上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第1010号
原告上海双高置业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人李国祥，董事长。
委托代理人陈天庸。
被告时代今典影院投资有限公司，住所地北京市。
法定代表人张宝全，董事长。
委托代理人施雷鸣。
委托代理人赵轶，上海市建纬律师事务所律师。
原告上海双高置业有限公司与被告时代今典影院投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法由审判员张丹适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，发现案情复杂，故于2015年6月12日转为普通程序审理。经对本案进行公开开庭审理，原告上海双高置业有限公司的法定代表人李国祥及委托代理人陈天庸，被告时代今典影院投资有限公司的委托代理人施雷鸣、赵轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海双高置业有限公司诉称：2011年5月26日，原、被告签订《上海松江叶榭双高商务广场影院场地租赁合同》，约定原告将建筑面积2，863平方米的房屋租赁给被告；租赁期限扣除前6个月免租后为15年，至2026年底；租金从每平方米1.45元起算，分期递增；物业费每月每平方米3元。合同签订后，原告按时交付房屋，并按被告要求承担了空调费用80万元。被告亦按合同约定支付了至2014年6月底之前的租金和物业费。但自2014年7月1日起，被告未按时支付租金及�业费，原告多次发催款函，但被告仍未支付。此外，被告尚拖欠原告水电费20，971.42元。故原告诉至法院请求法院判令：1、解除原、被告于2011年5月26日签订的租赁合同；2、被告于解除之日起30个工作日将上海市松江区叶榭镇叶政路XXX号XXX楼的房屋恢复原状并返还原告（建筑面积2，863平方米）；3、被告支付原告自2014年7月1日起至合同解除之日止的租金以及合同解除次日起计算至房屋返还之日止的房屋使用费（2014年7月1日至2014年12月31日按每日每平方米1.45元、2015年1月1日至实际返还之日按每日每平方米1.55元，建筑面积2，863平方米计算）；4、被告支付原告自2014年7月1日起至实际返还之日止的物业费（按每月每平方米3元，建筑面积2，863平方米计算）；5、被告支付原告拖欠的水电费20，971.42元；6、被告支付原告违约金6，364，586.40（按剩余租期租金的30%计算）；7、被告支付应付租金1，163，263.90元按照银行贷款利率计算的逾期利息。
被告时代今典影院投资有限公司辩称：首先，根据合同10-5的约定，被告已经书面通知原告终止租赁，应该视为在2014年8月26日租赁合同解除，被告早已撤场，是原告单方面不愿意接收房屋；2、关于第2至5项诉讼请求，双方根据合同约定，租赁协议已经提前解除，因此不存在这些费用；3、关于第6项诉讼请求，应当以被告支付的保证金作为对原告的终局赔偿，因此不存在违约金；4、关于第7项诉讼请求，应该计算至2014年8月26日。
经审理查明：2011年5月26日，原、被告签订《上海松江叶榭镇双高商务广场影院场地租赁合同》一份，约定被告租赁原告所有的上海市松江区叶榭镇叶政路XXX号XXX楼（以下简称系争房屋）建筑面积为2863平方米的房屋；租赁期限自双方签订交付确认书起15年；签订交付确认书之日起6个月为免租期；第一年度（扣除6个月免租期）至第三年度租金为每日每平方米1.45元、第四年度至第六年度租金为每日每平方米1.55元……物业管理费为每月每平方米3元；原告须向被告指定的空调供应商采购空调，所有权归属原告，被告享有使用权，原告承担的费用上限为80万元，超出部分由被告承担；水电等公用事业费从租赁场地交接日开始由被告按照实际使用数额支付；被告以20万元作为场地租赁保证金，于租赁场地返还及相关费用结算确认后，15天内无息返还被告；被告租金的支付以每3个月为一支付期，即被告应在免租期结束以前一周内支付第一支付期的租金、第一支付期结束以前一周内支付第二支付期的租金，以此类推；被告物业管理费的支付与每三个月为一支付期，即在被告签订场地交付确认书之日起支付第一期物业管理费，第一支付�结束以前一周内预交第二支付期的物业管理费，以此类推；原告需就租金、物业费提供发票，被告在收到原告提供的合格租赁发票后10个工作日内支付至原告指定账户；原告应于2011年6月30日向被告交付租赁场地，场地应符合国家建筑规范、合同附件B3之影院建设技术要求及标准，为达到交付标准而发生的工程费用应由原告承担；被告须按时缴纳租金及其他费用，如发生逾期，则每逾期一日，应按同期中国人民银行规定的活期存款利息向原告缴纳违约金；被告欠缴租金3个月以上（含3个月），并经催缴无效的，原告有权提前解除合同，保证金不予退还，被告还应向原告支付合同剩余租期租金30%的违约金；如被告亏损严重继续履行合同对双方均无益处，被告有权决定提前终止合同履行但应提前3个月通知原告，自通知之日起3个月内被告可继续经营或直接停业，但均向原告支付租金，3个月期满后合同自然终止，已支付的保证金作为向甲方支付的终局赔偿，亏损情况由第三方会计事务所出具报告，费用由被告承担；被告应在合同终止后30个工作日内，撤离其租赁场地，如逾期不撤，原告有权自行腾空或按原告认为适当的办法处理；被告撤离租赁场地时，须向原告结清其截止合同终止日应向原告缴纳的租金及水电、物业服务等费用；双方之间就执行本合同向对方发出的任何通知，均应以书面形式进行，一方向另一方发送的通知应以专人递送、传真或特快专递方式按合同首部所示地址和联系方式发出；通知如以特快专递发送，以邮寄后第3日（同城）或第5日（异地）实物送达等。合同附件B3对该房屋的交付标准进行了详细约定。原告为购置空调支付了80万元。
2011年6月30日，原、被告签订场地交付确认书。被告支付了保证金20�元以及截止至2014年6月30日的租金及物业费。其后的租金、物业费及水电费20，971元未支付原告。
2014年9月26日，被告向原告法定代表人以邮件的形式发送解约协议。原告法定代表人于2014年9月27日回复，协议不对，不同意。此外。被告主张于2014年5月26日将终止合同通知书当面送达被告，但未提供相应证据，原告亦不确认。
2014年10月9日、11月27日，原告向被告住所地发出通知，要求被告支付拖欠的租金、物业管理费及逾期违约金。
2015年6月9日，被告向原告出具房屋交接承诺书，载明被告承诺于2015年6月15日前完成对系争房屋的搬迁。
另查明：系争房屋权利人为原告。
以上事实，由租赁合同及附件、场地交付确认书、电子邮件通知及邮寄凭证、发票领取记录及水电费结算凭据、房屋交接承诺书、上海市房地产权证及当事�的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应按合同约定履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于争议焦点一：双方所签租赁协议是否可以解除？解除的具体日期？
被告主张依据租赁合同约定的被告亏损严重享有单方解除权，合同于2014年8月26日解除；原告认为此时被告不享有解除权。本院认为，被告主张合同解除依据的合同条款为：如被告亏损严重继续履行合同对双方均无益处，被告有权决定提前终止合同履行，但应提前3个月通知原告，自通知之日起3个月内被告可继续经营或直接停业，但均向甲方支付租金，3个月期满后合同自然终止，已支付的保证金作为向原告的终局赔偿。亏损情况�第三方会计事务所出具报告，费用由被告承担。根据该条款的约定，被告主张单方解除合同需有以下前提条件：首先，被告亏损严重且经会计师事务所出具报告，若无相应报告“亏损严重“则难以确定；其次，提前三个月通知原告。然而，被告截止开庭未能提供相应的报告；且被告主张2014年5月26日通知原告并无依据。
因被告未按约支付自2014年7月1日起的租金，并经催缴仍未缴纳，故原告可解除合同。被告虽否认收到催款通知，但原告系依据合同约定的地址向被告的注册地发送通知，应视为被告收到。至于合同的解除日，本院以诉状副本送达之日即2015年3月28日作为合同的解除日。
关于争议焦点二：租赁物返还前的租金、使用费及其他费用如何承担？
虽被告早已停止经营，但租赁物中的物品一直未清理完毕，实际并不具备返还条件，租�物一直也为被告占有。审理中，待被告清理完毕，双方即办理了交接手续。因原告并不存在无理拒收租赁物、扩大损失的情况，故在租赁物收回前的租金、使用费及其他费用仍应由被告支付。关于返还日期，因被告出具给原告的承诺书载明的返还日期为2015年6月15日前，又未能提供证据证明在此之前完成返还，故本院确认该房屋的返还日期为2015年6月15日。原告亦明确不再主张要求被告返还租赁物，各项请求均计算至2015年6月15日。所以，被告应当支付租金、使用费数额为1，500，498.30元。此外，被告还应支付物业费98，773.50元及水电费20，971元。
现被告未按约定时间向原告支付租金，应当承担逾期支付的违约责任，欠付租金的起算日期为每季度1日。合同约定的逾期付款的违约金为按照活期存款利息，故原告的主张按照同期贷款利率缺乏依据，本院仍依照合同约定处理。
关于争议焦点三：违约责任如何承担？
被告并不享有约定或法定的合同解除权，其主张单方解除合同、欠付租金已构成违约。按照合同约定，被告应向原告承担剩余租期租金30%的违约金且保证金不予退还，被告主张该违约金过高请求本院调整。审理中，被告亦明确已支付的保证金不要求原告退还。
由于本案涉讼租赁物的特殊性，主要体现在：第一，系争房屋处于在建期间原、被告即签订了租赁合同，租赁物在部分程度上是依据被告的要求定制，合同解除后，原告对标的物进行改建、寻找新的承租人需要一定的时间；第二，合同约定的租赁期限为15年，被告仅支付了两年半的租金就不再按约履行，原告对该房屋有一定的投入如空调等设施设备同时还给予被告半年的免租期。综合考量本案的实际情况，酌定原告损失320万元，扣除履约保证金后，再给予原告损失赔偿金额为300万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告上海双高置业有限公司与被告时代今典影院投资有限公司之间的房屋租赁合同于2015年3月28日解除；
二、被告时代今典影院投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海双高置业有限公司租金及使用费1，500，498.30元（自2014年7月1日起至2015年6月15日止）；
三、被告时代今典影院投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海双高置业有限公司物业费98，773.50元、水电费20，971元；
四、被告时代今典影院投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海双高置业有限公司逾�支付租金的违约金、以中国人民银行同期活期存款利率为标准计算至实际清偿之日（以381，924.20元为本金、自2014年7月1日起；以381，924.20元为本金、自2014年10月1日起；以386，075.55元为本金、自2015年1月1日起）；
五、被告时代今典影院投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海双高置业有限公司解除合同的违约金3，000，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费64，642元，由原告上海双高置业有限公司负担20，880元（已付），被告时代今典影院投资有限公司负担43，762元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方�事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 张 丹
人民陪审员 范幼芳
二〇一五年八月十日
书 记 员 姚思慧
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、�取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条??合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。