安徽省肥西县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0123民初2354号
原告：汪志云，男，1961年11月5日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
委托诉讼代理人：王新，安徽国运律师事务所律师。
被告：肥西县球通运输有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县江夏乡半店街道，统一社会信用代码9134012373730317XW（1-1）。
法定代表人：翟应兵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高从武，安徽徽都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许丹，安徽徽都律师事务所实习律师。
被告：安徽懿视置业有限公司，住所地安徽省合肥市官亭镇官亭街道，组织机构代码76903315-1。
法定代表人：夏维同，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高从武，安徽徽都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许丹，安徽徽都律师事务所实习律师。
原告汪志云与被告肥西县球通运输有限公司（以下简称球通公司）、安徽懿视置业有限公司（以下简称懿视置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员杜倩倩适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪志云及其委托诉讼代理人王新，被告球通公司、懿视置业共同委托诉讼代理人高从武、许丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汪志云向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告一签订的《官亭诚信建材商城商住楼买卖合同》无效；2、两被告立即返还原告已支付的购房款380000元，支付原告资金占用损失费用154300元（第一笔购房款130000元资金占用费用暂从2008年3月29日计算至2016年4月28日，以130000元为本金，以同期银行贷款年利率6%为标准，计63050元。第二笔购房款250000元资金占用费用暂从2010年1月30日计算至2016年4月29日，以250000元为本金，以同期银行贷款年利率6%为标准，计91250元。前述两笔资金占用费用共计154300元。此后资金占用损失费用以前述标准，计算至款清之日止）；3、本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2008年3月29日，原告与被告一签订《官亭诚信建材商城商住楼买卖合同》，约定原告购买被告一开发的位于肥西县官亭镇的诚信建材商城商住楼13栋第31及第32号房，建筑面积共计110平方米，该商住楼每套190000元，总购房款380000元，约定分期付款。原告按照该合同约定，于2008年3月29日支付购房款130000元，2010年元月30日经被告一授意向被告二支付购房款100000元，剩余房款150000元，双方约定由第三人史守福向被告一支付。同时约定，被告一应于2008年10月30日前，向原告交付经验收合格并符合合同约定的商住房，并于商住房交付使用后360日内，由被告一负责办理房屋相关产权登记。原告如约履行该合同义务，但被告屡屡违约，并欺诈原告。实际上，被告一并无房地产开发的经营资质，也未取得涉案两套商住楼土地的使用权，自始至终也未取得商品房预售许可证。原告发现该情形后，多次与两被告商讨所购商住楼产权证办理事宜，两被告均承诺会尽快办理，现两被告明确告知原告其所购买的两套商住楼因无法取得土地使用权而无法办理产权登记。原告认为，两被告自始至终即在隐瞒原告基本事实，诱导原告签订该商住楼买卖合同，且该合同内容违反了相关法律法规的强制性规定，应为无效合同，两被告应依法赔偿该合同无效给原告造成的经济损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
球通公司、懿视置业共同辩称：被告一不是本案适格被告，原告与被告一签订合同，合同实际履行者是被告二，被告一也不能从事房屋开发等行为；原告确认合同无效是债权，双方签订合同时间是2008年，其诉求已经超过诉讼时效；原告尚有15万元购房款至今未支付，所以原告要求被告返还购房款的主张不能成立；双方签订合同后，被告已经实际交付了房屋，原告也实际使用房屋至今，原告要求被告支付资金占用费无事实依据。
本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2008年3月29日，汪志云作为买受人与作为出卖人的球通公司在官亭建材商城售房部签订《官亭镇诚信建材商城商住楼买卖合同》，约定由汪志云购买该商城商住楼13#座第31#、32#号房，按建筑面积计算，该商住房单价为（人民币）每套190000元，总金额为380000元。合同第五条付款方式及期限中注明买受人通过分期方式进行付款：2008年3月29日首付房款130000元，下欠房款250000元整于2016年元月30号支付100000元整。出卖人应当在2008年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商住房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或是因政府部门及相关政策原因造成的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。在商品房交付使用后360日内，由球通公司负责办理房屋相关产权登记，相关费用及契税由买受人承担。合同签订后，汪志云按约于2008年3月29日向球通公司支付购房款130000元，于2010年元月30日向懿视置业支付购房款100000元。球通公司的经营范围为道路普通货物运输、大型物件运输（一类）、货物专用运输（集装箱、冷藏保鲜、罐式）（除危险品）；汽车租赁、销售（除小轿车）；车辆年检代理服务；机动车车辆保险代理。球通公司至今未取得案涉土地使用权，其与汪志云签订房屋买卖合同时并未取得商品房预售许可证，案涉房屋至今未能办理产权登记。
双方有争议的事实在于下剩房款150000元有无实际支付，汪志云主张经其与球通公司、史守福三方共同商定，该150000元由史守福代汪志云向球通公司支付，由球通公司从其应得工程款中予以扣除，应视为汪志云支付了全部购房款。汪志云为证明该主张，向法庭提交两份证据：一是其所持有的合同原件，该合同原件第五条付款方式中添加有“下欠房款人民币壹拾伍万元整（￥150000），此壹拾伍万元由史守福支付”；二是史守福的证人证言。球通公司对此不予认可，并将其所持有的合同原件作为证据向法庭提交，该合同原件第五条付款方式中未添加有该约定。结合双方的质证意见，汪志云所提供的证据不足以证明其主张，本院对其下剩房款150000元已实际支付的主张不予采纳。该150000元应视为双方约定不明，球通公司可随时向汪志云予以主张。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。本案中，球通公司不具有案涉房屋的开发建设条件和预售主体资格，其向不特定的社会公众进行销售的行为，违反了法律强制性规定，因此汪志云、球通公司就案涉房屋签订的《官亭镇诚信建材商城商住楼买卖合同》应属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。案涉合同无效，球通公司对此应承担主要过错责任，故对汪志云要求其返还已付购房款并按同期银行贷款年利率支付资金占用损失的诉讼请求，予以支持。依据合同相对性原则，案涉合同的签订主体系汪志云与球通公司，并不包括懿视置业，懿视置业仅系球通公司履行辅助人，其无需对合同的无效承担责任，因此对汪志云要求懿视置业承担共同责任的诉讼请求，不予支持。球通公司、懿视置业抗辩案涉房屋已实际交付原告使用至今，故不应向汪志云支付资金占用损失，但对此均未能提供证据予以证明，故对该抗辩主张，不予采纳。球通公司、懿视置业主张按照合同约定，汪志云在2010年即应当知道其权利受到损害，但直到现在方提起诉讼，其诉请已超过诉讼时效。对此，确认合同无效不受诉讼时效的限制，但本案中因合同无效产生的返还购房款并赔偿损失的法律后果应受到诉讼时效的限制，诉讼时效应从法院确认合同无效时起算，因此汪志云请求返还购房款并赔偿损失未超过诉讼时效。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告肥西县球通运输有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告汪志云购房款230000元及资金占用损失（第一笔购房款130000元的利息自2008年3月29日起开始计算，第二笔购房款100000元自2010年1月30日起开始计算，两笔款项均以中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准计算至本判决确定的履行期限届满时止）；
二、驳回原告汪志云的其他诉讼请求。
案件受理费9143元，减半收取4571.5元，由原告汪志云负担1000元，被告肥西县球通运输有限公司负担3571.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 杜倩倩
二〇一六年十月八日
书 记 员 王 伟
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）经济合同违反国家指令性计划的；
（七）以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。