河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终4556号
上诉人(原审被告)：张景龙，男，1988年6月20日出生，汉族，住河南省尉氏县。
上诉人(原审被告)：陈春光，男，1985年3月6日出生，汉族，住河南省淮阳县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：张伟勋，河南七星灿律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：郑州环科药业有限公司，住所地郑州高新开发区西四环路369号。
法定代表人：杨春艳，总经理。
委托诉讼代理人：成东升，河南承通律师事务所律师。
上诉人张景龙、陈春光因与被上诉人郑州环科药业有限公司（以下简称环科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初18963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张景龙、陈春光及其委托诉讼代理人张伟勋，被上诉人环科公司的法定代表人杨春艳及其委托诉讼代理人成东升，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张景龙、陈春光上诉请求：一、依法撤销原审判决书，改判确认上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效，驳回被上诉人诉讼请求，或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人没有取得商品房销售许可证，不具备销售条件，存在欺诈行为，应认定《房屋买卖合同》无效。被上诉人提供的工程竣工验收备案表复印件，不能证明该工程已竣工验收，且该楼盘供电、供热、燃气等配套基础设施不具备交付使用条件。且涉案楼房是工业厂房，根本不是商住写字楼。故双方所签《房屋买卖合同》无效，被上诉人应返还已付房款并赔偿损失。二、不能按揭贷款的责任在被上诉人。不能贷款的原因是原告的“证件不齐全”导致被告不能按揭贷款。三、一审法院认定事实错误，要求上诉人支付违约金没有事实及法律依据。合同约定只有出卖人解除合同，上诉人才承担相应的违约责任，即“买受人依照已付款的10%向出卖人支付违约金”。四、被上诉人其他违约行为。一审判决被上诉人诉称，涉案房产是8层14号，但实际上被上诉人卖给上诉人的是7层，存在违约。根据一审原告提交的证据显示，涉案厂房没有环境影响评价报告书。
环科公司答辩称，一、被上诉人出售房屋并非商品住宅用房，不需要办理《商品房销售许可证》，且合同明确表明该房屋所在地位于企业公园，土地用途为工业用地，上诉人对此系明知的。二、该合同附件二，明确说明该房屋交付标准为屋内无供暖和燃气。通工业用电也并非合同约定的交房条件。三、上诉人称应提供“商品房住宅交付使用批准文件”，并无合同约定。四、不能按揭贷款的根本原因在于上诉人。五、上诉人未依约办理按揭贷款，也未及时一次性付清所欠房款，明显违约。六、房号问题，合同中已明确注明合同签订时的房号为临时编号，最终以公安机关或相关部门制定为准，且上诉人对合同约定的房屋已接受使用，被上诉人不存在违约。
环科公司向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付购房款1040000元，并按已付房款10%的标准支付违约金105594.9元。
一审法院认定事实，2015年6月24日，原告作为出卖人、被告张景龙作为买受人，被告陈春光作为共有人，签订《房屋买卖合同》一份，约定：出卖人以出让方式取得位于红叶路东、玉兰西街南编号为GX1-100-485的地块的土地使用权，国有土地使用证为郑国用（2012）第0313号。出卖人经批准，在上述地块上建设房屋，暂定名为企业公园（河南金山生物医药创新园），建设工程规划许可证号为郑规建（建筑）建字第410100201319059，施工许可证号为郑开规建许字第2014-008号。买受人购买的房屋为本合同第一条规定的项目中的位于高××××房。该房屋的用途为厂房，建筑面积共407.78平方米，房屋单价为5139.901元，总金额为2095949元。2015年6月24日付首付款1055949元，约占总房款50.4%，剩余房款1040000元通过银行按揭贷款支付。买受人逾期付款的违约责任为逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。出卖人应于2015年7月24日前向买受人交付符合本合同约定的房屋。该合同附件部分并约定有非出卖人原因，买受人（××）不能在双方约定的时间内办理贷款手续或不能取得贷款的，出卖人有权要求买受人一次性付款，买受人在接到一次性付款通知之日起10日内向出卖人付清剩余房款。买受人不能在银行获得足额贷款的，应当自接到出卖人通知之日起10日内自行补足差额。否则视为逾期付款，出卖人可以解除已签订的合同，买受人按照已付款的10%向出卖人支付违约金。原告在该合同出卖人处加盖合同专用章，被告张景龙在买受人处签字并捺压指印，被告陈春光在共有人处签字并捺压指印。2015年6月24日，二被告通过POS刷卡方式向原告支付首付款1055949元，原告并于同日向二被告出具收据一份，载明“交款单位张景龙、陈春光，收款方式POS，人民币壹佰零伍万伍仟玖佰肆拾玖元整（1055949），收款事由12号楼8层14号房款。”中国银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行向原告出具有《退贷说明》一份，载明：“客户张景龙，身份证号，客户张景龙于2015年12月向我行提出一手厂房贷款申请，用于购买郑州环科药业有限公司开发的“企业公园”项目厂房一套，房屋坐落为：高新区西四环路228号，我行在审批贷款时，根据我行审贷标准，目前该客户不符合我行有关贷款政策，现做退贷处理”。原告于2017年1月10日向二被告出具通知一份，称因其按揭贷款被银行拒贷，要求其在接到该通知后十日内将剩余房款104万元一次性付清，否则视为逾期付款，原告有权解除合同并要求其承担已付房款10%的违约金。2017年3月22日，原告再次向二被告出具通知一份，称经协调再次向银行申请贷款，需要被告按照合同约定七日内配合原告向银行提交按揭贷款资料，如接到通知后七日内未履行该义务，原告有权要求其将剩余房款104万一次性付清，逾期付款有权解除合同并要求承担已付房款10%的违约金。原告并通过顺丰速运向二被告发送了上述通知。庭审中二被告对上述证据真实性无异议，但称其要求办理正常按揭贷款，但无法正常贷款。另查明，原告提交的郑国用（2012）第0313号土地使用证显示其为坐落于红叶路东、玉兰西街南，地号为GX1-100-485的土地使用人，地类为工业，使用权类型为出让。原告另提交有编号为郑高规地字第410100201200020号的建设用地规划许可证、编号为郑规建（建筑）建字第410100201319059号的建设工程规划许可证。
一审法院认为，原告与二被告于2015年6月24日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护。该合同约定二被告从原告处购买的房屋总金额为2095949元，于2015年6月24日付首付款1055949元，剩余房款1040000元通过银行按揭贷款支付。买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。该合同附件部分另约定有非出卖人原因，买受人不能在双方约定的时间内办理贷款手续或不能取得贷款的，出卖人有权要求买受人一次性付款，买受人在接到一次性付款通知之日起10日内向出卖人付清剩余房款，否则视为逾期付款，出卖人可以解除已签订的合同，买受人按照已付款的10%向出卖人支付违约金。本案中双方签订房屋买卖合同后，原告已向二被告交付了房屋，但二被告至今未向原告付清购房款。庭审中原告称二被告因自身原因未能获批银行贷款，并提交有中国银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行出具的退贷说明一份。二被告称其未能获批贷款系因原告未配合办理按揭贷款手续造成，但其对该陈述并未提交证据予以证明。二被告作为买受人，其负有提交相应材料并办理银行按揭贷款手续的合同义务，且原告提交的银行退贷说明中亦记载为“根据我行审贷标准，目前该客户不符合我行有关贷款政策，现做退贷处理”，故二被告上述辩称依据不足。二被告因自身原因未能获批银行按揭贷款，其应按合同约定向原告付清余款，故原告请求二被告支付余款1040000元具有事实和法律依据，该院予以支持。
原告请求二被告支付违约金105594.9元。双方合同约定买受人逾期付款超过60日后，双方均同意合同继续履行的，买受人自应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按逾期应付款的日万分之二标准支付违约金；买受人应在接到出卖人一次性付款通知之日起10日内向出卖人付清剩余房款，否则视为逾期付款，出卖人可以解除已签订的合同，买受人按照已付款的10%向出卖人支付违约金。原告提交的银行退贷说明中显示有被告张景龙于2015年12月申请贷款，经银行审核其不符合贷款政策，原告于2017年1月10日向二被告出具的通知中显示有其要求二被告于接到通知10日内付清余款，否则有权要求其承担已付房款10%的违约金。二被告在银行贷款审批未通过后未向原告支付余款，经原告催要后至今仍未支付余款，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。该合同附件三中对违约责任约定为“出卖人可以解除已签订的合同，买受人按照已付款的10%向出卖人支付违约金”，在原告已向被告交付房屋并要求继续履行该合同的情况下，其按照该标准请求二被告支付违约金并无不当，且该违约金标准亦不超出合同条款中所约定的“买受人自应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按逾期应付款的日万分之二标准支付违约金”，故原告请求二被告按已付房款的10%支付违约金105594.9元，是其合同权利，并无不当，故对原告该诉讼请求该院予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：被告张景龙、被告陈春光于本判决生效后10日内，支付原告郑州环科药业有限公司房款1040000元、违约金105594.9元，共计1145594.9元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15110元，减半收取7555元，由被告张景龙、被告陈春光共同负担。
二审期间，被上诉人环科公司提供了两份证据：一、郑高开建环表（2011）16号审批意见一份。拟证明：被上诉人开发个人房产，具有环评手续，不会影响房屋买卖合同的有效性以及上诉人办理按揭贷款手续。二、上诉人所在同一栋楼庄岩办理银行按揭贷款手续支付房款的手续一套。拟证明：上诉人所购房屋，所有手续齐全。与上诉人之间所签购房合同合法有效，且不影响上诉人办理银行按揭贷款手续。
针对上述证据，本院将结合其他证据予以综合认定。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，二上诉人与环科公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定；双方当事人均应按照合同约定行使权利，履行各自义务。根据合同约定，本案所涉房屋总金额为2095949元，二上诉人于2015年6月24日付首付款1055949元，剩余房款1040000元通过银行按揭贷款支付。该合同附件三第5条第E项又约定：非出卖人原因，买受人（××）不能在双方约定的时间内办理贷款手续或不能取得贷款的，出卖人有权要求买受人一次性付款，买受人在接到一次性付款通知之日起10日内向出卖人付清剩余房款。根据已查明的事实，在二上诉人办理按揭贷款过程中，中国银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行向原告出具有《退贷说明》一份，载明：“客户张景龙，身份证号，客户张景龙于2015年12月向我行提出一手厂房贷款申请，用于购买郑州环科药业有限公司开发的“企业公园”项目厂房一套，房屋坐落为：高新区西四环路228号，我行在审批贷款时，根据我行审贷标准，目前该客户不符合我行有关贷款政策，现做退贷处理”。故一审法院据此认定二上诉人未能如期办理银行按揭贷款，存在违约行为，判决其按照合同约定向环科公司一次性付清剩余房款，并无不当。二上诉人上诉称，不能办理按揭贷款的责任在被上诉人等，缺乏事实及相关证据，不能成立。
关于违约金，双方当事人签订的《房屋买卖合同》约定：买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。同时，该合同附件部分另约定：非出卖人原因，买受人不能在双方约定的时间内办理贷款手续或不能取得贷款的，出卖人有权要求买受人一次性付款，买受人在接到一次性付款通知之日起10日内向出卖人付清剩余房款，否则视为逾期付款，出卖人可以解除已签订的合同，买受人按照已付款的10%向出卖人支付违约金。本案中，环科公司并未按照合同约定行使解除合同的权利，故一审法院认定二上诉人承担已付房款的10%，即105594.9元的违约金，存在不当。二上诉人应自应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向环科公司支付逾期应付款万分之二的违约金。
综上所述，上诉人张景龙、陈春光的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初18963号判决；
二、张景龙、陈春光于本判决生效后10日内，支付郑州环科药业有限公司房款1040000元，并自应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向郑州环科药业有限公司支付逾期应付款万分之二的违约金。
二审案件受理费15110元，由上诉人张景龙、陈春光负担12699元，由被上诉人郑州环科药业有限公司负担2411元。
本判决为终审判决。
审判长 杨相峰
审判员 李庆伟
审判员 姚振勇
二〇一八年五月二十二日
书记员 吴瑞喆