新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2016）新0203民初448号原告：徐敏娟，女，汉族，1982年10月18日出生，住克拉玛依区。被告：克拉玛依市乐万家超市有限公司，住所地：克拉玛依市人民路31号。法定代表人：陈育红，男，汉族，1969年5月14日出生，住克拉玛依区。原告徐敏娟诉被告克拉玛依市乐万家超市有限公司（以下简称克市乐万家公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月15日立案受理后，依法由代理审判员周亮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐敏娟，被告克市乐万家公司之法定代表人陈育红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐敏娟诉称，2015年8月2日，原、被告签订了红旗商业广场商铺租赁合同，约定将原告所有的位于克拉玛依区××路××号红旗商业广场××层××××号商铺出租给被告使用，租赁期限为2015年10月31日至2025年10月31日。双方约定按照先付后租的方式，在每三个月到来前的前两个月内支付。按照合同约定被告应当于2015年11月30日至2016年1月30日内，以现金形式支付2016年1月31日至2016年4月30日的租金2053元，在2016年2月29日至2016年4月30日以现金方式支付2016年4月30日至2016年7月31日的租金2053元，合计租金4106元，但被告至今未向原告支付上述租金，双方协商未果，故原告诉至法院，请求法院依法判令被告支付2016年1月31日至4月30日租金2053元、2016年4月31日至2016年7月31日租金2053元，合计4106元，并承担本案诉讼费用。被告克市乐万家公司辩称，其承接超市经营后，因超市集中空调通风系统卫生评价不合格，消防检查存在火灾隐患不达标，电梯管理未配备具备相应资质的专职、兼职电梯管理员等情况，被相关部门责令整改、罚款，加之超市本身存在经营亏损，故现已经关门停业，并已将停业相关事项告知商场各个业主，同时已与红旗商业广场商铺业主委员会于2016年4月30日解除租赁关系，终止合作，包括原告在内的商铺实际上已经返还，故不应承担2016年4月30日至2016年7月31日的租金2053元。对于2016年1月31日至2016年4月30日的租金2053元，当时与业主委员会协商系以购物卡形式折抵租金，但原告拒绝受领购物卡，故对该期间的租金亦不同意支付。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年8月2日，原告徐敏娟与被告克市乐万家超市签订《红旗商业广场商铺租赁合同》一份，该合同主要约定：原告商铺坐落于克拉玛依区人民路31号红旗商业广场负一层0203号商铺，建筑面积15.13平方米；租赁期限自2015年10月31日至2025年10月31日（共十年）；租金计算方式：租赁期间，租金以购房款的百分之十为基数，即16428元/年（不含税），具体支付方式为：第一阶段为三年期，每年的价格为该基数的50%，即8214元；第二阶段为四年期，每年的价格为该基数的60%，即9856元；第三个阶段为三年期，每年的价格为该价格基数的70%，即11499元；因商铺租赁产生的税费，由被告承担。但由原告先行缴纳，最终应当由被告以下列方式承担：原告缴纳后，被告凭缴纳凭证记载的税费金额立即向原告返还同等金额的现金，或者在原告自愿的前提下由被告向原告发送同等金额的购物卡抵偿税金；租金按先付钱后使用的原则以下列标准和时间进行支付，原则上三个月支付一次，在下一个付款阶段到来前的两个月内支付，具体为：(1)2015年10月31日至2018年10月31日，三年租金共计24642元。2015年8月31日支付2053元，以此时间开始，此后没届满三个月每次支付2053元。依次类推，直至2018年5月31日前付清本阶段最后一笔租金；被告应当按照上述约定，在每个付款阶段到来前的两个月以内，向原告指定的银行账户进行网银或转账支付。（开户银行：农行，开户人：徐敏娟，账号或卡号：6228483028444686776）；被告是经营、安全、消防等责任唯一的责任人，应严格遵守工商、税务、卫生、公安、环保、文化等主管部门、社区等相关要求或规定，具体负责经营过程中的消防安全、环境治理、门前三包、卫生防疫、食品安全、综合治理及安全、保卫等工作。被告在经营及管理过程中造成的经济损失或法律责任，均由被告承担全部责任；合同解除条件：若被告拖欠租金及其他费用达两个月的，原告可以解除合同并收回商铺，已收取的租金不予退还。原告商铺存在主体结构质量问题严重影响被告正常经营使用的，被告有权解除合同，并要求退还已付的未使用期内的租金；违约责任：当双方出现第十一条约定的合同解除条件时，守约方可以根据违约方的补救措施，要求继续履行合同，但有权要求违约方按照当年年租金的20%向守约方支付违约金；原、被告双方向对方送达的文件，回复必须以书面邮寄及其他形式送达，双方以短信、微信或者电子邮件等可以核查的电子文档等形式送达的，视为书面送达。原告留存有效文档送达联系人徐敏娟，联系电话1××××××××××，被告留存有效文档送达联系人陈育红，联系电话1××××××××××。合同还对其他事宜作出了约定。合同签订后，被告于2015年8月22日通过银行转账方式，向原告支付合同约定应于2015年8月31日支付的2015年11月31日至2016年1月30期间的租金2053元。现双方因对2016年1月31日至2016年4月30日、2016年4月30日至2016年7月31日的租金给付事宜发生纠纷，经协商未果，故原告诉至本院。另查，2016年4月21日，克拉玛依区××路××号红旗商业广场业主委员会出具证明一份，载明：克拉玛依市乐万家超市有限公司于2015年7月与红旗商业广场商铺业主委员会达成签订红旗商业广场商铺租赁合同协议，并于2015年7月30日支付租金预付款700000元，打入业主代表王淑玉农业银行卡中，红旗商业广场商铺负一层小业主必须向业主委员会缴纳办公经费及律师费后，克拉玛依市乐万家超市有限公司才与小业主签订红旗商业广场商铺租赁合同，再由业主代表王某某支付负一层小业主租金。第二季度红旗商业广场商铺负一层租金，由于克拉玛依市乐万家超市有限公司开业时间短，生意不景气，与红旗商业广场商铺业主委员会协商后同意第二季度租金以购物卡的形式发放给小业主。上述事实，有当庭出示并经质证的《红旗商业广场商铺租赁合同》、《证明》等证据及原、被告当庭陈述在案予以证实。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。原、被告双方签订的《红旗商业广场商铺租赁合同》，其内容及形式均未违反法律、行政法规的效力性强制规定，落款由原告签字、被告加盖公章予以确认，系双方的真实意思表示，可以证实原、被告之间存在合法有效的房屋租赁合同法律关系。对于已届付款期的2016年1月31日至2016年4月30日、2016年4月30日至2016年7月31日两期租金至今未付的事实，双方均予以认可。被告抗辩认为，2016年1月31日至2016年4月30日期间的租金，其与红旗商业广场商铺业主委员会达成协议以发放购物卡的形式折抵租金，但被告并未提供可以证实原告领取购物卡并同意用于折抵当期租金的相关证据，故对抗辩理由本院依法不予采信。被告抗辩认为，对于应付未付的租金，原告仍应向业主委员会主张，因被告已经支付的700000元预付款至今尚有余额，故原告不应再向其主张。本院认为，根据合同相对性原则，涉案租赁合同的当事人系原、被告双方，被告通过向合同以外第三人红旗商业广场商铺业主委员会支付租金预付款，再由红旗商业广场商铺业主委员会向满足条件的业主支付房屋租金的方式，属于第三人代为履行合同的行为。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条之规定，“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”现被告未能提供证据证明红旗商业广场商铺业主委员会已向原告支付2016年1月31日至2016年4月30日期间的租金2053元，合同约定的租金给付期限届至，故原告有权要求被告支付租金，故对被告提出的上述抗辩理由本院依法不予采纳，对原告主张要求被告支付2016年1月31日至2016年4月30日期间的租金2053元的诉讼请求，具有合同依据和事实根据，本院依法予以支持。关于原告主张的2016年4月30日至2016年7月31日期间租金2053元，被告抗辩认为，其已于2016年3月30日通过在超市大门张贴《通知》和《告知函》的方式向全体商铺业主告知，因消防检查未达标，以及经营亏损现状，故决定于2016年4月30日停业整改，并对超市商品在2016年4月30日前作清仓处理，且已经与红旗商业广场商铺业主委员会解除租赁协议、终止合作，故认为2016年4月30日之后的房屋租金原告无权向其主张。被告同时提交消防检查、卫生监督、特种设备（电梯）安全监察的相应材料证实超市内部的消防安全、卫生等问题，并认为上述问题是导致超市无法正常经营的主要原因之一，责任应当由包括原告在内的商铺业主承担。本院认为，合同的单方解除，需要满足合同约定或者法律规定的特定条件，并且通过法定方式行使权利，方才能达到合同解除的法律后果。本案中，原、被告双方租赁合同第五条第二款明确约定，“被告是经营、安全、消防等责任唯一的责任人，应严格遵守工商、税务、卫生、公安、环保、文化等主管部门、社区等相关要求或规定，具体负责经营过程中的消防安全、环境治理、门前三包、卫生防疫、食品安全、综合治理及安全、保卫等工作。被告在经营及管理过程中造成的经济损失或法律责任，均由被告承担全部责任。”因消防、卫生不达标等原因导致被告自行决定停业整改，系被告未能完全履行合同义务所致，原告并无过错，且停业整改亦非阻却被告按约向原告履行租金支付义务的理由。双方合同第十一条对甲方有权单方解除合同的情形中，并未约定上述情形发生被告便享有单方解除权，上述情形亦不符合法定解除的相关规定，故被告单方作出解除合同的意思表示对原告并不发生法律效力，原、被告双方的租赁合同依然合法有效存续，双方均应恪守履行。对被告抗辩认为消防安全、卫生等责任应当属于原告，并且以此作为主张单方解除合同的理由之一，与双方合同约定的内容相悖，本院依法不予采纳。被告以其与红旗商业广场商铺业主委员会解除租赁协议、终止合作为由，抗辩认为自然产生了与原告解除租赁合同关系的法律效果。本院认为，其一被告并未提供证据证明其与红旗商业广场商铺业主委员会存在书面合作协议及解除协议，其二即便存在合作关系后又解除，被告的抗辩理由亦违反合同相对性原则，其与红旗商业广场商铺业主委员会、原告之间系三个主体、两个各自独立的法律关系，解除任何一个法律关系并不必然产生解除另一个法律关系的效果，故对被告的抗辩理由，本院依法不予采纳。对原告主张要求被告支付2016年4月30日至2016年7月31日期间租金2053元的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、第九十一条第(二)项，判决如下：被告克拉玛依市乐万家超市有限公司于本判决生效之日起三日内向原告徐敏娟支付：2016年1月30日至2016年4月31日期间的租金2053元；2016年4月31日至2016年7月31日期间的租金2053元，合计4106元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，邮寄送达费32.40元，由被告克拉玛依市乐万家超市有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。代理审判员 周 亮二〇一六年五月三十日书 记 员 马俊霞