南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）下民初字第725号
原告（反诉被告）：南京交运集团有限公司。
法定代表人：汪昌辉，总裁。
委托代理人：孙天虹。
被告（反诉原告）：南京卓越装卸服务有限责任公司。
法定代表人：莫纪龙，董事长。
委托代理人：蔡惠明。
委托代理人：杜毅，男。
原告南京交运集团有限公司（以下简称交运集团）诉被告南京卓越装卸服务有限责任公司（以下简称卓越公司）相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘春晓适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，被告卓越公司提起反诉，与本诉合并进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人孙天虹、被告（反诉原告）的委托代理人蔡惠明、杜毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告交运集团诉称，交运集团和卓越公司毗邻，均坐落于南京市四平路46号。2013年3月26日，卓越公司安排多人到交运集团所有和使用的南京市四平路46号堆砌围墙，造成交运集团租户车辆无法停靠。交运集团随后虽将该围墙推倒，但卓越公司又再次组织人员重建了此墙。2013年3月31日，卓越公司将交运集团租户的员工宿舍防盗门焊死并撤走楼梯，导致交运集团租户的员工无法进入宿舍。2013年4月8日，卓越公司又破坏了交运集团租户的仓库，破坏墙面、顶面、大门、宣传牌等。卓越公司的上述种种行为直接导致交运集团及其租户无法正常使用院内房屋和场地，严重影响交运集团及其租户的正常经营，严重侵犯了交运集团的合法利益。现诉至法院，请求判令卓越公司：一、立即停止侵权行为，排除妨碍，恢复原状；二、赔偿交运集团经济损失45000元。庭审中，交运集团进一步明确其诉讼请求第一项为：请求判令被告停止侵权行为，拆除所砌围墙、修复员工宿舍楼梯、拆除安装在交运集团房屋墙体外的摄像头、修复交运集团仓库顶部遮阳棚。
本诉被告卓越公司辩称，卓越公司是在自己的土地上搭建围墙，所占用的土地系卓越公司根据企业改制文件依法获取，卓越公司搭建围墙的行为并非侵权行为。反而是交运集团在卓越公司修建围墙的过程中拆除卓越公司的围墙，双方发生冲突并造成卓越公司人员受伤和财产损失，交运集团应对此损失进行赔偿。交运集团所提到的楼梯拆除确系卓越公司所为，但卓越公司之所以对交运集团小二楼的楼梯进行拆除，是因为交运集团自行更改了楼梯的位置，影响了卓越公司的正常进出，故卓越公司拆除楼梯合情合理，不构成侵权。交运集团所称的仓库顶部遮阳棚也系卓越公司拆除，但因交运集团的所谓仓库就是违建，而且仓库是搭建在卓越公司的土地上，故卓越公司拆除遮阳棚是以此为警示，希望交运集团能依法拆除违建。交运集团所称的摄像头也系卓越公司安装，但安装摄像头是为如实反映双方的纠纷起因和过程。综上所述，交运集团的诉讼请求缺乏事实依据，请求法院依法驳回交运集团的全部诉讼请求。
反诉原告卓越公司诉称，卓越公司与交运集团系相邻关系，也是同一改制单位。2002年11月21日，原南京汽车运输有限公司起重装卸公司，依据宁汽（2002）49号文实施了企业改制。按照改制文件的内容，卓越公司获得了南京市四平路46号641.2平方米的房产及同一地点国有土地使用权700平方米。但是交运集团在自己完成企业改制后，一直没有履行分割土地使用权的义务，并长期侵占卓越公司的土地停放车辆。2013年3月26日，卓越公司为了维护企业的合法权益，收回长期被侵占的土地，在自己的土地上新建了围墙，但遭到交运集团的破坏。交运集团不但不认为自己的行为违法，反而指责卓越公司侵权，并以此为由诉至法院。现卓越公司提起反诉，请求法院判决：一、确认交运集团违约侵权行为在前，确认卓越公司新建围墙行为合法；二、驳回交运集团于2013年4月10日提起的民事诉讼中的全部诉讼请求；三、判决交运集团支付2013年3月26日破坏卓越公司新建围墙造成的损失18210元。
反诉被告交运集团辩称，南京汽车运输有限公司在改制原起重装卸公司过程中，将641.2平方米的房产和同一地点700平方米的土地使用权划拨给了起重装卸公司，即改制后的卓越公司。但当时改制人员未到现场勘查、测量，未发现卓越公司的经营场所并无700平方米的事实，造成改制文件上卓越公司占有土地使用权700平方米的错误，导致卓越公司和交运集团在此后对700平方米土地使用权的范围产生分歧。2007年2月1日，经卓越公司建议，交运集团与卓越公司就700平方米土地使用权的处理达成协议。经测量，卓越公司经营场所的土地使用权面积为351.32平方米，与原改制报告中的700平方米存在348.68平方米的误差，双方经协商，由交运集团就该348.68平方米补偿卓越公司62.24万元。协议经签订及履行后，交运集团和卓越公司就土地使用权的面积和范围再无争议。故卓越公司以其拥有700平方米土地使用权为由，在交运集团的房产及土地使用权范围内所做的修建围墙、拆除楼梯、破坏遮阳棚及安装摄像头均系对卓越公司的侵权行为，依法应予以制止。对卓越公司所提出的反诉请求，交运集团认为无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。
经审理查明，交运集团和卓越公司的经营地点均在本市四平路46号。交运集团共有5幢房屋（现主要经营“速8酒店”）、卓越公司共有2幢房屋（现主要经营“苏宁旅社”），共同坐落在本市四平路46号（地号为07-004-019-060）地块，其中，卓越公司的2幢房屋位于该地块的东南角落。2013年3月，卓越公司沿交运集团北面楼房，即“速8酒店”南墙外侧向东水平修建了一堵长10.2米、高2.2米、宽0.24米的围墙。卓越公司称以该围墙为界，以南部分土地面积约为700平方米，均应为卓越公司使用。在该围墙建造后，交运集团曾组织人员将围墙推倒，后卓越公司又重新修复了围墙。该地块东侧靠路边的二层楼房为交运集团所有，楼房的楼梯原位于该二层楼房和南侧平房之间，后交运集团将楼梯改建至该二层楼房南侧，重新搭建了铁制简易楼梯。2013年3月，卓越公司以交运集团违章搭建楼梯，并影响卓越公司通行为由，拆除了该楼梯。此外，卓越公司在交运集团的该二层楼房北侧外墙高约3.5米处安装了一部摄像头，卓越公司称系为记录双方纠纷的起因，如实反映事发经过所装。卓越公司还以违建为由，拆除了交运集团紧邻卓越公司北面房屋北外墙搭建的彩钢板简易房的遮阳棚。2013年3月、4月，交运集团和卓越公司因土地使用发生多起纠纷。后交运集团以相邻关系纠纷为由诉至本院。
2002年11月，南京汽车运输有限公司向起重装卸公司作出“关于企业整体改制要求政策扶持的批复”，该批复文载“将经江苏天业会计师事务所评估的公司所属南京市四平路46号，641.20平方米房产（下变自第60617号4-5）及同一地点700平方米土地使用权（宁下国用（97）字第10744号）划拨你公司”。后起重装卸公司改制为本案被告（反诉原告）卓越公司。2003年6月26日，南京汽车运输有限公司更名为南京交运集团有限公司，即本案原告（反诉被告），而南京汽车运输有限公司由南京市汽车运输总公司变更而来。2007年1月9日，卓越公司向交运集团董事会发函，称“700平方米土地使用权因当时未划红线，现对700平方米土地的来由又产生意见分歧……以700平方米土地评估价格为计算基数，减去苏宁旅社土地面积，剩余的土地换成现金给我公司”。2007年2月1日，交运集团作为甲方、卓越公司作为乙方签订一份协议书，该协议书载明改制时划拨给苏宁旅社的700平方米土地使用权为改制工作人员疏忽所致，并约定“苏宁旅社当时的实际经营场所房屋面积是641.2平方米，土地面积是351.32平方米。鉴于苏宁旅社实际经营场所面积与评估书中的700平方米的矛盾所在的现实，甲方从实际出发同意对大于实际面积的348.68平方米部分给予乙方62.24万元的一次性补偿。补偿款支付后，甲、乙双方的纠葛彻底结束，以后乙方的一切事务均与甲方无关。”卓越公司当时的法定代表人赵秀琴及4名股东在协议乙方处签字。2007年2月5日、2007年3月9日、2007年11月5日，交运集团分别向卓越公司支付了补偿款300000元、150000元、172400元。卓越公司称上述协议未经当时其全部股东签字，且所盖公章中间的五角星为实心，与卓越公司在工商部门留存的2007年2月26日股东会决议上所盖公章不同，该股东会决议上的公章中间的五角星为空心，故不认可该协议的效力。交运集团支付的62.24万元也与其所称的土地补偿款无关，是交运集团应该向卓越公司支付的职工安置费。2007年2月26日，卓越公司向工商部门申请股东、法定代表人等变更登记事项，填写了公司变更登记申请事项表及股东会决议。在公司变更登记申请事项表上，卓越公司公章中间的五角星为实心，而股东会决议上的卓越公司公章中间的五角星则为空心。
对于2007年2月1日协议书中确定的卓越公司土地使用权面积351.32平方米，交运集团称该面积是在协议签订时，双方确定的包括卓越公司2幢房屋的占地面积、东至交运集团东侧路边平房的西外墙、北至卓越公司北面房屋东北角与交运集团东侧二层楼房西南角的连线。交运集团称协议当时双方划定土地界限，由工作人员根据图纸测算得出351.32平方米面积，并以此为基数，与700平方米差额部分由交运集团进行货币补偿。2013年6月3日上午，在本院主持之下，交运集团和卓越公司各派一名土地测量人员对上述地块进行了实地面积勘测，交运集团测量出的面积为375.82平方米，卓越公司测量出的面积为361平方米。本次诉讼纠纷发生前，交运集团和卓越公司即按上述土地界限在各自范围内使用。
2013年4月9日，南京美时美客酒店管理有限公司向交运集团发函，称由于卓越公司的侵权行为，已经造成45000元经济损失。交运集团称此即诉称的损失，但交运集团尚未向南京美时美客酒店管理有限公司实际支付该45000元。
坐落在本市四平路46号（地号为07-004-019-060）地块，由南京市汽车运输总公司于1997年12月26日领取国有土地使用证。交运集团和卓越公司对各自所述的土地范围，均未办理土地使用权证书。
本案审理过程中，交运集团撤销了其要求卓越公司修复交运集团仓库顶部遮阳棚的诉讼请求。
以上事实，有房产证、国有土地使用权证、批复、函、协议书、支票存根、转账凭证、收据、工商登记资料、勘验笔录、照片等证据在卷，足以认定，本院予以确认。
本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中，交运集团和卓越公司共同使用本市四平路46号地块，交运集团在该地块有5幢房屋，卓越公司有2幢房屋，双方作为不动产相邻关系人，本应相互尊重，为对方提供便利，但双方自2013年3月发生多起相邻纠纷。双方争议的根源在于对各自土地使用权的范围存在争议。对于交运集团诉称的卓越公司存在搭建围墙、安装摄像头、拆除楼梯以及仓库遮阳棚的行为，卓越公司均予以认可，但辩称根据2002年11月的改制批复，卓越公司在该地块享有700平方米的土地使用权，故其搭建围墙以界定自己的土地使用权范围，其他几项行为也均与此相关，合法合理，未对交运集团造成侵权，并据此提出反诉。对此，交运集团提交了双方于2007年2月1日签订的协议书，证明双方就原批复中边界不清的700平方米土地使用权已达成一致意见，即重新明确卓越公司的土地使用权面积为351.32平方米，与700平方米差额部分由交运集团予以货币补偿。协议签订后，交运集团依约支付了相应的补偿款。卓越公司对此不予认可，辩称协议书的签约人并非卓越公司的全部股东，且协议书上所盖公章与工商部门所留公章不一致，交运集团随后所支付的款项也与协议无关。对此，本院认为，卓越公司诉称其依据原南京汽车运输有限公司文件，在南京市四平路46号合法取得700平方米的土地使用权，权利取得来源合法。交运集团辩称双方已于2007年2月就卓越公司的土地使用权面积和边界重新进行了约定。因土地使用权权利的取得和变更应至相关土地管理机关登记，以土地使用权权利证书记载内容为准，现卓越公司对其所称的权利的文件取得和交运集团对其所称的权利的协议变更，均未能提供最终的有法律效力的权利登记证书予以证明，且本案系相邻关系纠纷案件，对于交运集团和卓越公司在涉案土地上相关使用权权利的取得、变更和归属，并非本案审理的内容，本院对此依法不予理涉。
关于双方于2007年2月1日所签订的协议。协议签订时，卓越公司由当时的法定代表人赵秀琴及其他几位股东代表签字，该协议虽未经当时卓越公司的全体股东签字，但法定代表人代表公司签订协议为职务行为，应被视为公司行为，且交运集团已履行该协议。而卓越公司在该协议上所盖公章，虽与其在工商部门留存的2007年2月26日股东会决议上的印章不符，但与卓越公司在工商部门留存的同一日公司变更登记申请事项表上所留印章相符，可见卓越公司同时使用两个不同的公章。故对卓越公司关于协议未经全体股东签字及印章不符的辩称意见，本院依法不予采纳。该协议的签订及履行，表明交运集团和卓越公司对于双方在南京市四平路46号土地使用上作出了内部明确，在无其他权利确认或划分行为作出前，双方应尊重约定，保持使用现状。
因交运集团和卓越公司对双方在南京市四平路46号土地上的使用范围作出了约定，且交运集团主张的协议约定的351.32平方米的土地界限，与卓越公司实际经营场地的实测面积相差无几，故交运集团关于协议签订时双方约定了卓越公司351.32平方米的土地使用权界限的主张，可以得到印证。即双方约定，卓越公司在本市四平路46号地块的使用范围包括：卓越公司2幢房屋的占地范围、东至交运集团东侧路边平房的西外墙、北至卓越公司北面房屋东北角与交运集团东侧二层楼房西南角的连线。而因诉争双方对交运集团主张的、同时也是卓越公司实际经营场地的测量面积均大于351.32平方米，交运集团以351.32平方米土地使用权面积为基础向卓越公司支付经济补偿，从协议约定的面积差额予以经济补偿的角度来说，亦未损害卓越公司利益。交运集团和卓越公司既已对双方在同一土地上的使用范围进行了约定，就应按照使用习惯和使用历史安排生产、生活，不得对相邻另一方进行有碍生产、妨害生活等破坏现状的行为，否则，应承担相应的民事侵权责任。
卓越公司在双方约定的目前由交运集团使用的土地范围内搭建围墙、拆除交运集团房屋楼梯、在交运集团房屋外墙安装摄像头的行为，均为侵权，应立即停止侵权、恢复原状。卓越公司辩称交运集团重建后的楼梯也影响其通行，故卓越公司拆除楼梯的行为并非侵权。对此，本院认为，如上所述，双方已约定了各自的土地使用范围，并一直按此范围各自使用。交运集团在其土地使用范围内变更楼梯位置，经现场勘查，变更后的楼梯位置本就不是卓越公司的通道，也并不影响卓越公司通行。综上，卓越公司应对交运集团停止侵权，并对所作的搭建围墙、安装摄像头以及拆除楼梯的行为承担相应的民事责任。交运集团要求卓越公司拆除围墙、摄像头，恢复楼梯的诉请，符合法律规定，依法应予以支持。而卓越公司要求确认交运集团侵权及其搭建围墙行为合法的反诉请求，因无事实和法律依据，依法应予驳回。
关于交运集团主张的经济损失，因该损失尚未实际发生，故交运集团的该主张无事实和法律依据，依法不予支持。
关于卓越公司主张的经济损失18210元，因反诉原告卓越公司诉称该经济损失包括重建围墙费用及双方冲突中造成的部分工作人员人身伤害损失，而如前所述，卓越公司本不应修建该围墙，故卓越公司重建围墙的成本系其侵权成本，不应得到法律保护。至于卓越公司主张的工作人员人身伤害损失，因该主张基于独立于本案相邻关系纠纷的另一法律关系，不符合反诉条件，卓越公司可依法另案主张。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第八十四条、《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）南京卓越装卸服务有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将其在原告（反诉被告）南京交运集团有限公司北面楼房（即“速8酒店”）南墙外侧向东水平修建的长10.2米、高2.2米、宽0.24米的围墙拆除；
二、被告（反诉原告）南京卓越装卸服务有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将原告（反诉被告）南京交运集团有限公司东侧靠路边的二层楼房的铁制楼梯恢复原状；
三、被告（反诉原告）南京卓越装卸服务有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将其安装在原告（反诉被告）南京交运集团有限公司东侧靠路边的二层楼房北侧外墙高约3.5米处的摄像头拆除；
四、驳回原告（反诉被告）南京交运集团有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）南京卓越装卸服务有限责任公司的反诉请求。
本诉案件受理费80元，反诉案件受理费80元，各减半收取40元，合计80元，由被告（反诉原告）南京卓越装卸服务有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 刘春晓
二〇一三年六月二十五日
见习书记员 李 欣