云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民速终字第30号
上诉人（原审被告）昆明欣荣物业服务有限公司。
法定代表人鲁向东，董事长。
委托代理人董远革、张华，云南众衡诚律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审原告）王敏康，男，1961年7月2日出生，汉族。
原审第三人云南城投兴坤房地产开发有限公司。
法定代表人鲁逸荣，董事长。
委托代理人刘春画，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人张晓波，云南八谦律师事务所律师助理，特别授权代理。
上诉人昆明欣荣物业服务有限公司（以下简称欣荣公司）因与上诉人王敏康、原审第三人云南城投兴坤房地产开发有限公司（以下简称兴坤公司）物业服务合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2013）呈民初字第973号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2015年2月3日公开开庭审理了本案，上诉人欣荣公司的委托代理人张华，上诉人王敏康，原审第三人兴坤公司的委托代理人刘春画到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理认定以下事实：
2008年7月6日，云南省部分在昆高校建设工作领导小组办公室与第三人兴坤公司签订合同书，约定由兴坤公司负责雨花毓秀住宅小区的开发。2010年1月29日，原告王敏康与兴坤公司签订商品房购销合同。该购销合同约定：王敏康购买位于雨花毓秀小区汇贤苑E幢1单元1801号房屋，合同约定的交房期限为“甲方（兴坤公司）于2010年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”在合同补充协议第八条约定：“甲方（即兴坤公司）将按照相关法律法规规定，在雨花毓秀小区业主委员会成立之前，聘请具有相应资质的物业管理企业，对本合同项下的商品房所在物业及其相应区域提供物业管理服务。对于甲方与所聘请物业管理企业所签订的合同、协议，乙方承诺予以认可并将严格履行；此外，对所拟订的业主临时公约，乙方承诺将予以遵守。”兴坤公司先后于2010年10月11日、2011年1月15日、2011年4月10日发出交房公告。雨花毓秀小区于2011年10月18日取得竣工验收备案表。
2010年10月8日，呈贡高校雨花毓秀住宅小区联合管理小组成员单位、入住单位、省高校建设办住宅部、兴坤公司、欣荣公司等参加了“雨花毓秀小区建设管理现场联席会议”，会议中讨论事项包括：“委托欣荣公司承担雨花毓秀小区的物业管理，服务期限暂定一年，即2010年11月1日至2011年10月31日，物业服务费由1.40元/㎡下调为1.20元/㎡，车位管理费由30元/月下调为20元/月；10月11日，兴坤公司通过《都市时报》发布交房公告。”2010年10月16日，欣荣公司与兴坤公司签订雨花毓秀小区物业管理服务委托合同，约定委托期限为2010年11月1日至2011年10月31日止。2011年10月17日，欣荣公司与兴坤公司再次签订雨花毓秀小区物业管理服务委托合同，约定委托期限为2011年11月1日至2014年10月31日止。2011年10月20日，雨花毓秀各入住单位、兴坤公司、欣荣公司召开会议，其中讨论的事项有：“在雨花毓秀小区首届业主委员会还未确定小区物业公司相关事项之前，新的物业服务期（2011年11月1日起计算）还将由原物业公司欣荣公司继续为小区提供服务。”
原告王敏康分别于2011年11月24日、2012年4月17日针对其购买的车位和房屋向昆明仲裁委员会申请仲裁，该会于2012年10月31日作出昆仲裁[2012]189、276号裁决，裁定认为：兴坤公司于2011年10月18日才最终获得建设行政主管部门的验收备案，在合同履行过程中存在延期交房的违约事实，故由兴坤公司在裁决作出之日起五日内向王敏康交付雨花毓秀小区6号车库地下2层009号车位，并支付逾期交付车位的违约金人民币2200元；支付逾期交房的违约金人民币800元。2011年9月8日王敏康接房，并与被告欣荣公司签订前期物业服务协议。该前期物业服务协议第四条第一款规定：业主交费时间“委托期内每年10月15日至10月30日。”第二款规定：“收费标准：其中住宅物业管理费1.20元/㎡/月、车位管理费20元/个/月、垃圾清运费10元/月、水池清洗费2.50元/户/月”第三款约定：“缴费方式：首次预缴1年（2010年11月1日至2011年10月31日），以后按年度缴费。”原告王敏康向被告欣荣公司交纳了2011年9月8日至2011年10月31日期间的物业管理费和车位管理费共计人民币642元，另外，原告还交纳了：二次加压费、垃圾清运费和蓄水池清洗费等共计人民币210元；2011年11月1日至2012年10月31日交纳了物管费及车位管理费共计人民币4181元，二次加压费、垃圾清运费和蓄水池清洗费人民币等共计人民币210元；2012年11月1日至2013年10月31日交纳了物管费及车位管理费共计人民币3984元，二次加压费、垃圾清运费和蓄水池清洗费人民币等共计人民币210元。
关于雨花毓秀小区物业服务费、车位管理费、垃圾清运费、蓄水池清洗费等收费标准是否违反规定或政策的问题，原审法院发函向昆明市发展和改革委员会进行咨询，市发改委回复：“关于贯彻〈云南省物业服务收费管理实施办法〉的通知》于2012年4月1日起实施，凡在此日后交房并签订物业服务合同的住宅小区，须按《通知》执行；凡在此日前入住并已按当时的物业服务收费政策签订物业服务合同的住宅小区，在物业服务合同到期前可按原合同执行。自2012年7月1日后，生活垃圾处理费由城市自来水供水公司与水费一起合并收取。”经查，呈贡区的垃圾清运费尚未与水费合并收取。
原审法院认为，对于双方争议的第一个焦点问题“前期物管协议是否应当解除”，首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”被告在履行双方签订的协议过程中，不存在以上约定解除的情形，原告要求解除前期物业服务合同也未经过业主大会通过，因此，对原告的该项诉讼请求应予驳回。从权利救济的角度看，根据中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”如果业主对于前期物业服务合同不满意，可以通过业主委员会来选择其他物业服务企业，并与其签订物业服务合同。
对于第二个争议焦点“被告是否应该2010年10月1日至2012年1月31日期间的物管费及相关费用？”根据中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第四十二条第二款的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”国家发展和改革委员会、建设部制定的《物业服务收费管理办法》第十六条的规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”由于雨花毓秀小区于2011年10月18日取得竣工验收备案，原审法院认为，对于雨花毓秀小区业主所交纳的竣工验收前的物业管理费及相关费用，显然加重了业主的责任，被告应当退还。对原告交纳的2011年9月8日至2011年10月18日的物管费484.53元（642元÷53天×40天），2010年11月1日至2011年10月18日期间的垃圾清运费203元（210元÷12个月×11个月+210元÷12个月÷30天×18天），上述费用合计687.53元，被告应予退还。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第四十二条第二款，中华人民共和国国家发展和改革委员会、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决：“一、由被告昆明欣荣物业服务有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告王敏康退还款项人民币687.53元。二、驳回原告王敏康的其它诉讼请求。”
原审判决后，上诉人欣荣公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2013）呈民初字第973号民事判决第一项；二、判决驳回王敏康的全部诉讼请求；三、一、二审案件受理费由王敏康承担。主要理由：一、关于收费时间的约定是各方当事人的真实意思表示，一审判决没有尊重当事人的意思自治；二、本案存在物业服务合同和商品房买卖合同两个法律关系，欣荣公司与王敏康之间是物业服务合同关系，兴坤公司违约交房的责任属于商品房买卖合同的责任，不应转移到物业服务合同中，一审判决违背合同相对性原则。
王敏康答辩称：兴坤公司公告交房时尚不具备交房条件，购房合同具有欺诈性；欣荣公司不具备相关资质。
原审第三人兴坤公司述称：同意欣荣公司的观点。本案的小区项目是大学城教师的安家项目，不同于普通的商品房开发项目，兴坤公司愿意承担商品房买卖合同中的违约责任，但本案涉及的是物业服务合同的权利义务。
上诉人王敏康不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2013）呈民初字第973号民事判决；二、解除王敏康与欣荣公司签订的前期物业服务协议；三、判决欣荣公司退还和停收仲裁期间的物业服务费及相关费用；四、判令欣荣公司退还2012年12月1日至2013年5月30日期间的物业服务费及相关费用共计2195.52元；五、判决兴坤公司缴纳2013年6月1日至2013年8月30日装修期间的物业服务费用1097.76元；六、判决欣荣公司退还自2013年9月起多收的费用；七、判决欣荣公司将收费方式改变为按月收费；八、一、二审案件受理费由欣荣公司承担。主要理由：兴坤公司作为建设单位，没有通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，滥用市场支配地位，限制竞争；前期物业服务协议的签订过程违反法律的强制性规定，欣荣公司在协议中设置霸王条款，操纵市场价格，协议内容违法，属于无效合同。
欣荣公司答辩称：关于合同效力问题，昆明中院（2013）昆民四终字第86号民事判决已经确认物业服务合同合法有效，欣荣公司已经作为证据提交，王敏康的上诉主张没有法律依据，请求驳回其上诉请求。
原审第三人兴坤公司述称，同意欣荣公司的意见。
上诉人欣荣公司、原审第三人兴坤公司在二审诉讼中未提交新的证据。
上诉人王敏康提交如下证据：
1、云发改价格【2005】702号通知，欲证明昆明市物业服务收费标准是由政府部门制定，提前预收物业费违反了文件规定。
2、商品房购销合同一份，欲证明合同双方的权利义务。
3、昆发改价格函【2013】107号复函、昆发改价格【2013】987号回复、现代汉语词典欲关于滞纳金的解释，欲证明欣荣公司收费不符合相关规定。
4、2013年城镇劳动者参加失业保险的通知，欲证明昆明市2012年在岗职工的工资水平。
5、业主委员会成立备案登记表，欲证明业主委员会有能力管理好小区。
6、物管费收据，欲证明欣荣公司不开具正规发票，偷税漏税。
经质证，欣荣公司对上述证据的证明目的均不予认可，对证据4、5、6的真实性不予认可。兴坤公司对上述证据的证明目的不予认可，对证据1、5、6的真实性均不予认可。
本院认为，王敏康提交的证据中，商品房购销合同和【2013】107号复函，在原审中已经存在，不属于新的证据；证据4、5、6与本案没有关联性，本院不予采信；证据1的通知中关于不得提前收费的规定有除外情形，即双方另有约定，不能实现其证明目的，本院不予采信。
经审理，本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案双方当事人的争议焦点是：1、本案的前期物业服务协议是否存在无效及应予解除的情形；2、欣荣公司是否应当退还相关费用。
本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，王敏康未能提交证据证明欣荣公司在签订物业服务协议的过程中存在欺诈、胁迫等情形；而《物业管理条例》等法规中，对物业服务企业的资质管理规定及选聘程序的规定均系管理性规范，而非效力性规范，故本案的物业服务协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，上诉人王敏康关于合同无效的上诉主张不能成立，本院不予支持。王敏康主张解除合同，但是其未能提交证据证明欣荣公司在合同履行过程中存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，小区业主大会也没有作出解聘欣荣公司的决定，其该项主张亦不能成立。二、《物业管理条例》第四十二条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”欣荣公司与王敏康之间履行物业服务协议的前提是兴坤公司按照商品房买卖合同的约定履行交房义务，而兴坤公司于2011年10月18日才取得验收备案表，此时方能视为其已履行交房义务，之前相应的物业服务费用不应当由王敏康承担。由于商品房购销合同和物业服务合同之间存在权利义务的关联性，原审判决欣荣公司退还房屋合格交付之前的物业服务费用，符合合同的实际履行状况和权利义务相一致的原则。承担返还义务的主体是物业服务合同的相对方，不存在违反合同相对性的问题，欣荣公司的上诉理由不能成立。对于房屋合格交付后的相关费用属双方约定应当缴纳的费用，王敏康主张退还没有法律依据，其要求兴坤公司缴纳相关费用等请求超出原审的请求范围，本院不予审查。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人昆明欣荣物业服务有限公司、王敏康各承担50元。
本判决为终审判决。
本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审判长 王 虹
审判员 晏云锋
审判员 贾 音
二〇一五年三月十一日
书记员 叶 刚