江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终292号上诉人（原审被告）林希，女，1983年6月15日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托代理人胡波，江西洪城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）梁昌海，男，1985年1月2日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托代理人胡珍，系梁昌海妻子。上诉人林希与被上诉人梁昌海房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院(2016)赣0103民初619号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林希委托代理人胡波，被上诉人梁昌海委托代理人胡珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。林希上诉请求：1、请求二审法院将原审判决的第一项77000元变更为53000元，改判原审判决第二项判决为：一、二项相抵扣减，被上诉人向上诉人支付13666元，以上2项共计24000元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由为：1、2015年8月10日房东熊庭衍与梁昌海已经终止了店面租赁关系，梁昌海已经用自己的行动接受了熊庭衍与自己租赁关系已终止的事实；2、原审法院认为我向熊庭衍支付了一个月房租7000元及一个月押金7000元错误错误，如果未交就与我一直经营到11月底的事实是矛盾的，因为上诉人与熊庭衍签订的合同约定是先交房租后经营；3、原审判决上诉人向梁昌海支付77000元房租超出了梁昌海的诉讼请求；4、如果二审判决梁昌海最终向我支付费用，我方予以放弃。梁昌海答辩称，上房东熊庭衍和林希签订合同的时候答辩人不知道，答辩人自4月份开始替林希代交房租，直到8月份的时候才没有交房租。林希和我之间的合同一直没有解除，林希的房租应当交纳给我，与上房东没有关系。梁昌海向原审法院起诉请求：1、依法判令被告支付拖欠原告的租金65000元（计算截止日为2015年9月10日，最后以实际所欠房租为准）；2、判令被告支付原告违约金10000元；3、本案诉讼费用由被告承担。希向原审法院反诉请求：1、判令反诉被告梁昌海至少应将2015年12月10日至2017年4月10日共16个月的店面经营权转让款计66666元返还给反诉人林希；2、反诉费由反诉被告承担。原审法院审理查明，南昌市渊明南路109号店面是南昌市百花洲童鞋厂向南昌市西湖区西湖住房保障和房产管理所承租。而后南昌市百花洲童鞋厂将该店面交由熊庭衍管理、使用。南昌市渊明南路109号店面已于2015年11月28日因拆迁交付拆迁部门。2014年2月20日，熊庭衍与梁昌海签订《店面住房租赁合同》1份，约定：熊庭衍将南昌市渊明南路109号店面租赁给梁昌海，租期三年，自2014年4月10日至2017年4月10日止；每月租金7000元等。2014年3月1日，熊庭衍出具《房东声明》，载明：“……熊庭衍将位于南昌市渊明南路109号店面租于梁昌海经营期间，如梁昌海在租赁期间需要店面转租或转让，均与熊庭衍无关。熊庭衍唯一只认和梁昌海签订的合同行事”。2014年4月10日，梁昌海（甲方）与林希（乙方）签订《店面租赁合同》1份，约定：一、店面租赁地点：南昌市渊明南路109号；……三、店面租赁期限为三年，自2014年4月10日至2017年4月10日；四、店面租金为每月13000元，自店面租赁合同签订之日起乙方向甲方交纳押金10000元，月租金自4月10日起乙方以半年为准遂季向甲方交纳；五、乙方在经营新时期所发生的如用水、用电、税收等一切费用均由乙方自行承担；六、乙方在租赁经营期间必须合法经营，保证用火用电安全，如乙方人为造成的房屋损坏要照价赔偿；七、乙方在租赁期间内若需要将店面转让，需经甲方认可后方可进行；八、租赁期满后，如乙方想续签租赁合同，可享有同等市场条件下优先续租权；九、如遇国家政策性房屋拆迁，甲、乙双方均不承担违约责任，其中若国家有对乙方经营者之补偿者亦可享受，但不能无理取闹，更不能与国家及甲方发生冲突，一切按照政策办事；十、租赁期间甲乙双方均不得以任何借口缩短或延长租赁期，任何一方违约将处以人民币10000元整罚款；十一、租赁期满后，乙方在不在续租的前提下不得拆除室内外任何装饰物品，同时甲方及后续者也不承担任何装饰费用；……”。签约后，林希使用租赁的店面，并向梁昌海支付了2014年4月10日至2015年4月10日的房屋租金130000元。后因林希未支付房屋租金，梁昌海故诉诸法院，提出如前之诉。另查明;在梁昌海与林希签订《店面租赁合同》的2014年4月10日当天，林希向梁昌海支付150000元，梁昌海出具《收条》，载明：“本人把位于南昌市渊明南路109号店面的三年（2014年4月10日至2017年4月10日）有效经营权，以150000元的价格转让给林希经营使用，现已收到”。又查明：此后，熊庭衍与梁昌海因房屋租赁发生争议。2015年8月10日，熊庭衍与林希签订《租赁合同》1份，约定：熊庭衍将南昌市渊明南路109号店面租赁给林希，租期自2015年8月10日至2017年4月10日止；每月租金7000元；合同即日生效，以前所有租赁合同一律作废，自行终止等。签约后，林希向熊庭衍支付房屋押金7000元，2015年8月10日月房屋租金7000元，合计14000元。原审法院认为，梁昌海与林希签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按合同规定履行各自的义务。签约后，梁昌海将房屋交付林希使用，已经履行了义务，但林希未按合同约定按期支付房屋租金已构成违约。梁昌海要求林希支付拖欠租金诉请，合理合法，原审法院予以支持。南昌市渊明南路109号店面已于2015年11月28日因拆迁交房，林希实际租赁期至2015年11月28日之前。林希自2015年4月10日起拖欠租金，截止到2015年11月28日，共计7个月18天，考虑到拆迁交房前的经营状况，本院按7个月计算，林希拖欠租金应为91000元（13000元×7月）。林希辩称公租房不能转租，房屋租赁合同无效的意见，未提供证据证明，原审法院不予采信。林希是与梁昌海签订房屋租赁合同，该租赁合同的相对方是林希和梁昌海。林希辩称2015年8月10日，熊庭衍将该店面直接转租给林希，林希无需向梁昌海支付2015年8月10日以后房租的意见，与法不符，原审法院不予采信。但考虑到熊庭衍是租赁房屋的上手房东，林希向熊庭衍支付的14000元租赁费用应在本案租金中扣除。综上，林希实际应付的租金为77000元（91000元-14000元）。另租赁合同没有明确约定拖欠租金的违约责任，因此梁昌海要求林希承担违约金10000元的意见，原审法院不予支持。2014年4月10日,林希向梁昌海支付南昌市渊明南路109号店面的经营权转让款150000元，该150000元实际就是店面转让费。店面转让费是市场经济中一个正常的经济现象，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二)第七条规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）、在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或应当知道的做法；（二）、当事人双方经常使用的习惯做法”。据此，店面转让费可以看作是房屋租赁领域或行业的交易习惯。只要不存在欺诈，胁迫等情形，在当事人之间自愿产生的转让费应该予以认可。因此，林希向梁昌海支付店面转让费150000元的事实，原审法院予以认定。梁昌海在收条中已明确150000元是南昌市渊明南路109号店面的三年店面转让费，该店面因拆迁，林希已无法继续履行租赁合同，根据公平原则，林希要求梁昌海退回2015年12月至2017年4月的店面转让费66666元（150000元÷36月×16月）的反诉请求，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告林希于本判决生效后十日支付原告梁昌海房屋租金77000元。二、反诉被告梁昌海于本判决生效后十日退回反诉原告林希店面转让费66666元。一、二项相减，被告林希向原告梁昌海支付款10334元。三、驳回原告梁昌海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费1680元，由被告预交的反诉案件受理费735元，由原告梁昌海承担735元，被告林希承担1680元，限随上述款一并偿付。经二审审理查明，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人林希与被上诉人梁昌海签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，林希应当按照合同的约定支付房租。林希提交了其与熊庭衍之间签订的《租赁合同》证明熊庭衍解除了熊庭衍与梁昌海之间签订的合同，该租赁合同（林希与熊庭衍）因熊庭衍并未到庭无法核实该合同的真实性，且林希亦无证据证明熊庭衍已经解除了与梁昌海之间的房屋租赁合同，故林希上诉认为其已与熊庭衍之间重新建立了店面租赁关系没有充分证据予以证明，本院不予采信。至于林希已向熊庭衍交纳14000元房租的事实梁昌海予以确认，应当在林希欠付的租金中予以扣除。另，林希上诉认为已经向熊庭衍支付2015年9月10日至2015年11月10日的租金没有证据证明，本院不予采信。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由林希承担。本判决为终审判决。审 判 长  裴重芳审 判 员  刘卫平代理审判员  邓 晖二〇一七年九月八日书 记 员  王 倩