北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终5791号
上诉人（原审原告）：田宏，男，1988年2月11日出生。
委托代理人：周建童，北京市常鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京三江千里浦国际餐饮有限公司，住所地北京市丰台区六里桥北里甲一号（137栋一层）。
法定代表人：许贤哲，经理。
委托代理人：张连河，北京市德山律师事务所律师。
上诉人田宏因与被上诉人北京三江千里浦国际餐饮有限公司（以下简称三江千里浦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。田宏及其委托代理人周建童，三江千里浦公司之委托代理人张连河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田宏上诉请求：改判三江千里浦公司增加返还田宏房屋租金83000元（该项请求原数额为84000元，田宏于开庭审理中将该项请求变更为83000元），支付违约金67200元，支付房屋装修损失100802元。事实和理由：因本案诉讼起因为三江千里浦公司根本违约所致，虽然北京市丰台区六里桥北里甲1号137栋一层田宏承租的300平方米（以下简称涉案房屋）的房屋钥匙仍在田宏手中，但田宏并未实际占有使用涉案房屋，故三江千里浦公司应多返还房租83000元；三江千里浦公司未按双方合同约定将工商、税务、消防、环保、卫生五证更名至田宏名下，已经构成违约，应当按照合同约定向田宏支付年租金20%的违约金；田宏已经提供了相对完备的装修证据材料，三江千里浦公司应当承担一半的装修费用。
三江千里浦公司辩称，同意原判，不同意田宏的上诉请求。合同不能继续履行的原因在田宏，田宏租赁涉案房屋的目的是经营卡岸餐厅，田宏在一审中也提交了卡岸快餐的加盟合同，后田宏因卡岸餐厅经营不了，要用我公司的营业执照进行经营，这样签订的《补充协议》，我公司在本案纠纷中不存在违约行为，请求维持原判。
田宏向一审法院起诉请求：要求三江千里浦公司返还租金336000元、水电费保证金2万元、公司执照保证金3万元、煤气罐押金及煤气费480元、设备转让费40000元、电缆费5010元、电费1000元，餐桌费3300元，要求三江千里浦公司赔偿装修损失201605元、支付违约金67200元及租金利息20160元。
一审法院认定事实：三江千里浦公司从中国人民解放军八一电影制片厂承租北京市丰台区六里桥北里甲1号137栋一层房屋。经出租方同意，三江千里浦公司将涉案房屋转租给田宏。2015年8月18日，田宏（承租方、乙方）与三江千里浦公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将涉案房屋300平方米出租给乙方使用；租期三年，自2015年9月18日起算；双方约定年承租金336000元，承租按12个月交付，第一次交付承租金时间为2015年8月21日前，以后于提前三十天交12个月承租金；在合同履行过程中，如甲方违约，甲方应按年承租金的20%向乙方支付违约金，给乙方造成的损失另行赔偿。2015年9月26日，田宏(甲方)又与三江千里浦公司的法定代表人许贤哲（乙方）签订协议，约定：工商、税务、消防、环保、卫生五证更名为甲方，须缴纳保证金30000元，于2015年10月15日前缴齐，水电费保证金20000元；在甲方餐厅终止经营后须将工商、税务、消防、环保、卫生五证无偿更名归还给乙方；水电五证保证金共50000元须无理由全部退还给甲方；装修期至2015年11月10日；法人田汝海只负责经营本店餐饮工作。
签订上述合同后，田宏交纳一年房租共计336000元、水电保证金2万元及执照保证金3万元。三江千里浦公司交付涉案房屋后，田宏对涉案房屋进行了装修。后双方因办理相关营业证照问题发生纠纷，田宏未开业从事经营。2015年12月16日，三江千里浦公司将其企业法人营业执照中法定代表人变更为田宏之父田汝海。2016年1月，田宏提起本案诉讼，在诉讼期间，三江千里浦公司以便于诉讼为由又于2016年2月26日将营业执照法定代表人变更回许贤哲。现租赁房屋钥匙仍在田宏处，田宏称于2015年11月中旬提出解除合同，三江千里浦公司否认。庭审中，田宏坚持要求解除合同，三江千里浦公司则坚称合同应继续履行，田宏拒绝调解。
本案在审理过程中，田宏主张租赁涉案房屋前，已与晶品轩餐饮管理（北京）有限公司签订《合作协议书》，以租赁房屋为经营场所经营“卡岸”品牌餐饮合作店，承租房屋后，对租赁房屋进行装修，提交“石会强”签名的《卡岸六里桥项目》装修明细表及《收条》各一份，装修明细表记录了装修工程名称、工程量、综合单价及价款，装修总价合计为201605元，《收条》内容为石会强收到田宏北京丰台区六里桥甲1号餐厅装修款共计贰拾万壹仟陆佰零伍元整。三江千里浦公司认可田宏对涉案房屋进行过装修，但对田宏提交的上述证据及装修总价均不予认可。石会强本人未到庭。经法院释明，田宏明确表示拒绝对装修价值进行司法评估。
田宏主张租赁房屋后，从三江千里浦公司处以4万元价格受让4台空调、交纳煤气罐押金200元及煤气款280元，并为涉案房屋更换线缆支付5010元，三江千里浦公司称空调系田宏从前一租户处受让而来，与其无关，否认收取田宏煤气罐押金及煤气款，亦否认田宏换线缆。田宏提交上述款项收款收据均未加盖任何公章。田宏另称为订做餐桌支付3300元，认为现已将空调、煤气罐、餐桌等物品留在涉案房屋内，据此要求三江千里浦公司返还上述款项，三江千里浦公司坚决不同意。田宏另于2015年11月26日，为三江千里浦公司电表充值电费1000元。
田宏另称虽然双方未明确约定三江千里浦公司履行变更营业五证的具体期限，但曾口头告知三江千里浦公司于一个月内履行该义务，三江千里浦公司亦否认。
一审法院认为，依法订立的合同具有法律约束力。田宏、三江千里浦公司签订《房屋租赁合同书》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，该合同有效。双方均应依合同约定履行。现双方就合同的起租日期发生争议，双方所签《房屋租赁合同书》中确认“房屋起租日于2015年9月18日起始”后，双方所签《补充协议》又确认“装修期至2015年11月10日”，故双方租赁合同应自2015年11月11日始起租。双方签订《补充协议》，确认三江千里浦公司需将工商、税务、消防、环保、卫生五证更名为田宏，并约定“法人田汝海只负责经营本店餐饮工作”,后双方因办理相关营业证照问题发生纠纷，田宏称口头告知三江千里浦公司在一个月之内完成营业证照等的更名手续，三江千里浦公司否认，田宏未向法院举证，法院不予采信。三江千里浦公司于2015年12月16日将其营业执照中法定代表人变更为田宏之父田汝海，三江千里浦公司已依合同约定将工商营业执照进行变更登记，田宏主张三江千里浦公司拒不协助、不配合办理相关证照手续之主张，法院不予认定。田宏主张三江千里浦公司存在违约，要求三江千里浦公司按照年租金20%支付违约金，法院不予支持。田宏虽对租赁房屋进行了装修，但未再从事经营活动，且三江千里浦公司已将法定代表人变更回许贤哲，双方已无法继续履行租赁合同，双方所签租赁合同应以解除为宜。田宏称于2015年11月中旬向三江千里浦公司提出解约，三江千里浦公司否认，田宏未举证，法院亦不予采信。合同解除后，三江千里浦公司应当退还田宏所交水电保证金2万元及执照保证金3万元。目前，田宏持有租赁房屋的房门钥匙，房屋仍在田宏控制之下，田宏要求三江千里浦公司退还全部租金及利息，于法无据，法院不予支持。鉴于田宏已支付一年租金，其应当支付目前实际占用房屋期间的租金，法院暂计算至本案结案止，剩余部分三江千里浦公司应予退还。田宏要求三江千里浦公司返还设备转让费4万元、煤气罐押金200元、煤气费280元，三江千里浦公司否认收取上述款项，现田宏提交的证据不足以证明三江千里浦公司收取上述款项，故法院对田宏该诉讼请求不予支持。田宏以所购餐桌留在租赁房屋内为由，要求三江千里浦公司退还餐桌费3300元，该物品由田宏自行购置，可自行搬走，法院对田宏该项诉讼请求亦不予支持。合同解除后，田宏可将留在租赁房屋内的物品自行搬离。田宏对租赁房屋进行了装修，其主张装修价值为201605元，三江千里浦公司对该数额不予认可，田宏提交“石会强”签名的《卡岸六里桥项目》装修明细表及《收条》各一份，因石会强本人未到庭作证，法院无法核实上述证据的真实性，上述证据形式欠缺，法院不予认定。关于田宏更换线缆问题，三江千里浦公司不予认可，田宏提交的收据未加盖任何公章，该证据形式欠缺，法院不予认定。经法院释明后，田宏拒绝对涉案装修进行司法评估，其要求三江千里浦公司赔偿装修损失201605元及支付更换线揽费5010元的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。田宏于2016年11月26日向三江千里浦公司电表充值1000元，根据田宏实际使用房屋及合同解除后三江千里浦公司可以受益用电的实际情况，法院依法酌情扣除部分款项。据此，原审法院于2016年5月判决：一、解除田宏与北京三江千里浦国际餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》；二、北京三江千里浦国际餐饮有限公司于判决生效之日起七日内返还田宏租金十五万四千元；三、北京三江千里浦国际餐饮有限公司于判决生效之日起七日内返还田宏保证金五万元；四、北京三江千里浦国际餐饮有限公司于判决生效之日起七日内返还田宏电费五百元；五、驳回田宏其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院二审审理期间，田宏向法庭表示涉案房屋已经被换锁，经询，三江千里浦公司表示其于2016年8月15日将涉案房屋门锁撬开后，更换了新的门锁。田宏表示并未接到对方换锁的通知，并称除装修外，涉案房屋内已经没有其物品。
另，经询，双方均表示2015年9月26日田宏与三江千里浦公司法定代表人许贤哲签订的协议书系双方于2015年8月18日所签《房屋租赁合同书》的补充协议。双方均认可涉案房屋的起租时间为2015年11月11日。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同书》、《补充协议》、收据等证据在案佐证。
本院认为，田宏与三江千里浦公司签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现田宏以三江千里浦公司未按补充协议约定将卫生等五证更名至其名下、造成其合同目的无法实现为由，要求解除上述两合同，就此，从该补充协议约定的内容看，双方未就卫生等五证的更名期限进行约定，田宏虽称曾口头告知三江千里浦公司于一个月内履行，但其未能就此提供相应的证据予以证明，三江千里浦公司亦不认可，结合三江千里浦公司曾于2015年12月16日将营业执照中的法定代表人变更至田宏之父田汝海名下的事实，田宏主张三江千里浦公司违约的理由难以成立。故田宏要求三江千里浦公司向其支付违约金的诉讼请求，一审未予支持，并无不当。
租赁合同履行期间，承租人应当向出租人支付其占有使用期间的租金。现双方均认可从2015年11月11日起租，本院不持异议。田宏应当向三江千里浦公司支付自该日起至将涉案房屋钥匙交还三江千里浦公司之日止的房屋租金。考虑到田宏虽始终未将涉案房屋钥匙交还三江千里浦公司，但其认可除装修外涉案房屋内已经没有其物品，三江千里浦公司虽主张继续履行合同，但在二审审理期间未经法庭许可，强行撬锁，导致涉案房屋的占有状态无正当理由发生变化，一审判令三江千里浦公司向田宏返还154000元租金，虽计算期间存在不妥，但三江千里浦公司并未就此提出上诉，本院予以维持。田宏要求三江千里浦公司向其增加返还的租金部分，缺乏依据。
关于田宏主张的装修损失一节，一审法院已经释明，田宏仍然拒绝对涉案装修进行司法评估，故一审法院对田宏的该部分诉请未予支持，处理并无不妥。从本案现有事实看，田宏主张解除《房屋租赁合同书》及《补充协议》，并实际搬离涉案房屋，三江千里浦公司亦已实际收回房屋，上述两合同已无法继续履行，故，本院判令双方签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》解除。
综上所述，田宏的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5080元，由田宏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘苑薇
审判员 王军华
审判员 刘慧慧
二〇一六年九月二十三日
书记员 刘梓晨