广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）佛南法执异字第53号
异议人（案外人）：黄壮志，男，壮族，1973年4月10日出生，住广西东兰县。
委托代理人：萧伟林，系广东熊何律师事务所律师。
委托代理人：彭锦，系广东熊何律师事务所律师助理。
申请执行人：佛山市缔杰五金模具有限公司，住佛山市南海区狮山镇松岗禅炭公路元岗市场对面。
法定代表人：冯瑞宁。
被执行人：梁志鹏，男，汉族，1973年1月28日出生，住广东省广州市。
第三人：谢炳维，男，汉族，1966年8月22日出生，住广东省广州市番禺区，系（）穗番法执字第5549号案的申请执行人。
第三人：林莉菁，女，汉族，1979年12月31日出生，住广东省广州市白云区。
本院在执行（2014）佛南法执字第229号案，即申请执行人佛山市缔杰五金模具有限公司（以下简称“缔杰公司”）与被执行人梁志鹏票据追索权纠纷一案的过程中，拍卖了被执行人梁志鹏所有的位于广州市荔湾区芳村大道中348号807房（权证号码：12××49、以下简称“807房”）。案外人黄壮志对此提出异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人称，请法院中止对（2014）佛南法执字第229号案的执行，停止要求异议人搬出上述房屋。事实与理由：异议人黄壮志与被执行人梁志鹏于2013年8月25日签订《房屋租赁合同》。该合同约定，异议人租赁807房，每月租金为3200元，租赁期限为2013年8月25日起至2016年8月24日止。签订租赁合同后，异议人一次性支付了2013年8月25日至2016年8月24日的租金共计115200元。2014年3月1日，异议人与被执行人协商后重新签订《广州市房屋租赁合同》，该合同将租赁期延长至2029年2月28日。同日，异议人与被执行人将该份合同向广州市国土资源和房屋管理局荔湾分局进行登记备案。2015年1月27日，法院通知异议人807房已被拍卖，限异议人在指定日期前搬离该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当去除后进行拍卖。因此，根据买卖不破租赁原则，请法院查明事实真相，维护异议人的合法权益，中止对807房的执行。
第三人谢炳维称，请驳回异议人的异议，保障第三人谢炳维的优先受偿权。谢炳维是807房的抵押权人，经广州市番禺区人民法院判决，优先受偿该房屋的拍卖、变卖所得。广州市番禺区人民法院已经立案执行，并向佛山市南海区人民法院发出参与分配函。谢炳维得悉，该房屋已拍卖成交。异议人的异议应予驳回。一、异议人异议没有事实依据。1、谢炳维起诉被执行人梁志鹏的案件于2014年3月18日在广州市番禺区人民法院立案，立案至判决书作出，该法院多次前往807房及向807房地址邮寄法律文书，但均无人签收。谢炳维在立案后亦多次前往807房找被执行人，亦未发现房屋有人居住。被执行人没有可能在这段时间将该房屋出租。而且，被执行人在向谢炳维借款时，就已经把房产证原件押在谢炳维处，被执行人没有房产证原件，就算其办理出租备案，该备案亦属违法无效。2、南海法院在启动拍卖程序之前，就到了现场勘查，清楚拍卖标的的现状，并说明房产交付期为确权裁定送达之日起3个月内，证明南海法院当时认为该拍卖属于交吉拍卖，807房没有人居住或就算有人居住但可以在3个月内清场。二、异议人异议没有法律依据。1、807房早在2014年2月18日已由南海法院查封，在2014年4月16日再被广州市海珠区人民法院查封，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：债务人对已经查封的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗债权人。2、807房早在出租前已经被查封，从被查封之日到拍卖成交之日，均没有任何人提出异议，现在拍卖已经成交，所有权已经发生转移。根据《房屋租赁合同解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，如果房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。三、拍卖成交符合法律规定，没有任何瑕疵，买受人已交付成交款，成交结果应予维持。根据《拍卖资料》第3页“标的概况”“瑕疵说明”第3点，房产交付期为确权裁定送达之日起3个月内，说明南海法院当时认为该拍卖属于交吉拍卖。现异议人的异议如果成立，则拍卖流程成了儿戏，债权人的合法权利不能得到保障。另外，经查询，807房最早于2013年8月28日被广州市荔湾区人民法院查封，且该房产有多次被查封的登记。异议人所谓的两次租赁合同均在被查封的状态下签署的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行、查封、扣押冻结有关财产的规定》第20条和《房屋租赁合同解释》第20条，谢炳维作为借钱给被执行人的债权人，对807房办理了抵押登记，且多次要求评估机构去看房，均没有发现异议人的出现，所以异议人具有和被执行人串通的重大嫌疑，请法院追究异议人伪造证据的责任。
听证中，异议人举证如下：
1、《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》复印件各1份，用以证明异议人在2013年8月24日及2014年3月1日分别与被执行人签订及《广州市房屋租赁合同》，其中，《房屋租赁合同》约定租赁期限从2013年8月24日起，早于谢炳维提交的案件受理通知书上的立案时间。
2、发票联、税收缴款书复印件各1份，用以证明异议人就房屋出租向被执行人支付了2014年3月至5月的租金，并且缴税。
3、房屋租赁登记备案证明复印件1份，用以证明异议人向被执行人租赁807房的事实，该证明的租赁期限是从2014年3月1日起，早于谢炳维提交的案件受理通知书上的立案日期（2014年3月18日）。
4、收据复印件1份，用以证明异议人向被执行人支付租赁期间的租金。
5、公告复印件1份，用以证明异议人与被执行人之间存在租赁合同关系的情况下，南海法院依然要求异议人强制迁出，明显违反合同法“买卖不破租赁”的相关规定。
经质证，因证据1-4没有原件，故第三人谢炳维对其真实性不予确认。异议人两次签订租赁合同的时间均在房产为被查封的状态下，存在严重不合理性。异议人作为一个普通的承租人，不是被执行人的亲戚或其他关系人，居然在第一次签订租赁合同时一次性付清115200元租金，且在租赁合同还未履行完毕，只过了几个月就另行签订房屋租赁合同。异议人提交的第二份合同的租金比第一份合同的租金有所减少，那么之前异议人多交的租金有无退还不清楚，且第二份合同没有约定租金缴纳的期限。对证据5的真实性无异议，第三人谢炳维相信法院是在确定了拍卖、交付的条件下才启动拍卖程序的，且807房经多次拍卖才成功，异议人怎么可能不知道807房被拍卖的事实。
听证中，第三人谢炳维向本院举证如下：
1、受理案件通知书原件1份，用以证明谢炳维起诉被执行人的时间在2014年3月18日。
2、受理执行案件通知书原件1份，用以证明谢炳维申请执行的时间在2014年11月18日。
3、民事判决书原件1份，用以证明该判决书经过公告送达被执行人，法院判决谢炳维对807房享有优先受偿权。
4、粤房地权证穗字第××号房地产权证、粤房地他项权证穗字第××号房地产他项权证原件各1份，用以证明被执行人手里没有房产证的原件，即使租赁有备案，该租赁也是不合法的。
5、拍卖资料复印件1份，用以证明807房是交吉拍卖的，且确定了交付的时间是确权裁定送达之日起三个月内，该拍卖是合法的，且经过法院搜查后具备相关条件后拍卖的。
6、协助司法执行信息复印件1份，用证明807房在2014年2月18日、4月16日被两个法院予以查封。
7、房地产登记簿查册表复印件4张，用以证明807房在2013年8月28日已经被查封，异议人在第二次签订房屋租赁合同时，807房也是被查封的状态。
经质证，异议人对证据1-2的真实性、合法性无异议，根据证据1，立案时间是2014年3月18日，早于异议人提交的房屋租赁合同的签订日期，不存在第三人谢炳维所称的异议人伪造证据。对证据3的真实性、合法性无异议，异议人与被执行人的租赁关系是合法的，应适用合同法规定的买卖不破租赁原则，不管807房是否被拍卖，都不能否认异议人与被执行人签订的房屋租赁合同的效力。对证据4的真实性、合法性无异议，该证据证实被执行人作为807房的权属人有权将房产租赁给异议人。证据5是复印件，且无法看清拍卖公司的公章，异议人对该证据不予确认。证据6是打印件，无法确认其来源，异议人对其不予确认。对证据7的真实性和合法性无异议，根据该证据的第三页，807房最早的查封日期是2013年8月28日，异议人与被执行人最早签订租赁合同日期在2013年8月24日，即异议人在租赁807房时，该房屋尚未被法院查封。
异议人庭后将其当庭提交的证据1-5的原件交予本院核对，经核对，原件与复印件一致。
经审查，关于异议人提交的证据，本院对2、3、5的真实性予以确认。证据1中的《广州市房屋租赁合同》有证据2、3佐证，故本院对《广州市房屋租赁合同》的真实性予以确认。证据4，无被执行人确认，亦无银行转账记录佐证，故本院对证据4不予确认。证据1中的《房屋租赁合同》无被执行人确认、无有效租金支付证明或其他有效证据佐证，故本院对其不予确认。
关于第三人谢炳维提交的证据，本院对证据1、2、3、4、7的真实性予以确认，证据6与807房登记的查封信息一致，本院对证据6的真实性予以确认。证据5是复印件，异议人对其不予确认，本院对证据5不予确认。
经审查查明，本院于2013年11月28日作出（2013）佛南法民二初字第460号民事判决，判决内容为：“被告梁志鹏应于本判决发生法律效力之日起十日内支付支票款330000元及该款从2013年9月24日起至付清款日止按中国人民银行一年期流动资金贷款年利率的1.5倍计算的利息给原告佛山市缔杰五金模具有限公司”。该判决已于2013年12月16日发生法律效力。缔杰公司据此向本院申请强执行，本院于2014年1月21日受理立案，案号为（2014）佛南法执字第229号。
在执行过程中，本院于2014年2月18日查封了登记在被执行人梁志鹏名下的807房（权证号码：12××49）。经本院依法委托评估拍卖，第三人林莉菁于2014年10月17日以最高价竞得。2014年12月18日，本院作出（2014）佛南法执字第229号公告，责令被执行人梁志鹏及807房的使用人在公告发出之日起七日内自行迁出房屋。异议人遂提起本案异议。
另查明，第三人谢炳维是广州市番禺区人民法院受理的（2014）穗番法执字第5549号案的申请执行人，该案被执行人为梁志鹏。该案的执行依据为广州市番禺区人民法院作出的（2014）穗番法民一初字第269号民事判决。该判决确认了谢炳维与梁志鹏于2013年8月19日就807房办理了抵押物登记并判决谢炳维对807房变现的价款在本金1473684元及相应利息范围内享有优先受偿权。
广州市番禺区人民法院于2014年11月26日向本院发出《（2014）穗番法执字第5549号参与分配函》并附（2014）穗番法执字第5549号案件相关执行材料，要求本院将谢炳维的债权纳入807房拍卖款的分配。
再查明，被执行人（甲方）与异议人（乙方）于2014年3月1日签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将807房租赁给乙方，租赁期限为2014年3月1日至2029年2月28日。合同签订后，双方将该合同向广州市国土资源和房屋管理局荔湾分局予以备案。
本院认为，虽然，异议人提交的《房屋租赁合同》签订时间为2013年8月24日，早于本院对807房的查封时间（2014年2月18日），但是，被执行人梁志鹏未对《房屋租赁合同》及异议人提交的收据上的签名的真实性予以确认，且异议人无其他有效证据佐证该合同的真实性，因此，本案对《房屋租赁合同》的真实性不予确认。退一步而言，即使《房屋租赁合同》真实，其签订时间亦在807房的抵押时间（2013年8月19日）之后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”，异议人享有的房屋租赁权影响第三人谢炳维对807房的抵押权的实现，应予去除后拍卖。
异议人与被执行人签订《广州市房屋租赁合同》的签订时间（2014年3月1日）在本院对807房的查封期间，亦在807房抵押给第三人谢炳维之后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”以及上述《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，异议人主张停止迁出807房，无法律依据。
综上，异议人的异议，理据不足，本院对其不予支持。本院未带租约拍卖807房，属依法执行，未有错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定裁定如下：
驳回异议人黄壮志的异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。
审判长 梁健辉
审判员 郭敏谊
审判员 敬志超
二〇一五年四月十六日
书记员 郭 俊