广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终21412号
上诉人（原审被告）：陶莹，女，汉族，1975年3月27日出生。
委托诉讼代理人：梁文华，北京盈科（深圳）事务所律师。
委托诉讼代理人：陈海丽，广东深天正律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
法定代表人：吴军强，执行董事。
委托诉讼代理人：肖洪林，广东君言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：席娜，广东君言律师事务所律师。
原审被告：李洋，男，汉族，1980年5月12日出生。
原审被告：张蕾，女，汉族，1984年3月13日出生。
两原审被告共同委托诉讼代理人：陈洁雯，广东晟典律师事务所律师。
两原审被告共同委托诉讼代理人：廖桃春，广东晟典律师事务所律师。
上诉人陶莹因与深圳市世华地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）、原审被告李洋、张蕾居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初3682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陶莹委托代理人梁文华、被上诉人世华公司委托代理人肖洪林、原审被告李洋、张蕾委托代理人陈洁雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陶莹上诉请求：1．撤销一审判决第一项，驳回世华公司的诉讼请求；或者撤销一审判决，发回重审；2．世华公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实有误，且理据不足。(一)本案中，世华公司促成陶莹与买方李洋、张蕾间签订的《房地产买卖合同》属于世华公司提供的草签版本的交易合同，其并非且区别于买卖双方办理房产过户手续所应签订的正式的房地产买卖合同，即《深圳市二手房买卖合同》，买卖双方实际并未有办理正式的网签手续。据此，买卖双方间正式的二手房买卖合同实际尚未成立。根据我国《合同法》第427条之规定，本案并不符合佣金支付的条件，一审判定支付佣金明显有误。（二）一审判决认定世华公司已经完成了居间合同的主要义务有误，不符合事实。案涉房屋并未完成交易，且是在房屋买卖整个交易流程的最初期阶段就已经停止了交易，世华公司也仅是帮助买卖双方完成了房产交易意向协议的签订，至于房产买卖将所涉及到的资金监管手续办理、产权过户手续办理，具体交付及验收手续办理，以及水电煤气物管费用结算和交接等重要的居间合同服务内容实际均尚未开始履行，而一审判决却认定已经完成了主要义务，并不符合事实。（三）根据我国《房地产经纪管理办法》第19条“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务标准未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。”的规定，签订居间合同的目的及服务完成标准认定即应为居间方促成买卖双方完成交易，未完成或未达到前述目的和标准的，依规定应不得收取佣金，只涉及必要费用。然而，在本案涉案房屋实际并未完成交易，居间合同签订目的未能实现的情况下，一审判决陶莹支付佣金，依据不足。
二、一审判决依据非陶莹所作出的《佣金及必要费用确认及支付承诺书》（下称：《佣金承诺书》）来判定陶莹向世华公司方履行承诺义务，不但适用法律有误，且理据严重不足。本案中，《佣金承诺书》系买方向世华公司单方所出具和作出，承诺书中所涉及的佣金比例、金额、支付条件及支付时间等内容并未经陶莹方的签字确认，而陶莹与世华公司之间也从未有签订过任何的书面合同或协议，有约定或承诺过案涉房屋佣金方面的相关内容。且在事实上，案涉房屋在交由世华公司放盘的整个过程中，世华公司自始至终均一直向陶莹承诺并明确声明陶莹系房款实收，无须再支付和承担其他任何费用，而这其中的任何费用就包括了不承担佣金。据此，一审判决判定非佣金支付承诺作出方的陶莹来履行承诺书中的佣金支付义务，不但适用法律有误，且理据显然不足。
三、退一步说，即使认定《佣金确认书》对陶莹有约束力，但一审判决陶莹支付高达10万元的佣金，也存在依据不足，明显畸高。首先，根据《佣金承诺书》第2条约定，该承诺书中所约定的佣金13.5万元，所对应的应是居间方提供了整个交易过程所有服务内容的总报酬额，而本案世华公司，显然仅是帮助买卖双方完成了整个服务内容中的很小一部分，双方甚至连正式的《深圳市二手房买卖合同》都尚未开始签定，然而，一审判决却几乎判定陶莹承担了整个交易过程所涉服务内容的总报酬，显然并不合理。其次，根据《佣金确认书》第1条“买方自愿在原合同签订时向居间方支付必要费用，必要费用为佣金金额的20%，包含在买方应付的佣金或违约金内”。因此，买卖双方实际已经约定，在未能促成交易的情况下，居间方的必要费用限额在2.7万元之内。据此，即使本案世华公司有因参与涉案居间活动而发生了必要费用损失，但在陶莹与世华公司间并不存在合同约定的违约责任的情况下，承担金额也应在必要费用之内，但一审判决却判定高达10万元，也应存在畸高。综上所述，陶莹认为，一审判决判定陶莹向世华公司支付高达10万元的佣金，事实和法律依据均明显不足，且存在畸高，明显不合理，对陶莹不公平。因此，恳请撤销一审判决，支持陶莹上诉请求。
世华公司辩称，一、原审事实认定清楚，适用法律正确，世华公司依法促成了合同成立，依照合同法的规定，有权收取佣金。原审法院虽然对佣金的数额予以了调整，但也在世华公司可接受的范围之内。二、买卖合同备注条款中有约定，哪方违约即由哪一方来承担佣金。因此，陶莹是知晓违约将产生的相关法律后果。三、买方出具的佣金数额13.5万元的数额与深圳二手房交易市场的行业惯例是相一致的，并不存在过高的情形。另，也是买方的真实意思表示。该数额是在签订合同时，由买方出具的，该数额陶莹也是清楚的。四、若陶莹在二手房交易过程中，严格依照合同履行，世华公司是可以收取到13.5万元的佣金。因此，该佣金数额也是世华公司的实际直接损失。
李洋、张蕾述称，原审认定事实清楚，适用法律正确请求驳回陶莹的上诉请求。
世华公司向一审法院起诉请求：1、陶莹立即向世华公司赔付佣金13.5万元；2、李洋、张蕾对世华公司诉请第一项的债务承担连带责任；3、陶莹、李洋、张蕾承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年12月14日，陶莹与李洋、张蕾通过世华公司居间就XXX花园签订了《房地产买卖合同》。双方约定成交价500万元，并对定金、首期房、尾款、过户时间，以及违约责任等进行了具体的约定，合同备注条款约定哪方违约赔付经纪方佣金。同日，李洋、张蕾向世华公司出具了《佣金及必要费用确认及支付承诺书》承诺书中承诺：“买方自愿在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》前向居间方支付佣金13.5万元。
另查，房地产买卖合同签订后，买卖双方产生纠纷，经原审法院（2015）深南法民三初字第370号判决，确认因陶莹一房两卖的根本违约行为导致李洋和张蕾的合同目的不能实现，陶莹应承担相应的违约责任。陶莹上诉后未依法缴纳上诉费用，深圳市中级人民法院裁定按撤诉处理。
一审法院认为，世华公司与陶莹、李洋、张蕾之间的居间服务关系明确，应该受法律保护。李洋和张蕾签署了《佣金及必要费用确认书》，承诺向世华公司支付佣金13.5万元，同时，在陶莹与李洋、张蕾签订的《房地产买卖合同》合同备注条款约定哪方违约赔付经纪方佣金。经生效法律文书确定，陶莹的根本违约行为导致李洋和张蕾无法实现合同目的，应承担违约责任，故原审法院确认应由陶莹向世华公司支付佣金，对世华公司要求李洋和张蕾承担连带责任的诉讼请求，原审法院不予支持。关于佣金的数额，陶莹、李洋及张蕾均主张世华公司未完成合同约定的所有义务，原审法院认为，世华公司已促成陶莹及李洋、张蕾达成了《房地产买卖合同》，已完成了居间合同的主要义务，原审法院酌定陶莹应向世华公司支付佣金10万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、第四百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陶莹于判决生效之日起十日内支付世华公司佣金10万元；二、驳回世华公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由陶莹负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审与一审查明的事实一致，二审予以确认。
本院认为，世华公司与陶莹、李洋、张蕾之间的居间服务系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应依约行事。虽然李洋和张蕾签署了《佣金及必要费用确认书》，承诺作为买方向世华公司支付佣金13.5万元，但同时，在陶莹与李洋、张蕾签订的《房地产买卖合同》合同备注条款约定了哪方违约赔付经纪方佣金。经生效法律文书确定，陶莹因一房两卖的根本违约行为导致李洋和张蕾无法实现合同目的，应承担相应的违约责任。故按照上述《房地产买卖合同》中备注条款的约定，应由陶莹向世华公司支付佣金。因世华公司促成陶莹及李洋、张蕾达成了《房地产买卖合同》，已完成了居间合同的主要义务，原审法院酌定陶莹应向世华公司支付佣金10万元，并无不当。综上，陶莹的上诉理由没有事实与法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人陶莹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖秋姗
审 判 员 张 睿
审 判 员 曹 静
二〇一六年十二月二十三日
书记员（兼） 李开宇