江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7721号
上诉人（原审被告）贾小辉，男，1998年2月13日生，汉族，学生。
法定代理人贾军，1968年12月12日生，南京市雨花区政府雨花新村街道职员。
被上诉人（原审原告）南京远宏物业发展服务有限公司，住所地南京市鼓楼区东宝路8号时代天地广场01幢2605室。
法定代表人谷跃飞，该公司董事长。
委托代理人李子林，江苏永元律师事务所律师。
委托代理人徐飞，江苏永元律师事务所律师。
原审被告南京市凯鸿国际贸易有限公司，住所地南京市秦淮区苜蓿园大街88号南楼15AB座。
法定代表人宋启银，该公司总经理。
上诉人贾小辉因与被上诉人南京远宏物业发展服务有限公司（以下简称远宏物业公司）、原审被告南京市凯鸿国际贸易有限公司（以下简称凯鸿公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
远宏物业公司原审诉称，贾小辉为南京市秦淮区苜蓿园大街88号南楼15AB房屋的产权人，办理了上述房屋的交接手续。凯鸿公司租用上述房屋作为办公场所。贾小辉、凯鸿公司享受了远宏物业公司提供的物业服务，但自2010年7月1日以来，一直拖欠物业服务相关费用，经远宏物业公司多次催要，贾小辉、凯鸿公司均置之不理。贾小辉、凯鸿公司的行为严重阻碍远宏物业公司的管理服务工作，影响小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害远宏物业公司及其他众多业主的利益。远宏物业公司向法院提起诉讼，请求判令：1、贾小辉、凯鸿公司支付自2010年7月1日至2012年6月30日止的物业管理费8676.7元，自2010年7月1日至2012年4月止的公用照明费966.9元，垃圾费240元，共计9883.6元。2、贾小辉、凯鸿公司支付自2012年7月1日至2012年12月31日止的物业管理费2002.2元，自2012年5月1日至2012年12月止的公用照明费428.7元，垃圾费60元，共计2490.9元。3、贾小辉、凯鸿公司支付自2013年1月1日至2014年12月31日止的物业管理费10011.6元，自2013年1月1日至2014年10月止的公用照明费1263.6元，垃圾费240元，水费2000元，共计13515.2元。4、贾小辉、凯鸿公司支付物业服务费的违约金620.7元。5、贾小辉、凯鸿公司承担本案的诉讼费用。
贾小辉、凯鸿公司原审辩称，1、本案所涉的南京市苜蓿园大街88号锦湖大厦，开发商为南京金宝房地产开发有限公司（以下简称金宝房地产公司）。前期物业服务企业为南京金宝物业管理有限公司（以下简称金宝物业公司），前期物业合同期满后，该公司退出小区。现远宏物业公司所依据的是其与金宝房地产公司在未公开招标或经物业所在地行政主管部门批准，擅自采取“协议方式”签订的前期物业服务合同。该合同违反了法律和行政法规的相关规定。对于远宏物业公司收费标准，应依据远宏物业公司的资质按1元／月／平方米收取。2、关于公用照明费，远宏物业公司长期以来未公示过或向业主、使用人出示过公用照明费的缴费凭证，其收取公用照明费存在擅自扩大收费范围、提高收费标准的行为，属于违规收费。3、关于垃圾费，根据南京市政府相关意见的规定，已实施物业管理的小区，按实际住户数每户每月2.5元的标准缴纳。4、关于水费，远宏物业公司并未提供任何抄表证据，且远宏物业公司的收费标准过高，贾小辉、凯鸿公司不予认可。
原审法院经审理查明，贾小辉系南京市秦淮区苜蓿园大街88号锦湖大厦南楼15A座、15B座两套房屋（建筑面积均为139.06平方米，以下简称涉诉房屋）的产权人，产权登记时间为2008年4月16日。现涉诉房屋交由凯鸿公司办公使用，两套房屋已打通，因凯鸿公司的法定代表人宋启银系贾小辉的母亲，故凯鸿公司并未向贾小辉支付房屋租金。2008年10月29日，远宏物业公司与金宝房地产公司签订《物业服务合同》，约定由远宏物业公司为锦湖大厦提供物业管理服务，物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为高层住宅1.0元／月／平方米；物业管理区域物业服务收费实行包干制，包干制服务不含物业共用部位、共用设施设备中修、大修、更新、改造费用、停车费以及代收代交的公共能耗费；水费由金宝房地产公司垫付，远宏物业公司每月二十日前将水费交付给金宝房地产公司，交付比例不低于金宝房地产公司垫付总额的百分之九十；二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用量分摊；合同期限自2008年11月1日起至2010年10月31日止，合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年11月1日，金宝房地产公司与远宏物业公司又签订《物业服务合同》，合同期限自2010年11月1日起至2012年10月31日止，在物业服务费用标准中增加非住宅性用房管理服务费，按建筑面积1.3元／月／平方米收取。2012年10月28日，双方再次签订《物业服务合同》，合同期限自2012年11月1日起至2014年10月31日止，其中非住宅性用房管理服务费标准增加至1.5元／月／平方米。2014年10月28日，双方签订新的《物业服务合同》，合同期限自2014年11月1日起至2015年10月31日止，其中非住宅性用房管理服务费标准依然为1.5元／月／平方米。
原审法院另查明，锦湖大厦的前期物业服务企业为金宝物业公司，2002年小区成立业委会后聘请新宏物业公司进行管理，由于金宝物业公司不同意退场产生纠纷，经南京市鼓楼区物业管理办公室协调，金宝物业公司退出锦湖大厦。业委会到期后未进行改选，也未继续履行职能。2008年，锦湖大厦最大业主即金宝房地产公司与远宏物业公司签订物业服务合同并经多次续签，远宏物业公司实际服务至今。
原审庭审中，远宏物业公司申请撤回对凯鸿公司的起诉，原审法院予以准许。远宏物业公司明确截至2015年8月27日，涉诉房屋内两块水表读数分别为972吨、588吨（上次抄表记录为868吨、545吨），按每吨3.1元计算，实际产生水费455元。远宏物业公司表示如贾小辉、凯鸿公司认可其水费的诉讼请求，则撤回关于违约金的诉讼请求。
贾小辉认可公用照明费为1330元，水费为455元。
原审法院认为，双方当事人争议的主要焦点是金宝房地产公司与远宏物业公司签订《物业服务合同》是否属前期物业服务合同，该合同对全体业主是否有效。对此，原审法院认为，前期物业合同是指新建物业在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘的物业服务企业所签的物业服务合同。而本案是物业交付使用之后，原物业服务企业合同到期后，因业主自身原因未召开业主大会，也未在原业委会到期后成立新的业委会，原物业服务企业退出涉案小区后，该小区的最大业主即原开发企业金宝房地产公司牵头与现物业公司签订的《物业服务合同》，该合同性质上是物业范围内的部分业主与物业服务企业签订的合同，不属于《物业管理条例》所规定的前期物业服务合同。无论上述《物业服务合同》是否有效或有无物业服务书面合同，依据相关规定，只要业主实际上接受了物业服务人提供的服务，就应当支付相应的物业服务费用，故对于被告的抗辩意见，原审法院不予采纳。关于物业费，按照合同约定，自2010年7月1日至2012年6月30日止的物业管理费为8676.7元，自2012年7月1日至2012年12月31日止的物业管理费为2002.2元，自2013年1月1日至2014年12月31日止的物业管理费为10011.6元，以上物业费合计为20690.5元。关于公用照明费，远宏物业公司提供的证据无法证明贾小辉、凯鸿公司应负担的具体金额，贾小辉认可1330元，不违反法律强制性规定，原审法院予以确认。关于水费，贾小辉认可455元，原审法院依法予以支持。关于违约金，因远宏物业公司表示如贾小辉、凯鸿公司认可水费的诉讼请求，即不再主张违约金，远宏物业公司的该项意思表示不违反法律强制性规定，原审法院依法予以准许。综上，原审法院依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、贾小辉于判决生效之日起十日内支付南京远宏物业发展服务有限公司自2010年7月1日至2014年12月31日期间物业管理费20690.5元，自2010年7月1日至2014年10月期间公共照明费1330元，截至2015年8月27日的水费455元，共计22475.5元。二、驳回南京远宏物业发展服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费431元，由贾小辉负担（贾小辉应负担的案件受理费已由远宏物业公司预交，贾小辉在判决生效之日起十日内向远宏物业公司支付）。
贾小辉不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实不清，适用法律错误。一、原判决违反法律规定。（一）上诉人贾小辉系案涉房屋产权人，因上诉人系未满18岁的未成年人，自2008年5月起，由其法定监护人宋启银用于办公使用且从未向上诉人支付任何房屋租金。锦湖大厦的前期物业服务企业为金宝物业公司，2002年该物业管理区域成立业主大会、选举产生第一届业主委员会委员。第一届业主委员会随后依法组织选聘新宏物业公司进行管理，由于金宝物业公司不同意退场产生纠纷，经原南京市鼓楼区物业管理办公室协调，金宝物业公司退出锦湖大厦物业项目。第一届业主委员会任期届满后未及时组织召开业主大会进行业主委员会换届选举。案涉物业管理区域的一个业主－金宝房地产公司在未经全体业主大会的授权，擅自采取协议方式先后与南京南方物业有限公司、南京和谐物业有限公司签订了物业服务合同。2010年10月起，金宝房地产公司擅自采取协议方式与被上诉人先后签订了4份物业服务合同，合同双方从未公示过物业服务合同、告知业主有关物业服务合同中的权利和义务。物权法第七十六条，物业管理条例第十一、十二条明确规定了业主在物业管理活动中的权利，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。原判决违反了上述法律、法规的规定。（二）1998年金宝房地产公司与金宝物业公司签订的《前期物业合同》中物业服务费标准为：有电梯、二级二类标准，1.00元／月／平方米。被上诉人远宏物业公司与金宝房地产公司四份物业服务合同逐步调整至1.50元／月／平方米。该收费标准未经全体业主授权，违反收费规定。二、被上诉人从未公示过或向业主、使用人出示物业所在地供电单位有关公共照明电费的收费票据，原审法院判决上诉人向被上诉人支付自2010年7月1日至2014年10月期间的公共照明费1330元，无事实依据。三、被上诉人接受南京水务集团委托，按照政府规定的到户价格向业主收取“水费”。在向业主收费中存在估算业主用水度数，不按照实际业主使用度数计算应缴水费，擅自提高收费标准或者重复收费。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人远宏物业公司辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确。一、关于物业费的收取标准，其收费是依据物业服务合同中约定的价格。二、关于公用照明费，合同中约定了双倍分摊，但是其在本次诉讼中未按双倍主张。三、关于水费，因为上诉人一直不配合抄表，此次抄表还是在法院的协调下才进行，因为价格有调整，为了上诉人认可消费，其撤回了物业费的违约金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审另查明，原审法院2015年8月7日谈话笔录中，贾小辉的法定代理人贾军认可小区公用照明费1330元；对于物业费，贾军表示远宏物业公司与金宝房地产公司之间的物业合同不属于前期物业服务合同，远宏物业公司无法提供物价部分核准收费的批文，其仅认可按1元／月／平方米的标准缴纳物业费；关于垃圾费，其认可按2.5元每月标准缴费。在原审法院2015年9月10日谈话笔录中，贾小辉的法定代理人贾军表示，其对水费收费标准不认可，但就本案的水费金额暂时接受，并不表示在今后的水费收费过程中认可远宏物业公司的收费标准。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，被上诉人远宏物业公司与案外人金宝房地产公司签订的《物业服务合同》未经案涉物业服务区域全体业主或者业主大会授权或追认，对上诉人贾小辉不发生效力。双方虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。本案中，远宏物业公司虽未与贾小辉签订物业服务合同，但远宏物业公司事实上提供了相应的物业服务，贾小辉事实上亦接受了该物业服务，贾小辉应当支付相应的物业服务费用。关于物业服务费收费标准，贾小辉虽只认可1元／月／平方米，但该标准系远宏物业公司与金宝房地产公司于2008年时约定的标准，与目前市场价格已不相符，原审法院参照远宏物业公司与金宝房地产公司于2014年约定的新收费标准认定贾小辉应当承担物业服务费用并无不当。关于公用照明费和水费，贾小辉的法定代理人贾军在原审中已经对相应金额予以认可，现其在二审中再提出异议，不符合法律规定，本院不予采纳。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费362元，由上诉人贾小辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 刘 凡
代理审判员 白文虎
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 朱亚芳