上海市第�中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终10827号
上诉人(原审原告、反诉被告)：唐子佩。
委托诉讼代理人：李斌馨，北京安杰(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王源盛，北京安杰(上海)律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：蒋黎,女,1969年8月16日出生,汉族,住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：荣金良，远闻(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于水影，远闻(上海)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：江超豪(反诉原告)，男，1994年2月14日出生，汉族，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：荣金良，远闻(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于水影，远闻(上海)律师事务所律师。
上诉人唐子佩、蒋黎、江超豪�房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初9480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
唐子佩上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判支持其提出的一审诉讼请求。事实和理由：蒋黎未提供相应的委托书并不等于蒋黎无权代理江超豪，在双方磋商及签署合同的过程中，蒋黎承诺江超豪明确同意蒋黎代表江超豪出售标的房产，且多次出示了江超豪的身份证原件及房产证原件。蒋黎与江超豪系母子关系，且江超豪在登记成为上海市普陀区普雄路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)共同共有人时还未成年，实际不可能出资购买。综上，唐子佩有充分理由相信江超豪明确知晓并同意蒋黎出售涉案房屋，故涉案房屋买卖合同对蒋黎与江超豪均具有法律效力。一审法院置涉案房屋买卖合同中有关定金责任的明确约定于不顾，径行判决不支持唐子佩要求蒋黎、江超豪承担定金责任，属于法律适用错误。比照涉案房屋同小区、同户型最类似的房屋成交的市场价9,800,000元，即使蒋黎、江超豪双倍返还了定金之外，唐子佩仍因蒋黎、江超豪违约遭受近200,000元的经济损失，蒋黎、江超豪理应共同赔偿。
蒋黎上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判对唐子佩的一审诉讼请求不予支持。事实和理由：蒋黎一人无权处分涉案房屋。当时，蒋黎与唐子佩约定先暂签合同，等江超豪确认签字后生效，后因江超豪不同意出售房屋而造成合同不能履行。唐子佩对合同不能履行具有过错，应承担相应的法律责任。从双方签订买卖合同至蒋黎将钱款退给唐子佩的时间只有12天，且唐子佩在收到钱款后随即就在同地段购买了其他房屋，避�了因房价上涨可能造成的损失，故一审法院判决蒋黎赔偿唐子佩500,000元经济损失没有事实和法律依据，显失公平。
江超豪表示同意蒋黎的上诉请求，不同意唐子佩的上诉请求。
唐子佩向一审法院起诉请求判令：一、唐子佩与蒋黎、江超豪之间签订的《房屋买卖合同》于起诉状副本送达之日起解除；二、蒋黎、江超豪按定金罚则再支付唐子佩130万元；三、蒋黎、江超豪赔偿唐子佩经济损失20万元；
蒋黎、江超豪提起反诉请求判令：一、蒋黎与唐子佩签订的《房屋买卖合同》无效。
一审法院认定事实：蒋黎、江超豪为上海市普陀区普雄路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)权利人。2016年2月24日，唐子佩作为买受方(乙方)，蒋黎、江超豪作为出售方(甲方)、案外人上海搜房房天下房地产经纪有限公司作为居间方(丙方)就涉案房屋出售事宜签订《房地产买卖居间协议》，合同第三条约定：意向金：乙方已实地验看了该房地产，为表示购买诚意，乙方向丙方支付意向金1,300,000元，作为与甲方洽谈之用。若甲方签署《房屋买卖合同》，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同日，唐子佩作为买受方(乙方)，蒋黎、江超豪作为出售方(甲方)就涉案房屋签订《房屋买卖合同》。合同第一条约定：房地产基本状况：1.1、坐落：上海市普陀区普雄路XXX弄XXX号XXX室。1.2、权利人：蒋黎、江超豪，建筑面积：134.46平方米。合同第二条约定：总房价款(含车位)：该房地产的转让价格共计8,300,000元。合同第四条约定：4.1首期房价款：乙方应于签订示范合同并办理公证手续(若需)后当日内向甲方支付首期房价款，计2,500,000元【含已支付的全部定金】。4.2第二期房价款：乙方通过以下方式支付第二�房价款5,800,000元：【贷款】：乙方应于签订示范合同后3日内向银行申请贷款，办理相关手续，甲方应积极配合并提供所需材料。若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足。贷款的放款时间以银行为准，但乙方应当在取得放款所需材料后5日内将材料送交贷款银行。合同第五条约定：交易过户：甲、乙双方应于2016年7月30之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。合同第八条约定：定金责任：乙方所支付的定金系为担保本次交易的履行。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付的定金由甲方没收。合同第十二条约定：签约承诺：本合同签署人均保证有签署本合同并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分导致本合同无法生效或无法履行�，该签署人应向居间方支付总房价款的0.5%作为补偿金，并向交易相对方承担定金责任。本条款独立发生法律效力。合同第十四条补充约定：此套房屋本已由链家独家委托，日期到2016年4月18日之前止，现搜房网介于居间买卖签订此居间协议，如该房屋在2016年4月18日与链家产生的一切纠纷由搜房网负责处理，甲方不承担任何责任。2016年2月24日，唐子佩向蒋黎支付了1,300,000元。同年3月8日，蒋黎通过银行转账方式将1,300,000元全额退还唐子佩，并于当日告知唐子佩不再出售涉案房屋。
一审法院另查明，2016年2月24日，唐子佩与蒋黎签订《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》时江超豪均未到场，其签名均由蒋黎代签。
一审法院认为：关于本诉，唐子佩与蒋黎之间就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容、形式均符合法律�定，本院对该合同的法律效力予以确认。现蒋黎未按约出售涉案房屋，理应承担相应的违约责任。故对唐子佩要求解除双方签订的房屋买卖合同之诉请本院予以支持，解除之日以起诉状副本送达之日为准，即2016年5月13日。鉴于本案合同在签订过程中江超豪未到场且唐子佩明知蒋黎未提供相应的授权委托书而与之签订房屋买卖合同，唐子佩亦有一定的过错，故对唐子佩要求以蒋黎、江超豪单方违约并承担定金责任之诉请不予支持。考虑到蒋黎的违约行为确实给唐子佩造成一定的经济损失，故对唐子佩要求赔偿损失之诉请予以支持，赔偿责任由蒋黎予以承担。结合唐子佩提出的诉请金额以及涉案房屋在蒋黎收取定金到蒋黎返还定金期间的涨跌幅情况及唐子佩所述损失，赔偿金额由法院依法酌定。关于反诉，本诉部分已作阐述，不再赘述，故对蒋黎之诉请本院不予支持�一审法院据此判决：一、唐子佩与蒋黎2016年2月24日就上海市普陀区普雄路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》于2016年5月13日解除；二、蒋黎应于判决生效之日起十日内赔偿唐子佩经济损失500000元；三、对唐子佩的其余诉讼请求均不予支持；四、对江超豪、蒋黎的诉讼请求均不予支持。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，唐子佩提供了以下证据：
1、唐子佩与案外人于2016年3月19日签订的二手房买卖合同，证明其之后以9,540,000元的总价向案外人购买可“水岸名苑”的一套141.74平方米的房屋，单价为67,300元，唐子佩以此证明比其之前即2016年2月24日购买涉案房屋的单价多付出了5,600元(67,300-8,300,000÷134.46)每平方米；
2、链家网上“逸流公寓”与“水岸名苑”在2017年12月14日类似条件二手房的价格分别为89,000元与83,000元，唐子佩以此证明其之后买的房屋与涉案房屋的固有单价差为6,000元/平方米；
唐子佩综合上述购买时间不同导致的价差及固有价差，认为其遭受的实际经济损失为(5,600元/平方米+5,000元/平方米)×134.46平方米=1,425,276元。
蒋黎对唐子佩提供的上述第一份证据的真实性与合法性均无异议;对第二份证据的真实性有异议,认为两个小区地理位置、房屋面积不同，没有可比性，链家网上所记录的房屋信息与其他中介挂牌价也存在较大差距，不具有可比性。
本院认为，涉案房屋系蒋黎、江超豪共同共有。根据涉案《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》的记载及双方当事人的陈述，唐子佩对涉案房屋系蒋黎、江超豪共同共有是明确知晓的，在江超豪未到场签署、蒋黎又未能提供真实、有效的委托书的情况下，仅凭蒋黎与江超豪之间的母子关系及蒋黎的自述主张蒋黎有权代表江超豪处分涉案房屋缺乏事实依据。鉴于房屋买卖系民事主体之间的重大民事行为，唐子佩依据蒋黎与江超豪的母子关系以及唐子佩所述看到蒋黎多次出示江超豪身份证原件的情况主张蒋黎与江超豪之间就出售涉案房屋形成表见代理亦缺乏法律依据。涉案《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》的出售方均记载为蒋黎、江超豪，而落款处均没有江超豪的签字，蒋黎代江超豪签署上述合同亦缺乏合法依据，故上述《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》应为无效。唐子佩要求蒋黎、江超豪承担定金责任缺乏合同及法律依据。就唐子佩的损失承担问题，基于2016年上半年的上海房地产市场价格涨幅情况及唐子佩提供的证据，蒋黎的不当缔约行为确实给唐子佩造成了一定的损失，同时鉴于唐子佩在缔约中亦存在一定的过失，一审法院结合涉案房屋在蒋黎收取定金到蒋黎返还定金期间的涨跌幅情况，酌情确定蒋黎应赔偿唐子佩的损失金额尚属合理。
综上所述，唐子佩、蒋黎、江超豪的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初9480号民事判决第二、三项；
二、撤销上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初9480号民事判决第一、四项；
三、唐子佩与蒋黎2016年2月24日就上海市普陀区普雄路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》无效。
一审本诉案件受理费16,580元，由唐子佩负担4,974元，蒋黎负担11,606元，一审反诉案件受理费34,950元，由蒋黎负担。二审案件受理费16,580元，由唐子佩负担11,053.33元，蒋黎、江超豪负担5,526.67元。
本判决为终审判决。
法官助理孙幸冬
审判长 邬海蓉
审判员 余 艺
审判员 成 皿
二〇一八年一月二十五日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。