江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终3441号
上诉人(原审被告):王东，男，1972年11月11日出生，汉族，住泗阳县。
委托诉讼代理人：殷凤阳，江苏苏鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈帮改，江苏苏鲁律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):司祥，男，1978年12月25日出生，汉族，住泗阳县。
委托诉讼代理人：张茂其，江苏广陆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨绪友，江苏广陆律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):王艳，女，1974年7月20日出生，汉族，住泗阳县。
委托诉讼代理人：曾令超，江苏民卫律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):王丽，女，1977年9月14日出生，汉族，住泗阳县。
上诉人王东因与被上诉人司祥、王艳、王丽房屋买卖合同纠纷一案，不服泗阳县人民法院（2017）苏1323民初756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王东上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.认定王东已于2015年6月19日支付司祥款200万元；2.对712500元违约金与按年利率24%计算的违约金，王东择一承担违约责任；3.王艳、王丽对债务中的100万元承担返还责任；4.一审法院仅支持司祥部分诉讼请求，不应当判决王东承担全部诉讼费。理由：根据双方的约定，拆迁协议中约定的拆迁款冲抵的款项数额为200万元，而非一审法院认定的1734157元；司祥在本案中未提供证据证明其实际损失，一审法院同时支持适用712500元赔偿金及按年利率24%计算违约金显失公平；涉案商品房买卖合同解除后，王丽因该买卖合同收取的100万元，也应当返还。
被上诉人司祥辩称：司祥实际领取拆迁款总额为1734157元，并没有实际收到王东200万元，因此，上诉人的第一项上诉请求无事实和法律依据；一审法院判决已经对违约金予以降低，上诉人考虑到早日结案，早一点拿回损失，虽然一审法院对违约金数额予以调整，上诉人也没有提起上诉，因此，针对上诉人的第二项诉求，上诉人的主张不应当得到支持。关于第三点，被上诉人司祥虽然对一审判决没有提起上诉，但上诉人司祥坚持一审中的观点，即王东、王艳、王丽应当共同向司祥承担返还房款和承担违约金的诉求。
被上诉人王艳辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持。
被上诉人王丽辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持。
司祥向一审法院提出诉讼请求：1.王东、王艳、王丽共同返还司祥购房款及违约金共计3340798元（违约金暂计至2017年1月27日，以后的违约金以1816280元为基数，按照日千分之一计算至本金偿还完毕之日）；2.王东、王艳、王丽返还司祥代付费用21350元；3.王东、王艳、王丽承担本案诉讼费用及保全费用。
王东一审辩称：1.王东只收到143万元。2.司祥在明知产权人不是王东的情况下与王东签订买卖合同，所签订的买卖合同无效，司祥存在重大过错。3.约定的利息和违约金标准过高，请求法院调整为年利率6%。2015年6月19日王东与司祥以买卖合同形式偿还司祥200万元。
王艳一审辩称：1.王艳没有和王东、司祥共同商议将王丽的房子卖给司祥。2.王东、王艳、王丽虽然是兄妹关系，但是没有合伙开发高渡小区，只是王东向王艳、王丽借钱开发。3.司祥转给王艳的钱是王东偿还借王艳的款项。4.从整个案件事实来看，名为买卖合同，实际上是借贷，而且借贷的利率标准超过国家标准，所以司祥起诉王艳的基本事实不存在，同时王艳也不是合同的相对方，不应当承担合同义务，请求驳回司祥对王艳的诉讼请求。
王丽一审辩称：1.新港湾的房子并不是如司祥所说抵押给王东，而是直接转让过户给王丽，用于抵销刘以同欠王东的债务，从而也抵销了王东欠王丽的债。2.王东、王艳、王丽并不是合伙开发高渡小区，而是王艳、王丽借款给王东。3.王东、王艳、王丽从来没有共同协商由王东找人买房子，包括谈价、签约、代收款。王艳、王丽也从来没有带过司祥去看房子。4.司祥说的王东、王艳、王丽老家的房子表述不准确，实际上该房屋是王东所有，但是父母出钱。当时因为司祥去公安局控告王东是合同诈骗，父母在无奈之下将房屋的拆迁款给了司祥。司祥在打款之前，从来没有与王丽联系，王丽也并未参与合同的签署，所以王丽不应该承担责任。
一审法院认定事实：2014年7月26日，司祥与王东签订房屋买卖合同。合同约定标的物为总面积为560.92平方米的房屋（其中位于泗阳县××镇××港湾花园××室、××室、××室、××室、××室房屋，建筑面积为342.12平方米，产权人为王丽；位于泗阳县××镇××港湾花园××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室房屋，建筑面积为218.80平方米，产权人为刘以同），房屋总价款为490万元，合同签订之日起三日内司祥支付定金150万元，王东收到定金20个工作日内无条件将上述房产过户到司祥名下，如过户期间王东违约或不能将房屋过户到司祥名下，王东将给付司祥所花费费用及赔偿违约金5万元。
王东出具5份收条和1份借条给司祥（2014年7月25日100万元，2014年7月25日20万元，2014年7月28日31.83万元，2014年8月7日30万元，2014年8月8日26.95万元，2014年8月13日55万元），总金额为263.78万元。
2014年12月12日，司祥与王东签订一份协议书，内容为：王东已收到司祥购房款及定金总计2637500元，因王东过错导致无法达成买卖，双方约定王东返还司祥购房款及定金2637500元，王东向司祥支付违约金及损失712500元，合计3350000元，还款期限为2015年5月12日，如王东不能按约定支付上述款项，王东应向司祥支付违约金为总价的日千分之一。
2015年6月19日，司祥与王东签订房屋买卖协议，约定王东将位于泗阳县众兴镇五里一组256.8平方米房屋以200万元转让给司祥，房屋在未拆迁之前使用权、租金归王东所有，王东欠司祥余款在2016年5月30日前不收取利息。同日，司祥与王东签订一份协议书，约定王东愿意把上述房屋拆迁所有事项及款项给司祥以冲抵所欠335万元款项，拆迁款约为200万元，以拆迁办实际支付为准，该房屋在拆迁之前使用权及租金归王东所有，王东所欠司祥余款在2016年5月30日前不收取利息。2015年10月30日，司祥领取房屋拆迁款500000元。2016年1月27日，司祥领取房屋拆迁款1234157元。
一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，因合同订立、履行、解除过程中产生争议，故本案争议的焦点是：一、司祥与王东签订房屋买卖合同及协议书的效力；二、王东应如何承担责任；三、拆迁款冲抵购房款数额如何确定；四、21350元代付费用应否返还；五、王艳、王丽应否承担责任。
一、司祥与王东签订房屋买卖合同及协议书的效力。司祥与王东签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，应为有效。房屋买卖合同明确房屋的产权人是王丽和刘以同，王东对合同约定的房屋是否有权处分不影响合同的效力。王东不能按照合同约定交付房屋，双方通过签订协议书解除合同，并就返还购房款及赔偿损失达成协议。按照协议约定，王东应于2015年5月12日前返还司祥购房款、定金2637500元，王东向司祥支付违约金及损失712500元，合计3350000元。该协议系双方真实意思表示，应为有效，双方均应按照协议履行义务。王东主张约定的712500元违约金过高，应当按照年利率6%计算利息。本院认为，王东与司祥就解除买卖合同达成协议，王东支付司祥违约金及损失712500元属于双方自愿达成的损失赔偿金，该约定具体明确，不违反法律规定，也未损害他人合法利益，该协议合法有效。故对于王东的诉讼主张，不予支持。
二、王东应如何承担违约责任。司祥与王东在解除合同时约定返还价款及支付违约损失总额为3350000元，王东不能按约定支付款项，违约金为总价的日千分之一。王东主张约定的违约金过高，应按照年利率6%予以调整。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案司祥与王东已经就解除房屋买卖合同赔偿损失达成协议，现司祥的损失应当是资金占用期间的利息损失，双方约定按照日千分之一计算过高，确定以年利率24%计算违约金。因双方在2015年6月19日约定，2016年5月30日前不收取利息，故违约金应从2016年5月31日起计算。
三、拆迁款冲抵购房款数额如何确定。王东主张，应当按照房屋买卖协议约定2000000元冲抵购房款。为证明其诉讼主张，王东向法院提交2015年6月19日双方签订的房屋买卖协议，协议约定王东将房屋权属证书号为007720的房屋以2000000元卖给司祥，付款时间为合同签订之日，双方对房屋交房时间未作约定。司祥质证认为，该协议属实，但该协议并非真实的房屋买卖合同，而是为司祥领取拆迁款向征收办出具的，目的是配合司祥直接领取拆迁款。实际上双方约定以房屋拆迁款冲抵购房款，冲抵价款以拆迁办实际支付为准。为证明其诉讼主张，司祥向法院提交2015年6月19日双方签订的协议书。协议书约定，王东愿意把拆迁所有事项及款项给司祥冲抵所欠款项，拆迁款约为2000000元，以拆迁办实际支付为准。双方对拆迁款冲抵购房款没有争议，而对冲抵数额有争议。房屋买卖合同约定了房屋价款，但没有明确冲抵购房款的数额。而协议书对冲抵购房款的经过表述及数额约定明确具体。故采纳司祥意见，认定按照拆迁办实际支付数额冲抵购房款，即2015年10月30日冲抵购房款500000元，2016年1月27日冲抵购房款1234157元。冲抵后，王东还应返还司祥1615843元。
四、21350元代付费用应否返还。司祥主张，为提前拆迁实现债权，司祥代王东退还租金。王东对此不予认可。司祥与承租人约定退还租金，未得到王东的确认，司祥也未提供证据表明王东应退还租金，故对司祥的该项主张，不予支持。
五、王艳、王丽应否承担责任。本案系房屋买卖合同纠纷，请求权基础是合同之债。从司祥与王东签订房屋买卖合同及协议书内容看，合同及协议均明确合同的当事人是司祥和王东，没有关于王艳、王丽应承担合同义务的约定，司祥也未提供充分证据证明司祥与王艳、王丽就履行合同义务达成合意。故合同及协议仅对王东和司祥具有法律约束力，司祥主张王艳、王丽承担责任，证据不足，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、王东于判决生效后十日内给付司祥购房款、赔偿金1615843元及违约金（违约金以1615843元为基数，自2016年5月31日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算）；二、驳回司祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33698元、保全费5000元，合计38698元（司祥预交21849元），由王东负担。
二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。
二审中，双方当事人均没有提出新的证据。
二审争议焦点：1.拆迁房屋折抵的购房款数额如何确定；2.一审法院支持的712500元违约金及按年利率24%计算的违约金，是否可以同时适用；3.王艳、王丽应否对债务中的100万元承担返还责任；4.一审确定的诉讼费用、保全费用负担比例，应否调整。
本院认为，上诉人的上诉理由均不能成立。理由分述如下：
一、关于拆迁房屋折抵购房款数额的确定。司祥与王东虽然签订房屋买卖协议约定2000000元冲抵购房款，但同时又约定：“王东愿意把拆迁所有事项及款项给司祥冲抵所欠款项，拆迁款约为2000000元（以拆迁办实际支付为准）”此时，拆迁款具体数额尚未确定，协议表述为“约为2000000元”也是不确定数额，故进一步约定“以拆迁办实际支付为准”是对房屋折抵购房款数额的最终确定。上诉人主张王东已于2015年6月19日支付司祥款200万元与事实相悖，应以实际拆迁补偿款为准。
二、关于赔偿金和违约金是否可以同时适用问题。本案中，王东有两次违约行为。一是2014年12月12日王东在不能履行房屋买卖合同情况下，与司祥签订协议，表示“因王东过错导致无法达成买卖”，“向司祥支付违约金及损失712500元。定金及购房款违约金合计金额3350000元”，承担的是在此之前的违约责任，同时也是对由此形成的债权债务的确认。对此，本院认为，房屋买卖这样的大宗交易，其违约损失不能简单地以银行利率为标准，应当根据合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考量。2014年12月12日王东与司祥签订协议，是对前期合同履行不能的结算行为，是双方当事人自愿表示，人民法院不予干预；二是2015年5月12日还款期限届满后，王东再次违约。因双方约定“还款期限为2015年5月12日，如王东不能按约定支付上述款项，王东应向司祥支付违约金为总价的日千分之一”，承担的是逾期还款责任。一审法院将协议约定的“以总价日千分之一”违约金调整为按年利率24%计算，已经予以适当减少，符合法律规定。故上诉人关于“一审法院同时支持适用712500元赔偿金及按年利率24%计算违约金显失公平”的理由不能成立。
三、王艳、王丽应否对债务中的100万元承担返还责任问题。2014年7月26日，司祥与王东签订房屋买卖合同时，王艳、王丽既未参与，亦未签名，不是合同相对人。虽然司祥向王艳汇款100万元，但收条是王东出具，故司祥向王艳汇款属于受王东指示的指定付款行为，其后果应由王东负责。故上诉人该上诉请求亦不应支持。
四、关于诉讼费用的负担。人民法院根据案件的具体情况决定当事人负担的诉讼费用数额。本案中，司祥主张返还购房款的本金得到了一审法院全部支持，仅在违约金方面对当事人约定的标准进行了调整，败诉方为王东。故一审法院决定的案件受理费、保全费由王东负担并无不当。
综上所述，本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19343元，由上诉人王东负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐建华
审判员 徐 兵
审判员 孙 权
二〇一七年十二月四日
书记员 郑露露