嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉秀民初字第1110号
原告：浙江赞成物业管理有限公司。住所地杭州市梅花碑*号。
法定代表人：黄云聪，该公司董事长。
委托代理人：谢良华，浙江君胜律师事务所律师。
被告：嘉兴创新园发展有限公司。住所地嘉兴市秀园路***号智富中心**幢3f。
法定代表人：宗照兴，该公司董事长。
委托代理人：方旭，北京大成（上海）律师事务所律师。
原告浙江赞成物业管理有限公司（以下简称赞成物业公司）为与被告嘉兴创新园发展有限公司（以下简称创新园公司）物业服务合同纠纷一案，于2014年10月31日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员杨维均适用简易程序于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原�赞成物业公司的委托代理人谢良华，被告创新园公司的委托代理人方旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2011年8月12日，被告与原告签订《中关村长三角创新园商务功能区住宅前期物业服务合同》1份，委托原告为其开发的领袖智谷住宅小区提供物业管理服务。根据合同第九条的约定，自交房次月起应当交纳物业服务费，对于纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费由甲方全额交纳，每6个月支付一次；地下车库也属于物业管理范围，并按每月35元／个的标准计算物业管理费。2013年9月29日起，被告陆续向业主交房，原告也正常提供物业服务。按照约定，自2013年10月1日起被告应当对未能售出或未能交付的地下车位（实际建成975个）交付物业费，但被告一直拒绝支付，至2014年9月30日共拖欠物业�400680元，产生滞纳金已超过69615元。为维护自己的合法权益，原告诉请法院依法判令被告立即支付原告领秀智谷小区2013年10月1日至2014年9月30日期间地下车位物业费400680元及违约金（滞纳金）69615元。
被告答辩称：原告的主张是错误的，原告没有按照合同约定提供正常的物业管理服务，其服务被多位业主投诉，很多问题至今尚未改善，存在严重的质量问题，已经严重违约，所以被告请求法庭驳回原告的诉讼请求。事实理由：一、多位业主投诉原告的物业管理服务存在以下严重质量问题：1.汽车车位停放电瓶车，造成非机动车占用汽车为造成车位紧张；2.建筑垃圾没有及时清理；3.楼道灯太少，且经常损坏，没有及时更换；3.小区内所有水池没有及时养护，造成水质变差变臭；绿化没有及时养护，小区道路和大门口积水严重，排水问题没有解决；5.晚上保安的巡逻次数�少；6.地下车库没有及时打扫，没有相应的指示标牌，且雨天积水严重；7.物业保安不负责，没有按规定站岗，且进出大门抬杆放行速度太慢，容易造成车辆被砸危险；8.没有按规定安排人员巡逻小区，安全得不到保障、车辆随意路边停放造成小区道路不通畅；9.每个单元的入户门禁、地下室门禁，晚上没有关好。上述问题严重违反了合同第四条、第五条、第六条和附件四前期物业服务质量标准关于物业质量标准的相关约定。二、原告想当然认为其提供了物业管理服务，要求被告支付地下车库物业费，但是原告对地下车库管理有很严重的问题，导致地下车库雨天积水严重，导致两位业主发生事故，其中一位受伤休养了很长时间等，原告不仅履行合同义务，严重违反了合同约定，原告要求被告支付地下车位物业费的主张完全错误。综上，被告认为原告没有按照合同约定�供正常的物业管理服务，已经严重违约，请求法庭驳回原告的所有诉讼请求，被告保留追究原告相关法律责任的权利。
针对自己的起诉主张，原告提供了下列证据：
1.前期物业服务合同1份，用以证明原、被告双方存在物业服务管理合同关系，约定了收费标准等事项的事实。
经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为完整的合同应当还有四个附件。
2.交房流转单、业主资料、物品签收单各1份（均系复印件），用以证明2013年9月29日被告开始向业主交房的事实。
3.书面催缴物业费律师函、快递联系单（复印件），用以证明原告已经依法书面催缴过地下车位物业费的事实。
经质证，被告对上述证据2、3均无异议。
4.2013年10月低压配电房巡检记录及水泵房巡检记录各1份、地下室消防设施器材点检记录2份，用以证明自2013年10月起原告已经出入地下车库，提供相应的物业管理服务的事实。
经质证，被告认为低压配电房、水泵房巡检记录上面只有月份日期没有年份日期，故对具体时间无法确定，也无法证明是地下车库的巡检记录。对消防设施器材点检记录无异议。
5.地下车库供电发票2份（复印件）、银行扣款回单记录2份（开票抬头是被告公司，实际供电公司是在原告账户上扣款，银行回单和发票金额完全一致），用以证明电费表已经过户到原告账户上，原告已为被告提供了正常的物业管理服务并为地下车库支付了电费的事实。
经质证，被告对该组证据本身的真实性无异议，对关联性有异议，电力局很正规的企业，一般谁付费就开票给谁，即使原告的银行回单显示的原告公司，但是实际上发票上的抬头是被告。如果电费与原告有关，抬头应当直接开原告。且发票只能证明电费由原告在支付，但是无法证明是地下车库的电费。
针对自己的抗辩理由，被告提供了下列证据：
1.前期物业服务合同的附件4份，用以证明原告应该按照双方合同约定和附件四前期物业管理服务质量标准的规定提供物业管理服务，双方除了履行主合同义务之外还应当履行附件的义务。
经质证，原告对该证据无异议，但特别提出，附件一中有一个物业卫生明细，关于地下车位规划是972个，实际建成是975个，说明地下车位是物业服务的范围也是收取物业服务费的范围。物业服务质量都有标准，不能说一部分人对物业服务不满意，就认为是原告的服务不符合标准，至原告起诉时，入住的业主人数不多，并没有达到征询业主意见的条件。
2.地下车库积水照片1页4份（打印件），用以证明由于原告对地下车库管理不善，致使地下车库在雨天积水严重的事实。
经质证，原告对该证据的三性均有异议，认为拍摄无法确定，�告计收物业管理费是2013年10月1日，该组照片形成于10月之前或者之后无法体现；拍摄主体也有问题，与本案没有关联性。
3.来自于领秀智谷的业主委员会的qq截图1份，用以证明原告没有按照合同的约定提供物业管理服务，其物业管理服务被多位业主投诉多次，物业管理存在很多严重问题的事实。
经质证，原告对该证据的三性均有异议，认为该消息是谁发的、什么时间发的均不清楚；其中有一条消息是汽车车位停放非机动车，造成汽车车位紧缺，但事实上地下车位有975个，交付的车位只有63个，不可能造成车位紧张。
4.关于领秀智谷业主提出的若干整改意见1份（复印件），用以证明原告没有按照合同约定提供物业管理服务，其物业管理服务被多位业主投诉多次，物业管理存在很多严重问题的事实。
经质证，原告对该证据的三性均有异议，认为本案仅仅涉及地下车位的物业费问题，但整改意见的内容不是地下车位的问题，所以与本案没有关联性。比如其中说的墙体渗水是建筑质量的问题，不是物业管理责任，如果说业主有意见，更大的意见是对被告作为开发商的意见，对物业公司的意见是很小一部分。
5.领秀智谷临时业委会决议1份3页，第1页决议的内容，第2页是39个业主的集体签名，第3页是相关业主的身份证号码房号，用以证明原告的物业服务质量有问题，多次被投诉的事实。
经质证，原告对该证据的三性均有异议，从真实性上说，临时业委会如何成立，其成立程序是否合法？从形式上看之后的签名，签名应当有39个业主签字，但是看上去像是三个人签字的。这是开发商临时组织的一些人员还是业主自主的意见无法得知，另外里面所涉问题的真实性也无法确认，且内容也不是关于地下车位的管理问题。
6.三位业主的情况说明1份共16页（2份情况说明原件，其余为复印件），用以证明由于原告对地下车位的管理存在严重问题，致地下车库严重积水，导致业主发生事故。第一位业主马金梅，因为电瓶车摔伤；第二位是黄彦，推行电瓶车过程中摔伤导致骨折；第三位业主是因为地下车库湿滑导致车辆打滑，撞在柱子上。
经质证，原告认为对这三个人是否是业主庭后需要核实。但是对业主证明的事实有异议。对真实性方面，如果是骑电动车、行人在地下车库摔伤是否报警，有无做笔录，机动车发生事故后有无报警进行事故责任认定，有无相应的报警记录，被告没有提供，所以对真实性存在疑问。对其中的情况说明（一部分手写、一部分打印），如果是业主是自己打印的话，把自己的身份信息都打印好，没有必要把关键的信息打印好。很明显是被告打印好之后让三位业主填写的。业主和原�形成的是物业管理关系，如果业主对物业管理公司有意见可以请求赔偿，但是目前为止没有业主起诉物业公司要求赔偿。而三位业主发生事故受伤与地下车库有积水并不是必然的联系，交警也没有进行现场勘察。
本院认证意见：原告提供的证据1-5与本案相关联，虽部分证据系复印件，但被告对其真实性并无异议，故予以认定。综合上述证据，能够证明原告根据双方的合同约定，自2013年10月起为领秀智谷住宅小区地下车位提供物业服务的事实。被告提供的证据1系原件，与本案相关联，予以认定；根据双方在庭审中的意见，地下车位按规划的972个计算。证据2缺乏照片的拍摄时间等关键信息，无法确认与本案的关联性，不予认定。证据3系qq网络聊天的截图，证据本身及聊天人身份的真实性均难以确认，故不予认定。证据4系复印件，原告对其真实性亦有异议，且该整改意见全部内容系电脑打印，没有相关人员的签字或者盖章，其真实性难以确认，故不予认定。关于证据5，虽附有多名业主的房号、身份证号码，但仅能证明上述人员系领秀智谷住宅小区的业主，至于所附签名是否全部系上述人员本人亲笔书写不能确认，故该证据不符合真实性的要求，不予认定。证据6中关于2幢206室业主马金梅、1幢706室业主黄彦的情况说明，由于缺乏事发当时的报警记录或者要求物业公司现场处置的相关证据，因此与本案的关联性无法确认，故不予认定；1幢1601室业主所驾车辆撞到地下车位柱子的问题，在缺乏交警出具的事故认定书及事发当场要求物业公司现场处置等相关证据的情况下，难以确认事故发生的真正原因，因此该组证据与本案的关联性不能确认，故不予认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
2011年8月12日，原告赞成物业公司与被告�新园公司签订《中关村长三角创新园商务功能区住宅前期物业服务合同》1份（含附件4份），约定被告选聘原告为中关村长三角创新园商务功能区住宅（即领秀智谷住宅小区）提供前期物业管理服务，合同期限自合同签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时合同自动终止；服务内容包括共用部位设备设施的运行、维修、养护、管理，车辆停放管理等，其中附件一物业构成明细载明地下停车位为972个，附件四则约定了物业管理服务质量标准，包括每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上，路灯、楼道灯完好率不低于95%，停车场每日清扫2次，等等；因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由被告承担责任并作善后处理；地下车库车位使用人按每月35元／个的标准向原告交纳停车管理服务费，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费由被告全额交纳，每6个月支付一次，逾期交纳物业费的，原告可在逾期之日起按应交纳费用每日收取0.2%的滞纳金。双方还对其他相关事项作了约定。合同签订后，原告自2013年10月起为该小区提供物业服务。地下停车位计费数为972个，其中63个于2014年5月交付给业主。截至2014年9月30日，被告未支付给原告的地下停车位物业费共计399420元（35元／个×972个×8个月＋35元／个×909个×4个月）。
另，庭审后，原告补充提供物业工作联系单及地下车库照片等材料，并书面说明地下车库通风设计不合理，且无机械通风设施，夏天及梅雨季节，车库内水气凝结致地面、顶棚、墙壁潮湿，另外墙体、水管多处渗漏水，致墙体、地面潮湿，部分水泵损坏不能正常工�，以上情况均无法通过人工打扫保持地下车库干燥，为此原告通过联系单形式告知被告整改修理，但被告未及时处理。被告回应称，原告提供的工作联系单其已及时妥善处理完毕，地下车库的结构严格按照国家规范设计，不存在不合理的问题。地下车库确有少量渗漏点存在，但已及时维修完毕。水泵损坏原告应主动寻求水泵供应商进行维修，被告也一直尽力协助原告联系水泵供应商进行维修。原告是物业管理主体，应履行自己的义务。
本院认为：原告赞成物业公司与被告创新园公司签订的前期物业服务合同（含附件），系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，应认定有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据双方提供的证据和相关材料，原告在对涉案小区地下车库实施物业管理过程中，确实存在过地面积水、墙壁、顶棚潮湿，部分区域不洁�问题。但上述问题的产生，既有被告方面的原因，也有原告方面的责任。一方面，被告作为物业建设方，应提供结构合理并能应对嘉兴本地梅雨季节潮湿天气或暴雨等特殊天气状况下的硬件设备设施等；另一方面，原告作为物业的管理人，应负责设备设施的运行、维修、养护和管理，以确保管理区域达到约定的质量标准，为被告及其他业主或者物业使用人提供良好的物业服务。在相关设备设施不能正常运行的情况下，也应加强人力投入等措施，尽最大努力维护物业的正常状态。综上，本院认为，原告虽然为涉案小区地下车库提供了物业服务，但是未达到合同约定的标准；被告拒交物业费的理由具有一定正当性，但是尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由。根据本案具体案情，本院酌情确定被告减按70%支付原告2013年10月1日起至2014年9月30日止期间的地下车位物业费，即399420元×70%=279594元。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告嘉兴创新园发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江赞成物业管理有限公司物业费279594元；
二、驳回原告浙江赞成物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4177元，由原告浙江赞成物业管理有限公司负担677元，被告嘉兴创新园发展有限公司负担3500元。
�不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）
审判员 杨维均
二〇一五年一月二十八日
书记员 郑 莉