福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终3902号上诉人（原审被告）：何丽芳，女，1982年9月4日出生，汉族，住福州市仓山区，委托诉讼代理人：杨琛、郭东洪，福建辉扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福州文华贸易有限公司，住所地福州市鼓楼区水部街道福新路239号吉翔双子星大厦1#-2#连体2层01商场B区，统一社会信用代码91350102779626612P。法定代表人：林我柱。委托诉讼代理人：陈志祥，福建闽江律师事务所律师。上诉人何丽芳与被上诉人福州文华贸易有限公司（以下简称“文华公司”，原名福建福同泰投资有限公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。何丽芳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉或诉讼请求。事实和理由：一、原审认定被上诉人委托林我柱、林同灿与上诉人签订《房屋租赁合同》，缺乏事实依据。案涉《房屋租赁合同》未披露林我柱、林同灿系被上诉人的委托人，被上诉人亦未出具授权书授权林我柱、林同灿签订合同，且案涉租赁房屋是由林我柱、林同灿向上诉人交付，租房押金由林同灿收取，上诉人也是将租金汇至林我柱银行账户，故被上诉人并非本案讼争《房屋租赁合同》的当事人。因被上诉人与上诉人之间不存在租赁合同关系，故被上诉人并非适格原告，应驳回其起诉。二、被上诉人或林我柱、林同灿并未向上诉人发出解除合同的书面通知，原审认定《房屋租赁合同》于2016年9月8日解除有误。三、原审认定上诉人没有证据证明已于2016年5月与林我柱、林同泰协商一致解除合同是错误的。首先，上诉人已于2016年6月份就未使用租赁房屋，也未交租金；其次，上诉人亦已于2016年6月将办公家具搬离，只有在林我柱、林同灿认可并出具出门条情况下，上诉人才可能搬离；最后，上诉人未要求退还押金且将带装修房屋及家具留给林我柱、林同灿作为补偿。上述可说明双方已解除合同，这更符合常理，亦体现了公平原则。文华公司辩称，一、上诉人系案涉房屋的所有权人，已对林我柱、林同灿的缔约行为进行追认，故上诉人系租赁合同的当事人。二、一审法院根据上诉人实际收回房屋的事实，认定双方签订的合同已经解除，符合案件客观事实。三、上诉人称其与林我柱、林同灿达成解除租赁合同的协议，缺乏事实依据。故请求驳回上诉、维持原判。福建福同泰投资有限公司（以下简称“福同泰公司”）向一审法院起诉请求：1.判令确认福同泰公司与何丽芳于2011年8月15日签订的《租赁合同》已经于2016年9月8日解除；2.判令何丽芳立即支付拖欠的租金103298.58元、滞纳金2031.65元(按月利率2%，分别计至每月欠租最后一日止)、物业费5920元、水电费9118.75元；3.判令福同泰公司有权不返还给何丽芳押金53280元；4.何丽芳承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：位于本市鼓楼区水部街道福新路239号吉翔双子星大厦1#-2#楼连体4层01商场为福同泰公司（原名福州文华贸易有限公司）所有。2011年8月15日，福同泰公司委托林我柱、林同灿与何丽芳签订《租赁合同》，合同中约定：林我柱、林同灿将本市鼓楼区水部街道福新路239号吉翔双子星大厦四层（建筑面积592平方米）出租给何丽芳，租赁期限由2011年8月15日起至2019年8月14日止共八年，租金每月26640元，两年后每年递增5%；租金在每月5日前支付；并约定何丽芳应按时交纳租金和各项费用，若逾期缴纳每延期一天，按应交款额的日0.5%增收滞纳金，若无故逾期达半个月，经出租人书面催款，三天内仍不交清，视为何丽芳单方解除合同，其押金不予退还。双方还约定了其他权利义务事项。合同签订后，何丽芳依约缴纳了租赁押金53280元，福同泰公司将讼争租赁场所交由何丽芳使用。2014年12月26日，何丽芳向福同泰公司提交《双子星B座4楼转租报告》，称于2015年1月1日起将诉争租赁场所转租给福建飞龙腾达投资发展有限公司。合同履行过程中，何丽芳自2016年6月5日起未缴纳租金。2016年8月19日，福同泰公司通过邮政EMS邮寄方式向何丽芳发律师函催收，后邮件以“家没人、电不接”为由被退回。2016年9月9日，福同泰公司与案外人邹伟签订租赁合同，将诉争租赁场所另行出租。一审法院审理中，查明福同泰公司陈述尚未缴纳本案中其向何丽芳主张的物业费及水电费，并称于2016年9月初在查看诉争租赁场所时发现次承租人福建飞龙腾达投资发展有限公司已经搬走，门未上锁，故单方收回租赁场所。另查，福同泰公司与何丽芳就租金标准共同确认如下：2016年6月5日到2016年8月4日共计两个月，每月租金为32382元；2016年8月5日到2016年9月4日共计一个月，每月租金为34001.1元；2016年9月5日到2016年9月8日租金为4533.48元；以上合计103298.58元。一审法院认为，福同泰公司与何丽芳所签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，当事人均应依约履行自己的义务，由于何丽芳无证据证明于2016年5月与福同泰公司协商一致解除租赁合同，其未依约及时支付租金，构成根本性违约，福同泰公司有权解除合同并收回租赁场所。福同泰公司诉请解除其与何丽芳签订的租赁合同，符合合同约定，于法有据，一审法院予以支持。诉争租赁场所于2016年9月由福同泰公司收回并在其实际控制范围下，且福同泰公司已于2016年9月9日将诉争租赁场所另行出租给案外人，故应认定福同泰公司与何丽芳之间房屋租赁合同关系于2016年9月8日解除，何丽芳应向福同泰公司支付拖欠的2016年6月5日至8月4日租金64764元，2016年8月5日至9月4日租金43001.1元及2016年9月5日至9月8日的租金4533.48元，共计103298.58元。关于福同泰公司诉请要求何丽芳按合同的约定支付“滞纳金”,因滞纳金是指行政强制执行机关对不履行交纳义务的相对人从滞纳之日起按滞纳款比例持续不断地加收金钱，以迫使其履行义务的行政强制执行措施，适用于不平等的法律主体之间，故本案福同泰公司诉请的“滞纳金”名称有误，应为逾期付款违约金。现合同约定逾期付款违约金的标准明显过高，福同泰公司主张按月利率2%计付，与法有据，予以照准；其仅主张何丽芳支付逾期付款违约金至合同解除之日止，亦予照准。关于福同泰公司主张何丽芳向其支付物业费及水电费的诉讼请求，因福同泰公司在庭审中确认未代缴上述费用，故就该项诉讼请求不予支持。因何丽芳违约导致租赁合同解除，福同泰公司有权依据约定不予返还押金53280元。一审法院判决：一、福建福同泰投资有限公司与何丽芳之间订立的《租赁合同》于2016年9月8日解除；二、何丽芳于本判决生效之日起十日内向福建福同泰投资有限公司支付自2016年6月5日起至2016年9月8日止的租金103298.58元及逾期付款违约金2031.65元；三、福建福同泰投资有限公司收取何丽芳的租赁押金53280元不予退还；四、驳回福建福同泰投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12800元，减半收取计6400元，由何丽芳负担。二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。另查，福建福同泰投资有限公司于2017年7月5日公司名称变更为福州文华贸易有限公司。本院认为，案涉《租赁合同》虽由案外人林我柱、林同灿作为出租人与承租人何丽芳签订，但案涉租赁房产系属被上诉人所有，林我柱系被上诉人的法定代表人，且被上诉人亦确认授权林我柱、林同灿对外签订租赁合同并代为收取租金，应认定被上诉人与林我柱、林同灿之间存在委托代理关系，故林我柱、林同灿缔约行为的性质系受托人以自己名义与第三人订立合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款关于“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”之规定，被上诉人可行使案涉《租赁合同》中出租人对承租人所享有的权利。上诉人关于被上诉人并非案涉《租赁合同》当事人，其诉讼主体不适格的上诉意见，不能成立，本院不予采纳。上诉人于2016年6月开始欠付租金，已构成违约。上诉人主张双方已口头协商于2016年5月解除合同，但其未能提交证据证明；且上诉人单方搬离案涉租赁房产等行为并不能得出双方已协商解除合同之结论。故上诉人关于双方合同已于2016年5月解除的上诉意见不能成立，本院不予采纳。上诉人拒付租金且搬离案涉租赁房屋，系属《租赁合同》约定的上诉人“单方解除合同”之行为，但上诉人作为违约方依法无权单方解除合同，只有在被上诉人亦予认可情况下，案涉合同才能解除。被上诉人在向上诉人催款后，于2016年9月8日收回了案涉房屋，应认定被上诉人于2016年9月8日才同意解除合同。故一审法院确认案涉《租赁合同》于2016年9月8日解除，是正确的。上诉人应当依约支付租金至2016年9月8日并支付相应逾期付款违约金，被上诉人依约亦无须退还押金，原审法院判决正确。综上所述,何丽芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由上诉人何丽芳负担。本判决为终审判决。审判长  陈光卓审判员  陈 辉审判员  薛闳引二〇一七年九月六日书记员  刘 巍