四川省乐至县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川2022民初1755号
原告：中国农业银行股份有限公司乐至县支行。
负责人：夏功续，行长。
委托诉讼代理人：杨春梅（系原告职工），女，1971年2月11日出生，汉族，四川省乐至县人。
委托诉讼代理人：刘红（系原告职工），女，1987年8月1日出生，汉族，四川省乐至县人。
被告：李光富，男，1974年2月16日出生，汉族，村民，四川省乐至县人。
被告：罗洪莲，女，1981年9月10日出生，汉族，村民，四川省宜宾市人。
被告：四川省乐至县天池藕粉有限责任公司。
法定代表人：周勇。
委托诉讼代理人：杨恩记（系被告单位职工），男，1962年1月7日出生，汉族，四川省双流县人。
委托诉讼代理人：张克勤，四川和骏律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司乐至县支行（以下简称农行乐至支行）与被告李光富、罗洪莲、四川省乐至县天池藕粉有限责任公司（以下简称天池藕粉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘红、被告李光富、被告天池藕粉公司的委托诉讼代理人杨恩记到庭参加诉讼。被告罗洪莲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告李光富立即清偿原告贷款本金16.114999万元及至贷款本金清偿完毕止的利息；2.判决被告天池藕粉公司承担阶段性连带保证担保责任；3.判决被告李光富、罗洪莲履行抵押担保责任，实现担保物权；4.诉讼费用及实现债权的相关费用均由被告李光富、罗洪莲、天池藕粉公司承担。事实与理由：原告与被告李光富、罗洪莲、天池藕粉公司于2013年7月1日签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（以下简称购房担保借款合同），借款金额18万元，期限20年，合同中约定，借款采用阶段性保证＋抵押的担保方式。由被告天池藕粉公司提供阶段性连带责任保证担保，自借款发放之日起至借款人办妥抵押登记手续之日止为借款人的债务承担连带保证责任，由被告李光富、罗洪莲提供抵押担保。原告在被告办理了预购商品房抵押权预告登记后，依据购房担保合同向被告李光富发放了1笔住房按揭贷款18万元，借款日期为2013年7月3日至2033年7月2日，采用等额本息还款法，还款周期一个月，还款日为每期末月的借款发放日的对应日。2017年5月2日为上述贷款的还款日，被告李光富未归还当期贷款本金及利息，原告于同年5月3日向被告李光富发出债务逾期催收通知书，但被告李光富未履行还款责任。截至2017年7月17日，被告李光富仍欠原告贷款本金16.114999万元及利息2183.19元。原告诉请法院依法判决。
被告李光富辩称，合同上是其本人签字，不清楚罗洪莲签字是否是其本人，不知道自己与罗洪莲向原告借款是否发放，但没有发放到二个人被告手上；认可尚欠原告借款本金16.114999万元，利息2183.1元。
被告罗洪莲未到庭，未答辩。
被告天池藕粉公司辩称，原告发放抵押贷款手续齐全，符合合同约定；购房担保借款合同上是其公司印章，被告李光富、罗洪莲向原告借款18万元转到了被告天池藕粉公司，以被告李光富、罗洪莲所购房屋进行了抵押预登记。其根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国担保法》第28条规定，认为同一债权既有物的担保，又有人的担保的，应先以抵押房屋清偿借款，不足部分才由被告天池藕粉公司承担责任。
本案的争议焦点是：1.案涉房屋涉及的购房担保借款合同及案涉抵押权是否成立并生效；2.被告天池藕粉公司及罗洪莲应如何承担担保责任。
原告为证明其诉讼主张，举证如下：
证据材料1：营业执照、身份证。拟证明原被告主体适格；
证据材料2：购房担保借款合同。拟证明原被告签订了合法有效的借款合同；
证据材料3：商品房买卖合同、借款合同等。拟证明原被告签订了真实合法的合同等；
证据材料4：他项权证。拟证明案涉房屋办理了合法有效的抵押预登记；
证据材料5:催收通知书。拟证明原告向被告李光富进行了催收；
证据材料6：尚欠贷款本息。拟证明被告李光富尚欠本息具体数额。
被告李光富对原告证据质证意见为，对证据材料1中本人身份证无异议，其他不清楚；对证据材料2有异议，认为原告不是被告天池藕粉公司员工，其贷款是抵押贷款，但没有拿物品进行抵押；对证据材料3、4无异议；不知道证据材料5；对证据材料6不发表意见。
被告罗洪莲未质证。
被告天池藕粉公司对原告证据质证意见为，对原告所举证据材料1-6均无异议。
被告李光富、罗洪莲及天池藕粉公司均未举证。
本院对原告所举证据认证如下，原告提供的证据材料1-6，来源合法，内容客观真实，证据形成锁链，能证明原被告间抵押担保借款的事实，被告天池藕粉公司无异议，被告李光富认可抵押担保合同上签字，并对证据3、4等无异议，予以采信。
经审理查明，被告李光富、罗洪莲向原告申请个人按揭住房贷款时系夫妻关系。2013年6月13日，被告李光富、罗洪莲与被告天池藕粉公司签订编号为X的《商品房买卖合同》，约定：被告李光富与作为共有人的妻子罗洪莲，向被告天池藕粉公司购买天池龙庭苑X号商品房，预测建筑面积为95.92㎡,无抵押,单价3176元/㎡,总价款30.4642万元,采取买受人首期支付购房总价款的40%,其余向原告借款支付方式付款。同日，乐至县房地产管理局向被告李光富发出商品房预售备案通知书，告知李光富购买案涉房屋的备案情况，包括按揭金额18万元等情况。2013年6月18日，被告李光富、罗洪莲作为共同申请人和抵押人，与作为保证人的被告天池藕粉公司以《个人信贷业务申请表》向原告申请住房贷款18万元；同日，被告李光富、罗洪莲以《同意抵押承诺书》承诺，以其所购的案涉房屋作为抵押物，为向原告借款产生的债务提供担保，具体担保义务与责任以借款合同约定为准；同月28日，原告作出贷款审批通知书，以开发商阶段性保证担保及借款人所购住房抵押担保预登记手续后发放贷款为信用发放条件，同意向被告李光富、罗洪莲发放个人住房按揭贷款18万元，期限20年，利率为6.55%上浮10%,还款方式为等额本息还款。2013年7月1日，被告李光富作为借款人，被告李光富、罗洪莲作为抵押人，被告天池藕粉公司作为保证人，与原告共同签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，该合同第一部分通用条款违约责任第十二条借款人、担保人的违约责任12.1规定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的,贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息,直至本息清偿为止；逾期期间,如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调,自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；12.3规定：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；12.4规定：发生下列情形之一的，贷款人有权提前收回发放借款，有权提前行使担保权等(2)借款人未按约定按期足额偿还借款等；(6)借款人、担保人违反本合同其他约定等;12.6规定：非因贷款人原因造成房地产权属证书未在本合同第三十五条约定的期限内办妥等,有权采取提前收回已发放借款、宣布借款立即到期等；第十三条规定：借款人与售房人之间就本合同第二十六条所述房产的房屋质量、权属或其他方面产生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定仍应正常履行；第十五条规定：合同如涉及二人以上共同借款的，共同借款人对本合同项下的全部债务承担连带清偿责任。若借款人违约，贷款人有权要求任一借款人承担全部债务，并可依法行使抵押权或要求保证人履行保证责任。第二部分特别条款第二十四条至第三十一条约定，借款人李光富就其向保证人购买案涉房屋，向原告借款18万元，期限为240个月，借款利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%，抵押人为被告李光富、罗洪莲，保证人为被告天池藕粉公司，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告天池藕粉公司在原告账户，采取等额本息还款法，还款周期1个月，每季末月的借款发放日对应日；第三十三条约定：采用阶段性保证+抵押方式担保，由阶段性保证人被告天池藕粉公司提供保证担保，采用合同10.1和约定连带责任保证,保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金等，保证期间为借款到期日起二年；第三十四条约定：抵押物为被告李光富、罗洪莲向保证人购买的商品房，10.2抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金等；10.1.1约定保证方式为连带责任保证；10.1.4（8）用黑体字约定：合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权；10.1.4（9）约定：本合同项下既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任。第三十七条约定：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续，办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记和登记手续后；第四十条约定：争议解决向贷款人所在地人民法院提起诉讼。上述购房担保借款合同末页，借款人李光富、抵押人李光富、罗洪莲、保证人被告天池藕粉公司和原告均签字（章）。2013年7月2日，乐至县房产交易中心办理了案涉预购商品房抵押权预告登记，原告为抵押权人，抵押人为李光富，共有人为罗洪莲，债权数额为18万元；同月3日，原告作出《个人（住房按揭）自营常规贷款发放通知单》，就上述购房担保借款合同约定的被告天池藕粉公司发放贷款18万元，并于同日作出《个人借款凭证》，载明借款人李光富，借款用途购买住房，金额18万元，执行利率7.205%,逾期执行利率10.80750%,还款日为03,还款周期1个月,还款方式为等额本息。原告于2017年5月9日、6月5日向被告李光富进行了债务逾期催收。经原告核算，截止2017年7月17日，被告李光富尚欠原告借款本金16.114999万元,利息2183.19元。
另查明，被告李光富与罗洪莲向被告天池藕粉公司购买的案涉房屋，至今尚未办理房屋所有权证，购房担保借款合同约定以案涉房屋作为抵押，至今尚未办理房屋抵押登记。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。被告李光富为购买商品房作为借款人，被告李光富、罗洪莲以所购案涉房屋作为抵押物的抵押人，被告天池藕粉公司作为阶段性保证人，与作为金融机构的原告共同签订购房担保借款合同，系各方在平等自愿基础上的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按该合同约定行使权利，履行义务。本案中，原告按购房担保借款合同约定向被告李光富、罗洪莲在该合同中约定的商品房开发商，即收款人被告天池藕粉公司发放了借款18万元，依约履行了发放贷款的义务，被告李光富依约应履行偿还借款本金和利息等义务，但其未依约履行相应偿本付息等义务，构成违约，应承担合同约定的违约责任。原告有权依照购房担保借款合同约定，要求购房人即被告李光富及共有人罗洪莲立即归还借款本金，并承担偿付相应利息和违约金等责任。原告也有权依照购房担保借款合同约定要求被告天池藕粉公司承担约定范围的阶段性保证担保责任。
争议焦点一，购房担保借款合同中约定，借款人以其购买的案涉房屋作为抵押，仅办理抵押预登记但未办理抵押登记，该合同及抵押登记的效力问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”；第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建筑物和其他土地附着物”，第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。本案中，原被告间签订的购房担保借款合同约定，被告李光富、罗洪莲以所购买被告天池藕粉公司的案涉房屋抵押借款，则抵押合同自购房担保借款合同成立的2013年7月1日起成立并生效，未办理抵押权登记，不影响合同效力，但抵押物权未生效，债权人不具有对外的优先受偿权。原告要求被告李光富、罗洪莲承担抵押担保责任成立，本院予以支持，但抵押权因未登记未生效，其主张行使担保物权，本院不予支持。
争议焦点二，被告天池藕粉公司在借款人有抵押物预抵押但未登记的情况下，其作为约定的阶段性保证人应承担怎样保证责任。一则，购房担保借款合同约定借款采用阶段性保证+抵押，该合同约定阶段性保证人承担责任的期间，作为除外情形，该合同并未进行勾选，故被告天池藕粉公司仍在阶段性保证期间；二则，案涉房屋未办理所有权证，该办证责任应在购房人付清首付款和办理按揭贷款并发放后，由作为房地产开发企业的被告天池藕粉公司承担；三则，因原被告签订的购房担保借款合同约定保证方式为连带责任保证，且该合同10.1.4（8）的黑体字约定：本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。本案中，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人按照约定实现债权时，有该合同的明确约定，原告作为贷款人，其在诉讼请求第二项即请求判令被告天池藕粉公司承担阶段性连带责任担保，第三项诉讼请求判令被告李光富、罗洪莲履行担保责任，符合购房担保借款合同规定原告同时主张通过其他担保人来实现全部或部分债权的约定，故原告同时主张两项诉讼权利，予以支持。被告天池藕粉公司抗辩根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，应先以抵押财产承担清偿责任，不足部分由其承担清偿责任的理由，该条前部分因购房担保借款合同已经进行明确规定，债权人依照约定实现债权，并非没有约定或者约定不明，不适用该条后部分规定；且约定的房屋抵押担保因没有办理正式抵押登记，不符合《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条规定，抵押权因未正式登记未发生效力，仅购房担保借款合同约定的抵押担保成立并生效，尚不具有物权担保的性质。但根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人即原告同意，处分该不动产的，不发生物权效力，故被告天池藕粉公司辩称应当先就物的担保实现债权的辩解理由，不予支持。
被告罗洪莲在购房担保借款合同中作为案涉房屋共有人、抵押人，案涉房屋未办理正式抵押登记，其应承担案涉房屋价值范围内的保证担保责任，因其在办理购房按揭贷款时与被告李光富系夫妻关系，故其应承担连带清偿责任。被告李光富、罗洪莲应当以包括所购案涉房屋在内的财产承担还本付息等责任。原告诉求实现债权的相关费用，因未提供证据证明，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百零二条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告李光富于本判决生效之日起十五日内给付原告中国农业银行股份有限公司乐至县支行借款本金16.114999万元和利息（包括截止2017年7月17日的利息2183.19元及至偿还完毕借款本息之日止按双方合同约定计算的利息等）；
二、被告罗洪莲对上述第一项债务承担连带清偿责任；
三、被告四川省乐至县天池藕粉有限责任公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。被告四川省乐至县天池藕粉有限责任公司承担连带清偿责任后，有权依照《中华人民共和国担保法》第三十一条规定向被告李光富、罗洪莲追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司乐至县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3566元，减半收取1783元，由被告李光富、罗洪莲和被告四川省乐至县天池藕粉有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 刘小平
二〇一七年九月七日
书记员 卿洋洋