广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1706号
上诉人（原审被告）：东莞市神鹰塑料有限公�。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：胡松柏。
委托代理人：尹业村，湖南阳邵律师事务所律师。
委托代理人：莫万利，湖南阳邵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱文仲，男，汉族，身住广东省陆河县，公民身份号码为×××6313。
委托代理人：陆社炎，广东一粤律师事务所律师。
上诉人东莞市神鹰塑料有限公司（以下简称神鹰公司）因与被上诉人朱文仲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法常民一初字第1353号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年9月11日，朱文仲向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认朱文仲与神鹰公司签订的商铺出让合同书无效。2.神鹰公司向朱文仲返还购房款121017.78元及支付利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。3.诉讼费用由神鹰公司承担。
原审法院经审理查明：2012年8月27日，朱文仲与神鹰公司签订了一份《大京九塑胶城商铺出让合同书》，约定朱文仲购买位于东莞市常平镇商铺一套，出让价格为155000元，付款方式为先支付首期受让款50000元，余款105000元3年按揭付清；同日，朱文仲与神鹰公司还签订了《大京九塑胶城商铺供款合同》，约定朱文仲购买神鹰公司商铺的受让款，余款105000元以供款方式支付，供款期限为3年，月利率为月息5.8‰，实行“一年一定”每年1月1日以中国人民银行当期相应档次的按揭利率为依据，相应提高33%确定当年度利率，朱文仲起供月份为2012年9月，还款日为每月19日（包含19日），朱文仲应当在神鹰公司指定的广东发展银行常平支行开立活期存款账户。
2012年8月16日，朱文仲支付了首期受让款50000元、利息差2924元。2012年8月17日，朱文仲在广发银行常平支行开立了账户，并从2012年9月开始每月供款3240.18元至2014年7月，共供款21期。2014年8月12日，朱文仲向原审法院提起诉讼。案涉商铺所在土地使用性质为工业用地。
一审庭审中，神鹰公司明确案涉商铺没有权属证明，确认案涉商铺是分期供款，供款开户行是广发银行东莞常平支行；朱文仲确认每个月供款数额是一致的。
原审法院认定上述事实的证据有：商铺出让合同书、商铺供款合同、收据、开户表及回执、客户交易流水表、去向证明（进账单）、广发银行存折、合作开发协议书、见证书（2011，150号）、见证书（1998，157号）、土地使用证、见证书（2011，088号）及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：案涉商铺所在土地为工业用地，且神鹰公司无法提供案涉�铺的权属证明，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”的规定，神鹰公司出让给朱文仲的商铺，未取得权属证书，依法不得转让，故神鹰公司与朱文仲签订的《商铺出让合同书》因违反法律强制性规定，属于无效合同。朱文仲诉求确认合同无效，合法有据，原审法院予以支持。
因合同无效，神鹰公司因该合同收取的朱文仲的商铺转让款应当予以返还。朱文仲已经支付了受让款155000元，该款项，神鹰公司应予返还。朱文仲已经支付了首期款50000元、利息差2924元，并且从2012年9月起每月固定供款3240.18元，直至朱文仲起诉之日2014年8月12日，已经累计供款21期共计68043.78元（3240.18元×21），由此计算可得朱文仲直至起诉之日累计付款120967.78元，该款项，神鹰公司应予返还。朱文仲诉求121017.78元，超出部分，原审法院不予支持。对于供款利息的问题。朱文仲作为完全民事行为能力人，其购买商铺之前，理应对该商铺进行充分了解，经过考虑再行决定购买，故其对于因商铺没有权属证明，导致转让合同无效，存在一定过错，对于供款利息，原审法院认为以120967.78元为本金，从起诉之日即2014年8月12日开始计算，是为公平。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2014年11月26日作出判决：一、确认朱文仲与东莞市神鹰塑料有限公司于2012年8月27日就转让东莞市常平镇商铺而签订的《大京九塑胶城商铺出让合同书》无效；二、限东莞市神鹰塑料有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内退还商铺转让款120967.78元给朱文仲及支付利息（利息以120967.78元为本金，从2014年8月12日开始，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至判决确定清偿之日止）；三、驳回朱文仲的其他诉讼请求。一审案件受理费1512元，由东莞市神鹰塑料有限公司承担。
神鹰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）一审认定事实不清。朱文仲在完全了解商铺及土地性质的情形下，自愿签订了《商铺出让合同书》，双方随后相继履行了该合同书约定的权利义务。该合同书清楚载明案涉商铺系神鹰公司合作开发项目，朱文仲是明知神鹰公司合作开发但未取得房产证、土地使用权证的情形下，亲自签订该合同书。2014年8月朱文仲却以该商铺出让合同书未载明商铺权属为神鹰公司所有、土地性质不明确为由，起诉确认该合同书无效，是不当的。（二）一审适用法律错误。案涉合同书是商铺出让，不同于买卖或租赁关系，亦不同于商品房转让。案涉商铺所属土地是常平镇××村委所有，是该村委交于神鹰公司合作开发的商铺，神鹰公司取得了实质开发经营权。该合同书并未约定朱文仲付款后完全享有该商铺所有权，这也决定了该商铺出让合同的特殊性，简单地认定该合同书无效是适用法律错误。（三）朱文仲2012年8月实际取得该商铺经营权经营至今已达33个月之久，其占用费使用费该不该计算，按什么标准计算，一审判决没有阐明，当庭也没有对当事人释明和告知，是欠妥的。因此，一审判决违背了当事人意思自治原则，适用法律不当。据此，神鹰公司请求本院：1.撤销原审判决第一、第二项判决内容。2.依法发回重审或依法驳回朱文仲的全部诉讼请求。
被上诉人朱文仲口头答辩称：（一）双方签订的《商铺出让合同书》应当是房屋买卖合同法律关系。从合同中的第三页第六条的约定以及收楼方式、相关的违约责任及相关购房款项的方式等内容均可以看出是买卖合同法律关系。（二）从双方在商铺供款合同中的约定，足以证明双方之间的房屋买卖合同法律关系是存在的。（三）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法领取相关的权属证明书的，是非法转让，且神鹰公司至今也未提供相关的权属证明。（四）原审法院认定事实清楚，适用法律�确，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。二审补充查明，神鹰公司主张双方之间是商铺使用权转让关系。案涉《大京九塑胶城商铺出让合同书》第三条约定：“乙方对受让的商铺享有自行使用、出租和再转让的权利……”；第四条约定：“土地使用期限为50年，自2011年起至2048年。50年以后，按照国家当时政策法规确定。”；第九条约定：“甲方需于＿年＿月＿日前将本合同规定的房地产交付使用……”；第十二条第五项约定：“甲方协助乙方依据《东莞市投资入户》的相关条件，对符合要求的商户，协助办理入户手续，费用由乙方承担。”
二审期间，神鹰公司称其受常平××村委委托开发的大京九塑胶城配套的生活区项目建设，系在原工业用地的工厂厂房上改建而成的，没有办理项目报建审批施工手续和规划部门规划许可手续。
本院认为，双方在案涉商铺出让合同书中没有约定商铺使用权转让的相关内容，神鹰公司主张双方之间是商铺使用权转让关系缺乏依据。原审法院根据案涉商铺出让合同书的内容认定双方之间成立商铺买卖合同关系并无不当。据此，本案应为房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对神鹰公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：案涉商铺出让合同书是否有效。对此，本院分析如下：
根据2001年12月31日粤府函（2001）694号《关于东莞市城市总体规划的批复》，东莞市市域范围2465平方公里都属于城市规划区。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款和第六十四条的规定，在城市、镇规划�内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证；未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设、限期改正、限期拆除、罚款、没收实物或者违法收入等。本案中，神鹰公司确认案涉商铺没有办理规划许可手续。虽然《中华人民共和国城乡规划法》的规定没有对合同效力作出直接否定性评价，但未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设规避了国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场等行为的监管，破坏了城镇规划秩序，直接损害了国家和社会公共利益，故上述《中华人民共和国城乡规划法》的规定应属于效力性强制性规定。案涉商铺出让合同书违反了《中华人民共和国城乡规划法》上述效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，案涉商铺出让合同书无效。神鹰公司主张案涉商铺出让合同书有效缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定认定案涉商铺出让合同书无效是适用法律错误，本院对此予以纠正。
案涉商铺出让合同书无效，神鹰公司应向朱文仲返还已支付的房款120967.78元及其利息。房款的利息应属于法定孳息，原审法院认为房款的利息属于因合同无效导致的损失，双方应按过错来分担损失是有误的，但由于朱文仲对于原审法院的该认定没�提起上诉，故应视为其服从原审法院的该部分处理，因此，本院对于原审法院的该部分处理不作变更。
综上所述，虽原审判决适用法律有误，但鉴于实体处理并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款及第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3024元，由上诉人东莞市神鹰塑料有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判�杨浩
代理审判员 冯婉娥
二〇一五年十一月十日
书 记 员 曾雪贞
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国城乡规划法》
第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。……
第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
《最高人民法院关于审理〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。