河北省平泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民再初字第1号
申请再审人（原审被告）：李建文，住平泉县。
委托代理人：赵翠霞，河北榆洲律师事务所律师。
委托代理人：李建武，住平泉县。
被申请人（原审原告）：承德玉宇房地产开发有限公司。
法定代表人：孙效儒，董事长。
委托代理人：张利民，河北张利民律师事务所律师。
委托代理人：霍剑军，该公司总经理。
申请再审人李建文因与被申请人承德玉宇房地产开发有限公司（以下简称玉宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2011）平民初字第873号民事判决和承德市中级人民法院（2011）承民终字第1398号民事判决，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2013年6月4日作出（2013）冀民申字第1277号民事裁定，指令承德市中级人民法院再审本案。承德市中级人民法院于2013年12月18日作出（2013）承民再终字第119号民事裁定，撤销承德市中级人民法院（2011）承民终字第1398号民事判决和本院（2011）平民初字第873号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人李建文及委托代理人赵翠霞、李建武、被申请人玉宇公司委托代理人霍剑军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年3月29日，原审原告玉宇公司起诉至本院称，我公司与李建文于2007年签订购买地下商城053号合同，合同约定李建文购买中心广场负一层053号摊位，面积65㎡，单价3000.00元／㎡，总房款195000.00元。因公司一销售负责人涉嫌侵占公司财产，经清查发现李建文没有按合同约定支付房款，仅交86550.00元。要求李建文给付所欠房款108450.00元，并从欠款之日起按银行同期逾期贷款给付利息18000.00元。庭审中，原审原告将其主张的利息变更为，按同期中国人民银行商业贷款利率计算。原审被告李建文辩称，我购买此房先交的首付款，在银行贷款，后期所有费用都一次性交清了。交款时间和数额记不清了，收据及发票已经丢失。2006年11月30日交付房屋，2007年9月12日签订合同。合同中付款方式为一次性交清房款。买受人逾期付款条款中全部打×，证明我不存在逾期付款问题，合同中一次性付款，可以理解为已付完全款。如果拖欠房款，玉宇公司不会交付给我房屋。另外玉宇公司起诉已经超过诉讼时效，请求法院驳回玉宇公司的诉讼请求。
本院原审查明，2006年6月21日，原、被告双方签订《市民广场“地下商城”精品店铺预售合同》。合同约定：被告购买原告中心广场城下商城17号店铺，建筑面积45㎡（交付时以实际建筑面积为准），单价3000.00／㎡，总房价135000.00元。还约定，购房付款时间从“2006年6月21日开始到2006年10月31日结束”；“购房不借贷款者第一次开工前交房款总金额的50%，第二次主体工程完工后，达到房款总金额的90%，第三次房屋交付使用前达到房款总金额的100%，并结清所有应收房款事项，办理交接手续”。合同约定该房屋于2006年10月31日前交付使用。2006年7月31日，被告填写《契税减免审批表》，请求征税机关减免其购买平泉广场地下商城A17号45㎡房屋的应当缴纳的契税。县级征税机关于2006年8月1日批准同意。2006年8月14日被告用涉案店铺在中国工商银行平泉县支行设定抵押，并于2006年8月17日从中国工商银行平泉县支行贷款50000.00元，转账给原告公司用于交纳涉案店铺的购房款。2006年12月8日被告通过中国工商银行平泉支行为原告存款38281.00元，2006年12月29日，原告公司为被告出具了相应的收款收据。2007年9月14日，原、被告双方就中心广场商城负一层053号房签订《商品房买卖合同》。合同载明，被告购买原告房屋为65㎡，单价为3000.00／㎡，总价款195000.00元。合同中约定：买受人一次生结清房款，出卖人于2006年11月30日前将分期综合验收合格的涉案房屋交付给买受人使用。2008年1月8日，被告将该店铺以65㎡，年租金9750.00元出租给承德家乐家超市有限公司。2009年3月3日，平泉县房屋产权产籍管理所填发的房屋所为原告已办理了产权登记。平泉县市民广场后定名为中心广场；涉案053号店铺与A17号房在中心广场地下商城为同一位置。
本院原审认为，原、被告双方存在商品房买卖的合同关系。现原告以被告未交清房款为由提起诉讼，要求被告履行清偿房款义务。被告以其在涉案房屋交付使用前一次性结清房款为由进行抗辩。本案中被告确认原告已于2006年11月30日将涉案房屋交付其使用。但有证据证明被告实际取得涉案店铺后，于2006年12月8日还向原告交过房款。故本院对双方于2007年9月14日所签订的《商品房买卖合同》中，关于买受人一次性结清房款，出卖人于2006年11月30日前将经分期综合验收合格的涉案房屋交付给买受人使用的事实不予确认；对被告主张的其交清房款后，原告才向其交付房屋的事实不予采信。被告以其所交房款收据及发票丢失为由，不能提供其已交清全部房款的相应证据，根据我国相关法律，对合同是否履行发生的争议，应当由有履行义务的当事人承担举证责任的规定，应当就其是否交清全部房款承担举证义务。现其不能提供相应证据，应当依法承担举证不能的法律后果。根据我国法律，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被分割时计算。但是从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。现被告亦未提供原告知道其权利被侵害后未在诉讼时效期间主张权利的相应证据，故对被告关于原告起诉已经超过诉讼时效的主张，不予支持。本院作出（2011）平民初字第873号民事判决：被告李建文于本判决生效后十日内，给付所欠原告玉宇公司中心广场地下商城购房款人民币108450.00元，并支付自2006年11月30日至给付之日止的债务利息，利率按中国人民银行同期商业贷款利率计算。
承德市中级人民法院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。另查明，原审被告在二审期间提交单证号码为005095的收据一份，证实于2006年12月29日向玉宇公司交纳地下商城A17的房款25000.00元，玉宇公司对该证据予以质证，对收据上所盖印章为玉宇公司财务章无异议，承德市中级人民法院予以确认。
承德市中级人民法院二审认为，玉宇公司与李建文签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人应按合同约定履行各自义务。玉宇公司依合同约定将涉案房屋交由李建文使用，但李建文并未履行交付全部房款的义务。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。因二审中有新的证据证实李建文已交房款数额多于一审认定数额25000.00元，本院予以认定。李建文于2009年3月3日就涉案房屋进行了产权登记，玉宇公司2010年12月17日向一审法院提起诉讼，玉宇公司主张权利的时间未超过诉讼时效。李建文提出玉宇公司的请求超过诉讼时效，玉宇公司已失去胜诉权的主张缺乏相关证据支持，本院不予支持。故作出（2011）承民终字第1398号民事判决：一、撤销河北省平泉县人民法院（2011）平民初字第873号民事判决；二、李建文于本判决生效后十日内给付所欠玉宇公司中心广场地下商城购房款人民币83450.00元，并支付自2006年11月30日至给付之日止的债务利息，利率按中国人民银行同期商业贷款利率计算。
李建文申请再审称，我于2007年与玉宇公司签订预售合同，当时合同中的房屋面积为45㎡，约定以最后丈量的平米数为依据。因为我当时没钱，所以办理了银行贷款50000.00元。之后我与玉宇公司又签订了《商品房买卖合同》，并交付了其余的购房款，玉宇公司将房屋交付使用。2009年我将购房贷款50000.00元提前偿还并于2009年3月3日办理了房屋所有权证。本案争议的房产从签订预售合同交付首付款、办理贷款、偿还贷款直至办理产权证一系列过程均按玉宇公司提供的相应的办理房屋买卖登记的材料办理，不存在拖欠房款之事。因此，请求法院驳回玉宇公司要求偿还购房款108450.00元及利息的诉讼请求，本案诉讼费由玉宇公司负担。被申请人玉宇公司辩称，李建文通过银行转账，仅交我公司房款86550.00元，其他的钱公司都没有收到。房屋面积以《商品房买卖合同》为准。我公司仍要求李建文付清所欠我公司的房款108450.00元及利息。
再审审理查明，2006年6月21日，玉宇公司与李建文签订《市民广场“地下商城”精品店铺预售合同》。合同约定：李建文购买玉宇中心广场地下商城第17号店铺，建筑面积45㎡（交付时以实际建筑面积为准），单价为3000.00元／㎡，总房款135000.00元；付款时间为2006年6月21日开始至2006年10月31日结束，购房借贷者第一次开工前交房款总金额的50%，其余50%房款按银行和甲方规定时间办理住房按揭贷款。2007年9月14日，玉宇公司与李建文签订中心广场商城053号《商品房屋买卖合同》，合同约定该商品房的用途为商业，建筑面积为65㎡，单价为3000.00元／㎡，总房款195000.00元。《市民广场“地下商城”精品店铺预售合同》中的中心广场地下商城第17号店铺和053号《商品房买卖合同》中的店铺为同一位置。房屋实际面积为65㎡。李建文于2009年3月3日办理了房屋产权登记。上述事实玉宇公司、李建文均无异议，作为本院认定的事实。
根据承德市中级人民法院（2013）承民再终字第119号民事裁定及发还重审意见函，本案的调查事项为：李建文是否已交纳全部房款，交纳的具体方式。
李建文为支持其诉讼请求，当庭出示如下证据：
第一组证据：1、办理贷款程序表一份；2、工商银行住房贷款借款人应该提供的资料证实：个人住房贷款借款人应提供的资料之一为购房首付款收据及复印件；3、个人购房借款合同；4、中国工商银行平泉支行证明；5、2006年12月2日玉宇公司商业楼办理入住手续通知证实：玉宇公司的孟宪军通知李建文购买A17号房屋建筑面积45㎡，销售价122500.00元，实交110000.00元，欠房款12500.00元；6、抵押登记审批书。以上证据证明首付款60000.00元已支付给玉宇公司。
玉宇公司的质证意见是：对1、2、3号证据没有异议，对4号证据，认为办理房屋贷款手续，必须交房款50%才能办理对，但证明不是收据，不予认可。对5号证据，认为入住通知书没有加盖公司公章，不予认可。对6号证据，认为抵押登记的审批表，只能证明一种程序，不能作为证据证明。
对李建文提交的第一组证据，1、2、3号证据玉宇公司没有异议，本院予以认定。4号证据银行出具的贷款系统证明，本院予以认定。5号证据商业楼办理入住手续的通知，虽没加盖玉宇公司公章，但送件人孟宪军为该公司员工，其行为为公司行为。该证据应予以认定。6号证据房地产抵押登记审批书，证明李建文抵押房产用于贷款5万元的事实，本院予以认定。
第二组证据：玉宇公司出具的25000.00元收据一张，收据记载：今收到李建文人民币贰万伍仟元整。￥25000.00元。注明：收地下商城A17房款。
玉宇公司的质证意见是：收据的公章是玉宇公司的，但没有启有过这种序号的收据，是原公司销售人员孟宪军伪造的，要求司法鉴定。
对李建文提交的第二组证据，玉宇公司对收据的财务章的真实性没有异议，能够证明李建文交款的事实存在，本院予以认定。
第三组证据：1、商品房质量保证书、说明书；2、租赁合同两份，证明2006年12月份，原审被告已接收房屋并入住；3、2006年契税免税申请；4、平泉县人民政府45号文。5、原审原告2010年12月2日的民事诉状，证明李建文已全部交清房款，入住房屋，并按相关规定办理了房屋所有权证。
玉宇公司的质证意见是：对1号证据没异议，但证明不了已交清欠款。对2号证据中的第一份租赁合同认为出租房屋时没有签订买卖合同。对第二份租赁合同没有异议，但证明不了交清欠款。对3号证据不认可，认为是涂改的，原名是李长贺。对4号证据没有异议。对5号证据认为是起诉时没有弄清事实，房屋销售合同被孟宪军销毁了，以为房屋面积是45平方米，李建文举证时才知是65平方米，所以撤诉了。
对李建文提交的第三组证据，1号证据玉宇公司没有异议，予以认定。2号证据二份租赁合同证明李建文已于2006年12月9日接收房屋并将房屋出租的事实，本院予以认定。3号证据契税减免申请表，是平泉县房屋产权产籍管理所的原始档案，本院予以确认。4号证据无异议予以认定。5号证据玉宇公司已说明当时起诉的理由并撤诉，本院不予认定。
再审中，本院就李建文办理房屋所有权证时的购房发票及相关手续向平泉县房屋产权产籍监理所进行了调查，平泉县房屋产权产籍监理所证明：因当时办理房屋所有权证购房款发票不是必要手续，所以其档案中没有购房款发票。另就李建文于2006年6月21日汇款情况和2006年7月13日的相关贷款情况向中国工商银行平泉支行进行了查询。中国工商银行平泉支行证明：经查询2006年6月21日传票，未见李建文汇款凭证。经查询信贷台账信息，2006年7月13日李建文办理购置商用房贷款50000.00元，台账信息显示首付金额为60000.00元，2007年11月26日贷款还清，由于我行贷款档案保留期限为三年，此笔贷款档案已销毁。
玉宇公司的质证意见是：房产所出具的证明违法，根据房屋产权产籍登记管理条例的规定，办理产权证必须提交商品房买卖合同和交款证明，单凭买卖合同不能证明交钱。对银行的证明没有异议，但证明不了交钱，也证明不了交钱的方式。
李建文对两份证明没有异议。
根据本院所采信的上述有效证据，并结合当事人的陈述，能够确认以下法律事实：
2006年6月21日，李建文与玉宇公司签订《市民广场“地下商城”精品店铺预售合同》后，李建文向玉宇公司交纳首付款60000.00元，并于2006年7月13日与中国工商银行平泉县支行签订了以平泉县市民广场地下商城17号作抵押借贷商业用房贷款50000.00元的《个人购房借款合同》，2006年8月17日李建文通过中国工商银行平泉县支行将50000.00元转账给玉宇公司。李建文填写《契税减免审批表》，请求征税机关减免其购买平泉广场地下商场A17号45㎡房屋应当缴纳的契税。县级征税机关于2006年8月1日批准同意。2006年11月30日，李建文已实际取得涉案店铺（于2006年12月9日将该店铺出租）。2006年12月2日，玉宇公司向李建文发出办理入住手续的通知，通知李建文购买面积为45㎡，销售价为122500.00元，已实交房款110000.00元，尚欠款12500.00元。2006年12月8日李建文通过中国工商银行平泉县支行为玉宇公司存款38281.00元，其中房款36550.00元，两金1731.00元。2006年12月29日，李建文向玉宇公司交纳地下商城A17号购房款25000.00元，玉宇公司为其出具了收据。至此李建文共向玉宇公司交购房款171550.00元。2008年1月8日，被告李建文将该店铺以65㎡，年租金9750.00元出租给承德家乐家超市有限公司。
本院再审认为，玉宇公司与李建文签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人应按合同约定履行各自义务。再审中李建文没有提供交付首付款60000.00元的收据或发票，但根据工商银行办理住房贷款相关规定和中国工商银行平泉县支行借贷款台账信息显示可以证实，首付款60000.00元是贷款50000.00元的必备条件，只有交付首付款才能办理贷款；且玉宇公司向李建文发出的商业楼办理入住手续的通知能证实，2006年12月2日前李建文已交纳房款110000.00元。上述证据相互印证，能够证明李建文已交纳首付款60000.00元，贷款50000.00元给李建文的事实存在。玉宇公司依合同约定将涉案房屋交由李建文使用；合同虽然约定买受人一次性结清房款，但现有证据证实李建文并未一次性结清房款，且未履行结清全部房款的义务，根据我国相关法律，对合同是否履行发生的争议，由负有履行义务的当事人承担举证责任的规定，李建文认为已交纳全部房款并要求驳回玉宇公司诉讼请求的辩解缺乏证据支持，应承担举证不能的法律后果。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：
李建文于本判决生效后十日内，给付承德玉宇房地产开发有限公司中心广场地下商城购房款人民币23450.00元，并支付自2006年11月30日起至判决确定给付之日止的利息，利息按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2830.00元，由玉宇公司负担2220.00元，由李建文负担610.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审判长 张赓宇
审判员 张秀艳
审判员 姜振清
二〇一四年五月二十日
书记员 袁东浩
附页：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级法院按照审判监督程序提审的，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理案件，应当另行组成合议庭。
2、《中华人民共和国合同法》
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法经六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。