福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）狮民初字第2027号
原告中国建设银行股份有限公司石狮分行，住所地福建省石狮市。
负责人许文足，该行行长。
委托代理人黄文新，男，该行职员，住福建省泉州市鲤城区。
委托代理人邱明月，女，该行职员，住福建省石狮市。
被告叶文生，男，1977年1月29日出生，汉族，住江西省赣州市。
被告曾迎春，女，1977年2月5日出生，汉族，住江西省赣州市。
被告石狮市义德房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市。
法定代表人李贤义，该公司负责人。
委托代理人龚延禄，福建博广律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司石狮分行（下称石狮建行）与被告叶文生、被告曾迎春、被告石狮市义德房地产开发有限公司（下称义德公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人黄文新、被告义德公司的委托代理人龚延禄到庭参加诉讼。被告叶文生、曾迎春经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，叶文生和曾迎春系夫妻关系，2012年6月19日，叶文生、曾迎春向石狮建行申请个人住房贷款，填写一份《个人住房借款申请表书》，并与石狮建行签订《个人住房借款合同》，合同编号为2012年建泉石个房借字479号，合同金额为73万元，期限20年，即2012年7月20日至2032年7月20日，该笔贷款以石狮市镇中路西侧信义华府第8幢二单元21层2105号房产作为抵押，由义德公司对本笔贷款承担连带保证责任。石狮建行于2012年11月8日如约向借款人发放贷款73万元。贷款发放后，借款人并没有如约履行还款义务，造成贷款逾期，经石狮建行多次催收，拒不履约还款。截止至2015年4月22日，借款人尚欠石狮建行贷款本金687803.06元，利息及罚息8811.95元。根据2012年建泉石个房借字479号个人住房借款合同及相关规定，原告请求判令：1.解除2012年建泉石个房借字479号个人住房借款合同；2.叶文生、曾迎春立即偿还个人住房贷款本金687803.06元，利息及罚息8811.95元（暂计至2015年4月22日）及至全部还款日所兹生的利息及罚息；3.原告石狮建行对被告叶文生、曾迎春提供的石狮市镇中路西侧信义华府第8幢二单元21层2105号房产抵押物享有优先受偿权；4.被告义德公司对本笔贷款承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费用及由此发生的费用由三被告承担。
被告义德公司辩称，根据双方签订的《商品房贷款合作协议》及《补充协议》，纠纷经法院审理，债权人对房产具有优先受偿权的，担保人无需承担保证责任，由于本案原、被告有办理抵押登记，故原告对本案的房产具有优先受偿权，担保人义德公司无需承担保证责任。原、被告签订的《补充协议》是一个框架协议，后面签订的是在框架协议的基础上，针对每一个个案的协议，从从属方面讲，框架性的《补充协议》是一个主合同，后面的合同是从合同。作为主合同的《补充协议》已经约定了被告担保责任的免除，其溯及原、被告之后签订的所有合同。原告所提的正式合同及补充合同的个案合同，仅是对保证期间的一个补充约定，但是被告所提的《补充协议》是对免除保证责任的约定，所以原告所提的双方后续签订的合同，与被告所述的《补充协议》并不冲突。
被告叶文生、曾迎春未作答辩。
原告石狮建行为支持其诉讼请求，提供如下证据：
1.原告企业营业执照（副本）、组织机构代码证、法定代表人、法人代表身份证明、负责人居民身份证复印件各一份，以此证明原告的基本信息及诉讼主体资格。
2.叶文生、曾迎春居民身份证复印件、户口簿复印件、结婚证明复印件两份，以此证明叶文生、曾迎春身份情况、诉讼主体资格及婚姻状况、。
3.担保人企业营业执照（副本）、组织机构代码证打印件、法人代表身份证明、外资企业登记基本情况表各一份，以此证明担保人义德公司企业基本信息及诉讼主体合格。
4.《商品房买卖合同》一份，以此证明抵押人购买房产的事实。
5.《贷款申请书》一份，以此证明借款人申请借款及提供抵押的真实意思表示。
6.《个人住房借款合同》、《个人住房借款补充协议》各一份，以此证明本案借款、抵押、担保事实。
7.《个人贷款开立贷款账户通知书》、《个人贷款支付凭证》各一份，以此证明石狮建行已履行交付借款的相应义务。
8.《按揭登记证明书》一份，以此证明房地产抵押的事实。
9.《对帐单》、《拖欠明细单》各一份，以此证明截止2015年4月22日借款人欠款情况。
10.《授权委托书》、《受托人居民身份证》各一份，以此证明相关司法诉讼委托事实。
被告义德公司对原告提供的证据1-10的真实性、合法性和关联项均无异议。
被告义德公司为支持其抗辩，在诉讼过程中提供如下证据：
《商品房销售贷款合作协议书》、《商品房销售贷款合作协议补充协议》各一份，以此证明石狮建行与义德公司签署合作协议书，双方约定义德公司在本案中属于阶段性连带责任担保，若法院确定事实建行对该房产享有优先受偿权，则义德公司无须再承担保证责任事实。
原告石狮建行对义德公司提供的证据真实性没有异议，但对关联性有异议，这是原、被告的初步协议，具体的要以原、被告后续签订的正式合同为主。
被告叶文生、曾迎春经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对证据进行质证的权利。本院对当事人提交证据作如下认定：
到庭当事人对原告提供的证据1-10的真实性、合法性、关联性，被告提供的证据的真实性均没有异议，本院予以确认。被告提供证据的关联性，本院将结合对焦点问题的分析进行认证。
本院根据上述认证及当事人陈述查明：2011年6月20日，甲方义德公司与乙方石狮建行签订《商品房销售贷款合作协议书》一份，编号为2011年建石房字第0**号，第二条约定乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于石狮市镇中路西侧的经批准命名为信义华府的商品房发放个人住房贷款。第四条中约定甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的阶段性连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用、律师费等）；并随着借款人逐期还款而相应递减。阶段性连带责任保证期间为：从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。2011年6月21日，甲方义德公司与乙方石狮建行签订《商品房销售贷款合作协议补充协议》一份，编号为2011年建泉石房字第0**号，约定：甲乙双方同意就编号2011年建石房字第0**号《商品房销售贷款合作协议》第四条中有关阶段性连带责任保证期间的约定修改如下：阶段性连带责任保证期间为：从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。但借款人违约，不予偿还贷款，该纠纷经法院审理确定贷款人对该房产享有优先受偿权的，则保证人无须再承担保证责任。2012年6月25日，义德公司与叶文生、曾迎春签订商品房买卖合同一份。2012年7月10日，石狮建行与叶文生、曾迎春、义德公司签订了《个人住房借款合同》，合同编号为2012年建泉石个房借字479号，合同主要约定：叶文生、曾迎春向石狮建行借款73万元，借款期限20年。同时，叶文生、曾迎春以其名下址于石狮市镇中路西侧信义华府第8幢二单元21层2105单元房产为本借款提供抵押担保，并办理按揭登记手续。义德公司在保证范围内承担连带保证责任，其中第十二条保证条款第五项保证责任第二款中约定“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。”第三十五条对第十一条的约定本合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证。第三十六条对第十二条的约定义德公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人得对无误、收执之日止。第三十九条约定，对第十五条的约定“保证人与贷款人约定的其他条款为：如借款人违约，不予偿还贷款，在该纠纷经法院审理确定贷款人对该房产享有优先受偿权的，则保证人无须再承担保证责任。”2012年11月8日，石狮建行与叶文生、曾迎春、义德公司签订了《个人住房借款补充协议（2012版）》，第一条第2款约定，原合同中第三十六条，对第十二条的约定修改为义德公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。如合同项下债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止。第二条第3款约定，原合同中第三十九条，对第十五条的约定修改为：保证人与贷款人约定的其他条款为：此栏空白。石狮建行于2012年11月8日向借款人发放贷款73万元。贷款发放后，借款人并没有如约履行还款义务，造成贷款逾期，被告截止至2015年4月22日尚欠贷款本金687803.06元，利息及罚息8811.95元。2015年4月23日，原告向本院提起诉讼。
本案争议焦点为：被告义德公司是否应当承担保证责任。
本院认为，首先，石狮建行与义德公司已协商变更保证期间的约定。石狮建行与叶文生、曾迎春、义德公司于2012年11月8日签订的《个人住房借款补充协议（2012版）》，第一条第2款已将义德公司的保证期间由阶段性担保改为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。其次，结合双方签订合同的条款文义和上下文，“此栏空白”在两种情形下应用，一种是没有约定，例如本合同项下的商业性借款执行以下第壹种：壹：借款年利率为基准利率此栏空白（上浮／下调）0%；另一种是该种选择不适用，例如本合同项下公积金贷款的利率调整日按下列第壹种方法确定，壹：于每年的1月1日调整。贰：此栏空白。由此，《个人住房借款补充协议（2012版）》第二条第3款约定原合同中第三十九条，对第十五条的约定修改为：保证人与贷款人约定的其他条款为：此栏空白，其中“此栏空白”的含义，结合双方签订的合同文义和上下文作整体解释应视为保证人与贷款人的其他条款没有约定，由此，义德公司抗辩如债权人对房产具有优先受偿权则无需承担保证责任没有依据。再次，购房者向义德公司购买的是楼花，银行放款时抵押物仍在建中，市场价值尚未完全具备，实践中存在开发商卷款、楼盘烂尾的风险。从这方面看，关于石狮建行无须先行行使其他担保权利有权直接要求义德公司承担保证责任的约定，是三方共同设立的利益关系平衡机制，并对三方真实意思进行书面化和固定化。复次，开发商作为长期经营房产开发的专门企业，贷款业务众多，经常需要签订此类合同，其签订合同时的注意义务、对相应合同内容的熟悉程度均要高于一般主体，综上，在当事人对物的担保和人的担保的关系有约定的情形下，应当按照当事人的约定实现担保权利。最后，主合同为不以他种合同的存在为前提，不受其制约而能独立存在的合同，而从合同不能独立存在，必须以主合同的存在并生效为前提。本案中，石狮建行与叶文生、曾迎春、义德公司于2012年7月10日签订的《个人住房借款合同》，石狮建行与叶文生、曾迎春、义德公司于2012年11月8日签订的《个人住房借款补充协议（2012版）》均约定了明确必要的合同内容，能够独立于其他合同，被告义德公司抗辩该两份合同为从合同，没有依据。
综上所述，本院认为，石狮建行与叶文生、曾迎春、义德公司签订的合同编号为2012年建泉石个房借字479号的《个人住房借款合同》内容合法有效。叶文生、曾迎春未按合同约定履行还款义务已构成违约，石狮建行有权按合同的约定解除合同，要求叶文生偿还借款本金及利息。叶文生、曾迎春自愿以址于石狮市镇中路西侧信义华府第8幢二单元21层2105单元房产向石狮建行提供抵押担保并办理了按揭登记，据此，石狮建行要求对抵押物享有优先受偿的权利，应予以支持。本案合同中对石狮建行债权的实现已约定“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。”石狮建行起诉要求义德公司对叶文生的借款承担保证责任，符合上述约定以及《》第的规定，应当予以支持。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。义德公司的辩称，没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告叶文生、曾迎春经本院合法传唤拒不到庭，本院依法作缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十八条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司石狮分行与被告叶文生、被告曾迎春、被告石狮市义德房地产开发有限公司签订的编号为2012年建泉石个房借字479号的《个人住房借款合同》。
二、被告叶文生、被告曾迎春应在本判决生效后十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司石狮分行借款本金687803.06元及2015年4月22日前尚欠的利息、罚息8811.95元，并按合同约定和中国人民银行有关规定支付自2015年4月23日起至实际还款之日止的利息、罚息。
三、如被告叶文生、曾迎春不履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司石狮分行有权以被告叶文生、曾迎春提供的址于石狮市镇中路西侧信义华府第8幢二单元21层2105单元房产折价、或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。
四、被告石狮市义德房地产开发有限公司对被告叶文生、被告曾迎春的上述债务承担连带清偿责任；被告石狮市义德房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告叶文生、曾迎春追偿。
如果被告叶文生、被告曾迎春、被告石狮市义德房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10766元，由被告叶文生、被告曾迎春、被告石狮市义德房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 戴剑萍
审 判 员 张歆歆
人民陪审员 陈晓钧
二〇一六年二月四日
书 记 员 许冰冰
附引用法律法规条文内容：
1.《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
2.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
3.《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
4.《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
5.《中华人民共和国物权法》第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
6.《中华人民共和国担保法》第六条：本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
7.《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
8.《中华人民共和国担保法》第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
9.《中华人民共和国担保法》第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
10.《中华人民共和国担保法》第五十三条：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
11.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十条：主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。
12.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
13.第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
14.第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
15.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。