山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终3146号
上诉人（原审被告）：修方荣，×。
被上诉人（原审原告）：周明慧，×。
委托诉讼代理人:刘宝纯，山东润世律师事务所律师。
委托诉讼代理人:陈军，山东润世律师事务所实习律师。
上诉人修方荣因与被上诉人周明慧房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2016）鲁0212民初4118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2018年5月9日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人修方荣，被上诉人周明慧的委托诉讼代理人刘宝纯、陈军到庭参�诉讼。本案现已审理终结。
修方荣上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回周明慧的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由周明慧承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，证据不明，适用法律错误。首先，案外人王树亮与修方荣的财产损害赔偿纠纷一案已由一审法院审理，王树亮的诉讼请求是要求上诉人赔偿租金损失而非让上诉人搬离涉案房屋，且修方荣租赁涉案房屋属于合法善意租赁，按照“买卖不破租赁”的法律规定，王树亮也无权让修方荣或者周明慧搬离涉案房屋，因此本案情形未达到“租赁房屋无法使用”的条件，不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条。其次，崂山区人民法院（2014）崂执字第693号执行法官的执行行为欠妥，没有调查清楚即发送《执行裁定书》和《通知》给修方荣，周明慧担心房屋无法居住，错误的认为文书是给其送达的，并于2016年10月13日给修方荣用快递邮寄房租到期不再承租的通知。修方荣不同意这一方案，明确告知周明慧其具有房屋的出租权，让周明慧安心居住。崂山区人民法院（2016）鲁0212民初1813号民事判决书，明确确定了修方荣具有使用出租该房屋的权利，驳回案外人王树亮的诉讼请求。2、一审法院程序违法，没有按照法律规定的程序向修方荣送达法律文书，剥夺修方荣的答辩及反诉的权利。如果不是修方荣在法院处理其他案件查询时得知本案已经判决，可能到执行阶段修方荣都不知道被诉讼。周明慧知道修方荣的地址且邮寄过材料的地址是明确的，修方荣在一审法院有案件且具有明确的送达地址，一审故意公告让修方荣失去�辩及反诉的机会。
周明慧辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回修方荣的上诉请求
周明慧向一审法院起诉请求：1、解除周明慧、修方荣签订的《房屋租赁合同》；2、修方荣返还周明慧支付的租金83333元以及押金1万元。
一审法院认定事实：周明慧为证明其诉讼主张，分别提交以下证据：
证据一、《租房协议》一份，用以证明：周明慧、修方荣双方约定由周明慧承租修方荣位于崂山区×户房屋一套，租期2016年3月10日至2019年3月10日，年租金20万元，保证金一万元，定金三万元。经查，该《租房协议》还约定：租金每年支付一次，周明慧交保证金1万元给修方荣，周明慧退房时交清水、电、�纤和物业管理等费用以及屋内设施家具、家电无损坏，下水管道，厕所无堵漏，修方荣如数退还保证金。另，修方荣保证该房屋无产权纠纷。备注：“工行×”。
证据二、《房屋租赁合同》、《房地产权证》复印件各一份，用以证明：涉案房屋的产权人是青岛吉鸿峰工贸有限公司，修方荣于2012年9月26日与青岛吉鸿峰工贸有限公司签订《房屋租赁合同》，修方荣承租涉案房屋，租期16年。
证据三、工商银行自动柜员机客户凭条三张、青岛农商银行市北二支行银行卡历史交易明细一份，用以证明：周明慧在2016年2月23日依据《租房协议》约定，向修方荣支付租房定金三万元。2016年2月23日，通过青岛农商银行市北二支行向修方荣支付租金187000元(包含7000元净水器费用)，包含押�1万元。
证据四、崂山区人民法院作出的（2014）崂执字第693号《执行裁定书》、《通知》各一份，用以证明：周明慧在2016年5月接到崂山区人民法院送达的上述两份法律文书，周明慧承租的×户房屋已属于案外人王树亮所有，崂山法院责令于2016年6月2日前迁出上述房屋，逾期不履行，将强制执行。
证据五、解除合同及交房通知书、EMS特快专递单及邮件全程跟踪查询表各一张，用以证明：周明慧在多次电话沟通无效后，通过EMS特快专递邮寄解除合同通知，通知修方荣解除租房协议。修方荣于2016年10月14日收到周明慧通知，双方租房协议应于2016年10月14日解除。经查，该《解除合同及交房通知书》内容为：修方荣先生，我于2016年3月10日承租你位于青岛市×户房屋，因在租赁合同履行过程中，接到青岛市崂山区人民法院（2014）崂执字第693号执行裁定书以及执行通知，才得知我承租的青岛市×户房屋早在2015年10月27日已属于王树亮所有，并且法院要求我在2016年6月2日前迁出，逾期法院将强制执行。接到法院裁定书后，我已多次电话联系你，与你协商解除租赁合同、退还租金事宜，但你拒不接受。为履行法院裁定，我已搬出青岛市×户房屋，现书面函告你，请你在接到本通知之日起五日内与我办理房屋交接手续并退还租金及押金，逾期不办理自行承担法律责任。通知人：周明慧2016年10月8日。EMS特快专递全程跟踪查询表显示，修方荣本人于2016年10月14日签收邮件。
证据六、物业费及电费收款收据截图，证据来源为周明慧至本案住宅小区所在物业公司青岛长乐未央物业管理有限公司调取，用以证明周明慧在搬离时交清了相关物业费及电费。周明慧称由于缴费时物业公司未出具收据，因此将物业公司电脑档案拍照提交，法院可向物业公司调查核实。
周明慧当庭称：周明慧系于2016年9月搬出涉案房屋，并与法院联系过。法院告知将房屋交给现房主王树亮，但周明慧不想参与修方荣与王树亮之间的纠纷，想把房子交还修方荣，但修方荣要求周明慧继续承租房屋，也不与周明慧办理交接，不收取房屋钥匙。无奈周明慧只能向修方荣发函，要求解除合同。但修方荣在接到解除通知后，曾电话与周明慧联系，表示不同意解除租赁合同，让周明慧不需要考虑法院执行问题，也没有与周明慧进行房屋交接。涉案房屋是密码锁，交房时修方荣仅告知入户门密码，并称没有钥匙，周明慧入住房屋后修改了密码。直到周明慧搬走后又发现涉案房屋晚上会亮灯，经咨询了解才知道该房�入户密码锁是有备用钥匙可用于开锁，该钥匙修方荣一直未交给周明慧。周明慧同意承担2016年3月10日至2016年10月14日期间7个月的租金116667元，剩余83333元要求修方荣返还。
另查明，2014年3月11日，王树亮、王萍与青岛吉鸿峰工贸有限公司、张蕊、康茜、康智鹏、徐华伟民间借贷纠纷一案在崂山区人民法院主持调解下，双方自愿达成协议，崂山区人民法院出具的（2014）崂民二初字第20号民事调解书予以确认：“1、被告青岛吉鸿峰工贸有限公司偿还原告王树亮、王萍借款人民币320万元及利息768000元，被告于2014年4月30日前全部还清。二、被告如逾期付款，则原告有权要求被告就本金320万元支付自2014年5月1日起至实际付款之日止的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）。三、被告张蕊、康茜、康志鹏、徐华伟�上述给付义务承担连带付款责任。四、原告放弃其他诉讼请求。……”。上述调解书生效后，各被告未及时全部履行调解书确定的义务。后王树亮申请执行，2015年10月27日，崂山区人民法院作出（2014）崂执字第693号执行裁定书，裁定：“一、将被执行人青岛吉鸿峰工贸有限公司名下位于崂山区×户房产解封，并作价368.4718万元交付申请执行人王树亮所有。上述房屋所有权自本裁定送达买受人起转移。二、申请执行人王树亮可持本裁定书到房屋管理部门办理相关产权过户登记手续。”后王树亮于2015年11月19日到青岛市崂山区不动产登记局办理了不动产权属登记并取得产权证书。
还查明，案外人王树亮于2016年5月11日向崂山区人民法院提起诉讼称：根据（2014）崂执字第693号执行裁定书其于2015年10月27日取得了青岛市崂山区×户房产的所有权，但该房屋一直由修方荣非法占有，至今仍未向其交付，要求修方荣支付自2015年10月27日起至实际交付之日止的房屋租金损失（截止起诉之日约100000元）。
一审法院认为，修方荣经法院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，应当视为对本案答辩、质证、辩论等相关诉讼权利的放弃，并应当承担由此产生的不利后果，故法院对周明慧提交证据的真实性予以采信。关于周明慧各项诉讼请求应否支持，分析如下：
第一、关于涉案房屋租赁合同应否解除问题，一审法院认为：根据周明慧、修方荣双方签订的《租房协议》，修方荣保证涉案房屋无产权纠纷，但该房屋在本案其他案件的执行过程中房屋产权由青岛吉鸿峰工贸�限公司变更为王树亮，且王树亮又至法院提起诉讼要求修方荣支付涉案房屋占有使用费，而法院亦在强制执行程序中在涉案房屋张贴腾房通知。在上述情况下，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条关于租赁房屋被司法机关依法查封，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同，人民法院应予支持之规定，周明慧作为房屋的实际使用人，为服从法院腾房要求，有权解除与修方荣的房屋租赁合同关系。
另，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因修方荣已于2016年10月14日收到了周明慧邮寄的《解除合同及交房通知》，但修方荣并未依法向人民法院或仲裁机构申请确认解除合同的效力，且周明慧行使合同解除权，具有事实及法律依据，故涉案房屋租赁合同关系应当于2016年10月14日解除。
第二、关于修方荣应否返还周明慧租金及押金问题，根据周明慧当庭陈述，其已于2016年9月搬出涉案房屋，但修方荣拒绝与其进行房屋交接。因修方荣未到庭对此提出异议，法院对周明慧陈述的真实性予以采信。此外，周明慧亦提交证据证明其已缴清了居住期间的物业费及水电费。一审法院认为，因修方荣自身原因在收到周明慧解除合同及交房通知后，既未依法请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，亦不与周明慧进行房屋交接，由此产生的不利后果应由修方荣自行承担，故周明慧要求修方荣返还其2016年10月15日至2017年3月9日期间已付租金83333元以及押金1万元的诉讼请求，予以支持。
综上，一审法院判决：一、确认周明慧与修方荣就青岛市崂山区×户房屋签订的《房屋租赁合同》于2016年10月14日解除；二、修方荣于判决生效之日起十日内返还周明慧房屋租金83333元以及押金1万元。如修方荣未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2133元，公告费600元，由修方荣负担。（该款周明慧已预交，修方荣应于判决生效之日起十日内直接给付周明慧）
本院二审期间，当事人没有提交新证据。修方荣对周明慧在本案一审期间提交的证据一至证据四均予以认可；对证据五不予认可，修方荣称：其曾经确实收过邮局邮寄的材料，但内容与周明慧在本案一审期间提交的内容不一致，其收到材料的具体内容需要再核实；对证据六不予认可，修方荣称：因周明慧一直没有向其交接涉案房屋，其无法核实水电费等的交纳情况。后，修方荣向本院提交“租房协议”彩印件一份，内容与周明慧在本案一审期间提交的证据一相一致，修方荣称该彩印件即为周明慧向其邮寄的材料。本院经审查认为，修方荣向本院提起上诉时称周明慧于2016年10月13日用快递邮寄房租到期不再承租的通知，修方荣在本案审理期间又称周明慧用快递向其邮寄的材料为“租房协议”彩印件，因修方荣的主张前后矛盾且不能作出合理解释，本院对修方荣的相关主张不予采信。修方荣自认周明慧于2016年10月13日用快递向其邮寄材料，与周明慧在一审期间提交的证据五及相关主张相一致，故本院对该事实予以确认。关于周明慧向修方荣邮寄材料的具体内容�因修方荣在向本院提起上诉时主张过周明慧向其邮寄的材料内容为通知，与周明慧的主张基本一致，且修方荣未提交足以反驳周明慧主张的有效证据，故本院对周明慧于2016年10月13日向修方荣邮寄“解除合同及交房通知书”且修方荣已经签收的主张予以采信。
经审理查明，案外人王树亮与修方荣财产损害赔偿纠纷一案，本院已于2017年9月1日作出（2017）鲁02民终6256号民事裁定书，裁定撤销原审判决、发回崂山区人民法院重审，目前该案尚在重审期间。一审法院认定的其他事实属实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。涉案租房协议系周明慧与修方荣的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，双方均应按约履行。合同履行过程中，崂山区人民法�于2016年5月24日作出（2014）崂执字第693号通知，责令案外人青岛吉鸿峰工贸有限公司于2016年6月2日前迁出涉案房屋。人民法院生效民事裁定书及协助执行通知书具有法律约束力，周明慧作为房屋当时的实际占有人和使用人应当按照崂山区人民法院的通知要求迁出涉案房屋。由此，导致周明慧租住涉案房屋的目的无法继续实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，周明慧有权解除其与修方荣之间的租房协议。一审判令解除周明慧与修方荣之间的租赁合同关系，并无不当，本院予以维持。周明慧提交的EMS特快专递全称跟踪查询表显示，修方荣于2016年10月14日签收周明慧向其邮寄的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，周明慧与修方荣之间的租赁合同关系应于2016年10月14日解�。
关于租赁协议解除后的剩余房租及押金问题。修方荣上诉称因周明慧未向其交接房屋，周明慧应按租房协议约定一直向修方荣支付租金。对此，本院认为，修方荣向本院提起上诉时自认其于2016年10月13日收到周明慧邮寄的通知后表示其不同意周明慧的解除方案并告知周明慧其具有房屋出租权、让周明慧安心居住，本院据此认定修方荣对于周明慧提出解除租房协议及搬离涉案房屋的事实已知悉，修方荣在签收解除通知后既未按照法律规定向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，亦未积极与周明慧办理房屋交接事宜，故修方荣以未接收房屋为由上诉主张周明慧应一直向其支付房屋租金，理由不能成立，且与崂山区人民法院执行通知的要求不符，本院不予采纳。一审判令修方荣返还周明慧2016年10月15日至2017年3月9日期间的已付�金83333元及押金10000元，并无不当，本院予以维持。
关于一审送达程序问题。一审立案后，一审法院按照“李沧区×户”的地址向修方荣邮寄送达本案诉讼材料，该邮件被退回。经查，该地址与案外人王树亮诉修方荣财产损害赔偿纠纷一案中修方荣的有效送达地址、周明慧于2016年10月13日向修方荣邮寄通知的收件地址及修方荣向本院提起上诉时填写的“当事人送达地址确认书”中所确认的送达地址均为同一地址。后，一审法院通过公告方式再次向修方荣送达本案诉讼材料。一审法院的送达程序符合《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。
综上所述，修方荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。�照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2133元，由修方荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 建
审 判 员 李 蕾
审 判 员 侯 娜
二〇一八年五月二十二日
法官助理 王莉莉
书 记 员 郑 昭
书 记 员 张 旭