福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0702民初3256号
原告：福建星光造纸集团有限公司，住所地福建省南平市延平区滨江北路177号（游泳池及附楼）。
法定代表人：张荣辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张蕾，福建凯峰律师事务所律师。
被告：福建坤隆房地产开发有限公司，住所地福建省南平市马站里3号（水东中心广场）2幢15层1508室。
法定代表人：陈青，该公司执行董事。
原告福建星光造纸集团有限公司（以下简称星光造纸集团）与被告福建坤隆房地产开发有限公司（以下简称坤隆房地产公司）民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用普通程序进行审理。原告星光造纸集团的委托诉讼代理人张蕾、被告坤隆房地产公司的法定代表人陈青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
星光造纸集团向本院提出诉讼请求：1.坤隆房地产公司偿还星光造纸集团借款本金557万元；2.星光造纸集团对坤隆房地产公司提供的南纸限价商品房人防地下室约4000平方米在建工程所有权的抵押物享有优先受偿权。事实和理由：星光造纸集团为解决职工住房困难问题，于2009年始向南平市人民政府及相关主管部门、主管和控股公司福建省轻纺（控股）有限责任公司等请示，将福建省南纸股份有限公司位于延平区滨江北路177号地段范围内的部分土地用于建设限价商品房。2011年7月，经公开招投标，坤隆房地产公司以最高报价竞得该地块的国有建设用地使用权，专用于开发南纸限价商品房。2011年8月18日，星光造纸集团与坤隆房地产公司签订了一份《南平市滨江北路177号南纸限价商品房回迁回购合同》。但在工程建设期间，坤隆房地产公司因其公司原法定代表人黄子建的个人原因导致经营不善，建设资金难以为继。
为帮助坤隆房地产公司能够尽快完成工程建设，以保障星光造纸集团职工的住房改善，2012年7月2日，星光造纸集团经党政联席会议决定，将坤隆房地产公司依约缴纳给星光造纸集团的建设保证金650万元在还未完全满足和具备返还条件、返还时间的情况下，以借款形式先行出借给坤隆房地产公司400万元，作为限价房前期主材进度款。2012年7月11日、7月31日，星光造纸集团分别以银行转账和支付银行承兑汇票方式给付坤隆房地产公司借款合计400元。为此，坤隆房地产公司于2012年7月6日出具借条一张及编号为4549024、4549025的收款收据二张。2013年1月15日，星光造纸集团再次经党政联席会议决定，同意坤隆房地产公司暂借500万元，作为前期购买材料的预付款。坤隆房地产公司于2013年1月21日出具承诺书后，于1月27日又分别出具了借条一张及编号为4549027的收款收据一张。星光造纸集团分别于2013年1月30日和1月31日以支付银行承兑汇票和转账方式出借给坤隆房地产公司合计500万元。2014年1月23日，南平市人民政府召集召开专项“协调南纸限价房项目施工方拖欠工人工资问题”会议。星光造纸集团据此于2014年1月27日通过银行转账垫付了57万元至南平市人社局农民工工资保证金专户，给坤隆房地产公司专项用于南纸限价房项目施工方所欠工人工资。为此，坤隆房地产公司于2014年1月27日出具承诺书一份给星光造纸集团，确认先后三次向星光造纸集团合计957万元整，并同意用在建的南纸限价商品房人防地下室约4000平方米的所有钱作为抵押，一直到以上借款全部返还给星光造纸集团或星光造纸集团优先从购房人的集资款中全部扣回后承诺书终止。由于坤隆房地产公司承诺作为抵押物的在建工程尚未登记权属，且属于南纸限价商品房整体建筑中的小部分工程，故至今虽未办理抵押登记，但依据坤隆房地产公司的承诺，星光造纸集团应依法享有该抵押物的优先受偿权。
2016年12月31日，星光造纸集团与坤隆房地产公司在《企业往来询证函》中共同确认借款债权的本金总额，抵扣星光造纸集团今后将要返还给坤隆房地产公司的400万元建设保证金后，坤隆房地产公司三次向星光造纸集团尚欠的本金余额合计为557万元。现坤隆房地产公司因多起债权纠纷被诉诸法院，并处于执行阶段，为保障星光造纸集团的利益，星光造纸集团特提起诉讼。
坤隆房地产公司辩称，1.对于星光造纸集团主张的借款金额没有异议，但对于借款事实有异议。根据双方签订的《南平市滨江北路177号南纸限价商品房建设回迁回购合同》第十条第一款第四项约定，星光造纸集团负责代收南纸限价商品房购房户的集资款，支付坤隆房地产公司工程进度款。但星光造纸集团前期购房户名单迟迟不公布，不能及时收齐集资房款给坤隆房地产公司，导致坤隆房地产公司向星光造纸集团借款。2.南纸限价商品房项目现已由政府接管继续建设，坤隆房地产公司无力偿还星光造纸集团的借款。3.对于星光造纸集团主张的“星光造纸集团对坤隆房地产公司提供的南纸限价商品房人防地下室约4000平方米在建工程所有权的抵押物享有优先受偿权”的诉讼请求，如房屋建起后，坤隆房地产公司同意抵押给星光造纸集团优先受偿。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。星光造纸集团向本院提交了以下证据：证据1.南平市土地收购储备中心函告一份、《福建省人民政府国有资产监督管理委员会关于福建省轻纺(控股)有限责任公司所属企业限价房建设用地事宜的函》一份、福建省轻纺（控股）有限责任公司《关于同意建设限价商品房的批复》一份、《南平市人民政府关于南平市滨江北路177号南纸限价商品房地块国有建设用地使用权出让方案的批复》一份、《南平市滨江北路177号南纸限价商品房建设回迁回购合同》一份，证据2.公司党政联席会议纪要（2012年7月3日）一份、《借条》一张、《收款收据》二张、中国工商银行转账凭证二张、银行承兑汇票二份，证据3.公司党政联席会议纪要（2013年1月15日）、《借条》一张、《收款收据》一张、中国工商银行转账凭证一张、银行承兑汇票二份，证据4.南平市政府南政备[2014]4号《关于协调南纸限价房项目施工方拖欠工人工资问题的备忘录》一份、《收款收据》一张、中国工商银行转账凭证一张，证据5.《承诺书》二份，证据6.《福建星光造纸集团有限公司关于暂借给福建坤隆房地产有限公司的资金分次返还的函》一份、《企业往来询证函》一份。坤隆房地产公司对于星光造纸集团提交的上述证据均无异议。本院认为，星光造纸集团提交的上述证据具有真实性、合法性，与本案的借贷事实具有关联性，予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
为解决职工住房问题，星光造纸集团和福建省南纸股份有限公司从2009年起向南平市人民政府、南平市土地收购储备中心、福建省轻纺（控股）有限公司等单位申请，将位于南平市延平区滨江北路177号地段范围内的部分土地用于建设限价商品房，出售给星光造纸集团和福建省南纸股份有限公司内部符合限价商品住房购房条件的职工。后经南平市土地收购储备中心、南平市人民政府、福建省人民政府国有资产监督管理委员会等单位批准，对上述地块的国有建设用地使用权挂牌出让。2011年8月11日，坤隆房地产公司通过竞拍获得上述地块的国有建设用地使用权，并在该地块开发建设南纸限价商品房。同年8月18日，星光造纸集团与坤隆房地产公司签订一份《南平市滨江北路177号南纸限价商品房建设回迁回购合同》，对南纸限价商品房的建设、回迁安置及回购过程中的权利义务进行了约定。该合同第十条约定：“（一）甲方（即星光造纸集团）责任和权利。1、……4、为了顺利推进限价商品房建设，经大部分南纸公司购房户的同意，甲方同意代收购房户的集资款，每户陆万元（60000元），该集资款专项用于限价商品房建设工程前期主材的购买，按工程进度付款。”该合同第十三条约定：“（一）为了确保限价商品房建设的顺利进行，乙方（即坤隆房地产公司）按时缴清全部地价款后10个工作日内，南平市国土资源局将乙方在竞买报名时缴纳的650万元建设保证金汇入甲方指定账户。建设保证金返还的条件、时间和金额安排：1、该项目在取得施工许可证并实际动工后15日内无息返还250万元；2、主体结构封顶，且经有关部门审验合格后15日内无息返还250万元；3、各专项（本合同第三条内容）验收均合格，并依法办理竣工验收备案手续后15日无息返还余款150万元。……”
在南纸限价商品房项目建设过程中，坤隆房地产公司因缺乏建设资金，影响了工程建设进度。2012年7月2日，星光造纸集团召开公司党政联席会议，决定将存放在星光造纸集团账户内的建设保证金余款400万元，作为限价房前期主材进度款，按工程进度分期支付给坤隆房地产公司。同年7月6日，坤隆房地产公司向星光造纸集团出具一张《借条》。该借条载明：“今向福建星光造纸集团有限公司借款人民币肆佰万元整，不计利息，用于福建省南纸股份有限公司限价房建设的前期购买主材款。收据号码：4549024、4549025。”星光造纸集团分别于2012年7月11日、2012年7月31日通过中国工商银行转账给坤隆房地产公司200万元、100万元，并于2012年7月31日交付给坤隆房地产公司2张票面金额分别为10万元和90万元的银行承兑汇票。2013年1月15日，因星光造纸集团无法按照《南平市滨江北路177号南纸限价商品房建设回迁回购合同》第十条约定向坤隆房地产公司支付集资房款，为保证南纸限价商品房工程进度，星光造纸集团召开党政联席会议，决定出借给坤隆房地产公司500万元，用于前期购买材料的预付款。同年1月21日，坤隆房地产公司向星光造纸集团发出一份《承诺书》，确认其尚欠星光造纸集团借款900万元，并同意将在建的南纸限价商品房人防地下室（约4000平方米）的所有权抵押给星光造纸集团。同年1月27日，坤隆房地产公司向星光造纸集团出具一份《借条》，向星光造纸集团借款500万元（不计利息），用于福建省南纸股份有限公司限价房建设的前期购买主材款，收据号码为4549027。星光造纸集团2013年1月30日通过中国工商银行转账给坤隆房地产公司300万元，并于2013年1月31日交付给坤隆房地产公司2张票面金额为100万元银行承兑汇票。2014年1月23日，因坤隆房地产公司拖欠工人工资，经南平市人民政府协调，星光造纸集团为坤隆房地产公司垫付工人工资57万元。同年1月26日，坤隆房地产公司又向星光造纸集团发出一份《承诺书》，确认其尚欠星光造纸集团借款957万元，并同意将在建的南纸限价商品房人防地下室（约4000平方米）的所有权抵押给星光造纸集团。同年1月27日，星光造纸集团转账57万元至南平市人力资源和社会保障局的南平市农民工工资保证金专用账户，专项用于支付坤隆房地产公司的南纸限价商品房项目拖欠的工人工资。
借款后，坤隆房地产公司未返还星光造纸集团借款，南纸限价房项目亦未竣工验收。星光造纸集团于2016年8月10日发出一份《福建星光造纸集团有限公司关于暂借给福建坤隆房地产有限公司的资金分次返还的函》，要求坤隆房地产公司及时分次返还前述三笔借款合计957万元。2017年1月16日，星光造纸集团向坤隆房地产公司发出一份《企业往来询证函》，该询证函载明截止至2016年12月31日，坤隆房地产公司欠星光造纸集团957万元，星光造纸集团欠坤隆房地产公司400万元，坤隆房地产公司对该数据无异议，并在该询证函上盖章确认。此后，因坤隆房地产公司仍未归还借款，星光造纸集团遂诉至本院。
本院认为，本案争议焦点为：一、星光造纸集团于2012年7月支付给坤隆房地产公司的400万元是否属于借款；二、坤隆房地产公司是否应当返还星光造纸集团借款557万元；三、星光造纸集团对南纸限价商品房人防地下室约4000平方米在建工程的抵押物是否享有优先受偿权。
关于星光造纸集团于2012年7月支付给坤隆房地产公司的400万元是否属于借款的问题。根据《南平市滨江北路177号南纸限价商品房建设回迁回购合同》第十三条约定，坤隆房地产公司在竞拍南纸限价商品房地块时缴纳的650万元建设保证金已转入星光造纸集团账户；星光造纸集团在符合该条约定条件成就时，应当分期返还坤隆房地产公司建设保证金。本案中，星光造纸集团在前述合同约定的建设保证金返还条件尚未成就时，将建设保证金余款400万元支付给坤隆房地产公司，作为南纸限价商品房项目的主材进度款。虽然坤隆房地产公司也以出具借条的方式确认该笔建设保证金系借款，但因该建设保证金的所有权本就属于坤隆房地产公司所有，故星光造纸集团支付给坤隆房地产公司的400万元，实际是提前返还建设保证金，而非借款。
关于坤隆房地产公司是否应当返还星光造纸集团借款557万元的问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十一条规定：“法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。”本案中，星光造纸集团于2013年1月支付给坤隆房地产公司的借款500万元，其用途为南纸限价商品房项目前期购买材料的预付款。星光造纸集团于2014年1月支付给坤隆房地产公司的借款57万元，其用途为代坤隆房地产公司垫付工人工资。前述两笔借款虽发生在两个公司法人之间，但其借款用途系生产、经营需要，符合前述法律规定，故双方之间的借贷关系合法有效，应受法律保护。前述两笔借款557万元未约定还款期限，属于不定期借款，出借人有权要求借款人限期返还。星光造纸集团于2016年8月10日向坤隆房地产公司发出《福建星光造纸集团有限公司关于暂借给福建坤隆房地产有限公司的资金分次返还的函》，要求其限期还款。坤隆房地产公司未能及时还款，已构成违约，应当承担违约责任。故星光造纸集团主张坤隆房地产公司返还借款557万元，具有事实依据和法律依据，予以支持。
关于星光造纸集团对南纸限价商品房人防地下室约4000平方米在建工程的抵押物是否享有优先受偿权的问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”第四十九条规定：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”根据前述规定尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，应当办理抵押登记；否则，不得对抗第三人。本案中，虽然坤隆房地产公司于2013年1月21日和2014年1月26日以出具《承诺书》的方式，将南纸限价商品房人防地下室约4000平方米在建工程抵押给星光造纸集团，但因双方至今并未办理该抵押物登记手续，故该抵押不得对抗第三人。星光造纸集团主张对该抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百零六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十九条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十一条规定，判决如下：
一、福建坤隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还福建星光造纸集团有限公司借款557万元；
二、驳回福建星光造纸集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费50790元，由福建坤隆房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 徐华强
人民陪审员 邹世兴
人民陪审员 徐丽华
二〇一七年十月二十四日
书 记 员 陈 芳
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第四十九条以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。
当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第十一条法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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