浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终2460号上诉人（原审原告）：邵思思，男，1988年10月2日出生，汉族，住宁波市江北区。委托诉讼代理人：胡亚娥（系邵思思母亲），女，1964年6月3日出生，住宁波市江北区。委托诉讼代理人：谭永欢，浙江新中大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁波合生创展房地产有限公司，住所地宁波市镇海区庄市街道兆龙路184号。法定代表人：夏雩川，该公司总经理。委托诉讼代理人：周海平，该公司工作人员。上诉人邵思思与被上诉人宁波合生创展房地产有限公司（以下简称合生公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2017年7月5日作出的（2017）浙0211民初113号民事判决，于2017年7月18日向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵思思上诉请求：依法撤销宁波市镇海区人民法院（2017）浙0211民初113号民事判决，将案件发回重审或依法对案件改判，支持上诉人在一审中提出的全部诉讼请求。事实和理由：一、（2015）浙甬民二终字第267号判决说理部分已明确认定了被上诉人的行为构成了迟延交付。二、在房屋交付过程中，因涉案房屋漏水，被上诉人已被镇海区质监站及住房和建设交通局要求暂停交付并进行整改，并听从要求暂停交房。上诉人认为，被上诉人自收到住房和建设交通局发函后一直在对涉案房屋进行整改，且被上诉人自认直至2013年9月26日才整改完毕，通知上诉人收房。综上，根据合同约定，出卖人迟延交付房屋，应自约定交付期限至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。被上诉人合生公司未提供答辩意见。邵思思向一审法院起诉请求：一、判令原审被告支付原审原告逾期交房的违约金705436元（房屋总价款3114510元×0.5‰/天×2012年7月1月至2013年9月26日共453天）；二、判令原审被告赔偿逾期交房给原审原告造成不能及时入住的损失109777.5元（243.95㎡×30元/㎡/月×2012年7月1月至2013年9月26日共15个月）。一审法院认定事实：2011年7月5日，原告邵思思（买受人）与被告合生公司（出卖人）订立了《商品房买卖合同》一份，约定了以下主要内容：买受人购买的商品房位于宁波市镇海区庄市街道钟包村合生国际城二期E区，房号为第159住宅[幢]1503号房，建筑面积共243.95平方米，房屋总价款为3114510元；出卖人应当在2012年6月30日前，将符合合同约定条件（即合同第九条约定的1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4.房地产开发项目交付备案书）的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金；买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担。因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。补充协议约定了以下主要内容：该房屋政府主管部门的验收以毛坯房标准验收，具体按政府相关规定办理，装修装饰设备标准见合同补充协议第十一条，装修效果买受人同意以出卖人房屋交付时的实际实施为准；双方同意以出卖人取得建设工程竣工验收备案证明作为该房屋验收合格的标志，买受人无异议；双方一致同意本合同第九条第2点所述认可文件在本合同签订时系指出卖人取得政府部门批准的房地产开发项目交付备案书，双方以此作为该房屋具备交付条件的标志；如该房屋已达到合同约定的交付条件，买受人未在出卖人交付通知规定期限内会同出卖人对该房屋进行验收交接，出卖人应当发出书面通知催告一次，如买受人仍未按期办理房屋验收交接的，则视为出卖人已完成房屋交付义务，自出卖人催告通知的验收交接日之次日起，该房屋的风险责任以及相关义务转移由买受人承担；如出卖人按买受人验收交接时的具体要求对房屋提供了维修、返修等相关售后服务，双方在此项服务实施期间或完成后办理交接亦不得视为出卖人逾期交房，并且出卖人无需承担赔偿责任；在保修期内如因出卖人工程质量问题造成买受人房屋毁损，出卖人负责直接修复；小区竣工验收后，部分楼面或墙面因正常自然原因可能会产生细小裂缝，但不会影响房屋结构的安全和使用，室外场所可能因沉降、建材收缩变化等原因产生裂缝、变形等，但不影响小区的使用，买受人表示予以接受并不得以此为由拒绝办理交付手续。原告曾于2014年8月8日以验房时发现房屋严重渗漏水，房屋的居住使用目的落空，被告一直未予彻底修复为由诉至一审法院，要求解除商品房买卖合同，一审法院判决驳回了原告的诉请。原告不服判决提起上诉，宁波市中级人民法院于2015年7月28日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。一审另查明，2012年6月18日，被告取得房屋建筑工程竣工验收备案证明书。2012年6月19日，被告取得镇海区房地产开发项目交付备案书。2012年6月29日，原、被告结算，涉案房屋实际面积为243.51平方米，总房价为3108893元，原告已付清全部购房款。被告通知原告于2012年6月25日办理收楼手续。2012年7月29日，被告向原告邮寄合生国际城验房通知书，通知原告前去验房。2012年10月16日，被告向原告邮寄交房催告函，通知原告前去办理收楼手续。2012年10月21日，原告向被告邮寄关于对宁波合生创展房地产有限公司《交房催告函》的复函，称涉案房屋尚未得到整改。2012年11月6日，原告向被告邮寄合生国际城159幢1503室退房函，要求解除合同，被告退还房款等。2012年12月24日，合生公司致函宁波市镇海区住房和建设交通局，报告称涉案小区部分房屋维修情况，其中涉案房屋“正在维修，预计12月31日前完成”。2013年9月26日，被告向原告邮寄交房催告函，通知原告前去办理收楼手续。一审法院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据当事人提供的证据，结合原被告的庭审陈述，针对原告的诉请，一审法院分析认定如下：关于原告主张被告支付逾期交房违约金705436元的诉请，其争议焦点为被告是否逾期交房，是否应支付逾期交房的违约金。对此，一审法院分析认为，第一，根据镇海区房地产开发项目交付备案书，载明合生国际城二期工程已竣工，被告已于2012年6月19日向宁波市镇海区住房和建设交通局备案，备案审核意见为同意备案。而根据双方补充协议约定的内容，取得政府部门批准的房地产开发项目交付备案书，双方以此作为该房屋具备交付条件的标志。由此可见，该房屋符合双方合同第九条约定的交付条件；第二，根据原、被告订立的《商品房买卖合同》，双方约定涉诉房屋于2012年6月30日前交付，被告已通知原告于2012年6月30日前办理收楼手续，由此可见，被告通知交房符合双方约定的交付时间，并且被告进行了催告，也履行了交付通知义务；第三，根据房屋建筑工程竣工验收备案证明书，载明合生国际城二期工程已组织有关单位验收，被告已于2012年6月18日向宁波市镇海区住房和建设交通局备案。而根据双方补充协议约定的内容，取得房屋建筑工程竣工验收备案证明书，以此作为该房屋验收合格的标志，原告对此无异议；第四，根据双方签订的补充协议还约定，如被告按原告验收交接时的具体要求对房屋提供了维修、返修等相关售后服务，双方在此项服务实施期间或完成后办理交接亦不得视为被告逾期交房，并且被告无需承担赔偿责任。由此可见，即使双方在验房时和有关部门检查时发现涉案房屋存在渗漏水情形，但被告进行维修整改，不能视为被告逾期交房，被告无需赔偿逾期交房的违约金。综上，在原告提供的证据尚不足以证明被告交付的房屋不符合合同约定条件的情况下，双方应当依照合同约定的交房条件及验房标准进行交付，现原告仅以房屋存在渗漏水为由拒绝接收房屋，并要求被告按照合同约定的已付购房款日万分之五标准赔偿逾期交房违约金，依据不足，一审法院不予支持。关于原告主张被告赔偿原告延迟入住的损失109777.5元。一审法院认为，根据（2015）浙甬民二终字第267号民事判决认定的事实，涉案房屋存在渗漏水等质量问题，因为维修而影响到原告正常入住，由此造成了原告的损失客观存在。关于原告的损失多少，参照同地段同类房屋租金标准，结合本案实际情况，一审法院酌情认定每月每平方米30元。根据合生公司于2012年12月24日致函宁波市镇海区住房和建设交通局，报告称涉案小区部分房屋维修情况，其中涉案房屋“正在维修，预计12月31日前完成”。虽然被告未能提供证据证实具体何时完成维修，但庭审中被告陈述其于2013年9月26日最后一次向原告邮寄催发函的时候已经完成了房屋维修，现原告也主张其延迟入住损失截止2013年9月26日，一审法院认为原告的诉请，于法有据，一审法院予以支持。因此，一审法院酌情认定因被告维修房屋导致原告迟延入住损失为109579.5元（243.51平方米×30元/月/平方米×15个月）。关于被告抗辩称原告的请求超过两年的诉讼时效。一审法院认为，自2012年始原告验房发现房屋渗漏水后，一直向被告主张自己的权利，并通过诉讼的方式要求解除合同。2015年7月28日，宁波市中级人民法院作出终审判决，驳回了原告的诉请。本案原告于2017年1月10日诉至一审法院，要求被告赔偿损失。因此，一审法院认为原告的诉请并未超过诉讼时效。由于原告购买的涉案房屋存在渗漏水情形，被告没有及时进行维修，导致原告进行诉讼，因此，一审法院酌情认定本案案件受理费由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁波合生创展房地产有限公司赔偿原告邵思思109579.5元，于一审判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告邵思思的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费11952元，减半收取5976元，由被告宁波合生创展房地产有限公司负担，于一审判决生效之日起七日内向一审法院交纳。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，上诉人邵思思另提出一审遗漏了两个事实：一、宁波市镇海区住房和建设交通局于2012年11月26日致函合生公司，称宁波合生国际城二期E区、F区房屋存在渗漏水等质量问题，至发函时尚未整改和保修完毕，并要求其在整改完毕前不得继续交房；二、（2015）浙甬民二终字第267号判决认定房屋延期交付的事实和责任在于被上诉人。上诉人邵思思在一审中提交（2015）浙甬民二终字第267号判决书复印件一份，经一审庭审质证，合生公司对该份判决书的真实性无异议。本院认为，（2015）浙甬民二终字第267号生效判决对上述第一项事实作了确认，合生公司在一审中提出异议但未提交相反证据，本院对此项事实予以认定。关于上述第二项事实，（2015）浙甬民二终字第267号判决书第10页载明“故应认定系合生公司的原因造成交付延期”，本院对该项事实的真实性予以认定，但能否证明交付延期，下文另行分析。本院认为，本案的争议焦点为合生公司是否逾期交房。第一，关于（2015）浙甬民二终字第267号判决确认房屋“交付延期”的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，但对方当事人有相反证据足以推翻的除外。上诉人邵思思与被上诉人合生公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定了房屋交付的期限和条件，该合同附件八补充协议第五条进一步约定，“甲方（合生公司）取得政府部门批准的房地产开发项目交付备案书，双方以此作为该房屋具备交付条件的标志”。在《商品房买卖合同》约定的交付期限即2012年6月30日之前，合生公司的房地产开发项目交付备案书已被镇海区住房和建设交通局审核同意备案。补充协议第七条约定，“如该房屋已达到本合同约定的交付条件，乙方（邵思思）未在甲方交付通知规定期限内会同甲方对该房屋进行验收交接，甲方应当发出书面通知催告一次，如乙方仍未按期办理房屋验收交接的，则视为甲方已完成房屋交付义务。合生公司通知邵思思于2012年6月25日办理收楼手续，符合合同约定的交房时间，并且进行了催告。上述事实和相关证据足以推翻（2015）浙甬民二终字第267号判决关于房屋“交付延期”的认定。第二，关于宁波市镇海区住房和建设交通局致函合生公司整改完毕前不得继续交房的性质。该局致函合生公司，要求合生公司对房屋质量问题进行整改和保修，该函中的“不得继续交房”，是履行建筑质量监督管理职责，不同于《商品房买卖合同》中约定的与履行合同义务对应的交房与否；并且在合生公司已取得房屋建筑工程竣工验收备案证明书、房地产开发项目交付备案书的情况下，该监督管理行为并不导致双方合同权利义务的变更，双方仍应按照合同约定全面履行自己的义务。第三，关于质量争议期间和维修期间的性质。上诉人邵思思在一审民事起诉状中自称，结清全部购房款后，去验房发现质量问题，立即要求合生公司对其所购房屋进行整改。补充协议第七条还约定，“如甲方按乙方验收交接时的具体要求对房屋提供了维修、返修等相关售后服务，双方在此项服务实施期间或完成后办理交接亦不得视为甲方逾期交房，并且甲方无需承担赔偿责任”。根据双方此项约定，双方质量争议期间和合生公司维修期间不应视为合生公司逾期交房期间。由以上三方面可见，上诉人邵思思认为被上诉人合生公司逾期交房的依据不足，故一审法院对其要求合生公司赔偿逾期交房违约金的诉请不予支持，并无不当。综上所述，邵思思的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10854元，由上诉人邵思思负担。本判决为终审判决。审 判 长  吕伟东审 判 员  沈路峰代理审判员  郑 辉二〇一七年九月二十六日书 记 员  潘芬芬