上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4015号
上诉人（原审被告）：方斌诚，男，1951年12月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：丁光华，上海红三权律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈帆，女，1993年6月8日出生，汉族，住上海市金山区。
委托诉讼代理人：何英斋，上海市金一律师事务所律师。
上诉人方斌诚因与被上诉人陈帆房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初85049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月5日公开开庭进行了审理。上诉人方斌诚及其委托诉讼代理人丁光华，被上诉人陈帆的委托诉讼代理人何英斋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方斌诚向本院提起上诉，请求判令：撤销一审判决，改判驳回陈帆一审中的全部诉讼请求。事实和理由：陈帆、方斌诚于2016年7月25日就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的买卖纠纷，在法院主持下达成调解，方斌诚于8月3日收到调解书后，于次日将户口迁移。且方斌诚与陈帆在签订买卖合同时，已口头约定待方斌诚另行安置的房屋产权证办出后，方斌诚再迁出系争房屋内的户口，对此，陈帆表示同意，故在户口迁出问题上，方斌诚并不存在违约行为。在法院主持调解之前，方斌诚已经于2016年7月7日将房屋出租他人。根据买卖不破租赁的原则，方斌诚不交付房屋亦没有过错。在法院主持调解结束后方斌诚向陈帆口头告知了该事实，并承诺将收取的租金交给陈帆，故在交付系争房屋的争议上，方斌诚也不存在过错，退一步讲，即便方斌诚存在过错，一审法院认定的违约金数额也属明显过高，应予调整。
被上诉人陈帆辩称，不同意方斌诚的上诉请求，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
陈帆向一审法院提出诉讼，请求判令：1、方斌诚支付因逾期迁出户口产生的违约金21,900元；2、方斌诚支付因拒绝交付房屋产生的违约金，按每天950元计算自2016年8月1日起至方斌诚交付房屋日止；3、案件受理费由方斌诚负担。
一审法院认定事实：2015年12月18日，陈帆为买受人、方斌诚为卖售人就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）签订《上海市房地产买卖合同》，约定了转让价款、付款方式等。该合同补充条款（一）第五条约定：甲方（即方斌诚）于乙方（即陈帆）支付首付款后十日内迁出户口，如逾期未迁出则按人民币每天100元向乙方支付违约金直至户口迁出。陈帆于2015年12月11日支付定金2万元，于同年12月18日支付首付款63万元，方斌诚出具收条确认。
在履行该合同中双方发生争议，陈帆向浦东新区法院起诉方斌诚，要求其配合办理系争房屋的过户登记手续并交付房屋。浦东新区法院于2016年6月20日立案，7月25日开庭审理。庭审中双方达成调解，浦东新区法院出具（2016）沪0115民初44595号调解书，确认：方斌诚于2016年8月1日前协助陈帆办理将系争房屋过户登记至陈帆名下的手续；过户当日，陈帆应支付方斌诚房款172.5万元，方斌诚应在收到上述房款后立即将上述房屋交付给陈帆。同年7月27日，陈帆将172.5万元支付到浦东新区法院执行款账户并在调解书约定的自动履行期满后向浦东新区法院申请执行，完成了系争房屋的过户登记。
一审法院另查明，2015年3月方斌诚委托案外人成某（系上海XX事务所工作人员）将系争房屋出租。租期届满后在方斌诚授意下成某以其名义与租赁人王某于2016年7月7日续签《上海市房屋租赁合同》，约定租期一年至2017年7月9日止。方斌诚于2016年8月4日将其户籍自系争房屋中迁出，迁往上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。
本案一审审理中，陈帆补充陈述：方斌诚从未在法院主持调解时向陈帆或法院告知系争房屋再次被出租的事实，如果陈帆和法院知晓该事实则调解协议无法达成，对其诉讼请求的计算方式再次明确为：1、自2015年12月28日起至方斌诚户籍迁出日即2016年8月4日止，根据合同补充条款的约定按每天100元计算违约金；2、自2016年8月1日（即调解书约定的交付房屋日起）起按陈帆支付房款237.5万元的0.04%/天即每天950元计算违约金，直至方斌诚交付系争房屋。方斌诚则坚持其答辩意见，认为双方就房屋买卖签订的合同已经被法院生效的民事调解书所替代，方斌诚并无违约行为。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈帆、方斌诚就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应按此履行。在履行过程中发生了争议，陈帆亦依据该合同向人民法院起诉，人民法院对双方有争议的部分进行调解并达成一致，即对合同的部分条款的履行作出变更，其他合同条款仍合法有效。方斌诚认为调解书生效后原买卖合同即失效的观点缺乏法律依据，不予采信。双方对方斌诚的户籍迁移的日期及违约责任均有明确约定，陈帆据此要求方斌诚支付违约金的诉讼请求符合法律规定，依法准许，违约天数由法院根据实际天数确定。方斌诚对《上海市房地产买卖合同》的签订和内容均是明知的，亦收取了陈帆的部分房款；在双方有争议，对如何继续履行合同尚未达成一致或法院对此未作出裁判的情况下罔顾系争房屋可能要交付的事实，仍旧将系争房屋出租他人，其行为违反了诚信原则；同时其辩称的“买卖不破租赁”原则也并非适用本案：承租人可以对产权人以此理由抗辩，但方斌诚仍应当根据《上海市房地产买卖合同》约定向陈帆承担违约责任。陈帆主张的违约金计算方式符合合同约定及人民法院生效调解书的规定，依法准许。
一审法院审理后于2017年2月14日作出判决：一、方斌诚于判决生效之日起十日内支付因延迟迁出户口的违约行为产生的违约金22,100元；二、方斌诚于判决生效之日起十日内支付因延迟交付上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的违约行为产生的违约金，按每天950元计算，自2016年8月1日起至方斌诚实际交付房屋日止。案件受理费2,486元，减半收取1,243元，由方斌诚负担。
二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
二审中，方斌诚陈述一审判决作出后，其已于2017年2月20日将系争房屋钥匙缴至执行法院。陈帆则陈述其于2017年3月6日自执行法院领取了系争房屋钥匙。
本院认为，方斌诚与陈帆就系争房屋买卖合同是否继续履行发生争议，陈帆在另案中起诉要求方斌诚办理系争房屋产权过户手续及交接房屋，后双方达成调解，对房屋买卖合同中约定的交易价格、办理产权过户的时间、交接房屋时间均作出了变更。买卖合同中约定的其他条款，调解书中并未涉及，故调解书中未作约定的，仍应按照买卖合同之约定履行。方斌诚关于调解书已完全替代买卖合同的上诉意见，本院不予采纳。买卖合同明确约定方斌诚于陈帆支付首付款后十日内迁出户口，如逾期未迁出则按每天100元的标准向陈帆支付违约金至户口迁出，陈帆于2015年12月18日支付了首付款，方斌诚出具收条予以确认，但方斌诚直至2016年8月4日才将系争房屋内的户口迁出，方斌诚应依约承担相应的逾期迁出户口的违约责任。方斌诚辩称签订买卖合同时双方口头约定待方斌诚的动迁房房产证办后迁出户籍，对此，陈帆予以否认，方斌诚也未提供其他证据佐证双方存在上述口头约定，故方斌诚的上述抗辩理由，因缺乏证据证明，本院难以采信，一审法院判令方斌诚承担22,100元的逾期迁出户口违约金，尚属合理，本院予以维持。
就方斌诚是否存在逾期交房违约行为的争议。方斌诚与陈帆达成的调解中，明确约定2016年8月1日前交付房屋，但方斌诚并未按约交房，反而是将系争房屋出租与案外人。在双方达成调解前，方斌诚未向陈帆披露该节事实，也未在人民法院民事调解书确定的履行期限内交付系争房屋，故方斌诚存在逾期交房之违约行为，应按照买卖合同约定承担违约责任。方斌诚抗辩称根据买卖不破租赁的原则，方斌诚未交付系争房屋不属违约行为。对此，本院认为，一则方斌诚系在与陈帆签订系争房屋买卖合同后，又将系争房屋出租与案外人，并未告知陈帆，二则根据合同法等法律中关于买卖不破租赁原则的相关规定，其目的系为保障承租人的合同权利不因所有权变动而改变，并非以此免除引起所有权变动的民事关系中当事人的义务，故方斌诚的该项抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。就方斌诚应承担的逾期交房违约金的数额问题。根据买卖合同约定，方斌诚未在约定期限内交接房地产的，每逾期一日，方斌诚应向陈帆支付已收款0.04%的违约金。方斌诚表示，合同约定的违约金计算标准过高，要求调整并予以减少。本院认为，当事人主张约定的违约金数额过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁定。方斌诚在双方达成调解前并未告知陈帆房屋已出租的事实、也未在人民法院民事调解书确定的交房期限前清退系争房屋内的租客，方斌诚具有明显的主观故意。陈帆已按照人民法院调解书确定的期限将剩余购房款缴至一审法院，履行了买卖合同及人民法院民事调解书中确定的主要义务，而方斌诚却未按约定交付系争房屋，致陈帆未能按约定占有、使用系争房屋。综合考虑买卖合同中关于逾期交房违约金的约定、系争房屋租金水平、当事人的主观过错程度、合同的履行进度及公平合理原则，本院认为，一审法院确定的每天950元的逾期交房违约金，标准过高，本院酌情予以调整。本案二审中，双方当事人均确认系争房屋已交接，综合方斌诚的逾期交房天数，本院将方斌诚应承担的逾期交房违约金总额酌情确定为130,000元。据此，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初85049号民事判决第一项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初85049号民事判决第二项；
三、方斌诚于本判决生效之日起十日内支付陈帆逾期交房违约金人民币130,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币1,243元，由方斌诚负担1,000元，由陈帆负担243元。二审案件受理费人民币2,486元，由方斌诚负担2,000元，由陈帆负担486元。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年六月五日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。