沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初5443号
原告：张霞，无职业。
委托代理人：左惠、邹建华，辽宁人民律师事务所律师。
被告：孙建国，沈阳市大东区中诚信捷房产置业部销售员。
被告：郭荣，大京九快餐连锁机构有限公司经理。
被告：沈阳市大东区中诚信捷房产置业部，住所地沈阳市大东区大东路113号。
负责人：房晶，该置业部经理。
委托代理人：孙建国，自然情况同上。
原告张霞诉被告孙建国、郭荣、沈阳市大东区中诚信捷房产置业部确认合同无效纠纷一案，本院于2016年5月19日受理后，适用普通程序，依法由本院审判员杨晓霞担任审判长并主审，人民陪审员杨美慧、人民陪审员张玉华组成合议庭，于2016年10月24日公开开庭进行了审理。原告张霞及委托代理人左惠，被告郭荣、被告孙建国、被告沈阳市大东区中诚信捷房产置业部的委托代理人孙建国，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张霞诉称，原告张霞系涉案房屋（沈河区泉园一路15巷1号5-1-3号房屋）的所有权人。原告张霞于2013年10月10日在案外人付殿震的诱导下为其向被告沈阳市大东区中诚信捷房产置业部借款做担保。当时，按照被告沈阳市大东区中诚信捷房产置业部的要求办理了抵押权人为于凤艳，抵押人为张霞，以涉案房屋为抵押物，抵押金额为42万元的房屋抵押登记，并于同日在原告不知情的状况下办理了以原告张霞为委托人，被告沈阳市大东区中诚信捷房产置业部员工（即被告孙建国）为受托人的涉案房屋委托公证手续，委托书委托事项（详见原告提交的证据-《授权委托书》）。2015年8月份左右，原告总是接到莫名其妙的电话，要原告腾房，甚至经常有些不认识的一些人上门来骚扰，让原告搬走，说房子是他们的。刚开始，原告以为对方是误会了，但该事件愈演愈烈。带着疑问，原告于2015年11月3日到沈阳市房地产大厦查档方得知，原告的房子已于2015年8月31日由被告孙建国、郭荣、沈阳市大东区中诚信捷房产置业部三方恶意串通非法转让至被告郭荣名下。被告孙建国、郭荣、沈阳市大东区中诚信捷房产置业部的行为严重损害了原告张霞对涉案房屋的所有权，原告依据《合同法》及《物权法》的相关规定，依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法判令被告孙建国、郭荣之间就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》无效，切实维护原告的合法权益不受侵害。
被告孙建国辩称，2013年10月10日，原告到我处将房屋贷款39万元，约定2个月还，利息3分，2个月后本金还不上，利息给过点，后来，原告给我们承诺，2014年2月11日还清本金及利息，但是还是没有还。2015年又给我们写了承诺，在2015年7月30日前还清欠款，如果还不上，本人自愿搬出房产，交给置业部处理，但是过了一段时间，还是没有还上，在其自愿的情况下，我们到房产大厦办的手续。
被告郭荣辩称，在2015年8月的时候，我开车路过置业部，看到有房子低价出售，我就详细咨询了下。当时说是泉园一路的一楼的房屋，是窗改门的，我就跟置业部研究了一下价格，因为我了解那地方的房价，后来通过讲价，最后价格是39万元，但是这39万元得一次性付款，不能贷款，所以便宜，我算了一下大概是6000元每平方米，我就跟置业部签合同了。之后8月8日我就付置业部2万元现金。11日我们就去过户了，我们到房产大厦过户当天，又付给置业部36万元，我就留了1万元，等证件下来再付。手续顺利办理了。后来我才知道该房屋有纠纷，但是置业部说其负责将房屋腾空，但原告就是不腾，在证件下来的时候，那1万元也支付了。
被告沈阳市大东区中诚信捷房产置业部辩称，意见同孙建国。从卖完房子开始原告一直拖欠利息和本金，还有给郭荣的带来的损失，我们也要起诉原告。
经审理查明，原告于2011年12月12日，取得系涉案房屋，位于沈河区泉园一路15巷1号5-1-3号房屋的所有权证。
2013年10月10日，原告出具《欠条》一份内容为：本人张霞因资金周转原因向房晶（被告沈阳市大东区中诚信捷房产置业部负责人）借款39万元，从今日起两个月（月息3分）内还清。
同日，原告出具《借款用途》一份内容为：本人张霞向房晶借款39万元。用途：1、32万元汇入建行，收款人：刘倩名下，账号：43×××11。2、35500元汇入农行，收款人：张霞名下，账号：62×××15.3、交利息：23400元，交手续费：11100元。2013年12月9日到期按时还款。
同日，房晶（沈阳市大东区中诚信捷房产置业部负责人）向刘倩上述账户转款32万元，向张霞上述账户转款35500元。
同日，原告出具《收据》一份内容为：本人张霞今收到39万元整。
同日，原告与被告孙建国在辽宁省公正处办理公证书，签订《授权委托书》一份内容为：1、到房产部门办理上述房产非金融抵押登记手续等。2、办理银行贷款、抵押还贷及解除抵押登记手续及签署相关的法律文件等。3、办理注销他项权利手续等。4、领取注销抵押登记手续后的《房屋所有权证》等。8、办理上述房产的出租、出售手续等。
同日，原告作为抵押人与于凤艳作为抵押权人（被告沈阳市大东区中诚信捷房产置业部负责人房晶的亲属）办理了《房屋抵押权登记申请书》，抵押金额为420000元，同年14日房产部门予以批准登记。
2014年1月27日，原告出具《还款承诺书》一份内容为：本人张霞于2013年10月11日向中诚信捷借款39万元整，月利息为11700元整，借款期限为2个月。2014年1月10日应还清本金并交纳利息，现由于资金周转原因无法还清本金及利息。现本人承诺于春节后2014年2月11日还清本金及利息。
2015年7月23日，原告出具《承诺书》一份内容为：本人承诺于2015年7月30日前还清所欠（中诚信捷公司）的贷款，如到期还不上，本人自愿搬出所押的房产交给中诚信捷公司处理，以上是我真心承诺决不反悔。
2015年8月8日，被告孙建国代理原告与被告郭荣签订《房屋买卖协议书》一份内容为：涉案房屋价格为390000元，建筑面积59平方米，定金2万元，双方买卖协议达成由被告郭荣负责办理交易手续，双方如违约应付违约责任，赔偿经济损失双倍元，本协议一式两份双方各持一份。如有未尽事宜三方协定，本协议于2016年8月8日签订，房屋交易手续办完后（）方将房款一次性付给甲方。1、甲方负责房屋买卖前的水费、电费、煤气费、物业费、采暖费、如欠费由甲方补齐。2、甲方保证此房无纠纷，无抵押，典当等行为。3、室内固定设施拆除、包括有线、电话等。4、甲方承诺在屋内交接日期，乙方有权自行打开房锁，屋内所有物品全部归乙方所有，同时迁出户口，如不实行按违约处理。5、甲方负责提供更名过户所需一切手续，如甲方手续不全，则办理所缺手续的费用由甲方负责。6、协议签字时，买房人必须一次性交付中介费。7、甲乙双方如有违约，由违约方付中介费。8、甲乙双方对房屋手续要认真签订，如有出现手续问题，中介不负责。其他注意事项：乙方承诺在交税当日付给甲方36万元，乙方留1万元尾款（押金）等待房证下来之后，甲方在欠任何费用的情况下付尾款1万元整。该份协议签订时间由2016年8月8日涂改成2015年8月8日。原告对其真实性不予认可。
2015年8月10日，被告孙建国代理原告与于凤艳办理房屋抵押权注销登记申请书，同日，房产部门予批准。
2015年8月31日，被告孙建国代理原告将涉案房屋出售给被告郭荣，签订了《存量房买卖合同》一份，房价款为317000元等，并办理了《房屋所有权转移登记申请书》。2015年9月8日，取得涉案房屋的所有权证。
现原、被告涉案房屋的产权问题，双方协商未果，原告起诉来院。
本案在审理过程中，原告于2016年5月22日向本院申请要求查封被告郭荣名下的位于沈阳市沈河区泉园一路15巷1号5-1-3号，建筑面积59平方米的房屋并提供了担保，本院于2016年7月4日作出（2016）辽0103民初5443号民事裁定书，履行查封手续。
上述事实，有双方当事人陈述，房产证，公证书，抵押合同，房屋转让合同、存量房买卖合同、银行转款凭条等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”本案中，原告与被告沈阳市大东区中诚信捷房产置业部之间应为借款抵押担保关系。签订《欠条》及将该该房抵押给被告沈阳市大东区中诚信捷房产置业部指定的于凤艳的同时，原告通过被告沈阳市大东区中诚信捷房产置业部与被告孙建国签订《公正委托书》。被告孙建国代理原告与被告郭荣签订《存量房买卖合同》，被告孙建国未与原告协商将涉案房屋以低于市场价格的317000元万元出售给被告郭荣，双方履行合同，被告郭荣已取得产权登记，但被告郭荣未提供交纳房款的证据，房屋亦未交付被告郭荣。
以上一系列行为说明，原告与被告沈阳市大东区中诚信捷房产置业部借款的同时，办理了出售房权的公正授权委托及设定了该房的抵押权人，即间接的约定了抵押房产的归属。在处理抵押房产时，未与原告协商亦未通过法院拍卖私自将其以低于市场价格处理，违反了上述法律规定。被告郭荣属善意购买涉案房屋证据不足，故本院认为原告与被告郭荣之间是借款抵押担保关系，并非房屋买卖关系，出售涉案房屋并非是原告的真实意思表示。
关于被告2015年8月8日，被告孙建国代理原告与被告郭荣签订《房屋买卖协议书》，因该合同是格式合同，其中，时间有涂改及合同中未涂改部分时间仍是2016年8月8日，合同内容亦不符合房屋买卖合同中的主要要件，该合同存在重大瑕疵，原告亦不予认可，故本院对其真实性不予确认。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案被告孙建国与被告郭荣的买卖房屋行为应属于上述法律规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，属无效行为。
关于原告与被告沈阳市大东区中诚信捷房产置业部的债权债务关系，与本案不是同一法律关系，不予合并处理。故本院对原告的诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百九十五条之规定，判决如下：
确认原告张霞与被告郭荣于2015年8月31日签订的《存量房买卖合同》无效。
案件受理费人民币6055元，保全费人民币2105元，由被告沈阳市大东区中诚信捷房产置业部负担。
不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 杨晓霞
人民陪审员 杨美慧
人民陪审员 张玉华
二〇一七年五月十五日
书 记 员 张 博
本案判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。