辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第00242号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李一夫，男，1958年2月28日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。
委托代理人：王恩元、左辉，系沈阳市沈河区仁杰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：叶义国，男，1959年1月14日出生，汉族，无职业，住址浙江省瑞安市。
委托代理人：曹鹤，系辽宁同泽律师事务所律师。
原审第三人（反诉第三人）：高莺，女，1964年3月24日出生，汉族，无职业，住址沈阳市皇姑区。
上诉人李一夫因与被上诉人叶义国、原审第三人高莺房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第01714号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员史舒畅、代理审判员单立参加评议的合议庭，于2015年3月24日公开开庭审理了本案，上诉人李一夫及其委托代理人王恩元、左辉，被上诉人叶义国的委托代理人曹鹤，原审第三人高莺，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李一夫诉称：原、被告于2013年1月22日签订租房协议，承租被告沈河区北一经街96号1门的门市，当时看房时房子有漏水的水印，被告说曾经漏过，现在修好了。从装修20天以后开始漏水，原告自己修复共花费2400元。从6月1日开始，现在由于房屋漏水，被告不履行修复义务，致使我不能正常营业，造成6万多元经济损失，装修费用达十万多元（加人工费用）。由于被告一直推托，有时还不在沈阳，不积极解决问题和履行出租义务，给原告造成重大经济损失，故请求法院依法维护我们的权益，判令：1、被告及第三人赔偿原告因出租漏水房屋所造成的经济损失6.5万元；2、被告承担诉讼费用。
原审被告叶义国辩称：2013年1月22日双方签订了合同，当时房屋并没有任何质量问题，根据双方合同约定，房租是半年一交，上打租，但在实际交付房租的时候，因为原告说家中母亲有病，手中没有这么多钱，所以并没有实际交付半年房租，也就是12500元，所欠剩余房租原告给被告打了欠条，并且注明如果2013年3月1日到期不能将房租还清，房屋租赁合同自动解除，也就是给双方原本签订的租赁合同附加了解除条件。到2013年3月10日，被告向原告讨要剩余房屋租金，这个时候，原告以种种理由进行推托，并以房屋漏雨为由，拒绝腾房和给付房屋租金。我们认为，关于赔偿损失，首先，根据双方签订的房屋租赁协议第一条其中规定，租赁期届满后对乙方改善过程中添加的可移动物品由乙方自行处理，移不动的及房屋一并无偿归甲方所有，根据双方协议约定合同到期或者解除之后不可移动的添加物是应归被告所有的，对于这个财产被告认为对于自己的财产不存在赔偿问题，另外就原告主张的赔偿数额和赔偿项目，被告认为没有相应合理依据，具体要看原告举证。因为转租行为是经出租人同意的，即使房屋出现了相应的损失或者需要修缮的行为，产生的修缮费用也应该由出租人承担，而不应该由被告承租人进行承担。原告在装修期间，曾经破坏主体承重墙部分，对房屋未尽到合理使用义务，其违法改造与房屋漏水存在一定因果关系。关于房屋后期和第三人纠纷的问题，其实主要原因是由于原被告之间的纠纷，因为原告一直未履行租金给付义务，被告要求原告腾房，但是原告一直以房屋漏水为由，既不给付租金，也不腾房，而且多次到被告店面进行吵闹，第三人在了解该情况后决定提前结束和被告之间的租赁合同，被告一是出于原告搅扰无法正常经营，二是由于怕第三人将房屋收回，因此考虑和第三人解除租赁合同，该合同解除，给被告造成了莫大损失，因为被告的洗衣店已经经营了多年，而且和第三人的租赁合同还有三年才到期。2013年6月21日或23日左右，具体日子记不清楚了，第三人带领一些人员来到被告店里闹，要求被告搬出，当时双方发生矛盾也报了案，有出警记录，第三人要求被告在6月30日前必须腾退房屋，隔了两三天左右，原告带人过来把被告的经营门面锁上，致使被告被迫停止经营，当时也报了警，由于原告和第三人的双方压力，被告于6月24日开始通知客人退卡退衣服，到2013年7月2日，发现第三人将前后门都用卷帘门锁住，被告的物品也都在房屋内。由于房屋已经无法经营，而当时被告的岳母患有癌症，于是夫妻二人回到老家。因此，合同无法继续履行，首先是由于原告拒不履行支付租金的义务造成的，根据双方合同约定，双方合同已经解除，这也请求法院予以确认，其次，由于第三人的原因也是来店里闹，致使被告无法继续经营，在与第三人的租赁合同中第三人也存在过错。
原审第三人高莺述称：我这个房子租给叶义国之后，我同意他转租，但是我交给他的房子是不漏的房子，是叶义国自己刨漏的，我在租给他之前，新做的防水，房子是一点不漏交给他的，所以我不存在什么责任。而且被告在合同到期不交房租，就视为被告与我解除了合同，至于原、被告怎么签的我不清楚，我只是同意转租。
原审反诉原告叶义国诉称，2013年1月22日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁协议》，在经原房主同意情况下，反诉原告将坐落于沈阳市沈河区北一经街96号1门北侧80平方米门市租给反诉原告开办棋牌社。约定租金一年为2.5万元，支付方式为上打租，半年一付，一次性结清。然后合同签订当日，反诉被告以母亲生病急需用钱手头紧张为由，恳请仅向反诉原告支付部分半年期的租金，并保证尽快将剩余租金支付给反诉原告。并向反诉原告出具了《欠条》一张，注明欠反诉原告的房屋租金7500元，于2013年3月10日还清，如到期不还，则解除租赁合同，予以腾房。然后，欠条约定的还款日到期后，反诉被告非但不依约向反诉原告支付租金，还以种种理由拒绝腾房，并屡次于反诉原告的营业时间到其营业场所对反诉原告进行威胁、辱骂。反诉被告的种种行为，严重干扰了反诉原告的正常营业，且致使该出租房屋的原出租人出于安全考虑亦要求同反诉原告解除租赁合同，致使反诉原告经营多年的干洗业务被迫终止营业，给反诉原告造成了莫大的经济损失。综上所述，反诉原告认为，反诉被告无正当理由拒不履行租金给付义务，且其恶意行为给反诉原告造成了巨大的经济损失，请求法院判令：1、反诉被告支付房屋租金7500元及利息390元，合计7890元（利息从2013年3月10日起至实际清付之日止，暂计算至2014年1月20日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。
原审反诉被告李一夫辩称，我承租房屋时被告欺骗了我，被告将漏水的房子租给了我，如果房屋漏水我不可能承租这个房子，我刚装修完还没开业就漏水，给我造成很大经济损失，我根本没有找过被告，只是电话，被告说帮我回来之后维修，如果我能正常开业，房租到日期会给被告，正因为还没开业房屋就漏水，开业之后还漏水还砸伤人，在这些问题没有解决之前我不可能给付租金。
原审反诉第三人高莺述称，反诉原告与反诉被告之间的事情我不清楚，我将房屋租给叶义国，漏水也是他造成的。诉争房屋的承重梁被改了，至于是谁改的我不太清楚，但是房屋我是租给反诉原告的，造成的损失应当由反诉原告负责，至于反诉原告说我给他把门封上了，事实上不是那么回事，因为是反诉原告不交租金跑了，如果我不将门上锁保护起来，出现问题说不清楚。
原审法院经审理查明，坐落于沈阳市沈河区北一经街96-1号1门（1-4轴A-EF1／2轴5-7轴EF1／2-G轴）、建筑面积62.40平方米房屋系高莺所有。
2011年7月1日，高莺作为出租方（甲方），叶义国作为承租方（乙方），签订《房屋租赁协议》，约定乙方租用甲方房屋一套，出租地址沈阳市沈河区北一经街96号1门，租用期限为2011年7月1日起至2016年6月30日止，房租为每年8万元。
2013年1月22日，叶义国作为出租方（甲方），李一夫作为承租方（乙方），签订《房屋租赁协议》。协议约定甲方将座落于沈阳市沈河区北一经街96号1门北侧二间，建筑面积约80平方米租给乙方开办棋牌社，甲方同意乙方对该房屋进行适当改善装修，装修过程中甲方有权进行监督，租赁期满后对乙方改善过程中添加的、可移动的物品由乙方处理，移不动的及房屋一并无损无偿归甲方所有。租赁期限暂定为二年，自2013年1月30日起至2015年1月30日止。租金每年为25000元，半年一付，一次性结清。下半年提前一个月，今后顺延，若续租租金另议，二年租期内部上下浮动，乙方无权转租或更改其它用途。该合同第三条约定，年租金标准为人民币320000元，在签订合同之日以现金方式支付上半年房租人民币200000元，下半年提前一个月支付房租人民币120000元……。合同第十一条约定，甲、乙方违反本合同均应向对方支付年租金20%的违约金。合同签订后，李一夫给付叶义国租金人民币5000元。同日，李一夫书写欠条一份，内容为：“今欠叶义国房租费（7500元）柒仟伍佰元整于2013年3月10日归还还清。如到期不还，自动解除走人。”后叶义国将诉争房屋交付李一夫使用，李一夫使用诉争房屋用于经营麻将社。
庭审中，李一夫陈述由于其于2013年2月4日就发现房屋漏水，其即与叶义国就维修房屋进行沟通，直至其实际使用诉争房屋至2013年6月10日左右，后上锁关门，其掌握诉争房屋的钥匙直至其于2013年10月17日将钥匙交给高莺，由高莺实际占有、控制诉争房屋。又陈述由于房屋漏水问题未得解决，故其未将欠条中载明的欠付租金7500元给付叶义国。叶义国陈述2013年3月份其找李一夫索要租金时不存在漏水情况，也未发现漏水痕迹，后期春天开化后，大概在5、6月份，墙体确实有水印，但没有李一夫提供的照片显示的情况严重。高莺陈述2013年10月17日李一夫交付其诉争房屋钥匙，其将诉争房屋收回，此后钥匙一直由其保管，2014年2月，其将诉争房屋对外出租他人，由他人用作仓库。
在本案审理过程中，李一夫两次提出鉴定申请，要求对沈阳市沈河区北一经街96号1门房屋装修残值及麻将机是否损坏及修复费用进行评估鉴定。本院分别委托辽宁光辉资产评估有限责任公司和北京金开资产评估有限公司辽宁分公司进行评估鉴定。辽宁光辉资产评估有限责任公司于2013年11月29日出具退卷说明，载明：“我公司接到《沈阳中级人民法院司法鉴定委托书》（登记号：评2013-490）后，与委托人、原告及被告进行了联系，履行了必要的沟通和必要的评估程序，了解该案情的实际情况，通知被告，被告未到现场，由于无法找到被告，原告要求等待被告出现，我评估机构无法对该现场损失情况进行评估，故我评估机构申请退卷。”。北京金开资产评估有限公司辽宁分公司于2014年3月19日出具退卷说明，载明：“我公司接到司法鉴定委托书（评）（2014）82号后，按照评估程序，评估人员于2014年3月19日与办案法官及原告了解情况，经了解本次评估需要鉴定的评估对象中房屋装修残值（不含冲水造成的损失）的范围无法确定，并评估对象中原告的麻将机是否损坏的鉴定超出评估工作范围，评估工作无法继续进行。经与办案法官沟通，办案法官同意评估人员退卷。”。
本案审理过程中，李一夫陈述高莺接管房屋后，将麻将社的物品拉到铁岭，高莺对此不持异议。李一夫提交物品清单一份，载明被高莺拉走至铁岭的原告物品有：1、麻将机7台；2、椅子30把；3、高压锅1个；4、电饭锅1个；5、电风扇4个；6、消毒筷子柜1个；7、各种盘、盆、碗，共计40个；8、炒勺3个。
原审法院认为，本案原告与被告及被告与第三人签订的房屋租赁协议系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，各方当事人均应依照合同约定履行自己的义务。在本案房屋租赁关系中，第三人为出租人，被告为承租人，原告为次承租人。
关于原告要求被告及第三人赔偿原告因出租漏水房屋所造成的经济损失人民币6.5万元的诉讼请求问题。作为诉争房屋的承租人和次承租人，在原、被告签订《房屋租赁协议》前，原、被告负有共同查看房屋，确定房屋状况及水、电、煤气情况等义务，在共同查看确认无异议后，签订《房屋租赁协议》，故原、被告签订协议，被告将租赁房屋交付原告，原告接收并使用租赁房屋，就应视为原告对房屋状况完好的认可，即应推定在签订《房屋租赁协议》时，诉争房屋并未存在漏水现象。原告现主张房屋在其使用、装修的过程中发生漏水，并陈述漏水时间为2013年2月4日，在被告对此予以否认的情况下，原告未提供有效证据对其主张加以证明，亦未提供证据证明其在当日或2013年3月10日前就其主张发生的房屋漏水问题与被告或第三人沟通协商，要求被告或第三人给予处理，故对原告提出诉争房屋2013年2月4日发生漏水情况的主张，法院不予支持。由于原告为被告出具的欠条明确载明如原告在2013年3月10日之前未将欠付的租金人民币7500元给付被告，双方合同即自行解除，被告亦接受了该欠条，视为被告同意将该欠条载明的条件作为合同终止履行、双方合同解除的条件，现原告未将欠条中载明的欠付租金人民币7500元给付被告，故原、被告之间的房屋租赁协议于2013年3月10日因原告未交付约定的租金人民币7500元而导致解除，在房屋租赁协议因上述原因解除后，原告继续占有、使用诉争房屋期间发生的各项损失及装修损失，不应由被告及第三人承担，故原告要求被告及第三人赔偿经济损失的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。但鉴于原告及第三人均认可第三人将原告麻将社中的物品拉走至铁岭，故第三人应将拉走的原告物品返还原告。因在本案审理过程中，由于第三人原因导致无法清点原告被拉走的物品，因此，法院酌情按照原告提交的财产清单予以认定。
关于反诉原告主张要求反诉被告给付拖欠租金人民币7500元及利息人民币390元的问题。根据反诉原、被告双方的陈述及反诉被告出具的欠条、《房屋租赁协议》可以推出，反诉原告主张的此笔租金人民币7500元，系2013年3月11日至2013年6月30日期间的房屋租金。而根据原告提供的现场照片，可以看出诉争房屋棚顶确实存在渗漏痕迹，被告对此亦不持异议，且被告称2013年5、6月份确实存在墙体有水印的情况，故据此可以推定，在2013年3月11日至2013年6月30日期间，诉争房屋存在过渗漏情况。而反诉原告作为次承租人，在查看和发现诉争房屋存在漏水或可能存在漏水问题的情况下，有责任通知房主即本案第三人，并协调处理房屋漏水问题，保证反诉被告正常使用诉争房屋，不受漏水问题影响。现反诉被告未提供证据证明在上述期间其尽到了上述义务，故其主张要求反诉被告原告给付租金及利息，缺乏依据。反诉原告的上述诉讼请求，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，原审法院判决：一、第三人高莺于本判决发生法律效力之日起15日内返还原告李一夫麻将机7台、椅子30把、高压锅1个、电饭锅1个、电风扇4个、消毒筷子柜1个、各种盘、盆、碗，共计40个、炒勺3个；二、驳回原告李一夫的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告叶义国的其他诉讼请求。案件受理费人民币1425元，由原告李一夫负担；反诉费人民币50元，由被告叶义国负担。
宣判后，李一夫不服原判，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，改判支持其诉讼请求；诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原审法院没有采信我提交的房屋漏水、物品受损等证据，认定事实不正确；原审法院判决第三人返还棋牌社内的物品，但对设备物品的损毁损失没有审理。
被上诉人叶义国答辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人提出的经济损失没有事实及法律依据，房屋的漏水事件不符合生活常理，在一审提供的照片证据不能证明漏水形成时间，房屋漏水发生在2013年3月10日之后，合同已经解除，上诉人的房屋损失与被诉人没有关系，依法向被上诉人支付租金，一审我们提出反诉，但是法院没有支持，我们尊重法院的判决，在一审判决中已经认定房屋签订协议的时候诉争房屋没有漏水现象，也对漏水的主张不予支持。在此期间发生的相应房屋损失，不应该向被上诉人主张。第三人强制收回房屋，上诉人一直在房屋经营，不存在漏水影响经营，双方解除合同是应为上诉人不能履行租金义务，上诉人是过错方，根据合同约定装修的费用应该是上诉人承担，向被上诉人主张没有依据，后期的雨季发生漏水目前原因不能确定，是否是由于房屋老化还是因为上诉人自己改造房屋，不能排除上诉人对房屋的不正当使用行为对房屋造成的损害，上诉人的请求的计算方式不合理，没有相应的事实证据佐证。被上诉人不予认可。被上诉人是在第三人的允许下进行转租的，在合法转租的情况下，根据合同约定应该有出租人修缮义务和赔偿责任。
原审第三人高莺述称：我租给被上诉人的时候重新做的防水，不漏，我同意他转租，但是他与上诉人签订的协议时候我不知道。2013年10月份上诉人通过我的朋友找到我同意搬走，但是麻将机没有地方放，让我把麻将机拉走，当时他把钥匙给了我朋友。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院另查明，原审法院审理查明的事实部分，关于“该合同第三条约定，年租金标准为人民币320000元，在签订合同之日以现金方式支付上半年房租人民币200000元，下半年提前一个月支付房租人民币120000元……。合同第十一条约定，甲、乙方违反本合同均应向对方支付年租金20%的违约金。”的记载并非本案《房屋租赁协议》中的内容。
又查明，二审中上诉人自述对争议房屋进行了砸墙、做隔断等装修。
上述事实，有各方当事人陈述、房屋租赁协议、欠条、照片、退卷说明等证据，经开庭质证和本院的审查，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，关于漏水的问题，上诉人主张涉案房屋在2013年2月2日发生漏水，被上诉人对此予以否认，上诉人未提供充分证据证明涉案房屋的漏水时间，亦上诉人未提供充分证据证明涉案房屋在2013年3月10日之前发生漏水问题与被上诉人或原审第三人进行协商，要求被上诉人或原审第三人给予处理，故本院对上诉人主张的2013年3月10日前发生漏水的事实难以认定。另从上诉人自述来看，上诉人对诉争房屋进行了砸墙、安装隔断等装修，从现有证据来看，无法证明涉案房屋系自身有问题而引起漏水。且上诉人在2013年3月10日前并未依照《欠条》约定向被上诉人交付7500元租金，故双方的租赁协议应于2013年3月10日解除。现上诉人向被上诉人主张要求赔付漏水损失6.5万元，没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于麻将机等物品的问题，上诉人在租赁合同解除后，应当依照约定将涉案房屋腾出。现上诉人主张因原审第三人将房屋内物品拉走给其造成了损失，但并未提供充分证据证明损失的存在及具体的数额，故其此项主张本院无法支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1425元，由上诉人李一夫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 史舒畅
代理审判员 单 立
二〇一五年四月八日
书 记 员 李 颖
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；