湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂东西湖民商初字第00789号
原告湖北天厦建设总承包有限公司，住所地武汉市武昌区中南一路48号。
法定代表人董曙初，总经理。
委托代理人朱敏，公司员工。
委托代理人陈祥福，公司员工。
被告中国通信建设第三工程局有限公司，住所地武汉市江岸区解放大道784号。
法定代表人吴先学，总经理。
委托代理人祝本文，公司员工。
原告湖北天厦建设总承包有限公司（以下简称天厦公司）诉被告中国通信建设第三工程局有限公司（以下简称通信三局）、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月3日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员贾继祠独任审判，并公开开庭进行了审理。原告天厦公司的委托代理人朱敏、陈祥福，被告通信三局的委托代理人祝本文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天厦公司诉称，2012年2月10日以来，被告通信三局所属的第二分公司和第六十四项目管理部先后与原告签订房屋租赁合同，租赁原告所有的位于武汉市东西湖区金银湖办事处南三街老年公寓第五层的12间宿舍和一间大房。第二分公司租赁期限为2012年3月1日至2013年2月28日；第六十四项目管理部租赁期限为2013年3月1日至2014年2月28日。根据房屋租赁合同第一条第二、四款的约定，承租方（第六十四项目管理部）在每季度前十五日内交付房租27，500元（即每月9，167元）；如续租租金按每年10%比例递增，承租方自行搭建的活动板房92平方米（折合人民币27，600元）搬迁后归原告所有。根据合同第一条第（六）项4.5条约定，租赁期满前一个月承租方以书面形式告知是否续租，如续租在当月办理续签手续，如不续租，应在期满的次日起七天内腾出全部承租房，不得拆除和损坏房屋装修及灯饰、插座等物品，双方共同清查房屋内原有的固定设施情况。但在合同履行过程中，承租方违背上述合同约定条款，在合同期届满前不予告知是否续订合同，不按合同约定支付租金，在合同期届满后不腾退承租房屋，并将应由原告所有的活动板房移交他人获利，给原告带来重大经济损失。据此，原告请求判令：1、认定在租赁合同期满后即2014年3月1日至6月3日双方之间的事实合同成立；2、被告向原告支付房屋租金，水电费，活动板房款，破坏道路及绿化树木，破坏房屋基本设施及拖走家具给原告造成的损失，合计279，720元；3、被告承担本案诉讼费。
被告通信三局辩称，原告陈述与实际情况不符，第二分公司于2012年3月1日至2013年2月28日租赁原告公司房屋，2013年被告新成立了第六十四项目管理部，接管了第二分公司的业务，所以就以管理部的名义续租原告房屋，租期从2013年3月1日到2014年2月28日，与项目部的租赁合同系补签。2014年3月合同到期，项目部继续租住，2014年6、7月间，原告通知被告该房屋具有产权纠纷，要求被告搬离房屋，被告接到通知后，于2014年8月14日、15日搬离了该房屋，在搬迁过程中被告发现大门被封堵，电话通知原告解决该问题并且办理交接，原告拒绝到场，由于情况紧急，被告垫付了封门者6，000余元后方暂时平息此事，原告陈述与事实不符；2015年3月15日双方对过账，2014年3月1日至2014年8月15日被告确实没有支付租金，按照合同约定租金共计41，247元；水电费是双方共同抄表计算的，从2014年3月至5月，为9，924元，6月至8月15日是4，157元，共计14，081元，房租、水电费合计55，328元，但由于原告给被告造成了损失，双方就此问题并未达成一致，故被告未支付，原告主张的金钱给付的诉讼请求过高；原告未如实告知被告该房屋存在产权纠纷，导致被告租用期间经常被骚扰，直接损失达3万余元，被告就此进行了报案，并要求原告解决，但遭其拒绝；原告通知被告腾退之时，被告亦同意，但是遭到他人的干扰，经通知原告，其拒绝到场，才导致无法正常交接；活动板房系被告办理相关手续后进行的搭建，产权属于被告；被告没有拖走原告的家具，房屋经常漏水，没有什么内设；绿化树木种在哪里，系何人所栽均不清楚。
原告天厦公司为支持其诉讼主张，在期限内向本院提交了以下证据：
证据1、（2005）武执字第00311-2号民事裁定书，证明涉案房屋原为武汉市东西湖区鑫桥产业园南区两栋房屋（其中一栋系在建工程），经生效的法院文书确认为原告所有；
证据2、关于兴建“金银湖老年公寓”的申请；
证据3、东西湖区民政局作出的东民政（2006）40号关于同意成立“湖北天厦金银湖生态公寓”的批复；
证据4、东西湖区民政局作出的东民政（2006）8号关于同意成立湖北天厦建设承包有限公司筹建“金银湖生态公寓”的批复；
证据2、3、4证明原告将前述武汉市东西湖区鑫桥产业园南区房屋建为老年公寓；
证据5、房屋租赁合同两份，证明原、被告存在租赁关系；
证据6、活动板房拆除前后对比照片，证明活动板房已于2015年4月13日拆除，原告通过拍照确定活动板房的全貌，面积以及材质；
证据7、告知函，证明原告通知对方于2015年7月3日共同清点财产；
证据8、国内挂号信函收据，证明已将告知函送达给对方；
证据9、公证书，证明由于在告知函告知时间内被告未到场，原告请公证处对房屋内外部及走道现状的清理进行公证；
证据10、房间物件交接明细，证明被告在租赁原告房屋时，接收原告房屋物件明细；
证据11、房间物件遗失清点明细，证明房屋的损失程度；
证据12、房间被损坏程度的照片，证明房屋的损害程度；
证据13、联乐席梦思床垫、软包床及家具价值的网上查询件，证明被损毁财物市场价格；
证据14、水电费收据，证明被告租赁期间每个季度平均水电费用；
证据15、武汉市东西湖自来水发票；
证据16、国网湖北省电力公司普通电费发票；
证据17、汉口银行电子回单；
证据15、16、17共同证明原告已替被告垫付的水电费。
被告通信三局为支持其辩称意见，向本院提交了如下证据：
证据1、2014年2月28日前的交租凭证，证明被告已支付2014年2月28日前的房租；
证据2、2014年2月28日前交水电费凭证，证明被告已支付2014年2月28日前的水电费；
证据3、收据，证明被告腾退时要原告过来解决问题、进行交接；
证据4、收条，证明2012年3月1日，为搭建活动板房，金银湖街道办收取被告押金5，000元，活动板房所有权归被告。
经庭审质证，原告天厦公司对被告通信三局提交的证据1无异议；对证据2中董合林签字的单据不认可，只认可朱敏签字的单据；对证据3的真实性有异议，且与本案无关；对证据4无异议。
被告通信三局对原告天厦公司提交的证据1的真实性无异议，对关联性有异议，不能证明土地使用权属于原告；对证据2、3、4无异议；对证据5的真实性无异议，但认为第二分公司的租赁合同的第一条第四款存在违法的约定；对证据6的真实性无异议，但需要说明是被告不知道是谁拆除的活动板房；对证据7、8的真实性无异议，被告收到了告知函，但被告认为已于2014年8月15日进行了交接，无需在2015年7月3日再次进行交接，故没有去；对证据9的真实性无异议，关联性有异议，2014年8月15日交接后的房屋状况与被告无关；对证据10的真实性有异议，交接明细上签字的人是谁不清楚；对证据11的真实性有异议，房屋内有什么被告不清楚；对证据12的真实性有异议，认为系原告捏造的事实；对证据13的真实性有异议；对证据14、15、16的真实性有异议，与被告抄表情况不符；认为证据17与被告无关。
对当事人无异议的证据即原告提交的证据2、3、4、6、7、8，被告提交的证据1、证据2中有朱敏签字的单据及证据4，本院对其证据效力予以确认，对当事人有异议的证据，本院认证意见如下：
原告提交的证据1系生效的法律文书，本院对其证据效力予以确认；证据5有原件，是本案的基础合同，能够反映本案主要事实，本院对其证据效力予以确认；证据9系公证书，能够反映原告清理房屋的过程，本院对其证据效力予以确认；证据10有曹明清的签字确认，能够反映2012年2月15日，被告下属第二分公司租赁原告房屋时室内的物件详情，虽然被告否认曹明清系其公司员工，但租赁合同上有曹明清签字确认，被告的异议理由不成立，本院对该证据的效力予以确认；证据11系原告单方制作，属当事人陈述，本院将结合房间物件交接明细及公证书对该部分事实进行认定；证据12系房屋受损程度的照片，该照片拍摄于何时不清楚，且无被告确认或第三方见证，本院对其证据效力不予确认；证据13为家具的网上报价，无法确定其真实性，本院对其证据效力不予确认；证据14-17可以反映原告缴纳水电费的情况，但原告当庭陈述每个房间独立拥有水表，但没有抄表，目前水表已经破坏，无法进行独立的区分，公证书未能反映水表破坏的情况，亦无被告损坏水表的证据，而电表只有总表，没有分表，故本院认为原告的上述证据不能客观反映被告承租时产生的水电费的金额，故本院对上述证据的效力不予确认。
鉴于被告无法证明签字人董合林、江雨晴的身份，故本院对被告提交的证据2董合林签字的两张收据及证据3的证据效力不予确认。
本院根据以上有效证据及原、被告双方在庭审中的陈述，综合认定本案主要事实如下：
2005年，原告天厦公司通过武汉市中级人民法院（2005）武执字第00311号执行案件的评估、拍卖程序获得武汉市东西湖区鑫桥产业园南区两栋房屋（其中一栋系在建工程）的所有权，武汉市中级人民法院于2006年2月24日作出（2005）武执字第00311-2号民事裁定书对此予以确认。2006年3月，原告天厦公司向武汉市东西湖区民政局提出申请，申请民政局准许其将上述两栋房屋改建为老年公寓。2006年3月13日、11月10日，东西湖区民政局分别作出东民政（2006）8号、40号文件，批复同意原告天厦公司筹建“金银湖老年公寓”，并颁发相关证照。
2012年2月10日，原告天厦公司（甲方，出租方）与被告通信三局下属的中国通信建设三局（机械化处）第二分公司（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定乙方租赁甲方前述老年公寓5层12间宿舍和1间大房屋作为生活、办公之用。租金为25，000元／季，合计100，000元／年。租赁期自2012年3月1日至2013年2月28日。乙方保证承租上述房屋仅作为办公区生活区及材料堆放区，场地所从事的活动不对环境构成污染。材料仓库可由乙方按规定自行搭建活动板房，但乙方搬迁后活动板房归甲方所有，合同还约定了其他事项。此后，双方对房屋内家具进行了清点并制作房间物件交接明细，明细显示501房：柜子1个，桌子1个，板凳2个，床2个；502房：柜子1个，桌子1个，板凳2个，床3个；503房：柜子1个，桌子1个，板凳2个，床2个；504房：柜子1个，桌子1个，板凳2个，床3个；505房：柜子1个，桌子1个，板凳2个，床2个；506房：柜子1个，桌子1个，板凳2个，床3个；507房：柜子1个，桌子1个，板凳2个，床2个；508房：柜子1个，桌子1个，板凳2个，床3个；509房：柜子1个，桌子1个，板凳2个，床2个；510房：柜子1个，桌子1个，板凳2个，床3个；511房：柜子1个，桌子1个，板凳2个，床2个；512房：柜子1个，桌子1个，板凳2个，床3个，此明细单有代表第二分公司在房屋租赁合同上签字的工作人员曹明清的签字确认。2012年3月1日，被告通信三局为搭建材料仓库，向东西湖区金银湖街道办缴纳押金5，000元，并在租赁房屋的院内新建活动板房。
上述租赁合同的履行期限届满后，被告新成立的第六十四项目管理部接管了第二分公司的业务，于2013年3月1日续租上述房屋，并于2014年以其自己的名义（乙方，承租方）与原告（甲方，出租方）补签房屋租赁合同，约定房屋租赁单价为27，500元／季，合计110，000元／年。租期自2013年3月1日至2014年2月28日。租金按季度结算，由乙方在每季度前十五日内交付给甲方，首次租金于合同签订当日交付给甲方。若乙方继续租赁，则每年按10%的比例递增房租，递增至20%为止。乙方保证承租上述房屋仅作为办公区生活区及材料堆放区，场地所从事的活动不对环境构成污染。材料仓库可由乙方按规定自行搭建活动板房，但乙方搬迁后活动板房归甲方所有。甲方负责乙方的电源、水路接口、厕所畅通，水、电接口按照乙方要求配接到指定位置，水表、电表由甲方提供。乙方租赁期满，应在期满前一个月以书面的形式告知甲方是否续租，如续租，应在告知的当月与甲方办理续签手续。乙方租赁期满如不续租，应在期满的次日起七日内腾退全部承租房屋，除自行安装的空调和生产设备外，乙方不得拆除和损坏房屋装修结构，包括地面、墙面的装修及灯饰、插座等物品；乙方有义务协助甲方共同清查屋内的固定设施情况。抄表时间为每月20日，缴费时间为乙方收到缴费通知后5日内（遇节假日顺延）。乙方专线始端应配置水表、电度表、每月按表计费。乙方接到甲方缴费通知后，如对耗电量、水量或费用有疑问，在收到通知后2个工作日内（遇节假日顺延）向甲方提出异议核对，逾期视为认可。甲方向乙方发出缴费通知五日内（遇节假日顺延）乙方向甲方缴纳费用。甲方有偿提供给乙方的物件、设备、设施（如门窗、配电柜等）应完好无损；租赁期内，房间设施及灯具损坏，若需甲方维修，则向乙方按所换物品的成本价和人工费计收费用，合同还约定了其他事项。此后双方履行了合同。
原告天厦公司陈述，由于其未获得上述房屋的国有土地使用权，故无法办理房产证；出租的每个房间独立拥有水表，但没有抄表，目前水表已经破坏，无法进行独立的区分，而电表只有总表，没有分表；出租人支付了2014年3月1日前的全部租金及水电费；其于2015年7月6日为做公证自行打开上锁的出租房屋与公证员进行清点；目前搭建的活动板房已被城管部门拆除。
被告通信三局当庭陈述，原告通知第六十四项目管理部办理房屋腾退，项目部于2014年8月15日前后腾退房屋，并通知原告前来办理交接，但原告拒不到场，项目部只得自行腾退。在腾退过程中，有人闹事堵门，项目部为顺利腾退，以场地租赁费的名义向案外人江雨晴支付6，000元，房屋腾退后并未向原告交付房屋钥匙，而是将钥匙留在现场并口头通知原告。
承、租双方在本案审理过程中均陈述，双方就2014年3月1日至8月15日水电费进行过口头对账，双方认可产生水电费合计14，081元，但承租人并未支付该笔款项。
在本案审理过程中，原告天厦公司于2015年6月29日向被告通信三局发函，要求被告于2015年7月3日上午10时到房屋现场共同清点房屋内所有物品。被告在收到该函后，没有到场。2015年7月8日，湖北省武汉市东西湖区公证处作出（2015）鄂东内证字第3632号公证书，公证书记载：“申请人（注：原告天厦公司）为保全证据，于二〇一五年七月六日向本处申请对其在公寓楼拍摄照片的行为办理保全证据公证。根据《中华人民共和国公证法》的规定，本处公证员张亮及公证人员喻念龙与申请人的委托代理人朱敏、张良萍于二〇一五年七月六日上午来到武汉市东西湖区金银湖南三街以南，环湖东路以西、金银湖东二路以东一栋顶层标有‘湖北天厦’的公寓，进入公寓内第五层。在公寓第五层东侧有一个铁门，该层的中间另有一个铁门，两个铁门间共有十二个小房间，一个大房间。在公证员的监督下，申请人的委托代理人朱敏对上述十三间房屋内外部及走廊逐一进行了拍照，拍的照片共三十张，冲洗照片一式三份。”。该公证书后附照片30张，其中房屋内照片25张，大楼外观1张，走廊3张，露台1张。照片显示房屋内较为凌乱，部分房屋内家具陈设相较房间物件交接明细的记载有所缺少。公证书未记录原告陈述自行开门的过程。
2015年6月3日，原告天厦公司诉至本院，在本案审理中，双方均坚持诉、辩称意见，本案调解不成。
本院认为，原告天厦公司与被告通信三局下属的第二分公司、第六十四项目管理部签订的两份房屋租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方应严格按照合同约定履行各自的义务。原告天厦公司作为出租人在向承租人交付房屋后，有依约收取租金及水电费的权利，鉴于两承租人同属被告通信三局下设的不具有独立法人资格的机构，租期前后连接，并无间断，且签订的合同文本相同，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，两承租人的义务应由其设立者被告通信三局承担。
在本案中，合同约定的租赁期间至2014年2月28日即止，但此后承租人仍然在使用房屋，原告天厦公司并未对此提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。而双方之间并未出现新的合同，不存在合同再次成立的问题，故原告要求认定在租赁合同期满后即2014年3月1日至6月3日后双方之间的事实合同成立的主张与法律规定不符，本院不予支持。
在本案中原告关于金钱给付的诉讼请求为279，720元，组成项目为：1、2014年3月1日至2015年2月28日的租金121，000元，2015年3月1日至2015年5月31日的租金33，275元（按133，100元／年计算），合计154，275元；2、水电费2014年3月1日至2015年5月31日的水电费29，845元（按上一年度计算）；3、活动板房款27，600元；4、家具损失46，000元；5、破坏房间设施费用12，000元（12间×1，000元）；6、毁坏绿化树木及道路费用10，000元。
关于房屋租金的问题。原、被告双方均认可欠付房租的起算时间为2014年3月1日，但对截止时间存在争议。本院认为，在租赁期满后承租人继续使用房屋，双方形成不定期的租赁合同的情况下，承租人对于其何时通知原告退租及腾退房屋负有举证责任，被告虽然辩称其于2014年8月15日即腾退房屋，通知原告前来清点并退还钥匙，原告拒不配合，但其未提交任何证据予以证明，本院对此不予采信。鉴于承租人一直未向出租人交付租赁房屋的钥匙，又未明确表示退租，故本院认为承租人未行使《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”规定的随时解除权。双方最早明确表示或者以自己的行为明确表示解除租赁合同关系系2015年6月29日原告向被告发函，要求被告于2015年7月3日上午10时到房屋现场共同清点房屋内所有物品。故本院认为该函件到达被告之时为租赁关系解除之日。被告应向原告支付租赁关系存续期间的欠付租金，故本院对原告要求被告支付2014年3月1日至2015年5月31日的租金予以支持，合同约定2013年3月1日至2014年2月28日为110，000元／年，继续租赁，则每年按10%的比例递增房租，递增至20%为止。故2014年3月1日至2015年2月28日的租金为121，000元；2015年3月1日至2015年5月31日一个季度的租金为33，000元（110，000元／年×1.2÷4），合计154，000元，本院在此范围内予以支持，原告主张超出的部分无合同依据，本院不予支持。
关于水电费的问题。鉴于承、租双方在本案审理过程中均陈述，双方就2014年3月1日至8月15日水电费进行过口头对账，双方认可产生水电费合计14，081元，故本院对此期间的水电费予以确认，被告辩称因为出租人给其造成损失而拒缴的理由无任何证据支持，故其应如数缴纳。至于2014年8月16日至原告主张的2015年5月31日的水电费，根据原告陈述每个房间独立拥有水表，但没有抄表，目前水表已经破坏，无法进行独立的区分，而电表只有总表，没有分表，故原告要求对此参照之前的金额予以酌定，本院认为，1、合同明确规定应抄表计算水电费，被告根据缴费通知向原告交款，而实际情况是电表只有总表，无法准确计算，责任在出租人；2、公证书也未能反映水电表损坏一事，且原告进行清点时，被告已弃房而去，并未使用；3、原告陈述被告离去时门是锁着的，是公证当天为公证才自行开门，但公证书并未显示此过程，相反公证照片显示租赁房屋外的铁门是开着的，不能证明该次系原告第一次进入租赁房屋，谁损坏的水电表无从查证，综上，鉴于原告无法准确证明被告于2014年8月16日至原告主张的2015年5月31日实际产生的水电费的金额，本院对此诉请不予支持，被告应向原告支付2014年3月1日至8月15日的水电费14，081元。
关于活动板房款的问题。根据合同约定，承租人搬迁后，修建的活动板房的所有权应属原告所有，该条不违反法律法规的禁止性规定，合法、有效，被告认为该条款违法的辩称意见本院不予采纳。然而在本案中，原告陈述活动板房系被城管部门拆除，并非由承租人拆除或搬离，且原告主张活动板房价值27，600元无任何依据，故本院对此项主张不予支持。
关于家具损失及房屋设施破坏费的问题。本院认为，1、公证书仅对房屋内部进行了拍照公证，而并未对房内家具和破坏情况进行统计；2、公证书并未显示开锁过程，可知，租赁房屋是开放的，故不能证明该次系原告第一次进入租赁房屋，且租赁房屋在该栋大楼五楼，外人进入的可能性较小；3、原告并未提交发票等有效证据，证明其出租时、移交物品的价格。本院对此不予支持。
关于毁坏绿化树木及道路费的问题。原告对此无任何证据证明，仅为口述，而且其当庭述称损失系板房占用导致，但修建板房系双方合同约定，其一面约定获得板房所有权，一面又主张修建板房给其造成损失，显然不妥，本院对此不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告中国通信建设第三工程局有限公司于本判决生效后十日内向原告湖北天厦建设总承包有限公司支付截止2015年5月31日的房屋租金154，000元及2014年3月1日至8月15日的水电费14，081元，合计168，081元；
二、驳回原告湖北天厦建设总承包有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，748元（已减半收取），原告湖北天厦建设总承包有限公司负担917元，被告中国通信建设第三工程局有限公司负担1，831元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费5，496元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 贾继祠
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 谢 然