北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第00363号
上诉人（原审原告、反诉被告）张宝英，女，1946年2月27日出生。
委托代理人石胜利，北京市东城区交道口街道法律服务所法律服务工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）郭岩，男，1984年8月16日出生。
委托代理人关晓婷（郭岩之妻），1988年2月20日出生。
上诉人张宝英、郭岩因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第03836号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年12月，张宝英起诉至原审法院称：我于2009年4月25日将位于×××110号房屋4间及东石棉瓦棚25平方米（为门脸房使用），租给郭岩作为商业经营用房，双方未签订书面合同，房租按月收缴（所有租户一律按月收缴）。2009年11月初，郭岩将所租4间房屋中的靠东侧的2间房经我同意转租给李春开日杂商店，房租由我确定为每月1000元，按月交给郭岩后再转交给我。郭岩应付给我的全部月租金为1400元。2010年11月我将租金提高，按每间房提高100元，即李春租金1200元，郭岩租金600元，总计1800元。李春按月交与郭岩后，由郭岩交给我。2012年5月份，我将租金提高600元调整为每月1200元。涨租的部分原因是郭岩未经我同意擅自将所承租的两间房及我自用的一间房整个院落全部用薄彩钢瓦棚起，扩大经营面积。但郭岩不同意涨房租，因此未交6月份房租。7月1日，我再次上门要求郭岩交纳房租，郭岩不交，双方发生纠纷并报警。在警方调解过程中，我提出免郭岩半年房租，半年后走人，郭岩则提出如果走人则需我赔偿一次性改造院落费用5万元。之后，我没再找过郭岩要房租，但郭岩仍每月收取李春房租1200元并占为己有。2012年11月13日，我见郭岩半年不交付房租，就打电话通知郭岩，李春的房租自12月份由我亲自收取。2012年11月17日，我看见郭岩承租房门脸上贴出转让的纸条。11月30日，我将其房门封起，并贴出不可转让的纸条。12月1日一早，郭岩来到自己承租的房门前，先撕掉贴在郭岩门上的封条以及不得转租的纸条，并与李春发生纠纷。我认为郭岩不交房租并试图转让房屋的行为，给我造成极大的经济损失，并威胁了我房屋财产安全。现要求：1、解除双方房屋租赁关系，由我收回位于北京市朝阳区×××110号院内北房4间及东向门脸（石棉瓦棚）1间；2、郭岩交给我所欠2012年6月至11月租金10800元，以及2012年12月租金1200元（不含李春租金）；3、郭岩即刻搬出承租房，并由郭岩承担在审理期间我不能出租房屋造成的损失15000元；4、郭岩将自行改造的结构全部拆除，恢复原貌，并交我保证金5000元，如由我拆除作为拆除费不再退还保证金。
郭岩辩称：一、不同意解除合同。我在装修房屋时，张宝英曾答应我可以承租房屋直至拆迁以便摊销投资成本，第一年内不涨租金，一年后每月租金由原来的1800元涨到2400元，以后每三年递增30%，我可以收取转让费的形式转让餐馆收回投资成本。故张宝英要求解除租约违反了上述口头约定。二、张宝英从来未向任何租客提供过收取租金的发票和收据，故我提交相应的收据，但事实上我的妻子关晓婷在时×的搀扶下于2012年7月23日已经在张宝英家里提前缴纳了一年的房租，目的是换取张宝英一年内不涨房租的承诺，该事实可由时×和王鹏杰证明。同时，张宝英说我拖欠半年的房租也不合常理，因为半年来张宝英每月都上门收取水电费，一直和颜悦色，从不催缴房租，这一点张宝英诉称时也承认从未向我催缴过房租，虽然其给出的解释是她曾主动承诺过免除我半年租金，但未说明为什么免除半年租金。实际情况是，我已经提前缴纳了整年的房租，张宝英根本无需再催缴。三、我开始装修之前已经得到了张宝英的同意和口头承诺，张宝英以其承诺换取我出钱出力且停业数月完成装修和扩建改造。张宝英的家就在餐馆几米之外，餐馆在其每天出门的必经之路上，装修期间有多名工人出入和大量装修材料堆放在路边，其不可能对装修现场视而不见，且其每个月还亲自上门收取水电费，如果其不同意我是不可能完成装修的，且装修后张宝英未提异议，在事实上也认可装修的情况。在张宝英承诺我承租餐馆直到拆迁为止且我提前缴纳一年房租的情况下，张宝英要求我即刻搬出并赔偿其不能出租房屋的损失，要求我拆除自行改造的结构，恢复原貌并交5000元的保证金，均无依据。
郭岩反诉称：我于2009年4月25日承租了张宝英的餐馆，租金为每月1400元（2010年11月1日后涨至1800元），前任租客赵欣曾对房屋进行改造、扩建和装修，但因亏损遂将餐馆以3万元的装修成本价转让给我，我接受后又累计投入两万多元改善经营环境增加设备，后经张宝英同意将部分房屋分租给李春经营杂货店，我保留其余部分自用，期间多次维修屋顶漏水和疏通下水道。2012年2月，装修公司老板车大权建议我对承租房屋彻底改造，我约来张宝英一起商量扩建方案，张宝英对我愿意出钱出力装修使其房产升值感到高兴，满口答应我提出的三个条件：1、第一年内不涨租金，一年后每月租金由原来的1800元涨到2400元，以后每三年递增30%；2、可以承租房屋直至拆迁以便摊销投资成本；3、我可以收取转让费的形式转让餐馆收回投资成本。因张宝英与其他租客均没有任何书面协议且未出过问题，我就轻信张宝英的口头承诺。我装修后新餐馆食客天天爆满，张宝英在6月份的一天在餐馆吃饭时曾半开玩笑半认真地对我说“我赔你5万元装修费你滚蛋算了”，我也以半开玩笑半认真的方式拒绝。2012年6月23日，因我还没有凑出一年的房租，我的妻子关晓婷就到张宝英家先交了一个月的租金1800元。7月23日晚上，关晓婷因怀孕走路不便，在时玉珠的搀扶下来到张宝英家预交了一整年的租金21600元，然后大家相安无事，直到2012年11月底。2012年12月1日，张宝英称我拖欠其半年房租，已经违约，要求解约，并与李春一起砸坏了餐馆的玻璃门并贴上封条和禁止转让的通知，致使餐馆暂时停业。现反诉要求：1、张宝英赔偿我在2012年春季投资的扩建费和装修费5万元；2、张宝英赔偿我在2009年4月投资的转让费3万元；3、张宝英赔偿我维修屋顶漏水、电路、纱门纱窗、疏通地漏的维修费和清理垃圾、臭水沟及给门前小院铺设硬地、安装灯箱等装修费共计2万元；4、张宝英返还已提前缴纳但未使用的剩余租金14400（2013年7月25日之前的）；5、张宝英赔偿我停业装修的4个月期间的租金损失7200元；6、张宝英赔偿我从2012年11月30日起直至本案审理结束后恢复营业日止，餐馆被封期间的营业额损失，按约90天，每天500元共计45000元；7、张宝英为我补开自2009年4月开业以来至2013年7月24日共计52个月的全部租金发票或返还税款4320元由我自行缴纳；8、张宝英承担全部诉讼费，及每个证人出庭按每日300元计算的误工费和每人按每次100元计算的出租车费。
张宝英针对郭岩反诉辩称：不同意全部反诉请求。一、双方房屋租赁合同的形式是口头的，内容没有任何变更。当初承租房屋时，我对郭岩提出了承租房屋的具体房间并要求按月缴纳房租。郭岩对租赁房屋改造和扩建，是其与装修公司互惠互利的事，其却说成可以给我房产升值，对此我不同意。实际上，郭岩的装修改造影响了我自用房的出行、通风和采光，并增加了火灾隐患，影响了我的房屋的安全。并且，我从未给郭岩三项承诺，郭岩所说的承诺完全系其捏造和杜撰，且这种承诺关系重大，应当由书面协议体现，而所谓的承诺第一年不涨租金，实际是变更合同期限，我七年来从来不签订书面合同，也不签长期合同，该承诺明显犯了我的大忌，要求我做这种改变是不可能的。应当订立书面合同而不订立，依然是口头承诺，这种情况实属罕见，或者说是不可能的。对于郭岩称其妻子关晓婷在2012年7月23日晚上预交了一整年的房租21600元，我不认可，按照常理这么大量的现金当天是要存入银行的，郭岩未对此给予解释。并且这个预交一整年从何时起算也缺乏明确的约定。二、郭岩自2012年6月至今未交房屋租金。事实是，2012年5月，双方应涨房租事宜发生争议，郭岩未交6月的房租。2012年7月1日，我找到郭岩要求其交房租，郭岩与我大吵，警察调解未果走后，我说：“免半年房租，然后拆棚子走人”，这是我向郭岩发出的解除合同的信息，此后再未找郭岩要过房租。11月30日，我给郭岩打电话告知李春12月份的房租由我自己收取，即表示半年已过，让其走人。三、郭岩所谓的扩建投资是一种不理性投资，造成的亏损或损失应由自己负责。四、关于郭岩在停业装修期间的损失费用，我租给郭岩的只是其可以居住的北房两间，未就其改造的厨房收取房租，该项投资与我无直接关系。五、郭岩以个人名义承租房屋，而不是公司名义，不存在为公司开票的义务，返还税款无从谈起，属无理要求。六、关于赔偿2012年11月30日后餐厅营业损失问题，郭岩自2012年11月17日已贴出转让告示，已经没有经营餐厅，赔偿损失纯属无稽之谈。且郭岩自2012年6月至今未交房租已侵犯了我的利益，应由我主张赔偿才为正当。
原审法院经审理确认：张宝英、郭岩系租赁关系，双方租赁合同系口头约定。合同法第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。据此，双方之间系不定期租赁合同关系。根据合同法第二百三十二条的规定，不定期租赁的，当事人可以随时解除合同；另外，根据查明的事实，郭岩自2012年11月30日便未在租赁房屋实际营业，距今已半年有余，现张宝英要求解除双方租赁关系，法院予以准许。
合同解除后，郭岩应向张宝英返还其承租并改扩建的全部房屋。张宝英称其对郭岩装修改造毫不知情且未表示同意，考虑到郭岩装修持续了较长一段时间，郭岩住处距租赁房屋不远，郭岩租赁房屋系该地区主要街道的临街房，且郭岩在租赁房屋处有多个租户的情况，法院对张宝英的该陈述不予采信，认定张宝英对装修改造的情况知情且允许，现张宝英要求郭岩将自行改造部分拆除，恢复原貌，并以此为由要求保证金，法院不予支持。
郭岩称其于2012年7月23日预交了一整年的房租21600元，证人时玉珠虽对此事实出庭作证，但其与郭岩存在明显的利害关系，法院对其证言难以采信；郭岩自2009年4月起一直承租张宝英房屋，截至张宝英认可的最后一次交租时间2012年5月，在长达3年多的时间里双方交付租金的方式均是逐月交纳且张宝英不出具收据，郭岩突然在主动调整租金交纳方式于理不合，尤其是在双方于2012年7月1日曾就租金问题发生纠纷并报警的背景下；综上，法院对郭岩所称一次交付一年租金的陈述不予采信。
张宝英逐月收取租金但从不出具收据，虽然双方的履约行为表明郭岩对此种方式是实际接受的，但此种做法虽有悖于一般市场交易习惯，客观上对郭岩不利，在争议发生后亦不利于查明事实以便解决纠纷。据此，在如无证据证明双方就当月租金支付发生争议，法院有理由推定郭岩正常支付了租金。双方口头约定在每个月的月底之前支付下个月的租金。鉴于张宝英在2012年7月1日就租金支付一事与郭岩发生纠纷并报警，法院有理由推定郭岩未就2012年7月的租金正常支付，而之前的租金均正常支付，故法院对张宝英所持郭岩仅支付租金至2012年5月份的陈述不予采信。
根据查明的事实，郭岩虽有在租赁房屋门上张贴“转让”字条的行为，但张宝英随后于2012年11月30日张贴封条影响房屋使用的行为显然不妥，故张宝英应对此后房屋闲置发生的损失承担责任，现张宝英主张其不能出租房屋的损失，法院不予支持。
就2012年7月至2012年11月的房屋租金，郭岩应予支付，支付标准为每月1800元，共计9000元。自2012年12月起至郭岩实际向张宝英腾退之日止，郭岩分租给李春的房屋仍在正常使用，郭岩应支付相应租金，租金标准参照李春应付给郭岩的租金标准确定。
反诉部分。关于郭岩改扩建及装修损失，张宝英应在合同解除后对郭岩适当补偿，补偿数额法院参照工程造价鉴定意见书、折旧因素及郭岩装修后经营的时间酌定为4万元。关于转让费3万元，不能证明该费用的发生与张宝英有关，法院不予支持。因郭岩未能提交充分证据证明其已支付租金至2013年7月，其主张返还2013年7月25日之前的租金，无事实依据，法院不予支持。关于装修期间的租金损失，无证据表明双方就该损失的分担有过约定或约定了装修免租事宜，法院对该反诉请求不予支持。鉴于双方系不定期租赁，郭岩不能证明其支付了2012年12月之后的租金，且其对营业损失未能提供证据，法院对郭岩主张营业损失的反诉请求不予支持。因双方未明确约定郭岩收取租金应提供发票，且根据双方自2009年4月以来的履约事实表明郭岩实际对张宝英不提供发票的行为认可，现郭岩要求张宝英补开发票或返还税款，无合同及法律依据，法院不予支持。郭岩主张证人误工费及交通费，法院根据相关证据查明及采信情况不予支持。
据此，原审法院于2013年7月判决：一、张宝英与郭岩之间租赁合同关系于判决生效之日解除；二、郭岩于判决生效后七日内向张宝英返还其承租及改扩建的位于北京市朝阳区×××110号房屋；三、郭岩于判决生效后七日内给付张宝英二〇一二年七月至二〇一二年十一月租金九千元；四、郭岩于判决生效后七日内给付张宝英分租给李春部分的房屋租金（二〇一二年十二月至实际返还房屋之日止，按照每月一千二百元计算）；五、张宝英于判决生效后七日内补偿郭岩改扩建及装修损失四万元；六、驳回张宝英的其他诉讼请求；七、驳回郭岩的其他反诉请求。判决后，张宝英、郭岩均不服，向本院提出上诉，张宝英上诉请求：1、撤销原判第二项，依法改判郭岩返还其承租的房屋，并将改扩建的部分予以拆除，损失自负。2、撤销原判第五、六项，改判驳回郭岩主张装修损失的请求。郭岩上诉请求：1、撤销原判第三项，改判张宝英返还我2012年12月1日至2013年7月底的租金，每月按1800元计算，共计14400元。2、撤销原判第四项，改判张宝英返还2012年12月1日起至2013年7月底8个月的租金，每月按1200元计算，总计9600元。3、撤销原判第五项，改判张宝英补偿我改扩建装修损失50000元。4、赔偿我2012年11月30日起至本案审理结束后恢复营业日止餐馆被查封期间的营业额损失，按每月最低3000元计算，8个月总计24000元。
经审理查明：张宝英系北京市朝阳区×××村村民，该村110号宅基地登记在张宝英名下。2009年4月起，张宝英将马泉营村110号房屋4间出租给郭岩用于自住和经营，双方未签订书面合同，约定每月租金1200元，每月底前支付下个月的租金。2009年10月起，每月租金调整至1400元。2009年11月1日，郭岩经张宝英同意将其承租的2间门脸房屋分租给李春，由郭岩收取李春的租金，自2009年10月份起每月租金为1400元。2010年10月，起张宝英将郭岩每月租金调整至1800元。郭岩向李春收取租金为每月1200元。2012年5月，张宝英要求涨租到每月2400元，郭岩未同意。经查，郭岩通常是逐月交付租金，张宝英收取租金后未出具收款凭证。据郭岩称其只有一次交付两个月租金的情况。
经查，郭岩在2012年对租赁房屋进行了装修并对房屋旁的棚子进行建设改造。关于装修时间，郭岩称是2012年2月至6月，张宝英称对此不清楚并称郭岩装修未征得其同意。在原审法院及本院审理中，经郭岩申请，证人车大权均出庭作证称：郭岩承租的房屋在2012年及以前的维修及部分装修是我的工人做的，前几年我维修过门窗，后将棚子装修成房子，安装了塑钢门，还修理了下水，增加了两根下水管；装修时张宝英同意房子一直由郭岩承租，不会撵人，房租第一年不涨，第二年涨到2400元，以后每年不得超过30%的涨幅，如果遇到合适的下家，郭岩可以转租，当时我在旁边听到的；报价时，张宝英还说郭岩是傻帽，说与其给我一万元，还不如让她刷墙。张宝英对证言真实性不认可。证人车大权向本院提交了为郭岩2012年2月至5月期间装修的价目表，其中承租张宝英的2间房屋装修价格为20100元。郭岩在原审法院提交赵欣证言，证明上一个租户赵欣将租赁房屋转给郭岩时，转让费3万元中包含了装修费用，且张宝英对郭岩装修是知情的。在本院审理中，赵欣出庭确认了其在原审法院出具的书面证言的真实性。张宝英称其不知道赵欣收取郭岩装让费3万元，并且赵欣也没有权利转让其房屋；郭岩装修未经过其同意，当时郭岩遮了一个大帘子，等其知道时木已成舟。经查，张宝英住处距租赁房屋约200米左右。
2012年7月1日，张宝英、郭岩就租金问题发生纠纷报警。2012年11月17日，郭岩在租赁房屋门上贴有“转让”字条，张宝英发现后于2012年11月30日贴条标明“此房不可转租”，并在门上张贴封条一张，郭岩自此未在该房屋实际经营。李春分租房屋的租金自2012年12月份起的租金由张宝英收取。
张宝英称郭岩自2012年6月起未再交纳房租，郭岩称其于2012年7月23日预交了一整年的房租。在原审法院审理中，经郭岩申请，证人时玉珠（郭岩之岳母）出庭作证称：2012年7月21日，租赁房屋内进水，无法营业，我和我女儿关晓婷一起去张宝英家里交房租，当时给了21600元，张宝英数完钱后就走了，好像不高兴，当时关晓婷让张宝英打收条，张宝英说如果信不过我另外找房子租去，我还说没有收据行么，我女儿说没有问题。张宝英称时玉珠根本没有登过其家门，且时玉珠是郭岩的岳母，存在利害关系，证言不可信。郭岩另提交王鹏杰的证明，内容为：其租住的房屋离郭岩的餐馆相距20多米远，郭岩扩建和装修时间自2012年2月份至2012年5月份，其经常见到张宝英在装修现场与郭岩聊天，其最近一次见到郭岩妻子关晓婷交房租是在2012年7月份发大水后的一天晚上，还见到一个中年妇女搀扶着正在怀孕的关晓婷，她们在院里遇见并向其打招呼说是给房东交租的，但对于交钱过程没有亲见。张宝英认可王鹏杰是其另一个租户，是经郭岩介绍承租的，但王鹏杰的证言不能证明郭岩是否交付了租金。张宝英提交其他租户刘德卜、张克平及李春的证言，欲证明其租户均是按月交纳房租，张宝英不会一次收郭岩一整年的租金。郭岩对李春的证言不认可，对其他证言不发表意见。
郭岩称其装修项目有打地面、垫沙子、铺地面、做棚顶、改造电路、更换铝合金门窗、打平和粉刷墙面。张宝英认可垫地面、做防水、改造电路、院落封顶，称棚子没有收郭岩的租金。
原审法院审理中，经郭岩申请并随机确定鉴定机构，原审法院委托北京华银建设工程咨询有限公司对郭岩在租赁房屋的装修改造工程进行造价评估，该公司于2013年4月9日出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定张宝英、郭岩协商一致的项目涉及工程造价30105.74元，无法协商一致的项目涉及工程造价28906.33元。其中协商一致内容有：建筑工程17595.38元、装饰工程9617.20元、给排水工程860.95元、照明工程2032.21元。无法协商一致的内容有：建筑工程904.11元、装饰工程10718.06元、给排水工程125.49元、照明工程616.44元、庭院工程12153.75元、屋面防水4388.48元。郭岩预付鉴定费6000元。
另查：郭岩与案外人李春的租赁合同纠纷案已经法院两审终审判决：一、郭岩与李春之间于二〇〇九年十一月一日达成的《分组协议》于判决生效之日解除。二、李春于判决生效后七日内向郭岩返还其分租的位于北京市朝阳区×××110号房屋。三、李春于判决生效后七日内给付郭岩拖欠租金及房屋占有使用费（自二〇〇二年十二月一日计算至实际返还房屋之日，按每月一千二百元计算，如实际返还日超出了郭岩与张宝英的租赁期限，计算至郭岩的有效承租期）。四、驳回郭岩的诉讼请求。
以上事实，有当事人陈述、集体土地建设用地使用证、照片、证人证言、工程报价表、北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第03800号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第07456号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：张宝英与郭岩均认可双方于2009年4月开始建立租赁关系，未签订书面租赁协议，也未约定租赁期限，仅有口头约定。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。张宝英与郭岩之间既未签订书面租赁协议，口头协议也未约定租赁期限，据此，应认定双方之间系不定期租赁合同关系。现张宝英要求解除双方租赁关系，符合法律规定，应予准许。
合同解除后，郭岩应向张宝英返还其承租的全部房屋。对郭岩要求张宝英补偿其租赁期间对2间租赁房屋装修及改扩建房屋的装修改造损失的请求，其中，郭岩对承租张宝英的2间房屋所做的装修改造所形成的增值利益在租赁关系解除后由张宝英享有，张宝英应给予郭岩相应的装修补偿，至于装修补偿的数额，本院将考虑装修时投入的价值、使用折旧情况酌情予以确定。对于郭岩为自身经营需要改扩建房屋而产生的装修改造损失是否补偿问题，根据证人证言以及双方的来往情况可以认定张宝英对于郭岩改扩建行为是知道的，张宝英在提起本案诉讼之前对郭岩的改扩建行为并未提出异议，应当视为张宝英同意郭岩的改扩建行为。鉴于双方对合同解除后改扩建房屋如何处理未作出约定，且改扩建房屋未有合法审批手续，改扩建房屋也未与租赁房屋形成附合，张宝英也表示对郭岩改扩建的房屋不予利用的事实，现张宝英要求郭岩将其自行改扩建部分拆除，恢复原貌，请求合理，但因改扩建房屋与张宝英的合法房屋相接，考虑到由郭岩拆除改扩建房屋不利于对张宝英合法房屋的保护，经本院释明，张宝英同意由其拆除改扩建房屋，并自行承担拆除费用，本院予以准许。郭岩要求补偿改扩建房屋装修改造损失的请求，于法无据，本院不予支持。张宝英要求郭岩给付拆除房屋、恢复原状的保证金，缺乏依据。本院亦不予支持。
张宝英解除租赁关系的理由是郭岩自2012年7月起未向其交纳租金，且未经其同意张贴转租广告。郭岩称其于2012年7月23日向张宝英预交了一整年的房租21600元，证人时×虽对此事实出庭作证，但其与郭岩系姻亲关系，其证言不能作为有效证据采纳。郭岩自2009年4月起一直承租张宝英房屋，截至张宝英认可的最后一次交租时间2012年6月，在长达3年多的时间里双方交付租金的方式均是逐月交纳且张宝英不出具收据，尤其是在双方于2012年7月1日曾就租金问题发生纠纷并报警的背景下，郭岩突然主动向张宝英支付一年的租金不合情理，基于上述事实，原审法院对郭岩所称一次交付一年租金的陈述不予采信并无不当，本院对郭岩要求张宝英返还租金的上诉请求不予支持。2012年7月至11月期间郭岩实际使用租赁房屋，应向张宝英支付该期间的租金，现郭岩提交的证据不足以证实其已支付了该期间的租金，原审法院判决郭岩予以支付亦无不当，本院予以维持。
郭岩于2012年7月起未按约向出租人张宝英支付租金，且在自用的承租房屋门上张贴“转让”字条意欲将租赁房屋转租，张宝英针对郭岩上述违约行为于2012年11月30日张贴封条禁止郭岩使用租赁房屋的行为虽然是为对抗郭岩的先行违约行为，但张宝英采取封门的处理方法不够恰当，对于张宝英自用的2间租赁房屋在封门后至实际腾房之日产生的租金损失，即张宝英主张的房屋不能另行出租的空置损失，因双方对造成空置的结果均负有过错，本院酌情判决由双方分担该损失。
依据已生效的郭岩与案外人李春之间租赁合同纠纷案的判决书，涉及本案的郭岩转租给李春的2间租赁房屋，李春向郭岩支付房屋使用费的截止日期为郭岩有权转租之日，即本案确认的张宝英与郭岩的租赁合同解除之日。此后，因张宝英与李春已直接建立租赁关系，并向张宝英支付租金，故本院判决郭岩给付张宝英分租给李春的2间房屋自2012年12月起至本案双方租赁关系解除之日止的租金。
关于郭岩主张张宝英赔偿其转让费3万元，因郭岩不能证明该费用的发生与张宝英有关，本院不予支持。关于郭岩主张装修期间的租金损失缺乏法律依据，本院不予支持。鉴于双方系不定期租赁，郭岩又存在违约行为，且郭岩属无照经营，故本院对郭岩主张营业损失的上诉请求不予支持。因双方未明确约定张宝英收取租金应提供发票，且根据双方自2009年4月以来的履约事实表明郭岩实际对张宝英不提供发票的行为认可，现郭岩要求张宝英补开发票或返还税款，无合同及法律依据，本院对其该项上诉请求不予支持。至于郭岩其他上诉请求均缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十四条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第03836号民事判决第一项、第三项。
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第03836号民事判决第六项、第七项。
三、变更北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第03836号民事判决第二项为：郭岩于本判决生效之日起七日内将其承租张宝英的位于北京市朝阳×××110号房屋及改扩建的房屋腾空移交给张宝英，并不得破坏房屋结构及房屋内的装修装饰，其中郭岩改扩建的房屋移交张宝英后，由张宝英自行拆除并负担拆除费用。
四、变更北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第03836号民事判决第四项为：郭岩于本判决生效之日起七日内按照每月一千二百元标准给付张宝英其分租给案外人李春两间房屋自二〇一二年十二月至本判决生效之日（即郭岩与张宝英租赁关系解除之日）止的租金。
五、变更北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第03836号民事判决第五项为：张宝英于本判决生效之日起七日内给付郭岩对承租自用的两间房屋装修的补偿一万五千元。
六、郭岩于本判决生效之日起七日内按照每月三百元的标准给付张宝英自二〇一二年十二月至郭岩实际腾退其承租自用的两间房屋之日止的租金。
七、驳回张宝英其他诉讼请求。
八、驳回郭岩其他反诉请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费6000元，由张宝英负担2000元（已由郭岩预交，张宝英于本判决生效之日起7日内给付郭岩），由郭岩负担4000元（已交纳）。
一审案件受理费600元，由张宝英负担200元（已交纳），由郭岩负担400元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理3672元，由张宝英负担600元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由郭岩负担3072元（已交纳1836元，余款1236元于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费2850元，由张宝英负担300元（已交纳），由郭岩负担2550元（已交纳2250元，余款300元已由张宝英预交，郭岩于本判决生效之日起7日内给付张宝英）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 刘苑薇
代理审判员 何江恒
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 王若净