广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第224号
上诉人（原审被告）：杨飞红，住广东省鹤山市。
委托代理人：黄丽斌、金树志，均系广东真利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕健明，住广州市海珠区。
委托代理人：钟柳，广东华南律师事务所律师。
上诉人杨飞红因与被上诉人吕健明房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2014）江鹤法民二初字第225号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年11月3日，吕健明向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、杨飞红双倍返还定金共34万元给吕健明。2、本案诉讼费用由杨飞红承担。主要事实和理由是：2012年12月11日，吕健明与杨飞红达成房屋转让协议，吕健明并支付购房定金17万元给杨飞红。2012年12月25日，双方签订一份书面《房屋买卖契约》，明确杨飞红收到吕健明的定金，将位于鹤山市沙坪镇某甲4座608房屋转让给吕健明，转让价格为51万元；付款方式为房屋过户当天支付l5万元，余款21万元由吕健明按揭支付；合同还约定了其他事项。签订协议时，转让的某甲4座608房屋尚未办理权属证书，该房屋需要杨飞红办理权属证书后，才能过户登记到吕健明名下。2013年11月，某甲4座608房屋具备了办理权属证书的条件，但杨飞红认为转让价格偏低，要求吕健明另行多支付5万元的房价款才办理房屋权属登记和过户登记。经吕健明多次催促，杨飞红仍拒绝办理房屋的权属登记与过户登记。鉴于杨飞红迟延履行房屋权属登记和过户登记的合同主要义务，且经吕健明催促后仍未履行，属根本违反了合同的约定，吕健明于2014年10月21日书面通知杨飞红解除合同。杨飞红的违约行为导致合同解除，依法应双倍返还定金给吕健明。
杨飞红答辩称：吕健明违约在先，吕健明是收取杨飞红购房合同的原件，拒不归还给杨飞红，杨飞红是不得不找开发商出具相关的资料方可办理到房产证，而且杨飞红办理房产证的过程是延续并没有任何延迟的行为；双方签订的两份房屋买卖合同，另一房屋也就是吕健明所有的房屋已出让，按照双方的约定该房屋的房屋款为15万元，是应当交由中介进行保管，并且超出15万元的部分是由吕健明、杨飞红平分，吕健明是私自将所有的卖房款收取，并且拒不归还，杨飞红已付的定金2万元，吕健明应双倍返还给杨飞红；吕健明已明确提出解除合同，吕健明违约定金依法应该由杨飞红没收。违约责任在吕健明，吕健明发出催告函、解除合同通知书，两份函件的之前、之后，杨飞红都一直在办理房产证，并不是吕健明所讲的拒不办理房产证，所以吕健明提出解除合同的条件是不成立，直至吕健明向法庭提起诉讼，明确要求解除合同，方视为解除合同。吕健明的违约主要表现在：收取杨飞红的合同原件拒不归还，为杨飞红办理房产证设置障碍；双方在2014年3月12日达成协议，另一房屋的售房款是由杨飞红还贷，吕健明并没有履行相关的义务，是一个违约的行为，因此吕健明违约必然要承担违约的责任，是由杨飞红没收其定金；双方签订的两份房屋买卖合同是相关联的合同，在某乙的房屋的合同内约定是某甲房屋过户当日进行过户，双方2014年3月12日的协议也很明确讲明该房屋所出售的房款是由杨飞红还贷，而且超出售房款15万元的房款由双方平分，而吕健明无尽到以上责任。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2010年10月14日，杨飞红与鹤山市某甲房地产开发有限公司（以下简称“某甲公司”）签订商品房买卖合同，双方约定某甲公司将位于某甲4座608房的预售商品房出卖给杨飞红，出卖人应在2011年12月31日前将上述商品房交付给杨飞红，又约定出卖人应在商品房交付使用后730日内办理权属登记手续。后某甲公司在2011年12月31日前将诉争房屋交付给杨飞红，又在2013年12月30日前通知杨飞红办理诉争房屋权属登记手续。
2012年5月25日，吕健明与杨飞红达成转让位于某甲4座608房的房屋的合意，吕健明支付购房定金170000元给杨飞红。
2012年12月25日，双方签订《房屋买卖契约》，双方确认吕健明已支付购房定金150000元给杨飞红，约定杨飞红将其所有的诉争房屋以510000元的价格出卖给吕健明，付款方式及期限为转账及按揭过户当天付150000元给杨飞红作首期款，余款210000元吕健明在银行办理按揭手续后由银行直接划入杨飞红账户，并约定具体过户时间以房地产开发商通知办证为准，又约定“五、违约责任：乙方（即吕健明）中途悔约，乙方不得向甲方（即杨飞红）索还定金，中介行的中介费从违约金中扣除。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起伍日内将定金退还给乙方，另行付乙方相当于定金数额的违约金，中介行的中介费从违约金中扣除；无论是甲方或乙方违约，已收取的中介费不退回。如乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产。每逾期一日，由违约一方向对方支付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金”。
2013年11月6日，鹤山市住房和城乡建设局确认诉争房屋的权属人为某甲公司并发给《鹤山市房地产权属资料审核认定书》以作房地产确认权属登记或商品房转移权属登记之用。
2014年9月12日，杨飞红与某甲公司办理诉争房屋书面移交手续，杨飞红同意接收诉争房屋。
2014年9月18日，吕健明以邮寄方式向杨飞红发出《催告函》，要求杨飞红在2014年10月18日前办理诉争房屋的过户手续，将诉争房屋过户至吕健明的名下，杨飞红的丈夫麦某甲于2014年9月22日签收该《催告函》。
2014年10月20日，吕健明以邮寄方式向杨飞红发出《解除合同通知书》，以杨飞红拒绝履行办理诉争房屋过户手续的义务构成违约为由解除双方于2012年12月25日签订的《房屋买卖契约》，杨飞红于2014年10月21日签收该《解除合同通知书》。
2014年10月24日，杨飞红办理房屋权属登记手续，将诉争房屋所有权登记在杨飞红的名下。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。兹将双方当事人的争议焦点及判断理由开列如下：
一、杨飞红是否存在不履行约定的办理诉争房屋过户的义务的违约行为。
双方于2012年12月25日签订的《房屋买卖契约》约定诉争房屋过户时间以房地产开发商通知办证为准，又据原审法院依职权调查收集之证据二原审法院对某甲公司的销售经理石勇杰所作《调查笔录》，某甲公司已按《商品房买卖合同》的约定在2013年12月30日前以电话形式通知杨飞红办证并在物业的告示栏张贴书面通知。杨飞红受某甲公司的通知后未在合理期限内办理房屋权属登记手续，而延至2014年9月12日始与某甲公司办理诉争房屋的书面移交手续，显属重大迟延，后经吕健明在2014年9月18日催告后，杨飞红于2014年10月24日才正式办理诉争房屋的权属登记，且至今未将诉争房屋过户至吕健明名下，杨飞红不履行诉争房屋过户手续，业已构成违约。至于杨飞红辩称某甲公司销售经理石勇杰的证言不实，因房地产开发商未通知办证，故杨飞红在2014年9月才办理诉争房屋权属登记手续，杨飞红并无迟延履行诉争房屋过户手续，据吕健明提供的证据《鹤山市房地产权属资料审核认定书》及杨飞红提供的证据九《鹤山市某甲房地产开发有限公司房屋移交单》，鹤山市住房和城乡建设局业于2013年11月6日审核认定诉争房屋可以办理商品房转移权属登记手续，即自2013年11月6日起某甲公司即可协助杨飞红办理诉争房屋权属登记手续，而杨飞红仍辩称某甲公司未通知办证，此辩与常理不符，原审法院不予采信；退一步言之，杨飞红明知依《商品房买卖合同》约定某甲公司应在2013年12月30日前协助办证，杨飞红在对吕健明负有办理诉争房屋过户手续之义务的情况下，尤应注意诉争房屋权属登记办理情况并在合理期限内要求某甲公司协助办理诉争房屋权属登记手续，即使某甲公司未按《商品房买卖合同》约定在2013年12月30日前通知杨飞红办证，基于诚实信用原则，杨飞红亦应在诉争房屋符合办证条件后的合理期限内要求某甲公司协助办证并办理将诉争房屋过户至吕健明名下的手续，然杨飞红迟至2014年9月12日才开始办理诉争房屋权属登记手续，依日常生活经验，显已超过合理期限，足认杨飞红不履行办理房屋过户手续的义务，其行为已构成违约。至于杨飞红辩称吕健明未按双方于2014年3月12日签订的《协议书》的约定以国泰76-238号房屋出售所得价款15万元向建设银行赎回诉争房屋的房产证，由此导致杨飞红无法就诉争房屋办证，杨飞红将诉争房屋的过户到吕健明名下前需先办理诉争房屋房产证，而杨飞红尚未办理诉争房屋的房产证，故亦不存在以售房款15万元赎回房产证的问题，杨飞红此辩，显为无据，原审法院不予采信。
二、双方于2012年12月25日签订的《房屋买卖契约》是否已解除及何时解除。
前已叙明，杨飞红不履行约定义务的行为构成违约，吕健明依约有权解除双方签订的《房屋买卖契约》。本案吕健明于2014年10月20日向杨飞红发出《解除合同通知书》以解除《房屋买卖契约》，该《解除合同通知书》于2014年10月21日到达杨飞红。吕健明主张《房屋买卖契约》自2014年10月21日起解除，杨飞红则主张《房屋买卖契约》在杨飞红收到法院的应诉通知书之日即2014年11月6日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，《房屋买卖契约》自《解除合同通知书》到达杨飞红时即2014年10月21日起解除。
三、吕健明提出杨飞红双倍返还定金34万元的请求应否支持。
依双方于2012年12月25日签订的《房屋买卖契约》第五条的约定，杨飞红不履行办理诉争房屋过户手续构成违约，吕健明请求杨飞红双倍返还定金给吕健明，于法有合，应予支持。定金数额虽由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过的部分，人民法院不予支持，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条对此定有明文。双方签订的《房屋买卖契约》约定诉争房屋的购房价款即主合同标的额为510000元，虽然吕健明实际交付定金170000元给杨飞红，但法律及司法解释规定定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十即不得超过102000元（510000元×20%），故原审法院认定在吕健明实际交付的170000元款项中，102000元为定金，其余部分68000元（170000元-102000元）实为预付款。而吕健明提出杨飞红双倍返还定金34万元的请求实质上已包含杨飞红返还双倍定金和预付款的请求，因此，杨飞红除应双倍返还定金共204000元（102000元×2）给吕健明外，尚应返还预付款68000元给吕健明。综上所述，杨飞红应返还272000元（204000元＋68000元）给吕健明。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年12月26日作出如下判决：
一、杨飞红于本判决发生法律效力之日起十日内返还272000元给吕健明；
二、驳回吕健明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3200元（已减半收取），财产保全申请费1020元，诉讼费共4220元，由吕健明负担844元，由杨飞红负担3376元。
当事人二审的意见
杨飞红不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回吕健明的诉讼请求。2、一审及二审诉讼费由吕健明承担。主要事实和理由是：杨飞红并不存在不履行约定的办理诉争房屋过户的义务的违约行为，吕健明违约，且违法解除涉案的《房屋买卖契约》，定金不应退还，更不应双倍退还，吕健明的诉讼请求应予驳回，一审判决认定事实和适用法律均错误，理由如下：一、吕健明2014年10月20日的《解除合同通知书》中解除合同的理由是“由于你方经多次催促仍拒绝办理权属证书，致使《房屋买卖契约》不能履行”，而不是一审判决所认定的“以杨飞红拒绝履行办理诉争房屋过户手续的义务构成违约”。显然，吕健明是以《合同法》第九十四条第（三）、（四）款为法律依据解除合同的。依前所述，吕健明发出的《催告函》催告杨飞红履行的主要债务是办理诉争房屋登记至杨飞红名下的权属证书，但即使是一审判决也认定杨飞红在2014年9月12日己开始办理诉争房屋的权属登记手续，并在同年10月24日取得权属证书，故不存在《合同法》第九十四条第（三）、（四）款规定之情形。二、杨飞红从没有不想履约、迟延履约的想法。从客观事实来看，是吕健明因市场环境变化和资金原因不想履约，并阻碍杨飞红履约，又利用杨飞红不懂法的弱点，恶人先告状。1、杨飞红与某甲公司所签的《商品房买卖合同》原件是办理权属证书必要的文件之一，原本存放在中介处，但吕健明找借口从中介处取得《商品房买卖合同》原件后，虽经杨飞红多次催告，中介多次协调，都以各种借口一直不交还给杨飞红，这种行为只能理解为阻碍杨飞红履约的行为。2、吕健明与杨飞红于2012年12月11日签订关于鹤山市沙坪镇某乙76号之238号（也即国泰76-238房）《房屋买卖契约》，交付定金2万元，后于2014年3月12日签订《协议书》，明确双方将该房出售，低价为15万元，超出部分由双方对半分享，而其中的售房款15万元暂由中介保管，用于赎回涉案房屋的房产证。由此可见，双方对于国泰76-328房售房款的约定是与本案密切相关的。但吕健明却私自将该房出售，售房款用作了其他用途而没有交中介保管，可见其没有履约诚意。三、一审法院依职权对某甲公司的销售经理石勇杰所作《调查笔录》中，某甲公司认为其已按《商品房买卖合同》的约定在2013年12月30日前以电话形式通知杨飞红办证并在物业的告示栏张贴书面通知。一审据此作出认定。但事实上杨飞红的确一直没有接到某甲公司的通知。某甲公司对于通知杨飞红办证与否这一事实，属于利害关系人，为了维护自身的利益对一审法院的调查所作出的回答不真实，也没有证据证明其证言的真实性。不应予以认定。四、一审法院漏审与本案相关的双方于2012年12月11日签订的关于某乙76号之238号房屋的房屋买卖契约，该契约与涉案争议的关于某甲4座608房的买卖契约是相互联系的，两房是同时过户，且某乙76号之238号房屋所得款项是用于偿还某甲4座608房的原抵押贷款。五、双方于2012年9月25日签订的《房屋买卖契约》所涉房屋的商品房买卖合同原件，杨飞红经过某乙中介行交给吕健明保管作为合同履行的担保用。六、2014年3月12日杨飞红从他人处得知涉案房屋（某甲4座608房）可以办理房产证，就约吕健明到某乙中介行协商过户事宜，主要协商的内容是办证及办证后解除贷款抵押的事宜，由于双方当时都缺乏资金，于是双方就某乙76号之238号房屋买卖达成补充协议，双方约定：由杨飞红与吕健明将国泰76-238号房屋（某乙76号之238号房屋）以底价15万元出售，如出售价格超出15万元部分由麦某甲（即杨飞红丈夫）夫妻与吕健明对半分享，而其中售房款15万元由某乙中介行代为保管，日后该售房款由吕健明协助麦某甲夫妻去建行办理赎回某甲4座608房的房产证。当时，由于吕健明担心将商品房买卖合同交给杨飞红办证后，杨飞红将取得房屋再转卖他人，所以吕健明没有将涉案商品房买卖合同交给杨飞红。双方当时的意思是等到赎证资金到位后，办理解押过户一条龙办理。七、由于杨飞红每个月都要供房，是比较急于过户的，曾经多次向某乙中介行询问某乙76号之238号房屋的买卖情况，2014年8月某乙中介行通知杨飞红，吕健明可能已经将某乙76号之238号房屋出售，于是杨飞红就约吕健明去某甲地产协商办证事宜，并要求吕健明把某乙76号之238号房屋房款存入某乙中介行，并交出房屋买卖合同用于办证，但吕健明认为某乙76号之238号房屋不是杨飞红的，卖房收入与杨飞红无关，也不同意将该房屋出售所得款项交给中介行，不肯将房屋买卖合同交给杨飞红办证，双方协商不成，之后双方又去了某乙中介行进一步协商，也协商不成，所以当时杨飞红由于没有房屋买卖合同原件无法办理涉案房屋的房产证。后来，杨飞红多次不停向吕健明及某乙中介行询问如何解决，但吕健明均说15万元不放在中介行也不给房屋买卖合同原件，要求杨飞红自行解决，到2014年9月杨飞红无论通过何种办法也无法拿到涉案房屋买卖合同，只能去某甲公司协商，某甲公司另行加盖公章制作了一份房屋买卖合同，让杨飞红办证。9月12日，杨飞红已经开始就涉案房屋办证，2014年9月22日杨飞红收到吕健明寄过来的催告函，杨飞红立即电话通知吕健明办证情况，吕健明不理，还是于10月20日寄出解除合同通知书，涉案房屋于10月24日领取了房产证。上述是双方交易的过程，从上述情况来看，杨飞红并没有故意违约，均积极在履行双方签订的合同，是吕健明故意制造困难伪造事实致使杨飞红延迟办证。（1）如果杨飞红有意违约，为什么在吕健明没有交还商品房买卖合同原件的前提下仍然想各种办法办理涉案房屋的房产证？（2）如果如吕健明陈述多次督促杨飞红办理房产证，为什么不将买卖合同交给杨飞红或中介？（3）为什么吕健明将某乙76号之238号房屋出售后，不依照双方约定将房款15万元存放在中介处？该15万元是双方约定的赎房资金，杨飞红认为将其存放在中介处是履行过户的必需步骤。（4）为什么在杨飞红已经办理房产证的情况下，吕健明在知情的情况下仍然强行解除合同。吕健明的诉求明显具有恶意，其诉讼请求应当予以驳回，且所支付给杨飞红的定金也应当予以没收，杨飞红支付给吕健明的某乙76号之238号房屋定金2万元吕健明应当双倍返还。
杨飞红在二审期间申请证人张某某出庭作证，以证明双方的交易及协商过程。
吕健明答辩称：一、杨飞红对吕健明单方解除房屋买卖合同没有异议，双方合同已合法解除。2014年10月，吕健明书面发通知给杨飞红，单方解除双方签订的房屋买卖合同，杨飞红收到解除通知后，就解除合同没有提出诉讼。一审庭审时，杨飞红也明确表示房屋买卖合同已解除。故本案双方的房屋买卖合同己合法解除。二、争议房屋在2013年11月已具备办证条件，杨飞红迟延办理房产证及过户手续，是合同解除的根本原因。签订房屋买卖合同时，交易的涉案房屋尚未办理权属证书，该房屋需要杨飞红办理权属证书后，才能过户登记到吕健明名下。故双方签订的合同约定，房屋过户时间以房地产开发商通知办证为准。《鹤山市房地产权属资料审核认定书》及《鹤山市某甲房地产开发有限公司房屋移交单》明确记载，讼争的房屋在2013年11月6日确权，具备了办理房产证的条件。杨飞红与房地产开发商签订的商品房买卖合同约定了预售的房屋在2013年12月30日前办理房产证，房地产开发商在接受一审法院的调查中也明确表明在2013年12月30日前以电话形式通知杨飞红办证并在物业的告示栏贴书面通知。但杨飞红却在2014年9月15日开始办理房产证，明显迟延。吕健明于2014年10月20日通知杨飞红解除房屋买卖合同，解除合同时，杨飞红尚未取得房屋权属证书，也没有解除房屋的他项得利，不具备过户到吕健明名下的条件。明显是杨飞红的违约行为导致吕健明单方解除合同，杨飞红应承担全部的违约责任。三、杨飞红在吕健明多次催促办证及过户通知后，仍拒绝将房屋办证状况告知吕健明，也没有与吕健明协商。杨飞红违反了诚实信用原则。双方于2013年12月5日签订房屋买卖合同，约定房屋过户时间以房地产开发商通知办证为准。故合同双方均应当遵循诚实信用原则，互相履行合同有关办理房屋权属证书、解除房屋他项权及过户的通知或协助等基本义务。但吕健明知道交易房屋在2013年11月具备办理权属证书的条件后，多次催促杨飞红办理房产证及过户。吕健明还于2014年9月18日书面催促杨飞红，但杨飞红却从来没有告知吕健明交易房屋办证及过户的基本状况，杨飞红连已经在2014年9月开始办房产证这一重要的情节也没有告知吕健明。杨飞红违反了《合同法》第六十条的规定，缺乏买卖交易最基本的诚信。四、2012年12月11日签订的合同与本案的合同相比较，主体不同，2012年12月11日签订的合同主体多了一个麦某甲，交易标的物不一样，是两个完全不同的房屋，两份合同是两个法律关系，如果杨飞红对2012年12月11日的合同有争议可以另案提起诉讼。五、开发商在一审法院的调查笔录清楚说到“即便是杨飞红没有房屋买卖合同原件也完全可以补办”，而且办理涉案房屋的房产证是杨飞红在合同中基本义务。
吕健明在二审期间没有提供新证据。
经审查，杨飞红在二审期间提供的证人证言，该证人已出庭作证，与本案事实存在关联，本院对证明所涉事实结合其他证据予以综合认定。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：2012年12月11日，吕健明（甲方）与麦某甲、杨飞红（乙方）签订《房屋买卖契约》，约定吕健明将某乙76号之238号房屋以15万元的价格出售给麦某甲、杨飞红，吕健明确认收到购房定金2万元，并约定余款13万元于过户当天付清。双方还约定在办理“某甲4幢608房”过户当天同时进行该房屋产权过户。
还查明：吕健明于2012年12月25日向杨飞红出具收据，确认收取杨飞红名下某甲4608房商品房买卖合同1份。
再查明：吕健明与杨飞红、麦某甲于2014年3月12日签订《协议书》，约定麦某甲、杨飞红夫妻与吕健明同意将国泰76-238号房屋出售，底价为15万元，如出售价格超出15万元以上部分由麦某甲夫妻与吕健明对半分享。其中售房款15万元暂由某乙中介代为保管，日后该售房款由吕健明协助麦某甲夫妻去建设银行办理赎回某甲4608房房产证。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的二审争议焦点为：吕健明请求杨飞红双方返还定金依据是否充分。
从本案事实出发，杨飞红于2010年10月14日与某甲公司订立商品房买卖合同，购买某甲4座608房，并约定该公司应于2011年12月31日前依法交付房屋并应在房屋交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。杨飞红在订立该商品房买卖合同后未办理房产证时，以吕健明为甲方，麦某甲、杨飞红为乙方于2012年12月11日签订《房屋买卖契约》，约定吕健明将某乙76号之238号房屋出卖给麦某甲、杨飞红，双方同意办理“某甲4幢608房”过户当天同时进行该房屋过户。其后，杨飞红又于2012年12月25日与吕健明签订《房屋买卖契约》，约定由杨飞红以51万元的价格向吕健明出卖某甲4座608房，过户具体时间以房地产公司通知办证为准并约定吕健明中途悔约，不得向杨飞红索还定金，若杨飞红悔约，则应将定金退还另给吕健明相当于定金数额的违约金。吕健明在合同订立前已向杨飞红支付购房定金17万元并在合同订立当日从杨飞红处取得该房屋的商品房买卖合同。2014年3月12日，吕健明与杨飞红、麦某甲又签订《协议书》，约定麦某甲、杨飞红夫妻与吕健明同意将某乙76号之238号房屋出售，底价为15万元，如出售价格超出15万元以上部分由麦某甲夫妻与吕健明对半分享，其中售房款15万元暂由某乙中介代为保管，该售房款由吕健明协助麦某甲夫妻到建设银行办理赎回某甲4座608房房产证。
从上述合同的订立过程和具体内容可知，双方原约定某甲4座608房根据开发商通知办理房屋过户手续，吕健明通过银行按揭贷款的方式付款。根据该约定，杨飞红应在开发商通知办理房产证的合理期限内自行处理按揭贷款的有关事宜、涤除该房屋的他项权利以便办理房产证及后续的房屋过户手续。根据吕健明提供的《鹤山市房地产权属资料审核认定书》及案外人的房产证，足以证明自2013年11月6日起杨飞红即可办理诉争房屋的权属登记手续，而杨飞红虽辩称某甲公司未通知办证，但其在明知办证期限已届满的情况下未向某甲公司予以催告，明显不合常理，本院对其抗辩主张不予采纳。
根据《房屋买卖契约》的约定，麦某甲、杨飞红本应在某甲4座608房办证当日办理某乙76号之238号房屋的过户手续，麦某甲、杨飞红同日付清购房款13万元。但在某甲4座608房办证期限届满后，双方又约定以15万元的底价出售某乙76号之238号房屋，吕健明将该售房款暂存在某乙中介行处，由吕健明协助杨飞红、麦某甲赎回某甲4座608房的房产证。此时吕健明仍持有某甲4座608房房屋的商品房买卖合同，吕健明和杨飞红均应当知悉某甲4座608房已可办理房产证的事实，但吕健明未将该合同向杨飞红交还，应视为认可杨飞红暂不办理房产证。且商品房买卖合同属杨飞红办理房产证的必备条件，吕健明持有杨飞红的商品房买卖合同而不向杨飞红交还，该行为亦对杨飞红办理房产证构成阻碍，故即使某甲公司已通知杨飞红办理房产证，在杨飞红与吕健明之间亦应视为办证条件未成就。结合吕健明应将某乙76号之238号房屋售房款暂存于某乙中介处用于赎回某甲4座608房房产证的约定，应当认定为双方认可该款项暂存某乙中介行处系进行后续交易的前提条件，而吕健明确认其将该房屋出售，但未将购房款暂存于某乙中介行，致使双方的交易无法进行并主张解除双方买卖合同，实属悔约，无权请求杨飞红返还购房定金。原审对此认定有误，本院予以纠正。
关于定金的数额问题。依据我国《担保法》第九十一条的规定，定金数额不得超过合同标的额的百分之二十。双方约定某甲4座608房的转让价格为51万元，双方当事人均确认吕健明实际交付17万元定金。该定金已超过上述合法定金数额上限，故原审法院认定吕健明实际交付的17万元款项中，10.2万元为定金，其余部分6.8万元（17万元-10.2万元）为预付款正确，本院予以维持。由于吕健明提出杨飞红双倍返还定金34万元的请求实质上已超出预付款和双倍定金总额，且双方当事人均确认《房屋买卖契约》已解除，因此，杨飞红应向吕健明退还预付款6.8万元。
综上所述，原审认定事实清楚，但适用法律有误，处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省鹤山市人民法院（2014）江鹤法民二初字第225号民事判决第二项；
二、变更广东省鹤山市人民法院（2014）江鹤法民二初字第225号民事判决第一项为：杨飞红于本判决发生法律效力之日起十日内返还68000元给吕健明；
三、驳回吕健明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3200元，财产保全申请费1020元，合共4220元，由吕健明负担3376元，杨飞红负担844元；二审案件受理费6400元，由吕健明负担5120元，杨飞红负担1280元。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 许世清
审判员 陈雪娟
二〇一五年六月四日
书记员 区健敏