北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终1169号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘德贵，男，1962年9月15日出生，汉族，河南省信阳市商城县上石桥镇堆塘村农民，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人郭岳，北京瀚岳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张爱民，男，1972年5月3日出生，汉族，北京市大兴区旧宫镇吉庆庄农民。
委托诉讼代理人陈廷柱，男，北京市大兴区旧宫镇法律服务所法律工作者。
上诉人刘德贵因与被上诉人张爱民房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第12407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘德贵上诉请求,要求撤销一审判决，依法改判支持我的反诉请求。事实和理由：原审法院对租金标准没有查清，我曾向法院提供证据证明年租金标准为155000元，并非张爱民所称190000元，原件能看清收据内容，只是无法复印清楚；由于拆迁通知时间过久，没有办法取得拆迁通知，我没有办法取得拆迁公告，所以才提交了大兴区人民政府公示的拆迁公告，证明房屋拆迁的事实，但法院对此没有认定；如果存在拆迁，我依合同约定应该获得拆迁补偿。
张爱民辩称,同意一审判决，不同意刘德贵的上诉请求。合同约定的年租金是190000元，刘德贵提供的收据看不清，无法推翻合同约定；刘德贵提供的拆迁公告与租赁房屋不是同一地址。
张爱民向一审法院起诉请求：请求判令：1、刘德贵给付我使用费55000元（自2013年6月25日至2014年6月24日期间的使用费为190000元，已经交纳了135000元，尚欠55000元未付）；2、刘德贵给付我自2014年6月25日至2015年8月24日期间的使用费221600元；3、诉讼费用由刘德贵承担。
刘德贵向张爱民提出反诉请求：1、张爱民支付我经营损失300000元；2、张爱民支付我装修补偿1000000元；3、张爱民承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年6月25日，张爱民（甲方、出租人）与刘德贵（乙方、承租人）签订房屋租赁协议，双方约定张爱民将500平方米的房屋出租给刘德贵作为“鑫峰顺发”的经营场所，租赁期限为5年，自2009年6月25日至2014年6月24日，房屋租金前期为每年180000元，自2012年6月25日起每年190000元，租金每半年支付1次，起租日期为2009年6月25日；关于装饰装修，双方在上述合同第五条第6项约定：“如遇国家占地合同终止，乙方室内装修赔偿金按国家规定执行”；张爱民主张租赁房屋位于北京市大兴区旧宫镇旧宫西路，刘德贵则主张租赁房屋位于北京市大兴区旧宫镇吉庆庄车站路南2号，即其作为经营者开办的“北京旧宫鑫峰顺发休闲中心”的工商注册地址；合同签订后，张爱民依约定交付租赁房屋；关于租金标准，双方持有异议，刘德贵主张经双方协商一致，前两年的租金标准仍为每年180000元，因张爱民于2011年3月开始在租赁房屋后院盖房，每年租金减少35000元，即第3年（2011年6月25日至2012年6月24日）的租金为145000元，第4年（2012年6月25日至2013年6月24日）、第5年（2013年6月25日至2014年6月24日）的租金为每年155000元，对上述主张张爱民不予认可；对于刘德贵欠付第5年度租金55000元双方并无异议，但张爱民主张刘德贵已交纳年租金190000元中的135000元，刘德贵主张其已交纳年租金155000元中的100000元。为证明双方协商减少年租金数额，刘德贵提交1张收据，张爱民不予认可；该收据内容模糊，部分内容已不能辨认。
张爱民主张针对诉争房屋未取得建设工程规划许可证，未经主管部门批准建设，合同应属无效；刘德贵则主张合同有效，其已在租赁地址办有个体工商户营业执照及税务登记证；为证明已依法纳税，刘德贵提交3张北京农村商业银行电子缴税付款凭证，缴税日期分别为2010年1月1日至2010年12月31日、2011年2月1日至2011年2月28日、2012年5月1日至2012年5月31日。合同签订后，刘德贵占有使用租赁房屋，直至2015年9月租赁房屋被拆除；张爱民主张2015年8月份才通知租赁房屋要被拆迁，刘德贵先是在反诉状中主张2014年3月旧宫镇开始拆迁，之后在第一次开庭审理时亦主张在2014年3月发布拆迁公告，但在第2次庭审时又主张在2013年4月发布拆迁公告，在村子里张贴过拆迁公告，但之后被别人撕毁，在2013年4月通知租户进行登记；为证明上述拆迁时间以及租赁房屋位于拆迁范围内，刘德贵提交“三海子郊野公园居住项目土地一级开发项目集体土地实物补偿方案”、“大兴区南海子郊野公园居住用地土地储备项目一号地勘测定界成果图”、“三海子郊野公园居住项目旧宫镇域集体土地实物补偿折合价值明细表”、“征地补偿安置公示（吉庆庄村）”；张爱民否认上述证据材料与本案租赁房屋的关联性，不认可租赁房屋位于上述拆迁范围内，并主张虽然其建造了部分房屋，但部分房屋属于别人，没有与拆迁人签订拆迁协议，未领取拆迁补偿款。刘德贵主张租赁房屋在2015年春节之后开始停水停电，张爱民不予认可。
一审法院认为，虽然张爱民与刘德贵所签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，但在审理时针对租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故双方所签订房屋租赁合同应属无效。对于刘德贵所提交收据，因内容已模糊难以辨认，故法院不予采信；因刘德贵未提供充分证据证明双方曾在订立合同后协商变更租金标准，故对租金数额，依据合同书内容确定；虽然刘德贵主张在2015年春节之后开始停水停电，但未提供证据证明，故对该项抗辩意见，法院不予采纳；刘德贵占有使用租赁物直至租赁房屋在2015年9月被拆除，根据上述司法解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，参照合同所载明租金标准，对张爱民要求刘德贵给付2013年6月25日至2014年6月24日期间未付占有使用费55000元，以及2014年6月25日至2015年8月24日期间占有使用费221600元的诉讼请求，法院均予以支持。根据上述司法解释第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，因在2014年6月24日合同已到期，而刘德贵使用租赁房屋直至2015年9月房屋被拆除，故对刘德贵要求张爱民支付装修补偿1000000元的反诉请求，法院不予支持。类似的，刘德贵对于发布拆迁公告时间的陈述前后不一致，其未提供充分证据证明在合同到期前已发布拆迁公告，又考虑到其在合同到期后仍占有使用租赁房屋，其未举证证明张爱民已实际获得停产停业补偿，故对刘德贵要求张爱民支付经营损失补偿300000元的反诉请求，法院亦不予支持。据此，原审法院于2016年10月判决：一、刘德贵给付张爱民自二○一三年六月二十五日至二○一四年六月二十四日期间的未付占有使用费五万五千元（于判决生效后十日内履行）；二、刘德贵给付张爱民自二○一四年六月二十五日至二○一五年八月二十四日期间的占有使用费二十二万一千六百元（于判决生效后十日内履行）；三、驳回刘德贵的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审查明事实与一审基本一致。
二审补充查明，经当事人申请，北京市国土资源局大兴分局对“北京市大兴区旧宫镇吉庆庄车站路南2号是否涉及征地”答复：“所在土地属于征地范围，项目名称为“集贤地区旧村改造土地一级开发项目，旧宫镇吉庆庄车站路南2号属于该项目二号地C地块，目前该项目的征地手续正在办理中。”
本院依法向北京亦展置业有限公司进行调查，该公司称目前未与张爱民签订补偿协议，目前集贤地区旧村改造土地一级开发项目地块的拆迁工作尚未完成。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案承租场地上的建设均未取得相关部门批准建设，故张爱民与刘德贵就涉案承租房屋所签订的租赁合同无效。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘德贵上诉称曾与张爱民协商变更租金标准，张爱民对此不予认可，刘德贵未提供有效的证据证实其主张，本院对刘德贵的该项上诉意见不予采纳。刘德贵占有使用涉案场地直至2015年9月，其应向张爱民交纳房屋占有使用费，原审法院参照原租赁协议标准要求刘德贵支付占有使用费，并无不妥，应予维持。刘德贵未提供证据证实在租赁合同到期之前已经发布了拆迁公告，且从查明的事实来看，张爱民尚未签订拆迁补偿协议，故对于刘德贵要求张爱民支付装修损失、经营损失补偿的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，刘德贵的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2488元，由刘德贵负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王军华
审判员 李蔚林
审判员 曹 雪
二〇一七年四月二十八日
书记员 张晓鸥