天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第0308号
原告（反诉被告）李振成。
原告（反诉被告）王恩凤。
委托代理人李振成，系原告之夫。
被告（反诉原告）赵选生。
原告（反诉被告，以下直称“原告”）李振成、王恩凤与被告（反诉原告，以下直称“被告”）赵选生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月18日受理后，依法由代理审判员卞志杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李振成，王恩凤的委托代理人李振成，被告赵选生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李振成、王恩凤诉称，被告于2011年2月20日始租用原告名下天津市和平区×商业房，双方签订有租赁合同，期限三年。期间，被告屡次违约：1、被告擅自装修房屋，逾期使用，擅自拆除，造成损坏。2、被告不按其承诺和要求使用房前汽车停车位，却由无关他人占用，拒不恢复原状。3、被告于租赁到期日不腾房，延期使用十天后继续逾期，且不按时结水、电费，不提交水、电、暖气等票据复印件。4、被告还有其他违法、违约事实。被告虽经原告多次催劝，但却反诬原告不办理交接手续。综上，被告屡次违约，不信守合同，给原告造成损失，被告应承担责任。原告为维护自身的合法权益，依法诉至贵院请求判令：1、被告将和平区×房屋前汽车停车位恢复原状；2、被告向原告支付违约金24000元，原告不退换被告保证金5000元；3、被告向原告提交经核对原件无误的水、电、暖费的票据复印件；4、本案诉讼费由被告承担。后增加诉讼请求：被告将和平区×房屋内外被其损坏的部位由有专业技术人员施工恢复原状，并将施工手续，费用票据交予原告收存。变更第二项诉讼请求为：被告按每日533.33元向原告支付自2014年3月31日起至将房屋及车位恢复原状交给原告日止的违约金，被告所交保证金5000元不予退还。
原告提交的证据：1、房屋租赁合同；2、补充说明；3、交接单；4、责令限期整改通知书；5、公安行政处罚决定书；6、天津市行政处罚缴纳罚（没）款通知书和代收罚款收据；7、挂号信3封；8、邮件查询申请书；9、一楼用电量明细；10、二楼用电量明细；11、照片复印件；12、海贝校名照片，13、房屋质量证书；14、通话详单。
被告赵选生辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所说的停车位属于世纪联华公司并有正式的营业执照，马路也是公共设施，谁都不应占用。原告提出被告跟有线电视进行停车位的交接不属实，被告没有交接，有线电视也没有停车位的使用权，停车位的问题根本不存在。原告要求被告恢复原状的部位被告都已经恢复，空调眼被告已找员工进行了封堵，剩余一个空调眼是因为员工说原告要保留自用不要求恢复，故被告不应恢复。关于水、电费的交接问题，水在被告于2014年3月30日腾房的时候完全可以交接，电因为是商业用电，有一个查表日期，需4月18日才能查电表，所以当日无法结清，而且原告处有被告交的保证金5000元，水、电费完全可以从当中扣除，现被告已将交付的水、电、暖气费票据带来，可以将票据原件直接给付原告。此外，因原告经被告通知不来交接房屋，无奈被告报警并将房屋腾清的照片交派出所备案。综上，被告无违约行为，不同意原告诉请的不退还被告保证金5000元。
提交的证据：1、刘少清的证词；2、刘少清和苏建军的证词；3、停车场的临时停车场许可证；4、刘少清与李桂英出具的证明书；5、被告报警的记录；6、腾清房屋的照片；7、原告存放杂物的照片；8、李桂英的证词；9、宋树德的证词。
被告赵选生反诉称，关于房屋装修及使用费问题，原告从装修开始一直参与设计施工，几乎每天亲临现场，装修全过程被告都尊重原告的意见，并按照合同规定，只对房内用石膏板进行了隔断，主体墙从未动过，因此不存在任何擅自装修及房屋损坏的问题。关于空调眼的问题，被告在2014年3月30日上午，按照原告李振成的意图，责成刘少卿、苏建军师傅带工具和材料去堵空调眼，当施工时原告称阳台的空调眼先别堵了，以后还装空调再用，所以就未封堵，现原告提出以上问题就是故意刁难被告，推迟房屋交接时间，索取房屋保证金。关于汽车停车位问题，原告提出的停车位是四平东道马路，均属国家公共设施场地，而且这一侧属联华停车场地，原告提出的在房屋租赁时，已让天津和平有线电视单位腾出此地，更是幼稚可笑。首先，这块地方是联华停车场，有线电视也无这块地方的使用权，更何况没有任何文字上的交接手续，即便有也是无效的，因此，根本就不存在腾不腾的问题，可以看出是原告寻找理由，故意拖延办理房屋交接手续，以此达到索取个人利益的目的。关于房屋的交接问题，租赁房屋期满为2014年3月30日，当日中午被告给原告李振成打电话提出下午4：30分交接，原告李振成提出以上两个要求外，又提出水电费问题，因此房的水电均为商业使用，每月交费，查表都有固定时间，双方完全可以现场查表，记下使用指数，日后再由被告付费结清，但原告却以此为由拒不交接。被告于2014年3月30日腾出房屋后，一直等原告至晚8：00多钟，多次催促仍不见原告到场，无奈被告向110报警备案。在三年租赁期间，原告多次在租赁房屋、楼道等地摊放杂物、废品等，严重影响了房屋的环境卫生，造成不安全隐患。按照租赁合同第八条“原告必须在被告正式使用前5天将房屋内被告不需要的杂物清理干净”的规定，原告实属违约，按照原告经常说的“违约金处罚两倍的租金”的说法，原告违约三年，又该支付被告多少违约金。综上原告以非法占有为目的，以停车位、空调眼恢复等问题拖延房屋交接日期，不退还被告保证金。为此被告提起反诉请求判令：1、二原告退还被告交付的房屋租赁保证金5000元；2、反诉费用由二原告负担。提交的反诉证据与本诉证据一致。
针对被告反诉，二原告辩称，合同约定很明确，如对方有任何违约行为保证金概不退还，被告违约行为表现在房屋有改动，必须有原告的签字确认，现被告打空调眼未经原告同意，而且那个位置不能作为空调眼使用，因为边上就有空调眼。租赁到期之前的几个月，被告有多处违约行为，该按照合同约定安装的门没有安装，合同约定的期满不续租概不拆除，结果被告将二楼安装的对开门拆除。再有车位问题，合同写的很清楚，原告必须腾出车位，被告公示“单位用地禁止停车”，原告履行了，被告也接收了停车位，由于被告保管不当，造成原告现停车位不存在，房屋因没有停车位不好出租。请求驳回被告的反诉请求。提交的反诉证据与本诉证据一致。
经审理查明，讼争的坐落本市和平区×房屋的权利人为二原告。2011年2月21日，原告李振成与被告签订《房屋租赁合同》，约定二原告将坐落本市和平区×商业房（建筑面积229.54平方米）租赁给被告，租期自2011年3月20日至2014年3月20日止（原告让20天免租金让被告装修），租金每年为98000元，每半年一交，一次性交齐六个月租金。定金为5000元，至交房租金日转为保证金，被告保证无任何违约行为，如有违约原告概不退还。至租赁期满，如租期内无违约，双方协商一致又重新签合同，其保证金延续使用，如租期满未重新签合同，不再租赁，被告无违约行为，房屋内外设施无损坏，原告退还全部保证金。装修根据现状，被告自费装修，保证不拆改房结构，可以拆改室内石膏板搭建的临建房，可以改卫生间、厨房、办公室，全部费用由被告自己承担，租期满未续租腾房概不拆除，不折抵任何费用，如何装修、拆改，双方交接房屋前另行定制图纸及书面材料。房屋用途文化艺术教育。租期满未重新订合同，被告须按期交回房屋，如逾期腾房，被告必须向原告支付租金加两倍的占用房屋使用费，如有违约违法行为，同样按此标准向原告支付违约金。
合同签订后，被告接收房屋由天津市海贝音乐培训学校实际使用。2011年2月25日，原告李振成与被告又签订了《补充说明》，其中约定有原告必须在被告正式使用前五天（2011年3月15日前）与有关方面协调腾出门前的停车位，被告届时公示“单位用地禁止停车”。此后，被告装修时用石膏板对房屋进行了隔断，并在二楼安装了推拉门，还因安装空调在讼争房屋内开凿多处空调眼，其中在二楼阳台开凿一处竖立的空调眼。原告经协调将房屋门口的停车位交与被告，经被告了解得知，因该停车位属于联华公司管理的临时停车场，不允许设置禁止停车标识，故此未按照约定在停车位处设置禁止停车标识，后该停车位由停车场管理单位联华公司交由他人停车使用。合同租赁期限届满前，因被告尚需使用房屋，经与原告协商租期延长10天即至2014年3月30日，被告还交付了原告两倍的房屋租金。2014年3月30日，被告通知原告在当日下午收房，而原告以房屋门前的停车位及空调眼的恢复问题未落实为由拒绝收房，被告报警并将腾空的讼争房屋进行拍照。
在审理期间，本院于2014年4月23日与原、被告一起到讼争房屋进行了现场勘查。经勘查，讼争房屋已经腾空，被告在讼争房屋开凿的几处空调眼，除二楼阳台开凿的一处竖立的空调眼未封堵外，其余的空调眼均已封堵。经本院主持，原、被告当场办理了房屋交接手续，被告将讼争房屋交原告收回。
另，被告已将讼争房屋的水、电、暖气费结清，并当庭将票据交予原告。原告提出的房屋二楼的门口系被告安装二楼推拉门时附带的门口，腾房时被告将推拉门连同门口一并拆走。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及提交的证据，本院现场勘验笔录予以证实，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
原、被告签订的《补充说明》，亦系当事人真实意思表示，应依法成立、有效，但其中第九条关于停车位的约定，因该停车位系他人管理的停车场的停车位，原告无权进行处分，该条款应属于无效，且现停车场的管理单位已将停车位交由他人停车使用，故原告要求被告将和平区×房屋前汽车停车位恢复原状即交还原告的诉讼请求，本院不予支持。
被告于2014年3月30日将讼争房屋腾空并通知原告收房，已具备了交付讼争房屋的条件，原告虽以停车位及空调眼的恢复问题未落实为由拒绝收房，但上述问题并不影响原告收回讼争房屋，原告未能收回讼争房屋应属于其自身原因造成，被告无逾期交房的违约行为，且原告要求被告恢复停车位的诉讼请求亦不予支持，故原告要求被告按每日533.33元向原告支付自2014年3月31日起至将房屋及车位恢复原状交给原告日止的违约金的诉讼请求，本院不予支持。
原告要求被告向原告提交经核对原件无误的水、电、暖费票据复印件的诉讼请求，因被告已经当庭将结清上述费用的票据原件交予了原告，本院不再判定。
被告未将讼争房屋内二楼阳台竖立的空调眼进行封堵，虽被告提供的证词称是原告不要求封堵，但该证词无其他证据与之相互印证，真实性无法确认，现原告要求被告将讼争房屋内外被其损坏的部位恢复原状即将该空调眼予以封堵的诉讼请求，本院予以支持。而原告要求由有专业技术人员进行恢复原状的施工，并将施工手续及费用票据交予原告收存的诉讼请求，因封堵空调眼的施工并非专业性极强的施工，具体如何施工被告可自行确定，原告的上述请求本院不予支持。
被告在租赁期限届满前，续租十天并按照约定支付了原告租金，到期后双方未再续租，被告按时将讼争房屋腾空，且不拖欠原告房屋租金，未封堵的空调眼也已判决被告予以恢复，故被告无根本违约行为，原告应将保证金返还被告，被告要求二原告返还保证金5000元的诉讼请求，本院予以支持。原告提出的被告擅自装修，无相关证据予以证实。延期使用房屋十天系经双方协商后，原告同意被告使用且被告支付了两倍租金。被告拆除的二楼推拉门不在合同约定的不拆除范围内。水、电费因有固定查表日期当时无法结清，但过后被告已及时将水、电费结清。停车位的约定因系无效约定被告无需返还。综上，原告提出的被告存在的违约行为均不能成立，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第五十一条、第六十条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，被告将其在讼争的本市和平区×房屋二楼阳台开凿的竖立的空调眼予以封堵；
二、二原告的其他诉讼请求均予以驳回；
三、本判决生效后十五日内，二原告返还被告保证金5000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费50元，减半收取25元，由二原告及被告各负担12.5元；（本判决生效后十日内直接给付原告）
本案反诉受理费50元，减半收取25元，由原告负担。（本判决生效后十日内直接给付被告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 卞志杰
二〇一四年七月十八日
书 记 员 刘 义
附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定
《《中华人民共和国合同法》
第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第五十一条无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。