贵州省岑巩县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岑民初字第324号
原告（反诉被告）周某某，男，1955年4月12日出生，侗族，中专文化，贵州省岑巩县人。
委托代理人周重荣，贵州洲联合律师事务所律师。
被告（反诉原告）姚某某，男，1978年8月25日出生，侗族，初中文化，贵州省岑巩县人。
委托代理人姚颢，岑巩县中心法律事务所法律工作者。
原告（反诉被告）周某某诉被告（反诉原告）姚某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理后，适用简易程序于2014年12月10日第一次进行了公开开庭审理，因案情复杂于2015年1月26日裁定转换为普通程序审理。被告（反诉原告）于2015年2月12日提出反诉，本院决定合并审理，并于2015年3月31日进行了第二次公开开庭。原告（反诉被告）周某某及委托代理人周重荣、被告（反诉原告）姚某某及委托代理人姚颢到庭参加诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告（反诉被告）周某某诉称：原告分别于2008年、2009年两次对自己的房屋进行装修和安装、添置音箱设备，共投入341440元，装修后经营英皇音乐会所生意兴隆，月收入过万元。2012年8月23日，原告将该房屋的二、三、四、五共四层出租给被告经营休闲会所，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限为12年，2012年8月23日至2016年8月22日为第一个租赁周期，2016年8月23日至2020年8月22日为第二个租赁周期，2020年8月23日至2024年8月22日为第三个租赁周期。第一个租赁周期内每年房屋租金为260000元，实行12个月一交，第一年以签字生效之日交清，以后每12个月在上12个月租金使用到期前15日内交清，逾期未支付按10000元加收违约金。合同还约定：乙方违反合同其他义务，应承担20000元的违约金。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告对房屋进行装修改造，并安装了电梯，支付了2012年8月23日至2013年8月22日期间的租金260000元，2013年8月23日至2014年8月22日期间的租金，被告未依约支付，经原告多次催交现仍欠15000元未支付。被告应依约于2014年8月22日支付原告第三年租金，被告却关门停业人去楼空，双方签订的合同是12年，原告才将经营的英皇音乐会所停业腾房给被告，可被告仅经营近两年，原告恢复歌厅损失巨大。另外，被告在装修时将原告房屋三楼的两根主柱的刚肋锯断，严重损坏房屋的结构。原告为维护其合法权益，特向起诉请求：1、判决被告履行原、被告签订的《房屋租赁合同》，并支付违约金30000元、房屋租金275000元（其中2013年8月23日至2014年8月22日期间拖欠的房屋租金15000元；2014年8月23日至2015年8月22日期间的房屋租金260000元）、水费624元及迟延滞纳金185.78元、电费4741.55元及复电费100元，共310651.33元；2、判决被告赔偿原告英皇音乐会所损失341440元；3、判决被告将原告的房屋的二楼恢复到被告装修前的原状；4、判决被告将原告的房屋三楼的两根主柱恢复原状；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）答辩及反诉称：被告因生意亏损，无法继续租赁原告的房屋，被告已在2014年7月找过原告协商终止合同之事，但原告不同意终止合同，并更换了大门门锁，因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。合同终止时间应当从协商终止之日开始，鉴于被告没有证据证实，合同终止时间应当为原告起诉之日。原告请求被告赔偿其英皇音乐会所损失341440元和将原告房屋二楼恢复到被告装修前的原状及将原告的房屋三楼的两根主柱恢复原状的诉讼请求与本案租赁合同纠纷无关，因租赁合同产生的纠纷应当按双方约定的事项范围来处理。被告向本院提起反诉，请求：1、依法终止反诉原告与反诉被告2012年8月23日所签订的《房屋租赁合同》；2、根据合同约定责令反诉被告结算电梯费用的50%（即80000元或以物价评估为准）给反诉原告；3、要求反诉被告按合同约定准许反诉原告拆除所购买及安装的空调、电视、经营的桌椅、厨具、娱乐电器、麻将桌椅、洗脚床、凳等；4、反诉诉讼费用由反诉被告负担。
原告（反诉被告）答辩：1、不认可被告的第一项反诉诉求，被告方应当继续履行合同，不应解除合同，根据法律规定，合同双方都应全面履行合同；2、原告不认可被告说的是因原告锁门而经营不下去的理由，原告并未锁门，是被告自己锁的；3、电梯是被告自己安装的，被告可以自行将电梯拆除，只是不能影响原告房屋的结构。
原、被告各方举证、质证和本院认证情况。
原告为支持自己的主张，向本院提供了如下证据，被告方质证意见和本院的认证意见如下：
1、原告的身份证复印件，拟证实原告的诉讼主体资格。被告方无异议，本院予以采信。
2、《房屋租赁合同》1份，拟证实原、被告约定了租赁房屋的权利、义务，被告应当履行。被告方对合同的真实性无异议，但提出合同约定终止合同的违约金只是2万元。本院认为，该房屋租赁合同可以证实原、被告双方协商一致签订一份《房屋租赁合同》，合同明确了双方权利和义务。
3、电费缴费票据及岑巩供电局的证明，拟证实原告代为支付了电费及复电费。被告认为该电费不一定是被告方使用的。本院认为，缴费票据及岑巩供电局的证明材料，可以证明是在被告经营期间所租房屋产生的电费，被告未能证明该电费还有其他用户的证明，对该证据本院予以采信。
4、房产证复印件1份，拟证实原告对出租房屋享有合法产权。被告方无异议，本院予以采信。
5、歌舞厅经营手续1套，拟证实原告在2012年8月还利用出租房屋开英皇歌舞厅。被告方认为该证据与本案无关联性。本院认为，该证据可以证明在房屋租赁给被告之前，原告利用出租房经营歌舞厅的事实。
6、录音光碟一份，证实被告姚某某与侯金龙合伙经营使用该出租房屋。被告方无异议，本院予以采信。
7、2008年、2009年的装修合同二份及收条，拟证实2008年和2009年周某某对自己的房屋进行装修和安装音响设备共投入341440元。被告方认为该证据与本案无关联性。本院认为，该证据可以证实原告对歌舞厅的投入情况。
8、安装电梯合同和报价单，拟证实当地其他房主安装与周某某房屋同类电梯造价仅为150000元，该类电梯价格可供法庭作比较和参考。被告提出本案涉案电梯的价格应以评估价格或以双方当事人认可的价格为准。本院认为，原告提供的电梯安装合同、电梯报价单中的电梯与本案涉案电梯同类，安装时间也相近，可以作为对同类电梯市场价格的参考。
9、照片6张，拟证实涉案房屋是被告锁的，被告一直占有该房屋，并未移交给原告的事实。被告提出自己只有第二、三楼的钥匙，在2014年7月找过原告协商终止合同一事后，原告就将大门钥匙换掉，被告没有新的大门钥匙。本院认为，该组证据可以证明被告租赁的房屋仍存放着被告经营的物品。
10、英皇歌舞厅的房屋平面图，拟证实被告改变原告房屋结构，要求被告恢复原状。被告提出拆除英皇歌舞厅是经过原告同意的。本院认为，该证据可以证实英皇歌舞厅的平面布置。
被告为支持自己的主张，向本院提供了如下证据，原告方质证意见和法院的认证意见如下：
《房屋租赁合同》一份，拟证实合同约定了发生争议后的处理方式，被告违约的，只承担20000元违约金，被告已经提出终止合同，请法庭依法解除该合同。原告方对该证据的真实性无异议，但同意被告提出终止合同就可以解除该合同。本院认为，该证据可以证实双方在合同中约定了相关违约的责任和解除合同处理办法。
综合庭审中原、被告的陈述和上述采信的证据材料，可以认定以下事实：2012年8月23日，原告周某某与被告姚某某签订了一份《房屋租赁合同》，原告周某某将自己坐落于岑巩县新兴大道中段137号私有房屋的二、三、四、五共四层出租给被告姚某某经营休闲会所，合同约定：房屋租赁期限为12年，即2012年8月23日至2016年8月22日为第一个租赁周期，每年租金260000元，2016年8月23日至2020年8月22日为第二个租赁周期，每年租金为286000元，2020年8月23日至2024年8月22日为第三个租赁周期，每年租金为314600元，租金实行一年支付一次。合同还约定逾期支付房屋租金的，应依约支付违约金10000元；违反合同的其他义务，应支付违约金20000元；双方中途终止合同，电梯产权归甲方所有，按年限折旧补偿，第一租赁周期折旧50%，第二租赁周期折旧30%，第三租赁周期折旧20%。双方签订《房屋租赁合同》后，原告将房屋交付被告装修、经营，被告支付了2012年8月23日至2013年8月22日期间的租金，2013年8月23日至2014年8月22日的租金尚欠15000元未支付。2014年7月左右，被告因经营亏损停业关门，并提出要求与被告提前解除合同，但未能达成一致意见，至今被告租赁的房屋仍存放着被告经营的物品，一直占用租赁房屋至今，也未按合同约定支付2014年8月23日至2015年8月22日期间的房屋租金。为此，原告为维护自己的合法权益，于2014年10月27日起诉至本院。
另查明，在被告经营会所期间，尚有电费4741.55元未支付，原告为了保证电力供应垫付了复电费100元，并交清所欠电费。
被告姚某某在原告起诉后，以自己经营亏损，无法继续租赁原告房屋经营为由，向本院提起反诉，要求终止与原告签订的《房屋租赁合同》。
针对本案的争议焦点及双方的诉讼请求，本院评判如下：
一、本案争议焦点是《房屋租赁合同》是继续履行还是终止。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应受其约束，按约定履行各自的义务。被告在合同履行过程中，明确提出不愿再继续履行合同，要求提前终止合同，被告也实际未按合同约定支付房屋租金，被告的行为符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，构成违约。本案中，被告已明确表示不愿再履行合同，且已提出反诉要求终止合同，要求被告再继续履行合同事实上已无可能，也不利于社会资源的合理利用。因此，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》应当终止履行。
二、对双方的其他诉讼请求，本院评判如下：
1、原告的诉讼请求：①原告主张2013年8月23至2014年8月22日期间被告拖欠的房屋租金15000元，被告认可，并符合双方签订的合同约定，本院予以支持；②原告主张2014年8月23日至2015年8月22日期间的房屋租金260000元。本院认为，被告虽然提出终止合同，但一直未交还房屋，已事实上给原告造成了损失，加上被告拆除搬走房屋内物品尚需要一定时间，本院酌定被告按合同约定支付房屋租金至2015年5月22日，共计9个月的房屋租金。按《合同》约定，第一租赁周期的房屋租金是260000元，9个月的房屋租金应为195000元；③原告主张的电费4741.55元及复电费100元，该诉求有证据予以证实，本院予以支持；④原告主张的水费624元及迟延滞纳金185.78元，因无证据予以证实，本院不予支持；⑤原告主张违约金30000元，因双方在合同中已对违约责任作了约定，被告应当承担违约责任，违约金应按合同约定计算。被告未按合同约定按时支付房屋租金，属于违约，应承担违约金10000元；提出提前终止合同，属于违约，应支付违约金20000元。因此，对原告主张违约金30000元的诉讼请求，本院予以支持；⑥在本案审理过程中，原告申请增加的诉讼请求，要求判决被告赔偿原告英皇音乐会所损失341440元，将原告的房屋的二楼恢复到被告装修前的原状，将三楼的两根主柱恢复原状，本院认为，原告增加的诉讼请求在合同中无约定，且被告对原告房屋的装修是经原告同意，且在事发当时已知晓，其并未阻止或其他异议，也未提出主张，其现在提出恢复原状，本院不予支持。
2、被告的诉讼请求：①被告主张原告根据合同约定结算电梯费用的50%（即80000元或以物价评估为准）的诉讼请求，被告未提供证据证实电梯的价格，也未申请对电梯价格作价格评估，但原告向本院提供了三份电梯安装合同和电梯报价书，证实安装与周某某房屋同类电梯造价150000元。本院认为，因本案涉案电梯的层站、载重与原告提供的电梯安装合同、报价单中的电梯层站、载重相同，原告提供的电梯安装价格分别为148000元、144000元、152800元，其平均价格约为148700元，涉案电梯的价格可参照该平均价格，并综合市场、电梯质量等因素，酌情估价140000元。依照合同约定双方中途终止合同，电梯产权归甲方所有，按年限折旧补偿，第一租赁周期折旧50%，第二租赁周期折旧30%，第三租赁周期折旧20%的合同内容，被告在第一租赁周期内要求终止合同，电梯产权归原告所有，电梯按价格的50%折旧计算，原告应支付70000元给被告。②被告主张按合同约定拆除租赁房屋内所购买及安装的空调、电视、经营的桌椅、厨具、娱乐电器、麻将桌椅、洗脚床、凳等。本院认为，原、被告之间的合同已终止履行，根据本案实际情况和合同约定，被告可拆除被告购买及安装在租赁房屋内的主要电器，空调、电视、经营的桌椅、厨具、娱乐电器、麻将桌椅、洗脚床、凳等。固定在墙上、地上、卫生间、电器装修装饰物品归原告所有，四楼五楼的装修装饰物品及卫生间等物品归原告所有，保持室内原样，不得乱拆除分割损坏。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百六十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百五十八条第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、终止履行2012年8月23日原告（反诉被告）周某某与被告（反诉原告）姚某某签订的《房屋租赁合同》。
二、被告（反诉原告）姚某某支付原告（反诉被告）周某某房屋租金210000.00元、电费4841.55元、违约金30000.00元，共计244841.55元；原告（反诉被告）周某某支付被告（反诉原告）姚某某电梯折旧费70000.00元。两项相抵，被告（反诉原告）姚某某还应支付原告（反诉被告）周某某174841.55元，该款限于本判决生效后十日内付清。
三、被告（反诉原告）姚某某在本判决生效后十日内搬出在租赁房屋内由被告购买及安装的空调、电视、经营的桌椅、厨具、娱乐电器、麻将桌椅及洗脚床、凳等。
四、驳回原告（反诉被告）周某某的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）姚某某的其他诉讼请求。
六、本诉案件受理费5920.00元，原告（反诉被告）负担75%，即4440.00元，被告（反诉原告）负担25%，即1480.00元；反诉案件受理费1800.00元，由原告（反诉被告）负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起两年内申请强制执行。
审判长 李 培 云
审判员 文 朝 梅
审判员 龙 娟
二〇一五年四月十四日
书记员 杨令（代）