天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0113民初1951号原告：天津泰达股份有限公司，住�地天津市开发区第三大街16号。法定代表人：胡军，董事长。委托诉讼代理人：王军，男。委托诉讼代理人：杨月明，天津九河律师事务所律师。被告：天津市益电工贸有限公司，住所地天津市东丽区万新招商中心大楼4楼401。法定代表人：张宏杰，总经理。委托诉讼代理人：殷美丽，天津海畅律师事务所律师。原告天津泰达股份有限公司（以下简称泰达公司）与被告天津市益电工贸有限公司（以下简称益电工贸公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰达公司的委托诉讼代理人王军、杨月明、被告益电工贸公司法定代表人张宏杰及其委托诉讼代理人殷美丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰�公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原被告双方于2011年4月12日签订的《租赁合同》已于2016年8月9日依法有效解除；2、判令被告立即支付所欠原告租金（解除合同后使用费）566.7万元（自2014年6月至2017年3月），并按年200万元的标准支付至实际腾空租赁土地及房屋之日止的土地及房屋使用费；3.判令被告支付自2014年6月1日至2017年3月31日逾期付款违约金204万元,并按照年24%的比例支付至实际支付之日止的实际付款违约金；4.判令被告立即腾空租赁土地及房屋并返还原告；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系位于天津市北辰区津榆公路北、永定新河堤南109986.67平方米国有土地使用权人及该地块上37932.85平方米房屋（以下合称北辰厂区）的所有权人。2011年4月12日，原被告双方签订《租赁合同》。合同声明“在本合同订立前，被告已知该租赁土地及房屋可能存�拆迁、土地收购等导致本合同提前终止的不可抗力因素，可能给合同效力、实际履行期限、新建建筑物、构筑物的拆迁补偿等可能带来的法律风险及经营风险，对此风险被告自愿承担”。合同约定，被告承租原告北辰厂区现状10万平方米的土地及约3万平方米房屋（以下称租赁标的物），租赁期限10年，年租金200万元；被告逾期支付租金的，每逾期一日向原告支付未付租金数额千分之一的违约金，逾期支付租金时间满三十日时，原告有权终止本合同，并追究被告相关违约、赔偿责任。在租赁期内，被告对现有土地、房屋及设施、设备新建、改建或者扩建，应事前征得原告同意，未经原告同意，不得擅自整体转租。合同第八条对租赁期间如遇拆迁导致合同终止及补偿也作了相应约定。合同订立后，原告依约将北辰厂区交付被告，被告开展经营活动，并按期缴纳房租。2014年2月，政府相关部门通知原告因本市外环线东南快速路建设的需要，拟对北辰厂区进行拆迁，后被告自2014年6月开始停交租金至今，但仍然占据使用租赁标的物。2016年8月9日，原告向被告发出《终止合同通知书》，以被告拖欠租金、政府拆迁等合同约定事由，通知被告终止合同，并要求其按合同约定腾空租赁标的物，交还原告，并支付拖欠租金。但被告以其提出的经济补偿要求未能得到满足、部分租赁标的物已转租他人等为由，拒不履行合同义务，虽经原告多次催促未果，严重侵害了原告的合法权益。故诉至法院，望判如所请。益电工贸公司辩称，被告于2016年8月9日发出《终止合同通知书》后，被告于2016年8月18日对原告予以回复，明确被告明确被告作为厂院、房屋的实际使用人，依法享有因土地征收房屋拆迁获得补偿的权利；根据双方签订的《租赁合同》第四条约定，被告已于2013年12月29日向原告支付2014年1月至2014年5月31日的租金100万元，另付物业费5万元，共计105万元。原告于2014年2月17日下达通知，政府对本案所涉租赁物实施征收。但至今也未实际征收拆迁，已对被告的经营活动产生极大的影响，并造成巨大的损失。自2014年5月31日之后的租金，原告已经默许或者承诺无需支付租金，所以被告无需支付租金及违约金；根据《租赁合同》第五条第二款约定，原告准许被告对现状厂房、房屋及相关的设施、设备实施新建、改建工程。因被告承租的厂院、房屋及设施、设备等，原告已有十年之久的时间没有使用，被告必然要进行资金投入进行整治或重建。根据被告经营需求也必然有新建的项目，以及对现状厂房、房屋进行改扩建，对原有的设施、设备等实施拆除等项工作。被告实施上述工程是为至少十年租期进行的投�，但未到租期被告却要面临搬迁。所以被告投入的资金及可预期收入的损失也该得到全部的补偿；被告没有违反双方签订的《租赁合同》第六条第6款的约定，未将租赁物整体转租他人，而是将部分租赁物进行了转租。原告在被告承租的范围内派有常年工作人员从事管理工作以及有原告的员工专门从事租赁物的物业管理工作。所以原告清楚被告转租的事实，租赁物转租合法有效；被告无违约行为不承担违约责任,故请求驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告向本院提供如下证据：证据1.国有土地使用证，证据2.房屋所有权证，证据3.原告主体名称变更证明，证据4.租赁合同，证据5.终止合同通知书，证据6.回复函，证据7.关于快速路系统二期项目外环线东北部跳线工程可行性研究报告的批复，证据8.建设项目选址意见书，证据9.联系函，证据10.关于泰达股份有限公司大张庄厂区拆迁有关事宜的报告，证据11.关于外环线调整线涉及泰达股份有限公司整体拆迁问题的决定，证据12.关于推进拆迁与补偿工作的联系函，证据13.催款函一份；被告向本院提供如下证据：证据1.租赁合同，证据2.交纳租赁费凭证、交纳物业费凭证，证据3.联系函，证据4.协商函和商函，证据5.拆迁工作会议纪要两份，证据6.关于北辰建委关于泰达股份整体拆迁问题决定，证据7.商函2份，证据8.工作联系函，证据9.关于北辰厂区拆迁的联系函和关于推进拆迁与补偿工作的联系函各一份，证据10.催款函，证据11.终止合同通知书，证据12.益电工贸公司民事起诉状，证据13.泰达公司民事答辩状，证据14.天津市房屋租赁登记备案证明。对原被告提供的上述证据真实性，本院确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原告系位于天津市北辰区津榆公路北、永定新河堤南109986.67平方米国有土地使用权人及该地块上37932.85平方米房屋（合称北辰厂区）的所有权人。2011年4月12日，原被告双方签订《租赁合同》，出租方为泰达公司（甲方），承租方为益电工贸公司（乙方）。合同声明：在本合同订立前，乙方已充分知悉本合同项下的租赁土地及房屋因历史原因尚未登记在甲方名下，该租赁土地及房屋可能存在拆迁、土地收购等导致本合同提前终止的不可抗力因素；乙方已充分预知由此可能给本合同效力、合同实际履行期限、新建建筑物、构筑物的建设获批、拆迁补偿等可能带来的法律及经营风险，对此风险乙方自愿承担。合同约定，乙方承租位于天津市引河南道津榆公路北、永定新河堤南（国有土地使用证号：北辰国用（93�字第0038号）甲方现状院内约10万平方米的土地及约3万平方米的房屋；租金期限自2011年6月1日起至2021年5月31日止，为期十年；本合同生效后，双方对租赁物范围内甲方现有的设施、设备等物品进行清点，签署移交清单，开始陆续移交租赁物，2011年6月1日起，开始计算租期，计付租金；合同租赁期限内，除发生政府规划拆迁、土地收购整理情形外，任何一方均不得以任何理由提前解除合同，否则违约方承担法律责任；租金标准为每年200万元，支付方式为每半年一预付，即合同期限内每年的5月31日前，预付当年度后半年租金100万元，每年的12月31日前，预付下年度上半年租金100万元，依次类推；乙方逾期支付租金的，每逾期一日向甲方支付未付租金数额千分之一的违约金。逾期支付租金时间满三十日时，甲方有权终止本合同，并追究乙方相关违约、赔偿责任；甲方保证�方对现状水、电的正常合理使用。为乙方对现状厂院、房屋及设施、设备的合理新建、改建或扩建工程的申报提供必要的协助，但对乙方的申报审批结果不承担任何责任。甲方充分尊重乙方的自主经营、管理权，不得参与、干涉或者限制乙方的经营活动；乙方依照合同约定，按期、足额交纳租金，并承担用水、用电、房屋修缮等相关费用。乙方依法保护使用租赁土地、房屋及设施、设备，如有损坏照价赔偿；乙方对甲方现有土地、房屋及设施、设备新建、改建或扩建，应事先征得甲方同意；未经甲方同意，乙方不得擅自整体转租；乙方每年按5万的标准，向甲方支付物业管理服务费，该费用于每年6月1日前支付；在租赁期间内，如遇政府规划拆迁、土地收购整理时，本合同自动终止，乙方应在相关政府部门、拆迁人或收购人规定的时间内，将本合同项下的租赁土体及房屋全部腾空，并交还甲方；拆迁人或收购人对甲方现状土地及房屋支付的拆迁补偿款及其他相关权益归甲方所有，与乙方无关；在上款甲方依法应得的拆迁补偿款及其他相关权益之外，拆迁人或收购人对乙方在承租期内经甲方同意的自行新建的建筑物、构筑物（不含乙方在甲方现有房屋基础上进行的改建、扩建而成的建筑物、构筑物）或添置的设施、设备或乙方停业损失所给予的特定经济补偿款及其他相关权益归乙方所有，与甲方无关；乙方承诺，不因任何事由而影响拆迁、土地移交、甲方拆迁补偿款的如期足额领取或其他相关权益的实现；合同期满，乙方自行新建的建筑物、构筑物（含乙方在甲方现有房屋基础上进行的改建、扩建而成的建筑物）和不可拆除的设施、设备无偿归甲方所有。同时双方还约定其他等内容。合同订立后，原告依约将上述租�标的物交付被告，被告开展经营活动，被告支付了2011年6月1日至2014年5月31日期间的租金600万元，并支付物业费25万元。2014年2月原告以政府相关部门通知其因本市外环线东南快速路建设需要，拟对原告北辰厂区进行拆迁，告知被告。被告自2014年6月开始停交租金。2016年5月13日原告向被告发出催款函，内容为：“截止2016年5月13日按照租赁合同租金的约定，贵公司应向我公司支付租金400万元，按照与贵公司的有关合同协议的约定，贵公司应当在2015年12月31日之前支付上述款项，但我公司至今仍未收到该笔款项。因此，特请贵公司能够在近期内及时向我公司支付上述款项”。后原告以被告拒交租金、政府已将其北辰厂区纳入拆迁范围为由，认为原告享有终止合同的权利和合同约定的自动终止条件已成就，于2016年8月9日向被告发出《终止合同通知书》，通知被告终止《租赁合同》，要求被告按照合同约定腾空租赁土地及房屋并予以返还。被告于2016年8月18日向原告发出回复函，内容为，（一）被告不存在拖欠租金情况，更谈不上由此终止租赁合同。2011年原告与被告签订的《租赁合同》，合同中约定遇政府规划拆迁时合同自动终止。被告依合同于2013年12月29日缴纳租金105万元至2014年5月30日使用，但2014年2月17日原告通知被告租用的厂区拆迁。依据双方签订租赁合同第八条之约定，合同终止或解除情况已经成就，被告分别于2014年3月7日至2015年4月24日分别致函原告，期就拆迁事宜进行协商，现就原告无端提出租金逾期被告要求原告应于通知被告厂区拆迁日退还被告多付租金与物业费；（二）被告享有与原告同等获得拆迁补偿权利。租赁场所已经存在拆迁情况，依据双方合同约定和相关法律规定，原告与被告同时应为被拆迁人，被告作为房屋实际使用人享有获得拆迁补偿的权利，且租赁合同第八条第3款就此已经明确约定。原告应指定专人和被告共同与拆迁人直接协商拆迁补偿的具体事宜。基于上述事实，希望原告作出解决《租赁合同》项下补偿、赔偿的整体方案，以期协商处置争议避免原告在合同履行中的过错行为而使被告所受损失过大而通过司法程序向原告主张权利。另查，原被告在2014年、2015年、2016年期间对拆迁补偿等事宜进行沟通协商，但未果。被告自2014年6月停交租金并占用租赁标的物至今。本院认为，本案争议焦点为：1.原被告签订的《租赁合同》是否解除及被告是否应腾空返还租赁标的物；2.被告是否应支付租金及占用使用费。对此本院分下如下：关于焦点1，本案中原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。原告依约履行了交付租�物的义务后，起初被告应依约履行支付租金的义务。但在被告实际承租期间，原告依政府相关部门通知原告因本市外环线东南快速路建设需要，拟对原告北辰厂区进行拆迁，并告知被告，被告自2014年6月开始停交租金至今。双方在租赁合同中约定在租赁期间内，如遇政府规划拆迁、土地收购整理时，本合同自动终止，被告应在相关政府部门、拆迁人或收购人规定的时间内，将本合同项下的租赁土体及房屋全部腾空，并交还原告。同时约定被告逾期支付租金时间满三十日时，原告有权终止本合同，并追究被告相关违约、赔偿责任。原告于2016年5月13日向被告发出催款函，要求被告支付租金，被告未支付。后原告以被告自2014年下半年以来拒交租金至今及相关部门已将原告北辰厂区纳入拆迁的范围为由，并认为原告享有终止合同的权利和合同约定的自动终止条件已经成就�向被告发出终止合同通知书，要求终止合同。被告也于2016年8月18日回函表示原告通知被告租用的厂区拆迁，依据双方签订的租赁合同第八条之约定，合同终止或解除情况已经成就，期就拆迁事宜进行协商。诉讼中原告及被告均向本院提供了相关拆迁文件等证据材料，因此对于原告主张解除合同并要求被告腾空返还租赁标的物的诉讼请求，本院予以支持。关于焦点2，租赁期间，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人未支付租金或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。租赁合同终止后，承租人不返还租赁房屋及土地并继续占有使用的，出租人有权要求承租人支付占用期间的占有使用费。本案中，原告依政府相关部门通知其因本市外环线东南快速路建设需要，拟对原告北辰厂区进行拆迁，并通知被告，后被告自2014年6月开始停交租金至今，被告仍占用该租赁标的物至今。因此被告应按年租金200万元标准支付2014年6月1日起至判决书确定腾空之日的租金。如被告逾期不返还继续占用租赁标的物，应按年租金200万元标准支付占用使用费。对于被告主张原告默许或承诺无需支付租金，原告不予认可，同时被告未提供相应证据予以证实，对被告该主张，本院不予认定。对于原告主张被告要求被告支付2014年6月1日至2017年3月31日逾期付款的违约金204万元的诉讼请求，原告以其厂区面临拆迁并告知被告，双方对拆迁补偿等事宜沟通协商未果，被告不交纳租金，存在一定客观原因，根据公平的原则，对于原告该主张，本院不予支持；对于被告主张原告给其造成的经济损失和拆迁补偿等主张，庭审中被告表示已另行起诉。因此本院对被告该主张本案不予审理，被告可另行解决。综上所述，依照《中�人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告天津泰达股份有限公司与被告天津市益电工贸有限公司2011年4月12日签订的《租赁合同》依法解除；二、被告天津市益电工贸有限公司于本判决生效后一个月内将所租赁的房屋土地腾空并返还原告；三、被告天津市益电工贸有限公司于本判决生效后一个月内向原告支付自2014年6月1日至租赁房屋土地实际腾空返还之日止的租金及逾期不返还的占用使用费（租金及占用使用费均以年租金200万元为标准计算）；四、驳回原告天津泰达股份有限公司�他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费65750元，由天津泰达股份有限公司负担23120元，天津市益电工贸有限公司负担42630元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  孙延忠代理审判员  苏晓龙人民陪审员  赵维柱二〇一八年三月二十六日书 记 员  孔令超附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根绝履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。