湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂06民终374号
上诉人（原审原告）周成洁，女，汉族。
上诉人（原审原告）周成章，男，汉族。
上诉人（原审原告）周成兵，男，汉族。
三上诉人的共同委托代理人宋洪成、孙星，湖北长久律师事务所律师。代理权限：特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求、撤回上诉，代为调解、和解，代收法律文书等。
被上诉人（原审被告）魏李俊，男，汉族。
委托代理人孙华海，湖北君谐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理，即代为举证、质证、答辩，参与法庭辩论，代为承认、反驳对方诉讼请求，代为签收法律文书等。
被上诉人（原审被告）周维祥，男，汉族。
上诉人周成洁、周成章、周成兵因与被上诉人周维祥、魏李俊房屋买卖合同纠纷一案，不服南漳县人民法院于2015年12月2日作出的（2015）鄂南漳民二初字第00172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月16日受理后，依法组成由审判员魏俊担任审判长，审判员彭云飞、苏轶参加评议的合议庭，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人周成洁及其与周成章、周成兵的委托代理人宋洪成、孙星，被上诉人魏李俊及其委托代理人孙华海到庭参加了诉讼。被上诉人周维祥经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周成洁、周成章、周成兵一审诉请：1、确认周维祥、魏李俊签订的《房屋转让协议》无效；2、魏李俊返还位于三道河渔场的72.33平方米的房屋一套；3、本案诉讼费用由周维祥、魏李俊承担。
原审判决认定：周维祥系襄阳市三道河水电工程管理局退休职工，周成洁、周成章、周成兵系周维祥和妻子周德芝生育的子女，周德芝于1998年11月已去世。1994年周维祥购买了襄阳市三道河水电工程管理局的房改房一套，并办理了字第0034434号《房屋所有权证》，登记的房屋所有权人为周维祥，坐落在水镜路498号（工管局），面积为72.73平方米，二室半一厅砖混结构。2009年10月2日，周维祥与魏李俊签订《房屋转让协议》，约定，周维祥将该套房改房作价25000元卖给魏李俊。协议签订后，魏李俊付清了购房款，周维祥也将房屋交付给了魏李俊，因房产证丢失，未交付房产证。2014年6月4日，周维祥在《襄阳日报》刊登遗失声明，声明该房产证遗失作废。魏李俊至今未办理房屋所有权变更登记手续。
原审法院另查明：襄阳市三道河水电工程管理局对房改房有关情况出具说明，内容为“1994年，按照国家房改房政策，依属地管理，我局及其下属单位共130户职工（包括原渔场职工周维祥）的住房参加了南漳县房改办组织的房改。单位与职工签订了《南漳县公有住房买卖协议书》，且办理了房改房产权证。因每位住户自己有产权证，且购房协议书约定满5年后可以交换出售，因此，在2000年以后，原房改房的住户有一部分（包括周维祥）转让了所购房屋。我局及下属单位未参与、干涉他们之间的转让事宜”。
原审法院认为：周维祥与魏李俊在签订协议时，已明确说明该房屋系房改房，周维祥即使对该房屋不享有完全产权，但周维祥可以对自己享有的份额作出处分。襄阳市三道河水电工程管理局已明确说明购买房改房满5年后可以交换出售，并且周维祥将房屋转让给魏李俊，该单位知道但未干涉，表明单位同意转让。因此，周成洁、周成章、周成兵以周维祥只有房屋60%的所有权，另40%属于襄阳市三道河水电工程管理局，出售房屋未补齐40%的购房款，也未经襄阳市三道河水电工程管理局同意为由主张房屋买卖协议无效，不能成立。至于是否向单位补齐了40%的购房款以及魏李俊未办理房屋所有权变更登记手续，不影响周维祥与魏李俊所签订协议的效力。本案房屋所有权证登记该房屋的所有权人只有周维祥，未登记共有人，周成洁、周成章、周成兵认为对房屋有共有权，这是其与周维祥之间的关系，不能以此对抗买受人魏李俊。周成洁、周成章、周成兵以房屋系周维祥夫妻共有，在周维祥妻子去世后，周成洁、周成章、周成兵继承了母亲的房产份额但未分割，享有该房屋的共有份额。周维祥在出售房屋时未告知周成洁、周成章、周成兵并取得其同意，属无权处分为由主张房屋买卖协议无效，也不能成立，周成洁、周成章、周成兵的诉讼请求不能得到支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十九条、第三十一条、第九十七条之规定，判决如下：驳回周成洁、周成章、周成兵诉讼请求。案件受理费425元，由周成洁、周成章、周成兵负担。
上诉人周成洁、周成章、周成兵不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实错误。原审判决根据三道河水电工程管理局办公室主任罗永飞出具的证明，认定房屋的共有人襄阳市三道河水电工程管理局未参与、干涉上诉人与被上诉人之间的转让错误。根据我国《民事诉讼法》司法解释第一百一十五条之规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签字或盖章，并加盖单位公章。该证明中，没有单位负责人签字显然不是单位所出具，不具备证据形式上的合法性。原审判决据此认定涉案房屋共有人同意转让的事实明显错误。（二）原审判决适用法律错误。本案上诉人起诉请求确认合同无效，原审判决依据我国《物权法》相关规定驳回上诉人的诉讼请求，适用法律明显错误。而且根据《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。原审判决依此条不仅不能说明两被上诉人签订的《房屋转让协议》有效，相反证明该协议违反了法律的强制性规定，根据我国《合同法》第五十二条之规定属于无效合同。综上，请求二审法院：1、撤销（2015）鄂南漳民二初字第00172号民事判决，依法改判两被上诉人签订的《房屋转让协议》无效；2、本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人魏李俊答辩称：（一）周维祥出售的房屋是完全房改房，不存在与三道河水电工程管理局共有，不需要经过该局同意。且该局对双方之间的房屋买卖行为不仅知情而且同意，所出具的证明有出具人签名并经法定代表人同意后单位盖章，应予采信。（二）上诉人不是登记的房屋所有权人，答辩人作为购买方没有能力和义务审查上诉人是不是该房产的实际共有人，即使上诉人是实际共有人，因其没有登记也不能产生对抗第三人的效力。且一审庭审查明，上诉人对周维祥出售该房产是知情并同意的。（三）三道河水电工程管理局为开发房屋已将上述房产收回，交付给广坤公司并折抵新房面积给了答辩人的家人，本案争议的房产已不在答辩人占有控制之下。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
被上诉人周维祥未出庭，也未作答辩。
经审理查明：二审查明的事实与一审判决所认定的事实一致。
本院认为：被上诉人魏李俊与被上诉人周维祥2009年签订《房屋转让协议》后，已按约定支付了购房款，周维祥也已将房屋交由魏李俊居住使用至今。在长达六年的时间里，上诉人周成洁、周成章、周成兵应当知道房屋转让的事实，但一直未向魏李俊提出过异议、主张过权利，应视为对房屋转让行为的认可。且，既便上诉人周成洁、周成章、周成兵对周维祥转让共有房屋不清楚、不认可，依照《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，上诉人周成洁、周成章、周成兵以房屋转让未经其同意为由主张房屋转让协议无效，本院不予支持。对共有财产的处分，《中华人民共和国物权法》第九十七条虽规定应经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但对违反此规定所签订的处分协议的效力认定，应适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》的规定。因此，上诉人周成洁、周成章、周成兵关于原审判决适用法律错误的上诉理由，不能成立。本案房屋系三道河水电工程管理局出售给单位职工的房改房，该局对周维祥将房屋转让给被上诉人魏李俊一直未提出异议，且已将用旧房折抵置换的新房交由被上诉人魏李俊家人居住使用，故上诉人周成洁、周成章、周成兵以房屋转让未经三道河水电工程管理局同意为由主张房屋转让协议无效，没有事实和法律依据，亦不能成立。原审法院对加盖有三道河水电工程管理局公章并有单位领导签字的“关于原房改房有关情况说明”予以采信，并无不当。
综上，上诉人周成洁、周成章、周成兵的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元，由上诉人周成洁、周成章、周成兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 俊
审判员 彭云飞
审判员 苏 轶
二〇一六年四月十二日
书记员 张建设