江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第0101号
上诉人（原审被告）常州市元丰物业服务有限公司，住所地常州市天宁区红梅南路西元丰宜家1号一层。
法定代表人周萍，该公司经理。
委托代理人陶甜，江苏瑞江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐凯猛。
委托代理人吴文伟，江苏禾邦律师事务所律师。
原审被告常州广景房地产投资有限公司，住所地常州市新北区天目山路173号。
法定代表人卢国斌，该公司总经理。
委托代理人张华芳，乐天（上海）律师事务所律师。
委托代理人张菁，乐天（上海）律师事务所律师。
原审被告周萍。
原审被告汤献。
上诉人常州市元丰物业服务有限公司（以下简称元丰公司）与被上诉人徐凯猛、常州广景房地产投资有限公司（以下简称广景公司）、周萍、汤献房屋租赁合同纠纷一案，常州市天宁区人民法院于2014年1月26作出（2013）天民初字第2137号民事判决。上诉人元丰公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2015年01月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
原审原告徐凯猛诉称，广景公司为了销售房产与元丰公司共同推出本案涉及的酒店投资计划。本人在2006年12月购买广景公司位于常州市元丰桥1号2幢的517室房屋，同时与元丰公司签订关于该房屋的租赁合同。合同约定本人将该房屋租赁给元丰公司开酒店。元丰公司支付相应的租金，并承诺根据本人的申请购买该房屋。常州恒盈利丰投资有限公司为元丰公司做履约担保。2013年4月，元丰公司委托律师向常州市元丰桥1号2幢的业主统一发函，要求变更合同的经营收益等主要条款。并称如本人不同意，元丰公司将进入解散或者破产清算程序。本人在2013年7月1日委托律师发函明确表示不同意元丰公司变更合同的要求，并通知元丰公司解除双方签订的租赁合同。元丰公司明确表示不履行主要债务，属于违约行为。本案涉及的酒店投资计划系广景公司与元丰公司共同推出，所以广景公司对元丰公司的违约行为应当承担连带清偿责任。常州恒盈利丰投资有限公司在2011年未通知本人的情况下注销，周萍、汤献作为其股东应该承担连带担保责任。本人多次找元丰公司徐协商，但元丰公司置之不理。故本人起诉至法院。请求法院判令：1、确认解除本人与元丰公司之间的房屋租赁合同；2、元丰公司支付本人租金损失117573.9元，违约金30000元，总计147573.9元；广景公司、周萍、汤献对此款承担连带责任。3、本案诉讼费用由元丰公司、广景公司、周萍、汤献承担。
原审被告元丰公司辩称，1、根据补充协议约定，2008年10月1月至2013年9月30日徐凯猛不向本公司收取租金，租金应从2013年10月1日起进行计算。徐凯猛和其他业主在2013年6月17日已经通过非正常手段迫使本公司停业，将房屋收回后自主经营。2、本公司不存在违约，无需支付违约金。综上，请求驳回徐凯猛的诉讼请求。
原审被告广景公司辩称，本公司与徐凯猛、元丰公司间的租赁合同没有任何关联性，既然徐凯猛与元丰公司签订了租赁合同，那么就应该明知合同具有相对性，本案当中本公司与元丰公司间仅是将前期的物业管理交由元丰公司管理，这点在徐凯猛与本公司签订的商品房买卖合同中非常明确，除了这种关系外，双方不存在其他任何关系，本公司也未曾与元丰公司共同推出酒店计划，故不应对徐凯猛与元丰公司间的租赁关系承担责任。综上，请求驳回徐凯猛对本公司的诉讼请求。
原审被告汤献辩称，本人与徐凯猛之间不存在任何的法律关系，徐凯猛的诉讼请求与本人无关，其要求本人承担责任缺乏事实依据和法律依据，请求驳回徐凯猛对本人的诉讼。
原审被告周萍未作答辩。
原审法院经审理查明，2006年12月4日，徐凯猛（买受人）与广景公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，该合同约定：徐凯猛购买广景公司元丰宜家施工编号为2幢3单元517号房；房屋价款238625元。同日，徐凯猛（委托人、甲方）与常州市元丰物业管理有限公司（承租人、乙方）签订常州市嘉禾时尚酒店房屋租赁合同一份，该合同约定：第二条：委托期限甲方将常州市元丰桥1号2-3幢517室（以房屋产权证登记地址为准）物业出租给乙方。2.1、甲乙双方约定的租赁期限为15年。具体租赁时间为：2008年9月1日起至2023年8月31日止。2.3、除非甲乙双方均书面同意，任何一方在租赁期满前不可以任何理由单方面中断或终止租赁关系。第四条：租金计算方法及支付时间、方式4.1、租金的计算时间为：从2008年9月1日起至2023年8月31日止。其中2008年9月1日至2013年8月31日的前5年甲方同意不收取租金，租金的实际支付的时间从合同约定的租赁期内第6年起算，即从2013年9月1日起至2023年8月31日。4.3、租金的计算方法从本合同约定的租赁期限的第6年即2013年9月1日起开始支付租金，年租金计算公式为［（购房价238625＋装修款76360）＊（1＋40%）］＊8%=该物业的年租金（以产权实际面积确定的最终购房价与装修款），此租金标准固定期内不变。4.4、租金的支付时间：租金为半年付一次，上半年支付日期是当年的3月31日前；下半年的支付日期是当年的9月30日前。7.6.1、本租赁合同履行5年后至合同到期之日前六个月内，甲方可以随时向乙方提出书面出售申请。乙方承诺按照440979元（含装修设备）的价格购买该单位房屋。10.2、本合同前述条款已经规定了违约责任内容的从其约定，除此之外乙方违反本合同条款应向甲方支付违约金叁万圆整，违约金不足赔偿甲方或者实际使用人损失的，乙方还应承担赔偿责任等内容。租赁合同附件一为：江苏恒盈利丰投资发展有限公司向甲方出具担保书一份，载明：对上述房屋租赁合同之4.3款、4.4款和7.6款规定的乙方的租金和房款支付义务承担担保责任，如乙方无故违反该三项规定，由江苏恒盈利丰投资发展有限公司承担支付责任。此项担保责任的有效期与上述《房屋租赁合同》合同有效期相同。如果乙方指定或委托酒店经营管理公司负责该物业的经营管理，江苏恒盈利丰投资发展有限公司对甲方的承诺仍然有效。
2008年8月3日，徐凯猛与常州市元丰物业管理有限公司签订上述租赁合同的补充协议，该协议约定：2.1、变更后具体租赁时间为：2008年10月1日起至2023年9月30日止。4.1、变更后租金的计算为：从2008年10月1日至2023年9月30日止。其中从2008年10月1日至2013年9月30日的前5年甲方同意不收取租金，租金的实际支付时间从合同约定的租赁期内第6年起算，即从2013年10月1日起至2023年9月30日止。4.2、租金的计算方法。变更后从本合同约定的租赁期限的第6年即2013年10月1日起开始支付租金，年租金34653元。此租金标准固定租赁期内不变等内容。
2009年2月10日，元丰宜家2号517室登记在徐凯猛、张晶（系徐凯猛之妻）名下。
2013年4月2日，元丰公司向包括徐凯猛在内的业主致信，主要内容为酒店随着后续需向业主支付的租金越来越多，元丰公司以酒店营业收入将无力按合同约定全额支付本年度租金。并向业主提出三个解决方案，1、将合同约定的租金标准计价基数的8%变更为5%，或者合同约定的委托收益单价下降至原单价的62.5%。2、将酒店营业收入的35%作为总租金，按业主建筑面积或房屋价值分配。3、解除业主与元丰公司签订的租赁合同，成立业主委员会进行自治。假如前三种方案业主均不接受，元丰公司到期不能支付原定的租金或者经营收益的，元丰公司和聘请的管理团队将进入解散清算或者破产程序。并附对酒店物业建议投票单。
2013年7月1日，江苏禾邦律师事务所吴文伟律师接受徐凯猛的委托向元丰公司发送律师函，主要内容为元丰公司2013年4月向元丰桥1号2幢业主统一发函的行为已经属于合同法第九十四条第二款的情形。徐凯猛明确表示不同意元丰公司变更合同的要求。根据合同法第九十四条、第九十六条通知元丰公司解除双方签订的委托经营合同，并要求元丰公司按照原合同约定支付全部委托经营收益，赔偿徐凯猛所有的损失。
2013年10月12日，徐凯猛起诉至法院，提出前列诉讼请求。诉讼中，徐凯猛明确租金损失期间为2008年10月1日至2013年6月30日的租金，以房屋总价装修款309406元为基数，按年租金8%计算月租金为2062.7元。
原审法院另查明，2008年10月16日，常州市元丰物业管理有限公司企业名称变更为常州市元丰物业服务有限公司。江苏恒盈利丰投资有限公司于2005年12月14日设立，2009年1月22日名称变更为常州恒盈利丰投资有限公司，股东为汤献（股东认缴额15万元）、周萍（股东认缴额为285万元），2011年7月21日经股东会议解散注销。
2013年8月15日，常州市新丰街派出所出具情况说明一份，载明，2013年6月17日13时59分，新丰街派出所接到110指挥电话，红梅南路元丰桥玛奇朵酒店，租客与业主纠纷。民警赶至现场，报警人闵兴龙称玛奇朵业主与酒店负责人之间的经济纠纷导致其三楼无法营业。登记备案。
原审审理中，徐凯猛、元丰公司一致确认元丰公司收到徐凯猛律师函（解除合同通知函）的日期为2013年7月2日。徐凯猛陈述租赁合同前5年免租是附条件的，条件是后10年按房款加装修款总额的1.4倍乘8%来计算，该租金计算方式是高于同行业租金的，现在元丰公司违约无法继续履行合同，也无法继续向徐凯猛支付后10年高于同行业标准的租金，所以对5年免租的约定是无效的，要求按正常标准8%来计算租金，按整个合同履行完的年平均值计算也可以得到这个标准。
上述事实，有当事人的陈述、宣传广告、房屋买卖合同、房产证、租赁合同、补充协议、致业主的一份信、律师函、工商查档资料、情况说明、预收房款单等证据证实。
原审法院经审理认为，徐凯猛与元丰公司之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的规定，应认定合法、有效，双方均应按合同的约定履行。
关于租赁合同的解除。根据相关法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，元丰公司于2013年4月发函明确表示要变更合同的主要条款，若业主不同意变更元丰公司则进入清算或破产程序，徐凯猛于2013年7月1日发律师函至元丰公司明确表示解除租赁合同，故双方之间的租赁合同自律师函送达至元丰公司处即2013年7月2日起解除。
关于租赁合同的收益。元丰公司、徐凯猛之间的租赁合同约定前5年免租的条款与后10年租金计算方式条款具有关联性，后10年租赁合同由于元丰公司的违约行为未能实际履行，故元丰公司仍应向徐凯猛支付实际租赁使用期间的租金。根据租赁合同约定的15年的总收益、元丰公司给业主的发函及公平、合理原则，法院对徐凯猛主张的租金计算方式予以确认，故徐凯猛要求元丰公司支付租金117573.9元的诉讼请求，法院予以支持。
关于违约金。元丰公司变更租赁合同主要条款应与徐凯猛协商并征得其同意，元丰公司的违约行为给徐凯猛造成了损失。鉴于租赁合同对违约金作出约定，结合诉争房屋目前状况等因素，对徐凯猛要求元丰公司支付3万元违约金的诉讼请求，法院酌情支持12376.2元。
关于广景公司、周萍、汤献责任的承担问题。徐凯猛诉讼中明确请求权基础依据其与元丰公司之间签订的租赁合同关系，合同主体具有相对性，故本案中徐凯猛要求广景公司对元丰公司付款义务承担连带清偿责任的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。徐凯猛以周萍、汤献系租赁合同担保方常州恒盈利丰投资有限公司的股东、现该公司已注销为由，要求周萍、汤献对元丰公司的付款义务承担连带清偿责任。法院认为，担保方对元丰公司承担的是担保责任，系合同责任，现该公司已注销，周萍、汤献对该担保公司应适用公司法的规定承担责任，涉及两个不同的法律关系，故徐凯猛要求周萍、汤献承担连带清偿责任的请求，法院也不予支持。
周萍经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权，法院可在查明事实的情况下依法缺席判决。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、徐凯猛与元丰公司签订的关于常州市元丰宜家2号517号房屋的租赁合同及补充协议自2013年7月2日起解除；二、元丰公司于判决发生法律效力之日起十日内支付徐凯猛自2008年10月1日起至2013年6月30日止的租金117573.9元及违约金12376.2元；三、驳回徐凯猛的其他诉讼请求。案件受理费3252元，公告费400元，合计3652元，由元丰公司负担3260元，由徐凯猛负担392元。
上诉人元丰公司不服上述判决，向本院提起上诉称，1、在合同解除时上诉人不存在违约行为，原审判决支持关于租金和违约金的诉请缺乏事实依据，适用法律错误。根据双方签订的《租赁合同》以及《补充协议》的约定，前五年为免租期，在此期间内元丰公司对徐凯猛不负有支付租金的合同义务，该约定不违反法律规定。且根据《合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，所以即使合同解除，合同双方仍应遵守该结算条款，元丰公司无需支付租金。也因此，在合同解除时元丰公司尚未发生违约行为。2、涉案合同的解除依法属于双方协商一致解除，原审判决就解除合同适用的法律错误。元丰公司在2013年4月2日发函给徐凯猛，协商变更合同。但双方就合同变更并未协商一致，未变更原合同内容。徐凯猛于2013年7月1日向元丰公司发函通知解除租赁合同，并在2013年6月17日收回租赁房屋。上诉人虽然对解除合同的原因不接受，但对于解除合同本身在原审中是予以确认的，因此，涉案合同的解除属于双方协商解除，并非因违约而解除，所以应适用《合同法》第九十三条，而不是九十四条。综上，请求二审法院撤销原审法院判决第二项，改判驳回被上诉人徐凯猛对上诉人的要求支付租金和违约金的诉讼请求并承担本案诉讼费。二审中补充上诉称，即使合同解除的过错在上诉人，上诉人该承担的责任也是赔偿损失。合同法97条规定，合同解除后，当事人要求恢复原状、采取补救措施、赔偿损失，但是原审法院的判决主文第二项超出了上述三项，并且被上诉人徐凯猛原审的诉讼请求就是赔偿损失，但是原审法院的判决却是支付租金。
被上诉人徐凯猛在答辩期限内未作答辩。二审中辩称，1、对于原审判决中判决上诉人承担租金相关损失以及金额计算，原审法院在这方面认定事实清楚，适用法律正确，没有异议，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持该方面的相关判决内容。2、原审判决中认为周萍、汤献与本案是另外一个法律关系，而没有判决其承担连带责任，被上诉人认为该方面判决错误。
原审被告广景公司在答辩期限内未作答辩。
原审被告周萍在答辩期限内未作答辩。
原审被告汤献在答辩期限内未作答辩。
双方当事人向原审法院提交的证据均已随案移送本院。二审中双方均未提交新的证据。二审查明的案件事实与原审相一致。
本院认为，上诉人元丰公司上诉称其与徐凯猛所订立的房屋租赁合同系双方协商一致解除，解除该合同时元丰公司不存在违约行为。元丰公司与徐凯猛所订立的房屋租赁合同中约定租赁期限为15年，前五年不收租金，从第六年开始收取租金，但元丰公司在未收租金的租赁期届满时却向徐凯猛发函要求变更合同主要条款，否则就要进入清算或破产程序，在此情况下徐凯猛向元丰公司发函要求解除合同，系元丰公司明确表示将不履行合同主要义务时徐凯猛依法要求解除合同，故本案所涉合同之所以未能全面履行，责任在于元丰公司。原审判决判令元丰公司承担违约金正确。至于上诉人元丰公司上诉所称其无需支付租金的问题，徐凯猛与元丰公司所订合同约定前五年为免租期，是以为后10年徐凯猛可以收取较高的租金，元丰公司在免租期届满时提出无法继续按合同履行、如不变更合同主要条款就要进入清算或破产程序，在此情况下徐凯猛要求解除合同，元丰公司应承担此前使用租赁房屋的租金，原审判决所确定元丰公司应支付的租金符合双方合同约定及法律规定。综上所述，上诉人元丰公司的上诉理由系其对双方合同约定及相关法律规定的片面理解，依法不能成立，本院不予支持；原审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3252元，由上诉人元丰公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 吴立春
代理审判员 周韵琪
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 马筱艳