四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第3734号
上诉人（原审被告）马鸿鹄，男，土家族，1965年1月14日出生，住四川省成都市武侯区，现住武侯区。
委托代理人高兴佳，四川恒和信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都华新瑞泰物业管理有限公司。住所地：成都市双流县东升街道大件路东升段1089号华新·锦绣尚郡小区。
法定代表人於金刚，董事长。
委托代理人杨杰，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人韦娜，泰和泰律师事务所律师。
上诉人马鸿鹄与被上诉人成都华新瑞泰物业管理有限公司（以下简称华新物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第4392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2010年1月20日，华新物业公司（乙方）与成都华新国际实业有限公司（甲方，以下简称华新实业公司）签订前期物业管理服务合同，约定由华新物业公司对甲方开发的华新·锦绣尚郡小区提供前期物业管理服务。合同第六条约定：物业服务费用由业主或者物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅为3.8元／月.平方米；第七条约定：业主交纳费用的期限及时间：房屋交付时，业主须预先缴纳半年物业服务费，以后按半年预先缴纳，在前半年最后一月的21日至该月末预先缴纳下半年物业服务费；第三十一条约定：甲方、业主或者物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按应付而未付物业服务费用的0.5‰的标准向乙方支付违约金（滞纳金）；第三十五条约定：合同期限为2010年1月20日至2013年1月19日；但在本合同期限内，业主委员会代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；第三十六条约定：本合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。2013年1月10日，双方就华新·锦绣尚郡小区前期物业管理服务再次签订前期物业管理服务合同（该合同已登记备案），变更合同期限为自合同签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，住宅的物业服务费收费标准未作变更。
2009年12月27日，马鸿鹄与华新实业公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定：马鸿鹄购买华新·锦绣尚郡小区25栋1层6号别墅，该房建筑面积为283.52平方米；华新实业公司于2011年12月31日向马鸿鹄交付房屋；双方同时约定华新物业公司为该小区的前期物业管理企业，物业服务费收费价格为3.8元／月.平方米（建筑面积）；签署本协议时，买受人应与出卖人指定的华新物业公司签订《前期物业服务合同》、《临时业主公约》，按照其约定享有权利并履行义务。因马鸿鹄从未给付该房的物业服务费，华新物业公司于2014年5月向马鸿鹄发出催款函并于同月30日送达。至今马鸿鹄仍未向华新物业公司给付过上述房屋的物业服务费。后华新物业公司诉至原审法院，请求判决马鸿鹄支付拖欠的物管费32277.9元，并支付违约金7285.66元。
原审另查明，华新·锦绣尚郡小区至今未成立业主委员会；该小区至今仍由华新物业公司提供物业管理服务和收取物业服务费。
原审法院认定上述事实所采信的主要证据有：前期物业管理服务合同、物业管理服务合同备案表、商品房买卖合同及补充协议、催款函、快递详情单及送达查明清单、物管费交费票据以及双方当事人庭审陈述等。
原审法院认为，马鸿鹄与华新实业公司签订的商品房买卖合同及补充协议以及华新物业公司与华新实业公司签订的前期物业管理服务合同，不违反法律法规禁止性规定，各方均应依照合同履行。华新物业公司要求马鸿鹄支付2012年1月1日至2014年6月30日的物业服务费32277.9元，而马鸿鹄辩称华新物业公司在2013年1月19日以后无权向其主张物业服务费以及部分费用已过诉讼时效。原审法院认为，依据2010年1月20日华新物业公司与华新实业公司签订的前期物业服务合同第三十六条的约定，结合华新·锦绣尚郡小区至今未成立业主委员会的事实，华新物业公司与华新实业公司在2013年1月10日就华新·锦绣尚郡小区前期物业管理服务再次的签订前期物业管理服务合同应视为双方就前期物业服务合同的履行期限的变更，且华新物业公司提供物业服务合同已在房管部门备案登记，故华新物业公司目前仍为华新·锦绣尚郡小区的物业服务管理企业。马鸿鹄未就华新物业公司提供的物业服务提出过异议。诉讼中马鸿鹄也未提交反证，故马鸿鹄的上述辩论意见缺乏依据，原审法院不予采纳。华新物业公司提供了物业服务，马鸿鹄理应向华新物业公司支付物业服务费。
对于诉讼时效问题，原审法院认为，马鸿鹄拖欠费用为华新物业公司所明知，而其所举证据证明马鸿鹄收到催收函的时间为2014年5月30日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，2012年5月31日以前的物业服务费的诉讼时效已过，故马鸿鹄应支付2012年5月31日至2014年6月30日的物业服务费，其金额应计算为：283.52平方米×3.8元／月.平方米×25个月=26934.4元。
关于违约金，华新物业公司主张7285.66元，马鸿鹄认为违约金约定过高，要求降低。原审法院认为，华新物业公司主张的违约金是以其诉讼请求的物业服务费为基础计算所得，马鸿鹄认为违约金的约定过高，但无相关证据证明，鉴于华新物业公司主张的部分物业服务费的诉讼时效已过，故原审法院对违约金酌情调整为6000元。据此，原审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决马鸿鹄自判决生效之日起三日内向成都华新瑞泰物业管理有限公司支付2012年6月1日至2014年6月30日的物业服务费26934.4元并给付违约金6000元。案件受理费395元，由马鸿鹄负担。
宣判后，原审被告马鸿鹄不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判马鸿鹄不支付2013年1月19日以后的物管费。其主要的理由是：根据案涉相关合同约定，华新物业公司提供物管服务的时间为2010年1月20日至2013年1月19日，故华新物业公司主张2013年1月19日以后的物管费没有依据；案涉2013年1月10日的《前期物业管理服务合同》系无效合同；因物管费没有依据，马鸿鹄亦不应支付违约金。
被上诉人华新物业公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经二审审理查明的事实与原审一致。二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，本案二审的焦点问题是：1、华新实业公司与华新物业公司于2013年1月10日签订的《前期物业服务合同》的效力问题；2、马鸿鹄是否应当支付2013年1月19日之后的物管费以及违约金。
首先，根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，2010年1月20日的《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力。根据查明的事实，该合同约定的物业服务期限临近届满时，案涉小区并未成立业主委会员，故合同双方于2013年1月10日再次签订《前期物业服务合同》并登记备案，该合同对全体业主亦具有约束力。此外，案涉小区至今仍由华新物业公司提供物业管理服务，故马鸿鹄仍应向华新物业公司支付2013年1月19日之后的物业管理费。而马鸿鹄上诉提出2013年1月10日的《前期物业服务合同》系无效合同的主张因无事实和法律依据不能成立，本院对其上诉主张不予采信。
其次，关于违约金的问题。案涉《前期物业服务合同》约定业主未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按应付而未付物业服务费用0.5‰的标准支付违约金，上诉人马鸿鹄未按约支付物业服务费，构成违约，原审根据其拖欠的物业费金额酌情调整违约金为6000元并无不当。本院对马鸿鹄提出的其不应支付违约金的上诉意见亦不予采信。
综上，马鸿鹄的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费790元，由上诉人马鸿鹄负担。本案一审诉讼费负担方式不变。
本判决为终审判决。
审 判 长 王卫红
代理审判员 莫 雪
代理审判员 胡 茜
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 廖颖异