广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第605号
原告：张新成，住广州市花都区。
委托代理人：张美丽，住广州市花都区。
被告：沈肖鹏，住广州市天河区。
委托代理人：石卫东，广东舜华律师事务所律师。
原告张新成诉被告沈肖鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，依法由代理审判员刘振华适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张新成及其委托代理人张美丽，被告沈肖鹏的委托代理人石卫东到庭参加诉讼。庭审结束后，双方申请3个月调解期进行调解，调解期满，双方未达成一致意见。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年6月29日，原、被告及中介公司签订三方《房屋买卖合同》，约定于2014年7月7日办理位于广州市花都区商业大道102号荣贵楼402房过户手续，转让价：45万元，原告于2013年5月19日支付定金2万元。2014年7月7日，双方已办理网签及二手房评估等手续，准备交税时突然被告停止办理手续，理由是被告准备以同一价格卖给租客。合同约定：延期交房的，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方交付违约金，迄今为止，被告仍未将房屋交付给原告。
2014年8月，原告以（2014）穗花法民三初字第1368号案起诉被告，因代理人不专业，未请求被告支付违约金。因被告不按时将涉案房屋交付给原告使用，违反了双方约定，依法应承担违约责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、被告支付迟延交房违约金给原告（违约金计算标准按购房合同计算：每日按照45万元的千分之一，自2014年7月8日起计至被告交付房屋给原告之日止）；2、误工费及交通费（3次签合同，1次出庭，花都至东莞，合计：1600元）、精神费、律师费（15000元），误工费及律师费合计21000元。3、本案诉讼费由被告承担。
诉讼中，原告依据2014年7月7日签订的《广州市存量房买卖合同》，将第1项诉讼请求变更为：要求被告支付迟延交房违约金给原告（违约金计算标准按《广州市存量房买卖合同》计算：每日按照总房款即45万元的0.05%计算，自2014年7月16日起计至被告交付房屋给原告之日止）。
被告辩称：1、原被告及广州市华山房地产信息咨询有限公司（中介方）于2014年7月7日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字140××××9076号）第十六条的规定，在本合同履行过程中发生的争议由双方当事人协商解决，协商不成的提交广州仲裁委员会仲裁，请求法院驳回原告起诉。2、迟延交房是租客想要买这套房，因为这件事情导致了（2014）穗花法民三初字第1368号这场官司。3、被告不存在违约，（2015）穗花法民三初字1368号案已判令合同继续履行，所以迟延交房的时间应该减去（2015）穗花法民三初字1368号案的诉讼时间才公平。4、合同约定的每日按照总房款即45万元的0.05%计算迟延交房违约金过高。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区商业大道102号荣贵楼402房，现房地产权属人为被告沈肖鹏。
2014年6月29日，原、被告及广州市华山房地产信息咨询有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告，成交价为450000元；卖方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金……。双方在合同中备注中约定：经双方同意于2013年5月19日第一笔定金已付金额为20000元，第二笔款项于2014年7月7日前卖方办理该房屋过户后支付楼款410000元；尾款于卖方在2014年7月31日前交付20000元，以上款项为一次性付款；以上事项规定时间内办理房产过户手续，卖方若未能及时办理即双倍定金赔偿，买方若未能及时办理手续即没收定金；经双方同意，购房人张新成与张美丽均是同一购房人，之前签定二次的购买合同均以该份合同为准。合同对卖方交楼时间未作出约定。
2014年7月7日下午，因第三人陈某向被告表示其亦有意向被告购买涉案房屋，故被告向原告表示不再履行双方之间的房屋买卖合同及拒绝办理过户手续。因协商未果，原告张新成以沈肖鹏为被告，以陈某为第三人向本院起诉。2015年3月30日，本院作出（2014）穗花法民三初字第1368号民事判决书，判令原被告双方继续履行与案外人广州市华山房地产信息咨询有限公司于2014年6月29日签订的《房屋买卖合同》中关于买卖部分的约定，被告沈肖鹏于判决发生法律效力之日起十五日内将位于广州市花都区商业大道102号荣贵楼402房过户登记至原告张新成名下。
被告沈肖鹏不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院。2015年7月14日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第3508号民事判决书，判决驳回上诉人沈肖鹏的上诉，维持原判，该判决已发生法律效力。
另查明，2014年7月7日，原、被告共同至房地产管理部门办理了网签手续，并与房产中介广州市华山房地产信息咨询有限公司签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字140××××9076），约定被告将位于花都区商业大道102号荣贵楼402房出售给原告，该房产按套出售，总计价45万元。原告需向被告支付两万元定金，其余43万元需于2014年7月15日前一次性付清。被告收齐房款当天将房屋交付给原告使用。合同还对交楼时间、交接手续及产权转移登记等事项进行了详细约定。此外，合同第十六条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交广州仲裁委员会仲裁。
本院认为：本案分别存在2014年6月29日签订的《房屋买卖合同》，以及2014年7月7日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字140××××9076），两份合同均是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但是，《广州市存量房买卖合同》系为网签需要而签订，且原告在第二次庭审时才提供，第一次庭审时被告并未对2014年6月29日签订的《房屋买卖合同》效力提出异议。在与本案属同一法律事实的（2014）穗花法民三初字第1368号案及上诉案中，双方均未提供该份《广州市存量房买卖合同》。综合来看，2014年6月29日签订的《房屋买卖合同》为原被告实际履行的合同，有关双方的权利义务应以实际履行的合同为准。
对于被告提出，依据《广州市存量房买卖合同》第十六条约定，因合同履行产生的纠纷应由仲裁机构解决，请求法院驳回原告起诉的抗辩。本院认为，本案中，原被告实际履行的是2014年6月29日签订的《房屋买卖合同》，而非2014年7月7日签订的《广州市存量房买卖合同》，《房屋买卖合同》并未约定因合同履行产生的纠纷由仲裁机制解决。因此，被告该抗辩没有事实依据，本院不予采信。
对于双方当事人实际履行的《房屋买卖合同》，双方均应恪守合同约定，履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。
关于迟延交房违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，当事人未对房屋交付作出特别约定，原告提出的“交房”应理解为房屋的现实交付。《房屋买卖合同》虽然对逾期交房违约金作出了约定，但未对具体交房的条件和时间作出约定，仅在合同备注中约定卖方应于2014年7月7日前办理该房屋过户手续。原告仅向被告支付了2万元定金，在大部分购房款尚未付清的情况下，便要求卖方支付迟延交房违约金，也与一般房屋买卖的常理不符。因此，原告要求被告支付迟延交房违约金没有事实依据，其诉讼请求本院不予支持。
关于误工费及交通费、精神费、律师费，《房屋买卖合同》并未作出约定，原告请求理据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国仲裁法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
一、驳回原告张新成要求被告沈肖鹏支付迟延交房违约金的诉讼请求。
二、驳回原告张新成要求被告沈肖鹏支付误工费及交通费、精神费及律师费的诉讼请求。
案件受理费1697元，由原告张新成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
代理审判员 刘振华
二〇一五年九月十二日
书 记 员 王 雷
郑萍