山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁16民终870号
上诉人（原审被告）山东省博兴县鲁北农工机械销售有限公司，住所地：博兴县城东大市场。
法定代表人：潘洪禄，该公司经理。
委托诉讼代理人：王保强，山东王保强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）滨州双安机动车检测有限公司，住所地：滨州市博兴县博兴镇椒园村。
法定代表人：李百宝，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王学峰，山东兴博律师事务所律师。
上诉人山东省博兴县鲁北农工机械销售有限公司（以下简称鲁北农工公司）因与被上诉人滨州双安机动车检测有限公司（以下简称双安机动车公司）土地租赁合同纠纷一案，不服博兴县人民法院（2016）鲁1625民初1127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人鲁北农工公司上诉请求：1、请求撤销博兴县人民法院（2016)鲁1625民初1127号民事判决书，依法改判。2、一、二审诉讼费用由双安机动车公司承担。事实与理由：1、原审判决认定双安机动车公司不构成违约是错误的。从双方签订土地租赁合同及土地租赁合同补充协议看，第一年2012年9月10日至2013年9月9日的租金应于2012年9月10日前一欢性付清。第二年2013年9月10日至2014年9月9日的租金应于2013年6月30日前付清，以此类推，双安机动车公司只有在2015年6月30日前一次付清租金52万元，才能使用土地(2015年9月l0目至2016年9月9日)。但是，自双方签订合同后，双安机动车公司不按合同约定的期限支付租金，屡屡违约。鲁北农工公司并未认可双安机动车公司的违约行为，也未与其协商改变合同的条款。几年来，只有在鲁北农工公司屡次催告后，双安机动车公司才迟延支付租金，无一次不违约，鲁北农工公司忍无可忍，才提起诉讼。原审判决认为“双方以实际履行方式对之前双方约定的涉案支付时间做了变更”实属错误。2、原审法院认为本案合同不应解除是错误的。双方签订《土地租赁合同》第八条约定了解除合同的条件。双安机动车公司屡屡迟延交付租金，经鲁北农工公司催告仍拒不支付租金，属严重的违约行为。《合同法》第94条规定：“有下列情形之一，当事人可以解除合同：当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”《合同法》第227条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金后出租人可以要求承租人在合理期间内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。因双安机动车公司无正当理由迟延支付租金，鲁北农工公司在2016年5月30日委托律师催收，双安机动车公司对此仍置之不理。因此鲁北农工公司有权依法律规定解除合同。3、原审判决不支持租金10％的违约金是错误的。双安机动车公司应在2015年6月30日前付清全部租金52．5万元，但其却于2015年11月5日支付30万元，2015年9月24日支付5万元。一审中双安机动车公司未提出违约金过高的抗辩，也未请求调整违约金，应按双方《土地租赁合同》第八条的约定判决违约金，即52.5万元的10%。一审判决自2016年9月一每日起按中国人民银行借款利率的l．3倍计算利息是错误的。
被上诉人双安机动车检测公司辩称,1.被上诉人支付租金的时间及金额均不构成违约，上诉人以此两点主张解除合同不能成立。2.被上诉人不应承担违约责任。3.本案租赁合同的解除权应归被上诉人所有。
上诉人鲁北农工公司向一审法院起诉请求：1、判决解除双方签订的土地租赁合同；2、判决双安机动车公司支付剩余租金175000元及违约金52500元，共计227500元（2015年9月10日至2016年9月9日的租金为525000元，按合同约定承担10%的违约金为52500元）；3、判决双安机动车公司立即清除租赁土地上的建筑设施、机械设备等，恢复土地原状；并判决双安机动车公司支付自2016年9月10日至恢复土地原状期间的损失（每天按日租金1438元计算）；4、诉讼费用由双安机动车公司承担。
一审法院认定事实：2002年3月6日，鲁北农工公司与椒园村委会签订《合同书》一份，约定鲁北农工公司从椒园村委会处租赁土地使用，并约定土地经椒园村委会同意可以转租。2012年9月6日,诉讼双方签订《土地租赁合同》一份，鲁北农工公司将其广场大棚西侧边37.03亩、大棚西跨南头一半和北一半跨4亩租赁给双安机动车公司使用；租赁期限为十年，自2012年9月10日至2022年9月9日止；年租金伍拾万元整；租金一次性支付于鲁北农工公司；租赁鲁北农工公司的土地使用权10年，自2012年9月10日至2022年9月9日，年租金为50万元；自2013年起，每年的6月30日前一次性付清全年的租金；违约方按租金10%向对方支付违约金。2015年4月30日，诉讼双方又签订《土地租赁合同补充协议》一份，约定2013年9月10日之后年租金增加至525000元。后双安机动车公司于2012年9月5日、2012年9月28日、2012年11月19日交齐了2012年9月10日至2013年9月9日的租金50万元；于2013年7月2日、2013年7月30日、2013年9月16日、2013年10月22日、2013年10月26日交齐了2013年9月10日至2014年9月9日的租金50万元；于2014年6月27日、2014年9月6日、2014年9月27日、2015年2月7日、2015年6月2日、2015年7月9日交齐了2014年9月10日至2015年9月9日的租金55万元；于2015年9月24日、2015年11月5日交纳了2015年9月10日至2016年9月9日的部分租金35万元。综上，双安机动车公司共向鲁北农工公司支付租金190万元。
2016年5月30日，鲁北农工公司向双安机动车公司发出《律师函》一份，载明因双安机动车公司未按合同约定于每年的6月30日前一次性交付全年租金，已构成违约，限收到律师函五日内交付剩余租金，否则提起诉讼、解除合同。
一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。诉讼双方签订的《土地租赁合同》、《土地租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，鲁北农工公司租赁的涉案土地可以转租，《土地租赁合同》约定的租赁期限届满期间虽然晚于鲁北农工公司原本的租赁期限，但该约定并不必然导致涉案《土地租赁合同》无效，超出期限部分属于效力待定。故，《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。关于鲁北农工公司诉求解除涉案《土地租赁合同》的认定，其理由是双安机动车公司未按合同约定于每年的6月30日之前付清租金，根据已查明事实，从双方签订履行合同始，双安机动车公司向鲁北农工公司交付租金的日期并不确定，亦未遵守每年6月30日之前付清的约定，时早时晚于双方约定的6月30日付清，鲁北农工公司已接受租金且未对租金支付方式提出异议，可见，双方以实际履行方式对之前双方约定的涉案租金支付时间做了变更。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。综上所述，本案中不存在协商解除合同的条件亦不存在法定解除合同的理由，双方并未对解除合同做出明确约定，退一步讲，即使双安机动车公司违反合同约定不按期交纳租金，也不必然导致合同的解除，且不符合法定的解除合同的理由。故，鲁北农工公司诉求解除合同的理由不成立。关于鲁北农工公司诉求双安机动车公司支付剩余租金175000元及违约金52500元的认定，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，诉讼双方虽然以实际履行的方式对合同约定的租金支付时间做了变更，但至今，2015年9月10日至2016年9月9日的租期已结束，双安机动车公司理应支付此段期间的租赁费，故鲁北农工公司诉求双安机动车公司支付剩余租金175000元，予以认定；关于鲁北农工公司诉求违约金的认定，2015年9月10日至2016年9月9日的租期已结束，双安机动车公司截止2016年9月9日仍未向鲁北农工公司支付此期间的租金，故应自2016年9月10日起向鲁北农工公司支付违约金，诉讼双方签订的《土地租赁合同》中虽然对违约金做了约定，但该约定过于笼统，且与双安机动车公司未交纳的租金不相称，鲁北农工公司亦未提交证据证实其损失，故，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条第一款的规定，予以调整，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍进行计息违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、双安机动车公司于本判决生效之日起十日内支付鲁北农工公司租金175000元及违约金（以175000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍进行计息，自2016年9月10日起至剩余租金175000元支付之日，以52500元为限）；二、驳回鲁北农工公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4713元，减半收取2356.5元，由鲁北农工公司承担556.25元，双安机动车公司承担1800.25元；财产保全费1670元由双安机动车公司承担。
本院二审期间，上诉人鲁北农工公司提交（2016）鲁1625民初1145号民事生效判决书一份，用以证实涉案土地的所有权人为博兴县城东办事处椒园社区居民委员会，椒园居委会曾于2016年6月18日向鲁北农工公司送达解除合同的通知函，鲁北农工公司提起诉讼。2016年12月6日法院做出判决，该通知函不产生解除合同的后果，鲁北农工公司有权继续使用涉案土地。被上诉人双安机动车提交通知一份、农机公司审计书部分说明一份、单位往来明细账一份、博兴县农机局答复意见书一份（共五页，原件），用以证实鲁北农工公司系由博兴县农机局设立，实际并不是潘洪禄一人独资公司，潘洪禄对于涉案土地不享有独立的出租处分权。上述证据经对方当事人质证，均对其真实性无异议，故对该两组证据的真实性予以确认。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2016年6月18日，涉案土地的所有权人博兴县城东办事处椒园社区居民委员会（以下简称椒园居委会）曾向鲁北农工公司送达解除双方签订租赁合同的通知函，鲁北农工公司接到通知函后提起诉讼，要求确认解除合同通知函无效，判令继续履行椒园居委会与鲁北农工公司签订的租赁合同。案经博兴县人民法院审理后于2016年12月6日做出（2016）鲁1625民初1145号民事判决，确认鲁北农工公司有权继续使用涉案土地，该判决现已生效。
本院认为,鲁北农工公司对涉案土地享有转租权，诉讼双方签订的《土地租赁合同》、《土地租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，本院予以确认，但双方约定的租赁期限超出鲁北农工公司原本租赁期限的部分效力待定。从合同的履行情况看，自2012年9月6日双方签订租赁合同之日起，双安机动车公司交付租金并无固定日期、金额，但均能在每年租期届满日前交清当年租金总额，鲁北农工公司已接受租金且在2015年9月10日前未就租金的支付方式提出异议，故一审认定双方以实际行为对合同约定的租金支付方式做出变更无误。2016年5月30日,鲁北农工公司在已收取双安机动车公司交付2015年-2016年租期内350000元租金后，又向双安机动车公司发出律师函，要求双安机动车公司支付2015年-2016年租期内剩余175000元租金的行为，不构成《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定租赁合同法定解除权行使的前提要件，鲁北农工公司以此主张对涉案合同享有解除权，理由不充分，不应得到支持。另外，涉案土地租赁合同自2012年9月10日起开始履行，双安机动车公司在涉案土地上建厂经营至今，诉讼双方并未就合同的解除进行协商并达成一致意见，如仅因双方对部分租金的交付时间产生争议而解除合同，则不能公平保护当事人合法权益。综上，鲁北农工公司上诉主张要求解除合同的理由因不具备法定解除的情形，不应得到支持，一审处理无误。2016年6月16日，鲁北农工公司提起本案诉讼，至一审法院做出判决时，双方租赁合同中2015年9月10日至2016年9月9日的租期早已届满，双安机动车公司理应向鲁北农工公司支付此租期内租金525000元。根据已查明的事实，双安机动车公司仅向鲁北农工公司支付了350000元租金，未能全额支付，故一审判令双安机动车公司向鲁北农工公司支付此租期内剩余租金175000元并承担相应的违约责任无误。关于违约金的支付标准问题，双方合同并未明确延迟履行违约金的计算方式，鲁北农工公司亦未提交证据证实其损失，一审依据相关法律规定，判令双安机动车公司以实际违约租金数额175000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍进行计息支付自2016年9月10日起至付清175000元租金之日止的违约金无误。
综上所述，上诉人山东省博兴县鲁北农工机械销售有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费3800元，由山东省博兴县鲁北农工机械销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 高立俊
审判员 张 珊
审判员 徐丽萍
二〇一七年六月三十日
书记员 王 楠