江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终1215号
上诉人（原审被告）：宿迁市希望房地产开发有限公司,住所地江苏省宿迁市威海路88号。
法定代表人:吕静，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒋义伟，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：孙旭，男，1991年12月8日生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。
上诉人宿迁市希望房地产开发有限公司（以下简称希望公司）因与被上诉人孙旭商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初1647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
希望公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙旭的诉讼请求。事实及理由：一、希望公司不存在违约行为。希望公司在办理产权证方面的义务只是在商品房交付使用后60日内报备即可，希望公司已经依约完成了上述义务，至于孙旭是否办理产权证、何时办理产权证、领取产权证与希望公司无关。二、希望公司不应承担逾期办证违约责任。1.希望公司基于孙旭的委托为孙旭办理产权证，双方之间系无偿的委托代理合同关系，并非商品房买卖关系，而且双方未约定办理完成的时间，更不存在逾期办证的违约责任。2.即使按照商品房买卖合同关系处理，希望公司存在违约，但双方已经约定了孙旭退房、希望公司支付违约金的处理办法，该约定合法有效，一审法院超出合同约定判决于法无据。3.根据补充协议第七条约定：“在合同约定的交房时间到达前，如买受人房款没有交清以及不按时还贷或不交清相关费用，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任。”孙旭没有在约定的交房时间到达前，按照合同约定交维修基金和相关费用，希望公司有权拒绝交付房屋并不承担违约责任。因此，即使希望公司未依约办理房产证，也不应承担违约责任。4.孙旭未及时将需要办理产权证需要的资料递交给希望公司，导致希望公司逾期办理产权证。三、一审法院计算的逾期办证违约金数额错误。首先是该违约金的起算时间应当从孙旭缴纳住房维修基金后第91天开始计算即从2015年9月16日开始起算。其次，该违约金应当计算至办理产权证的时间，而非一审法院认定的领取产权证的时间。最后，孙旭并未举证逾期办证对其产生的损失情况，一审法院按照年利率6%标准计算违约金过高。
孙旭二审辩称，孙旭都是按照希望公司规定缴纳相关费用，并没有逾期行为，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
孙旭向一审法院起诉请求：判令希望公司支付逾期取得房产证违约金30929元（2015年7月3日起计算至2016年1月6日），并承担案件诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年10月14日，孙旭与希望公司签订《商品房买卖合同》，约定孙旭以554287元的价格购买希望公司开发的希望城H3幢601号房屋。合同第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第（1）项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。2、买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。
另查明：2012年10月29日、2013年2月26日希望公司分别向孙旭出具契税发票两张，金额分别为236287元、318000元。2015年6月15日，孙旭缴纳房屋维修资金。2015年4月2日，希望公司向孙旭交付房屋。
再查明：2015年7月13日，希望公司到宿迁市房地产管理处申请了包括涉案房屋在内的希望城H区1-3、5-12幢及西商铺、北商铺1-5幢、F区1-3、5幢的初始登记。次日，房管处予以受理，受理意见为：“经审查，申请人提交的申请材料，满足房屋登记的条件，产权清晰，材料齐全，建议给予房屋登记，报请复审。”双方当事人分别在委托书上签名和盖章，委托事项：委托希望公司办理和领取涉案房屋的房屋产权证。2015年8月11日涉案房屋产权证被希望公司领取。
一审法院认为：双方当事人之间的商品房买卖合同依法成立，且合法有效。但是同时双方当事人签订委托书，涉及办理房屋产权证及领证，双方之间存在委托合同关系，因而本案存在商品房买卖合同及委托合同两个法律关系，经过法院释明后，孙旭并未变更诉讼请求，故本案中，只处理双方之间的商品房买卖关系，双方之间的委托合同关系，本案中不予理涉。关于合同中第十四条逾期办证的条款，该项约定并不能排除孙旭选择继续履行合同，以及在合同继续履行的情况下希望公司违约应需承担的责任。现希望公司已向孙旭交付了涉案房屋和房产证，双方合同已经实际继续履行，孙旭要求希望公司承担违约责任，而双方对于合同继续履行情况下的违约责任没有约定。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日”。本案中，希望公司于2015年7月13日将资料报产权登记机关备案，希望公司存在违约行为，但是孙旭于2015年6月15日才缴纳房屋维修资金，超过商品房交付使用后60日，此时缴纳对办证造成影响，故对于希望公司要求扣减相应天数的意见，予以支持，根据上述法律规定，希望公司应以孙旭已付购房款总额为基数，按照年利率6%的标准，自孙旭缴纳维修基金之日后第31日即2015年7月15日起向孙旭支付违约金，同时因双方同时存在委托合同关系，截止2015年8月11日希望公司作为受托人领取了房产证，应视为孙旭领取房产证。按照合同约定违约金应该计算至2015年8月11日，故本案希望公司应该支付孙旭的违约金为2587元【554287元×年利率6%×28天，四舍五入后取整】。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宿迁市希望房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向孙旭孙旭支付违约金2587元；二、驳回孙旭其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费574元，由孙旭负担524元，由宿迁市希望房地产开发有限公司负担50元。
二审中，希望公司向本院提交以下证据：
1.郎凤玲、武状、刘丙峰与希望公司商品房预售合同纠纷三案民事判决书【案号分别为宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初763号、2140号、5685号】，证明目的：孙旭逾期缴纳维修基金，希望公司无需承担逾期办证的违约责任。
2.《逾期办证不退房能讨违约金吗？法院不支持购房者》的书面材料一份，证明目的：孙旭未按照合同约定退房，故不能主张逾期办证违约金。
孙旭质证认为：孙旭是按照希望公司的要求缴纳的维修基金，不存在逾期缴纳的问题。对上述两份证据均不予认可。
本院认证意见：证据1真实性予以确认，但与本案无关；证据2真实性无法确认，即使真实，与本案不存在关联性。
二审中，除希望公司对一审法院查明的交房时间及希望公司申请初始登记时间有异议外，双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，对双方均无异议的事实，本院予以确认。
对双方有争议的事实，本院认定如下：
关于涉案房屋的交房时间，孙旭陈述涉案房屋的交房时间为2015年4月2日，希望公司对此予以否认，希望公司作为交房的义务主体，对该事实负有证明责任，但希望公司既未能明确具体的交房时间，更未提供证据证明交房时间，故本院仍认定涉案房屋的交房时间为2015年4月2日。
关于希望公司申请初始登记时间，希望公司虽主张其于2015年7月13日之前按照合同约定将办理权属登记的相关材料交至房产管理部门备案，但未能提供产权登记机关所出具的相应收件凭证以证明其主张，故本院仍认定该公司申请初始登记的时间为2015年7月13日。
本院另查明：涉案《商品房买卖合同》补充协议第七条约定：“在合同约定的交房时间到达前，如买受人房款没有交清以及不按时还贷或不交清相关费用，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任。”
本案二审争议焦点：一、希望公司是否存在违约行为，应否承担逾期办证违约金；二、如希望公司应当支付逾期办证违约金，该金额应如何确定。
关于第一争议焦点，根据涉案《商品房买卖合同》第十四条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。希望公司于2015年4月2日向孙旭交付涉案房屋，按照上述约定，希望公司应当于应于2015年6月1日之前将办理涉案房屋权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，但根据一审法院调取的涉案房屋所在小区的《房屋登记审核表单》，希望公司直至2015年7月13日才向产权登记机关申请房屋所有权初始登记，并直接导致孙旭未能在2015年7月1日之前取得该房屋的权属证书，希望公司的行为明显违反上述《商品房买卖合同》第十四条的约定，应当向孙旭承担违约责任。孙旭依商品房买卖合同该约定，要求希望公司承担违约金，应予支持。
关于孙旭未在交房前缴纳维修基金，希望公司是否有权拒绝承担逾期办证违约金的问题。虽然双方在《补充协议》第七条约定：“在合同约定的交房时间到达前，如买受人房款没有交清以及不按时还贷或不交清相关费用，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任”。但双方当事人对该条款中“相关费用”“违约责任”的具体指代范围均并未作出明确约定，无法得出孙旭缴纳维修基金应当先于希望公司的交房义务而履行的结论，也无法得出“违约责任”包括逾期办证的违约责任的结论，故对其该项主张，本院亦不予支持。
希望公司另主张，孙旭未及时将需要办理产权证需要的资料递交给希望公司，导致希望公司逾期办理产权证，故该公司不应承担违约责任，孙旭对希望公司的上述主张予以否认，希望公司对其主张也未提供证据加以证明，故其该项主张，本院不予支持。
关于第二争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日”。希望公司于2015年4月2日向孙旭交付涉案房屋，但因希望公司的原因导致孙旭未能在2015年7月1日前未取得涉案房屋权属证书，希望公司存在违约行为。希望公司主张应从2015年9月16日，即孙旭缴纳住房维修基金之日起后第91日开始计算逾期交房违约金。一审法院考虑到孙旭于2015年6月15日才缴纳房屋维修资金，超过商品房交付使用后60日，此时缴纳对办证造成影响，已经扣减相应天数，判决自孙旭缴纳维修基金之日后第31日，即2015年7月15日起向原告支付违约金，该判决有事实和法律基础。关于希望公司请求自2015年9月16日开始计算逾期交房违约金的主张，本院不予支持。
希望公司另主张该违约金应计算至房产证的办理时间，而非2015年8月11日即房产证的领取时间。本院认为，依商品房买卖合同约定，逾期办证时间应计算至取得房屋权属证书之日，希望公司于2015年8月11日才领取房产证，故一审法院计算逾期办证违约金至2015年8月11日符合法律规定及双方约定。
希望公司还主张一审法院按照年利率6%计算违约金标准过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，因双方当事人对于合同继续履行时，逾期办证违约金的计算标准未作出约定，故一审法院按照年利率6%标准计算违约金并无不当，况且违约金在性质上不仅具有补偿性，也兼具有惩罚性，故对希望公司的该项主张，本院亦不予支持。
综上所述，希望公司的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宿迁市希望房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程黎明
审 判 员 孙 权
审 判 员 万 焱
二〇一八年六月二十日
法官助理 沈 阳
书 记 员 晏 鸾