广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初19946号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，组织机构代码X3153397-7。主要负责人：张真理，行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾少晖，广东雅商律师事务所律师。被告：曹来香，女，1988年9月4日出生，汉族，身份证住址湖南省常宁市，被告：中山市天基房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东区雍景园湖畔街名店坊B区7号。法定代表人：陈绍基。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告曹来香、中山市天基房地产开发有限公司（以下简称天基公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行因被告曹来香拖欠按揭贷款本息不还，被告天基公司是保证人，向本院提出诉讼请求：1.解除原告建行中山分行与被告曹来香之间的借款合同；2.被告曹来香立即归还贷款本金366354.26元及至还清之日止的利息（含正常利息、逾期罚息且暂计至2016年8月16日为4863.84元，其中正常利息4795.93元、逾期罚息67.91元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算），共计371218.1元；3.被告曹来香承担律师费用22560元；4.原告建行中山分行对被告曹来香所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权;5.被告天基公司承担连带保证责任。诉讼中，原告建行中山分行称被告曹来香在起诉后有部分还款，故明确截止2017年3月1日被告曹来香尚欠本金358091.67元、利息5940.97元、罚息1562.35元，被告曹来香下落不明，经本院公告传唤，期限届满没有到庭应诉，也无提交答辩意见及证据。被告天基公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也无提交答辩意见及证据。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：曹来香。借款合同签约情况：2014年3月25日，建行中山分行与曹来香签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440783703-2012-20140637771）。借款用途：购买广东省中山市东区悦城路12号映翠豪庭6幢2单元701房。贷款本金：400000元。贷款期限：2014年5月5日起至2029年5月5日止。贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上上浮8%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息计收标准：从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。约定还款方式：等额本息还款法，每月还款。还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。放款日：2014年5月5日。欠款情况：曹来香从2015年9月开始未能按时足额还款，之后断断续续有还款，但亦陆续有逾期，未能足额还清到期本金。截至2017年3月1日尚欠借款本金358091.67元（含已到期本金6742.22元），利息（含正常利息、逾期罚息）7503.32元。律师费用情况：2016年2月1日，建行中山分行作为甲方与广东雅商律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人朱杏燕等48人（见附件，含曹来香在内）之间的诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审）、执行中的全部事务。代理费支付标准为：在本协议签订10日内，甲方支付前期代理费2000元/案；在收到法院出具的立案受理通知10日内，甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万元（含10万元）以下收取6%，10万元至50万元（含50万元）收取5%，50万元至100万元（含100万元）收取4%……其后，广东雅商律师事务所开具本案律师费发票，金额22560元。抵押担保情况：抵押物为曹来香本案中借款所购房屋，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利），贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。已办理抵押登记备案手续，抵押权人为建行中山分行（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201408417号）。庭审中，建行中山分行表示房地产权属证书及他项权证尚未核发。保证担保情况：2010年7月5日，天基公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市东区槎桥村的经批准命名为映翠豪庭的的商品房发放个人住房贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供以下第1、2两种方式的担保：1.甲方在乙方开立保证金账户，账户名称为天基公司，账号88×××14，开户行建行城区支行营业部。甲方同意乙方将每笔按揭贷款的3%作为保证金划入该保证金账户，保证金账户余额最高为50万元。保证金账户的保证金专项用于质押担保全部按揭借款人向乙方的借款。当借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，乙方无需征得甲方同意即可从该保证金账户中直接扣收有关款项。2.甲方提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债务而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间内，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，乙方无需征得甲方同意即可从甲方在乙方开立的任何存款账户中直接扣收有关款项。协议还约定了其他事项。双方并未约定多个担保并存的清偿顺序。本院认为，建行中山分行与曹来香之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，曹来香作为借款人，应当全面履行还款义务。因曹来香有拖欠还款情况发生，虽有陆续还款，但未能足额偿还到期贷款，双方约定解除合同的条件均已成就，故建行中山分行请求解除借款合同及提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于曹来香拖欠的本息金额，建行中山分行已充分举证，本院确认其主张的金额。至于律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》已约定建行中山分行因催收贷款本息产生的费用由曹来香承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生，但按约定计算的律师费金额应为21560元，该部分本院予以支持；超出部分没有依据，本院予以驳回。涉案房地产为预售商品房，并办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当曹来香不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。天基公司承诺对曹来香所欠建行中山分行的本案债务承担阶段性的连带保证责任且尚在保证期间内，故天基公司应对曹来香所欠建行中山分行的本案债务承担连带保证责任。本案中，建行中山分行对曹来香享有的债权既有债务人曹来香提供的物的担保，又有天基公司提供的保证，且合同对担保履行先后顺序并未作明确约定，故建行中山分行应先就曹来香提供的抵押物实现债权，对处分抵押物后仍不能清偿的部分由天基公司承担连带保证责任。天基公司承担保证责任后，有权向曹来香追偿。综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分部分，本院予以支持；理据不足部分，本院予以波。曹来香、天基公司经本院合法传唤而不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告曹来香签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440783703-2012-20140637771）。二、被告曹来香于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金358091.67元及利息【利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2017年3月1日合计为7503.32元，之后至本判决发生法律效力之日，未到期本金的贷款利率在中国人民银行同期同档次贷款基准利率水平上上浮8%确定，每年的1月1日调整一次；逾期本金按罚息利率即前述贷款利率的1.5倍计算，贷款利率按照前述调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数按照前述罚息利率计算罚息】。三、被告曹来香于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费21560元。四、被告曹来香逾期履行上述两项债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告曹来香提供的抵押物即位于广东省中山市东区悦城路12号映翠豪庭6幢2单元701房的房地产（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201408417号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。五、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市天基房地产开发有限公司承担连带保证责任。被告中山市天基房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告曹来香追偿。六、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7107元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由原告中国建设银行股份有限公司中山市分行负担18元，被告曹来香、中山市天基房地产开发有限公司负担7089元并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  区瑞樱人民陪审员  刘芳宇人民陪审员  陈明玉二〇一七年三月十三日书 记 员  廖柳茹吕叶童