福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第3787号
上诉人（原审原告）林凌，女，1981年8月14日出生，汉族，住福建省连江县。
委托代理人朱永传，福建谨而信律师事务所律师。
委托代理人林克勇，男，1955年2月14日出生，汉族，住福建省连江县，系上诉人的父亲。
被上诉人（原审被告）利嘉实业（福建）集团有限公司，住所地福建省福州市台江区。
法定代表人陈代琛，总裁。
委托代理人陈晓春，福建福晓律师事务所律师。
委托代理人雷沈通，福建福晓律师事务所实习律师。
上诉人林凌因与被上诉人利嘉实业（福建）集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2014）台民初字第3222号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年1月25日，原告林凌（买受人）与被告利嘉实业（福建）集团有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告将经福州市房地产管理局批准预售的坐落于福州市台江区中亭街改造B区3层101号房预售给原告；建筑面积为52.11㎡，用途商业，价款为1380915元；原告于2013年1月25日付清首付款690915元，余款690000元在2013年3月30日前办理按揭；被告应当在2013年1月25日前履行交房义务。该合同第十五条（“关于产权登记的约定”）约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方双方同意按下列第2项处理：…2、买受人不退房，出卖人按日按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。上述合同订立后，原告依约向被告支付了首付款690915元，被告亦于2013年1月25日向原告交付了讼争房产。但原告未按合同约定付清余款。被告于2014年7月25日办妥福州市台江区后洲街道三通路13号中亭街改造嘉和苑连体部分三层房屋产权初始登记手续。2014年8月19日，被告向原告发《通知函》，告知原告其购买的中亭街改造项目嘉和苑连体部分三层101号店面现已具备办理产权登记条件，要求原告在接到本通知后三日内，持本人有效身份证件、《商品房买卖合同》和已付款收款收据原件至售楼中心，签订《商品房买卖合同》。若选择一次性付款方式，则应于《商品房买卖合同》签订之日当日缴清购房余款，若选择银行按揭付款，则应于《商品房买卖合同》签订当日办理首期购房款结算手续，并向被告提供完整的办理按揭贷款需向银行提供的文件资料。于付清全额购房款（含银行按揭贷款发到被告账户）后60日内办理商品房权属登记手续。2014年10月9日，原告向被告发出《律师函》，认为由于被告的原因导致原告办理权属证书的时间拖延，故被告应承担逾期办证违约责任，要求被告支付暂计至2014年8月19日止的违约金71510元；另外，原告明确同意被告提出讼争店面选择一次性付清购房余款的建议，并要求被告告知汇款账户。被告于2014年10月10日签收上述《律师函》。尔后，原、被告双方就逾期办证违约金一事无法协商一致，原告遂诉至原审法院。
一审诉讼中，被告在法律规定的答辩期间提出管辖权异议，原审法院于2014年11月13日作出（2014）××民初字第××号《民事裁定书》，驳回被告的管辖权异议。被告不服，上诉至福州市中级人民法院，福州市中级人民法院于2015年1月5日作出（2015）××民终字第××号《民事裁定书》，驳回被告的上诉，维持原裁定。
另，原审法院依原告申请向福州市国土资源局台江分局发函查询：“一、讼争房产所在地块，开发商是否已经办理土地总登记？二、该项目的业主是否能够办理土地使用权证？”2015年5月19日，福州市国土资源局台江分局向本院回函答复：“利嘉实业公司开发的座落于福州市台江区后洲街道三通路13号中亭街改造嘉和苑连体部分三层房屋所在地块，于2004年8月已办理土地总登记。购买该小区的业主可以持房屋所有权、居民身份证、契税凭证到福州市国土资源局土地登记办事大厅办理。”
原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原、被告双方均应依约全面履行自己的义务。虽然被告于2014年8月19日向原告发《通知函》，要求双方重新签订合同，并变更办理产权登记的期限，但由于原告并未同意该方案，故双方仍应按原先签订《商品房买卖合同》中的相关约定履行合同义务。根据约定原告应于2013年3月30日前付清余款，被告应于2014年1月25日前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，以便原告取得房屋权属证书。虽然被告于2014年7月25日办妥福州市台江区后洲街道三通路13号中亭街改造嘉和苑连体部分三层房屋产权初始登记手续，并于2014年8月19日告知原告，但原告也未依约在2013年3月30日前付清余款，直至2014年8月19日仍未付清剩余购房款，而全额的购房发票系办理房屋权属证书所需材料之一，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，现原告要求被告支付自2014年1月25日起至讼争房实际具备办理权属证书条件之日止（暂计至2014年8月19日）的违约金人民币71510元，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条的规定，判决：驳回原告林凌的诉讼请求。案件受理费人民币1587元，由原告林凌负担。
上诉人林凌上诉称：一、讼争店面无法办理权属证书的原因在于被上诉人，被上诉人依法应承担逾期办证的违约责任，理由如下：1、讼争店面在2014年8月19日前无法办理按揭贷款的原因系被上诉人未完成产权初始登记，致使上诉人无法取得购房款的全额发票，进而致使讼争店面无法办理权属证书；2、被上诉人在2014年7月25日才完成讼争店面的初始登记及备案登记，被上诉人依法应当向上诉人支付逾期办证违约金；3、被上诉人迄今未将上诉人办理讼争店面土地证的相关材料向福州市国土资源局台江分局报备，尚未排除讼争店面无法办理权属证书的因素。二、被上诉人不存在先履行抗辩权，且在原审中自认违约，对承担违约责任未予以否认。综上，上诉人请求撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人利嘉实业（福建）集团有限公司答辩称：上诉人至今未按约定付清剩余房款，其违约在先，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
根据本案现有证据，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应当根据诚实信用原则全面履行合同。本案争议焦点在于被上诉人能否行使先履行抗辩权。
行使先履行抗辩权的适用条件是：1.在同一双务合同中，任一方都对对方负有合同义务；2.合同约定了给付义务的先后履行顺序；3.先履行一方未履行义务或履行义务不符合约定。在同时具备上述三个条件时，后履行一方有权行使先履行抗辩权或就违约部分行使相应的先履行抗辩权，可暂时不履行相应的合同义务，直至对方履行义务或履行义务完全符合约定之时。具体到本案，根据诉争合同的约定，上诉人应于2013年3月30日前付清余款，被上诉人应于2014年1月25日前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被上诉人提供的资料交付上诉人。因交付全部购房款是上诉人购买讼争店面应当履行的主要义务，全额的购房发票系办理房屋权属证书所需材料之一，而上诉人至今仍未付清余款，故在上诉人未全面及时地履行合同约定的付款义务的情况下，被上诉人可行使先履行抗辩权即暂不协助上诉人办理权属证书。原审法院未支持上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约金的主张，适用法律正确，本院依法予以维持。
就上诉人关于其无法付清余款的原因在于被上诉人的主张，本院认为，首先，以办理银行按揭贷款方式支付房款，是对上诉人购房款支付方式的一种约定，并非唯一的购房款支付方式。双方合同中对付款方式约定为余款办理按揭，但对于被上诉人须代为办出贷款并未作出约定，被上诉人仅是协助其办理银行按揭贷款手续。在无证据证明被上诉人存在恶意行为导致贷款未获审批的情况下，不应由被上诉人承担贷款未获审批的不利后果。其次，被上诉人于2014年8月19日向上诉人发《通知函》，要求双方重新签订合同，并变更办理产权登记的期限，但上诉人并未同意该方案，故双方仍应按原先签订《商品房买卖合同》中的相关约定履行合同义务，上诉人以被上诉人未提供收款账户作为其未按期缴纳购房款的理由，缺乏法律依据，本院不予支持。
此外，上诉人关于被上诉人未否认其逾期办证的违约责任的上诉理由，缺乏事实与法律依据，本院亦不予支持。
综上，上诉人林凌的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1587元，由上诉人林凌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 霞
代理审判员 陈雁兰
代理审判员 缪 羽
二〇一五年十月九日
书 记 员 方玉林