四川省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）川民申1420号
再审申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人)：刘国强，男，汉族，1963年7月l5日出生，四川省西昌市人，自由职业，住西昌市。
被申请人(一审原告、反诉被告、二审被上诉人)：邓春红，女，汉族，1976年2月2日出生，四川省西昌市人，凉山监狱干警，现住西昌市。
原审被告：温建英，女，汉族，1966年9月17日出生，四川省西昌市人，凉山监狱干警，现住西昌市。
再审申请人刘国强因与被申请人邓春红、原审被告温建英房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省凉山彝族自治州中级人民法院(2015)川凉中民终字第707号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
刘国强申请再审称：1.一、二审判决适用法律错误。二审判决错误引用《中华人民共和国物权法》第106条规定，该条规定的受让人取得不动产或动产的所有权必须满足三项法定条件，且缺一不可，但本案被申请人以合同方式取得争议房屋一是并非善意，二是价格不合理，三是未经登记。作为不动产未经登记机关依法登记不产生物权效力。一、二审判决又引用《中华人民共和国民法通则》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期问，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”再审申请人认为本案不适用这一条规定。刘国强与温建英于l999年3月在西昌市人民法院协议离婚后的民事调解书第二项明确约定：“集资房各分一半，属于温建英的一半用于抵付抚养费。”该民事调解书的这一条款清楚明白地界定原审被告温建英的一半房产份额从民事调解书生效之日起已经抵付小孩抚养费，温建英从此不再对争议房屋享有任何权利。因此，本案不适用上述法条规定。同时，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的该合同有效。”本案原审被告温建英转让争议房屋给被申请人时至今日未得到权利人（即申请人刘国强）追认，事后温建英也未取得处分权，尤其是被申请人未申请房屋产权登记。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始至终没有法律约束力。”所以，温建英与邓春红签订的房屋买卖协议无效，被申请人邓春红未取得物权。
2.一、二审法院认定：“邓春红在办理房屋过户手续时，才知道该房屋还有共有权人刘国强……”这一认定既不符合逻辑，也不符合客观事实，因为被申请人邓春红的职业是警察，是知法懂法的，按常理和常识能够判断该房屋系夫妻共同财产，其是贪图价格便宜恶意购买，不是善意取得。
综上所述，申请人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。
被申请人邓春红答辩称：1.被申请人邓春红与温建英之间签订的房屋买卖协议合法有效。被申请人邓春红在本案中属善意第三人，其合法权益应该得到保护。首先,被申请人尽到了自己的注意事项，核实房产证，并在单位负责部门进行了核实。被申请人邓春红受让该房屋是善意的。其次,被申请人购买房屋时支付了合理对价，且有证据证明。第三，因政策原因单位在购房时尚不能办理过户手续，故被申请人邓春红在当天购买该房屋时就到西昌市公证处办理了公证手续(公证书号：〔2003〕西市证字第1793号)，且在公证后第二天温建英就将该房及房产证交付于被申请人邓春红，邓春红一家一直居住至今，长达十二年多的时间，温建英、刘国强从来没有提出任何异议。第四，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律和合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故双方的房屋买卖协议是合法、有效的。
2.再审申请人刘国强提出的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，应予驳回。首先，因孩子抚养问题刘国强与温建英有联系。刘国强不可能不知道孩子的居住情况和房屋被卖情况。温建英于2005年再婚并有房居住，孩子在2007年就已经成人并于20lO年参加工作，但刘国强并没有主张房屋权利。故刘国强诉讼中所述不是事实。其次，刘国强与温建英离婚的民事调解书中明确了房屋是一人一半，孩子由温建英抚养，属温建英的一半抵作孩子抚养费，不能证明刘国强是房屋的完全产权人。孩子抚养期间，温建英的房屋权利抵做孩子抚养费，但孩子一直由温建英抚养，因此温建英房屋权利仍属温建英所有。待孩子抚养成人后，温建英对该房屋还是有一半的权利。故刘国强诉争房子属于刘国强所有，温建英是无处分权人错误。
3.再审申请人刘国强应找擅自处分共有财产的温建英赔偿损失，而不应找善意取得该房屋的被申请人邓春红返还财产。共有权人温建英没有上诉，认可房屋买卖事实和原审判决，没有请求邓春红返还房屋。因此，申请人不应找被申请人邓春红返还房屋。
综上所述，为维护市场正常交易秩序，被申请人邓春红请求驳回刘国强的再审申请，维持原判。
原审被告温建英陈述：涉案房屋是在邓春红反复请求下卖给她的，温建英曾多次催促邓春红去过户，邓春红因单位集资建房只能有一套房屋，坚持不去过户，享受了首套房的贷款利息，而温建英却以二套房的高贷款利息参加集资建房。邓春红是为了贪图便宜才购房的。温建英支持刘国强的再审的申请理由。
本院认为，涉案房屋权属为原审被告温建英与申请人刘国强共同共有，温建英在没有经得共有人刘国强同意的情况下，擅自将讼争房屋出售给被申请人邓春红，引发了本案的房屋买卖合同效力之争。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记己经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿。当事人取得其他物权的，参照前两项规定”的规定，讼争房屋买卖合同是否有效，主要看邓春红是否是有偿取得房屋的善意第三人。诉讼中已经查明，温建英出让房屋时已经是单身，居住在讼争房屋中，温建英没有告诉买房人邓春红该房屋还有刘国强是房屋的共有权人，且在履行房屋买卖合同过程中，温建英交付给邓春红的房屋产权证上所有权人是温建英，没有共有权人的记载，因此，可以认定邓春红不是明知讼争房屋还有其他共有人而予以恶意购买，其买房时属于善意。房屋买卖合同是双方自愿签订，合同签订后，邓春红支付了合同价款，没有证据证明该价款在当时不是合理价格。支付完全部的合同价款后，温建英将讼争房屋交付给邓春红，邓春红居住至今长达十余年。故，被申请人邓春红是该讼争房屋善意取得的第三人，讼争房屋买卖合同有效，虽然该房屋未完成产权变更手续，但不影响合同效力。申请人刘国强提出的邓春红不是善意取得第三人的理由，不能成立。刘国强提出，根据离婚调解书，温建英所分得的一半房产权利抵作婚生小孩的抚养费，温建英不是房屋所有权人，不具有出售讼争房屋的主体资格，与邓春红签订的房屋买卖合同是无效合同。经一审查明，离婚调解书中有关条款是针对支付小孩扶养费的协商条款，未抚养小孩的一方向抚养的一方支付扶养费用。现实中，温建英与刘国强离婚后婚生孩子一直由温建英抚养，温建英不会也没有必要将自己所拥有的房屋权利当作抚养费过户给刘国强。离婚调解书不是房屋确权判决书，不必然发生房产转移的法律后果。因此，温建英仍然享有讼争房屋权利，刘国强的该项申请理由，不能成立。
综上，申请人刘国强的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回刘国强的再审申请。
（此页无正文）
审 判 长 冯 伟
代理审判员 唐小鸿
代理审判员 刘长江
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 颜学刚
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
……
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
……
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
……
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
……