安徽省宿州市埇桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）埇民一初字第08295号
原告：李亚敏，女，汉族。
委托代理人：张军，安徽安康律师事务所律师。
被告：刘建彬，男，汉族。
委托代理人：苏攀，埇桥区大营镇法律服务所法律工作者。
第三人：黄胜利，男，汉族。
原告李亚敏与被告刘建彬、第三人黄胜利案外人执行异议之诉一案，本院于2015年10月8日立案受理，依法由审判员梅厚龙适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李亚敏及委托代理人张军、被告刘建彬的委托代理人苏攀、第三人黄胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李亚敏诉称：2013年7月3日，原告李亚敏与第三人黄胜利订立《房屋买卖协议》，购买了第三人黄胜利在埇桥区胜利路安置小区17号楼13层132号房间的拆迁安置房，第三人黄胜利交付了“城市房屋拆迁产权调换协议书”给原告，原告支付了购房款23万元，并经宿州拂晓公证处公证。2013年9月3日，被告刘建彬作为执行申请人向埇桥区人民法院提出执行申请，执行第三人黄胜利借款。埇桥区人民法院以（2013）宿埇执字第01402号执行裁定书查封了涉案房产，2015年6月12日，原告李亚敏提出执行异议，2015年8月18日埇桥区人民法院作出（2015）宿埇执异字第00041号执行裁定书，驳回原告李亚敏的异议，原告李亚敏不服特此以案外人执行异议之诉起诉到法院，请求判决：确认原告李亚敏与第三人黄胜利2013年7月3日订立《房屋买卖协议》合法有效，停止被告刘建彬的执行，解除对诉争房屋的查封，并确认该房产属于原告李亚敏所有，第三人黄胜利协助办理过户登记。
被告刘建彬辩称：2011年4月14日，第三人黄胜利因经营需要向被告刘建彬借款150000元，借期一年，约定月息2.5%，娄继军承担连带担保责任，第三人黄胜利与妻子张素梅、儿子黄亮亮承诺用其坐落在原董园村拆迁还原安置在胜利路小区的房屋两套提供保证，并将“城市房屋拆迁产权调换协议书”及补偿清单原件交由被告刘建彬持有。该借款经（2011）皖宿拂公证字第3971号具有强制执行效力的债权文书公证。后借期届满第三人黄胜利一直不予归还，经被告刘建彬申请，拂晓公证处出具（2013）皖宿拂公证字第2759号执行证书，确定第三人黄胜利承担还款义务150000元及自借款之日至执行完毕之日的约定债务利息。被告刘建彬申请依法强制执行期间，埇桥区人民法院作出（2013）埇执字第01402号执行裁定书，对胜利路小区拆迁安置的房屋两套（17#楼13层132室、15层152室）依法查封。
第三人黄胜利述称：因为我自己有，有许多事情想不起来了，原告李亚敏买房是事实，房款21万元也付清了，我自愿将胜利路安置小区17#楼13层1302号房卖给李亚敏，并随时配合其办理上房、过户手续。被告刘建彬借钱给自己也是事实，但是据儿子黄亮亮说钱都还清了，黄亮亮现在下落不明，具体还款情况自己也不知道。
经审理查明，2011年4月14日，第三人黄胜利因经营需要向被告刘建彬借款150000元，双方签订了借款合同，该合同主要内容为：借款金额壹拾伍万元整。用于经营，借款利息2.5%，还款方式：连本付息，借期12个月，自2011年4月14日至2012年4月13日。该合同通篇是打印字体，但，最后附款项是手续加上去的：房产证安置房作抵押，详见安置协议。借款人黄胜利，出借人刘建彬，保证人：黄亮虎、娄继军，该借款经（2011）皖宿拂公证字第3971号具有强制执行效力的债权文书公证。后借期届满第三人黄胜利一直不予归还，经被告刘建彬申请，拂晓公证处出具（2013）皖宿拂公证字第2759号执行证书，确定第三人黄胜利承担还款义务150000元及自借款之日至执行完毕之日的约定债务利息。2013年9月3日，被告刘建彬申请依法强制执行，期间埇桥区人民法院作出（2013）埇执字第01402号执行裁定书，对胜利路小区拆迁安置的房屋两套（17#楼13层132室、15层152室）依法查封。
2013年7月3日，原告李亚敏与第三人黄胜利订立《房屋买卖协议》，购买第三人黄胜利在埇桥区胜利路安置小区17号楼13层132号房间的拆迁安置房，原告李亚敏支付购房款21万元。2013年9月3日，被告刘建彬作为申请执行人向埇桥区人民法院提出执行申请，执行第三人黄胜利借款。埇桥区人民法院以（2013）宿埇执字第01402号执行裁定书查封了涉案房产，2015年6月12日，原告李亚敏提出执行异议，2015年8月18日埇桥区人民法院作出（2015）宿埇执异字第00041号执行裁定书，驳回原告李亚敏的异议，原告李亚敏不服特此以案外人执行异议之诉起诉到法院，请求判决确认原告李亚敏与第三人黄胜利2013年7月3日订立《房屋买卖协议》合法有效，停止被告刘建彬的执行，解除对诉争房屋的查封，并确认该房产属于原告李亚敏所有，第三人黄胜利协助办理过户登记。
本院认为：（一）李亚敏与黄胜利所签订的房屋买卖协议合法有效。首先：房屋出让人黄胜利为合法产权人，有权利处分自己的房产。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条：“被征收人可以选择货币征收，也可以选择产权调换，被征收人选择产权调换的，市县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价”的规定可知：产权调换的本质是征收人以房屋补偿给被征收人，因此补偿房屋是调换的核心问题，调换的结果是征收人取得被征收房屋的所有权，被征收人的目的是取得征收人所有的房屋。因此房屋拆迁产权调换协议不同于一般的房地产买卖合同，黄连胜作为被拆迁人，对房屋拆迁产权调换协议中所确定的房屋享有完全的所有权，有权利处分自己的房产。其次：黄连胜在补偿房屋符合交付条件时，即把房屋实际交由李亚敏占有、使用，完成了交付行为。依据《商品房买卖合同若干问题的解释》第11条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”因此，自2013年7月份黄胜利把房屋钥匙交给李亚敏，李亚敏入住房屋时起，双方及已经完成了法律上的交付行为。第三：没有办理产权过户手续，及产权证，不影响双方所签订房屋买卖合同的效力，依据《物权法》地15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”及《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》56条：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但其应补办房屋买卖手续。”综上所述，李亚敏与黄胜利所签订的房屋买卖协议合法有效。（二）刘建彬与黄胜利所签房地产抵押协议无法律效力。首先：刘建彬与黄胜利所签订的房产抵押协议，是以在双方所签订的借款合同上，附加抵押条款的形式约定的，黄胜利当庭否认签合同时有这一条款，刘建彬在庭审中也没有说明，这一条款是谁加上去的、是在什么情况下加上去的，因此这一条款不具真实性，不是双方当事人真实的意思表示。其次：依据《城市房地产管理法》第46条、第49条、第61条及《担保法》的相关规定，房地产抵押应当依法登记。因此刘建彬与黄胜利所签订的房产抵押协议因违反法律的强制性规定而无效。因此，李亚敏提出的执行异议之诉，有事实及法律依据，依法应予以支持。（三）依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及《最高人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，李亚敏在法院查封保全争议房屋前就已经购买此房产，并付清全部房款及实际占有此房产，法院不得实施保全执行措施。综上所述，李亚敏通过合法手续取得房产，其协议及占有均合法有效，刘建彬与黄胜利所签房地产抵押协议无法律效力，法院执行庭对李亚敏合法占有的房产予以查封，应当予以解除，并停止对该房产的执行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院﹤关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见﹥》第56条的规定，判决如下：
一、原告李亚敏与第三人黄胜利签订的《房屋买卖协议》为有效合同；位于宿州市埇桥区胜利路安置小区17号13层132号房归原告所有；
二、停止对原告李亚敏购买的位于宿州市埇桥区胜利路安置小区17号13层132号房产的执行。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费为2375元，由原告李亚敏承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费4750元，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 梅厚龙
二〇一六年一月二十八日
书记员 朱思远