辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终4705号
上诉人（原审被告）：沈阳钜恒模具制造有限公司，住所地沈阳经济技术开发区昆明湖街16号。
法定代表人：杨忠芹，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙颖，辽宁金阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳金思达汽车零部件有限公司，住所地沈阳经济技术开发区昆明湖街16号。
法定代表人：郭敏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵玥，女，1979年10月11日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：赵兵，辽宁合朔律师事务所律师。
上诉人沈阳钜恒模具制造有限公司因与被上诉人沈阳金思达汽车零部件有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院(2015)经开民初字第4467号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人沈阳钜恒模具制造有限公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审，由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：上诉人从2009年1月1日开始共与被上诉人签订了三份租赁合同，租赁面积分别为6485平方米、2929平方米及1270平方米。上诉人实际租赁的面积为1270平方米，按第三份合同的约定，上诉人供应缴纳租金为88.9万元，上诉人已支付房屋租金144万元，我方尚剩余55.1万元租金。因被上诉人交付的房屋面积远小于给上诉人实际使用的租赁面积，依据双方合同第七条的约定，被上诉人未按约定支付的房屋面积应冲减房屋租金。一审法院认定上诉人使用的600平方米办公楼面积为房屋租赁合同约定之外标的物，且被上诉人起诉书中并没有该项诉讼请求，一审法院在本案中进行审理是错误的。涉案厂房因二楼房屋漏雨无法使用，被上诉人为补偿上诉人而将空置部分办公楼免费提供给上诉人使用，原审法院以市场指导价认定房租给付标准违反了双方对房屋租金的约定，也是没有法律依据的，正因是无偿使用，所以双方没有签订房屋租赁协议。一直主张房屋权利的是上诉人，而非被上诉人，故时效已经中断。一审法院对被上诉人原总经理ＸＸ的证人证言不予认定的理由无法律依据，且上诉人原总经理靖冰及安平到庭作证，也能印证上诉人的主张，请求二审法院支持我方上诉请求。
被上诉人沈阳金思达汽车零部件有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告沈阳金思达汽车零部件有限公司向一审法院起诉请求：1.变更原、被告于2013年1月1日签订的租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日止的《房屋租赁合同》的租金条款，并提高房屋租金至每月每平方米15元；2.变更原合同约定的租赁面积1270平方米为实占租赁面积2929平方米；3.由被告立即按提高后的房屋租金标准每年527220元支付2013年1月1日至2015年12月31日止的房屋租金，共计1581660元；4.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原、被告从2009年1月1日至今先后签订了三份《房屋租赁合同》，其中租赁期限为2009年1月1日至2011年12月31日的合同约定原告将坐落于沈阳经济技术开发区昆明湖街16号的6485平方米厂房出租给被告，年租金为36万元；租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日的合同约定原告将坐落于沈阳经济技术开发区昆明湖街16号的2929平方米厂房出租给被告，年租金为36万元；租赁期限为2013年1月1日至2017年12月31日的合同约定原告将坐落于沈阳经济技术开发区昆明湖街16号的1270平方米厂房出租给被告，年租金为12.7万元，支付方式为每半年一付，上打租，租赁期间产生的采暖费、土地税、房产税、水电、城管费用由原告承担。根据原告提供的“关于进一步规范住房交易手续费有关问题的通知（沈价发[2011]68号文件）”及“关于调整我市出租房屋计税租金核定标准等问题的通知（沈地税发[2012]56号文件）”，2012年沈阳经济技术开发区非居住房屋租赁市场的指导租金为每月每平方米15元。2015年，被告与沈阳金杯恒浩汽车零部件制造有限公司（以下简称恒浩公司）签订《供暖服务协议》一份，约定通过恒浩公司的换热站对被告供暖的场所为：与恒浩公司连接的办公楼约600平方米（按此面积计算费用），生产车间其中的1270平方米，合计供暖面积为1870平方米；供暖面积不包括三坐标室、车间内二层办公室、变电所。协议还约定暖气开栓前被告预交采暖费3万元，预交费用不够时及时补交，供暖期间被告需缴纳日常维修费3740元。2015年12月11日，被告与恒浩公司签订《用电协议书》一份，约定恒浩公司为被告提供380V动力电和220V照明电，电费收取标准为1.38元/度，被告发生的电费由恒浩公司向供电部门统一交纳。另查明，原告提供沈房权证沈阳经济技术开发区字第001437号及001433号房产证，用于证明被告使用的厂房面积是1744平方米，办公楼的房证面积是1395平方米，被告实际使用1185平方米。被告对此不予认可，认为原告提供的厂房产权证不是其租赁厂房的房产证，租赁厂房的产权证没有下发，办公楼是因为厂房二楼漏雨不能使用，2012年原告给被告调换的办公场所。从房产证上记载的内容看，房证的下发日期均为2002年7月22日，产权人均为沈阳热电有限公司，位置均为沈阳经济技术开发区昆明湖街16号，其中001437号记载的2层厂房建筑面积为1744平方米，幢号为5；001433号记载的2层厂房建筑面积为1395平方米，幢号为1。原告从被告的工商档案中查询到：2007年8月15日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于沈阳经济技术开发区昆明湖街16号的厂房出租给被告，租赁期限为十年，从2007年9月1日至2017年8月31日，年租金为36万元。合同后所附的房产证记载的厂房面积为1744平方米，房屋总层数为2层，产权人为沈阳热点有限公司。被告对该证据的真实性没有异议，但认为双方后经过协商，又签订了多份租赁合同，对该合同进行了细化、补充，之后的合同效力应当优先于之前的合同。根据原告提供2008年6月23日沈阳市房产管理局下发的房屋租赁证记载：2007年10月1日至2010年9月30日，原告出租给被告的房屋坐落于沈阳经济技术开发区昆明湖街16号，面积为2929平方米，所有权证号为001437、001433。另查明，2013年的租赁合同签订后，被告未向原告支付过租金。庭审中，因双方对租赁面积存在争议，本院释明双方是否对租赁面积申请鉴定，但原、被告均表示不同意鉴定。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.涉案的房屋租赁合同租金标准应否提高？2.被告使用的房屋面积是多少？关于第一个争议焦点，合同法第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案争议的房屋租赁合同是原、被告续签的最后一份合同，该合同的效力优先于在先签订的合同，原告将厂房出租给被告多年，双方先后也签订过多份租赁合同，原告作为出租方在合同的签订上具备一定的判断力，且原告在庭审中提供的证据不足以证明争议的房屋租赁合同是在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫等情形下签订的，该合同是双方的真实意思表示，依法成立的合同受法律保护，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行义务。故原告要求提高房屋租金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于本案第二个争议焦点，根据原、被告签订的最后一份房屋租赁合同，双方约定的厂房租赁面积是1270平方米，庭审中被告陈述仅使用了厂房的一楼，因厂房二楼漏雨，原告调换给其新的办公楼免费使用。从2015年被告与恒浩公司签订的《供暖服务协议》可以看出，被告要求供暖的面积包括600平方米办公楼及1270平方米的生产车间，并写明该面积不包括生产车间的二层办公室、三坐标室、变电所，故可以认定，合同中约定的1270平方米仅是指厂房的一层。另外，被告提供的证据不足以证明600平方米的办公楼是原告免费提供给其使用的。因此，本院认定被告实际使用的原告房屋包括600平方米的办公楼及1270平方米的厂房，共计1870平方米。至于原告陈述被告还使用了三坐标室、变电所、车间二层办公室，因其提供的证据不足以证明，故本院不予支持。关于原告要求被告支付2013年1月1日至2015年12月31日租金的诉讼请求，因被告在庭审中自认从2013年起从未支付过租金，故对于1270平方米的厂房，被告应按合同约定的每年12.7万元支付，从2013年1月1日至2015年12月31日止的3年租金，共计38.1万元（12.7万元×3年）。对于600平方米的办公楼，因双方在合同中没有约定，根据《合同法》第六十二条的规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”按照2012年沈阳经济技术开发区非居住房屋租赁市场的指导租金为每月每平方米15元的标准，故本院认定被告应支付的从2013年1月1日至2015年12月31日止的3年租金，共计为32.4万元（600平方米×15元/月/平方米×36个月）。关于原告要求变更租赁面积的诉讼请求，《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”在本案中，因被告不同意变更租赁面积，虽然被告在未经原告同意的情况下，占有使用了租赁合同约定之外的600平方米办公楼，但双方对于租金、租赁期限等没有达成一致意见，原租赁合同是双方合意的结果，故对于原告单方要求变更租赁面积的诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出的2015年1月1日前租金已超过诉讼时效，之后的租金用原告多收的租金进行抵顶的抗辩，因原、被告对于租金一直处在争议之中，房屋补充协议原告也没有确认，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，对被告的抗辩本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十二条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳钜恒模具制造有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳金思达汽车零部件有限公司从2013年1月1日至2015年12月31日止的租金70.5万元（38.1万元+32.4万元）；二、驳回原、被告其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费19034元，由被告负担10850元，原告负担8184元。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，就上诉人与被上诉人签订的数份房屋租赁合同性质问题，首先，沈阳金思达汽车零部件有限公司将涉案房屋出租给沈阳钜恒模具制造有限公司多年，沈阳钜恒模具制造有限公司均清楚知道合同内容，该数份合同先后面积变化较大，而沈阳钜恒模具制造有限公司并未提出充分证据证明其在多年的使用过程中，就面积问题提出过异议或主张违约赔偿；其次，沈阳钜恒模具制造有限公司与沈阳金思达汽车零部件有限公司于2009年1月1日签订的租赁面积为6485平方米的合同及2012年1月1日签订的租赁面积为2929平方米的合同租金均为36万元；最后，双方在后续签订的两份租赁合同中均未对房屋面积不符一节作出说明或约定，且沈阳金思达汽车零部件有限公司在2012年仍交付了该年度租金，并未就面积差问题约定扣减租金。结合以上几点，本院认为沈阳钜恒模具制造有限公司与沈阳金思达汽车零部件有限公司双方间在租赁合同的履行过程中实质已就涉案租赁物的使用达成意思一致，即沈阳钜恒模具制造有限公司实际已认可涉案租赁物已满足其使用要求，双方租赁合同标的物实质即为沈阳钜恒模具制造有限公司使用的部分，故本院对沈阳钜恒模具制造有限公司提出因沈阳金思达汽车零部件有限公司交付的房屋面积远小于给上诉人实际使用的租赁面积而扣减房屋租金的上诉请求，不予支持，沈阳钜恒模具制造有限公司应给付38.1万元的合同约定租金。关于沈阳钜恒模具制造有限公司应否给付沈阳金思达汽车零部件有限公司600平方米办公室部分面积的问题，因沈阳钜恒模具制造有限公司未提供充分证据证明该部分面积系沈阳金思达汽车零部件有限公司同意其免费使用，且沈阳钜恒模具制造有限公司在签订2929平方米房屋租赁合同及1270平方米房屋租赁合同两个时间段，沈阳钜恒模具制造有限公司实际使用部分的面积未发生明显改变，现原审法院酌定的租金标准低于年36万，标准适当，本院对原审法院判决沈阳钜恒模具制造有限公司供应给付沈阳金思达汽车零部件有限公司2013年1月1日至2015年12月31日期间的房屋租金共计70.5万元予以维持。关于沈阳钜恒模具制造有限公司提出原审法院判决600平方米部分租金超过沈阳金思达汽车零部件有限公司诉讼请求一节，因沈阳金思达汽车零部件有限公司的诉讼请求系要求沈阳钜恒模具制造有限公司按每年527220元支付2013年1月1日至2015年12月31日止的房屋租金，现原审法院判项并未超过沈阳金思达汽车零部件有限公司的诉讼请求范围，本院对上诉人该主张，不予支持。关于上诉人提出沈阳金思达汽车零部件有限公司诉讼请求超过诉讼时效一节，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，因双方租赁合同至沈阳金思达汽车零部件有限公司起诉尚未届满，沈阳金思达汽车零部件有限公司的诉讼请求明显未超过诉讼时效，本院对上诉人的该上诉主张，亦不予支持。综上，沈阳钜恒模具制造有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19034元，由上诉人沈阳钜恒模具制造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
代理审判员 朱闻天
代理审判员 吕长辉
二〇一七年六月十九日
书 记 员 桂 芸
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。