四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）资民终字第338号
上诉人（原审被告）中国农业银行股份有限公司资阳分行。
法定代表人李华，行长。
委托代理人吴松青，女，汉族，住四川省资阳市雁江区。
委托代理人黄艳，女，汉族，住四川省资阳市雁江区。
被上诉人（原审原告）李荣华，男，汉族，住四川省资阳市雁江区。
委托代理人鲁建红，四川豁达律师事务所律师。
原审第三人资阳市壮壮生猪专业合作社
法定代表人陈天君，理事长。
原审第三人陈天君，男，汉族，住四川省资阳市雁江区。原审第三人陈龙，男，汉族，住四川省资阳市雁江区。
原审第三人陈天彬，男，汉族，住四川省资阳市雁江区。上列原审第三人委托代理人舒乾家，四川精略律师事务所律师。
原审第三人潘渝，男，汉族，住资阳市雁江区。
原审第三人资阳市农业融资担保有限责任公司
法定代表人游仿苏，总经理。
委托代理人罗勇，男，汉族，住四川省资阳市雁江区。
上诉人中国农业银行股份有限公司资阳分行（以下简称农行资阳分行）与被上诉人李荣华、原审第三人资阳市壮壮生猪专业合作社（以下简称壮壮合作社）、陈天君、陈龙、陈天彬、潘渝、资阳市农业融资担保有限责任公司（以下简称农业担保公司）案外人执行异议纠纷一案，不服雁江区人民法院（2013）雁江民初字第01913号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人中国农业银行股份有限公司资阳分行的委托代理人吴松青、黄艳，被上诉人李荣华的委托代理人鲁建红，原审第三人资阳市壮壮生猪专业合作社、陈天君、陈龙、陈天彬的委托代理人舒乾家，原审第三人潘渝，资阳市农业融资担保有限责任公司的委托代理人罗勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，第三人陈天君原系资阳市第六建筑安装工程公司（以下简称六建司）员工，在第三人陈天君借用六建司的名义与他人合作修建座落于资阳市雁江区保和镇人民街的房屋期间，原告李荣华向第三人陈天君交付购房款60500元。房屋建成后，第三人陈天君将其应分得的房屋中现房产证号为房权证资阳字2007-0437**号的营业用房30.88平方米、住宅34.24平方米、仓库8.76平方米交付与原告李荣华。第三人陈天君于2007年11月30日在资阳市房地产管理局办理了上述房屋权属登记。2011年7月26日，第三人陈天君与原告李荣华到资阳市房地产管理局办理房屋过户登记，双方补签《资阳市二手房买卖合同》约定：第三人将资阳字第2007-043767号房屋转让给原告，房屋售价为每平方米398元，总金额为26506元整；付款方式为手续办完一次性付清。在办理过户手续过程中，本院因执行被告中国农业银行股份有限公司资阳分行申请强制执行第三人陈天君等合同纠纷一案，于2012年7月24日将上述房屋予以查封，2013年5月14日，原告李荣华向本院提出执行异议，要求解除查封，并停止采取执行措施。本院于2013年5月24日作出（2010）雁江执字第488号执行裁定，驳回执行异议。原告李荣不服，遂来院提起诉讼。
原判认为，原告李荣华与第三人陈天君到房屋权属登记主管部门办理权属变更登记前双方虽未签订书面房屋买卖合同，但原告李荣华已向第三人陈天君履行了交付购房款义务，第三人陈天君也将房屋交付原告李荣华占用使用履行了房屋买卖合同出卖方的基本义务，原告李荣华与第三人事实上已成立房屋买卖合同关系，双方所成立的买卖合同不违反法律法规的强制性规定，应属有效。本院在执行被告中国农业银行股份有限公司资阳分行申请强制执行第三人陈天君等合同纠纷一案中采取查封措施前，原告李荣华已支付了购房款并实际占有使用所购买房屋，且查封时已正在办理房屋转移登记，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需用要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，原告荣华在本案中基于买受人享有的取得房屋所有权的权利提出的主张所依据的事实足以阻止执行中对执行标的物的处置，故原告要求停止对本案讼争房屋的执行并要求出卖人履行办理房屋转移登记义务的诉讼请求，本院予以支持。关于原告与第三人陈天君签订《二手房买卖合同》的效力问题，原告与第三人陈天君在办理房屋权属转移登记过程中，所补签的《二手房买卖合同》的内容与双方实际成立的房屋买卖合同内容不一致，原告与第三人陈天君签订的《二手房买卖合同》的约定的房屋买卖及价款的给付等均非双方的真实意思表示，故原告请求确认与第三人陈天君签订的《二手房买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：一、被告中国农业银行股份有限公司资阳分行与第三人陈天君等其他合同纠纷一案的执行中停止对房权证资阳字2007-0437**号房屋所有权证所载明房屋的强制执行；二、第三人陈天君于本判决生效之日起30日内协助原告李荣华办理资阳字第2007-043767号房屋所有权证所载明房屋的过户手续；三、驳回原告李荣华的其它诉讼请求。案件受理费1300元，由第三人陈天君负担。
宣判后，农行资阳分行不服，以本案讼争之房所有权归陈天君，李荣华与陈天君之间不存在任何法律关系，不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，应适用《中华人民共和国物权法》的规定。
被上诉人答辩：要求维持原判。
第三人农业担保公司答辩：同意上诉人的意见。
其余第三人答辩：要求维持原判。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案讼争之房原属于六建司所有，于1988年至1999年由被上诉人李荣华之妻分数次支付购房款60500元给六建司，房屋建成后，李荣华占有使用至今。被上诉人陈天君利用借用六建司的名义修建了讼争之房的便利，于2007年11月擅自将公司已经依法交易了的本案讼争之房登记在个人名下。后因李荣华强烈反对，陈天君同意将讼争之房过户给李荣华。为达到房屋过户目的，李荣华与陈天君又形成二手房买卖协议。本案所讼争房屋的修建及交易均在物权法实施的2007年10月1日之前，依据法不及往的原则，本案实体处理应当适用《中华人民共和国物权法》实施之前的法律及相关司法解释。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2005年1月1日起实施）“第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依据该规定，资阳市雁江区人民法院不能对本案争议的房屋进行查封。李荣华可以要求被上诉人陈天君协助办理过户登记手续。李荣华以买卖关系为由要求被上诉人陈天君履行办理过户登记手续义务的方式对抗法院的查封，该诉请符合法律规定，法院依法应予准许。上诉人认为本案实体处理应当适用《中华人民共和国物权法》上诉理由不成立，其上诉请求本院依法不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人中国农业银行股份有限公司资阳分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 敬 红
审判员 唐晓琼
审判员 杨 虹
二〇一四年七月二十五日
书记员 邵雪莲