安徽省安庆市迎江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）迎民一初字第00313号
原告（反诉被告）：王燕燕，女，汉族，住安庆市大观区。
委托代理人：胡一权，安徽中天人律师事务所律师。
被告（反诉原告）：程婷，女，汉族，户籍所在地潜山县，住安庆市宜秀区。
委托代理人：丁国安，安徽益上律师事务所律师。
第三人：安庆富春东方商业管理有限公司，住所地安庆市。
法定代表人：胡婵娟，公司常务副总。
委托代理人：汪湲，公司员工。
原告王燕燕与被告程婷房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员潘小红独任审判，审理中被告程婷提出反诉，本院经审查受理后，决定对本诉与反诉进行合并审理。于2014年4月8日第一次公开开庭进行了审理，因本案的处理结果可能与安庆富春东方商业管理有限公司（以下简称富春公司）存在法律上的利害关系，故依法追加富春公司作为第三人参加诉讼，并于2014年5月7日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王燕燕及其委托代理人胡一权、被告（反诉原告）程婷及其委托代理人丁国安、第三人富春公司的委托代理人汪湲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王燕燕诉称：2013年5月30日，程婷与富春公司签订一份《场地出租合同》，合同约定由程婷承租安庆市人民路步行街项目F＊＊＊＊、F＊＊＊＊铺位，同时约定未经富春公司书面同意，程婷不得转租。2014年8月7日，王燕燕与程婷签订一份《协议》，协议约定程婷将其承租的铺位转让给王燕燕经营，转让费11万元。协议签订后，王燕燕支付首笔费用8万元，但该转租行为一直没有得到富春公司的书面认可，现王燕燕不能再继续经营。程婷擅自转租，不仅侵害了出租人的合法权益，也使王燕燕的经营受阻，双方签订的转让协议应属无效合同，程婷应返还已收取的转让费。为维护原告合法权益，提起诉讼，请求依法确认原、被告于2014年8月7日签订的《协议》无效；被告返还原告8万元；本案诉讼费由被告承担。
程婷辩称并反诉诉称：王燕燕诉求的事实理由不能成立，双方签订的《协议》是双方真实意思表示，亦没有违反国家法律法规的规定，应为有效协议。另外，本案铺位转让只是一方面，主要是经营权的转让，经营权转让不存在无效。按协议约定，王燕燕尚欠3万元未支付，经多次交涉未果，故提起反诉，请求依法判决反诉被告支付反诉原告3万元及利息（自2014年10月7日至判决确定的给付之日按银行同期贷款利率计算）；本案反诉费用由反诉被告承担。
富春公司庭审中辩称：程婷、王燕燕属私下转让，未经第三人同意，且该商户欠交物业管理费，故第三人已解除了租赁合同并已收回商铺另行出租。
经审理查明：2013年5月30日程婷与富春公司签订场地租赁合同，由程婷租赁安庆市人民路地下步行街项目F＊＊＊＊、F＊＊＊＊铺位经营女装（店铺名“＊＊＊＊馆”），租赁期限自2013年10月28日至2017年4月27日，承租方需交纳出租场地保证金5000元，合同第六条约定：“乙方（程婷）不得将出租场地物业转租，如需转租，应事先征得甲方（富春公司）书面同意。未经甲方同意私自转租的，则乙方应对转承租方因经营活动而产生的债权债务承担连带责任”；第七条第6款约定：“乙方未经甲方书面同意而转租或乙方逾期未能缴清费用的情况下，乙方应承担违约责任，且甲方有权解除合同”。2014年8月7日程婷与王燕燕签订一份协议，约定自2014年8月7日起程婷将人民路地下商城店铺“＊＊＊＊馆”整体转让给王燕燕，转让费11万元。协议第一条约定：王燕燕于2014年8月7日支付8万元，余款3万元于2014年10月6日前付清；协议第二、第三条约定：钱款付清当日，程婷将地下商城签约合同（即指程婷与富春公司的租赁合同）过户给王燕燕，过户费由王燕燕承担。当天，王燕燕给付程婷8万元，程婷将“＊＊＊＊馆”店铺整体（包括店内存货及其他物品如：衣架、模特等经营用基本用品）交付给王燕燕，但双方对店内存货及物品未作具体盘点和价值认定，并将个体工商户营业执照交给王燕燕。
2014年8月16日，王燕燕联系程婷表示可以交纳余款3万元并要求程婷协助办理租赁合同的更名过户手续，但程婷表示因富春公司相关负责人员暂不在，不能办理合同更名过户。2014年9、10月份左右双方进一步协商，王燕燕同意合同过户时间延至2015年3月份，并同时提出余款3万元于过户时一并付清，但程婷对付款时间、方式有不同意见，双方因此未能协商一致。后王燕燕要求退铺，为此程婷起诉至安庆市大观区人民法院要求王燕燕给付尚欠款3万元，因程婷庭审时未到庭参加诉讼，安庆市大观区人民法院按程婷自动撤诉处理。
2014年12月份富春公司知晓涉案铺位由程婷转让给王燕燕，后在富春公司催收商户2015年度物业费的过程中，王燕燕该商户一直不予交纳，后富春公司联系程婷表示因王燕燕不交纳物业费，要求程婷交纳，程婷表示因铺位已转让，应由王燕燕交纳。为此该商户物业费用未有人交纳。2015年3月富春公司以涉案商铺私下转让且逾期未能交清商铺相关费用为由解除其与程婷间的租赁合同，3月20日左右王燕燕搬离，富春公司收回铺位。富春公司在解除租赁合同的告知函中载明该商户未交清的相关费用合计7030元（原交纳的保证金、电表押金已冲抵）。
经法庭询问，富春公司表示，商铺转租的程序为：原承租户向公司提出租赁合同更名申请，公司审查新商户的信誉和经营范围与否与商场区域规划是否相符合，如果新商户信誉不是很差，且经营范围符合商场区域规划，公司一般均是同意合同更名的，并收取3000元过户手续费；但公司并未收到程婷有关租赁合同更名的申请。
王燕燕接手店铺后即入驻经营，经营范围仍为女装零售，其经营期间未办理个体工商户经营者的变更登记，经营者仍登记在程婷名下。
王燕燕、程婷一致认可，王燕燕受让后使用阶段程婷已交纳的至2015年3月18日的场地租金为30140元、至2014年12月31日的场地物业管理费为3742元。程婷主张店内存货及物品的价值3万元，已交纳富春公司的场地保证金为5000元、电表押金为500元；王燕燕对程婷主张的存货及物品的价值数额不予认可、对场地保证金5000元予以认可、对电表押金500元不予认可。
以上事实有程婷与富春公司的签订的租赁合同、王燕燕与程婷签订的协议、安庆市大观区人民法院的开庭笔录、富春公司有关解除租赁合同的告知函及当事人的陈述等在案佐证，予以认定。
本院认为：本案争议的焦点是原、被告双方所实施的民事法律行为的性质及法律后果。
1、双方民事法律行为的性质。原、被告所实施的民事法律行为包括两个法律关系，一是铺位的转租行为，二是铺面经营权的转让行为。关于铺位转租问题，原、被告转让铺位时，并未征得出租人的同意，以至后来出租人解除合同并收回了铺位。关于铺面转兑行为，程婷将铺面转让给王燕燕经营，并提供了铺面的营业执照，双方实际产生的是铺面经营权的转让，转让的价款中包含铺面经营权的转让费用及店内货、物等的价值。
2、双方民事法律行为的法律后果。（1）虽然双方转租行为未事先征得出租人富春公司的同意，其后在王燕燕经营期间又因物业费交纳产生分歧，致使富春公司收回铺位，解除了与程婷的租赁合同，同时原、被告间的铺位转租亦因此而终止。但原、被告双方签订的转让协议是一个独立的合同，是双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法律的强制性规定，应为有效合同，故原告关于其与被告签订的协议无效的主张于法无据，不予支持。（2）涉案所涉铺面经营权依附于被告租赁的房屋上，原告受让铺面经营权的目的是为了使用原铺位、执照继续经营，转租、转让行为是相互联系、不可分割的，系双方为实现同一合同目的而产生的。因原告用以经营的铺位已被富春公司收回，合同目的不能实现。综合富春公司收回铺位的因素，既有程婷私自转租的因素，亦有王燕燕经营期间未交清相关费用的因素，并且王燕燕在受让时对铺位转租需进行过户变更的事实是明知的，故本院认定原、被告双方对本案纠纷的产生各负50%的责任，原告要求被告全部退还转让费没有法律依据，应结合双方的过错比例具体认定应退还的费用。
原、被告约定的转让费11万元，经庭审查实不完全为铺面经营权的转让款，其中还包含了已交纳给富春公司的5000元保证金、王燕燕受让后使用阶段程婷已交纳的物业费3742元、租金30140元及库存货物及其他物品的价值。程婷称转让款中还包含有电表押金500元，对此王燕燕不予认可，而程婷亦未能提供押金收据证明具体数额，故对此不予认定。另外，对存货和物品的价值，双方争议较大，而双方交接时亦未进行盘点、清算，程婷提供的记录本系单方制作，不能作为作为认定存货价值的依据，故双方对此均无法证明，结合程婷对存货、物品种类的列举及王燕燕的意见（王燕燕对程婷所列举的店内经营所需物品的种类没有异议，只对物品的价格和数量存异；否认存货中包含冬装，对存货数量、价格存异），本院酌情认定货、物的价值为2万元。故扣除上述上述费用后余款51118元为经营权的转让费，对该费用程婷应承担相应的退还责任。按程婷与富春公司的租赁合同，王燕燕可经营至2017年4月27日，而实际王燕燕只经营到2015年3月20日，按比例计算得此期间的使用费为11573元，其余39545元，程婷应按50%退还即为19772.5元；因王燕燕尚欠3万元未支付，故结合双方的本、反诉请求，王燕燕尚需支付程婷10227.5元（30000元-19772.5元），关于程婷提出的利息诉求，因双方2014年9、10月份再次协商时未就付款时间达成明确意见，且程婷对纠纷的产生亦存在过错，故对其利息主张不予支持。第三人富春公司收回铺位的行为不是本案的审理范围，且在本案中合同的相对方为原、被告，第三人不承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百二十条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：
一、驳回原告王燕燕的诉讼请求。
二、原告（反诉被告）王燕燕于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）程婷10227.5元。
三、驳回反诉原告程婷的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1800元减半收取900元由原告（反诉被告）王燕燕承担，反诉案件受理费275元由反诉原告（本诉被告）程婷承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 潘小红
二〇一五年六月十五日
书记员 荣文香
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。