上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第1183号
原告（反诉被告）林晓峰。
委托代理人贺亮，上海信证律师事务所律师。
原告（反诉被告）裴珺。
被告（反诉原告）王建东。
委托代理人周艳军，上海市申达律师事务所律师。
被告李永福。
第三人王焕新。
委托代理人李秀红。
委托代理人胡耀弟，上海市纵横律师事务所律师。
第三人蒋国忠。
委托代理人贺亮，上海信证律师事务所律师。
第三人黄志梅。
原告林晓峰、裴珺与被告王建东、李永福，第三人王焕新、蒋国忠、黄志梅，以及被告王建东反诉原告林晓峰、裴珺房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林晓峰、裴珺以及两原告的共同委托代理人贺亮，被告王建东的委托代理人周艳军，第三人王焕新及其委托代理人李秀红、胡耀弟，第三人蒋国忠的委托代理人贺亮，第三人黄志梅到庭参加诉讼。被告李永福经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告林晓峰、裴珺诉称，原告林晓峰于2011年12月1日、2012年2月15日分别向第三人蒋国忠借款12万元和20万元，第三人黄志梅为担保人。同时，两原告于2011年12月1日办理了《公证委托书》，全权委托被告李永福出售原告名下的上海市广中支路商业一村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），以此承诺如到期未能偿还借款，两原告愿出售系争房屋以所得售房款向蒋国忠还款。借款到期后，原告林晓峰无法及时归还借款，隧于2012年8月21日通过上海盛锋房产经纪事务所（以下简称盛锋房产）与案外人杨某某签订了《房地产买卖居间协议》，欲将系争房屋转让于杨某某，约定房屋转让价为67万元，30日内签订《上海市房地产买卖合同》。居间协议签订后，案外人杨某某按约支付原告购房定金1万元，由被告李永福收取。2012年9月下旬，盛锋房产却通知原告，称系争房屋买卖合同的交易平台已被锁，无法与案外人杨某某办理网签合同。原告这才获悉，被告李永福已与第三人王焕新串通，以原告代理人身份，于2012年9月20日与王焕新姐姐即被告王建东签订了系争房屋的买卖合同，以62万元价格将系争房屋转让与被告王建东，并出具说明，要求被告王建东将房款直接打入王焕新帐户；2012年10月8日，被告王建东与李永福共同至房地产交易中心申请办理系争房屋转让过户手续；次日，被告王建东将60万元转账给第三人王焕新，王焕新出具收款证明。原告获悉上述情况后，至公证处出具了撤销原先委托被告李永福的《公证声明书》，并将该声明书递交房地产交易中心，才使得两被告之间买卖系争房屋未果。原告基于本意将系争房屋出售于案外人杨某某后，已于2012年10月下旬将系争房屋腾出由杨某某实际居住至今。原告与被告王建东之间不存在房屋买卖合同关系，两被告与第三人王焕新恶意串通，侵吞原告房产，导致原告无法按约进行正常的房屋转让手续。故原告诉讼，要求确认两被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
被告王建东辩称，被告王建东是与原告的公证委托人李永福签订了房屋买卖合同，办理了房屋买卖手续，是通过正常途径购买了系争房屋，并实际支付了全部购房款。在房地产交易中心办理系争房屋产权过户手续的过程中，因原告撤销了原李永福的公证委托，致使被告王建东最终未办妥系争房屋的过户手续。购买系争房屋系被告王建东真实意图的表现，也系其购买的首套房，需实际居住使用，不能因为其与第三人王焕新系姐弟关系而否认其购房的真实性。原告将系争房屋出售于案外人杨某某属一房两卖，其与杨某某在明知系争房屋不能网签合同的情况下，仍由杨某某虚假转账房款，并实际居住系争房屋，侵害了被告王建东的权利。本案系原告未按合同约定办理房屋过户手续，未按约向被告王建东交付系争房屋，故要求驳回原告的诉讼请求。
被告李永福未到庭答辩。
第三人王焕新述称，被告李永福是受原告的委托出售系争房屋，故本案系争房屋的买卖合同主体并非两被告，而是原告林晓峰与被告王建东。被告李永福作为原告的代理人与被告王建东签订买卖合同的行为是合法有效的，原告无任何事实证明被告李永福存在超越授权范围或恶意代理的行为。因原告已挂牌欲出售系争房屋，而其姐姐王建东正需购房，故其作为介绍人，促成双方签订了房屋买卖合同，购买系争房屋是被告王建东的真实意思表示。另外，鉴于其与第三人蒋国忠、原告林晓峰之间存在三角债关系，原告售房所得款项在归还给蒋国忠后，蒋国忠还需向其归还借款，故其直接向王建东收取了系争房屋的购房款。不同意原告的诉讼请求。
第三人蒋国忠述称，被告李永福与第三人王焕新原系蒋国忠所设公司的员工。2011年12月1日、2012年2月15日，原告分别向蒋国忠借款12万元和20万元，因未能按时还款，按约原告应出售系争房屋用于还款，故蒋国忠安排李永福与王焕新办理系争房屋买卖事宜。原告已与案外人杨某某达成买卖系争房屋的合意，杨某某支付的1万元购房定金理应交付蒋国忠，却被李永福私自交付于王焕新，李永福还私自从蒋国忠处取走了系争房屋的产证原件及公证委托书的原件，与被告王建东签订了房屋买卖合同。原告与第三人王焕新之间不存在债权债务关系，同意原告的诉讼请求。另外，第三人蒋国忠与王焕新之间，以及蒋国忠与原告林晓峰之间的债权债务关系，已另案诉讼进行处理。
第三人黄志梅述称，向蒋国忠借款借据上的借款人虽然写的是原告林晓峰，但32万元的实际借款人为黄志梅，林晓峰为黄志梅的借款提供了系争房屋作为担保。借款后，黄志梅向蒋国忠归还过借款利息26万余元，后因无力还款，两原告挂牌出售系争房屋，售房款将用于归还蒋国忠的借款，与王焕新无关。同意原告的诉讼请求。
被告王建东反诉称，2012年9月20日，被告王建东与原告的公证委托人李永福就系争房屋签订了房屋买卖合同，被告王建东依约支付了全部购房款62万元，并于2012年10月8日与原告的代理人共同向上海市虹口区房地产登记处申请办理了系争房屋的产权转移登记手续。但原告于2012年10月20日单方面向上海市虹口区房地产登记处撤销了原公证委托书，并拒绝继续办理系争房屋的产权登记手续及交房事宜。故被告王建东反诉，要求原告协助办理系争房屋的产权过户手续，并交付房屋；要求原告支付违约金32万元；要求原告按日500元赔偿自2012年11月7日至实际交房之日止的延期交付损失。
原告林晓峰、裴珺反诉辩称，与被告王建东之间的房屋买卖合同不是双方真实意思的表示，该买卖合同是无效的，故也不存在违约金和逾期交房损失，不同意被告王建东的反诉请求。
第三人王焕新反诉述称，同意被告王建东的反诉请求。
第三人蒋国忠反诉述称，不同意被告王建东的反诉请求。
第三人黄志梅反诉述称，不同意被告王建东的反诉请求。
经审理查明，两原告系夫妻关系。系争房屋的权利人登记为原告林晓峰。2011年12月1日、2012年2月15日原告分别向第三人蒋国忠借款12万元和20万元，约定分别于2012年1月31日、2012年4月14日前无条件全额归还，第三人黄志梅为担保人，承担连带还债责任。双方还约定，如原告到期未能偿还借款，愿出售系争房屋以所得售房款归还蒋国忠借款。同时，两原告于2011年12月1日出具委托书，全权委托被告李永福代为出售系争房屋，办理该房屋产权交易过户、登记等手续，收取所售房屋的房价款等售房事宜，并就该委托书进行了公证。因原告到期未能偿还借款，遂挂牌出售系争房屋。2012年8月26日，原告林晓峰、案外人杨某某及盛锋房产共同签订《房地产买卖居间协议》，约定杨某某委托盛锋房产购买系争房屋，房屋转让总价为67万元；首期房款为25万元，第二期房价款为40万元于过户当日支付，尾款2万元于交房当日支付；双方同意在原告林晓峰签署本协议后30日内签订《上海市房地产买卖合同》。当日，杨某某支付了购房定金1万元，后于2012年9月28日支付了30万元。2012年10月20日，原告将系争房屋交付杨某某居住使用。
2012年9月20日，被告李永福以原告代理人的身份与被告王建东签订《上海市房地产买卖合同》，约定将系争房屋出售于王建东，房屋转让价共计62万元；2012年10月20日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同签订后，李永福于2012年10月8日出具说明，同意王建东将房款60万元直接打入第三人王焕新帐户。同日，王建东、李永福共同至上海市虹口区房地产登记处申请办理系争房屋的产权转移登记手续。次日，王建东向王焕新帐户付款60万元。
2012年10月22日，两原告出具公证声明书，声明撤销原委托李永福出售系争房屋的公证委托书，李永福不再享有对系争房屋出让等相关事宜的代理权。据此，上海市虹口区房地产登记处于2012年10月24日向王建东发出《申请登记文件补正书》，要求在30日内补交由原告本人签署的房地产买卖合同，逾期未补正的，视为系争房屋的转让过户申请未受理。2012年10月29日，王焕新出具《承诺书》一份，载明：关于林晓峰授权李永福与王建东就系争房屋买卖纠纷一事，王焕新承诺因系争房屋买卖发生对李永福有违法律需要退款之事，王焕新无条件退出钱款，所有责任由王焕新承担，李永福只是受林晓峰委托，协助王焕新进行房屋买卖。
现原告以其本意是将系争房屋出售于杨某某后归还蒋国忠借款，但李永福却与王焕新串通，擅自与王建东签订房屋买卖合同并收取房款为由，诉讼要求判如所请。被告王建东则以其依据两原告出具的公证委托书，与两原告的代理人李永福就系争房屋签订了房屋买卖合同，并支付了全部购房款，现原告拒绝继续办理系争房屋的产权过户手续等事宜为由，反诉要求判如所请。
另查明，被告王建东与第三人王焕新系姐弟关系。
再查明，被告李永福曾表示，其与王焕新、蒋国忠是朋友，王焕新将钱借给蒋国忠时，要求蒋国忠提供房屋作抵押，蒋国忠原本想拿其拥有债权的林晓峰的房屋作抵押，但去办房屋抵押时，林晓峰忘记了房屋产证的密码，所以林晓峰的抵押登记没有成功。后来王焕新要求蒋国忠还钱，蒋国忠没有还，所以林晓峰、王焕新等经过协商，林晓峰就在中介公司挂牌准备将房屋出售后将钱款还给王焕新。之后，王焕新说蒋国忠已将林晓峰的房屋产证、公证委托都给了王焕新，让其办房屋交易手续。而且林晓峰与王焕新协调过要将房屋出售给王焕新。当初林晓峰向蒋国忠借钱时就办理过全权委托的公证手续，后来蒋国忠将林晓峰的产证、公证委托都给王焕新了，王焕新就让其去办房屋买卖手续，因为其有代收房款的委托，所以王焕新写了一份承诺书，明确其不收房款。
审理中，蒋国忠确认林晓峰向其借款32万元后，陆续归还6.6万元，尚有25.4万元未归还，虽其尚欠王焕新借款，但林晓峰该笔债权未进行过转移，故林晓峰与王焕新之间不存在债权债务关系。王焕新则表示，该笔债权实际已进行了转移，并得到原告的同意，故原告最初与杨某某签订《房地产买卖居间协议》时，其也参与其中，并收取了杨某某支付的1万元购房定金，之后因原告未与案外人杨某某签订《房地产买卖合同》，故其只得自寻下家。
上述事实，有两原告提供的林晓峰借据及收款收条、公证委托书、系争房屋房地产权证、房地产登记簿、原告与杨某某的《房地产买卖居间协议》、杨某某支付定金1万元的收款收据、杨某某的佣金确认书及支付凭证、杨某某支付30万元的付款凭证、居委会出具的居住证明、与王建东的《房地产买卖合同》、李永福出具的说明、王焕新收款证明、王建东银行转账凭证、公证声明书、2012年12月6日诉前谈话笔录、报案材料、2013年2月6日及6月6日谈话笔录、王焕新承诺书、（2012）宝民一（民）初字第7769号民事判决书、录音材料，被告王建东提供的系争房屋产权证、《上海市房地产买卖合同》、公证委托书、王焕新收款证明、王建东汇款凭证、购房发票、税收通用缴款书、非税收入一般缴款书、申请登记文件补正书，本院调取的（2013）虹民三（民）初字第242号谈话笔录以及当事人陈述等证据为证。
本院认为，原告林晓峰与被告李永福、第三人王焕新曾协商一致，将系争房屋出售给案外人杨某某。并由原告林晓峰与案外人杨某某签订《房地产买卖居间协议》，当日王焕新收取了案外人杨某某定金1万元。被告王建东系王焕新姐姐，在与原告林晓峰的代理人李永福签订系争房屋买卖合同时，明知系争房屋产权人为原告林晓峰，却将房款汇入王焕新账户，该行为不合常理，其主观不符合“善意”的表示。且李永福、王焕新在未征得原告林晓峰与案外人杨某某同意及二者买卖居间合同尚未解除的情况下，由李永福作为原告林晓峰的代理人与王焕新的姐姐即被告王建东签订《上海市房地产买卖合同》，其行为侵犯了原告林晓峰的财产所有权。故原告要求确认两被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，理由正当，依法予以支持。
综上所述，被告王建东反诉要求原告林晓峰协助办理系争房屋的产权过户手续，并交付房屋；支付违约金32万元；并按日500元赔偿自2012年11月7日至实际交房之日止的延期交付损失的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，判决如下：
一、“林晓峰”与被告王建东于2012年9月20日关于上海市广中支路商业一村XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告王建东的反诉请求，不予支持。
本案本诉受理费10，000元，由被告王建东负担；反诉受理费3，050元，由被告王建东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 李梅芳
审 判 员 王 毅
人民陪审员 朱江力
二〇一四年六月十日
书 记 员 许时吉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
……