黑龙江省牡丹江市西安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）牡西民初字第113号
原告王迪。
委托代理人王铁兵。
被告牡丹江天利食品有限公司。
法定代表人王秋林。
委托代理人张艳。
委托代理人曹茂顺。
原告王迪与被告牡丹江天利食品有限公司（以下简称天利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案后，依法组成合议庭，于2014年2月2日、7月10日公开开庭进行了审理。原告王迪的委托代理人王铁兵，被告天利公司委托代理人张艳、曹茂顺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王迪诉称：2013年11月1日，原告与被告天利公司签订仓库买卖合同，约定原告购买被告位于牡丹江市西安区西十一条路面积为935.54平方米的仓储房屋，合同约定房屋总价分两次付清，合同签订之日原告先付房款300000元，其余价款在被告办理房屋产权登记时，再由原告一次性支付给被告，被告应在合同签订之日起三十日内给原告办理过户手续。现原告按上述合同已经履行给付房款义务，而被告一直不按合同约定为原告办理房屋过户登记已构成违约。故请求法院判令原、被告于2013年11月1日签订的房屋买卖合同合法有效，继续履行该合同。诉讼中原告变更诉讼请求为依法解除原、被告签订的房屋买卖合同；判令被告返还原告购房款300000元，支付违约金210496.5元；本案的诉讼费用由被告承担。
被告天利公司辩称：被告的大股东对原法定代表人擅自处分房产的事实毫不知情，而且其行为也未经过被告股东会的认可，是苏和军的个人行为，全部购房款已被苏和军占为已有，现公安局已对苏和军涉嫌犯罪立案侦查，本案中很多事实无法查明，应中止诉讼；本案违约金数额过高，被告同意按照银行存款利息进行调整。被告对于原告提供的合同中被告的公章和苏和军的签字不予认可，申请鉴定。
根据原告的诉讼及被告的答辩意见，本案归纳双方当事人争议的焦点为：一、原、被告签订的房屋买卖合同是否合法有效；二、原告要求被告天利公司返还购房款300000元、支付违约金210496.5元的理由是否成立；三、被告天利公司提出调整违约金的理由是否成立；四、本案是否应中止诉讼。
原告为支持其主张，提出如下证据：
证据一、买卖合同、收款收据、现金缴款单各一份。证明1、原、被告双方于2013年11月1日签订房屋买卖合同。合同约定：被告将位于牡丹江市西十一条路，房屋产权证号2294××，1-2号面积935.54平方米库房，以每平方米1500元价格出售给原告，总价款为1403，310元，付款方式为分两次付清，签约之日支付购房款人民币300000元，其余房款在被告办房产证及土地过户签字时，由原告一次性支付给被告；约定在三十日内办理土地房产二证。如不能办理过户被告退还原告所有的购房款，并按房款的百分之十五支付给原告违约金。2、该合同双方签字并盖章，为原、被告真实意思表示，其为合法有效。3、双方约定合同签订后付款300000元，原告履行了合同的付款义务，被告收到300000元后给予原告出具收款收据的事实。4、该合同约定的违约责任为被告退还所有购房款，并按房款的15%支付给原告违约金，原告依据此条款向被告主张的违约金的事实。5、合同有效成立后，由于被告没有按照约定的时间履行将该房屋办理更名、过户的义务，致使合同目的无法实现。被告构成实际根本的违约，在本案诉前原告申请财产保全时查封被告出售原告的该房屋，方知该房屋状况，且无法履行合同。因此，原告请求解除合同，符合法律规定的解除合同的条件。且是由于被告迟延履行合同的违约行为，致使不能实现合同目的，原告方无过错，因此，被告的违约行为应当按照合同约定赔偿原告损失210496.50万元。被告已经按照合同约定履行了交款义务。交款单中王桂荣是原告的母亲。
被告天利公司有异议，被告申请对该证据中所涉及被告公章、财务章以及“苏和军”的签字真伪进行司法鉴定；合同中约定的违约金明显过高，应进行调整；苏和军低价将房屋转让，存在恶意串通的嫌疑。原告没有证据证实王桂荣与原告之间的关系。
本院认为，原、被告签订仓库买卖合同时，被告苏和军任被告天利公司的法定代表人，可以代表被告从事经营活动，应认定该仓库买卖合同成立并有效。被告天利公司向原告出具了加盖财务专用章的300000元的收据，结合原告提供的现金缴款单中体现的收款单位为被告，数额为300000元，虽然交款人为王桂荣，但缴款时间与原、被告的签订合同时间相符，从而能够证明被告天利公司收取原告预交购房款300000元的事实，故本院对该证据予以采信。
证据二、股东会决议、牡房权证西安区字第2294××号产权证。证明被告于2014年1月3日经全体股东参加会议并表决，同意将该房屋出售给原告，其出售给原告房屋的行为并不是个人行为，是法定代表人的职务行为。签订该房屋买卖合同时被告提供给原告的与出售给原告房屋同相对应的房屋产权证。
被告有异议，提出需要核实股东签字的真伪，且股东会的召开是否合法无法确定。
本院认为，股东会议备忘录应保存在被告天利公司，被告天利公司不应仅提出异议，还应提出足以反驳原告证据的相反证据，因被告天利公司不能提供其异议的依据，故对原告的证据予以采信。
证据三、牡丹江市工商局企业档案一份。意在证明被告法定代表人苏和军与原告签订房屋买卖协议，是履行法定代表人的职务，工商档案登记的法定变更时间为2014年3月3日，原、被告签订房屋买卖合同时，被告法定代表人苏和军是履行职务行为。
被告对该证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，现在无法找到苏和军，无法确定“苏和军”签字的真实性。
本院认为，被告对该证据的真实性没有异议，本院予以采信。对2014年3月3日前苏和军是被告单位的法定代表人的事实予以确认。
被告天利公司未提供证据。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2013年11月1日，原告与被告天利公司签订仓库买卖合同，约定原告购买被告坐落在牡丹江市西安区平安街西十一条路仓库，牡房权证西安区字第2294××号房屋，建筑面积为935.54平方米，约定每平方米1500元，购房款为1403310元，原告在签约之日支付购房预交款300000元，以转帐或现金方式支付均可，其余房款在被告为原告办理房产证和土地证手续齐全并签字后，由原告一次性支付给被告。如原告逾期超过3日不付款，被告天利公司有权终止合同，如被告天利公司在原告交付房款之日起30日内不能办理土地、房产二证，被告天利公司无条件全额退还原告所交的购房款，并按原告房款的15%支付给原告违约金。合同签订后原告于2013年11月1日通过银行转账支付被告天利公司购房预交款300000元。又查，被告天利公司出售给原告的仓库已在银行抵押借款，因借款没有偿还，仓库不能过户，被告天利公司没有在约定的15日内为原告办理房屋产权证和土地证。
本院认为：被告天利公司已将诉争房屋抵押给银行，被告在抵押期间转让该房屋，应当通知抵押权人，被告未能提供证据证明其买卖行为经过抵押权人的同意，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物的所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。原、被告签订的房屋买卖合同应按有效合同处理。由于被告将抵押给银行的房屋出售给原告，致使原、被告签订的购房合同不能履行，故原告王迪要求与被告解除合同，返还300000元购房款的主张成立。合同约定按房款的15%支付违约金过高，被告提出调整的理由成立，违约金应以超过造成损失的30%为标准适当减少，原告的损失为已交购房款300000元的同期银行贷款利率，违约金的计算方式为300000元×6%÷12×11×130%=21450元。原告提出减少诉讼请求的数额，诉讼费用应当按照减少后的诉讼请求数额计算退还。被告提出对苏和军的签字和单位印章、财务专用章的真伪进行鉴定，是需要鉴定事项负有举证责任的当事人，因被告提供不出双方认可的苏和军签名，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定，被告应当对该事实承担举证不能的法律后果，苏和军任被告单位法定代表人期间使用的印章与王秋林任被告单位法定代表人期间使用的印章不是同一印章，不需要鉴定。因本案不属于必须以另一案的审理结果为依据这种法定中止诉讼情形，故对被告要求中止本案审理的请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《诉讼费用交纳办法》第二十一条的规定，判决如下：
一、解除原告王迪与被告牡丹江天利食品有限公司于2013年11月1日签订的买卖合同；
二、被告牡丹江天利食品有限公司返还原告王迪购房款300000元，并承担违约金21450元，上述款项合计321450元，由被告牡丹江天利食品有限公司于本判决生效后十日内给付完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17430元退还原告王迪8526元，余8904元由原告王迪负担2782元，被告牡丹江天利食品有限公司负担6122元；保全费5000元由被告牡丹江天利食品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 马蕴慧
代理审判员 王 锟
人民陪审员 尹丹凤
二〇一四年九月三十日
书 记 员 刘亚慧