山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）日民一终字第746号
上诉人（原审原告）：张章，女。
委托代理人：辛本华，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：日照市东港区日照街道许家楼村民委员会，住所地日照市海曲中路129号。
法定代表人：姜忠伟，村主任。
上诉人张章因与被上诉人日照市东港区日照街道许家楼村民委员会（以下简称许家楼村委）房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第970号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2007年左右，许家楼村委和日照市海龙经贸有限公司合作开发世纪长虹大厦。2008年8月1日，日照腾飞消防工程有限公司（法定代表人刘亮树，2005年1月13日成立，2012年5月24日注销）承揽了世纪长虹大厦的消防工程施工，与许家楼村委的合作方日照市海龙经贸有限公司签订《建筑消防设施安装施工合同》，合同约定日照市海龙经贸有限公司将日照市东港区秦楼街道西明望台3#4#5#消防工程、日照市许家楼海曲路商住楼消防工程承包给日照腾飞消防工程有限公司，约定工程包死价250万元，该合同第七条约定：经双方协商，同意甲方（日照市海龙经贸有限公司）以世纪长虹大厦沿街商业房10号、11号、12号分别是一层、二层共计叁套顶工程款……该合同补充条款：1.甲、乙双方同意（20）08年3月20日签订的《建筑消防施工合同》废止，自签订本合同之日起，执行本合同。2.乙方同意许家楼长虹大厦消防工程执行本合同。后因日照腾飞消防工程有限公司注销，涉案工程世纪长虹大厦的消防验收由另一案外人日照金瑞消防科技有限公司（该公司成立于1991年12月9日，刘亮树在2008年3月20日至2013年5月23日期间任法定代表人）代办验收。2013年4月17日，许家楼村委（甲方）与刘亮树（乙方）签订协议书一份，协议第一条约定：双方共同确认甲方于2008年8月1日与日照腾飞消防工程有限公司签订的《建筑消防设施安装施工合同》（即日照市海龙经贸有限公司该日与腾飞消防签订的《建筑消防设施安装施工合同》），因日照腾飞消防工程有限公司于2012年注销，日照腾飞消防工程有限公司的相关合同义务由乙方履行，相关合同权利由乙方享有；第二条…第三条、日照金瑞消防科技有限公司于2008年7月29日与甲方（许家楼村委）签订的三份《购房协议书》（协议编号：200708080、200708081、200708082）的买受人由日照金瑞科技服务有限公司变更为乙方（刘亮树），本协议签订后三日内甲方应当给乙方办理完毕变更手续。甲方应当向乙方及其指定人交付房屋并办理房屋土地登记手续。日照金瑞消防科技服务有限公司对此认可。第四条、如果甲方不能按原购房协议书约定交付房屋，乙方有权要求甲方自2014年1月1日起按照三万元每年每套的标准支付租金。租金标准一年调整一次，按上年度租金的10℅递增。甲方应当妥善使用保护房屋。如果乙方需要自己使用房屋，甲方应当自接到乙方通知后一个月内腾出并交付乙方。第五条……第六条、协议中涉及的《建筑消防设施安装施工合同》、《购房协议书》有关内容与本协议不一致的，以本协议为准。但其中一方未按照本协议全面履行的，对方仍可依据原来的合同违约条款追究违约责任。第七条约定：消防验收涉及乙方的部分，乙方保证于2013年6月1日前将乙方所有的验收材料交付给消防验收机构，因其他施工方造成的拖延，乙方不承担责任。第八条、本协议一式两份，自双方签字盖章后生效，日照金瑞消防科技服务有限公司在本协议上盖章认可。协议书最后手写备注内容：必须保证验收合格。双方当事人分别在协议书上签字、捺印、盖章。
庭审中，张章提交上述协议书，证明张章的房屋来源于日照金瑞消防科技服务有限公司的更名；提交盖有“许家楼村世纪长虹大厦业务专用章”的收款收据两份，证明日照金瑞消防科技服务有限公司分别以抵顶工程款的方式支付涉案房屋的购房款623568元、595094元；提交购房协议书两份，证明张章依法享有权利，并主张双方系在2008年7月29日达成工程款抵顶协议，该协议书上除了买受人发生两次变更外，其他内容均未改动，时间亦是最初签订购房协议书的时间。购房协议书上买受人主体先后曾为刘亮树、日照金瑞消防科技服务有限公司等，现涉案房屋中的2套（11号、12号）变更至刘亮树妻子张章的名下。许家楼村委对协议书及购房协议书的真实性无异议，认为收款收据没盖村委公章，无法确定真实性，但未提交相反证据。
张章提交的落款时间为2008年7月29日的《购房协议书》主要内容为：第一条第1款，甲方（许家楼村委）开发的世纪长虹大厦位于日照市海曲中路109号，土地使用面积7814.3平方米，所在土地用途为商业、居住，使用期50年。第二条第1款，乙方应于2008年7月29日一次性付清全部房款（沿街商业11号房623568元，沿街商业12号房595094元）…第四条、甲方保证该房产于2009年6月30日前交房。第六条甲方逾期交房的违约责任，除不可抗力的自然因素以及政府政策、行为等原因外，甲方如未按本协议约定的期限将房屋交付乙方，按照下列方式处理：1、逾期在60日以上的，自第四条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交房款的万分之一的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的万分之一支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。该合同附件第三条：入伙（住）之日起，壹年内办理房产证、土地使用证。合同尾部双方均签字盖章，许家楼村委原法定代表人张传洪注明“同意更名，收回原购房协议存档”。
另查明：涉案工程世纪长虹大厦涉及的土地权属来源的证明文件：1、山东省人民政府鲁政土字（2007）562号；2、日照市人民政府日政土字（2009）23号文件；3、日照（D）－02－2009－1号国有建设用地划拨决定书。该宗地原为东港区日照街道许家楼村使用的集体土地，使用权面积6725平方米，经山东省人民政府鲁政土字（2007）562号文件批复征为国有土地。根据日照市人民政府日政土字（2009）23号文件和划拨土地协议书，该宗土地使用权划拨给东港区日照街道许家楼村，批准用途为商住用地，使用权限未设定。日照市人民政府于2009年3月31日盖章确认该宗土地准予注册登记，颁发土地权利证书。涉案工程的消防验收报告已出具，结论合格，许家楼村委未付费拿取。
对于涉案房屋的纠纷，刘亮树曾于2014年6月16日向原审法院提起过诉讼，案号（2014）东民一初字2448号，其在该案中要求与许家楼村委解除2013年4月17日签订的《协议书》中第四条约定的租赁关系，收回房屋，并由许家楼村委支付占用期间的费用，后刘亮树以双方欲庭外和解为由申请撤回起诉。许家楼村委在该案中答辩称涉案房屋用于村委幼儿园办公，无其他可搬迁场所。
原审认定上述事实的证据有当事人陈述及土地登记审批表、建筑消防设施安装施工合同、金瑞消防公司企业变更情况、协议书、购房协议书、购房款（抵顶）收据、（2014）东民一初字2448号案卷资料、（2014）东民一初字第2282号民事案件卷宗资料等。
原审法院认为：许家楼村委的合作方日照海龙经贸有限公司与案外人腾飞消防公司签订《建筑消防设施安装施工合同》，约定用其合作开发方即许家楼村委的世纪长虹大厦沿街三套商业房抵顶腾飞消防的部分工程款，以抵顶工程款为目的，以房屋买卖合同的形式签订购房协议书。后经多方多次协商，变更为以张章为房屋买受人，许家楼村委为出卖人，双方签订了购房协议书。虽然许家楼村委抗辩张章未交款给许家楼村委，但结合各方关于涉案消防工程款支付、抵顶房屋等内容的一系列的协议书，可见，张章与许家楼村委签订了购房协议书并以工程款抵顶房款，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行。刘亮树与许家楼村委在2013年4月17日签订的协议书上第六条明确约定“（协议双方）其中一方未按照本协议全面履行的，对方仍可依据原来的合同（购房协议书）违约条款追究违约责任”。虽《购房协议书》中明确约定房屋交付时间是2009年6月30日前，且涉案房屋已交予本村幼儿园使用，但《城市房地产管理法》第27条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条明确规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。故，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件。今涉案房屋消防虽验收合格，但商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收的房屋，而涉案房屋明显不具备交付的条件，故对张章要求许家楼村委向其交付位于日照市海曲中路109号的世纪长虹大厦沿街商业楼11号、12号的诉讼请求，原审法院不予支持，张章可待条件成就时另行主张。许家楼村委逾期未交付房屋，已构成违约，应当按照双方签订的《购房协议书》第六条第一款规定向张章交付违约金，因张章要求许家楼村委按已交房款的万分之一（即121.87元）按日向其支付自2009年7月1日起至2015年1月31日期间的违约金248736.67元，不违反法律规定，原审法院予以支持。因办理不动产登记系相关行政部门的职能，许家楼村委在条件具备时也仅履行协助义务，现房屋未综合验收合格并交付，也不具备协助办理房屋登记的条件。故，对张章要求许家楼村委为其办理不动产转移登记的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十九条，《城市房地产管理法》第二十七条之规定，原审判决：一、许家楼村委于判决生效后10日内向张章支付违约金248736.67元（每日按已交房款的万分之一即121.87元，自2009年7月1日起支付至2015年1月31日）；二、驳回张章本案的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5031元，由许家楼村委负担。
上诉人张章不服原审判决上诉称：原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当。一、上诉人起诉时请求被上诉人“自2009年7月1日至实际交房之日按已交房款的万分之一（即121.87元）按日向原告张章支付违约金（截至2015年1月31日暂计算为248736.67元）”，因此，上诉人要求被上诉人支付违约金的截止时间为实际交房之日，暂计算至2015年1月31日系起诉时为便于计算诉讼费。二、原审认定《购房协议书》合法有效及被上诉人构成违约正确，但原审依据《城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条驳回上诉人的交房请求错误。1、《城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条均属于管理性规范，是对开发一方的要求，违反该条的后果是承担行政责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定了违反第十七条的后果，仅要求补办验收手续，并不禁止交付。2、制订《城市房地产管理法》目的是“加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的××发展”，适用法律应从立法的目的、原则和原意出发。3、涉案房屋未验收的根本原因是被上诉人不支付相关费用，并非验收未通过，不利后果由上诉人承担违反了公平和诚实信用原则。《最高人民法院公报》第2010年第8期广州市仙源房地产股份有限公司与广东中大中鑫投资策划有限公司、广州远兴房产有限公司、中国投资集团国际理财有限公司股权转让纠纷案（2009）民申字第1068号，最高人民法院的裁判理由“即使转让合同未经批准，仍应认定‘报批’义务在合同成立时即已产生，否则当事人可通过肆意不办理或不协助办理‘报批’义务而恶意阻止合同生效，有悖于诚实信用原则”，本案也应适用诚实信用原则驳回被上诉人的恶意抗辩。4、即使需要综合验收，原审也应在裁判理由中限期被上诉人报请验收，判决被上诉人在合理期限内将具备交付条件的房屋交付给上诉人。三、原审判决驳回上诉人要求办证的诉讼请求错误。1、涉案房屋未经过综合验收系被上诉人原因所致，并非客观上不能验收，被上诉人不能因自己的错误受益。2、不动产登记是上诉人取得不动产所有权的必经程序，也是被上诉人履行转移标的物所有权义务的必然要求，因此，应由上诉人协助被上诉人，而非相反。根据《不动产登记暂行条例》规定，应由双方共同申请办理不动产登记，被上诉人不仅仅是协助义务。综上，请求撤销原判，依法改判：1、被上诉人于判决生效后十日内按日121.87元的标准向上诉人支付违约金（截至上诉之日2015年7月10日暂计算为268235.87元）；2、被上诉人立即向上诉人交付位于日照市东港区海曲中路109号的世纪长虹沿街商业楼11号、12号；3、被上诉人立即为上诉人办理不动产转移登记，上诉人予以配合；4、一审、二审诉讼费均由被上诉人负担。
被上诉人许家楼村委未答辩。
本院经审理查明：二审中，上诉人提交了照片四张，主张照片中许家楼幼儿园使用的房屋即涉案房屋，被上诉人已将涉案房屋出租牟利，用于证明涉案房屋具备使用和交付条件。
本院经审理查明的其他事实和证据与原审认定一致。
本院认为：被上诉人将涉案房屋以抵顶工程款的方式出让给案外人，后各方同意变更买受人为上诉人，由上诉人与被上诉人按照原签约时间及条款重新签订购房协议，上诉人由此取得涉案房屋买受人的权利义务。该购房协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人应当按照约定向买受人交付标的物并转移标的物所有权。涉案房屋买卖协议合法有效，被上诉人已足额支付购房款，被上诉人作为房屋出卖人，负有向买受人上诉人交付房屋并转移标的物所有权的义务，且交付的房屋应当符合法定及约定的交付条件。根据原审查明的事实，涉案房屋尚未取得消防验收合格手续。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”之规定，涉案房屋为沿街商业房，属于依法应当进行消防验收的工程，尚未取得消防验收合格手续前，禁止投入使用，故涉案房屋尚不具备投入使用条件。而且，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收的房屋，涉案房屋尚未经综合验收合格，故原审认定涉案房屋尚不具备法定交付条件、对上诉人的交房及办证请求未予支持并无不当。
关于违约金截止时间问题，上诉人起诉时请求被上诉人支付违约金至实际交房之日，应予支持，原审判决违约金截至2015年1月31日不当，本院予以纠正。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，但认定的违约金截止时间不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第970号民事判决第二项及诉讼费负担部分；
二、变更日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第970号民事判决第一项为：被上诉人日照市东港区日照街道许家楼村民委员会于本判决生效后10日内向上诉人张章支付违约金（每日按已交房款的万分之一即121.87元，自2009年7月1日起支付至实际交房之日）。
二审案件受理费287元，由被上诉人日照市东港区日照街道许家楼村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 李 云
代理审判员 张锦秀
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 赵小璐