甘肃省武威市凉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0602民初310号
原告刘科文。
被告李宗寿。
第三人中国人民解放军甘肃省武威市凉州区人民武装部。
法定代表人胡国琦。
委托诉讼代理人严兴理，系武装部后勤科助理员。
原告刘科文诉被告李宗寿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月13日受理后，第三人中国人民解放军甘肃省武威市凉州区武装部（以下简称凉州区武装部）申请参加本案诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年7月20日公开开庭进行了审理。原告刘科文和第三人委托诉讼代理人严兴理到庭参加了诉讼，被告李宗寿经法院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告刘科文诉称，2011年10月30日，原、被告双方签订房屋租赁合同，被告承租原告从武装部租赁的武威市西大街9号公寓楼一层3号商铺，租赁期限为2011年10月30日到2012年10月31日。合同到期后，双方未签订书面合同，原告多次要求被告续签合同，并催要租金，但被告一直以武装部不让缴纳为由，拒不缴纳租金；原告要求被告腾退房屋，被告也不腾退。现诉至法院，请求依法处理，一是要求被告李宗寿承担2年7个月的租金92190.28元（78.26平方米×38元×31个月）；二是要求被告承担违约金35685元，总计127875.28元。我在起诉时提出的腾退房屋的请求，因被告已将房屋腾退，故我再不主张。
原告对其诉称的事实，向本院提供了如下证据：
原告与第三人签订的补充协议、原告与被告签订的房屋租赁合同各一份，证明涉案房屋是武装部的，原告承租武装部的房屋后，经武装部同意又转租被告的事实。
被告李宗寿缺席，未作出实体答辩，亦未向本院提供证据。
第三人凉州区武装部述称，武装部诉刘科文的案件审理终结进入执行阶段后，因房屋实际由被告占有，刘科文与占有人的诉讼还未结束，执行机关无法执行法律生效判决，故我方申请以第三人身份参加诉讼，要求被告腾退房屋，现在房屋已经腾退了，我方的请求已经实现，再没有其他的请求。
第三人对其述称的事实，向本院提供了如下证据：
1、（2015）武中民终字第782号民事判决书1份，证明第三人申请先予执行的依据及第三人与原告签订的租赁合同已经解除的事实。
2、收条1份，证明被告在2016年7月14日将武装部出租给刘科文的一楼商铺1间交付给第三人且水电费都已付清的事实。
庭审中，原告和第三人对上述证据发表如下质证意见：对原告提供的证据1，第三人质证意见为：我方和原告签订的补充协议已经法院生效判决解除了，补充协议上我方是允许原告转租房屋的，但这份协议上的租赁期限应以终审判决为准；原告与李宗寿签订的合同我方不清楚，和我方没有关系。对第三人提供的证据1、2，原告均无异议。
本院认为：原告提供的证据，第三人仅对补充协议中的租赁合同期限有异议，对其他内容未提出异议，认为原告与被告签订的合同与其没有关系，经审查，除补充协议中的租赁期限已被武威市中级人民法院生效判决确认外，其余内容各当事人已实际履行，故本院对补充协议中的租赁期限不予采信，对其他内容的证明效力依法予以确认。对第三人提供的证据，原告无异议，本院依法确认其证明效力，并予以采信。
根据上述具有证明效力的证据和原告及第三人的陈述，本院查明如下案件事实：2008年10月10日，原告刘科文与第三人凉州区武装部签订房屋租赁合同和补充协议，由原告承租第三人坐落于武威市西大街9号公寓楼一单元二楼房屋7套及一楼商铺12间，租赁期满日为2013年10月10日；房屋用途为办公、休闲项目、分租。合同签订后，原告对房屋门窗、地面等进行了装饰装修，并将一楼房屋出租他人。2011年10月30日，原告将其承租的一层建筑面积为78.26平方米的3号商铺出租给被告李宗寿使用，双方签订了房屋租赁合同，约定“租赁期限1年，自2011年10月30日至2012年10月31日止；租金按建筑面积每平方米38元计算，于每年到期日前20天交付；乙方（李宗寿）向甲方（刘科文）交纳租赁保证金1万元；承租方如不按合同约定支付租金，每日向出租方支付全部租费10％的违约金等。”合同履行期间，被告按约向原告交纳了合同期内房屋租金及保证金1万元。期满后，双方未续签合同，被告又继续租用该房屋，并向原告交纳了一年房屋租赁费，租金交纳至2013年10月31日止。此后被告再未向原告交纳房屋租金，房屋仍由被告占有、使用。同年12月，因原告拖欠第三人房屋租赁费，第三人诉请本院依法终止双方签订的房屋租赁合同，并要求原告腾退房屋、支付所欠租金。该案在武威市中级人民法院二审期间，原告向本院提起本案诉讼，请求被告腾退房屋、支付12个月房屋租赁费38422.56元。2016年3月18日，武威市中级人民法院作出（2015）武中民终字第782号民事判决书，维持本院（2015）凉民初字第1602号民事判决第一项“凉州区武装部与刘科文签订的房地产租赁合同、补充协议终止”、第二项“刘科文将租赁房屋及其装修和扩增的附属设施交付凉州区武装部”，变更（2015）凉民初字第1602号民事判决第三项为“刘科文按每日289元支付凉州区武装部自2014年2月1日起至2015年8月24日止的房屋使用费”。该案在执行中，中央军委发出《关于全面停止有偿服务活动的通知》，要求其所属各单位在2016年6月底前，不得开展对外有偿服务活动，凡已到期的合同不得续签。由于原告承租第三人的一层房屋被被告等人占用，第三人向本院申请参加诉讼，并申请先予执行被告占用的房屋，本院依法作出（2016）甘0602民初310号之一民事裁定书，裁定被告李宗寿将其承租使用的位于武威市凉州区西大街9号公寓楼3号商铺交付第三人凉州区武装部，被告于2016年7月14日将占用房屋交付第三人。案件审理中，原告又增加诉讼请求，要求被告支付31个月房屋租赁费92190.28元，并承担违约金35685元。另查明，原、被告在租赁合同中约定的租赁保证金10000元，原告至今未返还被告。
本院认为：当事人有订立合同的权利，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告与第三人签订的房地产租赁合同及补充协议，已经一、二审法院判决确认和终止履行。原告在承租第三人的房屋期间，经出租人同意，又将一层3号商铺出租给被告使用，双方签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，并已实际履行。原、被告租赁合同期满后，双方虽未续签合同，但房屋仍由被告占有、使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方仍应按原合同履行各自的义务。因原告与第三人之间的租赁合同已终止，原告承担租赁费的期限截止于2015年8月24日，依据公平原则，被告向原告支付的租赁费亦应截止于2015年8月24日，即被告应当支付的房屋租赁费每月为78.26平方米×38元＝2973.88元，平均每天99.13元，从2013年11月1日起计算至2015年8月24日，共计58882.84元。鉴于被告在诉讼期间已将占用房屋先予执行交付第三人，故本案对交付房屋事项再不做论处。至于原告增加的诉讼请求，因其主张的部分房租费超出了应当承担的截止时间，加之原告与第三人合同纠纷经一、二审判决亦未承担违约责任，故本院对其增加的请求中超出截止时间的房租费及违约金部分不予支持。对于被告向原告交纳的租赁保证金10000元，应由原告返还被告。被告无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告李宗寿支付原告刘科文房屋租赁费58882.84元。
二、原告刘科文返还被告李宗寿房屋保证金10000元。
三、驳回原告刘科文的其他诉讼请求。
上述一、二项限于本判决发生法律效力之日起5日内履行。
如果未按判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费1522元，由原告刘科文负担554元，被告李宗寿负担968元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
判决书生效后，义务人拒绝履行的，权利人向人民法院申请执行的期限为二年，逾期则视为放弃申请执行权，法院将不再立案执行。
审判长 李智琴
审判员 吴运学
审判员 王仁德
二〇一六年八月十六日
书记员 赵海兰