贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终763号
上诉人（原审被告）孙小敏。
被上诉人（原审原告）符昆，男，1975年6月5日生，汉族，贵州省瓮安县人，住瓮安县。
原审被告张丽琴。
原审第三人王立娇。
原审第三人王成香。
上诉人孙小敏与被上诉人符昆、原审被告张丽琴、原审第三人王立娇、王成香房屋租赁合同纠纷一案，瓮安县人民法院于2016年3月2日作出（2015）瓮民商初字第186号民事判决后，孙小敏不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审审理查明：2012年8月1日，贵州福明置业有限公司开发建设华都嘉苑6号楼，拆迁占用了符昆及安德英（符昆之母）、符林（符昆大哥）、符合（符昆二哥）、符云（符昆三哥）、符睿智（符昆四哥符铧之子）、刘汶鑫（符昆之姐符应菊之女）等7人共有的83.09㎡的三个旧门面，由符昆等共有人另行补偿福明公司372666元后，与福明公司签订了三份《商品房买卖合同》，获得了华都嘉苑第6号楼一楼尚未装修的12、13、14号三个门面（其中：12号门面建筑面积6.98㎡，13号门面45.5㎡，14号门面42.25㎡，合计建筑面积共94.73㎡，还房面积比原面积多11.64㎡）。2012年8月5日，符昆代表财产共有人一方与孙小敏、张丽琴二人签订了《门面租赁合同》，将该三个门面一次性租赁给孙小敏、张丽琴（实际合伙人为三人，其中卢继红系国家工作人员未参与签订合同）经营“傲丝度”品牌服饰。租期约定五年，自2012年8月5日起至2017年8月4日止。租金支付方式为在合同签订之日由承租方一次性支付前三年的租金608000元（平均每年租金为202667元，月租金为178.28元／㎡），第四年、第五年的租金分别按当年市场价另行计算，最高不能超过市场价的5%（合同文本约定的是按230元／㎡和250元／㎡计算，后双方在签订合同时划掉了该句文本，改用了上述的语句表述并加盖了指印）。同时约定，在此期间乙方必须提前三个月支付下一年的门面租金。租赁期满前，乙方如需继续租赁的，应当在租赁期满三个月前书面通知甲方。门面租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，并收回门面。（1）未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租门面。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）利用承租房屋存放危险物品或进行违法犯罪活动的。（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已给甲方造成严重损害的。租赁期间，乙方有上述行为之一的，甲方有权终止合同并收回该门面，同时乙方应按照合同总租金的50%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。上述合同签订后的第15天，孙小敏、张丽琴及合伙人卢继红三人随即将承租过来的12号门面（因靠过道和电梯间，面积较小只有6.98㎡）经符昆同意后于2012年8月20日转租给卢红梅装修后卖福利彩票（合伙人卢继红仍未在该转租合同上签字）。转租合同约定的转租期限也为五年，从2012年8月20日起至2017年8月20日止。第一年租金为28800元，第二年、第三年的租金分别为3万元，第四年、第五年房租涨幅不能超过3万租金的15%，如第四年、第五年房主（指符昆）不再租给甲方，本合同自然终止。卢红梅租满一年不做后，该门面又由张丽琴个人转租给王成香继续卖彩票，并收取了王成香交纳的租金3万元，并在收条中注明房租时间从2014年8月20日至2015年8月19日止，在这期间与房东无关（未单独再签订转租合同）。13、14号两个门面由孙小敏等三人共同出资打通后装修成一个大门面经营“傲丝度”品牌服装专卖，登记经营者为张丽琴。经营一年后因生意不好，出现较大亏损，张丽琴和合伙人卢继红就提出将13号门面单独转让孙小敏个人单独经营。并于2013年9月5日签订了《门面转让合同》，转让期为2013年9月5日至2014年9月4日，转让费为每年12万元。将两个门面分开后，14号门面仍由三人共同经营“傲丝度”服饰。因孙小敏以前经营的是“金羽杰”服饰，并办有工商营业执照。孙小敏为了便于今后好办理银行贷款，于是又借用其朋友李伟（××）的名义于2014年4月15日重新申请办理了一个“瓮安媛帆服装店”营业执照。并还与李伟签订了协议，约定孙小敏借用李伟姓名和身份证办理营业执照之前、之中和之后所产生的一切债务和营业收入与李伟无关，李伟不承担任何责任和义务。孙小敏、张丽琴等三人在14号门面经营了二年的“傲丝度”服饰，出现较大亏损，实在经营不下去后，张丽琴和卢继红就退出不管了。于是，孙小敏以156000元的价格将14号门面转租给冯红红经营服装，转租期限为一年（2014年4月6日至2015年4月6日）。冯经营一段时间亏损后做不下去后，又转让给一个做童装生意的老板卖童装，仍做不下去了就关门至2015年4月6日转租的合同期。转让期满后，孙小敏又将该门面转租给王立娇经营“风笛”服饰。租期从2015年4月7日至2016年4月6日。租金仍为156000元。期间12号门面的转租是经符昆同意，其余门面的转租符昆均知情。同时，王成香所经营的12号门面该交第四年的租金时，因符昆与孙小敏已发生纠纷，但符昆还是收取了王成香第四年的租金3万元，并还于2015年8月15日与其另行签订了五年的《门面转让合同》，期限从2015年8月5日起至2020年8月4日止。第一年租金3万元，以后每年的租金在前一年的基础上递增1200元。并还向王成香收取了1500元的押金。2015年5月，孙小敏、张丽琴等人该交纳第四年的门面租金时，因原合同上约定的第四年和第五年的租金为按当年市场价另行计算，最高不能超过市场价的5%。为此，双方就第四年房租产生分歧，符昆要求孙小敏给付第四年的房租342000元，而被告孙小敏则认为合同约定的是按当年的市场价计算，最高不能超过5%，这个“当年”是指签订合同时的当年。后经瓮水办事处综治办、司法所调解，双方意见分岐较大仍不能达成协议。一审在审理过程中，因双方在门面租赁合同中对第四年（即2015年8月5日至2016年8月4日）、第五年（即2016年8月5日至2017年8月4日）的门面租金约定不明，经征询双方意见后于2015年12月23日委托贵州宏黔资产评估事务所对争议门面2015年、2016年的出租市场综合价格进行了评估，并于2016年1月11日作出了（2015）宏黔评字第12－16号《评估报告》，评估价为：2015年月租市场综合价289元／㎡，2016年月租市场综合价304元／㎡。评估后，经一审对孙小敏所提出的反诉请求进行释明，因其提出的财产损害赔偿与符昆所起诉的房屋租赁合同系两个不同的法律关系，不具有抵销性，且经查侵权损害其财产的不只是符昆一人，还有其他多人参与。孙小敏不能在本诉中只对符昆个人提出反诉，其反诉主张只能另案诉讼。为此，孙小敏经一审释明许可后于2016年1月26日书面申请撤回了反诉。
符昆一审诉称：2012年8月5日，符昆与孙小敏、张丽琴二人签订《门面租赁合同》，符昆将瓮安县××楼××、××、××三个门面租赁给孙小敏、张丽琴经营，合同约定租赁期限从2012年8月5日起至2017年8月4日止。合同订立后，孙小敏、张丽琴一次性付清了前三年的租金608000元。按照合同约定的租金支付方式，第四年、第五年的租金分别按当年市场价另行计算，最高不得超过市场价的5%。租金支付的时间乙方必须提前三个月支付下一年的租金。从2015年5月起符昆多次主动联系孙小敏，要求支付第四年（2015年8月5日至2016年8月4日）的房租时，孙小敏总是以各种理由拒绝支付。期满后，符昆又向所在社区、瓮水办事处司所、综治办反映并要求协调处理，但孙小敏都不同意按合同约定执行，也不接受组织的协调意见，擅自于2014年8月20日和2015年4月7日分别把12号、14号门面以每月每平方358元和308元的价格转租给王成香和王立娇经营使用。孙小敏在经营期间拖欠国家2013年、2014年房产税、土地使用税。2015年8月9日孙小敏用手机发布损毁符昆的名誉，给符昆在社会上造成了不良影响。综上所述，孙小敏不但不支付租金，也不解除合同，反而还继续霸占符昆门面不还，又未经符昆同意擅自转租门面，拖欠国家税费，已严重违反合同多项约定、损害了符昆的合法权益，致使符昆蒙受了巨大的经济损失。为此，请求：1、依法判决解除双方于2012年8月5日签订的《门面租赁合同》，终止该合同的履行，归还符昆位于瓮安县××楼××、××、××三个门面；2、依法判决孙小敏支付拖欠12号门面16天的租经营4天租金1333元；3、依法判决孙小敏非法占用13号门面继续经营4天租金1820元；4、依法判决孙小敏赔偿违约金18万元；5、依法判决因孙小敏的行为给符昆门面无法出租造成的经济损失暂定13650元；6、依法判决孙小敏按合同约定上缴国家税款（以税务机关核定的为准）；7、依法判决孙小敏恢复符昆名誉，在《黔南日报》上书面向符昆道歉；8、本案诉讼费用由孙小敏承担。
孙小敏一审辩称:双方于2012年8月5日签订《门面租赁合同》，约定由孙小敏租赁符昆位于瓮安县华都嘉苑6号楼的12、13、14号门面房，租期五年，自2012年8月5日起至2017年8月4日止，并约定由孙小敏先交付前三年房租608000元。之后，孙小敏投入大量资金对门面进行装修，并开始经营媛帆服装专卖。期间孙小敏将12号门面转租是经符昆同意后转租的，14号门面的转租孙小敏也是先打电话给符昆说过，当时并未提出异议。2015年5月，因在交纳第四年的房租时，由于符昆违约大幅度增加房租，未达成一致而发生纠纷。孙小敏在履行该门面合同过程中没有任何违约行为，要求继续履行合同。为此，请求依法判决驳回符昆的诉讼请求，双方所签合同由双方履行至2017年8月4日合同期满。
张丽琴一审辩称：张丽琴当时和卢继红、孙小敏三人合伙共同租赁符昆的三个门面是事实，合同是张丽琴和孙小敏二人与符昆一个人签订的，因卢继红系国家工作人员当时没有在合同上签字。但张丽琴和卢继红早在2013年9月5日前就退出没有共同经营了。现该门面租赁合同解除与否均与张丽琴无关。
王立娇一审述称：王立娇与孙小敏签订合同转租14号门面时，孙小敏没有告诉实情，王立娇并不知道孙小敏没有转租权。孙小敏也没有告知其与符昆的租赁期限已到期，王立娇转租是善意的，并也向孙小敏支付了租金。至于孙小敏与符昆之间怎么扯与王立娇无关。
王成香一审述称：12号门面是卢红梅转让给王成香的，卢红梅也是从孙小敏手上转让的，对于王成香承租的门面，今年的房租符昆已经要去了。并还和符昆另行签订了五年的合同。孙小敏与符昆之间她们怎么扯与王成香无关。
一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，本案双方在履行该门面租赁合同中均不具备上述合同约定解除和法定解除的情形。孙小敏不给付符昆第四年的房租，是因为双方对第四年（即2015年8月5日至2016年8月4日）房租价格约定不明，符昆要大幅度增加房租，而孙小敏又不接受所致。并非是孙小敏故意拖延不交纳房租的违约行为。因此，符昆请求解除合同的理由不充分，不予支持。
二、关于符昆以孙小敏未经其同意，擅自将承租的门面转租给他人为由而要求解除合同的理由是否成立的问题。一审认为，符昆以孙小敏未经其同意，擅自将12、14号门面转租给他人为由而要求解除合同的理由不成立。理由是：首先，12号门面是孙小敏、张丽琴等刚从符昆名下承租过来才十五天时间就经符昆同意后共同转租给卢红梅装修后卖彩票，后又由卢红梅再转租给王成香继续卖福利彩票至今。这一事实，符昆在一审庭审过程中也予以认可。其次，孙小敏、张丽琴分别于2012年8月20日将12号门面分别转租给卢红梅经营，然后卢红梅又将12号门面转王成香、孙小敏又于2014年4月6日将14号门面转租给冯红红经营，然后又转租给王立娇经营，直至2015年8月发生纠纷，符昆一直是知情的，期间符昆并未提出任何异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，符昆知道孙小敏转租的事实已超过六个月，故符昆以孙小敏未经其同意转租房屋为由请求解除合同的理由不充分，对其请求不予支持。
三、关于该合同是由双方继续履行还是予以解除的问题。一审认为，因双方合同约定的租赁期限是自2012年8月5日起至2017年8月4日止，合同期限为五年，目前该合同已经履行了三年，该合同是双方的真实意思表示，且又不具备合同约定解除和法定解除的条件和情形，因此，双方应本着诚实信用的原则切实予以履行。其次，即使双方在为第四年房租价格对合同条款约定的理解不一产生分歧时，双方都应找当地基层组织调解解决。在调解无效的情况下应依法通过诉讼程序来解决，而不能采取违法野蛮的方式侵害他人财产。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除”，第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，符昆请求解除双方于2012年8月5日签订的《门面租赁合同》，终止该合同履行的理由于法无据，故对其主张不予支持。
综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、驳回符昆的诉讼请求；二、符昆与孙小敏、张丽琴于2012年8月5日所签订的《门面租赁合同》合法有效，由双方继续履行至2017年8月4日合同期限届满为止；三、双方在履行合同中，对第四年（即2015年8月5日至2016年8月4日）的房租，由孙小敏按市场月租综合评估价289元／㎡计算支付符昆租金328523.64元。第五年（即2016年8月5日至2017年8月4日）的房租，按市场月租综合评估价304元／㎡计算支付符昆租金345575.04元。案件受理费5406元，由符昆承担。评估费2500元，由符昆和孙小敏各自承担1250元。若义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决宣判后，孙小敏不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第三项并判决符昆承担本案的一、二审诉讼费用。其主要上诉理由是：一、民事诉讼实行不告不理的诉讼制度，符昆一审起诉时没有请求孙小敏支付房租费，而一审判决却直接判令违反了法律的规定。二、原判决判令孙小敏支付的第四年房租328523.64元、第五年房租345575.04元，背离了原合同的本意。首先该评估报告没有调查当地房屋租赁价格的实际情况，缺乏客观依据。其次该评估报告未经庭审质证，原判将该证据作为定案依据不合法。再次，该报告评估的租赁费用在原来的基础上，第四年的涨幅为62%、第五年涨幅超过70%，如此涨幅不符合市场规律，明显显失公平。
符昆、张丽琴、王立娇及王成香二审均未答辩。
经本院审理，二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：对于原判是否超出当事人诉请裁判的问题。一审时，符昆请求判决解除合同并要求孙小敏归还门面等，并未请求明确租赁期第四年、第五年的租金。但之所以引发本案纠纷，实际上是双方对租赁期第四年、第五年的租金合同约定的理解产生分歧。如原判仅作出驳回符昆的诉请，而对于合同继续履行如何计算租金不作明确，双方的纠纷实际上并没有解决。因此一审经过审理，认为本案的合同不符合解除的约定和法定条件，故驳回符昆的诉讼请求的同时，对双方产生的分歧进行明确，以利于合同的履行，该判决并未违反法律的规定。
对于租赁合同中的“当年”作何理解的问题。从双方的合同约定看，门面的租赁期限是五年，自2012年8月5日至2017年8月4日；前三年租金为608000元，“第四年、第五年门面的租金分别按当年市场价另行计算，最高不超过市场价的5%”。对于合同中“当年”应当作第四年和第五年的当年，即是第四年的租金按2015年8月5日至2016年8月4日的市场价另行确定，第五年的租金按2016年8月5日至2017年8月4日的市场价另行确定。理由是：由于双方订立合同时，双方对前三年的租金已经有明确约定，如“当年”为订立合同的当年，则第四年和第五年的租金在订立合同时，应当可以明确约定具体数额。但双方在合同中约定另行计算，说明双方的真实意思是待到第四年、第五年后，双方再根据第四年和第五年的市场价另行确定。况且如“当年”是指签订合同的2012年，则按照习惯应表述为“今年”或“签订合同的当年”。因此，孙小敏认为合同中约定的“当年”为合同订立的当年，不符合双方的真实意思表示。
对于《评估报告》能否作为定案依据的问题。首先在评估机构的选定上，由于双方未能就评估机构的选择形成一致意见，一审法院为此按法定程序指定具有资质的评估机构对本案的门面租赁市场价格进行评估，并无不当。其次，一审法院于2016年1月26日通知各方当事人到庭，专门针对该《评估报告》由各方当事人充分发表意见。孙小敏在一审发表质证意见时对该报告的真实性没有异议，仅是认为评估结果过高。现孙小敏上诉认为该报告没有经庭审质证，没有事实依据。在孙小敏没有提供充分的证据否定该《评估报告》的情况下，一审将该《评估报告》作为本案的定案依据，符合法律的规定。此外，对于评估价格是否过高的问题。《评估报告》的结论是2015年8月5日至2016年8月4日按289元/㎡计算租金，孙小敏上诉认为明显高过前三年，不符合市场规律。对此本院认为，从2015年4月7日孙小敏将14号门面转租给王立娇的《租房合同》的约定看，一年的租金为156000元，折合13000/月，按平方米的租金算，每月每平方米亦为300余元。况且孙小敏在之前对12号门面转租中，其对12号门面的转租价格也远高于每月每平方米300元。因此，评估报告的评估结论取综合价每月按289元/㎡计算租金也基本符合实际，一审采信该评估结论作为定案依据，不违反法律规定。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。孙小敏的上诉理由并不充分，故本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费5406元，由孙小敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘国红
代理审判员 万 青
代理审判员 王开恒
二〇一六年八月一日
书 记 员 李 震