福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0111民初3757号原告（反诉被告）：吴立辉，男，1977年9月3日出生，汉族，住福建省福州市晋安区，委托诉讼代理人：刘学铨，福建东岸律师事务所律师。被告（反诉原告）：福州吉祥照明有限公司，住所地福州市晋安区鼓山镇湖塘村5号楼（福州市福新东路438号），组织机构代码66039791-2。法定代表人：陈明，执行董事。委托诉讼代理人：檀岩松，福建求实律师事务所律师。委托诉讼代理人：张良，男，公司员工。原告吴立辉与被告福州吉祥照明有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，被告福州吉祥照明有限公司于2016年9月16日对原告吴立辉提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行合并审理。原告吴立辉的委托诉讼代理人刘学铨，被告福州吉祥照明有限公司的法定代表人陈明和委托诉讼代理人檀岩松、张良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴立辉向本院提出诉讼请求：被告立即支付原告拖欠的2016年7月6日起至2016年9月23日止的厂房租金77800元。事实和理由：2010年8月5日，原告与福州市晋安区鼓山镇湖塘村委会（以下简称湖塘村委会）签订了一份《租赁合同》，约定湖塘村委会将福州市福新东路438号厂房出租给原告作为经营生产使用，租期为6年，即自2010年8月6日起至2016年8月5日止，租赁期限届满后原告有优先承租权。2013年3月15日，双方又签订了《厂房租赁合同补充协议》，调整了租金金额。经村委会同意，原、被告于2011年8月6日签订了一份《租赁合同》，约定原告将前述厂房转租给被告使用，租期为5年，即自2011年8月6日起至2016年8月5日止；2013年8月6日至2016年8月5日期间的月租金为28000元；租赁期满或提前解除合同时，被告必须提前二个月交清租金，并按时搬迁全部物件；若被告违约，原告有权扣押被告的财物和合同保证金3万元作为赔偿，直至收回厂房。合同签订后，原告将厂房交付被告使用。2013年4月9日，双方又签订了一份《补充协议》，将2013年4月6日到2016年8月5日期间的月租金调整为32000元。此后，原、被告双方均依约履行。2016年7月6日开始，被告突然无故拒绝支付租金，至2016年8月止已拖欠原告2个月租金，合计64000元，经原告多次催讨仍拒不支付。2016年8月6日之后，因湖塘村委会换届，暂未与原告另行订立续租合同，但原告与湖塘村委会形成事实上的不定期租赁合同关系，原告仍依照合同约定向村委会缴纳租金，村委会亦收取了租金并开具发票。然而，被告既未向原告提出解除合同或不再续租，却仍然正常使用租赁厂房，且拒不向原告或湖塘村委会支付租金，其行为严重违反了合同的约定，应承担相应的违约责任，即原告有权追索拖欠的租金、没收合同保证金、扣押财物，直至收回厂房。被告福州吉祥照明有限公司辩称：一、被告未支付2016年7月6日之后的租金，原因在于原告已丧失讼争厂房的转租权利。1、湖塘村委会已明确告知被告：其不准许原告转租厂房，且其与原告签订的《租赁合同》租期只到2016年8月5日为止，租期届满后不再与原告续签租赁合同；并要求被告如果继续承租该厂房，须向湖塘村委会支付租金。2、原告与湖塘村委会并未形成事实上的不定期租赁合同关系。首先，按照原告与湖塘村委会签订的《租赁合同》第二条“租赁期满，乙方（指原告）如需继续租用，须经双方协商并重新签订合同方为有效”之约定，湖塘村委会并未与原告重新签订合同；其次，即使原告确于2016年8月3日向湖塘村委会转账20224元拟作为2016年8月6日至9月5日的租金，也属于原告单方面意思表示，未与湖塘村委会达成合意，续租合同不成立。3、关于2016年7月6日至8月5日期间的厂房租金，双方已经达成一致意见，即将双方签订《租赁合同》时，被告支付的30000元押金相抵付。二、从2016年8月6日开始，原告强行驱逐被告工人，并封堵厂房大门，使得被告至今不能使用厂房，无法进行正常的生产经营活动，造成被告巨大的经济损失。原告要求被告向其支付2016年8月6日至2016年9月23日的租金，没有事实依据。反诉原告福州吉祥照明有限公司向本院提出反诉请求：反诉被告吴立辉立即开启福州市晋安区鼓山镇湖塘村5号（即福州市福新东路438号）厂房铁门；反诉被告赔偿反诉原告因被其焊死厂房铁门所造成的经济损失186570.54元；反诉被告赔偿反诉原告因封锁铁门导致无法使用厂房的租金损失38000元。事实和理由：2016年8月6日。反诉被告纠集打手封堵反诉原告厂房大门，并强行驱逐工人，使反诉原告无法进行生产活动。2016年8月19日起，反诉被告纠集打手将反诉原告厂房铁门用电焊焊死，使反诉原告既不能生产，也不能搬走机器设备，致使几十万的订货合同无法交货，损失金额达40577.7元。2016年9月14日，台风引起厂房严重内涝，反诉原告无法进入厂房将机器设备抬高或者迁移，使厂房内所有设备都被淹没，损失严重，设备维修费用估计为108390元。反诉被告在对讼争厂房没有任何权利依据的情况下，将厂房封堵，使反诉原告无法进行生产经营活动，造成大量经济损失。其行为侵犯了反诉原告的合法权益。反诉被告吴立辉辩称，反诉原告所述不实，反诉被告并无焊死厂房铁门、驱逐反诉原告工人等行为。相反，反诉原告不仅拒付租金，还自行将讼争厂房铁门焊死，拒不搬离。反诉原告主张的其与案外人签订的合同及损失是否真实无法确认，且与反诉被告无关。湖塘村委会已同意反诉被告续租讼争厂房，反诉被告具有承租权。本院经审理认定事实如下：2010年8月5日，原告与福州市晋安区鼓山镇湖塘村委会签订了一份《租赁合同》，约定：湖塘村委会将福州市福新东路438号厂房出租给原告作为经营生产使用，租期暂定为6年，即从2010年8月6日起至2016年8月5日止，租赁期满，原告如需继续租用，在同等条件下享有优先承租权，但须经双方协商并重新签订合同方为有效。2011年8月6日，原告与被告签订一份《租赁合同》将前述438号厂房转租给被告，合同约定：租赁期限为5年，即自2011年8月6日起至2016年8月5日止，2013年8月6日至2016年8月5日期间的月租金为28000元，被告在签订合同时支付3万元押金作为合同保证金，待合同期满后退回押金；租赁期满或提前解除合同时，被告必须提前二个月交清租金，并按时搬迁全部物件。合同同时约定：若被告违约，原告有权扣押被告的财物和合同保证金作为赔偿，直至收回厂房。合同签订后，原告将厂房交付被告使用，被告向原告支付了3万元押金。2013年3月15日，湖塘村委会与原告签订了一份《厂房租赁合同补充协议》，确认租赁期限至2016年8月5日止，并将2013年4月6日起的月租金调整为12640元，每月物业管理及修缮费定为7584元。2013年4月9日，原、被告亦签订了一份《补充协议》对租金作出调整，其中，将自2013年8月6日起至2016年8月5日止的月租金调整为32000元。被告在支付至2016年7月5日止的租金后，未再向原告支付租金。2016年8月3日，原告向湖塘村委会支付了20224元，原告在现金存款凭条上备注该钱款为2016年8月6日至2016年9月5日的租金。2016年9月19日，被告向湖塘村委会转账支付3.8万元作为预付房屋租金使用，同日，湖塘村向被告出具了收款收据。2016年9月23日，原告与湖塘村委会签订一份《终止合同》，该《终止合同》载明原告承租湖塘村委会的厂房于2016年9月23日合同到期，双方同意终止原租赁合同，湖塘村委会决定收回厂房。上述事实，有当事人陈述、原告与湖塘村委会签订的《租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》和《终止合同》、现金存款凭条、原告与被告签订的《租赁合同》和《补充协议》、交通银行的进账单、收款收据为证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，民事诉讼当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。反诉原告主张反诉被告在2016年8月两次纠集打手封堵讼争厂房大门，并强行驱逐其工厂工人，反诉被告予以否认，反诉原告仅提供照片不足以证明该主张，其据此请求反诉被告开启厂门并赔偿损失缺乏依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。在湖塘村委会与原告签订的租赁合同及原告与被告签订的转租合同约定的租赁期限届满后，被告仍继续使用租赁厂房。被告主张湖塘村委会曾向其表示不再与原告续签租赁合同，并要求被告直接向其支付租金，但该主张与原告提供的原告与湖塘村于2016年9月23日签订的《终止合同》的内容相矛盾，相较双方提供的证据，原告提供的由湖塘村委会盖章的《终止合同》证明力要大于被告提供的证据的证明力，因此，本院对被告该主张不予采信。湖塘村委会和原告均未对被告继续使用租赁厂房提出异议，可视为两份租赁合同均继续有效，租赁期限均转为不定期。湖塘村委会与原告确认双方的租赁合同至2016年9月23日到期，可视为双方之间不定期租赁合同的权利义务终止，原告此后才失去租赁厂房的占有、使用、收益的权利。因此，原告请求被告支付自2016年7月6日起至2016年9月23日止的租金，于法有据，可予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的租赁合同约定自2013年8月6日起每月租金为3.2万元及押金3万元待合同期满后退回，被告主张双方之间的租金实际均按每月3万元履行且其已与原告协商一致以3万元押金直接用于抵扣2016年7月6日至2016年8月5日的厂房租金，但原告均予以否认，被告未提供证据证明其主张，本院对该主张不予采信。因此，被告拖欠原告的厂房租金为8.32万元（3.2万元/月×2月＋3.2万元/月÷30天/月×18天），原告请求被告支付77800元，可以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告福州吉祥照明有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴立辉拖欠的2016年7月6日起至2016年9月23日止的厂房租金77800元；二、驳回反诉原告福州吉祥照明有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1745元，减半收取计872.5元，由被告福州吉祥照明有限公司负担;反诉案件受理费4668元，减半收取计2334元，由反诉原告福州吉祥照明有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员  苏俊宇二〇一六年十一月二十五日书记员  陈新建附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。