湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第1057号
上诉人（原审被告）郴州市富城房地产开发有限公司。
法定代表人罗长城，该公司董事长。
委托代理人李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）邝志强。
委托代理人史军平，湖南银光律师事务所律师。
上诉人郴州市富城房地产开发有限公司（以下简称富城公司）因与被上诉人邝志强房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第672号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月11日公开开庭审理了本案。上诉人富城公司的委托代理人李兴，被上诉人邝志强的委托代理人史军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：邝志强于2011年4月1日与富城公司签订《郴州市商品房买卖合同》，该合同约定：邝志强购买富城公司开发的位于郴州市龙泉路与文星路交汇处祥龙郡2栋2单元1306号住宅房，建筑面积121.43平方米，单价3722.31元／平方米，总价款452，000元，签订本合同时，买受人一次性交付购房款452，000元。出卖人应当在2011年10月31日前将该商品房经验收合格后交付买受人使用……。由于出卖人原因，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，逾期超过30天，出卖人有权将本合同项下房屋另卖他人，并扣除买受人总房款的30%作违约金，余款退还买受人。……本合同在履行过程中发生争议，双方当事人可协商解决，也可依法向人民法院起诉。邝志强依约向富城公司支付购房款452，000元，但富城公司未按合同约定时间交付房屋，直至2012年8月14日邝志强与郴州众心物业服务有限公司签订《前期物业服务管理委托合同》，富城公司才将房屋交付给邝志强使用，但未将该房屋验收报告提供给邝志强。邝志强向原审法院提起诉讼，请求判令：1、富城公司向邝志强支付逾期交房违约金，按邝志强已支付房价款452，000元的万分之二为标准，自2011年11月1日起计算至该房实际交付且竣工验收合格之日止，共计违约金36，973.6元；2、本案诉讼费用由富城公司负担。
另查明，富城公司在与邝志强签订《郴州市商品房买卖合同》时已办理土地使用证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、施工许可证、建设工程规划许可证等证照。
原审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。本案争议的焦点为双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是否合法、有效，谁违约。本案中双方于2011年4月1日签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方自愿，未违反法律规定，是合法有效的。合同签订后，邝志强依约支付了购房款452，000元。邝志强依约履行了自己的义务，而富城公司却未按约定的期限将房屋交付给邝志强，富城公司逾期交房的行为构成违约，理应承担违约责任。违约金的计付应按合同约定从最后交房期限的第二天起至实际交付之日止。因富城公司于2012年8月14日才将合同中约定的房屋交付给邝志强，故违约金的计算从2011年11月1日起至2012年8月14日止，违约金为25，673.6元（计算方法452，000元×0.2‰×284天=25，673.6元）。邝志强诉请违约金超出部分予以驳回。诉讼中，富城公司抗辩邝志强未按时交纳住房专项维修资金，依合同约定可延期交房。因该专项维修资金在《商品房买卖合同》中未约定，富城公司亦未告知邝志强。该抗辩延期交房的理由不成立，不予认定。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、限被告郴州市富城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告邝志强逾期交房违约金25，673.6元。二、驳回原告邝志强的其他诉讼请求。如果被告郴州市富城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费724元，减半收取362元，由被告郴州市富城房地产开发有限公司负担”。
上诉人富城公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人未支付住房专项维修资金前，上诉人不能交付房屋有法律和合同依据，原审判决认为“双方并未在合同中进行约定”是错误的。首先，《物业管理条例》第七条第（四）项规定，业主在物业管理活动中应按照国家有关规定交纳专项维修资金。建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、第十三条规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。其次，依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条之约定：出卖人应在最后交付期限前，依照国家和地方人民政府部门的有关规定，将具备条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。根据郴州市房产管理局《关于进一步加强住宅专项维修资金缴存管理的通知》，业主只有将住宅专项维修资金存入市房产局住宅专项资金专管账户，开发建设单位才能将房交付给业主。二、上诉人所出卖的房屋分别于2011年12月30日和2012年3月2日验收合格，被上诉人未按时收房，责任在被上诉人。请求二审：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、由被上诉人负担一、二审诉讼费用。
被上诉人邝志强辩称：一、被上诉人是否交纳维修基金不是上诉人逾期交房的正当理由，交房是上诉人的义务。二、上诉人交付的房屋至今没有竣工验收合格，目前为止，上诉人不能提交法定的竣工验收合格的文件和手续。也没有按照合同约定将质量保证书交付业主，上诉人没有按照合同的约定通知业主收房，上诉人除应承担逾期交房违约金外还应支付从实际交房之日到房屋竣工验收合格之日止的违约金。请求二审驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：邝志强与富城公司于2011年4月1日签订的《商品房买卖合同》第十条约定：房屋交接及违约处理方式。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收手续时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是富城公司是否应承担逾期交房的违约责任。依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，富城公司应当在2011年10月31日前交付房屋。邝志强已依约向富城公司支付购房款，但富城公司于2012年8月14日才交付房屋，富城公司逾期交房的行为构成违约，应承担相应的违约责任。富城公司上诉称该房屋已于2011年12月30日验收合格，邝志强未按时收房，责任在于邝志强。因本案《商品房买卖合同》约定双方房屋交接的方式为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。富城公司并未提供任何证据证明已经通知邝志强办理收房手续，富城公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。富城公司上诉又提出邝志强未支付住房专项维修资金前，按照法律及合同约定富城公司不能交付房屋，该上诉理由亦不能成立。其一、双方签订的《商品房买卖合同》中并未对交纳住房专项维修资金事项作出约定；其二、《物业管理条例》调整的是物业管理活动，是对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理作出规范，并不适用房屋买卖合同纠纷；建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”，约束的是开发建设单位。富城公司以该规定作为延期交房的抗辩理由前提应当是在办理交房手续时查明业主未交纳住房专项维修资金。但富城公司并未提供任何证据证明已经通知邝志强办理收房手续，也未提供任何证据证明曾要求邝志强出示交纳住房专项维修资金的票据。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人富城公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费442元，由上诉人郴州市富城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡桐辉
审 判 员 蒋向京
代理审判员 何伦康
二〇一五年一月十五日
书 记 员 郝 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。