重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永法民初字第05507号
原告重庆慧景物业管理有限责任公司，住所地重庆市巴南区龙州大道1号35幢22-3号，组织机构代码67339483-3。
法定代表人谢俊总经理。
委托代理人姚世万，男，1958年8月19日生，汉族，系重庆慧景物业管理有限责任公司职工，住重庆市永川区。
被告田国友，男，1978年11月16日生，汉族，居民，住重庆市永川区。
原告重庆慧景物业管理有限责任公司（以下简称原告慧景物管）与被告田国友物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月22日受理后，依法由审判员孔兵适用简易程序于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告慧景物管的委托代理人姚世万，被告田国友均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告慧景物管诉称：2013年1月28日和2014年1月16日，原告与重庆市永川区红河中路177号荷塘月色小区业主委员会签订了物业服务合同，约定步行房的物管费每平方米每月0.6元，能源公摊费每户每月8元，均按月缴纳，被告逾期15日未缴纳，按欠费金额每日千分之三缴纳违约金。被告系荷塘月色小区2幢1单元6楼1号业主，其物业建筑面积169.03平方米。合同签订后，原告向荷塘月色小区全体业主提供公共物业服务。被告作为荷塘月色小区业主应当按照合同约定向原告缴纳物业服务费、能源公摊费。截止2015年1月，被告未曾主动缴纳物业服务费2231元和能源公摊费192元，合计2423元，故起诉要求被告缴纳2013年2月至2015年1月的物业服务费和能源公摊费2423元，并酌情由被告承担违约金500元。
被告田国友辩称：被告认可原告有收取物业服务费的资格，确认其物业面积及未向原告缴纳物业服务费和能源公摊费的事实。因原告未提供相应的物业服务，如改消防通道为商铺、底层商铺排出的油烟严重影响环境卫生、损坏绿化、楼梯间照明灯损坏长期未采取更换措施、自家住房飘窗渗漏得不到原告赔偿等，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2013年5月31日，重庆蓝梦物业管理有限责任公司与重庆市永川区红河中路177号荷塘月色小区业主委员会签订了物业服务合同，合同约定的内容主要包括：合同期限自2013年1月28日起至2016年1月27日止；对物业公共设施、附属设施的日常维修、养护和管理；公共场所保洁；车辆有序停放；安全防范；小区绿化管理、消防等；重庆蓝梦物业管理有限责任公司按荷塘月色小区业主物业建筑面积收取物业服务费，电梯房每平方米每月1.00元，步行房每平方米每月0.50元，能源公摊费每户每月8元，均按月缴纳，被告逾期15日未按时足额交纳物业服务费，从逾期十五日起按应缴金额每日千分之三的标准向重庆蓝梦物业管理有限责任公司支付违约金。业主应当按照合同约定向重庆蓝梦物业管理有限责任公司缴纳物业服务费和能源公摊费。2014年1月16日，原告慧景物管与重庆市永川区红河中路177号荷塘月色小区业主委员会签订了物业服务合同补充协议，协议约定将步行房的物管费收取标准调整为每平方米每月0.6元。2014年3月1日，重庆蓝梦物业管理有限责任公司变更登记为原告慧景物管，自此，原告慧景物管享有重庆蓝梦物业管理有限责任公司与重庆市永川区红河中路177号荷塘月色小区业主委员会签订的合同中的权利和履行相应的义务。被告系重庆市永川区红河中路177号荷塘月色小区2幢1单元6楼1号业主，其物业建筑面积169.03平方米。原告慧景物管根据合同约定向荷塘月色小区全体业主提供了公共物业服务，原告慧景物管在服务过程中，未能保证公共物业楼梯间照明灯百分之百的完好；存在消防通道改为商铺，未恢复消防通道畅通的客观事实；存在底层餐饮业经营者向小区内排出的油烟影响环境、损坏绿化的现象；被告物业飘窗在雨天有渗漏现象。被告从2013年2月起一直未缴纳物业服务费和能源公摊费。原告慧景物管曾在被告家门楣处张贴催缴物业服务费用单的方式催促被告履行缴纳2013年2月至2015年1月缴纳物业服务费2231元和能源公摊费192元。被告知悉原告慧景物管向其催缴后仍未主动及时缴纳。
庭审中，被告拒绝调解。
上述事实，有原告慧景物管的陈述、物业服务合同及其补充协议、企业法人营业执照、组织机构代码证、企业法人名称变更函、房地产档案查询结果、公民身份证复印件、催费通知单，照片等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以采信，应作为认定本案事实的依据。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，包括物业服务合同补充协议，对业主具有约束力。本案中，重庆蓝梦物业管理有限责任公司与被告居住的小区业主委员会签订的物业管理服务合同，既是合同相关方真实意思表示，也不违反现行法律、行政法规的规定，因此对重庆蓝梦物业管理有限责任公司和被告双方具有约束力。原告慧景物管未举示充分的证据证明重庆蓝梦物业管理有限责任公司依法变更为原告慧景物管，被告对此未持异议，本院确认原告慧景物管有依照合同约定向被告及其所在小区全体业主提供公共物业服务，收取物业服务费的主体资格。原告慧景物管一直按合同内容履行了相应的物业服务义务。被告作为荷塘月色小区的业主之一，应当按照合同约定，履行向原告慧景物管缴纳物业服务费的义务，拖欠不交既不合常理，亦为现行法律、行政法规所不允许，故原告慧景物管要求被告缴纳拖欠物业服务费和能源公摊费的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称小区消防通道改为商铺，消防通道不畅通，危急公告安全的意见，可以向消防主管部门投诉，由消防主管部门予以依法处理。被告未举示充分的证据证明其物业飘窗在雨天渗漏属于原告慧景物管提供公共物业服务应予修缮的范围，不能以此为由拒不履行缴纳物业服务费的合同义务。被告辩称原告慧景物管在服务过程中，未能保证公共物业楼梯间照明灯百分之百的完好，对此，原告慧景物管应及时检查，保证物业设备设施的完好。被告辩称荷塘月色小区存在底层餐饮业经营者向小区内排出的油烟影响环境、损坏绿化的现象，既有属于经营者经营中所致的原因，也有环境监管部门的监管缺位的因素，原告慧景物管服务可以细化服务措施以提升业主的满意度，故原告慧景物管存在服务瑕疵，其要求由被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四第三款、《物业管理条例》第七条（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条第二款之规定，判决如下：
一、限被告田国友于本判决生效后三日内向原告重庆慧景物业管理有限责任公司缴纳2013年2月至2015年1月物业服务费2231元和能源公摊费192元，合计2423元；
二、驳回原告重庆慧景物业管理有限责任公司要求由被告田国友承担违约金500元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半收取），由被告田国友负担（此费原告重庆慧景物业管理有限责任公司已预交，由被告田国友在履行上述义务时直付原告重庆慧景物业管理有限责任公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按照通知缴纳上诉费用50元，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的（未按通知缴纳上诉费，视为自动放弃上诉），本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 孔兵
二〇一五年八月二十六日
书记员 张建