浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖长民初字第337号
原告：浙江京兴物业管理有限公司。
法定代表人：殷元庆。
委托代理人：罗海水。
被告：长兴广裕置地有限公司。
法定代表人：叶建乐。
委托代理人：贺伟刚，浙江兴博泰律师事务所律师。
原告浙江京兴物业管理有限公司诉被告长兴广裕置地有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理后，依法由审判员马立平担任审判长，会同审判员蒋晓菁、人民陪审员陈小勤组成合议庭，于2015年7月2日、2015年8月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗海水及被告的委托代理人贺伟刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江京兴物业管理有限公司诉称：原、被告于2010年8月3日签订物业服务合同，合同约定被告开发的滨河国际大厦由原告进行物业服务，合同签订后，原告立即派员进驻该小区进行物业服务，履行自己的合同义务，被告除支付部分物业服务费外，尚欠物业服务费525213.35元。被告的行为已经构成违约，原告为维护自身合法权益，依法起诉至法院，请求判令：1、被告支付原告物业服务费575213.35元（11月份秩序维护服务费19000元、前期介入服务费18482元、前期服务费3000元、空置住宅物业服务费40721元、空置商铺物业服务费394215元、地下车库服务费54000元、水费18795.35元）；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告浙江京兴物业管理有限公司为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：
A1、物业服务合同一份，证明原告为被告开发的滨河国际大厦提供物业服务的事实。
A2、要求加强滨河国际物业管理的函一份，证明被告于2014年8月25日要求原告继续加强对小区物业管理的事实。
A3、收据存根十八份，证明原告从2013年1月1日开始收取滨河国际小区业主物业费。
A4、滨河国际大厦物业服务收费明细表一份，证明滨河国际小区物业服务费收费标准。
A5、发票抄件三份，证明被告结欠原告前期物业服务费67482元。
A6、协议一份，证明因被告方施工围墙拆除，与原告协商，要求原告提前派员进入工地管理，并对费用进行约定。
被告长兴广裕置地有限公司辩称：原、被告于2010年8月3日签订的物业服务合同实际上是前期物业管理招标项目合同，在业主委员会未成立的情况下为小区业主提供物业服务，实际进驻的时间应为2012年12月23日。根据原告的提交的清单，副业服务费包括了三个部分，但这三个部分的法律关系是不同的，原告不应混淆为共同诉讼。单就物业服务费而言，原告并未履行书面通知义务，被告实际上已经支付原告总费用为158304.84元，该费用还未包括被告按照物业服务合同约定支付的前期介入费及购置物品的费用。原告主张案场服务费为67482元，其中11月份秩序维护服务费19000元及前期服务费30000元在物业服务合同中并未约定，前期服务费18482元虽在物业服务合同中约定，但被告已经支付。原告主张住宅、商铺及地下车库服务费，应属于物业空置服务费，但其中四间住宅、三间商铺已经出售，原告应向业主收取物业服务费；另外其中六间商铺被长兴法院裁定拍卖，不在被告控制之下，被告也不应承担物业服务费。对于地下车库服务费，原告承包滨河国际小区物业服务属于包干制，车库谁使用谁承担物业服务费，被告并未使用，原告不应向被告主张。对于原告主张的水费18795.35元，被告并不知情，也非被告使用，被告不应承担。
被告长兴广裕置地有限公司向本院提交以下证据材料：
B1、商品房配套专项工程备案记录一份，证明原告正式进驻滨河国际小区的时间为2012年12月23日。
B2、商品买卖合同六份，证明被告已将滨河国际小区A幢108室、A幢110室、A幢112室、A幢1-1602室、B幢1-1701室、B幢1-1702室房屋出售，原告应向业主主张物业服务费。
B3、长兴县人民法院（2014）湖长执民字第839-1号执行裁定书一份，证明长兴县人民法院将登记在被告名下的雉城街道县前中街266号、滨河国际大厦A幢201室、滨河国际大厦A幢1号、3号、4号、6号房屋于2014年10月9日进行司法拍卖，已经不在被告控制范围之内。
B4、长兴县房屋所有权发证存根八份，证明雉城街道县前中街266号、滨河国际大厦A幢1-1602室、A幢2-1602室、雉城街道县前中街260号、雉城街道县前中街264号、雉城街道县前中街268号、滨河国际大厦B幢1-1701室、B幢1-1702室房屋的产权情况。
本院对原、被告提交的证据，经庭审质证，并经审查后，认证如下：
（一）原告浙江京兴物业管理有限公司提交的证据
原告提交的证据A1、A2，被告对真实性、合法性及关联性均没有异议，本院予以认定。
原告提交的证据A3，被告对真实性、合法性及关联性均有异议。经审查，该证据系复印件，与本案无关联性，本院不予认定。
原告提交的证据A4，被告对真实性、合法性及关联性均没有异议，本院予以认定。
原告提交的证据A5，被告对真实性、合法性及关联性均有异议。经审查，该证据系原告单方制作，本院不予认定。
原告提交的证据A6，被告对真实性没有异议，该协议已经履行完毕，被告也按照协议约定支付原告57000元。经审查，该协议符合证据的真实性，本院予以认定。
（二）被告长兴广裕置地有限公司提交的证据
被告提交的证据B1，原告对真实性没有异议，本院予以认定。
被告提交的证据B2，原告认为系复印件，且并没有办理交房手续，应由被告承担物业服务费。经审查，结合已有的证据，该组证据符合证据的真实性，本院予以认定，至于证明对象是否成立，本院将结合证据载明的内容及本案相关事实予以综合认定。
被告提交的证据B3、B4，原告对真实性没有异议，但认为该证据不能证明被告的证明对象。经审查，该两组证据符合证据的真实性，本院予以认定。
依据上述采信的证据，并结合到庭当事人的陈述，本院查明本案事实如下：
2010年8月3日，浙江九川置业有限公司与原告浙江京兴物业管理有限公司签订物业服务合同一份，约定在业主、业主大会选取物业企业之前，由原告为滨河国际大厦提供物业服务，浙江九川置业有限公司向原告支付前期介入服务费36964元及空置房物业服务费、前期交付资料制作印刷、房屋交付场地布置费，前期介入服务费在合同签订三日内支付18482元，剩余18482元在首套房屋交付使用之日前三日内支付。另外，双方还约定了物业管理服务费的收费标准，其中高层住宅每月每平方米1.3元、商铺每月每平方米2.5元，车位服务费每月50元，由业主或物业使用人承担；物业服务费从物业交付次月开始计算，按年缴纳，业主或物业使用人在每个缴费周期前3个月履行缴费义务。
2012年2月29日，浙江九川置业有限公司与原告浙江京兴物业管理有限公司签订协议一份，约定因工地施工围墙拆除，被告要求原告提前派员进入工地维护秩序，服务时间自2012年3月1日至2012年5月31日，每月费用19000元，合计57000元。2012年12月14日，原告接管滨河国际小区物业服务工作，并于2012年12月23正式按物业服务合同的约定进驻小区，为小区业主提供物业服务。截至原告进驻小区，被告共支付原告158304.84元，其中包括被告垫付的电费6304.84元，其余152000元为维护工地秩序费用。
另查明，原告主张空置房物业服务费的房屋出售情况如下：滨河国际大厦A幢1-1602室（面积206.22平方米）由被告于2013年7月6日出售给李慧华，李慧华于2013年7月15日办理产权证；滨河国际大厦A幢2-1602室（面积218.43平方米）由被告于2013年12月31日出售给陈赛平；滨河国际大厦B幢1-1701室（面积247.81平方米）由被告出售给马彦栋，马彦栋于2013年7月15日办理产权证；滨河国际大厦B幢1-1702室（面积197.62平方米）由被告出售给傅骏，傅骏于2013年7月15日办理产权证；县前中街260号商铺（面积199.08平方米）由被告出售给叶建乐、陈赛平，叶建乐、陈赛平于2013年7月10日办理产权证；县前中街264号商铺（面积161.63平方米）由被告出售给赵洁，赵洁于2013年1月31日办理产权证；县前中街268号商铺（面积355.99平方米）由被告出售给吴海乐、赵淑敏，吴海乐、赵淑敏于2013年7月15日办理产权证。因生效裁判，本院于2013年10月9日制作（2014）湖长执民字第839-1号执行裁定书，裁定将登记在被告名下的县前中街266号、滨河国际大厦A幢201室、滨河国际大厦A幢1号、3号、4号、6号房屋进行司法拍卖。
另查明，浙江九川置业有限公司于2013年6月28日经工商行政管理部门核准名称变更为长兴广裕置地有限公司。
本院认为，浙江九川置业有限公司与原告浙江京兴物业管理有限公司签订的物业服务合同及协议系双方真实意思表示，合法有效，具有法律效力，被告系浙江九川置业有限公司变更而来，应按照约定支付原告前期介入服务费及空置房物业服务费。对于原告主张的2012年11月份的秩序维护服务费，根据双方签订的协议，秩序维护时间为三个月，即2012年3月1日至2012年5月31日，原告未举证2012年11月份仍在为被告提供秩序维护服务，本院不予支持。原告要求被告支付前期介入服务费18482元，因物业服务合同中约定了该费用，且支付期限已届满，且被告并未举证证明已经支付，故对该项诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付前期服务费30000元，并指出该费用为办公场所的装修费用，应由被告承担。因原告并未举证该费用实际已经支出，且根据物业服务合同约定并无对该费用的约定，本院不予支持。原告要求被告支付住宅及商铺的空置房物业服务费434936元，因部分空置房被告已经出售，出售后应由业主承担。根据本院已经查清的事实，滨河国际大厦A幢1-1602室、滨河国际大厦A幢2-1602室、滨河国际大厦B幢1-1701室、滨河国际大厦B幢1-1702室、县前中街260号商铺、县前中街264号商铺、县前中街268号商铺已经出售，故原告无权向被告主张房屋出售后的物业服务费，故被告应支付原告滨河国际大厦A幢1-1602室空置房物业服务费1876.6元（2013年1月至2013年7月）、滨河国际大厦A幢2-1602室3407.51元（2013年1月至2013年12月）、滨河国际大厦B幢1-1701室2255.07元（2013年1月至2013年7月）、滨河国际大厦B幢1-1702室1798.34元（2013年1月至2013年7月）、县前中街260号商铺3483.9元（2013年1月至2013年7月）、县前中街264号商铺404.08元（2013年1月）、县前中街268号商铺6229.83元（2013年1月至2013年7月）、滨河国际大厦A幢1号、3号、4号、6号、A幢201室、县前中街262号商铺、县前中街266号商铺223983.6元（2013年1月至2014年12月），合计243438.93元。对于本院裁定拍卖的房屋，被告认为从裁定作出之日以后的物业服务费应由新业主负担。因拍卖房屋在成交之前的所有权人为被告，被告应按照物业服务合同的约定支付空置房的物业服务费。拍卖房屋成交后，裁定作出之日起至成交日期间物业服务费可以从拍卖所得价款中扣除。原告主张地下车库服务费54000元，根据物业服务合同约定应由实际使用人负担，原告并无举证被告实际使用，故本院不予支持。对于原告主张的水费18795.35元，与本案并非同一法律关系，不属于物业服务合同约定的范围，本院不予处理，原告可以另行主张。另外，被告辩称已经支付原告158304.84元，其中包括被告垫付的电费6304.84元及三个月的秩序维护服务费57000元，剩余95000元应在结欠原告费用中予以扣除，原告称该95000元为被告按2012年2月29日双方签订的协议支付2012年6月至2012年10月间5个月每月19000元的秩序维护服务费，虽然双方没有书面协议，但协议是延续的，原告也一直派人到现场维护秩序，且被告已经按月支付，不应抵扣。因被告已经在原告正式进驻前已经支付原告该笔款项，又主张抵扣以后结欠款项没有法律依据，本院对被告该项辩解不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款和《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告长兴广裕置地有限公司支付原告浙江京兴物业管理有限公司前期介入服务费18482元、空置房物业服务费243438.93元，合计261920.93元，限被告于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告浙江京兴物业管理有限公司其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9552元，由原告浙江京兴物业管理有限公司负担4349元，被告长兴广裕置地有限公司负担5203元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 马立平
审 判 员 蒋晓菁
人民审判员 陈小勤
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 钱 丹