安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）马民三终字第00074号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈泽，男，1964年6月11日出生，汉族，个体工商户，住安徽省马鞍山市博望区。
委托代理人：胡继桃，安徽华冶律师事务所律师。
委托代理人：朱同萍，安徽华冶律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈珊茜，女，1962年8月5日出生，汉族，居民，住浙江省杭州市萧山区。
委托代理人：李发林，系沈珊茜丈夫。
上诉人陈泽因与上诉人沈珊茜房屋租赁合同纠纷一案，不服马鞍山市博望区人民法院（2014）博民一初字第00295号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年2月13日公开开庭进行了审理。上诉人陈泽及其委托代理人胡继桃，上诉人沈珊茜及其委托代理人李发林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈泽在原审中诉称：其与沈珊茜于2012年2月1日签订房屋租赁合同一份，约定沈珊茜将拥有使用权的坐落在博望区多蓝水岸16栋101房出租给其作为棋牌室。其对房屋进行了装修并添置了大量物品（麻将机、空调、冰箱、桌椅、沙发、日用品等），同时按约定支付了一年的房屋租金3800元。但三个月后一天，发现租赁房被别人上锁，其无法进入，且部分物品不见踪影，经向博望派出所报案后查明，沈珊茜将该房屋出租给了别人，造成其至今无法营业且物品丢失或无法使用。沈珊茜的根本违约行为给其造成了极大的损失。故请求法院依法判令：一、解除房屋租赁合同；二、沈珊茜赔偿其：1、房屋装修费18000元；2、三台空调9000元；3、麻将桌四台88**元；4、沙发四件套、桌椅一批8000元；5、其他物品（电冰箱、锅、水瓶、香烟等）计12020元，共计经济损失55820元。
沈珊茜在原审中辩称：双方签订房屋租赁合同及陈泽支付了一年租金是事实，关于装潢，合同中没有约定，该费用应由陈泽承担。陈泽进入所租赁房屋后购买了空调、麻将桌、沙发、桌椅等物品是陈泽自己的事情，与其无关。陈泽陈述房屋被其上锁，不是事实。对于陈泽陈述的“经向公安派出所报案后查明，沈珊茜又将该房屋出租给了别人，造成陈泽至今无法营业，且物品丢失或无法使用”，陈泽应提供证据证明，现陈泽没有证据证明其违约。2012年7月26日，双方协商，陈泽提出要求退租，该行为是陈泽违约，应按合同中约定的“乙方退租，应付违约金5000元”。陈泽要求其赔偿损失55800元，没有事实依据。
沈珊茜在原审中反诉称：2012年2月1日，其与陈泽签订《房屋租赁合同》一份，陈泽要求租赁坐落于博望区多蓝水岸16栋101室房屋，租赁期限为2012年2月1日起至2015年2月1日止，合同明确约定陈泽中途退租应付违约金5000元。合同订立后，其将房屋交付给陈泽用于开棋牌室，陈泽支付了一年租金3800元。陈泽在2012年7月26日提出退房，属违约行为，故请求法院判令：一、陈泽支付违约金5000元，占用房屋费用7900元；二、陈泽承担反诉费。
陈泽在原审中反诉辩称：一、沈珊茜提起反诉没有任何证据；二、沈珊茜提出反诉的理由是其违约，但沈珊茜提供的房屋租赁合同中其的签字是沈珊茜更改的，用该证据来证明其违约是没有事实依据，并且不合法，请求驳回沈珊茜的反诉请求。
原审认定：2012年2月1日，沈珊茜（甲方）与唐星林、陈泽（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定的主要内容为：甲方将位于多蓝水岸16#101房屋出租给乙方；该租赁房屋的用途：棋牌室。在租赁期间，未经甲方同意，乙方不得转租、转借该房屋；该房屋租赁期共三年，即从2012年2月1日起至2015年2月1日止。乙方如要续租，则必须在租赁期满前一个月通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。乙方同意支付每年房租费3800元，合计12900元。每年一付。支付时间：每年2月1日交付（一年一交），先付款后使用。房租费：2012年3800元，2013年4300元，2014年4800元，总款12900元；在租赁期间，乙方不得任意改变房屋内部结构，如乙方需对出租房进行装修或添加设备等，必须征得甲方同意后方可施工；在租赁期间，乙方中途擅自退租的，应付违约金5000元，如要退租，提前二个月通知甲方，但已交租金不可退。该合同落款签字是沈珊茜、陈泽。合同签订后，陈泽支付给沈珊茜一年租金3800元，沈珊茜将房屋交付陈泽使用。2012年2月15日，陈泽、张连平与马鞍山市哈瑞装饰有限公司签订《装饰装修施工合同》。在租赁期内，双方在合同第一页下方空白处写有：“陈泽违约，自动退房。2012年7月26日搬出。2012年7月26日。半年终之（止）合同陈泽”。2012年8月15日，陈泽向马鞍山市公安局博望派出所报案，称其承租的房屋门锁钥匙被人换了、空调外机被盗。经博望派出所侦查，出租房屋的钥匙是由沈珊茜更换，三台空调由沈珊茜拆卸。2014年9月1日，陈泽以沈珊茜根本违约行为给其造成损失为由起诉。
原审另查明：陈泽于2012年2月2日购置3台美的空调价格共计8200元。审理中，沈珊茜认可陈泽的三台空调在其处，并同意返还陈泽的物品，陈泽坚持要求沈珊茜折价赔偿。对陈泽的诉讼请求，原审法院已向其释明应变更诉讼请求，并告知其不变更诉讼请求所承担的法律后果。
原审认为：陈泽与沈珊茜于2012年2月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。一、关于陈泽诉请合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案双方当事人已协议解除合同，但陈泽不能提供证据证明一年解除合同，应确定半年解除合同，至此，双方的权利义务已终止，陈泽无须通过诉讼解决，对于陈泽的该项请求，不予支持。二、关于陈泽主张赔偿物品损失及房屋装修费问题。双方当事人在解除合同时，沈珊茜应协助陈泽搬离属于陈泽的物品。沈珊茜将出租房的门锁更换，擅自拆卸陈泽安装的3台空调，在陈泽发现空调外机不在出租房外墙时，向派出所报案后，通过派出所处理，在长达两年的时间内，沈珊茜仍未返还陈泽的空调，且原审法院在现场查验时，空调不在出租房内，故沈珊茜应折价赔偿陈泽损失，考虑到空调是2012年2月份购买，原审法院酌情确定该损失为7380元。沈珊茜同意返还陈泽的其他财物，陈泽明确表示不接收，原审法院已向陈泽释明应变更诉讼请求，并告知其不变更诉讼请求所承担的后果，其执意坚持原有主张。陈泽虽未主张返还原物，为妥善解决纠纷，避免当事人诉累，原审法院决定在本案中一并处理为宜，故沈珊茜返还陈泽麻将机4台、长沙发2张、水瓶5只、锅3只、电冰箱1台、煤气灶1台、煤气瓶1只、杯子约12只、碗约20只。关于出租房屋装修费用问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，陈泽未提供证据证明其经沈珊茜同意对房屋进行装饰装修，且双方在解除合同中未约定装修费用的处理，因此，对陈泽主张沈珊茜赔偿装修费用的诉讼请求，不予支持。三、关于沈珊茜的反诉请求。双方自行协议终止合同，沈珊茜没有证据证明陈泽存在违约行为，且沈珊茜在2012年7、8月份更换出租房门锁，而非陈泽占用出租房，沈珊茜的反诉请求缺乏事实依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条的规定，于2014年12月10日作出如下判决：一、沈珊茜于判决生效后十日内返还陈泽麻将机4台、长沙发2张、水瓶5只、锅3只、电冰箱1台、煤气灶1台、煤气瓶1只、杯子约12只、碗约20只，并赔偿3台空调损失7380元；二、驳回陈泽的其他诉讼请求；三、驳回沈珊茜的反诉请求。本诉案件受理费1195元，反诉案件受理费61元，合计1256元，由陈泽、被告（反诉原告）沈珊茜各负担628元。
宣判后，陈泽与沈珊茜不服，向本院提起上诉。陈泽上诉称：原判认定事实错误。理由：1、根据原审查明的情况看，沈珊茜的明显违约行为造成租赁合同无法继续履行，使其丧失了实现合同的目的，给其造成了重大的经济损失，原审没有认定沈珊茜的行为违约是错误的；2、沈珊茜提供的合同与其保管的合同是不一样的，沈珊茜提供的合同第一页下方多了三行手写的字，最后一行写的是“一年合同终之合同陈泽”，沈珊茜自行加了二行，并将“一年终之合同”涂改成“半年终之合同”。原审推断该涂改系其所写，实属认定事实错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持其原审诉请。
沈珊茜辩称：一、根据合同约定租赁的时间是从2012年2月1日到2015年2月1日，现在陈泽要求提前解除，其也同意。陈泽的上诉理由不对，他认为是一年终止合同，要拿出一年终止合同的证据，合同是半年终止的。二、到了约定好的终止时间，陈泽都没有搬出去，其才换锁的。
沈珊茜上诉称：一、原审适用法律错误，法律规定，侵占国家、集体的财产或者他人的财产应当返还，不能返还的应当折价赔偿，涉案3台空调其没有侵占，完好无损在物业且能返还；二、陈泽对出租房进行装修必须征得其同意后方可施工，而陈泽并没有征得其同意；三、陈泽仅支付了3800元房租，至今占有房屋近3年，按照合同约定也应支付相应对价；四、陈泽起诉解除合同的时间是2014年8月20日，原审未对陈泽诉请作出判决或者解释是否已经解除合同，按照原审的意思合同没有解除，那么陈泽就应该支付相应的租金，现其要求陈泽支付占有费以及承担违约责任。综上，请求二审法院撤销原判，依法支持其诉请。
陈泽辩称：沈珊茜的上诉请求没有事实和法律依据，具体的事实已经由博望区博望镇派出所进行了证明，而且其提交了一份证据也是由公安部门出具的，证明本案的事实真相。沈珊茜认为其占用房屋至今，不是客观事实。其仅仅使用了涉案房屋几个月的时间就被房主将门锁换掉，租赁给其他客户用于开公司。所以，其主张是有依据的。
陈泽在二审中提供了二份证据：一、私营企业基本注册信息查询单，证明案外人马鞍山博海建设投资有限公司于2013年1月8日租赁了涉案房屋作为公司的经营场所，沈珊茜擅自将涉案房屋租赁给了案外人；二、马鞍山市公安局博望派出所情况说明一份，证明沈珊茜将门锁更换准备租赁给他人使用时，被其发现并立即报案，要求沈珊茜恢复原状，公安机关也立案进行了调查，调查的事实已经在原审已提交，今天再次提交情况说明，证明沈珊茜在公安机关多次扭曲事实。
沈珊茜质证认为：证据一，对真实性存疑且与本案无关联性，合同是半年终止的；证据二，其没有接到派出所的电话，以前的手机号码早不用了。
本院认证认为：对陈泽所举的证据一，因其只提供了企业查询信息，并没有其他证据予以佐证；对证据二，只能证明陈泽报警后，公安机关出警情况。该二份证据达不到陈泽的证明目的。
沈珊茜在二审中提交了二份证据：一、三台空调照片复印件四张，证明三台空调在涉案房屋中；二、麻将机的照片和收款收据，证明麻将桌有一台是其的。
陈泽质证认为：对这二份证据的真实性、合法性和关联性均持有异议。三台空调是沈珊茜私自拆下的；出租房屋里的麻将桌都是其购买的。
本院认证认为：该二份证据均系照片复印件，且仅有照片并不能证明涉案空调在其出租房内，沈珊茜陈述放置空调地点的多次不一，无法确定；收款收据并不能证明麻将桌系用在涉案房屋内。故对该二份证据，本院不予认定。
二审对证据的认定意见及查明的事实与原审一致。
本案争议焦点为：一、关于本案租赁合同期限及违约问题；二、关于租赁合同双方损失赔偿问题。
本院认为：对于争议焦点一，双方协议将原三年期的租赁合同进行变更，但在变更后的期限上，双方存有异议，沈珊茜认为是半年终止合同，陈泽认为是一年终止合同。陈泽辩称沈珊茜将一年终止合同的“一”字改成“半”字，从举证责任的分配上看，当事人对自己的主张，有责任提供证据，举证不能的，应承担不利的法律后果，陈泽主张沈珊茜涂改，应提供自已持有的租赁合同，在其无法提供时，可对“一”和“半”字申请笔迹鉴定，但陈泽在一、二审期间均未提供其持有的合同或向法院提出字迹鉴定申请，故原审根据合同的签订日期到2012年7月26日约有半年时间推定双方合同系半年终止，较为符合常理，陈泽的该项上诉理由，因其未提供相应的证据，本院不予支持。关于争议焦点二，陈泽主张沈珊茜赔偿物品损失，原审已判令沈珊茜返还物品和赔偿空调损失，陈泽认为因沈珊茜联系不上且违约，致其物品低于市场价且无法满足经营目的造成其损失，经审查，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条规定：侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。而本案中的财产是可以返还的，陈泽要求直接赔偿缺乏法律依据。关于沈珊茜认为三台空调可返还原物的上诉理由，经审查，沈珊茜未经陈泽同意拆卸涉案空调，且对空调存放地点陈述不一，无法确定位置，故原审综合在案证据，依法判令沈珊茜赔偿空调损失并无不当。关于沈珊茜主张占有使用费问题，陈泽在沈珊茜拆卸空调后，即向公安机关报警要求沈珊茜归还并协商处理纠纷，公安机关出具的情况说明，表明多次联系沈珊茜均未果，故沈珊茜的该项主张不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人陈泽、沈珊茜的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审诉讼费的负担按原审判决执行，二审案件受理费1317元，由上诉人陈泽负担1195元，上诉人沈珊茜负担122元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈广金
审 判 员 宋 毅
代理审判员 周永龙
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 何小华
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。