中华人民共和国最高人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）最高法执复3号
复议申请人（被执行人）：大连中裕嘉合房地产开发有限公司。住所地：辽宁省大连市甘井子区山东路***号。
法定代表人：张雨林，该公司副总裁。
委托代理人：姜远林，该公司总裁。
委托代理人：彭越林，北京首权律师事务所律师。
申请执行人：河南省恒源热力股份有限公司。住所地：河南省商丘市睢阳区南京路南侧神火大道西侧首站综合楼。
法定代表人：王家驹，该公司执行董事。
委托代理人：刘万广，辽宁德济律师事务所律师。
被执行人：张森，男，1953年5月20日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。
复议申请人大连中裕嘉合房地产开发有限公司（以下简称中裕嘉合公司）不服辽宁省高级人民法院（以下简称辽宁高院）（2015）辽执二异字第00001号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
河南省恒源热力股份有限公司（以下简称恒源热力公司）诉中裕嘉合公司、张森合资合作开发房地产合同纠纷一案，辽宁高院于2013年10月2日作出（2013）辽民一初字第00015号民事调解书，对恒源热力公司、王洪生与中裕嘉合公司、张森达成的协议予以确认。协议载明：1.协议生效后，双方就辽宁省大连市中级人民法院（以下简称大连中院）（2013）大民一初字第41号民事判决不再提起上诉，该案一审判决的执行问题按协议执行。2.协议生效后，恒源热力公司、王洪生同意辽宁高院立即解除对金家街1号房地产开发项目1号、2号公建房屋的查封。3.1号、2号公建房屋查封解除后，中裕嘉合公司、张森同意将该房屋以每平方米30000元的销售价格网签给恒源热力公司、王洪生，以此作为对中裕嘉合公司、张森向恒源热力公司、王洪生支付（2013）大民一初字第41号案所判决本金3000万元及相应利息的担保。如中裕嘉合公司、张森不能按约偿还3000万元借款本金及利息，该1号、2号公建房屋按每平方米20000元的价格实际抵偿给恒源热力公司、王洪生。4.1号、2号公建房屋完成网签后，恒源热力公司、王洪生同意并申请大连中院立即解除对金家街1号项目45套房屋的查封。5.上述45套房屋解除查封后，中裕嘉合公司、张森同意将其中的20套房屋以每平方米14000元的销售价格网签给恒源热力公司、王洪生。该20套房屋面积为1880.24平方米，实际按每平方米13000元的价格计算，合计2444.312万元抵偿恒源热力公司、王洪生对中裕嘉合公司、张森享有的1.2亿元借款债权的一部分（该债权不计算利息）。6.上述20套房屋完成网签后，恒源热力公司、王洪生同意辽宁高院立即解除对金家街1号项目其余房屋（不含1号、2号公建房屋和上述20套房屋）的查封。中裕嘉合公司、张森可以将该其余房屋用于办理银行贷款抵押。7.中裕嘉合公司、张森银行贷款到账后，立即向恒源热力公司、王洪生偿还3000万元借款本金。该3000万元本金的相应利息（以判决计算为准）于贷款到帐后30日内支付完毕。8.协议生效后，中裕嘉合公司、张森分三批偿还恒源热力公司、王洪生1.2亿元债权的未付余额，共计9555.688万元，以用住宅房屋抵债的方式，价格按每平方米13000元计算。第一批还2000万元的房屋，第二批还3500万元的房屋，第三批还全部剩余欠款的房屋，如有零头余额无法以房屋抵债的，余额部分以现金抵补。抵债房屋的范围共计104套。所有抵债房屋面积以实测为准，多退少补。上述抵债房屋分三批交付，第一批在贷款到位10日内，第二批在2013年11月30日之前，第三批在2013年12月31日前。9.前述网签的1号、2号公建房屋，作为该1.2亿元债权余额的还款担保。如果中裕嘉合公司、张森不能按约还款，1号、2号公建房屋按每平方米20000元的价格实际抵偿给恒源热力公司、王洪生。中裕嘉合公司、张森偿还债权余额达到50%时，恒源热力公司、王洪生将1号、2号公建房屋的50%退还中裕嘉合公司、张森。1.2亿元债权余额全部偿还后，恒源热力公司、王洪生将1号、2号公建房屋全部退还中裕嘉合公司、张森。如果中裕嘉合公司、张森履行完前述义务后，恒源热力公司、王洪生不退还1号、2号公建房屋，恒源热力公司、王洪生以每平方米50000元的价格实际收购该房屋等内容。
上述调解书生效后，恒源热力公司向辽宁高院申请强制执行。执行过程中，中裕嘉合公司向辽宁高院提出异议，主张辽宁高院存在超标的额查封财产、评估程序违法、抵债价格严重偏低、抵债行为违法等问题。后中裕嘉合公司向本院反映辽宁高院未受理审查其异议请求，并反映辽宁高院存在违法执行行为等问题。本院经审查，于2015年9月21日作出（2015）执申字第88号通知书，告知中裕嘉合公司辽宁高院已立执行异议案件审查其所提异议，请其直接与辽宁高院联系。
中裕嘉合公司提出异议称：1.根据调解书，1.2亿元部分没有金钱给付内容，给付的标的物明确就是房屋。辽宁高院违法查封、评估、拍卖中裕嘉合公司24697平方米地下车库和14套住宅房屋。2.辽宁高院选定评估机构未通知中裕嘉合公司，评估程序严重违法。3.委托评估、拍卖以及裁定抵债的都是24697平方米地下车库，但评估机构是按362个车位的价格进行的评估。辽宁高院没有查明24697平方米地下车库与362个车位的关系，误把价值3亿元的资产以4633.6万的价格抵债给恒源热力公司，严重侵害了中裕嘉合公司及其他债权人的利益。
恒源热力公司称，中裕嘉合公司将约定抵债的房屋抵押给银行，扣除抵押权优先受偿的银行债权后，抵押物变现残值所剩无几。中裕嘉合公司存在违约和低价转让房屋、抽逃抵押物的事实，应当执行中裕嘉合公司的其他可供执行财产。
辽宁高院查明，该院（2013）辽民一初字第00015号民事调解书生效后，双方履行了调解书的部分条款，但调解书第七条关于中裕嘉合公司偿还恒源热力公司3000万元借款本金及相应利息、调解书第八条关于中裕嘉合公司以用住宅房屋抵债的方式分三批偿还恒源热力公司1.2亿元债权的未付余额9555.688万元等内容未按调解书的约定履行。调解书约定的履行期限届满后，恒源热力公司向辽宁高院申请执行。该院于2013年11月21日立案执行。2014年4月14日，该院查封了中裕嘉合公司的186套房屋（其中172套房屋设定了抵押、14套房屋未设定抵押）。2014年4月15日，该院查封了中裕嘉合公司24697平方米的三层地下车库。后经该院司法辅助办公室选定评估、拍卖机构，对查封的14套房屋和24697平方米的地下车库进行了评估、拍卖。评估机构于2014年7月15日作出辽天房估报字（2014）036号房地产估价报告，三层地下车库和14套房屋的评估价值为6075万元。2014年7月31日，中裕嘉合公司对评估报告提出异议，认为评估公司未履行必需的评估程序，报告依据不充分，内容不完整，程序不合法，缺乏应有的计算过程，评估对象的用途认定错误，评估报告违反了评估原则，估价错误。评估机构于2014年8月11日进行了答复，认为此次评估符合法律程序，估价人员进行了现场勘验，履行了必需的评估程序，通知了双方当事人，但中裕嘉合公司不予配合，现场拒绝接待，不提供任何项目资料，应承担不配合评估工作产生的一切后果。中裕嘉合公司出具的其他评估机构作出的评估报告，因估价目的、估价时点不同，不具有可比性。中裕嘉合公司主张7套住宅为公建用途和地下二层为大型商场，但未提供任何资料，其主张没有法律依据，依据《商品房预售许可证》对评估对象的用途进行认定，评估方法没有错误。据此，辽宁高院委托拍卖，按规定发布公告，但一拍流拍。经恒源热力公司申请，该院于2014年10月22日作出（2013）辽执二字第48号执行裁定，将中裕嘉合公司所有的24697平方米的地下车库和1156.47平方米的14套房屋以评估价值6075万元抵偿给恒源热力公司。
另查明，因中裕嘉合公司提出异议，主张调解书第八条约定的标的物是特定物，该院执行二庭于2015年6月24日给作出调解书的该院民一庭发函，要求对该问题作出答复。该院民一庭于2015年6月25日复函答复，综合调解书条款内容，应作如下理解：1.中裕嘉合公司应于调解协议第六条约定的银行贷款到位后10日内偿还恒源热力公司2000万元；应于2013年11月30日之前偿还3500万元；应于2013年12月31日之前偿还剩余欠款4055.688万元。2.如调解协议约定的104套房屋在实际执行时仍然具备执行条件，则应优先执行该104套房屋。即，以该104套房屋每平方米作价13000元抵偿欠款。无法以房抵债的零头余额以现金方式抵补。3.如中裕嘉合公司不能按约履行上述还款义务，则应以1号、2号公建房屋按每平方米20000元的价格实际抵偿给恒源热力公司。4.实际执行时，若上述104套房屋已丧失执行条件，应优先执行1号、2号公建房屋；若1号、2号公建房屋也已丧失执行条件，则可执行中裕嘉合公司的其他可执行财产。尤其在中裕嘉合公司对约定抵债房屋丧失执行条件负有主观过错的情况下。
辽宁高院认为，本案争议的焦点，一是调解书确定的执行标的是否为特定物，是否可以执行调解书第八条约定的104套房屋以外的中裕嘉合公司所有的其他财产；二是本案评估、拍卖和以物抵债裁定是否存在错误。1.关于调解书确定的执行标的是否为特定物，是否可以执行调解书第八条约定的104套房屋以外的中裕嘉合公司所有的其他财产的问题。调解书确定的中裕嘉合公司的主要给付内容有两项，一项是给付3000万元借款的本息，一项是给付1.2亿元债权。3000万元借款本息的给付方式是偿还金钱，1.2亿元债权的给付方式是用住宅房屋抵债。因此，本案的执行标的并非法律意义上的特定物。因为双方当事人在调解书中约定了抵偿1.2亿元债权的房屋范围，执行过程中亦是首先考虑执行约定的104套房屋，由于约定的抵债房屋已经被中裕嘉合公司抵押给金融机构，在抵押权没有消灭之前，这部分房屋不具备执行条件。因此，该院执行了中裕嘉合公司所有的24697平方米的地下车库和另外14套房屋。关于这一问题，作出本案执行依据的该院民一庭已经作出明确答复，该院执行行为并不违反法律规定。2.关于本案评估、拍卖和以物抵债裁定是否存在错误的问题。由于中裕嘉合公司没有按照调解书的约定履行义务，该院在多次主持双方当事人调解未果的情况下，决定对中裕嘉合公司所有的24697平方米的地下车库和14套房屋评估、拍卖。该院执行人员按规定将评估、拍卖事项移送司法辅助办公室，司法辅助办公室按规定通过摇号的方式选定了评估、拍卖机构，程序合法。评估机构作出评估报告后，中裕嘉合公司提出异议，评估机构对中裕嘉合公司的异议进行了答复，并坚持认为估价的结果是合理的。该院据此委托拍卖，按规定进行了公告，但一拍流拍。一拍流拍后，恒源热力公司申请以评估价格接受拍卖标的物，该院裁定以6075万元的评估价格将中裕嘉合公司所有的24697平方米的地下车库和1156.47平方米的14套房屋抵债给恒源热力公司。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三条、第十九条第一款之规定，该院对评估、拍卖机构尽到了监督职责，亦是按申请执行人的申请将拍卖标的物以流拍价格交其抵债。本案中评估、拍卖程序和以物抵债裁定符合法律规定，中裕嘉合公司关于本案评估程序违法及评估结果错误的异议理由不成立。据此，辽宁高院于2016年12月19日作出（2015）辽执二异字第00001号执行裁定，驳回中裕嘉合公司的异议请求。
中裕嘉合公司向本院申请复议称：1.生效法律文书确定的执行标的为特定物。根据调解书第三条、第五条、第八条载明的内容，只有3000万元本息部分是先以现金偿还，偿还不能的情况下再以物抵债。1.2亿元部分没有现金偿还的概念，给付的标的物明确为房屋。3000万元本息部分中裕嘉合公司已经为恒源热力公司办理了1、2号公建房屋的网签，按照约定的价格，恒源热力公司应当找还中裕嘉合公司2000多万元。因此，辽宁高院查封、评估、拍卖中裕嘉合公司24697平方米地下车库和14套房产，没有事实与法律依据。2.辽宁高院评估程序严重违法。辽宁高院在选定评估机构时，既未提前通知中裕嘉合公司到场，又未以书面形式送达中裕嘉合公司，严重违反《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条的规定。3.评估价格严重低于市场价格。首先，中裕嘉合公司所有的24697平方米地下车库和1156.47平方米的14套房产评估价为6075万元，对24697平方米的地下车库的评估，一平方米仅为一千多元，远低于建筑成本，严重损害中裕嘉合公司的合法权益。第二，评估机构将24697平方米地下车库按362个车位（占建筑面积约7000平方米）评估，导致价值约3亿元的24697平方米的房产按362个车位4633.6万元的价格抵债给恒源热力公司。实际上，362个车位包含于24697平方米地下车库中，占地下车库面积的三分之一不到。所谓的三层地下车库其中地下一层（实为地上二层），设计用途为450个固定车位，地下二层（实为地上一层），设计用途为1万平方米商场，地下三层（实为地下一层），设计用途为280个临时车位。辽宁高院没有查明24697平方米地下车库与362个车位的关系，严重侵害了中裕嘉合公司及其他债权人的利益。此外，辽宁高院作出（2013）辽执二字第48号执行裁定后没有进行现场交接，恒源热力公司强行砸锁进驻装修长达一年多时间，已将原规划为商场的地下二层（实为地上一层）装修为美食城，准备投入使用，给中裕嘉合公司造成了无法挽回的巨额损失。
恒源热力公司称：1.中裕嘉合公司未履行生效调解书所确定的义务，辽宁高院采取强制执行措施，程序合法。恒源热力公司依照生效调解书申请解除了对中裕嘉合公司房产的查封，中裕嘉合公司通过抵押、出售等方式，至生效调解书确定的最后履行期限，共计获得9942万余元款项。但中裕嘉合公司既未履行法定义务，又未告知恒源热力公司。在此情况下，恒源热力公司向辽宁高院申请执行。在多次主持调解无果且中裕嘉合公司仅有14套住宅及地下三层车库可供执行的情况下，辽宁高院将上述房产评估拍卖，流拍后交恒源热力公司抵偿债务，执行行为符合法律规定。2.异议裁定认定事实清楚，适用法律正确。生效调解书认定两笔债权，一笔为欠王洪生的3000万元借款及利息，一笔为合作开发过程中中裕嘉合公司欠付恒源热力公司的1.2亿元借款。本案并非特定物的执行，异议裁定所作认定于法有据。3.本案评估、拍卖及抵债程序合法。首先，辽宁高院通过摇号方式选定评估、拍卖机构，程序合法，中裕嘉合公司未参与该过程系其放弃权利。第二，本案不存在评估价过低的情形。《商品房预售许可证》中明确载明地下三层为362个车位，评估机构据此进行评估，并无不当。根据土地审批、规划设计、建设施工、工程验收及房地产备案登记、预售许可等法律文件记载，案涉地下车库除362个车位外，无其他商业用途。按照车位价值予以评估，符合地下车库的性质和使用特性。中裕嘉合公司如认为地下车库已变更用途，需提供规划变更等相关手续，但其并未提供相应证据。4.中裕嘉合公司不履行法定义务，已给恒源热力公司造成巨大经济损失。
本院查明，辽宁高院摇号随机选择专业机构笔录载明，该院于2014年6月13日通过摇号方式随机选择评估、拍卖机构，执行人员到场，恒源热力公司的委托代理人到场。经辽宁高院提前通知，中裕嘉合公司未到场。拍卖公告载明，辽宁国宏拍卖有限公司受人民法院委托，定于2014年9月24日10时在辽宁连合产权交易有限公司网络竞价平台进行公开拍卖等内容。
另查明，案涉房产的《预售商品房明细》载明，案涉房产地下三层建筑面积为地下车库24697平方米，合计362个车位。
本院认为，本案争议主要涉及三个方面的问题：一是本案执行依据所确定的是否为特定物的履行；二是本案委托评估程序是否合法；三是案涉房产的评估价是否显著偏低。
（一）关于本案执行依据所确定的是否为特定物履行的问题。本案执行依据，即辽宁高院（2013）辽民一初字第00015号民事调解书确认了两笔债权，本案争议所涉的是其中1.2亿元债权部分。就该部分债权，调解书确认了债权数额，同时确认以用房产抵债的方式履行。故可以认定为，调解书是对中裕嘉合公司应履行的债务数额所作的确认，而以物抵债仅是其中的一种履行方式。以房产抵偿的债务也是折算成相应的价款，从债务总额中予以扣减。因此，本案系金钱债务的履行，而非特定物交付。鉴于调解书确定的抵债房产无法执行，辽宁高院根据调解书确认的债权数额，在中裕嘉合公司怠于履行的情况下，对中裕嘉合公司的其他房产采取执行措施，该执行行为并无不当。中裕嘉合公司主张本案执行标的为特定物，缺乏法律依据。
（二）关于本案委托评估程序是否合法的问题。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条规定，人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。中裕嘉合公司主张辽宁高院在选定评估机构时，既未提前通知中裕嘉合公司到场，又未以书面形式送达中裕嘉合公司，严重违反法律规定。经查证，该主张不能成立。首先，根据辽宁高院摇号随机选择专业机构笔录，辽宁高院随机选择评估、拍卖机构过程中，执行人员到场，恒源热力公司的委托代理人亦到场，经辽宁高院提前通知，中裕嘉合公司未到场。中裕嘉合公司关于辽宁高院在选定评估机构时未提前通知其到场的相关主张，缺乏相应的证据支持，不能成立。其次，在确定评估机构后，辽宁高院电话通知了中裕嘉合公司，告知其评估机构将对案涉房产进行评估等事宜。对此，中裕嘉合公司还曾书面提出异议，表示不接受摇号选择评估机构的结果。因司法解释规定的是可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人，而非应当或者必须，故辽宁高院虽未以书面形式送达，但已告知中裕嘉合公司选择机构的情况，并不完全违反司法解释的规定，也未因此对中裕嘉合公司的权利行使造成不利后果，不存在明显不当。中裕嘉合公司关于辽宁高院未以书面形式送达选择机构的情况，严重违反法律规定的相关主张，亦不能成立。
（三）关于案涉房产的评估价是否显著偏低的问题。执行程序中对拍卖财产进行评估，是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，但是，评估价格并不是最终的交易价格，最终价格仍需经由市场检验。因此，对评估价是否显著偏低进行审查，主要可以从两方面进行：一是评估机构的评估过程及方法等，二是拍卖中是否充分竞价，是否接受了市场检验。
1.关于评估机构的评估过程及方法等问题。评估机构按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定财产的价值进行估算，具有较强的专业技术性。但因司法评估及拍卖是由执行法院委托，在执行法院监督下进行，故执行法院应当对评估过程及结果予以审查。本案评估过程中，中裕嘉合公司对勘验工作未予配合，理应承担相应后果。中裕嘉合公司对评估报告提出异议后，评估机构也进行了相应答复。但就中裕嘉合公司提出的地下车库使用性质及价值等异议，辽宁高院并未审查。尤其是就地下车库的现实用途，是否有相应的规划许可材料予以证明，如有规划许可材料，是否会对评估价格造成影响等问题，评估机构作出答复意见后，辽宁高院在异议程序中未对答复意见作任何审查，仅简单根据评估机构认为估价结果合理的意见，认定本案评估程序不存在违法及评估结果错误等情形，存有不当。
2.关于拍卖竞价的相关问题。就司法拍卖而言，评估报告的评估结论只是确定拍卖保留价的参考，其真实价值的体现关键在于市场的检验。也即，拍卖的参与情况、竞价及成交过程对于衡量拍卖财产的真实价值具有重要意义，一定程度上也能够据此对评估价进行检验。评估价是否符合拍卖标的的真实价值，是否显著偏低损害被执行人权益，拍卖中是否充分竞价，均是人民法院对评估拍卖过程进行审查的重点，特别是后者尤为关键。但本案中，辽宁高院在异议审查程序中对拍卖公告、登记竞买以及竞价过程等情况均未予审查判定，所作异议裁定基本事实认定不清。
综上，辽宁高院异议裁定认定的基本事实不清，应予撤销。中裕嘉合公司的异议主张能否成立，应由辽宁高院重新审查后作出认定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项之规定，裁定如下：
一、撤销辽宁省高级人民法院（2015）辽执二异字第00001号执行裁定；
二、发回辽宁省高级人民法院查清事实后作出相应裁定。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 于 明
代理审判员 朱 燕
代理审判员 尹晓春
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 魏 丹