陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕09民终462号
上诉人（原审原告）：陈伦荣，女，汉族，1965年1月11日出生，住安康市汉滨区。
委托诉讼代理人：龙伦立，陕西政源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陕西省南龙房地产开发有限公司。住所地：安康市汉滨区。
法定代表人：杨相锋，董事长。
委托诉讼代理人：吴栋辉，安康市汉滨区148法律服务所法律工作者。
上诉人陈伦荣因与被上诉人陕西省南龙房地产开发有限公司（以下简称南龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2016）陕0902民初1195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈伦荣及其委托诉讼代理人龙伦立，被上诉人南龙公司的委托诉讼代理人吴栋辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈伦荣上诉请求：1.撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2016）陕0902民初1195号民事判决，依法改判支持陈伦荣一审全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由南龙公司承担。事实和理由：1.南龙公司至今未取得双方《商品房买卖合同》第八条约定的五项交付条件，安康市城市建设监察支队也向南龙公司发出了《责令停止违法（章）行为通知书》。2.南龙公司在交房期间违规收费，安康市汉滨区物价局已经进行了处罚。3.南龙公司在不具备法律强制规定和双方约定的交付条件下向陈伦荣发出交房通知，其行为已经构成违约，应当承担逾期交房的违约金。
南龙公司辩称，1.本案争议房屋早在2015年12月28日就进行了综合验收，达到合格标准，具备居住条件。2.南龙公司在2015年12月30日通知陈伦荣交房，在合同约定的交房期限内，是陈伦荣拒绝收房，不能把陈伦荣拒绝收房的行为作为南龙公司迟延交房的理由。3.代收有线电视初装费和天然气初装费的是物业公司，与南龙公司无关。4.安康市城市建设监察支队发出的《责令停止违法（章）行为通知书》与房屋是否验收无关，至今也没有相关职能部门就验收问题对南龙公司进行处罚。
陈伦荣向一审法院起诉请求：1.南龙公司支付延迟交房违约金6154.4元；2.南龙公司退还代收物业费4582元；3.南龙公司赔偿房租3000元；4.案件受理费由南龙公司负担。
一审法院认定事实：2015年1月12日，陈伦荣与南龙公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定了项目建设依据、商品房销售依据等，其中买受人所购商品房的基本情况为：买受人购买商品房为第4幢2单元0420203号房。该商品房的用途为住宅，属高层框架剪结构，住宅层高为2.9米，建筑层数地上30层，地下2层。该商品房阳台是非封闭式，建筑面积为148.04平方米，合同约定建筑面积为设计建筑面积，房屋竣工交付使用时从当地房地产业主管部门确认的产权登记面积（即现场实际测量确认的面积）为准。计价方式与价款为：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：每平方米￥4246.20元，总价款（人民币）陆拾贰万捌仟陆佰零柒元整（￥628607.00元）。面积确认及面积差异处理：双方自行约定，产权登记面积与合同约定面积有差异的，则合同双方同意在本合同第四条约定单价不变的条件下，按产权登记面积据实结算房屋总价款。付款方式及期限：按揭贷款：买受人应于合同签订当日向出卖人支付人民币￥188607.00元作为履约合同的定金，并在合同签署后7日再付余款人民币￥440000.00元；买受人办理银行按揭贷款，买受人必须在自签署合同20日内将银行贷款办理完毕，若因买受人原因该笔贷款未能如期兑现时，买受人应以现金补足差额部分给出卖人；若因买受人的原因而导致该笔贷款无法如期到位，出卖人有权解除合同，收回已售房屋，同时依照本合同第七条的规定，收取相应违约金。买受人逾期付款的违约金责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理：逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分二的违约金。交付期限：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备下列5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房经竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人协商在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工过程中遇到恶劣气候或发现需保护的文物古迹；3、其他非出卖人所能控制的因素。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。规划、设计变更的约定、交接等其他事项。”双方签订合同后，陈伦荣按照合同约定，向南龙公司交纳预付购房款188607.00元，并办理个人银行按揭贷款44万元，交纳了相关费用。2015年12月28日，陕西省南龙滨江公馆1-4#楼建设工程竣工验收报告载明综合验收结论为合格。2016年2月3日，陕西省南龙滨江公馆就1-4#楼进行竣工验收备案。2015年12月30日，南龙公司通知陈伦荣办理交房手续，2016年4月8日，双方办理了相关交房手续。
一审法院认为，本案双方争议焦点：1、南龙公司是否存在根本违约的行为；2、2016年3月21日，安康市城市建设监察支队责令停止违法行为通知是否为有效证据。南龙公司与陈伦荣签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。双方签订合同后，陈伦荣按照合同约定向南龙公司交纳首付购房款，并办理按揭贷款，履行了该合同约定的付款义务。南龙公司亦按照合同约定时间向陈伦荣履行了交付房屋的通知义务，但陈伦荣并未按照南龙公司的交房通知办理交房手续。陈伦荣仅依据安康市城市建设监察支队于2016年3月21日出具责令停止违法行为通知，认为南龙公司所开发的房屋未经过验收，属于根本违约。但南龙公司提供的2015年12月28日的陕西省南龙滨江公馆1-4#楼建设工程竣工验收报告载明综合验收结论为合格，故对陈伦荣要求南龙公司承担迟延交房违约金的诉请，证据不足，不予支持。陈伦荣要求南龙公司退还代收物业费及房屋租金，与本案不属同一法律关系，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回陈伦荣的诉讼请求。案件受理费143元，由陈伦荣负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：对陈伦荣提交的照片四张、证人书面证言两份，不能证明陈伦荣购买的房屋有商量问题，且上述质量问题发生在南龙公司交房之后，与南龙公司是否逾期交房无关联性，对陈伦荣提交的上述证据不予认可。经二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为，本案争议的焦点是：一、南龙公司是否逾期交房，是否应当支付陈伦荣逾期交房违约金6154.4元；二、南龙公司是否应当退还陈伦荣代收的物业费4582元；三、南龙公司是否应当赔偿陈伦荣房租损失3000元。
一、南龙公司是否逾期交房，是否应当支付陈伦荣逾期交房违约金6154.4元。陈伦荣与南龙公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，交付房屋需具备下列五种条件：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.该商品房经竣工验收合格。陈伦荣上诉主张，南龙公司至今未取得双方《商品房买卖合同》第八条约定的五项交付条件，即使陈伦荣2016年4月8日接收了房屋，南龙公司仍应承担逾期交房的违约责任。从《商品房买卖合同》第八条的约定来看，该五项条件从逻辑关系上看有相互包含的部分，其并不是并列关系。且本案使用的合同文本系建设部和国家工商行政管理局于2000年公布的示范文本，该示范文本第八项载明：“出卖人应当将具备下列第__种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”从示范文本亦可看出，在交付条件上是由双方当事人进行选择，并未要求全部具备。而南龙公司辩称由于工作失误，本案合同第八条中少打印了“第”字，该辩解理由符合示范文本的内容和该条款内在的逻辑关系。综上，应当认定陈伦荣和南龙公司在《商品房买卖合同》中约定的交付条件为该商品房经竣工验收合格。本案涉案房屋在2015年12月28日经竣工验收为合格，已符合合同约定的交付条件。南龙公司于2015年12月30日通知陈伦荣办理交房手续，在合同约定的交房期限之内。陈伦荣认为南龙公司逾期交房，要求南龙公司承担逾期交房违约责任，没有事实和法律依据。
二、南龙公司是否应当退还陈伦荣代收的物业费4582元。南龙公司代物业公司收取4582元物业费，与本案商品房买卖合同不是同一法律关系，本院不予审查。
三、南龙公司是否应当赔偿陈伦荣房租损失3000元。因南龙公司没有逾期交房，陈伦荣要求南龙公司赔偿逾期交房给其造成的房租损失没有依据。
综上所述，陈伦荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费143元，由上诉人陈伦荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 波
审 判 员 张 燕
代理审判员 刘慧琴
二〇一七年六月十日
书 记 员 杨锦龙