山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）德中民终字第146号
上诉人（原审原告）：张爱芹，个体。
委托代理人：杜学良，山东阳光桥律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李军，个体。
委托代理人：安天星，山东禹鼎律师事务所律师。
上诉人张爱芹、李军因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省禹城市人民法院（2013）禹商初字第640号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，吕建岩与原告张爱芹系夫妻关系，自2008年11月20日吕建岩与被告签订了租赁合同后，原告方便经营小学英语培训，自此一直经营此业务，2012年11月20日原告交纳了下一年度租赁费53000元，2013年7月份原告以房屋存在质量问题为由不再租赁被告的房屋，后因租赁费退还问题原被告双方未能达成协议，原告于2013年7月22日诉来法院，要求依法解除原、被告签订的房屋租赁合同，依法判令被告返还原告预交的房屋租金l8586.31元，并由被告承担本案的诉讼费用。原告于7月27日将钥匙交付给被告，被告对原告提交的房屋存在质量问题的证据不予认可，原告对被告提交的房屋不存在质量问题的证据不予认可。案经调解，双方未能达成协议。
原审法院认为，关于房屋存在质量问题，原告仅向法院提交了照片，被告不予认可，在无其他相关证据证实确实存在严重质量问题的情况下，原告以此作为解除合同的理由证据不充分。但原告于2013年7月份已通知被告，并将钥匙交付给被告，原告以自己的行为表明解除租赁合同。合同未到期，房屋空置给被告造成一定的损失，对原告预交的租赁费应酌情予以退还。被告称原告不具有主体资格，因原告持有被告方书写的收据，原告一直在此经营，且吕建岩与原告张爱芹系夫妻关系，因此原告具有诉讼主体资格。至于追加第三方为第三人，本案审理的是房屋租赁合同，双方均未提供与第三方有利害关系的证据，因此被告要求追加施工方为第三人的答辩不予采纳。被告提出的要求原告予以赔偿，因系反诉被告未能向法院交纳反诉费，也未能在举证期限内提供相关证据，本案不予审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张爱芹与被告李军的房屋租赁合同。二、被告给付原告预交的租赁费3484元（按每天145.2元，按24天计算）。限于本判决生效后三日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费265元，由原告负担215元，被告负担50元。
上诉人张爱芹上诉称，一、造成租赁合同不能继续履行的原因，是租赁楼房存在安全、施工影响，上诉人无过错不应对此担责。2013年7月13日因下大雨，第三方施工建造楼房造成租赁楼房地基下陷、墙体产生裂纹，而且施工中多次停电（外接电源）、停水、噪音等，导致上诉人的培训班无法正常上课。二、一审判决按24天计算应退预交房租没有根据。上诉人被迫于2013年7月13日疏散在校学生，撤出租赁楼房，事实上已经不再租赁被上诉人的楼房。经与被上诉人协商未果，于2013年7月22日诉至法院，同年7月27日双方交接钥匙同意解除租赁合同。2012年11月20日，上诉人预交下年度租金53000元，2013年11月20日为租赁期满之日。自2013年7月13日至11月20日，剩余租期为128天，因此剩余租金53000元×128天／365天=18586.31元被上诉人应当返还。即使自2013年7月27日交房之日至11月20日，剩余租期为115天，被上诉人也应当返还的剩余租金是53000元×115／365天=16698.63元，而不应按24天得3484元。三、原审法院因被上诉人没有交纳反诉费，故不支持其要求原告赔偿的请求，因此判令被上诉人酌情返还租金没有根据，应当全部返还未到期的租金。四、一审认定合同效力的证据不足。一审中，被上诉人没有提供规划许可，缺乏认定合同效力的关键证据。总之，一审判决事实不清、证据不足、适用法律不当、判决结果不合理，请求上级法院依法支持上诉请求。
李军答辩称，张爱芹提起上诉没有事实及法律依据，依法应驳回其上诉请求。首先，答辩人不存在任何违约行为，张爱芹提出解除租赁合同的理由是不能成立的。2012年11月20日双方达成一致，对此房屋续租一年，并交纳了一年的租赁费用，租赁期内不能随意解除合同。张爱芹称“租赁楼房存在安全、施工影响，导致学生无法在此正常上课”不是事实。答辩人的楼房根本不存在安全隐患，相邻出租户一直正常经营。答辩人作为出租方根本不存在任何的违约行为，一审判决解除租赁合同是不正确的。其次，答辩人李军无违约行为，根本没有同意解除租赁合同。一审判决按24天计算退还房租是完全错误的，上诉人张爱芹要求按128天或115天返还房租更是毫无道理的。第三，双方签订的租赁合同完全是合法有效的。答辩人的房屋相关手续合法。总之，张爱芹提起上诉没有任何事实及法律依据，请求二审人民法院依法驳回其上诉请求，以切实维护答辩人的合法权益。
上诉人李军上诉称，一、一审法院遗漏必须参加诉讼的当事人，程序违法。2008年11月20日起，上诉人与吕建岩签订了《房屋租赁合同》，此后双方一直存在租赁的事实。被上诉人未提供相应的证据（如房屋转租合同或者结婚证等）证实其是承租人，应当依法追加吕建岩为本案的当事人以便查清事实。二、一审法院适用法律错误。《合同法》第93条规定的是双方协商一致解除合同或约定解除合同的条件，但上诉人和被上诉人及吕建岩并未协商一致解除合同，也没有约定解除合同的条件，上诉人始终不同意解除合同，一审法院适用法律错误。三、被上诉人提出解除租赁合同的理由不符合事实和法律的规定。根据相关法律规定，合同当事人单方解除合同的权利仅限于约定解除和法定解除两种情形。本案中双方没有约定合同解除的条件，且被上诉人没有提供相应的证据证明合同存在法定解除的理由。单方行使合同解除权必须具备两个条件：一是合同的相对方必须存在预期违约行为；二是合同解除权的提出必须是守约方。但就本案而言，被上诉人在合同未到期的情况下，提出退房退租，显然属于违约，根本不具有行使合同解除权的主体资格。因此，对被上诉人的合同解除权不应给予支持。总之，一审法院程序违法，适用法律错误，判决结果不符合事实和法律规定，敬请二审法院依法予以纠正，以切实维护上诉人的合法权益。
张爱芹答辩称，一、答辩人的主体资格合法。答辩人于2012年11月20日预交租金53000元，被答辩人明知张爱芹使用租赁房屋和丈夫吕建岩开办英语特色培训班，因此答辩人张爱芹持有被答辩人出具的租金收据主张权利主体适格、于法有据。被答辩人所提2008年11月20日签订的《房屋租赁合同》早已期满而终止，租金数额、付款方式与本案不同，该合同与本案无关。二、答辩人解除租赁合同的理由合理合法。l、2012年11月20日答辩人预交租金53000元，双方没有签订书面合同。根据合同法第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”根据合同法第232条之规定，承租人对于不定期租赁合同可以随时解除合同。2、租赁楼房存在安全隐患，停水、停电及相邻的施工导致学生无法正常上课，答辩人租赁目的不能实现有权解除合同。上述事实，有照片等证据足以为证。造成租赁合同不能继续履行的原因，是租赁楼房存在安全隐患、施工影响，根据合同法第233条规定，租赁物危及承租人安全或者健康的，承租人可以随时解除合同。因此答辩人提出解除合同是没有无过错的，是合理合法的正当要求，不应对此承担任何损失。3、被答辩人作为房主，应当对房屋是否有安全隐患承担举证责任。一审中，被答辩人认可楼房墙体出现很多裂纹，认可2012年9月出现裂纹，认为裂纹是温度裂纹，属于建筑物的正常现象。但被答辩人没有证据证明是温度裂纹，也没有举证楼房不存在安全隐患，又没有及时对楼房裂纹进行处理维修。因租赁物危及承租人安全或者健康的，答辩人随时解除合同于法有据。三、被答辩人以自己的行为，同意解除合同。答辩人于2013年7月13日疏散在校学生，撤出租赁楼房，事实上已经不再租赁被上诉人的楼房，同年7月27日双方交接楼房钥匙，被答辩人同意解除租赁合同。总之，被答辩人的上诉理由不当、证据不足，请求上级法院依法驳回被答辩人的上诉请求。
二审中，上诉人张爱芹向法庭提交如下证据：1.照片三张，证明因第三方施工造成涉案楼房存在安全隐患，相邻楼房的地槽距离仅两米，挖地槽时离楼根很近，有的甚至地基下陷，又进行回填。李军经质证后认为，对照片证明内容有异议，不能证明涉案房屋存在质量问题，且涉案房屋周围的房屋都能正常使用。2.证人雷沙沙出庭作证，雷沙沙系张爱芹英语培训学校的老师，其证实2013年7月13日，第三人施工方说涉案楼房地基下陷，楼房不安全，不准到里面上课。李军经质证后认为，该证人与张爱芹有利害关系，证人证言也非新证据，其证人所称房屋有问题仅是个人认为，没有依据。3.证人周丽出庭作证，周丽系张爱芹英语培训学校学生家长，其证实2013年7月13日送孩子上学时，施工人员说楼房有危险，不允许进入。李军经质证后认为，证人证言非新证据，证人仅是听说房屋有问题。4.张爱芹与吕建岩结婚证复印件，证明张爱芹主体适格。李军经质证后认为对该证据无异议，我方坚持上诉及答辩意见。上诉人李军向法庭提交如下证据：1.涉案房屋的建筑工程施工许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、土地证复印件，证明涉案楼房为合法建筑。张爱芹经质证后认为，对土地证无异议，对其他两个证件因为复印件需要核实。2.李军与北京中公未来教育咨询有限公司禹城分公司签订的房屋租赁合同一份，证明上诉人李军在2013年12月18日才将涉案房屋重新租赁给第三人。张爱芹经质证后认为，对合同真实性无法判断，第三人与李军有利害关系。二审查明其他事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有三个：一、原审判决解除双方的房屋租赁合同是否有事实及法律依据。二、原审判决对租赁费的计算是否正确。三、一审程序是否违法。
关于第一个焦点问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”，本案中，上诉人张爱芹提交的照片及证人证言能够相互印证，证明2013年7月13日涉案房屋确因存在安全隐患而无法进入使用，且上诉人张爱芹租赁涉案房屋用于开办少儿英语培训班，若房屋有安全隐患，出于对学生人身安全的考虑，张爱芹无法继续租赁使用涉案房屋，因此按照上述法律规定，上诉人张爱芹可随时解除与被上诉人的租赁关系，原审判决解除双方的租赁关系并无不当。
关于第二个焦点问题，本院认为，张爱芹虽对李军提交的其与第三人签订的房屋租赁合同有异议，但未能提交足以反驳的相反证据加以推翻，因此对该租赁合同应予采信。本案中张爱芹预交了2012年11月20日至2013年11月20日一年的租赁费用，因此应视为双方约定的租赁期为一年。张爱芹于2013年7月搬离租赁房屋，提前解除租赁合同，应给出租人留出合理期限重新出租房屋。李军在与张爱芹的合同到期后才将涉案房屋重新租赁给第三人，因此原审法院酌定上述合理期限为三个月符合实际，李军应给付剩余租期减去三个月后的房屋租赁费用，原审判决李军给付张爱芹24天房屋租赁费3484元并无不当。
关于第三个焦点问题，本院认为，2008年房屋租赁合同虽为张爱芹丈夫吕建岩与李军所签，但该合同到期后双方并未再行签订新的书面租赁合同。按照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租期为六个月以上的应签订书面租赁合同。2012年李军预收了下一年度房费，但并未签订书面合同，且房租较2008年原合同签订时变化较大，因此应视为双方形成了新的不定期租赁关系。而张爱芹与吕建岩为夫妻，因此张爱芹持李军出具的租金收据起诉要求李军返还预交租金主体适格。
综上所述，上诉人张爱芹、李军的上诉理由均不成立，原审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费228元，由张爱芹负担178元，由李军负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 王飞雁
审判员 郭依静
审判员 姜 南
二〇一四年六月十日
书记员 于帮涛