浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第1683号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州天外天展览有限公司。
法定代表人：王之江。
委托代理人：朱千源，浙江禾泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江广通房地产集团有限公司。
法定代表人：王学农。
委托代理人：施海寅、王鹤成，浙江京衡律师事务所律师。
上诉人杭州天外天展览有限公司（以下简称天外天展览公司）因与被上诉人浙江广通房地产集团有限公司（以下简称广通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：广通公司与杭州天外天贸易有限公司（以下简称天外天贸易公司）于2008年7月28日签订一份《房屋租赁合同》，约定：广通公司自愿将座落于湖墅北路91号（新门牌××）房屋二、三、四楼及一楼大厅50平方米，一楼扶梯旁30平方米，总共建筑面积1000平方米出租给天外天贸易公司。该房屋现无水、电等设施。天外天贸易公司已对出租的房屋作了充分了解，愿意承租该房屋。租赁期自2008年8月1日起至2009年7月31日止。广通公司已于2008年8月16日将出租的房屋交天外天贸易公司使用。房屋年租金为120000元，租金一年一付，先付后用，第一期租金120000元于签订合同当日支付，天外天贸易公司如逾期支付租金，每逾期一天，天外天贸易公司按月租金的3%支付滞纳金。在房屋遇开发建设、道路拓宽等原因拆除前，广通公司同意天外天贸易公司重新签订上述房屋租赁合同，合同仍为一年一签，租金不变。租赁期间天外天贸易公司拖欠租金累计十天以上的，广通公司有权终止本合同，收回房屋，由此造成损失的，天外天贸易公司应当予以赔偿。租赁期间，广通公司无正当理由收回房屋的，应按月租金的三倍向天外天贸易公司支付违约金。租赁期满合同终止，房屋的所有装修（除可动产部分）归广通公司所有。合同签订后，天外天贸易公司使用案涉房屋至今，双方未再重新签订合同，除支付2008年8月1日起至2009年7月31日的租金120000万元外，天外天贸易公司未支付给广通公司其他款项。2009年2月3日天外天贸易公司向广通公司发函要求广通公司赔偿因未能提供房产证给予其办理营业执照造成的损失并退还租金，并交付四楼2间和扶梯旁一间房屋。如不能赔偿天外天贸易公司的投资及费用。如果广通公司在五个工作日内未作答复，视为认可天外天贸易公司有权将房屋作临时住房出租至房屋拆除为止，租金收入作为公司投资及费用回收处理。广通公司收到函件后未作回复。2012年11月7日、2013年6月13日广通公司发函天外天贸易公司，要求其支付拖欠的租金、腾退房屋、赔偿损失。天外天贸易公司于2012年11月11日、2014年6月15日收取上述函件。另查明，案涉房屋的产权人为中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行，广通公司与产权人协议案涉房屋从1996年12月至该房拆迁止，房屋由广通公司使用。广通公司诉至原审法院，请求判令：1.天外天贸易公司赔偿广通公司损失303.66万元（从2009年8月21日算至2013年8月20日），最终算至天外天贸易公司履行完毕之日止；2.诉讼费由天外天贸易公司承担。3.天外天贸易公司腾退房屋。天外天贸易公司向原审法院提起反诉，请求判令：1.广通公司继续履行双方于2008年7月28日签订的《房屋租赁合同》，交付天外天贸易公司办理合法经营手续所需的涉案房屋权属证书及房屋结构的复印件，交付四楼二间房屋及一楼扶梯旁30平方米房屋；2.广通公司赔偿天外天贸易公司损失150万元；3.诉讼费用由广通公司承担。
原审法院认为：在案涉租赁合同明确约定的一年租赁期限届满后，天外天贸易公司与广通公司并未按照合同约定重新签订合同（一年一签），视为双方并未就案涉房屋续租达成新的合意。天外天贸易公司主张约定的租赁期限至实际拆迁止，因拆迁事实是不确定且尚未发生的，且根据合同约定尚需双方另签合同加以确定，故天外天贸易公司主张租赁期限至拆迁之日止无事实依据，不予支持。依据法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故一年租赁期限届满后，广通公司与天外天贸易公司之间形成不定期租赁合同关系。广通公司于2012年11月7日发函天外天贸易公司要求腾退房屋，天外天贸易公司于2012年11月11日收到前述函件，应视为广通公司第一次明确向天外天贸易公司提出要求终止合同。依据上述规定，通知解除不定期租赁合同，应当给予一定的合理期限，综合本案实际情况，酌定该合理期限为六十日，即广通公司、天外天贸易公司之间租赁合同解除的时间应为2013年1月10日。如上所述，广通公司、天外天贸易公司租赁合同到期后之间形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效，在此期间的租金应参照原合同约定支付，即天外天贸易公司应向广通公司支付2009年8月1日至2013年1月10日的租金413333元。根据租赁合同租金为一年一付，先付后用的约定，2009年8月1日至2010年7月31日、2010年8月1日至2011年7月31日的租金、2011年8月1日至2012年7月31日的租金、2012年8月1日至2013年1月10日租金逾期支付利息分别从各时段起始日第二日开始按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，广通公司主张的损失标准没有事实依据，不予支持。合同解除后，天外天贸易公司应当向广通公司交还诉争房屋，2013年1月10日之后，天外天贸易公司占用诉争房屋无法律和合同依据，应当支付占用期间的房屋使用费。广通公司主张参照同地段同期的房屋租金标准，但未能提供有效证据加以证明，且未举证证明占用期间的实际损失，酌定按上述租赁合同约定的租金计算占用期间的房屋使用费至实际腾退之日止。天外天贸易公司主张广通公司未向其提供房屋权属证书导致其无法办证要求赔偿损失，广通公司系案涉房屋的合法使用权人，其作为出租人已将租赁物交付给天外天贸易公司，并保证租赁物符合使用状态，合同并未作案涉房屋具体使用用途或提供产权证作相关行政管理登记的约定，且天外天贸易公司并未提供其无法办理旅店工商登记系因广通公司未提供产权证的相关证据，故对其主张不予支持。因租赁期限届满且天外天贸易公司未付租金导致广通公司要求解除合同，故对天外天贸易公司要求装饰装修残值损失，不予支持。关于广通公司的诉请是否已过诉讼时效问题，证人周某虽系广通公司员工，但其具体经手案涉房屋租赁事宜，陈述内容较为完整且符合常理，再结合广通公司发出的催讨函件，对广通公司主张的催讨事实予以认定，天外天贸易公司抗辩本案已过诉讼时效，不予采纳。天外天贸易公司主张案涉房屋未完全交付，在其已租用、使用案涉房屋多年的实际情况下，未能举证证明未予交付的部分，故对其主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、天外天贸易公司于判决生效之日起一个月内向广通公司腾退双方于2008年7月28日签订的《房屋出租合同》中约定的房屋；二、天外天贸易公司于判决生效之日起十日内支付广通公司2009年8月1日至2013年1月10日的租金413333元及逾期支付利息（2009年8月1日至2010年7月31日、2010年8月1日至2011年7月31日的租金、2011年8月1日至2012月7日31日的租金、2012年8月1日至2013年1月10日租金逾期支付违约金分别从各时段起始日第二日开始按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至判决确定还款之日止）；三、天外天贸易公司于判决生效之日起十日内支付广通公司2013年1月11日起至实际腾退之日止房屋占用期间的使用费（使用费按每年120000元计算）。四、驳回天外天贸易公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30393元，由天外天贸易公司负担10300元，广通公司负担20093元；反诉案件受理费9150元，由天外天贸易公司负担。
宣判后，天外天展览公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定广通公司于2012年11月7日发函天外天贸易公司要求腾退房屋，天外天贸易公司于2012年11月11日收到前述函件，应视为广通公司第一次明确向天外天贸易公司提出要求终止合同错误。2012年11月7日广通公司发函天外天贸易公司，并未明确要求天外天贸易公司腾退房屋，而是要求协商解决腾退房屋之事宜，况且，广通公司亦无权单方终止合同。2008年7月28日天外天贸易公司与广通公司签订租赁期限为一年的《房屋租赁合同》，明确当时该房屋无水、电等设施，其中第五条第二款约定，在房屋拆除前，广通公司同意天外天贸易公司重新签定关于上述房屋租赁合同，合同仍为一年一签，租金不变；第十条第二款约定，……该房屋需要拆除的，合同自然终止，租金按实际使用计算，属天外天贸易公司出资投入的装潢、设备等所产生的赔偿费及搬迁赔偿费归天外天贸易公司所有；第十一条约定，租赁期满合同终止，上述房屋的所有装修（除可动产部分）归广通公司所有。房屋承租后，天外天贸易公司对该房屋进行投入装修，费用达36万元。从上述约定和事实可知，该房屋租赁期限的届满日为该房屋拆除之日，而不是仅为一年的租赁期限。合同第五条第二款的约定，是双方对重新签订合同的形式要求，实际上，天外天贸易公司一直在使用该房屋，广通公司没有提出异议，视为双方续存房屋租赁合同关系。如果广通公司在一年的合同期限届满后有权不重新签订合同或者有权要求广通公司腾退房屋的话，则按上述约定，房屋的所有装修（除可动产部分）归广通公司所有，则天外天贸易公司的所有投入得不到任何补偿。这样的合同天外天贸易公司一开始就不会签订，更不会对该房屋出资投入。以上是广通公司无权单方终止合同的第一个理由，即该房屋的租赁期限届满日为该房屋拆除之日。第二个理由是，广通公司在租赁关系存续期间严重违约。天外天贸易公司承租房屋后，多次要求广通公司提供给天外天贸易公司用于经营需要的该房屋的权属证书等相关资料，广通公司也试图给予提供，并于2008年12月3日致函给中国工商银行杭州市湖墅支行，明确该房屋用于经营，须提供房屋所有权证及原房屋的结构图，但始终没有提供给天外天贸易公司，导致天外天贸易公司承租房屋后不能正常经营，给天外天贸易公司造成严重的损失。另外，广通公司未按约定交付房屋给天外天贸易公司，二楼房屋拖至2008年9月5日才交付，四楼2间房屋和扶梯旁1间房屋至今未交付。提供出租房屋的权属证书等相关资料，是广通公司应尽的义务，而广通公司无法提供，且未按约定交付房屋给天外天贸易公司，属于严重的违约行为，给天外天贸易公司造成的损失应予以赔偿，天外天贸易公司提出的反诉请求有相应的事实根据和法律依据。
二、原审判决对广通公司没有主张的诉讼请求作出判决，是属于适用法律错误。本案广通公司在原审中主张损失赔偿303.66万元，其计算标准的依据是与本案无关的一份房屋租赁合同，在诉讼请求中没有提出要求天外天贸易公司支付租金和占用期间的使用费，更没有主张租金的逾期支付利息。而原审判决在认定了广通公司提交的“证据4系复印件，来源不明，不能作为原告计算损失赔偿的依据，不予采信”、“广通公司主张的损失标准没有事实依据，不予支持”的情况下，作出判决，要求天外天贸易公司支付租金及逾期支付利息和占用期间的使用费，显然是超出诉讼请求的判决，违反了“不告不理”原则，而且租金的逾期支付利息按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，更没有法律依据。
三、假设本案被上诉人主张要求天外天贸易公司支付租金，则其主张已超过法定的诉讼时效，原审判决以证人周某的孤立证言，且与广通公司存在利害关系的证言，来认定广通公司曾经催讨的事实，没有依据。
四、原审判决审核认定证据错误。关于广通公司提交的证据2合作经营协议书，其内容系广通公司认可的，天外天贸易公司对该证据的真实性也认可。但原审判决对该证据未采信，导致认定事实错误。原审判决对证人周某的证言采信错误。证人周某的证言系孤证，系广通公司的员工，与广通公司存在利害关系，其证言内容不真实。关于天外天贸易公司在原审中提交的系列证据，足以证实广通公司存在违约事实，广通公司应赔偿天外天贸易公司损失的事实，但原审判决未予采纳，导致错误判决。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，在审核认定证据方面存在错误。请求：一、请求判决撤销原审判决，驳回广通公司的一审诉讼请求，支持天外天贸易公司的一审反诉请求。二、一审、二审的诉讼费用由广通公司负担。
广通公司答辩称：本案双方之间签订的租赁合同是真实有效，使用一年到期之后，天外天展览公司既没有腾退房屋，也没有与广通公司签订下一年的租赁合同并支付相应的租金，因此，违约事实明确，广通公司依据事实情况，解除合同也是合法行使自身的权利，因此，一审判决广通公司有权解除合同是正确的。至于损失赔偿，广通公司是按照周边地区的房屋租金作为赔偿的标准，一审是以参考了双方之前签订的租赁合同约定的租赁价格，在这一点上，广通公司二审没有异议，至于天外天展览公司在上诉状及原审反诉中认为广通公司没有完全交付房屋，以及没有提供证照，没有事实和合同依据，因此，天外天展览公司一审的反诉、二审的上诉理由不符合事实，没有法律依据，请求维持一审判决，驳回上诉。
被上诉人广通公司在二审期间未向本院提交新证据，上诉人天外天展览公司在二审审理期间向本院提交了下列证据：证据1.周某起草的《房屋租赁补充协议》2份，欲证明广通公司同意涉案房屋租赁期限至拆迁时止，不再一年一签；免去2009年8月1日至2010年7月31日一年租金；2010年8月1日起年租金20万元，经结算共计19万元，一次性付清；2012年8月1日起年租金10万元分二次支付，半年支付一次；证据2.合作经营协议书2份，欲证明2012年广通公司与天外天展览公司协商，为了解决租金入帐问题，以合作经营方式进行处理，合作经营协议书打印文本，经广通公司的法定代表人亲笔修改确定：合作期限自2010年8月1日至涉案房屋整体规划拆迁止；房屋使用金为每年10万元；免去2009年8月1日至2010年7月31日半年租金等等。
对上诉人天外天展览公司提交的证据，被上诉人广通公司对证据1的真实性没有异议，该补充协议是周某按照天外天贸易公司的意思和要求手书起草，周某是广通公司和天外天展览公司的联系人，但该协议不代表广通公司的意思，且协议没有加盖公章，只能证明双方有过协商的过程，但是，最终没有确定。对证据2的真实性无异议，王学农当时确实修改过协议，但是这是双方协商过程的体现，而不是广通公司的意思，并且，双方对内容最终没有确定，关于合作经营协议书2010年7月28日那版，要强调一下，因为广通公司已经按照双方于2008年7月28日签订的出租合同将房屋交付给天外天贸易公司，并且，是整体交付的，当时，并不存在强占的情况，天外天贸易公司对此也作了确认。租赁期内，天外天贸易公司告知广通公司有他人强占，但广通公司并不知情，因为这是租赁之后出现的，因此，双方在协议中进行了协商，由于当时双方是完全交付的，所以，由天外天展览公司自行处理该强占的情况。本院认为，证据1和证据2均无广通公司的签字盖章确认，仅能证实广通公司与天外天展览公司之间就案涉房屋进行协商的相关事实，无法达到天外天展览公司的证明目的。
本院经审理查明，天外天贸易公司于2014年11月21日经核准变更登记为杭州天外天展览有限公司。其余事实与原审认定的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”广通公司与天外天贸易公司签订案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期自2008年8月1日起至2009年7月31日止。合同约定的租赁期届满后，双方虽曾协商就案涉房屋继续签订租赁合同，但双方未能达成合意。之后天外天贸易公司仍继续占有使用案涉房屋，广通公司也未提出异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限应为不定期。天外天展览公司认为案涉房屋租赁期限届满日为该房屋拆除之日的上诉理由不能成立，本院不予采信。广通公司与2012年11月7日发函天外天贸易公司，天外天贸易公司于2012年11月11日收到该函件，该函件载明案涉房屋租赁期早已届满，广通公司有权收回房屋，要求天外天贸易公司腾退房屋。依据《中华人民共和国合同法》相关规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故原审法院酌定合同期限为六十日，确认广通公司与天外天贸易公司之间的租赁合同于2013年1月10日解除，并无不当。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物，天外天展览公司应当向广通公司腾退案涉房屋。案涉《房屋租赁合同》中就房屋的用途等未进行约定，天外天展览公司也未提交证据证明其无法办理工商登记的原因，天外天展览公司的相关上诉理由本院亦不予采信。案涉《房屋租赁合同》载明广通公司已将出租的房屋交天外天贸易公司使用，天外天展览公司上诉认为广通公司未按约定交付房屋的上诉理由不能成立，天外天公司以此为由请求继续履行案涉《房屋租赁合同》，交付相关证书、四楼二间房屋及一楼扶梯旁30平方米房屋，赔偿损失等上诉请求本院不予支持。广通公司的诉讼请求为由天外天展览公司赔偿其损失，诉讼中其明确表示该损失即为租金或占有使用费加上相应的利息。因约定的租赁期限届满后，双方系不定期租赁，天外天贸易公司继续使用案涉房屋，天外天展览公司应当支付自2009年8月1日至2013年1月10日的租金413333元。案涉《房屋租赁合同》约定租金一年一付，先付后用，天外天展览公司应当赔偿逾期支付租金的损失，因广通公司没有举证证明其主张的损失数额，本院酌情确定天外天展览公司应按中国人民银行同期同类贷款利率计算相应的损失。原审法院以中国人民银行同期贷款利率四倍计算损失不当，应予以纠正。案涉《房屋租赁合同》解除后天外天展览公司仍占有使用案涉房屋至今，应当支付相应的占有使用费。原审法院并不存在天外天展览公司所称的认定证据错误问题，天外天展览公司的其余上诉请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第579号民事判决第一项、第三项；
二、撤销浙江省杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第579号民事判决第二项、第四项及诉讼费负担部分；
三、杭州天外天展览有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江广通房地产集团有限公司2009年8月1日至2013年1月10的租金413333元及逾期支付租金的损失（2009年8月1日至2010年7月31日的租金（120000元）、2010年8月1日至2011年7月31日的租金（120000元）、2011年8月1日至2012月7日31日的租金（120000元）、2012年8月1日至2013年1月10日租金（53333元）逾期支付损失分别从各时段起始日开始，以该时段应付租金数额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定还款之日止］；
四、驳回浙江广通房地产集团有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回杭州天外天展览有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费31093元，由浙江广通房地产集团有限公司负担18297元，杭州天外天展览有限公司负担12796元；反诉案件受理费18300元，减半收取为9150元，由杭州天外天展览有限公司负担。
二审案件受理费34876元，由杭州天外天展览有限公司负担27443元，浙江广通房地产集团有限公司负担7433元。杭州天外天展览有限公司已预交二审案件受理费39543元，应退12100元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费；浙江广通房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：1202024409008802968）。
本判决为终审判决。
审判长 瞿 静
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一五年十一月十七日
书记员 项 琳