甘肃省酒泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘09民终1073号
上诉人（原审原告）：瓜州县正和物业服务有限责任公司，统一社会信用代码×××。
法定代表人：王作奇，该公司经理。
委托诉讼代理人：富生花，女，该公司出纳。
委托诉讼代理人：高梦孝，甘肃神舟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵伟成，男，生于1982年5月7日，住甘肃省瓜州。
原审第三人：酒泉观筑房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码×××。
法定代表人：丁宇环，该公司经理。
委托诉讼代理人：田卫东，男，该公司监事。
上诉人瓜州县正和物业服务有限责任公司因与被上诉人赵伟成、原审第三人酒泉观筑房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服瓜州县人民法院（2016）甘0922民初1088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人瓜州县正和物业服务有限责任公司的法定代表人王作奇及其委托诉讼代理人高梦孝、被上诉人赵伟成、原审第三人的委托诉讼代理人田卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瓜州县正和物业服务有限责任公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.被上诉人赵伟成的证据仅能证明其交纳了2万元的首付款，无证据证实其将剩余的首付款已付清，一审法院将赵伟成应当承担的举证责任转嫁给上诉人，违背了法律规定；2.一审法院仅凭赵伟成持有首付款发票的事实就认定其已付清案涉楼房首付款，属认定事实错误。
被上诉人赵伟成辩称，答辩人已付清案涉楼房首付款。地下室的房款应当包含在购房合同款中，不应另行计价。瓜州县正和物业服务有限责任公司的上诉请求不能成立。
原审第三人酒泉观筑房地产开发有限责任公司述称，本公司虽与赵伟成签订了房屋买卖合同，但实际上是瓜州县正和物业服务有限责任公司和赵伟成之间存在住宅楼和地下室的房屋买卖合同。请求依法公正判决。
瓜州县正和物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：依法判令被告赵伟成向原告支付拖欠的购房首付款74609元、地下室购买款27678元及借款2684元，合计104971元。
一审法院认定事实：2015年4月10日，原告瓜州县正和物业服务有限责任公司与第三人酒泉观筑房地产开发有限责任公司协商，第三人将唐城观筑小区4号楼1单元202室住宅楼以及11号地下室转让给原告以抵顶第三人欠原告的工程款，原告同意后，双方办理了相关手续。双方约定，住宅楼抵顶价为294609元，地下室抵顶价为27678元，合计322287元。原告接收顶账房屋后，于2015年4月11日与被告赵伟成口头协商一致，将该顶账房（含地下室）转卖给被告。原告与被告未签订书面房屋买卖合同。为便于被告办理房产证，被告与第三人签订了商品房买卖合同。2015年4月13日，第三人开具了94609元的首付款发票。2015年4月24日，被告向原告交纳了购房款2万元，原告开具了收据。2015年6月30日，被告在中国建设银行瓜州支行办理的房屋按揭款20万元发放至第三人的账户，第三人扣留了1万元保证金后将剩余的19万元按揭款转账至原告账户。被告办理按揭款时，原告的财务人员富生花为被告缴纳了办理按揭的保险费2684元，被告向富生花出具了借据，但原告庭审时陈述该借款系原告支付。被告承认未向原告支付地下室购房款。法院调取的李长红询问笔录一份、收条一张、欠条一张、谭新诚询问笔录一份，原告瓜州县正和物业服务有限责任公司虽对此提出异议，但该证据符合证据规则规定的证据应具备的形式要件，故应当予以认定。法院调取的证据证实被告赵伟成收到李长红工程介绍费5万元和向谭新诚借款1万元的事实。
一审法院认为，原、被告就住宅楼首付款是否付清及地下室是否优惠存在争议。被告持有的住宅楼首付款发票可以证实被告已付清了住宅楼首付款，原告陈述被告只交纳了2万元首付款，剩余首付款未交纳，但原告未提供相关证据予以证实，原告提供的原告开具的2万元收据仅证实被告向原告交纳了2万元的房款，并不能证明被告只向原告交纳了2万元房款及剩余房款未交纳的事实。被告虽与第三人签订了商品房买卖合同和储藏间使用权转让协议，但实际应为原告与被告之间形成了住宅楼及地下室的口头买卖合同，原告将地下室交付给了被告，被告应当向原告支付地下室购房款，被告提出地下室优惠的辩解，原告不予认可，被告又未能提供证据予以证实，故不予采纳。综上所述，原告要求被告支付剩余首付款74609元的请求，证据不足；原告要求被告支付地下室购房款27678元的请求，理由充分，证据确实，应予支持；原告要求被告支付借款2684元的请求，被告认可该借款，且证据确实，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，判决：一、被告赵伟成支付原告瓜州县正和物业服务有限责任公司地下室购房款27678元、借款2684元，合计30362元。限于判决生效后十日内履行；二、驳回原告瓜州县正和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1200元，由原告瓜州县正和物业服务有限责任公司负担852元，被告赵伟成负担348元。
二审中，上诉人瓜州县正和物业服务有限责任公司围绕上诉请求提交了新证据。一是案涉住宅楼房门原装钥匙一套5把，拟证明赵伟成未交清首付购房款，钥匙一直由上诉人保管。二是酒泉观筑房地产开发有限责任公司发票开具登记明细台账两页，拟证明案涉房屋首付款94609元的发票系由赵伟成于2015年4月13日从酒泉观筑房地产开发有限责任公司领取，按揭款20万元的发票系由赵伟成于2015年7月1日从酒泉观筑房地产开发有限责任公司领取。本院组织各方当事人进行了质证。
经二审审理查明以下基本事实：2015年4月10日，瓜州县正和物业服务有限责任公司与酒泉观筑房地产开发有限责任公司经协商，酒泉观筑房地产开发有限责任公司将唐城观筑小区4号楼1单元202室住宅楼以及11号地下室转让给瓜州县正和物业服务有限责任公司，用于抵顶酒泉观筑房地产开发有限责任公司欠瓜州县正和物业服务有限责任公司的工程款，双方办理了相关手续。双方约定，住宅楼抵顶价为294609元，地下室抵顶价为27678元，合计322287元。瓜州县正和物业服务有限责任公司接收该房屋后，又于2015年4月11日与赵伟成达成口头协议，约定瓜州县正和物业服务有限责任公司将该房屋（含地下室）转卖给赵伟成，但双方未签订书面房屋买卖合同，后瓜州县正和物业服务有限责任公司向赵伟成交付了房门的装修钥匙，原装钥匙未交付。为便于赵伟成为该房屋办理房产证和按揭贷款，赵伟成与酒泉观筑房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同。2015年4月13日，酒泉观筑房地产开发有限责任公司开具了94609元的首付款发票，当日，赵伟成从酒泉观筑房地产开发有限责任公司处领取了该发票。2015年4月24日，赵伟成向瓜州县正和物业服务有限责任公司交纳了购房首付款2万元，瓜州县正和物业服务有限责任公司开具了收据。2015年6月30日，赵伟成在中国建设银行瓜州支行办理的房屋按揭贷款20万元发放至酒泉观筑房地产开发有限责任公司的账户，该公司扣留了1万元保证金后将剩余的19万元按揭款转账至瓜州县正和物业服务有限责任公司账户。2015年7月1日，赵伟成从酒泉观筑房地产开发有限责任公司处领取了按揭款发票。案件审理过程中，赵伟成认可其未向瓜州县正和物业服务有限责任公司支付过地下室购房款的事实。另查明，赵伟成办理按揭贷款时，瓜州县正和物业服务有限责任公司为赵伟成垫交了办理按揭的保险费2684元，赵伟成出具了借据。还查明，赵伟成曾于2015年4月20日收到过李长红工程介绍费5万元，并向谭新诚借款1万元。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为被上诉人赵伟成是否向上诉人瓜州县正和物业服务有限责任公司付清了案涉房屋的首付款94609元。一般情况下，发票的功能主要有三项，一是收、付款凭证，二是具有确认业务具体金额的结算功能，三是税务机关进行税务监督和管理的工具。本案中，案涉房屋的首付款发票的开具人和收款人不属于同一个主体，且付款人赵伟成的付款时间与发票的出具时间并不同步，因此，认定赵伟成是否已经付清购房首付款，不能仅凭其持有首付款发票的事实，还应当结合其他证据及房屋买卖双方的交易习惯来综合认定。在一、二审中，赵伟成多次辩解其已将案涉楼房首付款94609元全部付清，辩解的事实和理由主要包括：”首付款发票虽于2015年4月13日开具，但其当天并未领取，其已先后分两次以现金方式向瓜州县正和物业服务有限责任公司交纳了购房首付款，第一笔是2万元，交款时间是2015年4月24日，瓜州县正和物业服务有限责任公司出具了收据，第二笔是74609元，交款时间大约是2015年4月底，在首付款交清的同时，瓜州县正和物业服务有限责任公司收回了之前的2万元首付款收据并向其交付了由酒泉观筑房地产开发有限责任公司开具的首付款发票”。但根据本院查明的事实，赵伟成于2015年4月13日首付款发票开具的当天即从酒泉观筑房地产开发有限责任公司处领取了该发票，赵伟成陈述的其于2015年4月底交清首付款后同时领取首付款发票的事实，明显与本院查明的案件事实不符。故赵伟成主张的以现金方式向瓜州县正和物业服务有限责任公司交清下余的首付款74609元的辩解理由，与交易习惯不符且证据不足，本院不予采信。赵伟成所提地下室房款应当包含在购房合同款中不应另行计价的抗辩主张，亦证据不足，本院不予支持。瓜州县正和物业服务有限责任公司主张由赵伟支付剩余首付款74609元、地下室购买款27678元及借款2684元的诉讼请求均应予支持。二审中，瓜州县正和物业服务有限责任公司表示可从赵伟成的应支付款项总额中减免2万元，该行为系其自愿处分实体权利的行为，不违反法律禁止性规定，本院予以确认。
综上所述，上诉人瓜州县正和物业服务有限责任公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定的部分事实有误，判处不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销瓜州县人民法院（2016）甘0922民初1088号民事判决；
二、被上诉人赵伟成支付上诉人瓜州县正和物业服务有限责任公司楼房首付款、地下室购买款及借款共计84971元，限于判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1200元，二审案件受理费2400元，合计3600元，由上诉人瓜州县正和物业服务有限责任公司负担1200元，被上诉人赵伟成负担2400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王振生
审 判 员 张小青
代理审判员 茹丽霞
二〇一七年三月十日
书 记 员 许建华