浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭江笕民初字第46号
原告（反诉被告）杭州育福龙医疗器械有限公司，住所地杭州市江干区笕丁路481号44幢三楼A7-A10。
法定代表人卫兵强，总经理。
委托代理人熊检平，浙江金麦律师事务所律师。
被告（反诉原告）杭州瑞达实业投资有限公司，住所地杭州市江干区丁桥镇笕丁路481号。
法定代表人胡荣根，董事长。
委托代理人钱雪慧，浙江金道律师事务所律师。
委托代理人王冰洁，浙江金道律师事务所律师。
原告暨反诉被告杭州育福龙医疗器械有限公司（以下简称育福龙公司）与被告暨反诉原告杭州瑞达实业投资有限公司（以下简称瑞达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年3月17日受理，反诉原告瑞达公司于2011年4月1日提请反诉后，依法组成合议庭，于2011年5月10日、2012年2月21日公开开庭进行了审理。原告育福龙公司的委托代理人熊检平，被告瑞达公司的委托代理人钱雪慧、王冰洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告育福龙公司起诉称：2007年8月经招商引荐下，被告向原告出租位于江干区笕丁路481号44幢三楼共230平方米工业厂房做为开办医疗器械生产场所，并承诺长期租赁，期限至少5年。2007年8月6日签订租赁合同时，瑞达公司提出市场租金波动较大，租约两年一签，租期为2007年9月1日至2009年8月31日，期满可优先续租。第三年度续约时，被告声明政府冻结后，续约合同文本需先给付房租后方可支付。因原告刚完成大量前期投入，若不签约会遭受破产损失的情况下，无奈按被告要求签订了2009年9月1日至2010年8月31日止的续租合同。合同履行期间，原告按约全额支付了租金及水电费，并投入逾百万资金用于房屋装修及添购原料与设备。2008年底由于被告擅自改变工业用地使用性质的违法行为被政府部门查处，导致笕丁路481号所有企业被工商冻结，而被告提供原告开办企业的房产证与实际出租原告生产经营的房产证亦不相同，该欺瞒行为导致原告未能正常进行工商年检，造成其投资损失。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、原、被续签房屋租赁合同；2、被告向原告提供合法房屋产权证明；3、本案诉讼费由被告承担。
被告瑞达公司答辩：一、续签租赁合同无法律依据。原、被告的租赁合同已到期终止，双方无任何合同关系。是否续签合同属被告权利，依权利自治原则，需为其同意方可续约。被告未予长期租赁的承诺，双方租期应以合同为准，瑞达公司与他方亦订有5年期租赁合同，故原告称仅能签订两年期租约不成立。二、因双方租赁关系已终止，原告要求被告提供合法房屋产权证明无法律依据。2007年7月28日订约时，承租的笕丁路481号6幢尚在房屋产权证办理中，原告要求提供其它产权证明用于工商登记，故被告协助提供了园区内44幢的房产权证。因此，8月6日签订的租赁合同上其法定代表人亲笔标注“此合同无效，仅为办理有关工商登记使用”字样，原告诉称与事实不符。三、原告称投资逾百万尚未收回，故续订合同亦缺乏事实与法律依据。查看原告注册资金、税费及租赁面积，其投资逾百万难以信服亦无证据。原、被告间为租赁合同，被告的合同义务为按约提供房屋，原告商业经营其无权干涉更无保证义务。此外，原告于租赁期满前取得相关医疗器械注册证，其有充分时间投入生产，被告无需承担任何责任。四、原告诉称被告趁人之危，违反诚信原则与事实亦不符。第一份租赁合同到期后，被告完全可以依杭州市丁桥新城开发建设指挥部（以下简称丁桥指挥部）相关文件要求不与原告续约，但鉴于其从事医疗行业及延长租期的特殊要求，故而续约1年作为过渡期，该续约时间也是双方自愿平等，充分商议的结果。现续租期限届满，原告拒不搬离强占房屋，既有违合同也侵害了被告的物权。五、原告诉称工商冻结之事与本案无关。2009年3月无法办理工商登记乃针对房屋用途变更为商业的情形，本案双方约定为仓储综合办公用房，租赁房屋为工业用房，符合合同目的。此外，工商冻结主要原因为银鼎商贸城已列入拆迁范围，而本案双方已于2010年8月31日租赁合同到期，租赁期满后年检冻结与被告无关。综上，请求法院驳回原告的诉请。
反诉原告瑞达公司反诉称：2007年7月28日双方签订租赁合同，承租杭州市江干区笕丁路481号6幢三楼A7、A8、A9、A10、B4、B5（即6幢1单元302、2单元301室）共230平方米，租期自2007年9月1日至2009年8月31日。同年8月6日，因租赁房屋正在办理房产权证，而被反诉人需将执照迁入租房处，称可让其提供其他产权证。瑞达公司出于协助，遂提供了园区内44幢的房产证及相对应的租赁合同，以便办理工商所需，但该合同有其法定代表人亲笔签名并书写“此合同无效，仅为办理有关工商登记使用”字样。因租赁房屋地块被列入规划控制范围，2009年8月17日反诉人收到丁桥指挥部函件，要求停止招租等准备工作。为响应政府要求，故通知育福龙公司期满后不再续租，但其以需要时间寻找新址为由，多次要求续租。瑞达公司考虑其实际困难，于2009年9月1日签订续租合，租期自2009年9月1日至2010年8月31日，租金为12570元／年，广告费为5498元／年。续租合同到期后，被反诉人拒不腾退房屋，已侵害其合法权益，故请求判令被反诉人：1、腾退杭州市江干区笕丁路481号6幢1单元302、2单元301室房屋；2、支付房屋使用费3142.5元、广告费1374.5元、水电费599.9元（房屋使用费与广告费自2011年1月1日至3月31日，水电费自2011年2月11日至2011年3月31日，直至实际腾退之日止）；3、承担本案诉讼费。
反诉被告育福龙公司答辩称：一、如反诉原告无法提供合法权证，其无权要求腾退。二、由于续租合同中约定被告反诉人合同到期后，有优先续租权，故要求其腾退系对该约定的否定。三、因租赁物权证存疑，且多次停水停电致其损失巨大，故房屋使用费与广告费不应支付，水电费则据实支付。
原告育福龙公司为支持其诉请，在举证期限内提供的证据材料是：
1、房屋租赁合同2份，拟证明原、被告间的合同关系，及优先续租权的约定；
2、产权证1份，拟证明被告提供的产权证与实际租赁房屋不一致；
3、收据及发票各2份，拟证明原告履行了约定缴款义务，租金交付至2010年12月31日；
4、营业执照及房屋产权证各1份，拟证明被告向同一楼层的其它承租户提供的注册地为广发西路8号，故其亦应向原告提供同一权证；
5、招商引资广告1份，拟证明原告有理由相信承租地可长期租赁；
6、照片1组，拟证明原告进行了投资，若不续租损失巨大，被告侵害了其租赁物的使用权，故无须支付使用费；
7、停电记录2份，拟证明被告侵害原告对房屋的使用权，该期间原告无需支付使用费。
上述证据经质证，被告瑞达公司提出如下质证意见：证据1，双方真实履行合同为2007年7月28日签订，而非2007年8月6日，续租合同真实性无异议，但其证明对象有异议；证据2的真实性无异议，但系原告为办理工商登记索取，与其实际承租房屋不同；证据3真实性无异议，原告租金交付至2010年8月31日，其余为交付至2010年12月31日的房屋使用费；证据4真实性无异议，但不能证明其证明对象；证据5真实性有异议；证据6真实性无异议，但无法证明优先续租权，且租赁关系已终止，故无关联性；证据7真实性有异议，系原告单方制作，因原告拒不腾退已属侵权，被告可对自有物权进行处分。
被告瑞达公司为支持其反诉请求，在举证期限内提供的证据材料是：
8、房屋所有权证1份，拟证明被告于2007年9月10日取得广发西路8号（即笕丁路481号）6幢房屋所有权；
9、2007年7月28日租赁合同1份，拟证明原、被告签订租赁合同，及原告承租的标的物及租赁期限；
10、2007年8月6日租赁合同及收条各1份，拟证明因原告办理工商登记所需，双方另行签订租赁地为44幢的租赁合同，且原告已做必要标注和提示；
11、续租合同1份，拟证明双方对续租期限的约定；
12、函件1份，拟证明丁桥指挥部发函要求被告停止招租，并做好拆迁推进的准备工作；
13、江政函（2011）4号文件1份，拟证明江干区政府向杭州市工商局致发关于被告公司工商年检的意见；
14、租赁合同、收款收据及领付款凭证各1份，拟证明被告与其它医药企业签订的租赁合同，其已到期腾退的事实；
15、地名办证明1份，拟证明广发西路即笕丁路481号。
对瑞达公司所举证据，原告育福龙公司提出如下质证意见：证据8无异议；证据9、11真实性无异议，但证明对象有异议；证据10真实性无异议，但原告并不知晓租赁房屋无产权证明；证据12真实性无异议，2009年9月1日双方尚签订了续租合同，其主张响应政府要求停止招租事实不能成立；证据13真实性虽无异议，但与本案无关联；证据14，合同、收款收据真实性无异议，领付款凭证真实性有异议，但与本案无关联；证据15、不予认可，与本案无关联，且非同一地址。
根据原、被告的质证意见，本院对双方所举证据认证如下：证据1，2007年8月6日签订的租赁合同与证据10的租赁合同为同一证据，双方对其真实性虽无异议，可予认定，但原告育福龙公司法定代表人卫兵强已标注“此合同无效，仅为办理有关工商登记使用”，故并非双方实际履行的租赁合同。2009年9月1日的租赁合同与证据11为同一证据，双方均无异议，应予认定；证据2真实性虽无异议，可予认定，但非实际租赁房屋的产权证明；证据3、4、6，被告对其真实性均无异议，且来源合法，与本案亦有联，可作为认定相关事实的依据；证据5来源不详，且待事实无法证明，故不予认定；证据7，被告质证意见成立，原告证明对象难以认定；证据8原告无异议，可予认定；证据9、10、11、12，原告对其真实性均无异议，可证明相应待证事实，可予认定；证据13、14，因与本案缺少必要关联性，故不予认定；证据15真实合法，具有证明力，应予认定。
本院依据各方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定事实如下：2007年7月28日原、被告签订租赁合同一份，主要约定内容为，育福龙公司承租位于杭州市江干区笕丁路481号D区6幢三楼A7、A8、A9、A10、B4、B5（即1单元302室与2单元301室）共230平方米，租期自2007年9月1日至2009年8月31日，年租金13800元，年广告费2760元。合同签订后，原告在实际使用期间，为符合医疗生产所需，对该房屋进行了必要的装修和设备投入，并交付了相应租金、广告费及水电费用。2009年8月17日丁桥指挥部致函被告，要求其停止经营性招租活动，并做好推进拆迁的准备工作。同年9月1日，原、被告订立了续租合同并约定，租赁期限自2009年9月1日至2010年8月31日止，年租金为12570元，年广告费为10996元，期满后在同等情况下育福龙公司可优先续租，并提前二个月申请。续租期间，原告实际支付租金至2010年12月31日，水电费用至2011年2月20日止。续租期限届满后，原告占用且未返还承租房屋。
另查明，因承租房屋于2007年9月方办妥产权证明，为解决原告工商登记之需，双方遂于2007年8月6日另行签订了租赁合同，约定承租杭州市江干区笕丁路481号A区44幢三楼A7、A8、A9、A10、B4、B5房屋，被告亦提供了相关产权证明。但该合同双方未予履行，且原告法定代表人卫兵强在合同中标注“此合同无效，仅为办理有关工商登记使用”字样。被告瑞达公司与原告同处一楼的杭州元力医疗器械有限公司签订的租赁合同，约定的地址为杭州市江干区广发西路8号6幢，而广发西路8号即为笕丁路481号。
本院认为，原、被告订立的房屋租赁合同及续租合同，系双方真实意示表示，内容合法，应属有效。上述合同已明确约定了存续期限，租赁期间内承租人使用了租赁房屋，出租人收取了租金，合同双方履行了各自义务，实现了彼此权益。因租赁合同于2010年8月31日届满，该合同已属终止，合同关系客观上已不复存在，双方在合同上的债权、债务业已整体归于消灭。原告育福龙公司请求签订租赁合同，则需经双方平等磋商并达成合意，即经要约与承诺后方可成立。租赁合同虽约定了承租人享有优先承租权，但该基础是出租人愿意出租租赁物，且在相同承租条件下，原告方可行使该权利。现出租人提出异议，不愿继续出租房屋并与承租人订立续租合约，且该租赁合同亦非强制缔约范畴，故应遵从瑞达公司的意愿。因双方已无租赁合同关系，出租人已无法律义务再为原告提供租赁房屋的产权证明。此外，原告作为合理、审慎商事主体，其应考虑投资回报周期等综合因素再与出租人商定租期期限。所投入的设备亦可拆除，且又未能举证证明被告曾允诺订立长期租约。因此，育福龙公司主张因投入甚巨，若不续租会造成重大经济损失，本院不予支持。
承租人育福龙公司于租赁关系终止时，即负有向出租人返还租赁物的法律义务，其继续占用租赁物已属违约。被告诉请承租人腾交房屋，并支付占用期间的使用费用，理由正当，本院予以支持。因双方租赁合同已终止，瑞达公司已无继续为原告制作广告的必要与相应证据，且亦未举证证明育福龙公司占用房屋期间实际发生的水电费用数额，故以上诉请本院一并不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、反诉被告杭州育福龙医疗器械有限公司于本判决生效起十日内腾退给反诉原告杭州瑞达实业投资有限公司位于杭州市江干区笕丁路481号D区6幢三楼A7、A8、A9、A10、B4、B5（即1单元302室与2单元301室）房屋；
二、反诉被告杭州育福龙医疗器械有限公司于本判决生效起十日内支付反诉原告杭州瑞达实业投资有限公司房屋使用费3142.5元（暂计至2011年3月31日，此后至实际腾退之日止按每月1047.5元计收）；
三、驳回反诉原告杭州瑞达实业投资有限公司的其它诉讼请求；
四、驳回原告杭州育福龙医疗器械有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，反诉案件受理费65元，合计145元，原告杭州育福龙医疗器械有限公司负担120元，被告杭州瑞达实业投资有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币145元，对上财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 沈慧文
审 判 员 汪骏华
代理审判员 张 波
二〇一二年二月二十八日
代书 记员 王 飞
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