四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第772号
上诉人（原审被告）王远良。
委托代理人吴志明，四川汇圣律师事务所律师。
上诉人（原审被告）朱道玉。
委托代理人吴志明，四川汇圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）龚从应。
委托代理人林洁，四川博深律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）龚强。
委托代理人林洁，四川博深律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）龚京川。
委托代理人林洁，四川博深律师事务所律师。
上诉人王远良、朱道玉因与被上诉人龚从应、龚强、龚京川租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2013）新都民初字第3421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月13日公开开庭进行了审理。上诉人王远良、朱道玉及委托代理人吴志明，被上诉人龚从应、龚强、龚京川的委托代理人林洁及龚强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2011年4月29日，龚从应、王秀华（甲方）与王远良、朱道玉（乙方）签订了《承包协议》，约定“甲方将桑园巷141-145号门面箱包店承包乙方经营，协议如下：一、承包期从2011年5月8号至2014年5月8号共计叁年；二、承包经费每年共计壹拾叁万元正，每年提前一个月交付。期满后如果要继续承包，提前三个月协商；三、承包期间不得变更营业执照，不得转让；四、承包期间所发生的一切税费由乙方自付”。协议签订后，王远良、朱道玉依约分别于2011年4月10日和2012年4月10日向龚从应、王秀华支付了2011年5月8日至2012年5月8日及2012年5月8日至2013年5月8日期间的年度租金。依照双方约定的支付租金期限（2013年4月8日）届满后，王远良、朱道玉以相邻的“财富中心”楼盘修建影响其经营为由拒不支付租金，经多次催收且发生纠纷经公安机关调解未果，龚从应、王秀华遂起诉至法院，请求判令王远良、朱道玉立即腾退位于成都市新都区新都镇桑园巷141-145号商铺，支付拖欠的从2013年5月8日至10月8日共计5个月的租金54166.65元及至腾房时止的房屋租金，并承担本案诉讼费。
原审另查明，双方所签订《承包协议》约定的位于新都区新都镇桑园街141-145号商业用房［建筑面积110.39平方米，房产证为新都房权证新都字第227**号］的登记所有权人为龚从应，共有权人为王秀华。2012年9月，成都懿润房地产开发公司因承建“新都财富国际购物中心”工程将新都镇桑园街141-145号商业用房所在地的主要道路进行断道施工。2012年11月22日，龚从应（委托方，简称甲方）与成都懿润房地产开发公司（受托方，简称乙方）签订《危房改建协议》，协议第1条约定“甲方位于新都区桑园街145#一楼商铺和二楼住房（有自主产权），经过08年汶川强烈地震后，使该房出现倾斜（垂直偏差大于3CM）、墙体多处裂缝和屋面渗水等情况。现甲方全家家庭成员均同意乙方进行危房改建”。第3条第2项约定“经上级有关部门批准桑园街断道施工后，对甲方位于桑园街商铺的经营可能有一点影响，但这是经国家批准规划的城市重点建设工程，我们都应理解和支持。甲方要负责对商铺承租人进行必要的租赁优惠，保证承租人不得因断道施工无理上访”。2013年9月13日龚从应向王远良发出《收款通知》，要求王远良3日内按照《承包协议》约定缴纳年度承包费13万元；同月16日，龚从应、王秀华向王远良、朱道玉发出《解除协议通知》，通知双方所签订《承包协议》已解除，并将该通知张贴于王远良、朱道玉所承租商铺外墙。
原审另查明，双方在原审庭审中当庭确认现位于新都区新都镇145号商铺房屋因2008年地震及2012年9月“新都财富国际购物中心”工程的修建导致房屋产生较大裂缝而成为危房。
诉讼过程中，王秀华因病去世，原审依法追加除龚从应之外的其他法定继承人龚强、龚京川作为原告参加诉讼。
原审判决认定上述事实所依据的证据有：《承包协议》，房屋所有权证，收款通知，解除协议通知，照片，新都区公安分局城西派出所接（报）处警登记表，新都区新都镇新中路社区居民委员会证明，病历，危房改建协议，收条，谈话记录，订货、收货单及销货单据，双方当庭陈述等。
原审判决认为，龚从应、王秀华与王远良、朱道玉之间签订的《承包协议》系双方真实意思表示，且合同内容及形式不违反法律规定，双方均应依照合同约定享有权利和履行义务。王远良、朱道玉作为承租人，应依约履行支付租金的合同义务。原告主张被告立即腾退所承租的位于成都市新都区新都镇桑园巷141-145号商铺依据是已向王远良、朱道玉张贴《收款通知》、《解除协议通知》以及王远良、朱道玉违反约定将所承租的其中一间商铺转租他人，双方之间的合同关系已解除，而双方签订的《承包协议》中未明确约定王远良、朱道玉未按期支付租金的违约责任（包括据此可解除合同的法律后果），根据《承包协议》约定双方之间的租赁合同关系尚在合同期限（2011年5月8日至2014年5月8日）内，原告也未提出相应证据证明被告将其中一间商铺转租他人。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原告不具有约定或法定的合同解除权，但考虑到新都镇桑园巷145号商铺房屋已成危房需要进行修缮的事实，原告作为该商铺所有权人和出租人具有确保出租的商铺房屋符合出租条件的义务，被告作为承租人有要求原告对受损铺面进行维修的权利和有配合原告维修受损铺面的合同附随义务，现原告要求对受损铺面进行维修，被告应予以协助配合，故原审法院对原告要求被告腾退新都镇桑园巷145号商铺的主张予以支持，对其要求被告腾退141号和143号商铺的主张不予支持。
对原告要求被告支付2013年5月8日至10月8日共计5个月的租金54166.65元的主张，该主张金额是以所承租全部商铺按每年租金13万元除以12个月乘以5个月为计算依据，但被告所承租的上述145号商铺房屋受损而不符合签约时的出租条件，故对该部分商铺的租金应予以扣减，结合双方约定的租金支付标准及考虑到新都镇桑园巷145号商铺在141-145号商铺所所占面积比例的情况，对原告要求的租金酌定支持44352.96元。庭审中，王远良、朱道玉提出因“新都财富国际购物中心”工程将其所承租商铺所在地的主要道路断道施工，经营环境发生了重大变化，导致其遭受重大经营损失，而龚从应私下与开发商签订的危房改建协议中涉及到被告的经营问题而未提前告知，故而应赔偿其损失的抗辩意见，原审认为被告所承租商铺所在地主要道路断道施工导致的经营环境发生重大变化，对于合同的履行而言属于商业经营风险，由此带来的经营损失不应由出租人承担，故原审法院对此抗辩意见不予采纳。王远良、朱道玉提出因漏雨造成货物损失要求原告赔偿的抗辩意见因未提出相应证据证明，故原审法院不予采纳。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决王远良、朱道玉于判决生效之日起十五日内腾退其所承租的位于成都市新都区新都镇桑园巷145号商铺交予龚从应、龚强、龚京川进行维修；王远良、朱道玉于判决生效之日起十日内支付龚从应、龚强、龚京川20**年5月8日至2013年10月8日期间的房屋租金44352.96元；驳回龚从应、龚强、龚京川的其他诉讼请求。案件受理费减半收取577元由王远良、朱道玉负担。
宣判后，原审被告王远良、朱道玉不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审。其主要上诉理由是：原审法院程序错误，本案不适用简易程序，且王远良、朱道玉在原审中的答辩实质上是反诉，原审应一并审理，但未经释明就进行了审理；原审判决认定事实不清，本案中的《承包协议》因涉及营业执照出租而违反了国家工商行政管理总局批复的规定，《承包协议》应为无效合同，被上诉人未履行维修义务构成违约，断道施工应属于情事变更等。
被上诉人龚从应、龚强、龚京川答辩称，原审已将本案事实查明，双方对事实争议并不大；王远良、朱道玉在原审中未明确以反诉状的形式提起反诉，原审未将其答辩作为反诉处理正确；营业执照系借用而费出租，且亦不导致合同无效，双方合同实际已履行十多年。请求驳回上诉，维持原判。
为支持其上诉主张，王远良、朱道玉在二审中提交了营业执照复印件，意图证明双方存在营业执照出租的事实；提交了部分照片，意图证明断道施工对其经营造成的影响，以及其在原审中的答辩实质属于反诉的事实。龚从应、龚强、龚京川质证认为，对营业执照的真实性无异议，但被上诉人出借营业执照并未收费，照片不能证明王远良、朱道玉的主张等。
本院认为，王远良、朱道玉在本案二审中出示的证据不具有与本案的关联性或证明力，不能证明其上诉主张，本院均不予采信。
本院经二审审理查明的事实与原审一致。
本院认为，王远良、朱道玉上诉请求判令本院撤销原审判决并将本案发回重审，应当证明本案原审存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第四（项）规定的认定基本事实不清，或者遗漏当事人或违法缺席判决等严重违反法定程序的情形。但本院通过二审审理发现，原审判决所查明的基本事实清楚无误，双方当事人在二审庭审中也明确对原审查明的事实没有异议，原审法院在一审中对本案适用简易程序的行为本身并未违反《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，也没有损害王远良、朱道玉的诉讼权利，王远良、朱道玉主张原审适用简易程序不当、认定事实不清，从而应当发回重审的上诉理由不能成立。
王远良、朱道玉上诉主张案涉《承包协议》违反国家工商行政管理总局《对〈关于个体工商户可否由他人承包经营的请示〉的答复》（工商个字（1995）第254号）的规定，从而应当认定无效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，由于国家工商行政管理总局《对〈关于个体工商户可否由他人承包经营的请示〉的答复》不属于法律或行政法规，王远良、朱道玉据此主张《承包合同》无效没有法律依据，《承包协议》也不存在其他合同无效的法定情形，故王远良、朱道玉主张《承包协议》无效的上诉理由不能成立。
王远良、朱道玉虽然在原审答辩状中提出了要求龚从应、王秀华赔偿经济损失的主张，但其在整个一审过程中从未以书面形式提交反诉状，在整个庭审过程中也没有以口头形式明确对龚从应、王秀华提起反诉，故原审法院未对王远良、朱道玉在答辩状中提出的要求对方赔偿损失的主张作为反诉处理并无不当，且亦未损害王远良、朱道玉的诉讼权利，王远良、朱道玉可就其在答辩状中的主张另行提起诉讼。故王远良、朱道玉提出原审未对其反诉进行合并审理或释明构成严重违反法定程序、从而应当发回重审的上诉理由不能成立。
对于王远良、朱道玉主张“新都财富国际购物中心”工程断道施工构成情势变更事由的主张，本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，如王远良、朱道玉认为本案中双方在《承包协议》履行过程中发生了订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，从而构成情势变更，可以依法向人民法院请求变更或者解除合同，但其在本案一审中并未提出相应主张，故其以“新都财富国际购物中心”工程断道施工构成情势变更为由主张本案应发回重审的上诉理由不能成立。
综上，王远良、朱道玉的上诉主张均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审审判程序合法，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费908.8元由上诉人王远良、朱道玉负担。本案一审诉讼费负担方式不变。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 寅
审 判 员 余 杨
代理审判员 毛 星
二〇一四年三月六日
书 记 员 谈光丽