上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第268号
原告上海市彭浦第三中学。
法定代表人揭文富。
委托代理人施励生，上海市天目律师事务所律师。
被告上海汾西大酒店。
法定代表人闾永祝。
原告上海市彭浦第三中学诉被告上海汾西大酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月23日受理后，依法由审判员钱萍独任审判，后因故变更为由代理审判员赵淳独任审判，于2014年5月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人施励生、被告法定代表人闾永祝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市彭浦第三中学诉称，1995年，上海市闸北区教育局（以下简称闸北教育局）同意原告与案外人上海建材学院金建房地产发展公司（以下简称金建公司）合作在原告校址内建综合楼。原告与金建公司约定，房屋建成后产权归闸北教育局所有，金建公司享有一半房屋的16年使用权。后金建公司将合作建房协议的所有权利义务转移给了上海建烨实业有限公司（以下简称建烨公司），建烨公司注销后又将相关权利义务转移给了被告。综合楼建成后，门牌号码为汾西路XXX号（以下简称系争房屋）。被告无偿使用其中一半房屋，另外一半房屋则由被告向原告承租。原、被告陆续签订了数份租赁合同，合同对于逾期不归还房屋及逾期支付房租的违约责任均作出了约定。2012年年底，16年无偿使用期及租赁期均届满。但是，被告拒不返还系争房屋且拖欠人民币105.1万元（以下币种均为人民币）房租不付。原告认为，被告行为严重侵害了原告的合法权益。据此，原告请求法院判令：1、被告立即迁出上海市闸北区汾西路XXX号，将全部房屋归还原告（包括承租和使用权已期满的房屋）；2、被告向原告支付租金105.1万元；3、被告支付使用费（此前有租赁合同的房屋按照合同约定租金三倍，此前无偿使用的房屋按合同约定租金，均自2013年1月1日起算，计至被告实际迁出之日止，）；4、被告支付违约金（以45.1万元为基数，自2010年1月1日起算；以60万元为基数，自2013年1月1日起算；均按日万分之四的标准计算至实际支付之日止）。
被告上海汾西大酒店辩称，被告出资900余万元建造了系争房屋，后又向原告支付了200多万元的房租，共计支出达1100余万元。被告至今没能盈利。原告与闸北教育局没有出资一分钱。原、被告签订的租赁合同内容明显对被告不利。签订合同之时，原、被告关系较好，被告以为原告不会要求严格按照合同履行、届时双方可以再行协商，才同意签订合同。因此，被告不愿按照合同支付租金、房屋使用费、违约金及返还房屋。若法院认定被告需承担违约金及房屋使用费损失，则被告认为约定的违约金及损失过高，请求法院予以调整。据此，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：
1995年，有关政府部门批准原告沿汾西路建造三产用房。同年9月，规划部门颁发给原告建设工程规划许可证，同意原告作为建设单位，在汾西路XXX号（原告的校址）建造综合楼。后原告与建烨公司进行联建，由原告提供其校址内的土地，建烨公司出资建造系争房屋。双方于签订的《合作协议》中约定：房屋建成后，采用垂直分割；中心线以东房屋（以下简称东部房屋）归原告所有，原告同意出租给建烨公司，为期4年，自1997年1月1日至2000年12月31日止；中心线以西的房屋（以下简称西部房屋）16年使用权（自1997年1月1日至2012年12月31日止）归建烨公司；16年期满后，建烨公司投资的煤气、电增容、电话费用，原告根据当时国家规定给予补偿，装潢及辅助设备可根据评估由双方协商解决，如无法达成一致，建烨公司应按土建竣工合格标准为依据，按时将房屋交还原告。1997年左右，系争房屋建成，门牌号码编号为汾西路XXX号。被告出资对系争房屋进行了装修，并在该房屋内开设经营酒店。
1998年5月，建烨公司出具《移交通知》，宣告：被告于1995年筹建时，由于尚未进行工商登记，无法对外交涉，因此由建烨公司代为对外签订有关协议、办理手续，现被告已于1997年12月正式经营，属正当法人，故建烨公司代为签订的协议、办理的手续及有关债权债务均由被告负责落实。2000年12月，被告向原告出具承诺书，表示建烨公司已注销，其资产转让给被告，被告认可原告与建烨公司签订的《合作协议》中的所有条款。
后西部房屋由被告无偿使用，东部房屋则一直由被告承租。原、被告就东部房屋陆续签订了数份房屋租赁合同。双方于2006年、2009年签订了最后两份租赁合同。两份合同均约定：租金先付后用，合同终止时，装潢无偿归原告所有，被告添置的动产由被告自行搬离，原告不作补偿；逾期支付租金的，被告应以拖欠金额的日万分之四向原告支付违约金；被告应于租赁期满后的3日内归还房屋，逾期不搬，应按原租金标准的3倍向原告支付房屋使用费。2006年签订的合同约定的租期为2007年1月1日至2009年12月31日、租金为每半年一付，2009年签订的合同约定的租期为2010年1月1日起至2012年12月31日止，租金为每季度一付。
2012年9月，原告致函被告，告知租期届满后将收回房屋、不再出租，要求被告支付欠租并按时归还房屋。2013年8月，原、被告双方确认：依据双方1996年、2001年、2004年、2006年、2009年就东部房屋签订的租赁合同，被告分别应支付129.3万元、66万元、53.8万元、66万元、60万元房租共计375.1万元；至2012年9月1日，被告已支付了270万元房租；被告尚欠付房租105.1万元。
闸北教育局于2014年1月向本院出具情况说明，表示：系争房屋产权应归属于该局；对于原告与建烨公司之间的联建关系、建烨公司将联建权利义务转移给被告、原告与被告之间的租赁关系，该局均知情且同意；该局支持原告提起本案诉讼。
以上事实，有原告提供的批复、建设工程规划许可证、《合作协议》、《补充协议》、《房屋租赁合同》、告知书及邮寄凭证、欠费说明及当事人的陈述等证据予以佐证。
审理中，被告表示经济困难，无力承担评估费、诉讼费，故本案中不申请对系争房屋内装潢及固定设施设备进行评估，也不就装潢损失等提起反诉。原告则承诺，对于被告出资的系争房屋内煤气、电增容、电话费用，原告将按照相关费用支付凭证的金额给予被告补偿。
本院认为，原、被告签订的东部房屋租赁合同是双方的真实意思表示，依法成立、有效，双方均应依约履行。商业投资及经营存在风险，可能盈利也可能亏损，被告作为公司法人，应当意识到上述风险。现被告提出租赁合同内容对被告不利故不同意履行合同，经审查该合同并无显示公平之内容，况且被告多年来也从未就合同提出过异议、要求撤销合同，因此，被告的主张不符合法律规定，本院不予采纳。被告应支付原告房租105.1万元。合同租赁期间已经届满，被告应按照合同约定向原告返还承租房屋。被告拖欠租金不付及拒不返还房屋的行为已构成违约，应承担违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现合同约定的逾期支付房租违约金标准为日万分之四、逾期交房的房屋使用费损失标准为月租金的三倍，确实高于原告的实际损失，因此本院酌情调整逾期支付房租违约金标准为日万分之三、逾期交房的房屋使用费损失标准为月租金的两倍。至于西部房屋，被告系依据《合作协议》得以无偿使用该部分房屋。现协议约定的无偿使用期已于2012年年底届满，被告理应向原告返还房屋。被告现继续占用该部分房屋，原告要求按照东部房屋租金标准支付房屋使用费，并无不当，可予准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告上海汾西大酒店应于本判决生效之日起三十日内迁出上海市闸北区汾西路XXX号房屋（含被告的物品及可移动设施设备），并向原告上海市彭浦第三中学返还该房屋；
二、被告上海汾西大酒店应于本判决生效之日起三十日内给付原告上海市彭浦第三中学房租105.1万元；
三、被告上海汾西大酒店应于本判决生效之日起三十日内给付原告上海市彭浦第三中学房屋使用费（按每月5万元，自2013年1月1日起算，计至被告实际返还上述房屋之日止）；
四、被告上海汾西大酒店应于本判决生效之日起三十日内给付原告上海市彭浦第三中学违约金（以45.1万元为基数，自2010年1月1日起算；以60万元为基数，自2013年1月1日起算；按日万分之三，均计至被告实际支付房租之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为14876元，由被告上海汾西大酒店负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 赵淳
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 方芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债
务。