贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔05民终1709号
上诉人（原审被告）：董娟，女，1964年5月17日出生，汉族，住纳雍县。
委托诉讼代理人：董颖萍，女，1959年12月19日出生，汉族，住纳雍县。系董娟之姐。
被上诉人（原审原告）：张腾，男，1978年9月5日出生，穿青人，住纳雍县。
原审第三人：刘进，男，1958年2月28日出生，汉族，住纳雍县。
原审第三人：陆梅，女，1959年12月5日出生，汉族，住纳雍县。
上诉人董娟因与被上诉人张腾及原审第三人刘进、陆梅案外人执行异议之诉一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人董娟上诉请求：请求二审撤销原判，判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、原判认定事实错误。首先，张腾与刘世华于2006年签订《出资建房协议》，刘世华委托杨维代收房款。诉争房屋所在地块国有土地�用权于2009年11月变更为杨奇霖、陆梅。2016年1月31日张升禄（张腾之父）与陆梅签订《房屋转让协议》，是在董娟向纳雍县人民法院起诉刘进、陆梅夫妇之后签订。张腾签订协议及交纳房款均与刘进、陆梅无关，不能认定张腾按《合资建房协议》约定向第三人支付了全部购房价款。其次，张腾是如何实际占有该房屋不清。最后，张腾对未办理过户登记存在过错。二、原审判决适应法律错误。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。诉争房屋未经过户登记，物权未发生变动，仍为刘进夫妇的财产，可供执行。
被上诉人张腾二审答辩称，原判正确，请求维持原判。
原审第三人刘进、陆梅二审未作答辩。
原审原告张腾向一审法院起诉请求：1、判决对位于纳雍县雍××镇工贸小区房产证号为20××05号的房产及该房产的一切装饰装修不予执行;2、判决本案诉讼费用由被告董娟及第三人刘进、陆梅承担。
一审法院认定事实：2006年1月5日，刘世华为甲方与张腾为乙方签订《合资建房协议》，约定甲方在纳雍县雍××镇工贸小区自购地基上修建房屋，乙方要求在该栋集资一套住宅为第五层，建筑面积为133.5平方米，集资单价为780元/平方米，总价款为104130元(集资金额按照房地产办证机关核定面积计算)，付款方式为第一次预付8万元，剩余24130元交房时一次性付清。还约定由于政府暂停审批工贸小区手续，房屋产权手续暂办不到给乙方，等政府开始批工贸小区手续后，由甲方统一办理房屋产权证，所需交纳的税费由乙方承担。刘世华委�杨维负责该栋房屋的修建，并代刘世华收取了张腾的房屋集资款。2006年1月9日，杨维收到张腾交来的购房款8万元。同年11月3日，杨维收到张腾交来的剩余购房款2万元。房屋建好交付后，2007年5月26日，原告张腾请装修公司对房屋进行了装修并于2007年11月入住至今。2013年7月30日，该房屋办理了房屋产权证，纳雍县人民政府将产权证号为201300305的房屋登记在刘进、陆梅名下，建筑面积为134.55平方米。2015年12月1日，张腾根据房产证上登记的建筑面积，将购房款差价5000元通过其父张升禄尾号为8595的账户转账到户名为刘进尾号为8254的账户。2016年1月31日，张升禄与第三人陆梅为办理房屋产权证变更登记手续签订了《房屋转让协议》。2016年2月5日，张升禄缴纳了办理房屋产权证变更登记手续的税费6538.05元及个人所得税4358.7元。
另查明，2005年12月，刘世华取得纳雍县雍××镇2005-00721地块的使用权，2009年8月变更使用权人为杨奇霖，2009年11月又变更使用权人为杨奇霖、陆梅。2013年12月17日及2014年5月22日，第三人刘进、陆梅分别向被告董娟借款40万元和180万元。2016年1月8日，董娟向一审法院提起诉讼，2016年2月5日，一审法院作出（2016）黔0525民初104号民事判决书判决刘进、陆梅偿还董娟借款220万元及利息。2016年4月6日，一审法院在执行申请执行人董娟与被执行人刘进、陆梅民间借贷纠纷一案中，作出（2016）黔0525执114-1号执行裁定书，查封了涉案房屋。2016年10月，张腾发现涉案房屋被查封后无法变更登记房屋所有权人，向一审法院提出案外人执行异议，一审法院于2016年12月26日作出（2016）黔0525执异20号执行裁定书，驳回张腾的异议。原告张腾向一审法院提起诉讼。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，刘世华与原告张腾签订的《合资建房协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议。原告与第三人虽未办理房屋产权证的过户登记，但并不影响协议的效力，也不影响原告占有涉案房屋的事实。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续�，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，原告依照《合资建房协议》的约定已向第三人支付了全部购房价款，第三人也将涉案房屋交由原告实际占有，原告已办理水、电及数字电视的入户登记，实际入住了涉案房屋，且已实际占有、使用10年的时间，因此双方当事人已经全部履行完毕协议内容。由于刘进、陆梅办理了房屋产权证后未及时告知原告，再加上变更登记手续较为复杂，因此花费了较长时间，且原告也在积极的配合办理产权变更登记手续，并缴纳了相应的税费，故原告对涉案房屋未办理过户手续并不存在过错。综上所述，原告请求停止对涉案房屋的执行的主张，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决：停止对坐落于纳雍县雍××镇工贸小区五层房产证号为20××05号的房屋的执行。案件受理费100元，由被告董娟负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审认定的事实与原审认定无异，本院予以确认。
本院认为，本案中，诉争房屋登记在被执行人陆梅、刘进名下，买受人张腾对诉争房屋是否享有排除强制执行的民事权利，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权�行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定审查。
1.关于讼争房屋买卖合同是否于查封之前签订及是否合法有效的问题。2006年1月5日，刘世华与张腾签订《合资建房协议》，协议并未约定共享利润、共担风险等内容，不是合伙协议。该协议约定张腾给付一定的价款，获得其中一套房屋，双方之间系房屋买卖合同关系，该合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效。杨奇霖、陆梅于2009年11月9日向纳雍�国土地局提交的《申请书》、《土地使用权共同使用协议书》载明：“双方于1999年在纳雍县雍熙镇××街共同出让得面积为475.2平方米的土地用于建房。”2015年12月1日，张腾根据房产证上登记的建筑面积，将购房款差价5000元通过其父张升禄的账户转账到刘进的账户。陆梅与张升禄于2016年1月31日签订的《房屋转让协议》内容与《合资建房协议》内容基本一致，《房屋转让协议》载明：“甲方在纳雍县雍熙镇××小区自××地基××商住楼××栋”，结合张腾的陈述，诉争房屋实为杨奇霖、陆梅等人修建。而董娟申请执行诉争房屋，一审法院查封该房屋的时间为2016年4月6日。故讼争房屋买卖合同在查封之前签订，且合法有效。
2、关于买受人张腾是否在查封之前合法占有诉争房屋的问题。张腾提交了2007年的装修合同、装修材料清单及支付装修费用的收据等书证，证实对诉争房屋进行装修的事实。《贵州省有线数字电视用户登记表》、《家庭客户宽带业务受理单》等书证证实张腾办理了水、电、数字电视、宽带入户，地址为雍熙镇工贸小区江户香汤五楼。综上，诉争房屋已移交给张腾占有，张腾基于房屋买卖合同合法占有诉争房屋。
3、关于买受人张腾是否支付全部价款的问题。《收款收据》证实，《合资建房协议》约定的购房价款，张腾于2006年元月9日、2006年11月3日分两次共支付了100000元房款。双方结算后所差款项5000元，如前所述，已在诉争房屋被查封前给付出卖人。故可以认定张腾已支付诉争房屋的全部价款。
4、关于买受人张腾对未办理过户登记是否存在过错的问题。诉争房屋为自建房，国有土地使用权初始登记在刘世华名下，因陆梅、杨奇霖为实际使�权人，后于2009年变更登记在陆梅、杨奇霖名下。《合资建房协议》第七条载明：“由于政府暂停批工贸小区手续，上述房屋产权手续暂办不到给乙方，待政府开始批工贸小区手续后，由甲方统一办理房屋产权证，所需交纳的税费由乙方承担。”2013年该房屋办理了房屋产权证，登记在刘进、陆梅名下，张腾于2015年知晓后，要求陆梅、刘进办理过户登记，并于房屋被查封前缴纳了相应的税费，故张腾对诉争房屋未办理过户登记并不存在过错。
综上所述，上诉人董娟的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人董娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 舒 平
审判员 李厚军
审判员 张 伟
二〇一七年八月四日
书记员 张钦越