山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0811民初8380号原告：张海，男，1975年10月12日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：孔维雷，山东公明政和律师事务所律师。被告：侯佩苓，女，1970年6月5日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：姚海涛，山东纵横统一律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑云晓，山东纵横统一律师事务所律师。被告：梁山中联混凝土有限公司，住所地梁山县经济开发区云龙路16号。法定代表人：刘彬，董事长。委托诉讼代理人：冯永革，山东文思达律师事务所律师。原告张海与被告侯佩苓、梁山中联混凝土有限公司确认合同效力纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孔维雷、被告侯佩苓委托诉讼代理人姚海涛、郑云晓、被告梁山中联混凝土有限公司委托诉讼代理人冯永革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告就济宁市任城区阜桥辖区府河新村27号楼东单元五层西室房产的借名购买合同有效；2、依法确认被告之间签订的编号为20151222013的《房屋买卖协议》无效；3、诉讼费、保全费和律师费由被告承担。事实与理由：案外人赵会仁（1986年死亡）与付家英（2015年死亡）系夫妻关系，赵学梅与赵俊生系该二人的子女，赵俊生于2017年4月份死亡。原告系赵学梅和案外人张永相之子。被告侯佩苓与赵俊生系夫妻关系。赵会仁、张永相、赵学梅和赵俊生均是山东电力建设第二工程公司的职工。1999年山东电力建设第二工程公司实施房改房政策，按照该公司规定，赵会仁和付家英分得府河小区26号楼一单元四层西户房产，因赵会仁已经死亡，以付家英的名义购买；侯佩苓和赵俊生分得府河小区27号楼东单元五层西室房产，以赵俊生的名义购买；张永相和赵学梅分得府河小区24号楼一单元202室房产。因原告无房居住，经协商，将赵俊生和付家英的分得的上述房产互换，由赵俊生以付家英的名义购买26号楼一单元四层西户房产,由原告以赵俊生的名义购买府河小区27号楼东单元五层西室房产。后原告按照公司的要求交纳了该房产的全部购房款，并实际入住至今。2015年12月22日，在原告不知情的情况下，被告侯佩苓和赵俊生将27号楼东单元五层西室房产出售给了被告梁山中联混凝土有限公司，但是，二被告之间签订的《房屋买卖协议》严重损害了原告的合法权益，应依法确认无效。故为维护原告合法权益，特诉诸贵院，请依法支持原告的诉讼请求。被告侯佩苓辩称，一、原告要求确认原、被告借名购买合同有效，没有事实根据，也没有法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。1、原告所述借名购买合同不是事实，原、被告之间根本不存在借名购买合同。涉案房屋（济宁市任城区阜桥辖区府河新村27号楼东单元五层西户）系原山东电力建设第二工程公司出售给本单位职工赵俊生（系被告侯佩苓丈夫，已去世）福利性质的房改房，是由被告侯佩苓、赵俊生夫妻共同出资购买，在产权登记时，亦是登记在被告侯佩苓丈夫赵俊生名下，被告侯佩苓作为共有人合法拥有上述房产的所有权。根据《物权法》第四条：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。原告不是原山东电力建设第二工程公司的职工，对涉案的房改房根本无资格购买。法律上及原山东电力建设第二工程公司也不允许借名购买房改房。原告诉状中所诉的“房产互换、借名购买”的事实根本不存在。2、原告其称交纳全部房款不是事实，涉案房屋房改时，是由被告侯佩苓丈夫赵俊生经办，房款是赵俊生用其与被告侯佩苓的共同存款支付的，总价款为：48385.24元。原告诉状中所诉的“其按照公司要求缴纳了全部购房款”的主张没有任何事实根据。3、原告诉状中所诉的“涉案房屋一直由原告居住至今”，与事实不符。原告当年居住涉案房屋是基于原告与赵俊生之间的外甥与舅舅的关系，在原告无房居住、经济困难的情况下，借给原告居住的，且现在原告也早就不在涉案房屋居住。根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第七条：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”。根据上述法律规定，原告不能基于暂时借住被告侯佩苓家的房屋而取得涉案房屋所有权。二、二被告之间签订的《房屋买卖协议》，合法有效。根据《物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。被告合法拥有涉案房屋所有权，其自行处分房屋的行为，应受法律保护，两被告之间签订的《房屋买卖协议》，符合法律规定，合法有效。原告要求确认两被告之间签订的房屋买卖合同无效，没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。综上所述，请求贵院查明事实，依法驳回原告的诉求。被告梁山中联混凝土有限公司辩称，一、本案案由为确认合同效力纠纷，原告诉讼请求涉及两个合同法律关系，并非同一法律关系。首先，梁山中联混凝土有限公司并非原告所诉借名房屋买卖合同的当事人，根据合同的相对性原则，原告无权向梁山中联混凝土有限公司主张权利，原告将梁山中联混凝土有限公司列为被告提起诉讼，属错列诉讼主体，应驳回其诉讼请求。其次，原告张海并非《房屋买卖协议》（编号20151222013）的当事人，根据合同的相对性原则，张海不具备原告诉讼主体资格，无权向梁山中联混凝土有限公司及被告侯佩苓主张权利，应驳回其起诉。二、原告与付家英不存在借名买卖房屋合同法律关系。首先，付家英与赵俊生、侯佩苓并不存在房屋互换合同法律关系，双方也未实际办理房屋权属变更登记，原告不存在借名买卖涉案房屋的前提条件。其次，涉案房屋（坐落于阜桥辖区府河新村27号楼东单元五层西室）为山东电力建设第二工程公司的房改房，具有一定的政策性、福利性质和人身属性，原告并非公司职工，无权根据房改政策购买涉案房屋。三、赵俊生、被告侯佩苓与梁山中联混凝土有限公司签订的房屋买卖协议是合法有效的。首先，涉案房屋（坐落于阜桥辖区府河新村27号楼东单元五层西室）为山东电力建设第二工程公司的房改房，具有一定的政策性、福利性质和人身属性，赵俊生作为公司职工根据房改政策购买涉案房屋，房屋所有权登记在赵俊生名下，应当产生物权设立的法律后果，有权处分涉案房屋，与梁山中联混凝土有限公司签订的房屋买卖协议。其次，赵俊生、被告侯佩苓与梁山中联混凝土有限公司已根据房屋买卖协议办理了权属变更登记，梁山中联混凝土有限公司已取得涉案房屋所有权。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，经庭审举证、质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：赵会仁（1986年去世）与付家英（2015年去世）夫妇育有两个子女，即赵学梅与赵俊生。原告张海系张学梅之子，被告侯佩苓与赵俊生系夫妻关系，赵俊生于2017年去世。赵俊生为山东电力建设第二工程公司职工，分得府河新村42号楼东单元五层西室（后改为27号楼，以下简称涉案房产）。2000年山东电力建设第二工程公司进行房改，赵俊生应交售房款48385.24元。2004年8月18日，赵俊生与单位签订《公有住房买卖协议书》，并于同年7月15日取得涉案房产的房权证（产权证号：阜字10534），房屋所有权人为赵俊生。2015年12月22日，赵俊生、侯佩苓将涉案房产以42万元的价格出售给被告梁山中联混凝土有限公司，双方签订《房屋买卖协议》。被告梁山中联混凝土有限公司缴纳房屋买卖契税，并取得房产部门颁发的房权证（济宁市房权证济字第××号）。2017年赵俊生去世。原告诉至本院，要求确认原告与被告侯佩苓就涉案房产借名购买合同有效，确认两被告之间签订的编号为20151222013的《房屋买卖协议》无效。另查明；涉案房产用电客户登记为原告张海，原告提供用电发票至2017年6月份。被告侯佩苓为梁山县中联建材有限公司股东（发起人）、执行董事兼总经理，该公司为被告梁山中联混凝土有限公司股东，2015年5月5日前被告侯佩苓在被告梁山中联混凝土有限公司任董事、总经理。原、被告双方对以下事实有争议：1、本案起诉是否是原告真实意思表示；2、原告和被告侯佩苓夫妇之间是否存在借名购房的事实；3、本案两被告之间房屋买卖是否为善意取得。对于本案起诉是否是原告真实意思表示。庭审中被告侯佩苓主张起诉并未原告真实意思表示，提供与原告之间的录音予以证明。因原告庭审中未到庭，其委托诉讼代理人无法质证。本庭要求原告到庭核对证据。原告到庭后认可录音的真实性，但主张起诉是其真实意思表示，故被告侯佩苓主张本案为虚假诉讼的主张，本院不予采信。对于原告和被告侯佩苓夫妇之间是否存在借名购房的事实的问题。原告主张原告与被告侯佩苓之间存在亲属关系，双方基于亲属关系产权互换，借名购买，为证明自己的主张，原告提供《职工购房交款通知书》、《收款凭证》（复印件）用以证明原告为涉案房产的实际购买人。被告侯佩苓对证据复印件真实性提出异议。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告主张涉案房屋由其借名购买，其应当对借名购买的事实承担举证责任。庭审中原告提供的《职工购房交款通知书》一次性付款金额48385.24元、补偿支付金额10432.34元、应交款金额37952.9元、保险金金额860.3元，与《收款凭证》金额可以相互对应，也与被告侯佩苓提供涉案房产档案中收款凭证载明的赵俊生应缴售房款48385.24元金额能够对应，但被告侯佩苓对原告主张的借名购买房屋予以否认，并对原告缴纳保险金和购房款的收据真实性提出异议，主张原告在收款收据交款人处添加自己的签字，原告未将该两份证据原件提交法庭核对，也未提供其他证据证实自己的主张；虽然原告主张其在涉案房屋中进行居住，但双方存在亲属关系，居住并不能证明涉案房屋所有权发生转移，因此原告提供的证据并不足以证明其诉称借名购买涉案房屋，其是涉案房屋实际所有权人的主张，故原告应当承担举证不能的责任。赵俊生、侯佩苓夫妇在2015年12月22日将房屋出售，原告主张被告梁山中联混凝土有限公司取得该房产并非善意取得。原告提供涉案房产网络出售价格用以真实自己的主张。两被告均对原告的主张不予认可。本院认为，涉案房产于2015年12月出售，交易价格为42万元，被告梁山中联混凝土有限公司缴纳房屋买卖契税，并取得房产部门颁发的房产证。原告主张房屋交易价格明显过低，被告梁山中联混凝土有限公司并非善意取得，其主张的依据是被告侯佩苓为被告梁山中联混凝土有限公司股东梁山县中联建材有限公司的法定代表人，侯佩苓曾任被告梁山中联混凝土有限公司董事、总经理，双方存在利益关系，原告提供涉案房产所在小区网络出售价格用以证实自己的主张，但原告提供的价格为报价，不能证明该价格是两被告交易时涉案房产所在小区房屋的交易价格，因此原告主张被告梁山中联混凝土有限公司取得涉案房产不是善意取得，证据不足，本院不予支持。综上，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案原告主张涉案房产系借用赵俊生名义购买，其应当对自己的主张提供证据予以证实，但原告提供的证据不足以证实自己的主张，本院不予支持。原告主张被告梁山中联混凝土有限公司购买涉案房产非善意取得，亦未提供明确证据予以证实，且被告梁山中联混凝土有限公司已在房产部门取得房权证，故原告的此项主张，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回原告张海的诉讼请求。案件受理费200元、保全费2211元，合计2411元，由原告张海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  杨晓勇人民陪审员  夏继昌人民陪审员  林 坤二〇一八年八月二十八日书 记 员  辛丽娜