江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3621号
上诉人（原审原告）南京市江宁区爱涛漪水园小区业主委员会（以下简称爱涛业委会），住所地在南京市江宁区爱涛路18号。
负责人章秋萍，业主委员会主任。
委托代理人夏如斌，江苏维世德律师事务所律师。
委托代理人王鹏，男，汉族，1968年1月4日生，该小区业主委员会委员。
被上诉人（原审被告）江苏爱涛物业管理有限公司（以下简称爱涛物业公司），住所地在南京市秦淮区明瓦廊131号。
法定代表人蒲明，公司董事长。
委托代理人武源，江苏当代国安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京市江宁区金色摇篮幼儿园（以下简称金色摇篮幼儿园），住所地在南京市江宁区爱涛路**号爱涛漪水园内。
法定代表人王世生，幼儿园投资人。
委托代理人王宏南，江苏金鼎英杰律师事务所律师。
上诉人爱涛业委会因与被上诉人爱涛物业公司、金色摇篮幼儿园确认合同效力纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁开民初字第1018号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月20日公开开庭进行了审理。上诉人爱涛业委会的委托代理人夏如斌、王鹏、被上诉人爱涛物业公司的委托代理人武源、被上诉人金色摇篮幼儿园的委托代理人王宏南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人爱涛业委会原审诉称：本案涉案房屋所有权属于其所在江宁区爱涛漪水园小区全体业主共有，爱涛物业公司原系爱涛漪水园小区前期服务企业，2008年9月18日，爱涛物业公司擅自与金色摇篮幼儿园签订长达30年的房屋租赁合同，该行为损害了全体业主的合法权益，也未得到全体业主的追认，不能受到法律保护。故其诉至法院，请求确认爱涛物业公司擅与金色摇篮幼儿园于2008年9月18日签订的《房屋租赁合同》无效。
被上诉人爱涛物业公司原审辩称：1、爱涛业委会的诉讼主体不适格，其提供的证据不足以证明爱涛业委会提起本次诉讼已得到小区业主的授权；2、（2014）江宁开民初字第408号民事判决书已认定本案涉及的《房屋租赁合同》有效，爱涛业委会无权再次提起诉讼；3、其依据与江苏爱涛置业有限公司（以下简称爱涛置业公司）签订的前期物业服务合同的约定，有权将涉案房屋租赁给金色摇篮幼儿园从事幼儿园教育。综上，请求驳回爱涛业委会的诉讼请求。
金色摇篮幼儿园原审辩称：1、爱涛业委会的诉讼主体不适格；2、（2014）江宁开民初字第408号民事判决书已认定本案涉及的房屋租赁合同有效；3、爱涛业委会不是涉案《房屋租赁合同》的相对人，无权对他人签订的合同主张权利。综上，请求驳回爱涛业委会的诉讼请求。
原审法院经审理查明：爱涛置业公司与爱涛物业公司签订《爱涛漪水园前期物业服务合同》一份，约定爱涛物业公司为爱涛置业公司开发建设的位于江宁区爱涛路18号的爱涛漪水园小区提供前期物业服务，服务期限自2006年10月1日起至漪水园小区业主委员会重新选聘物业公司之日止，服务内容为物业共用部位的维修养护、共用设施设备的日常运行养护等，另合同第十五条约定，在合同期限内，爱涛物业公司经营管理属于全体业主的所有的物业的，其经营收入按下列约定分配：经营收入扣除相关经营支出成本后，剩余费用的1%补贴物业服务费用，1%纳入专项维修资金。此后，漪水园小区物业一直由爱涛物业公司进行服务管理。2014年9月10日，爱涛业委会与其他物业公司签订物业服务合同，同年9月22日，爱涛物业公司从爱涛漪水园小区退出。
另查明，2008年9月18日，爱涛物业公司（甲方）与明日之星双语艺术幼儿园（乙方，以下简称明日之星幼儿园）签订《房屋租赁合同》一份，约定爱涛物业公司将位于南京市江宁区爱涛路18号爱涛漪水园内幼儿园房屋出租给明日之星幼儿园用于经营办公，面积共计约2292平方米；租期自交付之日起连续30年；租金前3年免收租金，第4年交纳租金，费用为每年10万元，每4年在上一期租金基础上递增20%等。合同订立后，因明日之星幼儿园申请注册未果，实际承租人更名为金色摇篮幼儿园，爱涛物业公司予以确认。后爱涛物业公司与金色摇篮幼儿园签订备忘协议，对原房屋租赁合同的有关内容进行变更、补充和修正，约定：“租期期限的确认：原合同第二条规定租赁期限为30年，自交付之日起连续30年。现确认如下：租赁期限为20年，续展期（即续租期）10年（原合同条款不变）”。此后涉案房屋一直由金色摇篮幼儿园使用，金色摇篮幼儿园也按合同约定向爱涛物业公司交纳房屋租金。涉案房屋为全体业主共有，使用用途为开办幼儿园。
又查明，2014年4月29日，爱涛业委会曾向原审法院提起诉讼，要求金色摇篮幼儿园从爱涛漪水园小区迁出，原审法院于2014年7月25日作出（2014）江宁开民初字第408号民事判决书，认为金色摇篮幼儿园与爱涛物业公司之间存在《房屋租赁合同》，非擅自进入小区开展经营活动，故驳回爱涛业委会的诉讼请求。爱涛业委会未提起上诉，该判决书已发生法律效力。
原审法院审理中，关于爱涛业委会的诉讼主体是否适格问题，爱涛业委会提供组织机构代码证、秣陵街道业主委员会备案表以及356份小区业主的意见征求书，证明其提起本案诉讼已得到小区户数过半及面积过半的业主的授权；爱涛物业公司及金色摇篮幼儿园均认为应对意见征求书的真实性进行核实。对于《房屋租赁合同》的效力，爱涛业委会提出《爱涛漪水园前期物业服务合同》中并没有约定爱涛物业公司可将涉案房屋出租给他人，且爱涛业委会成立后，爱涛物业公司就签订房屋租赁合同一事未向爱涛业委会书面征求意见，且涉案房屋租赁合同约定的租赁期限为30年，违反了法律规定，也超出了爱涛物业公司在爱涛漪水园小区的服务年限；爱涛物业公司、金色摇篮幼儿园认为《爱涛漪水园前期物业服务合同》明确约定了爱涛物业公司有权出租，爱涛置业公司与爱涛物业公司签订的前期物业服务合同对小区业主具有约束力，且房屋租赁合同签订以后双方已就租赁期限进行了修正，租赁期限为20年，不违反法律规定。因双方分歧较大，致调解未成。
原审法院认为，爱涛物业公司出租给金色摇篮幼儿园的房屋所有权为全体爱涛漪水园业主所有。爱涛业委会已提供初步证据证明其经过户数和面积超过半数业主的授权而提起本次诉讼，而爱涛物业公司、金色摇篮幼儿园无证据证实爱涛业委会的征求意见书不真实，故爱涛业委会具备诉讼主体资格，爱涛物业公司、金色摇篮幼儿园抗辩事由不成立，原审法院不予采信。爱涛物业公司依据其与爱涛置业公司的前期物业服务合同，将小区内全体业主所有的房屋租赁给金色摇篮幼儿园，用于从事小区内幼儿教育，并收取租金用于物业费用支出，符合前期物业服务合同约定，对小区全体业主均具有约束力，无需全体业主事后追认。故爱涛业委会以爱涛物业公司无权处分且未得到全体业主事后追认为由要求确认合同无效，无法律依据，原审法院不予支持。爱涛业委会同时提出租赁合同的期限违反法律规定，但爱涛物业公司、金色摇篮幼儿园对租赁合同期限已经变更，变更后的租赁期限符合法律规定，且合同部分条款无效，并不必然导致租赁合同无效，故对爱涛业委会据此主张爱涛物业公司、金色摇篮幼儿园之间的租赁合同无效，原审法院亦不予支持。原审法院作出的（2014）江宁开民初字第408号民事判决书，仅对爱涛业委会主张的物权权利进行审查，并以金色摇篮幼儿园基于租赁合同使用涉案房屋，但未对租赁合同的效力进行实质性审查，爱涛物业公司、金色摇篮幼儿园主张裁定驳回的理由不成立，原审法院不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回爱涛业委会的诉讼请求。案件受理费收取80元，由爱涛业委会负担。
上诉人爱涛业委会上诉称，一、原审判决认定本案基本事实错误。原审判决审理查明部分认定：“……在合同期限内，爱涛物业公司经营管理属于全体业主的所有的物业的，其经营收入按照下列约定分配：经营收入扣除相关经营支出成本后，剩余费用的1%补贴物业服务费用，1%纳入专项维修基金。”原审判决对该部分的事实认定明显错误。
二、本案中，被上诉人爱涛物业公司并没有权利擅自出租属于全体业主共有的涉案房屋（小区幼儿园部分的物业）。原审判决认定：“被告爱涛物业依据其与爱涛置业公司的前期物业服务合同，将小区内全体业主所有的房屋租赁给被告金色摇篮幼儿园，用于从事小区内幼儿教育……符合前期物业服务合同约定，对小区全体业主具有约束力，无需全体业主事后追认。”这一认定既无事实也无合同更无法律依据。本案出租的涉案房屋，属于全体业主共有，共有人对共有物享有物权，这是一项法定权利。爱涛置业公司作为《前期物业服务合同》的甲方即建设单位，其本身就无权处分业主共有的物业，作为乙方的爱涛物业公司更无权出租业主物业，一审法院不应将当事人排除的条款主观适用。
三、爱涛物业公司未经全体业主授权，也未经业主委员会追认，其与金色摇篮幼儿园签订的《房屋租赁合同》侵害了全体业主的利益，依法应当被认定为无效。2014年9月10日，上诉人已经与南京珠华物业管理有限公司签署了正式的《物业服务合同》，前期物业服务合同终止。在业主委员会成立之前，即使前期物业管理单位出租商业用房，其与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过其本身提供物业服务的受聘期限。2014年1月业主委员会成立之后，若还需要继续出租房屋时，租赁合同应当经业主委员会追认同意。本案中两被上诉人签署的30年租赁期的合同至今未取得业主同意。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人原审时的诉讼请求。案件受理费等由被上诉人承担。
被上诉人爱涛物业公司辩称，原审判决“剩余费用的1%补贴物业服务费用，1%纳入专项维修基金”的两处百分比系笔误。上诉人认为我方无权出租涉案房屋的理由于法无据，不能成立。原审判决认定爱涛物业公司依据前期物业服务合同，将小区处于全体业主共同的房屋租赁给被上诉人金色摇篮幼儿园，用于从事小学的教学，符合规划要求，爱涛物业公司收取的房屋租金用于物业费的支出，也符合前期物业服务合同约定，对小学内的全体业主均具有约束力，无需全体业主的事后追认。上诉人以爱涛物业公司无权处分权未得到全体业主的追认为由请求确认两被上诉人之间签订合同无效，没有法律依据。上诉人的上诉理由与原审相同并无新的事实理由，原审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人金色摇篮幼儿园辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。涉案租赁合同是在业主委员会成立之前的前期物业管理公司期间，前期物业管理公司签订小区的一些物业经营的活动不违反法律规定，合同应为有效。该租赁合同没有影响到小区业主对财产的所有权。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审审理中，爱涛业委会认为原审判决记载“……在合同期限内，爱涛物业公司经营管理属于全体业主的所有的物业的，其经营收入按照下列约定分配：经营收入扣除相关经营支出成本后，剩余费用的1%补贴物业服务费用，1%纳入专项维修基金”的内容错误。对其他查明的事实无异议。爱涛物业公司、金色摇篮幼儿园认为上述错误系笔误，对原审查明的事实无异议。
本院查明，爱涛置业公司与爱涛物业公司签订的《爱涛漪水园前期物业服务合同》第十五条约定：“在本合同期限内，乙方（爱涛物业公司）经营管理属全体业主的所有的物业的，其经营收入按下列约定分配：经营收入扣除相关经营支出成本后，剩余费用的／%补贴物业服务费用，／%纳入专项维修资金。”其中两处“／%”系斜杠，而非“1%”。
本案的焦点问题在于，爱涛物业公司与金色摇篮幼儿园签订的房屋租赁合同是否符合认定无效的条件。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”对于合同的效力，应当严格依照法律的规定加以认定。
《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”前期物业服务的目的，在于当尚没有业主大会行使其相关权利的时候，及时、有效地开展对物业的使用、维护和管理，维护和增进业主的共同利益。本案中，爱涛置业公司与爱涛物业公司签订《爱涛漪水园前期物业服务合同》，选聘爱涛物业公司为爱涛漪水园前期物业服务企业，符合法律规定。
自爱涛漪水园业主入住以来，直至2014年初，爱涛漪水园业主大会和业委会才相继成立、备案，此前并无业主大会或业委会行使经营管理属于全体业主所有的物业的权利。经查《爱涛漪水园前期物业服务合同》的内容，虽然对于爱涛物业公司是否能够以及如何经营管理属于全体业主所有的物业并无明确约定，但爱涛物业公司在进行前期物业服务时，于2008年9月将爱涛漪水园内涉案房屋出租给金色摇篮幼儿园并收取租金，符合维护和增进业主的共同利益的物业服务宗旨。
爱涛物业公司与金色摇篮幼儿园签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为30年，固然违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，但其后双方修改了合同，将租赁期限调整为20年，续展10年，符合上述法律规定。即便认为该续展是名义上的续展，实质仍然是租赁期限，但是根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，也只能认定超过20年部分的租赁期限无效，20年以内部分的租赁期限仍然有效。
综上，爱涛物业公司与金色摇篮幼儿园签订的《房屋租赁合同》，并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的认定合同无效的任何条件，爱涛业委会也未提供证据证明爱涛物业公司与金色摇篮幼儿园签订《房屋租赁合同》时，存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的任何无效情形，因此其诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人爱涛业委会负担。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 殷源源
审判员 孙 伟
二〇一五年九月十四日
书记员 朱亚芳