吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民二初字第7号
原告(反诉被告)：松原市飞达房地产开发集团有限责任公司，住所：吉林省松原市前郭尔罗斯蒙古族自治县查干淖尔大街。
法定代表人：张中华，总经理。
委托代理人：韩国峰，吉林巨石律师事务所律师。
委托代理人：潘石，吉林良佐律师事务所律师。
被告（反诉原告）：松原市住康房地产开发有限公司，住所：松原市宁江区东镇大路479号。
法定代表人：林峥嵘，董事长。
委托代理人：李晓旭，吉林同信法大律师事务所律师。
委托代理人：包剑卿。
原告松原市飞达房地产开发集团有限责任公司（下述简称飞达公司）诉被告松原市住康房地产开发有限公司（下述简称住康公司）建设用地使用权合同纠纷一案，本院�理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告飞达公司的委托代理人韩国峰、潘石，被告住康公司的委托代理人李晓旭、包剑卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
飞达公司诉称：2013年2月7日，其与住康公司签订《土地转让合作协议书》并经公证。约定住康公司将滨江一号二期土地转让给飞达公司，价款共计86829616元。合同签订日飞达公司交付履约保证金1500万元，该笔保证金在2014年1月25日飞达公司交付最后一笔合同款后退还。同时还约定由住康公司于2013年3月9日办理土地转让手续。但住康公司一直延误，直至2013年7月9日才完成本单位的土地使用权手续。共计延误时间达122天，按照双方签订的《土地转让合作协议书》第八条第五项规定：“若甲方（住康公司）违约，造成乙方（飞达公司）不能动工，则按乙方投入资金总额月息叁分计算违约金。”�承担我方违约金12703045.5元。依据《土地转让合作协议书》第三条第二项规定：“污水管道、U型沉淀池、公用设备用房应由甲方（住康公司）完成。”但住康公司至今未能完成此项工程，此工程由申请人自行完成。共计款项305661元。上述由于住康公司的延误办理土地转让手续行为和未完成工程的事实，均已构成违约，飞达公司有权在转让款中扣除760万元违约金不予支付。故2014年1月25日，飞达公司已依约履行完毕付款义务，但住康公司却未返还1500万元保证金。现飞达公司依法提起诉讼，请求判令：1、住康公司返还合同保证金1500万元并自2014年1月26日起至给付之日止按日3‰给付滞纳金；2、住康公司承担违约金12703045.5元[计算方法：104123323.78元（2013年2月至2013年7月投入资金情况）×122天（2013年3月9日至2013年7月9日）×0.001（月息3分）=12703045.5元]；3、住康公司承担化粪池�305661元；4、案件受理费、保全费由住康公司承担。
飞达公司为证明其诉讼主张，向本院出示如下证据：
证据1：《土地转让合作协议书》及(2013)吉松江证字第641号《公证书》。
证明合同有效、被告住康公司违约及违约金的计算方法，住康公司没有建设U型沉淀池，应承担化粪池工程款。因住康公司延误办理土地使用权转让手续122天，使飞达公司不能动工，应承担违约金。飞达公司在转让款中扣除760万元不予支付，因此飞达公司已按协议约定履行完毕付款义务。飞达公司逾期支付了第二期转让款，但已经支付完毕违约金554500元。
证据2：飞达公司于2013年7月6日、2013年8月13日、2013年8月19日、2014年1月25日和2014年5月26日向住康公司所发函件5份，住康公司于2013年7月10日、2013年8月6日和2013年8月14日向飞达公司发回复函3份，住康公司办理（本单位）土地使用权证存档手续2册。
证明飞达公司多次催告住康公司按合同履行，但住康公司多次拖延办理土地转让手续；住康公司未办理土地转让过户手续，办理的是本单位的土地使用权手续，是违约行为，并不是给飞达公司办理土地转让手续。
证据3：土地转让款一、二、三期收据、履约保证金收据、网上银行记账凭证、工商银行业务回单、税收通用缴款书、中国工商银行客户存款对账单、支付违约金凭证。
证明飞达公司按合同付款及相关情况。飞达公司支付违约金554500元。飞达公司实际支付44229616元转让款，差760万元，但因住康公司延误办理转让手续，也未按合同约定完成化粪池等工程，应承担违约金已超过760万元，不存在欠付转让款的违约行为。
证据4：《证明》二份，《企业集团登记证》，《企业机读档案登记资料》两份，松原市宇天建筑工程有限责任公司（以下简称宇天公司）和松原市荣聚达商品混凝土有限公司（以下简称荣聚达公司）《协议书》。
证明“松原市飞达房地产开发有限责任公司”名称已变更为“松原市飞达房地产开发集团有限责任公司”。（前身）松原市飞达房地产开发有限责任公司、宇天公司、荣聚达公司、松原市飞达商品混凝土有限公司（以下简称飞达商混公司）均是飞达公司的子公司，其经营活动是集团公司经营的一部分。
证据5：2013年11月5日《松国用（2013）第070001261号国有土地使用权证》，2013年11月8日《松原市发改委关于核准飞达房地产开发有限责任公司紫金湾建设项目的通知》（松发改发[2013]417号），2013年12月23日《建设工程施工许可证》3份，住康公司与扶余市建筑工程有限责任公司签订的《建设工程施工合同》二份�
证明飞达公司取得相关手续迟延情况，以此时间可证明住康公司违约及违约金计算天数共122天。
证据6：飞达公司投入资金情况：长春市华通金属材料有限公司会计凭证6张（资金额为910万元），收职工紫金湾投入款项会计凭证8张（资金额958万元），职工证明一份，投入紫金湾综合材料款会计凭证52张（资金额8944265、68元），飞达商混公司会计凭证36张（金额13057683、10元），荣聚达公司会计凭证11张（金额13441375、00元），工程项目预算书、结算书、造价汇总表各一份，建筑工程预算书、结算书各3份（化粪池分别为76平方米、50平方米、50平方米）。
证明飞达公司2013年2月-7月对所转让土地的投资数额，飞达公司截止2013年7月9日前，履行合同投入资金5000万元，票据记载总投入资金为54123323.78元，合计投入资金为：104123323.78元。住康公司应承�投入资金总额月息三分计算承担12703045.50元违约金、扣除760万元，住康公司应再承担违约金5103045.50元违约金以及化粪池工程款305661元。
被告住康公司对1-6质证认为：
1、真实性存疑，理由为：证据第一、二项中“紫金湾项目”2013年10月8日被核准立项、证据中“紫金湾”钢材款、投入款尚未转让。证据第三项中5枚票据无原件，有很多票据是拨付宜居康郡项目款。证据第四项中30张票据无公章。第五项证据中200万元票据、4月22日票据无原件。上述证据明显虚假编凑，与客观事实不符；
2、关联性存疑，理由为：该组证据第三（大部分）、四（全部）、五项（全部）票据无款项项目名称，内容上与本案无关。第四项票据是松原市宇天建筑公司和松原市飞达商品混凝土有限公司往来。第五项证据中有收购荣聚达公司股权转让款、抵账款、办理化验室资质费用、荣聚达公司和宇天建筑公司之间的借款，其发生的款项与本案毫无关联性。
3、证明问题存疑：理由为：
（1）飞达公司主张违约金的前提不存在。《协议书》中第八条第5款约定“政府原因拖延或办理不了转让手续，双方按照合作开发模式进行”，本案违约责任前提是“住康公司原因导致飞达公司不能动工”，。本案合同约定“合作开发模式”并没发生，所以其所约定的在此前提下的违约责任也不适用；
（2）从证据的时间上看，2013年2月1日至2013年7月3日，反而证明“飞达公司对本案争议的土地开发建设未受任何影响，不存在不能动工，以及所谓的“违约损失”；
（3）飞达公司提供两份《建设工程施工合同》签订日期是2013年6月7日，是对诉争地块项目的合同。该证据恰恰能证明飞达公司已自认，在土地使用权尚未过户前已经开始签订合同并施工；
（4）住康公司严格按照《协议书》约定，提前开始办理土地使用权转让手续，没有任何迟延履行等违约行为，也就不存在所谓的违约责任。该组证据没有真实性、关联性和证明力，飞达公司主张违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。
（5）第六项化粪池工程项目预算书的质证意见:对该份证据的真实性、关联性、证明问题都有异议。证据没有作出时间、没有飞达公司盖章、没有记载项目名称、建设单位等信息，飞达公司也没有提交相应合同、图纸、施工、验收等资料，不能证明客观存在该工程以及已经实际施工，或是用于诉争地块的建设。、《协议书》第三条第2款第（2）项约定前期工程费用每平方米424元，具体组成项目为：现状已填土方、景观工程、灯光、绿化以及已投入的桩基工程费用、雨水、污水管道�U型沉淀池、公用设备用房等组成。可以看出，该约定是对协议签订时该块土地现状和已投入费用的确认。即无论这些项目当时完工到什么程度，飞达公司都了解并同意并已投入的前期工程的费用，并以签订《协议书》方式予以确认。既然飞达公司已经确认了当时的现状，那么其此后是否施工、如何施工，以及所谓的“化粪池工程”，均与《土地转让合作协议书》无关。其主张住康公司承担化粪池款，没有任何事实依据。
被告住康公司辩称：一、住康公司没有任何违约行为，飞达公司主张违约金没有合同依据。1、《土地转让合作协议书》约定的“土地使用权转让有关手续”不仅仅指过户登记手续，还包括办理税收清算、取得完税凭证以及办理土地分割登记，取得分割后单独办理土地使用权证。《协议书》第8条第5款约定，由于政府部门原因造成拖延，不�视为住康公司违约，飞达公司即按合作开发模式（独立经营，自负盈亏）进行，其他付款办法，付款总额不变。如是住康公司原因造成飞达公司不能动工，住康公司应按飞达公司实际损失情况给予赔偿。由此可见，飞达公司明知该土地未分割，需要经过分割才能取得土地使用权，仍同意受让该土地。甚至已经预见到无法办理土地使用权转让手续，无法取得土地使用权的后果，同意按照合作开发模式和《协议书》约定的付款时间和价款继续履行；2、住康公司按照《协议书》约定提前办理土地使用权转让手续中的税收清算、办理完税凭证，没有任何迟延履行等违约行为；3、松原市国土资源局、松原市地方税务局出具的证明，可以佐证《协议书》约定的土地使用权转让手续包括分割登记手续；4、飞达公司主张违约金的前提不存在。根据协议书第8条第5款约定，只有双方�照合作开发模式进行后，如住康公司原因导致飞达公司不能动工，才承担违约责任。而本合同约定的合作开发模式并没发生，住康公司也不存在违约行为，无论飞达公司是否动工住康公司无任何违约责任。二、飞达公司要求住康公司承担化粪池款没有事实依据。《土地转让合作协议书》第三条第2款已经对协议签订时该块土地现状和已投入费用的确认。既然飞达公司已经确认了当时的现状，那么其此后是否施工、如何施工，以及根本不存在的所谓的“化粪池工程”均与《土地转让合作协议书》无关，其主张住康公司承担化粪池款，没有任何事实依据。综上，飞达公司关于违约金及化粪池工程款的请求不成立，无权扣除剩余760万元转让款。飞达公司应支付尚欠住康公司转让款760万元及逾期支付期间的违约金，并按约定承担不予返还1500万元履约保证金的法律后果。
反诉原告住康公司诉称：双方于2013年2月7日，签订了一份《土地转让合作协议书》。约定住康公司向飞达公司转让宁江区江城大路北侧“滨江一号”二期房地产开发项目，飞达公司分三期向住康公司支付项目转让款，最后一期项目转让款应在2014年1月25日前全部付清。如飞达公司未按期付清最后一期转让款，应承担日千分之三的滞纳金，且住康公司对履约保证金1500万元不予以返还。协议书签订后，住康公司依约履行了各项义务，双方共同办理了土地使用权转移登记手续，飞达公司于2013年11月5日取得了国有土地使用权证。但飞达公司至今尚欠住康公司760万元未予支付。飞达公司已违约，损害了住康公司的合法权益，请求法院判令：1、飞达公司支付剩余转让款760万元及违约金（自2014年1月26日起至转让款实际给付之日止按照日千分之一计算违约金，至2015年3月25日�计为319.2万元人民币）；2、确认飞达公司所支付的履约保证金1500万元归住康公司所有；3、飞达公司承担本案诉讼费、保全费。
住康公司为证明其诉讼主张，向本院出示如下证据：
证据1：住康公司与飞达公司于2013年2月7日签订的《土地转让合作协议书》。
证明：签订合同时，双方约定土地转让面积为73039平方米，具体以双方确认四至范围内土地测绘的实际面积为准；由于政府部门原因造成的拖延或者不给办理转让土地使用权手续，不视为住康违约，按合作开发模式进行，付款办法付款总额不变。说明飞达公司已确认转让的土地还需要测绘，土地使用权尚未分割，需要向土地部门办理申请，即使无法办理土地转让，飞达公司都能接受并独立经营自负盈亏。双方对协议签订时所转让土地及工程的现状及费用均已确认，飞达公司此后的任何�工与转让款无关，住康公司不应承担化粪池工程款；飞达公司未支付完毕转让款，根据《协议书》的约定，飞达逾期付款，其无权要求返还履约保证金，并应承担违约责任。
飞达公司质证认为：已经按照合同约定，履行了土地转让总价款，因福清三建公司并未施工，故履约保证金1500万元应归飞达公司所有。飞达公司第二期未按约定时间付款，已向住康公司缴纳了554500元违约金，视为履行并默认逾期行为，飞达公司不存在违约情形。签订合同时，飞达公司只知道按合同约定时间办理土地登记过户手续，住康公司73039平方米土地使用权尚未分割，飞达公司并不知情。对方称“明知”纯属主观臆断，住康公司延期办理土地过户手续是由于自身原因造成，构成根本性违约。
证据2：松原市地方税务局第二直属税务局2014年12月24日出具的《证明》，松原市地方税务局办税服务中心2013年4月24日出具的00026032号发票，松原市地方税务局第二直属税务局2013年4月24日出具的00435269号税收电子转账专用完税证。
证明：飞达公司没有按合同约定交付第二期的全部转让款之前，住康公司于2013年3月9日就已经积极开始办理土地转让的有关手续，没有任何违约行为。
飞达公司质证认为：不能证明住康公司已经办理土地过户手续。《证明》办理的只是双方交易的营业税、城市维护建设税、教育附加收入、地方教育附加、印花税，并不是缴纳的土地契税款。实际上松原市国土资源局受理业务传递的时间是2013年5月30日，住康公司办理73039.00平方米土地登记的审核时间是2013年6月24日。该地税发票联和税收电子转账专用完税证是营业税差额代开，即差额缴税，并不是缴纳的土地契税发票。与办理土地转让过户手续无关。
证据3：松原市国土资源局2014年12月24日出具的《证明》。
证明：2013年4月24日，住康公司就向松原市国土资源局申请分割、转让国有土地使用权，没有任何拖延违约行为；因在土地分割、转让过程中涉及到许多相关程序，松原市国土资源局于2013年7月9日办理完土地登记手续，并颁发了土地使用权证；住康公司在履行合同过程中没有任何违约，土地转让手续的办理期间，是土地管理部门的程序期间。
飞达公司质证认为：松原市国土资源局出具的证明，与飞达公司在松原市国土资源局调取的证据材料相悖，应以档案记载材料为准。从档案记载的材料上看，住康公司办理的是自身的土地相关手续，直到2013年7月9日才办理完毕，此时才具备与飞达公司土地分割的条件，在土地分割之日前的122天这段时间住康公司构成违约。
证据4：松国用�2013）第070001261号国有土地使用权证。
证明：2013年7月9日，土地使用权分割完毕后，经飞达公司申请，2013年11月5日取得了松国用（2013）第070001261号国有土地使用权证，住康公司全面履行了合同约定的转让义务，没有任何违约行为。
飞达公司质证认为：住康公司出具的土地使用权证恰恰证明其延迟办证，使飞达公司延期动工并造成损失。住康公司并未按期履行合同义务。
证据5：《住康公司收飞达公司土地转让款明细》1页及对应收据及汇兑凭证共计21张。
证明：飞达公司应在2014年1月25日前支付合同第三期转让价款760万元至今未付，飞达公司违约事实清楚，按照合同约定无权要求返还履约保证金，并应当继续支付剩余760万元转让款并承担违约金；飞达公司应在2013年3月9日前支付合同第二期转让款3000万元，但至2013年4月12日方支付完毕。
飞达公司质证认为：1、飞达公司是按照合同约定履行了一、二、三期转让价款，住康公司称尚欠的760万元，应在住康公司承担的1270余万元违约金中抵扣；2、第二期转让款3000万元虽逾期给付，但飞达公司支付了违约金55.4万元，住康公司已经接收视为默认，飞达公司并不存在违约行为。
证据6：福建省高级人民法院（2015）闽民终字第976号民事判决书。
证明：飞达公司提交的（2014）榕民初字第878号民事判决未发生法律效力，已被二审判决撤销并改判。
飞达公司质证认为：福建高院虽然撤销了一审判决，但不足以证明住康公司、福清三建公司存在关联关系、恶意串通、虚假诉讼行为。
反诉被告飞达公司辩称：住康公司应于2013年3月9日办理土地转让手续。但住康公司一直延误，直至2013年7月9日才完成本单位的土地�用权手续。共计延误时间达122天。按照双方签订的《土地转让合作协议书》第八条第五项规定，住康公司的延误办理土地转让手续行为和未完成工程的事实，均已构成违约，飞达公司有权在转让款中扣除760万元违约金不予支付。飞达公司已依约履行完毕付款义务，住康公司应返还1500万元保证金。
本院审理查明：2013年2月7日，住康公司与飞达公司签订《土地转让合作协议书》，约定：采取土地使用权转让的合作方式：双方共同负责办理土地转让有关手续进行“滨江一号”二期项目的开发。住康公司向飞达公司转让“滨江一号”二期土地使用权，面积为73039平方米，具体以双方确认四至范围内土地测绘的实际面积作为应摊成本费用的决算依据。
转让价款为1144元/㎡，转让款总额为86829616元，其中：（1）土地款以及有关费用每平方米土地为720元；（2�前期工程费用每平方米424元。具体组成项目如下：现状已填土方、景观广场、灯光、绿化以及已投入的桩基工程费用、雨水、污水管道、U型沉淀池、公用设备用房等组成。
付款方式为：合同签订当日应交信用履约保证金1500万元，2013年2月7日前支付第一期转让款500万元，2013年3月9日前支付第二期转让款3000万元，住康公司即会同飞达公司申请办理土地使用权转让有关手续，2014年1月25日前支付（第三期转让）余款51829616元（最后一笔不得超过2014年1月25日，否则视为违约），飞达公司所交履约信用保证金在飞达公司按约定时间付清最后一笔款项后可将该笔款领回（直接付还福清三建施工班组欠款）。
协议签订即日起二期应交的土地使用税由飞达公司负责缴纳。飞达公司承担土地使用权转让成本费用外另负责交一道的土地契税。
飞达公司若�能按期支付第二期转让款，按未付款金额日千分之一的标准承担滞纳金。飞达公司未按期支付第一期、第三期转让款，按未付款金额日千分之三的标准承担滞纳金。飞达公司未按协议约定时间付清余款，住康公司有权终止《土地转让合作协议书》,不予返还已交纳的全部价款（含履约信用保证金），有权收回土地使用权。
住康公司提供应有的有关手续与飞达公司共同办理土地转让等有关手续，但由于政府有关部门原因造成拖延，或者不给办理转让土地使用权手续，不视为住康公司违约，飞达公司即按合作开发模式（独立经营，自负营亏）进行，其它付款办法、付款总额不变。如是住康公司原因造成飞达公司不能动工，住康公司应按飞达公司实际损失情况给予赔偿，误几天算几天，按飞达公司已投入资金总额月息三分计算承担违约责任。
2013年3月9日之前飞达公司应交总价款3000万元以上方可办理土地产权转让手续。
《土地转让合作协议书》签订后，飞达公司于2013年2月8日向住康公司支付1500万元履约保证金和第一期500万元转让款，于2013年4月12日支付完第二期3000万元转让款。2014年1月21日，飞达公司向住康公司支付违约金55.45万元。至2014年1月25日，飞达公司支付了第三期转让款中的44229616元。
2013年3月13日，住康公司向松原市地方税务局申请第二直属税务局申请上述土地使用权转让所涉及的税收清算，飞达公司（2013年4月12日）支付完第二期（3000万元）转让款后的第12个工作日即2013年4月24日住康公司向松原市地税局缴纳了转让土地使用权（差额）税款并取得《发票》、《专业完税证》。2013年4月27日，住康公司向松原市国土资源局递交《介绍信》、《法人证明》、《申请土地分割登记报告》申请办理土地分割事宜。2013年7月9日，松原市国土资源局向住康公司颁发双方所转让的73039平方米的土地使用权证。
2013年8月26日，飞达公司发生名称变更，由“松原市飞达房地产开发有限责任公司”变更为“松原市飞达房地产开发集团有限责任公司”。
2013年9月3日，飞达公司缴纳该土地转让契税，取得《税收通用缴款书》。2013年11月5日，飞达公司取得所转让土地使用权的松国用（2013）第070001261号国有土地使用权证。
2013年10月8日，松原市发展与改革委员会作出《松原市发改委关于核准飞达房地产开发有限责任公司紫金湾建设项目的通知》（松发改发[2013]417号），对飞达公司在所转让土地上开发的紫金湾项目予以核准，项目占地面积73039平方米。
2013年12月23日，飞达公司取得紫金湾项目的《建设工程施工许可证》。
另�明：2013年6月9日，飞达公司以住康公司名义与扶余市建筑工程有限责任公司（下述简称扶余建筑公司）签订《建筑工程承包协议书》（招标合同），飞达公司将滨江一号二期二、四标段工程发包给扶余建筑公司。飞达公司提供的证据（六）显示，紫金湾工程2013年2月始购进钢材，2013年2月始支付工程款，2013年4月始至2013年7月止支付商砼、混凝土款2000余万，2013年5月始支付管桩款、桩基础款、工地打桩用河流石、排水改造工程材料款，2013年6月始支付降水工程款，2013年12月缴纳紫金湾供电配套工程款。
飞达公司提供松原市宇天建筑工程有限责任公司制作的《工程项目预算书》、《建筑工程费用表》、《工程项目造价汇总表》，证明其建设施工的化粪池部分工程价款为305661元。
2013年7月6日至2014年1月25日，飞达公司与住康公司就哪方存在违约问题以书函形式进行多次交涉，协商未果。
2014年12月24日，松原市地方税务局第二直属税务局出具《证明》，内容如下：松原市住康房地产开发有限公司所开发的滨江一号项目二期土地73039平方米转让给松原市飞达房地产开发有限责任公司，该公司在2013年3月13日向我局申请该土地转让所涉及的税收清算，经我局清查核算于2013年4月24日清算结束并已开具转让土地使用权发票。
2014年12月22日，松原市国土资源局出具《证明》，内容如下：松原市住康房地产开发有限公司所开发的滨江一号项目二期土地73039平方米，经登记档案材料时间查看，在2013年4月24日向我局申请分割，转让给松原市飞达房地产开发有限责任公司，由于土地分割、转让过程中涉及到许多相关手续，所以在2013年7月9日松原市国土资源局才办理完土地登记手续，颁发二期分割后土地73039平方米的�地使用证，于2013年11月5日颁发给松原市飞达房地产开发有限公司土地使用证。
本院认为：（1）住康公司并不存在延误办理土地转让手续的违约行为。
《协议书》系双方自愿签订，且不违反法律强制性规定，该协议合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应及时、全面履行。《协议书》约定双方所转让的土地面积“具体以双方确认四至范围内土地测绘的实际面积作为应摊成本费用的决算依据”，可确定在签订《协议书》时，该土地使用权尚未进行测绘、分割为单独宗地。《协议书》第八条第五款约定“由于政府有关部门原因造成拖延，或者不给办理转让土地使用权手续，不视为住康公司违约，飞达公司即按合作开发模式（独立经营，自负营亏）进行，其它付款办法，付款总额不变”，双方已经预见到无法办理土地使用权转让手续、无法取得土地使用权的情况下，仍承诺付款义务，付款方法、付款总额不变，飞达公司应于2013年3月9日前缴纳第二期转让款3000万元，但迟于2013年4月12日缴纳，按照协议约定理解，此时住康公司享有先履行抗辩权，即2013年4月12日飞达公司缴纳第二期转让款3000万后，住康公司即应会同飞达公司申请办理土地使用权转让有关手续。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第二条第一款第（3）项规定：“直接转让土地使用权的，纳税人应进行土地增值税的清算”，该条款可知，应以“转让土地”为前提“纳税人”住康公司方应进行“土地增值税清算”，住康公司2013年3月13日申请了“税收清算”，税务部门受理后，需认定转让标的物是否“增值”，是否缴纳“增值税”及其他税，住康公司方可完成缴纳税款义务，《土地登�办法》第六条、第九条第一款第四项和第六项、《国家土地管理局关于变更土地登记的若干规定》第一条、第三条第一款第三项、第四条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定，本案诉争的土地转让程序，应包括税收清算、取得完税凭证、分割登记申请、地籍勘丈（测绘）、变更登记、缴税、过户登记申请、转让过户登记。住康公司自2013年3月13日申请税收清算直至取得完税凭证，并根据相关法律、法规的规定，向土地管理部门申请办理该土地使用权分割、测绘、过户手续，属于为达成合同目地依约履行《协议书》所约定的“土地使用权转让有关手续”行为，住康公司2013年4月12日至2013年7月9日（122天）期间并不存在延误办理土地转让手续的违约行为。依据《协议书》第八条第五款约定“如是住康公司原因造成飞达公司不能动工，住康公司应按飞达公司实际损失情况给予赔偿”，住康公司承担违约责任的前提为存在违约行为，现住康公司无违约行为，故飞达公司主张住康公司违约并承担违约金的诉讼请求，不予支持。飞达公司以住康公司违约为由，不予支付剩余760万元转让款的行为不具有正当性，其应当继续履行760万元转让款的给付义务。
（2）飞达公司不存在违约行为，1500万元履约保证金应予返还。
《协议书》约定“采取土地转让使用权模式”，2013年7月6日始，飞达公司就以往来函件形式提示住康公司，要求住康公司尽快、及时办理土地转让手续，意在急于更名过户，由其公司自行冠名开发，即使当初预见到办理转让手续、流程会复杂、缓慢，但焦急等待亦是善意行为，即使迟延交付余款760万元也不构成违约，属于对合同内容中约定权利义务的解读范畴，�观无过错。1500万元的性质为履约保证金，用于保证飞达公司履行土地转让款给付义务而另行支付的款项。《协议书》第四条第二款约定，飞达公司按约定时间付清最后一笔款项后可将履约保证金领回。上述约定确定了飞达公司给付土地转让款和住康公司返还履约保证金的时间顺序，即飞达公司应先行给付土地转让款，住康公司再返还履约保证金。该约定是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。在飞达公司给付土地转让款后，住康公司应将履约保证金返还。
（3）飞达公司主张应由住康公司承担飞达公司施工建设的沉淀池工程款305661元无法支持。
飞达公司主张住康公司并未按照约定建设U型沉淀池，而是飞达公司自行承建，并提供了“化粪池”项目预算书等证据证明。双方签订《协议书》约定“住康公司将现状已填土方以及已投入污水管道、U型沉淀池一并作价转让给飞达公司”，该约定是对土地现状及投入费用的确认。证明飞达公司同意承受住康公司前期的投入费用，并签订《协议书》将各项费用计入出让金总价款范围内。飞达公司提供的建设“化粪池”工程项目预算书、结算书、造价汇总表系《协议书》后的工程项目，飞达公司主张住康公司承担“化粪池”款305661元的主张，无法支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、反诉被告松原市飞达房地产开发集团有限责任公司于本判决生效后十日内向反诉原告松原市住康房地产开发有限公司支付转让款760万元；
二、本诉被告松原市住康房地产开发有限公司在本诉原告松原市飞达房地产开发集团有限责任公司支付完760万元转让款后立即返还本诉原告松原市飞达房地产开发集团有限责任公司履约保证金1500万元；
三、驳回松原市飞达房地产开发集团有限责任公司、松原市住康房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费263094元、反诉案件受理费170760元、保全费5000元，合计438854元，由松原市飞达房地产开发集团有限责任公司承担307197.80元，松原市住康房地产开发有限公司承担131656.20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 于福桐
审 判 员 邰伟莉
代理审判员 邵国政
二〇一六年四月二十日
书 记 员 段贵斌