江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终2441号上诉人（原审被告）南京东方饮食服务有限责任公司，住所地在南京市秦淮区太平南路83号。法定代表人张勇，该公司董事长。委托代理人汤小玲，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘元胜，男，汉族，1955年1月12日生。委托代理人张雁，江苏东恒律师事务所律师。上诉人南京东方饮食服务有限责任公司（以下简称东方饮食公司）因与被上诉人刘元胜物权确认纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第7364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘元胜原审诉称：2007年7月，东方饮食公司经董事会讨论决定，将位于南京市鼓楼区（原下关区）鲜鱼巷70号的惠民泉浴室（以下简称鲜鱼巷70号房屋，建筑面积为1843.64平方米）自有房产对外出让，价格为801万元整。该出让价格的依据是江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司（以下简称首佳评估公司）于2007年7月18日作出的评估报告，评估报告确定鲜鱼巷70号房屋的估价为1042万元，扣除需补交的土地出让金2728000元，实际出让价格为7692000元，单价为4172.2元/平方米。同时，由于南京市鼓楼区（原下关区）热河路227号房屋（以下简称涉案房屋）与鲜鱼巷70号房屋相邻，东方饮食公司决定将涉案房屋一并转让给刘元胜。在刘元胜、东方饮食公司签订转让合同时，鲜鱼巷70号房屋和涉案房屋（东方饮食公司当时不知道该房屋的建筑面积，仅知道土地证面积为76平方米）按照总面积1919.64平方米（1843.64+76）、单价4172.2元/平方米计算，转让总价款为8009120元。2007年12月，刘元胜、东方饮食公司签订《关于惠民泉浴室出让合同》（以下简称《出让合同》），约定协议签订后，房屋权属不作变更，如遇拆迁，由刘元胜享有房屋的拆迁权利。合同签订后，刘元胜向东方饮食公司全额支付了801万元购房款，并实际接管了涉案房屋。2012年，涉案房屋被拆迁，就涉案房屋的拆迁款问题，刘元胜、东方饮食公司产生争议，东方饮食公司称其董事会成员内部对于涉案房屋是否包含在《出让合同》内有不同意见，故不同意刘元胜到拆迁部门办理拆迁款的领款手续。拆迁部门也要求刘元胜、东方饮食公司到法院进行确权后，再确定拆迁款由谁来领取。现刘元胜为维护自身合法权益，故诉至原审法院，请求依法判令涉案房屋的拆迁利益属刘元胜所有，东方饮食公司承担本案诉讼费用。东方饮食公司原审辩称：1、刘元胜、东方饮食公司在《出让合同》中明确约定出让房屋为鲜鱼巷70号，该房屋的建筑面积为1843.64平方米，合同中并未包括涉案房屋；2、评估报告中的评估对象为鲜鱼巷70号房屋，并不包括涉案房屋，且评估价格仅为交易参考价而非强制交易价。综上，刘元胜的诉请无事实和法律依据，请求依法驳回。原审法院查明：南京市原下关区鲜鱼巷70号房屋（建筑面积1843.64平方米）的所有权人为东方饮食公司；涉案房屋的土地使用权人为东方饮食公司，该土地的独自使用权面积为76平方米。1992年，东方饮食公司经有关职能部门批准，在该土地上建造了涉案房屋，其申请所有权登记时载明的建筑面积为71.5平方米，但一直未领取房屋所有权证。2007年7月，东方饮食公司委托首佳评估公司对鲜鱼巷70号房屋和涉案房屋的市场价值进行评估，并向首佳评估公司提供了鲜鱼巷70号房屋的土地证、房屋所有权证以及涉案房屋的土地证，因东方饮食公司未提供涉案房屋的所有权证，首佳评估公司仅对鲜鱼巷70号房屋作出评估，并于2007年7月18日作出《房地产评估报告书》，确定鲜鱼巷70号房屋（包括1、2、4、5、6幢）在估价时点2007年7月11日的市场价值为1042万元，同时说明由于鲜鱼巷70号房屋的土地使用权类型为划拨，因此在转让时需补缴相应的土地出让金，根据相关测算，需补缴的土地出让金约为人民币2728000元。2007年7月31日，东方饮食公司作出《关于惠民泉浴室有价出让的决定》，内容为：“经2007年7月31日董事会讨论决定，一致同意将位于下关区鲜鱼巷70号的惠民泉浴室（建筑面积1843.64平方米）的自有房产出让，价格为人民币捌佰零壹万元整”。2007年下半年，刘元胜（乙方、受让方）与东方饮食公司（甲方、出让方）签订《出让合同》，约定甲方将所属位于下关区鲜鱼巷70号的建筑面积为1843.64平方米的自有房产出让给乙方使用。该房产使用的土地为政府划拨；出让金额为人民币8009120元，于本合同签订时由乙方一次性向甲方缴纳结清。甲方在钱款到账后的七天内将房屋腾空交付乙方使用；该房产出让后权属关系不作变更，但乙方具有永久使用权，直至被政府有关部门规划拆迁；该房产出让后，乙方应合法、守法使用，不得违反。如有违反，一切后果自负，与甲方无关。甲方不得以任何形式干预乙方对该房产的管理、使用；该房产出让后，如遇政府及有关部门规划拆迁，乙方可向甲方申请“法人委托书”，由乙方全权与拆迁部门商谈该房产的拆迁补偿事宜，甲方不再介入。无论拆迁补偿金的多寡，甲方均不作任何追求和弥补，全额归乙方所有。但拆迁时，按政策规定，如需补缴土地出让金或土地使用税（费）及其他款项由乙方承担。拆迁补偿款到达甲方账户后，甲方应将扣除近期发生的代收代缴款项后的拆迁补偿款，在银行三个工作日内转至乙方指定的账户（银行有专门规定的按银行规定办）等等。上述合同签订后，刘元胜向东方饮食公司支付了801万元整，东方饮食公司依约将鲜鱼巷70号房屋交付刘元胜。与此同时，涉案房屋亦由刘元胜使用，东方饮食公司称刘元胜系强占使用该房屋；刘元胜称涉案房屋由东方饮食公司一并交付刘元胜，并由刘元胜使用至拆迁之日，不存在强占的事实。2012年底，涉案房屋被拆迁完毕，因刘元胜、东方饮食公司对于涉案房屋拆迁补偿款归属问题产生争议，双方协商未果，刘元胜遂诉至原审法院，要求判如所请。关于《出让合同》中约定的出让总金额为8009120元如何确定的问题。刘元胜对此的解释是，根据评估报告中确定的总金额1042万元减去土地出让金2728000元，得出房屋价款为7692000元，再除以产权面积1843.64平方米，得出房屋单价为4172.2元/平方米，然后再乘以总面积1919.64（1843.64+76），得出总的出让金额为8009120元；东方饮食公司对此的解释是，根据评估报告确定的房屋价款为7692000元，因当时房屋用于宾馆、浴室等经营，双方协商将房屋内的设施、设备等一并折价给刘元胜，得出总的出让金额为8009120元。原审庭审中，刘元胜提交了由案外人郑家玖于2015年11月8日出具的《情况说明》，内容为：“本人郑家玖，2006年至2011年担任东方饮食公司总经理。07年因公司需要解决下岗职工的劳保、在岗职工的工资发放问题，在负债累累的情况下，经董事会开会研究，决定将我公司所有的位于下关区鲜鱼巷70号的惠民泉浴室自有房产对外出让。07年7月我公司委托首佳评估公司对房产进行了评估，评估结果为人民币1042万元，其中对外转让需补缴土地出让金2728000元，房屋实际价格为7692000元，单价为4172.18元/平方米。同时惠民泉浴室还有一处自建房，由于历史原因，我公司只有土地证，在估价时一并提交评估公司。因没有产权证，所以评估公司不给评估（只评估了两本房产证建筑面积合计为1843.64平方米的价格），后由于刘元胜有意购买上述房产，公司董事会研究，将惠民泉浴室所有房产一并转让，计价依据是评估报告，包括将我公司自建的房屋（当时只有土地证，显示76平方米）也一同按照评估报告的单价计算（两本产权证+76平方米）×4172.18元，总价是801万元缺一点，按801万元支付成交。综上所述，惠民泉浴室的产权转让是包括76平方米自建房，这部分房产的权利归刘元胜所有”。原审法院针对上述《情况说明》的内容，庭后与郑家玖本人进行核实，郑家玖称《情况说明》系其本人书写，内容属实。经质证，东方饮食公司认为上述内容系郑家玖的单方陈述，郑家玖虽曾系东方饮食公司总经理，但涉及房产等重大事项其无权单独决定，而郑家玖的陈述亦与东方饮食公司董事会决议不一致，故东方饮食公司对郑家玖的陈述不予认可。因双方对事实问题争议较大，致本案调解未果。原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，刘元胜、东方饮食公司之间签订的《出让合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为刘元胜、东方饮食公司双方签订的《出让合同》中约定的房屋是否包括涉案房屋。对此原审法院从以下几方面进行分析：一、东方饮食公司是否有转让涉案房屋的意思表示。原审法院认为，首佳评估公司出具的评估报告中虽未就涉案房屋的市场价值作出评估，但是东方饮食公司提供给首佳评估公司的材料中包括鲜鱼巷70号房屋的两份土地证和房产证以及涉案房屋的土地证，因东方饮食公司未提供涉案房屋的产权证，所以首佳评估公司只对鲜鱼巷70号房屋（包括1、2、4、5、6幢）的市场价值作出评估，并确定鲜鱼巷70号房屋的评估总价值为1042万元。因此，可以确定东方饮食公司具有将涉案房屋和鲜鱼巷70号房屋作为整体进行价值评估并整体转让的意思表示。二、刘元胜支付的合同价款中是否包括涉案房屋的价款。原审法院认为，对于《出让合同》中约定的出让金额8009120元如何确定的问题，刘元胜、东方饮食公司均作出解释，其中东方饮食公司的解释虽具有一定的合理性，但较为笼统、模糊，且数字的形成缺乏相应的证据支持；而刘元胜的解释更为细致、明确，且与出让总金额吻合。因此，刘元胜的解释更具有合理性，原审法院予以采信。由此原审法院可以确定刘元胜支付的合同总价款中包括涉案房屋的价款。三、东方饮食公司是否将涉案房屋交付刘元胜占有、使用。东方饮食公司虽认可涉案房屋在《出让合同》签订后由刘元胜占有、使用，但认为刘元胜系强占。对此原审法院认为，依据东方饮食公司陈述，东方饮食公司在明知刘元胜强占的情况下，在长达几年的时间内，从未向刘元胜主张返还涉案房屋或要求刘元胜支付使用涉案房屋的收益，亦未提供其他证据证明其与刘元胜之间就涉案房屋另行达成协议。故东方饮食公司关于涉案房屋系刘元胜强占的陈述不具有合理性，亦无证据佐证，原审法院不予采信。而刘元胜关于涉案房屋由东方饮食公司交付使用的陈述较为合理，原审法院予以采信。综上分析，原审法院认为，东方饮食公司具有将涉案房屋与鲜鱼巷70号房屋一并转让的意思表示和外在表现，刘元胜、东方饮食公司签订的《出让合同》总价款中包括涉案房屋的价款，且《出让合同》签订后，东方饮食公司将鲜鱼巷70号房屋与涉案房屋一并交付刘元胜占有、使用。因此，可以确定双方签订的《出让合同》中包括涉案房屋。现涉案房屋已被拆除，相应的拆迁利益应由刘元胜享有。故刘元胜要求确认涉案房屋的拆迁利益属其所有的诉讼请求，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决南京市鼓楼区热河路227号房屋的相关拆迁利益归刘元胜享有。原审案件受理费10950元，减半收取5475元，由东方饮食公司负担（此款刘元胜已预付，东方饮食公司负担部分于本判决生效之日起十日内一并给付刘元胜）。东方饮食公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回刘元胜原审的诉讼请求或发回重审，并由刘元胜承担本案一、二审诉讼费用。理由如下：原审判决认定事实错误。1、被上诉人在原审中提供的《出让合同》并非正式文本，正式文本系2007年12月27日签订。2、原审判决认定上诉人将涉案房屋的土地证一并提交给首佳评估公司是整体转让的意思表示，不符合客观事实，也不符合逻辑。上诉人委托首佳评估公司评估是为了了解自家财产状况而单方进行的，并非上诉人与被上诉人因转让而共同委托评估。事实上，首佳评估公司也只是对上诉人与被上诉人签订的《出让合同》所涉及的1843.64平方米房屋出具了评估报告。3、原审判决认为被上诉人对转让金额的解释较为细致，认定其具有合理性，从而确定被上诉人支付的合同价款中包括涉案房屋价款，实属对市场交易行为的主观臆断。民事法律行为属于私法领域，尊重意思自治原则。任何人、任何机关不能任意依主观推理而随意改变合同内容，否则就会侵犯他人的合法权益。另外，涉案评估报告的估价也只是参考价而非实际的强制交易价。4、上诉人在原审庭审后就涉案房屋的实际使用情况已专门递交了情况说明。5、上诉人与被上诉人签订的《出让合同》中，涉及房屋面积、价款的内容是重要的合同条款，其中并未包含涉案房屋，这是双方当时的真实意思表示。6、上诉人与被上诉人之间签署《出让合同》经过上诉人公司集体讨论决定，依法形成和签订。根据谁主张谁举证的原则，被上诉人没有证据证明与上诉人就涉案房屋达成交易协议，应承担不利的后果。上诉人对此没有举证义务。7、本案原审法院于2015年11月18日立案受理，于2015年12月29日作出原审判决，以致上诉人发现被上诉人在原审中提交的合同文本并非正式文本时，该案已审结。原审效率之高，恐有漏查。刘元胜答辩意见为：1、上诉人在上诉状中提到的2007年12月27日的合同确实存在，但该合同与被上诉人在原审中提供的《出让合同》的内容是一致的，区别仅在于对拆迁款如何支配及土地出让金如何补缴进行了补充约定。2、首佳评估公司出具的评估报告中包含了涉案房屋的土地证，上诉人系为整体转让而做的评估，且双方《出让合同》的价款就是依据该评估报告而得出的。3、上诉人认为涉案《出让合同》中不包含涉案房屋和土地，但实际上从被上诉人原审提交的评估报告、涉案房屋土地证以及上诉人当时的法定代表人的陈述等证据，都表明当时双方签订的《出让合同》是包含涉案房屋的。至于当时上诉人内部如何约定或者内部是不是作出决议与本案并无关联。故原审认定事实清楚，请求依法驳回上诉。本案二审争议焦点为：原审认定涉案房屋的拆迁利益由被上诉人刘元胜享有是否恰当。二审中，上诉人提供了两份《关于惠明泉浴室出让合同》，被上诉人对真实性不持异议，本院作为本案证据采信。原审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院二审另查明：上诉人提交的两份名称相同的《关于惠明泉浴室出让合同》的签订人均为东方饮食公司和刘元胜。签订时间分别为2007年7月26日和2007年12月27日，其中2007年7月26日的合同与原审中被上诉人提交的《出让合同》内容完全一致。2007年12月27日的合同与《出让合同》相比，部分条款不一致，与原审查明的《出让合同》内容的主要差异在于出让金额和履行期限。该合同第二条约定，“出让金额为人民币801万元，于本合同签订前由乙方向甲方缴纳结清。甲方在钱款到账后的十五个工作日内，将房屋交付乙方使用。”该合同甲方法定代表人处有郑家玖等两人的签名。上诉人东方饮食公司认为，上述2007年12月27日的合同是正式文本，该合同除有上诉人加盖的印章和被上诉人的签字外，还有上诉人法定代表人的签字。被上诉人对2007年12月27日的合同中约定的金额予以认可，认为该801万元的出让金额系根据涉案评估报告和上诉人提供的房屋面积计算得出，上诉人提供的两份合同和被上诉人提供的《出让合同》均是真实的，关于房屋出让的约定也是一致的。二审中，上诉人东方饮食公司陈述，其主张被上诉人强占使用涉案房屋以及双方协商将房屋内的设施、设备等一并折价给被上诉人，均无事实依据，因为当时的经办人已经去世，上诉人的内部管理存在问题。以上事实，有上诉人提交的两份《关于惠明泉浴室出让合同》、本院二审的谈话笔录在案为凭。本院认为：原审认定涉案房屋的拆迁利益由被上诉人刘元胜享有并无不当。理由如下：首先，从双方签订合同的过程来看，上诉人在与被上诉人签订合同之前，委托首佳评估公司对鲜鱼巷70号房屋和涉案房屋的市场价值进行评估，并向首佳评估公司提供了鲜鱼巷70号房屋的土地证、所有权证和涉案房屋的土地证，首佳评估公司之所以只对鲜鱼巷70号房屋的市场价值作出评估，原因在于上诉人未提供涉案房屋的所有权证。且首佳评估公司作出的《房地产评估报告书》就是双方签订涉案合同的依据，该报告书作出后，上诉人于同月即作出《关于惠民泉浴室有价出让的决定》，之后双方才签订《出让合同》。其次，从双方签订合同的内容来看，其中约定的出让金额为8009120元，被上诉人实际支付801万元。原审中，双方当事人对于出让金额都进行了相应的解释，被上诉人陈述的计算方法有事实依据，与《房地产评估报告书》、鲜鱼巷70号房屋和涉案房屋的面积、约定的出让金额完全一致；上诉人对于《房地产评估报告书》所确定的鲜鱼巷房屋的价值7692000元和约定的出让金额8009120元之间的差额作出的解释并不明确，其认为双方协商将房屋内的设施、设备等一并折价给被上诉人，但并未对此举证证明。同时，被上诉人所提供的郑家玖的证人证言与被上诉人的陈述相印证，郑家玖在双方签订涉案合同时担任上诉人的总经理，上诉人二审提交的2007年12月27日的《关于惠明泉浴室出让合同》中甲方法定代表人处还有郑家玖的签名，故郑家玖对于双方之间涉案合同的订立、履行情况应当是知悉的。再次，从双方履行合同的情况来看，上诉人已认可在涉案合同签订后，涉案房屋由被上诉人占有、使用，上诉人认为被上诉人系强占，但并未就此举证，亦未提供证据证明其向被上诉人主张相关权益的事实。因此，综合本案现有证据，可以认定双方当事人已就转让涉案房屋达成合意并已实际履行，被上诉人所支付的801万元总价款中已包含涉案房屋的对价。原审据此认定涉案房屋的拆迁利益由被上诉人享有并无不当。二审中，上诉人认为被上诉人在原审中提供的《出让合同》并非正式文本，并提交了两份名称相同的《关于惠明泉浴室出让合同》，其中一份与《出让合同》完全相同，另一份与原审查明的《出让合同》的内容相比，在出让金额和履行期限上虽有差异，但被上诉人对此并不否认，且原审已查明被上诉人实际向上诉人支付的款项即为801万元。故上诉人所提出的合同文本的问题并不影响本案的实体处理结果。综上，东方饮食公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10950元，由上诉人南京东方饮食服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 晔审 判 员  张旭东代理审判员  王 路二〇一六年六月一日书 记 员  郭旭冬