上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第3892号
原告（反诉被告）王斌。
委托代理人寇德元，上海市方达律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海徐房（集团）有限公司，住所地上海市湖南路396号。
法定代表人冯上达，董事长。
委托代理人凌应祥。
委托代理人贺富强，上海市君志律师事务所律师。
原告王斌诉被告上海徐房（集团）有限公司房屋租赁�同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，被告于2014年1月26日提起反诉。本院依法适用简易程序，于2014年1月27日、6月11日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及其的委托代理人、被告（反诉原告）的两委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系上海市某路某弄某号公有居住房屋的承租人，被告系依法受托管理系争房屋经营管理单位。2012年8月8日，上海普降暴雨，因屋面破损、下水管道堵塞等原因，雨水倒灌进原告屋中，被告人员只是上屋顶捡了堵在下水道管口的杂物。次日，原告再次报修，要求对屋顶漏雨问题全面维修，但被告未采取相应措施。2012年8月20日，上海再次普降暴雨，原告房屋再次遭雨水倒灌，室内装修及财物大量受损。2012年8月21日，被告才全面搭脚手架，对整栋房屋屋顶及落水管进行维修。经原告统计，家中两次遭进水损失为装修损失7万元，室内家俱、家电等财物损失67，109元，室内厨房用具损失5，450元，木地板损失7，220元。因原告拒绝赔偿，故原告诉至本院，要求：1、判令被告赔偿财物损失149，779元；2、判令被告赔偿房屋无法使用而借用过渡房的费用，自2012年8月9日起至房屋损失赔偿确定之日（诉讼中变更为2014年8月30日止），按每月2，000元计算。
被告辩称，原告房屋周边树木较多，树叶、垃圾在屋顶积存，因落叶、垃圾等物堵塞了落水管致屋顶积水引起了原告屋中漏水，两次漏水日期属实。但原告长期将房屋空关，且原告在三楼阳台上搭建了玻璃顶棚，对被告上屋顶清理造成影响，故对原告的过失、过错导致的损失扩大，应由原告自行承担责任。被告反诉称，房屋原始设计三层阳台没有顶棚的挑出阳台，阳台和屋面之间没有任何阻拦物，该挑出阳台为该房屋通�屋顶维修养护的唯一通道。2010年反诉被告在装修时，未经许可，擅自在阳台顶部安装玻璃顶棚，堵塞了通向屋面的唯一维修通道，致使反诉原告清理屋顶只能采取搭脚手架的方式进行，增加了维修成本。故反诉原告要求：1、判令反诉被告限期拆除三楼阳台违法搭建的玻璃顶棚；2、判令反诉被告赔偿增加的维修成本专项搭脚手架费用838元。
反诉被告辩称，反诉被告在自家阳台上搭建玻璃顶棚不构成违章建筑，不同意拆除。反诉原告将反诉被告的阳台视为维修通道没有依据，屋顶维修、清理本就应搭脚手架，而不是从阳台上爬上去清理，并且原告的阳台也不是通往屋顶的唯一阳台。故不同意支付搭建脚手架费用。
经审理查明，原告系上海市某路某弄某号三层东南间、三层灶间、三层大卫生、三层西南间、三层阳台公有房屋（以下简称系争房屋）的承租人，被告是�公有住房的管理单位。2010年因系争房屋屋顶积存较多的落叶、垃圾堵塞了落水管道，致排水不畅，2012年8月8日上海降雨，因屋顶积水无法排出而渗入系争房屋内。当月20日上海再次降雨，系争房屋又遭渗水，原因同前。2013年8月22日，被告搭脚手架上系争房屋屋顶进行了清理维修，2013年9月3日施工完毕。其后，在街道、居委、物业参与下原、被告多次协调财物受损赔偿事宜，但未能达成一致，原告遂起诉来院。
另查明，2010年9月原告对系争房屋进行了装修，2011年2月装修完毕，但之后原告一直未入住系争房屋（原告称住在丈母娘家中），直至系争房屋发生渗漏。
诉讼中，双方于2013年12月26日共同到现场查看房屋设备受损情况后确认家用电器可以正常运行。其后，双方就钢琴修复费4，000元、地板修复费3，500元达成一致。经原告申请，本院委托万隆建设工程咨询集团�限公司就系争房屋渗漏受损造成的顶、壁开裂、门套变形等项目的修复费用进行了审价，2014年6月4日审价单位出具鉴定意见：修复工程造价为15，222元。原告还提出以下修复项目及费用：1、铜质吸顶吊灯受损修复费用2，000元、厨房吸顶灯更换费用200元；2、电视柜受损赔偿1，400元；3、沙发受损赔偿2，200元；4、橱柜变形受损赔偿1，600元；5、电器折旧费，购买价格的30%-50%；6、修复顶、壁需拆卸空调、灯具，拆卸及安装费用500元。
以上事实，有租赁凭证、信函、照片、鉴定意见书以及谈话笔录、庭审笔录佐证，本院予以确认。
原告为证明在外借房的费用，提供了房屋租赁合同及支付租金的收据。租赁合同约定，原告向案外人黄某租赁上海市某路某弄某号某室房屋，租期自2012年8月9日起，月租金2，000元。
反诉被告为证明反诉原告可通过其他方式上屋顶清理，提供�隔壁某号3楼人家的书面证词，该户人家称从未让物业从他家中上屋顶例行检查。
本院认为，被告作为系争公有住房的出租人和管理单位，应当维护系争公有住房的完好、适合于承租人的正常使用，现因被告的维护不力致原告屋中财物受损，被告应承担相应的赔偿责任。关于修复费用，原、被告就钢琴修复费4，000元、地板修复费3，500元达成一致，本院予以确认。系争房屋的顶、壁开裂、门套变形等项目的修复费用经审价为15，222元，本院予以确认。其余原告主张的受损或修复费用，数额缺乏依据，但主张本身具有一定地合理性，故本院综合房屋受损情况酌情确定为3，000元。系争房屋阳台并非上屋顶的唯一通道和方式，被告认为系玻璃顶棚影响了其对屋顶的清理致损失扩大的意见，本院不予采信。关于原告无法入住系争房屋的损失，原告自系争房屋装修后至房屋发生渗漏有一年半的间隔，期间原告并未入住系争房屋，而是居住于丈母娘家中，但在系争房屋因下雨突发渗漏之日（2012年8月9日），原告却与案外人签订租赁合同，开始在外借房居住。两者时间上的一致，难以用巧合解释，因此原告以该租赁合同作为主张在外借房费用的依据，本院难以采信。但被告的过错确实导致了系争房屋受损，因原、被告就赔偿事宜迟迟不能达成一致，原告长期不能正常使用、利用系争房屋，原告理应承担一定的赔偿责任。本院结合本案的实际情况，酌情判定为3万元。未经出租人和管理人同意，反诉被告擅自在阳台上搭建玻璃顶棚，理应予以拆除。搭建脚手架对系争房屋屋顶进行清理和维修，系正常合理地施工措施，反诉原告要求反诉被告承担搭建脚手架费用的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十三条的规定，判决如下：
一、被告上海徐房（集团）有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王斌修复费用、财物损失共计25，722元；
二、被告上海徐房（集团）有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王斌不能使用、利用房屋的损失30，000元；
三、反诉被告王斌于本判决生效后十日内拆除上海市某路某弄某号三层阳台上的玻璃顶棚；
四、驳回反诉原告上海徐房（集团）有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1，947.50元，原告负担1，347.50元，被告负担600元；反诉受理费65元，反诉原告负担25元，反诉被告负担40元；审价费2，400元，原、被告各半负担1，200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 蔡重洲
二〇一四年七月二十三日
书记员 李 蕴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。