广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2426号
原告（反诉被告）逯金涛，男，汉族，1982年10月19日出生，住址深圳市福田区。
委托代理人刘云海，广东卓建律师事务所律师。
委托代理人吕红兵，广东卓建律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市康达尔（集团）股份有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路1086号集浩大厦二、三楼，组织机构代码。
法定代表人罗爱华，董事长。
委托代理人张荣富，国浩律师（深圳）事务所律师。
委托代理人李芳，国浩律师（深圳）事务所实习律师。
原告逯金涛与被告深圳市康达尔（集团）股份有限公司（以下简称康达尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告康达尔公司在法定期限内提出反诉，本院受理后，将本诉与反诉适用简易程序合并公开开庭进行了审理。逯金涛委托代理人刘云海、吕红兵，康达尔公司委托代理人张荣富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
逯金涛诉称，2015年1月16日，原、被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称：合同）。合同约定，原告通过首付和按揭贷款方式购买被告开发的位于深圳市宝安区西乡街道办事处康达尔山海上园（一期）第一号楼B单元/座17层1701号商品房（以下简称：涉案房）。涉案房建筑面积为85.72平方米，总价款为人民币1960642元。合同第九条第一款约定，被告“应当于2015年3月1日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》”；合同第十条约定：“出卖人应在本房地产交付时间向买受人提供有关本房地产的下列文件：（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告;(二)《深圳市建设工程竣工验收备案(回执)》；《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》……”合同第十二条关于“出卖人逾期交付的违约责任”中约定，“逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行。”签订合同后，原告依约向被告支付了首付款，余款在约定期限内通过银行贷款全部付清。签约之时，被告告知原告涉案房已办理商品房验收各项手续，具备交房条件，通知原告办理收楼手续。原告要求其提供相关验收合格证书以及合同第十条约定的文件,被告拒不提供。原告因此拒绝签收《入伙通知书》及其它文件，也没有对涉案房实地查看并进行验收。此后，因小区其他业主不断发现房屋结构不符、配套设施不完善等问题，全体业主在维权过程中查明，被告直到2015年5月29日才取得涉案楼盘的《建设工程规划验收合格证》。规划验收合格后,被告没有向原告发出任何有关收楼入伙的通知。2015年9月22日，原告获悉其他业主已经入住，主动到被告处办理了收楼入伙手续。商品房达到交付条件，必须同时符合国家对商品房交付的强制性规定以及买卖双方《房地产买卖合同》中自主约定的交付条件，两者缺一不可。其中国家关于商品房产交付验收的强制性规定包括《建筑法》第61条、《城乡规划法》第45条、《消防法》第13条等法律，以及其他行政法规的强制性规定。双方在合同中任何自主约定的内容，如果违反上述法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效。而根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。此外，根据《深圳市城市规划条例》第六十一条规定：“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”。上述法律、法规表明，商品房在交付之前应当取得建设规划验收合格证。被告在未取得验收合格证前的一切通知收楼的行为因违反了相关法律、法规的强制性规定而归于无效。而被告在2015年5月29日验收合格后并未向原告履行书面告知义务，导致原告直到2015年9月22日才实际收楼，应承担自合同约定的交付日期次日即2015年3月2日起至实际收楼日之间延期交楼的违约责任。为维护逯金涛的合法权益，逯金涛诉至法院，请求判令：1、康达尔公司向逯金涛支付自2015年3月2日至2015年9月22日的迟期交楼违约金共计120579.48元（违约金计算方法：每日按已付房款￥1960642元的万分之三即588.19元计算，共计205天）；2、康达尔公司承担本案诉讼费用。
康达尔公司答辩称，一、康达尔公司已经在合同约定的交房之前向逯金涛发出了入伙通知书，逯金涛收到入伙通知书后办理了入伙手续，且未就起诉状中所涉及事项提出过任何异议，按照双方所签订的买卖合同第九条、第十一条的约定，涉案房屋已依约交付给逯金涛，交付行为合法有效。二、规划验收合格证不是涉案房屋交付的前提条件，城市规划法相应的规定只是管理性规范，而非效力性强制规范，该规定不导致涉案房屋的交付无效。综上，请驳回逯金涛的全部诉讼请求，并判令逯金涛承担本案的全部案件受理费。
康达尔公司反诉称，2015年1月16日，康达尔公司与逯金涛就购买涉案房屋签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同第六条第三款第二项约定：签订本合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款，即137万元。合同附件五第四条第二款约定：逾期超过60日的，买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。中国建设银行出具的《网上银行电子回单》显示：逯金涛的银行贷款于2015年4月3日才支付给康达尔公司，实际付款时间超过合同约定期限62天，据此，逯金涛未能在合同约定期限内支付银行贷款的行为构成延期付款之违约，依约，逯金涛应向康达尔公司支付延期付款违约金，经计算，应支付的违约金为33976元，特起诉至法院，请求法院依法判决：1、逯金涛向康达尔公司支付逾期付款违约金33976元；2、逯金涛承担反诉案件受理费。
逯金涛针对康达尔公司的反诉答辩称，康达尔公司反诉与事实不符，是对合同条款的错误理解，其反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。一、逯金涛在合理的期限内签署了与银行之间的按揭借款合同，并通过银行及时向康达尔公司足额支付按揭款项，提供服务的银行均系由康达尔公司安排，整个借款流程中也皆由康达尔公司联系及办理，逯金涛仅为配合。银行在与购房者签署借款协议后需要有一系列内部的审查流程，作为借款人的小业主不可能掌控该流程，且该过程是康达尔公司参与且已知的。二、康达尔公司曲解了补充协议第四条的约定，本案中该协议补充条款约定的违约情形防范的是业主出现无法足额贷款情形时的处理办法，是对银行实际核准贷款金额出现与购房人借款额发生不一致时而借款人又无力及时筹款的违约处理约定。有关违约金所针对的对象并非指银行借款，而是指“未获批准的款项”，也就是说，是申请放贷额与实际放贷额之间的差额。本案中对该合同条款的内容应该做连续的阅读，全面完整地理解，不应断章取义。结合康达尔公司提的反诉证据及逯金涛针对康达尔公司请求提交的证据能够证明本案中逯金涛的申请额已全部获批，不存在未获批准的款项，故也不存在违约的情形。综上所述，请求法院驳回康达尔公司的反诉请求。
经审理查明：2014年3月19日，康达尔公司取得了深圳市宝安区康达尔山海上园（一期）B区的深圳市房地产预售许可证。
2015年1月16日，逯金涛作为买方，康达尔公司作为卖方，双方签订了深（宝）网预买字（2015）第1799号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，相关约定如下：逯金涛向康达尔公司购买位于深圳市宝安区西乡街道办事处康达尔山海上园（一期）第一号楼B单元/座17层1701号商品房，建筑面积为85.72平方米，总价款为人民币1960642元，买方采取按揭方式付款，签订合同之日首期支付购房总价款的30.12%即590642元，签订本合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款即137万元；出卖人应当于2015年3月1日前将上述房地产交付给买受人，交付前应当取得《深圳市建设工程竣工备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》应当注明实际交付的本房地产的建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对房地产进行验收，如有异议应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人收到买受人异议后应当在5日内对异议部分作出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的视为买受人异议成立，该房地产视为未交付。买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对该房地产重新验收，买受人重新验收没有异议的，该房地产视为已按重新验收期限交付；逾期交付在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；合同附件五中约定如下：出卖人向本合同注明的买受人地址以特快（顺丰或EMS）方式发出《入伙通知书》后，即视为出卖人已经完成了房屋交付通知义务，因买受人原因未收到《入伙通知书》的，买受人应当于本合同约定房屋交付日期前往房屋所在地出卖人办公场所办理房屋验收手续；买受人未按照《入伙通知书》规定日期，或本合同约定房屋交付日期届满前前往房屋所在地出卖人办公场所办理房屋验收手续的，视为房屋已交付。买受人应承担自《入伙通知书》规定日期，或本合同约定房屋交付日期后的风险及物业管理费；如买受人未付清房款并未完全履行买卖合同约定的义务，出卖人有权拒绝交付本房地产直至买受人付清房款并完全履行买卖合同约定的各项义务止。若买受人选择按揭付款，银行核准的贷款金额小于申请金额或贷款申请不获银行最终批准，则买受人应在出卖人或银行通知的期间内缴足全部未获批准的款项，否则视为逾期支付房款；买受人逾期付款在60日之内（含60日），买受人应按日向出卖人支付该笔逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，出卖人有权解除买卖合同，买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。
2015年3月13日，逯金涛与中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为137万元。2015年4月3日，中国建设银行发放了贷款137万元至康达尔公司帐户。
2014年12月31日，康达尔公司取得了涉案楼盘的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。
2015年5月15日，康达尔公司向逯金涛出具《发票》，表明收到逯金涛支付的购房款人民币1960642元。
2015年5月29日，康达尔公司取得了涉案楼盘的建设工程规划验收合格证。
另查，1、逯金涛于民事起诉状中确认被告康达尔公司于签约时通知其办理收楼手续；
2、逯金涛主张其于2015年9月22日才办理了收楼手续，逯金涛提交了前期物业管理协议证明其该主张，康达尔公司既未对逯金涛实际收楼日期提出明确主张，又未提交收楼意见书等证据证明逯金涛办理收楼手续的日期。
以上事实，房地产预售许可证、房地产买卖合同（预售）、深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执、建设工程规划验收合格证、发票、前期物业服务协议、借款合同、银行电子回单等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。逯金涛和康达尔公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。
交付的房屋必须符合房屋交付条件，房屋交付条件是指开发商为了取得可以与购房者办理交房手续的资格，应当具备的法律规定和合同约定的交房条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”。《深圳市城市规划条例》第六十一条规定“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”。由此可见，虽然涉案合同仅约定交付前应当取得《深圳市建设工程竣工备案回执》，但根据相关法律规定，涉案小区在进行规划验收前并不符合交付使用的条件，而交易双方的约定除遵循意思自治原则外，还应当符合法律、行政法规的规定，即未进行规划验收的房屋不具备工程竣工验收备案的实质性条件，涉案房屋在交付前还应当通过规划验收。在涉案房屋未取得规划验收的情况下，康达尔公司以已经取得《深圳市建设工程竣工备案回执》为由向逯金涛交付涉案房屋的，逯金涛有权拒绝收楼。
涉案合同约定，买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对房地产进行验收，如有异议应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。本案中，虽然康达尔公司既未对逯金涛实际收楼日期提出明确主张，又未提交收楼意见书等证据证明逯金涛办理收楼手续的日期，但根据逯金涛的相关自认以及康达尔公司已经依约在约定的期间内向逯金涛发出入伙通知书，但逯金涛未提交充分有效证据证明其在收到《入伙通知书》后提出异议，故本院认为康达尔公司已经履行了通知入伙的义务，在无证据证明逯金涛针对康达尔公司通知入伙的行为提出了明确异议的情况下，康达尔公司在涉案小区通过规划验收后并不负有再次通知入伙的义务。综上，根据本院查明的事实以及合同的约定，本院认为康达尔公司应当向逯金涛支付的延期交楼违约金人民币52349.14元(以合同约定的转让价款人民币1960642元为基数，按每日万分之三标准，从2015年3月2日起计算至2015年5月29日止)。原告超额诉讼请求，本院不予支持。
关于康达尔公司反诉主张的逾期付款违约金，本院认为，首先，在逯金涛与康达尔公司公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及相关附件中并没有关于逾期付款违约金的约定，康达尔公司反诉所称的附件五第四条约定的逾期付款违约金针对的是逯金涛就涉案房产申请银行按揭贷款金额与按揭银行实际核准贷款金额出现不一致，而逯金涛又未能及时将差额补足的行为，而本案中逯金涛向银行申请按揭贷款金额与银行实际核准的贷款金额一致，并不存在差额问题，因此合同附件五第四条的条款并不适用于本案；其次，双方签订的房产买卖合同第六条虽约定了买方应在签订本合同之日起15日内办理银行贷款，但逯金涛购买的涉案房产为康达尔公司预售的一手商品房，根据惯例，预售房产申请按揭贷款需房产的开发商配合，逯金涛作为买房人无法独自办理，逯金涛与康达尔公司虽均未提交向贷款银行递交按揭贷款申请时间的相关证据，但本院认为即使存在一定逾期，结合逯金涛实际与按揭银行签署《个人住房（商业用房）借款合同》的时间，也在合理的范围内，逯金涛对此也不存在过错；最后，双方签订的房产买合同仅约定了逯金涛办理银行贷款时间，康达尔公司以贷款银行实际发放贷款时间认定逯金涛支付购房款构成违约也缺乏事实依据，事实上贷款银行何时发放按揭贷款逯金涛作为借款人无法控制与左右，该日期与银行相关审批流程等因素密切相关。因此，康达尔公司主张的逾期付款违约金并无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告深圳市康达尔（集团）股份有限公司应当在本判决发生法律效力之日起三日内向原告逯金涛支付延迟交楼违约金人民币52349.14元；
二、驳回原告逯金涛的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告深圳市康达尔（集团）股份有限公司的反诉请求。
本案本诉部分受理费人民币1356元，由逯金涛负担人民币767元，康达尔公司负担人民币589元，该费用逯金涛已经预交；反诉部分案件受理费人民币325元，由康达尔公司负担，该费用康达尔公司已经预交。
如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 何冰清
二〇一六年一月四日
书 记 员 谢 燎
书 记 员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国城乡规划法》
第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。
建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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