北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终496号
上诉人（原审被告）：鹏博士电信传媒集团股份有限公司，住所地：成都市高新西区创业中心。
法定代表人：杨学平，董事长。
委托诉讼代理人：靳索里，北京市中轩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京银泰央达理财顾问有限公司，住所地北京市海淀区学府树家园3号楼3-1号-3-12号1层3-9。
法定代表人：黄淑君，董事长。
委托诉讼代理人：罗萍，女，北京银泰央达理财顾问有限公司股东。
委托诉讼代理人：汪鹏，北京市中地律师事务所律师。
上诉人鹏博士电信传媒集团股份有限公司（以下简称鹏博士公司）因与被上诉人北京银泰央达理财顾问有限公司（以下简称银泰公司）缔约过失责任纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鹏博士公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回银泰公司的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由银泰公司负担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，本案租赁物的产权人并非银泰公司，银泰公司也没有与产权人签订租赁合同，无权对外转租。2、我公司未承诺支付大兴法院解封费用，银泰公司办理解封事宜是在履行其与产权人之间的合作协议，与我公司无关。3、银泰公司实际支出的500万元系为产权人垫付，受益人是产权人，与我公司无关。另外支出的370万元真实性、合法性均存疑。4、我公司一直秉承诚实信用原则与有关各方磋商，最终没有签订合同的原因不是由于我公司的主观过错，而是租赁物存在瑕疵。5、缔约是当事人各方意思表示一致的结果，我公司与产权人以及银泰公司对于合同内容并未协商一致，没有签订过任何一份租赁合同，一审法院以没有签字盖章的合同内容作为裁判依据显失公平。
银泰公司辩称，我公司同意一审判决，不同意鹏博士公司的上诉请求。请求二审法院予以维持。
银泰公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令鹏博士公司赔偿我公司经济损失3870万元，其中包括3000万元的人员清退费用，870万元的违章建筑解封费用；2、请求人民法院判令诉讼费用由鹏博士公司承担。诉讼中，银泰公司以主张的人员清退费用3000万元未实际发生为由，申请撤回了该项诉讼请求。
一审法院对于双方无争议的事实认定如下：银泰公司于2015年2月28日与北京某厂（以下简称某厂）就位于北京市海淀区某厂租赁事宜，订立《合作协议书》，约定某厂拟对外整体出租该厂区，银泰公司有意承租该厂区内全部土地及地上建筑物，用于商业经营。2015年5月开始，鹏博士公司与银泰公司就租赁某厂西三旗厂区建设鹏博士（中关村）智慧产业园进行磋商，至2016年9月鹏博士公司与银泰公司及某厂多次协商和反复实地考察研讨，但最终未能与银泰公司达成租赁协议。在此过程中，银泰公司承担了某厂违章建筑的解封事宜，为此支付了相应款项。就款项的承担，银泰公司与鹏博士公司产生争议，为此银泰公司诉至法院。
对双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、银泰公司主张其与鹏博士公司协商后，在鹏博士公司要求下为违章建筑物办理解封事宜，提供了如下证据：
第一组证据：1、2015年8月1日，因银泰公司欲与鹏博士公司签署租赁合同，银泰公司将与某厂拟签署的《租赁合同》发给鹏博士公司，证明银泰公司与某厂拟签订的合同中没有由银泰公司承担人员清退费3000万元的约定、没有大兴法院查封解封由银泰公司承担费用的约定；2、2016年3月2日，银泰公司将经过与某厂确定的拟与某厂签署的《租赁合同》发给鹏博士公司，证明合同中增加了银泰公司无偿承担人员清退费3000万元；合同约定甲方与乙方签订合同后，乙方配合甲方办理大兴法院的解封事宜，截止到2016年3月2日，银泰公司仍没有出资进行查封解封的意向和义务；3、2016年3月25日，银泰公司与鹏博士公司的《租赁合同》，证明鹏博士公司以提高租金的方式对银泰公司承担的人员清退费用进行弥补；4、银泰公司、鹏博士公司、某厂的三方《租赁合同》，证明合同三方约定基于鹏博士公司租赁标的物，为达成租赁目的三方协商产生的租赁前提的相关费用由乙方支付。其中约定银泰公司需要承担人员清退及拆违的三千万元的约定，且银泰公司必须在九十日内解决司法遗留问题并承担其费用。上述四份合同均是由银泰公司负责人罗萍以邮件的方式发送给鹏博士公司负责人员刘某1。
鹏博士公司的质证意见是，对于四份租赁合同的真实性、合法、关联性均不认可。沟通是成立的，过程中该公司发现银泰公司没有租到这块土地，银泰公司要与产权人签订合同。上述合同是磋商过，但是没有落地。
法院确认上述证据材料的真实性，与本案的关联性，能够证明银泰公司与鹏博士公司的协商过程。
第二组证据：1、鹏博士公司刘某1的名片，证明刘某1是鹏博士公司战略合作部总监，以及联系的电话、邮件、微信的真实性；2-6、邮件往来记录，证明双方协商过程。
鹏博士公司的质证意见是，刘某1是单位的一名普通员工，因为与中海投公司的庞希贵关系较好，故他负责协调，但他没有签订合同的权限。对于邮件往来记录真实性、合法性、关联性均不认可，并不能显示邮件的具体内容，无法证明其证明目的。
法院确认上述证据的真实性，与本案的关联性，能够证明银泰公司与鹏博士公司的协商过程。
第三组证据：1、银泰公司与某厂于2015年2月28日订立的《合作协议书》，证明标的物租赁的基础合同；2、按鹏博士公司的要求，某厂出具的《说明》；3、鹏博士公司向银泰公司提供的鹏博士公司于2015年10月29日向区政府提交《关于鹏博士集团在海淀区投资设立“鹏博士智慧产业园”有关事项的函》；鹏博士公司2015年10月29日向区政府提交的入驻某厂后的《鹏博士（中关村）智慧产业园建设规划》；鹏博士公司将上述文件发送给银泰公司的邮件记录、微信；4、鹏博士公司向海淀区管委会交的《关于鹏博士电信传媒集团利用海淀区某厂旧厂房设立产业园的函》；5、银泰公司向某厂提交的两份《关于签署正式租赁合同的申请》；6、某厂按鹏博士公司的要求，向海淀园出具的《关于北京某厂原则同意鹏博士项目入驻的报告》。
鹏博士公司对于证据1-3真实性无异议，对于证据4、5、6真实性无法确定。法院确认证据1-3的真实性。
第四组证据：1、银泰公司向鹏博士公司发送的邮件；证明每次会议纪要均是由鹏博士公司提议，内容由鹏博士公司确定，由鹏博士公司进行审核；2、银泰公司与鹏博士公司第一次到第十四次会议纪要，以及2015年9月17日、2016年3月28日会议纪要；纪要均有银泰公司负责人罗萍、鹏博士公司负责人员刘某1等人签字。证明鹏博士公司考察某厂厂区、了解场地情况、提出承租要求、要求与银泰公司签署租赁合同、要求银泰公司将人员清退的工作安排汇报给鹏博士公司，平稳安全的进行人员清退、鹏博士公司2016年9月前使用场地等事项。其中第二次、第五次、第十一次会议纪要均包括对厂区的福临公寓、顺程大厦、新青年公寓、顺程招待所的房屋进行实际勘察、进行工程设计等内容；第六次会议中双方商议第1点：“鹏博士经多部门领导现场实地参观考察后开会研究决定入驻北京某厂，将该厂区打造成鹏博士的第一个独立产业园区，有意向在九月与银泰公司签订正式《租赁合同》，要求银泰公司就现状的人员清退完成时间和场地交付时间尽快确认，并对场地租金进行明确报价。
鹏博士公司对于证据的真实性、合法性、关联性均有异议，称上述会议纪要是银泰公司于2015年11月统一整理，然后要求鹏博士公司参会人员补签，有最后一页签名，前面内容没有加盖骑缝章及签名。因会议纪录均有鹏博士公司负责人员签字，故法院确认上述证据的真实性、关联性，以及鹏博士公司在协商过程中向银泰公司提出的要求。
第五组证据：
1、鹏博士公司战略合作部总监刘某1与银泰公司总经理罗萍的微信记录；2、鹏博士公司战略合作部总监刘某2与银泰公司总经理罗萍的微信记录；3、鹏博士公司战略合作部总监刘某1、刘某2与银泰公司总经理罗萍的群聊记录；4、鹏博士公司战略合作部总监刘某1的助理李某与银泰公司总经理罗萍的微信记录。证明自2015年11月，双方不停地进行合同条款的修改、完善，于2016年3月25日达成了签订双方合同的条款，因鹏博士公司的要求，最终于2016年5月30日达成了与某厂一起签署的三方合同。在微信中罗萍向刘某1说到大兴法院的解封，目前的花费是950万元等内容。
鹏博士公司对于证据的真实性、合法性均有异议，认为系片段式记录，内容不完整。但鹏博士公司并未否认上述微信系本公司人员，其称内容不完整，但未提供证据证明与银泰公司出示证据内容相反，故法院确认证据的真实性。
第六组证据：
1、某厂出具的《案外人执行异议申请书》、《关于请求尽快处理并即时解除查封的函》、《请愿书》；2、某厂与原承租人唐山某公司的法院判决书；3、查封人范某大兴法院的两份判决书；4、2016年5月30日银泰公司委托第三方北京中视海成文化传播有限公司进行大兴法院查封解封的委托合同和付款证明；5、2016年8月17日某厂、银泰公司、查封人范某签署的《代偿解封协议》和付款证明；6、大兴法院于2016年8月出具的《强制执行裁定书》，解除对被执行人唐山某公司租赁某厂厂区内所建的所有建筑物的查封；7、某厂与拆除公司北京厚德行房屋拆迁有限公司签订的《违法拆除委托合同》及部分付款记录；8、某厂与商户签订的《拆违清退协议》及部分付款记录。
鹏博士公司对于证据1-3、5、6真实性无异议，但认为是银泰公司依据其与某厂的合作协议履行的相关义务，与鹏博士公司无关。鹏博士公司对证据4的真实性、合法性、关联性均无法确认；对证据7、8真实性无异议，但证据显示最后清退工作实际上是由某厂自行完成的。
诉讼中，银泰公司出示500万元发票一张，证明其实际支出，鹏博士公司无异议。法院予以确认。
第七组证据：1、2016年7月28日鹏博士公司刘某2与银泰公司罗萍、谢疆谈话录音，证明鹏博士公司、某厂、银泰公司报送至某厂主管单位海淀工业公司的三方《租赁合同》是鹏博士公司的真实意思表示；且鹏博士公司截至2016年7月28日完全履行原约定，对于鹏博士公司的商业承诺给银泰公司带来的额外产生的人员清退费、查封解封费用十分明确，确认签署合同没有问题；2、2016年银泰公司向鹏博士公司韩某发的短信通知，证明银泰公司办理完大兴解封事宜后及时通知了鹏博士公司的领导韩某。
鹏博士公司的质证意见是，录音证据的文字记录与实际谈话内容有差异，对于证据2的真实性均持有异议。法院确认录音证据的真实性。
鹏博士公司就其答辩意见，提供如下证据：
1、某厂西三旗厂区违法行为公告，证明某厂西三旗厂区内多处建筑存在安全隐患，已被政府告知予以清除违法建筑并清退租住人员，该清退行为的原因是政府部门的要求。
银泰公司对于公告的真实性认可，但证明目的不认可，仅是为加大拆迁力度，才报到区里。法院确认上述公告的真实性。
2、某二厂与银泰公司的合作协议书，证明银泰公司的清退和拆除工作与鹏博士公司无关，无论鹏博士公司是否存在，其均需向某厂履行合同义务。该协议书第二条，为达成厂区租赁事宜，乙方（银泰公司）承诺，1、乙方受甲方委托后，应自行协商相关单位、部门对厂区内违法建筑的福临公寓及所属违法建设进行清退和拆除。2、乙方受甲方委托后，应本着文明合法的精神与方法依法依规对违法建筑物福临公寓进行清退与拆除。3、乙方受甲方委托后，应负责与北京市大兴区人民法院执行局协调并达到拆除程序，具备可进行拆除和清退的条件，并承诺最终可使其解除厂区内被查封的建筑物…7、乙方受甲方委托后，对福临公寓进行拆除、清退所产生的一切费用及法律责任均由乙方全部承担。10、福临公寓清退拆除完成的界定：福临公寓内人员全部清退，除厂房主体框架结构外所有违章建筑全部拆除完毕，且拆除物全部清理干净，恢复厂房原貌。乙方完成全部义务后，甲方将某厂厂区内全部土地及地上建筑物（除某厂现使用的房屋和土地外）出租给乙方，租赁用途仅限于乙方自主经营，且乙方的承租人（即甲方的次承租人）不允许有任何形式的分租和转租行为…
银泰公司对于合作协议书的真实性认可，证明目的不认可，协议仅是拆除福临公寓一栋楼，没有给经济补偿款的义务，银泰公司仅有协调大兴法院解封义务，没有出资解封的义务。法院确认该合作协议书的真实性。
3、《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015版）》的通知，证明鹏博士公司计划在海淀区建数据中心的项目不符合市政府的规定，政府决定在海淀区建数据中心属于禁止新增的产业，这也是该项目不能继续推进的根本原因；
银泰公司认为证据与本案无直接关联，鹏博士公司入驻某厂一开始是有做数据中心的意向，但不是唯一的意向，区里会中提到，欢迎入驻，希望调整业态，但鹏博士公司不同意调整业态，而且6月份开会，会后也没有及时通知，9月份才通知。法院确认证据的真实性。
4、公证书，证明鹏博士公司已经明确告知银泰公司该项目存在产权法律纠纷，表示不再与银泰公司就该项目进行合作，此邮件经过公证机关出具公证书，真实有效。
银泰公司的质证意见是，其中的法律纠纷，已多次告知鹏博士公司，该公司再以此理由提出不合作，理由牵强。法院确认公证书的真实性。
一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，鹏博士公司自2015年5月开始至2016年9月就租赁某厂西三旗厂区建设鹏博士（中关村）智慧产业园与银泰公司进行磋商。在磋商中，银泰公司是否在鹏博士公司要求下办理了违章建筑解封手续，是本案争议之一。诉讼中，银泰公司提供了名片，证明了鹏博士公司主要进行协商的人员为刘某1，鹏博士公司虽然认为刘某1是普通员工，但又不否认他代表鹏博士公司与银泰公司前后磋商的过程，故可以认定刘某1的行为是职务行为，能够代表鹏博士公司，故相关法律后果应由鹏博士公司承担。从银泰公司提供的邮件往来，能够证明双方协商的前后过程；银泰公司将前后四份草拟的合同发送给刘某1，结合双方的会议纪要、微信、谈话录音，形成完整的证据链，证明了鹏博士公司多次与银泰公司、某厂进行合同磋商的过程，能够使银泰公司有充分的理由确信鹏博士公司有签订合同的诚意；银泰公司为了与鹏博士公司达成租赁合同，先后变更合同内容，增加了为鹏博士公司办理解封并拆除违建、支付人员清退费用等合同义务。诉讼中，银泰公司亦提供了赴大兴法院办理解封而支付的500万元票据、以及委托第三方办理手续的相关材料，均证实了银泰公司的合理支出。鹏博士公司以银泰公司与某厂的合作协议书为证，认为银泰公司办理解封及相关手续是其与某厂的合同义务。对此法院认为，在上述合作协议书中，明确写明银泰公司负责对厂区内违法建筑的福临公寓及所属违法建设进行清退和拆除，在双方的磋商过程中，已从银泰公司清退福临公寓扩充到除临街房屋以外的所有厂房；且银泰公司负责是解封的协调工作，支付费用非银泰公司义务；故银泰公司支付的解封费用是与某厂合同之外的费用，法院对鹏博士公司的抗辩意见不予认同。对于银泰公司支出的解封费用，是否应由鹏博士公司负担，法院认为，虽然银泰公司与鹏博士公司没有签订合同，但银泰公司是在与鹏博士公司的多次协商下，基于鹏博士公司欲与其签订租赁合同的信任，并应鹏博士公司要求下办理解封手续并支付解封费用。鹏博士公司经过一年多的磋商，以政府不批准新建和扩建数据中心为由退出，理由并不充分，其在银泰公司已办理解封手续，拆除违章建筑后，仍认为某厂的场地存在法律纠纷及司法查封情况拒不签订合同，亦缺乏令人信服的理由。鹏博士公司不同意与银泰公司签订租赁合同，却在缔约过程中主张由银泰公司支付违章建筑的解封费用，以致银泰公司为尽快签约支付了上述费用，对于该损失的形成鹏博士公司负有过错，应承担赔偿责任。现银泰公司起诉要求鹏博士公司给付办理解封支付的870万元费用，有事实与法律依据，法院支持。诉讼中，银泰公司撤回了要求鹏博士公司支付人员清退费用的诉讼请求，法院不持异议，可待实际发生后另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第三款之规定，判决：本判决生效后七日内，鹏博士电信传媒集团股份有限公司赔偿北京银泰央达理财顾问有限公司损失870万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，民事案件案由应依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案审理中，银泰公司明确表示因鹏博士公司在合同磋商过程中违反了诚实信用原则，导致合同未成立，应当对银泰公司所造成的损失承担缔约过失责任。根据《最高人民法院民事案件案由规定》的规定，缔约过失责任是一种独立于违约责任和侵权责任之外的责任类型，缔约过失责任发生在订立合同过程中，相关合同一般不成立、无效、被撤销或不被追认，纠纷的产生和处理也与合同内容及约定无关，故不宜以拟订立的合同类型作为案件案由的依据。本案中，银泰公司与鹏博士公司均认可双方存在订立房屋租赁合同的磋商，但最终双方并未订立合同，银泰公司提起本案诉讼的请求权基础为缔约过失责任，且双方当事人在本案中的诉辩主张均围绕鹏博士公司是否存在缔约过失行为、是否应承担相应责任展开，故本案案由应当确定为缔约过失责任纠纷，一审法院将本案案由确定为房屋租赁合同纠纷不当，本院予以纠正。
《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。关于缔约过失责任，其理论依据是建立在诚实信用原则基础上的先合同义务。合同关系是一种基于信赖而发生的要约承诺关系。在订立合同过程中，因一方当事人的过失而使合同不成立、无效或被撤销并致对方当事人受害，此时由于在当事人之间不存在合法有效的合同关系，受害人难以违约追究致害人的法律责任。而在此种情况下，当事人在为缔约而进行磋商的过程中，已由一般业务关系变成了具有特定信赖成分的特殊联系关系。这种关系虽不以给付为内容，但依据诚实信用原则，当事人应负有相互协力、告知、保密、照顾、保护等义务。当事人若违反上述先合同义务，且给对方造成损害，即应承担法律上的缔约过失责任。因此，缔约过失责任是指在合同缔结过程中，缔约人故意或者过失地违反依据诚实信用原则所应负的先合同义务，致使另一方的信赖利益受损，而应承担的民事责任。缔约过失责任的构成要件有以下几点：（1）缔约人违反了以诚实信用为基础的先合同义务，在缔约阶段，当事人为缔结契约而接触协商之际，已由原来的普通关系进入到一种特殊的信赖关系，双方均应依诚实信用原则互负一定的义务，一般称之为附随义务，即互相协助、互相照顾、互相告知、互相诚实等义务。若当事人违背了其所负有的附随义务，并破坏了缔约关系，就构成了缔约过失，才有可能承担责任；（2）违反先合同义务的行为给对方造成了信赖利益损失，如果没有损失，就不会存在赔偿问题，而所谓信赖利益损失，指相对人因信赖合同会有效成立却由于合同最终不成立或无效而受到的利益损失，这种信赖利益必须是基于合理的信赖而产生的利益，即在缔约阶段因为一方的行为已使另一方足以相信合同能成立或生效。若从客观的事实中不能对合同的成立或生效产生信赖，即使已经支付了大量费用，这是因为缔约人自身判断失误造成的，不能视为信赖利益的损失；（3）相关行为与损害之间有因果关系即相对方的信赖利益损失是由行为人的缔约过失行为造成的，而不是其他行为造成的。如果这二者之间不存在因果关系，则不能让其承担缔约过失责任，这是该责任制度的内在要求；（4）行为人有过错。这里的过错既包括故意也包括过失。无论是故意还是过失，只要在缔约阶段违反了附随义务，并对合同最终不能成立或被确认无效或被撤销负有过错，就应当承担缔约过失责任。并且，责任的大小与过错的形式没有任何关系，这是因为缔约过失责任以造成他人信赖利益损失为承担责任的条件，其落脚点在于行为的最终结果，而非行为的本身。以上四个要件是构成缔约过失责任的条件，四者缺一不可，否则就不构成缔约过失责任。综上所述，本案争议的焦点是鹏博士公司对于银泰公司诉求的损失是否应当根据缔约过失责任的规定承担赔偿责任。本院将结合缔约过失责任的构成要件逐一进行分析：
关于鹏博士公司是否存在违反先合同义务的行为？鹏博士公司与银泰公司在本案审理中均认可双方自2015年3月起就签订房屋租赁合同一事进行磋商，但由于银泰公司并非租赁房屋的实际产权人，其与鹏博士公司磋商租赁事宜的权利来源于其与某厂于2015年2月28日签订了《合作协议书》，在该协议书中，银泰公司承诺自行协商相关单位、部门对厂区内违法建筑的福临公寓及所属违法建设进行清退和拆除，负责与北京市大兴区人民法院执行局协调并达到拆除程序，具备可进行拆除和清退的条件，并承诺最终可使其解除厂区内被查封的建筑物，对福临公寓进行拆除、清退所产生的一切费用及法律责任均由银泰公司全部承担。只有在银泰公司履行了上述义务后，某厂才将全部土地及地上建筑物（除某厂现使用的房屋和土地外）出租给银泰公司。银泰公司在本案审理中认可由于对清理费用问题未协商一致，其与某厂之间未订立租赁合同。在银泰公司未履行上述义务的情况下，某厂不可能与其签订租赁合同，进而银泰公司亦无法另行与鹏博士公司签订转租合同，获取差价利益。现银泰公司主张由于鹏博士公司急于入驻，在磋商过程中向其承诺解封及清退的费用以提高租金标准的方式最终由鹏博士公司负担，但鹏博士公司对此予以否认，本院经审查后认为银泰公司的该项主张缺乏事实与法律依据，亦不符合常理，本院不予采信，具体理由如下：
第一，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，由于租赁标的物包括了部分违章建筑且已被人民法院依法查封的情况，即标的物存在权利瑕疵。在这种情况下，出租人要想实现利用租赁物收益的目的，必须消除这种权利瑕疵，保证租赁物处于一种适租的状态，否则任何一个承租人都不可能接受这种事实状态。反之，任何一个处于缔约磋商阶段的承租人在知晓这种瑕疵之后，基于对租赁物的全面利用的权利，势必会要求出租人消除权利瑕疵。本案中，无论是银泰公司先行与某厂签订租赁合同，再与鹏博士公司签订转租合同，还是某厂、银泰公司、鹏博士公司三方签订租赁合同，并不会对鹏博士公司的缔约地位产生影响，其均是承租人。而银泰公司的缔约地位可能是出租人或者共同承租人，但这种缔约地位的区别仅仅是形式上的，无论采取哪种方式订立合同，鹏博士公司都是房屋的实际使用人、租金的实际承担者，银泰公司都可以保证其差价利益。即便银泰公司作为共同承租人，因其与某厂签订了《合作协议书》，其亦负有消除瑕疵的义务。故鹏博士公司要求租赁物没有瑕疵是法律赋予其的合法权利，也是法律规定的出租人必须尽到的义务。无论是某厂还是银泰公司，要想实现租赁物的另行出租并获取利益，就必须先行解决法院查封问题。故本案中某厂、银泰公司支付费用进行解封仅是保证了租赁物处于一种没有权利瑕疵的适租状态，并非是基于鹏博士公司的要求而发生的额外投入。这种消除瑕疵的行为是双方正式缔约的前提条件，且系出租人的法定义务。
第二，鹏博士公司是否承诺解封的费用由其承担？依据银泰公司提交的其与鹏博士公司之间的会议纪要，可以反映出鹏博士公司在此事上的态度：其中2015年7月9日第二次会议纪要中记载鹏博士公司提出原某厂区域违法建筑拆除、清理工作由银泰公司尽快完成；2015年8月15日第六次会议纪要中记载鹏博士公司提出银泰公司就厂区商户经营现状，人员清退谈判情况，下一步人员清退谈判思路，政府对于人员清退的工作安排汇报给鹏博士公司。鹏博士公司要求平稳和安全的进行人员清退，需要一处无纠纷的干净场地；2015年8月15日第八次会议纪要中记载鹏博士公司提出租金标准为2345万元每年，并希望在2016年9月前交付场地，银泰公司提出由于鹏博士公司对于层高的特殊要求，会减少30%的租赁面积，希望租金予以相应提高；2015年9月28日第九次会议纪要中记载海淀工业公司提出某厂人员清退费用大，鹏博士公司给付租金太低，希望提高租金单价，便于双方合作；2015年9月30日第十次会议纪要中记载银泰公司做好人员、资金准备，在最后的时间与商户再洽谈一次，以平稳进行人员清退为目的，同时鹏博士公司建议银泰公司在人员清退时可适度进行赔偿，不为后期经营留下后患，不希望有任何纠纷。通过上述会议纪要的内容可以看出，鹏博士公司对于租赁标的物存在的纠纷是知情的，且其态度是明确的，即要求银泰公司尽快妥善解决，其承租的租赁物必须是干净无纠纷的。关于银泰公司提出的因鹏博士公司急于入驻，故承诺通过提高租金标准的方式实际承担解封、清退费用的主张，在会议纪要中并未体现，且鹏博士公司对于入驻时间的要求为2016年9月，尚有一年的筹备时间，此外银泰公司在会议纪要中要求增加租金的理由是面积减少，并非其在本次诉讼中的理由。通过双方多次磋商的过程可以看出双方对于租赁合同的核心条款均有自己的意见，反复协商讨论，足以可见双方对于缔约的慎重态度以及对各自权利的争取。作为两家具有一定规模的企业法人，其中一方还是上市公司，不可能也不应该没有注意到缔约过程中的风险，按照法律规定保证租赁物适租的义务在于出租人，故从鹏博士公司的角度来说，其作为房屋承租人，没有必要将本应由他人承担的义务转移给自己。按照银泰公司的主张，鹏博士公司愿意通过提高租金标准的方式负担解封、清退费用，每年增加的租金数额达到近1500万元，如果双方最终签订了20年的租赁合同，则意味着鹏博士公司的履约成本增加了近3亿元，这与银泰公司主张的解封、清退费用相差甚远，明显不符合常理。
虽本院已评判鹏博士公司之行为未违反其应履行的先合同义务，就本案裁判结果而言，已不必再对其他要件进行评判，但为更清晰的厘清双方争议，本院对其他要件简要评判如下：
关于银泰公司是否有信赖利益损失？信赖利益损失赔偿主观方面必须是基于合理的善意的信赖，客观方面表现为订约、履行成本的支出和订约机会的丧失。主要包括缔约费用、准备履行所支出的费用、因合理信赖从而丧失与第三人另订合同的机会所产生的损失。究其本质，信赖利益主要是一种维持现存法律关系和事实状态的既存利益，是完成合同使命所付出的代价。在合同有效成立并得到履行的场合，为履行利益所掩盖，反之，信赖利益损失则凸显出来。本案中，银泰公司主张由于鹏博士公司终止缔约谈判，导致其为缔约而先行支付的解封费用无法收回，应认定为系鹏博士公司的行为对其造成的损失，该损失主要分为两部分：一是银泰公司代某厂向北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院）支付的案款500万元；二是银泰公司委托第三方北京中视海成文化传播有限公司（以下简称中视海成公司）进行大兴法院查封解封所产生的劳务费370万元。根据某厂、银泰公司、范某于2016年8月27日达成的《代偿解封协议》的约定，由某厂向范某代偿债务500万元，该款项某厂指定银泰公司实际支付，后三方履行了该协议，某厂房屋被解除查封。通过上述协议可以看出，银泰公司支付代偿执行案款系基于某厂的指定，该方式也符合某厂与银泰公司之间《合作协议书》的约定，如果银泰公司坚持认为自己并非是解封义务的主体，那么其可以向某厂追偿该笔款项，因此本院认为该项支出与鹏博士公司无关。关于银泰公司向中视海成公司支付的370万元劳务费，首先从银泰公司提交证据的形式上来看，其中360万元的汇款凭证显示的用途为制作费，并非银泰公司主张的劳务费。其次，法院执行阶段的查封解封有明确的条件和流程，均可在法律规定的范围内依法申请，银泰公司主张中视海成公司有能力在其可承受范围内协调解决解封事宜，故支付了高额劳务费，但现有证据不能证明银泰公司向中视海成公司支付的费用系解封劳务费，即便如银泰公司所述，该笔费用也不是解封所必须产生的合理费用，不属于为使房屋租赁合同成立必须付出的成本，显然不属于信赖利益损失的范畴。
关于鹏博士公司是否具有过错？依据2016年5月24日银泰公司发送给鹏博士公司的三方租赁合同草本的约定：在合同签字盖章后15日内，银泰公司无偿支付某厂因对租赁物人员清退即拆除违法建设所产生的共计不超过3000万元费用，该笔费用是三方合作的前提条件，作为合同的生效条件之一；合同约定租赁厂区的拆迁、清退、改造、遗留司法问题等，由银泰公司负责，鹏博士公司不承担任何责任；银泰公司完成全部租赁区域内清退、拆除改造，使租赁房屋达到鹏博士公司所要求的适用状态。银泰公司在本合同生效后九十个工作日内完成清退拆除及法院解封工作。由此可见，在银泰公司起草的合同文本中，对于解封、清退费用的负担已经明确为银泰公司的义务，且上述义务的履行均是在合同订立后的一定期限内完成，银泰公司称由于担心合同订立后无法在短时间内完成上述工作，故提前将解封工作完成。但双方当时仍处于缔约磋商阶段，是否能够缔约成功尚不明确，在这种情况下，银泰公司进行解封显然是对缔约结果的过于自信，其应当对自己的行为承担相应的责任。根据《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015版）》的通知，鹏博士公司计划在海淀区建立数据中心的项目属于禁止新增的产业，鹏博士公司亦是基于此终止与银泰公司订立租赁合同。银泰公司主张鹏博士公司可以调整业态继续承租且在海淀区召开相关会议后未及时通知银泰公司终止磋商。立项受限、调整业态均系公司经营的重大事项，均可能对公司的现有决策产生影响，绝非银泰公司主张的非此即彼，故鹏博士公司选择终止项目有其合理性，且银泰公司在明知原有项目立项受阻的情况下，未与鹏博士公司就缔约与否、是否变更缔约内容进行确认便进行解封，本身具有重大的过错。
综上所述，一审法院未结合缔约过失责任的构成要件对鹏博士公司是否存在缔约过失责任进行全面分析，进而导致结论错误，本院予以纠正。鹏博士公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初860号民事判决；
二、驳回北京银泰央达理财顾问有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费72700元，由北京银泰央达理财顾问有限公司负担（已交纳）；
二审案件受理费72700元，由北京银泰央达理财顾问有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘 磊
审 判 员 朱文君
二〇一八年一月二十四日
法官助理 李昊婷
书 记 员 杨梓薇