北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初6816号
原告（反诉被告）北京达尔文国际酒店物业管理有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路48号B座24F。
法定代表人赵德仁，董事长。
委托代理人李迅，男，1956年9月30日生，住北京市朝阳区。
被告（反诉原告）王祖萍，女，1957年6月16日生。
委托代理人王建华，男，1954年9月9日生，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）北京达尔文国际酒店物业管理有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）王祖萍（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员付瑞洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李迅，被告委托代理人王建华均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告与开发商北京和达创建置业有限公司签订有《美伦堡公寓物业管理服务委托合同》，约定原告为美伦堡小区物业服务单位。现被告欠付原告物业费，经原告多次催缴，被告仍未予给付。合同亦就此约定有违约金条款。故诉至法院要求：1、被告支付原告自2010年1月1日起至2015年12月31日止的物业费40518元；2、被告支付原告滞纳金13310.16元。
被告提出反诉并答辩称：就第一项诉讼请求，仅同意给付一半的物业费，不同意原告的第二项诉讼请求，不同意支付滞纳金。另外，对原告所诉欠付期间亦不认可，当时由于开发商延期交房，开发商代我支付了一年的物业费作为赔偿，我实际于2009年7月13日入住涉案房屋，因此欠付期间应自2010年7月13日起截止2015年12月31日止。我方之所以仅同意给付一半物业费，系因为自入住涉案房屋至今，发生断电二十余次，最初是在入住半年后，最近是在2015年4月，如果我方正好在家会立刻报修，只要报修，原告都到场进行维修，但为了查明断电原因，原告到处检查插座、电源及线路，有时需将家具全部搬开，有时需破墙检查线路，有时很快修好，有时持续两三天，给被告造成很多麻烦和经济损失，有两次断电时家中无人，导致冰箱及食品损坏，还有一次是在2013年年初四，持续两三天没有修好，最后是从他处接线才通电。此前我方不清楚断电原因，也不清楚问题线路是室内线路还是公共线路，原告工程师曾表示是原告最初的维修工维修导致的。但现在我方认为断电问题可能属于房屋质量问题，原告作为物业公司，其维修义务仅限于日常的修护和养护，以质量合格为前提，不包括房屋及设备质量维修，原告亦没有相应资质，因此，原告的维修属于越权维修，超出其服务范围，以致维修多次且复杂，侵犯了我方权益。另外，原告将小区活动中心出租给六家饭馆，饭馆房屋延伸至涉案房屋前的场地，并安装了六个排风管道，正对着被告房屋，产生了噪音污染及油烟污染，夏天也无法开窗，只能使用空调，严重时还需要搬出居住，肯定会给我方造成不便和损失，但就此举证困难。综上，我方认为原告物业服务质量存在瑕疵，应减免一半物业费。另外，我方提出反诉，要求原告支付被告因排风管道造成的经济损失10000元（数额系估算）。
就被告反诉，原告辩称：小区活动中心确实对外出租，但系由开发商出租，且仅有两家承租方从事餐饮，共安装三根排气管道，其中一根系废弃的，安装排气管道已经过环保部门批准通过及公示，而且排气管道离被告房屋较远，不影响被告生活。餐厅排风管道问题，亦不属于原告的物业服务范围，即使被告确实存在经济损失，也与原告无关。
经审理查明：被告房屋（以下简称601号房屋）的登记所有权人。原、被告均认可601号房屋交付时为精装修房屋，建筑面积161.71平方米，亦均认可被告实际入住时间为2009年7月13日。
原告原名北京达文世纪物业管理有限公司，后于2008年12月10日变更为现名称。原告与开发商北京和达创建置业有限公司（以下简称和达公司）于2007年7月30日签订《美伦堡公寓物业管理服务委托合同》，约定原告为美伦堡小区物业服务单位；对于和达公司销售的精装单元，在双方竣工验收合格后，和达公司将所有装修分包商的资料全部交由原告，同时双方签订委托代理协议，在后期业主使用过程中出现的装修质量问题与分包商联系，并在原告规定的时间内进行维修，由原告负责监督维修质量，如遇精装单元出现问题而分包商无法修复时，原告有权建议和达公司选用其他装修公司进行维修，维修所产生的费用由和达公司从分包商的装修尾款中扣除；物业服务内容及服务质量：供电：做好日常巡检，24小时正常供电，出现故障，立即修理，遇有用户报修，应在接到通知后及时到达现场进行处理；物业管理费标准：公寓物业管理费3.48元/月/平方米；双方应按本合约规定的时间支付相应款项，逾期一天，应按欠款每日千分之三向对方支付违约金。原告表示其于2009年下半年入驻该小区提供物业服务至今，被告表示自其入住601号房屋，原告为其提供物业服务至今。
就被告欠付物业费期间，原告主张自2010年1月1日起至2015年12月31日止，并表示被告虽于2009年7月13日入住，但因被告提出装修质量问题，和达公司曾承诺奖励减免一年的物业费，减免期间自2009年1月1日起至2009年12月31日止，原告亦同意遵守和达公司的承诺履行，并就此提交其与和达公司之间《奖励物业费用交接单》一张，显示就601号房屋，物业费奖励时间12个月，备注载有”2009.1.1-12.31”。就此，被告主张欠付期间自2010年7月13日起至2015年12月31日止，并表示对《奖励物业费用交接单》真实性无法确认，但减免期间不认可，当时系因和达公司延期交房，非因装修质量问题，和达公司确曾承诺减免一年的物业费，但未曾明示减免期间，现被告实际于2009年7月13日入住，则减免期间应为2009年7月13日至2010年7月12日。
就被告答辩所述物业服务质量瑕疵，就断电问题，原告表示601号房屋确曾发生多次断电，大概十几次，但最近一次是在2011年2月13日，此后被告未报修断电。对此原告确有维修义务，每次被告报修，原告都积极到场维修，尽可能在不破坏精装修的情况下进行。断电原因是精装修预埋线接触不良，由于需要确定接触不良点，维修时确实需要各处检查插座等，但只是固定的几个插座，检查时对插座进行拆装也都是必要的，且现在601号房屋已经没有再发生断电情况，另外，根据其与和达公司之间的合同，原告虽应联系及监督维修，但相关费用都是和达公司自分包商处扣除，且601号房屋问题线路均为室内线路，并非公共线路。此外，在原告无法进行维修的情况下，原告也及时通知了开发商，开发商并对此也进行了维修。
上述事实，有双方当庭陈述及维修明细、原告给开发商的《公函》、维修及排风管道照片等相关书证、录像光盘等证据在案证明。
本院认为：原、被告间构成事实上的物业服务合同关系，合法有效。就原告第一项诉讼请求，现原告已为诉争小区提供了物业服务，被告理应支付相应的物业费。但，首先就被告欠付期间，现原、被告均认可并同意履行和达公司减免物业费的承诺，考虑到被告于2009年7月13日入住涉案房屋，原告亦认可其于2009年下半年入驻小区，2009年7月13日前并不产生物业费交纳问题，减免期间应以2009年7月13日至2010年7月12日为宜，被告欠付期间应自2010年7月13日始。其次，就被告所述物业服务质量，就断电一节，根据《美伦堡公寓物业管理服务委托合同》，就精装单元业主断电报修，原告应予处理维修事宜，综合本案证据及双方陈述，原告确已承担维修义务且与开发商联系处理，考虑到原告就电路质量问题不承担责任，可认定原告已积极履行其维修义务，被告虽表示系由于原告越权维修致断电频繁发生，但就此未充分举证，就被告要求减免物业费的答辩意见，本院不予采信，被告应给付物业费36935元。考虑到断电及维修确给被告生活带来不便，原告今后亦应注意被告提出的问题，不断改善自己的工作，为小区业主提供更好的服务，原告亦未就其损失充分证明，故就原告的第二项诉讼请求，本院不予支持。就被告反诉请求，排风管道致损属侵权行为，被告未举证证明属物业服务合同项下内容及原告义务，亦未举证证明其实际损失，本院不予支持，就此被告可另行与相关责任人处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王祖萍于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京达尔文国际酒店物业管理有限公司自二〇一〇年七月十三日起至二〇一五年十二月三十一日止的物业费共计三万六千九百三十五元。
二、驳回原告（反诉被告）北京达尔文国际酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）王祖萍的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七百零五元，由被告（反诉原告）王祖萍负担三百六十二元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京达尔文国际酒店物业管理有限公司）；由原告（反诉被告）北京达尔文国际酒店物业管理有限公司负担三百四十三元（已交纳）。反诉费二十五元，由被告（反诉原告）王祖萍负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 付瑞洁
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 陈 悦