福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0122民初2983号原告：福州敦煌物业管理有限公司，住所地：福州市鼓楼区华大街道东浦路163号C座710单元。法定代表人：林远姑，董事长。委托代理人：欧阳清，女，系该公司员工。委托代理人：张梦华，女，系该公司员工。被告：方海青，男，1965年5月1日出生汉族，住福建省连江县。原告福州敦煌物业管理有限公司（以下简称敦煌物业）与被告方海青物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧阳清，被告方海青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。敦煌物业向本院提出诉讼请求：1．方海青向敦煌物业支付拖欠的物业管理服务费3610.72元，水费119元，公摊费136.7元，总计3866.42元；2.由方海青承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年6月1日，连江县江南乡江南村科灵新天地业主委员会与敦煌物业签订《福州市物业管理服务公司（连江县科灵新天地）》，约定由敦煌物业提供“科灵新天地小区”物业管理服务，并按照建筑面积向业主收取物业服务费用：高级住宅的收费为0.8元/平方米/月。2015年12月30日上述合同到期后，科灵新天地业主委员会与敦煌物业继续签订《物业服务合同》，双方约定：敦煌物业提供该小区的物业管理服务，同时，敦煌物业按照建筑面积向业主收取物业服务费用，高级住宅的收费为0.88元平方米月。敦煌物业已依约提供物业管理服务，但方海青却未依约支付物业服务费。敦煌物业通过电话、短信等形式向方海青追讨，已尽催缴的通知义务，可方海青至今仍在拖欠未交。方海青系上述所在连江县江南乡江南村复兴路1号科灵新天地2-507的业主，物业面积平方112.2米，按约定应缴纳拖欠的物业管理费3610.72元（从2013年6月1日起至2016年8月31日），水费119元（从2013年6月1日起至2016年8月31日），公摊费136.7元（从2016年6月1日起至2016年8月31日），费用总计3866.42元。敦煌物业为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。方海青辩称，方海青是连江县江南乡江南村复兴路1号科灵新天地2-507的业主，产权面积112.93㎡，方海青之前都有交纳物业费，现欠物业管理费3610.72元，水费119元，公摊费136.7元，费用总计3866.42元。本案纠纷是敦煌物业过错引发，其不履行物业服务职责，致使方海青无法居住科灵新天地的房屋。方海青于2011年入住科灵新天地2号楼507，2013年发现公用烟囱堵塞，排气不畅，油烟倒流至方海青的房屋内，致使一家人头晕，胸闷，因不堪忍受每到煮饭时间的油烟侵袭，一家人只能离家暂避。后油烟越来越严重，方海青一家人只能另外租房居住，为此，方海青多次向敦煌物业提出对公用烟囱堵塞问题进行整改，但敦煌物业却拖延拒不整改，敦煌物业若将该问题解决，方海青就缴纳物业服务费。本院经审理查明：2013年6月1日，敦煌物业与方海青所在的连江县江南乡科灵新天地小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定“甲方【业主委员会】:连江县江南乡江南村科灵新天地业主委员会乙方【物业服务企业】：福州敦煌物业管理有限公司第一条委托物业项目物业名称：科灵新天地物业类型：高层带电梯住宅、店面……。第五条乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：高层住宅：0.8元/平方米/月；商业住宅：1.5元/平方米/月；……第九条物业服务费按每月进行交纳，业主应在每月9日前履行交纳义务。本着业主自愿原则可按季度或者年度进行交纳……。第十四条属于业主共同使用的公共水电费用按实由业主分摊……。第三十条本合同为期2.6年，自2013年6月1日起至2015年12月30日止……。第三十三条本合同自签订之日起生效”。合同签订后，敦煌物业即入住科灵新天地小区，为该小区提供物业服务。2016年4月21日，敦煌物业与连江县江南乡科灵新天地小区业主委员会继续签订《物业服务合同》，约定“委托方（甲方）:科灵新天地业主/业主委员会物业服务企业（乙方）：福州敦煌物业管理有限公司……第五条乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：高层住宅：0.88元/月.平方米；……第十条物业服务费（物业服务资金）按每月进行交纳，业主应在每月1日前（每次缴纳的具体时间）履行交纳义务。本着业主自愿原则可按年（季/年）进行交纳……。第十六条……属于业主共同使用的公共水电费用单独按实由业主分摊……第三十二条本合同为期叁年，自2016年4月21日起至2019年4月20日止……。第三十五条本合同自2016年4月21日起生效。”2013年9月29日，2016年5月19日连江县住房和城乡建设局分别向敦煌物业出具编号为2013012、2016007的《福州市物业服务合同备案证明》。另查明，敦煌物业系物业服务企业，为科灵新天地小区提供物业服务。科灵新天地小区未实行水费一户一表，连江县己古自来水厂向小区管理方收取费用，截止2016年12月止，敦煌物业管理科灵新天地小区期间，水费已结清。方海青、案外人黄秀英为连江县江南乡复兴路8号科灵新天地2#楼5层507单元的业主，该单元房建筑面积为112.93平方米。方海青至2016年8月31日共欠物业服务费3610.72元，水费119元，公摊费136.7元，总计3866.42元。敦煌物业通过邮寄律师函等方式催告方海青交纳物业服务费，但方海青仍未交纳。上述事实，有当事人陈述及敦煌物业提供的营业执照、物业服务合同、催缴物业费短信、房屋登记信息等证据所证实，经审查本院予以确认并在卷佐证。本院认为，业主委员会是业主对其所拥有的物业进行管理而建立的自主性组织，系业主大会的合法执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对全体业主具有约束力。故敦煌物业与方海青所在的连江县江南乡科灵新天地小区业主委员会签订的两份《物业服务合同》未违反国家法律、行政法规强制性规定，且均经过连江县住房和城乡建设局备案，合法有效，对方海青具有法律约束力。敦煌物业依约向方海青提供物业服务，有权按约定收取物业服务费；方海青作为业主，有按约定交纳物业服务费的义务。敦煌物业只要求方海青承担责任，系对其权利的处分，本院予以准许，敦煌物业主张方海青缴纳物业服务费3610.72元，水费119元，公摊费136.7元，因方海青对此表示认可，本院予以支持。方海青辩称公用烟囱堵塞导致排气不畅，不属于本案审理范围，方海青可另行诉讼解决，而不能以此拒交物业费。故对方海青提出的抗辩，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款,和国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第四十二条第一款，参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：方海青应在本判决生效之日起10日内支付福州敦煌物业管理有限公司物业服务费3610.72元、水电公摊费136.7元，水费119元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由方海青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员  张婉琴二0一七年九月五日书记员高金忠附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。3、国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。