河南省武陟县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民二初字第00285号
原告荆攀，男，1976年5月10日出生，汉族，住武陟县。
委托代理人荆锁忠，1948年7月3日出生，汉族，住武陟县。系原告父亲。
被告买和平，男，1963年8月15日出生，汉族，住焦作市中站区。
委托代理人成强，武陟县“148”法律服务所法律工作者。
原告荆攀与被告买和平租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月30日立案受理后，适用简易程序进行了审理，后因案情复杂转为普通程序进行了审理。原告荆攀及其委托代理人理人荆锁忠、被告买和平及其委托代理人成强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年6月3日，原告与被告签订租房合同期限三年（2014年6月3日至2017年6月3日）合同约定每年提前半个月交付房租。但被告于第二年2015年6月3日前没有按合同交付租金，被告说自己不干了、可到期也不退房，到同年6月19日原告和被告商量退房之事。被告反而向原告索要自己租房经营的装修和其他费用共2.8万元，让原告顶替房租用房半年，无奈之下原告父亲与被告又写附条件协议，迫使履行。在履行过程中，原告由于对被告装修等物品使用一年多陈旧，2.8万元作价过高。原告找被告协商补交房租未果，并欠缴2015年8月、9月、10月、11月四个月电费，被告不交第二年房租，并想要将原告房屋转让出去。为维护原告合法权益诉至法院，请求：1、被告继续履行租房合同三年期满；2、因被告没有履行合同赔偿原告损失违约金2.5万元（并补缴第一年少收取租金1万元）；3、被告支付占用经营合同外门面房租金8000元；4、被告应交付2015年8月至11月份电费390元；5、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告所诉无事实及法律依据，双方之间的租赁合同已经解除，原告要求继续履行合同、赔偿损失违约金等请求均不能成立，要求驳回其对被告的诉讼请求。
根据当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：1、原被告租房合同是否已经解除？2、原告诉请赔偿数额有无事实及法律依据？
原告为证明其的主张，向本院提交了以下证据：1、照片5张，证明被告占用合同外的门面房一间经营使用未交房租并未执行原告要求其搬出房屋的请求；2、协议一份，证明当初我父亲写的装修28000元顶房租不成立；3、房屋租赁合同一份，证明被告未和我解除合同，应继续履行合同并赔偿原告各项损失；4、占用房的照片一张及证明人写的证明材料一份；证明协议是在合同违约后原告和被告签的，协议不能变更为合同，因为原合同未到期，被告应承担履行责任，如不履行承担违约责任，原告按协议说明履行，没有收取被告后半年房价，协议不让转让，协议施行期被告仍按原合同上的说明在转让房屋；协议上有说明，如被告到期不用，室内外装饰包括厨房所有东西无条件丢下，现在被告已拉走完；证明被告既不遵守原合同也不遵守协议造成双向违约，协议既是装修顶房价的依据，也是被告违约的证据。被告多占用原告一间房屋经营使用一年，因原告多次让被告搬东西无果，并说明此屋对外出租时原告并没有搬走，应当承担租金。
被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1与本案无关，因为看不出来与本案所涉的租赁房屋有任何关系，不能作为本案依据；对于证据3真实性无异议，但是该合同已经双方协议解除，租赁物也已交还原告。对证据2真实性无异议，但与被告所持的协议稍有不同，该协议系由原告父亲执笔书写，由双方各自寻找的中人说和并在协议上签字为证，证实了双方的租赁合同于2015年12月20日解除，被告对房屋进行的装修及厨房内所有东西留给原告折抵房租，原告也认可被告在2015年12月底将房屋交还给了原告，双方之间的租赁合同已经双方协议解除。该协议书不存在任何的胁迫等行为，系双方的真实意思表示。原告所举的证据证明了本案的两个争议焦点：1、双方的租赁合同已经解除，2、原告诉请的所有损失、违约金及租金等均无事实及法律依据。对证据4质证意见，对于照片是真实的，照片的形成时间是2015.10.28，被告在2015.12月底已将租赁房屋交还原告，门头属于对租赁房屋的装饰部分，原告收到房屋后可以对其房屋附属物品进行处理，与被告及本案无关，不能证明原告所述的证据指向。对于证明材料，不真实，证人应当出庭作证，此书面证言不能确定是王成亮书写，原告所举的两份证据均与其诉讼请求无关，不能作为有效证据。
被告为证明其的主张，向本院提交了以下证据：1、协议书一份，证明双方租赁合同已经解除，被告已将租赁物交还原告；2、原告出具的收条一张和原告签字的欠条一张，证明被告已经按照双方约定将房租超额支付给了原告（多支了188元），原告在被告开的饭店吃饭还欠原告餐费354元；以上证据证明原告的诉讼请求均无事实及法律依据。
原告对被告提交的上述证据，质证意见为：对证据1真实性无异议，但是不能成立，以合法形式掩盖非法目的，参照《合同法》第52条第三项，因被告与原告于2014年6月3日至2017年6月3日签订的为期三年的租房合同，因第一年被告提前2个月交付房租40000元，为了让原告优惠10000元房租为目的；被告应于2015.5.18交付原告第二年房租50000元，但被告未按期交付房租，并于一个月后在被告的多次催促下并未交付房租，协议是不愿交房租，原告本人并未签字按印；对证据2收条真实性无异议，对于欠条真实性无异议，但是顶电费一个月，180元是押金（租房内设施损坏后押金不予退还）。协议上未说明原租赁合同作废。
经本院审核，结合原、被告质证意见，对双方无异议的证据，本院认定为有效证据，对于原告提供的王成亮的证明，可以与协议相印证的部分，本院予以采信。
本院根据当事人的陈述、有效证据及庭审调查，对本案事实确认如下：2014年3月11日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将其位于北大街门面房一层，租赁给被告经营使用，租期三年自2014年6月3日至2017年6月3日，第一年租金原告需在用房前一个月支付，租金4万元，第二年、第三年按签订日期提前15天支付租金5万元、6万元。合同签订当天被告交付原告第一年租金40188元。但被告未能按合同约定时间缴纳第二年租金，双方于2015年6月19日达成协议，约定：被告所装修的全部东西，折价房租用到2015年12月20号止。到期不用，一楼室内外装修包括厨房所有东西无条件丢下。到期后，如继续使用按每年4万元计付租金。同年12月底，被告将房屋交还给原告。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。协议系对房屋租赁合同的变更，双方应按照协议约定履行各自义务。协议到期后，被告将房屋交还给原告。双方签订的协议履行完毕。协议签订之前，原、被告仍应遵守双方签订的房屋租赁合同，被告实际使用原告房屋，应按合同租金折算支付自2015年6月3日至2015年6月19日之间的租金2192元。关于原告其他诉讼主张，因其未提供足以支持其主张的证据，对其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告买和平于本判决生效后十日内支付原告荆攀房屋租金2192元（自2015年6月3日至2015年6月19日）；
二、驳回原告荆攀的其他诉讼请求。
案件受理费634元，由原告荆攀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 吴明慧
代理审判员 宋永盼
人民陪审员 苗永胜
二〇一六年四月二十日
书 记 员 成斐斐
河南省武陟县人民法院
民事判决书（附页）
（2015）武民二初字第000285号
（2015）武民二初字第00285号民事判决书引用的相关法律法规规定，具体内容表述如下：
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。