福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终3447号上诉人（原审被告）：福建等个人高粱酒业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区温泉街道五一北路111号3号楼111-6号，统一社会信用代码91350100577035750C。法定代表人：连志叶，总经理。委托诉讼代理人：陈辉，公司员工。被上诉人（原审原告）：福建省莲花服装实业有限责任公司，住所地福建省闽侯县南屿镇桐南村1号,统一社会信用代码91350000789009247A。法定代表人：江启森，总经理。委托诉讼代理人：叶文兴，周学伦，福建建达律师事务所律师。原审被告：陈辉，男，1976年6月6日出生，汉族，住福建省福州市晋安区，原审第三人：福州市晋安区等个人食杂便利店，住所地福建省福州市晋安区连江中路***号*号店面。经营者：陈美琴，女，1974年4月27日出生，汉族，住福建省政和县，原审第三人：晋安区水俤小吃店，住所地福建省福州市晋安区连江中路***号*号店面。经营者：卢林，男，1983年5月20日出生，汉族，住福建省福州市台江区，原审第三人：晋安区诺泡泡奶茶店，住所地福建省福州市晋安区连江中路***号*号店面。经营者：宋春燕，女，1978年12月10日出生，汉族，住福建省福州市，原审第三人：晋安区安怀包子店，住所地福建省福州市晋安区连江中路***号*号店面。经营者：赵安怀，男，1981年6月25日出生，汉族，住安徽省怀宁县，上诉人福建等个人高粱酒业有限公司（以下简称“等个人公司”）因与被上诉人福建省莲花服装实业有限责任公司（以下简称“莲花公司”），原审被告陈辉，原审第三人福州市晋安区等个人食杂便利店、晋安区水俤小吃店、晋安区诺泡泡奶茶店、晋安区安怀包子店房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初1565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人等个人公司委托诉讼代理人陈辉，被上诉人莲花公司委托诉讼代理人叶文兴、周学伦，原审被告陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。等个人公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判解除上诉人与被上诉人于2012年3月25日签订的《店面租赁合同》，上诉人支付应支付的租金及占用费；2.本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，2012年3月25日的《店面租赁合同》是上诉人与被上诉人之间签署的，与原审被告陈辉无关。2.上诉人已经用酒款冲抵店面租金的方式支付了15万元租金，一审法院不予认定该事实，应予以纠正并改判。3.被上诉人已经同意减免三个月的租金，一审法院不予认定该事实，应予以纠正并改判。莲花公司辩称：1.上诉人不享有上诉利益，无权提起上诉。等个人公司在原审中虽为被告，但一审法院并未判令等个人公司承担民事责任，其并不具有上诉利益，并不享有上诉权。2.本案一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，应当予以维持。首先，本案租赁合同的签订人及实际承租人均为原审被告陈辉，与上诉人无关。其次，本案不存在用酒款冲抵店面租金的情形。被上诉人从未接受上诉人以物抵债。再次，不存在被上诉人同意减免三个月租金的情形。请求驳回上诉，维持原判。原审被告陈辉同意等个人公司的上诉意见。原审第三人均未作答辩。莲花公司向一审法院起诉请求：1.解除莲花公司与陈辉的店面租赁合同关系；2.陈辉、等个人公司及福州市晋安区等个人食杂便利店（陈美琴）、晋安区水俤小吃店（卢林）、晋安区诺泡泡奶茶店（宋春燕）、晋安区安怀包子店（赵安怀）立即将位于福州市晋安区××沿街××、××、××、××店面（××、××、××、××号店面）归还给莲花公司；3.陈辉、等个人公司支付莲花公司租金，租金按每月8600元自2013年10月起计算至店面归还为止；4.本案诉讼费用由陈辉、等个人公司承担。一审法院认定事实：坐落福州市晋安区连江中路××沿街××、××、××、××、××店面（由××）××福建省女子监狱在其土地使用权范围内建造的临时店面，现五间店面门牌号已分别变更为连江中路178号、180号、182号、184号、186号。莲花公司系福建省女子监狱于2006年设立的法人独资企业，受福建省女子监狱委托负责上述店面的经营管理。等个人公司成立于2011年6月29日，注册资本5000000元。该公司自设立时起至2014年9月25日期间，陈辉为公司股东兼法定代表人，出资额4000000元。2012年3月25日，陈辉以等个人公司的名义与莲花公司就连江中路245号沿街1、3、4、5号店面签订一份《店面租赁合同》，约定月租金8600元，租赁期限自2012年3月25日起至2013年3月24日止，承租方应预缴3个月的租金给出租方作为店租水电费押金，每月五日前缴清上个月的店租、水电费等。《店面租赁合同》首部载明的承租方是等个人公司，但落款处承租方一栏仅有陈辉个人的签名捺印，等个人公司未在该合同上盖公章。《店面租赁合同》签订前，陈辉以等个人公司的名义向莲花公司转账付款20000元，莲花公司与陈辉确认该款系租赁合同投标的保证金，《店面租赁合同》签订后转化为租赁押金。租赁期限内，陈辉以等个人公司的名义缴纳租金。《店面租赁合同》履行期限届满后，各方未再签订书面租赁合同，莲花公司亦未实际收回店面。2014年9月26日，等个人公司进行法定代表人及股权变更，陈辉不再是该公司股东、法定代表人。因收回租赁房屋一事，莲花公司与陈辉发生纠纷。2015年8月4日，陈辉向莲花公司出具承诺书一份，载明：“兹本人陈辉于2015年8月31日前结清租连江中路245号沿街1号、3号、4号、5号四间店面所欠房租租金共计197800元（2013年10月至2015年8月），逾期没有交清所欠店租租金，贵单位可以强行收回，本人将自动退还店面。”陈辉于2015年8月31日通过现金缴款向莲花公司支付12000元，于2015年9月6日通过其个人账户向莲花公司汇款10000元，于2015年9月23日通过现金缴款向莲花公司支付8000元。连江中路245号沿街1号、3号、4号、5号店面现在的实际使用人分别为福州市晋安区等个人食杂便利店、晋安区水俤小吃店、晋安区诺泡泡奶茶店和晋安区安怀包子店。晋安区水俤小吃店、晋安区安怀包子店均确认其是于2014年4月与陈辉签订租赁合同承租店面，租期2年，租金以现金方式缴纳，由陈辉上门收，现约定的租赁期限均已届满。一审法院认为：陈辉与莲花公司签订《店面租赁合同》，租期届满后，双方虽未续签书面合同，但陈辉仍使用租赁店面，可以认定原《店面租赁合同》继续有效，租赁期限变更为不定期。《店面租赁合同》约定的租期届满后，陈辉以个人名义将讼争店面转租给他人使用并收取租金，之后陈辉还与莲花公司就事实租赁期间拖欠的租金进行结算，并出具承诺书承诺由个人结清租金、退还店面，承诺书出具之后，陈辉又以个人名义向莲花公司支付部分拖欠的租金，可以认定陈辉是本案讼争店面的实际承租人、《店面租赁合同》的承租方。陈辉、等个人公司关于承租人是等个人公司而不是陈辉的抗辩与事实不符，不予采信。租赁期限为不定期的，当事人可以随时解除租赁合同，莲花公司诉请解除与陈辉之间的租赁关系（即解除《店面租赁合同》），可以支持。合同解除后，陈辉应及时归还店面，本案第三人作为实际使用人应及时腾退讼争店面。至2015年8月，陈辉结欠莲花公司租金197800元，租赁押金20000元可用于抵扣租金，再扣除陈辉已支付的30000元，现陈辉还应支付结欠的租金147800元。2015年8月之后，陈辉未归还讼争店面，应继续支付租金、占用费。等个人公司不是讼争店面的实际承租人、使用人，莲花公司关于等个人公司归还店面并支付租金的主张不能支持。一审判决：一、解除莲花公司与陈辉于2012年3月25日签订的《店面租赁合同》；二、陈辉应于判决生效之日起十日内将坐落福州市晋安区连江中路××沿街××、××、××、××店面（××、××、××、××号店面）归还莲花公司；三、福州市晋安区等个人食杂便利店应于判决生效之日起十日内将坐落福州市晋安区连江中路××沿街××店面（××号店面）腾空并归还莲花公司；四、晋安区水俤小吃店应于判决生效之日起十日内将坐落福州市晋安区连江中路××沿街××店面（××号店面）腾空并归还莲花公司；五、晋安区诺泡泡奶茶店应于判决生效之日起十日内将坐落福州市晋安区连江中路××沿街××店面（××号店面）腾空并归还莲花公司；六、晋安区安怀包子店应于判决生效之日起十日内将坐落福州市晋安区连江中路××沿街××店面（××号店面）腾空并归还莲花公司；七、陈辉应于判决生效之日起十日内支付莲花公司结欠的租金147800元；八、陈辉应于判决生效之日起十日内支付莲花公司从2015年9月1日起至实际归还店面之日止按每月8600元的标准计算的租金及占用费；九、驳回莲花公司的其他诉讼请求。案件受理费5170元，由陈辉负担。二审中，等个人公司提交以下证据：1.张恒荣的身份证复印件；2.《关于福建等个人高粱酒业有限公司高粱酒抵押情况的说明》及其附件《福建等个人高粱酒业有限公司订货单》。二审中，莲花公司认可张恒荣是其公司员工，但否认《关于福建等个人高粱酒业有限公司高粱酒抵押情况的说明》的真实性。经审查，《关于福建等个人高粱酒业有限公司高粱酒抵押情况的说明》属于证人证言性质，在张恒荣未出庭作证的情况下，该《说明》不能作为本案认定事实的依据。根据本案现有证据，应认定案涉《店面租赁合同》约定的承租人为等个人公司，一审认定有误，本院予以纠正。一审法院认定的其他事实正确，本院予以确认。此外，根据陈辉一审提交的《福建等个人高粱酒业有限公司订货单》，可以认定莲花公司的员工张恒荣签收了承租方用于冲抵店面租金的、价值15万元的酒。本院认为：案涉《店面租赁合同》载明的承租方为等个人公司，虽然该《店面租赁合同》上仅有陈辉签名，未加盖等个人公司的公章，但在签订案涉《店面租赁合同》时，陈辉是等个人公司的法定代表人，故陈辉有权代表等个人公司签订案涉合同。此外，在案涉《店面租赁合同》约定的租赁期限内，相关租金均由等个人公司向莲花公司转款。据此，应认定案涉《店面租赁合同》约定的承租人为等个人公司而非陈辉。一审对此认定有误，本院予以纠正。案涉《店面租赁合同》约定的租赁期限早已届满，一审判令解除案涉《店面租赁合同》并无必要。案涉《店面租赁合同》约定的租赁期限届满后，莲花公司与等个人公司并未续签合同，之后，陈辉以自己的名义向莲花公司转款支付租金；以自己的名义与莲花公司就后续租赁期间拖欠的租金进行结算，并出具承诺书承诺由其个人结清租金、退还店面；以自己的名义将案涉店面转租给第三人使用并收取租金，据此，应认定在案涉《店面租赁合同》约定的租赁期限届满后，陈辉成为本案讼争店面的承租人。因陈辉拖欠租金，莲花公司请求解除其与陈辉之间的店面租赁合同关系，于法有据，本院予以支持。陈辉应向莲花公司支付案涉店面的租金，并在租赁合同关系解除后继续向莲花公司支付案涉店面占用费。莲花公司的员工张恒荣签收了承租方用于冲抵店面租金的、价值15万元的酒，该行为应认定为职务行为，故该15万元应从陈辉应支付的租金及占用费中扣减。按此计算，截至2017年9月，陈辉尚欠莲花公司租金212800元，此后陈辉应按每月8600元的标准向莲花公司支付案涉店面占用费至实际归还店面之日止。等个人公司、陈辉主张莲花公司已同意减免三个月的租金，却未提交有效证据证明，应当承担举证不能的不利后果。对等个人公司的相关上诉意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初1565号民事判决第一项为“解除福建省莲花服装实业有限责任公司与陈辉之间的店面租赁合同关系”；二、维持福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初1565号民事判决第二至六项；三、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初1565号民事判决第七至九项；四、陈辉应于本判决生效之日起十日内向福建省莲花服装实业有限责任公司支付租金212800元，并自2017年10月起按每月8600元的标准向福建省莲花服装实业有限责任公司支付案涉店面占用费至实际归还店面之日止；五、驳回福建省莲花服装实业有限责任公司一审其他诉讼请求。二审案件受理费5170元，由福建省莲花服装实业有限责任公司负担。一审案件受理费执行一审法院的决定。本判决为终审判决。审判长  雷晓琴审判员  王燕燕审判员  田始凤二〇一七年十月十日书记员  刘 巍（2017）闽01民终3447号共10页