广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1056号
原告：广州体育职业技术学院，住所地广州市天河区。
法定代表人：黄德敏，常务副院长。
委托代理人：贾鹏程、罗君怡，分别系广东南方福瑞德律师事务所律师、实习律师。
被告：陈俊霞，住河南省漯河市源汇区。
被告：胡锦林，住广东省五华县。
原告广州体育职业技术学院诉被告陈俊霞、胡锦林租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人贾鹏程、罗君怡到庭参加诉讼，两被告经本院公告传唤逾期未到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告诉称：2012年4月16日，原告与被告陈俊霞签订《广州市房屋租赁合同》，约定“甲方将位于广州市天河区林和东路沾益直街168号自编3号的房屋出租给乙方作商业使用，租期共5年，即自2012年4月30日至2017年4月29日止。2012年4月30日至2013年4月29日的月租金为4710元，2013年4月30日至2014年4月29日的月租金为4851元，其后的租金按一定比例增加。乙方应于每月10日前向甲方一次性支付租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2.5%向甲方支付违约金。若甲方发现乙方拖欠租金，水电费及其他费用30日以上，甲方可停止水电供应并解除合同”。合同签订后，原告依约将租赁房屋交给被告陈俊霞使用。但被告陈俊霞自2012年8月起开始拖欠租金、水电费，经原告多次催收，被告陈俊霞仍不支付。2013年10月10日，被告胡锦林以“代交款人”的身份向原告出具《备忘录》称：“欠租还款方式，先付3万元后，每月按时交当月租金水电费后，每月再交2000元欠款，直到欠款交清为止”，但胡锦林在交纳36851元后，即不再支付租金及水电费。2014年1月6日，原告向被告发出了《终止〈广州市房屋租赁合同〉通知书》，通知其终止租赁合同，被告应在收到通知后七日内将承租房屋交回原告，并立即付清租金及滞纳金。2014年1月9日，原告收回了房屋。原告认为双方所签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，被告应依约履行交租、水电费等义务，其拒不交付，已构成根本违约，致使租赁合同所约定的终止合同的条件成就，原告以此终止租赁合同，符合合同约定和法律规定。合同终止后，被告陈俊霞仍未付清所欠费用，其应依合同的约定承担责任。被告胡锦林向原告出具的《备忘录》已构成对陈俊霞应付租金、水电费的担保，其应对此承担连带清偿责任。因考虑到被告的实际经济情况，原告主动选择按银行同期贷款利率计算违约金。为此，请求法院判令：1、被告陈俊霞向原告支付2012年8月1日至2014年1月9日期间的租金45802.30元、水电费681元及逾期支付租金的违约金（以当月欠缴租金为本金，按中国人民银行一至三年同期贷款利率计，自当月11日计至付清为止）；2、被告胡锦林对被告陈俊霞的上述债务承担连带清偿责任；3、两被告承担本案诉讼费用。
两被告未作答辩。
经审理查明：原告为位于广州市天河区沾益直街168号教学楼的权属登记人。
2012年4月16日，原告（甲方）、被告陈俊霞（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市天河区林和东路沾益直街168号自编3号房屋出租给乙方作商业使用，租期自2012年4月30日至2017年4月29日，其中2012年4月30日至2013年4月29日的月租金为4710元，2013年4月30日至2014年4月29日的月租金为4851元，租金按月结算，从首年第2月开始，房屋每月租金于当月10日前向甲方一次性支付，乙方向甲方交纳9420元履约保证金及水电费押金5000元，在乙方无违约的情况下，甲方应在租赁期满或解除合同之日将履约保证金9420元以及水电押金5000元退回乙方。若乙方出现违约（包括拖欠租金等相关费用），甲方即可全额没收保证金。若乙方拖欠水电费，甲方有权可全额没收水电费押金。乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2.5%向甲方支付违约金。本次出租行为所涉及的一切税、费由甲方和乙方各自依法承担。在合同期内，乙方须承担因使用房屋而产生的水电费、物业管理费等费用。本合同期满或合同因故解除，且甲方要求收回房屋时，乙方必须在甲方通知收回房屋之日起7个工作日内将房屋交回甲方，依附于房屋的装修装饰无偿归甲方所有，乙方不得以此向甲方追究法律责任和索取补偿。
2013年10月10日，被告胡锦林向原告出具《备忘录》，内容为：陈俊霞承租广州市林和东路沾益直街168号自编3号商铺鲜冰多煮小食店，2012年8月至2013年10月共欠71496元租金。欠租还款方式，先付人民币30000元后，每月按时交当月租金水电费后，每月再交2000元欠款，直到欠款交清为止。代交款人胡锦林。
对于被告胡锦林的缴费情况，原告表示其代缴36851元租金，由于合同相对方为陈俊霞，故其交给胡锦林的发票的交款人为陈某，没有向胡锦林出具其名义的发票。另原告主张被告陈俊霞与被告胡锦林为合伙关系，但未提交证据证实。
原告称于2014年1月3日向被告陈俊霞发出《终止〈广州市房屋租赁合同〉通知书》，要求其支付拖欠租金及七日内搬迁等。
原告称其于2014年1月9日自行收回涉案房屋。
对于水电费681元，原告未提交双方确认数额的证据，亦未提交代为垫付的凭证。
本院认为：原告、被告陈俊霞签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应按约定履行。
被告陈俊霞承租原告房屋应支付租金，逾期承担违约责任，其经本院合法传唤逾期未到庭应诉，视为放弃举证，本院对于原告主张被告陈俊霞拖欠租金的事实予以采纳。被告陈俊霞作为承租人，应就交还涉案房屋的事实进行举证，现其缺席，视为放弃举证，对于原告主张其于2014年1月9日收回涉案房屋，予以采纳。被告陈俊霞应向原告支付2012年8月1日至2014年1月9日期间的租金具有合同依据，本院予以支持。经计算，该期间的应付租金为82653.30元。现原告自认被告胡锦林代为付款36851元，该自认未增加被告负担，本院予以采纳。被告陈某应付款为45802.30元（82653.30－36851）。现原告未能举证被告的实际缴费时间，本院从公平等价原则，从缴费顺序，确认被告胡锦林代缴36851元视为缴付2012年8月至2013年2月租金32970元（4710×7）及2013年3月期间部分租金3881元，即被告陈某拖欠原告2013年3月部分租金829元及2013年4月至2014年1月9日期间的租金，其中2013年4月起的租金按4851元／月计。
被告陈俊霞逾期支付租金，按约定“乙方须按当月租金额的2.5%向甲方支付违约金”，该约定是双方真实意思表示，现原告主动降低计算标准，按中国人民银行一至三年贷款利率计，并无增加被告陈俊霞负担，本院予以照准。但从公平角度，每月逾期付款的违约金以当月本金为限。
对于原告主张的第二项诉讼请求，原告主张两被告为合伙关系，但未能举证，本院不予采纳。被告胡锦林出具的《备忘录》以“代交款人”名义出具，具备债务加入并自愿承担连带清偿责任的意思表示，但被告胡锦林就《备忘录》的数额71496元内承担补充清偿责任，现原告自认被告胡锦林支付36851元，即被告胡锦林对被告陈某就34645元范围内的债务承担补充清偿责任。对于原告主张的超出部分，其主张缺乏事实及法律依据，不予支持。
两被告经本院合法传唤逾期未到庭应诉，本案依法缺席判决。
对于原告水电费的主张，该主张缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第十百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈俊霞于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州体育职业技术学院支付广州市天河区林和东路沾益直街168号自编3号房屋自2013年3月至2014年1月9日期间的租金合计45802.30元（其中2013年3月租金按829元计，2013年4月起按4851元／月标准计算）及逾期支付租金的违约金（以上述期间当月租金为本金，按中国人民同期一至三年贷款利率计，自当月的第11日起计至付清为止，每月违约金以当月租金本金为限，违约金总额以本金45802.30元为限）。
二、被告胡锦林对被告陈俊霞上述债务总额中的34645元承担补充清偿责任。
三、驳回原告广州体育职业技术学院的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1070元，由原告广州体育职业技术学院负担100元，由被告陈俊霞负担970元。公告费1000元，由被告陈俊霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 吴旭英
人民陪审员 梁泳怡
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 梁怡筠
曾妙仪
判决书于2014年月日送达