福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0205民初3586号原告：李玉臣，男，1961年10月15日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。被告：陈光明，男，1969年2月28日出生，汉族，住湖南省洪江市。原告李玉臣与被告陈光明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月27日受理后，依法适用简易程序于2016年12月5日公开开庭进行了审理。原告李玉臣，被告陈光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉臣向本院提出诉讼请求：1、陈光明立即向李玉臣支付拖欠的自2016年8月26日至2016年12月25日的四个月租金16000元、2016年9月1日至2016年10月20日的电费1897元、水费物业费2000元（包含电费1897元，水费物业费是预估的），共计18000元；2、陈光明承担本案全部诉讼费用。事实与理由：陈光明与李玉臣签订了协议，约定于2016年5月26日起，租用李玉臣的新阳名仕阁445号店面，到目前为止，只交了3个月的租金。李玉臣要求陈光明归还店面及内部设备，陈光明的联系人称人在湖南，不来也不委托代理人，至今仍不归还店面及内部设备。陈光明拖欠9月份电费1319.23元、10月份电费578元，国庆节期间李玉臣去查看445号店面已经关门，但是电费还在增加。10月19日，李玉臣持法院的调查令查到陈光明的电话号码，联系上了陈光明，陈光明同意交接店面。10月25日，双方进店清点，店面内的设备全部被拆除，已经成了空店，李玉臣很难再出租，陈光明拒绝支付违约金，交接未果。陈光明辩称，陈光明没有与李玉臣签订合同，是姓冯的去签订的租赁合同。陈光明跟姓冯的一起合伙用承租的店面做餐饮，2016年8月15日之前店面就没开了，店面里面的东西也都搬走了。店面关门之后，陈光明联系姓冯的询问退租事宜处理好了没有，姓冯的说有跟李玉臣打电话、发微信将退租的事情已经处理完毕。李玉臣主张四个月房租，陈光明不认可，陈光明愿意付到2016年9月26日的租金、水电费、物业费。本院经审理认定事实如下：2016年5月25日，李玉臣（业主）与陈光明（××）签订一份《店面出租协议》，约定李玉臣将新阳名仕阁445店面出租给陈光明作为经营餐饮业的场所，租期五年，从2016年5月26日起至2021年5月25日止，租金第一年每月4000元，以后每年递增8%，每三个月为一个缴费期，提前7天将租金交至李玉臣的账户上，逾期缴费视为违约。以上租金为李玉臣实收金额，各种税费包括店面租赁所得税、物业费、水电费均由××交付。协议第4条约定××责任，守法经营，合理使用租用的物业设施，改动和增减须征得业主同意。协议第5条约定订金，本协议签定时使用人交订金4000元，租期结束，××交还租用设施，业主返还订金。协议第6条约定，××违约，订金将被没收；业主违约，应双倍返还订金。协议除了业主、××处各有李玉臣、陈光明的签字以外，下方还有案外人冯伟杰的签名及联系电话。李玉臣于2016年10月18日缴纳案涉店面2016年9月、10月的电费共计1898.09元。李玉臣庭审陈述，签完协议之后有收到订金4000元，若解除合同，该订金可以抵扣违约金。冯伟杰有跟李玉臣说不做了，具体什么时候说的忘记了，李玉臣跟冯伟杰说，要过来交接，将租金、水电费、物业费处理清楚。2016年10月25日和陈光明进店清点，因为没有交接好，李玉臣不能拿回钥匙，协议也没有解除，所以店面至今还没有出租出去。陈光明庭审陈述：“协议上‘陈光明’不是我签的。签订协议时我有在场，我跟姓冯的说由你全权处理这个店面的租赁事宜，电话也是留他的。租赁案涉店面、店面租金、租期都清楚。”还陈述，已支付了3个月租金。2016年10月25日进店清点时，要把钥匙给李玉臣，李玉臣不要。陈光明申请的证人鲍某出庭作证陈述，陈光明是老板，鲍某是员工。店面2016年6月9日开业，开到2016年8月28日，冯伟杰说先放假，放假没多久冯伟杰就说不做了，把店面的东西搬一搬，什么时候搬记不清楚了，搬东西时房东不在场。冯伟杰说有发信息给房东，但具体有没有发鲍某不清楚。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。陈光明辩称《店面出租协议》非其本人所签，但是，根据陈光明庭审所述“跟姓冯的说由你全权处理这个店面的租赁事宜，电话也是留他的”，并清楚租赁案涉店面、店面租金、租期，因此，即使陈光明辩称为真，也应认定合同的承租方为陈光明，冯伟杰系陈光明的代理人，陈光明授权冯伟杰签订租赁合同等事宜。《店面出租协议》以陈光明的名义签订，所产生的法律后果，包括《店面出租协议》所产生的权利与义务均应由陈光明承受。陈光明与冯伟杰如存在合伙关系，系另一法律关系，应另行处理。李玉臣与陈光明于2016年5月25日签订的《店面出租协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵守、履行合同。陈光明仅支付租金3个月，自2016年8月26日起未依约支付租金，已构成根本违约，综合李玉臣、陈光明及证人陈述，可认定陈光明租用案涉店面仅开业至2016年8月底，而且陈光明还于2016年10月25日与李玉臣进店面清点。虽于清点时李玉臣与陈光明未交接店面、未取回钥匙，但《店面出租协议》实际上不再得到履行，李玉臣亦十分清楚该状况，并且按照常理，李玉臣完全可将“空店”另行出租。因此，本院认为，虽然双方均未主张解除《店面出租协议》，按前所述，陈光明仅应支付2016年8月26日至2016年10月25日的租金共两个月的租金计8000元，因陈光明未再使用店面，李玉臣仍主张2016年10月26日之后的租金，有损公平原则，本院不予支持。按照合同约定，陈光明违约，订金将被没收，李玉臣可依此约定没收所收取的订金4000元。李玉臣如因陈光明搬离店面造成其他损失，可另行主张。《店面出租协议》约定××陈光明须支付水电费、物业费，李玉臣缴纳了案涉店面2016年9月至10月的电费1898.09元，陈光明应依约向李玉臣支付，李玉臣请求陈光明支付电费1897元，本院予以支持。李玉臣所主张的水费、物业费仅系预估，也未提供证据证明其已支出水费、物业管理费用，其要求陈光明支付水费、物业费，没有依据，本院不予支持。综上，李玉臣请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告陈光明于本判决生效之日起十日内向原告李玉臣支付租金8000元、电费1897元，合计9897元；二、驳回原告李玉臣的其余诉讼请求；如被告陈光明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费150元，减半收取75元，由原告李玉臣负担33元，被告陈光明负担42元，被告负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  谭婉群二〇一六年十二月二十日书 记 员  林 烨附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。