湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0702民初135号原告：张伟，男，1978年6月16日出生，住常德市鼎城区。委托诉讼代理人：姚长友，湖南南天门律师事务所律师，特别授权代理。被告：蔡平华，男，1971年11月2日出生，住常德市武陵区。委托诉讼代理人：刘宏杰，男，1971年10月26日出生，住常德市武陵区，系社区推荐的公民，一般授权代理。第三人：赵银华，男，1963年9月17日出生，住常德市鼎城区。第三人：易青松，男，1979年4月20日出生，住常德市鼎城区。第三人：吕建清，男，1954年2月10日出生，住常德市鼎城区。第三人：樊贵英，女，1969年10月20日出生，住常德市鼎城区。第三人：赵凯，男，1981年7月12日出生，住常德市鼎城区。第三人：王建国，男，1964年12月3日出生，住常德市鼎城区。第三人：胡进，男，1968年11月14日出生，住常德市鼎城区。第三人：刘英，女，1969年6月13日出生，住常德市武陵区。第三人：陈军，男，1971年11月8日出生，住常德市鼎城区。原告张伟与被告蔡平华、第三人赵银华、易青松、吕建清、樊贵英、赵凯、王建国、胡进、刘英、陈军合同纠纷一案，因原告主体资格问题本院曾于2016年10月24日驳回张伟的起诉，后张伟上诉，常德市中级人民法院裁定指令本院继续审理。本院于2017年1月12日重新立案受理后，于2017年2月15日依职权通知赵银华等九人为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，张伟及其委托诉讼代理人姚长友，蔡平华及其委托诉讼代理人刘宏杰及九位第三人均到庭参加诉讼。张伟请求判决：蔡平华归还张伟土地收购款21.227万元；蔡平华归还张伟出资款13万元；蔡平华承担其他违约责任；蔡平华承担诉讼费。后张伟变更第三项诉讼请求为：蔡平华承担违约责任并赔偿8万元。蔡平华辩称：张伟不是本案适格当事人，只有张伟等十人作为整体才能组成协议的甲方；《商住楼建设合作协议》因双方均不具备房地产开发经营资质而无效；双方已协议解除上述协议，并进行了结算，依约不再承担责任。请求驳回张伟的诉讼请求。赵银华等九位第三人共同述称：同意张伟的诉请，归还土地使用证、欠款及赔偿损失。本院经审理查明如下案件事实：一、张伟与赵银华、易青松、吕建清、樊贵英、赵凯、王建国、胡进、刘英、陈军（以下简称“张伟等”）对位于常德市鼎城区蔡家岗墟场的一块面积为2927.91平方米的土地共同享有国有土地使用权，张伟等内部对该块土地各享有十分之一土地使用权。他们拟在该土地上进行房地产开发建设。二、2013年6月10日，张伟等与蔡平华签订《委托书》：“张伟等系蔡家岗供销社土地股东，各享有整体土地十分之一股权。张伟等全权委托蔡平华办理蔡家岗供销社土地开发项目的一切手续。”三、2013年7月23日，张伟等与蔡平华签订《商住楼建设合作协议》，该协议张伟一方中的胡进与刘英系夫妻关系（后于2013年8月16日离婚），协议中胡进的签名系刘英代为签字。主要内容摘要：“①双方拟对商住综合用地改造、建设两栋商居楼及院内配套设施；②蔡平华必须以具有相关资质的企业单位建设开发及发包施工；③所建房屋1号楼全部、2号楼住房10套归张伟等所有，其余剩下面积全部归蔡平华所有，建设资金由张伟等向蔡平华支付675万元，差额由蔡平华自筹承担；④张伟等及时向蔡平华提供报建手续，因张伟等土地开发合法性原因影响蔡平华报建，责任由张伟等负责。蔡平华及时办理报建，到期未办好应退回手续及费用，终止本协议；⑤蔡平华组织开发及建设施工，施工过程中的一切事务及安全责任事故由蔡平华处理并自担费用。⑥张伟等共同确定赵银华与蔡平华联系，他的行为代表张伟等全体成员的意思表示。”四、2013年7月25日，张伟等委托蔡平华与湖南嘉业房地产开发有限公司（以下简称“嘉业公司”）签订《房地产开发项目挂靠合同书》：挂靠人张伟等，被挂靠人嘉业公司，嘉业公司对挂靠人的开发经营活动完全不干预，仅靠出借挂靠资质，收取挂靠费14万元（签订合同时收取5万元，已支付）。五、2014年4月-2014年9月，张伟等向蔡平华出具委托书，委托蔡平华办理土地收购挂牌等一切事宜，此后常德市鼎城区国土资源局（以下简称国土局）通过挂账收购方式（即国土局出让土地收到土地使用权出让金之后再支付土地收购款）收购土地使用权，再挂牌交易，由嘉业公司竞得土地使用权。2014年9月15日，国土局与嘉业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，至此嘉业公司取得国有土地使用证。在此过程中，国土局向张伟等支付土地收购款212.27万元。嘉业公司竞买土地使用权支付购地款290万元、交易服务费46980元、契税116000元等其他费用，上述费用实际全部由张伟等支付。张伟等共筹集130万元用于上述土地使用权的转让、挂靠等开销。六、2015年7月27日，张伟等与蔡平华协议解除《商住楼建设合作协议》，并签订了《解除协议书》（以下简称解除协议），该协议书约定：“双方必须完成《商住楼建设合作协议》的结算，双方不再追究对方的违约责任，双方签订的一切协议及委托书一并解除。”其中刘英的签名系胡进代为签字。2015年7月28日，蔡平华将工程报建手续材料共14份（包括土地使用现状红线图、房地产开发项目挂靠合同书等）退回给张伟等，赵银华作为张伟等的代表人向蔡平华出具了收件单并进行了签名确认，同时易青松、王建国、陈军亦在收件单上进行了签名确认。此外，赵银华、陈军等人在庭审中认可双方依据解除协议进行了口头结算，结算结果是，蔡平华在整个过程中也亏损了二十多万元，但不要求张伟等予以返还，彼此不再追究责任。七、嘉业公司破产清算案于2017年2月22日由本院立案受理。因嘉业公司经营不善面临破产而造成土地使用权已经转让但开发建设却无法进行下去，张伟请求蔡平华赔偿未果，以致成讼。以上事实有委托书、商住楼建设合作协议、解除《商住楼建设合作协议》协议书、《国有建设用地使用权出让合同》、国有土地使用证、收件单等为据。本院认为，本案的争议焦点为解除协议是否有效以及是否履行？张伟等因需在其共同享有使用权的土地上进行房地产开发建设，与蔡平华签订《商住楼建设合作协议》，并约定双方共同进行商住楼建设，同时约定了双方的权利义务及利润分享、风险承担问题，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”从合同内容形式上看，《商住楼建设合作协议》以上述定义为基本内容；从合同实质上看，虽然该合同未履行到实际施工建设阶段，在此后他们也选择了有资质的企业进行挂靠建设以使开发合法化，但是挂靠开发只是他们之间合作建设的一种手段，而实质上，具体施工建设全部都是由蔡平华负责实施，究其根本目的最终还是通过张伟等提供土地使用权、资金，蔡平华负责使项目建设具有资质、负责具体施工和人员组织的合作方式来开发房地产，因此本院依法认定该协议属于合作开发房地产合同。依据上述解释第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效……”因此，因协议双方均不具备房地产开发经营资质，该协议无效。此外，依据《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第九条的规定，房地产开发经营的主体必须是具有相应资质等级的房地产开发企业，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，因该合同主体资格违反了上述法律的强制性规定，亦属无效合同。无效合同自始不具备法律效力，但是本案当事人基于无效合同签订了解除无效合同的协议，该协议的效力当如何认定？依据《合同法》第五十七条规定，合同无效不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。亦即解决争议条款具有独立有效性。本案中，从解除协议的内容来看，实质上就是双方对本案争议的一种终端解决方法，而且它是独立于原合同的新合同，因此它具备独立有效性。就解除协议形式及实质内容本身来看，一方面虽然刘英没有亲自签名，但是在整个事件中因为她和胡进之间的夫妻关系，一开始就存在彼此代签名的情形，虽然此后他们已离异，但因无证据显示其对外公示他们之间的关系改变，刘英也未对外公开表示过拒绝胡进代签，故作为合同相对方的蔡平华有理由相信他们仍是夫妻，因此胡进的代签对蔡平华是有效的。另一方面，双方已依据协议进行了结算即包括蔡平华依约向张伟等退回了报建手续材料14份、以双方互不追究的方式结清双方在整个事件中的开销，同时进行了签名确认，而且作为一个具有正常思维的完全民事行为能力人，如若双方未作结算，也不可能在解除协议上进行签名确认。因此，依据解除协议的约定，蔡平华在本案中不承担责任。张伟及易青松等人认为结算的意思是要蔡平华归还土地使用证或者土地收购款及其他出资款，所以未进行结算。对该观点本院不予支持，理由是：这与他们在签订《商住楼建设合作协议》的初衷以及事实不符，《商住楼建设合作协议》仅约定了蔡平华负责找一家具有相应资质的企业进行挂靠，并未约定他负有担保挂靠风险的义务，蔡平华依约完成了挂靠，并且在此过程中张伟等与蔡平华均不同程度支出了相应的人力、物力、财力，易青松等人认为的结算即归还土地使用证等在事实上不可能，而且也不符合公平原则，因为双方的过错程度一致即无视法律约束签订无效合同，并无约定要求蔡平华担保挂靠风险，便无理由要求蔡平华一人因挂靠企业的问题承担所有的损失。综上，因张伟等与蔡平华签订的解除协议有效且已履行，依据协议约定，蔡平华不承担责任，故对张伟的诉讼请求不予支持。张伟等可向嘉业公司另行主张债权。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第五条、第六条、第七条、第八条、第五十二条第五项、第五十七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回张伟的全部诉讼请求。本案受理费7635元，由张伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  徐丽芳审 判 员  印 捷人民陪审员  曹先辉二〇一七年四月十七日代理书记员  叶洁林附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。《城市房地产开发经营管理条例》第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。