云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云04民终514号
上诉人（原审被告）：方皎印，女，1990年4月27日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。
被上诉人（原审原告）：玉溪市红塔区动物卫生监督所。住所地：云南省玉溪市红塔区玉带路*号。
法定代表人：张海鹏，所长。
上诉人方皎印因与被上诉人玉溪市红塔区动物卫生监督所房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2017）云0402民初646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
方皎印上诉请求：1、撤销一审判决第三、四、六项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付租金、违约金的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审认定事实不清。双方于2016年1月27日签订的中标书与2016年1月29日签订的房屋租赁合同内容不一致，合同效力存在瑕疵，上诉人立即就想解除合同，2016年2月至2017年1月30日上诉人没有向被上诉人支付过租金，2016年2月3日至5日，上诉人已要求解除合同，同年3月被上诉人催交租金，上诉人要求尽快解除合同并主动交出钥匙，但被上诉人工作人员不接收。在此，上诉人愿意在合理范围内支付被上诉人2016年3月至2017年1月租金拍卖底价2万元，至于其他期间的费用系被上诉人过错导致，不应由上诉人承担。2、一审认定的证据有瑕疵。2016年11月畜牧局打电话让上诉人拿一张6万多元的发票，虽然发票写的是上诉人的名字，但上诉人从未交过钱，所以拒收此发票。2017年1月5日被上诉人在上诉人不知情的情况下突然对上诉人的店铺停水停电，造成第三人经济损失，上诉人赔偿了6000元，随后店铺已腾空并退还被上诉人，一审法院没有考虑上诉人的经济损失，此损失应由被上诉人承担。3、一审要求上诉人承担要求违约金不合理。本案合同存在显失公平、恶意串通、欺诈等情节，被上诉人随意更改中标书内容，延迟交付店铺，减少承租期限，其余租户均于2016年2月1日交接店铺，被上诉人却在2016年3月1日才将店铺交付上诉人，且店铺面积存在欺诈，被上诉人与工作人员恶意串通哄抬租金显失公平，其余租户的合同金额都是竞标底价。
玉溪市红塔区动物卫生监督所辩称，本案租赁合同是经红塔区公共资源管理中心通过公平公正的程序签订的，一审对合同的合法性已进行了仔细审查，对此二审无需再纠结；租金也是按照合同约定的租金标准通过被上诉人公共账户交纳，经办人是谁不影响合同履行，只有交纳了租金被上诉人才会将涉诉商铺交付方皎印使用，综上，请求二审驳回上诉，维持原判。另，方皎印已于2017年5月24日将涉诉商铺钥匙交还被上诉人，并表示会尽快履行判决，但之后却提起了上诉。
玉溪市红塔区动物卫生监督所向一审法院起诉请求：1、解除其与方皎印于2016年1月29日签订的《房屋租赁合同》；2、判决方皎印支付使用铺面期间的未付租金1109.58元（自2017年3月2日起暂计算至2017年3月7日共计6天，今后租金按184.93元/天计算至实际归还铺面之日）；3、判决方皎印支付违约金13500元；4、本案诉讼费由方皎印承担。一审诉讼中，玉溪市红塔区动物卫生监督所增加以下两项诉讼请求：1、判决方皎印腾还所租铺面；2、判决方皎印支付拖欠的水、电费2917.35元（其中水费28.2元、电费2889.15元）；并将原第二项诉讼请求变更为：判决方皎印支付使�铺面期间的未付租金6287.62元（自2017年2月1日起暂计算至2017年3月7日共计34天），今后租金按184.93元/天计算至实际归还铺面之日。
一审法院认定事实：玉溪市红塔区动物卫生监督所（甲方）与方皎印（乙方）于2016年1月29日签订《房屋租赁合同》约定：“1、甲方将坐落于玉溪市红塔区玉带路合法产权的铺面玖至拾号铺面，建筑面积13.21平方米出租给乙方使用。2、租期：租赁期限为三年，自2016年3月1日起至2019年1月31日止。3、租金和租金的交纳期限：甲乙双方协定的上述铺面三年租金总计人民币壹拾玖万陆仟捌佰柒拾伍元整，小写196875.00元。第一年租金为人民币陆万壹仟捌佰柒拾伍元整，小写61875.00元，以后每年为人民币陆万柒仟伍佰元整，小写67500.00元。租金按年度收取，签订合同时一次性交清第一年的租金，下一年的租金需在每年1月20日前交清，若乙方不按期交纳租金，合同自行终止，甲方有权收回铺面并另租他人。……4、……租期内甲方向乙方收取壹仟元（1000元）的用水电保证金，保证金在房屋合同到期时退给乙方。……6、乙方有下列情形之一的，甲方可以无条件终止合同，并收回铺面：（1）乙方擅自将铺面转租、转让、转借的；……（3）乙方不按合同约定交纳房租、水电费的。……9、违约责任：合同自甲乙双方签字盖章后生效，双方必须认真履行合同条款，不得违反，如任何一方违反，均视为违约，必须支付给守约方全年租金20%的违约金。……”上述合同签订后，玉溪市红塔区动物卫生监督所如约将铺面交付给方皎印，方皎印于2016年2月11日委托第三人张能胜将第一租赁年度（2016年3月1日至2017年1月31日，十一个月）的租金61875元存入玉溪市红塔区动物卫生监督所在中国工商银行25×××23的银行账户，第三人张能胜在2017年2月1日将其向玉溪市红塔区动物卫生监督所承租的玉带路5号、6号第一租赁年度的租金40000元存入玉溪市红塔区动物卫生监督所上述银行账户。方皎印支付租金后将存款凭证交付玉溪市红塔区动物卫生监督所，玉溪市红塔区动物卫生监督所向方皎印出具玉溪市红塔区地方税务局机打发票作为其支付租金的凭证。2016年2月16日，玉溪市红塔区动物卫生监督所就张能胜存入单位银行账户的上述两笔款项到玉溪市红塔区地方税务局开具两份通用机打发票，一份载明“付款方名称：张能胜，品目及金额：房屋租赁40000.00元”，另一份载明“付款方名称：方皎印，品目及金额：房屋租赁61875.00元”，玉溪市红塔区动物卫生监督所只将付款人为张能胜，金额为40000元的机打发票报账联交付张能胜。方皎印将该铺面门头位置出租给第三人张能胜悬挂广告牌，将铺面转租�谢清波，租期从2016年5月至2017年1月29日，上述转租行为均未经玉溪市红塔区动物卫生监督所同意。方皎印未对该铺面进行装饰装修，该铺面内现无方皎印物品。方皎印自承租该铺面后至今未缴纳水电费，一审法院于2017年5月4日现场勘验水表读数49立方米，电表读数17735度。水费单价1.75元/立方，电费单价0.655元/度。方皎印未按约于2017年1月20日前交纳第二租赁年度（2017年2月1日至2018年1月31日）的租金。2017年3月7日，玉溪市红塔区动物卫生监督所诉至一审法院，请求判如所请。
另查明，玉溪市红塔区动物卫生监督所（甲方）与张能胜（乙方）于2016年1月29日签订《房屋租赁合同》约定“1、甲方将坐落于玉溪市红塔区玉带路合法产权的铺面伍、陆号铺面，建筑面积38.41平方米出租给乙方使用。2、租期：租赁期限为三年，自2016年2月1日起至2019年1月31日止。3、租金�租金的交纳期限：甲乙双方协定的上述铺面三年租金总计人民币壹拾贰万零仟零佰零拾零元整，小写120000.00元。每年为人民币肆万零仟零佰零拾零元整，小写40000.00元。租金按年度收取，签订合同时一次性交清第一年的租金，下一年的租金需在每年1月20日前交清，若乙方不按期交纳租金，合同自行终止，甲方有权收回铺面并另租他人。……”2017年3月7日，玉溪市红塔区动物卫生监督所以张能胜未按上述合同约定支付第二租赁年度租金为由，将张能胜诉至法院要求解除合同并支付租金、违约金，即：（2017）云0402民初645号案。
一审法院认为，玉溪市红塔区动物卫生监督所、方皎印于2016年1月29日所签《房屋租赁合同》确系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的民事合同，双方应当严格按照合同的约定履行各自的义务。方皎�提出的租赁合同与中标通知书内容不一致、玉溪市红塔区动物卫生监督所迟延交付铺面、减少租期、店铺面积存在欺诈、租金价格显失公平等答辩意见无事实及法律依据，不予采信。方皎印在询问笔录中陈述其要求玉溪市红塔区动物卫生监督所赔偿因断水断电给其造成的经济损失6000元及店铺关门产生的费用系其答辩意见，并非反诉，对该答辩意见方皎印未提供证据证明，不予采信。
本案争议的焦点：第三人张能胜于2016年2月11日存入玉溪市红塔区动物卫生监督所中国工商银行25×××23账户的61875元租金，是张能胜替方皎印交纳的第一租赁年度租金还是张能胜预交自己以后租期的租金？
一、玉溪市红塔区动物卫生监督所与第三人张能胜所签的租赁合同约定年租金为40000元，除第一租赁年度租金在签订合同时一次性支付外，以后每年的租金需在当年1月20日前交清，法律虽未禁止债务人提前履行债务，但在当前经济低迷，房屋租赁市场不景气的情形下，第三人张能胜于2016年2月1日向玉溪市红塔区动物卫生监督所支付第一租赁年度租金40000元，时隔10天第三人张能胜又提前向玉溪市红塔区动物卫生监督所支付61875元租金，而此时距第三人张能胜支付第二年度租金将近还有一年的时间，既不符合合同约定，亦不符合当前经济形势；
二、第三人张能胜主张61875元是其提前向玉溪市红塔区动物卫生监督所支付以后租期的租金，其与玉溪市红塔区动物卫生监督所约定年租金为整数40000元，按正常交易即使提前交租，数额多为整数，却交了61875元，对此第三人张能胜陈述：“我是数理研究的，我认为这个数字吉利，我交多少钱是我的权限”庭审问及此为多长时间的租金？张能胜回答“这个可以推算。”上述问题张能胜均不能作出合理的解释；
三、第三人张能胜主张其提前支付租金数额61875元，与玉溪市红塔区动物卫生监督所、方皎印所签《房屋租赁合同》约定第一租赁年度的租金数额相同，一审庭审中问及第三人张能胜是否认识方皎印，与方皎印是什么关系？张能胜陈述：“我与她任何关系都没有。”而方皎印在一审对其所做询问笔录中陈述：“我在他那里取过名字，我租这个房子也是从他那里得到的消息。”“2016年2月中旬至3月中旬我在张能胜那里上了两个月的班。”另外，方皎印在笔录中还陈述其将门头位置租给张能胜悬挂广告牌，截止勘验之日方皎印的铺面上方仍悬挂有张能胜的广告牌。综合二人的陈述及上述事实，张能胜与方皎印不但认识，而且相互熟悉，第三人张能胜交61875元租金的时间与方皎印在第三人张能胜处工作的时间相吻合；
四、玉溪�红塔区动物卫生监督所与第三人张能胜均认可承租人支付租金给玉溪市红塔区动物卫生监督所，玉溪市红塔区动物卫生监督所开具税务发票给承租人作为支付租金的凭证。玉溪市红塔区动物卫生监督所与张能胜间除了支付租金外无其他经济账务往来。第三人张能胜于2016年2月1日存入玉溪市红塔区动物卫生监督所在中国工商银行25×××23的银行账户租金40000元，于2016年2月11日存入上述银行账户租金61875元，对上述两笔租金玉溪市红塔区动物卫生监督所于2016年11月16日同时到红塔区地方税务局开具两份通用机打发票，40000元的发票载明交款人为张能胜，61875元的发票载明交款人为方皎印，据第三人两次交款时间及玉溪市红塔区动物卫生监督所开发票的时间，若61875元是第三人张能胜提前所交租金，玉溪市红塔区动物卫生监督所应同时将交款人为方皎印的两份税务发票交付张�胜，现张能胜只持有支付40000元租金的发票，却不能提交支付61875元租金发票，当前经济形势下玉溪市红塔区动物卫生监督所作为出租人，租户提前交租利好于玉溪市红塔区动物卫生监督所，玉溪市红塔区动物卫生监督所不出具发票给张能胜与常理不符；
五、方皎印虽在询问笔录中陈述其从未向玉溪市红塔区动物卫生监督所交过租金，但玉溪市红塔区动物卫生监督所与张能胜、玉溪市红塔区动物卫生监督所与方皎印所签两份《房屋租赁合同》均约定先交租金后用铺面，玉溪市红塔区动物卫生监督所不可能让方皎印未交租金而使用铺面长达一年多时间，并且方皎印还分别将门头位置租给张能胜悬挂广告牌、将店铺转租给谢清波收取了租金。
综合上述五项分析，结合玉溪市红塔区动物卫生监督所申请的证人朱某、夏某陈述，张能胜携带两份银行存款凭证找到夏某，夏某带着张能胜到朱某办公室，因两份存款凭证上交款人均为张能胜，朱某问张能胜是谁交的租金？张能胜回答40000元的是交自己的租金，61875元是其替方皎印交的租金，后朱某到税务局开发票才将40000元的发票开成张能胜的名字，61875元的发票开成方皎印的名字。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”据此，对两名证人的证言予以采信，对其陈述的事实亦以认定，对第三�张能胜认为其于2016年2月11日存入玉溪市红塔区动物卫生监督所单位账户的61875元，是其提前所交以后的租金的答辩主张不予支持，第三人张能胜于2016年2月11日交纳的租金61875元应系为方皎印交纳的第一年（2016年3月1日至2017年1月31日,十一个月）租金。
方皎印未依约支付第二租赁年度的租金，且未经玉溪市红塔区动物卫生监督所同意将铺面转租给他人，双方约定解除合同的条件成就，玉溪市红塔区动物卫生监督所享有合同解除权，故对其要求解除双方所签《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。合同解除方皎印应腾还铺面，且应按合同约定支付铺面租金至实际腾房之日止，对玉溪市红塔区动物卫生监督所要求方皎印支付2017年3月2日至2017年3月7日共计6天的租金1109.58元（67500元/年÷365天×6天）的诉讼请求予以支持，自2017年3月8日起至方皎印实际腾还铺面之日止�租金按184.93元/天支付。对于2017年2月1日至2017年3月1日的租金，玉溪市红塔区动物卫生监督所在第一次开庭时已声明放弃，之后再次主张该时间段内的租金，不予支持。方皎印迟延支付租金构成违约，依照合同的约定“必须支付给守约方全年租金20%的违约金”，故对玉溪市红塔区动物卫生监督所要求方皎印支付违约金13500元的诉讼请求亦以支持。方皎印使用铺面截止2017年5月4日欠付的水费28.2元（49立方-43立方=6立方×1.75元/立方=10.5元）、电费2226元（17735度-14336度=3399度×0.655元/度=2226元），及至实际腾让铺面之日止的水、电费依约应由方皎印承担，方皎印交清水电费，其向玉溪市红塔区动物卫生监督所交纳的水电保证金1000元应当依约返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、原告玉溪市红塔区动物卫生监督所与被告方皎印于2016年1月29日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、由被告方皎印于本判决生效之日起三日内将坐落于玉溪市红塔区玉带路9号、10号铺面腾还原告玉溪市红塔区动物卫生监督所；三、由被告方皎印于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪市红塔区动物卫生监督所自2017年3月2日至2017年3月7日共计6天的租金1109.58元，自2017年3月8日起的租金按184.93元/天计算至被告实际腾还铺面之日止；四、由被告方皎印于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪市红塔区动物卫生监督所截止2017年5月4日欠付的水费10.5元、电费2226元，两项合计2236.5元，2017年5月4日起的水、电费按云南电网有限责任公司玉溪供电局、玉溪市供排水有限公司的收费标准由被告向原告支付至被告实际腾还铺面之日止；五、被告方皎印向原告玉溪市红塔区动物卫生监督所履行完本判决第四项的义务的同时由原告玉溪市红塔区动物卫生监督所返还被告方皎印水、电保证金1000元；六、由被告方皎印于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪市红塔区动物卫生监督所违约金13500元。”
二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人方皎印对一审认定其委托张能胜交纳第一年度租金61875元的事实提出异议，表示其并未委托过张能胜。经审查，对此事实的认定一审已结合租金金额、交款时间、合同约定先交租金后用店铺及方皎印实际涉诉店铺已逾一年等情况进行了充分的分析认证，且有证人证言相印证，一审的认定证据充分符合本案实际，方皎印提出异议但未能作出符合常理的解释，也未能提供相反证据证实，本院不予采信。双方当事人对一审认定的其余案件事实均无异议，本院予以确认。另查明，2017年5月24日，方皎印将涉诉玉带路玖至拾号铺面的钥匙交还玉溪市红塔区动物卫生监督所。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双方诉辩主张，双方当事人对一审判决第一项、第二项、第五项均无异议，对第四项确定的水电费金额亦无异议，本院予以确认，现本案二审�争议焦点是方皎印主张其不应支付租金及违约金的主张是否成立。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，玉溪市红塔区动物卫生监督所与方皎印签订的《房租租赁合同》系方皎印本人签订，合同约定的铺面租金、交付时间与双方于竞租当日签订的《成交确认通知书》中载明的内容一致，系双方真实意思表示，合法有效，根据上述规定，方皎印与玉溪市红塔区动物卫生监督所均应按约定履行自己义务。方皎印主张合同存在欺诈等情形与�明的案件事实不符，本院不予采纳。现玉溪市红塔区动物卫生监督所已按约将涉诉店铺交付方皎印使用，但方皎印未按合同约定于2017年1月20日前交清第二年度租金，也未按约定时间交纳水电费，且擅自转租承租店铺已违反合同约定，玉溪市红塔区动物卫生监督所要求方皎印支付尚欠租金、水电费及承担违约责任的主张符合法律规定和双方合同约定，一审予以支持正确，本院予以维持。因双方均同意解除本案租赁合同，方皎印也已搬离涉诉店铺并于2017年5月24日交还店铺钥匙，交还钥匙之日即为实际腾还铺面之日，方皎印欠付的租金应按合同约定的标准计算至其交还钥匙之日止。关于违约金的金额，一审认定符合双方合同约定，也未违反法律强制性规定，本院予以确认。
综上所述，方皎印的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律�确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费164元，由方皎印负担。
本判决为终审判决。
本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。
审 判 长 严光辉
审 判 员 龚 辉
审 判 员 李文玉
二〇一七年九月二十八日
法官助理 段 娟
书 记 员 邹 欣