北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第10158号
原告北京王府世纪发展有限公司，住所地北京市东城区东安门大街55号。
法定代表人王志才，董事长。
委托代理人杨贤军，北京市创世律师事务所律师。
被告曾智尚，男，1984年9月1日出生。
委托代理人王松，北京市长安律师事务所律师。
委托代理人刘茂源，北京市长安律师事务所律师。
第三人潘濛，男，1983年3月22日出生。
第三人许建，男，1976年9月8日出生。
上述第三人的委托代理人范明京，北京市东城区东花市街道法律服务所。
原告北京王府世纪发展有限公司与被告曾智尚及第三人潘濛、许建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理。依法追加潘濛、许建为本案第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨贤军，被告的委托代理人王松、刘茂源，第三人的委托代理人范明京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北京王府世纪发展有限公司诉称:2011年5月18日，原告与被告就租赁×××大厦×××层（建筑面积4196.68平方米）及夹层（建筑面积139.97平方米）房屋签署《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，《房屋租赁合同》第八条第3款约定：“乙方逾期支付房租或水电费，保证金（押金）不能抵租金使用，每逾期一日，由甲方按拖欠租金或费用总额的千分之五向乙方加收违约金。逾期超过三十日，甲方有权解除本租赁合同，除保证金（押金）不返还外，还有权要求乙方另承担相当于三个月租金的违约金”。《房屋租赁合同》签署之后，原告将约定房屋交由被告租赁经营，并将北京魔方文化发展有限公司（以下简称魔方文化公司）及“KTV俱乐部”以变更股权方式转让给了被告，但被告在经营期间长期多次拖欠房租及费用，原告曾为此多次向被告催收，被告虽也多次承诺尽快缴清所欠款项，但仍长期拖延应付租金及费用。因被告欠付租金费用，构成严重违约，2015年2月16日，原告按《房屋租赁合同》约定的地址以特快专递方式向被告寄送解约函，2015年3月24日，原告以公证方式再次向被告发出《关于解除×××层合同的函》。依据《房屋租赁合同》第十一条第2款规定，以特快专递方式发送通知的，在寄出时点的第二个营业日视为到达，故双方所签《房屋租赁合同》及《租赁补充协议》应于2015年2月17日已经解除。合同解除后，被告应将承租房屋腾空，将房屋及室内装修无偿交还原告。依据《房屋租赁合同》第七条第8款约定，租赁合同解除后，如被告未按约及时交还房屋，原告有权按日租金的双倍向被告收取房屋占有使用费。此外，依据《房屋租赁补充协议》第2条约定，合同期满，若被告不再续约，应在结清魔方文化公司及“KTV俱乐部”债权债务后将相应证照、印章等无偿交还原告，并将全部股权无偿转让至甲方指定的主体名下，就此问题，原告在本案中暂不处理，将另案解决。审理过程中，被告提交了其与第三人潘濛、许建之间就本案所涉租赁房屋内的资产转让所签《股权收购协议书》以及交接清单，并向贵院申请追加潘濛、许建为本案第三人，为查清案件事实，原告于2016年3月17日同意追加潘濛、许建为本案第三人。此后，原告多次要求被告与第三人配合办理租赁房屋交接手续，至2016年6月7日贵院组织谈话时，被告当庭表示，因他们与第三人就租赁房屋内的物品所有权之间存在争议，因此不能配合办理租赁房屋交接。原告认为，被告与第三人之间的所谓资产或股权转让未经原告同意，明显损害原告利益，原告对此不予认可。比照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案租赁合同已经确定解除之后，被告和第三人均负有腾房义务，因被告和第三人之间的争议，一直不能将房屋腾空交付原告，被告和第三人亦均有义务向原告支付逾期腾房占有使用费。综上所述，原告要求法院依法判令：1、请求判令确认原、被告双方于2011年5月18日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》已于2015年2月17日解除；2、请求判令被告向原告支付租金及费用2565262.37元（计至2015年2月17日，包括欠付房租2361
576.14元，电费179747.3元，水费16757元，燃气费7181.93元）；3、请求判令被告向原告支付逾期付款违约金（其中，就已付但逾期支付款项已发生的违约金为1159471.5元，包括2014年6月份337613.08元，2014年7月份314761.22元，2014年8月份253111.77元，2014年9月份253985.43元；就未付款项2565262.37元，违约金均要求按日千分之五计算，计算至实际给付之日止，其中，2014年9月份未付余款61
825.74元，自2014年12月16日起算，暂计至2015年6月9日，违约金为54097.52元；2014年10月份欠付费用626708.95元，自2014年10月18日起算，暂计至2015年6月9日，违约金为736383.01元；2014年11月份欠付费用627
941.7元，自2014年11月18日起算，暂计至2015年6月9日，违约金为640500.53元；2014年12月份欠付费用634952.48元，自2014年12月18日起算，暂计至2015年6月9日，违约金为552408.66元；2015年1月份欠付费用613833.5元，自2015年1月18日起算，暂计至2015年6月9日，违约金为438890.95元，就未付款项暂计至2015年6月9日的违约金总和为2422280.67元）；4、请求判令被告向原告支付相当于三个月租金的违约金197.01万元；5、请求判令被告立即将×××大厦×××层（建筑面积4196.68平方米）及夹层（建筑面积139.97平方米）房屋腾空，并将该房屋及室内装修现状无偿交还原告；6、请求判令被告向原告支付房屋占有使用费（自2015年2月18日起，至实际腾空交还全部房屋之日止，按《房屋租赁合同》约定租金标准每月人民币65.67万元的双倍计算）；7、请求判令第三人就诉讼请求第5项（腾房）和第6项（逾期腾房占有使用费）与被告承担连带责任。
被告曾智尚辩称：原告与北京魔方文化发展有限公司变更了承租合同的主体，被告未使用涉诉房屋，故被告不是本案适格被告。原告主张的各项诉讼请求，与被告无关，被告均不同意支付。原告主张的逾期付款违约金（诉讼请求3）过高，法院应依法酌减；原告主张的违约金（诉讼请求4），存在重复主张的情形；原告收取被告押金177万元未退，故违约金不应得到法院支持。
第三人潘濛、许建述称：第三人不同意原告的全部诉讼请求。2014年12月，原告将房屋上锁，第三人无法继续经营。第三人不同意支付房屋占用费，不同意承担连带责任。
经审理查明：2011年5月18日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》,约定被告承租原告位于北京市东城区×××号×××大厦×××层（建筑面积4196.68）及夹层（建筑面积139.97平方米；乙方对承租的上述物业的结构、用途及现状充分了解并自愿按现状承租；乙方可用于商业经营的营业场地(KTV俱乐部或其他经甲方同意的用途)；租赁期限自2011年5月18日至2019年5月17日；月租金为65.67万元（含物业费、冷气费），年租金为788万元，付款方式为押三付一；未经甲方同意，乙方不得将其承租的房屋转让和转租，否则甲方有权单方面提前终止本合同，并按本合同约定追求乙方违约责任；在租赁期内乙方在保证经营主体不变的情况下，根据经营需要更换公司法定代表人、股东等符合乙方经营需求的情形，甲方应予以同意，但一方的实际控制人未经甲方同意不得变更；乙方逾期支付房租或水电费，保证金（押金）不能抵租金使用，每逾期一日甲方按拖欠租金或费用总额的千分之五向乙方加收违约金。逾期超过三十日，甲方有权解除本租赁合同，除保证金（押金）不返还外，还有权要求乙方另承担相当于三个月租金的违约金；乙方未征得甲方书面同意转租或改变该房屋用途的，经甲方催告后十五日内不纠正的，甲方有权解除本租赁合同，除保证金（押金）不返还外，还有权要求乙方另承担相当于三个月租金的违约金……
同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁补充协议》,约定“在甲方将房屋交付给乙方后，甲方应将之前在该房屋登记注册的“KTV俱乐部”转让给乙方，作为乙方开业经营使用；KTV俱乐部在工商部门登记注册名称为北京魔方文化发展有限公司，甲方以变更全部股权的形式实现转让。双方约定在“KTV俱乐部”股权转让前发生的全部权益、责任由甲方承担，转让后发生的权益、责任由乙方承担；双方在办理转让过程中应以交接单的形式明确有关证照移交、印章移交及其他需要办理的事项。本合同期满，若乙方不再续约，则应在结清上述“KTV俱乐部”的债权债务后将相关证照、印章等无偿交换甲方，并将“KTV俱乐部”的全部股权无偿转让至甲方指定的主体名下……”。
2014年11月19日，被告及案外人张×××、于×××（转让方、股东）与第三人潘濛、许建（受让方）签署《股权收购协议书》，约定甲方转让北京魔方文化发展有限公司93%的股权及全部资产给乙方。原告表示对上述情况不知情。
2014年12月11日，原告向北京魔方文化发展有限公司发出二次催款通知，内容为：“贵公司自2014年9月18日至2014年12月17日期间拖欠房租及能源费1716476.39元。贵公司逾期缴付房租，我公司将按照《房屋租赁合同》，第八条第3款的规定，加收房租违约金，计费日期自9月18日起至缴付清房租当日止，每逾期一天支付千分之五违约金。请贵公司接通知后，12月18日前将房租及违约金一并交我公司财务部。逾期将视贵公司单方毁约，一切相关责任由贵公司承担。”
2015年1月9日，原告向北京魔方文化发展有限公司发出二次催款通知，内容为：“贵公司自2014年9月18日至2015年1月17日期间拖欠房租及能源费1951428.87元。贵公司逾期缴付房租，我公司将按照《房屋租赁合同》，第八条第3款的规定，加收房租违约金，计费日期自10月18日起至缴付清房租当日止，每逾期一天支付千分之五违约金。请贵公司接通知后，1月17日前将房租及能源费1951
428.87元、违约金578225.91元，一并交我公司财务部。逾期将视贵公司单方毁约，一切相关责任由贵公司承担。”
2015年2月15日，原告向被告发出解除合同通知，内容为：“就你方租赁我方的×××大厦×××层（建筑面积4196.68平方米）及夹层（建筑面积139.97平方米）房屋，双方于2011年5月18日签署的《房屋租赁合同》，合同第八条第2款约定乙方逾期支付房租或水电费，保证金（押金）不能抵租金使用，每逾期一日，由甲方按拖欠租或费用总额的千分之五向乙方加收违约金。逾期超过三十日，甲方有权解除本租赁合同，除保证金（押金）不返还外，还有权要求乙方另承担相当于三个月租金的违约金。你方在经营期间多次长期拖欠房租，我方曾为此多次向你方催收，你方也多次承诺尽快缴清所欠款项，但至今仍未支付，至目前为止，贵司拖欠自2014年10月18日至2015年2月17日期间房租及相关费用共计2565262.37元，你方的行为已严重违反租赁合同，基于以上，我方现正式通知你方如下1、自本函送达之日，双方所签《房屋租赁合同》及《补充协议》解除；2、你方需于收函后，立即向我方缴纳欠付的租金费用2565262.37元，并按合同约定标准支付滞纳金，如果你方不支付所欠租金及滞纳金，我方将采取法律手段的向你方追偿；3、合同因你方违约提前终止后，依《房屋租赁合同》第七条第8款约定，我方要求你方于2015年3月1日前将租赁房屋现状交还我方，钥匙交还。如你方逾期未能交还房屋及钥匙，你方需按合同约定日租金的双倍支付房屋占用费，我方并将自行收回租赁房屋。4、你方应于收此函后五日内将原属我方所有的北京魔方文化发展有限公司（以下简称魔方文化公司）及“KTV俱乐部”无偿交还我方，包括无偿交还魔方文化公司及“KTV俱乐部”的所有证照、印章，将魔方文化公司及“KTV俱乐部”的全部股权无偿转让至我方指定主体名下，将你方委派的魔方文化公司法定代表人及董事、监事等公司人员全部更换为我方指定人员等；5、另外，依据《补充协议》约定，自我方将魔方文化公司及“KTV俱乐部”转让你方之日至你方交还之日止的魔方文化公司及“KTV俱乐部”债权债务应由你方承担，你方应于收到此函后五日内将你方经营管理魔方文化公司及“KTV俱乐部”期间发生的债权债务情况进行清理并将全部债务清偿完毕，否则，如因此导致我方损失，我方将就因此发生的全部损失向你方追偿。”
2015年3月23日，原告向被告（特快专递邮寄地址为北京市东城区×××号×××层）发出《关于解除×××层合同的函》，内容为：“你与我司于2011年5月18日签署了×××层《房屋租赁合同》，合同第八条第3款约定：乙方逾期支付房租或水电费，保证金（押金）不能抵租金使用，每逾期一日，由甲方按拖欠租金或费用总额的千分之五向乙方加收违约金。逾期超过三十日，甲方有权解除本租赁合同，除保证金（押金）不返还外，还有权要求乙方另承担相当于三个月租金的违约金。贵方自2014年10月18日至2015年2月17日已拖欠房租及相关费用25565262.37元，已违反合同约定。我司于2015年2月16日用特快专递向曾智尚先生递送解约函，但贵方联系地址无人接收也无法联系到贵方而退回，现我方再次正式通知贵方1、解除双方签订的×××大厦×××层的《房屋租赁合同》；2、贵方在3日内前往×××大厦物业部办理工作交接和各项费用的结算；3、在办理交接工作同时将房屋归还我方。”
被告否认本人收到上述4份函件。
本院于2015年7月20日向被告送达起诉状副本及证据复印件。诉讼中，被告先后向本院提出追加北京魔方文化发展有限公司、潘濛、许建作为本案被告及第三人的申请，原告不同意追加。经本院向原告释明，原告于2016年4月20日同意追加潘濛、许建作为本案第三人参加诉讼。关于涉案房屋内物品一节，原、被告及第三人均表示物品系第三人所有。原告及第三人同意在诉讼过程中交接物品；被告以其与第三人存在纠纷尚未解决为由不同意原告及第三人交接物品；原告以被告不同意交接为由，不同意与第三人交接物品。关于被告提交的《房屋租赁合同》加盖有北京魔方文化发展有限公司公章一节，原、被告均表示不申请对盖章形成时间进行鉴定；被告认可公章是转让股权后加盖的。
案外人北京魔方文化发展有限公司成立日期为2001年，现法定代表人仍系被告。
上述事实，有原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，《股权收购协议书》，催款函，解约函，双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为有效合同。被告提出其不是本案适格被告的抗辩意见，鉴于原、被告签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》时，北京魔方文化发展有限公司已经成立，不符合《中华人民共和国公司法》关于发起人为设立公司以自己名义对外签订合同的相关司法解释，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。双方约定的合同履行期限未到期，因被告欠付租金达三个月以上，故原告行使合同解除权，有事实及合同依据，本院予以支持。原告要求本院确认2015年2月17日双方解除租赁合同关系，鉴于原告发出的解除合同通知书未送达被告，故本院以起诉状送达之日（即2015年7月20日）确定为合同解除日。租赁合同解除后，被告（承租人）应向原告（出租人）返还租赁物，现第三人实际占用被告所承租的房屋，故第三人亦应对上述房屋及场地予以腾退。原告主张被告支付水费、电费、燃气费，原告仅向本院出示了自制明细单一张作为证据，证据不足，本院不予支持。原告主张被告支付逾期付款违约金及违约金过高，因被告提出酌减的抗辩意见，原告亦未向本院提交实际损失的相关证据，故本院将在原告扣除被告押金177万元的基础上酌定。原告主张被告向原告支付房屋占有使用费，鉴于在诉讼期间，原告不同意追加第三人，亦不同意与第三人交接房屋，该部分损失系原告自行扩大的损失，且被告在原、被告双方合同解除后并未实际占用房屋，故本院对该项诉讼请求不予支持；原告要求第三人承担上述债务的连带责任，没有法律基础，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、确认原告北京王府世纪发展有限公司与被告曾智尚于二Ｏ一一年五月十八日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》于二Ｏ一五年七月二十日解除；
二、被告曾智尚及第三人潘濛、许建于本判决生效后三十日内将位于北京市东城区×××号×××大厦×××层及夹层其占用的房屋腾空交付原告北京王府世纪发展有限公司；
三、被告曾智尚于本判决生效后十五日内向原告北京王府世纪发展有限公司支付租金六百五十六万七千元；
四、被告曾智尚于本判决生效后十五日内向原告北京王府世纪发展有限公司支付违约金一百九十七万零一百元；
五、驳回原告北京王府世纪发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费137240元，由原告北京王府世纪发展有限公司负担68
620元（已交纳）；被告曾智尚负担68620元（于本判决书生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩毅冰
审 判 员 赵 飞
人民陪审员
刘立新
二〇一六年十月二十日
书 记 员 冯晓光