湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江岸民商初字第03790号
原告武汉德勤物业服务有限公司，住所地武汉市汉南区汉南大道353号。
法定代表人周明光，系该公司总经理。
委托代理人张旭（一般授权代理），武汉勤德物业服务有限公司员工。
委托代理人刘鑫（一般授权代理），湖南天润人合律师事务所律师。
被告石亚莉，中国国际旅游公司武汉分公司办公室主任。
委托代理人石觉生（特别授权代理），武汉汽车配件厂退休职工。
被告周长庆，无业。
委托代理人石觉生（特别授权代理），武汉汽车配件厂退休职工。
原告武汉德勤物业服务有限公司与被告石亚莉、周长庆物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月31日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，由审判员王雪涛独任审判，于2014年12月9日公开开庭进行了审理。因该案案情复杂，本院依法转入普通程序进行审理，并组成由审判员王雪涛担任审判长，人民陪审员任频、人民陪审员王呈参加的合议庭，于2015年2月2日再次公开开庭进行了审理。原告武汉德勤物业服务有限公司的委托代理人张旭，被告石亚莉、周长庆的共同委托代理人石觉生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉德勤物业服务有限公司（以下简称德勤物业公司）诉称，2009年9月26日，武汉文丰物业管理有限公司（以下简称文丰物业公司）与石亚莉、周长庆签订前期物业服务协议一份。合同约定，文丰物业公司（乙方）为石亚莉、周长庆（甲方）所有的位于武汉市江岸区澳门路125号澳门银座B2414室（建筑面积143.15平方米）房屋业主提供物业服务，物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，每一年交纳一次。入住时首先交纳一年物业管理服务费，当期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满三十日内交纳。住宅按建筑面积每月每平方米2元（按物价局核定标准收取）。甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交从逾期之日起每天按应交金额的千分之五交纳滞纳金，或逾期三个月拒交费用的，物业管理公司将采取催促措施，甚至向人民法院提起诉讼。合同还约定了其他内容。合同签订后，文丰物业公司依约提供物业管理服务至今，但石亚莉、周长庆自2012年10月1日起未交纳后续的物业管理服务费。2013年4月27日，文丰物业公司更名为德勤物业公司。德勤物业公司经向石亚莉、周长庆多次催要物业管理服务费未果，故诉至法院，请求判令：1、石亚莉、周长庆向德勤物业公司支付自2012年10月1日起至2014年3月31日止的物业管理服务费5，153.40元（143.15平方米×2元×2年）；2、石亚莉、周长庆向德勤物业公司支付违约金734.36元（以石亚莉、周长庆每月所欠的物业管理费286.30元为基数分段计算，自2012年10月1日起至2014年3月31日止，按每日千分之五的标准进行计算）；3、本案诉讼费用由被告石亚莉、周长庆承担。
原告德勤物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
证据一、德勤物业公司营业执照副本复印件、组织机构代码复印件、企业变更说明书、资质证明、法人代表身份证明书复印件、法定代表人身份证复印件各1份，证明德勤物业公司为适格诉讼主体；
证据二、业主入伙通知单、商品房买卖合同、购房发票、业主个人信息各1份，证明石亚莉、周长庆为适格诉讼主体，居住于本小区；
证据三、业主公约、物业服务合同复印件、物价局服务价格（收费）监审证复印件各1份，证明石亚莉、周长庆在本小区居住并接受物业服务，物业公司收费有法律依据；
证据四、业主欠费统计表和物业公司催费公告各1份，证明石亚莉、周长庆欠物业管理费，物业公司及时催费的事实。
被告石亚莉、周长庆辩称，德勤物业公司所述我们未交纳物业管理费的情况属实。我们于2009年底住进位于武汉市江岸区澳门路125号澳门银座B2414室（建筑面积143.15平方米）的房屋，入住后得知该小区的房屋是存放了20多年的烂尾楼，楼体原本就是歪的，开发商又私自加了4层，并将四个承重梁劈去15公分，房屋质量极差。下雨时，我们居住的房屋大面积漏水，一直都未修好，有几处漏水的部分根本就没有修理过。前三年的物业管理费我们都是按时交纳，后因下雨漏水，德勤物业公司又不进行修理，才没有交纳后期的物业管理费。我们要求物业公司尽快解决漏雨的问题。我们住房大面积漏水，主要是窗户，整个窗户边沿漏水，有地方漏水直流；房屋漏水我们找过物业公司20多次，向物业公司经理反映几十次，物业公司经理的换了7个，五年之间修了2次。我们之前按时交纳物业费是希望物业公司帮我们解决漏水的事情，但物业公司一直没有维修，所以我们才没有交纳物业费。因物业公司是过错方，没有给我们解决房屋漏水的问题，故我不同意交纳物业费和违约金。此外，我们小区居民多次要求成立业主委员会，但物业公司根本不予理会。德勤物业公司还欺骗政府，当我们向市房产局物业处反映情况时，德勤物业公司说我们是因为物业费过高才不愿意交物业费，并不是房屋维修的问题，且房屋根本不需要维修。德勤物业公司还表示其对物业费用公示过，但我们都没有见到过。物业公司也从未公示过帐目、停车费、广告费等，这些费用都不知去向。德勤物业公司长期不履行合同义务，不履行国家有关（住宅质量保证书）承诺的内容承担保修责任，以及商品房买卖合同第12、16条和前期物业服务条约第1、6、8条的规定，给业主造成极大伤害，我们要求赔偿精神损失费17，040元（按房屋建筑面积143.15平方米，每平方米2元计算，计算五年，合计17，040元）。我们是受害方，无任何过错，不可能承担任何费用。物业公司如服务不到位，请退出本小区。
被告石亚莉、周长庆为支持其抗辩意见，向本院提交了商品房买卖合同1份、照片14张，证明石亚莉、周长庆是德勤物业公司的服务对象，根据合同约定德勤物业公司在石亚莉、周长庆的房屋漏水的情况下有维修的义务，但德勤物业公司一直未履行维修义务，石亚莉、周长庆的房屋一直处于漏水的情况。
经庭审质证，对德勤物业公司提交的证据，石亚莉、周长庆除对证据二无异议外，对其他证据均有异议。其中，对德勤物业公司提交的证据一，石亚莉、周长庆认为，因德勤物业公司不讲诚信，故对德勤物业公司的主体资格有异议；对德勤物业公司提交的证据三，石亚莉、周长庆认为，对我们在本小区居住的事实无异议，但我们没有享受德勤物业公司应尽的修缮义务；对德勤物业公司提交的证据四，石亚莉、周长庆认为，没有收到德勤物业公司催告函。对石亚莉、周长庆提交的证据，德勤物业公司有异议，认为，对商品房买卖合同的真实性无异议，但开发商和物业公司是一个集团公司下的两个不同主体；对照片的真实性无异议，但对证明目的有异议。石亚莉、周长庆搬进房屋后确有漏水的问题，但不能证明其房屋目前仍漏水；物业公司已向开发商反映过房屋漏水情况，开发商也派人维修过。后业主虽表示下大雨的时候仍有漏水的问题，但业主在下大雨时并没有找过我公司。
对上述有争议的证据，本院认为，对德勤物业公司提交的证据一，因该证据能够证明德勤物业公司的主体资格，故本院对该证据予以采信；对德勤物业公司提交的证据三，因石亚莉、周长庆在审理中对双方形成物业管理服务合同关系的事实并无异议，仅是认为德勤物业公司未尽修缮义务，故本院对双方当事人形成物业管理服务合同关系的事实予以认定；对德勤物业公司提交的证据四，本院对德勤物业公司向石亚莉、周长庆催收物业费的事实予以认定。对石亚莉、周长庆提交了商品房买卖合同1份、照片14张，因德勤物业公司对商品房买卖合同的真实性无异议，故本院对商品房买卖合同的真实性予以认定，但该商品房买卖合同系石亚莉、周长庆与开发商签订，与本案审理的物业管理服务合同关系缺乏关联性；照片14张，石亚莉、周长庆在庭审中自认系在收到法院起诉状副本后拍摄，仅凭照片不足以判断房屋长期漏水，特别是漏水的具体原因（如是否为房屋质量问题，有无其他外在原因等），更不能以此证明物业公司一直未履行修缮义务，故该证据不能达到其证明目的。
经审理查明，2009年9月26日，文丰物业公司与石亚莉、周长庆签订前期物业服务协议一份。合同约定，文丰物业公司（乙方）为石亚莉、周长庆（甲方）所有的位于武汉市江岸区澳门路125号澳门银座B2414室（建筑面积143.15平方米）房屋的业主提供物业服务，物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，每一年交纳一次。入住时首先交纳一年物业管理服务费，当期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满三十日内交纳。住宅按建筑面积每月每平方米2元（按物价局核定标准收取）。甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交从逾期之日起每天按应交金额的千分之五交纳滞纳金，或逾期三个月拒交费用的，物业管理公司将采取催促措施，甚至向人民法院提起诉讼。合同还约定了其他内容。合同签订后，文丰物业公司依约提供物业管理服务。石亚莉、周长庆自2012年10月1日起，以其房屋长期漏水，物业管理公司未履行修缮义务为由，未交纳后续的物业管理服务费。2013年4月27日，文丰物业公司更名为德勤物业公司。德勤物业公司向石亚莉、周长庆催要物业管理服务费未果，故诉至法院。
本院认为，文丰物业公司（后更名为德勤物业公司）与石亚莉、周长庆签订前期物业服务协议，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应受法律保护。石亚莉、周长庆未按合同约定交纳物业管理服务费，其行为已构成违约。根据合同的约定，德勤物业公司有权主张石亚莉、周长庆支付尚欠的物业管理费。现德勤物业公司提出石亚莉、周长庆支付自2012年10月1日起至2014年3月31日止的物业管理服务费5，153.40元的诉请，符合事实和法律规定，故本院支持。德勤物业公司还提出石亚莉、周长庆支付违约金的诉请，因合同约定“甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交从逾期之日起每天按应交金额的千分之五交纳滞纳金”，德勤物业公司的该诉请符合合同约定及法律规定，故本院支持。审理中，石亚莉、周长庆提出“因房屋漏水，德勤物业公司又不进行修理，才没有交纳后期的物业管理费”，“德勤物业公司长期不履行合同义务，不履行国家有关（住宅质量保证书）承诺的内容承担保修责任，以及商品房买卖合同和前期物业服务条约的规定，给业主造成极大伤害，我们要求赔偿精神损失费17，040元”，“我们是受害方，无任何过错，不可能承担任何费用”的抗辩意见，对上述抗辩意见，本院认为：德勤物业公司作为物业服务方的保障义务，系基于物业服务而引起的相关义务，并不等同于保障石亚莉、周长庆房屋不漏水的义务（如因案外人的因素导致等），不应以此作为其支付物业服务费的前提条件。石亚莉、周长庆在审理中也未能举证证明漏水的具体情况及原因（究竟是房屋质量问题还是其他原因所致），以及德勤物业公司长期不履行修缮义务的事实。即使德勤物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的情形，石亚莉、周长庆也可以主张该公司继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，而不应以此作为其拒付物业服务费的抗辩理由。因石亚莉、周长庆以德勤物业公司未尽物业管理义务为由拒付物业服务费的抗辩理由不能成立，故本院对石亚莉、周长庆提出的该抗辩理由不予支持。石亚莉、周长庆还以德勤物业公司不履行合同义务为由主张德勤物业公司赔偿其精神损失，因石亚莉、周长庆并未就其主张在本案中提出反诉，本院在本案中不予审理，故本院对石亚莉、周长庆提出的该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告石亚莉、周长庆于本判决生效之日起十日内向原告武汉德勤物业服务有限公司支付自2012年10月1日起至2014年3月31日止的物业管理服务费5，153.40元；
二、被告石亚莉、周长庆于本判决生效之日起十日内向原告武汉德勤物业服务有限公司支付违约金734.36元；
被告石亚莉、周长庆如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元、邮寄费20元，由被告石亚莉、周长庆负担。因案件受理费已由原告武汉德勤物业服务有限公司预交，故被告石亚莉、周长庆在支付上述款项时，将受理费案件受理费50元、邮寄费20元一并支付给原告武汉德勤物业服务有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 王雪涛
人民陪审员 任 频
人民陪审员 王 呈
二〇一五年三月二十日
书 记 员 宋琼韬