山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋02民终183号
上诉人（原审被告）：李华。
委托诉讼代理人：王建，山西雁北律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李华。
委托诉讼代理人:阎庆东，山西民仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。
法定代表人：葛建华，该公司经理。
上诉人李华（女）因与被上诉人李华（男）、大同市中大房地产开发有限公司（下称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）年城民初字第1105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李华（女）的委托诉讼代理人王健、被上诉人李华（男）的委托诉讼代理人阎庆东到庭参加诉讼。被上诉人中大公司未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李华（女）上诉请求：撤销原判一、二、三、四项，改判其与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》无效；判令将华田苑府城2号楼3单元1401号房屋归其所有，由中大公司向其交房并为其办理房屋产权手续。事实和理由：李华（男）与中大公司签署的购房协议书为无效协议，中大公司亦未向李华（男）实际交付房屋。事实上，中大公司为李华（女）办理了正规的商品房预售合同并在大同市房管局办理了网签登记手续。
李华（男）辩称,原判正确，应予维持。
中大公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
李华（男）向一审法院起诉请求：判令确认其与中大公司签订的商品房买卖合同有效，华田苑府城2号楼3单元1401号房屋的产权为其所有；撤销李华（女）与中大公司的网签登记手续；由中大公司为其办理房屋产权的登记手续。
一审法院认定事实：李华（男）与中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，编号461（该合同注明落款时间为2013年2月17日）。约定李华（男）自愿认购中大公司位于华田苑府城二期2号楼3单元1401号房屋（建筑面积125.42㎡，单价4066.45元）一套，总价510014元。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。2014年7月9日，李华（男）与中大公司签订商品房买卖合同，约定购买中大公司所有的府南街7号“华田苑府城二期”2号楼3单元1401号房屋（建筑面积125.42㎡，单价4066.45元）一套。2014年7月14日，李华（男）与建设银行大同分行办理了个人住房借款合同，借款30万元。中大公司给李华（男）出具了210014元的房款收据（收据日期为2014年10月17日）。李华（男）交纳装修服务费1003元、装修保证金2000元、物业费（含电梯）2258元（上述收据日期为2014年9月27日）。李华（女）与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款时间为2014年7月16日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：李华（女）向中大公司购买华田苑府城2号楼3单元1401号房，建筑面积125.42㎡，单价4000元，买受人一次性付款501680元；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给李华（女）出具了一份共计501680元的收据。关于李华（男）与李华（女）中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》及《商品房买卖合同》是否有效的问题。李华（女）对李华（男）所提供证据均不认可，认为李华（女）与中大公司签订的购房合同真实有效，诉争房屋应归李华（女）所有。该案中，李华（女）虽对李华（男）提供的认购协议书及买卖合同的真实性有异议，但并未提供有效证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故认定李华（男）与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》及《商品房买卖合同》为有效合同。关于诉争的位于大同市华田苑府城二期2号楼3单元1401号房屋，中大公司是否应向李华（男）履行合同义务的问题。李华（男）认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付李华（男），该房屋应归李华（男）所有。李华（女）对李华（男）买卖合同的真实性有异议，认为李华（男）与中大公司是借贷关系，但未提供证据证实。因李华（男）的认购协议书及买卖合同合法有效，诉争房屋已交付李华（男），且李华（男）已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，应由中大公司向李华（男）履行合同义务。一审法院认为，李华（男）与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》及《商品房买卖合同》为有效合同。贷款合同主文虽载明购买房屋为华田苑府城二期2号楼3单元1501号房屋，但李华（男）提供两个变更协议及认购协议、商品房买卖合同，均可以证实中大公司将2号楼3单元1401号房屋交付了李华（男）。故可确认李华（男）与中大公司签订的《认购协议书》购买的是华田苑府城二期2号楼3单元1401号房屋。李华（男）已按约定付清了所有款项，中大公司也已交付了房屋，现李华（男）已合法占有该房屋，故李华（男）要求确认位于大同市华田苑府城二期2号楼3单元1401号房屋归其所有及中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求应予以支持。李华（男）要求撤销中大公司与李华（女）之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对李华（男）的该项诉讼请求不予支持。李华（女）就其与中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，李华（女）可向中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李华（男）与大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑·府城二期房屋认购协议书》有效；二、位于大同市华田苑府城二期2号楼3单元1401号房屋归李华（男）所有；三、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为李华（男）办理上述房屋的产权登记手续；四、驳回李华（男）的其余诉讼请求。案件受理费300元，由李华（男）负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付李华（男））。
本院二审期间，当事人未提交新的证据。对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，关于李华（男）与中大公司签订的房屋认购协议书是否有效的问题，《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，同时明确了商品房买卖合同应当具备的十三项主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条则规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从本案中查明的事实看，李华（男）所签订的房屋认购协议书的内容符合上述规定的要件，且中大公司已经收取了房款，故认购协议书应认定为为商品房买卖合同。李华（女）所提原告方房屋认购协议书不是商品房买卖合同的理由并不能成立。另，李华（女）所提的上述理由中，李华（男）是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力，因此，原审法院认定李华（男）方所签订的房屋认购协议书合法有效有事实和法律依据，故应予确认。
关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给李华（男）及李华（男）入住房屋是否合法的问题。李华（男）提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为其开具了入住通知书和装修通知书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为李华（男）出具入住通知书和装修通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于李华（男）作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故李华（女）所提的中大公司没有交付房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。
关于李华（男）是否对诉争房屋享有所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助李华（男）办理产权登记的义务，因此李华（男）要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为李华（男）办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归李华（男）所有的判项属适用法律错误，应予撤销。
至于上诉人李华（女）要求确认其与中大公司之间的合同有效并予以履行的上诉请求，因其并非是向被上诉人所提起，故本院对此不予审理。综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认上诉人与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，上诉人就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。
综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。李华（女）的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1105号民事判决第一项，即“原告李华与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑·府城二期房屋认购协议书》有效”；
二、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1105号民事判决第三项，即“被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告李华办理上述房屋的产权登记手续”；
三、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1105号民事判决第二项和第四项，即“位于大同市华田苑府城二期2号楼3单元1401号房屋归李华（男）所有”和“驳回原告李华（男）的其余诉讼请求”；
四、驳回李华（男）的其他诉讼请求。
一审案件受理费300元，由李华（男）负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元；二审案件受理费300元，由李华（女）负担。
本判决为终审判决。
审判长 李钧& # xB;
审判员 马剑峰
审判员 马 祖 荡
二〇一七年十二月一日
书记员 魏 捍 军