浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金义执异初字第17号
原告：徐小洪。
委托代理人：朱建辉。
被告：龚霞娟。
被告：李国平。
被告：傅金仙。
第三人：招商银行股份有限公司金华分行。
法定代表人：辛金志。
委托代理人：陈岚。
原告徐小洪为与被告龚霞娟案外人执行异议之诉一案，于2013年9月27日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月27日公开开庭进行了审理。因发现本案的处理结果与招商银行股份有限公司金华分行（以下简称招行金华分行）有利害关系，本院于2013年12月5日依法追加招行金华分行为本案第三人参加诉讼。为查清案件事实，于2014年2月10日依法追加李国平、傅金仙为本案被告。于2014年1月22日、5月30日又二次公开开庭审理了本案，原告徐小洪（第二次未到庭）及其委托代理人朱建辉、被告龚霞娟（第三次未到庭）、第三人招行金华分行的委托代理人陈岚到庭参加了诉讼。被告李国平、傅金仙经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。2014年2月12日，经本院院长批准本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告徐小洪诉称，2007年9月1日，原告与胡接山签订房屋租赁合同，约定原告承租胡接山所有的坐落于金华市火车西站站前区五一路689号商住综合楼的第一层的部分、第四层、第五层、第六层、第7-1、7-2层的房屋开办酒店，租期从2007年9月1日起至2017年8月31日止。后因司法拍卖，李国平购得上述房屋的第一层及第四层。2010年9月16日，原告与李国平签订了补充协议，对原告与胡接山签订的租赁合同的租金进行了调整，同时原告支付给李国平租金80万元，租金支付至2015年2月28日。为酒店长期发展，2013年1月24日，原告与李国平签订房屋租赁合同一份，约定原告对李国平所有的位于金华市火车西站站前区五一路689号商住综合楼的第一层（建筑面积320.644平方米）的房屋租期延长8年至2025年8月31日止，双方对租金等合同内容均作了约定。合同签订后，原告支付给李国平租金50万元，租金付至2019年8月31日止。原告与李国平签订的补充协议和房屋租赁合同均是双方真实意思表示，合法有效。现贵院立案执行李国平名下的房屋，法院在查封上述房产时，没有通知原告，也未张贴封条或者公告，原告对法院查封涉案房产并不知晓。原告与李国平签订房屋租赁合同延长租期并支付租金的行为，系原告为经营酒店所实施的合同行为，且是按市场价格支付了房屋租金，原告的上述行为系出于善意，依法应当认定有效。为此原告向贵院提出了书面异议，贵院于2013年9月22日作出（2013）金义执异字第33号执行裁定书。原告对该裁定不服，依法提出诉讼，请求：1、依法确认原告对于李国平所有的位于金华市火车西站站前区五一路689号商住综合楼的第一层（建筑面积320.644平方米）的房屋拥有承租权，确认该房屋的租期到2025年8月31日止，房屋租金已付至2019年8月31日，2013年1月24日支付租金50万元。2、由被告承担本案诉讼费用。
被告龚霞娟辩称，该房屋义乌市人民法院于2011年11月29日予以查封。我在听证的时候提交过材料的。在查封期间是不得买卖、出租的。原告说房屋没有进行查询就去租赁，风险应该由原告自己承担。房屋查封李国平是知道的，他的行为是违法的、恶意的，并涉嫌刑事犯罪，应该依法追究责任，其签订的房屋租赁合同显属无效。租金的支付方式也应提供证据。即使在承租期间也不影响拍卖，也不存在有租赁就不能拍卖执行的情况。请求驳回原告的诉请。
被告李国平、傅金仙均未作答辩。
第三人招行金华分行述称，原告与李国平签订的租赁合同不应受法律保护。理由：一、涉案房产的所有权人李国平于2009年8月11日将房产抵押给第三人。二、涉案的房产于2011年11月29日已被义乌法院查封保全。根据上述事实，原告的诉请不能得到法律的支持。三、原告的行为无论是否构成善意，其诉请都不能得到支持。综上，请求法院驳回原告的诉请。
原告徐小洪为证明其主张举证如下：
1、房屋租赁合同一份。证明原告与案外人胡接山签订房屋租赁合同的相关事实。
2、补充协议一份。证明原告与李国平签订调整租金的相关事实。
3、2013年房屋租赁合同一份。证明原告与李国平签订合同延长租期的事实。
4、收条二份。证明原告支付房屋租金的相关事实。
5、执行裁定书一份。证明原告提出异议，法院作出裁定的事实。
6、2010年9月16日原告与义乌市鼎鑫废旧金属有限公司签订的补充协议一份。证明调整租金的事实。从侧面证明，原告为了经营宾馆，在与李国平签订补充协议的同时，和整栋房屋的其他房东签订了补充协议。
7、2013年1月24日原告与义乌市鼎鑫废旧金属有限公司签订的房屋租赁合同一份。证明延长租期的事实。证明原告为了经营宾馆与本案涉案房屋的其他房东签订了延长租期的情况。
8.收条二份。证明与李国平一样的两个时间，原告支付了相应的租金的事实。
被告龚霞娟质证意见如下：
对证据1真实性不清楚。对证据2补充协议不真实。对证据3、4是不真实的。对证据5没有意见。对证据6、7、8，我不知道，不清楚。我认为是不真实的。
第三人招行金华分行质证意见如下：
对证据1真实性、合法性没有异议，关联性有异议，与本案没有关联性。证据2、3、4真实性有异议。因为李国平今天并没有到庭参加诉讼，原告提供的证据，第三人无从衡量它是否真实。因此，关联性也就不能证实。对证据5真实性、合法性、关联性没有异议。对证据6、7、8，原告方与其他人签订的合同，真实性无法确认。即使合同是真实的，也无法印证原告和李国平签订的合同是真实的。收条和合同无论是否真实和本案都没有关联性。
被告龚霞娟为证明其抗辩举证如下：
1、2011年11月29日法院作出的（2011）金义佛堂商初字第591-2民事裁定一份。证明查封房屋的事实。
2、（2013）金义执异33号执行裁定书一份。证明裁定驳回原告的异议。
原告徐小洪质证意见如下：
对证据1、2真实性没有异议。关联性有异议。裁定书没有公示，其效力不能对抗原告。
第三人招行金华分行质证意见如下：
对证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。
被告李国平、傅金仙均未提供证据。
第三人招行金华分行举证如下：
1、招商银行个人授信协议、招商银行最高额抵押合同、招商银行个人贷款借款合同、招商银行个人贷款借款借据、他项权证复印件各一份。证明涉案房产李国平于2009年8月11日已抵押给招商银行。证据原件在招行金华分行起诉李国平金融借款合同案件中。他项权证，在法院追加我行为第三人的情况下向金华房产登记部门调取了相关房产信息。
2、（2011）金义佛堂商初字第576号民事判决一份。证明第三人对李国平的债权和对本案涉案房屋的抵押权已经义乌市人民法院判决并生效。
原告徐小洪质证意见如下：
对证据1真实性没有异议。关联性有异议。第三人与李国平签订的最高额抵押合同第十一条中，并没有约定抵押人不得将抵押物出租的情形。对证据2真实性无异议，关联性有异议。本案审理的是对李国平所有的位于金华市五一路679、689、6××号的房产是否拥有租赁权，该判决与本案没有关系。
被告龚霞娟质证没有意见。
本院出示依职权调取的李国平房产信息查询情况及义乌市鼎鑫废旧金属回收有限公司房产（即第四层）信息查询情况。
原告徐小洪质证对真实性没有意见。
被告龚霞娟质证没有意见。
第三人招行金华分行质证对李国平的信息三性均无异议。关于义乌市鼎鑫废旧金属回收有限公司的信息，和本案没有关联性。
对原告徐小洪提供的证据，本院认证如下：
对证据1、2、3的真实性予以认定。对证据4中2010年9月16日收条的真实性予以认定，对2013年1月24日收条的真实性，因无其他支付凭证印证无法确认。对证据5予以认定。对证据6、7、8，与本案无关联性。
对被告龚霞娟提供的证据均予以认定。
对第三人招行金华分行提供的证据均予以认定。
对本院出示的证据予以认定。
经审理查明，2011年11月28日，本院立案受理了龚霞娟诉被告李国平、傅金仙民间借贷纠纷一案。同年11月29日，本院作出了（2011）金义佛堂商初字第591-2号民事裁定，查封被告李国平所有的坐落于金华市五一路679号、689号、6××号的房屋。2012年5月30日，本院作出（2011）金义佛堂商初字第591号民事判决。龚霞娟不服提出上诉，金华市中级人民法院于2012年10月30日作出（2012）浙金商终字第1017号民事判决，李国平、傅金仙于本判决生效之日起十日内共同归还龚霞娟借款本金113万元，并支付逾期利息（利息自2011年9月23日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至本判决确定的履行之日止）。2013年2月17日，龚霞娟向本院申请强制执行。2013年3月6日，本院作出（2013）金义执民字第1078-1号执行裁定，拍卖李国平所有的坐落于金华市五一路679号、689号、6××号（产权证号为002823**）的房屋。2013年8月21日，原告徐小洪以其与被告李国平签订有房屋租赁合同等为由，向本院提出书面执行异议，要求保护其承租权。本院于2013年9月22日作出（2013）金义执异字第33号执行裁定，一、徐小洪就与案外人胡接山于2007年9月1日签订的《房屋租赁合同》和与李国平于2010年9月16日签订的《补充协议》提出的异议成立。徐小洪于2017年8月31日前的承租权应受保护。二、驳回徐小洪的其他异议请求。徐小洪不服提起本案之诉。
另查明，2007年9月1日，原告徐小洪与案外人胡接山签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，案外人胡接山所有的坐落于金华市五一路689号的第一层部分、第四层、第五层、第六层及第七层的1、2号房屋出租给徐小洪开办金华市婺城区满堂红商务酒店，租期自2007年9月1日起至2017年8月31日止，租金逐年递增。后因司法拍卖，被告李国平取得了上述房屋的第一层和第四层的所有权。2010年9月16日，原告徐小洪与被告李国平就上述房屋签订《补充协议》一份，约定徐小洪与胡接山签订的房屋租赁合同继续有效，李国平作为出租人享有原房屋租赁合同的所有权利，承担原房屋租赁合同的所有义务。除本补充协议另有约定的除外，其余合同条款对双方均有法律约束力；双方同意将第一层、第四层房屋租金调整为每层每年10万元，从2011年3月1日起支付，2011年3月1日前的租金免交；本协议双方签字盖章后生效。同日，原告徐小洪支付租金80万元，租金已付至2015年2月28日。2011年5月，被告李国平将上述第四层房产转让给义乌市鼎鑫废旧金属回收有限公司。2013年1月24日，原告徐小洪与被告李国平再次签订了《房屋租赁合同》一份，约定对位于金华市五一路689号第一层（建筑面积320.644平方米）的房屋租期延长至2025年8月31日。
又查明，2009年8月7日，被告李国平为向第三人招行金华分行借款600万元，双方签订了个人授信协议、个人授信最高抵押合同，被告李国平及傅金仙以位于金华市五一路679、689、6××号房产作抵押，并于当月11日办理了他项权证，权证编号为：金房他证婺字第001892**号。2010年8月19日，双方签订个人贷款借款合同，当日，第三人招行金华分行依约向被告李国平发放借款600万元。因被告李国平未按期归还借款，2011年11月10日，第三人招行金华分行诉至本院。2012年4月18日，本院作出（2011）金义佛堂商初字第576号民事判决，被告李国平于本判生效后十日内归还招商银行股份有限公司金华分行借款本金人民币5899667.87，并从2010年8月19日起按合同约定支付利息、罚息、复息至本判决确定的履行之日止；被告李国平于本判决生效后十日内支付招商银行股份有限公司金华分行为本次诉讼花费的律师代理费人民币120000元；招商银行股份有限公司金华分行有权以抵押物即位于金华市五一路679、689、6××号房产［权属证明编号：金房权证婺字××号，金市国用（2009）第3-51011号］折价或者以上述抵押物拍卖、变卖的价款优先受偿。
再查明，2014年4月9日，金华市五一路679、689、6××号房产，经本院委托的金华金丰拍卖有限公司公开拍卖，由徐洪权以825万元竞拍取得。其中涉案的689号房屋系带租拍卖，租期至2017年8月31日止。拍卖款已执行分配。第三人招行金华分行的债权已全部执行到位；被告龚霞娟参与分配到16万多。
本院认为，本案争议的焦点是对原告徐小洪的承租权是否应予保护，如果要保护，其租赁期限确定到何时为止。就该问题，应根据原告徐小洪与被告李国平签订合同的时间，结合本院认定的与讼争房产的相关事实来分析认定。2010年9月10日，原告徐小洪与被告李国平签订《补充协议》，但在这之前，第三人招行金华分行与被告李国平、傅金仙就讼争房产于2009年8月11日设立抵押权，并办理了抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，原告徐小洪享有的租赁权不能对抗第三人招行金华分行享有的抵押权。2013年1月24日，原告徐小洪与被告李国平签订《房屋租赁合同》，但在这之前的2011年11月29日，本院根据本案被告龚霞娟的申请对讼争房屋进行查封保全（查封裁定依法送达房地产管理部门，房地产管理部门的登记具有公示效力）。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，原告徐小洪享有的租赁权不受保护。本案系执行异议之诉，原告的诉讼目的在于阻止法院对讼争标的的执行，但原告徐小洪要求确认“2013年1月24日支付50万元租金”的事实，该事实认定与否，并不能阻止对本案执行标的的执行，故对该诉请不予认定。原告徐小洪的其他诉请与事实法律不符。但基于本案讼争房屋已经被依法拍卖，第三人招行金华分行对拍卖行为没有异议，且已经领取了执行分配款，可以认为第三人招行金华分行认可原告徐小洪对讼争房屋享有租赁到2017年8月31日止的租赁权。抵押权人认可该租赁期，系抵押权人对其享有的部分权利的处分，依法应予认可。被告李国平、傅金仙经本院依法公告传唤无正当理由拒不到庭，视为其二人对自己享有的诉讼权利的放弃，依法可以缺席判决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：
一、确认原告徐小洪对被告李国平所有的坐落于金华市火车西站站前区五一路689号商住综合楼的第一层（建筑面积320.644平方米）的房屋拥有承租到2017年8月31日止的租赁权。
二、驳回原告徐小洪的其他诉讼请求。
案件受理费8800元，公告费650元，合计9450元，由原告徐小洪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费8800元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入账号：196999010400040900000106003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
审 判 长 叶迪龙
审 判 员 徐翠英
人民陪审员 石剑利
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 杨巧珍