广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）深宝法观民初字第713号
原告谢悦兵。
被告林群清。
委托代理人刘海斌，广东深丰律师事务所律师。
被告谢宏梅。
委托代理人吴伟，系公民代理。
本院受理原告谢悦兵与被告林群清、被告谢宏梅房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，由代理审判员逯晓枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告谢悦兵，被告林群清委托代理人刘海斌，被告谢宏梅及其委托代理人吴伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢悦兵诉称，2013年5月1日，被告谢宏梅与被告林群清即房屋出租方签订了书面租赁合同，约定被告谢宏梅承租被告林群清位于深圳市龙华新区观澜街道安澜大道256－2号二楼，建筑面积约550平方米，租期自2013年5月1日至2015年4月30日止，共计两年。2014年3月，被告林群清与原告签订了房屋承包合同，被告林群清将包括被告谢宏梅租赁的上述房屋在内的一至四层房屋全部租赁给原告，租期自2014年7月1日至2020年6月30日止，约定原告承租后，位于一至四层楼房内原有租户则向被告林群清继续履行原租客未到期的租赁合同，原告在其房屋承包合同有效期内，由原告负责原租客合同到期后搬离或续租的协调事宜等。原告与被告林群清签订了《房屋承包合同》后，被告谢宏梅自2014年4月1日起向原告支付相应的房屋租金、水电费。被告谢宏梅的房屋租赁合同到期后，由于原告承包租赁一至四楼总体目标是用来经营自用，需要原租客在其与被告林群清的租赁合同到期后搬离，以便原告整体装修投入使用。因此，原告在被告谢宏梅的租赁合同到期前已通知被告在合同到期后按时搬离，但被告谢宏梅拒绝搬离，后原告于2015年4月7日向被告送达并在被告店铺门口张贴《房屋不再续租告知函》，要求被告到期后搬离房屋，将铺面交还给原告等，但被告拒绝搬出，虽经房屋所在地的社区介入调解，但原告与被告谢宏梅未能就搬出房屋达成一致意见。另外，按原告与被告林群清房屋承包合同约定的租金测算，被告租赁房屋原告每月还要倒贴近万元租金，同栋楼一层租金都在每平方米60元，二楼租金按每平方米30元计算，但原告的目的就是被告合同到期后收回自用，因此前期的损失也是其估算在内的，现被告谢宏梅的合同到期，原告依法有权要求其搬离房屋。在被告谢宏梅搬离之前的期间内，被告谢宏梅应按市场价承担原告的租金损失，现合同面积550平方米，按照每平方米30元租金计算，每月租金损失为16500元，现暂主张三个月的租金损失，有关被告使用水电产生的费用理应由被告谢宏梅承担，原告主张水电费是按照水电表显示的事实使用量计算所得。由于被告谢宏梅的房屋租赁合同是被告林群清签订的，且被告林群清已经将上述房屋出租给原告的情况下，被告林群清有义务将被告谢宏梅租赁的房屋在其与被告谢宏梅合同到期的情况下交付给原告，由于被告林群清未能将其出租的房屋收回交给原告，故被告林群清应就被告谢宏梅在合同期满后占用房屋给原告造成的租金损失及发生的水电费用等应承担连带赔偿责任。为了维护合法权益，原告特诉至法院，请求法院判令：1、被告谢宏梅搬出租赁房屋；2、被告谢宏梅赔偿房屋租金损失49500元（暂自2015年5月1日起，按月租金16500元计算3个月租金，实际应计算至被告搬离之日）；3、被告谢宏梅支付自2015年4月1日起的水电费3000元（暂计至2015年5月27日为3000元，按照实际使用量计算至搬离之日）；4、被告林群清就被告谢宏梅上述房屋租金损失、水电费等承担连带清偿责任；5、由两被告承担本案诉讼费用。
被告林群清未提交书面答辩状，亦未发表答辩意见。
被告谢宏梅辩称：一、本案的关键事实是：被告谢宏梅与业主签署的租赁合同发生在前，首先受法律保护。（一）被告谢宏梅与涉案房产业主于2013年5月10日签署《租赁合同》一份，该合同主要内容有：1、被告谢宏梅承租涉案楼宇二楼部分。2、租赁期限自2013年5月1日至2015年4月30日。3、合同4.2条约定：如甲方将该物业继续出租，乙方在同等条件下享有优先权。（二）在上述《租赁合同》履行不久，涉案房产业主在未通知被告谢宏梅的情况下，擅自与原告签署了一份《房屋承包合同》，该合同主要内容有：1、原告承租涉案房产整栋（1－4）层。2、租赁期限自2014年7月1日至2020年6月30日。3、合同4.2条约定：该房屋在承包有效期内，承包人负责协调原租客合同到期后搬离或续租的协调工作；二、业主与原告的合同行为侵犯了被告谢宏梅的优先承租权。（一）被告谢宏梅要求优先承租权的原因：被告谢宏梅承租涉案房产是用于开办旅馆，在开办过程中，会投入大量资金进行装修，购置资产，同时按照有关规定必须安装监控和身份证识别登记系统等硬件设施，资金投入较大，大部分投入无法拆卸、搬离。被告谢宏梅与业主签署的《租赁合同》的期限为两年，两年收回投资并盈利是非常困难的。因此，被告谢宏梅在签署《租赁合同》时，明确提出要求业主给予优先承租权，目的就是能够进行持续的承租经营。该项要求与业主达成共识，并签署在《租赁合同》第4.2条。（二）原告与业主签署的《房屋承包合同》侵犯了被告谢宏梅的优先承租权。1、该合同签署时间是2014年3月20日，而此时被告谢宏梅与业主的租赁合同履行尚不足一年。2、该合同的承租范围包含被告谢宏梅的租赁部分。3、本案原告与业主签署该合同时，被告谢宏梅并不知情。4、该合同明确约定，由业主协调原租户搬离。综上，由于业主方的过错，签署了两份重叠的合同，没有保护被告谢宏梅依据《租赁合同》具有的优先承租权。相应地，原告不能依据《房屋承包合同》要求被告谢宏梅搬离；三、被告谢宏梅同意以《房屋承包合同》约定的合同条件继续承租。原告与业主签署的《房屋承包合同》第五条约定了租金标准，该标准稍微高于被告谢宏梅与业主签署的《租赁合同》约定的租金标准。被告谢宏梅同意以《房屋承包合同》约定的合同条件继续承租涉案物业2楼，提请在本案审理过程中各方本着互谅互让的态度，考虑被告谢宏梅的上述合理要求。否则，被告谢宏梅将就由此造成的直接和间接损失依法追究有关责任方的违约责任。本案的关键事实非常清楚，被告谢宏梅租赁合同到期未搬离的原因正当合理，原告对被告谢宏梅的诉请应予驳回。
经审理查明，被告林群清为深圳市宝安区观澜街道樟坑径社区下围居民小组（宗地号A908－0632、宗地面积252.11平方米）私宅1栋（建筑面积996.12平方米）的权利人，房地产证号为深房地字第××号。
2013年5月10日，被告林群清的儿子曾小勇作为出租人即甲方与被告谢宏梅作为承租人即乙方签订《租赁合同》一份，约定曾小勇将深圳市宝安区观澜街道下湖社区安澜大道256－2号二楼、建筑面积约550平方米出租给被告谢宏梅作商业用途使用，租赁期限为2013年5月1日至2015年4月30日，2015年5月1日起每月租金5500元、2014年5月1日起每月租金5800元，租金于每月1日交付并开具收据，被告谢宏梅向曾小勇缴纳押金5500元。该《租赁合同》第4.2条约定“租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应如期交还，如甲方将该物业继续出租，乙方在同等条件下享有优先权，但必须在本合约期满前两个月向甲方提出书面申请”。上述合同签订后，被告谢宏梅在上述涉案房产经营使用。
2014年3月20日，被告林群清作为出租人与原告谢悦兵作为承租人签订《房屋承包合同》一份，约定被告林群清将深圳市宝安区观澜街道下湖社区安澜大道256号1－4层、建筑面积约3200平方米出租给原告作为住宅、商业用途使用，租赁期限截至2020年6月30日；2014年7月1日为起租日开始计算租金，2014年7月1日之前该房屋原有租金由被告林群清收取；自2014年7月1日起每月租金48000元、2016年7月1日起每月租金递增5％即50400元、自2018年7月1日起每月租金递增10％即55440元；租赁押金96000元；其中第4.2条约定被告林群清“负责协调原租客合同到期后搬离或续租的协调工作”。
上述《房屋承包合同》签订后，被告谢宏梅自2014年4月开始向原告缴纳其承租部分的涉案房产租金，并由原告向其开具收据；自2015年4月起，被告谢宏梅未能如期缴纳水电费等费用。原告主张因被告谢宏梅与曾小勇签订的《租赁合同》到期故要求其搬离，并赔偿未能如期搬离的房屋租金损失每月16500元；被告谢宏梅不予认可，主张被告林群清与原告签订的《房屋承包合同》侵犯了其优先承租权，其要求以原告与被告林群清签订的《房屋承包合同》的条件续租。原告主张被告谢宏梅拖欠自2015年4月开始的水电费，并提供收据、电表／水表照片予以证明，被告谢宏梅对该组证据的真实性不予认可，表示不清楚水电费金额。
原告主张被告林群清应当对被告谢宏梅上述房屋租金损失及水电费支付义务承担连带责任，被告林群清不予认可。
另查，涉案深圳市宝安区观澜街道下湖社区安澜大道256号房屋共计4层，建筑面积约3200平方米。
以上事实，有房地产证、《租赁合同》、《房屋承包合同》、收据、照片等证据及开庭笔录等为证。
本院认为，涉案的深圳市宝安区观澜街道下湖社区安澜大道256号房屋共计4层、建筑面积约3200平方米，被告林群清享有所有权涉案房屋宗地面积为252.11平方米、建筑面积为996.12平方米，即被告林群清对涉案的房屋仅享有部分产权。针对其余部分的涉案房屋，原、被告均未提供相应的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，曾小勇与被告谢宏梅签订的《租赁合同》约定租赁面积为550平方米，被告林群清与原告签订的《房屋承包合同》约定的租赁面积为3200平方米，两份房屋租赁合同中的部分租赁房屋未能取得相应的建设工程规划许可证或相应的产权证明，因房屋租赁合同为不可分割合同，故上述《租赁合同》、《房屋承包合同》违反了法律的强制性规定，均为无效合同。
由于曾小勇与被告谢宏梅签订的《租赁合同》以及被告林群清与原告签订的《房屋承包合同》为无效合同，一方当事人应当基于实际使用的事实向各自合同的对方当事人支付相应的房屋占有使用费，原告不能基于其与被告林群清签订的无效房屋租赁合同向被告谢宏梅主张涉案房产的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告起诉不符合法律规定，依法应当裁定驳回起诉。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，判决如下：
驳回原告谢悦兵的起诉。
本案案件受理费556元，由原告谢悦兵承担。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 逯 晓 枫
二〇一六年二月二日
书 记 员 简少琼（兼）
书 记 员 黄 梦 园
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。