四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第497号
上诉人（原审被告）乔泽红，男，汉族，1982年7月10日生，住云南省保山市隆阳区。
委托代理人王男，四川弘齐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周灿，男，汉族，1981年11月21日生，住成都市武侯区。
委托代理人王黎明，四川广力律师事务所律师。
上诉人乔泽红与被上诉人周灿房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2014）金牛民初字第1981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月3日公开开庭进行了审理。上诉人乔泽红的委托代理人王男，被上诉人周灿委托代理人王黎明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年9月20日，周灿（乙方）与孙守岐、李吉庆、罗涛、刘郦枰（甲方）签订四份《房屋租赁合同》，合同约定，周灿租赁孙守岐、李吉庆、罗涛、刘郦枰四人（以下简称产权人）位于成都市沙湾东二路1号智业.世纪加州1栋1单元3层1-5号、13-20号房屋作办公使用；乙方有权转租该房屋，但需提前一个月告知甲方；租赁期限为5年，即从2010年9月21日至2015年9月20日；乙方须向甲方支付房屋租赁保证金合计24472.25元；每份合同的违约责任均有“甲方不得无故在合同有效期内终止合同的履行，否则向乙方支付违约金人民币壹拾万元整。乙方不得在合同有效期内终止合同的履行，否则乙方将承担甲方因此产生的一切损失并支付违约金人民币壹拾万元整。”上述合同签订后，周灿按约定履行租赁合同，并缴纳房屋租赁保证金24472.25元。2011年10月24日，周灿（甲方）作为转让方与乔泽红（乙方）签订《转让协议书》，协议约定，甲方同意将成都市沙湾东二路1号智业.世纪加州1栋1单元3层1-5号、13-20号写字楼（原为：美华少儿英语）转让给乙方使用，乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务，同时代替甲方继续履行原房屋租赁合同（原租赁合同复印件作为本协议附件附后）；甲方与房东签订的租赁合同期限为五年，从2012年11月6日开始，租金逐年递增8%，场地转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有租赁合同中所规定的条款，协议签订后三个月内乙方须向甲方支付24472.25元作为房屋租赁保证金；乙方不再支付甲方转让费用，但需继续履行由成都育涵教育咨询有限公司与在校学员签订的协议（协议复印件作为合同附件），完成在校学员的课程，乙方接手后一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。协议签订后，周灿将上述房屋转让给乔泽红使用，乔泽红按约定将房屋租金直接支付给房屋产权人，并将房屋租赁保证金24472.25元交与周灿。2013年2月6日乔泽红搬离租赁房屋，同时将水、电、气以及物管费结算至2013年2月28日。房屋产权人在未收到房屋租金后找到周灿，因双方均无法找到乔泽红，四位房东与周灿经协商，签订了解除《房屋租赁合同》的协议，周灿向四位房东支付了共计14万元的违约金。周灿向原审法院提起诉讼。诉讼期间，诉争租赁房屋的产权人孙守岐、李吉庆到庭明确他们与周灿之间建立租赁合同，经物管公司通知才知道乔泽红搬走，产权人要求周灿按合同约定进行赔偿，经协商由周灿赔偿产权人部分违约金14万元。
原审法院认定上述事实有当事人身份证明、房屋租赁合同、转让协议书、物业管理服务协议、解除房屋租赁合同的协议、收据等证据和原、被告的当庭陈述在案佐证。
原审法院认为，周灿将其取得的成都市沙湾东二路1号智业.世纪加州1栋1单元3层1-5号、13-20号写字楼承租权转让给乔泽红，由乔泽红代替其继续履行原租赁合同，使用上述房屋，周灿将其与产权人之间的租赁合同作为了合同附件。周灿与乔泽红因此签订的《转让协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。周灿与产权人之间的四份租赁合同中均明确约定承租人不得在合同有效期内终止合同的履行，否则将承担产权人因此产生的一切损失并支付违约金人民币10万元。故乔泽红应当清楚其接手上述房屋的承租权后应当享有的权利和承担的义务以及违约责任。虽然周灿将其承租权转让给乔泽红，但产权人明确认可周灿系其合同相对方，故产权人与乔泽红之间未直接建立租赁合同关系。因乔泽红在承租房屋期间无故终止合同的履行，产权人要求周灿承担违约责任14万元并无不当。该14万元系乔泽红不履行《转让协议书》给周灿造成的实际损失，而该损失系乔泽红能够预见到的。故乔泽红抗辩周灿向其进行追偿没有法律根据的理由不能成立。因乔泽红已将房屋租赁保证金24472.25元支付给周灿，故周灿要求乔泽红赔偿其经济损失只应为14万元，原审法院应予支持。据此，原审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条、第二百零七条之规定，判决乔泽红于判决生效之日起十五日内赔偿周灿经济损失14万元；驳回周灿的其他诉讼请求。案件受理费1795元，由周灿负担267元，乔泽红负担1528元。
宣判后，乔泽红不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法发回重审或改判驳；本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一是合同主体、法律关系错误，房屋已经转租，并且由上诉人实际履行，租赁合同的主体应当是产权人与上诉人，违约造成的损失，应当是产权人向乔泽红主张，周灿无权向乔泽红主张；二是一审法院查明事实不清，上诉人是承租人，才是租赁合同真正的主体，对于被上诉人支付的14万元违约金，没有相关凭据证明已经完全支付，不排除被上诉人与产权人串通，损害上诉人合法权利。
被上诉人周灿辩称，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。
本院二审另查明，2013年2月28日，孙守岐、李吉庆、罗涛联合向成都市物业管理部、周灿发《关于追究乙方违约责任的通知函》，要求周灿在2013年2月28日前支付给孙守岐、李吉庆、罗涛违约金人民币各10万元。2013年3月9日，罗涛向周灿出具一份《收条》，证明收到周灿违约赔偿金1.5万元；3月10日，李吉庆出具两张收条，载明收到周灿赔偿金1.5万元和代孙守岐收到赔偿金4.5万元。周灿与刘郦枰签订《﹤房屋租赁合同﹥解除协议》，约定周灿向刘郦枰支付违约金6.5万元，并一次性向刘郦枰指定的帐户成都银行资阳分行帐号汇入该款。二审庭审中，周灿提交成都银行客户回执，证明其已于2013年7月14日向刘郦枰上述账户汇入人民币6.5万元。
本院经二审审理查明的其余事实和证据与原审一致，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转让给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，周灿将与产权人签订的《房屋租赁合同》取得的房屋转租给与乔泽红并签订《转让协议书》，符合法律规定和双方合同约定，应属合法有效，对双方具有约束力。根据周灿与乔泽红在《转让协议书》的约定，乔泽红仅承继周灿与产权人签订的原房屋租赁合同中的权利义务，并非乔泽红与产权人达成新的租赁协议，故乔泽红上诉称租赁合同的主体关系为乔泽红与产权人没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，本案中，对乔泽红提出周灿没有提交证据证明已向产权人支付了赔偿款，不排除被上诉人与产权人串通的上诉理由，因乔泽红没有提交相应的证据证明其主张，且与本案查证周灿已按约支付产权人14万元违约金的事实不符，故乔泽红的该上诉理由，因证据不足不能成立，本院不予支持。原审审判程序合法。原审判决认定事实清楚，唯对法律条款引用部分有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费3100元，由上诉人乔泽红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周继锋
审 判 员 魏云霞
代理审判员 李婧杰
二〇一五年三月十七日
书 记 员 罗 刚