湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00368号
上诉人（原审原告、反诉被告）：云梦县人民政府驻武汉办事处，住武汉市江岸区台北街云林街12号。
法定代表人：龚善伟，该办事处主任。
委托代理人：冷军利，该办事处员工。
委托代理人：杨运金，湖北谦顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张红英，女，1966年9月5日出生，汉族。
委托代理人：谢敏，北京大成（武汉）律师事务所律师。
委托代理人：杨东亚，系张红英之夫。
上诉人云梦县人民政府驻武汉办事处（以下简称云梦汉办）因与被上诉人张红英房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2013）鄂硚口民三初字第00247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月26日受理后，依法组成合议庭于2014年4月28日公开开庭审理了本案。上诉人云梦汉办的委托代理人杨运金、冷军利，被上诉人张红英的委托代理人谢敏、杨东亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月，云梦汉办诉至一审法院，请求判令：1、解除云梦汉办与张红英于2010年8月24日签订的《租赁协议书》；2、张红英支付2012年4月1日至2013年9月30日的房屋租金240000元；3、张红英支付违约金48000元，4、诉讼费用由张红英负担。在一审第二次开庭时，云梦汉办将其第二项诉讼请求变更为，张红英支付2010年10月1日至2013年9月30日所欠租金272000元。
张红英答辩并反诉称，云梦汉办要求解除合同的法定条件不成立。2012年2月，租赁房屋因大修而暂停使用，租赁房屋内装修、暗楼、卷闸门均被破坏，租金应当减少。2012年7月31日，房屋大修结束后，云梦汉办一直拖延履行恢复装修义务，导致张红英停业时间延长。为减少损失，在取得云梦汉办口头许可后，张红英自行组织装修，并垫付装修费125600元。张红英一直就云梦汉办违约造成的损失及装修费用向云梦汉办主张权利，而云梦汉办一直拖延支付。鉴于双方一直保持协商，张红英享有合同履行抗辩权等客观事实，2012年4月1日至诉讼发生前的租金处于正当理由暂停结算和支付的状态。因房屋不能正常使用，2012年4月1日至10月5日的租金应当免除。2012年10月1日至今的租金，张红英愿意支付。双方协商过程中，云梦汉办从未向张红英提出支付租金的主张，更未给予租金支付的合理期限，且云梦汉办知晓并同意张红英转租房屋，故云梦汉办要求解除双方的租赁合同不应得到支持。云梦汉办向张红英支付装修款、违约金及赔偿损失前，张红英有权依法拒付租金，且不构成违约。反诉请求：云梦汉办继续履行2010年8月24日签订的租赁合同，并支付张红英垫付的装修工程款项125600元，赔偿因拖延履行补充协议所造成的损失50000元及支付违约金48000元，诉讼费用由云梦汉办负担。
一审法院审理查明，2010年8月24日，云梦汉办与张红英签订《租赁协议书》，合同约定，云梦汉办将“老汉办”（硚口区新安街1号一栋二层楼房）作为经营、办公和仓库场地，租给张红英独立自主经营和管理，租赁时间从2010年10月1日起至2015年9月30日止，每年租金为160000元，每半年支付一次房租。双方如有违约，违约方须向守约方按年租金的30%予以赔偿。2010年10月13日，张红英支付2010年10月1日至2011年3月30日房租64000元。2011年7月27日，张红英支付2011年4月至9月30日房租55000元。2012年1月13日，张红英支付2011年10月1日至2012年3月30日房租64000元。2012年6月19日，张红英支付2011年之前历史欠费80000元。2012年2月15日，武汉市三新置业发展有限公司书面通知新安街1号各住户，称该栋房屋结构老化损坏严重，急需搬家大修，要求各住户于2月23日前搬家。2012年5月5日，武汉市三新置业发展有限公司再次发出搬家通知，要求新安街1号各住户于5月20日前搬家。5月10日，张红英搬家完毕。2012年5月15日，云梦汉办与张红英达成补充协议，约定：“张红英积极配合硚房集团抓紧工期，云梦汉办负责顺延三个月租期作为对张红英的补偿。张红英的装修、搭的暗楼、安装的卷闸门由云梦汉办恢复，双方在维修前拍照，房屋维修后争取按原样恢复装修”。协议签订后，双方对商铺现场装修进行拍照。2012年5月25日，武汉市三新置业发展有限公司安排施工单位开始对房屋进行维修，同年7月24日工程竣工。房屋大修结束后，张红英要求云梦汉办恢复租赁房屋装修，因云梦汉办正在筹备商会成立事宜，无暇对房屋进行装修。后经双方协商一致，由张红英自己恢复装修，装修费由云梦汉办支付。2012年9月3日，张红英委托装修公司对硚口区新安街1号房屋进行装修，同年10月5日，房屋装修结束。云梦汉办与张红英对装修项目及费用问题产生分歧，双方一直协商未果。2012年4月1日起至今的房屋租金，张红英未支付。张红英装修房屋垫付费用，云梦汉办至今未支付。2013年5月，云梦汉办诉至一审法院。2013年8月28日，云梦汉办申请对新安街1号房屋装修有争议部分进行鉴定。一审法院委托湖北益信工程咨询有限公司评估鉴定，鉴定结果为：无争议项目工程造价为88625.9元，双方有争议项目工程造价（包括防水涂料、防火涂料、门店招牌及字、基础开挖与砌筑、新砌墙体）为24201.75元。云梦汉办为此支付鉴定费3000元。
一审另查明，云梦汉办与张红英自1998年起建立租赁关系。2011年左右，张红英以云梦县人民政府驻汉办事处汉正街经营部的名义将其承租商铺陆续转租他人使用。
一审法院认为，云梦汉办与张红英签订的《租赁协议书》及《新安街1号房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务，云梦汉办应向张红英提供符合约定用途的房屋、支付张红英垫付的装修费用，张红英应按时向云梦汉办支付租金。2012年5月10日至10月5日因房屋不能正常使用，张红英主张该期间租金应该免除的辩称理由，予以采纳。故张红英应向云梦汉办支付2012年4月1日至5月9日及2012年10月6日至2013年9月30日的租金，共计13个月租金，约为173333.33元。云梦汉办主张张红英于2012年4月1日前欠付租金32000元，但未举示充分证据予以证明，不予支持。房屋大修结束后，云梦汉办应履行为张红英恢复装修的合同义务，因云梦汉办自身原因未及时履行该义务，双方协商后，张红英自行委托他人恢复装修所垫付费用应由云梦汉办支付，故云梦汉办应向张红英支付装修费用112827.65元。云梦汉办主张双方有争议部分工程费用不应由其支付，但未举示充分证据予以证明，故对云梦汉办该辩称理由不予采纳。对于张红英要求云梦汉办赔偿延期恢复装修的损失50000元，因其未举示充分证据证明，不予支持。对于云梦汉办以张红英拖延租金及未经同意擅自转租为由，要求解除合同，因云梦汉办与张红英互负给付义务，双方均未履行，且张红英自2011年左右开始转租，云梦汉办于房屋大修前到过租赁房屋拍摄照片，云梦汉办应当知道张红英的转租行为，故对云梦汉办要求解除合同的请求不予支持，合同应该继续履行至租赁期限届满。鉴于双方互负给付义务，但均未履行，违约金部分可以相互抵销，故对云梦汉办和张红英主张违约金的请求，均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、云梦汉办与张红英于2010年8月24日签订的《租赁协议书》继续履行；二、张红英于本判决生效之日起三日内向云梦汉办支付租金173333.33元；三、云梦汉办于本判决生效之日起三日内向张红英支付房屋装修费用112827.65元；四、驳回云梦汉办的其他诉讼请求；五、驳回张红英的其他反诉请求。本诉案件受理费5620元，由张红英负担；反诉案件受理费4654元，由云梦汉办负担。鉴定费3000元，由云梦汉办负担1500元，张红英负担1500元。
判后，云梦汉办不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，毫无证据证明，适用法律错误，故意偏袒张红英。一审判决认为“云梦汉办于房屋大修前到过租赁房屋拍摄照片，云梦汉办应当知道张红英的转租行为”，张红英未向一审法院举出此证据，一审认定不当。一审判决认为“鉴于双方互负给付义务，但均未履行，违约金部分可以相互抵销”，张红英最迟应当于2012年4月30日履行先合同义务，而云梦汉办给付装修费的义务在后，同时张红英欠租近30万元，但其能抵销的仅为8万余元，一审认定抵销违约金对云梦汉办不公。对装修费中双方有争议部分，根据谁主张谁举证原则，应由张红英举证，一审认定云梦汉办有举证责任不当。一审认定2012年4月1日前的欠租3.2万元无证据证明，但从云梦汉办一审提交的《汉正街付款明细》中可见，张红英尚有历史欠租3.2万元。一审认定2012年10月5日房屋装修结束不当，张红英于2012年9月28日提供的《装修清单及说明》可看出张红英在此前就完成了装修工程。本案中双方纠纷在于张红英存在不按合同约定履行义务和擅自转租行为，而一审歪曲了这两方面的事实，故意偏袒张红英。二、一审法院对证据的审核认定相互矛盾。
张红英答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，云梦汉办与张红英签订的《租赁协议书》及《新安街1号房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。后因云梦汉办自身原因未及时履行恢复装修义务，经双方协商，张红英自行委托他人恢复装修，其垫付费用应由云梦汉办支付。云梦汉办应向张红英提供符合约定用途的房屋、支付张红英垫付的装修费用，张红英亦应按时向云梦汉办支付租金。
一审根据双方约定的租金标准、张红英正常使用房屋的期间，判决张红英向云梦汉办支付租金173333.33元。云梦汉办虽对张红英的装修期提出异议，认为张红英在2012年9月28日前已完成装修，但张红英一审已对其装修期举证，且云梦汉办主张的完工时间2012年9月28日与一审认定的完工时间2012年10月5日差距较小，对应付租金数额没有实质性影响。云梦汉办还要求对历史欠租3.2万元予以认定，但其一审提交的证据四自认张红英已付清至2012年4月1日的租金，其依据的《汉正街付款明细》也系其单方制作，张红英并未认可，一审以证据不足对云梦汉办该主张不予支持并无不当。综上，对一审判决认定张红英应向云梦汉办支付租金173333.33元，本院予以确认，云梦汉办的相应上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。
一审根据鉴定意见，判决云梦汉办向张红英支付装修费用112827.65元。云梦汉办虽对鉴定意见中有争议项目工程造价提出异议，但有争议项目工程已实际发生，云梦汉办在鉴定过程中主张防水涂料、防火涂料、基础开挖与砌筑、新砌墙体由硚口区房管所施工，门店招牌及字由张红英自己承担，但也未举示充分证据予以证明。一审认定装修费用112827.65元并无不当，本院亦予以确认，对云梦汉办的相应上诉理由本院亦不予支持。
关于云梦汉办以张红英未支付2012年4月1日之后的租金及未经同意擅自转租为由，要求解除合同的上诉请求及理由。双方签订的《租赁协议书》中约定张红英每半年向云梦汉办支付一次房租，并无先交租后使用等条款，而从实际履行情况看，张红英系在半年租期内交纳当期租金，云梦汉办也从未对交租时间提出过异议，因此云梦汉办称张红英应先履行交纳租金义务的上诉理由并无事实根据。云梦汉办与张红英互负给付义务，双方均未履行，且双方对装修费数额发生争议未达成一致，张红英迟延交租具有一定的事由。对于转租一节，《新安街1号房屋租赁补充协议》约定“双方在维修前拍照，房屋维修后争取按原样恢复装修”，云梦汉办于房屋大修前到过租赁房屋拍摄照片，应了解租赁房屋有不同的门店招牌及由不同的人经营的状况，云梦汉办应当知道张红英的转租行为。故一审对云梦汉办要求解除合同的诉讼请求不予支持正确，云梦汉办的该项上诉请求及理由本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5620元，由云梦县人民政府驻武汉办事处负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李斌成
审 判 员 叶玉宝
代理审判员 骆朝辉
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 于 宁