上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终994号
上诉人(原审原告)上海齐佳物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人吴光明，董事长。委托代理人张劼，上海艾帝尔律师事务所律师。上诉人(原审被告)上海市虹口区人民政府嘉兴路街道办事处，住所地上海市。法定代表人白爱军，主任。委托代理人叶宗林，上海市震旦律师事务所律师。委托代理人林子云，上海市震旦律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海金轩大邸房地产项目开发有限公司，住所地上海市。法定代表人方培林，董事长。委托代理人钟林祥。上诉人上海齐佳物业管理有限公司(以下简称“齐佳物业公司”)、上诉人上海市虹口区人民政府嘉兴路街道办事处(以下简称“嘉兴街道办事处”)因物业服务合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海金轩大邸房地产项目开发有限公司(以下简称“金轩公司”)系金轩大邸小区的建设单位。2004年9月21日，金轩公司与齐佳物业公司签订《金轩大邸物业管理服务协议》，约定：金轩公司将上海市四平路758弄金轩大邸委托齐佳物业公司实行物业管理；占地面积约为48,000平方米，住宅总建筑面积约为145,000平方米；齐佳物业公司提供服务的受益人为金轩大邸的全体业主和物业使用人，委托管理物业范围内的全体业主和物业使用人均应履行本协议，承担相应的责任；齐佳物业公司按下列条款实施专业化的物业管理：物业范围内房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，公共设施、设备的维修、保养、运行和管理，对重要设备(如电梯)将委托维修单位进行专业的保养与检修，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，绿化管理工作，公共区域、共用部分及公共场所的清洁卫生、垃圾清运及灭鼠、灭虫工作，消防管理工作，安全保卫工作，所有空房的养护管理工作，交通与车辆停放秩序的管理，物业管理档案的建立与管理等；委托管理的时间从金轩大邸工程竣工验收并正式移交齐佳物业公司接管时起至小区业委会成立时止；齐佳物业公司依照本合同向金轩大邸的业主及物业使用人收取管理费；物业管理费用为每月每平方米人民币(以下币种均为人民币)1.72元；业主和物业使用人为每季度预付下一个季度的费用，如无正当理由逾期未缴，齐佳物业公司可以从逾期三日起按应缴费用千分之三加收日滞纳金。2006年5月28日，齐佳物业公司与金轩公司签订《补充协议》，约定：商铺及办公物业管理费按照每月每平方米2.44元；付费时间为每季度末预付下一个季度的物业管理费，逾期未付款的，每日按照未付款金额的千分之三支付逾期违约金；物业费的缴纳期为本公司通知业主验房入住的第二个月开始。金轩公司将金轩大邸小区部分房屋售予新港街道后，于2006年7月28日向新港街道移交其中的天宝路XXX号房屋。移交清单载明：一至五层，地下车库包括水泵房、配电间；附结构图、建筑图、水电安装图，均为竣工图；五块门号牌：天宝路864、866、868、870、872号。当月29日，金轩公司向齐佳物业公司移交天宝路XXX-
XXX号即十号办公楼及天宝路834、836、838、840、842-844、848-850、852、854、856、858、860、862号商铺。2009年新港街道撤销，上述房屋中天宝路XXX-
XXX号用作嘉兴街道的办公楼，其余沿街商铺由嘉兴街道出租。现上述房屋登记的权利人均为金轩公司，室号和建筑面积如下：天宝路XXX号房屋4,235.63平方米，包括：地下1层车库1,064平方米，101室179.44平方米，102室16.63平方米，103室121.01平方米，201室122.47平方米，202室127.14平方米，203室127.14平方米，204室163.34平方米，205室100.86平方米，206室103.01平方米，301室114平方米，302室116.43平方米，303室116.43平方米，304室383.88平方米，305室93.88平方米，306室95.88平方米，401室230.42平方米，402室116.43平方米，403室383.88平方米，404室93.88平方米，405室95.88平方米，501室134.80平方米，502室134.80平方米；天宝路XXX号148.17平方米，836号95.47平方米，838号95.47平方米，840号95.47平方米，842-844号291.98平方米，848-850号113.62平方米，852号97.34平方米，854号95.47平方米，856号95.47平方米，858号95.47平方米，860号112.32平方米，862号116.63平方米。该小区尚未成立业主大会和业委会。2015年1月19日，齐佳物业公司以金轩公司和嘉兴街道办事处欠付物业费为由诉至法院，要求判令金轩公司和嘉兴街道办事处按每月2.44元／平方米支付自2006年8月至2014年6月的物业管理费1,071,963.85元，并按未付款金额的日千分之三计算，支付自2006年8月1日起分期分档计算的逾期付款违约金。原审法院另查明：2004年8月1日，新港街道与金轩公司签订《公建配套协议》，约定：金轩公司在四平路758弄建设住宅项目(金轩大邸)，按虹口区规划局的要求该基地公建配套一幢办公楼3,000平方米……。2004年10月8日，金轩公司向虹口区规划局出具《情况说明》，载明：“……办理交房许可，需由规划部门出具的《公建配套接收证明》，因金轩大邸完成总体方案变更，小区公建配套正在办理，并需征求教育局、街道办意见，另外街道办公楼设计施工图应街道办要求，内部分割及功能安排按街道要求正在进行修改，并最终经贵局审核批准签订符合要求的公建配套协议……我司承诺公建配套事宜定将在2004年底前妥善全面完成”。当月10日，虹口区规划局在该说明上盖章，注明：“情况属实，公建配套正在办理中”。2008年11月，上海市虹口区房屋土地管理局向金轩公司出具的《上海市住宅物业管理区域核定单(临时)》载明：“核定下述物业范围为一个住宅物业管理区域：物业名称上海齐佳物业管理有限公司(即齐佳物业公司)；坐落地址四平路XXX弄XXX号-
XXX号；四至范围东至天宝路，西至四平路，南至新港路，北至上海组合夹具厂”。原审审理中，齐佳物业公司表示，其物业服务的范围涵盖全部所涉房屋，这些房屋的管线设备是小区共用设施，齐佳物业公司提供了物业服务；嘉兴街道办公楼封闭式的管理导致齐佳物业公司无法入内进行物业服务；嘉兴街道在其产权范围内的装修、设备采购、维修等与齐佳物业公司无关；嘉兴街道办事处未向齐佳物业公司提出过维修要求；《公建配套协议》并非行政部门最终确定的文件，无法证明所涉房屋属于公建配套，即使是公建配套也不能成为不交物业费的理由，如果是公建配套更能证明所涉房屋在小区范围内；齐佳物业公司两年一次催讨物业费，并未超过诉讼时效；之前齐佳物业公司不知金轩公司与嘉兴街道办事处的关系，现在才知是房屋买卖关系，嘉兴街道办事处是买受人，虽没有产权登记，但业主的身份是可以确立的，金轩公司与嘉兴街道办事处都是业主，应当共同承担支付物业费的责任；不同意调低违约金。金轩公司坚持辩称意见。嘉兴街道办事处亦坚持辩称意见，并表示，齐佳物业公司与金轩公司达成的补充协议不合理，即使法院认定嘉兴街道办事处要付逾期违约金，因该协议所定违约金标准过高，最多按照银行同期贷款利率支付。原审审理中，齐佳物业公司提供数份缴费通知或催讨函，欲证明其自2008年起就向金轩公司催讨物业费。对此，金轩公司认为与其无关；嘉兴街道办事处称均未收到过。齐佳物业公司提供证人韩某某出庭作证，欲证明齐佳物业公司对嘉兴街道办公楼周边进行绿化、保洁工作；齐佳物业公司又提供证人顾某某、卢某出庭作证，欲证明齐佳物业公司在天宝路沿街商铺门口进行绿化工作。对此，金轩公司认为与其无关；嘉兴街道办事处不予认可，且认为保洁和绿化只是物业服务中的一小块，不能作为齐佳物业公司收取物业费的依据。嘉兴街道办事处提供其办公楼垃圾清理费发票、保安服务费发票及保安服务合同、空调维修养护发票及合同、报警服务发票及合同、消防系统维护保养发票及合同、电梯维修养护发票、物业管理费发票及物业管理合同，欲证明其自行委托案外人进行物业服务，齐佳物业公司并未提供物业服务。对此，齐佳物业公司对前五项证据的真实性无异议，但认为这组证据均与本案无关，嘉兴街道办事处不能对抗前期物业合同的法律效力自行委托第三方进行物业服务；金轩公司对这组证据不予质证。原审法院经审理后认为，本案的争议焦点系齐佳物业公司能否向金轩公司和嘉兴街道办事处主张所涉房屋的物业服务费及逾期违约金，解决双方争议需明确以下几点：一、本案所涉房屋是否属金轩大邸小区物业服务区域根据金轩大邸小区的平面图、地籍图和物业管理区域核定单中的四至范围记载，本案所涉房屋均为该小区组成部分，虽开设了独立的出入口，具有构造上、利用上相对的独立性，但该部分未形成封闭小区，与金轩大邸小区的其它房屋划定在同一物业服务区域。《物业管理条例》规定：“一个物业服务区域由一个物业服务企业实施物业服务”，故本案所涉房屋应由该小区的物业服务企业统一实施物业服务。而且，金轩公司是该小区的开发建设单位，所涉房屋在其名下，法院亦可以认定该些房屋属于《金轩大邸物业管理服务协议》和《补充协议》中金轩公司委托服务的范围。二、齐佳物业公司是否有权收取所涉房屋的物业费金轩大邸小区尚未成立业主大会和业委会，金轩公司系该小区的建设单位，齐佳物业公司系前期物业服务企业，两者签订的《金轩大邸物业管理服务协议》和《补充协议》，对同一物业服务区域的全体业主均具有约束力。齐佳物业公司作为金轩大邸小区的物业服务公司，对该小区提供了物业服务，有权向小区全体业主收取物业费。三、金轩公司和嘉兴街道办事处是否应支付齐佳物业公司物业费《物业管理条例》规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的物业，物业费由建设单位交纳”，则房屋交给买受人后，物业费应由买受人交纳。金轩公司作为开发建设单位，将所涉房屋售予嘉兴街道办事处，金轩公司与嘉兴街道办事处系房屋买卖关系。金轩公司将房屋移交给嘉兴街道办事处后，该些房屋一直为嘉兴街道办事处占有、使用和收益，故应由嘉兴街道办事处支付物业费。齐佳物业公司要求金轩公司支付物业费的诉请，法院不予支持。嘉兴街道办事处在购买天宝路XXX号房屋时系按套购买，实际使用时为有独立出入口，非从小区大门进出的整幢办公楼，嘉兴街道办事处自行委托他人对办公楼进行物业服务的行为属于其内部管理，并不影响其与齐佳物业公司之间成立物业服务合同关系。齐佳物业公司提供的是常规性的小区公共服务，嘉兴街道办事处辩称未享受齐佳物业公司的服务，不能成为其拒绝支付物业费的理由，法院对其该节辩称意见不予采纳。嘉兴街道办事处认为所涉房屋均为配套公建，无需支付物业费，于法无据，故不予采信。金轩公司和嘉兴街道办事处提出诉讼时效抗辩，否认收到齐佳物业公司的缴费通知及催讨函，齐佳物业公司亦无证据进一步证明金轩公司和嘉兴街道办事处收到，因齐佳物业公司系于2015年1月19日起诉主张权利，故其主张2006年8月至2013年1月19日物业费的诉请已超过法律规定的两年诉讼时效期间，对此不予支持。齐佳物业公司要求嘉兴街道办事处支付2013年1月20日至2014年6月30日物业费的诉请，依法有据，应予支持。四、所涉房屋物业费的收取标准《物业管理条例》规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。虽然非居住用房的物业费标准高于居住用房的物业费标准，金轩大邸小区并非特例，但综合考虑天宝路XXX-
XXX号办公楼房的历史状况和实际使用情形，法院认为齐佳物业公司主张每月2.44元/平方米的收费标准有失公允，本着实事求是、公平合理的原则，法院酌情调整2013年1月20日至2014年6月30日期间嘉兴街道办事处应付该房的物业费标准为每月1.73元/平方米。而其他所涉房屋系嘉兴街道办事处出租的商铺，并非小区公益性配套公建，嘉兴街道办事处应按每月2.44元/平方米向齐佳物业公司支付2013年1月20日至2014年6月30日的物业费。五、逾期违约金的处理鉴于齐佳物业公司起诉后，通过本案判决才对齐佳物业公司与嘉兴街道办事处之间物业服务合同的关系以及相应的权利、义务加以明确，故法院对于齐佳物业公司主张逾期违约金的诉请不予支持。原审法院据此判决：一、自判决生效之日起15日内，上海市虹口区人民政府嘉兴路街道办事处应支付上海齐佳物业管理有限公司上海市天宝路864、866、868、870、872号房屋自2013年1月20日至2014年6月30日的物业费127,256.63元；二、自判决生效之日起15日内，上海市虹口区人民政府嘉兴路街道办事处应支付上海齐佳物业管理有限公司上海市天宝路834、836、838、840、842-844、848-850、852、854、856、858、860、862号房屋自2013年1月20日至2014年6月30日的物业费61,565.38元；三、上海齐佳物业管理有限公司其余的诉讼请求不予支持。原审判决后，上诉人齐佳物业公司不服，向本院提起上诉称：齐佳物业公司曾多次上门催讨物业管理费，在催讨无果的情况下，于2014年8月向原审法院提起诉讼，但原审法院直到2015年1月19日才立案受理。原审法院降低物业费标准不当，嘉兴街道办事处应按物业服务合同的约定，全额支付物业服务费。请求改判支持齐佳物业公司在原审中的诉讼请求。上诉人嘉兴街道办事处不服，向本院提起上诉称：嘉兴街道办事处至今尚未取得涉案房屋的产权，齐佳物业公司也未对涉案房屋提供过物业服务，请求撤销原审法院判决，改判驳回齐佳物业公司在原审中的诉讼请求。被上诉人金轩公司答辩称：尊重法院判决。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，2014年10月21日上海市虹口区人民法院向嘉兴街道办事处送达了起诉状副本及证据材料。本院认为，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。嘉兴街道办事处虽然至今尚未取得涉案房屋的产权，但涉案房屋自2009年开始由嘉兴街道办事处占有、使用并收益，故嘉兴街道办事处理应支付相应的物业服务费。原审法院判决综合考虑涉案房屋的实际使用情况以及齐佳物业公司所提供的物业服务，酌情确定涉案房屋中天宝路XXX-
XXX号房屋按照每月1.73元每平方米标准、其他涉案房屋按照每月2.44元每平方米标准支付物业服务费，尚属合理，本院予以维持。嘉兴街道办事处认为无需支付物业服务费的上诉请求，无事实和法律依据；同理，齐佳物业公司要求全额支付物业服务费的上诉理由，本院亦不予支持。根据查明的事实，嘉兴街道办事处自2014年10月21日收到了法院送达的起诉状副本及证据材料，嘉兴街道办事处自当日起已经知晓了齐佳物业公司向其主张物业服务费的诉讼请求，故诉讼时效应从2012年10月9日起计算。原审判决自2013年1月20日开始计算时效欠妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第150号民事判决第三项；二、撤销上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第150号民事判决第一、二项；三、上海市虹口区人民政府嘉兴路街道办事处自判决生效之日起十五日内支付上海齐佳物业管理有限公司上海市天宝路864、866、868、870、872号房屋自2012年10月9日至2014年6月30日的物业费147,367元；四、上海市虹口区人民政府嘉兴路街道办事处自判决生效之日起十五日内支付上海齐佳物业管理有限公司上海市天宝路834、836、838、840、842-844、848-850、852、854、856、858、860、862号房屋自2012年10月9日至2014年6月30日的物业费71,294.43元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币14,447.70元，由上海齐佳物业管理有限公司负担11,501.7元，上海市虹口区人民政府嘉兴路街道办事处负担2,946元。二审案件受理费人民币14,447.70元，由上诉人上海齐佳物业管理有限公司负担11,501.7元、上海市虹口区人民政府嘉兴街道办事处负担2,946元。本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 王 伟
二〇一六年七月十八日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。