广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0112民初3111号
原告：广州市黄埔区鱼珠街社区服务中心，住广州市黄埔区鱼珠直街16号，组织机构代码75347658-0。
法定代表人：李燕云，主任。
委托代理人：徐道春，广东锐锋律师事务所律师。
被告：林树明，男，1972年11月7日出生，汉族，住广东省揭西县，
原告广州市黄埔区鱼珠街社区服务中心诉被告林树明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐道春到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告在2015年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方（原告）将黄埔大道鱼珠铁路口东鱼珠商业大楼后的房地产出租给乙方（被告）使用，建筑面积约为300平方米，租赁期限为2015年9月1日至2016年12月31日，租金为5500元/月，乙方在每月25日前以转账方式缴纳下一个月租金给甲方，并约定：如乙方逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按月租金额的3%向甲方支付违约金。如乙方提前解除租赁合同，乙方须提前2个月告知甲方，并赔偿甲方3个月租金。在签订《租赁合同》后，原告按约定将租赁房屋交给被告使用，被告在2015年12月起停止缴纳租金，并以各种借口请求延后交租。2016年4月底，被告在拖欠4个月租金后，不辞而别。2016年5月5日，我中心代被告垫支了4位员工的生活费共计6064元。为维护合法权益，请求法院判令：一、被告支付原告房屋租金22000元（从2016年1月至2016年4月）；二、确认原被告解除《房屋租赁合同》；三、原告没收被告的履约保证金11000元，被告承担提前解除《房屋租赁合同》的赔偿金16500元；四、偿还社区服务中心代垫的工人生活费6064元；五、被告支付违约金（按照每日3%的比例支付从违约欠交房屋租金之日起至完全清偿房屋租金之日止的违约金）及本案的诉讼费。
被告没有答辩。
经审理查明：2015年9月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于黄埔大道鱼珠路口东侧鱼珠商业大楼后955号的房地产（下称“案涉房屋”）出租给被告作办公用途使用，建筑面积约300平方米，租赁期限为2015年9月1日起至2016年12月31日止，月租金为5500元，由被告在每月25日前以转账方式缴付下一个月租金给原告；被告向原告交纳11000元保证金，在租赁期间或解除合同之日扣除相关应由被告交付的费用后无息退回；如被告拖欠租金1个月以上，原告可解除合同，收回房屋，收缴押金，并按要求赔偿损失；如被告逾期交付租金的，每逾期一日须按月租金额的3%向原告支付违约金。如被告提前解除租赁合同，须提前2个月告知，并赔偿被告3个月租金。
合同签订后，原告将案涉房屋交给被告使用，被告在案涉房屋处开办字号为“广州市黄埔区树民猪肚包鸡”中餐厅，并办理了个体工商登记，经营场所为“广州市黄埔区黄埔大道东955号101房（临时经营产所有效期至2016年12月31日）”。原告主张被告在2015年12月起停止缴纳租金，并于2016年4月底不辞而别。
原告提交了广州市黄埔区鱼珠街劳动保障监察中队（下称“区劳监中队”）[2016]2号《劳动监察快报》、《黄埔区劳动保障监察投诉（举报）登记表》、四份承诺书、欠薪员工生活费签收表等，拟证明其在劳监大队的介入下于2016年5月5日代被告垫支了被告所开中餐厅四名员工的生活费共计6064元。前述证据反映，被告所开餐厅的员工彭家明、黄东成、冯联斌、孔榕环因被告欠薪投诉至区劳监中队，经劳监中队组织协调，由原告先行代被告向该四名员工共垫支生活费各1516元，共计6064元，该四名员工出具承诺书说明欠薪情况并同意从被告追回的工资中扣除已从原告处领取的生活费。
原告提交的《物业移交协议》上载明：“根据《黄埔区属国（公）有固定资产管理暂行办法》……的要求，自交接之日起将我单位原作鱼木社区星光老人活动中心使用的，位于黄埔大道鱼珠铁路口东鱼珠商业大楼后面积为200㎡的闲置物业移交给区财政局（国资办）管理，由区政府统一调配使用”。该协议有原告及广州市黄埔区国有资产管理委员会办公室盖章，落款日期为2008年1月8日。原告在诉讼中表示，该协议上所涉物业即是案涉房屋，2008年移交区财政局后再由区国资委划拨给原告使用。原告主张案涉房屋的产权是区国资委所有，但未能提交相应证据。
由于原告未能提交案涉房屋的产权登记资料或规划许可相关资料，为查明相关事实，本院于2017年1月9日向广州开发区、黄埔区国土资源和规划管理局发出征询函，请求协助查明：一、广州市黄埔区黄埔大道东955号101房的产权登记及情况；二、如未办理产权登记，请查明建设工程规划许可证的办理情况。未能查到案涉房屋的产权登记及规划、报建信息。原告确认案涉房屋未取得产权证，亦未办理规划报建手续。
诉讼中，原告明确：一、要求确认租赁合同解除的时间是2016年5月1日；二、解除的事由是被告从2016年1月至2016年4月被告欠原告四个月租金，且被告4月30日锁了物业之后自行离开，其行为表明其不履行合同义务，原告5月1日接管物业，合同自动解除。三、被告在合同签订前就已经支付了保证金11000元，是通过接手前任承租人的方式，将前任承租人的保证金直接转为被告的保证金。四、被告已将2016年前的租金全部支付。五、要求没收保证金是根据租赁合同的第六条第4点的约定，欠租一个月可解除合同收缴押金。如果法院根据合同第六条的约定，在扣除应交费用后无息退回被告押金，则为避免诉累，请求在本案中一并处理，抵扣被告应付款项；六、要求支付赔偿金是根据合同第八条的约定。七、如果合同被法院认定无效，仍坚持本案诉求。
上述事实有房屋租赁合同、劳动监察快报、黄埔区劳动保障监察投诉（举报）登记表、承诺书、欠薪员工生活费签收表、物业移交协议及当事人陈述等予以证实。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉房屋至法庭辩论终结仍取得建设工程规划许可证，亦未有证据显示经主管部门批准建设，因此原告与被告就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》属无效合同，自始无效。故原告要求解除合同、根据合同的约定没收保证金11000元并要求被告支付赔偿金16500元，缺乏合同有效成立的前提条件，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。故案涉租赁合同虽属无效，但案涉房屋在合同签订后已实际交付被告使用，因此根据前述规定，原告要求被告参照合同约定的租金标准支付2016年1月至4月使用期间的房屋占有使用费22000元应予支持。由于案涉租赁合同无效，原告收取的保证金11000元本应返还被告，鉴于原告在诉讼中已明确要求一并处理，为避免诉累，本院对被告应向原告支付的使用费确与原告应向被告返还的保证金予以抵扣，确认抵扣后被告还须向原告支付使用费11000元。
此外，原告在劳监部门的组织协调下代被告向员工垫支生活费6064元，本应由被告自行承担，且被告的4名员工已出具承诺书表示在欠薪范围内扣除原告垫支的生活费，故原告要求被告返还该部分垫支款项合理合法，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告林树明于本判决生效之日起十日内一次性支付原告广州市黄埔区鱼珠街社区服务中心房屋使用费11000元；
二、被告林树明于本判决生效之日起十日内一次性支付原告广州市黄埔区鱼珠街社区服务中心代垫生活费6064元。
案件受理费595元，由原告广州市黄埔区联和街暹岗社区第九经济合作社负担412元，被告林树明负担183。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 邓毅君
人民陪审员 丁树祥
人民陪审员 潘新标
二〇一七年三月二十日
书 记 员 李春辉
郑琪婷