河南省焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0811民初444号
原告焦作远大置业有限公司。
法定代表人樊文峰，董事长。
委托代理人崔青叶，河南敬事信律师事务所律师。
被告阎豫玫，女，汉族，1961年6月7日出生。
被告李勇为，男，汉族，1958年11月24日出生。
二被告共同委托代理人丁云霄，河南达成律师事务所律师。
二被告共同委托代理人杨云婷，河南达成律师事务所实习律师。
原告焦作远大置业有限公司与被告李勇为、阎豫玫商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月1日作出受理决定。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月22日公开开庭进行了审理，原告焦作远大置业有限公司的委托代理人崔青叶，被告闫豫玫，被告李勇为、阎豫玫的委托代理人丁云霄、杨云婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年11月28日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，被告购买原告位于山阳区××楼××单元××号房屋。合同约定总房款为1604245元，首付604245元，余款按揭贷款，原告于2015年12月31日交房。合同签订后被告依约交付首付款及办理了按揭贷款，原告依约交付了房屋。2016年1月上旬原告收到被告的《解除合同通知书》，被告以原告在《商品房买卖合同》中约定的层高为3.20米，实际交付的房屋层高仅为3米为由要求解除合同。原告认为双方签订的《商品房买卖合同》不应解除，理由如下：1、被告在与原告签订《商品房买卖合同》前，原告就多次告知被告17号楼1单元26-27层2601号房屋系该栋楼房的最顶层，1单元属于复式楼，每层的层高均为3米，唯独最顶层的27层为3.20米，多出的0.20米属于原告赠送，被告也是因为最顶层的27层多出0.20米，才购买顶层的26-27层复式房屋。2、《商品房买卖合同》中的条款系在房管局登记备案的条款，由于最顶层的27层是3.20米，所以在打印《商品房买卖合同》时，电脑中自动生成层高3.20米。3、原告交付的房屋26层层高3米，27层层高3.2米，与当初的规划设计一样。综上，原告交付的房屋符合规划设计及普通商住的要求，并非被告所诉不能实现合同目的，被告单方解除《商品房买卖合同》的行为无效。原告特起诉至法院，请求判令：1、依法判决被告单方解除《商品房买卖合同》的行为无效。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告主张多次告知被告涉诉房屋层高为3米实属虚构事实，《商品房买卖合同》中明确约定房屋层高为3.2米，原告应当按照合同约定交付房屋。一、原告主张多出的0.20米属于原告赠送给被告一事，无事实依据，合同中没有此项约定，被告系按照标准价款支付了房屋的总价款，根本不存在赠送事实。二、原告主张因在房管局备案时房屋层高为3米，来推翻双方所约定的《商品房买卖合同》中层高为3.2米是不成立的。若在房管局登记备案时为层高3米，而销售房屋、签订《商品房买卖合同》时谎称层高3.2米，原告则存在欺诈消费者的行为，被告应得到相关赔偿。三、虽然原告主张交付的房屋符合规划设计和普通商住的要求，但原告没有按照合同约定交付符合双方约定的房屋，没有按照所谓的规划设计要求销售房屋，而是与被告约定了房屋层高为3.2米，被告同样按照约定的层高3.2米支付了房屋价款。原告交付的房屋既不符合国家标准，也不符合合同约定，属于根本违约，致使合同目的无法实现，被告有权解除《商品房买卖合同》。综上所述，原告交付的房屋既不符合国家标准，也不符合双方的合同约定，属于根本违约，致使合同目的无法实现。被告按照法律规定以及合同约定，在规定期限内向原告送达了《解除合同通知书》，该行为合法有效，请贵院查明，依法判决。
根据原、被告诉辩意见，经合议庭评议，归纳本案争议焦点为：被告单方解除商品房买卖合同的行为是否无效。
围绕争议焦点，原告提交的证据有：一、商品房买卖合同一份，证明按照合同约定原告交付商品房是经验收合格，交付期限为2015年12月31日；二、被告给原告发的解除合同通知书一份，律师函一份，证明被告解除合同书的期限及被告解除的理由为层高没有达到3.2米；三、争议房屋设计规划图两张，证明设计规划的26层是3米，27层是3.2米；四、工程竣工验收报告一份，证明该楼经过验收符合相关规划，且原告在法定的期限内提起诉讼。五、沙盘照片两张，证明本模型仅为形象展示，解释权归开发商，没有展示每栋楼的形象，而是整体的形象展示。
被告质证意见为，对证据一真实性无异议，对于原告对该组证据的证据指向有异议，该合同第三条对于层高的确定应当依据的标准是合同附件一的房屋平面图，而原告所提供的合同根本不存在平面图，附件一实为空白，合同不具有完整性，只能依据合同的描述作为确定房屋层高的唯一依据；原告错误的解释了合同第三条关于房层高的问题，房屋层高3.2米在第二自然段，描述的是整栋楼的层高均为3.2米，原告以层高针对被告的26、27层不成立；对证据二真实性无异议，印证了在原告通知交房之后被告在最短的时间对于原告所交付房屋的质量问题特别是层高问题提出了多次的疑议，但原告对这些疑义没有做出任何回应，所以在此情况下，被告依据买卖合同的第十条第二款的规定，发出解除合同通知书，被告需要补充被告给原告发的解除通知书不止一份，稍后会举证；证据三不是报备图纸，而是最初设计图，没有建筑部门的审核章，无法证实是建设主管部门经过审核后认定的规划设计，因此该证据不具有法律效力；对证据四验收的标准所依据的施工图是审查编号为A3130200-8，该图纸才是验收的标准，原告未提供该图纸，被告不得知验收的标准；另外向法庭提出该验收报告系伪造的，最后一页盖章的纸和前四页的纸不是一种纸，被告认为解除合同的理由并非工程符合验收标准，而是和被告约定的标准不同，工程是否验收合格与本案无关。证据五照片摄制的时间地点不具有确定性，因此无法证实本案的原告在向被告销售房屋时存在着警示说明，沙盘作为对楼盘建筑风格的说明应当和规划设计部门审批的建筑风格保持一致，但实际沙盘的17号楼27楼的风格和目前建成后房屋的风格完全不一样，所以被告认为该沙盘的宣传是欺诈行为，不能排除原告的法律责任。
围绕争议焦点，被告提交的证据有：第一组：原告阎豫玫、李勇为身份证复印件一份，共2页。证据证明：原告主体适格。第二组：1、编号：GF-2000-0171商品房买卖合同一份，共19页。2、被告单位施工图纸标高图，共1页。以上证据证明：1、原告购买被告位于焦作市山阳区站前路远大未来城17号楼1单元2601号房，双方于2014年11月28日签订了《商品房买卖合同》，且没有违反相关法律法规的强制性规定，原被告双方形成了合法有效的商品房买卖合同关系，被告应当向原告交付符合合同约定的商品房；3、《合同》第三条约定该商品房层高为3.2米；在验房时经实际测量26层层高为2.8米、27层层高为2.9米，均不足合同约定的3.2米。根据被告单位人员提供的施工图纸标高图上显示25F标高为77.5，26F标高为80.5，26＋1标高为83.5，可以得出26层和27层的层高均为3米，并非合同约定的3.2米。被告交付的房屋不符合合同约定，并无法补足，被告严重违约，以至于无法满足原告需求，致使合同目的无法实现。4、《合同》第十条约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到××所购商品房质量或使用功能的，××应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知××：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；××有权在通知到达。××未在规定时限内通知××的，××有权退房。××退房的，××须在××提出退房要求之日起60天内将××已付款退还给××，并按银行同期活期存款利率付给利息。”被告主张在房管局备案时房屋层高为3米，若在与原告签订合同前已在房管局登记备案，而在销售房屋、签订《商品房买卖合同》时谎称层高3.2米，被告则存在欺诈消费者的行为，依照《消费者权益保护法》原告应得到双倍赔偿；若在签订合同后向房管局登记备案，则属于《合同》第十条约定的变更空间尺寸的情形，而被告未在规定时限内书面通知原告的变更的情形，原告依照合同约定有权退房。5、《合同》中附件一：房屋平面图为空白页，被告没有按照规定向原告提供房屋平面图。第三组：1、原、被告双方于2014年11月28日签订的委托协议一份，共1页。2、阳台没有封闭的照片，共2张。以上证据证明：协议约定原告委托被告封闭阳台，被告为原告封闭阳台的费用为零元，阳台应由被告负责制作安装，被告应按照协议约定向原告交付封闭好阳台的商品房，经实际验房，商品房阳台没有封闭，被告违反协议约定，实属违约。第四组：1、27层主卧窗户照片，共3张。2、二楼主卧窗户和栏杆平面图，共1张。3、《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》，共页。以上证据证明：1、27层主卧窗户上沿距地面1.84m，违反GB50096-2011《住宅设计规范》中的第7.1.7条中“窗洞口上沿距地面高度不宜低于2.00m的规定”；2、主卧面积为5×3.64=18.2㎡，按照标准计算，主卧的实际进光面积为2.485㎡，采光比为2.485／18.2=1／7.3，小于GB50096-2011《住宅设计规范》中的第7.1.5条中的采光比1／7，违反了国家标准，造成屋内采光很差，相当压抑，并且窗洞口距地面较低，存在安全隐患。第五组：1、远大未来城沙盘照片，共4张。证据证明：原告在购买涉案商品房时，被告无论是宣传，还是售楼处的沙盘模型，均显示原告所购买的17号楼顶层商品房的楼顶为人字形顶，而被告实际交付的商品房楼顶为平顶敞开式，因楼顶的形式是原告选择买顶层楼房的主要原因之一，现交付房屋的楼顶形式与之前的人字形顶的隔热效果差别很大，关于楼顶形式的变更，被告在售房介绍时和签订合同时均没有向原告告知，被告的行为属于欺诈购房者。第六组：在施工现场拍到的17号楼建筑施工立面图，共1页。证据证明：从施工现场拍到的17号楼建筑施工立面图显示（A所指处）房屋结构中两层主卧面积均缩小，且均无飘窗；在实际验房时事实的确如此，但这一重要情况被告在售房宣传和去样板间看房时始终没有告知，被告行为属于欺诈购房者。第七组：《关于远大未来城房子问题》，共7页。证据证明涉案商品房在建期间，原告于2015年8月23日向被告提出该房产的问题《关于远大未来城房子问题》，而在实际验房时，这些问题被告并没有修改，至今依然存在。第八组：《解除合同通知书》及特快专递回执复印件一份，共3页。证据证明：原告依据合同约定和法律规定，在法定的期限内向被告送达了《解除合同通知书》，并由被告单位工作人员签收，《解除合同通知书》到达，则双方签订的《商品房买卖合同》解除，原告有权向被告索赔。第九组：（2016）达律函字第01号律师函及特快专递回执复印件一份，共5页。证据证明：原告于2016年1月12日委托河南达成律师事务所向被告发律师函，要求被告向原告返还购房款及利息，并承担原告向银行贷款100万元所产生的利息及违约金，律师函由被告单位工作人员接收。第十组：闫芳记录一份（复印件），证明被告接到原告通知后在2016年7月与原告工作人员弓贠，亲笔书写楼上净高2.8米，楼上2.9米，原告房屋层高存在严重问题。
原告质证意见为，对第一组证据真实性无异议；对第二组证据真实性无异议，对证明指向有异议，原告的规划设计始终没有变更，原告在诉状中已经表述清楚关于层高的解释，是房管局自动生成为3.2米，实际只有27层是3.2米，1-26层为3米；第三组证据系复印件，没有参照物，没有拍照时间和地点，没有任何相关单位公章，不于质证；阳台没有封闭确实是事实，原告可以为其封闭，至今被告未入住，也没有提出封闭方案，不是原告不履行该方面的义务；主卧室的照片对真实性无异议，原告认为主卧室的窗户的设计符合相关规范，被告所述应当符合的规范要求，照片印证原告对阳台有相关防护措施，符合验收标准验收合格；第四组证据中的图纸是被告单方制作的，不能作为证据使用，不予质证；对沙盘照片真实性无异议，对证据指向有异议，在沙盘旁边有明确提示仅为形象展示，最终解释权归原告，不能详细到每间房屋，被告以此不能证明其指向；第五、六、七组证据没有原件，不知道其来源，有些证据仅是说明不能作为证据使用，不予质证；第八、九组证据原告已收到无异议，但是对内容和证明指向有异议。第十组系复印件不予质证，且没有任何签字和盖章，被告混淆了净高和层高的规定，层高是净高＋楼板的距离，原告完全符合层高的规定。
经过原、被告质证及对证据的审查，本院依法对原告提交的证据认定如下：对于证据一、二本院予以采信；证据三可以证明涉案房屋的主要技术参数，本院予以采信；证据四可以证明涉案房屋的销售没有违反法律法规的强制性规定，本院予以采信；证据五与本案无关，不予采信。对被告提交的证据认定如下：第一、二、八、九组证据原告对其真实性无异议，且能够证明本案相关事实，本院对其证明效力予以认定；第三、四组可以与原告提交的证据相互印证，客观反映了房子情况，本院予以采信；证据对于第五、六、七、十组证据，系复印件，原告的质证意见本院予以采信；
本院根据当事人的陈述、举证，依据有效证据，对本案事实确认如下：2014年11月28日，原告焦作远大置业有限公司（××）与被告阎豫玫、李勇为（××）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：HNJZYS00044292），双方约定：“第三条……××购买的商品房……为本合同第一条规定的项目中的：第17号楼1单元26-27层2601号房，房屋代码为188531，该商品房的用途为住宅，属剪力墙结构，层高为3.2米，建筑层数地上27层，地下1层。……该商品房合同约定建筑面积共267.42平方米……。第四条……按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5998.97元，总金额（人民币）壹佰陆拾万肆仟贰佰肆拾伍元整。……。”合同签订后，被告按约定交清了房款。
被告阎豫玫、李勇为向原告焦作远大置业有限公司送达一份落款日期为2015年8月23日的《关于远大未来城房子的问题》的书面材料，载明：“……8月15日我们到没有完工的工地看到该毛坯房，发现有以下问题：……2个主卧室面积空间都小了，……”。后被告又向原告送达一份落款日期为2016年1月7日的《解除合同通知书》，载明：“……。经实地测量实际层高仅为3米左右，与当初售房说明的、合同约定的3.2米相差巨大，……因此通知人郑重通知贵公司：解除与贵公司所签订的商品房买卖合同（合同编号HNJZYS00044292），并准备行使索赔的权利。河南达成律师事务所向原告送达一份落款日期为2016年元月12日的《律师函》，载明：“……。但贵公司现交付的房屋层高仅为3米，与委托人与贵公司签订的《合同》层高3.2米相差甚远，已严重违反本《合同》的约定，……因贵公司的违约，导致委托人不能实现合同目的。……”。
庭审中，原告自认涉案的17号楼1-26层层高为3.0米，27层层高为3.2米；被告自认购买涉案房屋用于居住。
原告焦作远大置业有限公司收到被告阎豫玫、李勇为送达的《解除合同通知书》后于2016年2月1日向本院提起诉讼，要求判决被告单方解除《商品房买卖合同》的行为无效，为本案事实。
本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，被告没有证据证明原告有致使其不能实现居住这一合同目的违约行为，也没有证据证明原告有规划、设计变更导致其所购商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更，故被告通过向原告送达《解除合同通知书》的方式单方解除《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。
当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。由于被告单方解除合同没有事实和法律依据，故本院认为被告通过向原告送达《解除合同通知书》的方式单方解除《商品房买卖合同》的行为无效，原告的诉讼请求本院予以支持。经本院审判委员会研究决定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
确认被告阎豫玫、李勇为通过向原告焦作远大置业有限公司送达《解除合同通知书》的方式单方解除《商品房买卖合同》（合同编号：HNJZYS00044292）的行为无效。
案件受理费100元由被告阎豫玫、李勇为承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 王亚华
代理审判员 张家辉
人民陪审员 李云鹏
二〇一六年六月三十日
书 记 员 姜红艳