安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终2033号
上诉人（原审原告）：安徽省绿安物业管理有限公司。
法定代表人：张耀，总经理。
委托代理人：杜东峰，上海段和段（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：胡鸿杰。
上诉人（原审被告）：史传君。
委托代理人：石飞龙，安徽元贞律师事务所律师。
委托代理人：宁顺利，安徽元贞律师事务所律师。
上诉人安徽省绿安物业管理有限公司（以下简称绿安物业）与上诉人史传君物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民二初字第02628号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2016年5月24日公开开庭审理了本案，绿安物业委托代理人杜东峰、胡鸿杰，史传君委托代理人石飞龙、宁顺利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：上海绿地集团合肥置业有限公司与合肥绿安物业管理有限公司签订前期物业管理服务合同，约定双方就位于合肥市政务文化新区东临天香苑，西至潜山路，南至绿怡南路，北至休宁路的花都国际广场（暂名）前期物业管理服务事宜，订立本前期物业管理服务合同。委托管理期限自2007至业主委员会成立后并重新签订物业管理服务合同止。商业部分按建筑面积每月每平方米3元，空置房物业服务费用由乙方100%的比例收取。物业服务费由乙方按6个月向业主预收，业主超过6个月未缴纳物业费用的，乙方可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金等。
2010年4月20日，上海绿地集团合肥置业有限公司与史传君签订买卖合同，约定史传君购买位于潜山路与绿怡南路交叉口绿地蓝海国际大厦C区103-403建筑面积共1211.22平方米，及104-404号商业，建筑面积981.64平方米，交付期限为款清五日内。同日与上海绿地集团合肥置业有限公司签订协议，约定协议与商品房买卖合同具有同等效力。约定买受人须在出卖人寄发的交房通知上规定的领房时间办理领房手续，无论买受人是否按期领房，均需在该通知规定的领房之日次月起计交物业费。买受人同意在业主委员会成立并聘请物业管理企业之前，本物业交由出卖人选聘的物业管理企业安徽绿安物业管理有限公司负责管理；业主委员会成立后，可续聘或另行选聘物业管理企业等。2011年5月3日上海绿地集团合肥置业有限公司出具商品房结算及进户凭证，确认史传君所购置的C区商业103-403及C区商业104-404，购房款已全部结清，请予以办理进户手续。2015年6月5日，史传君弟弟代史传君（乙方）与绿安物业（甲方）签订花都国际广场前期物业服务协议，约定，商业部分物业服务费按建筑面积每月每平方米3元，交纳物业服务费周期每半年首月首五个工作日内预交一次，物业服务费由绿安物业按6个月向业主预收，业主超过一个月未缴纳物业服务费的，乙方可从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。等甲方任何发给乙方的通知，以送至乙方的专用部分或乙方书面告知的最后通讯地址为准。2015年7月9日绿安物业在绿海国际大厦C区商铺向史传君张贴催款通知书。
原审法院另查明：史传君房屋建筑面积为2192.86平方米，每月每平方米物业费为3元，每月物业费应为6578.5元。2013年11月1日至2015年6月5日期间的物业服务费为126088元，按日万分之五点八六分段计算至2015年7月31日的违约金为29414.1元。
原审法院再查明：合肥绿安物业管理有限公司现已更名为安徽省绿安物业管理有限公司。
原审法院认为：绿安物业系由房屋出卖方上海绿地集团合肥置业有限公司在业主委员会成立前由出卖人选聘提供物业服务的物业公司并提供物业服务，绿安物业与史传君形成物业服务法律关系，双方当事人均应按照合同约定履行义务，史传君应按合同约定支付物业服务费，史传君辩称双方在2015年6月5日前无物业服务合同法律关系，开发商承诺免除房屋空置期间的物业费，未享受物业服务，无证据证明，不予支持。史传君辩称绿安物业的请求超过诉讼时效，对于在2013年5月30日之前应缴纳的物业服务费（即物业费缴纳期限为2011年5月3日至2013年10月31日之间）履行期限届满已超过两年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，绿安物业未提供能够证明诉讼时效中止、中断的事实和证据，上述期间的物业服务费已超过法定诉讼时效，即对该期间的物业服务费及滞纳金主张不予支持。2013年11月1日至2015年6月5日期间的物业服务费为126088元对于绿安物业主张的物业服务费未超过126088元的部分予以支持，绿安物业主张截止2015年7月30日的违约金161712元，对超过29414元部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告史传君于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省绿安物业管理有限公司物业费126088元，逾期付款违约金29414元；二、驳回原告安徽省绿安物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费8574元，由被告史传君承担3410元，原告安徽省绿安物业管理有限公司承担5164元。
绿安物业上诉称：一、原审法院对于2013年5月30日之前应缴纳的物业服务费（包含2011年5月3日至2013年10月31日之间的物业费），以超过法定诉讼时效为由不予支持，法律认识错误。物业费的收取依据是《前期物业管理服务合同》，该类合同属于继续性合同，即合同内容非一次性给付完毕，而是持续实现的合同。其特点在于，随着时间的推移，在当事人之间不断地产生权利义务，在一个合同期内产生的所有的物业管理费均为一个整体，而业主每月、每季度或者每年缴纳物业管理费则属于整体债务的分期履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。结合本案，诉讼时效应自《前期物业管理服务合同》约定的最后一期物业费缴纳期限届满之日开始计算。物业费系在同一合同项下订立、基于同一债务原因产生。上诉人对物业费的主张，基于对同一合同项下同一性质债权的认定。故，本案应以最后一期履行期限届满起算诉讼时效，更符合上述司法解释的规定。因此，本案物业服务费并不存在部分超过诉讼时效一说。
二、上诉人在2011年至2015年期间多次向被上诉人主张过物业
服务费，一审法院事实认定错误。从实践操作角度分析，催收物业管理费是物业公司的日常工作之一，因此依照常理也能判断出物业公司不会怠于行使权利，必定是进行过催收和追讨。但是，鉴于服务和被服务的关系，考虑到诉讼对日后和业主的关系必然产生不良影响，在万不得已的情况下，上诉人才选择诉讼以解决欠费问题。本案中，上诉人在庭前调解及庭审中多次提过一直在进行电话催收和当面协商，史杨作为案涉物业的实际管理人确认上诉人多次主张物业费，只是其一直以各种理由拒绝履行。因此，即使从事实角度，本案诉讼时效也多次中断，相应顺延。诉讼时效制度，是促使债权人及时行使权利，而不是期盼债权消灭。保护债权人的利益，是民法的基本原则。诉讼时效从宽，是司法实践中体现此原则的表现。本案中，上诉人与被上诉人的合同关系一直处于持续状态，并未因故终止。认定本案部分债权超过诉讼时效，显属认识错误。据此，上诉人特提起上诉，望依法纠正原审错误判决，上诉请求：1、撤销合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民二初字第02628号民事判决第一项、第二项，改判被上诉人支付物业费323228.5元，并支付违约金161712.4元；2、判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
史传君辩称：1、物业公司要求我方支付2011.5.3-2013.5.30的物业费无事实及法律依据，也已经超出了诉讼时效；2、即使应该支付物业费，物业公司的部分主张已超出了诉讼时效，综上驳回上诉人诉请。
史传君上诉称：一、被上诉人没有依法签订前期物业服务合同，对上诉人没有约束力。根据﹤安徽省物业管理条例》第三十四条规定：“建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理；投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经县级人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”的规定，被上诉人并没有举证证明前期物业服务合同是依法签订的，不适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定。
二、《花都国际广场前期物业服务协议》没有作为房屋买卖合同的附件，对买受人没有约束力，被上诉入主张物业费没有任何依据。根据《安徽省物业管理条例》第四十一条规定：“建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力”的规定，前期物业服务合同只有作为买卖合同的附件才能对上诉人产生约束力。但建设单位并没有将前期物业服务合同作为附件让上诉人签字。被上诉人直到2015年6月5日才有上诉人签订《花都国际广场前期物业服务协议》，所以2015年6月5日之前，双方没有签订合同，没有合同关系，被上诉人无权主张物业费。
三、被上诉人一直没有提供物业服务，不应收取物业费。被上诉人没有提供物业服务，直至2015年6月5日，上诉人前去办理房屋租赁手续时，被上诉人才与上诉人签订物业服务合同，提供物业服务。直至诉讼时，被上诉人才了解到上诉人的相关信息，才去建设单位调取上诉人的相关资料。被上诉人作为一级资质物业服务企业，在长达4年多的时间内，直至诉讼时才将业主的信息了解，无法证明被上诉人给上诉人提供过物业服务。在上诉人收房后的期间内，上诉人的房屋被他人侵占，被他人盗取财物，被上诉人并没有提供相关服务。在上诉人2011年收房后长达4年多时间内，被上诉人从来没有提起过物业费，更没有要求上诉人缴纳过物业费。
综上，被上诉人在选取前期物业服务企业时并未依法进行招投标，上诉人在与建设单位签订《商品房买卖合同》时建设单位未将前期物业服务合同即《花都国际广场前期物业服务协议》作为附件向上诉人进行明示，服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容无从算起，被上诉人无权主张物业费。被上诉人直至2015年6月5日才与被上诉人签订《花都国际广场前期物业服务协议》。因此对于2015年6月5日之前的期间，被上诉人与物业服务企业签订的前期物业服务合同对上诉人没有约束力，被上诉人无权要求上诉人支付2015年6月5日之前期间的物业费。因此，为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请求：1、依法撤销（2015）蜀民二初字第02628号民事判决，并依法驳回被上诉人安徽省绿安物业管理有限公司的诉讼请求：2、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。
绿安物业辩称：1、史传君签订的前期物业合同有效，对全体业主都具有约束力，史传君应按照合同约定缴纳物业费，物业管理条例第24条第1款规定，选聘物业公司，这是提倡，并非强制性规定，可以通过协议的方式签订物业服务合同，所以签订的前期物业合同有效，物业管理条例第39条规定对本案不具有溯及力，即使史传君对于本案物业公司的选择的合法性提出异议，是另一法律关系；2、物业公司已经提供了物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务合同的关系，所以应当缴纳物业费，根据相关法律规定，前期物业服务合同对业主具有约束力，虽然没有业主与物业公司签订前期物业服务合同，但是建设单位与物业公司签订合同，对业主具有约束力，史传君应根据前期物业服务合同缴纳物业费，从交房之日起缴纳物业费，并且史传君补签前期物业合同也是对合同的认可，并且是对所签物业费的追认，我方提供了相应的物业服务，史传君也享受了相应的物业服务，理应缴纳物业费，我方在一审中也提供了相应的证据证明我方尽到了服务义务，我方是对公共的部位提供物业服务，不是针对于史传君个人提供物业服务。3、针对诉讼时效的问题我方在上诉请求中明确表明了我方的意见。
二审期间，双方未再提供新证据，二审查明史传君于2011年5月3日取得上海绿地集团合肥置业有限公司开具给绿安物业关于史传君所购C区103-403及104-404号商品房结算及进户凭证。绿安物业主张违约金以未按期交纳的物业费分段按年利率5.35%的四倍从2011年5月3日至2015年7月31日为161712.40元。二审查明的其他事实与原审一致。
本院认为：绿安物业与上海绿地集团合肥置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，绿安物业按约于2007年7月27日起受托对花都国际广场提供物业服务，而史传君购买的位于潜山路与绿怡南路交叉口绿地蓝海国际大厦C区103-403及104-404号商业房，均属于绿安物业提供物业服务的范围。史传君自2011年5月3日领取所购C区103-403及104-404号商品房结算及进户凭证起作为业主应当交纳物业费。绿安物业在前期物业管理服务合同约定的区域范围内提供物业服务没有间断，因物业服务公司以业主交纳物业费维持日常运营，其没有理由怠于收取物业费。绿安物业在该小区提供的连续服务是实，故对此连续性债务在诉讼之前一段期间业主未交纳物业服务费主张进行结算，理应予以支持。史传君应当给付自2011年5月3日至2015年6月5日期间所差欠绿安物业物业服务费323228.50元。至于违约金属于补偿损失性质，史传君未按期交纳的物业服务费对绿安物业造成的是利息损失，本院对绿安物业主张的违约金调整以史传君未按期交纳的差欠的物业费从2011年5月3日起至2015年7月31日止按年利率5.35%分段计算为40428.10元（161712.40元÷4）。史传君上诉陈述其房屋被他人侵占，被他人盗取财物，与本案非同一法律关系，应另行主张。综上，史传君上诉理由不能成立，本院对其上诉主张不予支持。绿安物业上诉部分有理，原审法院对其主张的物业费及违约金处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更安徽省合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民二初字第02628号民事判决第一项为：史传君于本判决生效之日起十日内给付安徽省绿安物业管理有限公司物业费323228.50元和逾期付款违约金40428.10元；
二、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民二初字第02628号民事判决第二项即：驳回安徽省绿安物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费8574元，由史传君负担5716元，安徽省绿安物业管理有限公司负担2858元；二审案件受理费8574元，由安徽省绿安物业管理有限公司负担2858元，史传君负担5716元。
本判决为终审判决。
附本判决引用法律和司法解释原文。
审判长 钱爱民
审判员 陆文波
审判员 程亚娟
二〇一六年七月十一日
书记员 张 琪
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。