北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第3541号
上诉人刘洋（原审被告、反诉原告），女，1969年9月3日出生。
委托代理人石泓竹，北京市静观律师事务所律师。
被上诉人刘梅萍（原审原告、反诉被告），女，1962年5月7日出生。
委托代理人刘浩，北京市大成律师事务所律师。
上诉人刘洋因与被上诉人刘梅萍合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第10966号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2012年12月，刘梅萍起诉至原审法院称，2010年6月13日，刘洋与泛海物业管理有限公司（以下简称泛海物业）签订《泛海国际居住区樱海园会所SPA咖啡厅租赁协议》，约定：由刘洋承租泛海国际居住区樱海园5#地会所咖啡厅（以下简称咖啡厅），租赁期限自2010年6月30日至2015年4月27日，刘洋给泛海物业支付押金5万元。2012年3月22日，刘洋与我签订《店铺转让合同》，将其承租的泛海国际居住区樱海园5#地会所咖啡厅自2012年4月1日起转租给我经营。店铺转让金额为32万元，此费用包括刘洋交给泛海物业的押金5万元、店铺现有装修、装饰、设备及其他费用。租金及水电、物业费用由我另行支付。转让费首付款30万元于2012年3月26日之前支付。我按照合同约定如期支付首付款，刘洋于2012年4月1日交付使用咖啡厅。但刘洋先期拖欠水电物业费并拒绝支付，其转租行为又未征得泛海物业同意，泛海物业于2012年10月开始停电、停水，致使咖啡厅无法正常经营。现刘洋已通知我解除合同，并强行进入咖啡厅，但拒绝返还我已支付的30万元咖啡厅转让费。因刘洋转让咖啡厅的行为未经泛海物业的同意，其转让行为无效。故请求法院判令刘洋返还我支付的店铺转让费30万元、判令刘洋赔偿因维修下水管道造成的经济损失12010元、判令刘洋支付我为其垫付的各项费用2460元（包括灯管费1500元、货款960元、会计公司服务费1875元）、判令刘洋赔偿因拖欠物业费用给我造成的经济损失29600元（员工的赔偿费）、判令刘洋支付违约金48000元。
刘洋辩称并反诉称，刘梅萍违约致使《店铺转让合同》解除，其经营北京樱海禧源咖啡厅期间，欠缴水电费、物业费、房租、经泛海物业多次催缴仍拒绝交纳。因房屋租赁合同为我与泛海物业签订，故物业公司在多次找刘梅萍未果后找到我。我为避免扩大损失，将刘梅萍欠缴的物业费、水电费、房租全部垫付。其次，刘梅萍的违约行为给我造成了巨大的经济损失，除为刘梅萍垫付的费用外，2012年12月，正好面临交纳下一季度的房租、物业费，另外刘梅萍返还的房屋内部设施多处损坏，室内脏乱，刘洋对其修理清理支付大量费用，并且刘梅萍经营期间盈利并收取了会员费用，但提供服务尚未届满，要由我继续为会员提供服务。刘梅萍支付我的转让费，扣除我垫付的费用外，尚不足以弥补我的损失，故请求法院驳回刘梅萍的诉讼请求。同时，我反诉请求法院确认刘梅萍与我签订的《店铺转让合同》于2012年12月12日解除；判令刘梅萍返还北京樱海禧源咖啡厅营业执照正本；判令刘梅萍支付我房租81000元、水费1536.70元、电费3469元、供暖费2880元、物业费4455元、违约金48000元、使用咖啡厅和接受咖啡厅后造成的损失60000元，以上共计302287.7元。
刘梅萍针对刘洋的反诉意见辩称，我认可我与刘洋签订的合同已于2012年12月12日解除。对于返还营业执照正本，交接时并未给我。刘洋主张的房屋租金应为63000元而非刘洋主张的8万元。租赁的时候房屋的管道是坏的，有10天无法正常使用，这期间的房屋租金应由刘洋承担。对于水、电费没有异议。供暖费我不同意支付，物业费同意支付4207.5元，违约金不同意支付。关于使用咖啡厅的费用同意支付48648.64元。
原审法院经审理认为，刘梅萍与刘洋签订的《店铺转让合同》，是刘梅萍与刘洋真实意思的表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应按合同约定履行各自义务。根据《店铺转让合同》中的约定，刘梅萍应支付刘洋的转让费为32万元，而实际上刘梅萍只支付了刘洋30万元，对于另外刘梅萍未支付的2万元，是否视为刘梅萍违约的问题，法院认为，根据刘梅萍与刘洋来往邮件及双方短信的内容，可以确定在刘梅萍与刘洋进行交接时，刘洋并未将其在经营期间的款项全部结清，且有些问题如会员费问题、菜款问题、下水道疏通的款项问题等都没有进一步明确及说明，势必会造成刘梅萍将一部分款项保留，以便冲抵相应的款项。刘梅萍的作法也在情理之中。对于刘梅萍主张的店铺转让费，因刘梅萍与刘洋均同意不再履行双方签订的《店铺转让合同》，且双方已经办理了交接，刘洋又继续经营咖啡厅，故刘梅萍支付的转让费，刘洋在扣除相应费用后应当退还刘梅萍。对于扣除的费用应如何计算的问题，法院认为，刘梅萍应交纳的32万元中包括了5万元押金，而根据双方签订的《店铺转让合同》的约定，5万元押金最后应退还给刘梅萍，说明刘梅萍交纳给刘洋的店铺转让费实际的数额应为扣除5万元以后的数额，故在计算刘梅萍使用店铺的费用时应将5万元扣除后，作为基数进行计算。对于刘梅萍实际经营的期限，法院认为，刘梅萍提出因疏通管道及物业停水停电影响了其经营时间，因刘梅萍提供的证据不足，法院不予采纳。但因2012年11月27日，刘洋在刘梅萍不在场的情况下通过开锁公司将咖啡厅的门打开，打开后一直由刘洋实际控制，故刘梅萍的租金及各项费用应计算至2012年11月27日。对于刘梅萍主张的维修下水管道的费用，因刘梅萍提交的证据只有3500元的收条，刘洋对刘梅萍出具的收条并未认可，但因刘洋同意承担3500元的一半，故法院对刘梅萍主张的下水管道费用支持1750元。对于刘梅萍主张的货款960元，结合刘洋的邮件，法院予以支持。对于刘梅萍主张的灯管费、会计公司服务费及给员工的赔偿费，因证据不足，法院不予支持。对于刘洋主张的返还营业执照正本的诉讼请求，因刘洋无证据证明在刘梅萍处，故不予支持。对于刘洋主张的房租、水费、电费、供暖费、物业费及使用咖啡厅的费用，法院结合刘梅萍实际经营的时间确定应支付刘洋的数额。对于刘梅萍与刘洋均主张的由对方支付违约金的诉讼请求，法洋认为，根据泛海物业曾经于2012年10月30日给刘洋发送的通知单，可以确定通知单中所列的欠费项目中，大部分为刘洋转让之前的欠费，按照刘洋与泛海物业签订的租赁合同，刘洋才是与泛海物业合同履行的主体，刘洋如不将以前的欠费交清，势必会影响到刘梅萍的交费。而刘梅萍如不交纳相应的费用，按照泛海物业的通知又会影响到刘梅萍的正常经营。2012年11月27日，刘洋已经将转让给刘梅萍的咖啡厅重新收回，刘梅萍也于2012年12月12日与刘洋进行了交接，刘梅萍也认可双方签订的合同已经解除，刘梅萍与刘洋在履行合同中均存在未严格按照合同内容履行的情形，故刘梅萍与刘洋主张的违约金，法院均不予支持。对于刘洋的调查取证申请，因与本案的处理结果没有直接关系，故法院不予采纳。综上，原审法院于2013年12月判决：一、刘梅萍与刘洋签订的《店铺转让合同》已于二○一二年十二月十二日解除；二、刘洋于判决生效之日起十日内退还刘梅萍店铺转让费三十万元；三、刘洋于判决生效之日起的十日内支付刘梅萍管道疏通费一千七百五十元；四、刘洋于判决生效之日起的十日内支付刘梅萍货款九百六十元；五、刘梅萍于判决生效之日起的十日内支付刘洋房屋租金七万零六百零五元；六、刘梅萍于判决生效之日起的十日内支付刘洋供暖费二百六十四元；七、刘梅萍于判决生效之日起的十日内支付刘洋物业费四千二百零七元五角；八、刘梅萍于判决生效之日起的十日内支付刘洋店铺使用费五万八千三百七十六元；九、刘梅萍于判决生效之日起的十日内支付刘洋水费一千五百三十六元七角；十、刘梅萍于判决生效之日起的十日内支付刘洋电费三千四百六十九元；十一、驳回刘梅萍的其他诉讼请求；十二、驳回刘洋的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，刘洋不服，上诉至本院。刘洋上诉称，刘梅萍接受转让店后拒交租金，已构成违约，我拖欠费用远低于刘梅萍拖欠费用，我拖欠的费用合计才3万余元，现请求撤销原判第二项、五、六、七、十二项，改判我向刘梅萍支付扣除48000元违约金后的转让费272000元，刘梅萍支付我房租81000元、供暖费2880元、物业费4455元。刘梅萍同意原判。
经审理查明：2012年3月22日，刘梅萍（乙方）与刘洋（甲方）签订《店铺转让合同》，约定：1.甲方于2012年4月1日前将位于泛海樱海的店铺，面积为90平米转让给乙方使用；2.该店铺的产权人为丙。丙与甲签订了租赁合同。店铺交给乙方后，乙同意代替甲向丙履行该租赁合同，每季度交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲交纳的押金，该押金归乙方所有；3.店铺现有装修、装饰、设备全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归丙方所有，动产无偿归乙方；4.转让金额为32万元，此费用已包括甲方交给丙方再转付乙方的押金。第3条所述的装饰装修设备及其他相关费用，甲方不得再向乙方索取其他费用。乙方在2012年3月26日前向甲方支付首付款共计人民币30万元。余款2万元于5月1日前付清；5.该店铺的营业执照已由甲方办理，经营范围为饮品店，租期内甲方继续以甲方名义办理营业执照，但相关费用及由乙方经营引起的债权、债务全部由乙方负责，与甲方无关。乙方接手经营前该店铺所欠的一切债务由甲方负责偿还与乙方无关；7.乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期（2012年4月1日）相应顺延外，乙方每日向甲方支付转让费的千分之一的违约金，逾期4月1日之前的甲方有权解除合同，乙方按转让费的15%向甲方支付违约金，反之，甲方中途自行终止合同，须向乙方支付转让金额15%作为违约金。
2012年3月23日、2012年3月27日，刘梅萍先后支付刘洋30万元。
原审中，刘梅萍出具3500元修复管道费用的收条、修复灯管、灯泡支付1500元的收条、出具因刘洋拖欠物业费、致使物业公司停水、停电导致刘梅萍无法正常营业，向工人支付赔偿金的收条。出具刘梅萍为刘洋垫付的会计师事务所的费用1875元的收条。刘洋对刘梅萍出具的上述收条均不认可。
原审中，刘梅萍出具2012年10月30日的通知单，内容为：刘洋女士，因您拖欠我会所能源费、物业管理费，共计32652.38元，具体明细包括2010年6月30日至2012年9月20日的水费6915.06元；2010年6月10日至2012年9月30日电费15612.32元；2011年11月15日至2012年3月15日的供暖费2700元；2011年6月30日至2012年12月30日的物业管理费7425元。请于2012年10月30日16：00前缴纳，如到期未缴纳以上相关费用我会所将停止您的水、电供应，由此产生的一切后果由你方承担。刘洋提出其并未收到通知单。
原审中，刘洋出具了泛海物业开具的2012年4月1日至2012年12月31日租金81000元的发票、2012年3月30日至2012年9月30日代收水费1536.70元的发票、2012年3月30日至2012年9月30日代收电费3469元的发票、2012年3月31日至2012年12月31日4455元的物业费发票、2012年11月7日至2013年3月15日供暖费2880元的发票、2012年12月31日至2013年3月31日的物业费1485元的发票、2013年1月1日至2013年3月31日租金的发票。上述所有发票的开票日期均为2013年1月24日。刘梅萍对上述票据的真实性予以认可，但认为刘梅萍自2012年12月12日办理的交接，有些费用由其承担不合理。刘梅萍与刘洋均认可刘梅萍应交纳的费用，按照刘洋与泛海物业交纳费用的标准计算。
另查：2010年6月13日，泛海物业（甲方）与刘洋（乙方）签订《泛海国际居住区樱海园会所SPR咖啡厅租赁协议》，约定：刘洋租赁的房屋地址位于泛海国际居住区樱海园5#地会所咖啡厅，房屋面积90平米。租赁期限2010年6月30日至2015年4月27日。协议中关于租赁费用约定：租赁期2010年6月30日至2010年8月31日两个月为免租期。2011年6月30日至2012年6月30日的租金3元／平方米／天，月租金为8100元／月。2012年6月30日至2013年6月30日的租金：3.5元／平方米／天，月租金为9450元／月。物业管理费每月每平方米5.5元，供暖费每供暖季每平方米30元。
2013年3月，原审法院向泛海物业发函了解相关情况。2013年4月，泛海物业回函内容为：1.我公司对刘洋转让房屋事宜不知情，刘洋未就转让房屋事宜向我公司打过招呼或写过申请。2.如存在擅自转租、转让、转借行为，我公司将根据与刘洋签订的《租赁协议》约定，终止租赁合同并收回房屋。3.根据与刘洋签订的租赁协议约定，我公司一直向刘洋催缴相关费用，有一次刘洋说自己在国外，让我公司直接向店内负责人催缴，具体催缴日期不清楚。4.2012年10月30日的通知为我公司项目向刘洋发送。5.关于2012年10月30日，你公司是否对涉案房屋采取了停水、停电措施的问题，泛海物业回答：因相关负责人员已离职，联系不上无法核实。6.物业费8个月零11天4141.5元；供暖费按季收取2700元／季；2012年4月1日至2012年12月12日，租金为75330元。7.我公司对刘洋转让房屋事宜不知情，自始至终没有见过刘梅萍，也没有听说过这个名字，我公司一直向刘洋催缴相关费用。8.押金是刘洋女士缴纳的，押金条应该在刘洋女士手中，如果合同履行完毕，经我公司确认刘洋无违规行为后无息退还押金，同时刘洋需将押金条返还我公司。
原审中，刘梅萍提交了会员消费记录表证明刘梅萍接收了咖啡厅后，刘梅萍接收了刘洋的会员，会员卡1.1万元费用用以折抵2万元的转让费。刘洋对刘梅萍出具证据的真实性及证明目的均不认可。2012年3月14日，刘洋给刘梅萍发送短信，内容为：刚查了一下，还有1万1的会员预存款，是要补给您的。刘梅萍回复短信：这是什么？刘洋发送内容：店里客人办卡预存的钱。刘梅萍还提交了刘梅萍与刘洋之间的邮件往来，其中2012年11月21日，刘洋发送给刘梅萍的邮件内容为：“别的不说，先算小学生要算的帐：首先2万元质押保证金是要在4月1日前付的；会员费11000元是在和你谈转让时候的数，到4月1号交接的时候就剩9千多了，肯定要按交接日算。之前欠的菜款一家9百多，一家4百多，也和你儿子沟通过，他先付掉，从总额里扣，不知什么时候出来一个3千5，没人找过我。下水道是我真心帮你们才同意我出费用你们重新挖一个，否则只通通下水道用那么多钱吗，你接手之前我们一直在正常营业！交接的时候收银机有不到5千块，我没拿，说好一块算，加到2万未付款里……”。2012年11月22日下午，刘梅萍发送给刘洋的邮件内容为：下水道不通是事实，让你找人来通你让我们自己找，我们找了后报价给你经过你确认才做的。如果4月1日付了你保证金，我们如何能保证后面发生的与资金有关的事情发生？经营后才知道会有什么事情发生，帐我们一直说要算，不是不结算给你，是你自己一直说没时间，我儿子等你几次你都没有出现，……。交接的时候，我刚问我儿子了是有现金，但是多少要查一下，这些帐是我们要结的，不是我没按合同没给你钱。物业要你交的钱是要到7月份的，这个费用里将我们两方的钱纠在一起了，我当时再三讲了你将你费用结清楚，我就付清我欠物业的款，我也和物业沟通了，你付清你的款我马上就付我的，但是你一直不去交才会造成今天这样。
2012年11月21日，刘洋给刘梅萍发送电子邮件，内容为：刘梅萍女士你好，2012年3月22日，我与你签订关于樱海禧源咖啡厅的转让合同，合同约定2012年4月1日前你将转让费全部付清，并约定由你接手咖啡厅之日起发生的房租、水电费等一切债权、债务由你负责，但是转让费你至今未支付完毕，2012年4月1日后发生的房租及水电费拖欠至今也未支付。我多次电话联系你，欲针对上述费用与你协商，你都无正当理由拒绝沟通，现我依据合同第七条约定内容与你解除合同，收回咖啡厅。现通知你于收到该通知之日起五日内，与我联系，办理解除合同相关手续，结清相关费用，交接咖啡厅内物品事宜。
原审中，刘洋认可在2012年11月27日，咖啡厅的门是锁着的，刘洋找开锁公司将房门打开的，并开始实际控制了咖啡厅。刘梅萍认可接收咖啡厅后，刘洋收银机中尚有刘洋的3050元现金（人民币）。2012年12月12日，刘梅萍与刘洋对商业特许经营许可证、税务登记证、咖啡厅营业执照等进行了交接。
诉讼中，刘洋同意承担刘梅萍维修管道的费用1750元。
刘梅萍还提供了证人证言证明停水、停电情况。
原审中，刘洋提交了调查举证申请，申请法院调取2012年11月27日，在泛海物业人员的见证下进入咖啡厅的拍摄照片，证明泛海物业对刘洋转让咖啡厅的事情知情。
上述事实，有《店铺转让合同》、《泛海国际居住区樱海园会所SPR咖啡厅租赁协议》、通知单、邮件往来、短信、书面交接材料、法院函件、回函等证据及庭审笔录在案证明。
本院认为，刘梅萍与刘洋签订的《店铺转让合同》，是刘梅萍与刘洋真实意思的表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应按合同约定履行各自义务。根据《店铺转让合同》中的约定，刘梅萍应支付刘洋转让费为32万元，而实际上刘梅萍只支付了刘洋30万元，对于未付的2万元，不应认定违约，根据刘梅萍与刘洋来往邮件及双方短信的内容，可以确定在刘梅萍与刘洋进行交接时，刘洋并未将其在经营期间的款项全部结清，且有些问题如会员费、菜款、下水道疏通的款项等问题都没有进一步明确及说明，势必会造成刘梅萍将一部分款项保留，以便冲抵相应的款项。刘梅萍的作法也在情理之中。对于刘梅萍主张的店铺转让费，因刘梅萍与刘洋均同意不再履行双方签订的《店铺转让合同》，且双方已经办理了交接，刘洋又继续经营咖啡厅，故刘梅萍支付的转让费，刘洋在扣除相应费用后应当退还刘梅萍。对于扣除的费用应如何计算的问题，因刘梅萍应交纳的32万元中包括了5万元押金，而根据双方签订的《店铺转让合同》的约定，5万元押金最后应退还给刘梅萍，说明刘梅萍交纳给刘洋的店铺转让费实际的数额应为扣除5万元以后的数额，故在计算刘梅萍使用店铺的费用时应将5万元扣除后，作为基数进行计算。刘洋提出的刘梅萍未支付32万元已构成违约要求扣除48000元违约金后支付其余转让费之上诉请求于法无据，本院不予支持。对于刘梅萍实际经营的期限问题，刘梅萍提出因疏通管道及物业停水停电影响了其经营时间，因刘梅萍提供的证据不足，本院不予采纳。但因2012年11月27日，刘洋在刘梅萍不在场的情况下通过开锁公司将咖啡厅的门打开，打开后一直由刘洋实际控制，故刘梅萍的租金及各项费用应计算至2012年11月27日。对于刘梅萍主张的维修下水管道的费用，因刘梅萍提交的证据只有3500元的收条，刘洋对刘梅萍出具的收条并未认可，但因刘洋同意承担3500元的一半，故本院对刘梅萍主张的下水管道费用支持1750元。对于刘洋主张的房租、水费、电费、供暖费、物业费及使用咖啡厅的费用，原判结合刘梅萍实际经营的时间确定应支付刘洋的数额并无不当，刘洋以在应付款时的应付数额要求刘梅萍承担物业费、供暖费、房租数额的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于刘梅萍、刘洋均主张的由对方支付违约金的诉讼请求，根据泛海物业曾经于2012年10月30日给刘洋发送的通知单，可以确定通知单中所列的欠费项目中，大部分为刘洋转让之前的欠费，按照刘洋与泛海物业签订的租赁合同，刘洋才是与泛海物业合同履行的主体，刘洋如不将以前的欠费交清，势必会影响到刘梅萍的交费。而刘梅萍如不交纳相应的费用，按照泛海物业的通知又会影响到刘梅萍的正常经营。2012年11月27日，刘洋已经将转让给刘梅萍的咖啡厅重新收回，刘梅萍也于2012年12月12日与刘洋进行了交接，刘梅萍也认可双方签订的合同已经解除，刘梅萍与刘洋在履行合同中均存在未严格按照合同内容履行的情形，故刘梅萍与刘洋主张的违约金，本院均不予支持。
综上，原判事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费6461元，由刘梅萍负担2876元（已交纳），由刘洋负担3585元（于收到本判决后七日内交纳）；反诉案件受理费2918元，由刘梅萍负担1535元（于收到本判决后七日内交纳），由刘洋负担1383元（已交纳）。二审案件受理费1522元，由刘洋负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 成
代理审判员 夏 莉
代理审判员 曾 彥
二〇一四年四月十八日
书 记 员 龚勇超