广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终319号上诉人（原审原告）：沈卫东，男，1967年10月27日出生，汉族，住广东省连州市。上诉人（原审原告）：杨艳芳，女，1972年11月12日出生，汉族，住广东省连州市。上述两上诉人的共同委托代理人：黄艾琳，广东捷高律师事务所律师。上诉人（原审被告）：清远市汇雄房地产开发有限公司，住所地清远市清城区。法定代表人：杨文杰,总经理。委托代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。委托代理人：叶俊伟，广东明典律师事务所实习律师。上诉人沈卫东、杨艳芳、清远市汇雄房地产开发有限公司（以下简称汇雄公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2594号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈卫东、杨艳芳的上诉请求：1、撤销原审判决，改判汇公司应向其支付从2014年7月1日至2015年5月23日期间的逾期交楼违约金45943.5元；2、本案诉讼费由汇雄公司负担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。本案不存在超过诉讼时效的问题。我方已按合同约定将购房款支付给汇雄公司，汇雄公司理应在约定期限内将符合约定的条件的房屋交付给我方。但涉案房屋至今未竣工验收，汇雄公司的行为违反合同约定，属于持续违约行为。此外，本案逾期交楼违约金是一个整体，不应当拆分处理，即本案逾期交楼诉讼时效只能在汇雄公司逾期终止之日起才能计算。汇雄公司答辩称：我方答辩意见与上诉状内容一致。汇雄公司的上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回其全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费由沈卫东、杨艳芳共同承担。事实与理由：第一，沈卫东、杨艳芳主张的逾期办证违约金请求已超过诉讼时效，原审法院适用法律错误，请求二审法院判决撤销原判并改判驳回沈卫东、杨艳芳的诉讼请求。首先，违约金属合同之债，应受诉讼时效的约束。按照合同约定，应当在2014年6月30日前将约定的房屋交付。也就是说，沈卫东、杨艳芳主张逾期交楼违约金最迟应该在两年之内(即2016年6月29日之前)提出。但其在2017年5月份提起本次诉讼已经超过两年诉讼时效期间，并且，其也没有任何证据证明我方主张过权利或者引起诉讼时效中断或者中止的情形，应驳回其诉讼请求。其次，有关诉讼时效的计算方式己经有原审法院作出过同类判决，请求法院在审理该类案件的时候，能够综合考虑案件的同一性，避免出现不同的判决。第二，退一万步说，即使法院认为沈卫东、杨艳芳的主张并未超过诉讼时效，但是沈卫东、杨艳芳主张以合同约定万分之五计算逾期交房违约金明显过高。根据清远市中信华房地产土地评估有限公司作出的《房地产估价报告》(清远市中信华(房)评报字(2017)第292号)，涉案房屋在一般标准装修和通水通电条件下平均月租金为每平方米19元，据此折算出涉案房屋的日租金为42元(19元/平方米×66.32平方米×730天)，比根据合同约定折算出的日租金140.5元(281000元×万分之五)，高出235之多，两者对比之下，合同约定的违约金明显过高。答辩人即使存在迟延交楼，所造成被答辩人的直接损失为被答辩人不能及时收楼造成的同地段同类房屋租金损失。因此，根据《合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”另外，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，合同约定的违约金明显是过分高于造成的损失的，因此，请求法院依法对合同约定的违约金适当调低。并且，二审法院对于同类案件已作出过参照租金估价标准上浮30％调整违约金的生效案例，可作为参考。基于上述事实和理由，请求二审法院判决驳回沈卫东、杨艳芳的诉讼请求。本案是商品房买卖合同纠纷，与庭前提交的两件案件是同类型、同一合议庭作出的判决，请求法庭在审查本案的同时，参照两件案件作出判决，避免造成作出不同的判决，本案虽是个别诉讼，但此案判决可能会引发同一楼盘其他业主的诉讼，请求合议庭依法作出合理的判决结果。沈卫东、杨艳芳答辩称：我方与汇雄公司于2016年6月份在凤城街道办协商处理违约责任，不存在超过诉讼时效的事实。其次，在《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金的计算，是双方真实意见表示，内容合法，是合法有效的。汇雄公司未按约定的时间交付房屋，构成违约，应承担违约责任。涉案合同约定了逾期交楼的违约金为已付购房款的每日万分之五计算，是双方当事人意思自治应受到尊重。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能，应当坚持补偿性为主，以惩罚性为辅，按公平原则予以衡量。我方已将购房款交付给汇雄公司开始，汇雄公司就获得了这笔款项的使用。汇雄公司主张按租金计付逾期交楼违约金，明显低于其违约行为而获得的利益，是不合理的。而合同约定按日万分之五计算，体现了合同当事人之间平等协商一致的意思表示，不应当视为过高进行调整。补充如下：同时期购买房屋的且没有办理退房手续的业主只有20户左右，且已有同楼盘的生效判决在一审时已提交过，因此请求法院按照同案同判作出判决。沈卫东、杨艳芳向原审法院起诉请求：1、判令汇雄公司支付逾期交房违约金，自2014年7月1日起以已付购房款281000元为基数按每日万分之五的标准计至实际交付房屋之日止，暂计至2017年5月22日为148368元；2、本案的诉讼费用汇雄公司承担。原审法院认定事实：2013年3月29日，沈卫东、杨艳芳与汇雄公司签订了《商品房买卖合同》，约定沈卫东、杨艳芳向汇雄公司购买位于清远市清城区XX路XX号XX幢XX层XX号房屋，套内建筑面积为53.92平方米，房屋总价款为281000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”合同签订后，沈卫东、杨艳芳已付清房屋价款281000元。截至法庭辩论终结时止，涉案房屋所属楼幢尚未取得清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案表，涉案房屋亦未交付给沈卫东、杨艳芳。为证明沈卫东、杨艳芳涉案房屋的实际租金损失，汇雄公司提供清远市中信华房地产土地评估有限责任公司作出的清远市中信华（房）评报字（2017）第292号房地产估价报告书，评估位于清远市清城区XX路XX号XX幢XX层XX号房屋月租金为1260元，该评估报告有效期为一年，从2017年8月16日至2018年8月15日。沈卫东、杨艳芳对汇雄公司提供的上述评估报告书及其抗辩认为按租金损失计算逾期交楼违约金的意见不予认可。原审法院认为：本案的争议焦点主要为：1、沈卫东、杨艳芳请求的逾期交楼违约金是否已超过诉讼时效；2、汇雄公司请求对逾期交房违约金调整为按租金损失标准计算是否有依据；2、对沈卫东、杨艳芳要求汇雄公司支付逾期交房违约金的利息是否有依据。对于第一个争议焦点，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。沈卫东、杨艳芳已支付全部购房款，汇雄公司按约定应在2014年6月30日前将获得清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案的商品房交付沈卫东、杨艳芳使用，但截至法庭辩论终结时止，汇雄公司仍未将涉案房屋交付给沈卫东、杨艳芳，汇雄公司已构成逾期交房的违约行为，应承担逾期交房的违约责任。至于逾期交房违约金的诉讼时效问题，根据合同约定逾期交房违约金为按日累计计算，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，沈卫东、杨艳芳对汇雄公司所享有的逾期交房违约金这一债权应适用二年的诉讼时效,即每一天新产生的违约金给付请求权分别受到二年诉讼时效的限制。按合同约定逾期交楼违约金的起算日期从交付期限届满之次日起（2014年7月1日）计算至商品房实际交付之日止，沈卫东、杨艳芳于2017年5月23日提起诉讼，从起诉之日倒推二年即从2015年5月24日起的逾期交房违约金未超过二年诉讼时效，对于2014年7月1日至2015年5月23日期间的逾期交房违约金，已超过二年诉讼时效，不受法律保护。对于第二个争议焦点，根据合同第九条约定，逾期交房违约金按已付房价款每日万分之五计算，该合同条款是原汇雄公司自愿签订的，合同当事人的意思自治应受到尊重，对汇雄公司抗辩认为按房屋租金损失计算逾期交房违约金的意见，不予采纳，逾期交房违约金应以沈卫东、杨艳芳已付房价款281000元按每日万分之五计算。对于第三个争议焦点，本案属于房屋买卖合同纠纷，双方签订合同的目的是为了保障房屋交易的顺利进行，即沈卫东、杨艳芳依约向汇雄公司支付购房价款，汇雄公司依约向沈卫东、杨艳芳交付房屋及办理房屋产权登记到沈卫东、杨艳芳名下，汇雄公司违约应按合同约定承担相应的违约责任，而沈卫东、杨艳芳主张要求汇雄公司支付占用资金期间的利息，实际上是支付逾期交房违约金的利息，双方在合同当中对此并无约定，故沈卫东、杨艳芳该项诉讼请求，事实与依据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2017年11月18日判决如下：一、限汇雄公司于本判决生效之日起10日内向沈卫东、杨艳芳支付逾期交房违约金（违约金从2015年5月24日起以281000元为基数，按每日万分之五计算至汇雄公司将清远市清城区XX路XX号XX幢XX层XX号房屋交付给沈卫东、杨艳芳之日止）；二、驳回沈卫东、杨艳芳的其他诉讼请求。案件受理费3268元，由汇雄公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合汇雄公司的上诉请求与沈卫东、杨艳芳的抗辩意见，归纳本案争议焦点：沈卫东、杨艳芳以及汇雄公司的上诉是否予以支持。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》属有效合同，即双方当事人按合同约定积极履行合同义务。沈卫东、杨艳芳的义务是支付购房款，汇雄公司的义务是在约定的时间内将达到竣工验收合格的房屋交付给沈卫东、杨艳芳。时至今日，汇雄公司仍未按时交付房屋，即其违约行为持续发生，使沈卫东、杨艳芳使用、占用房屋的目的一直无法实现。因此，汇雄公司主张沈卫东、杨艳芳提起诉讼的时间超过诉讼时效，理由不成立，本院予以驳回。关于涉案合同约定的违约金是否存在过高，应予调整的问题。沈卫东、杨艳芳支付全部购房款后，至今仍未实际使用涉案房屋，直接影响沈卫东、杨艳芳的居住使用，合同约定违约金按已交付房价款的每日万分之五标准计算确实不足以弥补其损失，因此汇雄公司主张违约金过高的上诉理由不成立，本院予以驳回。关于原审判决认定起算违约金的时间是否得当的问题。本院对原审判决对该部分事实的分析认定及对相关法律的适用予以认可，不再另予赘述。综上所述，沈卫东、杨艳芳及汇雄公司的上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、驳回沈卫东、杨艳芳的上诉，维持原判；二、驳回清远市汇雄房地产开发有限公司的上诉，维持原判。沈卫东、杨艳芳预交的二审案件受理费949元，由沈卫东、杨艳芳负担。清远市汇雄房地产开发有限公司预交的二审受理费3268元，由清远市汇雄房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一八年五月九日法官助理 张 婧书 记 员 邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。