浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙01民终2413号
上诉人（原审被告）：黄春香，女，1970年10月5日出生，汉族，住江西省上饶市上饶县。
上诉人（原审被告）：王青勇，男，1970年4月13日出生，汉族，住江西省上饶市上饶县。
黄春香、王青勇共同委托诉讼代理人：徐建军、朱虹莹，浙江耕道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：洪伟强，男，1986年6月2日出生，汉族，住浙江省临海市。
委托诉讼代理人：黄萍，女，1984年8月28日出生，汉族，住浙江省临海市，系洪伟强妻子。
委托诉讼代理人：陈黎明，浙江凯旺律师事务所律师。
原审第三人：杭州云房源软件服务有限公司，住所地浙江省杭州市上城区凤凰城4号1102室。
法定代表人：项家胜。
上诉人黄春香、王青勇因与被上诉人洪伟强、原审第三人杭州云房源软件服务有限公司（以下简称云房源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初16068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2017年2月19日，洪伟强、黄春香、云房源公司签订编号为NO.MY001241号《房屋买卖意向书》一份，约定由黄春香将其所有的位于杭州市余杭区的房产转让给洪伟强，转让总价为1220000元。洪伟强为表示购房诚意，同意于2017年2月19日向黄春香支付意向金50000元。该意向金由云房源公司代替收取，作为云房源公司接受洪伟强委托前往黄春香处洽谈的凭据。若黄春香接受洪伟强所提要求，洪伟强同意将该意向金转为购买房屋的定金。双方约定于2017年5月1日签订《杭州市房屋转让合同》。
2017年3月5日，洪伟强、黄春香、云房源公司再次签订编号为NO.MY0010589号《房屋买卖意向书》一份，约定由黄春香将涉案房屋转让给洪伟强，转让总价为1220000元。洪伟强为表示购房诚意，同意于2017年3月5日向黄春香支付意向金180000元。该意向金由云房源公司代替收取，作为云房源公司接受洪伟强委托前往黄春香处洽谈的凭据。若黄春香接受洪伟强所提要求，洪伟强同意将该意向金转为购买房屋的定金。双方约定于2017年8月25日签订《杭州市房屋转让合同》。若黄春香未能按约签订《杭州市房屋转让合同》，黄春香应双倍返还定金。
2017年2月19日，洪伟强向黄春香支付购房定金50000元。2017年3月5日，洪伟强向黄春香转账156000元，其中包括购房定金130000元及房屋补差价款26000元。但黄春香未按2017年3月5日所签《房屋买卖意向书》的约定与洪伟强签订《杭州市房屋转让合同》。
另查明，杭州市余杭区的房产房屋系黄春香、王青勇共同所有。
洪伟强诉至原审法院，请求：1.解除洪伟强与黄春香、王青勇之间于2017年3月5日签订的《房屋买卖意向书》；2.黄春香、王青勇向洪伟强双倍返还购房定金412000元；利息损失从起诉之日起按银行同期贷款利率计算到法院判决给付之日止；3.本案诉讼费用由黄春香、王青勇承担。
原审法院认为：洪伟强、黄春香、云房源公司之间签订的《购房意向合同》，是三方当事人真实意思之表示，形式及内容合法，为有效合同，三方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现黄春香未按约与洪伟强签订《杭州市房屋转让合同》，洪伟强要求解除与黄春香、云房源公司之间签订的《购房意向合同》，黄春香及云房源公司均表示同意，原审法院予以支持。洪伟强按约交纳定金180000元，该定金系为签订正式房屋买卖合同而设立的担保，由于黄春香违约，黄春香应当按定金罚则向洪伟强承担责任。洪伟强要求黄春香双倍返还定金360000元，原审法院予以支持。洪伟强主张其支付给黄春香的房屋补差款26000元系定金，要求黄春香双倍返还，依据不足，原审法院不予支持，但确认黄春香需将26000元返还给洪伟强。因涉案《房屋买卖意向书》系洪伟强与黄春香所签，定金及房屋补差价款亦是由洪伟强支付给黄春香，王青勇未在涉案《房屋买卖意向书》上签字，洪伟强主张王青勇承担双倍返还定金及支付相应利息，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2018年1月3日判决：一、洪伟强、黄春香及云房源公司于2017年3月5日签订的《购房意向合同》于判决生效之日解除；二、黄春香向洪伟强双倍返还定金360000元，于判决生效之日起十日内付清；三、黄春香返还洪伟强购房款26000元，于判决生效之日起十日内付清；四、黄春香支付洪伟强逾期还款利息损失（以386000元为本金，自2017年9月14日起至判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），于判决生效之日起十日内付清；五、驳回洪伟强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7480元，减半收取3740元，由洪伟强负担236元，由黄春香负担3504元。
宣判后，黄春香、王青勇不服，向本院提起上诉称：一审法院认定基本事实不清、证据不足。一、双方未能在2017年8月25日签订《杭州市房屋转让合同》并非黄春香的责任，一审法院认定黄春香未按约定与洪伟强签订《杭州市房屋转让合同》，属于事实认定错误。首先，意向书是对转让合同的简单约定，签订正式房屋转让合同应该对条款作出详细、明确的约定。2017年8月25日，三方签约协商五小时，却未能签订房屋转让合同。一审庭审中各方对未能签订合同的原因是明确的：买卖双方对房款支付条款中贷款审批不通过、银行贷款的房款支付期限及相关的补救措施、责任等不能达成一致意见。黄春香对洪伟强通过银行贷款的支付方式是绝对认可的，因为洪伟强开始不具备购房资格，黄春香要求细化贷款支付条款也是合理合法的。一审法院认为黄春香未能签订房屋转让合同就是违约，系认定错误。在意向书中，双方并没有对具体详细的支付条款作出约定。双方未能签订房屋转让合同，不能归责于黄春香。其次，洪伟强系房屋购买方，合同主要义务是按约支付房款,所以洪伟强在签订转让合同前，应该了解清楚银行贷款的贷款人资格条件、审批期限、审批不通过的补救措施、贷款发放期限等。洪伟强不能以银行的事情与己无关、无法确定而将其责任转嫁由黄春香承担。再加上2017年国家宏观调控、限购限贷的政策、银根收紧，银行贷款审批不通过及放款期限被无限期延长的比比皆是，而洪伟强本身就是因为不具备购房资格而延期到2017年8月25日签合同的，所以对房款支付条款细化是合理合法的。最后，从整个交易过程来看，最终双方未能签订正式房屋转让合同的原因在于双方对房款支付条款具体内容不能达成一致意见。一审法院在事实认定部分只是在重述《房屋买卖意向书》的条款，就凭空得出黄春香未按约定签订转让合同的结论，没有任何事实和法律依据。二、洪伟强实际支付的定金为50000元，其余130000元是洪伟强支付的购房款。在2017年2月19日签订《房屋买卖意向书》后，因房地产宏观调控、限购限贷政策要求买方必须连续缴纳2年以上社保，导致洪伟强不具备购房资格。洪伟强找黄春香协商，同时为了加快房屋交易时间，主动增加支付130000元房款，用于归还黄春香所欠银行按揭贷款。通过不动产查询信息也可以看出，黄春香依约定归还了银行按揭贷款，并于2017年3月28日办妥不动产产权证书。在签订第二份《房屋买卖意向书》后，洪伟强向黄春香转账房款130000元和合同外补差价26000元，并在转账时明确备注房屋订金。虽然意向书中约定的意向金为180000元，但该意向书同时约定洪伟强应当将意向金支付给云房源公司后转付给黄春香。但实际履行过程中，云房源公司没有经手意向金，也不知道黄春香与洪伟强之间的协商约定和款项性质。其实，双方只是套用格式合同，从其内容可以看出洪伟强也根本没有按约定履行。一审法院仅根据条款内容认定定金金额为180000元，却完全忽略了黄春香与洪伟强的协商内容、为何没有按约履行支付、款项性质以及洪伟强提交的证据根本无法证明后续支付的1560000元是定金的事实，就当然的把同时支付备注为订金的156000元分成130000元和26000元，并认定130000元为定金。综上，洪伟强作为房屋购买方不愿意履行明确具体房款支付条款及相应责任的基本付款义务，造成双方未能在2017年8月25日签订《杭州市房屋转让合同》。一审法院却在没有任何依据的情况下认定黄春香未按约定签订《杭州市房屋转让合同》，又在没有证据支持的情况下认定洪伟强支付定金180000元，对黄春香极不公平。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二、四项，并依法改判；2.一、二审诉讼费用由洪伟强承担。
针对黄春香、王青勇的上诉，洪伟强答辩称：双方未能签订正式购房合同是黄春香违约造成的，根据合同约定和法律规定，应当双倍返还定金。意向书中对合同标的、房屋总价等均有明确约定，对双方具有约束力。黄春香不愿意签订正式房屋买卖合同，却以洪伟强无法承诺多久办出按揭贷款为由拒绝。意向书中明确约定了首付款以外的剩余房款进行按揭贷款，就款项支付已达成一致。黄春香违约应当按照合同约定承担违约责任。根据意向金合同相关约定，如果黄春香接受了洪伟强支付的意向金，7天内没有异议的就转为定金。第二份意向书中将定金从50000元变为180000元，另外26000元是房屋补差价，对此收条写得很清楚。请求驳回上诉，维持原判。
针对黄春香、王青勇的上诉，云房源公司未做陈述。
二审期间，黄春香、王青勇申请证人高某（男，1992年2月3日出生，汉族，住江苏省建湖县钟庄街道办事处新联村新民组37号，公民身份号码：）出庭作证。证人陈述：其曾经为云房源公司工作人员，涉案购房意向合同由其经手签订。意向合同只是约定了首付款的支付，对首付款以外的尾款只是进行笼统约定，在签订正式买卖合同时还会进行细化。因对尾款到账时间、银行是否能审批按揭贷款等事项无法达成一致，故双方未能签订正式房屋买卖合同。
对证人高某的陈述，洪伟强认为：本案两份意向合同均经双方协商后由证人起草，证人在一审中表示尾款付款方式已经明确，而现在其表述比较模糊，对此有异议。
本院经审查后认为，证人证言与在案有效证据相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。
二审期间，洪伟强、云房源公司未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）定金数额的确定；（二）违约责任的认定。就前述争议焦点，具体分析如下：（一）关于定金数额的确定。对此，黄春香、王青勇认为，洪伟强实际支付的定金为50000元，另外130000元系购房款。而洪伟强则认为，定金为180000元。本院经审查后认为，各方当事人对先行支付的定金50000元均无异议，故应予以确认。该争议焦点的关键在于对后支付的130000元款项性质的认定。首先，从合同约定来看。三方当事人于2017年3月5日签订的《房屋买卖意向书》约定意向金为180000元，并约定将该意向金转化为定金。其次，从款项的支付来看。在上述《房屋买卖意向书》签订当日，洪伟强向黄春香支付156000元。对其中的26000元，黄春香向洪伟强出具收条，载明为房屋补差价订金。原审法院认定该26000元为购房款，各方当事人对此均未提出上诉，应予以确认。从前述款项支付及出具收条的行为可见，该笔款项的另外130000元的性质显然与26000元不一致。结合《房屋买卖意向书》关于定金数额为180000元的约定以及先行支付定金50000元的事实，故应认定该笔款项中的130000元为定金。因此，原审法院认定本案纠纷中的定金数额为180000元，并无不当。（二）关于违约责任的认定。黄春香、王青勇认为，最终未能签订正式房屋转让合同的原因在于双方对房款支付条款的具体内容不能达成一致。而洪伟强则认为，系黄春香、王青勇要求一次性支付房款，导致未能签订正式房屋转让合同。对此，洪伟强提供了通话录音等证据。根据洪伟强提交的其与黄春香、王青勇之间的通话录音，双方当事人对购房款的具体支付方式和期限进行了反复协商，黄春香、王青勇并未有拒绝签订正式房屋买卖合同的意思表示。双方当事人协商的焦点集中在首付款比例、按揭贷款审批通过的期限以及按揭贷款未能通过时购房款的支付方式，但未能达成一致意见。本院经审查后认为，按揭贷款有着特殊性，也即按揭贷款申请是否通过审批以及审批通过的贷款数额及期限等均存在不确定性；虽然《房屋买卖意向书》中对首付款数额以及余款由洪伟强办理银行按揭贷款进行了约定，但该约定仅为意向性约定，尚有诸如按揭贷款未能通过审批时房款如何支付等可操作性的合同条款需要双方当事人进一步协商。因此，本案中洪伟强提交的其与黄春香、王青勇之间的通话录音所反映的协商过程属于缔结正式房屋转让合同前的正当民事活动。双方当事人因对房款支付的相关条款未能达成一致而导致未签订正式房屋转让合同，不可归责于任何一方。故洪伟强主张黄春香违约并要求返还双倍定金及利息的请求，依据不足，不应得到支持。鉴于《房屋买卖意向书》之合同目的无法实现且各方当事人均认可解除，故《房屋买卖意向书》应予以解除。《房屋买卖意向书》解除后，黄春香所收取的定金180000元应返还给洪伟强。综上，黄春香、王青勇的上诉请求合理部分，予以支持。原审法院认定事实基本清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初16068号民事判决第一、三项；
二、撤销杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初16068号民事判决第二、四、五项及诉讼费用负担部分；
三、黄春香于本判决生效之日起十日内向洪伟强返还定金180000元；
四、驳回洪伟强的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7480元，减半收取3740元，由洪伟强负担1870元，由黄春香负担1870元。
二审案件受理费6700元，由洪伟强负担3350元，由黄春香负担3350元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
审 判 员 徐 丹
审 判 员 毕克来
二〇一八年五月三十日
法官助理 秦海龙
书 记 员 张 琪