江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏12民终388号
上诉人（原审第三人）：环一军，男，1946年7月24日生，汉族，住靖江市。
委托诉讼代理人：戚桂刚，江苏信义诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：范国平，男，1959年12月11日生，汉族，住靖江市。
被上诉人（原审原告）：刘瑾花，女，1970年2月7日生，汉族，住靖江市。
原审被告：靖江天一房地产有限公司，组织机构代码79457936－7，住所地靖江市骥江路351号。
诉讼代表人：靖江天一房地产有限公司破产管理人。
负责人：姚满芳，主任。
委托诉讼代理人：祁麟、许文峰，破产管理人工作人员。
上诉人环一军因与被上诉人范国平、刘瑾花、原审被告靖江天一房地产有限公司（以下简称天一公司）房屋确权纠纷一案，不服靖江市人民法院（2016）苏1282民初4412号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人环一军上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项，改判坐落于靖江市靖城镇骥江路299号太平洋广场厅房070属天一房产所有；维持原审判决第二项。2、一、二审诉讼费由被上诉人及原审被告承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、范国平、刘瑾花与天一公司订立了商品房买卖合同，但该合同未经住建局备案，该合同缺少商品房买卖合同的生效要件，故该合同既不合法也没有生效。2、范国平、刘瑾花未能提交汇款凭证等依据证明向天一公司支付了首付款400万元，天一公司否认收到400万首付款，一审法院推定范国平、刘瑾花已支付首付款400万元没有事实依据。3、房屋的交付应履行交付手续，进行验房等双方签字确认。即使按照一审法院认定的向购房户招租后统一出租，也应当有向购房户招租的协议或在原商品房买卖合同中订立招租条款。本案既无招租协议也无招租条款，一审法院认定“向购房户招租后统一出租，虽然原告未直接从被告处收到房屋，但亦应视为被告向原告交付了讼争房屋”的事实何在？4、一审法院认定范国平、刘瑾花已经按照合同约定给付了全部房款证据不充分，即便范国平、刘瑾花付清了全部购房款，也不必然对所购房屋享有所有权。依据我国《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更需要登记后产生效力，讼争房屋属于不动产，未经登记不发生效力，范国平方享有的是主张返还购房款和银行利息的权利。5、一审判决严重损害其他债权人的利益。太平洋广场1幢1-070、071、072、073、074、075号厅房已经列入破产债权，本案所涉的1-070房屋仅为其中一处，依照《破产法》和《民事诉讼法》中破产还债程序的规定，讨论和通过破产的处理和分配方案是债权人会议的职权。一审法院将属于天一公司的房屋确认给范国平、刘瑾花，剥夺上诉人环一军作为有效抵押权人的优先受偿权，也严重侵害其他债权人的利益。
被上诉人范国平答辩称：1、一审判决坐落于靖江市靖城镇骥江路299号太平洋广场厅房070属于被上诉人所有合理合法。被上诉人与天一公司签订的商品房买卖合同合法有效，被上诉人已经付清全部房款，本案所涉房屋已经交付给被上诉人并由天一国际购物中心对外统一出租，天一公司应协助被上诉人办理房屋所有权登记手续，由于天一公司拖而不决，至今未能办理房屋过户手续。虽未办理过户手续但不能因此否认房屋买卖合同的效力，不影响房屋的权属。房屋产权证记载与真实权利不符是因天一公司明知房屋已经出售且交付给被上诉人的情况下，恶意将房屋登记在其名下，严重损害了被上诉人的合法权利。二、天一公司将被上诉人所有的房屋登记在自己名下，并将房屋抵押给上诉人，该行为是无效且违法的。上诉人在一审中提供的借款合同均是复印件，没有款项交付证明，且天一公司在一审中也陈述对债权真实性正在进行审核，目前无法确认真实性，故在债权真实性无法确认的情况下，上诉人不属于善意第三人，其基于债权上的抵押权应不成立，也是无效的。
被上诉人刘瑾花未到庭答辩。
原审被告天一公司答辩称：同意上诉人环一军的上诉意见。一审判决确实在认定事实和适用法律方面存在错误，一审遗漏了关于天一房产已经在2015年7月3日破产的事实，该事实关系到破产法和合同法以及其他法律之间如何适用，如何在破产案件中实现债权公平受偿、法定优先的原则。一审判决认定被上诉人范国平已经支付了全部价款，但管理人在接受财务资料中没有查找到相关的付款依据。一审认定的房屋交付的事实，管理人也没有查到交付依据以及与反租有关的协议、租金的支付凭证，一审对上述两节事实的认定在证据上欠缺。关于法律适用，一审判决适用物权法司法解释第二条的规定是错误的，一审判决适用该规定是将本案债权、物权期待权与物权混为一谈。综上请求将本案发回重审或改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人范国平、刘瑾花向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认坐落于靖江市靖城镇骥江路299号太平洋广场厅房070的所有权属于范国平、刘瑾花所有；2.本案诉讼费由天一公司负担。事实和理由：范国平、刘瑾花系夫妻。2008年12月22日，范国平与天一公司签订《商品房买卖合同》，合同约定范国平以800万元的价格购买天一公司开发建设的太平洋广场1幢1层1-070、071、072、073、074、075号房，该房屋由天一·太平洋广场统一进行管理使用。2008年12月26日，天一公司以其法定代表人商翠云代表天一公司向范国平借款400万元抵作购房款，并向范国平开具了金额分别为268万元和132万元的两张预收购房款发票。2009年1月20日，范国平、刘瑾花与中国工商银行股份有限公司靖江支行（以下简称靖江工行）签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定范国平、刘瑾花向靖江工行借款400万元用于购买上述房屋，贷款期限10年，贷款直接划入天一公司在靖江工行开设的账户中，同时范国平、刘瑾花同意以向天一公司购买的上述房屋作抵押，天一公司作为保证人提供担保。靖江工行将贷款划入天一公司账户后，天一公司向范国平开具了金额为400万元的预收购房款发票。房屋建成后，天一·太平洋广场统一进行了装璜，并对外招租。因范国平租用天一公司所有的大富豪六楼和艺海国际六楼，双方商定租金相互抵销外，天一公司每年补偿范国平10万元。2014年1月，范国平要求天一公司办理所购房屋产权证，天一公司法定代表人向范国平出具说明，要求其工作人员配合办理该房屋的相关过户手续，包括房产手续，范国平亦将预收购房款发票交给了天一公司，但天一公司一直未将房屋所有权证办给范国平。2015年10月在天一公司被法院破产清算立案后方才得知，天一公司早在2010年6月就将范国平、刘瑾花所购房屋登记在自己名下，并在2011年1月抵押给第三人环一军，并办理了抵押登记，登记机构向环一军颁发了他项权证书。天一公司在破产过程中，其破产管理人以上述房屋登记在天一公司名下为由，列入破产财产，范国平向破产管理人提出异议，破产管理人对提出的异议不予认可，并告知范国平向法院提起诉讼，并表示将根据法院的生效法律文书确认房屋的归属。
范国平向一审法院提供了其与天一公司于2008年12月22日签订的《商品房买卖合同》（含四个附件，附件四为合同补充协议，无合同备案号及合同备案时间）、2008年12月26日天一公司开具给范国平的预收购房款发票复印件2份（金额分别为268万元、132万元，靖江市地方税务局出具证明，证明该发票系天一公司于2008年9月26日领取）、范国平、刘瑾花与靖江工行于2009年1月20日签订的《个人购房借款/担保合同》、（2015）泰靖商初字第0282号民事判决书（靖江工行起诉讼要求范国平、刘瑾花、天一公司归还贷款）、天一公司法定代表人商翠云于2014年1月25日出具的便条复印件1份（内容为：××平配合范国平办理天一铺位070、071、072、073、074、075共194.44平方相关过户手续，包括房产手续）、商翠云自2006年8月－2008年8月出具给范国平的借条7份（范国平称商翠云代表天一公司向范国平借用，原件天一公司已收回，金额合计487.8万元）、天一公司破产管理人于2016年4月28日向范国平出具的《关于范国平就坐落于靖江市太平洋广场1幢1单元70至75号房屋权属提出异议的答复》，范国平、刘瑾花以此证明其对讼争房屋享有所有权。
第三人环一军向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认第三人对坐落于靖江市靖城镇骥江路299号太平洋广场厅房070的折价、拍卖或变卖的价款在160万元范围内享有优先受偿权；2.本案诉讼费由天一公司负担。事实和理由：2011年1月5日，第三人与天一公司签订借款抵押合同，约定天一公司向环一军借款1500万元，天一公司以其所有的包含范国平购买的6间厅房在内的13间厅房作抵押，并办理了抵押登记。2013年8月19日，第三人与天一公司签订借款合同，约定第三人借给天一公司3300万元用于经营，年利率24%，借期三年。在第三人向天一公司提供借款后，天一公司于2013年8月23日将登记在其名下的太平洋广场20间房抵押给第三人（包括范国平购买的6间，其中070号房屋债权数额为160万元），并办理了抵押登记，靖江市房屋产权产籍管理处亦向第三人颁发了上述房屋的他项权证。当时第三人并不知道天一公司已与范国平签订房屋买卖合同，并将房屋出售给范国平。范国平、天一公司签订的商品房买卖合同未经备案，且未提供证据证明天一公司向范国平交付了房屋，其提供的证据只能证明其向天一公司支付了部分借款，故房屋买卖合同虽然成立，但双方并未履行。而第三人借钱给天一公司，天一公司将登记在自己名下的房屋抵押给第三人，并办理了登记，第三人依法对抵押登记的房屋在借款金额范围内享有优先受偿权。
第三人向一审法院提供了房产抵押登记申请书、与天一公司签订的房地产借款抵押合同、天一公司股东会决定各2份、抵押合同、借款合同、抵押房产明细表各一份、江苏三江电器集团股份有限公司、环一军之妻熊咏出具的说明书、天一公司出具的承诺书、银行汇票申请书、资金汇划补充凭证、他项权证，以证明环一军与天一公司签订借款合同和抵押合同，通过江苏三江电器集团股份有限公司和熊咏将借款交付给天一公司并办理抵押登记的情况。
天一公司辩称：范国平所述其与天一公司签订商品房买卖合同及共同与范国平与靖江工行签订个人购房借款/担保合同是事实，但商品房买卖合同经破产管理人至住建局查询并未备案。该商品房现登记在天一公司名下，并办理了他项权证给第三人环一军。范国平提供的两张首付款400万元的发票，破产管理人在天一公司的账目内查不到，对发票的真实性无法确定。范国平贷款的400万元房款是收到了，也向范国平开具了发票。天一公司向购房户销售的太平洋广场房屋一般由购房户统一与天一国际购物中心签订租赁协议，天一国际购物中心再与商铺经营户签订租赁合同，天一国际购物中心再支付租金给购房户，但天一公司在账目内查不到范国平与天一公司进行房屋租金相抵的依据，在天一国际购物中心（现亦破产清算）的账目里也查不到给付范国平租金的依据。范国平所称租赁的两处房屋均不是天一公司的。商翠云出具的借条不能确认其真实性，在天一公司的账目也查不到天一公司向范国平借的这些借款。对商翠云出具的便条真实性无法确定，即使真实，从便条的内容看，范国平在当时亦已经知道房屋的产权已经登记在他人名下，因为便条上面并不是说的办证手续，而是过户手续，范国平享有的只是根据合同请求变更物权的权利，不能行使确认物权的权利。第三人与天一公司签订借款合同及办理抵押登记是事实，第三人已向天一公司破产管理人申报了债权，对债权的真实性正在进行审核，目前无法确认借款的真实性。天一公司与第三人有过借款往来，具体金额目前不能确定。对范国平方及第三人的诉讼请求，请法院依法判决。
针对第三人诉称，范国平方答辩如下：第三人提供的借款合同系复印件，无法证明天一公司已经借到第三人款项，对其借款真实性表示怀疑，故对第三人的诉讼请求不予认可。
本案争议焦点是范国平、刘瑾花是否对讼争房屋享有所有权，第三人对该房屋是否享有优先受偿权。
一审法院认为，范国平方与天一公司订立的商品房买卖合同合法有效，在范国平方按合同付清房款后，天一公司应向范国平方交付房屋并协助办理房屋所有权登记手续。虽然范国平方提供的两张首付款发票系复印件，但税务机关证明该发票系天一公司为销售其开发的太平洋广场房屋所领取，故对范国平方提供的该发票真实性予以认定。虽然天一公司表示对该票据复印件的真实性无法确定，但其可以从税务机关领取的该楼盘销售发票的数量及号码进行比对以确定真伪，且天一公司法定代表人亦指示工作人员为范国平办理房屋的过户手续，故可认定范国平向天一公司支付了首付款400万元。因天一公司开发的讼争房屋所在楼盘由天一国际购物中心向购房户招租后统一出租，虽然范国平未直接从天一公司收到房屋，但亦应视为天一公司向范国平交付了讼争房屋。范国平提供的证据可以证明其已按合同约定向天一公司支付了全部房款，其对所购房屋应享有所有权，但该房屋的产权证的记载与真实权利不符，其为该房屋的真实权利人，请求确认其享有物权的，根据物权法司法解释规定，应予支持。天一公司在明知将讼争房屋已出售给范国平的情况下，将该房屋的所有权证不直接办理给范国平，而办至自己名下，且抵押给第三人，显属不当，不能因此否认范国平对讼争房屋享有所有权。第三人在借款给天一公司时，因天一公司持有登记在自己名下的房屋所有权证，第三人因无法知晓天一公司已向范国平销售，有理由相信该房屋属天一公司所有，在向天一公司出借款项后，第三人作为抵押权人取得该房屋的抵押权是善意的，且办理了抵押登记，故该抵押登记有效，第三人对该房屋享有优先受偿权。综上所述，范国平方及第三人的诉讼请求符合法律规定，予以支持。一审依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零六条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条、第二条的规定，判决：一、坐落于靖江市靖城镇骥江路299号太平洋广场厅房070属范国平、刘瑾花所有。二、第三人环一军对以坐落于靖江市靖城镇骥江路299号太平洋广场厅房070折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款在160万元范围内优先受偿。案件受理费30000元，由靖江天一房地产有限公司负担（范国平、刘瑾花及环一军已交纳，天一公司在判决发生法律效力后十日内给付范国平、刘瑾花10800元，给付第三人环一军19200元）。
二审中各方均未有新证据提交，二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。上述两条确立的是不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，将物权变动的原因与结果区分为合同行为与物权变动行为。关于不动产物权变动的基础关系，即设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应该依据合同法来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。关于不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效就必然发生不动产物权的变动。
通过原审查明的事实，范国平、刘瑾花虽与天一公司签订了商品房买卖合同，并依照约定支付了购房款，商品房买卖合同应为合法有效，但由于双方未到房管部门办理产权过户登记手续，故不能产生房屋产权已由天一公司转移给范国平的法律后果，范国平方仅享有基于债权的物权变动请求权，该不动产仍属于天一公司所有。被上诉人范国平、刘瑾花可依照其与天一公司的房屋买卖合同约定及相关法律规定向天一公司主张权利。
因范国平、刘瑾花与天一公司之间的房屋买卖合同未经备案登记，第三人环一军在借款给天一公司时无法得知该事实，且天一公司持有登记在自己名下的房屋所有权证，物权登记具有公示、公信效力，第三人有理由相信该房屋属天一公司所有，其在向天一公司出借款项后，依法办理了抵押登记，第三人作为抵押权人取得该房屋的抵押权是善意的，该抵押登记有效，第三人对该房屋享有优先受偿权。在范国平、刘瑾花的合同债权与第三人的抵押物权相冲突的情况下，依据物权优先于债权的原则，应优先保护第三人的抵押权。原审认定范国平、刘瑾花已经按约支付了全部购房款，范国平、刘瑾花取得了涉案房屋的所有权，违反了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。原审认为涉案房屋属于产权证记载与真实权利不符，直接依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定，确定范国平、刘瑾花对涉案房屋享有物权，属于适用法律不当，本院予以纠正。
综上，因原审判决适用法律不当，导致判决结果错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省靖江市人民法院（2016）苏1282民初4412号民事判决第二项；
二、撤销江苏省靖江市人民法院（2016）苏1282民初4412号民事判决第一项；
三、驳回范国平、刘瑾花的诉讼请求。
一审案件受理费30000元（范国平、刘瑾花预交10800元，环一军预交19200元）、二审案件受理费10800元（上诉人环一军已预交），均由靖江天一房地产有限公司负担，上述款项由靖江天一房地产有限公司于判决生效后十日内给付范国平、刘瑾花10800元、给付环一军30000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 旭
审 判 员 缪翠玲
代理审判员 鲁兵兵
二〇一七年五月五日
书 记 员 刘 非