广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第428号
上诉人（原审原告）广州市中庸房地产有限公司。
法定代表人陈斌权，该司总经理。
委托代理人林莉莉、阳艳，均为该司职员。
被上诉人（原审被告）严梓道，男，1940年5月6日出生，汉族。
委托代理人严慧年，男，1968年11月5日出生，汉族。
上诉人广州市中庸房地产有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1235号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区西湾路87号之二407房屋是广州市中庸房地产有限公司（以下简称中庸房产公司）的房产。严梓道原承租居住广州市长堤大马路131号二楼房屋居住。中庸房产公司的前身广州市建设发展公司（甲方）与严梓道和严智年（乙方）签订《广州市房屋拆迁安置协议》，约定甲方经批准拆除乙方使用的长堤大马路131号二楼房屋，该房屋内有正式户口的实际居住人口8人。永迁办法：甲方应于1998年4月30日前在西湾路（商住楼）第肆层，产权属于公有的房、厅面积41.76平方米，独立厨、厕一套，阳台按规划设计的房屋安置给乙方回迁居住。2000年5月21日，中庸房产公司与严梓道签订《广州市房地产租赁合同》，约定中庸房产公司将荔湾区西湾路87号之二407房出租给严梓道作住宅用途使用，租赁期限自2000年1月1日至2019年12月31日；2000年1月1日至2000年6月30日的月租金额为131元，2000年7月1日至2019年12月31日的月租金额按不同时期国家有关公房统一租金标准计租。租金按季结算，由严梓道在每季的第10日前缴付租金给中庸房产公司。租赁期内，严梓道依时交纳租金。逾期缴付租金的，每逾期一日，严梓道须按当月租金额的／%（小于3%）向中庸房产公司支付违约金。如果逾期／日，中庸房产公司有权解除合同，收回房屋。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同。严梓道居住上述房屋期间，按每月131元向中庸房产公司交纳租金至2011年。
据广州市房地产登记簿查册表记载：广州市白云区惠德路54号407房是严梓道妻子陈萍玉的房产，所有权来历1999年向广州市住宅建设办公室买，登记附注解困售房。
中庸房产公司于2013年8月9日向原审法院提起诉讼，请求：1、判决解除中庸房产公司与严梓道的租赁合同，严梓道立即将广州市荔湾区西湾路87号之二407房腾空，返还中庸房产公司。2、判决严梓道向中庸房产公司支付至判决生效之日的广州市荔湾区西湾路87号之二407房的房屋租金3231.90元（从2012年1月暂计至2013年7月31日，每月租金170.1元）。3、判决严梓道按照广州市房管部门评定的同期私房住宅标准租金向中庸房产公司支付暂住广州市荔湾区西湾路87号之二407房期间（从合同解除之日起至实际搬出之日止）的房屋使用费。4、案件诉讼费由严梓道承担。严梓道在原审答辩称，不同意中庸房产公司的所有诉讼请求，中庸房产公司要解除合同必须催告严梓道交租，若催告后，严梓道仍不交租，才可以起诉，不能直接起诉严梓道，中庸房产公司是有义务催交租金。关于租金，中庸房产公司的计算有错误，依据合同约定，租金是131元每月，严梓道最后一期交租也是131元，也有发票予以证明，若中庸房产公司提升租金，应该提前通知严梓道。涉案房屋是公房，严梓道认为私房不合理，若一旦改为私房，按私房租金标准计算租金对严梓道来说不公平，而且涉案房屋也一直是按公房标准收取租金。关于诉讼费用，应该等判决结果出来后再决定由谁承担。中庸房产公司依据合同第六条第一款起诉严梓道不合理，租赁合同第五条第一款，金额和日期都没有填写，中庸房产公司没有权利解除合同或收回房屋。本案是严梓道有错，严梓道愿意补偿公司的损失，承担一定的责任，但不希望解除合同。而且严梓道知道这件事后，积极和公司沟通，并写了认错书，但中庸房产公司一直没有理会严梓道。严梓道虽然迟交租，但不是不交租，中庸房产公司起诉前应该催告严梓道交租金。
在原审庭审中，严梓道陈述涉案房屋现由严梓道及家人共七人居住。
原审法院认为：广州市荔湾区西湾路87号之二407房屋是中庸房产公司的房产，中庸房产公司依法享有对涉案房屋进行管理的权利。中庸房产公司与严梓道签订的《广州市房地产租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、法规强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应切实履行合同义务。据此，严梓道应按合同履行向中庸房产公司交纳2012年至判决生效之日的租金。关于中庸房产公司请求解除涉案合同及由严梓道交还房屋的问题，严梓道基于中庸房产公司拆迁原址房屋被安排永迁至涉案房屋居住，且在中庸房产公司与严梓道签订《广州市房地产租赁合同》之前，严梓道的妻子已经购买了解困房广州市白云区惠德路54号407房，中庸房产公司也无证据证明向严梓道行使了催讨义务，故原审法院对中庸房产公司要求解除租赁合同，收回房屋的诉讼请求不予支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条的规定，于2013年11月8日作出判决：一、驳回广州市中庸房地产有限公司要求解除与严梓道的《广州市房地产租赁合同》，严梓道立即将广州市荔湾区西湾路87号之二407的房产腾空返还广州市中庸房地产有限公司的诉讼请求。二、严梓道自判决发生法律效力之日起3日内向广州市中庸房地产有限公司支付2012年1月至判决发生法律效力之日止的租金（按171元／月标准计算）。三、驳回广州市中庸房地产有限公司其他诉讼请求。案件受理费125元，由广州市中庸房地产有限公司负担75元，严梓道负担50元。
判后，上诉人中庸房产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：2000年1月1日，广州市建设发展公司与严梓道签订了《广州市房地产租赁合同》，严梓道承租了广州市建设发展公司所有的涉案房产，租赁期限自2000年1月1日至2019年12月31日，后广州市建设发展公司于2006年4月经企业改制后，变更为中庸房产公司。中庸房产公司提起本案诉请，原审法院却以严梓道基于拆迁房屋被安排永迁至涉案房屋居住及签订租赁合同前严梓道已购买解困房的事实，驳回中庸房产公司要求解除与严梓道的租赁合同，并收回房屋主张，该判决于理于法无据。中庸房产公司与严梓道当初签订租赁合同并约定公房租金标准的基础有：1、严梓道承租广州市长堤大马路131号二楼为“廉租房”性质；2、严梓道无其他房屋可居住；3、严梓道回迁的房屋依据回迁协议约定为公房。但如今，严梓道已于1999年购买解困房，有房可住；其次，严梓道现居住的涉案房屋已不再是公房，签订租赁合同的基础已丧失上述第1、2项基础，已无法实现当初签订合同的目的，帮助城市特困户解决住房问题，故中庸房产公司可依合同法行使法定解除权。中庸公司是在2013年8月才知晓严梓道在1999年已购买特困房，严梓道在涉案房屋居住达13年之久，但从2012年1月开始拖欠租金，中庸房产公司要求解除合同，收回房屋实在是合情合理合法。请求：1、撤销原审判决第一项，判决解除中庸房产公司与严梓道的《广州市房地产租赁合同》，严梓道立即将广州市荔湾区西湾路87号之二407房的房产腾空返还中庸房产公司；2、判决严梓道按照广州市房管部门评定的私房住宅标准租金向中庸房产公司支付判决生效之日至实际搬迁之日住广州市西湾路87号之二407房的房屋占用费；3、本案诉讼费由严梓道承担。
被上诉人严梓道答辩同意原审判决，不同意上诉人中庸房产公司的上诉请求。
上诉人中庸房产公司与被上诉人严梓道对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
二审审理期间，中庸房产公司确认没有向严梓道催讨过租金。严梓道称其儿子曾向中庸房产公司支付租金，但中庸房产公司拒绝收取，现严梓道表示愿意向中庸房产公司支付租金。
本院认为：中庸房产公司因拆迁严梓道原居住的房屋，安置严梓道永迁至涉案房屋，并与严梓道签订《广州市房地产租赁合同》。上述合同出自双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定该合同合法有效正确。该合同签订时，中庸房产公司未审核严梓道户是否另有产权房，合同也无约定严梓道另有房屋的情况下，中庸房产公司享有解除双方租赁合同的权利。中庸房产公司称涉案房屋因其企业改制由公房转为私房，但其至2011年一直延用原合同约定的租金标准向严梓道收取租金，表明其一直按合同的约定履行，现中庸房产公司以严梓道另有房屋及现涉案房屋的性质已不再是公有为由要求解除租赁合同缺乏合同和法律依据，本院不予支持。虽然严梓道确有欠付中庸房产公司租金的行为，但中庸房产公司并未履行催讨的义务，因此，原审法院没有支持中庸房产公司以此为由主张解除租赁合同诉请并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人中庸房产公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费125元，由广州市中庸房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 余 盾
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 闫 娜