北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终5531号
上诉人（原审原告、反诉被告）全晶，女，1983年3月1日出生。
委托代理人鲁兴文（全晶之夫），1974年6月17日出生。
委托代理人丛玉国，北京市君邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京林鑫绿环经贸有限公司，住所地北京市朝阳区东坝乡焦庄村东苇路西甲28号。
法定代表人邵伟，总经理。
原审第三人北京中建朗迅无损检测有限公司，住所地北京市顺义区林河工业开发区顺仁路54号1幢1层。
法定代表人郝垠彬，总经理。
原审第三人北京东方炫风文化传媒有限公司，住所地北京市平谷区南独乐河镇北寨村寨台街1号。
法定代表人清格尔，总经理。
委托代理人刘明立，男，1973年10月12日出生。
上诉人全晶因与被上诉人北京林鑫绿环经贸有限公司（以下简称林鑫绿环公司）、原审第三人北京中建朗迅无损检测有限公司（以下简称中建朗迅公司）、原审第三人北京东方炫风文化传媒有限公司（以下东方炫风公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第28575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月12日受理后，依法组成由法官邓青菁担任审判长，法官肖斌、杨扬参加的合议庭，于2016年4月19日公开开庭进行了审理。上诉人全晶之委托代理人鲁兴文、丛玉国，被上诉人林鑫绿环公司之法定代表人邵伟，原审第三人中建朗迅公司之法定代表人郝垠彬，原审第三人东方炫风公司之委托代理人刘明立均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
全晶一审起诉称：2012年2月12日，全晶和林鑫绿环公司就租赁位于北京市朝阳区东坝乡焦庄经济合作社水改仓库南侧10.8亩土地及地上建筑物租赁事项签订了一份《场地租赁合同书》，合同约定，由全晶承租林鑫绿环公司上述场地和建筑物，租赁期限自2012年5月1日至2025年4月30日，年租金65万元。全晶取得上述场地使用权后，根据经营需要，对场地投入巨资进行整改。林鑫绿环公司在2013年8月10日向全晶提出要求解除上述合同。现全晶诉至法院，请求判决：1.确认全晶和林鑫绿环公司于2012年2月12日签订的《场地租赁合同书》合法有效；2.林鑫绿环公司赔偿全晶装修、改建、扩建、修缮、绿化等等费用1739115.43元；3.林鑫绿环公司支付全晶违约金5万元。
林鑫绿环公司一审答辩并反诉称：关于全晶所述的林鑫绿环公司与全晶签订《场地租赁合同书》的情况属实。本案中，林鑫绿环公司出租给全晶的场地系归北京市朝阳区东坝乡焦庄经济合作社所有，林鑫绿环公司亦从该合作社承租了涉案的场地。在林鑫绿环公司与焦庄经济合作社履行租赁合同过程中发生纠纷，后诉至法院，该案件经过一审、二审和北京市高级人民法院再审调解，确定林鑫绿环公司与焦庄经济合作社之间的租赁合同于2012年7月23日终止，林鑫绿环公司应于2012年8月30日前向焦庄经济合作社腾退场地。在北京市高级人民法院调解过程中，林鑫绿环公司多次告知全晶本案场地已经不具备继续租赁的条件，双方达成口头解除该合同书的协议，林鑫绿环公司亦于2012年5月将收取的合同定金等费用全部退还给全晶，且时至今日，林鑫绿环公司也没有收取过全晶任何租金。双方的租赁合同实际上已经解除，全晶应当依约腾退场地。林鑫绿环公司认为，双方签订的《场地租赁合同书》属于无效，且目前也无法继续履行。而且全晶在2012年4月就已经明知涉案场地无法继续租赁，但其仍然投入资金，故林鑫绿环公司不同意赔偿全晶任何损失。现林鑫绿环公司提起反诉，请求判决：1.确认林鑫绿环公司与全晶于2012年2月12日签订的《场地租赁合同书》已经解除；2.全晶按照每年65万元的标准支付林鑫绿环公司自2012年5月1日至2014年7月31日期间的场地使用费。
全晶一审针对林鑫绿环公司的反诉答辩称：全晶认为双方的《场地租赁合同书》在法院强制执行时，即2014年12月4日才解除。关于林鑫绿环公司主张的场地使用费，全晶认为林鑫绿环公司在出租场地时，向全晶出具了北京市第二中级人民法院的判决书，该判决书判决林鑫绿环公司与焦庄经济合作社继续履行双方的租赁合同，这足以证明林鑫绿环公司在与全晶签订《场地租赁合同书》时存在明显的恶意。
中建朗迅公司一审陈述称：中建朗迅同意全晶的全部诉讼请求，同意全晶对林鑫绿环公司反诉的答辩意见。
东方炫风公司一审陈述称：东方炫风公司和全晶签订过涉案场地的租赁合同，但目前场地已经被腾退，东方炫风公司和全晶之间的租赁合同无法继续履行。东方炫风公司在承租场地时，全晶告知东方炫风公司其享有转租权，当时有北京市第二中级人民法院的生效判决，判决林鑫绿环公司继续租赁场地，林鑫绿环公司并没有将其向北京市高级人民法院申诉情况告知东方炫风公司，导致东方炫风公司对承租场地投入了大量的装饰、装修费用，东方炫风公司认为，因林鑫绿环公司的原因导致东方炫风公司遭受巨额损失。现东方炫风公司请求判决全晶、林鑫绿环公司赔偿东方炫风公司装饰、装修损失1095488.23元、违约金13万元以及鉴定费5万元。东方炫风公司同意全晶对林鑫绿环公司反诉的答辩意见。
一审法院审理查明：2012年2月12日，全晶、林鑫绿环公司双方签订了一份《场地租赁合同书》，约定由全晶承租林鑫绿环公司出租的位于北京市朝阳区东坝乡东坝郊野公园内场地面积为7225平方米、地上建筑面积为2682平方米的场地用于商业经营，租赁期限自2012年5月1日至2025年4月30日，合同约定年租金65万元，租金每年交纳一次，全晶应于每年的5月1日交纳租金。该合同第五条约定：“1、乙方（全晶）应在本合同签订之日起向甲方（林鑫绿环公司）支付定金人民币50000元，在乙方向甲方支付首期租金时由乙方扣除。2、自乙方交纳订金日期起，甲方不得再将此土地建筑租与任何第三方，并不得反悔不予出租给乙方，立即删除互联网上的出租信息。3、由于甲方此土地建筑没有水、电等基础设施，故甲方承诺在2012年5月1日之前为乙方安装变压器接通国电，并且乙方同意一次性支付给甲方变压器安装费（不超过35万元人民币作为提前预支的下一年部分租金（即从2013年租金中扣除））。4、乙方有权在交纳订金之日起派驻工人进入场地进行修缮及装修工作。2012年5月1日前甲方没有为乙方接通国电，应退还乙方订金及赔偿乙方整修改场地的一切费用；若乙方愿意在没有接通国电的情况下继续租用该地，双方应重新商议租金额度；若乙方自行解决用电问题，则甲方也不得提高乙方租金，需按照商定的租金额度执行。”上述合同签订后，全晶向林鑫绿环公司支付了5万元订金以及20万元的变压器安装费。因林鑫绿环公司未能在2012年5月1日前解决出租场地的国电接通事项，林鑫绿环公司在2012年4月29日退还全晶5万元。2012年5月份，林鑫绿环公司将全晶交付的20万元变压器安装费全部退还全晶，最后一次退款日期为2012年5月21日。2012年4月15日，全晶与中建朗迅公司签订了一份《房屋租赁合同书》，约定全晶将承租林鑫绿环公司的上述场地部分场地和地上建筑物转租给中建朗迅公司。2012年7月14日，全晶与东方炫风签订了一份《场地租赁合同书》，约定全晶将承租林鑫绿环公司的上述场地部分场地和地上建筑物转租给东方炫风公司。东方炫风公司在2015年起诉全晶，要求解除双方的租赁合同，赔偿损失。法院于2015年7月6日作出了（2015）朝民初字第21859号民事判决书，判决确认东方炫风公司与全晶之间的租赁合同于2014年12月8日解除，全晶赔偿东方炫风公司损失55万元，驳回东方炫风公司的其他诉讼请求。
另查，林鑫绿环公司出租给全晶的场地系林鑫绿环公司法定代表人邵伟于2006年从北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社（以下简称焦庄经济合作社）承租取得。2009年，邵伟与焦庄经济合作社就承租事项发生纠纷，焦庄经济合作社将邵伟诉至法院，要求解除租赁合同，支付租金、腾退场地，邵伟提起反诉，要求继续履行合同、赔偿损失。北京市朝阳区人民法院于2010年5月19日作出了（2009）朝民初字第14546号民事判决书，判决：“原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社与被告（反诉原告）邵伟于二〇〇六年六月十日签订的《调整租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告（反诉原告）邵伟于本判决生效之日起三十日内将《调整租赁合同》约定的10.8亩土地及地上物腾空交付给原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社；三、被告（反诉原告）邵伟于本判决生效之日起七日内按照每天四百四十四元的标准给付原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社自二〇〇七年十二月一日起到本判决生效之日止的租金；四、被告（反诉原告）邵伟于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社二〇〇七年十二月一日至二〇〇九年十二月一日的卫生费及治安维护费七千二百元；五、驳回原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）邵伟的全部反诉请求。”后邵伟不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院，该院于2011年4月15日作出了（2010）二中民终字第15145号民事判决书，判决：“一、维持北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第14546号民事判决第三项、第四项。二、撤销北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第14546号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项。三、北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社于本判决生效之日起七日内赔偿邵伟因断电造成的经济损失十一万二千元。四、驳回北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社的其他诉讼请求；五、驳回邵伟的其他反诉请求。”后焦庄经济合作社不服该判决，向北京市高级人民法院提起申诉，北京市高级人民法院于2012年2月8日作出了受理通知书，2012年7月9日，北京市高级人民法院作出了（2012）高民申字第00641号民事裁定书，裁定：“一、本院对本案提审；二、再审期间，中止原判决的执行。”2012年7月23日，该案件经北京市高级人民法院调解，作出了（2012）高民提字第03300号民事调解书，调解结果为：“一、北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社与邵伟于二〇〇一年十一月十八日签订的《土地承包合同》及二〇〇六年六月十日签订的《调整租赁合同》自本调解书生效之日起终止履行；二、邵伟于二〇一二年八月三十日前将位于北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社水改仓库南侧十点八亩土地（东西长度为八十五米，南北长度为八十五米，总占地面积七千二百二十五平方米）及地上物腾空交付给北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社；三、邵伟于二〇一二年八月十日前将以北京林鑫绿环经贸有限公司名义报装的用电设备产权移交过户给北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社，并协助北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社办理用电设备产权过户手续。用电设备产权过户前所产生的电费由邵伟承担；四、北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社给付邵伟用电设备费用共计三十万元。付款期限：二〇一二年七月二十三日前给付十五万元；用电设备产权移交过户到北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社名下后二日内给付十五万元；五、北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社向邵伟支付一次性补偿款五百零八万元（此款项中未包含北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社给付邵伟的用电设备费用三十万元），作为地上物补偿、停产停业补偿、搬迁补偿费等全部补偿款项。付款期限：二〇一二年七月二十五日前给付一百八十万元；邵伟将十点八亩土地及地上物腾空，并将用电设备产权过户后三日内给付三百二十八万元；六、北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社放弃向邵伟主张拖欠的租金、治安维护费、卫生费等费用的诉讼请求。邵伟放弃向北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社主张因断电造成的经济损失的诉讼请求；七、邵伟将位于北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社水改仓库南侧十点八亩土地（东西长度为八十五米，南北长度为八十五米，总占地面积七千二百二十五平方米）及地上物腾空交付给北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社并将以北京林鑫绿环经贸有限公司名义报装的用电设备办理完产权移交过户手续、北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社将补偿款五百零八万元及用电设备费用三十万元支付完毕后，北京市朝阳区东坝乡焦庄村经济合作社与邵伟之间因履行二〇〇一年十一月十八日《土地承包合同》、二〇〇六年六月十日《调整租赁合同》发生的纠纷彻底了结，其它互不追究。”2012年8月下旬，北京市高级人民法院到本案租赁场地现场向全晶、林鑫绿环公司告知了上述调解书的内容。
案件一审审理过程中，全晶申请对涉案场地中全晶承租后的装饰、扩建、修缮、绿化工程造价进行评估，法院依法委托北京兴中海建工程造价咨询有限公司对上述事项进行评估，该公司于2015年1月28日作出了兴中海建鉴字〔2015〕03号《造价鉴定意见书》，鉴定结论为：朝阳区东坝乡东坝郊野公园内的装饰、改建、扩建、修缮、绿化工程造价金额为2834603.66元，其中全晶投入部分为1294836.02元，中建朗迅投入部分为444279.41元，东方炫风公司投入部分为1095488.23元。全晶支付鉴定费17000元，东方炫风公司支付鉴定费50000元。2014年12月8日，全晶承租的场地和地上物已经被北京市朝阳区人民法院执行腾空交付给林鑫绿环公司。
一审法院判决认定：依法成立的合同，具有法律约束力，合同的各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，全晶、林鑫绿环公司双方签订的《场地租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，全晶要求确认该合同有效的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。在上述《场地租赁合同书》合法有效的前提下，全晶、林鑫绿环公司双方应当按照合同的约定履行各自的义务。根据全晶、林鑫绿环公司双方签订的合同第五条第4款明确约定如果林鑫绿环公司未能在2012年5月1日前为全晶接通国电，应退还订金并赔偿全晶整修场地的一切费用，如果全晶愿意在没有接通国电的情况下继续租用该地，双方应重新商议租金额度，该条款的约定明确表示在2012年5月1日前未能接通国电时，合同即解除。本案中，林鑫绿环公司未能在2012年5月1日前给全晶承租的场地接通国电，且从2012年4月29日开始至2012年5月21日将全晶交付的定金和安装变压器的费用退还给全晶，全晶亦实际收取上述退还款项，故全晶、林鑫绿环公司双方亦以实际行为解除了双方签订的上述租赁合同，林鑫绿环公司要求确认该合同解除的反诉请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。在解除合同前，2012年4月15日全晶已经与中建朗迅公司签订了转租合同，根据《场地租赁合同书》的约定，全晶和中建朗迅公司在该合同解除前对现场的装饰、改建、扩建、修缮、绿化等工程投入的费用，应当由林鑫绿环公司对全晶进行赔偿，但在全晶、林鑫绿环公司之间的《场地租赁合同书》解除后，全晶和中建朗迅公司对场地的投入不应再由林鑫绿环公司进行赔偿。对于全晶主张的赔偿请求，法院将根据《鉴定意见书》中载明的金额以及《场地租赁合同书》解除的时间（即全晶和中建朗迅公司投资的期限）予以酌定。关于全晶主张要求林鑫绿环公司支付违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。关于林鑫绿环公司向全晶主张的场地使用费的反诉请求，法院认为，因全晶在双方合同解除后一直占用场地，故林鑫绿环公司的该项反诉请求具有事实和法律依据，法院予以支持。但考虑到林鑫绿环公司未能给该场地提供电力，故法院将根据合同约定的租金标准对全晶应当支付的使用费予以酌减，法院酌定使用费为每月3万元。
据此，一审法院判决：一、确认全晶与北京林鑫绿环经贸有限公司于二〇一二年二月十二日签订的《场地租赁合同书》合法有效；二、确认全晶与北京林鑫绿环经贸有限公司于二〇一二年二月十二日签订的《场地租赁合同书》于二〇一二年五月二十一日解除；三、北京林鑫绿环经贸有限公司于判决生效之日起七日内赔偿全晶装饰、改建、扩建、修缮、绿化工程赔偿款八十五万元；四、全晶于判决生效之日起七日内给付北京林鑫绿环经贸有限公司二〇一二年五月二十一日至二〇一四年七月三十一日期间的场地使用费七十九万元；五、驳回全晶的其它诉讼请求；六、驳回北京林鑫绿环经贸有限公司的其它反诉请求。如果全晶、北京林鑫绿环经贸有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决后，全晶不服一审法院判决，上诉至本院。全晶上诉称：一、一审法院认定本案诉争租赁合同的解除时间错误，租赁合同应于2014年12月4日解除。二、租赁合同的解除是因为林鑫绿环公司的根本性违约行为，而不是一审法院认定的双方“以实际行为”协商解除。三、在林鑫绿环公司构成根本违约的前提下，林鑫绿环公司应赔偿全晶的全部经济损失；林鑫绿环公司与焦庄经济合作社达成调解后，其对租赁场地没有任何权利，不应向全晶主张场地使用费。四、在因林鑫绿环公司根本违约行为而造成本案诉争租赁合同解除的前提下，案件鉴定费、受理费等均应依法进行调整，应判令由林鑫绿环公司全部承担。故上诉请求撤销一审判决，改判支持全晶在一审的全部诉讼请求，驳回林鑫绿环公司在一审的全部反诉请求，由林鑫绿环公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
林鑫绿环公司二审答辩称：林鑫绿环公司同意一审判决，不同意全晶的上诉请求及理由。涉诉租赁合同的解除时间确为一审判决认定的2012年5月21日。全晶的装修损失与林鑫绿环公司无关，林鑫绿环公司已经告知了全晶，并且全晶的损失并未达到其主张的数额。全晶占据了涉诉租赁场地，应当支付林鑫绿环公司场地使用费。林鑫绿环公司没有违约，不同意支付违约金。
中建朗迅公司、东方炫风公司二审陈述称：不同意一审判决，同意全晶的上诉请求及理由。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《场地租赁合同书》、《房屋租赁合同书》、收条、（2009）朝民初字第14546号民事判决书、（2010）二中民终字第15145号民事判决书、（2012）高民申字第00641号受理通知书、（2012）高民申字第00641号民事裁定书、（2012）高民提字第03300号民事调解书、（2015）朝民初字第21859号民事判决书、生效证明、鉴定意见书、鉴定费发票及各方当事人的庭审陈述在案证明。
本院认为：关于合同解除时间一节，根据双方签订的合同第五条第4款的规定，2012年5月1日前林鑫绿环公司没有为全晶接通国电，应退还全晶订金及赔偿全晶整修改场地的一切费用；若全晶愿意在没有接通国电的情况下继续租用该地，双方应重新商议租金额度。本案中，2012年5月1日前林鑫绿环公司并未为全晶承租的场地接通国电，且双方并未就在未接通国电的情况下继续租赁涉案场地的租金等事宜进行商议，林鑫绿环公司亦于2012年4月29日至2012年5月21日陆续将全晶交付的定金、变压器安装费用退还给全晶，且全晶实际收取了上述费用，故双方以实际行为解除了双方签订的租赁合同。一审法院认定双方于2012年5月21日解除合同并无不当，本院予以维持。对于全晶提出的双方合同于2014年12月4日解除的主张，本院不予采纳。关于装修、改建、扩建、修缮以及绿化等费用赔偿一节，双方合同解除后，全晶以及中建朗迅公司对场地的投入不应该再由林鑫绿环公司赔偿，故一审法院根据《鉴定意见书》中载明的金额以及合同解除的时间酌定损失金额并无不当，本院予以维持。对于全晶要求林鑫绿环公司赔偿装修等费用共计1739115.43元的上诉主张，本院不予支持。关于违约金一节，全晶要求林鑫绿环公司支付违约金五万元的主张并无依据，本院不予支持。关于场地使用费一节，一审法院考虑到涉案场地的供电情况，酌情确定使用费并无不当，本院予以维持，对全晶上诉提出的不支付使用费的主张，本院不予支持。
综上所述，全晶的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件鉴定费67000元，由全晶负担59000元（已交纳17000元，剩余42000元于本判决生效后七日内交纳），由北京林鑫绿环经贸有限公司负担8000元（于本判决生效后七日内交纳）。
一审本诉案件受理费20902元，由全晶负担8602元（已交纳35元，剩余8567元于本判决生效后七日内交纳），由北京林鑫绿环经贸有限公司负担12300元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费8981元，由全晶负担5850元（于本判决生效后七日内交纳），由北京林鑫绿环经贸有限公司负担3131元（已交纳）。
二审案件受理费29883元，由全晶负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓 青 菁
代理审判员 肖 斌
代理审判员 杨 扬
二〇一六年六月三十日
书 记 员 冯妍书记员刘欣