广西壮族自治区荔浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）荔民初字第1172号
原告黄翠英。
委托代理人黄付贤，广西和强律师事务所律师（特别授权）。
被告荔浦县中医医院，住所地广西荔浦县荔城镇荔桂路**号。
法定代表人廖培松，该院院长。
委托代理人刘磊磊，该院副院长。（特别授权）
委托代理人唐丽燕，广西柳先律师事务所律师。（特别授权）
原告黄翠英诉被告荔浦县中医医院合同纠纷一案，本院于2013年7月8日受理后，依法组成由审判员叶荔担任审判长、人民陪审员吴四萍、彭尚玲参加的合议庭，于2013年9月16日、10月28日、11月4日三次公开开庭审理了本案，书记员刘明香担任记录。原告黄翠英及其委托代理人黄付贤，被告的委托代理人刘磊磊、唐丽燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄翠英诉称，2009年，被告在建筑中医专科楼的挡土墙施工过程中，对原告的住房（中医院职工宿舍楼）的安全造成了威胁，被告于2009年8月28日下达了安全撤离通知。为赔偿原告的损失，2009年9月1日，被告与包括原告在内的16户中医院职工宿舍楼住户业主签订了一份协议书，双方约定：一、甲方（被告）新建宿舍楼一栋，与乙方（原告）同等面积置换。三、甲方（被告）拟新建宿舍楼自2009年10月1日起，两年半时间内完成（即2012年3月30日）。五、违约责任：甲方（被告）如不能在上述时间内交房，每逾期一月，每月给每户违约金2000元，超过一年，按当时市价给予赔偿全套房款。协议签订后，包括原告在内的16户中医院职工宿舍楼住户业主搬出了宿舍楼，将宿舍楼交给被告拆除重建。现在，离双方约定交房的时间2012年3月30日已经超过了一年三个月，被告新建的宿舍楼还没有进行竣工验收，根本无法交房，被告已构成违约。按被告提供的资料，新宿舍楼每平方米的价格是1800元，原告的住房面积是87.88平方米，全套房款是158184元。为此，原告黄翠英诉至法院，请求法院判决：1、被告支付违约金158184元给原告；2、本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、《协议书》，证实原告与被告于2009年9月1日签订了协议书，被告新建宿舍楼一栋，与原告同等面积置换，双方约定被告于2012年3月30日前交房，被告逾期一年不能交房，被告按当时市价赔偿原告全套房款。
2、荔国用（2005）字第Cb05663号中华人民共和国国有土地使用证、荔房权证（1××9）字第00001113号中华人民共和国房屋所有权证，证实位于荔浦县荔城镇城北街荔桂路71号房产一套属原告所有，房屋面积为87.88平方米。
3、荔浦县中医院职工宿舍楼交房约定书，证实被告用于置换给原告的房屋价格为每平方米1800元。
被告荔浦县中医医院书面答辩称：
1、原告没有超过约定交房日期一年交房，原告以此为由起诉被告支付158184元违约金无理无据。被告与原告签订的协议书，约定两年半的时间内即2012年3月30日完成，后被告将宿舍楼的地块变更给阳朔县房地产开发公司，并由该公司承建，工程于2012年10月18日竣工。2012年12月8日经荔浦县建兴土木工程监理有限公司验收，评定为合格工程，同意办理交工手续。2012年11月20日下发交房通知给原告等16户原宿舍楼住户，通知原告等16户原宿舍楼住户于2012年12月11日前到医院签订交房协议，办理交房手续。交房通知下发后，其他15户住户来办理了交房手续，领取了钥匙，只有原告一人不来办理交房手续。被告支付给各住户的租房补助、违约金于2012年12月15日截止。被告于2012年12月15日交房，与约定的2012年3月30日交房，并未超过一年时间。
2、根据双方于2009年9月1日签订的协议书，支付了原告从2009年10月1日起至2012年12月15日止的住房补助18095元（按每月470元计）。
3、根据双方于2009年9月1日签订的协议书，支付了原告从2009年10月1日起至2012年12月15日止的违约金17000元（按每月2000元计）。
4、被告提供的监理单位工程质量评估报告、建设工程质量竣工验收意见书，均证实被告的职工宿舍楼已经建设、勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收，依法可交付使用，不必经综合验收方可交付使用。竣工验收合格才是交房的强制性条件，综合验收并不是交房的强制性条件，交房条件也不是以竣工验收备案表的取得为标志。
5、被告与原告签订的协议书约定的违约金达158184元，显属违约金过高。假设被告存在违约一年交房的事实，原告所遭受的损失从2012年12月15日起至其起诉之日止的租金损失，即7个月租金每月470元×10个月＝3290元，该损失的30%即987元，超过损失的30%即为违约金过高，依法应减少违约金，原告的主张不应得到法律上的支持。
6、原告与被告签订的协议书并非《商品房买卖合同》，被告并非具有营利性质的房地产开发公司。为改善职工住房条件及医院建设需要而与原告签订协议书，对房屋交房条件并未作任何约定。把建设单位的竣工验收职责间接地强加到被告身上，是不公平的。
综上，原告的诉讼请求无理无据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告荔浦县中医医院为其辩解提供的证据有：
1、《合作协议》和荔国用（2010）第Aa10008号中华人民共和国国有土地使用证，证实荔国用（2010）第Aa10008号国有土地使用证范围内的土地属被告所有，2011年12月27日，被告与阳朔县房地产开发公司签订一份《合作协议》，将荔国用（2010）第Aa10008号国有土地使用证范围内的部份土地变更分割给阳朔县房地产开发公司开发新建宿舍楼，建成后，被告以团购的方式回购该土地开发的商品房，阳朔县房地产开发公司按《合作协议》应在2012年8月27日之前完成新宿舍楼建房工程。
2、监理单位工程质量评价报告，证实被告荔浦县中医院住宅楼1-3#号楼于2011年5月18日开工，于2012年10月18日竣工。2012年12月8日经荔浦县建兴土木工程监理有限公司评定为合格工程，同意办理交工手续。
3、《协议书》，证实2009年9月1日，被告与包括原告在内的职工宿舍楼16户住户签订《协议书》，被告拟新建宿舍楼一栋，与16户业主同等面积置换新宿舍楼房屋，同时《协议书》对楼层的优先选择权、面积误差的解决、产权证的办理等问题作了相关约定。旧职工宿舍楼房拆除后，每月由被告发给各户住房租金，三房一厅住户每月470元，二房一厅住户每月400元，具体时间从2009年10月1日到被告宿舍楼交付使用时止。原告的住房补助是按每月470元支付。《协议书》约定于2012年3月30日完成新宿舍楼建设。
4、证明、通知，证明证实被告于2012年11月18日晚邀请原宿舍楼业主16日召开会议，专门讨论交房及原有水、电、室内装修的赔偿事宜，并于11月20日下发书面通知给16户原有住户，通知让其来人签订交房协议。通知证实被告于2012年11月20日下发通知，通知原宿舍楼各业主于2012年12月11日到医院签订交房协议。
5、荔浦县中医院职工宿舍楼交房约定书及其他15户住户签订的交房约定书，证实被告已将《交房约定书》送达给原告；被告与其他15户住户签订了《交房约定书》，在2012年12月15日前交房给各业主，同时对房屋装修补偿等相关问题作了约定；被告支付包括原告在内的16户住户租房补助、违约金于2012年12月15日截止。
6、租房补助表，证实被告支付原告从2009年10月1日起至2012年12月15日止的住房补助18095元。
7、违约金支付表，证实被告支付原告从2012年4月至2012年12月15日止的违约金17000元。
8、商品房买卖合同规范文本，证实监理公司验收合格可以作为商品房竣工验收合格的方式之一。
9、建设工程质量竣工验收意见书及五方验收单位的企业营业执照以及相关资质证书，证实五方验收单位的资质证书及五方验收单位系合法经营单位，被告的职工宿舍楼已经于2012年12月3日经过建设工程质量竣工五方验收单位验收，依法可以交付使用的事实。
本院调取的证据有：
1、荔浦县人民法院协助调查函及荔浦县住房和城乡建设局的函复，证实阳朔县房地产开发公司所建的荔浦县中医院住宅楼1-3#楼没有进行建设工程质量竣工验收，没有通知该局到场进行现场监督，没有向该局提交该工程竣工验收应当提交的相关材料，没有向该局进行竣工验收备案。
2、2013年11月4日上午11时在荔浦县第二建筑安装工程有限公司对该公司经理麦自强的询问笔录，证实荔浦县中医院住宅楼1-3#楼的建设，二建公司是施工单位，该工程没有进行建设工程质量竣工验收，建设工程质量竣工验收意见书是李自恩在2013年的9月或者10月拿给他签字盖章的，他们公司盖章的时间也是在2013年的9月或者10月，该工程没有进行竣工验收，原因是手续不齐全。
3、2013年11月4日下午15时15分在荔浦县建兴土木工程监理有限公司对该公司总经理刘国福的询问笔录，证实荔浦县中医院住宅楼1-3#楼的建设，建兴公司是监理单位，该工程没有进行建设工程质量竣工验收，建设工程质量竣工验收意见书是李自恩在2013年的8月或者9月拿给他签字盖章的，他们公司盖章的时间也是在2013年的8月或者9月，意见书的落款时间是李自恩自己签上去的（即2012年12月3日），他只是签了名字和盖章。该工程没有进行竣工验收，没有进行竣工验收的原因是手续不齐全，估计报建手续未办好，施工许可证未见过。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2均无异议，对证据3的真实性无异议，对原告证实房屋价格为每平方米1800元也无异议，但被告认为该证据恰好证实了被告已经通知原告来交房的事实。本院认为，对当事人无异议的证据，本院予以确认。对证据3反映了案件的客观情况，说明被告通知了原告来交接房屋，原告也知道了被告交付房屋的事实。
原告对被告提供的证据1、5的真实性无异议，但认为与本案无关联性；对证据3、6、7无异议；对证据2的真实性无异议，但认为该证据并不是竣工验收报告，竣工验收报告应当由县级以上的建设部门出具，该证据不能证实房屋已经通过竣工验收；对证据4的真实性无异议，但认为通知没有以书面形式送达原告，只是电话告知；认为该证明是被告自己出具的，不能作为证据使用；对证据8有异议，认为不能作为证据使用，理由是原、被告之间没有签订该合同，交房所列明的竣工验收方式都违反了有关法律以及行政法规的规定；对证据9原告不予质证，认为建设工程质量竣工验收是2012年12月3日已经获得了，不属于新证据，依照我国证据法以及司法解释相关规定，被告所举证据已经超过举证期限，法院不应对该证据组织质证。本院认为，对当事人无异议的证据，本院予以确认。对证据1、5反映了案件的客观事实，本院予以确认。对证据2，只能说明工程完工后监理单位对工程进行了质量评估，不能证实通过了竣工验收，可以交付使用。对证据4，反映了案件的客观事实，本院予以确认。对证据8，没有证据效力，本院不予确认。对证据9，为查清本案事实，在本案未判决前当事人提交的证据，当事人应该质证，至于该证据的效力，将结合本院依职权调查核实的证据予以论证。
对本院调查核实的证据1，原、被告对其真实性、合法性均无异议，但被告认为工程的竣工验收根据法律规定由建设单位来组织的，本案的建设单位是阳朔县房地产开发公司，他们是否通知了建设局验收，被告不清楚；针对复函所说的是否提交材料也是建设单位的事，被告也不清楚；根据法律的规定由建设、施工、勘查、设计、监理单位进行工程竣工验收就可以了，并没有明确规定要建设行政主管部门进行现场监督。
对证据2，原告没有异议。被告对其真实性没有异议。但是对麦自强证实的内容不清楚，因为被告不是二建公司。
对证据3，原告没有异议。被告对其真实性没有异议。但是对刘国福证实的内容不清楚，因为被告不是建兴公司。
本院认为，本院依职权调查的证据，证实被告提供的证据9，是该建设工程实际施工人李自恩在2013年9、10月间要求挂靠公司和验收单位签字盖章，并且将验收时间倒签在2012年12月3日，同时，没有通知荔浦县住房和城乡建设局现场监督，也没有真正进行竣工验收，五方验收单位却在该工程验收合格的建设工程质量竣工验收意见书上签字盖章。该意见书来源不合法，客观上不真实，不具备证据的合法性和客观真实性，该意见书没有证据效力，本院不予确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
原告有位于荔浦县荔城镇城北街荔桂路71号私有房产一套，建筑面积87.88平方米［产权证号：荔国用2005字第Cb05663号〈国有土地使用证〉、荔房权证1999字第××号〈房屋所有权证〉］，该房位于荔浦县中医医院院内。2009年，被告要建中医专科楼，施工中对包括原告在内的中医医院宿舍楼的16户住户的房屋、人身安全造成危害，被告于2009年8月28日下达了撤离通知。为妥善安置包括原告在内的16户住户，2009年9月1日，被告与包括原告在内的16户住户签订了一份协议，由被告对包括原告在内的16户住户的房屋进行拆除，然后新建一栋房屋，与包括原告在内的16户住户同等面积置换。协议约定：一、甲方（被告）新建宿舍楼一栋，与乙方（原告）同等面积置换。三、甲方（被告）拟新建宿舍楼自2009年10月1日起，两年半时间内完成（即2012年3月30日）。五、违约责任：甲方（被告）如不能在上述时间内交房，每逾期一月，每月给每户违约金2000元，超过一年，按当时市价给予赔偿全套房款。协议签订后，原告及其他住户随后将房屋交出给被告拆除重建。2011年12月27日，被告与阳朔县房地产开发公司签订了《合作协议》，被告将其所有的荔国用（2010）第Aa10008号国有土地使用权范围内的部分土地分割给阳朔县房地产开发公司建荔浦县中医院住宅楼1-3#楼。新建的用于置换的宿舍楼不在原址，位于中医专科楼的旁边。阳朔县房地产开发公司将商品房建成后，被告则以团购的方式回购，被告将回购的商品房以每平方米1800元的价格、同等的面积置换给包括原告在内的16户住户。2012年11月20日，被告通知了包括原告在内的16户住户于2012年12月11日前到院办签订交房协议，被告按合同约定支付包括原告在内的16户住户租房补助、违约金至2012年12月15日。原告因被告交付给阳朔县房地产开发公司开发的商品房没有进行竣工验收，未在被告通知的时间交接房屋。庭审中，被告提交了广西荔浦县第二建筑安装工程有限责任公司、核工业桂林工程勘察院、象州建筑设计院、荔浦县建兴土木工程监理有限公司、阳朔县房地产开发公司五方验收单位盖章的《荔浦县中医院住宅楼1-3#楼建设工程质量竣工验收意见书》，经本院调查核实，该建设工程至今尚未取得建设规划许可证、施工规划许可证，也未组织过工程竣工验收。该意见书形成于2013年9、10月间，意见书的竣工验收落款时间则倒签于2012年12月3日。至原告起诉时，被告已超过一年多的时间仍未能按法律规定的商品房交付的法定条件交房，由此成讼，原告请求法院判决被告支付违约金158184元，本案诉讼费由被告承担。
本院认为：原告与被告自愿签订的协议，不违反法律的规定，原、被告签订的协议合法、有效，双方应按合同的约定履行。《中华人民共和国建筑法》规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》规定，工程竣工验收需经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位五方验收单位及县级以上地方人民政府建设行政主管部门对工程竣工验收进行现场监督，缺一不可。现被告未能按国家法律对工程建设竣工验收的强制性规定的要求、合同约定的期限交付房屋给原告，时间超过一年，构成违约，应承担违约责任，原告请求被告支付违约金，合法有据，本院予以支持。被告提出监理单位工程质量评价报告评定该工程为合格，可以交付使用，被告已在2012年12月中旬交付房屋，被告不构成违约的抗辩无法律依据，本院不予支持。被告提出双方约定的违约金过高，请求法院依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定予以减少的辩解，符合有关法律、司法解释的规定，本院予以支持。原告与被告约定在2012年3月30日前交付房屋，逾期交付房屋被告每月支付原告违约金2000元，并已实际履行至2012年12月15日。本院考虑原告租房实际损失及物价上涨，兼顾合同履行情况，当事人过错程度，原告预期利益等综合因素，确定被告按合同约定每月支付2000元违约金给原告。该建设工程至今尚未取得建设规划许可证、施工规划许可证，也未组织过工程竣工验收。被告交付房屋是一个不确定的时间，因此，被告支付原告违约金每月2000元从2012年12月16日起至被告能够按法律规定的商品房交付的法定条件交付房屋止。被告另提出原告所遭受的损失，是从2012年12月15日起至其起诉之日止，每月470元共7个月的房屋租金损失，即每月470元×10个月＝3290元，该损失的30%即987元，超过损失的30%即为违约金过高。经查，原告与被告签订的协议已明确约定了违约金数额，按房屋租金确定违约金数额不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，本院不予采信。被告又提出被告与原告签订的《协议书》对交房条件未作任何约定，把建设单位的竣工验收职责间接地强加到被告身上，是不公平的。经查，荔浦县中医院住宅楼1-3#楼的建设单位是阳朔县房地产开发公司，工程竣工验收由建设单位组织验收，该工程建设单位没有进行竣工验收，系建设单位没有进行竣工验收导致本案被告违约，又因为合同的相对性及国家法律对工程建设竣工验收的强制性规定，虽然原、被告签订的协议未作约定，也应按国家法律对工程建设竣工验收的强制性规定执行。被告的辩解无法律依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十一条、第二百七十九条、参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条、第五条、第六条、第八条之规定，判决如下：
被告荔浦县中医医院从2012年12月16日起至被告能够按法律规定的商品房交付的法定条件交付房屋时止支付原告黄翠英每月违约金2000元（但违约金总额以158184元为限。此款在每月的20日前支付）。
本案受理费3464元，由被告荔浦县中医医院承担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本案判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3464元［户名：桂林市中级人民法院；账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 叶 荔
人民陪审员 吴四萍
人民陪审员 彭尚玲
二〇一三年十二月十日
书 记 员 刘明香