杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余执异初字第2号
原告：临商银行股份有限公司宁波慈溪支行，住所地：慈溪市浒山街道慈甬路333-345号。
代表人：戎飞舟，该支行行长。
委托代理人：邵建波，浙江海泰律师事务所律师。
委托代理人：张味味，临商银行股份有限公司宁波慈溪支行银行工作人员。
被告：沈蓉。
委托代理人：马远奔，浙江杭湾律师事务所律师。
被告：史芳。
原告临商银行股份有限公司宁波慈溪支行（以下简称临商银行慈溪支行）与被告沈蓉、史芳申请执行人执行异议之诉一案，于2014年10月8日向法院起诉，本院于同日受理。原告临商银行慈溪支行分别于2014年10月8日、2015年1月16日向本院提出鉴定申请，本院予以准许，本院依法适用普通程序，于2015年1月16日、5月22日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人邵建波、张味味，被告沈蓉的代理人马远奔，被告史芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告临商银行慈溪支行起诉称：被告史芳明确表示未与被告沈蓉签订诉争的《房屋租赁协议》，未收取过100万元租金。请求贵院依法判决：1、确认被告沈蓉提供的落款为2010年1月1日与史芳签订的《房屋租赁协议书》不真实；2、史芳名下的抵押给原告的余房他证字第121147**号他项权证下的房屋拍卖时无需受两被告所签订的《房屋租赁协议书》约束；3.本案的诉讼费由被告负担。
原告临商银行慈溪支行为支持其诉请主张，出示并陈述了以下证据材料：
1、（2014）杭余执异字第16号执行裁定书，证明执行期间未查明本案相关事实，认为史芳的前夫屠甫在临商银行办理贷款和房屋过户，应该作为第三人参与本案的诉讼。
2、房屋租赁协议书，证明房屋协议是不真实的，不具有法律效力。
3、银行现金取款凭证，证明租金支付不属实。
原告向本院申请调查令，调取以下证据：2011年4月25日中国民生银行股份有限公司慈溪支行个人最高额抵押合同及抵押财产清单，证明被告史芳在该行办理抵押贷款时自认本案诉争房屋未出租的事实。
被告沈蓉答辩称：被告沈蓉与被告史芳签订的房屋租赁协议是双方真实的意思表示。按照协议书的约定诉争房屋于2010年1月1日在抵押之前已经出租给被告沈蓉，根据物权法相关规定应当驳回原告的诉讼请求。
被告沈蓉为支持其诉请主张，出示并陈述了以下证据材料：
1、2003年沈蓉签订的商品房买卖合同、辅助房使用权补充
协议及交接书。
2、2005年沈蓉领取的商品房销售发票及房产交付联、报查
联。
3、2005年沈蓉领取的房产证。
4、2005年至2014年上半年沈蓉上缴的物业管理费及物业维
修基金收据。
5、2010年沈蓉与史芳签订的房屋租赁协议书。
6、银行现金取款凭证。
7、杭州彩虹物业管理有限公司西溪风情物业管理处证明。
证据1-7，证明诉争房屋2010年1月1日以前一直是沈蓉依
据所有权合法占有使用，在2010年以后依照租赁协议合法占有使用的事实。
被告史芳当庭未作答辩，也未向法庭提供证据。
经原告两次申请，本院依法分别委托浙江法会司法鉴定所、杭州明皓司法鉴定所对房屋租赁协议书上史芳的签名笔迹及形成时间进行鉴定。鉴定机构的鉴定意见如下：
1、浙江法会司法鉴定所意见：根据检验条件及本所技术
设备所限，对笔迹形成时间无法得出检验结果。
2、杭州明皓司法鉴定所鉴定意见：史芳的签名系其本人书写形成，笔迹形成时间尚难以得出明确的鉴定意见。
上述证据材料，经庭审质证，原告对被告沈蓉提供的证据1-7，认为对形式真实性无异议，2010年以后的物业管理费发票不能证明是被告沈蓉基于租赁关系占用房屋，银行现金取款凭证不能证明租金已支付，物业管理处提供的证明材料只能证明房屋使用情况，不能证明租赁情况，对其真实性、关联性有异议。被告沈蓉对原告提供的证据1，认为执行裁定书无异议，其有法律效力，其次，认为屠甫不能作为第三人参加诉讼，执行听证阶段，屠甫已经发表了证人证言，在史芳和沈蓉签订房屋租赁协议初期，屠甫与史芳还是夫妻关系。对证据2，认为两被告之间签订的协议是有效的，被告史芳本人也确认房屋租赁协议上的签字是其本人的签名。同时该份协议证明双方签订日期2010年1月1日，是双方真实意思的表示。对证据3，认为能证明房屋租金一次性付清，数额与房屋租赁协议上的内容是对应的。被告史芳对原告提供的证据1、3无异议，对证据2，认为真实性有异议，租赁合同上的签名真实，但当时签名是因前夫需要办理贷款的事宜在空白纸上签的，并无租赁合同的内容。被告史芳对被告沈蓉提供的其他证据无异议。原告对两份鉴定意见均有异议，认为文字形成时间是本案关键，两份鉴定意见都未对此作出结论，不能作为定案依据，应重新鉴定。被告沈蓉对鉴定意见无异议。被告史芳对浙江法会司法鉴定所的初检意见有异议，其称签字的时间是2012年。
对原、被告提供的证据及鉴定意见本院认证如下：
原告提供的证据1、对其三性均予以确认；证据2、由双方当事人签字，对权利、义务有具体的约定，符合证据的形式要件，本院予以确认；证据3、仅能证明许海波取款200万元，但不能证明该款系租金并交付被告史芳的事实，对其证明效力不予确认。对原告申请本院依法调取的证据，因系被告史芳与其它银行之间的抵押贷款情况，对其关联性本院不予确认。被告沈蓉提供的证据1-7，能相互印证2005年涉案房产产权人为沈蓉，2009年产权人变更为史芳，2010年双方签订房屋租赁协议，该房屋一直由沈蓉及其父母居住至今的事实，本院予以确认。对两份鉴定意见书，认为符合证据的形式要件，对其证明效力予以确认。
本院根据各方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：
2003年3月，被告沈蓉购买了位于杭州市余杭区闲林镇西溪风情花园水岸茗苑25幢02号房屋。2005年10月，该房屋登记的产权人为沈蓉。2009年12月产权人变更为被告史芳（房产证号为余房权证闲移字第××号、土地证号为杭余商国用2009第279**号）。房屋交付至今一直由被告沈蓉及其父母居住。
被告史芳与被告沈蓉签订了房屋租赁协议书一份，协议主要条款：一、被告史芳将座落于杭州市余杭区闲林镇西溪风情花园水岸茗苑25幢02号房屋租赁给被告沈蓉。二、租用期限：自2010年1月1日起至2030年12月30日止。三、房屋租金已经一次性结清。付款方式：现金。协议另对双方在租赁期间房屋的装修、费用的支付、转租及续租等事项作了约定。该协议落款日期2010年1月1日，由被告史芳和沈蓉签名。
2012年11月15日，原告临商银行慈溪支行与被告史芳签订《最高额抵押合同》，合同约定：被告史芳自愿为临商银行慈溪支行与慈溪市启明汽车电器有限公司于2012年11月15日起至2014年11月14日止形成的人民币贷款等债权提供最高额抵押担保，担保的最高债权额为人民币880万元；史芳提供抵押的财产为位于杭州市余杭区闲林街道西溪风情花园水岸名苑25幢02号（房产证号为余房权证闲移字第××号、土地证号为杭余商国用2009第279**号），抵押担保的范围包括主债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼仲裁费、律师费、处置费、过户费等抵押权人实现债权和抵押权的一切费用。上述合同签订后，双方办理了抵押登记手续，临商银行慈溪支行取得编号为余房他证字第121147**号的房屋他项权证。在该《最高额抵押合同》的担保下，临商银行慈溪支行先后向慈溪市启明汽车电器有限公司发放贷款800万元，但启明公司却未按约支付到期利息，构成违约，史芳也未履行担保责任，故临商银行慈溪支行向法院申请实现担保物权.本院于2014年5月29日作出（2014）杭余商特字第35号民事裁定，准许对史芳提供的抵押物即余房他证字第121147**号房屋他项权证下的房屋采取拍卖、变卖等方式依法变价，临商银行慈溪支行对变价后所得款项在最高限额880万元范围内优先受偿。上述裁定作出后本院立案执行，在执行过程中，原告沈蓉向本院提出书面执行异议，认为被告史芳已于2010年1月1日将涉案房屋租赁给沈蓉使用，请求法院带租拍卖，并享有优先购买权。本院执行局于2014年8月29日作出（2014）杭余执异字第16号执行裁定：史芳名下抵押给临商银行慈溪支行的余房他证字第121147**号他项权证下的房屋拍卖成交后，买受人需受案外人沈蓉与史芳签订的房屋租赁合同的约束。
另查明，2012年9月被告史芳与其前夫屠甫离婚。
本院认为：本案的争议焦点是被告沈蓉与被告史芳签订的房屋租赁协议是否合法、有效，及租赁的房屋是否能对抗租赁物抵押权。本案中被告沈蓉与史芳签订的房屋租赁协议书，由双方当事人签字，对租赁物、租赁时间、租金及支付方式等具体权利、义务均有约定，且租赁协议出租方有史芳的真实签名，该房屋于2005年起一直由被告沈蓉占有居住至今属实，故两被告间的租赁关系成立。被告史芳辩称其未签订过租赁协议的理由不成立，本院不予采信。原告临商银行慈溪支行提出涉案屋办理抵押登记时不存在出租及两被告签订房屋租赁协议不真实的主张，因其在办理抵押登记时未尽到合理的注意义务，且未提供相关证据予以证明，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十三条第（二）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告临商银行股份有限公司宁波慈溪支行的诉讼请求。
本案案件受理费13800元，由原告临商银行股份有限公司宁波慈溪支行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费13800元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审判长 章春霞
审判员 瞿慎鸣
审判员 王 莉
二〇一五年七月一日
书记员 管晓娇