上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1610号
上诉人（原审第三人）马热木赞，XX年XX月XX日生，撒拉族，住上海市XX大道XX号XX园区。上诉人（原审第三人）马国强，XX年XX月XX日生，撒拉族，住上海市XX路XX号XX。上诉人（原审第三人）马永德，XX年XX月XX日生，撒拉族，住上海市XX路XX号XX。上诉人（原审第三人）马苏力么尼，XX年XX月XX日生，撒拉族，住上海市XX路XX号XX。上诉人（原审第三人）马奴海，XX年XX月XX日生，撒拉族，住上海市XX路XX号XX。被上诉人（原审原告）上海汇丰大药房有限公司，住所地上海市XX路XX号XX楼。法定代表人尤建敏，董事长。委托代理人蒋文一，上海汇丰大药房有限公司工作。委托代理人武红卫，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）秦随国，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市XX路XX弄XX号XX室。上诉人马热木赞、马国强、马永德、马苏力么尼、马奴海（以下简称马热木赞等5人）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第2213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2015年4月，上海汇丰大药房有限公司（以下简称汇丰药房）(甲方)与秦随国(乙方)签订房屋租赁合同一份，合同约定，甲方将座落在本市徐汇区XX路XX号（商铺）（以下简称系争房屋）出租给乙方使用，该房屋建筑面积50平方米（以实际交付的建筑面积为准）。乙方向甲方承诺，承租该房屋仅作为经营披萨店使用，未经甲方书面同意擅自改变经营项目和使用用途，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋，损失由乙方自行承担。乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先向甲方报批。在征得甲方的书面同意后，并按规定报经有关部门核准后，方可进行。否则，甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿损失。乙方自起租日起须在三个月内办妥工商营业执照及食品许可证，否则甲方有权解除本合同，收回租赁房屋，损失由乙方自行承担。租赁期限自2015年4月15日起至2016年4月14日止。该房屋每年租金人民币（下同）102,060元。合同签订时，乙方须一次性支付给甲方保证金（承上年1.5万元)，合同期终止后，甲乙双方相互清账后，乙方凭保证金收据，由甲方无息全额退还乙方。如乙方提前退租或因其他违约行为导致提前终止本合同的，保证金甲方不退还乙方。租金支付方式：先付后用，按半年付租。每逾期一天，按所欠费用总额的4‰支付滞纳金，逾期30日以上的，甲方有权解除合同，所有损失由乙方承担。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：（1）未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转让、转借他人或调换使用的；……（3）擅自改变本合同约定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违规活动的；……（4）乙方在承租起始日后三个月内未办理工商营业执照的；……（7）拖欠租金、水、电、煤气、物业管理、公共卫生、污水处理，以及其他与房屋使用或乙方经营相关等应付费用累计1个月以上的。租赁合同终止或提前终止，乙方应在10天内交还该房屋。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金3倍的违约金。若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方应负责赔偿。合同另就其他事项作了约定。双方还另行签订了一份房屋租赁安全管理协议作为上述租赁合同的附件。秦随国于2013年4月9日向汇丰药房支付租房押金15,000元，秦随国每三个月向汇丰药房支付租金。2015年4月22日，秦随国向汇丰药房支付了2015年4月15日至2015年7月14日的租金，此后秦随国未再向汇丰药房支付租金。还查明，2015年5月，秦随国（甲方）与陈友良（马热木赞汉名）（乙方）签订门面转让协议书一份，协议约定甲方将系争房屋转让给乙方使用，租期到2016年4月14日止，月租金为8,505元，剩余租期为10个月，剩余租金由乙方支付给甲方。转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有，乙方接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。乙方向甲方支付转让费共计310,000元（包括装修、设备等280,000元、押金15,000元、剩余租金）。合同还约定，乙方经营不许用天然气、煤气等明火，只允许做烘焙，经营披萨，蛋糕之类的食品。协议订立后，马热木赞等5人向秦随国支付了310,000元。2015年6月4日，陈友良出具承诺证明一份，内容为：兹有上海XX路XX-
X商铺比萨店，现改为两人经营（即秦随国、陈友良）。因在装修期间和在经营期间以及明年续签不了房药合同，一切责任和经济损失全权我陈友良承担，并且大房东（即大药房）追究秦随国的责任和经济损失也同时我陈友良承担，秦随国不退还任何钞票。以上内容接收同意明白！后马热木赞等5人将系争房屋装修改建为牛肉面馆，装修期间汇丰药房发现后，于2015年6月18日和6月23日发短信给秦随国，认为秦随国行为违反公司约定，并决定暂停系争房屋的施工装修，并采取临时断电和断水措施。同年6月25日，汇丰药房在系争房屋处张贴告知书，称因秦随国违反租赁合同相关约定，即日起决定终止房屋租赁合同，收回该房屋。并要求秦随国至汇丰药房处处理后续事宜。秦随国接到通知后曾去汇丰药房处协商，双方协商未果，汇丰药房遂向法院提出如上诉请。另查明，汇丰药房对系争房屋停电停水后，马热木赞等5人仍占用系争房屋。马热木赞等5人要求秦随国赔偿其经济损失后，才愿意返还房屋。2015年7月16日，汇丰药房诉至法院，请求判令：一、终止汇丰药房、秦随国签订的租赁合同及附件；二、秦随国及马热木赞等5人返还汇丰药房本市XX路XX号XX房屋；三、秦随国支付违约金，按每天838元计算，自2015年7月6日起至实际返还房屋之日止；四、秦随国注销租赁房屋内的工商登记；五、本案诉讼费由秦随国承担。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当恪守。汇丰药房、秦随国签订的《房屋租赁合同》及附件系双方当事人真实意思，不违反法律规定，合法有效。根据双方约定，秦随国未经汇丰药房同意不得转租，现秦随国未能提供证据证明其转租经过了汇丰药房的同意，秦随国已构成违约。根据合同约定，汇丰药房有权解除合同。现秦随国在承租期内将系争房屋转租，事先未征得汇丰药房同意，汇丰药房作为出租人，在秦随国转租行为发生后可依法行使合同解除权。汇丰药房已经于2015年6月25日发函要求终止租赁合同，故法院确认汇丰药房、秦随国的租赁合同终止。租赁合同终止后，秦随国应当将系争房屋及时返还给汇丰药房。现秦随国继续占用系争房屋，汇丰药房表示暂不主张秦随国占用期间的使用费，故法院对此不予处理。因双方尚有费用未结清，故对汇丰药房收取的保证金亦暂不处理。租赁合同解除后，汇丰药房有权利以房屋使用人的名义要求马热木赞等5人搬离租赁房屋。至于秦随国与马热木赞等5人间的租赁纠纷系另一法律关系，双方可另行解决。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。秦随国认为汇丰药房要求按日租金3倍加收逾期收回房的违约金过高，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。故对秦随国应支付的违约金，结合合同履行情况、违约时间等因素，由法院酌情予以调整。至于汇丰药房要求秦随国注销工商登记，秦随国应予以配合办理，因企业的工商登记注销属于行政管理范畴，不属于本案处理范围，故本案中不作处理。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条之规定，于二〇一五年十一月二十六日作出判决：一、解除上海汇丰大药房有限公司与秦随国签订的《房屋租赁合同》及附件；二、秦随国与马热木赞、马国强、马永德、马苏力么尼、马奴海于判决生效之日起十五日内将上海市XX路XX号XX房屋返还给上海汇丰大药房有限公司；三、秦随国于判决生效之日起十日内支付上海汇丰大药房有限公司违约金（自2015年7月6日起，至实际返还房屋之日止，按每日419元支付）；四、上海汇丰大药房有限公司的其余诉讼请求不予支持。案件受理费减半收取计145元，由上海汇丰大药房有限公司负担40元，由秦随国负担105元。判决后，马热木赞等5人不服，上诉于本院，诉称：上诉人马热木赞等5人与秦随国签订转租协议时，明确告知秦随国是经营面馆的，汇丰药房的宋经理也口头答应的，因此马热木赞等5人才支付秦随国转让费31万元。现在汇丰药房要收回房屋致使上诉人损失惨重，因此上诉人不同意原审判决，要求继续使用系争房屋。如果要求上诉人搬离则应该赔偿马热木赞等5人的损失。要求二审法院撤销原判，改判驳回汇丰药房的全部诉请。被上诉人汇丰药房辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。被上诉人秦随国未答辩。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人马热木赞等5人主张秦随国的转租系经过汇丰药房工作人员的口头同意，但未递交相应的证据证明，现汇丰药房予以否认，因此该项事实主张本院不予支持。至于其提出的转让费损失与本案租赁合同属于不同的法律关系，上诉人应当通过其他法律途径进行主张权利。本案租赁合同的解除系秦随国擅自转租，汇丰药房行使解除权所致，原审对此认定正确，处理得当，依法本院应予维持。综上所述，上诉人马热木赞等5人的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人马热木赞、马国强、马永德、马苏力么尼、马奴海负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年五月五日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……