福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初16571号
原告：黄树泽，男，1976年10月9日出生，汉族，住福建省福安市，
委托诉讼代理人：缪颖南，福建厦信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷军，福建厦信律师事务所实习律师。
被告：洪小春，男，1975年10月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，
委托诉讼代理人：金春永，福建信海律师事务所律师。
原告黄树泽与被告洪小春房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄树泽的委托诉讼代理人缪颖南、雷军与被告洪小春的委托诉讼代理人金春永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄树泽向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《租赁协议》无效；2、被告返还原告租赁押金5500元、装修损失35074.6元及定制厨具费用21030元。事实和理由：2016年5月间（双方为了计算租金方便把时间签成4月1日），原、被告签订一份《租赁协议》，约定被告将厦门市思明区谊爱路1号店面出租给原告，租金每月5500元，租赁期限为2016年4月1日至2018年3月30日。合同签订后，原告支付押金5500元、转让费80000元以及扣除了4月1日至实际交付期间的租金和被告给予的装修免租期后的第一季度租金9300元，原告以银行转账方式共向被告支付89300元。此后，原告将装修工程委托厦门俊匠装饰设计工程有限公司施工，并实际支付工程价款35000元。另外，原告根据租赁用途定制相关厨具，并支付定制费用21030元。由于讼争店面没有合法建设手续，也根本不是合同约定的厦门市思明区谊爱路1号，原告无法办理相关的行政许可手续，装修后的店面无法开展正常经营。原告多次要求被告收回讼争店面、退还转让费等，但被告拒不履行。
被告洪小春辩称，一、原、被告双方签订的《租赁协议》有效。该协议是双方充分协商、意思表示一致签订的，没有违反我国法律、行政法规的强制性规定。讼争店面是1998年经市建委冯长庚处长、市城管办陈逢格副主任现场勘查，口头同意建设的莲花二村终点站公交司机休息场所，当时隔出其中一半对外出租。该临时建筑可使用至莲花二村公交站撤销时止。二、原告称谊爱路1号不是讼争店面，无法办理相关行政手续，无法开展正常经营，不是事实。讼争店面最初的工商登记地址是厦门市思明区莲花二村公交车站边，后因工商局登记管理要求，要求有门牌号，该店面又位于谊爱路头，工商部门登记时登记为谊爱路1号。双方对讼争店面的实际位置没有异议，与是否能办理相关行政手续无关，原告已经办理了工商营业执照，其正常经营没有任何影响。事实上，因原告经营不善，才找借口毁约，目的是想转嫁其损失。三、原告要求返还租赁保证金、装修损失及定制厨具费用，没有法律依据。本案是因原告拖欠租金致协议解除，租赁保证金不能退还，装修及定制厨具费用应由原告自己承担。四、因原告拖欠租金、电费，被告已经书面通知原告将店面恢复原样返还给被告，但原告至今没有交还。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
本案讼争店面位于厦门市思明区谊爱路路口、莲花二村公交车站边，由洪小春向案外人承租。洪小春与黄树泽均无法提供讼争店面的权利证书和合法建造手续。
2016年4月1日，洪小春与黄树泽签订一份《租赁协议》，约定：洪小春将本案讼争店面出租给黄树泽经营使用，租赁期限两年，从2016年4月1日起至2018年3月30日止，租金5500元/月，保证金5500元。前述协议签订后，洪小春将讼争店面交付给黄树泽使用，黄树泽向洪小春支付现金5000元。2016年5月4日，黄树泽向洪小春转账支付89300元。前述费用共计14300元，黄树泽主张包括转让费80000元和保证金5500元；洪小春当庭确认包括转让费80000元和保证金5500元，庭后表示未收到保证金5500元。
2016年4月29日，黄树泽在讼争店面成立厦门市思明区黄树泽小吃店（普通个体户），住所登记为××路××号。
2016年10月18日，黄树泽向洪小春发出《通知函》（落款时间为2016年10月11日，交邮时间为2016年10月18日），称由于洪小春提供虚假地址，无法提供产权手续，导致黄树泽装修后一直无法正常开展经营活动，通知洪小春在收函后一日内自行将讼争店面收回，退还转让费80000元、押金5500元，赔偿装修损失35000元、定制厨具损失21030元。
洪小春收到黄树泽发出的《通知函》后，于2016年10月20日向黄树泽发出《通知函》，称黄树泽拖欠租金超过10天，洪小春有权终止协议，通知黄树泽在收函后一日内，自行将讼争店面恢复原样交还洪小春，并承担租金、水费、电费等费用，没收押金。
2016年10月中旬，黄树泽腾空搬离并关闭讼争店面，未再继续经营，但因双方无法协商一致，未办理讼争店面的交接手续。2016年12月4日，黄树泽与洪小春办理讼争店面的交接手续，黄树泽将讼争店面交还给洪小春。
以上事实，有《租赁协议》、银行转账记录、个体户基本信息、《通知函》、邮寄凭证、照片、房屋交接单等证据以及双方当事人的陈述为证，本院予以确认。
审理中，黄树泽还向本院提交了装修施工合同、工程预算单、收据、厨具送货单、收款收据、照片，拟证明黄树泽实际支付装修费35000元及定制厨具费21030元。洪小春对前述证据的真实性、关联性均有异议，认为双方对装修费等费用未作约定，应由黄树泽自行承担，且黄树泽只是对讼争店面进行简单装修（广告牌、玻璃隔断、电线及柜台移位），其主张的费用过高。
综上，本院认为，黄树泽与洪小春均无法举证证明讼争店面已取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设，因租赁标的物违反城乡规划法、建筑法等法律的强制性规定，应认定黄树泽与洪小春签订的《租赁协议》无效。洪小春当庭确认收到保证金5500元，庭后又否认收到该款项，本院认定黄树泽已向洪小春支付保证金5500元，黄树泽请求洪小春返还该款项，本院予以支持。黄树泽请求洪小春返还装修损失35074.6元及定制厨具费用21030元，但黄树泽提交的证据并不足以证明其前述损失，且黄树泽在签订《租赁协议》的过程中未尽到必要的审查注意义务，对于双方签订无效的《租赁协议》亦有过错，应自行承担相应损失，本院对黄树泽的前述请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告黄树泽与被告洪小春于2016年4月1日签订的《租赁协议》无效；
二、被告洪小春于本判决生效之日起七日内向原告黄树泽返还保证金5500元；
三、驳回原告黄树泽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1470元，由原告黄树泽负担624元，被告洪小春负担846元。该款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 朱 晨
二〇一六年十二月十九日
书记员 李静怡
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。