江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终6786号
上诉人（原审原告）：孔凡光,男,1950年11月16日出生，汉族，居民，住丰县。
上诉人（原审原告）：石淑侠,女,1954年7月8日出生，汉族，居民，住址同上。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张德武，江苏钟鼓楼律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：袁洪艳，江苏钟鼓楼律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐州市安福房地产开发有限公司,住所地丰县中阳大道西段。
法定代表人：范一峰，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨进，男，1954年7月24日出生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。该单位工作人员。
被上诉人（原审被告）：江苏祺尚商业发展有限公司，住所地丰县安福大厦1#幢1单元801号房。
法定代表人：亓红，该公司董事长。
上诉人孔凡光、石淑侠因与被上诉人徐州市安福房地产开发有限公司（以下简称安福公司）、江苏祺尚商业发展有限公司（以下简称祺尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2016）苏0321民初1339号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人孔凡光及其委托诉讼代理人张德武、袁洪艳，上诉人石淑侠的委托诉讼代理人张德武、袁洪艳，被上诉人安福公司的委托诉讼代理人杨进到庭参加诉讼。被上诉人祺尚公司经本院传票依法传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。
上诉人孔凡光、石淑侠上诉请求：请求对一审判决第一部分的租金依法改判，改判为被上诉人连带支付上诉人租金损失102857元；请求依法改判支持上诉人在原审时要求两被上诉人共同出资由施工资质的施工单位将租赁房屋恢复原状，并经有关部门验收合格；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、1、原审法院违背房屋租赁的客观情况，仅仅判决部分面积的损失显然将房屋需要整体租赁的客观事实予以否定，案涉房屋必须整体出租，否则根本无法正常使用，在被上诉人对房屋恢复原状时，上诉人全部房屋均不能够出租使用。2、与上诉人同样情况的租赁纠纷案件，一审法院按照租赁面积全部支持了另案原告的诉请，一审法院同案不同判。二、1、欢乐买公司在使用过程中将上诉人商铺上方楼板和过梁部分切断，将部分楼板层破坏，该事实证据确凿。上诉人是基于建筑法及房屋安全请求被上诉人共同出资由施工资质的施工单位将租赁房屋恢复原状，并经有关部门验收合格，符合民法关于恢复原状的规定。2、案涉房屋是公共场所，应当符合安全保障标准，被上诉人虽然恢复但应当经有关行政部门鉴定合格后，才属于将租赁物返还给上诉人，租赁费的计算时间点截止。
被上诉人安福公司辩称：1、上诉人认为租金判少了，应该按照102857元判决，这不符合法律规定，国家并未规定房屋必须是整体出租，房屋的二层并不影响自己使用。2、造成电梯口迟迟不能恢复的责任在于上诉人，欢乐买公司拆除电梯时当时就能恢复，由于上诉人强行阻挠致使欢乐买公司无法恢复。另一电梯口商户起诉到丰县法院，丰县法院在该案件中却判安福公司恢复，安福公司为了安定和谐，请了有经验的施工公司去恢复，又多次遭到上诉人的阻挠，安福公司认为上诉人的目的是为了让电梯口不能恢复给其租赁费，在最后一次施工时又遭到上诉人强行阻挠，安福公司无奈之下向公安机关报警，公安机关到现场后认为安福公司履行法院的判决是有法律依据的，上诉人阻挠施工是违法行为，后公安机关让安福公司继续施工，才使安福公司完成了恢复电梯口的工作。所以，造成拖延时间的损失不是安福公司造成的，应由上诉人承担，该事实有安福公司向公安机关报警及公安机关出警记录为证。上诉人认为恢复电梯口必须由有相关资质的单位施工，该上诉理由没有法律依据。根据我国建筑法规定，在建筑房屋时必须要求建筑单位有相关资质，但是并未对修理房屋必须要有相关资质。而且安福公司在恢复时施工队也参照了国家建筑的标准，在使用水泥标号和钢筋上都加大了保证量，而且在一审中也向法庭陈述，如果发生了质量问题或人身损害安福公司承担一切责任。3、安福公司是与二上诉人签订了房屋租赁合同，合同的相对人就是安福公司，与其他公司无关。
孔凡光、石淑侠向一审法院起诉请求：1、判令安福公司、祺尚公司共同由具有施工资质的施工单位将租赁房屋恢复，房屋恢复后状态应同房屋整体质量相符并符合安全使用标准；2、安福公司、祺尚公司承担因破坏房屋至没有返还期间的损失102857元（自2015年6月1日起至2016年4月1日止）；3、本案的诉讼费用由安福公司、祺尚公司承担。
一审法院认定事实：2009年12月16日，石淑侠与安福公司签订商铺租赁协议，将位于安福小区M02栋向阳路东编号为2-116、2-117、2-122、2-123、2-219、2-220、2-225、2-226号共288.32平方米的商铺出租给安福公司进行招商经营，租期为5年，自2010年5月30日期至2015年5月30日止，租金合计为617142元。2010年12月31日安福公司与欢乐买商贸公司签订租赁协议一份，约定将安福小区购物中心第一、二层商品房(面积为9338.78平方米)租赁给欢乐买商贸公司用于经营，其中包括孔凡光、石淑侠的商铺，沿向阳路一、二层铺面租赁期限为2011年1月1日至2015年5月31日。后安福公司、欢乐买商贸公司与祺尚公司签订补充协议，约定将安福公司的出租方的权利义务转让给江苏祺尚商业发展有限公司，安福公司对祺尚公司履行原租赁合同的行为承担连带担保责任。欢乐买商贸公司租赁房屋后，经营大型超市，因在孔凡光、石淑侠房屋部位安装自动扶梯一部，将一层房屋的天花板(二层的地板)、房梁等切断、拆除，改变了房屋主体和承重结构。租赁期限到期时，欢乐买商贸公司将自动扶梯拆除，并将房屋交回祺尚公司，祺尚公司于2015年6月将涉案房屋交还孔凡光、石淑侠。后双方对房屋被损部分的恢复问题进行协商未果，成诉。
一审法院认为，依法订立的租赁合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
一、关于孔凡光、石淑侠、江苏祺尚商业发展有限公司主体资格是否适格。孔凡光、石淑侠二人系夫妻关系，并提供结婚登记证件证明两人之间是合法夫妻关系，在石淑侠与安福公司签订的租赁协议中，虽只有石淑侠一人签字，但根据孔凡光、石淑侠提供的涉案房屋产权证及国有土地使用证，证明涉案房屋系孔凡光、石淑侠共同所有，故孔凡光作为原告主体适格。孔凡光、石淑侠将其购买的房屋租赁给安福公司，双方签订的房屋租赁协议，权利义务关系明确，意思表示真实，双方应按照该协议履行各自的义务。安福公司将孔凡光、石淑侠房屋转租给欢乐买商贸公司，后安福公司、欢乐买商贸公司与江苏祺尚商业发展有限公司签订协议，将安福公司的出租方的权利义务转让给江苏祺尚商业发展有限公司，该转让行为未通知孔凡光、石淑侠。根据合同的相对性，孔凡光、石淑侠与欢乐买商贸公司和江苏祺尚商业发展有限公司不存在租赁关系，孔凡光、石淑侠基于租赁合同关系要求欢乐买商贸公司和江苏祺尚商业发展有限公司恢复原状、返还房屋及赔偿损失，没有事实与法律依据。
《中华人民共和国合同法》规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建的，出租人可以要求在合理期限内恢复原状，仍不予恢复的，应赔偿损失。欢乐买商贸公司在租赁期间改变了孔凡光、石淑侠的房屋结构，在租赁期满时未将房屋恢复原状，承租人安福公司应对欢乐买商贸公司造成的房屋损坏恢复原状，如不能恢复，应赔偿损失，房屋恢复后状态应同房屋整体质量相符，并符合安全使用标准。
二、关于孔凡光、石淑侠要求恢复原状、赔偿损失的问题。本案被损房屋部位已在另案执行中，由安福公司恢复，故孔凡光、石淑侠再要求恢复原状的诉求已无事实依据。关于损失赔偿问题，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因孔凡光、石淑侠房屋被损坏，没有得到及时恢复原状，致使不能正常使用，租赁损失客观存在，孔凡光、石淑侠与安福公司的租赁协议对租金的约定是5年617142元，即每月10285.7元，孔凡光、石淑侠被损房屋为东面两间，即M02(二)122、123及对应的二层，面积共计为132.8平方米，故孔凡光、石淑侠每月租金损失为4738元[(132.8/288.32)*10285.7]，孔凡光、石淑侠要求自2015年6月至2016年4月1日止，共计十个月，租金损失应为47380元，该损失应由安福公司赔偿。安福公司辩称因孔凡光、石淑侠的阻拦致未能及时恢复，但未提供证据证实，法院不予采信。遂判决：一、徐州市安福房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内，支付给孔凡光、石淑侠房屋租赁损失47380元。二、驳回孔凡光、石淑侠的其他诉讼请求。
二审期间，上诉人提交了如下证据：第一组：1、丰房信（2016）8号文件。2、涉案房屋小区居民求助书和通告书，都是写给丰县房管局的。以上两份证据都来源于丰县房管局。证明涉案的房屋经房管局调查在2016年10月19日时要求祺尚公司15日内对房屋进行恢复整改的行政处罚，同时证明涉案的房屋被上诉人并没有合法的交还给上诉人，故应当承担租赁损失。该事实和一审查明的情况“将房屋交还”与交还房屋的实际不能使用的情况相吻合，该房屋并不存在法律意义上的交还。3、涉案房屋现场照片7张，证明涉案房屋的恢复并不是按照严格的恢复设计要求进行恢复的，而是像安福公司所述运用民工修补的方式进行修复，该修复不符合建筑工程质量的要求，应当就相关的修复在有关有资质的部门进行恢复设计后才能恢复，同时证明涉案的房屋没有合法交还给上诉人。
第二组证据：1、丰县人民法院（2014）丰商初字第0110号民事判决书一份，证明安福公司的实际股东是亓伟和亓红，证明安福公司与祺尚公司实际是一家公司，结合庭前被上诉人代理人向法庭提交的代理手续，也从另一角度证明两家公司为一家公司，应当承担连带责任。另外补充说明一审中关于补充协议的问题，根据其内容能够证明祺尚公司和安福公司应当就涉案房屋所产生的租金和相关损失承担连带责任，该协议中的第一点已经非常明确。2、（2015）丰民初字第1757号民事判决书一份，证明和上诉人相同情况的出租户获得了全额支付租金的判决，证明本案的一审判决和该判决在事实和合同均一致的情况下作出了内容相矛盾的判决，二审法院对上诉人的原审判决应当予以改判。
针对二审中上诉人新提交的证据，被上诉人安福公司质证如下：1、对第一组的证据1、2因是复印件，对其真实性不予认可，因为也不属于新证据，不予质证。对通告书上是对承重梁恢复而不是电梯口恢复，所以与本案无关联性，也不属于新证据。求助信上反映的也是对承重梁的拆除，因是复印件对其真实性不认可。对第一组的证据3，对其真实性不予认可，我们无法确认是现场的照片。2、对第二组证据两份判决书因为是复印件，所以我方无法确认其真实性。补充说明，现在在工商登记中安福公司的法定代表人仍是范一峰，而且上诉人在一审诉状中及二审上诉状中均写明法定代表人是范一峰。
根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、已经修复的房屋应否重新找有资质的施工单位进行修复？2、损失的赔偿是否合理？３、祺尚公司应否对本案承担连带责任。
本院认为，首先，关于涉案房屋是否需要重新找有资质的单位进行修复的问题，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”，根据安福公司和石淑侠的租赁协议，安福公司作为涉案房屋的承租方，在租赁期间届满后，应当向上诉人返还符合按照约定或者租赁物使用后状态的涉案房屋。本案涉案房屋的次承租人欢乐买商贸公司在使用过程中虽然造成了房屋的损坏，但在本案诉讼过程中，被上诉人安福公司已对涉案房屋损坏部分进行了修复，上诉人并未举证其要求恢复的标准具体如何约定，亦未举证证明被上诉人的修复不符合相应的标准，故对于上诉人的该诉请，本院不予支持。
其次，关于一审判定的损失赔偿数额是否合理的问题，本院认为，涉案房屋的损害客观存在，涉案房屋作为一个整体，虽然损害修复的仅仅是房屋的部分，但房屋受到损害以及对其受损害部分进行修复，势必会影响到房屋的整体使用价值，故一审仅仅认定支持了受损害部分的租赁损失不当，本院对此予以纠正。
最后，关于祺尚公司应否在本案中承担连带责任的问题，祺尚公司、欢乐买商贸公司、安福公司达成的补充协议针对的是2010年12月31日安福公司与欢乐买商贸公司之间签订的租赁协议，根据合同的相对性，该两份协议与上诉人并无关联，上诉人仅依据该两份协议要求祺尚公司在本案中承担连带责任无法律依据，其只能根据其与安福公司之间的租赁协议，要求安福公司承担承租方应当承担的责任。故对于上诉人的该诉请，本院不予支持。
另，对于二审中上诉人所提交的证据，由于被上诉人安福公司已经对涉案房屋损害部分进行了修复，且根据上诉人的举证，本院无法认定祺尚公司和安福公司是同一公司，上诉人的举证不能证实其主张。
综上所述，上诉人孔凡光、石淑侠的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省丰县人民法院（2016）苏0321民初1339号民事判决第二项；
二、变更江苏省丰县人民法院（2016）苏0321民初1339号民事判决第一项为“徐州市安福房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付给孔凡光、石淑侠房屋租赁损失102857元。”
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1180元，由孔凡光、石淑侠负担80元，由徐州市安福房地产开发有限公司负担1100元。二审案件受理费2417元，由孔凡光、石淑侠负担100元，由徐州市安福房地产开发有限公司负担2317元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高艳华
代理审判员 张 璟
代理审判员 孟 娟
二〇一七年六月二十八日
法官 助理 王晓刚
书 记 员 汤璐菲