广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终2116号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴辉平，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林丽琼，女，汉族，住广东省揭西县，系吴辉平的妻子。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕成尧，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：刘希，广东中天鼎盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李高峰，广东中天鼎盛律�事务所律师。
原审第三人：刘苑宜，女，汉族，住广东省英德市。
原审第三人：陈玉芬，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。
原审第三人：魏伙德，男，汉族，住广东省英德市。
原审第三人：周建清，男，汉族，住广东省怀集县。
上诉人吴辉平因与被上诉人吕成尧、原审第三人刘苑宜、陈玉芬、魏伙德、周建清房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初7910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。
吴辉平上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第七项；2.撤销吴辉平、吕成尧、魏伙德、刘苑宜于2016年6月29日签订的《协议书》以及吴辉平、吕成尧、周建清、陈玉芬于2016年7月6日签订的《协议书》中关于吴辉平承担相应付款责任的条款内容；3.判决吕成尧向吴辉平支付违约金142408元；4.维持一审判决第一项、第五项、第六项；5.本案一、二审诉讼费用由吕成尧承担。事实和理由：（一）一审判决对以下关键事实未予认定或没有查清，导致错判：1.因吕成尧的原因，魏伙德、刘苑宜在2016年10月13日之前未向吴辉平支付租金，陈玉芬、周建清在火灾后与吴辉平终止合同，并没有向吴辉平支付2016年8月份13天的租金。2.吕成尧于何时将涉案之三、之四铺位擅自另行出租。3.火灾发生后吕成尧私下与火灾责任人、邻近屋主达成《协议书》，同意各负各责，不再追究任何人责任，导致消防部门以双方受害人已达成协议为由，不再出具《火灾责任认定书》，无法查清火灾事故责任人。4.吴辉平投入10多万元装修涉案四间铺位并转租以获取收益，因吕成尧违约解除合同造成巨大损失。（二）一审判决已经认定吕成尧在履行《房屋租赁合同》过程中违约，就应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定判决吕成尧承担违约责任，赔偿吴辉平因此而造成的损失142408元，主要是合同履行后可以获得的利益。（三）如果双方解除合同，吴辉平、吕成尧、魏伙德、刘苑宜于2016年6月29日签订的《协议书》以及吴辉平、吕成尧、周建清、陈玉芬于2016年7月6日签订的《协议书》中关于吴辉平承担相应付款责任的条款内容确属因重大误解而产生，依法可以撤销。一审判决吴辉平履行两份《协议书》的内容向吕成尧支付相关费用，是认定事实不清导致适用法律错误。
吕成尧辩称，吴辉平擅自转租在先，且在火灾发生后不主动与魏伙德、刘苑宜、周建清、陈玉芬协商解决火灾的损失赔偿问题。在签订两份《协议书》并由吕成尧垫付相关费用�，吴辉平既不支付租金也不按照协议清偿吕成尧垫付的款项，亦没有对受损的铺位进行修缮。因此，吕成尧为了避免损失扩大，将涉案之三、之四铺位修缮后出租给他人，合理合法。一审法判决无误，请求二审法院予以维持。
刘苑宜述称，对吴辉平的上诉没有意见。
陈玉芬、魏伙德、周建清未作陈述。
吕成尧向一审法院起诉请求：1.解除吕成尧、吴辉平双方于2015年10月21日签订《房屋租赁合同》，吴辉平将承租位于石湾张槎镇某号的铺位交还吕成尧；2.吴辉平支付吕成尧在佛山市禅城区张槎三路某号发生火灾后代为垫付的36306元；3.吴辉平支付其在《协议书》中承诺的15000元修复费；4.吕成尧没收吴辉平租赁押金7600元；5.吴辉平支付2016年8月的铺位租金7600元及其违约金（自2016年8月6日起至实际支付日按双方约定的月租金的2%计算）；6.吴辉平按每月7600元向吕成尧支付自2016年9月份至实际交还房屋期间的租金；7.吴辉平承担本案的诉讼费。吴辉平向一审法院反诉请求：1.解除吕成尧、吴辉平于2015年10月21日签订的《房屋租赁合同》，吕成尧返还吴辉平押金7600元；2.撤销吕成尧、吴辉平与魏伙德、刘苑宜及周建清、陈玉芬分别于2016年6月29日、2016年7月6日签订的二份《协议书》中关于吴辉平承担相应付款责任的条款内容（即吴辉平无须向吕成尧支付15000元装修费和返还吕成尧垫付的36306元）；3.吕成尧赔偿吴辉平经济损失142408元；4.本案本诉、反诉诉讼费用均由吕成尧承担。
一审法院认定事实：2015年10月21日，吕成尧（出租人、甲方）与吴辉平（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定如下：一、甲方同意将座落在石湾张槎镇某号之一、之二出租给乙方经营使用。二、租期为4年（即2015�10月21日至2019年10月21日，为期4年），在合同期内发生的一切债务与甲方无关。租金每月7600元，每月1至5日交租金；三、乙方向甲方交纳押金7600元，甲方在租期满后退回押金；四、违约责任。租赁期内任何一方未征得另一方同意而单方解除合同，另一方有权索赔，甲方违约乙方有权索赔押金的两倍；乙方违约，甲方有权没收押金。
2016年1月5日，吴辉平与刘苑宜签订《铺位租赁合同》，约定由吴辉平将张槎镇某号之二出租给刘苑宜，租期从2016年1月6日起至2019年1月5日止；2016年1月6日至2016年12月30日期间月租金4000元，2017年1月1日至2017年12月30日期间月租金4200元，2018年1月1日至2019年1月5日期间月租金4410元。2016年1月9日，吴辉平与陈玉芬签订《铺位租赁合同》，约定由吴辉平将张槎镇某号之三出租给陈玉芬，租期从2016年1月10日起至2018年12月31日止。2016年3月1日，吴辉平与魏伙德签订《铺位租赁合同》，约定由吴辉平将张槎镇某号之一出租给魏伙德，租期从2016年3月1日起至2019年2月28日止。2016年3月1日至2017年2月28日期间月租金1200元，2017年3月1日至2018年2月28日期间月租金1260元，2018年3月1日至2019年2月28日期间月租金1323元。2016年3月1日，吴辉平与周建清签订《铺位租赁合同》，约定由吴辉平将张槎镇某号之四出租给周建清，租期从2016年3月20日起至2019年3月20日止。
2016年8月22日，佛山市禅城区张槎街道专职消防队出具《火灾扑救经过》一份，主要内容为：2016年6月27日凌晨5时07分，接市119指挥中心指令，我队迅速出动处警，我队赶到现场，对火场进行侦察，发现佛山市禅城区张槎街道某号发生火灾，火势蔓延至佛山市禅城区张槎街道某号、佛山市禅城区张槎街道某号，我队立刻出一支干线两支水枪进行扑救。
2016年6月29日，吕成尧（甲方）、吴辉平（乙方）、丙方（刘苑宜、魏伙德）在白坭村人民调解委员会见证下签订《协议书》一份，主要内容：2016年6月27日凌晨5时许，乙方承租的佛山市禅城区张槎三路某号发生火灾，现经三方协商达成以下协议，1、甲、乙方负责佛山市某旅行社有限公司张槎门市部的电动卷闸、玻璃门、铝塑门面、广告发光字、门口LED显示屏、室内电线的恢复并免租一个月；2、甲、乙方负责古方五谷膳食门口LED显示屏、广告灯箱、发光字、广告纸底的恢复并免租一个月。工程时间为本协议签订后20天内，以上工程由甲方负责施工，乙方一次性支付甲方15000元（款项包括扈氏鼻炎店和某美食店门前修复），该款项在本协议签订后一个月内支付给甲方，超出工程款由甲方负责。
2016年7月6日，吕成尧（甲方）、吴辉平（乙方）、丙方（陈玉芬、周建清）在白坭村人民调解委员会见证下签订《协议书》一份，主要内容：2016年6月27日凌晨5时许，乙方承租的佛山市禅城区张槎三路某号发生火灾，现经三方协商达成以下协议，丙方租金交至2016年6月26日（佛山市禅城区某美食店应交租金3094元给乙方，乙方退陈玉芬租金400元）。乙方退回丙方按金和入场费（其中陈玉芬按金9000元、入场费10000元，共计19000元；佛山市禅城区某美食店按金10000元、入场费10000，共计20000元，两人共计39000元）。本协议签订后乙方与丙方终止租赁合同。丙方铺位内物品由丙方三天内自行处理。上述按金和入场费39000元由于乙方暂时没有现金支付给丙方，故先由甲方代乙方垫付，日后乙方还给甲方（还款时间和方式由甲、乙双方自行协商。）上述第1条租金交退由甲方代收代垫。综上所述，本协议签订时甲方给付佛山市禅城区某美食店16906元，给付陈玉芬19400元。同日，陈玉芬向吕成尧出具收据一份，确认收到吕成尧退还的按金及进场费共19400元；周建清向吕成尧出具收据一份，确认收到吕成尧退还的按金及进场费共16906元。
2016年7月22日吕成尧、吴辉平及林丽琼到吕成尧处协商，其中林丽琼向吕成尧陈述：我租给每个人都有问过你。最后一个人，首先你有同他谈过。我开始问过你，做河粉生意的，你喜不喜欢租给他，你说不喜欢，你说不租我就等着先。吕成尧向吴辉平陈述：你明不明白？我话不租，你都要租的啊，我想你赚到钱，我也不想你亏本。
2016年8月17日林丽琼打电话给吕成尧，林丽琼问：不见你收租，8月份租金要给你。吕成尧回复：你还没有收租，怎么给我？林丽琼陈述：我和你签的合同，你不收租吗？你不要吗？吕成尧回复：不是不要。现在他们没有给钱我，又没给租金你们，水电又未交。林丽琼回复：为什么给租你，合同是我和你签的，我转租给他们，应该是我去收，我又没说不给你钱。吕成尧回复：我现在提交法院解决。林丽琼回复，是你不收租，不是我不交租。
另查明，据佛房证字第ＦＣ××12号《房屋产权证》上载，佛山市禅城区张槎街道某号共四层，产权人为吕成尧，占有份额为全部。吕成尧于2016年9月5日签收吴辉平的反诉状。据吴辉平提供2016年8月29日的照片反映，涉案“某国旅”以及“五谷膳食”的门面已修缮完毕。
庭审当天，在法庭组织下，吴辉平向吕成尧返还涉案之一、之二铺位。
吕成尧、吴辉平共同确认：涉案之一铺位为10平方米，之二铺位为45平方米，之三、之四铺位分别为25平方米；吴辉平向吕成尧交纳押金7600元。
吕成尧陈述：吕成尧、吴辉平的租赁合同上记载的之一、之二就是涉案四间铺位，吕成尧确认于2016年8月将之三、之四铺位转租给他人用于经营眼镜生意，因之一、之二铺位现由刘苑宜、魏伙德在使用，吕成尧不向刘苑宜、魏伙德主张返还铺位。2015年11月至12月涉案铺位关门，吕成尧也没有问吴辉平原因，吕成尧是在2015年11月左右见到吴辉平在涉案铺位打出招租广告，上记载吴辉平的手机号码，后来吕成尧在2016年年初看到涉案铺位打开门做生意，但吕成尧没有详细询问吴辉平是用于转租他人还是与别人合作经营；刘苑宜是在2016年1月叫吕成尧去其铺位，为她办理营业执照的事情签名。吴辉平交租至2016年6月，2016年7月为免租期。
吴辉平陈述：林丽琼是我妻子。吕成尧、吴辉平的租赁合同上记载的之一对应吴辉平向魏伙德、刘苑宜出租的之一、之二；之二对应吴辉平向陈玉芬、周建清出租的之三、之四。
�苑宜、陈玉芬陈述：我们是在2015年12月在涉案铺位门口看到招租的广告和电话。
魏伙德陈述：我是在2016年2月在涉案铺位门口看到招租的广告和电话。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。吕成尧、吴辉平于2015年10月21日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。
综合吕成尧、吴辉平的诉辩意见，本案争议焦点为：1.吕成尧、吴辉平谁违约？2.涉案两份《协议书》是否存在可撤销的情形？3.守约方诉请违约方的违约责任是否应予以支持？
争议焦点一。吕成尧主张吴辉平未经同意擅自转租涉案房屋。涉案《房屋租赁合同》虽未有约定吕成尧同意吴辉平转租涉案铺位，但根据吕成尧自�其于2015年11月知道吴辉平在涉案铺位打出招租广告、刘苑宜、陈玉芬、魏伙德在2016年年初开始经营，可推断吕成尧已于2016年1月知道吴辉平转租涉案房屋的事实。吕成尧主张其不清楚吴辉平是转租他人还是与他人合作经营的问题。吕成尧确认吴辉平已在涉案铺位打出招租广告，且涉案铺位被吴辉平间隔为四间，分别经营四种不同类别的生意，故吕成尧主张吴辉平是与他人合作经营的陈述不符合常理，一审法院不予采信。因吕成尧并未提供有效证据证明其于知道吴辉平转租铺位之日起六个月内提出异议，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，吕成尧以吴辉平擅自转租为由，诉请解除租赁合同、没收押金和支付违约金无事实和法律依据，一审法院不予支持。吕成尧自述其于2016年8月将其中的之三、之四�位转租给他人，已构成违约。因涉案铺位部分已实际由他人承租，故吕成尧与吴辉平关于涉案房屋的租赁合同实际亦无法继续履行，吴辉平诉请解除，一审法院予以支持。至于合同解除时间，因吴辉平无证据证明在诉前吕成尧已收到其解除合同的通知，则一审法院确认吕成尧、吴辉平的租赁合同关系于反诉状送达吕成尧之日即2016年9月5日解除。因吕成尧、吴辉平之间的《房屋租赁合同》已解除，吕成尧再占有吴辉平的押金已无事实和法律依据，应予以返还，吴辉平诉请吕成尧返还，一审法院予以支持。
诉讼中，吕成尧确认涉案之三、之四铺位已于2016年8月转租给他人，2016年10月13日收回之一、之二铺位，故吕成尧再诉请返还，一审法院不予支持。如前所述，吕成尧已于2016年8月将之三、之四铺位转租他人，故吕成尧再主张之三、之四铺位的租金无事实依据，一审法院不予支持。至于之一、之二铺位的租金，结合吴辉平未交租时间和吕成尧收回铺位时间，吴辉平仍应支付2016年8月1日至2016年9月5日的租金及2016年9月6日至2016年10月13日的占有使用费，占有使用费可参照租金的标准。经计算，吴辉平应向吕成尧支付租金及占有使用费11149元[7600元÷（10+45+25+25）平方米×（10＋45）平方米×2个月＋7600元÷31日×13日]，吕成尧诉请超出部分，一审法院不予支持。
争议焦点二。吴辉平作为完全民事行为能力的责任主体，在签订协议时具备充分了解协议所约定的权利义务的能力。涉案两份《协议书》分别于2016年6月29日和2016年7月6日签订，不存在胁迫、乘人之危等导致吴辉平违背其真实意思签订协议的情形；而协议书也无就吴辉平履行条款附加任何条件，故亦不存在重大误解、显失公平的情形；且2016年7月6日签订的�议书中约定退还陈玉芬、周建清的按金和入场费原是由吴辉平收取的，由吴辉平返还合情合理。吴辉平以协议书中吴辉平的履行以继续履行吕成尧、吴辉平的《房屋租赁合同》为前提为由诉请撤销两份《协议书》中吴辉平承担付款义务的条款于法无据，一审法院不予支持。据审理查明，吕成尧已向陈玉芬、周建清垫付费用合计36306元，涉案“某国旅”以及“五谷膳食”的门面亦已修缮完毕，故对吕成尧诉请吴辉平支付垫付费用合计36306元以及支付工程款15000元，一审法院予以支持。
争议焦点三。关于吴辉平诉请吕成尧赔偿可期待的租金作为其经济损失。本案中，吴辉平与陈玉芬、周建清已协议解除租赁合同，故之三、之四铺位是否尚有因转租而产生的租金收益无法确定；之一、之二铺位现虽由魏伙德、刘苑宜在实际使用，但吴辉平未能举证证明吕成尧的违约行为与吴辉平主张的可期待租金损失存在必然的因果关系，且吴辉平作为承租人转租所需要成本亦无法核实，故一审法院对吴辉平诉请吕成尧赔偿可期待的租金损失一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款，缺席判决：一、确认吕成尧与吴辉平于2015年10月21日签订的《房屋租赁合同》已于2016年9月5日解除；二、吴辉平于判决发生法律效力之日起十日内，向吕成尧支付租金及占有使用费11149元；三、吴辉平于判决发生法律效力之日起十日内，向吕成尧支付垫付费用合计36306元；四、吴辉平于判决发生法律效力之日起十日内，向吕成尧�付工程款15000元；五、吕成尧于判决发生法律效力之日起十日内，向吴辉平退还保证金7600元；六、驳回吕成尧的其他诉讼请求；七、驳回吴辉平的其他反诉请求。本诉受理费减半收取731元，由吕成尧负担168元，吴辉平负担563元，反诉受理费收取1574元，由吕成尧负担47元，吴辉平负担1527元。
二审中，吴辉平向本院提交关于“6.27”佛山市禅城区张槎某号铺位火灾的情况说明。吕成尧、刘苑宜、陈玉芬、魏伙德、周建清没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，因吴辉平提交的证据与本案处理结果无关，本院对吴辉平提交的证据不予采信。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审�”的规定，因各方当事人均未对一审判决第一项、第五项提出上诉，故本院对一审判决第一项、第五项予以维持，并不再进行审查认定。针对吴辉平的上诉，本案二审的争议焦点为：（一）吴辉平应否向吕成尧支付涉案之一、之二铺位2016年8月1日至2016年10月13日的租金及占有使用费，如果应该支付，该数额的确定问题；（二）吴辉平、吕成尧、魏伙德、刘苑宜于2016年6月29日签订的《协议书》以及吴辉平、吕成尧、周建清、陈玉芬于2016年7月6日签订的《协议书》应否予以撤销。
关于争议焦点一。本案中，吴辉平与吕成尧签订的《房屋租赁合同》于2016年9月5日解除，吕成尧、吴辉平均确认涉案四间铺位租金已支付至2016年6月，双方约定2016年7月为免租期，吕成尧于2016年8月已将涉案铺位之三、之四出租予他人，因此吴辉平无需支付涉案之三、之四铺位自2016年8�起的租金。但涉案之一、之二铺位由吴辉平占有使用至2016年10月13日，根据吕成尧的诉请，吴辉平应向吕成尧支付涉案之一、之二商铺2016年8月1日至2016年9月5日期间的租金以及2016年9月6日至2016年10月13日期间的占有使用费。上述之一、之二商铺每月租金为3980.95元[7600元÷（10+45+25+25）平方米×（10＋45）平方米]，占有使用费参照租金标准支付。因此吴辉平应向吕成尧支付租金及占有使用费9631.33元（3980.95元×2+3980.95元÷31×13）。一审判决认定吕成尧主张涉案之三、之四铺位租金无事实依据，该认定正确，但在计算吴辉平应付租金及占有使用费时计算结果有误，本院予以纠正。吴辉平上诉主张其无需支付涉案之一、之二铺位2016年8月份13天的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于争议焦点二。吴辉平上诉主张其基于《房屋租赁合同》能够继续履行的重大误解才签订2016年6月29日、2016年7月6日两份《协议书》，该两份《协议书》依法可撤销。经审查，由于上述两份《协议书》并未约定吴辉平履行协议书的前提是吕成尧继续履行吴辉平与吕成尧签订的《房屋租赁合同》，吴辉平在本案中是将涉案铺位转租以获取租金差价收益的承租人，其作为具有完全民事行为能力的人，理应是在综合考虑所有可能存在的商业风险后才签订上述两《协议书》，且《房屋租赁合同》亦已约定了吕成尧因违约而终止履行该合同的违约责任，因此吴辉平所举之证据不足以证明其签订上述两《协议书》时存在重大误解情形，其上诉主张撤销该两份《协议书》理据不足，本院不予支持。
至于吴辉平上诉请求吕成尧支付违约金142408元。经审查，吴辉平二审中上诉请求吕成尧支付违约金142408元，属于二审期间新增加的诉讼请求�吕成尧表示不同意吴辉平的该上诉请求，因此本院对吴辉平的该请求不作审查处理。
综上所述，吴辉平的上诉主张部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初7910号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第七项；
二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初7910号民事判决第六项；
三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初7910号民事判决第二项为：上诉人吴辉平应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被上诉人吕成尧支付租金及占有使用费9631.33元；
四、驳回被上诉人吕成尧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和�民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费减半收取731元，由上诉人吴辉平负担420.33元，被上诉人吕成尧负担310.67元，反诉受理费1574元，由上诉人吴辉平负担1527元，被上诉人吕成尧负担47元。二审案件受理费4372.94元，由上诉人吴辉平负担4340.54元，被上诉人吕成尧负担32.40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
审 判 员 余珂珂
代理审判员 潘伟丹
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 覃心怡