北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4340号
上诉人（原审被告）：方金勇，男，1980年5月10日出生。
委托诉讼代理人：蔡红强，北京市浩东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孟昕，女，1977年8月21日出生。
原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司北京昌平区支行，住所地北京市昌平区政府街25号。
负责人：杜颖，行长。
委托诉讼代理人：李艳立，女，该支行风险合规部经理。
委托诉讼代理人：刘释然，男，该支行个人金融部经理助理。
上诉人方金勇与被上诉人孟昕、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司北京昌平区支行（以下简称邮储银行昌平区支行）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初9900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
方金勇上诉请求：1.撤销一审判决第一至五项，改判驳回孟昕的全部诉讼请求；2.本案二审诉讼费用由孟昕承担。事实和理由：2016年7月，我因无力偿还债务，决定出售涉案房屋，在签订房屋买卖合同之前，我一直要求买方先替我偿还银行按揭贷款，买方孟昕在签约前后始终同意此项要求，但是起草打印合同时，误将先偿还抵押贷款还款责任写成了按揭贷款的还款责任，最终孟昕�能先行垫付按揭还款，我亦无力解决，导致合同无法履行，故一审判决认定我违约是错误的。
孟昕辩称，同意一审判决，不同意方金勇的上诉意见。
邮储银行昌平区支行述称，同意一审判决。我方对方金勇的上诉意见不发表意见，听从法院的判决。
孟昕向一审法院起诉请求：1.方金勇继续履行房屋买卖居间合同和补充协议，以230万元为基数、以日万分之五为标准支付自2017年2月21日至2017年4月11日逾期办理解抵押手续的违约金57500元；2.方金勇和邮储银行昌平区支行协助孟昕办理解除房屋抵押手续；3.方金勇协助孟昕办理房屋所有权转移登记手续；4.方金勇协助孟昕办理物业交割手续，腾空并交付房屋；5.诉讼费、保全费由方金勇承担。
一审法院认定事实：北京市丰台区×××5号楼9层2单元901号房屋登记在方金勇名下。
2016年8月6日，孟昕(购买人、乙方)与方金勇（出售人、甲方）签订《买卖定金协议书》，就甲方出售901号房屋给乙方而收取购房定金达成如下协议：乙方确认以230万元的成交价格购买该房屋，乙方购买该房屋向甲方交付购房定金15万元。甲乙双方应于签署本协议后十月中旬签署《北京市存量房屋买卖合同》及《居间成交确认书》等相关法律文件。签订上述协议书当日，孟昕支付方金勇定金15万元。
2016年10月14日，孟昕（买受方、乙方）与方金勇（出售方、甲方）、北京天诚亿嘉房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《北京市房屋买卖居间合同》，约定：甲方出售的房屋为901号房屋，房屋性质为商品房，建筑面积为54.85平方米。房屋有住房抵押贷款，抵押权人为邮政储蓄银行，至今未还贷款余额约76万元。甲、乙双方同意上述房屋成交价格为230万元。同日，双方签订两份《补充协议》，其中单页《补充协议》约定：贷款额度为60万元，如银行批贷不通过，乙方在银行通知后7个工作日内自行筹款支付甲方。甲方签约此合同提供的是房本复印件，与房本原件有同等法律效力。房屋交割，甲方收到乙方尾款60万元，7日内交房给乙方使用。此补充协议是居间服务合同的一部分，具有同等法律效力。双页《补充协议》约定：房屋成交总价230万元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于2016年8月6日向甲方支付定金15万元。甲方应在签署本协议后2017年1月30日内向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机构通知提前还款之日（并不迟于2017年2月20日前）将其原贷款一次性还清；甲方应在提前还款后，按照原贷款机构要求办理完毕解除抵押登记手续。甲方同意乙方以公积金贷款方式支付购房款。乙方于房源核验通过网签完成当日将第一笔首付款100万元（不包含前期支付的全部定金）以自行支付的方式支付甲方。乙方于过户当日将第二笔首付款55万元以建委资金监管的方式支付甲方。甲方于房屋解除抵押后五个工作日内，必须配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续。甲乙双方应当在领取不动产权证书3个工作日后自行办理物业交割手续。乙方从本协议约定的首付款中留存5000元，作为物业交割保证金。该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。甲乙双方协商一致，在乙方所申请的贷款获得批准后3个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
签订上述合同后，方金勇未按约定于2017年2月20日前将其原贷款一次性还清，现901�房屋尚存抵押登记手续。
庭审中，孟昕认为应当依照合同约定由方金勇解除房屋抵押手续，而方金勇认为901号房屋原有两笔抵押，双方曾口头协商，方金勇负责解除第二笔抵押，孟昕负责解除邮储银行昌平区支行作为抵押权人的第一笔抵押。孟昕对此不予认可。方金勇提交其于2017年6月30日与孟昕、居间方工作人员的录音，证明应当由买方还贷款。对于该份录音，孟昕认为真实性无法确认，且无法证明其证明目的。在该份录音中，方金勇说“就是我一开始说的就是谁买房子谁替我还房贷，这一点不否认吧？”，孟昕停顿数秒后回答“嗯”，方金勇说“对不对，我一直说的这个”，孟昕说“没有啊，我们签合同那天你没这么说啊……”。
现孟昕同意代方金勇偿还邮储银行昌平区支行的贷款，并一次性支付剩余尾款。另，孟昕提交购房资格核验单，�验结果显示孟昕具备在京购房资格。
一审法院判决认为：孟昕与方金勇及居间方签订的《北京市房屋买卖居间合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行自己的义务。该案中，孟昕支付定金15万元后，方金勇未按约定于2017年2月20日前将其原贷款一次性还清，亦未办理解除抵押登记手续。方金勇辩称，双方曾口头协商，方金勇负责解除第二笔抵押，孟昕负责解除邮储银行昌平区支行作为抵押权人的第一笔抵押，对此，方金勇提交了录音材料。该院认为，该录音材料不足以证明双方对孟昕负责解除901号房屋抵押达成了一致，且孟昕对此亦不予认可，故该院对方金勇的抗辩理由不予采信。现孟昕同意代方金勇偿还邮储银行昌平区支行的贷款，并一次性支付剩余尾款，且孟昕提交购房资格核验单，核验结果显示孟昕具备在京购房资格，该案合同具备继续履行的条件。故该院对孟昕主张的方金勇和邮储银行昌平区支行协助孟昕办理解除房屋抵押手续、方金勇协助孟昕办理房屋所有权转移登记手续、方金勇协助孟昕办理物业交割手续、腾空并交付房屋的各项诉讼请求予以支持。
关于违约金的诉讼请求。方金勇未按约定于2017年2月20日前将其原贷款一次性还清，亦未办理解除抵押登记手续，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金数额，该院认为，违约金作为我国合同法中的一种民事责任形式，其以赔偿非违约方的损失为主要功能。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。现方金勇认为违约金过高要求法院予以减少，该院结合孟昕的实际损失及双方合同履行情况，将违约金调整为1万元。超出部分，不予支持。
另，在该案审理过程中，该院曾组织双方进行调解，内容为：方金勇退还孟昕定金并赔偿其损失共计35万元，双方解除合同，孟昕撤诉。但最终方金勇仅向孟昕支付23万元，双方调解不成。庭审中，双方均同意该23万元在该案中抵扣违约金后，由孟昕返还给方金勇，该院不持异议。该院将违约金调整为1万元，故孟昕应当返还方金勇22万元。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、方金勇、中国邮政储蓄银行股份有限公司北京昌平区支行于判决生效之日起七日内协助孟昕办理其代方金勇向中国邮政储蓄银行股份有限公司北京昌平区支行一次性结清贷款手续（具体数额以中国邮政储蓄银行股份有限公司北京昌平区支行最终出具的结算信息为准）；二、方金勇、中国邮政储蓄银行股份有限公司北京昌平区支行于上述贷款还清后七日内协助孟昕消除北京市丰台区×××5号楼9层2单元901号房屋的抵押权；三、方金勇于上述抵押权消除同时协助孟昕将北京市丰台区×××5号楼9层2单元901号房屋所有权转移登记至孟昕名下；四、孟昕于办理房屋所有权转移登记手续同时向方金勇支付剩余购房款（支付数额为二百一十五万元减去上述第一项孟昕代方金勇偿还贷款后的剩余款项）；五、方金勇于办理房屋所有权转移登记手续当日将北京市丰台区×××5号楼9层2单元901号房屋腾空交付给孟昕并协助其办理物业交割手续；六、孟昕于判决生效之日起七日内返还方金勇二十二万元；七、驳回孟昕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间�债务利息。
二审中，方金勇申请北京天诚亿嘉房地产经纪有限公司的业务经办人闫磊出庭作证，闫磊向本院陈述，房屋买卖合同是按照方金勇和孟昕的一致意见签订的，合同内容都是经过签约双方确认的。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，一、依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，方金勇与孟昕在双页《补充协议》中明确约定：方金勇应在签署本协议后2017年1月30日内向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机构通知提前还款之日（并不迟于2017年2月20日前）将其原贷款一次性还清。现方金勇称前述还款约定并非签约双方的合意，而是误写，但未就此提交充分证据证明，孟昕亦不予认可，本院不予采信。二、本案合同系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应依照合同约定全面履行义务。孟昕向方金勇交付定金15万元后，方金勇未按照约定履行义务，构成违约，其应当按照合同约定向孟昕支付违约金。一审法院根据孟昕的实际损失和双方合同的履行情况，酌定方金勇向孟昕支付违约金1万元，合理有据，并无不当。三、孟昕作为守约方，要求方金勇继续履行合同，一审法院予以支持，并无不当。综上，方金勇的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25200元，由方金勇负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 姚 颖
审判员 周梦峰
审判员 李 淼
二〇一八年五月三十日
书记员 林晓天