安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖08民初86号原告：潜山县国土资源局,住所地安徽省潜山县梅城镇潜阳路66号。法定代表人：吴兴华,局长。委托诉讼代理人：王业武，该局法规股股长。委托诉讼代理人：程晨阳，安徽天柱律师事务所律师。被告：合肥市云海房地产开发有限责任公司,住所地安徽省合肥市肥西县包公路云海家园内。法定代表人：夏云海，总经理。委托诉讼代理人：杨乐天，安徽皖激扬律师事务所律师。原告潜山县国土资源局与被告合肥市云海房地产开发有限责任公司（以下简称云海公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潜山县国土资源局的委托诉讼代理人王业武、程晨阳，被告合肥市云海房地产开发有限责任公司的法定代表人夏云海及委托诉讼代理人杨乐天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潜山县国土资源局向本院提出诉讼请求：判令合肥市云海房地产开发有限责任公司（以下简称云海公司）立即支付潜山县国土资源局土地出让价款2420万元并支付分期付款利息1558140.39元及违约金4109.16万元（自2011年12月1日起至2016年8月2日起诉之日止按日千分之一的标准计算）。事实和理由：2010年11月19日，潜山县国土资源局将位于潜山县城××与××交叉口面积为4754.63㎡的1060号宗地向社会公开出让，云海公司参与竞买并以5400万元的价格取得了该地块的建设用地使用权。双方于2010年12月23日订立了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同第十条对土地出让价款的分期付款期约定：第一期2700万元应于2011年1月23日前付清，第二期800万元应于2011年8月8日前付清，第三期800万元应于2011年10月8日前付清，第四期1100万元应于2011年11月30日前付清。合同还约定了第二期及以后各期付款的利息计算标准，明确了如逾期付款自滞纳之日起每日按迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金。合同订立后，潜山县国土资源局如期将合同约定的土地交付云海公司，但云海公司并未按合同约定支付土地出让价款。其中第一期2700万元中除直接抵作出让价款的定金600万元外，余款2100万元均迟延支付。第二期、第三期、第四期土地出让价款合计2700万元除付款期限届满后通过房屋销售监管资金划拨的280万元外，余款2420万元至今未支付。为此，潜山县国土资源局多次书面、上门催收并由潜山县人民政府组织清欠小组督促，云海公司至今仍未履行付款义务。云海公司辩称：1.云海公司迟延交付土地出让金是因潜山县国土资源局等政府部门的行为引起。2010年12月13日，云海公司以757.36万元/亩的天价竞拍取得该地块。2011年2月28日，云海公司向潜山县住房和城乡建设局报送了规划设计方案，但潜山县住房和城乡建设局直到2011年9月19日才批准该方案，云海公司立即着手施工。2011年11月24日，潜山县住房和城乡建设局认为云海公司的规划方案不符合城市规划，要求云海公司停止施工。2012年9月12日，潜山县住房和城乡建设局才批准规划方案，并至2012年12月底潜山县国土资源局才将该地块实际交付云海公司，从竞拍到取得地块时间长达两年。后来因国家政策、土地青苗以及公共通道建设等原因导致房屋无法正常销售，给云海公司造成了巨大损失；2.历年来，拖欠潜山县人民政府土地出让价款的公司不止云海公司一家，但政府部门均未收取违约金。潜山县人民政府的批复文件也只要求收取土地出让价款和利息，并未要求收取违约金。综上，请求法院驳回潜山县国土资源局有关违约金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。潜山县国土资源局共提交十五组证据，云海公司对其中的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据十、证据十一、证据十四均无异议，本院予以认定。对其他证据云海公司质证如下：证据七、《国有建设用地使用权出让合同》，该合同第三十七条约定了土地出让人若未按期交付土地，每延期一日应当按照土地出让价款的千分之一支付违约金；证据八、1060号宗地交接手续，潜山县国土资源局直到2012年12月底才将该地块上的青苗问题处理好并正式将该地块交付云海公司；证据九、收据、进帐单、转账回单、电子汇划收款回单、转账凭条、入帐通知，云海公司所欠土地出让价款的利息均应按年利率5.31%计算；证据十二、《补充合同》，该合同已足以证明双方一致同意不收取违约金；证据十三、《1060号宗地出让价款清欠工作协调会议纪要》，该会议纪要与《补充合同》内容一致，并未提及收取违约金；证据十五、潜山县人民政府请示批复，该批复只是对拖欠土地出让价款进行的答复，前期双方的《补充合同》以及会议纪要均明确了潜山县国土资源局只收取土地出让价款及利息，并未要求云海公司支付违约金。云海公司共提交五组书证及两组证人证言，潜山县国土资源局质证如下：证据一、开工报告及图纸、公示、情况说明、潜山县住房和城乡建设局文件、潜山县公安消防大队回复，开工报告及图纸是云海公司的单方行为，对形式上的真实性没有异议，但达不到其证明目的。对公示及情况说明的真实性没有异议。对潜山县住房和城乡建设局文件及潜山县公安消防大队回复的真实性不予认可。该组证据不能证明潜山县国土资源局有违约行为，规划方案的审批不是国土部门的职责，迟延交付土地系云海公司自身原因导致。关于5米通道的问题，情况说明中已有明确记载。证据二、潜山县人民政府请示批复，对证据的真实性没有异议，但达不到证明目的。土地出让合同中双方的权利义务是由法律规定和合同约定的，批复中并没有明确放弃追究云海公司的违约责任。证据三、民事判决书、民事调解书、执行裁定书，该证据只能证明云海公司存在经营困难，但与本案没有关联性。证据四、讼争土地挂牌出售时的宗地图，该证据系复印件，无法证明就是案涉土地当时挂牌出售时的宗地图。证据五、邵某、操瑞青、丁左民、徐双海共同出具的说明，1.该说明没有加盖潜山县国土资源局的公章且对我局工作人员丁左民签名的真实性需要核实，即使是丁左民的真实签名也只能代表其个人行为，不能代表潜山县国土资源局；2.该说明反映的土地面积与案涉土地面积是一致的，但云海公司主张其在土地平整后砌墙时受到第三人反对的情况我方不清楚。即使该事实存在也不能说明我方存在违约行为，因为我方已于2010年12月31日将案涉土地交付云海公司，并办理了土地交接手续；3.云海公司接收案涉土地后的相邻关系问题应当由其自行负责。所谓的5米通道，即使云海公司说明的是事实，也是第三方茗桂华亭小区管委会的义务，不是潜山县国土资源局的义务。综上，该说明达不到证明目的。证据六、证人邵某、操瑞青证言，证人邵某为云海公司员工，不具有证人主体资格，其证言只能认为是云海公司的单方陈述。证人操瑞青因与云海公司有经济上的利害关系，对其证言的真实性持有异议。另外，两位证人的证言有多处与事实不符，我方从未向被征地农民支付过青苗费，5米通道是否为消防通道我方不清楚，即使有5米的通道，修通该通道也不是我方责任。综上，两位证人的证言不能证明我方违约在先，达不到云海公司免交违约金的证明目的。对上述双方有争议的证据，本院认定如下：云海公司对潜山县国土资源局提交的证据七、《国有建设用地使用权出让合同》，证据八、1060号宗地交接手续，证据九、收据、进帐单、转账回单、电子汇划收款回单、转账凭条、入帐通知，证据十二、《补充合同》，证据十三、《1060号宗地出让价款清欠工作协调会议纪要》，证据十五、潜山县人民政府请示批复的真实性均未提出异议，本院对上述证据的真实性均予以认定，能否达到证明目的需结合案件事实及其他证据综合认定。潜山县国土资源局对云海公司提交的证据一中的开工报告及图纸、公示、情况说明，证据二、潜山县人民政府请示批复的真实性均未提出异议，本院对上述证据的真实性均予以认定，能否达到证明目的需结合案件事实及其他证据综合认定。证据三、民事判决书、民事调解书、执行裁定书与本案没有关联性，本院不予采信。潜山县国土资源局对证据一中的潜山县住房和城乡建设局文件、潜山县公安消防大队回复以及证据四、讼争土地挂牌出售时的宗地图的真实性均不予认可且上述证据并非原件，故本院对上述证据的真实性不予认定。潜山县国土资源局对云海公司提交的证据五、邵某、操瑞青、丁左民、徐双海共同出具的说明以及证据六、证人邵某、操瑞青证言的证明目的均持有异议。本院认为丁左民、徐双海未出庭作证，无法核实该证言的真实性。邵某虽出庭作证，但邵某为云海公司的员工，对其证言内容不予采信。操瑞青未出示职业证件，不能证明其职业身份即负责案涉宗地的平整工作，对其证言内容亦不予采信。经审理查明：2010年11月19日，经潜山县人民政府批准，潜山县国土资源局于当日向社会发出《潜山县国有建设用地使用权公开出让公告》[2010（08）号]，将案涉1060号宗地拍卖出让。2010年12月2日，潜山县国土资源局向云海公司发出《国有建设用地使用权拍卖出让须知》。同日，云海公司向潜山县国土资源局申请参加该地块的竞买并交纳竞买保证金600万元。2010年12月13日，云海公司经过竞拍以5400万元的成交价竞得该宗位于潜山县经济开发区××与××交叉口的面积为4754.63平方米的土地。同日，潜山县国土资源局与云海公司签订《潜山县国有建设用地使用权拍卖出让成交确认书》。2010年12月23日，双方正式签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同第六条约定：出让人同意在2010年12月31日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：（二）该宗地路通，按现状交付土地给受让人。合同第十条约定：受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（二）按以下时间和金额分四期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期：2700万元，付款时间：2011年1月23日之前。第二期：800万元，付款时间：2011年8月8日之前。第三期：800万元，付款时间：2011年10月8日之前。第四期：1100万元，付款时间2011年11月30日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。第三十条约定：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金。2011年3月18日，云海公司交纳土地出让金500万元。2011年3月18日至2011年4月20日，云海公司分七次共交纳土地出让金1600万元。2011年3月25日、2011年12月12日、2012年2月23日，潜山县国土资源局先后三次向云海公司发出催款通知。2013年12月12日，潜山县县委、县政府作出《县委常委副县长联席会议纪要》，会议中决定：1.限定欠款的开发企业在2014年1月24日前缴清所欠地价款，其中1060号宗地开发企业在2014年1月24日前须缴纳所欠地价款本金的50%，2014年6月底前须缴清所欠地价款和利息；2.在规定期限内缴清地价款的，足额收取利息，免去违约金；超过规定期限的，除收取利息外，足额征收违约金。2014年1月2日，潜山县国土资源局与云海公司根据上述会议纪要的精神，签订了《补充合同》，双方约定：1.云海公司按潜国土资[3013]133号文确定的时间完善相关手续。2.云海公司所有房屋销售资金必须进入监管账户，用于支付宗地价款和利息，潜山县国土资源局有权直接划转。3.2014年1月24日前云海公司须缴纳本金欠款的50%；2014年6月底前云海公司须按合同约定交清所欠的地价款和利息。4.云海公司逾期缴纳的，潜山县国土资源局将依法追缴。2014年3月25日，潜山县人民政府作出《1060号宗地出让价款清欠工作协调会议纪要》，要求云海公司按合同约定于2014年9月30日前缴清土地出让价款本金、利息。2014年9月12日，潜山县国土资源局通过房屋销售监管资金账户划拨280万元用于交纳土地出让金。2015年11月1日，云海公司向潜山县人民政府提交《关于请求解决1060号宗地欠缴出让价款等相关问题的报告》，报告中明确云海公司拖欠1060号宗地土地出让金2420万元，请求政府同意云海公司将邻古塔路未出售的商业门面房（16间1-2层共计2189.16平方米）抵缴（抵押）给政府。2016年3月28日，潜山县国土资源局作出潜国土资[2016]24号《关于清收1060号宗地拖欠出让价款相关问题的请示》，建议对云海公司拖欠的1060号宗地出让价款2420万元及利息133.232万元，依法向人民法院提起诉讼，由法院执行该宗地的房产，实行财产保全，适时处理，抵算欠缴的土地价款及利息。2016年3月29日，潜山县人民政府相关领导批复同意潜山县国土资源局意见。2016年6月16日，潜山县国土资源局作出潜国土资[2016]46号《关于依法起诉云海公司1060号宗地出让合同违约相关问题的请示》，请求对云海公司违约1060号宗地出让合同依法提起诉讼，追缴拖欠的地价款2420万元、利息155.8万元及违约金3900万元。2016年6月22日，潜山县人民政府相关领导批复同意潜山县国土资源局意见。2016年8月2日，潜山县国土资源局就本案起诉至法院。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。该法第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，云海公司通过公开招标程序取得案涉国有建设用地并与潜山县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同成立并生效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为，潜山县国土资源局要求云海公司支付尚欠的土地出让金2420万元并支付分期付款利息1558140.39元、违约金4109.16万元是否有事实及法律依据。一、关于欠付土地出让金及分期付款利息的支付问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。1.欠付土地出让金。潜山县国土资源局和云海公司于2010年12月23日签订合同，双方在合同中约定案涉建设用地使用权出让价款为5400万元，云海公司于2011年11月30日前分四期付清上述款项。云海公司于合同签订前即2010年12月2日交纳竞买保证金600万元；2011年3月18日，云海公司交纳土地出让金500万元；2011年3月18日至2011年4月20日，云海公司分七次共交纳土地出让金1600万元；2014年9月12日，潜山县国土资源局通过房屋销售监管资金账户划拨280万元用于交纳土地出让金。上述款项合计2980万元，故云海公司尚欠潜山县国土资源局土地出让金2420万元。根据前述法律规定，云海公司履行合同义务不符合约定，潜山县国土资源局要求云海公司承担继续履行的违约责任符合法律规定，故云海公司应当向潜山县国土资源局支付尚欠的土地出让金2420万元。2.分期付款利息。潜山县国土资源局与云海公司在合同第十条中约定：云海公司按以下时间和金额分四期向潜山县国土资源局支付土地出让金。第一期：2700万元，付款时间：2011年1月23日之前。第二期：800万元，付款时间：2011年8月8日之前。第三期：800万元，付款时间：2011年10月8日之前。第四期：1100万元，付款时间2011年11月30日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。经审查，2011年1月23日中国人民银行短期贷款基准利率六个月（含）以下为年利率5.35%，六个月至一年（含）为年利率为5.81%。经测算，云海公司应依合同约定向潜山县国土资源局支付分期付款利息合计1558140.39元。详见下表：土地出让金已付或应付时间已付或应付金额（元）计息天数（天）应付利息（元）2010.12.26000000--2011.3.1850000005338842.472011.4.650000007252767.122011.4.1310000007911579.452011.4.1530000008135617.812011.4.1823600008429057.102011.4.1936400008545350.412011.4.2010000008612605.482011.11.30270000003101332320.55说明：表格中，分期付款利息的起息日为2011年1月24日，终息日为2011年11月30日。2011年12月1日之后，原告只主张违约金，未主张利息。二、关于违约金的支付问题。1.违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，云海公司主张潜山县国土资源局违反合同义务，其不支付违约金属于行使先履行抗辩权事实依据不足，对该抗辩理由不予采纳。潜山县国土资源局在其提供的《国有建设用地使用权出让合同》上规定逾期支付土地出让金按日千分之一的标准计算违约金，该计算标准明显超过其实际损失。根据上述法律及司法解释的规定结合本案案情，对违约金计算标准应当予以调整。据此，本院将违约金的计算标准按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍确定。2.违约金的计息时间及金额。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款规定：买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。本案中，合同双方在2014年1月2日的《补充合同》第3款约定：2014年1月24日前云海公司须缴纳本金欠款的50%；2014年6月底前云海公司须按合同约定交清所欠的地价款和利息。根据上述司法解释结合《补充合同》的约定，对违约金的起算时间应确定为2014年1月25日。根据双方《补充合同》的约定对违约金的计息金额认定如下：2014年1月25日-2014年6月30日期间的计息金额为1350万元（2700万元÷2），2014年7月1日-2014年9月11日期间的计息金额为2700万元，2014年9月12日-2016年8月2日期间的计息金额为2420万元（2014年9月12日云海公司支付土地出让金280万元）。经测算，云海公司应向潜山县国土资源局支付违约金合计3747973.72元。详见下表：起止时间计息金额（元）年利率(%)逾期（天）应付违约金（元）2014.1.25-2014.6.30135000005.60×1.3倍157422738.632014.7.1-2014.9.11270000005.60×1.3倍733931202014.9.12-2015.2.28242000005.60×1.3倍170820545.752015.3.1-2015.5.10242000005.35×1.3倍71327399.482015.5.11-2015.6.27242000005.10×1.3倍48210997.482015.6.28-2015.8.25242000004.85×1.3倍59246637.782015.8.26-2016.2.29242000004.60×1.3倍188745386.522016.3.1-2016.8.2242000004.35×1.3倍155581148.08综上所述，原告潜山县国土资源局主张的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告合肥市云海房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内支付原告潜山县国土资源局土地出让金2420万元及分期付款利息1558140.39元（自2011年1月24日起至2011年11月30日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算）；二、被告合肥市云海房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内支付原告潜山县国土资源局违约金3747973.72元（自2014年1月25日起至2016年8月2日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的1.3倍计算）；三、驳回原告潜山县国土资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费376800元、保全费5000元，合计381800元，由原告潜山县国土资源局负担210488元，由被告合肥市云海房地产开发有限责任公司负担171312元（含保全费5000元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长  章伏虎代理审判员  许德智人民审判员  杨红兰二〇一六年十二月九日书 记 员  张明奇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。