湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂东宝城民初字第00171号
原告中国农业银行股份有限公司荆门海慧支行。
负责人杨涛，行长。
委托代理人周兵，男，生于1972年4月4日，汉族，荆门市人，该行客户经理。
委托代理人刘金梅，湖北京中金律师事务所律师。
被告王永春，男，生于1978年2月28日，汉族，安徽省芜湖市人。
被告汤晓丽，女，生于1976年8月9日，汉族。
被告荆门华尔房地产开发有限公司。
负责人黄先明，总经理。
原告中国农业银行股份有限公司荆门海慧支行（以下简称农行海慧支行）与被告王永春、汤晓丽、荆门华尔房地产开发有限公司（以下简称荆门华尔房地产公司）借款合同纠纷一案，本院受理前，农行海慧支行申请诉前财产保全，要求对王永春、汤晓丽购买的荆门市金地广场×幢×号房屋予以查封，本院于2014年6月20日作出裁定，查封了该房屋。2014年7月17日，本院受理该案后，依法由审判员胡昌银适用简易程序独任审理。原告农行海慧支行的委托代理人周兵、刘金梅到庭参加诉讼。被告王永春、汤晓丽、荆门华尔房地产公司经本院传票传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
农行海慧支行诉称，2009年5月26日，王永春以按揭贷款方式在荆门华尔房地产公司购买荆门市金地广场×幢×住房一套。2009年8月26日，王永春与农行海慧支行签订《个人购房担保借款合同》，约定农行海慧支行向王永春提供贷款440000元，贷款利率按合同约定执行，贷款期限为240个月。并约定借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人可以提前收回贷款。同时，王永春、汤晓丽用所购房产为该笔贷款进行抵押。荆门华尔房地产公司为阶段性保证人，对该笔贷款承担连带责任保证。王永春从2013年12月23日未按约定履行还款义务，截止2014年7月9日，王永春逾期还款达210余天，下欠本息合计388214.34元。为此要求：1、王永春、汤晓丽共同偿还借款本金377882.69元及利息9997.21元、复利171.36元、罚息163.07元，共计388214.34元（截止2014年7月10日）；2、判令王永春、汤晓丽共同偿还从2014年7月10日起按年利率6.237%计算至清偿之日的罚息，判令王永春、汤晓丽共同支付违约金，从2013年12月24日起按约定年利率15%计算至清偿之日；3、判令王永春、汤晓丽共同支付农行海慧支行实现债权支付的律师代理费23000元；4、判令荆门华尔房地产公司对上述款项及诉讼费承担连带清偿责任；5、判令王永春、汤晓丽、荆门华尔房地产公司不能及时偿还时，农行海慧支行对抵押物享有优先受偿权；6、本案的诉讼费由王永春、汤晓丽、荆门华尔房地产公司承担。
农行海慧支行为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：
1、王永春、汤晓丽身份证、户口簿及结婚证复印件。证明王永春、汤晓丽身份情况及夫妻关系；
2、商品房买卖合同。证明王永春采用按揭贷款方式购买商品房的事实；
3、个人购房担保借款合同。证明借款合同中各自的权利、义务，包括借款的金额、期限、利率、违约责任等；
4、同意抵押承诺书。证明王永春、汤晓丽同意用其购买的商品房抵押贷款的事实；
5、商品房抵押预告登记证。证明王永春、汤晓丽用购买的商品房为此笔贷款提供抵押担保并办理了预抵押登记的事实；
6、借款凭证一份。证明农行海慧支行按借款合同的约定已向王永春发放贷款440000元的事实；
7、对账单。证明王永春截止2014年7月10日已还款和未还款情况；
8、委托代理协议及税务发票。证明农行海慧支行为该案支付律师代理费情况；
9、荆门市东宝区人民法院民事裁定书。证明王永春、汤晓丽购买的商品房已被法院查封。
王永春、汤晓丽、荆门华尔房地产公司未提出答辩，未提供证据。
对农行海慧支行提供的证据，王永春、汤晓丽、荆门华尔房地产公司未到庭质证，经本院审核后认为，上述证据来源合法，具有客观真实性，且能证明待证事实，本院予以采信。
结合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：
王永春与汤晓丽系夫妻，于2005年2月5日登记结婚。
2009年8月26日，王永春、汤晓丽、荆门华尔房地产公司与农行海慧支行签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：农行海慧支行向借款人王永春提供贷款440000元用于购买荆门市金地广场×幢×号房屋，贷款期限自2009年8月26日起至2029年8月25日止，共计240个月。贷款利率为年利率4.158%。贷款采用等额本息还款法还款，于每期末月的借款对应日还款，逾期还款的，借款人按合同约定的执行利率上浮50%计收罚息，对应付未付的利息的，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。另合同还约定：若借款人逾期90天不还款的，农行海慧支行可以要求借款人提前还清所有贷款。按照合同约定收回或提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划拔。同时，王永春、汤晓丽作为抵押人，用荆门市金地广场×幢×号房屋为贷款提供抵押担保，并办理了抵押预告登记。抵押担保的范围包括借款本息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。荆门华尔房地产公司作为阶段性保证担保保证人，在合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止，对该笔贷款承担连带责任保证。保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。
合同签订后，农行海慧支行依约向王永春提供了贷款440000元，但王永春仅履行了部分还款义务，从2013年12月23日起未按约定履行还款义务，截止2014年7月9日下欠本金377882.69元、利息9997.21元、复利171.37元、罚息163.07元，共计388214.34元。为此，农行荆门海慧支行诉至本院，要求判如所请。
另查明，农行海慧支行为本案诉讼支付律师代理费23000元。王永春未取得荆门市金地广场×幢×号房屋的房地产权利证书。
本院认为，王永春、汤晓丽、荆门华尔房地产公司与农行海慧支行签订的《个人购房担保借款合同》不违反法律规定，是双方真实意思表示，该合同合法有效，应受法律保护。王永春作为借款人，在借款后不按照合同约定履行还款义务，显属违约，依合同约定，除应偿还借款本息外，还应承担支付罚息、复利及律师代理费的民事责任。
汤晓丽与王永春系夫妻，王永春从农行海慧支行借款440000元用于购房，系家庭所用，因此，汤晓丽应承担共同偿还责任。农行海慧支行主张的借款之日至2014年7月10日止的本金、利息、罚息、复利共计388214.34元，符合合同约定及法律规定。主张的律师代理费23000元，符合湖北省律师服务收费政府指导价标准，本院予以支持。
对农行海慧支行要求王永春、汤晓丽按年利率6.237%计算2014年7月10日起至清偿之日止的罚息，亦符合合同约定，本院予以支持。
对农行海慧支行要求王永春、汤晓丽按年利率15%支付2013年12月24日起至清偿之日止的违约金，因合同中约定借款人逾期付款的违约责任为支付罚息及复利，并无约定支付违约金。因此，借款人不应支付违约金，对农行海慧支行的该项诉讼请求，本院不予支持。
荆门华尔房地产公司作为阶段性保证担保保证人，在合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止，对该笔贷款承担连带责任保证。现王永春并未取得房地产权利证书，因此，荆门华尔房地产公司应对贷款上述款项承担连带保证责任。
王永春、汤晓丽以其购买的荆门市金地广场×幢×号房屋提供抵押担保，并办理了抵押预告登记，具有抵押效力，农行海慧支行主张对该抵押物享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王永春、汤晓丽偿还原告中国农业银行股份有限公司荆门海慧支行借款本息、复利、罚息共计388214.34元。
二、被告王永春、汤晓丽按年利率6.237%标准支付2014年7月10日起至本判决确定的履行之日止的罚息及律师代理费23000元。
三、被告荆门华尔房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。
四、原告中国农业银行股份有限公司荆门海慧支行对抵押物折价或拍卖、变卖的价款在抵押权范围内享有优先受偿权。
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司荆门海慧支行的其他诉讼请求。
上述义务于判决生效之日履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7468元减半收取3824元，诉前财产保全申请费2520元由被告王永春、汤晓丽、荆门华尔房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费7468元。款汇至荆门市中级人民法院，开户行：农行海慧支行，户名：荆门市非税收入管理局，帐号570401040002701。上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 胡昌银
二〇一四年九月十日
书记员 黄天智