江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁商终字第465号
上诉人（原审被告）南京悦弘建材有限公司，住所地在江苏省南京市江宁区江宁街道铜井步行街四幢4104室。
法定代表人周莫松，该公司总经理。
委托代理人王桂祥，北京德和衡（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京加豪新型建筑材料有限公司，住所地在江苏省南京市雨花台区雨花经济开发区。
法定代表人张洪敏，该公司总经理。
委托代理人ＸＸ智，男。
委托代理人汤亚奇，男。
原审被告耿玉冬，男，1972年11月6日生，汉族。
上诉人南京悦弘建材有限公司（以下简称悦弘公司）因与被上诉人南京加豪新型建筑材料有限公司（以下简称加豪公司）、原审被告耿玉冬买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2014）雨板商初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月10日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年4月1日公开开庭进行了审理。上诉人悦弘公司的委托代理人王桂祥，被上诉人加豪公司的委托代理人ＸＸ智、唐亚奇到庭参加诉讼。原审被告耿玉冬经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
加豪公司一审诉称：悦弘公司为加豪公司供应水泥，截至2013年3月5日，加豪公司尚欠悦弘公司水泥款7467938.20元。双方分别于2012年12月29日、2013年1月7日签订两份《以房抵款协议》，约定以加豪公司对南京汉鼎建设工程有限公司（以下简称汉鼎公司）享有的债权冲抵尚欠悦弘公司的水泥款。2013年3月29日，悦弘公司向加豪公司出具一份欠条，约定加豪公司所转让债权超出所欠水泥款的部分，由悦弘公司于2013年5月31日前按双方认可的单价向加豪公司供应水泥、石料等货物或返还相应现金。耿玉冬在欠条上对悦弘公司的供货或付款义务承担保证责任。至今，悦弘公司既未供货也未付款，耿玉冬也未承担担保责任，故请求判令：1.悦弘公司立即支付加豪公司超出应付水泥款部分债权550250.53元，并支付迟延履行的利息（以550250.53元为基数，按人民银行同期贷款利率四倍自2013年3月29日起计算至判决生效之日止）；2.耿玉冬对上述债务承担连带清偿义务；3.悦弘公司与耿玉冬共同负担本案诉讼费。
悦弘公司一审辩称：1.因加豪公司长期拖欠悦弘公司水泥款，悦弘公司为尽快实现债权，不得已与加豪公司签订《以房抵款协议》。但根据悦弘公司调查了解，两套抵价房屋及车库的单价远高于市场上同类房屋单价40%以上。2.加豪公司未完成《以房抵款协议》约定的两套抵价房屋及车库的过户手续，根据合同义务履行先后顺序，悦弘公司享有先履行抗辩权，加豪公司无权要求悦弘公司履行后合同义务。3.《以房抵款协议》中约定抵价房屋及车库的过户税费由双方各承担50%，加豪公司先行垫付，但加豪公司未提供房屋交易税费的票据，且欠条中列明的过户税费明显过高。综上，请求依法驳回加豪公司的诉请。
耿玉冬一审辩称：欠条上的字是其本人所签，其他答辩意见与悦弘公司一致，请求法院依法裁判。
原审法院经审理查明：加豪公司与悦弘公司有供货往来。截至2013年3月5日，加豪公司欠悦弘公司水泥款7467938.20元。2012年12月29日，加豪公司与悦弘公司签订《以房抵款协议》一份，约定以加豪公司对汉鼎公司享有的债权冲抵尚欠悦弘公司的水泥款，抵款标的为所有权为汉鼎公司的南京书香名苑某幢205室商品房。悦弘公司指定其法定代表人周莫松为房屋受让人，以该房屋冲抵所欠4036875元水泥款。
2013年1月7日，加豪公司与悦弘公司又签订《以房抵款协议》一份，补充约定加豪公司将对汉鼎公司享有的另一项债权，即南京书香名苑某幢109室商品房及车库转让给周莫松，以该房屋冲抵所欠3522680元水泥款，以该车库冲抵所欠230000元水泥款。加豪公司应于2013年1月31日前将上述两套商品房及车库过户的进件手续办理完毕，相关费用由双方各承担50%，悦弘公司应付的50%由加豪公司垫付，该款直接在加豪公司欠悦弘公司的水泥款中冲抵。协议第四条约定，加豪公司将协议约定的两套房产及车库手续办理后，悦弘公司倒欠加豪公司的钱款按双方认可的单价，由悦弘公司向加豪公司供应水泥、石料等货物，并应在2013年5月31日前供货结束。
2013年3月29日，加豪公司与悦弘公司、耿玉冬签订欠条一份，对两套抵款房屋的过户税费补充做了约定。至此，加豪公司以共计8018188.73元的债权冲抵欠悦弘公司的7467938.20元水泥款，多出的550250.53元由悦弘公司于2013年5月31日前向加豪公司供应相应价值的水泥、石料或支付对应的现金。耿玉冬对悦弘公司的供货或付款义务承担担保责任。
原审法院另查明：加豪公司已将南京书香名苑某幢205室、书香名苑某幢109室及车库的交件手续向房产管理部门办理完毕，并且两套房屋已经过户至悦弘公司指定的受让人名下。《以房抵款协议》中约定的书香名苑某幢109室的配套车库，系该套房屋附属院落，可以用来停放车辆或作他用，而非专供停放车辆的场所，不具有相应独立的产权。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。首先，加豪公司与悦弘公司签订的两份《以房抵款协议》及一份欠条系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。悦弘公司辩称加豪公司用来冲抵水泥款的房屋价格以及过户税费明显高于市场价格，《以房抵款协议》对悦弘公司显失公平，但悦弘公司及其法定代表人周莫松均具有民事行为能力，在两份《以房抵款协议》及一份欠条中对抵款房产的价格、过户税费等数次签字或盖章确认，故对悦弘公司认为合同显失公平的抗辩，缺乏事实和法律依据，不予支持。其次，加豪公司已将约定的两套房屋过户至悦弘公司指定的受让人名下。《以房抵款协议》中约定的车库，系书香名苑某幢109室的配套院落，因不具有独立的产权而无需单独过户，但其本身具有使用价值。故悦弘公司关于该车库未过户且不该与配套房屋单独计价的抗辩，缺乏事实和法律依据，不予支持。再次，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务的，另一方有权要求履行并要求赔偿损失。加豪公司虽未与悦弘公司在协议或欠条中约定逾期利息，但悦弘公司的迟延履行行为确属违约，应当承担违约责任。加豪公司要求悦弘公司应按人民银行同期贷款利率的四倍向加豪公司支付逾期利息的主张，因双方协议中并未明确约定，缺乏事实和法律依据，应依法按人民银行同期贷款利率予以调整。最后，耿玉冬在欠条上作为担保人签字，系对悦弘公司向加豪公司供货或付款义务的担保，应当承当相应的担保责任。故加豪公司要求耿玉冬承担连带还款义务的主张，具有事实和法律依据，应予以支持。耿玉冬承担保证责任后，有权向悦弘公司追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百条，第一百零七条，第一百一十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条，第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、南京悦弘建材有限公司于判决生效之日起十五日内给付南京加豪新型建筑材料有限公司550250.53元及利息（自2013年3月29日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算）。二、耿玉冬对上述第（一）项债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向南京悦弘建材有限公司追偿。三、驳回南京加豪新型建筑材料有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8671元，减半收取4336元，由南京悦弘建材有限公司与耿玉冬共同负担。
悦弘公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1.因加豪公司长期拖欠悦弘公司的水泥款，悦弘公司迫于无奈签订《以房抵款协议》。但该协议项下房产抵债价格明显高于市场价，显失公平，应予变更。2.加豪公司未按约将《以房抵款协议》项下车库过户到受让人名下，无权要求悦弘公司支付剩余款项。综上，请求撤销原审判决，发回重审或依法改判撤销《以房抵款协议》，按照市场价格冲抵悦弘公司的债权，并由加豪公司负担全部诉讼费用。
被上诉人加豪公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告耿玉东未应诉答辩。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
上诉人悦弘公司对于原审查明“…书香名苑某幢109室的配套车库，系该套房屋附属院落，可以用来停放车辆或做他用，而非专供停放车辆的场所，不具有相应独立的产权。”有异议，认为车库具有独立的产权，但未举证证明，故对悦弘公司上述异议，本院不予采纳。原审查明的其他事实，各方当事人均无异议，本院依法予以确认。
二审另查明：2013年3月29日，悦弘公司出具的欠条中载明，悦弘公司收到加豪公司书香名苑某幢205室、109室及车库，并确认109室过户税款为127888.6元，205室过户税款为100745.13元。
以上事实有欠条在卷为证。
二审归纳争议焦点：一、悦弘公司主张《以房抵款协议》显失公平，并据此要求变更协议内容，依据是否充分；二、加豪公司要求悦弘公司支付550250.53元，付款条件是否已成就。
本院认为：一、所谓显失公平的合同，就是一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人享有的权利和承担的义务严重不对等的合同。本案中，《以房抵款协议》的内容并未出现双方当事人之间的利益失衡情形，而悦弘公司作为具有完全民事行为能力的法人，在两份《以房抵款协议》及一份欠条中多次对抵款房产的价格进行盖章确认，且抵款房产的价格能够通过公开渠道予以查询，而悦弘公司亦无证据证明抵款房产的价格明显高于市场价，故悦弘公司主张《以房抵款协议》显失公平应予变更，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
二、悦弘公司和加豪公司签订的两份《以房抵款协议》及一份欠条，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行各自义务。《以房抵债协议》中约定，加豪公司应于2013年1月31日前将案涉房产及车库的进件手续办理完，悦弘公司应于2013年5月31日以供应水泥、石料的方式冲抵欠付房款。2013年3月29日，悦弘公司出具欠条确认收到加豪公司交付的案涉房产及车库，认可书香名苑某幢109室过户税款为127888.6元，书香名苑某幢205室过户税款为100745.13元，并承诺若无法按时供货，则所欠房款550250.53元应于2013年5月31日前以现金方式付清。现加豪公司已将案涉房产实际过户至悦弘公司指定受让人名下，故其有权要求悦弘公司支付冲抵后欠付房款550250.53元。悦弘公司主张加豪公司未办理车库产权过户，无权主张欠付款项，但该车库系书香名苑某幢109室的配套院落，无需单独过户，且悦弘公司无证据证明该车库具有独立的产权，故其上述主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费8671元，由南京悦弘建材有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 雷
审 判 员 周毓敏
代理审判员 王瑞煊
二〇一五年五月四日
书 记 员 胡 戎
相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。