四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）都江民初字第1901号
原告汪某
委托代理人黄某某
委托代理人赵某（系原告汪某丈夫）
被告成都大城房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市都江堰市青城山镇青正街。
法定代表人高某某，系该公司董事长。
第三人高某某
原告汪某与被告成都大城房地产开发有限责任公司（以下简称大城房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，因本案涉房屋备案登记权利人系案外人高某某，本院于2014年8月8日依法通知其作为本案第三人参加诉讼，本案审理期限从追加之日起重新计算。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪某的委托代理人黄某某、赵某，被告大城房产公司的法定代表人暨第三人高某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪某诉称：其于2007年6月6日与被告大城房产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于都江堰市青城山镇约定原告购买被告开发的位于XXX市XXX镇“中国青城”梅林香斋苑20幢1层1号住宅用房，建筑面积118.24平方米，购房总价款2059845元，合同第十五条约定被告应于房屋交付使用后365日为原告办理产权登记。原告依约支付全部购房款2059845元。被告于2007年8月15日将房子交付给原告，原告收房后于2007年装修入住。根据合同约定，被告应于2008年8月15日前为原告办理房屋所有权证和土地使用证，但被告一直未为原告办理。故原告诉请判令：一、原告与被告于2007年6月6日签订的《商品房买卖合同》（编号：BM058号）及《商品房买卖合同补充协议》合法有效；二、被告为原告办理其购买的位于都江堰市青城山镇中国青城梅林香斋苑被告为原告办理其购买的位于XXX市XXX镇中国青城梅林香斋苑20幢1层1号房的房屋所有权证和土地使用权证；三、本案诉讼费由被告承担。
被告大城房产公司辩称：原告诉称属实，对第一项诉请无异议；对第二项诉请系因为遭遇“5.12”地震的原因导致房屋办证的延迟，是不可抗力原因，现案涉房屋大产权已经办理完毕，分户产权正在办理中；对第三项诉请无异议。
第三人高某某述称：案涉房屋在原告购买前，其与被告大城房产公司签订了购房合同，但没有缴纳过购房款，进行备案登记后没有进行撤销，现案涉房屋确实登记的是自己的名字，但其不主张案涉房屋的权利。
经审理查明：2007年6月6日原告汪某与被告大城房产公司签订《商品房买卖合同》（商品房预售许可证号：都房预售字第550号）及《商品房买卖合同补充协议》，载明：原告汪某购买被告大城房产公司开发的位于都江堰市青城山镇中国青城原告汪某购买被告大城房产公司开发的位于XXX市XXX镇中国青城20幢1单元1层1号住宅用房，建筑面积118.24平方米，购房总价款2059845元；原告于合同签订当日支付房款壹万元（定金壹万元正转为房款），余款贰佰零肆万玖仟捌佰肆拾伍元正于2007年6月13日前一次性付清；被告应于房屋交付使用后365日内为原告办理产权登记，并约定双方其他相关权利义务。合同签订后，原告于2007年5月20日以现金方式向被告支付1万元购房定金，又于2007年6月12日从汪某的中国银行账户（账号：）向被告大城房产公司的中国建设银行账户（账号：）转账支付1588000元购房款，同日从汪某的中国工商银行账户（账号：）向被告大城房产公司的中国建设银行账户（账号：）转账支付461845元购房款。至此，原告已向被告付清全部购房款2059845元。被告于2007年8月15日与原告汪某签订《入伙手续确认书》及《钥匙移交单》等，将案涉房屋交付给原告。同日原告向被告缴纳花园工程款680元，同时与成都大城管理服务有限责任公司就案涉房屋签订《前期物业管理协议》及《消费责任书》，原告向物业公司缴纳维修基金1703元、物业管理费567.6元、水电费230元，向业主大会缴纳物管费、垃圾费3762元。原告遂于2007年装修入住案涉房屋。原告汪某的丈夫赵某于2010年3月9日就案涉房屋缴纳天燃气费。被告至今未为原告办理案涉房屋权属登记。
另查明：在原告汪某购买案涉房屋前，高某某就案涉房屋与被告大城房产公司签订购房合同，但未缴纳购房款，高某某及被告大城房产公司在庭审中均表示无法提交该购房合同。2005年12月23日都江堰市城乡房产管理局对案涉房屋买卖合同签约备案登记载明买受人为高某某，系其单独所有。庭审中，高某某明确其不主张案涉房屋的权利。2013年11月22日案涉房屋被成都市锦江区人民法院以（2013）锦江民保字第447号民事裁定书裁定予以查封。
诉讼中，我院根据原告汪某申请作出（2014）都江民保字第96号民事裁定书，于2014年7月16日对案涉房屋进行查封保全。庭审中，本院告知原告案涉房屋已被成都市锦江区人民法院查封，目前不能办理变更登记，并询问其是否变更诉讼请求，原告表示坚持其诉讼请求。
上列事实有原、被告、第三人当庭陈述及原告出具的证据：1、原、被告身份信息；2、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；3、银行进账单及收款收据各2张；4、入伙手续确认书、入伙费用确认书、花园及车位面积确认单、钥匙移交单；5、收据三张；6、《前期物管协议》、《消费责任书》；7、天然气费缴纳发票；以及本院调取的《商品房买卖合同摘要》及照片、工作记录在案佐证，本院予以确认。
本院认为：关于汪某与大城房产公司之间《商品房买卖合同》的效力问题。根据庭审查明事实，汪某提供的《商品房买卖合同》、银行进账单、购房款收据、物管费、交房手续等证据，内容相互印证，且得到了作为该房屋买卖合同关系相对方的大城房产公司的认可，已形成证据锁链，初步证明了汪某就诉争房屋与大城房产公司签订买卖合同并实际履行的事实。同时，在案涉房屋交付后，原告于2007年装修完毕入住至今，故根据现有证据，应当认定汪某就诉争房屋与大城房产公司签订《商品房买卖合同》，建立房屋买卖合同关系，且按照合同约定已付清购房款并实际使用诉争房屋的事实。该《商品房买卖合同》系汪某与大城房产公司的真实意思表示，且大城房产公司具有商品房预售资格，应为合法有效，汪某与大城房产公司均应依约履行。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；”之规定，本案中，诉争房屋虽然未办理权属过户登记手续且被成都市锦江区人民法院以（2013）锦江民保字第447号民事裁定书裁定予以查封，但汪某基于《商品房买卖合同》对诉争房屋享有相应权益。
关于案涉商品房是否办理过户问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；”之规定，根据查明事实，案涉房屋已于2013年11月22日被成都市锦江区人民法院以（2013）锦江民保字第447号民事裁定书裁定予以保全，因此，作为履行非金钱义务的案涉房屋的权属登记目前事实上无法实现，对此本院向原告进行释明，其仍然坚持该诉讼请求，故对原告要求被告为其办理房屋所有权证及土地使用权证的诉讼请求本院不予支持。
另据庭审情况，被告对原告要求被告承担本案诉讼费的主张无异议，故予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定，判决如下：
一、原告汪某与被告成都大城房地产开发有限责任公司于2007年6月6日签订的《商品房买卖合同》（编号：BM058号）及《商品房买卖合同补充协议》有效；
二、驳回原告汪某的其他诉讼请求。
案件受理费200元，减半收取100元，案件保全费5000元，共计5100元，由被告成都大城房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 王凯
二〇一四年九月二十四日
书记员 张驰