辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2856号
上诉人（原审原告）：金哲峰，男，1982年1月7日出生，朝鲜族，个体经营者，住址沈阳市和平区。
委托代理人：崔秀琳，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：赵俊清，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张成对，男，1972年7月20日出生，汉族，无职业，住址沈阳市于洪区。
上诉人金哲峰因与被上诉人张成对房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第01251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月12日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2014年11月28日公开开庭审理了本案，上诉人金哲峰的委托代理人赵俊清，被上诉人张成对均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金哲峰诉称：2011年6月11日，其购买了位于沈阳市于洪区南阳湖街73号第2门房屋。2013年7月9日，金哲峰与张成对签订《商铺租赁合同》，约定由张成对租赁金哲峰房屋做经营场地，从事餐饮经营活动，租期5年，自2013年7月1日起至2018年6月30日止，2013年至2014年租金每月5848元（其中，一层3505元，二层2343元），物业费每月220.75元。张成对于每月公历10号前，以现金或转账方式交纳当月租金和物业费。逾期一天，以欠付金额为基数，以千分之五的标准支付滞纳金。同时约定，张成对拖欠租金等费用达30天的，金哲峰有权单方解除合同且有权没收租赁保证金。但张成对直至起诉之日仍未履行保证金支付义务且尚欠金哲峰5个月租金及物业服务费（自2013年11月起至2014年3月），张成对逾期支付租金及物业费的行为已违反合同约定，故金哲峰诉至法院，请求法院维护其合法权益：1、请求判令解除《商铺租赁合同》；2、判令张成对限期将租赁场所按交付时原状交还金哲峰；3、判令张成对给付租金及物业费，从2013年10月11日起至实际腾退之日止，物业费每月220.75元，租金每月6068.75元，4、判令张成对给付欠付租金的滞纳金，欠付54，869.75元为基数，按日利率千分之五计算至2014年7月21止；4、诉讼费由张成对承担。
张成对辩称：2012年5月10日，我与华锐公司签订商铺租赁合同，承租位于沈阳市于洪区南阳湖街73号1、2门商铺。在华锐公司及物业的允许下，将1门及2门之间打通。打掉2门楼梯及间墙，保留了1门楼梯。2012年6月10日，华锐公司把2门出售给金哲峰。2013年7月9日，金哲峰按合同约定收楼，期间金哲峰未对张成对提出任何意见，并已收楼。2013年10月中旬，由于饭店效益不好，我多次请求金哲峰允许我出兑，但金哲峰未允许。2013年11月23日，我和金哲峰约定解除合同，后来金哲峰又不同意解除合同，让我给付违约金，我给了3次，最后要求给付18，000元，我没同意。我同意再给金哲峰3500元房租。同意解除商铺租赁合同，返还商铺，但是关于租金、物业费滞纳金我不同意支付。
原审法院经审理查明：2012年5月10日，沈阳华锐置业有限公司（以下简称“华锐公司”）与张成对签订商铺租赁合同，主要内容有：由张成对租赁沈阳市于洪区南阳湖街73号的第2号一、二层商铺，租赁期限从2012年7月1日至2018年6月30日。用于餐饮，未经华锐公司书面同意，不得变更或增加使用用途等。
2012年6月11日，金哲峰、张成对及沈阳华锐置业有限公司签订《商铺带租约出售三方协议书》，主要内容有：张成对放弃对本案所涉商铺的优先购买权，同意华锐公司以2，574，060元的价格向金哲峰出售该商铺。金哲峰、张成对重新签订租赁合同，原租赁合同终止后，张成对已交的原租赁合同保证金，华锐公司无需退还，等额冲抵金哲峰购买商铺的购房款，经此处理后，视为金哲峰已收取了张成对支付的新租赁合同保证金。
同日，金哲峰与华锐公司签订买卖合同，主要内容有：由金哲峰购买位于沈阳市于洪区南阳湖街73号2门一、二层网点，建筑面积为220.91平方米，每平方米11，625.08元，总金额为2，574，060元等。合同签订后，金哲峰于2012年6月11日交付购房款1，029，624元，于2012年8月30日交付购房款432，218元，于2012年9月8日交付340，000元，于2012年12月14日交付772，218元，计2，574，060元。
2013年7月9日，金哲峰和张成对就本案所涉商铺一、二层分别签订《商铺租赁合同》，合同主要内容有：一层面积为110.21平方米，二层面积为110.54平方米，室内装修为现状交场，张成对在订立本合同时已对该商铺的装修现状进行了确认并予以接受。张成对承租的商铺用于经营餐饮，未经金哲峰书面同意，张成对不得变更或增加该使用用途。租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日，该商铺的交付日期为2013年7月1日，张成对应于此时间前往本合同注明的金哲峰联系地址处收铺，否则视为金哲峰已于此时间交付商铺并开始计算租期。在租赁期限内，张成对须每月按时交纳物业服务费、水电费、垃圾清理费等费用。张成对应于每月的10日前交纳租金或物业费，每逾期1天，支付欠款额5‰的滞纳金。若租赁期满或本合同终止时，存在张成对拖欠金哲峰租金、水费、电费及其它费用等违约情况，金哲峰有权将该保证金先行冲抵拖欠的以上费用。在金哲峰交付商铺后，张成对可自行对该商铺进行重新装修，但张成对不得改变该商铺的主体结构和承重墙，并应于装修前10天将装修图纸和方案交由金哲峰审核，在金哲峰书面同意后方可进行装修。在合同终止张成对交回该商铺时，该商铺内的固定添置的固定镶嵌物无偿归金哲峰所有，张成对不得改动或破坏。张成对必须以自己名义办理工商营业执照，否则视为张成对违约转租、分租或发包。除本合同约定的情形外，金哲峰与张成对均不得单方解除合同，否则视为违约。张成对违约，金哲峰可没收保证金作为违约金；金哲峰违约则双倍返还保证金给张成对。张成对拖欠租金或任何费用达30天的，金哲峰可解除合同。该商铺一层的物业服务费为每月110.21元，二层为每月110.54元。二层租赁期限内租金总额为158，520元，2013年7月1日至2014年6月30日每月租金为2343元，2014年7月1日至2015年6月30日每月租金为2484元。二层租赁期限内租金总额为237，072元，2013年7月1日至2014年6月30日每月租金为3505元，2014年7月1日至2015年6月30日每月租金为3715元等。合同签订后，张成对继续使用该商铺，租金及物业费支付至2013年10月，该商铺的钥匙由张成对持有。
庭审中，金哲峰陈述“2013年10月份，因不同意解除合同，所以未接收张成对交付的钥匙”。张成对陈述2013年11月17日搬出涉诉房屋。
原审法院认为：金哲峰与张成对所签订的租赁合同是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家或他人的合法权益，此合同合法有效。
因金哲峰与张成对均要求解除合同，合同应予以解除。金哲峰陈述“张成对要求解除合同，因其不同意，故2013年10月份未接收钥匙”，张成对自认2013年11月17日搬出，故张成对应支付2013年10月11日至11月17日的租金。因双方租赁期限尚未届满，张成对要求解除合同，应给金哲峰合理的招租期限，以3个月为宜。张成对已经明确告知金哲峰不再租赁，金哲峰应积极招租，合理期限外的扩大损失部分应由金哲峰自行承担。双方约定：2013年7月1日至2014年6月30日一层每月租金3505元、二层每月租金2343元，物业服务费一层每月110.21元、二层每月110.54元，故张成对应支付金哲峰租金及物业费25，893.33元（2013年10月11日至2013年11月17日＋3个月，租金每月5848元、物业费每月220.75元）。
关于恢复原状的问题。金哲峰签订租赁合同时，张成对就已使用该租赁物，金哲峰对于租赁物的当时状况应为明知，且双方约定合同终止张成对交回该商铺时，固定添置的固定镶嵌物无偿归金哲峰所有。现金哲峰要求张成对恢复交付时原状无法律依据，原审法院不予支持。
关于违约金的问题。双方约定张成对应于每月的10日前交纳租金或物业费，每逾期1天，支付欠款额5‰的滞纳金。张成对认为违约金过高，要求予以调整。按照合同法及相关解释规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。逾期付款损失为中国人民银行同期同类人民币贷款利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）第3条规定，对2004年1月1日以后新发放的贷款，逾期贷款罚息利率由原来按照日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。因双方约定的违约金过高，原审法院予以调整，张成对应支付金哲峰7687.08元（2013年10月11日至2013年11月17日）的违约金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍［基准利率×（1＋50%）×（1＋30%）］计算。关于3个月的合理期限，该部分租金本质是损害赔偿，不应重复计算违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审法院判决：一、解除原告金哲峰与被告张成对于2013年7月9日签订的两份《商铺租赁合同》；二、被告张成对于本判决发生法律效力后10日内将位于沈阳市于洪区南阳湖街73号2门一、二层房屋腾退给原告金哲峰；三、被告张成对于本判决发生法律效力后10日内给付原告金哲峰房屋租金及物业费25，893.33元；四、被告张成对于本判决发生法律效力后10日内给付原告金哲峰违约金：以7687.08元为本金，从2013年10月11日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算至实际给付之日止；五、驳回原告金哲峰其他诉讼请求。如果被告张成对未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费886元，由原告金哲峰承担286元，被告张成对承担600元。
宣判后，上诉人金哲峰不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，本案全部诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，对于涉诉房屋恢复原状问题的认定以及支付租金、物业费及违约金期限的认定存在错误。一、对于涉诉房产恢复原状的问题，一审法院驳回上诉人按照交付时原状交还的诉讼请求是错误的，被上诉人应承担恢复涉诉房产交付时可使用状态的费用。被上诉人并未举出证据证明其装修过程中的装修图纸及方案经沈阳华锐置业有限公司或上诉人审核并书面同意。被上诉人违反国家强制性规定擅自连接地热管且其改动并严重破坏房屋室内楼梯等的违约行为，严重破坏了涉诉房产良好的适租状态，导致上诉人根本无法正常对外招租。一审法院将该笔恢复原状所需的费用由如约履行合同义务的守约方上诉人自行承担，明显不当。二、对于租金、物业费及违约金支付期限的问题，一审法院认定被上诉人向上诉人支付至被上诉人自认的搬出日期（2013年11月17日）的判决适用法律错误。被上诉人并未能提出充分的证据予以证明其搬出涉诉房产日期为2013年11月17日。2013年11月17日并非合同解除之日。事实上，上诉人直至2013年12月，上诉人还在向被上诉人催收欠付租金并协商恢复原状和合同解除相关事宜。涉诉房产因一直处于无法正常使用的状态且被上诉人并未将钥匙交还给上诉人。即被上诉人单方违约且双方就房屋恢复原状和违约金承担并未达成合意，租赁合同并不符合法定解除或约定解除的条件。退一步讲，即使被上诉人提前搬出属实，房屋闲置导致的损失也应由违约方承担。被上诉人存在故意拖延时间的行为，对扩大损失具有主观过错。上诉人于2014年9月18日（一审判决送达之日，确认了被上诉人的送达地址）以邮政快递的方式向被上诉人发送了《解除合同书》。即被上诉人签收之日（2014年9月19日）是双方签订的租赁合同解除之日。
被上诉人张成对辩称：1、上诉人的买卖合同约定是现状交场，我装修时经过物业同意，那时候我与上诉人没有接触，无法提供装修手续给他。2、我改房屋地热管未违反供热企业的相关规定，而且已正常交费，正常供热。3、租金我是交到2013年10月末，因我和上诉人提出使用性质改变，上诉人未同意，我又提出继续租赁该房屋，上诉人提出增加租金8万元／年，后又改变每年在8万的基础上再增加10%，我未同意，上诉人提出解除合同。2013年11月17日我与上诉人达成给他恢复间壁墙及楼梯作为补偿解除合同，并约定赔偿对方15日房租3500元作为赔偿，终止合同，不追究任何一方违约责任。我为上诉人负责提出11月21日要求对方来现场所作工程质量和工艺的确定，11月21日上诉人带四个人来确认水、电及楼梯配筋，对方未提出任何异议。11月23日我给上诉人打电话要求解除合同，上诉人又要求在原3500元的房租上加1万元才能解除合同，我为了尽快解除合同答应了上诉人的要求，并约定11月23日下午1时30分我带现金由上诉人起草解除合同，并给上诉人电话发信息确认后，我如约到现场，上诉人没有去，是他的父母去的，其父亲说我打的楼梯不合格，需要拆除重作，我和其父亲解释二楼是在他未买房之前就作的，我没有义务重做，要按其父亲的要求重新作楼梯，此楼梯按他的做法，根本无法使用。之后我又给上诉人发信息，我和他承诺给他修好地热或供给其材料解除合同，他说作不了主，得和他父母商量。12月4日上诉人又给我打电话提出加钱解除合同，我同意15，000元解除合同，上诉人又说18，000元解除合同，我不能接受，并告诉他同意走法律程序。11月21日由我爱人杨丽红陪同其母结清了供暖费用，水、电费用均不欠费。我于2014年10月18日收到于洪法院给我发的判决书，同时还有上诉人签字致我的一张缴费通知单，内容是解除合同腾出房屋，给他支付租金。我于2014年10月24日去于洪法院准备付赔偿金等费用准备解除合同，又接到上诉人给我上诉状。2014年10月17日左右上诉人将房屋租给他人了，并重新装修，原地热、水、电大部分都在使用，包括楼梯。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有商铺租赁合同及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：金哲峰与张成对签订的商铺租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行期限届满前，承租人张成对提出解除合同，并于2013年11月17日搬离承租房屋，以行为表明不再履行合同义务，故一审判决解除双方签订的商铺租赁合同并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张成对于2013年11月17日搬离承租房屋，应支付其搬离房屋前的房屋租金及物业费。双方之间的租赁合同因承租人张成对的原因而解除，合同解除后，张成对应赔偿金哲峰寻租期间的租金及物业费损失。故原审法院判决张成对腾退房屋并支付金哲峰欠付期及3个月寻租期的租金、物业费25，893.33元及逾期支付租金、物业费的违约金并无不当。
关于金哲峰上诉提出要求张成对对房屋恢复原状的主张。因双方在租赁合同中约定张成对可对商铺进行重新装修，但不得改变商铺的主体结构和承重墙，而金哲峰在张成对承租期间并未对张成对装修房屋的问题提出异议，且金哲峰上诉提出的楼梯、地热铺设问题并不属于房屋的主体结构和承重墙问题，故对其该项主张，无事实依据，本院不予支持。
关于金哲峰上诉提出要求张成对支付租金、物业费及违约金至2014年9月19日的主张。本案中，金哲峰自述其于2013年10月因不同意解除合同而不接收房屋钥匙，应认定金哲峰对于张成对搬离承租房屋的事实系知悉。原审判决根据张成对搬离房屋的具体时间，并考虑到金哲峰另行招租所需的期限，认定张成对给付金哲峰3个月寻租期的损失是合理的。对金哲峰上诉提出要求张成对赔偿合理寻租期限以外的各项损失问题，无事实依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费886元，由上诉人金哲峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一四年十二月八日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。