河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新中民一终字第914号
上诉人（原审原告）李万玮。
委托代理人孙景奇。
上诉人（原审被告）郑州进达置业有限公司。
住所地：郑州市金水区纬五路**号院*号楼。
法定代表人顾崇允，总经理。
委托代理人焦玉新，河南启轩律师事务所律师。
上诉人李万玮与上诉人郑州进达置业有限公司（以下简称进达公司）房屋买卖合同纠纷一案，李万玮于2014年4月29日诉至河南省新乡市卫滨区人民法院（以下简称原审法院），请求：1、判令解除双方之间合同并判令进达公司立即返还李万玮购房款363720元、暖气、天然气初装费、有线费6191元、代收维修基金5465元，共计375367元；二、判令进达公司承担违约责任。2014年7月21日，李万玮当庭明确其第二项诉讼请求“判令进达公司承担违约责任”即赔偿李万玮购房款363720元的两倍。原审法院于2014年12月11日作出（2014）卫滨民一初字第114号民事判决。李万玮、进达公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2014年1月25日，李万玮、进达公司因为货款顶账，进达公司将应付的欠款40万元以其所售两套商品房抵给李万玮，李万玮补足两套房屋差价171360元。李万玮将从进达公司得到的人民路175号进达东方国际5号楼1607号房屋，在没有办证前，随时又将此房转让给了马高帝。另外一套（本案涉案房屋）李万玮、进达公司双方签订了商品房买卖合同（合同编号：2013-0200426），约定李万玮购买进达公司开发建设的位于人民路175号进达东方国际5号楼708室商品房，建筑面积90.93平方米，单价4000元／平方米，总价363720元。合同第六条付款方式及期限约定一次性付款，并注明签订合同时已付清总房款363720元，房屋交付期限为2014年4月30日。双方还就房屋买卖的其他相关事宜进行了详细约定。合同签订后，李万玮于2013年2月7日向进达公司交纳了暖气、天然气、有线电视初装费6191元，代收维修基金5456元。2014年3月13日，新乡市房产管理局作出新房罚决字（2014）第02242号行政处罚决定书，该决定书载明：“经查，郑州进达置业有限公司开发的位于新乡市人民路175号的“东方国际”项目5号楼708室在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的违法行为，违反了《商品房销售管理办法》第十条之规定。根据你公司违法行为的事实、性质、情节、社会危害程度和相关证据，你单位的违法行为属于一般。上述违法行为事实清楚，证据确凿充分。根据《商品房销售管理办法》第三十九条之规定，决定对你单位作出如下行政处罚：1、责令限期改正违法行为；2罚款二万元”。2014年9月30日新乡市房地产交易中心出具证明一份，该证明载明：购房人张鹏举（性别：男，身份证号××，购买郑州进达置业有限公司开发的，位于人民路175号进达东方国际5号楼708房，房屋面积：90.93平方米；房屋价值391000元；商品房合同编号：2013-0400429；已于2013年4月4日办理商品房合同备案登记手续。
原审法院认为：李万玮、进达公司因顶账事由，双方签订了商品房买卖合同，且李万玮依据合同于2013年2月7日向进达公司交纳了暖气、天然气、有线电视初装费6191元，代收维修基金5456元，李万玮、进达公司已实际构成商品房买卖合同关系，双方签订的商品房买卖合同合法有效。合同中注明李万玮房款已经付清，进达公司应当依据合同约定履行交房义务。通过庭审查明，进达公司在与李万玮签订商品房买卖合同前，将涉案房屋出售给第三人，并于2013年4月4日办理商品房合同备案登记手续，致使李万玮取得涉案房屋的合同目的不能实现，李万玮要求解除商品房买卖合同，返还购房款363720元，暖气、天然气初装费、有线电视费6191元，代收维修基金5456元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。进达公司在涉案房屋已经出售给第三人并办理了商品房合同备案登记手续的情况下，基于顶账事由又将该房屋出售给李万玮，与李万玮签订了商品房买卖合同，导致商品房买卖合同解除，按照相关法律规定，李万玮可以请求进达公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。结合本案案情，李万玮将涉案房屋以391000元的价格出售给第三人后，基于顶账事由，又与李万玮签订商品房买卖合同，以363720元的价格将涉案房屋出售给李万玮，进达公司称如李万玮要求以房顶账可以用另外房屋顶账。进达公司出现涉案房屋一房二卖行为不属于恶意违约，进达公司应当在不超过已付购房款一倍的范围内承担赔偿责任，进达公司承担8万元赔偿责任为宜。原审判决：一、进达公司与（于）判决生效后十日内返还李万玮购房款363720元，暖气、天然气初装费、有线电视费6191元，代收维修基金5456元，合计375367元；二、进达公司赔偿李万玮8万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13686元，由进达公司负担7270元，李万玮负担6416元。
李万玮上诉称：案涉房屋购房款虽然有一部分是顶账，一部分是现金，进达公司系一房二卖，原审判令进达公司赔偿李万玮8万元错误。请求撤销原判第二项，改判进达公司赔偿李万玮363720元。
进达公司上诉称：事实上，进达公司欠代秀令40万元，代秀令欲将债权转让给李万玮但未果，债权转让事宜不再进行，故李万玮与进达公司签订的商品房买卖合同丧失基础；即使是顶账成立的话，原审认定顶账40万元，李万玮又补交171360元，加起来一共是571360元，两套房款共计63余元，李万玮尚有6万余元未交清，原审判令进达公司将合同中的房款363720元全部退还给李万玮，缺乏依据；因债权转让事宜未进行完毕，不存在顶账给李万玮的情况，进达公司没有义务向李万玮交付房屋，故进达公司不构成一房二卖，原审判令进达公司赔偿李万玮8万元依据不足；已生效的房管部门的行政处罚决定书责令限期改正违法行为，双方当事人之间的商品房买卖合同是基于顶账签订，不应适用商品房买卖的法律法规。请求撤销原判，予以改判。
本院经审理查明：进达公司与代秀令存在经济往来，代秀令与李万玮之间也存在经济往来。李万玮要求代秀令偿还其欠款，进达公司、代秀令、李万玮三方均同意用进达公司的商品房顶账。本院查明的其他事实与原审法院查明事实相同。
本院认为：关于进达公司是否欠李万玮款项，进达公司是否构成恶意违约，原审判令进达公司赔偿李万玮8万元有无依据的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：…（二）、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”进达公司与代秀令存在经济纠纷，代秀令与李万玮之间也存在经济纠纷。李万玮要求代秀令偿还其欠款，进达公司、代秀令、李万玮三方均同意用进达公司的商品房顶账。后李万玮、进达公司双方签订了商品房买卖合同。其中，涉案争议商品房系位于人民路175号东方国际5号楼708室，建筑面积90平方米，该商品房买卖合同编号为2013-0200426，该合同载明签订合同时（李万玮）已付清总房款363720元，李万玮依据该合同于2013年2月7日向进达公司交纳了暖气、天然气、有线电视初装费6191元，代收维修基金5456元，原审认定李万玮、进达公司已形成商品房买卖合同关系，双方所签订的涉案商品房买卖合同为有效合同，并认定李万玮已经付清总房款363720元，并无不妥。进达公司应当依据涉案商品房买卖合同的约定，于2014年4月30日向李万玮履行交房义务。经查，进达公司与李万玮签订的买卖合同编号为2013-0200426，进达公司与张鹏举签订涉案争议商品房买卖合同的编号为2013-0400429，即进达公司先将涉案争议的商品房卖给李万玮，于2013年2月7日收取了李万玮缴纳的暖气、天然气、有线电视初装费6191元，代收维修基金5456元。之后，进达公司又在未解除其与李万玮之间的涉案商品房买卖合同的情况下，将涉案商品房卖与张鹏举，张鹏举据此于2013年4月4日办理了商品房合同备案登记手续，致使李万玮取得涉案商品房所有权的合同目的不能实现，进达公司的该行为已构成“一房二卖”，故原审对李万玮要求解除商品房买卖合同、返还购房款363720元、暖气、天然气、有线电视初装费6191元，代收维修基金5456元的诉讼请求予以支持，符合法律规定。进达公司在本案中的一房二卖行为，存在恶意，但李万玮主张进达公司赔偿363720元的请求过高，结合本案案情，原审酌定为80000元，并无不妥。
综上，原审认定事实基本清楚，适用法律正确。李万玮、进达公司的上诉理由不能成立，本院均不予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13512元，由李万玮负担5556元，郑州进达置业有限公司负担7956元。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈志勇
审 判 员 陈兴祥
代理审判员 高凤娜
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 刘 琳