黑龙江省密山市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）黑0382执异59号
案外人闫秀兰，女，1947年3月2日出生，汉族，现住密山市。
委托代理人高险峰，黑龙江孟凡旭律师事务所律师。
申请执行人李秀莲，女，1954年3月20日生，汉族，住所地密山市。
委托代理人韩庆发，黑龙江昌达律师事务所律师律师。
被执行人北京德威木业有限公司，住所地北京市。
法定代表人黄占勇，男，经理。
被执行人黄占勇，男，1970年5月17日生，汉族，住所地密山市。
本院在执行李秀莲申请执行北京德威木业有限公司、黄占勇民间借贷纠纷一案中，案外人闫秀兰于2016年12月22日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人闫秀兰称，在李秀莲诉北京德威木业有限公司、黄占勇民间借贷纠纷一案中，法院依据李秀莲的申请，以（2016）黑0382民初1543号《民事裁定书》裁定查封位于密山市密山镇贵宾楼房产证号分别为密山市中心区字第XXXXX号和XXXXX号营业用房，并向密山市房地产管理处送达了《协助执行通知书》，但法院所查封的该两处营业用房系异议人所有的财产。
黄占勇于2003年7月1人和2005年12月31日以经营需要为由分两次向异议人借款共计550万元。另外，黄占勇于2013年12月16日还向密山市农村信用联社（现密山市农商行）借款，到2016年1月1日为止，借款本金600万元未归还，但不欠利息。因黄占勇无力以现金方式偿还异议人借款和信用联社贷款，故黄占勇与异议人于2016年1月14日签订《协议书》，双方约定：1、黄占勇位于密山市密山镇贵宾楼房产证号分别为密山市中心区字第XXXXX号和XXXXX号营业用房出卖给异议人，并将对信用联社的贷款债务及利息转移给异议人。2、房屋售价为1150万元，异议人支付方式为：（1）黄占勇拖欠异议人的借款抵顶550万元购房款；（2）黄占勇将信用联社的债务全部转移给异议人，抵顶600万元购房款，3、经黄占勇申请，信用联社已同意黄占勇以偿还贷款为目的将已抵押房产出卖给异议人，也同意将贷款债务及利息转移给异议人。4、黄占勇对信用联社的债务转移给异议人，异议人应付的购房款第二项消失。
《协议书》签订后，异议人和黄占勇都依约各自履行了自己的异议。异议人不但将黄占勇亲笔书写的欠条原件向其返还，而且陆续向信用联社偿还600万元债务和利息，到2016年7月26日止异议人已还清全部贷款本息，并从信用联社取得涉案两处房产的房权证。而黄占勇在交易房屋承租人—密山市邮政储蓄银行（以下简称邮储银行）面前与异议人办理了交易房屋的交付手续，包括黄占勇告知承租人交易房屋已出售给异议人，从2016年开始由承租人直接向异议人交纳房租和租期届满承租人直接将交易房产交付异议人等。应当视为异议人已实际占有房产。2016年1月15日黄占勇夫妇还公证授权包孟运，委托其办理与异议人的房产过户手续等相关事宜。2016年7月26日邮储银行向异议人交付了租金。这样，异议人取得了查封房产合法所有权。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”第三十一条第一款规定：“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；…(六)人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。”为此，案外人闫秀兰对位于密山市密山镇贵宾楼房产证号分别为密山市中心区字第XXXXX号和XXXXX号营业用房的查封提出异议，请贵院查清事实，根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，解除对该两处房产的查封。提供了39份证据证明自己的主张。
李秀莲称，密山市人民法院（2016）黑0382民初1543号《民事裁定书》，裁定查封位于密山市密山镇贵宾楼房产证号分别为密山市中心区字第XXXXX号和XXXXX号营业用房不能解除，应驳回异议人的申请请求。异议人庭审向法庭提供的《协议书》一份、公证书一份、房照、土地使用证各两个、债权产生手续建行的取款手续9份、借款协议一份、微信聊天记录、贷款还款凭证。协议书与公证书矛盾，协议书的时间是2016年1月14日，而公证书时间是2016年1月15日，公证委托书证明是2016年1月15日委托人委托受委托人出售房、收取房款，说明《协议书》是虚假伪造的、协议书两次借给黄占勇550万元，时间是2003年7月1日和2005年12月31日，并财产保全异议书及案外人异议书都是这么写的，有异议人签字。与异议人提供的债权证据相矛盾，证明债权虚假，说明协议伪造，是违法无效的，异议人在本次听证时向法庭提供偿还贷款证据，并不是异议人签名，借款人仍然是黄占勇，证明不了是异议人偿还。按密山市人民政府对不同地段确定的收交易税费价格，黄占勇的营业用房处的价格确定为每平方米26000-28000元，该两处营业用房有稳定的租户，应确定为每平方米28000元，该营业用房的市场最低价为14994560元，而黄占勇与异议人协议确定为11500000元过低，侵害了其他债权人的合法权益，也包括申请人的合法权益，所以是无效的。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合同占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。协议书违法无效，查封前没有合法占用该两处不动产，债权虚假，查封前没有交付全部价款，另外以房顶债违法。故密山市人民法院（2016）黑0382民初1543号《民事裁定书》裁定查封位于密山市密山镇贵宾楼房产证号分别为密山市中心区字第XXXXX号和XXXXX号营业用房依法不能解除，应驳回异议人申请请求。
本院查明查阅（2016）黑0328民1543号诉讼卷宗和2016黑03**执保92号执行卷宗，2016年6月2日，依据李秀莲的诉讼保全申请，（2016）黑0382民初1543号民事裁定书查封了黄占勇的房产证号为XXXXX和XXXXX的门市房，并查封了用以担保的李秀莲的房产证号为XXXXX的住宅楼一栋。
本院认为案外人闫秀兰与黄占勇、张晓斌之间的买卖合同是效力待定的买卖合同，因黄占勇、张晓斌与密山市农村信用合作联社签订的最高额抵押借款合同第六条抵押物的占管2约定：抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对全部或部分抵押物作出赠与、转让、出租、出借、以实物形式出资、改造/改建、再抵押或者进行其他方式的处分。密山市农村信用合作联社于2016年8月2日书面证明同意黄占勇将抵押房产出卖给闫秀兰，属附条件的合同，所以该合同8月2日方有效，是在法院查封之后。闫秀兰提供证据证明其对法院查封的黄占勇的房产证号为XXXXX和XXXXX的门市房是异议人所有不成立，本院查封、执行并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条一款规定，裁定如下：
驳回案外人闫秀兰的执行异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向密山市人民法院提起诉讼。
审判长 魏明珠
审判员 王德权
审判员 吕国祥
二〇一七年一月十日
书记员 张 南