广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2015）云城法河民初字第362号原告刘宇轩，男，汉族，1999年3月29日出生，住云浮市云城区。法定监护人彭乐瑶（曾用名：彭海芳），女，汉族，1976年2月8日出生，住云浮市云城区。是原告刘宇轩的母亲。被告云浮市雅宝石材有限公司，住所地：云浮市云城区。法定代表人刘卫（曾用名：刘惠）。第三人刘石志，男，汉族，1978年2月27日出生，住云浮市云城区。关于原告刘宇轩诉被告云浮市雅宝石材有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月7日受理后，依法适用简易程序由审判员张来喜独任审判，本案在审理过程中，第三人刘石志申请参加本案的诉讼，于2015年11月5日公开开庭进行了审理，原告刘宇轩的法定监护人彭乐瑶、被告云浮市雅宝石材有限公司的法定代表人刘卫、第�人刘石志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘宇轩起诉称：刘卫、彭乐瑶于1998年8月10日在云浮市云城区民政局登记结婚，婚后生育刘宇轩、刘宇淳、刘宇希三个儿子。2012年3月21日离婚。离婚协议约定刘宇轩由彭乐瑶抚养，刘宇淳、刘宇希由刘卫抚养。登记在刘宇轩名下的土地，土地证号：云府国用（2015）第01**，地号：05—02—0069的土地及刘卫从冯光处购得的土地，上述土地租给被告云浮市雅宝石材有限公司经营。离婚协议约定租金由彭乐瑶收取。刘宇淳、刘宇希满18周岁刘宇轩必须协助办理加名手续。原告与被告于2012年3月12日签订土地租赁合同，合同约定刘宇轩每月收租金1.25万，每月5日前汇入户名：刘宇轩，帐号：8001000068634XXXX，开户行：农信。被告从2015年2月5日起未支付租金，2015年2月5日至2015年9月5日合计租金100000�。期间被告支付过5000元。由于原告母亲彭乐瑶在被告处代交社保费用为5884元，原告欠被告法人刘卫的父亲借款为15000元，抵减后实欠租金74116元（柒万肆仟壹佰壹拾陆元整）。《土地租赁合同》第四条违约责任2，若乙方拖延交租金的时间超过15日的，甲方有权解除合同并要求乙方赔偿损失。由于被告经多次催促均拒不支付应付租金，造成原告生活困难。请求法院判令：一、被告云浮市雅宝石材有限公司支付拖欠租金给原告。从2015年2月5日至2015年9月5日欠租金合计74116（柒万肆仟壹佰壹拾陆元整）。及以每月拖欠租金按银行贷款利率计付利息损失。二、请求法院判令解除原告与被告签订的土地租赁合同，限令其判决生效后十天内搬出。三、诉讼费用由被告支付。原告刘宇轩在庭审中提出：起诉状中仅追讨至2015年9月5日的租金，现根据本案的审理情况，我方�当庭变更诉求，租金应追偿至本案判决生效之日止，每月租金按12500元计算。被告云浮市雅宝石材有限公司答辩称：彭海芳与云浮市雅宝石材有限公司于二〇一二年三月十二日签订《土地租赁合同》无效。现请求法院驳回彭海芳的诉讼请求。雅宝石材现所租赁的土地位于云浮市云城区思劳镇双羌村委下坑村，土地使用权属于刘石志与刘宇轩共同拥有，彭海芳是刘宇轩的母亲，彭海芳不能代表刘石志和刘宇轩与雅宝石材签订《土地租赁合同》。因此，合同是无效的。刘宇轩所属份额土地由刘卫的三个儿子刘宇轩、刘宇淳和刘宇希共同拥有。上述土地2012年1月至2014年12月的租金450000元、2015年1月的租金12500元、2015年2月的租金5000元合共467500元均已由彭海芳收取，但她却没有用于支付二个儿子的学习生活费用，从2014年1月至2015年2月，彭海芳仅每月支付了500元的生�费给刘宇轩，而刘宇轩、刘宇淳和刘宇希都一直在刘卫家生活，彭海芳所收取的467500元应平均支付给二个儿子刘宇轩、刘宇淳和刘宇希各155833元，由于刘宇淳和刘宇希由刘卫抚养，故彭海芳应一次性退还刘宇淳和刘宇希的生活费共311666元给刘卫。第三人刘石志陈述称：彭海芳与雅宝石材于二〇一二年三月十二日签订《土地租赁合同》无效。现请求法院驳回彭海芳的诉讼请求。雅宝石材现所租赁的土地位于云浮市云城区思劳锁双羌村委下坑村，土地使用权属于刘石志与刘宇轩共同拥有，彭海芳是刘宇轩的母亲，彭海芳不能代表刘石志和刘宇轩与雅宝石材签订《土地租赁合同》。而且，该租赁合同并没有本人的签名。因此，合同是无效的。经审理查明：刘卫（曾用名：刘世卫、刘惠）是被告云浮市雅宝石材有限公司的法定代表人。刘卫与第三人刘�志是兄弟关系。刘卫（曾用名：刘世卫、刘惠）与原告刘宇轩的法定监护人彭乐瑶（曾用名：彭海芳）原是夫妻关系。2012年3月12日，彭乐瑶（曾用名彭海芳，出租方，甲方）与被告云浮市雅宝石材有限公司（承租方，乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定第一条租用标的、形式和期限：甲方将位于思劳面积为二千五百七十七平方米，国有土地使用权证为［云府国用（2009）第0082，地号05-02-0208）的土地，及另有一块尚未办理国有土地使用权证的土地，面积为二百五十平方米，以租赁方式，从2012年3月8日起至2032年3月8日止，租给乙方使用。第二条双方的权利和义务：（一）甲方的权利及义务。1、享有收取租金的权利。……。乙方的权利。……。第三条租金及支付方式。双方协商同意以现金形式支付租金。1、本�同签订后，租金每年30万元，租金每10年递增一次，每次递增10%即从第11年起，每年租金为33万元。租金由刘石志与刘宇轩平分。租金每月一交，每月租金为：（2.5万）元，每月（5）日前交付。其中刘宇轩的租金每月1.25万元，汇到下列账号：……。2、乙方租赁土地所产生的税款由乙方自行承担。第四条违约责任。……2、乙方应按时支付每年的租金给甲方，否则对甲方造成的所有的损失由乙方自行负责，甲方不承担任何责任。若乙方拖延交租金的时间超过15日的，甲方有权解除合同并要求乙方赔偿损失。合同还对合同变更、终止等事项进行了约定。甲方：彭海芳、乙方：云浮市雅宝石材有限公司盖章及法定代表人刘卫在该《土地租赁合同》上签名。该合同签订后，被告云浮市雅宝石材有限公司按照合同约定支付完毕了2015年2月5之前的租金。但对于2015年2月5日至2015年9月5日期间的租金未支付给原告。另查明：刘卫（曾用名：刘世卫、刘惠）与彭乐瑶（曾用名：彭海芳）于1998年8月10日登记结婚，婚后生育刘宇轩、刘宇淳、刘宇希三个儿子。2012年3月21日，刘卫与彭乐瑶到云浮市云城区民政局办理协议离婚登记手续。双方在协议书中约定：大儿子刘宇轩由女方抚养，抚养费由女方承担；二儿子、三儿子两具儿子均由男方抚养，抚养费由男方承担。土地使用权人：刘宇轩、刘石志，座落：思劳镇双羌村委下坑村，土地证号：云府国用（2009）第00**，地号：05-02-0208，使用权面积2577平方米。现双方明确，刘宇轩份额土地由三个儿子共同所有。土地证号：云府国有（2009）第00**，地号：05-02-0208的土地使用权及从冯光处购得的土地使用权，现租给云浮市雅宝石材有限公司经�，男女双方离婚后，上述土地使用权的租金由女方收取。……。又查明：座落于云浮市云城区思劳镇双羌村委下坑村，土地使用权人为刘宇轩、刘石志的土地使用权［土地使用权证为云府国用（2009）第0082，地号为05-02-0208，用途为城镇混合住宅用地，使用面积为2577平方米］，在该土地使用权证记事栏内载明，本宗地根据二〇〇九年五月七日，云浮市云城区公证处公证书（2009）云区证内民字第109号，将原云府国用（2007）第0275之一之二号证所属土地面积刘卫所占有的份额赠送给刘宇轩办证而来。本宗地由刘宇轩、刘石志两人共有，共发两证，共有人各持一证。后云浮市国土资源和城乡规划管理局对该地块进行了分割，2015年6月4日，刘宇轩取得了云府国用（2015）第0136号土地使用权证，［土地使用权人为刘宇轩，座落于思劳镇双羌�委下坑村，地号为05-02-0069，用途为城镇综合住宅。使用权面积为1288.5平方米］。在该土地使用权证记事栏内载明：本宗土地由刘宇轩、刘石志的原云府国用（2009）第0082号证，所属土地使用权分割换证而来。以上事实，有原告方提交的云府国用（2009）第0082《国有土地使用权证》、彭乐瑶与被告云浮市雅宝石材有限公司签订的《土地租赁合同》、云府国用（2015）第0136号土地使用权证、离婚协议书等证据予以证明。本院认为，本案是租赁合同纠纷。原、被告双方的争议焦点为：1、彭乐瑶与被告云浮市雅宝石材有限公司签订的《土地租赁合同》的效力问题，如果有效，该合同是否应予解除；2、原告主张被告支付租金74116元及租金利息的诉讼请求应否支持。刘卫（曾用名：刘世卫、刘惠）与彭乐瑶（曾用名：彭海芳）原是夫妻关系。刘宇轩是未成年人，刘卫与彭乐瑶是刘宇轩的父母亲，在刘卫与彭乐瑶（曾用名：彭海芳）夫妻关系存续期间，刘宇轩的财产由刘卫与彭乐瑶共同行使监督和管理的权利。刘卫（曾用名：刘世卫、刘惠）作为被告云浮市雅宝石材有限公司的法定代表人，与彭乐瑶（曾用名：彭海芳）签订《土地租赁合同》，可视为刘卫知道和同意该土地出租，视为刘卫与彭乐瑶共同对刘宇轩的财产进行的管理行为，该行为对刘卫与彭乐瑶及刘宇轩均具有约束力。未经共有人刘石志同意，彭乐瑶（曾用名：彭海芳）与被告云浮市雅宝石材有限公司签订《土地租赁合同》的行为是否有效。根据《中华人民共和国物权法》第九十四条“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”第一百零三条“共有人对共有的不动产或者动产�有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”及第一百零四条“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”规定，刘宇轩与刘石志没有约定对该土地为按份共有或者共同共有，双方均没有举证出资额情况，及后来刘宇轩取得的云府国用（2015）第0136号土地使用权证，也是按一半土地分割而来，视为刘宇轩与刘石志为按份等额享有。刘宇轩对共有的土地按照其份额享有所有权。该《土地租赁合同》可视为刘宇轩是按照自己的份额行使了自己的权利，现该土地已经分割，现刘宇轩取得了云府国用（2015）第0136号土地使用权证，可以独立行使相关权利。根据《中华人民共和国合同法》五�二条“有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”彭乐瑶与被告云浮市雅宝石材有限公司签订的《土地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反相关法律规定，为合法有效的合同。第三人刘石志作为刘卫的弟弟，表示没有收取过该土地的租金，也没有主张过任何权利，被告云浮市雅宝石材有限公司与第三人刘石志认为未经共有人同意，彭乐瑶与被告云浮市雅宝石材有限公司签订的《土地租赁合同》无效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，“当事�采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。该《土地租赁合同》，自双方当事人签字或者盖章时成立。双方当事人应当按照《土地租赁合同》的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依法将土地交付被告使用，被告通过银行转帐和其他形式支付了相应租金给刘宇轩。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除。”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”规定，原告刘宇轩与被告云浮市雅宝石材有限公司签订的《土地租赁合同》中约定，若被告拖延交租金�时间超过15日的，原告有权解除合同并要求被告赔偿损失。根据合同法第九十六条第一款之规定，主张合同解除应当通知对方。虽然原告刘宇轩没有向被告作出书面通知解除合同或者已通知解除合同，但是，原告刘宇轩已经在起诉状中诉求解除合同，该解除权为形成权，依原告刘宇轩的意思表示而发生法律效力，通知不过为意思表示的形式，起诉可以为意思表示，与通知具有相同的效力，因此，起诉状送达应当视为通知。该起诉状已于2015年10月9日送达至被告，被告也没有提出异议，因此，应当以2015年10月9日视为被告收到通知，即合同从该日予以解除。二、原告主张被告支付租金74116元及租金利息的诉讼请求应否支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告请求被告支付拖欠的剩余部分租金74116元（2015年2月5日至2015年9月5日止，共8个月租金应为100000元，扣减已支付的5000元，还余95000元），是其意思自治，本院予以支持。同时，因被告逾期未支付租金，已构成违约，应支付利息（违约金）给原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，本院对原告主张利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，没有违反法律的规定，本院予以支�。被告云浮市雅宝石材有限公司应从原告起诉之日，即2015年9月7日起计算利息给原告。原告主张被告云浮市雅宝石材有限公司在判决生效后十天内搬出土地的请求属于排除妨害纠纷，与本案属不同法律关系，在本案中不予处理，原告刘宇轩可另行主张。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。原告刘宇轩在庭审中提出增加租金数额，没有法律依据，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第一百零三条、第一百零四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四�第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、彭乐瑶与被告云浮市雅宝石材有限公司于2012年3月12日签订的《土地租赁合同》于2015年10月9日予以解除。二、被告云浮市雅宝石材有限公司于本判决生效之日起十日支付租金74116元及利息（以74116元为本金，从2015年9月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至支付完毕租金之日止）给原告刘宇轩。三、驳回原告刘宇轩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费826元（原告已经预交），由被告云浮市雅宝石材有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  张来喜二〇一五年九月二十三日书记员  岑绮文