上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）静民一（民）初字第2423号
原告辅仁药业集团有限公司。
法定代表人朱文臣。
委托代理人芦书涛，河南天基律师事务所律师。
委托代理人李鸿，上海市鸿和律师事务所律师。
被告上海鲲驰汽车用品有限公司。
法定代表人黄霞。
委托代理人金梅基，上海市群成律师事务所律师。
第三人上海友邦典当有限公司。
法定代表人周天林。
委托代理人周福亨。
委托代理人朱星祥，上海市袁圆律师事务所律师。
第三人上海德康拍卖有限公司。
法定代表人屠鑫伟。
委托代理人周福亨。
委托代理人朱星祥，上海市袁圆律师事务所律师。
第三人上海意民医疗科技有限公司。
法定代表人周福利。
委托代理人周福亨。
委托代理人朱星祥，上海市袁圆律师事务所律师。
第三人上海华瑞娱乐厅。
法定代表人林其华。
委托代理人张由，上海市申泰和律师事务所律师。
第三人上海绿坊网络有限公司。
法定代表人林其华。
委托代理人张由，上海市申泰和律师事务所律师。
原告辅仁药业集团有限公司诉被告上海鲲驰汽车用品有限公司以及第三人上海友邦典当有限公司（以下简称友邦公司）、上海德康拍卖有限公司（以下简称德康公司）、上海意民医疗科技有限公司（以下简称意民公司）、上海华瑞娱乐厅（以下简称华瑞娱乐厅）、上海绿坊网络有限公司（以下简称绿坊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，进行了公开审理。原告的委托代理人芦书涛、李鸿，被告的委托代理人金梅基，第三人友邦公司、德康公司、意民公司的委托代理人周福亨、朱星祥，第三人华瑞娱乐厅、绿坊公司的法定代表人林其华及其委托代理人张由到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是上海市江宁路XXX号房屋（以下简称系争房屋）的实际控制人。2008年7月，原、被告签订了《租赁协议》，租赁期限为十年，合同中未授予被告转租的权利。2009年8月，原、被告又重新签订了一份《租赁合同》，租赁期限变更为一年（自2009年9月1日至2010年8月31日），该份合同同意被告可以对外转租。之后，被告分别与第三人友邦公司等五人签订了租赁合同，将系争房屋中的部分转租给友邦公司等五人。原、被告之间的租赁合同到期后，原告决定不再与被告续约，要求被告返还所租赁的房屋，被告对此也表示认可并返还了部分租赁房屋，但友邦公司等五人至今仍未腾退房屋致原告房屋无法收回。此外，友邦公司等五人在租赁房屋期间未向被告支付租金，故友邦公司等五人应对其占用的房屋承担连带支付房屋使用费的责任。为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、第三人友邦公司等五人立即从江宁路XXX号租赁房屋内迁出；2、被告将江宁路XXX号租赁房屋腾空返还原告；3、被告支付原告因不能按时返还所租房屋（截止2013年7月20日）的使用费以及因被告违法转租导致原告的经济损失7，668，419元；4、被告支付原告2013年7月21日至实际腾空返还止的房屋使用费（按每天4，664.16元计算）；5、第三人对各自占用的租赁房屋的租金、使用费承担连带责任。
审理中，原告撤回第三项至第五项的诉讼请求。
被告辩称，依据原、被告之间的租赁合同，被告取得系争房屋的租赁期限为十年。被告在租赁期间内将系争房屋中的部分房屋转租给第三人，转租的租赁期限并未超越租赁合同的租赁期限。2010年年底，原、被告办理了交接手续，之后的房屋租赁均由原告自行管理，与被告无关，故被告不应承担民事责任。
第三人友邦公司、德康公司、意民公司述称，原、被告终止租赁合同后，友邦公司、德康公司、意民公司与原告之间建立了房屋租赁关系，现租赁期限尚未届满；房屋漏水严重，原告未履行房屋修缮义务，给友邦公司、德康公司、意民公司的经营带来损失；租金支付到2011年2月底，但不是第三人拒付租金，相反却是原告故意不收取租金，以达到原告提前收回房屋的意图。
第三人华瑞娱乐厅、绿坊公司述称，系争房屋产权人是上海第十印染厂，不是原告，原告诉讼主体不适格；华瑞娱乐厅、绿坊公司与原告没有合同关系，华瑞娱乐厅、绿坊公司与被告之间的租赁期限尚未到期；租金支付到2011年1月底，之后发函通知被告收租，但被告至今未来收取；房屋漏水严重，原告拒绝修缮，且在通道上设置路障，妨碍第三人通行。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：系争房屋坐落在上海市江宁路XXX号，房地产权利人系上海第十印染厂。2001年，上海纺织控股（集团）公司向上海市国有资产管理办公室请示，将上海服装（集团）公司所属上海第十印染厂的昌化路XXX号和江宁路XXX号房地产与上海民丰实业股份有限公司的债权实行等额置换。2001年2月，上海市国有资产管理办公室批复，上海纺织控股（集团）公司所报的资产等额置换方案符合国有资产管理部门有关国有股权管理和股份有限公司规范运作的规定。2005年4月，上海民丰实业（集团）股份有限公司（以下简称民丰实业）与原告签订了《资产置换协议》，约定，民丰实业将其所拥有的资产置换给原告。民丰实业置换出的资产包括，民丰实业在2003年10月31日由民丰实业、上海第十印染厂以及上海服装（集团）有限公司签署之《就解决江宁路XXX号及昌化路XXX号房地产历史遗留问题之协议书》项下拥有的全部权利（该等权利包括但不限于民丰实业依据协议而对上海市江宁路XXX号土地使用权以及房屋暂登记在上海第十印染厂名下所享有的占有、使用、收益、处分等权利）。
2008年7月27日，原、被告及上海辅仁实业（集团）股份有限公司（以下简称上海辅仁）签订了一份《租赁协议书》，内容为，鉴于原告为上海市江宁路XXX号及昌化路XXX号约12亩土地及地上建筑产权的实际控制人、上海辅仁为江宁路XXX号及昌化路XXX号约12亩土地及地上建筑物产权的名义控制人、原、被告同意由被告租赁原告实际控制的上海市江宁路XXX号及昌化路XXX号相关土地及地上建筑物建筑高档商场，上海辅仁愿意就原、被告双方的租赁事宜为原告担保。合同约定租赁期限为十年；该项目所投入建设装修费用由被告负责，投入资金不少于1，500万元，并由原告审核认定；租金支付方式为每三个月支付一次，先付后租；被告所投入的部分按7年折旧完毕，租赁期间若遇政府动迁，合同自然终止，各种补偿款全部归原告，与被告无关；被告应依约向原告支付租金，逾期两个月未支付，原告可自行解除协议。2009年8月3日，原、被告及上海辅仁再次签订了一份《租赁合同》，约定，被告租赁原告所属上海市江宁路XXX号及昌化路XXX号及地上建筑物，租赁期为一年，自2009年9月1日至2010年8月31日，租金为2，200，000元，每三个月支付一次，先付后租；该项目建设装修费用由被告负责，经原、被告确认，被告建设装修总投入为4，404，116.39元；租赁期间被告对外出租本合同标的物，租期不得超过一年，如遇政府动迁，被告须无条件将出租的房屋收回，原告对被告租赁经营有监督权，被告对外出租本合同标的物所签合同应交原告备案。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋。
2008年11月18日，被告与第三人友邦公司、德康公司和意民公司签订了一份《江宁路XXX号租赁协议》，约定，被告将系争房屋中的一楼使用面积约300平方米房屋及二楼使用面积100平方米房屋出租给友邦公司、德康公司和意民公司；双方根据被告再次装修情况下商定房屋租期为7年，自2008年11月30日起至2015年11月29日止（本租赁期与被告和产权方的合作期限同期）；租赁期间，由于被告导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由被告负责，如不是被告原因导致上述损坏问题则由原告负责维修；被告逾期两个月未交租金的，原告有权单方面无条件解除合同。上海辅仁在该份合同上盖章。合同签订后，被告依约向第三人友邦公司、德康公司和意民公司交付了房屋。
2009年6月25日，被告与第三人华瑞娱乐厅签订了《租赁协议》，约定，被告将系争房屋的三楼使用面积633平方米的房屋出租给华瑞娱乐厅，租赁期限为2009年7月1日至2016年6月30日止；租金采取付二押二的原则，每两个月支付一次，先付后用，每次须提前10日支付房租，逾期支付的，每月加付应付金额3%的滞纳金，逾期达一个月本合同自行解除。2009年11月16日，被告与第三人绿坊公司签订了《租赁协议》，约定，被告将系争房屋的二楼使用面积1，200平方米的房屋出租给第三人绿坊公司，租赁期限自2009年11月16日至2016年6月30日止；租金采取付二押二的原则，每两个月支付一次，先付后用，每次须提前10日支付房租，逾期支付的，每月加付应付金额3%的滞纳金，逾期达一个月本合同自行解除。合同签订后，被告依约向第三人华瑞娱乐厅、绿坊公司交付了房屋。
2010年12月20日，原、被告签订了一份《终止〈租赁合同〉协议》，内容为，原告因集团用地需要及双方签订的租赁期限已到，双方于2009年8月3日签订的《租赁合同》不再续约，合同终止；本协议签订后，由被告通知各租户离开；本协议签订后，由原告直接向租户收回场地，被告保证积极予以配合；双方具体的交接手续另行约定办理。同日，双方还签订了一份《备忘录》，内容为，鉴于双方对《租赁合同》已不再续约，并签订了《终止〈租赁合同〉协议》，因被告与友邦公司、德康公司、意民公司签订的《江宁路XXX号租赁协议书》系原告委托被告签订的，故应作为原告直接签订的租赁协议对待，该协议应由原告代为被告继续履行，为了结算方便，双方交接后由原告直接向三租赁户收取租金，作为被告向原告支付该租赁场地的租金，待租赁协议期满或协议约定的解除情况发生后，原告有权直接收回场地。2011年1月12日，原、被告签署了一份《交接清单》，内容为，原告将上海市江宁路XXX号、昌化路XXX号地块管理权限从被告处收回，被告配合原告做好该地块的业务管理工作，被告现移交原告现有正常运营管理方面所需的经营合同、维护该地块管理所需保安、保洁、电工人员。
2011年8月，原、被告共同发函给第三人友邦公司、德康公司、意民公司称，友邦公司、德康公司、意民公司自2011年2月起未再支付租金，经多次催要未果，故通知友邦公司、德康公司、意民公司租赁合同解除，要求友邦公司、德康公司、意民公司缴清欠租，并搬离租赁房屋。第三人友邦公司、德康公司、意民公司收函后，随即回复原、被告及上海辅仁，同时表示，被告向原告办理房屋租赁移交手续后，无论是原告还是被告，双方均未告知第三人房屋租赁手续已移交的事实，也未通知第三人向哪一方交付房租，第三人不清楚房租应该如何支付；被告曾向第三人借款，逾期还款的违约金承诺在租金中予以补偿，第三人为此要求在租金中扣除被告借款违约金159，000元；系争房屋即将动迁，原告从未与第三人进行沟通，企图单方面解除租赁合同；房屋设施损坏，又发生三楼网吧漏水，原告未尽修缮义务，给第三人造成损失。综上，第三人要求原、被告及上海辅仁确定收房租的公司后与第三人财务联系，第三人愿意在扣除被告借款违约金159，000元后支付原告房租。2012年7月13日，被告又发函给第三人友邦公司、德康公司、意民公司称，由于友邦公司、德康公司、意民公司的欠租行为存在根本性违约，为此，被告通知友邦公司、德康公司、意民公司解除租赁合同，要求三公司搬离租赁场地。
2011年8月，原告发函给第三人华瑞娱乐厅及绿坊公司称，第三人与被告签订的租赁合同有关租赁期限的约定超出了原、被告合同约定的租赁期限，故要求华瑞娱乐厅以及绿坊公司尽快搬离租赁房屋，并缴纳自2010年8月31日至实际搬出日的房屋使用费。
因第三人均未搬离租赁房屋，原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。
以上事实，有原告提供的上海市房地产权证、沪国资预（2001）46号《关于上海民丰实业股份有限公司实行资产置换有关问题的批复》、《上海民丰实业（集团）股份有限公司与河南辅仁药业集团有限公司进行资产置换之资产置换协议》、《关于上海民丰实业（集团）股份有限公司重大资产重组方案的意见》、原、被告签订的《租赁协议书》、《租赁合同》、《终止〈租赁合同〉协议》和备忘录、被告与第三人友邦公司、德康公司和意民公司签订的《江宁路XXX号租赁协议》、被告分别与第三人华瑞娱乐厅和绿坊公司签订的《租赁协议》、原告给五位第三人的通知、催款通知书，第三人友邦公司、德康公司和意民公司提供的《江宁路XXX号补充租赁协议书》、承诺书、发票、《关于江宁路XXX号三楼漏水事故的索赔通知》、公证书和照片、与原告之间的往来函件，第三人华瑞娱乐厅、绿坊公司提供的照片和函件以及当事人的庭审陈述为证，并经质证属实，本院予以确认。
本院认为，虽然系争房屋的产权仍登记在上海第十印染厂名下，但依据《关于上海民丰实业股份有限公司实行资产置换有关问题的批复》和《上海民丰实业（集团）股份有限公司与河南辅仁药业集团有限公司进行资产置换之资产置换协议》，原告是系争房屋的实际所有人，原告有权将系争房屋对外出租。原、被告签订的《租赁协议书》、《租赁合同》是当事人的真实意思表示，双方均应恪守。在合同履行过程中，经租赁双方同意，原、被告间的租赁合同因双方提前解除而于2010年12月20日提前终止。合同终止后，被告作为承租人应当向原告返还系争房屋。被告与第三人友邦公司、德康公司、意民公司、华瑞娱乐厅、绿坊公司之间的转租合同因此处于履行不能的状态，第三人友邦公司、德康公司、意民公司、华瑞娱乐厅、绿坊公司继续占有使用系争房屋已经没有合法依据，应当共同向原告腾退系争房屋。租赁合同终止时，虽然原、被告在《备忘录》中约定，被告与友邦公司、德康公司、意民公司签订的《江宁路XXX号租赁协议书》之后由原告代被告继续履行，原告直接向三租赁户收取租金，但该合同转让最终未经三方以合同形式确认，双方实际也未按《备忘录》内容执行，第三人友邦公司、德康公司、意民公司至今也未向原告支付租金，原告与第三人友邦公司、德康公司、意民公司未形成事实上的租赁合同关系，因此第三人友邦公司、德康公司、意民公司述称租赁合同终止后，友邦公司、德康公司、意民公司与原告之间建立了房屋租赁关系，与事实不符，本院不予采信。由于原告并未直接与五位第三人形成租赁关系，根据合同相对性原则，对第三人提出的房屋漏水造成第三人损失以及租赁合同提前解除致第三人不能继续使用租赁物损失，应由第三人向被告主张。至于友邦公司、德康公司、意民公司要求在租金中扣除被告借款违约金159，000元，系与本案租赁合同不同的法律关系，不应在本案中一并处理。综上，原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：
被告上海鲲驰汽车用品有限公司、第三人上海友邦典当有限公司、上海德康拍卖有限公司、上海意民医疗科技有限公司、上海华瑞娱乐厅、上海绿坊网络有限公司于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市江宁路XXX号租赁房屋，并将房屋交还原告辅仁药业集团有限公司。
案件受理费人民币80元，由被告上海鲲驰汽车用品有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 赵基樑
审 判 员 刘志宏
人民陪审员 王 克
二〇一四年六月三日
书 记 员 张玫婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
……
（二）合同解除；
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。