青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崂民二商初字第404号
原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市崂山区。
负责人冯涛，职务行长。
委托代理人杨志刚，系山东若真律师事务所律师。
被告李聪，男，汉族，住青岛市黄岛区。
被告潘贞荣，女，汉族，住址同上。
被告李金贵，男，汉族，住址同上，。
被告青岛青房担保集团有限公司，住所地青岛市市北区。
法定代表人王爱国，职务总经理。
委托代理人徐小荃，系山东平元律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建行青岛市分行）与被告李聪、潘贞荣、李金贵、青岛青房担保集团有限公司（以下简称青房担保公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行青岛市分行之委托代理人杨志刚、被告青房担保公司委托代理人徐小荃到庭参加了诉讼，被告李聪、李金贵、潘贞荣经本院合法传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行青岛市分行诉称：2009年7月7日，被告李聪与原告签订《个人住房借款合同》，合同约定：被告李聪向原告借款人民币30万元，借款期限从2009年6月29日至2024年6月29日止；被告按月向原告偿还借款本息，如被告不按时还款，原告有权要求被告立即清偿全部借款并计收利息、罚息，以及原告为实现债权而发生的所有费用。同时，被告以黄岛区XXXX户房产为其贷款作抵押担保，被告潘贞荣与被告李金贵共同承担还款责任，被告青房担保公司承担连带责任保证。合同签订后，原告依照约定履行了放款义务，但四被告未按照合同约定如期偿还贷款本息，截至2014年5月19日四被告拖欠原告借款本息、罚息、违约金共计人民币235994.47元，四被告应承担还款义务。现请求依法判令：1、解除原告与被告李聪签订的《个人住房借款合同》；2、四被告偿还原告借款本息、罚息、违约金共计人民币235994.47元（计算截至2014年5月19日），及2014年5月20日起至本息清偿之日止的利息及罚息；3、依法确认原告对被告设定抵押财产有优先受偿权；4、本案诉讼费用及原告律师费14199元由被告承担。
被告李聪、潘贞荣、李金贵均未作答辩。
被告青房担保公司辩称，被告青房担保公司要求先处理抵押物，在抵押物价值不足时，才由被告青房担保公司承担保证责任。
经审理查明，2009年7月7日，被告李聪作为借款人、原告建行青岛市分行作为贷款人签订《个人住房（商业用房）借款合同》。双方约定：被告李聪向原告借款人民币30万元用于购买开发区XXXX的房屋，借款期限为180个月，即自2009年6月29日至2024年6月29日止，被告李聪同时以上述房屋为该债权提供抵押担保；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调30%；合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同第十六条违约情形：（一）借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。合同第十七条违约救济措施约定，出现合同约定的违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；4、向借款人收取违约金；6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；11、行使担保权利；13、以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。合同第二十一条费用的承担中约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。第三十四条第四款约定，关于提前还本违约金的约定为：贷款人按借款人每次提前还本金额的一定比例收取提前还本违约金。本合同项下的提前还本违约金收取比例为1%。提前还本违约金在提前归还本时一并收取。提前还本违约金按以下公式计算：提前还本违约金=提前还贷款本金*1%。2009年6月24日，被告李金贵、潘贞荣向原告出具共同还款声明，共同还款声明的主要内容为：1、本人愿与借款人共同还款，并提供身份证明、还款能力证明；2、当借款人不能履行还款义务时，本人愿意承担还款义务，不管贵行是否行使担保物权，贵行都可直接要求本人对借款人全部债务承担责任；3、本人愿承担还款义务的范围包括：贷款金额及利息（罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金、信用卡透支本息和贵行为实现债权而发生的费用。上述声明落款处均有被告李金贵、潘贞荣签名及捺印。
2009年7月2日，原告（乙方）与被告（甲方）青房担保公司签订个人额度借款最高额保证合同，约定保证范围为主合同项下全部债务，包括债务人支用的借款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等），乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同项下的担保责任的最高限额为人民币428600元；保证方式为连带责任保证；合同还约定无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。
2009年7月14日，原告取得了房屋抵押权证，该证载明房屋抵押权人为建行青岛市分行，抵押人为李聪，房屋坐落为开发区XXXX。2009年7月15日，原告建行青岛市分行发放贷款30万元。截至2014年5月19日，被告欠原告借款本金230155.86元、利息3509.32元、罚息85.09元。原告花费律师费14199元。被告自2014年2月15日起未足额还款。
以上事实，有原告提交的本院确认的《个人住房（商业用房）借款合同》、共同还款声明、房屋抵押权证、个人贷款支付凭证、被告的身份证及户口簿复印件、个人贷款对账单、最高额抵押合同、律师费发票等证据以及本院法庭审理笔录和当事人的陈述记录在案，可以采信。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据《个人住房（商业用房）借款合同》、共同还款声明、房屋抵押权证、个人贷款支付凭证等证据，足以认定原告与被告李聪之间存在的借款合同关系，原告已按约定发放了贷款，被告李聪亦应按约定及时向原告偿还借款并支付利息，但被告李聪在偿还了部分借款本金及利息后再未履行偿还借款本金及利息的义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告出现违约行为时，原告有权宣布贷款立即到期、解除与被告的借贷关系、要求被告立即清偿借款本息及相关费用，并有权向被告收取违约金，因此，原告要求解除其与被告李聪签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，其理由正当，证据充分且于法有据，本院予以支持。
对原告主张被告应偿还的借款本金、利息及罚息，因合同中对此已作出明确约定，且该约定不违反相关法律规定，本院应予确认，截至2014年5月19日，被告欠原告本金230155.86元、利息3509.32元、罚息85.09元，故对原告要求被告偿还该部分款项的请求，本院予以支持；2014年5月19日之后的利息、罚息，被告仍应按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算方式予以承担。关于原告要求被告承担提前还款违约金的请求，本院认为，被告提前还款系因其未按期足额偿还借款违反合同约定，根据合同约定，原告行使解除权导致的而非被告自己的违约情形，故对该部分违约金不予支持。
关于被告李金贵、潘贞荣的责任，根据被告李金贵、潘贞荣作出的共同还款声明，就本案原告主张的债权其应与被告李聪承担共同还款责任。关于原告主张的抵押财产优先受偿权，因本案中被告已将位于开发区XXXX房屋作为向原告借款的抵押财产，办理了抵押权登记，原告也取得了房屋抵押权证，因此当被告不履行还款义务时，原告作为该房屋的抵押权人有权就该房屋拍卖或变卖所得的价款优先受偿。
关于被告青房担保公司的责任，依据最高额抵押合同约定，不论担保是否由债务人自己所提供，原告可直接要求被告青房担保公司承担连带保证责任，故被告青房担保公司公司应当对本案债务承担连带清偿责任，但其承担保证责任的数额不应超过428600元。被告青房担保公司公司在承担保证责任后有权向被告李聪、李金贵、潘贞荣进行追偿。
被告李聪、李金贵、潘贞荣、青房担保公司未能按时足额还款，已构成违约，依法应承担违约责任，应按照合同约定偿还所欠贷款本金、利息、罚息、复息及原告为向被告追索拖欠的借款本息，支付因诉讼产生的律师代理费。
被告李聪、李金贵、潘贞荣经本院合法传唤后无正当理由均未到庭参加诉讼，应当视为对自己答辩、质证权利的放弃，本院依法缺席审理。
据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十八条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行与被告李聪于2009年7月7日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》自2014年5月26日起解除。
二、被告李聪、李金贵、潘贞荣于本判决生效后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行借款本金230155.86元、利息3509.32元、罚息85.09元（截至2014年5月19日的利息；2014年5月20日起的利息、罚息按双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的利率计算，至本判决确定给付之日止）。
三、被告李聪、李金贵、潘贞荣于本判决生效后10日内支付原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行律师费人民币14199元。
四、被告青岛青房担保集团有限公司对上述二至三项债务承担连带保证责任（承担连带保证责任的金额以428600元为限），被告青岛青房担保集团有限公司承担保证责任后，有权向被告李聪、李金贵、潘贞荣追偿。
五、原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行就被告李聪已经设定抵押的开发区XXXX号房屋（他项权证号：青房地权黄岛区他字第6XXXX号）享有优先受偿权，即有权以该房屋折价、变卖或拍卖的价款优先受偿，不足清偿债权的剩余部分被告李聪、李金贵、潘贞荣应继续支付，超过部分归被告李聪。
六、驳回原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5053元，由四被告承担（此款原告已预交，由四被告于本判决生效后10日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 宋丽娜
审 判 员 王 敏
人民陪审员 张 艳
二〇一四年十二月四日
书 记 员 崔丽琳