山东省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）鲁行终字第360号
上诉人（原审被告）临沂市罗庄区人民政府。
法定代理人王丽云，区长。
委托代理人吕金蕊，临沂市罗庄区盛庄街道办事处工作人员。
委托代理人刘元斌，山东华斌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王发学，农民。
委托代理人张建安、刘化德，均系临沂兰山利群法律服务所法律工作者。
王发学诉临沂市罗庄区人民政府（以下简称罗庄区政府）行政强制拆迁、行政赔偿一案，临沂市中级人民法院于2015年2月11日作出（2014）临行初字第442号行政判决。原审被告罗庄区政府不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年12月15日公开开庭审理了本案。上诉人罗庄区政府的委托代理人吕金蕊、刘元斌，被上诉人王发学及其委托代理人张建安、刘化德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：案外人杨士民在临沂市罗庄区盛庄街道办事处吴家白庄村有房产一套，房产证号为临房权证罗庄区字第××号。2009年临沂市罗庄区人民法院作出（2009）临罗执字第1429-2号执行裁定书，裁定杨士民所有的位于临沂市罗庄区盛庄街道办事处吴家白庄村房产一套（房产证号：33××63）的所有权及相应的其他权利归买受人王发学所有，财产权自裁定送达买受人王发学时起转移。2012年4月11日，临沂市房产和住房保障局在临沂日报发布公告，公告临房权证罗庄区字第××号房屋权属证书作废，并于同年4月16日为王发学办理了临房权证罗庄区字第××号房屋权属证书。2014年8月27日，罗庄区政府作出征收决定，对东至沂州路、西至电厂路、南县沂河路、北至兰山区界范围内房屋实施征收。征收补偿方案注明征收目的是“为改善居民生活环境和居住条件，保障被征收房屋所有权人合法权益”。2014年9月7日，罗庄区人民政府房屋征收办公室与杨宗义就该房签订罗庄区火车站片区房屋征收货币补偿协议书，由杨宗义领取补偿款838121.60元（含协议奖励费）后该房被实施拆除。庭审中王发学认可其应得补偿款为814420元，罗庄区政府认可该金额，但主张因杨士民赠予杨宗义，该款应当给杨宗义。
原审法院认为，本案原告王发学通过法院拍卖程序竞得杨士民位于临沂市罗庄区盛庄街道办事处吴家白庄村的房产，办理了房屋权属证书，王发学合法拥有房屋所有权。杨士民原有的房权证书已作废，对涉案房屋不再享有所有权。被告辩称原告只获得了涉案房屋，未获得宅基地使用权，对此《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地同时转让、抵押。《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等也有相关规定。根据上述法律规定，原告王发学同时取得房屋占用范围内的土地使用权。临沂市罗庄区人民法院（2009）临罗执字第1429-2号执行裁定书也裁定了杨士民所有的位于临沂市罗庄区盛庄街道办事处吴家白庄村房产一套（房产证号：33××63）的所有权及相应的其他权利归买受人王发学所有，故被告称原告只取得房屋所有权，未取得房屋占用范围内土地使用权的主张不能成立。
被告罗庄区政府对涉案房屋实施征收，依法应当核实拆除房屋产权并对房屋所有权人进行补偿。被告辩称在征收过程中对村民进行了调查，确认涉案房屋为杨士民所有，对此被告未提交对村民进行调查的证据予以证实，被告称进行了调查确权的主张不能成立，故应认定被告在征收过程中未对房屋产权进行调查核实。被告在征收过程中未核实房屋产权，未与房屋所有权人即原告签订补偿协议即将涉案房屋拆除，行为违法。对因此给原告因此造成的损失，应予赔偿。因原告在庭审中认可按征收决定其可得814420元，被告对该金额也无异议，被告应按该金额赔偿原告损失。综上，依照《中华人民共和国国家赔偿法》第三十二条、第三十六条第（四）项、第（八）项，《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项之规定，判决：一、确认被告临沂市罗庄区人民政府强行拆除原告王发学房屋（临房权证罗庄区字第××号）的行为违法；二、被告临沂市罗庄区人民政府赔偿原告王发学房屋损失人民币814420元。案件受理费50元由被告临沂市罗庄区人民政府负担。
上诉人罗庄区政府上诉称，1、原审法院适用法律错误。被上诉人所取得的房屋并非城市房屋，原审判决适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定错误，即使被上诉人购买房屋同时，取得土地使用权，但并不当然获得无偿使用宅基地的权利。宅基地归集体所有，而非本集体组织成员，无权享有宅基地使用权。被上诉人依法院拍卖程序取得涉案房屋，其只是取得房屋所有权，而非同时取得土地使用权。在涉案房屋拆迁时，宅基地的相应赔偿权益应当属于村集体所有，被上诉人并不享有该赔偿权益。2、原审法院认定被上诉人房屋损失为814420元错误。上诉人对涉案房屋的评估价值，是按照本集体成员的产权人合法享有宅基地使用权，把宅基地使用权益与地上建筑物相结合认定的共同价值，而地上物的价值仅为每平方米600元，所以，被上诉人的损失按其房屋面积计算，损失为76020元。请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人王发学答辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审确定审理重点为，原审法院判决认定事实是否清楚，适用法律是否正确。
针对审理重点，上诉人认为，虽然被上诉人购买案外人的房屋并取得房产证。根据房产证记载以及实际情况属于农村房屋，房屋项下所涉土地系宅基地，是当时村委规划给案外人杨士民个人所有。人民法院的拍卖行为违法无效，即使被上诉人取得了房屋所有权，但对宅基地使用权不必然取得。被上诉人不是村集体成员，宅基地的赔偿权益应归集体所有。关于赔偿数额。上诉人在调查摸底时未见被上诉人的房产证，房屋补偿面积是根据杨士民实际测量房屋面积为226.31平方米进行补偿，而被上诉人购买房屋的面积为126.70平方米，进一步说明法院拍卖错误。原审法院判决认定对被上诉人房屋的赔偿数额为814420元错误，实际应该为467523元。
被上诉人认为，被上诉人房屋经过人民法院拍卖购买，并依法办理了过户登记手续。在此期间，人民法院及房产登记部门依法进行了公告，因此，被上诉人享有该房屋的合法所有权。关于赔偿数额。被上诉人是依照上诉人关于该片区拆迁国有土地上房屋拆迁安置有关规定，即上诉人协同有关评估部门对该拆迁片区的房屋进行评估作价，结合被上诉人房屋所有权使用面积进行计算确认的。上诉人未将该房屋拆迁补偿款交付被上诉人，而是与案外人签订补偿协议。被上诉人于2014年8月16日到上诉人处要求签订补偿协议，经多次协商未果，被上诉人无奈才通过诉讼程序维权。请求依法维护被上诉人的合法权益。
各方当事人在原审中提交的证据和依据已随案卷移送本院，上述证据在原审庭审中已经质证。经审理，本院同意原审法院判决对证据的认证意见及据此确认的案件事实。
本院另查明，1、王发学所持有的临房权证罗庄区字第××号房屋所有权证书中所记载的房屋面积为126.70平方米。2、临沂市罗庄区人民政府房屋征收办公室与杨宗义于2014年9月7日签订的《罗庄区火车站片区房屋征收货币补偿协议书》中第一条载明：“被征收房屋现状。被征收房屋位于火车站片区吴白庄村，详见吴白庄村房屋调查登记表，房屋用途住宅，合法面积为226.31平方米。”3、罗庄区政府关于《罗庄区火车站片区房屋征收补偿方案》中第二条载明：“征收补偿原则（一）该片区符合临沂市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，已纳入临沂市罗庄区2014年国民经济和社会发展年度计划，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》依法予以征收。”
本院认为，被上诉人王发学通过人民法院拍卖的形式，依法取得涉案房屋所有权并办理了变更登记，上诉人在未经取得被上诉人的同意以及未签订房屋征收补偿协议的情况下，对被上诉人的房屋拆除，属行为违法。原审法院对此认定事实清楚，且双方当事人亦均无异议，本院予以确认。现双方争议的主要问题为赔偿款如何分配问题。上诉人认为只应赔偿拆除被上诉人房屋价值损失，而宅基地属于集体土地，补偿主体应为村集体经济组织，被上诉人不应得到宅基地补偿款。本案中，被上诉人所取得的涉案房屋是依据人民法院拍卖程序依法取得，且临沂市罗庄区人民法院（2009）临罗执字第1429号-2号执行裁定书（以下简称执行裁定书）所裁定的内容明确说明杨士民所有的位于临沂市罗庄区盛庄街道办事处吴家白庄村房产一套的所有权及相应的其他权利归买受人王发学所有，现该执行裁定书已生效，且上诉人拆除行为违法的情况下，应当按照上诉人与案外人之间补偿协议约定的面积对被上诉人进行赔偿。虽然《中华人民共和国土地管理法实施细则》第二十六规定了土地补偿费归农村集体经济组织所有，但本案上诉人在实施本次征收时是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》而实施的，因此，上诉人认为只应对拆除房屋面积进行赔偿的上诉请求，本院不予支持。由于上诉人未依法与作为合法房屋所有权人的被上诉人就拆迁面积、补偿方案进行协商，而是与案外人签订补偿协议，过错责任在上诉人，其认为不应全额赔偿被上诉人补偿款的上诉请求，本院亦不予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费50元，由临沂市罗庄区人民政府负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 琳
审 判 员 张景凯
代理审判员 王永鹏
二〇一六年二月十六日
书 记 员 王 璐