浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙06民终3619号上诉人(原审被告)：绍兴王子宴会大酒店有限公司，住所地：绍兴市金时代广场101室。组织机构代码：66711526-0。法定代表人：袁永华，系公司董事长。委托代理人（特别授权）：陶鹏，浙江中圣律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：绍兴银行股份有限公司，住所地：绍兴市中兴南路1号。组织机构代码：70420488-8。法定代表人：丁国兴，系公司董事长。委托代理人（特别授权）王飞洪、徐薇，系公司工作人员。原审第三人：绍兴柯桥王子宴会大酒店有限公司，住所地：绍兴市柯桥区柯桥群贤路2003号。注册号：330621000094328。法定代表人：袁林华。原审第三人：绍兴柯桥龙诚娱乐有限公司，住所地：绍兴市柯桥区柯桥群贤路2003号（兴银大厦15楼）。统一社会信用代码：330621000097940。法定代表人：蒋阿仁。上诉人绍兴王子宴会大酒店有限公司（以下简称绍兴王子宴会）为与被上诉人绍兴银行股份有限公司（以下简称绍兴银行）、原审第三人绍兴柯桥王子宴会大酒店有限公司（以下简称柯桥王子宴会）、绍兴柯桥龙诚娱乐有限公司（以下简称龙诚娱乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2016）浙0603民初2933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人绍兴王子宴会不服原审判决，提起上诉请求：撤销原审判决发回重审。事实与理由：一、原审判决未查明本案事实，遗漏当事人。本案所涉及柯桥群贤路2003号房屋目前实际占有情况复杂，该房屋内还有桑拿等单位实际占有使用，原审判决未查明本案事实，判决柯桥王子宴会及龙诚娱乐对涉案房屋承担全部腾退义务，与本案客观实际不符。二、原审判决上诉人柯桥王子宴会及龙诚娱乐分担房屋占有使用费错误。被上诉人绍兴银行辩称，第一，根据被上诉人了解的涉案房屋使用情况，柯桥王子宴会使用1至14楼，龙诚娱乐公司使用15至16楼（实际标注楼层为17至18楼）。该情况与一审时上诉人绍兴王子宴会陈述一致，也与一审法院的调查情况一致。第二，一审判决根据房屋租赁合同计算房屋占有使用费正确，涉案房屋的楼层面积相同，一审判决第三人柯桥王子宴会与龙诚娱乐公司根据使用楼层分担占有使用费用并无不当。请求驳回上诉，维持原判。原审原告绍兴银行向一审法院提出诉讼请求（诉讼中变更为）：1.被告及所有第三人腾退原告与被告于2008年1月15日签订的《房屋租赁合同》中的租赁房屋；2.被告立即向原告支付自2015年3月15日起至2015年9月12日期间的租金1785407元；3.被告及所有第三人按《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付自2015年9月12日起至实际腾退之日止的房屋占用期间使用费（暂计算至2016年3月15日为1927093元）；4.被告向原告支付违约金504817元（违约金从2015年3月15日开始计算至2016年3月14日，此后违约金按《房屋租赁合同》约定的标准计算至拖欠的租金付清之日止）。原审法院审理查明：2008年1月15日，原告前身绍兴市商业银行与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的兴银大厦一至三层⑤轴至⑥轴中间线以西-F轴范围内；四层至十七层，夹层；顶层设备用房；主楼、裙房屋顶（不含广告位）租赁于被告，租赁房屋面积16280平方米。租用房屋用途为宾馆酒店用房，双方同意承租期限为10年，原告同意在2009年2月15日将租赁房屋交付给被告使用，再满七个月后开始计算租金。租金为第一年330万元，第二年330万元，第三年330万元，第四年330万元，第五年346.50万元，第六年363万元，第七年379.50万元，第八年396万元，第九年412.50元，第十年429万元。合同签订之日，被告应向原告交付保证金50万元，该保证金第一次交租金时抵冲租金（保证金不计利息）。房租实行“先缴后使用”方式。租金分两期缴付，在租赁期限起始日缴纳当年租金的50%，以后每满6个月缴纳当年应缴租金的50%。原告无任何违约，被告逾期支付租金超过30天的，原告有权选择提前终止合同，并要求被告赔偿其遭受的全部损失。原告根据上述情形提前终止合同时，应预先30天通知被告，被告应及时迁离并交还房产。被告逾期支付租金的，除原告根据合同约定解除合同外，被告应向原告支付违约金，违约金计算标准为：该期应缴租金数额×0.5‰×逾期交纳天数。双方还就其他事项进行了约定。2009年2月20日，被告向原告出具《承诺书》一份，承诺：1.在施工中（在兴银大厦四层裙楼⑤-⑨轴～E-F轴搭建临时办公用房）不破坏原层面的防水层及原告设施，保证搭设位置部位屋面不发生渗漏水，否则本公司负责维修好；2.搭设的临时办公用房如影响大厦的综合验收，本公司与有关单位负责协调好。原、被告签订《房屋租赁合同》后，租赁房屋实际用于筹建绍兴县王子宴会大酒店有限公司，该公司于2009年10月23日注册成立，现更名为绍兴柯桥王子宴会大酒店有限公司，即本案第三人。同年11月16日，绍兴市商业银行股份有限公司更名为绍兴银行股份有限公司，即本案原告。2010年2月23日，第三人柯桥王子宴会向原告转账3300000元，发票备注为2009年2月15日-2010年2月15日房租。同年3月10日，第三人柯桥王子宴会出具证明一份，兹证明该公司在2010年2月23日支付给原告的330万元，是代为支付被告租用的位于绍兴县××区××路以北，建设大厦以东的房屋租金，租期为2009年9月15日至2010年9月14日。2010年9月20日，第三人柯桥王子宴会向原告转账1650000元，发票备注为2010年9月15日-2011年3月14日房租。同年10月14日，第三人柯桥王子宴会出具证明一份，兹证明该公司在2010年9月20日支付给原告的165万元，是代为支付被告租用的位于绍兴县××区××路以北，建设大厦以东的房屋租金，租期为2010年9月15日至2011年3月14日。2011年4月6日，第三人柯桥王子宴会向原告转账1650000元，发票备注为2011年3月15日-2011年9月14日房租。同年4月19日，第三人柯桥王子宴会出具证明一份，兹证明该公司在2011年4月6日支付给原告的165万元，是代为支付被告租用的位于绍兴县××区××路以北，建设大厦以东的房屋租金，租期为2011年3月15日至2011年9月14日。2011年11月21日，第三人柯桥王子宴会向原告转账1650000元，发票备注为2011年9月15日-2012年3月14日房租。同年11月28日，第三人柯桥王子宴会出具证明一份，兹证明该公司在2011年11月21日支付给原告的165万元，是代为支付被告租用的位于绍兴县××区××路以北，建设大厦以东的房屋租金，租期为2011年9月15日至2012年3月14日。2012年5月23日，第三人柯桥王子宴会向原告转账1510000元。2012年5月24日，第三人柯桥王子宴会向原告转账140000元。发票备注为2012年3月15日-2012年9月14日房租。2012年11月8日，第三人柯桥王子宴会向原告转账1650000元，发票备注为2012年9月15日-2013年3月14日租金。2015年1月13日，被告向原告作出《还款承诺书》一份，承诺：本公司向贵公司租用绍兴市柯桥区群贤路2003号（兴银大厦）房屋，因经营困难，至今尚有房屋租金693万元未能按约支付（具体为：2013年3月15日至2013年9月14日165万元；2013年9月15日至2014年9月14日346.50万元；2014年9月15日至2015年3月14日181.50万元）。目前，本公司在积极调整经营策略的同时，正在多方筹措资金，为此，本公司郑重承诺，上述欠付租金，本公司保证在2015年3月15日前全额予以支付结清。2015年1月30日，被告向原告转账支付693万元。2016年4月29日，原告开具相应税务发票，备注为2013年3月15日至2015年3月14日房租。2015年8月11日，原告向被告快递寄送《租赁合同解除通知书》一份，通知被告：根据我行与你单位于2008年1月15日签订的《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）的约定，你单位应于2015年3月15日支付给我行的181.50万元租金，截止到2015年7月31日，已逾期支付租金达139天，根据租赁合同第八条第4点的约定，你单位已逾期支付租金超过30天的，我行决定终止租赁合同并要求你单位支付逾期租金及迁离并交还房产，同时根据租赁合同第十条第1点的规定向我行支付违约金。请你单位在收到本通知书之日起30日内支付逾期租金和相应的违约金并迁离交还房产。被告于2015年8月12日收讫该通知书。因被告至今未按照《租赁合同解除通知书》要求履行义务，原告遂诉至法院成讼。原审法院审理认为，债是按照合同约定或者依照法律规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。合同相对性决定了合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同一方当事人才能够对另一方当事人基于合同提出请求或者提起诉讼；只有合同当事人才能够享有合同所规定的权利，并承担该合同义务，除合同当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，合同关系以外的人不负违约责任，除法律与合同另有约定外，第三人不对合同当事人承担合同上的义务和责任。原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。至于案涉租赁房屋的实际使用情况与租金交付方式，并不突破合同相对性原则，原、被告仍为合同相对一方，被告辩称其不是本案适格被告，理由不足，该院不予采纳。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，标的物自2009年2月15日起交付使用，再满七个月后即自2009年9月15日起开始计算租金，房租实行“先缴后使用”的方式，分两期缴付，在租赁期限起始日缴纳当年租金的50%，以后每满6个月缴纳当年应缴租金的50%。根据被告与第三人柯桥王子宴会的租金交付情况可知，第三人柯桥王子宴会支付了2009年9月15日至2013年3月14日期间的租金合计11550000元，被告支付了2013年3月15日至2015年3月14日期间的租金6930000元。根据约定，被告应于2015年3月15日缴纳当年应缴租金的50%，但被告并未按约履行租金支付义务，显已构成违约。根据《房屋租赁合同》第八条第4款第（1）项的约定，原告无任何违约，被告逾期支付租金超过30天的，原告有权选择提前终止本合同，并要求被告赔偿其遭受的全部损失。故原告于2015年8月11日发《租赁合同解除通知书》予被告，要求解除《房屋租赁合同》，并无不当。同时根据《房屋租赁合同》关于提前终止合同时应预先30天通知被告的约定，结合被告于2015年8月12日收讫《租赁合同解除通知书》的事实，该院依法认定双方签订的《房屋租赁合同》于2015年9月12日起解除。被告辩称原告计算逾期交租时间有误，扣除七个月免租期后，截至2015年8月并未逾付租金。对此该院经审查认为，对于第一年租期，原告在开具发票时备注为2009年2月15日至2010年2月15日，而第三人柯桥王子宴会出具的证明中则明确为2009年9月15日至2010年9月14日，两者对于租期的起算点相差七个月。但对于第二年租期，无论是原告开具的发票，还是第三人柯桥王子宴会出具的证明，其起算点均为2010年9月15日。由此可知，原告开具的发票与第三人柯桥王子宴会出具的证明仅仅是对七个月免租期的具体免租期间存在差异，但根据租金的实际交付情况来看，被告实际已享受约定的七个月免租期。故被告辩称未逾付租金，理由不能成立，该院不予采纳。合同解除后当事人之间的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。被告至今未支付2015年3月15日起至合同解除之日止剩余租金的事实清楚，原告诉请被告履行租金支付义务，于法有据，该院依法予以支持。根据《房屋租赁合同》约定的租金标准，该院核定被告尚应支付原告2015年3月15日起至2015年9月11日期间租金合计1800082.19元（3630000元/年÷365天/年×181天），现原告仅主张1785407元，未违反法律规定，该院予以照准。对于逾付租金违约金，被告辩称《房屋租赁合同》约定标准过高，该院结合合同履行情况、原告实际损失以及预期利益等综合因素，采纳被告抗辩意见，并酌情调整按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算。对于《房屋租赁合同》解除后的占有使用费，因不受《房屋租赁合同》中逾付租金违约金条款的约束，且被告并非占有使用费支付义务人，故原告要求被告支付逾付占有使用费违约金的诉请，理据不足，该院不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。案涉《房屋租赁合同》因原告行使单方终止权，于2015年9月12日解除，被告理应返还租赁房屋，第三人柯桥王子宴会、龙城娱乐公司继续占有使用租赁房屋，依据不足，故原告要求第三人柯桥王子宴会、龙诚娱乐公司腾退房屋的诉请，于法有据，该院依法予以支持，被告应予配合履行。租赁期限届满后，第三人柯桥王子宴会、龙城娱乐公司继续占有使用租赁物，应支付相应对价，原告诉请按《房屋租赁合同》约定的租金标准计算至实际腾退之日止的占有使用费，并无不当，该院依法予以支持。其中2015年9月12日至2015年9月14日期间的占有使用费，按3630000元/年标准计算为29835.62元；自2015年9月15日起至实际腾退之日止的占用使用费，按3795000元/年标准计算确定。对于第三人柯桥王子宴会、龙诚娱乐公司实际占有使用案涉租赁房屋的情况，原告诉称第三人龙诚娱乐公司占有使用第15楼、第16楼（实际标注楼层为第17楼、第18楼），与该院调查核实情况一致，故对于上述占有使用费，由第三人柯桥王子宴会负担15/17，由第三人龙诚娱乐公司负担2/17。对于被告辩称的装饰装修物、基础配套设施投入，《房屋租赁合同》已作出相应约定，但被告及第三人均未在本案中提出独立的诉请，故该院不予一并审理，当事人可另循合法途径救济。第三人柯桥王子宴会、龙诚娱乐公司经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审，不影响该院根据查明的事实依法作出处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告绍兴王子宴会大酒店有限公司应支付原告绍兴银行股份有限公司自2015年3月15日起至2015年9月11日期间的租金1785407元，并支付该租金自2015年3月16起至实际付清之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的逾付违约金，款均限于判决生效之日起十日内付清；二、第三人绍兴柯桥王子宴会大酒店有限公司、绍兴柯桥龙诚娱乐有限公司应腾退位于柯桥群贤路2003号兴银大厦内各自占有使用的房屋，限于判决生效之日起十日内履行完毕；三、第三人绍兴柯桥王子宴会大酒店有限公司应支付原告绍兴银行股份有限公司2015年9月12日至2015年9月14日期间的房屋占有使用费26325.55元及2015年9月15日起至实际腾退之日止按3795000元/年标准计算的房屋占有使用费的15/17，款限于判决生效之日起十日内履行完毕；四、第三人绍兴柯桥龙诚娱乐有限公司应支付原告绍兴银行股份有限公司2015年9月12日至2015年9月14日期间的房屋占有使用费3510.07元及2015年9月15日起至实际腾退之日止按3795000元/年标准计算的房屋占有使用费的2/17，款限于判决生效之日起十日内履行完毕；五、驳回原告绍兴银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40539元，财产保全费5000元，合计45539元，由被告绍兴王子宴会大酒店有限公司负担24730元，由第三人绍兴柯桥王子宴会大酒店有限公司负担18361元，由第三人绍兴柯桥龙诚娱乐有限公司负担2448元，均限于判决生效之日起七日内向该院缴纳。上诉人绍兴王子宴会在二审中向本院提交绍兴县天池桑拿有限公司工商登记档案复印件和绍兴市人民政府官网关于绍兴柯桥中国轻纺城管道燃气有限公司的登记证明复印件各一份，要求证明柯桥区群贤路2003号14楼由绍兴县天池桑拿有限公司使用，6楼由绍兴柯桥中国轻纺城管道燃气有限公司使用。本院认为，上述证据的证明目的及上诉人的上诉理由与上诉人不具有直接的利害关系，故依法不予认定。被上诉人绍兴银行、原审第三人柯桥王子宴会及龙诚娱乐公司未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院围绕上诉请求与理由审查认为，上诉人绍兴王子宴会上诉状所称的上诉事实与理由仅认为原审判决第三人柯桥王子宴会及龙诚娱乐公司对涉案房屋承担全部腾退义务及分担房屋占有使用费错误，对原审判决其支付被上诉人绍兴银行租金及违约金并无异议，而第三人柯桥王子宴会及龙诚娱乐公司因未预交上诉费用按自动撤回上诉处理，且绍兴王子宴会并未提供证据证明原审法院判决第三人柯桥王子宴会及龙诚娱乐公司所负担义务与其存在利害关系，故该诉请仅涉及第三人柯桥王子宴会及龙诚娱乐公司的权利义务，对上诉人绍兴王子宴会的上诉理由本院依法不予支持，对上诉人在二审中提交的绍兴县天池桑拿有限公司工商登记档案复印件和绍兴市人民政府官网关于绍兴柯桥中国轻纺城管道燃气有限公司的登记证明复印件亦不予认定。综上，上诉人的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人绍兴王子宴会大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑森轶代理审判员  李丹丹代理审判员  韦 玮二〇一七年一月四日书 记 员  王婷婷