贵州省盘县人民法院民 事 判 决 书（2014）黔盘民初字第244号原告王绍敏。特别授权委托代理人杨辉。原告付艳英（付盘琼）。特别授权委托代理人杨辉。被告王绍南。特别授权委托代理人王斌尔。被告蒋菜琼。特别授权委托代理人王斌尔。原告王绍敏、付艳英与被告王绍南、蒋菜琼建设用地使用权转让合同纠纷一案，原告王绍敏、付艳英于2013年12月27日向本院提起诉讼。本院受理后，适用普通程序由审判员林友芳担任审判长，与人民陪审员兰霞、王学粉组成合议庭进行审理，后变更为由审判员丁再武担任审判长，与审判员余华、李彦组成合议庭，于2014年5月22日公开开庭进行了审理。原告王绍敏、付艳英及其特别授权委托代理人杨辉，被告王绍南、蒋菜琼及其特别授权委托代理人王斌尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王绍敏、付艳英诉称，2005年初，被告王绍南以挂牌出让的方式取得了位于盘县红果镇月亮山加油站对面1920平方米的国有土地使用权，2005�3月1日取得了红果经济开发区管理委员会（2005）红土字第0020号《建设用地批准书》，被告王绍南取得上述土地使用权后，于2008年8月29日与其妻子即被告蒋菜琼和二原告签订了《土地转让协议书》，约定二被告将其取得的（2005）红土字第0020号《建设用地批准书》中载明的地块中的16米×50米地块以1 200 000元的价格转让给二原告，协议还约定了其他事项。协议签订后，二原告多次催促二被告办理土地分割及过户手续。直至2013年3月6日，被告王绍南才委托其弟王绍敏与二原告及彭保云等人进行了土地份额分割，并签订了《土地分割协议》，该分割协议约定了二原告向二被告购买的土地使用权的四至界限，但二被告一直未将土地使用权变更登记到二原告名下。二原告认为，二被告在依法取得国有土地使用权后，将其中的部分转让给二原告的行为未违反法律法规的强制性规定，双方签订的《土地转让协议书》是双方真实意思表示，在二原告向二被告支付了土地转让款后，二被告应向二原告完整交付转让的土地供二原告使用。二被告所称的《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对国有土地使用权转让所作的限制不是强制性规范，不影响转让协议的效力。请求：一、判令二被告及时将位于盘县红果镇月亮山加油站对面红果经济开发区管理委员会（2005）红土字第0020号《建设用地批准书》载明的其中价值约1 200 000元的国有土地使用权（四至界限自张玉作地往红果方向，前抵320国道，后抵恒福房地产，右至彭保云地，左至孔垂林地）交付给二原告使用，并协助二原告办理土地使用权变更登记手续。二、办理土地使用权变更登记手续产生的费用由二被告承担。原告王绍敏、�艳英在举证期限内向本院提交了以下证据：1、（2013）黔盘民初字第1882号民事裁定书复印件一份，用以证明二原告于2013年5月23日向人民法院提起了诉讼向二被告主张权利，被人民法院裁定驳回起诉的事实。二被告对该证据均无异议。2、《土地转让协议》复印件一份，用以证明二被告于2008年8月29日将其取得的建设用地批准书载明的国有土地使用权的一部分（地块大小为16米×50米）以1 200 000元的价格转让给二原告的事实。二被告的质证意见为，二被告转让的土地没有取得土地使用权证，该转让协议应属无效。3、王绍南用地图复印件一份，用以证明建设规划部门在2013年4月26日对被告王绍南取得的建设用地批准书上载明的地块进行确定的事实。二被告对该证据均无异议。4、红果经济开发区管理委员会（2005）红土字第0020号建设用地批准书复印件一份，用以证明被告王绍南于2005年3月1日取得位于盘县红果镇月亮山加油站对面1 920平方米的国有土地建设使用权，土地取得的方式为出让以及该国有土地使用权人为王绍南的事实。二被告对证据的“三性”无异议，但认为该批准书并不是土地使用权证，其项下的土地不能转让。5、王绍南于2013年3月6日向王绍敏出具的《委托书》、《土地分割协议》复印件各一份，用以证明被告王绍南于2013年3月6日委托原告王绍敏对其转让给二原告等人的土地进行分割开挖并办理相关手续。二被告的质证意见为，对证据的“三性”无异议，但该土地转让时未取得土地使用权证，转让协议应属无效。被告王绍南、蒋菜琼辩称，原被告虽然签订了《土地转让协议》，二原告也按合同约定向二被告支付了土地转让款，但原被告之间的转让合同无效，二原告的诉请不应得到支持，理由如下：原被告的土地转让行为违反法律的效力性的强制性规定，转让合同无效。被告王绍南仅取得了建设用地批准书，但未办理土地使用权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定，原被告诉争的土地没有按期完成土地的投资开发，未取得土地使用权证书或未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让，故原被告签订的《土地转让协议》违反了法律的强制性规定，破坏了房地产市场秩序，妨害了房地产业的健康发展，是无效合同。综上，原被告于2005年8月9日签订的《土地转让协议》应属无效，二原告的诉请依法应予驳回。被告王绍南、蒋菜琼在举证期限内提交了一份红果经济开发区管理委员会（2005）红土字第0020号建设用地批准书复印件，用以证明二被告转让的土地没有取得正式的土地使用权证，不能进行转让的事实。二原告的质证意见为，对该证据的“三性”无异议，对证明目的有异议，根据法律规定，建设用地批准书就是国有土地使用权出让后取得的证件，并非二被告所述的需要有土地使用权证。本院依职权调取了以下证据：1、红果经济开发区管理委员会（2005）红土字第0020号建设用地批准书、红果经济开发区挂牌出让国有土地使用权成交确认书、国有土地使用权出让合同，上述证据证实了被告王绍南取得本案中诉争的国有土地使用权的过程和具体情况。原被告对该组证据均无异议。2、盘县公安局的起诉意见书，该起诉意见书并未将本案涉及的土地转让行为纳入王绍南涉嫌合同诈骗案的侦查范围。二原告对该证据无异议。二被告的质证意见为，本案涉及的土地虽与正在侦查的刑事案件无关�但刑事案件现已退回补充侦查。对证据的分析认定，对于二原告提交的第1-5组证据及二被告提交的建设用地批准书，原被告对真实性、合法性均未提出异议，能够与本院调取的第1-2组证据相互印证，上述证据可以作为认定本案事实的依据。经审理查明，被告王绍南与被告蒋菜琼系夫妻关系。2004年12月21日，被告王绍南通过参与竞拍，竞得了红果经济开发区国土资源分局挂牌出让的国有土地使用权。2005年2月28日，被告与红果经济开发区国土资源分局签订了国有土地使用权出让合同。2005年3月1日，红果经济开发区国土资源局向被告颁发了红果经济开发区管理委员会（2005）红土字第0020号建设用地批准书（以下简称红管会（2005）红土字第0020号建设用地批准书），被告取得了位于盘县红果镇月亮山加油站对面1 920平方米的建设用地使用权，土地使用年限为50年，该宗土地的四至界限为自干沟桥往红果方向，前抵320国道，后抵恒福房地产，右至张玉作地，左至采石场。2008年8月29日，原告王绍敏、付艳英（乙方）与被告王绍南、蒋菜琼（甲方）签订《土地转让协议》，该协议约定：“一、甲方愿将自己月亮山宽16米，进深50米土地一块以壹佰贰拾万元人民币（￥1 200 000.00元）转让给乙方。二、由于地形因素，上述地块呈前宽后窄，其后窄程度以上述地块两邻留下的宽度为准。三、付款方式为乙方在今年十月份向甲方付款贰拾万元人民（￥200 000.00元），明年的今天再向甲方付款肆拾万元人民币（￥400 000.00元），余下款额可在即日起一年后根据劳力给付，但不超过即日起三年内付清所欠款项……”。合同签订后，二原告依照合同约定向二被告支付了土地使用权转让款。2005年至2012年期间，被告陆续将上述1 920平方米的国有土地�用权划分后转让给了王文玉、彭保云、王绍敏、付艳英、孔垂林、孔维开等人。2013年3月6日，被告王绍南委托原告王绍敏与王文玉等人签订《土地分割协议》，原告王绍敏同时也作为该协议的一方主体参与分割。该协议约定，由于被告王绍南实际取得的国有土地使用权面积为1 920平方米，但转让给二原告等人的面积已经超出了1 920平方米，二原告等人自愿按照比例缩减面积，双方确认二原告受让的国有土地使用权面积为592.59平方米，四至界限为自张玉作地往红果方向，前抵320国道，后抵恒福房地产，右至彭保云地，左至孔垂林地。王文玉受让的面积为370.37平方米，四至界限为自张玉作地往红果方向，前抵320国道，后抵恒福房地产，右至张玉作地，左至彭保云地。彭保云受让的面积为370.37平方米，四至界限为自张玉作地往红果方向，前抵320国道，后抵恒福房地产，右至王文玉地，左至王绍敏地；孔垂林受让的面积为293.335平方米，四至界限为自张玉作地往红果方向，前抵320国道，后抵恒福房地产，右至王绍敏地，左至孔维开地；孔维开受让的面积为293.335平方米，四至界限为自张玉作地往红果方向，前抵320国道，后抵恒福房地产，右至孔垂林地，左至采石场地。原被告分割上述土地使用权后，二原告对其受让的土地进行了平整，但二被告至今未将国有土地使用权变更登记到二原告名下。本院认为，本案的争议焦点是：1、原被告于2008年8月29日签订的《土地转让协议》是否有效。2、二被告是否应当向二原告交付土地并办理土地使用权变更登记手续。3、办理土地使用权变更登记手续产生的费用是否应当由二被告承担。关于原被告于2008年8月29日签订的《土地转让协议》是否有效的问题。本院认为，被告王绍南通过挂牌出让的�式取得盘县红果镇月亮山加油站对面1 920平方米国有土地的使用权，红果开发区国土资源局也向其发放了《建设用地批准书》，该建设用地批准书即为被告王绍南取得国有土地使用权的权利凭证，二被告将国有土地使用权转让给二原告并不违反法律法规的效力性的强制性规定，双方签订的合同是有效合同，对原被告均有拘束力。二被告辩解双方签订的合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，合同应属无效，因法律并未规定违反上述法律的规定会导致合同无效，故二被告的辩解理由不能成立，不予支持。关于二被告是否应当向二原告交付土地并办理土地使用权变更登记手续的问题。原被告签订《土地转让协议》后，被告王绍南又委托原告王绍敏与王文玉等人签订《土地分割协议》，原告王绍敏同时也作为该协议的一方主体参与分割。土地分割协议中约定的土地面积是双方对转让土地使用权面积的变更，对双方都具有约束力。二原告向二被告支付了相应土地使用权转让款后，二被告应依约向二原告交付土地。原被告对土地进行分割后，二原告对土地进行平整即是二原告对土地使用权的控制，二被告无需再向二原告交付土地，二原告请求由二被告交付位于盘县红果镇月亮山加油站对面红果经济开发区管理委员会（2005）红土字第0020号建设用地批准书中的592.59平方米土地的请求本院不予支持。土地使用权作为不动产，土地使用权变更登记才能发生物权变动的效力，故二被告应当协助二原告办理土地使用权变更登记手续，二原告请求由二被告协助办理位于盘县红果镇月亮山加油站对面红管会（2005）红土字第0020号建设用地批准书项下592.59平方米土地的土地使用权变更登记手续的理由成立，本院予以支持。关于办理土地使用权变更登记手续产生的费用是否应当由被告承担的问题。因原被告签订的《土地转让协议》及《土地分割协议》中均未对办理土地使用权过户登记手续产生的费用进行约定，应当依照相关法律规定及登记部门的要求支付办理过户登记手续产生的费用。故二原告主张由二被告承担办理土地使用权变更登记手续产生费用的理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条之规定，判决如下：一、由被告王绍南、蒋菜琼于本判决发生法律效力后三十日内配合原告王绍敏、付艳英将红管会（2005）红土字第0020号建设用地批准书�下（四至界限为自张玉作地往红果方向，前抵320国道，后抵恒福房地产，右至彭保云地，左至孔垂林地）的592.59平方米土地使用权过户到原告王绍敏、付艳英名下。二、驳回原告王绍敏、付艳英的其他诉讼请求。案件受理费15 600元，由被告王绍南、蒋菜琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判长  丁再武审判员  李 彦审判员  余 华二〇一四年五月二十七日书记员  冯美坚