安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民二终字第01126号
上诉人（原审被告）：朱安琪。
法定代理人：解惠琴，女，汉族，1968年6月22日出生，无业，系朱安琪母亲。
被上诉人（原审原告）：安徽出版集团物业管理有限公司。
法定代表人：孔群，总经理。
委托代理人：钱进。
委托代理人：赵元元。
上诉人朱安琪与被上诉人安徽出版集团物业管理有限公司（以下简称出版集团物业公司）物业服务合同纠纷一案，双方不服安徽省合肥市蜀山区人民法院2015年9月16日作出的（2015）蜀民二初字第01371号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人法定代理人解惠琴、被上诉人出版集团物业公司的委托代理人钱进、赵元元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年5月5日、2011年4月30日、2011年12月26日、2014年1月5日，出版集团物业公司与书香苑小区业主委员会共签订了四份《物业服务合同》，合同约定：书香苑小区业主委员会选聘出版集团物业公司对书香苑小区提供物业管理服务事宜，小区位于龙图路和笔架山路交汇处，物业类型为住宅（小高层、高层）、商业用房，建筑面积约10万平方米；合同履行期限为2010年5月1日至2014年12月31日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，2010年5月1日至2011年12月31日高层住宅物业服务费按每平方米0.98元／月收取（不包括公摊水、电、电梯、公共照明等费用），并约定按年交纳，业主或物业使用人应在每年一月履行交纳义务。2012年1月1日至2012年12月31日高层住宅物业服务费按每平方米1.20元／月收取（实行一费制收取，包括公摊水、电、电梯、公共照明等费用），并约定业主或物业使用人应在每年一月履行交纳义务。2013年1月1日至2014年12月31日高层住宅物业服务费按每平方米1.10元／月收取（实行一费制收取，包括公摊水、电、电梯、公共照明等费用），并约定业主或物业使用人应在每年1-3月履行交纳义务。合肥市物价部门对上述收费标准予以批复认可。
原审法院另查明，朱安琪于2009年12月22日从前业主陈明处购买书香苑小区×幢×4室房屋（建筑面积136.87平方米），并取得该房屋产权。自2010年5月1日至2014年12月31日，朱安琪累计拖欠出版集团物业公司物业服务费8264元（2010年5月1日至2011年12月31日物业费按0.98元／平方米计算合计为2680元，2012年全年物业费按1.20元／平方米计算合计为1970元，2013年1月1日至2014年12月31日物业费按1.10元／平方米计算合计为3614元）。经出版集团物业公司催要，朱安琪未缴纳。
原审法院又查明，涉案小区2012年1月1日至2014年12月31日期间的《物业服务合同》约定了业主或物业使用人如未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之二的标准支付违约金。另，涉案小区是由普兰德公司开发建设。
出版集团物业公司遂向原审法院起诉要求判令：1、朱安琪向其支付截至2015年初拖欠的物业管理费10415元、滞纳金3957元，以上两项合计14372元；2、朱安琪承担本案诉讼费用。
原审法院认为：出版集团物业公司与书香苑小区业主委员会签订的物业服务合同，合法有效，合同应对小区全体业主发生法律效力，因此双方均应按照协议约定履行各自义务。出版集团物业公司作为物业服务企业应当加强管理、切实提高服务质量和服务态度，对小区内存在的以及业主所反映的问题及时予以解决，并经常同业主保持沟通，从而维系服务小区的团结稳定。朱安琪作为业主，也应当按照约定的金额和期限缴纳物业服务费，对出版集团物业公司在服务质量上存在的瑕疵，可以通过与出版集团物业公司积极沟通或双方约定的限期改正方式或诉讼等法定方式，要求其进行改善，而不能因出版集团物业公司服务质量存在瑕疵就采取长期拖欠物业服务费作为对抗，从而造成了对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，影响到整个小区物业服务关系的良性循环。本案朱安琪系2009年12月底才取得书香苑小区9幢603室房屋产权，出版集团物业公司诉请主张朱安琪支付此前的物业服务费，无法律依据，故不予支持。出版集团物业公司另主张普兰德公司将朱安琪自2009年1月1日至2010年4月30日所欠物业费的债权转让给出版集团物业公司，因债权转让的证据不足，也不予支持。因此，出版集团物业公司主张朱安琪支付所欠自2010年5月1日至2014年12月31日的物业服务费共计8264元，具有事实和法律依据，予以支持。朱安琪主张出版集团物业公司不履行服务义务及未尽到管理责任，朱安琪提交的照片等证据材料虽不足以抗辩其应当免交物业费，但从一定程度上能够反映出版集团物业公司在对涉案小区提供物业管理服务过程中，并未做到尽善尽美，以致朱安琪与其他多名业主对其服务质量提出质疑，从而拒交物业费。同时本案朱安琪提出因房屋漏水自行维修后维修费用一直得不到解决，拒交物业费是为督促版集团物业公司与普兰德公司沟通协调。从法律关系来说，虽业主房屋质量问题不是物业公司所能够解决的，但版集团物业公司作为小区物业在业主向其反映的问题自身不能解决时，尤其对于多户业主反映此种情况，从小区和谐与维护业主利益的角度考虑，应当及时做好解释工作，并告知业主应向直接责任方主张权利，避免业主对物业产生不必要的误解。结合本案具体情况，原审法院对版集团物业公司向朱安琪主张支付滞纳金的请求，不予支持。关于诉讼时效的问题，因双方合同一直在持续履行，故原审法院对朱安琪诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、朱安琪于本判决生效之日十日内一次性支付安徽出版集团物业管理有限公司自2010年5月1日起至2014年12月31日止的物业服务费8264元；二、驳回原告安徽出版集团物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费159元，减半收取79.50元，由朱安琪负担25元，安徽出版集团物业管理有限公司负担54.50元。
朱安琪不服上述判决，向本院上诉称：一、债权转让及经营权转让不合法2010年4月合肥运达物业管理有限公司私自将小区物业管理权转让给被上诉人，违反《前期物业管理服务协议》第一条“双方的权利和义务”中“甲方的权利和义务”第6条规定：“可委托专业服务公司承担本项目的专业服务业务，但不得将本项目的全部管理一并委托给他人”，转让是无效的。
二、被上诉人在一审中不具备合法诉讼主体资格。书香苑小区自集资建房至今从未召开过业主大会，2014年5月13日，代表业主委员会签订《物业服务合同》的业委会副主任叶永青在安徽日报公开发表言论称，书香苑小区业委会成员选举是借助安徽出版集团行政体系操作的，根本未召开过业主大会。叶永青一直担任被上诉人物业公司副经理，所签订的合同完全倾向物业公司，广大业主利益得不到保证，其签字不具有合法性，所签订的《物业服务合同》无效。
被上诉人通过私下买卖的手段强行进入小区的一系列违法违规行为，已引起小区广大业主的强烈不满，2012年3月份书香苑146户业主联名要求规范小区管理并召开业主大会以及2012年6月份46户业主再次签名要求物业彻底整改和召开业主大会就是最好的证明。
综上，书香苑小区业主委员会系被上诉人利用安徽出版集团行政体系操作成立的，不能够代表广大小区业主的真实意愿，小区物业公司的解聘与选聘以及物业合同的签订都是通过违法程序私下违规签订的，从未经业主大会批准，违反了《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第八条、第九条、第十一条、第十二条、第十五条的强制性规定，也违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，所以被上诉人在小区进行所谓的物业服务不具有合法性，上诉人与被上诉人之间没有合法的物业合同关系。
三、被上诉人并未提供完善的服务，上诉人在一审提供证据足以证明被上诉人在安全防范、绿化保洁、公共场所管理、公共设施维护等方面存在严重问题。不应该全额收取上诉人物业费，应当予以打折。
四、被上诉人未尽到告知义务，造成上诉人直接经济损失7069.7元，耍弄手段获取上诉人维修证据后，违背冲抵物业费承诺，起诉上诉人，现上诉人收集2份新证据，被上诉人应当赔偿上诉人。
一审法院开庭后，上诉人进一步收集了2份新证据，1、上诉人楼上张庆山业主出具的书面证明，证明当时物业办余主任承诺冲抵物业费的事实；2、2015年8月20日，上诉人与现物业办负责水电维修的李东磊手机通话录音（时长1分24秒），证明物业办确实将上诉人的原始单据拿去至今一直未归还给上诉人。
这7年期间，被上诉人曾起诉过多位业主，为何不起诉上诉人呢？原因很明确，就是被上诉人承诺过上诉人将损失费用冲抵物业费的原因。
五、被上诉人超过2年诉讼时效的部分，应当不予支持。上诉人在小区租住的另一套房子1幢301室，一直按时缴纳物业费从未拖欠，但被上诉人在收取物业费时，从未向上诉人催要过9幢603室的物业费，也一直未起诉上诉人。一审中被上诉人提供的催要函等证据，无时间、地点，均系伪造，不能证明其向上诉人催讨过。根据法律规定，当事人向法院提请保护民事权利的诉讼时效是2年。所以，对超过诉讼时效的物业费追缴是无效的。
六、被上诉人一审提供的证据“物业费催收律师函”明确告知上诉人：“本物业公司需返还您公摊费用149.7元”，但一审法院未予判决，应当将149.7元退还上诉人。上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
出版集团物业公司答辩称：1、对于债权转让程序合法有效，对于经营权转让对方混淆了委托与撤出的关系，前期物业公司撤出小区后由我方物业提供服务；2、我方具有合法的诉讼主体资格，根据法律规定业主委员会与物业公司签订的物业合同对业主具有约束力；3、我方已经提供了完善的物业服务，对方在一审中的照片证据；具有片面性，偶然性，甚至是刻意的，不能说明我方提供的服务有质量瑕疵；4、我方诉请没有超出两年诉讼时效，在一审中已经提交证据证明我方已经向对方进行多次催缴；5、冲抵物业费这一情况，朱安琪并没有提供有效的证据证明，我方不予认可；6、朱安琪称公摊费用149.70元要退还给她，我方声明在诉请中我方已经对此予以扣除。
二审期间，双方均未提交新证据。
二审查明的事实与原审一致。
本院认为：书香苑小区业主委员会与出版集团物业公司签订的《物业服务合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，上述合同对作为书香苑小区业主的朱安琪具有约束力，出版集团公司本案诉讼主体适格，双方均应依约履行。
出版集团物业公司为书香苑小区提供了物业服务，朱安琪作为业主，依据国务院《物业管理条例》的规定以及《物业服务合同》的约定，应当及时主动向出版集团物业公司交纳物业费。朱安琪自2010年5月1日起拒绝向出版集团物业公司交纳物业服务费用，应当对其拒绝交纳费用的理由是否具有正当性、合法性承担举证责任。因物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响出版集团物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定的关联性。且朱安琪并无证据证明在其未交物业费期间，出版集团物业公司履行物业服务存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于一种常态。如出版集团物业公司存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为，尤其是出版集团物业公司对朱安琪维修房屋造成的直接经济损失是否担责，朱安琪可以另案起诉出版集团物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而不应采取拒交物业费的方式。
书香苑小区业主委员会与出版集团公司签订四份《物业服务合同》对小区物业费的收取标准作出明确约定，物业费的收取标准系合同双方协商一致的结果，收取标准亦不违反法律规定，朱安琪认为出版集团公司违规上调物业费的理由不能成立。
关于诉讼时效问题，一审期间，出版集团物业公司已提交相关催缴物业费的证据，说明在朱安琪物业费欠交期间，出版集团物业公司向朱安琪主张权利的事实，案涉诉讼时效存在中断情形，至出版集团公司于本案起诉时，并未超过诉讼时效。
因出版集团物业公司二审期间撤回上诉，故合肥运达物业管理有限公司转让债权问题不作为二审审查的范围。
至于朱安琪称应扣除公摊费用149.70元，因出版集团物业公司已明确该款项应予返还给朱安琪，而一审法院对此未作处理不妥，应当在朱安琪于2010年5月1日至2014年12月31日期间所欠物业服务费8264元中扣减公摊费用149.70元，朱安琪应给付出版集团物业公司物业服务费8114.30元。
综上，朱安琪除上诉应扣除公摊费用149.70元部分有理外，其他部分理由不能成立，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持原判决主文第二项即驳回安徽出版集团物业管理有限公司其他诉讼请求；
二、变更原判决主文第一项为：朱安琪于本判决生效之日十日内一次性支付安徽出版集团物业管理有限公司自2010年5月1日起至2014年12月31日止的物业服务费8114.30元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费159元，减半收取79.50元，由朱安琪负担20元，安徽出版集团物业管理有限公司负担59.50元；二审案件受理费50元，由朱安琪负担45元，安徽出版集团物业管理有限公司负担5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱爱民
审 判 员 程亚娟
代理审判员 王 倩
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 张 琪
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。