河南省商城县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1524民初1394号
原告：程锦，女，1987年10月26日生，汉族，住信阳市潢川县，
委托代理人：樊学成（系原告父亲），住信阳市潢川县。
委托代理人：黄烨，河南黄国胜律师事务所律师。
被告：刘明亮，男，1971年12月19日生，汉族，住商城县。
委托诉讼代理人：陈中江，河南天宾律师事务所律师。
被告：武汉丰达置业有限公司商城县分公司【统一社会信用代码91411524683155414A】。
负责人：王礼余，经理。
住所：商城县西大畈农场。
委托诉讼代理人：王建丽，河南千源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王友超，系分公司员工。
被告：武汉丰达置业有限公司【统一社会信用代码914201057680984712】。
法定代表人：马家祥。
住所：武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：刘鸿，河南宇楼律师事务所律师。
原告程锦与被告刘明亮、武汉丰达置业有限公司商城县分公司、武汉丰达置业有限公司合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中，原告程锦向法庭提起追加武汉丰达置业有限公司为本案共同被告的申请，本院经审查，认为原告的申请符合法律规定，依法予以准许。原告程锦的委托诉讼代理人樊学成、黄烨，被告刘明亮的委托诉讼代理人陈中江，被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司的委托诉讼代理人王建丽、王友超，被告武汉丰达置业有限公司的委托诉讼代理人刘鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程锦向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认原、被告之间的房屋买卖有效并判令被告继续履行合同，为原告办理所购买房屋的产权证书；2、要求被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原告于2015年10月22日出资345万元，购买了被告开发的商城锦绣家园小区8#103-203、104-204号房屋。购买的房屋被告已经交付给了原告。但是，房屋交付后，原告发现被告出售给原告的房屋，此前被告因贷款的需要，已经将房屋的大部分价值抵押给他人。此行为严重损害原告的合法权利。
原告为支持其诉讼请求向法庭举交如下证据：1、原告方向被告购买房屋的发票9张（发票号码为00320632至00320640，拟证明2015年10月22日原告向被告共计支付购房款345万元，购买本案标的中房屋的事实，也能够证明原告方购买房屋完全属于善意取得的事实。而且合同已实际履行的事实；2、房屋租赁合同一份和多份交纳水、电费等票据，证明房屋已经交付多年，原告也使用了多年；3、举交被告刘明亮个人于2016年12月31日手书给原告的一份保证，证明本案的被告刘明亮对合同真实性的认可以及对于继续履行合同进行保证的事实；4、举交商城县农村信用合作社于2016年12月23日出具的公告一份，拟证明被告刘明亮抵押房屋的事实。
被告刘明亮辩称，对于原告方的诉讼请求及事实与理由没有异议。未向法庭举交相关证据。
被告武汉丰达置业有限公司商城分公司辩称:1、原告主张购买房屋虽属于善意取得，但违反法律规定，房屋买卖关系不成立；2、原告购买房屋没有签订房屋买卖合同，没有向被告公司缴纳购房款，没有证据证明其买卖关系成立；3、原告所诉的有关房屋在其开票以前已经抵押给商城县农村信用社，该房屋依法不能再进行交易，假设本案原告有房屋交易行为，也属违法交易，不受法律保护；4、原告要求判决被告为其办理房屋产权证书没有合法的根据，要求被告履行所谓的合同，一是没有合法的合同根据，二是没有法律根据，不应当支持，原告要求被告承担其诉讼费、保全费、评估费、律师费等属于不当要求，不应得到支持，应该由原告方自己承担。
被告武汉丰达置业有限公司商城分公司未向法庭举交相关证据。
武汉丰达置业有限公司辩称：1、原告购买的房屋的开发单位为武汉丰达置业有限公司商城县分公司，锦绣家园项目部在办理相关证件方面使用的主体均为武汉丰达置业有限公司商城县分公司；2、实际开发经营者为刘明亮个人。综上，我们的意见是：原告的诉讼请求首先由实际开发经营者履行相关的合同义务，涉及相关财产权益时，应首先由武汉丰达置业有限公司商城县分公司来承担相关主要责任，补充责任才能由总公司承担。
被告武汉丰达置业有限公司未向法庭举交相关证据。
结合原告的起诉和被告的答辩，经庭审举证和质证，对本案的基本事实认定如下：
一、原告程锦向法庭举证销售不动产统一发票的主要内容
2015年10月22日，武汉丰达置业有限公司商城分公司锦绣家园项目部向原告程锦出据九张，票号分别为：00320632、00320633、00320634、00320635、00320636、00320637、00320638、00320639、00320640，合计收款金额为：345万元。该收据注明，收款方名称为武汉丰达置业有限公司商城分公司。该不动产项目名称为锦绣家园小区，销售的不动产楼牌号为8栋103（203）、104（204），建筑面积为364.56㎡，单价为9463.46元/㎡。
二、被告刘明亮与原告程锦达成的其他协议
2016年12月31日被告刘明亮向原告程锦作出承诺：锦绣家园6#商业门面，107铺一层面积66.63㎡、二层面积66.63㎡、总面积133.26㎡；108铺一层面积78.11㎡、二层面积78.11㎡、总面积156.22㎡；109铺一层面积74.72㎡、二层面积74.72㎡、总面积149.44㎡；110铺一层面积105.24㎡、二层面积105.24㎡、总面积210.48㎡，此四套商铺已抵押给商城联社，未销售给他人。该四套房的余值补偿程锦购买8号楼103-203、104-204房的抵押部分。
三、原告程锦对该案房屋租赁情况
2016年11月8日原告程锦对8号楼103-203、104-204房屋与刘亚曼达成房屋租赁合同，双方合同约定自2016年11月8日起至2027年2月8日止，并对其它租赁事项进行了约定。原告程锦向法庭举交了水、电、物业管理、装修押金等费用票据。
四、商城县农村信用合作联社公告的主要内容
2016年12月23日商城县农村信用合作联社在本案房屋处张帖公告，告之8号楼103-203、104-204房屋已于2015年2月16日抵押给商城县农村信用合作联社作贷款抵押担保，对公告范围内的房屋不要购买。
五、其它事实
2015年5月15日被告刘明亮承诺：“因本人是武汉丰达置业有限公司商城分公司锦绣家园项目工程实际投资控股人，承担锦绣家园项目工程（一期）债权债务，因本小区住宅及商铺销售承诺：凡本小区住宅及商铺销售后不再用于抵押。否则，因此而产生的纠纷与本公司和王友超无关，本人愿承担一切经济及法律责任。”
2013年6月6日，武汉丰达置业有限公司授权武汉丰达置业有限公司商城分公司锦绣家园项目部（刘明亮）：（一）、以武汉丰达置业有限公司商城分公司锦绣家园项目部的名义对外签订工程承包合同、商品房销售合同及房地产开发相关的所有合同；（二）、在银行进行该项目部所开发的商品房按揭业务；（三）、武汉丰达置业有限公司商城分公司所拥有的国有土地使用权商国用（2010）第100号、商国用（2011）第121号、商国用（2011）第122号作抵押贷款或抵押担保贷款；（四）、本授权期限从2013年6月6日至2015年6月6日止。
本院认为，本案房屋买卖合同房地产开发企业为武汉丰达置业有限公司，实际开发单位为武汉丰达置业有限公司商城县分公司，本案所涉房产项目具体实施系武汉丰达置业有限公司商城县分公司锦绣家园项目部，该项目负责人为刘明亮。刘明亮对该项目接受授权后独立从事经营活动，其中包括房屋建设、售房、工程在建抵押、协助办证等活动。
原告提交的销售不动产统一发票事实清楚，能够证实已向锦绣家园项目部交纳了购房款。在商品房销售时，房屋产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同的规定，本案商品房买卖形式要件不具备；但因房屋买卖合同系实践性合同，且本案所涉房屋已实际交付使用，按照合同法相关规定订立合同的形式要件并不影响合同效力；依法成立的合同对当事人具有法律约束力受法律保护；现原告要求确认合同合法有效的诉讼请求本院予以支持。
原告在交纳购房款时并不知晓该房屋已抵押给银行，属善意取得；按照担保法规定，权利人将抵押物抵押时抵押物的所有权未发生变化，抵押权人具有优先受偿的权利；因此，被告武汉丰达置业有限公司商城县分公司认为原告房屋买卖无效的答辩理由本院不予认可，该被告认为应当交纳税款的答辩理由符合法律规定予以认可。对于原告要求被告办理房屋不动产证请求因本案涉及抵押，在未清偿抵押债权之前无法办理，待各项费用清偿后另行主张权利。
鉴于8#103-203、104-204号房屋已被抵押且被信阳市中级人民法院判决优先受偿权，由于被告事前将该标的已设置抵押，具有过错，执行后的价值应由原告享有。原告所得不足部分，可以已申请对该项目部其它房屋进行等价补偿。
被告武汉丰达置业有限公司商城分公司待信阳市中级人民法院判决对8#103-203、104-204优先受偿执行后应当完善相关不动产手续；对于信阳市中级热念法院判决对8#103-203、104-204优先受偿后不足部分以原告保全的6#107、108、109、110房屋进行补偿。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、第五十三条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告程锦与被告刘明亮达成的购买商城锦绣家园小区8#103-203、104-204号房屋买卖协议合法有效；
二、驳回原告其它诉讼请求。
本案诉讼费100元，由原告程锦承担。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 汤品一
审判员 赵曾行
陪审员 王 勇
二〇一七年十二月十九日
书记员 余 健