黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民二民初字第936号
原告魏梅苏，女，1958年12月8日生，汉族，住哈尔滨市道里区。
委托代理人綦宜俊，住哈尔滨市道里区。
被告黑龙江鸿脉房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区通达街121号2楼。
法定代表人杨景校，职务董事长。
委托代理人赵振杰，男，1971年4月25日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
被告黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司，住所地哈尔滨市南岗区南开街238号院内。
法定代表人马大鹏，职务总经理。
委托代理人崔嵩涛，男，1968年10月2日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
原告魏梅苏与被告黑龙江鸿脉房地产开发有限公司（以下简称鸿脉公司）、被告黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司（以下简称地泰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人綦宜俊、被告鸿脉公司委托代理人赵振杰、被告地泰公司委托代理人崔嵩涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2006年10月11日在被告鸿脉公司售楼处购买现房一套，签有商品房买卖合同。房屋位于学府二道街鸿朗花园小区一期×号楼×单元×室，使用面积49.92平方米，房款203000元。合同中标明有预售许可证号，但至今没有预售许可证。原告于2013年9月将该房屋出售给刘凤芹（更名为她儿子黄光宇），该房屋至今没有取得权属证书。因为没有权属证书，市价45-50万元的房子，原告只卖了33万元（在生活报新晚报前后各打广告14天之久，卖了半年才出售）。原告从入住到出售房屋六年零十个月，没有取得权属证书，对行使房屋的各种权利及经济利益造成很大损失，权利受到侵害。原告请求法院判令一、二被告对原告购房的房屋没有取得权属证书承担违约责任，支付违约金134202元（自2006年10月份开始计算至2013年6月，按银行贷款利率计算）。二、被告鸿脉公司返还更名费用20000元。案件受理费由被告承担。
被告鸿脉公司辩称，现在合同已经不是原告的了，原告没有主体资格起诉。在作废合同上第15页15条已经明确约定，出卖人在商品房交付使用后60日内办理产权登记及资料备案，因为出卖人责任买受人没有取得权属证书的按下列处理。产权证办理下来的时间是以房地产交易中心通知出卖人后告知买受人，不是原告所述的银行贷款利率计算。并且在原告本人2007年5月进户的时候签署了不要违约金的书面材料。原告购买房屋后在2013年卖了，赚取了10万元。被告没有收取更名费。收取任何款项被告公司都会出具正规收据。任何一个房屋没有产权证出售的话都需要更名费，即便收取了也是正常收费。请求驳回原告的起诉，原告自行承担案件受理费。
被告地泰公司辩称，本案纠纷是原告与被告鸿脉公司之间发生的。被告公司不清楚。原告没有起诉的主体资格，不是诉讼权利人。诉争房屋是一期6号楼，由二被告联合开发的。一期2、3、4、6是被告鸿脉公司以被告地泰公司名义开发建设的。买房子的人都是将购房款交付给被告鸿脉公司，经营都是被告鸿脉公司自行经营。6号楼是由于当年施工单位百事兴建筑安装公司一直与被告鸿脉公司在诉讼过程，双方签订的建筑施工合同没有备案，该楼房至今没有正常验收，产权证无法办理。在386号中院的判决书中有明确记载。
原告为证明其主张的事实成立，向法院提交并当庭举示证据如下：
证据一、商品房买卖合同一份及结算票据二张（均是复印件，原件由被告鸿脉公司收回）。意在证明原告与二被告之间存在商品房屋买卖合同关系。
证据二、松北法院执行裁定书一份。意在证明诉争房屋曾经是原告购买。
证据三、交纳物业费、包烧费、水电费票据共十张。意在证明诉争房屋曾是原告购买。
证据四、原告与案外人刘凤芹买卖房屋的协议、更名申请、证明各一份。意在证明原告曾经是诉争房屋的房主，后将该房屋以低价出售给刘凤芹，其中2万元的更名费是从总房款中扣除的。协议中的佟志国是被告鸿脉公司的更名联络人。
被告鸿脉公司为证明其抗辩主张成立，向法院提交并当庭举示证据如下：
证据一、原告出具的证明一份。意在证明2007年5月12日原告签署了该证明，并且承诺同意不要违约金。
证据二、作废合同一份。意在证明该合同第15页关于产权登记的约定，明确记载了办理产权的约定时间，如果办理不下来被告应承担何种责任。原告购买房屋后60日内办理产权证，如未办理可以退房款并且进行赔付。
经庭审质证，对原告所举证据一、被告鸿脉公司认为该合同系作废合同，如果没有原件原告不具备主体资格，并且票据也没有原件。被告地泰公司认为该证据系复印件，并且看不清公章。原告是否与被告鸿脉公司发生过买卖关系，并且是否更名在该合同中看不出来。票据没有原件，并且收款是被告鸿脉公司收款，与被告公司无关。对原告所举证据二，被告鸿脉公司对证据真实性无异议，证明问题有异议，认为与本案无关。裁定书中申请执行人为綦宜俊，本案原告是魏梅苏，该裁定书没有任何本案原告魏梅苏的字样，不能证明诉争房屋是原告购买。原告没有主体资格。被告地泰公司对证据真实性无异议，关联性有异议，认为该裁定书不能证明本案的诉争房屋房主是原告，没有任何原告姓名字样。对原告所举证据三，被告鸿脉公司认为不能证明该房屋是原告购买，租房人也可以交纳费用。该证据与本案无关，不能证明原告有起诉主体资格。被告地泰公司认为出具票据的人不是法定部门，无法证明原告曾经是该房屋的业主，有很多情况可以交纳费用可以用原告的名字，只能证明用原告的姓名交纳过费用，不能证明房屋曾经是原告的。对原告所举证据四，被告鸿脉公司认为协议与本案无关，是双方私下签订的。佟志国不是被告单位员工，是中间争取差价的无关人员。如果同意更名或者收取费用这个更名申请是取不走的，是会在被告公司存放备案的。当时是没有同意给原告更名，并且证明签字的不是原告本人。被告地泰公司认为是原告与被告鸿脉公司之间发生的，被告公司不清楚。
对被告鸿脉公司所举证据一，原告认为在进户的时候被告要求签订的，否则就不可以进户。但后来没有进户，向被告要回该协议被告拒绝返还，并且没有进户曾经起诉过被告，后经法院调解和解解决。被告地泰公司无异议，认为可以证明原告在2007年5月12日放弃违约金，对于原告的起诉法院不应支持。被告也曾经因为违约金起诉，后经法院调解给付维修费3000元，故应不予再行审理。对被告所举证据二，原告对真实性没有异议，没有约定违约金，但是法律对违约金有规定。被告地泰公司对真实性无异议，认为该合同第18页可以看出售楼专用章是一期2、3、4、6楼房，是被告鸿脉公司开发的。该合同是原告与被告鸿脉签订的。该合同第15页第15条约定了对不办理产权证的赔偿标准，但是根据被告鸿脉公司提供的证据一可以证明原告放弃了赔偿违约金。
本院对当事人举示的上述证据认证意见如下：
原告所举证据一、证据二、证据三客观真实并能证明涉诉房产曾是原告所购买，予以采信。原告所举证据四证据内容不能证明被告鸿脉公司收取了原告2万元更名费，不予采信。
被告所举证据一、证据二客观真实并能证明相关案件事实，予以采信。
综上，本院经审理确认案件事实如下：
2002年3月1日，被告地泰公司与被告鸿脉公司签订联建协议，约定联合开发位于哈尔滨市南岗区学府三道街鸿朗花园小区。该小区2、3、4、6号楼由被告鸿脉公司建设施工。双方在对外签订合同时均以被告地泰公司名义办理。2006年10月11日，鸿脉公司以地泰公司名义将位于该小区×号楼×单元×室房屋出售与原告。双方在合同中约定于2006年10月31日前交付房屋。逾期交房超过60日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告鸿脉公司应当自原告解除合同通知到达之日起20日内退还全部已付款，并按已付款0.001%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一违约金。第十五条约定被告在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得权属证书的，原告退房，被告在原告提出退房要求之日60日内将原告已付房款退还原告，并按已付房款的0.048%赔偿原告损失。双方签订的商品房合同中加盖了被告地泰公司公章。原告交付了全部购房款203000元。之后，被告鸿脉公司未能于2006年10月31日前向原告交付房屋，而是于2007年5月12日向原告交付房屋。当天原告向被告出具证明一份，内容为原告不要违约金。2008年4月，原告以自己被迫放弃违约金和所购房屋存在质量问题为由将二被告诉至本院，要求二被告给付违约金并维修房屋。本院于2008年2月22日作出（2008）南民一初字第2107号民事判决书，判决被告鸿脉公司于判决生效后60日内对该房屋进行维修，费用由被告鸿脉公司承担。其他诉讼请求不予支持。原告对此判决不服上诉至哈尔滨市中级人民法院。经市法院调解，原告与二被告达成和解协议。市法院于2008年11月11日作出（2008）哈民一终字第1779号民事调解书，内容为被告鸿脉公司于2008年11月14日一次性给付原告房屋维修款3000元。其他无争议，了结此案。此调解书双方已履行完毕。
另查明，鸿朗花园小区自建成后由于施工合同未备案，不能进行项目验收，该小区包括涉案房产至今均无法办理房屋权属证书。2013年7月11日，原告与案外人刘凤芹签订房屋买卖协议，约定原告以33万元价格将涉案房产转让与刘凤芹。后经被告鸿脉公司同意，商品房买卖合同买受人主体变更为刘凤芹儿子黄光宇。原告将房屋交付黄光宇使用，双方交易完毕。现原告以二被告违反合同约定义务未为涉案房产办理房屋权属证书诉至法院，要求二被告支付违约金并退还更名费，双方形成诉讼。
本院认为，2006年10月11日至2013年7月11日期间，原告与被告鸿脉公司因购买商品房成立商品房买卖合同关系。后原告将房屋转让与案外人黄光宇，并且办理了商品房买卖合同买受人主体变更手续。原告转让房产行为是将原合同中的权利和义务一并转让给第三人的行为，故自2013年7月11日后，原告已不是涉案房产权利人，不再享有原商品房买卖合同权利。现原告以二被告违反原商品房买卖合同约定义务未为涉案房产办理房屋权属证书要求二被告支付违约金的主张，不符合法律规定，不予支持。另关于原告要求被告鸿脉公司返还收取的更名费2万元的主张，庭审中，原告所举证据不能证实被告鸿脉公司收取了原告更名费2万元的事实，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：
驳回原告魏梅苏的诉讼请求。
原告预交案件受理费2984元，由原告自行负担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 鲁少华
人民陪审员 姜淑艳
人民陪审员 杨兰英
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 王晓佳