广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤14民终175号
上诉人（原审原告、反诉被告）：梅州市节能监察中心。
法定代表人：曾昭士，该中心主任。
委托代理人：丘佳华，广东日方升律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：梅州市裕远庄实业有限公司。
法定代表人：侯卫军，该公司总经理。
委托代理人：幸利红，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。
上诉人梅州市节能监察中心（下称梅州节能中心）与上诉人梅州市裕远庄实业有限公司（下称裕远庄公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2014）梅江法民三初字第372号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：本案租赁物位于梅州市江南彬芳大道27号梅州市经贸干部培训中心北面办公大楼一至六楼、西面底层食堂及院内所属的物业，房屋所有权人为梅州市经委干部培训中心。
2010年10月15日，梅州节能中心（甲方）与裕远庄公司（乙方）签订一份《租赁合同》，约定主要内容有：甲方将梅州市经贸局培训中心北面办公楼一至六楼、西面底层食堂及院内所属的物业租赁给乙方经营使用，租赁时间为15年，从2010年11月1日起至2025年10月30日止；租赁费用及缴交时间为2010年11月1日至2013年10月30日每月租金为12960元（每平方米5.4元），从2013年11月1日至2016年10月30日每月租金为13200元（每平方米5.5元），从2016年11月1日至2019年10月30日每月租金为13440元（每平方米5.6元），从2019年11月1日至2022年10月30日每月租金为13680元（每平方米5.7元），从2022年11月1日至2025年10月30日每月租金为13920元（每平方米5.8元）。在经营过程中，所发生的一切债权、债务由乙方负责并由乙方缴交各种税费，甲方只承担租赁税一项。乙方应在每季度首月10日前一次性交给甲方本季度租金，逾期未交每天按2‰收取滞纳金，同时，甲方有权单方面提前终止租用合同，并在逾期30天后收回场地，没收押金，装修改造后的设备、设施无偿给甲方所有，不赔偿乙方任何损失；租赁范围为彬芳大道梅州市经贸局培训中心北面办公大楼一至六楼合计面积2100㎡，西面底层食堂合计面积300㎡，以及院内所属的物业，甲方同意把大院入口门面无偿给乙方设置招牌用；乙方可以进行整体的自费装修、客房改造，以及把大院西面底层食堂改为餐厅门店，但不得影响建筑主体结构，保证大楼改造期间和改造后的安全、消防、排污符合有关规定的要求；乙方自签订合同之日起可有半年的免费装修期（从2010年11月1日算起），2011年5月1日前开始交租金；甲方自签订之日起十五天内将西面底层食堂及北面一至六楼办公室以上的楼房移交给乙方使用；乙方向甲方缴交20000元押金，作为违反上述条款赔偿金预付款，并在签订合同之日起五日内交清，合同期满之日起甲、乙双方到现场验收各项设施、设备无损时三天内退回给乙方押金（押金不计利息）；乙方负责在西面底层食堂规划装修好一间面积约30平方米办公窗口给培训中心使用，装修费用由乙方承担；如因政策因素的原因，政府需收回大楼，乙方应无条件服从，但甲方应提前半年通知乙方，并酌情赔偿乙方损失等内容，梅州节能中心与裕远庄公司双方在合同上盖章签名。合同签订后，裕远庄公司于2011年6月份左右对西面底层食堂进行拆除装修，对北面二至六楼房间内的有关物品进行搬迁并进行整体装修。北面办公楼一楼仍由梅州节能中心使用。
2011年7月18日，梅州市经贸干部培训中心、梅州节能中心共同向裕远庄公司发出一份通知，主要内容为：经调查并与你单位沟通了解后发现，你单位存在拟对租赁市经贸干部培训中心北面综合楼（即c栋）一至六层及西面综合楼（即d栋）底层进行改变用途的现象，你单位必须严格按照《租赁合同》规定，将北面综合楼（c栋）1至6层按客房改建，西面综合楼（即房d栋）底层改为餐厅门店。这是双方一直以来的约定，是《租赁合同》的明确规定，同时，你单位在商谈租赁该场地时一直表明建设招待所，跟该场地原来的使用功能相符合，跟我们要完善配套市经贸干部培训中心的办公教学环境的初衷和目的相符合等。
2011年8月11日，梅州市国有资产管理办公室向梅州市经贸干部培训中心发出一份通知：据群众民声热线反映你单位存在将国有资产无报批私自出租问题。经我单位核查，该问题属实。现根据《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第36号）第二十一条“事业单位利用国有资产对外投资、出租、出借和担保等应当进行必要的可行性论证，并提出申请，经主管部门审核同意后，报同级财政部门审批。”规定，你单位将江南彬芳大道27号北面办公楼1-6层、西面底层食堂及院内所属物业的租赁行为不符合国有资产管理有关规定，必须在接到本通知后立即要求原租赁方停工，并采取措施终止原合同。
2011年9月16日，梅州市财政局、梅州市国有资产管理办公室共同向梅州市经贸干部培训中心发出一份“关于梅州市经贸干部培训中心有关资产出租的复函”，你单位《关于市经贸干部培训中心综合楼部分楼层拟出租改造为招待所的请示》，答复如下：一、租赁合同中租赁时间15年不符合规定，建议结合实际情况对合同租赁时间进行调整。二、租赁费用偏低，不符合市场实际，建议对合同租赁费用进行调整。三、租赁合同必须明确，因政策因素的原因或政府需收回相关资产时，出租方必须能及时收回资产，且不承担相应赔偿责任。你单位根据我局答复意见对原合同作适当修改后，我局同意你单位将综合楼部分楼层出租给裕远庄公司。
梅州节能中心接到梅州市国有资产管理办公室发出的通知后，及时告知裕远庄公司，要求裕远庄公司停止装修，裕远庄公司因此暂停装修。后梅州节能中心与裕远庄公司双方根据梅州市财政局、梅州市国有资产管理办公室的复函建议，对《租赁合同》条款进行协商未果，双方均提出终止合同，但因赔偿事宜未能达成一致意见，梅州市经贸干部培训中心遂于2013年11月20日向原审法院提出上述诉讼请求，原审法院于2014年7月9日作出民事裁定驳回其起诉。
2014年9月1日，梅州节能中心向原审法院起诉，请求法院判令：1、解除梅州节能中心与裕远庄公司双方于2010年10月15日签订的《租赁合同》，裕远庄公司将其租赁梅州节能中心所有的位于梅州市彬芳大道27号经贸干部培训中心北面大楼一至六楼，西面底层、食堂及院内所属的物业腾退并交还给梅州节能中心；2、裕远庄公司支付从2011年5月1日起至2014年8月30日，每月租金12960元，共28个月，合计362880元，2014年9月1日至裕远庄公司实际腾退之日止的场地占用费按上述标准另计；3、本案诉讼费用由裕远庄公司承担。
裕远庄公司在原审中辩称：梅州节能中心所诉与事实不符，其公司不存在履行支付租金、押金等任何违约行为，是梅州节能中心一直未能按约将租赁房屋完整交付给其公司使用，违约在先。同时向原审提起反诉请求法院判令：一、解除双方于2010年10月15日签订的《租赁合同》；二、梅州节能中心赔偿因其未按合同约定履行造成其公司装修和搬迁损失合计1148725.95元给其公司；三、本案反诉费用由梅州节能中心承担。
原审另查明：
1、梅州市经委干部培训中心于2002年6月25日更名为梅州市经贸干部培训中心。
2、2011年5月30日，梅州市经贸干部培训中心（委托单位）与梅州节能中心签订一份《委托协议》，内容为：按照梅州市经济和信息化局2010年局党组会议研究决定，现就位于梅州市江南彬芳大道27号梅州市经贸干部培训中心的部分办公业务用房，按下面第一点界定的范围，由受托单位管理使用达成如下协议：一、委托单位将位于江南彬芳大道27号梅州市经贸干部培训中心内的北面办公楼（即c栋）1-6层（其中委托单位的车库、底层靠近东面的四间办公室及紧邻楼梯西面的第二、第三间办公室除外）、门坪、西面综合楼（即d栋）底层（其中楼梯及楼梯对面的小房间除外）及西面围墙交由受托单位管理使用，产权仍属委托单位。受托单位只管理使用委托单位委托范围内的相应物业。二、委托管理使用时间从2011年5月30日至2025年10月30日止等内容。同日，双方又签订一份《委托补充协议》，内容为：受托单位从2012年1月1日到2014年12月31日止，按季度于每季度的第1个月15日前支付培训费给委托单位人民币9000元正。受托单位从2015年1月1日到委托单位收回委托止，受托单位按季度于每季度的第1个月15日前支付培训费给委托单位人民币15000元正等。
3、梅州节能中心与裕远庄公司双方口头约定由裕远庄公司将西面二楼原电教室电教器材设备拆除后搬迁至隔离空置课室，并将空置课室安装改造成电教室，将原电教室装修成办公室、档案室后，梅州节能中心将办公室搬至电教室二楼办公，并腾出北面办公楼一楼以交付给裕远庄公司使用，裕远庄公司对此已完成拆除搬迁并进行装修。
原审审理过程中，裕远庄公司于2014年11月21日，申请对涉案租赁物裕远庄公司的装修和搬迁损失进行鉴定，经广州市华盟价格事务所有限公司鉴定，并于2015年8月14日作出穗华价估（梅）（2015）0223号价格评估结论书，租赁物搬迁损失63514元，装修损失979016元。
原审法院审理认为：梅州节能中心与裕远庄公司双方于2010年10月15日签订《租赁合同》，约定裕远庄公司承租房屋所有权人为梅州市经贸干部培训中心，位于梅州市江南彬芳大道27号北面办公大楼一至六楼、西面底层食堂及院内所属的物业，系双方当事人自愿协商一致的意思表示行为，合同应为成立。但从2011年8月11日梅州市国有资产管理办公室发出的通知内容，梅州节能中心出租该租赁物的行为不符合国有资产管理有关规定，且根据2011年9月16日梅州市财政局、梅州市国有资产管理办公室作出的复函内容看，梅州节能中心应根据该答复意见对原合同作适当修改，经该局同意后梅州节能中心将综合楼部分楼层出租给裕远庄公司。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；……”之规定，至一审法庭辩论终结前，梅州节能中心也未能提交相关已办理批准手续的相关证据，且双方确认在梅州市财政局、梅州市国有资产管理办公室作出复函后，对原《租赁合同》内容也未作修改，所以梅州节能中心与裕远庄公司双方签订的该《租赁合同》，违反了相关法律规定，应当认定该合同未生效。
根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，合同签订当事人有义务保障合同成立后的生效，负有保持履行意愿的法定义务，或是以自己的行为积极表现（提请批准或是登记），该义务属于法定的附随义务。而本案梅州节能中心作为事业单位，理应清楚本案承租物为国有资产，根据相关规定，事业单位利用国有资产对外投资、出租、出借和担保等应当进行必要的可行性论证，并提出申请，经主管部门审核同意后，报同级财政部门审批，但梅州节能中心在未经申请并经同意后即对本案租赁物进行出租签订合同，且在签订合同后，又未能以积极的态度向主管部门提出申请，而是经梅州市国有资产管理办公室据群众民声热线反映调查发现无报批私自出租后，才向有关部门进行请示。梅州节能中心该怠于履行申请批准手续的行为，已表明其不履行合同义务，该不作为的行为使合同未能生效，属合同到期前的违约行为，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务”规定，现对梅州节能中心要求解除双方于2010年10月15日签订的《租赁合同》，及裕远庄公司反诉要求解除双方于2010年10月15日签订的《租赁合同》的请求，依法予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，梅州节能中心要求裕远庄公司将承租物业腾退并交还给梅州节能中心，理由正当，依法予以支持。
对梅州节能中心要求裕远庄公司支付从2011年5月1日至2014年8月30日的租金12960元／月×28个月=362880元，及从2014年9月1日起至裕远庄公司实际腾退之日止的场地占用费按上述标准另计的请求，双方在合同中约定半年免费装修期（从2010年11月1日算起），梅州节能中心称已按合同约定在签订合同起十五天内将租赁物移交给裕远庄公司使用，但未提交书面交接手续证据证实，裕远庄公司认为在2011年6月梅州节能中心才移交租赁物给裕远庄公司，庭审中双方也确认裕远庄公司是从2011年6月左右开始进行装修的，所以免费装修期应从裕远庄公司实际占有使用租赁物时即2011年6月算起半年时间，且在2011年8月11日梅州市国有资产管理办公室发出通知后，裕远庄公司即暂停进行装修，未再占有使用北面办公楼二至六楼的租赁物，故对梅州节能中心要求裕远庄公司支付从2011年5月1日至交还租赁物止的租金仍按12960元／月计付，理由不足，不予支持。但对租赁物西面底层食堂至今仍由裕远庄公司占有使用的事实，双方在原审庭审中均予以确认，裕远庄公司应继续支付占有该租赁物（西面底层食堂）期间的费用，按合同约定西面底层食堂合计面积300㎡，梅州节能中心请求至交还租赁物之日止的租金按12960元／月即每平方米5.4元计，予以准许。因此裕远庄公司应支付从2011年12月1日起至交还租赁物（西面底层食堂）之日止，按每月300㎡×5.4元／月=1620元计付租金给梅州节能中心。
关于裕远庄公司反诉要求梅州节能中心赔偿搬迁装修损失如何认定的问题。经广州市华盟价格事务所有限公司鉴定，租赁物涉及的搬迁损失63514元，装修损失979016元，合计1042530元。广州市华盟价格事务所有限公司及鉴定人员均具有相应资质，鉴定程序合法，该评估结论书中的搬迁、装修损失评估价格，可作为本案定案依据。梅州节能中心认为该鉴定结论价格明显过高，并提交一份其制作的损失价格评估明细表，该明细表显示项目与鉴定机构评估项目一致，但因该明细表是梅州节能中心单方制作，并不能证实鉴定机构的评估价格过高，所以对梅州节能中心该意见不予采纳。
对梅州节能中心与裕远庄公司双方口头达成由裕远庄公司将原电教室电教器材设备拆除后迁至隔离空置课室安装改造成电教室，将原电教室装修成办公室、资料室后，梅州节能中心将办公室搬至西面二楼办公，腾出北面办公楼一楼以出租给裕远庄公司等的约定。庭审中，双方确认裕远庄公司已完成对电教室的搬迁、装修。因裕远庄公司对电教室的搬迁装修行为是为了双方签订《租赁合同》后梅州节能中心能够将北面一楼腾退出租给裕远庄公司使用，且该费用裕远庄公司已经实际付出，现因梅州节能中心怠于履行批准义务的违约行为，导致合同解除，裕远庄公司有权要求赔偿损失。对梅州节能中心辩称该费用口头约定由裕远庄公司负担的意见，未提交相关证据证实，依法不予采纳。
关于搬迁、装修损失如何承担的问题。由于梅州节能中心在签订合同后，未积极履行申请批准义务，导致合同未生效，应承担主要的过错责任。裕远庄公司作为承租人，在承租租赁物时，清楚承租物为国有资产，应尽到一定的注意义务，并督促梅州节能中心积极履行批准手续，裕远庄公司也存在一定的过错责任，且其未按约交纳押金的行为亦属违约，亦应承担一定的违约责任。根据梅州节能中心与裕远庄公司双方的过错，由梅州节能中心对租赁物搬迁、装修损失承担七成的责任，即1042530元×70%=729771元，由裕远庄公司自行承担搬迁及装修损失三成的责任，即1042530元×30%=303759元。对裕远庄公司反诉要求梅州节能中心赔偿搬迁及装修损失合计1148725.95元的请求，依法予以支持合理部份729771元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零八条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除梅州节能中心与裕远庄公司于2010年10月15日签订的《租赁合同》。二、裕远庄公司应在判决生效之日起10日内，将位于梅州市江南彬芳大道27号梅州市经贸干部培训中心北面办公大楼二至六楼、西面底层食堂及院内所属的物业，交还给梅州节能中心。三、裕远庄公司应支付从2011年12月1日起至交还租赁物（西面底层食堂）之日止，按每月1620元（300㎡×5.4元／月）计付租金给梅州节能中心。四、梅州节能中心应在判决生效之日起10日内，赔偿租赁物搬迁及装修损失合计729771元给裕远庄公司。五、驳回梅州节能中心其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6743.2元，反诉费7669.3元，合计14412.5元，由梅州节能中心负担10088.75元，裕远庄公司负担4323.75元。
宣判后，上诉人梅州节能中心不服原审判决，向本院提起上诉认为：一、该案所涉租赁合同应该依法认定为无效，无效合同应适用合同法第五十二条第五款规定。再根据合同法第四十四条规定，本案的租赁合同自始不受法律保护。故原审适用法律错误的。二、假如该租赁合同是双方的真实意思表示，裕远庄公司也存在重大违约行为：1、裕远庄公司从合同签订之日就未按约定缴纳合同履约保证金，构成了实际违约。2、本案裕远庄公司擅自改变租赁物的用途，原是用作招待所，后被改为康复医院。3、本案裕远庄公司从合同签订之日至今，尚未按合同约定向其中心支付租金。4、裕远庄公司因未能达到其改变租赁物性质的目的，期间，其将租赁物转租给他人即幸运儿公司作仓库使用。再者，其中心与裕远庄公司签订合同之初，已经明确且出示了租赁物的相关合法凭证房产证，告知了裕远庄公司该租赁物属于国有资产，所以，不存在其中心未告诉或不履行报批审核的行为。三、本案裕远庄公司提供的租赁物装修损失价格评估书，存在重大事实出入，该评估报告书不具有真实性、合法性和关联性。表现：1、评估明细表二中7-16项合计40773.2元，该标的物不在其中心与裕远庄公司签订的租赁合同中，也就是说，不是租赁合同的标的物。该二楼电教室装修是在租赁合同签订之前，裕远庄公司承诺自愿无偿装修提供给培训中心使用的，但是，裕远庄公司将其进行列入评估损失，要求其中心承担损失，与事实不符，与双方签订的租赁合同毫无关联。2、该表二第18项是裕远庄公司虚构、隐瞒夸大的。根据我方调查取证的信息证明裕远庄公司申报了用表，但没有缴交任何装表初装费。表二第20项11000元，亦是虚构的，现场并没有消防设施的安装和存在。3、一审法院在认定裕远庄公司损失方面系按合同标的物总面积计算，但是，认定本案裕远庄公司向其中心支付占用费没有按合同标的总平方面积计算，所以，计算方式显失公平，与事实有重大出入。4、合同约定裕远庄公司应该先行装修30平方米的窗口办事功能提供其中心使用，但裕远庄公司并未按约定履行，导致其中心仍然使用约150平方米的六间办公房。5、该150平方米在计算财物损失之时计算在其内，但该150平方米是没有作任何装修的，裕远庄公司并未投入资金进行装修改造。6、财物损失报告中的铁架床，实际并没有搬离该大楼，仍保留在原地，即没有损失，有照片证实。原审法院判决适用法律错误，裕远庄公司存在重大违约，其提供的装修损失价格与事实存在重大出入，不能作为定案的证据和判案的直接证据使用。四、在本案中，裕远庄公司与其中心之间的房屋租赁合同关系是基于同一租赁物的事实而发生的连贯的、不可分割的法律关系，根源还在于裕远庄公司的无权转租行为即违约行为，一审判决不能把基于同一事实而发生的不可分割的法律关系人为排除，一审应当依法追加第三人参与诉讼，这才是公平公正的审判。一审并未认定裕远庄公司违约并判决其承担违约责任，可见一审法院偏袒裕远庄公司的行为更加明显，不能叫人心服。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院撤销一审判决，依法支持其中心原审诉请；依法驳回裕远庄公司原审反诉请求。一、二审诉讼费由裕远庄公司承担。
裕远庄公司答辩认为：1、租赁合同是双方协商后自愿签订的，依法应认定为有效，该合同自成立时生效，应按照合同约定履行各自的义务。本案中，梅州节能中心因为先行违约，造成其公司装修损失和搬迁损失，应由梅州节能中心承担。梅州节能中心所列的其公司所谓的违约，即是改变租赁物用途、转租，均不是事实。而且，梅州节能中心在一审诉讼期间也对此未提供相关证据予以证实。对于此事实，一审已查明。2、梅州节能中心认为其公司在签订租赁合同之初就已清楚本案租赁物属于国有资产不是事实。其公司在签订合同时是看过房产证，知道属于经贸局的，才有后来的委托协议，即经贸局委托梅州节能中心管理本案标的物。3、其公司的搬迁损失和装修损失的评估报告，是双方共同确认的评估机构，由法院委托进行评估的，具有真实性、合法性、关联性。在评估过程中，双方包括评估部门及法院多次到租赁物现场进行勘查和确认，所以该份证据依法应予认定。4、梅州节能中心认为按照合同第11条约定由乙方即其公司负责30平方米给培训中心使用，未装修是因为梅州节能中心的先违约行为，并不是其公司的违约行为。5、电教室的搬迁装修损失是因为梅州节能中心的先违约行为致使本案合同无法顺利履行，责任应由其承担。综上，梅州节能中心的上诉无理，请求二审法院依法驳回其上诉。
上诉人裕远庄公司不服原审判决，向本院提起上诉认为：原审判决认定事实不清，判决第四项处理不当，依法应予撤销并改判。理由如下：一、其公司在本案中不存在任何过错，过错完全在于梅州节能中心，梅州节能中心依法应对造成其公司的所有经济损失承担完全的过错责任。1、梅州节能中心未能在自签订之日起十五日内将租赁标的物移交给其公司使用，致使双方签订租赁合同的根本目的无法达到，违反了双方签订的租赁合同的约定，是梅州节能中心违约在先。2、梅州节能中心明知出租的租赁物为国有资产，非但不积极履行申请批准义务，还导致其公司租用房屋用于经营的商业目的无法实现，给其公司造成了巨大的经济损失，此过错完全在于梅州节能中心。3、一审认定其公司在承租租赁物时清楚承租物为国有资产，应尽到一定的注意义务是错误的。谁是租赁物的产权人，谁就有权出租租赁物，而本案产权人是梅州市经贸干部培训中心，梅州节能中心根据该中心出具的委托书签订本案涉及的租赁合同是合法有效的。至于该租赁物是否要经国资委的审批，这要梅州节能中心才清楚，因此，梅州节能中心应对此承担完全的过错责任，即梅州节能中心应赔偿其公司租赁物搬迁及装修损失合计1042530元。二、一审判决遗漏了评估费的判决，请求二审法院依法改判一审时的评估费用由梅州节能中心承担。根据以上事实和理由，请求二审依法应予撤销一审判决第四项，并作出上述改判。
梅州节能中心答辩认为，裕远庄公司的诉请于法无据，缺乏事实和证据，请求二审法院依法驳回。
二审庭审中，梅州节能中心向本院提交一份由广东电网有限责任公司梅州城区供电局于2016年1月15日出具的《关于协助查询梅州市彬芳大道27号c栋电表报装情况的复函》，该函内容为：“梅州市彬芳大道27号c栋电表（编号：0314001801048804）的报装情况：……3、此电表报装未收取任何报装费用”。据此证明评估报告中明细表二第18项的电表报装2600元是虚假的。
二审审理期间，裕远庄公司亦向本院提交一张由广州市华盟价格事务所有限公司梅州分公司于2016年3月18日出具的的《增值税发票》，该发票载明：购买方为梅州市裕远庄实业有限公司，销售方为广州市华盟价格事务所有限公司梅州分公司，服务名称为鉴证服务费，金额为21699元”。据此证明其向广州市华盟价格事务所有限公司梅州分公司支付评估费21700元。
根据二审查明的事实及双方质证情况，本院二审除了确认一审查明的事实外，另查明：
1、裕远庄公司向广州市华盟价格事务所有限公司梅州分公司支付了评估费21700元。
2、广东电网有限责任公司梅州城区供电局于2016年1月15日出具的《关于协助查询梅州市彬芳大道27号c栋电表报装情况的复函》载明，裕远庄公司报装（编号：0314001801048804）电表未缴纳任何报装费用。
3、二审庭审中，上诉人裕远庄公司承认将西面底层部分租赁物交给幸运儿使用。
本院认为：本案属租赁合同纠纷。综合二审诉辩双方的意见，本案主要争议焦点是：1、涉案租赁合同是否生效；2、原审认定的租金是否正确；3、搬迁、装修损失数额如何确定；4、损失责任如何承担。
关于租赁合同效力问题。经查，涉案租赁物的产权人为梅州市经贸干部培训中心。2010年10月15日梅州节能中心（甲方）与裕远庄公司（乙方）签订《租赁合同》，2011年5月30日梅州市经贸干部培训中心与梅州节能中心签订了《委托协议》，将涉案租赁物委托梅州节能中心管理使用。虽然梅州节能中心在签订《租赁合同》将涉案租赁物出租给裕远庄公司时尚不具备处分权，但是事后获得了产权人梅州市经贸干部培训中心对涉案租赁物管理使用的委托，取得了处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，涉案《租赁合同》系合同双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。涉案租赁物虽属于国有资产，按《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第36号）的规定，事业单位在利用国有资产对外出租时需报相关部门审批，但该规定属部门规章，并非法律、行政法规，故不适用《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条关于合同无效的规定。原审法院认为梅州节能中心出租涉案租赁物的行为不符合国有资产管理有关规定，其与裕远庄公司签订的《租赁合同》违反了相关法律规定，据此认定涉案租赁合同未生效，系适用法律错误，依法予以纠正。
关于租金计算问题。双方签订的《租赁合同》第八条约定：“乙方自签订合同之日起可有半年的免费装修期（从2010年11月1日算起），2011年5月1日前开始交租金。”从该合同条款的目的来看，应该是出租方对承租方在装修期间给予半年的免租金期，而承租方进场装修的前提是出租方已将租赁物交付。本案中，梅州节能中心称已按合同约定，在合同签订之日起十五天内将租赁物移交给裕远庄公司使用，但未能提交书面交接手续证据证实。鉴于双方均确认裕远庄公司是从2011年6月份左右开始装修的，结合梅州节能中心于2011年5月30日才获得梅州市经贸干部培训中心授权委托的事实，应当认定裕远庄公司系从2011年6月份才开始实际占有使用涉案租赁物较为合理。因此，原审法院认定免费装修期应从2011年6月算起半年时间，并根据合同约定和裕远庄公司至今仍占有使用租赁物西面底层食堂的事实，判决裕远庄公司支付从2011年12月1日起至交还西面底层食堂租赁物之日止按每月1620元（300㎡×5.4元／月）计付租金给梅州节能中心并无不妥，应予维持。
关于损失认定问题。梅州节能中心上诉称，一审采信的搬迁、装修损失评估报告书结论与事实不符，该评估报告明细表二中7-16项二楼办公室的搬迁装修费不应由其中心负担，第18项电表报装和第20项消防栓是虚假的，现场还有铁床没有搬离，搬迁费计算不准确，以及一楼约150平方米的办公室未装修，故评估结论不能作为定案直接证据使用。经查，广州市华盟价格事务所有限公司及鉴定人员均具有相应的鉴定资质和资格，广州市华盟价格事务所有限公司是由梅州节能中心及裕远庄公司共同协商选定，并由法院委托对涉案租赁物搬迁、装修损失进行鉴定。在评估鉴定前一审法院曾组织梅州节能中心、梅州市经贸培训中心及裕远庄公司对涉案租赁物的搬迁、装修项目现场进行调查，广州市华盟价格事务所有限公司接受委托后亦对租赁物进行了现场勘查，并依法作出穗华价格（梅）（2015）0223号《价格评估报告书》。在原审庭审质证中，裕远庄公司对该评估报告无异议，而梅州节能中心则提交一份与上述评估报告具体损失项目一致的《梅州市经贸干部培训中心（租赁物）搬迁损失价格评估明细表》，认为该评估报告的鉴定价格偏高，但未对评估报告具体损失项目提出异议。且上述评估报告具体损失项目并未包含一楼办公室装修费用。因此，本案鉴定机构广州市华盟价格事务所有限公司是依法登记成立的、有资质的司法鉴定机构，鉴定人员亦具备相应鉴定资质，梅州节能中心亦未能提供充分证据推翻上述评估报告。梅州节能中心要求以其自行评估的结果作为定损依据，理由不充分，依据不足。原审法院认定该评估报告鉴定程序合法，可作为本案定案依据，并无不当。关于梅州节能中心上诉提出，评估报告明细表二中7-16项合计40773.2元，即二楼办公室的搬迁装修费用不应由梅州节能中心负担，理由是双方口头约定该费用由裕远庄公司负担。本院认为，该约定是基于裕远庄公司为了促进双方租赁合同的履行而作出的承诺，现因梅州节能中心的未按规定对国有资产的出租进行审批，导致合同无法依约履行而解除，合同目的不能实现，裕远庄公司要求对其实际支付的该笔费用进行赔偿，符合公平原则，本院予以支持。另根据广东电网有限责任公司梅州城区供电局出具的《关于协助查询梅州市彬芳大道27号c栋电表报装情况的复函》证实，裕远庄公司未实际缴纳电表报装费2600元。故原审法院认定搬迁、装修损失为1042530元错误，依法予以纠正。本案裕远庄公司的搬迁、装修损失扣除“电表报装2600元”后应为1039930元（1042530元-2600元）。梅州节能中心主张评估报告明细表二第20项消防栓是虚假的，现场还有铁床没有搬离，搬迁费计算不准确，以及一楼约150平方米的办公室未装修的上诉请求，但未能提供证据予以证实，故对其该上诉请求，依法不予支持。
关于责任承担问题。本案中，梅州节能中心以裕远庄公司未按合同约定缴纳租金、违约押金，擅自改变租赁物的用途，擅自将租赁物部分转租给他人，已构成根本性违约为由，要求解除租赁合同。裕远庄公司则认为梅州节能中心在未获得相关部门审批的情况下将租赁物出租，导致租赁合同无法继续履行，具有完全的过错责任。经查，涉案《租赁合同》在签订后，裕远庄公司于2011年6月份左右对租赁物进行搬迁及装修。2011年7月18日，梅州市经贸干部培训中心、梅州节能中心共同向裕远庄公司发出《通知》，要求裕远庄公司必须严格按照租赁合同规定使用租赁物，2011年8月18日，裕远庄公司作出《承诺书》，表示其有意向租赁涉案租赁物改造为招待所。2011年8月11日，梅州市国有资产管理办公室向梅州市经贸干部培训中心发出《通知》，针对该单位将国有资产无报批私自出租问题，要求其通知原租赁方停工。梅州节能中心接到该份通知后，要求裕远庄公司停止装修，裕远庄公司因此暂停装修。2011年9月16日，梅州市财政局、梅州市国有资产管理办公室共同向梅州市经贸干部培训中心发出《关于梅州市经贸干部培训中心有关资产出租的复函》，其中要求梅州市经贸干部培训中心对原合同作出修改后，同意将涉案租赁物出租给裕远庄公司。后因梅州节能中心与裕远庄公司就租赁合同条款变更事宜协商未果，双方均提出解除合同，并对赔偿事宜引发纠纷。因此，综合双方履行合同的情况来看，导致合同解除的原因主要在于梅州节能中心未履行涉案租赁物的报批手续，致使租赁合同无法继续履行。梅州节能中心作为事业单位，在受托管理使用涉案租赁物时，应当知晓国有资产管理的相关规定，履行相应的报批手续，但根据2011年8月11日梅州市国有资产管理办公室发出的《通知》来看，梅州节能中心出租涉案租赁物的行为不符合国有资产管理有关规定，且根据《关于梅州市经贸干部培训中心有关资产出租的复函》，须对租赁合同的条款作适当修改，双方对合同的更改协商不成从而导致合同无法继续履行，因此，梅州节能中心应当承担主要的违约责任。梅州节能中心提出，裕远庄公司存在擅自改变租赁物用途的行为，因裕远庄公司对租赁物尚处于装修阶段，并未实际经营，且在梅州节能中心发出《通知》后，裕远庄公司亦作出《承诺书》，表明将严格按照租赁合同规定使用租赁物，因此该行为并未造成根本违约，并不必然导致合同解除。同样，裕远庄公司在履行合同过程中，将部分租赁物交给幸运儿使用，亦未按照合同约定支付违约押金，存在一定的违约行为，但这并非是导致租赁合同解除的根本原因。综观全案，根据双方的过错程度和违约行为情况，裕远庄公司应当承担次要的违约责任，梅州节能中心对损失承担主要责任。故原审对双方责任按照主次责任分担的认定并无不当，应予维持。根据梅州节能中心与裕远庄公司双方的过错，由梅州节能中心对租赁物搬迁、装修损失承担70%的责任，即727951元（1039930元×70%），由裕远庄公司自行承担搬迁及装修损失30%的责任，即311979元（1039930元×30%）。双方各自承担损失责任后，裕远庄公司对涉案标的物的装修结果归出租方。另原审判决对评估费21699元未予查明和进行处理不当，依法应予纠正。
综上所述，上诉人梅州节能中心、裕远庄公司的上述请求部分有理，依法予以支持，上诉无理部分，依法予以驳回。原审判决认定事实不清，部分处理不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持梅州市梅江区人民法院（2014）梅江法民三初字第372号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项及诉讼费负担部分；
二、变更梅州市梅江区人民法院（2014）梅江法民三初字第372号民事判决第四项为：上诉人梅州市节能监察中心应在本判决生效之日起10日内，赔偿租赁物搬迁及装修损失合计727951元给上诉人梅州市裕远庄实业有限公司。
三、驳回上诉人梅州市裕远庄实业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费6743元，由上诉人梅州市节能监察中心负担4720元，由上诉人梅州市裕远庄实业有限公司负担2023元。评估费21699元，由上诉人梅州市节能监察中心负担15189元，由上诉人梅州市裕远庄实业有限公司负担6510元。上诉人梅州市节能监察中心预交的二审案件受理费6743元，由本院退回2023元。上诉人梅州市裕远庄实业有限公司预交的二审案件受理费6743元，由本院退回4720元。
本判决为终审判决。
审判长 叶自辉
审判员 罗锡芳
审判员 黄伟玲
二〇一六年四月二十日
书记员 刘 琴