广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终6442号上诉人（原审原告、案外人）：旷利平，女，汉族，1976年7月14日出生，住湖南省衡阳市南岳区。上诉人（原审原告、案外人）：唐恩林，男，汉族，1971年12月13日出生，住湖南省衡南县。上述两上诉人的共同委托代理人：宁慧芹，广东捷顺律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托代理人：陆俊希，广东捷顺律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：梁月宾，男，汉族，1971年7月1日出生，住广东省高州市。委托代理人：陈瑞坤，高州市法律援助处法律援助律师。第三人（原审被告、被执行人）：梁波，男，汉族，1981年4月17日出生，住广东省高州市。第三人（原审被告、被执行人）：邓桂仙，女，汉族，1981年7月12日出生，住广东省高州市。上诉人旷利平、唐恩林因与被上诉人梁月宾、第三人梁波、邓桂仙案外人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（以下简称南海区法院）（2016）粤0605民初15844号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经过阅卷、法庭调查，本院决定不开庭审理。本院于2017年7月20日公开进行了法庭调查。上诉人旷利平、唐恩林及其共同委托代理人宁慧芹，被上诉人梁月宾及其委托代理人陈瑞坤到庭参加法庭调查，其他当事人经本院合法传唤，没有到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。南海区法院查明，涉案房屋为位于佛山市南海大沥镇盐步盐秀路房产，登记权属人是邓桂仙、�波，各占二分之一权属份额，权利证号为粤房地权证佛字第××、02××16。涉案房屋所在土地登记权属人为邓桂仙、梁波，土地证号为佛国土资南国用x**。广东省高州市人民法院（以下简称高州市法院）在审理原告梁月宾诉被告梁波、邓桂仙、第三人旷利平民间借贷纠纷一案[案号为（2014）茂高法民一初字第68号]的过程中，于2014年2月8日作出（2014）茂高法民一初字第68号之一民事裁定，裁定：一、对邓桂仙、梁波名下的涉案房屋一套（房产证号：粤房地权证佛字第××,02××16）进行查封保全；二、对梁月宾用于担保的房屋进行查封保全。后高州市法院于2014年2月18日查封了邓桂仙、梁波名下的涉案房屋。旷利平于2014年3月针对上述裁定向高州市法院提出复议申请，请求撤销上述裁定并解封涉案房屋。高州市法院于2014年12月31日作出（2014）茂高法民一初字第68号�知书，驳回旷利平的复议申请。同日，高州市法院作出（2014）茂高法民一初字第68号民事判决书，判令梁波、邓桂仙于本判决发生法律效力之日后30日内共同清偿借款本金64万元及利息予梁月宾。后高州市法院在执行申请执行人梁月宾与被执行人梁波、邓桂仙民间借贷纠纷一案[案号为（2016）粤0981执恢4号]的过程中，于2016年1月12日对涉案房屋进行续封，并于2016年1月18日向南海区法院出具（2016）粤0981执恢4号《委托执行函》，内容为该院受理的申请执行人梁月宾与被执行人梁波、邓桂仙民间借贷纠纷一案，该院（2014）茂高法民一初字第68号民事判决书已发生法律效力，因被执行人梁波、邓桂仙在该院辖区内无财产可供执行，在南海区法院辖区内有房产，特依法委托南海区法院代为执行该院（2014）茂高法民一初字第68号民事判决书所确定的义务。南海区法院�受委托后于2016年2月4日立案，案号为（2016）粤0605执1511号。在执行过程中，南海区法院于2016年5月24日作出（2016）粤0605执1511-4号公告，内容为：因被执行人邓桂仙、梁波未履行已发生法律效力的（2014）茂高法民一初字第68号民事判决书所确定的义务，南海区法院决定依法拍卖（或变卖）属被执行人邓桂仙、梁波共有的涉案房屋（权利证号：xxx,02××16）及其所在的土地使用权[土地证号：x**]。唐恩林、旷利平对此提出书面异议，南海区法院经审查于2016年9月20日作出（2016）粤0605执异239号执行裁定，裁定驳回唐恩林、旷利平的异议请求。原告不服，遂提起本案诉讼。另查明，原告唐恩林与旷利平是夫妻关系。2013年10月13日，旷利平与邓桂仙在佛山市南海大沥越富房地产中介服务部的促成下签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方梁波、邓桂仙将涉案房屋转让给乙方旷利平，房屋总价款为860000元，签订合同时支付50000元定金，于2013年11月15日前付清500000元，于2013年12月15日前出具公证书当日付清310000元；旷利平在2014年11月30日前需办理好过户手续等条款。2014年1月2日，原告旷利平与被告邓桂仙另签订了《补充协议》，将上述合同中的付款方式更改为：原为公证后付尾数全款，现改为不公证，先付210000元，余100000元在3月底过户当天付清，如因旷利平个人的原因不能过户，最迟在4月31日付清尾款。旷利平于签订《房屋买卖合同》当天向被告邓桂仙支付部分定金6000元，后分别于2013年10月18日、2013年10月21日和2014年1月7日先后向邓桂仙的银行账户中转入344000元、200000元和210000元购房款，总计支付房款760000元。2014年2月8日，原告通过银行转账方式向被告梁波支付房产维修基金9499元。再查，原告旷利平与被告邓桂仙于2013年10月13日签订《房屋买卖合同》时，被告梁波未在场，事后梁波在该合同上补签名。邓桂仙于2013年10月13日在《房屋买卖合同》落款处下方出具收据，内容为收到买方交付之购房定金50000元，其时梁波未在场，事后梁波在该收据上补签名。2013年12月16日，梁波出具购房款收据，内容为收到旷利平购买涉案房屋首期购房款500000元。又查，唐恩林、旷利平以其与邓桂仙、梁波签订了《房屋买卖合同》和《补充协议》，支付了90%购房款以及在涉案房屋在查封之前已收房入住，同时原告对未办理涉案房屋产权过户登记手续不存在过错，其系涉案房屋的合法所有权人为由向南海区法院提起与被告梁波、邓桂仙所有权确认纠纷一案，请求法院判令确认涉案房屋归唐恩林、旷利平所有等诉讼请求。南海区法院于2015年7月23日受理后，经审理于2015年12月18日作出（2015）佛南法沥�三初字第97号民事判决，认定原告与被告签订房屋买卖合同并实际占有房屋并不当然产生物权转移的法律效力，因此涉讼房屋的所有权人仍为被告梁波、邓桂仙，原告在本案中主张涉讼房屋产权归其所有的诉讼请求，不予支持，判决驳回原告唐恩林、旷利平的诉讼请求。该判决已发生法律效力。庭审中，原告明确涉案房屋在查封之前未办理过户的原因为：原告购房的时候不符合限购政策关于购房者须购买社保满一年的要求，因此双方在《补充协议》中约定涉案房屋在2014年3月底过户，即原告社保年限至2014年3月底满一年，但过户期限未到，涉案房屋已被查封。南海区法院认为：本案的争议焦点为：1、原告在本案中请求确认涉案房屋归其所有，是否违反“一事不再理”原则；2、原告对涉案房屋享有的权利是否足以排除南海区法院对该房屋的执行。关于争议焦点一，原告与被告梁波、邓桂仙为涉案房屋发生确权的争议，业经南海区法院作出的（2015）佛南法沥民三初字第97号民事判决，认定原告与被告签订房屋买卖合同并实际占有房屋并不当然产生物权转移的法律效力，涉案房屋的所有权人仍为被告梁波、邓桂仙，原告主张涉案房屋产权归其所有的诉讼请求不予支持。原告如对上述生效的（2015）佛南法沥民三初字第97号民事判决不服，应依法通过申请再审途径处理。原告在本案中针对同一诉讼请求以同一事由再次提起诉讼，违反了民事诉讼中“一事不再理”的原则，属于重复诉讼，依法应予驳回。关于争议焦点二，原告旷利平与被告邓桂仙签订的《房屋买卖合同》明确约定“旷利平在2014年11月30日前需办理好过户手续”，后双方又签订《补充协议》约定“原为公证后付尾数全款，现改为不公证，先付210000元，�100000元在3月底过户当天付清”。原告在庭审中明确未办理过户的原因系原告购房时不符合限购政策关于购房者须购买社保满一年的要求，鉴于原告的社保年限至2014年3月底满一年，故双方在《补充协议》中约定涉案房屋在2014年3月底过户。涉案房产于2014年2月18日被法院查封，原告在此之前不具有购房资格，故未能办理过户，但这属于原告的自身原因，不属于客观履行不能的情况，即原告对涉案房屋被法院查封之前未能办理过户登记手续存在过错。因此，原告对涉案房屋享有的债权不足以排除南海区法院对涉案房产的执行。原告请求将未支付的购房款10万元交付法院执行，并对涉案房屋予以解封及停止执行的请求，理据不足，不予支持。被告梁波经合法传唤未到庭，依法应缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项、第一百四十四条、�最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：驳回原告旷利平、唐恩林的诉讼请求。上诉人旷利平、唐恩林不服该判决，向本院提出上诉称：一审判决认为“涉案房产于2014年2月18日被法院查封，上诉人在此之前不具备购房资格，故未能办理过户，但这属于上诉人的自身原因，不属于客观履行不能的情况，即上诉人对涉案房屋被法院查封之前未能办理过户登记手续存在过错。因此，上诉人对涉案房屋享有的债权不足以排除本院对涉案房产的执行”，上诉人对此不服，认为一审判决认定事实错误，适用法律错误，故依法上诉，请求二审予以改判。理由如下：一、《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。二、限购政策不影响房屋买卖合同的效力。根据《合同法》鼓励交易的精神，合同有效是原则，合�无效是例外，合同无效的条件有严格限制。根据《合同法》和最高人民法院的相关司法解释，违反法律和行政法规的强制性规定导致合同无效的，仅限于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章为依据。且导致合同无效的强制性规定仅限于效力性强制性规定，而限购政策不属于法律和行政法规范畴，故不能作为合同无效的理由。限购政策能否作为解除买卖合同的理由，应根据限购政策的内容及合同的约定来确定。除协议解除和符合约定解除条款外，合同解除一般应以合同目的无法实现为条件，如果限购政策并未达到合同不能继续履行、无法实现合同目的的程序，就不应解除合同。具体到本案，房屋买卖双方已经约定在2014年3月底买方社保满一年即可办理房屋过户，双方都未主张解除合同，而是愿意继续履行合同，因此�限购政策既不影响合同效力，也不影响合同的实际履行。三、未办理过户登记是卖方的责任，买方没有任何过错。涉案房屋未办理过户，并不是因为买方中断参加社保，或买方无力支付购房款，而是因为卖方涉及借款纠纷被债权人起诉房屋被查封。综上，上诉人作为购房者，在法院查封之前已签订合法有效的购房合同，已支付大部分价款，并已实际居住，未办理过户登记并非上诉人自身原因，而是房屋卖方被起诉和查封所导致，因此，上诉人对涉案房屋的合法权利应受到保护，请求支持上诉请求：1.立即停止对位于南海大沥镇盐步盐秀路1号海纳天河花园9幢1203房的执行措施；2.由原告把尚未支付的购房尾款10万元直接支付给法院执行，请法院解除对该房屋的查封。3.本案诉讼费由三被告承担。上诉人旷利平、唐恩林没有提交新的证据。被上诉人梁月宾答辩称：一、上诉人关于合同合法有效的主张，并非本案争议焦点。即使合同合法有效，根据合同相对性原则，上诉人可以向邓桂仙、梁波主张权利，上诉人不足以据此提出停止执行的上诉请求。二、上诉人关于“限购政策不影响房屋买卖合同的效力”的主张，并非本案执行异议之诉审查范围，一审法院也没有因此作出相应的认定，上诉人该上诉理由与本案无关。另外，答辩人认为，限购政策虽不影响买卖合同的效力，但影响了上诉人办理涉案房屋的过户登记。三、上诉人关于“未办理过户登记是卖方的责任，买方没有任何过错”的主张与客观事实不符。上诉人对涉案房屋未办理过户登记存在明显过错。1.上诉人自认：一审庭审时，上诉人已明确表示，涉案房屋在被法院查封之前未办理过户登记的原因是上诉人在购房时自身条件不符合当地政策所规定的购买�保满一年的条件；2.答辩人提交的裁定书证实，上诉人在明知自身条件不符合政策规定的情况下，仍然与邓桂仙、梁波签订房屋买卖合同，并约定待上诉人社保年限达到后再付余款过户，可见上诉人对未能办理过户登记确实存在过错。四、上诉人关于“请求把尚未支付的购房尾款10万元直接交付法院执行，请法院解除对房屋的查封”的主张，由于直到目前为止，人民法院没有要求上诉人将余款交付执行，而上诉人也没有实际交付，上诉人该项请求于法无据。经审查，本院对南海区法院查明的事实，予以确认。本院认为：本案争议焦点，在于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的适用。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，高州市法院于2014年2月18日对登记在被执行人邓桂仙、梁波名下的位于南海大沥镇盐步盐秀路房产查封前，旷利平、唐恩林已与邓桂仙、梁波通过中介机构，双方于2013年10月13日签订合法有效的房屋买卖合同，旷利平、唐恩林已合法占有该不动产，并向邓桂仙、梁波支付大部分价款（总价款86万元，已支付76万元，房屋维修基金另计另付），同时，对涉案房屋的过户登记，双方约定在2014年11月30日前需办理好过户手续，在高州市法院2014年2月18日查封前，双方合同所约定的期限并未到期；虽然高州市法院查封涉案房屋时，上诉人因社保未满缴费期限不符合房屋过户条件，但上诉人与被执行人一直在履行买卖合同，上诉人也一直有缴纳社保以满足过户条件，只因高州市法院查封行为才使合同无法继续履行，上诉人的行为并非故意规避法律与政策，旷利平、唐恩林对房屋未办理过户并不存在属于自身的过错。上诉人旷利平、唐恩林的情形，符合上述法律规定。从保护正常交易秩序、维持交易安全、保护物权期待权的原则出发，应当认为上诉人旷利平、唐恩林对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。南海区法院在本案中认为上诉人在此之前不具有购房资格，故未能办理过户属于上诉人自身原因造成的过错的意见并不适当，应予纠正。至于一审�院认为本案中存在“一事不再理”的问题。因本案诉讼属于案外人执行异议之诉，属于案外人在执行程序中对执行异议裁定不服，以申请执行人为被告提出的诉讼。至于被执行人在该诉讼中的当事人地位，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条的规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”鉴于本案中被执行人邓桂仙、梁波未表达其反对旷利平、唐恩林诉讼的意见，其诉讼地位应当确定为第三人，南海区法院列为被告不当，本院予以纠正。因此，本案与旷利平、唐恩林以邓桂仙、梁波为被告提起确权诉讼的（2015）佛南法沥民三初字第97号，并非同一诉讼。南海区法院以违反“一�不再理”原则为由驳回上诉人对涉案房屋的确权的诉讼请求并不适当。但两上诉人只对涉案房屋享有物权期待权，并不享有房屋所有权，涉案房屋的物权登记并未发生变化，故南海区法院驳回其确权请求的结果正确，应予维持。因上诉人旷利平、唐恩林并未全部支付购房款，而执行法院不执行涉案房屋应以购房款交付执行为前提。虽然上诉人已表示“请求把尚未支付的购房尾款10万元直接交付法院执行，请法院解除对房屋的查封”，但由于南海区法院在执行中未提出此要求，上诉人应另行与南海区法院联系将该10万元购房尾款交由南海区法院执行，或直接交纳至南海区法院执行款账户，付款期限为本判决生效之日起三十日内。若上诉人旷利平、唐恩林逾期履行缴纳义务的，南海区法院应继续执行涉案房产。至于案件受理费负担的问题。案外人执行异议之诉，是案外人与申请执行人之间就执行标的能否排除执行产生争议，本案中，涉案房屋被高州市法院查封时登记在被执行人邓桂仙、梁波名下，上诉人旷利平、唐恩林作为案外人（交易相对方））因当时不符合过户条件导致涉案房屋被查封，应承担一定的诉讼费用；被上诉人梁月宾作为诉讼保全的申请人基于物权登记进行查封并无过错，不应承担诉讼费用；被执行人邓桂仙、梁波不履行生效法律文书确定的义务导致涉案房屋被查封，引发本案的诉讼，亦应承担一定的诉讼费用。因此，本院确定案件一、二审受理费应当由旷利平、唐恩林与梁波、邓桂仙共同负担；其中，旷利平、唐恩林承担一、二审诉讼费用的二分之一，梁波、邓桂仙承担一、二审诉讼费用的二分之一。综上，上诉人旷利平、唐恩林上诉所提，合法有理，应予支持。原审判决认定�实清楚，但处理不适当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、撤销佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初15844号民事判决；二、上诉人旷利平、唐恩林应在本判决发生法律效力之日起三十日内向佛山市南海区人民法院缴交购房尾款10万元，佛山市南海区人民法院在（2016）粤0605执1511号一案中不得执行登记在原审第三人邓桂仙、梁波名下位于佛山市南海区大沥镇盐步盐秀路的房产。如上诉人旷利平、唐恩林逾期交付上述款项，佛山市南海区人民法院继续执行上述房产。三、驳回上诉人旷利平、唐恩林的其他诉讼请求。本案一审案件受理费12400元，二审案件受理费12400元，合共24800元；由上诉人旷利平、唐恩林负担12400元，原审第三人邓桂仙、梁波负担12400元。本判决为终审判决。审 判 长  黎健毅审 判 员  陈秀武代理审判员  李 慧二〇一七年十一月三十日书 记 员  骆志辉