上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初17296号
原告：夏继华，男，1967年3月30日生，汉族，住浙江省。
委托诉讼代理人：施立功，上海市申辰律师事务所律师。
被告：上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：陈绍圣，董事长。
委托诉讼代理人：陈帮特，系被告工作人员。
委托诉讼代理人：陆文良，系被告工作人员。
原告夏继华与被告上海松江礼品城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序于2017年1月4日公开开庭进行了审理。原告夏继华及其委托诉讼代理人施立功，被告的委托诉讼代理人陈帮特、陆文良到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告涤除上海市松江区洞泾镇长浜路XXXXXXXXXXXX号房屋(现址为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室，以下简称“系争房屋”)上的抵押，并协助原告将系争房屋的产权登记至原告名下；2.判令被告支付逾期办证违约金19万元(人民币，以下币种同)；3.判令被告向原告支付因违约所致的房租损失35万元；4.判令被告立即将系争房屋恢复水电供应。事实和理由：原告向被告购买系争房屋，并于2008年1月一次性付清了购房款434,800元。被告承诺款清后三个月内将房屋产权办至原告名下，但却一拖再拖。2012年底，被告再次承诺，2013年初定为原告办出产证。同时被告还向原告收取了办证费用。但被告再次违约，直至2016年9月仍未给原告办出产证。更不当的是，被告还将系争房屋抵押，致使无法办证，并导致原告无法对系争房屋进行正常使用和租赁。此外，2016年8月，被告还对系争房屋实施停水、停电。导致双方之间的矛盾难以调和，故诉至法院，请求判如所请。审理中，原告明确上述诉请2的计算依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，计算方式为：以总房款434,800元为基数，按照年利率5.16%的标准(系按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算得出)，从2008年4月1日计算至2016年12月1日共计104个月，得出的金额为19万多元，但考虑到解决纠纷之便，只主张19万元。至于诉请3，原告解释称，因系争房屋的小产证迟迟未办出，导致原告无法对外出租房屋获利，且被告有断水断电的行为，客观上也导致房屋无法正常使用，这些房屋空置损失均由被告所致，理应承担赔偿责任。计算方式为：参照被告与其他业主所签代包租赁合同约定的年租金标准，从2008年1月1日计算至2016年12月31日共计9年，得出的金额为35万元，至于2017年1月1日起的租金损失，不再主张。
被告辩称，对上述诉请1无异议。对上述诉请2，不同意支付。理由：一则该主张已过诉讼时效，若法院支持，顶多从本案受理之日往前推算两年；二则被告有证据证明，双方之间就违约情况已通过签署《补充协议》予以免责。对上述诉请3，亦不同意支付。二则该主张亦已过诉讼时效，二则当时被告提出希望包租系争房屋，但原告不同意，此后一直是原告自营，且系争房屋是可以办出营业执照的，不存在原告所谓的租金损失。至于上述诉请4，被告并未对原告实施停水停电，据悉，因为原告未及时向市场管理方上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司(以下简称“九洲公司”)缴纳市场维护费、物业费等，对方催讨无果才停水停电。只要原告补足上述费用，被告愿意帮助原告协调恢复供水供电一事。
本院经审理认定事实如下：原、被告双方曾签订过联建协议，约定由原告向被告购买商铺。后双方又于2008年1月7日签订《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》。该协议中对系争房屋坐落的表述为“上海市松江区洞泾镇长浜路XXX号上海国际礼品城C区24幢19号商铺”。该协议中对办理分户产权证的内容约定如下：1、因双方原签订的上海国际礼品城联建房协议书文本不符合房屋确权手续要求，为使办理分户独立产权手续顺利推进，双方同意由原联建关系结转为合法销售办证关系，由被告代理报税务部门开具分户完税发票；被告凭原告发票、该协议书、礼品城商铺统一代(包)租赁合同及市场物业统一管理服务协议书，报洞泾镇人民政府市场主管单位备案。2、原、被告对联建商铺遵守当地政府要求统一规划、统一招租、统一经营管理、统一租金所得的市场管理办法组织开业。3、产权证领取时间：根据礼品城审批手续惯例，原、被告完成上述手续，由洞泾镇人民政府行文请示确权单位审批办证，受理、领证时间由确权单位决定，补证手续、缴契税等规费待政府确权单位通知后另行通知原告缴纳。另外，该协议书亦约定，原告可委托被告统一对联建房商铺装修，该间实际装修费用按23,000元一次性包干。原告同意将联建房商铺委托被告聘请的物业公司统一管理，原告属自己经营该商铺的，同样应与被告签订物业管理服务协议。为确保市场管理统一有序的实施，双方服从市场统一规定，原告承诺自营该商铺也同样遵守先委托统一办理代(包)租，而后在市场规划经营区内返租。该协议书还对其他相关事宜进行了约定。当日，被告向原告开具了金额为434,800元的上海市房地产业销售统一发票。审理中，被告确认系争房屋购房款已付清。
2013年5月6日，被告取得系争房屋所在地块重新分户后的上海市房地产权证(大产证)，其中载有债权数额为140,000,000元、抵押权人为中国农业银行上海市松江支行、债务履行期限从2006年5月19日至2009年5月18日等登记信息。
审理中，原、被告双方确认：系争房屋现址为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室。审理中，原告自认，被告大概于2007年底已交付系争房屋，但被告迟迟未办出小产证的行为，造成原告巨大损失，故而提出租金损失的主张。
此外，审理中，关于被告提出的免责抗辩问题，其提供了系争房屋对应的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》共3套，《上海市房地产买卖合同》载明的落款日期为2008年1月7日，而《补充协议》显示的落款日期为2012年11月26日，3份《补充协议》内容一致，载明的甲方为被告，乙方为原告，正文均为“鉴于，双方在2003-2004年间签订的‘上海国际礼品城联建协议书’不能作为房地产买卖的合法合同；于2007年双方遵从政府协调意见，签订了‘联建结转(办证)协议书’，乙方同时根据联建房结算款额向税务部门缴纳了营业税，开取‘上海市房地产业销售统一发票’。2011-2012年区、镇政府及相关职能部门又为联建房的分户办证事项进行了反复协调，使之达成共识，原则同意按已开取发票面积办理分户产权证。现由于办证备案合同需采用房管局的规范合同备案，而本房产项目的性质不属于房地产企业预售、出售商品房类型，属于历史时期的联建市场项目，单价和销售性质无法衔接网上签订合同。经研究，给予按历史时期的其他房地产买卖合同备案办证。为此，双方对本办证签订的房地产买卖备案合同订立补充条款如下：1、双方同意本房地产(市场商铺)的经营管理办法，执行原联建礼品城市场经营宗旨和‘联建结转(办证)协议书’约定的市场经营义务与责任。2、在办本房产分户产权证的协调过程中镇政府和公司(甲方)曾向办证机构及有关职能部门提交过承诺书，而各联建户与公司同样向镇政府的监管部门提交相关承诺书，作为本产权经营管理的补充内容，并按此内容承担承诺责任。3、本办证备案合同是专为办证备案签订的房地产买卖合同。不存在房屋买卖违约内容，双方同意本办证备案合同中涉及违约、处罚均予免责。4、附件的一至三和五为常规房屋买卖双方的附件情况说明，而本合同内容的房屋是市场联建房，特别是联建房的建设付款内容双方早已完成，双方没有需要增加说明内容。5、附件四的说明：物业管理费、水、电、电讯等的其他费用支付，双方同意按本市场业主委员会的市场培育决定与市场管理、物业管理合同执行。”
对上述证据，被告述称，《上海市房地产买卖合同》的实际签订日期亦为2012年11月26日，是双方为了履行《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》上约定的办证流程，并为了便宜起见，将《上海市房地产买卖合同》的落款日期倒签至《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》签订及购房发票开具之日。原告对该证据的真实性无异议，但称，虽然《补充协议》确为2012年12月26日所签，但《上海市房地产买卖合同》到底是何时所签，其表示记不清了，应该是《补充协议》之前所签。另外，原告指出，即便《补充协议》上所载的房地产买卖备案合同真是上述《上海市房地产买卖合同》，也不能证明被告的证明目的。理由为：一则，该《上海市房地产买卖合同》仅为办证所需签订的形式上的合同，且该合同上并未对逾期办证的违约责任作出约定。二则，《补充协议》上的免责条款即便成立，也是指对房地产买卖备案合同上约定的违约责任予以免责，并非是对此前的联建协议及《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》相关合同义务的免责。三则，办证是被告的法定义务，违反该义务即要承担相应的责任。四则，《补充协议》的文本是被告提供的，其在协议条款中免除自己的法定义务和责任，明显是不当的。
审理中，关于水、电问题。原告称，系争房屋交付时，水电均是正常的，但2016年8月遭市场的电工切断，导致原告无法正常使用房屋。只于该电工到底是哪家单位的职工，原告表示不清楚。而被告坚称，断水断电非其所为，系市场管理方九洲公司在催讨相关费用无果的情况下所采取的措施，与被告无涉，但若原告支付相关费用的话，被告可以帮助协调此事。原告则进一步指出，九洲公司与被告有关联，该公司的法定代表人正是被告公司的员工的陈帮特，故断水断电肯定与被告有关。被告对此不予认可。
审理中，对于被告所提时效抗辩，原告称，其一直以口头方式催告被告履行义务，每年都会多次到被告处进行催告。被告对此表示确认。
上述事实，有礼品城联建房结转销售(办证)协议书、上海市房地产业销售统一发票、上海市房地产登记薄及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当根据合同约定履行各自的义务。
根据《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》中原、被告对系争房屋当时不符合房屋确权手续要求、领取产证时间需取决于洞泾镇政府的申请以及确权单位的审批等内容的约定，原、被告双方在签约时对系争房屋办理分户产权证时间并非被告自身所能预料和控制已有预见，产权证办理有待相关职能部门的确定，此系造成原告长期未取得分户产权证的原因。审理中，原告亦确认被告直至2013年5月6日方取得重新分户后的大产证。但2013年5月6日之后，办证条件已经具备，被告逾期不协助原告办理小产证显属违约，理应继续履行办证义务并承担相应的违约责任。此外，鉴于被告在与原告签订上述协议书并收取相应价款之后，又将包括系争房屋在内的房屋抵押他人，且至今仍未注销其对系争房屋设定的抵押负担，显属不当，故被告应当注销其对系争房屋设定的抵押登记，本院对原告关于注销抵押登记的诉讼请求，予以支持。至于逾期办证违约金的问题，考虑到违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的判定既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度、双方履约的情况及原告的诉请等因素，现原告以购房款434,800元为本金计算违约金并无不妥，但计算标准和计算期间，本院结合案情依法予以调整，计算标准可按照中国人民银行同期贷款利率，计算期间为自2013年5月21日起计算至实际办出产证之日止。另外，该违约金还应以原告主张的19万元为限。至于被告所提免责抗辩，因《补充协议》的相关条款约定模糊，且原告对此又不予认可，本院结合文意以及本案其他证据，难以得出被告主张的免责情形，故对被告的抗辩意见本院不予采信。至于被告所提时效抗辩，结合双方的陈述，本院认为该抗辩理由并不成立。
至于原告所提租金损失，一则，原告自认被告约于2007年底已向其交付了房屋，二则不管是原告主张因被告未及时办出系争房屋产权证而导致其房屋空置损失，还是以租金损失的形式提出赔偿请求，均缺乏事实和法律依据，本院难以采信，故对原告该项诉请本院不予支持。至于恢复水电供应的诉请，因原告并无充分证据证明该停水停电行为系由被告造成，故该诉请尚缺乏依据，本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内注销位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋上的抵押登记，并协助原告夏继华将上述房屋的产权转移登记至原告夏继华名下；
二、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告夏继华自2013年5月21日起至上述房屋实际登记至原告夏继华名下之日止的逾期办理产权证的违约金(以434,800元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，并以19万元为限)；
三、驳回原告夏继华的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13,548元，减半收取计6,774元，财产保全申请费2,694元，合计诉讼费9,468元，由原告夏继华负担1,750元(已付)，由被告上海松江礼品城有限公司负担7,718元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一七年三月二日
书记员 周昳歆
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。