河北省唐山市古冶区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）古民初字第422号
原告：唐山市古冶区赵各庄百货大楼，住所地河北省唐山市古冶区赵各庄大马路14号，组织机构代码10486085-7。
法定代表人：任友平，该公司经理。
委托代理人：汤小立，男，1961年9月14日出生，汉族，古冶区赵各庄百货大楼法律顾问，现住河北省唐山市。
被告：韩玉霞，女，1974年6月21日出生，汉族，职工，现住唐山市。
委托代理人：马连庆，河北渤澳律师事务所律师。
原告唐山市古冶区赵各庄百货大楼（以下简称赵百大楼）与被告韩玉霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月5日受理后，依法组成由审判员李星群担任审判长，审判员李冰、王祎参加的合议庭于2014年5月15日公开开庭进行了审理。原告赵百大楼法定代表人任友平、委托代理人汤小立，被告韩玉霞及委托代理人马连庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵百大楼诉称：2012年1月1日，原、被告签订了租赁合同，将原告的赵百大楼二层1400平方米经营场地出租给了被告，双方约定租期为六年，自2012年1月1日起到2017年12月31日止，第一年租金711923.2元，分两次缴纳，六个月一交，上打租。第二年租金以前一年为基础增加5%，缴纳办法同第一年，以后每年租金均执行比上一年增加5%的约定，缴纳办法不变。首期租金于本合同生效之日缴纳，后期租金乙方（被告）应按时交纳，如逾期按欠缴租金数额向甲方（原告）支付相应的违约金。合同签订后，原告即按约将场地交给了被告租赁经营，但被告承租以来，仅于2012年和2013年分四次给付原告租金31.9万元，截止到2013年年底仍拖欠原告租金114.04万元，以其经营不景气为由拒不给付。因双方协商不成，现依法起诉，请人民法院支持原告的诉讼请求，判决被告给付原告租金114.04万元，违约金28万元，合计142.04万元。原告增加诉讼请求如下：1、解除原告与被告于2012年1月1日签订的《租赁（承包）合同》，判令被告将租赁场地交还原告；2、判决被告给付原告2014年1月至3月的租金19.62万元。
被告韩玉霞辩称：一、答辩人与原告之间的纠纷是企业内部管理纠纷，不是平等主体的民事合同纠纷，法院应驳回其诉讼请求。1、双方所签租赁（承包）合同，是企业内部管理的一种承包协议，原被告双方不是平等的民事主体，不适用合同法的规定。原告根据自身经营需要，采用把经营场地内部租赁承包给职工的方式进行经营管理。答辩人是隶属于原告的职工，处于被管理的弱势地位，不租赁承包就面临下岗失业、失去生活来源的境地。原告通过合同明确规定：（1）答辩人须接受原告的管理。答辩人要接受原告及主管部门的检查、监督、指导，并对其提出问题要在三日内整改到位，否则，原告就要解除合同，答辩人还要赔偿一切损失；（2）限制答辩人的经营范围。答辩人必须按所签协议经营范围经营，不许跨行、跨品种经营，不得经营假冒伪劣商品并向原告提供所经营商品的证照，更不能扰乱其他品牌的正常经营。否则，原告有权终止合同，答辩人承担原告的经济名誉损失；（3）限制答辩人用工。答辩人必须无条件优先安排职工就业上岗；（4）强制缴纳保证金。答辩人需向原告缴纳保证金5000元；（5）规定原告自己有单方通知解除权。因此，原被告之间的关系是企业内部管理与被管理的关系，双方的纠纷是企业内部纠纷。因双方不是平等的民事主体，不能适用《合同法》的规定进行诉讼，更不能用《合同法》规范双方行为，解决双方的纠纷争议。2、原告与答辩人之间的纠纷属于企业内部纠纷，法院应驳回其诉请。最高人民法院关于加强经济审判工作的通知法（研）发（1985）28号规定，对企业内部的经济纠纷，原则上应由企业或其上级主管机关处理。工资、福利、奖金等方面的纠纷，因各单位情况不同，而且变化很多，由企业或其上级主管机关调处比较适宜。全国人大常委会法制工作委员会民法室集体著、全国人大常委会法制工作委员会主任胡ＸＸ主编的《中华人民共和国合同法实用问答》（中国商业出版社1999年3月第1版，第63页）中明确说明，“企业承包，有些是内部承包，有些是外部承包，两者情况有所不同，适用法律应有所区别，对于外部承包适用合同法总则的规定，至于内部职工的承包适用其他有关法律、行政法规的规定。”这代表了国家法律最高层关于企业内部承包法律适用的意见，在法律实践中应当遵守。本案是商业企业单位与职工内部管理纠纷，既不是工业企业承包经营，不能适用《全民所有制工业企业承包经营责任制暂行条例》；也不是工业企业租赁纠纷，不能适用《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》。根据上述规定和意见，法院应驳回其按民事合同纠纷提出的诉讼请求。二、退一步讲，即使假定原告与答辩人之间的纠纷是平等民事主体之间的租赁承包关系，因原告行为违法，答辩人有权拒绝履行给付义务。1、原告违背诚实信用原则。原告让答辩人签订“租赁（承包）合同”时，虚构租赁承包场地面积，并据此向答辩人收取巨额租赁承包费。原告称将赵各庄百货大楼二层1400平方米场地租赁给答辩人使用，第一年收取租金711923.20元，以后每年租金比上一年增加5%。而按原告租赁承包给他人场地同等口径测量，可供答辩人使用的经营面积仅218平方米，原告以虚假情况欺骗答辩人签订租赁承包合同，并且据此向答辩人提出巨额租金，属于欺诈行为。根据《民法通则》第五十八条的规定，欺诈行为无效，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。请法院依法判决原告关于租赁面积和租金数额无效。2、违背公平原则。原被告是隶属关系，双方地位本身就不平等，前已述明。即使假定双方不是隶属关系，由原告拟定的合同也显失公平，应予撤销。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第72条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。同时，同是大楼员工内部承包，原告对答辩人与他人内部承包待遇也不平等。3、原告违反自己承诺和法律规定，一场地多租。原告在租赁承包给答辩人的场地上，还将部分场地租赁给了李金霞、杨胜维、张胜军等人，违反了租赁承包合同，违背了原告将场地租赁承包给答辩人的承诺（承诺不再将二层租赁承包给其他人员）。原告违反了《合同法》第二百一十六条的规定，根据《合同法》第四十二条的规定，应赔偿答辩人因此造成的损失20万元。4、原告限制答辩人经营范围，原告禁止答辩人在大楼范围内同业竞争。但却将大楼后院的一半让乘泰超市重装扩建，与答辩人形成同业恶性竞争，严重影响了答辩人的经营活动，造成了大量供货商不敢与答辩人合作，导致答辩人经营品种大量减少，以致形成亏损，难以继续经营。答辩人两年减少纯利润120万元。5、租赁承包费过高。（1）原告在设立租赁承包合同文本时，租赁承包费数额过高。（2）同历年租赁承包费相比，数额过高。（3）原告领导承认租赁承包费过高，也答应给与减免。（4）原告以装修费摊入为由要求过高租赁承包费，没有法律依据。（5）实践证明，租赁承包费过高。6、原告采用格式合同，加重答辩人责任，相关合同条款无效。原告在自己拟定的租赁承包格式合同中写上，如遇区商务局及上级政策变化，商场整体调整或需要对出租房产进行出售时，原告只需提前通知即可解除合同，退还剩余租金，债权、债务、商品归答辩人处置和承担。原告在格式合同中的这些条款，免除原告自己的责任、加重答辩人的责任、排除答辩人主要权利；并且没有采取合理的方式提请答辩人注意免除原告责任、限制答辩人权利的条款，没有对该条款予以说明。违反合同法第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，属于无效条款，不具有法律效力。7、答辩人有权延期、拒绝缴纳租赁承包费，原告不能行使解除权。答辩人未按合同缴纳租赁承包费有正当理由，《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。根据此条规定，承租人有正当理由没有支付租金的，出租人不得行使解除权。依照最高人民法院相关司法指导案例（2005年《中华人民共和国最高人民法院公报》第三期第19页，登载万顺公司诉永新公司等合作开发协议纠纷案的最高人民法院（2003）民一终字第47号民事判决书的“裁判摘要”），如果解约一方本身存在违约的，则无权首选解除合同方式。本案原告方存在交付面积虚假短缺、未履行承诺等严重违约事实，因租赁承包费过高且双方在协商中，原告的解除权应当受到限制，承租人有正当理由的情况下，可以拒绝给付租赁承包费，且不需要承担法律责任。原告有帮助乘泰超市与答辩人进行不正当竞争嫌疑。原告对属于自己员工的答辩人多方限制，但却对早已退休的大楼原经理经营的与答辩人经营场所仅一墙之隔的乘泰超市关照有加，既租给场地，允许其经营与答辩人同样的商品，又将原属于大楼的场地转让出售给乘泰超市经营人，使其扩大经营规模，与答辩人形成同业恶性竞争，致使答辩人的经营陷入困境。随后，不顾双方正在协商降低明显不合理的租赁承包费的实际情况，强要明知答辩人经营困难付不起的租赁承包费及违约金并单方面解除合同，还进一步提起诉讼，把不属于《合同法》调整的企业内部纠纷混淆成平等民事主体的外部经济合同纠纷。原告的所作所为，令人难以理解。原告有欺诈行为，没有按约定交付租赁承包经营场地，没有履行减免租赁承包费的承诺，根据《合同法》第六十六条、第六十七条的规定，答辩人有权拒绝给付租赁承包费。此外，此前原告在处理原租赁承包人合同终止与下一轮租赁承包人的接续关系时，总是由新的租赁承包人对原来的租赁承包人的所有货物和投资设备一次性承接认购，但原告对答辩人在合同上要求“债权、债务、商品归乙方处置和承担”（该条款明显属于双方地位不平等的霸王条款），本次原告要解除与答辩人的合同时，同时要求答辩人自行处理货物和设备，明显是要损害答辩人的合法权益。三、答辩人已经履行了缴纳租赁承包费的义务。1、答辩人已经支付租赁承包费总计666050元。原告承认答辩人已经交付租赁承包费31.9万元，此前原告已经通知答辩人其原从答辩人处使用电器9万元用于抵消租赁承包费，答辩人为原告代付电费22.5万元，另代替原告支付其他费用3万元，2014年4月份代原告修电梯支付费用2050元，五项合计答辩人已经支付租赁承包费666050元。2、原告应返还答辩人多交付租赁承包费388908.47元。原告计算租赁承包费存在错误。如果假定双方是平等的合同主体签订的合同关系，原告大楼整体价值46万多元，却每年向答辩人收取租赁承包费71万多元，明显显失公平。对其他人按柜台面积收取租金，对答辩人按虚假的建筑面积收取租金，明显显失公平。租赁承包必须坚持公平原则。而且原告领导已经多次承认租赁承包费过高应予调整。假使以原告不合理的租赁承包费总额同其他租赁承包人员一样按实际柜台面积计算，年租赁承包费计算应是711923.20／1400×218=110856.61元。按此计算，两年零3个月的租赁承包费总额应该是110856.61＊2＋110856.61／12＊3=249427.37元。2011年因大楼装修，当年10月5日原告让答辩人提前终止营业至2012年3月，停止营业6个月，应冲减答辩人6个月租赁承包费。
即使不计算原告答应因延期可以少交6个月的租金，答辩人所交租赁承包费也已经超过应缴费用。原告应返还多收取的租赁承包费666050-249427.37=416622.63元。2、关于原告要求答辩人支付违约金的诉请。答辩人不存在违约，不应支付违约金。原告诉请答辩人给付违约金28万元，没有事实和法律依据。第一，原告拟定的合同违约金过高。如果假定双方是平等的合同主体签订的合同关系，合同中规定欠租金时按欠租金数额每日1%支付违约金，数额过高。最高院关于《合同法》司法解释二第9条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据《合同法》第一百一十四条之规定，应予减少。同时最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的第二条规定，在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。再退一步说，如果假定按原告的意思答辩人需支付违约金，根据上述规定应以补偿原告损失为主，但原告并无损失，答辩人无需补偿。第二，原告诉请答辩人给付28万元的违约金，既没有事实依据，也没有法律依据。综上所述，原被告双方纠纷属于企业内部管理纠纷，不是平等主体的民事合同纠纷；原告在制定租赁承包合同中有欺诈行为，并且不履行自己制定的格式合同义务，原告计算的租赁承包费和违约金存在严重错误，因此，答辩人有权拒绝履行给付义务，有要求原告赔偿损失的权利，请法院依法驳回其诉讼请求，并判令原告赔偿答辩人的损失140万元，返还答辩人多交租赁承包费416622.63元，返还强行收走的4033元货物。
庭审中，原、被告双方围绕以下三个争议焦点进行了举证、质证：
一、原、被告双方于2012年1月1日签订的租赁合同是否为平等民事主体之间签订的合同。
原告赵百大楼提交双方于2012年1月1日所签租赁（承包）合同复印件一份，证明原告的各项诉请是根据合同规定提出的。并陈述诉状中以及增加诉讼请求中所说的事实，按照合同规定以及双方履行合同的情况，被告方是以自己的名义另起个体经营营业执照，并没有使用原告的名义对外进行经营，说明被告是以公民的身份，原告是以法人的身份签订的合同，双方均为平等的民事主体，应该受到合同法的调整。
被告韩玉霞质证认为：不能够证明是个人与法人签订的平等民事主体合同，恰恰相反，合同的内容证明双方不是平等民事主体关系，这个合同不是平等民事主体关系，答辩人在答辩书中已经做了比较充分的阐述，简单说有以下几点：这个合同规定，答辩人接受原告的管理，平等主体之间没有管理与被管理的关系，平等者之间没有管辖权；合同里规定限制答辩人的经营范围，如果是平等民事主体关系，一方无权限制另一方经营范围；限制答辩人经营用工，如果是平等民事主体关系，一方无权限制另一方用工；强制缴纳保障金，平等主体之间没有权利一方向另一方强制缴纳保障金；规定原告不承担任何责任的单方解除权，合同里第五条说明。平等主体之间是需要协商一致的。该合同没有协商一致的字样，更没有事先双方协商一致，原告倚仗自己是管理者的优势地位，只是将自己打印好的格式合同文本让答辩人签字，签字后连合同文本也没有给答辩人，将合同文本给对方这是常识性问题，不给对方充分显示了，原告自己是管理者，答辩人受其管理的一种表示，是原告将自己的意志强加给答辩人，原告的这些做法如果是平等主体的话，违反合同法第二、三、四条的规定。合同中签字和手印是我自己本人签字和按的手印，是当时我家电部有几百万的库存，没人接手，领导说知道你交不上租金，被逼无奈只能签字，不签不行。记不好是哪个领导了。办公室人员将盖好大楼章的合同让我签的字，大楼的领导已经跟我说了，为了大局不允许协商，必须签字，面临下岗的危险。我方所说的合同内容中体现有管理的内容具体体现在合同中第一条第3项、第4项。关于用工，合同里明确写明乙方必须无条件优先安排职工就业上岗，关于营业执照问题，第一个租赁原则的二项明确要求乙方独立申请经营证照，并且营业执照是在签订合同之后领取的，名字叫租赁承包合同，本身就是一个商业企业内部租赁承包合同，这一事实是不会通过简单的否认就能够否认的了。并提交证据1、工作证明一份，证明答辩人是原告的正式在职员工；2、原告收取韩玉霞社会保险费用的收据一份，证明原告单位对答辩人实施管理。
原告赵百大楼质证认为：对被告提供的两个证据的真实性及证明目的无异议，但被告作为原告的员工这一身份，并不能否认被告以自然人的身份与原告进行平等的民事活动，原被告之间所签合同明确的诠释平等主体之间的权利义务，其合同的内容并不是原告作为单位向被告下达的工作任务，而且在合同履行期间，原告并没有向被告支付过任何工资，被告虽然同时具有原告职工的身份，但其领取个体营业执照的行为已经可以证实被告是个体经营者。对被告所说签订合同的经过我方不予认可，我方认为无论通过什么形式签订的合同，如果没有证据证明一方对另一方采取了威逼胁迫的行为，就应视为双方意思表示真实，被告方的单方陈述不能作为撤销该合同的证据，法律对签订合同的程序和形式，并没有强制性规定，故该合同是合法有效的是双方的真实意思表示。我们认为无论本单位职工还是本单位以外的其他社会自然人，因为赵百大楼经营场所并不仅仅租赁给某一个承租人，各个承租人之间在经营活动中有一种遵守规章，互相提供方便的义务，所以任何人入住承租大楼的经营场所都必须服从统一的管理制度，并不能因此就当然的推定这是企业的内部合同，如果大楼以外的人也必须遵守上述规章制度。上述条款均为原告方对外出租大楼的条件，内部职工承租如此，外部人员承租也是如此，如果承租方不愿意接受上述条件双方就达不成租赁合同，形不成租赁关系，原告不会强迫任何人接受上述条件，对内对外都是平等的。在民事主体当中，合同一方提出自己的签约条件也完全符合法律规定。不能据此否认合同双方的平等主体地位。被告所说合同约定优先安排职工，我认为优先安排不是强迫乙方必须安排职工，职工与被告可以双向选择。
本院认证认为：因被告对原告提交的双方于2012年1月1日所签租赁（承包）合同复印件真实性无异议、原告对被告提交的证据1、2的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。
二、如果上述合同是平等民事主体之间签订的合同，该合同的效力及双方履行和违约的情况，即原告诉请被告给付租金133.66万元、违约金28万元的事实和法律依据。
（一）原告赵百大楼提交证据如下：1、双方于2012年1月1日所签租赁（承包）合同复印件一份；2、赵百大楼关于解除《租赁（承包）合同》的通知送达给了被告关于催缴租金的书面通知，该通知记载的内容详细的计算了租金的金额及被告的缴纳情况，也记载了被告未能按时缴纳租金的事实情况，被告亲笔签收并没有提出任何异议，说明被告认可了该通知所记载的事实。我们认可被告已缴纳租金27万元、3.5万元、14000元现金，共31.9万元。违约金按照合同第二条，缴纳办法第6行约定的计算的。但是后来考虑到达到140多万，为了减轻被告的压力按照同期贷款利率的4倍计算的，我们只主张其中的28万元。
被告韩玉霞质证认为：关于催缴通知，对该材料的真实性无异议，但是答辩人在上面签了通知已收到，但并不意味着认可该催缴通知书通知的内容，这是两个完全不同的概念。该材料不能证明原告的待证事实，原告与双方不平等程序都不符合法律规定的依据。答辩人欠其租金69万多元没有法律依据，特别是2013年底到2014年1、2月份，原告及上级领导几次找答辩人协商解决租赁承包费数额过高问题，原告及上级领导明确承认租赁承包费过高，主动提出将租赁承包费降到25-35万元，并希望答辩人在2014年继续租赁承包，原告在2013年底到2014年1、2月份的这些提前谈话已经否定了2013年5月份的这份催缴租金通知，同时在该通知中原告认可答辩人在2013年5月16日通知前向其交了2012年租赁承包费27万元，原告承认从答辩人处使用了电器货值约9万元可用于冲抵租金，因此，该材料不能证明原告的诉请和待证事实。
（二）根据被告赵百大楼的申请，证人李某某、伊某某、王某某出庭作证。
证人李某某陈述：我是赵百大楼的正式工人，我现在给被告打工。2003年我通过大楼领导组织的招标，我和伊某某承包了文化用品组，当时文化用品所有的库存我们都从上一轮承包人的手中收购过来了，把钱给上一轮的承包人，大百组的承包人退休了，我们通过赵百大楼的领导，把大百组的库存按市场价收购过来了，把钱给原告的大百组的承包人。越来越不好干了，卖的也越来越不好了，领导看我们实际情况，一直没有要我们交租金，一直到2011年重新装修赵百大楼，韩玉霞承包了赵百大楼，从那时起我就给韩玉霞打工。我给韩玉霞打工时大约2013年7月，因为不让韩玉霞卖针织类的产品，商务局、赵百大楼派人把针织的东西都给抄走了。
证人伊某某陈述：我是赵百大楼职工，我给被告打工。2003年我和李某某承包的文化用品组，点清库存后就把钱给上一轮的承包人，经济不景气领导看我们经营的不好没有催缴摊费。一直到赵百大楼装修，2012年吧，时间记不太清了，我们就不承包了。
证人王某某陈述：我与原告没关系，我是被告雇佣的员工。2013年7月份，赵百大楼的领导带着几个人去韩玉霞超市抄走了毛毯和夏凉被。
被告韩玉霞申请三位证人出庭作证证明目的：1、一轮租赁承包者要收购上一轮租赁承包人的货物，这是惯例；2、原告与所有租赁承包人的内部租赁承包合同一直没有认真执行，租赁承包费是租赁承包人的经营成果，减收或免收；3、原告及上级管理部门对答辩人按内部承包合同实施管理，并严重影响答辩人的经营活动，非法查抄答辩人的货物，也违反了内部管理规定。
原告赵百大楼质证意见为：1、三名证人有两名是被告雇员，而且有职工反映这两名证人还某某的合伙人，另外一名证人又某某的表姐，三名证人与被告均有利害关系，其证言缺乏客观真实性；2、本案审理的是原被告于2012年1月1日所签租赁合同引起的争议，与原告与其他人所签合同无关。根据他人所签合同类比类推原被告之间的合同没有任何事实根据；3、下一轮承包者是否收购上一轮承租者的货物取决于两轮承租人是否自愿，原告无权干预，不能据此推定这是赵百大楼的惯例，更不能通过惯例为原告设定合同以外的义务；4、被告方一再重复内部承包合同，并通过三名证人的证言论证原被告之间所签合同为内部合同，但从法律上并没有为被告所称的内部合同做出什么定性，三名证人证言的内容否认不了原被告所签合同的平等主体关系，故对三名证人的证言与本案的关联性我方不予认可。
（三）被告韩玉霞提交证据如下：1、原告与答辩人在2011年12月20日租赁承包合同（一层）复印件一份；2、2012年1月1日原、被告签订的租赁承包合同（二层）一份，这两份合同对照原告在合同上是非常的不严肃，一层和二层，一个是500平米，一个是1400平米，一个是20万元租赁承包费，一个是71万元的承包费，从租赁时没有标明租赁意愿；3、赵百大楼房产证复印件一份，证明二层建筑面积没有1400平方米；4、答辩人测量的实际使用面积情况一份，证明答辩人使用的一层面积252.74平方米，二层面积为218.61平方米；5、2013年7月16日，两次收走货物的证据清单，证明原告干涉答辩人具体经营活动；6、把二层租给他人的证据照片两张，证明原告与其他人另外建立租赁关系，并且占用了应由答辩人使用的经营场地；7、乘泰超市与赵百大紧邻的照片，证明原告在合同上不允许答辩人经营一些商品，但是允许支持乘泰超市扩大经营，与答辩人形成同业恶性竞争；8、2013年5月16日赵百大楼关于催缴租金的通知，证明答辩人2012年已经交租金27万元，原告使用答辩人的电器，抵销9万元，2013年答辩人交租赁承包费3.5万元；9、2013年7月3日赵各庄百货大楼关于解除租赁承包合同的通知，证明原告单方面解除合同，并且不想承担任何责任，证明原告无权单方解除合同，但却做出了单方解除合同的行为；10、赵百大楼欠货款统计一份，证明原告欠答辩人使用电器货款90118元，原告在提交催缴租金的通知里，加上了使用货款租金；11、答辩人为赵百大代交电费的缴纳发票，证明答辩人与原告是内部管理关系，否则没有义务为原告代缴电费，答辩人已经代原告缴纳电费22.5万应用于充抵租金或承包费。二次用电需要双方确认，如果原告要追交电费，原告可以增加诉讼请求或者另诉；12、录音资料一份，证明韩玉霞是大楼员工，租赁承包合同是企业内部承包，原告领导承认合同签订不公平合理，承认租金过高，找答辩人协商降低租金，答应减免租金，答应租金在25-35万元之间协商，答辩人全面说明了不能按合同支付租赁承包费的理由。在合同签订后，原告一直没能将合同文本给答辩人。原告领导答应今年租金就这样了，也就是说在2012年底在租金已交27万元的情况下就这样了；13、营业执照，答辩人按原告要求申办的营业执照，要求答辩人必须办营业执照；14、答辩人2012、2013、2014年一季度经营账目表，证明答辩人在租赁承包经营期间亏损451163.2元；15、修电梯费用票据，代大楼修电梯费用2050元。2011年底，赵百大楼在我这取走30000元钱。原经理知道。并且局领导承诺这个钱在法院上认可。所以我没有举证。这个钱用于充减租金。
原告赵百大楼质证意见为：对证据1原被告双方于2011年12月20日所签合同经与赵百大楼有关负责人核对，该份合同根本没有履行，是被告为了到工商部门办理营业执照而制作的这份合同，如果被告没有履行这份合同的证据，包括向原告支付租金的收据，该合同不能成立，同时，鉴于原被告双方在十天后的2012年1月1日，又签订了引起本案争议的合同，所以即使该合同真的存在也应以最后签订的合同为准，对被告承租场所面积及租金金额认定，应以最后生效的合同为准，故对2011年12月20日签订的合同的真实性、合法性及与本案的关联性我方不认可；对证据2、2012年1月1日签订的合同的真实性、合法性、关联性我们认可；对证据3房产证的真实性认可，但不认可被告的证明目的，因为该证是1989年5月颁发的，当时的房屋价值与20多年以后这种纵向比较没有可比性，他反映不出原被告之间于2012年1月1日所签合同租金的合理性问题，况且庭审开始到现在，被告方始终没有提出变更或者撤销合同的主张，这一证明目的已经超出了本案的审理范围，与双方的争议焦点无关，故该房产证与本案没有关联性；证据4是被告自行做出的，对其真实性我方不予认可，同时原被告双方所签合同并不是按平米面积计算租金的，故该测算表与本案没有关联性；证据5记录的商务局领导等人抄走的物品，鉴于赵百大楼由多家承租人共同经营，必须有一个统一的行业管理，被告所称的商务局领导抄走商品应该属于行业管理的范畴，与本案争议焦点无关；证据6照片被告的证明目的与本案没有关联性，本案原告的诉请是追缴租金和解除合同，照片所记录的内容与原告的诉请无关，在被告没有提起反诉的情况下，上述照片没有证据意义；证据7质证意见同证据6；证据8、9我方均已认可，恰恰证明原告按法定程序向被告催缴租金通知被告解除合同；证据10、2013年5月16日我方向被告发出催缴租金的通知的时候，是根据原法人代表口头介绍，从被告处使用了货值约为9万元的电器，故该通知估算为9万元的资金，但在本案起诉时原法人代表一直未能提供出相应的证据，故我方诉请没有包括这9万元，我们要求被告方通过举证证实我方确实使用了其9万元的电器，否则我方不予认可；证据11租赁合同第二款第一项第二条规定，一次用电由大楼缴纳，二次用电由韩玉霞自己承担，2013年全年用电61465度，金额70684.75元，2014年1-3月份用电量9664度，金额12455元，合计金额83140元，总电费22.5万我们基本认可，去除韩经理垫付的费用外我们认可。被告提供的证据不足，是一个9万，2013年4月23日我受赵百大楼委托，这个通知是我下达的，有27万元，我们认可，我跟秦经理说，还有什么纠纷吗，秦经理说约9万电器款。当时我跟秦经理说有没有相关明细，他说目前他不掌握这一块。我把情况汇报给相关领导，针对租金这款，领导考虑到老院搬到政府大楼，确实有使用电器的现象，也认同这块。在我们的诉请里，并没有用电费抵扣租金的主张，是刚才法人代表本着诚信原则，当庭同意的考虑抵扣问题，现在既然因为二次用电问题被告方要求我方另诉，对此我方明确表示在本案中不同意抵扣电费，如果被告认为我方欠被告电费，应由被告另案起诉我方提出该项权利主张。只有在二次用电问题双方协议一致的情况下，我方才同意从我方的诉请中抵扣被告垫付的电费；证据12谈话录音整理材料如果是真实的，其内容也实现不了被告的证明目的，因为上述内容只是对原被告之间新的一轮承包进行谈判的内容，双方谈判的结果并没有达成一致意见，连口头协议都没有形成，更不要说书面合同了，在双方没有协商一致的情况下，仅凭录音变更解除不了原被告双方于2012年1月1日所签租赁合同，如果双方谈成功达成一致意见，完全可以通过新的书面协议解除或者变更原合同，因此，这份录音与本案争议焦点没有任何关联性；对证据13被告的营业执照予以认可，这份执照恰恰证明双方签订合同之时属于平等主体，如果是内部承包合同，被告完全可以利用原告的营业执照进行经营，没有必要另起执照独立经营；对证据14我方不认可，并非审计会计部门作出，仅凭被告单方计算，真实性无法考证，同时根据双方争议的焦点，被告经营的盈亏与本案没有关联性；因被告没有提请反诉，证据15这张票据的真实性合法性没有依据，也不属于本案的审理范围。我从工作组角度上来说，希望被告找到相关经办人，写出书面情况再定。在今某某没有证据的情况下我们不认可。
（四）根据被告的申请本院调取了两份书证，第一份是向古冶区工商行政管理局赵各庄工商分局调取的2011年12月20日原告与被告签订的租赁承包合同复印件及租赁房产的正本复印件，第二份是向唐山市古冶区房产交易所调取的租赁房产的所有权证的副本复印件和东矿区房产土地建设用地复印件。
被告韩玉霞申请调证用以证明：1、关于房产证来证明原告在未经协商情况下单方制定的赵百大楼二层1420平米虚假，与实际不符。2、关于提取一层合同证明一层仅500平方米租金20万元，二层1400平方米71123.2万元，这明显虚假，证明原被告主体不平等，原告随心所欲，想写多少租金就写多少，在租赁承包面积上原告存在欺诈行为，3、两合同对照原告制定合同随意性太强，没有从订立合同起就履行的意愿。答辩人认为原告对待答辩人与其他承包租赁人不公平，同是赵百大员工，同是内部租赁承包其他按承包人计算收取低廉的承包费，但对答辩人按虚假的建筑面积收取超高额的租赁承包费，而且2012年前的租赁承包合同从来没有认真执行。并且把大楼的部分经营面积租给不属于大楼员工的人租赁承包经营，因此申请法院调查原告与其他人的租赁承包合同。以及2012年以前原告的所有租赁承包费缴纳情况以证明案件事实，但原告拒不提供，答辩人有证据证明上述意见，证人今某某出庭也证明了这一点，根据最高院关于民事诉讼证据的若干规定第75条，应当推定答辩人的主张成立。
原告赵百大楼意见为：我们认为2012年1月1日所签租赁合同引起的争议，双方所签其他合同以及原告与他人签订的合同与本案无关，并非本案审理范围。我方不同意提供。
本院认证认为：因被告对原告提交的证据1、2真实性无异议、原告对被告提交的证据2、3、8、9、13真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信，因原告对证据8的认可及原告对电器使用过程的当庭陈述，其内容与证据10可相互印证，故本院对证据10的真实性亦予认可；对于被告提交的证据1因其订立、履行及终止的时间均早于证据2且无证据证实履行，本院不予采信；对于被告提交的证据4为其单方测量且为原告所否认，本院不予采信；对于被告提交的证据5系原告按照2012年1月1日所签合同的约定实施维护合同己方合同权益的行为，本院对其不予采信；对于被告提交的证据6、7、14、15不能证明其与本案具有关联性，本院不予采信；对于被告提交的证据11所涉及的电费不能确定是否为2012年1月1日所签合同中涉及的乙方二次用电，本案不予涉及，双方可另行解决；对于被告提交的证据12中没有体现双方对变更租金一事达成一致意见的内容，本院不予采信；对于被告申请的三名证人的证言与本案不具关联性，本院不予采信；因原、被告双方对本院调取的租赁房产的所有权证副本复印件和东矿区房产土地建设用地复印件无异议，本院予以采信。
三、原告诉请解除上述合同、被告将租赁场地交还原告的事实和法律依据。
（一）原告赵百大楼提交证据如下：1、2013年5月17日，送达给被告的赵百大楼关于催缴租金的通知复印件一份；2、2012年7月3日赵百大楼关于解除《租赁（承包）合同》的通知复印件一份，该份通知被告亲笔签收并签署了意见，被告同意解除合同。以上两份证据证明原告方已据我国合同法第94条、第226、227条之规定，具备了解除合同的法定要件。
被告韩玉霞意见为：证据1真实性无异议，关于催缴通知同前一个质证意见，证据2真实性无异议，但该材料不能证明事实，原告在自觉违约的情况下以双方不平等，程序和内容都不符合法律规定，单方解除合同没有法律依据。答辩人从自己难以经营的状况考虑，这种考虑既包括自身经营亏损，所以同意解除合同，但并不表明认可赵百大楼有理由单方解除合同，更不表明答辩人遵循原告的通知，特别是2013年底到2014年原告及上级领导几次找答辩人协商解决，租赁承包费数额过高问题，原告及上级领导明确承认租赁承包费过高，主动提出将租赁承包费降到25至35万元，并希望答辩人在2014年继续租赁承包，原告在2013年底，至2014年1至2月份谈话否定了解除租赁合同的通知。
（二）被告韩玉霞提交李金霞的租赁承包合同一份和两份空白的原告样本租赁经营合同，这都是本应由我方申请调取而原告方持有且拒不提供的证据。关于原告与李金霞租赁合同，该合同是按柜台面积计算的租金，原告与答辩人所签的合同明显不公平，原告为乙方办理经营证照，而答辩人的合同则要求答辩人自己办理不公平，没有规定排除经营承包者权利的条款，而对答辩人则有排除答辩人权利的霸王条款也不公平。这两个空白合同证明的目的是明确说明双方隶属关系不变，本次承包是二轮承租，承租人对一轮承租有选择性承包，继续为一轮承包人代销库存商品，销售差价留给二轮承租人。
原告赵百大楼质证认为：两份空白样本租赁合同没有任何单位的公章和签名，我方也没见到过这样的合同样本，没有任何证据价值，原告与李金霞所签合同，只是一份复印件，无法与原件相核对，真实性无法考证，三份证据均与本案争议焦点没有任何关联性，实现不了被告的证明目的，与待证事实之间不存在任何因果关系，我方不予认可。被告方要求我方提供的材料及履行情况我方认为与本案无关，所以没有提供，我方认为对方是健全行为人，应为赵百大楼承担相关责任。
本院认证认为，因被告对原告提交证据1、2真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。
本院根据上述认证查明：2012年1月1日原告赵百大楼作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告韩玉霞签订《租赁（承包）合同》一份，双方约定：甲方将赵百大楼贰层租赁给乙方使用，租期为六年，自2012年1月1日至2017年12月31日，第一年租金711923.20元，分两次缴纳，六个月一交，上打租，第二年租金以前一年为基础增5%，缴纳办法同第一年，以后每年租金均执行比上一年增加5%的约定，缴纳办法不变。首期租金于本合同生效之日缴纳，后期租金乙方应按时缴纳，如逾期按欠租金数额每日1%向甲方支付违约金，按逾期时间计算，如逾期缴纳租金超过三个月，甲方有权解除本合同，乙方自甲方通知解除合同之日起三日内腾出承租场地，逾期造成甲方损失按双倍租金计算实际占用时间赔偿数额。双方签订合同后，被告进驻原告处的第一、二层进行经营，至今共交付租金409118元（含以电器折抵租金90118元）。2013年5月16日原告赵百大楼向被告韩玉霞发出关于催缴租金的通知一份，该通知中载明根据2012年1月1日双方签订的《租赁（承包）合同》被告自2012年1月1日至2013年上半年共欠缴租金合计690682.88元（从被告处使用的电器货值约9000元视为租金），要求被告在收到此通知15日内全额补交，否则原告有权解除合同。2013年7月3日原告赵百大楼向被告韩玉霞发出关于解除《租赁（承包）合同》的通知一份，该通知中原告提出解除2012年1月1日双方签订的《租赁（承包）合同》，并要求被告5日内腾出租赁及占有原告的所有场地，被告于同日在其上写明“我同意解除合同，但我腾不出大楼的所有场地，我等待这下一轮承包人收我的货和我投资的设备。”其后双方未就此达成一致意见，原告遂诉至本院。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。本案中原告赵百大楼与被告韩玉霞于2012年1月1日签订的《租赁（承包）合同》可以证实双方存在租赁合同关系，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。自2012年1月1日至2014年3月31日期间租金共计1655666.38元（2012年全年711923.20元、2013年全年747519.36元、2014年3个月196223.82元），但被告至今仅交付租金409118元，逾期缴纳租金早已超过三个月，按照《租赁（承包）合同》中“如逾期按欠租金数额每日1%向甲方支付违约金，按逾期时间计算，如逾期缴纳租金超过三个月，甲方有权解除本合同，乙方自甲方通知解除合同之日起三日内腾出承租场地，逾期造成甲方损失按双倍租金计算实际占用时间赔偿数额”的约定，原告有权解除合同并要求被告腾出场地，同时原告诉请的违约金数额未超过合同约定且符合法律规定，本院予以支持。关于被告腾出租赁房屋的期限，虽合同约定为“乙方自甲方通知解除合同之日起三日内腾出承租场地”，但在被告租赁场地较大、货物较多的情形下难以实现，应适当予以延长。被告所称该合同不是平等民事主体之间签订的合同，因其未提交充分证据证明双方主体及合同内容存在不平等性，且亦未证明合同条款中存在原告将自身的单位意志强加给被告职工个人的情形，应认定双方系均在平等自愿的基础上签订了上述合同，故本院对该抗辩理由不予采信。对于被告提出承租场地面积不足的抗辩理由，首先是承租场地是否为1400平方米的问题，合同中的约定未写明是建筑面积还是使用面积，该房所有权证显示该房建筑面积三层共计2413.50平方米，两层折合1609平方米较为符合合同所载明的1400平方米，因此该合同所指的租赁房屋范围应是指原告的第一、二层场地；至于场地面积未经双方实地测量的问题，双方在合同中未就需实地测量作出约定应只是估算，而不应作为承租场地的实际面积来衡量原告是否给足被告承租场地，另外被告在实际开始入驻场地和履行过程中乃至原告提出解除合同后都未以此提出过异议；其次是在原告处贰层有其他承租人的问题，原、被告合同中约定的经营项目与其他承租人的经营项目不同显示被告自始应明知其他承租人的存在，其亦应明知原告发包给自身的承租场地范围，故综合以上原因应认定原告在交付租赁场地方面不存在违约情况，本院对被告以此提出的抗辩理由不予支持。对于被告提出解除合同后须由下一承包人认购其余货和设备是以往惯例的抗辩理由，原、被告签订的合同中没有对此进行约定，即使以往有过后一轮收前一轮承包人余货的情况也应是两轮承包人和原告协商一致的结果，故在没有协商一致的情况下本院对被告的抗辩理由不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告唐山市古冶区赵各庄百货大楼与被告韩玉霞于2012年1月1日签订的《租赁（承包）合同》；
二、被告韩玉霞于本判决生效之日起十五日内给付原告唐山市古冶区赵各庄百货大楼租金人民币1246548.38元和违约金人民币280000元；
三、被告韩玉霞于本判决生效之日起三十日内将其在原告唐山市古冶区赵各庄百货大楼第一、二层所租用场地的物品腾清并返还所租用场地；
四、原告唐山市古冶区赵各庄百货大楼的其他诉讼请求不予支持。
如果被告韩玉霞未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币19346元，由原告唐山市古冶区赵各庄百货大楼负担人民币1160元、被告韩玉霞负担人民币18186元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 李星群
审判员 李 冰
审判员 王 祎
二〇一四年九月三日
书记员 倪婧晗
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。