广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛霞法民二初字第41号
原告王小爱。
委托代理人蔡锋，广东三元律师事务所律师。
被告陈春梅。
委托代理人叶铭毅，广东万维律师事务所律师。
原告王小爱诉被告陈春梅买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后，依法组成合议庭，于同年5月14日公开开庭进行了审理。原告王小爱及其委托代理人蔡锋，被告陈春梅的委托代理人叶铭毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年，被告与原告约定，将之建筑座落在绿塘下村新村区东三横巷46号楼房的第五层（45A）房屋转让给原告使用，同时被告收取了原告30000元，并立下一份《收据》给原告。尔后�在被告的催促下原告陆续向被告支付购房款共计100000元。时至2012年8月8日，被告又催促原告交款。当日，原告再次向被告支付购房款40000元，被告也给原告出具一份《收据》（NO108402），其还在备注说明：“2012年8月8日前已交拾万元，包本次肆万元，共拾肆万元整，以本收据为准，其他收据作废”。
然而，被告收取原告140000元房款后，该楼盘因各种原因无法承建下去，历经两年多也无法向原告交付房屋。2013年7月24日，被告与原告重新达成一份退款协议，约定：“当天先给原告退2万元房款，剩下的12万元本金和利息4万元在四个月后还清；如果不能还清，利息另外按每天千分之一计”。但时过八个多月，但被告仍分文未向原告退款，为维护原告的合法权益，特诉之法院，请求判令：1、被告退还原告120000元和支付原告利息40000元，共计160000元。2、被告对上述欠款本金，从2013年12月1日起到还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计付利息给原告。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、被告向原告出售位于绿塘下村新村区东三横巷46号楼房的第五层（45A）房屋，经法庭调查为农村宅基地上的房屋，俗称“小产权房”，按国家的相关法律、法规及司法实践，农村宅基地上的房屋是不能转让的，为此，原、被告双方的房屋交易行为违反国家强制性的规定，为无效民事行为，故双方所签订的购房协议亦属无效协议。原告明知被告转让的是“小产权房”，仍支付购房款，双方均存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，被告应返还购房款给原告。原、被告双方约定的购房款为260000元，但原告实际仅支付140000元，且被告已返还原告20000元，在本案中被告应再返还原告120000元。二、原告的第二�诉讼请求没有法律依据，依法应不予支持。本案属于房屋买卖合同纠纷，应适用合同法等相关法律、法规，原告按民间借贷来计算其损失显然是没有事实与法律依据的，且退款《协议书》并非被告的真实意思表示，而是在原告胁迫下所签，该协议书内容不仅显失公平，也违反了法律规定，被告有权予以撤销。为维护被告的合法权益，请求法院驳回原告要求被告支付40000元利息及第二项的诉讼请求。
经审理查明，2011年，原、被告双方约定，被告将正在承建位于绿塘下村新村区东三横巷46号楼房的第五层（45A）房屋转让给原告，转让价款为260000元。双方达成合意后，原告随即向被告支付购房款30000元，被告为原告立下《收据》一份，主要内容：“现在收到王小爱向陈春梅（身份证：440803198002193426）（录塘下村本村村民）将录塘下村新村区东三横巷46号的楼房当�的第5层（45A）房子的使用权转让于王小爱使用，一次性付清70年使用权费用26万元，付款方式按工程进度付款，第一批款3万元”。原、被告在收据已经收到款确认签名的转让人、受让人上分别签名。之后，原告在被告要求下陆续支付购房款共计100000元。2012年8月8日，原告再向被告支付购房款40000元，被告出具（编号：NO108402）《收据》给原告，确认收到房款40000元的同时，备注说明：“2012年8月8日前已交拾万元，包本次肆万元，共拾肆万元整，以本收据为准，其他收据作废”。
被告收取原告140000元购房款后，该楼盘因其他原因无法继续承建，故未向原告交付房屋。2013年7月24日，被告与原告重新达成一份退款《协议书》，内容约定：“兹有陈春梅因不能按时交房屋给王小爱，双方经协议后决定明天前先退还贰万元现金给王小爱，剩下的壹拾贰万元现金，加�息肆万元计到四个月后（即11月底），如果不能还清，另外结算利息按一千分之一天”。陈春梅在协议书的承诺人上签名捺指摸，落款时间为2013年7月24日。同日，原告收到被告退款20000元。因被告未按协议退还剩余款项而引起本案诉讼。案经庭审并主持调解，双方意见分歧过大，调解无果。
本院认为，根据相关法律规定，农村宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，非本村集体经济组织成员无权享有本村宅基地使用权，而根据房地一体原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的变更，故非本村集体经济组织成员购买本村房屋的买卖合同应属无效。本案中，原、被告于2013年7月24日，终止双方间的房屋买卖合同履行，对此，本院予以确认。关于2013年7月24日被告出具的《协议书》的效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”现被告并无证据证实其是受到原告胁迫或欺诈的情况下出具的《协议书》，同时，该协议书所约定的内容并未损害国家、集体、社会或第三人的利益，也不存在以合法形式掩盖非法目的的情况，故《协议书》应属合法有效，对当事人具有约束力，当事人应当按照《协议书》中约定履行相应的义务。被告认为《协议书》是在被原告胁迫的情况下所签，且内容显失公平、违反法律规定应予撤销的抗辩理由，本院不予采信。《协议书》中约定，被告在出具协议书后先退还20000元，剩余120000元加利息40000元到11月底还清。根据庭审查明的情�，被告至今未按协议书约定退款，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于被告的违约行为，原告请求被告退还120000元和利息40000元，本院予以支持。由于《协议书》约定的利息计算标准为每日千分之一，已违反国家法律、法规的规定，现原告主张欠款120000元的利息按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率4倍标准从2013年12月1日起计付至还清之日止，本院予以支持。另原告主张的40000元欠款本身已是利息欠款，依据法律规定，利息不能重复计算利息，故原告主张的40000元欠款利息按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率4倍标准从2013年12月1日起计付的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告陈春梅应于本判决发生法律效力之日起十日内给原告王小爱退还款项120000元和给付利息款40000元。并以120000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍，计付从2013年12月1日起至本判决指定履行期限届满之日止的逾期还款利息。
如果被告陈春梅未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二、驳回原告王小爱的其他诉讼请求。
本案受理费3500元（原告已预付），由被告负担（在履行本判决义务时径付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审判长 黄王金
审判员 黄 毅
审判员 蔡 华
二〇一四年六月十六日
书记员 冉晓璇
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。