重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00146号
上诉人（原审原告）：张朝容，女，汉族，1961年1月10日出生，城镇居民。
上诉人（原审原告）：黄志建（张朝容长子），男，苗族，1981年12月19日出生，城镇居民。
上诉人（原审原告）：黄建东（张朝容次子），男，苗族，1983年10月7日出生，城镇居民。
上诉人（原审原告）：黄山（张朝容三子），男，苗族，1986年6月11日出生，城镇居民。
四名上诉人共同委托代理人：欧中华，重庆欣力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄斌，男，苗族，1952年5月9日出生，城镇居民。
被上诉人（原审被告）：曾睿，男，苗族，1987年6月26日出生，城镇居民。
委托代理人：聂洪波，重庆渝东律师事务所律师。
上诉人张朝容、黄志建、黄建东、黄山与被上诉人黄斌、曾睿确认合同无效纠纷一案，彭水苗族土家族自治县人民法院于2013年11月25日作出（2013）彭法民初字第01918号民事判决，张朝容、黄志建、黄建东、黄山不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年2月25日对本案公开开庭进行了审理。上诉人张朝荣、黄志建，四上诉人的共同委托代理人欧中华，被上诉人黄斌，被上诉人曾睿及其委托代理人聂洪波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
彭水苗族土家族自治县人民法院审理查明：张朝容与黄斌系夫妻关系，生育黄志建、黄建东、黄山三子。为加快滨江休闲广场工程项目建设，2010年12月8日黄斌与彭水县城市建设投资有限责任公司（甲方）、彭水苗族土家族自治县城市房屋拆迁工作指挥部办公室（丙方）签订《彭水县“滨江休闲广场”工程建设项目房屋拆迁安置补偿协议书》，该协议书以“被拆迁人：黄斌（共四户，即黄斌、黄志建、黄建东、黄山，黄斌与后三者为父子关系）”为乙方。该协议书约定，将乙方位于彭水县汉葭镇滨江社区的房屋进行拆迁安置补偿，关于房屋拆迁补偿方式约定，乙方自愿将住宅总面积738.42平方米的房屋面积与甲方安置房面积886.104平方米的房屋作为产权调换；关于住房安置方法双方约定，乙方自愿选择“美翔·江城美景”3号楼共计9套安置房用于住宅的产权置换，其房号为（11楼G型、13楼B型、13楼G型、13楼H型、14楼A型、14楼B型、14楼C型、14楼F型、14楼H型），共九套。其建筑面积以房屋测绘单位实测为准。甲方承诺在房屋竣工备案验收180天内为乙方办理安置房产权手续，乙方有义务协助甲方共同办理房屋产权手续。2011年1月8日，被告黄斌作为甲方与被告曾睿作为乙方签订《房屋转让协议》，约定甲方自愿将彭水县城市建设投资有限责任公司因修建广场拆迁甲方私人住宅所赔偿的安置房屋一套转让给乙方：“一、房屋位置及面积：滨江社区“美翔·江城美景”3号楼盘13楼B型房屋，面积约117.46平方米（其实际面积以房屋测绘单位为准）。三、房屋价款及付款方式：按每平方米2700元，共计价款317142元，人民币叁拾壹万柒仟壹佰肆拾贰元；付款方式为分期付款，即为签订合同之时一方付款房屋总价款的50%，金额15万元；甲方交给乙方《房屋产权证》和钥匙之日，乙方付清余款。四、产权办理：甲方根据乙方提供的身份证办理好《房屋产权证》的过户手续以及承担一切税金和相关费用，乙方不承担任何费用。五、权益义务：乙方享有与被拆迁户同等的权利和义务。六、违约责任：甲、乙双方必须共同遵守以上协议，如乙方违约，甲方不退还乙方首付款，则自动转为违约金；如甲方违约，则甲方无条件退还乙方借款，并按乙方缴付的首付款双倍支付乙方的违约金。七、本协议一式二份，双方签字后生效，甲、乙各持一份，均具有相同的法律效力。”同日，黄斌收取曾睿首付款150000元。2013年6月开始，黄斌陆续开始按照房屋拆迁安置补偿协议开始接房，曾睿要求黄斌按照《房屋转让协议》履行义务，张朝容、黄志建、黄建东、黄山认为其属于转让房屋共有权人，黄斌无权单独处分，遂起纠纷，争议房屋“江城美景”3号楼13楼B型房屋至今未接房，亦未办理产权证。另查明，被拆迁房屋办有房屋产权证及国有土地使用权证，登记权利人均为黄斌。房屋拆迁后，一审原、被告均未对安置房进行预登记。
张朝容、黄志建、黄建东、黄山一审诉称：四原告与被告黄斌系同住家庭成员。共有位于彭水县绍庆街道滨江社区30号的砖混结构房屋一幢，共两间六楼一底使用面积约831.05平方米。2010年12月8日，四原告与被告黄斌与彭水县城市建设投资有限责任公司签订了彭水“滨江休闲广场”工程建设项目房屋拆迁安置补偿协议书，约定既有货币安置也有房屋安置，由城投公司向美翔江城美景楼盘3号楼购买9套房屋对原告及被告黄斌进行安置，现美翔江城美景3号楼已经完工，四原告准备去接房时才得知，被告黄斌已将与四原告共有的该楼盘13楼B型房屋一套（面积约117.46平方米），于2011年1月18日以317142元的价格卖于被告曾睿。综上，二被告的行为严重损害四原告的合法权益，请求人民法院依法判令：一、确认二被告签订的房屋转让协议无效；二、本案诉讼费由被告承担。
被告黄斌一审辩称：涉案房屋属于我们家庭共有财产，被告黄斌误以为自己就可以进行处置。被告黄斌以2700元（当时的市场价）每平方米的价格将江城美景3号楼13楼B型房屋卖于被告曾睿，并且收取了总计款约50%即15万元，但被告黄斌从卖房、签约到收钱均未跟家庭其他成员说明，因此，家庭其他成员均不晓得这个事情，直到江城美景3号楼通知接房，家人才知道这个事情。
被告曾睿一审辩称：1.两被告于2011年1月8日签订的房屋转让协议合法有效。2.原告诉称与事实不符：第一，2010年12月8日，被告黄斌与彭水县城市建设投资有限公司签订的房屋拆迁安置补偿协议，四原告并没有签署该协议；第二，四原告知道被告黄斌出售房屋的事情，应视为对被告黄斌出售房屋的认可；第三，两被告协商、签订及交款时，原告张朝容参与并同意对外出售；第四，被告黄斌与城投司签订的安置补偿协议指向的被拆迁房屋所有权人系被告黄斌，并非四原告；第五，被拆迁房屋于1999年办理了房产证和国有土地使用权证，此时原告黄志建、黄建东、黄山均未成年，因此被拆迁房屋以及安置房屋不属于家庭共有财产。因此被告黄斌出卖房屋属于有权处分，两被告签订合同合法有效。3.从事实来看，被告黄斌一共卖出了5套房屋，金额巨大，并且进行了多次协商，被告黄斌在协商及签订合同时向被告曾睿方出示了安置协议，被告曾睿方有理由相信被告黄斌具有处分权，构成表见代理。4.两被告以2700元每平方米的价格交易，该价格由被告黄斌提出，符合当时市场价，被告曾睿已经尽到合理注意义务，被告黄斌亦收取一半的购房款，其家庭成员以不知情为由要求确认合同无效，有违诚实信用原则。
一审法院认为：本案是一起确认合同无效纠纷，焦点在于黄斌与曾睿签订房屋转让协议是否有效。根据查明事实，黄斌、曾睿签订《房屋转让协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定等法律规定的合同无效的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，应当认为两被告签订协议有效。原告认为被告黄斌的行为属于无权处分，侵害了原告的共有权，根据《合同法》第五十一条之规定，应当确认合同无效。一审法院认为，《合同法》五十一条规定的“无权处分”行为，仅仅涉及到合同能否履行以及合同履行后相对人能否取得标的物所有权的问题，而与合同效力无关。就本案来说，两被告签订《房屋转让协议》时，约定的标的物尚不存在，两被告之间签订买卖协议的行为仅是使两被告互负债权债务，并不涉及转移房屋所有权，因此并不属于《合同法》第五十一条所规定的无权处分。此时被告黄斌以及四原告均未取得该房屋所有权，此时被告黄斌将该房屋出卖的行为只是负担行为而不是处分行为，因此不能适用《合同法》五十一条之规定认定两被告之间买卖行为无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本案应当驳回原告诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告张朝容、黄志建、黄建东、黄山的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告张朝容、黄志建、黄建东、黄山负担。
张朝容、黄志建、黄建东、黄山不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。理由如下：1.一审判决适用《中华人民共和国合同法》第44条第1款的规定认定《房屋转让协议》有效错误。本案中两被上诉人签订的《房屋转让协议》所涉房屋为四上诉人与被上诉人黄斌的共有财产，黄斌无权擅自单独处分。黄斌在未经其他共有人同意且授权的情况下擅自处分共有房屋，违反了《物权法》第97条的规定，转让共有房屋的处分行为属于违法行为，由此签订的《房屋转让协议》当属无效。2.一审法院认为，《合同法》第51条规定的“无权处分”行为，仅仅涉及到合同能否履行及合同履行后相对人能否取得标的物所有权的问题，而与合同效力无关，是对《合同法》第51条的误读和曲解。3.一审判决认定黄斌出卖房屋的行为只是负担行为而不是处分行为错误。4.一审判决将《将最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条适用于本案属张冠李戴。因该解释第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”此处规定“当事人一方”指的只能是签订买卖合同一方的当事人，而不是指合同当事人之外的其他人。一审法院将该司法解释中的“当事人”做了扩大解释。5.本案所涉协议并非曾睿亲自签订。
被上诉人黄斌答辩称：赞成上诉人的观点。
被上诉人曾睿答辩称：1.黄斌对房屋有处分权，上诉人黄志建、黄建东、黄山对房屋不享有权利，黄斌与曾睿共同签订了协议，上诉人对黄斌的处分行为认可，一审法院适用《合同法》相关规定，认定合同成立即有效正确。2.一审法院未适用《合同法》第51条正确，因为《合同法》第51条指的是处分行为而不是负担行为，该条并非认定合同效力的条款，无效合同的情形法律另有相关规定，买卖合同属于负担行为，出卖人有义务向买受人承担交付义务。上诉人依据《合同法》第51条规定将《房屋转让协议》的效力理解为待定不成立。3.上诉人将《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定中的“当事人”理解为合同缔约的双方为当事人错误。4.出卖人不能交付标的物，应承担相应违约责任。5.上诉人不讲诚信，违背民法诚实信用原则，提起诉讼属恶意诉讼，滥用司法资源。
二审中，上诉人提交《彭水“滨江休闲广场”工程建设项目房屋拆迁安置补充协议》作为新的证据，证明《房屋拆迁安置补偿协议中》的被拆迁人是四个户头，黄志建、黄建东、黄山均是作为被拆迁人安置。被上诉人黄斌质证认为该份补充协议属实。被上诉人曾睿质证认为：1.该份补充协议形成于一审开庭前，不属于新证据。2.该份补充协议的内容恰能证明被拆迁人只有黄斌一人。3。被拆迁人有四户仅仅涉及到拆迁过渡费用，其与置换房屋的所有权是不同概念。该份协议不能证明上诉人对拆迁置换的九套房屋享有所有权。本院经审查认为，该份证据不属新证据范围，本院不予采纳。
二审中，被上诉人黄斌没有提出新的证据。
二审中，被上诉人曾睿提交《房屋转让协议》两份和收条三份作为新的证据，以证明黄斌将拆迁置换所能取得房屋分别转让给腾雯、支红乔、张天香以及受让人按照《房屋转让协议》的约定向黄斌支付了首付款。上诉人质证认为两份《房屋转让协议》在一审开庭前已经形成，不属新证据，且与本案无关联性，不能达到被上诉人曾睿的证明目的；真实性需由黄斌本人进行核对。被上诉人黄斌质证认为，曾睿二审中提出的证据是真实的，但不属新证据，且与本案无关联性。本院经审查认为，两份房屋转让协议和三份收条与本案无关联性且不属于新证据，本院不予采纳。
本院二审查明：黄斌与曾睿所签的《房屋转让协议》曾睿的签名并非本人所签，而是曾睿口头委托其母亲黄亚飞以其名义代为签订。《彭水“滨江休闲广场”工程建设项目房屋拆迁安置补偿协议书》中被拆迁房屋是于1999年10月9日获颁房权证并登记在黄斌名下。
本院二审查明的其他事实同与一审查明的事实。
本院认为：本案系张朝容、黄志建、黄建东、黄山起诉黄斌、曾睿要求确认《房屋转让协议》无效而形成的合同无效确认纠纷。本案中，当事人争执的焦点在于黄斌与曾睿签订的《房屋转让协议》是否有效，现就此评述如下：
于2010年12月8日签订的《彭水“滨江休闲广场”工程建设项目房屋拆迁安置补偿协议书》中的被拆迁房屋，是1999年10月9日获颁房权证。获颁房权证时，黄斌与张朝容所生三子尚未成年，被拆迁房屋应属黄斌与张朝容夫妻共同共有。在《拆迁安置补偿协议》上作为被拆迁人签字的只有黄斌一人，但作为被拆迁人列明的除黄斌一户外，尚有黄志建、黄建东、黄山等三户，表明原属黄斌、张朝容夫妻共有的被拆迁房屋，因《拆迁安置补偿协议》的签订和履行，被拆除而导致物灭失，并转化为黄斌、黄志建、黄建东、黄山等四户要求拆迁人彭水县城市建设投资有限责任公司对被拆迁房屋进行拆迁置换，取得位于“美翔·江山美景”九套安置房的债权。黄斌与曾睿签订《房屋转让协议》时，因该协议所涉房屋尚未交付，也未预登记，此时黄斌及本案上诉人均不享有协议所涉房屋的物权，只是享有要求彭水县城市建设投资有限责任公司履行协议的债权。而《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”中的“处分他人财产”，系指对他人物权的处分。故，上诉人主张黄斌与曾睿签订《房屋转让协议》违反物权法第九十七条及本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十一条的理由不能成立，本院不予支持。鉴于此，原审法院结合黄斌与曾睿签订《房屋转让协议》，签订协议的双方都具有相应的行为能力，标的确定并且可能，协议双方的意思表示真实，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定的事实，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，驳回张朝容、黄志建、黄建东、黄山确认黄斌、曾睿签订的《房屋转让协议》无效的诉讼请求并无不当，本院予以确认，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。至于曾睿委托其母黄亚飞代为签订协议的事实，不影响双方合同的效力。
综上，上诉人张朝容、黄志建、黄建东、黄山上诉的理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张朝容、黄志建、黄建东、黄山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 玉
代理审判员 徐婷婷
代理审判员 王军峰
二〇一四年三月十八日
书 记 员 何菲菲