南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第4056号
原告江苏南通六建建设集团有限公司，住所地江苏省南通市如皋市如城镇福寿路336号。
法定代表人徐正洪，董事长。
委托代理人马继华，江苏南通六建建设集团有限公司职员。
委托代理人吴小兴，江苏江海律师事务所律师。
被告江苏华侨房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区中山北路313号5楼。
法定代表人朱乃焰，董事长。
委托代理人王娜，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
第三人高某甲，男，汉族，1963年4月12日生。
委托代理人顾祥华，男，汉族，1961年4月27日生，江苏南通耀扬置业有限公司材料主管。
原告江苏南通六建建设集团有限公司（以下简称南通六建）与被告江苏华侨房地产开发有限公司（以下简称华侨公司）、第三人高某甲建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南通六建的委托代理人吴小兴，被告华侨公司的委托代理人王娜，第三人高某甲及其委托代理人顾祥华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告南通六建诉称：2006年被告将南京市华侨绿洲二期建设工程发包给原告施工，原告又分包给第三人实际施工。之后原告方依约完成了施工，工程验收合格并交付被告使用。因被告资金紧张，双方多次协商以房抵款。2010年1月11日原、被告双方商定，将本市华侨绿洲花苑209幢商业门面房（以下简称涉案房屋）冲抵工程款，涉案房屋的建筑面积为1519.84平方米，单价为6200元／平方米，房屋总价为9423008元，全部用于冲抵工程款，原告当即以被告的应付工程款结清了全部房款。随后，被告将该门面房交给原告及第三人，用以冲抵原告应付给第三人的工程款，第三人也办理了入住手续并对外出租。2014年5月5日原、被告及第三人签订一份《协议书》，约定2014年8月底前被告应付清全部工程款，用涉案房屋冲抵工程款等内容。但合同签订之后，经原告和第三人多次催促，被告至今未与第三人签订房屋买卖合同，亦未办理涉案房屋的过户手续。被告未履行《协议书》中的义务，应当承担法律责任。由于原、被告之间系建设工程施工合同法律关系，故被告应当及时支付原告工程款。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，请求判令被告立即给付原告工程款9423008元及相应逾期付款利息（自2010年1月11日起按年息18%计算至实际付清之日止）；原告对涉案房屋享有优先受偿权；本案诉讼费用由被告承担。
被告华侨公司辩称：被告将涉案建设工程发包给原告施工，工程已经竣工交付。根据工程造价审计结果和2014年5月5日原、被告及第三人签订的《协议书》，被告当时同意用涉案房屋冲抵工程款余款9423008元，已经将涉案房屋交付第三人使用至今，被告对此并无异议。由于涉案房屋已经抵押给银行，后又被司法查封，事实上不可能办理过户手续。既然原告现在要求被告支付上述工程款，被告也同意支付。由于原告不再主张以房抵款，所以原告再要求按照年息18%的标准计算逾期付款利息，已失去依据，被告不予同意。涉案房屋于2010年1月11日已经交付原告指定的第三人，第三人一直使用至今，如果原告要求被告支付工程款，则原告应将涉案房屋返还原告，并应当在应付工程款中扣除第三人占用涉案房屋期间的租金。原告主张对涉案房屋享有优先权，不符合法律规定，被告不予认可。请求法院依法判决。
第三人高某甲述称，原告所述情况属实，第三人同意原告的诉讼请求，不同意被告的答辩意见。第三人曾任原告的副总经理，原告将工程转包给第三人之后，第三人进行了实际施工，双方已经结算清楚，涉案房屋也交付第三人使用至今。第三人是向被告购买的商品房，原告代付了购房款，该款项与被告拖欠原告的工程款相互冲抵，三方对此签订了一份书面协议。第三人多次要求被告将涉案房屋过户至第三人名下，但被告以种种理由推脱。现在涉案房屋价值大幅上涨，当时以房抵债时的房价为6200元／平方米，现在已经涨至17000元／平方米，第三人的装修损失为3039680元、房屋升值损失为16414272元，被告应当至少赔偿80%即15563162元。综上，请求法院依法判决。
经审理查明：本市浦口区泰西路18号华侨绿洲小区房地产开发项目系由被告开发建设，被告将该小区二期工程即华侨绿洲华苑B区工程（包括11层框剪楼房8幢、6层框剪楼房2幢、6层砖混楼房1幢、门面房1幢、地下车库1幢）整体发包给原告进行施工，本案当事人争议的涉案房屋即本市华侨绿洲花苑209幢商业门面房在原告上述施工范围内。第三人曾任原告的副总经理。原告承包上述工程后又分包给第三人实际施工。
2007年1月18日原、被告双方为上述建设工程施工事宜签订了一份《建设工程施工承包合同》，双方约定该工程合同价款为30025835.95元，采用可调价格，最终按实结算；合同工期总日历天数为280天；合同正式签订后10天内，支付合同总价（扣回甲供材后）的15%预付款，工程完工后支付合同总价（扣回甲供材后）的45%，余款待工程决算（经审计）后，扣除质量保修金，一个月内付清；质量保修金为900775元；质量保修金期满后14天内，将剩余保修金和利息返还原告等等。
上述合同签订后，原告和第三人进行了施工，2007年4月29日开工，2008年12月28日工程竣工并经验收合格。其中涉案房屋（即本市华侨绿洲花苑B区209幢商业门面房）的工程质量竣工验收记录载明，层数二层，建筑面积为1488平方米等等。涉案房屋在竣工之后，实际由第三人占有使用。
被告还将其开发建设的南京市华侨城二期工程、华侨城三期工程、华侨绿洲一期、华侨绿洲二期、沪江商贸城一期等工程交由原告施工。上述工程均已施工完毕并交付使用。
2011年10月11日被告交付第三人一份《﹤华侨绿洲花苑﹥入住通知单》，通知南京华侨物业管理有限公司，称209幢101、102、103、201、202室客户即第三人高某甲已于2011年10月11日在被告办理完交房手续，现办理房屋交接手续，请予以配合，房屋面积1519.84平方米。
2011年12月19日原、被告双方对涉案工程即华侨绿洲二期建设工程进行了结算。经结算，工程款合计70748171.9元（含土建、安装工程造价69489445.75元，以及甲供材超欠供材料1258725.44元）。其中涉案房屋即本市华侨绿洲花苑B区209幢商业门面房的土建、安装工程的审定价分别为1119933.82元和92969.07元。被告已向原告方支付了部分工程款，但尚未付清。
2012年9月21日被告向第三人出具一份说明，称华侨绿洲209幢已销售给第三人，产权过户手续正在办理中，第三人有权对外租赁等等。
第三人在占有使用涉案房屋期间，对房屋进行了装修。被告将自来水缴费卡、电费缴费卡交付第三人，但户名仍为被告。涉案房屋现由第三人对外出租。但原、被告及第三人一直未就涉案房屋签订房屋买卖合同，至今亦未办理产权过户登记。
2013年4月22日被告（抵押人，甲方）与江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北园区支行（抵押权人，乙方）签订了一份《南京市房地产抵押合同》，并办理了有关抵押登记，约定甲方担保的债务为江苏绿地园林景观工程有限公司向乙方借款1600万元，抵押物共6套房屋，包括本市浦口区大桥北路1号华侨广场506室、1608室、2801室、2802室、2803室，以及本市浦口区泰西路18-8号华侨绿洲花苑209幢即涉案房屋。
涉案房屋的抵押物登记情况如下：座落本市浦口区泰西路18-8号华侨绿洲华苑209幢，丘号10742006-209-1，抵押面积1519.14平方米，用途商业，所有权证号宁房权证浦初字第××号，土地权证号宁浦国用（2009）第10888P号，抵押房屋为全部，登记时间为2013年4月22日。
2014年5月5日原、被告及第三人共同签订一份《协议书》，约定原、被告双方确认，截止2011年12月31日被告尚欠原告工程尾款为10435127.82元，被告应于2014年8月底前付清全部工程款及利息，原告同时将工程发票开具给被告；被告未按期支付工程款的，被告同意就延迟付款期间支付相应的利息作为对原告的补充，具体为2012年按年息8%计算，2013年度及之后按年息15%计算；如果被告未能在2014年8月底前付清工程款及相应利息，被告应自2014年9月1日起支付所欠本息的逾期利息，一律按银行同类贷款利率的四倍计算，至所欠工程款付清之日止，原告随时有权追要；2010年1月11日经原、被告协商，被告用华侨绿洲209幢商业门面房即涉案房屋抵充了应付工程款，上述房产面积1519.84平方米，单价6200元／平方米，总价9423008元，被告根据原告的指定，于同日将该房产交付给了第三人，作为应付工程款的抵充，因银行不能拆零解押，又系长期贷款，一直未将房产过户到第三人名下，现被告表示于2015年4月尽快解除抵押，并协助办理过户手续，于2015年5月底过户至第三人名下，因逾期未能过户，被告支付该房产总价款的利息按年息8%计算，作为逾期过户的补偿，计息期间自2014年5月1日起至过户登记完毕之日止等等。
2014年7月被告当时的法定代表人杨晓青死亡，被告进入非正常经营状态。
由于被告未按照2014年5月5日《协议书》的约定支付涉案工程（华侨绿洲二期工程）的剩余工程款，原告于2014年7月另案向本院起诉被告（案号：2014鼓民初字第4057号），2014年12月本院对该案作出判决，判令被告支付原告涉案工程余款1914633.04元及利息（自2012年1月1日起至2012年12月31日止，按照年利率8%计算；自2013年1月1日至2014年8月31日止，按照年利率15%计算；自2014年9月1日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍计算至实际履行之日止）。该判决已生效，原告已申请执行。
因原告要求被告办理诉争房屋产权过户手续未果，原告遂于2014年7月诉至本院，要求被告履行双方签订的以房抵债协议，将涉案房屋过户给原告指定的人即第三人高某甲。后经本院依法释明，原告将诉讼请求变更为：判令被告立即给付原告工程款9423008元及相应逾期付款利息（自2010年1月11日起按年息18%计算至实际付清之日止）；原告对涉案房屋享有优先受偿权。
对于第三人要求被告赔偿其房屋装潢和房屋升值损失的主张。本院已依法向其释明，本案处理的是原、被告之间的建设工程施工合同纠纷，其要求赔偿损失的主张可以依法另行处理，本案中不予处理。第三人对此表示认可。
因当事人意见分歧较大，致本案未能协商解决。
以上事实，有双方当事人陈述；原告提供的《建设工程施工承包合同》、开工报告、工程质量竣工验收记录表、工程结算审定单、《协议书》等；被告提供的《南京市房地产抵押合同》等；第三人提供的《﹤华侨绿洲花苑﹥入住通知单》、说明、自来水缴费卡、电费缴费卡、抵押合同等证据；生效民事判决书以及本院开庭笔录等予以证实。
本院认为，建设工程施工合同是承包人进行工程建设施工，发包人支付价款的合同。原、被告双方就涉案工程即南京市华侨绿洲二期工程所签订的《建设工程施工承包合同》，意思表示真实，内容不违反法律法规的效力性禁止性规定，为有效合同。原、被告双方均应按照约定履行各自的合同义务。
根据法律规定，建设工程竣工并验收合格后，发包人应当按照约定支付价款。本案中，涉案工程已经竣工并验收合格，且已交付被告使用，故被告应当按约支付工程价款。原、被告双方就工程款结算、付款以及用诉争房屋抵充部分工程款等事宜，签订了2014年5月5日《协议书》。对于该《协议书》中的工程尾款数额、支付时间、逾期付款违约责任等内容，当事人意思表示真实，本院予以确认；但该《协议书》中以涉案房屋冲抵涉案工程部分工程款的内容，系约定以他种给付代替原定给付而消灭原有债务的法律行为，性质上属于以物抵债协议，其效力应当结合以物抵债设立时间、所抵之物的形态、当事人合意及履行等情况综合分析认定。
当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债合同，该合同实为债权的担保，因具有流抵性质，应当比照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百一十一条等规定，认定无效；当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，但没有办理物权转移手续的，如一方反悔，另一方要求履行以物抵债协议的，不应支持，此时的以物抵债协议性质上为代物清偿，系实践性行为，未办理物权转移手续的，应视为抵债行为未成立，当事人应按原法律关系处理。
本案中，根据原、被告及第三人于2014年5月5日签订的《协议书》，被告应在2014年8月底前付清全部工程款及利息，而在此之前签订了以物抵债协议，具有流抵性质，且被告虽然将诉争房屋交付第三人实际使用，但并未依法办理不动产物权转移登记手续，因此，原、被告及第三人所达成的以涉案房屋抵偿有关工程款债务的协议，应当认定为无效。原告、第三人依据2014年5月5日《协议书》的相应内容要求被告办理过户手续，不符合法律规定。经本院依法释明后，原告变更诉讼请求为要求被告支付相应工程款9423008元，符合法律规定，被告对此数额亦无异议，本院予以支持。
关于原告主张的逾期付款利息问题。本案被告未按约支付工程款，应当按照《协议书》的约定支付逾期付款利息，即自2012年1月1日起至2012年12月31日止，按照年利率8%计算；自2013年1月1日至2014年8月31日止，按照年利率15%计算；自2014年9月1日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍计算至实际履行之日止。
关于原告主张的建设工程价款优先权问题，应当结合我国合同法第二百八十六条以及2002年6月最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）等规定予以合理认定。《批复》是对我国合同法第二百八十六条规定的理解与适用，《批复》第四条虽然规定建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。但对于当事人约定的工程款债务履行期限超过工程竣工后六个月，而又符合我国合同法第二百八十六条规定的权利行使情形的，该《批复》并未予以明确，基于诚实信用原则、合同自由原则以及文义解释规则，如果当事人自愿对工程款履行期限进行了明确约定，则在履行期限届满后六个月内，经承包人催告后发包人仍未支付，承包人依法行使建设工程价款优先受偿权的，应当予以支持。本案中，原、被告双方在2014年5月5日《协议书》中对涉案工程款进行了最终结算并约定了付款时间，原告在履行期限届满后依法主张建设工程价款优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。
综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第一百零七条、第二百六十九条、第二百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告江苏华侨房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内一次性给付原告江苏南通六建建设集团有限公司工程款9423008元及利息（自2012年1月1日起至2012年12月31日止，按照年利率8%计算；自2013年1月1日至2014年8月31日止，按照年利率15%计算；自2014年9月1日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍计算至实际履行之日止）。
二、原告江苏南通六建建设集团有限公司在上述9423008元工程款的范围内，对坐落于本市浦口区泰西路18-8号华侨绿洲华苑209幢（丘号10742006-209-1）商业门面房享有优先受偿权。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费77761元，保全费5000元，合计82761元，被告江苏华侨房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告在给付上述款项时一并付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 杨向涛
代理审判员 周 磊
人民陪审员 奚正财
二〇一五年八月十九日
见习书记员 徐 钰