山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并商终字第84号
上诉人（一审原告、反诉被告）太原汇森房地产开发有限公司（原山西汇森投资有限公司）。
法定代表人杜妍，董事长。
委托代理人董洁琳，山西鼎正律师事务所律师。
委托代理人张列卿，女，太原汇森房地产开发有限公司副总经理。
被上诉人（一审被告、反诉原告）太原市天客隆元天酒店有限公司。
法定代表人刘占宝，总经理。
委托代理人胡霄峰，男，系该公司员工。
委托代理人陈华，女，该公司负责人。
上诉人太原汇森房地产开发有限公司与被上诉人太原市天客隆元天酒店有限公司合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2013）迎商初字第17号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人太原汇森房地产开发有限公司委托代理人董洁琳、张列卿，被上诉人太原市天客隆元天酒店有限公司委托代理人胡霄峰、陈华到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原审查明，2013年1月24日，经山西省太原市工商行政管理局核准，“山西汇森投资有限公司”的名称变更为“太原汇森房地产开发有限公司”。2010年8月10日，山西汇森投资有限公司和太原市天客隆元天酒店有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：租用房屋位于太原市桃园北路101号的酒店3-8层和一层的前厅部分；租金额度及内容：该酒店遗留问题较多，承租人从签约开始，需自筹资金解决该酒店的遗留问题和翻新装修、装备；经充分协商，现定第一年租金（不含税）为20万元／年，以后租金每年递增10万元，直至（不含税）50万元／年为止；租金支付期限与方式：租金按半年期缴纳，须于每后半年租期的前3个月前5日内，一次性缴清后半年期的租金；本合同生效后，承租方负责在两个月内，将该酒店经营证照和相关手续办理齐全，确保今后该酒店按照规范经营；本酒店合约签订之前的相关（除证照转让费和空调尾款外）债权、债务由出租方负责解决；合约签订后至归还本酒店期间的相关债权、债务由承租方负责解决；半年内承租方需对酒店投资不得少于50万元，对该酒店进行整体翻新装修，以保障合同双方利益；出租人移交承租人的经营场所，是一个完整的可经营型酒店，酒店内部装修、主要装备（电梯、空调、锅炉等）归出租方所有，前台和房间内装备（床品、家具、布草、视听电器、其他可移动物品等）归承租人所有；合同解除的条件：（1）、承租人不交付或者不按约定交付租金达10日以上。（2）、未经出租人同意，承租人擅自改变出租房屋用途的。（3）、承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的。（4）、未经出租人同意，承租人擅自改变出租房用途、装修、转租的。（5）、承租人在出租房屋进行违法活动的；违约责任：（1）、承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按日千分之六，支付欠缴租金的滞纳金。（2）、承租人单方面解除合同的，剩余租金不予退还，造成的损失由承租人自行负责。（3）、由于出租方原因，本合同不能履行时，应将剩余租金退还给承租人，同时应予以承租人补偿，补偿方式为：租赁期未满一年出租人提前收回时，应予承租人酒店翻新补偿人民币40万元整，租赁期满一年未满二年需补偿承租人人民币30万元整，满二年未满三年需补偿承租人人民币20万元整，满三年未满四年需补偿承租人人民币10万元整，满四年后出租人因故收回时仅退还剩余租金，无任何损失补偿，出租人履行补偿后，承租人按出租人要求限期撤场，未按合同约定撤离所造成全部损失均由承租人负担。（4）、由于不可抗力，或出租人对租用物场所实施房地产开发等，本合同自行终止，剩余租金退还给承租人；除出租人按承诺赔偿外，不再负担其他赔偿及责任，承租人必须无条件按出租人要求限期撤场，未按合同约定撤离所造成全部损失均由承租人负担。（5）、在租期内，承租人租用场所发生的有关安全、消防等事宜由承租人自行解决；所发生的相关事故、损失等，由承租人自行承担；本合同期限从2010年9月25日起至2015年9月24日止。同日，双方又签订《场地租赁协议书》一份，约定：租用场地位于太原市桃园北路101号的面积约2200㎡场地及设备、设施和管理费等；年租金（不含税），酒店场地、设备设施使用费、管理费等为55万元／年；租金支付期限与方式：租金按半年期缴纳，须于每后半年租期的前3个月前5日内，一次性缴清后半年期的租金；合同解除的条件：1承租人不交付或者不按约定交付租金达10日以上。2、承租人在出租场地进行违法活动的；违约责任：1承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按日千分之六，支付欠缴租金的滞纳金。2、承租人单方面解除合同的，剩余租金不予退还，造成的损失由承租人自行负责。3、由于不可抗力，或出租人对租用物场所实施房地产开发等，本合同自行终止，剩余租金退还给承租人；除出租人按承诺赔偿外，不再负担其他赔偿及责任，承租人必须无条件按出租人要求限期撤场，未按合同约定撤离所造成全部损失均由承租人负担。5、在租期内，承租人租用场所的有关安全、消防等事宜由承租人自行解决；所发生的相关事故、损失等，由承租人自行承担；本合同期限从2010年9月25日起至2015年9月24日止。2011年2月16日，山西汇森投资有限公司和太原市天客隆元天酒店有限公司签订《关于太原市天客隆元天酒店有限公司的资产确认函》，其内容为：陈华个人于2010年8月10日承租了山西汇森投资有限公司的太原市天客隆元天酒店房产，为此陈华本人投入了大量的资金，用来完善该酒店经营各项必备功能，以远大于合同约定的补偿款，请出租方实施房地产开发时赔偿承租方实际投入。为明确双方资产的产权关系，特商定此函用以便区分。陈华本人于2010年8月自2012年2月共为该酒店投入资金近446.7万元，所投资金具体如下：1、装修1层大厅、2至7层酒店，工程费用等支付人民币2592780.54元。2、安装网络、系统软件、监控设备等支付人民币70000元。3、安装有限设备、电视机、电脑等支付人民币414299元。4、购置棉织品、窗帘、花艺等支付人民币120460元。5、代山西汇森投资有限公司经营该酒店的税金等支付人民币9949.8元。6、购买该酒店经营的全套手续等支付人民币300000元。7、购买酒店空调主机和其他全套设施等支付人民币110000元。8、购买热水锅炉、太阳能热水器等支付人民币20000元。9、八层餐厅装修等支付人民币700000元。10、购置八层餐厅厨具、餐具等支付人民币130000元。以上总计：4467489.34元。2012年9月17日，山西汇森投资有限公司向太原市天客隆元天酒店有限公司发出《解除合同通知书》，其内容为：根据太原市城市总体发展规划和太原市旧城改造工作计划，贵司承租我公司太原市桃园北路101号所属产权标的房屋已被太原市列入太原市桃园北路101号旧城改造项目范围。为配合太原市桃园北路101号旧城改造工作，我司现决定解除双方于10年8月10日签订的《房屋租赁合同》。解除合同的相关事宜按照双方签订的租赁合同办理。希贵司（您）在2012年9月17日至2012年11月17日止来我司办理解除合同、相关费用结算及房屋交接等手续。原告提供的太原市发展和改革委员会并发改投字（2010）192号《关于同意桃园北路101号片区旧城改造项目开展前期工作的通知》的复印件载明：太原市旧城改造领导组办公室：你办并旧改字（2010）6号文收悉。为改善城市居民的居住环境，提高生活质量，经研究，同意你办对桃园北路101号片区旧城改造项目开展前期准备工作。原则同意你办在城市总体规划的指导下，委托编制控制性详细规划报规划部门审定，并确定改造区域用地范围、项目性质，明确改造项目的容积率、绿化率等规划设计条件。根据规划确定的范围，尽快开展现有地段调查摸底工作，按照有关政策规定，制定相应的拆迁及安置方案，以便于在规划确定之后，确保拆迁安置工作顺利进行和保持社会的稳定。原告提供的太原市旧城改造领导组办公室《关于桃园北路101号旧城改造项目改造范围的说明函》的复印件载明：市规划局：按照市政府对《山西汇森投资有限公司“关于迎泽区桃园北路101号片区旧城改造开发项目申请”的报告》的批示，市发改委下达了《关于同意桃园北路101号片区旧城改造项目开展前期工作的通知》，该项目有关规划设计方案已报送贵局，现就其改造范围说明如下：该项目位于桃园北路西侧，以桃园四巷分为两个地块：地块一四至范围为：东起桃园北路、西至省水利水电科学研究院西墙；南起水西关街、北至桃园四巷；地块二四至范围为：东起桃园北路、西至桃园四巷北二条；南起桃园四巷、北至桃园三巷。2010年8月16日，刘占宝、王庚、山西天客隆超市有限公司（作为甲方）与陈华（作为乙方）签订《股权转让协议》一份，约定甲方将其拥有的太原市天客隆元天酒店有限公司100%股权转让给乙方。
原审法院认为，山西汇森投资有限公司和太原市天客隆元天酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》、《场地租赁协议书》为双方真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定享有合同权利并履行合同义务。关于合同解除问题。双方约定的合同期限从2010年9月25日起至2015年9月24日止，2012年9月17日，山西汇森投资有限公司向太原市天客隆元天酒店有限公司发出《解除合同通知书》，此时合同期限尚有三年届满。原告提出解除合同的理由为本案租赁标的物涉及“旧城改造”，但其提供的文件不足以证明存在“旧城改造”已进入实施阶段、已确实不能按约定期限履行合同，合同应当予以解除的情形，且至今该条件也未成就，故其并不享有合同解除权，其在2012年9月17日解除合同的行为属于违约行为，依法应当承担违约责任。审理中，被告太原市天客隆元天酒店有限公司提出因原告违约致使租赁关系无法继续，要求解除双方合同，应予以支持。关于原告主张的租金、场地使用费及滞纳金、水电费。因原告仅就该项主张提供了自行制作的《截止2013年1月22日天客隆元天酒店欠费情况表》，而未提供其他证据予以佐证，且由于原告违约提前解除合同，使得双方租赁关系处于不确定状态，合同不能正常履行，故其主张不予支持。关于被告反诉主张的损失问题。双方在《房屋租赁合同》约定了由于出租方原因，合同不能履行时，“酒店翻新”补偿方式，此后又签订《关于太原市天客隆元天酒店有限公司的资产确认函》明确对此进行了变更约定，该《确认函》加盖有双方印章，原告虽提出异议，但未能提供该约定属于无效的证据，故该《确认函》的真实性可以认定。因陈华与太原市天客隆元天酒店有限公司股东签订了《股权转让协议》，陈华成为该公司的实际控制人，其因本案租赁关系所进行的民事行为效果归由太原市天客隆元天酒店有限公司享有并承担。在《确认函》中，对于装修、安装网络、系统软件、监控设备、购置棉织品、窗帘、花艺、购买热水锅炉、太阳能热水器等问题，双方明确了支出数额，庭审中被告又提供了相应书证及证人证言，原告未提出相反的证据，而被告进行重新装修和添置有关装备又是经过原告许可，故被告关于以上支出的主张可以认定，其损失应当扣除其已使用的年限，按比例由原告赔偿；而有线设备、电视机、电脑、酒店空调主机和其全套设施及餐具、厨具等属于可移动并不影响其主要使用价值的财产，被告可自行支配，不宜由原告赔偿；代付税金、购买该酒店经营额全套手续等损失属于其他法律关系，与本案待证的违约损失事实关联性不足，故不予支持。关于21777元的侵权责任赔偿款损失，因原告停止供电只是该侵权后果产生的条件，而非直接原因，该侵权赔偿与原告的违约行为不具有直接必然的因果关系，故被告的此项损失主张不予支持。关于被告主张的发电机租赁费和燃油费损失，因原告违约停止供电，被告为维持日常用电另行租用发电设备而产生费用支出应认定为违约损失，根据被告提供的书面证言、协议书和收款收据，其已支出人民币225000元，现被告反诉主张数额为90000元，可以支持。关于被告主张的营业利润损失200万元，因被告未能提供相关证据，无法认定。故判决：1、解除原被告双方于二〇一〇年八月十日签订的《房屋租赁合同》及《场地租赁协议书》。2、原告（反诉被告）太原汇森房地产开发有限公司于本判决生效之日赔偿被告（反诉原告）太原市天客隆元天酒店有限公司损失人民币二百一十九万一千九百四十四元。3、驳回原告太原汇森房地产开发有限公司的诉讼请求。4、驳回被告（反诉原告）的其他诉讼请求。本诉受理费九千五百二十三元由原告负担；反诉受理费二万八千九百二十六元由原告负担九千六百三十八元，被告负担一万九千二百八十八元。
太原汇森房地产开发有限公司上诉称，1、一审认定上诉人违约与事实不符。（1）、一审已认定了被上诉人承租的标的物列入旧城改造范围；（2）、上诉人已按照《通知》配合相关部门开始了前期的准备工作；（3）、本合同所涉及土地是否进入旧城改造的实施阶段并不是判断上诉人违约的条件。2、一审违背客观事实对《确认函》进行了认定。（1）、《确认函》形式上不具有真实性。上诉人的公章先于《确认函》的形成；《确认函》中上诉人公章用印在公章登记中无记载。（2）、《确认函》内容不具有客观性。上诉人与陈华无法律上的任何关系。《确认函》在时间上存在问题。（3）、韩志明在《确认函》中手写的文字部分不具有客观性、合法性。韩志明系上诉人原负责人，与上诉人存在矛盾。韩志明在庭审中也明确表示其于2011年10月离职。3、一审支持被上诉人要求承担损失的依据不足。（1）、被上诉人重新装修与添置设备系其自身经营行为。（2）、原审以《确认函》作为被上诉人损失的组成部分与事实不符。（3）、原审支持被上诉人的请求违背合同约定。4、一审不支持上诉人诉讼请求错误。（1）、上诉人的诉讼请求有事实依据。（2）、被上诉人自收到《解除合同通知书后》一直使用并且正常经营业务，并不存在合同不能正常履行情形。5、一审适用法律不当。故要求撤销一审判决，判决支持其上诉请求；诉讼费由对方承担。
太原市天客隆元天酒店有限公司辩称，1、一审认定事实清楚。上诉人解除合同的行为违约。2、一审认定《确认函》正确。对此上诉人原经理韩志明在原审时出庭作了说明；公章使用登记是上诉人内部管理问题，与本案无关；《确认函》内容客观；《确认函》第二段关于时间的确定，是预计在2012年2月可将装修款结算完毕；韩志明与上诉人有矛盾是其内部问题，不影响《确认函》。3、上诉人不认可被上诉人装修，称是自身经营行为与法相背。酒店经营需装修，上诉人也认可；被上诉人要求上诉人依确认函赔偿有理。4、上诉人没有证据证明租金等主张。故要求维持原判。
二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，上诉人太原汇森房地产开发有限公司所主张提前解除合同主要理由是依据太原市发展和改革委员会并发改投字（2010）192号《关于同意桃园北路101号片区旧城改造项目开展前期工作的通知》及“关于桃园北路101号旧城改造项目改造范围的说明函”两份文件，但该两份文件所体现的核心内容主要是调查摸底、规划设计、报请等前期的准备工作，但直到本院开庭时上诉人太原汇森房地产开发有限公司也没有相关的规划、建设、拆迁等具体的实施文件和方案，因此上诉人太原汇森房地产开发有限公司所主张提前解除合同的依据和理由不符合法定的解除条件，不能成立。2012年9月17日，上诉人太原汇森房地产开发有限公司（原名山西汇森投资有限公司）向被上诉人太原市天客隆元天酒店有限公司发出《解除合同通知书》，而此时合同履行期限尚有三年届满，因此上诉人太原汇森房地产开发有限公司应当对其提前解除合同的违约行为承担相应的违约责任，原审对此认定正确。根据被上诉人太原市天客隆元天酒店有限公司的经营性质以及当事人间签订《房屋租赁合同》，被上诉人太原市天客隆元天酒店有限公司有装修租赁物的必要和义务。上诉人太原汇森房地产开发有限公司没有足够的证据否定《关于太原市天客隆元天酒店有限公司的资产确认函》，也没有针对《关于太原市天客隆元天酒店有限公司的资产确认函》提出进行鉴定的申请，故原审以《关于太原市天客隆元天酒店有限公司的资产确认函》为依据，按比例确定上诉人太原汇森房地产开发有限公司向被上诉人太原市天客隆元天酒店有限公司赔偿的经济损失适当。因陈华与太原市天客隆元天酒店有限公司股东签订了《股权转让协议》，陈华成为该公司的实际控制人，因此陈华与太原市天客隆元天酒店有限公司的权利义务一致。关于上诉人太原汇森房地产开发有限公司在原审时主张租金、场地使用费及滞纳金、水电费的问题，一是由于上诉人太原汇森房地产开发有限公司仅就该项主张提供了单方制作的情况说明，二是由于上诉人太原汇森房地产开发有限公司违约提前解除合同，而根据当事人陈述以及公安机关的“调派出动单”等，可以说明当事人之间因此不断的协商、甚至争执的过程，这致使得双方租赁关系处于不确定状态，合同不能正常的履行，因此对上诉人太原汇森房地产开发有限公司所主张的租金、场地使用费及滞纳金、水电费不应支持，原审对此认定适当。至于上诉人太原汇森房地产开发有限公司所主张被上诉人太原市天客隆元天酒店有限公司一直占用租赁物并经营的问题，系另一个法律关系，上诉人太原汇森房地产开发有限公司可依据相关事实和法律另行主张权利。综上，原审对本案认定事实清楚，适用法律正确，本案应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件上诉费19161元，由上诉人太原汇森房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 涛
审判员 郝文晋
审判员 孙广金
二〇一四年六月二十五日
书记员 李晶晶