天津市蓟县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蓟民二初字第0687号
原告天津农村商业银行股份有限公司蓟县中心支行，住所地天津市蓟县渔阳镇文昌街45号。
负责人丁文顺，行长。
委托代理人高维保，天津法都律师事务所律师。
被告天津市凯威化工有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽新城镇凯威路1698号。
法定代表人吴玉凯，董事长。
被告天津凯威投资集团有限公司，住所地天津市塘沽区新城镇邓善沽村。
法定代表人吴玉凯，总经理。
被告吴玉凯。
被告李桂芳。
被告天津市中智昌农业科技有限公司，住所地天津市蓟县官庄镇营房村东。
法定代表人吴秋萍，总经理。
五被告共同委托代理人霍红，天津至大律师事务所律师。
原告天津农村商业银行股份有限公司蓟县中心支行与被告天津市凯威化工有限公司、天津凯威投资集团有限公司、吴玉凯、李桂芳、天津市中智昌农业科技有限公司金融借款合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员王泽国独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高维保，被告天津市凯威化工有限公司、天津凯威投资集团有限公司、吴玉凯、李桂芳、天津市中智昌农业科技有限公司的共同委托代理人霍红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月27日原告与被告天津市凯威化工有限公司签订最高额授信协议1份，最高授信额为6500万元。被�天津凯威投资集团有限公司、吴玉凯为保证人；被告天津凯威投资集团有限公司以自己所有的座落于蓟县官庄镇营房村中智示范农场院内，房地产权证号12××56号房地产（土地使用面积34573.3㎡、建筑面积12844.42㎡），为原告与被告天津市凯威化工有限公司签订《最高额授信协议》提供抵押担保。2014年8月14日被告天津市凯威化工有限公司向原告借款2000万元，借款期限为自2014年8月14日起至2015年1月26日止。2015年1月22日被告天津市中智昌农业科技有限公司对上述借款合同以蓟县燕山西大街北侧、官庄镇中智农场南侧的文化娱乐用地26933.6平方米（房地证津字第125051400223号）及地上附着物作为抵押物，为被告天津市凯威化工有限公司借款提供抵押担保，担保偿还4500万元的借款本息。借款到期后，被告天津市凯威化工有限公司未按约定偿还借款本息，被告天津凯威投资集团有限公司、吴玉凯、李桂芳、天津市中智昌农业科技有限公司亦未履行担保责任。原告要求被告天津市凯威化工有限公司立即偿还借款2000万元，截至2015年5月10日的利息33.15万元及余欠利息；被告天津凯威投资集团有限公司、吴玉凯、李桂芳承担连带清偿责任，被告天津凯威投资集团有限公司、天津市中智昌农业科技有限公司以抵押物承担抵押担保责任。
原告向本院提交以下证据予以证明：1、2014年1月27日原告与被告天津市凯威化工有限公司签订的最高额授信协议1份；2、2014年1月27日原告与被告吴玉凯签订的最高额保证合同1份；3、2014年1月27日原告与被告天津凯威投资集团有限公司签订的最高额保证合同1份；4、2014年1月27日原告与被告天津凯威投资集团有限公司签订的最高额抵押合同1份；5、房地他证津字第125041400270号复印件1份；6、被告吴玉凯和李桂芳的结婚证复印件1份；7、2014年1月27日被告吴玉凯出具的保证人承诺书1份；8、2014年1月27日被告李桂芳出具的保证人配偶承诺书1份；9、2014年8月14日原告与被告天津市凯威化工有限公司签订的流动资金借款合同1份、借款借据各1份；10、天津市蓟州公证处出具的公证书1份；11、利息计算表1份。
被告天津市凯威化工有限公司、天津凯威投资集团有限公司、吴玉凯、李桂芳辩称，原告所诉属实，但现在被告天津市凯威化工有限公司因为经营不善，造成流动资金的周转困难，无法按照借款合同的要求及时偿还借款。被告天津凯威投资集团有限公司、吴玉凯、李桂芳同意按照担保合同项下的义务履行担保责任。
被告天津市中智昌农业科技有限公司辩称，其虽与原告签订的抵押协议属有效协议，但对抵押物未办理抵押登记，被告天津市中智昌农业科技有限公司不应承担抵押担保责任。
五�告未向本院提交证据。
经本院庭审质证，原告与五被告对原告提交的证据无异议，本院予以确认。
经审理查明，2014年1月27日，原告与被告天津市凯威化工有限公司签订《最高额授信协议》。协议约定：原告最高授信额度为6500万元，授信期间为12个月，自2014年1月27日至2015年1月26日，费率以双方签订的每笔具体合同为准。被告天津凯威投资集团有限公司、被告吴玉凯为保证人，为上述最高额授信协议提供最高额连带责任保证担保；借款人承诺在2014年6月底之前将座落于蓟县燕山西大街北侧，官庄镇中智示范农场南侧的土地（东至官庄镇营房村用地界，西至官庄镇营房村用地界，南至燕山西大街，北至官庄镇营房村用地界）抵押给原告，若不能按时办理抵押，视为贷款到期，立即收回授信。
2014年1月27日原告与被告吴玉凯签订最高额保证合同。合同约定：被告吴玉凯为原告与被告天津市凯威化工有限公司签订《最高额授信协议》全部具体业务合同项下发生的全部债务最高额借款6500万元，包括本金、利息、罚息、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费）提供连带责任保证担保，保证期间为本合同生效之日起至《最高额授信协议》项下每一笔具体授信业务的到期日或每笔借款的借款日起延长两年，任一项具体授信展期，则保证期间延续至展期期间届满后延长两年止。2014年1月27日，被告吴玉凯为原告出具了保证人承诺书，承诺同意为《最高额授信协议》承担连带保证责任。2014年1月27日，被告吴玉凯之妻被告李桂芳为原告出具了保证人配偶承诺书，承诺同意被告吴玉凯为《最高额授信协议》提供连带责任保证担保，且本人同意为上述贷款承担连带偿还责任。
2014年1月27日原告与被告�津凯威投资集团有限公司签订最高额保证合同。合同约定：被告天津凯威投资集团有限公司为原告与被告天津市凯威化工有限公司签订《最高额授信协议》全部具体业务合同项下发生的全部债务最高额借款6500万元，包括本金、利息、罚息、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费律师费）提供连带责任保证担保，保证期间为本合同生效之日起至《最高额授信协议》项下每一笔具体授信业务的到期日或每笔垫款的垫款日起延长两年，任一项具体授信展期，则保证期间延续至展期期间届满后延长两年止。
2014年1月27日原告与被告天津凯威投资集团有限公司签订的最高额抵押合同。合同约定：被告天津凯威投资集团有限公司以自己所有的座落于蓟县官庄镇营房村中智示范农场院内，房地产权证号12××56号房地产（土地使用面积34573.3�、建筑面积12844.42㎡），为原告与被告天津市凯威化工有限公司签订《最高额授信协议》提供抵押担保，抵押期限自合同生效之日起至全部被抵押债务清偿完毕之日止，权利价值为6500万元。双方于2014年1月27日办理了抵押登记（他项权证号为：房地他证津字第125041400270号）。
2014年8月14日，原告与被告天津市凯威化工有限公司签订流动资金借款合同。被告天津市凯威化工有限公司向原告借款2000万元用于购买尿素，借款期限6个月，自2014年8月14日起至2015年1月26日止，按年利率7.84%计息，逾期加收50%罚息，按季结息，结息日为每季末月20日，到期还本，利随本清。2014年8月14日，原告按约将款2000万元给付被告天津市凯威化工有限公司。
2015年1月22日，原告与被告天津市中智昌农业科技有限公司签订抵押协议。协议约定：被告天津市中智昌农业科技有限公司为被告天津市凯威化工有限公司向原告借款4500万元自愿用座落于蓟县燕山西大街北侧、官庄镇中智农场南侧的文化娱乐用地26933.6平方米（房地产权证编号：房地证津字第125051400223号）及地上附着物作为抵押物提供抵押担保，抵押期限自原告发放贷款之日起至被告天津市凯威化工有限公司贷款还清止。因《房地产权证》正在办理，暂无法办理抵押登记手续，在被告天津市中智昌农业科技有限公司办理完毕《房地产权证》手续之日立即通知原告并配合原告办理抵押登记手续。同时被告天津市中智昌农业科技有限公司不得将上述抵押物及附着物向其他第三方提供担保或抵押，否则，违约方赔偿给对方造成的一切损失。协议签订后，被告天津市中智昌农业科技有限公司未按约办理抵押登记。
借款到期后，被告天津市凯威化工有限公司未按约偿还借款本息，五被告亦未履行担保责任。截至2015年5月10日尚欠原告借款2000万元，利息33.15万元及余欠利息。原告遂诉至本院。
上述事实，有原告提交的上述证据和原告与五被告的陈述意见在案佐证。
本院认为，原告与被告天津市凯威化工有限公司签订最高额授信协议、原告与被告吴玉凯签订最高额保证合同、原告与被告天津凯威投资集团有限公司签订最高额保证合同、原告与被告天津凯威投资集团有限公司签订的最高额抵押合同、原告与被告天津市凯威化工有限公司签订流动资金借款合同均合法有效，各方应按约履行。原告要求被告天津市凯威化工有限公司偿还尚欠借款及利息，被告天津凯威投资集团有限公司、吴玉凯、李桂芳承担连带清偿责任，被告天津凯威投资集团有限公司以抵押财产承担抵押担保责任，理据充分，本院予以支持。原告与被告天津市中智昌农业科技有限公司签订的抵押协议，虽被告�津市中智昌农业科技有限公司未按约定办理抵押登记，不影响协议的效力，被告天津市中智昌农业科技有限公司与债务人不是同一人，被告天津市中智昌农业科技有限公司应当按照协议约定赔偿因其违约给原告造成的损失。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第四十一条、第四十六条、第五十九条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
一、被告天津市凯威化工有限公司偿还原告天津农村商业银行股份有限公司蓟县中心支行借款2000万元，截至2015年5月10日的利息33.15万元及余欠利息（余欠利息自2015年5月11日起至借款付清之日止按合同约定计付），于本判决生效后十日内付清；
二、被告天津凯威投资集团有限公司、吴玉凯、李桂芳对上述债务承担连带清偿责任；
三、被告天津凯威投资集团有限公司以抵押财产价值对上述债务承担抵押担保责任；
四、被告天津市中智昌农业科技有限公司在抵押财产价值范围内赔偿原告天津农村商业银行股份有限公司蓟县中心支行不能实现抵押债权的损失；
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费71729元（已减半），保全费5000元，合计76729元，原告已预交，由被告天津市凯威化工有限公司、天津凯威投资集团有限公司、吴玉凯、李桂芳、天津市中智昌农业科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 �王泽国
二〇一五年七月二十八日
书记员 高 玉 杰
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第四十六条抵押担保的�围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
3、《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。