湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0106民初6821号
原告：武汉武重物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区中北路108号。
法定代表人：许四海，总经理。
委托诉讼代理人：肖兴中，湖北晨丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖洋，湖北晨丰律师事务所实习律师。
被告：钟似泉，男，1967年10月27日出生，汉族，住武汉市武昌区，
原告武汉武重物业管理有限公司（以下简称“武重物业”）与被告钟似泉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武重物业的委托诉讼代理人肖兴中、肖洋与被告钟似泉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武重物业向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付物业费3801元，违约金862元（截止于2017年4月10日止），2017年4月10日至以后的物业费和违约金按约定计算至清偿之日止。庭审中原告武重物业变更诉讼请求为：判令被告立即支付物业费3801元（2015年5月3日至2017年5月2日），违约金862元（截止于2017年5月2日止），2017年5月3日至以后的物业费和违约金按约定计算至清偿之日止。事实和理由：2012年1月16日，原告与武汉统建城市开发有限责任公司（以下简称“统建城开公司”）签订了一份《前期物业服务合同》，并在2015年7月25日进行续签；该合同约定，统建城开公司按购房合同约定交房时，原告可向业主预收一年物业服务费用，业主入住后，每半年开始前的十五日内交纳一次物业服务费，合同约定住宅的物业费按1.66元/㎡/月收取。合同签订后，原告按照约定，于2013年5月3日与被告签订了《锦绣中北小区业主手册》，该手册约定“被告应于2013年5月3日开始按1.66元/㎡/月的标准支付物业费，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天0.5‰交纳违约金”。被告自2015年5月3日起无故拖欠物业费至今，按照合同约定，至2017年5月2日止，被告拖欠的物业费为3801元，违约金累计计算为862元。原告多次电话及短信催要无果后，于2016年4月3日向被告发出书面的催缴单，2017年4月14日出具书面律师函，但被告至今未付物业费及违约金。
被告钟似泉辩称，我系锦绣中北一期D栋1单元2601室的业主，2013年5月3日收房后入住至今，支付过两年的物业费，其后未向原告支付过物业费，原告在我家门上张贴过催账单。原告与开发商签订的物业服务合同，并未与我签订，故我不认可，我认为自己并非业主，原告给我的手册我没有看过内容，不知道手册是合同，不认可手册上的违约金。物业费支付金额方面。物业费希望能够减少一点，原告做了一些物业服务工作，我愿意支付30%的物业费。但是原告的物业服务不到位，我家中客厅和阳台的隔断处、卧室飘窗处漏水，多次向原告反映，原告仅派人上门维修过一次，使用的乳胶漆质量较差，没有解决漏水的问题，原告派来的维修人员称系外墙漏水，外墙的维修应该由原告来处理但至今未处理，多次漏水已导致客厅的乳胶漆墙面脱落；还有卧室的飘窗也会渗水，原告也未上门修理。物业服务不到位还表现在小区内公共区域的卫生、安全、停车费、电梯等方面服务管理质量不好，物业工作人员工作态度不好，希望物业公司将单位的资质、工作人员的资质、物业相关费用的收费标准等复印件张贴在小区公共位置向业主公示。
本院经审理认定事实如下：
原告武重物业系2004年成立的有限责任公司，经营范围含物业管理，具备壹级资质等级。
2012年1月16日原告武重物业（乙方）与统建城开公司（甲方）签订《锦绣中北住宅小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对锦绣中北住宅小区提供前期物业管理服务，该合同约定了物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任及其他事项，合同期限自2012年8月1日至2015年7月31日止共3年。
2013年10月15日被告钟似泉办理了收房手续，房屋位于武汉市武昌区锦绣中北一期D栋1单元26层1号房，建筑面积95.42㎡，后经房屋管理部门备案，合同备案号：昌140327262。该小区尚未成立业主大会或业主委员会。
2013年5月3日原告武重物业（甲方）与被告钟似泉（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方物业管理服务包括对房屋共用部位、共用设施、设备、绿化、环境卫生、小区秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，并就共用部位的维修和管理、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等物业管理服务内容及质量进行了约定；物业管理服务费用首次交纳一年，以后每年预先交纳（以开发商通知的交房时间为收费开始日期），不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天0.5‰交纳违约金；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失，甲方承担相应的法律责任。15层及以上的物业费交纳标准是1.66元/月/㎡。同日被告在《锦绣中北业主精神文明公约》、《防火安全公约》、《业主临时管理规约》、《小区综合管理规定》及《承诺书》等协议上签字。
2015年7月25日原告武重物业（乙方）与统建城开公司（甲方）续签了《锦绣中北住宅小区前期物业服务合同》，合同期限自2015年8月1日至2018年7月31日止。
被告钟似泉以原告武重物业在物业管理服务质量不到位、家中漏水一直未修缮好为由，未交纳2015年5月3日至今的物业费，原告武重物业多次向被告钟似泉催缴未果，故诉至本院，请求判如所请。经本院主持调解，双方未能达成协议。
本院认为，原告武重物业系依法成立并被准予从事物业管理服务的单位，武汉市武昌区锦绣中北一期D栋1单元26层1号房屋系被告钟似泉通过拆迁还建取得，业已收房入住，并经依法登记，被告钟似泉系该房屋业主。原告武重物业与统建城开公司签订的《锦绣中北住宅小区前期物业服务合同》、原告武重物业与被告钟似泉签订的《前期物业管理服务协议》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该合同对原、被告具有约束力。原告武重物业依照合同的约定，对武汉市武昌区锦绣中北小区提供物业管理服务，被告钟似泉作为该小区一期D栋1单元26层1号房业主，应当根据物业服务合同的约定，向原告武重物业按时足额交纳物业费。原告武重物业主张的物业费计算方法符合合同约定，现被告钟似泉对逾期未缴纳2015年5月3日至2017年5月2日期间的3801元物业费及其后的物业费的事实无异议，但以物业管理服务质量不到位、家中漏水原告一直未修缮好为由要求降低物业费。考虑到原告武重物业在清洁卫生、车辆停放管理等方面未切实履行上述物业服务合同中关于物业管理服务内容与质量中约定的义务，未能提交证据证明经报修后及时修缮了被告钟似泉家房屋漏水的问题，对被告钟似泉家的生活造成了一定的影响，故对被告钟似泉给付物业费的数额，本院酌情予以减免10%，即自2015年5月3日至2017年5月2日止的物业费应支付3421元（95.42㎡×1.66元/㎡/月×24月×90%），2017年5月3日起至本判决生效之日止的物业费按每月143元（95.42㎡×1.66元/㎡/月×90%）的标准支付。被告钟似泉未按时交纳物业管理服务费事出有因，本院对原告武重物业要求被告钟似泉支付违约金的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告钟似泉于本判决生效之日起三日内向原告武汉武重物业管理有限公司支付自2015年5月3日至2017年5月2日止的物业费3421元；
二、被告钟似泉于本判决生效之日起三日内按每月143元的标准向原告武汉武重物业管理有限公司支付自2017年5月3日起至本判决生效之日止的物业费；
三、驳回原告武汉武重物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告钟似泉负担（此款原告武汉武重物业管理有限公司已垫付，被告钟似泉在给付上述款项时一并支付给原告武汉武重物业管理有限公司）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行，上诉人在上诉满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 员 李 红
二〇一七年十月十三日
法官助理 徐建娥
书 记 员 刘 茜