浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬慈民初字第508号
原告：陈笑姣。
委托代理人：徐纪先。
被告：宁波合生锦城房地产有限公司。
法定代表人：史才全。
委托代理人；陈铃。
原告陈笑姣诉被告宁波合生锦城房地产有限公司（以下简称合生公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，依法由代理审判员陈丽斌适用简易程序于同年6月11日第一次公开开庭审理。后因本案案情复杂，于同年年7月1日转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年9月9日再次公开开庭审理本案。原告陈笑姣及其委托代理人徐纪先、被告合生公司的委托代理人陈铃参加两次庭审，本案现已审理终结。
原告陈笑姣起诉称：原、被告于2012年9月26日签订商品房买卖合同一份，约定：房屋坐落于杭州湾新区海纳路408弄4-04幢10号房，总价款为3562810元；出卖人应当在2013年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给买受人使用；出卖人逾期交房的应承担合同约定的违约责任；出卖人承诺于2014年6月31日前取得土地、房屋权属证书，并交付给买受人，逾期交付的，应承担合同约定的违约责任。嗣后，原告分别于2012年9月26日、2012年10月15日将总房款支付被告，但被告未能按约交付房屋及相关房产权证，至2015年1月2日，被告才实际交房与原告；经原告催促，被告于2015年1月16日办理完房产登记。被告逾期交付标的物，已构成违约，致原告重大损失。原告诉请：依法判令被告即时支付逾期交房违约金651994.23元，逾期交付房屋、土地产证违约金356281元，合计1008275.23元；本案诉讼费用由被告承担。
被告合生公司在答辩期限内未提交书面答辩状，庭审中口头答辩称：涉案房屋于2014年3月31日已具备交付条件，被告亦于同日向原告寄送交房通知书，原告于2014年4月2日验收房屋，被告未逾期交房；被告已于2014年6月30日前取得产权证明，因原告不予配合办理交房手续，致办理产权证的时间延后，延期的责任应由原告承担。请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉称事实成立，向本院提供以下证据：
A1.商品房买卖合同一份，拟证明原、被告之间的买卖关系及被告逾期交房、交付相关权利凭证的事实；
A2.销售发票两份，拟证明原告依约履行合同义务的事实；
A3.交房催告函一份，拟证明被告通知交房的事实。
被告为证明其辩称的事实成立，向本院提供以下证据：
B1.《慈溪市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》一份，拟证明涉案房屋于2014年3月28日验收合格的事实；
B2.《宁波杭州湾新区房地产开发项目竣工交付备案证明书》一份，拟证明原告所购房屋已于2014年3月31日具备交付条件，达到使用条件的事实；
B3.产权证明一份，拟证明原告所购房屋已于2014年6月30日能够办理产权转移登记手续，原件已交付原告的事实；
B4.《合生国际名都交楼通知书》一份，拟证明被告于2014年3月31日向原告交寄交楼通知书，告知原告涉案房屋已经符合交付条件的事实；
B5.EMS面单一份，拟证明被告于2014年3月31日寄出交楼通知书的事实；
B6.《商品房买卖合同》一份，拟证明第16页第7条约定双方在办理验收交接的时间不视为被告逾期交房的事实；
B7.看房单一份，拟证明原告已于2014年4月2日来被告查验房屋的事实；
B8.交楼催告函、EMS邮寄面单、邮件跟踪查询单各一份，拟证明被告于2014年12月15日再次发信给原告，告知涉案房屋符合交付条件等交房事宜的事实；
B9.邮件全程跟踪查询单、邮局提供的证明各一份，拟证明被告于2014年3月31日寄出交楼通知书，及时履行通知义务。
结合当事人的质证意见，本院对上述证据认证如下：
被告对原告证据A1、A2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为证据A1不能证明原告诉称的待证事实，证据A2与本案关联性较弱，本院经审查认为，证据A1、A2与本案争议事实具有关联，被告对其真实性、合法性也无异议，本院予以确认。被告对证据A3的真实性无异议，关联性有异议，认为因原告迟迟不予配合交房，被告无奈之下才向原告寄送交房催告函，责任应由原告自负，本院经审查认为，证据A3系被告催告原告办理交房手续的通知，具备证据三性，本院予以确认。原告对证据B1、B2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该两份证据不能反映讼争房屋的位置、房号，不能证实涉案房产包含在内，本院经审查认为，证据B1的验收备案表载明验收备案的范围为1-52#，而本案的房屋位于4幢，故证据B1包含了涉案房屋，与本案争议事实具有关联性，应予确认。证据B2系针对合生国际名都的备案证明，与商品房载明的项目相同，且可与证据B1相互印证，故对证据B2应予确认。原告对证据B3三性无异议，本院予以确认。原告对证据B4、B5、B9有异议，认为该三组证据不具有真实性，不能证明邮件投递给原告的事实，本院认为，该组证据系证据原件，来源、形式合法，可相互印证，与本案待证事实具有关联性，本院予以确认。原告对证据B6三性无异议，本院予以确认。原告对证据B7三性有异议，认为该证据不能证明原告已查验涉案房屋，也不能证明涉案房屋已经交付，经审查，证据B7虽系被告单方制作，但结合原告在辩论意见中陈述“2014年4月1日原告接到其他购房人电话通知后，在2014年4月2日到被告处查验房屋”的事实，被告在2014年4月2日开具看房单也应属实，本院对证据B7予以确认。原告对证据B8的真实性有异议，本院经审查认为，原告自己收到该组证据中的催告函，并在之后办理了过户手续，该组证据具备证据三性，本院予以确认。
根据本院确认的上述证据，结合原、被告双方的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2012年9月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份。该合同主要内容为：原告购买被告开发的位于杭州湾新区海纳路408弄4-04幢10号房，总价款3562810元；被告应当在2013年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用；被告未按合同约定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自2014年1月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同……；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年1月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，被告负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。被告承诺于2014年6月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告。原告办理该商品房转移登记，被告不能在约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日内，被告交付权属证书或登记证明的，按日向原告支付已付房价款的万分之三承担违约责任；约定日期起90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按以下方式处理：原告退房，……；原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约支付总房价款计3562810元。2014年1月17日，包含涉案房屋在内的原告开发建设的合生国际名都0814、0815地块项目（1-52#低层住宅、沿街商业，A、B变电站，A、B垃圾收集站，M1、M2门卫）工程，经由开发建设单位自行组织验收，并于2014年3月28日在慈溪市住房和城乡建设局备案。2014年3月31日，被告取得合生国际名都的0814、0815地块的房地产开发项目竣工交付备案证明书。2014年3月31日，被告依据原告在商品房买卖合同中预留的地址和联系电话向原告寄送交楼通知书。2014年4月2日，原告曾到被告处查验房屋。2014年6月30日，被告取得涉案房屋初始登记的产权证明。
本院认为，本案讼争焦点为：1.被告是否逾期交房及逾期起止时点；2.被告是否逾期交付房屋、土地权属证书。
针对第一个争议焦点：根据《商品房买卖合同》第9条的约定，被告应在2013年12月31日前将涉案房屋交付原告使用。被告于2014年1月17日组织相关单位验收，于2014年3月31日取得第9条约定的房地产开发项目交付备案书，故涉案房屋在2013年12月31日前尚不具备交付条件，被告逾期交房，显属违约；关于逾期时间的确定，本院认为，被告于2014年3月31日按照合同约定的地址向原告寄送交楼通知书，该邮件因无人接收于2014年4月2日被退回被告处，故原因在原告而非被告，根据合同附件八第19条的约定，应视为被告履行了合同约定的通知义务，且原告陈述其在2014年4月2日曾到被告处查验过房屋，故本院认定逾期交付的期间为2014年1月1日至2014年4月2日，逾期时间共计91日。至于原告主张逾期交房期间的应按完成交房的2015年1月2日计算截止时间，本院认为，交房系双方行为，被告在涉案房屋符合交付条件后，依约向被告发出办理交房手续的通知，根据双方约定，因邮件投递未果的风险应由原告承担，且原告在接到其他购房户的电话通知后，于2014年4月2日到被告处查验房屋，足以认定原告虽未实际签收交房通知，但其至少在查验看房时，已经知晓涉案房屋已符合交付条件，在此情况下，原告未积极与被告履行交房手续，而要求被告以完成交房之日承担逾期交房的责任，本院难以支持。至于被告在2014年12月15日再次催告原告交房的行为，系被告履行合同附件八第7条约定的催告义务，该催告行为系被告为积极促进合同目的实现而为，在被告已经履行通知义务的前提下，不应对被告行为课以负担。
针对第二个争议焦点：首先，根据商品房买卖合同第16条的约定，被告在2014年6月30日前向原告交付的系房屋、土地的初始权登记证书，而非产权过户登记后的证书。根据查明事实，涉案初始权证书于2014年6月30日已完成初始登记。同时根据补充协议第8条，产权过户登记系原告的义务。其次，根据补充协议约定，如原告未在交房时交纳维修基金等费用，被告有权拒绝交房，同样有权拒绝交付初始权登记证书。而原告在被告履行通知义务后，一直未办理交房手续，被告有权拒绝交付相应产权证书。第三，被告在2014年6月30日已完成涉案房屋的初始权登记，如果原告在此之前履行完交房手续，被告完全可以在合同约定的期间内交付初始登记证书。因此，原告主张被告承担逾期交付房屋、土地权证的违约金的诉请不能成立。
综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》体现了双方的真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自义务。被告方在2014年3月31日方才发出交房通知，按合同约定显属违约，应承担相应责任，根据合同第十条的约定，被告应承担的逾期交房违约金为162107.9元（以购房款3562810元为基数按合同第十条约定的日万分之五计算91天的违约金为162107.9元，故对原告方诉请的逾期交房违约金中合理部分，本院予以支持。对原告方主张的逾期交付房屋、土地权属证书而产生的违约金的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第（一）款、第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告宁波合生锦城房地产有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告陈笑姣逾期交房违约金162107.9元；
二、驳回原告陈笑姣的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费13870元，由原告陈笑姣负担11640元，被告负担2230元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起的七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：中国银行宁波市营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。
审 判 长 王文艳
代理审判员 陈丽斌
人民陪审员 金冠旦
二〇一五年九月二十一日
代书 记员 马美娟
附1：本判决依据的法律条文及司法解释：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
附2：执行法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
第十八条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：
（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。