北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀民初字第01079号
原告北京洁净型煤有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村。
法定代表人卢长江，经理。
委托代理人孙新建，河南长风律师事务所律师。
被告北京市维尔普顿生物技术有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇西台下村329号。
法定代表人白怀宇，经理。
委托代理人刘雪峰，北京市现代律师事务所律师。
委托代理人王燕胜，男，1968年1月23日出生，汉族，该公司职员，住北京市怀柔区庙城镇西台下村东329号。
原告北京洁净型煤有限公司（以下简称洁净型煤公司）与被告北京市维尔普顿生物技术有限公司（以下简称维尔普顿公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员夏阳独任审判，公开开庭进行了审理。原告北京洁净型煤有限公司委托代理人孙新建、被告北京市维尔普顿生物技术有限公司委托代理人刘雪峰、王燕胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告洁净型煤公司诉称，2010年5月24日，原、被告签订租赁合同，约定将原告所有的位于北京市怀柔区庙城镇西台下村329号的厂房租给被告使用，租期从2010年8月1日至2020年7月31日，租金交付方式为上交款，租金数额为第一年租金20万元，以后每3年按照按前3年的租金20%递增。被告支付了2013年度的租金后就不再支付租金，并且租赁物在原告使用过程中造成了不同程度的腐蚀及损坏，因此原、被告双方于2014年9月5日签订修复协议，约定被告将腐蚀及损坏部分修复，北京宏远工程建筑管理有限公司第一分公司作为监理单位出具验收合格证明，被告的修复完工日期为2014年10月10日。但被告在修复过程中不再履行修复协议，造成工程搁置，多次催促，被告仍不履行，给原告造成严重经济损失。现起诉至法院要求：1、解除双方签订的租赁合同。2、被告支付原告修复费用38.31万元。3、被告拆除私自搭建的西平房第二层并恢复原状。4、被告支付自2014年8月1日至合同解除之日止的租金，以法院判决为准。5、被告支付原告自2014年8月1日至合同解除之日的滞纳金7.2万元。6、被告将涉诉厂房及附属设施腾退给原告。7、被告承担案件受理费。
被告维尔普顿公司辩称，诉讼请求第1项同意解除合同，2项关于修复费不同意，3项可以拆除，4项租金不同意支付，第5项违约金不同意支付，第6项诉讼费由法院判决。我方认为被告已经严格履行修复协议的约定，按照修复协议被告需要修复的是使用过程中给厂房造成的不同程度的损坏，不包括自然的腐蚀和老化，被告已经按约定完成项目，比如对顶板外层的全部更换，对厂房内破损的彩钢瓦进行更换，消防烟杆排水也进行更换，防撞墙也进行粉刷修复，暖气防锈已经修完，天沟也做了防旧处理并添置了防水建材，由于产生争议已购置的女儿墙已经安装，供水系统没有问题，侧面窗户属于腐蚀老化安装不当造成的，我方可以对腐蚀部位进行防锈处理刷防锈漆，更新为新的窗框，原、被告曾经约定过2014年10月10日前如维修完毕，原告不再追缴完工前的租金，现在被告没有完工是因为原告阻扰造成，所以不同意支付租金。
经审理查明，2010年5月24日，甲方北京洁净型煤有限公司与被告北京市维尔普顿生物技术有限公司签订《租赁合同》，约定甲方将其公司所有的位于北京市怀柔区庙城镇西台下村东329号内京怀国用（2002出）字第058号土地、京房权证怀其更字第XX**号房产和现有水电配套设施出租给乙方使用。租赁期限自2010年8月1日至2020年7月31日。其中，合同第6条乙方的权利和义务第（4）、（5）、（7）项约定乙方如造成甲方房屋及设施严重损毁，乙方负责经济赔偿。租赁期间，日常的修缮维护由乙方自行负责。如被告未按约定支付租金，每延期一日按当年租金总额的千分之五加收滞纳金。如逾期30日还未支付，甲方有权解除合同，并对被告所有投入不予补偿。被告已支付原告自2010年8月1日至2014年7月31日租金，之后租金未再交纳给原告。2013年7月10日，被告出具证明1份，载明原告出租给被告的房屋及南房5间，土地为水泥地面，水（自备井、水泵、压力罐等）电（变压器、配电箱等）消防设施及院墙、所有配套设施均是相关部门验收合格后未经改造和使用，全新无损的情况下交付给乙方的。同年7月20日，被告出具承诺书1份，载明被告在租赁使用过程中将原告所租赁给被告的下列标的物：1、门口电动大门损坏。2、厂房私装排风扇造成4扇玻璃窗损坏。3、东边北大门损坏。4、房屋北墙、西墙、东墙损坏。5、厂房屋顶开4孔损坏。6、地面挖坑、厂房内私建3个隔断。7、消防栓损坏。8、暖气片损坏3租。9、暖气片16组被私拆。10、中门私改、损坏。11、北院墙倒塌。12、北墙打油管孔1个。13、东墙打油管孔1个。14、东墙打电缆线孔1个。15、厂房东外墙角损坏。16、西平房私建2层。17、院内地面破损。18、厂房内部墙体、屋顶、地面污损。19、私建生产锅炉1台。造成不同程度的污浊、损坏及私改。被告承诺今后杜绝此类现象发生，定期进行租赁标的物的维护、保养。再有此类事件发生，原告可要求被告停产进行全面修复，如不修复，原告可自行终止合同并要求对原告造成的经济损失给予赔偿。2014年9月5日，甲方原告、乙方被告及丙方北京宏远工程建设管理有限责任公司第一分公司签订《北京洁净型煤有限公司厂库房（京房权证怀其更字第XX**号）修复协议》（以下简称修复协议），约定由于被告在租赁原告厂库房使用过程中给原告厂库房造成不同程度的腐蚀及损坏，双方达成如下修复协议：1、檩条腐蚀严重的换掉，轻微的除锈做防腐。2、彩钢板人为损坏的换掉，腐蚀掉漆的换掉。3、线路腐蚀的换掉，重新安装后达到原有设计标准。4、消防、烟感、排水设施保证达标，消防涂料补齐。5、防撞墙破损修复，内刷涂料。6、暖气除锈，做防腐，供暖系统安装修复后达到原有设计标准。7、天沟腐蚀严重的换掉，轻微腐蚀的除锈做防腐。8、供水系统达到正常使用标准，门窗拆装后不得损害。9、所更换材料依据烟感提供的原始设计图纸达到原有设计标准，进厂材料需通知原告，原告参与验质，提供材质单。10、修完之后保证不漏雨。11、安装、修复工艺及更换材料达到原有设计标准。12、被告需用具有专业资质的维修公司进行修复，维修期间出现任何安全事故与甲方无关，因安全事故发生的费用由被告承担。13、维修费用由被告承担，丙方费用由原告承担。14、维修完毕后，由丙方出具验收合同证明。甲、乙、丙3方验收认可，此次修复工程完毕。15、修复完工日期为2014年10月10日，在约定维修工期之内修复完毕，双方原签署的房屋租赁协议方可解除，原告不再追缴修复完工之日前所欠租金。庭审中，原告要求对：1、修复协议中储煤大棚内第1至3条内容全部更换的价值进行市场价值评估。2、储煤大棚第1幢第1层房顶的修复费、第2层拆除费进行市场价值评估。被告要求对储煤大棚折旧率以及2010年5月起至今自然腐蚀损耗的价值进行评估。2015年4月8日，被告向本院提交请求尽快办理厂房交接申请书，同意解除合同并腾退房屋。经法院电话核实，双方表示因鉴定需要，暂未办理交接手续。鉴定机构于2015年6月25日对鉴定现场完成勘验。双方2015年4月20日，北京首佳联合资产评估有限公司电话告知法院，其公司无资质对原告要求的储煤大棚第1幢第1层房顶的修复费、第2层拆除费进行市场价值评估。2015年6月25日，北京联首资产评估事务所有限公司按照原告诉求对涉案库房内墙檩、屋檩腐蚀严重更换、轻微做防腐除锈处理；库房复合彩钢墙板、复合彩钢屋面板全部更换；库房内沿支架明设架空线路保护层更换的市场价值进行最后一次现场勘查及询证。评估过程中，被告对评估内容持有异议。同时，中建精诚工程咨询有限公司员工赵珂电话告知法院其公司对被告申请鉴定事项无资质进行鉴定。经法院向双方释明，原告和被告均未在举证期限内要求对鉴定机构无法鉴定事项进行评估鉴定。同年6月30日，该鉴定机构出具资产评估报告，结论为38.31万元。原告对该报告认可。被告对该报告部分内容不认可，理由如下：第一，报告评估范围和修复协议的前3项不一致，修复协议第2项彩钢板人为损坏、换掉，鉴定报告第2项彩钢墙板、复合彩钢屋面板全部更换，不应该是全部更换，双方约定的是人为损坏的换掉。修复协议第3项线路腐蚀的换掉，鉴定报告是线路保护层更换。评估报告的评估范围说是按照修复协议1至3项，但却未按照修复协议条款进行评估，而是按照原告要求将修复协议1至3项全部更换的标准进行评估的。第二，是否需要更换、维修维护，造成腐蚀损坏的原因，评估单位没有按照修复协议来评估，只是简单做了全部更换的评估，被告有异议。该评估报告未对损坏原因即自然腐蚀还是被告使用损坏进行评估。第三，评估报告中关于彩钢墙、屋面板修复费用测算表编号3的屋面防水面板上层，被告在监理公司在场时已更换，共花费20多万元。编号9、10的垃圾清运、综合脚手架搭拆被告也做了一部分。编号2小项人工费应该部分扣除。因双方各持己见，故未能调解。
上述事实，有当事人陈述、租赁合同、承诺书、修复协议、资产评估报告和其他书证等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告同意解除双方于2010年5月24日签订的租赁合同，腾退自原告处承租的位于北京市怀柔区庙城镇西台下村东329号内京怀国用（2002出）字第058号土地、京房权证怀其更字第XX**号房产和现有水电配套设施，拆除329号院内西平房第二层并恢复原状，本院不持异议。双方在合同解除前签订修复协议，约定对修复项目进行维修、更换。安装、修复工艺及更换材料达到原有设计标准。该协议为双方真实意思表示，合法有效。修复协议签订后，被告履行了部分维修更换义务，双方因维修标准无法达成一致而未能完成修复验收。经释明，原、被告对各自申请的未能鉴定的项目未能在指定举证期限内要求重新鉴定。原告要求对修复协议中部分维修项目更换价值进行评估并形成资产评估报告。被告对该报告评估范围、评估内容以及评估项目的折抵存在异议，认为评估报告未严格按照修复协议条款1至3项评估，亦未区分人为损坏和自然损耗导致的损害，同时应当扣减被告履行修复义务的支出。本院参照修复协议约定、被告实际履行情况、现场勘验情况、资产评估报告以及工业厂房日常使用产生的合理消耗，对原告主张的修复费用进行酌定。2014年9月5日，双方签订的修复协议约定修复完工日期为2014年10月10日，在约定维修工期之内修复完毕，双方原签署的房屋租赁协议方可解除，原告不再追缴修复完工之日前所欠租金。双方因为对被告修复标准产生争议导致未能验收合格，致使合同解除条件未实现，被告之后一直管理、占有租赁物直至鉴定机构完成现场勘验，故本院酌定租金支付日期应当截止至勘验结束之次日，按照原告的诉讼请求要求的起始日期，被告应当给付原告自2014年8月1日至2015年6月26日止的租金，共计219333.33元。根据双方签订的租赁合同约定，被告未按约定支付租金的，每延期一日按当年租金总额的千分之五加收滞纳金。逾期30日未支付的，原告有权解除合同。因违约金明显过高，故本院酌定被告应当给付原告滞纳金6000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：
一、解除原告北京洁净型煤有限公司与被告北京市维尔普顿生物技术有限公司于二○一○年五月二十四日签订的《租赁合同》。
二、被告北京市维尔普顿生物技术有限公司于本判决生效后七内支付原告修复费二十七万元。
三、被告北京市维尔普顿生物技术有限公司于本判决生效后三十日内将租赁的位于北京市怀柔区庙城镇西台下村东三百二十九号院内所搭建的西平房第二层七间房屋拆除并恢复原状，拆除产生的垃圾由被告北京市维尔普顿生物技术有限公司负责清理。
四、被告北京市维尔普顿生物技术有限公司于本判决生效后三十日内将租赁的位于北京市怀柔区庙城镇西台下村东三百二十九号所占土地、房产和水电配套设施返还给原告北京洁净型煤有限公司。
五、被告北京市维尔普顿生物技术有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京洁净型煤有限公司自二○一四年八月一日至二○一五年六月二十六日止的租金二十一万九千三百三十三元三角三分。
六、被告北京市维尔普顿生物技术有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京洁净型煤有限公司滞纳金六千元。
七、驳回原告北京洁净型煤有限公司的其他诉讼请求。
如被告北京市维尔普顿生物技术有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费二万元，由被告北京市维尔普顿生物技术有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
案件受理费五千零一十二元，由原告北京洁净型煤有限公司负担六百四十七元（已交纳），由被告北京市维尔普顿生物技术有限公司负担四千三百六十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 夏 阳
二〇一五年十月二十日
书 记 员 董立志