北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民（商）终字第11478号
上诉人（原审原告）中商外贸有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街45号栋楼602房。
法定代表人张建新，董事长。
委托代理人刘晓，男，1983年2月2日出生。
委托代理人宋惠江，北京市高朋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张爽，女，1988年10月8日出生。
委托代理人陈伟，湖北诚信联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）麻城恒发房地产开发有限公司，住所地湖北省麻城市金桥大道1号。
法定代表人林涛，董事长。
委托代理人闵松伟，男，1980年11月19日出生，麻城恒发房地产开发有限公司职员。
上诉人中商外贸有限公司（以下简称中商外贸）因与被上诉人张爽、被上诉人麻城恒发房地产开发有限公司（以下简称恒发公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第05245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月4日受理后，依法组成由法官陈红建担任审判长，法官钱丽红、韩耀斌参加的合议庭，于2014年11月25日公开开庭进行了审理。上诉人中商外贸的委托代理人刘晓、宋惠江、被上诉人张爽的委托代理人陈伟到庭参加诉讼，被上诉人恒发公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。于2014年12月5日再次公开开庭进行了审理。上诉人中商外贸的委托代理人刘晓、宋惠江、被上诉人张爽的委托代理人陈伟、被上诉人恒发公司的委托代理人闵松伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中商外贸在一审中起诉称：中商外贸于2012年9月4日向北京市西城区人民法院申请强制执行恒发公司，北京市西城区人民法院于2012年11月29日查封了登记在该公司名下×××住宅（以下简称“涉诉房产”）。张爽于2012年12月26日向北京市西城区人民法院递交《执行异议书》，该执行异议书于2013年7月25日送达中商外贸，2014年1月20日，中商外贸收到北京市西城区人民法院送达的（2014）西执异字第37号《执行异议裁定书》，中商外贸不服上述执行异议裁定，故诉至法院。中商外贸起诉的事实与理由共计三点：一是张爽未出具支付购买涉诉房产全部价款的证据；二是张爽无证据证明其实际占有涉诉房产的行为合法；三是张爽对未办理涉诉房产过户登记手续存在过错。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，中商外贸请求法院判令对涉诉房产许可执行。
中商外贸向一审法院提交以下证据予以证明：
1、（2011）西民初字第11648号一审《民事判决书》，证明中商外贸与恒发公司存在债权债务关系，同时这也是中商外贸申请执行涉诉房产的依据之一；
2、（2011）一中民终字第18865号二审《民事判决书》，证明中商外贸与恒发公司存在债权债务关系，同时这也是中商外贸申请执行涉诉房产的依据之一；
3、《强制执行申请书》，证明中商外贸依据证据1、2向法院提起执行恒发公司的相关财产，相关财产中包括了本案的涉诉房产；
4、《执行异议书》，证明张爽就涉诉房产向北京市西城区人民法院提出了执行异议；
5、2014西执异字第37号《执行裁定书》，证明北京市西城区人民法院就涉诉房产已经进行了查封的事实，张爽就这一事实提出了异议并提交了相关资料，中商外贸对该执行裁定书不服，提起了诉讼；
6、罗文秀户口薄复印件，证明现在罗文秀和张爽关系不明，以及张爽提交的证据4中的户口证据相互矛盾；
7、《金桥花园未办理房产证业主登记表》复印件，根据该复印件上面的记载，涉诉房产所在的9栋楼有204、504、604的房屋的存在，因此中商外贸认为也应该存在9栋104号。
张爽、恒发公司对中商外贸提交的证据1-7的真实性、合法性及关联性均无异议。
张爽在一审中答辩称：1、张爽于2009年5月20日与恒发公司签订商品房买卖合同一份，由恒发公司将本案涉诉房产出卖给张爽，合同签订时，双方约定以按揭方式支付房款，故张爽于签订合同当天支付了首付款和相关税费58257元，后因恒发公司延期交房，交房时间由约定的2009年9月15日，改为2010年10月11日，经张爽与恒发公司协商，并报请了恒发公司吴岳挺总经理后，由吴岳挺在明细表上签字确认免收5859元，此后，由于恒发公司整体项目的税款欠缴，未能为张爽开具不动产发票，也就不能办理房产证，按揭未能办理，直至2012年10月9日，经协商张爽一次性向恒发公司支付剩余全部房款8万元，至此，张爽的全部房款已交清，故根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，中商外贸无权对涉诉房产申请强制执行；2、张爽缴纳首付款后，恒发公司于2010年10月11日即通过麻城市金牌物业有限公司向张爽交付了房屋，根据金牌物业有限公司所有并提供的“房屋装饰装修管理协议”、“住房入住确认书”、“收取钥匙登记表”的记载，由张爽之父张存良代为收房，张爽收房后，与其弟张智明所购买的9栋101房一起装修为“福乐家宾馆”，从事宾馆经营，根据麻城市公安局颁发的“特种行业许可证”和麻城市工商行政管理局颁发的“营业执照”均证明，“福乐家宾馆”的开业时间为2011年，经营人为张爽之母罗文秀，而且从该房屋的水电费发票可以证实，宾馆持续经营至今，即本案涉诉房产已实际交付使用至今；3、张爽对于涉诉房产未办理登记不存在过错：张爽在合同签订后即根据恒发公司计算的税费和其他费用交纳了首付款和全部税费，但恒发公司却因该公司的整体项目的原因无法办理房产登记手续，故此，全部过错应该在恒发公司，张爽作为购房人是没有任何过错的，同时，中商外贸也未举证证明被告张爽在房产登记问题上存在过错；4、后续房款8万元确已实际缴纳，由于恒发公司迟迟未能开具不动产发票并办理房产登记，致使涉诉房产不能办理登记，在恒发公司的催促下，张爽于2012年10月9日交清了全部房款。综上，张爽申请法院驳回中商外贸的诉讼请求。
张爽向一审法院提交以下证据予以证明：
1、编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，证明张爽于2009年5月20日购买了涉诉房产。根据该合同第23条之约定，该合同已经于2009年5月20日生效；
2、《麻城恒发房地产开发有限公司雍景豪园住宅首付款及代缴费用明细表》二页、《麻城恒发房地产开发有限公司雍景豪园住宅首付款及代缴费用明细表（中）》一页、编号为0000953的《麻城恒发房地产开发有限公司收据》存根联和记账联、编号为0001106的《麻城恒发房地产开发有限公司收据》的记账联。证明目的有：（1）根据《麻城恒发房地产开发有限公司雍景豪园住宅首付款及代缴费用明细表（中）》，涉诉房产的实际建筑面积为90.39平方米，与商品房买卖合同中的建筑面积89.43平方米有0.96平方米的误差；（2）涉诉房产的总价款是按照建筑面积89.43平方米计算的，共计136232元；（3）张爽分两次交清上述款项：2009年5月20日张爽向恒发公司交付了涉诉房产的首付款58257元，恒发公司于当日向张爽开具了58257元收据；2012年10月9日张爽又向恒发公司支付了涉诉房产的尾款8万元，恒发公司于2012年10月28日向张爽开具了8万元的收据；（4）恒发公司经研究后免收了剩余的5859元；（5）《麻城恒发房地产开发有限公司雍景豪园住宅首付款及代缴费用明细表》与《麻城恒发房地产开发有限公司雍景豪园住宅首付款及代缴费用明细表（中）》的欠交费用金额不一致的原因是，前者的欠交费用金额是张爽实际应交付而由恒发公司免收的，后者的欠交费用金额是财务账，应以前者中的欠交费用金额为准；（6）编号为0001106的《麻城恒发房地产开发有限公司收据》记账联中记载的9-104房屋应系恒发公司的笔误，张爽自始至终只购买了涉诉房产，即9-102号，经与恒发公司核实，确为开具收据时财务人员的笔误。同时张爽通过与麻城市房地产管理局核实涉诉房产所在9号楼确实有104房屋，但该房屋的所有人为李庆加、雷红英，与张爽无任何关系，而且该房屋的销售不动产发票于2010年12月15日开具，金额为154576元，故此，虽然收款收据存在瑕疵，但张爽交纳8万元的事实是清楚的，至于记载了8万元的“明细表”上没有张爽的姓名，日期为“2008”年，是因为恒发公司售楼置业人员在出具“明细表”时，过于大意所致，但“明细表”的基本内容却与其他证据相互印证，故此“明细表”上的瑕疵同样不能否认张爽已交清全部房款的事实；
3、2010年10月11日的张爽与麻城金牌物业服务有限公司签订的金桥花园房屋装饰装修管理协议、金桥花园业主收到钥匙证明书及住房入住认定书、麻城金牌物业服务有限公司出具的金桥花园第9栋1单元领取钥匙签收单，证明2010年10月11日，张爽已经收房并实际使用了涉诉房产；
4、2011年3月9日户主是张存良的户口薄首页及张存良张爽的常住人口登记卡、1997年10月20日张存良的户口薄首页复印件、1997年10月16日张爽的常住人口登记卡、2008年4月9日罗文秀的常住人口登记卡，注册号为421181600168050个体工商户营业执照，麻公特旅字第11201号特种行业许可证，水电费发票18张，涉诉房产照片4张。证明涉诉房产在被北京市西城区人民法院查封前就已经由张爽实际使用，并作为宾馆的经营场所对外营业。
恒发公司认可张爽提交的上述证据的真实性、合法性及关联性；中商外贸对上述证据的真实性、合法性及关联性不予认可，理由如下：
1、上述证据不能证明诉争房屋存在买卖关系的事实，鉴于张爽本人未出庭，因此证据1《商品房买卖合同》上张爽的签名存疑；
2、上述证据无法证明张爽已支付全部价款的主张：首先，编号为0000953的《麻城恒发房地产开发有限公司收据》存根联和记账联、编号为0001106的《麻城恒发房地产开发有限公司收据》的记账联，其来源是恒发公司持有的财务联，该联作用是恒发公司财务入账使用，不应由张爽本人持有，因此证据来源不合法；其次，上述两份证据的内容不能证明恒发公司收取的是现金，且编号为0001106的《麻城恒发房地产开发有限公司收据》明确所收系9-104房的价款，张爽本人未在收据上签字确认向恒发公司交纳了8万元房款；再次，上述两份收据均为恒发公司单方制作，不具有证据效力；第四，张爽未能向法院提交用现金交纳房款的直接证据，也未能向法庭提交应由其合法持有的恒发公司出具的收取现金的发票或收据，张爽应承担举证不能的不利后果；最后，二页《麻城恒发房地产开发有限公司雍景豪园住宅首付款及代缴费用明细表》及《麻城恒发房地产开发有限公司雍景豪园住宅首付款及代缴费用明细表（中）》不能证明张爽已交付全部价款，且三份明细表从形式到内容存在诸多瑕疵和矛盾，且为恒发公司单方制作，又无其他证据佐证，故不具有证明力；
3、张爽实际占有涉诉房产的证据不足：首先张爽未提交由其持有的与恒发公司办理入住的相关文件及手续，张爽提交的金桥花园房屋装饰装修管理协议未标明该协议项下房屋为涉诉房产；其次张爽对交房时间的表述也前后矛盾，曾称交房时间为2010年9月1日，后又改称为2010年10月11日，而按照张爽的表述，交房时只交了部分房款，余款8万元是2012年10月28日才交纳，未交清全部房款，何来实际占有；
4、证据4项下的证据虽然证明了罗文秀用涉诉房产开旅馆，但不能证明张爽就是涉诉房产的合法占有人，其中不存在关联性；
5、张爽对未办理产权过户登记手续存在过错：首先根据张爽的陈述，自2009年5月20日签订《商品房买卖合同》以来，张爽未曾按照合同约定，及时履行付款义务，直至2012年10月29日才完成房款给付，张爽其行为已经违反《商品房买卖合同》的约定，在长达近四年的时间内，张爽一直未履行给付房款义务，在张爽付款未完成的前提下，办理产权过户手续自然无法实现；其次张爽应当知道，房地产交易应当依法缴纳契税，纳税义务主体为张爽本人，如本案确已发生商品房买卖，张爽则应持相关合同等文件资料去税务等政府部门交纳契税，然而在四年多时间里张爽未曾履行缴纳契税的义务，该行为违反国家法律和行政法规，因不履行缴纳契税的义务而导致房产无法过户，张爽存在明显的过错。
中商外贸并未提交相关证据来证明其上述主张。
恒发公司在一审中答辩称：1、涉诉房产证未能办理的过错在恒发公司，而不在张爽，是因为恒发公司整体项目税款欠缴，导致未能给张爽开具不动产发票所致；2、张爽已经将涉诉房产的房款全部交清，恒发公司亦认可；3、涉诉房产尾款8万元收款收据记载为“9-104”确系恒发公司财务人员笔误，且“9-104”房屋确实存在，但房屋所有人为李庆加、雷红英，与张爽无任何关系；4、恒发公司于2010年10月11日已通过麻城市金牌物业管理公司将该房屋交付张爽，张爽于2011年初装修后作为宾馆经营场地使用至今；综上，恒发公司请求法院驳回中商外贸的诉讼请求。
恒发公司向法院提交以下证据予以证明：
编号为0001106的《麻城恒发房地产开发有限公司收据》的存根联，证明涉诉房产在西城法院查封之前张爽已经付清了全款。
张爽认可上述证据的真实性、合法性及关联性；中商外贸对上述证据的真实性、合法性及关联性不予认可，但并未提交相关证据来证明其主张。
一审法院对各方当事人提交的全部证据的真实性、合法性及关联性予以认可。
一审法院根据上述认证及到庭当事人的陈述查明：
1、2009年5月20日，张爽与恒发公司签订《商品房买卖合同》，合同生效日期为2009年5月20日，合同约定张爽以136232元的总价款购买恒发公司开发的位于湖北省麻城市金桥大道1号金桥花园（雍景豪园）9栋1层2号的房产，即本案涉诉房产。当日，双方计算的首付款为56232元，契税及印花税等费用是7884元，而张爽实际支付58257元，欠交5859元，余款8万元拟通过银行贷款解决。恒发公司于当日向张爽开具了58257元的收据。2009年8月5日，恒发公司决定以8折的价格与张爽结算房款，因此决定免收张爽欠交的5859元。2012年10月9日，张爽交款8万元尾款，恒发公司于2012年10月28日向张爽补开了8万元的收据，至此涉诉房产房款全部交清。2010年10月11日，恒发公司通过麻城金牌物业服务有限公司向张爽交付房屋；房屋交付后，恒发公司至今未按合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。自2011年8月12日至今，涉诉房产一直作为麻城市金桥大道福乐家宾馆的经营场所使用，宾馆的经营者为罗文秀。经查，罗文秀25岁时与年时22岁的张存良结婚，张存良为张爽的父亲，且未有证据证明张存良与罗文秀现已不存在夫妻关系，故该院对罗文秀为张爽母亲的事实不持异议。
2、中商外贸与恒发公司借款合同纠纷一案，一审法院于2011年10月16日作出（2011）西民初字第11648号民事判决：“一、被告麻城恒发房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中商外贸有限公司借款本金一百二十万元并支付相应利息（自二○○五年七月十日起至二○○五年十二月二十一日止的利息以一百五十万元为计算基数，按照中国人民银行规定的同期人民币活期存款基准利率计算；自二○○五年十二月二十二日起至被告麻城恒发房地产开发有限公司实际付清之日止的利息以一百二十万元为计算基数，按照中国人民银行规定的同期人民币活期存款基准利率计算）；二、驳回原告中商外贸有限公司的其他诉讼请求。”恒发公司不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉，该院于2011年12月20日作出（2011）一中民终字第18865号终审判决：“驳回上诉，维持原判。”因恒发公司未主动履行法律文书所确定的义务，中商外贸公司2012年9月4日向一审法院申请执行。一审法院于2012年11月27日查封了涉诉房产；
3、2012年12月26日，张爽向一审法院提出执行异议，请求解除对涉诉房产的查封措施；
4、一审法院于2014年1月13日就张爽对涉诉房产提出的书面异议作出（2014）西执异字第37号执行裁定“中止对湖北省麻城市金桥大道1号金桥花园9栋1层2号房屋的执行”。
一审法院判决认定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。中商外贸虽对张爽及恒发公司的答辩意见及证据不予认可，但其亦未提供相应的证据来证明其诉讼请求所依据的事实，亦未对其反驳提交相关证据予以证明。而综合该案中张爽及恒发公司的陈述及其所提供的证据，可以证明涉诉房产系张爽通过购买取得且已实际占有。虽然在张爽办理完成房屋产权过户登记之前，其对涉诉房产并不享有物权法意义上的所有权，但其已作为该房屋业主合法使用相应房屋，同时亦无证据证明张爽对该房产未过户存在过错。因此，该案符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的应当解除查封的情形，该院对中商外贸的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，该院判决：驳回中商外贸有限公司的诉讼请求。
中商外贸不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：一、一审法院对涉案房屋买卖的法律事实未能查清。张爽和恒发公司均主张双方之间存在商品房买卖关系，因此张爽和恒发公司对其主张，均负有举证责任。一审法院仅要求张爽提交证据证明其主张，商品房买卖合同在审理过程中仅一份，系孤证，一审法院在恒发公司拒不出庭的情形下结束庭审调查程序。在中商外贸对合同及交易真实性提出质疑后，一审法院未将举证责任分配给恒发公司。
二、一审法院认定张爽全额交纳购房款的证据不足。张爽在恒发公司未出庭应诉情况下，向法庭出示了由恒发公司提供并应由恒发公司持有的证据：1、《麻城恒发房地产开发有限公司雍景豪园住宅首付款及代缴费用明细表》二页、《麻城恒发房地产开发有限公司雍景豪园住宅首付款及代缴费用明细表（中）》一页；2、编号为0000953的《麻城恒发房地产开发有限公司收据》存根联和记账联；3、编号为0001106的《麻城恒发房地产开发有限公司收据》的记账联。张爽已经承认该证据来自恒发公司，说明张爽不持有该证据。该做法实为替恒发公司举证，说明双方存在恶意串通或伪造证据规避执行的违法行为。一审法院在证据来源、真伪存疑的情况下，忽视张爽和恒发公司未依法履行举证责任的情节，直接将该证据作为判案依据，不妥。
三、一审法院对张爽实际占有诉争房屋的事实认定缺少证据支持。依据商品房买卖合同的约定，房屋交接应签署房屋交接单、入住通知书、签收钥匙、签收住宅质量保证书、房屋使用说明书，而且交接应在双方之间进行。张爽在庭审中，只向法庭提交了签收钥匙的手续，该手续亦存在疑点，不能证明张爽合法占有涉案房屋。中商外贸调查发现，福乐家宾馆登记备案地址不包括诉争房屋。张爽在未交齐全部房款，也未取得按揭贷款的情况下，开发商不可能把涉案房屋交给张爽居住。张爽交纳房款和拿到钥匙的时间相差两年。在违反合同约定交纳房款的情况，依法不属于合法实际占有房屋。
三、一审法院违反法定程序审理案件，适用法律错误。一审法院错误分配举证责任，忽略了恒发公司的举证责任。恒发公司对其声明与张爽存在买卖关系的一系列主张均负有举证责任，但其未提交任何证据，一审法院并未主动纠正，而且采纳其主张。一审法院错误分配中商外贸与张爽的举证责任。张爽欲实现其异议请求权，应对其存在房屋买卖关系、交付全部房款、合法占有房屋、未办理房产证不存在过失等进行举证，而不是通过其代理人获得恒发公司应当提交的证据，取代自己的举证责任。依据法律规定，买受人交纳契税是办理房产证的前提，张爽不履行该义务，后果应当由其承担。张爽对于未办理房产证存在明显过失。恒发公司主动揽责所作的说明与交易事实存在矛盾，恒发公司自称房产证未办是因为恒发公司整体税款欠缴，但恒发公司在2012年4月19日为龚全林开具了不动产网络发票，另外，张爽胞弟购买的房屋顺利办理了房产证。在中商外贸与恒发公司借款合同纠纷一案中，陈伟律师系恒发公司的代理人，曾参与该案一审、二审、再审。张爽于2012年以合同纠纷为由，以恒发公司未被告，向法院提起诉讼。因此，陈伟律师与恒发公司存在严重的利益冲突，陈伟律师违反《中华人民共和国律师法》第四十七条第（三）款规定，代理与本人利益有冲突的法律事务，其代理人资格不应当被准许。
综上，请求二审法院，撤销一审判决，发回重审或查清事实后改判，一、二审诉讼费用由张爽、恒发公司承担。
张爽针对恒发公司的上诉答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。张爽原打算按揭贷款，先交了58000元，但之后把尾款全交了。恒发公司未到庭，但把恒发公司持有的记账联和存根联都交给法院了，交款时间在查封、冻结之前。张爽提交了恒发公司开具的清单，包括延迟交款免除尾款的材料。张爽入住有派出所的证明、证照，这是第三方的证据。涉案房屋做宾馆使用，水电费发票已经提交给法院。
恒发公司针对中商外贸的上诉理由答辩称：恒发公司与张爽之间的房屋买卖是真实的，请求法院保护张爽的合法权益。
本院审理查明：张爽提供的麻公特旅字第11201号特种行业许可证上载明：“经营地址：金桥花园9号楼101、102号”。
张爽提供的大部分水电费发票系2012年11月27日前开具。
张爽在二审中称，其持有的收款收据，因为时间较长，所以遗失了；张爽和恒发公司还称：涉案房屋用于开旅馆，张爽有一定的关系，所以在没有交完房款的情形下即入住了涉案房屋。
张爽现实际占有涉案房屋。
中商外贸在二审庭审中主张张爽提供证据及陈述存在很多疑点，进而认为张爽与恒发公司之间恶意串通，双方并不存在真实的房屋买卖交易。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有民事判决书、强制执行申请书、执行异议书、执行裁定书、商品房买卖合同、首付款及代缴费用明细表、收据、房屋装饰装修管理协议、金桥花园业主收到钥匙证明书及住房入住认定书、领取钥匙签收单、户口薄、个体工商户营业执照、特种行业许可证、谈话笔录以及各方当事人的陈述意见在案佐证。
本院认为：中商外贸主张张爽与恒发公司之间恶意串通，双方并不存在真实的房屋买卖交易，经本院梳理，中商外贸认为张爽提供证据及陈述主要存在以下疑点：1、恒发公司未提供商品房买卖合同；2、收据不能证明购房款以现金方式交纳。3、恒发公司关于不能开具发票原因的陈述与事实不符。4、张爽提交的收据、首付款及代缴费用明细表等都是从恒发公司取得，并非自己保留。5、张爽在未交纳全款的情形下即入住涉案房屋，不符合常理。对此，本院认为，首先，张爽从恒发公司处购买房屋，发生纠纷后，从恒发公司调取证据，并无不妥；张爽持有商品房买卖合同原件，恒发公司未提交商品房买卖合同，并不能据此否定该份商品房买卖合同的真实性；张爽关于提交恒发公司持有的收据、未交完房款即入住房屋的解释，存在合理性。其次，张爽提供了大量证据证明其在一审法院查封前已经支付全款购买房屋，并已实际使用房屋，其中，大部分水电费发票及麻公特旅字第11201号特种行业许可证并非恒发公司或其关系密切公司开具，该证据的真实性难以否认，且于一审法院查封涉案房屋前开具。另，自2011年8月12日至今，涉诉房屋一直作为麻城市金桥大道福乐家宾馆的经营场所使用，亦表明涉案房屋在一审法院查封前已经交付使用。最后，张爽提交的证据能够相互印证，并未出现明显矛盾和不合常理之处。在上述情形下，本院无法仅依据中商外贸提出的疑点认定张爽与恒发公司之间存在恶意串通行为，双方之间的房屋买卖虚假。
《中华人民共和国律师法》第四十七条规定：律师有下列行为之一的，由设区的市级或者直辖市的区人民政府司法行政部门给予警告，可以处五千元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，给予停止执业三个月以下的处罚：……（三）在同一案件中为双方当事人担任代理人，或者代理与本人及其近亲属有利益冲突的法律事务的；……。中商外贸、恒发公司和张爽系本案当事人，陈伟律师作为张爽的代理人，从事该法律事务并未与陈伟律师本人的利益冲突，中商外贸以上述法律规定为由主张陈伟律师作为代理人不适格，缺乏依据，本院不予支持。
综上，中商外贸的上诉理由均不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由中商外贸有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由中商外贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈红建
审 判 员 钱丽红
代理审判员 韩耀斌
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 王 璇