安徽省繁昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）繁民一初字第00854号
原告：芜湖立宇建设有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区。
法定代表人：潘海生，系该公司董事长。
委托代理人：戴衍卫，安徽海声律师事务所律师。
被告：许显松，男，汉族，户籍地安徽省芜湖市繁昌县，经常居住地安徽省芜湖市繁昌县。
第三人：繁昌县安广房地产开发有限责任公司，住所地安徽省芜湖市繁昌县。
法定代表人：汪全，系该公司董事长。
原告芜湖立宇建设有限公司（以下简称立宇公司）诉被告许显松、第三人繁昌县安广房地产开发有限责任公司（以下简称安广公司）申请执行人异议之诉一案，本院于2015年6月17日立案受理，于2015年7月27日由代理审判员叶进财适用简易程序公开开庭进行了审理，原告立宇公司的委托代理人戴衍卫、被告许显松、第三人安广公司的法定代表人汪全到庭参加诉讼。后发现本案属于法定适用普通程序审理案件，于2015年8月21日裁定转为普通程序审理，并于2015年8月27日由审判员姚晓蓉担任审判长与审判员杨立新、代理审判员叶进财组成合议庭公开开庭进行了审理。原告立宇公司的委托代理人戴衍卫、被告许显松到庭参加诉讼，第三人安广公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告立宇公司诉称：2010年6月16日，原告的前身单位安徽省旺达建筑有限责任公司和第三人安广公司签订了《建设工程施工合同》，就繁昌县繁阳镇二区四期商住楼工程建设问题进行了详细约定，建造工期原为240天，此后就尾欠601234元工程款给付事宜，原告向贵院提起诉讼，并申请人民法院进行了诉讼保全，贵院（2014）繁民一初字第01332-1号裁定，将坐落在繁昌县繁阳镇繁阳二区四期X幢X号房屋予以查封。贵院（2014）繁民一初字第01332号民事判决生效后，原告遂依法申请强制执行［案号为（2015）繁执字第00103号］，在执行期间，本案被告许显松提出执行异议，要求法院排除对上述房屋的执行措施，贵院于2015年5月22日下达了（2015）繁执异字第0004号民事裁定书，裁定如下：“中止对本院（2014）繁民一初字第01332-1号民事裁定所查封标的物（位于繁昌县繁阳镇繁阳二区四期X幢X号房屋）的执行”。原告认为，被告的异议理由不能成立。首先，（2014）繁民一初字第01332号民事判决确认了原告对被告查封的房屋具有工程优先权，即原告有权对被查封的房屋进行拍卖、变卖，用所得价款优先支付判决确定的工程款601234元。根据法律的规定，该项优先权是法定优先权，不受其他任何因素的影响。其次，被告对第三人享有的权利是普通债权，不具有优先受偿的特点，被告和第三人以负载着他人享有优先权的房屋作为标的物，进行债务抵偿，此种行为是一种侵害他人法定优先权的违法行为，因而是无效的。另外，被告的预告登记行为不属于物权变动行为，即不发生物权效力。根据物权法的规定及预告登记制度设立的宗旨及相关法理，预告登记只是确立预告登记权利人享有优先购买该备案登记房屋的权利，限制预告登记义务人出现一房多卖的情况，从而保证最先购买人的合法权利和交易的安全性。所以，被告只能在自己的“优先购买权”的范围内主张权利，而不是以“优先购买权”为由对抗他人对“优先购买权”指向的对象（即被查封的房屋）债的请求权，更不能对抗他人对此的优先权；第四，被告不属于善意购买人。1、没有证据证明被告按照合同约定一次性支付了购房款；2、2014年10月23日被告没有真实支付票据中载明的房款；3、在人民法院对预告登记的房屋进行查封之后，虚假设置交付房款的行为，对抗或妨碍人民法院的司法活动，这明显不属于善意范畴（查封措施是2014年10月10日，开具购房发票是2014年10月23日）。为此，原告诉至人民法院，请求：1、判令继续对（2014）繁民一初字第01332-1号民事裁定进行执行；2、诉讼费由被告承担。
原告立宇公司为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：
1、营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、工商登记信息表一组，证明原告的主体资格；
2、繁昌县人民法院（2014）繁民一初字第01332号民事判决书复印件一份，证明原告的权利来源及原告的权利应当得到落实；
3、2014年12月30日案件受理通知书复印件、2015年5月22日执行裁定书复印件各一份，证明原告提起执行之诉所依据的基本事实；
4、被告异议申请书复印件一份，证明被告的普通债权不能对抗原告的工程优先权；
5、（2014）繁民一初字第01332-1号民事裁定书、税务发票复印件一组，证明原被告和第三人的交易妨碍了法院正常的诉讼活动，被告的行为不具有善意。
被告许显松辩称：繁昌县繁阳镇繁阳二区四期X幢X号房屋已经在2014年5月22日在房管部门进行预登记备案，事情发生在原告申请执行之前，该房屋属于我个人的，产权也属于我。
被告许显松为证明其辩称主张，向本院提交以下证据材料：
1、身份证复印件一份，证明被告的主体资格；
2、异议申请书原件一份，证明当时对房屋查封提出异议并要求解除查封；
3、电力建设工程施工合同原件一份，证明欠我132万后用房屋抵债；
4、繁昌县商品房预售合同备案通知书原件、税务发票原件、协助执行通知书复印件一组，证明用该房屋抵债后进行了备案；
5、商品房买卖合同原件一份，证明在2014年3月31日签订的合同将房屋作为抵债办理的情况；
6、（2015）繁执异字第00004号执行裁定书原件一份，证明繁昌县人民法院执行局收到我的执行异议后，中止执行程序。
第三人安广公司辩称：我欠被告132万工程款，公司没有资金给付，就按合同的价格抵付了总债务的115万。
第三人安广公司未向本院提交任何证据材料。
本案经当庭举证、质证，对各方当事人提供的证据材料的真实性，对方当事人对证据材料的真实性均无异议，本院经审查对上述证据材料的真实性均予以认可。对于证明目的本院在后文综合予以认定。
经审理查明：2010年6月7日，原告立宇公司的前身安徽省旺达建筑有限责任公司与第三人安广公司签订《建设工程施工合同》一份，约定由原告承建第三人安广公司发包的繁昌县繁阳二区四期商住楼工程。2013年8月26日，第三人安广公司与安徽省豪达电力工程有限责任公司繁昌县分公司签订《电力建设工程施工合同》，约定由安徽省豪达电力工程有限责任公司繁昌县分公司承包第三人安广公司的繁阳二区一、二、三、四期配电整改工程，工程总价款为132万元；被告许显松为安徽省豪达电力工程有限责任公司繁昌县分公司的负责人。后第三人安广公司因资金紧张，于2014年3月31日与被告许显松签订《商品房买卖合同》，约定第三人安广公司将繁昌县繁阳镇繁阳二区四期X号楼卖给被告许显松，价款为115万元。该《商品房买卖合同》实际为抵债合同，第三人用该房屋抵付115万元电力工程款。2014年5月22日，被告及第三人对该《商品房买卖合同》在繁昌县房地产管理局进行了合同备案登记。2014年9月17日，原告与第三人之间的工程建设价款经审计为15401234.12元。2014年9月25日，第三人安广公司向原告出具收据一份，载明欠原告繁阳二区四期商住楼工程决算尾款人民币601234元。2014年10月9日，原告就该剩余尾款向本院提起诉讼，并申请对繁昌县繁阳镇繁阳二区四期X幢X号房进行保全。本院于2014年10月10日，作出（2014）繁民一初字第01332-1号民事裁定书，对备案于被告许显松名下的繁昌县繁阳镇繁阳二区四期X号楼进行了查封保全。2014年10月23日，第三人安广公司向被告许显松开具预收购房款发票，金额为82万元，并备注此票不予办证。2014年11月14日，本院作出（2014）繁民一初字第01332号民事判决书，其中判决第二项确认：原告安徽繁昌县旺达建筑有限责任公司对繁昌县繁阳二区四期X幢X号房屋折价、变卖后所得价款享有优先受偿权。该判决书生效后，原告于2014年12月30日向本院申请强制执行；执行期间，被告许显松于2015年2月9日向本院提交书面《异议申请书》，认为被查封的繁昌县繁阳镇繁阳二区四期X幢X号房产权归其个人所有，要求本院解除对该房屋的查封。2015年5月22日，本院作出（2015）繁执异议字第00004号执行裁定，中止对本院（2014）繁民一初字第01332-1号民事裁定书所查封标的物（位于繁昌县繁阳镇繁阳二区四期X幢X号房屋）的执行。原告立宇公司对该中止执行裁定不服，故提起本次诉讼。
本院认为，经合同备案登记的《商品房买卖合同》具有保障合同标的物指向的商品房最终成功转移物权登记属性的特殊债权合同，但合同备案的预登记并不是自登记后就一直长期有效，如该权利处在怠于行使状态下将受到时效的限制，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。在本案的庭审过程中，本案被告许显松当庭认可其在可以办理产权登记的情况下因想把该房屋再次卖给他人，而一直未办理产权登记，且该房屋在合同备案时已经具备了办理产权登记的条件；因此被告许显松自能够进行不动产登记之日即2014年5月22日，至本院查封该房产之日即2014年10月10日，已经超过三个月的时间，依然未进行产权登记，应当视为该合同备案预登记失效。在合同备案预登记失效情形下，被告许显松与第三人之间名为《商品房买卖合同》实为抵债协议，被告许显松并没有实际支付全部的商品房购房款，不属于房屋的购买人，其没有实现物权转让的债权应当回归到债权的性质本身，被告与第三人之间的债权为电力工程款，为普通债权。而预登记失效的标的物的物权仍归属于第三人安广公司名下。本案的原告立宇公司作为直接对繁阳二区四期商住楼的施工方，其建设工程款在第三人安广公司无能力支付相应工程尾款的情况下，对施工的建筑物具有法定的优先受偿权，其有权对已经失效的预登记在被告许显松名下属于第三人安广公司所有的繁昌县繁阳镇繁阳二区四期X幢X号房屋申请保全，并要求就该房屋的折价、变卖价款优先受偿，本院作出的（2015）繁执异议字第00004号执行裁定中止不当，应当继续恢复对（2014）繁民一初字第01332-1号民事裁定书所查封标的物的执行。综上，案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十条之规定，判决如下：
继续对（2014）繁民一初字第01332-1号民事裁定书所查封的标的物（繁昌县繁阳镇繁阳二区四期X幢X号房屋）进行执行。
本案案件受理费人民币80元（原告预交），由被告许显松承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。
审 判 长 姚晓蓉
审 判 员 杨立新
代理审判员 叶进财
二〇一五年九月六日
书 记 员 陈丽君
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国合同法》
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。