上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1660号
原告夏兴丽，女。
委托代理人周秋阳，上海市银星律师事务所律师。
委托代理人雷丹，上海市银星律师事务所律师。
被告上海中企物业管理有限公司。
法定代表人朱建华，董事长。
委托代理人张剑，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托代理人李旭，北京盈科（上海）律师事务所律师。
原告夏兴丽诉被告上海中企物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏兴丽的委托代理人雷丹、被告上海中企物业管理有限公司的委托代理人张剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏兴丽诉称，原告系上海市xx区xx路xxx弄x号xxx室房屋（以下简称201室房屋）的所有权人，被告系原告所在小区的物业管理公司。2013年9月8日，正值原告对201室房屋进行装修期间，因被告未尽维护义务未及时发现并解决楼房排污管下沉的问题，导致污水排除不畅，涌入原告房屋内，造成已装修好的木地板、门、门套等家具浸水严重，无法使用。2013年10月9日，原告房屋内又因污水无法排出导致浸水，致使家具建材等损失扩大，墙壁脱落发霉，家具变形发霉。同时，两次浸水导致原告延迟入住，造成租金损失，故起诉要求：1、判令被告赔偿原告建材和人工损失人民币45，322.42元；2、判令被告赔偿在外租房损失（按照每月3，500元的租金标准，从2013年9月8日开始计算至判决生效之日止）。
被告上海中企物业管理有限公司辩称，首先，被告没有检测地下管线的义务，地下排水管线破裂应由供水部门承担责任，而非被告承担责任。况且被告是在发生问题以后再进行维修，已经更换了地下管线。其次，2013年10月被告在疏通管道时，清理出衣物等，明显系由他人恶意侵权造成的（据被告了解，上海市xx区xx路xx弄x号xxx室房屋用于群租，可能由该房屋居住人使用造成管道堵塞），也不排除系由原告的装修施工人员造成，原告应向实际侵权人主张。再次，2013年10月8日，被告发现上海市xx区xx路xxx弄x号xxx室房屋（以下简称101室房屋）渗水，随即通知原告配合检查，然原告在2013年10月9日下午才到达，造成损失扩大。综上，不同意原告诉请。
经审理查明，2013年2月1日，原告经登记为201室房屋的权利人。被告系201室房屋所在小区的物业管理公司，为作为该小区业主的原告提供物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护等物业服务。2013年4月4日，原告（发包方，甲方）与案外人上海宝峰装潢设计经营部（承包方，乙方）签订《上海市家庭居室装饰装修施工示范合同》，该合同主要约定，乙方为甲方装修201室房屋，承包方式为承包人包工、部分包料，发包人提供部分材料。工程期限120天，开工日期2013年4月8日，竣工日期2013年8月8日。工程造价为102，150元。2013年4月30日，甲方付款3万元；2013年6月30日，甲方付款5万元；余款本工程结束后付清。该合同签订后，案外人进场施工。2013年9月8日，原告发现201室房屋浸水，报修后，被告到现场对下水管道检修并进行了疏通。2013年10月9日，201室房屋再次泛水，被告再次对下水管道进行了疏通。
审理中，关于房屋装修情况，原告表示，2013年4月8日开始装修201室房屋。因为原告的丈夫是消防人员，原告是老师，同时还要带小孩，所以原告忙不过来，工期拖得很长。2013年9月8日发现泛水后，就停止施工，现未完工。
审理中，关于2013年9月8日的泛水原因、受损范围及处理情况，原告表示，一楼是单独管道下去通到下水道，二楼以上共用下水道排水。2013年9月8日发现泛水后，原告当天报修，报修时被告到屋外将地面挖开后，原告看见埋在地下的管道下沉破裂，里面全是淤泥，据被告的维修人员称，系因管道断裂里面有淤泥导致污水无法排出，最终导致污水往上泛，造成201室房屋主卧、客厅、儿童房（即次卧）、客卧损失。当时，被告对室外管道进行疏通，原告则将地板撬开一块，将水抽掉，并让室内自然通风。当时考虑到和被告协商赔偿的原因，也不敢将现场破坏得太厉害。被告则表示，当时泛水的原因是因为管道破裂，如果仅是淤泥的话，不可能造成管道堵塞。被告疏通时，发现有米粒、菜叶等生活垃圾，是这些东西造成堵塞。2013年9月8日当晚被告维修人员采取了疏通和更换管道的措施。2013年9月9日被告上门看时，发现201室房屋地板表面是没水的。卫生间出来的过道地板有点拱起，打开一处地板后，把手伸进去后，发现地板下的积水不是很多；踢脚线没有发现明显破损的情况；门套和门都是有点开裂。当时因为室内泛水不多，而且原告表示要保护现场，地板下面的积水没有处理。
审理中，关于2013年10月9日的泛水原因、受损范围及处理情况，原告表示，2013年10月9日上午，原告至201室房屋，并未发现屋内有积水。后被告联系原告丈夫称101室有屋顶漏水现象，让原告去处理。原告立即赶往现场，见屋内污水弥漫。该次泛水的范围与2013年9月8日一致。被告现场查看后表示系管道堵塞造成的，并对室外下水道的管道进行疏通，当时疏通时，原告并未看见有衣物等东西堵塞管道，至于是什么东西堵塞管道原告不清楚。被告则表示，2013年10月9日泛水的原因是因为有二楼或二楼以上的衣物等杂物堵塞管道造成的。2013年10月8日，101室房屋业主打电话报修说房屋渗水了，被告联系原告，原告不在场。原告在2013年10月9日晚上到家的时候，才请被告上门处理。当时发现地板下面有3公分的积水，被告进行抽水处理时抽出39桶塑料桶大小的水。该次泛水受损情况不清楚。
审理中，因双方对修复方案及金额发生争议，依原告申请，本院委托上海源正科技有限责任公司鉴定，该公司出具司法鉴定意见书，载明：“根据现场检测结果，对201室房屋装修受损面积进行测量统计，具体如下：1、木地板：客厅、主卧、次卧、客卧木地板受损，面积约80㎡；2、踢脚线：客厅、主卧、次卧、客卧踢脚线受损，长度约75m；3、墙面：客厅涂料受损面积约6㎡；主卧、次卧、客卧墙面为腻子层，尚未涂刷涂料，受损面积约15㎡；4、门：主卧卫生间受损，共1扇；5、门套：主卧、次卧、客卧、客厅卫生间、主卧卫生间、厨房、阳台门套受损，共7套”，故出具如下鉴定意见：201室房屋因漏水造成房屋木地板、踢脚线、墙面、门及门套受损，建议对上述受损项目作出如下处理：1、201室木地板拆除后重新铺设，约80㎡；2、201室踢脚线拆除后重新铺设，约75m；3、201室客厅墙面原腻子层和涂料层铲除后重新批嵌，并刷涂料3度，约6㎡，其余墙面涂料1度，约35㎡；主卧、次卧和客卧墙面原腻子层铲除后重新批嵌，约15㎡；4、201室主卧、次卧和客卧门套拆除后重置；主卧卫生间门更换，门套拆除后重置；客厅卫生间门套拆除后重置；厨房门套、主卧阳台处门套局部受损线条拆换整改。该意见书出具修复费用估算为45，322.42元。对该鉴定意见书，原告质证认为，对鉴定意见无异议，认可意见书中所确定的损失范围、修复具体方案及具体方案的估算金额。被告则质证认为，地板、门和门套的价格不能按照原告提供的发票进行认定，对根据发票所得的修复费用估算不予认可。同时也应考虑地板、门和门套拆卸下来的残值，即原告可将被拆卸的东西进行出售。
审理中，关于租金损失，原告表示，其在上海除201室房屋外，无其他产权房，并提供其与房东签订的至2013年10月18日的租赁合同及其与房东于2013年9月10日签订的房屋租赁续签协议，该续签协议主要载明：因原告购入的201室房屋在装修过程中，发生小区污水管道下沉，导致污水无法排出涌入家中，木地板等木制品受到严重损坏，需要返修，装修工期不能按期完成，原告无法按原租赁协议约定期限搬出，经与房东协商同意，在原协议租赁期到期后，延长租赁期至装修结束能够入住为止。租金为每月3，500元。对上述证据，被告质证认为，租赁合同于2013年10月18日到期，之前的租金支出在原告的预见范围内，不能构成损失，2013年10月18日后的租金标准因地域不同不具有参考性。
以上事实，有房地产权证、《上海市家庭居室装饰装修施工示范合同》、司法鉴定意见书、照片，及双方当事人的当庭陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实，系因排水管道堵塞导致201室房屋向外溢水，最终导致201室房屋相关部位受损。因此，被告作为201室房屋所在小区物业管理公司，未对作为公共部位、设施的排水管道尽到维护义务，应就由此给原告造成的损失承担责任。而原告在2013年9月8日发生泛水事故后，理应采取一定措施避免损失扩大，并就再次发生泛水事故尽到一定注意义务。然据原告陈述其仅将地板撬开一块、将水抽掉，未有效避免地板等损失扩大。同时，2013年10月9日，原告称其在上午到现场未发现积水，经被告通知后才发现污水弥漫。这与2013年10月8日即发生101室房屋渗水的情况难以相符，本院难以采信原告上述陈述。且原告亦认可系被告通知后才知晓201室房屋再次泛水。综合上述事实，本院难以认定原告对泛水事故的发生已尽到注意义务。综上，原告应对损失的发生、扩大亦应自行承担一定责任。
房屋受损后，被告理应进行修复，现原告要求被告以赔偿损失方式自行修复，并无不当，可予支持。关于损失，应参考具体的损失范围、程度、修复方案等予以确定。对此，司法鉴定意见书确定了具体的修复方案，较为客观，可予采信。综合考虑司法鉴定意见书确定的修复方案及双方的过错程度等因素，本院酌情确定被告赔偿原告建材和人工损失3.5万元。关于租金损失，考虑到房屋泛水直接影响到工程完工进度、进而影响原告入住，结合双方的过错程度等因素，本院酌情确定被告向原告支付租金损失1万元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海中企物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告夏兴丽房屋修复建材、人工损失3.5万元及租金损失1万元；
二、原告夏兴丽其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取为933元及鉴定费4，000元，均由被告上海中企物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 戴筱岚
代理审判员 叶印洲
人民陪审员 时金兰
二〇一四年五月十六日
书 记 员 王陈虎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。