安徽省蚌埠市蚌山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蚌山民一初字第00257号
原告：葛连英，女，1949年5月5日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。
委托代理人：吕木素，安徽冠亚律师事务所律师。
被告：方波，女，1974年4月23日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。
委托代理人：张友建，蚌埠市蚌山法律服务所法律工作者。
原告葛连英诉被告方波物权保护纠纷一案，本院于2014年2月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告葛连英及其委托代理人吕木素、被告方波及其委托代理人张友建均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：葛连英与王少祥（2014年1月1日去世）系夫妻关系，是蚌埠市蚌山区长淮卫镇司马村村民，共同拥有一套坐落于该村司马庄2号的房屋及场地。1995年之前，原告及其家人均在该房屋内共同居住。1996年底因家庭原因从该处搬离。直至2003年11月20日，被告托人找到原告丈夫王少祥，要求租赁该房屋用于饲养鹌鹑，租期十年，租金6800元，双方签订了房屋租赁协议，并且经过长淮法律服务所的见证。但由于王少祥没有文化，仅是按要求在上述手续中签名、按手印，而长淮法律服务所也没有为王少祥出具协议书、见证书原件。在2013年10月份，原告认为10年租赁期即将届满，就通知被告将房屋及场地腾退返还给原告。可被告却告知原告及家人当年是购买上述房屋及场地。原告认为即使当年签订的是房屋转让协议，也没有得到原告的书面同意，而且农村集体土地性质的房屋和土地也是禁止买卖的。被告与王少祥签订的房屋、场地转让是无效的。综上，为了维护原告的合法利益，现诉讼至法院，要求：1、依法确认被告签订的房屋转让协议无效；2、判令被告返还原告坐落在长淮卫镇司马村司马庄2号的房屋及场地；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：原告不是本案适格主体，同时原告丈夫在转让房屋的时候原告也是知情的，原告陈述其不知情，不属实，转让房屋已经翻建，标的物早已不存在，谈不上返还，原告诉讼请求无法主张，转让行为有效，原告诉讼请求第二项应适用前置程序，该项请求不属于法院受案范围，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向法庭提交如下证据：
1、原告身份证、户口本。证明原告为长淮卫镇集体组织成员，是本案适格主体，原告与王少祥为夫妻关系。
2、长淮卫镇司马村证明。证明原告与王少祥为夫妻关系。
3、王少祥身份证、火化证。证明王少祥去世的事实。
4、集体土地建设用地使用证。证明本案诉争房屋及住宅用地属于葛连英户所有，用地面积175.3平米，建筑面积63.5平米。
5、见证书（复印件）。证明本案诉争房屋及用地在2003年11月20日由原告葛连英丈夫王少祥擅自转让给被告，价格6800元，经过长淮卫镇法律服务所见证，转让行为未经葛连英同意，王少祥与方波身份证件能反映出王少祥为司马村集体经济组织成员，方波非该集体组织成员，转让行为违反法律禁止性规定，属于无效行为。
6、照片8张。证明本案诉争房屋的现状。
被告对原告所举证据1真实性无异议，户口本反映户主为王少祥，但原告不是户主仅仅是家庭成员，因此不能代表该户，对于原告的证明目的有异议；对证据2、3真实性无异议；对证据4真实性无异议，证明目的有异议，应当以实际使用人为准，达不到原告的证明目的；对证据5真实性有异议，该份证据系复印件，不予质证；对证据6真实性无异议，只能证明现有房屋的现状，不能证明所争议房屋的状况。
被告为证明自己的辩称，向法庭提交如下证据：
1、身份证。证明被告自然状况及作为本案的主体资格。
2动物检疫合格证、营业执照。证明被告经营场所是合法登记的，是合法的土地使用者。
3、情况说明。证明被告建造的养殖场是经村委会同意并经司法所见证，该养殖场系被告兴办并办理了营业手续，同时证明该养殖场建造的时间、地点。
4、照片6张。证明养殖场现状。
5、场地证明。证明该宗土地使用权是经集体经济组织同意由被告使用，并经合法确认。
6、证人施某的证言。证明被告与王少祥买房屋的过程及当时和现在房屋的情况。
7、证人彭某、毛某的证言。证明本案诉争房屋的原状和现状及建房过程。
原告对被告所举证据1真实性无异议，恰恰证明了被告不属于本案诉争土地的集体经济组织成员，属于非农业户口且是城镇居民；对证据2真实性无异议，达不到被告的证明目的，不能证明被告是本案诉争土地的合法使用者，只能证明被告养殖场的经营所在地；对证据3只能证明了本案诉争用地是王少祥转让给被告使用；对证据4真实性无异议；对证据5中关于转让的内容真实性无异议，根据法律的规定王少祥将其所有的集体土地用地转让给被告违反了法律强制性规定，属于无效行为，因此该房屋及土地不应归被告所有。对证据6证人证言的真实性无异议，但对交款时间有异议；对证据7对两证人证言中关于房屋翻建的事实无异议。
经当庭举证、质证，本院对上述证据认证如下：
被告对原告所举证据1、2、3、4、6的真实性均无异议，原告对被告所举证据1、2、3、4、5的真实性也无异议，本院对上述证据的真实性均予以认定；被告对原告所举证据5的真实性有异议，但该证据与被告所举的证据3、6相印证，故对该证据予以认定。原告对被告所举证据6中除交款时间有异议，对证人的其他证言均无异议，本院审查后予以认定；对证据7中关于房屋翻建的事实无异议，本院审查后予以认定。
根据上述认定的证据及当事人在法庭上的相关陈述，本案查明的事实为：王少祥（于2014年1月份死亡）与原告在1966年登记结婚，婚后居住在本市长淮卫镇司马村，系该村第十五组村民。该户于1990年取得编号为“郊土集建（宅基）字第017879号”宅基地一块，用地面积为175.3平方米，其中建筑面积63.5平方米。2003年11月20日，王少祥与被告就上述宅基地达成《房屋转让协议》，并经过蚌埠市郊区长淮卫镇法律服务所进行见证，双方对上述房屋及场地约定价格为6800元，被告当日付清房款。被告取得该处房屋及场地后即对该处的房屋进行了重建，并办理了相关手续进行鹌鹑的养殖和销售。现原告就上述房屋及场地发生争议，故诉至法院。
另查明：被告方波为非农业户口，不属于本市长淮卫镇司马村集体经济组织成员，在取得上述房屋及场地后，对房屋进行重建时未办理相应的准建手续。
又查明：王少祥与葛连英共育有三子女，大儿子王桂林、大女儿王敏、小女儿王玲玲。现葛连英为该户户主，经该户推举由葛连英为本案诉讼代表人。
本院认为：宅基地使用权的主体具有特定性，必须是农村集体组织的成员，且一户只能拥有一处宅基地。其转让应依照土地管理法等法律和国家有关规定。国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调要加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。该案被告其身份为城镇居民，至今未取得该集体组织的成员的资格，故被告与王少祥之间的《房屋转让协议》违反法律法规的禁止性规定，该《房屋转让协议》应为无效。原告主张该协议无效的诉讼请求本院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该案中原告主张被告将现有的房屋及场地返还给原告，但因为现有房屋系重建房屋，已非《房屋转让协议》中约定的原物，而场地与房屋均包含在宅基地的范围内，故现无法返还，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。因双方就折价补偿未达成一致意见，被告亦未就赔偿损失提出反诉，故双方就折价补偿和赔偿损失可另案诉讼。被告认为原告主体不适格，经审查宅基地的取得是以户为单位进行审批，原告与王少祥系夫妻关系，因户主王少祥已经死亡，原告经该户内成员推举为代表人进行诉讼，其具有合法的主体资格，故对被告的该辩解本院不予采信。根据依据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、确认王少祥与被告方波在2003年11月20日签订的《房屋转让协议》无效；
二、驳回原告葛连英其它的诉讼请求。
案件受理费160元（原告已预付），由原告葛连英标负担60元、被告方波负担100元、被告负担额于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。
审 判 长 施 君
代理审判员 周春艳
人民陪审员 张有年
二〇一四年七月十八日
书记 员代 锐
附法条：
《中华人民共和国物权法》
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》
第四条农户成员为多人的，由其代表人进行诉讼。
农户代表人按照下列情形确定：
（一）土地承包经营权证等证书上记载的人；
（二）未依法登记取得土地承包经营权证等证书的，为在承包合同上签字的人；
（三）前两项规定的人死亡、丧失民事行为能力或者因其他原因无法进行诉讼的，为农户成员推选的人。