江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审三民申字第0694号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：华海电脑数码通讯广场连锁股份有限公司。住所地：江苏省南京市玄武区珠江路***号。
法定代表人：段红飚，该公司董事长。
委托代理人：庄卓、周毅，江苏法德永衡律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：无锡颐高数码城有限公司。住所地：江苏省无锡市南长区人民西路**号。
法定代表人：杨永明，该公司董事长。
委托代理人：缪相伟，江苏中智律师事务所律师。
再审申请人华海电脑数码通讯广场连锁股份有限公司（以下简称华海公司）因与被申请人无锡颐高数码城有限公司（以下简称颐高公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院作出的（2014）锡民终字第0589号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
华海公司申请再审称：一、二审判决对违约事实的认定错误，对违约责任的认定不当，损害了华海公司的合法权益。1.颐高公司交付的租赁房屋消防设施不合格，华海公司对此并无过错，违约责任应当由颐高公司承担。2.房屋租赁合同提前解除的责任在颐高公司，故合同约定的第一年免租金320万元应当予以扣除，法院酌情扣减140万元不当。3.颐高公司的违约行为已造成华海公司严重经济损失，应当予以赔偿。综上，华海公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项的规定申请本案再审。
被申请人颐高公司提交意见认为：1.无锡华海公司开业前没有按消防法规定申请开业消防验收，其在正常经营两年后主动申请开业消防验收，其故意毁约目的十分明显。2.租赁房屋消防系统的远程响应问题即水压问题是一直存在的，但在主楼消防系统没有完成的情况下，裙楼的消防系统即使存在该问题也不影响营业，否则2006年消防部门不会同意该房屋可投入营业，且华海公司在接收房屋时，对房屋消防系统存在水压不足问题是知晓的。华海公司接受、使用房屋后，以房屋存在消防问题为由拒付租金的行为，明显构成违约。3.根据租赁合同约定，华海公司只要实际租期没有达到十年，第一年免租的条件即没有成就，不能免除第一年320万元租金。一、二审判决扣减140万元租金明显不当，对此颐高公司持保留意见。综上，华海公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
本院审查查明：租赁房屋所有权人为无锡合众太平洋数码电脑有限公司（以下简称合众公司）。2006年7月14日，根据合众公司开业前申请，无锡市公安消防支队对租赁房屋进行了消防安全检查，并出具了《消防安全检查意见书》，决定同意其开业。2009年4月，合众公司将租赁房屋的经营权交付颐高公司，由颐高公司以自己名义对外租赁或进行其他经营活动。
2009年11月10日，颐高公司与华海公司签订房屋租赁合同，约定颐高公司将房屋出租给华海公司用于开设大型综合IT卖场，颐高公司于2009年12月15日交付房屋，租赁起始日为2009年12月15日，租赁期限为10年，在满足实际租期达到10年的前提下，第一年颐高公司免收华海公司租金，租金每年为320万元，租金每三年递增一次，幅度为10%，租金每季度支付一次，先付后用。颐高公司收取华海公司保证金100万元，并约定在同时满足租赁合同期满及华海公司付清租赁期间产生费用的条件后，颐高公司返还保证金。颐高公司应提供完整的房屋使用权相关文件，消防、电梯等设施通过验收并具备使用条件，颐高公司提供的空调系统、自动扶梯、供气系统、消防系统、变电设施保证证照齐全、设备完好，租赁期内由华海公司负责维护保养并承担相关费用。在租赁期内，华海公司有权向第三方转租，颐高公司应保持租赁房屋主体结构及公用部分的附属设备状况良好，应协助华海公司处理在经营活动中涉及当地消防等部门的协调工作。华海公司拖欠租金超过45天或经法院判定违反本合同或违反本合同中华海公司必须遵守的任何条款，且在颐高公司发出责令纠正的书面通知后30天仍未能纠正的，均视为华海公司违约。颐高公司经法院判定违反本合同导致必须终止合同或违反本合同中颐高公司必须遵守的任何条款，且在华海公司发出责令纠正的书面通知后30天仍未能纠正的，均视为颐高公司违约。任何一方出现违约行为，须向对方支付违约金160万元。在合同附件一中，双方明确了租赁期内各年度应付租金数额，其中第一租赁年免租金，第二租赁年320万元，第三租赁年352万元。2010年1月13日，双方又签订补充协议，约定颐高公司承诺于2010年2月15日前完成奶茶铺位的撤场，华海公司承诺于2010年1月20日前将保证金100万元汇至颐高公司指定的账户。
2010年1月18日，华海公司进入租赁房屋。2010年1月21日，华海公司支付保证金100万元。
2010年3月30日，无锡华海电脑数码通讯市场有限公司（以下简称无锡华海公司）经工商登记成立，股东为华海公司。2010年4月18日，华海公司与无锡华海公司签订转租协议，约定华海公司将租赁房屋全部转租给无锡华海公司，租赁范围、期限同颐高公司与华海公司签订的房屋租赁合同，租金标准在该合同的基础上每年增加50万元。华海公司每年须向颐高公司交纳的租金等费用，由无锡华海公司按期交给颐高公司。
2011年1月12日，华海公司支付租金80万元。之后，华海公司再未支付其他款项。
2011年3月至2012年3月期间，华海公司、无锡华海公司与颐高公司之间频繁发生函件往来，主要内容为：华海公司、无锡华海公司反映租赁房屋存在消防设备不齐全或不符合规定、配电设施老化、漏水、装修等情形，导致无锡华海公司被消防部门处罚，正常经营受到影响，并认为颐高公司违约，要求进行整改或减免租金。颐高公司则认为，其交付的租赁房屋符合合同约定，华海公司拖欠租金构成违约，要求华海公司按时交纳租金。2011年9月5日，无锡市南长区消防大队在进行消防监督检查时发现，租赁房屋存在消防设施、器材、消防安全标志配置及设置不符合标准，擅自停用消防设施、器材，堵塞、封闭疏散通道、安全出口，遮挡消火栓，部分安全出口处的常闭式防火门未保持常闭等违反消防安全规定的情形，责令无锡华海公司当场整改。2011年9月26日，该消防大队因租赁房屋三层西侧室内消火栓被杂物遮挡，对无锡华海公司处以罚款5000元；因租赁房屋1至3层部分安全出口处的常闭式防火门未保持常闭，对无锡华海公司处以罚款1000元；因租赁房屋二层西侧疏散通道内堆放杂物、三层南侧安全出口处设置营业柜台、影响人员疏散，对无锡华海公司处以罚款10000元。2012年2月15日，该消防大队因租赁房屋二层西侧封闭楼梯间内室内消火栓内远程起泵按钮被拆除，对无锡华海公司处以罚款5000元。次日，该消防大队对无锡华海公司未经消防安全检查擅自营业处以罚款30000元。2012年2月27日，该消防大队根据无锡华海公司投入使用、营业前消防安全检查的申请，派员进行了消防安全检查，认为无锡华海公司存在三层西北侧疏散通道设置玻璃门、水流指示器无反馈信号、消防联动控制设备不能远程停止泵、湿式报警阀无反馈信号，不能起泵、消防泵主要泵不能切换、三楼办公区室内消火栓少一个接口、二层西侧封闭楼梯间的室内消火栓缺远程启泵按钮、三楼自动扶梯处的防火卷帘不能降至底部（已倾斜变形）等八项消防安全问题。2012年2月29日，该消防大队对无锡华海公司做出不同意投入使用、营业的决定。
2012年1月9日，颐高公司致函华海公司称，华海公司拖欠租金已超过45天，要求华海公司于2012年1月12日前付清租金，否则将以华海公司违约为由终止合同并追究违约责任。
2012年3月2日，华海公司向颐高公司发出解除合同通知书，称租赁房屋存在消防隐患，无锡市南长区消防大队不同意其继续经营，无法达到合同目的，要求解除房屋租赁合同。2012年3月5日，颐高公司回函称，其已收到解除合同通知书，同意解除房屋租赁合同，并表示其不存在违约行为，违约责任应由华海公司承担。2012年4月28日，华海公司将租赁房屋交还给颐高公司。
2012年4月25日，颐高公司诉至江苏省无锡市南长区人民法院，请求：1.解除房屋租赁合同；2.华海公司支付拖欠的租金657.77万元；3.华海公司支付违约金160万元。华海公司提出反诉，请求：1.租金应扣除第一年免租期320万元，其仅须支付租金337.77万元；2.颐高公司返还租赁保证金100万元；3.颐高公司支付违约金160万元；4.颐高公司赔偿损失400万元。该院经审理后作出（2013）南民初字第128号民事判决：一、确认双方于2012年4月28日解除房屋租赁合同；二、华海公司应给付颐高公司房屋租金460.5万元，扣除华海公司已交付的保证金100万元，华海公司应于判决生效后十五日内给付颐高公司360.5万元；三、驳回颐高公司的其他诉讼请求；四、驳回华海公司的其他反诉请求。宣判后，华海公司不服提起上诉，江苏省无锡市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。华海公司仍不服，向本院申请再审。
本院认为，颐高公司与华海公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。根据合同约定，颐高公司提供的房屋应满足消防等设施通过验收并具备使用条件，但在合同履行中，租赁房屋经消防部门安全检查认定，消防系统存在安全问题，不同意投入使用、营业。因租赁房屋不符合消防安全要求，故应认定颐高公司构成违约。根据合同约定，华海公司拖欠租金超过45天，且在颐高公司发出责令纠正的书面通知后30天仍未能纠正的，视为华海公司违约。因华海公司在第二年第一季度支付80万元后即停付租金，且经颐高公司催告后仍未支付租金，故应认定华海公司亦构成违约。根据合同约定，任何一方出现违约行为须向对方支付违约金160万元。故一、二审判决对双方要求对方承担160万元违约金的诉讼请求均不予支持，并无不当。
虽然双方均存在违约行为，但合同解除的原因系因租赁房屋不符合消防安全要求，颐高公司的过错大于华海公司，故颐高公司对华海公司主张的损失应给予一定赔偿。从华海公司的诉讼请求看，其没有主张实际损失，仅要求赔偿可得利益损失400万元。对此，一、二审判决以在颐高公司主张的第一年租金320万元中酌情扣减140万元的形式，作为赔偿华海公司损失的数额是合理的。主要理由：一是，华海公司主张400万元可得利益损失是依据其将房屋转租给无锡华海公司后每年增加租金50万元，因无锡华海公司实际租赁两年，尚有八年未能实际租赁，故可得利益损失为400万元。但华海公司转租后每年增加50万元租金，并非颐高公司在订立合同时所能预见到的，且在未经消防验收合格的情况下即行转租亦有过错，故其以丧失后八年转租增加收入400万元为由主张可得利益损失，法律依据不足；二是，根据合同约定，在满足实际租赁期达到十年的前提下，颐高公司免收华海公司第一年租金320万元，而华海公司实际租赁时间只有二年，并不符合约定的免租条件。华海公司认为其不能租赁十年的原因系因颐高公司提供的房屋不符合消防安全要求造成的，但颐高公司已就租赁房屋不符合消防安全要求承担了160万元违约责任，故华海公司以此抗辩颐高公司应免收第一年租金不能成立，本院不予支持；三是，双方交接消防设备时，均知晓消防设备存在水压不足的安全隐患，且华海公司开业前应向消防部门申请安全检查，但华海公司在经营两年后才提出申请。对此，华海公司均有明显过错。综合考虑以上因素，一、二审判决在颐高公司应收第一年租金320万元中酌情扣减140万元，作为赔偿华海公司相应损失的数额，并无不妥。
综上所述，再审申请人华海公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回华海电脑数码通讯广场连锁股份有限公司的再审申请。
审 判 长 葛晓明
代理审判员 杨 雷
代理审判员 吴 艳
二〇一四年十二月十日
书 记 员 缪 晔