江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03533号
上诉人（原审原告）李仲耀。
委托代理人沈琴，上海金茂凯德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）昆山建兴置业有限公司。
法定代表人张宏，该公司总经理。
委托代理人刘晓炯，江苏颐华律师事务所律师。
上诉人李仲耀因与被上诉人昆山建兴置业有限公司（以下简称建兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆千民初字第0652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年12月5日，李仲耀、案外人石静芳与建兴公司签订了《昆山市商品房购销合同》1份，合同编号为2009063768，该合同约定，建兴公司将位于昆山市淀山湖镇的纳帕尔湾水庄第178-180幢中的第180号别墅（该房屋为底层建筑，共计两层）出售给李仲耀及石静芳，住宅建筑面积为278.55平方米，该房屋所坐落地块为纳帕尔湾水庄35#，房屋按建筑面积计算该商品房价款，单价为每平方米20500元，房屋总价款为5710275元。建兴公司应当在2011年8月31日前将符合本合同约定的商品房交付李仲耀使用。李仲耀的房屋仅作住宅使用，李仲耀使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及附件另有规定者外，李仲耀在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。该合同附件一为房屋平面图（载明房屋的坐落位置）；另有附件为35#5单元标配后院平面图，图片说明为：水平台不少于23平方米；草坪面积不少于430平方米等。同日李仲耀、建兴公司双方签订了《补充协议》1份，就上述合同进行了补充约定，其中第十一条约定：建兴公司对李仲耀所购房屋的私家庭院部分均以绿篱为分界线，李仲耀不得擅自挪动绿篱或自行装修绿篱以外的公共庭院部分，绿篱以外的公共景观由建兴公司按照园区整体规划统一进行绿化及地面的铺装，并由建兴公司进行日常的养护；建兴公司对李仲耀所购房屋的私家庭院部分均有统一的装修标准。如李仲耀对室外花园需自行装修，则必须在建兴公司交房后，李仲耀办完所有收房手续，并在物业公司办理相应的备案手续后方可进场装修。
另查明：李仲耀于2013年2月26日取得坐落于昆山市淀山湖镇纳帕尔湾水庄180号别墅的房产证（建筑面积为275.22平方米），房产属本案李仲耀单独所有；李仲耀于2013年3月5日取得该套别墅的土地使用权证，该证载明使用权面积为474.20平方米，其中独用面积为0平方米，分摊面积为474.2平方米。另经组织双方当事人查看别墅现场，建兴公司所承诺的草坪系以围墙、绿篱等物理隔离方式独立于该别墅相连的其他别墅，有独立的进出门，李仲耀所购房屋系联排别墅，李仲耀确认建兴公司交付的草坪面积不少于430平方米，但认为其所取得国有土地使用权证上的面积应为180号别墅的底层建筑面积117.876平方米（该面积与房屋分层分户图一致，双方均认可）＋底层房屋外的水平台23平方米＋草坪面积430平方米，合计为570.876平方米，而非474.2平方米，故建兴公司存在隐瞒事实欺诈李仲耀导致李仲耀高于相邻别墅单价每平方米2500元的价格购买别墅。李仲耀于2013年6月18日向建兴公司发函对土地管理部门对土地使用权面积的测绘无异议，但认为建兴公司存在虚假宣传以超大别墅草坪为元素抬高房屋价格，自行圈定得不到房产测绘部门认可的私家庭院误导李仲耀购买，要求退还多收的房款，建兴公司以其行为符合合同约定予以回函。李仲耀诉讼请求的标的696375元系房屋建筑面积278.55平方米乘以2500元／平方米所得。
再查明：与李仲耀所购买的坐落于昆山市淀山湖镇纳帕尔湾水庄180号别墅处于同一宗地的两套别墅是178号别墅、179号别墅。其中178号别墅的建筑面积为212.12平方米、签约时间为2009年9月28日、单价为16971.5250元／平方米、草坪面积不少于100平方米、补充协议内容条款格式同180号别墅；其中179号别墅的建筑面积为264.51平方米、签约时间为2009年10月22日、单价为17000元／平方米、草坪面积不少于135平方米、补充协议内容条款格式同180号别墅。李仲耀在与建兴公司签署《昆山商品房购销合同》时该别墅与相邻的178号、179号别墅的土建工程已经基本完成。
上述事实由李仲耀提供的《昆山市商品房购销合同》及附件房屋平面图、标配后院平面图1份、《补充协议》1份、土地使用权证复印件1份、函告1份、复函1份、房屋所有权复印件1份，建兴公司提供的房屋移交单1份、昆山市商品房竣工移交单1份、纳帕尔湾交付物品清单1份、纳帕尔湾钥匙交接明细单1份、购房确认书1份、房款及代收代缴结算明细单1份，分割登记证及变更登记申请书（纳帕尔湾178、179、180号房屋）3份、纳帕尔湾178号房屋销售合同及补充协议、标配后院平面图1份、纳帕尔湾179号房屋销售合同、补充协议及标配后院平面图1份、房产分层分户图1份、昆山天地测绘有限公司出具的关于纳帕尔湾35#低层住宅180室面积计算说明1份，法院依照李仲耀申请调取的纳帕尔湾水庄178号、179号的商品购销合同各1份、178-180幢三幢联排别墅的共有建筑面积分摊协议书1份、房屋建筑面积测量报告（竣工）1份、计算明细表2份、房屋建筑面积成果表1份、房屋分层分户图3份及附图1份，法院对双方当事人于2014年4月30日所作的询问笔录及当事人在庭审中的陈述予以证实。
李仲耀的一审诉讼请求为：1、判令建兴公司支付赔偿款696375元；2、判令本案诉讼费由建兴公司承担。
原审法院认为，本案的争议焦点为：1、李仲耀的起诉是否超过诉讼时效。
李仲耀主张权利的主要理由是认为其受到建兴公司隐瞒事实导致其取得土地使用权的面积少于建兴公司的承诺，因李仲耀于2013年3月5日取得该套别墅的土地使用权证，李仲耀才得知其权利受到侵害，而李仲耀于2013年7月23日向法院提起诉讼，故李仲耀的起诉未超过法定的诉讼时效。
2、建兴公司在履行与李仲耀签订的《昆山市商品房购销合同》及《补充协议》过程中是否存在违约行为。
李仲耀与建兴公司于2009年12月5日签订了《昆山市商品房购销合同》，该合同明确载明李仲耀购买的178-170号别墅中的180号别墅，对于别墅的价格也进行明确约定，且该合同有附图标注了李仲耀所购别墅在整个小区的位置，该附图可以看出其与178号别墅及179号别墅相连，且李仲耀在签署合同时已知178-179号别墅的土建工程已经施工完毕，可以推定李仲耀对于其所购买的昆山市淀山湖镇纳帕尔湾水庄180号别墅系联排别墅知情。《昆山市商品房购销合同》的另一附件标配后院平面图1份中的说明“草坪面积不少于430平方米”并未明确建兴公司承诺李仲耀根据该图纸将草坪面积作为土地使用权面积办证。至于《补充协议》中的第十一条，所称“甲方对乙方所购房屋的私家庭院部分均以绿篱为分界线，乙方不得擅自挪动绿篱或自行装修绿篱以外的公共庭院部分，绿篱以外的公共景观由甲方按照园区整体规划统一进行绿化及地面的铺装”，该条款在与李仲耀所购别墅联排的178号别墅及179号别墅的《补充协议》中第十一条一致，可见建兴公司在出售别墅时对于每套别墅的草坪使用进行了权利限制，而联排别墅的土地分割也非按照绿地面积与房屋底层的建筑面积等进行分割，而是根据房屋建筑面积占联排别墅所属宗地面积的比例进行确认后为分摊面积，事实上李仲耀所使用的草坪也以绿篱或围墙为界，独立于其他别墅。另房屋的价格受到房屋市场行情、区位位置、附属设施等多种因素的影响，李仲耀所单独使用的草坪面积远远高于与其联排的178号别墅及179号别墅，且李仲耀亦确认建兴公司交付的草坪面积不少于430平方米，故建兴公司在履行与李仲耀签订的《昆山市商品房购销合同》及《补充协议》过程中并未违约，也不存在因建兴公司隐瞒事实导致李仲耀以高的价格购买了本案诉争的别墅。
综上，李仲耀的诉讼请求缺乏法律依据和合同依据，法院对于李仲耀的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条之规定，判决：驳回李仲耀的所有诉讼请求。案件受理费10764元，由李仲耀负担。
上诉人李仲耀不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院仅凭合同附图即推定李仲耀知道所购别墅为联排别墅错误，从合同附图上并不能明确得知李仲耀所购别墅与178、179号别墅相连，且签订合同时，上述房屋只建了地基，房屋之间没有明显相连痕迹，李仲耀作为普通消费者仅凭合同附图及只建了地基的工程现场无法判断房屋是否为联排别墅。二、关于草坪面积，根据双方合同、附图及补充协议有关私家庭院以绿篱为分界线的约定应认定绿篱以内的草坪就是李仲耀所有，草坪面积不少于430平方米，该草坪面积可以入证。李仲耀所购买的180号别墅与相邻的178号、179号别墅的区别就在于草坪面积，正是因为180号别墅草坪面积大所以180号别墅价格要比178号、179号别墅多出3500元／平方米。李仲耀之所以通过法院主张权利是基于建兴公司销售诉争别墅时并未将诉争房屋土地使用面积要进行分割的情况告知李仲耀，反而刻意隐瞒事实真相，反复强调诉争房屋的草坪优势，并以高出相邻房屋3500元／平方米的价格销售该房屋，已构成违法。李仲耀是上海人，上海房屋买卖实行的是房产与土地使用证合二为一证的做法，在购房时，如建兴公司不特别提示，李仲耀当然认为房产与土地是连在一起的，双方在附图标设的草坪面积是可以入证的土地使用面积。建兴公司正是利用普通消费者对建筑行业及当地政策认知程度的欠缺而故意隐瞒真实情况，造成了李仲耀做出了违背自己真实意思表示的行为。三、本案建兴公司的行为构成欺诈。从李仲耀开始看房到最后签署房屋买卖合同，建兴公司从来没有告知李仲耀诉争房屋为联排别墅，也没有告知李仲耀别墅绿篱内的草坪只有一部分是其所有，可以进产证，其余部分只享有使用权，仍是小区公共绿地，系建兴公司故意隐瞒了真实情况，造成李仲耀做出了违背自己真实意思的意思表示。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决并依法改判支持李仲耀的诉讼请求。
被上诉人建兴公司二审辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明事实与原审一致。
二审另查明，2013年6月18日，李仲耀向建兴公司发函。该函中李仲耀明确与建兴公司签订《商品房购销合同》，购买了180号联排别墅，别墅建筑面积278.55平方米，可独立使用的草坪面积不少于430平方米，房屋与草坪合计土地使用面积约660平方米，但2013年3月5日办理土地使用证时发现土地使用面积仅为474.2平方米，比建兴公司承诺面积少近200平方米，要求建兴公司退回不应多收取的房款。
二审中，李仲耀陈述购房看现场时诉争房屋的主体已施工。
本院认为，李仲耀与建兴公司签订的《昆山市商品房购销合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。李仲耀主张对于所购房屋系联排别墅不知情，但李仲耀与建兴公司签订的购房合同附图标注了诉争房屋的位置，从该附图可以看出诉争房屋与178号、179号别墅相连，且根据李仲耀的陈述其购房看现场时诉争房屋的主体已施工，李仲耀亦可以根据现场情况知道诉争房屋是否是联排别墅。此外，在李仲耀2013年6月18日发给建兴公司的函中，李仲耀亦确认向建兴公司购买了联排别墅，系因土地使用权面积与约定不符而向建兴公司主张相应权利。结合上述情况足以推定李仲耀知晓其所购买的180号别墅系联排别墅。李仲耀主张诉争房屋土地使用权面积与约定不符，草坪面积430平方米未能全部记入土地使用权证，但是李仲耀与建兴公司签订的购房合同、补充协议并未约定诉争房屋土地使用权面积，购房合同附图中有关“草坪面积不少于430平方米”的说明以及《补充协议》中有关“私家庭院部分以绿篱为分界线”的约定并不能就此认定绿篱内的草坪面积全部作为李仲耀拥有使用权的面积办证，且李仲耀亦未提供证据证明建兴公司在其购房时承诺绿篱内的土地面积全部可以办理土地使用权证。本案中建兴公司交付诉争房屋的草坪面积不少于430平方米，且草坪以绿篱或围墙为界，独立于其他别墅，符合双方购房合同以及《补充协议》的约定，故李仲耀该上诉主张缺乏依据。李仲耀还主张建兴公司存在欺诈行为导致其以高于邻近房屋3500元／平方米的价格签订购房合同，但李仲耀未提供建兴公司存在欺诈行为的相关证据，故本院对此不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人李仲耀的上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10764元，由上诉人李仲耀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 陈 斌
代理审判员 郭 锐
二０一四年十二月九日
书 记 员 毛莉莉