内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内01民终3423号
上诉人（原审原告、案外人）：韩畅原，男，1993年2月12日出生，蒙古族，内蒙古建筑职业技术学院学生，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：韩刚，内蒙古则维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：储建梅，女，1974年8月18日出生，汉族，呼和浩特农业银行兴华桥支行职员，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：李俊科，男，1972年12月28日出生，汉族，内蒙古邮政公司员工，住呼和浩特市，系储建梅丈夫。
原审第三人（被执行人）：乌栋其其格，女，1953年6月26日出生，蒙古族，内蒙古鄂尔多斯市东胜区卫校退休教师，住鄂尔多斯市东胜区康巴什康景苑小区*号楼*单元103。
原审第三人（被执行人）：孟克朝鲁，男，1953年3月17日出生，蒙古族，鄂尔多斯市东胜区蒙古族中学退休教师，现住鄂尔多斯市东胜区康巴什康景苑小区*号楼*单元103。
上诉人韩畅原因与被上诉人储建梅、原审第三人乌栋其其格、蒙克朝鲁案外人执行异议之诉纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第03592号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩畅原及其委托诉讼代理人韩刚、被上诉人储建梅及其委托诉讼代理人李俊科到庭参加了诉讼，原审第三人乌栋其其格、蒙克朝鲁经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
韩畅原上诉请求：依法改判支持韩畅原的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。一审法院无视法律、司法解释赋予上诉人的民事权益，选择性适用、援引司法解释，其判决必然是错误的。原判决既然可以援引《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条，就应当对同是司法解释的、上诉人一再主张适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》予以适用。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》开篇既讲明，”为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，根据民事诉讼法等法律规定，结合人民法院执行工作实际，制定本规定。”《最高人民法院关于司法解释工作的规定》第五条：”最高人民法院发布的司法解释，具有法律效力”，且规定司法解释的形式分为”解释”、”规定”、”批复”和”决定”四种其中”规定”是根据立法精神对审判工作中需要制定的规范、意见等司法解释采用的形式。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》作为司法解释的一种形式，其规定内容与本案争议事实一致，依法应当适用，并据此审查、判断上诉人主张的事实和理由是否成立，请求是否应当获得支持；二、一审判决认定事实错误。一审时，上诉人根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》设定的条件，提供了十组证据用以证明自己主张的案件事实，虽然证据经过了质证但是一审判决却未对质证后的证据予以认证，这势必导致本案争议事实无定论，势必导致脱离案件事实本质的判决结果的错误。综上所述，韩畅原认为一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》的规定改判，即支持韩畅原一审诉讼请求。
储建梅辩称，一、关于上诉人韩畅原提出的一审判决适用法律错误问题。2014年11月17日，赛罕区人民法院对呼和浩特市赛罕区金桥开发区世纪十二路世纪青城小区12号楼1楼1016号商用房屋执行查封时，该房屋所有权登记在被执行人乌栋其其格名下，应债权人申请，赛罕区法院依法对债务人名下不动产实施查封合理合法。而且，在一审中赛罕区人民法院也查明”坐落于呼和浩特市赛罕区金桥开发区世纪十二路世纪青城小区12号楼l楼1016号商用房屋所有权人现登记为第三人乌栋其其格，共有权人为第三人孟克朝鲁。该房屋所有权证号为：呼房权证赛罕区字XXXX、2XXXX号”。另外，本案一审中第三人乌栋其其格述称”韩畅原认为过户费金额较高、暂时没有办理过户”，这充分说明韩畅原自身怠于办理过户手续，主观上具有过错。上述事实在(2015)赛民初字第03592号《民事判决书》中有明确记录。《中华人民共和国物权法》第六、第九、第十四、第十七条规定”国家对不动产实行统一登记制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；消灭，依照法律规定应当登记的，不动产物权的设立、变更、转让和自载于不动产登记簿时发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。因此，赛罕区人民法院依法对该房屋进行查封是正当合法的，赛罕区人民法院做出的(2015)赛民初字第03592号《民事判决书》适用法律正确；二、关于韩畅原提出的原判决认定事实错误问题。韩畅原作为案外人在一审中提出排除执行异议，按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，韩畅原对自己主张应承担举证责任，韩畅原向法院提供了十组证据，其中第二至第十项证据在法律上均不能充分证明被执行房屋所有权发生转移这一事实，并存在前后矛盾、证明效力严重不足等重大瑕疵。第一，2013年1月14日韩畅原与乌栋其其格、孟克朝鲁签订《房地产买卖契约》时，该房屋尚未取得所有权证书。依据《中华人民共和国房地产管理法》第38条规定”未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，以及《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条规定，韩畅原与乌栋其其格签订的《房地产买卖契约》违反国家法律禁止性规定，不合法也无效，不具有对抗第三人的效力。第二，《房地产买卖契约》上的买房人为韩畅原，但韩畅原提供的证据显示支付首期36万元购房款的人却为韩小平，非韩畅原本人，该证据明显有重大瑕疵。第三，韩畅原未提供与韩小平的原始户籍材料，父子关系证明效力不足。第四，一审中韩畅原提供的《房地产买卖契约》签约时间与诉状中提到的签约时间不对，有伪照《房地产买卖契约》的可能。第五，按照韩畅原的诉状，2014年9月22日，在未办结过户手续的情况下，韩畅原将剩余房屋价款5万元支付给乌栋其其格，这与韩畅原提供的《房地产买卖契约》中”余款5万元待办结过户手续后一次性支付”的约定前后矛盾显然不合常理，说明有配合乌栋其其格转移财产的可能。第六，韩畅原辩称”在9月22日将尾款5万元交付乌栋其其格”，该项证据只有收条，没有提供银行转账凭证或银行取款凭证作为有力补充，存在买卖双方串通，出具虚假收条的可能，不足为证。第七，《物权法》第十七条明确规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，韩畅原提供的物业费、垃圾费、采暖费等收据，在法律上均不能证明韩畅原是该不动产的所有权人。第八，韩畅原提供的《房地产权属登记受理通知书》、《房地产权属登记缴费单》，按照《中华人民共和国物权法》第十四条规定及一审法院查明的事实，不能证明该房屋发生权属转移这一事实。综上所述，一审法院做出的(2015)赛民初字第03592号《民事判决书》认定事实清楚，韩畅原不具有排除对诉争房屋强制执行的民事权益。
乌栋其其格与蒙克朝鲁未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
韩畅原向一审法院起诉请求：1、排除对涉案房屋的执行；2、判令由储建梅承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：储建梅与乌栋其其格、孟克朝鲁及案外人苏日娜、唐达赖发生民间借贷纠纷，储建梅于2014年1月7日向一审法院提出诉前财产保全申请，请求对第三人乌栋其其格、孟克朝鲁、苏日娜、唐达赖308000元的财产予以查封。一审法院于2014年11月7日作出（2014）赛民保字第00058号民事裁定书。2014年11月18日，一审法院查封乌栋其其格、孟克朝鲁坐落于呼和浩特市赛罕区金桥开发区世纪十二路世纪青城小区12号楼1楼1016（建筑面积38.58平米）商用房屋一套，该房屋所有权证号为：呼房权证赛罕区字XX**号。因不服上述保全措施，韩畅原向一审法院提出执行异议，要求立即解除保全。2015年7月29日，一审法院作出（2014）赛执异字第00025号执行裁定书，驳回韩畅原的异议。韩畅原不服该裁定，提起本案诉讼。涉案房屋坐落于呼和浩特市赛罕区金桥开发区世纪十二路世纪青城小区12号楼1楼1016（建筑面积38.58平米），为商用房屋所有权人，现登记为乌栋其其格、共有权人为孟克朝鲁。该房屋所有权证号为：呼房权证赛罕区字XXXX、2XX**号。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自载于不动产登记簿时发生效力。以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条：”案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定。韩畅原应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。虽然韩畅原声称其已向呼和浩特市住房保障和房屋管理局申请涉案房屋的所有权转移登记，且已被受理。但本案诉争房屋的所有权人现仍登记为乌栋其其格、孟克朝鲁。故一审法院依法对登记在乌栋其其格、孟克朝鲁名下的不动产采取查封措施并无不当，韩畅原请求依法判令排除执行，即排除对赛罕区世纪十二路世纪青城二期12号楼1层1016号房屋执行的诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回韩畅原的诉讼请求。案件受理费100元，由韩畅原负担。
本院二审期间，韩畅原提交了一组新证据，即呼和浩特市住房保障与房屋管理局官网公示栏公示的信息，欲证明2014年9月22日韩畅原与乌栋其其格、蒙克朝鲁就涉案房屋办理了存量房买卖、转移预告登记，储建梅对该证据真实性不予认可；储建梅提交了两组新证据，第一组为呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第03592号民事判决书、（2014）赛民保字第00058号民事裁定书、（2014）赛执异字第00025号执行裁定书，欲证明一审判决正确；第二组为乌栋其其格于2014年8月28日出具的承诺书一份，欲证明其与储建梅之间存在债权债务关系，并承诺向储建梅偿还债务。韩畅原对上述两组证据真实性均予以认可。
本院认为，本案的争议焦点为韩畅原对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十二条之规定，涉案（2014）赛执异字第00025号民事裁定书于2015年7月29日作出，晚于前述《规定》的施行日期，该《规定》应当予以适用。依照该《规定》第二十八条之规定，”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人原因未办理过户登记。”据此，本院将综合全案证据，逐项认定韩畅原作为涉案房屋的买受人，是否符合上述四种法定情形。
关于涉案房屋买卖合同方面，韩畅原与乌栋其其格及蒙克朝鲁于2013年1月14日签订了以涉案房屋为标的的《房地产买卖契约》，该《契约》为当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，系合法有效的书面合同。对于储建梅关于《房屋买卖契约》因违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条之规定而无效的答辩，因《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条仅系为规范房地产市场交易秩序，保障交易安全，确保税收征管的一种管理型法律规定，而非对订立设定所有权转移义务的转让协议的禁止性、效力性规定，故本院对该答辩不予支持。同时，本院根据《房屋买卖契约》的内容以及向乌栋其其格支付房款的时间，确认涉案《房屋买卖契约》签订的落款时间系因笔误写成”2014年元月14日”。
关于涉案房屋占有方面。根据韩畅原提交的涉案房屋2013-2014、2014-2015两年采暖季的供暖费缴费发票及2013年5月27日至2014年12月27日物业费和二次垃圾费收据，本院认定韩畅原于涉案房屋被查封前已实际占有，并支出了相应的使用成本。至于房屋用途并无法律的限制性规定，故无论韩畅原将涉案房屋用作培训教室抑或仓库均不影响关于韩畅原实际占有涉案房屋的认定。
关于涉案房屋价款支付方面。韩畅原父亲韩小平于《房屋买卖契约》签订当日通过转账的方式向乌栋其其格与蒙克朝鲁支付了35万元房款，连同定金共计36万元，同日乌栋其其格与蒙克朝鲁出具了载明收到36万元房款的收条。2014年9月22日，在向呼和浩特市住房保障局和房屋管理局申请涉案房屋权属登记变更后，韩畅原向乌栋其其格交付了5万元房款。至此，按照《房屋买卖契约》的约定，韩畅原已经全额向乌栋其其格与蒙克朝鲁交付了房款。储建梅答辩关于购房款余款5万元交付时间与合同约定不符的主张，本院认为《房屋买卖契约》虽约定待办理完过户手续后一次性支付，但合同同时亦约定了由韩畅原承担过户费用，在当乌栋其其格配合受让方韩畅原办理完所有权转让登记申请后，其作为涉案房屋所有权出让方已经履行完全部的过户手续，剩余房产评估、缴纳税费等程序均由受让方韩畅原单方办理即可，故韩畅原此时支付房款余款符合合同约定，亦符合房屋过户办理流程。
关于未办理过户登记方面。韩畅原于2014年9月22日前往呼和浩特市住房保障局和房屋管理局办理转移登记并缴纳了858.6元登记费及交易手续费后，因涉案房屋坐落属性与房管局就过户税率问题产生争议，未能完成过户。本院认为，房管局在韩畅原提交过户登记申请后，并未向其出具涉案房屋的评估价证明和载明应纳税费基数、相应税率及缴税总额的缴税通知书，韩畅原未能在查封前办理过户登记并非因其主观上故意逃避税费，故本院认定涉案房屋未能完成过户并非因韩畅原主观过错所致。综上，韩畅原就涉案房屋同时完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，其就涉案房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。
与此同时，本院强调两点问题，一是储建梅主张韩畅原并非本案权利人的答辩理由是否成立，二是韩畅原对涉案房屋所享有的民事权益的性质。关于问题一，储建梅主张依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，即对于案外人针对已登记的不动产提出的异议，应当依照不动产登记簿记载的内容判断其是否为权利人的规定否定韩畅原权利人身份。本院认为该条规定的内容为执行异议中判断案外人权利基础的审查范围，而本案系案外人执行异议之诉，与执行异议相比为两种相对独立的法律程序，前者注重权利的实质审查，后者以物权公示原则和权利外观主义为标准进行形式审查，并可以在执行异议被驳回后，通过前者即提起案外人执行异议之诉作为权利救济途径。本案中韩畅原在执行异议被驳回后依法提起案外人执行异议之诉，程序正当合法，故本院基于其与乌栋其其格及蒙克朝鲁之间就涉案房屋签订的《房屋买卖契约》进行权利的实质审查，并对储建梅该主张不予支持；关于问题二，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在执行程序中对不动产受让人进行优先保护的基础为买受人的物权期待权，其实质上仍为一种针对不动产的具有指向性的特殊债权，而案外人执行异议之诉的审查本质为案外人与申请执行人针对涉案标的所享有的实体权利的对抗。本案中，韩畅原针对涉案房屋所享有的为具有指向性的特殊债权，而储建梅仅享有基于一般金钱债权申请强制执行后的优先受偿权，并不具有指向性，其权利明显弱于韩畅原所享有的物权期待权，且韩畅原对涉案房屋虽享有排除法院强制执行的民事权益，但并没有绝对地排除储建梅对被执行人乌栋其其格及蒙克朝鲁享有的债权，该债权亦未被消灭，储建梅仍可以通过执行乌栋其其格及蒙克朝鲁的其他财产来实现债权。一审法院径直适用《中华人民共和国物权法》的相关规定系适用法律不当，本院依法予以改判。
综上所述，一审法院虽认定事实正确，但适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）款之规定，判决如下：
一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第03592号判决；
二、停止对呼和浩特市赛罕区世纪十二路世纪青城二期12号楼1层1016的执行。
一、二审案件受理费7550元，由被上诉人储建梅负担。
审判长 吴铁刚
审判员 苏 毅
审判员 杨蔚堃
二〇一六年十二月二十七日
书记员 贾沛然