广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中一法坦民一初字第467号
原告：徐丽，女，汉族，住安徽省安庆市怀宁县，公民身份号码×××1140。
委托代理人：蔡志东，广东道而胜律师事务所律师。
委托代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。
被告：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：马雄照，副总经理。
委托代理人：杨图胜，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
被告：中山市皇爵假日广场商业有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：赵瑞明，董事。
委托代理人：刘开辉，法务经理。
原告徐丽诉被告中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）、中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月31日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐丽委托代理人蔡志东、莫韵诗，被告南兴公司委托代理人杨图胜，被告皇爵公司委托代理人刘开辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐丽诉称：2011年4月16日，原告到被告南兴公司售楼部洽谈购买事宜，被告南兴公司为原告出具皇爵国际公馆置业计划书。2011年5月13日，原告与被告南兴公司签订中山市商品房买卖合同。同日，原告与被告皇爵公司签订委托经营管理合同，约定原告购买的住房委托被告皇爵公司进行经营管理。二被告完全无视原告的利益，严重改变住房的功能和结构，违反法律规定和合同约定。按原销售广告，住房的装修标准为每平方米4500元，而实际却不到每平方米2000元。合同附件三“装修、设备标准”对住房的装修、设备标准作出较为详细的约定，但实物房与合同的约定相差较远，缺少厨房，并非中央空调等。鉴于二被告实为同一老板的公司，且原告未曾实际接管房屋，二被告应当连带赔偿装修费损失，赔偿的金额按每平方米4500元与评估价的差额来确定。为此，原告向法院起诉，请求判令：两被告连带赔偿装修及配套设施损失（赔偿金额根据评估结果确定，估计约100000元）。
原告徐丽就其主张的事实及诉讼请求向本院提交的主要证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.委托经营管理合同；3.皇爵装修标准；4.搜房网发布的房间图；5.样板房视频截图；6.实际房屋图片；7.缺少物品价格列表；8.严刚交楼手续书；9.报建图；10.关于皇爵广场5栋工程竣工验收情况的函；11.公安消防验收意见书；12.陈金喜交楼手续书；13.中山日报2011年3月4日第5891期B2版（后附网站链接）；14.公证书；15.关于中山市南兴房地产有限公司发布违法广告的投诉回复；16.2014年5月8日在中山市中级人民法院的开庭笔录照片。
被告南兴公司辩称：一、2011年6月26日，原告与皇爵公司签订委托经营管理合同，经约定将原告购买南兴公司的商品房统一委托皇爵公司经营管理，并约定该物业经营的模式为酒店公馆，而皇爵公司则有权将该物业进行整体策划、规划、设计、装修，委托经营期限为十年，十年期满后再续约或按物业房产证载明的结构原状交付给原告。合同签订后，皇爵公司依合同及授权将原告的物业按酒店经营的模式进行规划设计改造，而该改造装修是改变原商品房买卖合同所约定的单家独户住宅模式，从而有利于酒店的商业化经营，是完全按利益最大化的装修改造，符合原告、南兴公司、皇爵公司三方的合同目的。二、南兴公司将已竣工的商品房依委托经营管理合同的约定，将商品房移交皇爵公司，皇爵公司根据酒店的经营需要，将单家独户的商品房改造成酒店装修，并且原告也对酒店式的装修商品房进行了装修确认，没有任何异议。三、原告、南兴公司、皇爵公司三方已按商品房买卖合同、委托经营管理合同等协议履行。皇爵公司将整体改造装修的商品房再装修后，办理了相关的证照，已按酒店的模式对外经营，原告也依委托经营管理合同的约定曾入住酒店，不存在装修损失。
被告皇爵公司辩称：原告与被告皇爵公司已经约定了整体经营和规划，原告出具了不可撤销的委托授权，委托被告皇爵公司对涉案物业进行酒店规划、设计、装修等，不存在装修损失。其他意见同南兴公司。
被告南兴公司、皇爵公司就其辩解理由向本院提交的主要证据有：1.中山市商品房买卖合同及附件；2.商品房预售许可证；3.委托经营管理合同、补充合同、授权委托书；4.楼宇接收书／收楼通知书；5.皇爵广场5栋工程竣工验收报告；6.皇爵卓尔巴酒店房型照片；7.审计报告；8.建设工程消防验收意见书；9.营业执照、餐饮服务许可证、特种行业许可证；10.业主免费入住酒店明确表；11.供用水服务协议；12.客户电气工程接入电网查验意见书；13.电梯监督检验报告TJD12040054—12040057；14.建设工程消防验收意见书（山公消验2012第0185号）、建设工程消防设计审核意见书（山公消审2012第0257号）、建设工程消防验收意见书（山公消验2012第0198号）、消防安全检验合格证（山公消安检字2012第0044号）；15.皇爵卓尔巴酒店开房率及房价统计表；16.保底分红支付凭证。
经审理查明：2011年5月13日，南兴公司（××）与徐丽（××）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：徐丽购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇坦神北路118号皇爵广场5幢611号商品房，建筑面积为60.58平方米，总价款556945元；付款方式为银行按揭，2011年5月13日支付278945元，2011年8月13日商业贷款支付278000元；交付期限：××应当在2012年4月30日前，将经由开发单位、设计单位、施工单位、监理公司、勘察单位出具工程竣工验收报告的商品房交付××使用；××交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，本合同继续履行，由××进行维修，在无法维修的情况下，××有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿，并注明××对商品房的装饰、设备的验收，按附件三的标准执行，××在任何场所所设立的样板房并非验收的参照样板；合同附件三装饰、设备标准约定：1.外墙：采用天然石材或高级外墙砖；2.内墙：采用轻质墙体；3.顶棚：天花：采用轻钢结构配石膏防火板造型天花；4.地面：采用优质地毯和天然石材；5.门窗：门：入户门采用实木大门配智能化磁卡门锁，内门采用实木门配豪华型门锁；窗：采用落地铝质节能玻璃窗，配置欧式落地窗帘及窗纱；6.厨房：全套实木橱柜及吊柜，人造石柜面，厨房墙身均铺砌天然石材或高级瓷砖；7.卫生间：墙身及地面采用天然石材或高级瓷砖、洗手台面采用天然石材或人造石面；8.阳台；9.电梯：三台豪华式西子客用电梯、一台西子消防电梯；10.厨具：配置抽油烟机、消毒碗柜、嵌入式电磁炉、迷你电冰箱；12.卫浴配套：采用国际品牌坐便厕、洗脸盆、龙头、花洒；13.电气系统：全屋入墙暗线、灯光控制为双联控制、采用国际品牌开关及插座；14.智能化系统：智能化一卡通管理，智能扦卡取电；15.弱电系统：电话、宽频网络插座布于客厅及卧室或采用无线网络；16.空调系统：采作中央空调供应（费用按建筑面积分摊或独立计量）；17.直饮水系统：采用直饮水供应（费用按建筑面积分摊或独立计量）；18.热水系统：采用中央热水供应（费用按建筑面积分摊或独立计量）；19.水、电：水、电到户，一户一表；20.家用电器：配置国际品牌电视机、洗衣机；21.家具：全屋名牌家私（衣柜、睡床、床上用品、床头柜、床头灯、沙发或休闲椅、茶几）；22.其他公共部分装修：首层大堂：豪华装修，墙身及地面铺贴天然大理石或优质抛光砖或优质欧式墙纸；各楼层走廊：天花轻钢石膏板乳胶漆天花，地面铺贴地毯，墙身贴高档墙纸，各消防通道梯间：地面铺贴优质防耐磨砖，墙身涂乳胶漆；合同还约定了其他内容。徐丽与南兴公司还签订中山市商品房买卖合同补充协议一，约定：××发布各种广告、宣传资料、售楼书、招商手册或其他与该商品房有关的资料均不作为本合同的附件，××的全部义务以买卖合同、买卖合同附件及补充协议的约定为准。签订商品房买卖合同当天，徐丽（甲方）与皇爵公司（乙方）签订一份委托经营管理合同，约定：甲方全权委托乙方对涉案物业进行经营管理，期限为十年（自2012年5月1日起至2022年4月30日止，涉案物业达到收楼条件之日起至2012年5月1日止，属于乙方的装修期间）；乙方享有对涉案物业的管理权（包括但不限于经营权、管理权、聘用专业公司经营管理权利等）、对涉案物业的占有权、使用权、收益权及上述权利相关的其他事项的权利（买卖和抵押除外）；委托期限十年内，乙方有权将涉案物业连同物业所在的酒店公馆进行整体策划，包括但不限于对该酒店公馆进行酒店规划、设计、装修、宣传推广和统一经营管理等，同时有权调整涉案物业的经营布局和物业的使用功能，甲方对此不持任何异议，但仍可依据该物业的房地产权证所明示之位置和面积拥有涉案物业产权；在合同期满前九个月，乙方有权与甲方就合同的续约事宜进行协商，甲方须积极配合；如甲方继续将该物业委托给乙方进行经营管理的，由甲乙双方对相关事宜进行协商；如甲方不再继续将该物业委托给乙方进行经营管理的，乙方在不损坏物业建筑结构的情况下，按上述房产证表明的结构原状将该物业交付甲方，乙方加装的设施可自行拆除，甲方应及时接收该物业；合同还约定了其他事项。徐丽并于同日出具授权委托书，委托皇爵公司办理该物业的收楼以及收楼相关的手续并签署相关文件，全权对该物业及连同该物业所在的皇爵国际公馆进行整体策划，包括但不限于酒店规划、设计、装修、招商、宣传推广和统一经营管理等。2012年8月31日，徐丽办理了收楼手续。此后，双方因涉案房屋交付、装修等事项产生争议，徐丽遂于2013年7月31日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：庭审中，徐丽主张评估房屋现装修价值，按照每平方米4500元的标准与房屋现装修价值的差价作为赔偿数额。南兴公司则认为合同没有约定装修标准为每平方米4500元，也没有明确约定装修物品的型号及装修标准。为证明装修标准为每平方米4500元，徐丽提供了南兴公司的广告资料及中山日报的新闻。南兴公司的广告资料并未明确载明所有房屋附带每平方米4500元的装修，其中一份广告牌载明：不分楼层，不分朝向，仅10套，一口价6580元（4500元／平方米精装）钜惠，活动时间3月15日-4月15日；中山日报的新闻载明皇爵国际公馆附带每平方米4500元的精装修标准。南兴公司不确认上述广告资料及中山日报的新闻。
又查：经徐丽申请，本院委托广东华联建设投资管理股份有限公司对涉案物业的室内装修价值进行评估，评估报告结论装修价值为83181.96元。徐丽认为评估报告中的单人床（床架＋床垫）合计2400元在商品房买卖合同中无约定，不应计入装修价值。徐丽预交鉴定费用4173.31元。经现场核实，涉案房屋已经改装为按摩房，床架及床垫系按摩床。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。南兴公司与徐丽签订的商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案焦点南兴公司改变该物业装修的行为是否应承担购房合同项下的违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。徐丽与南兴公司签订的购房合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按约履行，南兴公司应按照购房合同附件装修标准装修房屋。南兴公司未按购房合同约定装修标准进行装修，构成违约，应承担违约责任。依据购房合同约定，××交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，××有权要求××按照如下方式处理：本合同继续履行，由××进行维修，在无法维修情况下，××有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿。由于该物业已经依据皇爵公司经营需要进行改造装修并投入使用，已不存在维修或替换的实际可能，××请求对装修损失折价补偿符合合同约定。
至于折价补偿的价款，徐丽主张评估房屋现装修价值，按照每平方米4500元的标准与房屋现装修价值的差价作为赔偿数额。对此，本院认为，南兴公司的广告资料并未明确载明所有房屋均附带价值每平方米4500元的装修，广告牌载明每平方米4500元精装房屋的单价与日期均与徐丽的商品房买卖合同内容不一致，不能证明徐丽购买房屋时南兴公司承诺装修价值为每平方米4500元；中山日报的新闻载明皇爵国际公馆附带价值每平方米4500元的精装修标准，但中山日报的新闻并非南兴公司对外所做承诺，对南兴公司没有约束力。且双方签订的中山市商品房买卖合同补充协议一，约定南兴公司发布各种广告、宣传资料、售楼书、招商手册或其他与该商品房有关的资料均不作为商品房买卖合同的附件，南兴公司的全部义务以买卖合同、买卖合同附件及补充协议的约定为准。而商品房买卖合同并未明确房屋附带的装修价值每平方米4500元，故徐丽的主张无法成立，本院不予采纳。因涉案的房屋已被改装为按摩房，与商品房买卖合同约定的明显不一致，故本院酌定装修损失为40000元。徐丽要求皇爵公司连带赔偿装修损失没有法律和合同依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告中山市南兴房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐丽装修损失40000元；
二、驳回原告徐丽的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元（原告徐丽已预交），由原告徐丽负担1380元，被告中山市南兴房地产有限公司负担920元；评估费4173.31元，由原告徐丽负担2504.31元，被告中山市南兴房地产有限公司1669元（被告中山市南兴房地产有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告徐丽）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 罗晓冰
审 判 员 陈 睿
人民陪审员 李嘉宝
二〇一五年十二月八日
书 记 员 孙 萌
杨万红
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