江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡法北民初字第0038号
原告陈婷，女，1985年9月29日生，汉族。
委托代理人顾大林，江苏上隆律师事务所律师。
委托代理人陆瑶。
被告唐利华，女，1988年10月30日生，汉族，户籍地启东市少直镇人民街***号。
被告崔星，男，1988年9月9日生，汉族。
原告陈婷与被告唐利华、崔星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月6日受理后，依法由审判员蔡建忠适用简易程序，于2014年2月17日公开开庭进行了审理。2014年5月29日，本院组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈婷委托代理人顾大林、陆瑶到庭参加诉讼，被告唐利华、崔星经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案经合议庭评议，现已审理终结。原告陈婷诉称：2013年6月7日，陈婷与唐利华、崔星订立了一份二手房交易合同，合同约定，由唐利华、崔星将其所有的锡山区鸿发家园12-101室房屋以75万元的价格转让给陈婷，合同签订后，陈婷依约支付了房屋评估费、税单费5800元，向唐利华、崔星支付了2万元定金和25万元购房首付款，而唐利华、崔星未能依约办理过户手续，也未将房屋交付陈婷。现要求判令唐利华、崔星继续履行合同，立即交付锡山区鸿发家园12-101室房屋，并立即办理过户登记手续；支付逾期交房的违约金（自2013年8月7日起按每日75万元的千分之二的标准计算至过户之日止）。审理中，陈婷变更诉请为：判令唐利华、崔星返还全部款项275800元，及该款银行利息10000元，并解除该房屋买卖合同；判令唐利华、崔星支付违约金75000元。
被告唐利华、崔星未作答辩，亦未提供证据。
经审理查明：2013年6月7日，陈婷与唐利华、崔星订立了一份二手房交易合同，合同约定，由唐利华、崔星将其共有的位于无锡市锡山区东亭街道鸿发家园12-101室153.9平方米房屋以75万元的价格转让给陈婷。合同另约定，2013年6月7日陈婷向唐利华、崔星支付购房定金2万元，同年6月20日前，陈婷向唐利华、崔星支付购房首付款25万元（用于还贷），待他项权证注销后办理相关过户手续，剩余房款48万元由陈婷办理商业贷款，陈婷拿到房产证××个工作日内将此款支付唐利华、崔星。合同还约定，办理过户手续（交纳税费）后七日内，唐利华、崔星向陈婷交付房屋。合同中双方约定了违约责任：如陈婷逾期付款，每日按逾期金额的千分之二支付违约金，逾期一个月以上，唐利华、崔星有权解除合同，陈婷承担全部交易税费，并支付购房款10%的违约金；如唐利华、崔星逾期交房，每日按购房总价的千分之二支付违约金，逾期一个月以上，陈婷有权解除合同，唐利华、崔星承担全部交易税费，并支付购房款10%的违约金。合同备注栏载明：如因陈婷贷款银行不予批复，则合同自行解除，双方均无需承担责任，唐利华、崔星须退还所有房款；2013年7月15日前，唐利华、崔星还清银行贷款，7月30日前办理过房手续。
另查明：合同签订的当天，陈婷向崔星支付了定金2万元。二天后，陈婷向崔星支付了房屋评估费、税单费5800元。2013年6月18日，陈婷向崔星支付了购房款25万元。唐利华、崔星收到上述款项后，未能履行合同中规定的办理相关过户手续，也未交付房屋。
又查明，唐利华、崔星在购买无锡市锡山区东亭街道鸿发家园12-101室房屋时，向江苏银行股份有限公司无锡分行（以下简称江苏银行）贷款79万元，唐利华、崔星将该房为江苏银行的借款办理了抵押登记，并办理了他项权证（锡房他证字第XS10002688**号）。由于唐利华、崔星未能按约归还借款，江苏银行于2013年4月向唐利华、崔星提起诉讼，无锡市崇安区人民法院受理该案后，于同年4月9日依法查封了该房屋。2013年6月13日，无锡市崇安区人民法院作出（2013）崇商初字第0640号民事判决书，判决：唐利华、崔星于判决发生法律效力后十日内归还江苏银行借款本金783654.92元及利息、复利、逾期罚息（截止至2013年3月18日为26308.15元；逾期罚息自2013年3月19日起至判决给付之日止，以783654.92元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率下浮5％后再上浮50％计算），并赔偿律师费损失30800元。判决后，唐利华、崔星未提起上诉，也未履行判决书中确定的义务，江苏银行已向法院提起执行申请，法院已经受理了该申请。
以上事实，有陈婷提供的二手房交易合同、收条3份以及江苏银行转账回单1份，本院调取的无锡市崇安区人民法院作出（2013）崇商初字第0640号民事判决书及（2013）崇执字第1027号执行裁定书、无锡市房屋登记中心锡山分中心出具的房屋登记簿证明以及本案庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，唐利华、崔星虽系无锡市锡山区东亭街道鸿发家园12-101室房屋的所有权人，但该房从购买时就设定了抵押债权。陈婷与唐利华、崔星签订二手房交易合同时，尚在抵押期间。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。另外，陈婷与唐利华、崔星签订二手房交易合同时，该房已经无锡市崇安区人民法院依法查封。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。陈婷与唐利华、崔星签订二手房交易合同时，未经抵押权人江苏银行的同意，且该房已经被法院依法查封。故陈婷要求判令唐利华、崔星继续履行合同，立即交付锡山区鸿发家园12-101室房屋、立即办理过户登记手续，并支付逾期交房违约金的请求无法律依据。审理中，陈婷变更诉讼请求，要求判令解除双方签订的房屋买卖合同；唐利华、崔星返还全部款项275800元，并赔偿该款银行利息10000元、支付违约金75000元。对此请求本院认为，陈婷要求解除房屋买卖合同的请求符合双方约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，唐利华、崔星应当返还收取的购房款25万元、定金2万元和5800元房屋评估费、税单费。有关陈婷要求支付违约金75000元的请求，对此本院认为，导致合同无法履行的责任在唐利华、崔星一方，故唐利华、崔星应当承担违约责任，根据合同约定，陈婷解除合同后，唐利华、崔星应承担购房款10%的违约金，故陈婷要求唐利华、崔星支付违约金75000元的请求符合双方约定和法律规定。有关陈婷要求赔偿利息损失10000元的请求，本院不予支持，理由是：根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方约定的违约金中已包含有陈婷的利息损失，鉴于最近一年中市场房价并未有大幅上升这一情况，合同履行后并无可以获得的增值利益。只有在违约金低于实际损失时，守约方才能请求人民法院增加一定数额的违约金或赔偿一定数额的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除唐利华、崔星与陈婷签订的房屋买卖合同；唐利华、崔星于本判决生效之日起十日内向陈婷返还收取的购房款、定金、评估、税单费275800元。
二、唐利华、崔星于本判决生效之日起十日内向陈婷支付违约金75000元。
三、驳回陈婷其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百××十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6712元，财产保全费4270元，二项合计10982元，由陈婷负担82元，唐利华、崔星负担10900元（应由唐利华、崔星负担的10900元，已由陈婷预交本院，唐利华、崔星于本判决生效之日起十日内直接将该费支付给陈婷）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十××日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇：工商银行无锡城中支行，账号11×××05；此为上诉费用账号）。
审 判 长 蔡建忠
审 判 员 丁建兴
人民陪审员 严露玮
二〇一四年六月十日
书 记 员 廉敏华
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款、第二款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。