河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）张商初字第149号
原告张留安（并案被告）
委托代理人范建国，河北思洋律师事务所律师。
委托代理人袁铸，河北震河律师事务所律师。
被告李生德
被告厦门华远建设集团有限公司（并案原告），住所地福建省厦门市湖里区。
法定代表人严文亮，该公司董事长。
上列二被告委托代理人陈小利、谢培松，北京市海维律师事务所律师。
原告张留安与被告李生德、厦门华远建设集团有限公司（以下简称厦门华远）租赁合同纠纷一案，原告张留安于2011年7月21日向桥东区人民法院起诉，桥东区人民法院于2011年7月27日立案受理。原告张留安于2012年9月21日以桥东区人民法院超标的受理案件为由，申请将案件移送上一级人民法院审理。2012年9月30日桥东区人民法院裁定将案件移送本院。原告厦门华远与被告张留安租赁合同纠纷一案，原告厦门华远于2011年8月11日向桥东区人民法院起诉，立案受理后，2012年10月11日，桥东区人民法院以超过诉讼标的额为由，裁定将案件移送本院。本院于2012年10月18日受理后，依法组成合议庭，由于原告厦门华远与被告张留安租赁合同纠纷一案与本案的诉讼主体、标的均同一，决定将该案即（2012）张商初字第151号与本案合并并公开开庭进行了审理。原告张留安（并案被告）及委托代理人范建国、袁铸，被告李生德、被告厦门华远（并案原告）的委托代理人谢培松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张留安诉称，2009年12月25日，我与厦门华远张家口项目部负责人李生德订立《房屋租赁合同》，其将位于张家口市高新区纬三路林业大厦第一层及第二层部分房屋出租给我，由我经营休闲洗浴会所等服务业，租赁期限为6年，年租金65万元。厦门华远张家口项目部在合同中承诺，保证其出租的房屋没有产权纠纷，如有纠纷，其承担全部责任，由此给我造成损失，由其负责赔偿。合同订立后，我向李生德交付了第一年租金65万元，并投入大量资金用于房屋的二次建设、装修和购置设备、用品，办理相关营业手续等。在装修过程中发现承租的房屋在2、9月份（雨雪季节）存在大面积渗漏污水，主暖气管道多处渗漏，三楼卫生间渗漏污物，紧急出口与施工图严重不符等多处建筑缺陷。于2010年3月17日向李生德送达了“通知”一份，其接到通知后再次承诺于2010年3月25日前完善。但李生德并未完善该房屋的使用功能。我于2010年11月2日又接到张家口市国土资源局高土监（2010）第042号《责令停止国土资源违法行为通知书》。国土局以未经国土资源部门批准，占用纬三路北侧土地，用于经营住宿、洗浴、服务业为由，责令我立即停止经营。至此，我才得知厦门华远张家口项目部提供的房屋属于非法行为。李生德有意隐瞒出租房屋的质量缺陷和土地违法事实与我签订租赁合同，属于欺诈行为，双方所订立的房屋租赁合同没有法律效力，应当赔偿给我造成的损失，厦门华远应当承担连带责任。请求依法确认双方于2009年12月25日所签的《房屋租赁合同》无效；赔偿我的损失总计385.645万元。其中包括：（1）退还我所付的租金65万元，（2）赔偿我直接投资260万元，（3）赔偿我房租金和直接投资的利息损失60.645万元（2010年1月1日至2012年12月31日）；诉讼费用由二被告承担。在庭审中，张留安将损失额变更为402.3244万元，其中（2）直接投资260万元变更为276.6608万元（装修残值186.0077万元、所购物品残值59.2107万元、易耗品31.4424万元），（3）赔偿2010年1月1日至2013年8月31日的房租金和直接投资的利息损失60.6636万元［（65万元＋276.6608万元）×6.65%×2.67年，6.65%是2010年至2013年中国人民银行同期三年期中2011年7月7日的贷款利率］。
被告李生德辩称，房屋租赁合同是我受公司的委托与张留安签订的，诉争房屋是厦门华远的财产，不是我个人的财产，签订合同和收取租金均是公司行为。所以不能将我作为本案的被告。
被告厦门华远辩称，我公司将诉争房屋出租给张留安，其用于开办洗浴中心，所述渗水问题我公司已维修处理完毕，仅是细微瑕疵，并不影响出租房屋的使用。张留安是在对细微瑕疵处理完后才进行的装修，装修质量与房屋质量无关。即使房屋存在质量问题，其仍然进行装修出现问题也与被告无关。国土资源局下发的通知书并没有让张留安停止经营行为的内容。张留安在房屋租赁期间未经允许将房屋转租他人，说明房屋不存在质量问题。本案诉争房屋于2008年4月17日取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》。依最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，除非出租标的物为非法建筑，即没有取得建设规划许可证的情形才认定为无效。其他诸如司法、行政查封，权属争议，其它违反强制性规定，则通过合同解除制度去救济，而解除的前提是合同有效。所以本案无无效事由，应为有效合同。诉争房屋也未被查封，2007年国土部门的行政处罚根本没有实施，2010年的通知书不是一个具体的行政处罚行为，只是一个前置程序，其并未查封房产、限制出租，张留安也从未停止过经营，不符合前述司法解释第八条解除合同的条件。原告的损失是自己经营不善所致，与被告没有因果关系，故请求驳回张留安的诉讼请求。
并案原告厦门华远诉称，2007年3月，张家口市林业局因不能支付工程款，将诉争房屋抵顶给我公司，我公司对其享有完全的占有、使用、收益权。2009年12月25日，我公司将诉争房屋出租给张留安用于开办洗浴中心并如约交付，租期自2010年1月20日至2016年1月19日，而张留安仅支付了一年的租金就以各种理由推诿、拒绝继续支付房租。因张留安严重违反合同约定，致合同目的不能实现，现诉请法院依法解除双方签订的房屋租赁合同；判令其返还租赁房屋并恢复原状；赔偿房屋租金120万元（截至2013年3月底张留安将房屋移交与我方时止）；诉讼费用由张留安承担。
并案被告张留安辩称，厦门华远张家口项目部提供的房屋属于非法行为，双方所订立的房屋租赁合同没有法律效力，厦门华远应当返还我已交的租金，赔偿给我造成的损失（具体数额见原诉诉状）。请求驳回厦门华远的诉讼请求。
张留安为证实自己的主张，向法庭提交了五组证据：证据一、房屋租赁合同一份，工商银行汇款凭证二张，拟证明李生德是本案适格主体。李生德、厦门华远对证据的真实性无异议，不认可其证明目的。厦门华远认为合同是张留安与项目部签订的，李生德是项目部负责人，其代表公司签订的合同和收取租金的行为公司均认可。证据二、责令停止国土资源违法行为通知书一份，信访事项答复意见书一份，拟证明双方之间签订的房屋租赁合同是无效的。李生德、厦门华远对证据的真实性无异议，不认可其证明目的。认为信访事项答复意见书第3页已说明张留安反映的问题不是国土资源局处理的范围，责令停止国土资源违法行为通知书亦未要求张留安停止营业，且不是国土资源部门的行政职责，是否停业应由工商局确定，其要求听候处理，其后并未处理，张留安仍在经营。证据三、承租人张留安给厦门华远张家口项目部的通知一份，照片23张（桥东法院卷宗），拟证明租赁房屋质量存在瑕疵，质量存在问题。李生德、厦门华远对其真实性无异议，认为我方已在约定的期限内对反映的问题进行了维修，所以张留安才能装修、开业。照片没有拍摄时间，不能证实是何时漏水，张留安说最早是2010年2月漏水，是在装修前的事，我方已维修解决。装修后的照片只能证实漏水，不能证明房屋存在质量问题，漏水的原因应由张留安举证。证据四、装修装饰投入清单及发票一套，购置设施设备、物品清单及发票一套，拟证明张留安投入损失，同时申请对这些损失进行司法鉴定。李生德、厦门华远认为张留安所购物品均无正规的合同，没有正规的发票，不能作为装修价格鉴定的依据，同意对实物进行鉴定。证据五、桥东法院卷宗第4—8页营业报表，拟证明损失的标准，向其要求商业赔偿。李生德、厦门华远认为是张留安自己单方制做的无从考证，但该报表证实一直到2011年4月28日张留安仍在营业，与所称的在收到责令停止国土资源违法行为通知书后就停业的事实不符。
厦门华远为证实自己的主张，向法庭提交了《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》复印件各一份，拟证明出租房屋具有合法手续，双方之间签订的房屋租赁协议是有效协议。张留安对该三证的真实、合法性无异议，但认为建设工程施工仅此三证，手续并不齐全，证明出租房屋是违法建筑。
根据张留安的申请，本院向张家口市国土资源局高新分局调取了“国土资源违法案件受理登记表”等共13页，双方对其真实、合法性无异议。张留安认为，从这些资料说明，李生德出租的房屋是违法建筑，双方签订的房屋租赁合同应无效。李生德、厦门华远认为，虽然高新国土资源分局作出了行政处罚决定，但并未实际执行。我公司已于2008年就取得了《建设工程规划许可证》等相关手续，双方签订房屋租赁协议的时间是2009年，该协议是有效协议。
经审理查明，厦门华远经招投标，于2006年3月24日取得了张家口市林业调查规划院“森林资源监测中心”2#楼的建设施工工程，施工日期为2006年3月27日至2007年6月30日。高新区国土资源分局在巡回检查时发现，该工程在开工时未办理供地手续，属边报边用的违法行为。于2006年8月15日立案，当日向张家口市林业局下达了“责令停止违法行为通知书”。2007年9月4日，作出（高土）罚字（2007）第021号“行政处罚决定书”。对市林业局未经国土资源部门批准，擅自修建林业监测中心，占地27亩无用地手续的行为，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条的规定，给予：1.没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施；2.罚款36万元的行政处罚。该决定书送达后张家口市林业调查规划院未履行，高新区国土资源分局亦未申请采取查封、扣押等行政强制措施。用地单位—张家口市林业调查规划院，于2007年11月29日取得了张家口市规划局颁发的（2007）张征Ab1052《建设用地规划许可证》，允许其在市高新区纬三路北侧使用面积为22825.3平方米的土地用于新建公共设施；于2008年4月17日取得了张家口市城乡规划局颁发的建字1307002008A0010《建设工程规划许可证》，允许其在市高新区纬三路新建森林资源监测中心、配套服务楼，建筑面积29386平方米；于2008年6月6日取得了张家口市高新技术产业开发区建设局颁发的130702X08001《建筑工程施工许可证》，施工单位为厦门华远，合同开工日为2006年3月27日，合同竣工日为2007年6月30日。
2007年3月29日，张家口市林业局与厦门华远达成协议，约定市林业局将位于张家口市高新区纬三路与世纪路交叉口东北角市森林资源监测中心底商，2号楼一、二、三层，3号楼紧靠2号楼的两跨，总建筑面积约6226.71平方米（总金额为5000万元人民币），抵顶欠付厦门华远的工程款。对协议约定范围内的房产，厦门华远享有完全的占有、使用、收益权。
2009年12月25日，厦门华远张家口项目部负责人李生德与张留安签订了《房屋租赁合同》一份，约定厦门华远张家口项目部将坐落于张家口市纬三路林业大厦底商一层约400平方米及第二层约2000平方米出租给张留安。房屋用途为休闲洗浴会所等，租赁期限为6年，从2010年1月20日至2016年1月19日止，租金为人民币65万元／年，按年结算。合同签订三日内支付30万元，余35万元于30日内付清。租赁期满后，在同等条件下，张留安享有优先租赁权。若没有继续租赁，承租人将装修好的房间无代价归还出租人，装饰及设备归还承租人。合同签订当日，张留安通过工商银行向李生德的帐户上转款30万元后，双方按约定对涉案房屋进行了交接。张留安于2010年1月10日又向李生德的帐户上转款35万元，付清了第一年的租金计65万元。张留安接手后即投入资金进行装修和购置设备、用品，办理相关营业手续等。装修过程中，因二楼顶部多处渗漏污水，一层主暖气管道多处渗漏等问题，张留安于2010年3月15日，向李生德发出通知，要求其尽快解决。李生德在收到通知后及时进行了修缮。装修工程于2010年8月22日结束，23日即投入运营。营业期间有七、八间房屋出现渗漏，对营业造成了一定损失。张留安未经被告厦门华远允许将一楼装修好的二间门脸房转租给了第三人，并收取了一年的租金。
2010年11月2日，张家口市国土资源局高新分局向张留安经营的“摩力圣汇洗浴城”下达了高土监（2010）第042号《责令停止国土资源违法行为通知书》，该通知以未经国土资源部门批准，占用纬三路北侧土地，用于经营住宿、洗浴、服务业为由，责令该洗浴城停止经营，听候处理。该通知下达后，从张留安提交的营业报表显示，直至2011年4月28日，洗浴城仍在营业。
2012年4月27日，张家口市国土资源局高新分局接到市局转发的上访群众张留安举报市林业局和厦门华远涉嫌非法买卖土地的信访件后，经过调查了解，2012年6月12日作出答复意见：上访群众反映的问题是非法买卖土地，但从调查的情况看，是非法买卖、出租房屋，不属于国土部门职责范围，鉴于桥东区人民法院已受理这宗经济案件，建议上访群众继续通过民事诉讼方式解决此事。
在案件审理中，张留安向本院提出对其承租的房屋进行装修、装饰所形成的附合物及所购置的物品价值进行价格鉴定的申请。待双方对张留安所购物品进行盘点、清查签字确认后，本院委托张家口市物价局价格认证中心对张留安租赁物装修价值及经营所购物品价值进行价格认证。该中心作出的张价认（2013）193号《价格鉴定报告书》结论为：1.装修原值205.376万元；2.营业期间装修折旧后价值191.0594万元；3.至2011年7月27日装修折旧后价值186.0077万元；4.经营所购物品原值64.6572万元；5.营业期间经营所购物品折旧后价值60.6914万元；6.至2011年7月27日经营所购物品折旧后价值59.2107万元。该鉴定报告依据《中华人民共和国价格法》、《河北省涉案资产价格鉴证管理条例》等，通过现场勘察、市场调查等方法作出，程序合法。经组织双方当事人进行质证，均对鉴定结论没有异议，予以认可。
上述事实，有双方提交的证据，张家口市物价局价格认证中心作出的张价认（2013）193号《价格鉴定报告书》，当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，张留安与李生德以厦门华远张家口项目部的名义签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自已的义务。合同签订后，张留安给付了第一年的租金65万元，李生德交付了房屋与张留安实际占有使用，租赁合同已履行。张留安主张李生德有意隐瞒土地违法事实与其订立的房屋租赁合同无效，因厦门华远是以工程款抵顶取得市林业局林业大厦部分房屋的所有权进行出租，原始取得土地权利证书的义务不在厦门华远，且依最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的房屋，与承租人订立的租赁合同有效。本案中，厦门华远出租的房屋在其施工时虽未取得建设工程规划许可证，但是在2008年4月17日即取得了建设工程规划许可证。因此，双方之间签订的租赁合同系有效合同。故张留安关于租赁合同无效的理由不能成立，本院不予支持。李生德是厦门华远张家口项目部负责人，对其与张留安签订的房屋租赁合同，庭审中，厦门华远明确认可其所签订合同的效力，应视为对李生德代理行为的追认，依《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，其由此产生的后果应由厦门华远承担，李生德不应承担赔偿张留安损失的责任。张留安诉称李生德有意隐瞒出租房屋的质量缺陷，属于欺诈行为，应当赔偿其损失。张留安在装修过程中，因二楼顶部多处渗漏污水，一层主暖气管道多处渗漏等问题，李生德在收到通知后及时进行了修缮，已履行了合同义务。张留安在装修结束后即开始投入运营。庭审中张留安自述，在营业期间有七、八间房屋出现渗漏，对营业造成了一定损失。但渗漏的原因是由于出租房屋本身的质量存在问题还是因装修质量存在问题，张留安没有提交证据证实，也未申请对房屋质量问题进行鉴定，仅申请对承租的房屋进行装修、装饰所形成的附合物及所购置的物品价值进行价格鉴定。即便该七、八间房屋出现渗漏的原因即是房屋质量存在问题，但其面积约120平方米，仅占承租的2400平方米的5%，不构成合同目的不能实现的根本原因。故张留安主张合同无效是因厦门华远房屋的质量存在缺陷于法无据，本院不予支持。张留安诉称厦门华远隐瞒土地违法事实，致使其在经营中被行政机关责令停止经营，无法获取收益，应当赔偿损失。依《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，在租赁期间，出租人有继续保持租赁物法定或约定品质用途的义务，使租赁物合于约定的使用收益状态，并承担瑕疵担保责任。现因张家口市国土资源局高新分局向原告经营的“摩力圣汇洗浴城”下达《责令停止国土资源违法行为通知书》，责令其停止经营，听候处理。该通知的下达及所有涉案证据证明，市林业局所建林业大厦至今仍未取得房屋占用土地使用权利证书，厦门华远因工程款抵顶所取得的房屋存在权利瑕疵。此瑕疵致使承租人张留安不能依约使用收益并因此受到损失时，其有权解除合同，厦门华远应负赔偿责任。因张留安租赁房屋的目的是经营住宿、洗浴、服务业，须购置相应的物品和进行必要的装修，出租人厦门华远对其装修亦无异议，并同意对出租的房屋装修、装饰所形成的附合物及所购置的物品价值进行价格鉴定。对鉴定机构出具的价格鉴定结论，装修原值为205.376万元，其营业期间装修折旧后价值为191.0594万元，至2011年7月27日折旧后的价值为186.0077万元，庭审中双方均认同，且鉴定程序合法，故对鉴定结论本院予以确认。因双方均以诉讼行为表明不再继续履行合同，租赁合同继续履行的基础已不存在，且在庭审中双方均同意解除。厦门华远请求解除双方签订的租赁合同理由符合相关法律规定，应予支持。至2011年8月11日，厦门华远向桥东区人民法院起诉被受理并送达对方后，应视为双方之间签订的租赁合同已解除。对张留安要求赔偿其因装修房屋带来的损失问题，因张留安装修的房屋至2011年7月27日折旧后的价值为186.0077万元，而双方在合同中约定，租赁期满后，装修好的房屋无代价归还出租人，至租赁期满的2016年还有近四年多的时间，装修好的房屋张留安虽不再继续使用，但仍存在折旧问题，依市场一般营业场所装修折旧惯例，本院酌定张留安装修的房屋在合同到期后仍有20%的残值可以利用，应归出租人厦门华远，此20%的残值应从原值205.376万元中扣除，故厦门华远对张留安装修此房屋的费用186.0077万元－205.376万元×20%＝144.9325万元应予以赔偿。张留安租赁厦门华远的房屋，是为了使用和获得收益，但支付租金是获取租赁物使用收益权的对价。其从占有出租房屋到实际经营达一年半的时间，仅支付了一年的租金65万元，现要求厦门华远返还该租金没有事实和法律依据，对张留安此诉求本院不予支持。其还应支付应付而未付的半年的租金32.5万元。故厦门华远应支付张留安的赔偿金应为144.9325万元-32.5万元＝112.4325万元。因双方约定合同到期后装饰及设备归还承租人，故对张留安要求厦门华远承担购置设备、用品费用的请求本院不予支持。对于厦门华远诉请张留安给付2011年1月至2013年3月实际交还出租屋时的租金120万元的问题，因双方之间的租赁合同已视为于2011年8月11日解除，无证据证实张留安自厦门华远2011年8月11日提起诉讼后仍在继续使用该出租房屋，故厦门华远诉请张留安给付至2013年3月的租金没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十三条、第二百二十五条之规定，判决如下：
一、张留安与厦门华远建设集团有限公司签订的房屋租赁合同于2011年8月11日解除；
二、厦门华远建设集团有限公司于本判决生效后十日内赔付张留安因装修租赁房屋所受损失144.9325万元；
三、张留安于本判决生效后十日内给付厦门华远建设集团有限公司租赁房屋费32.5万元；
四、驳回张留安、厦门华远建设集团有限公司的其他诉讼请求。
如果厦门华远建设集团有限公司、张留安未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原案案件受理费37650元，由原告张留安负担19806元，被告厦门华远建设集团有限公司负担17844元。鉴定费50000元，由原告张留安负担30000元，被告厦门华远建设集团有限公司负担20000元。并案案件受理费6175元，由被告张留安负担。（案件受理费、鉴定费原告已预付，由被告直接给付原告）
如不服本判决，可于收到判决之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至河北省高级人民法院，开户行：河北银行高新支行，帐号：644012019000000951）。
审判长 成 进
审判员 牟 键
审判员 韩建新
二〇一四年三月二十五日
书记员 王立军
附：案件涉及法律相关条文
《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
《最高人民法院有关房屋租赁合同的司法解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的除外。