重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南川法民初字第02463号
原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司，住所地重庆市南川区金光大道13号，组织机构代码69656094-5。
负责人刁元科，重庆市江津鹏程物业管理有限公司南川分公司经理。
委托代理人王明均，男，1965年3月12日出生，汉族，重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司工作人员，住重庆市南川区。
委托代理人张仁福，重庆市南川区水江法律服务所法律工作者。
被告韦同在，男，1976年9月4日出生，汉族，重庆市南川区村民。
委托代理人罗远芳，女，1978年9月8日出生，汉族，重庆市南川区村民。
原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司与被告韦同在物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理后，依法由代理审判员陈亮宇独任审判，适用小额诉讼程序于2014年9月23日公开开庭进行了审理。原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司委托代理人王明均、张仁福，被告韦同在及其委托代理人罗远芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司诉称，原告于2009年8月23日、2012年8月30日分别与重庆市南川区福盈房地产开发有限公司、重庆市南川区南城街道×××小区业主委员会签订《前期物业服务合同》、《重庆市物业服务合同》，约定原告对南川区×××小区进行物业管理服务。被告系该小区×幢×单元×-×号业主，其房屋建筑面积为74.91平方米，每月每平方米的物业服务费为0.50元。被告从2011年1月开始拖欠原告的物业服务费，经原告多次催收无果。现请求法院判决：被告立即支付原告从2011年1月至2014年4月的物业服务费1498元，并承担拖欠期间的违约金计算至付清时止。
被告韦同在辩称，1、南川区×××小区×幢×单元×-×号房屋系被告所有，该房屋系平层住宅，其建筑面积为74.91平方米。2、房屋楼梯过道的外墙漏水，粉刷涂料掉落。同时，被告房屋窗台漏水、厕所下水管漏水，原告未修缮，其物业管理服务不到位。3、被告楼下的住户搭建了阳光棚，影响了被告的人身、财产安全。如果原告将前述问题解决，被告就交纳物业服务费。
经审理查明，2009年8月23日，重庆市江津区鹏程物业管理有限公司与重庆市南川区福盈房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，双方约定由重庆市南川区福盈房地产开发有限公司（甲方）选聘重庆市江津区鹏程物业管理有限公司（乙方）对南川区×××小区实施前期物业管理服务事宜，合同期限从2009年9月起至2012年8月止。该合同第三条中约定乙方提供公共性物业服务的内容为：1、物业共用部分的维修、养护和管理。物业共有部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等。……。第六条中约定，本物业管理区域的物业管理收费选择包干制方式，物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（2）平层住宅：0.50元／月·平方米。第九条中约定，物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在当月的25日前履行交纳义务。第二十六条中约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之一的标准向乙方支付违约金。双方在合同中还约定了其他各自的权利义务。合同签订后，南川区×××小区的物业服务由原告提供，物业服务费由原告进行收取，同时，重庆市江津区鹏程物业管理有限公司认可由原告收取南川区×××小区的物业服务费。前述合同临到期，原告与重庆市南川区×××小区业主委员会于2012年8月30日签订《重庆市物业服务合同》，双方约定由重庆市南川区×××小区业主委员会（甲方）续聘原告对南川区×××小区实施物业管理服务事宜，合同期限从2012年9月1日起至2015年8月31日止。该合同第三条中约定甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共有部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置、其他不属于小区业主专用的部分物业。……。第六条中约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（2）平层住宅：0.50元／月·平方米。第八条中约定，物业服务费用或者物业服务资金按月（年／季／月）交纳，业主或物业使用人应在每月前次月25-30日前履行交纳义务。第二十三条中约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费，应按每日万分之一的标准向乙方支付违约金。双方在合同中还约定了其他各自的权利义务。合同签订后，原告从2012年9月1日为南川区×××小区提供物业管理服务。
被告系南川区×××小区×幢×单元×-×号房屋的业主，该房屋系平层住宅，房屋建筑面积为74.91平方米。由于被告认为原告的物业服务不到位，从2011年1月起未向原告交纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》、《重庆市物业服务合同》的约定，被告每月应交纳的物业服务费为37.46元（0.50元／月·平方米×74.91平方米），从2011年1月至2014年4月（共计40月）被告应交纳的物业服务费为1498.40元（37.46元／月×40月）。
审理中，被告陈述，其房屋楼下的业主搭建了遮阳棚，影响人身、财产安全，被告对此未予以处理。而被告提出，对有业主搭遮阳棚的情况已向相关行政部分反映，原告没有执法权，不能对遮阳棚拆除。
以上事实，有原、被告的陈述，《前期物业服务合同》、《重庆市物业服务合同》、照片等证据在案佐证，并经庭审质证，具有证明效力。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。重庆市江津区鹏程物业管理有限公司与重庆市南川区福盈房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、原告与重庆市南川区×××小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》依法对南川区×××小区包括被告在内的业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区×××小区进行了物业管理服务，重庆市江津区鹏程物业管理有限公司亦对南川区×××小区的物业管理服务费由原告收取予以认可，业主应该按照物业服务合同的约定向原告交纳物业管理服务费。被告作为南川区×××小区业主，未按约定交纳物业管理服务费，侵害了原告的合法权益，依法应承担交清所欠费用的义务。故原告要求被告支付从2011年1月至2014年4月期间物业服务费的诉讼请求合法，本院予以支持。该期间的物业服务费共计1498.40元，原告只主张1498元，不违反法律规定，本院予以确认。考虑到至被告房屋楼梯通道墙面的粉刷涂料少部分脱落，被告未及时修补，同时，被告楼下搭建的遮阳棚，原告未提供向相关业主劝诫不予修建或者向有关行政机关报告的证据，本院只能认定原告在提供物业服务时没有尽到合理的管理义务，在物业合同履行过程中，也存在没有严格按照物业服务合同约定全面履行义务的违约行为，但这一违约行为，未达到根本违约，因此，原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。至于被告提出楼梯过道外墙漏水、房屋窗台漏水、厕所下水道漏水，原告未处理的意见，由于被告并未举证证明前述情况属于原告的物业服务范围，也无任何证据证明是因为原告不履行或者不完全履行物业服务合同的义务造成，被告查明原因后，可另案主张权利，对该辩称意见本院不予采纳。至于被告提出楼下住户搭建阳光棚，会造成人身、财产安全隐患的意见，被告可依法向有关行政主管部门举报，由行政主管部门进行查处，但不能成为不支付物业服务费的理由。原告是物业服务的提供者，在物业服务活动中应该不断提升服务质量，对于业主所反映的问题应该积极改进，为业主提供更优质的服务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百二十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、由被告韦同在于本判决生效后十日内支付原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司自2011年1月至2014年4月的物业服务费1498元。
二、驳回原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告韦同在负担。被告韦同在负担之金额限于本判决生效后立即迳付原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司。
本判决为终审判决。
代理审判员 陈亮宇
二〇一四年十一月三日
书 记 员 宋小亚