河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民二终字第01023号
上诉人（原审原告、反诉被告）王庆功，男。
委托代理人吴莹洁，河南大为律师事务所律师。
委托代理人王信龙，方城县148法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）马正勇（又名马正永、马小安），男。
上诉人（原审被告、反诉原告）马正春，男。
二上诉人委托代理人孙春雨，河南青剑律师事务所律师。
上诉人王庆功与上诉人马正春、马正勇为确认合同效力纠纷一案，均不服方城县人民法院（2012）方城民初字第147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王庆功的委托代理人吴莹洁、王信龙，上诉人马正勇、马正春及其委托代理人孙春雨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：二被告的母亲杨国华在1978年与李均明再婚，1981年6月1日李均明分得昝庄宅基地一处，后杨国华和李均明于1981年至1982年期间在该宅基地上建起平房五间及东屋两间。1996年10月，该处房产办理了三份土地证，分别是：方国用（96）字第119号国有土地使用证，土地使用者为李均明，地号01-11-119，面积为54.22平方米；方国用（96）字第118号国有土地使用证，土地使用者为马正永，地号01-11-118，面积为107.87平方米；方国用（96）字第118号国有土地使用证，土地使用者为马正春，地号01-11-117，面积为107.68平方米。同时该房屋办理了三份房产证，分别是：字第201号房屋所有权证，所有权人为马正勇，2间，面积46．90平方米；字第203号房屋所有权证，所有权人为马正春，2间，面积46.90平方米；字第206号房屋所有权证，所有权人为李均明，2间，面积42平方米。2004年8月29日，杨国华与原告王庆功签订了内容为：“买卖房屋协议书，甲方：杨国华，女，现年68岁，住城关镇人民路232号。乙方：王庆功，男，现年41岁，住杨集乡五龙庙村五龙庙组。甲方愿把位于人民路北端门牌232号的五间平房及东屋连同院落的附属物及土地使用权一并卖给乙方所有和使用。经双方协商达成如下协议：一、甲方所有的北屋五间平房及东屋连同院落的附属物及土地使用权一并卖给乙方，今后归乙方所有和使用；二、双方议定总价款陆万元正，协议签订时乙方向甲方先交付叁万陆仟元正，余下的贰万肆仟元待甲方挪出此院后一次付清；三、甲方未挪出前仍住北屋东头两间并继续使用东屋两间，另开大门，待两位老人‘百年’后，房屋完全交给乙方；四、房屋过户所用款由乙方负担；五、协议签订时，甲方应交给乙方原房屋的产权证书及相关的土地及土地使用证书；六、协议生效后，乙方进行院落改造或房屋改造所用款项均由乙方承担；七、本协议一式两份，甲乙双方各持—份，具同等效力。甲方：杨国华，乙方：王庆功，见证人：马梅、马某乙、马正花、马海霞、李均明，2004年8月29日”的买卖房屋协议书，后原告及家人按协议改造了墙及大门。2005年杨国华去世，2007年李均明去世。后原、被告发生争议，原告起诉来院，请求依法判令：1、2004年8月29日买卖房屋协议书有效，2、二被告腾出所占用的两间房屋。另查明：1、原告（反诉被告）在第二次开庭时当庭自愿撤回第二项要求“二被告腾出所占用的两间房屋”的诉讼请求，后又在第三次开庭时增加诉讼请求，要求二被告协助原告办理房产证等过户手续，二被告对此不要求举证期。2、2012年6月7日本案第一次开庭审理时，二被告当庭提出反诉，请求依法确认杨国华与王庆功于2004年8月29日签订的买卖房屋协议书无效。3、本案争议协议所涉及的房产在修建时，被告马正春、马正永均已成年，马正春在云南工作，马正永在部队服役。1983年被告马正永从部队退伍回到方城，与李均明、杨国华共同居住在该争议房产中，至1986年马正永结婚后从该房产中搬出，期间马正永的工资均交由杨国华处分。被告马正春常年在外地上班，间或回来过，也曾在争议房产中短期居住。4、1991年2月，该争议房产办理房产证时，所有手续均是被告马正永出面办理，三份房产证也是由被告马正永签字领取。5、原告的证人王某某（原告的父亲）当庭称：该争议协议是其书写；协议签订时，原告本人不在家，但知道买房的事；协议上“王庆功”的签名是其代书，指印记不清是谁按的；当时杨国华称该房的房产证找不到了，只有土地证；协议上“李均明”的指印是其本人按的；2005年王某某找到杨国华，要求把李均明的名字加到协议的甲方一栏，杨国华同意后，杨国华在原告持有的一份协议上“甲方：杨国华”下面写上了“李均明，男，系杨国华之文夫”，在协议最后“甲方：杨国华”后面写上“李均明”，指印记不清是谁按的，杨国华所持有的一份协议上未添加上述内容。修改协议末通知其他人。6、协议签订时，杨国华向原告提供了内容为：“情况证明。关于我大儿子马正春的情况说明。1973年我和他爸爸一起从云南调回方城时，因他刚参加工作，未能调动，只能留在云南。1975年他爸爸因公牺牲后，我带着五个儿女更加无能为力把他调回方城，至直如今无联系，他也没和我们联系。近几年我委托云南那边亲戚多次寻找他，始终下落不明。特此证明。母亲杨国华。2004年4月12日”的情况证明一份，及内容为：我同意将房产转入李均明名下。马正勇，2004.4·12号”的字条和内容为“原来马正春、马正永和李均明三个房产证书都由李均明保存，现因李均明有病找不着，特比说明。（代）李均明，2004.8.29”的字条各一份。杨国华的“情况证明”系杨国华的女儿马海霞按照杨国华的口述所代书，上面的指印系杨国华本人所捺。马正勇的字条，被告马正勇当庭认可是其所为，但该字条不是用于卖房使用。李均明的字条系原告的父亲王某某所写，“李均明”的名字不知是谁所签，指印系李均明本人所捺。7、协议签订时，李均明有病卧床，但意识清醒，能够通过点头摇头表达意见；杨国华因患糖尿病，视力有障碍，看不清楚，但意识清醒，不影响自己行动。8、协议签订时，李均明、杨国华、马某甲、马某乙和王某某五人在场，原告王庆功、被告马正勇、马正春均不在场，其他见证人马正花、马海霞亦不在场。9、协议签订后，杨国华将三份土地证及相关字据等手续交给王某某，王某某向杨国华支付了现金36000元，后王某某改造了大门，并在院内堆起一道一米多高的墙，但未直接入住该房。下余房款24000元原告至今未付。10、被告的证人马某甲当庭称：协议签订当天其在厨房做饭，签协议的具体过程并不在场，只是按照杨国华的安排在协议上捺了指印，也看协议内容。建房时，被告马正春在云南未回来，但有联系。协议签订后，原告未入住该房，后来在院子里用砖堆了一道一米多高的墙，改了大门，之后很久原告家都没入住。11、被告的证人马某乙当庭称：杨国华卖房时马正春不在家，马正勇比较忙。协议是王某某写好后拿去找的杨国华。马某乙当时在协议落款处甲方的后面写了“杨国华”，在见证人一栏写了“马梅、马某乙、马正花、马海霞、李均明”五个人的名字，并在其自己的名字上捺了指印。杨国华和李均明的指印是王某某拉着二人的手所捺，马某甲的指印是其本人自己所捺。原告是在起诉之后才入住该房屋，协议签订后、房子空出来，几个月后改的大门，院子中间砖堆了个墙，原告一直没住。12、方城县东山自来水公司于2014年5月6日出具情况说明：王某某、用水号206235，该用户2007年12月13日申请改造安装；2008年7月至11月，抄表见数4吨；2008年12月至2012年4月用水为0吨，2012年5月至今抄表见数66吨。13、方城县电业局河东供电所出具了一份用电情况，并备注：户名王某某，原用户编号4242860，新户号7190025412，2012年1月以前信息，因系统升级无法查询。该用电情况上显示：2012年1月至2012年4月，该户用电、缴费均为0；自2012年5月起，开始有度数不等的用电量出现。14、被告马正勇、马正春二人的身份证上载明信息为汉族，但二人称已信奉伊斯兰教，正在办理变更民族的手续。
原审认为：本案争议所涉及的土地系李均明从村组分得，争议房产系杨国华和李均明二人修建，该房建成后，在办理土地证和房产证时分为三份，分别登记在二被告名下的房产土地应视为是杨国华、李均明二人对二被告的赠予，该赠予行为有效，且政府相关部门已给二被告分别颁发了相应的土地证、房产证，故杨国华、李均明和二被告四人分别依据其名下房产证、土地证的划分对该处房产的相应部分各自拥有独立产权；李均明名下的土地、房产虽然证件上没有登记共有人，但实际上是杨国华、李均明夫妻二人共同共有的财产，二人共同对李均明名下的42平方米房产及54.22平方米土地使用权拥有产权及处分权。本案争议的协议书，原、被告各持一份，两份协议书内容有部分不一致，原告所持有的协议有后来改动的部分，二被告所持有的协议为原始协议。从该原始协议上看，本案争议协议的卖方虽为杨国华一人，但李均明在协议签订时也在场，也在协议书上捺了指印，当时杨国华、李均明均意识清醒，具有完全民事行为能力，且有其女儿马某甲、马某乙在场，以上可以证明卖房系杨国华、李均明二人共同的真实意思表示；至于李均明的名字被他人代签到见证人一栏，仅是形式瑕疵，不影响李均明本人同意卖房的意思表示成立，即杨国华、李均明二人均为该争议协议的卖方。杨国华、李均明二人对其拥有完全处分权的登记在李均明名下的房产进行处分是合法有效的，而对分别登记在二被告名下的房产，杨国华、李均明二人早已将该部分房产的产权赠予给二被告，且二被告也分别办理了相应的房产、土地登记手续和产权证明，杨国华、李均明二人对该部分土地、房产已无权进行处分。协议签订时，杨国华向原告出具了“情况说明”和“马正勇字条”，这两份宅据不能对抗由人民政府依法颁发的房产证和土地证，不能证明杨国华、李均明对该处争议房产拥有全部的合法权属，且原告提供的两份字据均为复印件，故原告的上述证据不能证明杨国华、李均明处分二被告名下房产的合理性和合法性。二被告分别持有政府部门依法对其颁发的房产证，对其各自名下的证载房产拥有合法产权，同时二被告从未参与签订该争议协议的过程，未在协议上签字或捺印，也从未对杨国华、李均明擅自出售二被告名下房产的行为进行追认，故杨国华、李均明在协议中出售二被告名下房产的行为无效。经本院审判委员会研究决定，本案争议的协议中杨国华、李均明二人对李均明名下房产的处分是合法有效的，对二被告名下房产的处分为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：一、原告王庆功与杨国华于2004年8月29日签订的买卖房屋协议书中，涉及李均明名下房产土地的约定为有效，涉及被告马正勇、马正春名下房产土地的约定为无效。二、驳回原告王庆功的其他诉讼请求。三、驳回被告马正勇、马正春的其他反诉请求。本诉案件受理费200元，反诉案件受理费100元，保全费620元，合计920元，由原告王庆功负担620元，被告马正勇、马正春共同负担300元。
上诉人王庆功不服一审判决，向本院上诉称：1、原审认定事实错误，争议房产真正所有权人为二被上诉人马正勇、马正春的父母杨国华、李均明，其有权对外签订买卖协议。2、双方签订的房屋买卖协议符合法律规定，应当确认为有效。
上诉人马正勇、马正春不服一审判决，向本院上诉称：1、原审认定事实不清，证据不足。上诉人父母在签订协议时已丧失行为能力，被上诉人明显有乘人之危，恶意串通第三人侵害他人合法权益之嫌。2、上诉人之母杨国华无权处分争议的房地产，被上诉人王庆功在签订协议时也未到场，该协议违背了当事人的真实意思表示，应当确认为无效。
根据当事人的诉辩意见，并征得双方当事人同意，本院归纳本案争议的焦点是：1、原审认定事实是否正确，上诉人马正勇马正春父母在签订协议时是否具有民事行为能力，王庆功与杨国华签订的房屋买卖协议是否符合双方真实意思表示；2、上诉人马正春、马正勇之母杨国华对争议的房地产是否有处分权，双方签订的协议是否合法有效。
本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：本案争议的房地产系上诉人马正春、马正勇父母杨国华、李均明生前所建，并在建成后按照家庭成员分别办理了李均明、马正春、马正勇三份土地使用证和房产所有权证，事实清楚，权属明晰。上诉人马正春、马正勇父母在签订房屋买卖协议时虽年老体弱，丧失劳动能力，但尚未丧失民事行为能力，对其名下的房地产与王庆功签订买卖协议，符合双方的真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，应当视为有效协议。但杨国华在签订协议时对登记在马正春、马正勇名下房地产的处分，上诉人马正春、马正勇没有参加，事后对杨国华的行为也没有进行追认，所以杨国华的行为侵害了马正春、马正勇的财产所有权和土地使用权，其行为应当视为无效。综上，上诉人王庆功、马正春、马正勇的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元由上诉人王庆功负担200元，上诉人马正春、马正勇负担300元。
本判决为终审判决。
审判长 屈云华
审判员 李路明
审判员 王 勇
二〇一四年十月二十八日
书记员 柏建秀