四川省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）川民申字第1466号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：吴逊忠，男，汉族，1963年12月28日出生。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：成都市高新区韩记紫砂炖品菜馆。住所地：四川省成都市肖家河沿街*号。
投资人：韩琪智，该菜馆经理。
再审申请人吴逊忠因与被申请人成都市高新区韩记紫砂炖品菜馆（以下简称韩记炖品）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2014）成民终字第6384号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
吴逊忠申请再审称：一、关于合同约定的租金是否显失公平并应予变更问题。首先，韩记炖品系转租行为，其并无证据证明向吴逊忠和敬晓英告知或出示过与原房东的租赁合同。因此，韩记炖品与敬晓英达成的高额租金应视为其故意隐瞒信息利用吴逊忠缺乏相关经验欺诈所造成的。其次，吴逊忠有充分证据证明双方之间权利义务不对等，违反公平合理原则。故韩记炖品在签订合同时的故意隐瞒及高额租赁行为可以认定为合同租赁金额显失公平，对吴逊忠请求变更租金的反诉请求应予支持。二、关于韩记炖品是否存在违约行为的意见。1.二审法院对吴逊忠所主张的韩记炖品多收取的物管费没有支持错误。2.二审法院未对韩记炖品偷电的行为进行认定错误。3.韩记炖品未交付全部房屋属违约行为，应赔偿其占用房屋给吴逊忠造成的营业损失。三、关于韩记炖品未保持通道畅通而赔偿损失金额的计算错误。四、二审法院对转让费损失没有认定错误。转让费应当计入营业成本，而影响营业时间就造成营业成本的回收，势必造成损失。五、关于韩记炖品是否有权解除合同及合同解除后相关问题的意见。1.二审法院对韩记炖品要求解除合同的诉讼请求予以支持是错误的。吴逊忠未在2014年2月1日后交纳租金系基于从2012年4月吴逊忠接收茶楼时，韩记炖品就一直存在所述种种违约行为，导致无法正常经营。吴逊忠未交纳租金等行为，是履行抗辩权，在抗辩事由消除后，吴逊忠自愿履行合同义务，不会导致合同目的无法实现。2.关于违约金支付问题的意见。吴逊忠未交纳租金等相关费用，是履行抗辩权，没有违约行为，二审判决吴逊忠支付2万元违约金是错误的。3.二审法院判决吴逊忠支付租金、物管费的金额错误。租金不应按每月45833元计算，而是按每月20833元计算，物管费按面积分摊，应为1333元。请求请求依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定依法再审本案。
本院认为：韩记炖品与案外人敬晓英签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反有关法律法规的禁止性规定，合法有效。在合同履行过程中，吴逊忠在与敬晓英达成协议并经韩记炖品同意后，承接了敬晓英在合同中的权利义务。
关于案涉合同约定的租金是否显失公平以及是否应予变更的问题。最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”。当事人依法享有自愿订立合同的权利。首先，韩记炖品在转租案涉房屋第三、四层时，交易的标的物房屋是处于公开展示的状态，租金等费用数额在合同中亦有明确约定。吴逊忠作为承租人其可在缔结合同前，对其拟租赁的房屋租金、同地段房租价格水平以及合同主要条款内容等进行充分考量后自由选择是否接受合同条件以及是否缔结合同。而本案中，吴逊忠从敬晓英处承接该房屋时，对租金、履行期限等情况应是清楚知晓的。韩记炖品在吴逊忠与敬晓英的交易关系中并未直接参与议价，也没有针对吴逊忠提高原来约定的租金等费用，且吴逊忠不能证明韩记炖品知道敬晓英向其收取了转让费并从中获益，或实施了欺诈行为，或具有利用自身优势或吴逊忠缺乏经验导致交易结果明显违反公平、等价有偿原则的情况。武侯房产公司对韩记炖品承租案涉房屋后将其部分转租或对外承包经营不持异议，而相关法律法规对转租可以收取的租金数额也并无禁止性或限制性的规定，更无要求市场主体在转租房屋时必须依照原租赁价格转租的商业惯例存在。因此，二审法院对吴逊忠关于案涉合同应予变更的理由不予支持并无不当。
关于吴逊忠上诉主张韩记炖品应退还多收取的物管费、赔偿偷电给其造成的损失，以及韩记炖品应赔偿占用房屋所造成的营业损失的问题。虽然案涉合同约定韩记炖品将三、四楼提供给吴逊忠使用，而韩记炖品实际也占用了其中部分场地。但吴逊忠系取代敬晓英成为案涉合同的当事人，敬晓英最初从韩记炖品处接手案涉房屋时理应对场地、面积、物管费分担等问题进行了确认，其接手房屋后进行了装修并已投入了使用，且按时交纳了租金、物管费等费用，在履约过程中敬晓英未对房屋交付及费用分担问题向韩记炖品提出了异议，应视为双方已就此达成了协议。因韩记炖品实际占用部分场地的情况在吴逊忠决定从敬晓英处承接案涉合同的权利义务前就已客观存在，而吴逊忠在决定接手前可对该房屋进行充分查看、对原合同履行情况进行充分了解，并确认房屋包括面积、布局、装修、费用分担等具体情况，而吴逊忠并未证明其在提出更名申请时对合同本身或履行情况提出过任何异议，应视为已经接受了韩记炖品与敬晓英达成的全部协议并同意照原情况执行。对于吴逊忠主张韩记炖品存在偷电应赔偿其损失的问题。吴逊忠并无充分证据证明韩记炖品存在偷电行为，且吴逊忠也无证据证明其所主张的韩记炖品偷电行为给其造成的具体损失金额。二审法院认定吴逊忠的该项理由不能成立并无不当。
关于吴逊忠主张2012年5月、10月、11月、12月吴逊忠每天受影响的营业时间应按2.5小时计算，而不应按每天1小时计算的问题。作为茶楼经营而言，每日的营业时间并不完全固定，且茶楼经营作为商业活动，其营业收入受到经营地点、经营时间、茶楼附近人口流量、每人次消费金额等诸多因素的影响。即虽然韩记炖品存在未按约保证通道一直畅通的违约行为，但上述行为对吴逊忠经营的茶楼营业收入所造成的影响大小及损失多少，并非唯一直接决定因素。且吴逊忠在2012年6月至9月期间请人看守大门至茶房结束营业，而在国际花园2012年年底严格执行门禁制度之前、提前关闭大门对吴逊忠营业造成的不利影响应小于在此之后所造成的不利影响，韩记炖品每天结束营业时间在晚上九点至十点之间并不固定。二审法院根据查明事实，对2012年5月、10月、11月、12月吴逊忠每天受影响的营业时间按1小时计算其所受损失并无不当。吴逊忠主张应按每日2.5小时计算损失的理由缺乏充分依据，不能成立。对于吴逊忠主张的转让费损失，该转让费系吴逊忠与敬晓英之间协商一致的结果，也实际由敬晓英所收取，韩记炖品并不知晓，故吴逊忠主张应计算转让费损失的理由缺乏依据。
关于韩记炖品是否有权解除合同的问题。按照合同约定，吴逊忠逾期一个月不交纳租金，韩记炖品即享有解除合同的权利。本案中，吴逊忠在2013年12月23日以后就拒绝向韩记炖品支付相关费用，其对案涉房屋在2014年2月1日以后的租金、2013年12月1日以后的物管费、垃圾清运费、电费、燃气费均未向韩记炖品交纳。根据查明事实，韩记炖品的违约行为仅是未在吴逊忠营业时间内保持通道一直畅通，并非对合同根本义务的违反，合同也并未约定吴逊忠据此享有不交租金及相关费用的权利。因此，韩记炖品主张解除合同的请求符合合同约定。如上所述，吴逊忠未按约支付租金及相关费用的行为已构成违约，按照合同约定，吴逊忠应当每日按照未交纳租金的3%承担违约金，二审法院综合本案案情，判令吴逊忠支付2万元违约金并无不当。关于吴逊忠主张租金应按每月20833元计算，物管费应按面积分摊计算为1333元的问题。案涉《租房合同》明确约定租金为每年55万元，即吴逊忠每月应付租金45833元，而吴逊忠主张租金按每月20833元计算仅系依据其单方标准计算而来，与合同约定不符。二审法院对此不予支持并无不当。
综上，吴逊忠的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回吴逊忠的再审申请。
审 判 长 郭伟
审 判 员 谯斌
代理审判员 邓军
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 谭凌