湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终5676号
上诉人（原审原告）：长沙润泽物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区马王堆路惠泽园小区二楼。
法定代表人：柳继泽，董事长。
委托诉讼代理人：冯立坡，湖南华夏方圆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦当，湖南天楚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：袁美娟。
长沙润泽物业管理有限公司（以下简称润泽物管公司）、袁美娟因物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第7544号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
润泽物管公司上诉请求：一、依法撤销一审判决或者发回重审；二、判决确认业主委员会在2013年5月1日调整物业费的行为合法；三、判令被上诉人缴纳物业费本金3125.4元，违约金3000元，合计6125.4元；四、判令被上诉人以逾期金额的千分之三每日交纳从2015年12月15日起至将物业费全部交清之日止的违约金；五、判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，不当行使自由裁量权，没有任何理由及证据就将被上诉人应该缴纳的物业费本金减免了40%没有法律与事实依据。一、业主委员会调整物业费的行为合法。业主委员会在2013年5月1日将物业费调整价格是由业主大会通过决定的，并通过业主委员会与物业公司签订了协议。二、润泽物管公司起诉的物业费本金部分不应有任何减免。润泽物管公司提出要求被上诉人缴纳截止至2015年12月31日的物业费理应支持。原审法院判决书上称润泽物管公司的物业管理有瑕疵，并没有写明什么瑕疵。三、违约金理应适当支持。
袁美娟辩称：一、调价的程序和内容不合法，业委会没有经芙蓉区政府备案，也没有经业主大会的选举，业委会的主任并不是芙蓉小区的业主。二、物业公司的服务存在严重的瑕疵，违反了物业管理协议的安全防范条款，多个业主家里被盗，外来人员可以随便进出，小区的保洁人员减少，小区的环境欠佳，公共设施长期不修理，小区业主的出行有很大的不便。
袁美娟上诉请求：一、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回润泽物管公司的诉讼请求。二、一审法院违反法规规定，对上诉人提交的证据不采信，无视被上诉人的违约侵权行为的服务瑕疵，侵害上诉人的合法权利。三、一、二审案件的诉讼费用由润泽物管公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实缺乏证据，适用法律错误，支持违法行为。润泽物管公司与业主委员会于2013年5月1日签订《物业管理委托协议书》调整物业费，违反了法律、行政法规的规定，原审判决支持该无效协议不正确。二、一审法院违反法律法规规定，对上诉人提交的证据不采信，无视润泽物管公司的违约侵权行为和服务瑕疵，侵害上诉人的合法权益。上诉人外墙渗水，使房屋卧室内墙面被水浸透以及汽车停放在小区内被他人划破轮胎等，严重影响业主的居住环境、交通出行。润泽物管公司未对住户进行合理的管理和协调，导致袁美娟的财产权受到侵害。润泽物管公司提供的服务存在严重瑕疵。润泽物管公司还存在阻扰业主委员会成立，妨碍业主行使权利的行为。
润泽物管公司辩称：一、润泽物管公司已经按合同的约定履行了安保清洁卫生以及维修的义务，配备了安保人员和监控设备，并且对小区卫生进行定期的清洁，对公共设施进行了维修，该事实有客户满意调查表和物业维修记录等可以证明。二、针对漏水问题，实践中漏水的原因有各种，漏水的部位也有不同，如果漏水是开发商的责任，业主应当找开发商进行维修，如果是楼上装修的问题，业主应当找楼上的业主进行协调，物业公司只是进行协调以及在职责范围内的维修，业主将超出合同范围的义务强加给物业公司是不合理也不符合双方的约定的。三、关于小区内的车子被划的问题，如当事人所陈述，保安队长到了现场也调了监控只是没有查到侵权人，润泽物管公司已经尽了职责。四、关于小区车辆的停放的问题，物业公司也在规划管理，但也需要各业主进行配合。五、业主所称的问题并没有实质性的证据可以证明，仅仅是业主的口述。因此请求驳回上诉人的上诉请求。
润泽物管公司向一审法院起诉请求：袁美娟立即向润泽物管公司支付物业管理费3125.4元、违约金3000元（截止2015年12月14日），合计6125.4元；袁美娟以逾期金额的3‰/天支付从2015年12月15日起至将物业费全部交清之日止的违约金；本案的诉讼费由袁美娟承担。
一审法院认定事实：2005年1月1日，长沙市芙蓉区城市建设开发公司（委托方，甲方）与润泽物管公司（受托方，乙方）签订了《芙蓉公寓住宅前期物业管理委托协议书》，合同主要约定：甲方将芙蓉公寓住宅的物业共同部分、共用设备设施的维修、养护、管理工作委托给乙方公共性服务管理，乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通秩序等项目进行维护、修缮、管理与服务；乙方应向业主收取物业管理费由业主按其拥有物业的住宅建筑面积0.8元／㎡，杂屋、车库0.3元／㎡，因业主方面原因空置房屋按建筑面积每月0.72元／㎡计算，业主与乙方签订前期物业管理协议时预交半年公共性服务费，其后按季度交纳。同日，润泽物管公司（甲方）与袁美娟（乙方）签订了《芙蓉公寓住宅小区物业管理协议》，合同约定甲方权利义务的主要内容与上述《芙蓉公寓住宅前期物业管理委托协议书》相同；乙方有按照本服务合同的约定，按时向甲方交纳物业管理服务费用的义务；物业管理费由业主按其拥有物业的住宅建筑面积0.5元／㎡，杂屋、车库0.3元／㎡，因乙方原因空置房屋按建筑面积每月0.45元／㎡计算，按季度进行交纳物业管理费。同日，润泽物管公司与袁美娟签订了《芙蓉公寓住宅小区业主公约》，约定袁美娟不按《芙蓉公寓住宅小区物业管理协议》约定按期足额交纳物业服务费的，应按欠款额3‰/天标准向润泽物管公司方支付违约金。2013年5月1日，芙蓉公寓业主委员会（委托方，甲方）与润泽物管公司（受委托方，乙方）签订了《芙蓉公寓住宅区物业管理委托协议书》，合同约定乙方权利义务的主要内容与上述《芙蓉公寓住宅小区物业管理协议》相同；物业管理费由业主按其拥有物业的住宅建筑面积0.8元／㎡，杂屋、车库0.4元／㎡，因业主方面原因，空置房屋按建筑面积每月0.72元／㎡计算，按季度进行交纳物业管理费；合同期限是三年，从2013年5月1日起至2016年4月30日止。袁美娟系为该芙蓉公寓住宅小区D1栋402房业主，房屋面积为148.62㎡，车库、杂屋面积为28.32㎡。2005年12月23日收房。2014年后，袁美娟的芙蓉公寓住宅小区D1栋402房屋出现漏水并损坏了部分墙面，为此袁美娟数次向润泽物管公司反映希望得到处理但未果，后袁美娟从2014年1月1日起至今未向润泽物管公司交纳物业管理费，润泽物管公司向袁美娟催缴未果，由此酿成纠纷，诉至一审法院。
一审法院认为：一、润泽物管公司与房屋开发商长沙市芙蓉区城市建设开发公司签订的《芙蓉公寓住宅区前期物业管理委托协议书》及润泽物管公司、袁美娟签订的《芙蓉公寓住宅小区物业管理协议》真实、合法、有效，双方均应诚实、全面履行。润泽物管公司依约对芙蓉公寓住宅小区进行物业管理，履行了一般物业管理服务合同中的主要义务，袁美娟应按时交纳物业管理费。但润泽物管公司对袁美娟提供的物业服务存在一定瑕疵，可以适当减免袁美娟的物业费，综合考量，原审法院酌情确定减免袁美娟所欠物业管理费的40%；二、2013年5月1日润泽物管公司与芙蓉公寓业主委员会签订的物业管理委托协议书，将住宅建筑面积0.5元／㎡，杂屋、车库0.3元／㎡，因业主原因空置房屋按建筑面积每月0.45元／㎡的标准调整为住宅建筑面积0.8元／㎡，杂屋、车库0.4元／㎡，因业主方面原因，空置房屋按建筑面积每月0.72元／㎡的标准计算物业管理费，该调整方案未经业主大会决定同意，是违反法律、行政法规的相关规定的，但芙蓉公寓绝大多数业主从2013年5月1日起一直按调整后的标准交纳物业管理费，可视为业主认可调整后的收费标准，若返回到原来的标准收取，对润泽物管公司有失公平，故润泽物管公司提出物业管理费按住宅建筑面积0.8元／㎡，杂屋、车库0.4元／㎡，因业主方面原因，空置房屋按建筑面积每月0.72元／㎡的标准收取的意见，符合调整收费标准后的收费惯例及公平原则，原审法院予以支持。以此标准计算，2014年1月1日至2015年11月30日止，袁美娟共拖欠润泽物管公司物业管理费2995元{（148.62㎡×0.8元／㎡＋28.32㎡×0.4元／㎡）×23月）}（四舍五入，下同）；三、本案中逾期交纳物业管理费的违约金条款是对袁美娟逾期未按住宅建筑面积0.5元／㎡、杂屋、车库0.3元／㎡的物业管理费标准的约定，而2013年5月1日润泽物管公司提高物业管理费的计算标准后，双方未约定相关违约金条款，故对润泽物管公司要求袁美娟立即向润泽物管公司支付物业管理费违约金3000元（截止2015年12月14日），及袁美娟以逾期金额的3‰/天支付从2015年12月15日起至将物业费全部交清之日止的违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、袁美娟在本判决生效之日起五日内向长沙润泽物业管理有限公司支付物业管理费1797元；二、驳回长沙润泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费50元，由长沙润泽物业管理有限公司负担30元，袁美娟负担20元。
本院二审诉讼期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。润泽物管公司向本院提交了以下证据：证据一、白沙湾社区证明、芙蓉区政府会议纪要，拟证明：小区物业费一直就是0.8元，只是以前由政府补贴0.3元，业主自己出0.5元。证据二、小区内照片，拟证明：小区内卫生、绿化、安保都做得到位。证据三、物业获奖证书，拟证明：芙蓉公寓小区物业多次获奖。证据四、客户满意调查表，拟证明：小区业主对物业评价很高。证据五、物业服务需求记录表，拟证明：物业公司尽到了维修服务义务。证据六、业主委员会的组织机构代码证，拟证明：业主委员会的合法性。袁美娟发表如下质证意见：对于证据一，业主只依合同缴纳物业管理费，合同中约定的是0.5元每平方米；物业费是市场调节的，这份会议纪要不能证明涨价是合法的；会议纪要没有加盖公章，也没有出席人、参会人签到，且只是内部管理的文件。对证据二、三不予认可。证据四没有反映所有的业主的回访意见，回访的业主中有的是物业公司负责收费的，也有在街道上班的人，不具备客观性。证据五只是表面上的工作，对于业主的需求没有落实。证据六没有提交原件，有效期是到2014年止，我们提交的证据中可以反映出业主已经在芙蓉区城乡建设区进行核实了，业委会没有备案。袁美娟提交以下证据：证据一、芙蓉公寓部分业主代表给芙蓉区城乡建设局的报告，拟证明：经核实，芙蓉公寓小区业主委员会，未在该局进行备案。证据二、提交小区照片5张，拟证明：物业公司管理不到位，存在瑕疵。润泽物管公司发表如下质证意见：对第一份证据，经办人没有签字，真实性有异议，是否能适应于芙蓉小区没有具体的说明，我方提交的组织机构代码证能证明业主委员会的合法性。证据二从照片上看不是连续性的，与我方提交证据的照片上看情况是相反，照片无法说明物业公司没有尽到义务。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：润泽物管公司和袁美娟在二审提交的证据，均不能达到其证明目的，亦不属于二审提交的新证据范围，本院均不予采信。
本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为：润泽物管公司与袁美娟签订的《芙蓉公寓住宅小区物业管理协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。润泽物管公司已经按照合同的约定提供了基本的物业服务，袁美娟系小区业主，接受了润泽物管公司的物业服务，润泽物管公司有权要求袁美娟支付物业管理费，但是，考虑润泽物管公司对袁美娟提供的物业服务存在一定瑕疵，根据公平合理的原则和本案实际情况，原审判决酌情认定减免袁美娟在润泽物管公司在本案起诉时间段内所欠物业管理费的40%并免除违约金并无不当。原审判决在本案中计算袁美娟向润泽物管公司交纳物业管理费的截止日期是2015年11月30日，故润泽物管公司对2015年11月30日之后袁美娟应交的物业管理费可另行主张权利。
芙蓉公寓业主委员会与润泽物管公司于2013年5月1日签订《芙蓉公寓住宅区物业管理委托协议书》，将住宅建筑面积0.5元／㎡，杂屋、车库0.3元／㎡，因业主原因空置房屋按建筑面积每月0.45元／㎡的标准调整为住宅建筑面积0.8元／㎡，杂屋、车库0.4元／㎡，因业主方面原因，空置房屋按建筑面积每月0.72元／㎡的标准计算物业管理费。该调整方案虽未经业主大会决定同意，但芙蓉公寓绝大多数业主从2013年5月1日起一直按调整后的标准交纳物业管理费，可视为业主认可调整后的收费标准，根据公平合理和诚实信用原则，故润泽物管公司提出物业管理费按住宅建筑面积0.8元／㎡，杂屋、车库0.4元／㎡，因业主方面原因，空置房屋按建筑面积每月0.72元／㎡的标准收取的主张，原审法院予以支持正确。但是，该调整方案未经业主大会决定同意，违反了法律、行政法规的相关规定，且润泽物管公司在起诉状中并未提出确认业主委员会在2013年5月1日调整物业费行为合法的诉讼请求，故润泽物管公司上诉要求判决确认业主委员会在2013年5月1日调整物业费行为合法的上诉请求，本院不予支持。袁美娟上诉称润泽物管公司的违约侵权行为和服务瑕疵侵害上诉人的合法权益的证据不足，袁美娟据此不交物业服务费的理由不成立，本院亦不予支持。
综上所述，润泽物管公司和袁美娟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由袁美娟负担25元，长沙润泽物业管理有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周坤
审 判 员 熊伟
代理审判员 周卓
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 毛韧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。