吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉民终251号
上诉人（一审被告）：王大军，男，汉族。
委托代理人：张新纪，吉林群兴律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：松原市振原建设工程有限公司。
法定代表人：周向春，该公司董事长。
委托代理人：邢伟，吉林恒正达律师事务所律师。
一审被告：松原市华鑫房屋开发有限责任公司。
法定代表人：荀延华，该公司总经理。
委托代理人：刘铁军，该公司员工。
上诉人王大军因与被上诉人松原市振原建设工程有限公司（简称振原公司），一审被告松原市华鑫房屋开发有限责任公司（简称华鑫公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省松原市中级人民法院（2015）松民二初字第69号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王大军及其委托代理人张新纪，被上诉人振原公司的委托代理人邢伟，一审被告华鑫公司的委托代理人刘铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
振原公司一审诉称：振原公司与华鑫公司建设工程施工合同纠纷执行一案由一审法院立案受理，华鑫公司未履行生效法律文书确定的给付义务，一审法院作出（2014）松执字第7-7号执行裁定书，查封华鑫公司所有的位于松原市锦绣松苑小区第219幢1926号房产。2015年5月，王大军以案外人身份提出执行异议，以其已经购买涉诉房产为由，请求解除涉诉房产的查封、停止执行。一审法院审查后，以王大军系在执行查封前与华鑫公司以以物抵债方式签订涉诉房产为买卖标的物的买卖合同，支付价款超过总价款的50%，且王大军名下无其他可供居住的房屋为由，中止对涉诉房产的执行。王大军就涉诉房屋提出执行异议所举证据不能证明其享有排除强制执行的权益，诉请请求：许可对华鑫公司所有的位于松原市锦绣松苑小区第219幢1926号房产的执行。
王大军一审辩称：1.从法律事实上看，王大军与华鑫公司在查封前签订了商品房买卖合同，且房款已经全部付清。2.从法律依据上看，王大军名下无其他用于居住的房屋，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条；对未办理房屋过户手续无过错，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条。
华鑫公司一审辩称：王大军购买房屋在先，法院查封在后，房屋买卖合同合法有效，且王大军名下无其他用于居住的房屋。同意王大军的答辩意见，应驳回振原公司的诉讼请求。
一审法院查明：一审法院于2013年11月26日作出（2013）松民二初字第59号判决，判决：松原市华鑫房屋开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付松原市振原建设工程有限公司400万及相应的利息（自2012年6月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决发生法律效力时止）。该判决生效后，振原公司依据该判决书申请执行，一审法院立案受理后，于2015年3月5日作出（2014）松民执字第7-7号执行裁定书，查封了华鑫公司名下位于松原市锦绣松苑小区第219幢1926号房产，王大军提出执行异议审查申请，经一审法院审查并作出（2015）松执异字第68号执行裁定书，裁定中止对该房产的执行，并依法进行了送达。
另查明，2014年9月25日，华鑫公司（甲方）与王大军（乙方）签订《装修工程合同书》一份，约定由王大军承接锦绣松苑小区11-1号（即本案讼争的219幢）7至21层的楼内室装饰工程。关于工程款双方约定：工程总造价为280万元，工程款以楼抵账，其中给付锦绣松苑小区内一排二排农贸市场内一排二排主体楼下精品屋500平方米，每平方米作价3750元，合计187.5万元，剩余92.5万元给付锦绣松苑小区11-1号（即本案讼争的219幢）公寓楼，房价按售楼处的9.5折计算。2014年9月26日，华鑫公司与王大军签订了三份《商品房买卖合同》，约定将锦绣松苑小区219幢的1924室、1925室、1926室三套住宅出售给王大军。其中，1926室价款为503120.65元，交款凭证显示王大军全额付款；1925室价款为258042元，交款凭证显示王大军为全额付款；1924室价款为258042元，交款凭证显示王大军付款134849.85元，三份付款凭证显示王大军合计付款金额为896012.5元。三份买卖合同的付款方式均显示为“抵219幢装修工程款及工人工资”。《装修工程合同书》签订后，王大军组织工人施工，但工程并未全部完成，现已停工，双方并未结算。本案讼争楼房现仍未交付使用。
一审法院认为：振原公司作为生效判决的申请执行人对执行异议裁定不服，在法定期限内提起诉讼，符合法律规定，本案属于申请执行人执行异议之诉。王大军作为执行案件的案外人应当就其享有足以排除执行的民事权益承担举证责任。王大军提供的其与华鑫公司签订的《商品房买卖合同》上的付款方式显示为“抵219幢装修工程款及工人工资”，即以房抵债，但商品房买卖合同的签订时间仅比《装修工程合同书》晚一天，7至21层的装修工程根本不可能一天即完工，并且王大军自认工程并未完工，双方亦未结算。所以难以认定2014年9月26日三份商品房买卖合同是双方达成购买商品房买卖关系的真实意思表示，关于双方之间商品房买卖合同的真实性及是否存在真实的商品房买卖合同关系无法确定。且就其主张的以物抵债的基础法律关系及数额并未提供充分证据证实，其亦不属于法律及司法解释规定的消费者买受人。如果确实存在工程款欠付问题，王大军可以向华鑫公司另行主张。综上，现有证据无法确定王大军与华鑫公司存在真实的商品房买卖合同关系，并不符合法律及司法解释规定的排除执行条件。据此，振原公司要求准许对锦绣松苑小区第219幢1926室执行的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和同民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款（一）项之规定，判决如下：准许执行华鑫公司所有的位于松原市锦绣松苑小区第219幢1926号房产。案件受理费100元，由王大军、华鑫公司负担。
王大军上诉称：1.以房抵债真实，一审认定事实错误；2.王大军是施工人，有优先受偿权。请求撤销一审判决，改判驳回振原公司的诉讼请求。
振原公司辩称：一审事实认定清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。
华鑫公司述称：同意王大军的上诉请求。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：王大军主张其与华鑫公司系以房抵债（工程款）形成了房屋买卖合同，但王大军自认其为华鑫公司施工的装修工程并未完工，双方亦未结算，且双方《商品房买卖合同》的签订时间仅比《装修工程合同书》的签订时间晚一天。在此情况下，一审法院以王大军未就其主张的以物抵债的基础法律关系及数额提供充分证据为由不予认定双方的商品房买卖合同关系并无不当。
本案中，王大军与华鑫公司之间是否存在装修装饰工程合同关系存疑，即便存在，王大军也丧失了对涉诉房屋的优先权。《装修工程合同书》签订的时间为2014年9月25日。该合同书约定“合同工期为四个月，从合同签订日起”。而王大军直至本案二审时才主张优先权，距合同约定的竣工之日超过了6个月。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”的规定，本院对王大军此项主张不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由王大军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文国
代理审判员 王 亮
代理审判员 刘 阳
二〇一六年六月三十日
书 记 员 李 镇