北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第03295号
原告毛楚铭，男，1950年12月26日出生。
被告北京香江亿百房地产开发有限公司，住所地本市东城区东四十条甲22号，组织机构代码60008966-X。
法定代表人杨孙西，董事长。
委托代理人梁立振，男，1984年2月5日出生。
被告北京达文物业管理有限公司，住所地本市朝阳区左家庄2号，组织机构代码60006939-4。
法定代表人杨圣敦，董事长。
委托代理人吕志苹，女，1986年9月28日出生。
原告毛楚铭与被告北京香江亿百房地产开发有限公司（以下简称香江亿百公司）、北京达文物业管理有限公司（以下简称达文物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月28日立案受理。依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毛楚铭、被告香江亿百公司委托代理人梁立振、被告达文物业公司委托代理人吕志苹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告毛楚铭诉称：原告系本市东城区东四十条甲×号南新仓商务大厦×室业主，该大厦为商业写字楼，被告香江亿百公司系该大厦的建设单位。被告香江亿百公司违反国务院《物业管理条例》第二十四条规定，不通过招投标的方式聘请被告达文物业公司为该大厦的物业服务企业，并于2005年10月8日与被告达文物业公司签订《南新仓商务大厦前期物业委托服务合同》作为前期物业服务合同。被告香江亿百公司另行制作《南新仓商务大厦业主临时公约》、《承诺书》，隐瞒其违法招聘物业公司的事实，骗取业主在《承诺书》中签字，使业主认同被告达文物业公司为该大厦的物业服务企业。《南新仓商务大厦前期物业委托服务合同》和《南新仓商务大厦业主临时公约》擅自扩大物业服务费收费范围，提高收费标准，加重业主责任，排除业主权利。2005年11月，南新仓商务大厦已向全体业主交接，前期物业服务期限已经届满。被告香江亿百公司应当根据《北京市物业管理办法》第十四条的规定向物业所在地的街道办事处报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总数5%以上的业主提出书面申请成立业主大会。但是，被告香江亿百公司为避免业主大会另选物业服务企业而不按照规定行事，阻碍首次业主大会的召开。综上，原告诉至法院，请求判令：1、确认《南新仓商务大厦前期物业委托服务合同》和《南新仓商务大厦业主临时公约》无效；2、判令被告香江亿百公司协助业主召开首次南新仓商务大厦业主大会，依法选聘物业服务企业。
被告香江亿百公司辩称：一、被告香江亿百公司对被告达文物业公司的选聘符合法律法规的规定，前期物业合同与业主临时公约均系参照政府部门的范本制定，内容没有违反国家的法律规定，该两份文件在与原告签署房屋买卖合同之前已经公示，并作为买卖合同的附件由原告签字确认，为真实有效的法律文件。原告认为前期物业合同与业主临时公约擅自扩大物业服务费收费范围，提高收费标准，加重业主责任，排除业主权利，与事实不符，没有法律依据；二、被告香江亿百公司无义务也无可能协助原告召开首次业主大会并选聘物业服务企业，从未实施阻碍首次业主大会的召开。业主大会应由业主自行申请成立，对物业服务企业的选聘和解聘应由业主共同决定。综上，不同意原告的诉讼请求。
被告达文物业公司辩称：一、被告达文物业公司接受被告香江亿百公司的委托，于2005年10月8日签订《南新仓商务大厦前期物业委托服务合同》，协议约定服务期限自2005年10月31日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时止。该合同签订符合法定流程，《物业管理条例》第二十四条仅规定住宅物业必须采取招投标的形式选聘物业企业，并未强制要求商业、写字楼物业的选聘方式。该合同经北京市东城区建委审核通过后备案，原告在购房时已经阅读该合同并签字确认，其认可合同的效力，因此，该合同系合法有效。二、物业服务费实行市场调节价，收费标准由业主与物业管理企业在合同中约定，《南新仓商务大厦前期物业委托服务合同》中不存在擅自扩大物业服务费收费范围、提高收费标准、加重业主责任、排除业主权利的约定。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：原告毛楚铭为本市东城区东四十条甲×号×幢南新仓商务大厦×室房屋（以下简称涉诉房屋）所有权人，于2005年11月4日已在开发商处办妥交楼事宜。南新仓商务大厦为商场、写字楼，设计用途为办公，被告香江亿百公司系该大厦的建设单位。
2005年10月8日，二被告签订《南新仓商务大厦前期物业委托服务合同》，由被告香江亿百公司作为委托方委托被告达文物业公司对南新仓商务大厦提供物业管理服务。物业服务内容为：制订验收标准及项目接收计划，拟订工作流程并调配工程人员逐步验收；制定项目预算案；制定项目管理守则初稿；制订住户手册；制定物业管理服务工作计划，并组织实施；房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；公共环境卫生；维持公共秩序；维持物业区域内车辆行驶秩序；消防管理服务；电梯的运行和日常维护管理等。物业服务期限自2005年10月31日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。《南新仓商务大厦业主临时公约》中载明本物业为5A级写字楼及高档商业，收费标准为：写字楼每月每平方米21元、商业每月每平方米35元。物业管理企业可根据政府有关规定对物业管理费标准作相应调整；在业主委员会成立之后，需经业主委员会同意后，并按照规定进行申报，方可对物业管理费进行变更。原告毛楚铭就该临时公约签订《承诺书》，确认已详细阅读临时公约；同意承担违反临时公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反临时公约的行为承担连带责任。对此，原告毛楚铭称其签订《承诺书》是受被告香江亿百公司欺骗，但其未提供证据予以证明。被告达文物业公司就南新仓商务大厦的物业服务合同于2011年10月19日经北京市住房和城乡建设委员会审查，符合备案要件，予以备案。庭审中，原、被告均认可涉诉房屋的物业收费标准为每月每平方米21元。南新仓商务大厦至今尚未成立业主委员会。
庭审中，原告毛楚铭提出《南新仓商务大厦前期物业委托服务合同》、《南新仓商务大厦业主临时公约》中个别条款存在擅自扩大物业服务费收费范围、提高收费标准、加重业主责任、排除业主权利的情形。对此，二被告均不予认可，称南新仓商务大厦物业服务费收费实行市场调节价，收费标准在前期物业服务合同中约定，且经行政机关备案，符合法律规定，并不存在擅自扩大收费范围、提高收费标准、加重业主责任、排除业主权利的情形。
上述事实，有《南新仓商务大厦交楼单》，《南新仓商务大厦前期物业委托服务合同》，《南新仓商务大厦业主临时公约》，《承诺书》，《办理结果通知书》，房屋所有权证等以及原、被告的当庭陈述在案为证。
本院认为：依法成立的合同受法律的保护。本案中，原告毛楚铭以被告香江亿百公司未采取招投标方式选聘物业服务企业为由主张二被告签订的前期物业服务合同无效的诉讼请求，因《物业管理条例》第二十四条只对住宅物业规定应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，对非住宅物业的选聘并无强制性规定，故原告毛楚铭以此为由主张前期物业服务合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。原告毛楚铭以被告香江亿百公司制作《南新仓商务大厦业主临时公约》、《承诺书》，并骗取其在《承诺书》中签字，使其认同被告达文物业公司为南新仓大厦的物业服务企业为由主张《南新仓商务大厦业主临时公约》无效的诉讼请求，因原告毛楚铭在《承诺书》中签字确认已阅读并遵守公约内容，且未提供其签字系受被告香江亿百公司欺骗的相关证据，故原告毛楚铭以此为由主张临时公约无效，本院不予支持。原告毛楚铭提出《南新仓商务大厦前期物业委托服务合同》和《南新仓商务大厦业主临时公约》擅自扩大物业服务费收费范围、提高收费标准、加重业主责任、排除业主权利，并以此为由主张《南新仓商务大厦前期物业委托服务合同》和《南新仓商务大厦业主临时公约》无效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。关于原告毛楚铭要求由被告香江亿百公司协助业主召开首次南新仓商务大厦业主大会，依法选聘物业服务企业的诉讼请求，因不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款之规定，判决如下：
驳回原告毛楚铭的全部诉讼请求。
案件受理费70元，由原告毛楚铭负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 代 净
代理审判员 宋 燕
人民陪审员 钟启龙
二〇一五年七月十五日
书 记 员 宿云达