻止被告经营，是原告存在违约行为。原告所诉称的2012年8月底将店铺内的装修拆除后被告自行搬离店铺也不是事实。被告所经营的店铺被原告门锁换掉之后一直不能经营，直到9月中旬在原告的要求下被告才搬离了店铺。二、对于原告所诉请的要求被告支付违约金没有事实依据，被告并不存在违约行为，而且原告解除合同要求被告支付违约金于法无据。如果原告要求解除合同，只能主张赔偿损失，而不能主张支付违约金。合同事实上是原告在2012年7月18日更换被告所租赁的卷拉门门锁时就已经解除了，事实上也无法经营了，被告也同意解除合同。
反诉原告贾东洪在原审中反诉称：2010年8月17日反诉原告与反诉被告签订租赁合同，反诉原告向反诉被告租赁店铺两间，用以经营各类门的销售。合同中约定了双方的权利义务。反诉原告按约定支付房屋租金。2012年7月18日反诉被告在反诉原告不知情之下，擅自将反诉原告所租赁店铺的卷拉门锁换掉，并将卷拉门两边焊死，致使反诉原告不能开门营业。反诉原告多次要求反诉被告打开门锁，都被反诉被告拒绝。反诉原告放在店铺客户的定制门也因此不能按时交付给客户，客户因此取消了订单，给反诉原告造成了损失。在协商无果之下反诉原告无奈只得于2012年9月中旬重新租赁店铺经营。造成原先店铺内的装修和样品门受损。综上，反诉原告认为反诉被告在反诉原告租赁期间更换门锁，严重干扰和影响反诉原告的正常经营，属于违约行为，应按合同约定承担违约责任。对原告造成的损失应予赔偿。现诉请：一、判令反诉被告返还房屋租金4680元及保证金2000元；二、判令反诉被告支付违约金10万元；三、判令反诉被告赔偿装修损失11万元、订单门损失48000元。
反诉被告黄洪福针对反诉在原审中答辩称：一、对反诉的事实与理由部分，反诉原告诉称“反诉被告在反诉原告不知情的情况下将店铺卷拉门换掉……不能开门营业”这段内容与事实不符。事实情况是由于反诉原告没有按合同约定及时交纳租金，反诉被告多次要求反诉原告交清租金，反诉原告以资金紧张和租金过高为由一直推诿，在7月18日那天，反诉原告未征得反诉被告的同意，擅自拆除所承租店铺内的装修并且将承租店铺内的样品门搬离，反诉被告想去阻止，双方引起过争执，为了防止反诉原告在搬离过程当中损坏房屋的装修，反诉被告暂时将其中的两扇门的门锁换掉，实际上6-7号店铺有三扇门，换了其中的两扇门门锁，并没有去将卷拉门焊起。后来反诉被告也多次要求反诉原告交纳租金并多次表明只要反诉原告继续承租涉讼店铺并交纳租金，可以让反诉原告继续经营。反诉原告8月底在反诉被告不知情的情况下拆除了店铺内的装修，并且自行搬离了店铺。二、针对返还房屋租金的诉请，从返还房屋租金请求权的法律基础来看，应当是在合同被解除或者被确认无效或者撤销之后才能产生该项权利。本案原、被告之间涉讼的租赁合同，在未经法院判决确认解除之前，还是有效的。而且涉讼房屋的钥匙至今还在反诉原告处。搬离店铺的行为是反诉原告自行实施，也就是说即使反诉被告更换门锁的行为对反诉原告造成一定的影响，但这并不妨碍反诉原告继续经营店铺。关于主张返还保证金的问题，按照租赁合同的约定，对于保证金是应当在租赁期满以后再由甲方即出租方对店铺进行验收，并且确定乙方应当承担的费用之后，再将多余的如期返还给乙方。本案是由于反诉原告违约未及时交纳租金并且自行搬离店铺引起的纠纷。在反诉被告没有对店铺进行验收并且确认承租人应承担的相关租金和费用的情况下，承租人是无权要求返还保证金的。对于反诉原告要求反诉被告支付违约金的问题，这是由于反诉原告未及时交纳租金，反诉原告违约在先才导致本案起诉问题的发生。而且从合同约定来看，合同虽然约定了出租人不得干扰和影响承租人正常经营，但是反诉被告暂时更换门锁的行为是为了阻止反诉原告的不当行为，并不构成对承租人正常经营的干扰或者影响，该项反诉请求也是缺乏事实依据和法律依据的。针对反诉原告要求赔偿装修损失和订单门损失的问题，装修损失从数额上来看，目前无法确认，仅凭反诉原告方提供的所谓相关单据，无法确定损失数额，而且作为装修本身存在一个价值的贬损问题，反诉原告现在主张的损失没有考虑上述因素。而且如果没有反诉原告的一系列违约行为，反诉被告也愿意继续让反诉原告承租合同，也就是说合同能够顺利履行。关于装修这一块，虽然反诉被告实施了暂时更换门锁的行为，涉讼店铺有三扇门，反诉被告更换了其中的两扇，在反诉原告能够履行合同约定的情况下，是能够正常使用涉讼的承租房屋的。装修损失和订单门的损失实际上都是属于扩大的损失，反诉原告没有采取适当的措施，致使损失扩大，如果损失能够确定的情况下，也应当由反诉原告来承担。因为从反诉原告提供的录音当中也明确反映出反诉原告也承认是逾期的，对租金的交纳也提出了很多借口，如果能够正常交纳租金的话，不会有这些损失。而且这个订单门的损失也是按照销售的价格来确定的，这显然不符合法律规定，如果要计算损失，只能按照获利来计算。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。
原审法院审理查明：2010年8月17日，原告黄洪福（甲方）与被告贾东洪（乙方）签订租赁合同一份，其中载明：“甲方将位于义乌市下王村二区33栋6－7号2间67平方米的店铺，楼梯1条（减免租金3000元／条），出租给乙方作商业用房使用；店铺租期自2010年9月10日至2015年9月9日止；租赁期限5年一轮，租金3年不涨，第4、第5年租金各比上一年度上涨10％；该店铺年租金为33100元，首年租金于签订本合同时付清；租金一年一付，下一年度的租金应于前一年度租期到期前二个月付清；签订本合同时，乙方向甲方支付店铺租赁保证金2000元（1000元／间），租赁期满后，由甲方对店铺进行验收，确定乙方应承担的租金和相关费用，剩余部分应如数无息返还乙方；甲方不得干扰和影响乙方的正常经营，否则应承担违约责任；乙方应按照本合同的约定及时交纳租金及水电费等相关费用，若违约的，则甲方有权解除本合同并收回店铺；为了专业街的健康发展，一方必须遵守专业街管理办关于规范管理专业街的各项规章制度，如乙方违反管理制度的，甲方可视具体情况作出相应处罚，直至单方面终止本合同，并不退还已收的租金、保证金等费用；双方应严格遵守本合同的约定，若违约的，则违约方应向守约方支付违约金壹拾万元整。”之后，贾东洪交纳了上述保证金2000元、第一年度的租金33100元。2011年4月19日，贾东洪向义乌市工商部门申领了个体工商户营业执照，登记名称为“义乌市江润木门商行”，经营地址即为上述承租房屋地址。2011年8月17日，贾东洪交纳了2011年9月10日至2012年9月9日的租金。2012年7月18日左右，黄洪福以贾东洪未按合同约定及时交纳下一年度租金为由关掉贾东洪承租的店面房屋的二扇门并更换了门锁。后贾东洪搬离了店面内的样品门不再经营。2012年10月8日，原告以被告未交纳下一年度租金为由诉至法院。本案在原审法院审理过程中，贾东洪自认样品门搬离时间为9月中旬。另经原审法院释明，黄洪福、贾东洪均表示违约金约定过高，如法院认为自己一方违约而需适用违约金条款的，要求予以减少。
原审法院审理认为：原告黄洪福与被告贾东洪签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规强制性规定，应确认有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同中对租金的付款时间约定为：“下一年度的租金应于前一年度租期到期前二个月付清”，虽然庭审时贾东洪认为该约定应理解为“下一年度的租金应于前一年度租期到期前的二个月内付清”，但从贾东洪提供的光盘中显示的通话录音内容看，黄洪福在起诉前向贾东洪催要下一年度租金时，贾东洪仅表示暂无付款能力或认为因对方关门而给自己造成损失，而对付款期限并未提出异议，应认定双方对租金约定的付款期限为“下一年度的租金应于前一年度租期到期前的二个月前付清”，即应认定贾东洪未按合同约定期限及时交纳下一年度的租金。根据合同约定，贾东洪未按合同约定及时交纳租金的，黄洪福有权解除合同，贾东洪在庭审时也表示同意解除合同，故原审法院对黄洪福的该诉请予以支持。原、被告关于“双方应严格遵守本合同的约定，若违约的，则违约方应向守约方支付违约金壹拾万元整”的约定属于双方约定的违约条款，是合同当事人为确定损失赔偿数额而事先约定的条款，其作用在于当违约事实发生后对各方当事人的损失进行清理和结算，因此，违约条款属于结算和清理条款，合同解除不影响该条款的效力。贾东洪未按合同约定交纳下一年度租金，已构成违约，应当承担违约责任，但双方约定的违约金明显过高，原审法院酌情调整为24000元。黄洪福的合理诉请应予以支持。对于贾东洪的反诉，原审法院认为，虽然贾东洪未及时交纳下一年度租金构成违约，但争诉年度的租期在黄洪福关掉店门时尚未到期，黄洪福的行为干扰了贾东洪的正常经营，也属于一种违约行为，根据合同约定也应当承担违约责任，但考虑到贾东洪违约在先，原审法院对违约金酌情调整为2万元。对于贾东洪交纳的保证金，黄洪福未提供证据证明存在合同约定的可以不予返还的情形，贾东洪反诉要求返还该2000元保证金理由正当，应予以支持。贾东洪自认搬离样品门的时间为9月中旬，已超过2012年9月9日的租赁期限，贾东洪反诉要求黄洪福返还租金4680元依据不足，应不予支持。贾东洪反诉要求黄洪福赔偿装修损失11万元、订单门损失48000元证据不足，应不予支持。综上，贾东洪的合理反诉诉请应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告黄洪福与被告贾东洪于2010年8月17日签订的租赁合同。二、被告贾东洪支付原告黄洪福违约金24000元。三、反诉被告黄洪福支付反诉原告贾东洪违约金2万元并返还保证金2000元，合计22000元。上述二、三款折抵后，被告贾东洪尚应支付原告黄洪福人民币2000元，于本判决生效后十日内履行完毕。四、驳回原告黄洪福的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告贾东洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由原告黄洪福负担950元，被告贾东洪负担200元。反诉受理费4358元，由反诉原告贾东洪负担4183元，由反诉被告黄洪福负担175元。
上诉人贾东洪不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定贾东洪未在2012年7月9日前交清下一年度的租金构成违约，是对双方当事人合同约定内容的误解。一审判决认为“下一年度的租金应于前一年度租期到期前二个月付清”应理解为“下一年度的租金应于前一年度租期到期前的二个月前付清”，违反了合同法规定的合同解释原则。不管按照合同“文义解释原则”、“整体解释原则”还是“历史解释原则”，“下一年度的租金应于前一年度租期到期前二个月付清”应理解为“下一年度的租金应于前一年度租期到期前的二个月内付清”。二、本案中合同解除的过错完全在被上诉人一方。2012年7月18日，在离上诉人应交下一年度租金的最终期限尚有52天之际，被上诉人不顾上诉人正常营业需要，单方将租赁房屋的卷拉门换掉，并将门两边焊死，该行为导致上诉人遭受重大经济损失。被上诉人封门的行为，已经使上诉人的合同目的无法实现，上诉人有权解除合同。因此，双方无法后续履行合同的责任完全在被上诉人一方，一审判决上诉人承担违约责任，没有理由。三、上诉人自2012年7月19日至2012年9月9日期间的租金应当返还。一审判决认为上诉人违约在先，因而驳回上诉人该项诉讼请求，但事实上上诉人并无违约行为，导致上诉人无法利用房屋的责任全在被上诉人一方，故被上诉人对上诉人不能利用租赁房屋期间的房屋租金应当返还。四、一审判决要求被上诉人支付的违约金明显偏低，应当增加。一审判决在认定被上诉人封门为违约的情况下，仅判决其支付20000元的违约金，明显低于上诉人的实际损失。上诉人已向法院提交房屋装修合同及付款凭证，装修7间房屋共花费19万元，也符合正常的价格标准，双方合同期限是5年，尚余三年，上诉人要求被上诉人赔偿11万元的装修损失是合理的。此外，上诉人因被上诉人封门行为无法取出订单样品，致使已签订的合同无法履行，也产生了损失，请法院对此酌定由被上诉人赔偿。综上，一审判决确有错误，请求二审法院撤销一审判决书中第二、第三项判决内容，驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求，并判决支持上诉人要求被上诉人返还租金、支付违约金或赔偿损失的诉讼请求。
被上诉人黄洪福答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，二审应当驳回上诉，维持原判。一、关于上诉人上诉所称的对交纳租金的时间点的争议问题，被上诉人认为对于合同条款的理解，首先应当遵循的是尊重当事人真实意思表示的原则。就本案来说，虽然合同条款当中关于交纳租金的时间点表述的可能不够清楚，但是本案在被上诉人起诉以前，双方对交纳租金的时间是无争议的，对此事实上诉人在一审当中提供给法院并且由被上诉人作为证据使用的录音光盘可以证实。在该录音当中上诉人对交纳租金问题的态度及相关陈述均表明其并没有对付款期限提出任何异议，他只是一味强调说由于资金紧张没有能力付款，不愿意租用涉讼的店铺。上诉人所称的对交纳租金时间点的争议只是为了规避自己的责任而采取的借口，这种行为完全违背了诚实信用原则。二、本案合同解除的主要过错在于上诉人一方，上诉人没有及时交纳租金，并且擅自拆除装修，属于违约在先。被上诉人虽然采取了更换门锁这一不当的行为，但是相对于上诉人没有及时交纳租金的行为来说，被上诉人的过错较轻，而且被上诉人的行为对上诉人的经营、影响并不是很大，因此，上诉人所称合同解除的过错完全在被上诉人一方，与事实不符。三、关于上诉人所称的租金应当返还的问题。一审时，上诉人自认搬离店铺的时间是在9月中旬，这已经超出了第一年的租赁期限，因此，本案当中不论被上诉人是否存在违约行为，上诉人主张返还该部分租金都于法无据。四、上诉人所称的违约金明显偏低的问题。被上诉人认为原审判决对于违约金的处理相对比较公平，本案属于上诉人违约在先，在本诉当中也仅仅只是支持了被上诉人24000元的违约金，在反诉当中支持了上诉人22000元。综上，被上诉人请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
二审经审理认定事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为：双方当事人签订的《租赁合同》中“下一年度的租金应于前一年度租期到期前二个月付清”不能理所当然地理解为“下一年度的租金应于前一年度租期到期前的二个月内付清”，贾东洪上诉所称的“自己没有迟交租金也不构成违约本案纠纷发生的过错全在黄洪福”的上诉理由与事实不符，本院不予支持。贾东洪未按照合同约定交纳租金，当事人双方发生争议，一审法院综合本案案情，酌情确定当事人分别应承担的责任，符合法律规定。贾东洪要求返还其部分房屋租金及增加黄洪福对其支付的违约金的上诉请求，本院不予认可。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11016元，由上诉人贾东洪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 葵
审 判 员 王孜力哈
代理审判员 朱 红 彦
二〇一三年四月十七日
代书 记员 朱 丽 敏