太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）小民初字第00217号
原告张常发（反诉被告）。
委托代理人李利剑，山西晋一律师事务所律师。
委托代理人刘俊清，山西晋一律师事务所律师。
原告李献伟（反诉被告），1964年9月26日汉族。
委托代理人李利剑，山西晋一律师事务所律师。
委托代理人刘俊清，山西晋一律师事务所律师。
被告（反诉原告）太原市城区农村信用合作联社，住所地太原市小店区学府街***号*座。
法定代表人王宝仓，理事长。
委托代理人王树平，上海市汇业（太原）律师事务所律师。
委托代理人张雁，女，1981年9月1日出生，汉族。
原告（反诉被告）张常发、原告（反诉被告）李献伟与被告（反诉原告）太原市城区农村信用合作联社租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，被告（反诉原告）太原市城区农村信用合作联社于2015年2月25日向本院提出反诉。本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张常发、李献伟及其委托代理人李利剑、刘俊清，被告（反诉原告）太原市城区农村信用合作联社的委托代理人王树平、张雁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张常发、李献伟共同诉称，原告于2011年9月20日与被告签订《营业场所租赁合同》，约定：原告将其所有的位于太原市长治路中段阳光华庭贰号商务楼底商一、二层共计1100平方米的房屋租赁给被告使用，租赁期限为10年（2011年10月1日-2021年9月30日），年租金为108万元，租金按年支付。合同签订后租赁期限起算前，原告将房屋交付于被告。合同签订至今已经超过三年，被告只支付过第1年和第2年的房租各108万元，至今仍拖欠2013年10月1日至2014年9月30日的房租租金及下一年度（2014年10月1日-2015年9月30日）的应付租金。原告虽不断催收上述租金，但被告一直以各种理由推脱，被告的上述违约行为已经给原告造成了很大损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、依法判令被告支付原告房屋租金2160000元及逾期支付房租产生的银行同期贷款利息损失85680元（截止2014年12月1日，应按银行同期贷款利率支付至实际支付租金之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）太原市城区农村信用合作联社辩称，双方签订的《营业场所租赁合同》约定：“乙方租赁该标的房屋作为太原市城区农村信用合作联社长治路分社营业场所使用”、“甲方已充分知悉乙方营业的需求并承诺积极予以充分配合乙方办理相关手续”、“所出租的房屋符合乙方从事经营活动时对消防条件的要求，协助乙方办理消防验收许可手续”。合同签订后，被告积极履行合同义务，按时交纳房租，同时按合同约定对房屋进行了适合于经营活动的装饰装修，做了大量前期准备工作，但是原告却一直不能提供相关规划许可证以及消防大证，以至于被告无法取得小消防证。这就直接导致被告无法办理营业执照，进而无法进行正常的经营活动。在此期间，被告曾多次与原告沟通协调，希望尽快解决这一问题，但是原告却次次拖延，最终因原告所出租的房屋没有规划许可证及相关手续不全，导致这个问题迟迟没有得到解决。这给被告带来了巨大损失，包括对房屋的装饰装修费、设计费，安装监控器材费、物业费、取暖费等一系列费用共计3247299.28元。因原告的违约行为已经给被告造成了巨大损失，若继续支付租金则会使损失进一步扩大，而且也不符合双方签订合同的目的，故被告对原告主张的租金不予支持。综上，原告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，而被告不应承担责任。请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）太原市城区农村信用合作联社反诉称，一、被反诉人主张的租金不合理。2011年9月20日，双方签订《营业场所租赁合同》以后，反诉人积极履行义务，按时交纳房租，并按照合同约定对房屋进行了适合经营活动的装修装饰。但是由于被反诉人一直不能提供相关规划许可证及消防大证，以至于反诉人无法取得小消防证，这直接影响了反诉人办理营业执照、金融许可证等相关证照，使得反诉人无法进行正常的经营活动。反诉人曾多次与被反诉人协商，被反诉人却次次拖延，最终因手续不全而无法办理。被反诉人的行为已经构成违约，并导致合同目的不能实现，其所主张的租金不合理。二、因被反诉人的违约行为，导致合同目的不能实现，反诉人有权解除合同并要求其承担违约责任。被反诉人的违约行为使反诉人迟迟不能开业，继续下去只会造成更为严重的后果，而因签订合同投入的装修装饰费用3247299.28元理应由被反诉人承担。另外，根据2012年至2014年反诉人平均利润计算，营业损失为3615938.06元，此部分损失理应由被反诉人予以赔偿。综上，被反诉人主张的租金不合理，合同无法履行是由于被反诉人证件不全。被反诉人的违约行为导致了合同目的不能实现，反诉人有权解除合同并要求其承担违约责任。反诉请求：1、请求解除《营业场所租赁合同》；2、请求判令被反诉人赔偿装饰装修费用3247299.28元；3、请求判令被反诉人赔偿反诉人的营业损失3615938.06元；4、诉讼费及相关费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）张常发、李献伟共同辩称，一、根据相关法律规定及合同约定我们认为本案中租赁房屋办理消防验收许可手续的责任由被告方承担。首先，消防验收申报义务是因被告从事特定的经营行为而产生的，被告应就其装修改造后的房屋状况按照《消防法》的规定自行承担消防验收义务；其次，被告并没有证据及法律依据证明其开展业务需要办理消防验收手续；第三，被告在签订租赁合同时就已经清楚该租赁房屋只具有《房屋买卖合同》，合同中已经注明了房屋有无“五证”等基本情况，所以基于该房屋的具体情况，双方约定的租金远远要低于当时同地段商铺房屋租金的水平，并且被告主动承担合同中办理消防验收的主要义务，我们协助被告办理消防验收许可手续。二、被告反诉的装修损失及营业损失无法确定，即使确定也属于其自身的经营风险，在被告没有证据证明其分社无法开门营业的原因就是消防问题的条件下，该损失应由其自己承担。首先，被告的装修损失无法确定，其提供的装修支出凭证及合同无法说明被告将资金投入到涉案的租赁场所，有可能是其他分社或分理处产生的；其次，被告属于市场经营主体，其在没有获得金融许可证的前提下装修房屋、购买设备本来就存在不能开门营业的风险，被告没有证据证明其分社无法开门营业的原因就是消防问题。综上，原被告签订的《营业场所租赁合同》系双方真实意愿表示，双方在签订该合同前已经对自身面临的风险充分了解、知晓。被告以“消防问题”为由拒付租金，没有合法有效证据，更没有法律依据，驳回被告解除合同、赔偿损失的反诉请求。
经审理查明，2011年9月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《营业场所租赁合同》，合同约定，甲方系太原市长治路中段阳光华庭贰号商务楼底商一、二层的业主，一层建筑面积为500平方米，二层600平方米，共计1100平方米。甲方同意将此房屋租赁给乙方作为太原市城区农村信用合作联社长治路分社营业场所使用。房屋租赁期限从2011年10月1日至2021年9月30日，共计10年；年租金为108万元（含税），租金价格在本合同前五年租期内保持不变，后五年按该地区房租价格的平均价双方协商确定，但不得高于平均价；乙方按每一年的租期届满最后一个月内，向甲方支付下一年度租金；租赁期内的下列费用中，房屋租赁税费由甲方承担，其他由乙方承担：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费。前述各项费用或其他费用，如未明确约定由乙方承担的，由甲方承担；根据《中华人民共和国消防法》的规定，所出租的房屋符合乙方从事经营活动时对消防条件的要求，协助乙方办理消防验收许可手续；因专业经营及其他需要，乙方可对标的房屋进行改造以适用其经营要求，甲方对此已有充分知悉并予以同意、配合，但费用由乙方自理；因乙方及其下属机构特殊金融业务经营及日常使用需要，甲方同意并允许乙方对租赁的房屋（场所）进行装修或改造增设他物，包括但不限于：对租赁房屋的内部及外立面进行生活及金融业务特殊装修、改变结构、隔断、挂置标识广告等，费用乙方自理。上述装修改造及添附物，乙方享有所有权。在租赁期满后，乙方应拆除，恢复原状或经双方协商折价归甲方所有；甲方应配合乙方及其下属机构或乙方指定使用方办理相关工商或政府机关手续、经营所需相关民商事或金融行业所需手续，在乙方提出要求后5日内出具相关文件。上述手续或文件包括但不限于：配合办理工商注册（变更、注销等）手续、配合办理银行相关审批及检查等手续、出具甲方身份证明、出具营业场所证明等；租赁期间，乙方因机构改革或其他原因提出终止合同，需提前90天书面通知对方，甲方应予以配合并扣除实际租赁期间租金及其他乙方应承担费用，将剩余部分租金及时退还乙方。协议还约定了双方的其他权利义务条款。协议签订后，
原告将该房屋交付给被告使用，被告对房屋进行装修改造以适用作为太原市城区农村信用合作联社长治路分社营业场所使用。被告已支付原告2011、2012年度租金各108万元，尚欠原告2013年10月1日至2014年9月30日期间租金108万元及2014年10月1日至2015年9月30日应付租金108万元。2014年10月29日两原告通过EMS特快专递向被告邮寄律师函：要求被告接到律师函后10日内支付拖欠及应付租金并结清物业费用，否则将依法追究被告违约责任。
被告明确反诉请求所主张的装饰装修费用3247299.28元，计算依据是：1、室内装修改造设计费23759元，提供相应证据为：建筑装饰工程设计委托合同、税务发票；2、直饮水工程设备款46970元，提供相应证据为：净水设备合同书、税务发票；3、安防监控工程款233384.52元，提供相应证据为：工程造价咨询审定单、税务发票；4、办公家具29540元，提供相应证据为：商品量签证单、税务发票；5、110自动报警系统设备款39861.3元，提供相应证据为：报警设备安装合同书、110自动报警系统预决算清单、110自动报警系统结算清单、税务发票；6、综合布线工程款163335.35元，提供相应证据为：工程造价咨询审定单、综合布线工程合同、决算书、税务发票；7、营业厅及办公室装修改造工程款1964158.27元，提供相应证据为：工程造价咨询审定单、建筑装饰工程施工合同、税务发票；8、物业和取暖费136400元，提供相应证据为：税务发票；9、LED显示屏款86678.6元，提供相应证据为：电子产品明细单、税务发票；10、新风设备款35353元，提供相应证据为：税务发票；11、消防工程款201179.24元，提供相应证据为：工程造价咨询审定单、消防施工合同、税务发票；12、ATM自动取款机94000元、ATM自动存取款机169800元，提供的相应证据为：网点购买统计表、税务发票；13、UPS设备款22880元，提供的相应证据为：税务发票（68640元）。另，被告明确反诉请求所主张的营业损失费3615938.06元，计算依据是：太原市城区农村信用合作联社2012-2014年度各网点年平均利润相加之和。
另查明，两原告购买的涉案房屋《王村阳光华庭购房合同》载明：出卖人山西恒天房地产开发有限公司以城中村改造方式取得位于小店区营盘街办王村（编号为06第094号）的地块的土地使用权，土地所有权证号1401050702-1；该购房合同未载明涉案房屋建设工程规划许可证号和建筑工程施工许可证号。另，庭审中，原告认可涉案房屋没有取得房屋所有权证书，至今开发商也没有办理建设工程规划许可证。
确认以上事实的证据有原告提供的《营业场所租赁合同》、税务发票、律师函，被告提供的建筑装饰工程设计委托合同、净水设备合同书、工程造价咨询审定单、报警设备安装合同书、110自动报警系统预决算清单、税务发票等装饰装修证据以及庭审笔录等材料证明属实，且经过当庭质对，可以采信。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋未办理房屋权属登记，原告亦未提供证据证明其所出租的房屋已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据。因此，原告与被告签订的《营业场所租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效协议。关于被告主张解除与原告签订的《营业场所租赁合同》及主张原告承担违约责任的反诉请求，于法无据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”及第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中，原告作为出租方将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，原告存在过错，对被告因此受到的损失，依法应承担赔偿责任。被告作为具有民事行为能力法人，未对涉案房屋现状、投资风险进行审慎调查了解，亦存在过错，也应承担相应责任。关于原告主张被告支付房屋租金2160000元的诉讼请求。被告应当向原告返还涉案房屋并向原告支付占用房屋期间的房屋使用费，具体标准参照双方合同约定的每年108万元计算，占用使用期间为2013年10月1日至被告实际返还涉案房屋之日，故本院确定2013年10月1日至2015年6月30日，被告应参照合同约定的租金标准支付原告房屋使用费1620000元。关于原告主张被告支付逾期支付房租产生的银行同期贷款利息损失85680元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿装饰装修费用3247299.28元反诉诉请。首先，对被告支付装饰装修费用票据进行审核确认，经审核，被告主张UPS设备费22880元与其所提供的发票数额不一致，且无其他证据证明被告实际支付UPS设备费用，本院对该部分费用予以核减。其次，被告经原告同意装饰装修涉案房屋，根据装饰装修物与涉案房屋结合程度分为未形成附合和形成附合两种形态：认定直饮水工程设备、办公家具、LED显示屏、新风设备、ATM自动取款机、ATM自动存取款机与涉案房屋未形成附合，对于这部分装饰装修物，由被告自行拆除取回，但不得损坏涉案房屋；认定安防监控工程、110自动报警系统、综合布线工程、营业厅及办公室装修改造工程、消防工程与涉案房屋形成附合，被告支付已形成附合的装饰装修物费用为2601918.68元，租赁合同无效时，原、被告双方应根据过错程度承担已形成附合的装饰装修的现值损失。因被告没有申请对涉案房屋的装饰装修物现值进行评估，故结合装饰装修物尚存的实际价值、已使用年限及双方过错程度，本院酌定原告承担60%，被告承担40%，即原告赔偿被告该部分装饰装修损失1405036.09元。再次，关于被告支付物业和取暖费损失136400元，被告虽然实际占有使用涉案房屋，但并未实际营业产生利益。租赁合同无效，结合上述因素及双方过错，本院酌定原告承担60%，被告承担40%，即原告赔偿被告该部分物业及取暖费损失81840元。此外，关于被告投入的室内装修改造设计费损失23759元，租赁合同无效，本院根据双方过错酌定由原告承担60%，被告承担40%，即原告赔偿被告该部分设计费损失14255.4元。综上，原告赔偿被告装饰装修及其他损失共计1501131.49元。关于被告要求原告赔偿营业损失3615938.06元的反诉诉请，事实与理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）太原市城区农村信用合作联社于本判决生效之日起十日内返还其租用的原告（反诉被告）张常发、李献伟的房屋。
二、被告（反诉原告）太原市城区农村信用合作联社于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张常发、李献伟从2013年10月1日至2015年6月30日期间的房屋使用费1620000元；并支付自2015年7月1日起至实际退还原告（反诉被告）张常发、李献伟房屋之日止的房屋使用费，每月按90000元的标准计付。
三、原告（反诉被告）张常发、李献伟于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）太原市城区农村信用合作联社房屋装饰装修及其他损失1501131.49元。
四、驳回原告（反诉被告）张常发、李献伟的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）太原市城区农村信用合作联社其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费24765元（原告已预交），由原告张常发、李献伟负担6900元，由被告太原市城区农村信用合作联社负担17865元；反诉案件受理费29921元（被告已预交），由原告张常发、李献伟负担6544元，由被告太原市城区农村信用合作联社负担23377元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 田 甜
人民陪审员 李蜀平
人民陪审员 王计兰
二〇一五年六月三十日
书 记 员 刘思艺
第1页共12页