常州市金坛区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0482执异7号
异议人（案外人）纪伟建，男，1983年3月3日生，汉族，住江苏省常州市金坛区。
申请执行人詹进群，男，1973年4月6日生，汉族，住江苏省无锡市崇安区。
申请执行人尤渊，男，1960年8月10日生，汉族，住江苏省常州市金坛区。
被执行人谢芸，女，1972年1月6日生，汉族，住江苏省常州市金坛区。
被执行人李剑，男，1964年8月1日生，汉族，住江苏省常州市金坛区。
本院在执行尤渊申请执行谢芸、李剑民间借贷纠纷一案及詹进群申请执行谢芸、李剑民间借贷纠纷一案中，案外人纪伟建向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人纪伟建称，坐落于常州市金坛区景阳花园XX幢404室房屋（以下简称景阳花园XX幢404室房屋）系本人以被执行人谢芸、李剑的名义购买，购房款已经由本人向开发公司支付完毕。因被执行人未协助办理过户手续，本人向法院起诉，法院作出（2015）坛民初字第3967号民事判决，确认房屋归本人所有，请求依法中止对该房产的执行，解除对该房产的查封。
为证明其主张，案外人纪伟建向本院提交以下证据：协议书、证明、收条、现金解款单、收款收据、燃气用户证、居民水费缴费卡、信息网络用户证各1份。上述证据材料为复印件，经核对与本院（2015）坛民初字第3967号案件中纪伟建提供的证据相同。案外人纪伟建还向本院提交（2015）坛民初字第3967号民事判决书1份。
申请执行人尤渊称，依据物权法第九条及第十四条的规定，不动产物权的转让、变更的唯一要件就是登记。景阳花园XX幢404室房屋登记在被执行人的名下，被执行人依法享有所有权，无证据证明登记发生错误。异议人称购房款全部由其支付，性质上属于代付款，是将来条件成就时，购取被执行人房产的预付款。相对于申请执行人来说，异议人与被执行人之间的房产交易行为是否客观真实，无法查明。无论是否真实，不能对抗申请执行人，也不能对抗依法保全行为。根据（2015）坛民初字第3967号民事判决，即使交易行为真实，异议人对保全房产所享有的仅仅是债权，非房屋所有权。依据上述判决查明：“2010年11月，异议人向金坛市城市建设�发总公司支付全部购房款并实际入住房屋。2011年6月8日，李剑、谢芸将景阳花园XX幢404室房屋登记在其名下”。迟延登记是否有过错。本人认为要么不动产部门存在过错，要么异议人存在过错。登记是不动产的法定公示方式，占有并不发生不动产的公示效力。异议人可以在未登记时向法院提出权属归己的请求。对被执行人出卖但未办理过户登记的房产，法院能够查封，异议人无权就保全措施提出抗辩，异议人只能在法院应申请执行人的要求，依法采取强制执行措施后，对被执行人提起合同违约之诉。故（2015）坛民初字第3967号民事判决不符合物权法第28条及物权法解释第7条规定的不需要经登记即可发生物权变动效力的法律文书。综上，涉案房产的保全行为符合法律规定，异议人对该房屋不享有所有权，请求法院依法驳回其执行异议请求，维护申请执行人的合法权益�
本院查明，原告尤渊诉被告谢芸、李剑民间借贷纠纷一案，依原告尤渊的诉讼保全申请，本院于2015年12月2日作出（2015）坛民初字第3863号民事裁定书，裁定查封景阳花园XX幢404室房屋价值人民币600000元部分，金坛市景潭花园C4-506室房屋价值人民币900000元部分，金坛市东园小区195-108室价值人民币400000元部分。该案经审理，本院于2016年4月8日作出（2015）坛民初字第3863号民事判决书，判决被告谢芸、李剑于本判决生效之日起15日内返还原告尤渊借款人民币2440000元；案件受理费26320元、财产保全费5000元，合计人民币31320元，由被告谢芸、李剑负担。判决已发生法律效力，2016年8月8日，尤渊向本院申请执行。原告詹进群诉被告谢芸、李剑民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月12日作出（2015）民初字第3804号民事判决书，判决被告谢芸、李剑于本判决生效之日起30日内返�原告詹进群借款人民币1600000元并按年利率6%承担自2015年11月25日起至借款付清之日止的利息；案件受理费19200元，由被告谢芸、李剑负担。判决已发生法律效力，2016年8月1日，詹进群向本院申请执行，本院遂于2016年8月30日作出（2016）苏0482执1778号执行裁定书，裁定查封被执行人谢芸名下的坐落于金坛区东园小区195-108室及被执行人李剑名下的坐落于景阳花园XX幢404室、C4-506室房地产。
另查明，2006年6月，纪伟建与谢芸、李剑达成口头协议，约定：李剑、谢芸将景阳花园XX幢404室房屋购房指标转让给纪伟建，转让价格为6万元，实际购房款等均由纪伟建向房屋开发商交付。2006年6月25日，纪伟建将6万元交付李剑。2009年8月5日，纪伟建与谢芸、李剑达成协议书1份，该协议约定：李剑、谢芸同意将坐落于景阳花园XX幢404室房屋转让给纪伟建，转让价格为4万元，此后所有购房款和其他费用均由纪伟建支付，李剑、谢芸协助纪伟建办理房屋过户手续。2010年4月7日，李剑与金坛市城市建设开发总公司签订商品房买卖合同1份，该合同主要约定：金坛市城市建设开发总公司将坐落于景阳花园XX幢404号房屋出卖给李剑，房屋价格172875.06元，该合同同时约定，根据金坛市城市建设开发总公司与李剑所在单位常州监狱签订的协议书，李剑在办理房屋产权登记后五年内不得转让。2010年10月30日，李剑向纪伟建出具证明1份，该证明主要载明：纪伟建于2010年11月18日前向金坛市城市建设开发总公司支付购房款176421元，景阳花园XX幢404室房屋所有权、土地使用权归纪伟建，且纪伟建一直占有、使用该房屋，李剑仅仅是挂名。2010年11月，纪伟建向金坛市城市建设开发总公司支付全部购房款并实际入住房屋。2011年6月8日，李剑、谢芸将景阳花园XX幢404室�屋登记在其名下。2015年12月9日纪伟建诉至本院，请求确认景阳花园XX幢404室房屋归其所有并请求李剑、谢芸协助将上述房产过户到其名下。2016年11月9日，本院依法作出（2015）坛民初字第3967号民事判决书，判决：确认坐落于景阳花园XX幢404室房屋所有权为纪伟建所有；李剑、谢芸于本判决生效之日起15日内协助将上述房屋变更登记至纪伟建名下；案件受理费3700元，由李剑、谢芸负担。该判决已发生法律效力，2017年2月8日，纪伟建向本院申请执行，要求将景阳花园XX幢404室房屋变更登记到其名下。
上述事实，有协议书、收条、现金解款单、收款收据、本院（2015）坛民初字第3863号民事裁定书及民事判决书、（2015）民初字第3804号民事判决书、（2016）苏0482执1778号执行裁定书、（2015）坛民初字第3967号民事判决书等证据在卷佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，尤渊申请执行谢芸、李剑民间借贷纠纷一案及詹进群申请执行谢芸、李剑民间借贷纠纷一案均属于金钱债权执行案件。纪伟建与谢芸、李剑签订的景阳花园XX幢404室房屋买卖协议发生在本院查封该房屋之前。纪伟建与谢芸、李剑所有权确认纠纷一案，该案经本院依法审理并�出支持纪伟建诉讼请求的判决，双方签订的书面买卖协议应当合法有效。根据纪伟建提交的有关水电燃气等证明及本院生效的（2015）坛民初字第3967号民事判决查明的支付购房款及房屋交付的事实，可以确认在本院查封该房屋之前，纪伟建已合法占有该房屋并且支付了全部购房款。关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的问题，可以从以下事实分析判断：纪伟建与谢芸、李剑于2009年8月5日达成协议书，约定李剑应积极协助纪伟建办理房屋购买手续及房产过户手续，费用由纪伟建承担；李剑与金坛市城市建设开发总公司于2010年4月7日签订的商品房买卖合同约定，依金坛市城市建设开发总公司与李剑所在单位常州监狱签订的协议书，李剑在办理房屋产权登记后五年内不得转让；2011年6月8日，李剑、谢芸将景阳花园XX幢404室房屋登记在其名下；2015年12月9日，纪伟建�至本院请求确认该房屋所有权归己所有及请求李剑、谢芸协助办理该房屋的变更登记等事实。依据上述事实可以认为，对景阳花园XX幢404室房屋，纪伟建已履行了相应义务，非因纪伟建自身原因未办理过户登记。综上所述，纪伟建对景阳花园XX幢404室房屋提出的执行异议，符合上述司法解释的规定的情形，且其权利能够排除执行，本院应依法裁定中止对该房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对坐落于常州市金坛区景阳花园XX幢404室房屋的执行。
案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁�错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审判长 俞卫忠
审判员 李瑞华
审判员 张卫明
二〇一七年三月二十日
书记员 祁云秀