山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第509号
上诉人（原审被告）：山东中大养生泉水业有限公司。
法定代表人：孙路，董事长。
委托代理人：李德峰，汉族。
委托代理人：尹有林，山东邦源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东滔达饮料有限公司。
法定代表人：许洪宾，董事长。
委托代理人：李长金，山东义超律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：临沂市中大水处理科学研究所。
法定代表人：杨辉，所长。
委托代理人：刘玉银，山东君正义律师事务所律师。
上诉人山东中大养生泉水业有限公司（以下简称中大公司）因租赁合同纠纷一案，不服费县人民法院（2013）费商初字第446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原告山东滔达饮料有限公司（以下简称滔达公司）诉称，2007年4月1日，原告滔达公司与被告山东临沂中大水处理科学研究所（以下简称中大研究所）签订《土地房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的土地、厂房，租赁期共15年，自2007年4月1日起至2022年4月1日止。原告依约将房屋及土地交付给被告使用。后于2008年10月16日，原告浩达公司与被告中大研究所、中大公司签订《补充协议》，约定自2009年4月1日起，租金一年一交，逾期三个月不交，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。2011年4月1日，被告依据合同约定应当支付2012年度租赁费，后经原告催要，被告一直未能依约交纳2012年1月1日至今的租赁费。综上所述，被告的行为已严重违反了双方租赁合同及补充协议的约定，并因此给原告造成了极大的经济损失。请求依法判令解除原告与被告签订的土地房屋租赁合同及2008年10月16日签订的补充协议；支付原告房屋租赁费157533.70元、2012年8月1日至判决解除合同之日的租赁费（按约定的每日273.97元计算）及利息；向原告支付违约金50万元，并承担本案的诉讼费。
被告中大公司辩称，我公司从来未与原告签订过土地房屋租赁合同和补充协议，涉案的诉讼标的及两份协议与我公司没有直接的法律关系，根据合同的相对性原则，原告只是与被告中大研究所有直接的合同法律关系，因此，我公司不是本案的诉讼主体，也不是承担责任的主体，故不认可原告的诉讼请求。
被告中大研究所辩称，我单位在2007年4月1日与原告滔达公司签订土地租赁合同的目的是为了设立中大公司，因设立公司需要土地及房屋，先以中大研究所的名义与滔达公司签订合同作为筹备发起中大公司的前提，因此，中大研究所只是借名发起设立中大公司，不从事经营，并不承担具体的合同义务；另外，中大公司在经营过程中已实际交纳了合同约定的2011年12月31日以前的租金，应承担相应的责任。
原审法院查明，被告中大公司于2007年7月3日在费县工商行政管理局登记成立，该公司设立方式是合伙企业类型，设立时的主要股东（发起人）有胡友平（持股比例50%）、山东中水处理科技有限公司（持股比例30%，法定代表人杨辉）、尤希贵（持股比例20%）。被告中大研究所是山东中水处理科技有限公司的内设机构，在被告中大公司成立之前的筹备过程中，为筹备中大公司经营场所，山东中水处理科技有限公司的法定代表人杨辉以其内设机构被告中大研究所的名义（乙方），于2007年4月1日与原告滔达公司（甲方）签订了土地房屋租赁合同，合同约定：甲方将其所有的土地约10亩，以东、南、西现有院墙为准，路东以南大棚北边为准，路西以大仓库北墙为准，租赁给乙方使用；期限为15年，自2007年4月1日起至2022年4月1日止；租赁费共计940000元，分别于2007年4月1日交纳160000元，2009年4月交纳360000元，2015年4月交纳420000元。如因甲方原因需提前终止合同，租金按实际租赁天数计算，并赔偿乙方建厂土地实际损失和经营所得利益；如因乙方原因需提前终止合同，应提前3个月书面通知甲方，按实际使用天数计算租金，乙方建厂添加的房屋归甲方所有。合同到期后乙方有优先续租权利。若有违约，由违约方赔偿另一方人民币1000000元。合同还对其他相关事项作了约定。
合同签订后，原告即按合同约定将其所有的厂区土地交付给被告中大研究所。被告中大公司于2007年7月3日成立后即在该租赁场所从事经营活动。2008年10月16日，原告滔达公司（甲方）与被告中大研究所、中大公司（乙方）又签订了补充协议一份，该协议声明：甲乙双方于2007年4月1日签订的土地房屋租赁合同，乙方系以中大研究所的名义同甲方签订土地房屋租赁合同，后乙方以中大公司从事经营。现双方为了互惠互利，共同发展，特达成补充协议如下：原合同第一条约定的租赁费交纳方式，变更为每年交纳一次，先交租赁费后使用，自2009年4月1日起，每年的4月1日乙方给付甲方租赁费100000元，直至合同期满。如乙方不按约定的时间交纳租赁费，逾期超过三个月，甲方有权解除双方签订的土地房屋租赁合同，并不需按原土地房屋租赁合同的第八条承担违约责任，协议还对其他相关事项作了补充约定。被告中大公司在经营过程中已按合同约定交纳了2011年12月31日以前的租赁费，自2011年12月31日以后至今的租赁费经原告多次催要，被告中大公司至今未交，双方酿成纠纷。原告诉至原审法院。
本案在庭审过程中，被告中大公司对原告提交的“补充协议”上“临沂市中大水处理科学研究所”和“山东中大养生泉水业有限公司”的公章提出异议，并以此认为“补充协议”是虚假的；被告中大研究所对前述“土地房屋租赁合同”和“补充协议”予以认可。依据被告中大公司的申请，原审法院依法委托日照浩德司法鉴定所对原告提交的“补充协议”上“临沂市中大水处理科学研究所”和“山东中大养生泉水业有限公司”的公章进行了技术鉴定，并作出日浩（2013）文鉴字第610号司法鉴定意见书，鉴定意见为：送检的“2008年10月16日”的《补充协议》中“临沂市中大水处理科学研究所”和“山东中大养生泉水业有限公司”印文与同名样本印文是同一枚印章盖印。
上述事实，主要是根据庭审查证，原、被告的陈述、辩论，原、被告签订的土地房屋租赁合同和补充协议，被告中大公司工商登记材料，日浩（2013）文鉴字第610号司法鉴定意见书等事实情况认定的，其证据材料均已收集、记录在卷。
原审法院认为，原告与被告中大研究所签订的土地房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容亦不违反有关法律规定，为有效合同。后被告中大研究所、中大公司作为共同的乙方与原告签订的补充协议亦系各方当事人的真实意思表示，协议内容亦不违反相关法律法规的规定，亦为有效合同。从补充协议的形式和内容来看，被告中大公司已客观上认可并接受了原告与被告中大研究所签订的土地房屋租赁合同，事实上被告中大公司自成立以来一直使用合同约定的租赁场所从事经营活动，并向原告交纳了合同约定的2011年12月31日以前的租赁费，因此可以认定被告中大公司已经实际享有上述土地房屋租赁合同和补充协议的合同权利，也履行了部分合同义务，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条关于“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，拖欠原告的租赁费应由被告中大公司承担偿还责任。截止2013年12月31日被告中大公司拖欠原告租赁费200000元事实清楚，证据充分，能够认定，应予偿还。被告中大公司不按合同约定支付租赁费属违约行为，应承担相应的违约责任。原告请求解除双方签订的土地房屋租赁合同符合双方签订的补充协议的约定，亦不违反相关法律规定，予以支持；双方在土地房屋租赁合同中约定的违约金数额为1000000元，虽然原告仅主张500000元，数额仍明显过高，应适当减少，根据被告方拖欠租赁费的情况、以及原告的预期利益等因素综合考虑，酌定为100000元。被告中大公司的发起人只是以被告中大研究所的名义与原告签订租赁合同，被告中大研究所不是实际享有合同权利的人，因此不应当承担合同义务，对原告要求被告中大研究所支付租赁费和违约金的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条、《最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用》第二十九条之规定，判决：一、解除原告山东滔达饮料有限公司与被告山东临沂中大水处理科学研究所于2007年4月1日签订的土地房屋租赁合同及原告山东滔达饮料有限公司与被告山东临沂中大水处理科学研究所、被告山东中大养生泉水业有限公司于2008年10月16日签订的补充协议。二、被告山东中大养生泉水业有限公司支付原告山东滔达饮料有限公司租赁费200000元（2014年1月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止的租赁费按原合同约定的租赁费标准计算支付）及利息（自2012年4月1日起至2013年3月31日止按欠款额100000元、自2013年4月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止按欠款额200000元，均按中国人民银行同期贷款利率计付）。三、被告山东中大养生泉水业有限公司支付原告山东滔达饮料有限公司违约金100000元。四、驳回原告山东滔达饮料有限公司的其他诉讼请求。以上第二、三项限本判决生效后五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15220元、保全费3520元，共计18740元，由被告山东中大养生泉水业有限公司负担8060元，由原告山东滔达饮料有限公司负担10680元。
上诉人中大公司不服原审判决诉称，1.一审法院认定事实不清，对案件重要事实焦点问题的认定缺少证据，属于严重的认定事实错误，应当依法予以改判。（1）一审法院错误认定合同主体，没有查清合同责任主体，故意偏袒被上诉人。一审法院在审理查明部分认定“被告中大研究所是山东中水处理科技有限公司的内设机构”、从而推断认为被告中大研究所为上诉人的股东发起人是严重的事实认定错误。被告中大研究所是经依法注册登记的民办非企业经营机构，具有独立的法人主体资格，可以独立承担民事责任。被告中大研究所既不是上诉人的股东也不是上诉人的发起人，作为租赁合同的一方主体应当依法承担责任。另外，一审法院查明山东中水处理科技有限公司的法定代表人杨辉代表被告中大研究所与被上诉人滔达公司签订了土地房屋租赁合同，很明显一审法院已认定杨辉与本案有重大利害关系。但事实上杨辉在签订租赁合同后，故意隐瞒事实，不与上诉人后续实际经营者交付合同原件文本，是导致本案发生的重要原因。所以，被上诉人中大研究所是合同一方的责任主体，应当依法承担责任。（2）一审法院没有依据任何有效证据证实租赁合同的实际履行责任主体，仅凭一审原告方的单方述说就认定上诉人交纳了2011年12月31日以前的租赁费履行了部分合同义务，是严重的事实认定错误。一审原告方对此没有提交任何证据予以证实。一审法院对被上诉人滔达公司提出的解除合同诉求，不进行任何事实调查，就直接判决解除公司，是严重的适用法律错误违法判决行为。在一审中上诉人就明确向法院提出，被上诉人滔达公司解除合同违法，应当继续履行合同。被上诉人滔达公司在起诉前从没有向上诉人催要过租赁费，更没有依法向上诉人发出解除租赁合同的通知，明显的违反《中华人民共和国合同法》第8条、第96条第1款的规定。另外，一审法院没有考虑上诉人经营水厂这一行业的特殊性以及擅自解除合同给上诉人造成的经济损失有多大？这一判决会无故增加社会矛盾，造成严重的利益失衡。上诉人经营水厂对水质和水量有严格的生产要求和地域限制，一审法院直接判决解除租赁合同，是一种严重不负责任的违法行为，必将会给上诉人造成远超过所欠租赁费几十倍甚至上百倍的损失。根据客观实际情况和法律规定，一审法院判决解除租赁合同是完全错误的，应当依法改判，判决继续履行合同。2.一审法院判决违约金数额明显过高，不符合法律规定。一审法院在判决认定违约金数额时依据被上诉人预期利益是错误的，租赁合同不同于经营性合同，不存在预期经营利益，在认定租金得到利息补偿时，不应考虑其他任何因素。另外，法律规定违约金的目的是为了补偿守约方的经济损失，而非惩罚性质，本案应以被上诉人滔达公司应收实际租金为基础计算违约金数额，法律明确规定违约金数额不能超过20%，一审法院判决违约金数额明显过高，应当依法予以改判。3.一审法院程序违法，应当依法改判或发回重审。在一审庭审中，上诉人当庭向法庭书面提出追加第三人申请，要求追加与本案有重大利害关系的杨辉为本案第三人。一审法院在判决书查明部分明确查明了山东中水处理科技有限公司的法定代表人杨辉代表被告中大研究所与被上诉人滔达公司签订了土地房屋租赁合同，很明显一审法院已认定杨辉与本案有重大利害关系。但是，却对上诉人的追加第三人申请在判决书中一字不提，很明显自相矛盾，属于严重的程序违法，应当依法追加杨辉为本案的第三人。综上，请求二审法院撤销原判并依法改判，判决继续履行上诉人与被上诉人滔达公司所签订的《土地房屋租赁合同》，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人滔达公司答辩称，1.一审法院认定事实清楚，证据充分。上诉人中大公司于2007年7月3日在费县工商行政管理局登记成立。被上诉人中大研究所是山东中水处理科技有限公司的内设机构，在上诉人中大公司经营场所，山东中水处理科技有限公司的法定代表人杨辉以其内设机构被上诉人中大研究所的名义，于2007年4月1日与答辩人签订了土地房屋租赁合同，合同约定了租赁土地亩数、使用期限、租赁费及交付方式、合同解除等相关事项。合同签订后，答辩人即按合同约定将其所有的厂区土地交付给被上诉人中大研究所。上诉人中大公司于2007年7月3日成立后即在该租赁场所从事经营活动。2008年10月16日，答辩人（甲方）与被上诉人中大研究所、上诉人中大公司（共同作为乙方）又签订了补充协议一份，该协议声明：甲乙双方与2007年4月1日签订的土地房屋租赁合同，乙方系以临沂市中大水处理科学研究所名义同甲方签订土地房屋租赁合同，后乙方以山东中大养生泉水业有限公司从事经营。现双方为了互惠互利，共同发展，特达成补充协议，该协议重新约定了租赁费的缴纳方式及乙方逾期超过三个月未缴纳租赁费甲方有权解除土地房屋租赁合同，并不需按原土地房屋租赁合同的第八条承担违约责任等补充约定。上诉人中大公司自成立以来一直使用合同约定的租赁场所从事经营活动，并向答辩人交纳了合同约定的2011年12月31日以前的租赁费，上诉人已经实际享有前述土地房屋租赁合同和补充协议的合同权利，也履行了部分合同义务，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条之规定，拖欠答辩人的租赁费应由上诉人中大公司承担偿还责任。2、答辩人请求解除合同证据充分，一审判决适用法律正确。上诉人中大公司于2007年7月3日成立后即在中大研究所租用答辩人得场所内从事经营活动。2008年10月16日，答辩人与中大公司签订的补充协议进行了重新约定和补充约定。上诉人中大公司在经营过程中已按合同约定交纳了2011年12月31日以前的租赁费，自2011年12月31日以后的租赁费经答辩人多次催要，上诉人至今未交。根据合同约定及合同法规定，答辩人请求解除土地房屋租赁合同及补充协议充分证明，一审判决适用法律正确。3.一审法院判决违约金明显过低。《中华人民共和国合同法》第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿款的计算方法。违约金是当事人双方在订购时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符，所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。签订土地房屋租赁合同时，双方约定的违约金数额为100万元，答辩人在诉讼中仅主张50万元，法院根据上诉人拖欠租赁费的情况以及原告的预期利益等因素综合考虑，酌定为10万元，数额明显过低。4.一审判决程序合法。上诉人称在一审期间要求追加杨辉为本案第三人，一审法院未追加属程序违法。答辩人认为上诉人的该主张明显错误，上诉人在一审期间向法院递交的追加第三人申请书中的追加理由是，上诉人中大公司的股东在转让股权的过程中，可能存在不转交土地租赁合同的情况，可能存在欺诈行为，损害了公司股权受让人的合法权益。所以申请追加杨辉为第三人。一审法院在2013年12月23日开庭时当庭告知上诉人，因上诉人公司法定代表人及股东的变更系公司内部事务同本案不是同一法律关系。对上诉人的追加申请不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉请求依法不能成立，请二审法院依法查明事实，判决驳回上诉人的上诉请求，以维护答辩人的合法权益。
被上诉人中大研究所答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。同一审答辩意见。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为，根据上诉人中大公司的上诉理由和被上诉人滔达公司、中大研究所的答辩意见，本院总结本案的争议焦点：一、上诉人中大公司是否系涉案租赁合同的主体之一，原审法院未追加案外人杨辉为第三人是否得当；二、原审法院判决被上诉人滔达公司解除涉案租赁合同及上诉人支付被上诉人滔达公司违约金是否合法。
一、关于本案的合同主体问题。被上诉人滔达公司与被上诉人中大研究所签订的土地房屋租赁合同及滔达公司与中大研究所、上诉人中大公司作为一方所签订的补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，均为有效合同。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务并享有相应的权利。被上诉人中大研究所为成立上诉人中大公司而与被上诉人滔达公司签订了涉案土地房屋租赁合同，在上诉人中大公司成立后该公司即一直实际使用上述租赁的滔达公司房屋和土地从事经营活动，并以上诉人中大公司自己的名义实际上向滔达公司交纳了2011年12月31日以前的所有租赁费，以事实表明中大公司实际上承受了上述中大研究所与滔达公司签订的租赁合同中承租人的地位和权利义务。2008年10月16日，三方又签订一份补充协议，再次以补充协议的形式明确了上述事实，该协议明确约定：滔达公司与中大公司于2007年4月1日签订土地房屋租赁合同，系以中大研究所的名义，同滔达公司签订土地房屋租赁合同。所以中大公司从事经营。现双方为了互惠互利，共同发展，特达成补充协议如下：……。以上事实足以证实上诉人中大公司系涉案租赁合同的实际承租人。与案外人杨辉无关，杨辉作为山东中水处理科技有限公司的法定代表人以其内部机构被上诉人中大研究所的名义代表中大研究所与被上诉人滔达公司签订了上述土地房屋租赁合同，其行为为职务行为，其行为的后果依法应由其代表的公司承担。原审法院未准许上诉人申请追加杨辉为第三人参加诉讼并无不当。上诉主张合同责任主体错误，应追加杨辉为第三人参诉，无事实和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。现上诉人中大公司以其公司的股权发生转让导致其实际经营人（股东）发生变化，原股东没有将租赁合同原件交付现股东为由否认上述合同及补充协议的真实性，以此作为其未交纳租金的理由，无事实和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。
二、关于原审法院判决被上诉人滔达公司解除涉案租赁合同及上诉人支付被上诉人滔达公司违约金问题。
2008年10月16日，三方签订的补充协议第1条明确约定：……，如乙方不按约定时间交纳租赁费，如乙方逾期超过三个月，甲方有权解除双方签订的土地房屋租赁合同，并不需按原土地房屋租赁合同的第八条承担违约责任。该条款明确约定了被上诉人滔达公司解除合同的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同的规定，上诉人中大公司未按约定时间交纳租赁费，至被上诉人滔达公司起诉时已拖欠二年的租赁费，解除合同的条件已成就，故被上诉人滔达公司有权解除合同。
被上诉人通过诉讼的方式解除合同，并非按《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定采用通知的方式解除合同，被上诉人未履行《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的通知义务并不违反法律规定。
上诉人中大公司拖欠被上诉人滔达公司租赁费，构成违约，被上诉人滔达公司依约有权解除租赁合同并要求上诉人中大公司承担违约责任依约支付相应的违约金。双方签订的租赁合同为15年，由上诉人拖欠两年的租赁费而解除该15年租赁期限的租赁合同，原审判决的违约金应理解为解除租赁合同的违约金，并非系拖欠两年租金的违约金，且上诉人未提供证据证实原审法院判决酌定的违约金100000过分高于其给被上诉人滔达公司造成的损失，属于法院自由裁量权的范围，且具有一定的惩罚性，并无不当，应予维持。
杨辉作为山东中水处理科技有限公司的法定代表人以其内部机构被上诉人中大研究所的名义代表中大研究所与被上诉人滔达公司签订了上述土地房屋租赁合同，其行为为职务行为，其行为的后果依法应由其代表的公司承担，与案外人杨辉无关。原审法院未准许上诉人申请追加杨辉为第三人参加诉讼并无不当。上诉主张合同责任主体错误，应追加杨辉为第三人参诉，无事实和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。上诉人还主张其公司的股权在转让过程中可能存在欺诈行为和不转交租赁合同的情况，损害了公司股权受让人的合法权益，上诉人未提供证据证实，也与本案无关，本案不予审理。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15220元，由上诉人山东中大养生泉水业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨敬国
审判员 吴 强
审判员 张念国
二〇一四年五月九日
书记员 刘晓光