福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第2546号
上诉人（原审被告）福建维斯凯鞋业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道办事处南埔工业区。组织机构代码74380687-3。
法定代表人袁冰，该公司总经理。
委托代理人杨诚，男，1973年7月1日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。（该公司法务专员）。
被上诉人（原审原告）泉州市丰泽区人民政府华大街道办事处，住所地泉州市丰泽区华大街道办事处城东社区前林。组织机构代码：00381959-9。
法定代表人黄海峰，该街道办事处主任。
委托代理人丁小明、黄晓琪，北京中银（泉州）律师事务所律师。
上诉人福建维斯凯鞋业有限公司（下称维斯凯公司）因与被上诉人泉州市丰泽区人民政府华大街道办事处（下称华大办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服泉州市丰泽区人民法院（2014）丰民初字第1449号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2004年10月8日，华大办事处与维斯凯公司签订一份《协议书》，约定华大办事处将其位于泉州市丰泽区华大街道办事处南埔工业区A幢建筑面积计7566平方米厂房承包给维斯凯公司作为鞋业生产经营场，承包期暂定五年，从2004年10月15日起至2009年10月15日止，承包前三年，维斯凯公司按每月5.5元／平方米标准向华大办事处缴交承包款，第四、五年承包款调整为每月6元／平方米，维斯凯公司于每月月初的十天内，向华大办事处缴交当月承包款。2009年6月10日，华大办事处与维斯凯公司签订第二份《协议书》，主要内容为：“原租赁协议已到期，华大办事处同意将原场所续租给维斯凯公司，期限三年，从2009年10月15日至2012年10月14日止，每月租金5.5元／平方米，维斯凯公司应于每月25日前向华大办事处缴纳当月租金。”2013年3月8日，华大办事处与维斯凯公司又签订一份《房屋租赁合同》，约定华大办事处将上述建筑物出租给维斯凯公司，租赁期限两年，从2013年2月4日起至2015年2月3日止，每月租金47600元。在2012年10月15日至2013年2月3日期间，双方没有签订书面租赁合同，但维斯凯公司仍实际占有使用该租赁物。
原审法院认为，华大办事处与维斯凯公司之间的房屋租赁合同合法有效。双方在2004年10月8日签订的《协议书》中虽表述为华大办事处将诉争房屋承包给维斯凯公司，但双方之间实际上是一种房屋租赁法律关系。双方在2009年6月10日签订的第二份《协议书》、2013年3月8日签订的《房屋租赁合同》涉及的标的物均是同一房屋。在2012年10月15日至2013年2月3日期间，双方没有签订书面租赁合同，但维斯凯公司仍实际占有使用该租赁物，应认定为双方形成事实上的房屋租赁关系。因维斯凯公司拖欠华大办事处房屋租金未付，华大办事处以房屋租赁合同纠纷起诉要求维斯凯公司支付所欠租金于法有据，维斯凯公司关于华大办事处应分别起诉的意见不能成立，不予采纳。关于所欠租金数额，华大办事处提供了维斯凯公司支付租金的汇缴表，维斯凯公司对该数额予以否认，应由负有履行义务的维斯凯公司对其已支付租金的事实提供证据。因维斯凯公司未能提供支付租金的相关证据，故采信华大办事处的主张，对华大办事处请求判令维斯凯公司支付租金503194元及逾期利息的请求予以支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：维斯凯公司应于本判决生效之日起十日内支付华大办事处租金503194元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付该款自2014年3月4日起至本判决确定还款之日止的逾期利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8832元，减半收取4416元，由维斯凯公司负担。
原审法院判决后，维斯凯公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。1、原审法院以上诉人与被上诉人华大办事处在2004年10月8日签订的协议书虽表述为将讼争房屋承包给上诉人，但所涉及的标的物与上诉人与被上诉人在2009年6月10日签订的协议书、在2013年3月8日签订的房屋租赁合同的均是同一房屋为由，认定上诉人与被上诉人在2004年10月8日签订的协议书实际上是一种房屋租赁的法律关系，判决上诉人支付所谓的房租是错误的。上诉人与被上诉人2004年10月8日签订的协议书是承包合同，被上诉人将涉案厂房承包给上诉人经营，在该承包法律关系中，支付承包费的标准、期限等权利义务完全与2009年6月10日签订的协议书不同。2009年6月10日签订的协议书是租赁合同；2012年10月15日至2013年2月3日期间双方没有签订合同，形成事实上的租赁关系；2013年3月8日签订的房屋租赁合同是目前正在履行的合同。上述四种行为属于四个法律关系，其中三个是租赁关系，一个是承包关系。原审判决将四种不同的法律关系混为一谈，违背民事法律关系的含义。而且，2013年2月4日之前的合同已经终止，对于已经终止的合同双方并无争议，原审法院将已经终止的合同与正在履行的合同合并审理是错误的。2、上诉人是按月交纳租金的，2012年10月之前的租金已经交清，不存在拖欠问题。如果拖欠租金，被上诉人应该先行抵扣之前拖欠的租金，被上诉人没有抵扣，是因为上诉人已经交清2012年10月之前的租金。2013年上诉人共缴纳租金538000元，仅欠交10567元。加上2012年10月之后的租金，上诉人也只共欠133200元。二、原审判决程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款以及最高人民法院《关于印发〈民事案由规定〉的通知》的有关规定，本案不属于普通共同诉讼，也不属于必要共同诉讼，原审判决以租赁关系概括本案法律关系不当。三、庭审中补充理由：原审判决在认定租金数额中，对2013年1月的租期计算错误。2009年6月10日合同约定的租期是从每个月的15日计算至下个月的14日，而2013年3月8日合同约定的租期是从每个月的4日计算至下个月的3日，租金计算存在半个月的差异。2013年1月应缴交的租金不是41613元，而应是24967.8元。请求：1、撤销（2014）丰民初字第1449号民事判决书；2、诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人华大办事处辩称：一、被上诉人与上诉人维斯凯公司签订的两份协议书以及之后签订的房屋租赁合同内体现的都是租赁内容，且涉及的标的物是同一房屋。2004年10月8日双方签订的协议书虽表述为将涉案房屋承包给上诉人，但根据协议书内容可以看出，双方之间实际上是一种房屋租赁法律关系。同时，2009年6月10日双方签订的第二份协议书中载写的“原租赁协议已到期……”内容，也足以印证上诉人与被上诉人在2004年10月8日签订的协议书系租赁协议。故上诉人与被上诉人双方是房屋租赁法律关系。2012年10月15日至2013年2月3日期间双方没有签订书面的租赁合同，双方形成事实上的租赁关系。因此，自2004年10月起，上诉人与被上诉人形成租赁关系的事实是清楚的。二、截止2014年3月3日，上诉人拖欠被上诉人租金人民币503194元，有被上诉人提供的上诉人支付租金的汇缴表为据。上诉人称其在2012年10月之前的租金已交清，仅欠被上诉人133200元，但未能提供支付支付租金的相关证据，应承担举证不能的后果。三、对于上诉人当庭补充的主张的关于租金计算错误问题，被上诉人在原审提供的证据已经清楚证明，截止2012年12月31日，上诉人尚欠被上诉人租金380781元；2013年1月4日至2014年2月3日的租金为41613元；从2014年2月4日开始，租金每月47600元。被上诉人在2013年1月1日至2013年1月3日少收上诉人三日的租金，没有多算租金，因此上诉人提出被上诉人有多算租金是没有依据的。原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。
本院审理中，上诉人维斯凯公司与被上诉人华大办事处对一审判决查明的事实均无异议，对双方当事人无异议的事实部分，本院予以确认。
二审中，上诉人维斯凯公司与被上诉人华大办事处均未提交新的证据。
本案双方当事人争议的焦点是：1、本案上诉人与被上诉人在2004年10月8日签订的协议书的法律关系性质是什么。2、原审法院审理本案程序有无违法。3、本案房屋租赁期间应如何计算，上诉人尚欠被上诉人的租金是多少。
对双方当事人争议的问题，本院予以查明并分析认定如下：
一、关于本案上诉人与被上诉人在2004年10月8日签订的协议书的法律关系性质是什么的问题。本案上诉人对于其与被上诉人在2009年6月10日签订的协议书、2013年3月8日与被上诉人签订的房屋租赁合同均属于房屋租赁合同关系的事实不持异议。但主张其与被上诉人在2004年10月8日签订的协议书的法律关系性质是承包关系。对此，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”虽然，上诉人与被上诉人在2004年10月8日签订的协议书在第一条表述为被上诉人同意将涉案房屋计7566平方米承包给维斯凯公司；对房屋的使用期间、使用费也表述为承包期间、承包费。但是，该份协议书的内容反映出上诉人与被上诉人约定，被上诉人将其所有的工业楼A幢交付给上诉人使用，上诉人按房屋的使用面积以及价格每月向被上诉人交付费用。上诉人与被上诉人在2004年10月8日签订的协议书所约定的内容，符合合同法第二百一十二条所规定的租赁合同的法律特征。故应认定，上诉人与被上诉人所签订的该份协议书的法律关系性质是租赁合同关系。况且，上诉人与被上诉人在2009年6月10日签订的协议书的抬头前言也载写：“原租赁协议已到期，根据现有市场行情……经研究同意继续租给乙方（维斯凯公司）。”表明上诉人与被上诉人也均确认，双方2004年10月8日签订的协议书是租赁关系。因此，原审法院认定上诉人与被上诉人在2004年10月8日签订的协议书的性质为房屋租赁合同关系是正确的。上诉人的该上诉理由依据不足，本院不予采纳。
二、关于原审法院审理本案程序有无违法的问题。如上所述，本案上诉人与被上诉人之间合同关系性质为租赁合同关系，因此原审法院将上诉人与被上诉人在2004年10月8日签订的协议书以及2009年6月10日签订的协议书、2013年3月8日签订的房屋租赁合同，一并以房屋租赁合同纠纷案由进行审理并无不当。上诉人诉称原审法院将上诉人与被上诉人签订的上述协议书、房屋租赁合同以房屋租赁合同纠纷案由合并审理，程序违法的理由缺乏法律依据，本院不予支持。
三、关于本案房屋租赁期间应如何计算，上诉人尚欠被上诉人的租金是多少的问题。本案上诉人与被上诉人分别签订了两份协议书和一份房屋租赁合同，其中：上诉人与被上诉人在2004年10月8日签订的协议书约定的租赁时间是自2004年10月15日起至2009年10月15日止，前3年每月租金为41613元，第四年、第五年每月租金45396元；2009年6月10日签订的协议书约定租期是自2009年10月15日起至2012年10月14日止，租金每月41613元；2012年10月15日至2013年2月3日期间双方未签订租赁合同，应视为2009年6月10日协议书的不定期延续，租金应按照每月41613元计算；2013年3月8日签订的房屋租赁合同约定租期自2013年2月4日起至2015年2月3日止，租金每月为47600元。上诉人对被上诉人一审提供的“维斯2011年-2012年度租金汇缴表”和“维斯凯房租2013年”两份交款和欠款明细中载写的上诉人已交款的总款额没有异议，但对欠款额有异议，主张2012年10月之前的租金已经交清，不存在拖欠问题以及2013年1月应缴交的租金数额不是41613元，而是24967.8元。对此，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”上诉人如果有支付给被上诉人租金，应提供相应的付款凭据证明自己主张的事实。但是，上诉人在一、二审中均未能提供其支付给被上诉人上述租赁期间租金的交款凭据。故上诉人依法应对此承担举证不能的不利后果。本院对上诉人主张其仅共欠被上诉人租金133200元以及2013年1月应缴交的租金不是41613元，而是24967.8元的上诉理由不予支持。
综上，本院认为，上诉人维斯凯公司与被上诉人华大办事处之间的房屋租赁合同关系合法有效。上诉人拖欠被上诉人租金503194元未能偿付，其行为构成违约，应承担支付拖欠租金以及逾期付款的违约责任。上诉人的上诉理由均依据不足，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律和所作出的判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费8832元，由上诉人维斯凯公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张庭芬
审判员 郭建闽
审判员 郑泽阳
二〇一四年八月十五日
书记员 吴钟毅
本案适用的法律条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一款规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。