北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初22587号
原告:李海雁，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：牟道君（原告之夫），北京天坛新技术公司退休。
被告：北京信达置业有限公司，住所地北京市西城区宣武门外大街20号二层0206室。
法定代表人范睿，董事长。
委托诉讼代理人：卢学丽，北京信达置业有限公司职工，住单位宿舍。
被告：李微芬，住北京市西城区。
委托诉讼代理人王静：北京嘉纳律师事务所律师。
委托诉讼代理人李欣：北京嘉纳律师事务所律师。
被告:李璟辉，住北京市西城区。
委托诉讼代理人王静：北京嘉纳律师事务所律师。
委托诉讼代理人李欣：北京嘉纳律师事务所律师。
原告李海雁诉被告北京信达置业有限公司（以下简称信达公司）、李微芬、李璟辉确认合同无效纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开进行开庭审理，原告李海雁及其委托诉讼代理人牟道君、被告北京信达置业有限公司委托诉讼代理人卢学丽、被告李微芬及李璟辉委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李海雁向本院提出诉讼请求：1.要求确认李微芬、李璟辉与北京信达置业有限公司于2014年5月17日签的编号为×号北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议无效；2.诉讼费用由三被告承担。
事实及理由:原告李海雁与被告李微芬、李璟辉之父李×是北京市西城区香炉营×条×号×间房屋的所有权人，母亲于1997年10月去世，父亲李×于2007年5月去世。2014年3月25日原告得知父亲房产所在地二期拆迁工程启动，后与被告北京信达置业有限公司取得联系，北京信达置业有限公司要求原告与涉案房屋其他共有人协商一致后与其签订房屋拆迁协议。但原告于2014年6月11日发现涉案房屋已被拆除，随后原告与北京信达置业有限公司交涉未果，于2015年9月22日以北京信达置业有限公司为被告诉至西城区人民法院，在诉讼过程中原告获取了三被告所签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，原告认为三被告签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》在明知有其他房屋共有人存在的情况下与没有取得授权委托的李微芬和李璟辉单独签订房屋拆迁协议是对自己共有权的侵犯，所签协议应当不具有法律效力。该协议被拆迁人一项中父亲李×已故，该房屋权属人未变更，房屋未分割，已故父亲与其他子女是继承与被继承关系，并非共有关系。该协议第三项称补偿款单价为8090元每平方米，甲方结合当前房地产市场价格，给予拆迁补偿款共计：4776370元，《城市房屋拆迁估价指导意见》中第四条规定：拆迁估价由具有房地产市场价格评估资格的机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。第五条规定任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和结果。已确定的补偿方案中载明：该被拆迁房屋评估基准价每平方米58500元，重置新价每平方米800元，内墙装修每平米100元，合计单价59400元每平米。共计补偿款5074451元。该协议第四项，被拆迁房屋补助费共计81382元，其中，搬迁补助费3412元，电器移机费1200元，临时周转补助76770元。城拆估价指导意见第三条规定：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费及室内设备自行装修费。根据有关规定，不在被拆迁房屋居住的所有人，不享受搬迁补助费，因此其他共有人依法应获得的利益会进一步受到损害。原告依据以上事实，及《物权法》第四条、第七条、第二十九条、第九十七条，《合同法》第四十八条、第五十二条第二项，第五项之规定认为，三被告以甲乙的名义签订协议的行为严重违反了相关法律、法规的规定，同时也严重的侵害了其他共有人的合法权益，该协议各项条款内容不具有真实性、合法性，信达公司自行评估，将评估值降低，加入补助费充实评估值的行为，进一步损害了其他共有人依法应获得的利益。
信达公司辩称，三被告签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》是各方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，拆迁协议合法有效。我公司是涉案房屋所在地块的合法拆迁人，依法对涉案房屋进行拆迁，我公司依据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院305号令）及《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市政府87号令）依法实施拆迁。涉案房屋产权人为李×，李×去世后根据李璟辉、李微芬的陈述及承诺，李×的继承人为李海雁、李璟辉、李微芬、李×1、李×2范5人。我公司在下户过程中，积极与五位继承人联系，希望能够与其共同沟通、协商，达成拆迁补偿协议，但是由于李微芬、李璟辉均未能与原告取得联系，原告也未与我公司取得联系。另，我公司在涉案房屋所在地块启动拆迁时依法在报纸发布拆迁公告，明确告知本案涉案房屋所有合法权利人拟拆迁情况及办理拆迁事宜详细联系方式，但原告一直未出现，处于下落不明状态。在此情况下，我公司与李微芬、李璟辉签订拆迁补偿协议，并依据《合同法》及《北京市房屋拆迁管理办法》第36条“房屋所有权人下落不明由拆迁人按照本办法规定的标准给予货币补偿后先行拆迁，补偿款由拆迁人向公证机关提存公证”之规定，经过对涉案房屋的评估，评估总数779163元。将经评估确定的房屋拆迁补偿款提存于北京市精诚公证处，并先后在法制日报进行公告。我公司的行为及拆迁补偿协议的签订完全符合法律法规之规定，并未损害原告之权益，拆迁补偿协议依法成立并有效。二、我公司不是本案适格被告。如客观实际情形，被告李微芬、李璟辉已经领取相关拆迁补偿、补助款，且其余合法款项已经提存至北京市精诚公证处，因此我公司已经履行完毕所有的义务。涉案房屋按照面积评估是固定的数额不会依据权利人多少而增减拆迁补偿款，因此无论共有人是多少，补偿数额是固定的，因此该案件应在家庭内部解决，进行财产分割。此外李微芬、李璟辉二人因为房屋存在安全隐患，由其自行对涉案房屋拆除，因此直接导致涉案房屋灭失的人是李微芬、李璟辉，与我公司无关。因此我公司不是本案适格被告。因此原告应向公证处领取属于其合法的拆迁补偿份额至于是否能够分多少款项，取决于其与其他继承人商议的结果。综上所述，我公司已经尽到审慎注意义务，拆迁补偿协议的签订符合法律法规之规定，不存在合同法等相关法律法规规定的无效情形，且未损害原告合法权益，拆迁补偿协议依法成立并有效，原告诉讼请求应通过继承程序或其他程序得以主张，原告之诉缺乏事实及法律依据，缺乏证据支持，恳请法院驳回原告的诉讼请求
被告李微芬、李璟辉辩称，一、涉案的拆迁协议不存在合同法第52条规定的法定无效的情形，原告的诉讼请求没有法律依据。二、在拆迁过程中，拆迁公司经公告，公告拆迁事宜及联系方式，在仍无法联系全部继承人的情况下，与被拆迁房屋的实际居住人李微芬、李璟辉签订拆迁协议并无不当。三、拆迁协议并非可签可不签订，并且拆迁利益的金额也是固定的，李微芬和李璟辉作为实际居住人，以及全部继承人的代表，签订拆迁协议，并未损害原告的合法权益。拆迁协议载明的利益中的部分为遗产，已在精诚公证处依法提存。原告有权通过其他渠道来主张其相应份额。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，北京市西城区（原宣武区）香炉营×条×号系李×私产。2007年5月1日，李×去世，原、被告双方均认可李×配偶先于李×去世。对于涉案房屋，产权人未留有遗嘱。
原、被告双方均认可李×有子女五人，即编号为×号北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议中载明的李×1、李×2、李微芬、李海燕、李璟辉。
2013年7月11日，北京信达置业有限公司在媒体刊登拆迁公告，载明：根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第87号）的规定，经北京市西城区房屋管理局批准，北京信达置业有限公司取得京西拆许字【2002】第001号-1变更及续（原京国土房管宣拆许字【2002】第001号）房屋拆迁许可证，自2013年5月10日开始，进行宣武门外东侧地块拆迁工作。项目范围：东至香炉营东巷，西至永光东街，南至前青厂路，北至香炉营头条（具体范围以拆迁公告标明的拆迁范围为准）。为保护房屋产权人及承租人的合法权益，上述拆迁范围内房屋的产权人（如已故其合法继承人）或公房承租人（如已故其共居人），自本拆迁公告登报之日起30日内，携带房屋所有权证或房屋租赁合同等证明材料，由本人持有效证件或委托他人持授权委托书到拆迁办公室办理拆迁有关事宜。逾期将由我单位依照有关法律规定办理。拆迁办公室地址：北京市西城区后青厂胡同25号（临）。办公电话：6303****。后青厂胡同8号胡继业……香炉营二条39号李×……本案被告李微芬及李璟辉户籍地址为涉案房屋。
2014年5月17日，北京东华天业房地产评估有限公司出具《北京市住宅房屋拆迁估价结果报告》，载明：……二、评估对象概况：房屋所有权人：李×（已故）、李×1、李×2范、李微芬、李海燕、李璟辉；建筑面积：85.3平方米；产别：私产；……三、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。四、估价时点：2002年12月31日……七、估价原则：我们在本次拆迁测算时遵循了合法原则、替代原则和估价时点原则。……九、价格结果：估价对象在评估时点的房屋拆迁补偿价总额:779163元。十、估价师签字：梁翌、陈若冰。……评估报告的基础上，信达公司做出补充说明，载明：通过对庄胜二期A-
G地块危改拆迁项目周边普通商品住宅市场的了解，为充分保被拆迁人的利益，我公司参照北京市现行国有土地上住宅房屋征收补偿相关法规及策对庄胜二期A-
G地块危改拆迁项目拆迁范围内被拆迁房屋的拆迁补偿价格采用场比较法进行了测算，测算方法及结果如下：……二、估价时点2013年5月8日。四、测算结果估价对象在估价时点的住宅房屋拆迁评估价款总额：￥4776370元。
2014年5月17日，甲方：北京信达置业有限公司与乙方：李玉璋（已故）李×1、李×2、李微芬、李海燕、李璟辉签订编号为×号《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，该协议约定：为保障甲、乙双方利益，确保城市建设顺利进行，根据《城市房屋拆迁管理条例》《北京市城市房屋拆迁管理办法》和有关规定，甲、乙双方经协商，达成如下协议：一、拆迁依据。根据京西拆许字【2002】第001号-1变更及续《房屋拆迁许可证》，需要拆迁乙方在拆迁范围内北京市宣武区香炉营×条×号所有的房屋及其附属物。二、被拆迁房屋基本情况。乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋7间，建筑面积85.30平方米。户籍人口：户主李微芬，之夫于×，之女于×1，户主李璟辉。三、被拆迁房屋的补偿款。经北京东华天业房地产评估有限公司评估确定，被拆迁房屋的区位补偿单价为8090元/平方米，甲方结合当前房地产市场价格，给予拆迁补偿款共计：4776370元。四、被拆迁房屋补助费。甲方支付乙方拆迁补助费共计：81382元。其中包括：1、搬迁补助费：3412元；2、电器移机费：1200元；……5、临时周转补助：76770元……六、扣除相关费用后甲方向乙方实际支付拆迁补偿款：4857752元。落款处，甲方签章，乙方李微芬、李璟辉签名捺印。
2014年5月17日，李微芬出具承诺书，载明：李×在北京宣武区香炉营×条×号有被拆迁房屋7间，建筑面积85.30平米，李×夫妇已故，现有之子李×1、李×2、之女李微芬、李海燕、之子李璟辉涉及继承问题。由于常年无法与李×1、李×2和李海燕联系，本人李微芬同意将该被拆迁房屋的补偿款进行公证提存，同时将采用市场比较法进行测算的评估差价及被拆迁房屋补助费中的2039294元做至本人名下，由此产生的一切问题均由本人承担。此外，由于现场房屋年久失修，存在安全隐患，为避免伤及家人和他人，本人决定自行将房屋进行拆除，与北京信达置业有限公司无关。
2014年5月17日，李璟辉出具承诺书，载明：李×在北京市宣武区香炉营×条×号有被拆迁房屋7间，建筑面积85.30平米，李玉璋夫妇已故，现有之子李×1、李×2、之女李微芬、李海燕、之子李璟辉涉及继承问题。由于常年无法与李×1、李×2和李海燕联系，本人李璟辉同意将被拆迁房屋的补偿款进行公证提存，同时将采用市场比较法进行测算的评估差价及被拆迁房屋补助费中的2039295元做至本人名下，由此产生的一切问题均由本人承担。此外，由于现场房屋年久失修，存在安全隐患，为避免伤及家人和他人，本人决定自行将房屋进行拆除，与北京信达置业有限公司无关。
2014年6月8日，北京市精诚公证处在媒体刊登领取提存物通知书，载明：李×的继承人：北京信达置业有限公司已于2014年6月5日将应支付给你们的北京市宣武区香炉营×条×号有七间房产房屋拆迁补偿价总额为779163元提存于我处，请你们持本通知书、身份证、继承上述财产的相关法律文件（委托代领的请持经公证机构公证的委托书及受托人的身份证）与北京信达置业有限公司到我处领取。根据《中华人民共和国合同法》第104条的规定，债权人领取提存物的权利，自提存之日起五年内不行使而消灭，提存物扣除提存费用后归国家所有。……
另查，李海雁通过北京市西城区房屋管理局政府信息公开申请答复书获取的内容为“：序号：233；房屋地址：香炉营×条×号；产权人/承租人：李×（已故）……户主：李微芬；户籍2；在册人口4；户籍情况：户主1李微芬60、之夫于×63、之女于×132、之女婿王×32（不在册）户主2李璟辉57；房屋产别：私；房屋间数：7；建筑面积：85.30；自建间数：3；基准价格45000*1.3=58500:4990050;重置重新价800/平方米：68240；装修100/平方米：8530……”的拆迁补偿方案系预分方案。
房产所有证载明产权人为李×，户籍证明及死亡证明均载明为李×，结合户籍地址以及房产所有证地址，应认定李×与李×系同一人，个人姓名应以户籍证明为准，房产登记存在笔误。但鉴于本案围绕的房屋拆迁问题，拆迁货币补偿协议等文书依据房产所有证中产权人姓名的记载沿用李玉璋并无不当。
户籍证明载明李×，出生日期1923年10月14日，原户口登记地址香炉营×条×号，经查，1960-72、75-80年户籍登记，情况如下：之三子李璟辉。之女李海雁，1955年1月10日出生。拆迁货币补偿协议载明为李海燕，李微芬、李璟辉出具的承诺书亦载明为李海燕。结合户籍证明地址，以及拆迁房屋地址及各方当事人陈述，可以认定拆迁货币补偿协议中的李海燕以及李微芬、李璟辉出具的承诺书中载明的李海燕系户籍证明中载明的李×之女李海雁，即本案原告。
上述事实有房产所有证、死亡证明、户籍关系证明、北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议、承诺书、拆迁公告、拆迁许可证等证据在案佐证。
本院认为，继承从被继承人死亡时开始。李海雁、李微芬、李璟辉均认可涉案房屋系李×私产，李×配偶先于李×去世，2007年5月1日李×去世，对于涉案房屋，产权人未留有遗嘱，李×及其配偶育有子女五人。在产权人已去世的情况下，涉案房屋的权利应由其继承人共同享有。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。李微芬及李璟辉作为涉案房产的部分继承人，无权擅自处分涉案房屋。根据×号《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》以及李微芬、李璟辉出具的承诺书等在案证据，可以判定李微芬、李璟辉明知涉案房屋产权并非李微芬及李璟辉所有，李×及其配偶的继承人也并非李微芬及李璟辉二人。因此，在其他继承人未予追认，李微芬及李璟辉亦未在订立合同后取得处分权的情况下，李海雁主张李微芬、李璟辉与信达置业公司签订的×号《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》无效的诉讼请求，有事实基础及法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国继承法》第二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条，判决如下：
确认李微芬、李璟辉与北京信达置业有限公司于二〇一四年五月十七日签订的编号为×号《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》无效。
案件受理费四万五千六百六十二元，由原告李微芬、李璟辉负担二万二千八百三十一元，北京信达置业有限公司负担二万二千八百三十一元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 袁 佳
人民陪审员 张汝建
人民陪审员 朱秋云
二〇一七年三月七日
书 记 员 甘雯稳