四川省泸州市江阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江阳民初字第5229号
原告余国蔚，女，汉族，1971年7月26日生，住四川省叙永县叙永镇。
委托代理人黄付华，四川中豪律师事务所（泸州）律师。
委托代理人王国麟，四川中豪律师事务所（泸州）律师。
被告四川嘉联房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市金牛区三洞桥路15号4楼。
法定代表人罗平,董事长兼总经理。
委托代理人赵利，四川恒智达律师事务所律师。
委托代理人邓勤，四川恒智达律师事务所实习律师。
第三人渤海国际信托股份有限公司，住所地：河北省石家庄市新石中路377号B座22-23层。
法定代表人李光荣，董事长。
委托代理人魏寿华，四川长松律师事务所律师。
委托代理人李楠君，四川长松律师事务所实习律师。
原告余国蔚与被告四川嘉联房地产开发有限公司（以下简称“嘉联房地产公司”）、第三人渤海国际信托股份有限公司（以下简称“渤海信托公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余国蔚的委托代理人黄付华、王国麟，被告嘉联房地产公司的委托代理人赵利、邓勤，第三人渤海信托公司的委托代理人魏寿华、李楠君到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告余国蔚诉称：原告与被告嘉联房地产公司签订《房屋订购协议》，约定向被告购买位于泸州市江阳区学院中路6号（嘉联·山地名宅小区）的商品房。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，但被告未按约履行义务。现第三人在小区张贴公告称该小区504套房和车库已由被告抵押给第三人渤海信托公司。为维护原告的合法权益，请求法院判决确认原告的购房优先权优先于第三人享有的在建工程抵押权，并判令被告继续履行合同及时为原告办理讼争房屋的备案或过户登记手续、承担本案诉讼费。
被告嘉联房地产公司辩称：若原告缴清购房款、税费及办证费用，愿为原告办理产权证。
第三人渤海信托公司述称：1、本案原告与渤海信托公司并无合同关系，渤海信托公司不负有返还或赔偿的义务，依据合同相对性原则，原告只能向合同的相对方即本案被告主张权利，原告将渤海信托公司列为第三人不当；2.在本案受理前，渤海信托公司已经向泸州市中级人民法院提起案外人执行异议之诉，本案不应由江阳区人民法院管辖，而应由泸州市中级人民法院管辖；3、在原、被告签订认购协议之前，被告已与渤海信托公司设定了抵押，原、被告签订的房屋认购协议是无效的；4、即使法院认定原、被告之间的认购协议有效，原告享有的是债权，渤海信托公司享有的是物权，物权优先于债权；5、本案讼争的房屋已被泸州市中级人民法院查封，在未被解封之前，任何人不得进行处分，也不得作出有损于渤海信托公司的判决，故原告要求办理房产过户的请求不成立。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年6月16日，原告余国蔚（乙方）与被告嘉联房地产公司（甲方）签订《商品房认购协议书》，约定：一、甲方以竞价方式取得的510500-2010-B-020号出让土地，位于泸州市江阳区江阳西路，净用地面积32987平方米，土地使用年限70年，容积率1.5，绿地率35％，建筑密度25％，甲方在该土地开发新建商品住房，由甲方销售。1、乙方自愿认购“嘉联·山地名宅”小区住房壹套，面积约为100.05㎡，房号6号楼3单元5层10号。甲方必须按时保质保量向乙方交付房屋，如乙方在主体工程完工后自愿不要房屋的，经甲方同意后可退还购房款及另行支付利息叁万元。2、认购该商品房单价为3410元/㎡，此价包含水、气、光纤设施费。二、建筑面积按房屋产权登记面积为准。三、付款方式及期限。1、本协议签订时，付房款：150000元（大写：壹拾伍万元整）。2、工程基础完成时，乙方每套再付5万元（大写：伍万元），主体封顶时乙方补足每套购房款总额的95％给甲方，若乙方需要办理按揭付款，仍需将每套购房款交至总房款的95％，并提供真实有效的按揭办理手续，待按揭办理成功房款后甲方退还已多交部分房款。3、交房钥匙、交房屋权产权证、土地使用证时结算，多退少补，结算余款。以上条款的付款时间为从告知之日（以泸州晚报登报通知或电话通知为准）起7日内付清。四、房屋标准及配套设施要求：1、基础、主体、外墙装饰按照城市规划和设计要求实施。2、楼宇抗震裂度按6度设计。3、住宅房楼层高度为3米。4、水、电、天然气、电话、闭路、消防设施标准。（1）给水系统安装到户，每户设室外户表一只。排水系统按设计全部安装到位。（2）电：楼梯间暗线安装到户，每户设室外分户电表一只，以供电局安装为准，小区安装变压器。（3）通讯：宽带网络和电话终端线路预埋到户。（4）闭路：闭路光纤预埋到户。（5）消防设施：按消防部门规定，配备消防设施。（6）天然气预埋到位。5、甲方负责开通并硬化与小区相连的通道和车库、值班室、垃圾库等小区配套设施及其它特殊配套设施工程，按规划要求实施。五、装修标准：1、内装修：（初装）（1）楼地面为水泥砂浆找平；（2）墙体和天棚为水泥砂浆抹面；（3）楼梯间墙面及天棚为仿瓷涂料，地面为地砖；（4）厨、厕地面进行防水处理后用水泥砂浆找平，每户客卫设一中档平便器，主卫预留接口。（5）每户进户门为中档防盗门一樘（500.00），如需加宽入户或提高防盗门档次，所增加的费用由住户承担；外窗（铝塑窗）为节能窗。（6）小区各单元均安装楼宇对讲防盗门系统并联通入户。2、外装饰：外墙面的造型、标准、风格和色调按市规划要求实施。六、工程质量接受泸州市质量监督站监督，按国家现行施工及验收规范执行。七、建设手续及房屋交付。甲方提前10天以书面通知乙方办理进房手续，领取钥匙，结清房款。交房时间为18个月（从签订本协议之日起计算）八、房屋保修。按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，甲方交付商品住宅使用之日起。九、产权办理及费用。1、甲方为乙方办理房屋所有权证及土地使用权证，其办理两证的各种税、费按国家规定由甲、乙双方各自承担。办理的两证归乙方所有。甲方应在房屋交付后360个工作日内为乙方办妥房屋所有证及土地使用权证。2、房屋交付后，户内维修护理（保修范围除外）由乙方负责。十、违约责任以及争议的解决方式。1、若乙方不按上述约定时间支付购房款，短缺金额和违约时间按月利率3％计算，支付甲方利息。2、若甲方不按期交房，按乙方已交款金额和违约时间月利率3％计算，支付乙方利息。3、除上述1、2项约定外，甲、乙双方任何一方违约，需赔偿对方相应经济损失并按损失金额的30％向对方支付违约金。4、协议生效后甲方终止履行，只按已缴购房款总额的30％向对方支付违约金。5、甲、乙双方因履行本协议发生争议，首先应通过协商解决，协商不成，任何一方都可依法向人民法院提起诉讼。十一、甲方应首先完成小区环境设计，其方案和效果经甲、乙双方一致同意后，甲方应严格按该设计方案施工，并在交房前完成小区环境建设，若交房时未完成小区环境施工或未达到原小区环境设计标准，甲方应该超出交房时间每日人民币10元标准支付违约金给乙方，直至甲方整改达到原设计方案标准为止。十二、其他约定。1、乙方住户在使用房屋期间，不得擅自更改主体结构和损坏防水层，如因乙方更改主体结构和损坏防水层，造成后果，由乙方自行负责一切损失及费用。2、乙方在进住小区楼宇后，应配合甲方的物业管理，遵守小区物管规定。3、未尽事宜，甲、乙双方签订补充协议，补充协议作为附件与本协议具有同等法律效力。4、甲方建设、销售商品房手续完善后15日内，甲乙双方签订正式的商品房买卖合同，商品房买卖合同的内容必须依据本协议书的约定，未经双方协商一致不得变更。若乙方未能在本协议约定时间内完善商品房买卖合同，甲方有权收回该套房屋，并退还乙方预购房款。十三、本协议经甲、乙双方签字后生效，本协议一式贰份，甲方壹份，乙方壹份。
协议签订后，被告认可2010年4月7日被告以借款的名义向案外人张某某收取的购房款150000元转为原告余国蔚的购房款，2011年1月18日，原告向被告交纳房款30000元，2013年1月22日，原告又向被告交纳房款20000元，2013年6月21日，原告再次向被告交纳房款41000元，并经被告同意拟办理100000元房屋按揭贷款手续。2014年4月24日，被告与第三人渤海信托公司签订《信托贷款合同》向第三人借款8000万元。2014年5月6日，被告办理了抵押权人为第三人的抵押登记手续，其中坐落于江阳区学院中路6号6号楼3个单元共42套房（在建工程）作抵押向第三人借款514万元。2014年6月4日，6号楼取得《商品房预售许可证》。2014年10月30日，原告向被告支付了除准备按揭贷款的房屋尾款1773元以及维修基金4825元、办证费11997元、代办费300元，被告将6号楼3单元5层10号房屋交付原告。此后，原、被告因办理《商品房买卖合同》网签手续产生纠纷，原告不能向银行正常办理房屋按揭贷款相关手续，遂诉至本院。
上述事实，有本案当事人的当庭的陈述，原告提供的《商品房认购协议书》及相关收据，被告提供的《商品房预售许可证》和第三人提供的《他项权证》在案证明，本院予以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”原告余国蔚与被告嘉联房地产公司签订的《商品房认购协议书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件，原告已按照约定向被告支付了大部分购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，原、被告签订的《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，被告应当按照双方的约定和法律的规定履行出售人应当承担的义务。根据《商品房认购协议书》第十二条的约定，被告在取得6号楼《商品房预售许可证》后15日内，双方应当签订正式的商品房买卖合同，但由于被告设置在6号楼3单元5层10号房屋上的抵押尚未消灭，导致不能办理该商品房买卖合同的网签备案手续，影响原告办理房屋按揭贷款手续及所有权的转移，被告已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应承担相应的违约责任。
关于原告请求法院判决确认原告的购房优先权优先于第三人享有的在建工程抵押权的问题。所谓“购房优先权”，其实质是原告依据合同的约定购房依法所享有的相关权益是否优先于抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》载明：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。……”原告订购该商品房在抵押权设置之前，并已支付了大部分购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，依照该司法解释，原告购买泸州市江阳区学院中路6号6号楼3单元5层10号房屋依法享有的相关权益应优先于该建筑工程的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，而该建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，所以原告购房依法享有的相关权益应优先于本案第三人享有的抵押权。故原告要求被告及时办理讼争房屋的买卖合同网签备案手续的理由充分，本院予以支持。《商品房认购协议书》第九条约定被告应在房屋交付后360个工作日内为原告办妥房屋所有权证及土地使用权证，被告亦同意在原告缴清购房款、税费及办证费用的情况下为原告办理产权证。原告的请求和被告的主张均系合同内容，双方均应当按照合同的约定全面履行合同义务。原告已按约定履行了付款义务，被告亦应当按照约定为原告办理房屋产权证。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，判决如下：
一、原告余国蔚购买泸州市江阳区学院中路6号6号楼3单元5层10号房屋依法享有的相关权益优先于第三人渤海国际信托股份有限公司对该房屋享有的抵押权。
二、被告四川嘉联房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内为原告余国蔚办理泸州市江阳区学院中路6号6号楼3单元5层10号房屋买卖合同的网签备案手续。
三、被告四川嘉联房地产开发有限公司在约定的期限内为原告余国蔚办理泸州市江阳区学院中路6号6号楼3单元5层10号房屋的不动产登记手续。
案件受理费本院适用简易程序审理减半收取100元，由被告四川嘉联房地产开发有限公司承担，于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 王 莉
二〇一六年三月七日
书记员 朱焰飞