山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第723号
原告严俊。
委托代理人王洪磊，山东泰琪律师事务所律师。
被告潍坊辰隆置业有限公司。
法定代表人张军，该公司总经理。
委托代理人张焕廷。
委托代理人葛言，山东求是和信律师事务所律师。
原告严峻与被告潍坊辰隆置业有限公司（以下简称“辰隆公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员石慧昉独任审判，公开开庭进行了审理。原告严俊的委托代理人王洪磊、被告辰隆公司的法定代表人张军、委托代理人张焕廷、葛言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年11月29日，原告在被告处购买隆祥花园小区商品房一套，并签订《商品房预售合同》，约定面积为124.97平方米，单价2300元，总价款为287431元。后经房管部门测量实际面积为123.77平方米，总价为284671元。被告实际按单价2387.16元收取房款，比合同约定多收10787.95元。合同约定，被告应当在商品房交付后180日内为原告办理房产证，逾期每日按房款的0.02%承担违约金，但被告拖延了交房期限，至2010年8月6日交房，直到2012年9月17日才办理房产证，土地证至今未办理。违约期限自2010年12月4日起至2012年9月17日，共计668天，按总房款295458.95元计算，被告应当支付违约金39473.32元。因此，要求被告退还多收房款10787.95元，并支付逾期办证违约金39473.32元。
被告辩称，逾期办证是因山后王村未按时缴纳小区配套费所致，责任不在被告，被告不应承担逾期办证的违约责任。原告所称多收10787.95元实际是配套费。根据双方签订的《商品房预售合同》第四条第五款约定，房款中不包括城市供暖接口费、燃气、闭路电视、水、电等费用，原告应另行交纳，被告在收取时也明确为原告开具了配套费的收款收据。因购房发票无法单列配套费一项，因此将配套费款项合并到购房款中。综上，请求驳回原告诉请。
经审理查明，2006年5月26日，被告辰隆公司与案外人潍坊高新区新城街办山后王村委签订《山后王村新村规划联合开发协议》，对山后王村的部分土地进行开发。同年11月29日，被告与奎文工商局下属的奎文区市场物业管理中心（以下简称“奎文工商局物业中心”）签订《购房协议书》，约定奎文物业中心购买被告开发的山后王村的1、2、3、4、5号楼（商业房除外）。被告在取得预售许可证后一个月内与购房户签订正式的购房合同。2007年，原告参与奎文工商局物业中心团购，与被告签订《商品房认购协议书》，约定原告自愿报名参加集中认购被告为其定向开发的商品房。
2009年11月29日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的东方御苑（原名隆祥花园）3号楼3单元401号住房，预测建筑面积为124.97平方米，单价为2300元／平方米，总价款为287431元。第四条第五项特别约定，以上房款不包括：城市供暖接口费、燃气、闭路电视、水、电及办理产权证书费等按国家规定由原告交纳的费税，该费税原告应在交房前一个月交清。其中，天然气3000元／户，闭路电视456元／户，水电接口一户两表3000元／户，宽带费另行协商，城市供暖费35元／平方米。以上配套如有变化，可按现行规定调整，被告代收代交。如今后确定有政府优惠，被告须协助原告办理享受政府优惠。第十五条关于产权登记的约定，被告应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记部门备案，如逾期，被告按日向原告支付房款的0.02%的违约金。
合同签订后，原告陆续向被告交款，被告均向原告出具了收款收据，其中2009年11月29日交房款229945元，同日交地下室款22550元，2010年2月23日交房款51737元，2010年6月23日交配套费10829.95元，因该房建成后经房管部门测量，实际建筑面积为123.77平方米，原、被告双方进行结算，根据面积差1.2平方米，被告退配套费42元（1.2平方×35元），原告于2012年10月19日交房款（尾款）2947元，原告共计交款318008.95元，其中包括配套费10787.95元，被告为原告开具了318008.95元（含地下室22550元）的税务发票，该税务发票中未明确载明“配套费”字样。原告认为被告多收取了房款10787.95元，要求返还，并支付逾期办证违约金。
被告辩解按照合同约定，天然气3000元／户，闭路电视456元／户，水电接口一户两表3000元／户，城市供暖费4331.95元（35元／平方米×124.97平方米），以上共计10829.95元。后因实际面积减少，结算房款时退配套费为42元，实际收取的配套费为10787.95元，即原告所诉的数额。原告对被告主张的配套费不予认可，认为政府规定自2007年之后不允许收取配套费，被告开具的发票中明确载明是收取的房款，因此，多收的部分应当返还。
另查明，2007年8月7日，《潍坊市人民政府关于调整城市基础设施配套费标准并加强征收使用管理的通知》潍政发（2007）49号，配套费的缴纳义务人为在潍坊市规划区内新建、扩建、改建的各类建设项目的建设单位和个人。新建项目的供热、燃气配套费计入房价，不得向业主收取。2011年12月29日，潍坊市住房和城乡建设局和潍坊市物价局联合就配套费问题做出说明，对配套费如何收取进行了界定，并规定了退还配套费的基本程序：1、业主凭购房合同、发票及身份证到所在项目居委会登记；2、由各区负责汇总认定，区规划部门对《建设工程规划许可证》进行认定，区建设、物价部门对是否退返进行认定。3、对被认定为违规收取的项目，由区建设部门督促开发企业制定退返计划，并进行审查。4、由开发企业按退返计划向业主进行退费，市区两级建设部门负责监督。
以上事实，有《商品房预售合同》、配套费收据、购房发票、房产证等证据以及当事人的陈述在案为凭，足以认定。
本院认为，根据双方的合同约定，配套费未计入房款，是单独收取的，原告主张返还的数额，与被告收取的配套费数额相符。原告系参与奎文工商局物业中心商品房团购人员之一，参与团购的其他人员所交纳的购房款项中均包括配套费，并且，被告为原告开具的收据中也明确载明是“配套费”，因此，原告主张返还的多收房款应为配套费。而对于配套费的收取，是行政部门根据城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用。对于该费用的收取或者减免，均是由行政部门根据相关的规定以及当地的实际情况做出决定，而不属于人民法院民事案件的受案范围，并且行政部门也对配套费的认定及返还流程做出了规定，原告应向相关行政部门申请解决。
关于逾期办证的违约金，根据合同约定，被告迟延办理房产证，已构成违约，应当承担违约责任。虽然被告辩解逾期办证的责任在于山后王村委未按时缴纳小区配套费，但该辩解理由不能免除其违约责任。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告虽然存在逾期办证的事实，但对逾期办证不存在主观故意，且原告亦未证明其实际损失，故对被告关于减少违约金的辩解意见予以采信。关于违约金的计算标准，本院参照辖区内其他楼盘关于逾期办证违约金的约定，酌情按照购房款的1%计算违约金，即284671元×1%=2846.71元，过高部分不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项之规定，判决如下：
一、被告潍坊辰隆置业有限公司向原告严俊支付逾期办证违约金2846.71元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告严俊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费786元，由潍坊辰隆置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费786元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 石慧昉
二〇一四年十月二十七日
书记员 谭 艳