云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终1089号上诉人（原审被告）：云南华海房地产开发经营有限公司，住所地云南省昆明市环城西路497-511号新滇元商厦4楼。法定代表人:徐杰，系董事长。委托诉讼代理人：顾立公、张筱婷，北京大成（昆明）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢泽峻，女，汉族，1978年2月16日生，住云南省昆明�五华区。上诉人云南华海房地产开发经营有限公司（以下简称华海公司）因与被上诉人谢泽峻商品房预约合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初6538号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人华海公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人的该项诉讼请求。事实和理由：一、双方签订《商品房购销合同》的条件尚未成就，一审法院以上诉人明显超过合理期限，构成严重违约，致使被上诉人取得房屋的合同目的不能实现为由判令解除《预定购房协议》属于适用法律错误。双方签订的《预定购房协议》属于预约合同，根据《最高人民关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，被上诉人签订预约合同的合同目的是待条件成�时签订《商品房购销合同》，而不是取得标的房屋。《预定购房协议》约定签订《商品房购销合同》的时间点是上诉人取得商品房预售许可证并通知被上诉人签订10日内。截止本案开庭之日，上诉人尚未取得商品房预售许可证，签订合同条件不成就；上诉人没有恶意阻止条件成就。因此上诉人没有违约，更不存在超过合理期限，致使合同目的不能实现的情形。二、一审法院以上诉人不能交付房屋构成违约为由，判令上诉人按照已付预定资金总额的20%向被上诉人承担违约责任，属于认定事实不清，证据不足。一审法院援引判令上诉人支付违约金的《预定购房协议》8.4条的前提应是上诉人不能向被上诉人交付房屋，且承担违约责任以后，《预定购房协议》应当继续履行。一审中，被上诉人未能举证证明上诉人不能交付房屋。客观情况是房地产市场遭遇无法预料的资�困难，造成阶段性停工，迟延了交房时间，但经上诉人多方筹措后，被上诉人预定房屋所属项目恢复施工，2018年年底前便可交付房屋。上诉人是迟延交付房屋，适用该条款的前提不存在。一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人谢泽峻答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。谢泽峻向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间于2012年6月25日签订的《预定购房协议（个人）》（以下简称《预定购房协议》）；2.判令华海公司向谢泽峻返还已支付预定购房款495000元，并由华海公司以预订购房款20%的比例向谢泽峻支付违约金99000元。一审法院认定事实：2012年6月25日，谢泽峻与华海公司双方签订《预定购房协议》，约定谢泽峻就东盟新天地项目的住宅进行预定，并向华海公司支付预定资金495000元，华海公司应于2014年3月底前交付符合国家规范的各项验收合格的房产；在华海公司取得本项目《商品房预售许可证》并自通知之日起10日内，谢泽峻应当与华海公司签订《商品房购销合同》并以现金或银行按揭贷款的方式向华海公司支付全部预定资金的剩余部分；在签订正式《商品房购销合同》时，华海公司确定不再对本协议约定的订购房单价进行调整，同时，按约定之时间如期进行房产交付，如因特殊情况发生逾期交房，华海公司将按照实际已支付首期预定资金、逾期交房时间及年利率10%（月利率8.33‰）计算违约责任进行补偿；除不可抗力外，华海公司如不能交付房产则构成违约，华海公司除退还全部已收取的预定资金外，还应当按照已支付的预定资金总额的20%承担违约责任，该20%为违约金和赔偿金，由华海�司支付给谢泽峻，双方所签订的协议或合同继续履行；谢泽峻向华海公司支付第一期预订资金后，谢泽峻与华海公司签订《商品房购销合同》前，若谢泽峻不愿继续对本项目进行预订并要求撤回已支付的预订资金的，华海公司在收到谢泽峻的书面通知后30日内将预订房款不计息退还谢泽峻，双方互不承担违约责任。谢泽峻向华海公司交付了预购房定金495000元，华海公司出具了收据。华海公司至庭审时，尚未取得商品房预售许可证，谢泽峻、华海公司双方尚未签订《商品房买卖合同》。经一审法院释明，谢泽峻认为，华海公司根本违约，要求解除《预定购房协议》。一审法院认为，在当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的情况下，一审法院向谢泽峻释明可以变更诉讼请求后，谢泽峻选择了变更诉讼请求，符合法律规定。谢泽峻、华海公司签订的《预定购房协议》属于商品房预约合同，系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人应按照约定履行各自的义务。根据《最高人民法院》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……�双方在合同中明确约定华海公司应于2014年3月底前向谢泽峻交付符合国家规范的各项验收合格的房产，也即《商品房购销合同》最晚也应在2014年3月底前签订，但至庭审时，距双方约定的交房日期已经过两年，华海公司尚未取得商品房预售许可证，故不可能签订《商品房买卖合同》，在短期内也不可能交付房屋，已明显超过了合理的期间，属严重违约，致使谢泽峻取得房屋的合同目的不能实现。谢泽峻要求解除双方签订的《预定购房协议》，并退还预购房款495000元的主张符合法律规定，一审法院予以支持。因《预定购房协议》的解除是华海公司的重大违约行为所致，现谢泽峻作为守约方主张华海公司按已支付预购房款的20%支付违约金，公平合理，不存在过高情形，无须调整，予以支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，判决：一、解除谢泽峻与华海公司签订的《预定购房协议》；二、华海公司于判决生效后十日内退还谢泽峻预购房款495000元；三、华海公司于判决生效后十日内支付谢泽峻违约金99000元。案件受理费5061元（谢泽峻已预交），已减半收取，由华海公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据，对于一审判决认定的事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。本案的争议焦点是：一、华海公司是否违约？二、责任如何承担？本院认为：双方当事人协商一致签订的《预定购房协议》系双方真实意思表示，双方之间存在合法有效的商品房预约合同关系，根据合同权利义�内容的约定，谢泽峻签订合同的目的是最晚在2014年3月底前签订《商品房购销合同》，买受取得房屋。谢泽峻已依约履行己方合同义务，向华海公司支付购房预定资金495000元，但华海公司却未按约履行合同义务，至今仍未取得《商品房预售许可证》，既不能与谢泽峻签订《商品房购销合同》，也不能交付房屋，构成违约，已导致谢泽峻的合同目的不能实现。二审中，经本院向谢泽峻释明解除合同的法律后果，谢泽峻仍明确坚持解除合同的诉讼请求。谢泽峻依法行使法定解除权，在本案中起诉主张要求解除双方所签的《预定购房协议》合法有据，原审法院对此处理正确，本院予以维持。华海公司上诉主张签订《商品房购销合同》条件未成就，其不存在违约，也未导致合同目的不能实现的事实和理由与合同约定不符，也没有法律依据，不能成立。就本案的责任承担。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”；第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据本案华海公司的违约情况，一审法院裁判解除合同并根据《预定购房协议》约定，裁判华海公司退还预定购房款并承担违约金99000元合法有据，本院予以维持。华海公司主张不应适用《预定购房协议》8.2条约定赔偿违约金的上诉主张及理由没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法维持。华海公司的上诉请求及理由没有事实及法律依据，不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2275元由上诉人云南华海房地产开发经营有限公司承担。本判决为终审判决。本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审判长 徐 斌审判员 冯 辉审判员 姚 丹二〇一七年五月三十一日书记员 黄秋茼