浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙湖民终字第376号
上诉人（原审被告）：康明霞。
委托代理人：夏建伟。
被上诉人（原审原告）：德清县大乐饭店有限公司。
委托代理人：叶青。
原审被告：徐国栋。
上诉人康明霞为与被上诉人德清县大乐饭店有限公司（以下简称大乐公司）、原审被告徐国栋房屋租赁合同纠纷一案，不服德清县人民法院（2009）湖德民初字第558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年8月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2009年9月14日公开开庭进行了审理。康明霞的委托代理人夏建伟，大乐公司的委托代理人叶青到庭参加诉讼，徐国栋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2005年11月14日，大乐公司分别与徐国栋、康明霞签订了权利义务内容相一致的租房协议各一份。协议约定徐国栋、康明霞租用原告的第二层营业用房作为网吧经营。期限为2005年11月15日至2008年11月15日止。租金前两年为30000元／年，第三年为32000元，每年提前一个月付清房租。双方并约定，如有一方违约，将赔偿对方20000元。协议还对其他事项作了约定。协议签订后，双方一直履行义务。2008年11月18日，大乐公司通过网吧向徐国栋发出通知，言明到期不再续约。到期后因承租人未搬出，故大乐公司于2009年4月27日向该院起诉，要求徐国栋履行腾房义务。后大乐公司因故撤诉。2009年5月14日，原告又通过网吧向徐国栋发出通知，要求及时腾房，否则应承担违约责任。后因承租人未及时腾退房屋，大乐公司又诉至本院。审理中，徐国栋提出其不是实际承租人，实际租赁人为康明霞为由，要求法院驳回对其的诉讼请求。本案审理中，根据徐国栋提供的营业执照查明，向大乐公司租赁经营的玩天下网吧的投资人为被告康明霞个人。
原审法院审理认为：从双方提供的证据表明，大乐公司就同一标的物在同一时间与徐国栋、康明霞分别签订了内容完全一致的两份租房协议。故本案的焦点在于确定哪份协议是实际履行的协议。经查明，涉案租赁房屋是用于开设名为“玩天下”的网吧，而该网吧的投资人系康明霞，故其应承担相应的责任。徐国栋在开庭时否认其开设玩天下网吧，大乐公司也没有证据证实其是实际经营者。即使徐国栋是实际经营者或是内部合伙经营者，其与大乐公司签订的协议是真实的，但其的协议也是基于康明霞的协议而产生。其与康明霞也只是内部关系，对外而言，只能是网吧的投资者与大乐公司发生法律意义上的租赁关系。故徐国栋无须直接对大乐公司承担相应的民事责任。大乐公司发出的租赁期满后不再续租的通知名义上虽是发给徐国栋，但根据回执单，实际是通过网吧传递，在多次传递过程中徐国栋、康明霞都未提出过异议，应视为网吧经营者对此均已明知。本案中双方在合同期满后，网吧经营者陆续向大乐公司交纳相应房租，大乐公司也相应地开具了收款收据，此行为可视为双方对原租赁合同的延续，但该租赁期限应为不定期，双方在一定条件下随时可提出解除和终止合同。本案双方都明确认可的租赁期限至2009年5月15日。大乐公司在到期前向被告发出了终止租赁的通知书，并不再接受被告交纳的费用，双方的不定期租赁关系应终止。承租方后来交纳的12000元不应视为合同的再继续。在合同终止后，作为网吧的投资人，康明霞应按合同的约定及时的腾退房屋，其未能在合理期限内腾退房屋，已构成违约，应承担合同约定的违约责任。故原告要求康明霞承担相应责任的诉讼请求合法有据，予以支持。但其要求被告徐国栋承担责任的请求，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、康明霞应于判决生效之日起十五日内腾退房屋返还给大乐公司，并同时结清相应的房屋租金和其他费用；二、康明霞应于本判决生效之日起十五日内支付大乐公司违约金20000元；三、驳回大乐公司的其他诉讼请求。如果康明霞未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半交纳150元，由康明霞负担，限于判决生效后七日内交纳。
上诉人康明霞不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审追加其为被告程序违法。本案一审系大乐公司对徐国栋提起的租赁合同纠纷，上诉人不是合同中的当事人，根据合同相对性原则，该案与上诉人无任何关联。而一审在开过一次庭后，又追加上诉人为被告，系程序违法。对于追加被告，法律有明文规定，应该被追加的被告系必要共同诉讼参加人。二、一审实体判决认定事实错误，导致判决失当。上诉人与被上诉人之间的《租房协议》租赁期限至2008年11月15日止。但合同到期后，网吧共三次通过银行存款交纳了至2009年5月15日的租金给被上诉人，被上诉人也开具了收款收据。2009年5月6日，上诉人又根据被上诉人的租金催讨，通过银行存款形式支付2009年5月15日至9月15日的租金。但被上诉人却于2009年5月21日提起了诉讼，其行为有违商业道德。租赁合同到期后，双方又继续租赁的，视为不定期租赁。根据本案租金交纳的实际情况看，上诉人与被上诉人之间的不定期租赁至少应该到2009年9月15日，所以被上诉人提起诉讼的条件根本不成熟。请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。
被上诉人大乐公司在庭审中辩称：一、根据一审的审理过程和相关证据，能够证明当时在一审过程徐国栋和被上诉人之间有一份租赁合同，徐国栋在审理过程中又提供了康明霞与被上诉人签订的内容完全一致的合同。当时的情况是，被上诉人在与徐国栋签订合同同时给了其一份空白合同，在实际履行过程中，出现了康明霞变成了合同的实际履行者，所以一审追加康明霞为被告，符合法律规定。上诉人虽然提出了追加康明霞为被告违反法律规定，但其未提出明确的法律依据，所以一审审理过程并没有违反法律规定的程序。二、一审实体判决认定事实正确，裁判得当。房屋租赁到期是2008年11月25日，此后由于上诉人拒搬出房屋，所以要求上诉人缴纳在租期之间的损失直至2009年5月15日，5月21被上诉人依法向法院提起诉讼，要求承租人搬出租赁房屋，一审法院根据上述相关事实进行裁判。因为上诉人于租期届满后拒不搬出房屋，于法无据。所以，一审适用法律正确，裁判得当。
原审被告徐国栋在法定期限内未提交出面答辩状，也未在庭审中答辩。
二审中上诉人康明霞提供银行帐单复印件一份，证明上诉人向被上诉人缴纳租金的方式是通过银行存款。对于该证据，上诉人质证认为对于账单上所载明的款项，确实已经收到，但并不同意继续租赁。本院认为该证据可以证明上诉人通过银行存款方式向被上诉人帐上打入4笔款项。
被上诉人大乐公司，原审被告徐国栋未提交新的证据。本院除对原审法院查明的事实予以确认外，另在庭审中根据双方当事人的一致陈述查明，大乐公司在2005年11月14日分别与徐国栋以及康明霞签订了内容相同的两份租赁合同。但租赁合同的实际履行者是康明霞，其租赁的房屋用于开设玩天下网吧，网吧的实际经营者也是康明霞。
根据各方当事人在二审中的陈述和抗辩，本案二审争议的焦点为：一、一审追加康明霞为被告是否属于程序违法；二、本案租赁合同约定的租赁期限届满后，是否应延续至2009年9月15日。
关于争议焦点一，一审中，因徐国栋提供了由康明霞和大乐公司签订的一份租赁合同，该合同的内容与徐国栋和大乐公司之间签订的租赁合同完全一致，徐国栋认为康明霞为租赁合同的一方当事人，向一审法院申请追加康明霞为被告。由于徐国栋提供了康明霞与本案具有利害关系的证据材料，为查明案情，正确认定责任主体，一审法院根据当事人的申请追加康明霞为本案被告，并不违反法律规定。上诉人康明霞关于一审法院追加其为被告程序违法的上诉理由不能成立，不予支持。
关于争议焦点二，在本案租赁合同约定的租赁期到期后，康明霞总共先后向大乐公司账上存入四笔款项。对于前三笔存款，大乐公司分别开具了三张收款收据，其上载明的支付租金的对应期间累计为2009年11月15日至2009年5月15日。对于最后一笔2009年5月6日的12000元存款，大乐公司明确以书面通知的形式表示不予认可，并表示要收回出租房屋。因此，对于大乐公司出具收款收条的前三笔存款，应认定为租金，双方的行为应视为在原租赁合同到期后的延续。但对于最后一笔12000元的存款，大乐饭店明确予以拒绝，并要求终止租赁关系。因此，大乐公司与康明霞的租赁关系应认定为2009年5月15日终止，大乐公司于租赁关系到期后，因康明霞未腾出房屋而向法院提起诉讼，并无不当。原审法院对于大乐公司与康明霞之间的租赁关系的延续以及终止的事实认定正确，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。
本院认为，大乐公司与康明霞之间构成租赁合同关系，双方当事人均应当按照合同约定或者法律规定全面履行权利义务。在合同约定的租赁期限届满后，一方继续支付租金，另一方接受的，应视为合同的延续，该租赁关系应视为不定期租赁。出租人大乐公司有权随时要求终止租赁关系，并要求康明霞返还租赁房屋。康明霞作为租赁关系中的承租人，在出租人明确表示不延续租赁关系的情况下，应当在合理期限内将出租物返还给出租人，现其拒绝返还房屋，构成违约，应承担相应的法律后果。综上，原审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费300元，由康明霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许丹红
审 判 员 茹卫泽
代理审判员 袁惠康
二〇〇九年九月十八日
书 记 员 谢敏飞