北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民初字第7939号原告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公室1706室，组织机构代码72637××××。法定代表人左晖，董事长委托代理人唐广娟，女，1979年5月14日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务，住单位宿舍，身份证号码×××。委托代理人杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务，住单位宿舍，身份证号码×××。被告张凯，男，1980年6月30日出生。委托代理人高雷，北京格竹律师事务所律师。原告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与被告张凯居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告链家公司的委托代理人唐广娟、杨怡芳，被告张凯及其委托代理人高雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告链家公司诉称：我公司受业主张凯的委托为其所有的顺义区×小区×号楼×单元×号房屋提供房屋买卖的独家居间服务，委托期限自2015年3月14日至2015年3月30日办理完毕时止，为此，我公司支付委托保证金2000元。并约定，在委托期间内，出售人擅自终止委托或委托他人代理出售上述房屋，出售人应按房屋委托出售价格的百分之二向我公司支付违约金。协议签订后，我公司积极为张凯提供居间服务，寻找合适的买受人，但在委托期限内，张凯通过北京智伟房地产经纪有限责任公司将该房屋出售。我公司认为，张凯和我公司签署完独家委托协议并收取委托保证金后，委托其他中介公司将房屋出售，严重损害了我公司的利益，且违反了法律的规定。为维护我公司合法权益，依法提起诉讼，请求判令：1.张凯支付违约金61000元；2.诉讼费用由张凯负担。被告张凯辩称：一、我为改善居住条件（卖房后再买房）出售房屋，通过朋友认识了链家公司工作人员彭勃，当时签订《房屋出售委托登记表》（以下简称登记表）的时候，我对登记表中的违约金标准提出质疑，彭勃表示签订以后若想取消委托，就将2000元保证金退还链家公司即可，没有任何违约金。我碍于朋友的面子，就在登记表上签字了。在签订登记表之前，我已经在多家房屋中介公司登记过房屋出售信息。在委托期限内，链家公司并没有为我提供任何一个符合约定委托出售条件的房屋买受人。在这种情况下，其他中介公司为我介绍了房屋买受人，于是我就打电话给彭勃口头提出，取消委托，但彭勃一直在拖，不予理睬，直到2015年3月20日，我就发短信消息，同彭勃联系要求取消委托，退还保证金，但链家地产无人回应，直至我接到法院传票。二、链家公司工作人员彭勃代表链家公司同我签订房屋登记表时，存在欺诈行为。在签订房屋登记表时，链家公司工作人员彭勃对我讲，签订房屋登记表是链家公司给每个中介规定的工作任务，让我给帮一个忙，我对登记表中的违约金标准提出质疑，彭勃表示签订以后若想取消委托，就将2000元保证金退还链家公司即可，没有任何违约金。另外，从我与链家公司工作人员彭勃之间的短信内容来看：我签订《房屋出售委托登记表》，链家公司的工作人员称是签完促销，委托期限称是促销规定的时间，并称促销的目的就是我们答应您在规定的时间内给您将房子销售出去，所以我们双方达成了一致......定金多少不重要，重要的是我给您卖房的决心。链家公司工作人员将签订《房屋出售委托登记表》向我特意解释为签订促销，故意掩盖签订独家委托代理协议的事实，保证金表述为定金，这里的定金是法律意义上的定金，即如果链家公司违约双倍返还定金即4000元，我违约不得要求返还定金，刻意回避协议已经约定违约金的事实。通过上述事实可以证明，链家公司以签订《房屋出售委托登记表》的形式，掩盖双方签订独家委托协议的事实，而且其工作人员故意告知我虚假情况，故意隐瞒真实情况，诱使我作出错误意思表示，根据最高人民法院关于贯彻若干问题的意见（试行）》第68条的规定，可以认定链家公司对我存在欺诈行为。三、链家公司利用自身优势以及利用我没有经验致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。首先，链家公司创立于2001年11月12日，开设直营分支机构逾1000家之多，旗下中介人员已达数万名，已成为北京、乃至中国最具影响力的房地产品牌经纪企业之一。链家公司在房屋中介市场自身优势非常明显，利用自身优势地位，通过签订《房屋出售委托登记表》的形式，意图达到垄断出售房源信息的目的，主观故意明显。其次，《房屋出售委托登记表》违约责任规定：我在委托期限内擅自终止本委托或委托他人代理出售房屋，要按照房屋委托出售价格的2%向原告支付违约金，如果链家公司在委托期限内没有按照房屋委托价格将房屋居间成交，却不向我承担任何违约责任，明显违反公平、等价有偿原则。第三、我同链家公司签订《房屋出售委托登记表》以后，限制了我出售房屋的缔约自由权。我在同链家公司签订房屋登记表之前，已经在多家房屋中介公司登记过房屋出售信息，故待售房源信息并不为链家公司所独享有，在委托期限内，链家公司并没有为我提供任何一个符合约定委托出售价格的房屋买受人（如付款方式、出售价格不符合约定等），怠于履行合同义务。如果继续履行这种显失公平的合同，势必限制了我出售房屋的缔约自由权。综上，我认为，《房屋出售委托登记表》中违约条款系作为专业中介机构的链家公司事先单方拟定的格式条款，限制了我的缔约自由权，但我并未因此获得任何对价，该条款属加重我单方责任的格式条款，不符合公平原则。为此，根据《合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。链家公司与我之间签署的独家代理明显是其利用自己在房屋中介方面的优势地位，加上链家公司工作人员的欺骗诱导，使我在产生错误认识的情况下签订的，并非我的真实意思表示。现我提出撤销《房屋出售委托登记表》中有关违约责任条款的规定。四、双方签订的房屋登记表已经解除。通过我与链家公司工作人员之间的短信消息可以看出，2015年3月20日，我已明确告知必须撤掉独家，不再履行合同义务，应视为我明确提出解约，双方签订的房屋登记表已经解除。在这种情况下，我通过其他中介机构出卖房屋，该行为实质上系其自主选择居间服务机构的行为，并非链家公司所主张的严重损害了原告的利益且违反了法律的规定。因此请求法院依法驳回链家公司的全部诉讼请求。经审理查明：2015年3月14日，委托人张凯（甲方）与受托人链家公司（乙方）签订《房屋出售委托登记表（独家）》，约定房屋座落北京市顺义区绿港家园一区3号楼19层2单元1903号（以下简称涉案房屋），本协议委托期限自2015年3月14日至2015年3月30日，此期间乙方为甲方的独家委托服务提供者；甲方确认上述房屋的出售总价款不低于全款305万、贷款308万元；甲方收取乙方支付的委托保证金2000元，在甲方与房屋买受人签署定金协议或房屋买卖合同时，应立即将上述保证金返还给乙方；乙方的服务内容有：提供与上述房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询，为甲方寻找房屋买受人，乙方应利用自身店面、网络、展会、房源展板、媒体广告等渠道为甲方房产进行销售推广，引领潜在客户看房，协助并撮合甲方与买受人签订房屋买卖合同，妥善保管甲方提供的房屋钥匙及各种证件、资料，为促成交易，乙方可以对房屋进行保洁、消毒；甲方在委托期限内擅自终止本委托或委托他人代理出售上述房屋，应按照本协议房屋委托出售价格的2%向乙方支付违约金。上述合同条款中，独家委托、甲方在委托期限内擅自终止本委托或委托他人代理出售上述房屋，应按照本协议房屋委托出售价格的2%向乙方支付违约金为加黑字体。上述登记表签订后，张凯收取链家公司支付的委托保证金2000元，张凯出具了收据。链家公司称在独家委托期限内，张凯通过第三方的居间服务将涉案房屋出售，违反了双方签订的《房屋出售委托登记表（独家）》的约定，应支付违约金61000元。为此链家公司提交了《房屋出售委托登记表（独家）》、网上截图、带看截图等证据。网上截图显示涉案房屋通过北京智伟房地产经纪有限责任公司予以成交，并于2015年3月18日办理了网签手续。带看截图显示了房屋带看日期及带看经纪人。张凯对《房屋出售委托登记表（独家）》、网上截图的真实性均予以认可，但称《房屋出售委托登记表（独家）》中的违约责任条款明显违反公平等价原则，且该登记表已于2015年3月20日解除，其不存在违约行为，对于2015年3月18日的网签其也不知情。对于带看截图，张凯不认可真实性，称这是链家公司单方电脑制作的，没有自己的签字。庭审中，张凯称其于2015年3月20日通过短信形式明确告知链家公司工作人员彭勃必须撤销独家委托，应视为其已明确提出解约，双方签订的《房屋出售委托登记表（独家）》已于2015年3月20日解除，因此其并不存在违约行为，不应支付违约金。为此张凯提交了短信及QQ聊天记录、《存量房屋买卖合同》等证据。短信及QQ聊天记录载明2015年3月20日张凯告知链家公司工作人员彭勃要撤销双方签订的独家。《存量房屋买卖合同》显示张凯通过北京智伟房地产经纪有限责任公司居间服务将涉案房屋卖给杜云婷。链家公司对短信及QQ聊天记录、《存量房屋买卖合同》的真实性均予以认可。本案审理中，张凯提交了一份其与杜云婷、北京智伟房地产经纪有限责任公司签订的《北京市存量房屋居间买卖合同》，签订日期为2015年3月24日，但张凯明确表示不作为本案证据提交，且签订合同时其与链接公司已经解除了独家委托。另，张凯未返还链家公司委托保证金2000元。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋出售委托登记表（独家）》、网上截图、短信及QQ聊天记录、《存量房屋买卖合同》等证据在案佐证，可作为认定案件事实的依据。本院认为：链家公司与张凯于2015年3月14日签订的《房屋出售委托登记表（独家）》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行己方义务。上述登记表中关于独家委托和违约责任的条款均以加粗字体印制，足以引起张凯的应有注意，相关条款亦均合法有效。独家委托保证金具有约束和保证双方均按照独家委托协议履行义务的性质。链家公司已向张凯支付委托保证金2000元，张凯即不应在委托期限内擅自终止对链家公司的委托或委托他人代理出售涉案房屋，否则即构成违约。现张凯通过北京智伟房地产经纪有限责任公司完成了涉案房屋的买卖，违反了双方约定，理应承担违约责任。但双方签订的《房屋出售委托登记表（独家）》中约定的违约金标准与张凯收取的委托保证金数额差异较大，故链家公司主张的违约金过高，本院予以酌减。综合考虑双方合同条款以及张凯的违约情形，本院酌定张凯应向链家公司支付的违约金数额为1万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第一百零七条、第四百二十四条之规定，判决如下：一、被告张凯支付原告北京链家房地产经纪有限公司违约金一万元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千三百二十六元，由原告北京链家房地产经纪有限公司负担一千一百零五元（已交纳），由被告张凯负担二百二十一元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  葛连娟人民陪审员  王淑蚕人民陪审员  焦晓卫二〇一六年六月六日书 记 员  李思蕊