江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终2679号
上诉人（原审原告、反诉被告）:徐国生。
委托诉讼代理人：刘青峰，北京大成（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:上海艳斌工贸有限公司，住所地上海市嘉定区尚学路99、105号2幢302室，组织机构代码91310114630212593Y。
法定代表人：沈艳斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡秋爽，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。
原审被告（反诉第三人）:昆山市勤力创机电设备有限公司,住所地江苏省昆山市锦溪镇锦昌路9号3号房,组织机构代码91320583564260641U。
法定代表人：朱广伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡秋爽，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。
上诉人徐国生因与被上诉人上海艳斌工贸有限公司（以下简称艳斌公司）、原审被告昆山市勤力创机电设备有限公司（以下简称勤力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初13522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐国生上诉请求：撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费用由艳斌公司负担。事实和理由：合同签订后，徐国生依约支付了定金和配电房改造款。2016年6月1日徐国生向艳斌公司提出必须提升涉案厂房消防等级至丙级，这是租赁合同约定艳斌公司的义务。但艳斌公司不同意提升，反而提出增加保证金、合同期内不能退租等要求，徐国生并未同意。徐国生未按期支付租金，是因为艳斌公司在付款日期前已出现违约情形，徐国生不支付租金有足够法律依据。因厂房消防等级不达标，徐国生的公司无法成立并投产。艳斌公司法定代表人父亲沈国刚2016年7月12日向徐国生发送解约通知，是单方违约解除，给徐国生造成损失。艳斌公司应退还配电房改造款20万元、赔偿定金及违约金。
艳斌公司辩称，徐国生因难以办理环评、营业执照等政府原因而不愿履行合同，是徐国生过错导致涉案租赁合同未能履行。一审法院认定沈国刚是艳斌公司法人且提出解除合同有误，艳斌公司未提出解除合同，是徐国生委托艳斌公司帮忙找人打招呼、艳斌公司发现没有机会而给徐国生的答复，并非要求解除合同的通知。无法办理环评、营业执照的风险应由徐国生一方承担，艳斌公司无义务承担上述风险。艳斌公司要求徐国生支付租金，但徐国生逾期支付，以其实际行为表明不愿意继续履行合同，故是徐国生违约，应由其承担不利后果。徐国生出资改建配电房，艳斌公司代为支付，属委托合同关系，施工单位未退还改造款，应由委托人徐国生自行承担风险。艳斌公司已退还押金，作出让步，不存在任何违约。
勤力公司述称，勤力公司同意艳斌公司答辩意见，坚持一审意见。
徐国生向一审法院起诉请求：1、艳斌公司、勤力公司返还徐国生配电房改造出资款200000元；2、艳斌公司、勤力公司返还定金87864元；3、艳斌公司、勤力公司支付赔偿金527184元；4、诉讼费由艳斌公司、勤力公司承担。
艳斌公司向一审法院反诉请求：1、徐国生赔偿3个月的租金损失263592元；2、诉讼费由徐国生承担。
一审法院认定事实：2016年5月1日，勤力公司（甲方）与艳斌公司（乙方）、苏州耀达容器科技有限公司（丙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：一、房屋基本情况：甲乙双方同意将坐落于昆山市锦溪镇锦昌路9号的5号房（建筑面积7029.12平方米，屋内设施无），出租给丙方使用，房屋周边场地及门房共同归丙方使用；丙方使用过程中，如遇到消防检查导致丙方无法顺利生产时，由甲乙双方出面与相关部门协商沟通，如有必要，甲乙双方需提升该物业的消防等级供丙方顺利投产，了解综上所述，丙方愿意承租该房屋；丙方对该房屋的所有情况（包括但不限于房屋产权属性）均已了解，愿意承租该房屋；丙方同意与甲乙双方共同出资承担配电房改建升容工作，丙方愿意出资20万元给乙方，甲乙双方需将配电房升至1000KVA的电量，丙方出资的资金需在合同签订之日起15个工作日内支付至乙方账户。二、租赁期限九年，自2016年7月1日至2015年6月31日止，每三年递增8%。三、租金收取标准，2016年5月1日至6月31日期间为免租期，2016年7月1日起开始正式收取租赁费用，价格为12.5元每平每月，即第一年至第三年每年租金为1054368元，一个季度为263592元，先付后用，丙方须于每季度到期前十日内支付下一季度租金；该房屋第四年至第六年，每年租金为1138717元，即一个季度租金为284679.25元。四、付款方式，双方约定租金先付后用，2016年5月1日，即合同签订之日起的15个工作日内先支付一个月的租金作为定金（87864元），2016年7月1日该定金转为保证金，保证金在整个合同租赁到期时，丙方恢复原状交还甲乙双方后的15个工作日内返还给丙方；2016年7月1日至2025年6月31日的租金付款方式，先付后用，每季度到期前10日支付下一季度租金。五、租赁房屋的维修和保险：消防管道、下水管道、外墙面漏水维护，屋顶漏水维修等关于该物业的维护工作于2016年8月31日前维修完毕交于丙方使用。六、甲乙丙三方约定的权利义务:甲乙双方负责水电通至车间，并安装单独的水电表，厂房总电量为1000KVA的电量，其中700KVA的电量须配给丙方使用，丙方支付700KVA的基础电费，实际用电量的单价按照国家电网的账单结算；丙方经营需甲方提供与租赁房屋有关的手续、资料的，甲方有义务提供和协助。七、合同的变更与解除：丙方有下列行为之一的，甲乙双方有权解除合同，丙方经济损失自负：……应缴租金逾期3个月以上未支付的……;如甲乙丙三方其中一方未履行合同义务，根据合同约定可以解除合同；合同约定的其他可以解除合同的事项。八、违约责任：租赁期内，甲乙双方无正当理由，提前收回该房屋的，应提前六个月向丙方提出，丙方如果搬离该物业，需提前六个月向甲乙双方提出申请；租赁期满内，甲乙双方如果提前收回房屋，且没有提前6个月通知丙方，甲乙双方应赔偿丙方6个月的房屋租金作为赔偿，如果丙方搬离该物业未提前六个月通知甲乙双方，则丙方需赔偿甲乙双方6个月的房屋租金作为赔偿。该份租赁合同甲方未盖章签字，乙方盖章签字确认，丙方由徐国生签字，没有公司盖章确认。各方均认可合同列明的丙方，即苏州耀达容器科技有限公司尚未登记成立。
合同签订后，徐国生于2016年5月4日支付艳斌公司定金87864元，于2016年5月16日支付艳斌公司配电房改造款200000元。各方均认可合同签订后，徐国生未使用房屋。
关于未使用房屋的原因，徐国生陈述，由于艳斌公司无法提供正确的排水证，排水证弄好以后，房子的消防等级又达不到，徐国生租赁厂房的用途是食品包装，要求消防达到丙级，但艳斌公司的房子消防等级丁级，上述原因导致徐国生未能如期于2016年7月份拿到营业执照，无法开业使用厂房，这也是合同解除的一个原因。艳斌公司陈述，2016年6月1日左右，徐国生告知艳斌公司要提升消防等级，但是提升消防等级要花费百万元，故艳斌公司要求徐国生先付租金，确保合同能够继续履行，艳斌公司再去提升消防等级，但徐国生要求艳斌公司先提升等级，再去办营业执照后再付租金，因为办理还要排队，须花费的时间较长，故双方未能达成一致意见。针对艳斌公司陈述，徐国生认为，徐国生已给出足够充裕的时间让艳斌公司和相关部门进行沟通，7月初，艳斌公司法人沈艳斌的父亲沈国刚告诉徐国生，要提升消防等级必须要更改合同，增加保证金且合同期内不能退租，徐国生当时认为还没有进厂，艳斌公司的要求过分，就没答应；营业执照没有办理下来的主要原因不是环评是消防，后来办不下来，只好回到浙江台州继续使用以前的公司。
关于租金支付，徐国生陈述，2016年5月1日签的租赁合同，徐国生已经支付定金，6月1日徐国生就告知艳斌公司消防等级不达标的事情，5月1日-6月31日是免租期，该期间徐国生没有支付租金的义务；艳斌公司则认为徐国生应依约于2016年7月1日前支付下一季度的租金，但徐国生经多次催促均未支付。
关于合同解除事宜，徐国生陈述，租赁合同系2016年7月12日由艳斌公司法人的父亲沈国刚提出解除；艳斌公司则陈述，2016年8月8日是徐国生根据合同的最后付款期限，艳斌公司按照合同记载的电话给徐国生发信息通知付款，但徐国生未付，9月6日艳斌公司与徐国生电话确认，徐国生明确不租，故艳斌公司认为租赁合同是2016年9月6日由徐国生方提出解除。徐国生认可艳斌公司已于2016年7月20日将定金87864元退还给徐国生。后双方就合同解除事宜及配电房改造款的返还事宜等未能协商一致，故徐国生诉至本院。
一审另查明：2016年7月7日（一审法院笔误，应为“2016年7月12日”）下午艳斌公司法定代表人的父亲沈国刚发信息给徐国生，内容为“徐总我帮你走了三天，看来没戏了，你另外租房吧，不要浪费时间了”，徐国生回复“好的，我们的钱怎么办？我们的时间损失也好大”。
2016年7月27日，徐国生发信息询问沈艳斌“小沈，我们的钱怎么办”，沈艳斌回复“我爸说如果我们改动配电房找到下家钱退你，配电房不改动钱在配电商手上我们也要不到，没办法”，徐国生遂回复“这个我们不管的，房子是主体，主体没有了还谈什么，如果不退，我们法院见，也许你会付出更多”，沈艳斌于7月28日回复“徐国生你好，我和我父亲商量下来，还是上周五提出的那套方案：我们同意履行合同，在你也同意履行的前提下：一、我公司同意协助你提升昆山市锦溪镇锦昌路9号5号厂房的消防等级，但请你于2016年8月8日前将定金87864元和2016年7月1日至2016年9月30日的租金263592元支付至合同指定的银行账户，我公司自收到上述全部款项之日起六个月内完成厂房提升至丙类消防等级的改造。二、如果你在8月8号前仍不能付清上述款项的，我公司将与你解除租赁合同，收回出租厂房。因为你拖我们一天我们就空关厂房一天，都是损失！别觉得只有你损失了，上周五叫你这周一来详谈你都没回应，一天天拖着我们都是钱!你并应承担如下损害赔偿：免租期损失175728元、6个卫生间装潢损失80000元、配电房升容损失200000元。请尽快落实相应款项，以免扩大损失。”
2016年9月5日下午、9月6日上午艳斌公司法人沈艳斌打电话给徐国生，称其已收到法院通知，愿意协商下，当时环评做不了，把钱也退给了徐国生，找到下家承租和改配电房，可以把配电房升容的200000元退给徐国生，如果徐国生要履行，也可以履行，并询问徐国生还要不要租。徐国生答复说，等其回去。
一审另查明：艳斌公司陈述，租赁合同签订后，其已按约履行变压器增容义务，其具有履行租赁合同的意愿，20万元的增容费也已实际支付给第三方。艳斌公司就此提供《工程施工合同》一份及付款单原件，证明艳斌公司代收徐国生的20万元已经转交给施工方，故无法返还给徐国生，徐国生作为委托方如需返还，应当自行向施工方主张并承担违约责任。《工程施工合同》由艳斌公司于2016年5月18日与案外人昆山市柏悦电气设备安装工程有限公司签订，合同约定，工程内容为315KVA变压器增容至1000KVA变压器，承包方式为总承包，工期为2016年5月28日至6月30日，工程总价68万元，合同签订后支付50%,通电一周后付剩余50%；合同对违约责任并未做出明确约定。该份施工合同艳斌公司一方有公司盖章并由沈国刚签字。艳斌公司提供的付款单载明，艳斌公司于2016年5月19日、20日分别支付昆山市柏悦电气设备安装工程有限公司10万元。对于上述证据，徐国生质证认为，对《工程施工合同》的真实性不清楚，合同甲方由艳斌公司法人父亲沈国刚签字，说明沈国刚参与了整个过程，另外，施工合同约定应当在签订后支付工程款340000元，目前的证据只能证明艳斌公司支付过200000元，并且交易明细中摘要为货款，徐国生认为施工合同并没有履行完毕，根据双方签订的房屋租赁合同，该200000元也并不是由艳斌公司代收代缴。
以上事实有房屋租赁合同一份、施工合同一份、付款凭证若干及庭审笔录所证实。
一审法院认为，艳斌公司、勤力公司、徐国生签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行，违约的一方，应依法依约承担违约责任。本案中双方均认可合同签订后，徐国生实际并未使用房屋且合同已解除，但双方对于徐国生未实际使用房屋的原因及合同解除的情况陈述不一致。关于未使用房屋的原因及合同解除的原因及解除时间，徐国生陈述，由于艳斌公司无法提供正确的排水证，排水证弄好以后，房子的消防等级又达不到，徐国生已给出足够充裕的时间让艳斌公司和相关部门进行沟通，7月初，艳斌公司法人父亲沈国刚告诉徐国生，要提升消防等级必须要更改合同，增加保证金且合同期内不能退租，徐国生当时认为还没有进厂，艳斌公司要求过分，就没答应，上述原因导致徐国生未能如期于2016年7月拿到营业执照，无法开业使用厂房，并进而导致合同解除，合同是由艳斌公司法人沈艳斌的父亲于2016年7月12日提出解除。艳斌公司则陈述，2016年6月1日左右，徐国生告知艳斌公司要提升消防等级，但是提升消防等级要花费百万元，故艳斌公司要求徐国生先付租金，确保能够合同继续履行，艳斌公司再去提升消防等级，但徐国生要求艳斌公司先提升等级，再去办营业执照后再付租金，因为办理营业执照还要排队时间较长，双方未能达成一致意见，后来徐国生在艳斌公司询问催促下于2016年9月16日明确不再租赁，故合同是由徐国生于2016年9月16日提出解除。
一审法院认为，根据各方诉辩陈述及徐国生、沈艳斌之间的信息及电话往来情况，可以双方签订的租赁合同系因双方在提升消防等级、办理排水证、办理营业执照方面未能达成一致意见，由艳斌公司法人父亲沈国刚于2016年7月12日提出且与徐国生协商一致解除。关于徐国生要求艳斌公司返还配电房改造出资款20万元的诉求，徐国生陈述其协助艳斌公司对配电房进行改造，现艳斌公司与其解除合同，故要求返还。艳斌公司陈述，公司原本就有315KVA的变压器，由于徐国生租赁用途，才要增加到1000KVA，现在徐国生不租，艳斌公司再租给别人也不需要这么大的电量，不需要对配电房进行改造，20万元的款项已经支付给第三方，艳斌公司去找第三方要钱，第三方认为艳斌公司违约，且已购买原材料，不予退还，故艳斌公司也无法退还给徐国生。艳斌公司同时明确，将来如果有其他的承租人也要使用大电量并要改造配电房，其在收取其他承租人的配电房改造款后同意再还给徐国生。一审法院认为，该配电房出资款根据合同约定，系艳斌公司为方便徐国生租赁使用房屋而对房屋进行的特殊改造，现双方因就提升消防等级等方面未能达成一致意见而协商解除租赁合同，且艳斌公司在协商解除前也履行了合同约定的“出面与相关部门协商沟通”的协助义务，结合徐国生未能于2016年7月1日前支付租金的实际，同时结合该20万元的配电房改造款已由艳斌公司实际支付给案外人，且没有证据证明艳斌公司已实际收回该出资款，故一审法院认为徐国生主张艳斌公司返还该20万元配电房改造出资款缺乏依据，不予支持。
关于徐国生要求艳斌公司、勤力公司返还定金87864元的主张，徐国生明确艳斌公司已返还定金，主张的是双倍返还定金的另一倍。艳斌公司对此认为，系徐国生自身违约，故不须双倍返还定金。一审法院认为，租赁合同系双方协商解除，故徐国生主张双倍返还定金没有法律依据，依法不予支持。
关于徐国生要求艳斌公司、勤力公司支付赔偿金527184元的主张，徐国生明确依据的是租赁合同约定的由违约方承担的六个月租金的赔偿金，艳斌公司认为，合同解除的原因系徐国生无法履行，艳斌公司不存在违约无需支付赔偿金。一审法院认为，本案中合同解除系因双方在消防等级提升等方面未能协商一致的情形下，徐国生逾期未付租金并进而导致协商解除，不能认定艳斌公司存在违约，同时本案也不符合合同约定的艳斌公司应赔偿徐国生六个月租金的违约金的情形，故徐国生主张6个月租金的违约赔偿金缺乏充分事实依据，不予支持。关于艳斌公司反诉主张的3个月的违约赔偿金，基于同样的理由，亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告徐国生全部诉讼请求。二、驳回反诉原告上海艳斌工贸有限公司全部反诉请求。本诉案件受理费11950元，由徐国生负担。反诉案件受理费2627元，由上海艳斌工贸有限公司负担。
二审调查中，双方当事人表示均无新证据提交。二审调查结束后，艳斌公司向本院邮寄录音资料一份及调查申请书，认为徐国生因政府原因不能办理营业执照，与消防无关，并请求法院至昆山市锦溪镇招商办、商务局、环保局等进行调查。
二审另查明，艳斌公司于一审中陈述：“我们因为徐国生已经损失几个月租金，不可能再损失配电房的钱，配电房改造目前还没有动工，因为徐国生营业执照批不下来，我们也让第三方停止动工。”
本院认为，2016年5月1日，徐国生以苏州耀达容器科技有限公司名义与勤力公司、艳斌公司签订房屋租赁合同一份，由徐国生向艳斌公司、勤力公司承租涉案厂房，上述合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，应为合法有效。2016年7月12日，艳斌公司法定代表人沈艳斌父亲沈国刚与徐国生通过微信协商解除租赁合同。结合沈艳斌、徐国生之间信息往来内容显示，沈国刚参与涉案租赁相关事宜，艳斌公司亦于2016年7月20日将定金退还徐国生，对沈国刚作出解除租赁合同的意思表示予以追认，故涉案租赁合同于2016年7月12日实际解除，该解除效力及于艳斌公司。
本案二审的争议焦点在于合同解除的原因及违约责任。徐国生认为，其于2016年6月1日即告知艳斌公司提升消防等级，但艳斌公司未实际提升，反而要求其提前支付租金、增加保证金、合同期内不能退租等，故其有权拒付自2016年7月1日起的第一季度租金，艳斌公司于2016年7月12日通知解除合同，属单方违约，应承担违约责任。艳斌公司认为，徐国生因难以办理环评、营业执照等原因不愿意继续履行合同，且逾期支付租金，故徐国生单方违约，应承担违约责任。对此本院认为，涉案租赁合同约定徐国生使用厂房过程中遇消防检查无法顺利生产、由艳斌公司、勤力公司与相关部门协商沟通、必要情况下提升消防等级供徐国生顺利投产，该约定本身有违消防相关规定。徐国生作为承租人，本应积极了解其承租厂房的消防等级是否符合自己的生产需要，艳斌公司、勤力公司作为出租人，也应确保其出租厂房的消防等级与承租人的生产需要相匹配。双方就消防等级提升相关权利义务在合同签订前未充分协商，合同签订后发生争议又未能达成一致，在此基础上协商解除租赁合同，双方均不应承担违约责任。徐国生认为艳斌公司未提升消防等级故违约应承担双倍返还定金、支付赔偿金的观点，不能成立。艳斌公司认为徐国生因自身原因不愿承租、逾期支付租金构成违约并要求其承担违约责任的观点，亦不能成立。至于配电房改造款20万，是涉案租赁合同约定徐国生基于使用涉案厂房应当出资部分，已由艳斌公司实际收取，基于涉案租赁合同已经解除，且艳斌公司于一审中确认配电房改造未实际动工，故应由艳斌公司返还徐国生。艳斌公司认为其已将上述20万实际支付第三人故无法返还的观点，没有合同及法律依据，不能成立。
综上，上诉人徐国生的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初13522号民事判决第二项。
二、撤销江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初13522号民事判决第一项及案件受理费部分。
三、上海艳斌工贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还徐国生200000元。
四、驳回徐国生其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费11950元，由徐国生负担8962元，由上海艳斌工贸有限公司负担2988元。一审反诉案件受理费2627元，由上海艳斌工贸有限公司负担。二审案件受理费11950元，由徐国生负担8962元，由上海艳斌工贸有限公司负担2988元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 沈军芳
代理审判员 郭 锐
二〇一七年六月六日
书 记 员 陈 莉