北京市西城区人民法院			民事判决书			（2016）京0102民初10546号			原告（被告）：尹璐，女，1983年2月28日出生。			委托诉讼代理人：唐波，北京余庆唐律师事务所律师。			委托诉讼代理人：尹黎明（尹璐之父），1958年6月18日出生，江西省电信股份有限公司职员，住江西省南昌市。			被告（原告）：赵秀云，女，1951年10月11日出生。			委托诉讼代理人：风志，北京市仁杰律师事务所律师。			委托诉讼代理人：杨华（赵秀云之子），1977年6月4日出生，无业，住北京市海淀区。			本院于2016年4月12日立案受理尹璐诉赵秀云房屋买卖合同纠纷一案，后又于2016年4月20日立案受理赵秀云诉尹璐房屋买卖合同纠纷一案，由于两案件基于同一事实发生，本院决定合并审理。			尹璐与赵秀云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。尹璐及其委托代理人唐波、尹黎明，赵秀云的委托代理人风志、杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。			原告尹璐向本院提出诉讼请求：1.判令赵秀云继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，将北京市西城区xx路xx号楼xx房屋腾退交付尹璐并过户到尹璐名下；2.判令赵秀云支付违约金10 000元（按照实际损失计算）；3.本案诉讼费由赵秀云承担。事实和理由如下：2015年11月19日，原告与被告经中介公司居间介绍就北京市西城区xx路xx号楼xx号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同签署后，尹璐向赵秀云支付了定金300 000元及首付款（抵押贷款）330 000元，但赵秀云拒不配合办理网签。			被告赵秀云辩称，不同意尹璐诉讼请求，因为尹璐履行合同存在重大违约行为，按照二手房交易流程，买受人应办理资格核验手续，资格核验手续是全部二手房交易流程的第一步，但尹璐办理资格核验在2016年3月底，超出关于办理产权过户手续时间，我方已于2016年4月18日书面通知尹璐解除双方买卖合同及补充协议。			原告赵秀云向本院提出诉讼请求：1．依法确认赵秀云与尹璐双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》已经于2016年4月19日解除；2．依法判令尹璐向赵秀云支付违约金47万元；3．案件受理费由尹璐承担。赵秀云与尹璐经北京xx房地产经纪有限公司居间服务，于2015年11月19日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》。双方约定赵秀云将自身所有的位于北京市西城区xx路x号楼xx号房屋以550万元的价格出卖给被告。尹璐的付款方式为：签订合同当日支付定金30万元；办理房屋抵押手续当日支付33万元；办理房屋所有权转移登记当日支付365万元；以贷款方式支付120万元；交付房屋当日支付2万元。合同签订后，赵秀云及时办理了房屋解抵押手续，但尹璐仅向赵秀云支付了63万元后，迟迟不履行起合同义务，拒不按国家相关部门规定的办理二手房买卖交易的流程办理应由其自身完成的工作。从签订合同至今已经整整五个月的时间，由于尹璐的违约行为，给赵秀云造成了重大经济损失。赵秀云依据买卖合同第九条第（三）款的约定，于2016年4月18日向尹璐发出《解约通知书》，以书面形式通知被告解除买卖合同及补充协议。尹璐已于次日受到该通知书。现原告赵秀云诉至法院。			被告尹璐辩称，2015年11月19日，尹璐与赵秀云签订了购房协议，赵秀云同意将北京市西城区xx路xx号楼xx号房屋卖给尹璐，但不同意赵秀云的诉讼请求，理由如下：一、尹璐按照合同约定履行合同，赵秀云存在违约行为。在2016年3月30日，中介公司通知双方提供监管账号以便办理房屋网签手续，当时赵秀云要求我方提供建设银行的账号，我方按照赵秀云的要求向中介公司提供的建行账号，但赵秀云一直没有提供账号给中介公司，所以网签无法进行。二、对于交易时间延长，双方在签订协议前已经有协商。因赵秀云出售的房屋须在2016年1月5日还清贷款33万元，尹璐在朝阳区xx路有房屋要出售，鉴于以上情况交易时间要延长，赵秀云要求尹璐增加定金数额，并要求尹璐帮其还清抵押贷款，但未对延长时间做唯一规定，双方均同意并在购房合同上进行了修改。双方在中介的陪同下查看了赵秀云的抵押贷款情况。按照协议，尹璐在2016年1月5日为赵秀云还清了抵押贷款，补充协议约定需要在1月20日前解除抵押，赵秀云直至2016年2月16日才办完解押，已经违反了补充协议第二条，也超过合同约定的90天，尹璐当时也没有计较赵秀云超时的情况。三、尹璐于2016年3月4日向中介机构提交的资格审核材料，资格审核的时间不是我方的原因。			经审理查明：2015年11月19日，赵秀云作为甲方，尹璐作为乙方，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定甲方将其坐落在北京市西城区xx路xx号楼xx房屋出售给乙方。因该房屋已经设定抵押，抵押金额为330 000元，双方约定该抵押甲方应2016年1月25日前办理抵押注销手续。经甲乙双方协商一致，涉诉房屋成交价5 500 000元。乙方应于该合同签订当日向甲方支付定金人民币300 000元（原为10 000元，有涂改，修改处有赵秀云及尹璐签名）。乙方选择公积金贷款，拟贷款金额为人民币1 200 000元。双方约定付款方式及付款时间：第一次于甲方解押当天，乙方向甲方支付人民币330 000元；第二次于交税过户前2日内，乙方向甲方支付人民币3 650 000元，资金通过资金监管方式划转；第三次，交付房屋当日，乙方向甲方支付人民币20 000元，资金通过自行交接方式划转。甲方应当在过户后2日内将房屋交付给乙方。关于权属登记双方约定：“第九条权属转移登记（一）甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面补充协议……（三）因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方未取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。1、甲方选择解除合同，适用本合同第十一条第一款约定。……”合同第十一条约定：“（一）甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知达到乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约的责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。……”同日，双方签订《补充协议》，约定：“第一条成交价格。……第二条关于房屋交易的具体事宜的约定。1、定金：乙方于2015年11月26日（原为23日，有涂改，涂改处有赵秀云、尹璐签字）向甲方支付定金为￥300 000（原为￥10 000，有涂改，涂改处有赵秀云、尹璐签字）元（小写），人民币叁拾叁万元整（大写），该定金为首付款的一部分。2、还款解押：该房屋截至目前为止还有￥330 000（小写），人民币叁拾叁万元整（大写）的银行贷款未还清，现甲方需要乙方的首付款330 000元（小写），人民币叁拾叁万元整（大写）来还清银行贷款，甲方收到乙方的首付必须用作房屋的银行解押，待本日前向该房解押完毕后房产证需由中介公司代为保管。还款解押甲方应于2015年12月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2015年1月20日前办理完毕解除抵押登记手续。……4、甲方配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续；双方协商一致在乙方所申请的贷款批准获得后10个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续。……第三条税费的承担。第四条违约责任。1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；（5）将房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；乙方所缴纳的居间服务费及评估费不予退还，甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。第五条其他。……2、本协议一式二份，甲乙各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》约定不一致的，均以本协议为准。”2015年11月19日，尹璐向赵秀云支付定金10 000元；2015年11月26日，尹璐再次向赵秀云支付定金290 000元；2016年1月5日，尹璐支付赵秀云购房首付款330 000元。涉诉房屋于2016年2月16日注销原有抵押登记。2016年3月30日,尹璐取得购房资格。2016年4月18日，赵秀云向尹璐发出《解约通知书》，告知尹璐双方2015年11月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《补充协议》于2016年4月18日解除。尹璐于2016年4月19日收到该《解约通知书》。现尹璐诉至法院，请求：1.判令赵秀云继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，将北京市西城区xx路xx号楼xx房屋腾退交付尹璐并过户到尹璐名下；2.判令赵秀云支付违约金10 000元（按照实际损失计算）；3.本案诉讼费由赵秀云承担。赵秀云以其答辩意见不同意尹璐的诉讼请求，并向本院提出诉讼请求：1．依法确认赵秀云与尹璐双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》已经于2016年4月19日解除；2．依法判令尹璐向赵秀云支付违约金47万元；3．案件受理费由尹璐承担。尹璐以其答辩意见不同意赵秀云上述请求。诉讼过程中，尹璐要求一次性向赵秀云支付剩余全部购房款项4 870 000元，并于2016年7月12日向本院提存上述金额款项。			另查，一、庭审中，尹璐提交了两份签订于2015年11月19日的《房屋购买委托协议》，该两份协议显示委托人分别为尹璐、赵秀云，证明双方的委托期限为2015年11月19日至2016年5月30日，双方对交易时间有过变更；赵秀云认可尹璐签写《房屋购买委托协议》的真实性，但认为与本案无关，对于写有赵秀云《房屋购买委托协议》，申请对落款处的“赵秀云”签名是否为赵秀云本人签写申请笔迹鉴定，本院委托北京天平司法鉴定中心进行对上述申请进行鉴定。后因赵秀云拒绝向鉴定机构交付鉴定费，鉴定申请被退回。同时，尹璐为证明涉诉房屋的交易过程、交易时间延长，及赵秀云未提交银行账号并要求提高房屋价款的情况，提交了由北京存房房地产经纪有限公司出具的证明，并申请北京存房房地产经纪有限公司的员工薛×、王×作为证人出庭。赵秀云认为北京存房房地产经纪有限公司出具的证明真实性无法核实，且中介公司与尹璐存在利害关系，故对真实性、合法性均不认可；对证人薛×、王×的证言真实性不认可，其中薛×未出具公司委托其出庭的相关手续，且认为两证人与尹璐之间存在明显的利害关系，并提交2016年6月13日的赵秀云之子杨华与王×的电话录音予以佐证。尹璐对于该份录音的合法性、关联性及证明目的均不认可。			二、庭审中，尹璐为证明其按约定在2016年3月4日履行了相关的提交申请购房资质审验义务，因中介机构录入错误导致延迟，提交了（2016）京长安内民证字第xx号《公证书》；赵秀云认为该公证书与本案无关。			三、庭审中，尹璐提交二手房房屋买卖信息的网络截屏，证明赵秀云在网上以700万元的价格进行出售；赵秀云对该网络截屏的真实性不认可，证明目的不认可，认为不是赵秀云的意愿，是中介公司的问题。			就双方是否就延长交易时间进行协商，经询，赵秀云称签订合同时没有注意合同条款，收取定金后发现《补充协议》没有写办理房屋产权证的时间，所谓的延长也是在签订合同后120日内完成“可能是有一点延长”，应当以《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定为准；尹璐、北京xx房地产经纪有限公司均表示因存在赵秀云房屋解押、尹璐名下原有房屋出售的情况，延长时间无法确定，故双方在补充协议中不作时间规定，“尽量往前赶”。			上述事实，有当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《房屋购买委托协议》、《解约通知书》、（2016）京长安内民证字第xx号《公证书》、收条、房屋所有权证、兴业银行转账交易凭证、证明及证人证言等相关证据材料在案佐证。			本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，尹璐、赵秀云于2015年11月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。			当事人协商一致，可以变更合同。本案中，赵秀云主张依据房屋买卖合同的约定，双方最迟应在签订房屋买卖合同后120日内申请办理房屋产权转移登记手续，现因尹璐的违约导致合同不能在签订合同后120日内履行转移登记手续，赵秀云有权解除双方之间的房屋买卖合同，并按照房屋买卖合同第十一条第（一）款的约定，要求尹璐支付违约金47万元。但，双方在补充协议中约定“双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后10个工作日内双方共同办理房屋所有权登记手续”，且补充协议中明确约定，补充协议与《北京市存量房屋买卖合同》约定不一致的，以补充协议为准，故双方对办理涉案房屋所有权转移登记的时间在补充协议中已经发生变更。尹璐于2016年3月30日取得购房资格并不构成双方合同不能履行的根本违约情形，故赵秀云要求解除双方之间的房屋买卖合同及补充协议，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。赵秀云基于上述条款要求尹璐支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于尹璐同意一次性支付赵秀云剩余房屋价款并将剩余购房款项提存至法院，故本院予以一并处理。本院对尹璐要求赵秀云继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，将北京市西城区xx路xx号楼xx房屋腾退交付给尹璐并将该房屋协助过户至尹璐名下的诉讼请求，本院予以支持。对于尹璐要求赵秀云支付违约金10 000元的诉讼请求，未能说明其所依据的合同约定，本院不予支持。			据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，本院判决如下：			一、自本判决生效之日起十日内，尹璐支付赵秀云剩余购房款四百八十七万元。			二、自本判决生效之日起十日内，赵秀云协助尹璐将北京市西城区xx路xx号楼xx号房屋产权办理至尹璐名下，并将上述房屋交付尹璐。			三、驳回尹璐的其他诉讼请求。			四、驳回赵秀云的全部诉讼请求。			如果尹璐未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。			案件受理费二万九千三百六十元，由尹璐负担二十五元，已交纳；由赵秀云负担二万九千三百三十五元，赵秀云已交纳四千一百七十五元，剩余二万五千一百六十元，于本判决生效之日起七日内交纳。			如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，视为自动放弃上诉权利。			代理审判员    徐澜涛			二○一六年十一月二十四日			书  记  员    郭莹莹