广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤08民终285号
上诉人（原审原告）：苏家开，男，公民身份号码：×××1733，汉族，广东省徐闻县人，住徐闻县徐城镇东方。
委托代理人：袁和平，男，××年××月××日出生，汉族，海南省海口市人，住徐闻县。
被上诉人（原审被告）：徐闻县嘉盛有限公司，住所地：徐闻县。
法定代表人：杨敬权，总经理。
委托代理人：陈其聪，广东威格律师事务所律师。
上诉人苏家开因与被上诉人徐闻县嘉盛有限公司（以下简称“嘉盛公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省徐闻县人民法院（2015）湛徐法民二初字第209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈春丽担任审判长，审判员舒乐清、代理审判员张荣参加的合议庭进行了审理。书记员翟锦霞担任记录。上诉人苏家开的委托代理人袁和平，被上诉人嘉盛公司的委托代理人陈其聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年6月17日，苏家开与嘉盛公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：嘉盛公司将位于徐闻县徐城街道东方一路65号的富景园小区A幢303号房出售给苏家开，该商品房建筑面积为143.50平方米，每平方米按单价2920元计算，该房总价为419020元；苏家开在签订合同之日一次性付清首期购买款129020元，余款290000元于合同签订后三十日内办理银行按揭，逾期不办理银行按揭的，苏家开应承担逾期付款的违约责任；嘉盛公司在2011年12月30日前将政府验收合格的商品房交付给原告使用，逾期交房的，嘉盛公司应承担逾期交房的违约责任；商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。面积发生误差的，差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿，差异值为±0.6%以上（不含本数），至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，面积差异百分比＝（产权登记面积-
合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%。另外，合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况另外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，按下列方式分别处理（不作累加）：一、逾期不超过六十日，自本合同第八条的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；二、逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件，买受人有权拒绝交接。此外，合同还约定，如因政府职能部门审批、备案、验收、换证等程序时限导致迟延交房的，嘉盛公司可据实予以延期。合同签订后，苏家开依约交付了首期房款129020元，并办理了银行按揭。2012年2月22日，嘉盛公司将涉案商品房（A幢303房）交付苏家开装修。2012年6月6日涉案商品房竣工验收完毕。徐闻县人民政府给苏家开办理了涉案商品房（A幢3**号）的房地产权证（证号：徐闻CQ字第0800003799号），该商品房的产权登记建筑面积为142.46平方米，其中套内面积为116.38平方米。
苏家开于2015年7月6日向原审法院提起诉讼，请求法院判令嘉盛公司给付苏家开逾期交房违约金33312.09元，返还多收取的购房款3036.80元，并承担本案的诉讼费用。
原审法院审理认为：本案属商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为：一、嘉盛公司应否退还苏家开多收取的购房款3036.80元；二、嘉盛公司是否应承担逾期交房的违约责任及苏家开主张违约金是否超过诉讼时效。
关于嘉盛公司应否退还给苏家开房价款3036.80元的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，双方在合同中约定了计价面积与产权登记面积有差异的处理方式，故应按合同中的约定处理。该合同第五条中面积差异的处理方式为：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数），至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的……，面积差异百分比=（产权登记面积-
合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%。本案中，产权登记面积为142.46平方米，合同约定计价面积为143.50平方米，误差面积为1.04平方米，面积差异百分比为-0.725%［（142.46平方米-143.50平方米）／143.50平方米×100%］，该差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数），买卖双方应按买卖合同约定的房屋单价多退少补。嘉盛公司已按合同约定的计价面积143.50平方米收取了苏家开的购房款，故嘉盛公司应按合同约定的房屋单价退还误差面积1.04平方米购房款给苏家开，即嘉盛公司应退还房款3036.80元（2920元／平方米×1.04平方米）给苏家开。苏家开主张嘉盛公司退还3036.80元房价款，原审法院予以支持。
关于嘉盛公司是否应承担逾期交房的违约责任及苏家开主张违约金是否超过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，本案中的《商品房买卖合同》依法成立并生效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同第八条的约定，嘉盛公司交付给苏家开的商品房必须经政府验收合格，而涉案商品房于2012年6月6日才通过政府竣工验收，故涉案房屋的交付时间不能认定为2012年2月22日，而应认定为2012年6月6日。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，嘉盛公司应按照合同第九条的约定承担逾期交房的违约责任。嘉盛公司辩称其逾期交房是因政府部门未在行政决定的期限内验收完毕，不是嘉盛公司的责任，且该房是在合同未成就的情况下交付的，交付时间是以苏家开占有房子的时间为交付时间，嘉盛公司并没有违反约定逾期交付，但嘉盛公司提供的证据并不能证明逾期交房是因政府部门延迟验收导致的，故嘉盛公司提出的上述抗辩理由不能成立，原审法院对其抗辩意见不予采纳。另外，嘉盛公司抗辩苏家开请求给付逾期交房违约金已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，涉案的商品房于2012年6月6日才通过政府竣工验收，苏家开主张权利应当从竣工验收次日起计算，至2014年6月6日诉讼时效届满。苏家开于2015年7月6日才主张其权利被侵害，显然已超过二年的诉讼时效期间，故嘉盛公司的诉讼时效抗辩意见，原审法院予以采纳，对苏家开请求嘉盛公司给付逾期交房违约金的主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、限嘉盛公司在本判决书发生法律效力后十日内返还给苏家开房价款3036.80元；二、驳回苏家开的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费354元，由苏家开负担324元，嘉盛公司负担30元。
苏家开不服原审判决，向本院上诉称：一、《民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”本案中，虽然嘉盛公司已于2012年2月22日将苏家开所购买的商品房交付给苏家开使用，但苏家开当时并不知道该商品房没有经过政府验收合格，是在邓飞等住户与嘉盛公司打官司后才听说商品房没有经过政府验收，苏家开等住户于2015年6月份到徐闻县建设主管部门了解情况，几经周折才看到相关的竣工验收材料，才知道嘉盛公司交付给苏家开的商品房是2012年6月6日才通过政府部门验收的事实，故诉讼时效期间应当从2015年6月份起计算。二、政府通过竣工验收没有公示，政府部门和嘉盛公司亦没有告知苏家开，苏家开又没有去查看相关资料，苏家开完全有理由相信嘉盛公司作为一家正规房地产开发公司，是在商品房通过政府竣工验收后才交付给苏家开的。因此不能推定苏家开应当于2012年6月6日知道政府通过竣工验收。综上，请求二审法院撤销一审判决第二项，责令嘉盛公司按照约定支付违约金33312.09元给苏家开。
被上诉人嘉盛公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对苏家开上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：苏家开主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效。
关于苏家开主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”嘉盛公司在房屋验收合格前将房屋交付业主苏家开使用，有违诚信原则。《商品房买卖合同》约定嘉盛公司应当在2011年12月30日前将政府验收合格的商品房交付苏家开使用，而涉案房屋于2012年6月6日才竣工验收备案。虽然嘉盛公司于2012年2月22日将涉案房屋交付苏家开使用，但该房屋当时并未经政府部门竣工验收，不具备法定交付条件，开发商存在违约行为。《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件，买受人有权拒绝交接。”但嘉盛公司交付房屋时并没有出示相关的证明文件，证明涉案商品房符合交付使用的条件，而苏家开亦怠于行使自己的权利，本身亦有过错。直至2012年6月6日涉案商品房才具备交付条件，其时合同约定的最后交房期限已过，且房屋具备法定交付条件，买受人苏家开作为合同一方当事人，应当知道出卖人已经构成违约。故本案诉讼时效应从商品房具备法定交付条件之日，即2012年6月6日起计算。原审法院认定本案诉讼时效已过，对苏家开主张逾期交房违约金不予支持，符合法律规定，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费633元，由上诉人苏家开负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈春丽
审 判 员 舒乐清
代理审判员 张 荣
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 翟锦霞
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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