辽宁省锦州市凌河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凌河民一初字第00429号
原告李某某，女，1951年出生，汉族，退休工人，住锦州市凌河区。
委托代理人范卫平，辽宁卫华律师事务所律师。
被告金某侠，女，1949年出生，满族，退休教师，住辽宁省大连市。
被告金某贤，女，1962年出生，满族，锦州市附属第一医院员工，住锦州市凌河区。
被告贺某某，女，1945年出生，汉族，退休工人，住锦州市凌河区。
被告金某伟，男，1970年出生，汉族，工人，住锦州市凌河区。
被告金某，女，1968年出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区。
被告金某茹，女，1952年出生，汉族，住辽宁省锦州市古塔区。
原告李某某诉被告金凤霞、金某贤、贺某某、金某伟、金某、金某茹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李某某及委托代理人范卫平、被告贺某某、金某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告李某某系买房人李振林的女儿，被告金庆祥、金凤霞、金某贤均系卖房人金景池的子女。早在1999年8月金景池作为锦州附属第一医院的职工从单位分到一处具有使用权的房屋，该房屋坐落于凌河区文胜里31—11号的楼房（建筑面积45.74平方米），2001年4月4日，金景池的长子金庆祥以卖房人的名义与买房人李振林之女儿李某某签订了《房屋买卖协议》（注：订立协议前金景池已死亡），而买房人李振林则授权原告李某某代理其父亲名义与金景池长子金庆祥签订了上述《房屋买卖协议书》，协议主要内容是：被告金庆祥将锦州附属第一医院分配给金景池的上述集资房卖给原告之父李振林，价格为49000元。订立协议后由原告的弟弟李洪喜将该房款交给被告金庆祥，当时原告也在场，由金庆祥给李洪喜开具了收到了房款的收条。协议履行后，原告即占有、使用管理该房屋至今。
2001年8月3日，实际买房人李振林和妻子任淑珍与其子女李某某、李海云、李秀云，李洪喜、李洪奎共同签订了《遗赠抚养协议书》。其主要内容是：李振林和妻子任淑珍都由原告李某某负责养老送终，李振林和其妻都同意在百年之后将上述房屋的使用权归李某某占有使用。原告之母任素珍于2009年8月27日去世，原告父亲李振林于2010年1月22日去世。被告之父金景池于1999年11月5日去世，被告之母刘素珍于2009年1月8日去世。综上，原告认为，本人的父母已去世，同时也是签定协议的签约人，是本案主张房屋使用权的唯一适格主体，被告系原房屋出售人金景池的子女，而被告金庆祥也是该协议的签约人，因此在卖房人金景池已去世的情况下，三被告是承担民事权利和义务的适格主体，请求人民法院确认李某某代李振林同金庆祥代金景池签订的房屋买卖合同有效，坐落于凌河区文胜里31—11号的楼房归原告所有；案件诉讼费由被告承担。
被告金某侠辩称，凌河区文胜里31—1—11号房产，原系我父母所有，在我父亲在世时，曾多次承诺此房产由我兄长金庆祥继承，对此我及两个妹妹金某茹、金某贤均未曾提出异议。此房于1998年动迁，我父母开始与我同住，由我赡养直至去世，在此期间此房产由我兄长全权处理，虽没有办理过户手续，但其实质已转入我兄长名下，我姐妹三人已放弃对此房产的继承权，关于此事有我的众多亲属可以作证。此房交易之前我并不知情，我兄长也没有向我询问意见，卖房后也没有告诉我卖多少钱物，因此关于此案所有纠纷均与我无关，本人也无法提供更多的证据为本案的审理提供帮助，鉴于本人患病，无法到庭，请法庭原谅。本人在此书面声明，本人早已在1998年就已放弃了对凌河区文胜里31—1—11号房产的继承权，在此之后关于此房产的一切问题均与本人无关。
被告金某辩称，房子买卖时我很小，今年原告到我家来，如果原告需要我们给做证明房子卖给他们了，这些东西和我们家没有关系，我们卖房子我们也没找原告麻烦，原告办原告的和我们没有关系，我们已经交易完毕，我父亲有心脏病，上火后就去世了。我爷爷的房子我父亲和李洪喜交易成功时没有现在房屋买卖这么仔细，原告照顾其父亲，与我们家没有任何关系，我们怎么成为被告了，房子归谁不归谁与我们没有关系。
被告贺某某辩称，金庆祥是我老伴，我不认识李某某，我卖房子的当时是李洪喜和金庆祥交易的，李洪喜打电话说特别熟悉房子的情况，而且想要买我们的房子，当时附属医院没有房照，是个大房本，李洪喜说以后不用我们管，把房子卖给他们就行，说以后有事情也不找我们，当时我要5万元，后来价格商量到49000元，卖房子时已经交代清楚了，李洪喜说把房子卖给他就可以了。
被告金某贤、金某茹、金某伟未作答辩。
经审理查明，金景池、刘素珍系夫妻关系，金庆祥、金某贤、金某茹系金景池、刘素珍之子女。金庆祥与贺某某系夫妻关系，金某伟、金某系金庆祥与贺某某之子。位于凌河区文胜里31-11号房屋原系辽宁医学院附属第一医院分配给金景池的动迁房屋，该房屋一直未能办理产权。2001年4月4日，经原告之弟李洪喜联系，金庆祥与原告分别以甲方金景池、乙方李振林名义签订“房屋转让协议书”，载明“甲乙双方为协商凌河区向阳街文胜里31号动迁楼南楼甲单元四楼11号住宅产权转让问题达成如下协议：一、甲方将医院分配的上述住房转让给乙方，条件是乙方一次性付给甲方买房款49000元（肆万玖仟元正）。二、甲方房票收据（金额31240元叁万壹仟贰佰肆拾元整）归乙方作为房权作价办理房屋各项手续之用。三、协议签订之日起房权归乙方所有，入户前的一切费用由甲方负责，房屋转让后的一切费用均由乙方负责。四、转让以后的房屋更名及所有一切事宜均由乙方负责。五、房屋产权归已（此房百分之百产权，交易后产权归乙方。甲方金景池，金庆祥代签，乙方李某某代签）”。同日，金庆祥收取了李洪喜交付的房款49000元，金庆祥将房屋交付给原告使用，原告与父母李振林、任淑珍共同生活，电费以金景池的名义交纳，水费、取暖费以李振林名义交纳。李振林、任淑珍去世后，原告在该房屋居住至今。2013年9月11日，辽宁医学院附属第一医院出具“住房情况说明”，载明金景池现居住凌河区文胜里31号楼11号房，该房手续正在办理当中，目前住户暂时没有房照。辽宁医学院附属第一医院的房屋档案载明，文胜里31号楼11号为金景池。
另查明，金庆祥、金某侠、金某茹、金某贤之父母金景池、刘素珍分别于1999年11月15日和2009年1月8日去世；原告之父母李振林分别于2010年1月22日和2009年8月29日去世；金庆祥于2014年去世。
再查明，2001年8月3日，李振林、任淑珍、李海云、李秀云、李洪奎、李某某、李洪喜签订“协议书”，载明：李振林和任淑珍与李某某一居生活，李某某负责二位老人生活、衣食住行，并承担养老送终费用；李振林名下的房产凌河区文胜里31楼1单元11号使用权房产归李某某所有使用。将来该房产一切权利归李某某，与其他子女无关。
本院所确认的上述事实，有当事人提交的证据材料及陈述笔录载卷佐证，经开庭质证及本院审查，可以采信。
本院认为，金庆祥与原告分别以甲方金景池、乙方李振林名义关于凌河区文胜里31号楼11号房屋买卖签订“房屋转让协议书”的事实存在。虽然该房屋尚未办理所有权，但辽宁医学院附属第一医院档案载明凌河区文胜里31号楼11号系金景池居住，且买受人系善意购买该房屋，交付了出卖人房款，实际使用该房屋十余年，在使用过程中交纳了水电等相关费用，故金庆祥与原告分别以甲方金景池、乙方李振林名义签订的房屋转让协议有效。关于原告主张坐落于凌河区文胜里31—11号的楼房归原告所有的请求，因该房屋尚未办理所有权手续，故对原告的该项请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、“最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释”第三条之规定，判决如下：
一、金庆祥与李某某分别以甲方金景池、乙方李振林名义签订的关于凌河区文胜里31号楼11号房屋的“房屋转让协议书”有效。
二、驳回原告李某某其他诉讼请求。
案件受理费3500元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审 判 长 王伟
代理审判员 徐蕾
代理审判员 徐崇
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 吴双