广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗荔法民三初字第335号
原告陈国新，男，1954年3月8日出生，住址：香港九龙坪安置区**号。
原告陈辉华。
原告陈国华（兼陈国新的委托代理人）。
三原告委托代理人吴琪，广东耀辉律师事务所律师。
被告广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司），住所地广州市白云区黄石西路xx号元邦大厦九楼。
法定代表人xxx，该公司董事长。
委托代理人许西湖，该公司职员。
委托代理人张圣军，该公司职员。
原告陈国新、陈辉华、陈国华诉被告元邦公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2012年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈国新、陈辉华、陈国华的委托代理人吴琪，被告元邦公司的委托代理人张圣军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈国新、陈辉华、陈国华诉称：原告是原广州市荔湾区文昌北路同义坊xx号房屋的共有人。1999年原告与广州市房屋开发建设有限公司（以下简称广房公司）签订了《房屋拆迁安置协议》（以下简称《安置协议》）约定：广房公司拆除文昌北路同义坊xx号房屋，广房公司应于2004年12月31日前将回迁房交付原告，逾期回迁的，被告应按每超期一天赔偿按市政府42号文的标准向原告承担违约责任。
因讼争地块土地使用权的变更，2008年12月24日原告与被告签订了《广州市房屋拆迁安置补充协议》（以下简称《补充协议》）约定：被告应于2011年12月31日前将回迁房交付原告，逾期回迁的，被告仍按原《安置协议》承担违约责任。
2011年9月被告通知原告回迁，但原告到被告处办理收楼手续时，被告没有向原告出示房屋的各项验收资料和《建设工程竣工验收备案表》（以下简称《备案表》），且在庭审出示的证据也不能证明回迁房达到交付条件。原告认为：被告安排的回迁房无论是安排给使用人还是产权人，其交楼标准应该是同一的，即按照产权人与被告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（以下简称《补偿协议》）第八条确定。该第八条约定交付的房屋应可以办理产权证，而《备案表》是办理产权证的必要条件，现被告未取得《备案表》，表明房屋尚未达到交付条件，因此原告没有收楼。被告至今未将符合条件的房屋交付给原告，应按照合同约定承担违约责任。现起诉要求：一、判令被告向原告支付自2009年1月1日起至交付符合交楼条件的回迁房止未足额支付的临时安置补助费（每月按93.96平方米×20元计算）及延期补助费（每月按93.96平方米×20元×3倍计算）和补偿金（每天按93.96平方米×20元×3倍×3%计算）。二、本案的诉讼费由被告承担。
被告元邦公司辩称：一、依照2000年1月30日实施的《建设工程质量管理条例》规定，工程竣工验收由建设单位组织、相关各方参与，不需要行政机关批准或者认可。被告已经完成了电梯等各项工程的单项验收工作，讼争房屋已验收合格，可以交付使用。《建设工程竣工验收备案表》不是房屋验收合格的标志。二、被告已履行了通知回迁和交付的义务。三、原告没有法定或者约定的理由迟延履行回迁和接收义务，被告不应承担任何法律责任。现不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：三原告是原广州市荔湾区文昌北路同义坊xx号房屋的共有人和继承人。广州市房屋开发建设有限公司（以下简称广房公司）经有关部门批准征用拆迁上述房屋所在地段土地及房屋。1999年9月4日，原告（乙方）与广房公司（甲方）签订《安置协议》约定：乙方迁出原址房屋自行解决临时搬迁，由甲方按每月1640元的标准向乙方支付临时搬迁补助费至甲方通知乙方回迁之月止；（第三条第1点）甲方应于2004年12月31日前在原地段南梯第21层产权属于自有的2101、2102房（建筑面积109.41平方米）安置乙方回迁居住；安置房屋的质量、结构、设备按规划设计执行；甲方逾期安排乙方回迁的，应按每超期一天赔偿按市府42号文的标准向乙方承担违约赔偿责任等。
协议签订后，原告将房屋交由广房公司拆除。
2005年11月17日，广房公司公开作出《国有土地使用权转让挂牌公告》，委托挂牌公开转让涉案地块。2005年12月2日，被告元邦公司与广州市房地产交易中心（挂牌转让主持方）签订《广州市国有土地使用权转让挂牌成交确认书》，确认元邦公司为上述地段地块的土地使用权竞得人。同日，广房公司与被告元邦公司签订《广州市国有土地使用权转让合同书》约定：自签订本合同后该地块上所发生的债权与债务，由竞得人承担。2006年12月26日，广州市城市规划局作出穗规函（2006）9889号《关于变更建设用地单位名称问题的复函》，载明：根据《广州市国有土地使用权转让挂牌成交确认书》和广东省工商行政管理局《核准变更登记通知书》，同意穗规地换证字（1999）第65号《建设用地规划许可证》中，经《广州市国有土地使用权转让挂牌成交确认书》转让的11023平方米用地，用地单位名称由“广州市房屋开发建设有限公司”变更为“广东元邦房地产开发有限公司”。2007年1月26日，广州市城市规划局向被告元邦公司作出穗规函（2007）808号《关于送审建筑设计方案的复函》，对元邦公司送审的涉案地块工程建筑单体设计方案作出具体批复，批复内容包括同意元邦公司送审的涉案地块工程建筑单体设计方案的相关内容，要求按相关指标进行控制及修改等。2007年8月31日，广州市城市规划局作出穗规函（2007）7706号《关于送审建筑设计方案的复函》，同意元邦公司送审的涉案地块工程建筑单体设计方案的相关内容，并要求元邦公司在穗规函（2007）808号函的基础上对设计方案作部分修改，等。2007年9月10日，广州市国土资源和房屋管理局发布穗房拆字（2007）19号城市房屋拆迁公告，载明涉案地块拆迁人为元邦公司，拆迁期限自2007年9月10日至2009年9月9日止。2007年9月13日，被告元邦公司通过报纸发布公告，载明：涉案地块建筑设计方案己变更，请被拆迁人前来咨询了解设计方案变更情况，并办理变更拆迁协议。
2008年12月24日原告（乙方）与被告元邦公司（甲方）签订《安置补充协议》，约定对1999年签订的《安置协议》内容补充如下：（一）甲方应在原征地红线内新建大楼自编e栋产权属于自有的xxxx房和xxxx房（建筑面积109.411平方米）安置乙方回迁居住；安置房屋的高度、结构、质量应符合政府规划行政管理部门批准的设计方案；（二）乙方同意给予甲方自2009年1月1日起至2011年12月31日的三年免责建设施工期即新的回迁过渡期；（四）甲方应在2011年12月31日前交付回迁房，逾期仍按原《安置协议》规定的方式方法向乙方承担（包括但不限于）免责建设施工期间的违约赔偿责任；（八）交楼条件是土建工程、安装工程及装饰工程必须按图纸全部完成，且是有正常的使用功能（如永久供水供电等）；在满足上述条件后，甲方应提前十五天以书面形式通知乙方回迁，乙方须依期回迁，乙方逾期十五天不回迁，甲方有权按现行的城市房屋拆迁管理规定处理；最后交楼时间2011年12月31日，在此期限后两年内甲方须出示各单项验收及备案验收等各项手续资料。
上述《补充协议》签订后，被告向原告支付临时搬迁补助费至2011年10月。2011年9月23日被告通知原告回迁e栋xx房和xxx房及办理回迁手续，原告接收了xxxx房，但原告以被告没有出示验收资料、回迁房屋尚未取得房屋的《备案表》，回迁房屋未达到收楼条件为由不予接收xx房。
庭审中，被告提供了涉案大楼的各项验收证据，经本院审查及向有关部门了解后确认：被告在2011年2月取得讼争大楼《电梯监督检验报告》及《安全检验合格证》，2011年7月领取了电梯登记使用证，完成了电梯的验收合格工作；被告在2011年11月29日完成了讼争大楼的永久用水水表安装工作；被告在2011年8月完成了讼争大楼的永久用电电表（含住宅和商业）安装工作；被告在2011年5月完成了讼争大楼的煤气管道安装工作；被告在2011年6月完成了通信通邮工作；被告在2011年8月8日完成了讼争大楼的规划验收合格工作；被告在2011年10月31日取得《工程竣工验收报告》，验收结果为合格；2011年11月17日广州市建设工程质量监督站为被告出具了《建设工程施工质量验收监督意见书》，内容为：被告的工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合国家工程质量验收有关规定；对个别部位尚存在的质量缺陷，请继续组织整改完善，并按照有关规定，及时办理工程竣工验收备案手续；被告在2011年8月8日完成了讼争大楼的消防验收合格工作；被告在2011年6月28日完成了讼争大楼的人防验收合格工作。
原告与被告签订的《补偿协议》中第二条约定：甲方将自有的座落在文昌北路原征地红线内新建大楼e栋自编第十四、二十三层建筑面积109.411平方米房屋用作拆除乙方原址房屋的产权调换（补偿），用作产权调换（补偿）的房屋楼屋高度、结构、质量应符合城市规划部门批准的设计方案；第八条约定：甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产权证手续。
庭审中，原告对被告拟安排回迁的e栋xx房的楼层、方位没有异议，表示只要被告取得《备案表》，原告愿意接收该房屋。
本院认为：2006年12月被告元邦公司经核准为涉案地块新的用地单位后，广房公司与原告签订的《安置协议》中的权利义务依法转由被告承接，该《安置协议》对原、被告均有约束力。原告与被告2008年签订的《补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应依约履行。
关于房地产开发项目的验收和备案问题，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第十六条第一、二款规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用。第十七条规定：建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。上述法律、行政法规表明，建设工程只要经过验收合格就可交付使用，验收备案是行政机关要求建设单位在验收后进行登记备案的一种行政管理手段，验收备案不是交付使用的必要条件。
关于讼争大楼是否已通过质量等各项验收问题，广州市建设工程质量监督站出具的《建设工程施工质量验收监督意见书》中载明被告的工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合国家工程质量验收有关规定，再结合《工程竣工验收报告》的结论，讼争大楼的建筑质量是合格的。至于《建设工程施工质量验收监督意见书》中提及的个别部位尚存在的质量缺陷，意见书中没有指出这些缺陷属于质量不合格问题，故这里的缺陷应理解为是尚未达到不合格程度的质量瑕疵，未构成质量不及格。根据本院查明讼争大楼的电梯、水电、规划、工程质量、消防等验收情况和时间，本院认定讼争大楼在2011年11月29日前完成了全部的验收工作。
关于《补偿协议》第八条是否应当作为原、被告约定的交楼条件的合同依据问题，《安置协议》第三条第1点及《补充协议》第一条、《补偿协议》第二条的内容均明确约定了回迁房的交楼条件，而《补偿协议》第八条的内容是针对办理产权证事宜的约定，原告主张第八条是双方对交楼条件的约定缺乏事实依据，本院不予采信。
被告在庭审中提供了各项验收资料，原告仍坚持认为讼争房屋未符合交楼条件，不同意收楼，由此可见，双方最根本的争议焦点在于讼争大楼是否需要取得《备案表》才符合交楼条件。只要被告未取得《备案表》，即使被告在2011年9月底向原告出示了各项验收资料，原告同样不予收楼。因此，原告仅以被告未出示验收资料为由要求被告承担违约责任的理由不充分，本院不予支持。
综上所述，本院认为：法律、行政法规没有将取得《备案表》作为建筑工程质量验收合格和交付使用的唯一条件，原告与广房公司签订的《安置协议》、原告与被告签订的《补充协议》、讼争房屋业主与被告签订的《补偿协议》的合同条款中也没有约定以取得《备案表》作为交楼条件，故原告主张讼争大楼在约定回迁日期前尚未达到交楼条件缺乏事实和法律依据，本院不予采信。讼争大楼在约定回迁日期前已符合合同约定的交楼条件，被告也通知了原告回迁e栋xx房，原告没有正当理由拒绝收楼，依照合同约定，被告无需承担逾期交楼违约责任。原告要求被告支付延期补助费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于被告向原告支付临迁费至2011年10月，而被告是在2011年11月29日才全部完成各项验收，故原告要求被告支付2011年11月的临迁费合理合法，本院予以支持。原告与广房公司的《安置协议》签订于1999年，当时施行的是1997年6月10日广州市人民代表大会常务委员会公布实施的穗常发（1997）42号文即《广州市城市房屋拆迁管理条例》，该条例第五十一条规定，在过渡限期内，拆迁人应按月将临时安置补助费或延期补助费付给被拆除房屋使用人，逾期支付的，从逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付补偿金。被告应按条例规定向原告支付其所拖欠临迁费的补偿金，但补偿金总额不得超过原告所欠部分临迁费。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告陈国新、陈辉华、陈国华支付2011年11月的临迁费1879.2元。
二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广东元邦房地产开发有限公司向原告陈国新、陈辉华、陈国华支付逾期支付临迁费的补偿金（从2011年12月1日起计算至被告支付临迁费之日止，每日按临迁费1879.2元×3%计算，补偿金以1879.2元为限）。
三、驳回原告陈国新、陈辉华、陈国华的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7604元由原告陈国新、陈辉华、陈国华负担，被告广东元邦房地产开发有限公司负担50元。
如不服本判决，原告陈国新可在判决书送达之日起三十日内，原告陈辉华、陈国华及被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马文洁
审 判 员 侯炜邦
代理审判员 张 浩
二〇一二年十二月十四日
书 记 员 吴海鹰
吴帆