广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终6652号
上诉人（原审被告）：邓国亮，男，1978年11月7日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托诉讼代理人：张欣，广东恒益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市远见房地产代理有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街丽江花园丽茵楼B1-4号。
法定代表人：范镜天，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林繁祺，广东百健律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康中明，广东百健律师事务所律师。
上诉人邓国亮因与被上诉人广州市远见房地产代理有限公司（以下简称远见公司）居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初6939号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人邓国亮上诉请求：撤销一审判决，依法改判邓国亮向远见公司支付14000元中介代理费及咨询费。一、一审法院关于《房屋买卖合同》包含三个法律关系的认定属于认定事实错误。涉讼《房屋买卖合同》第五条第3款明确约定房屋交易所涉及的所有中介代理费及咨询费就是68000元，且全部由买方邓国亮按照《佣金确认书》规定的时间支付，卖方李奭镇不承担任何中介费。正是基于三方的共同约定，在签订《房屋买卖合同》时才会特别以手动划线的方式将第五条第3款第（1）项中卖方对应的《佣金确认书》号码作删除处理，表明不适用该项内容。由于卖方李奭镇不负担任何中介费，因此在远见公司与李奭镇之间不存在居间合同关系，涉讼《房屋买卖合同》只存在邓国亮与李奭镇之间的房屋买卖合同关系和邓国亮与远见公司之间的居间合同关系。二、一审无视远见公司在签订《房屋买卖合同》时恶意违反《中华人民共和国合同法》第五条、第六条规定的公平和诚信原则，将其违法行为合法化，属严重认定事实错误。根据《房地产经纪管理办法》第二十一条的规定，房地产经纪机构签订房屋地产经纪服务合同前，应向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：……(七)经纪服务收费标准和支付时间。同时该办法第二十五条规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：……(三)以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易。本案中，邓国亮一直以为远见公司向卖方李奭镇收取的34000元中介费，是在得知邓国亮与李奭镇协商解除《房屋买卖合同》后，基于要求双方共同承担合同解除的责任，所以要求李奭镇与邓国亮按照一人一半的方式平均负担原定的68000元中介费。但直到本案一审开庭时，邓国亮才得知远见公司在签订《房屋买卖合同》的同时还曾私下与李奭镇另行签订了一份《佣金确认书》，约定远见公司除依据《房屋买卖合同》向邓国亮收取68000元中介费以外，还向李奭镇收取34000元中介费。由此可见，远见公司在与邓国亮订立《房屋买卖合同》时，对于中介费如何负担及实际总金额的约定，是存在故意隐瞒的主观恶性的。远见公司明知向邓国亮披露卖方也会负担34000元中介费的情形下，邓国亮一定不会同意再由己方承担68000元的中介费，所以采取了隐瞒和卖方另行签订《佣金确认书》的事实、欺骗邓国亮卖方不负担任何中介费的手段，诱骗邓国亮完成交易签订了《房屋买卖合同》。邓国亮是相信远见公司介绍的目前广州市二手房交易惯例(即卖家实收购房款不负担任何税费和中介费)，和基于卖方不同意负担任何中介费的前提，才答应由邓国亮一方全额负担68000元中介费的。《房屋买卖合同》也正是按照前述约定确定的中介费负担主体和方式，明确将NO.0004157《佣金确认书》写在合同中，而并未同时写上远见公司与李奭镇签订的另一份《佣金确认书》。也即，根据远见公司的说明以及《房屋买卖合同》的明确规定，邓国亮理解本次交易涉及的全部中介费总金额就是68000元，且由邓国亮全额负担。既然远见公司已经从李奭镇处取得了34000元中介费，加上邓国亮已支付的2万元中介费，现时邓国亮仅应向远见公司支付14000元中介费。三、一审法院阐述判决理由适用的《中介服务收费管理办法》、《国家计委、建设部关于房地产中介服务的通知》己失效和被废止的文件。一审法院据此判断远见公司恶意突破法律和合同约定收取的中介费“并未明显存在过高、显失公平的情形，属于合理范围”，属于适用法律错误。四、一审法院判决支持存在主观恶意的远见公司向邓国亮追索48000元中介费和违约金，助长了远见公司的失信行为，破坏了正常的房地产经纪行为秩序。如果按照一审法院的判决执行，存在恶意规避法律规定和合同约定的远见公司实际获得的中介费将是《房屋买卖合同》约定中介费总金额的1.5倍，达到102000元。按照《房屋买卖合同》的约定，即使买卖双方完成了房屋交易，远见公司作为房地产经纪机构也履行了交易递件手续等经纪方的义务，那么远见公司也只能从邓国亮处收取68000元的中介费。而在《房屋买卖合同》经协商终止的情形下，远见公司实际无须再履行涉及房屋交易过户的合同义务，工作量只会更小而非更大，并且远见公司已经实际从卖方李奭镇处获得了34000元的中介费。因此在这种情形下，如果还继续支持存在恶意的远见公司向邓国亮主张支付剩余48000元中介费和违约金，则无疑是支持远见公司通过违背公平和诚实信用原则的行为获取超越合同约定的不合理利益。五、《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应该就合同事项向委托人进行报告，居间人故意隐瞒与订立合同的事情或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害责任。邓国亮直到一审开庭时，才知道远见公司在三方签订房屋买卖合同时隐瞒了另行向卖方收取中介代理费的重要事实，造成邓国亮以为中介代理费总额就是68000元，并且由己方全额负担的错误理解。远见公司违反了前述规定，无权要求远见公司按照原定中介代理费支付48000元，并应赔偿邓国亮所有损失。
被上诉人远见公司二审答辩称：同意一审判决，不同意邓国亮的上诉请求。一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。二、涉讼买卖合同以及双方之间的佣金确认书是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，对双方均有法律约束力。三、现有证据充分证实导致合同解除、最终无法履行的原因在于邓国亮单方过错，邓国亮构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条规定以及涉讼买卖合同第六条第二款的约定，邓国亮应当向远见公司支付剩余中介费。远见公司一审的诉讼请求具有事实和法律依据，邓国亮不能突破合同相对性，以远见公司与卖方李奭镇之间的佣金履行情况为由拒绝履行其本应当承担的支付义务。四、在双方居间法律关系中，远见公司没有损坏过邓国亮的任何权益，至于远见公司与卖方李奭镇之间的另一法律关系与邓国亮无关。综上，邓国亮的上诉请求缺乏事实法律依据，应依法驳回。
远见公司于2016年8月12日向一审法院提出本案诉讼，主张因邓国亮违约导致《房屋买卖合同》解除，作为违约方，应及时向远见公司支付应付而未付的中介代理费及咨询费，以及赔偿因其违约给远见公司造成的损失，赔偿损失范围包括远见公司应收而未收的中介代理咨询费及违约金，故诉请法院判令：1.邓国亮向远见公司赔偿损失48000元；2.邓国亮以480元/天的标准向远见公司支付自2016年5月14日起至付清之日止的违约金。
远见公司和邓国亮围绕本案诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织双方当事人进行了证据交换和质证，查明以下事实：案外人李奭镇为位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾悦心园3栋2座901房（以下简称为涉讼房屋）的登记权属人，《房地产权证》编号为粤房地证字第C6516284号。
2016年5月2日，李奭镇（卖方）、邓国亮（买方）以及远见公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》，约定邓国亮以6800000元的价格向李奭镇购买涉讼房屋；基于经纪方已促成合同成立，买卖双方同意在本合同签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，其中：买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费详见《佣金确认书》（NO——）；买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费，详见《佣金确认书》（NO:0004157）。买卖双方或其中一方逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费及咨询费全部支付完毕之日止。若买卖双方任何一方出现本条约定的违约行为时，违约方除应即使向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即使赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费。守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。
同日，邓国亮与远见公司签订的《佣金确认书》（No:0004157），约定：基于经纪提供的中介服务及咨询服务，邓国亮同意向经纪支付68000元作为远见公司之中介代理费及咨询费；该服务费用的支付日期为签署该《房屋买卖合同》当天全部支付；逾期支付服务费用，则按日向经纪支付相当于费用百分之一的违约金。备注：签三方约当日收取贰万元，剩余部分递件过户当日收齐。
为证明由于邓国亮因个人经济困难无力履行《房屋买卖合同》，与李奭镇解除了上述合同，远见公司提交了以下证据予以证实：1.邓国亮和李奭镇于2016年5月14日签订的《协议》，载明由于买家邓国亮购买涉讼房屋遇到困难，经协商，业主李奭镇同意解除合同，并扣除100000元定金，退还500000元费用。2.远见公司的工作人员郭孟记与邓国亮于2016年5月21日的通话记录，显示邓国亮陈述其不再购买涉讼房屋，已经收回定金，扣了100000元作为违约金。邓国亮对于上述证据的真实性、合法性均无异议，但是对于关联性不予认可，其质证认为《协议》不能证明是其违约导致合同解除，正好说明合同的解除是李奭镇与其协商一致解除的，不存在任何一方违约的事实；通话录音并不能证明邓国亮有违约行为，李奭镇向邓国亮收取100000元也并非是以违约金的理由收取的。
为证明其曾委托律师敦促邓国亮履行付款义务，远见公司提交了广东百健律师事务所于2016年6月17日出具的《关于敦促中介代理费及咨询费的律师函》、全球邮政特快专递底件及送达情况打印件。上述邮件已于2016年6月18日由邓国亮本人签收。邓国亮对于上述证据的真实性、合法性无异议，但对于关联性有异议，其认为该组证据只是远见公司委托律师单方发出的，并不能凭借该律师函证明邓国亮存在违约行为。
为证明《房屋买卖合同》在协商一致解除后，远见公司向李奭镇收取了34000元的中介代理费及咨询费，已通过行为变更了《房屋买卖合同》及《佣金确认书》中关于由邓国亮支付全部68000元中介代理费及咨询费的约定，邓国亮提交了以下证据予以证实：1.邓国亮与远见公司经理郭孟记于2016年8月28日的通话录音，载明远见公司工作人员确认李奭镇向其支付了34000元的中介代理费及咨询费；2.邓国亮与李奭镇于2016年8月29日的通话录音，载明李奭镇确认其向远见公司支付了34000元的中介代理费及咨询费；3.邓国亮的中国移动通信详单。远见公司对于邓国亮与郭孟记的通话内容的真实性、合法性无异议，但对于关联性有异议；对于邓国亮和李奭镇的通话录音的真实性、合法性、关联性无法确认；对于中国移动通信详单中国移动通信详单的真实性、合法性、关联性予以确认。
一审诉讼过程中，邓国亮和远见公司均确认邓国亮分别于2016年5月2日和2016年5月3日向李奭镇支付了购房定金100000元和500000元；邓国亮已经向远见公司支付了20000元的中介代理费及咨询费；邓国亮和李奭镇已经协商解除《房屋买卖合同》；李奭镇向远见公司支付了34000元的中介代理费及咨询费。
本案中双方争议的焦点问题在于邓国亮是否应当向远见公司支付剩余的48000元中介代理费及咨询费。远见公司主张认为从李奭镇一开始放盘、到带邓国亮看房子，以及与邓国亮和李奭镇之间沟通协调交易条件，再到促成双方签订涉讼房屋的《房屋买卖合同》，其履行了促成买卖双方签订买卖合同的居间义务；根据其与邓国亮签订的《佣金确认书》的约定，邓国亮应当向其支付680000元的中介代理费及咨询费。现邓国亮因个人资金问题与李奭镇解除了双方签订的《房屋买卖合同》，仍应当向其支付剩余的中介代理费及咨询费48000元。邓国亮则抗辩认为其与李奭镇是协商一致解除《房屋买卖合同》，并不存在违约的情形。三方在协商中介代理费及咨询费的时候，约定中介代理费及咨询费为购房总价的1%即680000元，全部由房屋的买方即邓国亮承担，但远见公司却另行向李奭镇收取了34000元的中介代理费及咨询费；如果邓国亮知道李奭镇会负担一半的中介费，就不会签订《佣金确认书》承担全额费用，并且应在《房屋买卖合同》明确约定中介代理费及咨询费由买卖双方各付一半。否则，远见公司陈述中介代理费及咨询费由邓国亮全额支付，私下又向李奭镇收取中介费，是对中介代理费及咨询费的隐瞒，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定。因此，鉴于远见公司已经向李奭镇收取了34000元的费用，其仅应当承担剩余的34000元，而其已经向远见公司支付了20000元，故其仅应当向远见公司支付剩余的14000元中介代理费及咨询费。远见公司则反驳认为根据交易习惯，买方不愿意接受经纪方向双方都收取中介费，认为会导致房价上升，因此在合同之外，其与李奭镇约定了中介代理费及咨询费34000元，而没有反映在《房屋买卖合同》上；远见公司与李奭镇之间关于中介代理费及咨询费的约定，是双方之间的居间合同法律关系，是双方的真实意思表示，也没有违反法律行政法规的强制性规定，并且也已经履行，邓国亮不得因此而拒绝承担本应当由其承担的该部分费用。
一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，远见公司为邓国亮与李奭镇提供居间服务，促成双方签订了《房屋买卖合同》，该合同是各方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵照履行。
关于邓国亮是否应当向远见公司支付剩余48000元中介服务费及咨询费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，远见公司已成功促成邓国亮与李奭镇就涉讼房屋交易签订《房屋买卖合同》，且远见公司确实履行了为邓国亮介绍房源、带领其实地看房以及促成买卖双方签订《房屋买卖合同》的居间义务，邓国亮理应按照《房屋买卖合同》和《佣金确认书》的约定向远见公司支付中介代理费及咨询费680000元。现邓国亮和远见公司均确认邓国亮仅向远见公司支付了20000元的中介代理费及咨询费，故对于远见公司要求邓国亮向其支付剩余中介代理费及咨询费48000元的诉请，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。至于邓国亮抗辩认为远见公司在《房屋买卖合同》约定由其全额承担中介代理费及咨询费的同时又另行收取李奭镇34000元费用，其仅需向远见公司支付剩余14000元中介代理费及咨询费的意见。一方面，《房屋买卖合约》实际包含三个法律关系，一是邓国亮与卖方李奭镇之间的房屋买卖合同关系，二是远见公司与邓国亮之间的居间合同关系，三是远见公司与卖方李奭镇之间的居间合同关系。本案要处理的仅是远见公司与邓国亮之间的居间合同法律关系，至于远见公司与卖方李奭镇之间的居间合同关系，为另一法律关系，远见公司是否另行向李奭镇收取一定数额的中介代理费及咨询费以及李奭镇是否实际支付，并不影响邓国亮应当履行向远见公司支付68000元中介代理费及咨询费的义务。另一方面，本案中远见公司向邓国亮及卖方李奭镇收取的中介费总额为102000元（68000元+34000元），仅为成交价的1.5%。即使参照《中介服务收费管理办法》、《国家计委、建设部关于房地产中介服务的通知》（计价格（1995）971号文件）的意见，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收；实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。即远见公司的收费并未明显存在过高、显失公平的情形，属于合理范围。因此，对于邓国亮提出其仅应当向远见公司支付14000元中介代理费及咨询费的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。
关于远见公司要求邓国亮按照480元/天（以48000元为基数，按照每日1%的标准）向其支付违约金的问题。《佣金确认书》明确约定《房屋买卖合同》签订当日支付20000元，剩余部分应于递件过户当日支付。现涉讼交易并未完成，剩余中介代理费及咨询费的支付时间无法确定，故对于远见公司要求邓国亮自《房屋买卖合同》解除之日起即2016年5月14日向其支付逾期付款违约金的诉请，理据不足，一审法院不予支持。鉴于邓国亮在资金方面存在问题，遂与李奭镇协商解除了双方签订的《房屋买卖合同》，最终导致涉讼交易无法继续履行，致使远见公司无法收取应收的剩余款项，在事实上存在480000元中介代理费及咨询费的利息损失，故根据公平、等价有偿原则，邓国亮应当以48000元为本金，自起诉之日（即2016年8月12日）起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准向远见公司支付欠付中介代理费及咨询费的违约金至实际清偿之日止。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2016年11月12日作出判决如下：被告邓国亮应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市远见房地产代理有限公司支付中介代理费及咨询费48000元及违约金（违约金以48000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准自2016年8月12日起计至实际清偿之日止；违约金的总额以48000元为限）。如被告邓国亮不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1000元，由被告邓国亮负担。
双方当事人对一审查明事实无异议，本院二审予以确认。双方当事人二审均无新证据提交。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对邓国亮的上诉请求，认定如下：
一、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。远见公司已成功促成邓国亮与李奭镇就涉讼房屋交易签订《房屋买卖合同》，履行了促成买卖双方签订《房屋买卖合同》的居间义务，邓国亮理应按照《房屋买卖合同》和《佣金确认书》的约定向远见公司支付中介代理费及咨询费680000元。远见公司要求邓国亮向其支付尚欠的中介代理费及咨询费48000元及违约金，合法有据。另外，远见公司在三方《房屋买卖合同》约定由邓国亮全额承担中介代理费及咨询费的同时又另行收取李奭镇34000元费用，是基于其与李奭镇之间的居间合同关系，未违反强制性规定，且无证据证明远见公司收费标准过高。虽远见公司未履行协助办理交易过户的后续义务，系因邓国亮违约导致其与李奭镇买卖合同关系解除所致，不应归责于远见公司。邓国亮上诉主张其仅需向远见公司支付剩余14000元中介代理费及咨询费的意见，缺乏依据，本院不予采纳。
二、邓国亮上诉主张远见公司与李奭镇之间不存在居间合同关系的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”、第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，虽三方《房屋买卖合同》未对远见公司与李奭镇之间的居间费用进行约定，但法律并未禁止远见公司以另行约定的方式向李奭镇收取居间中介费用，且该约定对邓国亮应向远见公司支付中介代理费及咨询费68000元的合同义务并无影响，不存在邓国亮所述损害其合法权益的行为。邓国亮称远见公司与李奭镇之间不存在居间合同关系，远见公司就涉讼房屋居间行为仅应向双方收取共计68000元的中介代理费及咨询费，于法无据，本院不予采纳。
另外，虽然一审参照适用的《中介服务收费管理办法》、《国家计委、建设部关于房地产中介服务的通知》业已失效，但对一审事实认定及处理结果并无影响。上诉人邓国亮的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。
为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人邓国亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 焕
二〇一七年六月二十七日
书记员 璩方慧