广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第900号
原告：中山火炬城建物业服务有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：李子程，总经理。
委托代理人：郭嫦娟、张子扬，分别系广东登鼎律师事务所律师、律师助理。
被告：谢宝鸿，男，1969年3月6日出生，汉族，住址江苏省兴化市。
原告中山火炬城建物业服务有限公司诉被告谢宝鸿物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员林佩坚独任审判，公开开庭进行了审理。原告中山火炬城建物业服务有限公司委托代理人郭嫦娟到庭参加诉讼，被告谢宝鸿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中山火炬城建物业服务有限公司诉称：原告为中山市港口镇美景花园的物业管理服务公司，一直为该小区进行管理和提供服务，被告作为小区业主，依法应在2008年1月1日至2012年12月31日期间按每月94元、2013年1月1日至2013年12月31日期间按每月132元向原告交纳物管费，逾期交纳的，每日按欠费的2‰支付滞纳金。但被告从2008年1月起就一直没有交纳物管费及梯灯费，截止到2013年12月止，被告共欠原告物管费7224元，滞纳金10938.96元，梯灯费108元，以上合计18270.96元。经多次催缴未果，原告特向本院提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费7224元、滞纳金（暂计算至2013年12月31日为18162.96元，实际计算至拖欠物业管理费清付之日）及梯灯费108元，共计18270.96元；2.被告承担本案全部诉讼费用。
庭审中，原告变更诉求1的物业服务费和滞纳金为：被告向原告支付自2009年12月1日至2013年12月31日期间的物业服务费共5062元及违约金（计算方法：从欠费次月1日起按照每月欠费金额的日千分之二计算至清偿之日止）。
原告就其诉讼请求及主张的事实在举证期限内向本院提交的证据有：1.核准变更登记通知书；2.《前期物业服务合同》及《物业服务合同》；3.催缴单；4.资质证书；5.业主委员会备案表。
被告谢宝鸿提交书面答辩称：一、原告诉求与事实不符。1.涉案房产系被告于2009年11月向他人购买取得的，原告主张自2008年1月为被告提供物业服务与事实不符；2.被告在中山仅居住约一年时间，期间原告从未向被告催要物业服务费，此后被告回江苏居住至今，原告明知被告联系方式也从未通过任何形式向被告催要过物业服务费，原告主张的部分物业服务费用已超出法律规定的2年诉讼时效；3.原告未完全提供物业服务，被告的上述房产处于顶层，因天面漏水曾多次报修，要求原告进行维修服务，但原告一直予以搪塞，另外，业主委员会与原告签订的合同中对物业服务具体事项作了明确约定，但原告均未能完全依约履行。二、原告诉求无事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。1.原告自2013年1月作为美景花园的物业管理方，而此前系由中山市香晖物业服务有限公司提供物业服务，故原告主张全部物业费用，主体不适格；2.原告主张的滞纳金过高，根据合同法司法解释（二）第二十九条规定，请求予以调整。
被告未在举证期限内提交证据材料。
经审理查明：原告原名称为中山市香晖物业服务有限公司，于2012年12月5日变更为现名称，原告经营范围包含物业管理，资质等级为三级。
2007年10月22日，中山市美景置业有限公司（以下简称美景公司）与原告签订《前期物业服务合同》，约定：美景公司委托原告对中山市港口镇美景花园一至三期商住小区实行前期物业管理；美景花园一至三期商住小区占地面积86658平方米，其中绿地面积51717.84平方米；建筑面积130000平方米，其中住宅108840.80平方米、商铺3723.30平方米；原告按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费，共用水费、电费按各户使用量另行分摊；第二期多层住宅按建筑面积每月每平方米为0.5元收取；业主交纳物业服务费时间为每月10日前；若业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的2‰交纳滞纳金；因房屋建造质量，设施设备质量或安装质量等原因，使物业或者物业的一部分达不到正常使用功能，由甲方承担责任并作善后处理；服务期限自2007年11月1日起至2010年10月30日止或直至业主委员会成立后自行失效；前期物业服务合同还对物业服务事项、服务质量等内容作了约定。
港口镇美景花园一至三期业主委员会（以下简称美景花园一至三期业委会）于2010年5月组建，于同年11月30日在中山市房地产行业协会备案。2011年4月27日，美景花园一至三期业委会与原告签订《物业服务合同》，约定服务期限自2011年5月1日起至2012年4月30日止。2013年1月13日，双方再次签订《物业服务合同》，约定多层住宅按建筑面积（包含美景花园二期物业）每月每平方米0.7元收取物业服务费、服务期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。两份《物业服务合同》约定的其余事项基本与《前期物业服务合同》一致。
位于中山市港口镇美景路美景花园＊期＊＊幢＊＊＊房的业主系谢宝鸿，房屋建筑面积192.98平方米，每月物业服务费在2012年12月31日之前为94元（192.98平方米×0.5元／平方米·月=96.49元，原告只主张94元），在2013年1月1日之后为132元（192.98平方米×0.7元／平方米·月=135.09元，原告主只张132元）。因被告拖欠物业服务费、梯灯费等费用，原告经多次催收无果，遂于2014年3月24日诉至本院，主张前述实体权利。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告是具有物业服务资质的企业，与美景公司签订的《前期物业服务合同》、与美景花园一至三期业委会签订的两份《物业服务合同》均合法有效，对原、被告具有约束力。
关于房屋漏水问题。物业管理企业系根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，按照物业合同的约定，提供相应的服务。本案中，被告所述之房顶漏水问题系建筑物本身的质量原因所致，且该部分建筑属于全体业主共有部分，依据法律规定，涉及建筑物共有部分的维修等应由业主共同决定。况且，《前期物业服务合同》《物业服务合同》均有约定：“因房屋建造质量，设施设备质量或安装质量等原因，使物业或者物业的一部分达不到正常使用功能，由甲方承担责任并作善后处理”，说明房屋建造质量、设施设备质量或安装质量等出现问题应由美景公司或美景花园一至三期业委会承担责任并作善后处理。故被告将其家中房顶渗水未能获得及时修复的责任归于原告，缺乏依据，本院不予支持。至于被告房屋内部维修责任亦与原告无关，本院不予支持。被告不依约交纳物业服务费，已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定承担继续履行以及支付违约金等违约责任。
关于诉讼时效问题。被告表示原告从未催缴过物业服务费并提出诉讼时效的抗辩，原告亦未提交有效证据证实诉讼时效中断的情形，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，本院对原告起诉之日倒推两年之前的物业服务费、梯灯费不予保护。即被告应向原告支付自2012年3月25日至2013年12月31日的物业服务费2357.23元［94元／月×（7日÷31日／月＋8月）＋132元／月×12月］。
关于违约金的问题。诉讼中，被告对违约金的计算提出抗辩，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院将被告应承担的违约金调整为：从欠费次月起，以每月欠费总额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。
关于梯灯费问题。前期物业服务合同明确了共用的水电费根据各户使用量另行分摊，虽原告未能提交梯灯费的发票，但梯灯费在日常居住生活过程中确实会产生，原告主张按3元／月计收梯灯费亦属合理，本院予以支持。被告应向原告支付自2012年3月25日至2013年12月31日的梯灯费60.68元［（7日÷31日／月＋20月）×3元／月］。
综上，原告诉求合理部分，本院予以支持；被告抗辩合理部分，本院亦予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告谢宝鸿于本判决生效之日起七日内向原告中山火炬城建物业服务有限公司支付自2012年3月25日至2013年12月31日期间的物业服务费2357.23元及违约金［计算方法：从欠费次月1日起至本判决确定给付之日止，以每月拖欠物业服务费总额为基数（其中2012年3月欠费总额为21.23元，2012年4月至2012年12月期间每月欠费总额为94元，2013年1月至2013年12月期间每月欠费总额为132元），按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算］；
二、被告谢宝鸿于本判决生效之日起七日内向原告中山火炬城建物业服务有限公司支付梯灯费60.68元；
三、驳回原告中山火炬城建物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费74元，减半收取37元（原告已预交），由原告中山火炬城建物业服务有限公司负担12元，由被告谢宝鸿负担25元（被告在本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 林佩坚
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 雷绮婷