上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第144号
原告吴春达。
委托代理人丁波，上海申浩律师事务所律师。
被告朱水敖。
委托代理人陈高乾，上海关天律师事务所律师。
第三人季新葵。
原告吴春达与被告朱水敖、第三人季新葵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年2月27日公开开庭进行了审理。因案情复杂本案转为适用普通程序，组成合议庭，并于2014年6月13日再次公开开庭进行了审理。原告吴春达及其委托代理人丁波、被告朱水敖及其委托代理人陈高乾、第三人季新葵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月6日，原、被告及第三人签订《房地产居间合同》约定，被告将坐落于上海市奉贤区北唐66栋150号XXX室（以下简称“诉争房屋”）出卖给原告，总价为人民币（以下币种同）620，000元，首付定金30，000元，第二次付款为三成，其余贷款。当日，原告交付了定金30，000元，后原告与被告协商第二笔房款支付事宜，被告称直接将房屋过户至原告名下费用较高，等房屋过户至被告名下再办理过户及支付房款事宜。2013年11月底，原告获悉诉争房屋已经过户至被告名下，再找被告协商买卖事宜未果。后原告获悉，被告准备将诉争房屋以高价另行出售。原告遂起诉至本院，要求判令：被告继续履行《房地产居间合同》，协助办理诉争房屋过户手续。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令继续履行《房地产居间合同》；2、被告搬离诉争房屋。
原告针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：
1、原、被告及第三人签订的《房地产居间合同》1份，旨在证明原、被告之间房屋买卖合同关系的事实；
2、收据2张，旨在证明原告交付了定金30，000元的事实；
3、房屋状况及产权人信息1份，旨在证明被告系诉争房屋产权人的事实；
4、银行流水单1份，旨在证明被告销售人员确认房型与样板房一致的事实；
5、录音资料1份，旨在证明原、被告曾经就诉争房屋买卖进一步履行进行磋商的事实。
被告辩称，涉案合同无效，理由为：第一，中介人员没有资质；第二，原告与中介恶意串通；第三，涉案合同第六条向案外人赵志刚设定了义务，且不具有可履行性。退一步说，涉案合同也未实际履行，涉案房屋价值较大，而原告仅支付15，000元定金，其应按合同约定全面履行，结合本案，原告支付首付款才称得上实际履行。
被告针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：
1、（2013）奉民三（民）初字第1337号民事调解书、（2013）奉执字第3826号执行裁定书、协助执行通知书、房屋状况及产权人信息各1份，旨在证明被告系诉争房屋所有权人的事实；
2、《上海市房地产买卖合同》1份，旨在证明赵志刚并非诉争房屋所有权人，上述合同系虚假的事实；
3、房屋状况及产权人信息、庭审笔录各1份，旨在证明原告未按约支付首付款的事实。
第三人述称，合同签订后，不了了之了，原告没有将房屋卖给被告。
第三人针对其述称未提供任何证据。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1真实性没有异议，但因居间人不具备资质，对合法性有异议；对证据2真实性无异议，但被告仅收取了15，000元定金；对证据3无异议；对证据4不予认可，不能证明待证事实；对证据5不予认可，录音所述时间地点，被告儿子根本不在现场，不认可其真实性。第三人对原告提供的证据1、2、3、4、5均无异议。原告、第三人对被告提供的证据1、2均无异议。原告对被告提供的证据3真实性无异议，但认为不能证明待证事实。第三人对证据3表示不清楚。
对上述证据，本院认证如下：原告提供的证据3、被告提供的证据1、2由于相对方均无异议，且与本案存在关联性，确认上述证据具有证明力。原告提供的证据1、2、3、被告提供的证据3相对方对其真实性没有异议，且与本案具有关联性，本院确认其具有证明力。原告提供的证据4真实性予以确认。原告提供的证据5因仅有录音资料，且相对方对其不予确认，本院对此难以认定。
基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2013年1月6日，原、被告及第三人签订《房地产居间合同》约定，被告将坐落于上海市奉贤区青村镇北唐新苑150号XXX室房屋转让给原告。转让价格为620，000元。原告预付定金30，000元，该定金可抵作房款。第二次付款为首付三成，其余贷款补充。并说明诉争房屋属农民动迁置换房，在办理房产证后，原告需要贷款，被告应予以配合。1月7日，原告支付了30，000元，其中15，000元由被告收讫，15，000元由当事人保管。
另查明，诉争房屋原登记所有人为赵志刚，被告出资向赵志刚购买后，2013年1月18日，经本院调解，案外人于2013年7月5日前协助被告办理诉争房屋产权过户手续。2013年10月21日，诉争房屋核准登记权利人为被告。
庭审过程中，原告为继续履行合同，向本院预缴了剩余全部房款590，000元。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案争议焦点之一在于涉案合同效力问题。涉案合同实际上是复合合同，原、被告关于诉争房屋买卖系双方真实意思表示，合法有效。中介人员不具备资质，并不导致原、被告之间买卖合同无效。原告诉称，原告与中介存在串通，但其未提供恶意串通的相关证据，本院对此不予采信。未经他人同意，为他人设定义务的条款无效，但部分条款无效并不导致整个合同无效。综上，涉案合同合法有效。本案争议焦点之二，在合同有效的前提下，原告要求继续履行，被告能否要求解除合同？被告辩称，原告未按约付款，存在违约行为。然被告未举证证明原告存在违约，故对此辩称本院难以采信。被告既无约定解除权，又无法定解除情形出现，故对被告不愿继续履行合同的辩解本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告吴春达于本判决生效之日起十日内支付被告朱水敖购房款人民币590，000元；
二、被告朱水敖于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区青村镇北唐新村XXX号XXX室房屋。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10，000元，诉讼保全费3，620元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
代理审判员 李 楠
人民陪审员 顾秀英
二〇一四年七月十七日
书 记 员 陈 艳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。