上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1143号
上诉人（原审被告）孙玉兰。
委托代理人范峥铎，上海市长江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄国贤。
委托代理人唐锦华，上海锦华律师事务所律师。
原审被告上海震恒房地产经纪事务所。
投资人＊＊＊。
上诉人孙玉兰因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第4003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月27日受理后依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭进行了审理。上诉人孙玉兰的委托代理人范峥铎、被上诉人黄国贤及其委托代理人唐锦华、原审被告上海震恒房地产经纪事务所的投资人＊＊＊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2014年10月3日，黄国贤（买受人、乙方）与陆某代理的孙玉兰（卖售方、甲方）在上海震恒房地产经纪事务所（以下简称震恒地产、丙方）居间下签订《房地产买卖居间协议》（以下简称《居间协议》），约定甲方将上海市徐汇区＊＊＊弄＊＊＊号302室房屋（以下简称系争房屋）出售给乙方，转让价款为258万元；如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金；甲方同意将前述定金交丙方保管，待甲方签订本协议后三日内，乙方应补足定金至三万元，甲方同意将该定金交由丙方保管，若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还；房地产买卖居间协议（附件一）成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功，等等。同时双方还签字确认附件一《房地产买卖协议》是本协议不可分割的部分，与本协议有同等法律效力。出售方由陆某代孙玉兰签字，陆某还出示了孙玉兰委托陆某代办出售房屋事项的公证委托书。同一张纸的另一页为附件一《房地产买卖协议》，内容为：一、买卖条件：房屋总价款为258万元，为办理交易过户手续之需双方同意于本协议签署后17日内前往丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（买卖合同示范文本）；首期房价款为30万元于签订买卖合同当日支付；第二期房价款135万元以银行贷款形式支付；乙方于2014年12月31日前支付房款60万元，2015年2月10日前支付房款30万元；双方应于交易中心出具乙方为权利人的产证后40天内，对房地产进行验看清点，确认无误后，由甲方交付乙方，并由乙方支付尾款3万元；二、保证与承诺：若因甲方无权或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方承诺按照本协议第三条承担违约责任；三、违约责任：如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除协议，若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议约定的房价款的20%向守约方支付违约金……五、生效：本协议作为《房地产买卖居间协议》的附件，与《房地产买卖协议》同时成立，并作为买卖合同成立，独立发生法律效力，本协议约定与《房地产买卖居间协议》约定不一致的，以本协议约定为准。
合同签订后，黄国贤支付了定金1万元，由震恒地产代为保管。
2014年10月30日，黄国贤向孙玉兰以邮政快递发送催告函一份，主要内容为：黄国贤在2014年10月6日携带应补足的2万元定金、于10月19日携带30万元房款至震恒地产处履约，但是孙玉兰改变原约定，要求将首付款增加至总房价的30%，孙玉兰两次均未到场履约，黄国贤不同意孙玉兰改变原约定，要求孙玉兰在收到本函后两天内作出严格按照签订的协议履行的书面回复。邮件被拒收退回。
2014年11月，黄国贤诉至原审法院，请求判令1：、解除双方之间订立的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》；2、孙玉兰支付违约金516，000元；3、孙玉兰返还房款1万元；4、震恒地产对孙玉兰返还房款1万元承担连带返还责任。孙玉兰辩称，不同意黄国贤的诉请，且约定的违约金过高，要求法院调整。震恒地产辩称，签订协议时孙玉兰都是同意协议上的内容的；1万元定金现在是由震恒地产代为保管，同意退还给黄国贤。
原审认为，黄国贤与孙玉兰签订的《居间协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。孙玉兰抗辩称与黄国贤之间未签订网签版本的《上海市房地产买卖合同》，双方仅达成了购房意向，并未成立买卖合同关系。但根据《居间协议》附件一的内容，网签版本的《上海市房地产买卖合同》仅是依据房地产交易中心办理过户手续需要而签署的示范性合同文本，附件一中包含了房屋价款、房款支付时间、交房时间、违约责任等内容，符合买卖合同的基本构成要件，同时居间协议也明确黄国贤与孙玉兰已经成立了买卖合同关系，故孙玉兰该抗辩意见，法院不予采纳。孙玉兰的代理人陆某持孙玉兰出具的公证委托书在委托权限内与黄国贤签订相关合同，根据法律规定，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任，现孙玉兰不同意按照合同约定继续履行，构成违约，黄国贤要求解除买卖合同、支付违约金的诉请，具有合同和法律依据，法院予以支持。因本案当事人之间还存在居间合同关系，与本案为不同法律关系，故震恒地产与黄国贤、孙玉兰之间的《居间协议》的解除不应在本案中处理。同时，根据合同法及相关司法解释的规定，违约金是否过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而黄国贤未向法院提供证据证明其损失，因此孙玉兰辩称黄国贤主张的违约金过高的意见，法院予以采纳，法院以黄国贤实际损失为基础，综合考虑孙玉兰过错程度，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金的数额。因系孙玉兰违约，故该部分诉讼费均由孙玉兰支付。合同解除后，孙玉兰应将黄国贤支付的1万元房款予以返还，因该房款保管于震恒地产处，震恒地产也同意返还，为便于执行，故法院判决由震恒地产对返还该房款承担连带责任。
原审法院审理后于二〇一五年三月十二日作出判决：一、解除原告黄国贤与被告孙玉兰就上海市＊＊＊弄＊＊＊号302室房屋签订的房地产买卖协议；二、被告孙玉兰于本判决生效之日起十日内支付原告黄国贤违约金100，000元；三、被告孙玉兰于本判决生效之日起十日内返还原告黄国贤房款10，000元，被告上海震恒房地产经纪事务所对此返还义务承担连带责任；四、驳回原告黄国贤的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4，570元，保全费3，100元，合计7，670元，由被告负担。
判决后，孙玉兰不服，上诉至本院称：一、双方签订的《房地产买卖协议》具备一些构成买卖合同的基本要素，但只是当时表示一种购房意向，绝非正式的房地产买卖合同，因为尽管房屋总价在上诉人接受的范围之内，但对一些细节可能持有不同意见，且买卖房屋作为人生中的一件大事，不应草率行事仓促决定，应该给各方谨慎考虑的时间，因此双方关系是类似预约，对方也没有按约支付款项。二、退一步而言，即便合同能够成立，则原审确定的违约金数额明显高出被上诉人的实际损失，也明显超出《合同法》确定的实际损失的130％的上限标准。请求二审在查清事实后合理确定违约金并依法改判。
被上诉人黄国贤辩称：一、双方之间系房地产买卖关系，因为双方已经就房屋买卖的具体内容达成一致意见，因此已经不是预约关系。而正式的买卖合同是为了做低房价，不是真实的，正式的是买卖协议，且上诉人也认可愿意承担违约金，表明其也认可是买卖关系。二、双方明确违约金为20％，而并未约定要求被上诉人承担损失的举证责任，且现房市已经回暖，因此作为售房人的上诉人已经构成重大违约，其应当承担相应责任。请求二审依法维持原判。
原审被告震恒地产述称，买卖双方已经构成了房屋买卖关系，最终未能交易的责任在于上诉人，因此其应当承担违约责任。请求二审依法维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，鉴于上诉人孙玉兰与被上诉人黄国贤为买卖系争房屋签订的《居间协议》不仅明确了双方有买卖系争房屋的意向，同时在《居间协议》第六条“居间成功”明确：《房地产买卖协议》（附件一）成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功；尾部明确“……且附件一《房地产买卖协议》是本协议不可分割的部分，与本协议具有同等法律效力，甲、乙双方均同意按该附件的内容履行”，双方就此还签订了《房地产买卖协议》。而在《房地产买卖协议》中约定了房价款、房款支付时间、交房时间、违约责任等条款，而该些条款，则是买卖合同的主要条款，符合买卖合同的基本构成要件。在此情况下，上诉人孙玉兰未按约履行收受剩余定金、首期房款并签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，违反了双方约定，构成违约，因此应当承担违约责任。而违约金不仅具有补偿性，更具有惩罚性，因此原审基于孙玉兰的违约事实酌情判令其支付黄国贤10万元违约金，合乎本案事实和相应法律规定，并无不当，本院依法维持。上诉人孙玉兰的上诉请求，缺乏依据，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，300元，由上诉人孙玉兰负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一五年六月四日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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