广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3133号
上诉人（原审被告）苏少申，住广州市越秀区。
委托代理人何焕明，广东任高扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州市纵博房地产代理有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人李彬。
委托代理人邹夕云，广东沁森律师事务所律师。
上诉人苏少申与被上诉人广州市纵博房地产代理有限公司因居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第825号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年12月31日，广州市纵博房地产代理有限公司（经纪方）、苏少申（买方）及案外人林小红（卖方）签订《房地产买卖合同》，其中约定：买卖双方就买卖位于广州市越秀区白云路69号X房的所有买卖条件达成一致意见，该物业建筑面积为76.95平方米，该物业是以现状按套售予买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议；该物业总楼价1490000元，为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担；买方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费23000元，逾期支付的，须从签订本合同之日起按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止；提前终止买卖不影响本代理费的支付等。
广州市纵博房地产代理有限公司于2014年4月2日向原审法院提起诉讼，请求判令苏少申向广州市纵博房地产代理有限公司支付房地产咨询及买卖代理费23000元及逾期付款违约金（从2013年12月31日起至实际支付之日止，每日按23000元的千分之五计算）。
苏少申原审辩称：不同意广州市纵博房地产代理有限公司的诉讼请求。苏少申为购买涉讼房屋，已将原有的家庭唯一房产出售，现靠租房度日。由于涉讼房屋实际情况与房产证记载的结构不相符，苏少申要求房屋业主对房屋质量进行安全鉴定，及要知道涉讼房屋的受力柱及承重横梁位于何处，以免在装修时因不了解房屋结构导致倒塌，危及人身安全。但广州市纵博房地产代理有限公司多次以业主不答应为由，拒绝苏少申的请求，亦拒绝苏少申直接与业主沟通。为此，苏少申多次通过各种途径催促广州市纵博房地产代理有限公司与业主联系，但广州市纵博房地产代理有限公司每次均答复已与业主沟通，但业主不同意做安全鉴定。实际上，涉讼房屋登记为钢筋混凝土结构，但受力柱和承重横梁都没有，外墙单薄。据苏少申向规划部门查询，涉讼房屋根本没有报建，与广州市纵博房地产代理有限公司所述涉讼房屋建成仅有7年的情况不相符，广州市纵博房地产代理有限公司是明显误导。苏少申认为，广州市纵博房地产代理有限公司未能履行其专业、审慎的审核义务，不分责任谁属，只顾赚取佣金。苏少申已就与业主的买卖合同纠纷另案起诉。故请求法院驳回广州市纵博房地产代理有限公司的诉讼请求。
在本案一审审理过程中，苏少申庭审陈述：其曾于2013年12月下旬与广州市纵博房地产代理有限公司员工何先生前往涉讼房屋查看，于12月31日再次与广州市纵博房地产代理有限公司员工前往涉诉房屋查看，当天与业主、广州市纵博房地产代理有限公司签订了合同并支付定金。签订合同时业主也在场，但苏少申当时不知道房屋安全问题。苏少申为了尽快入住涉讼房屋，故在2014年2月14日邀请装修人员与广州市纵博房地产代理有限公司员工一起前往涉讼房屋查看，装修人员打开房屋金属扣板天花未发现房屋有横梁、主梁、柱，且房屋承重墙很薄，广州市纵博房地产代理有限公司的工作人员当场也没有发现房屋的梁，苏少申当场提出由广州市纵博房地产代理有限公司转告业主进行房屋鉴定，鉴定房屋是否是框架结构，是否能安全居住，但之后广州市纵博房地产代理有限公司或业主一直没有答复，苏少申多次与广州市纵博房地产代理有限公司协商，广州市纵博房地产代理有限公司称已经告知业主，但业主不同意进行鉴定。
广州市纵博房地产代理有限公司则表示：苏少申上述陈述有部分不属实。签订合同前，苏少申曾多次前往涉诉房屋查看，不止两次，直至要交纳首期款时，苏少申才提出鉴定，广州市纵博房地产代理有限公司认为苏少申是不愿意购买房屋；广州市纵博房地产代理有限公司确实收到苏少申信件，也转告了业主，但业主不同意；苏少申邀请的装修人员不具有鉴定的资质。
苏少申至今未向广州市纵博房地产代理有限公司支付房地产咨询及买卖代理费。上述《房地产买卖合同》亦没有继续履行。
目前未有证据反映涉讼房屋并非钢筋混凝土结构，或者房屋存在安全问题。
原审法院认为：在本案中，广州市纵博房地产代理有限公司与苏少申之间属居间合同关系，广州市纵博房地产代理有限公司作为居间人负有向委托人即本案苏少申报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的义务，苏少申则负有支付报酬的义务。而经广州市纵博房地产代理有限公司促成，苏少申与房屋产权人林某在平等自愿的基础上签订了《房地产买卖合同》，该合同的内容和形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同。苏少申至今未按该《房地产买卖合同》的约定向广州市纵博房地产代理有限公司支付房地产咨询及买卖代理费23000元，已构成违约，应承担相应的违约责任。故广州市纵博房地产代理有限公司要求苏少申支付房地产咨询及买卖代理费23000元及逾期付款违约金的诉讼请求依据充分，予以支持。鉴于广州市纵博房地产代理有限公司主张的逾期付款违约金计算标准过高，苏少申答辩认为不同意支付上述房地产咨询及买卖代理费及逾期付款违约金，可视为对该违约金计算标准亦持有异议，故原审法院根据公平合理原则酌情调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的标准计算。且逾期付款违约金应从签订合同之次日即2014年1月1日起计算。至于苏少申提及涉讼房屋的实际结构与房产证记载的钢筋混凝土结构情况不相符、及要求对房屋进行安全鉴定的抗辩意见，原审法院认为，根据已查明的事实反映，苏少申于签订合同前曾两次前往涉讼房屋查看，在签订合同前苏少申并未向广州市纵博房地产代理有限公司或卖方提出异议及鉴定要求，而上述《房地产买卖合同》亦明确约定“买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议”，且目前亦没有证据反映涉讼房屋并非钢筋混凝土结构，或者房屋存在安全问题，故苏少申上述抗辩缺乏事实依据，对此不予接纳。
据此，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，于2014年6月18日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，苏少申向广州市纵博房地产代理有限公司支付房地产咨询及买卖代理费23000元及逾期付款违约金（从2014年1月1日起计至付清上述所欠款项之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。该违约金总额以不超过23000元为限。二、驳回广州市纵博房地产代理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费274元，由广州市纵博房地产代理有限公司负担74元，苏少申负担200元。
判后，上诉人苏少申不服原审判决，向本院提起上诉称：原审未查明事实，在事实不清的情况下作出判决，明显不公涉案房屋的安全性关系到《房地产买卖合同》是否有效，是案件必须查明的事实，上诉人就涉案房屋的安全性，已在本案之前就另案起诉；原审应当在查明房屋的安全性及房屋结构后再作判决，原审过于强调上诉人的责任，而忽略了其权利，实际情况是上诉人想履行合同，但卖方违约不出现；被上诉人并未尽职尽责，签完合同后就不再理会上诉人的合理请求，每次都是上诉人打电话去追，而不是被上诉人主动联系上诉人，被上诉人在未完全履行义务的情况下，无权获得全额中介费，请求依法撤销（或变更）原裁判，驳回被上诉人的上诉请求。
被上诉人广州市纵博房地产代理有限公司答辩称：同意原审判决，不同意上诉人苏少申的上诉请求。被上诉人履行了中介职责，按照合同签约当天，上诉人就要支付咨询费和买卖代理费，但至今未付，明显违约；房地产买卖合同不能履行的原因不是因为被上诉人不履行，即使上诉人后续不购买涉案房屋，也不影响其要支付咨询费和代理费，现有证据不能证明房屋不安全，且签订合同时已明确约定买方对涉案房屋情况了解并没有异议。被上诉人不存在过错。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本案二审期间，上诉人苏少申提交如下证据：1、报警回执，证明网签当天，涉案房屋业主没来，涉嫌诈骗；2、上诉人苏少申卖房合同，证明其已将自住房子卖掉，诚心想买涉案房屋；3、房屋租赁合同，证明上诉人现租房住，需要买房；4、城管发出的通知单（照片），5、关于变更违法建设罚款额的决定，均证明涉案房屋有违建，该房楼龄并非被上诉人所估计的只有6、7年。被上诉人广州市纵博房地产代理有限公司认为，报警回执不能证实网签涉案房屋业主不来就涉嫌诈骗；买房和租房合同是上诉人单方行为，与本案无关；其他属于另案材料，也与本案无关。
此外，上诉人苏少申还于庭后提交了《案件中止审理申请书》，要求待涉案房屋买卖合同纠纷审结后继续审理本案。
本院认为，上诉人苏少申二审提交的证据均非新证据，但被上诉人广州市纵博房地产代理有限公司均予质证，故在本案中作为证据使用。但从其提交证据的内容看，与本案居间合同纠纷并无关联，故本院依法不予采纳。上诉人苏少申与被上诉人广州市纵博房地产代理有限公司及涉案房屋产权人林小红平等自愿签订的《房地产买卖合同》，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。被上诉人广州市纵博房地产代理有限公司作为居间人，向上诉人苏少申报告及提供了订立买卖合同的机会和中介服务，并促成合同签订，被上诉人广州市纵博房地产代理有限公司已履行了居间服务义务。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照合同约定支付报酬。但上诉人苏少申至今未付咨询及买卖代理费23000元，已构成违约，应承担相应的违约责任。故原审法院判决苏少申向广州市纵博房地产代理有限公司支付房地产咨询及买卖代理费23000元及按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付逾期付款违约金，合法合理，本院予以支持。在本案中，上诉人苏少申与被上诉人广州市纵博房地产代理有限公司是买方与经纪方关系，非买卖关系，从所签订的《房地产买卖合同》内容看，明确约定“买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议”，上诉人苏少申亦无证据证明被广州市纵博房地产代理有限公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，故上诉人要求中止本案审理以及变更成撤销原审判决无法律和事实依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人苏少申的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费400元，由上诉人苏少申负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪秀兰
审判员 梁少菁
审判员 孔婉芬
二〇一四年十二月十五日
书记员 徐毅敏
邹凌青