杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初11436号
原告：张卫平，男，1963年4月29日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区五马街道县。
委托诉讼代理人：王康乐、黄小侠，浙江六策律师事务所律师。
被告：杭州现代物流运营信息有限公司，住所地杭州市西湖区玉古路188号17层D室。
法定代表人：章鹏飞。
原告张卫平诉被告杭州现代物流运营信息有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案受理后，依法由代理审判员张榆独任审判，于2017年2月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王康乐到庭参加诉讼。被告杭州现代物流运营信息有限公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告就位于杭州市西湖区玉古路188号现代国际大厦南座801室房屋买卖合同合法有效，并要求被告将房屋产权过户到原告名下；2、被告退还原告多收房款175969元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年12月23日，原被告签订《房屋转让协议书》，约定被告将现代国际大厦A座第七层A套办公楼，建筑面积524.9平方米（现为杭州市西湖区玉古路188号现代国际大厦南座801室）以11049.80元/平方米，总价5800040元转让给原告，房款分五期支付。并约定合同所载的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。后原告按约向被告支付了房款共计4930034元。2007年2月被告将房屋交付原告使用。2009年9月16日，被告取得房屋所有权初始登记，案涉房屋建筑面积为430.24平方米，比合同所载面积短少94.66平方米。按合同约定的价格计算，实际总价应为4754065元，被告应退还多收房款175969元。由于该房屋原为农保底项目，被告尚需补办相关用地手续，故当时无法办理过户手续。现已具备办理房屋产权变更登记条件，但被告一直不通知原告办理，亦未退还多收的房款。
被告未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了原告身份证、被告工商登记信息、组织机构代码信息、房屋转让协议书、房款收据、前期物业管理服务协议、房屋租赁合同、房屋产权信息查询记录、分户图、民事判决书。被告未到庭，视为其放弃对原告提供的证据进行质证的权利。本院经审查对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2004年12月23日，原告与被告签订一份《房屋转让协议书》，约定：被告将位于杭州市黄龙体育中心西北角的现代国际大厦A座第七层A套写字楼出让给原告，该房屋建筑面积约524.9平方米。该幢办公楼建筑层数为地上16层，地下2层。价款按建筑面积计算，房屋单价为每平方米11049.8元，总金额5800040元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。付款方式为分期付款。交付期限为2006年5月30日前。关于产权登记，出让人应当在房屋交付使用后，经工程验收合格，根据土地出让合同规定，经政府有关部门批准后，按照有关交易程序办理产权转让手续。原则上在交房后不超过九个月。办理有关土地使用权、房屋所有权属过户手续时受让人须承担契税、房屋印花税、办证手续费以及按规定须由受让人交纳的各项税费。原告与被告于2005年12月14日签订了《房屋转让补充协议》，将《房屋转让协议书》的付款方式及期限变更为：受让人分五次向出让人支付房款（不计利息）：第一期为定金（按总房价10%计），计人民币580004元，已于原协议签订后五日内支付；第二期房款（按总房价20%计），计人民币1160008元，已于原协议签订后一个月内支付；第三期房款（按总房价20%计），计人民币1160008元，已于2005年3月10日前支付；第四期房款（按总房价35%计），计人民币2030014元，应于本补充协议签订后三日内支付；第五期房款（按总房价15%计），计人民币870006元，应于房屋产权证办理完毕后三日内支付。原告分别于2004年12月28日向被告支付购房定金580000元，于2005年1月20日支付房款1160008元，于2005年3月1日支付房款1160008元，于2005年12月16日支付房款1030000元，于2005年12月21日支付房款1000018元，合计4930034元。2007年2月被告将案涉房屋交付原告使用。2009年7月6日，被告取得现代国际大厦南座的国有土地使用证，土地使用权面积为2505平方米。同年9月16日，被告取得案涉房屋所有权初始登记，房屋产权信息上案涉房屋登记为杭州市西湖区玉古路188号（现代国际大厦南座）801室，建筑面积为430.24平方米。规划批建为综合楼，土地用途为综合（办公）。被告未取得801房屋的国有土地使用证。双方未曾办理案涉房屋的过户登记手续。
2014年2月12日，《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济发展实施意见的通知》（杭政办函[2014]18号）下发，该转发的实施意见中明确载明：在《杭州市人民政府办公厅转发市建委市规划局关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理实施意见的通知》（杭政办函[2012]2号）下发前已经签订土地出让合同，土地出让合同未约定“只能整体转让”、“不得分割转让”、“改变为经营性房地产用地由出让人收回后公开出让”或约定允许“全部或部分转让”等相关内容的科研、综合、办公、商业等经营性用地，且可以盘活用于发展楼宇经济的存量土地（工业用地除外），经各区政府（管委会）审查同意，报经市国土资源局审核批准后，允许直接按规划竣工验收最小单元分割转让。2015年4月1日，杭州市西湖区人民政府曾向本院出具《证明》一份，明确现代国际大厦南座符合杭政办函[2014]18号文件的申报条件，被告公司若依据该文件申请办理手续，区政府将依程序予以受理，并报市国土局审批。2015年5月12日，杭州市国土资源局曾函复我院，称被告可按照杭政办函[2014]18号文件规定，对现代国际大厦中属于该公司名下的全部土地使用权申请盘活，经批准后，可按规划竣工验收最小单元分割转让。
本院认为，原告与被告签订的《房屋转让协议书》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。本案的关键在于案涉房屋是否具备过户条件及被告是否应退还多收取的购房款。根据合同约定，被告应于政府有关部门批准后，原则上在交房后六个月内办理案涉房屋的产权转移手续。本案中，案涉房屋已交付数年，房管部门亦已核发案涉房屋的房屋所有权证。因案涉房屋所在城市主城区已施行不动产统一登记制度，核发不动产权证要求房屋所有权证和国有土地使用证两证合一。案涉房屋虽确未领取国有土地使用证，但基于何种障碍并无证据显示，故原告请求被告履行办理所有权变更登记义务，于法有据，本院予以支持。被告应在相关国有土地使用证办理之障碍消除后协助原告办理所有权变更登记。关于购房款，《房屋转让协议书》约定协议所载面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，案涉房屋产权登记面积为430.24平方米，单价为每平方米11049.8元，总价款应为4754065元。原告已支付4930034元，被告应退还175969元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州现代物流运营信息有限公司于杭州市西湖区玉古路188号现代国际大厦南座801室房屋的不动产权证办理障碍消除后三十日内协助张卫平办理上述房屋的所有权变更登记。
二、杭州现代物流运营信息有限公司退还张卫平购房款175969元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取23120元，由杭州现代物流运营信息有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。张卫平于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费23120元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 张 榆
二〇一七年二月十六日
书 记 员 谢心心