广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1202民初279号
原告石化。
委托代理人韦升壮，广西铁义律师事务所律师。
被告广西一方土实业开发有限责任公司。
法定代表人梁沛农，总经理。
委托代理人张志伟，广西理邦律师事务所律师。
委托代理人莫芳英，该公司业务部经理。
原告石化与被告广西一方土实业开发有限责任公司（以下
简称一方土公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法由审判员覃木熠适用简易程序独任审理。因案情复杂，2016年3月8日裁定转为普通程序审理，依法组成由审判员覃木熠担任审判长、代理审判员韦京辰、人民陪审员黄睿参加的合议庭，于2016年3月28日在本院第六审判庭公开开庭审理，书记员朱胤帆担任法庭记录。原告石化的委托代理人韦升壮，被告一方土公司的委托代理人张志伟、莫芳英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月11日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将启航嘉园小区3单元502号房出卖给原告，总价款共计442499元。合同约定××应在房屋交付使用后的360日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，××按日向××支付已付房款万分之1.5的违约金。合同签订后，原告依约一次性缴清购房款，2013年6月26日，被告将原告所购房屋交付给原告。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，被告应当在90日内为原告办理房屋所有权登记手续，但至今，因被告的原因，未能为原告办理房屋产权证，被告的行为已构成违约。原告为维护合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告于2011年11月11日签订的《商品房买卖合同》，返还原告的购房款442499元、房屋税费13274.97元、房产办证费用1427元、物业管理费2542.8元，支付利息64364.02元【（442499＋13274.97＋1427＋2542.8）×6%年贷款利率／12个月×28个月，暂自2013年9月26日计算至2016年1月26日】，此后利息继续按此计至住宅房屋权属证书办理完毕为止；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述的事实提供的证据材料有：
1、原告身份证复印件一份，用以证明原告身份情况；
2、企业基本信息复印件一份，用以证明被告身份情况；
3、商品房买卖合同复印件一份，用以证明双方签订购房合
同的事实；
4、销售不动产统一发票复印件及税收完税证复印件各一份，用以证明原告已向被告支付购房全款及缴清相关税费；
5、收据复印件二份，用以证明原告已向被告支付代办房地产权属登记的相关费用。
被告辩称，一、本案被告已尽合同义务，不存在违约行为，出现延期办证的情况是由于房屋管理部门对该小区做了三次的房屋面积测绘，导致办证资料在2015年底才完备，故被告不应承担违约责任；二、被告不存在违约情形，原告诉请解除合同不符合法定、约定的解除合同的条件，被告不同意解除合同；三、2016年初，涉案房屋的产权证（俗称大证）已经办理完毕，各业主的产权证（俗称小证）也在陆续办理中；综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求人民法院依法驳回其诉请。
被告为其辩解提供的证据材料有：河池市金城房地产评估事务所分别于2014年5月7日、2014年12月19日、2015年12月11日作出的三份《河池市金城房地产测绘所房屋面积测绘报告》，用以证明逾期办证是因为有关部门多次测绘导致，责任并不在于被告自身。
经过开庭举证、质证，被告对原告提供的证据的真实性均无异议；原告对被告提供的证据的真实性无异议，但对证明的目的有异议，不能证明被告不存在违约行为。本院认为，结合双方的举证和质证，对于双方对真实性无异议的证据，本院予以认定。对于对方提出异议的证据，但能客观反映本案事实的，可作为本案定案的参考依据。
综合双方当事人的陈述与举证，本院确认以下法律事实：被告一方土公司系自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，公司股东为广西可高集团有限公司，营业期限自2008年11月28日至2028年11月28日，经营范围包括房地产开发经营、物业管理、房屋工程建设等。位于河池市××××大道地高西北侧的启航嘉园商住楼（以下简称启航嘉园）系被告开发建设，被告以出让方式取得启航嘉园编号为2010-B-01的地块土地使用权，证号为河国用（2011）第0079号，面积为4680平方米，规划用途为商业住宅，使用年限自2010年4月30日至2080年4月8日，建设工程规划许可证号为建字第451201201000029，施工许可证号为452701201101270201，商品房预售许可证为河房预字（2011）第06号，开工时间为2011年1月28日。
2011年11月11日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定，原告购买被告开发的启航嘉园商品房3单元502号住房一套，建筑面积共142.42平方米，总房价为442499元，原告签署合同时需一次性付清购房款，被告应当在2013年6月30日前将具备经建设、施工、监理、设计、勘验五方验收合格的商品房交付给原告使用。以上合同还约定有：“第七条××逾期付款的违约责任。1、（2）逾期超过30日后，××有权解除合同。第九条××逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付给××使用，按下列第1.2种方式处理：（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。第十五条关于产权登记的约定××应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；，3、××不退房，每逾期一日，××按日向××支付已付房款的万分之1.5的违约金。因××原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由××承担全部责任。”
合同签订后，原告于2011年12月12日将住房的房款一次性付清给被告，并按规定缴清相关税费，被告亦开具住房房款发票给原告收执。2013年12月16日，原告支付被告住房房产证办证费用1000元，被告出具收据给原告收执；同日，原告支付被告物业管理费用2542.8元，被告出具收据给原告收执。经原被告当庭确认，2013年6月26日，原告向被告接收其购买的住房房屋。
经本院调查了解查明：2013年12月4日，施工单位广西建工集团第五建筑工程有限责任公司、勘察单位广西壮族自治区地质工程勘察院、设计单位深圳市华蓝设计有限公司、监理单位广西鼎策工程顾问有限责任公司、建设单位广西一方土实业开发有限责任公司共同对启航嘉园商住楼1、2、3号楼进行工程竣工验收，最后五方共同形成了《建设工程质量竣工验收意见书》，综合验收结论为“工程质量合格”。2015年11月24日，河池市住房保障和房产管理局在河池日报刊登《房屋权属初始登记公告》，该公告主要内容为：“广西一方土实业开发有限责任公司位于河池市城新城区‘启航嘉园’商住楼房屋壹栋，现向我局申请办理房屋初始登记手续。如有异议，请于本公告登报之日起一周内向我局房产交易所书面提出，逾期，我局将按规定予以登记。”2015年12月，被告向河池市住房保障和房产管理局提交《房屋所有权初始登记申请书》，2015年12月21日，河池市住房保障和房产管理局向被告出具《房地产权属资料收件收据》（初始登记），该收据上载明被告已向河池市住房保障和房产管理局提交办理房地产权属证明所需的全部材料，并注明办理产权属证明法定时限为30个工作日（国有土地房屋法定时限，工作日不包括星期六、日及法定节假日）。2015年12月23日，河池市住房保障和房产管理局向被告填发（河房权证金城江字第××、第××号）《房屋所有权证》，以上权属证书载明“启航嘉园”商住楼1栋1层物业房、商住楼1栋1-301号房房屋所有权人系被告。2016年1月8日，被告在启航嘉园业小区张贴《关于启航嘉园客户办理﹤房屋产权证﹥的通知》及面积差异表，该通知主要内容为：“为顺利和尽快为各业主办理房屋所有权证，根据2015年12月11日的《河池市金城房地产评估事务所房屋面积测绘报告》及《商品房买卖合同》，预售面积与测绘所出具的房屋实测面积报告有差异的业主，根据面积差异表在通知所列期限内分单元到被告财务部办理退款补交款手续，并携带身份证、契税办证联等材料。”2016年初，启航嘉园小区已有部分业主取得房屋所有权证书，其他业主的房屋所有权证书正在陆续办理中。另查明，庭审中，被告提供的三份房屋面积测绘报包括：1、2014年5月7日，河池市金城房地产评估事务所受被告委托对启航嘉园出具《河池市金城房地产评估事务所房屋面积测绘报告》，房屋面积测绘结果为：总层数32；套内面积43474.11平方米；分摊面积9618.19平方米；公摊系数0.221253；建筑面积57117.32平方米。2、2014年12月19日，河池市金城房地产测绘所受被告委托对启航嘉园出具《河池市金城房地产测绘所房屋面积测绘报告》，房屋面积测绘结果为：总层数32；套内面积43566.66平方米；分摊面积9077.35平方米；公摊系数0.208355；建筑面积57117平方米。3、2015年12月11日，河池市金城房地产测绘所受被告委托对启航嘉园出具《河池市金城房地产测绘所房屋面积测绘报告》，房屋面积测绘结果为：总层数32；套内面积43644.31平方米；分摊面积9843.32平方米；公摊系数0.225540；建筑面积56021.78平方米。
针对以上三份报告，经本院向河池市金城房地产测绘所调查了解，其说明情况为：河池市金城房地产测绘所前身为河池市金城房地产评估事务所，被告提供的2014年5月7日及2014年12月19日的房屋面积测绘报告系被告或者建筑单位自行委托该所出具的，以上两份报告仅有测绘单位的盖章认可，未有认签人及房屋登记部门的审批意见，其用途应仅为自用，不能作为房屋权属登记资料用。2015年12月11日的房屋面积测绘报告，被告于2015年11月向河池市金城房地产测绘所申请，测绘所在2015年11月24日房管部门刊登《房屋权属初始登记公告》前完成实测，公告期满后出具测绘报告，该测绘报告载明2015年12月9日该报告已经房产管理部门的房屋登记科审核符合规范及经分管领导审批同意用于产权登记，2015年12月11日经测绘单位、认签人被告一方土公司盖章确认，故该份房屋面积测绘报告才是用于房屋权属登记资料用。
综合诉辩双方的意见及本案查明的事实，本案的争议焦点为：一、原告诉请解除房屋买卖合同是否具备法定及约定的解除条件？二、原告诉请被告返还购房款、房屋税费、房产办证费、物业管理费以及支付以上费用的利息是否具备事实及法律依据？
本院认为，首先，原、被告双方于2011年11月11日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。
其次，原告的诉请是否具备事实及法律依据问题。一、本案的《商品房买卖合同》是否具备解除的条件问题。（一）、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，合同的约定解除是指：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”具体到本案，原告诉请解除合同，但被告不同意解除合同，故双方不存在协商解除合同的情形。而依据双方签订的《商品房买卖合同》，合同中约定的解除合同情形只存在于××逾期付款及××逾期交房的情形，原告因迟迟未取得房产证而诉请与被告解除合同，不符合合同约定的解除条件，故综上，本案合同约定解除的条件不成就。（二）、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，合同的法定解除是指，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，具体到本案，原告主要依据以上第四种法定情形，认为其迟迟未取得房产证系被告存在违约行为导致，因原告未取得房产证致使合同目的不能实现故诉请解除合同。根据我国《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《商品房预售管理办法》第十二条的规定，原告应自行办理其房产所有权的登记手续，即本案被告无为原告办证的法定义务。合同第十五条约定的“××应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”，该约定含义应为被告对于原告办理房屋权属证明应尽的合同义务，即协助原告将资料报产权登记机关备案，以便产权登记机关为原告办理房产证，但根据本案合同的约定，被告如出现以上备案行为的违约责任，其承担违约责任的方式为：“，3、××不退房，每逾期一日，××按日向××支付已付房款的万分之1.5的违约金。”从以上约定可以明确，即使被告出现相关办证方面的违约，原告可主张被告承担的违约责任不包括原告有权解除合同。再者，根据本院查明的事实，被告已经于2015年12月21日向产权登记机关河池市住房保障和房产管理局提交办理房地产权属证明所需的全部材料，2015年12月23日取得“启航嘉园”部分房屋产权证书（俗称“大证”），2016年1月，被告已经通知“启航嘉园”各业主办理房屋产权证书（俗称“小证”）相关事宜，房管部门已陆续为各业主办理房屋产权证书（俗称“小证”），原告起诉的时间是2016年1月4日，即在原告起诉以前，被告已经履行合同约定的义务。故以上情形亦不符合“致使不能实现合同目的”的法定解除情形，原告以此为依据请求解除与被告的《商品房买卖合同》，缺乏法定解除的依据。综上，原告诉请解除与被告签订《商品房买卖合同》，因不具备法定与约定的解除条件，故本院不予支持。二、原告诉请被告退还其购房款、房屋税费、房产办证费、物业管理费以及支付以上费用的利息，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。根据以上费用的性质，根据费用的征收单位为依据，原告可主张被告返还的费用仅为购房款及房产办证费，但依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定“依法成立的合同不得擅自变更或者解除”以及以上论证的观点，原告诉请解除房屋买卖合同不具备约定及法定的解除条件，故在买卖合同未经解除的前提下，原告不得擅自解除合同及无权主张被告退还其购房款及房产办证费。而对于房屋税费及物业管理费，房屋税费的实际征收部门为国家税务机关，其性质为国家税务机关依据国家税收相关法律法规征收的法定费用；而物业管理费的实际征收部门为与被告无隶属关系的物业服务公司，故原告对以上费用所主张的主体不仅不适格，而且其主张返还的房屋税费还涉及到是否违反国家强制性法律规定的问题，既然原告诉请的费用本金缺乏相关依据，其诉请的费用利息本院亦不予支持，故综上，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房预售管理办法》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告石化的诉讼请求。
案件受理费9013元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费9013元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户银行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。
二〇一六年六月十四日
书记员 朱胤帆
附引用法律条文：
《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
《商品房预售管理办法》
第十二条
《中华人民共和国合同法》
第八条
《中华人民共和国合同法》
第六十条
第九十四条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。