上海市长宁区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）沪0105执异42号
异议人：荀庆，男，1985年12月14日出生，汉族，住上海市浦东新区临沂路***弄***号***室。
申请执行人：章慧怡，男，1978年10月25日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人：邢妍，上海市汇盛律师事务所律师。
被执行人：李强，男，1987年6月3日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。
本院在执行申请执行人章慧怡与被执行人李强民间借贷纠纷一案中，异议人荀庆对本院拍卖上海市静安区芷江西路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)提出异议，请求撤销对系争房屋的拍卖并终止执行程序。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人荀庆称，当时被执行人李强向异议人的朋友姜龙跃借款，姜龙跃钱不够故向异议人借，李强提出将系争房屋借给我，我支付给姜龙跃60万元。李强将系争房屋租给异议人，租期到2035年2月24日，现系争房屋由姜龙跃具体处理，异议人的朋友居住在内。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条的情形之一，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议。异议人为系争房屋的承租人，法院的拍卖侵害了异议人的优先购买权，故异议人具有执行异议的提出主体资格；第二，法院没有在拍卖时查清异议人是否在系争房屋内居住以及是否存在优先购买权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条、第十三条，法院应当查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明，通知当事人和优先购买人。法院应当发现异议人居住在系争房屋内，法院没有通知异议人拍卖事宜，没有告知异议人对房屋系争具有优先购买权。故请求法院撤销对系争房屋的拍卖并终止执行程序。
异议人提供了房屋包租合证明其主张。
申请执行人章慧怡辩称，首先，行使优先购买权先要确定租赁合同的真实有效性，异议人无支付租金凭证，租期长达20年，租金一次性支付，租赁合同中注明押金60万元，租金60万元，故异议人对系争房屋的租赁关系真实有效性存疑。根据李强本人陈述，这份合同他本人没看过，很多逼债的人让他签他就签了，因此合同真实性有待查实。第二，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第14、16条，承租人为优先购买权人的在租赁房屋被强制拍卖时有优先购买权，行使方式为法院在拍卖前5日通知承租人，承租人有权选择是否以评估价行使优先购买权。本案拍卖公告、竞买须知第七条，明确告知优先购买权的行使方式、参与拍卖的程序，告知了拍卖行联系方式、联系人、地址，上述公告通知的方式符合执行拍卖相关法律规定。因此本案不存在未告知承租人优先购买权的情况。异议人没有在法院规定时间内进行优先购买权人资格审核，是放弃优先购买权，并且异议人表示不愿意以评估价购买系争房屋，是明示放弃优先购买权。故请求法庭驳回异议人的异议请求，继续执行系争房屋。
本院查明，章慧怡诉李强民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月4日作出民事判决，李强应归还章慧怡借款本金623,250元。
章慧怡于2016年7月4日就上述生效民事判决向本院申请执行，执行案号为(2016)沪0105执2461号。
2016年11月29日，李强前妻汪莉至本院承诺同意将系争房屋交由法院拍卖处置，所得拍卖款用于清偿李强个人债务，汪莉放弃系争房屋拍卖款。
本院于2017年11月10日作出执行裁定，对被执行人李强与共有人汪莉名下的系争房屋予以拍卖。
本院于2017年12月13日作出公告，本院将于2018年2月5日10时至2018年2月8日10时在“公拍网”上公开进行网络司法拍卖活动，系争房屋评估价273万元，起拍价192万元，拍卖时间为2018年2月5日10时至2018年2月8日10时止(延时除外)。如需线下报名(委托代理竞买人、联合竞买人、优先购买权人须事先通过辅助机构向法院提交审批材料，经法院确认后再到网络拍卖平台报名参拍)或有其他事宜，请向拍卖辅助机构咨询。拍卖辅助机构为上海中南拍卖有限公司，咨询电话021-XXXX****，联系地址上海市静安区大宁路XXX号XXX室。
异议人提供的《房屋包租协议》中载明，李强(甲方)将系争房屋出租给荀庆(乙方)，租赁期限自2015年2月25日至2035年2月24日，共计20年。甲方交房日期为2015年5月14日。房屋月租金为300元，房屋年押金60万元，乙方须在双方签订合同前将20年房屋共计60万元一次性支付给甲方。双方在本合同上签字，视甲方已收到乙方支付的20年房租。
系争房屋为李强、汪莉共同共有。上海市住房置业担保有限公司于2013年6月27日对系争房屋设定抵押，债权数额710,000元，债务履行期间从2013年5月28日至2028年5月28日。本院(2015)长民一(民)初字第4626号黄志宇诉李强民间借贷纠纷一案诉讼过程中，于2015年7月8日保全查封系争房屋，为正式查封。本院(2015)长民一(民)初字第4365号李蓉诉李强民间借贷纠纷一案诉讼过程中，于2015年7月8日保全查封系争房屋，为轮候查封。
另查明，被执行人李强因犯合同诈骗罪，于2016年3月15日被上海市静安区人民法院判处有期徒刑十年三个月，并处罚金10万元。
本院认为，当事人以外的公民、法人和其他组织认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的，可以作为利害关系人提出执行异议，故异议人荀庆有权提出执行异议。根据相关法律规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，如存在严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形的，人民法院应予支持。本案中，本院于2017年12月13日作出的公告中已对拍卖财产现状、优先购买权人参与拍卖的途径进行告知，异议人未按照公告要求通过拍卖辅助机构向法院提交审批资料，系由其自身原因所致。另据异议人表述，支付系争房屋租金实际为对被执行人李强的借款，故异议人与被执行人李强之间对系争房屋非市场意义的租赁关系。综上，异议人主张法院拍卖系争房屋的行为侵害其优先购买权，请求撤销对系争房屋的拍卖，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第五条第(三)项、第二十一条第一款规定，裁定如下：
驳回异议人荀庆的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向上海市第一中级人民法院申请复议。
审 判 长 朱爱东
人民陪审员 杨培洵
人民陪审员 曹美凤
二〇一八年二月二十八日
书 记 员 严 玮
附：相关法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第五条有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：
（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；
（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；
（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；
（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；
（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。
第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：
（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；
（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；
（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；
（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；
（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。
当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。