福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）仓民初字第187号
原告（反诉被告）林家贞，女，1956年2月6日出生，汉族，住福州市台江区。
委托代理人徐刘海，福建法炜律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈学齐，男，1940年5月22日出生，汉族，现住福州市仓山区。
被告（反诉原告）陈兰花，男，1941年3月3日出生，汉族，现住福州市仓山区。
被告（反诉原告）陈雪英，女，1965年11月13日出生，汉族，住福州市仓山区建新镇冯宅村冯宅**号。
上列被告（反诉原告）共同委托代理人陈强、周伟国，福建诚真律师事务所律师。
原告（反诉被告）林家贞与被告（反诉原告）陈学齐、陈兰花、陈雪英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林家贞及其委托代理人徐刘海，被告（反诉原告）陈学齐、陈兰花、陈雪英的委托代理人陈强到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告（反诉被告）林家贞诉称，2006年11月4日，陈学齐与福州市土地发展中心、福州市仓山区房屋拆迁工程公司签订拆迁补偿安置协议书，陈学齐私产被拆迁，土地发展中心在金建小区安置给陈学齐住宅共三套（90平方米住宅两套、75平方米住宅一套）。2007年10月24日，林家贞与陈学齐、陈兰花、陈雪英签订房屋买卖合同，约定：陈学齐将金建小区拆迁安置房共90平方米的一套以每平方米3100元的单价出售给林家贞，总价款279000元，此价格不得变更。林家贞于2007年10月24日前首付给陈学齐179000元，余款100000元于交房时另付80000元，剩余20000元作为产权抵押金待产权证登记办妥并移户给林家贞时支付。在办理产权证和移户过程中，陈学齐、陈兰花、陈雪英应协助林家贞办理产权各项手续，一切税费由林家贞承担。合同第五条约定：双方如有违反协议，违约一方必须付违约金100000元。合同签订前，林家贞已经支付陈学齐定金20000元，合同签订当日，林家贞再次支付159000元。2013年12月6日，金建小区18号楼410单元和15号楼305单元二套安置房交房，林家贞要求陈学齐履行合同约定，将二套房中之一交付林家贞，但遭到拒绝。现请求：1.判令林家贞与陈学齐、陈兰花、陈雪英签订的房屋买卖合同合法有效，陈学齐、陈兰花、陈雪英应将位于仓山区金山街道金建小区18号楼410单元或15号楼305单元拆迁安置房交付给林家贞，并协助林家贞办理房屋产权证；2.本案诉讼费由陈学齐、陈兰花、陈雪英承担。
被告（反诉原告）陈学齐、陈兰花、陈雪英辩称，一、林家贞诉请不明确，起诉不符合法定条件，应当驳回林家贞的起诉。《民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项明确规定当事人起诉必须要有具体的诉讼请求，而林家贞在其诉请中并未明确具体的诉讼请求，而是以选择性的诉讼请求来作为其诉请，显然林家贞的诉讼请求不明确，不符合起诉条件。二、陈学齐与林家贞签订的《房屋买卖合同》属无效合同。1.本案双方在《房屋买卖合同》中约定买卖的房屋在合同签订时并没有明确的坐落位置且房屋既未建成也未获得产权证，双方的买卖行为违反了《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”之规定，该规定既是管理性规范，也是效力性规范。而《合同法》五十二条也明确规定违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效，因此，双方签订的购房合同应属于无效合同；2.本案诉争的标的物房产系陈学齐和陈兰花的夫妻共同财产，本案中陈兰花和陈雪英并没有在《房屋买卖合同》中签字，陈兰花和陈雪英对陈学齐与林家贞签订《房屋买卖合同》的事情毫不知情，而从陈学齐、陈兰花、陈雪英提交给法院的《房屋买卖合同》中仅有陈学齐一人的签名，从该份证据可以证实，林家贞提交的合同落款处陈兰花和陈雪英的签字是虚假的，可以说陈学齐是在未经其妻子陈兰花同意的情况下就与林家贞签订《房屋买卖合同》，该行为侵害了陈兰花对夫妻共有财产的共有权和处分权。三、陈学齐与林家贞签订的《房屋买卖合同》中并未明确购买陈学齐二套90平方米中的哪一套，本案合同标的并未明确。《合同法》第十二条明确了合同应具备的条款，其中很重要的一项条款是合同的标的，本案中双方当事人在签订合同时，房屋的地址、坐落、朝向、层数、结构等房屋的具体情况均未明确，且事后双方也未能进一步达成补充协议来确定所要购买的房屋是二套90平方米房屋中的那套，双方对买卖的标的物约定不明，合同无法履行，林家贞诉请没有事实依据。四、林家贞起诉要求陈学齐、陈兰花、陈雪英交付房屋没有事实和法律依据。根据双方合同第五条的约定，一方违约的后果仅仅是向守约方支付100000元的违约金，但并没有约定违约后林家贞还可以要求陈学齐、陈兰花、陈雪英继续履行合同，上述约定均系双方当事人的真实意思表示，因此，退一步说，即使陈学齐、陈兰花、陈雪英未履行合同不交付房屋给林家贞，陈学齐、陈兰花、陈雪英所承担的违约后果也仅是按约定支付违约金100000元，陈学齐、陈兰花、陈雪英在承担支付违约金的责任后，不需要再交付房屋给林家贞。五、退一步说，即使合同有效，林家贞未支付购房款的行为已构成违约，合同应当予以解除。双方合同签订后，林家贞并未按约定履行合同，未向陈学齐、陈兰花、陈雪英支付购房款，其行为已构成违约，根据双方的合同约定，林家贞应当向陈学齐、陈兰花、陈雪英支付违约金100000元。鉴于林家贞未履约的事实且房屋未实际交付，双方签订合同的目的已无法实现，陈学齐、陈兰花、陈雪英有权依法解除合同。六、再退一步说，即使法院认定被告要履行合同，根据双方的合同第二条的约定，林家贞也应当向陈学齐、陈兰花、陈雪英支付选房差价款、物业费、电费、超平方费等费用。
被告（反诉原告）陈学齐、陈兰花、陈雪英反诉诉称，2006年11月4日，陈学齐与福州市土地发展中心、福州市仓山区房屋拆迁工程公司签订拆迁补偿安置协议书，将陈学齐和陈兰花的夫妻共有私产拆迁，土地发展中心在金建小区安置给陈学齐和陈兰花住宅共三套（90平方米住宅二套，75平方米住宅一套）。2007年10月24日，陈学齐未经陈兰花同意擅自与林家贞就林家贞购买上述拆迁安置房共90平方米的一套达成初步协议，双方约定由陈学齐以每平方米3100元的单价出售给林家贞，总价款279000元，此价格不得变更（交房时陈学齐向林家贞收回选房差价，物业费、电费、超平方费等）。林家贞于2007年10月24日前首付给陈学齐179000元，余款100000元于交房时另付80000元，剩余20000元作为产权抵押金待房产证登记办妥并移户给林家贞时支付。在办理产权证和移户过程中，陈学齐应协助林家贞办理产权证各项手续，一切税费由林家贞承担。合同第五条约定：双方如有违反协议，违约一方必须付违约金100000元。但双方在上述房屋买卖合同中未明确约定购买陈学齐二套90平方米拆迁安置房中的那一套。由于约定的买卖的合同标的物不明确，陈学齐与林家贞又不能协商达成一致意见，导致买卖合同无法履行，且林家贞没有向陈学齐支付购房款，没有实际履行合同，而陈学齐也尚未将房屋交付林家贞，导致双方之间签订合同的目的无法实现，另外，陈学齐在与林家贞签订房屋买卖合同时，陈兰花和陈雪英并不知情事后也没有签字，陈学齐私下将夫妻共同财产出售给林家贞的行为，侵害了陈兰花的财产权益，陈学齐与林家贞所签订的房屋买卖合同应属无效。现请求：一、判令解除陈学齐与林家贞签订的房屋买卖合同；二、判令林家贞支付违约金100000元：三、本案的诉讼费用由林家贞承担。
原告（反诉被告）林家贞针对反诉辩称，1.陈学齐、陈兰花、陈雪英反诉没有任何事实和法律依据，陈学齐、陈兰花、陈雪英已经向原告收取了179000元购房款，并且陈学齐亲口承认了收取了179000元购房款事实。被告已经收取了原告1790000元购房款，林家贞支付购房款的义务已经完毕了，陈学齐、陈兰花、陈雪英应按照约定将房屋交付给林家贞；2.陈学齐、陈兰花、陈雪英认为合同是无效合同，又在反诉中提出要解除合同，认为林家贞的诉请没有明确，这是有一定原因的，因为当时买房的时候没有选房，但是已经明确了两套90平米的住宅，陈学齐、陈兰花、陈雪英确定将其中的一套房屋卖给林家贞，因此不是由林家贞做出选择而是应由陈学齐、陈兰花、陈雪英做出选择，因此林家贞的诉请是很明确的；3.关于房屋是共同财产的问题，林家贞提供的证据证明不仅有陈兰花的签字还有陈雪英的签字，还有证人在场。综上，陈学齐、陈兰花、陈雪英的反诉与事实不符，请求驳回其反诉请求。
经审理查明：2006年11月4日，被告（反诉原告）陈学齐与福州市土地发展中心、福州市仓山区房屋拆迁工程公司签订拆迁补偿安置协议书，将陈学齐私产拆迁，土地发展中心在金建小区安置给陈学齐住宅共三套（90平方米住宅两套、75平方米住宅一套）。2007年10月24日，原告（反诉被告）林家贞（乙方）与陈学齐、陈兰花、陈雪英（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将一套90平米的拆迁安置房以每平方米3100元的单价出售给乙方，总价款为279000元，此价格不得变更（交房时甲方向乙方收回选房差价，物业费、电费、超平方费等）；乙方于2007年10月24日前首付给甲方179000元，余款100000元于交房时另付80000元，剩余20000元作为产权抵押金待房产证登记办妥并移户给乙方时支付。在办理产权证和移户过程中，甲方应协助乙方办理产权证各项手续，一切税费由乙方承担；双方若如有违反协议（即违约），违约一方必须付违约金100000元。合同签订前，林家贞向陈学齐支付了定金20000元。合同签订当日，林家贞又向陈学齐支付了购房款159000元。
另查，拆迁补偿安置协议书中90平米两套房屋，分别为位于仓山区金山街道金建小区18号楼410单元和15号楼305单元。
庭审中，林家贞确认要求陈学齐、陈兰花、陈雪英将位于仓山区金山街道金建小区18号楼410单元拆迁安置房交付给林家贞，并协助林家贞办理房屋产权证。
本院认为，原告（反诉被告）林家贞与被告（反诉原告）陈学齐、陈兰花、陈雪英签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。且庭审时林家贞已明确要求陈学齐、陈兰花、陈雪英将位于仓山区金山街道金建小区18号楼410单元拆迁安置房交付给林家贞，并协助林家贞办理房屋产权证。故对林家贞的诉讼请求，本院予以支持。另，从林家贞提交的录像可以证实陈学齐已收取林家贞交付的购房款179000元，林家贞并无存在违约情形，故对陈学齐、陈兰花、陈雪英的反诉诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）林家贞与被告（反诉原告）陈学齐、陈兰花、陈雪英于2007年10月24日签订的《房屋买卖合同》有效；
二、被告（反诉原告）陈学齐、陈兰花、陈雪英应于本判决生效之日起十日内将位于仓山区金山街道金建小区18号楼410单元拆迁安置房交付给原告（反诉被告）林家贞，并协助原告（反诉被告）林家贞办理房屋产权证；
三、驳回被告（反诉原告）陈学齐、陈兰花、陈雪英的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费5490元及反诉案件受理费2880元，由被告（反诉原告）陈学齐、陈兰花、陈雪英负担。三被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 任小平
代理审判员 陈曜辉
代理审判员 陈家挺
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 黄 玲