福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第58号
上诉人（原审被告）林炳泉，男，住龙岩市新罗区。
委托代理人李胜荣，福建挺秀律师事务所律师。
委托代理人范玉春，福建挺秀律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）叶晶华，女，住龙岩市新罗区。
委托代理人陈健超，福建力涵律师事务所律师。
上诉人林炳泉因与被上诉人叶晶华共有纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2013）龙新民初字第3571号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月20日公开开庭审理了本案。上诉人林炳泉的委托代理人李胜荣、范玉春，被上诉人叶晶华的委托代理人陈健超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2005年9月28日，原告与陈钦铭签订协议书，约定双方共同出资5,077,504元，购买位于龙岩市新罗区西城西安南路的西城商业中心（又名“龙御天下”）二层整层商场，其中原告出资3,554,252.8元，占70%所有权，陈钦铭出资1,523,251.2元，占30%所有权。股权处理方式：任何一方如欲出让股权，出让价以购买该房产日起（缴款日），按银行同期的一年定期利率计算利息，连同本金，作为出让价格，由另一方优先购买股权；自协议日期起五年后（2009年8月21日），如其中一方欲出让股权，出让价双方以当时市场价协商，同样由另一方优先购买。如果受让方自愿放弃购买出让方的股权，可由第三方购买，但购买者必须认可并续签本协议。如果一方有意购买另一方股权，双方按当时市场价协商。欲出让或购买股权者必须提前30天向对方提出。购买后，为了方便商场出租经营和向银行申请抵押贷款，原告与陈钦铭一致同意将商场分割为201和202，其中202面积为1,014.77平方米，原告仍占70%所有权，陈钦铭占30%所有权，办理了龙房权证字第201213077-1号、201213077-2号房屋所有权证。2011年5月15日，原告与陈钦铭将整层商场出租给陈训干，用于经营娱乐会所，租赁期限自2011年5月16日起至2017年5月30日。2012年12月12日，经原告同意，陈钦铭202商场30%所有权转让给被告林炳泉，原、被告办理了产权变更登记手续，取得龙房权证字第201213453-1号、201213453-2号房屋所有权证，其中原告占70%所有权，被告占30%所有权。现原告诉至法院，请求判决分割原、被告按份共有的（原告占70%所有权，被告占30%所有权）位于龙岩市新罗区西城西安南路（西城商业中心）2层202商场（产权证号：龙房权证字第201213453-1号）。诉讼中，法院依法委托龙岩市冠力评估咨询有限公司对双方共有的商场的市场价值进行评估，2013年8月23日，该公司作出估价报告，确定202商场单价为8,766元/平方米，市场价值为889.55万元（不含室内装修价值）。原告交纳了本次评估费19,791元。被告对估价报告提出异议，认为报告采取的市场比较法选取的参照实例根本错误，与本案所涉商场在用途上完全不同；收益法的计算严重错误。被告申请重新估价。原审法院经审查认为，该估价报告选取的比较实例及收益法的计算存在不合理，不能作为定案依据，遂委托厦门市大学资产评估有限公司重新进行评估，2013年10月28日，该公司作出估价报告，确认202商场总评估值为12,786,100元，单价为12,600元/平方米。本评估值包含房产对应的出让商务金融用地土地使用权价值，不含室内二次装修价值，评估值未扣除转让时可能产生的各项税费。原告交纳了本次评估费25,900元。
原审法院认为，我国物权法规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。共有人可以协商确定分割方式，达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，原、被告并未约定在共有关系期间不得对按份共有的商场进行分割，而从原告与陈钦铭签订的协议书来看，双方亦未约定在共有关系期间不得对共有物进行分割。原告作为按份共有人有权随时请求分割。诉讼中，本院经征询双方分割意见，原告表示在评估价的基础上，双方可采用竞价的方式，产权归出价高的一方，由产权人支付相应价款，被告则表示原告的份额可以由其自由转让，但其因经济原因不会购买原告的份额。因规划、消防等因素，且双方均认为实物分割将减损价值，因此，不宜采用实物分割。由于双方无法达成一致的分割意见，考虑到原告占70%的所有权，本院采取折价的方式进行分割，产权判归原告所有，由原告支付被告相应的折价款。厦门市大学资产评估有限公司确认的评估价值可以作为产权折价的依据。被告要求再次进行评估，依据不足，本院不予准许。依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条之规定，判决如下：一、原告叶晶华与被告林炳泉按份共有的位于龙岩市新罗区西城西安南路（西城商业中心）2层202商场（房屋所有权证号：龙房权证字第201213453-1号、201213453-2号）归原告叶晶华所有。二、原告叶晶华应于本判决生效之日起三十日内支付被告林炳泉财产折价款3,835,830元。本案案件受理费37,486元，减半收取为18,743元，由原告叶晶华负担13,120元，被告林炳泉负担5,623元。二次评估费合计45,691元，由原告叶晶华负担31,984元，被告林炳泉负担13,707元（该款已由原告垫付，被告应于本判决生效之日起三十日内支付原告）。
宣判后，原审被告林炳泉不服，向本院提起上诉。
上诉人林炳泉上诉称，一、原审判决认定事实不清、证据不足。被上诉人以双方经营理念存在较大分歧，对上诉人经济背景了解甚少为由，要求进行分割按份共有不动产，不是事实。该不动产已承租给陈训干，租金逐年递增，双方不存在经营理念的分歧。在租期未到前进行实物分割违反租赁合同。一审判决两次委托评估，第二次评估报告不符合实际且漏洞百出。讼争不动产在闹市区，该地段的商机是龙岩市中心城区最好的之一，评估公司不以一路之隔的塔泉大厦二楼商场作比较，而是与千里之外的闽西交易城商场作比较，还打0.35折进行比较，是很荒谬的。二、原审判决适用法律错误。本案讼争的物因为承租人在承租期间且正在使用，造成不能分割。讼争不动产已出租两年多，尚有三年租期，今年的租金是70多万元，且每年递增，在租赁期间分割会损害上诉人的权益，难道可以不予赔偿？一审法院采取不慎重的折价方式进行分割，上诉人对此不服。三、如果确实要折价分割让上诉人退出，被上诉人应支付上诉人4566465元（即按15000元/平方米×1017.77×30%）折价款。15000元/平方米的价格是参考叶晶华委托中介处理价和委托龙岩中恒评估咨询有限公司评估价。一审按12600元/平方米计算总价是错误的，对上诉人的损失没有依法处理。综上，请求撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人4566465元折价款。
被上诉人叶晶华辩称，一、本案讼争商场的所有权答辩人占70%，上诉人占30%，双方未约定在共有期间不得分割，根据《物权法》第99条的规定，答辩人有权请求分割按份有共有的不动产。二、上诉人一再否定一审法院委托厦门市大学资产评估有限公司评估并出具的估价报告，其目的是为了阻止答辩人依法行使分割的权利。该商场的评估单价为12600元/平方米，评估值未扣除转让时可能产生的各项税费，如果答辩人购买上诉人的份额，单价远远高出评估单价。二、讼争商场因规划、消防等原因以及实物分割将减损价值，不宜采用实物分割，而法律并未规定折价或拍卖、变卖分割的先后顺序，一审法院判决采用折价的方式进行分割并无不妥。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审诉讼中，上诉人向本院提供一份被上诉人、陈钦铭与龙岩绿色家园房地产经纪公司签订的《独家销售委托合同》，证明被上诉人曾委托房产中介机构出售2层201号商场，销售报价为15000元/平方米。上诉人要求讼争商场按15000元/平方米计算是符合市场行情的。
被上诉人质证认为，上述证据的真实性不能确定，也不能证明上诉人的主张，他们之间的实际交易价格可以从龙岩市房产地交易服务中心查询得到，价格远远低于本案的评估价格。
本院经审查认为，上诉人提供的上述证据与本案不具有关联性，且委托销售报价并不等于实际交易价格，故对上述证据，本院不予确认。
本院认为，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。讼争商场由上诉人和被上诉人按份共有，双方各享有30%及70%的份额。对于该共有的讼争商场，双方当事人并未约定不得分割，故任何一方都可以随时请求分割，被上诉人请求分割讼争商场，符合法律规定，应予支持。对于讼争商场的分割方式，双方均认为实物分割将减损价值，因此不宜对实物予以分割，应当采取折价或拍卖、变卖的分割方式。原审考虑到被上诉人占三分之二份额，采取折价的方式，将产权判归被上诉人所有，由被上诉人支付上诉人财产折价款，未违反法律规定。对于该共有不动产的价值，原审法院两次委托评估机构进行评估。上诉人对第一次的评估报告有异议，申请重新评估，原审遂委托厦门市大学资产评估有限公司重新进行评估，确认讼争商场的单价为12600元/平方米。现上诉人对第二次评估报告虽有异议，但并未向本院申请重新评估，故厦门市大学资产评估有限公司作出的评估报告依法可作为本案的定案依据。二审诉讼中，上诉人申请本院调取被上诉人委托龙岩中恒评估咨询有限公司对龙岩市新罗区西城商业中心2层201号商场作出的《房地产估价报告》。本院经审查认为，上诉人申请调取的证据不属于依法应当由法院调查收集证据的范围，且与本案不具有关联性，对上诉人的申请，本院予以驳回。上诉人要求按15000元/平方米计算折价款，无事实和法律依据，应不予支持。原审判决讼争商场归被上诉人所有，由被上诉人支付上诉人财产折价款3835830元并无不当。上诉人要求被上诉人赔偿因分割造成的损失，但上诉人并未明确损失的具体金额，且上诉人在一审诉讼中亦未提出该项诉请，属二审诉讼中新增加的诉请，本院不予审理。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11106元，由上诉人林炳泉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 敏
审 判 员 庄 小 鹏
代理审判员 陈 小 曼
二〇一四年三月十三日
书 记 员 廖毓斌（代）
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