江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿中民初字第0129号
原告宿迁锦华房地产开发有限公司，住所地宿迁市宿豫区长江路东侧33栋商铺126室。
法定代表人胡永焕，该公司董事长。
委托代理人朱海东，江苏马陵山律师事务所律师。
委托代理人沈芳，女，1978年6月3日出生，汉族。
被告高铭若。
原告宿迁锦华房地产开发有限公司（以下简称锦华房产公司）诉被告高铭若商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月22日组织双方当事人进行庭前证据交换，分别于2013年11月25日、2014年3月3日公开开庭进行了审理。原告锦华房产公司的委托代理人朱海东、沈芳，被告高铭若均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦华房产公司诉称：被告高铭若购买原告锦华房产公司开发的锦华御园30幢101、201、301、401、501号共5层商铺，双方于2012年10月10日签订上述五份商品房买卖合同，1-5层商品房总价款为9735960元，因被告资金紧张，约定首付款分期支付，于2013年5月18日付清。由于被告高铭若无力按约付款，双方于2013年5月10日签订《锦华御园30栋101-501号商铺欠款协议》，同意被告高铭若延付首付款，并经双方确认，到签协议时为止，高铭若共欠锦华房产公司首付款4748960元，同时约定了还款计划，高铭若承诺2013年5月18日前向锦华房产公司支付508960元欠款；2013年8月30日前，向锦华房产公司支付212万元欠款，同时将所欠款违约金一次性付清；2013年11月30日前，向锦华房产公司支付212万元欠款，同时将所欠款违约金一次性付清。协议同时约定高铭若如果不能按照上述还款计划归还所欠首付款及违约金的，只要高铭若有一次还款违约，锦华房产公司有权解除双方签订的商品房买卖合同，并由高铭若支付商品房总价款20%的违约金。因高铭若至今未付清购房欠款，锦华房产公司根据协议约定，请求解除双方签订的30栋101、201、301、401、501号商铺共5份商品房买卖合同。根据协议，高铭若应支付194万元违约金，但考虑高铭若目前经济现状，锦华房产公司主动减少违约金，仅要求高铭若支付50万元违约金。综上，为维护锦华房产公司的合法权益，故诉至法院，请求判令：解除原告锦华房产公司与被告高铭若签订的锦华御园30幢101、201、301、401、501号商铺共五份商品房买卖合同，被告高铭若支付违约金50万元，并承担本案的诉讼费用。
被告高铭若答辩称：1.高铭若与锦华房产公司签订五份商品房买卖合同及商铺欠款协议属实，但不同意解除上述商品房买卖合同。高铭若已经支付160万元现金及400万元按揭贷款，因锦华房产公司一直未将房屋交付给高铭若使用，故高铭若未支付剩余购房欠款。2.锦华房产公司不应主张违约金，因高铭若支付房款时已经按月息一分八支付利息，2013年5月10日欠款协议书中第一条的延期付款违约金就是按照月息一分八计算的。
经审理查明，2012年10月10日，锦华房产公司与高铭若签订《商品房买卖合同》五份，约定由高铭若购买锦华房产公司开发的位于宿迁市宿豫区韶山路北侧、长江路东侧的锦华御园30幢101铺、201铺、301铺、401铺、501铺，房屋总价款为9735960元。合同第六条均分别约定：高铭若在签定本合同当日支付首付款不少于银行规定的首付款比例，即101铺首付款1757673元、201铺首付款1291002元、301铺首付款695132元、401铺首付款619095元、501铺首付款533058元，101铺剩余房款174万元、201铺剩余房款129万元、301铺剩余房款68万元、401铺剩余房款60万元、501铺剩余房款53万元以银行按揭贷款方式支付；高铭若申请的按揭贷款因自身原因或国家政策而没有被银行批准的，高铭若采用分期付款方式购买，应在2012年3月31日前以现金付清房屋余款。
同日，高铭若向锦华房产公司出具欠条一份，内容为：“本人于2012年10月10日购买锦华御园30栋101、201、301、401、501号商铺，因办理贷款需要，于2012年10月10日开具首付款发票5张（发票号码：00787612、00787613、00787614、00787615、00787616），总金额为4895960元，此金额并不是本人的实际付款金额，实际付款100万元，尚欠3895960元，并于2013年5月18日还清。”
2012年12月4日，高铭若向锦华房产公司出具欠条一份，内容为：“本人因办理贷款需要，于2012年12月4日开具首付款发票1张（发票号码：00787658），金额为84万元（捌拾肆万元整），此金额并不是本人的实际支付金额，实际付款零元，尚欠84万元（捌拾肆万元），并于2013年5月18日还清。”
2012年12月19日，高铭若与中国建设银行股份有限公司宿迁分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定高铭若向中国建设银行股份有限公司宿迁分行贷款400万元用于购买锦华房产公司开发的锦华御园30栋101-501号商铺，贷款期限为壹佰贰拾个月，即2012年12月26日至2022年12月26日。合同约定借款人高铭若不按合同约定按时足额偿还借款本息构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人高铭若立即清偿借款本息及相关费用，并有权要求行使担保权利。锦华房产公司系上述借款合同的保证人，根据借款合同对保证责任的约定，如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。
2013年5月10日，锦华房产公司与高铭若签订《锦华御园30栋101-501号商铺欠款协议》一份，双方就首付款分期支付事宜达成如下协议：一、高铭若购买锦华御园30栋101、201、301、401、501号商铺，欠首付款4735960元，并于2012年12月4日签订商铺欠款协议，约定2013年5月18日前分期付清给锦华房产公司。可在2013年5月18日前，高铭若仅向锦华房产公司付款10万元，还余4635960元未还，经计算至今延期付款违约金为11.3万元，经双方确认，到目前为止高铭若共欠锦华房产公司4748960元。二、高铭若向锦华房产公司承诺所欠款项按照下述还款计划于2013年11月30日前归还锦华房产公司，但因高铭若已经付款违约，高铭若同意从2013年5月18日开始，高铭若向锦华房产公司支付欠款总额每日万分之六的违约金直到还清欠款为止，并与本金一起一次性付清。还款计划为：（1）2013年5月18日前，向锦华房产公司支付508960元欠款；（2）2013年8月30日前，向锦华房产公司支付212万元欠款，同时将所欠款违约金一次性付清；（3）2013年11月30日前，向锦华房产公司支付212万元欠款，同时将所欠款违约金一次性付清。三、高铭若如果不能按照上述还款计划归还所欠首付款及违约金的，只要高铭若有一次还款违约，锦华房产公司有权就高铭若的所有欠款提起诉讼，并有权解除双方签订的商品房买卖合同，并由高铭若支付商品房总价款20%的违约金。四、在高铭若没还清欠款及违约金之前，锦华房产公司有权拒绝交房给高铭若并不承担任何责任。
庭审中，双方当事人一致确认高铭若已实际支付的首付款金额为1608960元（其中《锦华御园30栋101-501号商铺欠款协议》签订后支付首付款金额为502960元），另外以银行按揭贷款方式支付的购房款金额为400万元，欠付款金额为424万元。截止目前，锦华房产公司并未将讼争房屋交付给高铭若。
另查明，2014年2月19日，中国建设银行股份有限公司宿迁分行出具证明一份，内容为：高铭若客户因购买锦华房产公司商品房在我行办理按揭贷款，截止2013年12月31日，高铭若累计偿还贷款本息合计为530664.87元，其中本金为250488.44元，利息为280103.6元，罚息为72.83元。根据所附个人贷款对账单的记载，高铭若除上述还款外，还于2014年2月14日偿还贷款本息合计48384.97元，其中本金为23831.42元，利息为24404.22元，罚息为149.33元。
同日，中国建设银行股份有限公司宿迁分行出具情况说明一份，内容为：高铭若客户为购买锦华房产公司商品房在我行办理按揭贷款，因高铭若未按约还款，该笔贷款系锦华房产公司担保，我行于2014年1月29日从锦华房产公司账户扣划了48300元用于偿还该月的应还贷款。根据扣划还款凭证的记载，扣划金额为48300元，其中本金为23676.33元，利息为24536.16元，罚息为87.51元。
同日，中国建设银行股份有限公司宿迁分行出具按揭贷款结清说明一份，内容为：高铭若客户为购买锦华房产公司商品房在我行办理按揭贷款，因高铭若已经超过两次未按约还款，根据签订的个人住房借款合同第十六、十七条约定，我行宣布该笔贷款立即到期，因该笔贷款系锦华房产公司担保，所以我行从锦华房产公司账户一次性扣划还清了该笔贷款，具体扣划金额见还款凭证。根据扣划还款凭证的记载，扣划金额为3706045.16元，其中本金为3702003.81元，利息为4041.35元。
双方当事人对上述事实均无异议，本院予以确认。
本案的争议焦点为：1.本案讼争的商品房买卖合同是否应予解除；2.被告高铭若应否承担违约责任，如应承担，数额如何确定。
关于第1争议焦点。本院认为，锦华房产公司与高铭若签订的《商品房买卖合同》以及高铭若与中国建设银行股份有限公司宿迁分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》依法成立，合法有效，各方当事人均应恪守履行。根据《商品房买卖合同》的约定，高铭若除支付首付款5848960元外，还应以担保贷款方式付款400万元。高铭若虽主张以向锦华房产公司借款的形式支付购房首付款，并以银行按揭贷款方式支付400万元剩余房款，但在实际履行过程中，高铭若既未按与锦华房产公司签订的《锦华御园30栋101-501号商铺欠款协议》分期付清首付款，也未按与中国建设银行股份有限公司宿迁分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》按期足额归还银行贷款本息，其行为构成根本性违约。同时，因高铭若怠于履行还款义务、丧失履约信用，导致贷款银行从作为保证人的锦华房产公司的履约保证金存款账户上全额扣收贷款本息3754345.16元，致使锦华房产公司基于出售商品房取得房款的合同目的不能实现。在此情形下，锦华房产公司要求解除商品房买卖合同有事实和法律依据，本院予以支持。
关于合同解除后款项返还的问题。庭审中，锦华房产公司表示合同解除后，同意按实际收到高铭若的购房款数额1854614.14元予以返还。具体计算明细为：高铭若交纳的首付款为1608960元，按揭贷款为400万元，累计付款5608960元。因高铭若逾期归还贷款，锦华房产公司分别于2014年1月29日、2014年2月19日被中国建设银行股份有限公司宿迁分行扣划贷款保证金48300元、3706045.16元。上述两项相减，锦华房产公司主张实际收到高铭若购房款数额为1854614.14元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述规定，锦华房产公司在解除双方签订的商品房买卖合同后，应当将收取的购房款返还给高铭若。庭审中，双方当事人一致确认高铭若向锦华房产公司支付的首付款为1608960元，已归还银行贷款的本金为274319.86元（250488.44元＋23831.42元），两项合计为1883279.86元。鉴于高铭若尚未偿还的贷款本息已由贷款银行从锦华房产公司的履约保证金存款账户上全额扣收，故高铭若与中国建设银行股份有限公司宿迁分行之间的商品房担保贷款合同已提前履行完毕，中国建设银行股份有限公司宿迁分行在本案中无需参加诉讼。至于高铭若已向贷款银行归还的利息及罚息，因上述款项均系高铭若向贷款银行交纳，锦华房产公司并未实际收取，且罚息是基于高铭若未按期足额归还贷款产生，故该二笔款项不在锦华房产公司返还购房款的范围之内。但锦华房产公司被贷款银行扣划的款项中包含因高铭若违约而产生的利息及罚息合计28665.02元（24536.16元＋87.51元＋4041.35元），该款项应从锦华房产公司返还高铭若的购房款中扣除。关于锦华房产公司提出的返还款项的计算方式，实质上混淆了商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的不同法律关系，本院不予采纳。据此，本院确定锦华房产公司应返还的购房款数额为1854614.84元（1883279.86元－28665.02元）。
关于第2争议焦点。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，高铭若未按其与锦华房产公司签订的《锦华御园30栋101-501号商铺欠款协议》按期履行还款义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。锦华房产公司主张按《锦华御园30栋101-501号商铺欠款协议》约定计算违约金过高，主动将违约金的诉讼请求调整为50万元。庭审中，高铭若以抗辩的方式请求法院调整违约金，但确定双方约定的违约金计算标准是否过高，应以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平。据此，本院将锦华房产公司主张的违约金酌情调整为按高铭若欠付购房款期间中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。
关于欠付款金额的确定问题。截至2013年5月10日锦华房产公司与高铭若签订《锦华御园30栋101-501号商铺欠款协议》时，高铭若的欠付款金额为4735960元。上述协议签订后，高铭若支付首付款金额为502960元，付款明细如下：1.2013年5月18日以转账形式付款20万元；2.2013年5月20日以转账形式付款30万元；3.2013年5月20日以现金形式付款2960元。根据高铭若的上述还款情况，本院确定本案的违约金分段计算如下：1.以4735960元为基数从2013年5月10日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算至2013年5月17日，数额为5156.93元；2.以4535960元为基数从2013年5月18日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算至2013年5月19日，数额为705.59元；3.以4233000元为基数从2013年5月20日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算至锦华房产公司起诉之日（即2013年9月18日）止，数额为78357.53元；以上合计为84220.05元。
综上，锦华房产公司与高铭若签订的商品房买卖合同，因高铭若违反买卖合同的付款义务，锦华房产公司有权解除合同并主张违约责任。合同解除后，锦华房产公司应当返还高铭若已支付的购房款。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告宿迁锦华房地产开发有限公司与高铭若签订的商品房买卖合同五份（备案合同编号分别为：201210100094、201210100091、201210100090、201210100088、201210100086）；
二、被告高铭若于本判决生效后十日内给付原告宿迁锦华房地产开发有限公司违约金84220.05元；
三、原告宿迁锦华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告高铭若购房款1854614.84元。
上述判决主文项第二、三项相互抵销后，原告宿迁锦华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还高铭若购房款1770394.79元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费79952元，由被告高铭若负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省高级人民法院，并同时向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费79952元（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行，帐号：10×××75）。
审 判 长 翟新权
代理审判员 王冬冬
代理审判员 孙芳远
二〇一四年三月十一日
书 记 员 王弯弯
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
法律提示：
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。
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