广西壮族自治区岑溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0481民初1294号
原告（执行案外人）：袁文才，男，1948年1月13日出生，汉族，住岑溪市。
原告（执行案外人）：李汉妙，女，1956年6月12日出生，汉族，住梧州市长洲区。
原告袁文才、李汉妙共同委托诉讼代理人：刘兆雄，广西直航律师事务所律师。
被告（申请执行人）：李飞英，女，1965年2月15日出生，汉族，住岑溪市。
委托诉讼代理人：严文，岑溪市148法律服务所�律工作者。
第三人（被执行人）：林海强，男，1971年3月16日出生，汉族，住岑溪市。
第三人（被执行人）：黎文燕，女，1973年7月16日出生，汉族，住岑溪市。
原告袁文才、李汉妙与被告李飞英，第三人林海强、黎文燕案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序，于同年8月16日公开开庭进行了审理。原告袁文才、李汉妙及其委托诉讼代理人刘兆雄，被告李飞英的委托诉讼代理人严文到庭参加诉讼，被告李飞英，第三人林海强、黎文燕没有到庭。本案现已审理终结。
袁文才、李汉妙向本院提出诉讼请求：1.不得对（2016）桂0481财保55号民事裁定查封的房屋（房屋所有权证号为：岑房权证市区字第×�号）采取执行措施；2.要求确认房屋所有权证号为岑房权证市区字第××号的房屋为袁文才、李汉妙所有。
事实和理由：2015年，林广武在位于岑溪市探花一路其自己拥有国有土地使有权的土地上建造房屋一幢，同年10月，林广武将其中的第一层的101号商铺转让给林海强，10月29日，岑溪市房产管理局将该商铺的房屋所有权人登记为林海强。2016年6月，经林广武介绍，林海强决定将该房屋转让给原告袁文才、李汉妙。6月2日，袁文才、李汉妙与林海强、林广武一起到岑溪市房地产管理局对该房屋进行房屋抵押情况的查询，结果无抵押无查封。6月3日，经协商一致，双方签订了《房屋转让合同》，约定：“甲方将其拥有处分（权）的登记在林海强名下的商铺转让给乙方，甲方保证对所出卖的房屋享有完全的处分权且没有产权纠纷和债权债务纠纷”“房屋的交易总价为人民币叁拾万元整，在签订合同时乙方即向甲方支付定金伍万元、支付房款贰拾伍万元整”“甲方应于2016年12月31日前将房产过户至乙方名下”“甲方应当于2016年12月31日前将房屋交乙方使用”。合同签订后，袁文才、李汉妙即交款30万元，林海强、林广武并出具收据。袁文才、李汉妙于2016年6月8日接收房屋后，即开始装修，投入使用。经袁文才、李汉妙多次催促，林海强一直没有将房产过户到袁文才、李汉妙名下。后来经了解，得知房产管理部门不再接受单独的土地证或房产证的登记，要同时拥有土地证和房产证才可以办理新的不动产证。因该房屋未取得土地证，无法办理过户手续而取得不动产证。
2017年5月，涉案房屋被岑溪市人民法院贴上封条，袁文才、李汉妙才知道该房屋被法院查封。5月26日，袁文才、李汉妙提出案外人执行异议，认为袁文才、李汉妙购买的房屋，已交足房款并实际占有，且装修使用，只是因政策原因暂未办理过户手续，袁文才、李汉妙对此没有过错，要求法院对该房屋解封。6月13日，法院作出（2017）桂0481执异25号裁定，驳回袁文才、李汉妙的异议请求。据此，袁文才、李汉妙提出上述诉讼请求。
李飞英辩称，不同意袁文才、李汉妙的诉讼请求，理由是：1.李飞英与林海强存在借贷关系，经法院判决林海强应偿还80多万元给李飞英。李飞英申请了诉前保全措施，申请执行是合法的，袁文才、李汉妙无权要求停止执行；2.袁文才、李汉妙与林海强、黎文燕房屋交易是发生在林海强与李飞英借款之后，房屋交易价款明显低于市场价格，存在恶意串通转移财产的嫌疑；3.袁文才、李汉妙诉称交足房款，但袁文才、李汉妙交款的对方账户并不是林海强；4.2016年8月15日，李飞英已经申请查封房屋，袁文才、李汉妙装修和安装水电是在查封之后的行为。
林海强述称，同意袁文才、李汉妙的诉讼请求及其事实和理由。
黎文燕未做陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：
袁文才、李汉妙提交如下证据：（1）《房屋转让合同》；（2）2016年6月3日的《收据》；（3）李汉妙于2015年5月21日开户的存折上的记录情况；（4）袁文才在邮政储蓄银行的账户交易明细；（5）《交房协议书》；（6）收条、收据、销售单、送货单共11份；（7）岑溪市水利供水有限公司的发票、缴费卡；（8）房屋现场照片。
本院认为，证据（1）（2）的内容反映了林海强、黎文燕与袁文才、李汉妙于2016年6月3日签订了房屋转让合同，并立收据收到房款30万元的事实，且林海强陈述中也予以认可。虽然合同的“出卖人”栏存在改动，但合同的出卖的标的物房屋所有权人是林海强，此改动应是当时对笔误的改正。李飞英没有提出相反的证据证明该证据是伪造的、不真实的，应认定证据（1）（2）来源合法，内容真实，具有证明力；证据（3）证明李汉妙于2016年6月3日在其账户上提取15万元，虽然没有直接反映是用于支付房款，但与证据（2）相互印证，可以认定该�是用于支付其应承担的房款；证据（4）虽然证明袁文才提取了7万元，但袁文才称是归还林广武代其支付房款的借款，这与本案无关，对该证据不予认定；证据（5）是袁文才与林广武签订的交房协议，虽然林广武不是出卖方，但是根据证据（1），买卖双方已约定由建造人林广武交房的，林广武交房可视为林海强交房，故证据（5）具有证明效力；证据（6）（7）（8）来源合法，内容真实，证明了袁文才、李汉妙对买受的房屋进行装修、用水用电开户、搬进居住的事实。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年8月15日，本院作出（2016）桂0481财保55号民事裁定：对登记在林海强名下的岑溪市探花一街的两套房屋（房屋所有权证号分别为102xxxx号、102xxxx号）予以查封。2016年11月4日，本院作出（2016）桂0481民初1603号民事判决：被告林海强、黎文燕应在本判决生效之日起十日内归还借款本金人民币880000元及利息给原告李飞英。同年12月21日，李飞英向本院申请执行，本院立案受理（2016）桂0481执990号执行一案，进入执行程序后，（2016）桂0481财保55号民事裁定自动转为执行中的查封措施。2017年5月27日，袁文才、李汉妙对执行标的提出书面异议，同年6月13日，本院作出（2017）桂0481执异25号执行裁定：驳回案外人袁文才、李汉妙的异议请求。2017年7月12日，袁文才、李汉妙对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。
2015年10月29日，林海强取得岑溪市房地产管理局的房屋所有权证，证号为：岑房权证市区字第××号，房屋坐落在岑溪市探花一路xxx号商铺，套内建筑面积为142.80平方米。岑溪市房地产管理局2016年6月2日的个人住房信息查询房屋抵押情况证明显示，该房屋没有被抵押、查封记录。6月3日，林海强、黎文燕与袁文才、李汉妙签订《房屋转让合同》，合同约定：林海强、黎文燕将其拥有的登记在林海强名下的位于岑溪市探花一路1层101号商铺（房屋所有权证号为：岑房权证市区字第××号）转让给袁文才、李汉妙，房屋价款为300000元，在签订合同时支付定金50000元、支付房款250000元；林海强、黎文燕应于2016年12月31日前将房产过户至袁文才和李汉妙名下、将房屋交付袁文才、李汉妙使用。当天，林海强、林广武出具收据，载明“今收到袁文才、李汉妙交来购房现金叁拾万元整（￥300000.00），其中购房定金伍万元整，购房款贰拾伍万元整。”房屋的建造人林广武在《房屋转让合同》上签字，并注明“该房户已交足房款，同意林海强将�屋转让，并由我直接向买受人交付房屋。”2016年6月8日，袁文才、李汉妙与林广武签订《交房协议书》，林广武将岑溪市探花一路1层101号商铺交付袁文才、李汉妙使用，交房时房屋是框架结构，没有墙体。后袁文才、李汉妙对该商铺进行装修，办理用水用电开户手续，现已搬进居住。岑溪市探花一路1层101号商铺在林海强名下只有房产证，没有土地使用权分割证，至今未能过户登记在袁文才、李汉妙名下。
本院认为，袁文才、李汉妙作为案外人对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。袁文才、李汉妙在诉状上列林广武为第三人，视为其申请法院追加林广武参加诉讼，但本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。因林海强、黎文燕不反对案外人异议，故列其为第三人。林广武不是被执行人，本院决定不追加其为本案第三人参加诉讼。
袁文才、李汉妙与林海强、黎文燕通过协商一致，自愿订立的《房屋转让合同》，自双方签字或盖章时成立。依法成立的合同，自成立时生效，故该《房屋转让合同》合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前�签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”2016年8月15日本院作出对转让房屋岑溪市探花一路xxx号商铺的查封裁定前，袁文才、李汉妙与林海强、黎文燕已经签订合法有效的书面合同，且袁文才、李汉妙依据有效合同合法占有该房屋并支付全部价款，对未能办理过户登记并非其自身原因。虽然涉案房屋仍然登记在林海强名下，未办理过户登记手续，但袁文才、李汉妙因合同对涉案房屋享有物权登记请求权，该权利符合物权期待权保护条件。物权期待权从性质上虽属债权范畴，但该债权不同于一般债权，在与一般债权的实现发生冲突时，法律优先保护物权期待权。本案中，李飞英因民间借贷关系对林海强、黎文燕享有的债权为一般债权，不足以对抗原告的物权期待权。因此，袁文才、李汉妙享有的物权期待权具有排除执行的物权效力,其提出的不得对（2016）桂0481财保55号民事裁定查封的房屋（房屋所有权证号为：岑房权证市区字第××号）采取执行措施的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该涉案的转让房屋未办理过户登记手续，不产生物权变动效力，故袁文才、李汉妙尚未取得该房屋的所有权，其提出要求确认房屋所有权证号为岑房权证市区字第××号房屋为其所有的诉讼请求，事实、证据不足，本院不予支持。李飞英认为林海强、�文燕与袁文才、李汉妙存在恶意串通转移财产的嫌疑，房屋交易价款明显低于市场价格，袁文才、李汉妙没有交足房款的辩述，其没有提出证据予以证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下：
一、不得对（2016）桂0481财保55号民事裁定查封的房屋（房屋所有权证号为：岑房权证市区字第××号）采取执行措施。
二、驳回原告袁文才、李汉妙要求确认房屋所有权证号为岑房权证市�字第××号房屋为其所有的诉讼请求。
案件受理费100元，由被告李飞英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
本院（2017）桂0481执异25号执行裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 李先明
人民陪审员 何少波
人民陪审员 李丽明
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 李泳江