南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第377号
原告：南京领誉建材贸易有限公司（以下简称领誉公司），组织机构代码69460470-5，住所地本市鼓楼区湖北路3号201室。
法定代表人：徐文，总经理。
委托代理人：林若洵，江苏林若洵律师事务所律师。
被告：江苏省海宇置业有限公司（以下简称海宇公司），组织机构代码13478640-8，住所地本市鼓楼区中山路55号新华大厦29楼。
法定代表人：吴华，董事长。
委托代理人：戎浩军、ＸＸＸ，江苏三法律师事务所律师。
原告领誉公司与被告海宇公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告领誉公司的委托代理人林若洵、被告海宇公司的委托代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告领誉公司诉称：原、被告于2011年7月11日签订《房屋租赁协议》，约定由原告将具有转租权的本市鼓楼区模范马路130号房屋一、二层部分出租给被告，双方对租期、租金标准、支付时间、迟延付款的违约金等进行了约定，并由被告提供座落于本市鼓楼区中山北路95-1号、95-2号房屋作担保。协议还约定，租赁期间，被告延付租金超过七天，原告除收取滞纳金及相应租金外，有权解除协议并收回房屋，因此造成的诉讼，被告应承担诉讼费和原告提起诉讼聘请律师的费用。协议签订后，除首次租金被告按期支付外，其余每月的租金均未按协议履行。原告多次催告后，被告拖欠未付。原告曾于2012年4月17日向法院提起诉讼。该案经处理后，被告仍未按调解协议履行。从2012年6月1日起仍拖欠租金未付。原告于2012年12月4日向被告发出《解除房屋租赁协议通知书》，决定于2012年12月15日起解除合同。被告签收解除通知后，至今未向原告交还房屋。现原告诉至法院，请求判决确认原、被告之间签订的《房屋租赁协议》自2012年12月15日起解除；被告支付截止2012年12月31日拖欠的租金420100元，迟延支付租金的违约金135500元；被告交还本市鼓楼区模范马路130号房屋，并按每月144300元标准支付自2013年1月1日起至实际返还之日止的房屋使用费；被告承担原告律师费损失22768元，并承担本案诉讼费用。
被告海宇公司辩称：本案涉案合同系被告员工孙靖旻伪造单位公章与原告所签，被告并不知晓。就孙靖旻伪造公章一事，被告已向公安机关报案，公安机关将在近期予以立案。若本案所涉租赁合同有效，被告同意解除合同，支付合同解除前的租金。原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。因被告并未实际使用涉案房屋，无法返还涉案房屋，亦不同意支付合同解除后的房屋使用费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，本市模范马路130号一、二层房屋为钢混结构，建筑面积4683.16平方米，登记产权人为南京开元经济开发有限公司（以下简称开元公司）。2011年7月1日，开元公司向原告出具确认书，将上述涉案房屋交由原告经营管理或转租。
同日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，约定原告将租赁自开元公司位于本市鼓楼区模范马路130号一、二层（面积约4680平方米）部分的房屋出租给被告；该房屋一层部分使用功能为农贸市场，被告在承租期内不得在未经相关部门批准和原告书面确认的情况下更改；租赁期限自2011年7月1日至2017年12月31日，2011年度下半年租金为849000元，2012年租金为1731600元，2013年1月1日至2017年12月31日租金水平，双方根据市场行情另行商定，该物业租赁押金为100000元，在协议签订后以租赁意向诚意金冲抵作为租金押金，该押金在本协议终止，被告结清所有相关费用后原告予以退还；租金为每月一付，每次租金支付被告须提前一个月，首次租金于2011年7月15日前支付；租赁期内，被告须委托具有副食品市场管理资格的单位对该物业进行经营管理，直至农贸市场用途改变；租赁期间，被告须按约定按期支付租金，每迟延一天，被告须向原告支付违约金500元；被告因经营需要对该物业进行转租，须经原告同意并不得侵害原告利益，同时将转租协议报原告备案；被告提供自有房产，座落于本市鼓楼区中山北路95－1号、95－2号房屋对履行承租房屋的付款义务和承担违约金提供连带担保；被告延付租金超过7日，原告除收取滞纳金及相应租金外有权解除协议并收回房屋，因此造成诉讼，被告应承担诉讼费和原告提起诉讼聘请律师的费用；等等。
上述协议签订后，因被告未按约支付租金，原告于2012年3月31日向被告发出催款函，要求被告及时支付拖欠的租金。因被告经催告后仍拖欠租金未付，原告曾另案诉至本院，请求判令被告支付2012年5月31日前拖欠的租金及违约金。在该案审理过程中，双方达成一致调解意见。2012年9月19日，本院作出（2012）鼓民初字第2834号民事调解书，确定由被告于2012年10月25日前履行租金等债务共计775487元。因未自动履行，原告向本院申请强制执行后，被告履行上述给付义务。
此后，被告仍拖欠自2012年6月1日起的部分租金不付。2012年12月4日，原告向被告发出《解除房屋租赁协议通知书》，称因被告屡次拖欠原告租金未付，原告决定于2012年12月15日起解除与被告的《房屋租赁协议》，被告应于2012年12月31日前向原告移交租赁的房屋，支付拖欠的租金和逾期付款的违约金，并办理解除合同后的结算手续。同年12月27日，原告再次向被告发出函件，称因双方之间的租赁合同于2012年12月15日解除，被告应付清租金等费用并移交房屋。截止2012年12月15日，被告仅支付租金590000元，其余租金拖欠未付。
另查明，本案所涉房屋目前由案外人南京绿恒市场服务有限公司经营管理三牌楼社区菜市场，另有部分房屋由其他案外人经营。原告为向被告主张本案权利，委托江苏林若洵律师事务所向本院提起诉讼，并已支付律师费22768元。
庭审中，被告称涉案合同系其原员工孙靖旻伪造公章后与原告所签，被告并不知情。为此，被告提供了南京市公安局物证鉴定所出具的物证鉴定书予以证明。该物证鉴定书内容中有关案情摘要为2013年3月，被告至南京市公安局鼓楼分局华侨路派出所报案称，其公司原经理孙靖旻私刻公司印章，并在其他借款合同上，冒名被告作为借款担保方，在借款合同上加盖私刻的该公司印章，同时被告举报孙靖旻于2012年9月，冒名该公司的委托代理人参加公司在鼓楼法院的一起诉讼，造成该公司被法院强制扣划792600元。经鉴定，被告送检的盖印有“江苏省海宇置业有限公司”印文，日期为“二○一二年九月十八日”授权书中的印文与被告提供的印文样本不是同一枚印章。原告质证后，对该证据的真实性不持异议，但认为与本案无关联性。从该证据内容来看，被告自认孙靖旻系其经理，且仅涉及孙靖旻伪造被告公章，并在其他借款合同及2012年9月作为被告委托代理人参加法院诉讼过程中加盖私刻的印章，该证据无法直接证明本案所涉合同中所盖公章的真实性。
因双方意见分歧较大，致使本案调解无效。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁协议、产权证、确认书、催款函、民事调解书、解除房屋租赁协议通知书、物证鉴定书及本院庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，本案所涉房屋系开元公司所有。在开元公司向原告出具确认书，明确将涉案房屋交由原告经营管理或转租的情况下，原告有权作为合同相对方对外签订租赁合同。涉案合同签订时，孙靖旻系被告的签约代表人，并在该合同上加盖被告公章，被告并未对该公章提出异议。孙靖旻的上述签约行为已构成表见代理，原告有理由相信与其发生合同法律关系的一方当事人系被告。对于签订涉案合同所产生的法律后果，应由被告承担。故对被告称涉案合同系孙靖旻与原告所签，与其无关的抗辩理由，本院不予采纳。
涉案合同履行过程中，因被告屡次迟延支付并拖欠租金，其行为已构成违约。根据双方合同约定，原告有权解除合同。2012年12月4日，原告向被告发出解除合同通知，明确双方之间的合同于2012年12月15日起解除，被告签收后对该解除通知未有异议，故本案所涉合同已于2012年12月15日解除。
被告自2012年6月1日起陆续拖欠原告租金。扣除被告已支付的590000元租金，涉案合同解除前，被告共计拖欠原告租金347950元。该拖欠的租金，被告应予以支付。
原告主张被告支付自迟延之日起至2012年12月31日期间的迟延履行违约金135500元。被告认为，原告根据双方合同约定的违约金标准主张权利，因该违约金约定过高，请求法院予以调整。本院以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌情予以调整。该违约金计算，以被告拖欠租金金额为基础，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算。故原告主张的2012年10月份租金131500元，自2012年9月2日至2012年12月31日迟延履行121天；2012年11月份租金144300元，自2012年10月2日至2012年12月31日迟延履行90天；2012年12月份租金144300元，自2012年11月2日至2012年12月31日迟延履行60天期间的逾期付款利息，本院予以支持。
合同解除后，被告未将涉案房屋交还原告，故原告主张故被告交还涉案房屋，并自2012年12月16日起继续按合同约定的每月144300元标准支付原告房屋使用费，有事实和法律依据，本院予以支持。
原告为向被告主张本案权利，已实际发生律师费损失22768元。根据双方合同约定，原告有权主张该律师费损失。故对原告该诉讼请求，本院予以支持。
综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：
一、原告南京领誉建材贸易有限公司与被告江苏省海宇置业有限公司之间签订的《房屋租赁协议》自2012年12月15日起解除。
二、被告江苏省海宇置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告南京领誉建材贸易有限公司租金347950元。
三、被告江苏省海宇置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告南京领誉建材贸易有限公司违约金（2012年10月份租金131500元迟延履行121天；2012年11月份租金144300元迟延履行90天；2012年12月份租金144300元迟延履行60天期间的逾期付款利息，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算）。
四、被告江苏省海宇置业有限公司于本判决生效之日起七日内将本市模范马路130号一层、二层房屋交还原告南京领誉建材贸易有限公司，并按每月144300元标准支付自2012年12月16日起至实际交还之日止的房屋使用费。
五、被告江苏省海宇置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告南京领誉建材贸易有限公司律师费损失22768元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9582元、保全费5000元，合计14582元，由被告江苏省海宇置业有限公司负担（原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李佳萱
人民陪审员 沈兴明
人民陪审员 丁 放
二〇一三年七月十日
见习书记员 沈 婷