北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终9011号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京弘宸伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区复兴村委会。
法定代表人：刘建军，经理。
委托诉讼代理人：卢明计，北京市臻昊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京富荣兴旺蛋制品有限公司，住所地北京市顺义区顺平路北侧（蛋制品有限公司）。
法定代表人：荣春红，总经理。
委托诉讼代理人：赵耀，北京市尚公律师事务所律师。
原审被告：北京市振融装饰装璜有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇西马坡村村南路23号。
法定代表人：袁秀奇，经理。
委托诉讼代理人：唐明汉，北京市现代律师事务所律师。
上诉人北京弘宸伟业房地产经纪有限公司（以下简称弘宸公司）因与被上诉人北京富荣兴旺蛋制品有限公司（以下简称富荣公司）、原审被告北京市振融装饰装璜有限公司（以下简称振融公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初8903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人弘宸公司的委托诉讼代理人卢明计，被上诉人富荣公司的法定代表人荣春红及委托诉讼代理人赵耀、原审被告振融公司的委托诉讼代理人唐明汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
弘宸公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第二项、第三项、第五项，改判支持弘宸公司赔偿损失的诉讼请求。2.由富荣公司承担诉讼费用。事实和理由：1.富荣公司隐瞒、改变土地、房屋性质用途，违反法律强制性规定，合同无效。2.富荣公司在工业用地建设公寓结构大楼并公告招商，振融公司证明富荣公司承诺租赁物可以用于招商，《房屋租赁合同》第十条、《协议书》第八条、第十条明确商业用途，富荣公司的授权委托书、门头改造申请书、招商申请都明确了商业用途，银行营业厅和广告也证明是商业用途，所以，富荣公司明知弘宸公司的目的是用于商业出租，承诺标的物可以用于商业出租。租赁物目前不能用于商业用途，银行营业厅及广告、授权委托书、门头改造申请书、招商申请证明商业用途目的不能实现，富荣公司的欺诈行为导致合同目的不能实现。一审法院判决违背常理。3.配电室、锅炉房无交付使用，一审法院也无视整个租赁物未使用的事实，判决给付锅炉房、配电室租金是错误的。4.一审现场勘验，照片反映装修大面积脱落损坏，判决给付装修款是错误的。5.富荣公司采用欺诈手段签订协议书，富荣公司明知底层漏水并违反承诺不开通电梯，弘宸公司为招商改造电力线路、装修并签订转租合同，现合同目的无法实现，富荣公司应根据其过错承担580万元的损失。6.程序不当。本案涉及三个合同，签订的时间、主体、内容不同，法律关系不同。一审判决给付2017年租金，超出了诉讼请求范围。7.现在租赁物已经腾退，一审判决弘宸公司给付2017年租金是错误的。
富荣公司辩称，同意一审判决。房屋土地性质不影响租赁合同的效力，涉案租赁合同合法有效。富荣公司没有向弘宸公司承诺过本案租赁物用于商业目的，合同中对此也没有约定。门头改造申请、招商申请等都是为了配合弘宸公司进行出租而产生的文件。银行营业厅已经于2017年4月13日登记开业，所以弘宸公司关于银行营业厅问题的陈述与事实不符。配电室、锅炉房的交接已经确认，故弘宸公司应当支付租金。关于装修脱落的问题，富荣公司已经将房屋交付给弘宸公司，弘宸公司应当对租赁房屋进行日常维护，现在装修脱落、损坏与富荣公司无关。关于地下电缆改造，是因为弘宸公司没有按时交纳租金和各项费用，富荣公司中断用电督促弘宸公司交纳租金，电缆改造是由于弘宸公司的原因造成的，损失应当由弘宸公司承担。虽然涉案房屋空置，但弘宸公司没有向富荣公司进行任何物业交接。几份合同均是围绕租赁涉案房屋产生的合同，属于同一法律关系，应当合并审理；关于超出诉讼请求的问题，2017年初本应由弘宸公司继续缴纳相关费用，但弘宸公司没有缴纳，所以富荣公司主张2017年的费用。一审判决程序合法，故一审程序合法。
振融公司陈述称，同意一审判决。
富荣公司向一审法院起诉请求：1.解除富荣公司与振融公司之间签订的《房屋租赁合同》；2.振融公司按每日每平方米1.1元的标准支付2016年度欠付租金至《房屋租赁合同》实际解除之日（截止2016年6月30日振融公司应支付的租金为1340617.5元）；3.振融公司按应付租金每日2‰的标准支付逾期支付租金的违约金，自2016年1月2日起至实际支付欠付租金之日止（截至2016年6月30日违约金为975969.54元）；4.解除富荣公司与振融公司、弘宸公司之间签订的《协议书》；5.弘宸公司按每日每平方米1.1元的标准支付2015年度、2016年度欠付锅炉房、配电室租金至《协议书》实际解除之日（截止2016年6月30日弘宸公司应支付的锅炉房、配电室租金为210595元）；6.解除富荣公司与振融公司、弘宸公司之间签订的《补充协议》；7.弘宸公司支付装修款630000元；8.弘宸公司腾退坐落于北京市顺义区顺平辅线177号的全部租赁场所并恢复至交付时的原状；9.案件诉讼费由振融公司、弘宸公司负担。
弘宸公司向一审法院反诉请求：1.富荣公司赔偿损失4640000元；2.反诉案件受理费由富荣公司负担。
一审法院认定事实：富荣公司系位于北京市顺义区顺平辅线的177号院的所有权人。2013年6月8日，富荣公司与振融公司签订了《房屋租赁合同》。该合同载明：第一条，租赁范围、用途、面积。1.富荣公司将其坐落于北京市顺义区顺平辅线177号地上六层及楼前院、楼后6米（消防通道）和地下一层的停车场全部出租给振融公司使用，面积12112平方米，租金等费用以双方确认的面积数额（以产权证上的实际面积为准）为准进行计算，双方保证不会因可能存在的面积误差而要求调整前述租用面积及租金；3.富荣公司将后院的锅炉房、配电室出租给振融公司使用，租用建筑面积以实际面积为准，双方确认的租用面积为699.99平方米；4.甲方进行楼顶加建房屋和前院停车场建设房屋，甲乙双方另行协议。本合同租用期间内，乙方自行安排房屋室外广告位、广告收益归乙方所有；甲方协助乙方办理相关手续，费用由乙方承担。第二条，租用期限及房屋交付现状。1.租赁期限20年。双方自建委验收合格、消防部门验收合格后办理房屋交接手续开始计算，自2013年7月1日至2033年6月30日止。2.免租期为4个月，自2013年7月1日至2013年10月31日止。免租期用于装修该综合楼。3.振融公司所承租的房屋及附属设备、设施、上下水等均指现有状况，内部装修、三个进户门及两个后门、门卫、绿化、院墙等均由振融公司负责建设；双方签订附件三《房屋租赁交接单》视为富荣公司已将房屋交付给振融公司。第三条，租金。租金约定为：第一个三年按每天每平方米1.1元，第二个三年环比增长10%，以此类推每三年增长10%，直至合同终止。租金不包括物业服务费及水、电的押金、水费、电费、供暖费、网络费、电信费等其它一切相关费用，该费用由振融公司负担。第四条，租金交纳期限。1.每年租金计算以365天为准，第一年租金于本合同生效之日交纳，第二年至合同期届满，支付周期、租金支付方式：上交第二年交纳时间为2014年1月1日，以后以此类推。2.振融公司应以银行转账方式支付租金到富荣公司的银行账户。第十条，对外分租。1.富荣公司原则上同意振融公司如满足下列条件可将房屋对外分租：（1）振融公司保证在分租协议中写明：如因本合同约定的情形出现导致本合同终止、解除、或无法继续履行，分租协议自本合同终止、解除或无法履行之日自动解除，由此造成的后果和责任由振融公司承担，与富荣公司无关，如给分租协议的承租人造成损失，由振融公司承担责任，富荣公司不承担责任。第十一条，违约责任。1.本合同生效后，双方不得无故解除本合同，任何一方违约，应向对方支付当年实际对外租金两倍的违约金。3.振融公司应严格按照本合同约定期间支付房屋租金及履约保证金，如在约定期间内未全额支付富荣公司租金及履约保证金，富荣公司有权随时单方解除本合同，由此造成的一切责任后果及损失由振融公司承担，且每逾期支付房屋租金或履约保证金一日，振融公司按应交租金总额或履约保证金的2‰支付富荣公司违约金。第十二条，合同解除。1.双方协商一致，可解除本合同。2.振融公司有下列情形之一的，富荣公司有权不承担任何责任的情况下单方解除本合同，收回该出租房屋及附属设施，并要求振融公司按本合同第十一条的约定承担相应的违约责任：（1）擅自改变房屋用途的。（2）逾期支付租金的。（3）逾期支付通讯、水、电等相关费用达30日的。（4）违反本合同对外分租约定的。（5）本合同及附件规定的甲方有权单方解除合同的其他情况。
2014年12月31日，富荣公司（甲方）、振融公司（乙方）与弘宸公司（丙方）签订了一份《协议书》。《协议书》载明，丙方系合法成立的房地产经纪公司，甲方已将租赁标的出租给乙方，乙方要求转租给丙方并经甲方同意，现就租赁事宜订立以下条款：一、转租标。乙方转租给丙方租赁标的为：顺平辅线177号院15幢大厦及所在广场，暂定名“富荣财富广场”。大厦共7层，其中地上6层、地下一层，租赁建筑面积为11094.21平方米。经乙方同意，甲方将后院的锅炉房、配电室租给丙方使用，租用建筑面积以实际面积为准，双方确认面积为700平方米，租金等费用以双方确认的面积数额为准进行计算，鉴于甲方建设第二期工程，需要使用供暖和配电，丙方按照锅炉房和配电室面积的50%向甲方支付房租。二、转租权。甲方同意乙方把上述租赁标的转租给丙方，甲、乙双方同意丙方有转租权。甲乙双方一致同意：甲乙双方无论有任何纠纷，甲乙双方的纠纷不影响丙方对租赁标的的承租权，如甲乙双方在租赁期内出现纠纷，经甲乙双方协商或法院判决甲乙双方合同终止，则丙方按与乙方签订房屋租赁合同的条件优先与甲方签订租赁协议。三、租赁期限及房屋交付现状。（一）租赁期限10年，乙方同意转租给丙方期限为2015年1月1日至2024年12月31日止。免租期为2个月，甲、乙双方按各自的月租金标准承担一个月（即：甲方以丙方应付甲方的装修款中抵顶一个月租金，乙方免除丙方一月租金）。四、租金。1、租金起算日为2015年1月1日。2、丙方支付乙方租金约定为：第一个三年租金按546万元/年；第二个三年租金环比增长10%，以此类推每三年租金环比增长10%，直至合同终止。五、租金缴纳期限。每年租金计算以365天为准。第一年租金于本合同签订后8日内向乙方支付定金100万元，剩余租金于2015年2月1日前向乙方付清。第二年支付租金至合同期满，支付周期、年租金支付方式：上交第二年租金交纳时间为2016年1月1日一次性交清当年租金，以后以此类推，每年的1月1日一次性交清当年租金。七、交接。1、乙方应于2015年1月1日将租赁标的交付给丙方，丙方所承租的房屋及附属设备、设施、上下水、供暖设备、公用部分的装修均指现有状况（甲方于2015年4月1日将电梯安装完毕，交付丙方使用），能够满足大厦正常使用和运转。八、甲方、乙方权利义务。（四）本合同租赁期限内，丙方自行安排房屋室外广告位、广告收益归丙方所有，甲、乙双方配合丙方办理报批手续，费用由丙方承担。九、违约责任。（一）合同生效后，甲乙丙三方均不得无故解除本合同，任何一方违约，应向对方支付当年实际租金一倍的违约金。（二）如丙方延迟支付租金在15天内，则应就延迟付款金额按每日3‰的标准，向乙方支付违约金；超过15天仍未交清租金，视同丙方违约并承担违约责任，乙方可单方面解除本合同，乙方不承担任何责任。
2015年1月27日，富荣公司（甲方）、振融公司（乙方）与弘宸公司（丙方）又签订了一份《补充协议》，在该协议中约定：一、乙方租用甲方大厦面积由12112平方米调整为11094.21平方米，经甲、乙双方协议一致，达成如下协议：1、根据面积差额甲方退还乙方租金476749.80元；2、北京银行顺义支行租赁合同租期自2014年11月18日执行，截止2014年12月31日，乙方应分得租金214426.52元；3、乙方应付给甲方大厦装修款500000元；综上计算甲方应退乙方191176.32元，该笔退款乙方自应交甲方租赁费中扣除，至此甲乙双方2013年7月1日至2014年12月31日租赁费用全部结清。甲、乙方双方的租赁期限修改为：2015年1月1日至2034年12月31日止。二、丙方应付甲方大厦装修款1000000元，扣除免租期一个月租金370000元，实际应支付甲方装修款630000元，丙方应于本协议签订日起15日内向甲方支付该笔装修款。三、北京银行顺义支行于2014年11月18日与甲方签订房屋租赁协议，并由乙方授权认可，北京银行顺义支行所租赁的部分为该大厦的一楼东侧，面积为886.06平方米，租金5.5元/平方米，年租金1778765元，租赁期限：2014年11月18日至2024年11月17日止，租金直接向甲方支付，由甲方为北京银行顺义支行开具发票，所涉及到的租金、物业管理费事宜做以下补充：1、丙方每年的租金扣除北京银行顺义支行年租金1778765元后的实际数额交付乙方；乙方每年的租金按扣除北京银行顺义支行年租金1778765元后的实际数额交付甲方；2、北京银行顺义支行与甲方签订的合同中租金包括物业管理费，物业管理费按0.2元/平方米/天，北京银行顺义支行应负担物业管理费64682元，该部分物业管理费由甲方承担。四、该大厦的东侧13米通道、西侧7米通道、为甲方顺平辅线177号整个院落的消防通道，前后贯通的道路，乙方、丙方不能私搭乱建，乙方、丙方不能干涉甲方正常使用，否则视同乙、丙方违约；该大厦楼顶加层，涉及到丙方设置的广告牌及设施，丙方必须腾出加层空间，将广告牌及设施设置在加层上面，配合楼顶加层事宜。五、三方租金交纳完毕后，各自负担相应的税款，甲方按实际收到的租金开具发票，乙方按实际收到的租金扣除交付甲方租金后的差额开具发票，超出乙方实际收到租金的部分由丙方自行开具。在该《补充协议》的附件一中载明：第一至第三年度期间振融公司应交纳的每年租金为4460000元；在附件二房屋租赁交接单中的第四项交接房屋及房屋设施详细状况中，载明配电设施、锅炉及供暖设施等已经交接，状况良好。在该交接单中有甲方、丙方的盖章和签字确认。
上述合同、协议签订之后，富荣公司将涉案场地及房屋交付给了振融公司、弘宸公司，振融公司支付了2015年度的租金。后三方因为合同的履行发生争议，富荣公司向一审法院提起了本案诉讼。振融公司、弘宸公司认可尚未交纳2016年度及之后的租金，但主张未交租金系因为富荣公司存在电梯未按时投入使用、地下室严重漏水无法使用、涉案房屋无法进行招商、擅自处分归自己使用的楼顶广告牌位等违约行为。富荣公司对此不予认可，否认自己存在违约行为。
对于诉争的电梯使用问题，振融公司、弘宸公司为此提交了与杭州西奥电梯有限公司签订的《电梯维护保养合同》、律师函等证据予以证实。在《电梯维护保养合同》中显示弘宸公司与杭州西奥电梯有限公司签订的免费保养期为2015年8月27日至2016年12月10日，此期间按照安装合同中的相关约定，以政府部门验收合格之日起12个月止或货到现场18个月止，以先到为准（免保起始日期按照质监局注册使用标识粘贴时间为准，期限一年）。在该合同的签字页中手写注明：杭州西奥电梯有限公司于2015年12月29日粘贴电梯合格使用标识。在2015年6月3日致富荣公司的律师函中，弘宸公司告知了富荣公司按照约定应于2015年4月1日将验收合格的电梯交付使用，但多次协商仍未解决，已严重影响弘宸公司的招商工作，属于严重违约，因此弘宸公司要求富荣公司及时妥善处理上述问题，保证其正常使用租赁标的物。富荣公司对《电梯维护保养合同》的真实性予以认可，但认为电梯未按期投入使用并非自己怠于履行合同义务造成的，是由于北京特检中心需要对电梯进行现场检验造成的；对律师函的真实性表示认可，承认确实收到了该律师函，但不认可其陈述的事实，认为上述问题实质是双方争执的焦点。
为证明电梯延迟使用非自己的责任，富荣公司提交了《电梯设备安装合同》、《收据》、《关于电梯安装验收的情况说明》予以证实。《电梯设备安装合同》显示，富荣公司在2015年1月13日与北京时代公司达成了涉案房屋电梯安装协议，安装费用为27.68万元，预计开工时间为2015年3月，施工周期为12周；《收据》显示富荣公司在2015年1月22日向北京时代公司支付了13.84万元的安装费用；在安装单位北京时代公司2016年5月6日出具的《关于电梯安装验收的情况说明》中载明：我司安装队自2015年3月17日始进入顺义区顺平辅线177号工地现场进行电梯安装施工，2015年6月份安装完毕并调试快车，电梯可以正常使用，随后去往北京特检中心约检，因北京特检中心人员于2015年8月27日达到现场进行检验，故电梯验收报告日期必须填写为2015年8月27日，2015年9月份北京特检中心通知我司前往北京特检中心办事大厅领取检验合格报告，检验合格报告领取后于2015年9月份交于甲方并在顺义区质监局办理备案登记，顺义区质监局于2015年11月份通知我司前往顺义区质监局领取注册登记表及电梯使用标志，我司在领取到注册登记表及电梯使用标志后第一时间就与甲方进行交接并将电梯使用标志复印件粘贴于电梯轿厢内，第二年年检日期为2016年8月。振融公司、弘宸公司对上述证据的真实性认可，但认为其恰好证明了富荣公司违反约定未在2015年4月1日前将电梯投入使用。
对于诉争的房屋地下室漏水问题，振融公司、弘宸公司提交了现场照片、律师函等证据予以证实。在照片中显示，地下室有多处漏水残留痕迹。在2015年6月3日致富荣公司的律师函中，弘宸公司告知了富荣公司租赁标的地下室严重渗水，经弘宸公司与富荣公司负责人闫亮沟通后至今未达到妥善处理，认为富荣公司交付的房屋未能达到能够满足大厦正常使用和运转的条件，违反了三方约定，属于严重违约，因此弘宸公司要求富荣公司及时妥善处理上述问题，保证其正常使用租赁标的物。富荣公司对现场照片的真实性认可，称房屋交付时不存在漏水，但后来是否漏水不清楚。富荣公司承认曾派维修工人去修过，但表示对具体情况法定代表人并不清楚，并认为根据三方协议的约定，防水、保洁、维修均属于弘宸公司的义务。富荣公司对律师函的真实性表示认可，承认确实收到了该律师函，但不认可其陈述的事实，认为上述问题实质是双方争执的焦点。振融公司、弘宸公司不认可漏水维修属于自己的义务，认为防水主要指的是房屋屋顶的防水，而地下室漏水属于工程质量问题，富荣公司负有交付具备正常使用条件房屋的义务，因此应当由其负维修责任并承担相应后果。
对于诉争的涉案房屋能否进行招商的问题，弘宸公司称富荣公司隐瞒了其与南彩镇政府之间的招商约定，导致自己无法对外招商，违反了对自己的招商承诺，并认为涉案土地属于工业用地，富荣公司将其对外出租属于擅自改变土地性质和房屋用途，违反了法律强制性规定，因此三方签订的所有合同、协议均应当是无效的。为此弘宸公司提交了招商申请与授权委托书、律师函等证据予以证实。招商申请显示富荣公司在2015年8月、11月向南彩镇政府提出部分企业的招商申请，要求其协助办理相关的审批手续。授权书显示富荣公司授权委托弘宸公司就涉案房屋转租给工商银行、建设银行等作为营业用房。富荣公司对上述证据的真实性认可，但认为与涉案房屋能够招商无关联关系，否认双方之间存在所谓的招商承诺，主张涉案房屋能用于招商，自己出租行为也未违反法律强制性规定，相关合同、协议合法有效，并且认为上述证据也恰恰证明自己已履行了相关的协助义务，弘宸公司能否招到商与自己没有关系，自己对此不负保证义务。为此，富荣公司提交了涉案场地的建设工程规划许可证、房屋所有权证书、国有土地使用证书等证据，证明涉案场地建设的房屋系合法建筑，自己拥有合法的所有权。弘宸公司对上述证据的真实性认可，但坚持认为该场地土地性质既然为工业，就不能用来出租经营商业。
对于诉争的楼顶广告牌位使用问题，富荣公司承认广告牌位自己已经交给了第三方北京银行顺义支行使用，确未取得过振融公司、弘宸公司的同意，但认为自己有权使用，并且也没有收取北京银行顺义支行的使用费用，因此也无须给付振融公司、弘宸公司相应的使用费用。
诉讼中，一审法院组织三方对涉案现场进行了勘查。经勘查发现，涉案房屋现处于闲置状态，未投入实际使用。该大楼共设有四条步行楼梯，安装有四部直升电梯（东西各两部），但四部电梯目前尚未投入使用。大楼地下室因勘查时不在雨季，故未能发现有存水情况，但地下室现场地面及墙壁尚遗留有少量的漏水痕迹及相应的修补痕迹。在大楼顶部东边，竖立有北京银行的广告牌，但该银行目前尚未营业。
弘宸公司认为富荣公司擅自改变土地用途和房屋性质，因此三方签订的合同应属于无效合同，合同无效给自己造成了严重损失，故要求富荣公司赔偿各项损失464万元。弘宸公司明确自己各项损失如下：一是为涉案房屋进行装修改造所花费的装修费用162万元；二是因招商不能而退回的定金、履约保证金及违约金320万元。为此，弘宸公司提交了设计图纸及图片、门头和室外电力管线改造施工合同、交纳162万元工程款的收条、房屋转租合同和收据三份等证据予以证实。房屋转租合同和收据显示，弘宸公司分别与北京正源理想建材销售部、北京伟业东方商贸有限公司、北京苏京顺装修装璜有限公司就涉案房屋签订了房屋转租合同，但后因办理不了营业执照，双方解约，弘宸公司退还北京正源理想建材销售部押金50万元、履约保证金20万元、违约金60万元；退还北京伟业东方商贸有限公司定金40万元、履约保证金10万元、违约金50万元；退还北京苏京顺装修装璜有限公司定金40万元、履约保证金10万元、违约金40万元。弘宸公司表示对于合同解除自己也存在部分过错，因此上述损失总共就只主张464万元了。富荣公司对设计图纸及图片的真实性不认可，称其不能反映与涉案房屋的关联性，也没有形成时间和相关的设计合同予以印证；对门头和室外电力管线改造施工合同、交款收条的真实性表示认可，但认为按照三方签订的合同、协议的约定，弘宸公司应自行承担对租赁房屋进行改造的费用，与他人无关；对房屋转租合同和收据的真实性不予认可，称上述公司均在合同签订之前就已成立，不存在办不了工商营业执照的问题，并且其所主张的各项损失，仅有上述公司单方出具的白条，也没有提交相关的银行转账凭证予以证明，因此也不认可上述费用的存在。
一审法院认为，对三方签订的《房屋租赁合同》、《协议书》、《补充协议》的合同效力进行认定，是处理本案双方争议不可或缺的前置条件。弘宸公司认为富荣公司擅自改变涉案场地的土地性质和房屋用途，属于违反法律强制性规定，因此主张其与振融公司、富荣公司之间签订的《房屋租赁合同》、《协议书》、《补充协议》均属无效，但是其对此并未能举证证明，且经查我国目前相关的法律法规也并未对工业性质土地上的房屋做出过严禁出租的强制性规定，而富荣公司拥有涉案场所的国有土地使用证书、房屋所有权证书等相关手续，系该院落的合法所有权人，其有权自行决定是否对外出租，并且上述合同、协议系三方平等协商后签订，系各方真实意思的表示，因此弘宸公司仅以土地房屋用途改变等为由主张上述合同无效，显然缺乏法律依据，该院对此辩解意见不予采纳，依法确认三方签订的《房屋租赁合同》、《协议书》、《补充协议》合法有效。
依法成立的合同，自成立时生效。富荣公司、振融公司、弘宸公司之间签订的《房屋租赁合同》、《协议书》、《补充协议》合法有效，各方应当按照约定全面履行各自的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。富荣公司主张振融公司、弘宸公司未按照合同约定及时交纳租金，并以此为由要求解除上述合同及协议、支付租金及违约金并返还租赁物，而振融公司、弘宸公司虽认可未交纳租金，但主张未交原因系富荣公司在合同履行中存在迟延交付电梯、地下室严重漏水、房屋不能进行招商、擅自处分楼顶广告牌位等违约之处，其未交租金有正当理由，因此不同意解除合同并要求对应交纳的租金进行减免。针对振融公司、弘宸公司所持的抗辩理由，该院认定如下：
一、富荣公司是否存在迟延交付电梯的问题。根据三方于2014年12月31日签订的《协议书》，在该《协议书》第七条交接中明确规定，富荣公司应于2015年4月1日将电梯安装完毕，交付弘宸公司使用，满足大厦正常使用和运转。但是，根据三方的陈述和弘宸公司提交的证据，均能证实涉案房屋的电梯并未能按约在2015年4月1日前交付使用。富荣公司为证明责任不在自己，提交了《电梯设备安装合同》、《收据》、《关于电梯安装验收的情况说明》等证据予以证实。但《电梯设备安装合同》载明的预计开工时间为2015年3月，施工周期为12周，显然即使该合同按约履行完毕也会迟于三方约定的电梯交付使用时间，并且在北京时代公司出具的《关于电梯安装验收的情况说明》中也载明，电梯安装并调试快车是在2015年6月份，至9月份才领取检验合格报告，最终在2015年11月份才获得注册登记及电梯使用标志，至此电梯才具备完全合法的交付使用条件。尽管富荣公司辩称电梯未按期投入使用是因为北京特检中心需要对电梯进行现场检验等因素造成的，但其作为业主方，应当具备正常的社会常识，其应当知晓电梯从合同签订、开始安装到验收完毕、投入使用所经历的相关程序所可能需要花费的正常时间，从而做到合理安排时间，来确保电梯按约投入使用，因此其辩解意见明显缺乏依据，不能成为其电梯逾期交付使用的正当理由，该院对此不予采纳，富荣公司应当自行承担电梯逾期交付的相应后果。
二、涉案房屋地下室是否存在严重漏水无法使用的问题。涉案房屋地下室漏水的问题，显然应属于建筑工程质量的问题，而并非承租方接手后维修养护不当所造成，而根据三方签订的《协议书》来看，富荣公司确负有交付能够正常使用的租赁物之义务，因此如存在漏水导致地下室无法使用，富荣公司应承担相应的后果。但是，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。振融公司、弘宸公司主张地下室存在严重漏水导致地下室无法使用，因此应当对此承担举证责任。而从弘宸公司提交的地下室现场照片及该院的现场勘查情况来看，虽能看出地下室确有漏水痕迹，富荣公司也承认确实派维修工人进行过维修，因此可确认该地下室之前应曾存在过漏水现象，但是由于条件的限制，仅凭上述证据无法推断出漏水情况的严重程度及是否已对地下室的正常使用构成了妨碍，并且在本案审理期间，一直未遇大雨，该院也无法现场核实漏水问题是否继续存在，故对于振融公司、弘宸公司所述的严重漏水情况该院难以全部采信。
三、涉案的房屋能否用于招商。振融公司、弘宸公司称富荣公司隐瞒了其与南彩镇政府之间的招商约定、违反对自己的招商承诺，导致其无法对外招商，虽为此提交了招商申请与授权委托书、律师函等证据予以证实，但上述证据既不能证明富荣公司在合同订立过程中存在隐瞒重要事实的行为，也与其所谓的招商承诺不具备关联性，同时也不能证明涉案房屋无法进行招商，且在三方签订的《房屋租赁合同》、《协议书》、《补充协议》中，也并未对招商事宜进行过具体约定，富荣公司也否认自己对振融公司、弘宸公司有过单方承诺，因此，振融公司、弘宸公司主张因富荣公司的原因导致涉案房屋不能招商的辩解意见不能成立，该院对此不予认定。
四、楼顶广告牌位使用问题。富荣公司虽认可该广告牌位已由自己交给第三方北京银行顺义支行使用，但主张自己并未收取费用，且拥有该广告牌位的使用权，因此认为自己不构成违约，但根据三方签订的《房屋租赁合同》、《协议书》、《补充协议》，在上述合同、协议中均已明确约定在合同租用期限内，振融公司、弘宸公司自行安排室外广告位，广告位的广告收益归其所有。据此，楼顶室外广告位的使用权及收益权理应属于承租方，富荣公司擅自将其交给第三方使用显属不妥，其以未收取第三方使用费用为由，拒绝向承租方承担相应后果显然缺乏依据，该院对此不予支持，富荣公司应当向振融公司、弘宸公司支付相应使用费用。对于富荣公司应当支付的使用费用，由该院根据实际情况酌情予以确定，在计算振融公司、弘宸公司应交纳的租金时依法予以抵扣。
综上所述，富荣公司在合同履行过程中，确实存在电梯严重逾期交付使用、地下室漏水、擅自处分楼顶广告牌位的违约行为，振融公司、弘宸公司据此要求与富荣公司就租金的减免等问题进行协商，符合法律规定，其拒交租金的理由基本成立，因此在振融公司、弘宸公司拒交租金有正当理由，而富荣公司自身存在上述违约行为的情况下，富荣公司仅以振融公司、弘宸公司未按时交纳租金为由就要求解除三方签订的《房屋租赁合同》、《协议书》、《补充协议》并支付违约金，显然缺乏依据，也显然不利于维护正常的市场经济秩序，故该院对其解除合同及支付违约金的请求不予支持。经审理查明，富荣公司确存在电梯严重逾期交付使用、地下室漏水、擅自处分楼顶广告牌位的违约行为，上述违约行为显然侵犯了承租方振融公司、弘宸公司的相关合法权益，因此对于振融公司、弘宸公司请求减免部分租金的请求，该院予以支持，该院将根据上述违约情况的持续时间、严重程度、对房屋使用造成的实际影响等因素，酌情确定应当减免的租金。同时根据合同的约定，每年度的租金交纳时间为1月1日，而本案截止宣判前已超过了2017年度租金交纳的时间，富荣公司在诉讼中也表示如果合同未能解除，请求该院对应交纳的2017年租金一并予以处理，并且振融公司在诉讼中也明确表示愿意交纳租金以保证合同的履行，因此该院为减少当事人的诉累，对涉案房屋2016年、2017年的租金一并予以处理。
对于富荣公司、弘宸公司诉争的锅炉房、配电室租金，按照前述三方《协议书》、《补充协议》的约定，弘宸公司确负有直接向富荣公司交付相应租金的义务。弘宸公司以富荣公司未实际交付上述锅炉房、配电室为由，拒绝交纳锅炉房、配电室的租金，但在《补充协议》的附件二房屋租赁交接单中的第四项，明确载明了配电设施、锅炉及供暖设施等已经交接，状况良好，并有交接方富荣公司、弘宸公司的盖章和签字确认，该证据足以证明弘宸公司已接收了相应的锅炉房、配电室，因此弘宸公司应当按照约定交纳相应的租金。其具体数额，由该院根据双方合同的约定依法予以核算。
对于富荣公司、弘宸公司诉争的装修费用63万元，根据三方签订的《补充协议》第二条的约定，明确规定弘宸公司应于协议签订日即2015年1月1日起15日内支付富荣公司装修款63万元，弘宸公司无正当理由未予支付，显属不妥，故对于富荣公司要求其支付该装修款的请求，该院予以支持。
对于弘宸公司要求赔偿464万元损失的反诉请求，由于弘宸公司据以主张上述损失的理由为富荣公司擅自改变土地用途和房屋性质，导致三方签订的前述合同、协议无效而造成，但是对于三方签订的前述合同、协议的效力，该院已予以论述，故在此不再累述，因此在上述协议均属有效合同的情况下，弘宸公司要求富荣公司赔偿其损失的请求显然缺乏法律依据。同时，根据三方协议的约定，对涉案房屋进行装修改造的费用也应当由弘宸公司自行承担，至于其主张的因招商不能而退回的定金、履约保证金及违约金，亦仅有单方出具的收据予以证实，缺乏其他直接证据佐证，相关公司也未出庭作证说明情况，因此上述费用是否实际发生亦难以确认，因此其主张的损失，也缺乏事实依据。综上，弘宸公司的反诉请求，明显缺乏事实与法律依据，该院对其不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、北京市振融装饰装璜有限公司给付北京富荣兴旺蛋制品有限公司二○一六年度至二○一七年度租金四百四十五万八千一百元，于本判决生效之日起七日内执行；二、北京弘宸伟业房地产经纪有限公司给付北京富荣兴旺蛋制品有限公司配电室、锅炉房二○一五年度至二○一七年度租金四十二万一千五百七十五元，于本判决生效之日起七日内执行；三、北京弘宸伟业房地产经纪有限公司给付北京富荣兴旺蛋制品有限公司装修款六十三万元，于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回北京富荣兴旺蛋制品有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京弘宸伟业房地产经纪有限公司的诉讼请求。
本院二审期间，弘宸公司围绕上诉请求依法提交了以下证据：1.腾房通知，证明富荣公司要求弘宸公司交付房屋，现在房屋已经交付；2.照片两张，证明弘宸公司基于信赖，为了商业目的，把明线改造为暗线，花费100余万元；3.照片六张，证明富荣公司装修的绝大部分瓷砖已经坍塌。
富荣公司围绕答辩意见提交了以下证据：企业工商登记信息，证明北京银行在涉案房屋已经开业。
本院经审查认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据”的规定，弘宸公司在本院审理期间提交的证据在一审法院审理期间已经客观存在，弘宸公司未予提供，且该证据不能证明弘宸公司所主张的事实成立，故弘宸公司在本院审理期间提交的上述证据不属于新证据，本院不予确认。富荣公司提交的证据不足以证明其主张的事实成立，故本院对此不予采信。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的”的规定，本案不存在严重违反法定程序应当发回重审的情形，故本院对弘宸公司有关本案处理多份合同，一审超出诉讼请求范围判决的上诉理由和请求不予采纳。
弘宸公司以“富荣公司隐瞒、改变土地、房屋性质用途，违反法律强制性规定”为由，主张涉案合同无效。现有证据表明富荣公司、振融公司、弘宸公司签订的《房屋租赁合同》、《协议书》、《补充协议》是其真实意思表示，涉案《房屋租赁合同》、《协议书》、《补充协议》的内容，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，不存在应当认定合同无效的情形，故本院对弘宸公司有关合同无效的上诉理由和请求不予采纳。
弘宸公司上诉称“富荣公司在工业用地建设公寓结构大楼并公告招商，富荣公司明知弘宸公司的目的是用于商业出租，承诺标的物可以用于商业出租。租赁物目前不能用于商业用途，导致合同目的不能实现”。由于《房屋租赁合同》、《协议书》、《补充协议》中并未对招商事宜有具体的约定。又由于富荣公司在一审中否认自己对振融公司、弘宸公司有过单方承诺，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，弘宸公司应对其上述主张成立承担举证证明责任。在弘宸公司目前提供的证据不能证明其主张的上述事实成立的情形下，结合弘宸公司在一审中未对解除合同提出反诉请求的情形，本院对弘宸公司上述上诉理由和请求不予采纳。
弘宸公司上诉主张“配电室、锅炉房无交付使用，一审法院无视整个租赁物未使用的事实，判决给付锅炉房、配电室租金是错误的”。《补充协议》的附件二房屋租赁交接单中的第四项载明了配电设施、锅炉及供暖设施等已经交接，状况良好，并有交接方富荣公司、弘宸公司的盖章和签字确认，该证据能够证明弘宸公司已接收了相应的锅炉房、配电室。依照上述民事诉讼法司法解释的规定，弘宸公司应对富荣公司未实际交付锅炉房、配电室的主张成立负有举证证明责任。在弘宸公司目前提供的证据不能证明其主张的上述事实成立的情形下，本院对弘宸公司上述上诉理由和请求不予采纳。一审法院有关配电室、锅炉房租金的处理意见并无不妥。
弘宸公司上诉主张“判决给付装修款是错误的”。《补充协议》约定弘宸公司应于2015年1月1日起15日内支付富荣公司装修款63万元。依照上述民事诉讼法司法解释的规定，弘宸公司应对不应向富荣公司支付装修款的主张成立负有举证证明责任。在弘宸公司目前提供的证据不能证明其主张的上述事实成立的情形下，本院对弘宸公司上述上诉理由和请求不予采纳。一审法院有关装修款的处理意见并无不妥。
弘宸公司上诉主张“富荣公司应根据其过错承担580万元的损失”。依照上述民事诉讼法司法解释的规定，弘宸公司对富荣公司应向其公司支付580万元损失的主张成立负有举证证明责任。在弘宸公司目前提供的证据不能证明其580万元的反诉请求具有事实依据和法律依据的情形下，本院对弘宸公司有关应判决支持其464万元反诉请求的上诉理由和请求不予采纳。
综上所述，弘宸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费51641元，由北京弘宸伟业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张印龙
审 判 员 潘 蓉
审 判 员 石 煜
二〇一七年七月二十七日
法官助理 赵 凯
书 记 员 邸 硕