盘锦市双台子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双民一初字第01130号
原告：孙宝文。
被告：盘山县农村信用合作联社。
法定代表人：李荣军。
委托代理人：贾元勃。
委托代理人：刘琳琳，辽宁双兴律师事务所律师。
原告孙宝文诉盘山县农村信用合作联社房屋买卖合同纠纷一案，于2015年09月29日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，于2015年2月15日公开开庭审理了本案。原告孙宝文及被告委托代理人贾元勃、刘琳琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年11月10日，原告孙宝文与盘山县农村信用合作联社统一信用社（以下简称为统一信用社），签订一份《同意买卖协议书》，协议约定统一信用社自愿将盘锦大华特油化工厂（该厂现已注销）给其抵债的资产一次性变卖给原告，该抵债资产坐落于盘山县良种场（房产1072.94平方米、土地4010.3平方米、设备1065套），转让总金额为人民币192万元等内容。2011年11月，原告分两次支付给被告购买抵债资产款项192万元，被告将房屋、土地、设备等实物交付给原告使用至今。本案诉争资产是于2005年3月8日经辽宁省盘山县人民法院依法裁决［（2004）盘山执字第219号《民事裁定书》］，将盘锦大华特油化工厂所有的土地4101.3平方米、十一项房屋建筑物1072.94平方米、三十四种1065套机器设备，作价1，982，080元交付给被告抵偿债务的。根据我国《物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，第三十一条规定“依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”；《民事诉讼法》第三十三条规定“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；……”。鉴于本案被告在接收判决大华特油化工程以物抵债后没有及时办理房屋、土地变更登记，导致2014年12月原告提出申请要求办理过户手续时，被有关部门告知现在无法办理房产、土地的变更登记，同时被告以种种理由拒绝配合办理，导致原告至今无法办理土地、房产变更登记，并造成严重的经济损失。为维护原告的合法权益，现依据我国相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求：1、确认原、被告之间买卖合同合法有效，2、判令确认坐落于盘山县良种场（房产1072.94平方米所有权、4处土地4101.3平方米的使用权）归原告所有。3、判令被告协助办理诉争土地、房屋的更名手续。
被告辩称：我们认为合同合法有效。根据物权法的规定，被告于2005年依据裁定确定使用权，被告2011年将财产转让原告，2014年原告要求协助办理手续，被告协助办理手续时才知道被冻结无法办理过户手续。本案中因土地部门不能办理手续，原告应提起行政诉讼，在未提起行政诉讼之前民事诉讼不宜直接确认房屋及土地。诉讼费用不予承担。
经审理查明：因案外人盘锦大华特油化工厂（以下简称盘锦大华）拖欠被告贷款，盘山县人民法院做出（2004）盘山民二合初字第46号民事调解书，调解后因盘锦大华未按调解内容执行，被告向盘山县人民法院申请了强制执行。2005年3月7日盘山县人民法院做出（2004）盘山执字第219号民事裁定书，裁定将盘锦大华所有的四千一百零一点三平方米土地、十一项房屋建筑物、三十四种机器设备作价一百九十八万二千零八十元，交付给本案被告抵偿债务。并附盘锦大华以物抵债财产明细表一份。
2011年11月10日，盘山县农村信用合作联社统一信用社（以下简称统一信用社）在本案被告的授权下，与本案原告签订了一份《同意买卖协议书》，统一信用社为甲方，原告为乙方。协议约定被告将盘锦大华以物抵债的资产变卖给原告，总金额为192万元。乙方经验收核实后，甲方不负责乙方以后在其购买的抵债资产上发生的任何费用如房产过户、土地过户等。原告已于2011年11月4日、9日分两笔将192万元付清。协议书签订后被告将以上财产交付给原告占有、使用，并交付了土地使用权证书，但因盘锦大华以物抵债房屋上设立了抵押权，房屋所有权证书四本于2014年12月5日才交付给原告。
另查明：本案诉争的土地为城镇土地，盘锦大华取得土地的方式为划拨取得。原、被告买卖土地前并未取得土地管理部门的许可，且至今原、被告均未向土地管理部门交纳出让金；本案诉争的四套房屋均已取得合法的房屋产权证书，房屋性质为公产（即盘锦大华的私有财产），原、被告买卖房屋前并未取得房产管理部门的许可；本案诉争土地及房屋至今未过户到原告名下，被告表示同意配合原告办理过户的相关手续。
争议焦点：1、原、被告2011年11月10日签订的买卖协议书效力如何认定，2、原告要求本案争议土地使用权及房屋所有权归其所有的主张是否成立，3、被告是否能协助原告办理房产及土地的过户手续。
本院所确认的上述事实，有原告提供的同意买卖协议书复印件、民事裁定书复印件、交款收据两张（复印件）、房产证四份，国有土地使用证复印件，房产证收条一份及双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经开庭审查和质证，本院予以确认。
本院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案原、被告签有书面的《同意买卖协议书》，双方签字盖章，故该协议书成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县级人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”可见，划拨土地使用权及其地上建筑物所有权转让需经市、县级人民政府土地管理部门和有批准权的房产管理部门批准，否则不得转让、出租、抵押。本案原、被告在法庭辩论终结前仍未办理批准手续，故对于原告要求确认协议书有效的诉讼请求，本院不予支持。协议书未生效，原告可要求被告履行审批手续，如被告拒不办理或者无法办理，则原告可要求解除合同，赔偿损失。本案中被告同意配合原告履行审批手续，但该审批手续至今无法办理，且原告未变更诉讼请求，要求解除合同，故原、被告签订的《同意买卖协议书》现应认定未生效。因《同意买卖协议书》未生效，故对于原告要求确认抵债资产归其所有、要求被告协助办理更名手续的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十一条，《中华人民共合同合同法》第三十二条、第四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条之规定，判决如下：
驳回原告孙宝文全部诉讼请求。
案件受理费22，080.00元，由原告孙宝文承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。
审 判 长 王 飞
代理审判员 房明明
人民陪审员 张佳奇
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 刘荣胜