上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终4502号
上诉人(原审被告)：傅艳琴，女，1949年8月9日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：杨建军，上海市李国机律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王苇，上海市李国机律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：王静，女，1984年7月26日出生，回族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：杨状，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
上诉人傅艳琴因与王静房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初23502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
傅艳琴上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认傅艳琴与王静间签订的关于上海市黄浦区淮海东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的《定金合同》为无效合同，并驳回王静的诉讼请求。事实和理由：1、本案定金合同是针对系争房屋在2016年9月5日签订房屋买卖合同达成的约定，傅艳琴是否有权按定金合同内容处分系争房屋是考虑合同是否有效的关键，由于房屋产权是案外人，傅艳琴无权处分房屋，故定金合同无效；2、王静是按照合同约定时点支付钱款的，付完人民币10万元(以下币种均为人民币)后，8月11日应该是要付30万元房款，由于傅艳琴笔误才将30万元房款写成了定金，故王静支付的定金为10万元。
王静辩称：不同意傅艳琴的上诉主张，一审正确，应予维持。定金合同是双方真实意思表示，应为有效，因双方关于解除达成一致，故合同已经解除；定金合同是实践性合同，40万元定金不存在争议；关于定金合同效力问题，目前房屋买卖交易中存在很多本案类似情况。最终处理都是合同解除后由签约方承担相应违约责任，故一审没有问题。
王静向一审法院起诉请求：1、判令解除王静与傅艳琴间签订的关于系争房屋的《定金合同》；2、要求傅艳琴依据定金罚则双倍返还定金，给付王静定金40万元(王静已返还40万元)。
一审法院认定事实：2016年8月9日，王静、傅艳琴签订《定金合同》，约定王静购买系争房屋，成交价格为335万元。合同第2条约定甲乙双方于2016年9月5日之前签订网签版《上海市房屋买卖合同》。合同第3.3条约定乙方于2016年8月9日前向甲方指定银行账户支付定金10万元。合同第3.4条约定付款方式：2016年8月11日前支付30万元；2016年9月5日支付100万元；以贷款方式支付190万元；交房当日支付5万元。合同第8.1条约定：“甲方违约的，应向乙方返还双倍定金。乙方违约的，甲方有权不予退还定金，乙方无权向甲方索要已付定金。”合同8.2条约定：“若甲方未按时与乙方签署正式房屋买卖合同，则视为甲方违约。但由以下原因导致甲方未按时与乙方签署正式房屋买卖合同的，不视为甲方违约：1.乙方未按时支付定金；2.乙方无正当理由不购买甲方所售房屋的；3.不可抗力，甲乙双方约定择日签订正式房屋买卖合同的。”《定金合同》的抬头“甲方(出卖人)”一栏填写为陈昊明，落款“甲方签字”一栏由傅艳琴本人签名，落款“代理人签字”一栏空白。
一审又查明：王静于2016年8月9日向傅艳琴银行账户转账10万元，傅艳琴出具《收款收据》确认收到上述定金。王静于2016年8月15日向傅艳琴银行账户转账30万元，傅艳琴出具《收条》载明：“今收到王静购房第二笔定金叁拾万元RMB，共计定金肆拾万元。”之后，王静、傅艳琴就合同约定的房屋转让价格发生争议。在2016年8月29日王静与陈昊明的电话通话中，陈昊明明确表示不接受《定金合同》约定的房屋转让价格。在2016年8月29日王静与傅艳琴的电话通话中，傅艳琴表示：“……你要350行，我们就卖，你要不行就不卖……”，王静表示如傅艳琴不卖，先将40万元返还王静，傅艳琴同意，并于当日下午通过银行转账返还王静40万元。
一审再查明：系争房屋权利人登记为陈昊明。傅艳琴与陈昊明系母子关系，系争房屋由傅艳琴出租、管理。
一审法院认为：王静、傅艳琴间的关于系争房屋的《定金合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均符合法律规定，故为有效合同，双方均应全面履行。《定金合同》签订时，傅艳琴在落款“甲方签字”一栏签署本人姓名，并未代为签署“陈昊明”字样，而按照常理，所谓“代理人签字”应系代为签署他人姓名，傅艳琴在合同签订后实际收取了王静所支付的定金，根据上述情节，《定金合同》实际系傅艳琴以本人名义与王静所签。鉴于傅艳琴同意解除合同，并于2016年9月12日签收诉状副本，一审法院确认王静、傅艳琴双方签订的《定金合同》于该日解除。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。傅艳琴在签订《定金合同》后，对所约定的房屋售价335万元要求调整至350万元，且明确表示不按照原约定价格出售系争房屋，未按时与王静签署正式房屋买卖合同，应视为违约。对此傅艳琴须按定金罚则及合同约定双倍返还王静定金。傅艳琴实际收取王静40万元，在出具的《收条》中对该款项确认为定金，鉴于傅艳琴于2016年8月29日已返还王静定金40万元，故一审法院对王静要求傅艳琴给付40万元的诉讼请求予以支持。判决：一、王静与傅艳琴间签订的关于上海市黄浦区淮海东路XXX弄XXX号XXX室房屋的《定金合同》于2016年9月12日予以解除；二、傅艳琴于判决生效之日起十日内支付王静剩余的双倍定金40万元。一审案件受理费7,300元，由傅艳琴负担；财产保全费2,520元，由傅艳琴负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：依法成立的合同对当事人均有拘束力，必须恪守。根据法律及买卖合同司法解释的相关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿的，法院应予支持。本案中，傅艳琴代陈昊明出售系争房屋的委托手续虽不完备，但其与王静就买卖系争房屋签订的《定金合同》，系各方真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。傅艳琴以其对系争房屋无权处分为由主张定金合同无效的上诉请求，缺乏法律依据，不予支持。
鉴于王静与傅艳琴就解除定金合同达成一致意见，原审判令解除该合同，并以傅艳琴方在网签买卖合同前明确表示不同意按原约定价格出售房屋构成违约，要求傅艳琴按定金合同的约定承担双倍返还定金的违约责任，并无不当。至于傅艳琴收取的定金数额，根据合同约定，王静应于2016年8月9日前向傅艳琴方支付定金10万元，2016年8月11日前支付30万元。实际上，王静于2016年8月9日向傅艳琴转帐10万元，傅艳琴出具收据确认收到10万元定金；2016年8月15日，王静又向傅艳琴转帐30万元，傅艳琴出具收据载明：收到王静购房第二笔定金30万元，共计定金40万元。至此，原审法院将上述40万元认定为定金，判令傅艳琴除已返还王静定金40万元外，还需给付王静40万元，亦无不妥。
综上所述，傅艳琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9,820元，由傅艳琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 忻贤麟
审判员 顾文怡
审判员 王怡红
二〇一七年六月十九日
书记员 张婷婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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