广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终3074号
上诉人（原审被告、反诉原告）：梁连坤，男，1972年9月21日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：王茹冰，中山市石岐区法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：严幕澜，中山市石岐区法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭丽华，女，1977年3月20日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：郑洪权，广东广中律师事务所律师。
原审被告：麦梦华，女，1972年7月31日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
上诉人梁连坤因与被上诉人郭丽华及原审被告麦梦华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第4416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人梁连坤上诉请求：撤销中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第4416号民事判决第二项、第三项中支付利息的判决内容，驳回郭丽华第一项诉讼请求中要求梁连坤与麦梦华连带返还购房定金90万元及返还诚意金利息的请求内容。事实和理由：一、一审判决认定梁连坤与郭丽华双方对买卖合同签订期限、购房款支付、商铺抵押注销手续办理、商铺过户等内容没有约定，与客观事实不符。双方在协商时已口头明确约定涉案商铺的具体交易事项，上述事实从郭丽华提供的梁连坤委托麦梦华的委托书及居间人何锦明的陈述中可以证实。双方虽于2014年重新协商，但双方在2013年已达成的口头约定是两个不同的法律事实。一审法院对何锦明的询问笔录内容不能推翻2016年2月19日何锦明通话录音证据的内容。二、一审判决梁连坤自2014年1月1日起支付诚意金利息缺乏依据，违背公平合理原则。三、一审判决梁连坤承担本诉的绝大部分案件受理费显失公平。
被上诉人郭丽华辩称，1.一审没有判决麦梦华承担责任，一审判决与上诉人的上诉请求不符。2.梁连坤称双方口头约定，由郭丽华付清楼款才办理过户手续，郭丽华不予确认，也没有相关证据佐证梁连坤的观点。根据本案标的物状态，处于抵押状态，尚有贷款没有清偿，双方约定按照一手房买卖交易，要求梁连坤和银行间解除贷款合同，由开发商与郭丽华直接签订买卖合同，梁连坤和银行、开发商没有解除合同情况下要求郭丽华全额支付房款是不合理的，有违一般生活常理。3.从麦梦华手写的字据来看，该字据对郭丽华付款有明确约定，每一付款阶段均有相应条件，在付款条件未达成时要求郭丽华一次性付款不合理。4.何锦明的录音材料是梁连坤单方制作的，且何锦明一审没有出庭，对该录音材料郭丽华不确认。后何锦明到原审法院作了相应笔录，法庭应以何锦明在原审法庭所做的笔录为准。5.诉讼费的产生是由于梁连坤不愿意继续交易，应由梁连坤承担。请求驳回上诉人梁连坤的上诉，维持一审判决。
原审被告麦梦华未向本院陈述意见。
郭丽华向一审法院起诉请求：梁连坤、麦梦华连带返还购房定金90万元、诚意金5万元及利息（从2014年1月1日起以5万元本金按中国人民银行同期贷款利率计算至欠款返还之日止）。
梁连坤向一审法院反诉请求：1.确认梁连坤无需向郭丽华返还定金；2.郭丽华赔偿梁连坤从2014年1月1日起至郭丽华的合同义务依法消灭之日止的经济损失，暂计至2016年1月26日止为750483.5元，其中物业管理费损失23803.13元（按1.5元／平方米／月，建筑面积634.75平方米，从2014年1月1日起计算），拖欠的转让款利息损失329961.62元（以郭丽华未支付的转让款2787225元为基数，从2014年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算），闲置的租金损失396718.75元（按25元／平方米／月，建筑面积634.75平方米，从2014年1月1日起计算）。
一审法院认定事实：2013年7、8月间，郭丽华欲购买商铺。之后经案外人何锦明介绍，郭丽华与梁连坤委托的代理人麦梦华初步达成购买梁连坤名下位于中山市港口镇水禾园2幢7卡商铺【现权属座落：中山市港口镇兴港南路水禾园2幢7卡，土地证号：国（2003）1100**）的意向，双方口头约定：该物业建筑面积634.75平方米，交易单价5100元／平方米，总交易价格3237225元，郭丽华需先支付5万元诚意金后，由梁连坤出具授权委托书给麦梦华，之后郭丽华再行支付购房定金45万元。但对买卖合同签订期限、购房款支付、商铺抵押注销手续办理、商铺过户等内容没有约定。
2013年9月25日，郭丽华向麦梦华支付诚意金5万元。2013年10月8日，麦梦华（××）将梁连坤（委托人）授权其转售涉案商铺的委托书交郭丽华，委托书的主要内容为：……委托事宜包括但不限于：1.委托××在委托人同意的情况下，与新的商铺买受人签订《买卖协议／合同》；协助办理商铺银行欠款的提前归还、旧合同终止等事宜，以售铺款交纳相关费用。2.委托××处理委托人与商铺开发商之间余款问题。3.委托××协助新的买受人与商铺开发商签订新的买售合同，并协助办理相关手续。4.委托××向开发商代为收取售铺款项，并把扣除欠款和相关费用后的款项交还给委托人。委托期间：自2013年10月8日至2013年12月31日止。梁连坤、麦梦华、周华添分别在委托人、××、见证人栏签名并加盖指模。2013年10月9日和10月11日，郭丽华分别支付购房定金10万元和35万元给麦梦华。后麦梦华将所收取的诚意金5万元及定金45万元交给梁连坤。后双方对除定金之外的购房款支付以及涉案商铺的抵押注销手续等产生争议，未能达成一致意见。
郭丽华提交的由麦梦华手写的内容显示：交易价以5100元／平（方米）计，3237225.-；①订金50万；②签订律师见证正式买卖合同交70万首期；③与水禾园签订合同过户交150万；④正式过户办妥备案交余款537225元。何负责：195建筑材料发票，明确第四条的费用分担。对上述手写内容的书写时间，郭丽华称是其支付5万元诚意金之前，大概时间是2013年9月份。梁连坤、麦梦华称是在双方原交易没有完成的情况下，郭丽华在2014年3、4月找梁连坤、麦梦华重新协商时，由麦梦华写给梁连坤的协商意见，并不是麦梦华写给郭丽华的。
涉案商铺由梁连坤于2006年11月17日抵押给中国工商银行中山城北支行，抵押金额888000元。至2015年12月3日止，涉案商铺仍处于抵押登记状态。一审庭审中，郭丽华称交纳50万元的原因是在2013年9月，涉案商铺尚欠银行22万多元，该50万元就是让梁连坤先偿还银行贷款，但至今梁连坤均没有偿还。梁连坤称当时尚欠银行贷款30多万元，同时还拖欠开发商物管费和税费，加上银行贷款共拖欠60、70万元。
一审诉讼中，因郭丽华对梁连坤、麦梦华提交的其代理人严慕澜与案外人何锦明的通话录音内容不确认，梁连坤、麦梦华申请何锦明作为证人出庭作证，但何锦明因故未能出庭。一审法院庭后另行通知何锦明到庭询问，并制作笔录。何锦明称：其与郭丽华丈夫戴超计、梁连坤舅舅周华添都是认识多年的朋友。郭丽华交纳定金45万元，是为了锁定交易，当时买卖双方并没有约定之后何时办理商铺抵押注销手续以及何时付清商铺转让款。周华添说涉案商铺当时尚欠银行贷款、物管费、税费等大约50-60万元。2014年春节前，周华添因急用叫戴超计支付购房款，但戴超计拿不出钱。之后的2014年3、4月份，戴超计想向周华添支付150万元，但周华添又因银行转账要支付手续费而不同意收款。麦梦华手写内容应该是郭丽华交定金后2014年春节前写的。梁连坤收了定金不肯卖商铺是违约的。经质证，郭丽华对何锦明的陈述没有异议；梁连坤、麦梦华则认为何锦明的陈述与通话录音的内容存在矛盾，应以通话录音的内容为准。
一审诉讼中，郭丽华想继续履行双方的买卖合同，但梁连坤、麦梦华明确表示不同意继续履行双方的买卖合同。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于麦梦华手写内容的时间及何锦明证言的采信问题。何锦明是涉案商铺买卖的中介方，其对商铺买卖情况知情，且与买卖双方郭丽华、梁连坤均无利害关系，亦无其他相反证据反驳其证言的真实性，故其证言中对商铺买卖事实的陈述可作为本案认定事实的依据。郭丽华称麦梦华手写内容的出具时间是2013年9月份，梁连坤、麦梦华称是2014年3、4月双方重新协商商铺买卖事宜时出具，但双方均未提交足以证明其主张的证据予以支持，结合何锦明证言的内容以及本案履行的情况看，一审法院认定麦梦华手写内容是2014年春节后双方具体协商商铺买卖事宜时出具，而非2013年9月份出具。至于郭丽华主张麦梦华承诺2013年底前完成商铺过户等相关手续以及梁连坤、麦梦华主张郭丽华应于2013年底前付清商铺转让款的意见，均无充分有效证据予以支持，一审法院均不予采信。
郭丽华与梁连坤的代理人麦梦华就涉案商铺买卖达成口头协议，约定了买卖商铺的基本情况、商铺总价款、定金条款等内容，郭丽华亦按约定支付了诚意金以及定金，但双方对买卖合同签订期限、购房款支付、商铺抵押注销手续办理、商铺过户等内容没有约定，由此可见，双方将来必定要另行协商合同主要条款并签订正式买卖合同，则双方达成的口头协议是预约合同，而非本约合同。郭丽华与梁连坤达成的口头预约合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。
郭丽华与梁连坤达成的口头预约合同，仅简单约定了买卖商铺的基本情况、商铺总价款、定金条款等内容，但对买卖合同签订期限、购房款支付、商铺抵押注销手续办理、商铺过户等涉及双方权利义务的主要合同内容没有约定。在之后的协商中，双方亦未能就上述主要合同内容达成一致意见，致双方一直未能签订正式的买卖合同，此为不可归责于当事人双方的事由，不能认定为当事人一方违约所致，但梁连坤应将收取的定金45万元及诚意金5万元返还郭丽华并支付诚意金5万元的利息。诉讼中，梁连坤对解除双方的预约合同亦无异议。因此，郭丽华有关解除合同、返还定金45万元及诚意金5万元并支付诚意金5万元的利息的诉讼请求，一审法院予以支持。同理，梁连坤反诉主张不应返还定金，以及主张郭丽华赔偿物管费损失、转让款利息损失、租金损失的诉讼请求，依据不足，一审法院均予以驳回。
关于麦梦华应否承担本案责任问题。麦梦华是梁连坤转让涉案商铺的代理人，故涉案合同的双方当事人是梁连坤、郭丽华，合同权利义务由合同相对方梁连坤、郭丽华享有承担，麦梦华作为代理人不享有合同权利，不承担合同义务，其代理行为产生的民事责任由梁连坤承担。因此，郭丽华主张麦梦华对涉案债务承担连带清偿责任，没有法律依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除郭丽华与梁连坤之间买卖位于中山市港口镇水禾园2幢7卡商铺【现权属座落：中山市港口镇兴港南路水禾园2幢7卡，土地证号：国（2003）1100**）的预约合同关系；二、梁连坤于一审判决生效之日起七日内向郭丽华返还定金45万元；三、梁连坤于一审判决生效之日起七日内向郭丽华返还诚意金5万元及支付利息（以诚意金5万元为基数，从2014年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；四、驳回郭丽华的其他诉讼请求；五、驳回梁连坤的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36487元（郭丽华已预交），由郭丽华负担5000元，梁连坤负担31487元；反诉案件受理费7822元（梁连坤已预交），由梁连坤负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款规定，“当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。”故上诉人的上诉请求，应当针对一审判决，上诉人梁连坤超出一审判决内容的上诉请求，本院不予审理。
《中华人民共和国合同法》第十二条第一款规定，“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”本案中梁连坤主张其与郭丽华之间已订立房屋买卖合同，但未举证证明双方就房屋买卖合同一般应具有的标的质量、价款、履行期限、违约责任等条款达成合意。梁连坤虽主张其向麦梦华出具的委托书中就交易期限等事项有明确记载，但该委托书记载内容仅为梁连坤向麦梦华授权的委托权限，并非梁连坤与郭丽华关于涉案房屋买卖的一致意思表示。关于梁连坤主张的何锦明录音可证明其与郭丽华已就涉案房屋买卖合同达成一致，郭丽华对该录音的真实性不予确认。一审法院经询问何锦明，亦未证实涉案房屋买卖合同已成立。故对梁连坤的该主张，本院不予采信。郭丽华虽向梁连坤支付了45万元定金及5万元诚意金，但并未约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同。因涉案房屋买卖合同并未成立，且双方未能就合同主要条款达成一致，郭丽华有权主张梁连坤返还定金45万元及诚意金5万元与诚意金利息。
综上所述，上诉人梁连坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8040元（上诉人梁连坤已预交），诉讼保全费3020元（被上诉人郭丽华已预交），均由上诉人梁连坤负担（上诉人梁连坤于本判决生效之日起七日内迳付郭丽华3020元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年十月八日
书 记 员 易嘉璇
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