广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）穗海法执异字第18号
异议人伍时彪，男，1970年12月2日出生，汉族，住所地广州市白云区。
申请执行人广州市钢正贸易有限公司，住所地。
法定代表人柯伟文，总经理。
委托代理人文耀国、张熙儒，均为广东华安联合律师事务所律师。
被执行人广州市金沅业星金属有限公司，住所地。
法定代表人梁伟玲，经理。
委托代理人余瑜，该公司职员。
被执行人梁伟玲，女，1955年12月18日出生，汉族，住所地广州市荔湾区。
委托代理人欧阳达辉，广东广信君达律师事务所律师。
申请执行人广州市钢正贸易有限公司依据已经发生法律效力的（2012）穗海法民二初字第1383号民事判决书及（2013）穗中法民二终字第215号民事判决书向本院申请执行被执行人广州市金沅业星金属有限公司、梁伟玲买卖合同纠纷一案，该案在执行过程中，本院作出（2013）穗海法执字第1718号执行裁定书，查封被执行人梁伟玲所有的位于广州市海珠区青柳大街36号某房的房屋产权。现异议人伍时彪提出异议，要求法院解除对涉案房屋的查封。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了听证质证，异议人伍时彪，申请执行人的委托代理人文耀国以及被执行人梁伟玲的委托代理人欧阳达辉到庭参加了听证。被执行人广州市金沅业星金属有限公司经本院送达异议申请书及听证传票，未到庭参与听证，本院依法缺席审查。本案现已审查终结。
异议人伍时彪认为，我方与被执行人梁伟玲于2011年6月10日签订了关于涉案房屋的《房地产买卖合同》，并在2011年6月份支付了房屋首期款1000000元，尾期在8月份全部付清房款。双方办理了该房屋的委托公证，并且在2012年城建开发商通知收楼后将该物业交付了异议人使用。异议人办理了该物业的水电费开通手续，相关管理费及开发商退回房产面积差额手续，通知异议人领取房产证通知书，但由于在办理房产证期间梁伟玲与申请执行人之间的债务纠纷在异议人购买房产之后，故请求法院解除对涉案房屋即广州市海珠区青柳大道36号自编3栋某房的查封。1、我对涉案房屋是具有合法有效的权利的，该权利先于广州市钢正贸易有限公司的债权，因此法院应对我的在先权利予以保护。2、我对涉案房屋的权利是真实存在的，是合法合理的，法院应对我的合法权利予以保护。
申请执行人答辩认为，不同意异议人的异议请求。1、所谓的房屋买卖是不合法的，在异议人所称的房屋买卖时间，当时涉案房屋在产权登记中心连初始登记都没有，不具备买卖的条件，该买卖合同应该无效；2、被执行人与异议人有串通的嫌疑，公证书只是委托处理涉案房屋，并不是将涉案房屋卖给异议人，而且公证处也不会作出这样的公证，因为当时并不具备买卖的条件。
被执行人梁伟玲答辩认为，同意异议人的异议请求。我方与异议人之间的买卖合同是真实的；1、被执行人梁伟玲已在2011年6月将涉案房屋出售给异议人，并办理了公证委托，因此涉案房屋的买卖合同是真实的、合法、有效的，并不存在欺诈或恶意串通的情形。而且被执行人梁伟玲在涉案房屋具有交付条件时立即将房屋交付给异议人，异议人一直占有使用至今，因此该买卖行为已产生物权法律效力，异议人已实际取得涉案房屋的物权，该权利先于广州市钢正贸易有限公司的债权。被执行人梁伟玲承认异议人向法院提交的证据的真实性、关联性、合法性。根据异议人提交的证据，包括《房地产买卖合同》、《汇款凭证》、《公证书》等证明异议人和被执行人梁伟玲之间的商品房买卖合同关系发生在2011年6月，而申请执行人、被执行人之间的买卖合同关系发生在2012年4月，而且最终确认该买卖合同的法律效力的终审判决在2013年3月才作出。被执行人梁伟玲在2011年没有和任何第三人发生债权债务关系的情况下将涉案房屋出售给异议人是合法的。事实上，涉案房屋所在建筑物在2013年3月已完成初始登记，按照正常办理手续，异议人可以完全毫无争议地办理房产权证，完成产权登记的。相反，自签订买卖合同并实际交付房屋给异议人之日起，梁伟玲就对该房屋没有任何的权利，该房屋已不再是梁伟玲的个人财产。2、异议人对涉案房屋的权利是真实存在的、是合法合理的，其所有的房屋不应因梁伟玲的债务予以查封。根据我国法律，查封的财产必须为债务人的财产。目前法院查封了涉案房产，按照法院的逻辑，法院认为涉案房屋是被执行人梁伟玲的财产，最起码在权利登记上认可梁伟玲是权利人才作出相应查封裁定。异议人的权利产生时间先于申请执行人，异议人的权利（物权）等级高于申请执行人的债权。法院在保护权利时必然应先保护在先权利和等级高的权利。综上，请法院依法处理执行异议，公平执行，避免执行错误，保护案外人的合法权益。
被执行人广州市金沅业星金属有限公司没有提出答辩意见。
经审理查明，申请执行人广州市钢正贸易有限公司依据已经发生法律效力的（2012）穗海法民二初字第1383号民事判决书及（2013）穗中法民二终字第215号民事判决书向本院申请执行被执行人广州市金沅业星金属有限公司、梁伟玲买卖合同纠纷一案，该案在执行过程中，本院作出（2013）穗海法执字第1718号执行裁定书，查封被执行人梁伟玲所有的位于广州市海珠区青柳大街36号某房的房屋产权。
据房地产登记簿查册表及广州市房地产产权情况表记载，广州市海珠区江南西路青柳大街36号某房权属人为广州市城市建设开发有限公司；合同状态为“预告”；产权人为梁伟玲。
另查，2011年6月10日，异议人伍时彪（乙方）与被执行人梁伟玲（甲方）签订了《房地产买卖合同》，该合同约定异议人以2660000元向被执行人购买广州市海珠区江南西路青柳大街36号自编3栋某房。2011年6月15日，唐映芦（伍时彪的妻子）、伍时彪作为受托人，被执行人梁伟玲作为委托人办理了《委托书》公证，广州市广州公证处出具了《公证书》，该《委托书》约定：“受托人是座落于广州市海珠区江南西路青柳大街36号（自编3栋）某房（广州市商品房买卖合同编号：201103134458）房屋的买受人，现委托上述受托人中任一人为委托人的合法代理人向海珠区房地产管理局及银行等有关部门申请办理以下事项：一、到海珠区房地产管理局办理房产证；……”。异议人又提交了交件人为梁伟玲、房屋地址为可逸家园A3-某房的《办理房地产权证收件回执》。
异议人为证明已支付涉案房屋的全部房款，提交了申请人为伍时彪、收款人为梁伟玲的广发银行汇款个人结算业务申请书，金额为1660000元，以及伍时彪汇给梁伟玲金额为1000000元的工商银行个人业务凭证。异议人主张在2012年4月25日已将涉案房屋交付其使用，无法提供水电发票等证据，但提供了用气地址为可逸家园3栋某房、用户名为唐映芦的《银行代扣管道燃气费授权书》，且涉案房屋已出租给他人。
本院认为，一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。另根据该《规定》第十九条的规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。因涉案房产现登记预购人为被执行人梁伟玲，故本院查封涉案房产于法有据。二、根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。异议人主张其为涉案房产的买受人和实际占有使用人，但未能证明其为被查封房屋的产权人。且由于被执行人梁伟玲不是涉案房产的权属人，异议人主张向梁伟玲购买涉案房产不符合上述《规定》第十七条的规定。故异议人要求解除对涉案房产的查封的请求本院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人伍时彪提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王志勇
审 判 员 费广健
代理审判员 陈艳玫
二〇一四年四月十八日
书 记 员 苏韵贤