广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终7084号
上诉人（原审原告）：深圳市坤地实业有限公司。
法定代表人：曾昭坤，董事长。
委托代理人：方俊川，国信信扬（深圳）律师事务所律
师。
上诉人（原审被告）：杨贵玲。
被上诉人（原审被告）：许逢荣。
杨贵玲、许逢荣共同委托代理人：贾俊毅，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳市坤地实业有限公司与上诉人杨贵玲、被上诉人许逢荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服（2015）深宝法松民初字第958号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
深圳市坤地实业有限公司在原审中的诉讼请求为，判令：一、解除双方签订的《厂房租赁合同》；二、两被告支付原告租金人民币520234.56元；三、两被告支付原告拖欠租金的滞纳金人民币429128．86元；四、由两被告承担本案诉讼费。
原审法院经审理查明：
原告与两被告（以下不特指其中一被告，被告均为两被告）于2013年3月1日签订厂房租赁合同，约定由原告将位于深圳市宝安区松岗街道燕川越华工业区某八栋的全部或部分物业出租给被告。租赁期间为2013年3月1日至2023年3月1日。2013年3月1日，原告向越华工业园各租客发出通知；2014年4月11日，作出委托授权书，内容显示越华工业园中除原告自用物业外，其他所有对外出租的物业全部一次性打包委托给被告杨贵玲，包租期自2013年3月1日至2023年2月28日；自2013年3月1日起，需向被告杨贵玲交付租金、管理费、水电费等。原告请求的租金计算至2015年8月，被告于2015年9月至11月期间共向原告支付520300元，原告认可已收到，但辩称其支付的租金包括2015年9月和10月的租金。原被告约定厂房租金价格为第l至5年的租金为10元每平方米，租金按月结算为263000元，如被告不按期缴纳租金，每日须支付拖欠原告租金总额O．2％的滞纳金，租金在当月预交。自2013年3月起，被告每月向原告交纳的租金数额不一，有些月份少于或多于约定的租金263000元。至2015年6月，经被告确认还应支付租金369834.56元。2015年9月至11月期间，被告杨贵玲向原告支付费用情况为：2015年9月29日，支付50000元；2015年10月10日，支付50000元；2015年10月20日，支付100000元；2015年10月27日，支付100000元；2015年11月2日，支付100000元；2015年11月9日，支付120300元。原被告约定，被告拖欠租金两个月以上，原告有权解除合同，且应当书面通知被告迁离并交回出租房屋。原告于2015年8月31日向工业园租户发出通知，告知已终止与被告的包租合同，租户自2015年9月1日起直接向原告缴纳租金。原告提交的房产证显示，位于深圳市宝安区松岗街道燕川社区宗地号为A4XX-13XX、13XX、13XX、13XX的土地所附房屋所有权人为原告法定代表人。
以上事实，有厂房租赁合同、2013年至2015年杨贵玲承包款缴交情况表、通知、联络函、委托授权书和庭审笔录在案为证。
原审法院认为，原告与两被告签订的厂房租赁合同，因原告并非涉案房屋所有权人，且未证明在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，应属无效。被告实际使用房屋，可参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费。原告授权被告杨贵玲收取所租赁物业各商户的租金，未有证据显示该租金在原告与被告签订厂房租赁合同所约定的租金之外，且原告庭审中表明与被告约定的租金即每月263000元，实际也是按此标准计算及收取租金。原告请求的租金计算至2015年8月，被告于2015年9月至11月期间共向原告支付520300元，原告认可已收到，但辩称其支付的租金包括2015年9月和10月的租金。依据生活常理，被告支付未付租金应逐月支付，在未特别说明的情况下不可能跳过前面的月份，而去支付后面月份的租金，对原告的主张本院认为不具说明力而不予认定。因原被告签订的厂房租赁合同无效，故对其中有关滞纳金的约定本院不予认定。
依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市坤地实业有限公司与被告杨贵玲、许逢荣签订的厂房租赁合同无效；二、驳回原告深圳市坤地实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币6647元，由原告深圳市坤地实业有限公司承担。
上诉人深圳市坤地实业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、判令撤销一审判决并改判解除上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》。二、判令撤销一审判决并改判被上诉人向上诉人支付拖欠租金的滞纳金人民币429128.86元。三、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。
事实与理由：
一、关于涉案房屋是否取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的问题。上诉人已在一审期间提交了涉案房屋的房产证，显示位于深圳市宝安区松岗街道办燕川社区宗地号为A4XX-13XX、13Xx、13XX、13XX的土地所附房屋所有权为上诉人的法定代表人曾某，实际上涉案房产一直都由上诉人法定代表人曾某委托公司全权对外经营管理，涉案房产属于有合法产权的房产，且建成时间已久，相应的建设工程规划许可证在主管部门已有备案，一审法院在上诉人已提供房产证的前提下，再苛求上诉人提供相应的建设工程规划许可证，在上诉人没有提供的前提下进而认为涉案的厂房租赁合同属于无效合同，没有事实依据和法律依据。
二、关于拖欠租金的问题。上诉人起诉被上诉人之前，被上诉人已经签字确认拖欠上诉人截至2015年8月份的租金520234.56元，上诉人2015年9月17日起诉后，被上诉人才分次向上诉人支付520300的租金，且最后一笔支付时间为2015年11月，因被上诉人2015年9月至一审开庭时的2015年11月25日也需要交纳租金，故上诉人无法核实被上诉人支付的租金所涵盖的范围，只能主张被上诉人以上补交的租金包含2015年9月至11月的租金。上诉人需要说明的是，不论被上诉人何时补交租金，拖欠租金的事实均是被上诉人确认的，是无法改变的，依据双方合同的约定，上诉人有权解除合同并依法追究被上诉人的违约责任。
三、关于解除合同的问题。依据上诉人与被上诉人签订的厂房租赁合同第6条的约定，如被上诉人不按期缴纳租金，每日须支付拖欠上诉人租金总额0.20的滞纳金；合同第17条约定，被上诉人拖欠租金两个月以上的，上诉人有权解除合同，押金不予退还；合同第21条约定，违约方需向对方支付双倍的押金作为违约金。上诉人强调，被上诉人拖欠租金已有被上诉人签字认可的证据，且自双方签订租赁合同开始每月均有拖欠，被上诉人在上诉人起诉其拖欠租金之后分次交纳租金的行为不能改变其长期拖欠租金的事实，也不能改变其违约的事实，被上诉人应当按照双方合同的约定承担相应的违约责任。另外，按照被上诉人的主张，其支付的520300元租金支付的是2015年8月份之前的租金，那么在上诉人起诉之后，至一审开庭期间，甚至到上诉人上诉的今天，被上诉人都没有按期足额支付当月租金，该行为同样是违约行为，符合解除双方租赁合同的条件，故上诉人有权解除双方租赁合同且要求被上诉人承担相应的违约责任。
鉴于以上理由，上诉人认为一审法院未查明本案事实，导致适用法律错误，上诉人请求二审法院撤销一审判决，改判决支持上诉人的所有诉讼请求，依法维护上诉人的合法权益。
上诉人杨贵玲不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：一、请求二审法院依法撤销一审法院做出的(2015)深宝法松民初字第958号民事判决第一项；二、本案的二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
事实与理由：
一审法院认定事实不清、适用法律错误。
首先，根据坤地公司提交的房产证显示，涉案房屋所有权人为坤地公司法定代表人曾某。也就是说，坤地公司并非本案一审中的适格原告，因为其并非涉案房屋的所有权人，故无权提起有关诉讼。这种情况下，一审法院应该以原告主体不适格为由，驳回原告的起诉，而不是以此为理由判决房屋租赁合同无效。按照《民事诉讼法>相关规定，原告应是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。要想成为适格的原告，必须与本案的审理结果具有直接的利害关系。本案中，一审原告坤地公司向一审被告主张权利，因其不是涉案房屋的所有权人，其与该案的审理没有直接的利害关系，不能作为本案的原告提起诉讼，一审法院应该驳回其起诉。原告主体不适格并不是导致合同无效的法定情形，据此为依据判决合同无效不符合《合同法》关于合同无效的规定。
其次，以一审原告坤地公司未取得建设工程规划许可证为由判决合同无效，属事实认定不清，适用法律错误。坤地公司是否取得了建设工程规划许可证，对此一审法院应予以调查核实，不能仅仅因为坤地公司没有提供，就认定其没有取得，本案中，坤地公司诉讼清求之一就是要求解除合同。判决合同无效，正好是坤地公司所追求的结果。所以也可能存在坤地公司为达到其非法目的而故意不提供建设工程规划许可证的情况。而且根据坤地公司提交的证据显示，本案涉案房屋是有房产证的。根据我国相关法律规定，如果没有取得建设工程规划许可证，是无法办理房产证的。也就是说，可以合理的推断，坤地公司是有建设工程规划许可证的。一审法院没有对此予以调查核实而仅凭坤地公司没有能够提供或证明就判决合同无效，显属错误。
再次，既然涉案房屋有房产证，那就应该属于合法建筑。杨贵玲依据房产证和坤地公司签署租赁协议，应是有效的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人没有取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。如果出租人没有取得建没1程规划许可证，是无法办理房产旺的。坤地公司的涉案房屋是有房产证的，就证明其是合法建筑。即使没有建设工程规划许可证，也应认为是经主管部门批准建设的。因为如果没有建设工程规划许可证，也没有经过主管部门批准建设，是无法取得房产证的。可以合理的推断，在没有取得建设工程规划许可证的情况下，涉案房屋有房产证，只能说明该房屋建设是经主管部门批准的。所以，本案中涉案房屋有房产证，属合法建筑，人民法院应当按照上述司法解释认定合同有效，而不是适用上述司法解释关于合同无效的规定。
最后，即使坤地公司确实没有取得建设工程规划许可证，也没有经过主管部门批准建设，那只能说明坤地公司采取了非法手段取得了涉案房屋的所有权证书。显而易见，造成合同无效的过错完全在于坤地公司。因为坤地公司是否具有建设工程规划许可证，是否经过主管部门批准建设，杨贵玲是无法知晓的。在签署房屋租赁合同之际，坤地公司没有告知这一导致合同无效的重大事实，存在故意隐瞒或欺诈。杨贵玲在不知情的情况下，依据房产证书，与坤地公司签下十年租期的租约，并为履行租赁合同，付出了大量人力、物力和财力，对工业园区的建筑和设备进行装修、修整、巩固和改建，耗资巨大。如果合同无效，按照《台同法》相关规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，如果坤地公司确实没有取得建发工程规划许可证或没有经过主管部门批准建设导致合同无效，其过错完全在于坤地公司。而且涉案房屋是有房产证的，杨贵玲完全可以据此认定该房屋是可以合法出租的。故坤地公司应该对杨贵玲因此所遭受的损失进行赔偿。本案一审判决仅仅认定合同无效，却没有对合同无效的过错做出认定，这将会导致合同无效后，无过错方杨贵玲无法对过错方坤地公司主张赔偿，损害了杨贵玲一方的合法权益。
本院经审理查明，上诉人深圳市坤地实业有限公司与上诉人杨贵玲、被上诉人许逢荣签订的租赁合同中涉及到深圳市宝安区松岗街道燕川越华工业区八栋栋等房屋，深圳市坤地实业有限公司提供了其中四栋房屋的房产证，未能提供其他栋房屋的房产证。深圳市坤地实业有限公司提起诉讼的2015年8月之前的租金双方已经结清。
另查明，双方在《厂房租赁合同》第六条约定：“乙方需依时向甲方悉数交该房屋的租金，不得无故拒缴、扣除。每月＿日以前预交当月上述的费用，……”。对于该条的理解，深圳市坤地实业有限公司认为应该在当月缴交租金。杨贵玲一方理解为该条款对实际交租日期没有具体约定，在双方的交易习惯中一般是延迟一至二个月缴交。
原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于双方签订的《厂房租赁合同》是有效还是无效、或者是部分有效部分无效，以及杨贵玲一方是否存在拖欠租金行为，深圳市坤地实业有限公司是否有权解除《厂房租赁合同》等问题。
本院认为，双方签订的《厂房租赁合同》由深圳市坤地实业有限公司与杨贵玲、许逢荣签署，深圳市坤地实业有限公司并与杨贵玲、许逢荣实际履行了合同，是合同当事方，有权在原审中以原告身份提起诉讼。《厂房租赁合同》中所涉及到房屋虽然没有建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，但亦不应当认定全部房屋租赁合同均为无效。对于其中取得房产证的四栋房屋，应当认定其合法性已得到主管部门的确认，因此对于这几栋房屋的租赁合同应当认定为有效合同，其他几栋房屋的租赁合同应当认定为无效合同。即本案的《厂房租赁合同》的效力为部分有效部分无效。
对于租赁合同的有效部分，杨贵玲是否存在拖欠租金，以及深圳市坤地实业有限公司是否有权解除租赁合同问题。本院认为，双方在《厂房租赁合同》中对交纳租金的具体日期的约定为空白，双方在实际的交易惯例中又是延迟一至二个月缴交的租金，故深圳市坤地实业有限公司诉称杨贵玲、许逢荣存在拖欠2015年8月份之前租金的行为，没有合同及事实依据，本院不予采信。而在诉讼当中，双方已经结清2015年8月份之前的租金，故深圳市坤地实业有限公司向杨贵玲、许逢荣主张2015年8月份之前拖欠的租金和滞纳金，没有合同及事实依据，亦无法律依据，本院不予支持。深圳市坤地实业有限公司以杨贵玲、许逢荣拖欠2015年8月份之前租金为由要求解除合同同样没有事实依据，本院亦予以驳回。
对于租赁合同的无效部分，由于双方在原审中均未对此提出诉讼请求，本院对此部分不予处理，双方可另循途径解决。
综上所述，上诉人深圳市坤地实业有限公司及上诉人杨贵玲的上诉事实与理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院作出的（2015）深
宝法松民初字第958号民事判决；
二、确认上诉人深圳市坤地实业有限公司与上诉人杨
贵玲、被上诉人许逢荣签订的《厂房租赁合同》中SA、SD、K5、K8栋房屋部分有效，SB、SC、SE、SF栋房屋部分无效；
三、驳回深圳市坤地实业有限公司的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费6647元，由上诉人深圳市坤地实业有限公司承担。
本案二审案件受理费由上诉人杨贵玲、被上诉人许逢荣负担13294元，由上诉人深圳市坤地实业有限公司负担13294元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；