四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1703民初20号原告（申请执行人）:朱敏，男，1966年11月22日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：周显伟，四川法之缘律师事务所律师。被告（案外人）:陈忠海，男，1976年5月12日出生，汉族，住四川省达州市达川区，现住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：吴辉兵，四川法之缘律师事务所律师。被告（案外人）：邱绪春，女，1989年9月29日出生，汉族，住四川省大竹县，现住达州市通川区。委托诉讼代理人：吴辉兵，四川法之缘律师事务所律师。被告（案外人）：易俊宏，男，1981年7月14日出生，汉族，住四川省达州市达川区。被告（被执行人）：戴元文，男，1970年3月15日出生，汉族，住四川省达州市通川区。被告（被执行人）：李达芬，女，1974年10月9日出生，汉族，住四川省达州市通川区。原告朱敏与被告陈忠海、邱绪春、易俊宏、戴元文、李达芬申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年12月29日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告朱敏及其委托诉讼代理人周显伟、被告陈忠海、邱绪春的委托诉讼代理人吴辉兵、被告易俊宏到庭参加诉讼，被告戴元文、李达芬经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱敏向本院提出诉讼请求：准许执行登记在第三人李达芬名下的位于达州市××区××栋××楼×号房屋（房屋产权证号为达州市房权证达字第××号）。事实和理由：2016年6月27日，达州市达川区人民法院（2016）川1703民初1335号对朱敏诉戴元文、李达芬借款纠纷一案作出民事判决：被告戴元文、李达芬于本判决生效之日起三十日内偿还原告朱敏借款人民币27万元；被告戴元文、李达芬支付原告逾期还款的违约金（以借款27万元为基数从2015年6月20日至本判决确定的履行期限届满之日止按年利率24%计算）。2016年9月13日由陈忠海、邱绪春提出执行异议，2016年12月5日被告（案外人）陈忠海、邱绪春、易俊宏对执行标的提出书面异议，达州市达川区人民法院于2016年12月12日作出（2016）川1703执异22号执行裁定：中止本院（2016）川1703执786号执行案件对登记在被执行人李达芬名下的位于达州市××区××栋××楼×号房屋（房屋产权证号为达州市房权证达字第××号）的执行。被告陈忠海、邱绪春对执行标的占有和剩余价款的交付不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定。一、被告陈忠海、邱绪春对执行标的即登记在第三人李达芬名下的位于达州市××区××栋××楼×号房屋（房屋产权证号为达州市房权证达字第××号）未在人民法院查封前予以合法占有。戴元文、李达芬与被告陈忠海、邱绪春于2016年4月11日签订的《存量房买卖合同》第八条对房屋的交付约定：乙方应当于办理产权过户后将上述房地产交付予买方。占有应当是对不动产的管理和支配，既然该买卖房屋在人民法院查封前没有办理产权过户，那么作为卖方的戴元文、李达芬事实上在人民法院查封前未将该房屋交付给买方陈忠海、邱绪春，因此被告陈忠海、邱绪春在人民法院查封前根本不能管理和支配该房屋，即被告陈忠海、邱绪春在人民法院查封该执行标的房屋前没有合法占有该执行标的。二、被告陈忠海、邱绪春并未将购买该房屋的剩余购房款按照人民法院的要求交付执行。2016年10月13日，达州市达川区人民法院就陈忠海、邱绪春执行异议一案开庭听证，在此次听证会上，主审法官就剩余购房款交付事宜已作出裁定“目前我们暂时认可的就是你们前期支付的6万元，接下来不允许未经法庭许可，不允许私下向戴元文、李达芬支付余下的购房款，否则，你们要承担相应的法律责任”，因此，被告陈忠海、邱绪春于2016年12月2日通过北海市农村信用合作联社转账给被告易俊宏279888.00元就不是按照人民法院的要求支付的剩余购房款，该不利后果理应由被告陈忠海、邱绪春自行承担。综上，原告认为被告陈忠海、邱绪春未在人民法院查封之前合法占有该标的，且未按照人民法院的要求交付执行剩余的购房款，其二人和被告易俊宏提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，达州市达川区人民法院（2016）川1703执异22号裁定错误。原告为维护其合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条之规定，向人民法院提起执行异议之诉，望贵院判准原告之诉讼请求。原告朱敏为支持其主张向法院提交如下证据材料：1.民事判决书，证明戴元文、李达芬应当偿还原告借款本金及承担违约金；2.民事裁定书，达川区法院已于2016年4月20日将本案诉争房屋予以查封；3.存量房屋买卖合同，证明被告易俊宏作为第三人戴元文、李达芬的出卖代理人与买受人陈忠海、邱绪春签定购房合同，交易价为53万元，达州市房产管理局已作出特别提示；4.公证书，证明委托人戴元文、李达芬委托易俊宏全权办理事项：提前还款、解除抵押，待解除抵押后，再以委托人的名义对外出售房产，并与购房者签定合同；5.听证笔录，证明：陈忠海、邱绪春只支付了6万元的购房款，法官口头裁定被告陈忠海、邱绪春不得未经法庭许可再支付余下购房款，被告陈忠海、邱绪春原计划该套房屋过户后贷款支付下剩近38万元的房款；6.执行异议申请书，证明被告陈忠海、邱绪春诉称由易俊宏提前偿还了该房屋按揭贷款。被告陈忠海、邱绪春的质证意见为：对证据1.2无异议；对证据3的真实性无异议，但与戴元文另有约定价，是其真实意思表示，是合法有效的；对证据4的真实性无异议；对证据5的真实性无异议，但不能达到其证明目的，听证程序已经终止，该听证对剩余房款和已经支付的房款所作出的决定不具有法律效力；对证据6无异议。被告易俊宏的质证意见为：对证据1.2无异议；对证据3，53万元是房产中介时签订的买卖合同，实际价格以我与陈忠海签的合同为准，不能达到原告的证明目的。被告陈忠海、邱绪春辩称，一、在人民法院查封争议房屋前，被告陈忠海、邱旭春已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同。2016年3月9日，被执行人将包括本案争议房屋在内的三套房屋以100万的价格卖给另一被告易俊宏，并签订《房屋买卖合同》；2016年4月8日，易俊宏又将该房屋卖给陈忠海、邱旭春，为方便办理房屋过户登记手续，被告易俊宏作为代理人以被执行人名义与陈忠海、邱旭春签订《房地产买卖合同》；2016年4月11日，陈忠海、邱旭春到房管局申请办理房屋过户登记手续，经房管局审查核准，并缴纳了房屋过户登记的全部契税。2016年4月12日，人民法院才对该房屋进行了查封。因此，在人民法院查封前，被告陈忠海、邱旭春已签订合法有效的书面买卖合同。二、被告陈忠海、邱旭春在人民法院查封之前已合法占有争议房屋。2016年3月9日，被告易俊宏与被执行人签订《房屋买卖合同》时，被执行人就已经将房屋交付给易俊宏，易俊宏对该房屋进行了装饰装修；2016年4月8日，易俊宏与陈忠海、邱旭春签订房屋买卖合同时，又将该房屋交付给陈忠海、邱旭春并入住该房屋，陈忠海、邱旭春入住之后也按时交纳了水电费、电梯维修费等。因此，被告陈忠海、邱旭春、易俊宏基于房屋买卖合同关系，管理使用该套房屋不违反法律规定，属于合法占有。三、被执行人已经收到90万元购房款，被告陈忠海、邱旭春也按法院要求将剩余价款10万元支付到法院案款账户。本案中，被执行人将三套房屋以100万的价格出卖给易俊宏后，易俊宏通过代偿被执行人银行欠款和现金支付的方式向被执行人支付了90万元购房款，被执行人已出具了收条。至今，被执行人未收取的房款为10万元，而非原告诉称的被执行人只收到6万元购房款。被告易俊宏将房屋卖与被告陈忠海、邱旭春后，被告陈忠海、邱旭春也按法院要求将该10万元房款交付到了法院案款账户。四、在人民法院查封争议房屋之前，被告已经向房管局申请办理房屋变更登记手续，房管局已经核准，并且被告已缴纳了房屋转让的全部契税，而并非被告的原因未办理过户登记。综上，在人民法院查封之前，被告购买了被执行人所有的争议房屋，已经合法占有该套房屋，申请办理了房屋过户登记手续，且交付了大部分房款，并将剩余房款交付法院，被告提出的执行异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，因此，恳请人民法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告陈忠海、邱绪春为支持其主张向法院提交如下证据材料：1.收条，证明2016年4月11日，出卖人李达芬已收到90万元购房款；2.农村信用社业务凭证、还款凭证，证明易俊宏以代偿银行欠款的方式向出卖人交付了购房款；3.送货单，证明出卖人已交付房屋，易俊宏于2016年3月25日、2016年4月5日购买材料进行装修的事实；4.收据，证明陈忠海已占用该房屋并交纳该套房屋电梯更换费；5.存量房屋合同备案资料一套，证明该套房屋被查封前，陈忠海已申请办理房屋变更登记手续，经核准已经交纳了房屋各项契税，并办理了存量房交易合同备案登记。原告朱敏的质证意见为：对证据1，与本案无关，有可能是双方的借款；对证据2的真实性无异议；对证据3，与本案无关，即便有关，也是以戴元文、李达芬的名义装修的；对证据4，只能证明是法院查封后占有房屋的；对证据5的真实性无异议。被告易俊宏经质证对其证据无异议。被告易俊宏辩称，我与戴元文签订了房屋买卖合同，已支付给戴元文90万元购房款，是合法的房屋买卖。一、在法院查封房屋前，我已购买该套房，戴元文、李达芬已将房屋交付使用，戴元文、李达芬已经收到了房款90万元，剩余10万元房款也已经交到法院，我又以戴元文、李达芬的名义将房屋卖给了陈忠海、邱旭春。2016年3月9日，戴元文、李达芬将其三套房屋以100万的价格卖给我，并签订《房屋买卖合同》；2016年4月8日，我又将该房屋卖给陈忠海、邱旭春，为了方便办理房屋过户登记手续，我就作为代理人以戴元文、李达芬的名义与陈忠海、邱旭春签订《房地产买卖合同》。戴元文、李达芬将房子卖给我之后，我就以代偿银行贷款和现金的方式共向戴元文、李达芬支付了购房款90万元，戴元文、李达芬向我出具了收条。目前，下差戴元文、李达芬购房款10万元也已经按照法院要求交付到了法院。因此，戴元文、李达芬出售房屋后，将房屋已经交付给我们，我们一直在居住使用，并已经足额收取了购房款。二、在法院查封房屋前，陈忠海、邱旭春就已经向房管局申请了房屋过户登记手续，房管局已核准登记，并且已经将购房税费足额交清。2016年4月11日向房管局申请办理了房屋过户登记手续，2016年4月12日原告朱敏才申请对房屋进行查封，在办理房屋过户登记手续过程中，我们没有任何过错，因此应当依法解除对房屋的查封。总之，我们购买了戴元文、李达芬的房屋后，戴元文、李达芬就将房屋交给我们居住使用，也已经收取了购房款90万元，房屋系我们依法购买所有，因此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告易俊宏为支持其主张向法院提交如下证据材料：1.与戴元文的房屋买卖合同，证明我以100万的价格购买第三人的房屋；2.收条，证明我已经支付90万元购房款；3.与陈忠海签订的买卖合同，证明房屋是我购买、装修的。原告朱敏的质证意见为：与戴元文的房屋买卖合同与本案无关，是第三人委托易俊宏售房；收条不能证明是购房款，证明偿还银行贷款。被告陈忠海、邱绪春的质证意见为：对证据1、2的真实性无异议，证明第三人以100万元的总价将房屋出售给易俊宏，易俊宏已支付90万元；对证据3，证明了李达芬将房屋卖给易俊宏，易俊宏又将该房屋卖给陈忠海，是第三人委托易俊宏办理过户手续。被告戴元文、李达芬未答辩也未提交证据。本院经审理认定事实如下：被告陈忠海、邱绪春系夫妻关系，被告戴元文、李达芬系夫妻关系。2016年3月9日，被告戴元文、李达芬与易俊宏签订《房屋买卖合同》，约定戴、李二人将共同所有的位于达州市××区××巷××号×幢××号（××区××栋××楼×号，面积95.6平方米）房屋、××区××街××栋13层××号（面积107.99平方米）房屋、××区××街××巷区工业局拆安房×幢×单元×楼×号（面积66.8平方米）房屋卖给易，售房款总金额为100万元。同日，戴元文、李达芬、易俊宏在四川省达州市通川区公证处办理关于处理达州市××区××巷××号×幢××号房屋事宜的公证，该内容载明“1.以我们夫妇的名义办理上述房屋提前还款的相关一切事宜，到达州市房管部门和国土部门办理上述房屋解除抵押登记的相关事宜，代为领取相关权证；2.待上述房屋依法解除抵押登记后，以我们夫妇的名义依法对外出售上述房屋，与购房者签订《房屋买卖合同》，收取购房款；3.以我们夫妇的名义协助购房者到达州市房管部门和国土部门办理上述房屋的房地产过户的相关一切事宜，并缴纳相关税、费；4.以我们夫妇的名义协助购房者办理二手房按揭贷款的相关事宜，代为开立收取按揭款的银行卡，代为收取按揭款。受托人易俊宏在其权限范围内所签署的一切法律文件及缴纳的费用我们均予以承认，并承担相应的法律后果及责任”。随后，被告易俊宏对达州市××区××巷××号×幢××号房屋进行了装修，并添置了沙发、床等物。2016年3月14日、4月11日，易俊宏通过银行转账的方式偿还了前述购买房屋的抵押贷款本息共计846512.1元，并支付了现金53487.9元，共计90万元。同年4月11日，李达芬向易俊宏出具了一张90万元的收条。2016年4月8日，被告陈忠海通过景丰房地产经纪有限公司介绍与易俊宏协商购买了位于达州市××区××巷××号×幢××号（合同地址××区××街××栋××楼×号）住房一套，面积为95.60平方米，房屋所有权证号为达州市房权证私权字第××号，房价款为439988元，并签订了《房地产买卖合同》。嗣后，陈忠海支付了定金2万元，首付现金4万元，共计6万元，并住进该房屋。2016年4月11日，陈忠海、邱旭春与易俊宏再次签订《存量房买卖合同》，约定售房款530000元。同日，陈忠海、邱旭春与易俊宏到达州市房产管理局申请办理房屋变更登记手续，经核准陈忠海已经缴纳了房屋转让各项契税，房屋登记部门办理了存量房交易合同备案登记。次日，本院经原告朱敏申请作出（2016）川1703财保69号民事裁定书，将达州市××区××街××栋××楼×号住房（房屋产权证号：达州市房权证达字第××号、面积为95.6㎡）予以查封。2016年6月27日，本院作出（2016）川1703民初1335号民事判决书：一、被告戴元文、李达芬于本判决生效后三十日内偿还原告朱敏借款人民币27万元；二、被告戴元文、李达芬支付原告逾期还款的违约金（以借款27万元为基数从2015年6月20日至本判决确定的履行期限届满之日止按年利率24％计算）。该判决生效后，因戴元文、李达芬未履行判决确定的义务，朱敏向本院申请强制执行。执行中，陈忠海、邱绪春、易俊宏以本院查封××区××街××栋××楼×号住房之前，已经支付大部分价款并实际占有，并办理了房屋交易备案登记为由，向本院提出执行异议，请求依法解除对房屋的查封。2016年12月12日，本院作出（2016）川1703执异22号执行裁定书，裁定中止（2016）川1703执786号执行案件对登记在被执行人李达芬名下的位于达州市××区××街××栋××楼×号房屋（房屋产权证号为达州市房权证达字第××号）的执行。随即，原告朱敏诉至本院，请求准许执行登记在第三人李达芬名下的位于达州市××区××街××栋××楼×号房屋。另查明，陈忠海、邱绪春于2016年12月2日通过银行转账给易俊宏279888.00元。2016年12月16日，陈忠海将剩余房款10万元缴纳至本院案款账户。本院认为，金钱债权的执行异议之诉，判断争议的执行标的能否执行，需确定案外人对执行标的是否享有民事权益以及该民事权益能否排除强制执行。因此，本案的争议焦点应当为被告陈忠海、邱绪春、易俊宏对执行标的即本院查封位于达州市××区××街××栋××楼×号住房是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于被告戴元文、李达芬与被告易俊宏，被告易俊宏与陈忠海、邱绪春在本案的法律关系问题。经查，由被告戴元文、李达芬于2016年3月9日将位于达州市××区××街××栋××楼×号住房出售给了被告易俊宏，已签订合法有效的书面买卖合同，且被告易俊宏已支付大部分购房款，且将该房交付给被告易俊宏，随后，被告易俊宏对达州市××区××巷××号×幢××号房屋进行了装修，并添置了沙发、床等物；2016年4月8日，被告陈忠海通过景丰房地产经纪有限公司介绍与被告戴元文、李达芬的委托代理人易俊宏协商购买了位于达州市××区××巷××号×幢××号（合同地址××区××街××栋××楼×号）住房一套，房价款为439988元，并签订了一份《房地产买卖合同》，合同签订后，陈忠海支付了定金2万元，首付现金4万元，陈忠海入住该房。陈忠海、邱旭春与易俊宏于2016年4月11日重新签订《存量房买卖合同》，约定售房款530000元。当日双方到达州市房产管理局申请办理房屋变更登记手续，经核准陈忠海已经缴纳了房屋转让各项契税，房屋登记部门办理了存量房交易合同备案登记，实际是易俊宏与陈忠海、邱绪春之间的买卖关系。故，本案中被告戴元文、李达芬与被告易俊宏之间对本案涉案房屋存在首次买卖关系；被告易俊宏与陈忠海、邱绪春之间对本案涉案房屋存在第二次买卖关系。二、关于易俊宏是否已支付部分价款，剩余价款已按照法院要求交付执行的问题。经查，2016年3月14日、4月11日，易俊宏通过银行转账的方式偿还了前述购买房屋的抵押贷款本息共计846512.1元，并支付了现金53487.9元，共计90万元，2016年12月16日，陈忠海将剩余房款10万元缴纳至本院案款账户。故，本院认为易俊宏已支付大部分价款，剩余价款10万元已按照法院要求进行了提存。三、关于易俊宏是否在本案涉案房屋被查封前已合法占有该不动产的问题。经查，2016年3月9日，被告戴元文、李达芬与易俊宏签订《房屋买卖合同》，约定戴、李二人将共同所有的位于达州市××区××巷××号×幢××号（××区××街××栋××楼×号，面积95.6平方米）房屋、××区××街××栋××层××号（面积107.99平方米）房屋、××区××街××巷区工业局拆安房×幢×单元×楼×号（面积66.8平方米）房屋卖给易，售房款总金额为100万元，2016年3月14日、4月11日，易俊宏通过银行转账的方式偿还了前述购买房屋的抵押贷款本息共计846512.1元，并支付了现金53487.9元，共计90万元，随后，被告易俊宏对达州市××区××巷××号×幢××号房屋进行了装修，并添置了沙发、床等物。故，本院认为易俊宏已在本案涉案房屋被查封前合法占有该不动产本案中，被告戴元文、李达芬于2016年3月9日将争议的达州市××区××街××栋××楼×号住房出售给被告易俊宏，签订了《房屋买卖合同》；该房于2016年4月12日被人民法院查封，而被告易俊宏与被告戴元文、李达芬在法院查封之前就签订了合法有效的书面买卖合同，在被告易俊宏支付了部分购房款后，即将该房交付给被告易俊宏，易俊宏合法占有该房屋并对房屋进行了装修。其后，易俊宏以代偿银行抵押贷款的方式支付了大部分购房款。易俊宏虽然因未办理过户登记手续而尚未取得该房的物的所有权，但其在已经履行了大部分合同义务时，即已经享有了购买争议房屋的物权期待权，其权利效力优于原告朱敏与被告戴元文、李达芬之间的债权权利。因此，案外人易俊宏对本院查封的位于达州市××区××街××栋××楼×号住房享有足以排除强制执行的民事权益，原告朱敏请求准许执行登记在被告李达芬名下的位于达州市××区××街××栋××楼×号房屋的理由不成立。被告易俊宏基于对争议房屋享有的物权期待权利而与被告陈忠海、邱绪春签订的《房地产买卖合同》、《存量房买卖合同》，是对其预期权利的一种处分行为，属另一法律关系，其效力本案不予评判。经本院审判委员会研究，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告朱敏的诉讼请求。案件受理费5350元，由原告朱敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于达州市中级人民法院。审判长 余 龙审判员 秦 鸿审判员 万 红二〇一七年五月二十五日书记员 罗晓云