山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2014）黄民初字第2158号原告：建湖县东升建筑安装工程劳务有限公司。住所地：江苏省盐城市。法定代表人：王斌，总经理。委托代理人：唐朝，江苏经砝码律师事务所律师。委托代理人：杨庆生，男，1977年12月7日出生，汉族，该公司员工，住江苏省建湖县。被告：青岛彦硕电器有限公司。住所地：青岛市黄岛区。法定代表人：隋玉华，总经理。委托代理人：赵忠坤，男，1972年9月9日出生，汉族，住青岛市黄岛区。委托代理人：丁希霞，山东中信德律师事务所律师。第三人：青岛坤宇房地产开发有限公司，住所地：黄岛区。法定代表人：郝世温，董事长。委托代理人：卢红，女，1965年6月29日出生，汉族，该公司财务经理，住黄岛区东风路。原告建湖县东升建筑安装工程劳务有限公司与被告青岛彦硕电器有限公司、第三人青岛坤宇房地产开发有限公司（以下简称青岛坤宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告建湖县东升建筑安装工程劳务有限公司之委托代理人唐朝，被告青岛彦硕电器有限公司之委托代理人丁希霞，第三人青岛坤宇房地产开发有限公司之委托代理人卢红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建湖县东升建筑安装工程劳务有限公司诉称：2007年山东建工海外建设有限公司（简称山东建工海外公司）承建了由青岛坤宇公司开发的胶南市石桥大厦工程。山东建工海外公司为完成石桥大厦工程，与原告签订了《建设工程施工分包合同协议书》。协议约定：石桥大厦工程的主体劳务由原告承包施工。该工程现已竣工交付并结算完毕。2011年4月14日，青岛坤宇公司与山东建工海外公司签订了《商品房认购协议》，约定：山东建工海外公司认购石桥大厦中的第9、12、15层的房屋，一次性抵顶工程款800余万元。2011年7月11日，山东建工海外公司与原告方亦签订了《商品房认购协议》，约定：山东建工海外公司认购石桥大厦中的第9、12、15层的房屋，一次性抵顶原告工程款800余万元，其中第15层6500元／平方米，协议还约定相互配合签订《青岛市商品房买卖合同》。2013年春节前，原告与被告签订了《商品房买卖协议》和《商品房买卖补充协议》。该协议和补充协议约定：“被告认购石桥大厦第15层，建筑面积967.25平方米，5800元／平方米，总价5610050元。由被告与青岛坤宇公司签定《青岛市商品房买卖合同》。被告在签订协议时支付400万元，于2013年1月31日前付清余款1610050元，逾期不付，被告承担余款每日千分之五的滞纳金。现被告已取得房屋产权证，但原告虽多次向被告主张购房款，被告至今却未付分文。原告认为：被告违反合同约定拖延支付购房款至今，给原告造成巨大的经济损失，应当承担违约责任。为维护自己的合法权益，原告特具状，请求人民法院依法判令：一、被告向原告支付1610050元购房款。二、被告承担违约责任，违约金按照自2013年2月1日至实际付款之日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算利息。三、由被告承担诉讼费用。被告青岛彦硕电器有限公司辩称：1、原告的诉讼主体资格不适格。理由是，原告提交的工商材料显示07年已经注销，本案签订协议的时候，原告的济南分公司已经注销，并不是原告济南分公司与被告发生关系时没有注销，在诉讼时才注销，原告作为法人，可作为其原告。原告济南公司注销，按规定济南公司公章应上交工商局，之后公章无法定上的意义，不能代表原告。原告若在本案中作为原告主体，至少需要原告法定代表人到庭进行确认。2、原告济南公司以原告济南公司名义同被告签订的购房协议属于无效合同。理由是，原告在未取得房屋所有权证的前提下，同被告签订了房屋买卖协议，违法了从事房地产管理法第三十七条第六款的规定，同时根据合同法第五十二条规定，该买卖协议因违反法律禁止性条款而无效。3、假定上两条答辩理由不成立，本案双方的合同客观上无法履行，因为原告无法将房屋在法定上交付被告，除非原告首先取得房屋的房产证，才有可能将房屋买卖过户于被告，因原告无法履行交房（办理房产登记过户）法定义务，被告也就没有履行支付房款的法定义务。4、鉴于上述答辩理由3，被告同该涉案房产的所有人，即青岛坤宇房地产开发公司以每平方米5000元的价格签订了房屋买卖协议、开具的发票，履行了房产过户登记手续，因此，青岛坤宇房地产公司同被告是法定上的房屋买卖当事人。第三人青岛坤宇房地产开发有限公司述称：我公司开发建设的位于济南市铁山东路5号《石桥大厦》项目，由山东建工海外建设有限公司（以下简称建工海外公司）承建，2011年已竣工。2011年4月4日，山东建工海外公司认购我公司《石桥大厦》15层整层商品房，双方签订了商品房认购协议并约定另行确定时间签订《青岛市商品房出售合同》。山东建工海外公司之后与建湖县东升建筑安装工程劳务有限公司（以下简称东升劳务公司）签订《商品房认购协议》将其认购《石桥大厦》的15层转让给东升劳务公司。2013年1月21日东升劳务公司又与青岛彦硕电气有限公司（以下简称彦硕公司）签订《商品房买卖协议》将《石桥大厦》15层建筑面积共计967、25平方米的商品房转让给彦硕公司，协议约定由彦硕公司与我公司签订《青岛市商品房出售合同》。我公司在接到山东建工海外公司与东升劳务公司签订的房屋转让协议和东升劳务公司与彦硕公司之间的转让协议，并接到山东建工海外公司和东升劳务公司的通知后，与彦硕公司签订了《青岛市商品房出售合同》，为其开具了购房发票，并为其办理了房产证。综上，我公司只将本案涉及的《石桥大厦》15层出售给山东建工海外公司，在山东建工海外公司与东升劳务公司的房屋转让和东升劳务公司与彦硕公司之间的房屋转让过程中，只负责协助其办理相关房屋产权证书。我公司并未收取被告的购房款，与被告之间不存在商品房买卖关系。我公司与彦硕公司签订商品房出售合同、为其开具购房发票的行为，也仅仅是为了协助其办理房产证。经审理查明：山东建工海外公司于2007年承建了由第三人青岛坤宇公司开发的石桥大厦工程，山东建工海外公司与原告签订了《建设工程施工分包合同协议书》，约定石桥大厦工程的主体劳务由原告承包施工。2011年4月14日，青岛坤宇公司与山东建工海外公司签订了《商品房认购协议》，约定山东建工海外公司认购石桥大厦中的第12、13、15层的部分房屋，一次性抵顶工程款8081830元。2011年7月11日，山东建工海外公司与原告方亦签订了《商品房认购协议》，约定原告认购石桥大厦中的第12、13、15的部分房屋，一次性抵顶原告工程款8816534元，协议还约定相互配合签订《青岛市商品房买卖合同》。2013年1月21日，原告与被告签订了《商品房买卖协议》和《商品房买卖补充协议》，协议约定原告将石桥大厦第15层整层房屋转让给被告，建筑面积967.25平方米，5800元／平方米，总价5610050元，由被告与青岛坤宇公司签定《青岛市商品房买卖合同》，被告在签订协议时支付400万元，于2013年1月31日前付清余款1610050元，逾期不付，被告承担余款每日千分之五的滞纳金。合同签订后，被告已经取得了涉案房屋产权证，并支付了原告购房款400万元，余款至今未付。原告诉称，被告违反合同约定拖延支付购房款至今，给原告造成巨大的经济损失，应当承担违约责任。请求人民法院依法判令被告向原告支付1610050元购房款，并支付逾期付款利息损失（自2013年2月1日至实际付款之日止，利率按照人民银行同期流动资金贷款利率四倍计算）。原告提供了《商品房买卖协议》和《商品房买卖补充协议》证明其主张。经质证，被告认为：1、济南分公司与被告签订协议时已经注销，原告的诉讼主体不适格。原告若在本案中作为原告主体，至少需要原告法定代表人到庭进行确认。2、原告的济南公司同被告签订的购房协议属于无效合同。原告在未取得房屋所有权证的前提下，同被告签订了房屋买卖协议，违法了从事房地产管理法第三十七条第六款的规定，根据合同法第五十二条规定，该买卖协议因违反法律禁止性条款而无效。3、本案双方签订的合同客观上无法履行，因为原告未取得房屋的房产证，无法履行交房（办理房产登记过户）的法定义务，被告也就没有履行支付购房款的法定义务。4、鉴于以上情况，被告同青岛坤宇公司以每平方米5000元的价格签订了房屋买卖协议、开具了发票，并履行了房产过户手续，青岛坤宇公司同被告是法律上的房屋买卖当事人。被告提交了8份《青岛市商品房出售合同》和发票注明其主张。经质证，第三人述称：我公司与彦硕公司签订的商品房出售合同、为其开具购房发票，仅仅是为了协助其办理房产证，我公司与被告之间不存在商品房买卖关系，并未收取被告的购房款。原告认为，1、第三人已经证实，第三人与被告之间不存在商品房买卖关系，被告也没有向第三人支付购房款。2、原告指派单位员工季飞（原济南分公司负责人）以济南分公司的名义与被告签订涉案合同，是原告真实意思表示，原告主体资格适格。3、原告以抵顶工程款的房屋转让给被告没有违反法律的强制性规定，合同有效。被告未按照合同约定支付购房款，应当承担违约责任。上述事实，有原告提供的商品房认购协议、补充协议、工商登记材料等，有被告提供的青岛市商品房出售合同，发票及当事人的陈述在案佐证，且经本院开庭质证，可以认定。本院认为：原被告双方签订的青岛市商品房出售合同合法有效，依法应予维护。本案原被告双方争执的焦点问题有二，一是原告主体资格是否适格。二是原告所属济南分公司与被告签订的《商品房买卖协议》和《商品房买卖补充协议》是否有效。第一、关于原告主体资格是否适格。本院认为，原告所属济南分公司在注销后，原告指派原济南分公司负责人季飞以济南分公司的名义与被告签订合同，是原告的真实意思表示，其合同权利义务应由原告享有和承担，故原告主体资格适格。第二、原告所属济南分公司与被告签订的《商品房买卖协议》和《商品房买卖补充协议》是否有效。本院认为，原告以抵顶工程款的房屋转让给被告，其行为没有违反法律的强制性规定，原告所属济南分公司与被告签订的《商品房买卖协议》和《商品房买卖补充协议》应为有效合同，原被告双方均应严格执行。原告已经履行了协助被告办理房屋产权登记义务，被告亦应按约支付购房款，被告逾期付款应当承担违约责任。虽然被告主张完全没有和原告所属的济南分公司履行合同，但原告诉称已经收到了被告支付的400万元的购房款，本院予以确认。被告尚欠原告购房款1610050元应当支付，被告逾期付款应当承担相应的民事责任。关于原告请求的利息损失（自2013年2月1日至实际付款之日止，利率按照人民银行同期流动资金贷款利率四倍计算）。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿损失额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原被告在合同中约定，被告应于2013年1月31日前付清购房款1610050元，逾期不付应承担余款每日千分之五的滞纳金。该约定系原被告双方的真实意思表示，原告仅主张按照人民银行同期流动资金贷款利率四倍计算损失，且被告未提出抗辩。故本院对原告的该项请求应予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告青岛彦硕电器有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告建湖县东升建筑安装工程劳务有限公司购房款1610050元。二、被告青岛彦硕电器有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告建湖县东升建筑安装工程劳务有限公司逾期付款的损失（以1610050元为基数，自2013年2月1日至本判决生效之日止，按照人民银行规定的同期流动资金贷款利率四倍计算）。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22880元、财产保全费5000元，共计27880元，由青岛彦硕电器有限公司负担。因原告已预交，被告青岛彦硕电器有限公司于本判决生效之日起10内付给原告建湖县东升建筑安装工程劳务有限公司27880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘洪勤审 判 员  崔满良人民陪审员  吴国洲二〇一四年七月二十二日书 记 员  曾繁萍