黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0602民初4412号原告（反诉被告）：杜薇，女，1981年6月4日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。委托代理人：杨洪，黑�江油城律师事务所律师。被告（反诉原告）：王永峰，男，1973年8月1日，汉族，住大庆市萨尔图区。委托代理人：徐进明，黑龙江峰衡律师事务所律师被告：韩雪城，男，1976年10月30日出生，汉族，住宾县。一、案件的由来及审理经过原告杜薇与被告王永峰、韩雪城房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜薇的委托代理人杨洪，被告王永峰及其委托代理人徐金明到庭参加诉讼，被告韩雪城经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告杜薇诉称：2014年10月24日，原告与二被告签订房�租赁合同一份，二被告租赁原告房屋经营蜀香人家火锅。合同第三条约定，租期五年，自2015年1月1日至2019年12月31日止；第四条约定，租金每年70万元，第八条第2项约定，在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方已经支付的当年度租金甲方不予退还，另向甲方支付本合同总租金的20%作为违约金。2016年10月，被告单方面终止合同的履行，退出所租赁的房屋。现原告诉至法院，要求1、二被告向原告支付违约金70万元；2、二被告给付原告水费1252.8元，电费5707元，共计6959.8元。被告王永峰辩称：被告王永峰不存在合同违约的情况，2016年10月初，被告王永峰与原告通话，说明被告经营困难，打算解除合同，经双方约定于2016年10月14日将房屋退出，被告王永峰结清未结的水电费，剩余两个月房租视为被告王永峰放弃，后双方于2016年10月14日进行了房屋交付，原告与当日将对外出兑的条幅挂好后离开，双方于14日由原告找来抄水表和电表的人员进行登记，并由被告韩雪城进行担保，王永峰会支付拖欠的水电费用。后因王永峰无钱支付，同时原告杜薇也不同意将王永峰所安装楼上的空调拆走，双方为此发生了纠纷，故被告王永峰认为原、被告之间解除租赁合同是双方协商一致，虽没有书面的协议，但按照实际的口头约定进行房屋交付，所以不存在违约行为，对原告所诉的第二项水电费用，被告将根据实际所欠的数额同意给付。被告韩雪城经本院合法传唤未到庭应诉、答辩。反诉原告王永峰诉称：2014年10月24日，反诉原告王永峰与韩雪城与反诉被告杜薇签订房屋租赁合同。2016年10月14日，反诉原告王永峰放弃反诉被告�还到期后房租，双方自愿协商解除合同，反诉原告于2016年10月14日雇人将饭店内的设备拉走低价转兑出售，房屋内剩余7台空调当时没有拉走。拉走设备当日将房屋交付给反诉被告，反诉被告同时贴出出兑条幅对外出兑。后反诉原告找反诉被告要求拉走空调设备，反诉被告以拖欠水电费为由拒绝返还。后反诉原告与反诉被告协商先给付水电费后拉空调，反诉原告不同意。2016年12月1日，反诉原告以违约并拖欠水电费为由将反诉原告诉至法院，至今空调没有取回。现反诉原告王永峰提出反诉，要求反诉被告杜薇返还反诉原告王永峰空调7台，价值4万元。反诉被告杜薇辩称：根据民诉法相关规定，反诉必须是针对本诉，足以抵消本诉，而本案，被告提出的反诉不足以抵消本诉，不成其为反诉，不应由本案合并处理，应另案处理。对反诉实体内容不予认可，根据合同约定，承租人拆卸空调应当保持承租房屋装修的完好，被告做不到，故被告没有拆除该空调，被告将墙外的外机拆走，综上请求法院驳回被告反诉。被告韩雪城经本院合法传唤未到庭应诉、答辩。本案在审理过程中，原告杜薇举证如下：证据一，房产证复印件两份（均与原件核对无异议），证明原、被告所签订的租赁合同所涉及的房屋为原告所有，两件房屋面积共计1172平方米。被告被告王永峰质证对该组证据的真实性和证明问题均无异议。被告韩雪城未到庭参与质证。本院对此组证据予以确认。证据二，房屋租赁合同原件一份，证明1、2014年11月24日，原被告签订房屋租赁合同，租赁期限为5年，�2015年1月1日至2019年12月30日，2、租金每年为70万元，每个租赁年度提前三个月支付下一年的租金，3、如承租方不按期支付租金，或擅自中途自动退租，应按本合同总金额的20%支付违约金。被告被告王永峰质证对该证据的真实性无异议，对原告证明的第三个问题有异议，根据合同第8条第2项的规定，在租期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租的需按合同20%支付违约金，逾期支付另有约定，约定为房租拖欠累计1个月，甲方可有权解除合同。被告韩雪城未到庭参与质证。本院对此证据的真实性予以确认。证据三，照片4张，证明2016年10月中旬，原告得知被告擅自撤出所承租的房屋后赶到现场时拍摄的被告撤离现场的照片，照片显示的是室内被告已经搬空，室外被告在拆卸空调主机并装车。被告被告王永峰质证对该组证据的真实性�异议，该照片不能证明被告系擅自撤出的，相反可以证明被告退房时原告在现场。被告韩雪城未到庭参与质证。本院对此组证据的真实性予以确认。证据四，水费认证单原价6份、电费认证单原价4份，证明水务部门于2016年11月9日出具的水费认证单，水费总计1252.8元，供电部门于2016年11月18日出具的电费认证单，认定拖欠电费共计5707元，共计6959.8元。被告王永峰质证对该组证据的真实性和证明问题均无异议。被告韩雪城未到庭参与质证。本院对此证据的真实性予以确认。本案在审理过程中，被告王永峰举证如下：证据一，通话录音一份，证明2016年12月2日15时21分，王永峰和杜薇进行电话通话，原、被告之间解除房屋租赁合同是经原告同意的，交付房屋当日原告亲自到现场监督，并挂上对外出兑的条幅，同时也证实被告所有的空调7台于交付房屋时未拆除。原告质证对该证据的真实性无异议，但认为该证据证实不了被告退出承租的房屋是经原告同意的，通过该录音证据能够更充分的证明被告由于经营不善无法承担2016年10月1日前应当缴纳的下一期的房租，被告也不能继续经营下去，执意将房屋交还原告，充分说明被告单方撤出房屋的违约事实，而原告接手房屋也是在被告不缴纳下一期房租，且执意交还房屋的前提下不得已接收该房屋。被告韩雪城未到庭参与质证。本院对该证据的真实性予以确认。证据二，照片打印件4张（与原件核对无异议），证明2016年10月14日拍摄房屋正面的照片，证实租赁房屋已经由原告接收并对外出兑，证实原、被告交付房屋的当日，原告就将条幅挂上对外出兑，�事先有准备的，原被告解除房屋租赁合同是经过原告同意的。2016年12月3日拍摄的房屋侧面的照片，证实截止至原告起诉之日，该房屋外墙空调没有拆除。原告质证对该组证据的真实性有异议，但证明不了被告所述拍摄的具体时间，照片所显示的房屋出租条幅电话号码与被告反诉状中体现被告的电话号码不一致，不能证明是被告的行为，退一步讲，就算被告当天挂出了出租条幅，也是为减少损失的不得已行为，不能说明被告同意被告擅自撤出房屋。被告韩雪城未到庭参与质证。本院对该组证据的真实性予以确认。证据三，证人李扬出庭作证，证实房屋交付过程，且原告在场监督。原告质证认为原告不认识证人，对真实性不予认可。原告不否认在被告搬家时到过现场，这不能说明原告同意被告搬家，该证人证言证明不了被告的诉讼�张，与本案无关。被告韩雪城未到庭参与质证。本院对该证人证言的真实性予以确认。被告韩雪城在举证期间未向本院提交证据。依据上述证据及当事人的陈述，确认本案的法律事实如下：2014年10月24日，原告与二被告签订房屋租赁合同一份，原告杜薇将位于大庆市萨尔图区东风新村奥维馨苑二期1号商服及奥维馨苑二期7-1号商服租赁给被告王永峰、韩雪城使用，租赁期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月30日止，租金为每年70万元，按年支付租金，每个租赁年度提前三个月支付下年度租金，合同签订之日给付首年度租金。双方在违约责任条款中约定，拖欠房租累计一个月以上的，出租方有权终止合同，收回该房屋，承租方应按照合同总租金的20%向出租方支付违约金，若支付的违约金不足弥补出租方损失的，承租方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；在租赁期内，承租方未经出租方同意，中途擅自退租的，承租方已经支付的当年度租金不予退还，另向出租方支付本合同总租金的20%作为违约金。原告杜薇及被告王永峰、韩雪城分别在该合同的出租方及承租方处签名捺印。双方签订租赁合同后，被告王永峰、韩雪城依照约定支付了2015年1月1日止2016年12月31日期间的房租合计140万元。2016年10月14日，二被告搬离了涉案房屋，原告杜薇到场接收了房屋。现原告杜薇诉至法院，要求1、二被告向原告支付违约金70万元；2、二被告给付原告水费1252.8元，电费5707元，共计6959.8元。2016年12月3日，被告王永峰向本院提�反诉请求，要求原告杜薇返还空调7台。原、被告双方在本案审理过程中，一致同意解除双方签订的房屋租赁合同。另查：二被告承租涉案房屋期间，共拖欠水费1252.8元，电费5707元，和计6959.8元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的房屋租赁合同，双方意思表示真实，内容不违反法律规定，该合同合法有效，原、被告双方在本案审理过程中一致同意解除该租赁合同，故本院确认该租赁合同依法解除。关于原告杜薇以二被告单方终止合同履行，退出所租赁的房屋为由，认为二被告违反了合同约定，二被告应当依照约定支付违约金70万元的诉讼请求，本院认为，二被告于2016年10月14日搬离了涉案房屋，原被告双方并未就解除合同事项达成书�协议，二被告也无法证实原告杜薇存在同意解除合同的意思表示，二被告的行为属于合同约定的单方退租行为。依照双方签订的租赁合同约定，未经出租方同意，承租方擅自退租的，承租方已经支付的当年度租金不予退还，另向出租方支付本合同总租金的20%作为违约金，被告王永峰认为该违约金约定过高，应于调整，本院认为，依照法律规定，违约金的约定不应超过实际损失的30%，原告方的实际损失应当参照剩余租赁期限应获得的房屋租金，本案中剩余租赁期为3年（2017年1月1日至2019年12月30日），按每年租金70万元计算，原告可获得的剩余租金为210万元，故违约金应调整为63万元（210万元×30%），扣除2016年度剩余两个月租金116667（70万元÷12个月×2个月），二被告还应支付的违约金应为513333元，故二被告应当支付原告杜薇违约金为513333。关于原告要求二被告给付水费1252.8元，电费5707元，共计6959.8元的诉讼请求，本院认为，依照交易习惯，交纳水电费为房屋承租方的义务，故本院对原告要求二被告支付水电费6959.8元的诉讼请求予以支持。关于被告王永峰要求原告杜薇返还空调7台的反诉请求，本院认为，首先，房屋承租人为被告王永峰与被告韩雪城，在被告王永峰未举证证明涉案空调主机为其个人所有的前提下，被告王永峰无权单独提出返还请求；其次，二被告在搬离房屋时已将部分空调，剩余空调并未一并拆除，原、被告当日已完成房屋交接，可视为二被告对剩余空调的放弃；其次，因部分室内空调主机被房屋装修遮挡，拆除空调主机将破坏部分装修，原、被告双方在合同中约定，依附于房屋的装修归出租方所有，以此可认定对于可能影响装修结构的依附设备应当归出租方所有，综上，本院对被告王永峰要求原告杜薇返还7台空调的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、二被告于本判决生效之日立即给付原告杜薇违约金513333，水电费6959.8元，合计520292.8元；二、驳回原告杜薇的其他诉讼请求；三、驳回被告王永峰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10870元，反诉费400元，由原告杜薇负担1867.07元，由被告王永峰负担9402.93元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  陈凤凯人民陪审员  李艳华人民陪审员  丁茂兰二〇一七年九月十一日书 记 员  修雪璐