广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第84号
上诉人（原审被告）刘素芳
被上诉人（原审原告）柯锡津
原审被告陈黎明
上诉人刘素芳因与被上诉人柯锡津、原审被告陈黎明房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第892号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年11月1日，柯锡津与陈黎明签订了一份《租赁合同书》，由陈黎明承租柯锡津位于xx街道xx工业区xx厂区的厂房（xx厂）及配套设施。约定租赁的厂房、职工宿舍、食堂等共计1685.5平方米，租金共12641元，同时陈黎明还应每月支付柯锡津清洁工薪资分摊等费用1800元，共计14441元，每月15日交付当月租金，如未准时交租，将追收3％滞纳金，延迟3个月未交租金，柯锡津有权终止合同并采取法律措施追缴所欠租金，租期为五年，自2008年11月1日至2013年10月31日止，2011年11月1日起租金调为8.5元每平方米等等。
合同签订后，柯锡津如约将厂房及配套设施交付陈黎明使用。2010年12月3日，柯锡津制作了一份刘素芳欠款明细表，显示2010年2月至2010年12月份，刘素芳共欠涉案厂房租金158851元、水电费45225.45元（减掉2009年12月多收的电费2700元）、保险费4836.16元，共计208912.61元，并注明未计算12月水电费，刘素芳在该欠款明细表上签名确认。按照合同约定的每月厂房租金14441元计算，陈黎明、刘素芳所欠柯锡津20**年1月至10月厂房租金为144410元。根据柯锡津提供的水电费清单显示，陈黎明、刘素芳应支付的2010年12月至2011年10月份水电费为37817.18元。
原审另查明，柯锡津开具的收据显示，陈黎明、刘素芳于2010年12月3日与柯锡津就2010年所欠厂租及水电费进行对帐后，又于2011年1月15日支付租金20000元、2011年3月30日支付租金10000元、2011年5月20日支付租金25600元、2011年6月14日支付租金20000元、2011年6月23日支付租金11250元、2011年8月16日分两次共支付租金17850元，共计104700元。此外，陈黎明、刘素芳提供的支票存根两张（号码为00664883、00664877）显示分别向柯锡津支付了23000元及30000元，柯锡津对此予以认可，并提供了两张收据证实，故陈黎明、刘素芳于2011年通过支票和现金方式共支付柯锡津的租金为157700元（104700元＋23000元＋30000元）。
2011年9月16日，深圳市市场监督管理局xx分局以无照经营为由对刘素芳经营的涉案工厂采取查封强制措施，陈黎明、刘素芳自此停止工厂的经营，柯锡津于2011年11月才接收涉案厂房。
原审另查明，刘素芳负责涉案厂房的日常经营管理，系实际使用人，并具体负责租金的交付及对帐，亦是深圳市市场监督管理局xx分局作出查封涉案厂房行政强制措施的行政相对人。原审再查，涉案的xx街道xx工业区xx厂区的厂房（xx厂）未办理产权登记手续，未取得建设工程规划许可证，柯锡津亦未能提供合法的用地和报建手续。
柯锡津在原审法院的诉讼请求为：一、判令解除柯锡津与陈黎明签订的租赁合同；二、判令陈黎明、刘素芳支付柯锡津20**年2月至2011年10月厂房租金、管理费、水电费、保险费等款项391139.79元及滞纳金（暂计至2011年10月为120499.87元）；三、诉讼费用由陈黎明、刘素芳承担。后经原审法院释明，柯锡津将第一项诉讼请求变更为“判令陈黎明与柯锡津签订的租赁合同书无效”，第二项诉讼请求中的“厂房租金”更改为“厂房占有使用费”。
原审法院审理认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案柯锡津出租的房屋未依法取得建设工程规划许可证，故柯锡津与陈黎明签订的《租赁合同书》应属于无效合同。柯锡津请求判令双方签订的《租赁合同书》无效的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。
柯锡津要求陈黎明、刘素芳支付2010年2月至2011年10月厂房占有使用费、管理费、水电费、保险费等共计391139.79元的诉讼请求，原审法院认为，因双方签订的《租赁合同书》为无效合同，陈黎明、刘素芳无须按照合同约定支付租金，但陈黎明、刘素芳实际占有、使用了涉案厂房，按照公平原则，陈黎明、刘素芳应当向柯锡津支付涉案厂房的占有使用费，该占有使用费应相当于双方约定的厂房租金。经原审法院核算，截至2010年12月3日，陈黎明、刘素芳共欠柯锡津20**年2月至2010年12月份厂房占有使用费158851元、水电费45225.45元（减掉2009年12月多收的电费2700元，且不包括2010年12月水电费）、保险费4836.16元，共计208912.61元；陈黎明、刘素芳所欠柯锡津20**年1月至2011年10月厂房占有使用费为144410元、2010年12月至2011年10月水电费为37817.18元。扣除陈黎明、刘素芳2011年向柯锡津交付的费用157700元，陈黎明、刘素芳仍应支付柯锡津厂房占有使用费为145561元（158851元＋144410元－157700元）、水电费为83042.63元（45225.45元＋37817.18元）、保险费4836.16元，以上共计233439.79元，柯锡津超过该金额部分的诉讼请求，没有事实依据，原审法院不予支持。刘素芳负责涉案厂房的日常经营和管理，系实际经营者，依法应与陈黎明共同承担缴纳租金的义务。
陈黎明、刘素芳提出厂房于2011年9月16日被深圳市市场监督管理局xx分局查封后即没有继续使用，此后的租金不应计算的辩解，原审法院认为，厂房被查封的原因在于陈黎明、刘素芳无照经营，责任在于陈黎明、刘素芳，且厂房被查封期间陈黎明、刘素芳的机器设备等仍然占用柯锡津的厂房，应视为陈黎明、刘素芳在厂房被查封期间仍然继续使用厂房，故柯锡津主张厂房占有使用费及水电费计算至2011年10月符合事实和法律规定，原审法院予以支持，陈黎明、刘素芳的辩解与事实不符，原审法院不予采纳。陈黎明、刘素芳辩称部分缴纳的租金柯锡津没有开具收据，实际缴纳的租金超过本案提交的收据金额，但并未提交证据证实，故原审法院不予采信。
柯锡津要求陈黎明、刘素芳支付所欠租金滞纳金120499.87元的诉讼请求，原审法院认为，由于双方签订的《租赁合同书》为无效合同，故柯锡津根据《租赁合同书》的条款要求陈黎明、刘素芳支付所欠租金滞纳金，没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认柯锡津与陈黎明签订的《租赁合同书》无效。二、陈黎明、刘素芳于判决生效之日起三日内支付柯锡津厂房占有使用费、水电费、保险费共计233439.79元。三、驳回柯锡津的其它诉讼请求。陈黎明、刘素芳如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8916元，由柯锡津承担4848元，由陈黎明、刘素芳承担4068元。
上诉人刘素芳不服原审判决，向本院提出上诉，请求判令：1、刘素芳仅需向柯锡津支付房屋使用费等各项费用共计47525.88元；2、本案的上诉费用由柯锡津承担。理由如下：一、一审法院部分事实认定不清，从而导致判决错误。柯锡津提交的刘素芳欠款明细表不应作为认定刘素芳截止至2010年12月13日仍欠柯锡津2089**．61元的证据。从该份证据的内容可以看出，制表日期为2010年12月13日，而“刘素芳”后面的日期为2010.12.3，签名日期在前，反而制表日期在后，明显有违逻辑，证实该份证据不真实。二、通过刘素芳与柯锡津应付款项与实付款项情况进行比对可以看出，刘素芳仅需向柯锡津支付各项费用共计47525.88元。三、工厂被查封后，柯锡津即将工厂员工赶出来，并将厂门用长铁定钉死。同时柯锡津将工厂模具、原材料及日用品等变卖，所变卖的金钱由柯锡津收取，严重损害了刘素芳的合法权益，导致刘素芳损失巨大。
被上诉人柯锡津答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回刘素芳的全部上诉请求。
原审被告陈黎明未陈述答辩意见。
经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。另查，2009年6月5日，刘素芳支付涉诉房屋的租赁押金10000元，柯锡津出具收据；2010年12月22日，刘素芳支付租金20000元，柯锡津出具收据，载明收到“xx部部分租金（其中含2010年2月租金及水电费尾数17381.77元，3月租金部分2618.23元）；2010年12月30日，刘素芳支付租金5000元，柯锡津出具收据，载明收到“xx部3月部分租金5000元”。再查，刘素芳二审期间提交了拖欠柯锡津房租费、水电费和保险费的明细，其中2010年2月份至2011年9月15日所涉及的房租、水电费和保险费，与柯锡津所主张的相关费用完全一致。
本院认为，本案中，上诉人刘素芳对其拖欠柯锡津房屋占有使用费、水电费、保险费的事实不持异议，但不认可原审判决认定的数额，故本案二审争议的主要焦点在于确认刘素芳拖欠的具体数额。
根据查明的事实，2010年12月3日刘素芳签字确认其拖欠2010年2月份-12月份房租、水电费、保险费共计208912.61元（已扣减2009年12月份的水电费2700元，不含2010年12月份的水电费），随后其又实际使用涉诉房屋至2011年10月份，产生了2011年1月份至10月份的租金、水电费等费用182227.18元（含2010年12月的水电费），以上共计391139.79元，由于涉诉的房屋租赁合同无效，刘素芳在实际占有涉诉房屋的情况下，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院对刘素芳拖欠柯锡津房屋占有使用费、水电费及保险费等共391139.79元予以确认。刘素芳提出2010年12月3日的欠款明细表不真实，本院认为，刘素芳承认欠款明细表上刘素芳签名的真实性，且从刘素芳提交的证据来看，其主张所欠款项与2010年12月3日欠款明细表上的项目、数额完全一致，故本院对刘素芳关于欠款明细表不真实的上诉理由不予支持。刘素芳对柯锡津主张的2011年9月16日-2011年10月31日的租金及2011年10月份的水电费不予认可，认为其2011年9月16日厂房被查封后就没有再使用了。本院认为，厂房被查封的原因在于刘素芳违法经营，且查封期间刘素芳的工厂设备均存放于涉诉厂房中，应视为刘素芳继续占有、使用涉诉房屋，刘素芳理应支付上述时间段的占有使用费及水电费用。关于刘素芳所提工厂查封期间，柯锡津封住工厂门、驱赶刘素芳员工、变卖模具、原材料等问题，刘素芳并未在原审阶段提出反诉，亦未提供证据支持其主张，其可另循法律途径解决。
关于刘素芳2010年12月3日与柯锡津部分结算之后的付款情况，除了原审查明的157700元外，刘素芳还于2010年12月22日和2010年12月30日分别付款20000元和5000元，另外由于涉诉房屋租赁合同无效，柯锡津应将刘素芳2009年6月5日支付的押金10000元予以退还，本院酌定将该10000元抵扣刘素芳拖欠的费用。综上，刘素芳已向柯锡津支付的款项为192700元（157700元＋20000元＋5000元＋10000元），刘素芳仍应向柯锡津支付欠款198439.79元。陈黎明作为涉诉房屋的承租人，其应对刘素芳的欠款承担连带责任。
综上，上诉人刘素芳关于其已付款的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决适用法律正确，程序合法，但对于刘素芳已付款项的部分事实认定不清，导致处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第892号民事判决第一项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第892号民事判决第三项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第892号民事判决第二项为：陈黎明、刘素芳应于本判决生效之日起三日内向柯锡津支付厂房占有使用费、水电费、保险费共计198439.79元。
四、驳回柯锡津的其他诉讼请求。
一审案件受理费8916元，由柯锡津负担4400元，刘素芳、陈黎明负担4516元；二审案件受理费988元，由刘素芳、陈黎明负担700元，柯锡津负担288元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
代理 审 判员 吴思罕
代理 审 判员 郑志锋
二〇一三年六月十四日
书记员（兼） 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。