福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民终字第653号上诉人（原审原告）沙县虬江街道办事处琅口村民委员会。法定代表人陈阿生，村主任。委托代理人朱启兰，福建竞成律师事务所律师。委托代理人胡凯鹏，福建竞成律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）陈昌良，男，1972年10月26日出生，汉族，农民。上诉人沙县虬江街道办事处琅口村民委员会（以下简称琅口村委会）与被上诉人陈昌良租赁合同纠纷一案，不服沙县人民法院（2015）沙民初字第711号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人琅口村委会的委托代理人朱启兰、胡凯鹏，被上诉人陈昌良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2007年2月25日，琅口村委会与陈昌良签订《场地出租协议》，该协议约定：⑴、琅口村委会将琅口老人活动中心（东至沙场、南至205国道、西至沙溪河边、北至沙溪河边）出租给陈昌良使用；⑵、琅口村委会向陈昌良收取每月租金300元（不含水电费），并确保场地供陈昌良使用到不用为止，但陈昌良需按时交纳租金及水电费。合同签订后，琅口村委会依约将琅口老人活动中心交付给陈昌良使用，陈昌良仅支付原告部分租金。琅口村委会因道路建设需收回该租赁场所，多次与陈昌良协商均未果，于2015年3月2日向原审法院提起诉讼，要求判令：1、解除琅口村委会与陈昌良于2007年2月25日签订的《场地出租协议》；2、陈昌良返还位于沙县琅口村东至沙场、南至205国道、西至沙溪河边、北至沙溪河边租赁场所；3、陈昌良支付给琅口村委会自2009年2月26日起至《场地出租协议》解除之日止的租金（租金按300元／月计算）；4、陈昌良支付给琅口村委会从《场地出租协�》解除之日起至租赁场所返还原告之日止的场地占用费；5、本案诉讼费用由陈昌良承担。原审认为，琅口村委会仅提供《场地出租协议》，没有证据证明琅口村委会对租赁标的物享有物权，琅口村委会的主张证据不足，不予支持。原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回琅口村委会的诉讼请求。案件受理费153元，由琅口村委会承担。上诉人琅口村委会不服原审判决，向本院提起上诉称：（1）本案讼争的租赁物即“琅口老年活动中心”系琅口村委会出资建造，享有该中心的使用或租赁等相关物权，原审以琅口村委会不能提交房产证等权属凭证，认定琅口村委会对租赁物不享有物权，驳回琅口村委会的诉讼请求，属于认定事实错误；（2）出租人对租赁物是否享有物权不是判断租赁合同是否有效的标准，原审以琅口村委会对�赁物不享有物权，直接判决驳回琅口村委会的诉讼请求，属于适用法律错误；（3）陈昌良长期拖欠租金，经琅口村会委多次催讨均未果，故琅口村委会有权解除合同。另外，琅口村向莆铁路沿线综合整治建设项目需收回该租赁场所，亦符合村民利益需要。综上，请求二审撤销原审判决，发回重审，或查清事实直接改判支持琅口村委会的诉讼请求。被上诉人陈昌良答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人琅口村委会的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回上诉人琅口村委会的上诉请求。在本案审理过程中，上诉人琅口村委会对其主张提供以下证据：1、投标文件、沙县发展和改革局沙发改（2014）基字177号文件、沙县住房和城乡规划建设局出具的《关于沙县向莆铁路沿线村庄环境综合整治实施细化该案》、沙县发展和改革局出具的《招标事项核准决定书》、《建设工程中标通知书》各一份，证明：琅口村委会因道路建设需要收回本案讼争的租赁物。2、沙县人民政府虬江街道办事处于2015年5月14日出具的《情况说明》一份，证明：沙县向莆铁路沿线村庄环境综合整治工程系沙县改善城乡面貌、办民办实事工程，为确保该项目的进行需拆迁琅口村老人活动休闲中心。3、沙县虬江街道社区村建工作站于2015年7月1日出具的《证明》一份，证明：琅口村老人活动休闲中心系未经规划，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，属违章建筑。4、琅口村委会于2014年12月17日制作的“会议记录”一份，证明：会议内容包含因道路建设需要拆迁琅口村老人活动休闲中心。对琅口村委会提供的上述证据，被上诉人陈昌良经质证认为：对证据1、2、3的真实性没有异议，但琅口村老人活动休闲中心前后均为临时建筑物，不可能�道路建设需要仅需单独拆除该活动中心一幢建筑物；对证据4的真实性持有异议，村民委员会委员多名不在场，该会议记录无效。本院认证认为，被上诉人对证据1、2、3的真实性没有异议，故该3组证据可以作为本案认定事实的依据，至于能否支持上诉人的主张，将在争议焦点部分内容中予以分析。因“会议记录”未载明应出席会议的人员、人数、到会人数、会议主持人、记录人、表决情况，形式上不符合“会议记录”基本要件，且该“会议记录”系上诉人单方制作，被上诉人否认，故该份证据不能作为本案认定事实的依据。案经审理，各方当事人对原审判决查明的事实没有异议，本院予以确认。另查明，陈昌良缴纳租金至2011年1月份，此后未再缴纳租金。再查明，2009年6月7日，琅口村委会出具《借款单》一份给被上诉人陈昌良，该《借款单》载明：①借款用途：琅�村边河改造向陈昌良借款；②借款金额：80000元；借款人所属单位：沙县虬江街道办事处琅口村民委员会；③证明人：许发春（许发春为琅口村委会委员）；借款人林阿章。林阿章当时为村民理财小组组长。本案双方当事人争议的焦点是：上诉人是否享有《场地出租协议》的解除权及是否有权要求被上诉人返还租赁物。上诉人琅口村委会认为，上诉人依约将租赁场地交付给被上诉人使用，但被上诉人仅交付了部分租金，从2011年2月份至今的租金尚未缴纳。被上诉人长期拖欠租金的行为构成根本违约，致使《场地出租协议》的目的不能实现，故上诉人可以解除合同，有权要求被上诉人返还租赁物并缴纳所拖欠租金。被上诉人陈昌良认为，《场地出租协议》明确约定：确保场地供陈昌良使用到不用为止，故上诉人无权收回租赁物。因上诉人尚欠被上诉人借款80000元，该�款项足以抵扣被上诉人应当缴纳的租金，故上诉人并未存在拖欠租金的行为。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《场地出租协议》约定琅口村委会将琅口老人活动中心场地（东至沙场、南至205国道、西至沙溪河边、北至沙溪河边）出租给陈昌良使用，包括该场地的建筑物，该场地的土地使用权归琅口村委会所有。虽然琅口村老人活动休闲中心建筑系违章建筑，无法取得权属证明，但该建筑物系琅口村委会出资建造的，琅口村委会对该建筑享有占用、使用、收益等权益。我国现行法律并未要求出租人对租赁物需取得物权作为出租的要件。故《场地出租协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。合同的解除分为约定解除与法定解除二类。在本案中双方当事人未就解除合同进行协商并达成一致意见，且《场地出租协议》中并未有约定一方解除合同的条件，故不存在合同约定解除的情形；虽然被上诉人从2011年2月份起至今的租金尚未缴纳，但因上诉人于2009年6月7日出具《借款单》一份给被上诉人，该《借款单》有加盖上诉人的公章，并有证明人许发春的签名，而上诉人对公章及证明人许发春的签名的真实性未提出异议，应认定上诉人于2009年6月7日有向被上诉人陈昌良借款80000元，又因双方未约定借款期限，陈昌良作为债权人可以随时要求上诉人偿还该笔借款。上诉人应当偿还借款给被上诉人与被上诉人应当支付租金给上诉人，属于当事人互负到期债务，且该债务均属于给付金钱的债务，故任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销（法定抵销）。即被上诉人有权以上诉人尚欠其借款80000抵销其应支付的租金，且金额足以抵扣。故不能据此认定被上诉人存在拖欠租金的违约行为，亦未致使《场地出租协议》的目的不能实现，上诉人不能据此行使合同法定解除权。在本案中，上诉人所提供的证据未能证明被上诉人存在其他法定解除的事由。故应认定上诉人不享有《场地出租协议》的解除权及无权要求被上诉人返还租赁物。上诉人若因维护集体利益，需要解除该合同并收回租赁物，须与被上诉人另行协商，达成一致意见后方可解除该合同。综上所述，本院认为，《场地出租协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人在履行合同过程中未出现合同约定解除、�定解除的事由，上诉人不享有合同解除权，故上诉人要求解除双方签订的《场地出租协议》并要求返还租赁场所的诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因被上诉人所提供的证据能够证明上诉人有向其借款80000元，并主张将该笔借款用于抵销其应缴纳给上诉人的租金，且数额足以抵扣，该债务抵销符合法律规定，故上诉人要求被上诉人支付尚欠的租金诉讼请求，本院亦不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果并无不当。但原审判决以上诉人对租赁物不享有物权为由驳回上诉人的全部诉讼请求，属适用法律错误，应当予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费153元，�上诉人沙县虬江街道办事处琅口村民委员会负担；一审案件受理费按原审判决执行。本判决为终审判决。审判长吴树辉审判员程哲明代理审判员黄莉花二〇一五年八月七日书记员安雅婷（代）附：本案适用主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回�审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。