广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂11民终1024号上诉人（原审原告）：黄吉媚，女，1985年5月5日出生，汉族，住贺州市八步区。委托诉讼代理人：苏达池，广西众望律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛正璇，广西众望律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广西贺州祥发房地产开发有限公司。住所地：贺州市八达西路602号金旗市场*号楼*****号门面。法定代表人：曾余杭。委托诉讼代理人：钟晨，广西桂东律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎苇，广西桂东律师事务所实习律师。上诉人黄吉媚因与被上诉人广西贺州祥发房地产开发有限公司（以下简称“祥发公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2017）桂1102民初2279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，审阅了全部案卷材料。于2017年12月14日在上诉人黄吉媚及其委托诉讼代理人苏达池、薛正璇、被上诉人祥发公司的委托诉讼代理人钟晨的参加下进行了询问。本案现已审理终结。黄吉媚上诉请求：1.撤销一审判决；支持上诉人的一审的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定贺州市八步区的XXXX商住楼具体交付条件是错误的。2017年4月28日，贺州市住房和城乡建设局出具的《关于贺州市XXXX项目投诉的回复》，证明该项目未经过验收，不得交付。而一审法院认为该项目在2015年4月22日经过了验收，两者显然冲突。法院不具备认定资质，在民事诉讼中作出合格的判决，显然超出审理范围。二、被上诉人没有履行通知上诉人办理交房手续的义务。在其他生效案件中，可能存在通知其他业主交付的事项，不等于也通知了上诉人，根据《商品房买卖合同》第十一条约定，被上诉人应当书面通知上诉人办理交房手续。被上诉人没有按约定履行通知义务，被上诉人陈述已电话通知上诉人，但没有提供通话的证据，所提供的证据仅仅是购房户的资料，不是“通知”的证据。综上，一审法院的判决结果严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法查明事实，纠正错误，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人祥发公司辩称：1.涉案项目楼盘于2015年4月22日经过了五方验收，是具备交付条件的，是合格的。贺州市住房和城乡建设局的回复忽略了对于建设项目，行政主管机关已不再是验收的主体，而变更为备案制度。且五方验收的要求比双方在合同中所约定的交付条件更高、更严格。因此，一审法院根据国务院的相关规定所作出的判定是正确的。2.涉案楼盘被上诉人于2015年2月份就通知所有的业主办理交房手续，上诉人对房屋交付的事实也是知晓的，只是上诉人单方认为涉案房屋不符合交付标准而拒绝办理交付手续，因此，一审法院计算逾期交房的期间至2015年4月22日是正确的。上诉人的上诉不符合客观事实和法律规定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄吉媚向一审法院起诉请求：1、继续履行商品房买卖合同，被告在验收合格后向原告交付贺州市XXXX商住楼XXX房屋；2、被告向原告支付逾期交房违约金（从2014年8月31日起至实际交付房屋之日止，每日按已交付房价款203085.4元的万分之十计，截止到2017年5月31日违约金暂计203897.7元）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月9日，原告黄吉媚（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的贺州市XXXX商住楼XXX房，用途为住宅，建筑面积为85.33平方米，单价为2380元/平方米，房屋总价为203085.4元。合同第八条约定出卖人应在2014年8月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用；有下列特殊原因的，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，2、停水、停电、政府通知停工，3、依据报纸通知、政府文件、设计及经规划部门批准规划变更的。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：······逾期超过90日后，买受人有权解除合同。······买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。签订合同后，原告依约按时支付了全部购房款203085.4元。根据已生效的判决书认定的事实，XXXX商住楼工程项目于2012年2月6日开工，2015年4月22日通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的竣工验收。被告祥发公司在合同期内施工过程中因降雨（大雨以上）影响造成停工，可以顺延交房期限的天数为34天；因中高考原因政府相关部门通知停工10天，因停电停工9天；因外墙施工延误工期30天，共计延误工期83天，因此被告可据以延期的天数83天。2015年1月4日，被告向贺州市规划局申请规划验收。贺州市规划局于2015年1月8日复函，同意被告向市住建局进行单体验收的申请，并要求被告在未验收通过前不得交房。2015年8月13日，该项目通过了绿化验收。2015年8月25日，该项目通过了消防验收。至本案法庭辩论终结前，XXXX商住楼项目尚未通过综合验收。2015年2月，被告电话通知原告办理交房手续，原告认为房屋未经综合验收，未办理收房手续。一审法院认为,原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于房屋的交付条件。合同约定被告应在2014年8月30日前将经分期综合验收合格的房屋交付原告。2015年4月22日XXXX商住楼通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的竣工验收，2015年8月又通过了绿化验收、消防验收，根据《建设工程质量管理条例》第十六条第三款“建设工程经验收合格的，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，建设工程竣工验收合格，是交付使用的必备条件。XXXX商住楼已竣工验收，达到交付使用的条件，可以交付使用。关于合同约定的综合验收，依据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国法[2004]16号）“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”列在该文件附件1《国务院决定取消的行政审批项目目录》第83项，也就是说，早就2004年，竣工综合验收就已经取消了。原告要求涉案房屋经综合验收合格后才接收房屋的,从2015年4月22日XXXX商住楼通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的竣工验收后,则不应计算为被告逾期交房的时间范围。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已履行交付房款的义务，被告应履行交房的义务。原告要求继续履行合同，被告向原告交付房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。关于逾期交房的违约金。被告祥发公司没有在约定的期限内交付房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担逾期交房的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被告祥发公司可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力和停水、停电、政府通知停工等。合同期内因中高考原因政府相关部门通知停工10天，因停电停工9天，外墙施工因天气原因延误工期30天，降雨（大雨以上）延误工期34天，共计延误工期83天，因此被告可据以延期的天数为83天。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定了逾期交房的违约责任为：1、按逾期时间，（1）逾期不超过90日，……；（2）逾期超过90日后，……，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。被告辩称合同中以房价款按日万分之十计算逾期交房违约金的约定明显偏高，请求调整。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……”的规定，约定违约金过分高于造成损失的，可以请求人民法院以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。因此，对于被告要求调整违约金计算标准的抗辩，该院予以采信。参照中国人民银行同期同类贷款利率标准，本案的违约金以已付房款的日万分之二计算为适。双方约定的交房时间为2014年8月30日前，被告称2015年2月12日电话通知原告收房，同一单元的其他业主已于当日办理了收房手续，可以印证被告电话通知了原告。原告未到被告处办理交房手续，当时房屋尚未竣工验收，该院认为逾期交房违约天数可计算至竣工验收合格之日。从约定交房的第二天即2014年8月31日至竣工验收合格的2015年4月22日，逾期交房天数计为234天，扣除被告可据以延期的83天，被告实际逾期交房的违约天数为151天（234天-83天）。被告应向原告支付的逾期交房违约金为6133元（203085.4元×0.2‰×151天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、被告广西贺州祥发房地产开发有限公司应于判决生效后十日内向原告黄吉媚交付贺州市XXXX商住楼XXX房；二、被告广西贺州祥发房地产开发有限公司应于判决生效后十日内向原告黄吉媚支付逾期交房违约金6133元。本案受理费4358元，减半收取2179元（原告已预交），由被告广西贺州祥发房地产开发有限公司承担79元，原告黄吉媚承担2100元。二审期间，上诉人与被上诉人均未向本院提交有符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的新证据。上诉人黄吉媚对一审判决认定事实的异议意见：对一审判决认定“2015年2月，被告电话通知原告办理交房手续”有异议，认为被上诉人没有书面通知也没有电话通知上诉人办理交房手续，且2015年2月未经验收，并不具备通知交房的前提条件。被上诉人对一审判决认定的事实无异议。本院对上诉人所提异议事实的分析、认定：2015年2月是否具备交房条件，并不影响被上诉人是否已通知上诉人交房的事实认定；且上诉人二审期间也陈述，双方在合同约定的2014年8月30日交房日期届满之后，有进行交涉过交房事宜，被上诉人有提出过交房，只是上诉人认为未达到交付条件，没有办理交房手续。因此，一审判决认定被上诉人于2015年2月，电话通知上诉人办理交房手续并无不当，上诉人所提出的该事实异议不能成立。经审理查明，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1.涉案房屋是否已符合合同约定的交付条件。2.一审判决认定的违约金是否正确，包括所认定的交房日期及违约金的计算是否正确。本院认为，关于涉案房屋是否已符合合同约定的交付条件的问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，本案中，上诉人与被上诉人在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，内容合法，具有法律效力，双方应遵循诚实信用原则履行。在本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定“……1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.商品房经分期综合验收合格……”。关于综合验收，《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国法[2004]16号）已将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”列在该文件附件1《国务院决定取消的行政审批项目目录》第83项。因此，一审结合现我国行政审批要求及合同约定内容，认定涉案的XXXX商住楼通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的竣工验收之日符合合同约定的交付条件，合理有据，且也符合当地的房地产的目前交易习惯，本院予以确认。上诉人提出一审认定涉案房屋符合交付条件有误的意见，本院不予采纳。关于一审判决认定的违约金是否正确，包括所认定的交房日期及违约金的计算是否正确的问题。虽然被上诉人2015年2月通知了上诉人办理交房手续，但当时涉案房屋不完全具备上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》所约定的交付条件，因此一审判决认定被上诉人逾期交房的日期顺延至通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的竣工验收之日（2015年4月22日），合理有据。本院予以确认。对于违约金的问题，被上诉人逾期交房，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，应当承担违约责任。一审判决根据被上诉人逾期交房的时间，结合施工规范及合同约定，扣除了合同期内相应的延误工期83天，同时考虑被上诉人逾期交房期间给上诉人造成的损失情况，兼顾当事人的过错程度和预期利益等因素，一审酌情确定本案违约金以已付房款的日万分之二计算，即为6133元，公平合理，本院予以确认。上诉人提出的要求支付违约金203897.7元的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人黄吉媚的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4358元，由上诉人黄吉媚负担。本判决为终审判决。审判长  凌丽琪审判员  吕小莉审判员  陈小坤二〇一八年一月三十日书记员  钟秋燕