四川省西充县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西充民初字第3024号
原告袁成永。
委托代理人侯国君，四川旺川律师事务所律师。
被告四川省西充县金诚建设有限责任公司。
法定代表人何金标。
委托代理人李兴波，四川罡正律师事务所律师。
被告青光海。
委托代理人张祖烨，四川源泉律师事务所律师。
被告何光勇。
委托代理人张祖烨，四川源泉律师事务所律师。
被告青春。
委托代理人张祖烨，四川源泉律师事务所律师。
被告文云忠。
被告李茂荣。
被告马志刚。
原告袁成永诉被告四川省西充县金诚建设有限责任公司（以下简称：金诚公司）、青光海、青春、何光勇、文云忠、李茂荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理后，本院并于2015年6月23日依职权追加马志刚为被告。本案依法由审判员衡南适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁成永及其委托代理人侯国君，被告金诚公司的委托代理人李兴波，被告青光海、青春、何光勇的委托代理人张祖烨到庭参加了诉讼。被告文云忠、李茂荣、马志刚经传票传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。
原告袁成永诉称：原告在被告处购买房屋一套，并于2010年5月10日签订了书面《商品房定购协议书》。原告按协议内容交付了购房款，全面履行了协议内容。而被告未履行协议内容，至今未交付购买标的物给原告，经原告多次催告未果。被告的不诚信行为，导致原告重大损失。为了解除原告的痛苦，捍卫法律的尊严，特诉至贵院请求依法判令：1、确认《商品房定购协议书》无效；2、被告返还购房款149000元，并赔偿房屋差价损失243531元；3、返还违规收取的配套费11500元及利息；4、诉讼费由被告承担。
被告金诚公司辩称：原告与我公司未签订任何房屋买卖协议书，我公司也未收取原告购房款；双方未订立合同，也未实际履行，原告起诉我公司无事实根据；我公司与被告青光海、青春、文云忠、李茂荣、马志刚、何光勇不是挂靠关系，理想居项目部印章不是我公司授权刻制；原告的诉讼请求已过诉讼时效，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。
被告青光海、青春、何光勇辩称：1、我方当事人不应承担责任，应由被告文云忠承担，收取房款、配套费应由文云忠返还，是其私人行为。2、本案签订的合同无效。3、损失赔偿部分，原告也有过错。4、该房是我方当事人卖给其他人的，后来被文云忠卖给了袁成永，属于重复售房，是文云忠的个人行为。
被告文云忠、李茂荣、马志刚未到庭，也未提交书面答辩状。
经审理查明：2007年8至9月份，青光海、青春、何光勇三人合伙在西充县建设局杨学伟名下以560000元购买了西充县晋城镇北街木材市场的土地，面积约3亩，土地性质是出让。2008年2月1日，甲方青光海、乙方青春、丙方何光勇签订了理想居小区合伙投资开发协议，三人分工负责，青光海负责融资贷款，融资贷款产生的利息共同承担，青春、何光勇负责报批修建。该房产项目并于2008年2月挂靠在金诚公司。2008年3至4月份，青春约文云忠入伙共同开发。此后李茂荣、马志刚也加入合伙开发。六位合伙人的股份分别为：青光海1／3股，青春、文云忠共1／3股，何光勇1／6股，李茂荣1／12股，马志刚1／12股。2008年上半年，金诚公司法定代表人何金标给文云忠出了一份法人授权书，其内容为：“委托文云忠同志为合法代理人，以本合同的名义前来你处办理我司位于西充县晋城镇晋诚大道一段‘理想居’A区住宅小区项目开发的相关手续，代理人在办理过程中所签署的一切文件和处理与之相关的一切事务本法定代表人予以承认。特此委托”，并加盖了金诚公司的印章，即文云忠为该小区项目负责人。此后，文云忠、青光海于当年未经西充县公安局审批，未经金诚公司的同意，私自在西充县晋城镇凤凰宾馆附近的刻章处雕刻了金诚公司理想居项目部和理想居项目部财务印章两枚。2010年12月29日，因文云忠有病，不能担任项目负责人的工作，青光海、文云忠、青春、何光勇授权何光勇为该项目部负责人。2012年1月3日，青光海委托李茂荣全权负责完善和收尾工作，并加盖了理想居项目部的印章。2013年1月14日，西充县常林乡人民政府和四川石化川西房地产有限公司作出化拆安（2013）第171号西充县华凤山文化旅游开发及棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议，以青春的名义还理想居项目部房屋面积1176.3㎡。2013年6月4日，西充县公安局决定对文云忠涉嫌伪造公司印章立案侦查；2014年6月17日，西充县公安局对文云忠涉嫌伪造公司印章案撤销。本案理想居项目楼因修建微电影城现已被拆除。
2010年5月10日，作为乙方的袁成永与作为甲方的金诚公司理想居项目部签订了《商品房定购协议书》，约定袁成永购买位于晋城大道一段原北街木材市场理想居三栋一单元一层一号房屋；该房建筑面积120.56㎡，每平方米人民币1280元，价款合计154316元，未约定交房期限。该协议加盖了金诚公司理想居项目部的印章。袁成永于2010年5月10日已支付购房款149000元，此款由文云忠签字收取。金诚公司理想居项目部于2010年12月21日收取水、电、气、视、讯配套费11500元。此后，袁成永多次催交房屋未果，遂起诉来院要求判决确认《商品房订购协议书》无效，被告返还购房款149000元，并赔偿房屋价差损失243531元，返还配套费11500元及利息。
在诉讼中查明：一、本案所诉房屋在开发过程中一直未取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等手续。二、本案所涉理想居项目原计划应修建至七楼，实际只修建到三楼。三、在本院另两件同一房产项目购房户起诉案件中，经四川中性智业房地产评估咨询有限公司估价，西充县晋城镇晋城大道一段原北街木材市场理想居6层2号住房在2013年11月22日的市场价为3300元／㎡，西充县晋城镇晋城大道一段原北街木材市场理想居1栋1单元1层1号住房在2014年9月26日的市场价为3329元／㎡。四、经原告袁成永保全申请，本院于2015年1月8日查封了以青春名义还理想居项目部的还房面积110㎡的房屋。
本院认为：一、《商品房定购协议书》的效力问题。《商品房定购协议书》虽名为定购协议，但该协议明确约定了房屋位置、面积、价款、违约责任等主要内容，出售方也已按照协议收受了购房款，该协议实为商品房买卖合同。本案理想居商住楼建筑至今未取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等手续，违反法律强制性规定，应当认定《商品房定购协议书》无效。
二、合同无效后的法律后果问题。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，造成损失的，还应按照过错程度赔偿相应的损失。本案中，袁成永已缴纳的房款149000元，被告应当予以返还。收取配套费11500元应返还，并支付资金利息。袁成永未能取得房屋，因房产市场价格的上涨，袁成永已不能按原有价格购得相同地段、相同面积的房屋，故被告应当赔偿原告的房屋价差损失。根据袁成永所购房屋的楼层及其起诉的时间，参照四川中性智业房地产评估咨询有限公司对同一房产项目其他楼层不同时间点的估价，本院酌定袁成永所购房屋在其2014年10月14日起诉之日的市场价为3160元／㎡，故其价差损失为（3160元／㎡-1280元／㎡）×120.56㎡=226652.8元。
三、赔偿责任问题。被告在开发理想居商住楼过程中未依法取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等手续，导致合同无效，应当承担主要责任。袁成永作为买受人在购买房屋时，对该商品房的手续是否齐全负有一定的审查及注意责任，但袁成永未谨慎审查，应承担自身损失的次要责任。被告青光海、青春、文云忠、何光勇、李茂荣、马志刚作为合伙人，应对袁成永的损失承担共同赔偿责任。金诚公司作为被挂靠单位，其应对该项目在开发过程中进行必要的管理、指导、监督，但该公司未尽其责，应对原告的损失承担连带赔偿责任。酌定实际开发人青光海、青春、文云忠、何光勇、李茂荣、马志刚承担70%的责任，袁成永承担30%的责任。据此，袁成永应获得的价差损失为226652.8元×70%=158657元。
四、诉讼时效问题。因请求法院确认合同无效的权利属于形成权，而诉讼时效仅适用于请求权，故袁成永请求确认《商品房定购协议书》无效的诉讼不适用于诉讼时效的相关规定。人民法院确认《商品房定购协议书》无效的后果问题，即返还房款、赔偿损失、返还配套费等问题属于请求权，从确认无效之日起受两年诉讼时效期间的限制。故被告主张已过诉讼时效的理由不成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条、《中华人民共和国房地产管理法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告袁成永与以四川省西充县金诚建设有限责任公司理想居项目部名义于2010年5月10日签订的《商品房定购协议书》无效；
二、限被告青光海、青春、文云忠、何光勇、李茂荣、马志刚在本判决生效后十日内返还原告袁成永购房款149000元；
三、限被告青光海、青春、文云忠、何光勇、李茂荣、马志刚在本判决生效后十日内赔偿原告袁成永损失158657元，被告西充县金诚建设有限责任公司承担连带赔偿责任；
四、限被告青光海、青春、文云忠、何光勇、李茂荣、马志刚在本判决生效后十日内返还原告袁成永配套费11500元，并从2010年12月22日起按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计算利息至本院确定的还款之日止；
五、驳回原告袁成永的其它诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7360元，减半收取3680元，保全费3000元，合计6680元，由被告青光海、青春、何光勇、文云忠、李茂荣、马志刚承担4680元，原告袁成永承担2000元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 衡南
二〇一五年七月九日
书记员 冯璐