广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终2817号
上诉人（原审原告）：深圳市铭可达物流发展有限公司。
法定代表人：郑明强，执行董事。
委托代理人：龙勇，广东商达律师事务所律师。
委托代理人：许净净，系该公司员工。
上诉人（原审被告）：麦来崧。
委托代理人：徐美宁，广东大钧律师事务所律师。
委托代理人：龙劲韬，广东大同律师事务所律师。
原审被告：深圳市南山区圣罗兰婚纱摄影。
经营者：宫伟。
上诉人深圳市铭可达物流发展有限公司（以下简称铭可达公司）、麦来崧及原审被告深圳市南山区圣罗兰婚纱摄影（以下简称圣罗兰）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：铭可达公司原名深圳市铭可达投资发展有限公司（以下简称铭可达投资公司），于2011年1月17日变更企业名称为现名。麦来崧系个体工商户深圳市南山区圣罗兰婚纱摄影的登记负责人，2015年2月13日，该婚纱摄影店的经营者由麦来崧变更为宫伟，该婚纱摄影店的登记经营场所为深圳市南山区XX。
2003年8月4日，深圳市现代城房地产开发有限公司（甲方，出租方，以下简称现代城房地产）与铭可达投资公司（乙方，承租方）签订《深圳市房地产租赁合同书》，约定：甲方将现代城XX出租给乙方使用，租赁面积共计5093.29平方米，建筑物总层数为29层，租赁期限从2003年8月10日起至2015年8月9日止，及其它内容。
2006年12月25日，铭可达公司（甲方）与圣罗兰（乙方）签订《合作经营协议》，约定：乙方进驻现代城XX（具体位置以图纸为准），面积约3910平方米，租赁面积=使用面积÷56%；双方同意采取固定额度方式计算租金，月固定租金额为20.8万元，从第二年起，月租金额在上年的基础上逐年递增5%；自甲方投资交付场地时起装修免租期60天；乙方每月十八日前向甲方交纳当月租金、上月水电费等费用，以支票的方式支付；双方的合作期限自合同签订之日起至2015年8月8日；乙方拖欠应缴费用一个月以上，甲方有权单方面解除合同，所有装修设施归甲方所有；及其它条款。该合同尾部乙方处有麦来崧签章。
2009年3月31日，铭可达公司（甲方）与圣罗兰（乙方）签订《补充协议（二）》，约定甲方对乙方提出的由于经营原因要求再次减免2009年3月份至2010年2月份月租金递增5%的申请，2009年3月份至2009年8月份月租金按21万元收取；2009年9月份起至2010年2月份，双方一致同意视乙方的经营情况再作调整，若乙方的经营情况良好，乙方应按原应缴纳的月租金金额229320元上缴甲方租金，若乙方的经营状况未有好转，甲方同意按月租金额21万元收取；从2010年3月份起，乙方应按2009年3月份至2010年2月份原应缴纳的月租金基数即229320元/月递增5%的计算方式上缴甲方租金。
关于租金支付情况。原审庭审中，铭可达公司明确其主张的欠付租金为2012年12月至2015年8月期间的租金，其中2012年12月至2013年2月期间每月应收租金为265466.57元，2013年3月至2014年2月期间为278739.9元，2014年3月至2015年2月期间为292676.9元，2015年3月至7月期间为307310.75元，2015年8月1日至10日为89219.25元；2012年12月至2015年1月期间，麦来崧每月实际支付租金21万元，2015年2月支付租金11万元，其后未支付租金，共拖欠租金3709174.31元，利息129642.29元；麦来崧未向铭可达公司支付2015年6至8月的水电费分别为35616.61元、20978.27元，11223.2元及利息5342.49元，共计73160.57元。铭可达公司提交了收费通知单，兴业银行汇入回单、欠租明细、水电抄表记录等作为证据。麦来崧以铭可达公司单方制作为由，对铭可达公司提交的水费通知单、欠租明细、水电抄表记录不认可，并主张其2012年12月至2013年4月期间每月实缴租金21万元，合计欠缴租金303879.51元；2013年5月至2015年1月的费用已全部缴清，其中2013年5月至2014年2月按278739.9元支付，2014年3月至2015年1月按照292676.90元支付，上述期间的水电费也已付清，部分是以现金支付，铭可达公司向其出具了收款收据；2015年2月至8月共欠缴租金和水电费1876267.98元，其中2015年2月欠缴租金182676.9元，3月至7月每月欠缴307310.75元，8月欠缴89219.25元，麦来崧认可铭可达公司主张的2015年6月至8月的水电费金额。麦来崧提交了铭可达公司出具的19份收款收据作为证据，并主张铭可达公司已出具收到圣罗兰交来2013年5月至2015年1月期间的租金和水电费的收款收据。铭可达公司对上述收款收据的真实性认可，关联性不认可，铭可达公司表明未实际收到收款收据载明的款项，按照交易惯例，铭可达公司开具收款收据实际是作为通知单，实际圣罗兰并未支付收款收据上载明的金额，铭可达公司提交的兴业银行回单，才是圣罗兰支付的金额，铭可达公司财务人员在圣罗兰并未足额支付费用时，就给圣罗兰开具了收款收据，其中17份收款收据均注明为转账。
关于租金催收情况。铭可达公司提交了《催告函》、快递单及查询结果，拟证明其于2015年2月1日分别向麦来崧身份证地址、涉案商铺地址以及佛山市顺德大良的圣罗兰婚纱摄影地址邮寄催告函催收2010年3月起的租金，并均已签收，麦来崧否认收到上述函件。铭可达公司陈述2013年12月至2015年2月期间曾通过手机短信向麦来崧、圣罗兰催收租金。铭可达公司提交了《催告函》、快递单及查询结果，拟证明其于2013年11月21日向涉案商铺地址邮寄催告函催收2010年3月起的租金，收件人为宫总，并已签收，麦来崧否认收到上述函件。铭可达公司提交了录制于2015年9月2日的铭可达公司员工与宫伟的录音对话拟证明铭可达公司曾于2014年多次催收租金，麦来崧对上述证据不予认可。
原审庭审中，铭可达公司陈述深圳市南山区圣罗兰婚纱摄影于2015年2月经营者变更为宫伟，但仍由麦来崧实际经营、控制，宫伟为麦来崧的员工，2015年2月之后实际转账支付租金的人员也未变化。麦来崧则认为经营者变更后，其曾致电铭可达公司，铭可达公司未要求建立新的租赁关系。
铭可达公司曾于2013年向原审法院起诉麦来崧，主张麦来崧支付暂计至2012年11月21日的拖欠的租金1382534.64元及其利息。原审法院作出（2013）深南法民三初字第33号民事判决，确认双方月租金应依照《合作经营协议》约定在上年基础上逐年递增5%，并判令麦来崧向铭可达公司支付2010年3月至2012年11月期间的欠付租金1382534.64元及其利息（利息以中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准，分别以上述期间每月欠付租金为计算基数，自欠租当月6日分别起计，均计至该判决确定的付款之日）。因麦来崧上诉，深圳市中级人民法院作出（2014）深中法房终字第954号民事判决，维持原判。麦来崧提交了《民事申请再审案件受理通知书》拟证明广东省高级人民法院已对（2014）深中法房终字第954号民事判决立案审查。
铭可达公司的一审诉讼请求：1、麦来崧、圣罗兰立即支付拖欠的租金、水电费及利息共计2567071.93元（从2012年12月暂计至2015年3月）；2、诉讼费用由麦来崧、圣罗兰承担。庭审中，铭可达公司变更其诉讼请求为只要求麦来崧支付，并明确诉讼请求实际计算至2015年8月10日，租金、水电费及利息金额变更为3911977.17元。
原审法院认为：铭可达公司与麦来崧（圣罗兰）签订的《合作经营协议》、《补充协议（二）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议履行义务。关于麦来崧提出诉讼时效的抗辩，根据原审法院查明的事实，铭可达公司于2013年11月21日向涉案商铺地址邮寄催告函催收2010年3月起的租金，收件人为宫总，并已签收；于2015年2月1日分别向麦来崧身份证地址、涉案商铺地址以及佛山市顺德大良的圣罗兰婚纱摄影地址邮寄催告函催收2010年3月起的租金，并均已签收，麦来崧虽否认收到上述函件，因上述邮件均已妥投签收，原审法院确认上述邮件已有效送达。至于铭可达公司提交的录音资料，麦来崧不予认可，原审法院不予采信。但因租金的诉讼时效为一年，铭可达公司于2013年11月21日发出的催收函，导致2012年11月起至2013年11月期间的租金的诉讼时效中断，但铭可达公司并未举证证明其于2014年11月之前再次向麦来崧催收上述租金，故2012年11月起至2013年11月期间的租金已过一年的诉讼时效。因铭可达公司于2015年2月再次向麦来崧催收2010年3月起的租金，故上述催收行为引起2014年2月之后的租金的诉讼时效中断，而2013年12月至2014年1月的租金也因铭可达公司未举证证明已催收并发生诉讼时效的中断，已过一年的诉讼时效，故对于麦来崧关于诉讼时效的抗辩，原审法院部分采纳。关于麦来崧拖欠的租金及水电费的金额，双方《合作经营协议》约定，从第二年起，月租金在上年基础上逐年递增5%。双方签订的《补充协议（二）》均系对麦来崧要求减免部分时段月租金递增5%的申请的补充协商，并未对《合作经营协议》关于月租金逐年递增5%的约定作出变更，故原审法院确认，麦来崧应支付的月租金标准为：2014年2月为278739.9元，2014年3月至2015年2月为292676.90元，2015年3月至7月为307310.75元，2015年8月为89219.25元。麦来崧提交了铭可达公司出具的19份收款收据作为证据，并主张铭可达公司已出具收到圣罗兰交来2013年5月至2015年1月期间的全部租金和水电费的收款收据，铭可达公司对上述收款收据的真实性认可，关联性不认可，铭可达公司表明未实际收到收款收据载明的款项。对此，原审法院认为，对于尚未过诉讼时效的2014年2月至2015年1月期间的租金，铭可达公司出具的收款收据上均注明为转账，除了铭可达公司提交的兴业银行回单之外，麦来崧并未举证证明已实际向铭可达公司支付兴业银行回单与收款收据上金额的差额，故原审法院确认上述期间麦来崧系按照月租金21万元的标准向铭可达公司支付租金，麦来崧应向铭可达公司补足上述租金差额978185.8元（68739.9+82676.9×11）。麦来崧也认可2015年2月欠缴租金182676.9元，3月至7月每月欠缴307310.75元，8月欠缴89219.25元，故麦来崧应向铭可达公司支付2015年2月至8月拖欠的租金1808449.9元。麦来崧认可铭可达公司主张的2015年6月至8月的水电费金额，故麦来崧应向铭可达公司支付2015年6月至8月拖欠的水电费67818.08元。关于欠付租金及水电费的利息，因生效判决已确认麦来崧应以中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准，以每月欠付租金为计算基数，自欠租当月6日起向铭可达公司支付利息至该判决确定的付款之日止，故原审法院参照上述生效判决，确认麦来崧应以中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准，以每月欠付租金、水电费为计算基数，自欠租当月6日起（水电费从次月6日起）向铭可达公司支付利息至该判决确定的付款之日止，每月欠付租金具体为：2014年2月为68739.9元，2014年3月至2015年1月期间为82676.9，2015年2月为182676.9元，2015年3月至7月期间为307310.75元，2015年8月为89219.25元；2015年6至8月的水电费分别为35616.61元、20978.27元，11223.2元。圣罗兰经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、麦来崧于判决生效之日起十日内向铭可达公司支付2014年2月至2015年8月期间的欠付租金2786635.7元、水电费67818.08元及其利息[利息以中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准，分别以上述期间每月欠付租金或水电费为计算基数，自欠租当月6日（水电费从次月6日）分别起计，均计至判决确定的付款之日；每月欠付租金具体为：2014年2月为68739.9元，2014年3月至2015年1月期间每月为82676.9元，2015年2月为182676.9元，2015年3月至7月期间每月为307310.75元，2015年8月为89219.25元；2015年6至8月的水电费分别为35616.61元、20978.27元、11223.2元]；二、驳回铭可达公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38096元、保全费5000元，由铭可达公司负担11650，由麦来崧负担31446元。
上诉人铭可达公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、改判麦来崧支付铭可达公司所拖欠自2012年12月至2014年1月的租金递增部分共计922538.61元及利息的一审诉讼请求，其他判决予以维持；2、由麦来崧承担全部诉讼费用。上诉理由：一、宫伟一直在麦来崧名下“深圳市南山区圣罗兰婚纱摄影”工作，负责日常经营管理。故宫伟系圣罗兰的实际负责人，其证言具有证明效力。在双方合作期间，铭可达公司与麦来崧所有的事宜都是由宫伟负责接洽；麦来崧部分水电费也是以宫伟个人账号转账给铭可达公司（详见铭可达公司提交的证据）；铭可达公司于2013年11月21日邮寄给“圣罗兰婚纱摄影”的《催告函》是负责人宫伟签收；根据工商登记信息，圣罗兰的经营者由麦来崧变更为宫伟；因双方合同于2015年8月9日到期，双方签订的《场地交接书》上也是宫伟的亲笔签名。以上事实足以证明宫伟负责“圣罗兰婚纱摄影”的日常经营管理，铭可达公司的负责人与宫伟的录音证据足以证明铭可达公司在2014年曾多次向麦来崧催要租金递增部分的租金，故诉讼时效在2014年又多次中断。二、铭可达公司提交的录音证据真实、合法、且与本案具有关联，法院应作为合法证据予以采纳，依法支持铭可达公司的上诉请求。《录音光盘》里的内容是铭可达公司负责人赵塔洪与圣罗兰负责人宫伟于2015年9月2日在深圳市南山区中洲控股B座2层A单元的对话，是真实的、完整未经剪切的，若麦来崧对此有任何质疑，可申请司法鉴定。其次，录音内容并未涉及宫伟个人隐私、国家秘密、商业秘密等依法不得公开的情形，故录音证据是合法的。最后，因为宫伟是麦来崧名下的圣罗兰的实际负责人，与本案具有关联性。因此，该录音足以证明铭可达公司在2014年多次催收，诉讼时效发生中断，法院应将该录音证据作为关键证据予以采纳。三、一审法院程序违法，未就关键证据进行当庭质证，剥夺了铭可达公司的辩论权。原审于2015年8月27日开庭，庭审即将结束时，承办法官告知双方可以在庭后七日内补交证据，并将再次组织就新补交的证据进行质证。铭可达公司在庭后七日内即2015年9月2日提交了证据，其中包括录音证据，证明在2014年铭可达公司曾多次向麦来崧催要租金递增部分的租金，故诉讼时效在2014年又多次中断，因此，麦来崧主张2012年11月起至2013年11月期间的租金已过一年的诉讼时效理由不成立。但原审法院却未通知铭可达公司对提交的证据发表辩论意见就作出了判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十二条之规定，当事人有权进行辩论，但法官并未组织铭可达公司参加质证，对录音证据未经调查、证实就不予采纳，一审程序违法。
针对铭可达公司的上诉，麦来崧答辩称：对方的上诉请求不成立。依照工商登记信息，宫伟自2015年2月13日才经营圣罗兰，铭可达公司称宫伟一直是圣罗兰的工作人员与事实不符，依法不应采信。铭可达公司在没有其他证据证明的情况下仅凭2013年11月21日单方填写的快递单推定宫伟一直是麦来崧名下的负责人，与事实不符。宫伟与铭可达公司签订产权交接书发生在2015年2月13日之后，签订产权交接书并不能证明宫伟之前负责圣罗兰的经营管理。二、一审没有采信铭可达公司提交的录音证据正确。该录音证据是私自录音取得，根据最高院关于未经对方当事人私自取得的录音资料不能作为证据使用的规定批复，应当不能作为证据使用。该录音证据存在疑点，没有提供原件核对，该录音证据没有明确时间、地点和人物身份，录音不清，该录音中只是铭可达公司称的项目负责人，诱导自称2014年4月追缴租金，被录音的女声并没有明确确认铭可达公司在2014年向麦来崧追缴租金的事实。根据工商登记信息深圳市南山区圣罗兰婚纱摄影的经营者是2015年2月13日起才变更为宫伟，之前一直由麦来崧经营，被录音的女声如果是宫伟也与事实不符，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款第三项的规定，该录音是存在疑点的视听资料，不能作为定案依据。三、铭可达公司为了证明2014年追缴欠款，提交了存有疑点的录音证据，没有其他证据佐证，该录音证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一款第三项的规定，一审对该录音证据不予采信，处理正确。
上诉人麦来崧也不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项，依法改判驳回铭可达公司的全部诉讼请求，并由铭可达公司承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、原审法院未认定麦来崧已付清2013年5月至2015年1月期间的全部租金和水电费，属认定事实不清，依法应予纠正。铭可达公司向圣罗兰出具的19份收款收据充分证明铭可达公司确认收齐收款收据上记载的金额，然后才向麦来崧出具上述收款收据的事实。铭可达公司向麦来崧出具收款收据的行为亦符合日常交易习惯。因此，原审法院仅以收款收据上注明为转账，麦来崧未举证证明已实际向铭可达公司支付兴业银行回单与收款收据上金额的差额为由，对麦来崧已向铭可达公司缴清2013年5月至2015年1月期间的租金和水电费的事实不予认定，与客观事实相悖，显属认定事实不清，依法应予纠正。二、原审法院遗漏查明铭可达公司已收取麦来崧租赁押金41.6万元的事实，且未将上述押金款项从麦来崧欠款中抵扣，属认定事实不清，依法应予纠正。麦来崧与铭可达公司所签《合作经营协议》的期限至2015年8月8日届满，而麦来崧在签署上述协议后已向铭可达公司支付了租赁押金41.6万元，因此，在上述协议履行期限届满后，依法应对租赁押金作处理。原审法院未查明铭可达公司已收取麦来崧租赁押金41.6万元并将该款从麦来崧欠款中抵扣不当，依法应予纠正。三、原审法院严重违反法定程序，依法应予纠正。（一）铭可达公司于2015年4月2日出具的民事起诉状中记载的诉讼请求为：“判令被告一、被告二立即支付拖欠的租金、水电费及利息共计2567071.93元（从2012年12月份暂计至2015年3月份）”。因此，本案仅应对2012年12月至2015年3月期间双方之间欠缴租金、水电费纠纷作处理，原审法院对双方在2015年4月至2015年8月期间的欠缴租金、水电费纠纷一并处理属于超判，严重违反法定程序。（二）铭可达公司在庭审中“变更其诉讼请求为只要求被告麦来崧支付，明确诉讼请求实际计算至2015年8月10日，租金、水电费及利息金额变更为3911977.17元”，原审法院对铭可达公司变更诉讼请求予以确认，但未依法给予麦来崧答辩期，违反法定程序。（三）铭可达公司曾于2013年起诉麦来崧，要求麦来崧支付暂计至2012年11月21日的拖欠的租金1382534.64元及利息，该案已经经过一、二审。麦来崧对上述判决未认定铭可达公司向麦来崧提供的租赁房屋的面积约3210平方米比合同约定的租赁面积3910平方米整整少了约700平方米的事实，以及判令麦来崧应以中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准支付欠款利息等不服，已申诉至广东省高级人民法院，该院己立案受理，案号为(2015)粤高法民二申字第749号，目前该案正在审理过程中。因此，该申诉案件的裁决结果牵涉到麦来崧每月应支付的租金数额及欠款利息的计算标准等是否发生变化问题，直接影响到本案的正确处理。原审法院未等待该申诉案件作出裁决即参照上述错误判决确认麦来崧支付利息的计算标准等显属不当，给麦来崧增加了讼累，严重损害了麦来崧的合法权益。
针对麦来崧的上诉，铭可达公司答辩称：一、一审程序合法，除关于2012年11月起至2013年11月期间的租金已过一年的诉讼时效的认定有误以外，其他事实认定清楚，应当予以维持。二、租赁押金应当没收，麦来崧严重违约，即使抵扣也与本案无关，麦来崧应另行起诉。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明：原审法院（2013）深南法民三初字第33号民事判决作出的时间为2014年1月16日，本院（2014）深中法房终字第954号民事判决作出的时间为2014年10月22日。铭可达公司提起本案诉讼的时间为2015年4月2日。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、麦来崧有关其已付清2013年5月至2015年1月期间全部租金和水电费的主张能否成立；二、麦来崧拖欠2012年12月至2014年1月期间的租金数额为多少，该期间的上述租金是否已经超过诉讼时效；三、麦来崧有关一审审理程序违法的三项理由能否成立。四、麦来崧有关其支付的租赁押金应从欠款中抵扣的主张能否成立。
关于第一个争议焦点。从本案查明的事实来看，2013年5月至2015年1月期间，麦来崧每月按21万元的数额通过银行转账的方式支付租金。麦来崧提交的19份收款收据上记载的金额虽然高于21万元，但该收款收据上均注明转账，在麦来崧未提交证据证明其已支付收款收据记载的金额与其实际转账金额之间的差额的情况下，原审法院采信铭可达公司有关收款收据系作为付款通知单，实际支付款项以转账金额为准的主张，并无不当。对麦来崧有关其已付清2013年5月至2015年1月期间全部租金和水电费的主张，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。根据本院已生效的（2014）深中法房终字第954号民事判决，双方月租金应按照《合作经营协议》的约定在上年基础上逐年递增5%，麦来崧2012年12月至2014年1月期间仅按每月21万元支付租金，上述期间欠付的租金数额为922538.61元（计算公式为265466.57元×3+278739.9元×11-21万元×14=922538.61元）。麦来崧应当支付上述款项及利息。关于上述债务是否已经超过诉讼时效。从本院查明的事实来看，铭可达公司在（2013）深南法民三初字第33号案件中起诉要求麦来崧支付拖欠的租金及利息，在该案诉讼请求中，铭可达公司主张的拖欠租金及利息系暂计至2012年11月21日。原审法院在2014年1月16日作出一审判决，本院于2014年10月22日作出二审判决。从铭可达公司的上述诉讼请求的表述来看，铭可达公司对麦来崧拖欠的全部款项提出了起诉。因麦来崧每月均有拖欠租金，原审法院对2012年11月份之前的欠款作出了判决，对2012年12月份之后至一审判决作出时的欠款未作处理，系出于计算方便的考虑。铭可达公司在上述判决生效后，仍可就2012年12月份之后的欠款起诉主张债权。本院认为，从铭可达公司在该案中所提诉讼请求的表述来看，铭可达公司对麦来崧2010年3月之后拖欠的租金均提出了主张，上述案件审理期间均构成诉讼时效的中断。铭可达公司在收到（2014）深中法房终字第954号民事判决后，在2015年2月1日向麦来崧催收欠款，并于2015年4月2日提起本案诉讼，铭可达公司在本案主张的债权均未超过诉讼时效。
关于第三个争议焦点。经审查，铭可达公司在本案中起诉状所主张的欠款金额系“暂计”至2015年3月，即起诉前，该主张并非仅限于2015年3月之前的欠款。铭可达公司在一审开庭时就2015年8月份之前的欠款数额予以了明确，原审法院根据查明的事实，对2015年3月至2015年8月期间的欠款作出判决，并未超出铭可达公司的诉讼请求。至于麦来崧所称其已就（2014）深中法房终字第954号案件提出申诉，本案应待该申诉案件处理后才能作出处理。本院认为，（2014）深中法房终字第954号民事判决至今处于有效状态，麦来崧有关本案应待申诉案件处理后才能作出判决的主张缺乏法律依据。原审法院审理程序并无违法，麦来崧的上述主张均缺乏依据。
关于第四个争议焦点。麦来崧在一审并未提出该项抗辩，因麦来崧在租赁合同到期后（2015年8月8日到期），仍未交还涉案房屋，双方纠纷仍未全面解决。对麦来崧有关租赁押金抵扣的相关主张，本院不作处理。
综上，上诉人铭可达公司的上诉有理，依法应予支持。麦来崧应当向铭可达公司支付2012年12月至2015年8月期间欠付的租金3709174.31元（计算公式为2012年12月至2014年1月期间欠付租金922538.61元+2014年2月至2015年8月欠付租金2786635.7元=3709174.31元）、水电费67818.08元及利息。上诉人麦来崧上诉无理，依法应予驳回。原审判决认定事实基本清楚，但对2012年12月至2014年1月期间欠付租金是否超过诉讼时效认定错误，导致裁判错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第304号民事判决第二项；
二、变更深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第304号民事判决第一项为：麦来崧于判决生效之日起十日内向深圳市铭可达物流发展有限公司支付2012年12月至2015年8月期间欠付的租金3709174.31元、水电费67818.08元及其利息[利息以中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准，分别以上述期间每月欠付租金或水电费为计算基数，自欠租当月6日（水电费从次月6日）分别起计，均计至判决确定的付款之日；每月欠付租金具体为：2012年12月至2013年2月每月为55466.57元，2013年3月2014年2月每月为68739.9元，2014年3月至2015年1月期间每月为82676.9元，2015年2月为182676.9元，2015年3月至7月期间每月为307310.75元，2015年8月为89219.25元；2015年6至8月的水电费分别为35616.61元、20978.27元、11223.2元]；
三、驳回深圳市铭可达物流发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费38096元、保全费5000元，二审受理费27336.57元，均由上诉人麦来崧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年六月三十日
书 记 员 陈艳华（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。