山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟商二终字第259号
上诉人（原审被告）：山东鑫沃房地产开发有限公司，住所地海阳市徐家店镇驻地。
法定代表人：程强，该公司经理。
委托代理人：江洪明，山东海宇清律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：烟台智鳌房地产经纪有限公司，住所地烟台市芝罘区海港路29－14－1411。
法定代表人：于志美，�理。
委托代理人：常红星，山东星河泰律师事务所律师律师。
上诉人山东鑫沃房地产开发有限公司因居间合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2014）海商初字第1211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人山东鑫沃房地产开发有限公司的委托代理人江洪明，被上诉人烟台智鳌房地产经纪有限公司的委托代理人常红星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人烟台智鳌房地产经纪有限公司一审诉称，2012年9月19日，被上诉人与上诉人签订了“胶东半岛国际商场合作协议”，双方约定上诉人给付被上诉人该项目的C28－101和C28－102两处房产，作为对被上诉人放弃对原项目的补偿，并自合同签订之日起给予被上诉人销售额的1%作为佣金。后被上诉人按协议履行了义务，并为上诉人支付其他款项37500元，上诉人亦出具了�关欠条，后上诉人私自将C28－102号房产对外进行转让，所得房款没有支付给被上诉人，请求上诉人给付佣金78703元，补偿房款265599元，其他款项37500元，合计381802元。
上诉人山东鑫沃房地产开发有限公司一审辩称，双方签订合作协议是2012年9月19日，而上诉人给被上诉人出具欠条的时间是2014年5月16日，上诉人出具给被上诉人的欠条是对双方合作期间债权债务的结论，在上诉人给被上诉人出具欠条时，上诉人已经将C28－102号房产出售给了他人，合作协议中涉及的是两处房产，而欠条中只涉及一处房产，而另一套房产在2012年9月7日已经出售给了他人，在出具欠条时，双方对C28－102房产的特权登记没有异议，所以，在最后出具欠条时双方没有再涉及此房产，请求法院查明事实依法公正处理。
原审法院审理查明：2012年9月19日，被上诉人与上诉人签订“胶东半岛国际商场合作协议”，协议约定：一、2012年9月10日起被上诉人全面进驻上诉人售楼处，规范案场管理，培训业务人员，制订营销计划，尽快放弃栖霞项目并不再代理新的楼盘。二、上诉人将该项目的C28－101、C28－102两处房产给予被上诉人，作为对被上诉人放弃原项目的补偿，（该补偿含被上诉人在该协议前期销售过程中未结算的佣金，在此后被上诉人不得再与上诉人结算该协议前的一切佣金）。三、从合同签订之日起上诉人给予被上诉人在销售过程中销售额的1%作为佣金，当月结算；上诉人抵顶出去的房源另行商议。协议对其他事项进行约定。协议签订后，对于协议中约定的C28－101、C28－102两处房产双方没有办理过户登记手续。其中，并于2013年9月7日在海阳市房产交易中心办理了备案登记。2014年5月16日，上诉人给被上诉人出具了欠条一份，该欠条载明：截止2014年5月16号欠于�美佣金78703元，欠C28－101房款30000元，欠汇入公司账户款14000元，代付徐建忠借款23500元，总计欠于志美款人民币壹拾肆万陆仟贰佰零叁元整（￥146203元）。山东鑫沃房地产开发有限公司公章及财务章，2014年5月16日。
庭审时，被上诉人出具了上述合作协议及欠条，对于被上诉人提供的上述证据的真实性，上诉人没有异议，但上诉人认为，2012年9月19日协议第二条及两处房产给被上诉人，而在欠条只涉及C28－101房款，没有涉及到C28－102号房产的处理，同时，上诉人认为，被上诉人主张该房产价值为235599元，没有证据支持；对于被上诉人提供的两份证据，上诉人认为，欠条是对双方合作的结论，应当以后者为准。针对上诉人的质证意见，被上诉人申请对涉案的C28－102号房产的价值进行司法鉴定。经原审法院委托山东誉华恒信资产评估事务所对涉案房产进行了评估，出具了评估报告，结论为涉案房产评估价值为236116.80元，被上诉人预交鉴定费11500元。对于上述评估报告，被上诉人没有提出异议，而上诉人则认为该评估报告是按照成品房作出的价值评估，截止到评估日该房产还不是成品房，同时，上诉人认为该房产已于2013年9月7日售出，远早于出具欠条的时间，因此，对该房产进行价值评估没有实际意义。
另查明，上诉人给被上诉人出具的欠条中注明的于志美系被上诉人的法定代表人，在庭审时，于志美本人认可该欠条中于志美的债权就是被上诉人公司的债权。
本案在审理过程中，依据被上诉人申请原审法院于2014年8月26日冻结了上诉人在中国农业银行海阳支行徐家店分理处账户，应冻结存款40万元，实际冻结150.74元。
原审法院认为：被上诉人与上诉人签订的合作协议有效。在合作协议中，上诉人以被上诉人放弃原项目承诺给被上�人补偿，并承诺以两座楼房作为补偿的条件，该补偿含被上诉人在该协议前期销售过程中未结算的佣金。但在合作协议签订后，上诉人擅自将其中一座楼房出售给他人，其行为存在过错，被上诉人要求上诉人按合作协议中约定的房产的现行价格支付价款，理由正当，原审法院予以支持；上诉人以双方在合作协议中约定的楼房并非成品房为由提起的抗辩，因房产的买卖以成品为条件是市场交易惯例，同时，合作协议中也没有约定上诉人应当交付半成品房给被上诉人，因此，上诉人的该项抗辩理由不成立，原审法院不予以支持，故上诉人应按评估价支付被上诉人C28－102的房款；关于上诉人给被上诉人出具的欠条的问题，在该欠条中载明了欠C28－101房款以及欠其他款项，该款项是被上诉人与上诉人共同处置合作协议中另外一套房产形成的债权债务关系，属于居间协议的内容，被上诉人要求上诉人支付该款项，理由正当，原审法院予以支持；对于欠条中载明的双方之间其他的债权债务，尽管本案系居间合同纠纷，但在诉讼过程中，上诉人并没有对欠条中的债务提出异议，也未对合并审理该债务提出质疑，原审法院对上述债权债务已经进行合并审理，被上诉人按照上诉人出具的欠条主张权利，原审法院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，判决：上诉人于判决生效之日起十日内付给被上诉人居间费344819.80元，付给被上诉人其他欠款37500元。合计382319.80元。如果上诉人未按判决书指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7027元，诉讼保全费2520元，鉴定费11500元，由上�人山东鑫沃房地产开发有限承担。
宣判后，上诉人山东鑫沃房地产开发有限公司不服上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法，请求依法纠正。一、本案程序违法。本案案由系居间合同，涉及到的证据一是合作协议二是欠条，上诉人出具欠条欠居间费78703元，这是本案应当审理的事实和证据，其他与本案无关，不应一并审理。原审法院对于协议涉及到的双方已经终结的事由以及其他债权事项再予以审理，超出了居间合同应当审理的问题，属于超越权利审理案件。二、1、原审认定事实和适用法律不当。本案系居间合同，被上诉人在与上诉人签订合作协议时双方已经存在居间合同关系。协议第二条既是对被上诉人放弃原项目的补偿，也是对前期合作的居间合同的结算。与本案涉及到的居间合同的履行没有关系。协议中约定将两处房产给被上诉人，作为补偿和居间合同的结算，被上诉人对于房产交易需要经过登记的强制性规定很清楚，但其并未对涉案房产登记，也没有要求上诉人予以办理，违反了登记生效的强制性规定，双方在没有对交易房产登记的情况下，约定以房产进行补偿或结算没有约束力。2、被上诉人以合同约定的房产现行价值作为居间合同的费用没有事实根据和法律依据，因为双方在合同协议中没有约定前期居间费用的具体数额，而房地产市场又存在众多不确定因素，价格处于不确定状态，双方签订合同的本意显然是按照当时的房产市场价格结算以往产生的居间费用以及对被上诉人放弃另外项目的损失补偿，被上诉人没有证据证明协议签订时房产价格与实际发生纠纷时价格是一致的，更没有证据证明合同签订时上诉人应当给付的费用数额与进行价值鉴定时评估的数额一致。因此，被上诉人要求以现行的价格支付以往的费用没有事实和法律依据。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人答辩称：一、一审程序合法。双方既然签订了有关居间的协议，欠条也是因该协议而产生，显然是履行该协议过程中的一个环节，属于居间协议的履行内容，欠条中的款项也是居间协议的内容，虽然有部分为代付代垫款，但也是基于双方的居间合作关系产生的，没有合作关系是不可能有该款项的产生，上诉人出具欠条的行为本身说明同意一并处理。同时上诉人在一审中也没有提出异议，一审一并审理是正确的。二、一审认定事实和适用法律正确。合同是双方当事人的合意，只要不违反就成立有效。内容可以是对以后合作的内容约定，也可以是对前期业务履行结果进行确认，法律并无禁止。本案中既然协议有约定，就应予以履行。至于房产过户登记，是上诉人应当履行的合同义务，即法律上对于不动产的交付义务应至产权登记。法律上以房抵债也是允许的。因上诉人不诚信擅自将房产又出卖给他人，并办理了备案登记，上诉人应对此承担责任。一审按现行房价认定是合理公平的。其中包含了被上诉人的可得利益。请求维持原判。
本院二审查明，2014年5月16日，上诉人给被上诉人出具的欠条中“欠汇入公司账户款14000元”及“代付徐建忠借款23500元”，被上诉人主张均系为上诉人购买材料垫付的款项。上诉人认可23500元系代垫付货款，对于14000元主张不清楚是什么款项。
本院二审查明的其他事实与一审相同。
本院认为：本案双方当事人争执的焦点问题是：1、居间合同中关于以房产补偿的约定是否有效；2、涉案房产价值如何计算。3、原审判决是否违反法定程序。
1、2012年9月19日，上诉人与被上诉人签订的“胶东半岛国际商场合作协议”是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。双方约定上诉人以2套房产作为对被上诉人放弃原项目的补偿亦属有效约定。上诉人主张该约定无效，理由不当，本院不予支持。
2、协议签订后，双方共同将C28－101号房产出售给了他人，上诉人付给被上诉人部分房款，另给被上诉人出具了30000元欠条。之后，上诉人未经被上诉人同意，擅自将C28－102号房产单方出售给他人，并且办理了过户手续，导致被上诉人不能取得涉案房产，给被上诉人造成了损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，上诉人应当承担赔偿责任。对于C28－102号房产的价值，应以房产现有的价值为准，故原审法院以鉴定机构作出的价值认定做为赔偿依据并无不当。
3、本案双方之�的基础法律关系为居间合同关系，截至2014年5月16日，上诉人欠付被上诉人居间费78703元事实清楚。同时，上诉人欠被上诉人C28－101房款30000元，欠两笔垫付款分别为14000元、23500元。上诉人主张上述款项除佣金外并非居间合同所欠款项，不应在本案中一并审理。上述欠款虽基于不同法律关系所欠，但上诉人均认可欠款事实，并出具在同一张欠条上，并且上诉人在欠条中注明：“总计欠于志美款人民币壹拾肆万陆仟贰佰零叁元整（￥146203元）”，现被上诉人依据该欠条要求上诉人支付欠款理由正当。原审法院将上述欠款一并审理并判决上诉人给付并未损害上诉人的利益，客观上减少了双方诉累，方便了当事人诉讼，提高了纠纷解决的效率，并无不当之处。
综上，上诉人上诉理由不成立，其主张本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7027元，由上诉人山东鑫沃房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张建庆
审判员 张秀波
审判员 王汝娟
二〇一五年六月十六日
书记员 范子寒