北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终850号
上诉人（原审原告）杨倩，女，1984年4月19日出生。
委托代理人吴会玲（杨倩之母），女，1963年1月19日出生。
委托代理人冯涛，北京市京工律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张熠，男，1976年5月21日出生。
委托代理人陈浠，北京渡象律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）魏强，男，1985年11月1日出生。
原审第三人王征，男，1982年3月26日出生。
委托代理人周春颖，北京市百朗律师事务所律师。
上诉人杨倩因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第04736号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。魏强经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
杨倩在一审法院起诉称：2011年11月15日，魏强在张熠的安排下，以我的代理人的身份与张熠签订《存量房屋买卖合同》，约定张熠购买我名下位于北京市朝阳区××房屋，价款220000元。合同签订后，该房屋已经过户到张熠名下，并由张熠实际占有使用，但我未收到售房款。故我诉至法院要求张熠、魏强连带给付房款220000元并赔偿利息（以220000元为基数，自2011年1月15日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至实际给付之日止）。
张熠在一审辩称：杨倩通过别人认识我，想要向我借款。我介绍杨倩认识王征，王征借钱给她。因为是我介绍的，为了对王征负责，我给杨倩做担保。杨倩自己认识了魏强，不是通过我介绍的。
2011年9月8日，杨倩将房屋抵押给王征，但偿还欠款时找不到杨倩，王征要求我给付，于是我就替杨倩给了王征340000元。我与杨倩签订房屋买卖合同，用房屋折抵借款，上述房屋变更登记在我名下。杨倩的诉讼请求已经超过诉讼时效。我不同意杨倩的诉讼请求。
魏强未到庭，亦未提供书面答辩意见。
王征在一审述称：杨倩之前想向张熠借钱，但张熠没有，就找到我借款330000元。我担心杨倩以后还不上钱，就要求抵押物。杨倩提供了北京市朝阳区××房屋作为抵押，约定如果以后还不了就用房屋抵债。我认识魏强，魏强是否认识杨倩、张熠我不清楚。为了方便过户到我名下，杨倩出具公证委托书委托魏强代其办理过户。之后杨倩没有还钱，张熠替杨倩将欠款还给我，故其房屋就登记在了张熠名下。
一审法院审理查明：坐落于北京市朝阳区××房屋所有权于2008年7月8日登记在杨倩名下。
杨倩经人介绍与张熠相识。2011年9月8日，杨倩与王征签订《借款抵押合同》。双方约定，杨倩因个人资金周转问题，与王征协商将上述房屋估价为460000元，抵押借款450000元，期限为5年，月利息2%；抵押期结束后十天内杨倩如未及时还款，王征有权将房屋以市场价拍卖；杨倩有义务提供所有的过户手续。该日，杨倩与王征在北京市朝阳区房屋管理局办理上述房屋抵押权设立登记手续。
2011年9月8日，王征自工商银行×××账号打入杨倩×××的账户330000元。
2011年9月26日，杨倩签署《委托书》并办理公证。就上述房屋的出售事宜，杨倩委托魏强作为代理人的委托事项为：1、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利等情形；在符合依法出售的前提下，代为办理该房产的提前还贷、解除抵押、领取解押后的房屋所有权证及到国有土地使用证管理部门办理该房国有土地证的解除抵押转移事宜，并领取解压后的国有土地使用证；2、解押后代为办理此房的买卖交易手续、该房产土地使用权的转让手续、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续；3、如购房人采用住房公积金贷款方式购房，则代为在北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心签订《存量房交易结算资金划转协议》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《划款协议》、《证明书》、《首付款证明书》及《买卖协议》；委托期限自委托之日起至上述事项办完为止。
2011年11月10日，自张熠名下×××账户向王征×××账户转账120000元。
2013年11月11日，王征书面确认张熠作为担保人代杨倩偿还人民币310000元。
2011年11月11日，杨倩的委托代理人魏强代杨倩与王征签订《解除抵押权协议》。双方约定，因杨倩已将贷款本息还清，故双方协商同意解除房产抵押权。
2011年11月14日，王征与杨倩委托代理人魏强办理上述房屋抵押权注销登记手续。
2011年11月15日，杨倩的委托代理人魏强代杨倩与张熠签订《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定，杨倩将其名下位于北京市朝阳区××的房屋以220000元的价格出售给张熠，该房屋建筑面积13.05平方米，规划设计用途为商业。房屋所有权于当日转移登记至张熠名下。
审理中，当事人提供杨倩委托代理人吴会玲、王征、张熠及魏强在北京市公安局朝阳分局朝外大街派出所所做《询问笔录》。其中，张熠和王征就王征、杨倩、张熠间借款合同关系、抵押合同关系、担保合同关系及房屋买卖合同关系的陈述与在本案中陈述基本一致。
魏强在《询问笔录》中表示，其与张熠相识，此前不认识杨倩；2011年秋天张熠带其到公证处“受杨倩委托卖房”，当时张熠及杨倩对其“当受委托人都没有什么不满意”；同年11月，张熠和“一个人打电话，好像有争执”，张熠让其听电话，“对方是个女的，说她是杨倩，她同意（魏强）把在公证处委托的房卖了”；过了几天其随张熠和王征办理房屋解押手续，将房屋过户给张熠；其不知晓房屋价款，没有见到售房款。
杨倩提供其代理人吴会玲的录音材料，用以证明：杨倩不认识魏强，是张熠让魏强办理的公证委托书；公证书由魏强领取交给张熠；魏强代表杨倩出售涉案房屋的行为并非是杨倩的真实意思表示，是由张熠委托魏强办理公证及过户，本案中张熠又恰恰是房屋买受人等。对此，张熠表示对录音中被谈话人是否为魏强不予认可，且该录音不完整；而杨倩在本案中主张继续履行房屋买卖合同，故其对出售房屋的事实是认可的，该录音与本案没有关联性。王征对该录音证据的真实性无法确认，但表示该录音印证了其所述案件事实。
此外，杨倩提供其委托代理人吴会玲以“李珍律师”的名义与王征的电话录音。王征对该录音的真实性、与本案的关联性均不认可，但不要求做语音比对鉴定。张熠对该录音亦不予认可。
经询，杨倩坚持在本案中主张继续履行合同。
以上事实，有当事人陈述、委托书、《北京市存量房屋买卖合同》、银行查询单、北京市朝阳区房屋管理局档案材料、《询问笔录》等证据材料在案佐证。
一审法院审理认为：债务应当清偿。本案中，现有证据可以证明2011年9月8日王征作为贷款人向借款人杨倩出借330000元的事实。杨倩亲自与王征在房屋管理部门办理抵押权登记手续，亦足以说明其与王征间借款合同关系及抵押合同关系的真实性。由此，杨倩依法应当清偿所欠王征的借款。
被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
本案中，杨倩本人办理公证手续委托魏强作为其售房代理人的委托行为，应为其真实意思表示。经法院询问，杨倩亦坚持要求继续履行魏强代理其与张熠签订的《北京市存量房屋买卖合同》，即：依据该合同获得其出售涉案房屋的对价款及利息。由此可见，杨倩对魏强代理其签署《北京市存量房屋买卖合同》的行为是确认的。
债务相互抵销的，合同的权利义务终止。杨倩未举证证明已经清偿其对王征的债务，而张熠及王征均认可张熠已经代杨倩向王征偿还借款，故张熠有权向杨倩追偿其垫付款项。张熠根据上述房屋买卖合同所负有的房款支付义务与杨倩所负向张熠返还垫付款项的义务可依法进行抵销。故杨倩的诉讼请求法院不予支持。魏强经法院合法传唤未到庭，不影响案件的正常审理。
综上，一审法院判决：驳回杨倩的诉讼请求。
判决后，杨倩不服上诉至本院，请求撤销原判，改判支持其原审全部诉讼请求。
张熠、王征同意原审判决。魏强未提出上诉，二审未到庭亦未提交书面答辩意见。
本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
另查，本院审理期间，张熠表示放弃追究其代杨倩向王征偿还的31万元与杨倩向其主张的22万元房款之间的9万元差额款。
本院认为：根据查明的事实，杨倩与王征签订贷款抵押合同，杨倩向王征借款33万元未还，杨倩应当依法偿还王征该款项。杨倩要求继续履行魏强代理其与张熠签订的《北京市存量房屋买卖合同》，由此可见，杨倩对魏强代理其签署《北京市存量房屋买卖合同》的行为是确认的。因本案诉争房屋已经被杨倩抵押给王征，杨倩出售房屋的前提是必须解除房屋抵押，现张熠代杨倩偿还了王征贷款，解除房屋抵押，杨倩才有权出售房屋，才能继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，而张熠也因代杨倩偿还了借款，成为杨倩的债权人。张熠与杨倩签订《北京市存量房屋买卖合同》，应当支付杨倩房款，但因张熠对杨倩享有债权，且债权高于房款金额，可以抵销，张熠无须再向杨倩付款。本院审理期间，张熠表示放弃追究其代杨倩向王征偿还的31万元与杨倩向其主张的22万元房款之间的9万元差额款，本院对此不持异议。杨倩上诉称魏强不履行代理职责，与张熠、王征恶意串通损害其权利，但仍又坚持继续履行房屋买卖合同，故其上诉理由及请求，本院难以支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5167元，由杨倩负担（已交纳）。公告费560元，由杨倩负担（已交纳）。
二审案件受理费5167元，由杨倩负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 辉
审 判 员 王 伟
代理审判员 王世洋
二〇一六年六月三十日
书 记 员 王玮玮