长春汽车经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长汽开民初字第848号
原告钟丽华，住长春市朝阳区。
委托代理人吴殿库，吉林熠融律师事务所律师。
委托代理人宗丽娜，吉林熠融律师事务所律师。
原告钟严华，住长春市。
委托代理人吴殿库，吉林熠融律师事务所律师。
委托代理人宗丽娜，吉林熠融律师事务所律师。
原告钟建成，住长春市大兴路天裕小区。
委托代理人吴殿库，吉林熠融律师事务所律师。
委托代理人宗丽娜，吉林熠融律师事务所律师。
被告唐竞存，住长春市朝阳区。
委托代理人齐秀娟，吉林阳光博舟律师事务所律师。委托代理人张宝玉，吉林阳光博舟律师事务所律师。
原告钟丽华、钟严华、钟建成诉被告唐竞存房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟严华及三原告的委托代理人宗丽娜、吴殿库，被告唐竞存及其委托代理人齐秀娟、张宝玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告诉称：三原告母亲张某某随父亲离休安置在干休所并拥有了参加军队房改住房一套，该房没办理产权登记。原告母亲于2006年3月21日与唐竞存签订《售房协议》将上述房屋出售给被告，售价为45万元。被告已交付43.8万元，剩余1.2万元待办理产权证后给付。原告母亲于2007年6月7日去世。长春市宽城区人民法院（2008）宽民初字第165号判决书判定原告三人是该房屋合法继承人。此房屋至今仍没有产权登记。原告得知上述转让行为违反法律规定，是无效行为，故诉至人民法院，诉请判令：张某某于2006年3月与被告签订的《售房协议》无效，被告立即从本案争议房屋长春市朝阳区西民主大街1号省军区离休干部住宅小区4号楼2门103室（101室）搬出。
被告辩称：1、答辩人与张某某于2006年3月签订的《售房协议》自愿公平、合理合法、真实有效，应受到法律保护；2、张某某在生前已合法将涉诉房卖给了答辩人，三原告早已得到了卖方的价款，与本案没有直接利害关系，应裁定驳回起诉；3、《售房协议》签订已经9年多，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。
庭审中，原告为证明自己的主张向本院提交下列证据：
1、（2008）宽民初字第165号民事判决书及张某某死亡证明。证明：原告是张某某的合法继承人，诉讼主体适格。
2、售房协议书1份。证明：张某某与被告存在买卖军产房屋的法律关系，房屋售价45万元，已付房款43.8万元。
3、军队现有住房出售协议书1份。证明：该协议书第6条及第7条第2款明确约定，此房屋出售是需要经部队同意的，不经所有权人追认，就应该认定为无效。
4、吉林省军区房改办的证明、吉林省军区第四干休所的证明。证明：争议房屋未办理产权，属军产，吉林省军区对争议房屋处理意见是可以由子女继承，但未办理产权前不允许出售他人，待办理产权后需上市交易的，实行准入制度，这一点也可以证明吉林省军区对张某某与被告签订的售房协议是不予追认和认可的。
5、原告向被告邮寄信件的回执。证明：原告积极的向被告要求解决此事，被告一直有意推诿，所以此事至今还没有得到圆满的解决，原告方已经从2008年就开始主张权利。
被告为证明自己的主张向本院提交下列证据：
1、张某某登记出售涉案房屋信息的《房地产报》3份。证明：张某某自愿出售涉案房屋，登出房屋出售信息。
2、唐竟存与钟严华于2006年2月27日签订的《购房意向书》。证明：钟严华代表其母与被告签订意向书，自愿出售涉案房屋，出售房屋是张某某真实意思表示。
3、原告钟建成、钟严华代表其母张某某于2006年3月21日与被告签订的《售房协议》，张某某出具的委托钟建成出售房屋的《委托书》。证明：被告支付45万元购买涉案房屋，约定在将来能够办理产权证时候办理房屋产权过户；原告钟建成签订合同是受其母亲张某某委托，出售涉案房屋是张某某真实意思表示；原告对出售房屋的事实是明知的；钟建成是张某某的委托人，合同权利义务归张某某，本案的原告不是合同的当事人，没有权利提出合同无效，而且宽城法院165号判决书已证明涉案房屋的继承人不是三原告。
4、张某某支付涉案房屋房改款和维修基金的发票。证明：涉案房屋已经参加房改，张某某缴纳了房改款，对涉案房屋有权占有、使用，是实际的所有权人。
5、中国光大银行出具的户名为唐竟存的1.2万元存单。证明：被告按照《售房协议》的约定履行了合同义务，存入1.2万元抵押金。
6、（2008）宽民初字第165号民事判决书及笔录。证明：张某某在生前就已经处分了涉案房屋，三名原告受赠的是卖房价款，没有继承涉案房屋，对本案没有诉权；张某某对涉案房屋的所有权已被法院的生效判决追认，其签订《售房协议》是对房屋的有权处分。
7、2010年12月21日京高法发（2010）458号文件。证明：张某某与被告签订的《售房协议》合法有效，不违反法律效力性规定，是双方真实意思的表示。
经审理查明：张某某（）于2007年6月8日死亡，在本案涉及的相关材料中也记载为张某某（）。张某某与钟某某（先于张某某去世）共有六个子女，包括本案三原告及钟建国、钟建民、钟新华。张某某于2006年1月18日向中国人民解放军吉林省军区后勤部交纳了幼儿园4-2-103的房款35586.06元及维修基金777.12元。2006年2月，张某某（）为钟建成出具委托书，授权钟建成全权处理西民主大街1号4栋2门103室房屋的售房及房款分配事宜。2006年3月21日，钟建成、钟严华作为张某某（）的委托代理人与本案被告签订了《售房协议》，协议约定：张某某将位于西民主大街1号4栋2门103室的房屋以45万元的价格出售给唐竞存，付款方式为一次性缴纳43.8万元，剩余的1.2万元作为抵押金；在该套住房可以办理产权证时，张某某应积极办理全部产权证明，并承担办理过程中的全部费用。双方于2006年3月21日交付了购房款43.8万元及房屋，被告一直居住至今。张某某去世后，钟新华因继承问题将其余五位兄弟姐妹起诉至长春市宽城区人民法院，案号为（2008）宽民初字第165号。经长春市宽城区人民法院查明的事实为：2006年3月21日房屋主人张某某委托钟建成全权处理位于朝阳区西民主大街一号吉林省军区离休干部住宅小区4号楼2门101室，售房人以45万元将该房屋售给唐竞存。该房屋产权单位为吉林省军区离休干休所。当日唐竞存将40万元购房款存入钟建成名下的账户内，张某某将其中39万元分给本案三原告每人13万元。张某某立遗嘱将位于朝阳区西民主大街一号吉林省军区离休干部住宅小区4号楼2门301室的房屋分配给钟新华、钟建国、钟建民继承。中国人民解放军吉林省军区长春第四离职干部休养所于2007年8月21日出具情况说明一份，内容为“按照吉林省军区为离休干部建房的要求，我单位老干部钟某某（副军职），于2006年在西民主大街1号吉林省军区离休干部住宅小区分配住房2套，即4号楼2门101室（面积110.98平方米）和301室（面积110.98平方米）。由于分配住房时老干部已去世，因此房主名为其爱人张素英（张素英同志于2007年6月7日在208医院去世），特此说明。”中国人民解放军吉林省军区住房制度改革领导小组于2008年8月29日向长春市宽城区法院出具证明一份，内容为：“钟某某系吉林省军区离休老干部，居住在西民主大街1号4栋2门101室和301室，该两套住房于2006年参加了军区房改，未办理产权，现夫妻双亡。按照国家建设部、总后勤部《关于军队房改售房权属登记发证有关问题的通知》（建房（1997）18号）规定，由子女合法继承，但分户产权未办理之前不允许出售给他人，待办理完产权之后，需上市交易的，实行准入制度。另车库尚欠房款未交齐，该车库仍归军区所有，不能被子女继承及出售给他人。”
另查：原、被告双方均认可张某某与被告唐竞存签订的《售房协议》中约定出售的位于西民主大街1号4栋2门103室的房屋与被告唐竞存从张某某处取得并实际居住的西民主大街1号4栋2门101室房屋实际为一套房屋。上述房屋现在尚未办理产权证书。
本院认为：一、三原告系张某某的法定继承人，故作为本案原告主体适格。二、钟建成受张某某（身份证号为）委托全权处理西民主大街1号4栋2门103室（101室）房屋的出售事宜，代张某某与被告签订了《售房协议》并于2006年3月21日向被告交付了该住房。《售房协议》应认定为张某某与被告的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。且根据中国人民解放军吉林省军区住房制度改革领导小组出具的证明，《售房协议》涉及的房屋已经参加军区房改，虽待办理完产权之后需上市交易的实行准入制度，但这并不能直接导致张某某与被告签订的《售房协议》无效。目前，此类房屋的上市准入制度尚未建立，故三原告请求法院确认张某某与被告之间的买卖合同关系无效的诉讼请求缺乏相应的依据，本院依法不予支持。被告已支付了双方约定的对价且已经实际占有使用房屋多年，三原告要求被告立即办理讼争房屋于法无据，故本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：
驳回原告钟丽华、钟严华、钟建成的诉讼请求。
案件受理费8050元由原告钟丽华、钟严华、钟建成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 曲 卓
人民陪审员 崔秀英
人民陪审员 刘玉杰
二〇一五年十二月九日
书 记 员 程 红