广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终4721号
上诉人（原审被告）：周刚，住所地：广东省深圳市宝安区。
委托代理人：范凌鹤，广东卓权律师事务所律师。
委托代理人：谭正德，广东卓权律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：卢武林，住所地：广东省惠来县。
委托代理人：吴荣凯，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：深圳链家房地产经纪有限公司（原名深圳市中联地产置业顾问有限公司）。
法定代表人：杜欣，董事长。
委托代理人：李德兰，住所地：贵州省绥阳县，系该司员工。
原审第三人：卢少美，住所地：广东省惠来县。
委托代理人：吴荣凯，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
上诉人周刚因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1031号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2015年3月23日，周刚作为卖方，卢少美作为买方，双方签订了编号为xxxxx的《房产买卖合同》，相关约定如下：1、卖方将其所有的深圳市宝安区XX雅苑X栋XX阁XXXX号房屋转让给买方，转让成交价为2800000元；2、购房定金共计100000元，买方在签订合同当日向卖方支付购房定金50000元，签订合同后1日内买方补交定金50000元；3、付款方式为银行按揭付款，买方应于2015年4月10日之前预付首期购房款（不包括定金）到买方贷款银行办理资金监管，卖方应当在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议。买方应当在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料；4、卖方应结清房产交付前所欠的物管、水电及其他设备设施等应付费用，并保证按约定的交房条件如期向买方交付房产，为此卖方同意从定金中预留5000元作为交房保证金；5、该物业有抵押，卖方应当在签订合同后7日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等；6、任何一方不履行合同义务导致交易无法完成的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求违约方按房产转让价20%支付违约金。
2015年3月23日，周刚作为卖方（甲方），卢少美作为买方（乙方），深圳市xxx置业代理服务有限公司作为受托方（丙方）三方签订了《房贷通按揭、权证代办服务合同》。当日，周刚作为卖方，卢少美作为买方，双方亦在《深圳市二手房交易提示》中签订确认。
2015年3月23日，周刚向卢少美出具《收款收据》，表明收到卢少美交付的购买涉案房产的定金100000元。卢少美于2015年3月23日向深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）支付定金100000元，链家公司向周刚转付定金后，现有定金95000元在周刚处，有定金5000元作为交房保证金在链家公司处，链家公司明确表示愿意根据法院的判决发放交房保证金5000元。另，卢少美在一审庭审中表明上述定金为其代卢武林支付，且其同意将定金退还给卢武林。
2015年3月30日，周刚办理了公证委托手续，将包括签署房款资金监管协议或首期款资金监管协议在内的等权限委托给深圳市XX致信融资担保有限公司、刘某、杨某、吕某，且委托书中注明：“受托方在其权限范围内及代理期限内签署的一切文件，我方均予承认”。
2015年4月7日，卢武林向招商银行股份有限公司深圳分行的挂账单中存入款项740000元，卢武林主张该款项为其存入的监管资金。
2015年4月29日，杨某代理周刚作为卖方（甲方），卢武林作为买方（乙方），招商银行股份有限公司深圳分行作为监管方（丙方），三方签订了《二手楼交易资金监管协议》，约定如下：甲方与乙方进行二手楼交易，乙方自愿向甲方购买涉案房产，甲乙双方同意将监管资金74万元委托给丙方进行监管。上述《二手楼交易资金监管协议》中仅有周刚代理人杨某签名确认，周刚并未签名确认。另，在办理资金监管手续时，同时提交给银行的还有一份《房产买卖合同》，该份《房产买卖合同》除买方主体为卢武林，且备注条款无手写内容外，其他内容与卢少美和周刚签订的《房产买卖合同》基本一致，且该份合同落款中有周刚的签字。周刚主张买方主体为卢武林的《房产买卖合同》中周刚的签名为虚假的，其从未与卢武林签订过任何合同；卢武林主张上述《房产买卖合同》并非其向银行提交的，也并非其伪造的，且卢武林未能提供该份《房产买卖合同》的原件以供法庭核对。
2015年5月15日，链家公司向周刚发出《履约催促函》，向周刚告知：卢少美和周刚签订《房产买卖合同》后，周刚已经与卢少美的父亲卢武林签订了资金监管协议，说明周刚已经非常清楚并且同意卢少美以卢武林的名义购房涉案房产，周刚应当在收到该函后三日内配合签署赎楼等相关手续继续履行合同，否则将承担违约责任。
2015年5月18日，周刚以特快专递的方式分别向链家公司和卢少美发出《履约督促函》，表明已经收悉2015年5月15日的《履约催促函》，周刚并无违约行为，且买方主体为卢少美，周刚仅对卢少美负责，不接受任何非签约主体之第三方非法干涉，卢少美应当在收到该份《履约催促函》后5日内办理银行资金监管、按揭承诺函并完成赎楼义务，资金注销抵押贷款，10日内与周刚（及公证代理人）签订《深圳市二手房买卖合同》办理过户手续，逾期不履行上述义务，周刚将解除合同并追究卢少美的违约责任。卢少美确认收到上述《履约催促函》，链家公司拒收该份《履约催促函》。
2015年5月22日，卢武林委托律师向周刚发出《律师函》，向卢武林告知：卢少美代理卢武林与周刚签订的《房屋买卖合同》真实、合法、有效，周刚于5月8日单方恶意借故拿走全部已经签订的赎楼担保协议，并拒绝签署新的赎楼担保协议，周刚的行为已经构成违约，周刚应当在接到本函之日起三日内（最迟在5月28日前），重新确定办理房产交割手续的相关事项以及时间。周刚对上述《律师函》的真实性予以认可，但对证明内容不予认可。
2015年5月27日，周刚委托律师向深圳市XX致信融资担保有限公司、刘某、杨某、吕某、凌某、链家公司发出《律师函》，表明：涉案房产的买方为卢少美，杨某违规签署法律文件，导致卖方周刚可能存在交易风险，周刚从未委托深圳市XX致信融资担保有限公司、刘某、杨某、吕某、凌某代为签署房屋买卖合同以及签署房屋买卖合同主体变更的相关法律文件，深圳市XX致信融资担保有限公司、刘某、杨某、吕某、凌某与卢少美之外的任何第三人签订的法律文件均视为越权代理或者无权代理，如受托人未能如实履行受托义务，超越权限签署法律文件，恶意损害委托人周刚的合法权益，周刚将追究受托人的法律责任。周刚提交的快递回执显示上述收件人均收到该份《律师函》。
卢武林主张周刚拒绝继续履行合同的行为构成违约，故卢武林诉至法院，请求解除涉案《房产买卖合同》，并主张周刚向其退还定金100000元，且周刚应当按照房屋转让款20%的标准向卢武林支付违约金560000元，周刚提出卢武林主张的违约金标准过高。另，卢少美对卢武林就涉案合同的履行向周刚主张违约金并无异议。
原审另查，1、卢武林和卢少美主张一开始签订合同时买方主体即为卢武林，卢少美是作为卢武林的代理人签订了《房产买卖合同》以及一系列的文件；周刚主张买方主体为卢少美，双方并未签订过任何主体变更确认书，且亦无证据证明买方主体卢少美系卢武林的代理人；链家公司主张卢少美签订了《房产买卖合同》，但据分行工作人员称卢少美是代理其父亲卢武林签订的合同，涉案房产是卢少美为其父亲卢武林购买的。
2、卢武林、卢少美和链家公司主张合同未能继续履行的原因是：周刚拿走了原来已经签订好的额度赎楼担保协议；周刚主张合同未能继续履行的原因是：卢少美通知周刚称银行的贷款承诺函没有审批通过，要求更换贷款银行及更换赎楼担保方式，但在此过程中周刚发现买方主体已经发生了变更，周刚因对主体变更的事宜明确予以拒绝，故拒绝配合与卢武林的后续履约行为。
卢武林向原审法院提起本案诉讼，请求判令：l、确认周刚违约并依合同约定向卢武林（买方）支付违约金560000元；2、周刚继续履行《房产买卖合同》及《二手楼交易监管协议》的约定，立即配合卢武林办理房产过户相关手续；3、由周刚承担本案的所有诉讼费用。卢武林在一审庭审中变更其上述第2项诉讼请求如下：解除涉案《房产买卖合同》，周刚向卢武林返还定金100000元。
原审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。根据原审法院查明的事实，周刚于2015年3月30日办理了公证委托手续，将包括有权代理周刚办理涉案房产的资金监管手续在内权限委托给代理人，且周刚出具的《委托书》中注明“受托方在其权限范围内及代理期限内签署的一切文件，我方均予承认”。2015年4月29日，杨某即周刚的代理人以周刚的名义，与卢武林签订了《二手楼交易资金监管协议》，约定周刚将涉案房产转让给卢武林，且双方同意将监管资金74万元委托给监管银行进行监管。原审法院认为周刚作为有完全民事行为能力的卖方在办理委托公证手续、确定委托代理人时应当负有审查和注意义务，而周刚在杨某办理资金监管手续前未撤销或限制过上述委托内容，代理人杨某以委托人即周刚的名义办理委托事项的法律后果应当由周刚承担，即应当视为周刚对于买方主体为卢武林进行了确认。如果因此造成周刚损失的，周刚应另行向代理人追偿，在周刚未提交充分有效证据证明代理人杨某和卢武林存在恶意串通损害其利益的情况下，周刚以此作为拒绝继续履行合同的抗辩理由不成立。由此可见，虽然在签订《房产买卖合同》时，合同载明的签约主体为卢少美，且卢少美作为买方在《房贷通按揭、权证代办服务合同》、《深圳二手房交易提示》中签字确认，亦无证据证明周刚和卢少美签订了主体变更确认书，但周刚已经以在办理资金监管时认可卢武林为买方，且已经以与卢武林实行了办理资金监管的履行合同的行为的方式确认了卢武林为买方。另，链家公司亦确认买方主体为卢武林，且链家公司主张周刚亦知悉和认可买方主体为卢武林，原审法院认为链家公司作为居间人，其陈述意见具有较高的可信度。综上所述，在周刚已经认可卢武林为买方主体，并与卢武林进一步实施了履行合同的行为的情况下，周刚又以不同意买方主体为卢武林为由拒绝履行合同，周刚的行为构成根本性违约，卢武林有权主张解除合同并要求周刚承担违约责任。卢少美和周刚签订的《房产买卖合同》应当于卢武林主张解除之日即2015年7月30日卢武林变更的诉讼请求到达周刚时解除。
关于违约金。本案中，首先，在办理资金监管手续时，同时提交给银行的还有一份《房产买卖合同》，该份《房产买卖合同》中买方主体为卢武林，在卖方落款处有周刚的签字，周刚主张买方主体为卢武林的《房产买卖合同》中周刚的签名为虚假的，其从未与卢武林签订过任何合同，卢武林作为按揭贷款的申请方有义务审查和保证向按揭贷款银行提交的相关资料的真实性，而在卢武林未能提供该份《房产买卖合同》的原件，致使该份《房产买卖合同》的真实性因无法核实而存疑，原审法院无法采信该份《房产买卖合同》，即卢武林在审查递交给按揭贷款银行的相关资料的过程中存在一定过错。其次，涉案合同的买方主体虽已经确认为卢武林，但合同签订主体为卢少美，卢武林和卢少美未完善委托代理或更名手续亦成为不利于合同履行的因素。综上，卢武林主张应当按照合同转让价款的20%支付违约金，卢少美对此亦无异议，周刚提出该违约金标准过高，综合考虑本案案情，原审法院认为违约金数额存在过高的情形，故酌情调整为周刚应当向卢武林支付违约金280000元，卢武林的超额诉讼请求，原审法院不予支持。
关于定金。根据原审法院查明的事实，卢少美支付的定金中现有95000元在周刚处，有5000元作为交房保证金在链家公司处托管，且链家公司表明其愿意根据法院的判决予以处理。另，卢少美同意将上述定金退还给卢武林。根据合同解除的处理原则，原审法院判令周刚应当向卢武林返还定金95000元，链家公司应当向卢武林返还交房保证金5000元。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认卢少美和周刚于2015年3月23日签订的编号为XXXXXX的《房产买卖合同》于2015年7月30日解除；二、周刚应当于判决发生法律效力之日起三日内向卢武林卢武林支付违约金280000元、返还定金95000元；三、链家公司应当于判决发生法律效力之日起三日内向卢武林返还交房保证金5000元；四、驳回卢武林的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费33680元，因卢武林变更诉讼请求，变更为10400元，由卢武林负担4412元，由周刚负担5988元。
上诉人周刚不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、原审判决认定事实不清。l、关于《公证委托书》代理权限。首先，该《公证委托书》全文1-13项明确限定受托人各项权限，周刚反复查阅，各项授权中并无买方交易主体变更授权；其次，就“权限范围内及代理期限内”字面理解，可以肯定该授权是有一定范围及限制的，而“变更交易主体”这一权限，周刚认为应该是所有授权中最为重要的一项，在其多达上百项的非常明确的授权中并未提及；最后，周刚认为，出现担保公司员工签署超越代理权限之法律文件，存在《民法通则》第六十六条第三款、第四款规定情形，代理人和第三人串通，损害被代理人的利益造成损害的，由代理人和第三人负连带责任。2、《资金监管协议》不能替代房屋买卖合同，更不能以存在重大瑕疵的资金监管协议确认“主体变更”。首先，二手房买卖交易流程中，除买卖合同外其余抵押担保、贷款赎楼、资金监管、居间服务等，均从属、服务于该《二手房买卖合同》；因此，主合同主体变更可以导致从合同变更，但不应本末倒置以存在重大瑕疵之监管协议（从合同）来变更主合同主体。其次，周刚与卢少美签署《二手房买卖合同》在先，代理人杨某与卢武林签署《资金监管协议》在后，即便需变更买卖合同交易主体，也应当依照履约顺序，先变更买卖合同主体再变更资金监管协议主体，更何况其间还存在重要证据真实性无法核实的情况。3、链家公司与本案有直接利害关系，其陈述意见不具可信度。首先，本案卢武林诉求与链家公司利益一致，其只有在人民法院判定卢武林与周刚存在买卖合同关系前提下，方有可能收取交易佣金，因此其为自身目的所做陈述，有直接利害关系；其次，链家公司联合卢武林、卢少美于2015年5月15日向周刚发出《履约催促函》，并在该函件中备注收件地址及联系人，但周刚于2015年5月18日（三日内）回函链家公司被拒收；可见，链家公司从交易开始即偏离居间人角色，置本案客观事实于不顾，站队于交易主体中支付佣金一方，其陈述意见不应该得到采信。
二、原判适用法律错误。1、原判第一项“确认第三人卢少美和周刚编号XXXXX《房产买卖合同》于2015年7月30日解除”。周刚认为该项判决与判决书正文部分法院查明事实及认定事实自相矛盾，原判大篇幅详细阐述交易主体中买方，已经由卢少美变更为卢武林，则之前买方卢少美即丧失合同主体资格，对已经不具有合同主体资格的合同当事方，何需人民法院“确认解除”？其次，即便需要人民法院判决“确认解除合同”，也应当是解除本案诉讼主体之间的合同，依据“不告不理”原则，法院无权判决解除周刚与“第三人”之间的合同。2、根据证据规则，一方当事人提供证据不真实或存在过错，且导致足以影响判决结果的，将承担不利后果。原审对该非常重要之证据及事实一笔带过，模糊及偷换概念，将无法核实真实性之关键证据不做处理及评判，进而错误适用《民事诉讼法》第六十四条。
综上，为维护周刚的合法权益，请求判令：1、撤销原审判决；2、依法改判，驳回卢武林诉讼请求；3、诉讼费用由卢武林承担。
被上诉人卢武林答辩称：一审判决认定事实基本清楚、正确，适用法律正确，部分不清楚之处是偏向周刚利益的。卢武林对一审判决只支持10%的违约金是不服的，但综合考虑证据和事实，也为了尽快回归正常的生活，卢武林放弃上诉，接受一审法院的判决。2015年3月份，卢武林和周刚签订合同后，深圳购房政策变动，周刚见房产价格上涨近一倍，故而拒绝履行合同。本来卢武林可以要求判决继续购买房屋，完成房屋交割，但卢武林作为诚实守法的经营者，没有能力全额支付房款，才放弃要求房产交割过户。周刚故意违约获得巨大利益，仍提起上诉，请求二审法院依法判决驳回周刚无理的上诉请求。
原审第三人链家公司答辩称：按照合同法第462条的规定，链家公司促成周刚和卢武林达成合同，有权收取相应的佣金。我司一直尽职履行居间义务，客观陈述案件事实。
原审第三人卢少美答辩称：答辩意见与卢武林意见一致。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。涉案《房产买卖合同》虽由卢少美与周刚签订，但卢少美、卢武林及作为居间方的链家公司均确认卢少美为卢武林的代理人。周刚虽上诉称不认可卢少美的受托人身份，但迟至当事双方办理资金监管手续，卢武林已披露其为委托人，周刚的代理人对此亦予确认，并与卢武林签订《二手楼交易资金监管协议》，原审法院据此确认本案房屋买卖合同的买方为卢武林，认定事实清楚，本院予以确认。周刚以卢武林并非买方为由拒绝履行合同，构成违约，卢武林可请求解除合同并要求周刚承担相应的违约责任，原审法院确认涉案《房产买卖合同》于2015年7月30日解除，并判决周刚返还定金、支付违约金，处理结果并无不当，本院予以维持。周刚的上诉理由均不成立，本院依法驳回其上诉主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6925元，由上诉人周刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年六月六日
书 记 员 林晓翔（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。