江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民终字第01531号
上诉人（原审原告）徐月红。
委托代理人孙启东，扬州市江都区广信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）贾洪青。
委托代理人徐晓山，江苏理华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐根强。
委托代理人张文林。
上诉人徐月红因与被上诉人贾洪青、徐根强确认房屋买卖合同无效纠纷一案，不服扬州经济技术开发区人民法院（2015）扬开民初字第00199号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
徐月红在一审中诉称：徐月红与徐根强系姐弟关系。2009年8月12日，徐月红与徐根强共有的房屋拆迁，徐月红享有一套房屋。2013年12月10日，徐月红至拆迁办取安置于金港花园a区7幢708室房屋钥匙，准备进住该户时，发现贾洪青已抢先霸占。后得知，徐根强与案外人许晓景（已死亡）共同将该房转让给贾洪青。徐月红认为，徐根强未经徐月红同意转让房屋行为无效，贾洪青违法侵占房屋，故请求判令房屋买卖协议无效，确认讼争房屋归徐月红所有，贾洪青迁出该房。
贾洪青在一审中辩称：贾洪青与徐根强签订的房屋买卖协议合法有效，贾洪青已取得涉案房屋所有权，徐月红与徐根强恶意串通损害贾洪青权益。请求驳回徐月红的诉讼请求。
徐根强承认徐月红诉称的事实，同意徐月红的诉求，并称涉案房屋买卖协议系受贾洪青胁迫签订。
原审查明：2009年8月12日，徐根强作为被拆迁人与扬州市经济开发区益民拆迁安置有限公司签订房屋拆迁产权调换协议书，将座落于扬州市开发区八里镇瓜东村任庄组的房屋拆除，建筑面积554.28平方米，其中合法建筑面积129.58平方米，安置房面积为60平方米1套、80平方米3套。房屋拆迁安置会办表载明，房屋所有权人徐根强，建筑面积554.28平方米，有效建筑面积为129.58平方米，家庭成员包括徐月红在内计8人。2013年12月9日，拆迁安置房屋分配结算表载明，被拆迁人徐根强安置房屋地址在金港a区7幢305、708号，60平方米存房。现708号房屋由贾洪青占有使用。
2012年10月9日，徐根强及案外人许晓景与贾洪青签订房屋转让协议书，约定徐根强将扬州市开发区八里镇（具体位置以政府安置为准）拆迁安置房期房（约80平方米）转让给贾洪青，如因房屋问题发生纠纷，由扬州仲裁委员会仲裁。后案外人许晓景出具收条，注明收到了所有房款。
另查，编号为200907rz041-1的扬州房屋拆迁评估表记载房屋产权人为徐月红，调查建筑面积为106.19平方米。
原审认为：徐月红以其享有涉案房屋所有权为由请求法院判决徐根强与贾洪青关于涉案房屋买卖协议无效、并进而要求贾洪青返还财产，应当首先提供证据证明涉案房屋的所有权为其享有。
诉讼中，徐月红以“扬州房屋拆迁评估表”及“房屋拆迁安置会办表”为据，认为评估表中载明了产权人为徐月红，会办表中徐月红也是家庭成员，故涉案房屋产权属徐月红所有。对此，原审认为，该两份证据不足以推翻“扬州市房屋拆迁产权调换协议书”和“房屋拆迁安置会办表”中所载明的产权人及被拆迁人为徐根强这一事实，理由是：1、评估公司仅对相关房屋作出建筑面积的评估，无权确认相关房屋的产权人；2、评估表中载明的建筑面积与会办表及拆迁协议书中载明的建筑面积不一致，不能判断其与本案具有关联性；3、拆迁协议书即“扬州市房屋拆迁产权调换协议书”系当事人真实意思表示，且已实际履行，合法有效，其中明确了被拆迁人为徐根强。《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第2条规定，拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院起诉的，人民法院应当作为民事案件受理。徐月红请求确认拆迁房屋为其所有，直接关系到拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议的主体资格，不涉及协议内容的效力与履行，因此问题而引发的争议不在法院理涉范围内。综上，徐月红主张涉案房屋的所有权证据不足，依法不予支持，则徐月红以此为基础的其他诉讼请求也丧失事实及法律依据，依法亦不予支持。原审依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回徐月红的诉讼请求。本案诉讼费4450元，由徐月红负担。
判决后，徐月红不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清。1、我起诉至法院，请求在确认合同效力的基础上，进一步明确讼争房屋的所有权归属，但一审判决未按我请求的先后顺序，先审查房屋所有权，致使案件事实不清。2、讼争房屋尚未核发产权证，产权登记尚未办理，权属不明，故本案不应以所有权来确定徐月红的第一个诉求，更不应以所有权为基础推导出其他诉求缺乏依据的结论。3、被拆迁人虽系以徐根强以个人名义出现，但其代表了拆迁会办表上的全体人员，日后办理房屋权属证书时，无需过户经会办表上登记的全体家庭成员的同意，即可通过拆迁办办理成该家庭成员的房屋所有权证。4、评估表中建筑面积与拆迁协议中的面积不一致，是因为在拆迁办有两份评估表，一份是徐根强的，另一份是徐月红的，两份表中合计的面积就是产权转换协议里的面积。原审判决割裂了两份证据的关联性。5、一审判决适用法律错误。徐月红从未主张确认拆迁房屋为自己所有，仅是要求确认自己享有拆迁安置补偿协议的权利份额。徐月红承认与徐根强共有房产，在诉求中也未要求变更或确认拆迁协议主体资格问题，同时也未对拆迁协议本身以及拆迁人主张权利，而原审法院却使用调整拆迁人与被拆迁人之间的法规，来确定法院理涉范围，从而实际上排除了徐月红与拆迁协议之间的关系。6、一审审理案件违反法定程序。徐月红申请法庭调查取证，但法庭未予理涉。综上，请求二审撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人贾洪青答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。1、确定徐月红的诉求来源必然涉及到讼争房屋的所有权问题，徐月红称诉求来源是否对该协议标的具有权益并称本案的讼争房屋不应以所有权来确定，徐月红一方面要求确认房屋的所有权归其所有，一方面又不以所有权为基础。因徐月红诉讼请求能否得到支持必须要审查其的诉求来源，故原审审理并无不当。2、徐月红未能举证证明其对讼争房屋享有所有权或者权益。首先，徐月红主张自己是讼争房屋的所有权人或共有权人，但未能提供合法有效的证据。徐月红提供的证据仅能证明其为拆迁表所记载的家庭成员，并非房屋的产权人和被拆迁人。3、徐月红在自己的上诉状中已自认拆迁房屋的所有权归徐根强，因此，徐根强有权出售房屋给贾洪青。
被上诉人徐根强答辩称：1、原审判决认定事实不清，我本人的房产在拆迁办进行分割，而且由徐月红签订的协议也在拆迁办，但我申请法院调取，法院并未调取，由此可见，原审法院在审理本案时，存在偏袒。2、原审审理程序错误，适用法律错误。法庭调查许晓景的死亡，应通知其继承人到庭应诉，但法庭并未通知。综上，请求二审法院撤销原审判决。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：徐月红要求确认《房屋转让协议书》无效并要求贾洪青迁出讼争房屋的诉请是否应予支持？
本院认为：徐月红要求确认《房屋转让协议书》无效并要求贾洪青迁出讼争房屋的诉请不予支持。理由：
首先，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，徐月红以自己享有拆迁安置补偿协议的权利份额，徐月红与徐根强共同享有讼争房屋产权为由，主张徐根强在出卖房屋时未经其同意，房屋转让行为无效的观点，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定。
其次，《扬州市房屋拆迁产权调换协议书》系徐根强作为被拆迁人与扬州市经济开发区益民拆迁安置有限公司签订，该协议约定，徐根强被拆除的房屋建筑面积计554.28平方米，其中合法面积129.58平方米。补偿金额258717元。获得安置房的面积300平方米。其中60平方米1套，80平方米3套。安置房金额165000元。另外，《房屋拆迁安置会办表》载明，房屋所有权人徐根强，建筑面积554.28平方米，有效建筑面积为129.58平方米，家庭成员包括徐月红在内计8人。徐根强作为被拆迁人获得安置房4套，而本案讼争房屋是其中一套。徐根强及案外人许晓景与贾洪青签订《房屋转让协议书》，徐根强将讼争房屋转让给贾洪青，贾洪青作为买受人有理由相信徐根强对讼争房屋享有处分权，贾洪青主观上不存在恶意。
再次，《房屋转让协议书》签订后，贾洪青已于2013年1月10日向徐根强付清了全部房款210000元，徐根强亦将房屋交付给贾洪青，双方均已履行了房屋买卖合同的主要义务，且贾洪青实际居住至今。
综上，徐月红要求确认《房屋转让协议书》无效并要求贾洪青迁出讼争房屋的诉请不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，依法应予维持。上诉人徐月红的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由上诉人徐月红负担。（已交）
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
审 判 员 蒋金生
代理审判员 刘莉莉
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 龚灵林
附本判决书所依照的相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。