湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂民再25号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：汇达资产托管有限责任公司。住所地：北京市西城区三里河东路*号中商大厦*层**室。
法定代表人：朱焕启，该公司董事长。
委托代理人：宋玉，北京市汉韬律师事务所律师。
委托代理人：杨利卫，北京市汉韬律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：襄阳涌鑫鼎洁洗涤有限责任公司。住所地：湖北省襄阳市襄城区东街**号。
法定代表人：程飞，该公司董事长。
委托代理人：史斌，湖北思扬律师事务所律师。
一审被告、二审被上诉人：中国人民银行襄阳市中心支行。住所地：湖北省襄阳市襄城区胜利街*号。
负责人：李帆，该行行长。
委托代理人：李小堪，湖北百龙律师事务所律师。
原审第三人：襄阳人家大酒店。住所地：湖北省襄阳市襄城区檀溪路襄阳人家。
法定代表人：陈赵洁，该酒店经理。
再审申请人汇达资产托管有限责任公司（以下简称汇达公司）因与被申请人襄阳涌鑫鼎洁洗涤有限责任公司（原襄樊涌鑫餐饮娱乐有限责任公司，以下简称涌鑫公司），一审被告、二审被上诉人中国人民银行襄阳市中心支行（原中国人民银行襄樊市中心支行，以下简称人行襄阳支行）、原审第三人襄阳人家大酒店确认优先购买权纠纷一案，不服本院（2014）鄂民二终字第00004号民事判决，向中华人民共和国最高人民法院申请再审。中华人民共和国最高人民法院于2015年11月21日作出（2015）民申字第147号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。再审申请人汇达公司的委托代理人宋玉、杨利卫，被申请人涌鑫公司的委托代理人史斌，一审被告、二审被上诉人人行襄阳支行的委托代理人李小堪，原审第三人襄阳人家大酒店的法定代表人陈赵洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
涌鑫公司一审起诉称：2005年6月15日和2005年7月31日，涌鑫公司与原中国人民银行襄樊市中心支行（以下简称人行襄樊支行）签订的房屋租赁合同约定：该行将其位于襄阳市襄城区东街10号的房屋2楼、3楼和4楼出租给原告经营使用。在房屋租赁期内，被告人行襄阳支行在未事先通知的情况下，即将原告所承租的房屋出卖，侵犯了原告的优先购买权。因此，提起诉讼：1．请求确认被告人行襄阳支行与第三人襄阳人家大酒店转让襄阳市襄城区东街10号房地产的行为无效；2．确认原告对人行襄阳支行出卖的位于襄阳市襄城区东街10号房地产在同等条件下享有优先购买权；3．判令人行襄阳支行以出卖给第三人的同等价格将襄阳市襄城区东街10号房地产出卖给原告；4．本案的诉讼费用及原告聘请律师所支付的代理费由被告承担。
人行襄阳支行答辩称：按照双方租赁合同第七条第一款的明确约定，我行有权依照上级银行有关政策和法定程序转让该出租房屋的所有权。而涉案房屋被转让后，涌鑫公司只能在合同期内继续完成租赁协议，该项约定排除了涌鑫公司的优先购买权。请求人民法院依法驳回涌鑫公司的全部诉讼请求。
汇达公司答辩称：（一）依据涌鑫公司所提诉讼请求，本案将案由定为“确认优先购买权纠纷”无法律依据，且不能成立。依据最高人民法院2011年公布的关于修改《民事案件案由规定》所确定的424项民事纠纷案由中，无一项民事案由为“确认优先购买权纠纷”。承租人是否存在优先购买权，或是否侵犯优先购买权仅是事实判断和事实查明的问题，并不能成之为一项诉讼请求。故此请求法院驳回涌鑫公司第二项确认其优先购买权的诉讼请求。（二）依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“（承租人）请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，请求驳回涌鑫公司第一项关于被告与襄阳人家大酒店转让行为无效的诉讼请求。（三）请求驳回涌鑫公司第二项确认优先购买权的诉讼请求。优先购买权是否被侵犯仅是事实判断和事实查明的问题，不能成之为一项诉讼请求，而仅能作为损害赔偿请求的事实前提。（四）涌鑫公司的第三项诉讼请求实质上是对上述第一项诉讼请求的重复，亦应当予以驳回。
襄阳人家大酒店述称：涉案房屋的拍卖程序合法有效，我单位作为善意取得人应受法律保护。
湖北省襄阳市中级人民法院一审（重审）查明：本案争议的位于湖北省襄阳市襄城区东街10号的房地产，建筑面积为4113.25平方米，占地面积2046.8平方米，土地使用者为人行襄樊支行。2005年6月15日，涌鑫公司与人行襄樊支行签订房屋租赁合同约定：人行襄樊支行将其位于襄阳市襄城区东街10号房屋的1号楼2楼和3楼（建筑面积约1299平方米）出租给涌鑫公司经营使用，租赁期限为2005年6月15日至2010年12月31日止。2005年7月31日，人行襄樊支行与涌鑫公司又签订一份房屋租赁合同，该合同约定：人行襄樊支行将其位于襄阳市襄城区东街10号房屋的1号楼4楼（建筑面积约503平方米）出租给涌鑫公司经营使用，租赁期限为2005年7月31日至2010年12月31日止。租赁合同第七条第一款约定：“租赁期间，甲方人行襄樊支行有权依照上级行有关政策和法定程序转让该出租房屋的所有权，原所有权转让后，甲方负责协调本合同期内的租用事宜。本合同对新的房屋所有人和乙方涌鑫公司继续有效”。2008年6月20日，中国人民银行武汉分行与汇达公司签订《资产移交总协议》约定：汇达公司拥有人行武汉分行移交资产的处置权。同年6月26日，人行襄樊支行与汇达公司签订《襄樊东大街综合楼项目移交协议》约定：将位于襄樊市（现襄阳市）襄城区东大街10号的建筑面积约4113.25平方米的房地产移交给汇达公司。2009年10月13日，汇达公司与武汉开元拍卖有限公司（以下简称开元拍卖公司）签订委托拍卖合同约定：将位于襄樊市襄城区东大街10号的建筑面积约4113.25平方米的房地产委托开元拍卖公司进行拍卖。2009年10月19日，开元拍卖公司在《楚天都市报》上刊登了关于拍卖上述房地产的公告，并制作了通知承租人享有优先购买权的“告知书”。2009年10月22日，开元拍卖公司对向涌鑫公司邮寄送达“告知书”的“国内特快专递邮件EA996015397CS详情单”进行了公证。但湖北省邮政速递物流有限公司襄阳市分公司事后出具一份证明，载明该公司并未收寄编号“EA996015397CS国内特快专递邮件”。2009年10月26日，襄阳人家大酒店以1910万元竞买了位于湖北省襄阳市襄城区东大街10号的综合楼和住宅楼。2009年12月10日，襄阳人家大酒店通知涌鑫公司从2009年11月份起向其交纳租金。2010年1月12日，人行襄樊支行与襄阳人家大酒店共同通知涌鑫公司改向襄阳人家大酒店交纳租金。2010年3月12日，涌鑫公司以二被告侵犯了其享有的优先购买权为由，提起本案诉讼。
另查明：原人行襄樊支行所有的位于现湖北省襄阳市襄城区东街10号房屋2号楼的5套住宅房与1号楼（综合楼）为各自独立的两幢楼房，可以分割处置。
还查明：中国人民银行襄阳市中心支行系原中国人民银行襄樊市中心支行更名后的名称。
湖北省襄阳市中级人民法院一审认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定，可知优先购买权是承租人的法定权利。涌鑫公司与人行襄阳支行签订的租赁合同第七条第一款约定：“租赁期间，甲方人行襄樊支行有权依照上级行有关政策和法定程序转让该出租房屋的所有权，原所有权转让后，甲方负责协调本合同期内的租用事宜。本合同对新的房屋所有人和乙方涌鑫公司继续有效”。根据该款约定，2008年6月20日，中国人民银行武汉分行与汇达公司签订《资产移交总协议》，汇达公司取得中国人民银行武汉分行移交资产即包括襄阳市襄城区东街10号房产在内的资产处置权。而汇达公司委托开元拍卖公司拍卖上述房产。前者属政策性移交，后者属一般民事转让。即按租赁合同第七条第一款的约定，前者政策性移交时，涌鑫公司无优先购买权。后者一般民事转让时，且在涌鑫公司租赁期内，作为承租人的涌鑫公司在租赁期限内即租赁关系存续期间，当然享有对出租房屋的法定优先购买权。根据“买卖不破租赁”的民法原理与我国合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，不论出租人即所有权主体发生几次变化，在出租人没有依法解除租赁协议的情况下，涌鑫公司仍然对出租房屋享有优先购买权。人行襄阳支行位于襄阳市襄城区东街10号房屋2号楼的5套住宅房与10号房屋的1号楼（综合楼七层）是不同的两幢楼房，可以分割处置。对10号房屋2号楼的5套住宅房，涌鑫公司仅提供了一份3楼、5楼2008年11月至2009年4月交纳房租的收据，不足以证明其在拍卖期间租赁2号楼的3楼、5楼两套住宅房。故对于涌鑫公司诉称其优先购买权及于襄阳市襄城区东街10号的所有房屋，不予以支持。其对襄阳市襄城区东街10号房屋的1号楼（综合楼）在同等条件下享有优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”的规定，因汇达公司拒绝提供、质证拍卖5日前通知涌鑫公司的证据。应认定汇达公司没有履行通知义务，违反了上述法定程序的规定，致使涌鑫公司未能参加拍卖。故汇达公司侵害了涌鑫公司的优先购买权。关于涌鑫公司请求确认人行襄阳支行与第三人转让行为无效的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”之规定，涌鑫公司请求确认被告与第三人转让襄阳市襄城区东街10号房产的行为无效，及请求判令被告以出卖给第三人的同等价格将上述房产出卖给原告的诉讼请求，不予支持。综上，该院经审判委员会讨论决定，于2013年9月17日作出（2013）鄂襄阳中民三初字第00020号民事判决：一、确认涌鑫公司对位于襄阳市襄城区东街10号房地产的1号楼（综合楼）在同等条件下享有优先购买权；二、驳回涌鑫公司的其他诉讼请求。案件受理费136400元，由汇达公司负担110000元，涌鑫公司负担26400元。
涌鑫公司不服上述判决，向本院提起上诉。请求撤销一审判决，改判支持涌鑫公司对于涉案房屋在同等条件下享有优先购买权，并判令人行襄阳支行、汇达公司以出卖给襄阳人家大酒店的同等价格将该房屋出卖给涌鑫公司。
汇达公司亦不服一审判决，向本院提起上诉。请求撤销一审判决，依法改判确认涌鑫公司对本案争议的房产不享有优先购买权。其主要理由：（一）一审法院未经法律程序，即将汇达公司原来第三人的地位变更为被告，并判决承担相应责任，程序违法。且一审法院判决认定涌鑫公司对涉案房屋的1号楼（综合楼）享有优先购买权，明显超越了审理范围。（二）一审法院认定事实不清。汇达公司从未与涌鑫公司建立过租赁合同关系，亦非出租人身份。原人行襄樊支行将涉案房产政策性移交给汇达公司时，涌鑫公司已无优先购买权，汇达公司对该房产进行拍卖并未侵害涌鑫公司的权利。一审判决认定“汇达公司拒绝提供、质证拍卖5日前通知原告证据。应认定汇达公司没有履行通知义务”不能成立。因为汇达公司没有提供通知证据，不等于没有履行通知义务，法院的推理是违反逻辑的。（三）一审法院适用法律错误。汇达公司由于政策取得涉案房产，作为新的租赁物所有权人并未承继租赁合同中的出租人地位，不可能侵害涌鑫公司的优先购买权。
本院二审对一审法院查明的案件事实予以确认。
另查明：1.位于襄阳市襄城区东大街10号房屋1号楼（综合楼）总面积为3559平方米，涌鑫公司承租房屋的面积为1802平方米。2.2013年6月27日，襄樊涌鑫餐饮娱乐有限责任公司更名为襄阳涌鑫鼎洁洗涤有限责任公司。
本院二审认为，涌鑫公司承租人行襄阳支行房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力”的规定，涌鑫公司对承租的该房屋享有优先购买权。2008年6月20日，中国人民银行武汉分行与汇达公司签订《资产移交总协议》约定：汇达公司拥有人行武汉分行移交资产的处置权。2008年6月26日，人行襄樊支行与汇达公司签订《襄樊东大街综合楼项目移交协议》约定：襄樊东大街10号的建筑面积约4113.25平方米的房地产移交给汇达公司。因此，根据双方所签租赁合同第七条第一款：“租赁期间，甲方人行襄樊支行有权依照上级行有关政策和法定程序转让该出租房屋的所有权，原所有权转让后，甲方负责协调本合同期内的租用事宜。本合同对新的房屋所有人和乙方涌鑫公司继续有效”的约定，涌鑫公司在人行襄樊支行将涉案房地产移交给汇达公司时不享有优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，当租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，租赁合同对受让人具有法律拘束力，即“所有权变动不破租赁”原则。该原则是指租赁合同权利义务的法定转让，出租人退出租赁合同关系，房屋的受让人被加入租赁合同而成为新的出租人，使原房屋租赁合同在该受让人与承租人之间继续发生效力。因此，在人行襄樊支行将涉案房地产移交给汇达公司时，租赁权仍然存在，租赁物上亦存在优先购买权。故涌鑫公司仍有优先购买权。另外，汇达公司根据其与中国人民银行武汉分行签订的《资产移交总协议》，取得中国人民银行武汉分行移交资产即包括襄阳市襄城区东街10号房产在内的资产处置权后，委托开元拍卖公司拍卖襄阳市襄城区东街10号房产。因此，原审法院为查清事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条关于“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”的规定，追加汇达公司为本案的被告并无不当，且汇达公司在原审亦认可以被告的法律地位参加诉讼；涌鑫公司主张的是对襄阳市襄城区东大街10号的建筑面积约4113.25平方米的房地产的优先购买权，而一审判决涌鑫公司只对该处房地产的1号楼（综合楼）享有优先购买权，并没有超出当事人的诉讼请求。
关于涌鑫公司能否主张判令人行襄阳支行、汇达公司以出卖给襄阳人家大酒店的同等价格将襄阳市襄城区东街10号房地产的1号楼（综合楼）出卖给涌鑫公司的问题。本院认为，涌鑫公司虽然有优先购买权，但优先购买权在法律没有规定为物权情形下，应为优先缔约请求权。因此，优先购买权人不能依出卖人与第三人间买卖合同所确定的条件取得标的物。2009年10月13日，汇达公司与开元拍卖公司签订委托拍卖合同约定：襄樊东大街10号的建筑面积约4113.25平方米的房地产委托开元拍卖公司进行拍卖。2009年10月26日，襄阳人家大酒店以1910万元竞买了襄城区东大街10号房产。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，涌鑫公司上诉请求判令人行襄阳支行、汇达公司以出卖给襄阳人家大酒店的同等价格将襄阳市襄城区东街10号房地产的1号楼（综合楼）出卖给涌鑫公司的上诉理由不能成立。
综上，汇达公司、涌鑫公司的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理恰当。本院于2014年6月10日作出（2014）鄂民二终字第00004号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费136400元，由汇达公司和涌鑫公司各负担68200元。
汇达公司再审中称：（一）本案（重审）一审、二审法院对汇达公司在最初一审、二审程序中已经举证，且关系到认定本案关键事实的证据不予质证审查，审判程序违法，直接影响对汇达公司是否履行了拍卖通知义务这一事实的认定。（二）汇达公司在涉案房屋拍卖前7日，通过在《楚天都市报》上刊登公告的方式，向包括涌鑫公司在内的不特定人作出了房屋拍卖通知，符合法律的相关规定和拍卖行业惯例，已经履行了通知义务，涌鑫公司未参加拍卖，应当视为放弃对涉案房产的优先购买权。并且，汇达公司还在直接向涌鑫公司送达拍卖“告知书”遭拒后，采取在其营业地点张贴拍卖“告知书”、公证邮寄送达等多种方式履行了通知义务。然而，涌鑫公司仍未参加拍卖，对涉案房屋不享有优先购买权。（三）涌鑫公司仅为涉案房产中部分房屋的承租人，承租面积未达到汇达公司整体出售房产面积的二分之一，其对涉案房产不享有优先购买权。且汇达公司拍卖的涉案房产实质上仍属于政策性处置，根据本案房屋租赁合同第七条的约定，实际上排除了涌鑫公司的优先购买权，汇达公司在取得涉案房产后，该条款对于涌鑫公司和汇达公司仍然具有约束力。综上，涌鑫公司对涉案房产不享有优先购买权，即便享有，现有证据也足以证明汇达公司在拍卖前已依法履行了通知义务，涌鑫公司因未参加拍卖，应当视为放弃了优先购买权。其本案诉讼请求于法无据，恳请再审撤销一、二审判决，改判驳回涌鑫公司的全部诉讼请求。
涌鑫公司再审答辩称：（一）涌鑫公司承租1号楼（综合楼）面积为1802平方米，达到了该楼总面积3599平方米的一半以上，且1号楼与2号楼可以分割处置，故涌鑫公司在承租期内依法对1号楼享有优先购买权。（二）本案原一审时，汇达公司在庭审之后才向法庭提交所谓张贴拍卖公告的照片及向其他承租人送达“告知书”的回执等材料，一审法院对此超出举证期间的证据未予组织质证，并无不当。原一审判决后，汇达公司在上诉时，也未就此问题提出异议。且在原二审庭审中，汇达公司仍未当庭提交上述照片、回执等证据。而是在开庭后很长时间才提交，并由二审法院组织质证和调解，后将本案发回重审。可以说，二审法院对汇达公司已是较为迁就。重审一审时，汇达公司代理人因其照片证据存在瑕疵及相关证人拒绝为汇达公司出庭作证，故汇达公司绝口不谈其是否已履行了拍卖前的通知义务，而是强调汇达公司与涌鑫公司间未形成租赁关系，涌鑫公司不享有优先购买。而且，在法庭明确提示要求汇达公司提交相关证据时，汇达公司代理人拒绝提交，应当承担相应法律后果。故本案重审一、二审判决程序合法、正当。（三）汇达公司主张其已经通过登报、直接送达和公证邮寄等三种方法履行了通知义务，但均是通过拍卖公司来完成，而拍卖公司对此并没有法律和合同上的义务。且从证据来看，汇达公司也没有完成直接送达和邮寄送达义务。（四）汇达公司委托拍卖的涉案房产不属于政策性处置，而是一般民事转让，涌鑫公司享有优先购买权。请求驳回汇达公司的再审请求，维持原生效判决。
人行襄阳支行再审中称：汇达公司在进行房产拍卖前，已经通过多种方式向涌鑫公司进行了告知，履行了法律规定的通知义务。涌鑫公司在明知的情况下未参加竞拍，对涉案房屋不再享有优先购买权。
襄阳人家大酒店对本案不发表意见。
再审中，汇达公司认为下列材料其在原一审中已经提交，但本案发回重审后，一、二审法院遗漏，故作为补充证据予以提交：
第一组证据：汇达公司委托开元拍卖公司于拍卖前向涉案房屋其他承租人送达的拍卖“告知书”及回执6份。拟证明除涌鑫公司拒绝签收外，其他承租人均签收告知书，汇达公司履行了通知义务。
第二组证据：同为承租人的原襄樊市鑫融珠宝公司工作人员李顺林、刘君明出具的证明及照片。拟证明开元拍卖公司通知涌鑫公司参加拍卖会，但涌鑫公司拒绝签收“告知书”，开元拍卖公司遂将“告知书”张贴于涌鑫公司开办的娱乐场所门口并照相取证，履行了通知义务。
第三组证据：经原襄樊市公证处公证，于2009年10月22日向涌鑫公司寄送“告知书”的特快专递详情单及开元拍卖公司的报案材料。拟证明汇达公司已穷尽了各种方式履行通知义务以及因负责快递的工作人员严重不负责任，涉嫌故意延误投递邮件犯罪，开元拍卖公司为此向原襄樊市公安局报案。
涌鑫公司、人行襄阳支行、襄阳人家大酒店均未提交新的证据。
经质证，涌鑫公司认为，第一组证据中6份回执从时间上看，均形成于本案诉讼之前，但汇达公司在此前的庭审中从未提交，不属于新的证据。且在涉案房屋中，除涌鑫公司和原襄樊市鑫融珠宝公司以外，并没有其他单位和个人承租，汇达公司却出具了6份回执，明显与客观事实不符。对此，涌鑫公司在原二审时已经向人民法院申请进行实地调查，此证据不能达到其证明目的；第二组证据同样不属于新的证据，且我公司营业地点属于公共娱乐场所，对公众开放，汇达公司可以随时拍摄其所需要的场景，故照片的形成时间及内容是否真实均无法判定。同时，即使汇达公司确实于2009年10月22日在我公司张贴“告知书”，也不符合法律规定的应当于拍卖前5日送达的规定；关于第三组证据中公证特快专递寄送“告知书”事宜，已经一审法院查明，湖北省邮政速递物流有限公司襄阳市分公司从未收寄编号“EA996015397CS国内特快专递邮件”，且汇达公司于2009年10月22日邮寄所谓“告知书”，亦不符合法律规定的应当于拍卖前5日送达的规定。而开元拍卖公司的报案说明系单方制作的材料，是否已向公安机关递交？且至今没有任何公安机关的立案文件，故该证据与本案无关，更不能达到其证明目的。
人行襄阳支行、襄阳人家大酒店认可汇达公司所提交证据的真实性，并同意其证明目的。
本院审查认为，关于汇达公司提供的第一组证据，根据人行襄阳支行2013年8月20日向一审法院的书面答复，涉案房屋移交给汇达公司时，1号楼（综合楼）一楼由襄樊市鑫融珠宝公司承租，二、三、四楼由涌鑫公司承租，其他楼层空置；2号楼5套住宅的租赁情况不详。而涌鑫公司在本案重审时，提交了其承租交纳2号楼两套住宅（三层和五层）的租金收据，对于除襄樊市鑫融珠宝公司之外的其他5份回执的真实性提出异议。因涉案房产及相关资料已由汇达公司接收，故汇达公司应当对涉案房屋的对外租赁情况承担举证责任。由于汇达公司在本次及此前的历次庭审中均未能提交相应证据，本院对有争议的其他5份回执不予认定。襄樊市鑫融珠宝公司的负责人李顺林于2012年10月25日到本院作证时，确认其中一份回执系其本人签收，故对该份回执的真实性予以认定。但该回执仅证明开元拍卖公司向襄樊市鑫融珠宝公司送达了“告知书”，并不能达到汇达公司向涌鑫公司履行了通知义务的证明目的，本院对汇达公司的第一组证据不予以采信；在第二组证据中，相关照片拍摄时间无法确定，且即使照片所标注的时间2009年10月22日属实，开元拍卖公司于当日张贴“告知书”，也不符合法律及相关司法解释关于“应当在拍卖5日前通知承租人”的规定；第三组证据，虽然开元拍卖公司于2009年10月22日对拟向涌鑫公司邮寄送达“告知书”事宜的进行了公证，但经营此项业务的湖北省邮政速递物流有限公司襄阳市分公司已证明，该公司并未收寄编号为EA996015397CS的国内特快专递邮件。故不能证明“告知书”已寄出及涌鑫公司已经通过此邮件知晓拍卖事宜，且该邮件的寄送时间同样不符合法律规定的应当于拍卖前5日通知承租人的规定。而开元拍卖公司的报案材料系其单方制作，亦无公安机关的立案、侦查结论，本院不予认定。
本院再审查明的案件事实与一、二审相同，本院依法予以确认。
另查明：本案原由湖北省襄阳市中级人民法院于2011年11月28日作出（2010）襄中民三初字第00015号民事判决。宣判后，汇达公司不服，向本院提起上诉。本院审理认为，开元拍卖公司是否在拍卖5日前通知了涌鑫公司，这一事实对本案的实体处理有决定性影响。汇达公司在一审时提交了其他承租人签收拍卖“告知书”回执、将“告知书”张贴于涌鑫公司营业地门口的照片以及相关证人证言等证据材料，拟证明其已经委托开元拍卖公司通过多种方式向涌鑫公司送达了拍卖“告知书”。原审法院仅将上述证据附卷而未组织质证，致相关事实认定不清。经本院审判委员会讨论决定，于2012年12月5日作出（2012）鄂民二终字第00030号民事裁定，撤销湖北省襄阳市中级人民法院（2010）襄中民三初字第00015号民事判决，将本案发回重审。湖北省襄阳市中级人民法院另行组成合议庭，于2013年6月5日开庭重审本案。在庭审质证过程中，因汇达公司并未将其他承租人签收拍卖“告知书”的回执、将“告知书”张贴于涌鑫公司营业地门口的照片以及相关证人证言等材料作为证据提交，故法庭特别向汇达公司进行了提示。汇达公司的代理人明确表示：汇达公司并未授权开元拍卖公司告知（相关承租人）优先购买权事宜；（将“告知书”张贴于涌鑫公司营业地门口）照片及李云霄、李顺林、刘君明的证人证言等均不作为证据提交；不申请上述证人出庭、也不予质证。
根据当事人的申请再审、答辩及陈述意见，本案争议焦点为：1.本案一、二审法院是否遗漏重要证据，审判程序是否合法；2.涌鑫公司是否对涉案房屋享有优先购买权；3.汇达公司是否于拍卖前履行了通知义务。对此，本院评判如下：
关于争议焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。并且，应当及时提交支持其诉讼主张的证据。本案中，向涉案房屋承租人送达“告知书”的回执、相关照片等证据材料均形成于诉讼之前，且为汇达公司所掌握，但汇达公司在原一审法院确定的举证期限内，并未及时向法庭提交。本院在原二审过程中经主动审查，认为汇达公司于原一审庭审后提交的上述材料，与本案的基本事实有关，原一审法院未组织质证，可能影响对于汇达公司是否于拍卖前履行了通知义务的认定，故于2012年12月5日作出（2012）鄂民二终字第00030号民事裁定，撤销湖北省襄阳市中级人民法院（2010）襄中民三初字第00015号民事判决，将本案发回重审。并明确要求：应当对李云霄、李顺林等证人证言内容的真实性、照片的形成时间、2号楼5套住宅的租赁情况以及涉案房产的1号楼（综合楼）与2号楼是否可以分割处置等问题予以查清。本案重审时，汇达公司仅主张其系依照政策性规定取得涉案房屋的所有权，与涌鑫公司无租赁合同关系，涌鑫公司主张的优先购买权无前提条件等，并未提交可证明其履行了通知义务的证据。在此情况下，重审法院合议庭依照本院发回重审裁定书的要求，当庭向汇达公司进行了提示和说明，但汇达公司仍拒绝提交证据，不申请证人出庭，亦不质证。（重审）一审判决作出后，汇达公司不服，上诉至本院。在二审期间，汇达公司亦未将相关材料作为证据提交。上述事实，有由各方当事人签字确认的一、二审庭审笔录在卷证实。湖北省襄阳市中级人民法院及本院按照法律规定的程序，对于各方提交的证据进行全面、客观地审查，充分保障了当事人的诉讼权利，审判程序符合法律的规定。
关于争议焦点二，本院认为，位于襄阳市襄城区东大街10号的房地产原属于人行襄樊支行所有，涌鑫公司系承租人。2008年6月26日，人行襄樊支行按照上级银行的指示，与汇达公司签订《襄樊东大街综合楼项目移交协议》，将涉案房屋移交给汇达公司，属于政策性移交，涌鑫公司此时并不享有优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；同时，原人行襄樊支行与涌鑫公司所签的租赁合同第七条第一款亦约定：“租赁期间，甲方人行襄樊支行有权依照上级行有关政策和法定程序转让该出租房屋的所有权，原所有权转让后，甲方负责协调本合同期内的租用事宜。本合同对新的房屋所有人和乙方涌鑫公司继续有效”。据此，涉案房屋在租赁期间虽然发生所有权变动，但本案租赁合同对于受让人汇达公司仍具有法律拘束力，人行襄樊支行将涉案房地产移交给汇达公司时，租赁权仍然存在，租赁物上亦存在优先购买权。而汇达公司在租赁合同期限内对外公开拍卖涉案房屋，属于一般民事转让行为，故作为承租人的涌鑫公司对其承租的该房屋1号楼（综合楼）享有优先购买权。
关于争议焦点三，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力”的规定，汇达公司应当在拍卖涉案房屋5日前，通知承租人有权参与竞买。本案包括涌鑫公司在内的房屋承租人营业场所固定，处于正常经营状态，并非下落不明，而开元拍卖公司在《楚天都市报》上刊登公告，系其为拍卖房产而向不特定社会公众所发出的要约邀请。因此，开元拍卖公司在《楚天都市报》上发布拍卖公告，不能认定为汇达公司履行了通知义务。其次，从本案原一审、二审，重审一审、二审及本次再审的情况来看，汇达公司均没有提交可以证明其在拍卖5日前即2009年10月20日前已将拍卖事项通知了涌鑫公司的证据，应当认定汇达公司没有履行通知义务，违反了前述法律的规定，致使涌鑫公司未能参与涉案房屋的拍卖，本案一、二审判决确认涌鑫公司对位于襄阳市襄城区东街10号房地产的1号楼（综合楼）在同等条件下享有优先购买权，并无不当。
综上，本案原审判决认定事实清楚，审判程序合法，汇达公司的再审请求无事实和法律依据，不应支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2014）鄂民二终字第00004号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 彭建民
审判员 李成林
审判员 陈 川
二〇一六年六月十三日
书记员 张 胜