成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第3023号
原告张磊，男，1980年2月11日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。
委托代理人韩颖（系张磊妻子），女，1982年12月25日出生，汉族，住成都市成华区。
原告韩颖，女，1982年12月25日出生，汉族，住成都市成华区。
被告成都融创置地有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人韩放，成都融创置地有限公司总经理。
委托代理人杨雅婷，泰和泰律师事务所律师。
原告张磊、韩颖与被告成都融创置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月4日受理后，依法由代理审判员王艳适用简易程序独任审判，于2015年6月1日公开开庭进行审理。原告韩颖及其作为原告张磊的委托代理人，被告成都融创置地有限公司的委托代理人杨雅婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张磊、韩颖诉称，2009年10月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），购买被告开发的“蓝谷地·天域”（位于成都市锦江区水杉街蓝谷地五期10栋1单元2403号房）商品房。合同约定房屋交付时间为2011年12月31日。2011年12月31日原告根据被告发出的《收楼通知书》内容，向被告支付房屋价款、房屋契税、房屋维修基金、及办理房屋�有权证的登记费用，缴纳了物业服务费用，完成了该商品房的实际交付，并敦促其早日取得该商品房所在楼栋的权属证明并办理房屋所有权证，但被告方迟迟未办理，直至2014年6月24日才取得该商品房所有楼栋的权属证明，2014年9月1日才为原告办理房屋所有权证登记，以致原告对房屋的正常支配受到很大影响。按照合同第十九条第（一）项内容约定，出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，原告又愿意继续履行合同的，则被告应当按原告已付房款的每日万分之一向原告支付逾期取得该商品房所在楼栋权属证明的违约金；同时按照合同第十九条第（二）项内容约定，买受人应当在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书，如被告未按期办理产权证，原告又愿意继续履行合同的，则被告应当按原告已付房款的每日万分之一向原告支付逾期�理房屋所有权证的违约金。综上所述，被告应当按照合同第十九条第（一）项和合同第十九条第（二）项约定内容，立即向原告支付自原告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止的违约金，以及自原告应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止的违约金，原告房价款为665118元，被告应按照每日66.5元向原告分别支付以上两项违约金。故诉至法院请求判令：1、被告按照每日66.5元支付自原告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止的违约金，违约金计算自2013年1月1日起至2014年6月24日（取得该商品房所在楼栋的权属证明之日）止，共计539天，合计35843.5元；2、被告按照每日66.5元支付自原告应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所�权证书之日止的违约金，违约金计算自2013年3月27日至2014年9月1日止，共计523天，合计34779.5元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告成都融创置地有限公司辩称，逾期办理房屋的所有权初始登记及转移登记属于同一违约行为，所有权转移登记的办理依附于所有权初始登记的办理，对违约金不应分别计算；对原告关于两个违约金的主张的计算起始时间没有异议，但所有权初始登记违约金截止时间应当是2014年6月10日，所有权转移登记违约金的截止时间应当是2014年7月7日，因为被告已于2014年6月10日、2014年7月7日分别向成都市城乡房产管理局提交了办理原告房屋所在楼栋的权属证明以及所有权转移登记的申请书等完备材料；原告没有证据证明因被告的违约行为给原告造成的实际损失，同时，违约金过高，请法院依据合同法以及司法解释对违约金予以调减。
经审理查明，2009年10月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定：原告购买被告开发的位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·天域”10栋1单元2403号商品房，房价款为665118元。并约定房屋交付时间为2011年12月31日前；被告应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内向原告支付；房屋交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日�450日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息。原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。合同签订后，原告依照约定支付了全部购房款，被告于2012年7月18日向原告出具《销售不动产统一发票》。
2011年12月31日，被告向原告交付房屋。原告接收房屋后交付相关契税、维修基金等税费。
2014年6月10日，被告向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋（10栋1单元2403号房屋）的所有权初始登记；经已生效的四川省成都市中级人民法院（2014）成民终字第6344号民事判决书确认，2014年6月24日，被告取得位于成都市锦江区水杉街166号（“蓝谷地·天域”五期）10号楼的房屋楼栋权属证明。
2014年7月7日，被告向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋（10栋1单元2403号房屋）的所有权转移登记。2014年9月1日，原告取得案涉房屋的房屋所有权登记。
2015年5月4日，因被告逾期为原告办理案涉房屋的楼栋权属证明及转移登记，原告提起本案诉讼。
以上事实的认定，有原、被告双方的庭审陈述以及经法庭质证具有民事诉讼证据效力的以下证据在案为证：原告提交的原告的身份证复印件，结婚证复印件，被告工商信息查询单，房屋所有权证复印件，成都市房产信息档案馆自助查询的房屋信息摘要，《商品房买卖合同》及其附件，销售不动产统一发票，契税完税证，收楼通知书；被告提交的成都市城乡房产管理�房屋所有权初始登记申请书复印件，成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效，原、被告双方应全面履行合同约定的义务。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在房屋买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任”的规定，被告未按约办理案涉房屋的楼栋权属证明及转移登记，应当向原告支付违约金。被告辩称其逾期办理案涉房屋的楼栋权属证明和逾期办理产权转移登记的行为是同一违约行为，对违约金不应分别计算。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中对逾期办理案涉房屋的楼栋权属证明和逾期办理转移产权登记的行为分别约定了相应的违约金计算标准，被告逾期办理案涉房屋的楼栋权属证明和逾期办理转移产权登记的行为系不同的违约行为，其应根据约定分别承担违约责任，被告的该项辩称理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
一、关于逾期取得房屋楼栋权属证明的违约金。根据合同约定，被告应当在2012年12月31日前取得房屋所在楼栋权属证明，因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，且原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。经查，被告至2014年6月24日才�际取得房屋所在楼栋权属证明，实际逾期539天（2013年1月1日起至2014年6月24日）。现原告主张自被告实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止的逾期取得房屋楼栋权属证明的违约金，具有事实和合同依据，本院予以支持。但是，被告请求调低该项违约金。对此，本院认为，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“……人民法院应当�实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于被告明确请求对违约金予以调低，并且原告也未举证证明其实际损失，故根据原、被告履约的实际情况、违约程度等因素，本院依法确定逾期取得房屋初始登记的违约金为12900元。
二、关于逾期办理房屋所有权转移登记的违约金。根据双方合同约定，房屋交付后，原告委托被告申请办理房屋所有权转移登记，如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自原告应取得的期限届满之次日起至实际取得之日止，被告按房价�每日万分之一支付违约金。关于此项违约金的计算时间，原告主张逾期办理房屋转移登记违约金计算期间是2013年3月27日至2014年9月1日，因本院已支持原告所主张的房屋交付之日起450日即2013年1月1日至2014年6月24日期间的楼栋权属证明违约金，原告再次主张2013年3月27日至2014年6月24日期间的所有权转移登记违约金，显属不当，本院不予支持。同时，被告于2014年7月7日向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记，因开发商将办理房屋所有权登记的相关资料提交产权监理部门后，由于行政审批等履行正常手续所导致的登记时间延后，取得房屋所有权证的期间已非由于“出卖人的原因”所能控制，故在计算逾期办证违约责任时间时，应将办证机关办证期间予以扣除。综上，被告自取得案涉房屋楼栋权属证明起，实际逾期13天（2014年6月25日至2014年7月7日）。�是，被告请求调低该项违约金。故本院酌情确定逾期取得房屋所有权证的违约金为400元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都融创置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张磊、韩颖支付逾期取得房屋所在楼栋权属证明的违约金12900元；
二、被告成都融创置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张磊、韩颖支付逾期取得房屋所有权证的违约金400元；
三、驳回原告张磊、韩颖的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费783元，由被告成都融创置地有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 王 艳
二〇一五年六月三十日
书 记 员 郑云飞
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当�人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。