江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）苏商辖终字第00163号
上诉人（原审原告）：万家共赢资产管理有限公司，住所地在上海市浦东新区浦电路360号5层。
法定代表人：伏爱国，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：江苏东达集团股份公司，住所地在江苏省东台市城东新区南庄村沿海高速公路入口西侧。
法定代表人：朱鹏。
原审第三人：东飞马佐里纺机有限公司，住所地在江苏省东台市城东新区南庄村。
上诉人万家共赢资产管理有限公司（以下简称万家公司）因与被上诉人江苏东达集团股份公司（以下简称东达公司），原审第三人东飞马佐里纺机有限公司（以下简称东飞公司）担保物权确认纠纷管辖权异议一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2015）宁商初字第132号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2015年8月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
东达公司对本案管辖权提出异议的主要理由为：1、东达公司与万家公司之间并无民事法律关系，万家公司并非适格的原告。2、万家公司的诉讼请求为实现不动产的抵押权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，应向抵押权登记机关所在地或不动产所在地人民法院起诉。3、第三人东飞公司已被公安机关以涉嫌欺诈发行债券罪刑事立案，应不予受理本案或将本案移送公安机关。综上，请求将本案移送至有管辖权的人民法院管辖或裁定驳回万家公司的起诉。
原审法院经审查查明：2015年1月13日，平安银行股份有限公司南京分行（以下简称平安银行）与东达公司签订《最高额抵押担保合同》1份，约定：为保证平安银行与东飞公司合同的履行，东达公司愿意以其合法拥有的财产向平安银行提供最高额抵押担保。抵押担保的范围为：《东飞马佐里纺机有限公司2012年中小企业私募债务募集说明书》项下债务人东飞公司所应承担的全部债务（包括或有债务）本金、利息、复利及罚息，实现债权的费用，债务本金最高额（余额）为（折合）人民币贰亿陆仟万元整。双方约定，双方在履行合同过程中所发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，向平安银行所在地人民法院提起诉讼。抵押物为国有土地使用权一宗，抵押物所在地为盐城市区规划双元路南、人民路西侧，使用权权属证书号为盐国用（2014）第607468号。该抵押已在盐城市国土资源局登记。万家公司以其购买并合法持有面值总计人民币6000万元的东飞债券，因此享有《东飞马佐里纺机有限公司2012年中小企业私募债务募集说明书》项下所有的权利义务为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令万家公司对东达公司位于盐城市规划双元路南、人民路西侧的盐国用（2014）第607468号土地的使用权享有抵押权，并有权就该抵押土地使用权折价或者拍卖、变卖所得的价款在万家公司对东飞公司享有的债权范围内优先受偿（该债权金额暂计至2015年3月9日，包括债券本金人民币6000万元，利息人民币570万元，逾期利息按约定利率上浮50%计算为人民币1092262.50元，其他实现债权的费用人民币30万元）。
原审法院审查认为，本案万家公司的诉讼请求为要求确认其对案涉抵押物享有抵押权，并实现该抵押权，系因不动产的权利确认和处分引起的物权纠纷，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条所规定的专属管辖。案涉抵押合同中虽约定管辖，但万家公司并非合同一方当事人，退言之，即便万家公司享有合同项下的权利义务，约定管辖也不得违反专属管辖的规定，案涉抵押物在盐城市，本案应由江苏省盐城市中级人民法院管辖。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项、第三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条之规定，裁定：东达公司对管辖权提出的异议成立，本案移送至江苏省盐城市中级人民法院审理。
万家公司不服原审裁定，向本院提起上诉称：1、原审法院错误理解关于不动产纠纷专属管辖的法律规定，本案系基于抵押合同的债权纠纷，并非因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，不应适用不动产专属管辖，而应适用协议管辖，依据约定本案应由原审法院受理。2、平安银行作为万家公司的代理人签订抵押合同，东达公司在签订抵押合同时知道万家公司与平安银行之间的代理关系，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）的规定，抵押合同应直接约束万家公司和东达公司，万家公司有权依据管辖条款的约定提起本案诉讼。况且平安银行已明确表示不愿起诉，故万家公司以自己的名义起诉是实现抵押权的唯一途径。综上，请求撤销原审民事裁定，由原审法院继续审理本案。
东达公司二审辩称：1、东达公司与平安银行签订的最高额抵押担保合同约定，抵押权转让在通知东达公司后，东达公司有义务配合办理相关的抵押登记手续，在未办理登记手续前，抵押权不发生移转。东达公司并非债务人，万家公司与东达公司亦非抵押合同的当事人，且未取得抵押权，故无权向东达公司提出确认并实现抵押权的要求。2、万家公司主张行使委托人的介入权是其对合同法相关规定的误读。合同法第八十七条规定，法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准手续的，依照其规定。案涉标的物为建设用地使用权的抵押权，属物权，依据物权法定原则，物权的种类内容及物权的设立及变动必须采用法定方式予以公示，公示方法不得由当事人约定。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款至第三款规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》[1997国土（籍）字第2号]第4条规定，抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在合同变更后十五天内，持有关文件到土地管理部门办理变更抵押登记手续。由此可见，土地使用权抵押后无论转让或变更，必须进行变更登记，否则不发生效力。即使万家公司与真正的抵押权人平安银行存在委托与被委托的关系，其抵押权变更与转让应依照法律规定办理登记手续，否则不会当然地发生抵押权的移转。综上，请求驳回上诉，维持原裁定。
本院认为，本案应属物权纠纷，应适用不动产专属管辖的规定。理由为：
一、万家公司的诉请是请求确认其对特定土地使用权享有抵押权，双方当事人均确认该土地使用权的抵押权现登记于平安银行名下。因此从原告的诉请来看，涉及的是担保物权变动的结果，其确认之诉中待确认对象是抵押权的归属，在此基础上，依据最高人民法院《民事案件案由规定》，本案应为担保物权确认纠纷，属物权纠纷，故本案应适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条的规定。因本案系因不动产的权利确认引起的物权纠纷，故应适用《中华人民共和国民事诉讼法》关于不动产专属管辖的规定，本案不应以协议中的约定管辖确定管辖法院。
二、万家公司具备本案诉讼主体资格，其诉请是否成立应在实体审理中继续审查。从管辖权案件的原审听证过程来看，东达公司对万家公司据以起诉的最高额抵押担保合同的真实性并无异议，该合同已载明担保的主合同为《东飞马佐里纺机有限公司2012年中小企业私募债务募集说明书》，该主合同已载明平安银行系债券受托管理人，依据合同法第四百零二条的规定，签订合同时受托人已向合同相对方披露委托代理关系的，所订立的合同直接约束委托人和第三人，故应认定万达公司享有本案原告诉讼主体资格。至于东达公司所称的抵押权移转问题，涉及原告诉请主张的物权变动结果能否最终成立，应属本案实体审理的范畴，不在本案管辖权纠纷审理范围之内。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 管 波
代理审判员 关 倩
代理审判员 许俊梅
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 费 行