湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂28民终1372号
上诉人（原审原告）：陈世银，男，1978年12月17日出生，土家族，住湖北省巴东县。
上诉人（原审原告）：张萍玉，女，1987年3月17日出生，汉族，住湖北省恩施市。
委托诉讼代理人：陈世银，男，1978年12月17日出生，土家族，住湖北省巴东县，系张萍玉之夫。
被上诉人（原审被告）：覃正东，男，1987年1月4日出生，土家族，住湖北省恩施市。
被上诉人（原审被告）：康铭体，男，1988年3月1日出生，土家族，住湖北省宣恩县。
委托诉讼代理人：覃正东，男，1987年1月4日出生，土家族，住湖北省恩施市。
被上诉人（原审被告）：周永胜，男，1986年10月5日出生，土家族，住湖北省宣恩县。
委托诉讼代理人：覃正东，男，1987年1月4日出生，土家族，住湖北省恩施市。
被上诉人（原审被告）：上海共创装饰有限公司恩施分公司，住所地恩施市金桂大道8号武陵国际装饰城1期B02幢603室。
负责人：覃正东，总经理。
上诉人陈世银、张萍玉与被上诉人覃正东、康铭体、周永胜、上海共创装饰有限公司恩施分公司租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
陈世银、张萍玉上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一审认定事实错误。一�法院认定陈世银与张萍玉已经放弃要求覃正东、康铭体、周永胜、上海共创装饰有限公司恩施分公司承担违约责任没有事实依据，双方并未就合同解除达成一致意见，一审法院仅凭电话录音便认定陈世银、张萍玉已放弃权利有违民法的公平、公正原则。
覃正东、康铭体、周永胜、上海共创装饰有限公司恩施分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
陈世银、张萍玉向一审法院起诉请求：1、判令覃正东、康铭体、周永胜、上海共创装饰有限公司恩施分公司连带支付租金共计人民币115155.00元整；2、判令覃正东、康铭体、周永胜、上海共创装饰有限公司恩施分公司按拖欠租金金额(115155.00元)的日百分之二,连带支付自2016年9月28日起至租金实际付清之日止期间的逾期付款违约金；3、判令覃正东、康铭体、周永胜、上海共创装饰有�公司恩施分公司承担本案所有诉讼费。
一审法院认定事实：2014年8月29日，陈世银与覃正东、康铭体、周永胜签订《房屋租赁合同》，合同约定：陈世银为出租方（甲方），覃正东、康铭体、周永胜为承租方（乙方）；甲方将其所有的位于恩施市金桂大道8号武陵国际装饰城1期B02栋602室房屋租赁给乙方使用，租赁期限为10年，从2014年8月29日起至2024年10月28日止；自2014年8月29日起至2014年10月28日为合同装修期，装修期免租金，合同第一至三年每年租金为115155元，第四至五年每年租金为145460元，第六至十年每年租金为212129元，租金按年支付，先付后用，合同签订之日支付第一年租金，之后每年9月28日支付下一年度的租金；乙方于合同签订之日向甲方支付履约保证金5000元，合同到期后甲方依约返还；甲、乙双方除因不可抗力因素而使房屋无法正常使用外，都不得无故提前终止合同；甲、乙双方须严格遵守合同约定，甲方违约致使乙方无法正常使用房屋，乙方有权解除本合同，甲方应承担违约责任，乙方不按时支付租金的，应按拖欠金额的日百分之二向甲方支付逾期付款违约金，乙方逾期付款超过十五日以上，甲方有权解除本合同。合同签订后交纳履约保证金5000元，覃正东、康铭体、周永胜支付房屋租金至2016年10月28日。
2015年5月27日，覃正东、康铭体、周永胜共同出资在恩施市工商行政管理局登记成立上海共创装饰有限公司恩施分公司，覃正东为该公司负责人。2016年8月底，覃正东以无能力继续经营上海共创装饰有限公司恩施分公司为由给陈世银打电话要求终止房屋租赁合同，陈世银未同意。2016年9月28日，覃正东未按期支付下一年度房屋租金。2016年10月28日，覃正东给陈世银发短信要求退还房屋，终止房屋租赁�同，陈世银未同意。此后，双方为房屋的租赁事宜协商未果。2017年1月12日，陈世银提起诉讼，要求覃正东支付房屋租金并承担违约责任。2017年2月20日，陈世银给覃正东发短信提出自2017年2月21日起解除双方之间的房屋租赁合同。2017年2月21日，陈世银与案外人陈林签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋的一半出租给陈林。2017年2月22日，陈世银与覃正东就《房屋租赁合同》的解除事宜进行了协商。同日，覃正东给陈世银打电话，陈世银在电话中表示不再要求支付房屋租金及承担违约责任。2017年6月15日，覃正东与案外人上海杰橙商务信息咨询有限公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋的另一半出租给上海杰橙商务信息咨询有限公司。
一审法院认为，陈世银与覃正东、康铭体、周永胜签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行�法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力。2016年9月28日，覃正东、康铭体、周永胜未按照合同约定支付下一年度房屋租金，其行为违约，应承担违约责任。2017年2月20日，陈世银给覃正东发短信提出自2017年2月21日起解除双方房屋租赁合同，且2017年2月21日，陈世银将涉案房屋的一半出租给案外人陈林，故应认定自2017年2月21日起陈世银与覃正东签订的《房屋租赁合同》已解除。2017年2月22日，陈世银在与覃正东的手机通话中明确表示不再要求覃正东、康铭体、周永胜支付其房屋租金及承担违约责任，陈世银的该行为是对自己权利的处分，其已明确表示放弃要求覃正东、康铭体、周永胜支付租金并承担违约责任的权利，陈世银未就处分该权利是附条件的主张提供证据证实，不予采信。陈世银在放弃要求覃正东、康铭体、周永胜支付房屋租金及承担违�责任后继续要求覃正东、康铭体、周永胜支付房屋租金并承担违约责任，违反诚实信用原则，其主张不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定判决：驳回陈世银、张萍玉的诉讼请求。案件受理费2602元，由陈世银、张萍玉负担。
本院二审期间，双方均未提交新证据。
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，租赁合同是指出租人把租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，并在租赁关系终止后将租赁物返还给出租人的协议。根据合同法第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，陈世银与覃正东签订的《房屋租赁合同》已于2017年2月21日解除，因覃正东、康铭体、周永胜未按照合同约定支付下一年度房屋租金，合同解除后陈世银有权据此要求其承担违约责任。在民法调整的领域，法律尊重当事人的意思自治，民事法律关系的设立、变更和终止亦是基于当事人自愿的结果，一审中覃正东提交的电话录音证实陈世银已放弃覃正东、康铭体、周永胜支付租金并承担违约责任，陈世银的行为系对自己民事权利的处分，陈世银既未证明其行为并非出于自愿，也未提出相反的证据推翻电话录音内容，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款规定：“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”，一审法院依据电话录音认定陈世银已放弃其权利，并驳回其诉讼请求并无不当。
综上�陈世银、张萍玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1563元，由上诉人陈世银、张萍玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郜帮勇
审 判 员 杨 芳
审 判 员 张成军
二〇一八年八月二十九日
法官助理 向周艳
书 记 员 欧顺恩