宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0212民初07175号
原告：宁波康城阳光置业有限公司（统一社会信用代码为913302127562629590）。住所地：宁波市鄞州区投资创业中心金谷中路东。
法定代表人：杨琪，该公司董事长。
委托代理人：顾猛，浙江鑫目律师事务所律师。
委托代理人：王榕，浙江鑫目律师事务所实习律师。
被告：宁波市鄞州美天酒店管理有限公司（统一社会信用代码为913302123169829526）。住所地：宁波市鄞州区潘火街道宁波帮康城阳光大厦***室-9。
法定代表人：刘晓颖，该公司总经理。
委托代理人：周勉弟，浙江九州大众律师事务所律师。
原告宁波康城阳光置业有限公司诉被告宁波市鄞州美天酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年8月4日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员徐旭霞适用简易程序审理。审理中，原告申请追加刘晓颖为共同被告，后原告又申请撤回了对刘晓颖的起诉，本院裁定予以准许。经原告申请，本院依法裁定对被告的财产采取了保全措施。本案于2016年11月11日、12月22日两次公开开庭进行审理，原告的委托代理人顾猛、被告的委托代理人周勉弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2015年6月26日，被告与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租位于康城阳光大厦1层、夹层、2层酒店部分房屋，建筑面积约6600平方米，租赁期限为2015年6月1日至2030年10月31日，基础租金为100万元/年；签订合同时，被告应向原告一次性支付半年的押金，同时支付房屋押金50万元；房租支付方式为一次性支付半年租金，租金到期前一周内支付完下半年租金，先付后用；如果被告欠付租金达到30天以上的，原告有权解除本合同，且应向原告支付100万元（含押金50万元）的违约金。合同签订后，原告按约将房屋交付给了被告，但被告只缴纳了租房押金，房租分文未付，对于被告恶意拖欠房租的事实，原告多次找被告协商，但协商之后被告依然屡次爽约。基于被告的严重违约行为，原告在2016年7月28日发函给被告要求解除原租赁合同，并要求腾退房屋。故原告请求判令：1、确认原、被告双方签订的房屋租赁合同自2016年8月1日起已解除，被告立即腾空交还房屋；2、请求判令被告支付租金75万元（自2015年11月1日至2016年7月31日），承担违约金50万元，并按照原租赁费用的标准支付自合同解除之日至实际腾空之日止的房屋占用费。审理中，原告变更诉讼请求为：1、请求法院确认原、被告双方签订的房屋租赁合同自2016年8月1日起已解除；2、被告支付截止2016年8月1日的租金833333元以及截止到被告实际腾退之日止的占有使用费；3、被告支付违约金30万元；4、被告立即腾空交还房屋。
被告答辩称：一、被告对解除合同有异议，被告没有收到原告通知解除的通知函，在通知函之前原告也没有向被告提出过解除合同。二、原告与被告特别是被告的法定代表人双方实际形成的租赁关系，不同于本案合同中的内容。原租赁合同是酒店原法定代表人达成的，不符合当时酒店运营的状况。酒店原法定代表人已经撤离，而且留下了500多会员收取了会费，原法定代表人也投入了资金，已没有余力。因此原告引进了被告法定代表人，谈好被告以4000多万的价格收购原告70%的股份，谈判中发现500多会员容易成为社会不稳定因素，所以被告出面去接手。目前被告已投入200多万，并吸收会员，现在有接近1000名会员。社会不稳定因素问题解决后对方提价，最后股份收购没有成功。被告现在法定代表人注入被告公司的钱不是为了支付租金，是为了救这个公司，为了收购原告70%的股份。所以租赁合同内容不是原、被告真实的意思表示。被告现在的法定代表人注资是为了解决社会不稳定因素，租金根本没有约定，不存在支付租金的问题，被告也不涉及违约，原告根据合同向被告收取租金是不合理的，被告无需支付租金和违约金，且原告主张的违约金过高。三、如果原告支付被告200万，被告可以腾退。
原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、《房屋租赁合同》、被告向原告出具的首期租金延期支付的函各1份，拟证明被告向原告承租房屋并约定租金、租期的事实，以及被告拖欠房租的事实；
2、关于解除《房屋租赁合同》的通知、快递面单、送达记录复印件各1份，拟证明原告已经与被告解除房屋租赁合同的事实；
3、对胡蕾所作的调查笔录1份，拟证明被告已收到解除合同通知的事实；
4、加盖宁波顺风速运有限公司业务专用章的快递签收面单复印件和派件证明各1份，拟证明解除合同通知已经送达的事实。
被告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、营业执照复印件2份，拟证明酒店的法定代表人发生变更的事实；
2、股权转让协议书、协议书各1份，拟证明被告的法定代表人刘晓颖口头协议购买原告投资的宁波康城阳光大厦79%股权的事实；
3、照片1组，拟证明被告的法定代表人刘晓颖投资几百万进行房屋装修的事实；
4、申请书、民事起诉状各1份，拟证明原告申请确认租赁合同无效，该案件结果与本案具有关联，要求本案中止审理。
本院就快件的签收情况向被告的前台经理万愿进行调查，万愿陈述，其是被告员工，担任前台职务，单号为208300201201的顺风快件面单上的签字均不是其本人所签；公司的前台有3个人，之前的一批人员在2016年9月份的时候已经走了，公司的快件在前台工作的人员都会签收，签收快件的时候有可能出现前台其他人员签字单签的是其名字的情况，这种情况在以前也有过。
对原告提交的证据，被告的质证意见及本院认定意见如下：对证据1，被告对真实性无异议，但认为根据被告原法定代表人陈述，合同是原告后来让其补签，被告还认为合同的内容当时签订的不符合实际，对原、被告不具有效力，双方都确认合同是不可能履行的。本院对上述证据的真实性予以认定。对证据2，被告表示并未收到该邮件。对证据3，被告有异议，认为被告方并不认识胡蕾，不清楚胡蕾的身份。该证据中被调查人胡蕾身份无法确定，且其本人亦未到庭，故对该调查笔录本院不予认定。对证据4，被告对盖章的真实性无异议，对内容有异议，认为前台人员万愿并未签收该文件，且即使签字是真实的，也不能证明合同已经解除，因为原、被告之间不是租赁关系，而是合作关系，不存在解除租赁合同的事宜。对该证据的真实性本院予以认定，对证明目的将在说理部分结合其他证据综合阐述。
对被告提交的证据，原告的质证意见及本院认定意见如下：对证据1，原告对真实性无异议，对关联性有异议。该证据涉及到被告的法定代表人变更，与本案具有一定关联，本院予以认定。对证据2，原告对真实性、合法性、关联性均有异议。股权转让协议并未有原告签字，且原告对此亦不予认可，故本院不予认定；协议书虽系原件，但协议购买的房屋并非涉案的租赁房屋，且在协议中签字的当事人也均非本案当事人，与本案缺乏关联性，本院不予认定。对证据3，原告在第一次庭审中表示对真实性、合法性、关联性均有异议，但在第二次庭审中确认照片上的系涉案租赁房屋，故本院对该证据的真实性予以认定，但该证明无法证明被告的待证目的。对证据4，原告认为起诉状上的内容可以在本案中作为抗辩理由提出，被告的目的就是为了拖延时间。本院认为，关于被告提出的租赁合同无效的主张，被告在本案中也曾提出，但未能提供证据予以证明，经审查，涉案租赁合同不存在无效情形，故被告以此民事起诉状申请中止审理本案，缺乏依据，本院对该证据不予采纳，对被告提出的中止案件审理的申请，亦不予准许。
对调查笔录，原告表示没办法确认，认为被告已经收到了解除合同通知；被告对调查笔录无异议。本院对万愿的身份予以确认，对被告是否签收解除合同通知的问题，将在说理部分结合其他证据予以综合阐述。
综上，本院根据原、被告的诉辩意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：
2015年6月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将座落于鄞州投资创业中心金谷中路东8号康城阳光大厦1层、夹层、2层酒店部分房屋现状出租给乙方使用，建筑面积共计约6600平方米，租期自2015年6月1日至2030年10月31日止（2015年6月1日至2015年10月31日为免租期），基础租金100万元一年，2015年11月1日起至2017年10月31日止两年，每年的租金为100万元，2017年11月1日起，每年租金在上年租金基础上递增3%，即2017年11月1日至2018年10月31日止为103万元每年，2018年11月1日至2019年10月31日止为1060900元每年，2019年11月1日至2020年10月31日止为1092700元每年，依次类推；签订本合同时，乙方向甲方一次性支付半年租金50万元，同时支付房租押金50万元；乙方租赁期间与经营相关费用（水、电、气、电话、电视、网络、中央空调、停车费及物业费等费用由乙方承担），物业的服务内容及收费标准由乙方与物业公司协商，中央空调由酒店负责运行管理，费用按中央空调运行所产生的能耗折算至单位面积后平均分摊；付款方式为一次性支付半年租金，租金到期前一周内支付完下半年度租金，先付后用，如乙方迟延支付租金的，应按照每天千分之三的标准支付潜伏租金的违约金；合同期内双方不得擅自解除合同，如甲方违约，赔偿乙方按200万元装修为基准，每年折旧40万元的装修费，如乙方违约，则需支付违约金50万元，而且甲方已收的租金不退；乙方欠付租金达到30天以上的，甲方有权解除合同，而且乙方应向甲方支付100万元（含押金50万元）违约金。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告实际使用。2015年6月26日，被告向原告出具一份函件，内容为：我公司与宁波康城阳光置业公司签订的承租合同的首期租金50万元人民币延期至2015年9月1日支付，感谢支持。2016年7月28日，原告通过顺风速运向被告发送文件一份，单号为208300201201，原告称寄送的文件为关于解除《房屋租赁合同》的通知，主要内容为被告拖欠租金100万元，根据《房屋租赁合同》第14条第5款相关约定，拖欠租金达到30天以上的，原告有权解除合同，故通知被告《房屋租赁合同》自2016年8月1日起正式解除，要求被告立即腾退租赁房屋并承担所有责任。顺风速运的签收单中显示签收人为“万愿”，宁波顺风速运有限公司出具证明显示，单号为208300201201的快件在2016年7月28日当天正常签收。
另查明，被告成立于2015年6月16日，2015年10月26日，被告的法定代表人从蔡明良变更为刘晓颖。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告之间是否存在合法有效的房屋租赁合同关系；二、如存在房屋租赁合同关系，涉案的《房屋租赁合同》是否已经解除，被告是否应当腾退涉案房屋；三、被告是否应当向原告支付租金及违约金，以及违约金标准是否合理。
对第一个争议焦点，本院认为，关于双方之间的房屋租赁关系，原告已经提供了2015年6月26日签订的《房屋租赁合同》予以证实，足以认定。被告抗辩称该《房屋租赁合同》系被告之前的股东蔡明良与原告签订，与现在的法定代表人刘晓颖无关，现在原告与被告之间系合伙关系，房屋租赁合同并非双方真实意思表示。本院认为，法人系一个独立主体，对外独立承担相应的民事权利义务，法定代表人的变更对法人的权利义务并不产生实质影响，涉案的《房屋租赁合同》在被告法定代表人变更后，依然对原、被告具有法律约束力。对于被告所辩称的原告与被告系合伙关系，房屋租赁合同并非双方真实意思表示的意见，被告并未能提供充分的证据予以证实，本院不予采纳。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且并不存在违反法律法规的强制性规定之情形，合法有效。
对第二个争议焦点，根据涉案《房屋租赁合同》的约定，被告欠付租金达到30天以上的，甲方有权解除合同。被告曾出具过一份函件，记载被告与宁波康城阳光置业公司签订的承租合同的首期租金50万元人民币延期至2015年9月1日支付，但根据原、被告在庭审中的陈述，除了押金50万元，被告并未向原告支付过租金，已构成违约且达到了租赁合同约定的解除条件，原告有权解除合同。关于原告寄送的解除合同通知是否到达被告问题，本院确认被告已经收到了原告寄送的解除合同通知，理由如下：一、原告已经提供了寄送解除合同通知的快递面单原件、物流公司出具的快递面单签收底单、派送证明等，均属于中立的第三方物流公司形成的证明文件，足以证明原告已经向被告寄送了解除合同的通知书的事实；二、签收底单上签收人的名字为“万愿”，被告确认其公司的前台经理为万愿，虽然万愿称其没有签收过涉案的这封快件，但同时万愿又陈述，公司前台包括其有三名工作人员，其系前台经理，此前也曾有过其他前台工作人员以其名义签收快件的情形，故即使快递签收单上的“万愿”并非被告公司前台经理万愿所签订，也并不能排除涉案的快件由被告公司其他前台人员签收的可能性；三、原告的快件寄送的公司和地址为“鄞州美天酒店管理有限公司，鄞州区金谷中路8号康城阳光大厦2F”，该地址中的康城阳光大厦2F系被告前台办公地址，且被告也确认2F并无其他单位办公，结合物流公司的送达证明，也可以排除其他单位冒领快件的可能。综上，本院认为，结合原告提供的证据，已经可以证明其曾在2016年7月28日向被告送达解除合同通知书，被告前台在同日签收的事实。对被告提出的对快件签收单上的“万愿”签字进行笔迹鉴定的请求，本院认为已无必要，故不予准许。
原告根据合同约定具有单方解除合同的权利，已在2016年7月28日向被告发送了解除合同通知，告知因被告欠付租金，《房屋租赁合同》自2016年8月1日起解除，被告在2016年7月28日签收了通知，且被告也并未在收到解除合同通知后三个月内就合同解除的效力向法院提起诉讼，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，本院确认涉案原、被告在2015年6月26日签订的《房屋租赁合同》已在2016年8月1日解除，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，应当恢复原状，故被告应当从涉案的租赁房屋中腾退，将房屋交还给原告，原告要求被告立即从租赁房屋中腾退并交还房屋的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。
对第三个争议焦点，本院认为，在租赁合同关系中，承租方最主要的义务是向出租人支付租金，在原告已将租赁物交付给被告使用的情况下，被告理应向原告支付租金。根据合同约定，2015年11月1日起至2017年10月31日止两年，每年的租金为100万元，故截止2016年8月1日合同解除，被告应当支付的租金为753424.66元。因被告目前尚未腾退，故被告应当参照合同约定的租金标准（2015年11月1日起至2017年10月31日止两年，每年的租金为100万元，2017年11月1日起，每年租金在上年租金基础上递增3%，即2017年11月1日至2018年10月31日止为103万元每年，2018年11月1日至2019年10月31日止为1060900元每年，2019年11月1日至2020年10月31日止为1092700元每年，依次类推）从2016年8月2日起向原告支付房屋占有使用费至实际腾退之日止。
对于原告主张的违约金30万元，本院认为，被告迟延支付租金，已构成违约，根据《房屋租赁合同》约定，被告欠付租金达到30天以上的，原告有权解除合同，而且被告应向原告支付100万元（含押金50万元）违约金，故被告应当向原告支付违约金。合同约定违约金为100万元，现原告已自行将违约金变更为30万元，本院予以支持。被告抗辩称违约金过高，但未能举证予以证明，本院不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告宁波康城阳光置业有限公司与被告宁波市鄞州美天酒店管理有限公司于2015年6月26日签订的《房屋租赁合同》已于2016年8月1日解除；
二、限被告宁波市鄞州美天酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告宁波康城阳光置业有限公司支付截止2016年8月1日的租金753424.66元，并从2016年8月2日起参照合同约定的租金标准（2015年11月1日起至2017年10月31日止两年，每年租金100万元，2017年11月1日起，每年租金在上年租金基础上递增3%，即2017年11月1日至2018年10月31日止为103万元每年，2018年11月1日至2019年10月31日止为1060900元每年，2019年11月1日至2020年10月31日止为1092700元每年，依次类推）向原告宁波康城阳光置业有限公司支付房屋占有使用费至实际腾退之日止；
三、限被告宁波市鄞州美天酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告宁波康城阳光置业有限公司支付违约金30万元；
四、限被告宁波市鄞州美天酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内从位于宁波市鄞州区投资创业中心金谷中路东8号康城阳光大厦1层、夹层、2层酒店内腾退，将房屋交还给原告宁波康城阳光置业有限公司；
五、驳回原告宁波康城阳光置业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费15000元，减半收取7500元，财产保全费5000元，诉讼费合计12500元，由原告宁波康城阳光置业有限公司承担360元，被告宁波市鄞州美天酒店管理有限公司承担12140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
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审 判 员 徐旭霞
二〇一七年一月三日
代书记员 胡王馨