安徽省宁国市人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1881民初957号原告：汪骁，男，1990年10月21日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：谭尚军，安徽地益律师事务所律师。被告：吴爱民，女，1970年9月19日出生，汉族，住安徽省宁国市。委托诉讼代理人：王虎成，安徽皖宁律师事务所律师。第三人：查春晓，男，1971年4月4日出生，汉族，住安徽省宁国市。原告汪骁与被告吴爱民、第三人查春晓房屋租赁合同纠纷一案,本院2017年3月24日立案后,依法组成合议庭，于2017年5月5日、6月5日两次公开开庭进行了审理。原告汪骁的委托诉讼代理人谭尚军、被告吴爱民及其委托诉讼代理人王虎成到庭参加诉讼，第三人查春晓经本院传票传唤未到庭参加第二次庭审，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告汪骁向本院提出诉讼请求：1、确认2016年8月10日解除《门面房租赁合同》；2、吴爱民付清所拖欠的自2015年10月1日至2016年8月10日期间房屋租金305777元及承担违约金91733元；3、查春晓对吴爱民的前述请求中第二项的债务承担连带责任；4、因吴爱民不搬迁租赁房屋内的可移动、不影响房屋主体结构安全的设施设备物品等由汪骁处理，以及不能移动、影响房屋主体结构和安全的设施设备物品归汪骁所有，且汪骁有权均不予任何补偿等；5、被告负担诉讼费用。事实与理由：汪骁与吴爱民于2015年5月12日签订《门面房租赁合同》约定：坐落在宁国××××、1201-1203门面房出租给吴爱民经营；期限10年即自2015年1月1日起至2024年12月31日止；前三年租金32万元∕年，此后随行就市…；未按约支付租金超过30日以上汪骁有权解除合同，且承租人还应按当年租金2倍支付违约金…。吴爱民房屋承租经装修与查春晓经营“御尊足道”。但自2015年10月份起吴爱民等不再支付租金。汪骁派员多次催要，2016年8月10日吴爱民与查春晓以欠付租金将租赁房屋交付汪骁，但对租金、租赁房屋内设备设施物品等未处理。此后汪骁派代理人与吴爱民及查春骁多次协商未果，致使汪骁又不能使用租赁房屋至今近8个月，依约计算欠付11月零14日的房屋租金为305777元，应当支付的违约金为91733元。被告吴爱民辩称：1、案涉“御尊足道”门面系从他人处转让而来，签第一份年租金32万元合同的时候，本人没同意，原始的合同上本人虽然签字了，没有按手印，应当以按手印的第二份约定“房租随行就市”的合同为准；2、房租太高，本人为此一直约房东商量确定房租，但是房东不出面，一味要求按原合同支付房租；3、被告继续租赁该房屋，主要还是在租金及租金的支付时间问题上。2016年租金数额具体是多少，2015年12月12日租赁合同实际有二份，第二份合同有约定对租金的支付办法，对于2016年度的租金问题应当按照第二份合同随行就市来约定；4、2016年8月3日，原告强制性将“御尊足道”门面上锁，给本人造成很大经济损失，店铺在宁国的知名度也受到很大影响；5、原告的诉请第四项所有的装潢损失大约为200万元左右，由此对被告在合同约定上明显不利，被告不是欠原告房租，而是对租金约定双方没有达成一致的意见。第三人查春晓述称：1、“御尊足道”店面是吴爱民委托本人管理，本人与原告不存在租赁合同关系，本人在本案中不应当承担责任；2、房租价位太高，一个季度8万元的房租比市中心的还要高，店铺也是从别人那里转来的，投资了将近200万，高房租导致经营困难；4、2015年10月开始没有付房租，为此曾主动跟原告商谈，原告不答复。2015年快过年的时候我们凑了3万元付给原告，现在原告强制性将店铺锁了。原告围绕诉讼请求依法提交了汪骁身份证复印件、门面房租赁合同复印件、说明复印件、房租催告函复印件等证据材料、短信资料复印件一组、视听资料一份、合同复印件一份作为证据，上述证据材料具备了真实性、合法性、关联性，本院经审查予以确认并在卷佐证。对有异议的证据材料，本院认定如下：1、“御尊足道”门面内部物品清单、证人出庭作证申请及证人身份证复印件、证据保全申请复印件一份。本案庭审时，原告申请的证人均未出庭，证人出庭作证申请及证人身份证、证据保全申请复印件均不符合证据形式要件，不能作为本案证据。“御尊足道”门面内部物品清单系原告单方制作，未经被告或第三人签字确认，故在本案中不予认定；2、被告提供的证据材料御尊足道馆合作补充协议系复印件，被告庭审时未提供原件供法庭核对，原告方质证时对此持有异议，故在本案中对此份证据不予认定。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：汪骁系宁国市宁国××××、1201-1203共561.03平方米门面房的登记所有人，其父汪安宁系该房产的实际投资人。2013年1月18日，汪安宁将上述房产出租给案外人肖诗安用于经营“御尊足道”足浴店，合同约定租赁期为15年，第一年至第三年租金为380000元，之后租金每年递增8%。后吴爱民（乙方）从肖诗安处取得御尊足道”足浴店的经营权，并于2015年5月12日与汪骁（甲方）重新订立《门面房租赁合同》一份，约定：一、租赁门面概述1、甲方将其合法拥有的坐落于宁国市宁国大道绿宝嘉园29幢1001-1003、1201-1203共561.03平方米门面房租出给乙方用于经营。……四、租金及支付方式1、本协议租赁期内，第一年至第三年租金为320000.00元人民币，大写人民币叁拾贰万圆整，其中：2015年从3月05日起计租，2015年一季度1-3月租金约定为贰万元。从2018年1月1日起，年租金随行就市，双方须在2017年12月1日前约定。2、租金支付：每季度支付一次，租金在季度初先支付后使用。乙方同时缴纳保证金壹万元，保证金（不计息）在租赁期满结清一切费用后甲方在三日返还。（2015年1季度租金贰万元，二季度租金捌万元，保证金壹万元，合计壹拾壹万元在2015年5月18日前支付，2015年二季度租金捌万元须在2015年6月30日前支付，三季度租金捌万元须在9月30日前支付，以此类推，租金和保证金转账到甲方指定账户，保证金甲方出具收条。）……十一、合同的变更和解除1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金超过叁拾天以上的；……十二、违约责任及赔偿1、符合本合同第十一条第1.2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的俩倍支付违约金。2、乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付。甲方有权要求乙方按当年租金的俩倍支付违约金。3、租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还。甲方有权要求乙方按当年租金的俩倍支付违约金。违约金不足以弥补经济损失的。还应赔偿经济损失。上述房屋租赁合同签订后，吴爱民即沿用“御尊足道”足浴店名称开展经营活动。但自2015年10月份起，吴爱民未再依约支付租金，并以租金过高经营困难为由多次向出租方提出降低房租要求。2016年2月3日，汪骁及其父汪安宁向吴爱民发出《房租催告函》，要求其在2016年2月25日前缴纳，2015年10月份至2016年3月份房租共计16万元，否则将委托相关人员根据双方合同条款合法解除合同，此催告函由查春晓代为签收。2016年春节后，查春晓作为吴爱民委托的“御尊足道”足浴店管理负责人，曾向张永高支付了3万元租金。之后，因汪骁、汪安宁身在国外，案外人张永高作为其代理人曾通过电话、短信、携律师面谈的方式与吴爱民及其前夫查春晓多次商谈催缴欠租及转让门店缴租事宜，均无结果。期间，吴爱民曾提出年租金降为24万元，但汪安宁方坚持在缴清前期欠租的前提下才同意将年租金降为26万元，吴爱民对此不同意。2016年4月5日，汪骁及其父汪安宁再次向吴爱民发出《房租催告函》，要求其在2016年4月10日前缴纳2015年10月份至2016年6月份房租共计21万元，否则将委托相关人员根据双方合同条款合法解除合同，此催告函仍由查春晓代为签收。2016年8月10日，张永高受汪骁、汪安宁委托，原告委托诉讼代理人谭尚军一道从查春晓手中收回上述出租房屋并拍照上锁，但对租赁房屋内设备设施物品等至今未作处理。同日，查春晓在配合交回房屋后，当场代吴爱民出具说明一份，内容为：“今有吴爱民于2016年8月10日因欠房租未付，将承租的御尊足道馆交于汪安宁，经过对方现场拍照上锁。”另查明：吴爱民与查春晓原系夫妻关系，后于2007年8月21日离婚。本院认为：原告汪骁与吴爱民订立的《门面房租赁合同》系双方当事人真实意思，内容合法有效，双方当事人均应信守和全面履行。吴爱民在合同履行过程中，自2015年10月份起长期拖欠房租逾10个月，已远远超出约定的季度交付房租的时间，根据双方“未按约定期限交付租金超过叁拾天以上“出租方可以解除合同的约定，汪骁和其父在发函催缴房租，并多次委托张永高与之协商未果后，于2016年8月10日将案涉门面房收回并拍照上锁，可以确认原告汪骁2016年8月10日解除了与吴爱民签订的《门面房租赁合同》。自2015年10月1日至2016年8月10日，按双方合同门面房年租金32万元的约定，吴爱民累计应支付汪骁房租金额为275287.67元（320000元÷365天×314天）。根据合同双方关于”乙方（承租方）应如期交付租金，如乙方未经甲方（出租方）同意逾期交付。甲方有权要求乙方按当年租金的俩倍支付违约金”的约定，结合吴爱民的违约行为造成汪骁的实际损失、合同履行状况及当事人的过错程度等因素综合考量，酌定吴爱民应支付汪骁55057.53元违约金（275287.67元×20%）。因查春晓并非《门面房租赁合同》的合同当事人，仅是受吴爱民委托参与管理“御尊足道”足浴店和协商房租事宜，且在2007年8月21日合同订立前即与吴爱民离婚，故查春晓对吴爱民在本案中所负债务不负有偿还责任。汪骁在本案中提出“因吴爱民不搬迁租赁房屋内的可移动、不影响房屋主体结构安全的设施设备物品等由汪骁处理，以及不能移动，影响房屋主体结构和安全的设施设备物品归汪骁所有，且汪骁有权均不予任何补偿”的诉请，审理认为，房屋租赁合同解除时应当先由承租方处理租赁房屋内设施设备物品，并将房屋恢复原状后返还，而非由出租方直接行使恢复房屋原状的行为，故对汪骁的上述诉请不予支持。综上。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、确认原告汪骁与被告吴爱民2015年5月12日订立的《门面房租赁合同》于2016年8月10日解除；二、被告吴爱民于本判决生效之日起二十日内支付原告汪骁门面房租金275287.67、违约金55057.53元，款项合计330345.20元；三、被告吴爱民于本判决生效之日起二十日内将其承租的宁国市宁国大道绿宝嘉园29栋1001-1003、1201-1203共561.03平方米门面房恢复原状后返还原告汪骁，原告汪骁在吴爱民履行此项判决内容时负有协助义务；四、第三人查春晓在本案中不承担法律责任；五、驳回汪骁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7263元、保全费2770元，合计10033元，由原告汪骁负担1033元，被告吴爱民负担9000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  费成兴人民陪审员  刘桂兰人民陪审员  沈宣宁二〇一七年六月三十日书 记 员  王 培附件相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条合同当事人一方经对方同意将其在合同中的权利义务一并转让给受让人，对方与受让人因履行合同发生纠纷诉至人民法院，对方就合同权利义务提出抗辩的，可以将出让方列为第三人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。