广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初4104号原告：秦桂芳，女，1975年5月25日出生，汉族，住所地湖北省天门市。委托代理人：叶正青，广东中大圣律师事务所律师。被告：广州年发物业管理有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南1162号。法定代表人：郑镇清，董事长。被告：广州润景市场经营管理有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南1162号首层自编118室（市场地址：广州市海珠区广州大道南1162号首层至二层广州润景网络服装城）。法定代表人：郑镇清，董事长。上述被告共同委托代理人：马桂梅，公司职员。上述被告共同委托代理人：谭勇兴，广东经纶律师事务所律师。被告：广州市泉琳贸易有限公司，住所地广州市海珠区凤康路星御街18号505房。法定代表人：蔡泽松，执行董事。被告：刘新安，男，1966年2月27日出生，汉族，住湖北省天门市。被告广州市泉琳贸易有限公司及刘新安共同委托代理人：熊涛，广东定海针律师事务所律师。原告秦桂芳诉被告广州年发物业管理有限公司（以下简称“年发公司”）、广州润景市场经营管理有限公司（以下简称“润景公司”）、广州市泉琳贸易有限公司（以下简称“泉琳公司”）、刘新安租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶正青、被告年发公司和被告润景公司的共同委托代理人马桂梅、谭勇兴、被告泉琳公司和被告刘新安的共同委托代理人熊涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年10月14日，原告与被告年发公司签订租赁合同，年发公司将位于广州市海珠区广州大道南1162号的商铺出租给原告，用于经营网络服装城。租期60个月，承诺免租期为一年。同日，被告年发公司员工还诱导原告签署了一份《补充协议》，要求原告补交空调及场地、设备、设施建设费用。合同签订当日，原告向被告年发公司交纳履约保证金1万元，并向被告刘新安交纳进场费4万元。被告年发公司和润景公司是关联企业，被告年发公司的股东都是润景公司的股东，两家公司法定代表人相同。2014年9月5日，被告润景公司与被告泉琳公司签订了一份《合作协议》，将位于广州市广州大道南1162号一栋一、二层的建筑物授权给被告泉琳公司对外招商、经营，该服装城的招商业务全部由被告泉琳公司负责。因被告刘新安原任被告泉琳公司的法定代表人，与原告均为湖北天门市的老乡，正是在被告泉琳公司和被告刘新安的误导、诱使下，原告才与被告年发公司签订了《租赁合同》，而进场费是被告刘新安以个人名义收取，并拒绝入账，被告年发公司、被告润景公司、被告泉琳公司明知此事，均未制止。《租赁合同》签订后，被告年发公司一直未办理档口和场地的验收进场手续，迟迟不能统一全面开业，也未确定统一的开市时间，且被告年发公司违反诚实信用原则所产生的义务，一直不能向原告提供租赁场所的产权证、卫生证、消防合格证等证件，致使原告无法办齐经营所需的全部证照。城监、消防、工商等部门经常上门检查，强拆招牌，制止改造装饰，不准经营，各个租户人心惶惶。经原告了解，被告年发公司出租给原告的物业，原系当地村委的集体农业用地，未取得规划许可，是擅自改变用途，建起商城，后经多次转手，才由被告年发公司经营管理。2015年9月，四被告封闭了网络服装城的全部档口，少数入场的租户也被清退，被告年发公司又将全部物业出租给一家叫创艺会的单位，再次进行招商。原告认为：原告与被告年发公司签订的租赁合同及补充协议均属无效，同样，被告润景公司与被告泉琳公司签订的合作协议也当然无效，四被告收取的履约保证金及进场费理应全部返还给原告。此外，原告为履行该合同造成了较大损失，全部责任应当由四被告共同承担，四被告应对该债务负连带清偿责任。基于被告方缔约过失责任导致的赔偿事宜，原告曾多次与被告协商，也向政府部门投诉过，但维权无果。有部分租户通过诉讼已得到了赔偿。故起诉请求：1、判令四被告连带返还原告交付的履约保证金1万元、进场费4万元及上述费用的利息（利息自2014年10月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算至清偿之日）；2、判令四被告连带赔偿原告各项损失2万元；3、本案诉讼费由四被告承担。被告年发公司和被告润景公司共同辩称：首先，租赁合同是合法有效的，应当受法律保护，被告与原告签订了租赁合同，按合同收取了保证金和进场费以后就把钥匙和场地交给了原告，合同已经履行了，也已经开业营业了，原告提出的免租期不是事实，被告年发公司、被告润景公司与原告签订的租赁合同里面并没有注明免租期条款，至于被告润景公司与被告刘新安签订的合作协议所陈述的三个月的免租期只是给被告泉琳公司筹备期间的免租期，不是给租客的免租期，原告陈述一年免租期不属实。原告索赔的损失方面，我方认为没有法律依据。原告拿了钥匙之后一直没有缴租，导致到2015年9月份商城没有经营、清场了。被告泉琳公司、被告刘新安共同辩称：我方在本案中不应该属于被告，被告泉琳公司与被告润景公司属于一种招商代理关系，我方只负责招商，对外租赁事宜都是由被告润景公司具体做的，所以请求法院驳回原告对我方的诉讼请求。经审理查明：泉琳公司于2010年12月9日成立，为有限责任公司（自然人独资）,法定代表人、股东为刘新安。2016年1月20日，该公司法定代表人、股东变更为蔡泽松。2014年9月5日，润景公司（甲方）与泉琳公司（乙方）签订《合作协议》，约定：甲乙双方共同协商达成一致，甲方将位于广州大道南1162号（上涌路段润景纺织城）一栋一、二层的建筑物授权乙方对外招商，经营网络服装批发市场；合作期限：从甲乙双方签约之日起至2019年9月4日止，共5年；合同期内的档口建设费、档口租金及押金计算方法及分摊：1、进场费一楼为人民币3-4万元，二楼为人民币2-3万元，甲方不开具发票；其中30%作为甲方档铺的基础设施建设费，70%作为乙方招商经费和各类开销；承租商户所交的租金、押金甲方是独立受益方；优惠政策：5年合同期，档口租金商户于合同签订之日起，全年给予商户租金7折优惠，免租三个月……；等。2014年10月14日，原告（乙方）与年发公司（甲方）签订了《租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市海珠区广州大道南1162号内A区自编A074号场地/商铺，给乙方作为经营网络服装之用；租赁期限：自2014年11月1日起至2019年10月31日止；本合同签订时，乙方应向甲方交纳商铺/场地租赁履约保证金1万元……；等。当日，案外人蒋美艳还代年发公司与原告签订了上述合同的《补充协议》，约定了空调及场地、设备、设施建设费的具体金额。2014年10月14日，润景公司出具了《收款收据》：今收到秦桂芳交来A074档合同履约保证金1万元。同日，刘新安出具了《收据》：今收到润景网络服装城A074档秦桂芳交来进场费肆万元。原告为证明其主张还提供了如下证据：1、招商书，证明被告承诺自2015年1月1日起，免费期为半年；2、招商广告单，证明再次承诺免租期为一年；3、通知1（2015.6.6），证明润景市场食堂从2015年6月7日正式进餐；4、通知2（2015.6.7），证明市场试开业，免租期自2015年6月1日至8月31日，还可以再次逐月免租；5、通知3（2015.6.12），证明6月10日开始供冷气，管理费从6月10日开始五折收取；6、交易会广告单，证明2015年6月2日至6月6日召开服装采购交易会，市场试开业时间为2015年6月2日至6月6日；7、招商广告单，证明在招商过程中被告有承诺过免租。被告年发公司和被告润景公司质证意见如下：证据1、2没有盖章，真实性有异议，关联性方面，这是被告泉琳公司与被告刘新安自行制作的，我方不应当对此承担法律责任；证据3、证据4的真实性无法确定，后面的落款没有盖章，并且颁发该通知的主体也不清楚是哪一方；证据5、6、7是被告泉琳公司和被告刘新安单方制作的，不予认可。被告泉琳公司和被告刘新安质证意见如下：对上述证据的真实性没有异议，均属于在被告润景公司的同意和监督下代理发送的通知和广告。诉讼中，被告年发公司和被告润景公司表示涉案商场在2015年9月份清场，因为没有办法经营下去，租金也收不上来。原告对此表示原告方均只是试营业3天，涉案商场一直没有正式开业；在起诉立案之前，原告代理人在现场看到市场张贴了解除合同的通知，原告才知道合同解除时间是在2015年9月份。被告泉琳公司和被告刘新安对此表示润景公司在涉案商场每个租户档口都张贴了解除通知，解除时间是在2015年9月份。被告泉琳公司和被告刘新安还陈述了如下意见：涉案保证金1万元是润景收的，进场费是刘新安收的；进场费的30%转交给了润景和年发，剩下的70%是作为泉琳公司的招商开发费用；被告刘新安是被告泉琳公司的法定代表人，泉琳进行招商的时候刘新安是泉琳的法定代表人，泉琳也认可刘新安的行为是职务行为；费用返还应该由被告年发公司和被告润景公司返还，被告泉琳公司仅仅是代表被告润景公司在为其招商，同时被告润景公司没有按照租赁合同的要求为承租方提供相应的条件达到开业条件，作为被告泉琳公司是没有过错的；收取的进场费已经部分支付给了被告润景公司，剩余的进场费是用于招商的费用以及员工的工资，被告润景公司没有让承租的物业达到约定的要求造成招商未成功，被告泉琳公司不应该承担责任；刘新安收取的费用，其中214.88万元是直接转到被告润景公司的股东黄淑清的个人账户，剩下的钱用于招商，招商费用已经超出剩余费用；因为被告润景公司表示资金无法周转，我方转给被告润景公司的费用超出了协议约定的30%的进场费。被告年发公司和被告润景公司则陈述了如下意见：进场费大概是按照合作协议约定的比例由刘新安转交给我方，但是肯定不会超过这个比例。不同意返还费用，原告已经使用了租赁场地，一直没有缴租，我方不应当返还，并保留追究收取租金的权利。退一步说如果需要返还履约保证金和进场费，也是返还实际收取的费用，不应该返还被告泉琳公司和被告刘新安收取的费用，对于被告泉琳公司和被告刘新安多收取的费用也不应当由我方来承担；出租的档口大概110多个，我方总共收取了230多万元（包括履约保证金和进场费），每个档口的1万元的保证金都收齐，剩下的100多万元是进场费，有部分档口是没有收进场费，所以平均每个档口收取的进场费也不会超过1万元。诉讼中，原告申请撤回了要求四被告赔偿损失的诉讼请求。经本院释明后，原告表示坚持其它诉讼请求。本院认为：原告与被告年发公司通过签订《租赁合同》，双方就涉案房屋建立了租赁关系，原告为此支付了履约保证金和进场费。根据查明事实，被告年发公司在2015年9月份已对涉案场地进行整体清场，涉案租赁合同目的已无法实现，故原告有权要求出租方退还履约保证金和进场费。关于被告泉琳公司和被告刘新安是否应共同承担责任的问题。首先，上述费用中的进场费虽然是由刘新安出具收据，租赁合同对进场费也没有约定，但按交易习惯，该费用应是承租人基于租赁关系而向出租人缴纳，承租人对此应当知晓。因此，在原告与被告泉琳公司和被告刘新安之间没有合同关系的情况下，不能认定被告泉琳公司和被告刘新安应就上述费用直接对原告承担退还责任。其次，根据查明事实，刘新安在此次交易中代表泉琳公司，而泉琳公司是依据与润景公司签订的《合作协议》代润景公司对外招商并收取一定比例的费用。由此可见，被告泉琳公司和被告刘新安并非出租人，缺乏直接收取“进场费”的基础，被告泉琳公司和被告刘新安收取的费用本质上应为润景公司对所收取费用的再次分配。润景公司与作为租赁合同出租方的年发公司有相同的法定代表人、股东，从本案情况来看，两公司应为涉案场地的实际控制人、出租人。因此，刘新安代表泉琳公司收取进场费的行为系依据涉案《合作协议》的约定，因润景公司授权泉琳公司对外招商而产生。据此，原告应当向出租方主张权利。综上所述，原告要求被告年发公司和被告润景公司返还保证金1万元和进场费4万元并支付从2014年10月14日至清偿之日止的利息，合法合理，本院予以支持。但利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜，原告要求按上述利率的4倍进行计算，缺乏依据，本院不予采纳。原告要求被告泉琳公司和被告刘新安共同承担责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州年发物业管理有限公司、广州润景市场经营管理有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告秦桂芳返还履约保证金1万元和进场费4万元并支付上述费用从2014年10月14日起至清偿之日止的利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1525元，由被告广州年发物业管理有限公司、广州润景市场经营管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡华强人民陪审员  王穗仪人民陪审员  梁浩荣二〇一七年八月四日书 记 员  陈嘉欣程淑玲