广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初25781号
原告梁继勇（反诉被告，以下统称原告），男，1976年11月3日出生，汉族，住广东省东莞市，
委托代理人周珊，广东海联泰达律师事务所律师。
被告东莞市丰怡实业有限公司（反诉原告，以下统称被告），住所：广东省东莞市厚街镇厚街村石角路，注册号：441900000629829。
法定代表人王玉婵。
委托代理人张念，广东陈梁永钜律师事务所律师。
委托代理人陈有维，广东陈梁永钜律师事务所律师。
原告梁继勇诉被告东莞市丰怡实业有限公司（以下简称“丰怡公司”）、被告丰怡公司反诉原告梁继勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月19日作出（2014）东一法南民一初字第2200号民事判决书，丰怡公司不服该判决提起上诉，东莞市中级人民法院于2016年6月20日作出（2016）粤19民终2133号民事裁定书，裁定本案发回本院重审。本院受理后，依法重新组成合议庭，于2016年12月28日公开开庭进行审理。原告委托代理人周珊，被告委托代理人张念、陈有维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁继勇诉称，2013年10月21日，原告承接位于东莞市××××路棉纺厂路段C座11、12号商铺，支付了转让费160000元，并与被告签订了房屋租赁合同。在签订该租赁合同的时候，原告要求合同期为三年以上，但被告方人员坚称所有合同均是一年一签，年底续签就可以了。原告基于对被告的信任遂与被告签订了租赁合同并支付了第三人转让费，后投入装修费用60000元，购进货物经营。2013年12月23日，原告与被告签订第二份合同，合同期限为2014年1月1日至2014年12月31日，当时均未提及商铺到期要搬迁的事宜并收回了前一份合同，根据前后合同的对比，被告在第二份合同中删除了其中第八条中的第七项“本合同有效期届满前，双方均没有提出续签新合同，但届满后仍继续实际的租赁关系，则视为双方同意自期满的第二天起本合同有效期自动顺延一年，无须重新签订新合同”的约定。原告亦找到被告要求被告说明原因，被告的工作人员也坚称均是一年一签，年底续签就可以，3至5年均可以正常经营。原告基于对被告的信任遂继续经营。2014年10月，两位国土局的工作人员到原告店铺询问被告是否有将此地段的店铺要搬迁的情况告知租户，并告知原告须于2014年12月31日前搬离，因为被告对此地的使用期限已经到期。2014年10月21日，收到被告发出的商函，通知政府部门将于2014年12月31日收回此土地，将不再续签合同。实际上，被告早就知悉其土地使用权到期会被收回的情况，不但不向原告尽告知义务，反而隐瞒事实，与原告签订租赁合同，使原告遭受巨大的损失。原告认为，被告出租的店铺、房屋均没有房产证，也没有建筑工程规划许可证，因此双方签订的房屋租赁合同为无效合同。被告明知土地使用权已到期，为谋取利益隐瞒实际情况与原告签订合同，严重违反诚实信用原则，严重侵犯原告的合法权益。原告特诉至法院，请求判令：1、确认原被告于2013年12月23日签订的房屋租赁合同为无效合同；2、被告赔偿原告因租赁该房屋而支付的转让费160000元；3、被告赔偿原告店铺的装修费用40000元；4、被告赔偿原告损失80000元；5、被告退还原告的租赁保证金10800元；6、本案诉讼费由被告负担。
被告丰怡公司辩称，一、原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效。1、被告为案涉商铺的合法权利人，有权出租案涉商铺。2002年12月，为配合南城区政府贯彻落实市委市政府提出的“一网两区三张牌”的战略号召，整治道路及周边环境，东莞市棉纺织有限公司将东莞市××路棉纺厂路段1900平方米的土地使用权出租予东莞市艺联照明装饰有限公司，用于建造临街商铺。随后，艺联公司将前述土地提供给被告用于建造临街商铺使用。基于此，被告在租赁土地上出资建造了案涉临街商铺。可见，被告为土地的使用权人，案涉商铺由被告建造，是案涉商铺的合法权利人，有权出租案涉商铺。2、案涉商铺作为临街商铺，符合规划并得到相关政府部门等认可，依法可以进行出租。2002年前后，周溪社区案涉众利路段乱摆卖现象严重，该部分土地建设临街商铺是应政府当时提出的“一网两区三张牌”的战略号召，整治道路及周边环境之需要，临街商铺的建设符合当时政府规划。2007年，东莞市土地储备中心收购案涉商铺所在土地后，至今对土地上房屋作为临街商铺没有提出任何异议。相反，2014年8月27日，东莞市土地储备中心向艺联公司出具了书面《通知》，明确地上房屋作为临街商铺可用至土地使用权租期届满，即2014年12月31日。可见，东莞市土地储备中心认可地上房屋可作为临街商铺。综上所述，案涉《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，所以，案涉《房屋租赁合同》为有效的合同。二、原告诉称签订《房屋租赁合同》时，被告要求合同一年一签，年底续签即可，并承诺可以经营3至5年，完全属于歪曲事实，且案涉《房屋租赁合同》签订后，被告依约履行合同义务，不存在任何违反合同及违背诚实信用之行为。1、被告与原告签订《房屋租赁合同》前，已经将租赁商铺的全部情况告知原告，原告签订《房屋租赁合同》时已知悉案涉商铺的全部情况，并自愿承租案涉商铺。2、原告诉称签订《房屋租赁合同》时，要求合同期为三年以上，而被告坚持合同一年一签，年底续签即可，完全属于歪曲事实。原告与被告签订的《房屋租赁合同》第二条明确约定租赁期限至2014年12月31日。可见，原告前述诉称无任何事实依据，完全属于歪曲事实。3、《房屋祖租赁合同》签订后，被告依约履行合同义务，将案涉商铺交付原告使用，并提供原告经营所用之水电等。实际上，案涉《房屋租赁合同》约定的合同期限至2014年12月31日，原告在整个租赁期限内一直在正常经营，被告于2014年10月21日出具书面《商函》通知原告在租赁期限届满前搬离，并未违反合同约定，恰恰是被告履行告知义务的体现。相反，原告在租赁期限即将届满之时，一方面诉请主张租赁合同无效，并藉此要求被告赔偿损失；另一方面却继续占有使用案涉商铺，直至被告通知解除合同、租赁合同期限届满以及目前，仍拒不交还商铺，且拒不支付拖欠的租金及水电费用，原告的该行为明显属于违反合同及违背诚实信用之行为。三、如前所述，案涉《房屋租赁合同》合法有效，原告诉请被告赔偿转让费、装修费用、损失及退还保证金无任何事实与法律依据，依法应予驳回。1、原告诉请的所谓转让费与被告无关，不存在任何被告需向原告赔偿转让费的理由。原告诉称其向第三人支付了转让费，但根据原告提供的证据，原告诉称的该转让费与被告无任何关联，原告诉请被告赔偿转让费无任何事实依据。原告与被告自愿签订《房屋租赁合同》，约定原告按期向被告支付租金、水电费和保证金，但从未约定原告向被告支付转让费。实际上，被告不清楚该费用为何费用，更未收取亦未授权他人收取过原告所谓的转让费，该费用与被告无关。2、即使原告对商铺进行了装修，该行为应属于其自身经营行为，应自负盈亏，与被告无关，且原告已从装修的代价中获取了预期利益，并未发生装修费用的损失。原告诉称其对案涉商铺进行了装修，但原告并未提供任何与本案装修的有关联证据予以证明，原告诉称的装修投入无任何事实依据。即使原告对商铺进行了装修，该装修也并未经被告同意，根据相关司法解释的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。被告从未同意原告对商铺的装修行为，其装修费用应自行承担，与被告无关。即使原告对商铺进行了装修，该行为也应属于原告的自身经营行为，应自负盈亏，与被告无关。且原告在租赁期限内进行了正常的经营活动，直至租赁合同期满，至今也未向被告交还案涉商铺。可见，原告已从装修的代价中获取了预期利益，即并未发生装修费用的损失，被告亦不存在任何违约行为，不存在赔偿装修费用的理由。且根据《房屋租赁合同》之约定，案涉商铺按合同订立时的装修及设施现状交付原告承租使用，原告在租赁合同终止交还商铺时，则应按订立合同时的铺位现状向被告交还，由此更进一步说明被告无需向原告赔偿任何装修费用的损失，相反，被告有权要求原告恢复原状或承担恢复原状的损失赔偿。3、原告诉称所谓招牌广告和设备投入也应属于其自身经营行为，应自负盈亏，与被告无关，实际上，原告亦已从招牌广告和设备的代价中获取了预期利益，并未发生该等费用的损失。原告诉称其对案涉商铺进行了招牌广告和设备投入，但原告却未提供任何证据予以证明，原告诉称其发生招牌广告和设备损失无任何事实依据。退一步来说，即使原告对商铺进行了招牌广告及设备投入，但该行为应属于其自身经营行为，应自负盈亏，与被告无关。且原告在租赁期限内进行了正常的经营活动，一直至合同期满，至今也未向被告交还案涉商铺。可见，原告已从该代价中获取了预期利益，即并未发生招牌广告及设备费用的损失，被告亦不存在任何违约行为，不存在赔偿该等费用的理由。4、原告严重违反租赁合同约定，拖欠被告多个月的租金、水电费，被告无须向原告退还保证金。《房屋租赁合同》第三条、第六条约定，原告每月1至5日交付当月租金给被告，未支付租金或迟延支付达10天的，被告有权单方解除合同，保证金不予退还。自2014年10月份或11月份开始，原告拖欠被告多月租金及水电费，经被告多次催促后仍未支付，原告的行为严重违反了《房屋租赁合同》的前述约定，并已造成了被告严重的经济损失，被告无须向原告退还保证金，被告亦依法对原告提起了反诉。综上所述，被告与原告签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告的诉称完全属歪曲事实，被告按合同约定履行了合同义务，不存在任何违反合同及违背诚实信用的行为，原告诉请被告返还保证金并赔偿损失的诉请无任何事实与法律依据。请求法院驳回原告对被告的全部诉讼请求。
被告丰怡公司反诉称，2013年12月30日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，其中约定：原告承租被告位于东莞市××路棉纺厂路段C座11、12号商铺，租期为2014年元月1日至2014年12月31日，月租金为5400元，每月1至5日交付当月租金，水电费由原告承担；原告未支付租金或迟延支付租金达10天，被告可以单方面解除合同，收回铺位，商铺保证金和租金不予退还；若原告不按规定日期交付租金，被告有权加收租金5‰作为滞纳金，滞纳金按日计算。同时，合同也约定了被告与原告之间的其他权利义务。合同签订之后，被告一直按照合同约定履行自身义务，然而原告多次违反合同约定，于2014年11月份开始拖欠被告租金及水电费，被告多次催促后，原告仍未能支付。被告无奈于2014年12月20日书面通知原告，即日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求原告限期交还铺位。但原告至目前仍未向被告支付拖欠的租金和水电费，并继续占有使用案涉商铺，拒不交还。原告的违约行为移已给被告造成了巨大的经济损失。被告特提起反诉，请求判令：1、确认双方于2013年12月30日签订的《房屋租赁合同》已于2014年12月20日解除；2、原告立即向被告返还东莞市××路棉纺厂路段C座11、12号商铺；3、原告向被告支付拖欠的2014年11月至2014年12月租金10800元及拖欠租金的滞纳金1782元；4、原告向被告支付拖欠的水电费（计至原告返还商铺之日止，已拖欠10月至11月的水电费共计1127.7元）；5、确认被告已收取的保证金10800元无需退还给原告；6、原告向被告支付逾期返还商铺占有使用费（自2014年12月21日起计至原告返还商铺之日止，占有使用费按日计算，每日为月租金的三十分之一即180元）；7、原告承担本案诉讼费用。
2016年12月24日，被告丰怡公司向本院申请增加诉讼请求：要求原告梁继勇支付因搬运案涉商铺内物品产生的搬运费150元。庭审中，被告丰怡公司明确：截至法庭辩论终结之日，原告拖欠的水电费为3469元，占有使用费为46220.4元；同时，被告丰怡公司申请撤回第二项反诉请求。
原告梁继勇辩称，一、因被告出租的租赁物没有建设工程规划许可证、竣工验收合格证及消防验收合格证而不具备出租条件，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，双方签订的合同是无效合同，无效合同自始无效，不存在解除的问题。二、租赁合同无效，原告并不需要给付租金及滞纳金。三、租赁合同无效，被告无权收取保证金，应当立即向原告返还。四、案涉商铺从2015年1月1日起归东莞市土地储备中心所有，被告无权主张2015年1月1日后案涉商铺的任何权利。五、被告要求的水电费应当提供水电部门出具的正式发票，以发票缴费数额为准。被告要求的水电费只是其胡乱记载的数额，没有事实依据，应当予以驳回。六、按照被告提供的证据，该土地使用权是第三人东莞艺联照明装饰有限公司提供给其使用的，从被告使用之日起，就应当知道该土地使用权的期限是至2014年12月31日止。而被告为了谋取利益，恶意隐瞒使用期将届满的情况与原告签订租赁合同，更甚者在2014年6月之后还与多个承租人签订租赁合同，甚至在东莞市土地储备中心下发收回通知之后，仍在2014年10月与原告刘晓武签订合同，令各原告不仅支付了巨额的转让费，投入巨额的装修费，且租赁的该商铺在后期根本无法经营。被告明知土地使用期至2014年12月31日，却为了谋取利益恶意隐瞒使用期限的行为严重违反了诚实信用原则，令众租户损失惨重，应当就其过错赔偿原告的全部损失。七、被告与东莞市土地储备中心的租赁合同于2014年12月31日到期，被告没有资格收取占地使用费，原告是为了之后的诉讼有证据支持，故没有把设备完全拆除。原告于2015年初搬离案涉商铺，之后产生的相应水电费与原告无关。八、搬运费是不合理的，拆除的物品经过二手市场买卖还是有一定价值的，不需要作为垃圾处理而产生搬运费。拆除的物品如何处理也是没有与原来的物主进行商量。由此可以证明，被告对商铺是完全掌控的，可以肆意地处置一切的物资。综上，被告的反诉请求没有任何事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。
经审理查明，2013年12月30日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于东莞市××路棉纺厂路段C座11、12号商铺租给原告使用，租期从2014年1月1日起至2014年12月31日止。合同约定原告应向被告支付保证金10800元，原告应于每月1日至5日交付当月租金5400元给被告。合同约定：原告未支付租金或延迟支付租金达10天，被告有权选择单方解除合同，保证金不予退还，并有权将铺位租赁给他人；若原告不按规定日期向被告交付租金，被告有权向原告加收租金的5‰作为滞纳金，滞纳金按日计算。上述合同签订后，原告向被告支付了保证金10800元。2014年10月21日，被告向原告发出一份《商函》，称其与原告签订的《房屋租赁合同》将于2014年12月31日到期，合同到期后，政府部门将收回此土地，因此将不再续签合同，要求原告在合同期内按时缴纳租金、水电费，于2014年12月31日搬离租赁房屋，并于2015年1月6日至1月10日期间办理退还押金的手续。2014年12月20日，被告向原告发出一份《通知》，称因原告拖欠租金及水电费，被告自即日起解除与原告签订的《房屋租赁合同》，并没收原告已支付的保证金，要求原告于2015年1月1日前向被告一次性支付拖欠的租金10800元及水电费1127.7元，支付相应的滞纳金，并将租赁商铺交还被告。原告确认其自2014年11月起未向被告支付租金。
原告提交收款收据、转账明细、收据、照片等证据以证明其已支付案涉房屋转让费160000元；对涉案租赁房屋进行了装修并支出装修费31000元、安装水电、监控设备费用8900元；损失80000元包括办理药店牌照费用及因被告违约导致物资过期的损失。关于转让费，原告主张该费用包括药店内的柜子及其他物资在内，是包括装修一并转让给原告，该转让费部分属装修费；关于装修费，不包括设备，仅仅包括人工和材料，该装修已形成附和，无法拆除；关于损失80000元，原告并未提供相应的损失证明。被告主张转让费在租赁合同中并未约定，与被告无关；装修费，因被告从未同意原告对案涉商铺进行装修，即使原告装修了，实际上也已从装修中获得预期收益。
另查，被告提交了《通知》、物品清单、搬离物品现场图片、收款收据、关于07001储备地块清场的通知、回复函等证据，证明原告一直占用案涉商铺，占有使用费、水电费应计算至2016年11月24日，被告也主张原告应支付搬运安设商铺内的物品产生的搬运费150元。原告对以上证据均不予确认,因为材料系被告单方制作，认为该地块与被告无关，被告无权处理该地块，也没有权利向原告主张占有使用费、水电费。
另查，东莞市土地储备中心于2014年8月27日出具一份《通知》，被通知人为艺联装饰有限公司，该通知称土地储备中心于2007年收购东莞市棉纺织有限公司（以下简称棉纺织公司）位于南城周溪社区的原厂区地块作为市政府储备土地，在土地储备中心收购该地块前，棉纺织公司将厂区靠近众利路地段的1900平方米闲置空地出租给艺联公司使用，租期至2014年12月，租赁期满后地上建筑物无偿归出租方所有，承租方不得拆除；土地储备中心收购该地块后，承接了该租赁合同的权利和义务；该1900平方米土地规划作为道路绿化用地，土地储备中心将于租赁期满后将该地块上的建筑物拆除，拆迁前该中心将书面通知地上所有租户须于2014年12月31日前自行搬迁完毕；要求艺联公司于上述地块租赁期满前组织地上租户自行搬迁完毕。被告提交一份由艺联公司出具的《确认书》，艺联公司确认东莞市××路棉纺厂路段的1900平方米土地使用权是该公司于2002年12月25日向棉纺织公司承租，租赁期为12年，从2003年1月1日起至2014年12月31日止，后艺联公司将该土地使用权提供给被告使用；众利路棉纺厂路段商铺由被告建设，产权归被告所有；艺联公司于2014年9月收到上述由东莞市土地储备中心出具的《通知》，方知悉棉纺织厂的地块被收购作为市政府储备土地，收到该通知后，艺联公司向被告转达了该通知的内容。
另查，被告在庭审中确认涉案商铺没有办理建设工程规划许可证。
另外，经本院现场勘查并经双方确认，案涉商铺已被东莞市土地储备中心拆除用于建设。
以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、收款收据、商函、转让费收据、装修费收据、照片，被告提交的通知、确认书、房屋租赁合同、解除合同通知、快递详情单、水电费计算表、《通知》、物品清单、搬离物品现场图片、收款收据、关于07001储备地块清场的通知、回复函等，以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。被告在庭审中自愿放弃第二项反诉请求，即“原告立即向被告返还东莞市××路棉纺厂路段C座11、12号商铺。”系其对自身权利的处分，本院予以准许。
本案争议的焦点：一、合同效力。二、占地使用费如何计算。三、水电费应否支持。四、搬运费应否支持。五、损失如何认定。
关于焦点一。被告对涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，被告就出租涉案租赁物而与原告签订的《房屋租赁合同》无效。对原告诉请确认《房屋租赁合同》无效，本院予以支持。因无效合同自始无效，不存在合同解除的问题，对被告反诉请求确认《房屋租赁合同》已于2014年12月20日解除，本院不予支持。原告为履行《房屋租赁合同》已向被告支付了保证金10800元，因《房屋租赁合同》无效，被告应将已收取的保证金10800元退还给原告。对原告诉请被告退还保证金10800元，本院予以支持。对被告反诉请求无需退还保证金10800元给原告，本院不予支持。
关于焦点二。《房屋租赁合同》无效，但原告占有使用了涉案商铺，应按合同约定的租金标准向被告支付占有使用费。原告主张被告已于2014年10月对案涉商铺停水断电，导致原告无法正常经营，对此，原告未能提供相应的证据证明，本院不予采信。原告从2014年11月开始未向被告支付租金，故原告应向被告支付2014年11月至2014年12月的占有使用费共10800元。因《房屋租赁合同》无效，被告不能依据该合同的约定诉请原告支付拖欠租金的滞纳金，对被告反诉请求原告支付拖欠租金的滞纳金，本院不予支持。依据东莞市土地储备中心于2014年8月27日出具的《通知》所反映的内容，艺联公司的租期已届满，涉案商铺在2014年12月31日之后将由东莞市土地储备中心收回并拆除。被告在2014年12月31日之后对涉案商铺不再享有出租人的相应权利，故被告无权向原告主张2014年12月31日之后的占有使用费，对被告反诉请求原告支付2014年12月31日之后的占有使用费，本院不予支持。
关于焦点三。被告反诉请求原告支付拖欠的水电费，被告用以证明原告拖欠水电费数额的水电费计算表为被告单方制作，没有经过原告的确认，该表不能证明被告所主张的原告拖欠水电费的数额，且被告也未提交其向水电管理部门支付水电费的凭证，故被告反诉请求原告支付水电费缺乏依据，本院不予支持。
关于焦点四。根据《房屋租赁合同》的约定，合同期限届满后，原告应搬离案涉房屋、将案涉房屋交还被告，并未约定原告应自行拆除装修、设备，负担由拆除产生的垃圾清理费用。被告提交的单据是单方制作，未能显示租户需搬运的物品及相应的费用，原告对此亦不予确认，故被告诉请原告支付搬运费150元，本院不予支持。
关于焦点五。被告在涉案租赁物未取得建设工程规划许可证的情况下与原告签订《房屋租赁合同》，而原告在与被告签订《房屋租赁合同》前也未对涉案租赁物是否已取得建设工程规划许可证进行审查，故原、被告双方对导致合同无效均存在一定的过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，有过错的一方应当赔偿对方因合同无效所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告主张因合同无效给其造成了转让费及装修费的损失，对此，本院认为，原告主张的转让费是原告为租赁涉案商铺而自愿支付给涉案商铺的上一手承租人，并非被告要求原告支付，原告也未举证证明其在与被告签订《房屋租赁合同》时向被告告知了其向第三人支付转让费的事实，故原告主张的转让费损失是被告在签订合同时无法预见到的，原告诉请被告赔偿转让费损失缺乏依据，本院不予支持。对原告主张的装修费损失，原告租赁涉案商铺是用于经营，基于经营需要必然要对涉案商铺进行一定的装修，原告提交的装修收据包括人工、材料费和安装水电、监控设备费用两部分。从收款收据、收据、照片等证据可以证明原告的确对涉案商铺进行了装修且支付了装修费，原告对涉案商铺进行的装修，包括水电、监控的安装均已与涉案商铺形成附合，无法拆除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，对于原告的装修费、安装水电、监控费用，应由原、被告双方按照导致合同无效的过错分担现值损失，根据被告的过错程度，并考虑到原告对涉案商铺已使用一段时间，装修应产生一定的折旧，本院酌定被告应按50%的比例对原告的装修费损失进行赔偿。原告对其主张的装修费已提供相应证据予以证明，被告对原告的该主张虽不予确认，但不能提交反驳证据，也未向本院申请对涉案商铺的装修费进行评估，且案涉商铺现已拆除，已明显不具备评估条件，故应由被告承担举证不能的不利后果，对原告主张其对涉案商铺进行装修支出装修费、设备安装费共计39900元，本院予以采信。对原告诉请被告赔偿的装修费损失，本院支持39900元的50%即19950元，对其余超出部分不予支持。对于原告主张的其他损失80000元。因原告未能提供相应的证据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）梁继勇与被告（反诉原告）东莞市丰怡实业有限公司于2013年12月30日签订的《房屋租赁合同》无效。
二、被告（反诉原告）东莞市丰怡实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）梁继勇返还保证金10800元。
三、被告（反诉原告）东莞市丰怡实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）梁继勇赔偿装修损失19950元。
四、原告（反诉被告）梁继勇于本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）东莞市丰怡实业有限公司支付占有使用费10800元。
五、驳回原告（反诉被告）梁继勇的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）东莞市丰怡实业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费5662元（原告已预交），由原告负担5063.28元，被告负担598.72元；反诉受理费208.25元（被告已预交），由原告负担91.76元，被告负担116.49元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李
审 判 长 李少娟
代理审判员 钟柳云
人民陪审员 叶小龙
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 彭燕玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。