江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洪民三终字第207号
上诉人（原审被告）：南昌女子职业学校，住所地：南昌市三经路388号，组织机构代码：F3772864-3。
法定代表人：赵彤，董事长。
委托代理人：林虹，该学校行政代理。
委托代理人：李志锋，该学校常务副校长。
被上诉人（原审原告）：南昌百特生物高新技术股份有限公司，住所地：南昌市昌东工业区东升大道699号，组织机构代码：15840524-3。
法定代表人：练新廷，董事长。
委托代理人：彭祝宪，该公司董办主任。
委托代理人：王剑，该公司董事长助理。
上诉人南昌女子职业学校（以下简称女子学校）因与被上诉人南昌百特生物高新技术股份有限公司（以下简称百特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市青山湖区人民法院（2014）湖塘民初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人女子学校委托代理人林虹、李志锋，被上诉人百特公司委托代理人彭祝宪、王剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年3月24日，双方签订了一份《房产租赁合同》，合同约定，百特公司将所有的坐落于南昌市青山湖区民安路民营科技园内（第1-6层）房屋租给女子学校开办学校。租赁期为2009年3月24日至2012年3月23日止，每年租金为102万元，包括消费代金券6万元。租金按每月8万元，消费代金券5000元。女子学校在合同生效之日向百特公司支付定金20万元，在正式使用房屋时，所交定金转为保证金。如女子学校违约，百特公司不退回定金。如合同期满，保证金退回女子学校。合同第五条第1项约定：在房屋租赁期间，乙方负责缴纳自身日常使用所产生的一切费用如：水费、电费、电话费、卫生费（包括但不仅限于）等。因逾期缴纳各项费用所产生的滞纳金由乙方承担。双方还约定了违约责任，任何一方违约，须向对方交纳每年租金的20%作为违约金。
合同期满后的2012年4月24日，百特公司向女子学校发出一份《公务函》，要求上调每年租金至134.16万元，每月11.18万元，取消消费代金券，要求尽快回复。同年5月17日，百特公司向女子学校再次发出一份《公务函》，要求调整每年租金至130.16万元，每月10号前支付10.85万元，取消消费代金券，要求女子学校在10日内回复。2013年4月18日，女子学校向百特公司发出一份《公函》，提出因百特公司和女子学校在2012年协商出售场地承诺税收各半，后由于百特公司反悔而造成不能购买，另女子学校在申办申谷广场花费了许多费用，在校学生人多，迁校困难，要求百特公司延长一年租赁期限，租金自2013年3月起算。2013年9月12日，百特公司向女子学校发出一份《公函》，就女子学校于2013年4月18日公函作出答复，不承认自己违约，原因是女子学校未能执行购买协议，女子学校申办申谷广场费用与百特公司无关，不同意延长租期一年，女子学校占有房屋407天，欠租金112万，利息6万元以上，要求女子学校15天内付清租金及利息。2013年10月29日，百特公司向女子学校出具《公函》，要求女子学校付清租金124.5万元（含消费代金券7.5万元），利息6万元。同年11月2日，百特公司致女子学校公开信，要求女子学校三天内付清拖欠租金125万。2013年10月25日，女子学校书面回复百特公司，考虑双方因协议“百特生物科技园”转让合作，女子学校投入380万添物、装修、改造，损失巨大，要求百特公司给予一定补偿，提及双方交谈到如转让成功，百特公司可不要房租，协议如失效，要求支付房租，女子学校愿支付部分租金，即2013年1月至6月，2013年9月至12月每月租金8万元，计72万元，要求百特公司减免部分租金。2014年1月16日，女子学校搬离租赁房屋，双方办理了交接手续。百特公司为女子学校代垫水电费9013.64元。
另查明，百特公司与女子学校申办的江西同心彩虹服务外包有限公司于2012年8月26日签订了一份《合作协议书》，约定由百特公司将已向银行抵押贷款的百特科技园作价5000万整体入股江西同心彩虹服务外包有限公司，占股份96%，双方共同寻找3000万元资金为百特公司偿还贷款，百特公司同意江西同心彩虹服务外包有限公司以4500万元购买上述96%股权，江西同心彩虹服务外包有限公司贷款4000万元后付给百特公司3600万元，余款900万元一年内付清。整体转让时间为江西同心彩虹服务外包有限公司应在2012年10月底前办理完毕，否则协议解除。办理解押、入股、转让费用各承担一半。后该份协议并未实际履行。
原审法院认为，百特公司与女子学校于2009年3月24日签订的《房产租赁合同》是双方真实意思表示且合法有效，并已实际履行完毕。合同约定的三年租赁期届满后，双方未签订书面的续租合同，但女子学校使用租赁房屋至2014年1月16日，这期间双方形成了不定期租赁关系，女子学校应按实际占用租赁物的期间向百特公司交纳租赁费用，每月租金8万元消费代金券5000元。根据租赁合同约定，女子学校应该承担租赁期间的水电费用。女子学校辩称双方成立的江西同心彩虹服务外包有限公司时存在合作协议，双方就该合作事项同意减免租金，但该合作协议并未实际履行，故对女子学校该项辩称不予采纳。百特公司请求女子学校支付截止2013年12月31日止的租金139万元（其中人民币128万元，消费代金券11万元）及代垫水电费9013.64元，予以支持。百特公司请求支付租金的利息182850元，因租赁合同中没有租金利息的约定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条的规定，判决如下：一、南昌女子职业学校在本判决生效后十日内一次性给付南昌百特生物高新技术股份有限公司房屋租金139万元（其中人民币126万元，消费代金券11万元）及水电费人民币9013.64元；二、驳回南昌百特生物高新技术股份有限公司其他诉讼请求。案件受理费19755元，由南昌女子职业学校负担16632元，南昌百特生物高新技术股份有限公司负担3123元。
宣判后，女子学校不服提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判驳回百特公司的全部诉讼请求，本案全部诉讼费用由百特公司承担。
女子学校上诉称：1、2009年3月24日，双方签订《房产租赁合同》，被上诉人将其所有的坐落于南昌市青山湖区民安路388号房屋租赁给上诉人开办学校，租期3年，自2009年3月24日至2012年3月23日止。合同期内上诉人按约支付了租金。合同到期后，双方未续签合同，一审法院认定房屋租金每月8万元没有事实与法律依据。2、上诉人将房屋交还给被上诉人时对房屋进行了装修，还建有300平方米简易房，一审判决遗漏上诉人的装修和简易房未处理。3、上诉人与被上诉人协商共同创建“江西同心彩虹服务外包有限公司”，计划成立后向银行贷款4000万元，为此被上诉人承诺上诉人不用支付租金，租赁合同到期后将百特科技园房屋以5000元的价格出售给上诉人。4、为创建江西同心彩虹服务外包有限公司，上诉人投入客服信息服务专业设备支出320万元，食堂改造支出30万元，琴房改造支出20万元，同时上诉人为被上诉人3000万元贷款耗费了大量的人力、物力和财力，然而2012年9月12日被上诉人突然向上诉人下达《公函》，要求上诉人搬出租赁房屋。由于被上诉人擅自单方终止协议，造成上诉人巨额经济损失。
百特公司答辩称：1、双方签订的《房产租赁合同》是双方真实意思表示，是合法有效的。合同期满后，上诉人一直没有搬出涉案房屋，形成了不定期租赁合同，应当支付租金。2、上诉人称一审判决遗漏了上诉人的装修和简易房未处理是错误的，合同第二条和第五条都约定了上诉人应当支付的费用，是上诉人应自行承担的。3、上诉人称其与被上诉人约定不用缴纳租金，没有任何证据。4、与上诉人的合作协议书的第一条和第十三条约定了上诉人需一次性交纳费用，可上诉人并没有交纳，所以该协议书并没有生效，且在协议书中规定了如上诉人没有履行可以更换合作伙伴。
双方在二审均没有提交新证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院另查明，被上诉人在一审提交了应收房租明细表一份及上诉人已交租金（含保证金）的支付凭证25张，明细表中详细记录了上诉人实际使用租赁房屋期间，按照双方合同约定的租金，上诉人应交房租金额及其实际已付房租金额，并附了上诉人付款的银行转账凭证，根据计算，上诉人欠付租金为159万元，扣除20万元保证金，上诉人实际欠被上诉人租赁费金额为139万元，一审庭审时上诉人对该组证据予以认可。二审期间，双方确认这139万元的组成为人民币113万元，消费代金券26万元，上诉人于2015年12月15日向被上诉人交付了26万元消费代金券。
本院认为，上诉人女子学校与被上诉人百特公司2009年3月24日签订的《房产租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。合同期满后，双方未续签合同，但上诉人一直实际占用租赁房屋至2014年1月16日，一审法院按照双方合同约定的租金判决上诉人承担其实际占用期间的租赁费用并无不当，根据双方确认的已付款情况，上诉人欠付的租金为139万元，其中人民币为113万元，消费代金券为26万元。二审期间，上诉人向被上诉人交付了双方确认的26万元消费代金券，故上诉人现还欠付被上诉人租金为人民币113万元。上诉人称其与被上诉人约定不用支付租金，但并未提供证据，故对上诉人这一辩称不予采纳。关于水电费的问题，双方在2014年1月16日的交接清单中已经对上诉人搬离时水表数和电表数进行了确认，故上诉人应缴纳的水电费金额应当以双方确认的水电表数为准。被上诉人诉请的水电费部分超出了双方确认的水电表数，应予调整，根据双方提交的水电费缴费单，户名“百特公司”的水表应缴水费为（57087-54109）×（1.18＋0.8）=5896.44元，户名“女子学校”的水表应缴水费为（83231-83210）×（1.18＋0.8）=41.58元，故上诉人还应缴纳的水费为5938.02元。被上诉人提交了其代缴的2014年2月的电费单，故本院确认上诉人应缴纳的电费为1271元，综上，上诉人应缴纳的水电费为7209.02元。
据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持南昌市青山湖区人民法院（2014）湖塘民初字第34号民事判决第二项；
变更南昌市青山湖区人民法院（2014）湖塘民初字第34号民事判决第一项为“上诉人南昌女子职业学校在本判决生效后十日内一次性给付被上诉人南昌百特生物高新技术股份有限公司房屋租金人民币113万元及水电费人民币7209.02元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按一审判决执行。本案二审案件受理费19755元，由南昌女子职业学校负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗云奇
代理审判员 曹 渊
代理审判员 邓 晖
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 王 倩