黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑06民终553号
上诉人（原审第三人）：张小帅，男，1993年4月3日出生，满族，个体。
委托诉讼代理人：王英福，黑龙江峰衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨立秋，男，1976年7月12日出生，汉族，无职业。
委托诉讼代理人：齐炳华，黑龙江羿洪刚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大庆市天顺房地产开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县新站镇铁西街。
法定代表人：辛国清，职务董事长。
委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。
上诉人张小帅因与被上诉人杨立秋、大庆市天顺房地产开发有限公司（以下简称天顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2016）黑0622民初1890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张小帅委托诉讼代理人王英福、被上诉人杨立秋委托诉讼代理人齐炳华、被上诉人天顺公司委托诉讼代理人魏红亮到庭参加了诉讼活动，本案现已审理终结。
张小帅上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判确认被上诉人杨立秋与天顺公司2015年6月15日签订的肇源县凤桐佳苑小区1号楼1单元商服7门的商品房买卖合同无效。二、二审上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。一审法院认定被上诉人杨立秋与被上诉人天顺公司2015年6月15日签订的肇源县凤桐佳苑小区x号楼x单元商服x门的商品房买卖合同有效，属于认定事实与适用法律错误。上诉人购买的房屋实际开发人为张庆元，张庆元与被上诉人天顺公司属于挂靠关系。上诉人购买该房屋是通过实际开发人张庆元按照正规程序购买。而被上诉人天顺公司出卖给被上诉人杨立秋房屋的行为是未经实际开发人张庆元同意的无权处分行为，对于无权处分的行为要经过权利人张庆元追认或取得处分权买卖合同才能有效，因此，二被上诉人签订的房屋买卖合同应属于无权处分的无效合同，判决中明显认定事实与适用法律错误，应依法改判。上诉人与被上诉人天顺公司签订的房屋买卖合同，已经过行政机关备案，经过备案的房屋买卖合同能够起到对抗第三人的效力。二被上诉人签订房屋买卖合同时可以通过行政机关查到上诉人与被上诉人天顺公司之间的备案合同。二被上诉人明知上诉人与天顺公司签订房屋买卖合同的前提下，仍继续签订房屋买卖合同，行为属于恶意串通损害第三人利益的行为，根据合同法52条规定，二被上诉人签订的合同属于无效合同。上诉人与张庆元签订的房屋买卖合同在先，而二被上诉人签订房屋买卖合同在后。而一审法院认定二被上诉人签订的房屋买卖合同在先，上诉人与被上诉人天顺公司签订的合同在后，明显属于错误的事实认定，因凤桐佳苑小区实际开发人是张庆元，在对外销售房屋的程序中，该小区的全部业主都是先与张庆元签订房屋买卖合同，将全部购房款交付给张庆元，张庆元在为购房人办理房屋交接手续，之后在与天顺公司签订正规的经过行政机关备案的房屋销售合同。而在本案中上诉人已经向实际开发人在先签订房屋买卖合同并交付了全部房款，并且已经通过合法程序办理了接房手续，上诉人已经接房，房屋买卖合同已经得到实际履行。而二被上诉人只签订了房屋买卖合同，交付了定金，并未交付购房款，被上诉人天顺公司也未向被上诉人杨立秋交房，二被上诉人之间的房屋买卖合同并未实际履行。因此上诉人的买卖合同应得到优先保护。二、上诉人购买的房屋实际开发人是张庆元，张庆元与被上诉人天顺公司属于挂靠关系。上诉人提供的证据能够证实，只有实际开发人张庆元有对外处分凤桐佳苑房屋的权利，凤桐佳苑的房屋出售、回迁户安置、用房屋抵顶供料款或工程款等处分房屋的行为都是张庆元以其个人名义或用肇源县凤桐佳苑的合同章与对方签订房屋买卖合同，并出具收据,之后再配合对方与被上诉人天顺公司签订经过备案的房屋买卖合同。以上述方式签订的买卖合同已经达到700多户。被上诉人天顺公司对这700户房屋的处分行为表示认可。
杨立秋辩称，原审认定事实清楚，证据充分，对上诉人主张的事实的真实性不予认可，同时本案诉争的房产与其主张没有关联性。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
天顺公司辩称，原审认定事实清楚，法律关系明确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
杨立秋向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原被告于2015年6月15日签订的肇源县凤桐佳苑小区x号楼x单元商服x号门房屋买卖合同有效；2、请求依法确认被告与第三人于2015年8月31日签订的肇源县凤桐佳苑小区x号楼x单元商服x号门房屋买卖合同无效。
一审法院认定的事实：2015年6月15日原告杨立秋与被告天顺公司签订商品房买卖合同；原告以人民币元104.45万价款购买被告位于肇源县凤桐佳苑小区1号1单元商服7门（建筑面积208.9平方米，每平方米5000元），并收取定金50000元，余款约定办理房屋产权证时同时履行；之后，被告天顺公司于2015年8月13日与第三人张小帅签订商品房买卖合同，被告以人民币1984550元价格将位于肇源县凤桐佳苑小区x号x单元商服x门（建筑面积208.9平方米，每平方米9500元）卖给第三人，之后第三人在肇源县房产部门办理备案手续，但没有证据证实第三人已向被告交付购楼款。一审法院据此认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有于买售人，买受人支付价款的合同。原告已于2015年6月15日与与被告天顺公司签订了商品房买合同，并在商品房买卖合同中约定：原告先交付定金5万元，余款办理房屋产权证时交付，该合同形式符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该合同约定内容符合法律规定，依据合同载明的时间及合同履行情况能够确认该商品房买卖合同已经成立并生效。而本案中被告天顺公司于2015年7月17日与第三人签订商品房买卖合同虽已成立，但没有证据证实第三人向天顺公司实际履行交付购房款，且被告当庭否认对其行为进行追认。因债具有相对性，所以第三人应向合同相对方交付购楼款。故被告与第三人签订的商品房买卖合同虽成立，但并未实际履行。因而依据商品房买卖合同签订的时间先后及其合同履行的实际情况，依法应优先顺位保护原被告签订的商品房买卖合同，原告第一项诉讼请求本院应予以支持；而被告与第三人签订的商品房买卖合同虽已成立，但第三人没有向被告天顺公司交付购楼款未实际履行，故被告与第三人之间签订的商品房买卖合同保护顺位次之，原告第二项诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。第三人商品房买卖合同虽已在房产部门备案，但备案不等同于商品房预告登记的法律行为，不产生物权对抗效力。综上所述，在一房多卖的法律关系中，依据合同成立的时间及合同的实际履行情况，依法优先保护原被告签订的商品房买卖合同；同理，被告与第三人签订的商品房买卖合同保护顺位次之。依据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百五十九条，一审判决如下：一、依法确认原被告于2015年6月15日签订的肇源县凤桐佳苑小区x号楼x单元商服x号门房屋买卖合同有效；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告负担。
二审中，张小帅向本院提交如下证据：
1、商品房买卖合同、收据各一份。欲证明：上诉人在肇源县凤桐佳苑项目开发建设过程中为实际开发人张庆元提供水泥用于该项目开发建设，实际开发人张庆元拖欠上诉人水泥货款200万元。经过上诉人与张庆元协商用凤桐佳苑x号楼x单元商服x号房屋价值1984550元价值顶付拖欠上诉人的全部水泥货款，2014年12月6日上诉人与实际开发人张庆元签订房屋买卖合同，并为上诉人出具收据一份。并约定事后配合上诉人与天顺公司签订房屋买卖合同并办理房屋产权手续。
2、商品房买卖合同一份。欲证明：2015年8月31日，实际开发人张庆元与天顺公司配合下，上诉人与天顺公司签订正规的凤桐佳苑x号楼x单元商服x号房屋的房屋买卖合同，该合同经过行政机关在2015年8月31日备案登记。
3、委托开发协议书、授权委托书原件各一份。欲证明：2012年5月16日，天顺公司与张庆元签订合作开发协议，协议约定由张庆元作为实际开发人开发肇源县凤桐佳苑小区工程，被上诉人天顺公司只提供资质手续并收取张庆元每平方米6元的管理费用。工程质量安全、回迁安置、工人工资均由张庆元负责。并为张庆元出具授权委托书，授权张庆元全权负责凤桐佳苑小区的建设工程。
4、（2015）源民初字第1447号民事判决书原件一份。欲证明：2016年3月1日，天顺公司诉讼张庆元承担凤桐佳苑小区税款一案，该判决依法确认天顺公司与张庆元是挂靠关系，张庆元是凤桐佳苑小区的实际开发人，依法判决天顺公司与张庆元签订合作开发合同有效。
5、合同三份。欲证明：2014年12月23日、2014年12月30日，凤桐佳苑实际开发人张庆元、张丽娟为解决拖欠税款问题与天顺公司达成以房抵税的三份协议，张庆元、张丽娟作为凤桐佳苑小区实际开发人用凤桐佳苑小区1号楼3单元1501、1401、1302三套房屋作价给天顺公司，天顺公司替张庆元支付税款。进而证明凤桐佳苑小区的实际开发人为张庆元，该小区的全部房屋都归张庆元所有，张庆元有权处分该小区的全部房屋。
6、借款合同欠据收条各一份。欲证明：2012年12月18日，凤桐佳苑小区实际开发人张庆元因开发建设需要向公国珍借款100万元。并用其开发的凤桐佳苑小区高层1号楼一、二层商服抵押，如到期不能偿还借款，用抵押房屋偿还欠款，该份借款合同由被上诉人盖章确认。进而证明凤桐佳苑小区实际开发人张庆元有权处分其建设房屋，并且被上诉人天顺公司对此事实予以认可。
7、房屋买卖合同三份。欲证明：2012年12月18日张庆元以其个人名义将凤桐佳苑小区x号楼x单元xx层西门房屋出卖给王汉桐事实，并且在以后天顺公司配合王汉桐签订房屋买卖合同，该事实由天顺公司在合同下方盖章应予以确认，在2014年8月31日因张庆元拖欠天顺公司管理费用，应被上诉人天顺公司法定代表人辛国清要求将凤桐佳苑小区x号楼x单元xxxx室房屋登记到其儿子辛志刚名下，并由张庆元与辛志刚签订房屋买卖合同。进而证明凤桐佳苑小区全部房屋都是由实际开发人张庆元对外进行销售，天顺公司在未经实际开发人张庆元许可的情况下无权独立对外出售房屋。
被上诉人杨立秋质证称，对证据1的真实性有异议，与本案没有关联性，被上诉人与天顺公司签订房屋买卖合同，该凤桐佳苑项目是由天顺公司开发建设的，该项目有关的规划许可证、建设许可证、以及商品房预售许可证均标明是天顺公司，因被上诉人与其签订的房屋买卖合同约定清楚明确，双方意思表示真实，所以被上诉人杨立秋签订的房屋买卖合同合法有效。对证据2的真实性不予认可，与我方无关。证据3与我方无关。对证据4的真实性没有异议，但证明问题与我方无关。对证据5的真实性不予认可，与本案无关。对证据6的真实性不认可，证明问题与我方无关。证据7与我方无关。
天顺公司质证称，对证据1的两份证据的真实性有异议，该证据系张小帅与天顺公司签订商品房买卖合同后，张小帅由于张庆元、张丽娟虚构肇源县凤桐佳苑这一主体签订争诉房屋的买卖合同，该合同及收据所体现的签订时间为2014年12月6日，据天顺公司了解该合同签订的时间应当为2017年以后，另外该商品房买卖合同出卖方标注的是天顺公司，而合同专用章不是天顺公司，财务收款收据也不是天顺公司，所以该两份证据与天顺公司无关并且代理人认为与本案没有关联性。对证据2的真实性无异议，该份商品房买卖合同全额价款为1984550元，上诉人至今没有到天顺公司按约定支付首付款和办理银行按揭款，该份买卖合同依据双方约定实际上已经结束。对证据3的两份证据的真实性没有异议，根据合作开发协议书第3条约定就本案争议的房屋应该由天顺公司与上诉人签订房屋买卖合同，上诉人应当向天顺公司缴纳房款，所以上诉人要证明争议房屋是案外人张庆元所有是没有根据的，根据授权委托书所体现的内容张庆元负责工程项目仅能代表张庆元为凤桐佳苑小区项目的承建人，根据商品房买卖解释出售商品房是需要单独明确授权的。所以依据该委托书案外人张庆元也没有销售商品房的权利，另外该份授权委托书已于2013年4月27日经天顺公司与张庆元协商一致，共同签署声明将该授权委托书撤销。对证据4的真实性没有异议，该份证据所能证明的问题为张庆元与天顺公司存在过合作开发凤桐佳苑小区的协议，该判决所诉争的是该判决书诉前凤桐佳苑小区所产生的各项税费，依据合作开发协议和肇源县税务局催缴税款通知书，该部分税费应当由案外人张庆元承担。该份证据不能证明张庆元对凤桐佳苑小区商品房拥有所有权、处分权。对证据5的该3户房屋已被张庆元、张丽娟另行出售给他人，该证据实际上没有履行。证据6该份证据实质是天顺公司签字盖章认可的一份抵押合同，所体现的内容虽然是用于缴纳土地出让金，但是该中土地的摘牌人系天顺公司，所以土地使用权是天顺公司的，非张庆元个人。对证据7的印章认可，对王汉桐2份合同质证，该份证据系按张庆元与天顺公司合作协议要求，天顺公司对该份合同加盖了印章，是对该份合同的追认不是对小区全部房屋所有权转让的意思表示。辛志刚合同质证，对辛志刚合同真实性没有异议，因为辛志刚系凤桐佳苑小区项目承建商大庆市鑫龙房屋建筑工程有限责任公司法定代表人，该合同系天顺公司拨付工程款的一种形式，但不能证明张庆元个人对该小区商品房有处分权、所有权。
本院认为，因证据1未体现与本案争议的房屋买卖合同关系存在实质上的关联性，故本院对证据1的证明内容不予采信。对证据2、3、4，因天顺公司对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。对证据5、6、7，因未体现与本案双方争议内容存在实质上的关联性，本院对证据5、6、7的证明内容不予采信。
二审中，天顺公司向本院提交如下证据：
1、凤桐佳苑小区1号楼商品房预售许可证复印件。该证据系肇源县房产处发放给天顺公司的。证明天顺公司对凤桐佳苑小区商品房拥有所有权、处分权。上诉人张小帅质证称，对该份证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。本案中凤桐佳苑小区与被上诉人天顺公司存在着挂靠开发关系，并且在合作开发协议中约定被上诉人提供开发项目相应的资质，对于所有证照都由被上诉人以其个人名义办理。凤桐佳苑小区的实际开发人仍为张庆元，张庆元对外有处分该房屋的全部权利。被上诉人杨立秋质证称，对证据的真实性认可，商品房买卖无论是现售还是预售其销售主体只能是具有房地产开发资质，并具有法律条件的开发，该房地产销售许可证载明的单位具有法定的主体资格，所以天顺公司与被上诉人签订合同合法有效。
本院认为，对证据1，因张小帅、杨立秋未对证据的真实性提出异议，本院对证据1的真实性予以采信。虽张小帅主张涉案凤桐佳苑的实际开发人为张庆元、张丽娟夫妇，其有权对外出售涉案房屋，但这与证据1所体现的天顺公司系凤桐佳苑合法售房单位不符，且我国法律不允许个人作为商品房开发人，故张小帅的抗辩理由不能成立，本院对证据1的证明内容予以采信。
被上诉人杨立秋未提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，通过一、二审各方当事人的陈述及举证及当事人在其他案件中的陈述来看，天顺公司与案外人张庆元之间曾存在协议合作开发建设凤桐佳苑小区工程一事，具体施工过程中双方之间关系是否发生变化，因与本案所争议的房屋买卖合同效力无关，本院不予评价。现有证据表明，天顺公司系房产部门、税务机关认可的涉案凤桐佳苑小区合法的开发人，且天顺公司具备合法的出售资质，杨立秋作为买受人，有理由相信天顺公司有权对外出售涉案房屋。杨立秋与天顺公司签订的商品房买卖合同，形式及内容均不存在违反法律规定之处，依法应认定为合法有效。一审对此认定正确，本院依法予以支持。张小帅主张天顺公司无权处分涉案房屋的请求，因无充分证据证明，本院不予支持。关于张小帅主张张庆元系涉案楼盘实际开发人，及其与张庆元夫妇所签订的房屋买卖合同依法生效的主张，因在肇源县房产管理部门备案登记的涉案房屋买卖合同系张小帅与天顺公司所签订的房屋买卖合同而非张小帅与张庆元、张丽娟签订的合同，该备案合同在形式及内容上未体现违反法律规定之处，亦应认定为依法成立并合法有效。至于合同生效后的具体履行情况，应当由签订合同的双方举证加以证明，该事实因与本案所争议的杨立秋与天顺公司之间房屋买卖合同效力无关，本院不予评价。关于张小帅主张一审判决适用法律错误、程序违法的请求，本院认为，一审法院受理本案后，依法公开开庭对案件进行审理，并组织各方当事人针对争议焦点进行举证、质证，虽判决书未体现证据的认证过程，但法院依法所查明的案件事实及裁判依据均系通过各方当事人的陈述及举证情况综合认定而来，并不存在违反法定程序及适用法律错误的情形。
综上，本院认定，上诉人的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张小帅负担。
本判决为终审判决。
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审判长 朱志晶
审判员 刘 放
审判员 王鹏渤
二〇一七年四月二十八日
书记员 郭 莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；