新疆维吾尔自治区疏勒县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）勒民初字第578号
原告：杨某某。
法定代理人：杨盛军。
委托代理人：刘越，新疆新昀律师事务所律师。
被告：昌吉州建发房地产开发有限公司疏勒县分公司。
负责人：袁勇，该公司经理。
委托代理人：马静，新疆红柳律师事务所律师。
被告：昌吉州建发房地产开发有限公司。
法定代表人：黄书栋，该公司经理。
第三人：刘冬冬。
原告杨某某诉被告昌吉州建发房地产开发有限公司疏勒县分公司（以下简称建发疏勒分公司）、被告昌吉州建发房地产开发有限公司（以下简称建发公司）、第三人刘冬冬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员吴炳坤适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某某的法定代理人杨盛军、委托代理人刘越，被告建发疏勒分公司的委托代理人马静到庭参加诉讼。被告建发公司、第三人刘冬冬经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某某诉称：2013年6月，原告想在疏勒县买房，经人介绍认识第三人刘冬冬，刘冬冬告诉原告，自己有开发商欠其工程款用来顶账的商品房一套，可以以比市场价便宜的价格卖给原告。刘冬冬带原告一起去被告建发疏勒分公司的售房部，被告建发疏勒分公司的工作人员证实此事。2013年6月30日，被告建发疏勒分公司与原告签订《商品房买卖合同》，标的为上海假日花园15幢4单元101号房，并注明房款已经全部付清。2013年11月13日，原告向第三人付款时，第三人陈述开发商与物业公司之间有手续没有办完，待办完手续后可以进行交房和办理登记手续，并与原告签订《房屋买卖附属协议书》。原告向第三人刘冬冬付款后，第三人刘冬冬向原告出具收条，被告建发疏勒分公司在收条上加盖了财务专用章予以确认。时至今日，被告与第三人没有向原告交房和办理登记手续，故原告为维护自身合法权益，向法院起诉，请求依法判令：被告立即履行合同，向原告交付房屋并办理相应的登记手续；本案诉讼费由被告承担。
被告建发疏勒分公司辩称：原告陈述与客观事实不符。被告建发疏勒分公司确实与第三人刘冬冬存在以房折抵工程款的事实，但是在2013年6月24日，建发疏勒分公司已经将本案争议的房屋即上海假日花园15幢4单元101号房通过第三人刘冬冬以顶账的方式卖给案外人穆红斌，并出具了相应的收款收据。2013年7月12日，被告建发疏勒分公司再次应第三人刘冬冬的要求将上海假日花园15幢4单元501号房出售给穆红斌。上述两套房屋均是被告建发疏勒分公司以抵账方式交付给刘冬冬的，故原告陈述其于2013年6月30日与被告建发疏勒分公司签订商品房买卖合同不属实，签订时间应为2013年11月13日。同时该合同属于无效合同，系第三人刘冬冬采用诈骗手段，骗取建发疏勒分公司加盖公章签订的合同，故被告建发疏勒分公司与原告杨某某之间不存在商品房买卖合同关系，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证实自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：
一、落款时间为2013年6月30日，原被告双方签订的商品房买卖合同一份，用以证实买卖双方系原告杨某某与被告建发疏勒分公司，同时合同写明房款已经付清，被告应当向原告交付房屋及办理产权证书。合同尾部买受人未签字。原告辩称系因签订合同时，杨某某为未成年人，其父亲代为购买房屋，开发商工作人员称应当到房管局工作人员处亲自签字。被告建发疏勒分公司对该合同的真实性无异议，但是提出该合同系2013年11月13日签订，将时间倒签至2013年6月30日，是为了方便办理手续。同时被告建发疏勒分公司对该合同合法性及关联性不予认可，其理由是合同约定双方签订之日起生效，而原告没有签字，该合同上公章是被第三人刘冬冬欺骗后加盖的，故该合同没有生效。合同上书写的付款方式及期限与本案无关，系误写。本院经调查核实，双方当事人均确认该合同系2013年11月13日签订，将落款时间倒签为2013年6月30日。本院对该合同的真实性予以确认。
二、2013年11月13日，原告法定代理人与第三人刘冬冬签订的房屋买卖附属协议书一份，证实该协议所列房屋因开发商与物业公司有纠纷而搁置的事实。同时证实该房屋系开发商欠刘冬冬工程款用来顶账，可以说明前述合同中已付款的条款。被告对该协议的真实性不予认可。本院经审查，该协议系原告法定代理人杨盛军与第三人刘冬冬签署，而第三人刘冬冬未到庭质证，视为对其权利的放弃，故本院对该协议真实性予以确认。
三、2013年11月13日，第三人刘冬冬向原告法定代理人出具的收条一份及中国银行疏勒县支行存款历史交易明细单一份。原告称收条上加盖了被告建发疏勒分公司的财务专用章，证明被告建发疏勒分公司对原告向第三人付款的情况进行了确认；银行交易明细单也足以证实原告法定代理人向第三人通过银行转账方式支付了款项。被告建发疏勒县分公司对上述两份证据的真实性没有异议。本院对该证据真实性予以确认。
被告建发疏勒县分公司向本院提交以下证据：
一、被告建发疏勒分公司与案外人穆红斌签订的商品房买卖合同一份，标的为上海假日花园15幢4单元101号，用以证实本案涉案房屋已经在2013年6月24日卖给案外人穆红斌。原告对该合同真实性予以认可，但是提出，该合同没有写明落款时间，故对被告要证明2013年6月24日卖房的事实不予认可。本院经审查，该合同虽在补充协议处加盖被告建发疏勒分公司公章，但是在主合同出卖人落款处，加盖的是建发疏勒分公司财务专用章。同时，该合同条款除买受人处不一致外，其他条款内容均与原告提交的合同内容一致，且双方均未在合同上注明落款时间或签订时间。故本院对该合同的真实性不予确认。
二、被告建发疏勒分公司与案外人穆红斌于2013年7月12日签订的商品房买卖合同一份，标的为上海假日花园15幢4单元501号，用以证实被告建发疏勒分公司应第三人刘冬冬的要求，将该房屋卖给案外人穆红斌。原告认为该证据与本案无关。本院对该证据的关联性不予确认。
三、2013年6月24日及2013年7月12日被告建发疏勒分公司向第三人出具的企业往来结算收款收据两张，证实被告建发疏勒分公司将前述两套房屋通过顶账卖给了案外人穆红斌，故与原告不存在房屋买卖合同关系。原告质证认为2013年6月24日的收据恰好与原告提交的合同上付款方式及期限的内容相互印证，且该收据上仅写明刘冬冬付款；对于2013年7月12日的收据，与本案没有关联性。本院经审查认为，对2013年6月24日的收据真实性予以确认，但是不能证实被告建发疏勒分公司与穆红斌之间的交易往来。对2013年7月12日的收据与本案的关联性，不予确认。
四、第三人刘冬冬于2013年7月12日书写的说明一份，用以证实刘冬冬将两套房屋转让给案外人穆红斌。原告对该证据的真实性不予认可，与合同内容相互矛盾，也无法查明涉及哪套房屋。本院经审查认为，因第三人刘冬冬未到庭，无法查明该说明是否是其书写的，且该说明的内容与2013年11月13日刘冬冬向原告的法定代理人出具的收条内容不一致，而被告建发疏勒分公司在2013年11月13日的收条上加盖财务专用章的行为，应视为被告建发疏勒分公司对刘冬冬转让房屋行为的知情与确认。故本院对该说明的真实性不予认可。
五、被告建发疏勒分公司与原告签订的商品房买卖合同一份，该合同内容与原告提交的合同内容一致，但是没有书写落款时间。被告认为该合同可以证实合同签订时间为2013年11月13日，公章系建发疏勒分公司被骗后加盖，合同中关于付款时间及方式的条款不真实，原告也未在合同上签字。原告质证认为该合同真实性予以确认，需要说明公章在被告处，被告可以随时加盖公章。本院对该合同的真实性予以确认。
经审理查明：2013年11月13日，原告杨某某的法定代理人杨盛军与被告建发疏勒分公司签订一份商品房买卖合同，约定标的为上海假日花园15幢4单元101号。合同中写明购房人于2013年6月24日已全部交清房款，金额为264467元。该合同落款日期倒签为2013年6月30日。同日，原告法定代理人杨盛军与第三人刘冬冬达成一份房屋买卖附属协议书，该协议书内容为：“该协议针对疏勒县上海花园小区15号楼4单元101室房屋购买所定，该房屋属于刘冬冬所有，系开发商欠刘冬冬外墙保温工程工程款，用以抵账。现经开发商和刘冬冬同意将此房出售给杨盛军，杨盛军已经付清全部房款21万元整。当前开发商与物业公司有相关事宜未办结，待手续完成后可办理房屋手续。如该房屋出现不可购买的实际情况，刘冬冬应退还杨盛军全部房款21万元整，并额外补偿杨盛军2万元补偿金。”当天，杨盛军通过中国银行疏勒县支行向第三人刘冬冬转账20万元，支付现金1万元，刘冬冬于当日向杨盛军出具收条一张，内容为“今收到杨盛军购买15号楼4单元101室购房款21万元”，被告建发疏勒分公司在该收条上加盖财务专用章。后刘冬冬向原告法定代理人杨盛军交付了房屋钥匙。
另查明，双方签订商品房买卖合同时，均确认房屋已经建好，本案属于现房销售，现房屋仍在被告建发疏勒分公司名下。
再查明，被告建发疏勒分公司与第三人刘冬冬存在欠付工程款及以房抵债的事实。
以上事实，由双方当事人提交的商品房买卖合同、房屋买卖附属协议书、收条、中国银行疏勒县支行历史交易明细单、庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，依据原告的起诉及被告答辩的主要内容，本案的争议焦点为：1、原告杨某某与被告建发疏勒分公司签订的商品房买卖合同是否真实合法有效；2、原告杨某某要求被告建发疏勒分公司交付房屋并办理手续有何事实及法律依据。
关于原告杨某某与被告建发疏勒分公司签订的商品房买卖合同是否真实合法有效的问题。《合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”这里的签字盖章的效力是表明合同内容为签字或盖章当事人的意思表示，并据以享有合同权利、履行合同义务，尤其具有使合同相对人确信交易对方，从而确定合同当事人的作用。本案中，原告提交的商品房买卖合同，虽原告本人未签字，在合同形式上存在瑕疵，但是其对合同真实性及有效性均不持异议，而被告建发疏勒分公司在合同上加盖了公章及负责人私章，应当认定为被告建发疏勒分公司的真实意思表示。虽被告建发疏勒分公司辩称，其是受到第三人刘冬冬欺骗才加盖公章，故该合同应属无效，同时为此提交了被告建发疏勒分公司与案外人穆宏斌签订的关于标的为上海假日花园15幢4单元101号房屋的商品房买卖合同及被告建发疏勒分公司出具的刘冬冬系付房款抵工程款的单位往来结算收款收据。但经本院核查，被告提交的该商品房买卖合同上，其内容与原告提交的商品房买卖合同，除买受人一栏外，其余内容均相同，但加盖的是建发疏勒分公司的财务章，且该合同也没有写明签订时间及落款时间，依据其他合同条款也无法判断该合同的签订时间；同时单位往来结算收款收据也无法证实案外人穆宏斌向第三人刘冬冬支付了款项。按照日常交易习惯，依法成立的法人或其他组织，均有登记备案的公章，经登记备案的公章对外具有公示效力，法人或其他组织对外签订合同时，采用加盖公章的形式。而财务章仅是办理单位或公司会计核算、银行结算等相关财务事宜时使用，仅能承担法人或其他组织的有关财务上的权利及义务。本案中，原告提交的商品房买卖合同及被告提交的关于其他房屋的商品房买卖合同上，加盖的均是建发疏勒分公司的公章；原告提交的收条及被告提交的其他收据，加盖的均是财务章。综合上述情况，可以认定被告建发疏勒分公司与案外人穆宏斌签订的合同上未加盖公章，其意思表示不真实，本院对其真实性不予认定。同时，被告建发疏勒分公司也没有在法定期限内行使合同的撤销权。故原告杨某某的法定代理人杨盛军与被告建发疏勒分公司之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律的禁止性规定，应属合法有效。
关于原告杨某某要求被告交付房屋并办理登记手续，有何事实及法律依据的问题。双方签订的合同第八条写明“出卖人应当在2010年12月30日前，依照规定将商品房交付使用”，但综合审查本案双方提交的商品房买卖合同，该条系被告建发疏勒分公司提前书写的格式条款，与签订合同的时间亦相互矛盾，故不宜按照该条认定交付时间。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。故本院认定，在第三人刘冬冬向原告法定代理人杨盛军交付钥匙的时候，即视为已经将房屋交付使用。对原告的该项诉讼主张，已无实际处理的必要。对于原告要求被告办理产权登记的诉讼请求，因双方合同第十五条及补充协议第一条明确约定了办理产权登记的期限，该合同亦为双方真实意思表示，故双方均应按照合同的约定履行各自的义务。双方均认可被告建发疏勒分公司与刘冬冬之间存在以房抵工程款的协议，原告也向第三人刘冬冬支付了合理的对价，商品房买卖合同亦写明原告已经付清款项。故被告应当按照合同的约定为原告办理房屋产权登记手续。
综上所述，原告的诉讼请求成立，本院依法予以支持。被告建发疏勒分公司的辩解理由，无事实及法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
被告昌吉州建发房地产开发有限公司疏勒县分公司于本判决生效后十日内为原告杨某某办理上海花园15幢4单元101号房屋的产权登记手续。
案件受理费50元，由被告昌吉州建发房地产开发有限公司疏勒县分公司负担。
如不服本判决，可在收到本判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于喀什地区中级人民法院。
代理审判员 吴炳坤
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 唐天斌