杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余塘民初字第189号
原告：俞彩琴。
委托代理人：褚娇娇，浙江远行律师事务所律师。
被告：俞芳华。
原告俞彩琴为与被告俞芳华房屋租赁合同纠纷一案，于2014年6月10日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员胡雁翔适用简易程序，于2014年6月30日公开开庭进行了审理，原告俞彩琴的委托代理人褚娇娇，被告俞芳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告俞彩琴起诉称：2009年5月15日，原告俞彩琴与被告俞芳华签订租赁协议，约定由被告俞芳华承租原告俞彩琴所有的位于杭州市余杭区仁和街道獐山石欣路北侧原獐山供销北商厦7间2层楼房。因被告俞芳华在租赁期间拖欠房屋租金，原告俞彩琴曾于2013年5月2日起诉被告俞芳华要求支付租金，双方经杭州市余杭区人民法院调解，于2013年5月21日作出（2013）杭余塘民初字第119号民事调解书，调解协议约定了被告俞芳华交付租金的时间和金额，并附加了违约条款，如被告俞芳华有任何一期不按时履行，原告俞彩琴有权解除租赁合同，并就剩余的租金一并申请强制执行。因被告俞芳华未按时履行调解书内容，仍拖欠部分租金，原告俞彩琴已于2014年4月15日申请法院强制执行，且双方租赁协议现已到期，原告俞彩琴有权解除双方的租赁协议。为此，原告俞彩琴特诉至法院，诉讼请求：1、判令解除原、被告之间租赁协议；2、判令被告俞芳华返还原告俞彩琴所有的座落于杭州市余杭区仁和街道獐山石欣路北侧原獐山供销北商厦7间2层楼房，并将其恢复原状；3、判令被告俞芳华支付已拖欠的房屋租金16637元（租金算至被告俞芳华实际搬离房屋时止，现暂算至起诉之日，每月租金按11091元计算）；4、判决本案诉讼费由被告俞芳华承担。庭审中，原告俞彩琴将诉讼请求变更为：1、判令被告俞芳华立即腾退原告俞彩琴所有的座落于杭州市余杭区仁和街道獐山石欣路北侧（原獐山供销北商厦7间2层楼房，产权证号为余房权证仁移字第××号，面积为650.44平方米）的租赁房屋；2、判令被告俞芳华支付逾期退房造成的租金损失16637元（从2013年4月16日起计算至2014年5月29日止，每月按11091元计算，2014年5月30日至被告俞芳华实际腾退之日止的租金损失按上述标准另行计算）3、判令由被告俞芳华承担本案诉讼费。
原告俞彩琴为证明自己的主张，向法庭提供下列证据：
1、租赁协议、房产证各一份，用以证明原、被告的租赁关系，该租赁协议已到期，原、被告间的租赁关系自然解除的事实。
2、（2013）杭余塘民初字第119号民事调解书一份（复印件），用以证明被告俞芳华不按时履行调解书内容，原告俞彩琴有权解除双方租赁关系的事实。
被告俞芳华辩称：被告俞芳华不同意腾退租赁房屋，除非原告俞彩琴补偿被告俞芳华的装修损失，装修损失由评估公司评估确定，原告俞彩琴的房产证是违规办理的。
被告俞芳华未向法庭提交证据。
对原告俞彩琴提供的证据，本院质证与认证如下：
被告俞芳华对原告俞彩琴提供的证据1中的租赁协议没有异议，房产证的真实性没有异议，但认为房产证是违规办理的；证据2没有异议。本院认为，原告俞彩琴提供的证据1、2均符合证据的形式要件，本院予以确认，原告俞彩琴的房产证是否违规办理不属本案审查范围。
根据上述有效证据及原、被告在法庭上的陈述，本院查明事实如下：
2009年5月15日，原告俞彩琴与被告俞芳华签订房屋租赁协议一份，协议主要约定由被告俞芳华承租原告俞彩琴所有的坐落于杭州市余杭区仁和街道獐山石欣路北侧原獐山供销北商厦7间2层楼房，租期为五年，第一年租金为110000，第四年起，租金在上年的基础上递增10%，租金每半年支付一次，先付后租。租赁协议履行期间，因被告俞芳华未按约支付租金，2013年5月2日，原告俞彩琴曾诉来本院，要求解除与被告俞芳华签订的租赁协议、被告俞芳华腾退承租的房屋并支付拖欠的租金。2013年5月21日，本院出具（2013）杭余塘民初字第119号民事调解书，调解协议确认，被告俞芳华至2014年5月15日止的租金共219100元分期支付给原告俞彩琴，协议同时约定，如被告俞芳华未按期付款，原告俞彩琴有权解除租赁合同，并就剩余的租金一并向法院申请执行。嗣后，因被告俞芳华未按约付款，原告俞彩琴在2014年4月15日向法院申请执行，现被告俞芳华已就2014年4月15日前的租金支付完毕，此后租金未再支付。2014年5月15日，租赁协议期到期，因原告俞彩琴与被告俞芳华就房屋续租未达成协议，被告俞芳华又拒绝腾退租赁房屋，2014年6月，原告俞彩琴诉来本院，请求上判。庭审中，被告俞芳华自述每年花7-8万元用于租赁房屋装修，坚持要求原告俞彩琴补偿其装修损失才愿意腾退租赁房屋，因双方意见不一，协商未成。
另查明，本案诉争的租赁房屋系原告俞彩琴从被告俞芳华处购得，购买时尚未办理房产证，2012年7月18日，原告俞彩琴办理房产证，产权证号余房权证仁移字第××号，证载面积650.44平方米，被告俞芳华在租赁房屋开洗浴店已多年。
本院认为，原告俞彩琴与被告俞芳华签订的租赁协议合法有效，双方均应遵守。原告俞彩琴与被告俞芳华在2009年5月15日签订的租赁协议在2014年5月15日已到期，现租赁期间届满，原租赁协议已自然终止。原、被告双方未能就房屋续租达成协议，被告俞芳华应当将租赁房屋返还原告俞彩琴，故对原告俞彩琴要求被告俞芳华腾退租赁房屋，将其返还原告俞彩琴的诉讼请求理由正当，本院予以支持。被告俞芳华逾期腾退租赁房屋，给原告俞彩琴造成租金损失，应承担赔偿责任，原告俞彩琴要求被告俞芳华按原租赁协议第五年的价格即每月11091元支付逾期退房租金损失理由正当，本院予以支持，但2014年4月16日至2014年5月15日期间的租金在本院已审理的（2013）杭余塘民初字第119号案件中已处理，原告俞彩琴要求从2013年4月16日起算逾期退房租金损失不当，被告俞芳华应从2014年5月16日起至实际腾退日止按每月11091元支付原告俞彩琴逾期退房租金损失，至2014年5月29日的逾期退房租金损失为5176元。被告俞芳华要求原告俞彩琴支付其装修损失，因双方合同中对租赁期内的装修并未约定，被告俞芳华的要求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告俞芳华于本判决生效后三十日内腾退坐落于杭州市余杭区仁和街道獐山石欣路北侧（原獐山供销北商厦7间2层楼房，产权证号为余房权证仁移字第××号，面积650.44平方米）的租赁房屋，将其返还原告俞彩琴。
二、被告俞芳华于本判决生效后十日内支付原告俞彩琴自2014年5月16日起至2014年5月29日止的逾期退房租金损失5176元，2014年5月30日起至被告俞芳华实际腾退日止的租赁房屋租金损失按每月11091元另行计付。
三、驳回原告俞彩琴的其他诉讼请求。
如果被告俞芳华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费216元，减半收取108元，由原告俞彩琴负担75元，由被告俞芳华负担33元。
如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费216元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 胡雁翔
二〇一四年七月四日
书记员 钟怡彬