北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终1000号
上诉人（原审被告）：麻桂芳，女，1963年2月4日出生。
委托诉讼代理人：王长革，男，1967年11月27日出生。
被上诉人（原审原告）：程敏，女，1963年8月2日出生。
委托诉讼代理人：马龙，陕西三边律师事务所律师。
上诉人麻桂芳因与被上诉人程敏租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初6404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
麻桂芳上诉请求：撤销一审法院判决第二项、第三项，发回重审或依法改判驳回对方的诉讼请求；一、二审诉讼费用由对方承担。上诉理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院依据的证据是录音，录音一审庭审时我方已予以否认真实性及证明目的，一审在审理查明中陈述的所谓麻桂芳的录音在相应证据里未体现；二、一审法院违反法定程序。被上诉人并未提出对录音进行鉴定，一审法院将录音作为主要证据；三、一审法院适用法律不当。合同如有补充应以书面形式约定，以录音作为证据不符合相关的法律规定。双方是租赁合同纠纷，中介的证词非常重要，在庭审时中介方已表示麻桂芳没有委托中介办理增电事宜亦未承诺将电增加至94KW。
程敏辩称，同意一审法院判决，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。不同意上诉人的上诉请求及理由，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。双方已于2015年2月4日第一次庭审中对录音进行质证，录音是否采信是审判职权问题，因此上诉人所谓的事实不清无事实根据。造成合同无法履行的根本原因在于上诉人，是上诉人的原因致使被上诉人合同目的无法实现，因此请求二审法院维持原判。
程敏向一审法院起诉请求，1、确认双方租赁合同于2015年2月4日解除；2、判令麻桂芳给付程敏押金4万元、租金95415元。
一审法院认定事实：2014年11月24日，出租人麻桂芳（甲方）与承租人程敏（乙方）签订《融科创意中心商铺租赁合同》（以下简称：《租赁合同》），约定：房屋1-79/1080/1081，建筑面积298.76平方米；租赁用途商业；租赁期限5年，自2014年12月12日至2019年12月11日；甲方应将房屋按约定条件交付乙方，经甲乙双方交验签字并移交房门钥匙后视为交付完成；免租期4个月，自2014年12月12日至2015年4月11日；租金第一年为3.5元/天/平米，381665.9元/年，31805.49元/月；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金4万元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；如乙方违约，押金予以扣除；其中，第八条第四款约定：“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋超过七日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或不符合乙方使用目的的或影响乙方及乙方顾客健康、安全的……”；第九条第五款约定：“甲方有第八条第四款约定的情形之一的，应按押金金额向乙方支付违约金”。
合同洽商和履行过程中，程敏给付麻桂芳共计135415元，其中包括4万元押金和一个季度租金95415元。期间，程敏开始对房屋进行装饰装修。本案中，程敏认可租赁房屋门未上锁、可以自由进出。在二次装修图纸审核过程中，物业公司在强电专业意见中写明“火锅数量与插座负荷不成正比”。因用电负荷问题，程敏未实际进行装修，并未实际使用租赁房屋。
2015年1月7日，程敏以租赁合同纠纷为由将麻桂芳诉至法院，要求解除合同、给付押金、租金违约金。2015年12月4日，程敏撤回起诉。该案2015年2月4日庭审中麻桂芳表示同意解除合同。案件审理中，案件承办法官前往物业公司调查，物业公司人员答复：程敏因设计、装修进入过租赁房屋测量，并向我公司报批，我公司出具了《二次装修图纸审核意见书》。
本案庭审中，程敏提供录音资料，其中2015年1月15日录音中，麻桂芳陈述意思为:在签订合同时,知道程敏经营火锅，承诺增电，但增电具体情况不太懂，中介人员小贾下楼查询后表示增电至94KW，“我说过这话，说我这电够你用的”。
一审法院认定上述事实，有租赁合同、收据、银行凭证、二次装修图纸审核意见书、调查笔录、开庭笔录、录音资料及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。
一审法院认为，双方认可在诉讼中已达成解除合同的意思表示一致，法院据此确认双方《租赁合同》已于2015年2月4日解除。关于解除原因，法院认为程敏所提供录音能够证明麻桂芳在明知房屋用于经营火锅的情况下承诺保障用电负荷，期间，中介人员答复增电至94KW，麻桂芳未表示异议，亦未自行查看，应视为麻桂芳认可中介人员答复，属于麻桂芳对程敏用电负荷的有效承诺。但在2015年2月4日双方合同解除前未解决，使程敏无法达到正常经营目的，故法院对程敏要求退还押金、租金的诉讼请求予以支持。合同约定甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金4万元。现程敏已支付押金，且认可租赁房屋门未上锁、可以自由进出，因此法院对程敏主张房屋未交付的意见不予采信。同时，因租赁房屋门未上锁、可以自由进出，而程敏未进行实际装修，故法院认定程敏未实际有效使用租赁房屋，且合同解除时，双方尚处于合同免租期，故租金应全额退还。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、麻桂芳与程敏于二〇一四年十一月二十四日签订的《融科创意中心商铺租赁合同》于二〇一五年二月四日解除；二、麻桂芳于本判决生效后七日内退还程敏押金四万元；三、麻桂芳于本判决生效后七日内退还程敏租金九万五千四百一十五元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明：程敏提供录音资料，其中2015年1月15日录音中，麻桂芳陈述意思为:在签订合同时,知道程敏经营火锅，承诺增电，说增多少不知道，至于具体增电，怎么增，我不太懂。程敏：中介小贾上来说电增至94KW，那小贾代表谁呢？麻桂芳：不知道代表谁。但我说过这话，说我这电够你用的。
本院对一审查明的其他事实予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。麻桂芳与程敏于2014年11月24日签订的《融科创意中心商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照该合同约定，以诚信守善、互谅互让的原则履行各自的义务。双方均认可《融科创意中心商铺租赁合同》已于2015年2月4日解除，本院不持异议。在本案中，因程敏未对涉诉租赁房屋进行装修使用，故其未产生对涉诉房屋结构、设施的损害及拖欠水、电、物业、取暖等费用，其向麻桂芳交纳的房屋押金理应退还，故程敏要求麻桂芳退还40000元房屋押金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。在租赁合同中，双方约定租赁用途为商业，并未对程敏在此地开办火锅店的用电量作明确约定。关于麻桂芳是否承诺的问题，一审中程敏提供2015年1月15日录音资料，但仅凭该录音并不能证明麻桂芳与程敏就对此达成合意。相反，程敏作为承租人准备在争议房屋经营火锅店，对于火锅店的用电量是应明知的。麻桂芳明知程敏在此经营火锅店未对其所提供的房间能否经营火锅店进行确认。对于造成合同解除双方均有责任。本院考虑到程敏未进行实际装修，未实际有效使用租赁房屋,而麻桂芳的房屋在签订租赁合同后，也长达2个多月空置，以及解除合同的时间等客观情况及双方过错责任，依据公平原则确定麻桂芳退还程敏的租金数额。一审法院以麻桂芳未履行增电94KW的承诺，导致程敏无法达到正常的经营目的，依据不足。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初6404号民事判决第一、二项；
二、变更北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初6404号民事判决第三项为：麻桂芳于本判决生效后七日内退还程敏租金五万七千二百五十元。
三、驳回程敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费3008元，由麻桂芳负担2244元（已交纳），由程敏负担764元（本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一七年三月二十四日
书记员 赵梦芸