北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第04765号
上诉人（原审被告、反诉原告）达凤茹，女，1956年9月28日出生。
委托代理人王柱，内蒙古河洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京光大四方商务有限责任公司，住所地北京市朝阳区王四营乡官庄村村北。
法定代表人刘乃琳，总经理。
委托代理人陈俊海，北京市仁人德赛律师事务所律师。
上诉人达凤茹因与被上诉人北京光大四方商务有限责任公司（以下简称光大四方公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第17148号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
光大四方公司于2014年4月诉至原审法院称：2006年6月16日我公司与达凤茹签订租赁合同，约定我方将位于北京市朝阳区×街302号商铺（以下简称302号商铺）出租给达凤茹使用，房屋租金为每年26万，后变更为22万，租赁期限为2006年6月18日至2010年6月17日。2008年1月1日，双方将租金变更为年17.2万元。房屋租赁期满后，对方继续占用我方房屋使用，房租仅仅支付至2011年10月31日，其后也未支付任何费用。所以我方认为双方的租赁合同已经解除。我方多次要求对方腾退房屋，但对方拒不搬离。现诉至法院，要求确定双方的租赁合同关系于2011年10月31日解除，达凤茹腾退302号商铺并交还给我方；比照原合同租金标准支付2011年10月31日起至实际腾房之日止的房屋占用费。
达凤茹辩称并提出反诉：北京×火锅城是个人工商户，我是经营者。我方没有收到对方任何要求我方搬离或者不同意我方继续租赁的书面说明，也未收到任何补偿款，我方不同意搬离，我方一直交纳租金，所以不同意对方要求我方支付房屋占用费的诉讼请求。如果对方不同意租，合同已经解除的话，就没有必要收我方的房租。另外对方所说双方合同签订情况及之后合同租金变更情况属实。而且对方口头答应每五年一续。综上请求法院判决驳回对方的诉讼请求。另外，在我方一直交纳租金的情况下，对方违反合同约定，从2013年4月份起就无故给我方停水停电，并在我方不知情的情况下将我方房屋拆毁，导致财物丢失，造成了巨大的经济损失。故要求判令对方赔偿我方2013年4月至2013年6月份的经济损失共计18万元，赔偿店内财产损失（含装修及物品）96.5万元，给付企业搬迁补偿费30万元。
光大四方公司针对反诉辩称：不同意对方的反诉请求，双方的租赁合同截止到2011年6月17日，后双方形成不定期租赁关系。2011年10月31日之后对方没有再缴纳租金，即使缴纳了也是之前欠缴的。我方在2013年多次要求对方腾退房屋。之前也通过电话和对方沟通过。基于对方一直没有交纳房租，我方认为双方不定期租赁合同事实终止。另外从2013年4、5月份对方就将店内物品腾空，在2014年3月房屋仅剩主体结构，店内没有任何物品，因此不存在财产损失。对方基于租赁合同关系所提出的企业搬迁补偿也没有事实和法律依据。而且对方就所述的损失没有提交证据。
原审法院经审理查明：2006年6月16日，光大四方公司作为甲方与达凤茹作为乙方签订租赁合同，约定甲方将302号商铺以租赁的方式提供给乙方使用；租赁年限为伍年，租赁时间自房屋正式交付使用之日起计算以交房通知书下达后五日起自2006年6月18日至2010年6月17日止。双方约定甲方为乙方提供362平方米（首层）经营场所，年租金为26万元，自第二年始，乙方给甲方的租赁费在上年租赁费数额的基础上递增1%，以后每年如此方法均在原租赁费的基础上递增1%，上述租金月付；合同签订后付2.16万元，以后每年提前一个月缴付下期款项；如遇拆迁或其他问题，使乙方不能正常营业或停业，甲方应退还多收乙方的房租费。每月16日交下月房费。另合同就双方的权利义务、违约责任、争议解决等事宜亦进行了约定。
同日，光大四方公司作为甲方与达凤茹个人经营的个体工商户北京×火锅城作为乙方签订租赁合同，约定甲方将302号商铺以租赁的方式提供给乙方使用；租赁年限为伍年，租赁时间自房屋正式交付使用之日起计算以交房通知书下达后五日起自2006年6月18日至2010年6月17日止。双方约定甲方为乙方提供362平方米（首层）经营场所，年租金为22万元，自第二年始，乙方给甲方的租赁费在上年租赁费数额的基础上递增1%，以后每年如此方法均在原租赁费的基础上递增1%，上述租金月付；合同签订后付1.833万元，以后每年提前一个月缴付下期款项；如遇拆迁或其他问题，使乙方不能正常营业或停业，甲方应退还多收乙方的房租费。每月16日交下月房费。另合同就双方的权利义务、违约责任、争议解决等事宜亦进行了约定。
光大四方公司与达凤茹一致认可双方先行履行的是光大四方公司作为甲方与达凤茹作为乙方签订的租赁合同，而后在2007年履行的是光大四方公司作为甲方与达凤茹个人经营的个体工商户北京×火锅城作为乙方签订的租赁合同。
2008年1月1日，光大四方公司作为甲方与达凤茹经营的个体工商户北京×火锅城作为乙方签订补充协议书，约定甲方同意乙方将租用302号商铺原面积362平方米，退出62平方米；原租金22万元／年，改为17.2万／年；时间自2008年1月1日起执行。原合同其他条款不变。
后光大四方公司将涉案场地交付给达凤茹经营使用，达凤茹交纳相应的租金。庭审中双方均认可，交纳租金的方式从一开始到最后都是月付。光大四方公司称达凤茹从合同签订后一直拖欠租金，现将其所有租金收据加在一起计算，仅够交纳至2011年10月31日，虽然最后一张收据的时间是2013年3月4日，但都是补交之前拖欠的租金，为证明其主张，光大四方公司提交租金支付情况统计表及收据复印件，该统计表显示达凤茹于2006年6月15日、2006年7月19日、2006年9月11日、2006年10月31日、2006年12月27日、2007年2月28日分别交纳2.16万元、2007年4月23日交纳1.8万元、2007年7月17日交纳4万元、2007年9月27日交纳2.5万元、2007年10月30日交纳2.2万元、2007年12月10日交纳1.8万元、2008年1月30日交纳1.3万元、2008年3月18日交纳1.2万元、2008年5月5日、2008年6月2日、2008年7月3日、2008年11月4日、2008年12月15日分别交纳2万元……最后一笔于2013年3月4日交纳租金10万元。达凤茹对此予以认可，但称并未拖欠租金，但由于光大四方公司对房屋进行强拆，部分收据已经丢失故无法提交，但最后一张收据证明已经将租金交纳至2013年6月底，为此达凤茹提交13张租金收据予以佐证。
2013年5月16日，北京市朝阳区人民政府防汛抗旱指挥部办公室下发关于清理×沿线违法建设的通知，针对各违法建设单位、个人指出“2012年7月21日特大暴雨造成×沟沿线区域严重积水，给区域居民生命财产带来严重损失，引起了市委、市政府高度关注。为彻底解决周边区域积水，改善周边居民生活环境，实现防汛安全，区委、区政府贯彻市委、市政府的指示精神，决定对×沟沿线两岸河道管理范围内一切违法建设开展清理工作，同时开展河道内清淤、清障、防洪建设等综合治理工程。×沟治理工程计划8月30日完成主体工程建设，请你单位（个人）接到通知后，立即与村委会、乡政府对接意见，并于6月15日前主动完成拆除工作。我办将于6月15日后组织全区有关部门对沿线违法建设情况进行彻底检查，并对未自行拆除违法建设进行协助拆除。”
2014年3月份，光大四方公司对302号商铺进行拆迁，光大四方公司称拆迁前通知了达凤茹，达凤茹予以否认，并陈述其报警。经查，北京市公安局朝阳分局×派出所有2014年3月23日的报警记录，报警人刘×系达凤茹的经理，派出所称当时没有制作笔录。302号商铺主体建筑已经被拆除，但须后续清理，因拆迁补偿问题未解决，达凤茹仍对302号商铺进行控制。
庭审中，达凤茹提交照片若干张，欲以证明302号商铺拆迁前及拆迁后的情况，光大四方公司认可拆迁后情况，不认可拆迁前的情况，称拆迁时屋内物品已经清空。达凤茹提交其与陆×的短信记录，并称陆×系光大四方公司时任法定代表人，欲证明光大四方公司未提及拖欠房租一事，仅是关于拆迁补偿事宜的协商，要求达凤茹等通知；光大四方公司不认可，称陆×当时是公司员工，现已离职。达凤茹申请证人胡×、姜×及刘×出庭作证，欲以证明达凤茹在302号商铺的经营情况；光大四方公司就证人证言的真实性不予认可。
达凤茹称其在2012年对302号商铺的门头、包房、厨房、吧台、后厨进行了装修，并另建有违建的四间小平房作为员工宿舍，光大四方公司不予认可。达凤茹称因拆迁，其不能提交施工合同、交费票据等证明。经询，达凤茹称2013年6月得知拆迁一事，但是没有准确的信，因此在等通知，因为光大四方公司没有给钱，所以物品都放在302号商铺内。达凤茹就其主张的经营损失、店内财产损失（含装修及物品）、企业搬迁补偿费损失均未举证。
经法院释明，光大四方公司及达凤茹在法院认定双方租赁合同无效的情况下仍然坚持各自的诉讼请求及反诉请求。
原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，光大四方公司将没有取得规划手续的租赁标的租赁给达凤茹，该行为违反法律的强制性规定，双方签署的租赁合同应属无效。因而光大四方公司要求确认双方租赁合同关系于2011年10月31日解除无事实和法律依据，法院不予支持。
就双方对合同无效的过错问题，光大四方公司将涉案标的出租给达凤茹的行为具有明显过错，达凤茹未对涉案标的的合法性进行审查，对于合同无效亦具有过错。法院将结合案情酌情认定双方对合同无效的过错责任。
关于光大四方公司主张的达凤茹腾退302号商铺并交还，光大四方公司虽对302号商铺进行强拆，但就拆迁后的302号商铺达凤茹依然进行控制，而且考虑到双方所签合同无效，光大四方公司的此项诉讼请求符合法律规定，法院予以准许。
关于光大四方公司主张的占用费问题，考虑到光大四方公司对涉案标的进行强拆，达凤茹主张其已交纳了相应的费用，并提交了部分票据，但其余的票据遗失，该抗辩成立。而2013年5月后租赁标的就停水停电，租赁场地不再具有实际使用价值，故就光大四方公司主张相应的房屋占用费，法院不予支持。
关于达凤茹主张的经营损失、店内财产损失（含装修及店内物品）及企业搬迁补偿费事宜，就经营损失及企业搬迁补偿费无证据证明，法院不予支持；就店内财产损失，达凤茹就此亦未举证，称系因光大四方公司的强拆而不复存在。需要强调的是光大四方公司的强拆行为是违法的，应当受到谴责，因而就达凤茹主张的店内财产损失，达凤茹虽未举证，法院将根据双方在合同无效上的过错责任酌情予以支持。据此，原审法院于2014年12月1日判决如下：一、确认北京光大四方商务有限责任公司与达凤茹于二○○六年六月十六日签订的租赁合同及北京光大四方商务有限责任公司与达凤茹负责的个体工商户北京×火锅城于二○○六年六月十六日签订的租赁合同、二○○八年一月一日签订的补充协议书无效；二、达凤茹于判决生效之日起三十日内将判决书第一项所涉租赁合同及补充协议书项下位于北京市朝阳区×街302号商铺腾退并交还给北京光大四方商务有限责任公司；三、北京光大四方商务有限责任公司于达凤茹履行判决书第二项之时给付达凤茹店内财产损失三万元；四、驳回北京光大四方商务有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回达凤茹的其他反诉请求。
宣判后，达凤茹不服原审判决，上诉至本院称：我方对原审判决第一项、第二项认可，但不认可第三项，我方对合同无效不存在过错，光大四方公司应当赔偿我因此遭受的全部经济损失；我已经按时向光大四方公司交纳租金至2013年7月份，但自2013年4月起光大四方公司就无故停水、停电，致使我无法正常经营，光大四方公司应当返还我在此期间的租金4万元并赔偿经营损失5万元、装修及设备损失46万元、企业搬迁补偿费10万元，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判第三项，依法改判。光大四方公司同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院无异，本院在此予以确认。
上述事实，有相关书证及当事人陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为：本案租赁标的未取得合法规划审批手续，就该标的签订的租赁合同应为无效。在合同被确认无效的情况下，涉及到返还及折价赔偿等问题，综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案二审审理的争议焦点如下：一是达凤茹已经给付光大四方公司的租金数额；二是原审法院所确定的光大四方公司赔偿达凤茹财产损失之数额是否适当。
第一，关于租金给付问题。双方对现有租金收据所记载的数额不持异议，但对已交纳租金的总额分歧较大，在此情况下，本院根据现有证据及查明的客观情况分析如下：首先，按照两份租赁合同记载及双方陈述，租金为月付，每月16日交下月房租，从达凤茹给付租金的时间和数额来看，其自交纳第三笔租金开始就存在不同程度的拖欠；其次，达凤茹提交的13张租金收据仅能部分反映2012年至2013年交纳租金的情况，无法对其2006年起交纳租金的全貌予以印证，且上述收据均包含在光大四方公司提交的已交租金统计表之列，无法据此推定达凤茹已经足额按时交纳全部租金；再次，达凤茹主张最后一笔租金交纳至2013年3月4日，但根据该张收据记载，达凤茹一次性交纳租金10万元，与双方约定的月付租金1至2万元相差甚远，结合达凤茹历次交纳租金的情况，可以推定该笔10万元租金中包含补交此前拖欠的租金，现达凤茹又以此收据主张并未存在拖欠，一直支付租金至2013年6月底，依据不足。因此对于达凤茹主张租金已经按时全额交纳的意见，本院不予采信。但考虑到涉案商铺于2013年5月份以后停水停电不再具有实际使用价值，且在2014年3月份进行过强拆，可能存在达凤茹所称部分租金收据丢失的情况，在认定实交租金数额时，如果不考虑该强拆因素严格按照现有收据计算，并由达凤茹支付此后未交租金的房屋占用费，很可能损害达凤茹的相关利益，据此，原审法院综合上述情况，对光大四方公司主张的后续房屋占用费未予支持，但同时亦未对达凤茹主张返还已交租金予以支持，是在平衡双方利益的基础上做出的处理，公平合理，本院予以维持。
第二，关于原审法院所确定的光大四方公司赔偿达凤茹财产损失之数额是否适当。根据本案查明的事实，2013年5月，相关政府部门就已经对涉案房屋的拆迁事宜下发通知，同月，光大四方公司即对涉案房屋停水停电，达凤茹亦表示自此无法再进行营业，一直在等通知，至2014年3月，光大四方公司对涉案房屋进行拆迁时，达凤茹已经停业近一年，结合周边房屋均进行拆迁的情况，可以推定达凤茹就拆迁事宜已经有心理预期并在客观上有一定的准备时间，在双方所签合同未约定具体履行期限，且被认定为无效的情况下，达凤茹主张给其造成高达46万元的装修设备损失及5万元经营损失，并未提交充分证据予以证明，原审法院结合本案具体情况，根据双方在合同无效上的过错责任酌情确定赔偿数额，是适当的。关于达凤茹主张的企业搬迁补偿费，原审法院在本案中以证据不足为由未予支持，并无不当。
综上，达凤茹提出的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费7456元，由北京光大四方商务有限责任公司负担7431元（已交纳），由达凤茹负担25元（于本判决书生效后七日内交至原审法院）；反诉案件受理费8903元，由北京光大四方商务有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费8800元，由达凤茹负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 夏
代理审判员 林存义
代理审判员 程 磊
二〇一五年四月二十日
书 记 员 鲁燕萍