山东省即墨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）即民初字第2558号
原告青岛康源宏针织服装有限公司，住所地即墨市通济街道办事处陈家河村。
法定代表人王仕山，经理。
委托代理人马云利，山东天颐临律师事务所律师。
被告范伟涛。
委托代理人范静静。
原告青岛康源宏针织服装有限公司为与被告范伟涛返还原物纠纷一案，于2015年3月12日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛康源宏针织服装有限公司委托代理人马云利、被告范伟涛及其委托代理人范静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛康源宏针织服装有限公司诉称，原告于2013年5月1日与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告租赁被告位于即墨市通济街道办事处陈家河村厂房，面积1720平方米，租赁期限为3年，自2013年5月1日至2016年5月1日。2014年即墨市政府因建设国际商贸城，原告所租赁的厂房在被拆迁的范围内，原、被告双方必须终止租赁合同。原告及时搬出了所租厂房，腾出了场地。针对搬迁各项补偿，搬迁人的办理流程是与土地、房屋使用权人统一签订补偿协议，土地、房屋使用权人将土地、房屋出租的，由其与承租人按相关法律规定及租赁合同的约定自行处理。原告在承租的厂房内经营，因搬迁造成了停产停业损失，其应得的经营性拆迁补偿款项，当时由被告统一领取。被告领取后，一直未支付给原告，原告多次找被告索要该款，被告一拖再拖，最后干脆不接原告电话，原告现已无法联系上被告。原告无奈，只好向贵院具状起诉，请求人民法院查清事实，依法判决：1、被告返还原告搬迁造成停产停业损失经营性拆迁补偿款516000元（1720平方米×30元每平方米每月×10个月）、及时搬迁奖励款13000元，计529000元；2、被告支付利息23669元，并支付自2015年3月1日起至判决生效时以本金529000元按同期银行贷款利率计算的利息；3、诉讼费用由被告承担。
被告范伟涛辩称，原告所诉与事实不符，原告并没有向我交付房租，原告违约在先，我有权按照合同约定，终止该租赁合同。
经审理查明，2013年5月1日，原、被告签订厂房租赁合同一份，主要约定：1、被告出租给原告的厂房位于即墨市通济街道办事处陈家河村蓝岙路北、华山二路以西；租赁建筑面积为1720平方米。使用权包括西厂房403平方米、南厂房1032平方米及宿舍餐厅288平方米及厂房院落；2、厂房租赁自2013年5月1日至2016年5月1日止，租赁期限为3年；3、原、被告约定该厂房第一年、第二年的租金均为120600元，第三年的年租金根据周边同等区域租赁价格协商确定；第一年的租金为半年一付，第二年起一次性向被告支付全年厂房租赁费，付款时间为签订之日为准提前一个月支付，不得拖延至合同签订的次日；4、租赁期间，原告可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房屋结构，装修费用由原告自负；5、租赁期间，如遇政府及村委统一规划，该厂房需要拆迁，被告必须在拆迁三个月前通知原告，原告必须在三个月内搬迁厂房内一切设备，完整无损的将厂房交给被告。
2014年5月4日，即墨市通济街道办事处陈家河村民委员会发布《即墨国际商贸城片区集体土地上非住宅房屋搬迁补偿方案（征求意见稿）》，方案主要规定：1、房屋所有权证载明的工矿仓储类房屋按照房地产评估机构依据相关规定评估的房屋重置价值给予补偿；2、搬迁补助费按照确认的房屋建筑面积每平方米20元计发；3、取得营业执照且合法有效，房屋地址和营业执照注明的地址一致，因房屋搬迁造成停产停业损失的，经营性补助费按照确认的房屋建筑面积每月每平方米30元一次性计发10个月；4、自搬迁人发布的搬迁通告规定的签约之日起，1-10日内签订协议的，每户奖励5000元；11-15日内签订协议的，每户奖励3000元；本项奖励费在被搬迁人搬迁腾房后发放，在规定的期限内未签订补偿协议的不享受本项奖励；5、在搬迁人发布的搬迁通告规定的期限内搬迁腾房、移交房屋，经搬迁人和被搬迁人确认后，每户奖励13000元；在规定的期限内未搬迁腾房的不享受本项奖励；6、本方案规定的搬迁补助费、临时过渡费、经营性补助费、奖励费支付给被搬迁人。房屋出租的，由被搬迁人与承租人按相关法律规定及租赁合同的约定自行处理。
2014年6月25日，被告范伟涛与即墨市通济街道办事处陈家河村民委员会签订《即墨国际商贸城片区集体土地上非住宅房屋搬迁（工矿仓储类）货币补偿协议》，主要约定：根据《即墨国际商贸城片区集体土地上非住宅房屋搬迁补偿方案》的规定，对被告被搬迁的房屋实行货币补偿方式，合法附属建筑物、构筑物等其他评估补偿费3080707元，搬迁补助费49973元，按规定期限签订补偿协议奖励费8000元，在规定期限搬迁腾房奖励费13000元（未在规定期限内搬迁腾房的，此项奖励费不予发放，以签订《即墨市国际商贸城片区搬迁腾房确认书》时间为准），经营性补助费749595元，共计3901275元。在本协议生效并确认搬迁腾房后，被告持有效身份证件、补偿协议书到指定地点领取。被告必须在2014年6月30日前将被搬迁房屋腾空并与即墨市通济街道办事处陈家河村民委员会签订《即墨国际商贸城片区搬迁腾房确认书》，同时将被搬迁房屋交付其处置。
庭审中，原告提交两份银行交易明细，用于证实原告分别于2013年4月25日、2013年10月23日、2013年10月28日通过银行转账向被告支付租赁费58300元、50000元、10000元，同时原告陈述在原、被告签订租赁合同之前已向被告支付定金2300元，四次共计向被告支付租赁费120600元。被告对2013年4月25日原告向其转账58300元没有异议。对2013年10月23日、2013年10月28日通过银行转账50000元和10000元不予认可，对原告主张的定金，被告仅认可收到了2000元；根据原告申请，本院到中国农业银行即墨市支行大信村分理处调取了银行转账记录一份，证实在2013年10月23日、2013年10月28日原告法定代表人王仕山通过银行向被告范伟涛账户转账50000元、10000元，原、被告均对本院调取的转账记录予以认可。
庭审中，原告提交了一组收据、收条、营业额发票及工资明细等，用于证实原告因拆迁搬迁造成的损失额为608873元，被告认为该组证据与其无关，对此不予认可。
另查明，原告于2014年1、2月份收到被告的搬迁通知并于2014年5月初搬迁完毕。
以上事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的厂房租赁合同一份、即墨市通济街道办事处陈家河村民委员会关于即墨国际商贸城片区集体土地上非住宅房屋搬迁补偿方案征求意见的告知书及搬迁补偿方案（征求意见稿）一份、货币补偿协议一份、银行交易明细一份、部分拆迁费用单据一宗及被告提交的《山东省国有土地上房屋征收与补偿条列》解读情况发布会一份、厂房租赁合同一份、即墨国际商贸城片区集体土地上住宅房屋搬迁补偿政策和安置区规划设计方案征求意见书一份及本院调取中国农业银行转账记录一份在案佐证，经开庭审核，本院予以采信。
本院认为：
一、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。原、被告于2013年5月1日签订的厂房租赁合同约定，第一年的租金为120600元，支付方式为半年一付；租赁期间若原告未按约及时支付房租拖欠满一个月，被告有权终止租赁协议。原告通过银行转账于2013年4月25日、2013年10月23日、2013年10月28日向被告支付租赁费58300元、50000元、10000元，而对于原告陈述的在签订合同前向被告交付定金2300元，被告仅认可收到2000元，原告再未提交其他证据予以证实自己的主张，因此，本院认定原告实际向被告交付的租金上半年为60300元，下半年为60000元，合计120300元。但被告并未以原告未足额交付租赁费为由向其主张解除租赁合同，而且根据本院查明的事实也可知，自签订合同后，原、被告均按照合同履行各自的权利和义务，直至因拆迁原告腾出厂房为止。因此，对于被告辩称的因原告违约未按时支付租赁费，双方租赁合同解除的主张本院不予认可。
二、本案中，原、被告签订的厂房租赁合同合法有效，本应按约履行，但是由于原告租赁的厂房现已被政府依法征收，继续履行合同的条件已丧失，且原告也于2014年5月初搬迁完毕将厂房交付被告，自此原、被告之间的厂房租赁合同解除。
三、普通房屋租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人。承租人不是被征收人，不属于征收补偿对象。征收补偿合同是由国家与产权人签订，合同权利人是产权人。承租人不享有征收补偿合同中的权利。承租人基于租赁合同，享有合同法上的权利。其法律与法理依据为：（一）国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条也作出相同规定，立法上明确规定了被征收人与补偿对象为房屋所有权人。（二）从法理上讲，合同权利义务是合同签订双方约定产生，只约束与受益于合同相对方，因此合同均应当遵守相对性原则。合同之外的人不能享受与履行合同约定的权利和义务。征收补偿合同虽是基于行政法律关系产生，但同样遵循合同相对性原则。征收补偿合同以外的人，包括承租人，不享有征收补偿合同的权利。（三）征收补偿合同的本质是国家对被征收人的补偿，补偿方式有多种。从实质上其补偿项目于标准均指向被征收人，不能以补偿项目名称本身来确定补偿对象是否为承租人。本案不能以及时搬迁奖励费、停产停业损失等补偿项目名称确定补偿对象为承租人。因此，本案原告主张权利，不能依据国家与被征收人签订的征收补偿协议作为依据，不能认定其也是国家征收补偿对象。
四、出租人与承租人之间为普通租赁合同法律关系，原告主张权利的依据是合同法和双方约定。合同约定对双方具有法律约束力，相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据。没有约定的依照法律规定处理。没有约定并且法律也没有直接作出规定的，应当按照法律基本原则处理。本案中房屋租赁合同因国家征收而终止。国家基于公共利益对房屋进行征收，并不需要被征收人同意。征收行为不能为一般民众避免和克服。因此，基于公共利益的征收应当按照不可抗力处理。根据我国合同法的规定，因不可抗力不能履行合同的，应当按照不可抗力的影响，部分或全部免除责任。
五、依据以上意见，本案争议的款项应作如下处理：
（一）及时搬迁奖励费。该费用是政府在征收本项目中规定的政策，是支付给被征收人的费用，属于定型化的补偿费用。按照原、被告在厂房租赁合同中的约定，租赁期间如遇政府及村委统一规划，该厂房需要拆迁被告必须在拆迁三个月前通知原告，原告必须在三个月内搬迁厂房内一切设备，完整无损的将厂房交给被告。因此，及时搬迁是原告的义务，该费用并非因为原告积极搬迁产生，因此，原告主张该费用没有法律依据，不应支持。
（二）停产停业损失。在租赁关系中，因政府征收房屋，导致租赁合同不能履行，给承租人造成的停产停业损失，出租人是否应当负赔偿责任？本院认为，承租人应当获得适当的回复经营期。若承租人没有获得适当恢复经营期的，出租人应当给予承租人适当的恢复经营补偿。要求出租人赔偿全部停产停业损失，或出租人不给予任何方式的补偿都是不公平的。理由是：1、因公共利益的政府征收行为属于不可抗力，该因素是导致合同解除的唯一客观因素，出租人对此客观因素并无牵连，不属于出租人违约。2、承租人在剩余期限的可得利润有可能金额比较大，并且剩余期限越长，利润越大，该利润金额可能远远超出租金总额，在非出租人原因终止租赁合同的情况下，要求出租人承担全部停产停业损失，是不符合权利与义务一致，责任与行为一致的原则，不符合公平原则。3、承租人可能存在客观损失，承租人对此也并无任何过错。因政府征收，租赁合同解除，承租人的停产停业损失不能得到适当补偿是不公平的。在此情形下，考虑适当的另寻场地的恢复营业期，作为补偿的方式，是相对合理和公平的。但应当以出租人获得的停产停业损失补偿为限。4、承租方的停产停业损失，在金额上难以具体确定。承租人自行提交法庭的有关资料，在没有对其进行全面的税务、财务审计的情况下难以作为确定其停产停业损失的依据。因此，酌情确定一定期限的恢复经营期，分得出租人取得的停产停业损失费，比较公平。根据本案情况，原、被告之间的租赁期限为2013年5月1日至2016年5月1日，在2014年1、2月份原告就收到被告的搬迁通知进行搬迁，截止到2014年5月初全部搬迁完毕，历时3个月。综合考虑原告的租期、投入及营业预期等情况，本院认为原告搬迁及重新恢复生产经营的期限酌情给予3个月较为合理，也与实际原告搬迁用时相符。根据《即墨国际商贸城片区集体土地上非住宅房屋搬迁补偿方案（征求意见稿）》的规定，取得营业执照且合法有效，房屋地址和营业执照注明的地址一致，因房屋搬迁造成停产停业损失的，经营性补助费按照确认的房屋建筑面积每月每平方米30元一次性计发10个月。原、被告签订的厂房租赁合同中明确约定，原告租赁被告厂房面积为1720元，原告也依据该租赁面积向被告主张停产停业损失，由此计算原告应得的停产停业损失为：30元（每月每平方米）×1720平方米×3个月=154800元。对于原告主张的利息损失，本院认为因政府征收，租赁合同解除，原、被告之间均无过错，而且停产停业损失也足以弥补对原告所造成的客观损失，再让被告承担原告的利息损失有失公平，因此对于原告的该主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，判决如下：
一、被告范伟涛于本判决生效后十日内支付原告青岛康源宏针织服装有限公司停产停业损失154800元；
二、驳回原告青岛康源宏针织服装有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9327元，财产保全费3285元，合计12612元，由被告负担4690元，原告负担7922元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 兰梦梦
人民陪审员 张朝阳
人民陪审员 李乃华
二〇一五年十二月八日
书 记 员 张 蕊
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。