湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡中法民二终字第146号
上诉人（原审被告）衡山县宝岭陶瓷有限公司，住所地：湖南省衡山县长江镇新桥村七组。
法定代表人李晓平，该公司经理。
委托代理人唐衡虎，湖南八方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵国华，男，1962年2月23日出生，汉族，教师，住湖南省衡东县，经常居住地：湖南省衡东县。
委托代理人胡世清，湖南楚云律师事务所律师。
原审被告廖晓兵，男，1967年12月6日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。
上诉人衡山县宝岭陶瓷有限公司（以下简称宝岭公司）因与被上诉人赵国华、原审被告廖晓兵租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡山县人民法院（2015）山民重字第1号民事判决，于2015年7月22日向本院提起上诉。本院于2015年8月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月18日公开开庭进行了审理。上诉人宝岭公司的委托代理人唐衡虎，被上诉人赵国华及其委托代理人胡世清到庭参加诉讼，原审被告廖晓兵经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年8月15日，赵国华以其个体经营的衡山县中盛陶瓷原料加工厂（以下简称“中盛加工厂”）的名义作为甲方与乙方廖晓兵签订《租赁合同》，约定赵国华将坐落于衡山县长江镇新桥村的中盛加工厂出租给廖晓兵进行经营生产，租期10年（2012年8月1日至2022年7月31日）；前三年租金为306000元/年，后七年租金为360000元/年；乙方于2012年8月1日进场，租金从2012年11月1日起算；合同注明了中盛加工厂坐落的土地和水库来源，确认租赁物品水磨（石磨）瓷泥加工线一套、20铲车1台、250千伏变压器1台、办公楼一栋等设备财物（详见清单）均为甲方出资购建、甲方拥有完整所有权等情况。双方还就付款方式、财产交接、违约责任等进行了约定。合同经双方签字生效后，赵国华按照约定将相关权利凭证和财产移交给了廖晓兵，详见双方于2012年8月27日签订的《移交清册》，廖晓兵于2012年8月27日向赵国华支付了5万元。9月26日，廖晓兵与他人投资注册了宝岭公司。11月27日，宝岭公司向赵国华支付了5万元。此后廖晓兵、宝岭公司以《租赁合同》约定的租赁土地权属存在争议，影响其行使合同权利及赵国华未提供原土地租赁合同、水库承包合同等为由拒付租金。至起诉之日，廖晓兵、宝岭公司拖欠租金已逾两年。
另查明，宝岭公司（原中盛加工厂）坐落的土地系赵国华2007年11月19日通过与衡山县长江镇新桥村村民委员会签订《租赁土地开办企业合同》租得，水库系赵国华以中盛加工厂的名义于2008年7月14日通过与曹佑龙签订《新桥水库水面养鱼承包合同》承包。为配合廖晓兵、宝岭公司行使合同权利，赵国华已于2013年5月17日向工商行政主管部门申请注销中盛加工厂。因当地七组村民主张权利，衡山县人民政府于2012年8月对宝岭公司（原中盛加工厂）坐落的土地作出裁决：争议的山地由新桥村七组和新桥村村民委员会各占50%。新桥村七组不服，向衡阳市人民政府申请行政复议，2013年衡阳市人民政府作出（2012）38号决定：争议的山地归新桥村七组所有。新桥村村民委员会不服该决定，向本院提起行政诉讼。本院作出（2013）衡中法行初字第3号行政判决书，对衡阳市人民政府（2012）38号决定予以维持。新桥村村民委员会不服该判决，向湖南省高级人民法院提起了上诉。2013年9月，湖南省高级人民法院作出（2013）湘高法行终字第47号行政判决，撤销本院（2013）衡中法行初字第3号行政判决，责令衡阳市人民政府重新作出行政复议决定。截至重审法庭辩论终结前，衡阳市人民政府尚未按照湖南省高级人民法院之责令另行作出行政复议决定。
原判认为，从《租赁合同》的签订、租金的支付、宝岭公司成立时间及《移交清册》等看，本案基本情况是廖晓兵为实现合同目的与他人投资成立宝岭公司进驻租赁场地进行生产经营，实际依据《租赁合同》利用租赁场地进行生产的是宝岭公司，赵国华对该情况明知并认可，故《租赁合同》的相对人系赵国华（中盛加工厂）和廖晓兵、宝岭公司。该《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违背法律的强制性规定或公序良俗，合法有效。双方当事人应按诚实信用原则，依约行使权利、履行义务，否则依法应承担违约责任。
廖晓兵、宝岭公司认为“赵国华故意隐瞒租赁场地存在权属争议的事实，因为存在权属不明导致《租赁合同》的合同目的无法实现，故《租赁合同》不具备生效条件”。但现有证据反映，新桥村七组从未向赵国华提出过租金主张，也未阻碍其向新桥村村民委员会支付租金，可见赵国华租赁场地时权属并不存在争议，或虽存在争议但赵国华不知情。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，无论是“租赁场地权属存在争议”还是“当事人故意隐瞒权属存在争议的事实”均不属于合同无效的法定情形，故无论赵国华是否知晓租赁土地存在权属争议均不影响《租赁合同》的效力。且本案租赁标的物除了土地还有坐落在土地上的厂房和生产设备，土地所有权发生变更并不必然影响其他租赁物的权属发生变更，廖晓兵、宝岭公司关于《租赁合同》无效的辩驳主张不能成立。廖晓兵、宝岭公司辩称“出现纠纷后，赵国华又违反合同约定，不出面协调处理”，故不支付租金是行使先履行抗辩权，但其提交的证据不足以证明赵国华在发生纠纷后没有出面协调这一情况，故其该项辩驳主张不能成立。廖晓兵、宝岭公司辩称村民阻工致使其“投入1000万余元资金却无法正常生产，损失巨大”，故其依据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条之规定减少和不支付租金。但从廖晓兵、宝岭公司提交的证据来看，村民仅通过书面通知的方式阻止其支付租金，并未采取非理性手段不准宝岭公司生产。且在买卖不破租赁的原则下，租赁土地存在权属争议并不意味着转租人或次承租人不能完整享有使用租赁土地的权利，只要原出租人新桥村村民委员会同意赵国华将土地转租，廖晓兵、宝岭公司即能完整享有使用租赁土地的权利。本案发生纠纷以来，衡山县长江镇新桥村村民委员会并未向赵国华提出要求解除《租赁合同》或要求赵国华支付租金，说明赵国华一直在履行其与新桥村村委会之间的《租赁土地开办企业合同》，且新桥村村民委员会知晓并同意其与廖晓兵、宝岭公司签订《租赁合同》转租本案租赁土地，即使租赁土地的所有权发生移转，也仅能产生赵国华不再向新桥村村民委员会而向新的土地所有人支付租金的法律效果。故廖晓兵、宝岭公司认为其不支付租金是行使先履行抗辩权的主张不能成立，该院不予支持。
本案中，赵国华全面履行了合同义务。廖晓兵、宝岭公司无故拒绝支付租金，拖欠时间超过两年，致使合同根本目的无法实现，应对本案纠纷负全部责任。赵国华提出解除合同的诉请符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，该院予以支持。赵国华要求廖晓兵、宝岭公司赔偿两年租金损失，实际是要求廖晓兵、宝岭公司支付拖欠的租金。根据《租赁合同》约定的租金起算时间，至法庭辩论终结时廖晓兵、宝岭公司已拖欠租金近两年半，赵国华只主张两年租金而未要求对方赔偿合同履行后可以获得的利益损失是其对权利的自行处分，对赵国华的该项诉讼请求，该院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十四条、第二百二十七条、二百二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、赵国华与廖晓兵、宝岭公司之间的《租赁合同》自本判决生效之日起解除；二、廖晓兵、宝岭公司于本判决生效之日起三十日内支付赵国华租金512000元；如果未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8920元，由廖晓兵、宝岭公司负担（此款已由赵国华垫付，待执行时由廖晓兵、宝岭公司直接支付给赵国华）。
宝岭公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、赵国华在签订《租赁合同》时隐瞒租赁土地存在权属争议的情况，直到宝岭公司交付100000元租赁费进场后，权属争议的一方新桥村七组的村民要求其不向赵国华支付租金时，宝岭公司才得知租赁土地存在权属争议。原审已查明赵国华出租的土地存在权属争议，需待政府重新确权，不应直接判决解除《租赁合同》。且宝岭公司在签订《租赁合同》后投入1800万元用于购买选矿设备和基建，并开始试产，如解除合同将会给宝岭公司造成巨大的经济损失。二、宝岭公司一审提交的新桥村七组的书面通知证实赵国华未按合同第二条、第六条的约定解决土地权属纠纷，导致宝岭公司生产经营受阻的事实，但一审判决未认定赵国华存在违约行为。因赵国华违约在先，宝岭公司有正当理由要求减少或免除50万元租金的支付，一审判决宝岭公司按合同约定支付租金不当。三、廖晓兵只是签订合同的代表人，不是宝岭公司的股东，合同由宝岭公司加盖公章确认，一审判决廖晓兵承担责任不当。四、本案合同约定的违约责任是赔偿滞纳金，而非直接解除合同，一审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定判决解除合同属于适用法律错误。综上，请求依法撤销湖南省衡山县人民法院（2015）山民重字第1号民事判决，依法改判，本案一、二审诉讼费用由赵国华承担。
被上诉人赵国华辩称：一、本案租赁合同系双方充分协商签订，真实合法有效。赵国华全面履行了合同义务，转让了企业的经营财产。宝岭公司承租后经营了三年，但以各种理由拒不交纳租金构成违约，且赵国华多次请求协调仍然无法拿到租金，只有解除合同。二、宝岭公司无证据证明权属争议影响了公司生产，故权属争议不是其拒付租金的理由。请求法院驳回宝岭公司的上诉请求，维持原判。
原审被告廖晓兵未答辩。
二审期间，上诉人宝岭公司、被上诉人赵国华、原审被告廖晓兵均未向法庭提交新证据。
经审理查明，涉案《租赁合同》约定的租金中包括土地和水库租金。2014年1月28日，赵国华向廖晓兵发出了书面通知，内容为“根据我们合同协议，你公司欠我场地承包款已逾期一年多，经我与股东共同商议决定，于2014年1月30日前必须全额付清，如到期不付，就一律按你公司违约处理，终止合同。”廖晓兵收到该通知后，新桥村七组部分村民在该通知上签名，并注明“承包租金不能付，等与我组商量好再付款”。
另查明，本案中没有证据显示宝岭公司系廖晓兵与他人投资成立。
一审判决查明的其他事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。企业租赁经营合同纠纷是指全民所有制小型工业企业租赁经营过程中发生的纠纷，本案出租的中盛加工厂并非全民所有制小型工业企业，而是由赵国华个体经营，一审将本案案由确定为企业租赁经营合同不当，应予纠正。双方在二审中争议的焦点是：1、宝岭公司提出的减少或不付租金的理由是否成立？2、原审判决解除租赁合同是否正确？3、廖晓兵是否应承担本案责任？对此，本院分别评判如下：
宝岭公司提出的减少或不付租金的理由是否成立的问题。
涉案《租赁合同》未约定可减少或不付租金的情形，宝岭公司要求减少租金或者不支付租金必须具有法定事由。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款、第二百三十一条的规定，在租赁物存在权利瑕疵或灭失，致使承租人不能对租赁物使用、收益的情况下，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案租赁物为中盛加工厂的办公楼、设备设施、中盛加工厂所租用的土地及水库。宝岭公司一审提交的新桥村七组的书面通知，实际是新桥村七组向宝岭公司主张租赁土地的收益权，阻止宝岭公司向土地权属争议对方支付土地租金，并非阻止宝岭公司使用土地及其他租赁物。虽然中盛加工厂所租用的土地存在权属纠纷，但宝岭公司未能提交充分证据证实因土地权属纠纷导致其不能对本案所有的租赁物进行使用、收益，且其在上诉状中自认签订《租赁合同》后投入了资金购买选矿设备、进行基建，并开始试产，可见其能够正常使用租赁物，故宝岭公司要求减少或不付租金的理由不成立。
《租赁合同》中写明土地是中盛加工厂向当地村委会所租，该合同上有衡山县长江镇新桥村村民委员会主任方洪明的签名，衡山县长江镇人民政府亦在合同上加盖公章进行见证。由此可见，签订《租赁合同》时，赵国华明确告知了中盛加工厂所租用土地的来源，当地村委会及镇政府对该土地的权属也未提出异议，宝岭公司认为赵国华在签订合同时隐瞒租赁土地存在权属争议情况的上诉意见没有依据，本院不予采信。新桥村七组和新桥村村民委员会之间关于土地权属的行政争议并非赵国华所能控制和解决，宝岭公司认为赵国华未按《租赁合同》第二条、第六条的约定解决土地权属纠纷系违约的上诉意见没有依据，本院不予采信。
关于租赁合同是否应解除的问题。
2012年8月15日的《租赁合同》约定租金从2012年11月1日起计算。廖晓兵、宝岭公司于2012年8月27日、11月27日分别向赵国华支付了5万元、共计10万元租金后再未支付租金。由于廖晓兵、宝岭公司无正当理由拒付租金，且经赵国华催收，仍未支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，赵国华可以解除合同。《租赁合同》中虽约定拖延支付租金应承担赔偿支付滞纳金的违约责任，但并未限制赵国华行使法定解除权。合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。一审判决解除合同，宝岭公司、廖晓兵赔偿赵国华两年的租金损失512000元并无不当。宝岭公司认为一审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定判决解除合同系法律适用错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。宝岭公司如认为解除合同给其造成了损失可另行向赵国华主张权利。
关于廖晓兵是否应承担本案责任的问题。
《租赁合同》的签订、履行情况反映宝岭公司、廖晓兵同为合同的租赁方，一审判决廖晓兵承担责任并无不当。且一审判决廖晓兵承担责任后，廖晓兵并未提起上诉。宝岭公司认为廖晓兵不是宝岭公司的股东，不应承担本案责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上，一审判决查明的事实基本清楚，处理恰当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8920元，由上诉人衡山县宝岭陶瓷有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 代立华
审 判 员 李 阳
代理审判员 吴 敏
二〇一六年一月十八日
书 记 员 曾 雪
校对责任人：李阳 打印责任人：曾雪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。