浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第238号
上诉人（原审原告、反诉被告）：姜金国。
委托代理人：林良勇，浙江金汉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：林素芳。
委托代理人：林国芳，宁波市江厦法律服务所法律工作者。
上诉人姜金国因与被上诉人林素芳农村房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2015年3月19日作出的（2014）甬海西民初字第253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：原告系坐落于海曙区段塘大河头24号（地号493009）房屋的所有权人，该房屋土地性质为农村集体土地。被告林素芳系非农村集体户。2006年3月8日，原、被告双方签订了一份《房屋转让协议》，约定原告将其所有的坐落于海曙区段塘大河头24号（地号493009）的一间自造房（房屋面积105.9㎡）出卖给被告，出卖价格为250000元；经双方同意，如房屋坍塌或漏电漏水发生任何意外情况，包括自然灾难，与原告无关，由被告自负；经双方同意，因目前不能办理过户手续，今后政策允许房子可以过户，原告应友好配合办理过户手续，被告以感恩的心情，作出应有的回报等。同日，被告将250000元交付予原告，原告将讼争房屋的房屋产权证、土地证交予被告。其后，被告一直实际占有、使用此房屋。
另查明，海曙区段塘大河头24号房屋现地址为宁波市海曙区丁家街53弄8巷5号。原告与宁波市海曙区旧村改造办公室于2014年8月13日签订《房屋拆迁调产补偿安置协议》一份，确认坐落于海曙区段塘大河头24号的讼争房屋已列入拆迁范围。
另，经法院核实，宁波市海曙区段塘街道征收集体所有土地房屋拆迁办公室确认坐落于海曙区段塘大河头24号的讼争房屋可补偿的货币安置款金额为1495912元。涉案房屋的装潢经宁波市甬海房地产评估有限公司评估后价值为27673元。原告自愿赔偿被告简易房损失2366元、阳台损失870元、空调损失600元、搬家费损失1000元。原、被告双方均认可讼争房屋现今的价值为1495912元。
原审原告姜金国于2014年10月29日诉至原审法院，请求依法判令：一、依法确认原审原、被告双方之间的《房屋转让协议》无效；二、责令原审被告腾出宁波市海曙区段塘大河头24号房屋；三、本案诉讼费用由原审被告承担。审理中，原审原告将上述第二项诉讼请求明确为：责令原审被告返还宁波市海曙区段塘大河头24号房屋（现地址为宁波市海曙区丁家街53弄8巷5号，地号493009，标的为1495912元）。
原审被告依法提出反诉，请求判令：一、原审原告返还房屋购置款250000元；二、原审原告赔偿原审被告其他经济损失1308142.8元。审理中，原审被告将第二项诉讼请求减少为：原审原告赔偿原审被告其他经济损失1298373.8元，其中包括重置购房款增值部分和购房款利息损失156000元之和的90%，即1261720.8元（计算方式为（1495912元-250000元＋156000元］×90%）、杂费损失36653元（包含装修款27673元、阳台8**元、树50元、围墙554元、简易房损失2366元、空调600元、铁门540元、搬家费4000元）。
原审法院经审理认为：诉争房屋的土地性质为农村集体所有。根据相关法律规定，非同一集体经济组织成员之间农村集体土地性质的房产买卖协议无效。原、被告并非同一集体经济组织成员，故原告要求确认原、被告之间的《房屋转让协议》无效及被告返还房屋的诉讼请求，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。该院认为，原告明知诉争房屋的土地性质为农村集体所有仍予以出售，且在房屋出卖多年后又以违法为由要求确认合同无效，应对合同无效承担主要责任，被告明知诉争房屋的土地性质为农村集体所有仍予以购买，应对合同无效承担次要责任。本案被告的损失应考虑因房屋现值和原房屋买卖价值差异造成的损失以及在诉讼过程中产生的合理费用并综合原、被告的过错程度等因素予以确定，具体为房屋的增值1245912元（1495912元-250000元）。据此，该院确定原告应赔偿被告房屋的增值损失为1245912元×75%=””934434元。结合原、被告提供的证据及该院现场核实情况，酌情认定原告应赔偿被告的房屋装潢补偿费用5000元。被告虽提出了要求原告赔偿铁门、树、围墙、搬家费损失的诉讼请求，但未提供相应证据证明上述损失的发生，故不予以支持。原告自愿赔偿被告简易房损失2366元、阳台损失870元、空调损失600元、搬家费损失1000元，不违反法律法规的规定，应予以准许。综上，原告应赔偿被告经济损失944270元。故对被告要求原告赔偿经济损失的合理部分，该院予以支持；对被告要求原告赔偿经济损失的不合理部分，应不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、确认原告（反诉被告）姜金国与被告（反诉原告）林素芳于2006年3月8日签订的《房屋转让协议》无效；二、被告（反诉原告）林素芳将位于海曙区段塘大河头24号（现地址为宁波市海曙区丁家街53弄8巷5号，地号493009）的房屋腾空并返还给原告（反诉被告）姜金国；三、原告（反诉被告）姜金国返还被告（反诉原告）林素芳购房款250000元，赔偿被告（反诉原告）林素芳损失944270元，以上共计1194270元；四、上述二、三项的内容应于判决生效后30日内履行完毕；五、驳回被告（反诉原告）林素芳的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案本诉受理费18”263元，由被告（反诉原告）林素芳负担。反诉受理费9367.5元，保全费5000元，合计14367.5元，由原告（反诉被告）姜金国负担12774元，由被告（反诉原告）林素芳负担1593.5元。
宣判后，原审原告姜金国不服原判，上诉至本院，称：1.根据《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第九十八条规定，合同权利义务的终止不影响合同中结算和清理条款的效力。因此，在本案中，涉案《房屋转让协议》虽被认定无效，但其中的违约金条款仍然有效，可以约束双方当事人；2.原审法院对于双方过错比例的分配不当。在签订《房屋转让协议》时，双方均知晓涉案房屋为农村房屋，且无法办理过户手续，故双方过错程度相当。综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判第三项，并依法改判上诉人归还购房款本金250000元及按照违约金条款支付利息272500元，并由被上诉人负担本案一、二审案件受理费。
被上诉人林素芳答辩称：1.《中华人民共和国合同法》第五十七条明确规定是独立存在的解决争议方法的条款。这些条款主要是仲裁条款、选择受诉法院的条款以及选定鉴定机构的条款等，其与合同中其他条款相比具有独立性。因此，涉案《房屋转让协议》被认定无效后，其中的违约金条款亦应属无效；2.被上诉人在一审中诉请上诉人支付90%的赔偿金，但原审法院判决其承担75%的赔偿责任。对此，被上诉人原本打算上诉，但出于多种考虑，最终放弃上诉。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，涉案房屋所属土地系农村集体经济组织所有。因双方当事人并非同一集体经济组织的成员，故其签订的《房屋转让协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。现上诉人认为其中的违约金条款仍属有效，但因该部分条款实系双方当事人作出的实质性约定，而非《中华人民共和国合同法》第五十七条所涉的独立存在的有关解决争议方法的条款，故上诉人之上述主张于法无据，本院不予支持。在《房屋转让协议》自始无效的前提下，对于被上诉人因此产生的各项损失，原审法院结合本案的实际情况，酌定上诉人承担75%的赔偿责任，应属合理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9025元，由上诉人姜金国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 郑 辉
代理审判员 张梦霞
二〇一五年五月八日
代书 记员 陆 琼