中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终5663号
上诉人（原审原告、反诉被告）：JOHNAZZ0，男，1983年8月5日出生，黎巴嫩籍人。
委托诉讼代理人：徐军，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘飞如，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁树生，男，汉族，1968年9月8日出生，住广东省广州市越秀区。
上诉人JOHNAZZO因与被上诉人梁树生房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初40765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人JOHNAZZO上诉请求:撤销一审判决，改判支持JOHNAZZO的全部诉讼请求。事实与理由如下：一、梁树生违约在先。JOHNAZZO与梁树生于2016年6月25日签订《房产租赁合同》及《家私电器清单》真实、合法、有效，对双方有约束力。JOHNAZZO己依约如期履行了给付保证金11800元的义务，并根据双方签署的家私电器清单如实购买了家私器具，已忠诚履行了合同约定的义务。梁树生却未依照合同约定履行交付租赁物的义务。在双方因租赁房屋交付问题产生争议时梁树生更直接向JOHNAZZO提出不履行租赁合同的意思表示，系梁树生单方违约。二、双方租赁合同约定梁树生有义务在2016年7月5日前将租赁房屋完整交付给JOHNAZZO，但梁树生一直延迟。梁树生更因不能按照承诺以及约定的家具款式大小交付而拒绝履行租赁合同，其在租赁期尚未届满前明示不继续履行租赁合同的行为己构成预期违约。三、双方签订租赁合同时已协商好家具大小、款式、型号，由各自购买安装的部分，并签署了家私电器清单以作凭证。2016年7月初，梁树生几次通知JOHNAZZO延缓安装衣柜及开通天然气，后又不按协商一致的尺寸购置衣柜，在双方因此产生争议时梁树生直接表示不继续履行租赁合同，威胁JOHNAZZO不退还保证金，干扰其正常生活，甚至要求JOHNAZZO签放弃保证金协议，退还钥匙，否则让小区保安对其不利。JOHNAZZO一直要求良好沟通协商问题，请租赁房屋中介公司介入调解，但梁树生一直回避不理。直至无法联系梁树生之日时，梁树生仍未履行安装衣柜及开通天然气的合同义务。租赁房屋一直未达到适宜居住状态，租赁合同目的无法实现，梁树生的行为已构成根本违约。对于上述事实，JOHNAZZO在一审期间提供有微信聊天记录、录音予以证明。JOHNAZZO要求返还保证金并要求支付违约金是正当行使权利。四、JOHNAZZO没有实际使用房屋。双方签订租赁合同后，一直在协商具体履行问题，直至产生争议时，JOHNAZZO仍未实际使用房屋。JOHNAZZO在梁树生明确提出不履行租赁合同后，JOHNAZZO已将其自行购置的物品迁出涉案房屋。因此，双方房屋租赁合同根本未曾实际履行。一审法院认定JOHNAZZO购置家具己进入了涉案房屋，概括认为房屋已实际交付，但JOHNAZZO根本无法正常使用，并未实际居住在涉案房屋。一审法院认定系JOHNAZZO违约，所支付的保证金应没收的判决错误。五、一审法院认定合同解除原因系JOHNAZZO单方认为柜子不符合其要求，即因JOHNAZZO原因导致合同解除，是对JOHNAZZO的误解。事实上，合同的解除是因梁树生未按照之前承诺JOHNAZZO关于柜体大小的约定履行，并且在JOHNAZZO提出异议后直言毁约，合同解除的原因是梁树生预期违约。六、JOHNAZZO有权不予支付租金，梁树生无权没收保证金。鉴于梁树生违约情形致使JOHNAZZO无法正常使用涉案房屋，依照《中华人民共和国合同法》同时履行抗辩权之规定，在梁树生未保障涉案房屋处于适宜居住状态之前，JOHNAZZO有权行使同时履行抗辩权，拒绝支付租金。JOHNAZZO不存在违约情形，梁树生无权没收保证金。
被上诉人梁树生二审答辩称：一、JOHNAZZ0在本案中构成根本违约。梁树生已在2016年7月5日前将房屋钥匙交给JOHNAZZ0，JOHNAZZ0可自由出入与使用涉案房屋，梁树生已履行了房屋交付义务。柜子与煤气的问题，双方事前事中都有沟通，并且都不影响租赁合同已经履行的事实，也不影响JOHNAZZ0使用房屋的目的。梁树生是在JOHNAZZ0未如期支付房租的情况下，在合同约定解除条件成就的情况下解除合同。二、JOHNAZZ0是否使用涉案房屋不影响本案责任的认定,梁树生已履行交付义务，JOHNAZZ0拥有房屋的钥匙，即使未实际使用，也属于JOHNAZZO单方原因导致，非因梁树生未交付房屋而导致不能使用。三、梁树生已提供了符合正常使用用途的柜子与其他物品，JOHNAZZ0以柜子不符合其要求拒绝履行合同义务，不符合合同约定和法律规定。四、梁树生交付了符合合同约定的房屋，已经全面履行合同，JOHNAZZ0应及时承担及交付租金的义务。因此，梁树生有权根据合同约定及法律规定，没收保证金。综上，梁树生请求二审法院驳回上诉，维持原判。
JOHNAZZO于2016年10月8日诉至一审法院，请求判令1.确认JOHNAZZO、梁树生于2016年6月25日签订的《房产租赁合同》于2016年7月9日解除；2.梁树生向JOHNAZZO退还房屋租赁保证金11800元及利息损失（按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，从2016年7月15日起算至实际支付之日止）；3.梁树生向JOHNAZZO支付违约金11800元。
梁树生反诉请求法院判令：1.解除JOHNAZZO、梁树生签订的《房产租赁合同》；2.JOHNAZZO向梁树生支付欠付的从2016年7月5日至2016年10月23日止的租金（按照每月5900元的标准计算）及欠缴上述阶段租金的滞纳金（每日按照欠缴租金的百分之一的标准支付，从2016年7月5日起计至2016年10月23日止，以同期应付而未付的租金为基数）；3.没收JOHNAZZO缴纳的保证金11800元。
一审法院经审理查明：2016年6月25日，JOHNAZZO（承租人、乙方）、梁树生（出租人、甲方）及广州鸿发房地产代理有限公司（经纪方）签订了《房产租赁合同》，其中约定：租赁房产地址为广州市越秀区富力东山新天地，建筑面积78平方米，租期为2年，从2016年7月5日至2018年7月4日止，甲方应于2016年7月5日将房产交付乙方使用；月租金为5900元，乙方在每月的第5日前结清租金，乙方必须按期缴纳租金，否则除继续缴纳租金外，每逾期一天，应按欠缴金额的百分之一支付滞纳金；乙方于甲方交付房产之日向甲方交付保证金11800元，以及首月租金5900元，租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金扣除相关费用；甲方提供家私电器给乙方于租赁期间使用；租赁期内，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意，否则，按如下方式处理，甲方提前回收该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金；一方提前退租的，甲方有权没收全部保证金；一方若拖欠租金或相关费用超过十五天，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金；等。该合同附有《家私电器清单》，其中约定家私电器包括了2张双人床（1.8米与1.5米）、2个衣柜(尽量大)等，另备注：合同签订当天梁树生同意JOHNAZZO自行购买沙发和餐桌（4个餐椅）费用共3349元，从首月租金扣除。同日，JOHNAZZO向梁树生交纳了保证金11800元。
2016年7月16日、7月22日、7月28日，JOHNAZZO分别向梁树生寄送邮件，要求梁树生退还押金。上述邮件是寄往涉案租赁房屋的地址，收件人的电话为梁树生的电话，邮件最终均被退回，其中2016年7月16日的邮件因收件人不在指定地址而退回，2016年7月22日及7月28日的邮件因拒收而退回。
JOHNAZZO为了证明梁树生违约，向一审法院提交了JOHNAZZO及梁树生的微信聊天记录、购买家具订单的照片以及录音等证据。梁树生对上述证据真实性没有异议。
梁树生为了证明自己已经履行了合同约定的义务，向一审法院提交了梁树生与JOHNAZZO、JOHNAZZO助理及中介的微信聊天记录等证据。梁树生对梁树生与JOHNAZZO、JOHNAZZO助理的微信聊天记录没有异议。
一审庭审中，JOHNAZZO表示：房屋不符合交付条件主要指煤气无开通及衣柜大小的问题。梁树生表示：6月25日已将涉案房屋的一把大门的钥匙给JOHNAZZO，7月1日又将房间的钥匙及大门的钥匙给JOHNAZZO，我方的九条钥匙全部给了JOHNAZZO，我方还有一条备用钥匙；在10月23日之前都是JOHNAZZO在使用，在我方报警后，我方自行收回了房屋。
一审法院认为：JOHNAZZO与梁树生签署的租赁合同是双方的真实意思表示，其内容和形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。
关于房屋是否有交付给JOHNAZZO的问题。虽然双方并无办理书面的交接手续，但根据双方的证据及庭审的陈述可知，梁树生于2016年6月30日提出JOHNAZZO可以随时来拿大门及房间钥匙，JOHNAZZO在聊天记录中也一直无提出要求梁树生交钥匙，仅是提到煤气与衣柜的问题，另外从JOHNAZZO自己网购部分家具到涉案房屋的情况，根据盖然性原则，可以认定梁树生已按时将钥匙交付给JOHNAZZO。
关于JOHNAZZO提出的房屋不符合交付条件的问题。煤气暂无开通的问题，梁树生已对此事进行了及时的答复，并告知2016年7月15日涉案大楼统一通气，JOHNAZZO也表示接受。至于衣柜大小的问题，因双方合同并无具体约定尺寸大小，仅约定了应尽量大，从JOHNAZZO、梁树生的聊天记录可以看出梁树生也对此事进行了详尽的解释沟通，衣柜的尺寸也并不影响双方租赁合同的履行，故JOHNAZZO以此为由认为梁树生违约的意见，法院不予采纳。因此，JOHNAZZO要求确认双方的合同于2016年7月9日解除，并且要求梁树生退还房屋租赁保证金及利息损失并支付违约金的诉讼请求，法院均不予支持。
根据JOHNAZZO提交的录音，梁树生曾提出如果JOHNAZZO不满意柜子就不要租了，而JOHNAZZO也于2016年7月16日、7月22日、7月28日分别向梁树生寄送邮件，要求梁树生退还押金，其中2016年7月22日、7月28日的邮件因拒收被退回，JOHNAZZO解除合同的意思表示，应视为在2016年7月22日送达给梁树生。故JOHNAZZO、梁树生的租赁合同应在2016年7月22日解除，解除的原因是JOHNAZZO单方认为柜子不符合其要求，即是因JOHNAZZO的原因导致合同解除。因此，梁树生要求JOHNAZZO支付从2016年7月5日至2016年7月22日的租金并没收保证金，符合合同约定，法院予以支持。因法院已支持了梁树生没收保证金的诉讼请求，对于梁树生诉请的滞纳金，法院不再支持。因合同解除后，梁树生在有备用钥匙的情况下，怠于行使收回房屋的权利，导致损失扩大，故从2016年7月23日起的租金损失，由梁树生自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条的规定，一审法院于2017年10月27日作出判决如下：一、确认原告JOHNAZZO与被告梁树生于2016年6月25日签订的《房产租赁合同》于2016年7月22日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告JOHNAZZO应向被告梁树生一次性支付从2016年7月5日至2016年7月22日止的租金（按每月租金5900元计算）；三、原告JOHNAZZO已交的保证金11800元，归被告梁树生所有；四、驳回原告JOHNAZZO的诉讼请求；五、驳回被告梁树生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1004元，由原告JOHNAZZO负担463元，被告梁树生负担541元。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，一审法院认定涉案《房产租赁合同》合法有效，双方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对JOHNAZZO的上诉请求，认定如下：
一、JOHNAZZO上诉主张梁树生违约在先，其有权拒绝交付租金的问题。首先，JOHNAZZO确认其收到房屋，但认为其未使用涉案房屋，不应交付租金的问题。因煤气暂无开通的问题，梁树生已对此事进行了及时的答复，并告知2016年7月15日涉案大楼统一通气，JOHNAZZO也未对此提出异议。至于衣柜大小的问题，因双方合同并无具体约定柜子尺寸大小，仅约定了应尽量大，从JOHNAZZO、梁树生的聊天记录可以看出梁树生也对此事进行了详尽的解释沟通，衣柜的尺寸也并不影响双方租赁合同的履行，故JOHNAZZO以此为由主张梁树生违约，要求梁树生支付违约金，依据不足，本院不予采纳。
二、JOHNAZZO主张确认双方的合同于2016年7月9日解除的问题。JOHNAZZO称其于2016年7月9日搬离涉案房屋，但并没有证据证明其向梁树生交还了房屋钥匙以及双方就涉案房屋进行了交接。JOHNAZZO主张双方就租赁合同解除达成一致意见，依法不能成立。因JOHNAZZO提交的录音证实梁树生曾提出如果JOHNAZZO不满意柜子就不要租了，而JOHNAZZO也于2016年7月16日、7月22日、7月28日分别向梁树生寄送邮件，要求梁树生退还押金，其中2016年7月22日、7月28日的邮件因拒收被退回，JOHNAZZO解除合同的意思表示，应视为在2016年7月22日送达给了梁树生。故一审法院认定JOHNAZZO、梁树生的租赁合同应在2016年7月22日解除，并无不妥。JOHNAZZO称其于2016年7月16日寄送的邮件亦由梁树生的拒收而被退回，与事实不符。因此，JOHNAZZO上诉主张确认双方的合同于2016年7月9日解除，亦缺乏充分依据，本院不予支持。
三、本案租金及保证金的问题。因如前文所述，涉案租赁合同的解除系因JOHNAZZO原因导致。一审法院综合认定梁树生要求JOHNAZZO梁树生支付从2016年7月5日至2016年7月22日的租金并没收保证金，并且驳回梁树生要求JOHNAZZO支付滞纳金及后续租金的诉请，公平合理，本院予以维持。据此，JOHNAZZO要求梁树生退还房屋租赁保证金及利息损失，缺乏理据。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人JOHNAZZO的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费463元，由上诉人JOHNAZZO负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年四月二十五日
书记员 莫善友