北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京民终448号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司总行营业部，营业场所北京市海淀区。
负责人：求夏雨，总经理
委托诉讼代理人：薛雪，北京市首信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：化梦杰，北京市首信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京京达房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：陈红，董事长。
委托诉讼代理人：顾亚，北京守望律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙名，男，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：蒲惠君（孙名之妻），住北京市朝阳区。
上诉人中国农业银行股份有限公司总行营业部（以下简称农总行营业部）与被上诉人北京京达房地产开发有限公司（以下简称京达公司）、被上诉人孙名第三人撤销之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2016）京02民初278号民事判决（以下简称278号判决），向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人农总行营业部及其委托诉讼代理人薛雪，被上诉人京达公司的委托诉讼代理人顾亚，被上诉人孙名及委托诉讼代理人蒲惠君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农总行营业部上诉请求：撤销北京市第二中级人民法院278号判决，发回重审或直接判令支持上诉人的全部诉讼请求；判令被上诉人共同承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1、农总行营业部已就与京达公司以房抵债的事实提供完整、连续的证据材料，一审法院以农总行营业部在交易行为中未妥尽谨慎的注意义务、履行买卖合同的意愿不明确为由，认定判令将涉案房屋交付给孙名的（2007）二中民初字第08183号民事判决书（以下简称8183号判决）正确，属于事实认定不清。2001年12月7日，农总行营业部与京达公司就北京市朝阳区朝阳公园西路11号京达国际公寓9栋9-5A房屋签订了《以房抵债协议书》、《商品房买卖合同》及补充协议，支付了全款并取得了房屋的钥匙和门禁卡，农总行营业部已经实际占有使用该房屋。此后，农总行营业部委托北京圣融通房地产经纪有限公司出租该房屋，这足以证明农总行营业部已妥善尽到买受人义务，并足可期待相应的权益实现，未能办理产权登记手续的原因系京达公司不予配合，农总行营业部不存在过错。2、一审法院以签订时间在先的合同不具有合同履行上的优先性为由，认定上诉人不能取得9-5A房屋的所有权，属于适用法律错误。根据2011年《全国民事审判工作会议纪要》的规定，数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，农总行营业部、孙名均未就9-5A房屋办理房屋所有权移转登记，孙名虽已办理商品房预售登记，但预售登记不同于预告登记，不具有物权及合同效力的优先性。而农总行营业部已合法取得该房屋的钥匙和门禁卡，在先实现对该房屋的合法占有。此后，即使该房屋被他人无权占有，农总行营业部亦可根据合同签订时间在先而取得合同履行上的优先性。
京达公司辩称：不同意农总行营业部的上诉请求。京达公司与孙名之间名为房屋买卖关系，实为借贷关系，9-5A房屋不应归孙名所有。
孙名辩称：不同意农总行营业部的上诉请求。农总行营业部与京达公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议中没有合同签订时间，《以房抵债协议书》是双方的债务协议的签订日期，并不能代替《商品房买卖合同》的签署日期，离不享有时间上的优先性和合同履行的优先权；农总行营业部不具有占有房屋的合法性，且京达公司早已收回农总行营业部对所涉房屋的实际占有和使用；农总行营业部履行房屋买卖合同的意愿不明确、不确定，一审法院对此认定正确，没有理由予以撤销。
农总行营业部向一审法院起诉请求：1、撤销8183号判决；2、判令京达公司向农总行营业部交付9-5A房屋并办理产权手续；3、判令京达公司向农总行营业部支付迟延履行过户义务的违约金23059.69元。
一审法院认定事实：
2001年12月7日，农总行营业部（甲方）与京达公司（乙方）签订《以房抵债协议书》一份，约定根据已发生法律效力之（1999）深中经字第381号民事判决书的判决内容，乙方未能够按期履行上述判决义务，故甲方向深圳市中级人民法院对乙方及抵押人深圳市中侨物业发展有限公司提出强制执行申请。鉴于乙方经营困难资金紧张，无力以现金方式向甲方偿还所欠债务，经双方协商一致后签订如下以房抵债协议书：乙方确认全部债务总额为12708807.08元；乙方同意以乙方开发并所有的位于北京市朝阳区朝阳公园西路11号京达国际公寓第9栋的四套房产9-3A、4A、5A、6A折价抵偿部分债务，抵债金额为9162499.08元（其中4A房屋的抵债价格为12473元/平方米；5A房屋的抵债价格为12623元/平方米；该两房屋建筑面积均为182.71平方米）；抵债之房产办理产权证过程中，依法应由甲方负担的全部税费（包括但不限于：房产契税、公共维修基金），将由乙方代甲方全部交纳，无须由甲方另行支付。其中乙方代甲方交纳之房产契税及公共维修基金共429375.49元折抵乙方所欠部分债务；甲方同意：进行折抵后，乙方欠甲方的债务金额合计为人民币9591874.57元。剩余债务3116932.51元，甲方将以合法方式处置深圳市中侨物业发展有限公司所有之抵押物；乙方保证在抵债房产具备办理房产证的条件后30日内，乙方将无条件为甲方办理上述四套房产的产权证书。如在此之前，甲方已将上述四套房产转让与第三方，乙方将按照甲方的具体要求，无条件为甲方或第三方办理房产销售变更登记，或为甲方或第三方办理上述四套房产的产权证；上述房产交付甲方使用后二年内，免收物业管理费用；本协议书双方各执两份，并提交深圳市中级人民法院一份。
农总行营业部作为买受人与京达公司就涉案5A房屋签订了007557号《商品房买卖合同》及补充协议，约定该房屋的总金额为2305969元；京达公司应当在2002年3月31日前，将验收合格并符合约定的涉案房屋交付给农总行营业部；如逾期交房，自上述交付期限的第二天起至实际交付之日止，京达公司按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；京达公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因京达公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权选择不退房，京达公司按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述买卖合同及补充协议未注明签署日期。
农总行营业部与京达公司均表示签署《以房抵债协议书》后，京达公司即向农总行营业部交付了该协议项下的四套房屋，农总行营业部取得了上述房屋的钥匙和门禁卡。
2004年11月19日，孙名与京达公司签订635512号《商品房买卖合同》，约定，孙名购买京达公司开发建设的坐落于北京市朝阳区农展南路北，麦子店路西侧京达花园（暂定名）J9幢4A、5A、9A、12A、11B、15B号公寓6套；孙名一次性支付京达公司房款5254480元；交房时间为2005年3月1日前。该合同于2004年11月26日进行了北京市房地产交易所商品房预售预购登记备案。
同日，孙名与京达公司签订另一份0715284号《商品房买卖合同》，约定，孙名购买京达公司开发建设的京达花园J10幢8A1、13A1、14A2、15A2、4E号房；孙名一次性支付京达公司房款2838006元；交房时间为2005年3月1日前。
2004年11月23日，京达公司（甲方）与孙名（乙方）签订《补充协议》一份，约定：鉴于双方于2004年11月19日签订了635512号、0715284号《商品房买卖合同》，现双方经友好协商，自愿达成如下补充协议：一、2005年1月29日前，甲方在全额返还乙方已支付的购房款809万元后，有权无条件解除双方于2004年11月19日签订的上述两份买卖合同；二、如甲方不能在2005年1月29日前将房屋交付乙方使用，乙方有权解除上述两份买卖合同，并有权要求甲方立即返还所支付的购房款809万元，如甲方不能立即返还乙方购房款，每逾期一个月，甲方应支付乙方总房款4.5%的逾期付款违约金。
2004年12月7日，京达公司向孙名开具了购房款发票一张，载明的金额为8092486元。
2005年12月20日，北京圣融通房地产经纪有限公司（以下简称圣融通公司）向农总行营业部提交《关于京达国际公寓租赁工作汇报》一份，其上载明：根据贵部与我公司在2003年5月16日签订的《委托租赁协议》，我公司负责“京达国际公寓”九号楼四套房（3A、4A、5A、6A）出租工作。现将二年多的工作汇报如下：一、租赁的情况：我公司接手此委托的时间是2003年6月16日，……4A的房间地板全部掀开，没有工人及时修复；在2003年8月20日与樊蓉签订5A的租赁协议；在2004年3月15日与赵朋女士签订4A的租赁协议。二、租金情况：4A、5A、6A的租金收入合计400000元。……六、2005年的租赁存在困难：3A:谁也不愿意住，一进门就黑黑的房间，进门就要开灯……。我公司拟在2005年12月30日，把该四套房的管理工作移交给贵部。我公司不再参与此项管理（现有的4层、5层客户，我公司协调租赁有关事宜后移交贵部）。
2007年，孙名向北京市第二中级人民法院（以下简称市第二中级法院）提起诉讼，要求京达公司按照635512号《商品房买卖合同》的约定，将约定的6套房屋交付给孙名。京达公司在该案中辩称：京达公司虽与孙名签有合同，但与其他购房人也有合同，现京达公司已无法履行向孙名交付房屋之义务，同意退还房价款。市第二中级法院于2007年10月11日作出8183号民事判决，认为涉案商品房买卖合同有效，京达公司应向孙名按时交付房屋，虽京达公司抗辩诉争房屋其与他人签有合同及涉案合同实为借款并非房屋买卖的主张，因其未能提供相关充分证据予以证明，故京达公司应承担举证不能的法律后果。该判决支持了孙名的诉讼请求。
京达公司不服该判决，上诉至北京市高级人民法院（以下简称北京高院），后又撤诉，北京高院于2007年12月14日作出（2007）高民终字第1964号民事裁定书，准予其撤回上诉。
2008年2月5日，农总行营业部（甲方）与京达公司（乙方）签订《回购合同书》一份，约定，鉴于：……《以房抵债协议书》及《商品房买卖合同》生效后，乙方未在约定期限内办理房产销售登记手续，亦未能在约定期限内办理完毕产权登记手续，现双方一致同意，甲方将其在上述合同项下之权利（回购标的）由乙方回购，本次回购正式完成之日起上述合同自行解除。为此，订立如下条款，以资信守：双方一致认可，乙方为回购甲方在上述合同项下之权利，应支付人民币9591872.57元；乙方应于2008年2月20日之前，支付首笔款项，首笔款项之金额不少于人民币300万元；首笔款项支付之日起1个月内，付清剩余款项；……本合同生效后，在乙方付清回购价款前，甲方在上述合同项下之权利不受本合同影响；乙方在首付款支付后未在规定的时间内支付剩余款项，甲方有权解除本回购协议且不退还首付款。
2008年12月29日，市第二中级法院在8183号判决执行过程中，现场张贴（2008）二中执字第160号公告，其上载明：孙名诉北京京达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院作出的（2007）二中民初字第8183号民事判决书，已经发生法律效力，现已进入执行程序；本院于2008年1月4日向被执行人京达公司发出执行通知书，但被执行人至今仍未履行生效法律文书确定的义务，为保护申请人的合法权益，……公告如下：凡暂住、租用和使用位于本市朝阳区农展南路北，麦子店路西侧京达花园J9幢4A、5A、9A、12A、11B、15B号房产的单位和个人，自本公告发布之日起十日内腾空上述房屋。
2010年1月26日，农总行营业部通过公证方式催告京达公司履行《回购合同书》约定的付款义务。
2010年4月，市第二中级法院就京达花园J9幢4A、5A、9A、12A、11B、15B号房屋张贴（2008）二中执字第160号公告，其上载明：孙名与北京京达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的（2007）二中民初字第8183号民事判决已经发生法律效力，现申请人孙名申请本院强制执行……。并要求暂住、租用和使用上述房屋的单位和个人在公告发布之日起十五日内，立即自动迁出。
另，2006年，天津銮丰投资有限公司向北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）申请执行北京仲裁委员会（2006）京仲裁字第0072号裁决书。后，被执行人京达公司向朝阳法院提出不予执行该裁决书的申请，认为该裁决要求交付的9-3A号房屋的所有权人为农总行营业部。该案审查过程中，农总行营业部提供证据并到庭陈述。天津銮丰投资有限公司认可其对该房屋因客观原因未实际占有。朝阳法院于2011年作出（2010）朝执异字第231号民事裁定书，裁定：北京仲裁委员会（2006）京仲裁字第0072号裁决书，本院不予执行。
2012年7月，农总行营业部向京达公司发出《关于要求停止侵占京达国际公寓抵债房产的函》，其上载明“以房抵债协议生效后，你公司将4套房产交付我行，并一直由我行进行管理和控制。目前，3A、4A两套房屋门锁已被更换，凭我行持有的钥匙无法进入。你公司法定代表人陈红表示，该两套房产由你公司派人占用，目的是对抗銮丰公司对上述房产的权利诉求和执行措施。我行管户经理多次与你公司进行沟通，敦促房产归还事宜，但你公司至今仍未交还。限你公司在2012年7月13日前将上述两套房屋交还我行”。
自2013年2月起，农总行营业部采用各种方式多次通知京达公司解除前述《回购合同书》，后于2013年3月11日就该合同书在北京晨报刊登《解除合同通知公告》。
2013年，京达公司诉至北京市海淀区人民法院，要求确认农总行营业部发出的《解除合同通知公告》无效，被该院判决驳回。京达公司不服该判决，提起上诉，认为京达公司不仅实际占有抵债房屋，而且房屋的日常维护费用如物业管理费等，也一直由京达公司支付，法院一旦确认解除合同，显然会导致一系列后续纠纷且合同根本目的将不能实现。2014年4月，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民终字第1190号民事判决书，维持了原审判决。
2013年7月12日，市第二中级法院就9-4A、5A分别发布（2008）二中执字第160号公告，责令被执行人京达公司在2013年7月22日前迁出上述房屋。
2013年9月17日，市第二中级法院在8183号判决执行过程中，进行现场勘验，情况为：9-4A、5A房屋，敲门无人应答，从过道窗户看屋内情况，房屋内空，无杂物。其他4套，敲门无人应答，屋内情况不明。
2014年1月14日，市第二中级法院在执行8183号判决过程中，经开锁公司开锁，将9-4A号房屋交接给孙名。
2014年，农总行营业部就9-4A、5A号房屋将京达公司诉至朝阳法院，要求京达公司交付涉案房屋、办理产权手续、支付迟延过户违约金。孙名作为第三人参加诉讼。2015年6月，朝阳法院作出（2014）朝民初字第42687、42689号民事判决书，认为涉案房屋现存在其他权利人，且房屋被法院查封，尚不具备交付以及办理产权证的条件，且农总行营业部能够最终取得涉案房屋尚不确定，故判决驳回了农总行营业部的全部诉讼请求。
上述两案诉讼期间，农总行营业部于2015年1月26日到市第二中级法院查询京达公司抵债的4套房产查封及执行情况。市第二中级法院向其告知8183号判决不涉及9-3A、6A房屋，9-4A已经执行完毕交付给孙名；就5A房屋，案外人已提起第三人撤销之诉，正在诉讼中。农总行营业部表示：2001年签抵债协议，（京达公司）把3A、4A、5A、6A抵押给我们，之后也签了商品房买卖合同，并把房屋钥匙交给了我们；从2001年到2012年一直是我们在占有这四套房，2012年陈红自己把门锁换了。市第二中级法院询问：之前的几次贴公告你们没看见吗？农总行营业部回答：没有，前些天听说4A被法院执行了，特来了解一下情况。
另查明，8183号判决执行过程中，案外人提出执行异议情况如下：
案外人李振华主张其于2006年10月购买9-5A房屋，并交付了300万元认购金，且之后京达公司将房屋交付李振华一直使用，请求法院立即停止对该房产的执行。京达公司同意李振华所提异议，认为京达公司与孙名名为房屋买卖，实际是借贷关系。市第二中级法院作出（2014）二中执异字第00465号民事裁定书，认为孙名系购房人，已交付了房款，并办理了商品房预售预购登记备案，其购房行为已经法院生效法律文书予以确认。李振华未办理该房屋相关法律手续，亦未提供足以阻止该房屋交付的充分证据，故驳回其所提异议请求。
案外人陈建东主张其于2004年5月2日购买9-9A房屋，并支付了全部购房款，且之后一直占有使用该房屋。2014年11月21日，法院到该房屋发出执行公告，陈建东方知8183号判决认定该房屋系孙名购买，陈建东与京达公司签约在先，故请求法院立即停止对该房产的执行。市第二中级法院作出（2015）二中执异字第00269号民事裁定书，认为孙名系购房人，其购房行为已经法院生效判决确认有效。陈建东未办理该房屋相关法律手续，所提供的付款收据亦不足以证明支付房款的事实，且无充分证据证明其对未办理房屋过户登记手续没有过错，故驳回其所提异议请求。
案外人杜树海主张其于2004年2月13日购买9-12A房屋，并支付了全部购房款，2004年5月办理入住手续，并一直居住，是该房屋的真正产权人，故请求法院立即停止对该房产的执行。京达公司经传唤未到庭。市第二中级法院作出（2015）二中执异字第00342号民事裁定书，认为孙名系购房人，已交付了房款，并办理了商品房预售预购登记备案，其购房行为已经法院生效法律文书予以确认。杜树海未办理该房屋相关法律手续，其所提供的证据不足以阻止该房屋的交付，故驳回其所提异议请求。
再查明，本案中，农总行营业部称因京达公司以各种理由不予配合，故未能办理涉案房屋的预购预售登记。对于以房抵债房屋的使用情况，农总行营业部陈述：签订以房抵债协议书当日，京达公司向农总行营业部交付了4套抵债房屋的钥匙和门禁卡;2003年至2005年12月，委托圣融通公司出租;2005年12月30日之后，4套房屋处于空置状态;2008年与京达公司签订回购合同后，4套房屋的钥匙和门禁卡均由农总行营业部控制;2012年3月16日，发现3A、4A房屋换锁,4A房屋有一个叫郭爱民的人居住，农总行营业部就此报案，但因为没有房产证，公安机关无法立案;2014年3月26日，发现5A、6A房屋换锁，5A房屋的门上贴了一个施工证，经联系，京达公司表示是他们自己在施工。农总行营业部遂于2014年9月将京达公司诉至朝阳法院;对于房屋占用的情况，京达公司法定代表人陈红向农总行营业部表示是京达公司在使用;农总行营业部每季度察看一次房屋，但是没见到法院的执行公告,后在朝阳法院的案件保全过程中，了解到4A、5A房屋已被市第二中级法院查封，故于2015年1月26日到市第二中级法院了解到8183号判决的情况;4套抵债房屋的物业费由2003年6月交至2005年12月，其中4A、5A、6A还有一部分欠费。农总行营业部将本案诉至市第二中级法院后，在庭审中陈述：3A房屋由两个不知姓名的男性居住；6A房屋不知道谁占用，应该也是京达公司占用。
孙名称，京达公司未向孙名交付9-4A、5A房屋的原因是，京达公司当时表示因房屋内有亲属、朋友在住，要求缓交房；目前4A已通过执行交付孙名，5A由案外人李振华占用，尚未搬离。
京达公司称，签订以房抵债协议书后，京达公司向农总行营业部交付了4套房屋。签订回购合同书后，农总行营业部把4套抵债房屋还给了京达公司，京达公司于2008年换锁。
又查明，京达公司为证明其与孙名之间名为房屋买卖实为借贷关系，向市第二中级法院提交了下列证据：
1、收款人为孙名的2005年2月25日收条一张，载明：今收到京达公司欠款364050元；
2、收款人为孙名的2005年3月24日收条一张，载明：今收到京达公司欠款还款364050元；
3、收款人为孙名的2005年8月26日收条一张，载明：今收到京达欠款15万元；
4、收款人为孙名的2005年9月9日收条一张，载明：今收到京达公司归还欠款支票一张，金额为30万元整；
5、收款人为孙名的2005年12月5日收条一张，载明：今收到京达交来欠款还款20万元整；
6、收款人为孙名的2006年4月17日收条一张，载明：今收到现金20万元整；
7、2006年7月31日收据一张，载明：今收到天鸿能源投资有限公司往来款（孙名）40万元整。用以证明天鸿能源投资有限公司代京达公司还孙名40万元；
8、收款人为孙名的2006年9月19日收条一张，载明：今收到京达交来支票一张（50万元整）；
9、20623212号中国工商银行转账支票一张，出票日期为2008年2月19日，票面金额为100万元，用途为“代京达还款”。该支票上写有“收到支票一张。孙名2008.2.17”；
10、收款人为孙名的2009年6月23日收条一张，载明：今收到魏荣寿交来代京达公司退购房款200万元整，其中100万从魏荣寿个人账户划转，另100万从魏荣寿公司华诚联合担保有限公司划转。
农总行营业部认可上述证据的真实性和京达公司的证明目的。
孙名认可上述证据的真实性，不认可证明目的，其认为：孙名与京达公司的法定代表人陈红之间存在借款关系，京达公司提交的上述凭证与本案无关；2008年2月19日的支票为空头支票，且与2009年6月23日款项均为另案和解协议项下的和解款项，与本案无关；为此孙名提交了于2009年5月27日和京达公司签订的《和解协议》一份，其上载明：京达公司（甲方）与孙名（乙方）就2006朝民初字第1358号民事判决书的执行事宜达成如下协议：1、甲方同意于2009年7月30日前支付乙方现金300万元整（其中100万元由朝阳法院直接发还）；2、京达公司同意于2009年6月30日前将御景园1号楼7B房（198平方米）过户至乙方名下；3、乙方同意，若甲方按照本协议的约定完全履行本协议后，乙方放弃2006朝民初字第1358号判决的执行；……。
市第二中级法院要求京达公司就孙名提出的空头支票问题以及和解款项问题作出说明。京达公司提交说明，认可与孙名签订了和解协议，京达公司委托魏荣寿代为清偿了和解协议项下的款项。京达公司未就2008年2月19日支票作出说明。
经市第二中级法院查询，北京市朝阳区朝阳公园西路11号京达国际公寓9栋未进行初始登记。
一审法院认为，根据农总行营业部的诉讼请求，本案应当审查涉案房屋依法应当交付给孙名还是农总行营业部。就此问题，应当结合长期以来对“一房数卖”问题形成的司法实践和认识情况，考虑以下因素进行判断：1、合同债权不具有公开性和排他性，根据债权平等原则，“一房数卖”的各买受人均有权要求出卖人履行房屋买卖合同，存在的数个房屋买卖合同不因签订时间的先后而异其效力。故农总行营业部与京达公司所签《以房抵债协议书》并不因签订时间在先而必然取得合同履行上的优先权；2、涉案房屋虽曾在《以房抵债协议书》签订后，由京达公司交付给农总行营业部，但之后并未处于由农总行营业部始终占有使用的状态。涉案房屋执行时，系由案外人使用，未被农总行营业部实际占有；3、本案中，孙名从京达公司处购得涉案房屋后，积极办理了商品房预售预购登记，取得了购房款发票，在京达公司未依约交付涉案房屋的情况下，提起诉讼，依法主张权利。农总行营业部虽在2001年12月与京达公司签订《以房抵债协议书》，并曾占有和控制涉案房屋，但其与京达公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议中未明确上述合同的具体签订时间，其作为大型企业未谨慎地就涉案房屋办理预售预购登记，在取得涉案房屋钥匙后，未始终对涉案房屋进行合理有效的看管，市第二中级法院在8183号判决执行过程中曾先后于2008年12月29日、2010年4月、2013年7月12日到涉案房屋现场张贴执行公告，于2013年9月17日到涉案房屋现场开展执行工作，于2014年1月14日将涉案房屋开锁后交接给孙名，而农总行营业部称其一直不知晓上述情况，农总行营业部还曾于2008年2月5日与京达公司签订《回购合同书》，约定由京达公司回购涉案房屋，农总行营业部在了解8183号判决执行情况的过程中，曾向市第二中级法院表述：“2001年签抵债协议，（京达公司）把3A、4A、5A、6A抵押给我们，之后也签了商品房买卖合同​​……”。结合上述情况，一审法院认为，农总行营业部与京达公司之间切实履行房屋买卖合同的意愿非如孙名一方明确而确定，与农总行营业部相较，孙名一方虽系个人，其作为购房人从签约、办理预售预购登记、取得购房款发票、及时主张和维护权利等方面已尽到了合理、谨慎的注意义务。综合前述各因素，一审法院认为，8183号判决判令将涉案房屋交付给孙名，内容正确。因此，农总行营业部要求撤销8183号判决，并要求京达公司向其交付涉案房屋、办理产权手续、支付迟延过户违约金的请求，均不予支持。就京达公司与农总行营业部所提“孙名与京达公司签订的商品房买卖合同名为买卖实为借贷”的主张，因京达公司提交的收条、收据等证据并不能证明其与孙名之间的商品房买卖合同系借款性质，孙名对此亦不予认可，故一审法院对该项主张不予支持。据此，一审法院判决：驳回农总行营业部的诉讼请求；案件受理费由农总行营业部负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院查明确认的案件事实，本院予以确认。
本院认为，市第二中级法院在审理孙名诉京达公司8183号一案时，农总行营业部既不是当事人，也不是诉讼参与人，京达公司又系诉讼当时9-5A房屋的实际占有人，该院根据当事人的诉辩主张、提供的诉讼资料，判决将该房屋交付给孙名并无不当。
就不动产多重买卖的权利保护顺位而言，在享有债权请求权且均没有进行不动产移转登记的数个买受人间，其法律地位一律平等，任何一个债权人均不得主张其优先受偿。在此类纠纷中，法院判定房屋交付一方当事人的依据是哪一个当事人最接近物权目标的实现，且该依据只是一项裁判标准，也就是说，仅系针对有数个平等地位的房屋交付请求权而房屋只能判决交付一方的纠纷，指示法院如何裁判的规则，并不是赋予一方当事人具有优先受偿权，可以以此对抗不特定第三人的法律规范。
本案中，农总行营业部与京达公司订立的以房抵债协议在先，京达公司也将9-5A房屋交付给农总行营业部实际占有。在8183号案件诉讼期间，若农总行营业部始终保有对该房屋的实际占有，则依据上述裁判标准，孙名要求京达公司交付房屋的诉讼请求不可能得到支持。但本案的情况是，在8183号案件诉讼期间，农总行营业部已失去了涉案房屋的实际控制，农总行营业部对京达公司享有的回复占有请求权或继续履行合同的请求权，与孙名要求京达公司交付房屋的请求权具有同等法律地位。此时，孙名系提起诉讼的原告，京达公司系房屋的实际占有人，农总行营业部系案外人，孙名的诉讼请求一旦获得支持即可实现对房屋的实际利益，故法院判决京达公司向孙名交付房屋的判决并无不当。据此，农总行营业部关于其签订房屋买卖合同在先、合法占有房屋在先，应当享有履行优先权的主张不能成立。
综上所述，农总行营业部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25248元，由农总行营业部负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 许雪梅
审 判 员 刘 辉
代理审判员 汪 明
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 刘佳莹
书 记 员 贾云鹤