上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初21875号
原告(反诉被告)：上海警备区空余房地产管理处，住所地上海市虹口区。
法定代表人：盖国胜，书记。
委托诉讼代理人：奚向军，上海市汇盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈寅麟，上海市汇盛律师事务所律师。
被告：上海锦鑫招待服务有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：刘素梅，总经理。
委托诉讼代理人：陈后宝。
被告(反诉原告)：上海云峰药业有限公司，住所地上海市松江佘山工业区。
法定代表人：袁爱萍，董事长。
委托诉讼代理人：朱鹏，男，1969年8月30日出生，汉族，户籍地安徽省。
委托诉讼代理人：成信荣，上海东弘律师事务所律师。
原告上海警备区空余房地产管理处诉被告上海锦鑫招待服务有限公司(以下简称“锦鑫公司”)、上海云峰药业有限公司(以下简称“云峰公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭进行审理。因被告锦鑫公司下落不明，本院依法对其进行公告送达。被告云峰公司提出反诉，本院于2016年11月7日受理后，与本诉合并审理。2017年2月8日，本院对本案依法公开开庭进行审理，原告(反诉被告,以下简称“原告”)上海警备区空余房地产管理处的委托诉讼代理人奚向军，被告(反诉原告，以下简称“被告”)云峰公司的委托诉讼代理人成信荣到庭参加诉讼，被告锦鑫公司经本院合法传唤未到庭应诉。审理中，经本院院长批准，本案延长审限一个月。本案现已审理终结。
原告上海警备区空余房地产管理处向本院提出诉讼请求：1.两被告立即腾空迁出上海市北京西路XXX弄XXX号一幢三层房屋、一幢七层房屋；2.两被告赔偿原告自2014年9月1日至实际返还房屋期间的使用费损失(按每年75万元的标准计算)。事实和理由：上海警备区司令部直属工作处与被告锦鑫公司签订房屋租赁合同，约定将位于上海市北京西路XXX弄XXX号950平方米面积房屋交由锦鑫公司承租，租赁用途为商业，租期自2011年9月1日至2014年8月31日，租金为每年75万。合同还约定如租期内锦鑫公司添建各种建筑物，期满后应无偿移交。后因上海警备区司令部内部机构职能调整原因，将原直属工作处管理的上述房屋转归原告管理。合同期满后原告要求锦鑫公司返还上述房屋，但锦鑫公司未予执行。租赁期间锦鑫公司将系争房屋转租给了云峰公司，并在该场地上添建了一幢约2,000平方米的七层房屋。原告认为，租期届满后，锦鑫公司作为承租人理应及时返还房屋。且锦鑫公司和云峰公司之间的租赁合同也应同期终止，故两被告继续侵占房屋于法无据。经多次协商未果，原告遂起诉至法院并提出诉讼请求如上。
被告锦鑫公司未答辩。
被告云峰公司辩称并反诉称，其自2008年9月起开始承租系争房屋，原告曾承诺给予长期租赁。为配合原告内部管理，云峰公司通过与原告下属单位锦鑫公司签订租赁合同，每隔三年重新签订一次，并实际向原告支付租金。2009年，云峰公司因经营需要向原告申请建房，原告予以同意并出面为其办理建造手续。经审批报备后云峰公司在承租场地上新建了8层、4层的新楼房及两者之间的连接部分，翻建了一幢2层房屋，并对所建房屋进行了装修及添置经营旅馆所需的设施设备，为此投入了巨额资金。在2013年之前，云峰公司均以锦鑫公司的名义对外经营，但在2013年之后，原告要求云峰公司另行审批经营旅馆的证照，并补签了租期自2011年9月16日至2014年9月15日的《房产租赁合同》。由于另行通过消防审批后，剩余租期已不足半年，而原告却不与云峰公司续签租赁合同，导致云峰公司无法办理旅馆经营证照，至今无法经营，造成了严重的经营损失。云峰公司认为其基于长期租赁才投入巨资建房并装修，现原告起诉要求收回房屋，严重违反约定且显失公平，给云峰公司的合法权益造成巨大损害，故不同意原告的全部诉讼请求，并提出反诉诉讼请求：要求原告赔偿云峰公司修建8层、4层、2层房屋及其不可移动的装修费用1,200万元，以及经营损失300万元。
原告上海警备区空余房地产管理处针对反诉辩称，首先，根据合同相对性原则，云峰公司的反诉应当针对锦鑫公司提出，其要求原告承担合同责任属于主体选择错误；其次，事实上原告或锦鑫公司未同意云峰公司添建相关建筑物，对于相关损失不应承担责任；最后，即使原告和云峰公司存在合同关系，根据约定在租期届满后，添建物应无偿归原告所有，故原告无需承担责任。因此，原告不同意云峰公司的全部反诉诉讼请求。
经审理查明，上海市北京西路XXX弄XXX号房屋属上海市直管公房。据不动产登记资料记载，该处全幢房屋用途为住宅，共2层35间，建筑面积872平方米。登记资料还有如下记载：“本块为部队免租公房，在1985年(警备区司令部)拆除公房(附屋)一幢，砖木结构二层面积为80平方米，这次无法确权，有关确权另行处理。”该处房产原由上海警备区司令部直属工作处管理，后因上海警备区内部机构职能调整，自2014年5月起，转归原告管理。
上述房产自2008年起即由云峰公司使用。据锦鑫公司和云峰公司签订的《房地产租赁合同》约定：锦鑫公司将坐落于上海市北京西路XXX弄XXX号的房屋面积950平方米出租给云峰公司使用，租赁用途为办公和招待所等商业用途；租期自2008年9月15日至2014年9月15日(共二份合同，租期分别为三年)；年租金为75万元(不含水、电、煤气、税金等费用)，按季结算，云峰公司应于每季度的前十日支付租金；云峰公司应支付租赁保证金20万元，租期期满时保证金无息退还；合同还对其它租赁相关事项进行了约定。其中在后三年租期的合同中有如下内容：租赁期满或合同被依法解除、终止，云峰公司应将所承租的房地产完好无损地交还锦鑫公司，同时，由云峰公司重新翻盖(现为七层)的新楼房，无偿归属锦鑫公司所有。
同时，据原告提供的上海警备区司令部直属工作处与锦鑫公司签订的《军队房地产租赁合同》记载：出租方将上海市北京西路XXX弄XXX号的房屋(建筑面积950平方米)出租给锦鑫公司使用，租赁用途为商业；租期自2011年9月1日至2014年8月31日；年租金为75万元，按季支付，锦鑫公司应于每季的前十日付款；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确需新建和添建的，必须向出租方提供建设方案，在出租方按规定报经军队主管部门批准并由其出具书面同意意见书后实施，费用由锦鑫公司处理，权属归出租方所有，租期届满后或解除合同时，必须完好无偿地移交给出租方。该合同于2013年2月22日经中国人民解放军南京军区房地产管理局审核同意。
在实际履行合同的过程中，云峰公司按照每年75万元的标准，直接向原告支付了2008年9月15日至2014年8月31日的租金。此外，云峰公司还于2008年3月24日向原告支付了20万元，开具收据记载的付款人为“云峰药业”，收费项目名称为“房租”。2014年9月，云峰公司又向原告支付了7万元。
审理中，本院于2017年3月6日组织当事人进行现场勘验，原告和云峰公司共同确认以下事实：租赁合同包括的950平方米建筑物是指场地南侧一幢二层老房屋，该房屋底层靠西侧有约三分之二未交付给云峰公司使用，由原告及其单位使用至今；云峰公司在使用过程中将前述二层老房屋东侧部分加盖成四层建筑；云峰公司在场地西北侧新建了一幢七层建筑物；云峰公司还在原二层老房屋和新建七层建筑物之间建造了连接体，该连接体共二层。
经本院组织办理房屋交接手续，原告和云峰公司于2017年3月13日签署了《房屋交接确认书》，确认自该日起由原告接收上海市北京西路XXX弄XXX号房屋及场地。
原告鉴于已收回相关房屋及场地，遂向法院申请撤回第1项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求为：两被告赔偿原告2014年9月1日至2017年3月12日期间的房屋占用费损失1,899,657元。云峰公司则坚持其辩称意见，并认为原告应当返还租赁保证金20万元，并且由于原告实际上有约280平方米的房屋未交付，应当按照相应比例返还多支付的租金，遂向本院增加诉讼请求：1.原告返还租赁保证金20万元；2.原告返还多支付的租金154.74万元(280÷950×75×7)。原告针对云峰公司增加的诉请认为，其于2008年3月23日收取的20万元并非租赁保证金，根据发票记载为租金；合同中并非按照每平方米面积来计算租金，而是以整体房屋计算，故云峰公司要求按照实际面积计算租金缺乏合同依据；故不同意云峰公司增加的诉请。此外，原告还提出以2014年9月收取的7万元抵扣房屋占用费的意见。
上述事实，有各方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。
本院认为，虽然就上海市北京西路XXX弄XXX号房屋的租赁事宜，上海警备区司令部直属工作处和锦鑫公司之间、以及锦鑫公司和云峰公司之间签有书面的租赁合同，然而不能简单从书面合同的签订方直接认定房屋租赁合同关系的当事人，还应当结合租赁合同的实际履行情况来判断。首先，房屋租赁合同从内容而言是指一方提供房屋给对方使用，由对方支付租金的合同关系，而自2008年开始实际使用该房屋的即为云峰公司，而非锦鑫公司，无法证明锦鑫公司作为承租人在实际履行合同。其次，自始至终均由云峰公司直接向原告方(实际收款单位为上海警备区相关部门)支付租赁保证金和租金，并且出租方开具收款收据的对象也是云峰公司，可见在履行承租人主要义务的是云峰公司，出租方对此也是知晓并同意的。最后，上海警备区司令部直属工作处和锦鑫公司、以及锦鑫公司和云峰公司之间的书面租赁合同中约定的租金标准一致，该作法显然不符合锦鑫公司以谋求相应经济利益转租房屋之常理，这更加印证了实际上锦鑫公司并非房屋租赁合同的当事人。另外，因上海警备区内部机构职能调整，上海市北京西路XXX弄XXX号房屋现由上海警备区司令部直属工作处转归原告管理，故原告有权继受原出租人的相关权利义务。综上，本院认为应当认定在原告和云峰公司之间存在房屋租赁合同关系。
原告和云峰公司之间的房屋租赁合同合法有效，当事人均应恪守履行。云峰公司作为承租人，负有及时足额向原告支付租金的合同义务，并且应当在租期届满后及时将租赁物返还给出租人。虽然云峰公司认为原告曾承诺给予长期租赁，但原告未认可该说法，云峰公司亦未能提供相关证据以证明，且根据在案证据显示租期至迟不超过2014年9月15日，故本院对云峰公司关于长期租赁的观点不予采信，双方的房屋租赁合同到2014年9月15日即期满终止。租赁合同已到期终止，双方亦未再行续租，故云峰公司无权继续占有使用租赁物。鉴于在审理过程中，双方已就租赁物办理了交接手续，由原告收回了租赁场地，故本院对原告撤回相关诉讼请求的申请依法予以准许。云峰公司向原告交还租赁物后，仍应向其支付未付租金及实际使用期间的房屋占用费。
关于云峰公司提出的反诉，虽然其认为对租赁物的加建、新建及装修等行为经原告同意，应由原告承担因未续签租赁合同导致其无法继续经营而造成的修建房屋和装修费用1,200万元，以及经营损失300万元等经济损失，但是应该指出的是，一方面而言，在原告否认其同意云峰公司对租赁物进行加建、新建的前提下，云峰公司应当举证证明其曾向对方提出过相关申请及申请经对方同意之事实存在，否则应当承担相应的不利后果，事实上云峰公司并未完成举证责任，故本院无法认定其主张的事实存在，即便云峰公司完成了对原租赁物进行加建及新建的工作，但除原租赁物之外的建筑物因未取得合法的建设手续而属于违法建筑，其本身不受法律所保护，云峰公司要求原告赔偿相关修建、装修及经营损失的主张无相关法律依据。另一方面而言，云峰公司和原告之间的租赁合同因租期届满而自然终止，并非由于出租方违约导致提前解除，云峰公司在明确知晓租期届满时间以及存在无法续租可能性的前提下，擅自对原租赁物进行加建、新建，应当自行承担相关支出无法获得回报的商业风险，其要求原告赔偿相关损失的主张无事实依据。综合以上两个方面，本院对云峰公司要求原告赔偿修建房屋及其不可移动的装修费用1,200万元，以及经营损失300万元的诉讼请求不予支持。关于云峰公司要求原告返还租赁保证金20万元的诉请，因租赁合同期满终止，根据合同约定出租方应将租赁保证金退还给承租方，云峰公司之主张合法有据，本院对此予以支持。关于云峰公司要求原告返还多支付的租金的诉请，在本院组织现场勘验过程中，双方当事人均确认合同约定的租赁物未全部交付，事实上房屋底层约三分之二部分由原告使用至今，一直未交付给云峰公司，而合同中明确约定租赁物建筑面积为950平方米，原告并未交付与之面积相符的租赁物，在此情况下，云峰公司有权请求法院对租金标准作相应调整，故本院根据实际交付和约定交付面积之比例，酌情将云峰公司应付的租金标准调整至每年50万元，原告应当将多收取的租金退还给云峰公司。
关于当事人相关诉讼请求的金额，本院具体分析如下。原告要求两被告按每年75万元的标准计算支付自2014年9月1日至实际返还房屋期间的租金及房屋占用费，因本院认定锦鑫公司并非实际承租人，租赁物由云峰公司实际使用，故租金及房屋占用费应由云峰公司承担，云峰公司应参照本院作调整后的租金标准支付原告2014年9月1日至2017年3月12日期间的租金及房屋占用费1,196,438.36元(计算方式：500000÷12×30+500000÷365×12-70000)。云峰公司要求原告退还多支付的租金，可按照本院作调整后租金标准将2008年9月15日至2014年8月31日期间多收取的租金1,489,726.03元(计算方式：250000÷12×72-250000÷365×15)予以返还。此外，原告还应将租赁保证金20万元返还给云峰公司。
综上，在租赁合同期满终止后，被告云峰公司未及时交还租赁物，应向原告支付相应的租金及房屋占用费，原告则应将租赁保证金返还给被告。原告由于未按约定的建筑面积交付租赁物，无权按照约定的租金标准收取租金及房屋占用费，应将多收取的部分返还给被告。被告锦鑫公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海云峰药业有限公司应支付原告上海警备区空余房地产管理处租金及房屋占用费1,196,438.36元；
二、反诉被告上海警备区空余房地产管理处应返还反诉原告上海云峰药业有限公司租赁保证金200,000元；
三、反诉被告上海警备区空余房地产管理处应返还反诉原告上海云峰药业有限公司多收取的租金1,489,726.03元；
上述第一至第三项费用结算后，反诉被告上海警备区空余房地产管理处应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海云峰药业有限公司493,287.67元；
四、反诉原告上海云峰药业有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费18,300元，由原告上海警备区空余房地产管理处负担2,732元，被告上海云峰药业有限公司负担15,568元。
反诉案件受理费55,900元，由反诉原告上海云峰药业有限公司负担20,008元，反诉被告上海警备区空余房地产管理处负担35,892元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 姚 峥
审 判 员 巫建强
人民陪审员 蔡凌军
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 王心颖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。