内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）赤民二终字第358号
上诉人（原审原告）孙晓胤，男，1972年6月11日出生，汉族，个体户，现住内蒙古自治区赤峰市。
委托代理人侴素梅，内蒙古奥星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赤峰通盛房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴林右旗大板镇巴林丽都小区。
法定代表人马玉琢，经理。
委托代理人朱海泉，内蒙古庆州律师事务所律师。
原审第三人赤峰市平庄建筑工程有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市元宝山区平庄镇。
法定代表人隋广臣，董事长。
委托代理人王玉成，内蒙古兴林律师事务所律师。
原审第三人李树峰，男，1971年6月17日出生，蒙古族，个体户，现住内蒙古自治区赤峰市。
上诉人孙晓胤因与被上诉人赤峰通盛房地产开发有限公司（以下简称通盛公司）、原审第三人赤峰市平庄建筑工程有限公司（以下简称平建公司）、原审第三人李树峰买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴林右旗人民法院（2015）右民初字第00597号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年4月22日，通盛公司与平建公司签订了一份《建设工程施工合同》，合同约定通盛公司（发包人）将大板镇巴林丽都小区一期工程15号、16号、17号住宅楼工程发包给平建公司（承包人）进行施工。合同签订后，平建公司与李树峰达成口头协议，平建公司将上述工程转包给李树峰，李树峰系该工程的实际施工人。2012年11月27日，通盛公司与李树峰签订了一份补充协议，协议约定通盛公司将包括涉案房屋在内的一部分楼房及地下室以抵付工程款的方式抵付给李树峰，通盛公司在该协议甲方处加盖了公章，李树峰在乙方负责人处签字确认。2013年1月28日，通盛公司（甲方）与孙晓胤（乙方）签订了涉案15套楼房的认购协议书，认购协议中第四条约定2013年1月28日之前将全部房款支付到甲方指定账号，同日，通盛公司对于上述15套楼房购房款分别为孙晓胤出具了15枚收据。认购协议签订后，2013年2月1日，孙晓胤通过案外人李旭辉的农行账户分两次共汇入1300000元，2013年2月2日，孙晓胤又通过李旭辉的账户汇入560000元。
另查明，李树峰与李旭辉系叔侄关系，孙晓胤与李旭辉之间没有债权债务关系。本案在第二次庭审结束后，通盛公司撤回反诉请求，法院予以准许。
原审法院认为，第三人李树峰系涉案楼房的实际施工人，在签订认购协议前，通盛公司已将楼房抵付给李树峰，李树峰对涉案楼房享有处分权。通常情况下，买方应知晓所购买楼房的价格，按照孙晓胤的说法，其通过李树峰从通盛公司处购买了15套楼房，在庭审中却未明确楼房的基础价格及浮动价格，不符合正常的交易习惯，其与李旭辉之间并无债权债务关系，却与李旭辉之间有过大额汇款记录，结合孙晓胤、通盛公司及平建公司、李树峰提交的证据，法院认为孙晓胤与通盛公司之间并不存在真实的买卖合同关系。孙晓胤虽主张房款是通过李树峰交付给通盛公司的，但李树峰与通盛公司对此均不认可，孙晓胤又未提交将房款支付到协议约定的指定账户内的相关证据，双方签订的认购协议虽符合合同成立的形式要件，但该合同尚未履行也未生效，不具备合同解除的基础要件，故法院对孙晓胤的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告孙晓胤的诉讼请求。
上诉人孙晓胤上诉称，被上诉人通盛公司开发了大板镇巴林右旗丽都小区，并将一期工程15、16、17号楼工程发包给第三人平建公司，原审第三人李树峰是上述工程的实际施工人。2013年1月28日，上诉人与被上诉人通盛公司签订了涉案工程15套房屋的认购协议书，被上诉人向上诉人出具了15枚收据。2014年年初，上诉人要求被上诉人交付房屋，但却得知上述房屋已另售他人。无奈，上诉人诉至一审法院，请求与被上诉人解除合同，判令被上诉人返还购房款5864272元并支付利息。一审法院以上诉人购房时仅清楚楼房的购买价格但不清楚楼房的基础价格和浮动价格不符合正常的交易习惯；以上诉人与李旭辉无债权债务关系却有大额汇款记录、上诉人未按购房协议将购房款支付到指定账户、第三人李树峰不认可购房事宜等事实及陈述，认定上诉人与被上诉人不存在真实的买卖合同关系，合同未生效和履行，从而驳回上诉人诉讼请求。对此，上诉人认为一审判决错误。事实与理由是：一、近年来，各房地产开发公司售楼以一房一价的方式进行出售的比比皆是。上诉人与被上诉人签订的认购协议书对房屋的单价和总价均进行了明确约定，对于楼房的基础价格和浮动价格，上诉人不清楚就不符合常理实在不能让人信服。二、上诉人所持有的与被上诉人签订的房屋认购协议是一份重要的书证，系双方真实意思表示，但一审法院却以与上诉人有着重大利益冲突的被上诉人、原审第三人李树峰及李树峰的侄子李旭辉的陈述作为最终定案依据，认定双方不存在真实买卖合同关系，显然有意偏袒一方当事人，有失司法公正。三、一审法院认为上诉人未将房款付到协议约定的指定账户因此购房协议未履行也未生效。总所周知，购房收据是是否收到房款的重要凭据，被上诉人出具收据足以证明款项已收到，至于支付方式是否按合同约定并不影响实际收到房款这一事实。在没有充分证据推翻这一书证的情况下，理应采信购房收据这一证据。四、上诉人与原审第三人李树峰存在事实上的借贷关系，李树峰与被上诉人通过以房抵债方式签订上述购房协议，该购房协议应被认定为有效，被上诉人同样应受该购房协议的约束，负有向上诉人交付房屋的义务或解除合同后返还购房款的义务。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实和适用法律均是错误的，请求二审法院依法撤销巴林右旗人民法院（2015）右民初字第00597号民事判决书，依法解除上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，由被上诉人通盛公司返还购房款5864272元，并自交款之日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息。二审补充上诉称，因为本案一审是按照房屋买卖合同进行审理，2015年又出台了一个民间借贷适用法律若干问题的规定，根据新司法解释第24条作为上诉人我们认为该案应属于买卖合同，如果一审法院不认可买卖合同关系，那么应当按民间借贷审理，向上诉人在一审庭审中释明，一审法院未进行释明，违反法定程序，因此，请求二审法院发回重审。
被上诉人通盛公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚、证据充分、程序合法，并无违法和不当之处。本案事实清楚，被上诉人与上诉人之间虽然签订认购协议，但没有生效和履行，何谈解除退还购房款？一审时法庭当庭查明，上诉人是否履行协议、给付购房款，上诉人当庭称通过李树峰给付的购房款，而李树峰称没有给付的事实，只是与上诉人存在借款合同关系，因未办理抵押登记，欠款已基本还清，抵押合同关系都不存在。因李树峰从上诉人处借款是通过李树峰侄子李旭辉完成，又调取了李旭辉及上诉人银行流水，与李旭辉陈述一致，李树峰只是从上诉人处借款，数额是200万元，扣付利息后实到账186万元。上诉人在庭审询问、质证中多次明确给付购房款、是否存在民间借贷、偿还多少与本案无关。上诉人否认民间借贷与本案有关。二、上诉人上诉请求及理由不能成立。1、一审三次庭审，上诉人始终坚持主张存在买卖合同关系，而不是民间借贷，更不存在抵押担保合同关系。至今上诉仍坚持存在买卖合同关系，但存在的买卖合同关系未生效和履行，因此不存在诉讼请求不明或告知、变更事宜，上诉人关于合同生效履行了付款义务、判决错误的指责不能成立。2、上诉人关于与李树峰存在借贷关系，通过以房抵债的方式签订认购协议，协议仍有效的理由不能成立。首先其主张与其自认的是买卖合同关系，不是基于借贷关系的理由相互矛盾；其次买卖合同的主体与借款合同的主体不同，以房抵债的合同主体更是不同，被上诉人更是不知情，更不是以房抵债关系的主体。请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。二审中补充称，上诉人提出的依据司法解释的规定，本案是因为存在民间借贷事实，应该按照民间借贷关系审理，理由是：依据2015年9月1日的司法解释，本案审理和确定的法律关系，及上诉人在上诉过程中又提出的民间借贷关系不是一个法律关系，本案应从程序上释明民间借贷产生的抵押关系。应从程序上将本案发回重审的理由和请求不能成立。
原审第三人平建公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。2011年4月22日第三人与被上诉人通盛公司签订了合同，约定由第三人承建巴林右旗的工程，合同签订后，平建公司将该工程整体转包给第三人李树峰，李作为本工程的实际施工人，对此各方当事人无异议，施工结束后被上诉人通盛公司以部分楼房及地下室抵付了李的部分施工费，此后，李用涉案楼房用买卖的形式作为抵押从上诉人处借款，对此我们认为工程结束后他这种留置抵押的行为是李树峰的一人行为，与我公司无任何关系，因此我公司在本案追不应承担任何责任。本案上诉人补充的理由，我们认为本案主体特殊性无论一审二审都无需再变更案由也无需再进行释明，因为上诉人在一、二审主张的是两个法律关系，包含的不同的主体，一审上诉人主张的与被上诉人是买卖合同关系，二审主张与李树峰个人存在借贷关系，如果这两个法律关系他的主体是同一的可以依据司法解释进行释明，买卖合同关系的主体也是上诉人和李树峰的借贷关系的主体，也是上诉人和李树峰，这样可以依据该司法解释，但是主体是不一样的，在一审提起诉讼的被告是被上诉人，主张的是买卖合同，与上诉人发生借贷关系的是第三人李树峰，基于该主体的特殊性，我们认为该案无须变更案由也无需释明，因为他的主体是不一样，如果变更案由，本案主体应该是本案的上诉人和第三人李树峰，所以我们认为基于本案特殊性主体不一致，我们认为无需再变更案由，我们认为本案应以买卖合同来进行审理。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
另查明，一审孙晓胤仅起诉通盛公司为被告，要求解除认购协议，返还购房款。在诉讼过程中，通盛公司申请追加平建公司和李树峰为第三人参加诉讼。一审法院依据通盛公司申请追加平建公司和李树峰为第三人参加诉讼。在一审两次庭审中中，上诉人孙晓胤坚持认为与李树峰有债权债务关系，其与李树峰之间的债权债务关系与本案无关。二审中上诉人认可与李树峰之间是借贷关系，当时真实意思表示是还不上钱，就要履行买卖合同。
上述事实，有孙晓胤起诉状、通盛公司追加第三人申请、一审开庭笔录和二审接待笔录中当事人陈述在卷佐证，能够认定。
本院认为，孙晓胤向原审法院起诉时，仅起诉通盛公司为被告，要求解除认购协议，返还购房款。在两次庭审中坚持称其与李树峰之间的借贷关系与本案无关。根据本案认购协议、收据的出具过程和当事人陈述，应确认李树峰从孙晓胤处借款，通盛公司与孙晓胤签订的认购协议是名为房屋买卖，实际是以房屋提供担保进行借贷。双方并没有履行房屋买卖合同，交付购房款，故上诉人孙晓胤请求解除房屋买卖合同，由通盛公司返还购房款5864272元并支付利息的上诉请求没有事实和法律依据。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”上诉人认为依据上述规定原审法院应进行释明而未释明，属程序违法，本案应发回重审。对此本院认为：一、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》自2015年9月1日起施行。一审法院作出判决的时间为2015年6月23日。一审判决作出时，该民间借贷司法解释尚未施行。上诉人孙晓胤认为原审程序违法的主张不能成立；二、上诉人孙晓胤在一审庭审中，审判人员询问时坚持认为借贷关系与本案无关。且孙晓胤起诉时未将李树峰列为被告，原审法院依据通盛公司申请追加李树峰为第三人。故孙晓胤以《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条为依据认为原审未进行释明，违反法定程序，要求发回重审的理由不能成立。上诉人孙晓胤与李树峰等人之间的民间借贷纠纷可另行通过诉讼解决。上诉人的上诉理由不能成立。根据已施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，本案应驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条一款（三）项、第一百七十条一款（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销内蒙古自治区巴林右旗人民法院（2015）右民初字第00597号民事判决；
二、驳回孙晓胤的起诉。
一审案件受理费52850元，二审案件受理费52850元均予以退还；邮寄送达费80元，由上诉人孙晓胤负担。
本裁定为终审裁定。
审判长 田丽丽
审判员 邓宏涛
审判员 韩尚达
二〇一五年十二月九日
书记员 刘 月