广东省怀集县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇怀法民二初字第194号
原告（反诉被告）莫雪珍，女，汉族，住广东省怀集县，公民身份号码：×××4821。
委托代理人李桥年，广东国政（四会）律师事务所律师。
委托代理人黎伟，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省怀集县。
被告（反诉原告）黄妊妹，女，汉族，住广东省怀集县，公民身份号码：×××0826。
委托代理人黄成生，广东洊江律师事务所律师。
被告谢丽娟，女，汉族，住广东省怀集县，公民身份号码：×××0844。
被告谢成武，男，汉族，住广东省怀集县，公民身份号码：×××0835。
被告谢成德，男，汉族，住广东省怀集县，公民身份号码：×××0836。
上述三被告共同委托代理人黄成生广东洊江律师事务所律师。
原告（反诉被告）莫雪英诉被告（反诉原告）黄妊妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，依职权追加谢丽娟、谢成武、谢成德为本案被告参加诉讼。本案依法组成合议庭，分别于2015年9月1日、11月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）莫雪英及其委托代理人李桥年、黎伟，被告（反诉原告）黄妊妹、谢丽娟、谢成武、谢成德及其委托代理人黄成生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莫雪英起诉称，2004年10月3日，原告与被告黄妊妹及其丈夫谢新华（已去世）签订了一份《房屋转让协议》。即被告将位于怀城镇城东市场工业大道二路四巷54号房屋所有权及土地使厢权，以12万元的价款转让给原告。该房屋所有权证号：粤房第1349683号，土地使用证号：府国土证字（198）第1204号。该《协议》约定“……甲方将房屋土地所有权一齐转让给乙方，由乙方到国土所转户，甲方全力配合乙方过户……”。签订协议当日，原告向被告支付12万元转让款后，被告即将房屋交付原告支配处分，居住使用至今已长达11年之久。但由于该房屋的土地性质属集体土地，签约时候，暂时经济困难无法筹集一笔现金交纳土地资值税进行办理房屋过户手续，一直缓期至2013年3月29日，原告要求被告按协议约定协助房屋登记过户，但被告以当时房屋交易的转让价款太低为至今拒绝履行协助房屋转让登记义务。原告为维护自身的合法权益，明确转让房屋产权权属，特向人民法院提起诉讼，请求，1、判令被告履行《房屋转让协议》，迅速为原告办理房产权属登记过户手续（现估价450000元）。2、判令本案诉讼费由被告负担。
被告黄妊妹答辩并反诉称，一、原告诉称与答辩人及其丈夫谢新华签订了《房屋转让协议》，以12万元将工业大道二路四巷54号房屋转让给原告一事，答辩人完全不知情。原告提供的《房屋转让协议》和“收条”虽有答辩人的签名，但当时答辩人丈夫要答辩人签名的理由是向对方（一个男的）借钱，并以房屋交给其居住为条件，至于了借多少钱，什么时候交钱，答辩人都不知道。由于答辩人丈夫好赌烂饮而欠下多人的债务需偿还，且债主多次上门讨债，为了筹钱还债，在答辩人丈夫谢新华的呵斥、怒骂之下，答辩人信以为真，连签字的纸写的是什么都不知道，使气愤地信手在纸上签下答辩人的名字，而且当时，与答辩人丈夫交涉并书写、签名的是一个男人，原告并不在场，现原告提供的“房屋转让协议”上乙方的签名竟然是一个女人的名字。答辩人签名的不是“房屋转让协议”，更没有与原告签订过房屋转让协议，原告称其与答辩人及丈夫谢新华签订了《房屋转让协议》与当时的客观事实不符，所谓的《房屋转让协议》并非原告与答辩人的真实意思表示。二、原告提供的《房屋转让协议》和“收条”所显示的时间为2004年10月3日，至今已10年多，10年多来，从来没有任何人向答辩人提出过办理房屋转让过户手续的事情，现答辩人丈夫谢新华去世后，原告才提出办理房屋转让过户手续。这证明：（一）所谓的“房屋转让”并非原告和答辩人的真实意愿，而是谢新华在生时向原告方借钱至去世时无力归还，故原告方假戏真做。（二）与谢新华交涉的那男人与谢新华恶意串通，有意向答辩人隐瞒事实，待谢新华去世后死无对证，才逼答辩人协助办理过户手续。（三）原告起诉已超《民法通则》第一百三十五条规定的诉讼时效期限，已丧失了诉讼请求权。据此答辩人认为，所谓的“房屋转让”并非事实。房屋转让协议并非当时双方当事人的真实意思表示，故该《房屋转让协议》属无效。三、答辩人位于工业大道二路四巷54号的房屋建于1988年，为建筑面积178平方米的三层半楼房。答辩人夫妇一生所建造的两座房屋。完全出于为两子一妇日后居住着想，根本就没有出卖房屋的意图，且该房屋的宅基地属集体所有性质，依法不得买卖转让。且据原告提供的《房屋转让协议》显示其转让价款明显低于当年同类房地产价值。基于上列事实理由，答辩人认为，《房屋转让土协议》上的“莫雪珍”不是原告的亲笔签名，所谓的“房屋转让”并非原告与本人的真实意思表示，集体所有土地依法不得买卖。《房屋转让协议》违反了民法通则和土地管理法等法律法规的规定，当属无效。答辩人据此提出反诉，反诉请求如下：1、确认《房屋转让协议》无效，并按无效合同处理，各自返还财产（反诉人退还120000元欠款，被反诉人返还房屋）。2、判令被反诉人按每月800元向反诉人补交房屋租金。自2004年10月起至2015年8月止，共计131个月104800元。3、本案诉讼费用原告（被反诉人）承担。
被告谢丽娟、谢成武、谢成德答辩称，同意黄妊妹的答辩意见和反诉意见。
莫雪珍对黄妊妹的反诉答辩称，一、反诉人第一点诉称：反诉人及其丈夫谢新华与被反诉人签订《房屋转让协议》，以12万元将房屋转让给被反诉人一事，反诉人不知情……《房屋转让协议》并非反诉人与被反诉人的真实意思表示，应属无效等。这诉称根本不是事实和完全缺乏法律依据。（一）反诉人及其丈夫将房屋（含房屋连土地使用权的整体）转让给被反诉人是被反诉人通过朋友梁雪珍介绍的。是因反诉人及其丈夫开办印刷厂需归还农信社贷款而转让该房屋。（二）反诉人及其丈夫转让房屋时，是头脑清醒、智力正常的完全民事行为人。反诉人及其丈夫在《房屋转让协议》和收款《收条》的签名打指模以及将《房屋所有权证》和该房屋的《土地使用证》交给被反诉人的行为是其真实意思表示，没有违反有关法律规定，完全符合《民法通则》第五十四条的规定，属于民事法律行为。二、反诉人第二点诉称同样缺乏事实证据和法律依据。我国《民诉法》及司法解释规定：谁主张谁举证。否则，负举证不能的败诉的法律后果。反诉人称：房屋转让不是被反诉人和反诉人的真实意思表示，而是谢新华在生时向被反诉人借钱至去世时无力归还，属被反诉人假戏成真及与谢新华交涉的哪个男人与谢新华恶意串通，有意向反诉人隐瞒事实，待谢新华去世后死无对证，才逼反诉人协助办理过户手续等。现试问反诉人：你上述的主张证据何在因为至今被反诉人未收到这方面的证据，证明反诉人举证不能!反诉人认为本案起诉超过诉讼时效。一是对《民法通则》第135条规定的错误理解；二是对上述《协议》效力的认识存在前后矛盾。事实上，本案依法不存在超过时效问题。因为协议书约定：反诉人有协助被反诉人办理房屋过户手续的责任，而且反诉人及其丈夫自将房屋转让给被反诉人之日起至今将近11年之久，未提出任何异议。综上所述，反诉人的反诉完全缺乏事实证据和法律依据，被反诉人的诉讼请求既有事实证据，也有法律依据。为此，请求驳回反诉人的反诉，支持被反诉人本诉的诉讼请求。
经审理查明，2004年10月3日，莫雪珍及其丈夫黎伟经人介绍，与黄妊妹及丈夫谢新华协商，以黄妊妹与谢新华为甲方，以莫雪珍为乙方，签订一份《房屋转让协议》，内容为：“经过甲、乙双方共同协议商定，甲方谢新华将县城东市场工业大道二路四巷54号房屋一幢，占地4×12，楼高三层半，价格共壹拾贰万整（120000.00）转给乙方马宁镇塘岗黎屋村莫雪珍所用。一、甲方谢新华将房屋所有权一齐转给乙方。由乙方到国地所转户，甲方全力配合乙方过户。二、从签订协议之日起土地房屋所有权由乙方使用，甲方无权干涉。经双方同意共同达成此协议，永不反悔。甲方签名：谢新华、黄妊妹，乙方签名：莫雪珍，二零零四年十月三日”。当时莫雪珍的名字由其丈夫黎伟代签，黄妊妹及其丈夫谢新华各自亲笔签名。同日，莫雪珍及其丈夫黎伟支付了购房款120000元，黄妊妹、谢新华出具了内容为“兹收到莫雪珍（黎伟）交来买城东市场工业大道二路四巷54号房屋一幢（屋主：谢新华、黄妊妹）价格共款壹拾贰万元整（120000.00）”的《收条》给莫雪珍及黎伟，黄妹任及谢新华在收款人栏上亲自签名。支付购房款后，黄妹任及谢新华即时交付了土地使用证（府国土证字（1987）第1204号）及房屋所有权证（粤房字第××号）给莫雪珍，并将房屋交付给莫雪珍居住至今，但一直没有办理过户手续。在谢新华去世后（即2014年2月后），莫雪珍找到黄妊妹要求其协助过户，但遭到拒绝。2015年8月，原告向本院提起诉讼，请求被告履行《房屋转让协议》，迅速为原告办理房屋权属登记过户手续并承担诉讼费。
另查明，谢新华于2014年2月去世，其与黄妊妹婚姻存续期间生育了谢丽娟、谢成武、谢成德三个子女。
以上事实有开庭笔录，房屋转让协议、收条、国有土地使用证、房屋所有权证、产权档案查询结果、原、被告身份证复印件等证据材料在案佐证，以予证实。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：1、《房屋转让协议》是否有效；2、原告的起诉是否已超过诉讼时效。
关于《房屋转让协议》是否有效问题。依照《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，虽然签订协议时莫雪珍没有亲自签名，而是由其丈夫黎伟代签，但莫雪珍一直在现场，其参与了协商和付款的整个过程，并没有提出反对意见，而且莫雪珍参与了整个诉讼过程，应视为默示行为，追认其丈夫的代签行为，因此，签订协议购买房屋是莫雪珍的真实意思表示。黄妊妹抗辩称是在其丈夫谢新华的呵斥、怒骂和欧打之下才在协议和收条上签名，但没有提供充分的证据证明其是在被胁迫的情况下在协议和收条上签名，本院对黄妊妹的上述主张不予采信。因此，应认定黄妊妹签订协议是其真实意思表示。根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条第一款“有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：（一）不符合土地利用总体规划、市规划或村庄、集镇规划的；（二）土地权属有争议的；（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；（四）村民住宅用地使用权”的规定，村民住宅用地使用权不得流转。但是根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条第二款“因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租或抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，本案涉讼的房屋的土地性质虽然属于集体所有，但该房屋已经办理了房屋所有权证，所以该房屋转让时，其附着的土地使用权可以随之转让。综上，本案涉讼房屋的转让没有违反《合同法》第五十二条的规定，因此，应认定该《房屋转让协议》是双方真实意思表示，没有违反法律。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，该协议合法，有效，应受到法律保护。因此，黄妊妹提起反诉主张协议无效返还房屋，并要求莫雪珍补交房屋租金的的请求无事实与法律上的依据，本院不予支持。
关于原告的起诉是否已超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”由于莫雪珍与黄妊妹、谢新华签订的《房屋转让协议》没有明确约定办理过户的时间，因此，莫雪珍可以随时要求黄妊妹配合办理过户手续。在谢新华去世后（即2014年2月后），莫雪珍找到黄妊妹要求其协助过户，但遭到拒绝。莫雪珍的诉讼时效应从2014年2月之后开始计算，本案于2015年8月起诉，未超过法定的两年诉讼时效。因此，黄妊妹的认为莫雪珍的起诉超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
综上，莫雪珍与黄妊妹、谢新华签订的《房屋转让协议》合法有效，双方面应全面履行，因此，莫雪珍请求黄妊妹、谢丽娟、谢成武、谢成德履行《房屋转让协议》，办理房产权属登记过户手续理据充分，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、黄妊妹、谢丽娟、谢成武、谢成德应于本判决生效之日起十五日内协助莫雪珍办理位于怀集县怀城镇工业大道二路四巷54号房屋产权变更登记手续。变更登记所产生相关规费由莫雪珍自行承担。
二、驳回黄妊妹的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费8050元，反诉受理费2336元，合共10386元，由莫雪珍、黄妊妹各承担5193元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 邱玉芳
人民陪审员 文柱年
人民陪审员 孔 玫
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 钟焕英