海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼97民终203号
上诉人（原审原告）：范四川。
委托诉讼代理人：蒋成方，海南鳞洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈光荣。
委托诉讼代理人：李跃进，东方市148法律事务所法律工作者。
原审第三人：东方市鸿富实业开发有限公司。
法定代表人：陈鸿雄，该公司总经理。
上诉人范四川因与被上诉人陈光荣及原审第三人东方市鸿富实业开发有限公司（以下简称鸿富公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2016）琼9007民初1657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
范四川上诉请求：1.撤销东方市人民法院（2016）琼9007民初1657号《民事判决书》；2.确认范四川与鸿富公司于2008年6月15日签订的《商业铺面买卖合同》有效；3.确认海南东方恒盛物业有限公司（以下简称恒盛公司）“房权证东字第098**号”《中华人民共和国房屋所有权证》项下的303号房屋属范四川所有；4.停止执行（2016）琼9007执异1号民事裁定，停止对房权证东字第098**号《中华人民共和国房屋所有权证》项下303号房屋的强制执行；5.本案一、二审诉讼费用由被上诉人陈光荣承担。事实和理由：一、范四川已向鸿富公司支付购房款12万元，一审判决仅认定10万元，对其中的2万元不予认定，属认定事实错误。范四川与鸿富公司于2008年5月12日和2008年6月15日分别签订《商业住房买卖合同》和《商业铺面买卖合同》，向第三人鸿富公司购买涉案303号房，约定的总价款为145000元。签订合同后，范四川于2008年6月15日向第三人鸿富公司支付购房款100000元，2010年7月14日鸿富公司的法定代表人陈鸿雄向范四川借款20000元，期限三个月，并约定如没有钱还清就从303号房款中扣除，后因陈鸿雄不还钱，根据双方借款合同的约定和《合同法》第九十九条规定，这20000元应认定为购房款。二、范四川与鸿富公司于2008年5月12日和2008年6月15日签订的《商业住房买卖合同》和《商业铺面买卖合同》合法有效，且已实际履行，并正在办理房产登记，因此，该合同项下的303号房的实际所有人是范四川。范四川与鸿富公司签订的上述两份合同，系双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同。该合同项下的房屋虽未办理过户登记，但根据《物权法》第十五条的规定，未办理物权登记的，不影响合同的效力。因此，上诉人范四川与第三人鸿富公司签订的上述两份购房合同应当受到法律的保护。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因范四川已支付了大部分购房款，所以其合同权利应受法律保护。合同签订后，范四川依约向鸿富公司支付了购房款120000元，目前虽未支付完毕，但已支付了绝大部分，且双方均愿意继续履行完毕。在陈光荣与鸿富公司申请执行案之前，鸿富公司经与恒盛公司协商，已将涉案303号房的房产证交付给上诉人，并积极配合上诉人办理过户登记，东方市住房保障与房产管理局已于2015年9月6日受理，东方市地方税务局也于2015年9月7日受理纳税登记。如果不是由于一审法院的查封，该房产早已过户到范四川名下。可见，范四川已实际占有、控制涉案的303号房，系该房的实际所有权人，对此，该房产的原所有权人是认可的，足以阻止对该房产的强制执行，因此上诉人对一审法院提出执行异议的理由是成立的。一审判决认定确认合同有效与本案没有关联应另案起诉是错误的。三、一审判决适用法律不当。一审判决适用《物权法》第九条第一款、第十五条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，判决驳回上诉人范四川的诉讼请求，属适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此认为范四川符合上述三个条件：第一，其与鸿富公司签订的购房合同的时间在人民法院查封之前；第二，其所购的303号房并不是商业铺面，只能用于居住，而且，其也没有其他用于居住的房屋；第三，购房总价款为145000元，其己支付120000元，已超过合同约定总价款的百分之五十。因该[2015]10号规定相对于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）属新法，据新法优于旧法的法律适用原则，一审法院应当适用法释[2015]10号的相关规定，判决支持上诉人的执行异议之诉。综上所述，一审判决认定事实有误，适用法律不当，上诉人提出执行异议的上诉理由成立，请求二审法院依法改判支持上诉人范四川的上诉请求。
陈光荣辩称，请求依法驳回上诉人的上诉请求。事实和理由：一、范四川未支付全部购房款，而且也未办理房屋所有权登记手续，故范四川请求确认恒盛公司的”房权证东字第098**号”《中华人民共和国房屋所有权证》项下的303号房屋属其所有，没有事实根据和法律依据。在本案中，范四川提供了总计100000元的《押金及收据》可以证明其向鸿富公司支付购房款100000元。但范四川提供的20000元借条系陈鸿雄个人向范四川借来用于子女上学的借款，不应认定为购房款。即便也将这2万元认定为购房款，范四川与第三人约定的房款总价为145000元，可见范四川未支付全部购房款。虽然范四川与鸿富公司签订了购房合同并支付了一定的购房款，但尚未办理房屋所有权登记手续，未取得该房所有权。据此，范四川请求确认303号房属其所有没有事实和法律依据。二、范四川请求判决停止执行(2016）琼9007执异1号《民事裁定》，没有法律依据。在本案中，范四川既未支付全部购房款，也未办理房屋所有权登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力……”。据此，范四川与第三人鸿富公司的买卖关系不能成为其对该房产享有所有权等排他性权益。再，范四川并未实际占有该涉案房屋，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，范四川请求停止执行(2016）琼9007号执异1号民事裁定没有事实根据和法律依据，应予以驳回。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持，驳回范四川的上诉请求。
鸿富公司述称，2008年3月5日恒盛公司与鸿富公司签订《合作兴建东方恒盛物业商住大楼合同书》，约定由恒盛公司提供项目建设用地，鸿富公司出资，合作兴建位于东方大道向北二环路西侧“东方恒盛物业框架六层商住综合大楼”项目。并将其中部分工程发包给陈光荣进行施工。涉案房屋卖给范四川，范四川先交付100000元房款，在建设仍未完工时因小孩上学，陈鸿雄向范四川借款20000元。后来由于拖欠陈光荣工程款，陈光荣向人民法院起诉，法院查封了该房产。
范四川向一审法院起诉请求：1.请求确认范四川和鸿富公司于2008年6月15日签订的《商业铺面买卖合同》有效；2.恒盛公司的“房权证东字第098**号”《中华人民共和国房屋所有权》项下的303号房属范四川所有；3.停止执行（2016）琼9007执异1号民事裁定；4.诉讼费用由陈光荣负担。事实和理由：2008年3月5日，恒盛公司与鸿富公司签订《合作兴建东方恒盛物业商住大楼合同书》，合作兴建位于东方大道向北二环路西侧“东方恒盛物业框架六层商住综合大楼”项目。范四川于2008年5月12日和2008年6月15日与鸿富公司签订了《商业住房买卖合同》和《商业铺面买卖合同》，购买该项目大楼的3楼2号房（实际为303号房）。范四川支付了10万元的购房款。2010年7月4日，鸿富公司法定代表人陈鸿富向范四川借款20000元，并约定如没有还清借款就从房款中扣除。2012年，恒盛公司与鸿富公司发生债权债务纠纷，东方市人民法院查封了范四川购买的303房。范四川提出异议后，东方法院于2013年2月5日以（2012）东民保字11-2号《民事裁定书》解除对303号房的查封。2015年9月6日，范四川持东方市管理局给的《纳税通知书》准备办理纳税过户时，才得知该房又被东方市人民法院查封。范四川认为，其与鸿富公司签订的合同没有违反法律规定，且已实际履行，是有效合同。故请求法院予以支持。
一审法院认定事实：2008年5月12日，范四川与鸿富公司签订了《商业住房买卖合同》，购买恒盛物业大厦3楼2房2号（实际为303房），房款总价为168000元。2008年6月15日，范四川与鸿富公司又签订了《商业铺面买卖合同》，购买恒盛物业大厦3楼2房2号（实际为303房），房款总价为145000元。同年5月12日和6月15日，范四川分别向鸿富公司支付了购房押金30000元及购房款70000元，共计100000元。2010年7月14日，陈鸿雄向范四川借款20000元用于子女上学，约定三个月内无法偿还从购房款中抵扣。2014年，陈光荣与鸿富公司发生债权债务纠纷，东方市人民法院作出（2014）东民二初字第105、107、108号《民事判决书》和（2014）东民一初字第408号《民事判决书》。2015年11月24日，东方市人民法院依据上述生效判决作出（2015）东执恢字第31、32、33、43号《执行裁定书》，裁定查封鸿富公司所有的位于东方市二环北路3-5号恒盛物业大厦内303号商品房一套，房屋所有权以海南东方恒盛物业有限责任公司名称登记，证号为房权证东字第098**号。2016年1月6日，范四川以该303号商品房系其向鸿富公司购买为由，向东方市人民法院提出异议，要求解除对该房产的查封。东方市人民法院于2016年3月17日作出（2016）琼9007执异1号，驳回范四川的异议申请。另，范四川于2015年9月7日向东方市地方税务局申请减免税，但未缴纳相关费用。
一审法院认为，范四川与陈光荣诉讼争议的焦点是涉案房屋（房权证字第098**号项下303房）所有权是否归范四川所有。范四川提供的20000元《借条》系陈鸿雄个人向范四川借来用于子女上学，不应认定为购房款，故范四川向鸿富公司实际缴纳购房款为100000元。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出让给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，本案中范四川未支付全部购房款，也未办理过户登记手续，还未实际占有使用涉案房屋，因此，范四川并未实际取得涉案房屋的所有权，故对范四川提出“确认涉案房屋303房属于范四川所有”的诉讼请求不予支持。依据生效判决查封涉案房产符合法律规定，故对范四川提出“停止执行（2016）琼9007执异1号民事裁定”的诉讼请求不予支持。另外，关于范四川提出“确认范四川与鸿富公司于2008年6月15日签订的《商业铺面买卖合同》有效”的诉讼请求，因本案审理的是案外人执行异议之诉，与合同效力之诉是两个不同的法律关系，范四川可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回范四川的诉讼请求。案件受理费3200元，由范四川负担。
二审期间，法院依职权调取以下证据：东方市住房保障与房产管理局房产信息查询情况说明三份，证明上诉人名下无其他用于居住的房屋。相关证据在一审中已经提交，一审法院认为与本案无关未予审查和确认，因此，本院组织各方当事人对此份证据进行质证。上诉人范四川对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，认为该证据足以证明其在东方市没有房产登记，且其在一审时提供了房管局出具的证明以及他和配偶所居住的村委会开具的证明，证明范四川在东方市没有用于居住的房屋。而被上诉人陈光荣对范四川在东方市有房产的事实应当承担举证责任。被上诉人陈光荣对该证据的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为该证据不能证明范四川在东方市没有用于居住的房屋。原审第三人鸿富公司对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议。经各方质证，本院查明：一是通过房产信息管理系统查询，范四川及其配偶苏凯珍（身份证号：460032198504166227）在东方市无房产登记记录，即不含商品房预售登记、不含房产共有权证登记。二是对于范四川一审提交的房管局出具的证明以及他和配偶所居住的村委会开具的证明其在东方市没有用于居住的房屋的证据，和二审法院依职权调取的证据，陈光荣均未提交证明其主张的证据。另查明，涉案303号房属用于居住的商业住房。另对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此，作为买受人的范四川的执行异议之诉成立需要满足三个条件：一是买卖合同有效且签订在法院查封之前；二是房屋用于居住且买受人无其他居住的房屋；三是已付款超过50%。根据本案已查明的事实，范四川与鸿富公司签订的《商业铺面买卖合同》符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定的合同有效要件，双方具有相应的民事行为能力，是双方真实意思表示，不违反法律或者社会公共利益，系有效合同。且该合同签订于2008年6月15日，是在人民法院查封该房产之前，符合第（一）项的规定。另二审查明，范四川与配偶苏凯珍名下均无其他用于居住的房屋，其所购买的涉案房屋是用于居住的。且范四川分别于2008年5月12日和6月15日，向鸿富公司支付了购房押金30000元及购房款70000元，共计100000元。而双方签订的合同最终约定的涉案房款总价为145000元。显然，已支付的100000元购房款已超过合同约定总价款的百分之五十。2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相对于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》属于新法，一审法院对本案的处理应依照新法优于旧法的法律适用原则，而不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决驳回范四川诉讼请求。综上，范四川要求对涉案房屋不予执行符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第二十九条规定，应予支持。原审法院所作判决因缺乏充分的事实和法律依据，应予纠正。至于范四川提出“确认海南东方恒盛物业有限公司‘房权证东字第098**号’《中华人民共和国房屋所有权证》项下的303号房屋属其所有”的诉讼请求，因本案审理的是案外人执行异议之诉，与所有权之诉是两个不同的法律关系，故该诉求不在本案审理范畴。范四川可另行起诉。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，处理结果不当，本院予以纠正。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销海南省东方市人民法院（2016）琼9007民初1657号民事判决；
二、停止对房权证东字第098**号《中华人民共和国房屋所有权证》项下303号房屋的执行；
三、驳回上诉人范四川的其他诉讼请求。
一审案件受理费3200元，二审案件受理费3200元，由被上诉人陈光荣承担。
本判决为终审判决。
审判长 羊茂明
审判员 赖永驰
审判员 许杏花
二〇一七年四月十三日
书记员 赵密密
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判，撤销或者变更；
原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。