湖南省张家界市武陵源区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张武民一初字第307号
原告赵愈秀，女，土家族，1962年12月26日出生，个体工商户。
委托代理人高远新，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者。
被告周阳军，男，1952年12月24日出生，土家族，退休干部。
委托代理人唐祚江，男，1955年3月29日出生，土家族，退休干部。
被告张家界市武陵源区国有土地上房屋征收与补偿管理办公室，住所地张家界市武陵源区军地坪街道办事处，组织机构代码59549532-0。
法定代表人龚平，主任。
委托代理人余正午，湖南澧滨律师事务所律师。
委托代理人陈树国，男，1978年1月7日出生，汉族，系张家界市武陵源区国有土地上房屋征收与补偿管理办公室工作人员。
原告赵愈秀与被告周阳军、张家界市武陵源区国有土地上房屋征收与补偿管理办公室（以下简称武陵源征收办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月17日受理后，依法由审判员郑小兰独任审判，于2015年10月27日公开开庭进行了审理，原告赵愈秀及其委托代理人高远新、被告周阳军及其委托代理人唐祚江、被告武陵源征收办的委托代理人余正午及陈树国到庭参加诉讼。2015年11月9日，原告赵愈秀向本院提出财产保全的申请，申请冻结被告周阳军在张家界市武陵源区国有土地上房屋征收与补偿管理办公室的拆迁奖励129947.9元，经本院审查符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款的规定，于2013年11月11日对被告周阳军的拆迁奖励予以冻结。本案现已审理终结。
原告赵愈秀诉称，原告与被告周阳军于2012年3月16日签订《房屋租赁合同》，被告将其位于武陵源区军邸路的一栋私房租赁给原告从事餐饮经营，租赁期限为5年，即自2012年4月16日起至2017年4月15日止，年租金为6.2万元。合同签订后，原告花费数万元的资金对租赁房屋进行了全面改造和整体装修，并扩建了部分房屋。2013年11月27日，武陵源区人民政府发布公告，将被告周阳军出租给原告的房屋列为征收拆迁范围。2015年4月15日，两被告签订《房屋征收补偿协议》。原告与被告周阳军签订的《房屋租赁合同》合法有效，两被告签订《房屋征收补偿协议》时，原告的租赁期限尚未届满，原告为被征收房屋的实际经营者，理应得到因租赁房屋被征收造成的损失赔偿。原告为保护合法权益不受侵犯，请求判令：一、解除原告与被告周阳军于2012年3月16日签订的《房屋租赁合同》；二、两被告赔偿原告搬迁补助费1万元、临时安置补偿费4万元、装修补偿费224805元、停产停业损失12万元、附、构筑物（含扩建的主体）16万元，共计554805元。
被告周阳军辩称，原告诉称双方的《房屋租赁合同》合法有效，根据租赁合同第七条的约定：合同期满或合同终止，属于乙方（原告）添置的动产，乙方可自行处理，乙方新建的不动产无偿归甲方（被告周阳军）所有，乙方对房屋的装修改造无偿归甲方所有，乙方不得破坏性拆除。租赁合同第三条第三款约定：由于不可抗力的因素（如自然灾害、地震、拆迁或整体开发建设等）导致甲方被迫终止合同，房租费按实际使用时间计算，多退少补，其它损失甲方概不负责。原告要求被告周阳军补偿装修、停产停业等损失是对双方的租赁合同的单方反悔和违约，请求驳回原告的诉讼请求。
被告武陵源征收办辩称，武陵源征收办作为本案被告的主体资格不合格，武陵源征收办依法与周阳军签订征收补偿协议，双方签订的合同合法有效，武陵源征收办已经按照协议发放了征收补偿款等，完全履行了应该履行的义务，征收协议没有损害原告的权益，原告请求武陵源征收办赔偿没有法律依据。本案因不可抗力造成，原告与被告周阳军均没有任何过错，对征收协议给予的补偿款应当按照约定或者法律规定进行分配。
原告赵愈秀为支持其诉讼请求，提交了如下证据：
1、原告赵愈秀与被告周阳军于2012年3月16日签订的《房屋租赁合同》，拟证明原告的租赁期限为5年，被告周阳军允许原告对租赁房屋进行装修，并且同意原告在后院空坪地面上扩建房屋三间；
被告周阳军质证后对该证据的“三性”均无异议，被告武陵源征收办质证后对该证据的真实性无异议，但认为与武陵源征收办没有关联。
2、个体工商户营业执照、餐饮服务许可证、税务登记证，拟证明原告租用被告周阳军的房屋进行经营，取得了合法的经营资格，是合格的经营户；
两被告质证后对其真实性、合法性无异议，但认为与本案没有关联性。
3、湖南省张家界市胜地公证处的《公证书》一份，拟证明原告经营的赵家食府的装饰装修现状；
两被告质证后对合法性、关联性及证明目的有异议。
4、缴纳税费清单，拟证明原告经营过程中依法缴纳了相关税费；
两被告质证后对其真实性、合法性无异议，但认为与本案没有关联性。
5、《武陵源区百溪沟城市棚户区项目被征收范围内房屋、装修及附、构筑物评估补偿明细表》及补充明细表，拟证明附、构筑物及扩建房屋等的补偿金额；
两被告质证后对该证据无异议。
6、《百溪沟项目房屋拆迁补偿资金发放表》，拟证明被告周阳军将原告应享有的项目补偿金实际领取的事实。
两被告质证后对真实性、合法性无异议，陈述领取的金额计算有误，应扣减44594元。
被告周阳军为支持其答辩主张，提交了原告赵愈秀与被告周阳军于2012年3月16日签订的《房屋租赁合同》，拟证明原告对租赁房屋的装修及扩建的房屋因合同终止应归被告周阳军所有，动产归原告所有。
原告赵愈秀质证后对真实性无异议，但对其证明目的有异议。武陵源征收办对该证据无异议。
武陵源征收办提交了如下证据：
1、武陵源征收办与被告周阳军签订的《征收补偿协议》、房屋征收补偿支付审批表、资金发放表、（2015）张武民一初字第277号民事判决书、《武陵源区百溪沟城市棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》，拟证明武陵源征收办与被告周阳军签订了征收协议，并且按照协议的约定完全履行了约定义务，补偿的事实得到了生效法律文书的确认；
原告赵愈秀质证后对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为未经法定程序和法定职能部门，任何单位不能对违章建筑进行说明。被告周阳军质证后对上述证据无异议。
2、房屋用途面积合法性变动审批表、建筑面积复核确认表、现场勘测平面图及告知书，拟证明根据周阳军的申请，相关部门对周阳军的被征收房屋的面积重新进行了复核，经过复核，将三楼的211.37平方米认定为合法建筑，在支付过程中，因重复计算，给周阳军多发放了补偿款44594.59元，应予以扣减。
原告赵愈秀、被告周阳军质证后对上述证据的真实性不持异议。
本院认为，原告的证据1、证据2、证据5、证据6，被告周阳军提交的《房屋租赁合同》，被告武陵源征收办的证据1、证据2真实、合法，与本案有关联性，均确认为有效证据予以采信。原告的其他证据与本案没有关联性，不予采信。本院于2015年10月26日对本案的涉案房屋进行了现场勘查，根据实际丈量及现场指认，原告赵愈秀与被告周阳军就租赁期间原告赵愈秀增添的附、构筑物及扩建房屋面积进行了确认，该现场勘查笔录确认的事实应作为定案的依据。
根据当事人的陈述及有效证据，确认以下事实：原告赵愈秀于2012年3月16日与被告周阳军签订《房屋租赁合同》，被告周阳军（甲方）将其位于武陵源天子街后面住房的前栋四间三层（除东头三楼一套房留做甲方使用外）、后栋两间小屋及房后空地租赁给原告赵愈秀（乙方）经营使用，租赁期限为5年，即2012年4月16日起至2017年4月15日止，年租金为6.2万元，于每年的3月16日前一次性付清。租赁合同第二条第四项约定，乙方有下列情形之一的，甲方无条件终止合同，收回房屋：（1）擅自将房屋转租、分租、转让、转借或与他人调剂交换的；（2）利用承租房屋及场地进行非法活动、存放危险物品，损害公共利益的；（3）合同期间乙方不按约定交付房租及其他费用的。第三条对房屋装修及扩建作如下约定：1、乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装修，但装修规模、范围、工艺、用材等应得到甲方同意后方可施工，装修费用由乙方自行负责；2、为扩大经营规模，甲方同意乙方在后院空坪地面中扩建房屋三间，费用由乙方自行负责；3、由于不可抗力的因素（如自然灾害、地震、拆迁或整体开发建设等）导致甲方被迫终止合同，房租按实际使用时间计算，多退少补，其它损失甲方概不负责。第七条约定：合同期满或合同终止，属于乙方添置的动产乙方自行处理，乙方新建的不动产无偿归甲方所有，乙方对房屋的装修改造无偿归甲方所有，乙方不得破坏性拆除。原告赵愈秀在签订上述租赁合同后，对租赁房屋进行了整体装修，并在租赁的后院空坪地面中扩建了房屋，然后从事餐饮经营。2015年2月9日，张家界市武陵源区人民政府作出了《关于武陵源区百溪沟城市棚户区改造项目房屋征收的决定》，被告周阳军租赁给原告赵愈秀的房屋在该项目的红线图范围内。2015年4月15日，被告周阳军与被告武陵源征收办签订了《房屋征收补偿协议》，被告周阳军被征收房屋建筑面积为825.64平方米，确认合法面积为717.93平方米，违章建筑面积为107.71平方米。被告周阳军选择了产权调换和货币补偿方式，置换144平方米的住房一套、一层商业门面三个（150平方米）、二层商业门面三个（150平方米），置换后剩余住宅面积主体补偿金额为349029.92元，剩余门面面积主体补偿金额为265197元，室内装饰装修补偿金额344965元，附、构筑物补偿金额188506元，住改非补偿金额114884.2元，停产停业损失补偿金额51566.33元，临时安置补偿费25845.48元，搬迁补偿费5123.22元，违章建筑部分的自拆工
资及相关补助110309.84元（因重复计算，应扣减44594.59元），以上合计1455426.99元。根据《武陵源区百溪沟城市棚户区项目被征收范围内房屋、装修及附、构筑物评估补偿明细表》及补充明细，被确认的717.93平方米合法建筑面积中属于原告赵愈秀承租期间扩建的面积为84.52平方米，房屋主体评估单价为每平方米1718元（经评估公司测算该单价中的土地价值为每平方米1025元），装饰、装修评估单价为每平方米450元，合计每平方米2168元，共计补偿183239元（含土地价值86633元）。确认的107.71平方米违法违章建筑面积中属于原告赵愈秀承租期间扩建的面积为47.19平方米，自拆工资及相关补助为28791.22元（65715.25÷107.71×47.19）。上述补偿明细中，原告赵愈秀承租期间增添的附、构筑物有：4立方米的桥面、20平方米的预制板、17.82平方米的水泥砖墙、3立方米的浆砌基础、切菜台、不锈钢烟罩、热水灶、地沟、单灶、连二灶、3台立式空调及7台挂式空调的拆安费、实木吧台、实木酒水柜、钢化玻璃门、不锈钢扶手、雨阳罩、棚、不锈钢栏杆、广告字、小青瓦造型屋面、1户有线、1户宽带、1台电话、三湘电、实木外墙、大冰箱冷藏柜搬运费、32.5米的排水沟、餐桌、椅子等大件餐馆用品搬运费。被告武陵源征收办对该部分附、构筑物的补偿金额为64136元。被告周阳军在《房屋征收补偿协议》签定后领取了协议中确定的各项补偿款。
本院认为，原告赵愈秀与被告周阳军签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应当确认合法有效，原告赵愈秀的租赁期限为5年，现因不可归责于双方的政府征收拆迁行为导致租赁合同不能继续履行，被告武陵源征收办对该被拆迁的租赁房屋按照《武陵源区百溪沟城市棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》进行了相应补偿，并由被拆迁人实际领取，对应属于承租户享有的补偿款项，被拆迁人应支付给承租人。原告赵愈秀与被告周阳军在《房屋租赁合同》中约定因政府拆迁行为导致出租人被迫终止合同，承租人的损失出租人概不负责。该约定并不表示武陵源征收办作出的相应损失补偿原告不应享有，双方应根据该项目的征收补偿方案及公平原则合理分配被告武陵源征收办给予的相关补偿费用。原告要求被告周阳军赔偿征收补偿协议以外的相关损失的请求违反了双方租赁合同的约定，本院不予支持。本院对双方争议的补偿项目作如下认定：一、关于原告承租期间扩建的不动产及装饰、装修补偿的归属问题。原告与被告周阳军在租赁合同第七条中约定，合同期满或合同终止，承租人新建的不动产及对房屋的装修改造无偿归出租人所有。该条款中的“合同终止”，应当结合双方《租赁合同》第二条第四项的约定进行释义，双方在第二条第四项中约定了终止合同的三种情形，政府的征收拆迁行为不属于该三种情形之一，故被告周阳军依据《租赁合同》第七条主张原告承租期间新建的不动产及装饰、装修无偿归其所有是对该合同条款的曲解，原告对该部分的补偿主张权利应予以支持。原告扩建的47.19平方米的违章建筑补助款为28791.09元、扩建的84.52平方米的合法面积的主体补偿及装修补偿为96606元（183239元-86633元土地价值），共计125397.09元，按五年的租期分摊价值，原告享有剩余的二年租期的分摊价值，原告扩建的不动产应分配补偿款为50158.83元（125397.09÷5×2）。其他租赁房屋的装修补偿款为306931元（344965元-38034元），由于该部分装修是原告在被告周阳军原已装修的基础上进行的再次装修，且已实际使用三年，根据公平原则，原告适当分配该部分装修补偿款，即被告周阳军按每平方米80元的标准支付原告一、二层合法面积447.02平方米（三楼被告自行居住及原告扩建的84.52平方米除外）的装饰装修补偿款35761.6元。二、关于停产、停业损失的归属问题。根据《武陵源区百溪沟城市棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》的规定：凡属房屋征收决定发布前租赁合同到期和已停产、停业的一律不予经营补损。原告赵愈秀为被征收房屋的实际经营人，停产、停业损失51566.33元应归其享有。三、关于临时安置补助费的归属问题。临时安置补助费是房屋征收部门对自行安排周转房的被征收人支付的一种安置补偿费用，承租人无权享有。四、关于原告承租期间增添的附、构筑物补偿款64136元的归属问题。原告赵愈秀的租赁期限尚未届满，房屋出租人尚不能取得其承租期间增添的附、构筑物的所有权，被告武陵源区征收办给予的相应补偿应归承租人赵愈秀享有。五、关于搬迁补偿费的归属问题。原告赵愈秀在附、构筑物的补偿明细中已经获得相应的搬运费用，不应重复补偿。综上，原告赵愈秀应分配的补偿款总额为201622.76元。被告周阳军主张驳回原告的诉讼请求的抗辩意见理由不成立，本院不予采纳。被告武陵源征收办对原告赵愈秀租赁期限尚未届满而终止合同的相关损失已经实际补偿到被征收人名下，不应重复补偿，其主张驳回针对被告武陵源征收办的诉讼请求的抗辩意见，理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条第一款、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决如下：
一、解除原告赵愈秀与被告周阳军于2012年3月16日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告周阳军于本判决生效后三日内支付原告赵愈秀附、构筑物补偿款、停产停业损失补偿款、装饰装修补偿款、扩建的不动产补偿款共计201622.76元；
三、驳回原告赵愈秀的其他诉讼请求。
诉讼费10650元，减半收取5325元，保全费800元，共计6125元，原告赵愈秀负担3325元，被告周阳军负担2800元。
如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审判员 郑小兰
二〇一五年十一月十日
书记员 罗 田
相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。