黑龙江省巴彦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴民一民初字第1691号
原告许彦辉，住巴彦县。
原告周维先，住巴彦县。
原告共同委托代理人李默涵，黑龙江九州律师事务所律师。
被告张国华，住巴彦县。
委托代理人孟繁玉，住巴彦县。
被告哈尔滨平顺房地产开发有限责任公司巴彦分公司。
法定代表人（不详），职务（不详）。
被告周殿革，住巴彦县。
原告许彦辉、周维先与被告张国华、哈尔滨平顺房地产开发有限公司（以下简称平顺公司）、周殿革合同纠纷一案，原告许彦辉、周维先于2015年11月25日向本院提起诉讼。本院于2015年11月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月11日公开开庭进行了审理。原告周维先及其委托代理人李默涵、被告张国华及其委托代理人孟繁玉、被告周殿革到庭参加诉讼，被告平顺公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许彦辉、周维先诉称，原告系门窗生产安装的厂家负责人，被告张国华承包了由被告平顺公司开发的巴彦县公园丽景小区一期工程，被告周殿革系原告门窗生产过程中供应玻璃的供应商。原告与被告张国华达成生产安装门窗的合同书，约定原告以包工包料的方式承包被告工程项下的门窗制作安装工程，经核算工程款为62万元。原合同约定用1#或6#楼的住宅房屋进行抵账，但原告与被告张国华进行结账时，张国华没有适当的房屋，于是在2015年4月27日由原告和被告张国华协商，用被告张国华在被告平顺公司开发的公园丽景小区的1#7号门市作抵押，双方出具了欠据。该房屋属于商服，价值为200万元，用作抵押被告张国华拖欠原告的门窗款62万元，剩余部分应被告张国华要求，原告出具了138万元的欠据。另由于原告拖欠被告周殿革的玻璃款20万，经协商，被告张国华同意将房屋预收交款收据开在周殿革的名下，价款为2，059，011、00元整。在抵押期间，被告张国华曾找过原告协商欲以其名下的住宅楼抵账给原告，抽回抵押的争议商服房屋，但后期张国华又毁约，至今，张国华未给付原告分文门窗款项。2015年11月10日，原告接到传票，被告张国华竟然起诉原告许彦辉与周维先，要求给付他138万元，理由就是他手中持有原告出具的138万元欠据。接到传票后，原告认为他手中持有原告出具的138万元欠据无任何事实和法律依据，这本身是为了房屋抵押，对于超出抵押数额的款项打的一个欠据，不存在真实的债权债务关系，现在争议商服房屋仍然在被告张国华占有和使用，所有权人是被告周殿革，原告在不能索回被告张国华拖欠的62万元门窗款的情况下，反而却要支付给张国华138万元欠款，这是非常荒谬的。原告认为，第一，被告张国华用争议房屋以买卖的方式抵押给原告，尚未进行抵押登记或物权的变更登记，属于无效的民事法律行为。由此，被告平顺公司与周殿革之间的房屋买卖合同关系因不存在真实的房屋买卖关系而自然失效。第二，基于要用争议房屋抵押而原告给被告张国华出具的138万元和200万元的欠据，因房屋买卖合同的无效而必然造成该两份欠据的无效，不能作为原告与被告张国华之间债权债务的凭证。第三，在确认被告张国华用争议商服房屋以买卖的方式抵押给原告属于无效的民事法律行为以及被告哈尔滨平顺公司与周殿革之间的房屋买卖合同关系因不存在真实的房屋买卖关系而无效的基础上，争议房屋返还给张国华，但被告张国华应给付原告门窗款62万元。为此诉讼要求确认被告平顺公司与周殿革之间的房屋买卖合同关系无效；确认被告张国华与原告之间的200万元和138万元的债权债务关系无效；要求被告周殿革将争议商服房屋返还给被告张国华，判令被告张国华给付原告门窗款62万元。
被告张国华辩称，第一，两位原告提起确认答辩人与原告房屋买卖合同效力（无效）之诉求，答辩人认为，因不具有《合同法》第五十二条规定的法定无效情形，同时又不存在效力性强制性规定的法定情形，所以，两位原告主张房屋买卖合同无效的诉求主张无基础法律事实支撑。为此两位原告之诉求无请求权基础，故应当依法判决驳回原告诉讼请求。第二，关于公园丽景小区1#楼7号（复式两层）商服房，是答辩人以应收平顺公司给付工程款时，平顺公司以商服房作价2059011元抵顶应付工程款，于2014年6月20日答辩人已经受让此房屋。在2015年4月27日，答辩人将此房屋出卖给两位原告，作价200万元，其中原告以应收门窗款62万元抵顶购房款，尚余欠房款由两原告出具138万元欠据，并且答辩人已经将房屋交付给两原告。另外，应二原告要求，将房屋收据写在周殿革名下，主要是两原告欠周殿革20万元，所以说，仅就本案诉争房屋买卖合同主体出卖方为答辩人，买受人为两位原告。关于平顺公司又重新将张国华名下的交款收据变更到周殿革名下，不能单纯从表象上去认定合同主体当事人。第三，两位原告认为“双方存在抵押关系，并且是以原买卖合同关系的方式抵押（用本案商服房），为无效的民事法律行为”。答辩人认为两原告虚拟抵押，在此错误主观臆断杜撰，因此，在整个商事活动中均无此基础事实。综上所述，两原告滥用诉权，非善意诉讼，有违诚信，无诉讼请求权基础，故应当依法驳回其诉讼请求。
被告周殿革辩称，原告方用的是我的玻璃，当时说给现钱，玻璃安装后，说几天后给拨款，2014年8月左右，安装完玻璃。2015年三月末也没有给我钱，我问怎么办，原告方去找建筑商要钱，还是没有钱给。我说得给我个答复，原告方说有个房子做抵押，我说必须把房子更名到我的名下，到售楼处后，把房子过户到我的名下。后来又出了个138万元的欠条。后期，他们想把六楼抵顶给我，抵顶62万元，我同意了，可以把名更回去。房子产生了贷款，过户我就没有同意。欠的玻璃款已经给我了，我同意原告的请求。
在本院开庭审理过程中，原告许彦辉、周维先与被告张国华、周殿革为证明各自诉辨主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
原告许彦辉、周维先举示证据情况如下：
证据A1，原告与被告张国华之间门窗安装合同一份及2015年4月27日被告张国华给原告出具的门窗款的结算欠据62万元一份。拟证明：原告与被告张国华之间存在门窗款的工程款的债权债务关系62万的事实存在。
证据A2、欠据一份。证明原告与被告张国华在2015年4月27日经过协商，被告同意用公园丽景商服房抵押的情况下由于房屋的价值大大的超出了其债务的数额，原告应被告张国华的要求，给张国华出具的欠据。但该欠据上注明原房款200元是张国华欠门窗款62万元，才出了138万的条。如果原告和被告之间不存在真实的房屋买卖关系，那原被告之间也就不存在138万元的债权债务关系。
证据A3、原告给被告张国华出具138万欠据，同时又给被告张国华又出具了200万元房款欠据。拟证明：如果原被告之间是房屋抵账的合同关系，那么对于抵账时候，抵账房屋与拖欠的债务的数额的差额做出确认后，无需对抵账房屋的价值再行出具欠据予以确认，因此从原告同时给张国华出具了138万和200万元的欠据的行为上看，原被告之间不存在房屋抵账的合同关系。
被告张国华举示证据情况如下：
证据B1，张国华承包楼的明细账，来源于平顺房地产开发公司和平顺公司给张国华出具的公园丽景小区预售楼房交款收据一份。拟证明：2014年6月20日，张国华应收平顺公司公园丽景工程款，平顺公司以公园丽景一号楼7门复试两层作价为205万多抵顶给张国华，证明张国华已经受让该房屋。再证明平顺公司在本案中不具备被告的主体资格。
证据B2，2014年4月22日合同书一份、张国华出具的欠据一份，预售楼房交款收据一份、两原告方出具的欠据一份。拟证明：原告与被告张国华于2014年4月22日签订合同书一份，是原告方合意签订的合同。张国华已经交付给原告方。
被告周殿革举示证据情况如下：
证据C1，公园丽景一号楼7门的房票一份，拟证明：抵押在我的名下，两原告欠我20万元，说把这个房子抵押在我的名下。
被告张国华对原告许彦辉、周维先举示的证据质证认为；证据A1对合同书所记载的事实无异议。对张国华出具的欠据无异议。对待证事实有异议。仅对原告没有将给被告出具的欠据138万元及出具房屋交款收据变更到周殿革的名下的事实，单独孤立的看，这个合同中第三条，原告方忽略了这个事实。这份欠据2015年4月27日，我方出具的欠据，仅能说明安装门窗的数额为62万元，商事活动是动态的，原告还给被告出具了138万元的购房收据，还有一个200万元的欠条，62万元不能单独的认定原告还享有债权请求权，因为原告方隐瞒了重要的事实，是用工程款抵顶张国华的商品房200万中冲抵出去的。证据A2对欠据的形式上无异议。对证明问题有异议。在2015年4月27日张国华用其购买的公园丽景的1号楼7号门商服，降低价格200万元后出售给原告，然后两原告出具138万的欠据，又用张国华尚欠原告62万元门窗款，两项合在一起是200万元。原告的请求将张国华已经受让的房屋变更到周殿革的名下，真正是原告，反证事实是张国华和原告的买卖合同成立。证据A3欠据中200万元是对房屋总价款的确认，因为出具了138万元的欠据，加上门窗款是200万，只是当时签了一个确认数额，不能因此认定本案原告所主张的抵押的法律事实存在。出具了欠据，但没有作为结算凭证。
被告周殿革对原告许彦辉举示的证据质证认为：证据A1他们之间的合同我不清楚，与我无关。证据A2当时出具的欠条我在场。是因为把房屋过户到我名下，是作为抵押，因为原告欠我20万元。当时所有人都同意。过户之后，是后出的条，才出了138万的欠条。证据A3这个200万我没有印象了，如果在出200万的欠条，就欠300万元了。我不偏袒任何一方，过户的房票子，不是房照，只欠我20万元，我不可能去贷款后在给他钱，我出于自己的目的是抵押。
原告许彦辉、周维先对被告张国华举示的证据质证认为：证据B1真实性无异议。但同时认为被告平顺公司与张国华之间是否存在房屋顶账的合同关系，对于原告而言并不知晓，但在2015年4月27日，在原告与被告张国华达成了已争议房屋抵押62万元门窗款意向时，张国华找到了平顺开发公司，将争议房屋的交款收据，变更到周殿革名下的事实。原告认为假使张国华与平顺存在顶账的关系，是基于开发商与工程的施工人的债权债务，但如果被告张国华在用该房屋抵账的情况下就是房屋买卖合同关系，根据最高院关于买卖商品房司法解释规定，在没有办理房屋产权证的情况下，出卖人转让房屋应是一种无效的法律行为，另外本案争议的房屋，买卖合同的当事人周殿革和被告平顺公司，因被告周殿革没有交付相应房屋对价的法律行为，因此该房屋买卖合同是虚拟的。为维护交易的安全和秩序，法院也应该确认其房屋买卖关系无效。证据B2对该组证据的真实性无异议。但对被告待证事实有异议。原告认为原告与被告张国华之间不可能存在以争议房屋抵账的民事法律行为，因为被告张国华所拖欠的是62万元，房屋作价200万元，相差悬殊。2、如果抵账行为存在，在原告给被告出具的138万的欠据上，就应该注明，是抵账之后的原告拖欠被告张国华的款项，但是该欠据并不是上述事实。这有明显的抵押的性质。3、被告周殿革与平顺公司之间所形成的买卖关系是虚拟的，根本没有真实的交易关系，因此无论从何角度都应确认房屋买卖关系无效。4、原告在举证该组证据的时候，遗漏了200万元的欠条，如果抵账行为存在的情况下，在原告已经给被告出具了138万的差额欠据，不可能再出具200万的欠据，这是严重的冲突。
被告周殿革对被告张国华举示的证据质证认为：证据B1张国华代理人说方便过户，我不明白方便过户时什么原因，我们之间是抵押。我们之间没有买卖协议，怎么方便过户。证据B2同证据B1质证意见。
原告许彦辉、周维先对被告周殿革举示的证据质证认为：无异议。但认为该交款收据是基于债权债务抵押而产生的，非真实的交易关系，是以合法的形式掩盖非法的目的，因此该交款收据所表示出的房屋买卖关系的当事人也不存在房屋买卖交易的意思表示。因此，在两个当事人之间的房屋买卖是无效的。
被告张国华对被告周殿革举示的证据质证认为：该证据是真实的。对周殿革说设定抵押的事实有异议。只能证明张国华将房屋卖给两原告，周殿革只是名义上的购房人。
本院确认：对原告许彦辉、周维先，被告张国华、周殿革各自举示证据的真实性均予以认定，其合法性与关联性应结合其它证据综合认定。
本院经审理查明，被告张国华承建被告平顺公司开发的位于巴彦县巴彦镇的公园丽景小区，平顺公司用该小区1#楼7号商服（复式两层）抵顶所欠张国华工程款2，059、011、00元。原告许彦辉、周维先系门窗生产安装的厂家负责人，为张国华承建平顺公司开发的公园丽景小区工程进行门窗生产安装。张国华与许彦辉、周维先经核算工程款为620，000、00元，张国华由此为许彦辉、周维先出具欠据一份，载明了张国华欠周维先、许彦辉二人门窗款620，000、00元的事实。出具时间为2015年4月27日。因张国华未能履行现金给付义务，遂将平顺公司抵顶给其的公园丽景1#楼7号商服又抵顶给许彦辉、周维先，并于同日由许彦辉、周维先为张国华出具欠据两份，第一份欠据金额1，380、000、00元，载明了该商服价款为2，000、000、00元，扣除张国华所欠许彦辉、周维先门窗款620，000、00元，许彦辉、周维先欠张国华房款1，380、000、00元的事实；第二份欠据金额2，000、000、00元，载明了周维先、许彦辉欠张国华该商服房款2，000、000、00元的事实。被告周殿革系许彦辉、周维先门窗生产过程中供应玻璃的供应商，许彦辉、周维先欠周殿革玻璃款200，000、00元，许彦辉、周维先、张国华、周殿革经协商，在被告平顺公司售楼处又将平顺公司抵顶给张国华的案涉商服房交款收据开在周殿革的名下，价款为2，059、011、00元，即平顺公司抵顶给张国华该商服的价款。案涉商服至今仍为张国华占有、使用，此间，许彦辉、周维先将所欠周殿革的200，000、00元玻璃款已偿还完毕。庭审中，二原告以被告张国华用争议商服房屋以买卖方式抵押给原告，尚未进行抵押登记或物权的变更登记，属于无效的民事法律行为。被告平顺公司与被告周殿革之间的房屋买卖合同关系因不存在真实的房屋买卖关系而自然无效；基于用争议房屋抵押，原告给被告张国华出具的1，380、000、00元和2，000、000、00元欠据，因房屋买卖合同关系的无效而必然造成该两份欠据的无效，不能作为原告与被告张国华之间债权债务关系的凭证；且原告已将所欠被告周殿革玻璃款结清，被告平顺公司与周殿革之间不存在真实的房屋买卖合同关系，诉请判令确认被告平顺公司与被告周殿革之间的房屋买卖合同关系无效、确认被告张国华与二原告之间的2000000、00元和1380000、00元的债权债务关系无效、要求被告周殿革将争议商服房屋返还给被告张国华，判令被告张国华给付门窗款620，000、00元。被告张国华以被告周殿革与原告有利益关系，周殿革出庭存在着与原告恶意串通的事实，且房屋买卖合同不具有法定无效及效力性强制性规定的法定情形，二原告主张房屋买卖合同无效无基础法律事实的抗辩主张，不同意原告的诉讼请求。被告周殿革以房屋只是抵押，我的目的是收回我的货款。原告已将200，000、00元货款偿还，现在这个事情与我一点关系都没有的抗辩主张，同意原告的诉讼请求。
综合分析各方当事人的诉辨主张，举示的证据及发表的质证意见，本案的焦点问题是：一、如何确认原、被告签订的房屋买卖合同是以房抵债协议还是以房担保协议；二、原告许颜辉、周维先能否主张因以房担保协议而产生为被告张国华出具200万元及138万元债权债务无效的问题。三、被告张国华应否履行给付原告许彦辉、周维先门窗款620，000、00元的义务。
关于如何确认原、被告签订的房屋买卖合同是以房抵债协议还是以房担保协议的问题。本院认为，以房抵债协议是指债务人与债权人达成的以债务人所有的房屋折价归债权人所有，用以清偿债务人债务的协议。本案中，被告张国华欠二原告许彦辉、周维先门窗款620，000、00元，二原告为张国华的债权人；二原告欠被告周殿革玻璃款200，000、00元，周殿革为二原告的债权人。张国华与周殿革无直接法律关系。但其各方经协商，为了保证债务得以清偿，以将来债权人在债务人不能按照原合同履行清偿债务时，有权取得债务人所有房屋的形式为债务担保。也就由此产生了张国华的债务人本案被告平顺公司直接与周殿革签订房屋买卖合同。其签订该协议的目的，不是为了变更债务清偿方式，而是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故平顺公司与周殿革签订《商品房买卖合同》的行为应认定为非典型的担保方式，足以在当事人之间成立一种非典型的担保关系。最高法院民间借贷司法解释第二十四规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。结合本案，双方的基础法律关系仍为借贷关系，以房抵债只是偿还债务的一种方式。且以房担保协议签订后，二原告将所欠被告周殿革之玻璃款全额付清。二原告要求继续履行与被告张国华原债权债务合同，符合法律规定，应予支持。
关于原告许颜辉、周维先能否主张因以房担保协议而产生为被告张国华出具200万元及138万元债权债务无效的问题。本院认为，因原被告债权债务实现问题而由二原告为被告张国华出具的2，，000、000、00元及1，380、000、00元欠据，由于平顺公司与周殿革之间的房屋买卖合同关系无效导致该两份欠据无效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”依据该法律规定，原被告订立案涉合同均为实现各自的债权，因平顺公司与周殿革之间的房屋买卖合同不真实，导致其他由此产生的相关权利义务无效。因此，解除周殿革与平顺公司的案涉房屋买卖合同符合上述法律规定，也利于张国华及平顺公司实现各自的合同目的。
关于被告张国华应否履行给付原告许彦辉、周维先门窗款620，000、00元的义务的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”根据该法律规定，原被告间关于房屋买卖合同导致原告对被告张国华的债务灭失后，张国华因工程门窗生产安装所欠原告款项620，000、00元，被告张国华有偿还义务。被告周殿革与平顺公司签订房屋买卖合同后，并未实际占有该房屋，该房屋由被告张国华占有使用，故合同解除后，被告周殿革不存在返还案涉房屋义务。
综上所述，原告许彦辉、周维先诉讼请求成立，予以支持。被告张国华抗辩理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十八、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：
一、确认被告哈尔滨平顺房地产开发有限公司与被告周殿革签订的房屋买卖合同关系无效；
二、确认原告许彦辉、周维先于2015年4月27日为被告张国华出具的1，380，000.00元及2，000，000.00元欠据形成的债权债务关系无效；
三、被告张国华给付原告许彦辉、周维先门窗款620，000.00元。
上列一、二、三项于判决书生效时履行。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100.00元，由被告张国华负担。此款于判决书生效之日起交纳
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判长 杨广新
审判员 梁树新
审判员 张志芬
二〇一五年十二月二十日
书记员 裴立斌