河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终1130号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐才友，男，1964年12月24日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。委托诉讼代理人：唐全伟，男，1985年4月9日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县，系上诉人唐才友之子。委托诉讼代理人：贺勤超，北京市明宪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张春亮，男，1986年8月15日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。原审第三人（本诉）：中国建设银行股份有限公司燕郊开发区支行。原审第三人（反诉）：三河市兴达恒远房地产经纪有限公司，住所地河北省三河市燕郊开发区燕顺路东侧东方夏威夷商铺A幢。法定代表人：果士红，系该公司经理。委托诉讼代理人：马兆玉，河北张国庆律师事务所律师。上诉人唐才友因与被上诉人张春亮、原审第三人中国建设银行股份有限公司燕郊开发区支行、三河市兴达恒远房地产经纪有限公司之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初5048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人唐才友上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人及第三人承担诉讼费、保全费。事实和理由：一是双方在中介公司居间下签订房屋买卖合同，居间服务公司假借办理银行解押手续，将上诉人的商品房买卖合同、抵押合同、物业服务合同及银行卡等原件收走，并私自交给被上诉人，至今不予归还，使得上诉人在办理收房、转账等手续十分困难。在履行过程中，上诉人年龄大，多次往返安徽、河北两地办理各种手续，希望简化办理手续或解除合同，赔偿损失，被上诉人予以拒绝。2016年8月，被上诉人要求上诉人交房交钥匙，上诉人向其说明，根据合同约定，交付房屋须待贷款还完及剩余房款全部支付后，再进行交付房屋。被上诉人认为上诉人违约，在2016年9月1日提起诉讼，申请法院查封涉案房屋，以达到不履行合同的目的。二是手写的补充协议约定，自2016年1月9日起，有关涉案房屋所有费用均由被上诉人承担，包括但不限于银行月供、房屋公共维修基金等其他房产费用，但被上诉人在2016年9月后，未再支付月供以及涉案房屋的一切费用，被上诉人严重违反合同约定，应解除合同。三是涉案房屋是上诉人及妻子的共同财产，上诉人将房屋出售事实告之妻子后，妻子明确表示不同意出售房屋，上诉人出售涉案房屋行为无效，一审法院对此未进行审理。四是一审法院遗漏证据认定，非法变更诉讼请求，违法要求上诉人承担保全费。在一审判决书全文中，未出现证据认定。上诉人在一审提出解除合同，赔偿经济损失，不是解除合同，要求被上诉人支付违约金。一审法院认定上诉人未按约履行协助义务，上诉人不清楚，一审法院也未释明。一审中，上诉人提出返还合同原件及贷款还款银行卡，一审法院也未判决被上诉人返还。被上诉人张春亮辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人三河市兴达恒远房地产经纪有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人中国建设银行股份有限公司燕郊开发区支行未到庭发表意见。被上诉人张春亮向一审法院起诉请求：1.确认原、被告双方签订的房屋买卖合同有效；2.被告继续履行合同，协助原告办理收房并承担逾期收房产生的房屋管理费;协助原告办理房屋所有权转移登记手续；3.诉讼费用由被告承担。后当庭变更第二项诉讼请求为被告继续履行合同,原告代为清偿涉案房屋全部未结贷款后，由被告协助原告办理房屋所有权转移登记手续。上诉人唐才友向一审法院起诉请求：1.解除反诉原告、反诉被告及第三人签订的《房屋买卖业务交易签约合订本》系列合同；2.反诉被告及第三人赔偿反诉原告经济损失5万元；3.反诉被告及第三人承担诉讼费。一审法院认定事实：2016年1月9日，原告张春亮与被告唐才友在兴达公司居间下签订《存量房买卖合同》、《补充协议》等系列合同，约定张春亮以112万元的价格购买唐才友位于三河市××开发区××城理想××住宅小区福××室房屋。签合同同时张春亮向唐才友支付定金5万元，2016年1月14日前支付首付款53万元（含定金），剩余房款59万元于过户手续办理完毕当日支付。在福成开发商房产证下发7个工作日后，双方共同办理房屋过户手续。《补充协议》中手写约定，从2016年1月14日起涉案房屋银行月供由原告张春亮承担。合同签订后，原告张春亮依约支付定金及首付款共计53万元，并依合同约定按月偿还银行贷款。以上事实双方均无争议，一审法院予以确认。一审法院认为，《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效。双方均应依诚实信用原则按约全面履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。被告在接受原告支付定金及首付款后未按约履行合同约定的协助义务，且因家庭原因要求解除合同，构成违约，应承担继续履行合同之违约责任。唐才友要求解除合同及对方支付违约金的主张无事实及法律依据，一审法院无法支持。原告张春亮虽主张代被告清偿银行尾款以消除抵押，但至法庭辩论终结前，被告尚未取得涉案房屋权属证书，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭未登记不发生法律效力。被告尚未取得房屋权属证书，房屋无法上市交易，更无法进行权属变更，故原告张春亮要求被告唐才友继续履行合同协助过户的条件尚未成就，原告可待条件成就时再行主张权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告双方于2016年1月9日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》合法有效。二、驳回原告张春亮其他诉讼请求。三、驳回反诉原告唐才友全部反诉请求。本诉案件受理费80元，由原告张春亮负担;保全费5000元，由被告唐才友负担；反诉案件受理费525元，由反诉原告唐才友负担。本院二审期间，上诉人唐才友提交证据一、居间合同，证明中介公司违约，中介公司未向当事人说明居间内容及相互配合的义务。证据二、过户按揭代理合同，证明中介公司收取上诉人合同原件及银行卡，但未向银行说明，反而将以上原件交给被上诉人用于诉讼，存在恶意串通。证据三，录音，证明上诉人妻子不同意卖房。被上诉人张春亮经质证，对证据一、证据二没有异议，不认可证据三真实性。三河市兴达恒远房地产经纪有限公司经质证，认为证据一、证据二均为打印件，对真实性有异议。即使证据真实，也不认可证明目的。居间服务合同约定了双方权利义务，且该合同是与房屋买卖系列合同配合使用，双方需要履行的义务已经在存量房买卖合同、居间合同、过户按揭代理合同及买卖双方达成的两份补充协议中明确约定，不存在未向其说明居间内容的情况。对过户按揭代理合同的证明目的有异议，上诉人与被上诉人达成的手写补充协议中明确约定所有材料由买方保管。不予认可证据三录音真实性、关联性及证明目的，该录音证据只有1分钟，无开头结尾，不知道通话双方就什么问题进行探讨，对于通话对方身份无法核实。原审第三人中国建设银行股份有限公司燕郊开发区支行未到庭发表意见。本院认定如下，上诉人唐才友提交的证据一、居间服务合同、证据二、过户、按揭代理合同与一审中被上诉人张春亮提交的一致，本院对其真实性予以认定。证据三、录音，上诉人妻子本人未到庭接受质询，亦无其他证据予以佐证，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院认定一致。本院认为，关于被上诉人张春亮提起诉讼、查封房屋问题，一审中，被上诉人张春亮提交了2016年8月25日唐才友、唐全伟、张春亮、三河市兴达恒远房地产经纪有限公司员工关于涉案房屋交易协商谈话录音，用以证明上诉人要求补偿300000元后才能继续履行合同。上诉人唐才友认为与本案无关，收房是在上诉人与开发商之间进行。被上诉人张春亮支付全部房款后，才能办理收房。本案涉案房屋在双方发生争议前，开发商尚未将涉案房屋交付上诉人唐才友。上诉人与被上诉人签订的手写补充协议约定，上诉人配合被上诉人从开发商处收房，费用由被上诉人承担，所有材料均由被上诉人领取。上诉人唐才友要求补偿300000元，才配合上诉人从开发商处收房，被上诉人张春亮不同意，于2016年9月1日提起诉讼，并申请法院查封涉案房屋符合法律规定。关于解除合同问题，上诉人唐才友不配合被上诉人张春亮从开发商处收房，违反合同约定，上诉人唐才友上诉主张上诉人张春亮2016年9月1日后未支付银行贷款、房屋公共维修基金等费用，应解除合同，本院不予支持。关于合同是否无效问题，一审中，上诉人唐才友未主张其妻子不同意卖房，一审法院未予审理并无不当。二审中，上诉人唐才友亦未提交有效证据证实其妻子不同意卖房，且在被上诉人张春亮一审提交的录音中，可证实上诉人唐才友的妻子知道卖房一事，并未表示反对，上诉人唐才友主张其妻子不同意卖房，房屋买卖合同无效的上诉理由不能成立。涉案房屋没有取得权属证书及尚有银行贷款，不具备过户条件，一审法院释明被上诉人张春亮变更诉讼请求符合法律规定。上诉人唐才友不配合被上诉人从开发商处收房，违反合同约定，一审法院认定上诉人唐才友未履行协助义务并无不当。合同已约定上诉人唐才友配合被上诉人从开发商处收房，一审法院无须释明。上诉人唐才友违约，应当承担对其不利的后果，一审法院判决上诉人唐才友承担保全费于法有据，本院对上诉人唐才友主张被上诉人张春亮赔偿其经济损失亦不能支持。上诉人唐才友与被上诉人张春亮及三河市兴达恒远房地产经纪有限公司签订的合同约定，三河市兴达恒远房地产经纪有限公司负责收集涉案房屋的有关材料，被上诉人张春亮负责偿还银行贷款，本院对上诉人唐才友主张返还合同原件、贷款还款银行卡不予支持。综上所述，一审判决对买卖双方无争议的证据予以认定，对买卖双方存在争议的证据未予认定，存在瑕疵，但一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁决结果正确，故对上诉人唐才友的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人唐才友负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊清维代理审判员  杨 莉代理审判员  张振波二〇一七年四月二十七日书 记 员  刘艳桐