广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕中法民四终字第33号
上诉人（原审原告）：朱文荣，女，汉族，1938年5月6日出生，住所地广东省梅州市。
上诉人（原审原告）：朱文杞，男，汉族，1945年12月21日出生，住所地广东省梅州市。
上诉人（原审原告）：朱文越，男，汉族，1947年5月9日出生，住所地广东省梅州市梅江区。
上列三上诉人委托代理人：温国曾，广东粤梅律师事务所律师。
上列三上诉人委托代理人：刘万生，广东粤梅律师事务所工作人员。
被上诉人（原审被告）：朱友良，男，汉族，1942年9月6日出生，住所地广东省梅州市。
被上诉人（原审被告）：朱敬良，男，汉族，1933年12月16日出生，住所地北京市。
被上诉人（原审被告）：朱文澎，男，汉族，1939年7月30日出生，住所地广东省深圳市。
上列三被上诉人委托代理人：刘恩泽，广东诚优律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汕头市德业基投资有限公司，住所地广东省汕头市。
法定代表人：陈淦飞，总经理。
委托代理人：郑灼武，广东盈信律师事务所律师。
委托代理人：谢婷婷，广东盈信律师事务所实习律师。
上诉人朱文荣、朱文杞、朱文越因与被上诉人朱友良、朱敬良、朱文澎、汕头市德业基投资有限公司（下称德业基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2015）汕金法民二初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人朱文越，上诉人朱文荣、朱文杞、朱文越的委托代理人温国曾、刘万生，被上诉人朱友良、朱敬良、朱文澎的委托代理人刘恩泽，被上诉人德业基公司的委托代理人郑灼武、谢婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：朱友良、朱敬良、朱文澎与德业基公司于2013年8月21日签订《汕头开埠历史文化街区永平路启动项目拟拆迁房地产收购合同书》（下称《收购合同》）一份，约定：为繁荣、发展、保留历史文化遗物“汕头政府授权我司（德业基公司）推进开埠历史文化街区永平路启动项目”，保护和方便业主处理房屋补偿权益，乙方（朱友良、朱敬良、朱文澎，下同）同意将其项目所涉的房地产交由甲方（德业基公司，下同）统一收购，即甲方向乙方支付价款，乙方将其在本合同所约定的房屋（包括所涉用地）中拥有的全部权益转让给甲方，由甲方配合政府依程序拆迁后作为项目建设用地。经甲方、乙方协商一致，自愿订立本合同，以资共同遵守。第一条标的物1、基本情况：房地产坐落于汕头市永平路12号共全座，建筑面积2484.97平方米。2、权属情况（1）原房地产权利人：朱伟明、朱耿琴、朱杰民、朱季林、朱培华、朱秋粦、朱根林；房地产证号：粤房字第47038**；宗地编号：83-64-（77）……第二条收购价款及付款方式1、双方协商一致，确定房地产收购价款合计740万元。2、合同价款分叁期支付：（1）合同签订时，甲方支付首期款5万元。（2）合同签订后15天内，甲方第二次付款730万元。（3）剩余价款5万元，自签合同之日起满一年付清。……第三条文件提交（1）合同房地产全部的权属证明和依据原件、权利人身份证复印件。乙方于收到首期款同时交给甲方。（2）《房款收讫证明书》。乙方收到全部价款同时当场填写并交给甲方。（3）向甲方出具的授权委托文件，用于办理合同房地产权属转移、注销、房屋拆迁以及相关公告等事项。（4）政府主管部门要求的，与项目申请、开发有关且须乙方出具的其它文件。第四条房地产的交付合同签订之日起10天内，乙方应自行搬迁完毕，并交清房屋移交前所发生的水费、电费、有线电视费、物业管理费等费用。……第五条其它事宜1、乙方保证：上述房地产不存在产权纠纷和债务纠纷，未设定任何权利限制。否则，相关责任均由乙方承担，由此给甲方造成一切损失由乙方负责赔偿。……
合同签订后，朱友良、朱敬良、朱文澎依约将讼争房屋及《房屋所有权证》原件、广东省梅县公证处（2011）梅证内字第1300号《承诺书公证书》及（2011）梅证内字第1404号《继承权公证书》原件交付德业基公司；德业基公司将收购房款735万元支付给朱友良、朱敬良、朱文澎，余款5万元作为履约保证金。朱友良、朱敬良、朱文澎按家族的分配方案将740万元除去各项费用后实得700万元按七房份额发给每房100万元，各房在领取房款时出具《领款收据》，内容：“汕头永平楼出卖（政府收购）按祖宗朱庆堂遗嘱执行，分为长房二份（秦氏、李氏各一份），二房、三房、四房、五房、六房各一份，共有产权继承人一共七份。现永平楼除去各项费用后实得柒佰万元整，每房（份）各应分得金额为壹佰万元整。”朱文荣、朱文杞、朱文越的份额50万元没有领取。
汕头市永平路12号房产全座（房地产证号：粤房字第47038**，宗地编号：83-64-（77），建筑面积2484.97平方米）权属人为朱伟明、朱耿琴、朱杰民、朱季林、朱培华、朱秋粦、朱根林，均已故。朱文荣、朱文杞、朱文越及朱友良、朱敬良、朱文澎均系法定继承人。2000年2月3日，朱文荣、朱文杞、朱文越及朱友良、朱敬良、朱文澎等大家族共六房选派九位代表共九人召开六房会议，朱文越、朱友良、朱敬良、朱文澎各为九位代表之一，会议决定选举朱文澎为正代表，朱友良、朱敬良为副代表，《六房会议记录》九位代表的签名于2000年2月3日经广东省梅县公证处以（2000）梅证内字第18号《公证书》予以公证。
2002年8月6日，广东省梅县公证处出具（2002）梅证内字第110号《继承权公证书》，内容：继承人朱文澎、朱友良、朱敬良；被继承人朱耿琴、朱培华、朱伟明、朱杰民、朱秋粦、朱季林、朱根林七人，均已故。生前均住缅甸。查上述七位被继承人早年均在缅甸死亡，他们是同一家族的男性成员，他们的父母、妻子均已死亡。上述七位被继承人死亡后在广东省汕头市遗有房产，现座落在汕头市永平路12号，房屋所有权证为粤房字第47038**号。七位被继承人生前对该房产均无遗嘱，根据七位被继承人的所有继承人签署的协议，由该家族后代朱文澎、朱友良、朱敬良三人代表继承上述房产，并有全权处理该房产的权利。
2009年5月5日，广东省梅县公证处出具（2009）梅证内字第382号《公证书》，内容：根据当事人的申请和提供的相关证据资料，经我处查阅历史档案记载：兹证明现广东省汕头市永平路12号（原汕头大厦）七位业主之一的朱根林先生名下份额（来源于代表继承）应由其子朱文杞（一九四五年十二月二十一日出生）、朱文越（一九四七年五月九日出生）及侄子朱文澎（一九三九年七月三十日出生）三人共同继承。其中朱文杞、朱文越兄弟二人共同继承该份额的百分之五十，朱文澎继承该份额的百分之五十。
2011年8月16日，被告朱文澎、朱友良、朱敬良作出《承诺书》，内容：我们：朱文澎、朱友良、朱敬良三人是2000年2月3日六房代表会议推选处理梅城、汕头房产事宜的代表（其中朱文澎为正代表、朱敬良、朱友良为副代表）。现对汕头市永平路12号永平楼（即汕头大厦）的房产问题，为简化手续，方便、快捷处理，由我们三人代表继承并全权处理。为此，我们三人对朱耿琴、朱培华、朱伟明、朱杰民、朱秋粦、朱季林、朱根林各房人作出如下承诺：由我们三人代表继承的汕头永平楼房产，产权按先祖朱庆堂的遗嘱，仍属于朱耿琴、朱培华、朱伟明、朱杰民、朱秋粦、朱季林、朱根林七份均分所有。我们决不侵占任何人的权益。上述承诺书，我们三人自愿签署，并愿承担一切经济和法律责任。该《承诺书》于2011年8月16日在广东省梅县公证处以（2011）梅证内字第1300号《公证书》予以公证。
2011年8月29日，广东省梅县公证处出具（2011）梅证内字第1404号《继承权公证书》，内容：继承人朱文澎、朱友良、朱敬良；被继承人朱耿琴、朱培华、朱伟明、朱杰民、朱秋粦、朱季林、朱根林七人，均已故。生前均住缅甸。查上述七位继承人早年均在缅甸死亡，他们是同一家族的男性成员，他们的父母、妻子均已死亡。上述七位被继承人死亡后在广东省汕头市遗有房产，现座落在汕头市永平路12号，房屋所有权证为粤房字第47038**号。七位被继承人生前对该房产均无遗嘱，根据七位被继承人的所有继承人签署的协议，由上述七位被继承人的直系亲属朱文澎、朱友良、朱敬良三人继承上述房产，并有全权处理该房产的权利。注：本公证书是对（2002）梅证内字第110号《继承权公证书》的补充。
2013年10月16日，广东省梅县公证处作出（2013）粤梅县撤字第1号《关于撤销（2009）梅证内字第382号﹤公证书﹥的决定》。
2014年8月18日，广东省梅县公证处作出（2014）粤梅县撤字第1号《关于撤销（2002）梅证内字第110号继承权公证书和（2011）梅证内第1404号继承权公证书的决定》。
又查明，1936年10月2日（民国二十五年十月二日）朱杰民立下《声明》，内容：兹汕头市永平路永平酒楼一座，……，以上各业系由七份兄弟公司集资建筑，计城华两份：琼根兄弟共一份，季林兄弟共一份，耿华一份，培华一份，雨华一份，杰民一份，清华一份，合共七份，……，各业契据由杰民代表保存，兹立声明保存字付照……。
1952年9月11日，仰宏证字第26号《仰光应和会馆证明书》，内容：顷据我会会员朱伟明、朱培华兄弟等来函称：“吾兄弟等原籍梅县杨文乡，曾约于公元一九三〇年以合福堂名义在汕头永平路，用侨资共置有自建洋房一座店业（该产业原契一齐由朱声化转交汕头中国银行华侨服务部，可资查考）一向租与永平酒楼经营酒楼旅馆业务。查此店产系为吾兄弟子侄计伟明（别名雨华）、培华、耿琴（别名耿华）、杰民、季林、秋粦、根林等七份共有之业，其中季林代表其兄弟蕴（稳）林、福林等二人，秋粦代表其兄弟秋成、秋铭、秋荣等三人，根林代表其兄嫂钟定玉等，兹为保护侨产起见，特请给予证明”等情前来。查朱伟明君等兄弟叔侄确曾在汕头永平路以侨资置有七层店产一间，为其兄弟叔侄等七份共有产业，特此给予证明。
朱文荣、朱文杞、朱文越及朱文澎、朱友良、朱敬良的先祖朱庆堂在1945年1月5日（民国三十四年一月五日）立下一份《分授产业书》，内容：“立分授产业人：朱庆堂，余有子六人，曰：城（朱城华）、耿（朱耿琴）、清（朱清华）、培（朱培华）、雨（朱伟明）、陆（朱杰民），均在仰经商，城男最先在缅甸创立之合兴公司，于民国十六年由余决定：除将一部分在仰产业归其独管外，其余在缅甸各处生意及产业划为七份，城男得两份（即秦氏媳与李氏媳各得一份）耿男以次各得一份，当日立有合约为据。……二、批明：汕头市永平酒楼系七份所有，计秦氏媳、李氏媳、耿、清、培、雨、陆各一份。”
朱城华系大房，有二妻室秦氏及李氏，秦氏二个儿子为朱琼林和朱根林，李氏三个儿子为朱季林、朱稳林及朱福林。朱文荣、朱文杞、朱文越系大房秦氏儿子朱根林的子女，朱文澎系大房秦氏儿子朱琼林（其妻钟定玉，朱琼林系解放前死亡）的儿子；朱友良系二房朱耿琴的后代，朱敬良系三房朱清华的后代。涉讼房产是朱城华六兄弟七份的房产，其中朱城华之秦氏、李氏各一份，其他五人各一份。
再查明，朱文荣、朱文杞、朱文越曾于2013年12月23日向梅州市梅江区人民法院（下称梅江区法院）起诉朱友良、朱敬良、朱文澎继承权纠纷，请求法院：一、确认朱文荣、朱文杞、朱文越对朱根林共有的“永平楼”（汕头市永平路12号）收购款享有七份之一的继承权；二、判令朱友良、朱敬良、朱文澎向朱文荣、朱文杞、朱文越支付100万元及利息。梅江区法院于2014年2月20日开庭进行审理，朱文荣、朱文杞、朱文越提供《收购合同》作为证据，证明政府收购涉讼房产，朱友良、朱敬良、朱文澎代表签订合同，收购价格为740万元的事实。朱文荣、朱文杞、朱文越于2014年6月13日申请撤回起诉，梅江区法院于同日以（2014）梅江法民二初字第6号《民事裁定书》裁定准许朱文荣、朱文杞、朱文越撤回起诉。
汕头市金平区人民政府于2014年7月16日以汕金府办复（2014）71号批复同意德业基公司作为汕头开埠历史文化街区首期启动项目永平路段建设主体。涉讼房产汕头市永平路12号属于汕头开埠历史文化街区首期启动项目范围内。
朱文荣、朱文杞、朱文越于2014年12月25日向汕头市金平区人民法院起诉，请求：1、确认朱友良、朱敬良、朱文澎与德业基公司签订的《收购合同》无效；2、朱友良、朱敬良、朱文澎、德业基公司承担案件诉讼费用。
案经原审法院审理认为：朱友良、朱敬良、朱文澎与德业基公司签订的《收购合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：……；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；……。德业基公司在与朱友良、朱敬良、朱文澎签订《收购合同》时，朱友良、朱敬良、朱文澎持有处分涉讼房屋的广东省梅县公证处（2011）梅证内字第1300号《承诺书公证书》、（2011）梅证内字第1404号《继承权公证书》及《房屋所有权证》原件，德业基公司有理由相信朱友良、朱敬良、朱文澎有权处分涉讼房产；且德业基公司取得涉讼房产时是以合理对价为条件，因此，德业基公司是善意取得涉讼房产的。合同签订后，德业基公司依合同约定支付购房款，朱友良、朱敬良、朱文澎也依合同约定将涉讼房产及《房屋所有权证》原件和其他相关材料交付德业基公司，双方已履行了合同的主要义务，德业基公司已实际占有涉讼房产，朱友良、朱敬良、朱文澎也已将收购房款发放给除朱文荣、朱文杞、朱文越（其不同意领取）外的家族各房继承人。朱文荣、朱文杞、朱文越主张朱友良、朱敬良、朱文澎在与德业基公司签订《收购合同》处分共有财产时，未获得房产证所载权利人或继承人的委托或同意，朱友良、朱敬良、朱文澎处分共有财产与德业基公司签订的《收购合同》无效。因朱友良、朱敬良、朱文澎在与德业基公司签订《收购合同》时，虽没有涉讼房产各继承人的委托，但持有广东省梅县公证处（2011）梅证内字第1300号《承诺书公证书》、（2011）梅证内字第1404号《继承权公证书》，虽（2011）梅证内字第1404号《继承权公证书》事后被撤销，但签订时德业基公司是善意的受让人，是有偿取得涉讼房产的，因此，应当维护德业基公司的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，朱文荣、朱文杞、朱文越及朱友良、朱敬良、朱文澎的家族六房成员已超过三分之二以上的按份共有人同意并领取了房款，即追认了《收购合同》的效力。朱文荣、朱文杞、朱文越曾向梅江区人民法院起诉，要求朱友良、朱敬良、朱文澎付还朱文荣、朱文杞、朱文越应得的房款100万元及利息，朱文荣、朱文杞、朱文越在该诉讼中对朱友良、朱敬良、朱文澎与德业基公司签订《收购合同》的资格以及《收购合同》的效力，实际上也予以确认；朱文荣、朱文杞、朱文越以实际行为追认了朱友良、朱敬良、朱文澎签订《收购合同》的效力。《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”。朱文荣、朱文杞、朱文越及朱友良、朱敬良、朱文澎家族的其他继承人虽没有委托朱友良、朱敬良、朱文澎处分讼争房屋的法定手续，但在朱友良、朱敬良、朱文澎处分讼争房屋后，除朱文荣、朱文杞、朱文越外的其他继承人均已领取房款并出具收据，实际也追认了讼争房屋的收购行为。因此，朱文荣、朱文杞、朱文越主张朱友良、朱敬良、朱文澎处分共有财产与德业基公司签订的《收购合同》无效的理由不成立，法院依法不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条第一款第（一）、（二）项，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回朱文荣、朱文杞、朱文越的诉讼请求，案件受理费63600元由朱文荣、朱文杞、朱文越负担。
朱文荣、朱文杞、朱文越不服原审判决，上诉称：一、原审判决认定事实错误。（一）原审判决对涉案房产的合法继承人情况均未查清。涉案房产经历两次登记并办理产权证，第一次登记时间为1953年11月18日，第二次登记时间为1995年4月27日，确认该房屋的权属人是由朱耿琴、朱培华、朱伟明、朱秋粦、朱季林、朱根林等七人共同共有。鉴于涉案房产的七位共有人均已过世，现有的合法继承人粗略统计人数至少有30人以上。原审法院遗漏审查涉案房产原七位共有权人的合法继承人共有多少人的重要事实。（二）朱友良、朱文澎无证据证明其是涉案房产的法定继承人。朱友良、朱敬良、朱文澎为证明存在代表登记的情形提交的证据主要为朱杰民等人和仰光应和会馆的证明及朱文杞和朱文越签署的凭据和声明。但这些证据都存在很多问题：1、朱杰民等人的证明为无权处分人处分他人财产，当属无效；2、仰光应和会馆的证明未按规定办理使领馆认证和转递手续，且该会馆没有资格和权利证明中国境内不动产的权属，当属无效；3、从广东省梅县公证处复印的凭据和声明均来自已被撤销公证书的案卷，不具备法律效力，且朱文杞和朱文越签署的凭据和声明涉及与朱文荣共同共有的财产，未经朱文荣同意，处分行为无效；4、这些证据为一般证据，与产权证和朱友良、朱敬良、朱文澎的《公证承诺书》自相矛盾，无法形成证据链，不能证明存在代表登记的情形；5、朱友良、朱敬良、朱文澎提供的“六房会议记录”，实质上只是选举代表管理房产的管理、收租等，并无授权处分房产事宜，且出现假签名（朱敬良）之情形。（三）原审判决认定涉案房产继承人已追认朱友良、朱敬良、朱文澎处分涉案房产的证据不足。1、朱文荣、朱文杞、朱文越已向法院提起诉讼，体现了不予追认的意思表示。2、朱友良、朱敬良、朱文澎既然主张其出售涉案房产的行为已获得追认，就应承担举证责任。（四）原审判决混淆了继承权和所有权的权利界限，错误认定德业基公司在签订涉案房产《收购合同》时无过错。1、涉案房产所有权尚登记在朱伟明、朱耿琴、朱杰民、朱季林、朱秋粦、朱根林七人名下，该七人均已去世，继承开始，继承人在取得遗产完成继承之前，享有的是继承权，而非被继承人财产的所有权。继承人应在取得涉案房产办理完继承转移登记后方可行使处分权。朱友良、朱敬良、朱文澎主张继承人自动获得遗产并有权处分实际上是在混淆继承权和所有权的权利范围，没有法律依据。2、朱友良、朱敬良、朱文澎处分涉案房产所依据的公证书已被撤销，该公证书自始无效，就算是合法继承人，对涉案房产均还没有处分权。（五）涉案合同存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的无效情形。继承财产的转让应当先继承后转让，在继承和转让的过程中均会产生依法应向国家缴交的税费。分配取得的转让款项为非法分配，主要表现为：朱友良、朱敬良、朱文澎均不是法定继承人，但朱文澎却分得了50万元，朱敬良分得了25万元；而很多真正的法定继承人却被遗漏未领取到或未足额领取到任何款项。二、原审判决适用法律错误，不应认定为德业基公司善意取得涉案房产。依据《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，适用善意取得须同时满足上述规定的情形。本案中，1、德业基公司明知朱友良、朱敬良、朱文澎不是涉案房产所有权人，也未审查和要求朱友良、朱敬良、朱文澎提供排他性继承人身份证明的材料，说明德业基公司受让涉案房产时非善意；2、关于转让价格是否合理，朱文荣、朱文杞、朱文越保留评估的权利；3、涉案房产尚登记在原所有权人名下，未办理继承转移登记至继承人名下，更未转移登记至德业基公司名下，因此，德业基公司尚未取得涉案房产的物权，其占用、使用涉案房产的情形，不符合上述关于善意取得的规定，不构成善意取得。综上事实与理由，德业基公司与朱友良、朱敬良、朱文澎签订的《收购合同》是无效的，虽然，德业基公司已经支付大部分合同价款，但该房地产仍未办理过户登记，事实上，德业基公司只是拥有合同项下的债权，并不拥有涉案房产的物权。上诉请求：1、撤销原审判决；2、判决确认朱友良、朱敬良、朱文澎与德业基公司签订的《收购合同》无效；3、朱友良、朱敬良、朱文澎与德业基公司承担本案一、二审诉讼费用。
朱友良、朱敬良、朱文澎当庭答辩称：一、朱友良、朱文澎是涉案房产的法定继承权利人、合法所有权人，这是明确和有充分证据证实的事实。涉案房产建成于1930年代，系由朱城华及其兄弟六人共同出资，按份共有之产业。这是涉案房产的来源和权利状况的基本事实。1953年间，为保护侨产，新政府依法颁发产权证，及至1995年新证，均基于房产档案资料中的权源证明和文件，包括仰光应和会馆证明和汕头归国华侨联谊会、汕头市人民政府华侨事务局华侨证明书等证明和文件。上述证明或文件形成和使用于1950年代，并经政府确认，而域外证据认证规定系颁布于2001年的《证据规则》第11条规定，是没有溯及力的。如上述权源文件无效，那1953年、1995年房产证的依据和凭证都没有了。朱庆堂及朱杰民等人的声明、分授产业书、朱文杞和朱文越签署的凭据和声明等，一系列公证文书是公证的材料依据，但同时更是在公证文书形成之前或形成之时，当事人真实意思表示的书面凭证。包括上述权源文件、书面声明、文书、凭据在内的证据，都明确显示：涉案房产登记系代表登记，内部产权系按份共有，朱友良、朱文澎和朱文荣、朱文杞、朱文越一样，都基于继承而取得涉案房产的相应产权。二、朱文荣、朱文杞、朱文越对朱友良、朱敬良、朱文澎代表家族成员买卖涉案房屋的行为是知情和认可的，对该合同效力是认可的。朱文荣、朱文杞、朱文越已于2013年12月23日向梅江区人民法院提起继承纠纷诉讼，在其起诉状及法庭审理过程的质证、辩论、陈述中均有明确认可德业基公司与朱友良、朱敬良、朱文澎签订的《收购合同》真实、合法、有效。况且，2013年8月24日，六房代表会议对于涉案房屋的买卖，对于朱友良、朱敬良、朱文澎的代表、代理行为，六房代表是有充分讨论并同意的。朱文荣、朱文杞、朱文越的代表朱文越夫妇也与会并赞许的。家族事务代表议定制，是传统，是合意，且一直得到各房认可，涉案房产处分亦遵循此例。就连一审期间朱文荣、朱文杞、朱文越申请出庭的证人均证实对涉案房产买卖知情、认可，钱已分配到手，只是数额嫌少。所以，家族成员对涉案房屋买卖认可是事实，朱友良、朱敬良、朱文澎的举证完全足够充分，倒是朱文荣、朱文杞、朱文越可以举证看看真正反对房屋买卖的有谁。三、根据《物权法》第29条、《民法通则》司法解释第177条，继承开始时，继承人即取得相应物权。办理产权变更登记方可行使处分权，那是朱文荣、朱文杞、朱文越的臆想，不是法律的要求。公证书只是房屋买卖时的其中一份材料，不是合同生效的法定要件，只要是买卖双方意思表示真实，标的合法，签约人出具的手续足以使对方相信行为人有代理权的，根据《合同法》第49条表见代理制度，代理行为一样有效。至于后来手续中的材料比如公证书有争议，那是代理人责任问题，不影响已成立生效的合同的效力。朱文荣、朱文杞、朱文越所谓涉案合同存在恶意串通、损害国家、集体或第三人利益的问题，那也是根本不成立的。税费，自然由税务及办证部门处理，该承担缴交，不会因房屋买卖合同而损失掉，倒是买卖行为可以让税费部门得以收取。朱友良、朱敬良、朱文澎应不应该取得分配款、取得多少，那是家庭内部之间的事情，买方以公道合理的价格支付价款，卖方怎么分配是卖方的事。说朱友良、朱文澎非法取得分配款，朱文荣、朱文杞、朱文越在梅江区法院已起诉，如真有理，何必撤诉？四、德业基公司合法善意取得涉案房产或者说涉案合同合法有效，是有充分事实和法律依据的。根据《物权法》第97条按份共有处分权、第106条善意取得制度，《合同法》第44条合同生效、第49条表见代理制度，《民法通则》司法解释第89条善意取得制度之规定，双方合同是自愿、真实意思表示，标的合法，价格公道合理，手续完善，不仅买方完全有理由相信，且卖方事实上和法律上也具备充分足够的代表、代理资格和签约条件，因此，涉案合同合法有效明确无误。综上，原审判决公正合法，朱文荣、朱文杞、朱文越上诉理由明显缺乏理据，依法不能成立。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
德业基公司当庭答辩称：一、朱文荣、朱文杞、朱文越上诉的事实和理由大多数在原审中已经提及，原审法院对事实进行查明并作出认定，原审判决认定事实非常清楚，适用法律正确无误。德业基公司与朱友良、朱敬良、朱文澎签订的《收购合同》并不存在合同无效，更不存在侵害国家和第三人利益的情形。德业基公司在签订合同时没有存在过错。朱文荣、朱文杞、朱文越与朱友良、朱敬良、朱文澎之间的纠纷实质上是继承权纠纷，其真正的目的是在房屋收购款中争取更大的份额。朱文荣、朱文杞、朱文越在梅江区法院提起过继承权纠纷诉讼，确认了《收购合同》的真实性、合法性，充分证明《收购合同》的真实性、合法性。一审期间朱文荣、朱文杞、朱文越申请的两位证人出庭作证也当庭承认根据份额领取了房款，他们最大的意见就是房款分配不合理。实际上，《收购合同》中的房款分配是朱文荣、朱文杞、朱文越以及该房屋的其他继承人包括朱友良、朱敬良、朱文澎之间的内部事情，与德业基公司毫无关系。朱文荣、朱文杞、朱文越却在协调不成的情况下利用德业基公司所收购的房产正在进行改造的时机，违背诚实信用原则，提出《收购合同》无效的问题，既没有事实依据又没有法律依据，其上诉请求也没有任何新的证据。因此请求二审法院依法驳回朱文荣、朱文杞、朱文越的上诉请求。
二审开庭时，朱文荣、朱文杞、朱文越向本院提交了如下证据：1、1961年的《讣告》，该《讣告》是涉案房产的权利人之一朱秋粦在1961年去世时登报的讣告，证明对朱秋粦继承人有明确列明，朱敬良是朱秋粦的侄子，不是房产的合法继承人；一审期间出庭作证的两证人朱福胜、朱福源是朱秋粦的孙子，是合法继承人，却只拿了房款1.5万元，朱敬良却拿了大部分房款，而朱敬良又不是房产的合法继承人，所以朱友良、朱敬良、朱文澎的卖房行为损害大部分继承人的合法权益，真正的继承人却得到少部分房款。2、朱文荣、朱文杞、朱文越经过调查后制作的《房产共有人亲属图表》，证明涉案房产的合法继承人起码有三十个人以上，原审法院未查清涉案房产的继承人情况。经质证，朱友良、朱敬良、朱文澎认为：这两份证据没有合法来源，无法证实其真实性，不能作为证据使用；从其内容上看也与本案无关，如果要使用也是在继承权案件中使用；对其真实性、合法性、关联性均不予认可。德业基公司认为：对证据1，这份《讣告》没有看到相关的载体，其真实性无法确认；另外《讣告》中所列的亲属关系不等同于继承人关系，不能证明朱文荣、朱文杞、朱文越所要证明的内容，也与本案无关，本案是合同效力的问题，而不是继承权纠纷的问题，德业基公司在收购房产时已经看到朱友良、朱敬良、朱文澎持有合法的代理权限资料，该《讣告》不具有证明力。对证据2，认为与本案无关。
本院对朱文荣、朱文杞、朱文越二审提供的证据的认定意见：根据朱文荣、朱文杞、朱文越的陈述，证据1《讣告》是朱近良于1961年3月份从缅甸的报纸上剪下来的，但具体时间、具体是哪一份报纸不清楚，鉴于朱文荣、朱文杞、朱文越没法明确说明该份《讣告》的载体及来源，朱友良、朱敬良、朱文澎和德业基公司也对该份《讣告》的真实性不予认可，本院对其真实性不予确认。朱文荣、朱文杞、朱文越提供的证据2《房产共有人亲属图表》，系朱文荣、朱文杞、朱文越单方制作的，朱友良、朱敬良、朱文澎和德业基公司对其真实性不予认可，故本院对其真实性不予确认。
本院经审理查明：原审判决查明的事实与本案的证据一致，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。关于朱友良、朱敬良、朱文澎与德业基公司签订的《收购合同》是否有效的问题。朱文荣、朱文杞、朱文越上诉主张朱友良、朱敬良、朱文澎不是涉案房产的权利人，其未获得涉案房产权利人或继承人的委托或同意，无权处分涉案房产，要求法院确认朱友良、朱敬良、朱文澎与德业基公司签订的《收购合同》无效。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，买卖合同之效力不以处分人对标的物享有所有权或处分权为要件，因此，朱友良、朱敬良、朱文澎与德业基公司签订的《收购合同》的效力应当认定为有效，朱文荣、朱文杞、朱文越要求确认《收购合同》无效的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。原审判决以德业基公司系善意取得涉案房产及除朱文荣、朱文杞、朱文越外的其他继承人已实际追认涉案房产的收购行为为由驳回朱文荣、朱文杞、朱文越的诉讼请求不当，本院予以纠正。
综上，原审判决认定基本事实清楚，处理结果恰当，本院予以维持。朱文荣、朱文杞、朱文越的上诉理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费63600元，由上诉人朱文荣、朱文杞、朱文越负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 铿
审判员 江炯坤
审判员 张佩芝
二〇一五年九月十八日
书记员 刘 璇