上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三（民）初字第273号
原告（反诉被告）上海国广房地产经营有限公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人冯建雄，职务董事长。
委托代理人潘轶，上海市广庭律师事务所律师。
委托代理人程安卿，上海市广庭律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄冬香，女，1970年8月30日出生，汉族，户籍地浙江省。
委托代理人黄体建（兄妹关系），男，1963年9月7日出生，汉族，户籍地浙江省。
原告上海国广房地产经营有限公司（以下简称国广公司）诉被告黄冬香商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序。2015年3月18日，黄冬香提起反诉，本院进行合并审理，并于同日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国广公司的委托代理人潘轶，被告（反诉原告）黄冬香的委托代理人黄体建到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。
原告国广公司诉称，2011年3月26日，其与黄冬香签订《上海市商品房预售合同》，约定黄冬香向国广公司购买上海市闸北区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），房价款为人民币5，141，074元（以下币种均为人民币），其中第二笔房款3，590，000元应于2011年6月24日前支付；但黄冬香实际至2014年12月5日才支付了1，000，000元，同月10日支付了1，350，000元，同月22日支付了1，228，245元，分别逾期了1，260日、1，265日和1，277日，应承担逾期付款违约金；故起诉请求判令黄冬香支付违约金4，385，932.58元。
被告黄冬香辩称，国广公司没有及时撤销在建工程抵押，因此黄冬香才逾期支付房款；当时黄冬香的贷款申请已经审批通过，且自有资金也能支付剩余房款，但因为国广公司起诉要求解除合同，所以黄冬香最终没有支付房款；国广公司的起诉已经超过诉讼时效；故不同意国广公司的诉讼请求。
反诉原告黄冬香诉称，双方签订预售合同时，国广公司没有撤销系争房屋上的在建工程抵押，国广公司应当赔偿黄冬香的损失；故反诉请求判令国广公司赔偿黄冬香783，290元。
反诉被告国广公司辩称，国广公司在签订定金合同时已经告知了抵押情况，并及时注销抵押；黄冬香已在2011年5月5日办理预告登记，如存在在建工程抵押是无法办理的；故不同意黄冬香的反诉请求。
经审理查明，系争房屋建筑面积135.27平方米。
2011年3月26日，国广公司（甲方）与黄冬香（乙方）签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，甲方暂测该房屋建筑面积为135.58平方米，每平方米房屋建筑面积单价为37，919.12元，总房价款暂定为5，141，074元；暂测面积与实测面积不一致时，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；乙方于2011年3月26日与甲方签约，并付首付款1，551，074元；乙方于2011年6月24日前应支付房款3，590，000元；乙方应按以上时间如期足额将房价款直接支付至甲方指定的账户；他项信息包括出让建设用地使用权抵押，他项权利人为中国银行股份有限公司上海市卢湾支行；乙方应充分考虑到国家的按揭贷款政策及按揭贷款审批和发放流程中可能产生的各种不确定因素；不论任何原因致使甲方未能按约收到乙方本拟通过银行贷款支付的款项的，乙方同意继续履行合同而不以任何理由要求解除合同，并有义务以自有资金在剩余房价款约定的付款期限内付清所有的剩余房价款，否则甲方有权追究乙方的违约责任；乙方逾期付款累计在六十日之内的，则自合同约定的应付款期限届满后的第一天起至乙方实际付款日为止的连续期间，乙方应按日向甲方支付逾期应付款的万分之三的违约金；乙方逾期付款累计六十日的，则甲方有权选择继续履行合同（无须书面通知乙方），则第六十一日起至乙方实际付款日为止的连续期间，乙方须按日向甲方支付逾期应付款的千分之一的违约金。黄冬香按约支付了首付款1，551，074元，但未及时支付剩余房款。
2011年3月29日，中国银行股份有限公司上海市卢湾支行与国广公司共同申请广中路XXX号地块抵押权注销，系争房屋包含在内。
2011年5月9日，黄冬香登记为系争房屋的预购权利人。
2011年6月26日，国广公司向黄冬香寄送通知书催讨房款，并表示保留对黄冬香逾期付款违约金的处理权。
2011年11月7日，国广公司向黄冬香寄送律师函要求对方自收到律师函七日内办理交付购房款事宜，并按照约定承担相应的违约责任。
2012年8月15日，国广公司向黄冬香发函，要求解除双方签订的《上海市商品房预售合同》。
2012年9月2日，深圳发展银行股份有限公司上海分行出具情况说明：客户黄冬香购买慧芝湖三期3号2301室，在我行办理按揭贷款，于2012年8月26日已审批通过，可以马上放款，然而，客户告知我行不要放款，因为开发商要解除合同，为此，我行只能取消贷款，特此说明。
2012年10月10日，国广公司向本院起诉黄冬香，要求确认双方签署的《上海市商品房预售合同》于2012年8月16日解除、黄冬香支付违约金等。双方经本院诉调中心组织诉前调解，但未达成一致。
2013年7月15日，国广公司的起诉正式立案。嗣后，黄冬香依法提起反诉，要求继续履行《上海市商品房预售合同》等。
2013年11月5日，上述案件进行证据交换的过程中，国广公司表示如果合同不解除，对逾期付款违约金保留诉权。
2014年4月8日，本院作出（2013）闸民三（民）初字第1745号民事判决：一、国广公司与黄冬香于2011年3月26日签订的《上海市商品房预售合同》继续履行；二、黄冬香应于判决生效之日起三个月内支付房款3，590，000元；……。嗣后，国广公司不服上述判决，提起上诉。
2014年7月18日，上海市第二中级人民法院作出（2014）沪二中民二（民）终字第885号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2014年12月5日，黄冬香支付1，000，000元房款至国广公司账户。同月10日，黄冬香支付1，350，000元。同月22日，黄冬香支付1，228，245元。
2015年1月22日，系争房屋登记至黄冬香名下。
审理中，国广公司表示黄冬香按实测面积计算的价格支付了房款，违约金以调整后的应付房款作为基数。
以上事实，由国广公司提供的《上海市商品房预售合同》、民事判决书、收款回单、交易查询明细、通知书、律师函、邮寄凭证、上海市房地产登记簿，黄冬香提供的房地产登记信息、《上海市商品房预售合同》、法庭审理笔录，本院调取的材料以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。国广公司与黄冬香签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思的表示，且于法不悖，当事人应当恪守履行。根据上述合同约定，黄冬香应于2011年6月24日前支付第二笔房款，否则应承担逾期付款的违约责任。现黄冬香直至2014年12月22日方全部付清该笔房款，国广公司据此要求黄冬香支付相应的违约金，符合法律规定和合同约定，本院可予支持。但根据前案查明的事实，黄冬香的贷款申请于2012年8月26日获得审批通过，已经有能力继续履行上述合同，而国广公司坚持要求解除合同，并于2012年10月10日向本院提起诉讼。此后，双方一直处在由法院解决争议的过程中。在此情形下，不能将未及时支付剩余房款的责任归咎于黄冬香。因此，黄冬香不应承担国广公司起诉后即2012年10月11日起的违约责任。本院对前案作出的判决于2014年7月18日生效。考虑履行合同的实际情况，本院给予黄冬香三个月时间支付剩余房款。但黄冬香未按时履行，故应承担2014年10月19日起逾期付款的违约金。同时，在构成违约的基础上，尚需分析违约金标准的合理性。而判断违约金标准是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。有鉴于此，国广公司主张的违约金数额确实过高，本院予以酌情调整。黄冬香称国广公司未及时注销系争房屋上的在建工程抵押，并以此作为抗辩和反诉的理由。然而，国广公司在《上海市商品房预售合同》中已明确告知对方在建工程抵押的存在，且已及时在办理预告登记前注销了在建工程抵押。因此，黄冬香的反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持，其抗辩也自然不能成立。关于国广公司起诉的诉讼时效问题，国广公司在2011年6月26日、11月7日发函给黄冬香，均提及黄冬香的违约责任，国广公司于2013年11月5日亦表示保留主张逾期付款违约金的权利，上述三次均构成诉讼时效的中断。国广公司本次起诉距2013年11月5日不足两年，未超过诉讼时效期间，黄冬香的主张不能成立。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告黄冬香应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海国广房地产经营有限公司违约金620，000元；
二、驳回反诉原告黄冬香的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取20，943.75元（原告上海国广房地产经营有限公司已预缴），反诉案件受理费5，816.45元（反诉原告黄冬香已预缴），由原告（反诉被告）上海国广房地产经营有限公司、被告（反诉原告）黄冬香各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 严毅超
二〇一五年七月二十日
书 记 员 龚 胤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条??向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条??诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。