北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第02907号
上诉人（原审原告）查翔，男，1978年5月28日出生，汉族，恒麟人力资源金融部经理。
委托代理人刘欣，北京市蓝鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京瑞源亨典当有限责任公司，住所地北京市西城区老墙根街107号院3号楼一层1-2南部。
法定代表人李荣，总经理。
委托代理人黄利琴，北京市岳成律师事务所律师。
委托代理人张洪联，男，1952年11月22日出生，汉族，北京瑞源亨典当有限责任公司副经理。
被上诉人（原审被告）凌晨，男，1980年5月18日出生，汉族。
委托代理人归玉荣（凌晨之母），女，1954年1月23日出生，汉族，退休职工。
上诉人查翔因与被上诉人北京瑞源亨典当有限责任公司（以下简称典当公司）、凌晨抵押合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2011）丰民初字第01824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月18日受理后，依法组成由法官程慧平担任审判长，法官周岩、王国才参加的合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
查翔在一审中起诉称：2008年5月28日，凌晨与其妻子原晓萍共同委托徐中涛出卖位于北京市丰台区的某房屋。5月29日，查翔以总价款70万元购买该房屋。11月15日，凌晨交付了房屋。12月11日，查翔向丰台区人民法院以买卖合同纠纷提起诉讼，要求凌晨及其妻子协助办理产权过户手续。2009年3月23日，丰台区人民法院作出（2009）丰民初字第04116号民事判决书，确认查翔与凌晨签订的房屋买卖合同合法有效，因某号房屋没有所有权证书，不具备向查翔办理过户的条件。3月26日，凌晨签收一审判决后即提起上诉。2009年4月1日，凌晨与典当公司签订了某号房屋抵押合同，凌晨将某号房屋以人民币60万元抵押给典当公司，并向丰台区建设委员会办理抵押登记手续。2009年11月4日，北京市第二中级人民法院作出（2009）二中民终字第10415号民事判决书，仍确认查翔与凌晨签订的房屋买卖合同有效，但因某号房屋于2009年4月由凌晨抵押给典当公司，目前不具备将诉争房屋产权过户给查翔的条件。综上所述，凌晨在诉讼期间擅自抵押的行为损害了查翔的利益，并违反了所有权不明或存有争议的财产不得抵押的法律规定，而典当公司在没有查看抵押房屋的情况下即与凌晨签订抵押合同及履行抵押行为，因其没有尽到审查义务，存在重大过错，凌晨与典当公司签订的抵押合同及抵押行为应为无效。故要求确认凌晨与典当公司签订的某号房屋抵押合同及抵押行为无效，并协助查翔办理产权过户手续。
典当公司在一审中答辩称：一、典当公司的借款和抵押手续完全符合法律规定。1、典当公司与凌晨的典当借款合同和房地产抵押合同符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《典当管理办法》的规定。2009年4月1日，凌晨到典当公司办理典当融资事宜。根据典当流程，典当公司确认了凌晨的身份证明、房产证明的真实性，又确认了借款人以房产抵押典当借款是其自愿、真实意思表示后，派专业人员对抵押房屋进行了实地察看和评估，根据评估的结果，和凌晨依法签订借款合同、房地产抵押合同，继而到北京市丰台区建设委员会依法登记，并于2009年4月9日获得了他项权利证书。可以确认典当公司全部典当程序公平公正，真实合法，不存在任何瑕疵。2、典当公司的债权是具有强制执行效力的公证债权文书。典当公司在签署《借款合同》、《房地产抵押合同》后和凌晨一起到公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证，典当公司抵押的凌晨的房产不存在所有权不明或所有权争议的情况。所以，典当公司与凌晨签订的《房地产抵押合同》合法有效，公证程序、内容符合法律规定。典当公司的房产抵押权应依法受到保护。3、2010年11月7日，北京市中信公证处经查证核实确认债务人凌晨没有履行还款义务，依法出具具有强制执行效力的《执行证书》。典当公司据此执行文书向法院申请强制执行，执行依据真实、合法、有效。二、查翔与凌晨的《房屋买卖合同》存有重大法律障碍和瑕疵。1、查翔和凌晨《房屋买卖合同》中所涉及房屋系经济适用房。根据《北京市经济适用住房管理办法》规定，北京市已购经济适用住房的购买人拥有有限产权，只能自住，不得出租、出借或从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易。凌晨的经济适用住房第一不具备上市交易的条件，签约时尚未取得所有权证；第二，也没有取得政府放弃优先回购的任何证明；第三，查翔亦没有补缴政府应得收益，故根本不具备交易条件，更无资格取得房屋产权凭证。2、查翔在与凌晨《房屋买卖合同》纠纷的诉讼中，对法院隐瞒了其所交易的房屋系经济适用房这一重要事实，造成原一审法院和二审法院做出错误判决。3、查翔和凌晨的《房屋买卖合同》未经预售登记。查翔既没有做预告登记，也不可能做预告登记，因为他们所签协议交易的房屋指向是经济适用房，此房买卖有法律、法规禁止的交易缺陷。三、查翔与凌晨所签房屋买卖合同不能对抗典当公司的他项权利证书和具有强制执行力的债权文书。1、房屋买卖合同有效并不等于必然导致取得房屋产权证。根据法律规定，合同的签订只要符合“签约四条件”所签合同就依法有效。但是房屋买卖不是一般商品买卖，其交易是不动产物权的转移。除签订买卖合同外，其所有权是否充分，是否全体共有人同意交易，是否已经进行预售登记，是否存在他项权利的优先受偿人等等都是导致或许不能实现合同目的因素，不能取得产权凭证的法律障碍。退一万步说，即使查翔和凌晨的房屋买卖合同有效，根据本案的事实，查翔也断然不可能取得产权证。因为，从债权的有效到物权的取得还有一个严格的法律程序要完成。2、查翔和凌晨的合同纠纷是债权纠纷，而典当公司和凌晨的纠纷是不动产抵押的物权纠纷，这是两种不同的法律关系。事实上，查翔和凌晨是否签署房屋买卖合同，什么时候签订的房屋买卖合同，是否恶意串通利用所谓的房屋买卖合同对抗典当公司的《房地产抵押合同》和强制执行公证，典当公司均不得而知，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定赋予了房屋买卖签约人的补救措施。所以，查翔要想挽回损失，只能通过向凌晨主张债权获得补救性赔偿，而无权对物权提出任何权益主张。抵押合法有效，不同意查翔的诉讼请求。
凌晨在一审中答辩称：2008年7月至8月凌晨与查翔达成借贷协议，查翔分两次给凌晨现金34万元、27万元，一年期限还本息，实际凌晨只拿了50万元现金。3个月后，查翔向凌晨施压，要凌晨用日新家园三居室做抵押，凌晨不从，一伙人向凌晨威逼，将凌晨殴打致伤。同年11月底，一伙人强行进入凌晨的住所，抢走凌晨的笔记本电脑和手机，里面有拍摄他们与凌晨撕扯的照片，至今仍未归还。迫于压力和无法忍受，凌晨背着父母将我日新家园三居室按查翔的意图与他们签订协议。先是一份买卖协议，后因办不了手续，查翔又让凌晨签了一份房屋租赁协议，两份协议均未给凌晨。凌晨于2009年投信于北京市打黑办公室，未能解决。出于查翔的强势，凌晨无能为力，被迫与查翔签订协议，并非凌晨的真实意思和动机。当时签订抵押合同也是有意尽快偿还查翔借款，凌晨没有恶意。抵押合同有效，凌晨不同意查翔的诉讼请求。
一审法院审理查明：2008年5月28日，凌晨与其妻原晓萍在北京市方正公证处签署委托书，委托徐中涛作为代理人，出售某号房屋。2008年5月29日，凌晨出具一张内容为：“本人凌晨今从查翔处取得人民币现金400000元（大写：肆拾万元整）首付购房款，房屋地址：北京市丰台区石榴庄南里（日新家园）某房间，定于2008年8月28日过户。2008年10月15日，查翔与凌晨签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定凌晨将某号房屋出售给查翔，价款为70万元。合同签订当日，凌晨出具收据一张及证明一份，收据内容为：“本人凌晨今收到查翔交来购买我名下位于丰台区石榴庄南里8号日新家园某号房产购房款全款700000大写：柒拾万元整。定于2008年11月15日前办理完过户手续并入住”；证明内容为：“本人凌晨位于北京市丰台区石榴庄南里8号日新家园某号房过户给查翔，办理手续期间，该房所欠银行贷款由本人承担（本人所欠银行贷款）。
2008年12月，查翔以房屋买卖合同纠纷为由将凌晨、原晓萍诉至一审法院要求凌晨、原晓萍协助办理产权过户手续，凌晨、原晓萍提出反诉要求撤销双方签订的买卖合同。本院审理认为，依据现有证据，查翔与凌晨签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，并且不违反法律、法规的强制性规定应为有效合同，凌晨、原晓萍反诉要求撤销该合同，证据不足，该院不予支持。查翔要求凌晨、原晓萍协助办理某号房屋的过户手续，因该房屋没有房屋所有权证书，不具备向查翔过户的条件，故对查翔的此项诉讼请求该院不予支持，遂于2009年3月23日作出（2009）丰民初字第04116号民事判决书，判决：一、驳回查翔的诉讼请求；二、驳回凌晨、原晓萍的反诉请求。凌晨、原晓萍不服判决，提起上诉。2009年11月4日，北京市第二中级人民法院作出（2009）二中民终字第10415号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。而在该判决本院认为中载明：凌晨上诉称其是在被查翔胁迫的情况下签订的房屋买卖合同，故要求撤销该合同，因凌晨对其陈述未能提供充分证据证明，本院对此不予采信。凌晨、原晓萍的上诉请求，依据不足，本院不予支持。查翔要求凌晨、原晓萍协助办理某号房屋的过户手续，因诉争房屋已于2009年4月由凌晨抵押给典当公司，目前不具备将诉争房屋产权过户给查翔的条件，故对查翔的此项诉讼请求，本院不予支持。
2009年4月1日，凌晨与典当公司签订《借款合同》及《房地产抵押合同》，凌晨用其名下某号房屋作为抵押物向典当公司借款60万元，并到北京市中信公证处办理具有强制执行效力的债权文书公证。2009年4月9日，典当公司依据与凌晨签订的房地产抵押合同经北京市丰台区建设委员会登记取得了房屋他项权利证。2010年11月7日，北京市中信公证处为典当公司出具（2010）京中信执字第00059号执行证书。后，典当公司向丰台区人民法院申请强制执行，查翔向该院提出执行异议。该院于2011年5月31日以（2011）丰执异字第00041号执行裁定书裁定：案外人查翔所提异议理由成立，中止对某号房屋执行。在本案审理中，典当公司承认未进入某号房屋进行实地察看。
另查，2008年10月，查翔入住某号房屋。2009年3月19日，凌晨取得产权证。某号房屋登记的所有权人为凌晨，共有情况为单独所有，房屋性质为按经济适用住房管理。2009年4月13日，该院作出（2009）丰民初字第11045号民事裁定书，裁定查封某号房屋。
一审法院判决认定：依法成立的合同受法律保护。根据法律规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，某号房屋所有权证登记的产权人为凌晨单独所有，在查翔未办理权利登记手续的情况下，不能确认其对被抵押房屋享有物权。典当公司已经对被抵押房屋的所有权证进行了审查，尽到了合理的注意义务，应认定抵押合同合法有效。查翔要求协助办理过户手续，因与本案非同一法律关系，本案不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回查翔的诉讼请求。
查翔不服一审法院判决向本院提起上诉，主要上诉理由是：
首先，查翔在与凌晨、原晓萍买卖合同纠纷一案中，北京市第二中级人民法院作出的（2009）二中民终字第10415号民事判决已终审认定房屋买卖合同有效，其权益应受法律保护。根据该生效判决认定的事实，查翔与凌晨签订的房屋买卖合同、交付房屋和发生争议均在2008年，凌晨与典当公司签订的抵押合同及登记时间为2009年4月。（2011）丰执异字第00041号执行裁定书也认定：“依据查明的事实及案外人查翔与申请执行人提供的证据，能够证明查翔与被执行人就1号楼某号房屋在申请执行人与被执行人签订借款合同和房屋抵押合同之前已发生权属争议并进行诉讼。1号楼某房屋权属既已有纠纷应先对该房屋产权进行确认。故查翔提出的执行异议理由成立，应中止对该标的的执行。”上述生效的文书可以证明，涉案的抵押标的物为“有权属争议”的事实。
其次，认定抵押合同是否有效的依据是法律和行政法规的规定，而不是行政部门的登记行为。我国《物权法》一百八十四条明确规定，所有权、使用权和权属有争议的财产不得抵押。《担保法》也明确规定，权属有争议的财产不得抵押。《合同法》五十二条明确规定，违反法律、行政法规的合同无效。《物权法》一百八十四条是导致抵押合同无效的法律强制性规定。涉案的房屋抵押合同应属于无效合同。
再次，凌晨将权属有争议的房屋进行抵押，明显具有欺诈成分。依据《典当管理办法》第九条的规定，典当公司没有认真履行安全制度，核实抵押物，亦有重大过错。典当公司在一审庭审中也承认自己没有对涉案的房屋进行核实。基于双方都有过错，已严重损害到查翔的合法权益，其抵押合同应认定无效。
一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。希望二审法院查明本案事实，依法改判支持查翔的全部诉讼请求。
凌晨、典当公司服从一审判决。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人的陈述及（2009）丰民初字第04116号民事判决书、（2009）二中民终字第10415号民事判决书、（2009）京中信内经证字02953号公证书、（2009）京中信内经证字02952号公证书、（2009）丰民初字第11045号民事裁定书、（2011）丰执异字第00041号执行裁定书等相关证据在案佐证。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款的规定，他物权也适用善意取得制度。就本案来说，首先，凌晨与典当公司签订的房屋抵押合同是双方真实意思表示；其次，典当公司对抵押房屋的所有权证进行了审查、对抵押人的身份也进行了相应的审查；再次，典当公司与凌晨对涉案房屋进行了不动产他物权的登记。因此，典当公司对涉案房屋的抵押登记尽到了合理的注意义务，取得的房屋抵押权是善意的，应认定典当公司合法取得涉案房屋的抵押权。
综上，查翔提出的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，本院对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由查翔负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由查翔负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 程慧平
审 判 员 周 岩
代理审判员 王国才
二〇一四年三月十日
书 记 员 宋云燕