北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第08927号
上诉人（原审原告、反诉被告）尹玉文，男，1954年9月28日出生。
委托代理人孙福环，北京市双强律师事务所律师。
委托代理人张小培，北京市双强律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陈卫星，男，1978年11月22日出生。
委托代理人郭宏，北京亚东律师事务所律师。
第三人申红有，男，1982年2月12日出生。
上诉人尹玉文因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第05270号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
尹玉文在原审法院起诉称：我与陈卫星于2013年2月20日签订房屋租赁合同，双方约定我将北京市昌平区6号底商出租给陈卫星使用，租期为4年，房屋年租金为60000元，支付方式为按年度付款，陈卫星每年1月20日交付下一年度的租金，且双方同时约定陈卫星在拖欠租金累计10天以上的，我有权解除合同，收回出租房屋。陈卫星依约应当于2015年1月20日前交付2015年度租金，依据双方约定陈卫星不交付租金，我有权行使解除权，我曾多次口头及书面通知解除合同，但陈卫星仍不同意解除合同。陈卫星不依约交付租金，致使我不能行使解除权，最终导致我不能将房屋再出租给他人，已造成我的经济损失。另外，陈卫星在未经我同意的情况下擅自将房屋转租给他人。为维护合法权益，故我诉至法院，请求：1、判令解除我与陈卫星于2013年2月20日签订的房屋租赁合同；2、判令陈卫星立即腾退房屋；3、判令陈卫星赔偿我经济损失30000元；4、诉讼费由陈卫星承担。
陈卫星在原审法院答辩称：不同意尹玉文的诉讼请求，尹玉文的诉讼请求没有事实依据和法律依据。我一直按照合同要求支付租金，是因为尹玉文拒绝收取2015年度租金，同时尹玉文曾与家人占有本案诉争房屋给我造成了一定的经济损失，我不同意尹玉文的诉讼请求。
陈卫星在原审法院反诉称：2013年2月20日，我与尹玉文签订房屋租赁合同，约定尹玉文将其位于北京市昌平区6号底商租赁给我使用，房屋面积为190.4平方米，年租金为6万元整，租金支付方式为尹玉文以现金形式向我收取，房屋租赁期限为2013年2月21日至2017年2月20日。我一直按合同履行，按时交纳房租，并且也将房屋进行了装修，但是尹玉文在2014年底以其它家房屋租金高为由要求我将房租增加至12万元，我不同意，尹玉文便带着家人及生活用品居住在我经营的店铺里，住在大厅的沙发上，严重影响了我的营业状况，给我造成了严重的经济损失，并且我向其支付合同约定的房屋租金尹玉文也不予收取，一直影响到我的正常营业，故我提出反诉，请求：1、判令尹玉文按照合同约定收取2015年度租金6万元，合同继续履行；2、诉讼费由尹玉文负担。
尹玉文针对陈卫星的反诉辩称：请求驳回陈卫星的反诉请求。
第三人申红有未到庭发表意见。
原审法院审理查明：尹玉文系北京市昌平区6号底商的房屋所有权人。2013年2月20日出租方（甲方）尹玉文与承租方（乙方）陈卫星签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方。该房屋每季度租金为15000元，年租金总额为60000元。房屋租金支付方式为按年度付款，每年1月20日交下一个年度的租金。房屋租赁期间，乙方未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋或拖欠房租累计十天以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。双方还对其它事项进行了约定。
合同签订后，尹玉文将涉案房屋交付陈卫星，陈卫星利用涉案房屋经营健身中心（足疗店），并办理了个体工商户营业执照。合同履行过程中，陈卫星以现金形式交付了尹玉文前两年度的房屋租金，自2015年1月20日起陈卫星未交付尹玉文下一年度房屋租金。2014年11月陈卫星在赶集网、58同城网等网站刊登转租广告，内容写明要将其经营的足疗店转让给他人。2015年3月3日尹玉文以陈卫星拖欠房租及擅自将房屋转租给第三人申红有为由向陈卫星送达《通知》一份，内容为：依据双方房屋租赁合同，出租人尹玉文与承租人陈卫星双方签订的房屋租赁合同，承租人于2014年未经出租人同意擅自将房屋转租他人，违反合同约定。根据双方合同约定，承租人陈卫星应当于2015年1月20日向出租人尹玉文支付2015年当年房屋租金，但时至今日承租人陈卫星并未依据双方签订的房屋租赁合同支付上述房屋租金，导致房屋租金拖欠至今。依据双方合同约定及相关法律规定出租人现通知承租人立即解除与承租人2013年2月20日签订的房屋租赁合同，限承租人陈卫星于2015年3月15日之前腾退房屋交回出租人。陈卫星对尹玉文的上述主张不予认可，主张其于2014年12月即联系尹玉文要求交纳房屋租金，尹玉文一直不予收取，并要求涨租金，双方因此未能协商一致，且其并未将涉案房屋转租，申红有仅为其聘用的足疗店负责人。为证明其主张，陈卫星提交了通话记录、短信记录、邮政储蓄银行汇款收据、录像等予以证明。通话记录显示陈卫星分别于2014年12月1日、12月8日、12月14日、12月23日、2015年2月26日拨打尹玉文的电话。短信记录显示陈卫星于2015年2月14日向尹玉文发送短信，写明“尹叔叔，我是租您房的小陈，我明天回老家过年去了，正月初八回北京，房租我是明天给您送过去，还是给您打到卡上，还是等我初八回北京再给您……”。邮政储蓄银行汇款收据显示陈卫星于2015年3月7日向尹玉文户籍所在地汇款6万元，附言中注明6万元为6号底商2015年2月21日至2016年2月20日的房租。录像为2015年3月1日、3月3日尹玉文及家人与陈卫星就涨房租一事进行协商的过程，在双方协商过程中，尹玉文要求将房租涨至每年12万元，陈卫星未同意，且在协商过程中陈卫星提及其年前要求向尹玉文交纳房租，尹玉文一直不予收取。协商过程中尹玉文对其女儿称：“人家有人出十二万，十日之内直跟他说，你要租就租，你不租人家租，跟他说了”。为证明陈卫星已将涉案房屋转租给申红有，尹玉文申请其儿媳张×、侄子王×、亲戚李×出庭予以证实。张×、王×、李×主张其三人听陈卫星妻子及足疗店服务员称陈卫星已将涉案店面转让给第三人申红有。陈卫星对证人证言均不予认可。
另查，健身中心的经营者现仍登记为陈卫星。经询问，申红有明确表示陈卫星未将涉案房屋转租给其经营，其为陈卫星雇佣的人员。
上述事实，有房屋所有权证书、《房屋租赁合同》、网页、《通知》、通话记录、短信记录、邮政储蓄银行汇款收据、录像、证人证言及双方当事人的当庭陈述在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。尹玉文与陈卫星签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。
尹玉文主张陈卫星在合同履行过程中存在违约行为，故诉至法院要求解除合同、返还房屋，尹玉文应对其主张承担举证责任。现尹玉文虽举证证明陈卫星曾在赶集网、58同城网等网站上刊登过招租广告，且申请证人张×、王×、李×出庭予以证实，但上述证据不足以证明陈卫星实际已将涉案房屋转租给第三方申红有。现涉案房屋处开办的足疗店经营者仍登记为陈卫星，且申红有明确表示其与陈卫星是雇佣关系，并非租赁关系，故尹玉文未能提交充分证据证明陈卫星存在擅自转租的行为，其以此为由要求解除双方租赁合同的诉讼请求，证据不足，法院不予支持；关于陈卫星拖欠租金的问题。陈卫星主张其延迟支付租金是因为尹玉文不收取租金，就该主张，陈卫星提交了通话记录、短信记录、邮政储蓄银行汇款收据、录像等予以证明，上述证据能够相互印证，证明陈卫星一直积极按照合同约定的6万元租金标准履行给付租金的义务，后因尹玉文要求上涨租金，双方就此未能协商一致导致陈卫星一直未付租金，并非陈卫星故意拖延不予给付房屋租金，尹玉文以陈卫星延迟支付租金为由要求解除租赁合同的诉讼请求，依据不足，法院不予支持；尹玉文没有充分证据证明其具备行使合同解除权的条件，故对其要求解除租赁合同、腾退房屋的诉讼请求法院均不予支持；其要求陈卫星赔偿经济损失的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持；因双方合同具备继续履行的条件，故对陈卫星要求尹玉文按照合同约定收取2015年度房屋租金6万元并继续履行合同的诉讼请求，法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回尹玉文的诉讼请求。二、陈卫星于本判决生效后十日内给付尹玉文二○一五年度的房屋租金六万元，尹玉文应协助接收上述款项，双方于二○一三年二月二十日签订的《房屋租赁合同》继续履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
尹玉文不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持我方的诉讼请求，驳回对方的反诉请求。2、一、二审诉讼费用由陈卫星承担。上诉理由：1、陈卫星未按照合同约定在2015年1月20日前向我支付2015年租金已经构成违约，我方有权解除合同。2、陈卫星违反合同约定，擅自将房屋转租于第三人，事实清楚，一审法院认定我方不具备行使合同解除权的条件系适用法律错误。
陈卫星服从原审法院判决，针对尹玉文的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。
申红有未到庭接受询问，但提交了书面声明一份，表明其与陈卫星之间不存在转租关系。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。尹玉文与陈卫星签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，尹玉文主张解除合同的依据是陈卫星在合同履行过程中存在擅自转租、拖欠租金的行为，符合双方约定的合同解除权的行使条件。但根据原审法院查明的事实，涉案房屋处开办的足疗店的业主仍为陈卫星，且申红有在原审法院及本院审理中均明确表示其与陈卫星是雇佣关系，并非租赁关系，尹玉文依据现有证据无法证明陈卫星与申红有之间系转租关系，故其该项解除合同的理由不能成立。关于拖欠租金问题，从陈卫星提交的通话记录、短信记录、邮政储蓄银行汇款收据、录像等证据来看，能够形成完整的证据链，证明陈卫星一直有履行合同的意愿，陈卫星未交纳租金是由于尹玉文要求涨租金，双方未能协商一致导致，并非陈卫星故意拖延不予给付房屋租金，故尹玉文以陈卫星延迟支付租金为由要求解除合同亦不能成立。双方的租赁合同应当继续履行。原审法院对此所作认定正确，本院予以确认。综上所述，尹玉文的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五百五十元，由尹玉文负担（已交纳）。
反诉案件受理费一千三百元，由尹玉文负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一千八百五十元，由尹玉文负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 夏根辉
代理审判员 朱文君
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 舒 妍