海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0107民初107号原告：高小芳，女，1980年5月18日出生，汉族，海口边防支队现役军人，住海口市。委托诉讼代理人：周志臻，男，原告丈夫，住址同上。被告：海南东方明珠房地产有限公司，住所地海口市龙华区海棠路2号恒大海口湾一期项目8号楼一楼A（北侧）。统一社会信用代码：×××。法定代表人：李孟其，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘清云，男，该公司职员。委托诉讼代理人：曾珍丽，女，该公司职员。原告高小芳与被告海南东方明珠房地产有限公司（以下简称：明珠公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周志臻、被告的委托诉讼代理人刘清云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同约定的交房义务；2、被告支付原告逾期交房违约金（计算标准：从2016年7月30日起至本案判决生效之日止，每日按已付房价款1352652元的万分之一计算）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年12月16日与被告签订《海口商品房买卖合同》，购买被告开发的位于海口市迎宾大道恒大.海口文化旅游城首期6#1301号房，购房价款为1352652元。合同第八条交付期限约定，出卖人应于2016年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第十一条约定，出卖人未能按本合同约定的期限交房的违约责任，即：出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按照合同约定已经履行了付款义务。但被告未按合同约定交付房屋。2016年10月1日原告及家人一起前往房屋现场看房，发现6#1301号房仍在施工，且不具备交房条件。2016年11月7日原告再次追问被告何时能交房，被告回复说只是整改了一部分，让等通知。但是至本案原告起诉，被告仍未交房。被告明珠公司辩称，一、原告所述与事实不符，被告逾期交房的时间应该计算至2016年10月1日。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十七条约定：“买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房”。该合同的附件七第五条约定：“买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋”。《商品房买卖合同》第八条及附件七第四条约定：出卖人应当于2016年7月30日前其商品房经验收合格；以及“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。双方约定的商品房经验收合格不是指经过综合验收，也不是指必须经过备案登记，而是仅仅经过五方会验，取得消防验收以及电梯安全合格证即可正常交楼，被告交付的房屋完全符合合同的交付条件，原告不得以此拒绝收楼。本案中，原告提及整改问题均是装修瑕疵，属于一般的问题，并不是房屋地基基础和主体结构存在质量问题，按照合同约定原告不得以此拒绝收房，而且该《商品房买卖合同》是海南省出具的示范文本，明确规定装修问题不是拒绝收房的理由。被告已经书面通知原告于2016年9月27日进行收房，原告也于10月1日到现场进行收房，现原告以装修瑕疵拒绝收房没有事实根据和法律依据，被告逾期交楼的逾期时间应为2016年7月30日至2016年10月1日，违约金按照每日已付款项的万分之一计算。综上，原告提出的装修问题属于装修上的微小瑕疵和精细问题，并不影响原告的正常居住，被告的房屋质量和装修并不存在让原告无法入住的情形。原告以此认为房屋在进行整改，不满足交付条件是没有依据的。本院经审理认定事实如下：2014年9月29日，被告开发的恒大·海口文化旅游城首期1至18号楼及地下室，取得海口市商品房预售许可证。2014年12月16日，原、被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：被告将恒大·海口文化旅游城首期5-6号楼13层6幢1301房出售给原告，建筑面积124.61㎡，房屋单价10855.09元/㎡，总金额为1352652元；被告以银行接揭方式付款；第八条（交付期限）：出卖人应当在2016年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3、该商品房经验收合格；第九条（交接）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日5日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件，买受人应在收到该通知之日起3日内，会同出卖人对房屋进行验收交接。……在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单；第十一条（出卖人逾期交房的违约责任）除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：1、逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；……；第十七条（出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任）出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准承诺的违约责任：1、买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行维保修，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；2、买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。该合同附件三对涉及原告房屋在内的楼房约定了“装修交楼标准”，其中对住宅室内装修的门、窗、客厅、过道、卧室、厨房、卫生间、阳台的具体装修标准，（如对客厅的天花约定为：“高级乳胶漆，配精美石膏角线”）对住宅配套设施及公共部位装修标准进行了详细约定。该合同附件七作为合同的补充协议：四、双方同意本合同第八条补充如下：1、“该商品房经验收合格”是指：“由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》；五、双方同意本合同第九条补充如下：……3、买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量进行整改和保修。上述合同签订后，原告已付完全部购房款给被告。2016年5月，该商品房所在6号楼的电梯经省锅检所检验合格，颁发《电梯使用标志》；2016年7月20日，建设单位（被告）、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位进行工程质量竣工验收，作出《单位（子单位）工程竣工验收报告》和《海口市建设工程竣工验收意见书》；2016年9月23日，海口市公安消防支队作出《建设工程竣工验收消防备案抽查告知书》，认定该商品房的建设工程消防竣工验收备案检查合格。被告将原告所购商品房装修好后于2016年9月27日邮寄交楼通知书给原告收房。2016年9月29日原告收到通知书后于同年10月1日到该房内查验，但原告以被告当时未能提供单位工程竣工质量验收记录、建筑工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证、住宅工程质量验收表及以该房屋存在大量的装修问题为由拒收房屋。2017年1月17日，在海口市建设工程质量安全监督站的监督下，被告再次组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收。庭审中，被告表示同意继续交付涉案房屋给原告。上述事实，有本院采信的由原、被告告共同提供的《海口市商品房买卖合同》，原告提供的购房发票、被告提供的海口市商品房预售许可证、《单位（子单位）工程竣工验收报告》、《海口市建设工程竣工验收意见书》、住宅工程质量分户验收记录、《海口市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案抽查告知书》、电梯使用标志、交楼通知书、EMS邮寄回单及邮件查询单，海口市建设工程质量安全监督站回复本院的《关于核实恒大海口文化庄旅游城项目首期住宅(1-10＃)建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位进行工程质量验收具体时间的函的复函》,以及当事人的陈述在案佐证。本院认为：原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》及其补充协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，属于合法有效合同。双方对被告逾期交房被告已构成违约并无异议；双方争议的是涉案商品房经验收合格的具体日期。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2016年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3、该商品房经验收合格；附件七（合同补充协议）第四条约定“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》（以下简称：“五方会验”）及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”。被告主张其于2016年7月20日已组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位进行工程质量竣工验收，2016年7月20日为合同约定的商品房验收合格的时间；而原告辩驳被告是于2017年1月17日才通过竣工验收。因通过“五方会验”是上述原、被告在合同及其补充协议中约定的符合商品房交付条件之一。根据我国《建设法》和相关建设工程管理法规的规定，建筑工程竣工的“五方会验”，其组织者是建设单位，主要参与者是建设合同的各方主体，即勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位，“五方”按照法律、法规及建设合同的约定对建筑工程查验接收的行为；作为建设行政主管部门不组织和参与建筑工程的竣工验收工作，但建设行政主管部门通过委托建筑工程质量监督机构对整个建筑工程的质量以及竣工验收过程实行监督。由此可知，被告作为建设单位，其依法自主组织竣工验收行为，具有民事行为的性质；而本案2017年1月17日在海口市建设工程质量安全监督站的监督下进行的验收，属于被告在其“五方会验”合格后向海口市建设工程质量安全监督站申请监督过程中被告重新组织的验收，该站的监督具有行政监督管理的性质。而按照原、被告对商品房交付约定的条件之一是:通过“五方会验”，即由被告自主组组织“五方”验收并出作出“单位（子单位）工程质量竣工验收记录”。本案根据被告举证的《单位（子单位）工程竣工验收报告》及《海口市建设工程竣工验收意见书》显示通过“五方会验”的时间即是在2016年7月20日。原告主张该时间系被告伪造，无事实依据，本院不予采信。故本院认定2016年7月20日是涉案商品房经验收合格的时间。由于被告最晚于2016年9月23日通过建筑工程消防验收，才具备上述合同补充协议约定的三项商品房交付条件，已经违反了该合同第八条约定的应于2016年7月30日前需具备，而原告于2016年9月29日收到被告原交房通知，因此被告逾期交房的时间为2016年7月31日至2016年9月28日，共59日。原告另主张被告存在诸多装修问题，该商品房不符合交房付条件而拒收房屋。本院认为，首先，原告提供的证据无法证明实际存在其主张的房屋装修问题；其次，根据该合同第十七条的约定，“1、买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行维保修，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；2、“买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的的标准为由拒绝接收该商品房”。据此条约定，如果原告认为房屋存在装修问题，原告不得以此拒收房屋，但可以由被告按约定标准进行维护保修。故对原告的上述主张，不符合双方约定，本院不予采纳。原告在2016年10月1日查验房屋时拒收房屋不当，按照合同约定涉案商品房已于2016年9月29日视为交付原告。现原告诉讼请求被告交付涉案房屋，因被告表示同意继续交付，本院予以照准。被告逾期交房59日，按照双方约定由被告以已付房价款1352652元为基数，按每日的万分之一的标准，支付原告违约金7981元（1352652×59×0.0001）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：一、限被告海南东方明珠房地产有限公司于本判决生效之日起五日内与原告高小芳办理”恒大·海口文化旅游城”首期5-6号楼13层6幢1301的房屋交接手续，将房屋交付原告高小芳；二、限被告海南东方明珠房地产有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告高小芳逾期交房违约金7981元；三、驳回原告高小芳的其他诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96元，由原告高小芳负担46元，被告海南东方明珠房地产有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员  陈晓倩二〇一七年三月二十四日书记员  张汶喆速录员  吕碧霞