广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终12156号
上诉人（原审原告）：广东省广州市南沙区东涌镇南涌股份合作经济联合社，住所地广东省广州市南沙区东涌镇启新路**号。
负责人：王镇东，职务：社长。
委托诉讼代理人：吕雪梅，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁润波，男，1966年3月3日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。
上诉人广东省广州市南沙区东涌镇南涌股份合作经济联合社（以下简称“南涌联合社”）因与被上诉人梁润波土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初3230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人南涌联合社向本院上诉请求：1.依法撤销广东省广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初3230号民事判决，改判为：梁润波向南涌联合社支付2015年1月1日至2017年12月31日的土地占用费44226元，2018年1月1日开始每年的费用在上一年度土地占用费基础上每年递增5%的标准计付至实际交换占用土地之日止；2.判决梁润波向南涌联合社支付土地评估费用2400元；3.本案一、二审费用由梁润波承担。事实与理由：1.案涉土地属于工业工地，一审认定为农林用地事实错误，请二审查明之后认定为工业用地；2.一审认定梁润波占用南涌联合社土地的部分事实有误，梁润波自租用土地以来，通过违法建设、搭建方式扩大占用土地范围，其未将滩涂填整为土地，并非在2013年才进行违法建设，案涉门牌号也非合法取得，梁润波继续占有土地没有任何依据，请二审依法查明该事实，确保南涌联合社在本案及相邻土地的权益；3.梁润波应支付案涉土地的评估费用及按参照案涉土地周边工业用地的租金标准，结合高迪公司第一次土地评估价格，向南涌联合社支付2015年至2017年的费用，2018年开始每年的费用在上一年度土地占用费基础上按每年递增5%的标准计付至其实际交还占用土地止；4.梁润波的侵占行为导致我方损失，由此产生的土地评估费用、一二审诉讼费用等合理费用也应由其承担。
被上诉人梁润波辩称，1.案涉地块是“三不管”地块，梁润波曾到国土部门报批，但被告知不能办证；2.捣路和路灯是其出资建设的，且行人路段也是其出让的；3.南涌占用梁润波一家四口农田地并擅自改变耕地性质用以出租；4.关于案涉租金，我方认为可按照南涌出租厂房的租金，即每月2元/平方米，每年递增3%，缴纳2015年至2017年租金；5.要求赔偿20000元作为精神损失及律师咨询费补偿。
南涌联合社向一审法院起诉请求：1.判决梁润波支付土地占用费至交还占用土地之日止，暂计至2017年6月30日为35627元（按评估首次确定价格计算），并从2018年1月1日起每年在上一年度占用费标准基础上递增5%计算土地占用费；2.梁润波承担本案诉讼费、评估费。
一审法院认定事实：南涌联合社系原广东省广州市南沙区东涌××村经济合作社（简称南涌合作社）变更名称而来，梁润波是南涌户籍居民。2013年1月23日，广州市人民政府颁发穗集有（2012）第02001119号集体土地所有证，确认位于广州市南沙区（原番禺区）东涌××村地号为440113107014JA00001，图号为529.6-443.0等，总面积为199.5401公顷土地的所有权人为南涌合作社农民集体。2005年1月1日，南涌合作社与梁润波签订了一份《土地租用合同》，约定南涌合作社将自有座落于濠涌口水闸边（涌边地）204.75平方米土地有偿租给梁润波自建小食店、简易宿舍使用，梁润波负责填土；租金每月每平方米0.2元，一年共计租金491.40元；承租期限自2005年1月1日起至2009年12月31日，一定五年，分上、下半年上交租金，上半年租金在7月1日前上交，下半年租金在12月1日前上交，不得拖欠。如拖欠租金，经南涌合作社同意并每日加收5‰滞纳金处理，一年不上交租金作违约处理；梁润波签订合同时一次性上交定金贰佰元正，定金按“合同法”有关规定使用，合同期满一切条款落实退回定金。如南涌合作社违约则造价赔偿给梁润波，如梁润波违约则没收定金及建筑物，合同期满梁润波有权续约五年，租金按当时地价协商解决。双方确认梁润波已向南涌联合社缴纳租金至2014年12月。
2013年，梁润波在租得上述土地后，将临近该地块南侧靠近河涌边的滩涂进行填整，在所租赁的土地及填整的土地上搭建了钢结构棚，并在铁棚南侧紧邻其修建了一层房屋，现门牌号为××，铁棚无独立的门牌号且高度明显高于房屋。梁润波在实施填整及修建上述建筑前未得到土地管理及建设规划部门的审批许可。在建设过程中，广州市南沙区东涌镇城管部门于2013年5月13日向梁润波发出《责令限期改正通知书》，要求其立即停止在东涌××村濠××下街礼钦针织厂北侧进行工程建设的违法行为。梁润波称其申请报建时，被告知滩涂土地超出规划部门许可的审批范围，并确认铁棚占用的面积约300平方米，包含从南涌合作社租赁的204.75平方米土地及部分填整的土地，两块土地面积约410平方米。梁润波主张其所填整的滩涂地块系其从案外人罗金满处购买，购买时还包括地块上一间副食店，其提交的一份《转让协议书》记载“兹有梁金满转让小食店松皮棚一间给梁润波，松皮棚位于东涌××村蚝涌口水闸边20米外、下边，面积约120平方米，转让费3000元。收款人：罗金满。1999年3月3日见证人：梁锦钊”。
2014年12月，南涌联合社拟通过招投标方式将南涌濠涌口边452.7平方米土地对外发包。同年12月15日，梁润波向南涌联合社提交了一份《竞投申请表》并交纳了20000元交易保证金，《竞投申请表》记载竞投项目为南涌濠涌口边452.7平方米土地发包，合同期限10年，招标底价为2元/月/平方米。2014年12月22日，南涌联合社在广州市南沙区东涌镇公共资源交易站将位于上述土地通过现场举牌竞价的方式公开招标。最终，案外人黄锡辉竞得标的，并与南涌联合社签订了成交确认书，记载南涌濠涌口边452.7方土地占地面积452.7平方米，适用范围是工业，合同期限为10年，自2015年1月1日至2024年12月31日，成交价格为2.5元/月/平方米，每年在上年的基础上递增3%。梁润波不认可成交确认书，主张就案涉土地情况两次向东涌镇维稳办驻南涌工作人员反映情况，就在投标前几分钟，南涌干部及竞标现场监督委员说过这条标搞错了让大家不要再投标，所以其就没有继续参加投标，因上述发包的土地包括原是濠涌口水闸外的滩涂地，而这块滩涂从2000年至2014年年底从未发包，属于“三不管”区域，不是南涌联合社的土地，其将所租的滩涂地块进行填土平整后修建了房屋，后提出由南涌铺设水泥路连接河堤路与另一条公路，被以该区域不属于南涌范围为由予以拒绝，于是其自行出资修通了××门前长达50米的水泥路。
2014年12月26日，梁润波收到南涌联合社退回的投标土地交易保证金20000元。同日，南涌联合社向梁润波发出《租赁合同到期通知书》，称双方于2005年1月1日签订的《土地租赁合同》租赁期限已过，现将于2014年12月31日收回该土地，请梁润波清退该土地上的建（构）筑物及其他设施。2016年7月13日，南涌联合社向梁润波邮寄一份《限期交回土地及自行拆除地上建筑物的通知书》，被拒收后将上述通知书张贴在××房屋墙壁上，要求梁润波交还上述土地并拆除地上建筑物。
诉讼过程中，南涌联合社申请参照同地段土地租金价格对案涉土地从2015年1月至2017年6月期间的租金价格进行评估。2017年9月8日，一审法院通过摇珠方式选定广东高迪评估咨询有限公司（以下简称高迪公司）作为评估机构对前述事项进行评估。2017年12月8日，高迪公司出具评估报告书，记载在未确定土地类型情况下，综合考虑按现状用途（工业用途）进行评估，可确定2015年、2016年、2017年的月租金参考价分别为5元/平方米、6元/平方米、7元/平方米，案涉土地从2015年1月至2017年6月的租金价格为人民币35627元（12285元+14742元+8599.5元）。高迪公司根据一审法院的征询意见，回函答复若案涉土地参照农业用地类型，其在2015年、2016年、2017年月租金参考价分别为0.35元/平方米、0.4元/平方米、0.45元/平方米。南涌联合社交纳了评估费2400元。一审法院与本案双方及高迪公司均到案涉土地现场进行了查看，案涉土地西面为河涌，其他三面为厂房或其他房屋，××房屋南侧有一条水泥路（无名路）连接河堤与另一处道路。
双方对于案涉土地适用租金标准存在争议。南涌联合社认可高迪公司以工业用途作出的评估结果，不认可按照农业用地确定的评估单价。梁润波对高迪公司的评估报告及答复函确定的价格均不认可，并主张按照此前的土地租金单价0.26元/平方米计算较为合理。梁润波为在第二次庭审过程中提交了一组用地类型彩图（三张），该图未显示具体方位及地理位置，梁润波主张根据此图可确定案涉土地为农业用地而非工业用地，并表示该彩图是通过私人关系获取，但不提供具体获取方式。为核实案涉土地类型，一审法院于2018年1月10日向广州市南沙区国土资源和规划局发函，请该单位协助核实案涉土地的土地类型，该单位要求提供案涉土地红线图CAD格式电子版。一审法院先后于2018年1月25日、2018年3月2日向广东省国土资源测绘院、广州市番禺区国土资源和规划局发函，请其协助提供地号为440113107014JA00001、图号为529.6-443.0等所涉土地的土地红线图CAD制图（格式）电子版。广东省国土资源测绘院复函称其只是承担调查技术工作，不是发证主体，相关成果资料全部移交给项目业主单位后未再保存相关调查成果。广州市番禺区国土资源和规划局复函称因行政规划调整，案涉土地的所有权和使用权的档案已移交广州市南沙区国土资源和规划局。广州市南沙区国土资源和规划局于2016年4月16日复函，记载案涉体块用地单位为南涌联合社，地块控制性详细规划为农林用地，土地利用总体规划为城镇建设用地和园地，土地利用现状为建制镇。
另，梁润波主张南涌沿河涌边有很多村民未经审批进行建房搭棚，全村仅有其与南涌联合社签订了租赁合同并交纳租金，其愿意继续按照此前的租金标准交纳租金，但因南涌借用其家庭农业用地2.6亩用于建设厂房，应按照2100元/亩标准支付租金，该租金可以折抵本案的租金。
一审法院认为，南涌联合社与梁润波签订土地租赁合同，在租赁期限届满后，梁润波继续使用租赁土地但并未交纳租金或土地占用费，南涌联合社由此所主张的租金实为土地占用费，本案应为土地租赁合同纠纷。根据双方确认的事实可知，梁润波在先租赁后继续占用的204.75平方米土地及其平整的土地上建设了铁棚、房屋，其应当支付204.75平方米土地占用费。
本案的争议焦点为案涉土地的占用价格标准问题。首先，高迪公司在无法获知土地类型情况下参照附近用地情况，按照工业用途作出认定，本身并无问题。南涌联合社主张以工业用途作出的评估结果计算占用费，但是根据国土部门的认定结论可知案涉土地属于农业用地。从现场勘查情况看，案涉土地三面均有厂房或房屋，其中部分建筑是建设在南涌集体土地红线图范围内，南涌联合社并无提供证据证明案涉土地及周边其名下的土地类型属于工业用地。故在此情况下，高迪公司以工业用途作出的价格不能作为计算土地占用费的依据。其次，根据高迪公司的作出的答复，可知案涉土地属于农业用地情况下的租金单价相比较与工业用地缩小了十多倍，与梁润波所主张的价格接近。梁润波所主张的单价0.2元是从2005年1月1日开始执行的，期间一直未有发生变动直到2014年12月，该单价距离现今已经超过十年，若按照此价格执行，则会造成双方权利义务不对等。国土部门的回函记载案涉土地为农业用地，同时也记载土地利用总体规划为城镇建设用地和园地，并且梁润波在占用土地后也并非将该土地用作种植或是养殖等农业用途，而是未经规划许可进行建设，私自改变土地用途造成土地类型客观上发生变化，违反了法律规定。梁润波实际将土地用于建设用途，仍主张按照农业用地用途缴纳租金没有事实依据。此外，从梁润波对包括案涉土地在内的土地申请竞标时，其也应当知道案涉土地招标底价为2元/月/平方米，在其情况下其仍继续参加竞标。再者，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”南涌联合社对案涉土地的公开招标中，确认了案外人黄锡辉以2.5元/月/平方米竞得案涉土地。由于梁润波没有交回土地导致南涌联合社无法按照中标价格收取案涉土地的使用费，该使用费应视为南涌联合社的损失，梁润波作为违约方应当赔偿南涌联合社的上述损失。故从公平合理角度讲，一审法院以中标单价及对应的递增水平为标准计算案涉土地占用费。双方确认案涉土地的面积为204.75平方米，鉴于在本判决作出前梁润波暂未将案涉土地交还给南涌联合社或支付租金，一审法院核算2015年、2016年及至2017年的土地占用费分别为6142.56元（2.5元/月/平方米×204.75平方米×12月）、6326.84元（6142.56元×103%）、6516.65元（6326.84元×103%）。故梁润波应当支付2015年1月1日至2017年12月31日的土地占用费18985.86元，并自2018年1月1日起至交还土地之日止在对应上一年度占用费标准基础上递增3%的标准支付土地占用费。因本案的评估系梁润波同意支付租金但主张按照旧标准支付土地租金而引起，同时考虑到鉴定评估意见并未被一审法院所采纳，从公平合理角度看，应由双方分担，即梁润波共应向南涌联合社支付20186.05元。
至于梁润波主张以南涌租用其家庭农田应支付的租金折抵本案租金问题。因本案系土地租赁合同纠纷，其主张与本案标的属于两个相互独立且不同的法律关系，在双方达成调解意见的情况下无法处理，一审法院不予支持，其可就此另循法律途径解决。梁润波提及的南涌仅有其一人签合及交租金，如若属实，此种诚信守约行为应值得肯定和鼓励，但这并不能构成其可以免于承担本案民事责任的理由。一审法院对此予以指出。
综上所述，本案经调解无效，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：一、梁润波应于本判决发生法律效力之日五日内，向南涌联合社支付2015年至2017年的土地占用费、评估费20186.05元及从2018年1月1日开始在上一年度土地占用费标准上按每年递增3%的标准计算至实际交还土地之日止的土地占用费；二、驳回南涌联合社的其他诉讼请求。本案诉讼费375元，由南涌联合社负担124元，由梁润波负担251元（直接支付给南涌联合社）。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。南涌联合社上诉称，案涉土地属于城镇建设用地，梁润波应按照高迪公司第一次评估标准向其支付土地使用费。本院认为，案涉土地性质经广州市南沙区国土资源和规划局2016年4月16日的复函查明：“地块控制性详细规划为农林用地，土地利用总体规划为城镇建设用地和园地，土地利用现状为建制镇。”根据高迪公司的评估意见，若按工业用途进行评估确定2015年、2016年、2017年的月租金参考价分别为5元/平方米、6元/平方米、7元/平方米；若按农用地用途进行评估确定2015年、2016年、2017年月租金参考价分别为0.35元/平方米、0.4元/平方米、0.45元/平方米。南涌联合社主张按照工业用途租金单价计算占有使用费，而梁润波在一审中主张按照0.2元单价计算租金，与按照农用地用途评估的租金单价接近。因案涉土地按照工业用途与按照农用地用途计算租金单价相差较大，若单按照工业用途或单按照农用地用途计算占有使用费，均非对案涉土地使用费最真实的反映。而案外人在2014年底以2.5元/月/平方的成交价格竞得案涉土地，该中标单价最能反映同一时间节点案涉土地的实际价值。从公平角度出发，一审判决梁润波以中标单价及对应的递增水平为标准支付案涉土地占用费合法合理，本院予以维持。南涌联合社要求按照工业用途评估标准支付土地占用费的上诉请求没有依据，本院不予支持。
综上所述，南涌联合社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费461元，由上诉人广东省广州市南沙区东涌镇南涌股份合作经济联合社负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢国雄
审判员 丁阳开
审判员 茹艳飞
二〇一八年九月三日
书记员 吴煜伦
肖笑权