广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛霞法民二初字第173号
原告王一明。
委托代理人钟辉。
被告陈华兴。
委托代理人蔡振飞。
第三人湛江市万家房地产代理有限公司。
原告王一明诉被告陈华兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理后，依法组成合议庭，于同年10月16日公开开庭进行了审理。原告王一明及其的委托代理人钟辉，被告陈华兴及其的委托代理人蔡振飞到庭参加诉讼，第三人湛江市万家房地产代理有限公司经传票传唤，但未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于霞山区x麻章公安分局宿舍x幢x房（以下简称x房）出租给被告，租期从2013年12月7日至2014年6月12日，每月租金1600元。2014年4月23日之前，双方按《房屋租赁合同》履行各自的职责。4月23日，霞山区人民政府拆迁办通知原告，涉案的x房已被政府征用。当天，原告即告知被告，并多次催促被告办理相关手续。但被告态度强硬，声称合同期未满，不同意搬出，并承诺愿意支付余下两个月租期（即4月13日至6月12日）的租金。此后原告多次打电话联系被告，被告均不予接听，继续占用。2014年6月11日，原告被霞山区政府拆迁办同志告知，所出租房屋的房门都已敞开。经原告查看，发现被告已搬走，房内的两部空调失踪。至今，被告一直没有给付原告所欠房租，也没有对遗失空调作出赔偿。被告的行为违反了双方订立的《房屋租赁合同》第二、第三和第四条第4、5、7项的约定。
综上所述，被告的违约行为，事实清楚，证据确实充分，原告的诉求是合法正确的。为维护原告的合法利益，请求：1、没收被告所交租房押金1000元。2、依法判决被告赔偿两部空调的损失共计7690元。3、依法判决被告补交拖欠原告两个月房屋租金共3200元。4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、本案属因政府征收土地产生的租赁纠纷。2、在拆迁征收的过程中，被告一直依照合同约定履行。征收公告出来后，我找原告协商，必须退回押金及因拆迁造成的损失，原告不同意且无正当理由扣下我的押金。双方因押金和房屋交接问题存在争议，所以一直拖下来。2014年6月份，爱国派出所通知我去做笔录，说出租屋的东西被盗。双方的租赁合同关系因在4月底已经终止，不应再支付5、6月份租金。原告将x房出租给我时，没有和我进行交接，空调的损失与我无关，2014年5月份，我已经搬出，责任不应在我。搬迁所产生的费用1400元应由原告补偿，且应退回1000元押金。
第三人不到庭参加诉讼，也未提交书面述称意见。
经审理查明，涉案的x房权属原告所有。2013年12月7日，原告王一明（甲方）与被告陈华兴（乙方）、第三人湛江市万家房地产代理有限公司（丙方）签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》与本案诉争相关条款的主要内容为：第一条租期（从2013年12月10日至2014年6月10日）。第二条押金：为保证合同的全面履行，在签订合同时，乙方应付甲方押金1000元，押金不计利息，本合同终止时，退还给乙方。若乙方不履行租赁合同，则押金不予返还，且乙方需结清租赁内产生的相关费用；若甲方不履行租赁合同，则应将押金全额返还并赔偿金额相当于押金的费用作为乙方因租房造成的损失。但因市容整顿和市政动迁而无法续租外，甲方可不作任何损失赔偿，本合同即可终止。第三条租金：该房月租金为1600元，按季度支付。乙方在合同签订时缴付的租金4800元。乙方应在已交租金到期之日前5天缴付下期租金。如乙方未按时缴付租金超过15天以上，甲方有权收回该物业终止合同，并没收乙方所支付的全部押金。第四条双方责任：5、租赁期满或合同终止，双方应共同检查房屋内的设备、设施，如属人为损坏，由乙方负责修复或按价赔偿。第六条配套设备：空房出租。《房屋租赁合同》签订后，被告依约付给原告押金1000元，并于2013年12月18日委托柯秀琴将2013年12月10日至2014年3月10日的4800元租金汇入原告的银行帐户。根据城市建设规划需要，涉案房屋属拆迁范围。2014年3月21日，被告委托杨奇慧给原告汇款1900元，作为2014年3月11日至2014年4月10日的租金（其中的1600元为租金）。拆迁《通知》公告后，原、被告双方曾协商办理涉案房屋的交接问题。但因在1000元押金的退还等问题上未能达成一致意见，协商未果。同年4月23日，湛江市霞山区政府办公室通过银行汇款16119元给原告，作为原告自2014年4月23日至2014年10月23日租房费用的补偿（其中的3000元为搬迁费）。同年6月11日，原告的丈夫钟辉向湛江市公安局霞山分局爱国派出所（以下简称爱国派出所）报案，称涉案房屋包括两部空调在内的物品被入室盗窃，并经爱国派出所立案侦查（未有结果）。同年10月10日，证明人周锡健出具《证明》，证明2014年5月2日帮被告从涉案房屋搬到广东海洋大学x校区x房，收取被告支付的劳务费1400元。
诉讼中，原告提交了安装在涉案房屋的价格为4500元及价格为3198元的三菱电机空调（共两部）的《发票联》。案经调解，因原、被告双方意见分歧大，调解未果。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律规定，故《房屋租赁合同》合法有效。合同的双方当事人均应依约享有合同的权利和履行合同的义务。按照《房屋租赁合同》第三条的约定，原告享有没收押金的权利，而该项权利的行使是以被告缴付下期租金未能在已交上期租金期满前5天（即2014年3月5日），且逾期缴付租金超过15天（即2014年3月20日止）为依据，以收回涉案房屋终止合同，没收押金作为同时行使的权利。2014年3月21日，当被告逾期缴付该期租金超过15天时，原告却未主张收回涉案房屋终止合同，以及没收1000元押金，而是继续将涉案房屋租给被告使用。原、被告的租赁关系因涉案房屋需拆迁而终止后，原告才以被告缴付租金存在违约，主张没收被告所交的押金。由于原告主张没收被告所交租房押金不符合《房屋租赁合同》的有关约定，且被告反对，故本院不予支持。
《房屋租赁合同》第六条虽写有涉案房屋属空房出租，双方也未依约对室内的设备、设施进行检查核对，但对室内原装有的两部空调双方无异议。由于安装在涉案房屋的两部空调已失，其剩余价值无法评估确定，可参照原价的50%作为剩余价值（即7698×50%=3849）。2014年5月上旬，被告搬出涉案房屋时，原告曾到涉案房屋拆除空调，但因押金的退还问题与被告发生争执，并遭到被告的阻拦，导致两部空调均未能拆走。尤其是被告搬出涉案房屋后，未能主动与原告办理房屋交接，致使涉案房屋处在无人管理状态。原告的财产遭受损失，与被告的过错行为有直接因果关系，故被告应对两部空调的损失承担70%的民事责任，给原告赔偿损失2694.30元（3849×70%）。涉案房屋因拆迁而终止租赁合同后，原告在未行使收回房屋的权利时，却不退还押金给被告，以致发生争执，导致两部空调未能及时拆走，原告也有过错，应对两部空调的损失承担30%的民事责任。按照合同约定，每期（3个月）的租金4800元应一次性支付。被告于2014年3月21日通过银行给原告汇款1900元时，显然不是3个月（即4-6月）的租金。但原告收取1900元时，未对被告的交付租金行为提出异议，应视原告对被告仅交付2014年4月份租金的认可。《房屋租赁合同》终止，且被告于2014年5月上旬搬出涉案房屋后，现原告又主张被告补交2014年5-6月份的3200元租金，理由不能成立。第三人湛江市万家房地产代理有限公司经合法传唤，未能到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百一十三条、第一百三十四条第一款第（七）项，以及最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第162条的规定，判决如下：
一、被告陈华兴应于本判决发生法律效力之日起十日内给原告王一明赔偿两部空调的损失2694.30元。
如果被告陈华兴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告王一明的其他诉讼请求。
案件受理费97元（原告已预付），由原告负担47元，被告负担50元（在履行本判决义务时径付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式四份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄王金
审 判 员 黄细曼
人民陪审员 何俏洁
二〇一四年十一月十日
书 记 员 陈丽莫
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的责任。第一百三十四条第一款承担民事责任的方式主要有：（七）赔偿损失。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第162条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。