安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0103民初551号原告（反诉被告）：安徽省公共资源交易监督管理办公室，住所地合肥�黄山西路***号科实大厦*座*楼。法定代表人：孙涛，主任。委托诉讼代理人：张本意，北京德恒（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建华，北京德恒（合肥）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：合肥嘉鸿信息工程有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区长江路114号。法定代表人：彭波，总经理。委托诉讼代理人：朱小董，安徽宝诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄翩翩，合肥嘉鸿信息工程有限公司办公室主任。原告（反诉被告）安徽省公共资源交易监督管理办公室（以下简称公共资源办公室）与被告（反诉原告）合肥嘉鸿信息工程有限公司（以下简称嘉鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）公共资源办公室的委托诉讼代理人张本意、王建华，被告（反诉原告）嘉鸿公司委托诉讼代理人朱小董、黄翩翩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。公共资源办公室向本院提出诉讼请求：1、判令被告嘉鸿公司立即交还合肥市长江中路114号第三、五、六、七层房屋；2、判令被告嘉鸿公司支付合同期内拖欠的房屋租金280149元，拖欠房屋租金的违约金204041.855元（暂计算至2016年12月14日），逾期占有使用房屋的租金264585.167元（暂计算至2016年12月14日），逾期不归还房屋的违约金35018.625元（暂计算至2016年12月14日），共计783794.647元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：嘉鸿公司与原安徽省机械设备成套局（以下简称机械设备成套局）签订租赁期为2011年9月20日至2016年9月19日《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，合同约定将长江中路114号第三、五、六、七层房屋租给嘉鸿公司，租金按月支付，每月租金为93383元，相应月份提前5日付清后一月租金，逾期支付租金，嘉鸿公司需按每日千分之五支付违约金。同时约定，租赁期满10日内，嘉鸿公司应归还房屋及附属设施，逾期未归还，嘉鸿公司需按每日千分之五支付违约金。2014年11月，根据省委、省政府决策部署，机械设备成套局被撤销，其所有资产全部划转至公共资源办公室。嘉鸿公司自2016年6月拒不支付租金，至2016年9月19日合同到期，嘉鸿公司共欠付3个月租金计280149元。按合同约定嘉鸿公司需支付逾期未支付租金违约金204041.855元，嘉鸿公司至今仍占有使用房屋，应支付逾期占有使用房屋的租金264585.167元及逾期不归还房屋的违约金35018.625元（以上费用暂计算至2016年12月14日）。故诉至法院，请求判如所请。嘉鸿公司辩称，2013年合肥地铁轨道2号线开始建设，由于地铁轨道建设的需要，租赁楼房的道路出口被封堵，造成嘉鸿公司经营状况严重恶化，入不敷出。出现这一情况是嘉鸿公司和机械设备成套局在2011年9月签订合同时都无法预见到的。由于客观情势出现了合同当事人不能预见的巨大变化，继续履行合同将会给嘉鸿公司造成更大经济损失。为此，嘉鸿公司于2013年9月17日致函机械设备成套局要求变更合同减免租金。2013年10月12日机械设备成套局委托安徽成龙物业公司回函：可�续租，同意重新签订合同，租期不超过5年。就在嘉鸿公司与机械设备成套局协商过程中，机械设备成套局的资产划转至公共资源办公室，嘉鸿公司于2015年12月7日致函公共资源办公室要求减免房租或者变更合同，公共资源办公室答应请示上级，直至2016年9月6日安徽省财政厅才复函（财资函〔2016〕296号）同意出租，租期3年。《最高人民法院关于适用解释（二）》第26条亦规定了情势变更原则。该原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同基础动摇或者丧失，若继续维持合同则显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。机械设备成套局回函同意续签5年就是对嘉鸿公司损失的一种补偿方式。就在双方磋商减免房屋租金和续签合同的过程中，2016年5月16日（实际上2016年4月开始，街道相关人员就要求嘉鸿公司停业并于5月30日前搬迁）群力巷地块改造项目分指挥办公室发布通告，要求电信、移动、供水、供电、有线电视等有关单位对线缆迁移。同时楼房外围已封死并标明拆除标志。2016年8月30日合肥市庐阳区人民政府发布房屋征收决定公告：决定对群力巷地块改造项目规划范围内的房屋、附属物及构筑物实施征收。嘉鸿公司租赁的楼房在征收范围之内。因此，自2016年4月嘉鸿公司已处于不能经营停业状态。嘉鸿公司与机械设备成套局签订的《合同》第九条第（一）项规定：有下列情形之一的，本合同自动解除双方互不承担责任：1、该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该房屋因社会公共利益或城市建设需要依法征用的；3、因自然原因导致该房屋毁损、灭失，或者被鉴定为危险房屋的。因上述原因而解除合同的，租金按照实际租赁时间计算，�足整月的按天计算，多退少补。若因前款第1、2项解除合同，对该房屋装修装饰所获得的拆迁补偿由嘉鸿公司享有。基于此约定，嘉鸿公司认为，该合同于2016年5月已自动解除，双方亦互不承担责任。故公共资源办公室要求嘉鸿公司给付2016年6月20日至9月19日三个月的房屋租金、违约金以及9月19日以后的占用房屋租金，没有事实和法律依据，不应予以支持。公共资源办公室根据安徽省人民政府的决定，接收机械设备成套局的房产所有权，享有机械设备成套局与嘉鸿公司签订的《房屋租赁合同》的权利，同时也应履行和承担合同的义务。据此，嘉鸿公司向本院提出反诉请求：1、依法判令公共资源办公室给付嘉鸿公司维修费51380元、拆迁补偿费2000140元、房租减免费1600000元、看管人员工资216000元、履�保证金100000元，合计3867520元；2、本案反诉费用由省公共资源办公室承担。事实和理由：一、嘉鸿公司承租期间于2013年11月对承租楼房的电梯进行大修，费用28780元；2014年4月按照消防大队要求整改焊接4楼消防通道，费用15600元；2015年9月因客房内墙面长时间渗漏进行墙体防水修护工程，费用7000元；合计51380元。根据《合同法》第220条、221条的规定，上述修理费用应由出租人给付嘉鸿公司。二、2016年12月12日安徽创世纪资产评估事务所对嘉鸿公司经营的如进酒店经营设施设备及装修装饰资产进行评估，损失为2200140元（包括第四层）。根据嘉鸿公司与机械设备成套局签订的《安徽省行政事业单位国有房屋租赁合同》第九条“若因前款第1、2项解除合同，对该房屋装修、装饰所获得的拆迁补偿由嘉鸿公司享有”的规定，这是嘉鸿公司应获得的拆迁补偿款。公共资源办公室对该部分补偿款应给付嘉鸿公司。三、合同解除后，由于公共资源办公室迟迟不派人与嘉鸿公司协商交接事宜，致嘉鸿公司一直承担着看管房屋人员的工资216000元（3000元×4人×18个月），公共资源办公室应给付嘉鸿公司。四、合同签订后，由于客观情势发生了巨大变化，嘉鸿公司一直与机械设备成套局及公共资源办公室协商减免房租或变更合同事宜，直至2016年9月6日安徽省财政厅才复函可以继续租赁3年，以弥补嘉鸿公司的损失。但2016年5月庐阳区政府已决定对该楼房进行拆迁，采取先围后拆，继续租赁已不可能。根据《合同法》解释二第26条的规定，公共资源办公室应对嘉鸿公司2013年10月至2016年6月的租金给予适当减免，可按50%减免，即50000元×32个月=1600000元。五、根据嘉鸿公司与机械设备成套局签订的房屋租赁合同第四条的规定，公共资源办公室应退还嘉鸿公司履约保证金100000元。请求法院支持嘉鸿公司的反诉请求。针对嘉鸿公司的反诉请求，公共资源办公室辩称，第一，嘉鸿公司主张的电梯维修费及消防大队整改、墙体工程没有事实和法律依据，根据合同第七条的约定，房屋主体结构由出租方负责维修，其他由嘉鸿公司负责维修并承担全部维修费用，电梯属于房屋附属设施应当由嘉鸿公司负责。且嘉鸿公司主张的整改焊接消防通道及客房墙体防水工程没有任何证据，该事实不存在。第二，嘉鸿公司主张的拆迁补偿无事实和法律依据，依据租赁合同第五条第二款，合同到期公共资源办公室对嘉鸿公司进行的房屋装修无须进行任何补偿，该房屋也尚未拆迁，所以不存在嘉鸿公司所说的拆迁补偿款。第三，嘉鸿公司主张的减免租金没有事实和法律依据。第四，嘉鸿�司一直占用房屋经营，合同到期之后公共资源办公室多次要求嘉鸿公司返还房屋，但嘉鸿公司拒不返还仍占有使用，嘉鸿公司主张工资没有任何事实和法律依据。第五，嘉鸿公司在合同到期之后拒不支付公共资源办公室3个月租金及拒不返还房屋，违反合同约定，因此该履约保证金应予以没收。公共资源办公室围绕诉讼请求及答辩提交如下证据：安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同、安徽省人民政府专题会议纪要第118号文，皖编办〔2014〕139号文、皖发改办函〔2014〕1156号文、皖管函〔2015〕59号文、财资函〔2015〕216号文、皖发改公管函〔2015〕301号文、安徽省发改委关于原省机械设备成套局（省招标局）单位撤销有关情况的说明、徽商银行客户回执、2015年3月至2016年6月工商银行合肥四牌楼支行单位分账户资金到账通知单、工�银行网上银行电子回单、告知函、通知及送达材料、水电费缴费单据、照片。嘉鸿公司围绕答辩意见及反诉提交以下证据：《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》、照片6张、群力巷地块改造项目分指挥办公室2016年5月16日的通告、合肥市庐阳区房屋征收决定公告、嘉鸿公司与机械设备成套局以及省公共资源办公室之间关于减免房租租金及续租的往来函件、安徽省财政厅关于省公共资源办公室出租房产的批复、交纳水电费的徽商银行汇款回执及网上交易记录、维修合同及发票、履约保证金收据、资产评估报告。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于争议的证据，本院认定如下：关于公共资源办公室提供的徽商银行客户回执、2015年3月至2016年6月工商银行合肥四牌楼支行单位分账户资金到账通知单、工商银行网上银行电子回单、告知函、通知及送达材料，嘉鸿公司对上述证据真实性不持异议，但认为根据房屋租赁合同的约定，其不存在拒付租金和占用房屋的行为。本院认为，上述证据能证明自2016年6月起嘉鸿公司未再交纳房租，对上述证据的真实性、关联性予以认定。关于公共资源办公室提供的水电费缴费单据，嘉鸿公司对该证据真实性不持异议，但认为系看管房屋交纳水电费，并未实际经营。本院认为，该单据系嘉鸿公司使用涉案房屋期间的水电费凭据，故本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。关于公共资源办公室提供的照片，嘉鸿公司对该证据真实性不持异议，但认为因承租房屋用于加盟的快捷酒店，解除合同需一定程序，拍照的11月份解除手续尚未完结，故仍按要求和规范继续开门。其系为公共资源办公室看管房屋，并未实际经营。本院对该照片真实性予以认定。关于嘉鸿公司提供的照片，公共资源办公室认为照片未显示拍照时间，且照片显示道路可供行人及机动车辆通行。本院对该照片的真实性予以认定。关于群力巷地块改造项目分指挥办公室2016年5月16日通告及合肥市庐阳区政府房屋征收决定公告，公共资源办公室认为通告对象系电信、移动、供水供电单位，与项目无联系，公告发布不代表拆迁具体实施，实践中有公告发布之后几个月甚至几年才拆迁的实际事例。本院该证据的真实性予以确认。关于嘉鸿公司提�的其与机械设备成套局及公共资源办公室之间关于减免租金及续租的往来函件等。公共资源办公室认为函件系嘉鸿公司制作，且嘉鸿公司在2016年3月27日的申请书中表述自签订租赁合同以来，合同履行情况良好，与其所陈述的道路拆迁导致停产停业自相矛盾。本院认为，上述关于嘉鸿公司与机械设备成套局减免房租及续租的往来函件无减免租金的回复，而嘉鸿公司致函公共资源办公室关于减免租金及续租的申请系嘉鸿公司制作，无相关签收回执，故对该证据的关联性不予确认。关于安徽省财政厅关于公共资源办公室出租房产的批复，公共资源办公室认为批复对涉案房屋由公共资源办公室统一公开招租，并非继续履行原合同。本院认为安徽省财政厅2016年9月6日财资函〔2016〕296号的批复同意通过公开招租对外出租涉案房产，并无同意嘉鸿公司继续承租的批复，本院对该批复的真实性、合法性予以确认。关于嘉鸿公司提交的水电费发票，公共资源办公室认为上述发票不完整，不能反映一年因季节、客流量变化及其他因素致水电费高低差别。本院对该证据真实性予以确认。关于嘉鸿公司提交的维修合同及发票，公共资源办公室认为按照合同约定，嘉鸿公司维修附属设施应告知并由公共资源办公室决定，其对该证据真实性、合法性及关联性不予认可。本院对该证据的关联性不予确认。关于嘉鸿公司提交的履约保证金收据，本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认。关于嘉鸿公司提交的资产评估报告，因系嘉鸿公司单方委托，本院对该证据的合法性�予确认根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院审理查明的事实如下：位于合肥市长江中路114号第三、五、六、七层房屋的所有权人原系机械设备成套局。嘉鸿公司与机械设备成套局签订《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，合同约定，机械设备成套局将其位于合肥市长江中路114号第三、五、六、七层建筑面积约2668平方米的房屋租给嘉鸿公司，用于经营快捷酒店；房屋租赁期为5年，机械设备成套局自2011年9月20日将出租房屋交付嘉鸿公司使用，至2016年9月19日收回；租金每一个月支付一次，先付租金后使用，首年年租金1120600元，租期内租金总额为人民币5603000元；相应月份提前5日付清后一个月租金；嘉鸿公司向机械设备成套局交纳履约保证金100000元，本合同终止且无嘉鸿公司责任后，该履约保证金除用以抵充合同约�由嘉鸿公司承担的费用外，剩余部分无息退还嘉鸿公司；有下列情形之一的，本合同自动解除，双方互不承担责任：1、该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该房屋因社会公共利益或城市建设需要依法征用的；3、因自然原因导致该房屋毁损、灭失，或者被鉴定为危险房屋的。因上述原因而解除合同的，租金按照实际租赁时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。若因前款第1、2项解除合同，对该房屋装修装饰所获得的拆迁补偿由嘉鸿公司享有。并约定租赁期满或合同解除，嘉鸿公司应于租赁期满或合同解除之日起10日内返还该房屋及附属设施、设备，搬离属于嘉鸿公司的有关设施设备及财物并保持场内建筑完好状态，且不得向机械设备成套局提出任何补偿要求，逾期未搬离的，机械设备成套局有权自行处理，涉及相关费用在履约保证金中扣除，不�部分由嘉鸿公司承担，嘉鸿公司对房屋的装修装饰无偿归机械设备成套局所有。房屋主体结构由机械设备成套局负责维修，其他由嘉鸿公司负责维修并承担全部维修费用。属于机械设备成套局维修范围的，机械设备成套局应在接到嘉鸿公司书面通知后十日内组织维修，也可以委托嘉鸿公司代为维修，费用由机械设备成套局承担；房屋及附属设施设备使用过程中的日常维修、安全管理由嘉鸿公司负责，因之产生的费用由嘉鸿公司承担。嘉鸿公司应合理使用并爱护房屋及附属设备，因嘉鸿公司原因造成毁损灭失或发生故障的，由嘉鸿公司负责修理、更换或按市场价赔偿，具体方式由机械设备成套局决定，嘉鸿公司拒绝的，机械设备成套局有权自行维修或购置新物，费用自履约保证金中扣除，不足部分由嘉鸿公司承担。合同还约定，租赁期满或合同解除后，嘉鸿公司未�约定期限内返还承租房屋及附属设施设备的，自约定期限届满次日起，每逾期一天，嘉鸿公司按5‰向机械设备成套局支付违约金；嘉鸿公司未按约支付租金，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按5‰向机械设备成套局支付违约金；嘉鸿公司未按约定支付违约金，机械设备成套局有权从履约保证金中直接扣除，不足部分嘉鸿公司应予以补齐。合同签订后，嘉鸿公司如约使用租赁房屋，并交纳至2016年5月的房租，自2016年6月未交纳租金。2016年9月19日，租赁期满，嘉鸿公司仍使用租赁房屋至今。另查明，2014年11月，根据安徽省委、省政府的决定，机械设备成套局被撤销。2015年7月，机械设备成套局所有资产全部划转至公共资源办公室名下。2016年9月6日，安徽省财政厅批复，同意公共资源办公室以公开招租方式对外出租长江中路114号房产。2016年5月16日，群力巷地块改造项目分指挥办公室登报通告，庐阳区政府拟启动群力巷地块改造项目，请涉及的电信、移动、供水、供电、有线电视等有关单位尽快与群力巷地块改造项目分指挥办公室联系，制定方案对线缆迁移。2016年8月30日，合肥市庐阳区人民政府对群力巷地块改造项目作出《合肥市庐阳区房屋征收决定》，确定征收范围、征收签约期限为2016年9月10日至2016年10月9日。2016年9月13日，公共资源办公室致函嘉鸿公司，写明，2016年8月30日合肥市庐阳区人民政府依据合肥市政府通知等相关法律法规，决定对群力巷地块进行征收，长江路114号房产位于征收范围内。鉴于该地块征收工作已启动，函告嘉鸿公司租赁合同至2016年9月19日自动终止，不再续签新合同，请嘉鸿公司按照原合同约定，做好搬迁与交房工作。2016年11月7日，公共资源办公室书面通知嘉鸿公司，嘉鸿公司与原机械设备成套局的租赁合同于2016年9月19日到期，已于2016年9月8日书面通知嘉鸿公司，合同到期后不再续签，并要求嘉鸿公司做好搬迁准备。但嘉鸿公司至今未搬离，现公共资源办公室再次正式书面通知嘉鸿公司，并保留追究嘉鸿公司法律责任的权利。嘉鸿公司接通知后，未搬离租赁房屋，也未交纳使用费。但仍按月向物业缴纳水电费。2016年12月9日嘉鸿公司如进酒店经营分公司自行委托安徽创世纪资产评估事务所对酒店经营设施、设备及装饰装修行进行资产评估。本院认为，原机械设备成套局与嘉鸿公司之间签订的关于合肥市长江中路114号第三、五、六、七层房屋的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁�同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，原机械设备成套局撤销后其资产划转至公共资源办公室名下，不影响涉案租赁合同的效力，故公共资源办公室与嘉鸿公司应严格按合同约定履行各自的义务。虽涉案租赁房屋属庐阳区政府群力巷地块改造项目征收范围，但根据双方庭审陈述及提供的证据来看，群力巷地改造项目分指挥办公室通告系提前通知相关单位制定线缆迁移方案，合肥市庐阳区人民政府《合肥市庐阳区房屋征收决定》公告的签约征收期限在涉案租赁合同期届满后，且在租赁期间留有非机动车行驶通道并非嘉鸿公司所述完全封闭，从公共资源办公室提供的照片及嘉鸿公司交纳水电费也能反映合同期届满后嘉鸿公司仍在经营，故征收通告及公告并未影响嘉鸿公司经营，至今�案房屋仍未被拆迁，由嘉鸿公司使用并经营。嘉鸿公司提供的证据不能证明2016年5月其承租涉案房屋已被征收且因征收已停产停业，故本院对嘉鸿公司提出涉案租赁合同于2016年5月自动解除，其不应支付租金及使用费的主张，因无证据，不予采信。嘉鸿公司未按合同约定的期限支付租金，合同期满未返还租赁房屋，在公共资源办公室书面函告通知租赁期满后不再续租并要求合同到期交还房屋的情况下仍使用租赁房屋，公共资源办公室作为出租人可随时要求嘉鸿公司返还租赁房屋并支付使用费，且双方的租赁合同中明确约定不按约支付租金及租赁期届满后不按约交还租赁房屋的违约责任，故公共资源办公室要求嘉鸿公司立即交还合肥市长江中路114号第三、五、六、七层房屋，支付合同期内拖欠的房屋租金280149元，拖欠房屋租金的违�金204041.855元（暂计算至2016年12月14日），逾期占有使用房屋的租金264585.167元（暂计算至2016年12月14日），逾期不归还房屋的违约金35018.625元（暂计算至2016年12月14日）的请求有事实和法律依据，本院予以支持。涉案租赁合同约定，房屋主体结构由公共资源办公室负责维修，其他由嘉鸿公司维修并承担维修费，且合同约定租赁期满或合同解除，嘉鸿公司应于租赁期满或合同解除之日起10日内返还该房屋及附属设施、设备，搬离属于嘉鸿公司的有关设施设备及财物并保持场内建筑完好状态，且不得向公共资源办公室提出任何补偿要求，逾期未搬离的，公共资源办公室有权自行处理，涉及相关费用在履约保证金中扣除，不足部分由嘉鸿公司承担，嘉鸿公司对房屋的装修装饰无偿归公共资源办公室所有。根据双方陈述及提供的证据来看，�涉案租赁合同履行过程中，嘉鸿公司并未停止经营，原机械设备成套局及公共资源办公室均未表示同意减免房租或变更合同，嘉鸿公司要求公共资源办公室给付其维修费51380元、拆迁补偿费2000140元、并按照情势变更的原则减免房租费1600000元、看管人员工资216000元、履约保证金100000元的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、合肥嘉鸿信息工程有限公司于判决生效之日起十日内将合肥市长江中路114号第三、五、六、七层房屋交还安徽省公共资源交易监督管理办公室；二、合肥嘉鸿信息工程有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽省公共资源交易监督管理办公室合同期内的房屋租金280149元、拖欠房屋租金的违约金204041.855元（暂计算至2016年12月14日）及合同期届满后使用房屋的租金264585.167元（暂计算至2016年12月14日）、逾期不归还房屋的违约金35018.625元（暂计算至2016年12月14日），共计783794.65元；上述款项以合肥嘉鸿信息工程有限公司的100000元履约保证金抵扣，不足部分由合肥嘉鸿信息工程有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽省公共资源交易监督管理办公室；三、驳回合肥嘉鸿信息工程有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16438元，由合肥嘉鸿信息工程有限公司负担；反诉案件受理费18870元，由合肥嘉鸿信息工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 吴   艳人民陪审员 杨   健人民陪审员 孙 庭 贵二〇一七年六月二十日书 记 员 �赵儒媛附本案适用法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限不定期。2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。