江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终1020号
上诉人（原审被告）：镇江润之星商贸有限公司,住所地镇江市中山东路51号。
法定代表人：傅忠宝，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵霞光（系傅忠宝之妻），女，住浙江省东阳市。
委托诉讼代理人：许峰，江苏南昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：镇江市招商市场管理处，住所地镇江市中山东路**号。
法定代表人：韦山华，该处处长。
委托诉讼代理人：朱阳霆，江苏汇泉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕健，江苏汇泉律师事务所律师。
上诉人镇江润之星商贸有限公司（以下简称润之星公司）因与被上诉人镇江市招商市场管理处（以下简称招商市场管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市京口区人民法院（2016）苏1102民初2231号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人润之星公司的委托诉讼代理人赵霞光、许峰，被上诉人招商市场管理处的法定代表人韦山华，委托诉讼代理人朱阳霆、吕健参加诉讼。本案现已审理终结。
润之星公司上诉请求:撤销一审判决第一、二项，发回重审或者依法改判为驳回招商市场管理处的一审诉讼请求。事实和理由：1、《意向协议》是预约合同，非本约合同，同时此协议达不到终止的条件，依法不应当予以终止。2、招商市场管理处同意租金自2015年12月1日起算，第一个五年租金为260万元/年。其公司已给付招商市场管理处租金499万元，不存在逾期支付租金。
招商市场管理处辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
招商市场管理处向一审法院起诉请求：1、终止其与润之星公司签订的《意向协议》；2、润之星公司支付租金555万元及利息。
一审法院认定事实：2013年10月23日，招商市场管理处(甲方)、润之星公司（乙方）签订《意向协议》一份，主要内容为：（1）甲方向乙方整体出售镇江市招商市场大楼4-7楼，1-3层整体出租，乙方向甲方整体购买和租赁房屋。（2）乙方租赁1-3层建筑面积6782平方米，购买产权4-7层建筑面积4470平方米（不含赠4、7楼平台所搭建1000多平方米）。共用楼顶平台及楼梯、扶梯、电梯及一系列的通道口，4-7层销售产权面积起拍价每平方米7000元，销售总额3130万元。（3）甲方向乙方承诺，所出租给乙方的房屋产权不存在瑕疵，甲方出租房屋的行为完全合法，房屋的主体结构牢固安全，供电、供水、空调及消防设施设备均完好无缺。甲方允许乙方在合法前提下决定商铺自营或对外招租，或部分商铺使用权的转让。甲方买断使用权到期后不干预乙方的经营管理，但要保持市场经营稳定。乙方向甲方承诺：乙方独立自主经营招商城项目，独立承担经营风险和享受经营成果。（4）乙方将4-7楼购买后，甲方将1-3楼租给乙方，房屋租赁期限为20年，从2015年1月1日起至2034年12月31日止。（5）正式合同签订之日起至2014年12月底乙方可参与市场1-3楼的改造和管理。对大楼内部进行整体改造，包括水、电、消防等物业费用全部由乙方负责，租赁1-3层楼，调整市场摊位和租金，与经营户协商解决，甲方协助，以确保市场稳定经营，4-7楼在原先招商市场经营户合同期内，如提前改造由乙方出资，4楼2016年6月到期，5楼2014年4月到期，甲乙双方共同协商清场。装修免租期为2个月，房屋装修改造和消防改造资金由乙方承担，行政审批手续由甲方和乙方共同办理，以甲方为主。（6）在1-3楼房屋租赁期内，第一个五年阶段：第1年年租金800万元，第2-5年，每年租金400万元，第二个五年6-10年阶段：每年租金440万元，第三个五年阶段11-15年，每年租金480万元，第四个五年阶段16-20年，每年租金528万元，房租每半年支付一次，先付后用。逾期每月按5%收取滞纳金，如租金逾期一月内仍不缴纳，提前终止协议。（7）房屋租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：¨¨¨；⑤租金在一个月内不能全部付清；¨¨¨。（8）乙方违约责任：¨¨¨，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的5‰支付滞纳金。逾期一月未交，提前终止协议。（9）如果乙方竞拍成功，甲乙双方应签订正式协议，本意向协议自动终止。正式协议的有关条款和细节双方应遵照本协议的约定。如有异议甲乙双方可再商议或修改。如乙方竞拍未成功，此协议无效。
上述《意向协议》签订后，润之星公司成功竞拍到镇江市招商市场大楼4-7层，并交纳了房款。2014年1月21日、2月26日、3月12日、5月16日，招商市场管理处作为甲方，润之星公司作为丙方，分别与作为乙方的案外人郑雪娜、王伟、尹学武、莫兵签订《终止协议》四份。其中，与郑雪娜的《终止协议》约定的主要内容有：（1）因甲方市场存在严重消防安全隐患，2014年甲方与丙方合作将对大楼消防和经营环境进行整体改造。（2）因三楼江南食府火锅租期于2014年12月31日到期，由于大楼改造的需要，经甲乙双方协商提前终止协议。（3）乙方拖欠甲方2013年7-12月租金135000元，12月水电费5591元，12月治安费260元，共计140851元从丙方补偿给乙方的款项中扣除给甲方。（4）丙方补偿乙方人民币200000元交给甲方，扣除乙方所欠甲方款项，在乙方将整体租赁房移交甲方后，甲方将其余款和保证金3万元支付给乙方。其余三份《终止协议》和上述内容基本类似，均约定了提前终止甲乙双方的租赁协议，丙方补偿乙方款项若干，待租赁物移交后由甲方将丙方支付的补偿费用支付给乙方。
2014年7月24日、8月20日，招商市场管理处（甲方）、润之星公司（乙方）签订《移交协议》两份，分别约定招商市场管理处已将镇江市招商市场大楼三层、二层整体移交乙方施工改造。其中，2014年7月24日的合同润之星公司加盖公司公章，8月20日的合同润之星公司加盖合同专用章，两份合同润之星公司工作人员葛建德签字确认。
2013年8月12日，招商市场管理处与镇ＸＸ证拍卖有限公司签订的《江苏省拍卖业委托拍卖合同》第五条约定：拍卖标的经拍卖成交的，委托人和买受人各按照房屋拍卖成交价的2%支付给拍卖人的拍卖佣金。
一审审理过程中，招商市场管理处提交《润之星公司打入管理处资金清单》一份，载明自2014年2月至2015年7月，润之星公司合计向招商市场管理处转账654万元。招商市场管理处称该款项可以相应冲抵租金。润之星公司则辩称，其共向招商市场管理处转账694万元。对于差额的40万元，招商市场管理处称系润之星公司应支付的拍卖佣金，其已替润之星公司直接支付给了镇ＸＸ证拍卖有限公司，并提供一份加盖有镇ＸＸ证拍卖有限公司印章的《情况说明》。该情况说明载明，招商市场管理处向润之星公司借款的100万元，是由润之星公司转入其公司账户，2013年11月19日由其公司转入招商市场管理处，招商市场管理处在2014年2月13日将100万元偿还其公司，其在征得润之星公司同意的情况下，从中扣除40万元拍卖佣金，并开具发票给润之星公司，余款60万元转入招商市场管理处，作为润之星公司支付各楼层提前退场的费用。润之星公司对此不予认可，称双方曾约定拍卖佣金由招商市场管理处承担，但润之星公司先垫付该款项，招商市场管理处事后应退还给润之星公司。招商市场管理处称拍卖佣金原本应是60余万元，经与拍卖公司协商，价格降至招商市场管理处、润之星公司各40万元，其已交纳了40万元。
一审另查明，镇江市招商市场大楼一楼建筑面积2158.81平方米。二楼面积2311.83平方米，三楼面积2311.83平方米，1-3楼合计6782.47平方米。开始时候未交付给润之星公司的面积，招商市场管理处称有两间房子，一间面积37平方米，一间41平方米，在2015年4月份交付了37平方米的房子，41平方米的房子至今未交付；润之星公司则称不清楚具体情况。
一审法院认为：关于案涉《意向协议》的性质如何认定。区分预约合同与本约合同不能机械依据协议内容，更不能仅仅依据协议的名称而定，而应综合审查相关协议的约定及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关履行行为等事实，探寻当事人的真实意思表示，并据此对当事人之间法律关系的性质进行准确界定。本案中，润之星公司、招商市场管理处签订的《意向协议》，表面上看应属于预约合同，但结合《意向协议》的内容及事后双方的履约行为等综合判断，该协议实质应为本约合同。理由如下：（一）从《意向协议》的内容看。该《意向协议》的内容包括两方面，一是关于案涉4-7楼房屋的买卖，二是1-3层房屋的出租。对于出租部分，《意向协议》明确约定了租赁的标的、用途、时间、租金标准、支付时间、租赁物维修、逾期交纳租金的法律后果等，满足了《中华人民共和国合同法》第二百一十三条对租赁合同主要条款的规定。（二）从《意向协议》签订后的履约情况看。该协议签订后，招商市场管理处于2014年7、8月份，将案涉房屋的1-3层大部分房屋分次交付给了润之星公司，润之星公司自2014年2月至2015年7月累计给付招商市场管理处款项694元（含双方有争议的40万元）。润之星公司进行了改造、经营，同时收取了经营户的租金。润之星公司对租赁标的进行了事实上的占有、使用和收益。即使双方未签订正式的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，本案润之星公司、招商市场管理处也以事实上的行为履行了租赁合同。
关于租金标准问题。《意向协议》约定第一年租金800万元，即2015年度租金800万元，第2年至第5年度年租金400万元。诉讼中，招商市场管理处法定代表人称双方曾协商过将前五年的租金降低为年租金260万元，6-10年每年度租金286万元，每五年递增10%，同时对前期租赁的商铺润之星公司、招商市场管理处各补偿一半。润之星公司提交的书面意见则要求，自2016年1月1日起开始计收租金，前三年每年180万元，后面每五年递增10%。考虑到双方事后对租金的协商是建立在包括补偿前期租赁经营户损失等的基础上，并非单独、孤立的在调整租金标准，双方最终并未整体协商一致，降低租金的整体基础并不存在，本案租金标准仍应以《意向协议》的约定为准。
关于润之星公司合计支付的694万元应如何认定的问题。诉讼中，招商市场管理处称694万元中，包含双方约定润之星公司应支付给原经营户的补偿款209万元，其代垫的40万元的拍卖佣金，余款445万元应冲抵租金。润之星公司对双方约定其应承担209万元的补偿款予以认可，但认为余款485万元是招商市场管理处对其的借款。首先，对于694万元中双方有分歧的40万元。经审查，2013年8月12日的《江苏省拍卖业委托拍卖合同》第五条明确约定，委托人和受托人各按照房屋拍卖成交价的2%支付给拍卖人拍卖佣金。镇ＸＸ证拍卖有限公司已向润之星公司开具了40万元的拍卖佣金发票，故该40万元应认定为拍卖公司收取的佣金。其次，余款445万元的性质问题。本案中，招商市场管理处向润之星公司交付租赁房屋后，双方第一年度的租赁期限为2015年全年，按照《意向协议》的约定，润之星公司应半年支付一次，先付后用，但润之星公司一直未予以交纳。即使按照润之星公司借款的说法，也应以借款冲抵租金。因其中41平方米至今未交付，该部分2015年1月1日至2016年6月30日的租金按比例计算后为60400元。37平米的房子2015年4月份交付，具体时间双方均未能举证证实。根据举证责任的分配规则，推定为2015年4月30日交付，该部分2015年1月1日至2015年4月30日的租金按比例计算后为14560元，上述合计74960元。因上述部分未实际交付润之星公司，相应租金应予扣减。故2015年1月1日至2016年6月30日润之星公司应支付的租金合计为9925040元，其中2015年1月1日至2015年12月31日为7937120元，2016年1月1日至2016年6月30日为1987920元，扣除润之星公司支付给招商市场管理处的余款445万元，润之星公司尚欠租金5475040元。
关于招商市场管理处要求解除《意向协议》之诉讼请求问题。本案中，《意向协议》明确约定，润之星公司逾期一月未交纳房租，招商市场管理处可解除合同。润之星公司未支付租金的期限已远超1个月，招商市场管理处要求解除《意向协议》，符合合同约定，予以支持。
关于招商市场管理处要求润之星公司支付利息的诉讼请求。招商市场管理处要求自2015年1月1日起，按照同期银行贷款利率计算利息。因双方存在冲抵租金445万元的情况，按照双方约定的2015年度租金标准计算，该445万元应为2015年7月20日前的利息。按照《意向协议》“房租每半年支付一次，先付后用”的约定，2015年后半年的租金应于2015年6月30日前支付。故2015年度欠付的租金3487120元应自2016年7月1日起计算利息，2016年前半年欠付的租金1987920元应自2016年1月1日起计算利息。
一审法院判决：一、解除镇江市招商市场管理处与镇江润之星商贸有限公司于2013年10月23日签订的《意向协议》；二、镇江润之星商贸有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付镇江市招商市场管理处2016年6月30日前的租金5475040元及利息（3487120元的利息自2015年7月1日起、1987920元的利息自2016年1月1日起，均至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、驳回镇江市招商市场管理处的其它诉讼请求。案件受理费50730元，财产保全费5000元，合计55730元，由镇江市招商市场管理处承担1730元，镇江润之星商贸有限公司承担54000元。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，虽然招商市场管理处与润之星公司签订的《意向协议》明确约定，润之星公司竞拍招商市场4-7楼成功后，双方应签订正式协议。但截至目前，招商市场管理处与润之星公司并未签订正式协议。《意向协议》对租赁的标的物、用途、租赁期限、租金及其支付期限、租赁物维修、合同终止与解除、违约责任等作了明确约定，已经具备租赁合同的主要内容。并且，招商市场管理处已将租赁标的物交付润之星公司，润之星公司亦对标的物进行了占有、使用、收益。故涉案《意向协议》应认定为正式协议，双方间的权利义务关系应按《意向协议》的内容予以确定。
《意向协议》约定，在房屋租赁期内，第一个五年阶段：第1年年租金800万元，第2-5年，每年租金400万元。招商市场管理处其后同意对租金标准进行调整，但要求润之星公司支付1-3层清场费445万元；润之星公司不同意支付该445万元，双方最终未能达成一致。亦即在签订《意向协议》后，双方并未就租金标准形成新的合意，故租金标准仍应按《意向协议》履行。按照《意向协议》确定的租金标准，扣除镇江市招商市场管理处未交付的房屋部分租金，润之星公司应支付镇江市招商市场管理处2015年1月1日至2016年6月30日的租金9925040元。润之星公司已给付招商市场管理处的694万元，扣除润之星公司应支付给原经营户的补偿款209万元，招商市场管理处代垫的40万元拍卖佣金，余款445万元应冲抵租金。是故，润之星公司尚欠招商市场管理处2016年6月30日前的租金5475040元。
《意向协议》明确约定，润之星公司逾期一月未交纳房租，招商市场管理处可解除合同。润之星公司未支付租金的期限已远超1个月，招商市场管理处据此要求解除《意向协议》，符合合同约定，应予支持。因此，招商市场管理处与润之星公司签订的《意向协议》自本判决生效时解除。
综上所述，润之星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50730元，由镇江润之星商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊华勇
审 判 员 孙 毅
代理审判员 严晓璞
二〇一七年八月八日
书 记 员 王 伟