广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第589号
原告广州市公用公交站场管理服务中心公交站场管理处，地址：广州市荔湾区。
负责人赵振良。
委托代理人庞卓、张鹏，均系广东环宇京茂律师事务所律师。
被告陈巧婕，女，1969年11月9日出生，汉族，户籍所在地：广州市天河区，系广州市天河区沙河多元角数码照相馆的经营者。
原告广州市公用公交站场管理服务中心公交站场管理处诉被告陈巧婕租赁合同�纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市公用公交站场管理服务中心公交站场管理处的委托代理人庞卓、被告陈巧婕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市公用公交站场管理服务中心公交站场管理处诉称：2010年8月16日，被告与广州市公用公交站场管理服务中心物业管理处签订《广州市房屋租赁合同》及其附件，约定：被告租赁广州市天河区天平架天平桥4、5、6号首层自编08号的房屋，用作照相用途，建筑面积8平方米，租赁期自2010年9月1日至2012年8月31日；合同期满，被告必须于租赁期终止之日搬迁上述房屋内的自有物品，将房屋交还广州市公用公交站场管理服务中心物业管理处。2011年7月1日，广州市公用公交站场管理服务中心物业管理处、原告与被告三方签订《补充协议》，约定：广州市公用公交站场管理服务中�物业管理处将其在上述合同项下的权利义务转让给原告。上述合同期满后，经原告多次催促，被告至今不交还上述合同项下的房屋，被告的行为已构成严重违约，并且致使原告遭受损失。为维护原告的合法权益，特起诉请求法院判令：1、被告立即向原告交还广州市天河区天平架天平桥路4、5、6号首层08号房屋；2、被告向原告支付租赁期届满后拒绝交还房屋的违约金1500元；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告陈巧婕辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、《广州市房屋租赁合同》于2012年8月31日到期后，原告没有派人到房屋现场与被告办理房屋交接手续，也没有将租赁保证金返还给被告，依照《广州市房屋租赁合同附件》第9条的约定，原告构成违约。2、原告于2012年6月13日通知被告：如有续租意向就到原告的办公地点协商。被告于2012年6月15日到原告处明确提出续约请求，并按照合同的约定提交了续租申请书。后来，被告从原告派发的《关于杨国平等人反映的回复》中得知原告已与案外人签订租赁合同，且租赁物包含原告出租给被告的房屋。被告为此多次向原告询问该合同的相关事宜，但原告都拒绝回复，原告的行为剥夺了被告的知情权，已构成违约，使被告遭受巨大的损失。因此，被告根据相关法律规定采取不退场的方式保护自身的合法权益。
经审理查明：广州市天河区天平架天平桥路4、5、6号首层房屋的权属人是案外人广州市交通站场建设管理中心，广州市国土资源和房屋管理局于2006年2月8日核发的相应《房地产权证》记载：房屋用途为非居住用房，建筑面积为1203.58平方米，等。
2010年8月16日，作为出租人／甲方的案外人广州市公用公交站场管理服务中心物业管理处与作为承租人／乙方的被告签订《广州市房屋租�合同》及《广州市房屋租赁合同附件》［首部均显示：承租人／乙方为被告（广州市天河区沙河多元角数码照相馆）］。《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落在天河区天平架天平桥路4、5、6号首层08房号的房地产（以下简称案涉场地）出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积8平方米；租赁期限为2010年9月1日至2012年8月31日，月租金额为500元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳1500元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回；乙方应依时交纳租金；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同；具体的合同条款以《广州市房屋租赁合同附件》为准；等条款。《广州市房屋租赁合同附件》约定：乙方有偿使用房�期间，除租金以外以下费用由乙方支付：2010年9月1日至2012年8月31日的服务费为每月300元，服务费按月结算，乙方需在每月第10日前按现金或支票缴付服务费给甲方；乙方应在本合同签订当日一次性向甲方交纳履约保证金，在乙方无任何欠费或赔偿及无违反本合同约定情况下，则合同租赁期满或解除合同时将保证金无息退回乙方；本合同规定的年限届满，如甲方无其他规划需要，乙方在同等条件下可优先签订合同，如有一方不再续约，合同自期满即日解除；乙方应按时交纳本合同所约定的有关费用；［第七条第（九）项］合同期满，乙方必须于终止之日内搬迁房屋内的自有物品，将房屋交还甲方；［第七条第（十一）项］合同期满前一个月内，乙方如需续租，应向甲方提出书面续租申请，否则，视为乙方放弃续租权；收到续租申请后，在同等条件下，甲方优先租给乙方；［第八条第（三）款］合同解除或终止，房屋内属于乙方的可移动物品由乙方自行处理；凡属于房屋原有财产或甲方的物品、设施设备乙方不得破坏或占有；合同解除或终止，乙方对所租赁房屋已装修部分（如门窗、天花、地面等）需按现状交予甲方，对装修部分不得拆除或破坏；（第九条）房屋交还：（一）合同解除或终止，乙方应于解除或终止之日内无条件迁出，交还房屋给甲方，并一次性结清应交的各项费用及清理完毕乙方各项债权债务，甲方将剩余的租金、水电周转金及履约保证金返还给乙方；……乙方交回房屋时，应将房屋内乙方所有的物品搬离，并恢复房屋相应的原状，如在上述期限内未搬离的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权处理；（二）合同解除或终止，如乙方不按本条第一款规定的期限迁出，交还房屋给甲方，则视为乙方放弃自有物品�所有权，甲方有权自行清空房屋的所有物品，收回房屋，由此造成的一切损失和责任由乙方自行承担，同时，乙方放弃有关追索甲方或要求赔偿或返还保证金的权利；（第十条）违约责任：（一）乙方违反约定租赁房屋或拖欠费用达10天，甲方可以单方提前解除合同，收回房屋，从乙方履约保证金中扣除各项有关费用，如给甲方造成损失的，乙方还应承担损害赔偿责任；……（三）除上述违约行为外，任何一方未按约履行合同的，除须向守约方支付违约金1500元外，还应向守约方及受损害的第三方承担赔偿责任；等条款。
2011年7月1日，作为甲方的原告、作为乙方的广州市公用公交站场管理服务中心物业管理处及作为丙方的被告签订《补充协议》［首部显示：丙方为被告（广州市天河区沙河多元角数码照相馆）］，约定：经甲、乙、丙三方协商一致，乙方与丙方就案涉场地于2010年8月16日签订的《广州市房屋租赁合同》同意变更合同主体，即把广州市公用公交站场管理服务中心物业管理处变更为原告，《广州市房屋租赁合同》其他内容不变，达成补充协议如下：自本补充协议签订起，乙方在合同中承担的权利、义务、责任和债务全部由甲方负责，丙方继续履行其权利与义务；等条款。
2011年12月28日，广州市交通站场建设管理中心作出致原告的《关于物业出租管理授权的批复》，主要内容如下：同意将原广州市公用公交站场管理服务中心物业管理处的物业出租权责移交原告负责；请原告做好原广州市公用公交站场管理服务中心物业管理处的相关物业管理衔接工作，妥善解决相关后续事宜；等。
2012年6月13日，原告作出《关于房屋租赁合同到期的通知》，函称：被告承租的案涉场地将于2012年8月31日到期，到期后合同自然终止；如�意向续租，请于2012年6月22日前到原告处洽谈续租或终止协议事宜。被告确认其已收到上述通知。
2012年7月13日，原告作出致被告的《关于房屋租赁合同到期的通知》，函称：被告承租的案涉场地将于2012年8月31日到期，到期后合同自然终止。被告确认其已于上述租赁期限届满之前收到上述通知。
2012年10月31日，原告向被告送达致被告及其他两位案外人的《关于杨国平等人反映问题的回复》，内容如下：“你们反映天平架天平桥4-6号首层物业采取公开招投标的方式向社会整体招租，在同等条件下未优先租给你们的问题，现回复如下：2012年8月，我处按照业务发展需要，在征得上级单位同意的前提下，调整原分隔招租的方式，对天平架天平桥4-6号首层物业（共231平方米）实行整体招租。目前，我处已按照招投标相关规定完成招租事宜，也按照相关规定对你们履行了通知及送达义务。据此，我处上述行为并未违反现行法律法规关于优先承租权的规定。如你们对上述答复不服的，可以自收到书面答复之日起30日内请求上一级行政机关（广州市交通站场建设管理中心）复查”。
因被告至今没有将案涉场地交还给原告，故原告提起本案诉讼。
在本案审理中，原告还提供了《关于天平架天平桥4-6号首层物业公开招投标的情况说明》（含附件《天平架天平桥4-6号首层物业招商广告》）用于证明其已于2012年7月12日就包括案涉场地在内的物业的承租、合作事宜在网上公开进行招投标。上述情况说明的内容如下：我处管辖下天平架天平桥4-6号首层物业（自编号01、04-11）的房屋租赁合同于2012年8月31日到期，经过交通站场中心批复，对上述物业进行面向社会公开招投标，具体情况如下：一、刊登公开招投标招商广告及领取招标文件时间：2012年7月13日8：30至2012年7月19日17：00止，潜在投标人可到原告处进行咨询、报名、交纳投标保证金并领取招标文件；二、开标时间：2012年8月3日上午10时，在广州市荔湾区花地大道中51号三楼开标；经过交通站场中心招投标，由他人中标取得商铺的整体承租权；被告等上述物业的原租户既不参加投标，在租赁期限届满后又拒不清场，至今未交还商铺给我处。附件《天平架天平桥4-6号首层物业招商广告》（网络打印件）显示：网页为广州公交网；物业名称为天平架天平桥4-6号首层物业，面积为231平方米；广告内容为：欢迎有意承租、合作的单位或个人于2012年7月19日17：00前到广州市天河区兴华路8号三楼原告处进行咨询、报名、交纳投标保证金并领取招标文件；并写明联系人、联系电话；落款时间为2012年7月12日；等。被告对上述证据发表以下质证意见：对真实性没有异议，但被告只是听说原告在网上招投标，并不知道在哪个网站公布，且经询问原告的工作人员，其工作人员也表示不清楚。
在本案审理中，被告为证明其抗辩还提供了以下证据予以证明：
1、被告等承租人于2012年6月15日作出的致原告的《关于要求续租铺面的申请书》，内容如下：我们是贵处辖下的物业（天平桥4-6号铺面）的租户，鉴于该物业铺面于8月31日合同到期，为了更好地履行合同第七条第十一点，我们提出铺面续租的申请，请贵处给予批复等。
2、案外人广州市公用公交站场管理服务中心于2006年5月8日开具的《收款收据》（内容为：今收到陈巧婕交来保证金1400元）和于2009年5月5日开具的《收款收据》［内容为：今收到广州市天河区沙河多元角数码照相馆（陈巧婕）交来保证金100元］，被告称其于2006年5月8日开始承租案涉场地，由于后来续签合同时租金标准提高，因此，保证金也相应增加，其支付保证金共计1500元，原告至今未向其退还该保证金。
原告对被告提供的上述证据发表以下质证意见：对证据1的真实性无异议，说明被告知晓合同已到期，原告已收到该申请，但被告没有按照招投标的要求提出申请，因此，被告应当依约在合同到期后将案涉场地交还给原告，否则即构成违约；对证据2的真实性均无异议，原告确实没有退还保证金给被告，根据合同附件第十条第（一）项的约定，被告没有交纳2012年9月起（含当月）的租金已构成违约，原告有权从被告交纳的履约保证金中扣除各项费用，因此，原告不予返还保证金。
在本案审理中，双方当事人还就相关问题分别陈述了意见。原告称：原告虽曾通知被告洽谈续租事宜，但原告作为出租人在合同到期后有权选择承租人，且原告也已经通过公开方式进行招投标；原告在本案中主张被告支付租赁期届满后拒绝交还案涉场地的违约金的依据是《广州市房屋租赁合同附件》第十条第（三）项的约定。被告称：被告接到原告于2012年6月13日作出的《关于房屋租赁合同到期的通知》后提出续租申请，但原告的负责人以具体方案尚未作出为由要求被告回去等待消息，后原告于2012年7月13日作出《关于房屋租赁合同到期的通知》，被告认为双方对于续租的问题尚未协商一致，所以不同意腾空并交还案涉场地；被告还于2012年9月到原告处支付案涉场地的租金，但原告以续租方案尚未作出且双方未续签合同为由拒绝收取租金；在合同到期后，被告享有优先承租权，原告进行招投标时要求承租人一并承租案涉场地所在首层物业200多平方米，该招标条件不公平，被告只需要承租其中8平方米，不可能整体承租200多平方米；被告当时清楚原告招标的条件是要求承租人一�承租上述首层200多平方米的物业，但因认为该条件不公平，所以没有参加招投标。
另查明，被告是广州市天河区沙河多元角数码照相馆的经营者，相应的《个体工商户营业执照》记载该个体工商户的经营场所为案涉场地所在地址。广州市天河区沙河多元角数码照相馆已付清案涉场地截止至2012年8月（含当月）的租金。
在本案审理中，原告撤回了关于要求被告向其支付水电费共372.82元的诉讼请求。
本院认为：原告在本案审理过程中撤回了关于要求被告向其支付水电费共372.82元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许，本案对上述诉讼请求不予审查处理。
《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同附件》是双方当事人的真实意思表示，其主要内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。在作为甲方的原告、作为乙方的广州市公用公交�场管理服务中心物业管理处及作为丙方的被告于2011年7月1日签订《补充协议》后，《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同附件》中出租人／甲方的权利和义务转由原告概括承受。
在约定的租赁期限届满（即2012年8月31日）之前，原告向被告送达《关于房屋租赁合同到期的通知》，通知被告：如有意向续租案涉场地，请于2012年6月22日前到原告处洽谈续租或终止协议事宜。随后，原告又于2012年7月13日作出致被告的《关于房屋租赁合同到期的通知》，通知：被告承租的案涉场地将于2012年8月31日到期，到期后合同自然终止。因现有证据并未显示原、被告双方就案涉场地的续租问题达成合意，且被告在知道原告对包括案涉场地在内的200多平方米的物业租赁事宜进行招投标后也因认为其不可能整体承租上述200多平方米的物业而放弃参与投标，所以，原、被告就案涉场地的租赁合同关系于2012年8月31日终止，原告在约定的租赁期限届满后主张收回案涉场地，理由成立，本院予以支持。至于被告所抗辩的原告没有派人办理案涉场地的交接手续和返还履约保证金的问题，并不影响双方租赁关系已经终止的事实。
关于原告依据《广州市房屋租赁合同附件》第十条第（三）项主张被告支付迟延交还场地的违约金1500元的问题，原、被告双方就案涉场地的租赁关系已于2012年8月31日终止，且《广州市房屋租赁合同附件》第九条已就合同解除或终止后的房屋交还问题作出约定，而上述第十条则是针对合同履行过程中的违约行为应承担的违约责任作出的约定，所以，原告据此主张被告支付违约金1500元，依据不足，本院不予支持。
至于被告已付的履约保证金1500元的处理问题，原告以被告没有交纳2012年9月起（含当月）的租金为由表示其有权从�告交纳的履约保证金中扣除各项费用、不予返还保证金，因《广州市房屋租赁合同附件》中约定：“……在乙方无任何欠费或赔偿及无违反本合同约定情况下，则合同租赁期满或解除合同时将保证金无息退回乙方”，而被告在本案中并未就履约保证金的返还问题提出反诉且被告未支付的案涉场地2012年9月（含当月）至今的使用费的总额已经超过其已付的履约保证金，因此，本案对该问题不予调处。
为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（一）项、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈巧婕于本判决发生法律效力之日起10日内，将广州市天河区天平架天平桥路4、5、6号首层08房号的房地产腾空并交还给原告广州市公用公交站场管理服务中心公交站�管理处。
二、驳回原告广州市公用公交站场管理服务中心公交站场管理处的其他诉讼请求。
本案受理费150元，由原告广州市公用公交站场管理服务中心公交站场管理处负担50元，被告陈巧婕负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
（此页无正文）
审 判 长 陈晓琼
人民陪审员 廖凤如
人民陪审员 谢淑音
二〇一三年八月十四日
书 记 员 李佳琦
何靖文
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本判决书于2013年月日送达（33）￻