广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2015)惠城法民一初字第1396号原告：邓翠娟，女，汉族，1985年3月30日出生，住址：广东省博罗县。委托代理人：吕红兵，广东卓建律师事务所律师。委托代理人：骆志宏，广东鹏鼎律师事务所律师。被告：惠州市宏和投资有限公司，住所地：惠州市惠城区下埔大道麦科特商贸广场A幢23B层A号房。法定代表人：庄珠能。委托代理人：王骞，广东卓凡律师事务所律师。委托代理人：丘志华，广东卓凡律师事务所实习律师。原告邓翠娟诉被告惠州市宏和投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原、被告诉辩争议原告邓翠娟诉称：2014年2月13日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》。合同约定，原告通过首付和按揭贷款方式购买被告开发的位于惠州市××城区江北××公馆小区××楼××号商品房，涉案房建筑面积为115.07平方米，总价款为人民币824298元。签订合同后，原告即向被告支付了30%首付款，余款在约定期限内通过银行贷款全部付清。合同第八条同时约定，被告应当在2014年12月31日前，将涉案房交付买受人使用；合同第九条还约定，逾期交房不超过90天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订时，双方约定涉案小区土地使用年限为67年，自2010年12月31日至2077年10月6日。2014年11月份，被告通知原告收楼入伙，原告发现涉案楼盘国有土地使用权证载明使用年限仅至2062年10月6日止，而不是合同约定的2077年10月6日，整整相差15年。原告及全体业主遂多次向被告严正交涉，同时积极向有关部门信访维权，要求被告在交楼前按合同办理。被告以按合同约定“在收楼入伙540天内办妥延长土地使用年限即可”为由，拒绝原告合法、正当要求。为此，原告与其他业主分别于2014年11月9日、2014年12月7日以《业主声明》、《关于收楼回复（拒绝收楼声明）》两次集体或单独向被告发函，督促被告在交房前办妥土地使用权延期手续，否则将不予收楼，并依法追究被告违约责任。被告一直未予理会。原告认为，被告在涉案楼盘土地使用权年限仅具备“至2062年10月6日”条件下，在合同中约定“土地使用年限至2077年10月6日”，其行为构成欺诈；在收楼入伙前罔顾业主利益，拒不办理相关手续，导致原告无法正常收楼入伙，其行为严重违反合同约定及相关法律规定，依法应当继续履行合同，并按合同约定赔偿标准承担自2015年元月1日至办妥土地使用权年限到2077年10月6日并正式书面通知业主实际收楼日期间的延期交楼违约责任。为维护自身合法权益，特向贵院提出请求：1、判定被告继续履行合同，向国土部门递交延长涉案小区土地使用年限至2077年10月6日的相关材料，并承担办理延长土地使用年限应交付的全部费用；2、判定被告支付自2015年1月1日至涉案楼盘载明上述年限的新国有土地使用证出证之日止的迟期交楼违约金（违约金暂计至起诉日2015年3月5日逾期共计74天，违约金30499元。计算标准为：每天按已付房款824298元的万分之五计算）；3、判定被告承担本案诉讼费用。本案在审理过程中，原告撤回第一项诉讼请求。被告惠州市宏和投资有限公司辩称：一、本案答辩人在土地使用权期限问题上并无欺诈。(一）土地信息作为一项法定的政府公示信息，由国土行政主管部门向社会公开，是政府公示公信的不动产信息，因此，土地的登记使用年限就其法定属性而言，根木就是不可能向买受人进行隐瞒政府公示信息，更勿论欺诈。(二）事实上答辩人在销售木案商品房时，已经按照政府售楼规范的要求，将涉案土地使用权土地证书在现场公示。(三）答辩人在《商品房买卖合同》的房管局标准版木中，将土地使用权期限填写为2077年，就是明确承诺将最终交给业主的房地产土地延期至2077年，这是一项是向业主提供实益的举措。并且，该延期承诺符合政策，完全切实可行，如何被颠倒黑白成为“欺诈”行为？(四）实际上，在木案土地使用权期限问题发生争议之前，2013年月份，答辩人已经主动启动了向国土部门申请本案土地使用权延期工作，当时答辩人的商品房销售工作还没有完成，甚至有些买受人的商品房买卖合同实际上是在答辩人启动延期申请工作之后才签订的，这些事实说明合同约定土地使用权期限至2077年明显是答辩人一项主动积极履行的承诺，被歪曲为“欺诈”显然不符常理。(五）至于首次延期申请因答辩人不接受审计机关的价格意见从而导致国土部门退回答辩人延期申请的情况，因土地使用权延期补缴地价木身不是公开竞价的招拍挂程序而是协商方式确定地价程序，答辩人作为申请延期一方企业与国土部门反复进行价格协商，于法于理并无不当。国土部门退件只是协商过程中为保障下一步协商有充足时间的一项阶段性措施而非终局退回，答辩人也没有放弃申请延期和协商工作。部分买受人不明事理，片面强调自身权益而不给对方履行合前完成合同约定义务损害了答辩人的合法权益。(一）根据我国《物权法》的规定，不动产实物交付和所有权转移是不同的法律行为，木案商品房买卖合同作为不动产转让交易，房屋实物交付与房屋产权转移是出卖人两项不同的法律义务。(二）依据买卖双方签署的《广东省商品房买卖合同》第十五条的规定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故答辩人房屋实物交付与房屋产权转移两项合同义务在时间上是先交付房屋实物，然后在540日内句买受人转移符合约定土地使用期限的房地产权属，并不要求答辩人将商品房实物和所有权一并完成转移。(三）合同的履行都是一个过程，我国《合同法》第八条明确规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，故合同法只要求当事人如期履行合同义务，并没有赋予一方当事人在到期前就变更合同的约定期限强制先予履行的权利。在商品房实物交楼到期但房屋产权转移未到期之时，根据我国《物权法》第9、147条，商品房连同土地使用权均尚且由答辩人所有，而在房地产权属转移届期之前，答辩人有权自行安排完成土地使用权延期的合理时间。被答人要求收楼前就办好延期，没有合同依据且侵害了答辩人的期限利益。三、答辩人按期达到合同约定房屋实物交付条件，被答辩人拒不受领房屋其行权不当，理应自行承担不利后果。（一）木案房屋的《广东省商品房买卖合同》第八条的约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房应符合由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工-验收报告，并取得规划、消防、人防等单项验收合格证，将符合木合同约定的商品房交付买受人使用。”答辩人已在2014年11月份全部完成上述工作，房屋完全具备约定交付使用的条件。（二）答辩人已逐一通知买受人并登报发布收楼公告，告知买受人商品房已提前竣工达到收楼条件，通知被答辩人按时收楼入住。（三）被答辩人误解自身合同权利拒绝受领符合约定交付条件的房屋，该事实的性质不是答辩人延期交楼，而是被答辩人错误行权，其不当行为的不利后果应自行承担，更不能要求答辩人对其赔偿。四、本案被答辩人的行为属滥用权利。（一）有关木案土地使用权延期问题，答辩人一直都在合同期限范围内有条不紊推进实施：2013年11月份即提出延期申请；2014年7月份暂时退件后一直在催促跟进国土部门尽快完善延期手续及条件；2014年11月10日再次向惠州市国土资源局递交延长上地使用权年限；2015年2月15日惠州市国土资源局同意将国有土地年限延长至2077年后，答辩人即于2015年2月17日缴纳土地出让金；2015年3月13日即取得终止期限为2077年的国有上地使用证，而此时较答辩人向买受人转移房地产权属的约定期限提前了一年零三个月。（二）2014年11月份，答辩人在交楼现场通过书面公示等方式，反复向买受人说明目前土地使用权正在延期办理的情况，而被答辩人在自身合同约定的房地产产权转移远未到期之前，明知答辩人正在履行合同的实际情况，却无理拒绝接收符合交楼条件的房屋，更有甚者，还有一些买受人甚至采取拉横幅方式公然向社会散布虚假事实诽谤答辩人，不惜践踏法律，不惜破坏社会秩序。有关买受人的行为显属滥用权利，违反我国《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，以及第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”中关于诚实信用、遵纪守法等善意履行合同的基本要求。故木案被答辩人诉讼无理，恳请法院依法驳回其诉讼请求。审理查明的事实经审理查明，原告与被告惠州市宏和投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于惠州市××城区江北××号宏益公馆12号楼1单元3层03号房（以下简称“涉案商品房”），建筑面积115.07平方米，总价款为824298元。合同第一条约定涉案小区的土地使用权证号为惠国府用（2010）第13020102779号，土地使用权年限自2010年12月31日至2077年10月6日；第八条约定被告应当在2014年12月31日前，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告并取得规划、消防、人防等单项验收合格证，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；被告逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之五支付违约金，合同继续履行；第十五条约定被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告分别于2014年2月13日、2014年6月25日共支付购房款824298元。2014年7月23日，广东省惠州市公安消防局出具惠公消验字（2014）第0175号《关于惠州市宏和投资有限公司宏益公馆南区建设工程消防验收合格的意见》。2014年8月11日，涉案商品房工程通过人防部分竣工验收备案。2014年8月15日，涉案商品房通过勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格并于2014年11月5日到惠州市惠城区城乡规划建设局进行了备案。此后，被告通知原告收楼并于2014年12月26日在惠州日报上刊登了《宏益公馆精英汇收楼通知》。由于《国有土地使用权证书》中记载的年限与《商品房买卖合同》中约定的土地使用权年限不一致，原告认为与合同约定不符，故拒绝收楼，并向被告发出拒绝收楼声明。涉案商品房系由被告投资开发的预售商品房项目，该项目地块编号为0010040578，《国有土地使用权证书》编号为惠府国用（2010）第13020102779号，规划用途为商住用地，使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2062年10月6日。2014年11月10日，被告向惠州市国土资源局递交了申请，经惠市国土资（用地）字【2015】9号文批准，被告于2015年2月17日补缴了19152529元。补缴后涉案土地住宅用地使用权年限延长至2077年10月6日，商业用地使用权年限延长至2047年10月6日。并于2015年3月13日重新颁发土地使用权证[证号：惠府国用（2015）第13020100004号]。裁判理由与结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议的焦点在于被告通知原告收楼时，涉案商品房是否已经达到交楼条件。合同第八条约定被告应当在2014年12月31日前，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告并取得规划、消防、人防等单项验收合格证，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。庭审中，被告提交证据证明涉案商品房已经于2014年8月15日通过勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格，且在2014年11月5日到惠州市惠城区城乡规划建设局进行了备案。对该部分事实，本院予以确认。原告主张被告逾期交楼的违约责任主要在于涉案商品房的土地使用权证的使用期限为2062年10月6日，而合同约定的土地使用权的使用期限为2077年10月6日。原告认为被告通知收楼时，涉案商品房虽然已经通过五方验收合格，但是不具备合同第一条所约定的土地使用权证的使用期限，所以原告不予收楼。被告通知收楼时，土地使用权证上载明的截止时间与合同约定截止时间不相符，原告是否可以以该事实为由拒绝收楼，以及不收楼的后果由谁承担？本院认为，商品房是否达到交付条件主要以商品房是否达到基本使用条件为准，涉案商品房已经经过五方验收合格并办理备案手续，应该认定为具备了基本使用条件，达到基本收楼标准。本案中，土地使用权证上载明的截止时间与合同约定截止时间不相符，被告作为开发商应该积极申请办理，本案被告在相对较短的时间内办好了土地使用权的延期手续并缴纳了费用，表明被告是积极履行合同义务，业主们应给予相对的宽恕。另一方面，合同约定被告应在商品房交付后540日内办好房地产权属证书，在此时间内如原告认为被告存在有关问题，也应该通过协商、沟通的方式解决，原告不应以该事实为由拒绝收楼，由此导致的后果，不应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告邓翠娟的全部诉讼请求。案件受理费562元（原告已预交331元），由原告邓翠娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  欧阳琳代理审判员  肖石平代理审判员  钟志明二〇一五年八月二十日书 记 员  梁红玉李鸟