新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新01民终3126号上诉人（原审被告）：安某某。委托诉讼代理人：唐泓，新疆旭光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宏业。被上诉人（原审原告）：雷某某。原审第三人：宗某某，女，1986年8月20日出生，汉族，无固定职业，住甘肃省兰州市城关区。上诉人安某某因与被上诉人雷某某、原审第三人宗某某合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第1065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人安某某及其委托诉讼代理人唐泓、王宏业，被上诉人雷某某到庭参加诉讼。原审第三人宗某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安某某上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项返还转让费（押金）10000元，第三项返还转让费（租金）6691.6元。改判驳回雷某某要求返还押金和租金的两项诉讼请求，维持原判第一项。2、请求判令雷某某承担本案全部诉讼费用。事实和理由：安某某与雷某某2015年8月26日签订的《转让协议书》是整体转让，雷某某现场查验商铺、设备、货品后实际接收，当日开始经营使用。转让协议第二条约定雷某某代替安某某履行原租赁合同条款，故押金是合同终止后，不拖欠租金、水电暖等费用后才退还。而本案协议没有解除(终止)，所以一审法院判决返还押金不符合协议约定。协议尚在履行，不能返还租金，协议第四条并没有涵盖2015年10月13日至11月12日的租金，雷某某不是2015年10月13日离场的。2015年11月12日是第一年租期，应按每月6083.33元计算租金，一审计算的6691.67元有误，一审法院适用合同法第58条有误。雷某某辩称：安某某转让的是设备和装修，不包含货物，安某某的上诉请求不成立，请求二审法院依法维持原判。原审第三人宗某某未陈述意见。雷某某向一审法院起诉请求：请求判令解除雷某某、安某某双方签订的转让协议书，安某某返还雷某某转让费90000元，安某某承担本案的诉讼费和送达费。一审法院认定事实：2015年8月26日，雷某某（乙方）和安某某（甲方）签订《转让协议书》，协议约定：甲方将自己位于上海紫园小区6号楼01号商铺(原为小叮当购物)转让给乙方使用，建筑面积为97平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。房东与甲方已签订的租赁合同，租期到2017年11月12日止，年租金为80300元，租金每年交一次，并于约定日期提前一个月交至房东，店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房东所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按照原有租赁合同执行）。乙方在2015年8月26日前一次性向甲方支付转让费80000元，上述费用包括上列所述的装修、装饰、设备及其他有关费用，此外，甲方不得再向乙方索取任何其他费用。甲方应当协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责，乙方接手前该店铺的所有一切债权债务由甲方负责，接手后一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责。合同签订当日，雷某某向安某某交纳了租金80000元和押金10000元。另查，一、涉案商铺系宗某某购买，宗某某于2014年将其出租给案外人王宏业（与安某某系夫妻关系），在双方签订的商铺出租合同中，双方约定租期从2014年11月13日至2017年11月12日，第一年租金为73000元，第二年租金为80300元，第三年租金为88330元，合同履行期内押金为10000元，暖气、水电、燃费、物业等所有使用期间维修等费用由王宏业自理。商铺到期王宏业搬走时，必须保持房屋内干净整齐，房屋恢复原貌，瓷砖地面，门窗无损坏（押金退还），如有任何损坏，需要照价赔偿。如王宏业对房屋进行装修、不得转出租，不得影响邻居生活、不按时付费、进行不法活动，宗某某有权终止合同。租赁期间，王宏业不得将门面转让给他人使用，如特殊情况需将租赁房屋转租给第三人使用，必须事先征得甲方的书面同意。租赁期满或者合同解除后，王宏业逾期不搬迁，宗某某有权从已经解除租赁合同的房屋中将王宏业的物品搬出，不承担保管义务。合同签订当日，宗某某收取王宏业租金73000元和押金10000元；二、雷某某称其实际经营商铺从2015年8月26日开始，其提交两份收条证实搬离时间为2015年9月29日和同年10月3日，其称于同年10月13日向雷某某退还钥匙。经询，安某某称雷某某未将涉案房屋的钥匙退还，但当法院问及安某某如何将涉案商铺的钥匙归还商铺的实际出租人宗某某时，安某某当庭沉默未作回答；三、雷某某认可其向安某某交付的90000元中，其中80000元系转让费，另外10000元为押金。雷某某称80000元的转让费中涉及装修、店内POS机及货物，安某某称当时店内涉及装修10万元、设备1.2万元及流动货物9万元至10万元间；四、针对2015年9月26日宗某某来到涉案商铺，告知雷某某其不同意安某某转让商铺，让雷某某搬离涉案商铺的事实，雷某某及均不持异议；五、宗某某另案起诉王宏业和雷某某的合同案件中，王宏业在诉讼过程中称其于2015年10月20日已将钥匙归还房主宗某某，另宗某某在诉讼过程中已直接换锁并收回房屋，王宏业对于宗某某直接换锁行为亦表示同意；六、宗某某称其从未同意安某某转让商铺；七、本案在法庭辩论阶段，安某某认为押金应该退还，但认为押金已抵租金；八、安某某安某某与王宏业系夫妻关系，本案在审理过程中，雷某某已将涉案商铺的营业执照等手续向安某某退还完毕，现涉案商铺的个体工商户营业执照已注销完毕。一审法院认为：雷某某、安某某双方之间签订的《转让协议书》不仅涉及商铺的转让内容，还涉及商铺的转租内容。就商铺的转让内容而言，该协议涉及商铺内装饰、装修、设备及货品的整体转让，因雷某某、安某某双方签订合同当日即由雷某某开始经营使用商铺，商铺内的装饰、装修、设备及货品均是由雷某某现场查验后实际接收，故针对该部分整体转让的合同内容已经履行完毕，另尽管本案系因商铺的实际出租人宗某某不同意安某某转租导致雷某某、安某某双方之间的转让协议无法继续履行，但雷某某并不能向提交证据证实其已按原状交还商铺，故雷某某要求解除该部分的合同内容无法律和事实依据；另就商铺的转租内容而言，因安某某向雷某某转租的商铺实际出租人为宗某某，安某某仅为商铺的承租人，雷某某系商铺的次承租人，现宗某某已明确表示安某某转租商铺时未经其同意，而安某某亦未提交充分证据证实商铺转租时系经商铺出租人即宗某某的同意，故《转让协议书》中的转租内容因亦因未经实际出租人宗某某的同意而内容无效，综上，雷某某要求解除双方之间签订的《转让协议书》因于法无据，不予支持。针对雷某某要求安某某返还转让费90000元的诉讼请求，依据庭审调查，认定90000元转让费中涉及10000元押金，且该部分押金的交纳是因安某某已向房屋的实际出租人宗某某交纳了10000元所致，且通过庭审调查，合同无法继续履行，系安某某安某某未经实际出租人宗某某书面同意转租所致，庭审辩论阶段，安某某亦认为押金应该退还，但认为应抵作租金，对此一审法院认为，安某某与宗某某约定交纳下一年租金的时间为2015年10月12日之前，而宗某某对转租提出异议要求雷某某限期搬离的时间为2015年9月26日，安某某并没有提交充分证据证实合同不能继续履行与租金的交纳问题存在必然的因果关系，安某某的辩称意见不予采信，对雷某某要求安某某返还押金10000元的诉讼请求予以支持。另针对80000元的转让费，因其涵盖装饰装修、设备、货品及租金等诸多项目，需要逐一分析：首先涉及涉案商铺内的装饰装修、设备和货品，虽然雷某某称合同中双方约定转让费中并不涉及货品，但依据庭审查明的事实，双方签订的转让协议书涉及整体转让（未细分），系正在经营的店铺转让，故货品理应包含在转让款中。另该转让款的数额系雷某某对现场装饰装修、设备和货品进行确认和估价后最终由双方协商确定的，属于现货交易，而雷某某因宗某某不同意转租的情况下，并未与安某某之间进行有效交接，其擅自离场，其因不能提交有效证据证实系按原状返还，故针对雷某某要求安某某返还涉及该部分转让款的诉讼请求，因其依据不足，不予支持；其次涉及涉案商铺的租金，根据庭审调查，雷某某、安某某转让商铺时，安某某已向房屋的实际出租人宗某某交纳的租金包含2015年8月26日至2015年11月12日的租金，故该部分的租金亦应包括在转让款中，另本案系因安某某未取得宗某某的同意擅自转租，导致转租的合同内容无效，雷某某不能正常使用商铺，雷某某实际占有使用商铺期间仅为2015年8月26日至2015年10月13日（雷某某认可退还钥匙的时间），故从2015年10月13日至2015年11月12日期间因雷某某并未使用涉案商铺，安某某理应返还在此期间的租金，故对雷某某要求安某某返还该部分款项（租金）即6691.67元（80300÷12个月×1个月）的诉讼请求予以支持。宗某某经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。判决：一、驳回雷某某要求解除其与安某某2015年8月26日签订的《转让协议书》的诉讼请求；二、安某某向雷某某返还转让费（押金）10000元；三、安某某向雷某某返还转让费（租金）6691.67元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为：根据一审法院和本院二审查明的事实，《转让协议书》反映双方当事人的真实意思表示应当是受让方雷某某能够将涉案的商铺经营使用至2017年11月12日，由于房屋业主宗某某不同意安某某转租，导致安某某与雷某某的协议中关于转租的内容无效。合同部分条款无效，安某某应当将转让款中包含的押金10000元返还雷某某，安某某称协议未解除，与法律规定不符，对于安某某该项上诉理由不予采信。同样，有关转租的协议内容无效，雷某某亦离场，且根据一审庭审调查，转让协议表述该8万元包含了装修、装饰、设备及其他有关费用，根据该条款的文义，可以确定该8万元应当包含安某某已支付的租金，故安某某应当将雷某某未使用房屋一个月的租金退还雷某某。但是，一审法院计算安某某返还租金的基数为2015年至2016年的标准即80300元，而安某某是2015年8月向雷某某转让商铺的，安某某此时还在第一年度的承租期限内，安某某返还房租应当以2014年至2015年的租金标准即73000元计算，按此计算，安某某返还房租为：73000元÷12个月×1个月=6083.33元，故对一审判决第三项应予变更。综上所述，上诉人安某某的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、一百七十四条之规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第1065号民事判决第一、二项，即“一、驳回雷某某要求解除其与安某某2015年8月26日签订的《转让协议书》的诉讼请求；二、安某某向雷某某返还转让费（押金）10000元”；二、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第1065号民事判决第三项，即“三、安某某向雷某某返还转让费（租金）6691.67元”，为：安某某向雷某某返还转让费（租金）6083.33元。以上安某某应付款项共计16083.33元，限于本判决生效之日起十日内履行。逾期履行则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案审理费2050元（雷某某已预交），二审案件受理费217.29元（安某某已预交），一、二审案件受理费共计2267.29元，由雷某某负担1862.13元，由安某某负担405.16元。本判决为终审判决。审 判 长  李 健审 判 员  谭建艳代理审判员  柳 燕二〇一六年十月十三日书 记 员  赵 可