山东省安丘市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第1753号
原告（反诉被告）安丘市华安房地产开发有限公司。
法定代表人江润州。
委托代理人李兆吉。
被告（反诉原告）张录兰。
被告（反诉原告）马效文。
被告（反诉原告）马振华。
被告（反诉原告）李建宝。
四被告委托代理人李庆国。
原告安丘市华安房地产开发有限公司（以下简称“华安公司”）与被告张录兰、马效文、马振华、李建宝土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年5月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李兆吉、四被告委托代理人李庆国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华安公司诉称，2011年7月28日，他公司与上述四被告签订土地使用权转让合同一份，约定四被告将位于安丘市潍徐路以西、燃料公司加油站以南的土地一宗及沿街商住房1600平方米转让给他公司。合同签订后，他公司按照合同约定交付四被告土地转让费260万元。同时，双方在合同中约定：四被告应保证所转让的地块及地上附着物、沿街房所有权无争议、无抵押、无欠款、无纠纷，如因上述原因造成损失，四被告应赔偿他公司的损失。后被告马振华与案外人董某、安丘市某村委就原被告之间的合同转让标的发生权属争议，诉至本院。20XX年X月XX日，潍坊市中级人民法院作出（20XX）潍民一终字第XX号判决书，维持本院（20XX）安民初字第XX号民事判决书。根据上述判决，被告马振华应将其与上述其他三被告转让给他公司的土地及沿街商住房，返还给安丘市兴安街道北关居委会。综上所述，他公司与四被告之间签订的合同已无法继续履行，合同的目的无法实现。请求依法判令解除他公司与四被告之间的土地使用权合同，四被告返还他公司交付的土地转让费260万元，并赔偿他公司经济损失135.2万元，本案的诉讼费、保全费由四被告承担。
被告张录兰、马效文、马振华、李建宝辩称，导致合同无法履行的原因不在他们，他们与原告签订的合同，不仅仅是土地使用权的转让，还包括住房和沿街商用房的转让，他们与原告之间的土地使用权出现纠纷，但双方之间的房屋买卖是善意的，也是双方真实意思表示，未违反法律规定，是合法有效的。本案的过错也不在他们，原告存在重大过错，他们与原告签订合同时，向原告出具了北关居委会与董某的合同、董某与被告马振华的合同，让原告充分了解土地性质、来源的情况，与他们签订的《土地使用权转让合同》，他们对原告没有隐瞒事实，原告作为专业开发房地产的公司，应承担合同不能履行的责任。综上所述，他们与原告之间的合同只是土地使用权部分不能履行，过错不在他们，因此他们不应该承担原告的经济损失。土地转让费包括土地使用权和房屋所有权，对于土地使用权的费用可以退回原告，对房屋所有权费用他们不同意退回。
经审理查明，2011年7月28日，华安公司与被告张录兰、马效文、马振华、李建宝签订土地使用权转让合同一份，约定：四被告将位于安丘市潍徐路以西、燃料公司加油站以南、土地使用面积约5亩，于2010年春天建设沿街住房约计2260平方米，其中未出售部分1600平方米转让给原告华安公司。原告华安公司支付四被告土地转让费260万元，土地收归国有后原告再支付被告190万元。四被告应按期完成原告办理土地变更、过户手续须北关村委盖章，确保该地块使用权及地上附着物、沿街商住房归原告所有无争议、无抵押、无欠债、无纠纷，如因以上原因造成原告损失，四被告双倍赔偿原告损失。合同签订后，原告公司交付四被告土地转让费260万元。后被告马振华与案外人董某、安丘市某村委就原被告之间的合同转让标的发生权属争议，致合同无法履行，形成纠纷。
另查明，2009年3月21日，案外人董某与北关村委签订合同，由董某在位于潍徐路以西、燃料公司加油站以南，属于北关村委所有的土地上建沿街楼。2009年3月24日，被告马振华与董某以上述土地为标的签订合同，董某将上述土地转让给马振华开发。2011年8月30日，董某以无权处分北关居委会所有的土地为由诉至本院，请求依法确认其与马振华签订的土地转让合同无效，2013年3月5日，北关居委会以董某和马振华未经其同意且无合法依据私自将土地转让为由，请求本院判令董某与马振华签订的土地转让合同无效。经审理，本院作出（20XX）安民初字第XX号民事判决，判令北关居委会与董某签订的合同、董某与马振华签订的合同无效，双方互相返还依合同取得的财产。宣判后马振华不服，上诉于潍坊市中级人民法院。20XX年X月X日，潍坊中院以（20XX）潍民终字第XX号民事判决书维持了本院判决。
还查明，2012年8月7日，原告工作人员程某收到被告马振华沿街楼钥匙6套、三楼住宅钥匙4套。
审理中原告变更诉讼请求，请求确认他公司与四被告签订的《土地使用权转让合同》无效，书面撤回要求四被告支付利息损失的诉讼请求。四被告书面撤回反诉请求以及对交付原告的6套沿街房4套住宅使用费进行鉴定的申请。
以上事实，有当事人陈述及原告提交的《土地使用权转让合同》、转让费收据、（20XX）潍民一终字第XX号民事判决书、被告提交的北关居委会与董某的合同、董某与被告马振华的合同、原告职工受到楼房钥匙的证明等证据在案予以证实。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定：“任何单位和个人进行建设，需要土地的，必须依法申请使用国有土地……”、“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”、“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…。”从上述法律规定中可以看出，农民集体所有的土地，不能出租用于非农业建设，任何未经相关的土地审批、征收规划等手续占有农民集体土地进行非农业建设的行为均为非法行为。原告与四被告签订的《土地使用权转让合同》涉及的土地系北关居委会集体所有，未办理相关土地审批、征收规划等手续，用于非农开发建设，违反了法律的强制性规定，应属于无效合同。无效合同自始没有法律约束力。原告请求确认他公司与四被告签订的《土地使用权转让合同》无效，符合法律规定，本院予以支持。
根据合同法关于无效合同的处理原则：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还……。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告双方对合同无效的结果均存在过错，应互相赔偿对方损失。但双方均撤回了各自要求对方赔偿损失的请求，该行为系双方当事人的真实意思表示，本院予以准许，对原被告依据该合同取得的财产，应依法返还对方。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告安丘市华安房地产开发有限公司与被告马振华、马效文、李建宝、张录兰于2011年7月28日签订的《土地使用权转让合同》无效；
二、被告马振华、马效文、李建宝、张录兰返还原告安丘市华安房地产有限公司土地转让费260万元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、原告安丘市华安房地产有限公司返还被告马振华、马效文、李建宝、张录兰沿街楼6套、三楼住宅4楼套（均含相应的楼房钥匙），于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决确定的日期履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
案件受理费38416元，由原告安丘市华安房地产有限公司负担10816元，由被告马振华、马效文、李建宝、张录兰负担27600元；反诉费7260元，保全费5000元，由被告马振华、马效文、李建宝、张录兰共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 张学福
人民陪审员 马同祥
人民陪审员 程金慧
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 赵淑臻