内蒙古自治区鄂尔多斯市
杭锦旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭民二初字第632号
原告朱志清，男，汉族，1970年4月18日出生，个体工商户。
被告呼和浩特市荣联房地产开发有限责任公司。
法定代表人董介荣，总经理。
原告朱志清诉被告呼和浩特市荣联房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2014年10月28日向本院起诉，本院于当日立案受理，依法适用普通程序由审判员齐富在担任审判长，与代理审判员崔媛、人民陪审员糜玉芝组成合议庭，于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告朱志清到庭参加诉讼，被告呼和浩特市荣联房地产开发有限责任公司经合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月份，被告与原告签订了房屋拆迁协议，按照协议约定，被告应在2012年6月份以前，给原告交付回迁商业房，如果逾期未交付房屋，根据相关法律法规，被告应该从2012年6月1日开始，每月支付原告营业补偿金即过渡性补偿金为697.43平米×37.5元等于26153元。但被告不履行合同的义务，只将营业补偿金支付在2013年7月31日。1、被告交付原告的回迁商业房，是在不具备使用功能的条件下交付的，例如，没有可使用的电源，没有安装并使用消防设施。2.被告交付原告的回迁商业房没有进行竣工验收，没有国家规定的其他竣工条件，例如，没有进行电源，消防等验收；门前道路不畅通且未硬化；未取得当地规划、消防、人防等任何文件，或准许使用文件，没有在当地建设行政主管部门进行备案。根据中华人民共和国建设法第六十一条之规定，交付、竣工、验收的建设工程，必须符合规定的建筑工程标准，有完整的工程技术资料，和经鉴署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格，不得交付使用。3.被告在和原告办理房屋交接手续时，不能根据法律规定取得并出示已交房屋的建筑工程竣工验收备案证，房地产管理法规定，建筑工程竣工验收备案证是证明房屋质量经检验合格，达到交付要求的依据。由以上三点说明，被告交付原告的回迁商业房是不具备使用功能的商业房，是没有进行竣工验收的商业房，是没有依法取得建筑工程竣工验收的回迁商业房，是不合格的商业房。根据合同法、房屋拆迁安置条例等相关法律法规，被告应该按照原来的商业房的面积，向原告支付营业补偿金即过度性补偿金。房地产管理法规定，房屋竣工验收备案证，是唯具备法律效力的法律文件，是建筑工程的合格证，因此，被告给付原告的营业性即过度性补偿金的截止日期是有关国家建设行政机关给此回迁商业房合法的房屋竣工验收合格证的那天。2013年8月1日之前的营业补偿金，被告已经付清。被告将回迁商业房于2013年10月29日交付给原告。现原告要求：1、被告呼和浩特市荣联房地产开发有限责任公司给付原告从2013年8月1日至2014年1月1日的营业补偿金（697.43平米×37.5元／平米×5个月＝130768.13元）；从2014年1月2日至2014年11月1日的营业补偿金（697.43平米×25元／平米×10个月＝174357.5元）；合计305125.63元；2、被告给付原告从2014年11月2日到此回迁房有国家房屋建设部门颁发的房屋合格证（建筑工程竣工验收备案证）日期的补偿金，每月的补偿金697.43元×25元＝17435.75元；3、被告尽快完善房屋的消防设施、商业房屋内所必备的电源，此回迁房屋有建设局颁发的建筑工程竣工验收备案证；4、被告承担本案诉讼费用。
被告呼和浩特市荣联房地产开发有限责任公司经本院传唤未到庭亦未提供答辩。
原告为证明其主张，提供并出示以下证据：
出示证据一：说明一张，由杭锦旗房屋安置局出具，证明原告领取原商业房的营业补偿款发放到2013年7月31日。
出示证据二，原商业房房产证一份，证明原商业房的建筑面积为697.43平方米。及产生的商业补偿款。
出示证据三，《置换商铺协议》一份，证明合同合法有效。
法院依原告申请调取的证据，现金付款凭证一张，2012年5月30日至2013年8月1日朱志清领取营业补偿金364360元。
原告对其先后领取364360元营业补偿金认可。
出示杭锦旗党政联席会议纪要，杭党纪要（2014）7号“杭锦旗委旗人民政府2014年第11次党政联席会议纪要”。
原告对此会议纪要认可。
被告呼和浩特市荣联房地产开发有限责任公司未向法庭提供证据。
经审查，原告出示的证据一、证据二、证据三、具备真实性、关联性、合法性的证据特征，具有证明力，本院对上述证据予以确认。法院调取的两组证据具备证据特性，原告亦认可，故本院予以采信。
经审理查明，2011年5月30日，被告与原告签订了置换商铺协议，协议共有十条内容，约定自本合同签订之日起，一年之内交房，如未按时交房，违约后按杭锦旗房屋拆迁安置补偿协议及相关文件规定执行。按照杭锦旗房屋拆迁安置补偿协议及相关文件规定，被告应该从2012年6月1日开始，每月支付原告营业补偿金即过渡性补偿金为37.5元／平米每月。原告朱志清原商业房建筑面积为697.43平方米。2013年10月29日，被告呼和浩特市荣联房地产开发有限责任公司已将置换房屋交付原告朱志清，现该房屋没有电源和消防设施，至今不能使用。
另查明，原告朱志清已领取2012年5月30日至2013年7月31日的营业补偿金364360元。
又查明，“杭锦旗委、旗人民政府2014年第11次党政联席会议纪要”，对回迁户过渡性补贴标准进行重新调整，从2014年1月1日起，商业回迁户过渡性补贴按25元／平米×每月补偿。
还查明，该案中所提到的商业回迁户过渡性补贴和营业补偿金为同一种补偿。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告朱志清与被告呼和浩特市荣联房地产开发有限责任公司签订的《置换商铺协议》是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。按照《置换商铺协议》约定，自合同签订之日起，一年之内交房，如未按时交房，违约后，按《杭锦旗房屋拆迁安置补偿协议》相关规定执行。2013年10月29日，被告虽将置换房屋交付原告，但至今不能使用，被告严重违约，理应承担相应的民事责任。按照《杭锦旗房屋拆迁安置补偿协议》及相关文件规定，被告应该从2012年6月1日开始，每月支付原告营业补偿金即过渡性补偿金为37.5元／平米每月。现原告朱志清从2012年5月30日至2013年7月31日领取了营业补偿金364360元。现原告要求被告呼和浩特市荣联房地产开发有限责任公司给付2013年8月1日至2014年1月1日的营业补偿金697.43平米×37.5元／平米×5个月＝130768.13元的诉讼请求成立，本院予以支持。按照“杭锦旗委、旗人民政府2014年第11次党政联席会议纪要”文件精神，从2014年1月1日起，营业补偿金按25元／平米每月执行，故原告要求被告支付2014年1月2日至2014年11月1日的营业补偿金697.43平米×25元／平米×10个月＝174357.5元的诉讼请求成立，本院予以支持。
对原告要求被告给付2014年11月2日到此回迁房具有国家房屋建设部门颁发的房屋合格证（建筑工程竣工验收备案证）日期的补偿金，每月的补偿金697.43元×25元＝17435.75元的诉讼请求，因该房屋何时能够通过竣工验收，取得合格证，现在无法确定日期，故无法计算营业补偿金数额，只能待产生实际损失之后另行起诉，现在对该项请求，本院无法支持。
对原告要求被告尽快完善房屋的消防设施、商业房屋内所必备的电源，此回迁房屋有建设局颁发的建筑工程竣工验收备案证的诉讼请求，从原告的该项请求来看，是要求被告继续履行合同义务的意思，按照原、被告签订的置换商铺协议第九条约定：“自合同签订之日起，一年之内交房，如未按时交房，违约后，按杭锦旗房屋拆迁安置补偿协议相关规定执行。”根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告虽将置换房屋交付原告，但不符合合同约定的交付条件，原告无法使用，被告应当承担继续履行、采取补救措施的违约责任，故原告的该项请求有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告呼和浩特市荣联房地产开发有限责任公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相关的诉讼权利，不影响本院对案件的审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告呼和浩特市荣联房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告朱志清2013年8月1日至2014年11月1日营业补偿金305125.63元。
二、被告呼和浩特市荣联房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起按照《置换商铺协议》和《杭锦旗房屋拆迁安置补偿协议》内容继续履行合同。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费7185元，由被告呼和浩特市荣联房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审 判 员 齐富在
代理审判员 崔 媛
人民陪审员 糜玉芝
二〇一五年四月二十日
书 记 员 张小颖
法律条文链接
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十三条执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格
调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执
行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时
，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。