新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）兵08民终124号
上诉人（原审被告）：石河子市华泰房地产开发有限责任公司，住所地石河子市北泉镇石莫公路135A。
法定代表人：林振喜，该公司董事长。
委托诉讼代理人:张辉，男，该公司销售经理。
委托诉讼代理人：李连军，新疆君正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱敬林，男，1933年7月24日出生，住石河子市。
上诉人石河子市华泰房地产开发有限责任公司（以下简称华泰房地产公司）因与被上诉人朱敬林房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2017）兵9001民初5626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华泰房地产公司的委托诉讼代理人张辉、李连军，被上诉人朱敬林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华泰房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的各项诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审案件受理费和送达费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定“原、被告双方就购买房屋的房号、面积、单价、金额等均各持己见，始终未达成一致意见”是认定事实错误。首先，2013年1月4日，被上诉人向上诉人交付10000元订金。2013年2月18日，被上诉人向上诉人交付240000元购房款。上诉人在向被上诉人出具的收据上收款事由一栏写明被上诉人购买房屋的房号是3号地1号楼39号铺。该房屋的面积、单价、坐落位置是被上诉人自行选定的。后地名办将该房屋房号命名为298-36号。上诉人与被上诉人就房屋的主要条款达成一致后，被上诉人才交付房款。一审法院关于原、被告双方就购买房屋的房号、面积、单价、金额等均各持己见的认定与事实不符。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第十三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条的规定，认定上诉人与被上诉人之间未成立房屋买卖合同是适用法律错误。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据该条法律规定，上诉人与被上诉人就房屋买卖的主要条款已达成一致，只是没有签订书面合同，双方之间的房屋买卖协议应当认定依法成立。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，被上诉人已经履行主要义务，而上诉人接受，双方之间的合同是成立的。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条规定，诉讼时效期间为二年，且诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。2013年2月18日至诉讼前，被上诉人从未提出退款申请，上诉人也未承诺过退款，被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效。至于上诉人始终愿意与原告继续签订、履行合同，与法律规定的“当事人一方提出要求或者同意履行义务”（即被上诉人提出退款要求或者上诉人同意退款）并不能等同，不能作为中断诉讼时效的理由。综上，上诉人与被上诉人已经达成房屋买卖合同，双方之间的房屋买卖合同合法有效，合同应当继续履行。
朱敬林辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持，请求驳回上诉人的各项上诉请求。上诉人与被上诉人之间的合同不成立，合同没有基本要件。3号地1号楼39号铺是靠楼梯的，而298-36号不靠楼梯，被上诉人选的靠楼梯的房屋确实存在，现在是298-34号。39号铺是个空号，没有这个房屋，是虚假的编号。上诉人给的房屋面积不对，被上诉人要的面积是39m2，实际给被上诉人的是26m2，误差达到了16%。即使合同成立，根据法律规定上诉人也应退还房款和赔偿利息，因房屋面积误差超过3%很多。双方商定被上诉人所购房屋于2013年8月底交工，但2013年8月底应建该房的地块还是荒地，该房实际交工时间与上诉人答应的交付时间晚了一年半。到2014年1月，被上诉人提出退房，上诉人答应在2014年5月15日办理退房款手续，却一直未退房款。2015年、2016年被上诉人一直在找上诉人要求退款，上诉人同意，但始终未予退款。
朱敬林向一审法院起诉请求：1.依法判令被告返还原告预交购买房屋款250000元；2.被告赔偿原告利息损失67500元，诉讼费及送达费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年1月4日、2月18日，原告朱敬林向被告华泰房地产公司交付房款250000元，被告出具收条两张。但双方并未签订书面购房合同。后原、被告双方产生争议，原告认为被告存在缔约过失责任，应当退还房款；被告认为双方已经达成口头合同，不存在缔约过失责任，应当继续履行。庭审中经法庭调查，原、被告双方就购买房屋的房号、面积、单价、金额等均各持己见，始终未达成一致意见，且双方均无证据证实自己的主张。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”第十二条第一款规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”本案中原告虽然向被告交纳了250000元，但根据庭审调查，原、被告双方既未签订书面房屋买卖合同，口头上双方也未就房屋买卖合同的主要条款达成一致。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，因原、被告双方就购买房屋的房号、面积、单价、金额等均各持己见，始终未达成一致意见，故难以认定双方房屋买卖合同成立。在原、被告房屋买卖合同不成立的情形下，被告并无依据占有原告款项，因此对原告要求被告返还250000元的诉讼主张，该院予以支持。被告无法律依据长期占用他人资金，给原告造成的利息损失，亦应予以赔偿。原告就利息损失的计算以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，该院予以支持。
关于原告认为被告构成缔约过失责任，因原告无证据证实被告的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”的规定，故该院不能认定被告构成缔约过失责任。
关于被告认为原告的诉讼请求已经超过诉讼时效不应当得到支持的辩解，因原告一直在找被告索要款项，且被告在庭审中也表示其始终愿意与原告继续签订、履行合同，故原告的诉讼并未超过诉讼时效，对被告该辩解该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第十三条、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款的规定，判决：
一、被告石河子市华泰房地产开发有限责任公司返还原告朱敬林购房款250000元；
二、被告石河子市华泰房地产开发有限责任公司赔偿原告朱敬林利息损失67500元（250000元×6%÷12×54个月，2013年2月至2017年8月）。
上述两项合计317500元，被告石河子市华泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内给付原告朱敬林。
本案受理费6062元，减半收取3031元，送达费90元，合计3121元（原告已预交），由被告石河子市华泰房地产开发有限责任公司负担，与前款一并给付给原告。
本院二审期间，双方当事人没有提供新的证据。上诉人上诉认为一审认定“庭审中经法庭调查，原、被告双方就购买房屋的房号、面积、单价、金额等均各持己见，始终未达成一致意见，且双方均无证据证实自己的主张”错误，因上诉人给被上诉人开具的收据中已注明楼栋号、交款人姓名、交款金额、房屋面积，是被上诉人看着图纸购买的，房屋面积单价和金额也是确定的，故上诉人与被上诉人对买卖房屋一事的具体内容已达成一致意见。本院认为，被上诉人朱敬林于2013年1月4日交纳购房定金10000元，于同年2月18日交纳购房款240000元，上诉人与被上诉人对各自的交款和收款行为均无异议，上诉人亦向被上诉人出具收据，收据中写明收款事由为购买上诉人开发的“3号地1号楼39号铺”，结合双方在一、二审庭审期间关于交纳和收取购房款的陈述，可以认定上诉人与被上诉人曾对双方买卖房屋的具体事项达成一致协议。一审法院对此事实的认定有误，本院予以纠正。双方当事人对一审查明的其他事实无异议，本院予以确认。
另查明：2014年3月，上诉人取得了涉案房屋所在楼盘的商品房预售许可证。
本院认为，本案的争议焦点是：一、被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、上诉人与被上诉人之间商品房买卖合同是否成立，上诉人应否返还被上诉人房款250000元并赔偿利息损失67500元。
关于争议焦点一，被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。上诉人主张被上诉人自2013年2月18日至诉讼前从未提出退款申请，上诉人也未承诺过退款，故被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效。根据被上诉人一审提供的多份电话录音内容表明，被上诉人曾于2014年至2015年多次找上诉人要求退还购房款。根据上诉人提供的《特殊申请表》以及《通知函》等证据亦能证实上诉人多次联系被上诉人要求其签订购房合同和办理入住手续。故可以认定上诉人与被上诉人关于涉案房屋买卖事宜一直处于延续状态，故被上诉人于2017年8月10日起诉请求上诉人退还房款和赔偿损失并未超过诉讼时效。上诉人的该项上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。
关于争议焦点二，上诉人与被上诉人之间商品房买卖合同是否成立，上诉人应否返还被上诉人房款250000元并赔偿利息损失67500元的问题。根据查明的事实，被上诉人于2013年1月4日和同年2月18日分两次向上诉人交纳购房定金和购房款合计250000元，上诉人向被上诉人出具的收据中写明了双方交易的房屋坐落、具体名称以及交易双方名称。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款的规定，上诉人与被上诉人虽未签订书面合同，但双方已通过收据的形式确立了双方买卖合同的基本内容，且被上诉人已履行合同主要义务，双方此时均无异议，故应当认定上诉人与被上诉人在2013年2月18日达成了商品房预售合同，因上诉人在被上诉人起诉前已取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，上诉人与被上诉人达成的商品房预售合同成立并有效。上诉人在取得商品房预售许可证后未能及时与被上诉人签订正式书面合同，致使上诉人与被上诉人在履行房屋买卖合同过程中对诸如房屋坐落、面积和单价等内容发生争议，且不能协商一致。2014年至2015年，被上诉人数次通过电话找上诉人要求退还房款，至2015年6月22日上诉人的工作人员电话告知被上诉人会在2015年7月15日向其退款250000元，上诉人认可被上诉人提供电话录音的真实性。因250000元即是被上诉人向上诉人交纳的全部购房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，至2015年6月22日，上诉人和被上诉人达成退款事宜后上诉人与被上诉人之间的商品房预售合同产生协议解除的法律后果。2015年7月15日，上诉人未向被上诉人退还购房款，再次欲与被上诉人达成新的房屋买卖合同，被上诉人一直未予同意。故至2015年7月15日后，上诉人无依据继续占有被上诉人购房款，被上诉人要求上诉人返还购房款250000元的诉讼主张，本院应予支持。上诉人无法律依据长期占用被上诉人购房款给被上诉人造成的利息损失，亦应予以赔偿。
综上所述，上诉人华泰房地产公司的上诉请求部分成立。一审判决认定部分事实错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持石河子市人民法院(2017)兵9001民初5626号民事判决第一项，即：“被告石河子市华泰房地产开发有限责任公司返还原告朱敬林购房款250000元”；
二、撤销石河子市人民法院(2017)兵9001民初5626号民事判决第二项，即：“被告石河子市华泰房地产开发有限责任公司赔偿原告朱敬林利息损失67500元（250000元×6%÷12×54个月，2013年2月至2017年8月）；上述两项合计317500元，被告石河子市华泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内给付原告朱敬林”；
三、上诉人石河子市华泰房地产开发有限责任公司赔偿被上诉人朱敬林利息损失31250元（250000元×6%÷12×25个月，2015年8月至2017年8月）。
以上一、三项合计281250元，上诉人石河子市华泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内给付被上诉人朱敬林。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6062元，减半收取3031元，送达费90元，合计3121元（被上诉人已预交）；二审案件受理费6063元（上诉人已预交）。一、二审案件受理费和送达费合计9184元，由上诉人石河子市华泰房地产开发有限责任公司负担8137元，由被上诉人朱敬林负担1047元，相互折抵后，上诉人石河子市华泰房地产开发有限责任公司给付被上诉人朱敬林2074元（于判决生效后五日内付清）。
本判决为终审判决。
审判长 杨新宝
审判员 商 栋
审判员 李红敏
二〇一八年四月二日
书记员 石 静