江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0203民初844号原告：景德镇市宇新房地产开发有限公司，住所地：江西省景德镇市珠山区21广场北路588号。法定代表人：苏国忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：邵平，江西景扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：江逸群，江西景扬律师事务所律师。被告：景德镇市港逸豪庭小区业主委员会。住所地：景德镇市港逸豪庭小区内。负责人：曹淑清，该委员会主任。委托诉讼代理人：缪春燕，江西景德律师事务所律师。第三人：景德镇市豪庭物业服务有限公司，住所地：景德镇市广场北路588号港逸豪庭小区7栋1号楼。法定代表人：张秋海，该公司总经理。委托诉讼代理人：祝亚辉，江西驰骋律师事务所律师。原告景德镇市宇新房地产开发有限公司（以下简称宇新房产公司）与被告景德镇市港逸豪庭小区业主委员会（以下简称港逸豪庭业委会）、第三人景德镇市豪庭物业服务有限公司（以下简称豪庭物业公司）车库、车位纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月30日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人邵平、江逸群，被告委托诉讼代理人缪春燕，第三人委托诉讼代理人祝亚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宇新房产公司向本院提出诉讼请求：1.确认景德镇市港逸豪庭小区的地下车库车位所有权归原告所有；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年，原告取得景德镇市广场北路（原游泳池对面）土地使用权，并取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。2008年，景德镇市规划局出具《规划批准书》，核准原告开发的景德镇市港逸豪庭小区商业楼、住宅楼及地下车库工程。该项用地面积为36966平方米，地上建筑面积为103506平方米，地下建筑面积为27883平方米，其中地下建筑包括南苑地下车库面积12766平方米车位340个，北苑地车车库面积11136平方米车位402个。原告取得该小区预售许可证后，在原告于小区业主签订的《商品房买卖合同》中第17条第5款约定，该小区车库所有权归出卖方（即原告）所有。2013年，景德镇市瓷都房产测绘中心对原告开发房屋面积进行测绘，确认该小区地下车库不在公摊面积内，并且经景德镇市房地产开发管理办公室审核通过。2013年11月，原告委托第三人对港逸豪庭物业进行管理并收取物业服务费，地下车库的使用费一直由第三人收取。2015年9月20日，被告与第三人签订《物业管理服务合同》，合同约定将原告所有的地下车库也一并交由第三人管理，约定的收费标准为：地下租用停车泊位费每月每辆200元，临时进出停车费2小时收取停车占泊费5元，过夜每辆10元。港逸豪庭小区地下车库的收费由第三人收取至今。原告认为，本案中地下车库为原告投资建设并未纳入小区公摊，该车库亦不属于小区的公共配套设施，依据“谁投资、谁所有、谁收益”的原则，该小区车库所有权应归原告所有。2016年11月10日，原告向被告及第三人具函，要求将小区地下车库交还原告，并向原告归还地下车库使用费，但被告及第三人拒不交还。原告遂起诉，请求判如所请。被告港逸豪庭业委会和第三人豪庭物业公司共同辩称，一、根据《物权法》第六章第七十条规定，业主只对建筑物内的专有部分享有所有权，而原告主张的车库车位，因不能够登记成为特定业主所有权的客体，不符合认定属于专有部分的法定条件，故不能认定原告享有所有权。根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。可见，要获得权利证书，必须要到房管局登记，如果没有进行权属登记，自然无法获得法律承认的所有权。因我国地下空间民事权属立法尚欠缺，本案原告主张的地下车库车位没有进行登记，也无法进行登记。故法律上无法确定该地下车库为原告或者被告的专有部分，原告主张不成立。二、根据有关司法解释和行政法规规定，涉案地下车库车位归属于该小区全体业主共同所有。首先，小区地下车库车位的土地使用权属于小区业主共同所有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。据此，小区建筑区划内的土地使用权属于业主共有，开发商将商品房销售给业主后即不再享有土地使用权。建设部《城市房地产权属登记管理办法》第六条规定，房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致原则；国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第一款规定，地上建筑物、其他附着物的所有权人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。可见，业主作为地上商品房的所有权人，享有相应范围内地下车库车位土地使用权人。其次，地下车库车位已随小区土地使用权转让给业主的同时转让给了业主。国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。开发商将商品房销售转让给业主，商品房所占用范围的土地使用权也随之转让给了业主。同时，地下车库、车位作为建造在土地之上的建筑物，也应该随之转让给了业主。三、根据物权法规定，本案建造在业主土地使用权之上的小区地下车库，在建筑区划内的494个车位归属由当事人协商约定，另外248个车位应属于业主共有。《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。故建筑区划内的车库、车位的归属，并不属于建造者所有，而是“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。原告诉称港逸豪庭小区南苑停车位340个、北苑停车位402各，但《港逸豪庭建筑设计方案》载明，规划地下车库车位数为494辆，并不是742个。剩余248个车位为占用业主共有的道路或者其他场地而建，涉及小区业主共有部分的使用权，按上述物权法规定，应属于业主共有。四、原告与业主签订的《商品房买卖合同》第十七条属排除了业主主要权利的格式条款，为无效条款。原告提供的《商品房买卖合同》第十七条内容为：1.该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖方所有；2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖方所有；……5.该小区车库所有权归出卖方所有。根据相关法律和司法解释规定，屋面、外墙使用权归业主共有，原告却用格式条款排除业主该项权利，该条款应无效。小区规划用于停放汽车的停车位494个，按《物权法》第七十四条规定，并不属于建造者所有，而是“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，而不是通过合同格式条款排除业主协商权的方式确定。剩余占用业主共有道路或者其他场地建设的248个车位，根据物权法的规定，已明确属于业主共有，而不应通过合同格式条款排除。五、“谁投资、谁所有、谁收益”原则不适用本案车库车位所有权归属依据。首先，用该原则确定地下车库车位所有权归属没有法律依据。目前，我国地下空间土地使用权的权利设定和地下空间民事权属立法欠缺，原告主张小区车库车位为原告投资建设，应有原告所有和受益就没有法律依据。其次，用该原则确定地下车库车位所有权归属与现行法律法规冲突。《物权法》第七十四条已明确规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车库、车位的归属，由当事人平等协商确定，但在无法协商的情况下，无现行法律规范做解决冲突之依据，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，不存在“谁投资、谁所有、谁收益”。按此原则，也可以因业主是车库、车位的土地使用权投资人而认定车库、车位为业主所有。物权法并未明确建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库归属于建造者所有，且业主是土地使用权人，在双方没有按物权法规定平等协商车库、车位归属的前提下，如何确定小区地下车库、车位权属，平衡各方利益尚有争议，确权归何方所有均依据不足。综上，原告诉请无事实和法律依据，应予驳回。原告宇新房产公司举证：1.景德镇市宇新房地产开发有限公司营业执照（副本）复印件及该公司法定代表人身份证明复印件；2.港逸豪庭物业管理服务委托合同复印件；3.景德镇港逸豪庭总平面布置图复印件；4.景德镇市规划测绘队建设工程核实测量成果报告书复印件；5.房屋面积测绘报告复印件一组；6.商品房买卖合同复印件一组；7.已出售车位清单一组。被告港逸豪庭业主委员会举证：景德镇港逸豪庭总平面布置图复印件。经审理查明：景德镇市港逸豪庭小区（1-10#楼）由原告景德镇市宇新房地产开发有限公司开发。规划总平面布置图显示，总用地面积36966.6平方米，地上总建筑面积102611平方米，地下建筑面积29076.06平方米。地下车库停车数494辆。总户数850户。建成后，景德镇市规划测绘队2017年10月28日对该小区1-10#楼地下车库项目进行核实测量，核实该地下车库总建设用地面积36966.6平方米，其中地下室面积32619.97平方米，最多可停车位720辆。原告实际划线停车位为：494+248=742个，多出测绘可容纳限额22个。另查明，原告与该小区业主签订的《商品房买卖合同》第十七条约定，该小区车库所有权归出卖方所有。目前，原告已出售给业主车位71个。以上事实由以下证据证明：1.景德镇市宇新房地产开发有限公司营业执照（副本）复印件及该公司法定代表人身份证明复印件；2.景德镇港逸豪庭总平面布置图复印件；3.景德镇市规划测绘队建设工程核实测量成果报告书复印件；4.商品房买卖合同复印件一组；5.已出售车位清单一组；6.当事人的庭审陈述和辩论意见。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据该规定，规划配套的小区车位、车库归属由当事人约定（占用业主共有的道路或者其他场地的除外）。本案中，原告景德镇市宇新房地产开发有限公司开发的港逸豪庭小区地下车库，规划的地下车库停车位为494个，该规划范围内的车位根据原告与业主签订的《商品房买卖合同》的约定，归原告所有，根据上述物权法规定，本院予以确认。超出规划部分的车位，本院不予确认。对被告抗辩，本院认为，本案规划范围内的地下车库、车位虽未单独登记为一个独立物权，但根据我国物权法建设用地使用权可分层设立的规定，及该车库、车位已获规划批准的事实，应予确认其物权。另业主虽共同享有建设用地使用权，但并无相关法律法规规定业主即享有相应建设用地范围下车库、车位的物权，且原告与业主签订的《商品房买卖合同》已约定相关车位、车库的归属，在被告未举证证明原告有违反上述物权法关于建筑区划内内规划用于停车的车位没有首先满足业主需要的情况下，不应认定该约定无效。综上所述，对原告景德镇市宇新房地产开发有限公司的的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、景德镇市港逸豪庭小区规划内地下车库494个停车位归原告景德镇市宇新房地产开发有限公司所有；二、驳回原告景德镇市宇新房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费64240元，原告景德镇市宇新房地产开发有限公司承担21471元，被告景德镇市港逸豪庭小区业主委员会承担42769元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  黄志刚人民陪审员  占燕婷人民陪审员  余兰英二〇一七年十二月八日书 记 员  靳晓琳