洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2015)西民二初字第552号原告（反诉被告）洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地：洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门101室。法定代表人白松朝，总经理。委托代理人刘兴邦，该公司法律顾问。被告王厚（反诉原告），男，汉族，1952年7月23日出生，住洛阳市西工区。委托代理人李准、曾磊（实习），河南鼎大律师事务所律师。原告（反诉被告）洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）诉被告（反诉原告）王厚合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洛阳懿皇房产经纪有限公司的委托代理人刘兴邦、被告王厚及其委托代理人李准、曾磊均到庭参加了诉讼，本案依法进行了审理，本案现已审理终结。原告（反诉被告）洛阳懿皇房产经纪有限公司诉称：2015年3月28日，原告接受被告委托独立代理销售被告位于西工区××院××房屋××套，双方签订了《销售代理委托合同》，合同约定委托有效时限为90天，自2015年3月28日至2015年6月29日止。合同还约定委托代理期间被告不得与其他中介公司签订代理销售合同，否则视为被告违约应支付房屋售价3%作为违约金。在委托代理期间原告大量发布、核实、匹配相关客源信息，然而被告公然违约于2015年5月与洛阳某某房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》将委托原告独家销售的房屋售出。被告的行为违反了双方合同的约定，是明显的违约行为，依法应当承担违约责任。根据《合同法》的相关规定和《销售代理委托合同》第三条第四项的约定，被告应向原告支付违约金15600元，请求人民法院依法判令：一、被告承担违约金15600元；二、由被告承担诉讼费用。被告（反诉原告）王厚辩称：被告认为居间合同约定的违约金条款属于无效条款，理由如下：首先，懿皇公司在签订合同时对被告说的是可以自己另行出售，并没有明确告诉被告该合同为独家限时委托，也未对独家委托条款及违约金条款进行特别说明与提示，被告完全不清楚不能再自己出售或委托他人出售房产。其次，原告与被告签订的独家委托条款，约定的全是被告应承担的义务，合同第二条中原告本应承担的限时代卖保证金条款被划去，也就是说原告在协议中没有比相较于非独家委托更重的义务，甚至完全不承担任何责任，这样的独家委托条款完全是对答辩人单方面的约束，权利义务严重不对等，显然违背了民法的公平原则。根据《合同法》第40条的规定，该协议第三条第四款满足“提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利”的情形，属于无效条款。综上请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）王厚反诉称：2015年3月28日，原告与被告签订《销售代理委托合同》，并按被告要求向其提交了洛市国用（2009）第03002288号土地证。根据合同第1条第4款约定房屋委托售价为52万元整。在2015年4月20日左右，懿皇公司通知原告到懿皇公司上阳店和买家商谈卖房事宜，当时的店长要求我以55万元的价格和买家谈判，当买家询问价格是否可以降低时，我回答52.5万元是最低了，谁知懿皇上阳店的店长不让我说了，并把买家推到一边关上屋门，不知道说些什么，买家出来后，向我要电话，店长不让我留，并对我说“王叔，你怎么这样谈生意的，不能一下把价格降到底。”原告认为，被告作为专业的房产中介服务公司本应忠实、尽责的为委托人的利益提供优质服务，按照与委托人约定的价格出售房产，不应只为自己的利益着想，贪图第五条约定“房屋成交价52万元以外给予委托方作为对懿皇置业的代理费”。导致原告丧失交易机会，损害原告的合法权益。现原告根据《合同法》第406条、第410条的规定，特请求人民法院依法判令：一、解除《销售代理委托合同》；二、返还原告土地证（洛市国用（2009）第03002288号）；三、赔偿原告损失2101.5元整人民币（以52万元为基准，按银行同期贷款利率年4.85%计算1个月）；四、诉讼费由被告承担。原告洛阳懿皇房产经纪有限公司（反诉被告）辩称：一、原、被告签订的《销售代理委托合同》是2015年3月28日，有效期是90天，自2015年3月28日至2015年6月29日止。在合同有效期内王厚违约于2015年5月20日与其他中介公司签订《房屋买卖合同》将委托我公司独家销售的房屋委托给其他中介公司销售。我公司于2015年7月20日对王厚提起合同违约之诉，王厚于2015年8月13日反诉请求解除《销售代理委托合同》。请问合同效力终止的合同依法还能解除吗？二、我公司同意通过本案的诉讼判决返还王厚的土地使用证。三、我公司既无违反《销售代理委托合同》的违约行为，也无侵犯王厚合法利益的行为，更无导致王厚丧失交易机会的行为。王厚反诉请求赔偿损失既无事实依据也无法律依据，请求依法驳回王厚的反诉请求。经审理查明：原告（反诉被告）懿皇公司（受托方）与被告（反诉原告）王厚（委托人）双方于2015年3月28日签订了《销售代理委托合同》一份，该合同主要约定：“一、委托人现委托懿皇公司，独家/限时代理出售以下物业。二、物业地址为河南省洛阳市西工区九都西路104号院2-2-202号，建筑面积123平方米。三、售价人民币伍拾贰万元整或以上。四、委托有效时限为90天，自2015年3月28日至2015年6月29日止。五、委托人同意即时向懿皇置业交付土地证洛市国用（2009）第03002288号原件作为希望出售上述房屋的保证。六、委托代理期间，鉴于懿皇公司已为销售该物业成交做了大量工作，签署本委托后委托人保证不会自行出售该房屋；不会与其他中介公司或第三人签订代理协议/出售合同；不会与懿皇公司所介绍的客户私自成交或利用懿皇公司提供的客户信息、条件通过第三方成交，并按照本委托书所有委托内容执行，否则视为委托人违约，委托人除应向懿皇公司支付代理费之外，还应当支付房屋售价的3%作为违约金。七、经卖方和委托方友好协商，房屋成交价伍拾贰万元整以外给予委托方作为对懿皇置业的代理费。”2015年5月，被告王厚与洛阳洛港房产经纪有限公司、张国权签订了《房屋买卖合同》，将上述房产以伍拾贰万元整的价格出售给张国权。原告认为被告另行出售房屋的行为构成违约，遂起诉来院。另查明：被告（反诉原告）王厚于2015年10月21日向本院递交《撤回诉讼请求申请书》，请求撤回其反诉请求第一项，即“解除《销售代理委托合同》。”本院予以准许。本院认为：原告懿皇公司与被告王厚于2015年3月28日签订的《销售代理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照该合同的约定履行各自的权利与义务。被告王厚在委托期限内，另行委托别家房产中介将该房卖出，违反了《销售代理委托合同》的约定，属违约行为。按照该合同约定，被告王厚应当赔偿原告懿皇公司房屋售价的3%（即15600元）作为违约金。根据我国相关法律规定，格式条款提供者应当就格式条款中免责条款和限制条款向相对人尽合理提示及说明义务。而就本案中争议的合同第三条第四款而言，该条款系违约条款，不适用上述规定，也不属于“提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利”的情形。被告王厚的抗辩理由不充分，本院不予采信。关于被告（反诉原告）王厚要求懿皇公司返还其编号为洛市国用（2009）第03002288号国有土地使用权证的反诉请求，于法有据，本院予以支持。被告（反诉原告）王厚的其他诉讼请求，理由与证据不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，经合议庭评议，判决如下:一、被告（反诉原告）王厚于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）洛阳懿皇房产经纪有限公司违约金15600元。二、原告（反诉被告）洛阳懿皇房产经纪有限公司于本判决生效后十日内，返还被告（反诉原告）王厚编号为洛市国用（2009）第03002288号国有土地使用权证。三、驳回被告（反诉原告）王厚的其反诉讼请求。如果被告王厚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案诉讼费190元，反诉费25元，共计215元，由原告洛阳懿皇房产经纪有限公司承担15元，被告王厚承担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 李子鸣代审判员 陶 源陪 审 员 王小刚二〇一六年一月二十五日书 记 员 常 鑫