重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第11923号原告重庆北城物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道龙华大道2号，组织机构代码20353597-X。法定代表人苏渊勇，总经理。委托代理人朱渝云，女，1983年10月30日出生，汉族，系原告公司职工，住重庆市沙坪坝区。被告沈亚琴，女，1982年3月8日出生，汉族，户籍地重庆市北碚区，现居住重庆市渝北区。原告重庆北城物业管理有限公司与被告沈亚琴物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月22日受理后，依法由审判员邹富奎担任审判长，与人民陪审员王道恒、袁宗平组成合议庭，适用普通程序于2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告重庆北城物业管理有限公司（以下简称“北城物业公司”）的委托代理人朱渝云到庭参加了诉讼。被告沈亚琴经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告北城物业公司诉称，原告受xx·xxxx项目开发商重庆北部新城建设集团有限公司委托，在xx·xxxx小区提供物业服务。2006年4月18日，重庆北部新城建设集团有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定住宅的物业管理服务费由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1.2元的标准交纳，业主逾期不交纳费用的，按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。该合同期限为2007年11月28日起至2010年11月27日止。合同期限届满后，xx·xxxx的业主大会未另行选聘其他物业管理企业，原告为xx·xxxx小区提供物业服务至今。被告系xx·xxxx小区的业主，自2012年9月开始拖欠物管费、水电公摊费至今。原告催收无果，遂起诉要求判决被告向原告支付自2012年9月1日至2015年6月30日期间的物业服务费（物业物管费）5168元、水电公摊费340元、滞纳金8675.10元（滞纳金暂计至2015年6月30日，实际数额以付清之日为准），暂合计14183.10元。被告沈亚琴未作书面答辩，视为其自动放弃答辩的权利。被告沈亚琴在举证期限内，未向本院举示证明其反驳意见的证据，视为其自动放弃举证的权利。本案在审理中，被告沈亚琴经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、陈述最后意见的权利。经审理查明，原告北城物业公司系具有一级资质的物业服务企业。被告沈亚琴系位于渝北区xx街道xx路x号xx·xxxx小区x幢x-x号房屋的业主，该房屋建筑面积为126.38平方米，系电梯住宅。2006年4月18日，重庆北部新城建设集团有限公司作为甲方，原告北城物业公司作为乙方，双方自愿签订了《前期物业服务合同》1份。该合同主要约定，甲方将xx·xxxx小区委托给乙方实行物业管理，委托管理期限为3年，自2007年11月28日起至2010年11月27日止。该合同第十九条约定，本物业管理服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.20元向乙方交纳；业主逾期不交纳费用的按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金；物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：水泵、供配电设施的能耗和照明，公用车库、楼道灯、小区其它公共设施、场地和公共照明等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向业主分摊；小区二次供水运行的能源消耗，应设独立计量表核算，合理分摊，或按每吨加收一度电费的方式计收，或另行与业主协商确定。该合同还对委托管理服务事项、双方权利义务、违约责任等进行了约定。该合同在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案手续。2008年12月，重庆北城致远实业有限公司针对xx·xxxx小区制作《临时服务规约》1份。该规约第三十四条规定，住宅的物业服务费标准为1.20元／平方米·月（含电梯使用费）。该规约第三十六条规定，共用的专项设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料的用水、用电费用未进入物业服务收费成本）运行的能源消耗，独立计量核算，根据实际发生费用据实分摊。2009年6月4日，被告向北城致远集团有限公司作出《承诺书》1份，确认其已详细阅读xx·xxxx业主临时服务规约，同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守《临时服务规约》中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。签订《前期物业服务合同》后，原告从2007年11月28日起对xx·xxxx小区提供了物业服务至今。2015年5月15日，重庆市渝北区xx街道xxx社区居民委员会证实原告北城物业公司xxxx服务中心于2007年11月28日至今，一直对xxxx小区实施物业服务。从2012年9月1日起至2015年6月30日止期间，被告沈亚琴无故拒绝向原告北城物业公司缴纳上述期间的物业服务费、水电公摊费。原告北城物业公司于2015年5月通过邮寄《催费通知》，以及在被告房门上张贴《最后催款通知单》的方式向被告催收物业服务费、水电公摊费，但被告至今仍未交纳上述期间的物业服务费、水电公摊费。另查明，本院在审理该小区其他业主物业服务合同纠纷案中，查明原告提供的物业服务存在瑕疵。2015年7月22日，原告向本院起诉要求判令被告支付2012年9月1日至2015年6月30日期间的物业服务费、水电公摊费及滞纳金。本案在审理中，原告自愿撤回要求被告给付水电公摊费340元的诉讼请求。上述事实，有当事人举示的资质证书、土地房屋权属登记卡、前期物业服务合同、备案证明、临时服务规约、承诺书、重庆市渝北区xx街道xxx社区出具的证明、催费通知、当事人的陈述等证据随案佐证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告与重庆北部新城建设集团有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对xx·xxxx小区全体业主均具有约束力。该合同到期后，原告仍为xx·xxxx小区提供物业服务至今，原、被告之间形成了事实上的物业服务关系。原告为xx·xxxx小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。关于物业服务收费标准问题，本院认为，根据原告与重庆北部新城建设集团有限公司签订的《前期物业服务合同》及备案证明，结合当事人的陈述，本院确认本案被告交纳物业服务费的标准为1.20元／平方米·月。因此，从2012年9月1日起至2015年6月30日止期间，被告应交纳的物业服务费为5156.30元（1.20元／平方米·月126.38平方米平方米34个月）。对于原告诉讼请求中超过被告应当给付物业服务费的部分，本院不予支持。原告自愿撤回要求被告支付水电公摊费340元的诉讼请求，是当事人自由处分权利的行为，本院予以准许。因本院在审理该小区其他业主物业服务合同纠纷案中，查明原告提供的物业服务存在瑕疵，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其未到庭向本院说明拒绝交纳物业服务费用的理由，也未向本院举示其拒绝交纳物业服务费用的相关证据，是被告自由处分民事权利和诉讼权利的行为，视为其对权利的放弃，应依法承担其未举证、质证的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈亚琴在本判决生效之日起五日内，支付原告重庆北城物业管理有限公司从2012年9月1日起至2015年6月30日止期间的物业服务费5156.30元；二、驳回原告重庆北城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告沈亚琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由原告重庆北城物业管理有限公司负担50元，被告沈亚琴负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费150元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  邹富奎人民陪审员  袁宗平人民陪审员  王道恒二〇一六年三月十八日书 记 员  刘 燕