广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1971民初20116号原告美林阁酒店管理（广州）有限公司，住所：广东省广州市海珠区新港东路2429号226室。法定代表人孙坚，该公司董事长。委托代理人周知明，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。委托代理人高睿静，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。被告东莞市达鑫实业发展有限公司，住所：广东省东莞市莞城区东城中路达鑫创富中心大厦十二楼。法定代表人钟琼兰，该公司总经理。委托代理人胡华昌，广东臻善律师事务所律师。委托代理人戴宏传，广东臻善律师事务所律师。原告美林阁酒店管理（广州）有限公司（以下简称“美林阁公司”）诉被告东莞市达鑫实业发展有限公司（以下简称“达鑫公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人高睿静，被告委托代理人胡华昌、戴宏传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美林阁公司诉称，原告美林阁公司与被告达鑫公司于2006年10月14日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于东莞市××路“达鑫创富中心”1至8层，总建筑面积7146.3平方米的房屋，用于开办莫泰东莞东城中路店，租期自2007年1月15日至2027年1月14日，共20年。2007年1月15日至2010年1月14日每月租金为232182.8元；从第四年2010年1月14日起，每三年在前一年租金的基础上递增5%。合同签订后，原告根据约定支付了押金817548.4元。之后双方签订《备忘录》，约定起租期为2007年3月1日。合同签订后，原告一直积极履行合同义务，然而近年来，由于市场等客观原因，酒店行业经营困难，原告也陷入巨额亏损。2015年4月28日，原告给被告发送《退租沟通函》，提出因酒店每年亏损约300万元，租金成本和经营压力实在太大，故有意退租部分面积，并主动提出支付补偿金。2015年6月15日，双方签订《补充协议一》，约定原告立即退租搬离七、八两层，实际承租建筑面积变更为5720.3平方米，租赁期间不变。新租金周期自2016年1月1日开始，2016年1月1日至2019年1月14日租金为每月215147.11元。原告于2015年8月就已经根据被告要求将七、八两层房屋恢复原状后交还给了被告，而租金于2016年1月中旬才开始调整，因此，原告实际上额外支付了近200000元作为退租补偿。然而，尽管原告勉力维持，仍无力承担包括房屋租金在内的高额经营成本，原告被迫做出停止经营退租的决定。在多次协商无果后，原告于2017年5月31日向被告发函，明确将于2017年6月30日提前终止《房屋租赁合同》，并请被告于6月30日配合完成退租手续。然后被告复函表示，如果原告决定提前终止合同，应当支付17030000元作为补偿金，并主张租赁房屋所有的装修和所有设备归其所有，被告主张的补偿金远远高于其可能的最大损失以及原告的承受范围。原告迫于无奈，2017年6月30日已全面搬离了案涉房屋，并以邮寄方式向被告交还了房屋钥匙，并给被告发了《退租撤场函》告知所有情况，酒店装修及所有设备均留给了被告。在原告已经事实上搬离的前提下，原告请求法院确认《房屋租赁合同》已于2017年6月30日提前解除，该解除符合法律规定，也有利于合同双方。原告作为提前解约方，同意向被告做出合理赔偿，且之前部分退租时，原告已经支付了高额补偿款，以实际行动表达了补偿的诚意以及继续履行合同的愿景。由于原告不再履约是基于客观上的能力不足，且在此次退租中，原告已经根据被告的要求将所有装修和设备留给了被告，同时，原告同意再支付3个月租金以弥补被告损失。为此，原告诉至法院，请求法院依法判决：一、确认原被告于2006年10月14日签订的《房屋租赁合同》及后续补充协议已于2017年6月30日解除；二、被告承担本案诉讼费用。被告达鑫公司答辩称，一、原、被告于2006年10月14日签订的《房屋租赁合同》及2015年6月15日签订的补充协议一合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应严格按约定履行，不得随意解除；二、原告在合同租赁期限内单方解除合同的行为不属于法定解除，也不属于约定解除。原告仅以自己的单方行为如擅自搬离租赁房屋、单方交还房屋钥匙、发出解除合同通知等行为属于无正当理由单方解除合同；三、被告即守约方无需对原告的解除通知进行确认，房屋租赁合同的解除时间并不是2017年6月30日；四、原、被告对提前解除租赁合同的违约责任有明确约定，双方对提前解除合同应承担的违约责任早有预期，被告要求原告继续履行合同或者按合同约定承担违约责任没有超过双方签订合同时原告的预期；五、原告单方提出的3-6个月租金的损失，远远未能赔偿因原告拒绝履行租赁合同给被告造成的损失。被告将保留追诉原告擅自退租给被告造成损失的权利；六、《中华人民共和国合同法》的目的在于保障交易安全，鼓励各方信守合同，原告是违约方，故诉讼费应由原告负担。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉请。经审理查明，2006年10月14日，被告达鑫公司（甲方）作为出租方，原告美林阁公司（乙方）作为承租方，共同签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋座落在东莞市××路“达鑫”创富中心（以下简称“案涉房屋”），案涉房屋建筑面积约为7146.30平方米（以房地产权证记载面积为准），其中：首层（大堂）建筑面积1002.70平方米，二层至八层建筑面积6143.60平方米，房屋用途为综合性金融商业用地，结构为框架。由于案涉房屋新建成，办理有关产权证书需要时间，因此，甲方就案涉房屋现有的证件向乙方出示或告知；甲方作为案涉房屋的可使用权人、可出租权人与乙方建立租赁关系。甲方同意乙方租赁案涉房屋用于旅店餐饮业。双方约定，甲方在2006年10月15日向乙方交付案涉房屋，交付案涉房屋时，双方应在房屋交接单上签字；甲方同意自交房之日起免去乙方3个月的租金，即2006年10月15日至2007年1月14日作为装修免租期。案涉房屋租赁期为20年，自2007年1月15日至2027年1月14日止。租金采用阶段递增支付方式，即：2007年1月15日至2010年1月14日每月租金为232182.80元，从第四年起即2010年1月14日开始，每3年在前一年租金的基础上递增5%。甲方不再收取物业管理费等其他费用。乙方应于合同签定后十天内向甲方支付3个月租金717548.4元作为租赁押金；支付100000元作为水电费押金，以及首月租金239182.8元。其中租赁押金及水电费押金在租赁期满时，双方结清费用后如数无息退回给乙方。关于解除合同的条件，双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按当年年租金的双倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。（一）甲方未按时交付案涉房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的。（二）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途。（三）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的。（四）乙方擅自转租房屋、转让案涉房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。（五）乙方逾期不支付租金累计超过三个月的。关于违约责任，双方约定租赁期限内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按剩余年限的租金的50%向甲方支付约定补偿金。甲方收回案涉房屋，且案涉房屋的装修和所有设备归甲方所有。《房屋租赁合同》有原、被告加盖公章以及其法定代表人签名确认。合同签订后，原告向被告支付了租赁押金717548.4元、水电费押金100000元。2007年2月28日，原、被告双方就上述《房屋租赁合同》的房屋起租日达成《备忘录》：一、由于双方诸多客观原因，在互相谅解的基础上双方确认起租日为2007年3月1日起；二、其他条款仍按双方2006年10月14日签订的《房屋租赁合同》执行。2015年4月28日，原告向被告发出《退租沟通函》，原告提出因酒店每年亏损3000000元以上，原告无法承受如此大额亏损，拟自2015年5月1日起将案涉租赁物的第七、八两层（共1426平方米）退还给被告，由被告重新自行对外招租、招商处理。为此，双方于2015年6月15日签订《补充协议一》，约定：1、本协议签订后3日内乙方暂按现状退还甲方东莞市××路“达鑫创富中心”7-8层的租赁房屋，退租面积共计1426平方米（即七、八层整层），乙方现实际承租建筑面积为5720.3平方米，从2016年1月1日至原合同期止（2027年1月14日止），开始按现承租的建筑面积根据原合同约定租金标准缴纳租金（租金标准为：1、2016年1月1日到2016年1月14日期间租金为102451.01元；2、从2016年1月15日开始，原合同5-1约定租金按现租5720.3平方米确认如下：2016年1月15日至2019年1月14日为215147.11元/月；2019年1月15日至2022年1月14日为225904.46元/月；2022年1月15日至2025年1月14日为237199.68元/月；2025年1月15日至2027年1月14日为249059.67元/月）。乙方应如期归还退租房屋，乙方未经甲方书面同意逾期归还者，每逾期一天，乙方按合同解除或终止时日租金的2倍向甲方支付占用租赁房屋期间的使用费，同时，甲方有权随时采取断水断电的强制措施。……2017年5月31日，原告向被告发出《退租撤场函》，内容为：就我司向贵方租赁的位于东莞市××路达鑫创富中心房屋，由于该酒店经营严重亏损，无法再维系经营。故为减少贵我双方的共同损失，经慎重考虑后，我司特向贵方提出全部退租的请求，并拟于2017年6月30日提前终止租赁合同，并于该日与贵方完成房屋交接。关于提前终止租赁合同给贵方造成的不便和损失，我司愿与贵方积极沟通，以脐取得一致意见。……并请贵方做好房屋交接准备，于2017年6月30日配合交接房屋。被告确认收到该《退租撤场函》，并于2017年6月13日向原告发出《关于的复函》，就原告的《退租撤场函》，回复如下：如贵司确欲提前退租位于东莞市××路“达鑫创富中心”1-8层房屋，租赁面积为7146.3平方米（中途申请退租1426平方米，现实际承租面积为5720.3平方米），租期自2007年1月15日至2027年1月14日止，共20年。……依照《房屋租赁合同》及补充协议的规定，贵司应：一、支付我司中途擅自退租的补偿金共计17031678元，并且租赁房屋的装修和所有设备全部归我司所有。二、贵司返还上述房屋应当符合正常使用的状态，逾期返还按合同约定支付有关费用。三、结清退租前的房屋租金、物业管理费、水电费等有关费用。另外，原告提交一份《退租撤场函》（第二份），主张其于2017年6月30日再次以邮寄方式向被告发出《退租撤场函》，称原告已于2017年5月31日向被告发出第一份《退租撤场函》，告知被告拟定于2017年6月30日提前终止租赁合同，并于该日与被告完成房屋交接。因被告未能配合完成交接，原告采取邮寄房屋钥匙的方法，将租赁房屋归还被告。现原告已退租撤场，酒店装修及所有设备均按约留给被告，希望被告收函后及时接收房屋。该EMS回单显示该件“收件人本人拒收”。被告确认收到《退租撤场函》，确认原告于2017年6月30日已经搬离案涉租赁物，但主张因被告不同意解除合同，原告以邮寄钥匙等方式不能确认合同解除。庭审中，双方确认案涉租赁物未完成交接手续，由原告派人员留守；关于租金，双方确认原告已交清2017年6月30日以前的租金；关于水电费，原告主张已结清，被告主张尚未结清。另查，案涉租赁物已以“东莞市城区上岭居民委员会”为建设单位取得建设工程规划许可证。关于案涉租赁物的权属人，被告主张案涉租赁物是被告与东莞市城区上岭居民委员会合作开发，由被告负责经营管理。为此，被告提交了东莞市莞城区罗沙上岭股份经济合作社出具的《证明》，内容：兹有位于东莞市××中路与××路交汇处的达鑫创富中心（即上岭商业楼A栋，建设工程规划许可证编号：A2004041），系由我经济社与东莞市达鑫实业发展有限公司（下称“达鑫公司”）共同合作开发建设。项目建成后，我经济社与达鑫公司于2006年10月31日签订租赁合同，将该地点的建筑面积共7135.4平方米的物业出租给达鑫公司使用，租赁期限从2007年2月1日至2027年1月31日。租赁期间，达鑫公司拥有该租赁物业的使用权，所有由于达鑫公司与第三方客户的租赁合同而产生的经济责任和法律责任，由达鑫公司全权承担和处理，与我经济社无关。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、备忘录、中国民生银行转账支付凭证及原告公司的记账凭证，退租沟通函、同意转租证明、房屋租赁合同补充协议一、退租撤场函、关于《退租撤场函》的复函等，被告提交的房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议一、建设工程规划许可证、证明以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议一》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。本案争议的焦点：一、案涉房屋租赁合同及补充协议是否应当解除；二、房屋租赁合同及补充协议解除的时间。关于焦点一。本院认为，首先，原告因经营状况不佳致其合同履行能力下降，其已明确表示无法继续履行房屋租赁合同，且其于2015年6月已以经营困难为由与被告协商退租部分面积；其次，基于房屋租赁合同的特殊性，在承租方客观履约能力下降、又明确不再履行租赁合同的情形下，强制承租方继续履行合同，必然形成社会财富的浪费，且与双方签订租赁合同的目的相违背；再次，现原告已搬离案涉房屋、已停止了酒店经营，合同履行的基础已经丧失。综上，因原告不能继续履行合同致使合同目的已无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议应当予以解除，但原告应承担相应的违约责任，被告可另循法律途径救济。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第2款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，单方行使解除权，不论是法定解除权抑或是约定解除权，性质上都是一种形成权。解除权按其本质来说，不需要对方当事人的同意，只要解除权人一方的意思表示就能将合同解除。而本案中，原告单方解除房屋租赁合同不属于以上两种情形，因此，原告诉请确认租赁合同于通知之日（即2017年6月30日）解除，无法律依据，本院不予认定，案涉租赁合同解除的时间应为本判决发生法律效力之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告美林阁酒店管理（广州）有限公司与被告东莞市达鑫实业发展有限公司于2006年10月14日签订的《房屋租赁合同》、于2015年6月15日签订的《补充协议一》于本判决书发生法律效力之日解除。二、驳回原告美林阁酒店管理（广州）有限公司的其他诉讼请求。本案受理费174911.15元（原告已预缴），由原告美林阁酒店管理（广州）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李少娟审 判 员  钟柳云人民陪审员  陈俊杰二〇一七年十二月二十七日书 记 员  彭燕玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。