浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南民初字第1636号
原告：中共嘉兴市委党校（嘉兴市行政学院、嘉兴市社会主义学院），组织机构代码：××。
法定代表人：徐勇。
委托代理人：曲川江，浙江三利律师事务所律师。
被告：刘友江。
原告中共嘉兴市委党校因与被告刘友江房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年7月10日受理后，依法由代理审判员邱双双独任审判，于2015年8月14日公开开庭审理了本案，原告委托代理人曲川江、被告刘友江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中共嘉兴市委党校起诉称，2013年11月28日，原、被告签订房屋租赁协议一份。协议约定：原告将其位于嘉兴市文昌路67号（新址：文昌路455号）的营业用房一楼一底层出租于被告使用。双方约定租赁期限为2013年6月1日起至2015年10月31日，年租金为17222元。涉案租金每年分两次支付，按市场交易惯例被告应在每次承租期前一个月内付清。协议签订后，原告根据约定已将涉案房屋交付被告使用，然被告并未根据合同约定履行义务，一直未向原告支付自2014年5月1日至2015年6月30日期间内的租金。原告曾多次向被告催讨房租，却屡屡遭到被告的无理拒绝，导致原告至今无法享有合同约定的利益。根据房屋租赁协议第三条第5款第（3）点：“乙方未按本协议第三条第3款（即房屋租金）和第4款（即付款方式）规定付清租金及水、电费超过15天的”原告有权予以终止合同，收回房屋使用权。现被告之行为亦已违反合同约定，原告有权请求被告根据约定腾退房屋。被告拒不支付租金及拒不腾退房屋的行为侵害了原告的合法权益，故原告诉请判令：一、被告向原告支付房屋租金共计21527.5元（2014年5月1日起按照年租金17222元暂计算至2015年7月31日，实际计算至被告完全腾空涉案房屋之日止）；二、要求被告支付原告利息830.22元（第一部分从2014年5月1日以半年租金8611元按照人民银行同期贷款利率暂计算至2015年5月31日，第二部分从2014年11月1日以半年租金8611元按照人民银行同期贷款利率暂计算至2015年5月31日，实际计算至被告完全腾空涉案房屋之日止）；三、解除原、被告之间的房屋租赁协议，并责令被告立即腾退涉案房屋；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告刘友江答辩称，关于支付房租的问题，原告主张的还欠部分的房租是事实，但需要说明的是并不是被告不愿意支付房租，本案实际是城市房屋拆迁关系，涉及的有关房屋承租人补偿问题未能解决，所以房租缓交。对于原告主张利息的约定，协议中没有任何可以主张利息的约定，此主张无事实和法律依据，是不当的请求。被告要求解除租赁协议和腾退房屋的主张，双方之间签订的协议第四条已经明确了解除的前提第一是应当要提前通知，第二是要协商，在这个基础上才可以解除。原告主张的可以适用协议第三条的约定是逻辑性的错误，因为2015年10月31日还没有到，用终止合同来解除协议是不对的。原告要拆除房屋的时候，一是要协商，二是要补偿，这样才可以解除，这是双方的约定，双方应当遵守。诉讼费的承担由法院判决。
针对自己的主张，原告中共嘉兴市委党校提供了下列证据：
1.房屋租赁协议一份，证明原、被告之间签订房屋租赁协议。
2.房屋所有权证一份，证明原告对出租的房屋有物权。
被告刘友江对原告中共嘉兴市委党校提供的证据1真实性不予认可，协议是被告本人签字的，但该协议是在违背被告的意愿的条件下，胁迫被告签订的；对证据2真实性、合法性、关联性均无异议。
针对自己的抗辩，被告刘友江提供了下列证据：
1.请求报告书和意见书一份，证明原告有特殊情况，原告自身要拆迁，双方是符合城市拆迁的关系的。
2.房屋租赁协议六份，分别为：
2-1.原告与倪建华于2010年10月26日签订的房屋租赁协议一份。
2-2．原告与董德富于2011年1月5日签订的房屋租赁协议一份。
2-3．原告与朱金弟于2012年9月17日签订的房屋租赁协议一份。
2-4．原告与陈关林于2012年9月17日签订的房屋租赁协议一份。
2-5．原告与朱金弟于2013年11月28日签订的房屋租赁协议一份。
2-6．原告与刘友江于2013年11月28日签订的房屋租赁协议一份。
上述一组证据证明原告2013年11月28日之前的协议内容无“校园改造”，2013年11月28日签订的合同加了“校园改造”，原告不想补偿。
3.告知书一份，证明通过群体的上访，有关部门明确表示要减免5个月的租金，告知书的主体是原告，原告对减免5个月的房租是认可的。
4．嘉兴市发改委（2013）20号和（2013）100号文件（复印件），证明本案确实是属于城市房屋拆迁关系，应该按城市拆迁管理条例来给予被告补偿。
原告中共嘉兴市委党校对被告刘友江提供的证据1、2、3、4的真实性均无异议，但认为和本案缺乏关联性，对于被告待证的事实不予认可。
本院认证如下：对于原告提供的证据1，被告认可是其本人签名，但认为是违背其意思签订，对于该抗辩意见被告未提供相应证据证明，本院对证据1予以认定；证据2内容与形式均符合法律的规定，本院予以认定；对于被告提供的证据1系被告及案外人向原告及相关部门反应情况及表达诉求的书面文件，系当事人陈述；证据2真实性本院均予以认定，对于证明内容本院不予认定；证据3、4真实性本院予以认定，但对事实的证明效力将在下文中阐述。
本院经审理，认定案件事实如下：2013年11月28日原、被告签订房屋租赁协议一份，协议约定：原告将其位于嘉兴市文昌路67号（新址：文昌路455号）的营业用房一楼一底出租给被告使用，租赁期限为2013年6月1日起至2015年10月31日，年租金为17222元，每年分2次支付，每次支付8611元。合同第三条第五款规定本租赁期内，乙方（本案被告）有下列情形之一的，甲方（本案原告）可予以停水、停电处理或终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失：（1）……（2）……（3）乙方未按本协议第三条第3款和第4款规定付清租金及水、电费超过15天的。协议对双方的权利义务等内容亦进行了约定。协议签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告正常履行合同支付租金至2014年4月30日，2014年5月1日之后至今的租金未付。原告催讨无果，故诉至本院。
本院认为，原、被告之间订立的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的义务。被告辩称该租赁协议是违背其真实意思签订，但并未提供相关证据证明，而且租赁合同事实上已经履行了二年多的时间，故对于被告的该项抗辩本院不予采信。本案原告以经催讨被告拒不支付租金为由请求解除合同并由被告腾退，被告辩称原告主张解除合同的依据错误，故本案的主要争议焦点是双方房屋租赁合同中约定的解除条件是否成就。对此本院认为，其一，双方租赁合同第三条第五款第三项约定“承租人未按协议规定付清租金及水、电费超过15天的，出租方可予以终止合同”，此项约定为合同解除权的约定。结合合同中关于年租金数额、支付方式约定进行判断，条件成就时当然可以行使解除权。其二，根据庭审查明的事实，双方均确认租金仅支付至2014年4月底，之后的租金未支付。《房屋租赁协议》中约定付款方式为“每年分2次支付，每次支付8611元”，对于该条款，原告认为交易惯例是先付后用，被告应在每半年承租期开始之前将半年度的租金付清，被告认可租金每半年度支付一次，但认为并非是先付后用，被告在半年度内的任意一天均可以支付。本院认为，合同中付款方式约定不明确，双方理解产生了分歧，但均未提供证据支持其主张，结合案件情况，即使按照最有利于被告一方的理解，被告亦已超过付款期限。现对付款方式按照有利于被告的理解，租金每半年度支付8611元，被告可在每半年度租赁期间届满之前支付房屋租金，剩余期间不满半年的，应在租赁期间届满时支付。即2014年5月1日至2014年10月31日期间的租金，被告应在2014年10月31日前付清，2014年11月1日至2015年4月30日期间的租金，被告应在2015年4月30日前付清。现上述租金均未支付，经原告催讨后被告仍无理由不支付，已远超上述租金支付期限的约定，应认定行使解除权的条件成就。因此对于原告要求解除双方租赁协议、被告腾退租赁房屋的诉请，本院予以支持。对于合同解除的时间，根据法律规定，当事人依据合同约定主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知对方时解除。鉴于原告并未提供其他证据证明在本案起诉之前已通知被告行使合同解除权，故在被告收到本案应诉材料日即2015年7月15日应视为双方合同解除。
对于原告主张的租金及利息损失，依照法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据合同性质和履行情况，可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。鉴于被告从2014年5月1日起一直使用租赁房屋至今，故被告应向原告支付租赁期限内的房屋租金以及合同解除之后的房屋占有使用费，房屋占有使用费参照租金标准（以月租金1435元的标准计算）计算并支付。被告辩称原告曾书面告知承租人可以免交五个月的占有使用费（租金），但该免交租金为附条件，告知书中规定的免除租金的条件并未成就，故被告的抗辩本院不予支持。至于被告主张的原告应该按照城市房屋拆迁关系给予被告一定补偿，因没有证据显示本案存在政府拆迁的情形，且原、被告更不是拆迁的双方当事人，故其主张无事实依据，不予支持。被告未在合同约定的期限内支付相关费用，按照合同约定应赔偿原告损失，故对于原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率承担逾期付款利息的主张，本院予以支持，但计算逾期付款利息的时间根据被告的实际违约时间本院予以调整。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告中共嘉兴市委党校与被告刘友江于2013年11月28日签订的《房屋租赁协议》于2015年7月15日解除；
二、被告刘友江将租赁的位于嘉兴市文昌路67号（新址：文昌路455号）的营业用房一楼一底房屋腾退并返还原告中共嘉兴市委党校；
三、被告刘友江支付原告中共嘉兴市委党校房屋租金以及占有使用费（以月租金1435元为标准，从2014年5月1日计算至被告实际腾退之日止）；
四、被告刘友江支付原告中共嘉兴市委党校逾期付款利息（按照中国人民银行同期贷款利率，分别以8611元为基数，从2014年11月1日计算至本判决确定的履行日止；以8611元为基数，从2015年5月1日计算至本判决确定的履行日止，为上述两部分之和）；
上述第二至四项，均于本判决生效后十日内履行完毕。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取179元，由被告刘友江负担，于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 邱双双
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 费 丁
附页
1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。