西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碑民初字第02732号
原告：中国建设银行股份有限公司西安雁塔路支行。
负责人：胡某某。
委托代理人：赵洁，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：张某某，女，1967年10月6日出生，汉族，职业不详。
本院在审理原告中国建设银行股份有限公司西安雁塔路支行（以下简称建行雁塔路支行）与被告张某某借款合同纠纷一案中。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告建行雁塔路支行委托代理人赵洁到庭参加诉讼，被告张某某经本院公告传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告建行雁塔路支行诉称，2000年4月18日，原被告签订了《中国建设银行陕西省分行个人住房借款合同》，约定原告向被告发放贷款39.7万元，用于被告购买西安市碑林区友谊东路甲字8号名园2-143号房产，借款期限2000年4月28日至2020年4月28日，被告等额本息还款每月为2078.8元。为确保合同履行，同日原被告签订了《西安市房地产抵押合同》，合同签订后，原告依约向被告发放贷款39.7万元。自2012年11月至今被告拖延不予足额还款，到2014年6月1日尚有本金148953.58元、利息12853.51元、本金罚息1142.11元、利息复利827.78元未归还原告。故原告诉至法院请求依法判令：1、宣告贷款立即到期，判令被告偿还原告本金人民币148953.58元、利息12853.51元、本金罚息1142.11元、利息复利827.78元（总计163776.98元）及2014年6月1日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利及实现债权的全部费用；2、判令原告对被告拥有的为本案借款提供的抵押房产变现所得享有的优先受偿权；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告张某某经法院公告传唤未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2000年4月18日，建行西安市李家村分理处（乙方）与被告（甲方）分别签订《中国建设银行陕西省分行个人住房借款合同》（以下简称借款合同）、《西安市住房抵押合同》（以下简称抵押合同）。借款合同约定甲方从乙方处借款39.7万元用于购买西安市友谊东路甲字8号名园2-143号房屋，借款期限自2000年4月28日至2010年4月27日止，月利率4.65‰，还款方式为月均还款法。还款日期为每月20日；逾期贷款罚息利率为按日万分之2.1；甲方连续六个月没有偿还贷款本息和相关费用，乙方有权终止合同并处分抵押物。抵押合同约定甲方张某某提供的抵押房产为西安市友谊东路甲字8号名园2-143号房屋，房地产抵押价值评估为558000元，担保的主债权本金为397000元，抵押期限为2000年4月28日至2012年4月27日。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。债务履行期满，乙方未受清偿，债务人又未能与乙方达成延期履行协议的。协议签订后，2000年4月30日原告按照约定将被告贷款39.7万元汇入西安新兴集团房地产开发有限公司。2007年2月1日原被告就房屋在西安市房屋管理局办理了抵押登记，房屋他项权人为中国建设银行西安朱雀路支行。2003年12月8日原告申请个人住房贷款展期申请，申请将原合同贷款调整为20年。2003年12月17日建行西安朱雀路支行同意延期申请，原告月供从4118.45元变更为2145元。此后被告按合同约定归还借款至2012年11月，截止2014年6月1日被告共欠本金148953.58元、利息12853.51元、罚息1142.11元、利息复利827.78元，合计163776.98元。2013年中国建设银行股份有限公司陕西省分行起诉张某某至碑林法院，该院出具（2014）碑民初字第00328号民事裁定书因主体不适格裁定驳回其起诉。
另查明，2004年9月30日，中国建设银行西安李家村分理处升格为中国建设银行西安雁塔路支行，管辖行为朱雀路支行。2008年6月5日西安朱雀路支行全部业务、人员及下辖网点由中国建设银行股份有限公司陕西省分行接管。中国建设银行股份有限公司陕西省分行向法院出具情况说明，主张本笔抵押当时系内部规定登记在朱雀路支行名下，但权利人应为西安雁塔路支行，现其同意由原告行使抵押权。
以上事实，有《中国建设银行陕西省分行个人住房借款合同》、《西安市住房抵押合同》、个人借款凭证、被告的贷款对账单、情况说明等相关证据及庭审笔录存卷为证。
本院认为，建行李家村分理处与被告签订的《中国建设银行陕西省分行个人住房借款合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。建行西安李家村分理处已依借款合同约定向被告提供贷款，被告在2003年12月8日申请将原合同贷款展期为20年，2003年12月17日李家村分理处的管辖行建行西安朱雀路支行同意延期，被告履约至2012年11月，之后未按照合同约定履行还款义务，构成违约。由于建行西安李家村分理处已经升格为建行西安雁塔路支行，故被告应向其承担合同违约责任。双方借款合同约定发生违约时，原告有权按中国人民银行规定和本合同约定计收罚息和复利，有权宣布合同项下贷款提前到期，要求被告立即偿还全部到期贷款及相应利息。现原告请求被告向原告偿还本金148953.58元、2014年6月1日之前的利息12853.51元、罚息1142.11元、利息复利827.78元及此后至清偿之日的利息、罚息、利息复利符合合同约定，本院依法予以支持。对于原告要求优先行使房产抵押权的诉讼请求，因被告与建行李家村分理处签订《西安市房地产抵押合同》，被告自愿提供位于西安市碑林区友谊东路甲字8号名园房产作为借款抵押物，并办理预购商品房贷款抵押登记备案至李家村分理处，由于建行朱雀路分理处已经由建行陕西省分行接管，现其同意抵押权由原告行使，故由原告取得抵押权。但是抵押登记时间截止2012年4月27日，原告主张由于其2013年以中国建设银行股份有限公司陕西省分行起诉被告，故应视为诉讼时效中断。由于其之前的起诉法院以主体不适格裁定驳回，故不应视为原告向被告主张权利。但是本案被告还款至2012年11月，原告起诉为2014年7月，根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第十二条：当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。故对原告要求优先行使房产抵押权的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第二百零二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、被告张某某于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司西安雁塔路支行本金人民币148953.58元、2014年6月1日之前的利息12853.51元、本金罚息1142.11元、利息复利827.78元，并按双方签订的《中国建设银行陕西省分行个人住房借款合同》约定支付此后至生效判决确定的清偿之日产生的利息、罚息、利息复利。
二、原告中国建设银行股份有限公司西安雁塔路支行对被告张某某名下的西安市友谊东路甲字8号名园2-143号房屋享有优先受偿权。
如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费4286元（案件受理费3726元、公告费560元）由被告张某某负担。（此款原告已预交，被告支付上述款项时一并支付原告。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 朱绍清
审 判 员 崔 春
人民陪审员 李建村
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 李 立