广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第2719号
上诉人（原审被告）：某某世纪地产集团有限公司，住所地：深圳市罗湖区深南东路某商务中心24楼06单元。
法定代表人：庄某某，董事长。
委托代理人：周某某，男，汉族，1980年5月30日出生，住所地：深圳市福田区莲花支路城管大厦*座1116，系该司法务专员。
上诉人（原审原告）：黄某某，女，汉族，1979年10月5日生，住所地：广东省惠东县铁涌镇铁涌居委北街。
委托代理人：冯某某，广东东深律师事务所律师。
上诉人某某世纪地产集团有限公司（以下简称某某地产公司）及上诉人黄某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第706号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，（一）2011年2月28日，黄某某（买方）与某某地产公司（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同﹤预售﹥》，约定：买卖双方购入及出售位于深圳市某某世纪广场B座B栋25层25A号房，该物业转让成交价为人民币4514339元。签订本合同之日一次性付清购房总价款。卖方应当于2011年3月30日前将本房地产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。买方如未在合同约定的时间交付房地产，逾期90日之内的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行。买卖双方同时在合同的附件5第四条第二款约定，如买方在入伙前未足额支付购房款，视为买方不具备入伙资格，卖方有权暂缓办理入伙手续且不承担合同约定的逾期交付房产责任，买方无权向卖方要求赔偿。卖方应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付给买方之日起240日内卖方应书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理房地产证。如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还买方已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买方实际损失的，卖方应补偿其差额。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。合同还约定其他权利与义务。（二）黄某某、某某地产公司签订《深圳市房地产买卖合同﹤预售﹥》后，黄某某于2011年8月31日，付清购房款，某某地产公司出具发票。（三）2010年9月16日，深圳市住房建设局向某某地产公司出具了某某世纪广场项目工程《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》。2011年12月28日，某某世纪广场项目工程完成了初始登记。2012年1月12日，涉案房产登记至黄某某名下。（四）2011年3月，黄某某与某某地产公司签订《补充协议》，约定：涉案房产的预售套内建筑面积为103.6平方米，但竣工查丈套内建筑面积核准为101.95平方米，故该房产的竣工查丈套内建筑面积与预售套内建筑面积产生的差异值为-1.59%；双方同意并确认某某地产公司应当双倍返还该不足部分的价金给黄某某，具体金额为人民币89763.88元。（五）2012年1月5日，黄某某与某某地产公司签订了《某某世纪广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》，该表格备注栏第二条约定“现买卖双方的购房合同义务已按照双方约定全部履行完毕，双方互不追究在合同履行过程中的任何责任”。
原告黄某某诉讼请求：一、判令某某地产公司向黄某某双倍返还房产套内建筑面积不足部分价金人民币89763.88元；二、判令某某地产公司向黄某某支付延期办证违约金人民币81258元；三、判令某某地产公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，黄某某、某某地产公司双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。黄某某、某某地产公司双方应按合同约定各自履行义务。关于双方签订的《某某世纪广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》黄某某认为是格式条款，黄某某对内容并不清楚。对此，原审法院认为，根据合同法的规定，格式条款须具备两个条件，一是当事人为了重复使用而预先拟定，二是提供合同一方在订立该合同条款时未与对方协商。首先，黄某某未能举证证明签订此条款时某某地产公司未与黄某某协商。其次，备注条款仅有二条，合同的内容从字面意义上理解不会发生歧义，黄某某签订该协议时应该能够充分理解该条款的含义。黄某某负有在签订合同时的注意义务，如黄某某未看清内容则签名，黄某某应自行承担缔约过失责任。且黄某某可以拒签此协议，而拒签并不会导致黄某某不能取得房地产证。因此，黄某某的理由不成立。依据合同约定，某某地产公司应在将本房地产交付给黄某某之日起240日内为黄某某办理并取得《房地产证》，但至2012年1月12日黄某某才取得涉案房产的《房地产证》，某某地产公司的行为构成违约。但黄某某在《某某世纪广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》中第二条的承诺，应视为黄某某对于迟延交付房产违约金及迟延办证违约金追索权的放弃，黄某某再行主张违约金已无法律及合同依据，该项诉讼请求应予驳回。涉案房产的查丈套内面积为101.95平方米，比预售套内建筑面积小1.65平方米，某某地产公司在《补充协议》中承诺向黄某某返还并赔偿面积差价共人民币89763.88元。虽然黄某某、某某地产公司此后签订了《某某世纪广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》，黄某某在第二条备注称不追究某某地产公司在合同履行中的违约行为。但原审法院认为第二条备注中内容较为笼统，没有约定变更《补充协议》内容的具体条款。在双方对面积补差已达成具体约定后，《某某世纪广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》不能视为对《补充协议》的合同变更。某某地产公司应按此协议支付面积差。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决如下：一、某某世纪地产集团有限公司应于本判决生效之日起10日内向黄某某支付房屋面积差异款人民币89763.88元。二、驳回黄某某的其他诉讼请求。如果某某地产公司未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1860元，由黄某某负担人民币900元，某某世纪地产集团有限公司负担人民币960元。
上诉人某某地产公司不服原审判决，向本院提起上诉，称：一审法院以2012年1月5日签订《某某世纪广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》第二条备注中内容较为笼统为由，认为不能构成对2011年3月就面积差达成补充协议的合同变更，该认定是错误的。一、双方后来签订的《补充协议二》实际变更了在先签订的《补充协议一》，应视为双方重新就面积差的约定进行了合同变更。某某地产公司与黄某某曾在2011年3月就面积差部分达成了补充协议（下称《补充协议一》），之后双方于2012年1月5日又签订了《某某世纪广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》（下称《补充协议二》），该《补充协议二》第二条约定“现买卖双方的购房合同义务己按照双方约定全部履行完毕，双方互不追究在合同履行过程中的任何责任”。某某地产公司认为该协议是双方自愿达成的针对原买卖合同的有关补充条款，属于合法有效的协议，是双方当事人就买卖合同履行达成的最新一致谅解，从合同法的基本原理以及两份补充协议签订先后顺序，《补充协议二》与原买卖合同及《补充协议一》均具有同等法律效力，如有前后约定不一致，应以最后签订的《补充协议二》约定为准，黄某某在《补充协议二》中的承诺对之前的有关约定具有溯及力。二、双方在2011年3月就面积差部分签订《补充协议一》，鉴于某某地产公司并未实际履行《补充协议一》，黄某某也从未向某某地产公司提出任何有关履行的要求，双方实际均以不作为方式认可了不履行《补充协议一》。双方签订《补充协议一》后，某某地产公司未履行，黄某某既未提出异议，也未要求某某地产公司予以履行。直至2012年6月黄某某起诉某某地产公司延期办证时，才又要求某某地产公司承担双倍返还面积差价款的违约责任。某某地产公司认为，黄某某违反了双方在《补充协议二》中达成的“不追究某某地产公司在合同履行中的任何责任”的承诺，黄某某予以反悔并要求某某地产公司双倍返还面积差异的价款有违合同诚信原则。综上，某某地产公司依据《民事诉讼法》第一百四十七条之规定，特向贵院提起上诉，请依法支持某某地产公司的上诉请求。请求：1、撤销一审判决，改判某某地产公司仅向黄某某支付单倍面积差异款人民币44881．94元；2、判令黄某某承担本案一审和二审的诉讼费用。
上诉人黄某某亦不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、某某地产公司在为黄某某办理《房地产证》之前已经存在延期办证以及实际交付面积少于购买面积差额的违约行为。1、某某地产公司应在涉案房产交付之日起240日内为黄某某办理并取得《房地产证》，但至2012年1月12日黄某某才取得涉案房产的《房地产证》，某某地产公司已构成延期办证的违约行为。3、黄某某购买的涉案房产套内面积为103．6平方米，但某某地产公司交付房产的套内面积仅为101．95平方米，比实际套内面积少1．65平方米，某某地产公司已构成违约。二、《某某世纪广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》明显属于某某地产公司为了逃避应承担的违约责任而单方起草的格式合同，且该登记表内容从来没有告之黄某某，具有明显的欺诈性，其内容应依法认定为无效。1、《某某世纪广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》完全符合《合同法》规定的格式条款具备的两个条件；其一、该《补充协议》完全属于某某地产公司为了重复使用而预先拟定。罗湖区人民法院受理的大量业主起诉某某地产公司延期办证诉讼过程中，某某地产公司均向法院提交了该《补充协议》，据此可以证明，某某地产公司为了逃避应承担的延期办证违约责任，在通知黄某某及其他业主办证过程中诱骗业主签署的该《补充协议》，该《补充协议》针对涉案房产的所有业主，便于某某地产公司重复使用。其二、该《补充协议》内容根本没有与众多业主协商签署，且该《补充协议》也根本都没有交付给业主一份，以至于很多业主根本都不知道签署了该《补充协议》，只至起诉追究某某地产公司延期办证违约责任，某某地产公司向法院提交时才知道，由此可见，该《补充协议》完全是某某地产公司诱骗下签署的，更谈不上协商一致。根据《合同法》第39条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。因此，该《补充协议》完全不符合《合同法》第39条之规定。2、该《补充协议》内容没有提示黄某某，具有明显欺骗性。3、该《补充协议》内容完全是某某地产公司限制黄某某主要权利，免除某某地产公司应承担的延期办证以及实际交付面积少于购买面积差额的违约责任。根据《合同法》第40条：格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，根据《合同法》第39、40条规定，应依法认定登记表为无效。三、据了解，原审法院目前已受理四十余宗业主追索某某地产公司延期办证的违约责任，众多案件中均存在该《补充协议》的情形，该《补充协议》明显属于格式合同的情况下，原审法院仍然作出错误判决，无异于怂恿某某地产公司不诚信、不道德的价值趋向，公平正义何在让众多业主如何信服公正司法据此，垦请法庭依法撤销原审判决，支持黄某某的全部上诉请求。请求：1、依法改判原审第二项，判令某某地产公司向黄某某支付延期办证违约金人民币81258元。2、一、二审诉讼费用由某某地产公司承担。
黄某某对某某地产公司的上诉口头答辩称：一、某某地产公司的上诉没有任何事实和法律依据，应当予以驳回。二、关于面积差额问题，双方在买卖合同第4条中已有明确约定处理的原则，双方签订的补充协议仅仅是对主合同的具体细化计算出具体的金额而已，无论按照买卖合同还是按照补充协议，某某地产公司均应当向黄某某支付面积差额补偿费用。三、关于双方签订的办证资料签收单，明显属于无效格式条款，某某地产公司并没有履行提示义务，并且很多业主都有签订某某地产公司单方打印的格式签收单，根据法律规定该格式签收单是无效条款，具体理由见我方上诉状。
某某地产公司对黄某某的上诉答辩称：一、原审法院关于《某某世纪广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》中的《补充协议》不属于格式条款的认定是正确的。1、《补充协议》不属于《合同法》第三十九条第二款规定的格式条款。2、答辩人特别提示注意“《某某世纪广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》”，该文件虽在同一张纸上，但清楚的分为上下两个独立部分，两个部分内容是分别独立签字、独立生效的。二、被答辩人在上诉状称“《补充协议》内容完全是答辩人限制被答辩人的主要权利，免除答辩人有关责任”，答辩人认为被答辩人对《补充协议》的理解是错误的。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实清楚，本院予以确认。另查，某某地产公司于2011年3月15日通知黄某某办理入伙手续。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案在二审的争议焦点是：一、双方签订的《某某世纪广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》中第二条关于免除卖方合同履行过程中的任何责任的条款是否是格式条款及是否有效；二、黄某某请求某某地产公司支付延期办证违约金81258元能否得到支持；三、黄某某请求某某地产公司双倍支付因面积差异导致的违约金89763.88元能否得到支持。
关于第一个焦点问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，双方签订的《某某世纪广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》中第二条关于免除卖方任何责任的条款在涉案楼盘中某某地产公司与其他多个业主之间的商品房预售合同纠纷中均出现，且内容、形式均一致，足以认定上述条款为卖方某某地产公司为了重复使用而预先拟定的，某某地产公司未提供证据证明上述条款在订立合同时与买方经充分协商而确立，上述条款亦对双方签订的示范文本买卖合同中关于延迟办证违约责任条款构成补充和修改，故上述条款符合双方签订买卖合同第三十一条约定及合同法第三十九条第二款规定的格式条款的条件，本院认定上述条款均为格式条款。
关于上述格式条款是否有效的问题。尽管上述条款构成格式条款，但格式条款并非一定无效，若格式条款不具备法定无效因素，其仍然是有效的条款，对双方当事人具有约束力。合同法第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。合同法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于使用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。从上述规定可知，格式条款无效的法定情形有以下几种：第一，具有合同法第五十二条和第五十三条规定的无效情形的；第二，同时具备提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利三种情形的；第三，违反合同法第三十九条第一款规定的合理提示及说明义务的，并具有合同法第四十条规定的免除其责任、加重对方责任和排除对方主要权利三种情形之一的。本案中，某某地产公司在该免责条款所使用的文字、符号、字体及所占篇幅等标识不足以引起对方注意，某某地产公司作为格式条款提供一方，亦未提供充分证据证明其已履行了合同法第三十九条第一款规定的合理提示及说明义务，且该条款免除了某某地产公司责任、排除了黄某某追究违约责任的主要权利，该格式条款具备上述格式条款无效法定情形的第三种情形，依法应认定无效，原审法院对此认定有误，本院予以纠正。
关于第二个争议焦点，本院认为，因双方签订的《某某世纪广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》第二条被依法认定无效，故确定当事人权利义务内容应以涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》为准。依照合同约定，某某地产公司应在2011年11月24日前，为黄某某办理出涉案房地产证。现涉案房产在2012年1月12日才登记至黄某某名下，即迟延办证50天，故某某地产公司应当依照合同约定，按日向黄某某支付涉案房地产总价款万分之四的延期办证违约金90286.78元，黄某某一审诉请某某地产公司支付延期办证违约金81258元，系其对自身权利的处分，本院予以照准。
关于第三个焦点问题，本院认为，因双方当事人在2011年3月签署的《补充协议》明确约定，某某地产公司就面积差异，按照合同约定，向黄某某双倍返还涉案房产不足部分的价金89763.88元，故黄某某起诉要求某某地产公司支付因面积差异导致的违约金89763.88元符合协议约定，本院依法予以支持。某某地产公司上诉主张应按《某某世纪广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》第二条的约定不承担责任，因该条款无效，其主张理由不成立，本院不予采纳。
综上，原审判决部分事实不清，判决不当，本院依法予以纠正。黄某某的上诉请求部分成立，本院依法支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《最高人民法院关于使用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第六条、第十条之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第706号民事判决第一项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第706号民事判决第二项；
三、某某世纪地产集团有限公司于判决生效之日起十日内，向黄某某支付延期办证违约金81258元；
四、驳回上诉人某某世纪地产集团有限公司的上诉请求。
如果上诉人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费5551元，由某某世纪地产集团有限公司负担；一审案件受理费1860元亦由某某世纪地产集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 阮 思 宇
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 许 莹 姣
二〇一二年十二月十一日
书 记 员 严军军（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
《最高人民法院关于使用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等提别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称的“采取合理的方式”。
提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。
第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。