福建省石狮市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0581执异119号
案外人：蔡丹婷，女，1987年7月26日出生，汉族，住石狮市。
申请执行人：黄棉棉，女，1966年8月30日出生，澳门特别行政区居民，现住石狮市。
被执行人：蔡燕玲，女，1977年6月15日出生，汉族，住石狮市。
被执行人：蔡其仁，男，1974年8月24日出生，汉族，住石狮市。
本院在执行黄棉棉与蔡燕玲、蔡其仁民间借贷纠纷一案中，查封被执行人蔡燕玲名下址于石狮市九二路561、5××号房地产，案外人蔡丹婷于2017年11月2日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人蔡丹婷称，法院在(2017)闽0581执2458号执行公告中涉及的房产强制执行中损害了案外人的合法权益，请求法院中止对该房产的执行。请求事项：1、请求法院立即终止执行(2017)闽0581执2458号的执行裁定和执行公告。2、请求法院解除对蔡燕玲所有的位于石狮市××、××号房地产[房产证号：狮房权证凤里字第××号]的查封等强制执行措施。事实和理由：一、案外人是涉案房产的实际使用人，与被执行房产所有人具有合法租赁关系，且已支付租金。2016年5月lO日，案外人与蔡燕玲签订了《租赁合同》，约定蔡燕玲将其所有的位于石狮市××店面及××、××楼展厅（即被法院强制××市××、××房产）出租给案外人经营使用，租期自2016年5月10日至2018年5月9日止，并约定了租金的支付及其他相关合同权利义务等事宜。根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。”因此，本案中，案外人是涉案房屋的实际使用人，与被执行人蔡燕玲具有合法有效的租赁关系。法院在2017年6月12日作出执行裁定，但案外人对涉案房产的合法占有和租赁关系发生在此之前。根据《合同法》之买卖不破租赁的原则，即使涉案房屋被执行拍卖，也不能影响租赁合同的效力。二、法院做出的(2017)闽0581执2458号执行公告，要求案外人2017年11月22日前迁出该房屋是错误的，也是违法的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释〔2015〕10号第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，在涉案房屋被裁定执行查封前，案外人已在此经营7年多，实际占有使用该房产，并已签订合法有效的租赁合同，且还剩余半年多租期。因此，根据上述相关法律规定，案外人享有涉案房屋的租赁权，法院执行拍卖上述房产不得影响租赁合同的效力，案外人有权继续在上述房产进行经营活动，法院无权责令案外人迁出。
经审查查明，原告黄棉棉与被告蔡燕玲、被告蔡其仁民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月18日作出（2016）闽0581民初1761号民事裁定书，裁定查封登记在被告蔡燕玲名下址于石狮市××、××房产。本院于2017年1月25日作出（2016）闽0581民初1761号民事判决书，判决：被告蔡燕玲、被告蔡其仁应在本判决生效后十日内偿付原告黄棉棉借款本金100万元及自2015年3月15日起至本判决确定的还款之日止按月利率1.5%计算的利息。本案受理费15420元、保全费5000元，由被告蔡燕玲、被告蔡其仁负担。该民事判决生效后，黄棉棉于2017年6月12日向本院申请强制执行，本院于当日立案，案号为（2017）闽0581执2458号。2017年6月12日本院作出（2017）闽0581执2458号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押被执行人蔡燕玲、蔡其仁的财产（以执行标的额为限）。2017年6月26日本院向石狮市不动产登记中心发出（2017）闽0581执2458号协助执行通知书、（2017）闽0581执2458号执行裁定书，请求协助办理以下事项：一、查封登记在被执行人蔡燕玲名下的址在石狮市××、××号的房地产[房产权证号：狮房权证凤里字第××号]。二、查封期限为三年，自本协助执行通知书送达之日起算。石狮市不动产登记中心在送达回证上盖章，并在备考栏注明：蔡燕玲名下的址于石狮市××、××号房地产[产权证号：狮房权证凤里字第××号，土地证号：狮凤国用（2001）字第04**号]已于“福建石狮农村商业银行股份有限公司”设定抵押关系，首封2016年5月20日石狮市人民法院（2016）闽0581执保199号，查封的有效期至2020年6月25日。2017年10月23日，本院对被执行人蔡燕玲名下的址于石狮市××、××号房地产进行现场查封。同日，本院发出公告，责令在上述房产居住或从事生产经营的人员，应于2017年11月22日前自行迁出，逾期仍未迁出的，本院将依法强制执行，所产生的相关费用及法律后果由房产占用人自行承担。为此，案外人蔡丹婷于2017年11月2日向本院提出执行异议。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。石狮市××、××号房地产的权利人为蔡燕玲，因此本院裁定查封该房屋并无不当。案外人蔡丹婷与蔡燕玲签订的《租赁合同》是否真实有效，在执行异议程序中不能确定，案外人蔡丹婷可通过民事审判程序予以确定。案外人蔡丹婷对上述查封房产主张承租权利，并提出执行异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条、第二十四条之规定，裁定如下：
驳回案外人蔡丹婷提出的执行异议。
如对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 曾文龙
审判员 尤祖荣
审判员 曾怡明
二〇一七年十一月十三日
书记员 郑 涵
附：本案引用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。
采取前款措施，人民法院应当作出裁定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。