江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第1921号
上诉人（原审被告）许云珍。
上诉人（原审被告）石涛。
上诉人（原审被告）石容慧。
法定代理人许云珍、石涛。
被上诉人（原审原告）南京市鼓楼区教育局，组织机构代码01299818-9，住所地南京市鼓楼区山西路67号世贸大厦A2座七楼。
法定代表人蔡双根，南京市鼓楼区教育局局长。
被上诉人（原审原告）南京江滨物业管理处，组织机构代码13530522-3，住所地南京市下关区上元里84号。
法定代表人马万华，该管理处总经理。
两被上诉人委托代理人顾志贤，江苏鼎原律师事务所律师。
上诉人许云珍、石涛、石容慧因与被上诉人南京市鼓楼区教育局（以下简称鼓楼教育局）、南京江滨物业管理处（以下简称江滨物管处）房屋迁让纠纷一案，不服南京市下关区人民法院作出的（2013）下民初字第320号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年5月30日受理后，依法组成合议庭，于2013年6月13日公开开庭审理了本案。上诉人许云珍、石涛与被上诉人鼓楼教育局、江滨物管处的共同委托代理人顾志贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原南京市下关区教育局、江滨物管处原审诉称，1999年9月，南京下关区教育局（更名前为南京市下关区教育委员会，以下简称下关教育局）获准在下关区三汊河南街276号土地上建造教育辅助楼，建筑面积3426平方米。2009年，下关教育局将上述教辅楼委托江滨物管处经营、管理，对外出租。同年11月11日，江滨物管处与被告许云珍签订房屋租赁合同，约定由许云珍承租本区新河村276号房屋一间，每月租金500元，租期一年，自2010年1月1日至2010年12月30日。2010年3月，许云珍将承租的房屋转租给邵甲使用。2010年12月13日，江滨物管处通知许云珍及邵甲，租赁期限届满后不再续租。因邵甲拒不迁出，江滨物管处于2011年6月提起诉讼。下关法院判决邵甲腾空并迁出所承租的房屋，许云珍对邵甲所承担的腾空房屋义务承担连带责任。许云珍不服该判决，提起上诉，南京市中级人民法院于2012年4月29日做出（2012）宁民终字第732号民事判决书，驳回上诉，维持原判。因许云珍及邵甲未履行判决书设定的义务，江滨物管处申请强制执行。执行中，许云珍一家三口重新回到该承租房屋内居住，并拒不配合迁出。三被告的行为严重侵犯了两原告的合法权利，故提起诉讼，要求判令三被告立即迁出所占用的房屋，并按每月500元的标准支付2012年6月7日（申请执行（2011）下民初字第1041号民事判决书之日）至实际迁出之日的房屋使用费。两原告提供（2011）下民初字第1041号民事判决书、（2012）宁民终字第732号民事判决书各1份。
许云珍、石涛、石容慧原审辩称，1995年，石涛分配至南京市四十中工作，学校安排他在一个小二楼内居住。因郑河南路拓宽，该小二楼被拆除。1999年，石涛开始居住在涉案房屋内，后结婚、生子，即使四十中被撤并，石涛调至其他工作单位，都从未离开过。一家三口的户口也在承租房屋内。最初不交房租。2009年，江滨物管处接手经营管理该房屋，才开始签订合同，交纳租金。为补贴租金支出，才将房屋隔成二层，楼上由一家人居住，楼下交由邵甲使用。该房屋是原四十中分配给石涛一家三口的居住用房，现该房屋已被纳入拆迁范围，两原告应当对被告一家三口进行安置，否则无权提出迁让请求。三被告申请证人邵乙、郑某出庭作证，证明涉案房屋是原四十中分配给石涛一家的福利房，现要拆迁，应对石涛一家进行安置。
原审法院经审理查明，南京下关区热河南路街道三汊河南街276号土地面积10125.5平方米，土地使用权人为南京市第四十中学。1999年9月，南京市下关区教育委员会（后更名为南京市下关区教育局，即本案原告）获得批准在该地建造教学辅助楼1幢，建筑面积3426平方米，至今未领取房屋所有权证书。该教辅楼建成后，南京市第四十中学将此楼底层作为门面房出租，被告许云珍租得其中一间。2002年起，许云珍将该房转租给第三人邵甲。2009年，下关区教育局将该房屋委托江滨物管处进行管理、经营。2009年11月11日，江滨物管处与许云珍签订房屋租赁合同，约定许云珍承租南京三汊河新河村276号房屋1间（面积约20平方米左右），租期一年，自2010年元月1日至2010年12月30日。租金全年6000元，支付方式为先缴后租，每次支付3000元。2010年3月，许云珍与邵甲签订租赁合同，租期至2011年2月28日，年租金8000元。2010年12月13日，江某物管处通知许云珍及转租经营户邵甲，租赁到期不再续租。因邵甲和许云珍拒不迁出，江滨物管处于2011年6月提起诉讼。庭审中，许云珍自述：2002年的时候小孩大了，房子太小，就把房子出租，其一家三口在外面租房子住，到现在还在外面租房子住。原审法院于2011年11月28日做出（2011）下民初字第1041号民事判决书，判决邵甲腾空并迁出所承租的房屋，许云珍对邵甲所承担的腾空房屋义务承担连带责任。许云珍不服该判决，提起上诉，南京市中级人民法院于2012年4月29日做出（2012）宁民终字第732号民事判决书，驳回上诉，维持原判。因许云珍及邵甲未履行生效判决确定的义务。江滨物管处向下关区人民法院申请强制执行，执行程序中，许云珍一家三口重新回到该承租房屋内居住。
另查明，石涛原系南京第四十中学教师，现已离开。其一家三口户籍于2004年11月迁至南京市下关区新河村276号，户主为郑某，与户主无亲属关系。南京市第四十中学门牌号为南京市下关区新河村276号，后因学校大门改变朝向2005年7月经批准改为南京市下关区郑河南路118号。学校所属的门面房仍继续使用南京市下关区新河村276号之号的门牌号。2007年9月下关区郑河南路118号列入拆迁范围，本案所涉房屋不在拆迁之列。
原审法院认为，下关教育局依法取得涉案房屋的规划许可证和建筑许可证，虽未领取所有权证，但仍对该房屋享有合法权利。江滨物管处经下关教育局授权，对该房屋进行经营、管理，故两原告是本案适格主体。（2012）宁民终字第732号民事判决书认定，江滨物管处根据合同约定，于2010年12月30日向许云珍发生不再续租的通知后，双方租赁合同应于2010年12月30日自然终止，许云珍作为承租人，应向江滨物管处交还承租的房屋，因许云珍实际将该房屋转租给邵甲占有并使用，江滨物管处依法有权要求次承租人返还租赁物并赔偿损失，且承租人对此承担连带责任。对于许云珍提出的涉案房屋系四十中分配给其丈夫石涛作为公有住房居住使用，江滨物管处无权要求其迁让的意见，判决书认为，涉案房屋用途为非住宅性用房，许云珍在承租房屋后，非依国家福利政策租赁公有住房的租金标准，而是依双方协商的市场租金标准向江滨物管处交纳租金，且许云珍实际将房屋转租他人用于经营，故该意见与事实不符，未予采信。许云珍在（2011）下民初字第1041号案件庭审中自认其早在2002年就将该承租房屋转租，一家三口在外居住。应认定其一家三口是为了对抗生效判决的执行而搬回居住。（2011）下民初字第1041号民事判决书已发生法律效力，许云珍及其丈夫石涛、女儿石容慧居住在涉案房屋内无合同和法律依据，两原告作为该房屋的合法权利人和管理人要求三被告迁出的诉讼请求，原审法院予以支持。三被告无合法依据，占有使用该房屋，应当参照租金标准支付房屋使用费。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第五十三条之规定，判决如下：一、被告许云珍、石涛、石容慧于判决生效之日起三十日内腾空并迁出其所占有使用的南京市新河村276号（之号）房屋；二、被告许云珍、石涛、石容慧于本判决生效之日起十日内按500／月的标准支付原告南京江滨物业管理处、南京市下关区教育局自2012年6月7日至实际迁出之日的房屋使用费；案件受理费2377元，减半收取1188元，由被告许云珍、石涛、石容慧负担。
许云珍、石涛、石容慧不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、两被上诉人不具备诉讼主体资格。下关教育局未取得涉案房屋的所有权证，因此其不是涉案房屋的所有权人，其委托江滨物业管理处进行管理，也只能认定为内部协议，不能对抗第三人。2、虽然本案所涉房屋性质是教学辅助用房，但是四十中为了解决教师住宿问题，将该房分配给了上诉人石涛。虽然上诉人和被上诉人签订了租赁合同，但该协议是2009年才签订的，目的是为了配合学校对门面房的管理。因此，租赁协议到期不影响房屋作为福利房的根本属性。3、自1999年以来，上诉人一家多年居住在该房屋内，一家人的户口也迁入该房屋，至今为止上诉人一家只有此唯一住所。下关教育局和四十中已经以实际行动表明上诉人拥有该房屋的居住权和所有权。4、涉案房屋面临拆迁，被上诉人要求上诉人搬离，将使上诉人丧失征收补偿利益，违背合理公平的原则。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人原审诉讼请求。
被上诉人鼓楼教育局、江滨物管处辨称，1、原下关教育局虽然未领取房屋所有权证，但根据《物权法》的规定涉案房屋自建成时就享有所有权。原下关教育局对将江滨物管处的委托经营管理不违反法律法规的相关规定，是合法有效的。2、生效的判决文书已对涉案房屋的性质作出认定，不能认定该房屋为福利分房。3、上诉人许云珍在（2011）下民初字第1041号案件庭审过程中自认其2002年起就在外租房居住，截至1041号案件庭审时仍然在外面租房居住，这与上诉人所称其一家一直居住在涉案房屋内不符。因南京区划调整，鼓楼教育局承继原下关教育局诉讼权利义务。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，因南京部分行政区划调整，原南京市下关区与鼓楼区被撤销，设立新的南京市鼓楼区，因此，本案原审原告南京市下关区教育局被撤销，由新设立的南京市鼓楼区教育局承继原南京市下关区教育局各项权利义务。故本案被上诉人由南京市下关区教育局变更为南京市鼓楼区教育局。
二审中，上诉人对原审法院查明“2002年起，许云珍将该房转租给第三人邵甲”有异议，认为因涉案房屋比较高，其将该房屋隔为了两层，下层租给邵甲经营，上层仍自己居住。被上诉人对该房屋隔为了两层没有异议。本院对此事实予以确认。上诉人还对原审法院查明的“执行程序中，许云珍一家三口重新回到该承租房屋内居住”有异议，认为其一家一直居住在该房屋内，许云珍为了照顾病重的母亲才自2002年起在外租房两边居住，直到母亲去世。许云珍在（2011）下民初字第1041号案件庭审过程中所称其“一家三口2002年起就在外租房居住”，也是两边居住的意思。上诉人对涉案房屋门牌号为下关区新河村276号之号产生争议，认为租赁合同中是下关区新河村276号。本院查明，上诉人在原下关区新河村仅租赁了一处房屋，因此虽然双方对门牌号码有争议，但所指均为同一处房屋。
另查明，上诉人原审中申请证人邵乙、郑某出庭作证，证人证言的主要内容为：上诉人一家三口一直居住在下关区新河村276号（即涉案房屋），从来没有离开该房屋，也没有其他任何住所。二审查明的其他事实与原审相同。
本院认为，本案的争议焦点为，鼓楼教育局和江滨物管处是否具备诉讼主体资格以及涉案房屋是否属于分配给上诉人的福利房。对于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造房屋的事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。原下关教育局依法取得涉案房屋的规划许可证和施工许可证，合法建造了涉案房屋，并因此取得了该房屋的所有权。所有权证仅是权利人享有该不动产所有权的证明，原下关教育局虽未领取房屋所有权证，但仍对房屋享有合法权益。江滨物管处经原下关区教育局授权，对该房屋进行经营、管理，因此，变更后的鼓楼教育局和江滨物管处均具有本案诉讼主体资格。对于第二个争议焦点，南京市中级人民法院（2012）宁民终字第732号生效民事判决书依据房屋的用途并非住宅性用房、许云珍非依国家福利政策租赁公有住房的租金标准向江滨物管处缴纳租金、许云珍实际将房屋转租他人用于经营等事实，认定该房屋非四十中分配给石涛的公有住房。虽然上诉人申请证人证明其一家三口一直居住在本案所涉房屋内，但该证人证言无法直接证明涉案房屋即为四十中分配给石涛的福利住房。许云珍与江滨物管处签订的租赁合同已经到期，因此，上诉人一家居住在涉案房屋内无合同和法律依据，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，被上诉人作为涉案房屋的所有权人和受托管理人有权要求上诉人迁出并参照租金标准支付占有使用该房屋期间的房屋使用费。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费2377元，由上诉人许云珍、石涛、石容慧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙侠
代理审判员 付双
代理审判员 马帅
二〇一三年七月二十九日
书 记 员 陈实