云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云05民终219号
上诉人（原审原告）鲁玉梅，女，1965年6月16日生，汉族，保山市隆阳区人，个体工商户，住保山市隆阳区。
委托代理人胡潇、朱治宇，云南天利达律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）段会生，男，1967年4月16日生，汉族，保山市隆阳区人，居民，住隆阳区。
上诉人鲁玉梅与被上诉人段会生确认合同有效纠纷一案，不服隆阳区人民法院（2016）云0502民初3229号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年3月13日受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人鲁玉梅及其委托代理人胡潇、朱治宇，被上诉人段会生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人鲁玉梅的上诉请求：1，依法撤销隆阳区人民法院（2016）云0502民初3229号民事判决；2，撤销改判确认上诉人与被上诉人双方2011年4月26日签订的《房地产转让合同》合法有效；3，由被上诉人协助上诉人办理产权登记手续并向上诉人支付违约金85200元；4，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：2011年4月26日，上诉人与被上诉人签订《房地产转让合约》，就上诉人购买被上诉人拥有的位于保山市隆阳区××东门社区××（××东片岔河搬迁安置用地65号，后文简称“标的地块”）160㎡达成书面协议，上诉人以42.6万元的价格购买被上诉人拥有的标的地块，后上诉人按合同约定向被上诉人支付购地款42万元。因上诉人建房面积不够，经过拆迁办及被告同意，2011年上诉人以被上诉人名义向保山市国土资源局隆阳分局购买65号旁的地54.5㎡，并由上诉人支付全部购地款项59950元。同年，经过被上诉人同意，上诉人以被上诉人名义办理房屋建设手续，后上诉人出资180万元建盖房屋。2012年8月上诉人出资建盖的房屋竣工验收，上诉人居住至今。《房地产转让合约》第四条约定“双方约定的付款方式为：三次付款。……3，三次付款（定金）人民币16000元，支付条件：该房地产转户完毕支付。”第七条约定“上述房地产办理过户手续所需税费由上诉人承担，被上诉人有义务协助办过户手续。”房屋竣工后，上诉人一直催促被上诉人协助到有关部门办理产权手续，但被上诉人均以各种理由拖延不协助办理，其行为系违约，理应承担相应的违约责任。一审法院在判决中忽视本案上诉人已经出资在争议的两块地块上建盖房屋并居住至今的事实，错误的适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条认定合同无效，与现行法律相违背，故诉请二审法院依法改判。
被上诉人段会生辩称：答辩意见与一审时的答辩意见一致。认可《房地产转让合约》有效，也愿意协助上诉人办理相关产权事宜。但上诉人非本村村民，54.5平方米土地是被上诉人通过协商同意，协助上诉人办理相关手续，由上诉人出钱垫付购买的，系被上诉人所有。这54.5平方米土地并未在《房地产转让合约》范围内，应由双方另行协商转让的价格。
上诉人鲁玉梅向一审法院起诉请求：确认原被告双方2011年4月26日签订的《房地产转让合约》合法有效；被告协助原告办理产权登记手续；被告向原告支付违约金85200元，诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的法律事实是：2006年9月6日保山市金厦房地产开发有限责任公司与段会生签订拆迁协议书一份，段会生取得安置地320平方米。2011年4月26日原被告签订《房地产转让合约》，约定甲方（段会生）将座落在隆阳区兰城街道东门社区岔河8组的房地产出让给乙方（鲁玉梅），占地面积160平方米，成交价格42.6万元，分三次付款：签合同当日支付5万元，2011年5月20日支付36万元，房地产转户完毕支付1.6万元。违约责任：若乙方违约，甲方扣除房地产总价的20%作为违约金，其余的在违约日起5日内退还给乙方。若甲方中途违约，应在违约之日起5日内将乙方付款退还给乙方，并需支付给乙方该房地产总价的20%作为违约金。上述房地产办理过户手续所需税费由乙方承担。甲方有义务协助办户手续。2011年5月20日段会生向鲁玉梅出具收条一份，载明：今收到鲁玉梅购地款41.6万元，剩余尾款1万元。《房地产转让合约》签订后，被告又申请购买了54.5平方米的土地，购地款5.995万元由原告鲁玉梅支付。后原告以被告的名义申请在东西长19.5米，南北长11米，总面积214.5平方米的土地上建盖了房屋，现原告居住在该房屋内。
一审法院认为,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案原被告2011年4月26日签订的《房地产转让合约》虽约定段会生将座落在隆阳区兰城街道东门社区岔河8组的房地产出让给鲁玉梅，但经审理原被告确认原被告签订该合同转让的是划拨土地使用权，但原被告在起诉前均未取得有批准权的人民政府的批准，故该合同应当认定无效。故原告请求法院确认原被告2011年4月26日签订的《房地产转让合约》合法有效，被告协助原告办理产权登记手续，被告向原告支付违约金85200元的诉讼请求，本院不予支持。本案审理过程中，经本院询问原被告均未就若合同无效，提出自己的请求。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告鲁玉梅的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新的证据，也未对一审认定的法律事实提出异议，本院对一审认定的法律事实予以认定。
本院认为，民事主体在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或者合同约定的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府批准转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。根据这一规定，划拨土地使用权并非禁止转让，而是设置了转让的前置程序，其目的在于维护国家土地管理秩序和打击擅自改变划拨土地的使用用途损害国家利益的行为。《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，被上诉人段会生因撤迁安置取得国有划拨土地使用权后，在平等自愿的基础上与上诉人鲁玉梅签订《房地产转让合约》，将自己用于建房的国有划拨土地使用权转让给上诉人鲁玉梅用于建房，并没有改变土地的使用性质，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，不应认定为无效合同，而应认定为在未批准前尚未生效的合同。该合同一经有批准权的人民政府批准即生效，也即为有效合同。是否批准不是由人民法院确定，而是合同双方当事人办理产权变更过户登记时由人民政府确定。人民政府审查后批准的，受让人应按规定缴纳土地出让金，涉案房地产的买卖行为不会造成国有划拨土地使用权控制权的流失和国家利益的损害。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。该案起诉前虽未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，但未获批准的原因并非政府不予批准，而是被上诉人段会生不履行合同义务协助上诉人办理批准手续。且在一、二审审理过程中，上诉人与被上诉人均认可2011年4月26日签订的《房地产转让合约》的效力。因此，一审判决认定合同无效的理由不能成立。上诉人要求确认合同有效的上诉请求成立，应予支持。
关于上诉人鲁玉梅请求认定被上诉人段会生违约并承担违约金的请求，本院认为，被上诉人段会生不履行合同的约定协助办理房地产过户手续，是因为《房地产转让合约》签订后，又以被上诉人名义申请购买了54.5㎡的土地，这54.5㎡土地并未在《房地产转让合约》范围内，应由双方另行协商转让的价格，因协商未达成一致意见而未协助办理。被上诉人段会生行使抗辩权的行为不构成违约事实。故上诉人的这一上诉请求不能成立，不予支持。
关于《房地产转让合约》之外的54.5㎡土地归属问题，上诉人的诉讼请求中并未提及。为减少当事人诉累，节约司法资源，本院根据在二审审理中上诉人与被上诉人提出的诉辩主张做如下综合评判：被上诉人提出抗辩，因《房地产转让合约》不包含54.5㎡土地，而这块土地是被上诉人名下的，应另行协商转让价款。上诉人则认为，该地块系上诉人向撤迁办申请划拨并支付土地款，仅因为要与《房地产转让合约》转让得到的160㎡土地整体利用，才以被上诉人的名义申请，因此不应另行支付价款。本院认为，上诉人主张其向撤迁办申请划拨而得到该地块无证据证实，但鉴于该地块与上诉人转让所得的地块已形成整体利用的事实，且上诉人已建房居住，应一并转让至上诉人名下。转让的价款可参照上诉人与被上诉人签订的《房地产转让合约》约定的价款，即426000元÷160㎡＝2662.5元/㎡×54.5㎡＝145106.25元。扣除上诉人已缴纳款项59950元，上诉人鲁玉梅应支付给被上诉人段会生85156.25元。
综上所述，本院认为，本案一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，上诉人鲁玉梅的上诉请求部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销隆阳区人民法院（2016）云0502民初3229号民事判决。
二、上诉人鲁玉梅与被上诉人段会生2011年4月26日签订的《房地产转让合约》有效。
三、被上诉人段会生于本判决生效后三个月内协助上诉人鲁玉梅将涉案房地产过户到鲁玉梅名下。
四、上诉人鲁玉梅于本判决生效后三个月内支付给被上诉人段会生补偿款人民币85156.25元。
五、驳回上诉人鲁玉梅的其他诉讼请求。
二审案件受理费2130元，由上诉人鲁玉梅负担。
审判长 杨明朗
审判员 张 燕
审判员 古 颖
二〇一七年五月二十六日
书记员 金佳玲