宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民终字第722号
上诉人（原审被告、反诉原告）宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司。
法定代表人李莹莹，宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司总经理。
委托代理人吴凌云，宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司员工。
委托代理人张红涛，宁夏宁正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）孙永川，男，1972年5月10日出生，汉族，个体。
上诉人宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司（以下简称锦华房地产公司）因与被上诉人孙永川商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2015）石大民初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月1日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司的委托代理人吴凌云、张红涛，被上诉人孙永川到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。
原审法院查明，2013年6月27日，孙永川、锦华房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定孙永川购买锦华房地产公司开发的位于石嘴山市大武口区半岛官邸的13-3-105号，2-801号房屋，其中住宅的建筑面积为132.81平方米，单价4620.75元，价款613682元，地下室面积为28平方米，单价1000元，价款28000元，总价款641682元；交房日期为2013年10月30日；如锦华房地产公司迟延交付商品房，应按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息向孙永川支付违约金；合同第五条约定，合同约定建筑面积和办理产权登记的产权面积的确认以有资质的专业面积测量机构出具的测量报告为准，如出现面积差异，双方按以下方式处理，即单价不变，多退少补，双方均不承担违约责任；孙永川曾于2014年2月10日针对本案涉案房屋以逾期交房为由要求与锦华房地产公司解除合同、退还房款，诉至原审法院，原审法院驳回了孙永川的诉讼请求后，孙永川上诉至本院，2014年8月14日本院做出维持原判的终审判决。现孙永川以锦华房地产公司逾期交房为由再次诉至法院，要求锦华房地产公司支付逾期交房违约金55248.82元（641682元×0.21‰×410天，自2013年10月30日至2014年12月14日止）。锦华房地产公司提起反诉，请求判令：一、由孙永川向锦华房地产公司支付逾期接房违约金42500元（自2013年11月1日至2014年12月30日止，共计425天，每天100元）及房屋实际接收之日止的违约金；二、由孙永川向锦华房地产公司补交房款2231.41元；三、由孙永川向锦华房地产公司交纳自2014年11月至2015年3月止的采暖费2534元；扣除锦华房地产公司违约交付房屋1天的违约金641682×5.6％÷365天×1天＝98元），实际孙永川应向锦华房地产公司支付47167.41元。
另查明，石嘴山市正衡房地产测量所出具的《测量结果报告》，涉案房屋的确权面积为133.36平方米，比预售时的面积（132.81平方米）多了0.55平方米，地下室确权面积为27.69平方米，比预售时的面积（28平方米）少了0.31平方米。
原审法院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，双方当事人应按照约定履行义务。双方在合同中约定锦华房地产公司应当于2013年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件并取得面积实测技术报告书的商品房交付给孙永川使用，但根据《建设工程质量管理条例》第十六条第三款的规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《石嘴山新建住宅项目交付使用综合验收管理规定》中规定，新建住宅必须申请综合验收后方可交房。至本案法庭辩论终结前，锦华房地产公司未能取得竣工验收的相应手续，因此，锦华房地产公司虽向孙永川发出通知要求其接房，但孙永川可不予接收。锦华房地产公司至今未能将符合条件的房屋交付孙永川，违约状态一直延续，应按照合同约定并参照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算违约金，故孙永川主张从2013年10月31日计算至2014年12月16日，共计412天的逾期交房违约金，数额应为40561.33元（641682元×年利率5.6%÷365天×412天）。根据测量报告和合同约定的价款，孙永川应补交锦华房地产公司购房款2231.41元（4620.75元×0.55平方米-1000元×0.31平方米）。关于锦华房地产公司主张的孙永川向其交纳自2014年11月至2015年3月止的采暖费2534元的请求，鉴于锦华房地产公司未向孙永川交付房屋，锦华房地产公司的该项诉讼请求无事实依据，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十条之规定，判决：一、宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司支付孙永川逾期交房违约金40561.33元，于本判决生效后五日内付清；二、驳回孙永川的其它诉讼请求；三、孙永川向宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司补交房屋差价款2231.41元，于判决生效后五日内付清；四、驳回宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司的其它诉讼请求。本诉案件受理费1182元，由孙永川负担315元，由宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司负担867元；反诉案件受理费980元，减半收取490元，由宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司负担465元，由孙永川负担25元。
锦华房地产公司上诉称，原审法院认定事实错误。本案中，涉案商品房符合合同约定的交付条件，且约定的交付条件未违反禁止性法律规定。遵循契约自由原则，孙永川在锦华房地产公司依约发出接房通知后，应当及时办理接房手续。孙永川收到接房通知后未办理接房手续，应依约承担逾期接房违约责任，按每天100元的逾期时间向锦华房地产公司支付违约金，并支付拖欠的2014年采暖费。涉案商品房系顶账房屋，孙永川不予办理接房手续的原因系孙永川要转让该商品房。同时，孙永川未实际支付房款，原审判决以锦华房地产公司出具的641682元收据计算违约金错误。综上，请求撤销原审判决第一、四项，改判锦华房地产公司向孙永川支付逾期交房违约金98元，孙永川向锦华房地产公司支付逾期接房违约金42500元及实际接收之日止的违约金，并支付2014年度采暖费2534元。
孙永川辩称，锦华房地产公司的上诉理由不能成立，应予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
二审过程中，锦华房地产公司向本院提交房屋设施移交单五份，证实涉案商品房在合同约定期限内具备交付条件。
孙永川对该证据的真实性、合法性均有异议。至今涉案商品房仍不能办理房产证。
本院认证意见，因该证据与本案无关联性，故本院对该证据不予采信。
孙永川未向本院提交新的证据。
二审经审理查明，锦华房地产公司未书面通知到孙永川办理接房手续。孙永川于2014年1月21日交纳了涉案房屋2013年度的采暖费。其他事实与原审认定的事实相同，本院予以确认。
本院认为，合同当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，孙永川以顶账方式支付房款641682元，锦华房地产公司就应履行交付房屋义务。双方合同约定房屋的交付以书面通知买受人（孙永川）并办理交接手续，锦华房地产公司虽未实际履行到书面通知义务，但孙永川于2014年1月21日交纳了涉案房屋2013年度采暖费，视为孙永川于2013年11月1日前已收到交房通知并已接收涉案房屋，且涉案房屋符合双方约定的交付条件。故孙永川主张锦华房地产公司承担逾期交房的违约责任及锦华房地产公司反诉请求孙永川承担逾期接房违约责任均无事实和法律依据，本院不予支持。锦华房地产公司主张2014年度采暖费孙永川应当负担。综上，原审法院认定事实错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2015）石大民初字第52号民事判决第三、四项，即“三、原告（反诉被告）孙永川向被告宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司（反诉原告）补交房屋差价款2231.41元，于判决生效后五日内付清；四、驳回被告宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司（反诉原告）的其它诉讼请求”；
二、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2015）石大民初字第52号民事判决第一、二项，即“一、被告宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司（反诉原告）支付原告孙永川（反诉被告）逾期交房违约金40561.33元，于本判决生效后五日内付清；二、驳回原告孙永川（反诉被告）的其它诉讼请求”；
三、被上诉人孙永川于本判决生效后五日内向上诉人宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司支付2014年度采暖费2534元；
四、驳回被上诉人孙永川的原审诉讼请求。
如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费1182元，由被上诉人孙永川负担。一审反诉案件受理费490元（减半收取），由上诉人宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司负担440元，由被上诉人孙永川负担50元；二审案件受理费1938元，由上诉人宁夏锦华星海湖房地产开发有限公司负担1738元，由被上诉人孙永川负担200元。
判决生效后，义务人拒不履行判决，权利人可在判决履行期间届满后二年内向原审法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 王俊英
审 判 员 马玉兰
代理审判员 彭德才
二〇一五年十一月九日
书 记 员 陈紫卉
附本判决所适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条【履行原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【实际违约】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。