辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈河民二初字第1942号
原告：董法汤，男，1943年9月12日出生，汉族，沈阳军区后勤部工程局退休干部。
被告：沈阳德丰保险代理有限公司。
法定代表人：宫辉，该公司董事长。
委托代理人：程进，男，1973年3月7日出生，汉族，该公司经理。
原告董法汤与被告沈阳德丰保险代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月28日受理后，依法组成由审判员王云娇担任审判长，审判员祝仰宝与人民陪审员杨美慧参加评议的合议庭，于2014年3月27日公开开庭进行了审理。原告董法汤，被告沈阳德丰保险代理有限公司的委托代理人程进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董法汤诉称，2010年9月2日，原、被告共同签订了《房屋租赁协议》书，协议明确约定：被告租用原告沈河区惠工街149号3-13-2的住房，租期3年，月租金2500元，每六个月交一期房租，提前30天交纳下期房租。协议还约定，乙方（被告）负责自己租期内的水、电、煤气、卫生、物业、电话、宽带网费，有线电费等。如租期未到不租该房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方（原告）。在房屋租用期间，甲乙双方如有一方违约，需向对方赔偿一个月房租的违约金等等。协议签订后，原告全部履行了自己的义务，被告在租用过程中，虽然先后交纳了2012年3月5日以前的三期租金，但大都是经原告催要拖期交付的。从2012年3月6日开始，被告就一直拖欠下期租金至今没有交付。期间，虽经原告多次催要，被告都编造种种理由拖延不给。不是说在外地，回沈后再交，就是说暂时没钱，等几天资金到账后再交，再不就说老婆管钱，等老婆外出回来后再交房租。就这样，被告一直拖着不交租金。2012年10月25日上午，被告给原告打来电话，说他现在外地，明天中午回到沈阳，到时给我联系，把房租交了。没想到，被告当天下午就搬了家，不知去向。原告得知后即给被告打电话，质问被告为何不交房租，不交物业费、水电费就偷着搬家，也不交房门钥匙，被告说他不是搬家，是想调换办公用品，屋里还有东西（10把椅子和一个展示架），房屋还继续租用。之后，我又多次向被告催要房租，被一直拖延至今。有关部门收物业费，水电费也找不到被告，就回过头来向原告要钱，已给原告造成了很大的经济损失。综上所述，被告长期拖欠房屋租金不给，还有应交纳的物业费、水电费不交，搬家后仍留少量东西占房，被告如此违约，毫无诚信可言，蛮横无理，实在欺人太甚，造成一切损失，必须全部承担。为维护法律的尊严，保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告立即给付拖欠房屋租金19165元，利息违约金2500元，赔偿经济损失13970元（其中物业费损失1350元，水电费650元，电费1970元，因长期占房影响出租造成损失10000元），并判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告沈阳德丰保险代理有限公司辩称，我们的公司是我们后接手的，是前一方转让给我们的，现在法人和所有的注册资本已经变更了，我们了解到我们上一任业主也是从原告说的人手中兑过来的营业执照，事情发生在李连庆任公司法定代表人时，我们与我们之前转让方也有转让协议，其中包括之前他们涉及一切债务纠纷由他们负责，我们认为我们不应该承担这部分责任，这些都是在我接手之前发生的。原告诉讼主体有问题，而且原告陈述案件事实理由时，基本是与李连庆个人行为，我认为不应该由我们新的公司业主承担责任，都是李连庆个人责任问题。
经审理查明，原告董法汤为沈阳市沈河区惠工街149号3-13-2（建筑面积159.82平方米，以下简称诉争房屋）房屋所有权人。2010年9月2日，原告董法汤作为出租方（甲方）与被告沈阳德丰保险代理有限公司作为租用方（乙方）签订房屋租赁协议，合同约定甲方将诉争房屋出租给乙方，租期自2010年9月6日至2013年9月6日，月租金2500元，半年交。甲方责任为：1、必须给乙方在租用期间的正常居住和使用权；2、租用协议达成后，甲方不得另加其他租用条件。3、甲方负责交房产局的房产费和冬季取暖费；4、如租期未到或遇其他特殊情况，不能继续租给乙方，必须提前30天通知乙方；5、如果租门市房或网点，在合同没有到期，甲方违约不租或加钱应承担年租金的一半。乙方责任为：1、乙方负责自己租期内的水、电、煤气、卫生、物业、电话、宽带网费、有线费用及出现房屋发水、漏电、漏气、下水道堵塞等，并提前30天交纳下期房租；2、乙方必须精心维护甲方房屋和物品，造成损坏按价赔偿；未经甲方同意，乙方在装修时，不得擅自改变房屋主体结构，否则后果自负；3、乙方不得中途将房屋转租他人，更不能进行违法活动和干扰他人；4、租赁期限已到与乙方联系不上，甲方有权自行收回房屋及对房屋的处理……6、如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方。协议特别约定：在房屋租用期内甲乙双方如有乙方违约，须向对方赔偿一个月房租……房证正在办理之中，办完后提供给乙方复印件；2010年9月至2011年9月物业费由甲方交付一年，以后由乙方交纳。
协议签订后，被告接手诉争房屋作为办公使用，2012年10月25日从诉争房屋搬走。被告搬走后未将钥匙交付原告，原告于2013年初自行将房门打开收回诉争房屋。被告自2012年3月6日起未向原告支付租金，原告为索要租金及损失起诉至我院。
另查，2011年3月3日，被告沈阳德丰保险代理有限公司法定代表人由李连庆变更为郝洪霞，2012年9月25日，股东由宫辉、郝洪霞变更为宫辉、康秋梅，其后法定代表人变更为宫辉。
上述事实，有当事人陈述，房产证，房屋租赁协议，公司变更登记核准通知书，工商登记查询卡等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，关于合同效力问题，原、被告签订的房屋租赁协议为当时双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力，原、被告均应遵照履行。关于被告辩称的被告单位法定代表人变更，租赁房屋是被告原法定代表人李连庆的个人行为，诉讼主体错误的问题，根据法律规定，被告的性质是企业法人，具有独立的民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务，其法定代表人从事的经营活动，应由其承担责任，虽然在租赁期限内，其法定代表人发生变更，但是应由被告始终作为对外独立承担责任的主体，故对被告的此项答辩意见，本院不予采信。
关于被告拖欠的租金数额问题，租赁合同的期限为2010年9月6日至2013年9月6日，被告从2012年3月6日起拖欠租金，至2012年10月25日搬出诉争房屋，期间房屋处于被告实际控制下，应向原告支付租金，故对原告要求被告支付230天的租金19165元，本院予以支持。
关于原告主张的违约金2500元，根据合同约定，“在房屋租用期内甲乙双方如有一方违约，须向对方赔偿一个月房租”，被告逾期未交纳房租，违反合同约定，故应向原告赔偿合同约定的违约金，故对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的赔偿经济损失13970元（其中物业费损失
1350元，水费650元，电费1970元，因长期占房影响出租造成损失10000元）的请求。根据合同约定“乙方负责自己租期内的水、电、煤气、卫生、物业等费用”，被告作为实际使用人负有向相应部门交纳水费、电费、物业费的义务。本案原告未实际缴纳上述费用，不能证明该损失实际发生及具体数额，故对原告要求被告支付水、电、物业费的诉讼请求，本院不予支持，原告可在实际缴纳完毕上述费用后另行向被告主张权利。关于原告要求的被告长期占房影响出租造成的损失10000元的问题，因被告虽然从诉争房屋搬走，但并未将房屋钥匙交与原告，即被告仍实际控制诉争房屋且该行为发生在租赁期限内，原告因合理信赖被告能够继续承租诉争房屋而没有将该房屋另行租赁收益，给原告造成损失，故对原告要求被告赔偿10000元损失的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第三十六条、第四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告沈阳德丰保险代理有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告董法汤房屋租金19165元（2012年3月6日至2012年10月24日）；
二、被告沈阳德丰保险代理有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告董法汤违约金2500元；
三、被告沈阳德丰保险代理有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告董法汤损失10000元。
案件受理费690元、保全费370元，由被告沈阳德丰保险代理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王云娇
审 判 员 祝仰宝
人民陪审员 杨美慧
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 徐 佳
本判决所依据的法律规定
《中华人民共和国民法通则》第三十六条：法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。
《中华人民共和国民法通则》第四十三条：企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。