江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洪民三终第307号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴祥飞，男，汉族。
委托代理人：阙占文，江西华邦律师事务所律师。
委托代理人：万国岗，男，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西农业大学，住所地：南昌市江西农业大学校内，组织机构代码：49101575—9。
法定代表人：黄路生，该校校长。
委托代理人：万艺娇，江西求正沃德律师事务所律师。
委托代理人：周育文，江西求正沃德律师事务所律师。
上诉人吴祥飞与被上诉人江西农业大学租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌经济技术开发区人民法院（2014）洪经民初字第78号民事判决，向本院提起上诉。本院受理
后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人吴祥飞及委托代理人阙占文，被上诉人江西农业大学的委托代理人万艺娇、周育文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年原告对外发布《江西农大南区学生食堂二楼教育超市招标文件》，招标内容为：江西农业大学南区二年级学生食堂二楼有一建筑面积约1200平方米的店面（另提供现水田餐厅的操作间作为仓库），现对外承包经营；中标后，中标者在两天之内向甲方交纳9万元履约金。中标后15天内一次性向招标单位交纳5年的承包管理费，所有管理费到帐后，再签订合同。承包经营期限为5年。被告向原告提交了《教育超市承包经营报名表》，并交纳1万元保证金。2009年5月25日被告出具《承包教育超市的投标承诺书》，其主要内容为：“如本人中标将在两天之内再向甲方（学校方）交纳9万元的履约金，中标后15天内一次性向招标单位交纳5年的承包管理费，逾期不交或不交清所有管理费，甲方（学校方）当乙方（吴祥飞）自动放弃处理，10万元履约金不予退回。另外，签订合同时交纳10万元装修保证金，确保统一装修，同意所有管理费到帐后再签订合同”。2009年5月26日被告又出具了“每年出62万”的字条。2009年5月27日，原告就江西农大南区学生食堂二楼教育超市招标一事召开会议，该会议纪录显示包括被告在内的三名投标人参加会议，被告吴祥飞以报价62万中标。该会议纪录上还载明：“中标者可以交250万元（加10万元押金为260万元）”，“其余可以分五年交清”，“万昊，两天内交9万元的履约金，25天内交260万”，被告在该会议纪录上签名。
被告投标时交保证金1万元，被告中标后于2009年5月27日向原告支付9万元履约保证金。租金支付情况为：2009年6月8日支付100万元；2009年6月11日支付20万元；2009年6月15日支付30万元；2009年7月6日支付20万元；2009年9月11日支付10万元；2009年9月12日支付20万元。以上，被告共向原告支付200万元租金，10万元履约保证金。
2009年7月原告将租赁房屋移交给被告，双方一直未签订合同。
2011年4月21日，被告向原告提交《关于要求妥善处理教育超市相关问题的报告》。2013年6月9日原告向被告发送《通知》，2013年6月13日被告对上述《通知》回复，提出对租赁合同有关问题的解决方案。
上述事实，有原、被告提供的《建设工程规划许可证》、《南昌市建设工程竣工验收备案表》，《江西农大南区老学生食堂二楼教育超市招标文件》、《教育超市承包经营报名表》、《承包教育超市的投标承诺书》、《交款承诺》、《会议记录》，教育超市缴款记录及江西农业大学收款收据，《关于要求妥善处理教育超市相关问题的报告》、《通知》、《关于对教育超市诉求相关问题的回复》，《合同解除函》，教育超市招标说明、教育超市承包经营报名表、承包教育超市的投标承诺书、教育超市经营投标公告等证据及双方当事人的陈述、庭审笔录在案予以佐证，原审法院予以认定。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案中原、被告经招标投标方式建立租赁合同关系，双方虽未签订书面租赁合同，但双方均确认原告于2009年7月底将租赁房屋移交于被告，由被告实际使用至今。故原、被告双方成立事实租赁合同关系，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应恪守诚信按约履行。本案租赁期限为五年，因双方未签订书面租赁合同，租赁期起算时间应自租赁物实际交付之日，由于双方均未提供交付凭证，但被告自认原告于2009年7月份底将租赁标的物交付。一审法院推定本案租赁期自2009年8月1日至2014年7月31日止。现鉴于原、被告双方签订的合同租赁期限已经届满，对原告要求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持，但租赁期限届满后，被告吴祥飞作为承租方应承担返还租赁物的义务。同时，被告作为承租方，应按约定支付租金并对逾期支付租金承担违约责任。因此，原告要求被告返还租赁物并要求被告按约定支付租金并承担逾期支付租金的违约责任的主张，一审法院予以支持。截止合同期限届满，被告已支付租金210万元（含履约保证金10万元），尚欠租金100万元，被告应立即偿还。租赁期限届满被告应及时腾房，如被告逾期腾房应参照双方租赁合同关于每月5.2万元租金的标准支付占有使用费。按照开标会议记录上原、被告双方约定租金支付方式为：中标后两天内交9万元的履约金，25天内交250万。其余分五年付清，但被告未在约定时间交纳250万租金，仅于2009年9月12日前共向原告支付款项200万元租金及10万元履保证金。此后一直未再支付。被告应对迟延交纳租金的行为承担违约责任。关于原告要求按被告逾期交纳的81.081万元租金计算违约金的问题，从会议记录上显示，被告应在中标（2009年5月27日）后的25天内交260万元，故被告逾期支付租金的数额应为50万元，相应的逾期违约金应以50万自2009年6月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算。对于原告诉请中超过50万元的逾期支付租金的违约金部分，一审法院不予支持。对于被告反诉称原告的招标投标负责人亲自允诺按时拆除志敏大道两旁店面，且江西农业大学南区对商业街一侧不开门的约定的主张，被告为证明其主张提供了潘金发的录音、相关内容的公证书、证人证言等证据，一审法院认为本案租赁合同系通过招标投标程序订立，合同条款必须是原、被告正式作出的意思表示，应遵循自愿原则，经原、被告双方确认后对双方具有法律约束力，单个个人的表态，并不能代表原告对合同承诺，且被告未提供充分证据证明该主张有效成立，故一审法院对被告的该主张不予支持。对于被告提交的公证书证据问题，一审法院认为该证据与原、被告之间签订的租赁合同不具有关联性，故一审法院对该证据不予确认。对于被告提交的内容一模一样的王登善、孙阡的书面证词，一审法院认为王登善、孙阡的出庭证言均未充分证实原告对被告有过2009年7月完成拆迁的承诺，其证言也没有其它证据印证，对证人刘军的证言，一审法院认为其证言系打印件，且本人未出庭，综上，一审法院对被告方的证人证言均不予采纳。对于被告反诉要求原告赔偿因违约给被告造成的经济损失966559.03元（计算至2014年1月）及可得利益损失219522.16元的诉请，一审法院认为被告的反诉主张没有事实依据也缺乏合理的计算标准，其所主张的可得利益损失，并无有效证据证明，故一审法院对该主张不予支持。对于被告辩称原告诉讼请求的时效已届满的主张，一审法院认为租赁合同是持续性合同，在原、被告的租赁合同终止前，不存在诉讼时效起算的问题，且在租赁合同履行期间，原告多次要求被告缴纳租金，故一审法院对该主张不予支持。被告反诉称原告存在违约行为无事实和法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）吴祥飞于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）江西农业大学支付租金100万元；二、被告（反诉原告）在本判决生效后十日内支付逾期利息（利息自2009年6月21日起以逾期支付的租金50万元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的履行期届满之日止）；三、被告（反诉原告）吴祥飞于本判决生效之日起十日内腾空房屋并返还给原告（反诉被告）江西农业大学；如被告（反诉原告）吴祥飞未在上述规定的期限内腾空房屋并返还给原告（反诉被告）江西农业大学，则应按每月5.2万元的标准支付房屋占用费至实际交还房屋止；四、驳回原告（反诉被告）江西农业大学的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）吴祥飞的反诉请求。本案案件受理费14711元，反诉受理费15475元，共计30186元，由被告负担。
宣判后，吴祥飞不服，向本院提出上诉。
吴祥飞上诉称：一、一审法院事实认定错误：（一）一审法院错误认定江西农业大学南区对商业街一侧不开门和拆除志敏大道两侧店面（包括江西农业大学南区公寓楼下的所有店面）不属于租赁合同内容。潘金发时任江西农业大学后勤服务集团副总经理、教育超市招标小组组长。潘金发承认在2009年5月27日的招投标会议上向所有投标人公开承诺南区对商业街一侧不开门，拆除志敏大道两旁店面（包括江西农业大学南区公寓楼下的所有店面）。庭审中，被上诉人并未否认录音证据的真实性。当时参与投标的投标人刘刚也证实了这一点。潘金发在招投标会议上代表被上诉人陈述，是履行职务行为，足以构成对合同的承诺。早在2008年江西农业大学校长工作报告就提出要逐步拆除志敏大道两旁的店面，保卫处、后勤集团的工作总结等证据也证明江西农业大学一直酝酿拆除志敏大道两旁店面和南区学生公寓楼下店面。限于校园超市消费群体的特殊性，拆除店面是招标人高价承租教育超市的前提。（二）一审法院错误认定逾期利息的起算时间。一审法院认定被上诉人2009年8月1日才将系争教育超市交付给上诉人，但上诉人支付逾期利息的起算点却是2009年6月21日。此时，上诉人并未占有、使用租赁房屋，更未从中受益。（三）一审法院错误认定上诉人的损失缺乏合理的计算标准。上诉人提交了教育超市2009年至2014年间的利润表、教育超市的收银日报、岗位表等证据。2010年8月至2011年8月间，被上诉人没有违约行为，上诉人得以按照租赁约定正常开展经营。以此段时间的利润为基准依据，可以准确地计算出被上诉人的违约行为导致上诉人遭受966，559.03元的经济损失。二、一审法院在诉讼时效的理解和认定上存在错误（一）一审法院错误理解租赁合同的诉讼时效起算点：依据《民法通则》第136条，延付或拒付租金的诉讼时效是一年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，《教育超市投标说明》和《承包教育超市的投标承诺书》要求中标人在中标后15天内一次性付清。因此，诉讼时效期间应当从双方约定的一次性付款期限届满时起计算。租赁合同属于继续性合同。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发（2013）462号）第36条规定，“租金债权的诉讼时效期间如何确定？房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效。”《教育超市投标说明》和《承包教育超市的投标承诺书》要求上诉人在中标后15天内一次性支付5年全部租金310万元。因此，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条，被上诉人租金之债的诉讼时效应该从合同约定的支付期限届满时起算，而非从租赁合同终止时起算。（二）一审法院错误认定被上诉人多次要求被告缴纳租金。庭审过程中，被上诉人仅仅出示2014年1月3日发给上诉人一份函件，证明被上诉人曾向上诉人主张债权。除此之外，被上诉人未能提出曾向上诉人主张租金债权的证据。从上诉人最后一次支付租金（2009年9月12日）至2011年4月21日、从2011年4月21日到2013年6月13日、都超过一年的诉讼时效。综上，请求撤销一审判决，改判被上诉人赔偿因违约给上诉人造成的损失966599.03元，可得利益损失219522.16元，全部诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人江西农业大学辩称：一、被答辩人提出被答辩人承诺“不开门”及“在2009年7月前完成拆迁工作”不符合事实。被答辩人在一审中提供的证据皆系招投标四年之后形成的，不能充分证明答辩人的招标投标负责人亲自允诺“按时拆除志敏大道两旁店面和江西农业南区对商业街一侧不开门”，即使能证明，那也只是单个个人的表态，并不能代表答辩人对合同的承诺。答辩人的招标说明，投标人的投标承诺及开标中标的会议纪要等文件中均没有任何关于答辩人有按时拆迁和不开南区校门的表述和承诺。被答辩人拟证明答辩人有“拆迁”“不开门”合同义务的证据均不能成立。被答辩人所提交的对答辩人网站相关内容的公证书中，反映的内容均是志敏大道的拆迁是在答辩人七十周年校庆的大背景下提出的，而答辩人的校庆日是在2010年11月份，不能证明被答辩人关于拆迁应在2009年7月前完成的主张。被答辩人的证人证言证据均未证实答辩人对被答辩人有过2009年7月前完成拆迁的承诺，故不能作为定案的依据。二、一审判决对逾期利息的计算于法有据。根据2009年5月27日招投标会议记录的记载，“万昊，两天内交9万元的履约金，25天内交260万元”，但是被答辩人当时只交了210万元，尚有50万元自会议25天后即2009年6月21日至一审判决之日都未交纳，因此260万元中的50万元部分属于逾期付款，应当以中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际付款之日。三、被答辩人所主张的损失没有事实支撑，也没有法律依据。被答辩人没有证据证明答辩人对其存在过“承诺”，其所主张的损失缺乏基本的事实和法律依据；被答辩人主张的巨额损失，并无有效证据证明，其单方面制作的损失证据不具有客观真实性，也不符合财务凭证的合法形式；被答辩人计算损失不符合法律规定，与本案没有关系。四、本案未超过诉讼时效。租赁合同是持续性合同，在租赁合同终止前，不存在诉讼时效的起算问题。何况，租赁合同履行期间，答辩人一直在要求被答辩人缴纳租金，双方也一直在就租金缴纳问题协商处理，多年来不曾间断，因此，本案并不存在诉讼时效已过的问题。一审判决依法应予以维持，请求驳回上诉人的上诉请求。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，租赁合同是双务有偿合同，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人则需按期支付租金。本案上诉人与被上诉人经过招投标，确定上诉人租赁江西农业大学南区二年级学生食堂二楼有一建筑面积约1200平方米的店面（另提供现水田餐厅的操作间作为仓库）经营超市，在被上诉人的《教育超市招标说明》和上诉人出具的《承包教育超市的投标承诺书》，均明确中标后15天内一次性向招标单位交纳5年的承包管理费，上诉人以每年62万的报价中标，需交纳的5年承包管理费为310万元。2009年5月27日，上诉人与被上诉人及其他投标人就江西农大南区学生食堂二楼教育超市招标一事召开会议，会议纪录上载明：“中标者可以交250万元（加10万元押金为260万元），其余可以分五年交清”，“万昊，两天内交9万元的履约金，25天内交260万”，再次明确了中标者的付款义务。上诉人在该会议纪录上签名的行为视为对交纳5年承包管理费的约定方式的接受。上诉人主张时任江西农业大学后勤服务集团副总经理、教育超市招标小组组长的潘金发承认在2009年5月27日的招投标会议上向所有投标人公开承诺南区对商业街一侧不开门，拆除志敏大道两旁店面（包括江西农业大学南区公寓楼下的所有店面），但在该会议纪录上没有反映，即便潘金发个人在会议上有类似表态，因上诉人没有按约在中标后25天内交纳260万，双方没有签订书面的租赁合同，也没有把南区对商业街一侧不开门，拆除志敏大道两旁店面（包括江西农业大学南区公寓楼下的所有店面）作为出租方必须履行的义务明确约定，因此，上诉人没有理由不按约在中标后25天内将剩余的50万元交纳完毕。上诉人还主张早在2008年江西农业大学校长工作报告就提出要逐步拆除志敏大道两旁的店面，保卫处、后勤集团的工作总结等证据也证明江西农业大学一直酝酿拆除志敏大道两旁店面和南区学生公寓楼下店面，虽然这可导致上诉人对拆除志敏大道两旁店面和南区学生公寓楼下店面产生一定的预期，但并不能作为合同约定条款来约束出租方，因此，上诉人关于南区对商业街一侧不开门，拆除志敏大道两旁店面（包括江西农业大学南区公寓楼下的所有店面）是履行合同的基础的理解有误，一审法院认定江西农业大学南区对商业街一侧不开门和拆除志敏大道两侧店面（包括江西农业大学南区公寓楼下的所有店面）不属于租赁合同内容正确。因上诉人的过错，理应承担自约定的2009年6月21日起支付租金50万元及逾期付款利息的民事责任。上诉人提交了教育超市2009年至2014年间的利润表、教育超市的收银日报、岗位表等证据证明其损失，但教育超市的经营状况既受周边环境的影响，也受其自身经营管理等多种因素的影响，教育超市即便存在亏损，也无法认定其亏损完全因周边环境的变化所导致，因此，上诉人提交的证据不足以支持其损失计算的主张。根据2009年5月27日的招投标会议上双方认可的付款方式，余款50万元可以分五年交清，尽管约定的是分期履行给付租金的义务，但该义务的设定的内容作为一个整体构成了出租人收取租金的权利，出租人可以在分期履行的履行期限届满时主张权利，其请求偿还每一期债务的请求权的诉讼时效期间从最后一期期限届满之日起算。且租赁关系是持续性法律关系。上诉人至今仍在租赁教育超市，仍在持续性的产生租金，故一审法院认为租赁合同终止前，不存在诉讼时效起算的问题的观点正确。上诉人辩称被上诉人的诉讼请求的时效已届满的主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉没有法律和事实依据，应予驳回。同时上诉人吴祥飞应按每月5.2万元标准继续支付江西农业大学房屋占用费，自2014年8月1日至实际交还房屋止。一审法院判决事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22448元由上诉人吴祥飞自行承担。
本判决为终审判决。
审判长 曹成云
审判员 吴建平
审判员 汪西菲
二〇一五年一月七日
书记员 王 倩