广东省东莞市第二人民法院
行 政 裁 定 书
（2014）东二法行初字第44号
原告：陈辉龙，男，汉族，1962年7月4日出生，住福建省惠安县。
委托代理人：刘红军，广东万言律师事务所律师。
委托代理人：关毅强，广东万言律师事务所律师。
被告：东莞市房产管理局。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：张俊阳，该局局长。
委托代理人：鲁浩强，广东嘉众律师事务所律师。
委托代理人：李雪斌，广东众达律师事务所律师。
第三人：东莞市晶隆实业发展有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：李炳，该公司董事长。
第三人：东莞市大岭山镇房地产开发公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：黎远明，该公司经理。
两第三人的共同委托代理人：习心中，广东仁之仁律师事务所律师。
两第三人的共同委托代理人：谭茂枝，广东仁之仁律师事务所辅助人员。
原告陈辉龙诉被告东莞市房产管理局（以下简称“房管局”），第三人东莞市晶隆实业发展有限公司（以下简称“晶隆公司”）、东莞市大岭山镇房地产开发公司（以下简称“大岭山房地产公司”）不服房管局行政确认纠纷一案，本院2014年4月3日受理后，依法由审判员林冰洁担任审判长，与人民陪审员张志坚、人民陪审员邓家敏组成合议庭，于2014年5月27日公开开庭审理了本案。原告陈辉龙的委托代理人刘红军、关毅强，被告房管局的委托代理人鲁浩强、李雪斌，第三人晶隆公司、大岭山房地产公司的共同委托代理人习心中、谭茂枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告房管局于2013年10月10日对东莞市大岭山镇莲湖山庄2幢＊号商品房的《商品房买卖合同》进行登记备案。被告向本院提供了其作出上述具体行政行为的依据：文某某、伍某某身份证、住宅专项维修资金专用收据、税收通用完税证、商品房买卖合同、广东省东莞市商品房预收许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，拟证明被告办理案涉商品房买卖合同登记备案符合法律规定。
原告陈辉龙诉称：第一、被告于2013年10月10日对大岭山镇莲湖山庄2幢＊号商品房进行销售备案登记的行为违法。1.被告对案涉商品房进行销售备案登记时，该商品房所在土地已经被最高人民法院依法查封，被告对案涉商品房进行销售备案登记的行为是严重违法行为。本案中，晶隆公司和大岭山房地产公司对案涉商品房进行销售的行为实质上同时将被查封土地分割成以单位商品房附着土地转让给了购房者，这是一种显而易见的转移、变卖被法院查封的财产（土地）的行为，严重违反了《民事诉讼法》第一百一十一条和《城市房地产管理法》第三十二条的规定。然而，被告作为人民政府房产管理部门，在明知案涉商品房所在土地已经被最高人民法院查封的状态下仍为其进行销售备案登记，导致两第三人向社会公众销售该案涉房地产项目的商品房，并使得被法院查封的商品房附着土地一并转让、转移成为现实，更为两第三人的违法销售行为披上了合法外衣。2.被告于2013年10月10日对大岭山镇莲湖山庄2幢＊号商品房进行销售备案登记，此改变土地现状的行为是严重违法行为。2003年7月10日，案外人麦某某代表东莞市东亚商业投资有限公司（以下简称“东亚公司”，股东为原告陈辉龙、麦某某、苏某某）与东莞市大岭山镇颜屋村村民委员会（以下简称“颜屋村委会”）、大岭山房地产公司签订《土地使用权转让合同书》（以下简称“东亚转让合同”），东莞市大岭山镇法律服务所工作人员在场对此进行见证，并于同日就此出具了“（2003）岭合证字第061号”《见证书》（以下简称“东亚见证书”），东亚公司基于此取得颜屋村委会辖区内的约750亩土地（即“莲湖山庄”房地产项目地块范围内）的使用权进行房地产开发。随后，麦某某采取隐瞒、欺骗的方式擅自将前述东亚转让合同中的合同主体偷换为晶隆公司，并串通颜屋村委会和大岭山房地产公司的时任负责人，重新就前述房地产开发项目制作了一份虚假的《土地使用权转让合同书》，而东莞市大岭山镇法律服务所亦违法地对此进行见证，并出具了一份序号同样为“（2003）岭合证字第061号”的虚假《见证书》。至此，麦某某和晶隆公司、大岭山房地产公司便通过采取串通撕毁合同、伪造转让合同、出具虚假见证书等欺骗手段骗取了“莲湖山庄”地块的土地使用权和开发经营权。2011年9月11日，原告陈辉龙依法向东莞市中级人民法院起诉，并请求确认东亚转让合同和东亚见证书合法有效及依法判令颜屋村委会、大岭山房地产公司继续履行前述合同并责令麦某某、晶隆公司、颜屋村委会、大岭山房地产公司、东莞市大岭山镇法律服务所立即停止实施妨碍前述合同顺利履行的一切行为并恢复原有状态等诉讼请求，该院依法受理为（2011）东中法民二初字第13号案件，该案现正审理中。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，在“莲湖山庄”地块的土地使用权及开发经营权纠纷即（2011）东中法民二初字第13号案尚未处理完毕之前，任何单位或者个人均不得改变土地利用现状，而被告在2013年10月10日却对案涉商品房进行销售备案登记，实质上对存在使用权争议的土地随地上商品房销售而转让出去的行为进行了官方认可，变相改变了土地利用现状，属于典型的违法行为。第二、案涉销售备案登记行为是晶隆公司和大岭山房地产公司以欺骗等不正当手段使得被告作出的，依法应当予以撤销。晶隆公司、大岭山房地产公司是通过采取串通撕毁合同、伪造转让合同、出具虚假见证书等欺骗手段才骗取了“莲湖山庄”地块的土地使用权和开发经营权的。而被告却在没有依法进行审核的情况下对案涉莲湖山庄2幢＊号商品房进行销售备案登记，根据《中华人民共和国行政许可法》第六十九条的规定，被告对大岭山镇莲湖山庄2幢＊号商品房进行销售备案登记的行为也应当予以撤销。综上所述，原告作为东亚公司的股东及监事，特依法提起诉讼，请求法院：1.确认被告于2013年10月10日对大岭山镇莲湖山庄2幢＊号商品房进行销售备案登记的行为违法；2.撤销被告于2013年10月10日对大岭山镇莲湖山庄2幢＊号商品房进行的销售备案登记；3.被告承担本案的诉讼费用。
原告陈辉龙向本院提供了以下证据：1.企业机读档案登记资料、东亚公司董事、监事任免职证明，拟证明原告为东亚公司的股东和监事，是本案适格的诉讼主体；2.被告出具的东房复（2014）2号《关于政府信息公开申请的答复》、东莞市房产管理局官方网站查询信息，拟证明被告为案涉大岭山镇莲湖山庄商品房办理销售备案登记的行为；3.最高人民法院（2012）民提字第122-3号《民事裁定书》、《协助查封通知书》、《协助执行通知书》、东国土资函（2013）919号《关于协助调查土地查封信息及现状的复函》，拟证明案涉“莲湖山庄”的土地在被告作出案涉销售备案登记行为时正处于最高人民法院依法查封状态；4.（2011）东中法民二初字第13号《受理案件通知书》、《同意追加第三人申请通知书》、《举证通知书》、《民事起诉状》，拟证明案涉房地产项目涉及多宗未决案件，土地使用权及开发经营权存在重大争议；5.（2009）东二法刑初字第96号《刑事判决书》、（2009）东中法刑终字第395号《刑事裁定书》、（2010）东二法刑重字第1号《刑事判决书》、（2011）东中法刑终字第32号《刑事裁定书》及生效证明，拟证明第三人取得案涉土地开发经营权属的《土地使用权转让合同书》是伪造的，其无权对案涉土地进行开发建设，东亚公司方为案涉土地真正开发经营权属享有者。
被告房管局辩称：一、陈辉龙与案涉《商品房买卖合同》备案登记行为没有任何法律上的利害关系，陈辉龙不具有本案诉讼主体资格。本案买卖合同备案登记行为相对人为：出卖方晶隆公司、大岭山房地产公司与买受方文某某、伍某某。陈辉龙既非商品房买卖合同中的出卖方，也非买受方，陈辉龙不是本案备案登记行为相对人，案涉商品房买卖合同备案登记的行为不会对陈辉龙的权利义务造成任何影响，陈辉龙主张侵害了其与东亚公司的合法权益没有事实依据。根据最高人民法院（2012）民提字第122号《民事判决书》、广东省高级人民法院（2008）粤高法民二终字第86号《民事裁定书》及广东省东莞市中级人民法院（2013）东中法行终字第87号《行政裁定书》可知：案涉地块已由李炳有效受让，李炳已合法取得“莲湖山庄”项目的开发建设权，即东亚公司对案涉土地已不具有物权权益，陈辉龙主张东亚公司为“莲湖山庄”项目开发经营权的实际权益人与案涉商品房买卖合同备案登记行为具有法律上的利害关系，没有事实与法律依据。东亚公司已于2007年7月19日，被东莞市工商行政管理局吊销营业执照，依法应进行清算而注销，其权利和义务（包括诉权）应由清算组代表行使。作为股东，陈辉龙没有资格代表东亚公司行使诉权，提起本案诉讼。二、商品房买卖合同备案登记不属于具体行政行为，不是人民法院的受案范围。由《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》等一系列法律法规可知：法律设置商品房预售合同登记备案制度目的是为了规范房地产交易行为、维护房地产市场秩序、保障房地产权利人的合法权益，实现房管行政机关对交易行为的监督和管理，其法律性质是：国家对商品房预售行为进行行政监督管理行为而采取的一种措施。该项措施的行使，不影响商品房预售合同的生效及商品房预售合同双方权利义务的行使，也不会为行为相对方及其他人设定、变更或消灭某种权利义务关系。结合本案，被告进行商品房买卖合同备案登记的行为，对陈辉龙的权利义务不造成任何影响，即法律效果不存在，不符合具体行政行为的成立要件，不是具体行政行为，不具有可诉性。三、被告办理商品房买卖合同备案登记符合法律规定。被告在办理商品房买卖合同备案登记前，向晶隆公司、大岭山房地产公司收集了商品房合同备案登记申请表、商品房买卖合同、商品房合同备案登记证明书、东莞市商品房预售款缴款通知、文某某、伍某某身份证复印件、住宅专项维修资金专用收据、中华人民共和国税收通用完税证、《广东省东莞市商品房预售许可证》、《中华人民共和国国有土地使用证》、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》。上述材料充分证明晶隆公司、大岭山房地产公司与买受方文某某、伍某某的预售商品房买卖行为符合《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条的规定。被告依据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定办理商品房买卖合同备案登记符合法律法规的规定。四、被告从未收到案涉商品房所在地已被最高人民法院查封的相关材料，无法知悉并协助执行相关事项，陈辉龙主张被告明知案涉商品房所在地已经被最高人民法院查封的状态下仍为其进行商品房买卖合同备案登记没有事实依据。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人晶隆公司、大岭山房地产公司述称：一、原告不具备本案原告主体资格。因为东亚公司于2003年7月10日与第三人大岭山房地产公司、颜屋村委会签订《土地使用权转让合同》，已于当年当月当日因合同主体变更为东莞市长新实业发展有限公司（即现第三人晶隆公司），东亚公司的权利义务因此终止并消灭。因此原告作为东亚公司的股东与两第三人不存在任何法律关系，原、被告之间也不存在任何法律关系，原告只是社会公众之一，也不是本案行政行为的相对人，故法院应裁定驳回其起诉。至于原告诉麦某某及两第三人等损害公司利益责任纠纷一案与本案无关，因在东亚公司与大岭山房地产公司及颜屋村委会之间合同关系已于2003年7月10日终止，由晶隆公司与大岭山公司及颜屋村委会形成新的合同关系。现案外人麦某某提起原告不具有东亚公司股东资格之诉，已由东莞中院于2013年2月20日裁定中止诉讼，原告在是否是东亚公司股东身份存疑，法院尚未判定的情况下，其以东亚公司股份身份提起本案行政之诉，依法也不具备诉讼主体资格。据此，依法本案也应裁定不予受理，驳回其起诉。二、被告给两第三人和购房人所签订的商品房预售合同登记备案的行为完全合法，原告诉请无事实和法律依据。因两第三人依法向被告申请案涉商品房预售合同备案登记，依法提交了合格的申请资料，完全符合《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》等规定，被告给予办理商品房预售合同登记备案手续完全符合法律法规的规定，依法不具备任何撤销的条件和理由。三、至于原告诉称其与两第三人之间存在案涉商品房土地权属争议，与事实不符，因为土地权属早已依法确权在两第三人名下不存在任何权属争议；首先，案涉商品房土地经查封、解封，已成过去式，它只是临时限制土地转让的民事行为而已；其次，案涉商品房的销售并不引起案涉商品房的土地转让，因为案涉商品房的土地属全体业主和两第三人共有，所谓“土地分割”转让纯属原告主观臆断；再次，两第三人已获案涉商品房预售许可证，属合法预售，依法登记备案是当然的事；最后，只有国土部门才有协助法院查封案涉商品房土地的义务，本案被告在没有法院通知协助查封案涉商品房即预查封的情况下，没有义务对案涉土地协助查封，违法之说毫无根据；四、本案被告对案涉商品房预售合同进行备案登记不属行政确认行为，只是行政机关内部的档案管理行为，属技术规范操作性质，房屋登记档案最终归属市档案管理机关存管。真正的行政确认是房屋所有权确权登记发证，包括对两第三人预售商品房的整体确权和对购房者个人所购商品房确权及颁发房屋所有权证。由于本案不属行政确认纠纷性质，故不应以行政确认纠纷立案受理，即依法应裁定不予受理或驳回起诉。
第三人大岭山房地产公司、晶隆公司提供了以下证据：1.《协议书》，拟证明第三人大岭山房地产开发公司与东亚公司之间合同关系于2003年7月10日协议终止的事实；2.（2011）东中法民二初字第13号之二《民事裁定书》，拟证明第三人与原告损害公司利益责任纠纷案依法中止，本案原告是否具备东亚公司股东身份不明，原告不具备本案主体资格；3.最高人民法院（2012）民提字第122号《民事判决书》，拟证明本案土地权属属于第三人晶隆公司，本案不存在案涉项目权属争议的事实；4.（2012）民提字第122-4号《民事裁定书》，拟证明案涉的查封土地因第三人胜诉而解封；5.土地登记资料查询结果表，拟证明案涉土地于2013年12月20日解封。
经庭审质证，被告、两第三人对原告提供的东亚公司董事、监事任免职证明的真实性不予确认，被告对原告提供的最高人民法院（2012）民提字第122-3号《民事裁定书》、《协助查封通知书》、《协助执行通知书》、东国土资函（2013）919号《关于协助调查土地查封信息及现状的复函》的真实性不予确认，认为没有原件核对。本院认为，因为上述证据的真实性在（2013）东二法行初字第34号案件的《行政裁定书》中已被确认，且该裁定书已经发生法律效力，因此本院对上述证据的真实性予以确认。被告、两第三人对原告提供的东莞市房产管理局官方网站查询信息的真实性不予确认，但没有提供相应的证据予以反驳，对该份证据的真实性，本院予以确认。被告、两第三人对原告提供的其他证据的真实性均没有异议，本院予以确认。原告对被告提供的所有证据的真实性均不予确认，认为被告的行政行为是依据错误的案件事实作出的。两第三人对被告提供的证据的真实性和关联性均予以确认。本院认为，被告提供的证据是其对东莞市大岭山镇莲湖山庄2幢＊号商品房的《商品房买卖合同》进行登记备案整个流程中的相关材料，原告对其真实性不予确认，但没有提供相应的证据予以反驳，对被告提供的证据的真实性，本院予以确认；原告对第三人提供的《协议书》的真实性、关联性、合法性均不予确认，认为其是伪造的；被告对两第三人提供的证据的真实性没有异议。本院认为，在《协议书》未经法定程序撤销或确认无效的情况下，对其真实性，本院予以确认。原告和被告对两第三人提供的其他证据的真实性均没有异议，本院予以确认。
经审理查明：被告房管局于2013年10月10日对东莞市大岭山镇莲湖山庄2幢＊号商品房的《商品房买卖合同》进行登记备案。原告认为在案涉商品房所在土地已被查封、且是两第三人以欺骗等不正当手段使得被告做出登记备案的，被告登记备案违法，遂向本院提起诉讼，请求确认被告对案涉商品房买卖合同登记备案的行为违法并予以撤销。
另根据已经生效的（2011）东中法刑终字第32号《刑事裁定书》第五页的内容查明：原告陈辉龙是东亚公司登记的股东，案外人麦某某是东亚公司的法定代表人。麦某某同为长新公司的法定代表人。2003年7月10日，麦某某代表东亚公司与大岭山房地产公司、颜屋村委会在东莞市大岭山镇法律服务所见证下签订了《土地使用权转让合同书》，取得颜屋村委会辖区内的约750亩土地使用权进行开发。2004年1月，麦某某以东亚公司法定代表人的身份要求将上述《土地使用权转让合同书》终止履行，并以长新公司名义重新与颜屋村委会和大岭山房地产公司签订新的《土地使用权转让合同书》。2006年3月6日，东莞市人民政府向大岭山房地产公司颁发了东府国用（1993）第特＊＊＊号《国有土地使用证》。
原告陈辉龙于2011年11月22日向东莞市中级人民法院提起（2011）东中法民二初字第13号民事诉讼，认为长新公司与颜屋村委会和大岭山房地产公司签订的新的《土地使用权转让合同书》无效，请求法院确认东亚公司与大岭山房地产公司、颜屋村委会签订的《土地使用权转让合同书》合法有效，并要求大岭山房地产公司、颜屋村委会继续履行上述合同。该案目前中止审理。
又根据最高人民法院（2012）民提字第122号《民事判决书》查明的事实，2006年8月6日，麦某某代表长新公司与李炳签订《协议书》，其中包括将长新公司全部股份及对案涉土地进行开发的“莲湖山庄”房地产项目转让给李炳。最高人民法院于2009年2月26日作出（2008）民申字第677号《民事裁定书》，认为该协议将股权转让和项目转让一并进行约定，是当事人的真实意思表示，广东省高级人民法院（2008）粤高法民二终字第86号《民事裁定书》确认股权转让行为有效并无错误。由于麦某某代表长新公司通过签订《协议书》约定将长新公司股权及“莲湖山庄”项目转让给李炳，李炳已先后向麦某某支付股权转让款和项目转让款共计6363万元，并经麦某某和长新公司的授权，已实际接管长新公司和合法先行占有包括案涉11块土地在内的“莲湖山庄”项目并进行了开发建设，案涉标的物不动产已发生了重大变化。2008年12月24日，经东莞市工商行政管理局核准变更登记，长新公司的法定代表人由麦某某变更为李炳。2010年1月6日，长新公司经东莞市工商行政管理局核准，变更为晶隆公司，法定代表人为李炳。
本院认为：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：“公民、法人或其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，可以向人民法院提起诉讼”。最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”。原告起诉针对的是被告房管局于2013年10月10日对东莞市大岭山镇莲湖山庄2幢＊号商品房的《商品房买卖合同》进行登记备案的行为，因此，原告陈辉龙与被告上述行为是否具有“法律上的利害关系”，是判断原告是否具有本案原告诉讼主体资格的基本标准。本院认为，被告房管局对案涉《商品房买卖合同》进行登记备案的行为针对的行政相对人是大岭山房地产公司、晶隆公司与案涉商品房的买受人。案涉商品房所在的土地（土地使用权证号为东府国用（1993）第特＊＊＊号）的土地使用权人为大岭山房地产公司。最高人民法院在（2012）民提字第122号《民事判决书》中确认晶隆公司的法定代表人李炳受让土地合同有效，并认定李炳已合法取得案涉“莲湖山庄”项目的开发建设权，即表明东亚公司对案涉土地已不具有物权权益，原告主张其作为东亚公司的股东对案涉土地的使用权有利害关系的理由不能成立。原告亦没有提供证据证明其与案涉商品房有利害关系。综上，原告与被告对案涉商品房买卖合同的登记备案行为没有法律上的利害关系，不具备本案原告的诉讼主体资格。根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项：“有下列情形之一的，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉：……（二）起诉人无原告诉讼主体资格的”的规定，对原告陈辉龙的起诉，本院依法应予以驳回。
综上所述，依照最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
驳回原告陈辉龙的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 林冰洁
人民陪审员 张志坚
人民陪审员 邓家敏
二〇一四年六月六日
书 记 员 王巍恒