江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第4916号
上诉人（原审被告）葛军。
委托代理人谭卫民，江苏彭城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈伟达。
委托代理人柴娟，江苏淮海正大律师事务所律师。
原审第三人田成元。
原审第三人王恒艳。
两原审第三人共同委托代理人温泉，江苏红杉树律师事务所律师。
上诉人葛军与被上诉人陈伟达，原审第三人田成元、王恒艳案外人执行异议一案，不服江苏省新沂市人民法院（2014）新民初字第03034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人葛军的委托代理人谭卫民，被上诉人陈伟达的委托代理人柴娟，以及原审第三人田成元、王恒艳的共同委托代理人温泉到庭接受询问。本案现已审理终结。
陈伟达原审诉称：在法院执行葛军与田成元民间借贷纠纷一案中，陈伟达对执行标的物提出异议，法院经审理作出（2014）新执异字第00054号执行裁定，驳回陈伟达的异议请求是缺乏事实和法律依据的。2011年1月11日，陈伟达与田成元、王恒艳签订《二手房买卖协议》，陈伟达购买登记在田成元名下的位于新沂市大桥东路国信金邸世家x号楼x单元xx室房产（合同号XY078xx）一套，建筑面积为238平方米，合同约定房屋总价格为106.5万元，其中102.5万元为购买款，下余4万元为卖方支付税费，付款之日甲方应将此房产的产权和购房的所有资料及钥匙一次性交付给乙方。因为在《二手房买卖协议》签订之日，上述房产在新沂市工商银行还有481060.13元的按揭贷款没有偿还，原告为保证未来产权过户的顺利进行，专门在合同中列授权委托方李x为丙方，且授权委托方李x系陈伟达指定。合同签订后，田成元、王恒艳到新沂市公证处办理了委托书公证书，授权李x代为办理涉案房屋银行按揭贷款提前还款、抽回房屋他项权证等相关资料，代为到新沂市房管局领取资料，代为办理房屋交易、过户手续等与出卖上述房产的一切手续及相关事宜，新沂市公证处于2011年1月20日作出（2011）徐新证民内字第16号委托书公证书。
陈伟达分别于2011年1月12日、1月31日通过银行向田成元支付购房款100万元、2.5万元，田成元向陈伟达出具了收条一张，并将涉案房屋的商品房买卖合同原件、购房发票原件、契税发票原件等相关材料及房屋钥匙一并交付给陈伟达，陈伟达占有该房产后，按照国信物业公司的要求缴纳了物业费用、土地分割费等费用，陈伟达占有该房屋至今没有任何单位或个人对上述房屋归其所有提出异议，物业公司工作人员均认为该套房屋为陈伟达所有。
综上，陈伟达早于2011年1月11日就与田成元签订了《二手房买卖合同》，支付了全部购房款102.5万元并实际占有该房产至今，房屋之所以没有办理过户手续，是因为上述房产仍有银行按揭贷款，不符合过户条件，并且在当初房屋买卖过程中，陈伟达积极为之后办理上述房产交易、过户手续办理公证书，此举更能看出陈伟达对房屋没有办理过户手续没有主观过错，其对涉案房屋的占有和物权期待权受法律保护。法院以葛军和田成元有经济纠纷为由查封、执行陈伟达的上述房产是错误的，陈伟达对涉案房屋的权利足以阻止对涉案房屋进行强制执行。另外，上述房产系田成元、王恒艳的夫妻共同财产，陈伟达是与其夫妻双方签订、履行购房合同的，委托书公证书也是其夫妻双方共同办理的，从这个方面来看葛军申请查封、执行涉案房产也是错误的。现起诉要求停止对新沂市大桥东路国信金邸世家x号楼x单元x室房产（合同号XY078xx）的执行，确认上述房屋归陈伟达所有。
葛军原审辩称：一、陈伟达与田成元、王恒艳所签订的《二手房买卖合同》，违反了《城市房地产管理法》第37条，《物权法》第191条第2款，《合同法》第52条第5款以及田成元、王恒艳与工商银行签订的《借款担保合同》第29条第2款的规定，故属于无效合同。基于无效合同约定的权利和义务，因合同无效而无法履行，并不约束双方，当然不能对抗法院的查封。二、即使涉案的买卖合同是有效的，但是物权的设立与合同的生效并不是相统一的。根据《物权法》第6条、第15条的规定，物权设立与设立物权的行为是分开的，涉案的房产因没有到有关部门办理相关的过户手续，其签订买卖合同只是设立债权债务关系，并不能当然设立物权。涉案的房产属于抵押物，转让抵押物而设立物权需要两个行为，一是签订抵押物买卖合同的债权行为，二是抵押财产的所有权变动，只有上述两个行为均完成时，才能够取得物权。涉案的买卖合同只是一个债权行为，并不会直接导致抵押物物权设立的结果，故陈伟达并没有取得涉案房产的物权，当然不能对抗查封行为。三、根据《最高人民法院关于民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第17条的规定，阻碍房屋查封的前提必须是：第一，该房屋要支付全部或者部分的价款；第二、实际占有该房；第三、未办理过户登记没有过错。只有符合上述条件，才能对抗法院的查封行为。而本案中，陈伟达并未实际占有涉案房屋，这一事实已在执行裁定书中证实。既然陈伟达已经按照约定给付了全部购房款，已经符合了过户条件，就应当要求第三人予以配合办理过户，而陈伟达却同意于签订协议一年后、第三人将银行的剩余贷款付清后过户，从这个不符合常理的行为可看出陈伟达具有明显的过错，这种与交易规则不符的唯一解释就是这份买卖合同的实质是以物抵债的形式，故陈伟达对未办理过户有明显过错。综上，陈伟达的请求无事实和法律依据，请求驳回陈伟达的诉讼请求。
原审第三人田成元、王恒艳原审述称：一、第三人确实于2011年1月11日将涉案房屋出卖给陈伟达，并且进行了公证，双方关于房屋买卖的行为意思表示真实，合法有效。二、陈伟达已经向第三人付清了全部房款，第三人已经将涉案房屋以及所有办理产权过户登记的相关契税凭证和登记手续交付给陈伟达，自2011年1月11日签订合同之后，第三人已经完成了向陈伟达交付买卖标的即涉案房屋的义务，该涉案房屋处于陈伟达的控制之下。
原审审理查明：2011年1月11日，陈伟达与第三人田成元、王恒艳签订《二手房买卖合同》一份，双方主要约定：1、两第三人将其所有的位于新沂市大桥东路国信金邸世家x号楼x单元xx室房屋以106.5万元的价格转让给陈伟达，于合同签订之日支付102.5万元，下余4万元为卖方支付税费；付款之日甲方应把此房产的产权和购房的所有资料及钥匙一次性交付给乙方，并由乙方全权处理。2、涉案房屋在此次交易后尚欠银行按揭贷款48.106013万元，甲方继续使用至2012年1月10日，此期间银行的按揭贷款由甲方按时交还；一年后甲方将银行贷款余额一次性还清。3、甲方为乙方办理委托代理授权书，受托人李x由乙方指定，甲方到新沂市公证处办理委托书两份，受托人李x可以全权代表甲方办理房屋提前还贷、房产证和土地过户手续。双方同时还对过户税费分担等事项进行了约定。
上述合同签订后，陈伟达分别于2011年1月12日、1月31日通过银行转账方式向第三人支付购房款100万元、2.5万元，合计102.5万元。2011年1月30日，第三人田成元向陈伟达出具收到条一份，内容为：今收到买方陈伟达支付的新沂国信金邸世家xx的房款壹佰零贰万伍仟元整，小写￥1025000元。第三人并将涉案房屋的《商品房买卖合同》、购房发票、公证书、契税完税凭证等相关手续及房屋钥匙等全部交付给陈伟达。由于第三人未按约定偿还银行按揭贷款，致使双方尚未办理房屋过户登记手续。
2012年6月15日，原审法院作出（2012）新民诉保字第0418号民事裁定，对涉案房屋进行查封；2014年6月6日，本院作出（2014）新执字第00268执行裁定，对涉案房屋续行查封。陈伟达为此提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封，中止对涉案房屋的执行。2014年9月16日，原审法院经听证审查后作出（2014）新执异字第00054号执行裁定，以涉案房屋登记在第三人田成元名下、陈伟达没有办理房屋过户登记手续且没有实际占有、使用涉案房屋为由，驳回了陈伟达的异议请求。陈伟达不服该裁定，遂在法定期限内提起本案诉讼。
另查明，1、2014年10月25日，田成元、陈伟达及涉案房屋的物业管理公司共同签订证明一份，内容为：兹证明2011年1月底金邸世家xx原业主田成元将该房屋出售给现业主陈伟达，双方至我公司备案房屋买卖合同，此后我公司所有与业主联系事宜均通知陈伟达前来办理；现陈伟达与田成元再次来到我公司确认该房屋归陈伟达所有。同日，陈伟达向物业公司出具托管房门钥匙责任声明书一份，将房门钥匙委托物业公司代为保管，物业公司工作人员在收钥匙人处签名。2、涉案房屋被原审法院查封后，葛军对房屋门锁锁芯进行了更换，并在房屋内铺设了部分地板革、添置了简易物品；因陈伟达与葛军对涉案房屋所有权发生争议，双方均对房屋门锁锁芯进行更换并因此多次发生纠纷，陈伟达多次报警处理。
原审法院认为：基于法律行为转让不动产物权，经依法登记的，发生法律效力；未经登记的，不发生效力。陈伟达与第三人田成元、王恒艳虽然订立了《二手房买卖合同》，但涉案房屋仍登记在第三人田成元名下，双方就涉案房屋未办理房屋所有权转移登记手续，陈伟达尚未取得所有权，其依法仅享有债权，故原审法院对陈伟达要求确认对涉案房屋归其所有的请求不予支持。
陈伟达以其购买涉案房屋为由请求排除强制执行，在其不享有所有权及其他物权的情况下，就要判断其对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体到本案中，陈伟达的购房行为同时具备以下四个条件时，方可对涉案房屋享有阻却执行的民事权益：1.在涉案房屋被查封前，已经签订合法有效的书面买卖合同；2.在涉案房屋被查封前，已经支付全部价款；3.在涉案房屋被查封前，已经合法占有房屋；4.非因自身原因未办理房屋所有权转移登记手续。
关于合同的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产的规定，只是限制抵押财产物权变动的强制性规定，其效力并不及于作为原因行为的买卖合同，故陈伟达与第三人田成元、王恒艳就涉案房屋签订的买卖合同并不因违反该规定而当然无效。葛军关于陈伟达与第三人所签合同系无效合同的其他理由亦不能成立，原审法院不予采信。陈伟达与两第三人自愿就涉案房屋签订买卖合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同。
关于购房款是否付清问题。陈伟达与第三人约定购房款为102.5万元（已扣除第三人应当负担的税费4万元），合同签订后，陈伟达已经按照合同约定将购房款通过银行转账的方式足额支付给第三人，第三人亦向陈伟达出具收到条予以确认，故陈伟达已经付清了全部购房款。
关于陈伟达是否实际占有房屋。所谓占有，是指相关主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有应当具备两个构成要件，一是占有人必须具有占有的意思；二是占有人事实上控制或管领了某物。本案中，陈伟达与第三人自愿签订房屋买卖合同，并就办理过户登记事宜办理了委托公证书，双方签订合同的目的在于转移房屋所有权。合同签订后，第三人已将涉案房屋的相关书面手续及房屋钥匙交付给陈伟达，且陈伟达与第三人到物业公司办理买卖合同备案等手续，故陈伟达已经在事实上控制和管领了该房屋。因此，陈伟达已经实现对涉案房屋的合法占有。
关于没有办理过户登记的过错问题。因涉案房屋存在银行按揭贷款，双方约定第三人在一年内还清银行按揭贷款后办理过户登记手续，该约定不违反法律强制性规定，对双方具有约束力。一年期满后，由于第三人未按约定还清按揭贷款，导致房屋未能办理过户登记手续，并非陈伟达行为所致。
综上，在涉案房屋被原审法院查封前，陈伟达与第三人已经签订合法有效的买卖合同，陈伟达已按约定支付了全部购房款并实现对房屋的占有，且没有办理过户登记并非陈伟达的原因所致，陈伟达依据买卖合同取得了对涉案房屋的物权期待权。该民事权益足以排除对涉案房屋继续执行，故原审法院对陈伟达提出的排除强制执行的诉讼请求予以支持。遂判决：一、停止对位于新沂市大桥东路国信金邸世家16号楼1单元102室房产的执行；二、驳回陈伟达的其他诉讼请求。
上诉人葛军不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人与原审第三人之间的房屋买卖名为买卖实为借贷。2、被上诉人并未合法占有涉案房屋，涉案房屋一直处于空置状态。上诉人申请法院查封之后，才由上诉人占有涉案房屋。3、未办理过户的过错在于被上诉人。被上诉人和原审第三人是有条件去消除涉案房屋的贷款从而办理过户，在有条件的情况下未办理过户，说明被上诉人存在过错。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人陈伟达辩称：1、关于上诉人主张被上诉人与第三人房屋买卖合同实为借贷的问题，被上诉人认为该主张没有事实依据，房屋买卖合同签订于2011年1月11日，该合同为双方当事人真实意思表示，合同明确约定了买卖标的、房屋总价以及办理过户登记的条件，而且明确约定了该房屋有未偿还的银行贷款，由第三人一年后消除房屋抵押，办理过户登记。该合同为附期限的合同，并不违反法律的强制性规定。2、关于被上诉人是否合法占有涉案房屋的问题，根据一审法院查明的事实，被上诉人与第三人在2011年1月签订房屋买卖合同后，共同到涉案房屋的物业公司办理了房屋买卖合同的备案，而且在一审诉讼期间，2人又共同到涉案房屋的物业公司声明该涉案房屋由被上诉人购买使用占有，且在一审期间查明的事实，被上诉人合法使用涉案房屋，缴纳了自购买后涉案房屋的物业费、水电费等。该物业公司认可被上诉人为涉案房屋的业主，根据占有的法律规定，被上诉人对涉案房屋享有实体权利，如何使用涉案房屋是被上诉人的权利，在一审期间我们也向法庭提出上诉人在一审期间反复撬开涉案房屋的门锁，非法闯入导致被上诉人多次报警，且物业公司也向警方证明被上诉人系该房屋的购买者、业主。这些事实都可以证明被上诉人实际占有该房屋，对该房屋享有实体权利，上诉人通过非法闯入的方式主张被上诉人没有实际占有该房屋，没有法律依据。3、关于房屋未办理过户登记，被上诉人没有过错，根据被上诉人和第三人房屋买卖合同，约定了涉案房屋于被上诉人付款一年后，由第三人消除抵押办理过户，之所以没有完成过户登记是因为第三人违反与被上诉人合同约定，没有按期偿还银行贷款、消除抵押登记，导致无法办理过户，被上诉人对此没有过错。被上诉人是受害者，因为第三人的违约而被拖入本案，一审查明的事实认定被上诉人对于该房屋享有的权利符合最高院关于民事执行中查封扣押冻结财产规定的17条四个条件，判决停止对涉案房屋的执行是正确的。上诉人以被上诉人未实际占有该房屋，被上诉人对房屋未办理过户登记过错为由，提起上诉，没有事实和法律依据。
原审第三人田成元、王恒艳辩称：第三人和被上诉人之间的房屋买卖合同是双方的真实意愿，合法有效，第三人也已经按照合同约定向被上诉人交付了房屋，一审判决是正确的。
上诉人在二审期间向法庭提交如下证据：涉案房屋同等位置的商品房买卖合同两份，证明被上诉人所签订二手房买卖合同的价格明显高于市场价格的，应当是名为商品房买卖实为借贷。被上诉人质证认为买受人为谭xx的商品房买卖合同真实性没有异议，但是关联性和证明目的有异议，二手房市场有其自身的供需关系，陈伟达与田成元签订商品房买卖合同商定的价款系其双方真实意思表示，上诉人在没有其他证据予以证明的情况下，仅凭案外人在2009年12月签订的商品房买卖合同价款来证明陈伟达与田成元之间存在民间借贷关系，没有事实依据；另一份合同因是复印件，故不发表质证意见。两位原审第三人对证据的真实性没有异议，但是对于证明目的和关联性有异议，商品房买卖、商品房的价格在同一个小区里都是一房一价，不具有可比性，而且买卖行为是平等民事主体之间的协议行为，只要是真实意思表示都应当受到法律保护。
被上诉人在二审期间向法庭提供如下证据：物业公司出具的向陈伟达主张物业费的证明。上诉人质证认为不属于物业公司的证明，该证明所加盖的公章是项目部的公章不是物业公司的公章，没有法人的签名，对于证明内容我们不予认可。两位原审第三人对于物业公司出具说明的真实性不持异议，陈伟达确实在购买房屋之后到物业公司做了说明。
经当事人确认，本案的争议焦点为：被上诉人的主张能否阻却对涉案房屋的执行。
本院认为：被上诉人陈伟达对于涉案房屋未办理过户登记存在过错。被上诉人陈伟达在明知涉案房屋存在抵押权的情况下，在签订二手房买卖合同时，既未取得抵押权人同意，也未代为清偿债务消灭抵押权，导致迟迟未办理涉案房屋的物权变更登记，对此被上诉人陈伟达存在过错。
被上诉人陈伟达主张其与原审第三人约定，由原审第三人自签订合同之日起一年后将银行贷款余额一次性还清，后因原审第三人一年后无钱偿还银行贷款，导致不能办理过户，被上诉人陈伟达对此不存在过错。针对该主张，本院认为，被上诉人陈伟达在签订合同后，就及时将全部购房款支付给了原审第三人，但却在合同中约定允许原审第三人一年后将银行贷款一次性还清。首先该约定本身不符合二手房的交易惯例；其次，该约定为原审第三人将其收取的购房款挪作他用提供了便利和机会；再次，该约定致使涉案房屋至今仍存在抵押权，不能进行物权变更登记。综上，被上诉人陈伟达对于涉案房屋未办理物权变更登记存在过错，对其不存在过错的主张，本院依法不予采信。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，被上诉人陈伟达对涉案房屋未办理过户登记手续存在过错，其主张不能阻却对涉案房屋的执行。
综上，上诉人的上诉请求有事实和法律依据，应当予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销江苏省新沂市人民法院（2014）新民初字第3034号民事判决。
二、驳回陈伟达的诉讼请求。
一审案件受理费11800元、二审案件受理费11800元，均由陈伟达负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦国渠
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一六年一月十二日
书 记 员 宗 正