江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿中民初字第0020号
原告江苏省惠隆置业发展有限公司宿迁分公司，住所地宿迁市经济开发区东区泰山路与江山大道交汇处。
负责人杨全荣，该公司经理。
委托代理人鲁民、方磊，江苏世纪同仁律师事务所律师。
被告徐利军。
委托代理人姜亚春，江苏宿兴律师事务所律师。
原告江苏省惠隆置业发展有限公司宿迁分公司（以下简称惠隆公司）诉被告徐利军商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。因被告徐利军在答辩期内提出管辖权异议，本院作出（2013）宿中民辖初字第0002号民事裁定：驳回被告徐利军对本案管辖权的异议。被告徐利军因不服该裁定，向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院遂作出（2013）苏民辖终字第0055号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院于2014年3月11日公开开庭进行了审理。原告惠隆公司的委托代理人方磊，被告徐利军及其委托代理人姜亚春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告惠隆公司诉称：惠隆公司与徐利军签订商品房买卖合同四份，约定徐利军购买惠隆公司开发的位于宿迁市宿豫区惠隆花园22幢101号、裙117号、裙318号、裙319号房屋。合同约定，徐利军应于2011年12月30日前付清900万元购房款；逾期付款在30日内，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，徐利军按日向惠隆公司支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过30日后，惠隆公司有权解除合同；惠隆公司解除合同的，徐利军按累计应付款的2%向惠隆公司支付违约金。因徐利军仅支付195万元购房款，尚欠705万元购房款未付，已构成根本违约，惠隆公司有权解除合同，并要求徐利军承担违约责任。因徐利军通过不正当手段取得惠隆花园22幢101号、117号、裙318号、裙319号房屋的房屋所有权证书，故需要徐利军将上述房产返还给惠隆公司。综上，为维护原告惠隆公司的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.解除原告惠隆公司与被告徐利军签订的关于宿迁市宿豫区惠隆花园22幢101号、裙117号、裙318号、裙319号房屋的商品房买卖合同四份；2.被告徐利军向原告惠隆公司支付违约金63450元，并赔偿损失（损失按中国人民银行一年期贷款利率计算至实际给付之日止）；3.本案的诉讼费用由被告徐利军承担。
被告徐利军答辩称：惠隆公司要求解除合同的请求没有法律依据，因为已经超过了惠隆公司行使解除权的合理期限，故请求驳回惠隆公司的诉讼请求。
庭审中，原告惠隆公司将其诉讼请求及事实理由作出如下调整：徐利军为购买宿迁市宿豫区惠隆花园22幢101号、裙117号、裙318号、裙319号房屋与惠隆公司签订了商品房买卖合同。按照约定徐利军应于2010年10月31日前付清首付款50%，余款应于2010年12月31日前在惠隆公司指定银行完成贷款手续。但徐利军并未在约定首付款期限内支付应付款项，按约应按每日万分之三标准承担违约责任，直至应付款项全部付清之日。上述房屋总房款为6447164元，徐利军已付款项为325万元，剩余房款本金为3197164元，按标准应分段计算违约金。据此，惠隆公司将其原诉讼请求变更为：1.判令被告徐利军立即向原告惠隆公司支付拖欠的购房款3197164元，并支付违约金（按逾期应付款每日万分之三的标准计算至被告徐利军付清全部欠款之日止）；2.本案的诉讼费用由被告徐利军承担。
针对原告惠隆公司变更后的诉讼请求，被告徐利军答辩称：徐利军欠惠隆公司3197164元房款属实，但惠隆公司主张的违约金计算方式有误。按揭贷款未能支付是惠隆公司原因所致，与徐利军无关，徐利军不应支付违约金。双方于2010年8月20日签订商品房买卖合同后，房屋贷款一直未能办理，后于2012年1月10日又签订另外四份商品房买卖合同。徐利军已经向贷款银行提供相关资料，但惠隆公司所提供的银行一直未能放贷，原因是惠隆公司与贷款银行没有协调好，后来双方协商先将房屋所有权证登记在徐利军名下，让徐利军凭房屋所有权证到银行贷款。因惠隆公司起诉的原因，上述房屋被诉讼保全，故徐利军未能贷到款。
经审理查明，2010年8月20日，惠隆公司与郭艳（系徐利军妻子）签订商品房买卖合同四份，约定由郭艳购买惠隆公司开发的位于宿迁市宿豫区泰山路两侧的惠隆花园22幢101号、裙117号、裙318号、裙319号房屋。合同第六条均分别约定：郭艳须于2010年10月31日前付清首期款，余款须于2010年12月31日前在出卖人指定银行完成贷款手续。
同日，惠隆公司（甲方）与徐利军（乙方）签订协议一份。内容为：乙方于2010年1月28日向甲方购买惠隆花园22幢101、裙117、裙318、裙319。总面积为2292.05平方米，总价为6457427元。乙方采取的付款方式为银行按揭，按规定首付比例为50%，计3229427元，贷款比例为50%，计3228000元。现因乙方资金不足，首付款无法到位，只能支付1957427元，余款450万元乙方想通过银行贷款方式支付给甲方。为便于操作，现22幢101、裙117、裙318、裙319签订两种合同，就此操作达成协议如下：
一、双方有效的合同
101：以单价为2500元／平方米，面积为1079.88平方米，总价为2699700元的合同为准。
裙117：以单价为：3100元／平方米，面积为788.68平方米，总价为2444908元的合同为准。
裙318：以单价为：3100元／平方米，面积为146.78平方米，总价为455018元的合同为准。
裙319：以单价为：3100元／平方米，面积为276.71平方米，总价为857801元的合同为准。
二、仅作贷款之用的合同
101：价格为3926.616元／平方米，面积为1079.88平方米，总价为4240274元的合同仅作向银行申请贷款之用。
裙117：价格为3926.616元／平方米，面积为788.68平方米，总价为3096843元的合同仅作向银行申请贷款之用。
裙318：价格为3926.616元／平方米，面积为146.78平方米，总价为576349元的合同仅作向银行申请贷款之用。
裙319：价格为3926.616元／平方米，面积为276.71平方米，总价为1086534元的合同仅作向银行申请贷款之用。
三、甲方所提供的首付款电脑打印发票仅为乙方贷款所用，不作为乙方交款凭证。
四、由此操作所产生的纠纷及相关费用和责任均由乙方承担，与甲方无关。同时，乙方必须按双方有效的合同严格执行。
五、本协议自签字（章）之日起有效。
六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。
另查明，2012年1月10日，惠隆公司与徐利军签订商品房买卖合同四份，约定由徐利军购买惠隆公司开发的位于宿迁市宿豫区泰山路南侧的惠隆花园22幢101号、裙117号、裙318号、裙319号房屋。合同第六条均分别约定：徐利军须于2011年12月30日前付清首期款2689375元（101号）、2366070元（裙117号）、440370元（裙318号）、830130元（裙319号）。合同第七条均分别约定：买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超出30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。
庭审中，双方当事人一致确认徐利军所购房屋的总价款为6447164元，其中徐利军已付购房款的数额为325万元，欠付购房款的数额为3197164元。
双方当事人对上述事实均无异议，本院予以确认。
本案的争议焦点为：被告徐利军应否承担违约责任，如应承担，数额如何确定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，惠隆公司就同一标的物（即惠隆公司开发的惠隆花园22幢101号、裙117号、裙318号、裙319号房屋）先后与郭艳（徐利军妻子）、徐利军签订商品房买卖合同，关于实际履行哪一份合同，双方当事人发生争议。惠隆公司主张双方当事人的真实意思表示应当以2010年8月20日与郭艳签订的商品房买卖合同为准，违约责任也应当按照该份合同约定承担。而徐利军则主张应当以徐利军于2012年1月10日与惠隆公司签订的商品房买卖合同为准，即使计算违约金，也应当按照2012年1月10日合同约定的违约责任计算标准确定。
鉴于2010年8月20日商品房买卖合同的相对人是郭艳，而非本案被告徐利军，如惠隆公司坚持主张按2010年8月20日商品房买卖合同主张权利，则本案被告徐利军的主体资格不适格。结合2010年8月20日惠隆公司与徐利军关于惠隆花园22幢101号、裙117号、裙318号、裙319号房屋价格曾达成书面协议，以及2012年1月10日惠隆公司与徐利军针对上述房屋签订正式商品房买卖合同的事实，能够认定惠隆公司与徐利军之间存在商品房买卖合同关系，故徐利军作为本案被告的主体资格适格。
关于房屋价款的确定问题。惠隆公司主张讼争房屋单价以2010年8月20日商品房买卖合同约定为准、面积以2012年1月10日商品房买卖合同为准，徐利军对此并不持异议。据此，惠隆花园22幢101号、裙117号、裙318号、裙319号房屋总价款分别为2689375元（1075.75㎡×2500元／㎡）、2444939元（788.69㎡×3100元／㎡）、455049元（146.79㎡×3100元／㎡）、857801元（276.71㎡×3100元／㎡），以上合计6447164元。
关于付款期限的确定问题。本院认为，2012年1月10日惠隆公司与徐利军签订的四份商品房买卖合同第六条均约定，徐利军应于2011年12月30日前付清全部购房款。庭审中，双方当事人一致确认讼争房屋已付购房款为325万元、欠付购房款为319.7164万元，故本院对上述无争议事实加以确认。其中，关于已付款部分，双方一致认可：截至2011年12月30日前，徐利军付款30万元；2012年6月6日徐利军付款150万元；2012年9月24日徐利军付款45万元；2013年1月10日徐利军付款50万元；2013年1月16日徐利军付款50万元；以上合计325万元。因徐利军未按其与惠隆公司签订的商品房买卖合同约定按期（2011年12月30日前）履行付款义务，其欠付购房款的行为构成违约，应当承担违约责任。
关于违约责任的确定问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，2012年1月10日惠隆公司与徐利军签订的四份商品房买卖合同第七条第（2）项均约定：“逾期超出30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”因徐利军未能按期履行付款义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。诉讼中，惠隆公司变更了解除合同的诉讼请求，只主张徐利军承担支付购房款及逾期付款违约金的请求，应予支持。庭审中，徐利军虽以抗辩的方式请求法院调整违约金，但确定双方约定的违约金计算标准是否过高，应以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平。鉴于徐利军并未能提供证据证明双方约定的违约金过分高于造成的损失，故惠隆公司依据双方约定的逾期付款违约金标准主张违约金并无不当，本院予以支持。
鉴于徐利军在合同约定的付款期限之后仍陆续付款，故根据徐利军的付款情况本院确定本案的违约金分段计算如下：1.以6147164元为基数按每日万分之三的标准从2011年12月31日计算至2012年6月6日止（158天），数额为291375.57元；2.以4647164元为基数按每日万分之三的标准从2012年6月7日计算至2012年9月24日止（109天），数额为151962.26元；3.以4197164元为基数按每日万分之三的标准从2012年9月25日计算至2013年1月10日止（107天），数额为134728.96元；4.以3697164元为基数按每日万分之三的标准从2013年1月11日计算至2013年1月16日止（5天），数额为5545.75元；1-4段违约金合计为583612.54元；5.以3197164元为基数按每日万分之三的标准从2013年1月17日计算至本判决确定的履行之日止。（以上数据均为小数点后四舍五入取两位）
综上，惠隆公司与徐利军签订的商品房买卖合同依法成立，合法有效，双方当事人均应恪守履行。鉴于惠隆公司与徐利军对讼争房屋的单价曾作出特别约定，且双方对此不持异议，故讼争房屋价款应以特别约定为准。因徐利军未按其与惠隆公司签订的商品房买卖合同约定按期履行付款义务，其欠付购房款的行为构成违约，应当按约承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告徐利军于本判决生效后十日内给付原告江苏省惠隆置业发展有限公司宿迁分公司房款3197164元及违约金（从2011年12月31日计算至2013年1月16日违约金合计为583612.54元；之后以3197164元为基数按每日万分之三的标准从2013年1月17日计算至本判决确定的履行之日止）。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费74800元，由被告徐利军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省高级人民法院，并同时向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费74800元（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行，帐号：10×××75）。
审 判 长 翟新权
代理审判员 王冬冬
代理审判员 孙芳远
二〇一四年五月七日
书 记 员 王弯弯
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款规定：买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款规定：买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
法律提示：
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。
第页／共页