福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民初字第4989号
原告厦门外贸物业管理有限公司，住所地厦门市湖滨北路15号外贸大厦一楼。组织机构代码：15499037-7。
法定代表人蔡利，总经理。
委托代理人张春丽，女，住厦门市。
被告陈国柱，男，1966年4月7日出生，汉族，居民，住福建省厦门市湖里区。
原告厦门外贸物业管理有限公司与被告陈国柱物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告厦门外贸物业管理有限公司的委托代理人张春丽、被告陈国柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门外贸物业管理有限公司诉称，被告向福建昆仑建设有限公司购买招商局漳州开发区湘江路88号大学商业街X#XXX店面、面积61.26平方米，X#XXX办公楼用房、面积36.74平方米，均于2006年9月交房。前期物业服务由丰穗物业公司提供，约定商业与办公用房每月每平方米2.3元的物业费，公维金每月每平方米0.3元；每季度第一个月5日前交清本季度的物业费，逾期违约的，从逾期之日起按每天千分之三的标准交纳滞纳金。2010年5月13日，福建昆仑建设有限公司与原告签订“物业服务委托合同”和“补充协议”，约定上述房地产的物业服务由丰穗物业公司移交给原告，由原告提供物业服务。“物业服务委托合同”约定：本物业的管理服务收费标准为：商业与办公用房不高于每月每平方米2元，每半年或一年向业主及非业主使用人收取等。自2010年5月13日起至今，原告投入了大量的人力物力为上述物业提供服务，但业主却因各种理由拒交物业费。至2015年8月31日，被告尚欠物业服务费19795元。请求判令被告支付X#XXX店面2007年4月至2015年8月，计101个月的物业管理费12374元；X#XXX办公楼用房2007年4月至2015年8月，计101个月的物业管理费7421元；共计19795元。
被告陈国柱辩称，福建昆仑建设有限公司于2006年9月向被告交付了被告所购买的房产即招商局漳州开发区湘江路88号大学商业街X#XXX店面、X#XXX办公楼用房，购房合同中约定由厦门丰穗物业管理有限公司提供物业管理服务，被告依约与该物业公司签订了“物业服务及装修管理协议”和“承诺书”。虽然该物业公司没有按约定提供相应的物业管理服务，但被告还是按约缴纳部分的物业管理费。被告并不知道福建昆仑建设有限公司何时已将物业管理人变更为本案原告，原告既没有与被告签订有关的物业管理合同，也没有提供相应的物业管理服务，被告对原告与福建昆仑建设有限公司所签订的“物业服务委托合同”和“补充协议”的内容完全不知情，根据合同的相对性，该“物业服务委托合同”和“补充协议”只能约束合同当事人，而不能约束被告，原告无权要求被告支付物业管理费。《管理服务委托合同》、《大学商业街物业补充协议》，若该合同、协议有效，物业费应按该合同、协议的约定的标准店面和办公用房按每月每平方米2元收钱。X#XXX店面直至2014年8月1日才出租，以前是空置房，空置房应减半收取。原告提供的物业服务存在瑕疵，物业费应打折。2013年原告有向被告催讨物业费，以前诉求部分超过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2006年9月24日，被告陈国柱与厦门丰穗物业管理有限公司（以下简称丰穗公司）签订《物业服务及装修管理协议》和《承诺书》各三份，约定由丰穗公司对被告所购买的坐落于漳州开发区湘江路88号大学商业街X#XXX店面（建筑面积61.26平方米）、X#XXX办用房（建筑面积36.74平方米）实行物业管理服务；物业管理等费用按季缴交，每季度一次，每季度第一个月五日前交清本季度的物业管理费等相关合理费用；商场、写字楼物业管理费按建筑面积每月每平方米2.30元、公共维修金每月每平方米按0.30元的标准缴交；公摊水电费按有关规定执行；如违反本协议，擅自提高收费标准的或乱收费的，业主有权要求物业公司按有关规定处理；如业主违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳物业管理费、公共维修金等有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三的标准交纳滞纳金；本协议有效期限为从交房之日起至业主委员会成立与聘请的物业管理企业签订的物业服务协议生效之日止等主要内容。2010年5月13日，建设单位福建昆仑建设有限公司与原告厦门外贸物业管理有限公司签订《管理服务委托合同》及“补充协议”各1份，委托合同约定：本案涉案房产所在小区大学商业街由原告提供物业服务，自2010年5月13日起至成立业主委员会之日止；原告按下列拟定价格向物价行政管理部门备案即：商业与办公用房不高于2元／平方米／月，住宅不高于1.2元／平方米／月，物业管理服务费由原告按照每半年或一年向业主及非业主使用人收取一次等。补充协议约定：甲方（建设单位）授权乙方（原告）收取5月13日之前业主所欠的物业管理费等费用，收取的费用40%补贴乙方，60%返还甲方；乙方接管大学城商业街合同为2010年5月13日起生效，即开始收取物业管理费等。2013年8月15日，原告向被告发出催缴通知书，要求被告交纳尚欠物业费。但是，被告至今未向原告交纳尚欠物业费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，要求被告支付自2011年9月至2015年8月尚欠的物业费：（1）、X#XXX店面48个月＊61.26＊2=5880.96元；（2）、X#XXX办用房48个月＊36.74＊2=3527.04元，合计9408元.对于被告尚欠的2011年8月之前的物业费10387元，原告自愿与被告另行协商解决，另行主张权利。被告所有的X#XXX店面自2014年8月1日出租至今。
以上事实，有原告提供的物业服务及装修管理协议、承诺书、催缴通知书、管理服务委托合同、大学商业街物业补充协议、营业执照、税务登记、组织机构代码证、电梯维护保养报告、设备维修保养记录薄、消杀药品出入登记表、消杀记录表、大学商业街报销明细、安全巡查值班签名表及现场照片和被告提供物业服务及装修管理协议、管理服务委托合同、大学商业街物业补充协议、租赁合同、现场照片以及双方当事人的庭审陈述等证据为凭，本院予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告与原物业公司丰穗公司签订的《物业服务及装修管理协议》中约定“本协议有效期限为从交房之日起至厦大商业街业主委员会成立与聘请的物业管理企业签订的物业服务协议生效之日止”，而被告房产所在小区至今尚未成立业主委员会，故丰穗公司经建设单位同意于2010年5月将该《物业服务及装修管理协议》中的权利义务一并转让给原告，并由建设单位与原告签订《管理服务委托合同》及“补充协议”，符合法律、行政法规的规定，对包括被告在内的小区全体业主均具有法律约束力。因此，被告提出“原告没有与被告签订有关物业管理合同，被告对原告与福建昆仑建设有限公司所签订的《物业服务委托合同》和《补充协议》的内容完全不知情，根据合同的相对性，该《物业服务委托合同》和《补充协议》只能约束合同当事人，而不能约束被告，原告无权要求被告支付物业管理费和违约金”的辩称理由不成立，不予采纳。原告、被告均对《管理服务委托合同》、《大学商业街物业补充协议》的真实性没有异议，被告辩称，若该合同、协议有效，物业费应按该合同、协议的约定的标准店面和办公用房按每月每平方米2元收钱；原告主张上述店面和办公用房按每月每平方米2元收取物业费的请求应予支持。空置房是房地产市场上的专用名词，严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。所以，被告辩称，其未出租的店面和办公用房为空置房、物业费应减半收取的理由不能成立，其辩称依法不予采信。被告对催缴通知书无异议，庭审中承认原告2013年有向被告催讨物业费，其辩称原告起诉超过诉讼时效的理由不能成立。同时，被告长期欠缴物业费，却认为原告提供的物业服务存在瑕疵，物业费应打折，被告对其辩称未能提供充分的证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。对于被告尚欠的2011年9月之前的物业费，原告自愿与被告另行协商解决，另行主张权利。属于原告自愿处分自己的权利，可予准许。综上，被告应向原告支付的物业管理费为：（1）、X#XXX店面48个月＊61.26＊2=5880.96元；（2）、X#XXX办用房48个月＊36.74＊2=3527.04元，合计9408元.依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告陈国柱应向原告厦门外贸物业管理有限公司支付招商局漳州开发区湘江路88号大学商业街X#XXX店面2011年9月至2015年8月的物业管理费用5880.96元；
二、被告陈国柱应向原告厦门外贸物业管理有限公司支付招商局漳州开发区湘江路88号大学商业街X#XXX办公用房2011年9月至2015年8月的物业管理费用3527.04元。
上述款项限于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费295元，由原告负担155元，被告负担140元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 王峰扬
人民陪审员 许建明
人民陪审员 赵加坤
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 丁桂玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。