北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第12798号
原告（反诉被告）张帆，女，1985年4月24日出生，63996部队上尉。
委托代理人李晓菲，北京市亿嘉律师事务所律师。
被告（反诉被告）刘密，女，1950年11月12日出生。
被告（反诉被告）黄湘萍，女，1974年12月5日出生。
第三人（反诉原告）蔡恒，男，1973年7月14日出生。
原告张帆与被告刘密和黄湘萍、第三人蔡恒房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王磊独任审理，并公开开庭进行了审理。原告张帆及其委托代理人李晓菲、被告黄湘萍、第三人蔡恒到庭参加了诉讼。被告刘密经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告张帆起诉称：原告张帆经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍与黄湘萍、刘密在2013年6月2日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。2013年6月3日买卖双方向建委申请办理了网签合同。2013年6月7日签订了《补充协议二》。双方约定，原告以116万元购买二被告名下的北京市昌平区回龙观镇西大街××号院东亚上北小区××号楼××室，该房屋性质为办公商业用房，产权证登记为按份共有，其中黄湘萍为70%，刘密30%。随后，原告依合同约定共向被告支付定金及购房款110万元，但在房屋办理过户手续中，黄湘萍前夫蔡恒于2013年7月3日到昌平区房屋登记服务中心进行了异议登记，并于2013年7月9日在昌平区人民法院起诉了黄湘萍，要求法院确认蔡恒对该房屋拥有35%的所有权，致使该房屋现在不能办理过户手续。但实际上，2013年6月2日，在北京我爱我家房地产中介公司的东亚上北分店，蔡恒全程陪同了黄湘萍、刘密签署房屋买卖合同，还与中介公司商谈居间费用，并自我介绍为华北电力大学法律系教师。因此，原告认为，蔡恒对黄湘萍、刘密出卖房屋的行为是明知的，对黄湘萍转让其所拥有的35%的所有权份额应视为同意转让，原告作为善意受让人，对房产薄的权属登记内容已经尽到了合理审查、注意的义务，且已支付绝大部分款项、办理了网签，应当得到法律的保护，诉至法院，请求：1、判令二被告继续履行与原告签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，将北京市回龙观镇西大街××号院东亚上北小区××号楼××室过户到原告名下；2、将房屋交付给原告并结清房屋水、电、物业、供暖、燃气、有线电视、电信等费用；3、判令二被告依据合同约定将该房屋2013年7月13日至2013年10月12日的三个月租金8700元给付原告；4、判令自2013年9月3日始至原告实际取得房屋所有权证书之日止，二被告及第三人按照每日550元的标准向原告支付迟延履行违约金。
被告黄湘萍答辩称：同意继续履行，3个月租金应当扣除相应物业和供暖费。过户当日原告应当给付6万元尾款。针对违约金的诉讼请求，网签合同的效力应当高于前一个合同，所以违约金应当以网签合同为准，其是经过登记公示后的合同，网签合同中对于违约金没有约定。被告现在没有领到全部房款，网签合同的标的是30万元，原告主张的违约金过高。
被告刘密经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参与诉讼，亦未提交答辩意见。
第三人蔡恒陈述称：该合同与第三人没有关系，第三人不是该合同的当事人，请求法院驳回要求第三人继续履行合同的诉讼请求。该合同与第三人没有关系，第三人不同意出售涉案房屋。同时，第三人蔡恒针对原告张帆的起诉提起反诉称：第三人为涉案房屋的共有权人之一，拥有该房屋35%的份额。但共有人黄湘萍、刘密未经第三人同意，与原告就诉争房屋签订了买卖合同，该合同应为无效合同。请求：1、确认反诉被告签订的房屋买卖合同无效；2、解除涉案房屋的网签手续；3、主张诉争房屋的优先购买权。
原告张帆针对第三人蔡恒的反诉答辩称：原告与被告签订的房屋买卖合同是有效的，第三人没有优先购买权。请求法院依法驳回第三人的诉讼请求。
被告黄湘萍针对第三人蔡恒的反诉答辩称：请法院依法确定房屋买卖合同的效力，其服从法院的判决。
经审理查明，第三人蔡恒与被告黄湘萍原系夫妻关系，被告刘密为黄湘萍之母。坐落于昌平区回龙观西大街××号院××号楼××层××号房屋为办公商品房，房屋所有权人登记为黄湘萍与刘密，双方按份共有，各拥有70%与30%的共有份额。
2013年6月2日，原告张帆（买受方）与被告黄湘萍、刘密（出售方）在北京我爱我家房地产经纪有限公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M13011956），约定：黄湘萍、刘密将其共有的坐落于昌平区回龙观西大街××号院××号楼××层××号房屋（建筑面积37.02平方米）出售予张帆；该房屋成交价格为1160000元；出售方应当保证该房屋没有产权纠纷，因出售方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，有出售方承担相应责任；出售方应当在过户当日前将该房屋交付给买受方；自该合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；未能在该合同签订之日起90日内申请办理房屋权属转移登记并取得房屋所有权证书的，如因出售方的责任，买受方有权退房，买受方退房的，出售方应当自退房通知送达之日起三日内退还买受方全部已付款，并按照银行同期活期利率付给利息；买受方不退房的，自买受方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出售方按日计算向买受方支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受方实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受方支付。
同日，买卖双方就签署合同签订《补充协议》，约定：总房价为1160000元，买受方于2013年6月2日支付定金100000元，于2013年6月6日支付首付款100000元，于2013年6月11日支付900000元，剩余60000元尾款于过户当日支付；此房处于抵押状态，买受方支付出售方100000元定金用于解除该房产抵押之用；出售方把租户转移给买受方，并于2013年7月13日开始至租期到期为止的所有租金均由买受方收取；出售方于2013年6月3日去银行办理解抵押的手续，银行解押后必须在10个工作日内配合买受方过户，出售方每逾期一日应按合同总价款的千分之五支付违约金。
次日，原告张帆与被告刘密、黄湘萍网签《存量房屋买卖合同》（合同编号：C765362），约定张帆以300000元的房屋成交价格购买刘密与黄湘萍共有的前述房产。
在前述合同履行过程中，被告张帆依据《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M13011956）及其《补充协议》的约定向被告刘密及黄湘萍交付了定金及购房款共计1100000元，其中包括签约当日给付的购房定金100000元及之后分批给付的购房款1000000元。
另查明，蔡恒与黄湘萍于2013年3月19日登记离婚，双方在《离婚协议书》中就夫妻共同财产部分约定，“坐落于北京市昌平区回龙观东亚上北中心××号楼××室35%的房屋产权归男方所有，35%的房屋产权归女方所有，30%的房屋产权归刘密所有。”庭审中，当事人对于离婚协议中所述房屋即坐落于昌平区回龙观西大街××号院××号楼××层××号房屋均无异议。2013年7月3日，第三人蔡恒在相关行政部门就前述房屋进行了房屋异议登记。
再查明，在2013年6月2日张帆与刘密、黄湘萍在中介公司洽商房屋买卖合同过程中，第三人蔡恒也在现场并有参与其中。对于蔡恒的身份，黄湘萍当时向中介公司人员及张帆表述称是其朋友。对于双方原为夫妻关系一节，黄湘萍与蔡恒均未向中介公司人员或张帆披露。对于张帆与刘密、黄湘萍于当日就涉案房屋买卖达成协议及张帆当日向刘密、黄湘萍支付定金100000元的事实，第三人蔡恒均于当天即已知悉。在整个合同洽商、签订及交付定金过程中，第三人蔡恒均未以任何方式表示过异议。庭审中，黄湘萍认可其收取了原租户的3个月租金8700元。现该租赁合同已经到期终止，涉案房屋内无人居住、使用。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M13011956）及其《补充协议》、《存量房屋买卖合同》（合同编号：C765362）、（2013）昌民初字第09876号民事判决书、证人证言及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告张帆与被告刘密、黄湘萍签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M13011956）及其补充协议是双方真实的意思表示。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋登记在二被告名下，第三人蔡恒虽然与被告黄湘萍离婚时就涉案房屋进行了分割，但是二人并未前往相关行政部门进行所有权转移登记。原告张帆在房屋买卖合同的缔约及履行过程中对于蔡恒与黄湘萍的关系及二人就涉案房屋的权属分割情况均不知情，其不存在恶意也进到了相应的注意义务。因此，原告张帆与被告刘密、黄湘萍签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M13011956）及其补充协议合法、有效。
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。本案中，第三人蔡恒虽然拥有涉案房屋35%的财产份额，但是在张帆与刘密、黄湘萍商洽房屋买卖合同及给付定金的过程中蔡恒均在场且知情，在蔡恒没有表示反对的情况下，应当视为其默认认可。相应的，亦应当视为蔡恒放弃了涉案房屋的优先购买权。故对于第三人蔡恒的相关反诉请求，于法无据，本院不予支持。
出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。故对于原告要求被告继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，有事实基础与法律依据，本院予以支持。买受人应当按照约定的数额支付价款。原告应当依约与过户当日向被告支付相应尾款。在交付买卖合同标的物时，出卖人应当保证该标的物上没有权利瑕疵或未结清债务，故对于原告要求被告交付房屋且结清相应费用的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。如双方就涉案房屋相关费用结算等事宜发生纠纷，在协商不成时，当事人可另案起诉解决。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未能依约办理房屋的所有权转移登记手续，非因其自身原因所致，而第三人蔡恒又非房屋买卖合同的当事人，故对于原告要求被告及第三人承担违约责任的诉请求，本院不予支持。在该合同的履约过程中，第三人蔡恒应当予以必要配合，而非无理阻止之。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条、第一百零一条、第一百五十九条之规定，判决如下：
一、被告刘密、黄湘萍于本判决生效后三日内协助原告张帆办理登记于其名下坐落于昌平区回龙观西大街××号院××号楼××层××号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至原告张帆名下；
二、被告刘密、黄湘萍于前述房屋转移登记当日将坐落于昌平区回龙观西大街××号院××号楼××层××号房屋交付给原告张帆，并结清该房屋的水、电、物业、供暖、燃气、有线电视、电信等相关费用；
三、原告张帆于前述房屋转移登记当日向被告刘密、黄湘萍支付购房尾款六万元；
四、被告刘密、黄湘萍于前述房屋转移登记当日向原告张帆给付由其收取的房屋租金八千七百元；
五、驳回原告张帆的其他诉讼请求；
六、驳回第三人蔡恒的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四十五元，由被告刘密、黄湘萍负担（于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费七十元，由第三人蔡恒负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王 磊
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 姚东方