山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民四终字第39号
上诉人（原审原告、反诉被告）：东营市实验学校。
法定代表人：隋书生，校长。
委托代理人：张宏志，山东百祥律师事务所律师。
委托代理人：盖学义，东营市实验学校教师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：段秀阁。
委托代理人：于金亮，山东德文律师事务所律师。
委托代理人：玄志磊，山东德文律师事务所律师。
上诉人东营市实验学校因与被上诉人段秀阁房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2014）东民初字第1497号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东营市实验学校的委托代理人张宏志、盖学义，被上诉人段秀阁的委托代理人于金亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东营市实验学校在原审中诉称，2009年2月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定原告将其所有的位于南一路以北、胶州路东侧的综合楼出租给被告经营，租赁期限自2009年2月10日至2014年2月10日，第一年租金32万元，第二、三年租金各36万元，第四、五年租金各40万元，第十三条约定如有违约行为，承租方应向出租方支付违约金10万元。合同签订后，原告交付了房屋。但被告在租赁期满后却拒不退回房屋，并且拖欠2012年8月10日至2014年2月10日共一年半的租赁费60万元，按照合同第十三条第三款的约定，原告应当支付所欠租金并支付滞纳金。承租期间，被告还拖欠原告电费。被告的上述行为已构成违约，应向原告支付违约金。原告请求判令被告支付租金60万元，承担滞纳金24400元；支付电费260922.90元；支付违约金10万元；诉讼费由被告负担。
段秀阁答辩及反诉称，被告自2001年在涉案房屋中从事商业经营，2007年从原告处承租涉案房屋，续租期限为2009年2月10日至2014年2月10日。租赁期间，原告拒不履行对出租房屋的维修义务，导致被告装修毁损、无法正常经营，造成巨额经济损失。具体情形如下：1、出租房屋墙体裂缝宽达十多公分，自2010年省地震局及东营市政府就多次要求对该房屋进行维修、加固，然而原告一直未予动工，由此造成的安全隐患严重影响承租人的商业经营；2、出租房屋墙体及楼顶多处大面积漏雨，造成宾馆、客房、浴池等多处装修设施损毁，由此造成的装修损坏、发霉等因素导致承租人难以经营；3、2012年2月开始，原告南校区及东营市人民医院大范围、长时间建筑施工，因施工产生噪声、灰尘、垃圾及施工频繁引起停水、停电、停暖、网络及电视信号故障等原因，使承租人的经营完全陷入歇业亏损的状态，同时2013年5月至9月胶州路路面全封闭施工，承租人在此期间的经营完全中断。综上，被告的经营自2010年开始就受到严重影响，自2012年2月已完全处于歇业状态。在此期间的租金损失是由于原告违约行为及政府行为导致的损失，被告并无过错，因此该部分出租收益损失应当由原告自行承担，被告未交付租金是属于行使抗辩权的合法行为。2014年被告处于歇业状态，原告主张如此高的电费无事实依据。原、被告之间无违约金条款的约定，所以原告主张的10万元违约金无事实依据。综上，应当驳回原告的诉讼请求。由于上述因素导致被告遭受巨大经济损失，被告提出反诉，请求判令原告支付出租房屋的维修费用152109.92元；赔偿经营损失765804元、装修及扩建损失370763元；反诉费用由原告负担。
东营市实验学校针对段秀阁的反诉辩称，一、原告已履行了房屋维修义务。双方的租赁关系始于2007年。2008年4月，原告对涉案房屋进行防水工程施工，达到了防水工程标准。原、被告在签订本次合同之前已对涉案房屋有全面了解，双方合同第一条确认“房屋质量良好”，即出租人交付承租人的房屋符合法律规定和双方约定。二、被告以原告未履行维修义务为由不缴纳租金和电费无事实和证据支持。合同约定出租人负责楼外所有设施的维修，如出租人不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋时承租人有权解除合同。如果出现导致被告巨额经济损失的情形，被告如果选择不解除合同，应当履行告知义务，否则不能证明原告违约。三、被告擅自转租造成的损失、不采取适当措施导致的损失及扩大的损失应当自行承担。被告使用租赁房屋达7年的时间，期间因擅自转租并疏于管理，对于房屋出现的一些问题，被告应当积极维护，采取适当措施防止损失扩大。四、租赁权不是用益物权，要求间接损失没有法律依据。被告主张因他人施工以及胶州路建设导致的损失，与出租人无关。作为承租人，如果出现外界因素导致租赁物使用受到影响时，可以要求解除合同，《合同法》第九十七条规定的赔偿损失为直接损失而非间接损失。五、被告不履行租金和电费交纳义务和搬迁保证金义务，违反双方约定，应当承担违约责任。合同第四条约定租金为每年5月和9月两次交纳，第五条及补充协议第1条约定了包括电费在内的所有费用的交纳。但被告自2012年9月至今未交纳租金并且拖欠2009年2月10日至今的电费，上述费用的交纳，是承租人应当先履行的合同义务。在被告没有履行上述合同义务之前，没有证据证明出租人构成违约，被告拒不缴纳上述费用属于单方、擅自行使抗辩权的行为，没有法律依据。
原审法院查明，被告段秀阁系东营区东城清风阁物业管理中心个体经营业主，自2001年起在东营市东城胶州路东营市实验小学综合楼从事商业经营。2009年2月原告东营市实验学校（出租人）与被告段秀阁（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁房屋座落于东营市东城胶州路，房屋质量良好。二、租赁期限自2009年2月10日至2014年2月10日。三、租金第一年叁拾万，第二、三年各叁拾陆万，第四、五年各肆拾万。四、签订合同时交纳租金10万元，每年的5月1日前再交款10万元，余款每年的9月1日前交清。五、承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费等。六、租赁房屋用于餐饮、客房等，转租限于国家规定学校周边经营项目。七、出租人负责楼外所有设施的维修，并承担全部费用，承租人负责楼内所有设施的维修，并承担全部费用。八、装修、增设他物的范围限于室内装饰，院内改造需出租人同意，租赁合同期满，租赁房屋的原装修、设施不动，电器设施协商处理。九、转租房屋需经出租人审定。十、定金未作约定。十一、出现下列情形，出租人有权解除合同：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达1个月以上；2、承租人所欠费达5万元以上；3、承租人违反合同约定，未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋的用途的；4、承租人违反本合同的约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；5、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的；6、承租人在出租房屋进行违法活动的。出现下列情形，承租人有权解除合同：1、出租人迟延交付房屋一个月以上；2、出租人违反本合同的约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋。十二、房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是2014年3月30日。十三、合同到期，承租方如无再次取得承租权，必须于2014年3月31日前将承租房屋及装修无条件交付出租方，如有违约行为，承租方应向出租方支付违约金10万元，承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。”2009年2月24日，双方签订补充协议，约定：“承租人要按时交纳水、电费，不履行职责出租人有权进行停电、停水制约，承租人负责室内所有设施的维修维护，并保证正常使用；正和饺子苑的四间房费单独由出租人收取；承租人院内所盖房屋及相关设施，合同到期无偿留给学校，经营期间承租人无权改变房屋结构，确需改变须经出租人书面同意；合同到期前两个月交10万元搬迁保证金，该协议与房屋租赁合同同时执行。”
合同签订后，被告段秀阁按约向原告东营市实验学校交纳租金，自2012年8月10日至2014年2月10日共一年半的租金60万元被告段秀阁未予支付。2012年，被告段秀阁因租赁房屋出现的问题多次向原告东营市实验学校提出维修申请。
2013年5月至9月，涉案房屋毗临的胶州路全路段封闭式施工。自2013年9月起，原告南校区综合教学楼、功能教学楼进行改造施工。
东营市政府2012年第3次《专题会议纪要》确定将东营市实验学校南校区服务楼一并划拨给东营市人民医院使用。2012年9月，原告东营市实验学校向被告段秀阁作出通知，但租赁合同未终止履行。
2014年2月12日，东营市人民医院与原告东营市实验学校共同向被告段秀阁发出通知，通知载明：“现服务楼对外承租合同已于2014年2月10日到期，根据合同约定，请您于2014年2月18日下午3点前将拖欠的承租费60万元、补充合同约定的10万元搬迁保证金、承租期间未交水电费等一并缴给东营市实验学校财务。逾期不交，按合同规定，东营市实验学校将通过法律程序维护权益，并于2014年2月19日11点30分前停水停电，由此造成的一切后果及损失由服务楼承租人段秀阁承担。同时，根据合同约定请您于2014年3月30日前腾空服务楼及拆除室内外全部临时设施。到时由东营市实验学校、现土地及房屋所有人东营市人民医院共同组织收回。该房产由东营市人民医院改造后另作他用，不再对外承租。”2014年3月31日，原告东营市实验学校向被告段秀阁再次发出通知，将于2014年4月1日上午11时停止服务楼的供电，双方存在合同遗留问题将根据合同约定进行协商或通过法律途径解决。同日，东营市人民医院向服务楼的各承租户发出通知，最后搬离期限2014年3月31日已过，合同到期医院不再出租，改扩建为医院业务用房，将定于2014年4月1日上午11时对所有房屋进行停水改造。
原审法院认为，原告东营市实验学校与被告段秀阁签订的房屋租赁合同不违反有关法律规定，为有效协议，对双方具有法律约束力，双方应依合同的约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题为：一、被告拒付租金的理由是否成立；二、被告拖欠电费的数额；三、被告主张的维修费用及经营损失、装修扩建损失有无事实及法律依据。
关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。另双方签订的房屋租赁合同第七条约定，出租人负责楼外所有设施的维修，并承担全部费用，承租人负责楼内所有设施的维修，并承担全部费用。根据以上法律规定及合同约定，原审法院认为，被告提供的照片能够客观的反映租赁物外墙裂缝、室内漏雨、漏水的状况，结合证人证言及被告于2012年11月25日向原告递交的维修通知，均能够证实原告在合同期内未履行维修义务的事实。由于原告怠于履行维修义务影响到被告对租赁物的正常使用，根据法律规定，应当相应减少租金。被告提出拒付租金的理由还有来自于原告南校区施工产生的影响及胶州路修路造成的影响，如上述三方面的因素导致合同目的根本不能实现，被告依法享有合同解除权。但被告未行使合同解除权，仍占有使用租赁物至租赁期满，因此被告免除租金交纳义务的理由无合法依据。由于原告的违约行为并考虑到原告南校区施工产生的影响，对原告要求支付的租金酌定支持30万元。原告依据房屋租赁合同第十三条约定，因被告延迟支付租金及返还租赁物要求其承担滞纳金，原审法院认为，由于原告在履行合同过程中首先存在违约行为，原、被告对租金的支付产生纠纷，被告有权以迟延交纳租金的方式行使抗辩，对原告关于滞纳金的请求不予支持；由于政府行为，涉案房屋的权利人已变更为东营市人民医院，在合同到期后被告应向东营市人民医院负有腾房及交付租赁物的义务，因此原告无权向被告主张逾期交房的违约金。关于争议焦点二，被告对原告主张的电费及计算依据不认可，并针对此提交以往的交费票据及原告向被告发出的欠费通知单，根据被告已交纳的电费数额，原审法院认为原告主张按倍计算的电费无事实依据，根据原告向被告出具的欠缴通知，应认定被告欠电费数额为30948.8元。关于争议焦点三，被告主张其对墙体、楼顶进行防水维修并进行了水、电、暖管线改造，原告只认可防水工程属于出租人的义务，认为管线改造系承租人的义务，因水、电、暖属于租赁物必备的配套设施，原告作为出租人有义务保证租赁物能够正常使用，因此该部分的维修义务在双方约定不明的情况下应当由原告负担。被告为证明其实际支出，申请山东众和资产评估事务所作出评估报告，原告虽对该报告持有异议但不能提出证据进行反驳，原审法院经审查认为该评估报告能够作为有效证据采信，据此认定被告支出维修费152109.92元。关于被告主张的经营损失，被告提交的记账本系其单方制作，不足以证实其损失的数额，不予支持。关于装修、扩建损失，根据《房屋租赁合同》第十三条及补充协议的约定，在合同履行期满之后，被告无再次取得租赁权，应当将装修设施及院内所盖房屋无偿留给出租人。因此被告向原告主张装修及扩建损失无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告段秀阁于判决生效之日起十日内支付原告东营市实验学校租金300000元；二、被告段秀阁于判决生效之日起十日内支付原告东营市实验学校电费30948.8元；三、原告东营市实验学校于判决生效之日起十日内支付被告段秀阁维修费152109.92元；四、驳回原告东营市实验学校其他诉讼请求；五、驳回被告段秀阁其他反诉请求。上述一、二、三项折抵后，被告段秀阁应支付原告东营市实验学校178838.88元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14131元，由原告东营市实验学校负担9385元，被告段秀阁负担4746元；反诉案件受理费16398元，由原告东营市实验学校负担1936元，由被告段秀阁负担14462元。
上诉人东营市实验学校不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决上诉人承担维修费152109.92元，属认定事实错误。1、涉案房屋在2008年4月刚刚进行了防水维修，被上诉人于2009年2月10日签订租赁合同后，2009年3月就进行维修，不符合常理，且被上诉人在原审并未提交在2009年3月前向上诉人请求维修的证据，其维修未取得出租人同意，属于擅自维修，应由其自行承担。2、双方租赁合同第七条明确约定楼外设施维修由出租方负责，楼内设施维修由承租方负责，原审判决将楼外设施、楼内设施与配套设施混为一谈，把承租人的楼内维修义务转换为出租人的楼外维修义务，认定事实错误。3、根据合同法的规定，只有承租人告知出租人维修遭拒绝，承租人自行维修租赁物时影响使用的，才相应减少租金。“维修租赁物影响承租人使用”与“怠于履行维修义务影响到被告对租赁物的正常使用”的法律后果完全不同，故原审判决认定上诉人怠于履行维修义务影响到被上诉人对租赁物的正常使用，应当相应减少租金，不符合法律规定。4、上诉人在维修义务上没有违约，被上诉人没有证据证明影响的程度和造成经济损失的数额，原审判决减少租金30万元没有事实及法律依据。二、原审既判决上诉人支付维修费152109.92元，又判决减少租金30万元，同时承担两种义务，属适用法律错误。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求判令：撤销原审判决；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人段秀阁答辩称，原审认定事实清楚，适用法律准确，判决结果合理合法，应驳回上诉人的上诉请求。一、关于房屋维修费用，被上诉人在原审中提交的照片、证人证言、维修通知、维修费单据、评估报告等证据，能够充分证实涉案房屋需要维修且上诉人怠于履行维修义务的事实，且被上诉人维修项目中的水电暖改造均是楼外主管线部分的改造、墙体部分是对存在漏雨的外墙进行的维修，故在上诉人怠于履行维修义务的前提下，被上诉人自行维修所发生的维修费用152109.92元，应由上诉人承担。二、原审法院认定被上诉人支付房屋租金30万元，是在准确认定上诉人存在怠于履行维修义务的行为、对被上诉人的经营造成严重影响等事实的基础上，充分考虑被上诉人的营业损失、扩建部分损失、胶州路封闭施工期间的租金损失等损失的情况下做出，符合自由裁量原则，体现了法律的公平和正义。
二审期间，上诉人东营市实验学校未提交新的证据。
被上诉人段秀阁提交东营市实验学校关于南校区服务楼移交给市人民医院的函一份。证明：上诉人曾于2012年9月6日向被上诉人提出将要终止合同的要求，该行为对被上诉人的经营以及投资成本的回收造成严重的影响。
上诉人东营市实验学校质证称，对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。该证据仅能证明上诉人在2012年8月20日被上诉人欠付租金后，直至2012年11月25日被上诉人提出维修请求之前，曾经向被上诉人主张过权利。该证据的真实意思是告知被上诉人，双方的租赁合同还剩下最后的17个月，让被上诉人早做准备，处理好与上诉人的相应事宜，而并不是解除或者提前终止合同的函。
本院认为，被上诉人提交的移交函，上诉人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但仅凭该证据无法证实其对被上诉人经营所造成的实际影响，对其证明目的，本院不予支持。
二审查明的案件事实与原审判决认定的案件事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、上诉人东营市实验学校是否应承担房屋维修费152109.92元；二、原审法院酌定被上诉人段秀阁应付房屋租金30万元有无事实及法律依据。
关于上诉人东营市实验学校应否承担涉案房屋维修费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，被上诉人在原审中提交的房屋现场照片、证人证言及维修通知等证据，能够证实涉案租赁房屋确实存在外墙裂缝、漏雨、漏水等实际情况，需要进行维修，上诉人也确实没有对涉案房屋进行维修。被上诉人在上诉人未对涉案租赁房屋进行维修的情况下，自行对租赁房屋进行维修并支出维修费152109.92元，该维修费用应由上诉人负担。上诉人主张根据双方租赁合同的约定，涉案租赁房屋的水电暖管线属室内设施，对此的维修应由被上诉人自行承担，被上诉人不予认可，抗辩称其维修的水电暖管线均系室外管线设施，因水电暖管线确实连通室内室外，是租赁房屋的必备配套设施，在双方对此存在争议的情况下，原审法院依据出租人应保证租赁物正常使用的原则认定由上诉人对此承担维修义务并无不当，对上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。
关于原审法院酌定被上诉人段秀阁应付房屋租金30万元有无事实及法律依据的问题。本院认为，涉案租赁房屋确实存在需维修的情形，上诉人在合同履行期内并未对涉案房屋进行维修，存在一定的过错行为，且上诉人南校区施工及胶州路因修路封闭的现实情况亦会对被上诉人的经营产生影响，原审法院在充分考虑上诉人怠于履行维修义务、学校南校区施工及胶州路封路的实际情况下，依据公平原则酌定减少租金，判令被上诉人支付租金30万元并无不当。
综上，上诉人东营市实验学校的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30529元，由上诉人东营市实验学校负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洪江
代理审判员 王继印
代理审判员 孙延斌
二〇一五年四月十三日
书 记 员 温继春