北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第05758号
上诉人（原审被告）李×，女，1977年7月15日出生。
上诉人（原审被告）李×1，男，1973年3月31日出生。
委托代理人宋学锋，北京市泽文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙×，男，1975年3月12日出生。
委托代理人钱学志，北京市铭滔律师事务所律师。
委托代理人张×，女，1947年12月8日出生。
上诉人李×、李×1因确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第26160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年6月，孙×起诉至原审法院称：我与李×于2004年1月15日登记结婚，于2009年初购买北京市朝阳区北苑家园望春园房屋，登记于李×名下。涉诉房屋于双方婚姻关系存续期间购买，属夫妻共同财产。我与李×于2010年初出现矛盾，并于2010年5月分居至今。我曾于2012年12月起诉离婚，经法院判决驳回了我的诉讼请求。离婚诉讼中，我才得知李×将涉诉房屋私自转移至其亲哥哥李×1名下。李×从未向我提及此事，据网签合同显示成交价格为52万元，明显低于市价，且并未支付价款。我认为，李×无权擅自处分夫妻共同财产，李×与李×1恶意串通，严重侵害了我的合法权益。故诉至法院：1.要求确认李×与李×1于2010年9月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。2.要求确认李×与李×1于2010年9月7日签订的房屋买卖合同无效。3.要求李×1协助将涉诉房屋恢复登记至李×名下。
李×辩称：购买涉诉房屋时，我和孙×手头都很紧。应孙×父母要求，我们打算要个孩子，为了照顾孩子方便才购买的涉诉房屋。出资时，我俩向我大姨王×借款40万元，向我哥哥李×1借款22万元，孙×刷卡支付33万元，其余钱款都是我出的。2009年春天，孙×将另一套房产朝阳区绣菊园房屋免费过户到其母亲名下。孙×母亲原打算将涉诉房屋登记在我和父亲名下，但因已经签署了合同无法进行变更。2010年3月交付涉诉房屋时，我跟孙×说要装修房屋找些钱，孙×说你爱怎么办就怎么办，跟他没关系。当时我的生活非常艰难，我向哥哥李×1求助，将涉诉房屋以114万元价格出售给李×1，李×1也同意了。双方于2010年9月7日签署房屋买卖合同，约定22万元债权直接折抵，李×1替我归还王秀菊40万元借款，李×1再支付我52万元现金。为了避税作低了网签价格。签署买卖合同时，我和孙×当面谈过，孙×说爱怎么办就怎么办，他不管。我说把涉诉房屋卖给李×1，写了个书面材料，孙×在上面签了字。不同意孙×的诉讼请求。
李×1辩称：不同意孙×的诉讼请求，我与李×之间的房屋买卖合同是合法有效的。首先，处分涉诉房屋时，孙×知情并同意。其次，我按市场价格支付了全款，是正常交易并且进行了登记，房屋归我所有。2010年9月7日，孙×对此知情，自此起算诉讼时效，故孙×的诉讼请求已经超过了诉讼时效。
原审法院经审理查明：李×1与李×系兄妹关系。李×与孙×于2004年1月15日登记结婚。2009年4月3日，李×与北京城建兴华地产有限公司签署《商品房预售合同》购买涉诉房屋，建筑面积96.59平方米。购房款系1016046元，于2010年1月付清。涉诉房屋登记于李×名下。
关于涉诉房屋出资情况，孙×表示双方向其父母借款65万元，剩余款项由李×筹集。其中包括孙×父亲孙×转账支付30万元；孙×偿还李×父亲李×2向李×1的借款22万元，就此提交帐户明细单、刷卡记录及转账凭证复印件为证。李×表示双方向李×1借款22万元，向大姨王×借款40万元，孙×刷卡支付33万元，剩余钱款由李×出资，就此提交向王×借款欠条、向李×1借款欠条为证。
2010年9月8日，李×与李×1签署《北京市存量房买卖合同》李×将涉诉房屋出售给李×1，成交价格系52万元。同日，李×与李×1办理了房屋所有权转移登记手续，李×1于当日取得涉诉房屋所有权。现涉诉房屋由李×携孩子与父母一同居住。
庭审中，李×提交2010年9月7日签署的《房屋买卖合同》。内容显示：甲方系李×（卖方），乙方系李×1（买方），一、甲方自愿将涉诉房屋处出售给乙方所有。二、甲乙双方商定成交价格为114万元，付款方式：本合同签订前甲方尚欠乙方的人民币22万元作为首付款，在本合同签订之日从购房款中折抵；甲方将该房屋产权过户给乙方后六个月内，甲方负责替乙方归还拖欠王×的欠款40万元，该笔款项自王×收到之日从购房款中折抵；甲方将该房屋产权过户给乙方后一年内，甲方以现金方式向乙方支付剩余52万元整。三、甲方在房产过户至乙方名下当日将上述房屋交付乙方。四、鉴于甲方目前生活困难，卖房后无处居住，甲方同意乙方售后返租该房，继续住在该房内，第一年免房租，第二年起每月租金3000元，按年支付，甲方承诺五年内不涨房租。五、本合同是双方真实意思表示，双方权利义务均以此合同为准，房产过户所需网签合同及房管局备案合同双方另行签订。六、本合同经双方签字后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。七、本合同一式两份，甲、乙方各一份。
庭审中，李×提交文字说明一张，内容为：“本人孙×，同意将朝阳区北苑家园望春园房屋出售李×1，具体过户事宜由李×办理，售房款由李×收取。签字：孙×2010年9月7日”。其中，“签字”字迹有描写痕迹。该文字说明载于A4纸张下半页，页底中部标注页码“2”，纸张上方有裁剪印迹。
李×表示2010年9月7日，孙×下班后来到家里。李×和孙×说涉诉房屋欠了很多钱，要把房子卖出去。孙×说爱怎么卖就怎么卖，他不管，李×说将涉诉房屋出售给李×1。当时家里很少找到A4纸，随便就找了一张条，由李×书写了内容和日期，孙×签名。当日，李×与李×1签署了《房屋买卖合同》，约定涉诉房屋价格系114万元，就李×1借款22万元直接折抵房款，李×1于2011年1月31日以现金和转账方式代为清偿向王×的借款40万元，李×1自2010年9月8日至2011年4月19日期间陆续以现金方式支付剩余款项52万元。关于李×与李×1间款项交接，李×表示由于李×1在日本，李×1与父亲李×2汇款通道比较通畅，且因汇率不断变化，需有人时刻关注汇率，故由李×1将款项汇至李×2，再由李×2在汇率高时兑换人民币交付李×。但李×就此未能提交证据证明。关于李×1偿还王×款项，李×提交王×银行帐户流水明细单，显示2010年11月9日续存2万元，2010年12月7日续存5万元；李×提交王×爱人张×1银行帐户流水明细单，显示2010年10月16日续存59000元，2011年1月31日续存20万元。李×称上述存款均系李×2携带现金去柜台存入两个账户内，剩余7万元分两次给付现金。李×提交王×、张×1收条为证。
李×1对于李×所述予以认可。
孙×表示对李×售房并不知情，其于2013年10月去家里给孩子送道具时，李×拿出一份幼儿园作业，两张A4纸，第一页是加减法作业，第二页上半部也是作业，下半部分有“签字”两个字，“签字”字迹描写过。当时孙×签名。李×骗取孙×签字后，裁剪了空白部分，后填写的内容。事实上，2010年9月孙×母亲张×生病。孙×于9月7日下班后陪同张×前往北京天坛医院就医，不可能与李×签署材料。孙×就此提交张×医疗处方及门诊收费收据为证。至于李×与李×1之间的款项交易并不真实，也不存在。在离婚案件审理中，李×曾向法院出示向李×1和王×的欠条用以证明夫妻共同债务。而在本案中李×称62万元借款折抵了购房款。李×于两个案件中的陈述是矛盾的，应作出对其不利的认定。
诉讼阶段，孙×向法院申请对文字说明上的孙×签名和上两行字迹书写先后顺序进行鉴定；对纸条上所有字迹的形成时间进行鉴定。因形成时间类鉴定暂不属于高院入围机构鉴定范围，司法鉴定未能启动。
另查，李×曾于2012年12月起诉离婚，经法院判决驳回李×的诉讼请求，维持双方婚姻关系。2013年7月，李×再次向法院提起离婚诉讼，现案件正在审理当中。
以上事实，有双方当事人当庭陈述、结婚证、《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》、产权证、房屋权属转移登记申请书、《商品房预售合同》、银行帐户流水明细单、民事判决书等在案为证。
原审法院审理认为，法院应当依照法定程序全面、客观的审核证据，依据法律相关规定、遵循法官职业道德、运用逻辑推理及日常生活经验，对证据有无证明力和证明力的大小进行判断，并以证据能够证明之事实作为裁判依据。结合双方所述及在案证据可知，涉诉房屋于孙×与李×婚姻关系存续期间出资购置并取得所有权，属夫妻共同财产。李×将涉诉房屋出售给李×1而签署之《房屋买卖合同》及《北京市存量房屋买卖合同》效力与否，应自买受人是否善意取得及合同法定无效事由方面进行审查。
依据法律规定，善意取得须同时满足受让不动产时主观善意，以合理对价转让及办理完毕产权转移登记三个条件。本案中，李×1系李×的亲哥哥，对于李×与孙×的夫妻关系及涉诉房屋购置情况应予知悉，在购买房产重大行为时应尽到必要的审查与注意义务。李×提交的有孙×签名的文字材料，作为处分房产知情书于房产交易中意义重大，而此不仅不具备应有之格式、标注权利义务及主体等事项，而且载于并不完整的A4纸张之上，有违常理，亦与房产交易惯例不符。结合纸张上沿经过裁剪，纸张居中标注页码、文字书写方式等情况，与孙×所述签字情形更为相符。故此，法院采信孙×所述，对于文字材料不予采信。李×1未征得孙×同意，擅自与李×就涉诉房屋进行买卖，未尽到合理审慎义务，不具备主观善意。李×1与李×表述就涉诉房屋达成真实合意的价款系114万元。偿还王×借款40万元及支付李×52万元全部以现金方式存入或直接给付，且经由李×父亲办理。考虑到李×与李×1的身份关系，结合房屋交易习惯，在案证据不足以认定李×1向李×实际支付了合理对价。综上，李×1不属善意第三人，不构成依法善意取得涉诉房屋所有权。自李×与李×1签署的《房屋买卖合同》内容可知，双方并未约定办理过户具体时间；付款日期除借款即时折抵外，其余款项约定于过户后六个月或一年支付，且明确现金方式付款。次日，李×与李×1便进行了网签并办理完毕过户手续。二人所签合同及交易流程与正常交易明显不符。孙×以李×与李×1恶意串通，损害其利益为由要求确认合同无效于法有据，法院予以支持。孙×要求李×1协助将涉诉房屋产权恢复登记至李×名下理由正当，法院亦予支持。综上，法院判决：一、李×与李×1于二○一○年九月七日签订的《房屋买卖合同》无效。二、李×与李×1于二○一○年九月八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。三、李×1于判决生效之日起十五日内协助将北京市朝阳区北苑家园望春园涉诉房屋恢复登记至李×名下。
判决后，李×、李×1不服，上诉至本院。李×、李×1请求撤销原判，改判驳回孙×的诉讼请求。其上诉理由是：上诉人处分诉争房屋事前征得了孙×的同意，有孙×亲笔签名确认，原审法院将有孙×签名的文字材料命名为“处分房产知情书”并认定该材料不具备应有之格式、标注权利义务及主体等事项，而且载于不完整A4纸张之上有违常理，而上诉人认为，没有法律或所谓常理要求文字一定要写在完整的A4纸上才有效，原审法院据此否定本案重要证据没有任何法律依据；李×1向李×支付了购房款，并办理了产权过户手续，买受人李×1构成善意取得，原审法院排除客观证据，依据主观臆断判案，所作判决缺乏事实与法律依据等。孙×同意原审判决。
经审理查明，本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为，关于孙×是否知晓本案诉争房屋出售李×1一节，李×称孙×知晓并书写了同意出售诉争房屋的书面材料，孙×称对其本人的签字认可，但除签字之外的授权内容不是其本人书写，对于李×出卖房屋之事不知情也未授权。根据双方的陈述，记载授权内容的载体特征，如授权书内容非完全由孙×本人书写，纸张经过裁剪并综合案件其他情形等，应当认定孙×的陈述更符合真实情况。李×提供的现有证据尚不足以证明孙×同意并委托其出卖诉争房屋，故其该项上诉意见，本院不予采信。诉争房屋属于李×、孙×的夫妻共同财产，李×未经孙×同意擅自将诉争房屋出售李×1，李×1作为李×的兄长，对李×出卖夫妻共有房屋的行为未充分征求孙×的意见，未尽到合理审慎义务，主观上存在过错，其虽然取得了诉争房屋的产权，但不构成善意取得。李×、李×1关于李×1构成善意取得的上诉意见，依据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由李×负担（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费70元，由李×负担35元（已交纳），由李×1负担35元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 辉
审 判 员 王 伟
代理审判员 李 丹
二〇一四年六月九日
书 记 员 史智军