江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第00114号
上诉人（原审被告）陈义山，东台市疾控中心医生。
被上诉人（原审原告）东台市苏东物业服务有限公司。
法定代表人梅益华，该公司总经理。
上诉人陈义山因与被上诉人东台市苏东物业服务有限公司（下称苏东物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服东台市人民法院（2014）东民初字第1067号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年6月13日，原告苏东物业公司（乙方）与东台市八达城商住区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》一份，约定从2011年6月1日起至2014年5月31日止，甲方委托原告对八达城商住区实行物业服务，合同约定了双方的权利义务和物业服务质量标准，以及物业服务费标准为第一层营业用房1.10元／（月＊m2），第二层住宅用房0.45元／（月＊m2）；每年按10%递增物业管理服务费。
2011年12月28日，原告苏东物业公司（乙方）与东台市八达城商住区业主委员会（甲方）再次签订《物业管理服务合同补充协议》一份，约定：“从2011年6月1日起至2014年5月31日止，在每年的7月31日缴纳当年的物业管理服务费；未按照《物业管理服务合同》约定缴纳物业管理服务费的，物业管理服务企业可以催缴，逾期仍未缴纳的，物业管理服务企业可按缴费额0.5‰／天的标准加收滞纳金。”
2014年6月2日，东台市八达城商住区业主委员会对原告苏东物业公司的服务质量表示认可，并出具《物业服务合同履行证明书》。原告于2014年2月26日将《物业费催缴通知书》张贴在公告栏中；并于2014年6月22日、2014年7月9日邮寄挂号信，敦促被告陈义山履行缴纳物业服务费义务未果，原告于2014年8月1日向一审法院提起诉讼，请求法院判令被告陈义山给付物业服务费1960.61元和滞纳金541.04元（从《物业管理服务合同》约定的最后缴纳时间起计算至2014年7月31日止），合计给付2501.65元，并承担本案诉讼费用。
另查明，被告陈义山所有的位于东台市八达城商住区D501室的房屋为住宅用房，建筑面积134.18m2。按照以上2份物业服务合同，被告拖欠原告从2011年6月1日至2014年5月31日期间的物业服务费为［0.45元／（月＊m2）］＊134.18m2＊12月-600］＊100%＋［0.45元／（月＊m2）］＊134.18m2＊12月］＊［110%＋（110%）2］=1798.33元，滞纳金［0.45元／（月＊m2）］＊134.18m2＊12月-600］＊［（100%＊1096天）］＊0.5‰＋［0.45元／（月＊m2）］＊134.18m2＊12月］＊［（110%＊730天＊）＋（110%）2＊365天］＊0.5‰=519.18元，总计2317.51元。
又查明，2010年8月10日，东台市住房和城乡建设局发布东建发（2010）140号《关于给予改选的“东台市八达城商住区业主委员会”备案的通知》文件，其中载明：“东台市八达城商住区业主委员会：八达城商住区业主委员会《关于请求给予八达城商住区业主委员会第三届业主委员会换届选举备案的报告》收悉。八达城商住区业主委员会于2007年4月28日选举产生，根据《江苏省物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，八达城商住区第二届业主委员会采取实名投票的方式于2010年7月28日改选产生了八达城商住区第三届业主委员会。经审查，八达城商住区第二届业主委员会组织的换届选举程序合法有效，改选后的第三届业主委员会由徐贞元、卢洪云、刘正华、陈勇、彭佩莲五人组成，徐贞元同志任主任，卢洪云、刘正华两同志任副主任，余为委员。现根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》和《江苏省物业管理条例》的规定，予以备案。特此通知。二○一○年八月十日。”
一审法院认为，东台市住房和城乡建设局东建发（2010）140号文件证明了东台市八达城商住区业主委员会经依法选举产生，且经主管部门备案，其与原告苏东物业公司签订的《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》均合法有效，被告陈义山作为东台市八达城商住区的业主，应当主动按时缴纳物业服务费。八达城商住区业主委员会与原告苏东物业公司之间并非行政隶属关系，而是民事合同的平等主体双方关系，八达城商住区业主委员会可能存在的换届选举等情况，应当以东台市政府颁发的文件作为检查其合法性的依据，故对被告提出的八达城业主委员会不合法的辩解意见，依法不予采纳。关于被告陈义山提出的原告的物业服务质量不合格的问题，经审查，东台市八达城商住区业主委员会对原告苏东物业公司的服务质量表示认可，并于2014年6月2日出具证明，依法应当认为原告的服务质量基本符合《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》约定的要求，且原告苏东物业公司平时已正常履行工作职责，但因八达城商住区并非单纯居住小区，而是兼有居住与商贸功能，其物业服务难度较大，不易保持明显、持久的管理效果；原告苏东物业公司依合同负有对小区的管理服务职责，但并无强制执法权力，对车辆乱停乱放、小区内违章建筑等现象进行劝导、制止后，未见显著效果的，不应归咎于原告失职，故对以上辩解意见，依法亦不予采纳。关于被告陈义山提出的原告从未与其商谈过缴纳物业服务费的问题，经审查，被告当庭陈述其曾于2011年度缴纳物业服务费600元，原告亦当庭认可，故原、被告之间应当存在过缴纳物业服务费的沟通与交流，对被告的以上辩解意见，依法不予采纳。关于原告主张按照0.5‰／日支付滞纳金的请求，根据《物业管理服务合同补充协议》第一条之约定，“未按照《物业管理服务合同》约定缴纳物业管理服务费的，物业管理服务企业可以催缴，逾期仍未缴纳的，物业管理服务企业可按缴费额0.5‰／天的标准加收滞纳金”，故对原告主张的在法律规定范围内的滞纳金数额，一审法院予以支持，超过法律规定的部分不予支持。遂判决：被告陈义山于本判决生效之日起10日内给付原告东台市苏东物业服务有限公司物业服务费1798.33元（从2011年6月1日至2014年5月31日期间）和滞纳金519.18元（从《物业管理服务合同》约定的最后缴纳时间起计算至2014年7月31日止），合计2317.51元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈义山负担。
上诉人陈义山不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、东台市八达城商住区第三届业主委员会为非法成立，其与被上诉人所签订的《物业管理服务合同》系无效合同。二、第三届八达城商住区业主委员会除主任徐贞元外均已于2014年4月份辞职，其6月份出具的《物业合同履行证明书》不具有法律效力。三、被上诉人未能严格按《物业管理服务合同》约定履行义务，怠于履行合同义务，服务质量不合格。一审法院判决未能考虑到业主拒缴物业费的原因，没有做到公平公正。恳请二审法院撤销原审判决，依法发回重审或改判。
被上诉人苏东物业公司答辩称：1、八达城的第三届业主委员会经东台市住建局（2010）140号文件备案，足以证明该组织是合法有效的，且业主委员会是否合法，与本案没有关联性。2、业主委员会于2014.6出具的物业服务合同履行证明书是合法有效的，业主委员会盖章的行为是代表一个组织的行为，不是个人行为，物业公司并不清楚业主委员会成员辞职之事，且成员辞职与否并不影响该证明的效力。3、本公司在管理该小区的时候，秩序基本良好，没有接收到上诉人提出任何有关服务质量的撤诉，收费也是合理的，并未超过相关规定，上诉人的上诉理由不能成立。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，一、关于东台市八达城商住区业主委员会成立是否合法、案涉的《物业管理服务合同》及《物业管理服务合同补充协议》是否有效的问题。东台市八达城商住区业主委员会经依法选举产生，并经东台市住房和城乡建设局东建发（2010）140号文件备案，该业主委员会成立符合法定程序，依法有权代表全体业主与被上诉人苏东物业公司签订《物业管理服务合同》及《物业管理服务合同补充协议》，一审法院认定上述合同及补充协议合法有效符合法律规定，上诉人陈义山作为东台市八达城商住区的业主，应当按约履行缴纳物业服务费的义务。二、关于八达城商住区业主委员会于2014年6月份出具的《物业合同履行证明书》效力问题。因该《物业合同履行证明书》内容及章印均系八达城商住区业主委员会出具，能够反映该业主委员会的真实意思，其业主委员会成员辞职与否及证明书产生过程，对外并不影响该证明书的效力。上诉人陈义山认为该证明书不具有法律效力的依据不足。三、关于上诉人陈义山称因被上诉人提供的物业服务质量不合格，才导致其拒交物业费是否成立的问题。东台市八达城商住区业主委员会与被上诉人于2011年签订了案涉《物业管理服务合同》，约定服务期限至2014年5月31日。在合同履行期限内，上诉人陈义山并未就被上诉人的物业服务质量存在问题向业主委员会提出，至于上诉人陈义山庭审中提出的小区车辆乱停放、违章建筑未得到制止、公共设施维护不当等问题。虽然上述问题不同程度存在，但一审法院考虑到八达城商住区并非单纯居住小区，而是兼有居住与商贸功能，其物业服务难度较大，不易保持明显、持久的管理效果；被上诉人苏东物业公司依合同负有对小区的管理服务职责，但并无强制执法权力，对车辆乱停乱放、小区内违章建筑等现象进行劝导、制止后，未见显著效果的，不应归咎于被上诉人失职，也不能成为上诉人陈义山等业主拒绝缴纳物业费的法定事由，结合东台市八达城商住区业主委员会在合同期满后出具的证明，对被上诉人苏东物业公司的服务质量表示认可，故一审法院综合认定被上诉人苏东物业公司平时已正常履行工作职责符合客观情况，判决上诉人陈义山给付剩余物业费并承担滞纳金并无不当。综上，上诉人陈义山的上诉理由不能成立，对其上诉理由，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈义山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 曹 荣
代理审判员 秦广林
二〇一五年三月十三日
书 记 员 郭翎洁