苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初1750号
原告：陈圆圆。
原告：崔亚雷。
委托诉讼代理人：王亚，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁厚兵，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。
被告：梁海燕。
被告：廖建。
委托诉讼代理人：张伟，上列两被告共同委托，江苏同益大地律师事务所律师。
原告陈圆圆、崔亚雷与被告梁海燕、廖建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈圆圆、崔亚雷及两原告共同委托诉讼代理人丁厚兵、王亚，被告梁海燕、廖建的共同委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈圆圆、崔亚雷向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同；2.被告协助原告将位于苏州工业园区娄葑街道葑谊新村５幢505室房屋过户至原告陈圆圆名下；3.被告自2015年12月25日起至实际搬离房屋权属转移登记申请之日止，每天按照已付价款的万分之一支付违约金，并承担原告方已经支付的中介服务费2999元；4.被告承担本案诉讼费、保全费。诉讼中，原告变更诉讼请求，要求解除双方房屋买卖合同，被告按合同约定支付房价20%的违约金30.4万元，该违约金不足以弥补原告损失，同时请求适当调高。事实和理由：2015年12月10日，原、被告签订了存量房买卖合同，原告以152万元向被告购买位于苏州工业园区葑谊新村A幢B室房屋，合同签订后原告支付了定金10000元，后被告为达到抬高房价的目的以各种理由拒绝继续履行合同，被告行为已构成违约，造成原告因未能购买该房屋而导致的巨大经济损失。
被告梁海燕辩称，同意解除合同，被告通知其他共有人不同意出售时即已解除。梁海燕仓促与原告签订合同，廖建对此不知情且不同意出售，因此其处分共有财产行为属于无权处分，合同未生效力。其在签订合同后一周内便和中介提出不再出售房屋，并将房屋从中介处下架，另于2015年12月18日以短信方式通知原告不再出售，故并未对原告造成实际损失。原告诉称被告为抬高房价与事实不符，该房屋仍在被告名下并未出售。即便合同有效，20%的违约金也过高，合同也并未约定该20%比例，双方事后曾以50000元金额协商处理纠纷，故违约金应予降低。
被告廖建辩称，其对梁海燕与原告签订合同的行为不知情，其不同意对外出售房屋，梁海燕系无权处分，请求驳回诉讼请求。
经审理查明，苏州工业园区葑谊新村A幢B室房屋登记产权人为廖建、配偶梁海燕，面积142.26平方米。2015年12月10日，梁海燕（出卖方）、崔亚雷（买受方）与苏州房好多网络科技有限公司签订《存量房买卖合同》，约定出卖方将上述房屋出售给买受方。第三条约定房屋成交总价格为人民币152万元，其中买受方于签订本合同当日支付出卖方定金人民币10000元；第二期房款（包含银行按揭贷款及自付现金）人民币150万元，买卖双方同意按照相关规定缴入交易资金托管账户；剩余房款10000元作为交房保证金在买卖双方交房当日支付。第八条约定出卖人未能按第七条约定的在房屋所有权转移登记和国有土地使用权变更登记完毕之日起7日内交付房屋，逾期超过30日，买受人退房的，出卖人应自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按房屋价款的20%向买受方支付违约金。合同附件补充协议约定，出卖方梁海燕承诺已征得廖建同意出售此套房产，如由此产生的违约责任由梁海燕一人承担。合同另就其它事宜进行了约定。
合同签订当日，崔亚雷支付梁海燕购房定金10000元，梁海燕出具了定金收据。崔亚雷同时与苏州房好多网络科技有限公司签订交易服务收费说明（买家版），崔亚雷确认收费项目及收费标准2999元，苏州房好多网络科技有限公司并出具收据，载明收到陈圆圆交款2999元。
另查明，梁海燕与崔亚雷就房屋出售事宜多次通过微信进行联系，2015年12月18日，梁海燕告知崔亚雷称其配偶不想卖房子，崔亚雷希望继续履行，之后数日双方就合同履行及赔偿事宜进行了沟通，2016年1月20日，陈圆圆、崔亚雷向梁海燕、廖建发函至涉案房屋地址要求继续履行合同，投递记录显示翌日由他人同事收；被告述称未收到该函件，原告书写的收信地址由租户居住。2016年2月22日，梁海燕向崔亚雷询问银行账户以便转账支付违约金，双方就违约金数额进行了交谈，崔亚雷坚持称年前通电话明确说50000元，被告到2月底付，梁海燕称年前与原告法律顾问说过45000元，2月底付，后双方未谈妥。梁海燕于2016年2月27日支付崔亚雷10000元、2016年3月7日支付35000元，诉讼中，崔亚雷扣除定金10000元后又将35000元退还了梁海燕。
上述事实，由存量房买卖合同、定金收条、微信记录、邮寄凭证等证据及事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，崔亚雷与梁海燕签订的存量房买卖合同形式完备、内容明确，依法成立。诉争房屋产权证记载所有权人为廖建、梁海燕，存量房买卖合同成立于崔亚雷与梁海燕之间，双方对约定内容及法律后果应有相应认识，本案中被告未举证证实存在误解、胁迫、欺诈等影响意思表示真实性的情形存在，应认定崔亚雷与梁海燕间关于房屋买卖的合意真实成立。现有证据亦无法确认存在恶意串通损害第三方利益的情形，应认定为内容合法。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权导致标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，被告主张梁海燕出售共有房产的行为，事先未征得共有人同意，事后共有人也不认可，构成无权处分，未发生法律效力，而依据上述法律规定，即使该无权处分事实成立，买卖合同仍应有效，当事人各方可依据合同约定主张相应权利。据此，原告要求解除双方合同的请求本院予以支持。原告主张按房价款20%计算违约金系基于合同关于逾期交房超过30日买受人要求退房时的约定，而合同条文并无明确约定因共有人不同意出售房屋而应由出卖方承担的违约金计算方式或其它违约责任，从双方关于商谈违约金数额的微信记录而言，双方虽未达成一致，但当时各自认可的违约金数额较为接近，应符合当时原告因被告违约而产生的损失预期，本院另根据当事人合同履行过程、出卖方明确告知共有人不同意出售时的房价水平等因素，酌情认定梁海燕应负违约金按总房价5%计算，即76000元。房屋买卖合同由梁海燕与崔亚雷签订，廖建并非合同相对方，梁海燕出售诉争房产所导致的违约债务也不属于夫妻共同债务范畴，原告主张廖建承担违约责任的请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告崔亚雷与被告梁海燕签订的《存量房买卖合同》解除。
二、被告梁海燕于本判决生效之日起十日内支付原告陈圆圆、崔亚雷违约金76000元。
三、驳回原告陈圆圆、崔亚雷的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18480元，减半收取9240元，财产保全费5000元，合计14240元，由原告陈圆圆、崔亚雷负担7772元，由被告梁海燕负担6468元。该款项已由原告预交，本院不再退还，被告负担部分于判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 李精华
二〇一六年九月七日
书 记 员 郭 朦