吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初4922号原告：王巍巍，现住延吉市。委托代理人：杨云琛，吉林敖联律师事务所律师。被告：延吉威远房地产开发有限公司，住所：延吉市朝阳街265号。法定代表人：王晓，总经理。委托代理人：崔学勤，吉林惠川律师事务所律师。被告：延边威远房地产开发有限公司延吉分公司，住所：延吉市朝阳街9号。负责人：蔡国斌，经理。委托代理人：刘国乾。被告：延边威远房地产开发有限公司，住所：延吉市朝阳街。法定代表人：蔡国君，董事长。委托代理人：刘国乾。原告王巍巍与被告延吉威远房地产开发有限公司、延边威远房地产开发有限公司延吉分公司、延边威远房地产开发有限公司之间商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月8日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨云琛，被告延吉威远房地产开发有限公司委托代理人崔学勤，被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司负责人蔡国斌及委托代理人刘国乾、被告延边威远房地产开发有限公司委托代理人刘国乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王巍巍诉称：2011年1月22日，原告与被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司签订商品房认购协议书，约定：该公司将位于延吉市龙祥园小区5栋x单元x层x号、建筑面积为93.3平方米的房屋出售给原告，房屋价款为261240元。房屋交付的时间为2011年11月30日。合同签订后，原告于2011年1月22日向被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司交付购房款261240元。2013年4月11日，由于被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司未能履行前述商品房买卖合同，双方又签订了一份内部认购协议书，约定：该公司将5号楼x单元x号、建筑面积为34平方米的车库出售给原告，车库价款204000元以前述被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司迟延交付房屋的违约金相互折抵，房屋交付的期限为2013年12月30日。由于被告延吉威远房地产开发有限公司与被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司之间系靠挂关系，故诉至法院要求解除商品房买卖合同、三被告连带返还原告购房款465240元，并赔偿利息损失44881.03元（自2013年12月30日至2016年7月7日止，按中国人民银行同期同同类贷款利率0.63375%计算）。被告延吉威远房地产开发有限公司辩称：1、涉案房屋系其公司开发建设，被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司对该房屋即没有所有权，也没有处分权，被告延吉威远房地产开发有限公司对延边威远房地产开发有限公司延吉分公司处分房屋的行为不予追认。2、被告延吉威远房地产开发有限公司对诉争房屋的买卖款项并未收取一分钱，原告应向合同相对人主张权利，其公司不应承担任何责任。3、诉争房屋至今尚未取得商品房预售许可证，所签订的房屋买卖合同无效，不存在解除的问题。4、被告延吉威远房地产开发有限公司与被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司之间不存在靠挂的关系，其公司不是合同相对人，原告起诉其公司主体错误。综上，请求法院驳回对被告延吉威远房地产开发有限公司的起诉。被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司、延边威远房地产开发有限公司共同辩称：被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司对诉争房屋虽然有销售和抵账的过程，但这是因为王晓当时未成立公司而借用被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司的开发资质。后王晓取得开发资质，并以被告延吉威远房地产开发有限公司的名义在延吉市规划局备案立项。延吉威远房地产开发有限公司法定代表人王晓承诺：所有与被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司及蔡国斌在担任被告延吉威远房地产开发有限公司法定代表人期间所销售的房屋和借款抵押的房屋，均由被告延吉威远房地产开发有限公司自行承担。综上，请求驳回对被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司、延边威远房地产开发有限公司的起诉。经审理查明：被告延边威远房地产开发有限公司的法定代表人系蔡国君，被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司的负责人系蔡国斌，该分公司系被告延边威远房地产开发有限公司的分支机构。被告延吉威远房地产开发有限公司于2011年6月注册成立，2011年6月至2014年4月间，蔡国斌担任该公司法定代表人。2014年4月，该公司法定代表人由蔡国斌变更为邹欣；2015年10月，该公司法定代表人变更为王晓。2011年，王晓靠挂在被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司名下开发本案诉争房屋，后因该公司不具有企业法人资格。王晓与被告延吉威远房地产开发有限公司于2011年6月12日签订靠挂开发合同，约定：王晓靠挂被告延吉威远房地产开发有限公司开发本案诉争房屋，王晓向该公司交纳利润部分的管理费3%，该公司负责监督管理。2011年1月22日，原告与被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司签订商品房认购协议书，约定：原告购买该公司开发建设的位于延吉市“龙祥园”小区第5栋x单元x层x号、建筑面积为93.3平方米的房屋，每平方米单价为2800元，房屋价款总计为261240元。房屋交付的期限为2011年11月30日。合同签订后，原告于同日向该公司支付购房款261240元，该公司亦为原告出具了购房款收据。2013年4月11日，由于被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司未能履行上述商品房买卖合同，被告延吉威远房地产开发有限公司又与原告签订了一份内部认购协议书，约定：该公司将5号楼x单元x号、建筑面积为34平方米的车库出售给原告，车库价款204000元以前述被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司迟延交付房屋的违约金相互折抵，房屋交付的期限为2013年12月30日。同日，延吉威远房地产开发有限公司为原告出具了购房款收据，并注明“利息款抵房款”。2016年9月16日，被告延吉威远房地产开发有限公司出具书面证明：延边威远房地产开发有限公司延吉分公司对龙祥园小区房屋所签订的房屋买卖合同及购房款，均由延吉威远房地产开发有限公司负责并承担，与延边威远房地产开发有限公司延吉分公司无关。现位于延吉市“龙祥园”小区第5栋房屋尚未竣工、验收，亦未取得商品房预售许可证。认定上述事实的证据有：原告身份证、商品房认购协议书及购房款收据、靠挂开发合同书、延吉威远房地产开发有限公司出具的证明等，以上证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定案件事实的根据。根据原告提出的诉讼请求及被告的答辩意见，本案争议的焦点主要为：原告与被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司签订商品房买卖合同是否有效？被告延吉威远房地产开发有限公司、延边威远房地产开发有限公司延吉分公司、延边威远房地产开发有限公司应如何承担责任？本院认为：原告与被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司、被告延吉威远房地产开发有限公司之间签订的二份商品房买卖合同，因未取得商品房预售许可证，违反法律的强制性规定，该合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。本案第一份商品房买卖合同的相对人为原告与被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司之间，该公司与原告签订合同，并收取购房款，根据前述法律规定，被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司应向原告返还购房款，并应赔偿原告已付房款的利息损失。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司系被告延边威远房地产开发有限公司的分支机构，不具有企业法人资格，不能独立承担民事责任，其民事责任应由被告延边威远房地产开发有限公司承担。关于原告要求三被告互负连带责任的问题，由于诉争房屋的所有权人为被告延吉威远房地产开发有限公司，结合庭审调查的事实及被告延吉威远房地产开发有限公司出具的对被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司与原告签订房屋买卖合同予以追认的承诺看，本案诉争房屋系王晓靠挂在被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司名下开发建设，后王晓担任延吉威远房地产开发有限公司法定代表人并取得开发资质，现诉争房屋的相关手续亦办理在延吉威远房地产开发有限公司名下，且该公司出具书面承诺对延边威远房地产开发有限公司延吉分公司出售房屋的行为予以承担责任，该行为应认定为延吉威远房地产开发有限公司对前述债务的加入，故延吉威远房地产开发有限公司应为本案的共同债务人，对前述债务应承担连带责任。据此，原告要求三被告互负连带责任返还原告房款44881.03元及利息的诉讼请求，本院予以支持被告延边威远房地产开发有限公司、延吉威远房地产开发有限公司互负连带责任返还原告房款261240元及利息。关于第二份商品房（车库）买卖合同的问题，由于该车库买卖合同约定的购房款204000元系双方协商以逾期交付房屋违约金相互折抵，原告并未实际交付购房款，且该合同无效，不存在违约的问题。同时，原告对已付购房款261240元已向被告主张利息损失，故原告要求返还车库款204000元及利息的主张，无事实及法律依据，本院本院支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条之规定，判决如下：一、被告延边威远房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告王巍巍购房款261240元及利息（自2013年12月30日至2016年7月7日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。二、被告延吉威远房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任。如果二被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告王巍巍的其他诉讼请求。案件受理费8278元（原告已预交8901元），由原告王巍巍负担3060元，由被告延边威远房地产开发有限公司、延吉威远房地产开发有限公司负担5218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  贾本华审 判 员  黄红梅人民陪审员  于景礼二〇一六年十二月十九日书 记 员  庄 园