上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）重字第1号
原告上海市黄浦区黄浦新苑东区业主委员会。
负责人黄玲子，该业委会主任。
委托代理人王展，上海联业律师事务所律师。
委托代理人马晓伟，上海联业律师事务所律师。
被告上海上实南开房地产营销有限公司。
注册地上海市海潮路XXX号-XXX号。
经营地上海市丽园路XXX弄XXX号底层。
法定代表人吕清远，该公司董事长。
委托代理人陈鸣飞，上海谨之润律师事务所律�。
委托代理人石瑾。
被告上海上实物业管理有限公司。
注册地上海市青浦区金泽镇沪青平公路XXX号XXX幢XXX层XXX区XXX室。
经营地上海市淮海中路XXX号XXX楼。
法定代表人李胜来，该公司董事长。
委托代理人宓云飞。
委托代理人高华兴。
原告上海市黄浦区黄浦新苑东区业主委员会（下简称“原告”）诉被告上海上实南开房地产营销有限公司（下简称“被告南开公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2012年7月10日立案受理，并于2013年11月7日作出一审判决。原告及被告南开公司均不服该判决，提起上诉。2014年3月7日，上海市第二中级人民法院以原审认定基本事实不清为由裁定撤销原判，发回重审。本院于2014年4月1日对原告与被告南开公司建筑物区分所有权纠纷一案重新立案。审理中，�院依法组成合议庭，并追加上海上实物业管理有限公司（下简称“被告上实物业”）为被告，于2015年11月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王展、马晓伟，被告南开公司委托代理人陈鸣飞、石瑾，被告上实物业委托代理人宓云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市黄浦区黄浦新苑东区业主委员会诉称：被告南开公司开发上海市西藏南路1108弄黄浦新苑东区（下简称“东区”）楼盘。销售楼盘时，被告南开公司没有明示物业管理区域范围，也没有及时提出成立业主大会的书面报告，致使该小区业主大会迟迟不得成立，公共设施设备得不到及时维修更新。业主委员会成立后，发现业主委员会办公用房仅22.33平方米，所以起诉要求被告南开公司支付前期物业管理期间的维修费人民币（币种下同）117，229元，要求被告南开公司支付租赁房屋作为业主委员会办公用房的费用每月3，900元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：要求被告南开公司、上实物业赔偿设施设备损害维修费110，839元（包括：小区监控机房从黄浦新苑西区移至东区发生的费用18，659元、电梯对讲移位800元，共计19，459元；周界报警系统、业主家庭报警系统5万元；损坏或无法使用的设施设备41，380元，其中17，400元属于当时未维修且已在原审中评估过的，即评估明细表中除了5万元以外的部分，23，980元是有发票的，是案外人上海沙林物业管理有限公司【下简称“沙林物业”】在接管东区后委托第三方维修，费用已由沙林物业垫付）。
被告南开公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、保修期外的费用不应由被告南开公司承担。根据《物业管理条例》第三十一条、《建设工程质量管理条例》第四十条规定，本案争议的公共设施、设备由被告南开公司负责保修的期限为交付后的2年。东区自2008年4月22日取得交付使用许可证，被告南开公司保修义务至2010年4月22日届满。保修期届满后，原告要求被告南开公司继续承担保修责任没有法律依据。2、原告要求被告南开公司承担前期物业管理期间的维修费用没有法律依据。前期物业管理期间公共设施设备的维护费用应从业主缴纳的物业费用中支出，超出维护范畴的维修、更换费用应从公共维修资金中支出。3、原告不能证明损坏发生在保修期内。原告提供的材料均是2011年4月形成，原告无法证明在2010年4月之前损坏情形就已经发生。尤其根据被告上实物业与原告及原告新聘请的物业公司沙林物业三方签订的《物业移交承诺协议》来看，东区的门禁监管系统、周界报警系统在2011年4月11日仍然是正常的，只是在沙林物业迁移过程中发生了损坏，明显不属于保修责任的范围，故被告南开公司不应当对此承担责任。
被告上实物业辩称：2011年4月11日签署的《物业移交承诺协议》中的约定，证明4月11日时设备是正常运行的，被告上实物业是配合的角色，4月11日后应由沙林物业或原告承担设备的主体责任。原告提供的移交清单都是发生在2011年4月18日，故应当由原告自行解决维修问题。2、物业公司作为小区的服务单位，其职责相当于管家，业主的设施设备在保修期内的由厂家进行维修，过保修期的应当由业主出资委托物业公司进行维修（使用维修资金）。3、被告上实物业作为前期物业公司，在小区没有业委会而无法动用维修资金的情况下，确保了设施设备能正常运作。在交接时，所有的设施设备均过了保修期，部分设施设备虽正常运作但部分功能因年久而不健全实属正常。物业管理项目交接通常只是设备现状的移交。要求驳回原告�诉讼请求。
针对被告的辩称，原告补充意见：黄浦新苑西区（下简称“西区“）和东区是两个小区，原来的物业服务公司均是被告上实物业，所以被告南开公司将属于原告小区的设备全部放在西区。东区的业主入住小区时，周界报警、业主家庭报警系统就无法使用。原告曾经要求被告上实物业配合移位。
针对原告的补充意见，被告南开公司辩称：西区、东区是两个小区，原共同委托被告上实物业。当时为了减少物业成本，所以将两小区的周界报警、监控系统、门禁监管系统、巡更系统的控制室统一安装在西区，这些系统的设备仍然在东区，只是在西区控制。原告在被告上实物业退出东区时没有提出要求将控制室两区独自设立。由于原告擅自移动，且在移动后原告又认为不能使用，则相应的后果应由原告承担。
针对原告的补充意见，�告上实物业辩称：移位应产生费用，但不应发生1万多费用，且如果原告通知被告上实物业移位，则被告上实物业可要求原施工单位将东区线连接、检修即可，现原告自行移位，其后果应由原告自行承担。
经审理查明：被告南开公司是东区的开发商，并于2007年12月28日取得《建设工程竣工验收备案证书》，于2008年4月22日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。被告上实物业是被告南开公司委托的东区前期物业服务公司。案外人沙林物业是原告成立后新委托的物业公司。
2011年4月11日，原告（乙方）、被告上实物业下属的黄浦新苑东区管理处（甲方）、案外人沙林物业就有关物业管理的移交签署《物业移交承诺协议》，约定：1、甲方承诺于2011年4月11日至5月10日对东区设置在黄浦新苑一期的监控设备、门禁监管系统、周界报警系统及电子巡更系统�助乙方进行监管。5月11日起甲方不再承担东区监控所造成的后果，乙方自行解决监控监管事宜。2、甲方在继续监控期间如发现状况及时与沙林物业进行沟通，如沟通后发生任何情况，由沙林物业承担。3、甲方要本着诚信、诚实的原则，配合乙方将监控设备、门禁监管系统、周界报警系统及电子巡更系统如实移交到黄浦新苑东区。4、甲方要如实将原开发商移交给物业的设施设备、房屋等移交给乙方。
2011年4月18日，被告上实物业与案外人沙林物业办理了物业交接，并签署了《2011年4月11日黄浦新苑东区设备移交情况》、《电表交接记录》、《楼层坏灯情况表》、《黄浦新苑（东区）交接清单》、《弱电设备移交情况表》、《新接保养电梯工程查勘单》。其中，《2011年4月11日黄浦新苑东区设备移交情况》中载明：1、1号楼：屋顶水箱、变频水泵2台供水压力正常，电源箱正常；15层供水减压阀正常，压力表坏，压力导管扭曲变形；地下泵房、上水泵2台手动启动正常；集水井压力表不正常；B1层进水阀门手轮轴心处、阀门处二端法兰漏水；低压配电房基本正常；屋顶水箱变频水泵自动档无法启动。2、屋顶水箱、变频水泵2台供水压力正常，电源箱正常；部分水管金属包裹层损坏，其中部分消防水管损坏；屋顶水箱变频水泵自动档无法启动；地下泵房、上水泵2台手动启动正常，但启动运行声音异响，急需维保；集水井排污泵有一台无法启动（待查）；蓄水池调压阀水管漏水；低压配电房基本正常；屋顶平台栏杆锈蚀严重。3、2-1号楼AC4集水井转换开关坏，有一台水泵无法启动（待查）；3号楼B2层低压电房基本正常，但四个配电房柜门有问题；3号楼B1层近2号楼下水管漏水，7F消防门门手坏；三楼广场国道灯2只灯罩碎；B2车库集�井控制箱多处缺转换开关手柄。《黄浦新苑（东区）交接清单》中记载：周界报警操作键盘1只、周界报警控制主机1只、家防报警操作键盘2只、家防报警控制主机2只、巡更信星座1台、矩阵切换器INV-K50091台、楼宇对讲管理机1只、惠普打印机1台、TOK功放1台、视频光端接收器1个、视频光端转换器1个、视频光端分配器1个、软件狗1个（软件狗外壳坏），所有系统设备无说明书和软件光盘。《弱电设备移交情况表》中记载：信息备用点19个无设备；300W功放无设备；电脑一台无设备；发信器无设备；西民立路大门口对讲设备至1、2、3号楼业主家中对讲设备都存在无图像、无声音的现象，维保单位修过，未正常使用；周界报警无法使用；1号楼非机动车刷卡门禁无法使用；1号楼、2号楼、3号楼2502室、2101室等业主家自用部分门禁对讲设备分别存在无图像、无声音等损坏情况；�部楼层室号的业主家庭报警系统无法连通管理机。《新接保养电梯工程查勘单》中记载：“1#、2#、3#楼曳引漏油，1#楼、机房门锁坏，3#楼曳引钢丝卷缓冲柜9cm，4#、5#楼控制柜锁坏，电梯、电锁、操纵箱钥匙无，1#、2#、3#、4#、5#楼地坑加急停开关，1#、2#、3#、4#、5#楼地坑开关严重生锈需要更换，1#、2#、3#楼厅门自闭弹簧需更换，1号楼客梯双方通话不通，5号楼双方通话不通”。
在审理过程中，经原告申请，法院委托上海集联资产评估有限公司对东区前期物业管理期间公共设施发生损坏的维修费用进行评估，结论为：东区前期物业管理期间公共设施发生的维修费用的价值在评估基准日2012年11月9日的评估净值为67，400元（包括：1号楼、2号楼屋顶水箱变频泵自动档无法正常启动，维修总金额4，000元；1号楼B1层进水阀门手轮轴心处、阀门处二端法兰漏水，维修总金额300元；2号楼地下泵房水泵运行声音异响，需要维保，维修总金额2，500元；2号楼集水井排污泵损坏，维修总金额2，000元；2号楼蓄水池调压阀水管漏水，维修总金额200元；2-1号楼AC4集水井转换开关坏，一台水泵坏，维修总金额2，500元；1#、2#、3#楼曳引漏油，维修总金额5，400元；1#、2#、3#、4#、5#电梯地坑开关严重生锈需要更换，维修总金额500元；周界报警、业主家庭报警系统无法正常使用，维修总金额50，000元）。在该《评估报告书》中特别说明，本次评估现场勘查时，仅原告一方到场，故评估的公共设施损坏明细未经双方当事人共同确认，评估人员仅根据现场勘查情况和《2011年4月11日黄浦新苑东区设备移交情况》、《新接保养电梯工程查勘单》、《弱电设备移交情况表》综合考虑确定；本次评估不对损坏项目是否属于前期物业管理期间发生的损坏进行判定；本次评估仅对截止评估基准日尚未维修的公共设施损坏部分的维修费用进行评估，对于截止评估基准日已维修部分，由于无法现场勘查损坏情况，本次未进行评估；本次评估对于小区周界报警和业主家庭报警系统的损坏，由于现场条件受限，无法对该系统进行全面的监测，此次评估仅根据报警系统维修人员的情况描述进行估算。对该评估报告原告没有异议。被告南开公司对评估报告的真实性没有异议，但认为评估报告不能确定是前期物业管理期间发生的损坏，评估所用的基础材料都是以原告单方面作出的材料和介绍为基础，无法验证其真实性，即便这些损坏发生在前期物业管理期间，是属于维保还是大修也不确定。所以对该评估报告不予认可。被告上实物业同意被告南开公司对评估报告的意见。
审理中，原告提供了《黄浦新苑东区机房移位合同》，其�记载：原告、案外人沙林物业及上海宸境智能科技有限公司（下简称“宸境公司”）就东区机房移位供应及改建安装工程签订本合同；工程范围为机房移位安装，合同总价为18，659元。合同未记载签约时间。在该合同附件的《黄浦新苑东区机房移位报价及说明》中记载：1、图腾牌36624机柜3台选配，单价2，350元，合计7，050元，用于机房，因机房移位后电脑无地方放，故增加3台标准机柜，用于摆放原先3台东区硬盘录像机，原摆放硬盘录像机机柜摆放移位过来的其他设备；原机柜无防尘、防雷功能，现机柜具有以上功能，能有效延长设备使用寿命。2、赛格牌线缆400米，单价3.20元，合计1，280元。3、赛格牌线缆200米，单价3.60元，合计720元。4、国产拖线板4个，单价198元，合计792元。5、辅料1批，合计1，200元，包括视频连接头、视频转接头、网络头、机房接线标签等。6、人工7，000元、税费617元。以上合计18，659元。在该报价及说明中还记载：该报价为西区机房设备移位到东区机房报价；由于现东区机房比较小，摆放不下所有设备，在西区机房还有8台监控分屏显示器按照以上报价无地方安放；由于接收时家防报警和小区周界报警系统已经瘫痪，此次移位只把设备转移至东区机房，并连接好线路。在该报价及说明尾部记载时间是2011年4月30日。
审理中，原告为证明东区发生损坏的公共设施，原告已经委托沙林物业维修并发生维修费用43，439元，提供了案外人沙林物业制作的《移交问题已维修部分汇总》和发票（其中，机房移位安装工程费的发票金额为18，659元，开票时间是2011年5月，开票单位是宸境公司，付款人是沙林物业；电梯对讲移位费的发票金额为800元，开票时间是2011年5月，开票单位是宸境公司，付款人是沙林物业）�被告上实物业表示该两张发票所涉及的内容属于监控门禁周界巡更系统。
审理中，被告上实物业称：周界报警、业主家庭报警系统在其物业服务期间能正常使用，且被告南开公司在将该设施设备移交给被告上实物业时是好的。
以上事实，由《上海市商品房预售合同》、《2011年4月11日黄浦新苑东区设备移交情况》、《电表交接记录》、《楼层坏灯情况表》、《黄浦新苑（东区）交接清单》、《弱电设备移交情况表》、《新接保养电梯工程查勘单》、《物业移交承诺协议》、《黄浦新苑东区机房移位合同》、发票、评估报告、当事人的陈述及本院的审理笔录等证据证实。
本院认为：当事人的合法权益应受法律保护。根据我国法律法规及有关司法解释的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实�责任提供证据加以证明。首先，东区监控设备、门禁监管系统、周界报警系统及电子巡更系统的控制室安排在西区，是因为被告当时为了减少物业成本。作为开发商的被告南开公司和作为前期物业的被告上实物业，在东区的物业公司发生更换后，均有义务将东区的周界报警、监控系统、门禁监管系统、巡更系统的控制移位到东区，不能因为原告未通知而不履行自己应承担的责任，故被告南开公司、被告上实物业应共同承担相应的移位费。其次，根据《物业移交承诺协议》的约定，被告上实物业应配合原告将监控设备、门禁监管系统、周界报警系统及电子巡更系统移位到东区，故原告在移位前有义务通知被告上实物业或被告南开公司。现原告无证据证明其曾经通知过被告上实物业或被告南开公司，故对于移位费的产生原告亦应承担相应的责任。第三，根据《黄浦新�东区机房移位报价及说明》的记载，图腾牌36624机柜3台（共计金额7，050元）是新增的，故原告要求两被告承担该费用于法无据，本院不予支持。第四，关于周界报警、业主家庭报警系统，鉴于被告上实物业在本院审理中称该设施设备在其物业服务期间能正常使用，被告南开公司在将该设施移交给被告上实物业时是好的，但《弱电设备移交情况表》却记载周界报警无法使用、全部楼层室号的业主家庭报警系统无法连通管理机，被告上实物业公司无证据证明周界报警、业主家庭报警系统无法正常使用是原告、沙林物业原因造成，因此，原告要求被告上实物业承担周界报警、业主家庭报警系统因无法正常使用而需要维修的费用于法有据，本院应予支持。但考虑到周界报警、业主家庭报警系统已使用多年，系统本身存在正常使用的损耗，因此本院根据公平合理原则，酌情�决被告上实物业承担其中的40，000元。关于原告要求被告南开公司承担该周界报警、业主家庭报警系统维修费用50，000元，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第五，根据有关规定，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期为2年。鉴于黄浦新苑东区《建设工程竣工验收备案证书》是在2007年12月28日取得，而被告上实物业与案外人沙林物业在办理东区的物业交接时，已过被告南开公司作为东区的开发商应承担保修责任的保修期。因此，被告南开公司不需要再对超过保修期发生的东区维修费用承担民事责任，故本院对于原告要求被告南开公司承担41，380元部分的诉请，因于法无据，本院不予支持。至于该41，380元部分，因原告亦无证据证明该费用的产生系被告上实物业在其物业服务期间的不当行为造成，�本院对原告要求被告上实物业承担该部分费用的诉请亦不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海上实南开房地产营销有限公司、被告上海上实物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市黄浦区黄浦新苑东区业主委员会移位费人民币9，900元；
二、被告上海上实物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市黄浦区黄浦新苑东区业主委员会周界报警、业主家庭报警系统维修费人民币40，000元；
三、驳回原告上海市黄浦区黄浦新苑东区业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2，722.60元，由原告上海市黄浦区黄浦新苑东区业主委员会负担人民币1，384元，被告上海上实南开房地产营销有限公司负担人民币225元，被告上海上实物业管理有限公司负担人民币908元，退还原告上海市黄浦区黄浦新苑东区业主委员会人民币205.60元。
司法评估费人民币5，000元，由原告上海市黄浦区黄浦新苑东区业主委员会负担人民币1，400元，被告上海上实物业管理有限公司负担人民币3，600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 蓓 蕾
代理审判员 梅 松 松
人民陪审员 石 志 仁
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 �杰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条?民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。