江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4312号
上诉人（原审被告）赵树伟，男，1990年11月3日出生，汉族。
委托代理人毛远标，江苏六骏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑文雅，女，1975年12月16日出生，汉族。
委托代理人张兴中，上海市锦天成（南京）律师事务所律师。
上诉人赵树伟因与被上诉人郑文雅房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六沿民初字第575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑文雅原审诉称，2015年3月16日，其与赵树伟通过南京冠杰房地产营销策划有限公司签订《房地产买卖中介合同》，合同约定赵树伟购买其位于本区健民路365号天玑苑某幢某单元1106室房屋，赵树伟于2015年3月26日前支付购房首付款，双方办理产权变更手续。合同签订后，赵树伟拒绝履行，多次沟通无果。其请求判令：1、解除双�签订的《房地产买卖中介合同》；2、赵树伟给付违约金18.9万元；3、赵树伟承担本案的诉讼费。
赵树伟原审辩称，1、同意解除双方签订的房屋买卖合同；2、郑文雅的弟弟郑寿保代郑文雅签订的合同，因未向其出示授权委托书，效力待定，后其明确告知郑寿保不再购买该房，即已行使撤销权撤销了合同，故其不再受合同约束，不应给付违约金。
原审法院审理查明，郑文雅系本区健民路365号天玑苑某幢某单元1106室房屋（以下简称“涉案房屋”）的所有权人。2015年3月16日，其弟弟郑寿保以其名义与赵树伟在南京冠杰房地产营销策划有限公司的居间下达成《房地产买卖中介合同》一份，约定赵树伟以94.5万元的价格购买涉案房屋，双方拒不履行合同义务的，按照房屋售价的20%向对方承担违约责任。合同中的“郑文雅”均由郑寿保代签，郑寿保另在�托代理人处签自己名字。郑寿保向赵树伟出示了房屋所有权证、户口簿，告知赵树伟其与郑文雅的亲属关系，但未出示授权委托书；赵树伟出具一份《欠条》，载明欠郑文雅购房定金2万元，次日给付。次日，赵树伟以郑寿保订立合同时没有出示委托书为由，未再支付定金。
3月18日、3月23日，赵树伟及其表哥分别打电话给郑寿保，表示因郑文雅本人未到场且郑寿保未出示授权委托书，不愿再购买涉案房屋；郑寿保表示自己有授权委托书，只是签订合同当日忘带了，可以随时通知郑文雅到场。嗣后，因赵树伟未再履行合同，双方产生纠纷，郑文雅诉至原审法院。原审庭审中，郑文雅出示了授权郑寿保出售涉案房屋的委托书。
以上事实，有郑文雅、赵树伟的陈述、《房屋所有权证》、《房地产买卖中介合同》、录音、《委托书》、《接处警工作登记表》、南京冠杰房地产营销策划有限公司出具的《情况说明》等为证，原审法院予以采信。
原审法院认为，郑寿保在签订合同时已表明其身份为代理人，赵树伟提出质疑后，郑寿保即表示可以出具委托书并通知郑文雅本人到场，郑文雅的当庭陈述及出具的委托书与之印证，故郑寿保的签约行为系有权代理，赵树伟依据无权代理的相关规定主张其在追认前已撤销合同的观点，原审法院不予采纳。据此，郑文雅与赵树伟的买卖合同有效，赵树伟单方拒绝履行合同，现郑文雅要求其支付违约金，于法有据，原审法院予以支持。但违约金的数额应与违约行为所造成的损失相当，赵树伟在签约后第三天即表示不再购买，给郑文雅造成的损失较小，且赵树伟已对违约金提出异议，原审法院依法调整违约金为原约定的20%，即37800元。现双方一致同意解除合同，于法不�，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除郑文雅与赵树伟于2015年3月16日达成的关于买卖本区健民路365号天玑苑某幢某单元1106室的《房地产买卖中介合同》；二、赵树伟于判决生效后十日内向郑文雅支付37800元。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取计2080元，由郑文雅负担1708元、赵树伟负担372元（此款郑文雅已预交，赵树伟负担部分连同上述款项一并支付郑文雅）。
赵树伟不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、其与郑文雅之间的房屋买卖合同属于效力待定合同，已由其依法撤销。二、原审法院认定郑寿保签约行为系有权代理，并认定双方签订的《房地产买卖中介合同》自始有效，这是认定事实及适用法律错误。郑寿保与其签订合同时，并没有授权委托书，且在其电话通知之后的两次中介谈判过程中，郑寿保均未能出示委托书。郑文雅在一审诉讼过程中提交的所谓“委托书”，显然是郑文雅补签的，之前根本不存在。原审庭审中，其对委托书表示质疑认为是虚假的、补签的。但法庭没有征询其是否需要对委托书的形成时间进行鉴定，程序也存在违法。即使该委托书是真实的，在签约时没有出具，涉案合同也是属于效力待定，而不是一审法院认定的自始有效。而原审法院认定该合同有效，显然是适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判其不承担违约责任，并判令郑文雅承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人郑文雅辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案纠纷完全是因为赵树伟缺乏诚信造成的，赵树伟理应承担违约责任。
二审期间，上诉人赵树伟与被上诉人郑文雅均未提交新证据，双方对原审查明的事实均无异议。本院依法对原审查明的事实予以确认。
本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。赵树伟上诉主张，郑文雅在一审诉讼过程中提交的所谓“委托书”是补签的，即使该委托书真实，在签约时没有出具，涉案合同也属于效力待定合同，已由其依法撤销。对此本院认为，郑寿保在签约时虽未出具书面委托书，但表明了其代理人身份并出示了房屋产权证、户口簿，赵树�在此情况下与郑寿保签约，并于签约当日出具欠条明确“赵树伟欠郑文雅人民币贰万元整（￥20000）该款项为出售位于六合区大厂健民路365号天玑苑某幢某单元1106室房屋的购房定金”。可见，签约时赵树伟对于郑寿保作为郑文雅代理人的身份系明知且认可的。本案中，郑文雅已确认郑寿保系受其委托出售涉案房屋，郑寿保也实际接受了郑文雅的委托处理涉案房屋的出售事宜，双方间即形成委托代理关系，涉案交易中，郑寿保亦不存在超越代理权限的行为，故郑寿保以郑文雅名义与赵树伟于2015年3月16日签订的《房地产买卖中介合同》系当事人的真实意思表示且不违反法律法规的禁止性强制规定，合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，赵树伟在签约后又以郑寿保在签约时未出具书面委托书为由主张涉案合同属于效力待定合同，没有法律依据，本院不予采纳。赵�伟在签约数日后即表示不履行合同，该行为不仅违反了双方的约定，也不符合法律规定当事人有权行使撤销权的情形，故赵树伟称其明确告知郑寿保不再购买涉案房屋，即已行使撤销权撤销了涉案合同的上诉理由，本院亦不予采纳。
被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，被上诉人郑文雅委托弟弟郑寿保出售涉案房屋，郑寿保以郑文雅代理人名义就涉案房屋的买卖与赵树伟签订的合同直接约束郑文雅和赵树伟，郑文雅与赵树伟均应诚实信用地按约定履行各自义务。而赵树伟在签约数日后即明确表示不愿再购买涉案房屋，郑文雅据此要求解除双方签订的《房地产买卖中介合同》的诉请应予支持。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。对于赵树伟违反约定不再履行协议的行为，郑文雅要求赵树伟给付违约金，系对赵树伟的违约行为选择适用违约金条款，有事实和法律依据。对于郑文雅要求赵树伟给付违约金的诉请，原审法院综合案件的实际情况，基于赵树伟对违约金的异议，依法调整违约金为原约定的20%即37800元，并无不当，本院应予维持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4160元，由赵树伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钮丽娜
审 判 员 沈萍儿
代理审判员 王 路
二〇一五年十月十九日
书 记 员 孙成艺