攀枝花市仁和区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仁和民初字第1579号
原告彭国洪，男。
被告攀枝花惠林房地产开发有限公司。住所攀枝花市东区川惠大酒店*楼。
法定代表人刘延林，董事长。
委托代理人赵洪伟，男，系被告公司员工。
原告彭国洪与被告攀枝花惠林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，依法由审判员刘炳东适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年6月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于攀枝花市仁和区第一农贸市场二区首层15、16号商铺，但被告迟迟没有给原告办理房屋所有权证书。2012年8月1日，双方签订协议，约定从2012年8月起被告每月按实际支付房款额5%支付违约金。被告没有向原告支付违约金和房屋所有权证书、土地使用证，被告于2014年7月31日承诺，“因攀枝花惠林房地产开发有限公司资金不到位造成产权延误办理，将由惠林房产承担相应责任，予以业主四倍违约金补偿。”原告的房屋所有权证书至今没有办好，被告也没有履行四倍违约金补偿的承诺。原告起诉要求判令被告支付违约金30358.2元，其中2014年9月、10月的违约金1597.8元；2014年11月至2015年7月日的违约金按四倍计算为28760.4元；原告保留按2014年7月31日被告的承诺要求被告支付违约金即滞纳金的权利；诉讼费、律师费、庭审费由被告承担。
被告辩称：1、购房合同中，双方未约定相关违约金条款；2、造成违约的原因不在我公司，而是因为行政原因；3、原告的诉讼请求要求赔偿四倍违约金显失公平，我方不予认可。原告追加的违约金超过诉讼时效，应予以驳回。
经审理查明：2006年6月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于攀枝花市仁和区第一农贸市场二区首层15、16号商铺，房款191736元；土地证、房产证办理期限为360天。2007年6月20日，原告付清全部房款。被告没有按期交付原告办理房屋所有权证书及土地使用证，为此双方于2008年1月18日签订协议，约定被告从2007年7月1日起按年息2.25%支付原告违约金直至办证为止。2008年1月18日，因被告没有交付以上证件，双方签订协议，约定被告从2007年7月1日起按年息2.25%向原告支付违约金。该协议签订后，由于被告没有交付以上证件，也没有向原告支付违约金2012年8月1日，双方签订补充协议，约定被告每年按实际支付房款额的5%向原告支付违约金；从2012年8月起被告每月按实际支付房款额5%支付违约金；其他合同与协议与本协议不一致的，以本协议为准。此后被告没有向原告支付违约金，也没有向原告交付房屋产权证，被告于2014年7月31日承诺，“因攀枝花惠林房地产开发有限公司资金不到位造成产权延误办理，将由惠林房产承担相应责任，予以业主四倍违约金补偿。”原告庭审中变更诉讼请求，要求被告支付从2007年7月1日起至2012年7月31日按年息2.25%支付违约金21929.8元，支付2014年9月、10月的违约金1597.8元，支付2014年11月至2015年7月日的违约金按四倍计算为28760元，以上共计52288；原告保留按2014年7月31日被告的承诺要求被告支付违约金及滞纳金的权利；诉讼费、律师费、庭审费由被告承担。
经本院主持调解，双方意见分歧大，无法达成调解协议。
上述事实有原、被告的陈述、商品房买卖合同、购房收据、补充协议、承诺书、议事纪要、建设工程规划许可通知、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证在案佐证。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《协议》合法有效，双方当事人均应按约定履行义务。《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据以上规定，被告未按约定向原告交付房屋所有权证书，应承担违约责任，违约责任包括继续履行、赔偿损失、支付违约金等。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据以上规定，原告要求被告支付未办理房屋所有权证的违约金的诉求本院予以支持。双方于2012年8月1日签订的补充协议，约定被告每年或每月按原告实际支付房款额的5%向原告支付违约金；被告承诺，因资金不到位造成产权延误办理，将对业主承担四倍违约金补偿。按此承诺，被告应按每年或每月按原告实际支付房款额的5%的四倍向原告支付违约金，其数额过高，超过中国人民银行规定的同期存贷款利率的30%以上。《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据以上规定，被告提出违约金显失公平的抗辩理由成立，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据该规定，本院确定被告向原告支付违约金的标准按2014年11月前中国人民银行公布的一年期以上的贷款利率6.15%上浮40%即年利率8.61%支付，支付期限为2014年11月至2015年7月，数额为12381.35元（191736元×8.61%×9月÷12月）。2014年9月、10月的违约金1597.8元不违反法律规定，本院予以确认。原告要求被告从2007年7月1日起至2012年7月31日按年息2.25%支付违约金21929.8元的诉讼请求，已经超过2年的诉讼时效，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，判决如下：
一、被告攀枝花惠林房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向原告彭国洪支付违约金13979.15元；
二、驳回原告彭国洪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费599元减半收取299.5元，由原告彭国洪负担162元，被告攀枝花惠林房地产开发有限公司负担137.5元。
本如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。
审判员 刘炳东
二〇一五年十月二十一日
书记员 熊晓强