福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0581民初2222号
原告：祝美芹，女，1979年10月3日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。
委托诉讼代理人：康志祥，福建重宇合众律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：庄莉杰，福建重宇合众律师事务所执业律师。
被告：吴鸳鸯，女，1951年3月23日出生，汉族，住福建省晋江市。
原告祝美芹与被告吴鸳鸯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案后，依法适用普通程序进行审理，并于2015年11月2日作出（2015）狮民初字第3270号民事判决。判决后，被告吴鸳鸯不服，并向福建省泉州市中级人民法院提起上诉。2016年3月11日，福建省泉州市中级人民法院以原审判决认定基本事实不清为由作出（2015）泉民终字第5937号民事裁定，将本案发回本院重审。本院于2016年5月3日重新立案后，依法适用普通程序于2016年6月7日、2016年11月1日两次公开开庭进行了审理。原告祝美芹的委托诉讼代理人康志祥和庄莉杰、被告吴鸳鸯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
祝美芹向本院提出诉讼请求：1.判令吴鸳鸯返还祝美芹支付的店铺租金20000元；2.判令吴鸳鸯负担本案诉讼费用。诉讼过程中，祝美芹经本院释明其与吴鸳鸯于2015年5月15日签订的《租店合同书》应认定为合法、有效后，将诉讼请求变更为：1.判令解除祝美芹与吴鸳鸯于2015年5月15日签订的《租店合同书》；2.判令吴鸳鸯返还祝美芹支付的店铺租金20000元；3.判令吴鸳鸯负担本案诉讼费用。事实和理由：祝美芹与吴鸳鸯于2015年5月15日签订一份《租店合同书》，约定祝美芹向吴鸳鸯租赁吴鸳鸯址于石狮市的店铺（含阁楼）一间（以下简称案涉房屋），即日支付一年租金20000元。当日，祝美芹通过银行账户汇20020元至吴鸳鸯银行账户。其后，祝美芹要求吴鸳鸯交付店铺，但吴鸳鸯却把店铺门锁住，没有交付店铺给祝美芹使用。后祝美芹报警，并与吴鸳鸯协商未果。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，双方签订的《租店合同书》应认定为合法、有效，祝美芹依约履行了支付店铺租金的义务后，吴鸳鸯应交付店铺给祝美芹使用，但吴鸳鸯却拒不履行交付义务，明显存在违约行为，侵害了祝美芹的合法租赁权。为此，祝美芹诉至法院，请求支持祝美芹提出的诉讼请求。
吴鸳鸯辩称，祝美芹陈述的事实和理由全部是编造的。吴鸳鸯于2015年5月15日与祝美芹签订《租店合同书》当日就将案涉房屋钥匙交给祝美芹，祝美芹才会支付店铺租金给吴鸳鸯。后来，祝美芹说不做了，就委托吴鸳鸯的儿子以租金15000元转租给他人。因吴鸳鸯有货物没地方存放，就与儿子协商，向祝美芹返租案涉房屋。祝美芹同意吴鸳鸯以租金15000元返租案涉房屋并将钥匙交给吴鸳鸯。于是，吴鸳鸯雇人将货物搬进案涉房屋后欲将租金15000元支付给祝美芹，但祝美芹反悔不要，坚持要吴鸳鸯支付租金20000元。吴鸳鸯不同意祝美芹的意见，欲将货物搬出并要求祝美芹赔偿吴鸳鸯的搬货费用，但祝美芹不肯并加了两把锁将案涉房屋锁住。后来，吴鸳鸯通过报警和找仑峰村委会、联防队帮忙解决，但没有成功，所以在合同签订后的两三个月吴鸳鸯就自行雇人将案涉房屋的锁撬开，将存放在案涉房屋内的货物搬出，并将钥匙还给祝美芹。吴鸳鸯认为，祝美芹存在诈骗行为，双方有签订书面的房屋租赁合同，祝美芹无权起诉吴鸳鸯。理由如下：第一，合同已经过期，吴鸳鸯不同意解除合同。因祝美芹无理诉讼，造成案涉房屋荒废，应以租金标准赔偿吴鸳鸯案涉房屋占用费。第二，祝美芹要求返还租金没有任何理由。实际上，祝美芹占用案涉房屋产生的占用费已经超过了其原先支付的租金。第三，祝美芹无理诉讼，造成本案一审、二审及再审，应赔偿吴鸳鸯因此造成的损失，应以租金标准计算至祝美芹实际退还案涉房屋为止。综上，请求裁决驳回祝美芹的诉讼请求并赔偿吴鸳鸯的损失。
祝美芹围绕其诉讼请求依法提交了《租店合同书》、石狮农村商业银行存款明细账、报警回执单、光盘各1份。吴鸳鸯针对祝美芹的诉讼请求依法提交了编号为NO0009511《商品房购销合同》、合鉴字（96）第11号经济合同鉴证书各1份。本院依职权分别于2015年9月22日向石狮市城建档案馆调查核实，未查到案涉店面的工程规划许可证；于2015年10月16日向石狮市房地产登记中心调查核实吴鸳鸯名下的房产登记信息，未查到吴鸳鸯名下有办理房屋权属登记的房屋；于2016年8月9日向石狮市不动产登记中心调取了吴鸳鸯的居民身份证复印件、合鉴字（96）第11号经济合同鉴证书复印件、编号为NO0009511《商品房购销合同》复印件各1份，并核实宏发大厦项目确实已取得狮预售房（94）004号《商品房预售许可证》，其中案涉房屋已办理了商品房合同备案手续，未办理房地产权属登记，购房人为吴鸳鸯。本院组织双方当事人进行了上述证据交换和质证。对双方当事人提供的上述证据和本院调取的上述证据，本院分析认定如下：祝美芹提供的上述证据与祝美芹、吴鸳鸯的庭审陈述能互相印证、吴鸳鸯提供的上述证据与本院调取的上述证据能相互印证，其证据内容客观真实，与本案具有关联性，故对上述所有证据本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据的审查认定、双方当事人的庭审陈述以及本院调查核实的事实，本院查明如下事实：案涉房屋系吴鸳鸯于1994年1月14日向福建省石狮市宏发旧城改造公司购买，已办理了商品房合同备案手续，未办理房地产权属登记。案涉房屋所属的宏发大厦项目已取得号码为狮预售房（94）004号《商品房预售许可证》。2015年5月15日，吴鸳鸯作为甲方与祝美芹作为乙方签订一份《租店合同书》。双方约定甲方将案涉房屋出租给乙方；租赁期限自2015年5月15日起至2016年5月14日止；年租金20000元，应自即日一次付清；等等。同日，祝美芹通过其银行账户汇款20020元给吴鸳鸯。2015年6月16日，祝美芹以因房租问题与房东发生纠纷为由向石狮市公安局凤里派出所报警。另，本院于2015年9月21日（即本案原一审审理过程中）到案涉房屋进行现场勘验，案涉房屋大门紧闭，共上两把锁。
本院认为，根据本院查明的事实，吴鸳鸯系案涉房屋的合法权利人，其与祝美芹签订的《租店合同书》并未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法、有效。关于双方争议的吴鸳鸯是否履行交付案涉房屋义务的审查认定。根据民间的一般租赁习惯，小额租金的租赁通常是以“一手交钱，一手交货”方式当场履行各自的义务；正常的情况下，在承租方已经足额交付租金的情况下，出租方拒绝交付租赁房屋的可能性较小，也不符合常理。虽本案中吴鸳鸯未能就其交付案涉房屋给祝美芹提供证据，但其主张于签订合同当天交付案涉房屋，符合民间的一般租赁习惯，且在祝美芹于签订合同当天足额支付全部租金的情况下，更无拒租的可能性。因此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条第一款第四项“下列事实，当事人无须举证证明：（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实”规定，并结合祝美芹于合同签订当天一次性支付吴鸳鸯全部租金的事实以及民间的一般租赁习惯，应认定存在吴鸳鸯于签订合同当天将案涉房屋交付给祝美芹的事实。关于双方争议的是否应当解除《租店合同书》的审查认定。根据吴鸳鸯陈述的返租事实和祝美芹以“因房租问题与房东发生纠纷”为由向公安机关报案的事实，实际上本案纠纷应该是双方在协商解除《租店合同书》过程中就退还租金的金额产生的纠纷。根据祝美芹在合同签订后一个多月即起诉解除《租店合同书》的事实和吴鸳鸯自认的合同签订两三个月其自行叫人将案涉房屋的锁撬开的事实，可见案涉房屋在吴鸳鸯自行叫人将锁撬开时已实际由吴鸳鸯控制，应视为案涉房屋此时已交付给吴鸳鸯，双方实际已以各自的行为解除了《租店合同书》，故应认定该《租店合同书》于吴鸳鸯自行将案涉房屋的锁撬开时解除。此外，《租店合同书》载明的租赁期限早已届满，现双方实际上已不存在任何的房屋租赁合同关系，不存在应当判决解除《租店合同书》的问题，故本院不作此项判决。关于双方争议的吴鸳鸯是否应当退还租金20000元的审查认定。在《租店合同书》解除前，祝美芹依法负有支付吴鸳鸯上述合同签订之日起至合同解除之日止的租金。在《租店合同书》解除后，祝美芹是否负有支付吴鸳鸯租金损失的义务，应根据祝美芹是否存在继续使用案涉房屋的事实进行认定。根据吴鸳鸯的自认，在吴鸳鸯将案涉房屋的锁撬开时，祝美芹早已起诉解除《租店合同书》，不可能再次接收案涉房屋的钥匙，再次对案涉房屋进行使用，且根据本院的现场勘验以及双方的陈述，案涉房屋一直处于闲置状态，故应认定《租店合同书》解除后不存在祝美芹继续使用案涉房屋的事实。因此，吴鸳鸯在案涉房屋的锁被撬开时已明知祝美芹不继续租赁案涉房屋，此时起吴鸳鸯便依法负有阻止自身损失进一步扩大的义务，可另行将案涉房屋出租给他人，但其并未采取相应的措施致使自身的损失进一步扩大，依法无权就进一步扩大的损失要求祝美芹承担责任。综上，祝美芹只应支付《租店合同书》签订之日起至解除之日止的租金给吴鸳鸯。因根据本案现有的证据无法判断吴鸳鸯自行开锁的时间，故本院结合吴鸳鸯自认其于合同签订后两三个月叫人将案涉房屋的锁撬开的事实，酌情认定祝美芹应支付吴鸳鸯两个半月的案涉房屋租金计4167元（即20000元／年÷12个月×2.5个月＝4167元，其中20000元／年系双方当事人主张的案涉房屋年租金）；余款15833元（即20000元－4167元＝15833元），吴鸳鸯应退还给祝美芹。审理中，吴鸳鸯主张祝美芹应赔偿其经济损失，但未提出反诉，本院不予审查处理。
综上所述，祝美芹的诉讼请求中，除本院认可的部分外的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条规定，判决如下：
一、吴鸳鸯应于本判决生效后十日内退还祝美芹租金15833元；
二、驳回祝美芹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，由祝美芹负担104元，由吴鸳鸯负担196元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 吴志生
审 判 员 蔡景艳
人民陪审员 陈冰冰
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 苏丽蓉
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
一、本案引用的主要法律条文
1.《中华人民共和国民法通则》
第一百一十四条当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。
2.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
4.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。
对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。
自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。
第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：
（一）自然规律以及定理、定律；
（二）众所周知的事实；
（三）根据法律规定推定的事实；
（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；
（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；
（七）已为有效公证文书所证明的事实。
前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。