上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2639号
上诉人（原审被告）上海旭博置业有限公司。
法定代表人朱瑜。
委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张卫。
被上诉人（原审原告）吴雪梅。
两被上诉人共同委托代理人刘冰，上海林拓律师事务所律师。
上诉人上海旭博置业有限公司（以下简称“旭博公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第198号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人旭博公司的委托代理人谢锟，被上诉人张卫、吴雪梅及其共同委托代理人刘冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经开庭审理查明：2011年6月24日，张卫、吴雪梅与旭博公司签订《上海市商品房预售合同》，约定：张卫、吴雪梅向旭博公司购买上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX室，总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币XXXXXXX元（以下币种均为人民币）；合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；旭博公司对该房屋设定的抵押已注销；旭博公司已按规定缴纳了物业维修基金，其中该条第2项中承诺办出房地产初始登记手续的时间为空白。合同第十一条约定旭博公司定于2012年12月15日前将该房屋交付给张卫、吴雪梅，除不可抗力外。合同第十二条约定旭博公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付张卫、吴雪梅，应当向张卫、吴雪梅支付违约金，违约金按张卫、吴雪梅已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，旭博公司应在交付之日前7天书面通知张卫、吴雪梅办理交付该房屋的手续，张卫、吴雪梅应在收到该通知之日起7天内，会同旭博公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为旭博公司将房屋钥匙交给张卫、吴雪梅。合同第十四条约定在旭博公司办理了新建商品房房地产初始登记、取得了房地产权证后30日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起90天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。补充条款一中第18条约定：若因政府部门或张卫、吴雪梅原因未能办理张卫、吴雪梅名下的房屋产权证书（小产证）的，旭博公司不承担任何责任。若由于旭博公司原因致使张卫、吴雪梅名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，自第6个月期满之日起，每逾期一天，旭博公司应承担总房价款的万分之三的违约金，直到小产证办出之日。
2013年5月25日旭博公司将房屋钥匙交与张卫、吴雪梅，张卫、吴雪梅入住系争房屋。当日双方确认房屋总价为1，368，588元。
原审另查明，2013年5月24日，张卫、吴雪梅签署承诺书，载明：本人为青浦区清河湾路XXX号旭辉玫瑰湾47-902室住宅业主，因旭辉玫瑰湾小区内的规划问题曾向青浦规划局等政府部门提出申诉，现为了旭辉玫瑰湾小区的共同利益，以及大产证的顺利办理，经与贵司友好协商，同意与上海新置建筑工程有限公司签订装修协议，以70，000元装修款的形式对本人进行补偿。贵司向上海新置建筑工程有限公司支付70，000元装修款后，贵我双方的纠纷及争议一次性处理完毕，不再有任何争议。本人承诺于2013年5月25日前办理入户手续。对本次事件的处理过程及处理结果承担保密义务，将不以任何形式向第三方、媒介透漏及公布，同时不再以任何形式（包括但不限于向政府部门上访、申诉、提起诉讼、向媒介网络发布信息等）进行维权主张，如有违反，本人承诺无条件退还上述70，000元补偿款及双倍银行贷款利息。后张卫、吴雪梅出具收条2份，确认收到上述补偿款共计70，000元。
原审再查明：2012年12月14日，旭博公司取得了包括张卫、吴雪梅所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年7月21日取得包括系争房屋在内的《上海市房地产权证》。2014年7月22日起，旭博公司向包括张卫、吴雪梅在内的业主发出关于办理房屋小产证的通知书，该通知上载明旭博公司已取得房屋大产证，张卫、吴雪梅在7月24日至27日到旭博公司处签订房屋交接书并领取办理小产证的相关资料。领取办理小产证相关资料后，张卫、吴雪梅自行申办小产证。张卫、吴雪梅于2014年7月26日收到通知，7月27日领取了办理小产证的相关资料。
原审还查明，2013年6月12日，上海市东方公证处出具公证书，对申请人上海旭博置业有限公司提出的办理保全证据予以公证。内容为2013年6月12日，公证员至青浦区清河湾路699弄的住宅小区，申请人的委托代理人在该小区多处张贴一份文件，该公证书内所附的照片显示，文件系告业主书，具体内容为玫瑰湾项目自交付后，大多数业主对于小区人车分流的车行管理及大面积的绿化环境表示满意，良好的居住环境的确减少了部分地面车位，交房后少数业主借车位数量问题持续向规划局投诉，要求公司进行车位整改，故青浦区规土局对公司下发《责令整改单》，公司于2013年6月初进场施工整改，施工过程中遭到部分业主阻扰，少数业主多次使用极端手段，致使施工无法正常开展。公司已几经优化车位整改方案，业主可至物业处查看车位整改后的效果图。希望业主积极配合，业主如对整改方案有异议，在不影响公司施工的情况下，可向有关部门反馈。
张卫、吴雪梅诉于原审法院，要求：判令旭博公司向张卫、吴雪梅支付逾期办理小产证违约金82，115元（以总房价款为基数，按照日万分之三的标准，自约定交房之日2012年12月15日之次日满6个月计算至办出小产证之日）。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。根据预售合同补充条款1第18条约定，若由于旭博公司原因致使张卫、吴雪梅名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，旭博公司应承担违约责任。现业主未能在约定期限办理小产证，此结果与旭博公司擅自改变规划、导致规划部门要求其整改有关，旭博公司对此存在过错。旭博公司在整改过程中，部分业主的意见和行为致旭博公司整改施工受阻，也是造成迟延办理大产证并致使业主小产证办理时间相应迟延的因素之一，故对于旭博公司应承担的违约金，依据合同约定，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、整改期限、旭博公司过错程度、旭博公司的整改态度、小区整体情况等因素酌情予以确定。旭博公司认为双方签订了承诺书，争议已经一次性协商解决，张卫、吴雪梅不予认可，根据合同约定及签订承诺书时间与实际交房时间可以认定，签订承诺书时逾期办证的事由尚未产生，故张卫、吴雪梅的该项抗辩意见法院不予采纳。对张卫、吴雪梅主张自合同约定交房日期满6个月的次日作为计算逾期办证违约金的起算点，不符合合同约定，法院不予采纳。旭博公司取得房地产权证后已通知张卫、吴雪梅领取相关办证资料，张卫、吴雪梅可自行办理房屋产权证，张卫、吴雪梅应在合理期限内至旭博公司处办理相关手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：上海旭博置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付张卫、吴雪梅逾期办证违约金人民币55，100元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
上诉人旭博公司不服原审判决，向本院提起上诉称，根据双方签订的承诺书，包括本案在内的双方之间的纠纷已经一次性解决，并已履行完毕。上诉人请求撤销原审判决，依法改判对被上诉人提出的一审诉请不予支持。
被上诉人张卫、吴雪梅辩称，承诺书签订在前，本案纠纷在后，承诺书与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院判决查明的事实并无不当，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的预售合同依法有效，双方当事人均应恪守。根据系争承诺书至内容，可以认定，因被上诉人购置房屋所在小区的规划问题，被上诉人向政府相关部门投诉，双方就此问题达成一致意见，由上诉人向被上诉人支付补偿款。但此项问题与此后双方争议的逾期办理小产证问题并非同一问题，被上诉人有权依据合同约定和法律规定另行主张权利。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，852.80元，由上诉人上海旭博置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卞晓勇
代理审判员 邵美琳
代理审判员 邬 梅
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 严姚萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。