广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民一初字第1509号
原告：北海桂盛物业服务有限公司，住所地北海市北海大道中路19号2栋101号。
法定代表人：陈侃，总经理。
委托代理人：叶玉兴。
被告：北海泰基房地产开发有限公司，住所地北海市北部湾东路6号良港大酒店7楼。
法定代表人：吴峰，总经理。
委托代理人：李春贵，广西广恒信律师事务所律师。
北海桂盛物业服务有限公司诉北海泰基房地产开发有限公司关于物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月10日受理后，依法由审判员唐华泽适用简易程序，于2015年10月26日公开开庭进行了审理原告的委托代理人叶玉兴、被告的委托代理人李春贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北海桂盛物业服务有限公司诉称：2007年3月17日，原告与被告签订《南北大厦前期物业委托管理服务合同》，2008年2月进驻南北大厦提供物业服务。合同约定，南北大厦住宅物业费每月0.5元／m2。非住宅物业服务每月0.8元／m2，电梯费每月每户40元，垃圾处理费每月每户8.8元，业主逾期缴纳物业服务费，违约金每日按3‰计取。2013年1月1日，原告与南北大厦业委会签订《南北大厦物业委托管理服务承包合同》，约定从2013年1月1日起，南北大厦住宅物业费每月0.7元／m2。非住宅物业服务每月1.0元／m2，电梯费和垃圾处理费的收费标准不变。被告是南北大厦业主，拥有位于南北大厦一楼商铺、二楼商铺和地下室物业以及南楼305号和1102号住宅各一套。从2008年8月1日至2015年8月，被告共拖欠物业综合服务费167345.7元（其中北楼一楼商铺911.5m2×0.8元／m2×41=29897.2元，二楼商铺1056.15m2×0.8元／m2×53=43935.84元，地下室1056.15m2×0.8元／m2×53＋1056.15m2×1.0元／m2×32=78577.56元，南楼305号住宅137.43m2×0.5元／m2×49＋137.43m2×0.7元／m2×3=3573.18元，南楼1102号住宅232.35m2×0.5元／m2×53＋232.35m2×0.7元／m2×32=11364.92元），电梯费5480元（40元／月×137=5480元），垃圾处理费1205.6元（8.8元／月×137=1205.6元）。原告为此诉请法院：1、判令被告北海泰基房地产开发有限公司支付2008年8月至2015年8月物业费167345.70元、电梯费5480元，垃圾处理费1205.60元、违约金24424.95元（以欠缴非住宅物业费118613.80元为基数，按银行同期同类贷款年利率5.94%上浮30%计，从2013年1月计至2015年8月，以后另计），三项合计198456元给原告北海桂盛物业服务有限公司；2、本案诉讼费由被告承担。
被告北海泰基房地产开发有限公司辩称：原告的诉请没有事实依据和有效证据证实，应予驳回。一、原告诉前未依法向被告催收欠款。被告是开发商，原告曾向被告承诺免收物业管理费。依据《物业管理条例》“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”之规定，作为业主的被告欠缴物业费等费用，应由原告先给涉案物业的业委会发函，由业委会履行督促义务，如被告逾期仍不交费，原告方可提起本诉。依据最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，原告未能提供任何证据证实催款收据已送达被告。二、原告主张的欠款缺乏依据且计算标准错误。北楼商铺一、二楼物业费已由商铺的承租人按时代为缴纳，原告无权向被告再次重复主张。被告主张2008年8月至2011年12月期间一楼的物业费及2008年8月至2012年12月期间的二楼的物业费，与客观事实相矛盾，若商铺的承租人自始未变更，其为何在尚拖欠2012年12月前的物业费的前提下却缴纳2012年12月以后的物业费而原告对此又无异议并出具收据？若商铺承租人期间发生变更，前承租人必然要先清偿所欠物业费方能转让，如前承租人未清偿也未约定后承租人负担该债务，被告为何不及时主张权利？由此，依据高度盖然性理论可以推定，承租人已代缴该物费的可能性大于原告不积极主张索要多年欠款的事实。北楼地下室物业费依据《人防法》“人民防空经费由国家和社会共同负担。城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”之规定，该地下室属人防工程，是国防的组成部分，产权归国家所有，统一由各区、县政府的人防办进行管理，不属于业主、不属于开发商、也不属于物业公司管理经营的范围，故原告无权向被告主张该物业费。南楼305号、1102号房电梯费按照《前期物业委托管理服务合同》“建筑面积80m3以上户型按每户每月40元收取，长期空置房减半收取”的约定，305号及1102号房为长期空置房，原告无权主张按40元的标准计算。三、诉讼时效已过，被告未能按照法定的方式向被告进行催告其主张的上述欠款，其中2013年9月4日前所欠的款项至今早已经过了两年的诉讼时效，其也未能提供任何有效的证据证实诉讼时效依法中断，且其提交的“催款凭证”即使有两张为张贴公示，但该两张通知的时间也为2011年，至其提起本诉之际，该欠款的诉讼时效也早已经过。
经审理查明：原告北海桂盛物业服务有限公司原名北海桂盛物业管理有限公司，被告北海泰基房地产开发有限公司是南北大厦的开发商。2007年3月17日，原、被告签订《南北大厦前期物业委托管理服务合同》，约定由被告为南北大厦提供物业服务；其中住宅房屋的物业费每月0.5元／m2，非住宅房屋的物业费每月0.8元／m2；建筑面积80m2以上的户型电梯费按每月每户40元收取，长期空置房减半收取，南楼一层及北楼一、二层商铺免收电梯费；生活垃圾费每月每户8.8元；业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起以应交金额3‰按日计取滞纳金。原告自2008年8月开始统一收取业主的物业管理费。2013年1月1日，原告与南北大厦业委会签订《南北大厦物业委托管理服务承包合同》，约定从2013年1月1日起，住宅房屋的物业费调整为每月0.7元／m2，非住宅房屋的物业费每月1.0元／m2；电梯费的收费标准不变；代收代缴水、电费、垃圾费及政府规定的有关费用。原告自2008年8月开始统一收取物业费，被告是南北大厦一楼商铺、二楼商铺、地下室以及南楼305号、1102号住宅的业主，从未缴纳过物业费。原告分别于2009年12月31日、2011年7月1日、2012年2月1日、2014年12月31日粘贴催费通知在住宅房屋及公告栏催收上述物业的物业费，被告不予理睬，原告为此诉至本院，提出上述诉讼请求。
另查明，未缴纳物业费的南北大厦一楼商铺建筑面积为911.5m2，2011年12月出租后开始由承租人缴纳物业费至今；二楼商铺建筑面积为1056.15m2，2012年11月出租后开始由承租人缴纳物业费至今；南楼305号住宅建筑面积为137.43m2，其中2012年9月至2015年5月的物业费已由承租人缴纳，其余时间属于空置状态；南楼1102号住宅建筑面积为232.35m2，一直处于空置状态；地下室建筑面积为1056.15m2，在北海市人民防空办公室备案登记属于人防建筑，平时用途为车库，战时用途为人员隐蔽。
以上查明事实有原告提供的证据电脑咨询单、企业名称变更核准通知书、企业变更核准登记通知书、企业法人营业执照、物业服务企业资质证书、北海市西北大厦前期物业委托管理服务合同及西北大厦物业委托管理服务承包合同、北海市物价局北价格字（2007）37号XX号关于南北大厦前期物业服务收费的批复、公告、通告、北海市物业服务收费及相关价格收费公示牌、南北大厦综合楼总平图、南北大厦物业综合服务收费明细表、催缴通知单、通告照片、北海泰基房地产公司南北大厦物业欠缴物业综合服务费一览表，以及被告提供的证据收据、备案表、发票在卷佐证。
本案争议焦点：1、原告提起本案诉讼是否符合法律规定？是否已过诉讼时效？2、南北大厦地下室是否应当收取物业费？原告的请求有无法律依据？
本院认为：
关于原告提起本案诉讼是否符合法律规定、是否已过诉讼时效是问题。被告作为南北大厦的开发商，在大厦业主委员会成立之前，委托具有物业管理资质的原告对大厦进行物业管理是符合法律规定的，双方于2007年3月17日签订的《南北大厦前期物业委托管理服务合同》合法有效，且效力溯及于所有的业主。南北大厦业主委员会成立后，于2013年1月1日与原告签订的《南北大厦物业委托管理服务承包合同》，系双方真实自愿的意思表示，其内容没有违反法律的相关规定，亦为合法有效的合同，效力溯及于所有的业主。在原告为南北大厦提供物业服务期间，被告作为南北大厦的业主，原告请求其支付相应的物业费合法有据，本院予以支持。被告主张依据《物业管理条例》“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”之规定，应先由南北大厦业委会向被告催收物业费，原告方可提起本案诉讼。本院认为，业委会是否向业主催收物业费并非诉讼前置程序，故被告该抗辩本院不予采信。原告分别于2009年12月31日、2011年7月1日、2012年2月1日、2014年12月31日粘贴催费通知在被告的住宅房屋及大厦公告栏向被告催收物业费，被告主张其并未签收催费通知也没有看到公告栏的催收通知，因此原告请求的2013年以前的物业费已过诉讼时效。本院认为，原告已依据合法的方式多次在被告物业门口以及大厦的公告栏粘贴催收通知，被告作为物业的实际管理人和使用人，应当已充分知晓通知的内容，故被告上述抗辩本院不予采信。原告的催收通知具有时间上的连续性，构成诉讼时效的中断，故原告请求物业管理费的诉请没有超过诉讼时效。
关于南北大厦地下室是否应当收取物业费、原告的请求有无法律依据的问题。被告主张南北大厦地下室属于人防工程，不应收取物业费，原告则主张现已封闭起来出租给他人用于存放商品。由于原告没有证据证实地下室已作为储存室适用，本院依据该地下室备案登记的平时用途为车库予以确认，而根据合同约定，南北大厦的小汽车停车费是按辆、按月收取的，故原告按建筑面积收取车库物业管理费没有依据，本院不予支持。由于2013年1月1日之后的垃圾处理费是由原告代收代缴的，没有统一的标准，二原告未能提供代缴的证据证实代缴费用为多少，故原告请求2013年1月起的垃圾处理费，本院不予支持。综上，自2008年8月至2015年8月，被告产生的物业管理费为88771.14元（其中北楼一楼商铺911.5m2×0.8元／m2×41=29897.2元，二楼商铺1056.15m2×0.8元／m2×53=43935.84元，南楼305号住宅137.43m2×0.5元／m2×49＋137.43m2×0.7元／m2×3=3573.18元，南楼1102号住宅232.35m2×0.5元／m2×53＋232.35m2×0.7元／m2×32=11364.92元），电梯费2740元［40元／月÷2×（52＋85）=2740元］，垃圾处理费897.6元（8.8元／月×（49＋53）=897.6元）。由于《南北大厦前期物业委托管理服务合同》约定的滞纳金标准过高，原告请求该合同期间被告逾期支付物业费的违约金按贷款基准利率上浮30%计付，自2013年1月起至2015年8月止，按月分段计算，没有超出法律的规定，本院予以支持。
综上所述，为维护公民和法人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
被告北海泰基房地产开发有限公司支付自2008年8月起至2015年8月的物业服务费88771.14元、电梯费2740元、垃圾处理费897.6元合计92408.74元以及违约金（违约金以2008年8月至2012年12月期间所欠物业费为基数，按贷款基准利率上浮30%计付违约金，自2013年1月起至2015年8月止，按月分段计算）给原告北海桂盛物业服务有限公司。
案件受理费4268元，减半收取2134元，由原告承担1024元，被告承担1110元。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费4268元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 唐华泽
二〇一六一月四日
书记员 杨励坚
附：本裁判文书引用的法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
三、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。