上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终2234号
上诉人（原审原告、反诉被告）彭伟，XX年XX月XX日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县XX镇XX村XX组XX号。委托代理人丁曙光，上海久远律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）陈艳会，XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地河南省鲁山县XX乡XX村XX号，现住上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人齐艳敏，上海申浩律师事务所律师。上诉人彭伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月19日立案受理后依法组成合议庭，于同年3月15日公开开庭进行了审理。上诉人彭伟的委托代理人丁曙光，被上诉人陈艳会的委托代理人齐艳敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（即本案系争房屋）的权利人为陈艳会。2015年4月21日，陈艳会与案外人彭某（系彭伟的姐姐）签订《协议》，载明双方于该日签订的上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的《上海市房地产买卖合同》及装修补偿协议，约定的成交价为290万元。签订买卖合同时，该房屋买受人彭伟未到场签约，故双方达成如下协议：1、彭某承诺已取得该房屋买受人彭伟关于按买卖合同约定的交易条件购买该房屋并代为签订买卖合同的同意；2、彭某承诺该房屋买受人彭伟于2015年4月30日前补签订买卖合同……。该协议还就彭伟未按约补签合同时彭某的违约责任、陈艳会的违约责任等作出了约定。同日，陈艳会（卖售人、甲方）与彭伟（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同（合同编号：2248772）》，约定彭伟受让陈艳会位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室的房屋，房屋的建筑面积为100.80平方米，转让价格为2,290,000元。合同第九条约定，乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相应于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。补充条款（二）约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同附件三“付款协议”约定，乙方于签约当日，支付甲方房款100,000元；2、乙方于2015年5月30日之前，支付甲方房款590,000元；3、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,600,000元，该款项由贷款银行一次性划入甲方账户。合同还对双方当事人的其他权利义务作出了约定。另，？在上述房地产买卖合同前页的“特别告知（二）”中载明：1、买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。《上海市政府办公厅关于贯彻落实的实施意见》（沪府办发[2011]6号）第七条：“暂定在本市已有一套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手房）。对在本市已拥有2套及以上的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》（沪房管规范市[2013]11号）第一条规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳2年以上”。2、购房人在签订本合同前，可以向财税部门、贷款银行咨询相关税收、信贷政策，了解房屋转让涉及的税费，慎重确定购房款支付方式。仍于同日，陈艳会与彭伟还签订了《补偿协议》，约定系争房屋买卖合同中的房屋成交价未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现双方约定就该房屋的装潢、厨卫设施及附属设施、设备，彭伟另行补偿陈艳会61万元，该款分别于2015年5月30日前支付19万元，于办理产权过户手续之前支付40万元，于办理房屋交接手续当日且于2016年2月29日之前支付2万元。2015年4月24日，陈艳会与案外人丁某某（系彭伟的姐夫，即案外人彭某的丈夫）就房屋买卖事宜进行沟通。2015年5月5日，上海市闵行区房地产交易中心发出《不予办理房地产交易、过户通知》，载明：彭伟、周琴于2015年4月21日购买的住房不符合国家和本市住房限售规定，该中心根据相关规定不予办理房地产交易、过户手续。2015年5月23日，陈艳会收到《房地产买卖合同（合同编号：2248772）解除通知》，该通知载明：因房地产交易中心向彭伟发出《不予办理房地产交易、过户通知》，故不能按合同约定日期办理转让过户手续，要求解除合同、退还10万元房款。落款人处具有打印的“彭伟”的名字，未有彭伟本人签字。2015年7月，彭伟起诉至原审法院，要求判令：1、解除彭伟与陈艳会于2015年4月21日就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、陈艳会返还购房款10万元。审理中，陈艳会提起反诉，要求法院判令：1、确认双方于2015年4月21日就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》解除；2、彭伟支付陈艳会解除合同的违约金58万元、逾期付款违约金43,500元。原审另查明，关于房款的支付，现彭伟与陈艳会确认，彭伟向陈艳会支付了购房款10万元。原审诉讼中，陈艳会于2015年7月29日提交反诉状，该反诉状彭伟确认于次日收到。原审认为，陈艳会与彭伟就系争房屋所签订的买卖合同、补偿协议均是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据诚实信用的原则全面履行。现双方对合同解除的事实不持有争议，但对合同解除的责任归属及违约责任的承担持有争议。陈艳会认为，彭伟作为购房人完全知晓自己是否有条件购买该套房屋，现双方买卖合同无法继续履行系因彭伟的购房资格问题，故属于彭伟违约，陈艳会具有合同解除权；彭伟则认为，其于第二笔购房款的支付期限到来之前就已告知陈艳会购房资格受限的事实，故其不应继续付款。而根据双方买卖合同之约定，出现违反限购规定时，双方应共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续。因其购房资格问题并非是受其控制的事项，故其不付款的行为不属于违约行为。法院认为，双方在签订房屋买卖合同之际，相关限购政策已经出台，双方均可以通过各种途径予以了解。而彭伟作为购房人，更应审慎对待自身重大资产购置行为，明确自身条件是否符合购房资格，对自己作出的民事法律行为应尽到必要、合理的注意义务。事实上，在双方签订的买卖合同“特别告知（二）”中，也已明确载明本市的限购政策以及违反限售规定的法律后果。故彭伟对此应当是知晓的、清楚的。现由于彭伟属限购对象，致使双方的买卖合同无法继续履行，由此产生的法律责任应当归咎于彭伟，陈艳会据此行使其合同解除权，具有事实和法律依据。关于合同解除的日期，应当以具有合同解除权的一方向相对方发出解除通知、相对方收到该解除通知之日为准。本案中，陈艳会于2015年7月29日提交反诉状，反诉状中明确依据合同中关于合同解除条款向彭伟主张解约违约金，可视为其明确表达了自己要求解除合同的意思表示。彭伟于次日收到该反诉状，故法院确认双方之间的合同于2015年7月30日解除。彭伟因不具有合同解除权，且其向陈艳会发出的解除通知中又未有其签名确认，故其于2015年5月23日发出的《房地产买卖合同（合同编号：2248772）解除通知》并不发生法律效力。故彭伟要求确认双方合同于陈艳会收到该份通知之日解除的主张，法院不能认同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故陈艳会应当向彭伟返还购房款10万元，且双方应共赴房地产交易中心办理系争房屋买卖合同的网上备案注销手续。因合同解除的责任在于彭伟，故陈艳会主张逾期付款的赔偿金及解除合同的违约金，均于法有据，法院予以支持。关于逾期付款赔偿金的数额，根据买卖合同及补偿协议的约定，彭伟应于2015年5月30日之前支付陈艳会房款59万元及装修补偿款19万元，故应以两者合计78万元为本金。计算的期间，按照合同约定，应本合同应付款期限之第二日（即2015年5月31日）起计算至陈艳会发出书面解约通知之日（即2015年7月29日）止，以上共计60天。计算的标准，按约应为每日万分之五。故具体数额计得23,400元（计算方法为：78万元X60天X每日万分之五=23,400元）。关于解约违约金，鉴于违约金除制裁违约行为外，其主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失。现本案中，双方的买卖合同虽未履行完毕，但系争房屋的价值并未因此受到贬损，同时彭伟抗辩不应支付违约金可视为其对违约金数额过高之抗辩。故法院综合双方合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则，酌情将违约金的数额调整为12万元。至于彭伟提出的计算违约金，应以合同价款（即229万元）为本金，而不应将补偿协议约定的装修补偿款（即61万元）也同时计算入本金的意见，法院认为，根据陈艳会与案外人彭某（即彭伟的姐姐）于2015年4月期间签订的多份合同或协议，以及陈艳会与彭伟签订的合同及协议，均可以确定系争房屋的真实交易价为290万元，故法院认为，不能简单以合同价格作为房屋交易价格，故法院在计算上述赔偿金及违约金时，均以房屋的真实交易价格为依据。彭伟认为装修补偿款不属于房屋出售价款、不应作为计算上述赔偿金及违约金的本金之意见，法院不予认同。原审法院审理后于2015年9月21日作出判决：一、确认原告（反诉被告）彭伟与被告（反诉原告）陈艳会于2015年4月21日就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同（合同编号：2248772）》于2015年7月30日解除；二、被告（反诉原告）陈艳会于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）彭伟人民币100,000元；三、原告（反诉被告）彭伟于本判决生效之日起十日内偿付被告（反诉原告）陈艳会逾期付款赔偿金人民币23,400元；四、原告（反诉被告）彭伟于判决生效之日起十日内偿付被告（反诉原告）陈艳会违约金人民币120,000元；五、驳回原告（反诉被告）彭伟的其余本诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币1,150元，由被告（反诉原告）陈艳会负担。反诉案件受理费减半收取计人民币5,017.50元，由被告（反诉原告）陈艳会负担4,014元，原告（反诉被告）彭伟负担1,003.50元。判决后，彭伟不服，上诉至本院称，本案买卖双方在补充条款约定如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方应共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续。上诉人在2015年5月23日依据该约定发函给被上诉人陈艳会解除买卖合同，解除通知发出的时间早于合同约定的付款时间，买卖合同在2015年5月23日已经解除，被上诉人返还上诉人已经支付的10万元房款是合同解除的必然结果。原审判决上诉人支付违约金与事实不符，也于法有悖。故请求二审撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉请，驳回被上诉人的原审反诉请求。被上诉人陈艳会辩称，其不同意上诉人彭伟的上诉请求。上诉人完全可以预见自己没有纳税证明或者没有社保缴纳证明就不可以购买上海市的房屋，其违约在先，根据法律规定，其没有权利解除合同。被上诉人根据双方签订的买卖合同第九条约定主张解除合同，要求上诉人赔偿损失、支付违约金，合法有据。故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人彭伟与被上诉人陈艳会签订的《上海市房地产买卖合同》与《补偿协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据《上海市房地产买卖合同》补充条款（二）的约定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续。该条款系双方当事人对限售情形下合同的解除予以事先约定。在系争房屋的买卖合同的履行过程中，上海市闵行区房地产交易中心于2015年5月5日发出《不予办理房地产交易、过户通知》，故买卖合同解除的条件已经成就，上诉人嗣后向被上诉人发送《房地产买卖合同（合同编号：2248772）解除通知》系行使约定的解除权，被上诉人亦于2015年5月23日收到该通知，故本院确认合同于该日解除。被上诉人主张上诉人没有权利解除合同，与双方约定不符，故本院不予采信。虽然《上海市房地产买卖合同》的付款协议约定上诉人应于2015年5月30日之前，支付被上诉人房款590,000元，但事实上，上海市闵行区房地产交易中心于2015年5月5日发出《不予办理房地产交易、过户通知》并且合同已于2015年5月23日解除，因此被上诉人于原审中再行主张解除合同并主张逾期付款赔偿金，缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《上海市房地产买卖合同》解除后，上诉人彭伟要求被上诉人陈艳会返还房款10万元，合法有据，应予支持。至于被上诉人要求上诉人赔偿合同解除的违约金问题，一则本案中上海市闵行区房地产交易中心发出《不予办理房地产交易、过户通知》的原因不属于《上海市房地产买卖合同》补充条款（二）中第二项的情形，二则系争房屋的价值并未发生贬损的情形，被上诉人又未提供充分的证据证明其存在经济损失，故对被上诉人的主张，本院不予支持。原审否定上诉人对合同的解除权，并参照适用上诉人在逾期付款情形下所承担赔偿金、违约金的约定而判定上诉人承担逾期付款赔偿金与违约金，系事实认定错误，本院依法予以纠正。上诉人彭伟的上诉请求，合法有据，本院予以支持。但鉴于本案合同解除确系因上诉人限购而起，故本案一、二审诉讼费应由上诉人承担为宜。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1633号民事判决第二项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1633号民事判决第一、三、四、五项；三、确认彭伟与陈艳会于2015年4月21日就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同（合同编号：2248772）》于2015年5月23日解除。四、驳回陈艳会的其余反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币1,150元，由彭伟负担，反诉案件受理费人民币5,017.50元，由彭伟负担；二审案件受理费人民币12,335元，由彭伟负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年五月十一日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……