安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）铜中民三终字第00049号
上诉人（原审被告）：牧邦国，男，汉族，铜陵市顺风山铁矿退休职工，住安徽省铜陵市狮子山区。
委托代理人：叶芸，安徽良实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：方爱珍，女，汉族，铜峰电子公司员工，户籍地安徽省铜陵市铜官山区，经常居住地安徽省铜陵市。
委托代理人：吴何军，安徽古圣律师事务所律师。
委托代理人：吴艳，安徽古圣律师事务所律师。
原审第三人：牧晓三，男，汉族，住安徽省铜陵市狮子山区，系上诉人牧邦国之子。
上诉人牧邦国因与被上诉人方爱�、原审第三人牧晓三房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市狮子山区人民法院于2013年10月9日作出的（2013）狮民二初字第00202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月13日受理后，依法组成合议庭，并于2013年11月28日公开开庭进行了审理，上诉人牧邦国的委托代理人叶芸，被上诉人方爱珍及其委托代理人吴艳，原审第三人牧晓三到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
方爱珍向一审法院提起诉讼请求判令：一、继续履行《协议书》，将铜陵市顺风家园一处集资房交付方爱珍；二、赔偿经济损失20万元；三、承担诉讼费。并向一审法院提交了《协议书》、收条、中国农业银行银行卡存款业务回单、顺矿管委会收据、中国银行现金缴款单等证据予以证明。
牧邦国在庭审中辩称：一、方爱珍与牧邦国约定转让的标的物系集资房户头，牧邦国并未实际取得集资房的所有权；二、方爱珍与牧邦国关于转让集资房户头事宜，并未经顺风山铁矿管理委员会（以下简称顺矿管委会）同意；三、方爱珍与牧邦国签订的《协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定；四、方爱珍并未完全履行自己的付款义务，其无权要求牧邦国支付损害赔偿金，且违约金明显过高。综上，请求判令驳回方爱珍的诉讼请求。
牧晓三在庭审中的陈述意见与牧邦国答辩意见一致。
原审经审理查明：2008年6月27日，牧邦国（甲方）与方爱珍（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方自愿将顺风山铁矿集资建房户头转让给乙方，户头转让费4万元；集资房房款由乙方以甲方名义交纳，交款单据由乙方保管，该房屋的所有权属于乙方所有，甲方对此不提出异议；乙方在办理该房的各种手续时，甲方应无条件提供有关证件，并积极配合，直到最后过户手续办完为止，�方不得以有人举报不准买卖户头为由反悔。协议同时约定：本协议签字时生效，甲方不得违约，如有违约，应赔偿对方经济损失20万元。该协议还对其他事项进行了约定。当日，牧邦国向方爱珍出具收条一份，载明：今收到方爱珍购买顺风山铁矿集资建房户头转让款4万元。2008年6月30日，方爱珍通过牧邦国交纳了购房款2.5万元；2008年7月1日，方爱珍将户头转让款4万元存入牧晓三（系牧邦国之子）账户。2011年5月5日，方爱珍交纳购房款2.5万元。后方爱珍因故未能交纳剩余购房款，牧邦国分别于2012年9月7日、2013年2月7日自行向顺矿管委会交纳了购房尾款。2013年初，牧邦国领取了集资房钥匙，并将房屋交付与牧晓三使用。后方爱珍依据《协议书》约定，要求牧邦国交付集资房，但牧邦国未能交付房屋。2013年6月14日，方爱珍诉至我院，要求牧邦国继续履行《协议书》，将�资房交付方爱珍，并要求牧邦国赔偿经济损失20万元。庭审中，方爱珍同意交纳集资房购房尾款，但牧邦国不同意交付集资房。本案在审理过程中，经本院释明后，方爱珍变更诉讼请求，要求解除双方签订的《协议书》，并要求牧邦国返还户头转让款及购房款9万元，并赔偿损失20万元。
原审判决认为：方爱珍与牧邦国签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依约全面履行各自的义务。合同签订后，方爱珍依约交纳了户头转让款及部分购房款，并同意交纳购房尾款，但牧邦国拒绝履行交房义务，其行为已构成根本违约，方爱珍要求解除双方签订的《协议书》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；合同解除后，牧邦国应将收取的户头转让款及购房款返还给方爱珍。本案中，从双方当�人签订的《协议书》内容看，双方买卖的标的物系集资房，属经济适用性住房，具有公共利益性质，《协议书》解除的主要过错在于出卖人牧邦国，但买受人方爱珍亦有一定过错。方爱珍主张违约损失20万元，该标准过高，但方爱珍的损失客观存在，综合考虑方爱珍交纳户头转让款及购房款时间、银行同期贷款利率四倍标准、同地段经济适用房价格及双方的过错情况，酌情认定牧邦国应承担的损失赔偿数额为8万元。牧邦国与牧晓三关于协议无效的辨称，不予采信；其关于方爱珍无权要求支付损害赔偿金的辨称，亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、解除原�方爱珍与被告牧邦国于2008年6月27日签订的《协议书》；二、被告牧邦国返还原告方爱珍户头转让款4万元，购房款5万元，并赔偿原告方爱珍损失8万元，上述款项合计17万元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告方爱珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5650元，依法减半收取2825元，由原告方爱珍负担1170元，被告牧邦国负担1655元。
牧邦国上诉称：原审认定事实有误。上诉人与被上诉人于2008年6月27日签订的关于顺风山铁矿集资建房户头转让协议系无效协议。集资建房是住房制度改革的产物，判断该协议是否有效不能只看双方意思一致，而是要看该协议是否符合法律法规，符合公共利益才是判断是否有效的要件，根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行，单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售，并且在一审期间上诉人提交了关于集资单位发布的集资房开工报告中规定：集资户不得买卖户头，若有私下买卖行为，一经举报查实，立即取消资格，收回指标。由此可见，该集资房户头转让协议并非向原审认定的那样，内容未违反法律法规的强制性规定，而是未取得集资单位的同意，违背了有关房改政策、法律和行政法规的强制性规定，是无效协议。依据合同法有关规定，无效协议自始无效，上诉人取得被上诉人的4万元户头转让费以及5万元房款同意返还给被上诉人，但一审判决的8万元违约金上诉人显然不服，合同�然无效，违约金条款也系无效，请求二审判令：撤销一审判决第一项及第二项中赔偿被上诉人损失8万元的判决。
被上诉人方爱珍答辩称：1.双方都是完全民事行为能力人，合同主体不存在瑕疵；2.双方是在平等协商的基础上签订的，对房屋的性质明确；3.协议本身没有违反任何法律和行政法规的规定，有效；4.上诉人是出售方，通知其单位是上诉人的义务。
原审第三人牧晓三陈述意见与牧邦国上诉意见一致。
二审中当事人均未提交新的证据。质证意见同于一审，本院认证的意见也同于一审。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
综合双方的诉辩意见，本院归纳如下争议焦点：1、双方签订的协议书是否有效？2、上诉人是否应当承担赔偿8万元的损失？
本院认为：上诉人牧邦国认为与被上诉人方爱珍签订的《协议书》违反了《关于解决城市低收入家庭�房困难的若干意见》，系无效协议。本院认为，该意见系规范性文件，并非法律、行政法规的强制性规定。故双方签订的《协议书》系真实意思表示，且内容合法有效。现由于上诉人的过错，致使协议无法继续履行，对被上诉人的损失理应承担赔偿责任，一审综合考虑酌定上诉人赔偿被上诉人损失80000元并无不当。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，故上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人牧邦国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 范道云
代理审判员 钱韦玮
代理审判员 查慧凌
二0一四年元月三日
书 记 员 戴卢刚
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法�第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。