河北省衡水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀11民终1856号
上诉人（原审被告）：衡水金开利房地产开发有限公司，住所地：衡水市桃城区报社街2号人防地下商业街综合-1号。
法定代表人：李振开，董事长。
委托诉讼代理人：陈樟永、张俭，河北北方国立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：柴世华，男，1984年7月23日出生，汉族，现住河北省衡水市。
委托诉讼代理人：赵瑞端，河北合明律师事务所律师。
上诉人衡水金开利房地产开发有限公司（以下简称金开利公司）因与柴世华租赁合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2017）冀1102民初2366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉请求：1.撤销一审的错误判决，驳四被上诉人的无理诉求；2.依法判令被上诉人向上诉人给付拖欠的租金49370元、违约金9874元、强行占用商铺的租金费用69226元、物业管理费用66253元、使用场地的费用32736元，共计227459元；3.本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、被上诉人故意违约，事实清楚。1.被上诉人长期拖欠合同期内租金，属严重违约。被上诉人作为承租方与作为出租方的上诉人于2014年11月8日签订《商铺租赁协议》，协议约定了被上诉人所租赁的商铺的单价、收租面积、支付方式、租赁期限等。争议双方签订的《商铺租赁协议》是双方自愿达成的，是其真实意思表示，双方都应遵守。上诉人如约提供了租赁的商铺，被上诉人应当依约支付租金。该协议的租赁期限为2014年10月1口至2015年8月30口，免租期为90天，但被上诉人一直未向上诉人支付租金，拖欠合同期内租金达到49370元。2.被上诉人合同期满拒不退还租赁场地。双方签订的协议书第6.5条明确约定，本合同提前终止或合同期满自行终止，甲方（出租方上诉人）有权收回租赁场地予以出售或再出租，乙方（承租方被上诉人）应在合同提前终止或期满自行中止后3曰内归还场地，第6.6条明确约定，本合同提前终止或合同期满乙方不再续租时，乙方应按照甲方要求，在不损害商铺结构的情况下，在合同提前终止或期满后3口内将承租场所内属其所有的商品和经营设施撤出。从协议约定可以清楚证实，被上诉人在租赁协议到期后，应当依约清场，将所租赁商铺归还给上诉人。案涉租赁协议己于2015年8月30日到期，之后上诉人多次发公告通知被上诉人搬走，但直到2016年5月份被上诉人仍是赖着不搬走。被上诉人在合同期满后赖着不搬走的行为，严重违反双方协议约定，其应当对由其违约行为造成的损失承担全部责任。
二、被上诉人的违约行为已构成了严重侵权，并给上诉人造成了重大损失，应承担赔偿责任。被上诉人在合同到期后强占强租，不履行自行搬走的约定，属于侵占。被上诉人的强占行为不但违反了合同约定，也触犯了法律，是一种违法行为，被上诉人曾因其强行霸占上诉人商铺的行为而受到行政拘留15天的处罚。自2015年8月30日合同到期到2016年5月份，被上诉人强占上诉人的商铺，其侵权行为给上沂人的经营造成重大损失，逾期占用商铺的租金费用69226元、物业费用66253元。逾期支付租金的违约金9874元。以上都是因被上诉人的侵权行为直接引起的，被上诉人应当承担赔偿责任。自2016年5月15日到2017年5月20日期间的货物使用场地费用32736元。上诉人与吉美超市双方合同约定16年6月20日前交付使用商铺，并约定2016年8月20开业当天起计算租金。但被上诉人带头围堵商场出入口禁止所有工作及施工人员进入商场，致使双方2016年9月5日才止式交付商铺。吉美超市2016年11月5日开业。由于上诉人的违约支付吉美超市违约金费用185238元，同时对上诉方造成的租佥损失费用231547.5元。上诉人在稳定市场并以社会稳定和谐为重的基础上，为避免278户享有商铺产权的业主维护自身的合法权益产生其他过激行为，自2015年8月30日-2016年8月31日该期间上诉人支付业主租金费用共计1712055元。以上都是因被上诉人的侵权行为间接引起的，被上诉人应该承担赔偿责任。
三、被上诉人所谓的损失并不属实，且是由其违法行为造成的，按照约定应由其本人承担，与上诉人无关。《商铺租赁协议》第5.3条明确约定，租赁期满或合同解除后，乙方（被上诉人、承租方）逾期不搬迁，甲方（上诉人、出租方）有权从商铺中将乙方的物品搬出，不承担保管义务，乙方也无权要求甲方賠偿损失。第6.6条明确约定，如果超过5日乙方仍未撤场并将场地归还甲方，则视为乙方同意甲方有权采取强制措施自行淸场并收回场地，乙方遗留在承租场地内的所有物品，视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处置，由此发生的费用和责任由乙方承担。按照双方合问这一约定，由于被上诉人在合同期满后半年多仍不自行搬走其所租商铺内的遗留物品，这些物品应己属于无主物，丢失、损坏与上诉人无关。另外，被上诉人主张的保管物品的损失、丢失没有任何证据，只是其一面之同，根本不属实。即便有这些损失，也是由被上诉人本人的违约行为造成的，上诉人已经尽到应尽的义务，上诉人没W违约，也没存过错。被上诉人请求上诉人赔偿已属于无主物的损失直接违反双方合同的约定。因此，被上诉人所述理由根本不成立，属于无理取闹，请二单法院驳回其无理诉求。
四、一审判决认定事实明显有误，适用法律不当，涉嫌枉法裁判。1.一审判决在对损失物品的赔偿责任的承担上对错不分。租赁合同结束后，承租方应在规定时间内搬走其物品，不搬走则视为放弃所有权，这是双方当事人的自主约定，也是一种惯例。鑫海公司撤场是争议双方签订协议前知道的，且丼没有影响被上诉人物业服务，更不能认定上诉人违约在先，一审判决有意混淆视听。上诉人作为出租方已经尽到了告知义务，上诉人在这件事情上没有违约，也没有过错，而被上诉人在合同到期后在上诉人多次公告催督后仍然不搬走，是明显违约，有错在先。一审法院判决由守约的上诉人替违约的被上诉人承担赔偿责任，直接有违争议双方《商铺租赁协议》第5.3条、第6-5条、第6-6条、第7.2条的约定，也违反了我国《合同法》相关规定。2.—审判决对被上诉人强占强租行为给上诉人造成的损失不予认可，反而判被上诉人因其本人的违法行为而造成的损失由上诉人赔付，让守法者赔付违法者损失，这属于明显的是非小分。被上诉人在合同到期后，无论上诉人多方解释协调，硬是不搬，在当地政府和公安机关出面劝说下仍然强占强租，而且还鼓动其他一些租户公然和政府劝解人员作对，这是典型的强行霸占，后其被处以行政拘留15天的处罚。这是铁的事实。这充分说明被上诉人的行为不仅构成违约，而且属于非法恶意侵权，己违反国家法律。一审判决结果实际上是在公然支持被上诉人的非法侵权行为，属于黑白颠倒，善恶不分。3.上诉人对被上诉人的遗留物品不但没有按废品进行请理，而是通过正规搬家公司经淸点后放到地下仓库，并告知了被上诉人，上诉人已经尽到了自己的义务。被上诉人明知自己的物品放在地下仓库，故意一年多也不去取走。现被上诉人不佴不给付房租，还倒打一耙，谎称上诉人将其被保管在仓库中的物品弄丢了，造成贬值了，要上诉人赔偿其损失费。一审法院在不问事情的前因后果，不査清是谁违约、是谁有责，没有准确核实移送鉴定物品前后确切的数量、品质、缘由的情况下，仅凭被上诉人一面之词，就硬是安排评估，并判上诉人按评估价赔付被上诉人全部损失费共计291469元，这是典型的糊涂官判糊涂案，枉法裁判。鉴于以上事实，请二审法院撤销一审法院的错误判决，重新公正审理此案，维护上诉人的合法权益，支持上诉人的合理诉求。
柴世华答辩称，第一，因上诉人侵权造成被上诉人的损失远远超过一审判决数额，但被上诉人认为为了进款解决纠纷，人可以审判决确认的损失数额。第二，对于上诉人上诉请求的第二项已经超过了上诉人原一审中的反诉请求，对于超出部分不应审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。上诉人称给付其拖欠的租金49370元，我方认可，但是一审法院判了56370元。
柴世华向一审法院起诉请求：原告柴世华向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿损坏商品价值197200元、丢失物品86269元、鉴定费8000元，共计291469元；并续签租赁合同。2、诉讼费由被告承担?事实和理由：2013年4月，被告金开利公司先后委托衡水弘昌物业服务有限公司（以下简称弘昌公司）、北京鑫海智桥商业管理技术有限公司（以下简称鑫海公司）与原告签订《商铺租赁协议》，协议约定原告租赁被告金开利广场三区108、109、115、127、128、133、114、134号和四区4、5、6、7号商铺协议签订后原告对所租商铺进行装修经营，租赁期间被告方管理混乱，致使原告无法经营，经协商被告方代表朱惠新承诺，原告自2014年8月开始无偿使用店铺20个月，但被告未履行其承诺。至2014年11月18曰被告委托鑫海公司与原告重新签订租赁协议，约定租期为2014年10月1曰至2015年8月1111111111684366858590449430曰。协议签订后，鑫海公司于2015年4月撤场，不再对金开利广场进行管理《2015年7月原告多次找被告协商续租事宜，被告承诺包括原告在内的租户继续经营，但到2015年11月1日被告突然关闭金开利广场大门，不许经营户进门。但承诺广场装修完毕后2016年元旦重新开业，但至今被告未通知商户开业经营《期间被告擅自清理原告商铺，致使原告库存商品丢失损坏严重。原告与被告多次协商续租、赔偿事宜未果。故诉请法院公断。
金开利公司向一审法院反诉请求：请求判令原告支付拖欠租金56340.6元、物业管理费84741元、逾期占用商铺费用68413.6元、逾期支付租金损失4683元，共计214178.2元。事实与理由：2014年11月8日，原告与被告委托的鑫海公司签订商铺租赁协议一份，约定原告租赁被告的位于金开利广场的3-108、109、115、127、128、133、114、134及4-4、5、6、7号商铺，租赁期限为2014年10月1日至2015年8月30日，共计11个月。商铺免租期为90天，其中4-4、5、6、7及3-108、109、128、133、114租金为1.5元/平/日；3-115、127、134、租金为1.8元/平/日，物业管理费为0.88元/建筑平米。原告均未按照合同约定向被告支付租金。除了租赁合同约定的免租期，被告从未向原告作出过任何免费使用商铺的承诺。2015年8月30日合同到期后被告要求原告退出租赁的商铺并清空商铺内的商品。被告给予原告两个月的清铺时间，原告未予理会，在租赁合同到期后仍占用被告商铺。此后被告多次电话通知原告前来清理商铺内的货品，并多次张贴清铺公告，原告为谋取私利，拒绝还铺，并组织多人妨碍被告地下商场的经营，为此衡水市公安局曾对原告作出了行政处罚。原告拒不还铺的行为严重违反合同约定及法律规定，根据《合同法》235条规定，租赁期限到期后，承租人应退还租赁物，原告的行为已经构成违约。同时根据原告与北京鑫海公司签订的商铺租赁协议第5.3条、6.5条、6.6条的约定，乙方（即本案原告）逾期不搬迁的，甲方有权自行清铺，收回场地，商铺内的物品视为乙方放弃所有权，甲方不承担保管义务，乙方无权要求甲方赔偿损失。被告考虑原告租赁商铺较多，多次通知原告搬迁商铺内的商品，被告分别于2015年8月28日、2015年10月22日、2016年3月13日、2016年6月5日发布公告要求租户清空商铺内的物品，被告的工作人员分别于2016年5月27日、2016年6月5日电话告知原告前来搬迁其侵占被告商铺的物品，自2015年8月30日合同到期至2016年6月份，长达10个月的时间，原告故意不清铺，根据合同的约定原告的行为视为放弃其在商铺内物品的所有权，被告有权清理，同时不承担损失，这是原、被告就清铺行为的特别约定条款，系原告对自己财产的处分行为，法律不应予以干涉。另外原告租赁的商铺为地下商铺与被告为原告存放货物的地下停车场环境条件一致，即使被告不将原告的货物清场，原告的货品仍旧会因地下受潮等原因造成货物损坏，所以原告货物的损害与被告无关，由原告自行承担责任。
一审法院认定事实：2013年4月，原告与被告委托的弘昌公司订立物业管理委托合同，合同约定原告租赁被告位于金开利广场的4-4、5、6、7号商铺，租赁期限为2013年4月28日至2015年7月27日。合同履行过程中，弘昌公司的项目负责人朱惠新承诺，原告在内的所有商户自2014年8月开始无偿使用店铺20个月，但弘昌公司未履行其承诺。后金开利广场更换物业管理人为鑫海公司。2014年11月8日，原告与被告委托的鑫海公司签订商铺租赁协议一份，约定原告租赁被告的位于金开利广场的3-108、109、115、127、128、133、114、134及4-4、5、6、7号商铺，租赁期限为2014年10月1日至2015年8月30日，共计11个月。商铺免租期为90天，其中4-4、5、6、7及3-108、109、128、133、114为1.5元/平/日，3-115、127、134、为1.8元/平/曰，租金按季度交付，每季度24146元。物业管理费为0.88元/建筑平米，租赁期限内物业费减免。协议签订后，原告于2014年11月12曰依约交付2015年1月1日至2015年2月28日的租金16100元、水费90元、经营保证金3000元等。2015年4月被告委托的鑫海公司撤场，不再对金开利广场进行物业管理。后经协商，鑫海公司退还原告2015年1、2月份租金16100元，经营保证金3000元至今未退还原告E2015年11月1曰，被告金开利广场升级改造停止营业。被告分别于2015年8月28曰、2015年10月22日、2016年3月13曰、2016年6月5日张贴公告，通知原告在内的金开利广场商户退还商铺、自行清理商铺商品。2016年5月14日被告将原告商铺清空，存放于金开利广场地下停车场内。2017年4月20日经本院主持，原、被告双方清理交接存放于被告地下车库内的原告库存商品。根据清点结果，结合原告的进货单、清点物品时剩余空的包装盒、销货记录等，原告自行统计丢失物品价值86269。2017年6月13曰经原、被告双方协商，本院委托衡水光辉资产评估事务所对原告库存商品损失进行评估，损失结论为19.72万元。以上事实，有原、被告向本院提交证据及庭审笔录在卷为证。
一审法院认为：原告与被告委托的弘昌公司、鑫海公司签订的二份物业管理合同，意思表示真实，内容合法，均属有效合同。二份合同中涉及出租物均为被告金开利公司地下广场商铺，原告与鑫海公司签订的租赁合同系对被告地下广场商铺的重新约定，原告与弘昌公司订立的物业管理委托合同即已自行终止，弘昌公司负责人朱惠新所做承诺已由新订立的合同内容变更。鑫海公司系受被告金开利公司委托同原告订立租赁合同，故原、被告双方均应遵守合同约定。鑫海公司2015年4月撤场，不再对原告商铺提供物业管理违约在先，被告应对鑫海公司的违约行为承担相应违约责任，被告主张，原告支付自2014年10月1曰至2015年8月30曰间七个月的租赁费56340.6元，不能以被告委托的鑫海公司提前终止合同未提供物业服务，而免除原告支付租金的合同义务，故被告该项反诉请求本院予以支持。被告反诉请求原告支付物业费84741元，因双方约定租赁期间物业费免收，故被告该项反诉请求，无事实依据，本院不予支持。被告反诉请求，原告支付逾期占用商铺费用、逾期支付租金损失，因被告于2015年11月1曰将地下广场关闭，不再营业，应视为涉案商铺被告已经收回，且合同履行过程中被告未提供物业服务，也存在违约情形，故被告该项反诉请求，无事实依据，本院不予支持。被告关闭地下广场停止营业后，应对原告存放于地下广场的商品承担保管义务，被告在清理过程中未制作物品清单或保留清理现场的相关物证，造成原告商品损坏、丢失无据可查，有重大过错，应对该事实承担举证不能的举证责任，并对原告库存商品损失承担赔偿责任。原告主张，双方续签租赁合同，合同订立属合同双方意思自治并达成合意的行为，因被告不予认可，故本院对该主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十八条、三百七十三条、第三百七十四条之规定，判决如下：一、被告衡水金开利房地产开发有限公司赔偿原告商品价值损失费197200元、丢失商品损失费86269元、鉴定费8000元，共计291469元；原告柴世华支付被告衡水金开利房地产开发有限公司租金56340.6元。以上款项折抵后，被告衡水金开利房地产开发有限公司于本判决七日内赔偿原告柴世华损失235128.4元。二、驳回原告柴世华其他诉讼请。驳回被告衡水金开利房地产开发有限公司其他反诉请求。本案案件受理费减半收取2836元，由被告衡水金开利房地产开发有限公司承担。反诉受理费2257元，被告衡水金开利房地产开发有限公司承担1738元，原告柴世华承担529元。
本院二审期间，金开利公司围绕上诉请求依法提交了新证据如下：证据一、金开利广场续签登记表一份；证据二、金开利商铺预定租赁意向协议书一份。柴世华对于这二份证据的真实性及关联性提出异议。该二份证据中所载明的其他租户的签字是否真实无法确认，并且上述证据只能证明金开利公司与其他租户达成商铺续租协议或者意向，不能证明金开利公司是否与柴世华就续租事宜达成合议，与本案不具有关联性。本院对于金开利公司提交的两份新证据不予采信。柴世华提交新证据如下：证据一、载有“华北首家免税店DBC即将入住金开利广场”内容的照片二张；证据二、载有“商品保税直销中心入住衡水……”的宣传布。金开利公司对上述二份证据与本案的关联性提出异议。证据一照片的真实性无法核实；证据二宣传布上并未写有金开利公司的字样，是否是金开利公司宣传布无法确认。并且，柴世华提交的二份证据与本案事实没有关联性。故，本院对于柴世华二审提交的二份新证据不予采信。
本院二审查明事实与一审一致。
本院认为，2015年8月30日，金开利公司以金开利广场升级改造为由要求所有租户停止经营，并通知到期租户可办理续签手续。柴世华主张虽然其曾多次找金凯利公司办理续租手续未果，但金开利公司并未退还柴世华经营保证金3000元，并且按照租赁协议第六条6.4约定，柴世华对于涉案商铺在同等条件下享有优先承租的权利。柴世华有理由相信其能够继续承租案涉商铺。金开利公司虽主张其曾明确告知过柴世华不再续签租赁合同，但其不能提供证据。在无法确认当事人双方是否就案涉商铺达成续租合意的情况下，金开利公司无权依据租赁协议第六条6.6款之约定擅自处置柴世华商铺内的物品。即使金开利公司将柴世华商铺内货物搬出地下商场，其也应当及时清点，妥善保管，列出清单并告知柴世华。现因金开利公司清点、保管不力，致使柴世华存放于租赁商铺内的物品毁损、丢失，其理应承担赔偿责任。衡水市桃城区人民法院依据衡水光辉资产评估事务所对柴世华库存商品损失的评估结论、柴世华进货单、仓库内剩余空的包装盒、销货记录等证据，判令金开利公司赔偿柴世华货物丢失、毁损损失共计291469元，并无不当，应予维持。
金开利公司要求柴世华给付使用场地费32736元的上诉请求超出一审反诉请求，二审不予理涉。2015年8月30日之后，金开利广场因升级改造停止对外营业，柴世华就未在租赁商铺内进行经营，金开利公司也没有为柴世华提供物业管理服务。故，金开利公司不应再收取2015年8月30日至2016年5月的租金、物业费、及违约金。金开利公司此项上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，金开利公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审中，金开利公司将2014年10月1日至2015年8月30日的租赁费变更为49370元，柴世华对此数额予以认可，二审予以变更。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河北省衡水市桃城区人民法院（2017）冀1102民初2366号民事判决第二项；
二、变更河北省衡水市桃城区人民法院（2017）冀1102民初2366号民事判决第一项为：衡水金开利房地产开发有限公司赔偿柴世华商品价值损失费197200元、丢失商品损失费86269元、鉴定费8000元，共计291469元；柴世华支付衡水金开利房地产开发有限公司租金49370元。以上款项折抵后，衡水金开利房地产开发有限公司于本判决七日内赔偿原告柴世华损失242099元。
如果被告衡水金开利房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费减半收取2836元，由衡水金开利房地产开发有限公司负担。一审反诉受理费2257元，衡水金开利房地产开发有限公司负担1738元，柴世华负担529元。二审案件受理费7183元，由衡水金开利房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李希平
审 判 员 张宝芳
审 判 员 倪庆华
二〇一七年十二月十八日
法官助理 安厚泽
书 记 员 怡艳平