甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民一终字第22号
上诉人陈某某（原审原告、反诉被告），女，汉族，1966年5月26日出生，住兰州市七里河区。
委托代理人雷富民，甘肃君意律师事务所律师。
被上诉人兰州巨信巨城房地产代理有限公司七里河分公司（原审被告、反诉原告），住所地兰州市七里河区。
法定代表人韩某某，该公司经理。
委托代理人焦兰钦，甘肃正天合律师事务所律师。
上诉人陈某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2014）七民初字第90165号民事判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，被告巨信公司系经工商部门核�登记，从事房地产买卖经纪业务，为客户提供房地产买卖媒介服务的公司。2013年11月15日，受原告陈某某委托，被告巨信公司作为居间人，原告作为买方，案外人孙学款作为卖方签订了三方协议《房屋买卖成交合同》，合同约定：1、买方同意购买卖方名下位于兰州市七里河区西湖街道西津东路552号1单元202室房屋一套，面积69.54平方米（此面积以房屋所有权证为准），成交价为人民币575000元。买方于2013年11月15日已支付定金20000元。双方商定于2014年1月15日之前办理过户。2、买方于2014年1月15日之前将全额房款及中介佣金一次性打入居间方账户，双方配合办理过户手续。3、买卖双方同意向居间方支付中介佣金，买方应支付佣金总房款的1%人民币5750元，卖方应支付佣金总房价的2%人民币11500元。4、三方的责任（格式条款）内容为，本合同自签署之日起生效，若卖方�途违约，卖方应双倍赔付定金给买方，并向代理方支付总房价3%的中介佣金；若买方中途违约，买方所交定金不予退还，并向代理方支付总房价3%的中介佣金；代理方在代理期间严格按照代理内容为双方服务，为买卖双方提供全程服务，严守客户信息。此外，该合同还以手写方式约定：“2014年1月15日之前办理过户，到期后若买方遇资金问题可以延期到2014年2月15日。买方于2013年11月15日在居间人带领下亲自到此房屋观看并阅读此房屋资料，对此房屋及房屋信息无异议。”合同签订后，被告巨信公司代卖方孙学宽收取了原告2万元的购房定金，此后因原告一直未支付剩余房款，被告巨信公司在2014年2月14日的兰州晨报上发表声明催促原告及时办理房屋过户手续，逾期将承担违约责任。原告认为被告巨信公司提供的房屋信息不真实，至今没有支付其余购房款及佣金5750元，现涉案房屋仍登记在卖方孙学宽名下。原告在庭审前向本院申请撤回了对卖方孙学宽的起诉。
原审认为，原、被告与卖方孙学宽签订的《房屋买卖成交合同》名为买卖合同，但合同中同时约定了居间方的权利、义务，实质上含有买卖合同和居间合同两种法律关系。因原告在开庭前申请撤回了对卖方孙学宽的起诉，故本案主要审理原告陈某某与被告巨信公司之间的居间合同关系。本案争议的焦点为：一、原、被告签订的《房屋买卖成交合同》是否存在可撤销的事由；二、原告是否应该依其违约行为的存在与否给付被告中介佣金17250元。首先，《房屋买卖成交合同》是否存在可撤销的事由应主要根据原告的举证情况来判断。本案中，针对原告称在签合同时被告巨信公司只是让其查阅了涉案房屋产权证复印件的第一页，没有提供房产分层分户图，被告存在�诈行为的理由，原告提供了其丈夫与被告“巨信公司店长”的录音，但未提供该店长的身份证明，该店长本人亦未出庭作证，故单靠此录音无法证明被告巨信公司存在欺诈行为。原告提供的房产分层分户图显示此房屋始建时确实有阳台，但该证据本身并不能证明被告在签合同时没有提供该图，因此依据谁主张谁举证的原则，原告应依法承担举证不能的责任。再则从常理判断，原告作为买方，在签订房屋这类标的物价值较高的买卖合同时，房产分层分户图做为产权证件的重要部分，原告应该持审慎态度，全面查阅证件，其称没有查阅显示房屋结构的房产分层分户图，不符合常理。此外，合同中以手写方式明确约定原告已经在居间人带领下亲自到涉案房屋观看并阅读了房屋资料，对此房屋及房屋信息无异议，应视为原告对被告提供的房屋信息已全面了解并予以认可，此证据足以反驳原告提供的证据，故对原告要求撤销《房屋买卖成交合同》的诉讼请求，本院依法不予支持。对原告要求被告双倍返还定金4万元的主张，因定金是被告巨信公司代理卖方收取的购房定金，属于原告与卖方孙学宽之间的买卖合同关系范畴，本院对此主张亦不予支持，原告可就此定金问题另行主张。其次，对于被告反诉称原告迟延交付剩余房款造成违约，应以合同违约条款支付其佣金17250元的主张，应从居间合同本身所具有的权利义务内容分析。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，是以促成另一合同成立为目的合同。双方的主要义务为居间人促成合同，委托人支付报酬。其他合同一旦促成，委托人支付报酬后，居间合同双方的主要义务即履行完毕。本案中，买卖合同已经促成，原告只需依�支付佣金5750元，居间合同即属履行完毕，且被告在庭审中亦承认买卖合同成立时其居间工作已完成，原告应于此时交付佣金，故买卖合同的效力及履行情况并不延及居间合同。但被告在合同中以格式化的条款形式，将买卖合同关系中的违约情形作为原告支付其惩罚性佣金的条件，人为扩大了居间人的权利范围，加重了委托人的责任，该条款应属无效条款，因此，被告要求依据原告在买卖合同关系中的违约行为支付惩罚性佣金的主张本院不予支持。但除此条款外，《房屋买卖成交合同》中涉及的其他居间合同部分主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方的真实意思表示，属有效合同，双方应恪守。被告在完成了居间义务后，原告应支付其约定佣金5750元，故对被告要求原告支付其佣金17250元的主张，本院依法支持5750元。综上所述，依照《合同法》第四十条、第五十四条、第四百二十四条、四百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回原告陈某某的诉讼请求；二、原告陈某某于本院生效之日起十五日内支付被告兰州巨信巨城房地产代理有限公司七里河分公司中介佣金5750元；三、驳回被告兰州巨信巨城房地产代理有限公司七里河分公司的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费800元减半收取400元由原告陈某某承担。反诉案件受理费232元减半收取116元，由反诉原告兰州巨信巨城房地产代理有限公司七里河分公司承担82元，反诉被告陈某某承担34元。
宣判后，陈某某不服，提出上诉称：1、本案判决不符合事实。上诉人于2013年11月15日与被上诉人（经办人为建工店张店长）和卖房人孙学宽签定了《房屋买卖成交合同》，当时张店长给上诉人看的是卖房人孙学宽的房屋产权证第一页的复印件，再未提供其它房屋资料，张店长带上诉人去看的房子里没有阳台。在整个签订合同的过程中，张店长始终未向上诉人提供该房以前建有阳台的事实。合同签订后，上诉人发现该房以前建有阳台，经过多次询问张店长，张店长拒不承认该房建有阳台，该事实有电话录音为证。后在一审审理过程中，上诉人终于看到了孙学宽的房屋产权证原件，经过和录音比照，清清楚楚的证明被上诉人公司的张店长隐瞒了该房建有阳台的事实。对此隐瞒、欺诈的事实，原审判决不予认定，令人不解。2、本案判决存在违反法定程序的情形。上诉人起诉的是被上诉人和孙学宽，后来听法官说给孙学宽送达比较麻烦，为及早开庭，原告提出撤销孙学宽为被告的申请，但直到开庭时，法官也未告知原告是否准许，就这样在被告孙学宽未到庭的情况下开完了庭，并作出了判决。上诉人认为，法院对当事人的申请是否准许都应当告知，如是普通程序则必须以书面裁定形式送达当事人。本案在未告知当事人是否准许的情况下就开庭、判决，明显是违反法定程序。同时，原告起诉的诉讼请求是撤销房屋买卖合同、返还定金。可是判决却把原告的诉讼请求擅自变更为居间合同。法律规定，人民法院认为需要变更诉讼请求的应当告知当事人变更，人民法院无权变更，此做法也是明显的违反法定程序。综上所述，请求二审法院依法撤销原判，改判撤销《房屋买卖成交合同》并返还定金，或将本案发回重审，案件受理费由被上诉人承担。
经二审审理查明，原审判决查明的事实属实，予以确认。
本院认为，合同具有相对性，其约束力仅及于签订合同双方的当事人。本案中，与上诉人签订《房屋买卖成交合同》的是案外人孙学宽，被上诉人作为居间方只是提供促成合同订立的相应服务，其不是与上诉人订立合同的相对人，合同的权利义务指向也不及于被上诉人。被上诉人作为合同居间人，仅是在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，从而损害委托人利益的情形下，承担不得要求支付报酬并进行损害赔偿的责任。上诉人陈述一审中办案法官认为给案外人孙学宽送达比较麻烦，为及早开庭遂在办案法官的要求下撤回了对案外人孙学宽的起诉，对此本院认为，上诉人作为完全民事行为能力人，且在委托有专业律师进行诉讼代理的情形下，其具有正确处分自身诉讼权利的能力，对于撤回对被告之一孙学宽的起诉有完全、明确的辨识。故上诉人要求撤销《房屋买卖成交合同》、返还定金的诉请，因被上诉人不是该合同的相对人而不能得到支持。综上所述，原审判决认定事实清�，适用法律正确，判决结果得当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人陈某某承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王瑞莲
审 判 员 石 浩
代理审判员 刘 伟
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 党 容