广州市海珠区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）穗海法执异字第13号
异议人王丽，女，1969年10月12日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
异议人王晶，女，1966年10月12日出生，汉族，住所地长春市南关区。
委托代理人王丽，女，本案的异议人之一。
原告席星，女，1981年7月27日出生，汉族，住所地广州市番禺区。
委托代理人张智斌，广东君和政通律师事务所律师。
委托代理人张于建，广东君和政通律师事务所实习律师。
被告广州市环博展览有限公司，住所地。
法定代表人罗锦灿，董事长。
委托代理人江健勋，男，该公司职员。
委托代理人杨春涛，男，该公司职员。
本院在审理原告席星诉被告广州市环博展览有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，依据原告财产保全的申请，于2013年9月11日作出（2013）穗海法民三初字第2431号民事裁定书，查封了登记在被告广州市环博展览有限公司名下位于广州市海珠区琶洲大道东6号琶洲国际采购中心（A-1）栋28XX号铺的产权。现异议人王丽、王晶提出异议，要求法院解除对上述房屋的查封。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，公开进行了听证质证，异议人王丽、原告的委托代理人张智斌、张于建，以及被告的委托代理人江健勋到庭参加了听证。本案现已审查终结。
异议人认为，涉案房屋在法院查封之前，异议人与被告广州市环博展览有限公司就在2013年1月28日签订了《认购书》，并在2013年9月12日网签《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，而且异议人已支付全部房款并已实际占有该房屋，虽然该房屋未办理过户登记手续，但异议人对此并没有过错，法院不能查封涉案房屋。
原告答辩认为，不同意异议人的请求。1、我方的诉讼保全发生在异议人与被告交易之前，我方在2013年9月3日申请诉讼保全，期间经过三次补充资料，至9月11日法院出具保全裁定，异议人是在9月12日才与被告网签合同，并没有实际完成交易。2、我方认为此案的法律依据应该适用物权法和民事诉讼法，不应该适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，第一，该规定在物权法出台之前规范查封扣押行为，而在物权法实施之后对于查封的诉讼保全应该优先适用物权法，因为该商铺的所有权人在查封之前依然为被告，所以原告可以进行诉讼保全，无需解封。第二，异议人的申请事由不符合该规定第十七条，异议人并没有实际占有，且有过错，虽然异议人已经支付了全部款项，但其付款时间是在网签之前，而异议人应该在网签之后才进行付款的，这样才能避免付款风险，否则此风险的产生应该由异议人自行承担。该商铺经我方查验，并没有实际交付，且没有任何一个商户正在使用当中，在异议人与被告签订的合同中约定2016年1月1日才交付商铺，且需在交付的一系列条件满足之后才能交付。我方认为异议人提供的楼房验收交接书实际上是为了本次执行异议而炮制的一份文件，不具有真实性。所以我方的诉讼保全合法，不需要解封。
被告答辩认为，同意异议人的异议请求。我方与异议人在2013年1月28日签订认购书，异议人支付了部分房款，然后在2013年9月12日网签合同，异议人在当天支付了剩余的房款，房屋在当天实际交付给异议人占有；在2013年9月12日之后某一天该房屋被查封，我方需要强调的是裁定书的落款日期是9月11日，实际递交到房管局是在9月12日之后某一天；房屋已经实际交付给异议人，关于交付的时间，虽然合同约定在2016年交付，但买卖双方在履行合同的时候更改到2013年9月12日，其次该房屋已经规划验收。
经审理查明，原告席星诉被告广州市环博展览有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，依据原告财产保全的申请，本院于2013年9月11日作出（2013）穗海法民三初字第2431号民事裁定书，并实际于2013年9月25日送达房管部门查封了登记在被告广州市环博展览有限公司名下位于广州市海珠区琶洲大道东6号琶洲国际采购中心（A-1）栋28XX号铺的产权。
据查询时间为2014年3月25日的房屋信息表记载，涉案房屋权属人为广州市环博展览有限公司，已签正式合同，合同信息：“合同编号201309143586；姓名王丽、王晶；占有份额共同共有”。
另查，2013年9月12日，异议人王丽、王晶和被告签订了《广州市商品房买卖合同》（合同编号：201309143586）。该合同约定异议人（乙方）以670000元向被告（甲方）购买海珠区琶洲大道东6号琶洲国际采购中心（A-1）栋2层28XX号房，合同第七条“付款方式”约定：“……第1期：在2013-02-08前支付人民币335000元；第2期：在2013-09-12前支付人民币335000元”，第十一条“房屋交付”约定：“甲方应当在2016年1月1日前将……房屋交付乙方使用……”，第十四条“房屋交付时的有关资料”约定：“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料，供乙方查证：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》……上述文件不全的，视为不符合交付标准……乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。”异议人另提交了落款日期为2013年1月28日，由异议人与被告签订的《认购书》，约定异议人以670000元认购广州市琶洲大道东8号琶洲国际采购中心（A-1）栋二层28XX号铺。对于地址中“8号”与涉案房屋地址不符的情况，异议人表示是笔误，提交《房屋面积测量成果报告书》证明涉案房屋曾改过门牌号。
异议人为证明已支付涉案房屋的全部房款，提交了加盖广州市环博展览有限公司财务专用章的收款收据，日期和金额分别为：2013年1月28日、50000元；2013年2月8日、285000元；2013年9月12日、335000元。异议人又提交了七张银联POS签购单，其中两张日期为2013年1月28日、金额共50000元，另两张日期为2013年2月8日、金额共285000元，三张日期为2013年9月12日、金额共335000元。签购单中商户为广州国际采购中心有限公司，异议人提交了被告出具给其的《委托收款承诺书》（落款日期为2013年1月28日），证明被告委托广州国际采购中心有限公司代收购房款。异议人另提交了日期为2013年10月22日由被告出具的涉案房屋售房款的发票以及日期为2013年10月24日（注明税款所属时期：2013-09）的涉案房屋契税完税证。原告对《委托收款承诺书》不予确认，对其他证据关联性不予确认，认为付款时间是在诉讼保全之后，完税证明都是在10月份开出。
异议人为证明涉案房屋已经交付其占有使用，提交了被告出具给异议人的《广州国际采购中心楼房验收交接书》，以及加盖广州市银岭物业管理有限公司（以下简称“银岭物管公司”）财务专用章、从2013年10月13日至2014年1月15日共四个月的电费、管理费收据。原告对以上证据真实性、合法性、关联性均不予确认，认为涉案楼盘没有验收，商家都没有入驻，何来缴纳管理费，被告没有实际交付房屋给异议人。为证明广州市银岭物业管理有限公司是涉案房屋的物管公司，异议人提交了异议人与银岭物管公司签订的《广州国际采购中心前期物业服务协议》，广州市物价局出具给银岭物管公司《关于琶洲国际采购中心露天临时停车场收费标准问题的复函》，被告提交了客户名称为银岭物管公司、用水地址为新港东路以北琶洲国际采购中心的水费发票及部分电费发票。原告对《物业服务协议》不予确认，对《复函》关联性不予确认，对水费发票的真实性、合法性、关联性无法确认，表示涉案展馆后面还有一个展馆，后面的展馆已投入使用多年，被告提交的证据都是后面展馆的，涉案展馆还没有通水电，而且水费是银岭物管公司交纳的，与异议人的请求无关联性，假如异议人收铺缴纳水电费必然是银行转账，没有理由每次为了几十元缴纳现金，异议人没有提交转账凭证，由此可以推断异议人与被告的交付行为是虚假的。被告为证明交付给异议人的涉案房产符合合同约定和法律规定，提交了《广州市公安消防局建筑工程消防验收的意见书》、《建设工程施工质量验收监督意见书》、《工程竣工验收报告》、《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《永久水表安装完毕报告表》，以及建设工程规划验收合格证的复印件。原告表示以上的前四份证据仅是意见书，不是合格证，消防验收的标的不是涉案展位，永久水表安装完毕报告表不能证明与涉案展位有关联性，且建设工程规划验收合格证的复印件以及其他证据都无法看出是涉案的国际采购中心A-1栋，被告没有提供《建设工程规划验收合格证》，即使交付也是无效的。
本院认为，一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。因涉案房产登记在被告名下，故本院查封涉案房产于法有据。二、根据上述《规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案异议人与被告签订了《广州市商品房买卖合同》购买涉案房产，并已进行网签，本院予以确认。异议人主张已实际占有涉案房屋，提供的证据有被告出具给异议人的《广州国际采购中心楼房验收交接书》及银岭物管公司出具的四个月份的电费、管理费收据，其中收据未能提供发票核对。同时，异议人未提供《广州市商品房买卖合同》第十四条约定的其应当在房屋交付时提供的首期物业专项维修资金凭证等证据，也未能提供其作为缴款人的水电费发票或转账凭证，被告也未能提交合同约定的全部验收文件，故仅凭以上证据证明异议人已接收并占有使用涉案房屋，证据不足。另，双方于2013年9月12日签订的《广州市商品房买卖合同》约定房屋交付时间为2016年1月1日前，对此被告表示双方实际履行中将交付时间变更为2013年9月12日。因房屋交付涉及合同约定的一系列文件和程序，如实际可于同日交付验收，则合同又约定2016年交付不符合常理，此不同于实际履行合同时变更约定的一般情形。故异议人主张被告已将涉案房屋交付其实际占有，证据不足，本院不予确认。
综上，异议人申请解封涉案房产的请求不符合上述《规定》，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人王丽、王晶提出的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王志勇
审 判 员 黄胜强
代理审判员 陈艳玫
二〇一四年四月八日
书 记 员 苏韵贤