上海市宝山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）宝执异字第92号
案外人钟某某，男，1968年7月23日出生，汉族，户籍地江苏省。案外人张某甲，女，1968年8月1日出生，汉族，户籍地江苏省。案外人张乙，女，1992年3月8日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。上列三位案外人的共同委托代理人卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。申请执行人刘明桃，男，1948年10月24日出生，汉族，户籍地上海市宝山区，现住上海市宝山区。被执行人凌兆敏，男，1963年8月26日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。本院在执行申请执行人刘明桃与被执行人凌兆敏民间借贷纠纷一案中，案外人钟某某、张某甲、张乙对本案执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人钟某某、张某甲、张乙称，2014年11月28日案外人经上海思达特房地产经纪事务所居间介绍，与被执行人凌兆敏就本案所涉标的上海市宝山区乾溪路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了房地产买卖合同，约定总房价款为人民币130万元(以下币种均为人民币)，案外人已履行了全部付款义务并于2014年12月30日完成交房手续，后案外人对房屋进行简单粉刷装修后于2015年1月实际入住该房至今，但因该房被本院查封，导致至今未能过户至案外人名某。故向本院提出书面异议，请求本院解除对上述房屋的查封。案外人钟某某、张某甲、张乙为证明其主张，向本院提某了以下证据：1、上海市房地产登记簿，旨在证明本案系争房屋上海市宝山区乾溪路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人为被执行人凌兆敏，以及该房屋的抵押和查封状况；2、2014年11月28日案外人钟某某、张某甲、张乙与被执行人凌兆敏之间签订的《上海市房地产买卖合同》，旨在证明被执行人已于2014年11月28日将上海市宝山区乾溪路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给案外人，约定房屋总价款为130万元，并约定了付款方式、交房时间等事项，但之后的实际履行与合同约定并不完全一致，合同签署的时间是在本院查封日期之前；3、2014年11月1日、2014年11月2日、2014年11月11日、2014年11月28日、2014年12月15日被执行人凌兆敏出具的收款收据及银行转帐凭条、银行取款单、利息及代扣税款清单，旨在证明案外人已将全部房款130万元向被执行人支付完毕；4、2014年12月30日案外人钟某某与被执行人凌兆敏之间签订的房地产交接书，旨在证明被执行人已将上述房屋于2014年12月30日交付给案外人，并由案外人实际占有使用至今；5、系争房屋所在物业公司出具的证明、上海思达特房地产经纪事务所出具的证明以及该公司的工商登记信息，均旨在证明案外人已于2014年12月30日与被执行人办理了房屋交接手续，实际占有上述房屋；6、本院作出的(2015)宝民一(民)初字第3410号民事调解书，旨在证明申请执行人与被执行人之间系民间借贷纠纷，系争房屋是因此才被查封的。申请执行人刘明桃认为，本案系争房屋的产权尚未过户至案外人名某，目前仍在被执行人凌兆敏名某，故法院的查封合法有效；因被执行人尚有欠款未向申请执行人付清，故不同意案外人的异议请求。申请执行人刘明桃对案外人提某的上述证据发表质证意见如下：对案外人与被执行人之间的房屋买卖从不知情，根据有关银行转帐凭证，他们之间的交易应该是真实的，但系争房屋仍登记在被执行人名某，而被执行人仍欠申请执行人钱款，故不同意解除查封。本院经审查查明，本案系争房屋上海市宝山区乾溪路XXX弄XXX号XXX室的权利人登记为被执行人凌兆敏，房地产权证号为宝XXXXXXXXXX。申请执行人刘明桃与被执行人凌兆敏之间系民间借贷纠纷，该案在审理过程中，根据申请执行人的财产保全申请，本院于2015年5月12日将上述房屋予以查封，查封期限自2015年5月12日至2018年5月11日止，查封时系争房屋登记在被执行人凌兆敏名某。后本院于2015年5月29日作出(2015)宝民一(民)初字第3410号民事调解书：一、凌兆敏于2015年7月21日之前归还刘明桃10万元，于2015年12月31日之前归还刘明桃90万元，如有一期未按时还款，刘明桃可就剩余全部款项一并申请执行；二、案件受理费减半收取为6,900元、保全费5,000元，均由刘明桃负担。该调解书生效后，因凌兆敏届时未能履行付款义务，刘明桃遂向本院申请执行，要求凌兆敏履行生效法律文书确定的付款义务，本院以(2015)宝执字第4605号立案执行，但被执行人凌兆敏至今未能履行全部付款义务。又查明，2014年11月28日案外人钟某某、张某甲、张乙(乙方)与被执行人凌兆敏(甲方)之间签订了《上海市房地产买卖合同》，主要内容为：房地产座落于上海市乾溪路XXX弄XXX号XXX室，房地产转让价款共计130万元，就此约定了相应的付款方式；甲、乙双方确认在2015年6月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2014年11月1日、2014年11月2日、2014年11月11日、2014年11月28日、2014年12月15日被执行人分别出具收款收据，明确收到案外人用于购买上海市宝山区乾溪路XXX弄XXX号XXX室房款1万元、9万元、2万元、108万元、10万元，共计130万元。2014年12月30日案外人钟某某(乙方)与被执行人凌兆敏(甲方)之间签订了《房地产交接书》，明确双方就乙方购买甲方所有的位于上海市乾溪路XXX弄XXX号XXX室房屋进行验收交接。上海乾溪物业管理有限公司第一管理处与上海思达特房地产经纪事务所分别出具证明，明确凌兆敏已于2014年12月30日将上述房屋交付钟某某。以上事实，有案外人钟某某、张某甲、张乙提某的上海市房地产登记簿、上海市房地产买卖合同、收款收据、银行凭证、房地产交接书、上海乾溪物业管理有限公司第一管理处开具的证明、上海思达特房地产经纪事务所开具的证明、(2015)宝民一(民)初字第3410号民事调解书等证据予以证明，本院对此予以确认。本院认为，根据有关法律规定，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名某的不动产、特定动产及其他财产权；诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施；金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名某的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中本院于2015年5月12日对系争房屋上海市宝山区乾溪路XXX弄XXX号XXX室房产采取财产保全的查封措施时，该房屋的权利人登记为被执行人凌兆敏，故本院的查封措施并无不当。然经本院审查查明，在本院采取查封措施前上述房屋已由案外人钟某某、张某甲、张乙购买并支付全部房价款，且已实际占有该房屋，但因上述房屋被本院查封而无法办理产权过户手续，案外人对此并无过错。据此，本院应当作出解除对上述房屋查封的裁定，案外人钟某某、张某甲、张乙提出的执行异议成立，本院对此予以支持。案外人、当事人如对本裁定不服的，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定行使相应的权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对上海市乾溪路XXX弄XXX号XXX室房产的执行。本裁定送达后立即生效。
审 判 长 朱奇松
审 判 员 李 洁
人民陪审员 郁 雯
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 史雅丽
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名某的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。