广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4373号
上诉人（原审被告）：广州凯源房地产实业有限公司，住所地：广州市海珠区。
法定代表人：许应裘，职务：执行董事。
委托代理人：王华丽，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈建平，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：詹丽虹，住广州市越秀区。
上述两被上诉人共同委托代理人：肖大伟，国信信扬律师事务所律师。
上诉人广州凯源房地产实业有限公司（以下简称凯源公司）因与被上诉人陈建平、詹丽虹商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2104号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市天河区黄埔大道车陂水厂南侧地段编号为10、8、6的地块上的江源半岛花园商品房是凯源公司开发建设的，已取得穗房预（网）字第20100325号《商品房预售许可证》，获准销售上述房屋。
2010年7月18日，凯源公司与陈建平、詹丽虹签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》；含附件；合同首部显示甲方／卖方为凯源公司，乙方／买方为陈建平、詹丽虹），约定：乙方所购商品房为江源半岛花园自编B1-B3栋自编B3栋9层902号房（以下简称案涉房屋），房屋地址为天河区车陂南路15号（自编B3栋）902房；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额1613325元；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条房屋交付）甲方应当在2012年1月18日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；（第十四条延期交房的违约责任）甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.05%的违约金，合同继续履行；（第十五条房屋交付时的有关资料）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；（第十六条交付时的验收）乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议；甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见；逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付等条款。上述合同的附件七《本合同补充协议》约定：（第五条）乙方应按甲方收楼通知书中规定的期限对该商品房进行验收交接，否则，自甲方根据在本合同中载明的乙方地址发出《收楼通知书》中所定的验收缴楼之日起次日视为甲方已按合同约定交付房屋完毕；该房屋的风险责任转移由乙方承担；房屋交付的标志是商品房经验收合格后甲方向乙方移交钥匙或双方办理其他交接手续，以日期较前者为准；由于乙方原因，逾期未能交付房屋的，乙方应自逾期之日的次日开始承担物业服务费、水电费、公摊费等有关费用，并每日按总房款0.05%的标准向甲方支付违约金；（第六条）如遇乙方未缴清全部应付款项（包括但不限于房款、面积差异款、税费、专项维修资金、违约金、赔偿款等相关费用）、不可抗力、政府行为……甲方可据实顺延交付使用及转移登记的时间，不需承担违约责任；在乙方付清应付款项后5个工作日内，甲方将房屋交付给乙方；（第七条）本合同第十五条双方确认如下：甲方于交楼期间在收楼现场公示《商品房买卖合同》第十五条约定的房屋交付条件证明文件及有关资料的，视为甲方已履行出示义务；上述文件客观上无法一次性全部取得的，甲方应在交付使用后90个工作日内提供；（第十五条）《商品房买卖合同》第十四条、第十九条（即关于甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的违约责任的约定）、第二十二条（即关于迟延办理产权登记的违约责任的约定）所约定的违约责任，其计算违约金的数额最高不超过该商品房总价款的5%，其他条款中已作明确约定的除外；（第十八条）本补充协议为甲乙双方共同对《商品房买卖合同》的补充，如《商品房买卖合同》有关条款与本补充协议不一致的，以本补充协议内容为准等条款。上述合同中没有对陈建平、詹丽虹迟延支付购房款的违约金上限作出约定。
陈建平、詹丽虹已依约向凯源公司付清案涉房屋的全部购房款。
2011年12月28日，凯源公司向陈建平、詹丽虹发出《致函》，表示因配合亚运会举办而停工，导致凯源公司不能依《合同》约定的交楼时间向陈建平、詹丽虹交付案涉房屋，凯源公司承诺将从合同约定的交楼日期起90个工作日内向陈建平、詹丽虹交付案涉房屋，具体交付时间另行通知。
2012年10月17日，陈建平、詹丽虹通过银行向广州市房屋安全管理所缴纳了案涉房屋的专项维修资金，并取得相应的《广州银行专项维修资金专用缴款单》。
2013年7月7日，陈建平、詹丽虹办理了案涉房屋的收楼手续。
2014年7月17日，陈建平、詹丽虹向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、凯源公司向陈建平、詹丽虹支付迟交楼违约金80666.25元（1613325元×5%=80666.25元）；2、凯源公司承担本案诉讼费用。凯源公司在原审辩称：一、涉案房屋在收楼通知书确定的收楼时间已经符合约定交付条件，陈建平、詹丽虹未按通知时间收房的责任应由其自行承担，；二、因亚运会亚残运会导致工程停工，凯源公司按约有权顺延交房期限；三、陈建平、詹丽虹未及时交存专项维修资金，凯源公司有权拒绝交付房屋；四、陈建平、詹丽虹要求凯源公司支付逾期交房违约金已经超过两年诉讼时效，依法不应予以支持。
在本案原审审理中，双方当事人均确认案涉房屋专项维修资金缴纳流程是必须由凯源公司向陈建平、詹丽虹发出专用缴款单（凯源公司在该单据上会事先打印好房屋信息、交款人名称、开户银行、金额等信息），然后由陈建平、詹丽虹凭上述缴款单到银行交款，银行会在上述缴款单上打印相应的交款信息，并加盖银行业务章。陈建平、詹丽虹称凯源公司工作人员于2012年10月前曾电话通知陈建平、詹丽虹案涉楼盘将快取得《竣工验收备案表》符合交房条件，要求陈建平、詹丽虹到案涉楼盘售楼部处领取广州银行专项维修资金专用缴款单然后缴纳该款；陈建平、詹丽虹到凯源公司售楼部处领取缴款单后，凯源公司工作人员又于2012年10月17日电话通知陈建平、詹丽虹，专项维修资金专用缴款账号发生变动，要求陈建平、詹丽虹到案涉楼盘售楼部换取经更改缴款账号的广州银行专项维修资金专用缴款单，陈建平、詹丽虹即到凯源公司售楼部换取并签收，凯源公司处有相关记录；陈建平、詹丽虹于2012年10月17日凭新的广州银行专项维修资金专用缴款单到银行缴交该专项维修资金。
凯源公司为证明其于2012年4月16日以EMS邮件形式通知陈建平、詹丽虹在2012年4月29日收楼及向陈建平、詹丽虹寄送了《广州银行专项维修资金专用缴款单》，陈建平、詹丽虹已于2012年4月18日签收该邮件而提交了以下证据：1、《收楼通知书》（原件；主要内容为凯源公司通知陈建平、詹丽虹于2012年4月29日到江源半岛一期A1座架空层办理案涉房屋收楼手续，逾期则视为案涉房屋已实际交付陈建平、詹丽虹使用；收楼时陈建平、詹丽虹需带的资料有……6、《广州市物业专项维修资金房屋账户开立申请表》、《广州银行专项维修资金专用缴款单》回执联；具体交款方式为业主持房产证明文件、有效身份证的原件和复印件及专项维修资金专用卡到广州银行营业网点办理专项维修资金缴费手续……8、收到本收楼通知书之日起三天内凭业主身份证到江源半岛物业服务中心领取物业维修资金卡等）；2、EMS国内特快专递邮件详情单寄件人存联（原件，邮件号为ES456763923CS，其上无邮戳，亦无签收内容；显示寄件人为凯源公司；收件人为陈建平、詹丽虹，收件人地址为《合同》中陈建平、詹丽虹的通讯地址；内件品名为《收楼通知书》、《江源半岛业主收楼流程》，《江源半岛业主入伙须知》、《装修办理指引》，《广州银行专项维修资金专用缴款单》）；3、广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的邮件签收表（复印件；显示邮件号为ES456763923CS的邮件于2012年4月18日由本人收）。经质证，陈建平、詹丽虹对上述证据1-3的真实性不予确认，认为详情单上没有快递公司收发信息，无法证明曾被收寄，陈建平、詹丽虹没有收到该通知书；而且在凯源公司所称发出通知书的时间时，案涉房屋也未具备交付条件，凯源公司在此时通知业主收楼没有法律效力；陈建平、詹丽虹否认收到过上述证据2上显示的《广州银行专项维修资金专用缴款单》。
在原审法院审理的江源半岛花园的其他商品房预售合同纠纷案件中，已经发生法律效力的（2012）穗天法民四初字第1754号民事判决及（2013）穗中法民五终字第3336号民事判决还查明以下事实：2010年11月1日，广州市民防办公室出具《防空地下室建设意见书》，显示：江源半岛花园住宅小区项目的防空地下室的建设位置为二期D、E区住宅楼地下室负二、三层等（凯源公司称案涉房屋所在江源半岛花园一期商品房没有人防工程）。2011年9月28日，广州市规划局核发《建设工程规划验收合格证》，核定江源半岛花园自编B1-B3栋验收合格。2011年12月4日，凯源公司取得江源半岛花园一期燃气管道工程的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》。2012年2月15日，广州市自来水公司向凯源公司出具了《永久水表安装完毕报告表》。2012年2月20日，广州市邮政局对凯源公司递交的包括该案案涉房屋在内的商品房的《通邮申请表》予以批复，同意通邮。2012年3月28日，凯源公司办理了江源半岛花园一期B、C型住宅楼的建设工程竣工验收消防备案手续，但该工程未被确定为抽查对象。2012年4月6日，广州市环境保护局作出致凯源公司的《关于江源半岛花园一期工程建设项目竣工环保验收意见的函》，认定：凯源公司申请验收的江源半岛花园一期自编A、B、C幢的工程建设项目基本落实了环评文件及其批复要求的各项污染防治措施，污染物排放达到相关标准及环评批复要求，符合竣工环保验收条件，项目竣工环保验收合格。2012年4月18日，广州市天河区建设工程质量安全监督站向凯源公司出具《建设工程质量验收意见书》，内容为：凯源公司兴建的江源半岛花园第一期商业住宅A、B、C型工程于2012年4月13日进行工程质量验收，……该工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合工程质量验收有关规定，请凯源公司抓紧完善其他专项验收，及时办理竣工验收备案手续。2012年10月21日，广州市天河区建设和水务局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称《竣工验收备案表》），同意对江源半岛花园自编A1-A5栋、自编B1-B3栋、自编C1-C3栋予以竣工验收备案。凯源公司还提供了《广州天河供电局10KV新建（扩建、改造）工程送电方案》用于证明江源半岛花园于2012年3月21日开通永久用电。另，凯源公司在江源半岛花园的收楼现场公示了《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条约定的房屋交付使用时应取得的相关资料。
另查明，广州市人民政府于2009年9月8日发布穗府（2009）43号《关于发布2010年广州亚运会亚残运会期间控制建设工地扬尘和噪声措施的通告》，规定：为切实保障2010年广州亚运会亚残运会期间（以下简称亚运会亚残运会期间，即2010年10月25日至2010年12月22日）空气环境质量，……亚运会亚残运会期间，所有施工工地停止以下施工作业：土石方工程、混凝土浇筑、拆除施工、淤泥渣土建筑垃圾清运、夜间施工……等工作；市建设、交通……等有关部门要结合各自职能，抓紧制订具体管理细则，确保本通告有关措施落到实处。2010年1月29日，广州市人民政府发布穗府（2010）4号《关于发布2010年广州亚运会亚残运会期间控制建设工地扬尘和噪声措施的补充通告》，规定：亚运会亚残运会期间的起止日期由2010年10月25日至2010年12月22日调整为2010年9月30日至2010年12月22日。2010年8月30日，广州市城乡建设委员会以穗建质（2010）1188号《关于印发〈关于2010年广州亚运会残运会期间严格控制建设工地施工作业管理的通知〉的通知》，规定亚运会亚残运会期间，未经建设行政主管部门复核同意，全市产生扬尘、噪声的工地不得施工作业，并对受理工程开工复核的范围、管理分工、保障措施等作出详细规定。
原审法院认为：双方当事人签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，其中的主要条款没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同的约定履行义务。
作为买方的陈建平、詹丽虹已向凯源公司支付了案涉房屋的全部购房款，作为卖方的凯源公司理应将符合法律规定及合同约定的交楼条件的案涉房屋交付给陈建平、詹丽虹使用。《合同》已约定案涉房屋的交付时间为2012年1月18日前，凯源公司如未能按上述约定的时间交楼，且无法定的或约定的免责事由，则构成违约。
关于广州亚运会亚残运会期间政府决定工地停工能否成为凯源公司迟延交楼的免责事由的问题。因政府部门出台上述相关文件的时间早于双方当事人双方的签约时间，即凯源公司在签约时应已明知上述停工决定，凯源公司理应合理安排其施工时间及进度，凯源公司以此作为其迟延交楼的免责事由，缺乏理据，不予采纳。
关于迟延交楼违约金的计付问题。关于起算日期，如前所述，凯源公司应依约承担自约定的交楼期限届满的次日（即2012年1月19日）起的迟延交楼的违约责任。至于截止日期，首先，结合本案查明的事实可知，截至2012年4月18日，凯源公司已取得《合同》第十五条约定的案涉房屋交付使用应取得的相关资料，且已依约定将上述相关资料在收楼现场进行公示，因此，案涉房屋至此已经符合《合同》约定的交楼条件。凯源公司称其于2012年4月16日以EMS邮件形式通知陈建平、詹丽虹收楼，但缺乏充分证据予以证实，不予采信。退一步说，即使凯源公司关于其于2012年4月16日以EMS邮件形式通知陈建平、詹丽虹收楼的陈述属实，也因为上述通知行为是在案涉房屋具备交楼条件之前做出，也不应当视为有效的通知行为，不发生相应的法律效力。故凯源公司关于陈建平、詹丽虹签收《收楼通知书》后未依约验收及提出异议，应按照《合同》第十六条约定视为陈建平、詹丽虹同意接收案涉房屋的抗辩意见，缺乏事实依据，不予采纳。其次，至于凯源公司所述陈建平、詹丽虹存在迟延缴纳专项物业维修资金行为，故凯源公司有权拒绝交付房屋，且无需承担延期交房违约责任的抗辩意见，根据《合同》附件七第六条的约定，结合双方当事人共同确认的缴交专项物业维修资金的流程来看，凯源公司负有向陈建平、詹丽虹发出专项维修资金缴款单以通知陈建平、詹丽虹交款的先义务，因此，如果凯源公司未履行该先义务，则陈建平、詹丽虹未缴纳专项维修资金也不应顺延交楼期限；如果陈建平、詹丽虹在凯源公司履行该义务之后的合理时间内未履行相应交款义务，则应顺延相应交楼期限即扣除自合理时间届满之次日至陈建平、詹丽虹实际缴纳专项维修资金之日的顺延期间。由于上述先义务属于凯源公司一方，故凯源公司负有举证证实其发出了账号正确的案涉房屋的专项维修资金缴款单的义务，但凯源公司未能提供充分证据证实其于2012年4月16日向陈建平、詹丽虹发出相应的专项维修资金缴款单，应承担举证不能的不利后果；同时，鉴于陈建平、詹丽虹自认其于2012年10月17日收到账号正确的专项维修资金缴款单，属于对不利于己方事实的自认，故采信陈建平、詹丽虹关于该时间的陈述。经查，陈建平、詹丽虹已经于2012年10月17日缴纳了案涉房屋的专项维修资金，并无拖延，故凯源公司关于陈建平、詹丽虹存在迟延缴纳专项物业维修资金行为的陈述与事实不符，不予采纳。最后，陈建平、詹丽虹实际于2013年7月7日办理了案涉房屋的收楼手续，因此，认定迟延交楼违约金应计至2013年7月7日止。关于上述违约金的计付标准问题，依照《合同》第十四条的约定，凯源公司迟延交房的，应按陈建平、詹丽虹已支付房价款的每日0.05%的标准支付迟延交付之日起至交付之日止的违约金。据此，凯源公司应以陈建平、詹丽虹已付的房价款1613325元为本金、按每日0.05%的标准支付2012年1月19日至2013年7月7日期间（共536天）的违约金，即432371.1元。结合上述合同的附件七《本合同补充协议》第十五条关于“《商品房买卖合同》第十四条、第十九条（即关于甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的违约责任的约定）、第二十二条（即关于迟延办理产权登记的违约责任的约定）所约定的违约责任，其计算违约金的数额最高不超过该商品房总价款的5%……”的约定，认定凯源公司在本案中应支付的上述迟延交楼违约金应以80666.25元（即1613325元×5%）为限。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年6月17日作出如下判决：凯源公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向陈建平、詹丽虹支付延期交房违约金80666.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1820元，由凯源公司负担。
判后，上诉人凯源公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、我方交付房屋仅仅延迟了18天，而原审判决却错误认定延迟536天。（一）我方应在2012年4月11日前交楼，而原审判决却错误认定应在2012年1月18日前交楼。（二）陈建平、詹丽虹应在2012年4月29日收楼，与我方应交楼时间仅仅晚了18天。1、2012年4月16日我方以EMS邮件形式通知陈建平、詹丽虹于2012年4月29日收楼，该通知行为合法有效。2、陈建平、詹丽虹自己拖延时间于2013年7月7日收楼，应自行承担相应法律责任。二、陈建平、詹丽虹追索我方延迟交房违约责任已经过了诉讼时效。为此，上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回陈建平、詹丽虹一审的诉讼请求；2、判令陈建平、詹丽虹承担本案一、二审的诉讼费用。
被上诉人陈建平、詹丽虹答辩称：凯源公司的上诉请求没有事实依据，请求驳回其全部上诉请求。具体理由为：一、原审法院认定凯源公司延迟536天交楼是正确的。双方合同约定应在2012年1月18日前交楼，但是在合同约定的时间内凯源公司不具备交楼条件，至于亚运期间政府通告要求在2010年9月30日至2010年12月22日84天停工不构成凯源公司顺延交楼的正当理由。二、凯源公司无正当理由迟延交楼，而且在未具备交楼条件的前提下向我方发出的催收函缺乏法律意义，而且我方也没有实际收到该函件，所以凯源公司的通知行为不具有法律意义。三、凯源公司在2012年10月21日才具备涉案楼盘的竣工验收备案表，根据相关法律规定，建筑工程竣工验收备案表是交楼的法定条件，而我方在2013年7月7日才收楼，所以我方向凯源公司追究迟延交楼违约责任没有超过诉讼时效。
二审中，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。
在本案二审过程中，凯源公司向本院提交了以下证据：1、凯源公司于2012年4月16日向陈建平、詹丽虹发出的收楼通知书等收楼文件、寄出的EMS快递回单以及广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司关于速递业务档案的证明，拟证明（1）凯源公司发出的收楼通知书等收楼文件于2012年4月18日已经成功送达给陈建平、詹丽虹；（2）2012年4月29日为收楼时间，视为陈建平、詹丽虹已经收楼；（3）凯源公司逾期交楼的时间点截止到2012年4月29日。2、凯源公司于2012年9月3日向陈建平、詹丽虹发出的关于《催收楼的函》邮寄的EMS快递回单以及广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司关于速递业务档案的证明，拟证明凯源公司发出的《催收楼的函》于2012年9月3日再次成功送达给陈建平、詹丽虹。3、凯源公司于2013年2月23日再次向陈建平、詹丽虹发出的关于《催收楼的函》邮寄的EMS快递回单以及广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司关于速递业务档案的证明，拟证明凯源公司发出的《催收楼的函》于2013年2月23日再次成功送达给陈建平、詹丽虹。上述证据均为原件。凯源公司称事后二审才得到上述证据原件，故一审期间没有提交。经质证，陈建平、詹丽虹认为上述证据均不属于二审程序的新证据，另对上述证据的真实性、关联性、合法性均不予确认。
本院认为：原审法院认定陈建平、詹丽虹与凯源公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实的意思表示，其中的主要条款没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效正确，双方均应依约履行。
依据合同约定，凯源公司应于2012年1月18日前交付涉案房屋给陈建平、詹丽虹，否则构成违约，应承担违约责任。根据凯源公司原审中提交的《收楼通知书》、EMS国内特快专递邮件详情单寄件人存联及其二审中提交的广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的邮件签收证明原件可知，凯源公司曾于2012年4月16日通知陈建平、詹丽虹于同月29日收楼，同时凯源公司在通知收楼日2012年4月29日前已取得《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条约定的案涉房屋交付使用时应取得的相关资料，且已依约定将上述相关资料在收楼现场进行公示。陈建平、詹丽虹未依通知收楼的，凯源公司无需再承担迟延交楼的违约责任。故凯源公司迟延交楼的时间是自合同约定的交楼日期次日2012年1月19日起至凯源公司通知的收楼日期2012年4月29日止。现陈建平、詹丽虹于2014年7月17日提起本案诉讼，已超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效期间，故本院对于陈建平、詹丽虹要求凯源公司支付迟延交房违约金的诉讼请求不予支持。
综上所述，上诉人凯源公司关于陈建平、詹丽虹的诉请已超过诉讼时效的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。鉴于凯源公司系于本案二审期间才提供关键证据的原件导致本案改判，故本院对凯源公司逾期提交证据的行为予以训诫，并决定二审案件受理费由凯源公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条之规定，判决如下：
一、撤销广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2104号民事判决；
二、驳回陈建平、詹丽虹的诉讼请求。
本案一审案件受理费1820元，由陈建平、詹丽虹负担；二审案件受理费1820元，由广州凯源房地产实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年十一月十八日
书记员 杨银桃