山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1091民初1173号原告：丛安滋，男，汉族，住山东省威海市高技区。被告：李晓燕，女，汉族，住山东省威海市环翠区。被告：黄尉滔，男，汉族，住山东省威海市环翠区，系被告李晓燕之夫。二被告委托代理人：杜玉强，山东誉强律师事务所律师。二被告委托代理人：赵天宇，山东誉强律师事务所实习律师。原告丛安滋与被告李晓燕、黄尉滔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案当事人和委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丛安滋诉称，被告李晓燕租用原告市委党校院内*号楼***室两年，至2016年4月22日租期已满。2016年4月21日上午，原告电话通知被告李晓燕交房，被告李晓燕答复”好，这半天”。之后，原告多次通过电话短信等方式联系被告李晓燕均无回复。两被告至今拖欠原告房租和水电气费等款项。请求法院判令被告：1.支付欠付的三个月房租3300元；2.支付欠付的半年水电气费1011.74元；3.支付顺延的两个月房租2200元；4.支付欠付上述三项的滞纳金19.63元（3300+2200+1011.74）×3‰；5.支付超期交房违约金1000元；6.要求被告6月22日前交还房屋，并保证屋内一切器物不少不坏。原告在诉讼中还要求两被告支付补办燃气卡费用10元、换锁费用160元。被告李晓燕、黄尉滔辩称，从原被告签订的房屋租赁合同可以看出，双方每三个月一付房租，先付款后住房，由于后三个月两被告没有居住，所以没有缴纳后三个月的房租，符合合同约定。2016年1月，到了应付下三个月的房租的日子，由于被告的婆婆身体原因无法继续租住涉案房屋（6楼），被告告知原告不再继续租住房屋，将房屋钥匙和天然气卡都放在房屋报刊箱里，并且搬离了涉案房屋，所以被告不应承担后三个月的房租。关于原告诉求的水电气费数额过高，原告应提供证据予以证实。原告诉求的顺延两个月的房租，由于合同早已到期，该诉求没有事实及法律依据。被告没有违约，其要求的违约金也不予认可。被告向原告缴纳了1000元的押金，该押金应该返还被告或者抵顶原告的合理损失。经审理查明，两被告系夫妻关系。2015年4月23日原告丛安滋与被告李晓燕签订房屋租赁合同，约定丛安滋将坐落于威海市环翠区文化中路党校*号楼***室租给李晓燕，租期自2015年4月23日至2016年4月22日，月租金1100元，先付款后住房，每六个月支付一次，室内家具电器押金1000元，李晓燕租用期间水电气费、闭路电视费、取暖费自行支付，室内设施如有损坏由被告李晓燕负责并赔偿全部损失；不按时、按约定数量交付租金及费用，丛安滋有权收回房屋；李晓燕每三个月交纳一次水电气费，否则违约，违约方需赔偿违约金1000元；水表底数216，电表底数6348，燃气表底数3820.5；该合同一式两份，双方各执一份，自签字之日起生效。原告提交了其持有的房屋租赁合同，该合同在租赁期限、押金数额、物业费等处均有修改的痕迹。原告主张租赁期限修改是因为笔误，押金数额修改是因为李晓燕认为合同打印的2000元过高从而协商改为1000元，物业费是因为涉案房屋所在小区不需缴纳从而划去。两被告对以上修改均认可，但对合同中”每六个月一付房租”、违约金”壹千”元两处修改有异议，认为房租是每三个月支付一次，违约金数额通过该合同可以隐约看出”五”，且丛安滋与李晓燕上一年度签订的租赁合同约定的违约金数额就是五百元，主张诉争合同违约金为500元。原告主张违约金1000元是其与被告李晓燕协商后做出的修改，要求被告提交其持有的房屋租赁合同佐证，被告以其搬离涉案房屋时将合同留在涉案房屋为由主张不能提交。合同签订后，原、被告协商以上年度租房合同押金抵顶本年度押金，二被告及家人在该房屋居住，并向原告交纳了2015年4月23日至2016年1月22日期间共计9个月的房租、2015年4月23日至2015年10月22日期间共计6个月的水电气费，每三个月交纳一次。两被告主张在2015年10月26日向原告交纳房租时曾向原告提过因家中老人生病到2016年1月22日要搬家并解除租赁合同，但原告不同意，原告对两被告的上述陈述不认可，主张两被告并未提及此事。两被告主张，在2016年1月22日该支付最后三个月房租时，被告李晓燕多次给原告打电话但原告均未接听，但不能提供手机通讯记录证明其主张；因无法找到原告，两被告自行搬离，搬离时关闭了水电阀门，并将钥匙、燃气卡放在楼宇门东侧与涉案房屋位置对应的报刊箱，但未通过手机短信、让邻居捎口信等方式通知原告。原告对被告主张不认可，主张其并不知道被告搬离，未收到燃气卡、钥匙，且在其5月13日进入涉案房屋时只发现水阀关闭，电闸并未关闭。原告向法院提交了涉案房屋2015年9月至2016年5月期间的水电气费单据，该单据显示涉案房屋2016年1月到4月用水量分别为5方、8方、3方、0方，用电量分别为268kWh、362kWh、360kWh、65kWh。两被告对于搬离的时间主张不一致，被告李晓燕主张是在阳历一月底前搬离的，被告黄尉滔主张是在正月十五之后正月底前也就是2月22日后3月8日前。2016年4月21日原告电话通知被告李晓燕交房，之后，原告多次通过手机短信的形式催促被告李晓燕，但被告李晓燕均未回复。2016年5月4日被告黄尉滔给原告打电话，双方发生争执。2016年5月13日原告在其两名同事的见证下用其持有的备用钥匙打开涉案房屋房门，并对房屋内状况录像形成视频资料。根据该视频资料及原告主张，室内设施未有减损。2016年6月23日原告为更换涉案房屋门锁花费160元，当日原告将涉案房屋另行出租。庭审中，被告主张用1000元押金抵顶所欠款项，原告同意。以上事实，有原、被告的庭审陈述、房屋租赁合同、收条、水电气费单据、视频资料、调查笔录等证据在卷佐证。本院认为，涉案房屋租赁合同约定的内容及其履行情况是本案争议焦点。原告提交的房屋租赁合同有多处修改，被告对”每六个月一付房租”、”违约金壹千元整”两处有异议，认为房租实际上为每三个月支付一次，违约金数额通过该合同可以隐约看出”五”，且丛安滋与李晓燕上一年度签订的租赁合同约定的违约金数额就是五百元，从而主张诉争合同违约金为500元。本院审查认为，在合同实际履行中，原被告每三个月结清一次房租；因此，即便合同约定”每六个月一付房租”，在合同的实际履行中双方对该条款也进行了变更。关于违约金数额，丛安滋与李晓燕签订的上一年度租赁合同约定违约金五百元，不能证明双方在签订诉争房屋租赁合同时对违约金数额未另行协商确定为”壹千”元；且诉争的房屋租赁合同除违约金外租赁期限、押金数额、物业费等处也有修改，两被告对以上修改均认可，仅以违约金处有修改为由不认可违约金数额，理由不充分；更何况，诉争房屋租赁合同一式两份，被告不能向法院提供其持有的那一份合同证明其主张。综合考虑以上事实，本院认定诉争合同约定的违约金数额为1000元。该房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应受其约束，按约履行各自的义务。关于被告欠付原告房租的期间。租赁合同约定租期为2015年4月23日至2016年4月22日。被告李晓燕主张，其在2015年10月26日交纳房租时就与原告协商于2016年1月23日解除房屋租赁合同，但双方并未就合同解除达成一致；在2016年1月22日应该支付最后三个月房租时搬离涉案房屋，合同约定的最后三个月其并未居住；期间其多次拨打原告电话打算商量解除房屋租赁合同、通知原告搬离等事宜，原告均未接听。原告对被告上述主张均不认可，被告亦不能提供证据证明其主张。且，被告李晓燕关于搬离时间的陈述与被告黄尉滔的陈述不一致。根据被告黄尉滔的陈述，两被告及家人是在2016年2月22日至3月8日期间搬离涉案房屋。本院审查认为，原告向法院提交的涉案房屋2016年1月到4月间的水费单据说明，涉案房屋1月到3月均有用水量，3月用水量明显低于前两个月，4月没有用水量。综合被告黄尉滔关于搬离时间、被告李晓燕和原告关于涉案房屋水闸关闭、涉案房屋用水等情况，被告关于2016年1月23日至2016年4月22日期间未在涉案房屋居住的主张本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条规定，在履行期限届满前，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。本案中，即便两被告在合同约定的租赁期限届满前搬离房屋，但其不能举证证明通知原告，因此其关于租赁合同提前解除的主张本院亦不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。根据合同法以及双方在租赁合同中的约定，原告关于要求被告支付欠付的三个月房租3300元、在此期间的水电气费用1011.74元的主张本院予以支持。原告主张，其在4月上旬通过邻居得知两被告已经搬离，4月21日原告与被告李晓燕通电话，5月13日原告通过备用钥匙打开涉案房屋。综合以上事实，本院认为原告关于在房屋租赁合同到期后被告继续占用涉案房屋的主张不成立，其要求被告支付顺延的两个月房租的主张本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本院认为，违约金是为保证合同正常履行而对违约方的惩戒性条款。诉争房屋租赁合同约定，违约方需赔偿违约金1000元。被告虽然主张因为原告不接听电话导致不能交付钥匙、燃气卡，但其未通过手机短信、捎口信等方式告知原告，未尽到合理范围内的注意义务。4月21日原告与被告李晓燕在电话中就房租支付、房屋交付等事宜未协商一致，被告因家中有事在外地、原告态度恶劣等原因未积极主动与原告沟通协商，导致原告直到5月13日才通过备用钥匙收房，给原告造成了一定的经济损失。综上，原告要求被告支付违约金1000元的诉讼主张本院予以支持，但该违约金足以补偿原告因被告违约行为造成的损失，因此，原告关于要求被告支付房租和水电气费滞纳金、办理燃气卡费用、换锁费用的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告李晓燕、黄尉滔于判决生效之日起十日内支付原告丛安滋房租3300元（2016年1月23日至2016年4月22日）、水电气费1011.74元（2015年10月23日至2016年4月22日）、违约金1000元，共计5311.74元；被告已交房屋押金1000元予以抵顶，实际支付4311.74元。二、驳回原告丛安滋要求被告李晓燕、黄尉滔支付顺延的两个月房租2200元、房租和水电气费滞纳金19.63元、补办燃气卡费用10元、换锁费用160元、6月22日前交还房屋并保证屋内一切器物不少不坏的诉讼请求。如二被告未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由二被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  毕飞飞二〇一六年七月二十五日书记员  翟姜娜