云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5302民初1692号
原告：中国农业银行股份有限公司云浮分行。住所地：云浮市。
负责人：林武忠，行长。
委托代理人：邹志斌，该行职员。
委托代理人：庞伟明，该行职员。
被告：欧嘉华，男，汉族，1994年9月14日出生，住云浮市。
被告：云浮市碧桂园房地产开发有限公司。住所地：云浮市。
法定代表人：杨文杰。
委托代理人：刘永源，广东翔浩律师事务所律师。
委托代理人：王钰瑶，广东翔浩律师事务所实习律师。
原告中国农业银行股份有限公司云浮分行（以下简称“农行云浮分行”）诉被告欧嘉华、云浮市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“云浮碧桂园”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法由审判员申少斌独任审判，于2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告农业云浮分行的委托代理人邹志斌、庞伟明到庭参加诉讼，被告云浮碧桂园的委托代理人刘永源到庭参加诉讼，被告欧嘉华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行云浮分行诉称：被告欧嘉华于2013年12月27日向原告申请住房按揭贷款一笔，金额42万元，用于购买云浮市区城北金山小区云浮碧桂园林云xx街xx座xx层xx号房的房地产。借贷各方签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：4402012014000xxxx）、《借款凭证》（凭证编号：44022014003xxxx）。合同约定欧嘉华以位于云浮市区城北金山小区云浮碧桂园林云xx街xx座xx层xx号房的房地产权作抵押担保，被告云浮碧桂园为借款人提供阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证。合同签订后，借贷各方依法办理了房地产预告抵押登记手续（抵押权预告登记证号：粤房地预登云字第200001xxxx号），原告依法向被告发放贷款。贷款发放后，被告欧嘉华没有按时还本付息，被告云浮碧桂园也没有履行担保责任，已经构成违约，截至2016年10月23日，被告结欠原告借款本金409196.70元及利息、复利9215.91元。为收回贷款本息，原告曾多次向被告催收，但一直未果。据此，请求法院判令：一、被告欧嘉华立即归还原告借款本金409196.70元及利息、罚息、复利9215.91元[利息及复利暂计至2016年10月23日，其中2016年5月28日至2016年9月5日的利息及复利按年利率5.145%（贷款执行利率为贷款基准利率上浮5%）计算，从2016年9月6日起至还清款项日止按年利率7.7175%（贷款执行利率上浮50%）计算逾期利息及复利。期间如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起上述利率作相应调整]。二、原告对被告欧嘉华用于借款抵押的位于云浮市区城北金山小区云浮碧桂园林云xx街xx座xx层xx号房（购房合同编号：201310xxxx,房地产权预告登记证号：100001xxxx，抵押权预告登记证号：粤房地预登云字第200001xxxx号）在处置时在借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等债权人实现债权和抵押权的一切费用范围内享有优先受偿权。三、被告云浮碧桂园对被告欧嘉华结欠原告的借款本息承担连带清偿责任。四、本案的诉讼费全部由两被告承担。
原告为证明其主张，向本院提供证据如下：
1、被告欧嘉华的身份证、户口薄，证明被告主体资格。
2、被告云浮碧桂园的营业执照，证明被告主体资格。
3、个人信贷业务申请表，证明被告申请贷款。
4、个人购房担保借款合同（编号：4402012014000xxxx），证明被告欧嘉华按揭42万元，以按揭房地产抵押，被告云浮碧桂园为借款提供连带保证担保。
5、商品房买卖合同（购房合同编号：201310xxxx），证明被告欧嘉华所购商品房。
6、抵押权预告登记证（粤房地预登云字第200001xxxx号），证明被告欧嘉华以所购商品房为借款作抵押。
7、借款凭证（凭证编号：44022014003xxxx），证明原告向被告发放贷款42万元。
8、贷款提前到期通知书、担保人履行责任通知书，证明原告主张债权。
9、借款利息计算表，证明被告结欠利息情况。
被告云浮碧桂园辩称，1、原告主张的借款本金、利息、罚息、复利的数额是否合理合法，由法院依法认定；2、同意原告的第二项诉讼请求，由被告欧嘉华用于借款抵押的房产在本案应当给予原告优先受偿；3、涉案房产优先受偿后，不足部分，被告云浮碧桂园同意承担连带责任。
被告云浮碧桂园为其辩解没有提供证据。
被告欧嘉华没有提出答辩，在诉讼中亦没有提供证据。
经审理查明：被告欧嘉华因向被告云浮碧桂园购买位于云浮市区城北金山小区云浮碧桂园林云xx街xx座xx层xx号房需要向原告农行云浮分行申请借款，2014年2月10日，原告（贷款人、抵押权人）与被告欧嘉华（借款人、抵押人）、被告云浮碧桂园（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》（合同编号：4402012014000xxxx），合同约定：第一条、借款：借款金额42万元，借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。1.4借款利率，本合同适用之利率浮动幅度、执行利率、利率调整方式等信息见本合同第二十八条。1.4.1本合同适用浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础浮动上浮或下浮一定比例（具体见本合同28.1。）确定执行年利率。借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率按借款人自下述第三种方式进行调整，（3）自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。第十条、借款担保，本合同项下的债权担保方式见三十三条。10.1保证。10.1.1保证方式为连带保证。10.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。10.1.3保证期间为借款到期日起二年。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。10.1.4保证人声明、保证和承诺。（8）本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。10.1.5发生下列情形之一的，贷款人有权要求保证人承担担保责任。（2）贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款。10.2抵押。10.2.1抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十四条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。10.2.7.1出现以下情形之一，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。（2）贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款。10.3阶段性保证担保+抵押，借款人以本合同第三十四条约定房产做抵押，由第三十三条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保，除阶段性保证人按第三十七条约定承担保证责任外，其他有关的抵押的约定按10.1、10.2约定执行。第十二条、借款人、担保人的违约责任。12.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。12.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。12.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。（2）借款人未按约足额偿还借款。第二十八条、借款利率。28.1借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之伍后确定。28.2借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动。第三十条、借款提取。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入云浮碧桂园的账户。第三十一条、还款，本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期未月的借款发放日对应日。第三十三条、借款担保，本合同项下借款采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人云浮碧桂园按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同抵押人按10.2和10.3约定提供抵押的担保。第三十四条、抵押，抵押物为云浮市区城北金山小区云浮碧桂园林云xx街xx座xx层xx号房。第三十七条、阶段性保证担保+抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同还对各方当事人的其他权利义务作了详细约定，原、被告分别在合同上盖公章或签名按指模。
2014年2月28日，原告按照《个人购房担保借款合同》约定，将贷款42万元划到被告欧嘉华的账户，再根据欧嘉华的授权将42万元划到云浮碧桂园的账户。欧嘉华的借款转账凭证载明，借款人为欧嘉华，到期日期为2044年2月27日，执行利率为年利率6.8775%，借款逾期年利率为10.31625%，还款日为28日，还款方式为等额本息还款。
涉案房屋于2014年7月1日办理了预购商品房抵押权预告登记。由云浮市住房和城乡建设局颁发的《广东省房地产预告登记证明》载明：预告登记权利人为农行云浮分行，预告登记义务人为欧嘉华，房屋坐落云浮市区城北金山小区云浮碧桂园林云xx街xx座xx层xx号房，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记，预告登记依据合同号为4402012014000xxxx，登记时间为2014年7月1日，附记：1、粤房地预登云字第100001xxxx号；2、债权数额：42万元；3、房屋可申请抵押登记之日起三个月内，应当申请办理抵押登记。
借款后，被告欧嘉华只归还了本金10803.3元，2016年5月27日前的利息已归还完毕，从2016年5月28日起开始欠息。为此，原告于2016年7月25日向被告云浮碧桂园发出《担保人履行责任通知书》，载明：债务人欧嘉华的债务已逾期，到2016年7月22日，尚欠本金409196.7元，利息3518.36元，通知云浮碧桂园接到通知后立即履行担保责任。2016年9月2日，原告向被告欧嘉华寄送了《贷款提前到期通知书》，载明因欧嘉华违反合同第十二条第12.4项，农行云浮分行宣布合同项下贷款于2016年9月5日提前到期间，欧嘉华应归还全部结欠本金409196.70元，利息（含复利及罚息）5344.21元（暂计至2016年8月26日）。
因原告在2016年9月5日向被告欧嘉华宣布贷款到期，原告主张贷款从2016年9月6日起逾期。原告提供了一份2016年5月28日计至2016年10月23日欠利息及复利的计算清单，该清单载明从2016年5月28日起至2016年9月5日的执行利率为年利率5.145%，从2016年9月6日起至2016年10月23日的执行利率为年利率7.7175%，计得应还利息合计为10119.65元，应计复利为97.03元（其中2016年5月28日起至2016年9月5日的复利为30.58元，2016年9月6日起至2016年10月23日的复利为66.45元）。另外，欧嘉华于2016年9月27日归还了利息1000.77元。
原告在庭审中确认其在诉讼请求中主张的违约金、损害赔偿金、律师费、处置费、过户费等现尚未发生。
本院认为：本案是金融借款合同纠纷。原告农行云浮分行与被告签订的《个人购房担保借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，上述合同均合法有效，本院予以确认。原、被告均应当按照合同约定履行自己的义务。
本案中，原告已按约定发放了贷款42万元给被告欧嘉华，但被告欧嘉华未按约定归还贷款本息，其行为已违反了合同约定，构成违约，虽然借款期限未届满，鉴于被告欧嘉华从2016年5月28日起未按期偿还贷款本息给原告农行云浮分行，符合《个人购房担保借款合同》约定借款人未按约定足额偿还借款的情形，原告有权宣布合同立即到期，提前收回已发放给被告欧嘉华的借款，因此，原告要求被告欧嘉华归还贷款本金409196.70元及利息、罚息，理由成立，本院予以支持。关于利息的计算，《个人购房担保借款合同》约定，合同适用浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之伍后确定，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；未按约定期限归还借款本金的，对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息；对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利。
因原告已宣布贷款于2016年9月5日到期，原告主张贷款从2016年9月6日起逾期，合理合法，本院予以支持。原告提供的2016年5月28日至2016年10月23日的利息计算清单，该清单载明借款期限内执行年利率5.145%计息，是按基准年利率上浮5%计算，2016年9月6日起逾期，按年利率7.7175%计息，是按基准年利率上浮5%再上浮50%计算，均符合《个人购房担保借款合同》的约定，本院予以确认，因从2016年9月6日起逾期本金已计算罚息，故不应再重复计算复利。综上，利息应按以下方法计算：从2016年5月28日起至2016年10月23日的利息为10119.65元，从2016年5月28日起至2016年9月5日的复利为30.58元，减除被告欧嘉华已支付利息1000.77元，至2016年10月23日止尚欠的利息、复利为9149.46元（利息10119.65元+复利30.58元-已支付利息1000.77元），从2016年10月24日起至还清款日止的逾期利息以409196.70元为本金按中国人民银行公布的贷款基准利率上浮5%再上浮50%计算（利率调整日为每年的1月1日）。
《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第四十六条规定：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”被告欧嘉华以座落于云浮市区城北金山小区云浮碧桂园林云xx街xx座xx层xx号房作抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记（证号：粤房地预登云字第100001xxxx号），该抵押合法有效，故原告农行云浮分行请求在借款本息的范围内对上述房屋享有优先受偿权，合法合理，本院予以支持。
根据《个人购房担保借款合同》约定，被告云浮碧桂园对本案借款提供阶段性连带责任保证，至上述房屋借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，可以同时主张担保人、担保物来实现全部或部分债权。由于本案借款至今未办理正式抵押登记，故原告主张被告云浮碧桂园作为本案借款的保证人，应对借款本息承担连带清偿责任，合理合法，本院予以支持。
因原告诉讼请求中主张的违约金、损害赔偿金、律师费、处置费、过户费等现尚未发生，原告的该主张理据不足，本院不予支持。
被告欧嘉华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条第一款、第四十一条、第四十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
被告欧嘉华于本判决发生法律效力之日起十五日内归还借款本金409196.70元及利息(利息的计算方法：至2016年10月23日止尚欠利息、复利为9149.46元，逾期利息从2016年10月24日起至还清款日止以409196.70元为本金按中国人民银行公布的贷款基准年利率上浮5%再上浮50%计算，利率调整日为每年1月1日)给原告中国农业银行股份有限公司云浮分行。
原告中国农业银行股份有限公司云浮分行对被告欧嘉华提供抵押担保的位于云浮市区城北金山小区云浮碧桂园林云xx街xx座xx层xx号房（房地产预登记证号：粤房地预登云字第100001xxxx）的折价或者拍卖、变卖所得的价款在上述第一判项的借款本息范围内享有优先受偿权。
被告云浮市碧桂园房地产开发有限公司对上述第一判项的借款本息承担连带清偿责任。
驳回原告中国农业银行股份有限公司云浮分行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7576元，适用简易程序审理，减半收取3788元，财产保全费2670元，合共6458元（该款原告中国农业银行股份有限公司云浮分行已预交），由被告欧嘉华、云浮市碧桂园房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 申少斌
二〇一七年二月一日
书记员 麦绮莹
冯秋梅