上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初18941号
原告(反诉被告)：昌勇。
被告(反诉原告)：周军。
委托诉讼代理人：卢XX。
原告昌勇与被告周军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告向本院提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。原告(反诉被告)昌勇，被告(反诉原告)周军及其委托诉讼代理人卢XX到庭参加诉讼。经双方当事人同意，本案简易程序审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。
原告昌勇向本院提出诉讼请求：1、周军向昌勇支付违约金人民币(币种下同)10,000元；2、周军向昌勇赔偿装修损失费20,000元。
在本案审理过程中，原告撤回第1项诉讼请求，并增加一项诉讼请求“要求周军向昌勇返还房屋租金1,083.33元”。
事实和理由：昌勇于2015年5月1日与周军签订《房屋租赁合同》，约定由昌勇承租位于上海市闵行区青年路XXX-
XXX号房屋(以下简称涉案房屋)，租期自2015年5月1日起至2016年4月30日止。合同签订后，昌勇对涉案房屋装修并经营服装生意。昌勇支付租金至2016年1月31日止。2015年12月31日，昌勇接到政府限期搬离的通知。遂与周军联系，周军表示后续还可以继续营业，要求昌勇自2016年1月10日起暂停营业。故昌勇于2016年1月10日之后未再营业且未使用涉案房屋。2016年1月12日，周军向昌勇返还了押金6,500元及半个月的租金3,250元，同时向昌勇索要涉案房屋钥匙，但因周军不同意赔偿昌勇装修损失，故昌勇不同意归还钥匙。后经协商，由周军与政府协商，若协商成功，则昌勇继续租赁并支付租金。周军同时承诺昌勇无需支付不能营业期间的租金。故昌勇就回家等消息。后因租赁期限将届满，昌勇与周军签订了一份租赁合同，约定租期自2016年3月1日起至2018年2月28日止。签订该份协议时，因周军仍在与政府协商，故双方约定若与政府协商成功，则昌勇支付押金及租金；若与政府协商不成，前后两份租赁合同同时解除并解决装修赔偿的问题。然2016年4月底，有人自称是涉案房屋的房东要求昌勇返还涉案房屋的钥匙。2016年5月15日，周军通过短信通知昌勇搬离涉案房屋并强行撬锁，也不同意向昌勇支付违约金和赔偿装修费。故昌勇为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。
被告周军辩称，同意返还昌勇所主张的租金，金额也认可。同意赔偿装修损失，但是仅同意赔偿1,000元。2016年1月，因昌勇表示无法经营且要回家过年，故周军将押金及房屋租金退还给了昌勇。昌勇当时也确实要求周军赔偿装修损失10,000元，但周军发现昌勇在涉案房屋内的装修不值该价格，故未同意昌勇的要求。且因周军正与政府协商，故让昌勇先回家过年，等协商结果。周军在返还押金及房租时明确要求昌勇在2016年1月15日前搬离涉案房屋。昌勇同意并表示搬离时会将钥匙交给隔壁陈华良。但实际昌勇并未返还钥匙。2016年3月1日，昌勇询问周军与政府协商有无结果，周军表示政府还未决定。当天，在昌勇的要求下，周军与昌勇签订了一份租赁合同。对该份合同，周军认为，该份合同仅为意向合同。一方面，系因昌勇并未就此租赁合同付过相应押金。另一方面，当时约定，若政府同意继续经营，则涉案房屋继续出租给昌勇；若政府不同意，则合同解除。期间若昌勇要用涉案房屋就用。2016年4月，政府通知涉案房屋不能再开店，故周军一方要求昌勇归还钥匙。但昌勇拒绝返还并称还有物品在涉案房屋内。后周军一方又通过短信要求昌勇一周内返还钥匙、否则撬锁强行收回房屋。但昌勇不予理睬。故2016年5月18日，周军自行收回涉案房屋。进屋后发现涉案房屋内只有墙纸、地板，昌勇自有物品均已搬离。对于涉案房屋的装修，经现场查看及昌勇自行罗列的装修内容，周军认为材料加人工顶多3,000元至5,000元，现经折旧，周军只同意赔偿1,000元。
鉴于昌勇无理占用涉案房屋不返还，周军向本院提起反诉请求：要求昌勇支付周军自2016年1月10日起至2016年5月18日止的房屋租金损失10,000元。
针对周军的反诉请求，昌勇辩称，不同意周军的反诉请求。自2016年1月10日起，昌勇就未再营业，也不住在涉案房屋内。系因周军不同意赔偿装修费，昌勇才未归还钥匙。且当时周军表示还在与政府协商。周军撬锁后就将涉案房屋出租给了他人。
本院经审理认定事实如下：昌勇为经营服装店向周军租赁涉案房屋。2015年4月30日，周军(出租房，签约甲方)与昌勇(承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用。房屋建筑面积14平方米。房屋租金一季度为19,500元。签订合同，甲方收取租房押金6,500元，待租赁期满并与乙方结清费用后，全额退还给乙方(不计利息)。租期自2015年5月1日起至2016年4月30日止。乙方经甲方同意可在租赁的房屋内进行装修和添置设备，租赁期满后，乙方可将其添置的可拆的不动产部分自行拆除。涉案房屋如遇市政或动迁需要，本合同自行终止。
周军按约向昌勇交付了涉案房屋。昌勇取得涉案房屋后即对涉案房屋进行了装修用于经营服装，并按约向周军支付了押金6,500元及至2016年1月31日止的租金。
2015年12月30日，上海市闵行区七宝镇拆违和环境综合整治工作领导小组办公室向各经营户、租户送达《关于限期搬离的通告》，该通告记载根据市委、区委关于推进拆违和环境综合整治的工作要求，本区域将于2016年1月11日起，正式启动综合整治工作，依法取缔无证无照经营门店。请相关经营户、租户于2016年1月10日前完成清退、搬离工作，对于未按期搬离的租户、经营户，将组织开展联合执法，坚决予以取缔。
后昌勇于2016年1月10日停止经营。昌勇与周军就停止经营后的相关问题进行沟通，昌勇要求周军赔偿其装修损失10,000元，但周军对此要求不予认同，双方协商无果。随后2016年1月12日，周军向昌勇返还了6,500元押金及3,250元的租金。同时周军向昌勇要求返还涉案房屋的钥匙。但昌勇认为因周军拒不赔偿其装修损失，故其最终未向周军返还钥匙。据双方庭审陈述，租赁双方在当时就昌勇能否继续经营使用涉案房屋也进行过协商，因周军当时就此问题在与政府协商，故周军表示等其与政府的协商结果再决定。
2016年3月1日，昌勇询问周军就能否继续经营问题与政府协商有无结果，周军表示政府尚未决定。当天，在昌勇的要求下，周军与昌勇签订了一份《房屋租赁合同》，该合同记载房屋租金为6,500元/月；签订合同，周军收取押金6,500元；租期自2016年3月1日起至2018年2月28日止；该商铺如遇市政动迁和政府整顿等等不可抗拒的原因造成昌勇无法正常营业，属违约责任，需向昌勇支付违约金10,000元作为赔偿。但此后，昌勇并未依据该份合同向周军支付相应的租金及押金。
2016年4月底，周军一方因获悉涉案房屋不能用于经营故要求昌勇返还涉案房屋钥匙。但昌勇予以拒绝。
2016年5月15日，周军一方向昌勇发送短信，表示因市政原因导致合同无法继续履行，合同自动解除，周军已向昌勇归还押金和半个月房租，但至目前为止，昌勇已经4个多月未交房租也未返还钥匙，故限期3日归还。否则周军在居委、社区的见证下撬锁。昌勇收到该短信未予理睬。2016年5月18日，周军撬锁并自行收回涉案房屋。收回房屋当日，涉案房屋内仅剩固定装修。
另查明，涉案房屋登记于周军和案外人周某名下，用途为居住。
以上事实，由昌勇提供的《房屋租赁合同》两份、照片，周军提供的《关于限期搬离的通告》、短信、还款凭证、房地产权证、视频资料以及双方当事人的当庭陈述所证实。
本院认为，双方当事人于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》，自双方当事人签字时即成立。但该合同是否发生法律效力，本院认为，根据双方庭审陈述，就该合同签订背景“系因昌勇仍然希望能继续租赁涉案房屋用于经营服装生意，而对于涉案是否能够用于经营的问题，周军在与政府协商，故双方确定先签订该份合同，若政府同意涉案房屋可用于经营，则涉案房屋继续出租给昌勇，否则合同解除”的意见基本一致。由此可见，该合同实际是附生效条件的合同。现因“政府同意涉案房屋用于经营”的生效条件无法成就，且因昌勇、周军实际从未履行过该份合同内容，故该合同实际未生效，对双方当事人不产生约束力。
至于，周军与昌勇于2015年4月30日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行。然在昌勇租赁期间，因政府取缔无证无照经营门店并限令相关租户于2016年1月10日前清退、搬离，而昌勇所经营的服装店并无营业执照，故昌勇于2016年1月10日停止经营。对于导致昌勇停止经营的责任，本院认为，作为出租方周军明知昌勇承租涉案房屋系用于经营，应当保证租赁给昌勇的房屋系能办理营业执照且能正常合法经营，现因涉案房屋的性质无法办理营业执照导致昌勇无法经营，周军对此应当承担一定责任。而作为承租方昌勇，亦应当负有审慎注意、自行核查的义务，既然承租房屋的目的系为了经营，则应当对所租赁的房屋性质以及能否办理营业执照予以注意并进行必要的核查(比如房屋的性质，昌勇完全可通过房地产交易中心自行调取相关信息并了解到涉案房屋的用途为居住；对于居住房能否办理营业执照，昌勇亦可至工商部门进行咨询)。即使存在昌勇所述的周军当时承诺保证经营的事实存在，昌勇也不能一味听信周军所言，而自行忽视无营业执照可能随时被取缔的风险存在，该行为实际也是昌勇对自己权益的不负责任，因此昌勇对自己无法经营亦应当承担一定责任。现鉴于2015年4月30日签订的《房屋租赁合同》租期已届满，且周军已自行收回涉案房屋，故该份合同实际已自行终止。
对于昌勇主张的装修损失，本院认为，鉴于周军对昌勇无法经营涉案房屋存在一定责任，因此周军对昌勇的装修损失应当予以赔偿。但具体赔偿金额，本院认为，虽然昌勇提供了一份2015年5月8日由上海志卓室内装潢有限公司出具的金额为20,000元的《收据》以证明其装修的具体支出，但是在本院受理的(2016)沪0112民初18940号侯杰起诉周军的房屋租赁合同纠纷案件中，承租人侯杰为主张装修损失亦提供了由上海志卓室内装潢有限公司出具的金额为30,000元的《收据》一份，但该收据经庭审核查显然与事实不符，因此鉴于上海志卓室内装潢有限公司违背诚信为他人出具虚假材料，故对上海志卓室内装潢有限公司在本案中提供的《收据》，本院有理由怀疑该份证据的真实性，故本院对该份证据不予采纳。鉴于昌勇确实进行过一定装修，结合双方提供的照片及录像，考虑到昌勇使用涉案房屋所产生的装修折旧以及双方在履约中的过错责任大小，本院综合酌定周军赔偿昌勇装修费损失2,000元。
对于昌勇主张的1,083.33元租金的返还，周军表示同意返还，故本院予以支持。
对于周军主张的2016年1月10日起至2016年5月18日止的租金损失，本院认为，自2016年1月10日(即昌勇停止营业)之后至2016年4月底(即周军获悉涉案房屋不能用于经营而要求昌勇返还涉案房屋钥匙)期间，根据双方庭审陈述，虽然周军在退还押金等费用时确实向昌勇要求返还涉案房屋，但是对于昌勇当时未返还涉案房屋的行为，周军并未积极采取相关法律措施要求昌勇及时搬离、更未向昌勇主张租金，而是表示“等其与政府的协商结果，若政府同意涉案房屋可用于经营，则涉案房屋继续出租给昌勇，否则合同解除”，且周军也当庭陈述“在其与政府协商期间，昌勇若想用涉案房屋就用涉案房屋”，再结合周军在此期间并无向昌勇催要租金的行为，故可见周军并无要求昌勇支付相应租金的意思，因此，周军要求昌勇支付该期间的租金损失并无事实依据和法律根据，本院不予支持。但是2016年4月底，昌勇明确获悉涉案房屋不能用于经营并被要求归还涉案房屋钥匙，但昌勇拒不返还，由此给周军造成的租金损失，昌勇应当承担。虽然对于昌勇主张的装修费损失金额，周军并不认可、也未赔偿，但昌勇并不能以此作为其占有涉案房屋的合法理由，昌勇完全可通过其他合法途径进行主张。鉴于周军已于2016年5月18日自行收回涉案房屋，故本院认为昌勇应当向周军支付自2016年5月1日起至2016年5月18日止的租金损失。对于租金损失的具体金额，本院结合涉案房屋的面积、双方当事人对租金价格的意见、昌勇对涉案房屋的使用状况、双方就本案产生的过错大小等因素，酌定昌勇向周军支付租金损失1,000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)周军于本判决生效之日起七日内赔偿原告(反诉被告)昌勇装修损失费2,000元；
二、被告(反诉原告)周军于本判决生效之日起七日内返还原告(反诉被告)昌勇租金1,083.33元；
三、原告(反诉被告)昌勇于本判决生效之日起七日内支付被告(反诉原告)周军自2016年5月1日起至2016年5月18日止的租金损失1,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计275元，由原告(反诉被告)昌勇负担246.74元，由被告(反诉原告)周军负担28.26元(周军负担之款于本判决生效之日起七日内直接给付给昌勇)。反诉案件受理费25元，由原告(反诉被告)昌勇负担2.50元(昌勇负担之款于本判决生效之日起七日内直接给付给周军)，由被告(反诉原告)周军负担22.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一七年二月七日
书 记 员 刘阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。