上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初14474号
原告：上海文懿铜棒有限公司，住所地青浦区重固镇通坡塘西街XXX号。
法定代表人：钱炳文，总经理。
委托诉讼代理人：钱冬生，上海市中山律师事务所律师。
被告：吴启军，男，1976年7月16日出生，汉族，户籍所在地江苏省。
被告：杨林妹，女，1967年1月11日出生，汉族，户籍所在地江苏省江阴市。
以上两被告共同委托诉讼代理人：史明生，上海明生律师事务所律师。
原告上海文懿铜棒有限公司诉被告吴启军、杨林妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2017年10月10日公开开庭进行审理，原告法定代表人钱炳文及委托诉讼代理人钱冬生，被告吴启军、杨林妹及其共同委托诉讼代理人史明生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海文懿铜棒有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告立即腾退位于上海市青浦区重固镇通坡塘西街XXX号1室厂房；3、被告补缴租金人民币35,587元(按照每年差额23,725元，从2015年10月1日至2017年3月31日)；4、被告支付滞纳金(按照每天43元的标准自2017年4月24日起计算至实际清偿日止)；5、被告支付房屋使用费(2017年4月1日至4月27日期间为31,995元，2017年4月28日起按照每月26,172元标准计算至实际腾退之日止)。审理中，原告增加诉讼请求：被告支付原告2017年5月至8月电费10,011元、水费490元、门卫值班费2,700元、生活垃圾费1,000元、电梯分摊费174元。事实与理由：2015年9月12日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告租赁的厂房位于上海市青浦区重固镇通坡塘西街XXX号1室，面积2,370平方米，租期为2015年10月1日至2020年9月30日，租金每半年支付一次，被告应提前7日支付下次应付租金，如被告拖欠租金一个月以上视为违约，原告有权终止租赁协议；合同有效期内，一方违约，对方有权解除合同等。按照合同约定，被告应在2017年3月23日前支付下一期的租金，但被告拖延不付。按照合同约定，原告通知被告终止厂房租赁合同，要求被告腾退厂房，但被告不予理睬。原告为维护自身合法权益，诉至本院。
被告吴启军、杨林妹共同辩称：不同意原告的诉请。系争房屋于2017年4月开始拆违，被告无法正常使用。被告早已腾退，不存在解除合同、腾退的问题。双方的租金应以合同为准，而非原告主张标准。如果被告违约在先或应付未付租金情况下才产生滞纳金，但原告违约在先，不应由被告支付滞纳金。原告未告知被告该房屋是违章建筑，根据合同违约条款第三条约定，因原告导致被告造成损失应由原告承担责任。被告不清楚拆除面积，原告也未与被告协商拆除后租金标准问题。合同中未涉及门卫值班费、垃圾清理费、电梯费，故该部分费用不应在本案中处理。4月底已经拆迁，已被停水停电，故被告不应承担水电费。
本院经审理认定事实如下：位于上海市青浦区重固镇通坡塘西街XXX-
XXX号房屋自2012年12月20日登记在原告名下，建筑面积7,318.83平方米，用途为仓储。
2015年9月12日，原告作为出租方(甲方)、两被告作为承租方(乙方)，签订《厂房租赁合同》，约定甲方租赁上海市青浦区重固镇通坡塘西街88-1室租赁给乙方，租赁建筑面积2,370平方米；厂房装修日期半个月，自9月12日至9月30日，装修期间免收租金；厂房租赁自2015年10月1日起至2020年9月30日，租期五年；该厂房租赁每日每平方米建筑面积租金为0.50元，办公楼、宿舍楼等建筑面积租金为0.50元，月租金为34,067元，年租金为408,800元；租赁期间，前两年租金不变，第三年起每一年递增一次，递增率为6%；签订合同时，乙方向甲方支付厂房租赁保证金为1个月租金，甲方将厂房交付给乙方七日前乙方得首次支付六个月租金，往后每六个月一付，支付日期在上笔租金对应时间截止七日前向甲方支付；租赁期满后，厂房归还时应当符合正常使用状态；厂房租赁期间，如遇不可抗力或意外事故和市政动迁使本合同无法履行时，双方结清租房租金，本合同自动解除；租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，乙方不得拆除，甲方也不作任何补偿；合同有效期内，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，一个月以上甲方视为乙方违约，甲方有权终止租赁协议；合同有效期内，如因厂房产权问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿；合同有效期内，一方违约，对方有权解除合同等。
合同签订后，两被告向原告支付押金34,060元。
两被告承租的部分房屋因无产权证或合法批建手续，于2017年4月28日被拆除。
被告于2017年7月10日向原告法定代表人钱炳文发送短信：“钱老板，我们已经搬家搬好了，这几天有空一起谈一下结下账”。7月12日，钱炳文回复消息：“你厂区内还有好多东西吗？怎么回事，如果你全部搬走把门锁好钥匙给我，我与你结账”。被告回复：“这几天去清理，清理完给你钥匙结账”。
2017年10月10日庭审中，两被告表示早已从系争厂房内搬走，厂房内无被告物品，由原告任意处置。本院要求原、被告于2017年10月12日至房屋现场进行确认，原、被告至现场后拍摄了相关照片，原告坚持认为现场依旧有物品没有清理完毕，不同意自行清理，不同意接收房屋。
对于当事人无争议的事实，由原告、被告的陈述、房产证、厂房租赁合同、短信记录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
原告认为：1、被告发短信给原告要求结账，原告到现场查看后发现没有拆除隔墙和清理干净，所以原告不同意结账。若原告自行清理还需另外产生费用，故不同意接收厂房；2、被告逾期支付租金，系违约，理应承担违约责任。4月28日被拆除的房屋为评估报告中的13号房屋，面积为649.04平方米，按照比例计算，剩余房屋月租金为26,172元。为此，原告提供房屋价格评估明细表，被告表示不清楚被拆除房屋的面积；3、自2017年7月12日政府采取了断电措施，被告之前都是根据原告开具的收据标准支付水电费、门卫值班费、生活垃圾费和电梯分摊费，电费是抄表的，水费和电梯费是按照人头分摊的，被告自2017年5月起未支付上述费用，理应支付给原告。为此，原告提供了照片和收据，被告表示合同无约定，这些费用与本案无关。
两被告认为：1、被告杨林妹已于2017年7月8日搬离，被告吴启军已于2017年8月20日搬离。2017年7月12日原告要求被告清理房屋后，被告找人拆除了房屋隔断，并清理了垃圾，之后被告要求结账，原告要求被告承担违约金，被告不同意，故没有结账。现场遗留物品并非被告所有，与被告无关。为此，被告提供照片，证明被告已经房屋清空，原告张贴了招租广告；2、原告交付的房屋部分不合法被拆除，且停水停电，无法正常使用，故被告停止支付租金非违约，反而是原告违约导致被告产生损失。被拆除的房屋具体多少面积被告不清楚，但是合同对于租金约定是双方协商一致确定的，不存在计算错误；3、被告之前是缴纳水电费等费用的，标准和原告出具的收据上的标准差不多，但是4月房屋被拆除后停水停电，无法正常使用，故被告不应承担。
根据庭审查明的事实，本院认为，系争房屋部分面积有产权证，部分面积因无产证或无合法批建手续已被拆除，故原、被告签订的厂房租赁合同部分有效、部分无效。根据合同约定原告理应向被告提供能正常使用的房屋，因产权问题影响被告正常经营的，由原告赔偿损失，现被告承租的部分房屋因不具备合法手续被拆除，承租房屋面积发生了重大变化，且拆除后双方未就剩余房屋的使用和租金标准达成一致意见，故被告有权要求解除合同。根据短信记录，被告于2017年7月10日通过手机短信通知原告已搬走要求结账，表明被告要求解除租赁合同，故原、被告签订的租赁合同已于2017年7月10日解除，对原告认为被告违约要求解除合同的请求不予支持。关于腾退，被告已明确表示早已腾退，房屋里无被告任何物品，由原告自行处置，然原告坚持认为被告没有清理完毕拒绝接收房屋，审理中双方至房屋现场查看，拍摄的照片显示现场并无被告的经营物资和设备，只有少量废弃物，而厂区内还有其他用户，无法确定废弃物系被告物品，对此原告应当积极主动采取措施收回房屋避免损失进一步扩大，原告清理物品的成本远小于房屋租金，原告可以在清理后向被告主张清理费用，然原告坚持不愿意接收房屋，理应承当由此扩大的损失，对此本院认为被告已经履行了腾退义务，对于原告要求被告腾退系争房屋的诉请，本院不予支持。租赁合同中对于租金的标准明确进行了约定，被告承租后一直按照合同约定标准支付租金，原告未提供证据证明系计算错误，也未提供证据证明在签约后即提出异议，故对原告要求被告补交租金的诉讼请求本院不予支持。因2017年4月部分房屋被拆除，而原、被告未就拆除后剩余房屋的使用和租金协商一致，故本院认为被告未支付4月1日起的租金事出有因，并非故意拖欠租金，故对于原告主张的滞纳金本院不予支持。合同解除后，被告理应支付占有使用期间的租金，被告自述于2017年8月20日全部搬离，本院综合租赁合同约定的租金标准、房屋被拆除的情况、实际使用时间、停电因素、原被告的过错程度等，酌情认定被告应支付原告租金或使用费112,240元。因被告承租期间向原告支付了水电费、门卫值班费、生活垃圾清理费和电梯分摊费，故被告理应支付占有使用期间发生的上述费用，本院综合依据原告提供的收据、收费的标准、房屋使用的具体状况等因素，认定被告应支付原告电费10,011元、水费490元、门卫值班费2,700元、生活垃圾清理费1,000元、电梯分摊费174元。对于被告支付的押金，因合同非被告违约而解除，故原告理应将押金返还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告吴启军、杨林妹应于本判决生效之日起十日内支付原告上海文懿铜棒有限公司租金或使用费112,240元；
二、被告吴启军、杨林妹应于本判决生效之日起十日内支付原告上海文懿铜棒有限公司水费490元、电费10,011元；
三、被告吴启军、杨林妹应于本判决生效之日起十日内支付原告上海文懿铜棒有限公司门卫值班费2,700元、生活垃圾清理费1,000元、电梯分摊费174元；
四、原告上海文懿铜棒有限公司的其余诉讼请求不予支持。
五、原告上海文懿铜棒有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告吴启军、杨林妹押金34,060元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,049元，减半收取计524.50元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 金 艳
二〇一七年十一月二十七日
书记员 谭泓洁
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。