北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终9310号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京京翰国际企业管理有限公司，住所地北京市西城区阜成门外北街101号宏达业招待所104室。
法定代表人：董月响，经理。
委托诉讼代理人：曲本有，男，该单位工作人员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：柴民，男，1965年5月13日出生，汉族，无业，住北京市房山区。
上诉人北京京翰国际企业管理有限公司（以下简称京翰国际）因与被上诉人柴民农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初8394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
京翰国际上诉请求：同意一审判决第一项，不同意一审判决第二、三项，请求撤销一审判决第二、三项，改判柴民支付京翰国际经济损失101898元，并驳回柴民的一审反诉请求，由柴民负担本案全部诉讼费用，对一审其他判决内容无异议。事实和理由：一、柴民与北京市房山区周口店镇新街村村民委员会（以下简称新街村委会）签订的承包合同期限为2011年1月1日至2019年1月1日，柴民仅剩两年多的使用期限，但却与京翰国际签订为期15年的《农村土地租赁合同》，因柴民过错导致该租赁合同无效，柴民应赔偿京翰国际经评估的全部损失101898元及评估费7000元。二、依据《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款规定，柴民未经任何批准程序，更无周口店镇人民政府的批准文件，擅自非法转租该合同土地，柴民的该转租行为无效，因此柴民应承担京翰国际的全部经济损失并承担违约责任。三、新街村委会发布的《通知》证明，凡是从事商业、建材行业经营的承包户按2000元/亩收取租金，凡是从事养殖种植业的承包户按1500元/亩收取租金。柴民每年应缴纳租金为31872元，土地面积为15．936亩，则可证明租金为31872/15．936=2000元/亩，该计算即证明新街村委会是按从事商业、建材行业经营的土地用途核定的，未按养殖业用地收取租金。之前的石材加工厂也证明了该土地用于从事建材行业经营，因此柴民擅自改变土地用途，其与京翰国际签订的《农村土地租赁合同》第二条规定土地用途为养殖业，违反了新街村委会的规定，柴民无权擅自变更土地用途并转租该土地，故柴民的转租行为无效，应承担违约责任。四、柴民承诺该土地能办理养殖业营业执照，但从2016年3月10日签订《农村土地租赁合同》至今已达两年多，柴民仍未办下营业执照。该合同第四条明确签订“甲方（柴民）负责办理经营手续”，该土地距离新街村居民生活饮用水源不足30米，柴民竟然擅自将该合同土地按养殖业用途转租，严重违反了卫生防疫相关法律，绝对不能办理环保部门的环评手续，柴民承诺办理营业执照纯属一场骗局。柴民没有事先告知京翰国际此处是新街村居民生活饮用水源地，恶意隐瞒实际情况，承诺办理养殖业营业执照，是彻头彻尾欺骗行为，是不可能的事。柴民以欺骗为目的签订的合同无效，给京翰国际造成的经济损失应由柴民负全责并承担违约责任。五、柴民以各种优惠条件诱骗京翰国际，违背了诚信原则。合同第四条“甲方（柴民）应保证乙方生产生活用水，用电正常，用水不收水费，用电不高于本村村民用电价格”。结果水费每年2000元，电费1．2元/度，而村民用电价格为0．48元/度，柴民的欺骗行为违背了公平公正的合同原则，柴民应承担违约责任。六、关于一审判决书中认为京翰国际无证据证明涉案土地在禁养区范围内，2017年9月11日新街村委会发布的《通知》载明“我村村民居住区的养殖户，就属于清退限养的范围”，还有周口店镇人民政府送达的《限期拆除决定书》，这两份证据足以证明涉案土地在禁养区范围内。再者，北京市房山区人民政府已对畜禽养殖禁养区进行划定，明确周口店镇娄子水水源地属于限养区，涉案土地距离娄子水约500米。七、基于柴民以上六条违法、违规、违约行为，京翰国际暂停交付租金符合常理。京翰国际为了保护自身合法权益不存在违约行为，并在租金未到期时就递交了起诉状，京翰国际不应承担违约金。柴民只收钱，不履行所有合同义务。
柴民辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。一、京翰国际系违约方。京翰国际在履行合同中故意违反合同的约定，拒不给付柴民租金，强行擅自撤离承租的土地，已构成根本违约，因此理应承担违约责任。二、京翰国际理应承担非法建设的损失。京翰国际在拒不办理房屋等建筑的合法批准手续的情况下，未经柴民同意擅自进行建设，导致了周口店镇人民政府将其违法建设予以拆除。拆除后的经济损失理应根据行为人的过错程度予以确定由谁承担。因柴民在上述违法建设中不应承担任何责任，故柴民不应承担任何拆除违法建设的损失。三、京翰国际未依法提交支持其请求的证据。“谁主张谁举证”是法院的裁判原则，因京翰国际未提交柴民存在过错、存在违约行为、应当赔偿其损失的法定有效证据，故其上诉主张不应得到支持。
京翰国际向一审法院起诉请求：1．柴民退还因土地面积不符而多收的租金20000元（实际面积比约定面积少4．06亩）；2．柴民赔偿京翰国际从事养殖业的投资损失17．4429万元；3．柴民应按合同约定给付京翰国际70%的补偿款；4．解除双方签订的土地租赁合同；5．诉讼费、评估费均由柴民承担。
柴民向一审法院反诉请求：判令京翰国际给付柴民2017年3月10日至2017年6月20日的租金21900元、违约金40000元，共计61900元。
一审法院认定事实：一、柴民（甲方）与京翰国际（乙方）于2016年3月6日签订了一份《农村土地租赁合同》，主要约定：1．甲方租赁给乙方的土地总面积15．96亩，包括八间甲方自建房；2．土地用途为种植、养殖及配套蔬菜大棚、饲养圈舍、鱼塘假山、木楼景观设施、彩钢板库房，土地性质为建设用地；3．租赁期限15年，自2016年3月10日起至2031年3月10日止，年租金8万元，合同签订后按年一次性现金支付；4．甲方应保证乙方生产生活用水、用电正常，用水不收费，电费不高于本村村民用电价格；5．甲方负责办理经营手续；6．乙方应按照约定按期足额向甲方支付租金，并有权拒绝交纳其它非国家规定的费用；7．本合同一经签订，任何单位和个人不得随意变更或解除，经双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同；8．在合同履行期间，任何一方违反本合同约定即视为违约，违约方应赔偿对方因此造成的实际损失，因双方当事人过错导致合同解除，应当分别承担相应的违约责任。二、合同签订当日，京翰国际向柴民交纳了租金8万元。三、双方签署了《土地租赁合同附件》，主要载明：1．经双方友好协商，可适当上调租金，按消费价格上涨五年后每年租金调整增幅3%（国家给出数据），逐年增加；2．乙方拥有甲方提供的八间房使用权，但必须妥善使用，如有损坏应予赔偿；3．如遇政府征用土地、拆迁等问题，乙方按照全部补偿的30%给与甲方作为相应的补偿；4．本合同租赁期限为十五年，如乙方在期限内违约不租赁土地应当补偿甲方相应损失（下一年半年租金）。四、合同签订后，京翰国际开始进行基础设施建设，包括猪舍、羊舍、厕所、围墙等，该建设未报有关部门审批。五、建设完成后，京翰国际开始在租赁地内养殖（2016年8月中旬购买小羊13只、2016年9月中旬购买小牛2头），并栽种桃树7株、杏树4株。六、2017年春节前，京翰国际将养殖物全部出售。七、2017年3月1日，京翰国际诉至一审法院。八、2017年5月24日，柴民用短信方式通知京翰国际，要求“限期两天如再不交租费，甲方收回地租，合同终止”，后京翰国际未在该期限内交纳租赁费。九、2016年6月30日，北京市房山区人民政府在网站上发布了《关于印发房山区畜禽养殖禁养区划定方案的通知》及《房山区畜禽养殖禁养区划定方案》，规定“本方案自公布之日起执行，禁养区内原有畜禽规模备案养殖场由区环保局牵头，区农委、区农业局等相关部门及乡镇（街道）密切配合，按照环境保护的相关规定，于2016年底前依法实现关闭、转产或搬迁。对禁养区划定后禁养区内出现的违法养殖行为，按照《畜禽规模养殖污染防治条例》依法处理”。十、涉案租赁土地是否在上述文件规定的禁养区范围内，未见有关部门给予确认。十一、京翰国际出售养殖物前，未见有关部门发出禁养及限期清理的通知。十二、京翰国际从柴民处租赁的土地面积为15．936亩。十三、2017年9月11日，新街村委会发出通知，要求村内各畜禽养殖户在9月中旬自行疏解自己所养畜禽、拆除限养区内违法建设，否则后果自负。十四、2017年9月28日，京翰国际将己方物品取走并将租赁地的大门钥匙交还给柴民，同时言明自今日起乙方不再有使用权，后柴民将该处土地另租他人。十五、经京翰国际申请，一审法院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司对涉案土地的地上物价值进行了评估，结论为101898元（非争议部分82557元、争议部分19341元），京翰国际支付了评估费7000元。十六、京翰国际于2018年3月18日取消了因土地面积不足引发争议的相关诉讼请求。十七、经一审法院核算，至2017年6月20日，京翰国际尚欠柴民租金21918元。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中：1．京翰国际与柴民签订的《农村土地租赁合同》及《土地租赁合同附件》是双方的真实意思表示，且不违背有关法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应按约定履行，违约方应当承担相应的责任；2．京翰国际要求解除双方签订的《农村土地租赁合同》及《土地租赁合同附件》，柴民表示同意，且京翰国际已经将租赁地返还给了柴民，故双方签订的《农村土地租赁合同》及《土地租赁合同附件》已于2017年9月28日解除；3．一审审理中，京翰国际取消了因土地面积不足引发争议的相关诉讼请求，是京翰国际对自己诉讼权利的处分，一审法院不持异议；4．关于违约责任：合同虽然约定了柴民负责办理经营手续，但对该经营手续包括的具体内容和办理期限未做约定，属于约定不明确，且京翰国际作为独立的经营主体盲目听信柴民所言且未经报批即行开工建设，自身存在过错，应当对自己的经济损失承担一定责任；柴民承诺给予办理经营手续但未做到，虽然该约定不明确，但不能成为柴民免责的理由，应当对京翰国际的经济损失承担一定责任，经一审法院综合考虑，将该责任比例确定为各占50%，按照评估报告的内容并参照双方的陈述，一审法院核定柴民应当赔偿给京翰国际的经济损失为41279元（非争议部分总价82557元的一半）；京翰国际在租赁期限内退租，亦构成违约，参照上述违约责任的比例，京翰国际应当支付给柴民违约金20000元；5．京翰国际还应当给付柴民未交纳的租金，经计算，柴民反诉的租金数额21900元在合理范围内，应由京翰国际给付；5．京翰国际称涉案土地属于禁养区范围，未提供充足证据予以证明，一审法院不予采信；6．京翰国际称柴民私自占有了禁养区内养殖场关闭的补偿，未提供证据证实，一审法院不予采信；7．京翰国际所述的涉案土地用途被封、水电费价格虚高、柴民私自与政府工作人员洽谈、柴民私自更改土地用途、柴民自建房已被认定为违章建筑等事实，其提供的证据不足，一审法院不予采纳；8．柴民的反诉请求有事实依据，一审法院就其中的合理部分予以支持。
综上所述，一审法院对京翰国际的合理诉讼请求及柴民的合理反诉请求予以支持，对双方的不合理诉讼请求不予支持。据此，一审法院于2018年6月29日作出（2017）京0111民初8394号民事判决：一、北京京翰国际企业管理有限公司与柴民签订的《农村土地租赁合同》及《土地租赁合同附件》于二〇一七年九月二十八日终止；二、柴民于判决生效后十日内赔偿北京京翰国际企业管理有限公司经济损失四万一千二百七十九元；三、北京京翰国际企业管理有限公司于判决生效后十日内给付柴民租金及违约金共计四万一千九百元；四、驳回北京京翰国际企业管理有限公司的其它诉讼请求；五、驳回柴民的其它反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，京翰国际与柴民签订的《农村土地租赁合同》及《土地租赁合同附件》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按约定履行。京翰国际在二审中提出上述合同无效，但其提供的证据不能证明上述合同具有法律规定的无效情形，该主张亦与其在一审要求解除合同的诉讼请求相悖，本院不予支持。关于柴民应赔偿京翰国际的损失数额，双方虽在合同中约定柴民负责办理经营手续，但对该经营手续包括的具体内容和办理期限未做约定。京翰国际并未提供证据证明2017年年初京翰国际将养殖物全部出售之前曾向柴民提出要求办理经营手续，现有事实不能证明2017年年初京翰国际将养殖物全部出售与其在本案诉讼中所称的柴民存在违约行为有关。并且，京翰国际作为独立的经营主体未审慎审查涉案土地相关手续，盲目听信柴民所言、未经报批即行开工建设，自身存在一定过错。一审法院考虑双方当事人履行合同的实际情况，酌定京翰国际对自己的经济损失承担50%的责任，处理并无不妥。关于地上物的评估数额，双方当事人就争议部分由谁所建存在争议，京翰国际提供的证据不能证明争议部分系京翰国际建造，故一审法院以非争议部分总价的一半核定柴民应当赔偿给京翰国际的经济损失，处理正确，一审判决第二项本院应予维持。京翰国际要求柴民增加赔偿经济损失的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于租金及违约金，依据双方租赁合同的约定，京翰国际应当给付柴民其占用涉案土地期间的租金，一审法院判决京翰国际给付柴民租金21900元于法有据。双方当事人在合同中约定租赁期限为十五年，如京翰国际在期限内违约不租赁土地应当补偿柴民相应损失（下一年半年租金）。京翰国际在租赁期限内退租，构成违约，一审法院依据双方当事人的过错责任比例，确定京翰国际给付柴民违约金20000元，依据充分，一审判决第三项本院应予维持。京翰国际关于不同意给付租金及违约金的上诉主张，于法无据，本院不予支持。一审法院关于本案诉讼费及评估费的负担处理并无不当，本院予以确认。
综上所述，京翰国际的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2094元，由北京京翰国际企业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 盈
审 判 员 石 东
审 判 员 周 维
二〇一八年九月二十六日
法官助理 贾凯迪
书 记 员 赵 越