贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔南民商终字第156号
上诉人（原审被告）严朝碧。
上诉人（原审被告）张世海。
被上诉人（原审原告）杨亚。
原审第三人肖梅。
上诉人严朝碧、张世海与被上诉人杨亚及原审第三人肖梅房屋租赁合同纠纷一案，都匀市人民法院于2014年7月17日作出（2014）都民初字第602号民事判决后，严朝碧、张世海不服，向本院提起上诉。本院于2014年8月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：被告严朝碧与被告张世海系夫妻关系，2013年5月8日，被告张世海与第三人肖梅签订《出租合同》，约定将第三人肖梅所有的位于都匀市特色广场A-4楼房一楼＊号门面的使用权租给被告张世海，租赁期间为2013年5月8日至2018年5月8日，并约定经精装修后有转让权；2013年5月30日，被告严朝碧（合同甲方）与原告杨亚（合同乙方）签订《出租合同》，约定甲方将位于都匀市特色广场A-4楼房一楼＊号门面二楼租给乙方使用，租用时间为2013年6月1日至2018年3月1日，并对房屋租金等进行了约定，合同签订后，原告杨亚交纳房屋押金1000元及隔层费10000元；2014年3月18日，被告严朝碧向原告杨亚出具收条，载明：今收到杨亚交来房租费贰仟捌佰元整（2800元）包括水电费，从今天起合同失效、账目两清；2014年4月22日，原告杨亚诉至法院。另查明，2014年4月28日，被告严朝碧交给第三人肖梅因原告杨亚租赁门面二楼租金17600元。
原审原告杨亚一审诉称：都匀市特色广场A-4楼一楼＊号门面系第三人所有，2013年5月8日，被告张世海与第三人签订《出租合同》，约定被告只有在对门面进行精装修后有转租权。同年5月30日，被告严朝碧将该门面的二楼出租给原告。合同签订后，原告按约定支付了房屋押金和门面隔层费，并对二楼门面进行了装修，然后进行经营。2014年3月，原告得知被告实际只是门面的承租人，其转租未得到第三人同意。原告认为，被告隐瞒自己是承租人的事实，虚构自己为大房东与原告签订《出租合同》，致使原告违背自己与房东签订合同的真实意思，被告的行为已构成欺诈，根据合同法的规定，该合同属于可撤销合同。合同被撤销，被告应返还房屋押金、房屋隔层费，并赔偿原告的装修损失、货物损失及租金损失。为此，请求人民法院：1、判令撤销原被告2013年5月30日签订的《出租合同》；2、判令二被告返还房屋押金、房屋隔层费共计11000元以及返还私自扣押的货物，不能返还的照价赔偿；3、判令二被告赔偿原告门面房屋装修损失20000元。
原审被告严朝碧、张世海一审辩称：被告在合同中并未实际受益处，按照与第三人签订的《租赁合同》，被告是具有房屋转租权，且也得到了第三人的认可。双方的合同在2014年3月18日就已经终止，也无撤销的必要，原告交纳租房押金1000元、房屋隔层费10000元及装修的花费均系其经营的投入，要求返还和赔偿装修费没有法律和事实依据，被告并未扣押原告的货物，因此请求驳回原告的诉讼请求。
原审第三人肖梅一审述称：我与被告签订合同时约定精装修后可以整体转租。原被告签订合同我并不清楚，也不知道他们如何约定。被告转租了10个月，我只收了8个月的房租，所以就在收条上注明了认可8个月的转租。
一审法院认为：双方争议焦点为：1、被告是否对承租的门面具有转租权；2、被告对原告交纳的房屋押金、隔层费和货物的返还；3、被告应否赔偿原告的装修损失。无处分权的人处分他人财产，只有经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同才会有效；承租人只有经出租人同意，才可以将租赁物转租给第三人。关于本案的争议焦点一，即被告是否对承租的门面具有转租权的问题。原告杨亚与被告严朝碧签订租赁合同，其未得到房屋所有权人肖梅的同意，在被告张世海与第三人肖梅签订的租赁合同中明确“精装修后有转租权”，该约定无法确定精装修的含义，也不能明确系整体转租还是部分转租，庭审中，第三人表示收到了被告严朝碧交来的因原告杨亚租赁门面二楼租金17600元，但不知道被告严朝碧将门面租给原告杨亚的情况，并明确表示不同意该转租行为，称即便可以转租也应为整体转租，且需告知其真实情况，因此，第三人肖梅收取转租费的行为不能视为对被告严朝碧与原告杨亚签订租赁合同的追认，被告严朝碧对第三人肖梅所有的位于都匀市特色广场A-4楼房一楼＊号门面二楼不具有转租权，其与原告杨亚签订的《租赁合同》应为无效，对被告辩称其有转租权的主张，依法不予支持，对原告杨亚请求撤销与被告严朝碧签订的《租赁合同》的主张，依法也不予支持。关于争议焦点二，即被告对原告杨亚交纳的房屋押金、隔层费和货物的返还及被告应否赔偿原告的装修损失问题。由于原告杨亚与被告严朝碧之间的《租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告严朝碧在明知没有转租权的情况下与原告签订租赁合同，具有明显过错，原告杨亚在与被告严朝碧签订合同时，未对被告严朝碧是否系门面房屋的所有权人，是否有租赁权等进行核实，同样具有一定过错，结合原告的诉请，作如下认定：1、原告诉请要求被告严朝碧返还押金1000元、隔层费10000元的主张，予以支持；2、原告杨亚要求被告严朝碧请求返还货物或折价赔偿的主张，由于其未能提供证据证实货物系被告严朝碧占有等情况，不予支持，原告杨亚可自行取回遗留在门面的货物，也可在提供证据证实被告严朝碧具有侵害货物的行为的前提下，另行依法解决。关于争议焦点三，即被告应否赔偿原告的装修损失问题，原告在合同签订过程中具有一定过错，且未能提供足够证据证实装修损失的具体情况，被告严朝碧虽然没有转租权，但在租赁过程中对门面进行了一定改造，也具有一定的损失，因此，根据双方在签订合同中的过错程度，并结合本案实际，酌定由原、被告对各自的损失自行承担，因此，对原告杨亚要求被告严朝碧赔偿装修损失的主张，依法不予支持。被告张世海与被告严朝碧系夫妻关系，对整个租赁过程也是知晓的，因此，其应与被告严朝碧连带承担本案的相关责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十八条第二百二十四条之规定，判决：一、被告严朝碧、张世海于本判决生效之日起十日内返还原告杨亚押金1000元及隔层费10000元；二、驳回原告杨亚的其他诉讼请求。如被告严朝碧、张世海未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费576元，因适用简易程序审理，减半收取288元，由原告杨亚负担138元、由被告严朝碧、张世海负担。
一审宣判后，上诉人严朝碧、张世海不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。理由：一、上诉人与第三人签订的《出租合同》约定了精装修后上诉人享有转租权，但对于什么是精装修没有约定，只能看上诉人是否进行了装修，上诉人实际已对门面进行了装修，且第三人也追认了上诉人与被上诉人签订的《出租合同》，故该合同是双方真实意思表示，没有侵犯他人利益和社会公共利益，未违反法律规定，应当合法有效，一审认定合同无效错误。二、2014年3月18日，上诉人严朝碧向被上诉人出具的收条已载明双方合同终止，账目两清，该收条是被上诉人所写，上诉人只是签名认可，这是双方的真实意思表示，是一个双务行为，而不是上诉人的单方行为，故本案的《出租合同》已经终止。三、被上诉人交纳的10000元隔层费和1000元的保证金是对上诉人投入隔层装修的36800元的补偿，收条已注明账目两清，双方的权利、义务已经结束。一审判决上诉人返还该费用也是错误的。
被上诉人杨亚二审答辩称：一、一审时原审第三人就已说明，其与上诉人合同约定的“转让权”的条件是要对门面进行精装修，而转让范围是“整体转让”，但上诉人拿不出精装修的证据，且只是部分转租，在原审第三人明确表示不同意转租的情况下，一审判决租赁合同无效是正确的。二、根据《合同法》的规定，基于无效民事行为取得的财产应当返还恢复到原来的状态，因此，上诉人所收取的押金及隔层费应当返还答辩人。三、上诉人私自将承租的门面进行转租，并对原审第三人、答辩人进行隐瞒，无疑是利用他人财产获取不当利益，因此，上诉人提出自己为了息事宁人主动将转租租金返还给原审第三人，本就是上诉人该履行的纠错义务。综上，请求二审法院维持一审的正确判决。
原审第三人肖梅二审未作陈述。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明：2014年4月28日，严朝碧交给肖梅因杨亚租赁门面二楼租金17600元，肖梅为此出具收条，其中注明：“二楼认可出租，从2013年6月1日到2014年2月份，共计捌个月。”
又查明：2014年8月13日，都匀市人民法院作出（2014）都民初字第602-1号民事裁定书，对案件受理费的承担裁定补正为：“案件受理费576元，因适用简易程序审理，减半收取288元，由原告杨亚负担138元、由被告严朝碧、张世海负担150元。”
本院认为：上诉人严朝碧与被上诉人杨亚签订《出租合同》时，虽未经原审第三人肖梅同意，但肖梅已于2014年4月28日通过在收条上签注方式对上诉人在2013年6月到2014年2月期间的转租行为进行了追认。2014年3月18日，上诉人严朝碧向被上诉人杨亚出具收条载明“从今天起合同失效、账目两清”，由此可以认定双方已经对《出租合同》协商解除。因此，本案《出租合同》因得到了肖梅的追认而为有效合同，且事实上已经解除，一审认定合同无效不当，本院对此予以纠正。虽然上诉人严朝碧向被上诉人杨亚出具的收条载明“账目两清”，但没有注明具体内容，属约定不明，因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，上诉人应当退还被上诉人房屋押金1000元；对于隔层费，考虑到被上诉人实际租赁使用门面已有8个月的时间，本院酌情确定上诉人适当返还被上诉人隔层费8500元。此外，对于装修损失，因被上诉人杨亚未提出上诉，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律错误。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持都匀市人民法院（2014）都民初字第602号民事判决第二项；
二、变更都匀市人民法院（2014）都民初字第602号民事判决第一项为：上诉人严朝碧、张世海于本判决生效之日起十日内返还被上诉人杨亚押金一千元（￥1000.00元）、隔层费八千五百元（￥8500.00元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费288元，由上诉人严朝碧、张世海负担138元，被上诉人杨亚负担150元；二审案件受理费576元，由上诉人严朝碧、张世海负担500元，被上诉人杨亚负担76元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 斌
代理审判员 王开恒
代理审判员 万 青
二〇一四年十月三十日
书 记 员 裘文昕