广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0902民初581号
原告林某某，男，1976年4月1日出生，汉族，住广西平南县，现住玉林市。
原告赵某某，女，1977年6月10日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县，现住玉林市。
以上原告委托代理人李某某，男，1967年7月12日出生，汉族，住广西平南县。（特别授权）
被告李有华，男，1960年7月21日出生，壮族，住玉林市玉州区，现住玉林市。
被告刘某某，女，1963年5月11日出生，汉族，住玉林市玉州区，现住玉林市。
以上被告委托代理人周国辉，广西桂南律师事务所律师（特别授权）
原告林某某、赵某某与被告李有华、刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理后，依法由审判员黄双适用简易程序，于2016年4月18日公开开庭审理，书记员杨勉担任法庭记录。原告林某某、赵某某的委托代理人李某某，被告李有华、刘某某的委托代理人周国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林某某、赵某某诉称，1993年12月14日被告（夫妻关系）在玉林军用供应站购买一套，该住房位于玉林市城站路184号玉林军用供应站楼房，并于1999年7月17日在玉林市房产局办理玉房共字第××号私有产权房产证等相关手续，房屋登记面积为71.73平方，共有面积为51.84平方（具体特征收单位丈量为准）。2008年10月25日，原告与被告自愿协商一致签订了《房屋买卖协议书》，被告将该房屋装让给原告，原告按协议支付房价款60000元给被告（有收条为凭）后，被告将该房屋有关产权证等购房凭证交原告收执，但还没有办理房产变更登记手续。被告收款后将该房屋交给原告居住至今已经7年多从来没有提出异议，玉林军用供应站从来业没有提出异议。现由于玉林火车站扩建需要征收该房屋，在原告要求被告协助办理有关拆迁补偿手续时，被告认为双方签订的《房屋买卖协议书》无效而应该由被告领取该房屋的有关拆迁补偿。由于被告的无理要求得不到满足而不愿意协助办理，导致原告至今无法办理房屋拆迁补偿手续。原告认为：一、1993年被告作为房屋的原所有权人，已于1999办理了私有房屋产权证、产权证和法律关系比较明确，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。2008年被告将已经购买15年的该房屋以当时合理的市场价格装让给原告，原告取得了该房屋的所有权并不违法。二、原告购房入住已超过7年的时间，不但被告从来没有异议，玉林军用供应站从来业没有提出异议。玉林军用供应站对原告与被告之间的房屋装让行为是认可的，因此原告受让该房屋属于善意取得也是合法的。三、国家政策历来是鼓励城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济使用住房上市出售，逐渐实现职工住房的商品化、社会化。虽然转让该房屋至今没有办理过户登记手续，但根据国家相关法律规定，办理房屋产权过户只是对合同所约定的内容进行履行，而并非是认定合同是否有效的条件，因此原告与被告签订的《房屋买卖协议书》是合法有效的。综上，原告受让被告的该房产是双方真实意思的表示，并不损害被告、玉林军用供应站的合法权益，不损害公序良俗也不违反国家的禁止性规定，因此原告与被告签订的《房屋买卖协议书》是合法有效的。玉房共字第××号房屋的所有权应当归原告所有，现国家征收该房屋的有关补偿依法应当全部归原告所有。被告以该房屋未进行登记过户而主张协议无效，以及要领取已经装让的该房屋拆迁有关补偿是没有任何理由的，也没有法律依据，其行为违背诚实守信的准则，并且损害了原告的合法权益，原告为了维护合法权益，特向人民法院起诉，请求法院判决：1、请求人民法院确认《房屋买卖协议书》合法有效，玉林城站路184号玉房共字第××号房屋产权归原告所有，价值约30万元。2、本案的诉讼费用由被告承担。原告林某某、赵某某在举证期限内向本院提供以下证据：
1、房屋买卖协议书，用于证明原、被告买卖房屋；
2、收条，用于证明被告收取原告交来的房屋款；
3、交款通知书，用于证明被告缴交购房款；
4、收款收据，用于证明被告缴交购房款；
5、房产证，用于证明被告原已办理房屋入户登记。
原告林某某、赵某某当庭提供结婚证，用于证明二原告的夫妻关系；《关于城站路184号五层二单元103号房屋征收补偿款拨付的说明》，用于证明原告和被告买卖合同纠纷是因为该房屋已纳入玉林火车站站前广场改造征收补偿款后，被告要领取补偿款而发生纠纷的。并就举证期限内提供的证据作补充说明，第一份证据——房屋买卖协议书，（1）证实2008年10月25日，原被告自愿协商一致签订该协议书，被告将该房屋转让给原告；（2）证实了双方协商转让的价格是6万元，由原告一次性支付给被告；（3）证实双方自愿约订了在房屋成交后，将该房屋的产权证交与原告；（4）证实双方自愿约定今后被告无条件帮助原告办理房屋过户手续。第二份证据——收条，是原告写给被告的6万原收条，该收条证实了2008年11月18日，原告已经按照协议书一次性支付了6万房价款给被告，双方已经履行协议书的有关转让房屋价款的有关内容。第三个证据——交款通知书，（1）证实双方成交房屋买卖后，被告已经自愿将其原来的收租的交款通知书交由原告保存；（2）证实1993年12月11日，原玉林地区城镇住房制度改革领导小组通知被告购买该住房时的价格是6128.34元。第四份证据——行政事业单位收款收据，该证据证实（1）在双方成交该房屋买卖后，被告已经将其原来收执的该收款收据交给原告保存；（2）是证实被告在接到原玉林地区城镇住房制度改革领导小组办公室通知后，被告与1993年12月14日，已经按通知要求支付房价款6128.34元给军供站。第五份证据——1997年8月28日收款收据，（1）证实双方在成交房屋买卖后，被告已经自愿将其原来收执的该收据交给原告保存；（2）证实被告给军供站在此支付11208.67元，收款后，玉林市房产局颁发了房产证给被告。第六份证据——玉林市房权证玉房共字第××号，（1）证实双方成交该房屋买卖后，被告已经自愿按协议书约定将其原来收执的该房产证交给原告保存；（2）证实该房产原来在原、被告成交前属于被告共有的私人财产，被告有权自行处分买卖，并转让给原告。被告李有华、刘某某辩称，一、本案买卖之单位房改房，因无法取得上市交易许可而不能办理产权过户登记，该房屋的权属归答辩人所有。本案之《房屋买卖协议书》约定转让之房屋为玉林军用供应站的单位房改房，依照《玉林市已购公有住房上市交易实施细则》（玉政发（2001）4号）等有关规定应凭玉林市住房和城乡建设局核发之《已购公有住房上市准入证书》、《房地产评估报告》到房地产交易市场进行交易和办理产权过户登记。由于未取得上述的上市交易许可，故签订《房屋买卖协议书》后办理不了产权过户的登记手续。对此，两原告与被告在当时均已有预见，双方还特别约定了出现不能过户的情形时的解决办法。由于本案买卖之房屋最终无法办理产权的过户登记，故依据相关的法律规定其产权仍归被告所有。二、被告愿意依约履行，“赔偿”6万元给两原告。
被告李有华、刘某某当庭提供二被告的身份证复印件、房屋登记表，用于证明涉案房屋仍登记在被告名下。
经质证，原告林某某、赵某某对被告李有华、刘某某提供的身份证复印件真实性没有异议，对房屋登记表的印章的单位是什么性质原告不清楚，该印章的作用是什么也没有表现出来。
经质证，被告李有华、刘某某对原告林某某、赵某某在举证期限内提供的证据1，房屋买卖协议书的真实性没有异议，但是要指出该协议书的第四条明确约定了房屋不能办理过户时的解决办法，本案应适用该约定进行处理；对于证据2，收条的真实性与证据目录中的证明内容都没有异议；对证据3、4、5、6的真实性没有异议。但是认为这些证据不能证明原告的主张，反过来可以证明截止到今天庭审，房屋的产权仍然登记在被告的名下。对结婚证的真实性与其证明的内容没有异议；对于2016年3月28日《关于城站路184号五层二单元103号房屋征收补偿款拨付的说明》的真实性没有异议，但是认为征收办公室决定由原告方签订房屋签收补偿协议是不妥当的。
综合本案当事人的诉辩情况，本院对双方当事人提供的证据认证如下：对双方确认的证据予以采信；对对方提出异议的证据，因各自无相关证据予以否定，但该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
根据上述证据及庭审记录，本院确认案件法律事实如下：
原告林某某与赵某某，被告李有华与刘某某均系夫妻关系。1993年12月14日、1997年8月28日，被告李有华先后向玉林军用供应站支付购买位于玉林市城站路184号的一套公有住房的房款6128.34元和11208.67元，并于1999年7月17日办理该房的房地产权证，证号为玉林市房权证玉房字第××号，共有权人为刘某某，产别为私产（B），建筑面积为自：71.73㎡，共：51.84㎡，所在层数1楼。2008年10月25日，原告林某某、赵某某（乙方）与被告李有华、刘某某（甲方）签订《房屋买卖协议书》，约定：“经李有华同林某某协商决定现由李有华把座落在城站路184号（即玉林军用供应站的私有住房一楼第三套的二房一厅）的个人住房卖给林某某使用。自用面积共71.73平方米。1、李有华同意把在玉林军用供应站的私有住房一楼的一套住房卖给林某某永久性使用。房屋权属林某某。2、房屋价格协定为陆万元，由林某某一次性付清给李有华。3、由李有华把同刘某某的共有房屋使用证交给林某某，今后要办理过户手续时李有华无条件地帮助办理过户手续。4、如果今后房屋不能办理过户手续，或此房屋有经济纠纷等原因，李有华按买房屋价格赔偿给林某某。甲方：李有华刘某某乙方：林某某赵某某”。2008年11月18日，原告林某某按约向被告李有华、刘某某支付房款60000元，二被告出具收条给林某某收执，并将房屋交付给二原告使用，但双方至今未办理该房的过户手续。近期，由于该房屋纳入玉林火车站站前广场改造征收拆迁范围并被拆除，双方发生权属争议，原告林某某、赵某某于2016年3月11日诉至本院要求解决。
另查明，2016年3月28日，玉林火车站站前广场改造项目建设领导小组办公室出具《关于城站路184号五层二单元103号房屋征收补偿款拨付的说明》，内容为：李有华、刘某某于2008年10月25日，将玉林城站路184号五层二单元103号房屋（房产证玉房字第××号、玉房共字第××号）转让给林某某、赵某某，并签订房屋买卖协议书（有付款凭证），但未能办理过户。现因房屋已纳入玉林火车站站前广场改造征收拆迁范围，双方存在权属纠纷争议，林某某、赵某某将李有华、刘某某诉至玉州区法院，主张房屋权利。为配合玉林市政府做好火车站站前广场改造一期的工程建设工作，经站前办研究决定，决定由林某某、赵某某先签订房屋征收补偿协议，征收补偿款共计366692元暂存在玉林火车站站前广场改造项目建设领导小组办公室，待法院判决下来后，站改办依照法院判决结果来拨付该笔补偿款。
本院认为，本案的争议焦点为：原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》是否合法有效，讼争的房屋产权归谁所有？
关于上述争议焦点，本院从以下二个方面进行阐述：首先，双方所签订的《房屋买卖协议书》是否有效。本院认为：（一）涉案房屋的性质虽为公有住房（房改房），但根据该房的房地产权证上载明的“房屋所有权人为李有华，共有权人为刘某某，产别为私产（B）”，可知二被告在签订《房屋买卖协议书》时对涉案房屋享有全部产权，可依法处分该房屋。（二）《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”判断合同效力的法律是指全国人在及其常委会颁布的法律，行政法规是指国务院颁布的法规。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”涉案房屋属于单位公有住房，我国建设部、各级地方政府等对于公有住房的上市交易、管理等颁布了一系列行政规章、政策等，但这些行政规章、政策等均未上升到法律和行政法规的层面，其中关于公有住房的上市交易程序、条件作出的规定均属于管理性规定，不属于对公有住房交易行为的效力作出的强制性规定。另外，根据我国建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条规定：“已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；（二）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；（五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；（六）上市出售后形成新的住房困难的；（七）擅自改变房屋使用性质的；（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的”，被告未能举证证明涉案房屋存在上述情形，故涉案房屋可以上市出售。据此，原、被告签订的《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示，且未违反行政、法规的强制性规定，是合法有效的。其次，《房屋买卖协议书》有效是否就一定产生房屋产权变更的后果。本院认为：（一）合同有效的法律后果是产生合同之债，但合同之债不等同于物权变更，原告只能根据涉案协议书请求被告协助办理房屋过户手续，但自2008年签订《房屋买卖协议书》起至今长达八年之久，双方未能办理物权变更登记手续，且涉案房屋目前已纳入国家征收拆迁范围，依法不能办理过户。（二）根据双方签订的《房屋买卖协议书》第四条的约定：“如果今后房屋不能办理过户手续，或此房屋有经济纠纷等原因，李有华按买房屋价格赔偿给林某某”，可见双方对于无法办理过户及相应的处理办法已经作出了约定，现涉案房屋确实无法办理过户，相应的法律后果应依据该合同条款处理。（三）根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，房屋物权变更应当进行登记。因双方未能办理物权变更登记手续，目前涉案房屋仍登记于二被告名下，涉案房屋仍属于二被告所有。综上所述，原、被告签订了《房屋买卖协议书》后，原告享有要求被告协助办理涉案房屋产权过户的请求权。但是，原告在长达八年的时间里均没有向被告提出请求，以至于涉案房屋被拆除时仍属被告所有。鉴于涉案房屋已被拆除，造致过户房屋已无可能和必要，同时原、被告在签订《房屋买卖协议书》时也约定了房屋不能过户时的处理方案，双方可依约定进行处理。本案事实清楚表明，涉案房屋的权属归被告所有，原告林某某、赵某某主张涉案房屋归其所有的诉讼请求，与事实不符，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条以及《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条之规定，判决如下：
驳回原告林某某、赵某某的诉讼请求。
本案受理费5800元，减半收取为2900元，由原告林某某、赵某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费5800元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院；账号：20×××57；开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 黄双
二〇一六年八月三日
书记员 杨勉