上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0114民初11539号
原告(反诉被告)：上海驿鑫教育培训有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：冯红英，执行董事。
委托诉讼代理人：吕春雨。
委托诉讼代理人：吕洪斌,该公司员工。
被告(反诉原告)：上海胜道教育科技有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：王建忠，经理。
委托诉讼代理人：李世娜，北京德和衡(上海)律师事务所律师。
原告上海驿鑫教育培训有限公司(反诉被告，以下简称原告)与被告上海胜道教育科技有限公司(反诉原告，以下简称被告)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕春雨、被告委托诉讼代理人李世娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金13.5万元，计算方式：根据租赁合同第3条第二款，月租金4.5万元，违约金为3个月租金。事实和理由：2016年12月，上海XX**有限公司(以下简称“XXXX”)将上海市沪宜公路XXX弄XXX号房屋租赁给原告使用。2017年2月21日，原告在取得XXXX同意的情况下与被告签订了《房屋租赁合同》，将上海市沪宜公路XXX弄XXX号的3、4层楼租赁给被告，双方在合同中约定，租赁期为8年，自2017年2月21日起至2025年12月31日止。原告在2017年2月21日前将房屋交付被告使用，交付房屋前，原告需收到被告支付的租赁保证金和首期房屋租金，房屋月租金为4.5万元。合同生效后，被告始终拒付房屋保证金和租金，并于2017年3月向原告送达了《合同解约通知函》，以不可抗力为由单方解除合同。被告所述的不可抗力情形不存在，被告未经原告同意擅自解除合同的行为，违反了《房屋租赁合同》第五条第一款的约定。被告未按约交付房屋保证金且拖欠租金满一个月，违反了《房屋租赁合同》第五条的约定，视作违约，原告可单方终止合同，并由被告承担违约责任，现被告拒绝承担违约责任，故原告诉至法院。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告在签订合同时说会提供办理培训机构的房产证明、消防许可证明、房东同意转租的证明，并在租赁合同第6条中约定了会提供被告办理相关事务的手续，在合同签订后，经被告多次催告，原告从未向被告提供过授权委托、房产证明等材料。被告是在得知消防许可办理存在障碍时积极与原告进行协商，被告拒绝继续履行是行使不安抗辩权。并且原告隐瞒房屋用途是工业用途，根据《上海市房屋租赁条例》之规定，改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未批准的，该等房屋不得出租。原告擅自出租也不符合相关规定，原告的房屋不符合用途的规定是构成根本违约。另外，被告未给原告造成实际损失，未支付中介费等相关费用，房屋未实际交付过，被告未实际占用并使用过房屋，并在合同签订后的三日内就与原告积极协商，阻止损失的扩大。被告不存在违约行为，不应该承担违约金，违约的是原告。故被告提出反诉请求，要求：原告向被告支付违约金人民币13.5万元。
原告针对被告反诉辩称，1、原告未违反合同，在《嘉定区经委关于拟将沪宜公路XXX号地块产业布局调整改造为大型综合超市的复函》中，批准将沪宜公路XXX号地块产业布局调整改造为大型综合超市，该地块的土地使用性质自此变更为商业用地。原告在取得房屋所有人同意后与被告签订了租赁合同，原告有权对涉案房屋进行转租，转租行为合法。原告履行了如实告知和提供材料的义务，根据合同约定被告需自行办理营业执照。被告是在对房屋及土地性质充分了解后才签订租赁合同。2、被告单方解除合同的理由系其捏造，不能成立。被告与原告洽谈租赁事宜时只表示租赁房屋用于开设分公司，而开设分公司不需要经过消防许可。被告解除合同的理由在诉讼前后截然不同，说明被告具有违反合同约定的明显故意。且讼争房屋可以办理出消防许可、营业执照。3、被告主张的违约金无法律、合同依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月21日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定：原告将系争房屋出租给被告，租赁期为8年，自2017年2月21日起至2025年12月31日止；房屋月租金为4.5万元，每三个月支付一次，先付后用；原告在2017年2月21日前将房屋交付被告使用，交付房屋前，原告需收到被告支付的租赁保证金和首期房屋租金；任何一方不得擅自解除合同，因故提前解除合同的，应提前一个月书面提出，并承担违约金，违约金为三个月租金；被告有下列情形之一的，视作违约，原告可单方终止合同，没收保证金并由被告承担违约责任……被告拖欠租金累计已满一个月的；被告须自行办理营业执照，合法经营；合同对其他权利义务作了约定。合同签订后，被告未支付过房屋保证金和租金，原告未交付房屋。被告于2017年3月向原告送达了《合同解约通知函》，称租赁系争房屋约定用途为经营舞蹈、跆拳道及乐器培训，但由于上海市对培训行业新规定，暂时停止办理教育许可证，无证经营将被依法取缔，以此不可抗力为由单方解除合同。
另查明，系争房屋是原告从XXXX处转租而来。2017年2月20日，原告获得XXXX的转租许可。
本院认为，原被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被告在签订租赁合同后未支付租赁保证金及租金，且发函明确表示要求解除合同，显属违约，故原告根据约定主张违约金符合法律规定，鉴于被告主张违约金标准过高，且合同签订后房屋并未交付，被告未实际使用房屋，即合同签订后并未实际履行，本院将违约金酌情调整为两个月租金9万元。被告认为系争房屋所在地块为工业用地，且原告未提供房产证明、消防许可证明、同意转租证明等材料协助被告办理营业执照、教育许可证等，影响合同目的实现，违约责任在原告。首先，对于房屋性质，被告作为合同一方有谨慎义务，在签约就应明知。其次，合同约定营业执照等相关证照应由被告自行办理，现被告未提交证据证明系因原告原因致其无法办理营业执照、教育许可证等，故被告反诉主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)上海胜道教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海驿鑫教育培训有限公司支付违约金人民币9万元；
二、驳回被告(反诉原告)上海胜道教育科技有限公司的反诉请求。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3,000元，减半收取1,500元，由被告负担。反诉受理费1,500元，由被告负担。当事人负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘燕枫
二〇一七年十月十六日
书记员 卜文茜
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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