广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法常民一初字第712号
原告中国工商银行股份有限公司东莞常平支行，住所地：东莞市。
负责人叶丹。
委托代理人黄俊钦。
委托代理人梁雅月。
被告汤丽英，女，1961年11月10日出生，香港居民。
被告汤丽珍，女，1963年1月14日出生，香港居民。
被告中昌集团有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人罗建新。
原告中国工商银行股份有限公司东莞常平支行（以下简称“工行常平支行”）诉被告汤丽英、汤丽珍、中昌集团有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁雅月到庭�加诉讼，被告汤丽英、汤丽珍、中昌集团有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行常平支行诉称，2002年8月29日，原告与被告汤丽英、汤丽珍、中昌集团有限公司签订了一份《个人购房借款合同》（编号：常平支行2002年103＊＊号）。其中工行常平支行为贷款方，汤丽英、汤丽珍为借款方及抵押人，中昌集团有限公司为保证人。合同约定：由原告工行常平支行向汤丽英、汤丽珍发放个人住房抵押贷款人民币289000元，期限是20年，被告汤丽英、汤丽珍以其用贷款所购置的东莞市常平镇丽城开放区银城苑11座4楼2室的房产作为抵押物，并在东莞市房产管理局办理了合法有效的抵押登记（房地产抵押他项权证明书编号为：东房抵证字第2002-1＊＊＊7号）。2002年9月27日，原告依借款合同的约定向被告汤丽英、汤丽珍发放了贷款人�币289000元。贷款发放后，被告汤丽英、汤丽珍未能按照借款合同的约定按时偿还贷款本息，截止2014年3月27日，已连续1期，累计12期没有按时偿还贷款本息，已构成严重违约。根据合同约定，原告有权向被告汤丽英、汤丽珍提前收回贷款本息，并有权要求保证人被告中昌集团有限公司履行其连带保证责任。综上所述，被告汤丽英、汤丽珍、中昌集团有限公司的违约行为严重侵害了原告的合法权益，因此原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告汤丽英、汤丽珍偿还原告贷款本金162015.74元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按照人民银行有关规定及借款合同的约定计算至本息全部清偿之日止，暂计算至2014年3月27日，利息为0元）；二、被告中昌集团有限公司对被告汤丽英、汤丽珍上述债务承担连带保证责任；三、原告对被告汤丽英、汤丽珍提供的贷款抵押物享有优先受偿权；四、三被告承担本案全部诉讼费用。
原告工行常平支行提供的证据有：中国工商银行个人贷款借据、个人购房借款合同、房地产抵押他项权证明书、还款历史明细表。
被告汤丽英、汤丽珍、中昌集团有限公司没有提交证据、没有答辩。
经审理查明，2002年8月29日，原告作为贷款人，被告汤丽英、汤丽珍作为借款人，被告中昌集团有限公司作为保证人，共同签订了编号为：常平支行2002年10368号的《个人购房借款合同》，合同约定：原告向被告汤丽珍、汤丽英发放贷款289000元用于购买东莞市常平镇丽城开发区银城苑11座4楼2室的房产的商品房；贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款借据为准；贷款月利率为4.20‰；汤丽英、汤丽珍逾期还款的，原告将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之二点一的罚息；汤丽英、汤丽珍不按时偿还贷款的，原告对借款人未支付的利息计收复利；约定还款方式为等额本息还款；如汤丽英、汤丽珍连续三个付款期或在本合同期限内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，原告有权宣布借款提前到期，要求清偿部分或全部贷款本息；案涉房产抵押给原告作为偿还借款的担保；抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、实现债权等费用；中昌集团有限公司为汤丽英、汤丽珍的案涉借款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下的贷款本金、利息、复利、罚息、实现债权等费用；保证担保期限为汤丽英、汤丽珍不履行债务之日起两年，原告依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。
合同签订后，原告依约于2002年9月27日向被告汤丽英、汤丽珍发放了贷款289000元。案涉抵押物-
东莞市常平镇丽城开发区银城苑11座4楼2室的房产已在东莞市�地产交易所办理了按揭抵押登记，房地产抵押他项权证明书编号为：东房抵证字第2002-1＊＊＊号。根据原告举证的还款历史明细表显示，被告汤丽珍已累计12期未按约定足额还款，拖欠贷款本息的情况严重持续。截至2014年9月16日，被告汤丽珍尚欠原告贷款本金158235.35元，利息为1512元，罚息及复利均为0元。
以上事实，有中国工商银行个人贷款借据、个人购房借款合同、房地产抵押他项权证明书、还款历史明细表及本院庭审笔录等附卷证实。
本院认为，被告汤丽英、汤丽珍、中昌集团有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。原告与被告汤丽英、汤丽珍、中昌集团有限公司自愿签订的《个人购房借款合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人应全面履行各自的义务。原告已依约向被告汤丽英、汤丽珍履行了放贷义务，但被告汤丽英、汤丽珍已累计超过12期未按约定足额还款，拖欠贷款本息的情况严重持续，实属违约，原告有权根据《个人购房借款合同》的约定提前收回全部贷款本息及提前处分抵押物。截至2014年9月16日，被告汤丽英、汤丽珍尚欠原告贷款本金158235.35元，利息为1512元，被告汤丽英、汤丽珍没有提出抗辩，本院予以认可。原告要求被告汤丽英、汤丽珍偿还尚欠的贷款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
被告汤丽英、汤丽珍以其贷款购买的东莞市常平镇丽城开放区银城苑11座4楼2室的房产为案涉的债务提供抵押担保，并已办理抵押登记，原告享有合法有效的抵押权。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条规定，被告汤丽英、汤丽珍不履行债务，原告有权以该抵押财产折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿，因此，原告诉求对案涉抵押房产享有优先受偿权，理据充分，本院予以支持。
根据《中华人民共和国担保法》第二十八条及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的相关规定，本案中，案涉债务既有债务人被告汤丽英、汤丽珍自己提供的物的抵押担保又有被告中昌集团有限公司提供的连带保证担保，《个人购房借款合同》中并无约定原告实现债权的方式，原告依法应先就该担保物实现债权。按照《个人购房借款合同》的约定，被告中昌集团有限公司的连带保证责任尚在保证期间内，故理应在物的担保以外即对抵押物拍卖、变卖后不足清偿债务的部分贷款承担连带保证责任。因此，原告要求被告中昌集团有限公司对被告汤丽英、汤丽珍的上述贷款本息承担连带保证责任，本院予以支持。如被告中昌集团有限公司承担了保证责任，有权向被告汤丽英、汤丽珍追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、限被告汤丽英、汤丽珍于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国工商银行股份有限公司东莞常平支行偿还贷款本金158235.35元及利息、罚息、复利（按《个人购房借款合同》的约定及中国人民银行的相关规定计收，计至本判决确定清偿之日止，暂计至2014年9月16日，利息为1512元）；
二、原告中国工商银行股份有限公司东莞常平支行对被告�丽英、汤丽珍位于东莞市常平镇丽城开发区银城苑11座4楼2室的房产拍卖、变卖所得的价款在担保价值范围内享有优先受偿权，不足清偿的部分，由被告汤丽英、汤丽珍、中昌集团有限公司承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3540元，由被告汤丽英、汤丽珍、中昌集团有限公司承担。
如不服本判决，原告中国工商银行股份有限公司东莞常平支行可在判决书送达之日起十五日内，被告汤丽英、汤丽珍、中昌集团有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 何 毅
人民陪审员 陈文英
人民陪审员 周福如
二〇一�年十月十七日
书 记 员 黎秀轩
附相关法律条文（节选）：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保�权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途�庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。