淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河民初字第2220号
原告淮安淮海第一城商业管理有限公司，住所地淮安市淮海东路126号新天地开元路荣寓北门商管公司。
法定代表人干薇瑾，职务经理。
委托代理人赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师。
被告严龙。
委托代理人陈军，江苏淮海潮律师事务所律师。
原告淮安淮海第一城商业管理有限公司（以下简称“商业管理公司”）与被告严龙租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告商业管理公司的委托代理人赵燕、被告严龙及其委托代理人陈军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告商业管理公司诉称：原告是淮海第一城新天地购物中心的实际管理人，�、被告于2014年7月29日签订租赁合同，约定被告承租淮海第一城新天地购物中心室内步行街三层3-22号商铺，租赁期间为2014年9月1日至2019年8月31日（最终以实际开业日期为租期的起始期）。合同约定了租金及市场经营管理费，约定如延迟交纳合同项下租金及其他费用的，每延迟一日被告应当支付相当于欠费金额3‰的迟延履行违约金，延迟超过30日，原告有权单方解除合同。若被告延迟交纳租金和管理费或物业费或能源费用等累计超过3次，则原告有权单方解除合同。合同解除后，被告应在保护商铺店面装修完整性前提下，将商铺恢复到与原告交接时的状态，并交还原告。在合同履行过程中，被告拖欠各项费用，原告多次发函，被告均未交纳。2015年4月，原、被告签订租赁合同终止协议，约定租赁合同于2015年4月18日终止，被告于2015年4月25日将承租房屋交还原告，租金、物管费、能源费计算至撤场之日，如被告未能按期交还，从交还日届满的次日起按照终止时房屋租金标准的3倍向原告支付租金、物管费、能源费，直至被告交还房屋为止。协议签订后，被告未交还房屋，未交纳费用。请求判决：1、确认原、被告签订的淮海第一城新天地购物中心室内步行街三层3-22商铺的租赁合同自2015年4月18日终止；2、被告支付合同终止后的结算款262533元（截至2015年8月10日止被告应当支付的租金及物业费，已冲抵了保证金）、电费6116元；3、被告立即搬出承租房屋，并依据合同约定向原告交还房屋；4、由被告承担本案诉讼费用。
被告严龙辩称：原、被告双方没有签订有效的租赁合同，双方权利义务均以口头约定为准。被告于2014年8月12日进场装修，2014年10月18日开业，2015年4月18日前为免租期，不用缴纳租金及管理费，物业费、水电费均已�纳，没有拖欠，被告没有违约行为。所谓终止租赁协议，是在原告强制切断空调等能源的情况下，强行与被告签订的，并非被告真实意思表示。退一步说，即使按照该协议，被告所交的三金应当退回，但是原告没有退回，原告违约在先，被告只好选择不搬离；且因为市场行情及原告事先的承诺没有兑现等原因，被告生意一直不好一直亏损，为了减少损失，被告勉强又支撑了一个月，后实在没有办法继续经营，在此期间也和原告协商退还费用，但是原告拒绝被告合理要求，所以被告才没有搬离。原告仅是委托管理公司，并非房屋实际使用人，原告没有诉讼主体资格。请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明：原告系淮海第一城新天地购物中心室内步行街三层3-22号商铺经营者，原、被告于2014年7月29日签订租赁合同，约定被告承租淮海第一城新天地购物中心�内步行街三层3-22号商铺，该商铺建筑面积233.60平方米，租赁期间为2014年9月1日至2019年8月31日（最终以实际开业日期为租期的起始期），被告在免租装修期内无需交纳物业管理费，但需承担免租装修期内该商铺发生的水、电等各项能源费，第一个租约年按商铺建筑面积每月每平方米租金及市场管理费为90元，物业管理费按商铺建筑面积每月每平方米35元计算，被告自行承担租赁期限内该商铺发生的水、电、燃气费用，如有代付的，被告应在每月5日前将上一个月的能源费用交至原告财务部。合同中还约定为扶持被告经营，原告同意在前述租金标准基础上，第一个租约年第1、2、3季度中，各免除被告2个月租金及市场管理费。该合同中还约定，被告应当向原告支付42048元作为履约保证金，16352元物业服务费保证金，合同终止后如不存在合同第12.3条规定情形的，履约保证金�额（如有）无息退还，原告或物业服务公司有权从履约保证金中相应扣除被告欠付的租金或物业服务费，被告应在7日内补足保证金；被告应在开业日到来前向物业服务公司支付10000元人民币作为其销售商品或提供服务的质量保证金，合同终止后90日内，物业服务公司应将剩余质量保证金（如有）无息退还被告。
协议签订后，原告将合同约定的商铺交付被告，被告向原告交纳68400元保证金。被告经营店面于2014年10月18日开业。合同履行过程中，原告将合同中约定的第一个租约年第1、2、3季度中应免除的共6个月租金及市场管理费提前，即从被告开业起免除6个月租金及市场管理费。
合同履行过程中，原、被告就合同终止事项签订一份协议，该协议中记载：经双方友好协商就已签署的租赁合同达成本终止协议，双方在2015年4月18日终止合同，被告于2015年4月25日12时将上述房屋交还原告，租金、物管费、能源费计算至撤场之日，协议约定交还期满后被告未能将符合要求的房屋交还，则自还期届满之日的次日起，被告应当按照合同时该房屋租金标准的300%向原告支付租金、物业管理费及相关的能源费用，直至被告按照协议要求交还房屋为止。该协议签订后，被告未按约定交还房屋，原告未退还被告交纳的68400元保证金。
另查明，被告已支付原告2015年4月1日前的物业费，被告尚未支付原告2015年4月18日之后的租金及市场管理费。本案审理期间，原告申请本院对被告承租房屋内的物品予以保全，本院采取保全措施时将被告承租房屋内的物品交由原告看管、保存，原告已将被告承租房屋内物品转移保管，涉案房屋已由原告收回。
上述事实，有原、被告当庭陈述、商铺委托经营管理合同、租赁合同、协议等证据载卷证明。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告在租赁合同履行过程中达成协议终止履行合同，该行为不违反法律规定，本院予以确认，即本院确认原、被告签订的淮海第一城新天地购物中心室内步行街三层2-22商铺的租赁合同自2015年4月18日终止。被告未按双方协议约定交还房屋，应向原告支付占用房屋期间的使用费，使用费标准可参照原、被告租赁合同中关于租金、物业费的标准。原、被告在租赁合同中约定物业管理费按商铺建筑面积每月每平方米35元计算，被告应支付原告2015年4月1日至2015年8月10日期间物业管理费35156.8元。原、被告在租赁合同中约定租金、市场管理费按商铺建筑面积每月每平方米90元计算，被告应支付原告2015年4月18日至2015年8月10日期间租金及市场管理费78489.6元。原告要求被告支付电费6116元，原告在本案中举证不足，本案中不予支持，原告可待证据充分后另行主张。原、被告在租赁合同中约定原告或物业服务公司有权从被告交纳的保证金中扣除被告欠付的租金或物业服务费，被告已向原告交纳68400元保证金，故被告应再支付原告租金及市场管理费、物业服务费合计为45246.4元（35156.8＋78489.6-68400=45246.4）。
原告要求被告立即搬出承租房屋，并依据合同约定向原告交还房屋，因原告在本案审理过程中已收回房屋，故原告该请求无需再行判决。原告作为涉案商铺经营者有权与被告签订租赁合同，亦有权提起本案诉讼，被告关于原告不具备诉讼主体资格的辩解不符合法律规定，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原�被告签订的淮海第一城新天地购物中心室内步行街三层3-22商铺的租赁合同自2015年4月18日终止；
二、被告严龙于判决生效后7日内支付原告淮安淮海第一城商业管理有限公司45246.4元；
三、驳回原告淮安淮海第一城商业管理有限公司其他诉讼请求。
案件受理费5301元，保全费2220元，合计7521元，由原告淮安淮海第一城商业管理有限公司负担6246元，由被告严龙负担1275元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 许 霞
代理审判员 周凡人
人民陪审员 郑蓉华
二〇一六年二月二日
书 记 员 曹瑞雪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。