湖南省耒阳市人民法院
p t ; \' > 民 事 判 决 书
（2015）耒民一初字第728号
原告伍艳梅。
委托代理人汤永林。
被告耒阳市金桥房地产开发有限公司。
法定代表人刘敏雄。
委托代理人伍尤会。
委托代理人曾琳燕。
原告伍艳梅诉被告耒阳市金桥房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月23日受理。依法由审判员方维使用简易程序于2016年1月5日公开开庭进行了审理。原告伍艳梅的委托代理人汤永林、被告耒阳市金桥房地产开发有限公司的委托代理人伍尤会、曾琳燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年6月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：被告向原告出售位于耒阳市普罗旺斯·紫薇苑B2-1623室住宅用商品房，房屋价款310926元；被告应当将具备经验收合格条件及合同中约定的其他条件的房屋在2013年5月31日前交付给原告，若未按期交付，则被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约按期支付购房款，但被告因对小区绿化、安防监控系统、路面硬化、地下室及消防通道、小区大门及楼梯口大门、天然气管道到户等扫尾工程没有完工，不能通过综合验收，导致至今无法交房。从约定交房之日起至2015年10月31日，逾期交房违约天数共计880天，产生逾期交房违约金共计27361元。原告多次向被告交涉，被告虽口头或书面承诺按时交付，但每次承诺的期限届满时仍无法交房。请求判令：1、被告按合同约定的条件立即交房；2、被告支付从约定交房之日起至2015年10月31日止的逾期交房违约金27361元，并支付从11月1日起至实际交房日止的逾期交房违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、延期交房事出有因，因为在施工过程中遇到了地质、天气、施工的原因；另外，2012年6月8日，耒阳市住房和城乡建设局作出（2014）14号文件，规定必须补做城乡管道燃气专项设计，如不补建，不予竣工验收，由于燃气管道设计时间长、工程量大，工期长，且多雨也致使燃气管道长期不能施工，导致了开发项目工期延长。上述原因，符合出卖人可予以延期的条件，故被告因为上述原因导致的延期不应该承担违约金。2、涉案房屋具备交房条件，2014年6月份起，被告的售楼部已逐户通知包括原告在内的业主于2014年7月31日接受房屋，被告已经实施了交房，已经有很多业主接收房屋并入住。原告不去接收房屋，应自行承担责任，被告不承担逾期交房的违约责任。
经审理查明：2012年6月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：1、出卖人（即被告，下同）将所建的普罗旺斯·紫薇苑1623室预售[预售许可证证号：耒预许字（2011）第062号]给买受人（即原告，下同），总金额310926元；2、双方签订合同时，买受人应一次性支付购房款310926元；3、出卖人应在2013年5月31日前交付经验收合格的房屋，如因多雨天气影响正常施工、施工中遇到异常或者重要技术问题不能及时解决的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期；4、出卖人如逾期交付不超过30日的，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日按已付金额的万分之一支付违约金，合同继续履行；超过30日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还已付款，并按买受人已付金额的1%支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日按已付金额的万分之一向买受人支付违约金。双方还于同日签订补充协议，约定买受人在接到出卖人房屋交接通知之日起30日内，买受人仍不来办理房屋交接使用手续的，视为出卖人已履行交接手续，买受人已接受该房屋。原告当天即付清了全部购房款310926元。合同签订后，2012年7月3日，被告通过耒阳市房产管理局办理了涉案房屋的预告备案登记，合同编号：LY2012001298。涉案房屋现虽已建成，但被告未在2013年5月31日前将符合交付条件即验收合格的房屋交付给原告。原告多次催促，被告仍不能交付房屋，从而引起纠纷。
上述事实，有原告的陈述、商品房买卖合同、《承诺书》、付款凭证等证据在卷佐证，经审查，上述证据来源合法，客观真实，且与本案相关联，均予以认定。
本院认为：出卖人应当按照约定的期限交付标的物。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》，客观真实、意思表达一致，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已通过了房屋管理机关的备案登记，合法有效。原告已按约向被告支付了全部购房款，被告也应依照诚实信用原则，将符合交付条件的涉案房屋交付给原告。依照原建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（建设部令第78号）第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”的规定，工程验收由备案机关向建设单位颁发建设工程竣工验收备案表，不再颁发验收合格证。第九条规定“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款”、第十条规定“建设单位将备案机关决定重新组织竣工验收的工程，在重新组织竣工验收前，擅自使用的，备案机关责令停止使用，处工程合同价款2％以上4％以下罚款”，因此，被告是否按时提供建设工程竣工验收备案表，应由备案机关机关处理。原告要求被告在取得建设工程竣工验收备案表前交付涉案房屋，不符合法律规定，也与原告主张的理由不符，本案不予处理。由于被告不能提供涉案房屋的竣工验收备案表，即表示被告不能提供证据证实已建成的涉案房屋已符合法律规定的交付条件，更不符合双方约定的交房条件，被告为此应承担逾期交房的违约责任，向原告支付约定的违约金。原告并未要求解除合同，因此，被告应按约定按日支付万分之一的违约金，自2013年6月1日至2015年10月31日，被告已逾期交房883天，故被告应支付逾期交房违约金27454.77元（310926元×1?×883天），原告仅要求被告支付该期间违约金27361元，符合法律规定，予以支持。被告关于不存在逾期交房的情形，不应承担逾期交房的违约责任的主张，与事实不符，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条之规定，判决如下：
被告耒阳市金桥房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告伍艳梅支付逾期交房违约金，其中2013年6月1日至2015年10月31日的违约金为27361元；之后的违约金以原告伍艳梅实际交付的购房款310926元为基数，按每日万分之一计算至实际交付房屋为止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费484元，减半收取242元，由被告负担。原告已垫付242元，被告应在执行中清偿。原告预交的另242元予以退还。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审判员方维
二〇一六年六月十六日
书记员周媛
校对责任人：方维打印责任人：周媛
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。