重庆市黔江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔法民初字第06127号
原告重庆市佳辉物业管理有限公司，住所地重庆市黔江区，组织机构代码69658097-0。
法定代�人吴天勇，该公司总经理。
委托代理人蒲艳，重庆光界律师事务所律师。
委托代理人张卫，重庆光界律师事务所律师。
被告周清洌，男，生于1974年，苗族，住重庆市彭水县，现住重庆市黔江区。
委托代理人赵奉奎，重庆才学律师事务所律师。
原告重庆市佳辉物业管理有限公司（以下简称“佳辉物业公司”）诉被告周清洌物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理后，依法由本院代理审判员陆恋丽适用小额诉讼程序独任审判，于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告佳辉物业公司委托代理人蒲艳、被告周清洌及其委托代理人赵奉奎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告佳辉物业公司诉称，2013年9月18日，黔江区金龙花园业主委员会（以下简称“业委会”）与原告佳辉物业公司签订委托服�合同，确定将黔江区“金龙花园”物业委托原告提供物业管理服务。被告周清洌系黔江区“金龙花园”的业主。因被告未按月向原告缴纳相应的物业管理费、路灯费等费用，经原告多次催收，被告仍欠自2013年12月至2015年8月的物业管理费1408.44元，路灯费21元及按照合同约定应支付的违约金1271.45元，合计2700.89元。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告缴纳自2013年12月至2015年8月的物业管理费、违约金、路灯费等共计2700.89元；2、被告承担本案的诉讼费用。
庭审中，原告佳辉物业公司将诉讼请求变更为：1、被告立即向原告缴纳自2013年12月至2015年8月的物业管理费、违约金、路灯费等共计2696.89元；2、被告承担本案的诉讼费用。
原告佳辉物业公司为证明其主张，向本院出示以下证据：
1.原告的营业执照、组�机构代码和法人身份证明；
2.2013年9月18日，黔江区金龙花园业主委员会与原告佳辉物业公司签订的《物业委托服务合同》、原告佳辉物业公司的资质证书一份；
3.黔江区金龙花园业主委员会于2015年11月18日出具的证明一份；
4.催缴通知书三份。
被告周清洌辩称，一、原告佳辉物业公司的诉讼主体不适格。首先，原告与业委会签订《物业委托服务合同》时，业委会成员的产生不合法，因此《物业委托服务合同》不具有合法性。2010年9月15日，黔江区人民政府城南街道办事处《关于同意成立金龙花园业主委员会的批复》（城南街道办发（2010）75号），同意成立黔江区金龙花园业主委员会，由于业委会向各级反映小区真实问题而得罪了少数利益体，城南街道办事处规劝业委会自愿辞职无果后，在任期尚未届满且无正当理由的情况下以换届为由，组织黑山居委会暗箱操作，强行撤换了被告小区原业委会成员，该换届行为严重违背了《黔江区金龙花园业主委员会章程》第十四条的规定，也违反了《重庆市物业管理条例》第二十一条的规定。其次，原告与业委会非法成员签订的《物业委托服务合同》中的内容不合法，严重侵犯了被告及其他业主的合法权益，属无效合同。原告并非召开业主大会选聘，而是业委会非法成员在未经业主大会选聘物业服务企业的情况下，超越职权确定的物业服务企业，严重违法了《重庆市物业管理条例》第十一条第五项的规定，所以原告的产生不具有合法性，无权对被告小区提供物业服务，在被告不追认的情况下，依照《民法通则》第六十六条的规定，原告只能找无权代理的“业委会”成员追责和赔偿损失，与被告无关。原物管费为0.38元／㎡，现为0.55元／㎡，无故上�0.17元／㎡，没有召开业主大会讨论通过。被告根据小区的服务情况，物管费为0.38元／㎡都超出了合理性空间，且本次加价没有召开业主大会讨论通过，不具备合法性。原告签订的《物业委托服务合同》第七条第3项内容不合法，一是使用业主的大修基金要通过业主大会讨论通过后方可使用，二是保安值班用房属于物管用房范围，原告将搭建的违法建筑写入合同用于保安用房严重违法，三是小区公共区域的路灯电费在合同中明确由业委会协调解决，对路灯电费情况必须公示，在没有收费依据前提的情况下擅自确定路灯费不具备合法性和合理性。
二、原告动用大修基金的行为，严重损害了被告及广大业主的合法权益，同时原告没有尽到物业管理企业的服务责任。首先，国土房管局确定了大修资金的项目及额度，且这些费用不应当由业主全部承担，同时原告在�用大修资金的过程中，没有按照正规程序进行，无正规的工程量概算和预算及实施前公示，更没有将工程量的完成情况和验收情况予以公示。其次，原告没有尽到物业服务的义务，如原告长期把5栋2单元楼梯底楼当成垃圾堆放场所，严重损害了被告及该单元业主的身心健康；金龙花园小区消防通道上的车辆基本无人管理，经常被占，严重危及被告及广大业主的安全；小区大门右侧人行道旁的水果摊至今无人管理。
三、本案中，被告不存在违约行为，更不应承担违约责任及缴纳滞纳金。首先，被告一直未收到任何催缴通知；其次，从2013年12月起，物业费收费标准不是原合同的0.38元／㎡和《物业委托服务合同》中的0.55元／㎡，而原告实际在2013年12月收取0.53元／㎡，2014年和2015年又是0.50元／㎡，这充分证明原告对提高物业单价都持怀疑态度，自知不具有合法�。被告的物管费已交至2013年11月，这时的单价是0.38元／㎡，同年12月无故提升至0.53元／㎡，被告坚决反对提高收费标准才停止交纳，被告不应承担违约责任。
综上，被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误行为前，有权拒绝支付物管费。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告周清洌为证明其抗辩理由，向本院出示以下证据：
1.黔江区人民政府城南街道办事处文件《关于同意成立金龙花园业主委员会的批复》（城南街道办发（2010）75号）；
2.业主委员会备案申请表及《黔江区金龙花园业主委员会章程》；
3.2011年1月2日黔江区金龙花园业主委员会《关于业主大会讨论和表决结果的公示》；
4.2012年12月5日，黔江区金龙花园业主委员会与重庆市黔江区支别物业管理有限责任公司签订的《物业服务合同》；
5.业委会收集的部分业主意见；
6.2013年8月11日业委会与黔江区城南街道办事处接交人签字的《金龙花园业主委员会物品及资料移交清单》；
7.业委会《关于招聘小区物业服务公司情况的公示》及中标通知书；
8.多个月以上未交物管费统计表；
9.原告没有尽到管理义务的照片9张；
10.关于业委会和原告恶意串通侵吞业主大修基金的照片4张；
11.易初物业公司、支别物业公司收取物管费的收据；
12.2013年9月18日，黔江区金龙花园业主委员会与原告佳辉物业公司签订的《物业委托服务合同》；
13.证人付显全、李碧之、王俊章三人出庭作证的证人证言。
经审理查明，2013年9月18日，以黔江区金龙花园业主委员会为甲方、以原告佳辉物业公司为乙方，双方签订的《物业委托服务合同》，约定由黔江区金龙花园业主委员会委托原告为黔江区金龙花园小区提供物业管理服务，该合同对物业管理服务的服务事项、合同期限、双方的权利义务、管理目标、服务费用及违约责任等均作出了相关约定，合同第三条约定：合同期限为贰年，自2013年9月18日起至2015年9月18日止。第七条第1项约定：物业管理费：住宅物业0.55元／平方米……按建筑面积收取服务费。（在过渡期两个月仍按原来0.38元／㎡收取物业服务费）。后原告说明过渡期时间为2013年9月18日-2013年11月18日。第七条第4项约定：本着先服务后付费的原则，乙方按月收取相关物业管理服务费用，业主在次月10日前向乙方支付相关费用，逾期未交物业管理服务相关费用的，乙方可按欠费总额日3‰的标准向业主收取违约金。另外，在2015年11月18日业委会出具的证明中明确“小区公共区域路灯电费由金龙花园小区业主�每户每月一元的标准据实分摊，金龙花园业主委员会委托佳辉物业公司代收属实”。原告在庭审中明确，虽《物业委托服务合同》约定的物管费收费标准为0.55元／㎡，但实际收费标准为0.50元／㎡。
合同签订后，原告佳辉物业即进驻金龙花园小区进行物业管理。被告周清洌系黔江区金龙花园小区业主，其在金龙花园小区所购住宅建筑面积为133.73平方米，被告未支付2013年12月起至2015年8月的物业管理费。
另查明，2012年12月5日，业委会与支别物业公司签订的《物业服务合同》约定支别物业公司管理服务的期限为2012年12月8日至2013年6月8日，物业服务费的收费标准为0.38元／㎡。
本院认为，首先，关于被告辩称业委会的产生不合法及原告佳辉物业公司管理金龙花园小区的不合法性等问题，此不属于本案审查的范围，被告应按照《物业管理条例�等的规定，通过提请召开业主大会或要求有关行政主管部门予以监督指导等方式来解决上述问题。其次，原告是在原支别物业公司的管理服务到期后才参加被告小区的物业管理，被告辩称的物业委托服务合同无效，但被告自2013年12月起与原告发生争议至今未行使主张合同无效的权利，被告辩称的合同内容不合法无法律和事实依据。再次，根据《物业管理条例》第七条的规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告佳辉物业公司与被告周清洌之间成立物业服务合同关系，各方应按合同在享受权利的同时履行相应的义务；原告履行了为被告提供物业管理服务的主要义务，被告事实上也接受了其相应的服务。最后，关于被告辩称原告没有尽到服务职责，虽然原告在管理方面存在瑕疵，但并未导致业主的实质损失，原告须在今后的管理中进行改善提升，如业主确有实质损失，可向法院另行起诉。综上，被告应当按照相关合同约定的标准缴纳相应的物业服务费。
关于物业服务费的收费标准问题，《物业委托服务合同》约定的收费标准为0.55元／㎡，但原告实际收费标准为0.50元／㎡，故2013年12月至2015年8月，被告应给付原告物业费为1404.17元（0.50元×133.73㎡×21个月）。关于违约金，因被告周清洌迟延支付物管费，其应按照合同约定支付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，因该合同约定的3‰／天的违约金标准过高，应予以调整，故应按照被告欠交费用的30%计算违约金的请求，即421.25元（1404.17元×30%），本院予以确认。关于路灯费，因业委会出具的证明中明确“小区公共区域路灯电费由金龙花园小区业主按每户每月一元的标准据实分摊，金龙花园业主委员会委托佳辉物业公司代收属实”，本院对此予以确认，故被告所欠路灯费为21元（1元／月×21个月）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百七十一条、第二百七十四条之规定，判决如下：
一、被告周清洌于本判决生效后五日内向原告重庆市佳辉物业管理有限公司�付物业管理服务费1404.17元、违约金421.25元、路灯费21元，共计1846.42元；
二、驳回原告重庆市佳辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理50元，减半收取25元，由被告周清洌负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未�定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
代理审判员 陆恋丽
二〇一五年十二月九日
书 记 员 张 益