上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第3868号
原告上海兴波机械设备制造有限公司，住所地上海市老沪闵路1158号。
委托代理人郑学明，董事长。
委托代理人江中杰，上海江中杰律师事务所律师。
被告上海盛迪贸易发展有限公司，住所地上海市青浦区外青松公路7548弄588号10幢1层D区108室。
法定代表人王友应，总经理。
委托代理人张明会，上海申浩律师事务所律师。
委托代理人张寅，上海明伦律师事务所律师。
原告上海兴波机械设备制造有限公司诉被告上海盛迪贸易发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告上海兴波机械设备制造有限公司诉称，2012年8月27日，原、被告签订房屋使用合同一份，约定由原告将本市老沪闵路1158号房屋租借给被告使用，每月使用费10万元，以三个月为一支付周期，先付后用；有效期为2012年11月1日至2013年12月30日止；合同约定，被告违约，原告有权终止本合同。合同成立后，原告按约履行义务，但被告仅付费至2013年4月，此后至今被告分文未付，虽经原告多次催讨未果。原告起诉要求：1、确认原、被告的房屋使用合同于2013年12月31日终止；2、被告于30日内搬离本市老沪闵路1158号北门南侧承租房屋，将租赁房屋交还给原告；3、被告支付2013年5月至2013年12月30日房屋使用费共计80万元；4、被告支付合同终止后至实际迁出之日止的房屋使用费，按每月10万元计；5、要求被告支付违约金，按欠款总额每日万分之四计算至实际迁出之日止。
被告上海盛迪贸易发展有限公司辩称，原告提供的房屋系违章建筑，双方的租赁合同无效，原告应对合同无效负全部责任，返还被告已支付的租金60万元及押金10万元，并赔偿其他损失。租赁期间，被告无法正常使用系争房屋，经过沟通在2013年5月28日才办出营业执照，不同意支付剩余租金，原告亦没有合同依据收取滞纳金。2014年起，原告自身没有合法出租的权利，无权收取2014年之后的房屋使用费。承租期间，原告占用了被告承租的40平方米，要求在租金中扣除。2013年8月徐汇区政府发文，所涉租赁物发生拆迁，拆迁事宜没有解决前，被告不同意搬迁。
经审理查明，上徐集建（龙）字第095号《集体土地建设用地使用证》记载：土地使用者上海北杨实业公司（龙庆厂），地址老沪闵路1100号，用地面积17870平方米，用途工厂。1999年底，上海市公安局徐汇分局华泾派出所同意上海北杨实业公司（龙庆厂）门牌号编为老沪闵路1158号。2012年1月6日，上海北杨实业有限公司（以下简称北杨公司）与原告签订房屋租赁合同，将本市老沪闵路1158号建筑面积2，400平方米房屋出租给原告，租赁期限自2012年1月1日至2013年12月31日止。北杨公司并同意原告在合同期内、在经营范围许可内出租给第三方。
2012年8月27日，原告与被告签订房屋使用合同，乙方使用甲方房屋位于本市老沪闵路1158号，底楼建筑面积1500平方米、二楼建筑面积1300平方米、天棚建筑面积260平方米（以下简称系争租赁房屋），用于企业经营许可范围内的经营活动。合同有效期限自2012年11月1日至2013年12月30日止。合同签订后，被告需向原告支付使用押金10万元，房屋使用费为每月10万元整。被告应按季度付款，在每季度首月的10日前支付当季度使用费。当日，被告支付押金10万元。同年8月27日，被告出具承诺书，承诺在使用期间经营需要投入的房屋修缮、装修、水电改造等产生的一切费用均由本公司自行承担。如遇市政规划动迁或政府规划用地，或其他公司的商业动迁及北杨公司需要使用，本公司承诺将无条件搬迁，并不向拆迁人及征用（收）单位主张任何补偿和赔偿权利。本公司同意支付承诺押金10万元。同年8月29日，被告向原告支付使用费30万元。被告的法定代表人王友应向原告出具欠条，内容为“因本单位使用老沪闵路1158号场地，根据北杨村委要求，特作出承诺（另有承诺书），因本单位暂时资金紧张，故承诺押金人民币壹拾万元暂欠，等资金好转交付。”
被告承租系争租赁房屋后，经原告同意，将部分房屋转租。2013年5月27日，被告法定代表人王友应向北杨公司出具承诺书，因被告经营地址改变需重新办理，望北杨公司给予帮助；在临时租用期间，本地块如遇动迁改造，不管北杨公司需要或市政动迁，一切按照北杨公司要求执行，被告不需要任何赔偿；同时承诺收到解除协议后双方的租赁协议即终止，在30天内搬离，保证不向任何单位主张赔偿和补偿。次日，北杨公司给予帮助被告办理了营业执照的营业场所等工商变更登记。
同年6月26日，原告发通知书给被告，要求被告在一周内付清所欠租金。被告仍未按期支付所欠租金，原告于2013年7月19日发函给被告，指出被告私自改建租赁房屋开出门面，破坏房屋结构，希望停止侵权、恢复原样。同时尽快付清5月至7月份房租共计30万元。合同到期后，不再续租，希做好搬迁准备。
另查，2013年8月9日，上海市徐汇区人民政府发布沪（徐）征地告（2013）第001、002号征收土地方案公告，批准征收北杨公司位于徐汇区华泾镇466街坊P2、P3宗地，建设用地17975.3、11776.9平方米。
审理中，案外人北杨公司称，上徐集建（龙）字第095号集体土地建设用地使用证范围内的房屋在1993年之前形成，属于历史原因形成的企业用地和房屋，依照当时的政策，未办理房屋权证。北杨公司不能提供任何相关建房审批手续。另外，沪（徐）征地告（2013）第001、002号征收土地方案公告中拟征收的土地，不含北杨公司的企业用地及房屋，即不含本案系争租赁房屋。
以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有原告提供的房屋使用合同、欠条、承诺书、通知、房屋租赁合同、报告、上徐集建（龙）字第095号集体土地建设用地使用证、情况说明、照片，被告提供的转租同意信函、收条、准予变更登记通知书、（徐）征地告（2013）第001、002号征收土地方案公告、照片等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，原、被告订立房屋使用合同，租赁物为本市老沪闵路1158号底楼建筑面积1500平方米、二楼建筑面积1300平方米、天棚建筑面积260平方米房屋，被告支付房屋使用费，该房屋使用合同实质为房屋租赁合同。法律规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告仅提供的集体土地建设用地使用证不能证明系争租赁房屋的合法的权利属性，故本院认定原、被告签订的房屋使用合同无效。
合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。现房屋使用合同约定的履行期已届满，被告应当迁出系争租赁房屋，将房屋返还给原告。由于房屋租赁合同属于继续性合同，出租人给付的是房屋的使用，对于此种使用，返还财产的规则无法予以适用，应当采用折价补偿的方法进行补偿。房屋使用价值一般认为即房屋租金，因此，房屋租赁合同无效，承租人仍应当向出租人进行相当于房租的价值补偿。原告要求被告按租金标准支付合同期内的使用费以及合同期满后被告继续占用期间的使用费，本院予以支持。租赁合同无效，出租人仅能主张折价补偿金，原告不能依据无效合同主张违约金，违约金超出损失补偿范围，本院不予支持。被告多次书写承诺书，租赁期内亦未对原告提供的房屋提出不适租等，故被告抗辩租赁房屋不适租拒付租金，理由不能成立，本院不予采纳。
关于土地征收，北杨公司否认系争租赁房屋所在土地属于被告提供的政府公告中被征收的土地范围，目前无其他证据表明系争房屋所在的集体土地已被国家征收，原、被告房屋使用合同无效且到期，失去履行下去的基础，故被告不同意迁出系争房屋，没有合理依据，本院不予支持。被告迁出系争房屋后，原告应当依约将租赁押金返还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告上海兴波机械设备制造有限公司与被告上海盛迪贸易发展有限公司于2012年8月27日签订的房屋使用合同无效；
二、被告上海盛迪贸易发展有限公司于本判决生效之日起二十日内迁出本市老沪闵路1158号北门南侧系争房屋，将房屋返还原告上海兴波机械设备制造有限公司；
三、被告上海盛迪贸易发展有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告上海兴波机械设备制造有限公司支付2013年5月1日至2013年12月30日欠付房屋占用使用费共计800，000元；
四、被告上海盛迪贸易发展有限公司于本判决生效之日起二十日内按每月100，000元向原告上海兴波机械设备制造有限公司支付2014年1月1日至迁出之日止的房屋占用使用费；
五、原告上海兴波机械设备制造有限公司于被告上海盛迪贸易发展有限公司迁出本市老沪闵路1158号北门南侧系争房屋之日起五日内退还被告上海盛迪贸易发展有限公司押金100，000元；
六、驳回原告上海兴波机械设备制造有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费12，568元，由原告上海兴波机械设备制造有限公司负担3，771元，被告上海盛迪贸易发展有限公司负担8，797元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李成栋
审 判 员 袁 欣
人民陪审员 郑誉华
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 徐 琛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。