江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03432号
上诉人（原审被告）ＸＸ飞。
委托代理人陈敏慧，江苏狮山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑浩明。
委托代理人张永泉，江苏新天伦律师事务所律师。
委托代理人薛玉萍，江苏新天伦律师事务所律师。
上诉人ＸＸ飞因与被上诉人郑浩明房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第0273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：苏州市海涌坊6号房屋所有权人系上海东点企业发展有限公司（以下简称东点公司）。2012年2月29日，东点公司（甲方）与郑浩明、陈根泉、殷建新（乙方）签订房地产包销合同一份，约定由郑浩明、陈根泉、殷建新负责包销东点公司所有的包括海涌坊6号房屋在内的39间商铺，包销期为2012年2月29日至12月15日，包销期内，郑浩明、陈根泉、殷建新有权决定自行购买所有未售出的商铺，在包销期结束，未售出的商铺由郑浩明、陈根泉、殷建新购买。
2012年6月1日，郑浩明与ＸＸ飞签订房屋租赁合同一份，约定ＸＸ飞向郑浩明承租苏州市海涌坊C区6号B室（面积为172平方米），用途为婚纱，合同期为三年，自2012年6月1日至2015年5月31日，年租金280000元，2012年6月1日至2013年5月31日郑浩明给ＸＸ飞一个月的装修期，实收租金260000元，第二年、第三年的租金每年递增10%，租用形式以先付后租为原则，租金按年支付，每年租金提前一个月付。关于合同解除，双方约定ＸＸ飞未按时支付房屋租金的除应及时如数补交外，郑浩明有权单方面解除合同直至收回房屋。合同签订后，郑浩明依约将房屋交付ＸＸ飞使用，ＸＸ飞至今共计支付郑浩明租金140000元。对于拖欠的租金，郑浩明多次催讨无果。
2014年2月份，郑浩明将解除合同通知书张贴于ＸＸ飞所租商铺，该通知书载明：你与郑浩明签订的房屋租赁合同，你长期拖欠租金未付，虽经我方多次催讨，你至今仍未补交拖欠的租金，根据合同约定，你已经构成严重违约，我方有权解除合同，收回租赁房屋。现我方依法通知你解除房屋租赁合同，本通知发出之日，租赁合同解除，请你收到本通知以后15日内搬出租赁房屋，并结清拖欠租金。
2014年3月4日，郑浩明通过申通快递将上述张贴过的解除合同通知书邮寄向ＸＸ飞，该快递于2014年3月5日到达ＸＸ飞。
另查明：2012年10月15日，苏州市住房和城乡建设局通知苏州市房产交易登记管理中心，要求从即日起暂停办理海涌坊1号至300号内的房屋买卖、工商营业执照等相关手续，时间自2012年10月15日至2013年10月14日。2013年10月11日，苏州市住房和城乡建设局再次发出通知，要求从即日起暂停办理海涌坊1号至300号内的房屋买卖、工商营业执照等相关手续，时间自2013年10月15日至2014年10月14日。
再查明：ＸＸ飞提供的房屋租赁合同与郑浩明提供的房屋租赁合同内容一致，但出租方处无郑浩明的签章，不过ＸＸ飞陈述该租赁房屋系由郑浩明向其交付使用，第一笔租金亦是向郑浩明支付的。
审理中，ＸＸ飞陈述租赁房屋在营业使用中。
以上事实，由郑浩明提交的苏州市房屋权属登记薄、房地产包销合同、房屋租赁合同、解除合同通知书、照片、快递凭证及快递查询单、关于房屋征收暂停办理相关手续的通知，ＸＸ飞提交的房屋租赁合同以及当事人在庭审中的陈述等在案证实。
郑浩明的一审诉讼请求为：一、解除与ＸＸ飞订立的房屋租赁合同；二、ＸＸ飞立即支付拖欠的租金280000元。审理中，郑浩明增加诉讼请求同时将诉讼请求明确为：一、确认双方于2012年6月1日订立的房屋租赁合同于2014年3月5日解除，并返还房屋；二、ＸＸ飞支付拖欠的租金（到2013年5月31日为止拖欠140000元，2013年6月1日到2014年3月5日，按308000元／年计算）；三、ＸＸ飞支付房屋使用费（2014年3月6日至实际返还房屋时止，按308000元／年计算）。
原审法院认为，虽然ＸＸ飞提交的房屋租赁合同出租人处无郑浩明签章，但是房屋的交付人及租金的收取人均系郑浩明，ＸＸ飞对此无异议，故可认定双方于2012年6月1日签订了《房屋租赁合同》的事实，该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立、有效，双方均应按约履行各自的义务。关于ＸＸ飞认为郑浩明主体不适格，合同无效的意见，法院认为，虽然郑浩明尚未取得租赁房屋的所有权，但是郑浩明基于其与东点公司的合同关系占有控制了租赁房屋，再结合ＸＸ飞明确表示租赁房屋系郑浩明交付其使用，并且亦是向郑浩明支付租金的事实，可以认定郑浩明主体适格，不存在合同无效的情形，故ＸＸ飞的上述抗辩意见，没有法律依据，法院不予采纳。
关于合同解除及返还房屋的问题。法院认为，根据合同约定，支付租金的方式为先付后租，按年支付，每年租金提前一个月付。本案中，ＸＸ飞不仅第一年度（2012年6月1日至2013年5月31日）的租金未完全支付，而且第二年度（2013年6月1日至2014年5月31日）租金至今亦未支付。根据合同约定ＸＸ飞未按时支付房屋租金，郑浩明有权单方面解除合同。那么因ＸＸ飞未按约支付租金，郑浩明解除合同的条件成就，从而依法获得约定解除权。根据法律规定，解除合同的，应当通知对方，解除合同的通知到达对方时合同解除。本案中，郑浩明先后以张贴与邮寄的方式向ＸＸ飞送达解除合同通知书，因张贴的时间郑浩明无法明确，ＸＸ飞亦不认可张贴的事实，故对于张贴的时间法院不予认定，但是郑浩明邮寄给ＸＸ飞的解除合同通知书到达时间为2014年3月5日，因此，双方的租赁合同于2014年3月5日解除，故郑浩明要求确认双方于2012年6月1日签订的房屋租赁合同于2014年3月5日解除的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。合同解除之后，ＸＸ飞不再享有占有使用房屋的法律或合同依据，应当将房屋返还郑浩明，故郑浩明要求ＸＸ飞返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于租赁房屋中的装修物问题，根据法律规定，在合同解除后，未形成附合的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状，已形成附合的，由违约方承担该部分装修损失。本案解除系由ＸＸ飞违约行为造成，在郑浩明不同意利用装修物情况下，装修中已形成附合的损失由ＸＸ飞承担，未形成附合的，可由ＸＸ飞自行拆除。
关于租金的问题。法院认为，对于合同解除之前未履行的义务，ＸＸ飞应当继续履行。就本案而言，从2012年6月1日到2013年5月31日ＸＸ飞应支付的租金为260000元，2013年6月1日到2014年3月5日ＸＸ飞应支付的租金为235278元，上述共计应支付495278元，现ＸＸ飞已支付140000元，尚欠郑浩明租金355278元，ＸＸ飞应当继续履行支付该租金的义务。
关于房屋使用费的问题。法院认为，合同解除之后，ＸＸ飞继续占有使用郑浩明的房屋，属于无权占有，应当赔偿郑浩明占有使用房屋期间的租金损失，现郑浩明按照原合同约定的每年308000元的标准向ＸＸ飞主张合同解除之后占有使用房屋期间的房屋使用费的诉讼请求，未超出法律规定的范围，法院予以支持。
关于ＸＸ飞认为郑浩明一直未提供产权等证明，导致ＸＸ飞不能办理营业执照，从而无法实现合同目的，郑浩明应当赔偿装修损失、营业损失及拆迁补偿款，法院认为，双方合同并未约定由郑浩明为ＸＸ飞办理营业执照，即使需要郑浩明履行提供产权等证明的协助义务，首先亦应由ＸＸ飞向郑浩明提出，就双方举证来看，ＸＸ飞并没有证据证明曾要求郑浩明提供过产权证等证明。退一步讲，如果没有营业执照，无法实现合同目的，ＸＸ飞自应及时通过与郑浩明协商解除合同或者诉诸司法解除合同，但是从2012年6月至今，ＸＸ飞并没有要求解除与郑浩明之间的合同，而是继续占有使用租赁房屋，故ＸＸ飞以郑浩明没有提供产权证、不能办理营业执照、无法实现合同目的为由要求郑浩明赔偿损失的意见，没有法律依据，法院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、确认郑浩明、ＸＸ飞2012年6月1日签订的《房屋租赁合同》于2014年3月5日解除。二、ＸＸ飞于判决生效之日起30日内将苏州市海涌坊6号B室面积为172平方米的房屋返还郑浩明。三、ＸＸ飞于判决生效之日起30日内支付郑浩明租金355278元。四、ＸＸ飞于判决生效之日起30日内支付郑浩明房屋使用费（按原合同约定的每年308000元的标准从2014年3月6日计算至ＸＸ飞实际返还房屋之日止）。案件受理费14102元，减半收取7051元，由ＸＸ飞负担，于判决生效之日起30日内支付给郑浩明。
上诉人ＸＸ飞不服上述民事判决，向本院提起上诉称：房屋出租人只能是出租房屋的所有权人或经所有权人授权许可的人。本案中郑浩明既不是涉案房屋的所有权人，其行为也未经涉案房屋所有权人许可或追认，郑浩明不具有处分涉案房屋的权利，其出租行为不具有法律效力，郑浩明并非本案适格原告。提供租赁房屋产权证，协助承租人向工商部门申领营业执照，是郑浩明的法定合同附随义务。郑浩明未提供租赁房屋产权证或相应证明，导致ＸＸ飞至今无法取得营业执照，不能正常开业经营，郑浩明应赔偿由此造成的相应损失，包括房屋装修费用、营业损失、拆迁补偿款。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决并依法予以改判。
被上诉人郑浩明二审辩称原审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明事实与原审一致。
二审中，郑浩明承诺如有任何第三方就租赁房屋主张权利，造成承租人损失，郑浩明承担一切责任，但不包括聘请律师的费用。
本院认为，郑浩明与ＸＸ飞于2012年6月1日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，依法成立。虽郑浩明未取得本案所涉租赁房屋的所有权，但郑浩明系基于其与东点公司的合同关系实际占有涉诉租赁房屋并将涉诉租赁房屋交付给ＸＸ飞使用，ＸＸ飞亦按照租赁合同约定向郑浩明支付了部分租金，结合郑浩明在二审中所做的承诺，应认定郑浩明具备出租人身份，ＸＸ飞有关郑浩明诉讼主体不适格的上诉主张不成立。至于郑浩明与东点公司的包销合同是另一个法律关系，本案不予理涉。至于ＸＸ飞有关郑浩明未提供产权等证明应赔偿装修费用、营业损失及拆迁补偿款的主张，因ＸＸ飞未提供证据证明其曾要求郑浩明提供产权证等材料，亦未提供证据证明因未提供产权证等材料影响其正常营业、导致其合同目的无法实现，故ＸＸ飞该主张缺乏依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人ＸＸ飞的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14102元，由上诉人ＸＸ飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 陈 斌
代理审判员 郭 锐
二０一四年十二月二日
书 记 员 毛莉莉