江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）射商初字第0969号
原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省射阳县合德镇解放路385号。
法定代表人臧正志，该公司董事长。
委托代理人尤海云，江苏黄海岸律师事务所律师。
被告颜为峰。
被告杨志秀。
原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）诉被告颜为峰、杨志秀金融借款合同纠纷一案，本院于2013年11月18日受理后，依法由审判员张玲玲独任审判，于2014年1月17日公开开庭进行了审理。原告农商行的委托代理人尤海云、被告颜为峰到庭参加诉讼，被告杨志秀经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。审理过程中，原告农商行撤回了对盐城绿都房地产开发有限公司的起诉，本院依法裁定予以准许。本案现已审理终结。
原告农商行诉称：2010年10月11日，原告与被告颜为峰、杨志秀等签订《个人商（住）房按揭抵押担保借款合同》，约定被告颜为峰、杨志秀向原告借款54万元，借款期限自2011年1月14日至2020年12月20日，按月利率5.866666‰结息，并以所购买的房屋为借款作抵押担保，于2012年12月10日办理了商品房抵押登记。后被告颜为峰、杨志秀归还了部分本金及利息，截止2013年12月21日，尚欠本金496600.58元，利息73413.1元。请求判令：1、被告颜为峰、杨志秀偿还原告借款本金496600.58元，利息73413.1元，合计570013.68元，并自2013年12月22日起至偿清之日止，按照年利率7.205%支付利息（遇法定利率调整，于次年1月1日按相应利率档次执行中国人民银行新的利率规定），另支付代理费1万元；2、原告对被告颜为峰、杨志秀抵押的房产享有优先受偿权。
原告农商行为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：
1、2010年10月11日，原告与两被告签订的《个人商（住）房按揭抵押担保借款合同》一份；
2、2011年1月14日，被告颜为峰出具的江苏射阳农村商业银行借款借据一份；
3、房屋他项权证书一份；
4、律师代理费发票一份。
被告颜为峰辩称，借款是事实，但现在无力偿还借款，我买的这个房子由于开发商不让我在三楼开门，导致一、二楼无法出租，造成我经济困难。
被告颜为峰未提供证据。
被告杨志秀未作答辩，亦未提供证据。
经质证，被告颜为峰对原告农商行提交的证据无异议。
本院认为，原告农商行提交的证据具有真实性、合法性，与本案有关联性，能够证明案件事实，本院予以确认。
本院经审理查明：2010年10月11日，原告农商行下属的沿海支行（合同中称甲方、贷款人、抵押权人）与被告颜为峰、杨志秀（合同中称乙方、借款人、抵押人），盐城绿都房地产开发有限公司（合同中称丙方、保证人、开发商或售房单位）签订《个人商（住）房按揭抵押担保借款合同》一份，合同的主要内容为：鉴于乙方向丙方购买个人商品房，并以该房产及其权益作为抵押物向甲方申请个人商（住）房按揭贷款，甲方根据乙方的需要和甲方的可能，自2010年11月12日起至2020年11月11日止，共10年，向乙方发放额度为人民币（大写）伍拾肆万元整的个人商（住）房按揭贷款，为乙方所购房屋总价款的49%；本合同记载的借款金额、用途、期限、利率与借款借据不一致时，以借款借据记载为准，借款借据作为本合同的组成部分具有同等的法律效力；借款利率按月利率5.6283‰执行，借款期限在一年以上的，借款利率按月计付，结息日为每月第二十日，遇法定利率调整，于次年1月1日按相应利率档次的执行新的利率规定，国家法定利率调整时，甲方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不另行通知乙方和丙方；甲方直接依据乙方预先签署的《划款扣款授权书》和甲方与售房单位签订的按揭贷款合作协议所约定的内容，将借款金额一次性以乙方购房款名义划入丙方在甲方处开立的售房专户（帐户名称盐城绿都房地产开发有限公司，帐号×××0601）内；借款期限在一年以上的，经甲、乙双方约定采用等额本息还款法，确定每月还本付息额，每月第二十日为乙方的每期还款日，最后一次利随本清；等额本息还款法，指在贷款期内每月等额偿还贷款本息，每月还款额=贷款本金×月利率×（1＋月利率）还款月数／{（1＋月利率）还款月数-1}，每月等额还本息金额为（大写）陆仟贰佰零贰元整；乙方愿以本人有权处分的东方绿苑13、14幢110、110-1、110-2号的房产，经评估后价值壹佰零玖万肆仟玖佰壹拾捌元整，作为向甲方借款的抵押物，抵押物清单作为本合同组成部分，抵押物的最终价值以抵押权实现时实际处理抵押房产的净收入为准；当乙方不能依合同约定按期偿还借款时，甲方有权依照我国法律规定，以抵押房产折价，或者以拍卖、变卖或以其他方式处置抵押房产的价款优先受偿，上述“依合同约定偿还借款”包括甲方依照合同的约定或国家法律、法规规定宣布合同项下借款提前到期的情形；抵押担保的范围包括贷款的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师代理费、抵押物处置费、过户费等甲方实现债权的一切费用；抵押权的效力及于抵押的从物、从权利、代位权等；抵押担保期限自设立抵押之日起至担保范围内全部债务清偿完毕止；本合同有效期内如乙方连续超过三个月或累计六个月付款期未按时偿还借款本息和相关费用的，甲方有权宣布本合同提前到期，并有权依法处理抵押物，并优先受偿；乙方在合同期内，未按约偿还借款本息，甲方将按规定对其逾期本息计收逾期利息和复利。
2011年1月14日，原告农商行向被告颜为峰发放贷款54万元，被告颜为峰出具借款借据一份，借据载明：借款金额54万元，月利率5.866666‰，用途购房，结息方式等额本息等内容。
2012年12月10日，原告农商行与被告颜为峰、杨志秀对坐落在盐城市东方绿苑13、14幢110、110-1、110-2号的房产办理了房产抵押登记，抵押设定债权数额为54万元。
借款后被告颜为峰、杨志秀向原告农商行支付本金43299.41元，截止2013年12月21日，尚欠本金496600.58元，利息73413.1元。原告农商行诉至本院。
另查，原告农商行为本起诉讼向江苏盐城黄海岸律师事务所支付代理费1万元。
本案的争议焦点：一、被告颜为峰、杨志秀是否应当承担还款责任？二、原告农商行能否对抵押物行使优先受偿权？
本院认为：一、原告农商行与被告颜为峰、杨志秀之间的金融借款合同及抵押担保合同不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告颜为峰、杨志秀未按约按期还本付息属违约行为，应依约承担偿还全部借款本金及支付利息的责任。二、为了担保债务的履行，原告农商行与被告颜为峰、杨志秀签订了抵押担保合同，并对抵押物办理了抵押登记，原告对抵押房屋具有抵押权，现原告据此主张确认其对抵押物折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。
综上，原告农商行主张被告颜为峰、杨志秀偿还原告借款本金496600.58元，利息73413.1元，合计570013.68元，并自2013年12月22日起至偿清之日止，按照年利率7.205%支付利息（遇法定利率调整，于次年1月1日按相应利率档次执行中国人民银行新的利率规定），另支付代理费1万元；原告对被告颜为峰、杨志秀抵押的房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告颜为峰、杨志秀于本判决生效后十日内，向原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司偿还借款本金496600.58元，利息73413.1元，合计570013.68元，并自2013年12月22日起至偿清之日止，按照年利率7.205%支付利息（遇法定利率调整，于次年1月1日按相应利率档次执行中国人民银行新的利率规定）。
二、被告颜为峰、杨志秀于本判决生效后十日内，向原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司支付律师代理费1万元。
三、原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司对被告颜为峰、杨志秀抵押的坐落在盐城市东方绿苑13、14幢110、110-1、110-2号的房产在54万元范围内以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算。
案件受理费9526元，减半收取4763元，由被告颜为峰、杨志秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：400101040227821）预交上诉案件受理费。
审判员 张玲玲
二〇一四年二月二十一日
书记员 周爱霞
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。