江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民终字第337号
上诉人（原审被告）郑某。
委托代理人李长生，北京市雨仁（扬州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈某甲。
委托代理人陈善铭。
上诉人郑某因与被上诉人陈某甲分家析产纠纷一案，不服江苏省高邮市人民法院（2014）邮民初字第00963号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人郑某及其委托代理人李长生，被上诉人陈某甲及其委托代理人陈善铭等到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原审法院查明：原告陈某甲与被告郑某是亲兄弟关系，原告陈某甲原是高邮市饮食总店职工。1993年饮食总店将高邮市人民路387号房屋出售。1993年3月30日，被告郑某去高邮市饮食总店交款1800元，由饮食总店出具收条一份，收条上注明交款人为陈某甲，并说明“房子两间32.4平方米归还原主缩买”。1994年9月23日，房屋所有权登记审核表上载明座落在人民路387号房屋的所有权人为陈某甲，建筑面积为49.16平方米。该房屋购买后，由被告郑某翻建并出租，租金也一直由被告郑某收取。
原告陈某甲认为：原、被告系亲兄弟，原告陈某甲原是高邮市饮食总店职工。1993年饮食总店改制时将高邮市人民路387号两间49.16平方米的房屋出售给原告，原告出资1800元，被告系肉联厂职工，当时下岗在家，原告同情被告，让被告以这两间房屋谋生，租金一直都是被告收取。现因原告儿子开服装厂欠债经济困难，原告要求被告让房遭拒绝，遂诉至法院要求：1、依法认定高邮市人民路387号房屋三间房屋的所有权或析产（49.16㎡，价值8万元）。2、判令被告退出2014年租金3000元，保持原房租的诉权。3、判令被告承担诉讼费。后在庭审中变更诉讼请求为：1、确认高邮市人民路387号房屋权属归原告所有。2、要求被告退出2014年房屋租金3000元。3、被告承担诉讼费用。
原告提供的证据有：1、1994年9月，房屋所有权登记审核表一份；2、1994年9月22日，产权证来源说明一份；3、房产来意说明一份，上面有证明人王某、胡某乙、陈某丁签名。
被告郑某辩称：原告诉讼的人民路387号房屋是1993年饮食总店落实政策退售的房屋，当时退售房屋面积仅有32.4平方米。该32.4平方米的退售房屋原是其父亲于1956年参加公私合营，1993年3月落实政策时退售给当时在饮食企业工作的原告。因原告陈某甲经济困难，故退售给弟弟即被告郑某。被告于1993年3月30日和其大姐夫（金某已故）同去饮食商店交款1800元购回破旧的32.4平方米的两间房屋，购回后被告出资对其进行了翻建，另16.76平方米的房屋也是被告购回后出资砌建，领产权证书时房屋面积为49.16平方米，故该争议房屋产权应为被告所有。
被告提供的证据有：1、1993年9月24日协议书一份，证明其为该房屋翻建与邻居姚家华达成协议；2、1993年9月至10月，被告翻建及砌建房屋花费合计1079元，附票据6份；3、2014年2月11日的申请一份，证明郑某、陈某甲因房屋权属争议共同向高邮市房屋权属登记中心申请注销房产证；4、2014年1月11日，张某出具的证明2份，证明1993年3月30日，被告与其大姐夫（金某）去饮食商店交钱的事实；5、王某、胡某甲、张某、陈某乙、陈某丙的证人证言。证人王某、胡某甲（胡某乙儿子）证明王某、胡某乙未曾在原告所举证据“房屋来意说明”上签字。证人张某证明该房屋是落实政策，原、被告一起过来，将房子退给他们，办手续时是郑某与其姐夫金某一起去的，郑某交的钱，他们之间只要有人交钱，我们就办理。该争议房屋原是登记在饮食商店的名下，他们交钱后，我们就出手续给房产公司给他们办理房产证。证人陈某乙证明该房屋是落实政策的，当时哥哥陈某甲没有钱买，就让弟弟郑某买的，郑某买下后又重新翻建，并又砌了一间。证人陈某丙证明其在家排行老二，陈某甲是哥哥，郑某是弟弟，证明该争议房屋是郑某出资购买并翻建，哥哥陈某甲没有花一分钱，交钱也是其老头金某陪郑某一起去交的。
原审法院归纳的本案争议焦点为：1、高邮市人民路387号房屋应否确认归原告所有？2、被告收取的争议房屋租金3000元（年租金6000元的一半）应否退还给原告？
针对上述争议焦点：原告提供证据1-3予以证明。被告经质证，对证据1的真实性无异议，但认为房产证虽为原告，但该房屋实际是被告所购买，应为被告所有。对证据2-3的真实性不予认可，认为都是原告本人所写的说明，不能证明该争议房屋为原告所有。
被告为证明该房屋为其所有，提供证据1-5，原告对被告所举证据1-3的真实性没有异议，认可该房屋是由被告进行重新翻建。对证据4-5的真实性有异议，原告认为购买该房屋1800元是由原告交给被告，让被告代替自己去饮食总店交款并办理相关购房手续的，对证人所陈述事实不予认可。
原审法院为查明事实，向高邮市房管处档案馆调取的证据有：1、1993年12月1日，高邮市饮食总店与陈某甲签订的房地产买卖契约一份；2、1993年12月15日，私有房屋所有权登记申请书一份，申请人处签名为陈某甲、郑某；3、1994年9月23日，房屋所有权人为陈某甲的房屋所有权登记审核表一份，登记房屋座落于人民路387号，面积为49.16平方米；4、1993年12月15日审核表一份，该表中其他需要说明的情况一栏说明“陈某甲、郑某弟兄俩葛买”并由甲方高邮市饮食总店、乙方陈某甲签名盖章；5、1993年3月30日，高邮市饮食总店与陈某甲签订的协议书一份，由江苏省高邮市饮食服务公司于1993年12月10日加章认可情况事实；6、1993年3月30日，高邮市饮食总店收取陈某甲1800元的收条一份，说明“房子两间32.4平方米，归还原主缩买”。
对上述证据1-6的真实性，原、被告双方无异议。
审理中，原告认可该争议房屋购买后是由被告重新翻建并又砌建了厢房，原购买时面积为32.4平方米，领房产证时是49.16平方米，翻建费用是由被告垫付的，房屋购买后该房屋也一直是由被告进行出租，并由被告收取租金。被告也认可2014年的年租金是6000元，现原告看在兄弟情分上，也愿意与被告共同所有该房屋，而被告执意坚持为被告所有。审理中，被告的两个姐姐申请参与诉讼，又随即申请放弃参与诉讼。
原审法院认为：原、被告系亲兄弟，1993年高邮市饮食总店与原告陈某甲签订《协议书》一份，将高邮市人民路387号房屋出售给原告。1994年9月，原告陈某甲领取了该争议房屋即高邮市人民路387号房屋的房屋产权证，建筑面积为49.16平方米。在该证办理的档案资料中：“私有房屋所有权登记申请书”上申请人签名为“陈某甲、郑某”，审核表中其他需要说明的情况一栏为说明“陈某甲、郑某兄弟俩葛（合）买”并由高邮市饮食总店盖章和陈某甲签名并盖章。该争议房屋虽以原告个人名义领取房产证，但庭审中能够予以证实争议房屋系由被告进行了翻建，且购买该房屋时购房款实系被告交纳。原告主张该房屋为原告独有证据不足。被告以房屋是其翻建，房款是其交纳为由主张该房屋为其独有，也不能予以支持。因其不能推翻争议房屋产权人为原告这一事实，综合本案的事实和相关法律规定，原审法院认为，该争议房屋应为原、被告共同共有为宜。对原告要求被告返还2014年租金3000元的诉讼请求，因与本案不属于同一法律关系，应另案处理。综上，为了维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第七十八条之规定，判决：一、座落于高邮市人民路387号房屋归原、被告共同共有；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由原告陈某甲负担900元，由被告郑某负担900元（此款原告已预交，被告负担的部分应于本判决生效后十日内给付原告）。
上诉人郑某不服原审法院判决，向本院提起上诉认为：一、讼争房屋应归上诉人郑某所有。1、原审到庭证人高邮市饮食总店原负责人张某、本案双方的姐妹陈某乙与陈某丙、收条、翻建房屋时与邻居的协议书等证据与上诉人占有、使用、受益的事实相互印证，证明讼争房屋落实政策时原本返还给其父，后归并由上诉人出资赎回，并由上诉人翻建后从两间变为三间，增加了16.76平方米，产权应均为上诉人所有。2、《私有房屋所有权登记申请书》载明产权来源于饮食商店，代理人陈某甲。证实陈某甲是代理办理相关的房产手续及房产证。代办的房产证一直交由上诉人保存至今。上诉人此后翻修、增建并占有、使用、受益20余年，被上诉人从未提出异议。3、被上诉人在原审中原本诉称要求析产，并递交注销房产证的申请，均证明被上诉人自认以其名义领取的房产证，产权并非归被上诉人。4、证人王某、胡某乙已经到庭证明被上诉人举证的《房产来意说明》上签字虚假。二、原审违反法定程序依法应发回重审。1、漏列两姊妹为当事人参加诉讼。2、原审未依法对原告析产的诉求审理，违反民事诉讼不告不理，告必理的基本原则。请求二审法院撤销原判，将本案发回重审或驳回被上诉人在原审的诉求，改判讼争房屋为上诉人所有。
被上诉人陈某甲答辩认为：房子有我的出资，后来翻建我也参与的，共同参与了邻居的纠纷协商协调，并且我还是单位职工，只有单位职工才能购买的房子，我认为是我个人的。但是出于兄弟关系，我对一审判决也没有意见。
本院二审查明：原告陈某甲与被告郑某是亲兄弟关系，原告陈某甲原是高邮市饮食总店职工。1992年12月份（具体是几日，字迹模糊）高邮市饮食总店与陈某甲签订《房地产买卖契约》。协议中约定：甲方为饮食合作商店，乙方为陈某甲、郑某。甲方自愿将座落在东大街人民路387号建筑面积32.4平方米的房地产出售给乙方；成交价1800元（付款方式现金）。甲方于1993年3月30日将上述房地产正式交付给乙方。落款处，甲方高邮市饮食总店签章，乙方陈某甲签字加签章。协议附件中，显示房屋为两间；产权证待领。
1993年3月30日，被告郑某去高邮市饮食总店交款1800元，由饮食总店出具收条一份，收条上注明交款人为陈某甲；并说明“房子两间32.4平方米归还原主缩买”。此后房屋由郑某予以翻建，其分别提供了1993年9月21日高邮市花王建安公司代办石灰膏的原始收据，1993年9月17日至10月21日期间购买水泥、钢模、卡子等各类建筑材料及配套工具的原始付款发票5份。
1993年9月24日，翻建上述房屋期间，郑某以产权人身份与邻居姚家华为解决界址、院墙产权等问题达成《协议书》一份。高邮市高邮镇文游居民委员会以及金某（郑某的姐夫、陈某甲的妹夫）签章签字见证。
1993年12月15日，陈某甲、郑某作为产权人申请产权登记，载明房屋建成时间为1993年，总共3间。产权来源一项中载明取得时间1993年3月14日，产价1800元。同日，载明陈某甲为纳税人的契税税票以及收款凭证中显示产业座落人民路387号，面积32.40平方米，成交价3840元。
1994年9月23日的《房屋所有权登记审核表》中登记所有权人为陈某甲，未再载明其他共有人。登记房屋3间合计建筑面积为49.16平方米。
1994年9月23日，房屋所有权登记审核表上载明座落在人民路387号房屋的所有权人为陈某甲，建筑面积为49.16平方米，该房屋购买后，由被告郑某翻建并出租，租金也一直由被告郑某收取。
二审中，本院至高邮市房屋权属登记交易中心调查讼争房屋的出售性质，该中心出具《情况说明》的内容为“兹有坐落在高邮市人民路387号的房产，面积32.4平方米，是饮食合作商店买卖给当事人，不是落实私房政策房。”
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实并无出入，依法予以确认。
本案二审的争议焦点为：1、讼争的房屋的所有权人应当如何确认？2、原审法院是否存在漏列陈某乙、陈某丙为诉讼主体的程序问题，并应发回重审？
关于争议焦点一、讼争的房屋的所有权人应当如何确认的问题。
本院认为，座落于高邮市人民路387号房屋应归郑某户和陈某甲户共同共有。理由：1、从讼争房屋的来源来看，来源于陈某甲所在的单位高邮市饮食合作商店。1993年3月的《协议书》载明是陈某甲向高邮市饮食总店申请赎买。并载明“交款后两间小瓦房属陈维宝”。可见，陈某甲是购买房屋的特定主体，具有相关的民事权益。2、从1993年12月份的《房地产买卖契约》来看，由陈某甲作为立契约人在乙方处签字盖章，并无郑某的签名。契约载明的买方主体为陈某甲和郑某两人。可以证明陈某甲也是购买房屋的主体。3、从讼争房屋的权属登记来看，《私有房屋所有权登记申请书》、《房屋所有权证存根》载明陈某甲为所有权人、郑某为共有权人。且是以陈某甲名义向房产管理处缴纳的办证费用。综合以上订立契约和登记的事实来看，郑某并不能否认陈某甲参与购买了房屋，也不能否定陈某甲在该房屋上基于特定身份所享有的民事权益，故应当认定讼争房屋为两人共同共有。至于郑某出资购买房屋和翻建的情形，应在双方分割财产时予以考虑，并不影响本案房屋产权共同共有的认定。
关于争议焦点二、原审法院是否存在漏列陈某乙、陈某丙为诉讼主体的程序问题，并应发回重审。
本院认为，本案属于因赎买讼争房屋而发生的争议，并非是分家析产纠纷，故陈某乙、陈某丙并非本案的权利人，不应当列为本案的诉讼主体。且陈某乙、陈某丙已经在原审中明确若有相关权利也予以放弃，故原审法院不存在漏列陈某乙、陈某丙的程序问题。
综上，经本院审判委员会研究认为，本案讼争房屋应确认为陈某甲、郑某共同共有。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序也无不当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费1800元由上诉人郑某承担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 勇
审 判 员 刘文辉
代理审判员 苏岐华
二〇一六年三月十六日
书 记 员 陈凤至