湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0802民初839号
原告：交通银行股份有限公司荆门分行.
代表人：邱晖，行长。
委托诉讼代理人：李丹丽，湖北京中金律师事务所律师。
被告：谢彬彬。
被告：荆门碧桂园房地产开发有限公司。
法定代表人：杨文杰，总经理。
委托诉讼代理人：王伟，系该公司员工。
原告交通银行股份有限公司荆门分行（以下简称“交通银行”）与被告谢彬彬、荆门碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）借款、抵押及保证合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，交通银行向本院提出财产保全申请，本院依法作出（2017）鄂0802民初839号民事裁定书，对谢彬彬、碧桂园公司的银行存款以380000元为限予以冻结，期限一年。本院依法适用普通程序于2017年8月21日公开开庭审理了本案，交通银行的委托诉讼代理人李丹丽、碧桂园公司的委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼，谢彬彬经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
交通银行向本院提出诉讼请求：1、判令谢彬彬向交通银行偿还借款本金346324.77元及利息（计算至2017年2月7日利息为20869.74元，2017年2月8日之后的罚息和复利以所欠本息367194.51元为基数，按中国人民银行5年期贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算至清偿之日止），并支付交通银行支出的律师费14000元、财产保全申请费2420元；2、判令碧�园公司对谢彬彬的上述债务承担连带偿还责任；3、以抵押物即荆门碧桂园三期凤栖岛高层5幢2单元2008号房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先偿还谢彬彬的上述第一项债务；4、案件受理费由二被告负担。事实及理由：2014年3月19日，谢彬彬与交通银行、碧桂园公司签订《个人房产抵押贷款合同》，约定谢彬彬向交通银行借款390000元用于购买荆门碧桂园三期凤栖岛高层5幢2单元2008号房屋，借款期限为120个月，借款利率为月利率6.004166‰，按中国人民银行相应期限档次贷款基准利率上浮10%确定，如人民银行基准利率调整，自放款日起每满季度当日合同利率予以调整，同时约定，谢彬彬应按等额本息还款法于每月21日偿还本金和利息，如谢彬彬有违约行为，交通银行可单方面宣布借款提前到期并要求谢彬彬立即偿还所有借款本金和利息，交通银行实现债权的费用也由谢�彬承担。碧桂园公司对谢彬彬的借款承担连带责任保证，保证的范围为借款本金、利息及实现债权的费用等。谢彬彬购买的荆门碧桂园三期凤栖岛高层5幢2单元2008号房屋抵押给交通银行并办理了预抵押登记。2017年2月7日，因谢彬彬未按合同约定偿还借款本息，交通银行宣布债务提前到期。截至2017年2月7日，谢彬彬共欠交通银行借款本金及利息367194.51元，谢彬彬未履行偿还义务，碧桂园公司未履行保证责任。为此，交通银行提起诉讼。
碧桂园公司辩称，1、抵押权预告登记具备一定的公示效力，不存在他人损害贷款人抵押权的可能，故当正式抵押登记条件成就时，交通银行便可对不动产行使优先受偿权；2、碧桂园公司为谢彬彬提供阶段性担保的目的是为了防止正式抵押登记办理条件成就之前，因交通银行无法行使优先受偿权而导致交通银行利益受损，但本案中，交通银行已经可以享受陈彬彬所购房屋的优先受偿权，碧桂园公司的保证责任理应解除；3、陈彬彬贷款购买的房屋已具备抵押条件，交通银行应与谢彬彬对该房屋办理抵押登记，或者由人民法院强制设立抵押权，从而保障交通银行行使抵押权，若再要求碧桂园公司承担保证责任，则显失公平。
谢彬彬既未答辩，也未提交证据。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对于有争议的证据和事实，碧桂园公司提交了两份证据：1、涉案房屋所有权证，证明涉案房屋已办理权属登记，具备办理正式抵押登记的条件；2、碧桂园公司给谢彬彬的通知及邮寄单，证明碧桂园公司已通知谢彬�办理房屋所有权证，担保责任应当免除。交通银行对两份证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为证据1并未显示谢彬彬购买的荆门碧桂园三期凤栖岛高层5幢2单元2008号房屋已办理房产证；证据2虽然碧桂园公司通知了谢彬彬办理房产证，但谢彬彬并未办理房屋产权登记，根据抵押贷款合同的约定，碧桂园公司的保证责任只有在交通银行取得抵押物的他项权证名之后才解除，故碧桂园公司的保证责任不能免除。本院对两份证据的真实性予以采信，其证明目的涉及碧桂园公司是否应当承担保证责任的法律争议问题，本院在判决理由部分认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对交通银行诉称的事实予以确认，并补充认定以下事实：《个人房产抵押贷款合同》约定的借款利率为浮动利率，为中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%，逾期罚息利率为借款利率上浮50%；合同第十四条约定，甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。碧桂园公司向交通银行出具的《担保函》约定：“保证范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。保证期间为购房人的债务履行期限届满之日起两年。贵行宣布主合同项下债务全部提前到期的，以其宣布的提前到期日为债务履行期限届满日。本担保函自签署之日起生效，在下列条件满足时失效：购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为贵行贷款设定抵押担保、贵行取得现房抵押登记证明文件正本。”交通银行为本案支出律师费14000元、保全申请费2420元。碧桂园公司于2015年11月2日办理了碧桂园三期凤栖岛高层5幢的房屋产权总证，并于2016年3月4日书面通知谢彬彬办理房产证。谢彬彬至今未办理其购买的5幢2单元2008号房屋的房产证。
本案的争议焦点为：碧桂园公司是否应当承担保证责任。
本院认为，交通银行与谢彬彬、碧桂园公司签订的《个人房产抵押贷款合同》以及碧桂园公司出具的《担保函》是当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。交通银行依约发放贷款后，谢彬彬未按期还款，交通银行按照合同约定宣布借款提前到期，谢彬彬应当偿还下欠的借款本息，故交通银行要求谢彬彬偿还借款本金346324.77元并支付利息、罚息、复利、律师费的诉请符合合同约定，本院予以支持。截至2017年2月7日的利息为20869.74元，罚息以欠付本金346324.77元为基数按照中国人民银行五年期以上贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算，复利以未付利息20869.74元为基数按照中国人民银行五年期以上贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算。
关于碧桂园公司是否应当承担保证责任的问题。碧桂园公司主张，谢彬彬购买的荆门碧桂园三期凤栖岛高层5幢2单元2008号房屋已具备办理房产证和正式抵押登记的条件，并且碧桂园公司已书面通知谢彬彬限期办理房产证，但谢彬彬未联系碧桂园公司办理房产证，碧桂园公司已尽到通知义务，因谢彬彬原因未能办理房产证，导致未办理正式抵押登记，碧桂园公司不存在过错，交通银行应向谢彬彬主张对抵押物的优先受偿权，解除碧桂园公司的保证责任。本院认为，碧桂园公司的保证责任为阶段性保证责任。按照《担保函》约定，碧桂园公司保证责任解除的条件是“购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为贵行贷款设定抵押担保、贵行取得现房抵押登记证明文件正本”，因涉案房屋尚未办理房产证和正式抵押登记，即交通银行未取得现房抵押登记证明文件，故碧桂园公司的保证责任未解除，碧桂园公司应当对属于保证责任范围的谢彬彬上述债务承担连带偿还责任。关于碧桂园公司要求法院强制进行抵押登记的意见，因没有法律依据，本院不予采纳。
关于交通银行对谢彬彬购买的荆门碧桂园三期凤栖岛高层5幢2单元2008号房屋是否享有抵押权的问题。本院认为，根据物权法第二十条的规定，预告抵押登记是为保障债权人将来实现物权，向登记机构申请办理的预告登记。预告登记只产生当抵押登记条件成就后要求办理抵押登记的请求权效力，并不等同于抵押登记，因此，预抵押登记不产生权利人对预抵押物优先受偿的权利。因谢彬彬提供抵押的荆门碧桂园三期凤栖岛高层5幢2单元2008号房屋至今未办理正式抵押登记，故交通银行对该房屋不享有抵押权，其主张对该房屋享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、谢彬彬于本判决生效之日起十日内偿还交通银行股份有限公司荆门分行�款本金346324.77元和利息、罚息、复利（计算至2017年2月7日的利息为20869.74元，2017年2月8日至本判决确定的给付之日止的罚息和复利以欠付本息和367194.51为基数按照中国人民银行五年期以上贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算），以及实现债权的律师费14000元；
二、荆门碧桂园房地产开发有限公司对谢彬彬的上述债务承担连带偿还责任；
三、荆门碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人追偿；
四、驳回交通银行股份有限公司荆门分行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7018元，财产�全申请费2420元，由谢彬彬、荆门碧桂园房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 长 吴瑶琼
人民陪审员 张先全
人民陪审员 周 珊
法官 助理 张小敏
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 王 维