河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民终字第2182号
上诉人（原审被告）商丘鑫科置业有限公司，住所地：商丘市。
法定代表人杨英辉，该公司总经理。
委托代理人郭志宏，郑州金博大律师事务所律师。
委托代理人韩玉鹏，男，1985年12月17日出生，汉族，住商丘市。
被上诉人（原审原告）刘淑华，女，1965年12月5日出生，汉族，住商丘市。
委托代理人冯复民，河南尊典律师事务所律师。
上诉人商丘鑫科置业有限公司与被上诉人刘淑华商品房销售合同纠纷一案，刘淑华于2015年5月25日向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼，请求判决：1、解除其与鑫科置业公司签订的房屋买卖合同；2、鑫科置业公司返还其购房款322893元及利息342922.986元；3、鑫科置业公司赔偿其经济损失322893元；4、鑫科置业公司赔偿其精神损失费、交通费、误工费10000元并由鑫科置业公司承担本案诉讼费。商丘市睢阳区人民法院于2015年7月7日作出（2015）商睢民初字第01968号民事判决。鑫科置业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日立案受理后，依法组成合议庭并于2015年12月15日公开开庭审理了本案。上诉人鑫科置业公司的委托代理人郭志宏、韩玉鹏，被上诉人刘淑华及其委托代理人冯复民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：上海都市花园小区是鑫科置业公司开发的生活小区。鑫科置业公司在其宣传彩页中承诺：“从生活的便利出发，上海都市花园对社区内的生活配套进行了细致的论证与规划：南京路入口生活商业街、宇航路两侧海派休闲商业街、社区西南角三层幼儿园，与分布于社区内部的若干健身广场一起，满足社区全方位的生活需求，户户配置家庭中央新风系统，有效过滤空气中的粉尘颗粒，还你24小时最新鲜的空气！最新中央空调系统，夏天集中制冷，冬天集中供暖，摆脱空调机与暖片机的桎梏，节省空间的同时，让温馨生活成为可能。等等。”。2010年7月3日，丰源物业管理公司收取了刘淑华购房款322893元，在丰源物业管理公司收据上，刘淑华与丰源物业管理公司约定了所认购的房屋为19号楼东单元1层东户，房屋面积为115.36平方米，说明：1、丰源物业管理公司承诺该商品房将于2012年5月31日起交房，2、认购人须保证通讯畅通，并按照集团公司相关规定办理补款及转签合同等事宜，3、双方权利及责任，均以双方转签的《商品房买卖合同》中约定为准。另查明，鑫科置业公司于2011年3月29日以出让方式取得上海都市花园小区土地使用权（商国用2011第025号），于2011年3月23日取得（地字第2011第6号）建设用地规划许可证，于2011年6月30日取得（建字第2011第14号）建设工程规划许可证，于2011年11月8日取得（编号：第412301201111080101号）建设工程施工许可证，房屋建成后于2014年12月2号取得上海都市花园小区一期商品房预（销）售许可证。再查明，建成后的上海都市花园一期，社区西南角没有建设三层幼儿园，社区没有配置家庭中央新风系统、中央空调系统。又查明，建成后的上海都市花园一期刘淑华认购的房屋建筑面积为123.37平方米比其认购的建筑面积115.36平方米多出8.01平方米。丰源物业管理公司向刘淑华收取上海都市花园一期购房款并约定所购房屋位置、购房面积、单价、付款方式、交房期限是基于鑫科置业公司的委托而为。刘淑华分别于2010年6月16日、2010年7月2日、2010年6月30日分别向李芳、韩红燕、高翔借款90000元、60000元、60000元，计款210000元，借款利率均为同期银行贷款利率的四倍。
原审法院认为，案外人丰源物业管理公司基于鑫科置业公司的委托同刘淑华约定了所购房屋的位置、购房面积、单价、付款方式、交房期限并收取了原告322983元的购房款，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，应视为刘淑华、鑫科置业公司之间约定了刘淑华所购鑫科置业公司房屋的具体位置、房屋面积、单价、付款方式、交房期限，丰源物业管理公司收取了刘淑华购房款322983元应视为鑫科置业公司收取了刘淑华的购房款。对鑫科置业公司在宣传彩页中的承诺：“建成后的上海都市花园一期，社区西南角建设三层幼儿园，社区配置家庭中央新风系统、中央空调系统”，因鑫科置业公司就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因上述合同内容符合《中华人民共和国合同法》规定的合同成立的要件，且对认购房屋的具体位置、楼层面积、单价及总价款、用途、付款方式、交房期限都有明确的规定，亦符合《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应认定为商品房买卖合同；另外，双方当事人签订商品房买卖合同时，鑫科置业公司尚未取得商品房预售许可证，在刘淑华起诉前取得了商品房预售许可证，故该商品房买卖合同应合法、有效。双方当事人均应依约履行义务。鑫科置业公司建成后的上海都市花园一期，社区西南角没有建设三层幼儿园，社区没有配置家庭中央新风系统、中央空调系统。且建成后的刘淑华的商品房面积增加了8.01平方米，鑫科置业公司违反了双方的合同约定，依法应承担违约责任。因鑫科置业公司的违约致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，故对刘淑华要求解除与鑫科置业公司签订的商品房买卖合同、返还购房款322893元及利息的诉讼请求，依法应予支持；对刘淑华要求鑫科置业公司赔偿322893元经济损失的诉讼请求，因刘淑华没有提供证据予以证明，该院不予支持；对刘淑华要求鑫科置业公司赔偿精神损失费、交通费、误工费计款10000元的诉讼请求，因无法律依据，该院不予支持。对鑫科置业公司关于“刘淑华重复起诉，违反了合同相对性原则及一事不再理原则”的抗辩，本案虽然与商丘市睢阳区人民法院（2014）商睢民初字第2019号民事案件的诉讼主体相同，刘淑华基于同一法律事实起诉，因刘淑华的诉讼请求不相同，刘淑华的起诉没有违反法律规定，故对鑫科置业公司的该项抗辩，该院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除刘淑华与鑫科置业公司签订的商品房买卖合同；二、鑫科置业公司于该判决生效后十日内返还刘淑华的购房款人民币322983元并偿付购房期间的银行利息（其中90000元购房款的利息自2010年6月15日起计算至付清之日止，60000元购房款的利息自2010年7月2日起计算至付清之日止，60000元购房款的利息自2010年6月30日起计算至付清之日止，上述款项利息的利率均按照人民银行规定的同期同类银行贷款的四倍利率计算；下余112983元购房款的利息自2010年7月3日起计算至付清之日止，利率按照人民银行规定的同期同类银行贷款的利率计算）；三、驳回刘淑华的其它诉讼请求。一审案件受理费13788元，由鑫科置业公司负担。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人鑫科置业公司不服原审判决，上诉称：一、原审判决认定事实错误。（一）原审判决认定丰源物业管理公司受鑫科置业公司委托收取刘淑华的认购房款无证据支持。1、鑫科置业公司与商丘商电铝业集团有限公司（以下简称商电铝业）属团购关系，商电铝业让其下属企业丰源物业管理公司收取参加团购的购房款，不代表鑫科置业公司委托丰源物业管理公司收取认购房款。且丰源物业管理公司为刘淑华开具的收据附注中说明：“认购人须保证通讯畅通，并按照集团公司（商电铝业集团公司）相关规定办理补款及转签合同等事宜；双方权利及责任，均以双方转签的《商品房买卖合同》中约定为准”。因房屋面积价款的补交以及刘淑华要求调换房屋等问题，鑫科置业公司与刘淑华之间始终未能达成一致意见，双方无法完成转签《商品房买卖合同》的行为，双方至今未签订《房屋认购协议》，也未能签订《商品房买卖合同》，双方的房屋买卖关系至今未成立。2、在刘淑华提起诉讼的（2014）商睢民初字第02019号民事案件以及本案的诉讼中，刘淑华均未提供证明鑫科置业公司与丰源物业管理公司具有委托关系的证据，原审法院也未能从丰源物业管理公司或商电铝业调取相应的证据，不能认定丰源物业管理公司收取了刘淑华的购房款即代表鑫科置业公司收取了刘淑华的购房款。（二）原审判决认定鑫科置业公司建成的小区西南角未建设三层幼儿园属违约行为，违背了规划部门实际批准的规划条件，属于事实认定错误。刘淑华原审中提供的规划图原只是商电铝业设计的草图，该草图未报规划部门审批，仅是一个草稿而已，不能据此认定鑫科置业公司存在违约行为。二、鑫科置业公司与刘淑华之间非但未能签订《商品房买卖合同》，甚至《房屋认购协议》也未能签订，原审判决适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条，属于适用法律错误。三、原审判决鑫科置业公司以同期银行贷款利率的四倍支付刘淑华购房期间的损失缺乏依据。四倍利率的利息规定只适用于民间借贷，不适用商品房买卖合同，且刘淑华与出借人之间关于四倍利息的约定对鑫科置业公司不具有约束力。刘淑华的利息损失并未实际发生且原审计算利息的起算点错误。即便赔付利息，也应该从刘淑华将购房款交付丰源物业管理公司的2010年7月3日次日计算。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判驳回刘淑华对鑫科置业公司的诉讼请求。
被上诉人刘淑华答辩称：原审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，依法应予驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉、辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、鑫科置业公司与刘淑华之间是否存在商品房买卖合同关系。2、鑫科置业公司是否存在违约行为，如存在违约行为，是否足以导致合同解除。3、原审判决是否存在适用法律不当之处。4、原审判决认定借款的证据以及依据该证据认定利息损失是否存在不当之处。双方当事人对本院归纳的争议焦点均无异议，本院予以确认。
二审中，上诉人鑫科置业公司提供三组证据：第一组，1、《上海都市花园商品房团购意向协议书》复印件一份。2、2010年7月3日丰源物业管理公司为刘淑华出具的收据复印件一份。3、（2014）商睢民初字第02019号民事判决书一份。证明目的：丰源物业管理公司为刘淑华出具的收据仅能证明丰源物业管理公司收取了刘淑华的购房款，不能证明刘淑华与鑫科置业公司签订了《商品房买卖合同》，刘淑华与鑫科置业公司之间不成立商品房买卖合同关系。第二组，1、国有土地使用证复印件一份。2、经规划部门审批的施工图复印件一份。证明目的：原审判决未分清商品房的开发建设究竟是应以未经规划部门审批的草图为准，还是以规划部门审批通过并加盖审图专用章的图为准，从而认定鑫科置业公司未在建成的小区西南角建设三层幼儿园属违约行为是错误的。第三组，（2014）商睢民初字第02007号民事判决书一份。证明目的：原审判决鑫科置业公司向刘淑华支付同期贷款利率的四倍利息，属于适用法律错误。被上诉人刘淑华经质证认为，1、鑫科置业公司提供的《上海都市花园商品房团购意向协议书》只对商电铝业的职工有约束力，而在鑫科置业公司开发涉案楼盘时并未按照这个执行，即便不是商电铝业的职工也可以购买，故对该证据不予认可。2、对丰源物业管理公司出具的收据，签合同时是鑫科置业公司签订的，该份证据不能达到鑫科置业公司的证明目的。3、（2014）商睢民初字第02019号民事判决书已经认定刘淑华与鑫科置业公司之间系商品房买卖合同关系，属于生效判决。4、土地使用证和规划图纸均系复印件，且不能达到鑫科置业公司的证明目的，对该份证据不予认可。5、（2014）商睢民初字第02007号民事判决只是个案，不适用于本案，不予认可。
本院认为，对鑫科置业公司提供的第一组证据1、2，均系复印件且不属于新证据，亦达不到其证明目的，本院不予采纳。第一组证据3，系生效的法律文书，本院予以采纳，但对鑫科置业公司的证明目的不予采纳。第二组证据达不到鑫科置业公司的证明目的，本院不予采纳。第三组证据虽系法律文书，但系个案，不能作为本案的处理依据。
经本院审理查明的事实与原审法院认定的事实相同。
本院认为，对于已经生效的（2014）商睢民初字第02019号民事判决书，刘淑华与鑫科置业公司在本案的诉讼中均作为证据予以提交，而（2014）商睢民初字第02019号民事判决已经对刘淑华与鑫科置业公司之间存在商品房买卖合同关系作出认定，故鑫科置业公司辩称其公司与刘淑华之间不存在商品房买卖合同关系的理由不能成立，本院不予支持。对鑫科置业公司在宣传彩页中的承诺：“建成后的上海都市花园一期，社区西南角建设三层幼儿园，社区配置家庭中央新风系统、中央空调系统”，因鑫科置业公司就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。鑫科置业公司建成后的上海都市花园一期，社区西南角没有建设三层幼儿园，社区没有配置家庭中央新风系统、中央空调系统。且建成后刘淑华的商品房面积增加了8.01平方米，鑫科置业公司违反了双方的合同约定，依法应承担违约责任。因鑫科置业公司的违约致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故对刘淑华要求解除与鑫科置业公司签订的商品房买卖合同、返还购房款322893元及利息的诉讼请求，应予支持。但刘淑华交付购房款的时间为2010年7月3日，原判对利息的起算存在不当之处，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持商丘市睢阳区人民法院（2015）商睢民初字第01968号民事判决第一项、第三项；
二、撤销商丘市睢阳区人民法院（2015）商睢民初字第01968号民事判决第二项；
三、上诉人商丘鑫科置业有限公司于本判决生效后十日内返还被上诉人刘淑华购房款322983元并偿付购房期间的银行利息（其中90000元、60000元、60000元购房款的利息自2010年7月3日起计算至付清之日止，上述款项利息的利率均按照人民银行规定的同期同类银行贷款的四倍利率计算；下余112983元购房款的利息自2010年7月3日起计算至付清之日止，利率按照人民银行规定的同期同类银行贷款的利率计算）。
一审案件受理费13788元，由上诉人商丘鑫科置业有限公司负担；二审案件受理费13788元，由上诉人商丘鑫科置业有限公司负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 代恭伟
审判员 许长峰
审判员 曹燚森
二〇一六年二月十七日
书记员 陈 辰