广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂08民终904号上诉人（原审被告）：广西吉泰投资置业有限公司，住所地南宁市青秀区仙葫大道178号泰吉建材市场101号。法定代表人：周小龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：覃炳文，广西金桂北斗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桂平市市场开发服务中心，住所地桂平市二农贸市工商局。法定代表人：韦有添，该中心主任。委托诉讼代理人：曹旭成，广西旭成律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁日彰，广西理维律师事务所律师。上诉人广西吉泰投资置业有限公司（以下简称吉泰公司）与被上诉人桂平市市场开发服务中心（以下简称市场服务中心）租赁合同纠纷一案，双方均不服桂平市人民法院（2016)桂0881民初6004号民事判决，向本院提起上诉。本案审理过程中，市场服务中心于2017年6月27日向本院申请撤回上诉，本院已裁定予以准许。本院于2017年5月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吉泰公司的委托诉讼代理人覃炳文，被上诉人市场服务中心的委托诉讼代理人曹旭成、梁日彰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉泰公司上诉请求：撤销原审判决，确认吉泰公司与市场服务中心签订的《租赁桂平市第一农贸市场合同书》和《租赁桂平市第一农贸市场的补充协议书》无效。事实和理由：桂平市第一农贸市场的建筑未取得建筑工程用地批文、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，也没有建筑工程竣工验收第文件，故属违章建筑，被上诉人签订合同将这些违章建筑出租给上诉人，合同无效。此外，一审判决采信桂平市城管大队的证明是错误的。市场服务中心辩称，桂平市第一农贸市场的权属是市场服务中心的，市场内的建筑物符合规划要求，上诉人的上诉没有事实依据，请求驳回上诉，维持原判。市场服务中心向一审法院起诉请求：1、判决解除市场服务中心与吉泰公司于2013年6月6日签订的《租赁桂平市第一农贸市场合同书》及《租赁桂平市第一农贸市场的补充协议书》，解除市场服务中心与吉泰公司于2013年12月24日签订的《租赁桂平市第一农贸市场补充协议书（二）》；2、判令吉泰公司退出桂平市第一农贸市场经营并将桂平市第一农贸市场（包括场地、现有房屋和设备等）交回给市场服务中心管理使用；3、判令吉泰公司付清所拖欠的市场租金519.33万元及逾期付款违约金309万元（暂计至2016年10月31日止，并判决以后按每月41.67万元计至退出并交回市场之日止）；4、判令吉泰公司赔偿因拆除第一农贸的水盆鸡、鸭行和鱼行后未按合同约定建设三层市场建筑物所造成市场服务中心的经济损失465万元及鉴定费1.3万元给市场服务中心。一审法院认定事实：2013年6月6日，市场服务中心（合同的甲方）与吉泰公司（合同的乙方）签订了《租赁桂平市第一农贸市场合同书》（以下简称《合同书》）及《租赁桂平市第一农贸市场的补充协议书》（以下简称《补充协议书》），2013年12月24日双方又签订了《租赁桂平市第一农贸市场的补充协议书（二）》（以下简称《补充协议书（二）》）。《合同书》第一条约定：乙方租赁甲方桂平市第一农贸市场现有的房产及市场设施使用，并由乙方投入资金改造现有的桂平市第一农贸市场（不得改变原市场的用途及功能），改造后的土地及房屋产权仍归甲方所有，乙方在租赁期间独立经营及收益归乙方所有并每年向甲方缴交租金。第六条第6款约定：在租赁期间，甲方有义务协助乙方处理市场周边原有道路乱摆乱卖现象。租赁的期限：《合同书》第二条约定，乙方租赁甲方桂平市第一农贸市场20年，自2013年8月6日起至2034年8月5日止（包括一年市场建设改造期，租金照付）。《补充协议书（二）》第一条约定：租赁期限变更为2013年12月2日起至2034年12月1日止。租金支付方式：《合同书》第三条约定乙方每年向甲方缴交租金500万元，租金实行每半年交一次（第一次在当年8月10日前支付、第二次在当年的2月10日前支付，依次类推），按照先付租金后使用的原则，乙方支付第一次租金的时间为租赁场地交付后的十天内支付。《补充协议书（二）》第四条约定：对于半年租金缴交约定，第一次交付半年租金（6个月），在本补充协议签订后2天内，乙方先缴交2个月租金给甲方，后4个月的租金改为按月缴交，每月月初的前5天内交清。以后的租金缴交仍按2013年6月6日签订的《合同书》即半年缴交一次的规定执行。改造事项：《合同书》第四条约定：乙方改造现有的桂平市第一农贸市场，具体改、扩建范围（包括变更）以建设、规划部门确定红线图为准，红线图由双方与审批部门商定，并交双方及建设规划部门备案。第十一条第7款约定：乙方将租赁场地即水盆鸡、鸭行和鱼行两幢旧市亭拆除重建，所有拆除、重建等费用一律由乙方承担。重建一幢占地约一千平方米的三层钢混结构新市场，新市场土地和房屋产权归甲方，甲方同意将新建市场一楼租赁给乙方使用（租赁20年，按本合同第二条期限），该市场在租赁期内一并纳入第一农贸市场归乙方使用，租赁期满后乙方把市场一楼场地及设施无偿交回甲方；市场二楼和三楼由乙方无偿使用期满后（见《补充协议书》）把场地及设施无偿交回甲方。《补充协议书》第一条约定：乙方承诺对第一农贸市场改造投资额不少于2000万元，具体以投资审计报告为准。第二条约定自签订补充协议之日起第一农贸市场的水盆鸡、鸭行和鱼行由乙方出资改建为三层市场建筑，该市场的二、三楼由乙方无偿使用40年（即2013年8月6日起至2053年8月5日止），但市场产权仍属甲方所有。违约责任：《合同书》第八条第3款约定：乙方未按照约定时间支付租赁费的，应每日向甲方支付3000元作为延迟交租的违约金。乙方逾期两个月未缴纳租赁费的，甲方有权解除合同，收回乙方租赁的场地（包括市场内的设施）并有权另作安排。第4款约定：乙方在5个月内完成项目（以竣工验收合格为准）改造。因甲方的原因造成工程延误，乙方改造时间顺延（改造期：从2013年9月1日开工）。第十一条第6款约定：乙方在拆除租赁市场房产后，不按约定正常投入资金建设市场的，或者乙方在改造、重建期满仍不能启用新市场的，以竣工验收合格之日起计算，每天应补偿人民币3000元给甲方，对恢复市场等一切费用由乙方承担，若造成损失的由乙方负责赔偿给甲方。其他约定：《合同书》第十一条第19款约定:租赁期满，乙方应在三天内将租赁场地无偿交回给甲方（包括固定设施如天花地板、水电设施、消防设施、门窗、卫生间、电梯等设施）。所有移交物品及设施必须完好，不得变卖、拆除及毁坏。合同签订后，市场服务中心于2013年12月份交付了第一农贸市场给吉泰公司改造及使用，吉泰公司对第一农贸市场进行了重新装修并进行了出租使用，并对市场内的水盆鸡、鸭行和鱼行两幢旧市亭予以拆除，但至今尚未进行重建。在合同履行期间，吉泰公司断断续续向市场服务中心缴交了第一农贸市场共24个月的租金（即从2013年12月缴纳至2015年11月份）合计980.67万元。之后吉泰公司以市场服务中心没有协助处理市场周边原有道路乱摆乱卖现象（即马路市场）导致其承租的第一农贸市场出租率低，市场经营不景气为由拖欠缴交自2015年11月份（该11月份的租金未足额缴交）起的租金，暂计至2016年10月31日止，吉泰公司尚拖欠租金合计477.66万元（即从场地交付之月2013年12月份至2016年10月份止（共2年11个月）的租金共为1458.33万元-已交的980.67万元）。期间吉泰公司曾多次发函给市场服务中心请求延缓缴交租金，但市场服务中心均复函表示不同意吉泰公司迟缓缴交。为此，市场服务中心诉至一审法院。一审法院认为，一、合同应否解除及返还场地的问题。《租赁桂平市第一农贸市场合同书》、《租赁桂平市第一农贸市场的补充协议书》及《租赁桂平市第一农贸市场的补充协议书（二）》，合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。吉泰公司至今尚拖欠自2015年11月份起的租金未支付给市场服务中心，其行为显属违约，依法应承担违约的责任。根据《合同书》第八条第3款约定：乙方未按照约定时间支付租赁费的，乙方逾期两个月未缴纳租赁费的，甲方有权解除合同，收回乙方租赁的场地（包括市场内的设施）并有权另作安排。故市场服务中心起诉要求解除《租赁桂平市第一农贸市场合同书》、《租赁桂平市第一农贸市场的补充协议书》及《租赁桂平市第一农贸市场补充协议书（二）》，并判令吉泰公司退出桂平市第一农贸市场经营并将桂平市第一农贸市场（包括场地、现有房屋和设备等）交回给市场服务中心管理使用，符合合同约定解除合同的条件和法律规定，予以支持。二、关于吉泰公司拖欠的租金金额的问题。根据市场服务中心提供的《一、二农贸租金入账表》及吉泰公司的《汇款凭证》，市场服务中心从2013年12月才交付场地给吉泰公司被告使用，租金应从2013年12月份开始计算，而吉泰公司已经支付了租金至2015年11月份（该月但未足额支付），经查实，暂计至2016年10月份止吉泰公司实际尚拖欠的租金合计为477.66万元，上述的租金仅计算至2016年10月31日，从2016年11月1日起至吉泰公司交回场地给市场服务中心之日止，吉泰公司理应按合同约定（每年租金500万元，即每月租金41.67万元）的租金标准支付场地占用费给市场服务中心。故市场服务中心请求吉泰公司自2016年11月1日起按每月41.67万元计算至其退还市场之日止的租金给市场服务中心，于法有据，亦应予支持。三、关于市场服务中心请求吉泰公司支付逾期付款违约金309万元的问题，虽然合同中约定违约金按日3000元计算，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”的规定。故一审法院认为，市场服务中心主张被告支付违约金309万元，确属过高。酌情支持被告应支付违约金为拖欠的租金477.66万元的15%即71.65万元为宜。四、关于市场服务中心请求吉泰公司赔偿因拆除第一农贸市场的水盆鸡、鸭行和鱼行后而未按合同约定建设三层市场建筑物所造成市场服务中心的经济损失465万元及鉴定费1.3万元的问题。合同虽然是约定由吉泰公司对第一农贸市场进行升级改造，并拆除原有的水盆鸡、鸭行、鱼行的旧市亭，但是合同约定了该鸡鸭鱼行改造重建后的三层市场中的第一层的租赁期是20年（第二、三层无偿使用40年），吉泰公司拆除后重建的前提是获得相应的承租期，而吉泰公司至今没有重建该鸡鸭鱼市场建筑物，也没有得使用该市场建筑物，现合同解除，吉泰公司承租该市场建筑物而获得的收益也无法实现。因此根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”及《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务”的规定，从公平的原则来看，市场服务中心请求吉泰公司支付因拆除原有的水盆鸡、鸭行、鱼行的旧市亭后未重建而造成的损失465万元显失公平，且市场服务中心请求该项损失的依据为其单方委托评估机构得出的《房地产价值咨询报告》，因该报告是市场服务中心单方委托评估且吉泰公司不予认可，一审法院不予认定。综上，市场服务中心的该项诉讼请求，于法无据，不予支持。至于吉泰公司辩称，其不缴交租金的原因是由于市场服务中心没有履行合同约定的协助被告处理市场周边原有道路上乱摆乱卖现象，导致其市场经营困难，市场出租率低，吉泰公司是在行使同时履行抗辩权，因此合同不应解除，希望通过政府的协调解决本案的纠纷。对此，一审法院认为市场服务中心作为一个市场服务中心，不是市场乱摆乱卖的监管及执法部门，不具有执法权。根据桂平市城市建设管理监察大队出具《证明》，对于市场的乱摆乱卖的现状市场服务中心一直在协助城管部门在积极整治当中，市场服务中心已经履行了其协助的义务，吉泰公司以此抗辩而不缴交租金，理由不充分，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、解除桂平市市场开发服务中心与广西吉泰投资置业有限公司于2013年6月6日签订的《租赁桂平市第一农贸市场合同书》、《租赁桂平市第一农贸市场的补充协议书》及于2013年12月24日签订的《租赁桂平市第一农贸市场补充协议书（二）》；二、广西吉泰投资置业有限公司应退出桂平市第一农贸市场经营并将桂平市第一农贸市场（包括场地、现有房屋及固定设施如天花地板、水电设施、消防设施、门窗、卫生间、电梯等设施）交回给桂平市市场开发服务中心管理使用；三、广西吉泰投资置业有限公司应支付租金477.66万元（租金暂计至2016年10月31日止，从2016年11月1日起至被告交回桂平市第一农贸市场给原告之日止，按每月41.67万元计算）给桂平市市场开发服务中心；四、广西吉泰投资置业有限公司应支付逾期支付租金的违约金71.65万元给桂平市市场开发服务中心；五、驳回桂平市市场开发服务中心的其他诉讼请求。本案受理费69784元(桂平市市场开发服务中心已预交)，由桂平市市场开发服务中心负担23507元，由广西吉泰投资置业有限公司负担46277元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。二审期间，市场服务中心提供了其与桂平市工商行政管理局于2001年8月13日签订的《市场资产移交协议》及《市场资产界定表》、《桂平市经济贸易局关于市工商局、市场开发服务中心请求将桂平市祥龙市场开发有限责任公司三宗土地使用证变更给市场开发服务中心的意见》、《桂平市工商行政管理局、桂平市市场开发服务中心关于与所办市场彻底脱钩的资产、债权债务移交协议书》、《关于继续投资桂平工商综合市场续建配套项目可行性研究报告》、《关于第一农贸市场工程结算调整部分单价会议纪要》、《桂平县第一农贸市场开标会议记录及会议纪要》、《验收第一农贸市场会议纪要》、《城区第一农贸市场首层工程验收》、浔国用（2000）字第301229号国有土地使用证》、《通知》、桂平县计委《关于桂平县城区第一农贸市场危房拆除重建工程计划批复》、《桂平市建设设计院复函》、《桂平市住房和城乡规划建设局复函》、《关于祥龙市场开发有限责任公司情况的说明》。对上述证据，本院予以认定。本院认为，被上诉人市场服务中心提供的证据足以证明第一农贸市场属被上诉人市场服务中心所有，市场土地使用权和建筑也为市场服务中心，市场的建设、改造经过了建设规划和主管部门的审批、立项，吉泰公司与市场服务中心签订的《租赁桂平市第一农贸市场合同书》、《租赁桂平市第一农贸市场的补充协议书》及《租赁桂平市第一农贸市场的补充协议书（二）》，并未违反法律法规强制性规定，合法有效。上诉人称桂平市第一农贸市场的建筑未取得建筑工程用地批文、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，也没有建筑工程竣工验收等文件，属违章建筑；经查与事实不符，且上诉人一审时对涉案合同的效力并无异议，因此对上诉人提出的《租赁桂平市第一农贸市场合同书》、《租赁桂平市第一农贸市场的补充协议书》及《租赁桂平市第一农贸市场的补充协议书（二）》无效的主张，不予采信。此外，上诉人虽然对桂平市城管大队的《证明》提出异议，但其未能提供证据推翻该《证明》所证明的事实，因此，上诉人的异议没有事实依据，不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，实体处理恰当，应当维持；上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69784元（上诉人已预交），由上诉人广西吉泰投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 丽审判员 黄钰雄审判员 陈燕霞二〇一七年六月二十九日书记员 梁明燕