广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初22133号
原告深圳市大中华第一太平物业管理有限公司，住所地深圳市福田区福华路北深圳国际交易广场写字楼3701，组织机构代码76639542-1。
法定代表人林嘉青，董事长。
委托代理人郑书婷，广东诚公律师事务所律师。
委托代理人叶旻，广东诚公律师事务所实习律师。
被告成蓉，女，汉族，1970年6月30日出生，住址深圳市福田区，
委托代理人陈楠楠，广东淳锋律师事务所律师。
上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月12日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年11月24日进行了公开开庭审理，原告委托代理人郑书婷、叶旻、被告委托代理人陈楠楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告为东方新天地广场D-0607房的业主，该房屋建筑面积为65.73平方米。原告与被告于2014年10月11日签订了《东方新天地广场项目前期物业服务协议》，约定D栋公寓管理费按建筑面积每月每平方米8.80元收取。但是，被告未在原告通知的指定时间内办理入伙手续。根据协议第五条的约定，“若无正当理由逾期尚未办妥入伙手续，将视为已按时入住并从发展商发出《入伙通知书》中明确规定的收费之日起计收物业管理费”，据此，因原告提供了物业管理服务，被告需补交其拖欠的自2012年8月至2016年4月共计45个月的物业管理费。协议第五条第二款约定，“逾期缴费，除补交所有欠费用外，还将加收以所欠费用为基数的每日万分之五的滞纳金”；第六条第二款第五项约定，被告应“根据本协议按时足额向甲方缴纳物业管理费及应缴的各项费用”；第七条第四款约定，“不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，应补交所欠管理费用并从逾期之日起交纳所欠费用为基数的每日万分之五的滞纳金”。经原告核算，截至2016年4月30日，被告拖欠原告物业管理费35150.35元、逾期缴费滞纳金10015.11元，总计45165.46元。原告曾多次向被告催交物业管理费及滞纳金，但被告至今仍拒不支付。据此，请求法院判令：1、被告支付拖欠的物业管理费35150.35元；2、被告支付截至2016年4月30日的逾期缴费滞纳金10015.11元;3、被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，原告明确，第一项诉讼请求中的物业管理费包含水电费、专项维修基金，总计35150.35元；第二项诉讼请求中的滞纳金也包含水电费、专项维修基金的滞纳金，以35150.35元为基数按日万分之五的标准计算（前期物业服务协议第7条第4款），物业管理费、水电费、专项维修基金的滞纳金均从发生月份的次月1日开始计算。另，原告提交的欠费明细表显示：原告主张的物业管理费的产生期间为2012年3月至2016年4月，专项维修基金的产生期间为2014年1月至2016年4月，水电费的产生期间为2014年11月至2016年4月。
被告书面答辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。第一、原告要求被告支付入住前的物业服务费没有事实依据。理由如下：1、被告与原告的唯一股东大中华国际集团（中国）有限公司即开发商签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，开发商应当于2011年6月30日前向被告交付房产,而开发商直到2012年4月12日才向被告邮寄入伙通知书，此时涉案楼盘尚未通过规划验收，并不符合收楼入伙的条件。2012年5月31日楼盘通过规划验收后，开发商未再通知被告入伙。开发商负有通知被告入伙的义务，而未通知被告办理入伙手续，因此，过错方是开发商。以上事实有被告起诉开发商请求支付迟延交房违约金的生效判决：（2013）深福法民三初字第1584号民事判决认定的事实作为依据。2、涉案房屋没有按照预售合同约定的标准进行装修，且房屋存在严重的漏水和发霉问题也是导致被告未能及时收房入伙的一个原因。被告在验收房屋时发现房屋装修的款式、颜色均不符合合同的约定，并要求开发商按照约定以样板房的标准交房。随后，又发现房屋存在严重的漏水和发霉问题，被告多次要求开发商及原告对此进行维修，而至今漏水问题依然没有得到解决，开发商及原告没有派人对漏水的地方进行维修或者派人与被告协商如何解决该问题，只是一味向被告催收物业服务费。因此，原告要求被告支付入住前的物业服务费没有事实依据。第二、根据《深圳经济特区物业管理条例》第八十四条的规定，业主入住前的物业服务费由建设单位承担，业主入住后的物业服务费由业主承担……前款所称入住是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续，业主收到书面入住通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的，视为入住，建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准。开发商在楼盘通过规划验收后，负有通知被告入伙的义务，而未通知被告办理入伙手续，过错方是开发商。因此，原告要求被告支付入住前的物业服务费没有法律依据。第三、2014年10月11日被告与原告签订《东方新天地广场项目前期物业服务协议》并办理入住手续时，被告向原告提供自己上海浦东发展银行尾号为0171的工资卡用于缴扣物业服务费与水电费。在长达两年的时间里，原告却一直未进行扣款，只是一味的向被告催收，并且诉至法院要求被告支付滞纳金，被告认为原告的该行为没有事实和法律依据。因此，请求法院驳回原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。
经审理查明，2010年1月15日，被告与大中华国际集团（中国）有限公司（以下简称大中华集团）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：被告（买方）以2131526元向大中华集团（卖方）购买位于深圳市福田区××与××处××东方××天地广场××607的房产；卖方应于2011年6月30日前将涉案房产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应工程竣工验收合格证明文件；卖方向买方交付时，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的房地产的套内建筑面积；买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对卖方交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日；卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日；买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起7日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产；买方认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议；卖方在接到买方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见；逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，本房地产视为未交付。被告与大中华集团签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》时，还与大中华集团签订了附件五，对合同相关条款作了补充约定。
合同签订后，被告依约向大中华集团付清了房款。
2011年12月31日，大中华集团取得东方新天地广场B、C、D栋项目的竣工验收备案收文回执。
2012年1月1日，大中华集团在《深圳特区报》发布入伙公告，通知东方新天地广场业主办理入伙手续。
2012年4月12日，大中华集团通过特快专递的形式分别向被告邮寄送达了入伙通知书，被告未入伙。
2012年5月8日，深圳市地籍测绘大队向大中华集团核发了《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）》。2012年5月31日，涉案楼盘通过了规划验收。涉案楼盘通过规划验收后，大中华集团未再通知被告入伙。
2013年6月28日，被告以商品房预售合同纠纷为由将大中华集团诉至本院，认为大中华集团未依约履行交付房产的合同义务，诉请要求大中华集团支付逾期交房违约金。经审理，本院作出（2013）深福法民三初字第1584号民事判决书，判决在认定上述事实的基础上，认为：涉案楼盘于2012年5月31日通过规划验收符合交付条件后，大中华集团应当负有通知未入伙被告办理入伙之义务，鉴于大中华集团在2012年5月31日之后未再通知被告办理入伙手续，大中华集团应当按《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十二条约定的违约金标准向被告支付2012年6月1日至实际交付房地产之日的迟延交房违约金，据此，判令大中华集团应按涉案房价款的2%向被告支付补偿金及迟延交房违约金。该一审判决作出后，双方均未上诉。被告确认，该判决已履行完毕。
2014年10月11日，原告与被告签订《东方新天地广场项目前期物业服务协议》、《东方新天地广场代购水/电协议书》。其中，《东方新天地广场项目前期物业服务协议》约定：被告选聘原告对东方新天地广场项目提供前期物业管理服务，前期服务期限为从房屋出售之日起直至业主大会委托业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时为止；业主收到发展商发出的书面入伙通知书并在通知书明示的期限内办理完相应入伙手续即为入住，从入住次日起计收物业服务费，若无正当理由逾期尚未办妥入伙手续，将视为已按时入住并从发展商发出《入伙通知书》中明确规定的收费之日起计收物业管理费（被告在该条款后面手写注明“协商中”）；每月10日前交纳当月物业管理费，逾期交费，除补交所有欠费外，还将加收所欠费用为基数的每日万分之五的滞纳金；D栋公寓管理费按照建筑面积每月每平方米8.80元的标准收取；专项维修基金由业主在交纳物业管理服务费时一并交纳，收取标准为每平方米每月0.25元；被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交所欠管理费用并从逾期之日起交纳以所欠费用为基数的每日万分之五的滞纳金。《东方新天地广场代购水/电协议书》约定：被告应每月按时支付原告代购自来水、电费，被告不得拒付，因拒付而引起的后果由被告负责，与此同时原告将按照深圳市自来水公司及深圳市供电局的相关规定收取滞纳金，滞纳金标准为水费按照每日百分之一收取滞纳金，电费按照每日千分之一收取滞纳金。被告并提供了其在上海浦东发展银行开立的6225231180020171账户给原告用以扣划相关物业费用。
2016年5月26日，原告工作人员发短信给被告，要求被告支付2012年8月至2016年5月的管理费共计46534.65元（含滞纳金）；被告回复称，被告是因为漏水才推迟收房的，被告没有延迟付款的想法，是原告取消了付款账号不让付款。
庭审时，双方确认，被告提供的银行扣划账户用以扣划的物业费用包括涉案房产所发生的物业管理费、专项维修基金及水电费，但原告一直没有办理代扣业务，也就没有在该账户中扣划上述物业费用。
另，被告主张其实际入住涉案房产的时间为2014年10月11日，原告对此称不清楚具体入住时间，但认为不影响2012年4月12日已入伙的事实。
本院认为，原告与被告签订的《东方新天地广场项目前期物业服务协议》、《东方新天地广场代购水/电协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告已依约提供了物业管理服务，被告应依约支付物业管理费、由原告代收的专项维修基金以及其它原告代付的水费、电费。
关于被告应支付物业管理费、专项维修基金的起始时间，根据生效判决确认的事实，虽然大中华集团于2012年4月12日向被告邮寄送达了入伙通知书，但当时房产交付条件尚未成就，而涉案楼盘于2012年5月31日通过规划验收符合交付条件后，大中华集团未再通知被告办理入伙手续，大中华集团并据此向被告承担了逾期交房的违约责任，因此，原告关于被告于2012年4月12日入伙并应支付物业管理费和专项维修基金的主张不能成立。对于被告的实际入伙时间，本案证据显示，被告系在2014年10月11日与原告签订了《东方新天地广场项目前期物业服务协议》、《东方新天地广场代购水/电协议书》，根据日常生活经验，这些协议应是在业主办理入伙手续时所签订，且结合原告提供的被告欠费明细表，水电费均系在2014年11月才开始产生，在原告未提供反驳证据的情况下，本院确认被告关于其系在2014年10月11日办理了入伙手续并实际入住涉案房产的主张。因此，被告支付物业管理费和专项维修基金的起始时间应为2014年10月11日，对原告主张的2014年10月11日之前的物业管理费和专项维修基金的诉请，本院不予支持。根据合同约定和相关规定，涉案房产的物业管理费应按每月546.48元、专项维修基金应按每月15.53元（均按涉案房产的建筑面积62.10平方米计算得出）计算，据此，被告应交纳的2014年10月11日至2016年4月期间的物业管理费为10206.84元（2014年10月11日至31日计21天的物业管理费＋2014年11月至2016年4月计18个月的物业管理费）、2014年10月11日至2016年4月期间的专项维修基金为290.06元（2014年10月11日至31日计21天的专项维修基金＋2014年11月至2016年4月计18个月的专项维修基金）。
关于水费、电费。该两项费用金额系以实际发生为准，鉴于水电费的实际收取程序是相关部门每月仅对总水表、电表抄表，然后由原告统一支付水电费，再由原告对各用户的水、电表抄表后根据各用户的实际用水、电量向各用户收取当月水电费，而根据日常生活经验和惯例，原告系直接根据抄表记录向各用户通过扣划委托收款账号的方式收取水电费和相应的排水费，故对于各用户用水、电量的历史证明只能是留存于原告处，因此，在被告未提供反驳证据的情况下，根据原告提供的水电抄表记录，本院采信原告主张的水电费金额，对原告主张的2014年11月至2016年4月期间产生的水费金额761.21元、电费金额7900.20元，本院予以认可。
关于原告主张的上述各项物业费用的滞纳金，由于双方约定了上述物业费用的代扣方式，被告也已提供了扣款银行账户，但原告未依约进行扣划，没有证据证明被告对此存有过错，据此，原告应自行承担未能按时收到上述物业费用的后果，因此，对于原告主张的上述物业费用的滞纳金，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告成蓉应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市大中华第一太平物业管理有限公司支付2014年10月11日至2016年4月期间的物业管理费10206.84元及专项维修基金290.06元、2014年11月至2016年4月期间的水费761.21元及电费7900.20元；
二、驳回原告深圳市大中华第一太平物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费929元（已由原告预交），由原告负担589元，被告负担340元。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 凌 炜
人民陪审员 唐 琪
人民陪审员 杨 海 涛
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 殷智华（代）