云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云23民终502号
上诉人（原审原告）楚雄金时代物业管理有限公司。
住所地：楚雄开发区。
组织机构代码：76707486—5。
法定代表人王国建，系该公司总经理。
委托代理人张宏，务实法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）马建萍，女，1976年6月18日出生，，住楚雄市，。
上诉人楚雄金时代物业管理有限公司与上诉人马建萍物业服务合同纠纷一案，均不服楚雄市人民法院（2016）云2301民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：马建萍系楚雄开发区轻纺城小区9幢3单元222号房及9幢123-124号商铺的业主。其分别于2007年9月10日、2008年1月15日与中国轻纺城楚雄市场物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定马建萍将上述物业委托该公司进行管理，期限至业主委员会与其选取的物业管理企业签订的物业管理合同生效时止，同时约定：“本物业管理服务费，第一年，住宅用房每月每平方0.25元，营业用房免交，一年后，住宅用房每月每平方0.40元，营业用房每月每平方0.80元，由物业公司按房屋建筑面积计算后向马建萍收取，管理服务费原则上按一年预收，马建萍在签订合同后交付一期费用，以后期间的服务费在到期之日起10日内交付；业主或物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每日应交纳费用的千分之三交纳滞纳金。物业管理质量：1、房屋外观：保持整洁、无乱贴、乱涂、乱画、乱悬挂及破损现象；2、房屋建筑及设施、设备的维护：定期巡回检查，维护保养、严防违规搭建、擅自改变用途及破坏行为、保持设施设备的良好与正常运行……”，2010年11月10日，经楚雄州工商局核准，中国轻纺城楚雄市场物业管理有限公司的名称变更为楚雄金时代物业管理有限公司即原告。2014年1月14日，楚雄经济技术开发区环卫绿化处委托物管公司向轻纺城小区所有住户按《楚雄市城市生活垃圾处理费征收管理办法》之规定收取2014年1月1日至12月31日的垃圾处理费，马建萍系低保户，符合免交该费用的收费减免条件。物管公司提供物业服务至2015年12月31日，马建萍自2015年1月1日起未交纳楚雄开发区轻纺城小区9幢3单元222号房屋的物管费。
原审法院认为：双方签订的《物业管理委托合同》属有效合同，双方均有履行义务。双方对9幢3单元222号房的欠费期无异议，对9幢123—124号商铺欠费期存在争议。因物管公司主张马建萍从2012年1月1日起欠费，但未提交证据证明，结合现有证据及马建萍陈述认定欠费日为2014年1月1日，据此马建萍拖欠的物管费共计2500元，马建萍提交的证据能证明物管公司对小区道路、车辆等方面的管理不符合约定，故可酌情减少所欠的物管费。关于违约金，因双方约定的标准过高，酌情认定为400元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决：一、由被告马建萍支付原告楚雄金时代物业管理有限公司物业管理费2000元；二、由被告马建萍支付原告楚雄金时代物业管理有限公司违约金400元。
楚雄金时代物业管理有限公司上诉请求撤销原判，改判由被上诉人支付物管费10659元及从2016年2月15日起至缴清全部物管费止的违约金（按月利率2%计算）。其事实理由是：原审认定事实不清，物管费计算错误。9幢222号房屋欠费七年，金额为7651元，9幢123—124号房屋欠费四年，金额为2816元。根据法律规定，对合同是否履行发生争议的，应由负有履行义务的当事人承担举证责任。被上诉人未履行交费义务，应由其举证证明欠费时间及欠费金额，一审将本应由被上诉人承担的举证责任分配给上诉人，违反了法律规定。被上诉人未提交其交费证据，应由其承担不利后果。
马建萍口头答辩称：上诉人的上诉无证据证明，上诉人房屋漏水、下水道堵塞、遗失财物等问题一直未作处理，上诉人不履行义务，应由其承担举证责任。
马建萍上诉请求撤销原判，改判驳回楚雄金时代物业管理有限公司的诉讼请求。其事实理由是：上诉人已提交证据证明物管公司不履行合同义务，影响了上诉人的居住生活，原判对此未作认定。双方所签订的合同系格式合同，上诉人起初是按时交费的，因物管公司只收取管理费，而不履行相关义务，上诉人因得不到应有的服务才拒绝交纳物管费，上诉人多次向业主委员会反映情况，直至2016年小区业主委员会才与物管公司解除了合同。上诉人按约交纳物管费后享受不到应有的服务，物管公司已先期违约，上诉人可拒绝交纳物管费。
楚雄金时代物业管理有限公司口头答辩称：物管公司一直提供物业服务，但是住户不满意，就没有交纳物管费，马建萍的上诉理由不成立。
二审中，针对原审认定的事实，马建萍无异议，楚雄金时代物业管理有限公司认为：马建萍的住房欠费七年（2009年1月1日至2016年1月1日），商铺共欠费四年（2012年1月1日至2016年1月1日），原审认定欠费分别为一年和两年错误。对原审认定事实中双方当事人无争议的部份，本院予以确认。
双方当事人对马建萍欠费的时间存在争议，马建萍称其记不得交费情况，其也未提交相应的交费凭证。经审查，双方在合同中对交费的具体时间作了约定，并约定从签订合同的第二年起，营业用房的物业费为每平方米0.80元、住宅用房为每平方米0.40元，按照通常的物业管理模式，物管公司在收取物业费后，会向交费业主出具收费凭据，该凭据为证明业主交纳一定时间物业管理费的依据。楚雄金时代物业管理有限公司在一审诉状中主张马建萍的9幢123—124号房从2012年1月开始欠费，欠费金额2816元（经二审审查应为2814.72元），9幢222号房从2015年1月起开始欠费，欠费金额为7651元，根据双方约定的收费标准，9幢222号房每平方米0.40元，7651元应是七年的费用，与楚雄金时代物业管理有限公司上诉的主张一致，故其一审起诉状中的“欠费日期2015年1月1日至2016年1月1日”应为笔误，一审对此未作审查，二审予以纠正。
本院认为：双方当事人自愿签订物业服务合同，该合同合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。在合同履行过程中，因楚雄金时代物业管理有限公司提供的物业服务不完全符合合同约定，部份业主与其发生纠纷，并存在拒交物业服务费的情况。2015年底，小区业主重新选择了物管公司，与楚雄金时代物业管理有限公司物业服务合同终止。楚雄金时代物业管理有限公司在合同期内提供了物业服务，按双方合同约定及相关法律规定，其有权获取相应的对价，虽其提供的物业服务不完全符合合同约定，也不能成为业主拒绝交纳物管费的理由，但可适当予以扣减。关于双方存在争议的欠费问题，马建萍作为交纳物业服务费的义务人，其有责任对其交纳物管费的情况予以说明并提交证据予以证明，否则，需承担举证不能的不利后果，马建萍在诉讼中对交费情况未作说明，也未提交交费凭证，可推定楚雄金时代物业管理有限公司所主张的欠费情况成立，马建萍应根据本案实际情况适当给付物业管理费。因双方当事人均存在不同的违约情况，故对楚雄金时代物业管理有限公司所主张的违约金不予支持。综上，原审认定事实不清，适用法律不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销楚雄市人民法院（2016）云2301民初444号民事判决；
二、由上诉人马建萍在本判决生效后十五日内给付上诉人楚雄金时代物业管理有限公司物业管理费5233元。
一审案件受理费33元、上诉费67元由楚雄金时代物业管理有限公司承担（已交纳），上诉费50元由马建萍承担（已交纳）。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内，向楚雄市人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判长 刘 斌
审判员 李晓黎
审判员 段雨函
二〇一六年七月四日
书记员 王丕君