安徽省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）皖民终180号
上诉人（原审原告）：常齐路，男，1987年7月2日出生，汉族，住安徽省寿县。
委托诉讼代理人：尚泓，六安市金安区三十铺镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：张先俊，男，1972年11月10日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。
委托诉讼代理人：汪万海，安徽华人（六安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱楠，安徽华人（六安）律师事务所律师。
原审被告：安徽省中平置业有限公司，住所地安徽省六安市经济技术开发区，组织机构代码69739918-8。
法定代表人：廖贵斌，该公司董事长。
上诉人常齐路因与被上诉人张先俊以及原审被告安徽省中平置业有限公司（简称中平置业公司）执行异议之诉一案，不服安徽省六安市中级人民法院（2016）皖15民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年3月22日公开开庭审理了本案。常齐路的委托诉讼代理人尚泓，张先俊的委托诉讼代理人汪万海到庭参加了诉讼。中平置业公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
常齐路上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持常齐路的诉讼请求，并由张先俊承担本案诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定涉案房屋被查封时间为2013年12月10日是错误的。案涉房屋买卖合同签订时间为2013年10月22日，常齐路于2013年10月25日支付了全部价款，实际占有案涉房屋并合法出租给六安市宝莱汽车销售服务有限公司使用至今。因中平置业公司原因未能办理备案登记手续，常齐路于2015年10月12日诉至六安市金安区人民法院，该院（2015）金民二初字第01877号民事判决业已查明。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第9条第一款、第10条、第17条、第26条第三款规定，一审法院2013年12月10日查封案涉房屋的行为及程序违法，依法应认定查封无效，对常齐路不产生法律效力。2、一审法院适用《物权法》第九条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第311、312条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条驳回常齐路的诉讼请求是错误的。《物权法》第十五条规定合同签订即为有效，常齐路的行为满足《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第312条第一款第一项的规定，常齐路符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定情形。且常齐路的行为更符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的情形，常齐路签订的是商品房买卖合同、交清房款、购买目的是使用及居住，且常齐路名下无其他用于居住的房屋。综上，请求二审法院支持常齐路的诉讼请求。
张先俊答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。常齐路与中平置业公司虽然签订了房屋买卖合同，但没有办理交房和产权转移登记手续。案涉房屋是商业房产，而非住宅，常齐路主张排除强制执行不符合司法解释的规定，一审法院判决驳回常齐路的诉讼请求是正确的。
常齐路向一审法院提起诉讼，请求：依法确认中平置业公司开发的安徽鑫泰钢铁物流园2幢110室、210室、310室归其所有，停止对该商品房的执行行为，并由张先俊、中平置业公司负担本案诉讼费用。
一审查明：2013年10月22日，中平置业公司（甲方）与常齐路（乙方）签订《定购合同》，约定常齐路定购中平置业公司开发的“鑫泰钢铁物流园”2幢110室。合同同时对案涉房屋的建筑面积、房款、定金、预定期间等进行了约定。2013年10月25日，中平置业公司与常齐路签订《商品房买卖合同》，约定定购房屋二幢110（210+310）号房，面积130.02平方米，单价1922.79元，总价25万元。当日，常齐路给付中平置业公司25万元，中平置业公司出具编号为1214722收据，载明：缴款单位李大勇，收款方式转账，人民币25万元整，收款事由为二区110，此款转廖贵斌徽行卡。
2015年10月12日，安徽省六安市金安区人民法院立案受理原告常齐路诉被告中平置业公司商品房买卖合同纠纷一案，该院于2015年11月5日作出（2015）六金民二初字第01877号民事判决，该判决书查明：2013年12月30日，中平置业公司按照合同约定向常齐路交付所购商品房，但经常齐路多次催促，中平置业公司至今未按合同约定为常齐路办理备案登记，导致常齐路所购商品房无法办理产权登记手续。最终，该院判决中平置业公司于判决生效之日起五日内协助常齐路办理所购安徽鑫泰钢铁物流园2幢110室、210室、310室商品房的房产登记手续并给付常齐路违约金2500元。判决书送达后，双方均未上诉，该判决已生效。
一审另查明：张先俊与中平置业公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年9月10日作出（2014）六民二初字第00068号民事调解书，双方一致确认：一、中平置业公司于2014年11月15日前偿还张先俊借款3100万元；二、如中平置业公司逾期不能偿还，中平置业公司自愿以1700万元为基数，自2013年11月15日起，按银行贷款年利率6.8%四倍给付利息至付清为止；三、案件受理费199300元减半收取为99650元、保全费5000元，合计104650元，由中平置业公司负担。后因中平置业公司逾期未按调解书履行义务，张先俊向一审法院申请执行，2015年5月12日立案执行。一审法院对2013年12月10日查封中平置业公司开发的位于六安市开发区“鑫泰钢铁物流园”第2栋30套、第3栋90套共计120套房屋进行价格评估，评估总价值为6657.49万元。根据案件执行实际，一审法院于2015年7月27日作出（2015）六执字第00178号执行裁定，拍卖、变卖其中的112套房屋。因三次拍卖均无人报名而流拍，根据申请人书面申请，一审法院于2015年11月16日作出(2015)六执字第00178-1号执行裁定，将上述112套房屋及所占土地使用权以第三次拍卖保留价4775万元交付申请执行人张先俊以物抵债。案外人常齐路对一审法院处置的“鑫泰钢铁物流园”2幢110室、210室、310号房屋提出书面异议，一审法院于2016年4月25日作出（2016）皖15执异4号裁定书，裁定驳回常齐路的异议。裁定书送达后，常齐路于2016年5月13日向一审法院提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为：1、所有权的取得方式分为继受取得和原始取得，买卖系继受取得的原因之一。买卖合同的成立及生效仅使买受人取得对出卖人的债权请求权，不直接产生标的物所有权转移的效果。买受人若要取得具有排他效力的物权，应当采取法定公示方式。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，我国不动产物权变动原则上以登记为生效要件，即判断不动产物权的权属应以法定不动产管理机构的登记内容为准，而不动产所有权的继受取得则必须通过物权的变更登记始产生法律效力。对于房屋买卖而言，房屋买受人在办理房屋过户手续后方能取得房屋所有权。本案常齐路虽与中平置业公司签订房屋买卖合同，但该事实不能当然产生物权变动的效力。因争议房屋未登记在常齐路名下，常齐路并非物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对案涉房屋享有所有权的诉求，于法无据，不予支持。2、案外人执行异议之诉，是案外人就执行标的享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前向执行法院提起的旨在阻止执行标的物强制执行的诉讼。案外人应当就其对执行标的享有的足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理产权过户登记。本案中，案涉房屋被查封时间为2013年12月10日，根据（2015）六金民二初字第01877号民事判决书查明的事实及常齐路在诉状中的陈述，案涉房屋的交付时间为2013年12月30日，故常齐路实际合法占有案涉房屋的时间在查封之后，不符合上述规定中“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之情形。鉴于案外人的物权期待权必须同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形方能对抗法院的执行，常齐路并未在人民法院生效查封之前合法占有案涉房屋，故其依据上述规定主张排除执行，依据不足，不予支持。综上，常齐路的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决驳回常齐路的诉讼请求。案件受理费5050元，由常齐路负担。
二审期间，当事人各方举证及证明目的同一审，相对方的质证意见亦同于一审，本院对一审查明的事实予以确认。
二审期间，本院依法前往六安市不动产登记局进行调查，查明以下事实：包括案涉房屋在内的房屋于2015年12月25日登记在张先俊名下，权属证书号4227162，取得方式为司法裁定。上述证书于2016年7月6日换发为《不动产权证书》，权属证书号0007428。2016年9月30日案涉房屋设定抵押并进行登记，抵押权人为六安市金安融资担保有限公司。
二审另查明：（2014）六民二初字第00068号民事调解书生效后，张先俊于2015年5月25日向一审法院申请强制执行。2015年11月16日，一审法院作出（2015）六执字第00178-1号执行裁定书，裁定：一、将被执行人中平置业公司开发的位于六安市开发区“鑫泰钢铁物流园”共计112套房屋【第3栋（三区）75套一至三层房屋（101-107、110-127、132-136、149-153、156、157、169-176、179-187、191-198、1110-1122），12套一至二层（108、109、130、131、137、154、155、158、161、162、188、190）和第2栋（二区）25套一至三层房屋（107-111、182-190、1102-1112号）】及所占土地使用权以第三次拍卖保留价4775万元交付申请执行人张先俊，抵偿其债权【包括本金3100万元、利息1350万元（利息计算至2015年10月14日）、垫付的法院规费214650元和评估、拍卖相关费用以及房屋过户所产生的应由被执行人缴纳的相关税费（以实际发生额为准）】。上述财产权自本裁定送达受偿人张先俊时起转移。二、申请执行人张先俊可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2016年5月19日，一审法院向六安市不动产登记中心送达《协助执行通知书》，指出因案外人对部分房屋提出执行异议，请求协助执行下列事项：暂停办理被执行人中平置业公司开发的位于六安市开发区“鑫泰钢铁物流园”第2栋（二区）107-111号，第3栋（三区）130、131、161、162、193、194、1121、1122号异议房屋的产权变更手续。送达回证上备注“2栋107-111号已办理产权证（权利人：张先俊）”。
当事人各方其他举证及证明目的同一审，相对方的质证意见亦同于一审。
根据当事人各方的举证质证及二审诉辩意见，本案二审争议焦点是：常齐路请求确认案涉房屋归其所有并排除对案涉房产的强制执行是否有事实和法律依据。
本院认为：经查，一审法院于2015年11月16日作出（2015）六执字第00178-1号执行裁定书，裁定案涉财产权自该裁定送达时起转移给张先俊。张先俊据此于2015年12月25日取得不动产登记，合法取得了案涉不动产物权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十四条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。二审庭审中，常齐路称其于2016年1月提出本案执行异议，案涉不动产已登记在张先俊名下，执行标的执行程序已终结，其对执行标的提出异议已超过法律规定的期限。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”系适用该条规定的前提，但本案中案涉的不动产已不登记在被执行人中平置业公司名下，故一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定处理本案错误。
综上，常齐路提起执行异议之诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，一审法院受理常齐路执行异议之诉，于法无据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销安徽省六安市中级人民法院（2016）皖15民初70号民事判决；
二、驳回常齐路的起诉。
一审案件受理费5050元，退还常齐路；上诉人常齐路预交的二审案件受理费5050元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 陈 钢
审 判 员 廖永结
代理审判员 吴 辉
二〇一七年八月二十一日
书 记 员 徐珍妮
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。