江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第0100号
上诉人（原审被告）赣榆中泰房地产开发有限公司。
法定代表人于博远，该公司董事长。
委托代理人王华民，江苏瑞里特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何美辉，男，汉族，1962年9月14日出生。
委托代理人刘飞野，江苏公善民律师事务所律师。
上诉人赣榆中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰房产公司）因与被上诉人何美辉商品房预售合同纠纷一案，不服赣榆县人民法院（2013）赣民初字第4223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月31日受理后，依法组成合议庭于2014年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人中泰房产公司委托代理人王华民、被上诉人何美辉委托代理人刘飞野到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年3月2日，何美辉购买中泰房产公司开发的位于赣榆县公园路泰润城A03幢2单元03、04号房，3单元05、06号房，该商品房用途为商业营业用房，每套建筑面积为199.22平方米，每套房屋价款为1195000元，四套价款共计4780000元。合同约定商品房每套首付598000元，于2010年3月5日前办理按揭贷款。交房时间为2010年12月31日，交付房屋符合“单位工程质量分期竣工验收合格”。逾期交房按已交房价款万分之一支付违约金。后何美辉按约定交付首付款，并办理了按揭贷款，贷款年利率为6.534%，为此，何美辉提供中泰房产公司出具的首付款收据、个人借款合同，契税完税证予以证明。中泰房产公司对此不予认可，并提供何美辉与中泰房产公司签订的补充协议以及何美辉出具的欠条复印件一份，证明何美辉尚欠首付款，何美辉对此不予认可，辩称欠条系复印件，且应以中泰房产公司出具的首付款收据作为交清首付款的凭证。至本案诉讼时，涉案房屋仍未交付。中泰房产公司曾于2010年12月12日向广大业主就未能按期交房发出致歉信。中泰房产公司辩称何美辉所购商品房于2013年7月11日已具备交房条件，中泰房产公司多次催促何美辉办理交房手续，但何美辉拒不办理，对此，何美辉不予认可，中泰房产公司亦未能提供证据予以证明。何美辉要求中泰房产公司给付逾期交房违约金，主张自2011年1月1日起至2013年8月31日止。对于违约金的计算标准，何美辉主张合同所约定违约金过低，不足以弥补损失，请求按该房屋按揭贷款年利率6.534%的比例调整违约金。
庭审中，中泰房产公司对延期交房不持异议，但不同意调整违约金，坚持按合同约定的万分之一支付违约金。
另查明，何美辉提供江苏银行个人借款合同，证明因中泰房产公司延期交房导致其不能按时使用，出租获益，使贷款得不到及时偿还，造成利息损失。
原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。何美辉购买中泰房产公司开发的商品房，双方签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，予以确认。合同约定交房时间为2010年12月31日之前交付，但至何美辉提起诉讼时，该房仍未交付，中泰房产公司属于违约。何美辉暂时主张自2011年1月1日起至2013年8月31日止的逾期交房违约金，符合法律规定，予以支持。何美辉主张约定逾期交房违约金过低，不足以弥补其损失，要求调整违约金。因何美辉房屋贷款数额较高，中泰房产公司延期交房，使何美辉未能及时使用或者出租该房获益，给其造成一定损失，何美辉房屋按揭贷款年利率为6.534%，应视为其损失，可按该标准调整违约金，故何美辉主张调整违约金符合规定，予以支持。截至2013年8月31日，中泰房产公司逾期交房974天，何美辉已付房款4780000元，违约金按年利率为6.534%计算，共计违约金833438元。原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：中泰房产公司于判决生效之日起十日内支付何美辉违约金833438元（自2011年1月1日起至2013年8月31日止）。案件受理费12135元，减半收取6070元，由中泰房产公司负担。（何美辉已预交，中泰房产公司于判决生效之日起十日内将以上费用支付给何美辉。）
上诉人中泰房产公司不服一审判决向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。涉案房屋在2013年7月11日具备交付条件，有验收记录为证。上诉人多次催促被上诉人办理交房手续，被上诉人拒不办理，对此被上诉人主张的违约金截止期限为2013年7月11日，在此之后时间因被上诉人拒不办理交房手续构成违约，被上诉人应按照合同约定支付违约金。一审判决上诉人支付违约金截止期限至2013年8月31日不能成立。二、一审法院调高违约金没有依据。双方合同约定逾期交房违约金为已交房款的日万分之一，该约定系双方真实意思表示，合法有效，应作为本案处理的依据。上诉人逾期交付商品房给被上诉人造成的损失实际上就是租金损失，如果租金损失大于双方合同约定的违约金，被上诉人有权请求增加。在未经有资格的价格评估机构作出评估前，被上诉人以合同约定的违约金过低要求增加没有法律依据。请求对被上诉人所购商铺的租金损失进行评估，并以此为定案依据。补充一点上诉理由，一审判决之后双方达成协议，被上诉人放弃违约金，基于该事实一审判决应当依法予以撤销。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人何美辉辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人补充的上诉理由不能成立，与本案类似的判决已经生效，请求二审法院维持原判。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，一审判决送达后，2013年11月25日中泰房产公司提起上诉。2013年12月2日中泰房产公司与何美辉分别就涉案四套房屋签订《泰润城房屋交接承诺书及交接单》，该承诺书及交接单第2条约定：“…本房屋交接承诺及交接单签署之前，一方违约另一方不主张对方的违约责任…”，泰润城A03幢2单元04号房屋第3条约定：“双方确认并一致同意，该物业于本日交接后，双方签订的《商品房买卖合同》已按约定履行完毕，并无争议…”而泰润城A03幢2单元03房屋，3单元05、06号房屋第3条的上述约定打印字迹上有手书横划线。何美辉称当时共四套房屋，对第3条的内容不认可当时就划掉了，泰润城A03幢2单元04号房屋第3条的约定漏划了。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“…提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”
本案中，因中泰房产公司延期交房，何美辉起诉要求中泰房产公司支付延期交房违约金，一审判决中泰房产公司给付何美辉违约金833438元。中泰房产公司不服提起上诉。在上诉期间中泰房产公司与何美辉签订《泰润城房屋交接承诺书及交接单》，该承诺书及交接单系中泰房产公司单方提供的格式条款，其中关于双方互免违约责任及合同履行无争议等内容，免除了中泰房产公司延期交房的违约责任，排除了何美辉主张违约金的权利，中泰房产公司未向何美辉作明确提示，且该违约金已经一审判决确认八十余万元，双方未就一审判决的内容作出约定，也没有证据证明何美辉收房时放弃了该违约金。从泰润城A03幢2单元03房屋，3单元05、06号房屋第3条的内容被划掉的情况看，何美辉也没有放弃违约金的意思表示。因此，中泰房产公司上诉称何美辉已放弃违约金的主张，依据不足，何美辉也未予认可，该上诉请求本院不予支持。何美辉与中泰房产公司约定逾期交房按已交房价款日万分之一支付违约金，该约定低于中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率，何美辉要求按照银行贷款利率调整违约金，原审法院予以支持，符合法律规定。
综上，中泰房产公司上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12135元（中泰房产公司已预交），由上诉人赣榆中泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童衡
审 判 员 赵玫
代理审判员 刘领
二〇一四年五月八日
书 记 员 陈静
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。