上海市松江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0117执异153号
案外人：DONGCHRISTINAMJ(董梦佳)，女，1993年12月23日生，澳大利亚护照号码NXXXXXXX。
委托诉讼代理人：DONGFANGYING(董方英)，女，1954年4月20日生。
案外人：DONGFANGYING(董方英)，女，1954年4月20日生，澳大利亚护照号码PEXXXXXXX。
委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。
申请执行人：沈振华，男，1948年6月19日生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：陈鸣飞，上海瑾之润律师事务所律师。
被执行人：相迪龙，男，1952年11月16日生，汉族，住上海市松江区。
被执行人：彭星星，男，1953年7月3日生，汉族，住上海市。
在本院执行沈振华与相迪龙、彭星星民间借贷纠纷一案中，案外人DONGCHRISTINAMJ(董梦佳)、DONGFANGYING(董方英)于2017年9月8日对执行中查封的位于上海市静安区北京西路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人DONGCHRISTINAMJ(董梦佳)、DONGFANGYING(董�英)异议称：系争房屋二层西南间、西中间部位自解放初即一直由其一家承租居住，房屋的承租人为盛婉卿(董方英母亲)。1987年9月，DONGFANGYING(董方英)注销户口转为澳大利亚国籍。因为根据上海市公有住房差价交换的规定，无本市城镇常住户口的个人不得通过差价换房取得公有住房承租权，故其与被执行人彭星星协商由DONGFANGYING(董方英)出资，彭星星代为购买系争房屋的承租权。2006年9月，由彭星星出面签订了公有住房承租权转让合同，从而获得原由石锡光、上海张宅物业有限公司所使用的两处房屋的承租权，进而将三个部分房屋整合，形成现有的系争房屋。2008年6月，彭星星根据94方案对系争房屋买断产权，并办理了产证，但上述房屋买卖涉及到的所有款项均由DONGFANGYING(董方英)支付，双方也签订相关字据约定彭星星只是代为购买、持有。2011年6月，为了将系争房屋�复至案外人名某，DONGCHRISTINAMJ(董梦佳)与彭星星签订了《上海市房地产买卖合同》。合同签订后，静安区房地产交易中心告知房改售房的限售期并非三年而为五年，故双方未能办理房屋的过户手续。因DONGCHRISTINAMJ(董梦佳)此后一直在美国留学和实习，直至2015年12月份回国与彭星星至交易中心办理过户手续，交易中心告知系争房屋已因彭星星涉案，被上海市松江区人民法院查封，故房屋未能办理过户登记。两案外人认为其拥有上述房屋的所有权，故请求解除本院对系争房屋的查封措施。审理中，两案外人明某系争房屋的权属应归于案外人DONGCHRISTINAMJ(董梦佳)。为此，案外人向本院提交了《上海市房地产买卖合同》、房款收据、上海市公安局户籍证明等材料为证。
申请执行人沈振华称，不同意两案外人的异议请求。按照物权公示效力原则，系争房屋登记的权利�为被执行人彭星星，本案的查封合法有效。据两案外人自己所述，案外人为规避法律以及政策的规定，将系争房屋的租赁权、所有权交由他人代持，也不符合善意第三人的条件。
被执行人彭星星称，同意案外人的异议请求。系争房屋由案外人DONGFANGYING(董方英)及其家人一直居住使用，其只是代其购买。
被执行人相迪龙未发表意见。
本院经审查查明：1987年8月28日，DONGFANGYING(董方英)注销户口，转入澳大利亚国籍。
另查明：2006年9月26日，石锡光与被执行人彭星星签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定石锡光将静安区北京西路XXX号XXX室，租赁部位独用面积18.8平方米的住房承租权转让给彭星星，价格为72万元。
2008年6月1日，上海静安置业集团有限公司与被执行人彭星星签订《上海市公有住房出售合同》，约定由�星星购买上海静安置业集团有限公司出售的系争房屋，房屋全部售价为95,563元。2008年6月26日，系争房屋进行了产权登记，登记的权利人为被执行人彭星星，房屋建筑面积153.16平方米。
再查明：2011年5月20日，案外人DONGCHRISTINAMJ(董梦佳)与被执行人彭星星签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被执行人彭星星自愿将系争房屋转让给DONGCHRISTINAMJ(董梦佳)，转让价格为5,355,000元。
又查明：本院于2016年12月19日作出的(2015)松民一(民)初字第10204号民事判决已经发生法律效力。该判决确定“一、被告相迪龙于本判决生效之日起十日内归还原告沈振华借款10,000,000元及2013年4月18日至2014年4月17日的利息2,160,000元，合计12,160,000元；二、被告相迪龙于本判决生效之日起十日内支付原告沈振华逾期利息(以10,000,000元为本金，2014年4月18日至判决生效之日按24%/年计算)；三、被告彭星星对本判决第一项、第二项中被告相迪龙的付款责任承担连带责任；四、驳回原告沈振华的其余诉讼请求。”该案审理过程中，申请人提出财产保全申请，本院于2015年12月30日轮候查封了系争房屋。此前，(2015)松执字第4711号查封于2017年10月10日解除，本案递进为正式查封。因被告未能履行上述生效法律文书确定之义务，根据权利人的申请，本院于2017年4月20日以(2017)沪0117执2836号案件立案执行。
案件审查过程中，案外人DONGFANGYING(董方英)向本院表明，因被执行人彭星星是代为购买系争房屋，故2011年5月20日DONGCHRISTINAMJ(董梦佳)与被执行人彭星星签订《上海市房地产买卖合同》后，其并未按照合同约定支付相应房款，只是向被执行人彭星星支付了136万元作为对其代为购买房屋而被限购的补偿。除此以外，案外人DONGFANGYING(董方英)亦向本院表明，系�房屋的限售期应当至2013年6月止，但因DONGCHRISTINAMJ(董梦佳)一直身处美国学习与实习，故其直至2015年12月才回国办理房屋过户，但此时房屋已被司法查封，未能成功办理过户手续。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名某的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，系争房屋虽确为案外人及其家人长期居住使用，但案外人在明知自己不具备差价换房和成本价购买公有住房资格的情况下，与被执行人约定对系争房屋代为购买，其应当对其自身规避行政性规定的行为承担相应的法律后果。此外，案外人与被执行人在2011年签订房屋买卖网签合同后，未按照合同约定支付相应房款，且在限售期满后的合理的时间内，因自身原因未及时办理过户手续。综上所述，案外人对某系争房屋登记在被执行人名某以及限转期满后未及时办理过户存有过错，故对某其解除查封的请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人DONGCHRISTINAMJ(董梦佳)、DONGFANGYING(董方英)的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判�、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 徐晓枫
审 判 员 施建跃
人民陪审员 邵 毅
二〇一七年十月十日
书 记 员 邵 毅
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。