北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第03948号
上诉人（原审原告）中国人民解放军95881部队，住所地北京市海淀区温泉镇。
法定代表人陈鸿兵，团长。
委托代理人孟唯，北京市丹宁律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京宏谷香种养殖专业合作社，住所地北京市怀柔区××村58号。
法定代表人杨桂华，经理。
委托代理人韩德镇，北京市环亚律师事务所律师。
委托代理人孙金华，北京市环亚律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）李文涛，男，1965年5月13日出生。
上诉人中国人民解放军95881部队（以下简称95881部队）、北京宏谷香种养殖专业合作社（以下简称宏谷香合作社）均因土地租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2014）怀民初字第04692号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年6月，95881部队诉至原审法院称：2009年1月1日，95881部队与宏谷香合作社签订《补充合同》，约定，95881部队将位于×村95881部队营区内的原猪圈、羊圈和后山坡、北荒地租赁给宏谷香合作社种养殖业及果树开放；宏谷香合作社投资5000元垒院墙、修大铁门；租期为2009年1月1日至2024年1月1日止，共15年；合同到期后，垒院墙、修大铁门等基础设施归95881部队所有；使用期内，如因军事战备需要，宏谷香合作社应无条件撤出。该合同未约定租金。2013年6月1日，宏谷香合作社法定代理人杨桂华配偶李建柱将95881部队营区原猪圈、羊圈和后山坡、北荒地等转租于李文涛，并按年收取3万元租金。该转租未经95881部队同意。《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给李文涛。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，李文涛对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。鉴于宏谷香合作社的违约行为及部队营区的特殊性，95881部队要求解除双方签订的《补充合同》，并要求宏谷香合作社及李文涛自95881部队营区内迁出。具体诉讼请求为：1.判令解除双方于2009年1月1日签订的《补充合同》。2.判令宏谷香合作社及李文涛自《补充合同》解除之日起七日内，从怀柔区××村的95881部队营院迁出。3.判令宏谷香合作社负担本案诉讼费。
宏谷香合作社辩称：宏谷香合作社不同意95881部队的全部诉讼请求。95881部队、宏谷香合作社双方签订的《补充合同》约定，宏谷香合作社租赁的是95881部队×营区原猪圈、羊圈、后山坡及北荒地。2013年6月，宏谷香合作社委托李建柱与李文涛签订协议，将×营区东山坡根到营区院墙内营地转移给李文涛，后山坡的土地没有转移，只是转移的原猪圈、羊圈和北荒地。宏谷香合作社与李文涛签订协议时，已经将宏谷香合作社与95881部队之间的《补充合同》向李文涛进行了出示。李文涛在使用租赁的土地过程中需要打井经营，与95881部队沟通后，95881部队未表示反对。虽然宏谷香合作社与李文涛签订租赁协议未提前征得95881部队同意，但是，在协议履行过程中，95881部队认可了宏谷香合作社与李文涛签订的租赁协议。故，请求法院驳回95881部队全部诉讼请求。
李文涛述称：李文涛与李建柱签订一份《租赁协议》，不是与宏谷香合作社签订的《租赁协议》。在签订租赁协议的前后，李文涛多次与李建柱进行了沟通，李建柱一直坚持95881部队同意其转租。李文涛对该处进行了大量投资，饲养了鸡、羊、马等动物。李文涛在打井时，95881部队没有明确表示反对，现在要求我们搬迁，李文涛不同意95881部队的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2009年1月1日，中国人民解放军空军第二通信总站第一营作为甲方与宏谷香合作社作为乙方签订一份《补充合同》，主要内容为：乙方承包甲方95881部队一营×营区核桃树后，×营区东山坡根院墙因年久失修被风吹塌长26米及多处缺口，大门丢失，经常有附近农民带火种从倒塌院墙和门口处进营区砍柴和一些树木，给营区造成不安全因素，为确保营区安全承包乙方自己投入伍仟元，见投资明细表，将倒塌院墙垒上，及安装大铁门。有关垒墙、大铁门投资经甲乙双方协商，甲方将×营区原猪圈、羊圈和后山坡及北荒地租给乙方种养殖业及果树开放，租赁期限15年。自2009年1月1日至2024年1月1日。甲乙双方合同到期后原乙方垒院墙大铁门投资不动产，维修院墙基础设施归甲方所有。双方另约定三条：第一条，乙方使用开发该地不得影响甲方正常的工作、生活；第二条，乙方有维护和保障周围营院及军事设施安全的义务；第三条，使用期内，如因军事战备需要，乙方应无条件搬出。《补充合同》签订后，宏谷香合作社投资修建了院墙与大门，实际占有租赁物。2013年6月1日，李建柱作为甲方与李文涛作为乙方签订一份《租赁协议》，约定：甲乙双方在平等自愿的基础上就租赁位于×村95881部队一营×营区核桃树、及×营区东山坡根至院墙内的营地，面积按原状（甲方与营里所签合同标的物）签订如下事宜：1.甲方将原合同《核桃树慌地》酸梨树山坡根以下权益租赁给乙方。由乙方搞种、养殖业经营管理。乙方承包核桃树每年9月10日交给甲方优质干核桃200斤。2.租赁费：乙方按年支付的方式每年向甲方在6月1日前支付三万元租赁费。乙方超过两个月未交租赁费视为自动解除租赁协议……。4.合同承包期自2013年5月12日至2023年12月31日止。乙方雇佣人员在租赁期出现意外，人身伤亡事故，甲方不负任何责任……。2014年5月，李文涛在涉案土地上打井时，被95881部队战士发现，李文涛陈述承租该涉案土地，并向95881部队提交了其与李建柱签订的《租赁协议》复印件及打井申请。2014年6月23日，95881部队将宏谷香合作社及李文涛诉至法院，以宏谷香合作社转租为由，要求解除原宏谷香合作社之间签订的《补充协议》，并要求宏谷香合作社及李文涛迁出95881部队营区。
2014年11月14日，法院依法开庭审理，宏谷香合作社向法院提交一份李建柱书写的《说明》，并提请李建柱作为证人出庭作证。《说明》主要内容为，2013年6月1日，李建柱与李文涛签订的关于李文涛租赁×95881部队一营×营区东山坡根至院墙内营地的租赁协议系受宏谷香合作社委托，签订协议当时，李建柱已向李文涛出示了宏谷香合作社取得该块土地的相关协议，且向李文涛明确说明本人与李文涛签订的租赁协议是受宏谷香合作社委托签订，权利义务承受者系宏谷香合作社，李文涛对此已知晓。在95881部队询问证人李建柱是否将95881部队、宏谷香合作社之间的《补充合同》给李文涛看过时，证人李建柱回答是“看过”；在李文涛询问证人李建柱是否给其看过95881部队、宏谷香合作社之间的《补充合同》时，证人李建柱回答是“和李文涛说过，但是没有出示过”。对于证人李建柱与李文涛签订《租赁协议》的经过，证人李建柱陈述：2013年，李文涛想要租赁一片地，我就带着李文涛看了宏谷香合作社租赁的土地。我当时和李文涛说该块地是以我妻子杨桂华的名义与部队租赁的土地，杨桂华委托我签订相关协议。第一次签订的协议是手写的协议，杨桂华也在场；后又打印了一份《租赁协议》，签订打印《租赁协议》时，杨桂华并不在场。对于转租，我和李文涛说的是部队是否同意转租我不知道，对于部队有军事需要，造成的损失不予赔偿。部队允许我对外开发。对于上述证人证言，95881部队认为证人与李文涛签订合同是真实的；宏谷香合作社认为李建柱已经向李文涛出示过95881部队、宏谷香合作社之间的《补充合同》；李文涛否认李建柱出示过95881部队、宏谷香合作社之间的《补充合同》。
2014年11月18日，法院对涉案现场进行了勘察，95881部队、宏谷香合作社委托代理人、李文涛及证人李×2在场。经勘察，现场西边为一山坡，东边垒有院墙，山坡与院墙之间形成一类似长方形的场地。从南门进入，往北依次为原羊圈、井一口、房屋两处、原猪圈及北荒地。双方对上述租赁物的位置均认可，但对转租的范围有了不同意见。宏谷香合作社当场表示，转租的范围仅指酸梨树以北方向；李建柱表示自酸梨树以北的北荒地转租给李文涛，不包含后山坡；李文涛也表示租赁范围是从酸梨树以北的北荒地，不包括后山坡，但是，李文涛坚持自己在羊圈、猪圈、房屋、饲养的各种动物中投入了九成的资金，对于饲养动物，李建柱找人看管动物，与李文涛共同支付工人工资。李文涛同时认为自己对后山坡上的树也有投资。勘察结束后，宏谷香合作社委托代理人向法院提交了一份书面代理意见，主要涉及两点：一是95881部队得知宏谷香合作社与李文涛之间租赁的事实后，并未表示反对，且要求李文涛提交打井申请，在李文涛提交后顺利打完水井，其行为已经表明其明知宏谷香合作社与李文涛间的转租行为且以其行为认可了宏谷香合作社与李文涛部分土地转租行为。二是95881部队、宏谷香合作社签订的《补充合同》中租赁物为四块，分别为猪圈、羊圈、后山坡、北荒地，四块地相互独立；宏谷香合作社转租的范围仅为北荒地，并不涉及其他三块土地，其中猪圈、羊圈系宏谷香合作社与李文涛合作经营，后山坡由宏谷香合作社经营，上述三块不涉及转租，因此，不能将三块地混为一谈。宏谷香合作社向法院提交一份《情况说明》，主要内容为：由于我单位代理人未到现场看过且我单位与代理人沟通过程中画图出现比例问题，让代理人勿理解为《补充合同》中的猪圈、羊圈建设在北荒地范围当中而导致关于转租范围陈述的错误，现向法院郑重说明，我单位租赁给李文涛的土地只包括我单位与95881部队合同中的北荒地，其他土地及设施并未租赁给任何人。勘察结束后，95881部队委托代理人也向法院提交了一份书面代理意见，主要涉及三点：一是95881部队、宏谷香合作社之间签订的《补充合同》是独立的合同，合法有效，而且是等价有偿的租赁关系；二是宏谷香合作社与李文涛签订的《租赁协议》是宏谷香合作社法定代表人杨桂华之夫李建柱受宏谷香合作社的委托与李文涛签订的，李文涛实际占用、控制着95881部队的土地及地上物，宏谷香合作社未经95881部队同意转租，95881部队可以解除合同，涉案土地作为国家军事设施用地，宏谷香合作社擅自转租，谋取利益，侵害了国防利益，危害国家安全，请求法院判令解除合同，支持国防建设；三是应当全部解除95881部队、宏谷香合作社之间的租赁关系，本案争议合同标的、价款均具有完整性、不易分割性，特别是后山坡，原为宏谷香合作社承包林业所用，现林业承包合同已经终止，宏谷香合作社继续承租后山坡已无实际意义。
另查一、2008年4月11日，宏谷香合作社登记成立，法定代表人杨桂华。杨桂华与本案证人李建柱系夫妻关系。
另查二、1972年12月25日，中国人民解放军空字901部队与怀柔县北宅人民公社、北宅人民公社北宅大队、北宅人民公社×大队签订换地协议书，中国人民解放军空字901部队获得9.29亩土地。1973年1月10日，北京市革命委员会工交城建组城市规划管理小组向中国人民解放军空字901部队发放《建筑用地许可证》，将8.51亩耕地用于营房建设。2014年7月15日，95881部队向法院出具证明，证明：本案涉及的土地均在上述置换的土地之内；其次，证明95881部队系本案适格主体。
另查三、2008年11月13日，中国人民解放军空军第二通信总站第一营作为甲方与宏谷香合作社作为乙方签订一份《承包合同》，约定甲方将位于×村95881部队营区内核桃树承包给乙方，承包期15年。2014年7月23日，在法院主持下，中国人民解放军95881部队与宏谷香合作社达成一致意见，双方协议解除上述《承包合同》。
原审法院审理认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，自成立时生效，合同双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。95881部队与宏谷香合作社签订的《补充合同》，虽名为补充合同，但该合同已经具备合同的必要条款，可以确定各方当事人权利义务的质和量。庭审中，95881部队、宏谷香合作社一致认为宏谷香合作社投资五千元作为租赁合同的对价，法院不持异议。本案《补充合同》中权利义务指向的对象明确、具体，因此，《补充合同》可以作为独立的合同而存在。
本案主要的争议焦点是95881部队是否同意租赁物转租。根据95881部队向法院提交的证据及李文涛陈述、证人李建柱的证言，可以认定李建柱与李文涛签订一份《租赁协议》，该协议中约定的租赁物为酸梨树山坡根以下权益，虽然宏谷香合作社及李文涛在法院勘查后改变了开庭中陈述的租赁物范围，变更为酸梨树以北的北荒地，但是未否认转租部分租赁物的事实。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，95881部队具有解除合同的权利。宏谷香合作社辩称95881部队以其行为同意宏谷香合作社转租的意见，法院认为，其一、宏谷香合作社未向法院提交任何证据证明其主张，故宏谷香合作社辩称的事实缺乏证据的支持；其二、宏谷香合作社认为95881部队的行为实际上认可了宏谷香合作社的转租行为，这只是一种推测，而这种推测，不具有合理性。根据双方一致的陈述，2014年5月份，李文涛打井时被95881部队的战士发现，后李文涛向95881部队递交了一份与李建柱之前签订的《租赁协议》复印件及一份申请书。在李文涛递交上述材料后，95881部队取得了涉案土地部分被转让的相关证据材料。2014年6月份，95881部队向法院提起诉讼，以宏谷香合作社转租为由，要求解除合同。从整个过程来看，不能得出95881部队默认转租的事实，相反，可以得出，95881部队不同意转租且积极行使解除合同权利的事实。另，对于宏谷香合作社辩称的应解除转租部分的土地，未转租的部分土地不应解除的意见。法院认为，根据现有证据、当事人的陈述及现场的实际情况，可以认定本案中原猪圈、羊圈、北荒地部分存在转租的事实，对于该部分，95881部队具有解除合同的权利，对于后山坡部分，不存在转租的事实，95881部队要求解除后山坡部分的诉讼请求，法院难以支持。
需要说明的是，本案李文涛主张自己对地上物及水井享有权利，因与本案不属同一法律关系，当事人可另行解决。
据此，原审法院于2014年11月作出判决：一、中国人民解放军95881部队与北京宏谷香种养殖专业合作社于二〇〇九年一月一日签订的《补充合同》中租赁原猪圈、羊圈及北荒地部分予以解除。二、北京宏谷香种养殖专业合作社及人李文涛于判决生效之日起三十日内将《补充合同》所涉原猪圈、羊圈及北荒地部分土地腾退，交还给原告中国人民解放军95881部队。三、驳回中国人民解放军95881部队的其他诉讼请求。
一审判决后，95881部队不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。95881部队的上诉理由为：1.承租人擅自转租时，出租人可以解除合同，解除合同就意味着全部解除合同；2.涉案合同的标的物不可分，原猪圈、羊圈和后山坡及北荒地只是地上的一些带有标志性的说法，并非各自独立的地块，彼此之间也未有明确的分界线；3.出租人选择全部解除，还是部分解除，应由享有解除权的出租人根据标的物的属性自己主张，不能依据承租人的意思来决定；4.涉案土地并非普通用地，而是国家军事用地，承租人擅自转租谋取私利，也侵害了国防利益等。
宏谷香合作社不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判驳回95881部队原审的全部诉讼请求。宏谷香合作社的上诉理由为：1.95881部队明知且已经通过其积极行为表示同意宏谷香合作社将部分土地转租；2.转租范围仅为北荒地，不包含原猪圈、羊圈和后山坡等。
李文涛未上诉，同意宏谷香合作社的意见。
本院查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有当事人当庭陈述、《补充合同》、（2014）怀民初字第04734号民事调解书、证人证言等在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。95881部队与宏谷香合作社签订的《补充合同》，系出于自愿，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效成立，双方应依约履行义务、享有权利。
本案争议焦点之一是95881部队是否享有合同解除权。依据《补充合同》95881部队并未允许宏谷香合作社对外进行转租，依据李建柱与李文涛签订的《租赁协议》等可以认定宏谷香合作社未经95881部队同意将涉诉的部分租赁物转租。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。所以依据该规定95881部队享有合同解除权。
本案争议焦点之二是95881部队的合同解除权是否应及于《补充合同》所涉及的全部租赁物。依据上述二百二十四条的规定，从字面意思看，通常理解应为在承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除承租人与出租人之间的租赁合同；当承租人与出租人之间仅有一份合同时，出租人可以解除该份租赁合同本身，其解除的效力范围应包括租赁合同所涉及的全部租赁物或整体租赁物，并不对租赁合同所涉及的租赁物进行物理区分。从本案看，《补充合同》所涉及的租赁物，即描述为“原猪圈、羊圈和后山坡及北荒地”的租赁物，确非各自独立的地块，应是为了称呼方便采用的带有一定标志性的说法，且上述称呼所对应地块之间也未有明确的物理界线。所以在95881部队明确选择全部解除的《补充合同》的情况下，原审法院判决部分解除和部分返还不当，本院予以改判。至于本案当事人之间的其他纠纷，可另行解决。基于此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市怀柔区人民法院（2014）怀民初字第04692号民事判决第三项；
二、改判北京市怀柔区人民法院（2014）怀民初字第04692号民事判决第一项为：中国人民解放军95881部队与北京宏谷香种养殖专业合作社于二〇〇九年一月一日签订的《补充合同》于本判决生效之日起解除；
三、改判北京市怀柔区人民法院（2014）怀民初字第04692号民事判决第二项为：北京宏谷香种养殖专业合作社及人李文涛于本判决生效之日起三十日内将《补充合同》所涉的土地腾退，交还给原告中国人民解放军95881部队。
四、驳回中国人民解放军95881部队其他的诉讼请求。
一审案件受理费70元，由北京宏谷香种养殖专业合作社负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由北京宏谷香种养殖专业合作社负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 郑吉喆
代理审判员 刘向飞
二〇一五年四月十七日
书 记 员 吴可加