辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终12815号
上诉人（原审原告）：王贵强，男，1973年2月3日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。
委托诉讼代理人：袁力宏，辽宁汕众律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张晓静，女，1963年2月9日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：高际峰，辽宁鼎煊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁城投地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区市府大路112号。
法定代表人：王岩，公司总经理。
委托诉讼代理人：赵率帆，辽宁正直律师事务所律师。
上诉人王贵强因与被上诉人张晓静、辽宁城投地产开发有限公司（以下简称“城投公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初6235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王贵强上诉请求：1、撤销一审民事判决书；2、解除对位于沈阳市大东区望花中街111-2号1-5-7室房产的查封；3、终止对王贵强购买的上述房产的执行。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律不当。一、我方作为购房者，多次要求开发商办证，由于开发商原因无法办证，我方对于没有及时办理房产登记不存在过错，对这一事实一审未查明和认定。二、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，我方已向开发商付足房款并已占有房屋，但尚未取得房屋产权证的，法院不得执行。查封前我方早已对房屋实际占有，办理入住手续和领取钥匙不能作为实际占有时间节点，只能作为入住时间节点。三、我方在合同签订时已付全款，通过购房协议、购房合同、银行明细以及收据形成完整证据链，合同双方权利义务履行完毕，债的关系即将消灭，只差履行不动产物权登记手续，购房人享有一种优先于一般债权的准物权。依据物权优于债权的原则，我方权利足以排除申请执行人的债权。四、一审法院依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条适用法律错误，应适用第28条规定，两条规定区别不是对房地产开发企业的特殊保护，而是对是否缴纳全部和实际合法占有的特殊保护。五、本案中申请执行人的债权只是一般债权，不享有任何优先权，不能对抗王贵强的权利。综上，我方查封前已与开发商签订商品房买卖合同，认购协议具备商品房买卖合同的基本内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该协议应当认定为商品房买卖合同，我方缴纳了全款且已经实际占有，对涉案房屋拥有准物权，依法足以排除其他债权，请求二审法院支持我方上诉请求。
张晓静辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回王贵强的上诉请求。一、王贵强在查封前无合法有效书面买卖合同，没有证据证明其向城投公司交纳购房款，办理入住时间在查封后，不属于在查封前已合法占有不动产且王贵强名下存在其他房产用于居住。故王贵强的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，不存在排除强制执行的效力。二、王贵强提供的证据无法证明其是真实合法的善意购房人，无法证明登记在城投公司名下的房产系王贵强所有。首先，王贵强与城投公司之间没有合法有效的商品房备案合同。其次，王贵强无法证明其已经支付了购房款。再次，城投公司在2013年8月16日就已经取得了商品房预售许可证，此后房屋买卖均可以签订正式商品房备案合同和出具正规购房发票。王贵强一直没有向城投公司要求合同备案和索要发票，如果是购房用于居住不合常理。最后，根据《物权法》第九条规定，案涉房屋所有权未变更，王贵强不享有物权，不能排除执行。三、王贵强并非合法占有房屋，其入住时间在查封后。综上，王贵强的主张不符合法律规定，不能排除法院强制执行涉案房屋。
城投公司辩称，与王贵强的买卖合同真实存在。
王贵强向一审法院起诉请求：1、撤销沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102执异56号执行裁定书、（2014）沈和民二保字第35号民事裁定书和协助执行通知书；2、解除对沈阳市大东区望花中街111-2号1-5-7室房产的查封；3、终止对王贵强所购买的上述房产即沈阳市大东区望花中街111-2号1-5-7室的执行。
一审法院认定事实：2014年12月4日，一审法院根据张晓静的诉前保全申请依法作出（2014）沈和民二保字第00035号民事裁定及（2014）沈和民二保字第00035号协助执行通知书，裁定查封城投公司价值834,664元财产。2014年12月19日，一审法院依法预查封了位于沈阳市大东区望花中街111-2号1-5-7房屋。之后，张晓静向一审法院提起诉讼，要求城投公司返还欠款本金及违约金共计834,664元。一审法院审理后，于2015年11月11日依法作出（2015）沈和民二初字第4号民事裁定书，认为该案事实与城投公司涉嫌的刑事案件事实相同，应予驳回起诉。之后，张晓静不服，向沈阳市中级人民法院提起上诉，该院于2016年1月22日作出（2015）沈中民二终字第3042号民事裁定，撤销一审法院（2015）沈和民二初字第4号民事裁定书，指令一审法院进行审理。2016年7月20日，一审法院依法审理后，作出（2016）辽0102民初5116号民事判决，判决辽宁城投地产开发有限公司返还张晓静购房款420,710元；辽宁城投地产开发有限公司自2013年2月1日起至该判决确定给付之日止，以420,710元为基数，按年利率24%向张晓静支付逾期付款利息；驳回张晓静其他诉讼请求。该判决已于2016年8月8日生效。一审法院在对该案进行执行过程中，王贵强向一审法院提出执行异议，要求解除位于沈阳市大东区望花中街111-2号1-5-7室房产的查封。一审法院经审查后，依法作出（2017）辽0102执异56号执行裁定书，驳回其异议。
另查，2013年11月4日，城投公司（甲方）与王贵强（乙方）及案外人辽宁城置地产开发有限公司（以下简称“城置公司”）（丙方）签订《商品房认购协议》一份，约定乙方认购甲方开发建设的“万城”商品房，2号楼5层7号，建筑面积32.62平方米，单价5293元/平方米，房款总额为172,658元。乙方认购“万城”商品房应交纳的房款，在丙方应返还给乙方的总款项范围内由丙方直接转付给甲方。同时还约定待取得商品房预售许可证签订《商品房买卖合同》后，甲方为乙方开具商品房销售发票。同日，城投公司向王贵强出具案涉房屋房款专用收款收据一张。2015年5月15日，王贵强与城投公司签订《商品房买卖合同》一份，约定王贵强购买城投公司开发的案涉房屋，约定交房日期为2013年12月30日，该合同未在房产登记机关备案登记。同日，城投公司向王贵强开具“入住代收单”。
又查，2015年5月15日，王贵强向沈阳绿建物业服务有限公司交纳2014年6月1日至2015年5月31日的物业费及垃圾清运费共计865元。2015年5月26日，王贵强向沈阳绿建物业服务有限公司交纳2015年6月1日至2016年5月31日的物业费665元。2016年8月4日，王贵强向沈阳绿建物业服务有限公司交纳2016年6月1日至2017年5月31日的物业费665元。2016年10月17日王贵强向沈阳市巨能热力供暖有限公司交纳2014年1月26日至2014年3月31日的采暖费393.1元。同日又向该公司交纳了2014年11月1日至2015年3月31日及2016年11月1日至2017年3月31日的采暖费分别为913.3元和760元。
庭审中，王贵强自认2015年5月15日办理的入住手续，并于当日从开发商处收到的钥匙。同时自认案涉房屋其现在出租，另在铁西区有其他房屋。
对于王贵强提供的与城投公司及案外人城置公司签订案涉房屋《商品房认购协议》，与城投公司签订的案涉房屋《商品房买卖合同》，因协议底部及合同后部均有城投公司的签章及王贵强本人签字，故对协议及合同的证明效力予以确认。
对于王贵强提供的城投公司向王贵强出具的案涉房屋收款收据，结合本案其他证据及各方当事人陈述，并不能证明王贵强向城投公司实际交纳了该笔房款，故对该份证据的证明效力，不予确认。
对于王贵强提供的与案外人辽宁城开维港地产开发有限公司（以下简称“城开公司”）及案外人城置公司签订的《商品房认购协议》，与案外人城开公司签订的《商品房买卖合同》，银行个人活期明细，因该协议、合同及银行明细均与本案无关，故对该组证据的证明效力，不予确认。
对于张晓静提供的城投公司就案涉房屋预售许可证网络打印件，因该网络打印件系从房产登记机关官方网站查询后，截取打印，故对该份证据的证明效力，予以确认。
一审法院认为：王贵强所提本执行异议之诉，系在金钱债权中，王贵强作为买受人对登记在被执行的房地产开发企业即城投公司名下的商品房提出异议，应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件进行审查，也即符合下列条件且其权利能够排除执行的，王贵强异议才能成立：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
虽然王贵强与城投公司就案涉房屋于2013年11月4日签订了《商品房认购协议》，但是该协议性质仅为预约合同，并不具备《商品房买卖合同》的效力，而双方签订《商品房买卖合同》的时间为2015年5月15日，晚于一审法院查封案涉房屋的时间（2014年12月19日）。同时，王贵强在庭审中自认将该房屋出租，且另有房屋居住。最后，王贵强所举证据不足以证明其实际交纳了案涉房屋房款50%以上。故王贵强所提异议并不符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，对王贵强的诉讼请求，无法支持。
一审法院判决：驳回王贵强的诉讼请求。案件受理费3754元，由王贵强负担。
二审期间，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定对王贵强所提异议进行审查，并不存在适用法律不当的情况。现王贵强上诉主张应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定对其异议进行审查，即应同时符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，其权利才能够排除执行。本院依据上述规定，对王贵强的异议主张评述如下：
首先，王贵强与城投公司于2013年11月4日签订的《商品房认购协议》的性质应为预约。预约是指将来订立一定契约的契约。预约的形态多样，有的预约内容详尽，将未来本约应规定的内容几乎都在预约中做了明确约定。因此，仅依据当事人合意内容是否全面，不足以界分预约和本约。判断合同系预约还是本约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确双方间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，即使预约的内容与本约十分接近，也应尊重当事人的意思表示。本案中，王贵强与城投公司于2013年11月4日签订的《商品房认购协议》虽然已经约定了拟买卖房屋的位置、面积和价款，但其第三条约定“待取得商品房预售许可证签订《商品房买卖合同》后，甲方为乙方开具商品房销售发票”，第四条约定“交付时间以双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间为准”，第六条约定“签订《商品房买卖合同》前，甲方免费为乙方更名一次”。可见，双方当事人已经明确表示要在将来订立一个新的合同，以明确双方之间房屋买卖法律关系的具体内容。实际上王贵强与城投公司也于2015年5月15日签订了正式的《商品房买卖合同》。因此王贵强与城投公司2013年11月4日签订的《商品房认购协议》性质为预约合同，双方于2015年5月15日签订《商品房买卖合同》的时间晚于一审法院查封案涉房屋的时间（2014年12月19日）。本院认为依据现有证据，不能认定在人民法院查封之前王贵强和城投公司已就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同
其次，王贵强于2015年5月15日办理入住手续，取得案涉房屋的钥匙，并缴纳了物业费等相关费用,应当认定王贵强自2015年5月15日起取得对案涉房屋的占有。王贵强在二审中主张，2014年6月物业公司经理取得其同意，撬开案涉房屋的房门将房屋给农民工居住，从这一时间王贵强即取得对案涉房屋的合法占有。本院认为，第一，王贵强对其提出的这一主张，未提供相关证据予以证明。第二，购房者购买房屋应办理正式交接手续，取得房屋钥匙，才能认定为合法占有。王贵强自认在2014年6月物业公司撬门时未取得房屋钥匙，案涉房屋由农民工居住，难以认定是由王贵强实际占有。且物业公司撬开房屋大门的行为也不具有合法性，不应认定为合法占有。因此，综合现有证据，王贵强办理入住手续的时间在一审法院查封涉案房屋之后，不符合购房人在查封前已合法占有该不动产的法定条件。
再次，王贵强主张其于2010年12月向城开公司银行转款341,997元，于2011年12月18日向城置公司银行转款49,901元，上述款项包含了案涉房屋购房款172,658元。本院认为，城开公司与城置公司并非本案王贵强购买案涉房屋的合同相对方，上述两笔款项的转款用途也未写明是用于购买案涉房屋的购房款。王贵强虽然主张城投公司与城开公司、城置公司是关联公司，但在无其他证据的情况下，仅依据三家公司法定代表人是同一人尚不能认定三家公司存在人格混同。在没有其他相关证据的情况下，王贵强向城开公司和城置公司的转账行为不能当然认定为向城投公司履行支付房款义务的行为。故本案中王贵强向城开公司、城置公司转款的行为难以认定包含了本案案涉房屋的购房款。而仅依据城投公司出具的收据，也难以认定王贵强向城投公司支付了全部购房款。因此本院认为，依据现有证据，无法认定王贵强支付了案涉房屋的全部购房款。
最后，关于王贵强提出的其享有的权利可以排除张晓静的债权的主张。本院认为，占有是一种法律事实，而非权利。案涉房屋虽然已经交付王贵强占有使用，但未完成过户登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，王贵强未取得案涉房屋的所有权，其享有的是依据案涉《商品房买卖合同》要求城投公司办理产权登记备案，转移案涉房屋所有权的债权。由于此类债权不具备排他性，王贵强不能依据其对城投公司享有的债权排除张晓静债权的实现，更不能依据其对城投公司享有的债权以及其占有案涉房屋的事实排除法院的强制执行。如因法院的强制执行致使王贵强不能取得案涉房屋的所有权，王贵强应依据其与城投公司签订的《商品房买卖合同》要求城投公司承担违约责任。
综上所述，王贵强的异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，其上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3754元，由上诉人王贵强负担。
本判决为终审判决。
审判长 周濛
审判员 王虹
审判员 单立
二〇一七年十二月十九日
书记员 许璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；