广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第845号
上诉人（原审被告）：周平。
上诉人（原审被告）：王玉芬。
上诉人（原审被告）：周展翅。
上诉人（原审被告）：周高飞。
委托代理人：李建光。
被上诉人（原审原告）：何秋妹。
上诉人周平、王玉芬、周展翅、周高飞因与被上诉人何秋妹返还原物纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2012）遂法民一初字第757号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈小红担任审判长，审判员许广恩、审判员刘芳参加的合议庭进行了审理。书记员陈禹豪担任记录。上诉人周平、王玉芬，上诉人周平、王玉芬、周展翅、周高飞的委托代理人李建光，被上诉人何秋妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：何秋妹因被周仁拖欠货款，于2000年4月24日向原审法院起诉，原审法院作出（2000）遂民初字第836号《民事判决书》，限周仁在判决生效后十五日内付清拖欠何秋妹的货款165042元。因周仁不履行上述判决确定的还款义务，何秋妹向原审法院申请执行，在执行过程中，原审法院对周仁位于遂溪县遂城镇东圩街73号混合结构的单层楼房一幢及相应的土地使用权进行处理，委托湛江市广诚拍卖有限公司于2004年5月12日对上述房产进行公开拍卖，何秋妹以93200元的价格竞价成交，并于当天签订了拍卖成交确认书及交纳了拍卖费用。何秋妹于2010年10月间办理土地使用权转让手续。2010年11月15日，遂溪县人民政府给何秋妹颁发了遂府国用（2010）第828号《国有土地使用证》。遂溪县遂城镇东圩街73号楼房的原所有人周仁是周平的哥哥。周平、王玉芬从2001年4月起即以周仁拖欠王玉芬哥哥的款为由在该楼房居住。周平称其通过遂溪县人民法院执行二庭庭长与何秋妹协商，何秋妹同意以105000元的价格将涉案房产转让给周平，周平已于2005年7月8日交付50000元，于2005年9月8日带余下的55000元到法院执行二庭交付时，因过户费用问题未协商妥当而未交付。周平据此认为涉案房屋应归其所有而与家人在涉案房屋居住至今。何秋妹遂向原审法院起诉，请求法院判令周平、王玉芬、周展翅、周高飞在十日内搬出位于遂溪县遂城镇东圩街73号的楼房。
另查明：周平、王玉芬不服遂溪县人民政府于2010年11月15日给何秋妹颁发遂府国用（2010）第828号《国有土地使用证》，于2012年8月15日向湛江市中级人民法院起诉，要求撤销遂府国用（2010）第828号《国有土地使用证》。湛江市中级人民法院于2012年12月10日以（2012）湛中法行初字第86号《行政裁定书》裁定驳回周平、王玉芬的起诉。周平、王玉芬不服上述裁定，提起上诉。广东省高级人民法院于2014年3月11日作出（2013）粤高法行终字第507号《行政裁定书》，裁定：驳回上诉，维持原审裁定。
原审法院审理认为：本案属返还原物纠纷。对于本案讼争的位于遂溪县遂城镇东圩街73号混合结构的单层楼房一幢及相应的土地使用权问题，何秋妹是通过竞拍的方式于2004年5月12日以93200元的价格买受，并于2010年10月办理该房屋相应的土地过户手续，遂溪县人民政府于2010年11月1日给何秋妹颁发了遂府国用（2010）第828号《国有土地使用证》，周平、王玉芬曾起诉请求撤销该证，后经湛江市中级人民法院及广东省高级人民法院裁定驳回其起诉，故对何秋妹已取得该土地的合法使用权的事实予以认定。位于遂溪县遂城镇东圩街73号混合结构的单层楼房，虽未办理过户手续，但何秋妹是通过竞拍买受该房屋，并已签订成交确认书。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条的规定，何秋妹已取得该房屋的所有权。周平主张其于2005年通过遂溪县人民法院执行二庭与何秋妹协商，何秋妹同意以105000元的价格将该房地产转让给周平，现虽有周平提交的遂溪县人民法院执行二庭出具的收取其50000元的收据，但该款并未转交给何秋妹，何秋妹与周平之间也没有任何关于转让该房产的书面或口头协议，故对何秋妹与周平之间存在转让关系及双方已履行转让权利、义务的事实依法不予认定。周平、王玉芬称因为该房屋的所有人周仁拖欠王玉芬哥哥的款，周平一家人自2001年4月就开始在该房屋居住。周平在何秋妹通过竞买取得该房屋后，曾想以105000元的价格向何秋妹买受该房屋，但并未成交。周平、王玉芬也没有其他事实或证据证明其对该房屋享有所有权或使用权。因此，周平、王玉芬在明知其没有所有权及使用权的情况下占有该房屋，缺乏事实和法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第十五条及最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条的规定，何秋妹已通过竞拍的方式取得该房屋的所有权，并签订拍卖成交确认书，该成交确认书即为该房屋所有权变更的合同，其所有权变更的事实自合同成立时生效，何秋妹虽未办理物权变更登记手续，不影响合同效力。据此，何秋妹对位于遂溪县遂城镇东圩街73号混合结构的单层楼房一幢及相应的土地拥有所有权及使用权。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，周平、王玉芬、周展翅、周高飞无权占有何秋妹合法取得的房屋，何秋妹要求周平、王玉芬、周展翅、周高飞搬出该房屋，符合法律规定，依法予以支持。周展翅、周高飞辩称其长期外地工作，不在该房屋居住，不应作为本案被告。周展翅、周高飞虽现在外地工作，但其已在该房屋居住多年，且其是周平、王玉芬的儿子，有共同占有该房屋的事实，故被作为本案被告参加诉讼。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条、第三十四条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：限周平、王玉芬、周展翅、周高飞于判决发生法律效力之日起二十日内搬出何秋妹所有的位于遂溪县遂城镇东圩街73号的房屋，将该房屋及相应土地的使用权返还给何秋妹。本案受理费2300元，由周平、王玉芬、周展翅、周高飞负担。
上诉人周平、王玉芬、周展翅、周高飞不服原审判决，向本院上诉称：一、本案案由应为买卖合同纠纷，而不是返还原物纠纷，原审判决适用案由错误，应予撤销；二、涉案房屋及土地，原是周平的哥哥周仁与周平共同购买的，周平出资了1万多元，故双方口头约定涉案房产中有一间房屋（12平方米）及相应的土地归周平。周仁办理的《土地使用权证》记载土地使用权面积为107平方米。遂溪县人民法院作出（2000）遂民初字第836号民事判决后，也只查封了周仁107平方米的土地及相应房屋。何秋妹与湛江市广诚拍卖有限公司签订的《拍卖成交确认书》中也注明拍卖标的是107平方米的土地及相应的房屋。由此可见，周平依法占有的12平方米土地及房屋并不在何秋妹竞买范围内。遂溪县人民政府给何秋妹颁的遂府国用（2010）第828号《国有土地使用证》，土地使用面积为119平方米，已超出了何秋妹竞买的土地范围。原审法院判令周平、王玉芬、周展翅、周高飞返还119平方米土地及房屋于法无据，依法应予撤销；三、由于周仁欠王玉芬的哥哥10万元债务，周仁与王玉芬的哥哥协商将涉案房屋及土地转让给周平、王玉芬。从2001年4月起，涉案房产一直归周平、王玉芬使用。原审法院拍卖涉案房产时，并没有通知周平、王玉芬，剥夺了周平、王玉芬的优先购买权；四、发现涉案房产被拍卖给何秋妹后，周平于2005年6月27日向遂溪县人民法院执行二庭的法官何某、黄某提出要买回涉案房产。经执行法官与何秋妹沟通，何秋妹同意将涉案房产以105000元的价格转让给周平。2005年7月8日，周平将首期购房款50000元交给了遂溪县人民法院，并约定剩余的55000元在两个月内付清。2005年9月8日，周平与何秋妹因过户费用问题发生争议，以致周平未交付剩余的55000元购房款给何秋妹。后来，周平同意负担过户费用，但何秋妹又反悔。周平虽然没有与何秋妹签订房屋买卖合同，但周平已交付50000元购房款，买卖合同自周平交付该50000元购房款时成立并生效。综上，周平、王玉芬、周展翅、周高飞自2001年4月就在涉案房屋内居住，对涉案房产享有优先购买权，而且周平与何秋妹已达成涉案房产的转让协议，并通过遂溪县人民法院向何秋妹支付了50000元购房款，周平已善意取得涉案房屋。请求二审法院：一、撤销原审判决，依法驳回何秋妹的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由何秋妹负担。
被上诉人何秋妹答辩称：何秋妹已依法取得涉案房屋的所有权，周平、王玉芬、周展翅、周高飞应当返还涉案房屋给何秋妹。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回周平、王玉芬、周展翅、周高飞的上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明：何秋妹与湛江市广诚拍卖有限公司于2004年5月12日签订的《拍卖成交确认书》确认拍卖标的物为：位于遂溪县遂城镇东圩街73号混合结构单层楼房一幢及其相应的土地使用权，总建筑面积约为107平方米。
本院认为：民事案件的案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案中，何秋妹主张周平、王玉芬、周展翅、周高飞返还涉案房产，故本案案由应定为返还原物纠纷。周平、王玉芬、周展翅、周高飞关于本案案由应为买卖合同纠纷的上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据周平、王玉芬、周展翅、周高飞的上诉请求和理由及何秋妹的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：
一、涉案房产的权属问题。何秋妹通过竞拍买受涉案房产，并于2004年5月12日与湛江市广诚拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，明确拍卖标的物为“位于遂溪县遂城镇东圩街73号混合结构单层楼房一幢及其相应的土地使用权，总建筑面积约为107平方米”。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条“动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”的规定，涉案整幢房屋的所有权及相应土地的使用权自拍卖成交之日起转移给何秋妹。周平、王玉芬、周展翅、周高飞上诉主张涉案房产中有12平方米的房屋及相应土地归周平所有，但未提供充分的证据予以证明，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，应由周平、王玉芬、周展翅、周高飞承担举证不能的不利后果，故对周平、王玉芬、周展翅、周高飞的上述上诉理由，本院不予采纳。至于原审法院拍卖涉案房产时，周平、王玉芬是否享有优先购买权，不属本案的审理范围，故本院不予审查。
二、何秋妹是否已将涉案房屋转让给周平的问题。周平、王玉芬、周展翅、周高飞上诉主张何秋妹已将涉案房产以105000元的价格转让给周平，且周平已支付50000元购房款，周平已善意取得涉案房产。因何秋妹对周平的上述主张不予认可，而且周平与何秋妹并未签订涉案房产转让的合同，何秋妹也未收取周平房产转让款，故周平、王玉芬、周展翅、周高飞以周平向遂溪县人民法院执行二庭预交了50000元购房款为由，主张周平已善意取得涉案房产没有事实和法律依据，本院不予支持。
三、周平、王玉芬、周展翅、周高飞应否返还涉案房屋给何秋妹。何秋妹是涉案房屋的所有权人及涉案土地的使用权人，依法对涉案房产享有占有、使用、收益和处分的权利。周平、王玉芬、周展翅、周高飞无权占有涉案房产，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，原审法院判令周平、王玉芬、周展翅、周高飞返还涉案房屋并未不当，本院予以维持。周平、王玉芬、周展翅、周高飞关于其不应返还涉案房产给何秋妹的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人周平、王玉芬、周展翅、周高飞负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈小红
审判员 许广恩
审判员 刘 芳
二〇一五年一月二十八日
书记员 陈禹豪
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利可以请求返还原物。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第二十九条动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。
不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。