北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第5327号
上诉人（原审原告）王秋燕，男，1971年9月19日出生。
上诉人（原审原告）张艳（王秋燕之妻），1976年1月5日出生。
以上二上诉人之共同委托代理人樊丽霞，北京市易行律师事务所律师。
上诉人（原审被告）徐世俊，男，1960年2月27日出生。
委托代理人赵桂兰（徐世俊之妻），1965年4月2日出生。
被上诉人（原审被告）北京颐泉房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北坞村东500米平房。
法定代表人张泉，总经理。
被上诉人（原审被告）北京市海淀区四季青镇玉泉村民委员会，住所地北京市海淀区闵庄路甲1号。
负责人张顺亮，主任。
以上二被上诉人之共同委托代理人赵世博，北京市则度律师事务所律师。
上诉人王秋燕、张艳、上诉人徐世俊因与被上诉人北京市海淀区四季青镇玉泉村民委员会（以下简称玉泉村委会）、北京颐泉房地产开发有限公司（以下简称颐泉公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第14374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。王秋燕、张艳之共同委托代理人樊丽霞，徐世俊之委托代理人赵桂兰，颐泉公司及玉泉村委会之共同委托代理人赵世博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王秋燕、张艳在原审法院诉称：1997年7月31日王秋燕与徐世俊签订《房屋买卖协议》，约定王秋燕、张艳购买徐世俊355号院房屋及附属设施，向徐世俊支付9.3万元。双方实际履行了上述协议。2009年底上述房屋被拆除，在居住期间，王秋燕、张艳翻建房屋花费近20万元。2009年初，徐世俊向海淀区人民法院提起诉讼，要求确认双方签订的《房屋买卖协议》无效。2009年8月中旬，村委会“确权办公室”及其直属的颐泉公司与王秋燕、张艳签订了《腾退补偿安置协议书》，并对实际使用的宅基地予以“确权”。颐泉公司负责安置人口为5人。王秋燕、张艳应领取355号院房屋评估作价款132262元及两套安置楼房，并给予王秋燕一家搬家补偿费、装修补助费等费用（该费用是拆迁方给予我方的，与徐世俊无关）。王秋燕、张艳用得到的补偿款支付了超出原宅基地面积12.5平方米的安置楼房。签约后，到兑现期颐泉公司拒绝兑付各项补偿款，后经我方争取，拆迁款予以落实。目前，安置房颐泉公司不予办理入住手续，并已停发周转费，造成王秋燕、张艳另行租房的租金损失。现起诉请求：1、确认王秋燕、张艳与徐世俊对其相应拆迁安置楼房扣除12.5平方米后剩余的135.84平方米，其中王秋燕、张艳获得80%，徐世俊获得20%；2、全部各项拆迁补偿、补助款、奖励款429250元，均归王秋燕、张艳所有。3、判定颐泉公司、玉泉村委会承担王秋燕、张艳20%的拆迁利益的损失。3、徐世俊、颐泉公司、玉泉村委会承担诉讼费。
徐世俊在原审法院辩称：不同意王秋燕、张艳的诉讼请求。王秋燕、张艳明知法律禁止居民购买农民宅基地却仍然购买，王秋燕、张艳本人也并未在房屋中居住，其购买房屋的真实目的并非居住，而是为了买农民的宅基地来争取利益。王秋燕、张艳并非无其他住所，相反，我方这些年一直租房。我方是在不懂法的情况下出卖了自己的房屋，而王秋燕、张艳知法却故意购买农民房屋。现房屋买卖合同及拆迁协议已经生效判决确认无效，依据法律规定，无效合同自始不具有法律效力，故被拆迁房屋的所有权人是我，而不是王秋燕、张艳，王秋燕、张艳因合同取得的财产应予返还或折价补偿。王秋燕、张艳亦未将原房屋进行翻建，这一点从拆迁房屋评估单也可以确认。2006年，我曾要求王秋燕、张艳返还宅基地，当时王秋燕、张艳要求我支付100万元，就是为了争取自己的利益。我方现同意向王秋燕、张艳退回93000元购房款；对拆迁协议中扣除房款后的剩余拆迁款429250元，应由王秋燕、张艳先返还，我方再与王秋燕、张艳按5：5分配；安置房屋归我方所有。
颐泉公司、玉泉村委会在原审法院辩称：我们不同意王秋燕、张艳对我两单位的诉讼请求，不同意承担诉讼费。拆迁协议是自愿平等签订，协议无效的原因不是颐泉公司、玉泉村委会导致的，是王秋燕、徐世俊私下买卖农村宅基地导致的，王秋燕、张艳要求我们两单位进行赔偿，没有事实及法律依据。
原审法院经审理查明：依据已生效北京市海淀区人民法院（2009）海民初字第23774号民事判决确认，1997年7月，王秋燕与徐世俊签订《买卖房产契约》，徐世俊将其所有的355号院内3间北房和2间西房转让给王秋燕，转让费93000元。协议签订后，双方履行了协议。2009年8月12日，王秋燕与颐泉公司签订《腾退补偿安置协议书》，8月15日，355号院房屋被拆迁公司拆除。据此法院认为王秋燕与徐世俊签订的《买卖房产契约》已涉及农村集体所有的宅基地买卖，因法律、法规禁止宅基地的买卖，故协议应属无效，由于王秋燕所购房屋已被拆除，王秋燕无法将房屋及相关宅基地返还，且王秋燕已作为被腾退人与颐泉公司签订腾退安置补偿协议，该案不宜对无效返还事宜一并处理。故判决确认徐世俊、王秋燕于1997年7月签订的《买卖房产契约》无效。王秋燕于宣判后上诉至北京市第一中级人民法院，后经法院裁定准予撤回起诉。
2010年，徐世俊起诉至法院要求确认王秋燕与颐泉公司签订的《腾退安置补偿协议书》无效。经法院审理后，认为王秋燕虽已对原有宅基地上房屋进行了改建和扩建，但王秋燕未取得355号院内房屋的合法产权，故于2011年2月18日做出（2010）海民初字第23828号民事判决书，判决确认王秋燕与颐泉公司签订的《腾退安置补偿协议书》无效。后王秋燕不服原审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院经审理后做出（2011）一中民终字第6662号民事判决，认为徐世俊与王秋燕签订的房屋买卖合同已被法院生效判决确认无效……徐世俊与王秋燕未就返还等问题达成一致，所涉及的财物等权属尚未明确，在此情况下，王秋燕就355号院内房屋与颐泉公司签订《腾退安置补偿协议书》的行为显属无权处分，因该处分行为侵犯了徐世俊的相关权益，故判决驳回上诉，维持原判。
王秋燕遂提起本案诉讼。本案中继续查明：2009年8月12日，王秋燕（乙方）与颐泉公司（甲方）签订《腾退安置补偿协议书》，甲方拆除乙方在355号院房屋并腾退乙方使用的宅基地，确定“乙方合法有效的宅基地面积为135.8平方米，安置人口5人；乙方置换、购买安置房屋为101号1居室，预测建筑面积64.76平方米；102号2居室，预测建筑面积83.29平方米；置换后，安置楼房面积超过合法有效宅基地面积12.25平方米，依据本次腾退改造方案，应补交购房款；乙方在合法有效宅基地范围内的房屋建筑面积为135.84平方米，给予乙方评估作价款132262元；依据本次腾退改造方案，结合本户实际情况，应得各项补偿、补助、奖励共计357738元，其中支持工程建设奖100000元，搬家补助费5433.6元，装修补助费29610元，空调有线电视固定电话迁移补助费1275元，其他补助221419.4元；乙方应补交购房款60750元；乙方补偿、补助、奖励费扣抵购房款后余款为429250元”。此补偿款余款429250元已由王秋燕、张艳领取。
本案审理过程中，经王秋燕、张艳申请并提供有效担保，法院依法对101号房屋及102号房屋予以冻结查封。同年，经王秋燕、张艳申请，法院委托北京华信房地产评估有限公司对101号房屋、102号房屋进行价值评估，估价结果为：101号房屋建筑面积64.14平方米，房地产总价179.27万元，单价：每平方米27950元；102号房屋建筑面积83.53平方米，房地产总价231.13万元，单价：每平方米27670元；并注明上述该结果为估价对象房屋性质为按经济适用房产权管理，土地性质为划拨的市场价格，并估价结果已扣减估价对象上市交易需按完税房价的3%缴纳的土地出让金。王秋燕、张艳及颐泉公司、玉泉村委会认可真实性，徐世俊则认为安置房屋未来产权不明，不能按市场价格对房屋进行评估，且宅基地平房价值低于安置的楼房，对于增值部分应属农民所有。
颐泉公司及玉泉村委会称，虽然与王秋燕就355号院及房屋签订的腾退搬迁补偿协议被依法确认为无效，但因腾退搬迁工程已结束，故对于355号院及房屋的腾退搬迁安置、补偿利益已经确定，即为无效协议上记载的全部补偿内容。
另查，5号楼4单元101号、102号现变更为6号楼4单元101号、102号。
上述事实，有双方当事人庭审陈述、北京市海淀区人民法院（2009）海民初字第23774号民事判决书、北京市海淀区人民法院（2010）海民初字第23828号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2011）一中民终字第6662号民事判决书、腾退安置补偿协议书等证据材料在案佐证。
原审法院认为：已生效判决确定王秋燕与徐世俊就355号院及房屋签订的房屋买卖协议无效、并基于此判决确认王秋燕与颐泉公司签订的腾退搬迁补偿协议无效。但上述判决并未处理无效后双方财产返还问题。因买卖双方对于房屋买卖协议无效均应承担责任，而买卖协议无效后，本应双方之间相互返还原房地与购房款，并基于各自承担的责任分配原房屋的房地价值。但因原房屋已经在房屋买卖协议被确认为无效之前即被拆除而无法返还，考虑到原房屋及宅基地已转化为现有的腾退搬迁补偿、安置利益，且上述转化的利益已经固定，因此法院将在考虑双方对合同无效应当承担的责任基础上处理腾退搬迁所得的补偿、安置利益。
现查明355号院及房屋已获得补偿利益，其中分为以宅基地面积1：1置换购买的安置楼房；地上物进行作价补偿；对于被腾退人另行给予的应得各项补偿、补助、奖励款。
现王秋燕、张艳要求徐世俊、玉泉村委会、颐泉公司对其承担赔偿责任，首先其自称损失是基于其与徐世俊签订的房屋买卖合同被依法确认无效的事实，生效判决所确认的无效原因，与颐泉公司、玉泉村委会并无关系；而其与颐泉公司签订的腾退搬迁补偿协议被确认为无效，系因其对房屋并无合法的所有权，亦与颐泉公司、玉泉村委会无关，故其主张颐泉公司、玉泉村委会对其承担赔偿责任，于法无据，法院不予支持。对其主张徐世俊进行赔偿一节，应综合考虑买卖合同形成时相关法律规定、双方对于无效合同应当承担的责任，同时兼顾双方的各自情况及安置政策。依据1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。1991年2月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条规定，城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，向土地所在的村农业集体经济组织或者村民委员会或者乡（镇）农民集体经济组织提出用地申请。使用的土地属于村农民集体所有的，由村民代表会或者村民大会讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准；使用的土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农民集体经济组织讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准。王秋燕、徐世俊作为宅基地上房屋买卖合同的双方，明知系将宅基地上房屋出售给非农村集体成员，但双方均未按当时的法律规定严格履行相应的申请、审批手续，导致房屋买卖合同无效，对此双方均应承担责任。且徐世俊在双方房屋买卖合同实际履行了长达12年之久的时间才提起房屋买卖合同无效的诉讼，显属对其权益疏于管理。
综合以上理由，法院认为，鉴于王秋燕一家自购买355号院落及房屋后一直使用直至搬迁工程开始、其与颐泉公司签订腾退搬迁补偿协议之时，故其应做为实际被腾退人获得腾退搬迁补偿协议上给与被腾退人的“应得各项补偿、补助、奖励357738元”。原本徐世俊应在买卖合同被确认为无效后获得原房屋并向王秋燕返还购房款，并就王秋燕对房屋的翻建费用等进行赔偿，现因房屋院落已灭失无法返还给徐世俊，故对于腾退搬迁补偿协议上对于王秋燕翻建后的地上物房屋的作价补偿，应归王秋燕方所有。同时，徐世俊亦无需再向王秋燕返还原房屋购房款。故对于腾退搬迁协议上载明的已由王秋燕一家领取的乙方应得补偿、补助及奖励费扣抵购房款后余款429250元应归王秋燕一家所有。
对于安置楼房的处分，基于前述原因，且徐世俊早在1997年其出售355号院时即失去对房地的使用利益，因此安置楼房应归王秋燕、张艳一家为宜。但王秋燕、张艳需就合法有效宅基地置换的安置房屋，依据安置房屋的评估价值向徐世俊支付一定的经济补偿，补偿的具体金额应考虑无效责任等因素。鉴于现房屋尚未取得所有权证书，故房屋先由王秋燕、张艳一家使用，待房屋所有权可以办理时，房屋归王秋燕、张艳所有。
综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第二款、第二十六条之规定，判决：一、一〇一号一居室、一〇二号两居室归王秋燕、张艳居住使用，待能办理房屋产权时归王秋燕、张艳所有；二、王秋燕、张艳于本判决生效后十日内给付徐世俊安置房屋折价款人民币一百八十八万八千二百九十九元；三、王秋燕、张艳自北京颐泉房地产开发有限公司已领取的“乙方应得补偿、补助及奖励费扣抵购房款后余款四十二万九千二百五十元”归王秋燕、张艳所有；四、驳回王秋燕、张艳其他诉讼请求。
徐世俊不服原审法院上述民事判决，上诉至本院，请求：撤销原判第一项、第二项、第三项，宅基地的折价款归我方所有，地上物的补偿归对方所有，诉讼费由对方承担。其主要上诉理由是：一、生效判决已经确认买卖协议无效，安置房应当归我方；二、原判决依据的对两套安置楼房价值的评估报告，评估方式不妥；三、颐泉公司和玉泉村委会对腾退协议书的无效存在过错，应当进行赔偿。
王秋燕、张艳不服原审法院上述民事判决，上诉至本院，请求：一、撤销原审判决第二项、第四项；二、改判上诉人按照房屋评估价的20%给付对方折价补偿款；三、判决颐泉公司给付上诉人租房周转费；四、判决颐泉公司、玉泉村委会共同承担上诉人拆迁利益损失；五、原审评估费、财产保全费、案件受理费上诉人承担20%。其主要上诉理由是：一、原审法院按照五比五的比例来给予对方补偿是错误的；二、颐泉公司、玉泉村委会对上诉人的损失形成是有过错的；三、上诉人要求支付未交付房屋至今的周转费用，此要求合理恰当；四、原审对于评估费、保全费、案件受理费分担比例不当。
本院认为：王秋燕、徐世俊作为农村房屋买卖合同的双方当事人，双方对房屋买卖合同无效均负有责任，但徐世俊一方作为出卖人应当明知当地土地管理政策，过错较大，并且徐世俊在房屋买卖合同实际履行长达十二年之久提起房屋买卖合同无效的诉讼，显属对其权益的疏于管理。因此，徐世俊一方应当承担较大责任。原审法院确定的补偿比例不当，本院予以变更。因安置房整体均因腾退原有宅基地而享受置换和优惠政策，应当以安置房评估总价格作为基准确定补偿数额。
因房屋的特殊性质，原审法院与评估机构确定的评估标准合理，应当参照其确定补偿数额。
买卖协议被确认无效原因系买卖双方违法买卖，颐泉公司、玉泉村委会对此并无责任，故王秋燕、徐世俊主张颐泉公司、玉泉村委会对其承担赔偿责任，于法无据，法院不予支持。
王秋燕居住使用腾退房屋，而徐世俊在其于1997年出售355号院时，即失去对于房地的使用利益，故安置房屋应给予王秋燕一家为宜。
综上所述，徐世俊上诉理由不能成立，本院不予支持。王秋燕、张艳上诉理由部分成立，本院予以支持。原审法院判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第14374号民事判决第一项、第三项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第14374号民事判决第四项；
三、变更北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第14374号民事判决第二项为：王秋燕、张艳于本判决生效后十日内给付徐世俊安置房屋折价款人民币一百二十三万一千二百元。
四、驳回王秋燕、张艳其他诉讼请求。
如果王秋燕、张艳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
财产保全费二千元，由王秋燕、张艳负担一千元（已交纳）；由徐世俊负担一千元（于本判决生效后七日内交纳）。
评估费一万五千二百五十元，由王秋燕、张艳负担七千六百二十五元（于本判决生效后七日内交纳）；由徐世俊负担七千六百二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费三万九千六百三十二元，由王秋燕、张艳负担一万九千八百一十六元（已支付七十元，余款一万九千七百四十六元于本判决生效后七日内交纳）；由徐世俊负担一万九千八百一十六元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四万八千六百元，由王秋燕、张艳负担八千九百七十元（于本判决生效后七日内交纳）；由徐世俊负担三万九千六百三十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 刘 磊
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 赵梦芸