湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第02830号
原告钟建辉。
被告湖南天马房地产开发有限公司。
法定代表人：杨德辉。
被告长沙天亚房地产开发有限公司。
法定代表人：冯新力。
两被告共同委托代理人喻朋。
原告钟建辉诉被告湖南天马房地产开发有限公司（以下简称“天马公司”）、长沙天亚房地产开发有限公司（以下简称“天亚公司”）商品房预售合同纠纷一案，于2015年4月28日立案受理后，依法由审判员黎春林适用简易程序于2015年6月5日公开开庭进行了审理。书记员万山红担任法庭记录。原告钟建辉、被告天马公司、天亚公司的共同委托代理人喻朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钟建辉诉称：原告于2010年10月25日，从被告开发楼盘曙光泊岸，以人民币1815559元购买房屋一套（含2015年1月15日补差价款98元），并同被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD1002971001）（下称“合同”），合同第十九条明确规定“出卖人（即被告）在交付商品房后365个工作日内，完成该幢房屋的初始登记，初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证。取得房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证。”且明确约定：“如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第1或者2项处理：1、买受人解除合同，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付房价款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金。被告于2011年11月30日向原告交付房屋，但一直未能办理相关权属证书。直到2014年12月19日才履行办理了产权证书。而土地证至今未办理，违约日期达319天。原告现提供《房屋买卖合同》、购房发票、契税发票、房屋维修基金发票、业主领钥匙登记表、购房补差价收据及物业费收据等办证相关费用证据，证明原告已及时完全地履行了合同约定的义务。鉴于此，原告特向人民法院提起诉讼，请求责令被告履行合同中关于产权登记的约定，并判令被告向原告分别支付房屋所有权证及土地使用权证两项权属证书的合同约定的至实际办理登记之日止的逾期履行违约金。综上，请求依法判决：一、被告共同向原告支付延迟办理房产权属证书的违约金57916元；二、被告承担本案诉讼费。
被告天马公司、天亚公司辩称：一、被告只是在办理房屋初始登记时存在逾期行为，办理房屋产权证未违约，因此原告要求被告支付其延迟办理房屋产权证的违约金的诉讼请求没有事实依据。二、原告的部分诉讼请求已经超过了诉讼时效，依法不应得到支持。三、被告逾期办理初始登记的主要原因是受到南湖路隧道施工的影响。南湖路隧道西岸工程从2011年9月10日（在合同约定的办理初始登记的期限内）开始施工，这一不可抗力因素的出现，直接阻断了被告工程的验收备案登记和初始登记进程。应当根据不可抗力因素的影响，免除被告相应部分的责任。四、本案原告所主张的违约金明显过高，应当根据其实际损失情况予以调低。五、原告补差价的时间在初始登记之后，在计算违约金时，应当扣除原告所补差价，即以被告逾期办理初始登记期间原告实际所付购房款为标准来计算违约金。
经审理查明：2010年10月25日，原告钟建辉与被告天马公司、天亚公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD1002971001）及其附件。原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区潇湘中路298号曙光泊岸锦园第9幢1单元10层1001号房屋。双方在合同中约定房屋总价款为1815461元，交房时间为2011年11月30日前。合同第十九条约定：出卖人在交付商品房后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人解除合同，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付房价款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2011年11月26日，被告将上述房屋交付给原告。2015年1月19日，原告向被告补交房屋面积差价款98元。现因被告未按合同约定时间为原告办理房屋产权证书，2015年4月28日原告诉至本院。
另查明，2014年8月18日，湖南天地人律师事务所向湘江新区管理委员会国土规划部提交了关于调查了解曙光泊岸有关情况的资料，湘江新区管理委员会国土规划部于2014年8月22日答复：“经查证，‘曙光泊岸9、10栋’未在我部办理规划报建手续，无法定位到具体地块位置。”2014年8月28日，湖南天地人律师事务所刘畅律师向长沙市城乡规划局提交了获取曙光泊岸有关信息的申请，长沙市城乡规划局于2014年9月9日提供信息包括：“在对曙光泊岸项目1-10#栋进行竣工测量时，测量数据显示建筑总高度超过原审批高度0.72米至2.45米之间（未超层）。”
另查明，长沙市房屋产权管理局已于2014年11月27日受理本案涉案房屋的房屋产权证登记手续，并于2014年12月10日将涉案房屋登记在原告名下。
上述事实有当事人的当庭陈述及原、被告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、业主领钥匙登记表、房屋所有权证等予以证明，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为以下两个方面：
一、关于被告是否违约的问题。
原告与被告天马公司、天亚公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效；原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告主张未及时办理房屋产权证，系因南湖路隧道施工所导致，属于不可抗力，本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中现有证据无法证实因长沙市南湖路隧道的施工对被告为原告办理房屋产权证书造成了影响，故被告主张因不可抗力而完全免除其违约责任的抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未在合同约定的时间内将涉案房屋向相关职能部门申请办理原告所购房屋的初始登记及房屋所有权证，存在违约行为，应当承担违约责任。对于原告主张被告支付逾期办理国有土地使用权证的违约金，因根据合同约定，国土证办理期限尚未届满，本院不予支持。
二、关于违约时间及违约金的计算问题。
1、关于计算违约金期间如何确定的问题。2011年11月26日，被告向原告交付了所购房屋，根据双方合同约定，出卖人在交付商品房后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证。据此，原告主张逾期办证的违约金从2013年5月15日起算，本院予以确认。2014年11月27日，被告完成了原告所购房屋所在栋的初始登记，并于2014年12月10日将涉案房屋登记在原告名下。因被告在初始登记后90个工作日办妥了房屋所有权证，故违约时间计算至2014年11月27日截止。被告主张原告补差价的时间在初始登记之后，在计算违约金时，应当扣除原告所补差价，即以被告逾期办理初始登记期间原告实际所付购房款为标准来计算违约金，本院予以支持。被告主张原告的诉讼请求超过了诉讼时效，本案原告请求被告承担逾期办证所产生的违约金属于债权的范畴，受两年诉讼时效的限制，但自原告向法院提起诉讼之日往前两年之内的违约金主张并没有超过诉讼时效，应予支持。
2、关于双方约定的违约金计算标准是否过高的问题。被告主张原告请求支付违约金的计算标准过高，请求予以减少。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的逾期申请办理房屋所有权证的行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，可以认为其诉请过分高于原告因此而造成的损失，本院予以酌减。综上，本院综合考虑原告因被告的违约行为可能产生的损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告给付原告违约金40000元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告湖南天马房地产开发有限公司、长沙天亚房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告钟建辉支付违约金40000元；
二、驳回原告钟建辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1248元，减半收取624元，由被告湖南天马房地产开发有限公司、长沙天亚房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 黎春林
二〇一五年七月十六日
书记员 万山红