四川省华蓥市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1681民初1570号
原告：华蓥市万和物业管理有限公司，住所地四川省华蓥市红星西路三段666号附1号。
法定代表人：赵国荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曾以才（该公司员工），男，汉族，生于1958年8月24日，高中文化，城镇居民。
委托诉讼代理人：白小梅（该公司员工），女，汉族，生于1970年7月26日，大专文化，城镇居民。
被告：邓玉兰，女，汉族，生于1977年7月22日，小学文化，农村居民。
委托诉讼代理人：吴习波（被告邓玉兰之夫），男，汉族，生于1977年8月10日，高中文化，农村居民。
原告华蓥市万和物业管理有限公司与被告邓玉兰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理后，依法由审判员段芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾以才、白小梅、被告邓玉兰及其委托诉讼代理人吴习波到庭参加了诉讼，原告的法定代表人赵国荣未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告邓玉兰向原告支付拖欠的物业服务费3217.8元、公共能耗费240元、滞纳金3966.27元（计算至2016年7月31日）；2、诉讼费25元由被告邓玉兰承担。事实及理由：被告邓玉兰系华蓥市时代映象A-26-7号的业主，其在入住前，与原告签订了前期物业管理协议。从2014年1月1日起，被告便找借口拒付物业服务费，到2016年7月31日止，被告累计拖欠物业服务费3217.8元，公共能耗费240元、滞纳金按每日千分之三计算为3966.27元、诉讼费25元，共计7449.07元。
被告邓玉兰辩称，小区是如何成立业主委员会的，业主并不知情，没有开过业主大会或投票，业主委员会也未出面给业主解决问题；被告于2010年开始在时代映象居住至今，原告提供的物业服务一直存在很多问题，如门禁系统以前需要刷卡进出，2012年门禁系统坏了，被告多次找到原告反应，但是至今门禁未维修好；小区监控系统也未及时维修；原告在电梯、通道、大厅等公共区域设置营业设施，悬挂广告牌出租牟利，未按照物业协议规定每六个月向业主公布收支账目；电梯存在巨大的安全隐患，且被相关部门认定为不合格，但是原告未进行更换，维修也不到位，经常带故障运行；地下停车场，以前按照原告要求进行了缴费，2013年开始，地下停车场变成了全友家私的地下仓库，有巨大的安全隐患；原告从来没有进行过消防演练；小区车辆经常乱停乱放，原告对此未进行管理；小区保安经常不在岗；地下室的卷帘门都快掉了，但是原告一直未进行维修；单元楼门上墙壁上贴有小广告、盖有大量电话广告，原告保洁工作不到位；没有二次供电，停电后只能走楼梯；二次供水不足，经常无故停水。原告把这些问题解决了，被告才交纳物业服务费，不会交纳公共能耗费和滞纳金，而且被告要求原告赔偿丢失摩托车的损失，如果法院审理认为被告存在违约，被告要求降低滞纳金（违约金）。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告就其主张向本院提供了以下证据：1、《前期物业管理服务协议》复印件1份；2、《物业服务合同》及附件复印件1份；3、华蓥市万和物业管理有限公司电话催费记录复印件1份；4、华蓥市万和物业管理有限公司催费通知复印件。被告邓玉兰向本院提交了以下证据：1、关于物业管理不到位的情况说明，上面有多名业主的签字；2、照片13张，证明原告物业管理不到位。
被告邓玉兰对原告提交的电话催费记录有异议，认为部分内容不属实，原告来被告家里时被告并没有说不交物业服务费，而是要求原告服务到位了才交，原告到被告家里来也不是催收物业服务费，而且被告车辆丢失没有要求原告赔偿三千多元，只是要求免交两年物业服务费；对其他证据无异议。原告对被告邓玉兰提交的证据真实性无异议，但是需要说明在大厅放饮水机是为了方便业主饮水，原告只收取了水费和电费；收件箱是快递公司安装好方便业主收发快递，广告也是快递公司打的，原告未收取任何费用；保安不在岗是因为有时候去巡逻了；垃圾放在楼梯间，是经过城管部门同意，业主将垃圾集中在楼梯间以后由清洁工定期清理；外墙原告进行了定期维修的；开发商将地下停车场等租给全友家私，与物管公司无关，但业主提出的问题原告都在尽量解决，开发商现已经打算向全友家私收回一部分车位，作为业主的停车场；被告摩托车停放未交停车费，未签订保管合同，物业协议中约定原告管理范围不包括业主的私有财产，原告不应当赔偿。本院经审查，对原告提交的《前期物业管理服务协议》、《物业服务合同》，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证；对原告提交的电话催费记录中被告无异议的内容予以认可，被告有异议的内容以及催费通知因原告未提交其他证据予以佐证，本院不予认可；对被告提交与本案有关联的证据予以确认。
根据当事人的陈述及确认的证据，本院对事实认定如下：
2012年4月25日，原告华蓥市万和物业管理有限公司与被告邓玉兰签订《前期物业管理服务协议》，邓玉兰将其购置的位于华蓥市时代映象A幢26-7号房屋（建筑面积103.77㎡）委托给原告华蓥市万和物业管理有限公司进行物业管理服务,管理期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定《物业管理合同》生效时止。2012年12月8日，华蓥市宏云时代映象业主委员会与原告华蓥市万和物业管理有限公司签订《物业服务合同》，选聘原告对该住宅小区进行管理。合同的主要内容为：1、物业管理公司提供物业管理服务的事项为：（1）房屋建筑共用部位（楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅）的维修、养护和管理；（2）共用设施、设备（共用照明、水泵、楼内消防设施设备、电梯、单元门及楼宇对讲系统、建筑物防雷设施）的维修、养护、运行和管理；（3）附属建筑物、构筑物（道路、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场）的维修、养护和管理；（4）公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；（5）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；（6）交通与车辆停放秩序的管理（不承担人身、财产的保险、保管责任）；（7）维持本区公共秩序，包括巡视、门岗执勤。2、管理期限自2013年1月1日起至2017年12月30日止。3、物业管理公司须按下列约定，实现目标管理：房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修（单项维修费用在1000元人民币以内的）。4、收费标准：（1）按建筑面积，高层住宅每月每平方米1元；（2）物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，高层住宅每月每户10元共同分摊；（3）公共服务费每半年交纳一次，每次交纳费用时间为交费周期的第一个月。（4）逾期交纳的，从逾期之日起按应缴费的千分之三交纳滞纳金。被告邓玉兰从2014年1月1日起开始未交纳物业服务费和公共能耗费，原告遂起诉至本院。
同时查明，原告华蓥市万和物业管理有限公司从2016年1月1日起，未再收取每月每户10元的公共能耗费。
在庭审中，原告华蓥市万和物业管理有限公司述称，每年1月至3月和7月至9月为业主交费时间，逾期未交则应分别从4月1日和10月1日起按每天千分之三支付滞纳金。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，被告邓玉兰于2012年4月25日与原告华蓥市万和物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》；华蓥市宏云时代映象业主委员会成立后，具有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责，原告华蓥市万和物业管理有限公司是具有从事物业管理活动资质的独立法人企业，双方于2012年12月8日签订了《物业服务合同》，该两份协议均是当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，其合同中关于交费标准、交费时间的约定等对原、被告均产生约束力。原告华蓥市万和物业管理有限公司在2014年1月至2016年7月连续为被告邓玉兰提供物业服务，按照权利义务相一致的原则，被告邓玉兰应当依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，按合同约定向原告交纳物业服务费和公共能耗费。被告邓玉兰的住宅属高层电梯住宅，建筑面积为103.77㎡，按照每月每平方米1元的标准，每月的物业服务费计算为103.8元，2014年1月1日至2016年7月31日，共31个月，物业服务费共计3217.8元；2014年1月至2015年12月期间公共能耗费每月10元，共计240元。在诉讼中，被告邓玉兰对欠费时间予以认可，故对此金额，本院予以认定。
关于本案的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告邓玉兰未按期交纳物业服务费和公共能耗费，应当承担相应的违约责任。《物业服务合同》第二十一条规定“业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应缴费的千分之三交纳滞纳金。”被告邓玉兰辩称该滞纳金过高，请求本院适当减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，被告邓玉兰未按时交纳物业服务费和公共能耗费给原告造成的损失实际上相当于应缴纳费用在银行的利息损失，故该约定过分高于损失，本院酌情认定，违约金以逾期交纳的物业服务费和公共能耗费为基数，自逾期之日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止。《物业服务合同》约定：服务费每半年交纳一次，每次交纳费用时间为交费周期的第一个月，而原告认可交费时间为交费周期的前三个月，逾期未交则从第四个月起计算违约金，本院依法予以确认。被告邓玉兰2014年1月1日至2014年6月30日的物业服务费622.8元、公共能耗费60元，共计682.8元，应于2014年3月31日前付清，逾期支付的违约金则自2014年4月1日起以682.8元为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止；同理，2014年7月1日至12月31日、2015年1月1日至6月30日、2015年7月1日至12月31日的应交费用分别为682.8元，逾期的违约金以682.8元为基数，分别自2014年10月1日、2015年4月1日、2015年10月1日起按上述利率计算至本判决确定的履行之日止；2016年1月1日至6月30日的物业服务费为622.8元，无公共能耗费，应于2016年3月31日前付清，逾期的违约金以622.8元为基数，自2016年4月1日起按上述利率计算至本判决确定的履行之日止；2016年7月1日至7月31日的物业服务费为103.8元，原告未请求支付该笔费用的违约金，本院予以确认。
对于被告邓玉兰的其他辩称，本院认为，物管公司的职责主要是对房屋共有部分和公共配套设施设备以及相关场地进行维修、养护、管理，包括交通与车辆停放秩序的管理（不承担人身、财产的保险、保管责任），被告邓玉兰的摩托车停放丢失不属于物管公司的赔偿范围；地下停车场出租给谁，是由其所有权人决定，原告物管公司无权决定；共用电梯的更换、维修等属于使用大修基金进行维护的范围，大修基金由业主委员会管理；原告未及时维修电子门禁系统、监控系统，墙壁上贴有小广告未及时清理，物管公司未按期向业主公布收支账目等问题，说明原告在履行物业服务时存在瑕疵，原告在今后的工作中应加强管理，及时履行自己的职责，被告以上述理由拒交物业服务费的抗辩理由不能成立，即使原告在提供物管服务方面确实存在服务不到位的情形，业主方亦可多与物管公司进行沟通、交流，督促物管公司将服务质量搞上去，物管公司也应强化自身的服务意识，不断提高服务质量，与业主共同努力，把时代映象建设成为环境优美、人与人和睦相处的小区。
据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条、第十五条、第三十二条及第四十一条之规定，判决如下：
一、被告邓玉兰在本判决生效之日起三日内向原告华蓥市万和物业管理有限公司交纳2014年1月1日至2016年7月31日期间的物业服务费3217.8元、公共能耗费240元及违约金（以逾期交纳的物业服务费和公共能耗费为基数，自逾期之日起按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止）；
二、驳回原告华蓥市万和物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费25元，由被告邓玉兰承担。（原告华蓥市万和物业管理有限公司已垫交，被告邓玉兰在履行义务时，一并向其支付。）
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审判员 段 芳
二〇一六年十一月三日
书记员 邢雪娟