安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民二初字第02225号
原告：合肥申大物业服务有限公司，住所地合肥市包河区。
法定代表人：汪鸣，董事长。
委托代理人：方玲，该公司员工。
被告：邱展，男，1970年11月18日出生，汉族，自由职业，住合肥市包河区。
原告合肥申大物业服务有限公司诉被告邱展物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄玮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥申大物业服务有限公司的委托代理人方玲，被告邱展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥申大物业服务有限公司诉称：被告A12幢103室（面积311.48平米）业主邱展自2010年7月15日起，以某种借口为由拒付管理费36.5个月及能耗费36.5个月，累计欠管理费17053.53元、能耗费1080.21元。为此，原告曾多次多次上门及用电话方式催讨，并下发催缴单，均无济于事。被告长期未尽自己的缴费义务，致使原告的物业管理工作受到严重的影响，为维护原告的合法权益，故请求人民法院依法判令，一、被告立即支付原告2010年7月15日至2013年7月31日物业管理费17053.53元，2010年7月15日至2013年7月31日的能耗费1080.21元。合计：18133.74元。二、被告立即支付违约金（计算标准：从起诉之日起，按所欠银行同期贷款利率的4倍计算）。三、本案诉讼费用由被告方承担。
被告邱展辩称：一、被告方之所以不交物业费，是因为在前期开放商通知收房时当时被告方房屋的地下室出现较为严重的积水，事后开发商与物业公司也答应予以解决，但直到现在也未予以解决，是因为房屋有严重质量问题，导致房屋不能正常收房，现被告方一直未居住，给被告方造成了严重的经济损失。二、被告方认为原告方一直未对我方房屋的质量予以解决，并要求我方要求缴纳物业费的请求没有具体的事实依据。三、我方是2010年7月份买房，并不是原告方所述的我方是2010年7月份交房的，被告方也没有收到原告方对于我方所欠物业费的催缴通知。四、本案事实上是由于我方实际并没有收房，故我方也就没有缴纳物业费的义务。
经审理查明：被告邱展系玫瑰绅城花园A12幢103室业主，该房屋建筑面积311.48平方米，房屋类型为联体别墅。2010年7月15日，该房产登记在邱展名下。合肥申大物业服务有限公司受玫瑰绅城花园开发商上海城开集团合肥置业有限公司委托，对该小区提供前期物业管理服务。2008年6月，申大物业公司进驻玫瑰绅城花园提供物业服务。《前期物业管理服务协议》对物业公司和业主的权利、义务，物业服务内容、对物业管理服务内容与质量、收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中合同第一条第一款第6项约定：甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用，以及根据供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收费用；以及根据接收乙方的委托收取提供物业服务合同以外的其他服务费用。
对物业管理服务费的收取，双方合同第四条主要约定，物业管理服务费用：（不包括房屋共用部分共用设施设备除日常养护外的维修、更新、改造的费用）小区共用设施、设备所需能耗费用单独建账按实分摊。住宅按建筑面积计算物业管理费，乙方交纳费用时间为每六个月交纳一次，联体别墅每月每平方米1.5元。物业管理服务费用标准按物价局备案价调整，每次交纳费用时间为缴费当前月5日前预缴本半年度物业管理费用。
对于违约责任，双方合同第十一条第四项约定为：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。
合同签订后，原告合肥申大物业服务有限公司依约在该小区从事物业服务工作，被告邱展自2010年7月15日至2013年7月31日期间，累计拖欠物业管理费17053.53元，能耗费经核算为1080.21元。
另查明：原告合肥申大物业服务有限公司自2008年5月取得物业服务三级资质，合肥市包河区物价局以皖价服证第01070135号批复核准玫瑰绅城花园联体别墅物业服务费为每月1.5元／平方米。期间原告通过手机短信、张贴催费单的方式向袁莉莉发出催收物业费通知。
以上事实，有原告提供的《前期物业管理服务协议》、《临时管理公约》、物价局文件、公摊能耗资料、照片以及原、被告的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。
本院认为：被告邱展虽然没有在《前期物业管理服务协议》、《临时管理公约》上签字及办理交房手续，但玫瑰绅城花园A12幢103室房产登记的业主为邱展，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告合肥申大物业服务有限公司自2008年6月起在该小区从事物业服务，原、被告之间已形成事实上的物业服务合同关系。
合同履行期间，合肥申大物业服务有限公司依约为包括被告邱展在内的小区业主提供了物业服务，因此根据法律规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用。被告邱展作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，被告邱展未向原告合肥申大物业服务有限公司交纳自2010年7月15日至2013年7月31日期间的物业管理费以及2010年7月15日至2013年7月31日期间能耗费，其拖欠物业费以及能耗费已经违反了法律规定，原告要求其支付物业管理费计17053.53元（1.5元／平方米／月×311.48平方米×36.5个月）的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。
小区产生的公用电费应当由业主分摊，《前期物业管理服务协议》亦对公共能耗的分担作出约定，因此原告诉请被告支付公共能耗费1080.21元，本院予以支持。按照合同约定，物业费用按六个月交纳一次，业主或物业使用人应在每半年度前5天交纳物业管理费，未能按时足额交纳的，应按照每日千分之三支付违约金。本案中，被告未交付物业管理费用，存在违约，因此应当承担支付违约金的责任，现原告主张自起诉之日起，以被告拖欠物业管理费为基数按照银行同期贷款利率的四倍计算违约金的诉请，本院认为过高，酌情支持按银行同期贷款利率计算违约金。据此被告应当以拖欠的物业费17053.53元为基数，自2015年7月30日按同期银行贷款利率支付违约金至本判决确定给付日止。对于被告关于开放商通知收房时，房屋存在质量问题，至今未予解决，故被告不应缴纳物业费的辩解意见。由于物业服务合同并未约定原告对被告的房屋质量问题负有义务，且被告未举证证明原告对此存在过错，需承担相应的责任，被告以此辩称拒交物业费的理由不能成立，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告邱展于本判决生效之日起十日内支付原告合肥申大物业服务有限公司物业管理费17053.53元及违约金（以17053.53元为基数，自2015年7月30日起按照银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；
二、被告邱展于本判决生效之日起十日内支付原告合肥申大物业服务有限公司能耗费1082.21元。
案件受理费，253元减半收取126.5元，由被告邱展负担。
如果被告邱展未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 黄玮
二〇一五年十月二十九日
书记员 吴邛
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
国务院《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。