河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民终字第1337号
上诉人（原审被告）秦皇岛隆威房地产发展有限公司，住所地秦皇岛市海港区建国路165。
法定代表人张子勇，该公司董事长。
委托代理人隋莉娜，河北海立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张红云，女，1964年5月20日出生，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人刘海燕，秦皇岛市文化路燕海法律服务所律师。
上诉人秦皇岛隆威房地产发展有限公司（以下简称隆威房地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2014）海民初字第367号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2010年9月24日，被告隆威房地产公司为出卖人、原告张红云为买受人，双方签订了一份《秦皇岛市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于海港区迎宾路秦新·悦蓝山综合大厦1107号房屋。该商品房规划设计用途办公，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为框剪。房屋建筑面积33.38平方米，单价为11915.01元，总价款为397723元。合同第十条约定了房屋交付期限和交付条件：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日告知买受人的；2、施工中遇到异常重大技术问题或因国家政策的颁布而引起的延误，或者出卖人无法预见的原因以及其他非出卖人所能控制的延误理由而引起的延误；合同第十一条约定了出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第十条约定的特殊情况外，出卖人如未按照合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理。（1）逾期不超过360日，自本合同第十条约定的最后交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条约定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.2的违约金。合同第十六条约定了出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：关于出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准（见附件二）。合同附件二是关于装饰、设备标准，列明关于外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台、电梯和供水、供电供暖等房屋交付标准。其中内墙为混合砂浆抹灰面，刮两遍白色腻子；地面为一层铺设底盘管，面层为砼保护层。顶棚为刮两遍腻子。合同第十九条约定：买受人的房屋仅作公寓式办公使用。买受人购买的商品房为住宅时，出卖人应当在商品房交付使用时，向买受人提供《住宅使用说明书》。买受人使用期间不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。合同附件一房屋平面示意图载明，原告所购房屋为单层。合同附件三载明：……本公司发布的涉及秦新悦蓝山项目的宣传、广告、图片等一切信息不作为合同要约，双方约定最终以本合同约定为准。合同签订当日，原告向被告交纳了购房款297723元，被告出具了收据。2010年10月26日，原告作为甲方（××），被告作为丙方（保证人）与乙方交通银行股份有限公司秦皇岛分行（××）签订了《个人房产抵押贷款合同》，原告以诉争房屋抵押贷款10万元。2010年10月28日贷款发放，2012年2月23日，原告还清了全部贷款本息。为办理网签，2011年8月1日，原、被告重新签订了一份《秦皇岛市商品房买卖合同》，该合同内容除“该商品房所在楼栋的主体建筑结构为框剪”变更为“该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢混”外，其余内容与原合同基本相同。
2010年9月24日，原告（甲方）与秦皇岛尚欧装饰工程有限公司（乙方）签订了《秦新悦蓝山居室装饰装修合同》。约定乙方包工包料为甲方装修秦皇岛市海港区秦新悦蓝山1107号房屋。合同第二条约定工程款及支付方式为：此装修为乙方免费赠送甲方，无任何装修费用，如甲方更改装修标准，需与乙方协商一致后额外支付款项。装修费用由乙方直接与秦皇岛隆威房地产发展有限公司进行结算，甲方不向乙方支付费用。第三条关于工程竣工交付日期约定：乙方应在2012年10月31日依照国家和地方人民政府的有关规定，将装修完毕的房屋交付于甲方。2014年3月21日，秦皇岛尚欧装饰工程有限公司出具一份证明，主要内容为：“2010年，秦皇岛隆威房地产发展有限公司（简称隆威房地产公司）将其开发建设的秦新悦蓝山综合大厦精装LOFT房屋的居室装饰装修工程发包给我公司承建，承包方式为包工包料，发包方隆威房地产公司负责向我公司结算装修工程款。依据我公司与隆威房地产公司的事先约定，隆威房地产公司在与业主订立《商品房买卖合同》时，隆威公司代表我公司与业主同时订立《秦新悦蓝山居室装饰装修合同》。该《秦新悦蓝山居室装饰装修合同》约定：‘装修为乙方(我公司)免费赠送甲方（指业主），无任何装修费用，装修费用由乙方直接与隆威房地产公司结算’。在履行该装饰装修合同过程中，是由隆威房地产公司将秦新悦蓝山毛坯房直接移交给我公司进行装修，在我公司装修完毕后由我公司将精装修房屋直接交付给隆威房地产发展公司进行验收，验收完毕后隆威房地产发展公司将精装修房屋交付业主使用，我公司不与业主办理房屋交接手续。”。原告对该证明真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为证明内容与装修合同第三条的规定明显冲突，说明被告将房屋交给装修公司没交给原告。
2012年8月30日，诉争房屋所在的秦新悦蓝山综合大厦项目，经过勘察、设计、施工、施工图审查、监理、建设等单位审查，建设工程竣工验收合格。2012年12月26日，被告给原告发出入伙通知书，通知原告于2012年12月28日办理入伙手续。原告称由于被告开发的项目不具备交付条件，于2012年12月31日与出庭作证的证人张某、赵某、另案原告侯新伟等业主与被告交涉要求退房，被告进行了登记。诉争房屋现尚未交付原告。2013年1月8日，秦皇岛市人民政府政务服务中心组织市规划局、环保局、气象局、地震局、质监局、消防支队、人防办、园林局和公安局安全技术防范等部门对被告开发的秦新悦蓝山项目进行了竣工联合验收。2013年1月15日，该中心向被告下发了《秦皇岛市人民政府政务服务中心关于印发秦皇岛隆威房地产发展有限公司秦新悦蓝山项目竣工联合验收合格意见的通知》，诉争房屋所在的项目竣工联合验收合格。原告就秦新悦蓝山项目的规划问题曾向秦皇岛市城乡规划局进行咨询。2013年11月20日，该局给原告张红云出具公函，内容为：“您好，关于您咨询的秦新悦蓝山项目相关问题我局答复如下：由秦皇岛隆威房地产发展有限公司开发建设的秦新悦蓝山项目国有土地使用证性质为商业、办公用地，总建筑面积22746平方米，1、2层为商业，3层至20层为办公，审批建筑高度为99.9米，其中一层层高为4.1米，2层层高为3米，3层、4层层高为2.8米，5－19层单层层高为5.4米，20层层高为5.3米，无复式结构。竣工由秦皇岛市人民政府政务服务中心组织联合验收。”。
被告提交的秦新悦蓝山项目销售宣传资料内容显示，被告出售的商品房为精装LOFT，33-59平方米精装小户型，稀缺5.37米层高跃人一层；双层空间单层价，商业办公居住复合体。原告称购买之初被告提供了装修的样板间供原告参照，销售人员明确承诺所销售房屋装修标准与样板间一致，原告提供一组对比照片证明房屋装修与样板间存在巨大出入，实际房屋多了一些横梁和立柱，与购房合同图纸不相符，房屋举架缩水，达不到被告对外宣传和规划的房屋层高。被告对原告的上述主张不认可，认为房屋符合图纸要求和装修标准。
原审法院认为，原告张红云与被告隆威房地产公司签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示、不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定行使权利、履行义务。
关于被告是否存在逾期交房问题，原告认为被告已经逾期交房并具备了解除条件。被告认为依据《秦新悦蓝山居室装饰装修合同》约定，交房时间为2012年10月31日，被告在2012年12月28日通知原告接受房屋，虽然已经逾期，但是不超过360日，原告不享有解除合同的权利。原审法院认为，原告与被告签订《秦皇岛市商品房买卖合同》时，同时又签订了《秦新悦蓝山居室装饰装修合同》，并约定装修费用由被告支付。根据上述事实法院认定原告购买的是精装修房屋。虽然双方在《秦皇岛市商品房买卖合同》约定了交付毛坯房的时间，但是，如果按照合同约定被告将毛坯房交付原告，原告再将毛坯房交付装修公司进行装修，装修后再交接精装修房屋。交接程序繁琐并且没有实际意义，也违背了双方当事人购买精装修房屋的意思表示。法院认定被告待房屋装修完毕后将精装修房屋交付原告并无不妥。双方在《秦皇岛市商品房买卖合同》中约定的360日为装修提供了充足的工期。被告或者在《秦皇岛市商品房买卖合同》中约定的交付期限届满后360日仍不能交付时，或者不能按照《秦新悦蓝山居室装饰装修合同》约定的期限交房时，原告享有解除合同的权利。被告抗辩以《秦新悦蓝山居室装饰装修合同》中的约定为交房时间，在此基础上，延续360日，仍不能交房时原告才享有解除权。原审法院认为被告将《秦皇岛市商品房买卖合同》中的延期360日嫁接在《秦新悦蓝山居室装饰装修合同》约定的交房期限上明显错误，不予采纳。原、被告签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》第十条约定，被告应当于2011年12月31日前将竣工验收合格的商品房交付给原告使用。2012年12月28日被告通知原告办理入伙手续（交付房屋），逾期交房已超过360日。根据《秦新悦蓝山居室装饰装修合同》中约定的2012年10月31日交房，也构成逾期交房。依据约定，原告有权解除合同。原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。
关于房屋建筑结构问题，原告认为被告在双方网签合同中将原合同中房屋所在楼栋的主体建筑结构由“框剪”变更为“钢混”是擅自改变房屋建筑结构。“框剪”与“钢混”是建筑结构专业术语，根据建筑设计规范，建筑结构有不同分类标准，诉争房屋如按建筑材料分类属于钢筋混凝土结构，而按承重结构类型分类则属于框架-
剪力墙结构。秦皇岛市房产局网签系统是按建筑材料分类，该系统只能录“钢混结构”，不能录入框架-
剪力墙结构。被告并未改变房屋主体建筑结构。故对原告的此项主张不予支持。
关于是否改变规划问题，被告在广告中对房屋的宣传确实吸引了原告并影响着原告的购房选择。但是购房合同附件三载明“本公司发布的涉及秦新悦蓝山项目的宣传、广告、图片等一切信息不作为合同要约，双方约定最终以本合同约定为准”否定了广告、宣传的合同效力。广告宣传不能作为原、被告履行买卖房屋的依据。同时，双方在《秦皇岛市商品房买卖合同》中也没有对广告宣传的复式结构进行约定。秦皇岛市城乡规划局给原告出具的公函证实“秦新.悦蓝山”项目“无复式结构”。对原告称被告改变规划的事实不予认定。
合同解除后，被告应将购房款返还给原告，对原告要求返还397723元购房款的诉讼请求，予以支持。对于原告要求从原告交付房款之日到2013年12月31日按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率赔偿损失，根据合同法规定，原告认为违约不足以弥补自己的经济损失的，可以选择赔偿，故要求按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率赔偿损失，予以支持。因违约金与赔偿损失不能重复计算，对原告要求被告支付合同约定违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，遂依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告张红云与被告秦皇岛隆威房地产发展有限公司于2011年8月1日签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》；二、被告秦皇岛隆威房地产发展有限公司于本判决生效后十日内退还原告张红云购房款397723元；三、被告秦皇岛隆威房地产发展有限公司于本判决生效后十日内按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率标准赔偿原告张红云已付房款利息损失。房款其中的297723元从2010年9月24日计算到2013年12月31日，另10万元从2010年10月28日计算到2013年12月31日。如未按判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8567元，由被告秦皇岛隆威房地产发展有限公司承担，于本判决生效后十日内交纳（可直接给付原告）。
上诉人隆威房地产公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定双方真实意思表示系购买精装修房屋而不是毛坯房，但是一审法院却以在双方约定的毛坯房交付期限届满后360日仍不能交付为由，判决认定被上诉人享有解除合同权利。一审法院的判决结果与查明的事实及证据不符，与认定的事实相互矛盾，违背法律逻辑。上诉人认为，依据装饰装修合同约定的精装修房交付时间，被上诉人不具有合同解除权。上诉人通过报纸等媒体宣传以及售楼处发布宣传资料等方式，向社会明确公布所销售的秦新悦蓝山房屋系精装修房屋，为小户型精装LOFT，2010年9月24日，被上诉人到售楼处购买秦新悦蓝山小户型精装LOFT，同日双方同时订立了《秦皇岛市商品房买卖合同》及《秦新悦蓝山居室装饰装修合同》。商品房买卖合同约定毛坯房交付时间为2011年12月31日，装饰装修合同约定2012年10月31日将装修完毕的房屋交付于被上诉人，装修费用由上诉人支付。一审法院判决认定:被上诉人购买的是精装修房屋，虽然双方在《秦皇岛市商品房买卖合同》约定了交付毛坯房的时间，但是如果将毛坯房移交被上诉人，被上诉人再移交给装修公司，装修后再移交被上诉人，交接程序繁琐并且没有实际意义，违背双方购买精装修房屋的意思表示。一审法院认为上诉人应待房屋装修完毕后将精装修房屋交付被上诉人。另一方面，一审法院却相互矛盾地认定:上诉人在《秦皇岛市商品房买卖合同》约定的毛坯房交房期限届满后360日仍不能交付，被上诉人享有解除权。一审判决违背法律逻辑，不能以理服人。二、秦新悦蓝山工程于2012年8月30日竣工验收合格具备交付条件，被上诉人拒绝接收房屋，无权解除合同。秦新悦蓝山工程竣工验收合格时间为2012年8月30日，在双方约定的精装房屋交付时间之前，上诉人已经具备交付条件，上诉人多次通过电话、书面等方式通知被上诉人办理房屋移交，被上诉人是因对所购房屋户型不满，反悔购房合同，拒绝接收房屋。从精装房交付时间来看，上诉人没有逾期，不存在违约行为，更不具备逾期360日的合同解除条件。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，上诉人不存在违约行为，被上诉人要求解除商品房买卖合同条件未成就，请求二审法院支持上诉人的诉请，维护上诉人合法权益。
被上诉人张红云辩称：一、房屋买卖合同明确约定了交房的时间是2011年12月31日并约定如果超期360日，买受人有解除协议的权利。这是双方合同中的约定，符合合同法的规定，房屋交付的时候没有按照合同的时间履行义务，存在严重的违约行为，合同约定被上诉人请求返还购房款，属于合法行为，一审法院支持我方的请求是判决正确。二、上诉人一方在一审和二审均强调该房屋应以装修时间为交付时间与房屋买卖合同预定相违背是违约行为。不能把装修时间与房屋买卖时间不能为同一事实，上诉人的该辩解不能成立。如果房屋买卖合同没有交付时间是不成立的，双方应按照合同协议履行，以装修时间为交付时间，但合同中约定的不是以装修时间为准。上诉人不能擅自改变合同，单方变更合同是违约行为。三、本案诉争的房屋，上诉人在施工建筑中擅自改变了楼房的主体结构，擅自加层，规划局、建设局、审批建筑商建筑楼是单层，然而上诉人为了最高利益，擅自把一层楼变成两层楼，危害行为相当大，违反了政策规定，造成的不安全隐患，使人不安居住，主体的承重能力是明显下降，这份证据在一审卷中是建设局出具的，违反了规划，一审没有认定，有证据佐证，但是事实存在。四、楼高问题，楼高实际是4.9米，审批是5.4米，上诉人又盖了加层，整个楼高是4.9米，一楼是2.2米，不适合人居住，开发商追求利益最大化，损害了业主的利益。5、这套房屋建设、审批手续和过程都是按照简易墙，可抗8级地震，实际施工中变更了钢混结构，与购房人又签订了钢混结构的合同，混泥土根本就没有那么大的抗震能力，结构不同，说明上诉人给被上诉人的房屋存在违法行为，所以这份合同一审法院判决解除是公平公正的。请求二审法院驳回上诉人的诉请，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，张红云与隆威房地产公司签订《秦皇岛市商品房买房合同》时，同时又签订了《秦新悦蓝山居室装饰装修合同》，并约定装修费用由隆威房地产公司支付。该两份合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该两份合同本院认定，张红云购买的是精装修房屋。虽然双方在《秦皇岛市商品房买卖合同》约定了交付毛坯房的时间，但是，如果按照合同约定隆威房地产公司将毛坯房交付张红云，张红云再将毛坯房交付装修公司进行装修，装修后再交接精装修房屋。交接程序繁琐并且没有实际意义，也违背了双方当事人购买精装修房屋的真实意思表示。隆威房地产公司待房屋装修完毕后直接将精装修房屋交付张红云，符合双方买卖精装修房屋减少纠纷的通常做法。故双方当事人约定的交付诉争房屋的时间应以交付精装修房屋的时间（2012年10月31日）为准，隆威房地产公司于2012年12月28日通知张红云办理入伙手续（交付房屋），根据双方当事人在《秦皇岛市商品房买卖合同》第十一条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，隆威房地产公司交付诉争精装修房屋时已经逾期58天，未超过360日，故张红云要求解除双方当事人签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》的请求不符合合同的约定，本院不予支持。对于张红云要求隆威房地产公司支付违约金及赔偿损失的请求，根据双方关于违约责任的约定，即：“逾期不超过360日，自本合同第十条约定的最后交付房（因为本院已经认定以双方约定交付精装修房屋的时间作为交付时间，所以隆威房地产公司不能交付精装修房屋即构成违约）期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行”。本院认定隆威房地产公司应支付张红云的违约金数额为：58天（违约交付房屋天数）×397723元（张红云已经支付房价款）×0.2/10000=462元。
关于房屋建筑结构问题，张红云认为隆威房地产公司在双方网签合同中将原合同中房屋所在楼栋的主体建筑结构由“框剪”变更为“钢混”是擅自改变房屋建筑结构。“框剪”与“钢混”是建筑结构专业术语，根据建筑设计规范，建筑结构有不同分类标准，诉争房屋如按建筑材料分类属于钢筋混凝土结构，而按承重结构类型分类则属于框架-
剪力墙结构。秦皇岛市房产局网签系统是按建筑材料分类，该系统只能录“钢混结构”，不能录入框架-
剪力墙结构。隆威房地产公司并未改变房屋主体建筑结构。张红云的该项主张，于法无据，本院不予支持。
关于是否改变规划问题，隆威房地产公司在广告中对房屋的宣传确实吸引了张红云并影响着张红云的购房选择，但是购房合同附件三载明“本公司发布的涉及秦新悦蓝山项目的宣传、广告、图片等一切信息不作为合同要约，双方约定最终以本合同约定为准”否定了广告、宣传的合同效力，故广告宣传不能作为双方履行买卖房屋的依据。同时，双方在《秦皇岛市商品房买卖合同》中也没有对广告宣传的复式结构进行约定。另外，秦皇岛市城乡规划局给张红云出具的公函证实“秦新·悦蓝山”项目“无复式结构”，故张红云称隆威房地产公司改变规划的事实，证据不足，本院不予认定。
综上，原审判决认定事实错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销秦皇岛市海港区人民法院（2014）海民初字第367号民事判决；
二、秦皇岛隆威房地产发展有限公司于本判决生效后十日内给付张红云违约金462元；
三、驳回张红云的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8567元，二审案件受理费8567元，一、二审案件受理费合计17134元，由秦皇岛隆威房地产发展有限公司负担3427元，由张红云负担13707元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘子明
审 判 员 李德权
代审判员 邹德林
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 孙秀丽