安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院民 事 裁 定 书（2017）皖0191民初822号原告：合肥市包河区铁道书店（个体工商户），住所地安徽省合肥市。经营者：杨丰，男，1962年7月10日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：杨成炬，安徽和源律师事务所律师。被告：合肥经济技术开发区弘音琴行（个体工商户），住所地安徽省合肥经济技术开发区。经营者：吴玉娇，女，1990年6月14日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：林松，安徽协利律师事务所律师。被告：合肥丹霞房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区。法定代表人：海道勇，董事长。委托诉讼代理人：朱清，安徽奥成律师事务所律师。委托诉讼代理人：林超，安徽奥成律师事务所律师。被告：合肥市志郎商贸有限责任公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：谢良霞，总经理。委托诉讼代理人：林松，安徽协利律师事务所律师。原告合肥市包河区铁道书店（以下简称铁道书店）与被告合肥经济技术开发区弘音琴行（以下简称弘音琴行）、被告合肥丹霞房地产开发有限责任公司（以下简称丹霞公司）、合肥市志郎商贸有限责任公司（以下简称志郎公司）排除妨害纠纷一案，本院2017年2月21日立案后，依法进行了审理。铁道书店向本院提出诉讼请求：1、判令三被告限期搬离翠微苑小区15#楼一层内；2、判令三被告连带赔偿原告租金损失20000元（暂定，标准为自2017年2月10日起按472.3元/天标准计算至妨害排除日）；3、判令三被告连带赔偿原告妨害期间的间接经营损失5000元（暂定，标准为从2017年3月10日起按174.3元/天标准计算至妨害排除日）；4、判令三被告连带赔偿原告为排除妨碍而支出的包括交通费等在内各种费用1000元（暂定，以发生的票据为准）；以上损失合计26000元（暂定）；5、判令被告承担本案诉讼的各项费用。事实和理由：1、铁道书店获得涉案房屋合法承租权。本案诉争房屋位于合经区内，原用途为政府规划的物业用房。就该小区物业用房的用途改变和委托经营管理问题，合经区翠微苑小区第二届业主委员会（以下简称翠微苑业委会）按照物业条例的相关规定召开了业主大会。根据业主大会决定，翠微苑业委会与合肥兰禾物业有限公司（以下简称兰禾公司）签订了《关于合经区翠微苑物业用房委托经营的合作协议》，兰禾公司取得翠微苑15#楼一层15年的合法经营管理权。2017年2月3日，铁道书店与兰禾公司签订了《合经区翠微苑15#楼一层原物业用房租赁协议》，根据协议，铁道书店自2017年2月10日起获得所承租的218平方米房屋占有、使用和收益权。但弘音琴行却以丹霞公司、志郎公司非法租赁合同为借口，拒绝搬离铁道书店已租赁的场所，妨碍铁道书店的权利，故铁道书店请求予以排除妨害。2、三被告非法占有房屋，给铁道书店造成直接和间接损失。铁道书店的直接经济损失为租金损失，铁道书店承租的房子面积为218平方米，租金标准65元/平方米/月，经计算租金为472.3元/天，铁道书店主张自2017年2月10日起计算至妨害排除之日租金，起诉时暂按20000元计算。铁道书店的间接损失为未能正常营业减少的利润。铁道书店按误工费标准计算。铁道书店承租涉案房屋的目的是用于个体工商户经营获利，三被告妨碍铁道书店这个目的实现，导致铁道书店经营损失。根据安徽省统计局发布的2016年度合肥市人均工资收入63626元计算，经营收入为174.3元/天（63626元÷365天）。扣除铁道书店承租房屋的装修时间30天，实际经营损失自2017年3月10日起计算至其排除妨害之日，起诉时暂按5000元计算。3、铁道书店的其他损失，系为排除妨碍，铁道书店支出的包括交通费在内的各项费用（暂定1000元，以发生的票据为准），也属于铁道书店的实际损失，三被告应当赔偿。综上，铁道书店提起诉讼，请求判如所请。本院经审查查明以下事实：2017年2月3日，铁道书店（乙方）与兰禾公司（甲方）签订了一份《合经区翠微苑15#楼一层原物业用房租赁协议》，约定：甲方将位于芙蓉路翠微苑小区15#楼一层原物业用房租赁给铁道书店，房屋面积为218平方米，租金标准65元及租金每月净价14170元，租期五年即自2017年2月10日至2022年3月9日（包含30日装修免租金时间），租金增益率为5%即第二年每月净租金为14878元，以此类推。期满续租的，乙方享有同等条件下的优先承租权。关于房屋现状与交付，双方约定为：甲方已向乙方出示了委托经营该物业用房的各种合法性文件[包括1、市房产局的《限期整改通知书》；2、开发区丹霞公司的《关于翠微苑小区物业用房整改情况的报告》；3、包含15#楼一层物业用房的小区规划资料；4、《翠微苑小区2016年业主大会表决结果公告》；5、《关于合经区翠微苑物业用房委托经营的合作协议》；6、甲方的两份《商户告知函》；7、甲方的营业执照等]，也告知乙方该房屋目前处于弘音琴行的非法占有状态，乙方认可了甲方的合法经营管理资格，对依法维权、打击违法占有有信心；双方同意该出租房屋的交付时间为2017年2月10日，自2017年2月10日起，乙方开始占有、使用该出租房屋和收益，甲方予以配合。乙方在房屋使用过程中，因正常使用造成器物损坏以致影响使用的，由使用人自行修理，费用由乙方自行负担。上述合同签订后，铁道书店要求弘音琴行搬离案涉翠微苑小区15#楼一层内房产未果后，诉至本院，要求判如所请。另查明：翠微苑小区15#楼一层内房产规划用途为物业用房，但一直为丹霞公司占有、使用。2007年6月，丹霞公司与志郎公司签订房屋租赁协议，将案涉的物业用房租赁给志郎公司，约定租赁期限为15年，并授权志郎公司在租赁期内对外寻找投资合作经营者。2015年4月，志郎公司与弘音琴行经营者吴玉娇签订的房屋租赁合同约定，将案涉翠微苑小区15#楼一层内房产（建筑面积218平方米）租赁给吴玉娇使用，租期自2015年4月30日至2023年6月29日止，租金标准第1-3年为50000元；第4-6年为55000元；第7-9年租金为60000元。吴玉娇租赁房屋后使用至今。2016年5月9日，合肥市房地产管理局向丹霞公司发出《限期整改通知书》，内容为：合经区翠微苑小区第二届业主委员会投诉反映你公司侵占小区物业用房，经我局会同经开区房地产管理中心调查核实，你公司未经许可，擅自将规划位于翠微苑15号楼一层1203㎡物业用房对外出租，且经多次调处，未能和该小区业委会协商达成一致意见。根据《物业管理条例》第三十七条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主……”，你公司不得擅自处分，现责令你公司恢复翠微苑物业用房用途，请你公司在接到本通知书15日内将整改情况以书面形式报送我局，我局将视具体情形依法处理。2016年10月17日，合经区翠微苑小区第二届业主大会通过决议，同意将翠微苑15号楼一层1203㎡物业用房改变用途用于出租经营。2016年底，翠微苑业委会与兰禾公司签订《关于合经区翠微苑物业用房委托经营的合作协议》，将包括案涉房屋在内的房产交由兰禾公司出租经营，委托经营起算日为2017年1月1日起至2031年12月31日止。再查明：关于案涉房屋占有、使用的相关争议，翠微苑业委会已经起诉弘音琴行排除妨碍纠纷、翠微苑业委会还诉丹霞公司、志郎公司不当得利纠纷案，均已由本院受理，并在审理过程中。本院认为：从已查明事实可以得知，铁道书店与兰禾公司签订租赁协议，但兰禾公司并未实际将案涉房屋交付给铁道书店，铁道书店也未实际取得案涉房屋的合法占有权。铁道书店并非案涉房屋的物权人，其以侵权为由要求三被告限期搬出案涉房屋并赔偿损失，没有相应法律依据。其二，铁道书店仅与兰禾公司存在租赁合同关系，与本案三被告并无直接合同关系，根据合同相对性原则，当事人基于合同产生的权利、义务关系并不能直接约束合同以外的第三人，铁道书店向三被告直接主张权利并无法律依据。其三，案涉房屋的占有、使用、收益等物权的当事方，即业委会和房屋开发方丹霞公司之间的争议，正在本院另案审理中，铁道书店以同一事实主张同一侵权责任，亦违反一事不再理原则。综上理由，本院认为，铁道书店与本案不具有直接利害关系，铁道书店以侵权为由提起诉讼，主体不适格，不符合受理条件。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零九条第（一）项、第一百五十四条第一款（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告合肥市包河区铁道书店（经营者杨丰）的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李刚二〇一七年六月一日书记员  芮微