山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终830号
上诉人（原审原告、执行案外人）：解文玉、女，1973年7月5日出生，汉族，个体工商户，住烟台市牟平区。
委托诉讼代理人：肖玉华，山东天之润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：烟台银行股份有限公司牟平支行。住所地：烟台市牟平区宁海大街***号。
负责人：郭峰涛，行长。
委托诉讼代理人：王永燕，山东众成清泰（烟台）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：烟台市金汇房地产开发有限公司。住所地：烟台市牟平区北关大街***号。
法定代表人：孔庆娜，经理。
委托诉讼代理人：孙传仁，男，1957年10月17日出生，该公司职工，住烟台市牟平区。
上诉人解文玉因与被上诉人烟台银行股份有限公司牟平支行（以下简称烟台银行牟平支行）、烟台市金汇房地产开发有限公司（以下简称金汇房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服烟台市牟平区人民法院（2016）鲁0612民初2201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人解文玉的委托诉讼代理人肖玉华与被上诉人烟台银行牟平支行的委托诉讼代理人王永燕、金汇房地产公司的委托诉讼代理人孙传仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
解文玉上诉请求：一、依法改判烟台市牟平区人民法院（2016）鲁0612民初2201号，支持上诉人的诉讼请求；二、案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：2011年5月6日上诉人与被上诉人金汇房地产公司签订了房屋买卖合同，支付了购房款并装修、管理、使用涉案房屋至今，上诉人对涉案房屋享有所有权。
烟台银行牟平支行辩称，上诉人主张其对烟台银行牟平支行享有优先受偿权的涉案房屋具有所有权与事实不符，主要体现在以下几方面：1、烟台银行牟平支行对涉案房屋已于2011年5月10日在烟台市住房和城乡建设局办理了抵押登记，并由（2014）烟牟商初字第72号确认了优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，烟台银行牟平支行对涉案房屋的抵押权有排除第三人干扰并对抵押物优先受偿的权利。2、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，解文玉未对涉案房产办理产权登记手续，也未将涉案房产登记在名下，因此，不发生物权变动的效力。其主张的所有权没有任何事实依据。3、解文玉与金汇房地产公司不存在真实的商品房买卖合同关系，解文玉在一审时，仅仅提供了商品房买卖合同、收款收据，并未提供其他证据予以佐证，并不能证明其与金汇房地产公司间存在真实的买卖关系。退一步讲，即使解文玉与金汇房地产公司签订的《商品房买卖合同》真实、有效，解文玉在该协议中享有的仅为普通债权，其可以依据该合同向金汇房地产公司主张权利。根据物权优先于债权的原则，烟台银行牟平支行对涉案房产享有的权益优于解文玉。综上所述，一审法院认定事实清楚、证据确凿、适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉。
金汇房地产公司辩称，同意解文玉的上诉请求。
解文玉向一审法院起诉请求：1、确认位于烟台市牟平区新区大街539-12号房屋（以下简称涉案房屋）为解文玉所有，并要求烟台市牟平区人民法院停止对上述房产的执行，即排除对执行标的的执行；2、本案诉讼费用由烟台银行牟平支行、金汇房地产公司负担。
一审法院认定事实：2011年5月9日，金汇房地产公司与烟台银行牟平支行签订《借款合同》，约定金汇房地产公司向该行借款100万元。金汇房地产公司以涉案房屋为上述借款提供抵押担保。同时双方签订了抵押合同。
2011年5月10日，金汇房地产公司在烟台市住房和城乡建设局对涉案房屋办理了抵押登记。上述借款到期之后，金汇房地产公司未按期偿还，烟台银行牟平支行起诉金汇房地产公司以及相应的担保人。
2014年6月6日，烟台市牟平区人民法院做出（2014）烟牟商初字第72号民事判决书，判决金汇房地产公司偿还相应的借款本息，并判决烟台银行牟平支行对上述的涉案房屋享有优先受偿权。上述判决生效后，烟台银行牟平支行申请强制执行，烟台市牟平区人民法院在执行过程查封了涉案房屋。2016年6月12日，烟台市牟平区人民法院向被执行人金汇房地产公司送达了拍卖裁定，准备拍卖涉案房产。
2016年6月21日，解文玉于向烟台市牟平区人民法院提出执行异议，主张对涉案房产享有所有权，要求排除执行。2016年8月6日，烟台市牟平区人民法院做出（2016）烟牟执异字第29号执行裁定书，驳回了解文玉的异议请求。后解文玉向烟台市牟平区人民法院提出执行异议之诉，形成本次诉讼。
对双方当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
1、关于解文玉与金汇房地产公司签订的《商品房买卖合同》是否真实。解文玉主张其自金汇房地产公司处购买了涉案房屋，其已经支付购房款600010.33元，提交了双方于2011年5月6日签订的《商品房买卖合同》、金汇房地产公司出具的收据三张（合计金额为600010.33元）予以证实。该合同载明：总房款为850010.33元；金汇房地产公司应于商品房交付后60日。经质证，烟台银行牟平支行对该两份证据不予认可。金汇房地产公司对该证据没有异议，称已经收到购房款600010.33元。
2、关于金汇房地产公司是否将涉案房屋交付解文玉。解文玉主张2011年5月6日签订合同当天，金汇房地产公司就向其交付了房屋钥匙，后解文玉对涉案房产进行了装修并对外出租。对此，解文玉未提供证据予以证实，烟台银行牟平支行亦不予认可。
另查明，涉案房产为商业网点房；解文玉针对涉案《商品房买卖合同》未到房管部门办理备案登记手续。
一审法院认为，本案的焦点问题是：解文玉对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
关于解文玉是否享有涉案房屋的所有权问题。解文玉主张其与金汇房地产公司签订了《商品房买卖合同》，金汇房地产公司将涉案房屋出售给了解文玉，且涉案房屋已经办理了交接手续，由其对外出租使用，因此其取得了房屋的所有权。对此，本院认为解文玉的主张不能成立。理由如下：首先，解文玉主张其与金汇房地产公司存在真实的商品房买卖合同关系，解文玉仅提交了书面合同、收款收据，但未提供其他证据予以佐证，本院无法予以确认。其次，即使《商品房买卖合同》为真实、有效合同，该合同并不具有物权变动的效力。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。解文玉并未针对涉案房屋办理产权登记手续，将涉案房产登记在其名下。因此，该合同并未产生物权变动的效力。第三，涉案房屋于2011年5月10日即办理了抵押登记，烟台银行牟平支行为抵押权利人。在解文玉并未提供证据证明其按合同约定于2011年5月6日签订合同后的90日内要求办理产权登记手续，事实上解文玉亦未办理产权登记手续。因此，解文玉亦不构成善意取得。综上，解文玉要求确认涉案房产归其所有，于法无据，本院不予支持。
关于解文玉对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。即使《商品房买卖合同》真实、有效，解文玉在该协议中享有的为普通债权，其有权要求金汇房地产公司履行该协议。若因金汇房地产公司的原因导致该协议无法履行，解文玉可以通过其他途径主张权利。涉案房屋已经办理了抵押登记，烟台银行牟平支行作为抵押权人对涉案房产享有优先受偿权，即，其对涉案房产享有担保物权。根据物权优先于债权的原则，烟台银行牟平支行对涉案房产享有的权益优先于解文玉。综上所述，解文玉并不享有优先于烟台银行牟平支行基于执行依据所享有债权的民事权益。解文玉要求排除针对涉案房屋的强制执行，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回解文玉的诉讼请求。案件受理费100元，由解文玉负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：庭审中，解文玉称其为购买涉案房屋，于2011年3月1日和2日由丈夫颜培衡分别向金汇房地产公司交纳了购房款480000元和120000元，金汇房地产公司的会计谭永娟接收了上述款项。解文玉为此提交了颜培衡的中国农业银行银行卡交易明细清单和银行卡取款凭证、谭永娟的中国农业银行银行卡存款凭证佐证，上述银行业务凭证显示2011年3月1日颜培衡自中国农业银行6228480262199569217号账户转账支取人民币480000元，谭永娟于当日存入中国农业银行个人账户人民币480000元，金汇房地产公司向解文玉出具了金额为480000元的收款收据。2011年3月2日，颜培衡自中国农业银行6228480262199569217号账户现金支取人民币60000元，金汇房地产公司于当日向解文玉出具了金额为120000元的收款收据。金汇房地产公司对解文玉提交的上述证据均无异议，认可收到解文玉交纳的购房款600000元。烟台银行牟平支行对此则认为，解文玉提交的中国农业银行存取款明细不能证明颜培衡转账支取的480000元就是谭永娟存入的480000元，且解文玉与金汇房地产公司之间是合同之债，不能对抗烟台银行牟平支行享有的抵押权，也不能排除强制执行。2011年5月6日，解文玉与金汇房地产公司签订《商品房预（销）售合同》，约定解文玉向金汇房地产公司购买坐落于牟平区新区大街539号1-2层12号门市房，解文玉一次性付款850010.33元，金汇房地产公司应当在2011年6月30日前向解文玉交付经综合验收合同的商品房。本院查明的其他事实同原审。
本院认为，上诉人与被上诉人金汇房地产公司在商品房买卖合同中明确约定购房款需一次性支付，但上诉人至今仅向被上诉金汇房地产公司支付了部分购房款的事实清楚，上诉人对此称其与被上诉人金汇房地产公司口头变更了付款方式与期限，而被上诉人金汇房地产公司对此则予以否认，认为商品房买卖合同约定的付款方式与期限并未发生变更。故上诉人未按商品房买卖合同约定支付全部购房款给被上诉人金汇房地产公司的证据充分，上诉人认为其对涉案房屋具有所有权，并据此要求排除强制执行的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，解文玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人解文玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理审判员 李 安
二〇一七年五月十五日
书 记 员 辛婷婷