河北省张家口经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张开商初字第340号
原告张家口立家家居市场有限公司，住所地张家口经济开发区胜利中路西侧。
法定代表人贾政，总经理。
委托代理人王建斌，河北华研律师事务所律师。
被告王青青，个体。
原告张家口立家家居市场有限公司（以下简称立家公司）诉被告王青青租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员吴夺独任审判，公开开庭进行了审理。原告立家公司的委托代理人王建斌律师，被告王青青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告立家公司诉称：2011年6月8日原告与被告签订《华耐家居租赁协议书》，约定原告将张家口市华耐家居广场高新店五层50082号（2012年1月编号变更为F5007号）摊位出租给被告王青青，用于经营米尼灯饰，商铺不含公摊面积为109.44平米，含公摊为120.38平米。同年原被告签订商场管理服务协议，协议第二条约定服务费为18元／平米／月，按季收取。租赁协议到期后，被告王青青又分别于2012年5月30日、2013年3月9日两次与原告签订《华耐家居合作协议书》续租前述商铺，每次续租期为一年。2012年5月续租时，租金变更为0.9元／日／平米；增加约定取暖费按当地供热部门下发的收费标准收取，被告按使用面积交纳取暖费，交纳时间为2012年10月31日前一次性交齐，合作协议其他条款与租赁协议约定相同。另，2012年5月续租时双方还续签《商场管理服务协议》，约定管理服务费按0.6元／平米／日收取。2013年续租时，租金变更为1.2667元／日／平米，合作协议其他条款仍与原租赁协议约定相同。后被告因经营不善，2012年-2013年度暖气费5696.35元（10.41元／㎡／月×5×109.44㎡）至今未交。另2013年3月9日被告续租后，一直拖欠首期4月-6月租金，经原告多次催缴不交。直至2013年6月原告通知被告若仍不缴纳拖欠的相关费用的，原告将解除租赁合同，后被告于6月5日将商铺钥匙交还给原告并不再继续经营，后被告搬走部分货品，其余货品一直存放在店铺内。被告停止经营后，经原告多次催促，要求被告结清相关拖欠费用，同时腾空商铺，被告一直以各种理由推脱，直至2014年3月8日，原告为减少自身损失，不得不将被告货品搬出商铺，为了不使被告货品遭受损害，原告将被告货品放置于原告仓库保管，至今被告仍未撤走相关货物。鉴于被告于2013年6月5日向原告返还商铺钥匙，原告已经接收，双方行为表明双方租赁关系已经于2013年6月5日解除，但被告仍应交纳租赁关系解除前的租金，2013年4月1日至6月5日的租金为10064元（计算方式：1.2667元／㎡／日×120.38㎡×66天=10064元）；该金额与被告剩余1万元保证金折抵后，被告还应支付64元租金；另合同解除后，被告一直继续占用原告商铺直至2014年3月8日原告将被告货物搬出，被告应该参照租金标准支付原告2013年6月6日至2014年3月8日商铺使用费42085.96元（计算方式：1.2667元／㎡／日×120.38㎡×276天=42085.96元）；货品搬出后自2014年3月9日起被告一直占用原告仓库，故被告应向原告支付仓储费6720元（每天每平米1元，80平米，暂计算至2014年5月31日）。此外租赁期间被告一直拖欠2012-2013年度暖气费5696.35元、2013年度4-6月管理服务费，前述费用被告也应一并支付。被告拖欠租金及相关费用、并拒不撤走货品的行为严重损害了原告的合法权利，并违反了原被告双方《华耐家居合作协议书》中第十五条之规定，故被告应向原告支付违约金32808元，计算方式：（55657.15元＋26363.22元）×0.4=32808元。为了维护原告的合法权益，特起诉，请求1、解除原被告双方就华耐家居高新店五层摊位编号为F5007的商铺租赁关系；2、判令被告向原告支付租金、商铺使用费、仓储费、物业管理费、暖气费、违约金等费用92220元；3、判令被告撤走存放在原告商场的全部灯具；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告王青青辩称：一、被答辩人向答辩人所要租金已过诉讼时效。依据《民法通则》第136条规定：延付或拒付租金的纠纷诉讼时效为一年。被答辩人于2013年6月3日强行封店后时至今日才向答辩人所要租金，已超过法律规定的一年诉讼时效。二、被答辩人违约在先，答辩人不应支付租金或应少付租金。双方在2013年3月签订续租协议后不久，被答辩人在未征得答辩人的同意，擅自改变店面格局，将答辩人店面前的人行通道划归答辩人对门的商铺所有，并同意其将店面扩大占人行通道，致使答辩人原本能对外展示的橱窗变成了对面商铺临墙，严重损害了答辩人对外宣传的广告效应，导致营业额急剧下降。而该商铺地理位置的固有特点，正是答辩人与被答辩人建立租赁合同关系的前提基础，被答辩人的私自改动已经构成了合同的根本违约，应承担违约给答辩人造成的损失。三、被答辩人擅自改变租赁场地格局，强行关闭答辩人承租的店铺，致使答辩人无法经营，答辩人不应支付被答辩人主张的第2、4项费用。被答辩人将人行通道划归对门商铺后，答辩人多次找到被答辩人请求予以拆除，请求恢复原状，或者减少答辩人的租金，磋商未果后，于2013年6月3日被答辩人强行封闭答辩人的店面，并将答辩人的大批灯具扣留在店内，答辩人再也未能进入经营，被答辩人的扣留行为给答辩人造成了重大的经济损失。被答辩人违约在先且强行封店，扣押答辩人的灯具，答辩人就上述店面再也没有使用过，主张要求商铺的使用费、仓储费于法无据。四、被答辩人应向答辩人支付扣留灯具的等值价款。被答辩人扣押答辩人灯具后，在未告知答辩人的情况下，私自将答辩人的灯具拆下，因灯具系易碎品，小组件多，几经拆卸便无法完整的对外出售，加之答辩人销售的均是流行灯具，时令过后，销售困难，且被答辩人已私自将答辩人的部分灯具挂至其他店商门店对外进行出售。另，被告补充答辩意见：涉案商铺的钥匙我还保管着，没有交给原告。2013年四五月份，原告没有经过我方同意，将涉案商铺的电强行掐了，强行封店，不允许我和服务员进入店铺，后来我听说原告将涉案店铺的灯具撤离，将店铺出租给别的商户，并且我和原告方的租期还没有到期，强行封店前我一直在交纳租金，2013年四五月份的租金没有交，但是之前的租金已经交纳了，物业管理费一直交着，我方在纠纷后多次找到原告，原告均没有答复。封店前对我方的灯具做过简单的登记，店铺中灯具的详细记录都在笔记本上，封店的具体时间是2013年6月3日，理由是我方欠四到六月份的租金。我方不同意与原告解除商铺租赁关系，对于租金我方不同意支付，商铺使用费因原告强行封店，我方没有使用，不同意支付，仓储保管费也不同意支付，物业管理费也不同意交付，暖气费我确实没有交，因为店铺中暖气散热口就一个且噪音大，达不到供暖的效果，就一直没有交纳。对于撤走灯具，因为灯具不完整，也没有办法再销售。
经审理查明：2011年6月8日，原告立家公司与被告王青青签订华耐家居租赁协议书，被告租赁原告位于张家口市高新店五层编号为500802摊位经营米尼品牌灯饰。该摊位不含公摊的面积为109.44平方米，含公摊的面积为120.38平方米，租期自2011年4月1日至2012年3月31日。本合同期内乙方需向甲方缴纳场地租赁费共计30660.79元，租金按季度结算。后双方又于2012年5月30日签订华耐家居合作协议书，被告王青青续租原告上述摊位，摊位编号变更为F5007，租期自2012年4月1日起至2013年3月31日止，并约定协议期内被告需向原告缴纳场地费用共计39544.83元，计费为按日计算，每平米／每日费用为0.9元。付款方式为按季度结算。2013年3月9日，原告立家公司（甲方）作为出租方与被告王青青（乙方）作为承租方又签订华耐家居合作协议书，被告王青青续租原告上述摊位，租期自2013年4月1日起至2014年3月31日止，共计365天，费用自2013年4月1日起算。双方并约定本协议期内乙方需向甲方缴纳场地费用共计55657.15元，计费方式为按日计算，每平米／每日费用为1.2667元，折算为按120.38平方米计算租赁费。付款方式为按季度计算，第二期费用于2013年6月15日前付清；第三期于2013年9月15日前付清；第四期于2013年12月15日前付清。取暖费按照当地供热部门下发的收费标准收取，乙方需要按照其使用面积缴纳取暖费用，缴纳时间为2013年10月31日前一次性交齐。乙方权利义务条款中约定：乙方应按时缴纳场地租赁费，如不按时缴纳，甲方有权停止为乙方展位供电、张贴通知公告乃至行使封店权利，在封店期间一切损失由乙方自负，如乙方欠租超过两个月，甲方有权终止租赁协议，并对乙方展位内的商品货物进行处理，再追究乙方违约责任。在此期间，因乙方欠费所发生的一切法律责任及损失，由乙方自负，甲方无须承担任何责任。违约责任条款中约定：1、在租赁期内，乙方出现下列情况之一，甲方有权解除协议，同时要求乙方支付违约金并赔偿甲方因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。（1）未按时缴纳场地租赁费用及物业管理费……2、一旦乙方发生违约行为，甲方有权向乙方主张协议租金总额（包括物业费）的40%，作为违约金。另，双方于2013年3月9日签订了商场管理服务协议，约定原告在服务期间向被告提供保洁、治安、消防、安全等服务，原告向被告收取服务费，服务期限自2013年4月1日至2014年3月31日，共计365天，管理服务费为每日0.6元／平方米，不含公摊面积109.44平米，含公摊120.38平米，先付后用，本协议期内总计26363.22元。根据原被告提供的收费单显示被告向原告交纳该摊位租金、物业费至2013年3月31日，2013年4月1日后的租金及物业费被告未提供证据证明其已交纳。原告提供的收费单显示被告交纳涉案摊位2011年-2012年度供暖费为5696.35元。
另查明：2012年4月5日被告向原告交纳质保金10000元。2013年6月，原告出具华耐家居高新店封店审批，以被告未结2013年4月至6月租金为由对原告摊位进行封店处理，封店时间为2013年6月3日下午6时起。后原告将被告货品搬出放置于仓库，并将该摊位另行出租。诉讼中，经本院组织双方当事人实地查勘，放置于原告仓库的被告灯具货品占地面积并未达到80平米。原告主张其于2014年3月8日将被告货品搬出摊位，并要求被告给付2013年6月6日至2014年3月8日的摊位占用费，为此原告陈述其有搬走灯具日期的录像，但经本院释明后，原告未向本院提交相关证据。
再查明：2014年6月，原告就本案所涉纠纷曾向张家口市桥东区人民法院起诉，后撤诉，又于2015年4月向张家口市桥东区人民法院起诉，被裁定不予受理后，向我院提起诉讼。
上述事实有原告提供的华耐家居合作协议书三份、商场管理服务协议三份、收费单五张、起诉状一份、（2015）东立初字第1号民事裁定书一份、（2015）张民立终字第83号民事裁定书一份、被告提供的照片、封店审批一份、收费单三张及本案庭审笔录在卷予以佐证。
本院认为，原被告双方签订的相关租赁协议及商场管理服务协议均系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约、诚信履行各自义务，被告在租赁原告摊位后应依约及时履行交纳租金及管理服务费的义务，本案中，原告主张被告未依约交纳2013年4月1日至2013年6月5日期间的摊位租金10064元、管理服务费4767元，根据原被告提供的收费单等证据显示被告向原告交纳涉案摊位租金及管理服务费至2013年3月31日，2013年4月1日后的租金及管理服务费被告未提供证据证明其已交纳，另因原告已于2013年6月3日对被告摊位进行封店处理，被告在原告封店后亦未进行营业，故对于2013年4月1日至2013年6月3日期间的租金1.2667元／平米／日×120.38平米×62日=9454元及管理服务费0.6元／平米／日×120.38平米×62日=4478元，合计13932元，扣除被告交纳的质保金10000元后即3932元，被告王青青应予以给付原告。关于原告主张解除与被告就涉案摊位的租赁关系，因涉案摊位在原告进行封店处理并搬走被告货品后已另行出租，双方的租赁关系实际已经终止。关于原告要求被告给付封店之日至腾空摊位期间（即2013年6月6日至2014年3月8日）的商铺使用费用42085.96元，因原告未能提供证据证明腾空摊位的具体日期，被告亦陈述“原告挪走灯具时没有通知我”，原告的该项诉讼请求，证明不足，本院不予支持。关于原告要求被告给付2014年3月9日至2014年5月31日期间的仓储保管费6800元（并列明计算依据为每天每平米1元，按80平米计算），经本院组织双方当事人实地查勘，原告放置被告灯具货品的占地范围并未达到80平米，原告的该项计算依据缺乏客观性，本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告支付2012年-2013年度的暖气费5696.35元，被告辩称“暖气费确实没有交，因为店铺中暖气散热口就一个且噪音大，达不到供暖效果”，但被告未提供证据予以证明，故对被告的该项辩称意见，本院不予采纳，对原告要求被告交纳2012年-2013年度的暖气费5696.35元，本院予以支持。关于原告以租金总额及物业费的40%标准要求被告承担违约金32808元，因该计算标准显属过高，本院确定被告以未交纳的租金及管理服务费扣除已交纳的质保金10000元后，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准，承担从2013年6月4日起至本判决生效后十日内的利息损失。另，对于存放于原告仓库的灯具货品，被告王青青应予以撤走。被告王青青辩称原告起诉已过诉讼时效，因原告曾于2014年6月本案所涉纠纷向张家口市桥东区人民法院起诉，撤诉后，又于2015年4月向张家口市桥东区人民法院起诉，被裁定不予受理后，向我院提起诉讼，故原告的起诉并未超过诉讼时效期间。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、被告王青青于本判决生效之日起十日内给付原告张家口立家家居市场有限公司2013年4月1日至2013年6月3日期间的租金及管理服务费（扣除质保金10000元后）合计人民币3932元，并以3932元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准，承担从2013年6月4日起至本判决生效后十日内的利息损失；
二、被告王青青于本判决生效之日起十日内给付原告张家口立家家居市场有限公司2012年-2013年度的暖气费人民币5696.35元；
三、被告王青青于本判决生效之日起十五日内撤走存放于原告张家口立家家居市场有限公司仓库的灯具货品；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2106元，减半收取1053元，由被告王青青承担110元，原告张家口立家家居市场有限公司承担943元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于张家口市中级人民法院。
审判员 吴 夺
二〇一五年十一月十五日
书记员 宋志龙
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。