襄阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄新民初字第00681号
原告某房地产公司
被告张某
被告苏某
原告某房地产公司诉被告张某、苏某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月15日受理后，依法组成合议庭，分别于2014年6月18日和2014年10月9日两次公开开庭进行了审理。原告某房地产公司，被告张某及被告苏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某房地产公司诉称，2011年1月30日，原告和二被告签订了一份商品房买卖合同，约定两被告购买原告开发的某天地编号为3-1-2-1、建筑面积为149.39㎡、总价款为649066元的商品房一套。合同签订后，两被告支付房款199066元，余款450000元办理了按揭，原告为两被告的上述按揭借款的担保人。因按揭手续办好后，两被告未按按揭合同的约定还款，导致原告承担了相应的担保责任，被扣款456859.16元。因原、被告签订的商品房买卖合同补充协议约定“买受人未履行其向银行应尽的义务而导致出卖人作为借款担保人承担担保责任的，出卖人除向买受人行使追偿权外，还可在按揭银行同意的情况下解除本合同，收回该商品房，并要求买受人按总房款的20%支付违约金”，故诉至法院，请求1、依法解除原告和二被告之间于2011年1月30日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令由原告收回某天地编号为3-1-2-1号的商品房；3、依法判令被告支付违约金129813.20元；4、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第1项诉讼请求变更为依法判令被告支付456859.16元，将第2项请求变更为判令被告按银行同期贷款利率的四倍支付自2013年12月31日起至还清欠款之日止的利息损失。
被告张某、苏某辩称，原告所诉属实，同意支付原告垫付的456859.16元房款，但利息和违约金过高，请求予以酌减。
原告某房地产公司为支持自己的主张，提供了以下证据：
1、原告的营业执照、组织机构代码证、二被告身份证、结婚证，证明原告和二被告的身份信息和二被告的身份关系。二被告无异议。本院对该证据予以采信。
2、商品房买卖合同、个人购房借款／合同，证明二被告按揭购买了原告处的房屋。两被告对真实性无异议，但苏某认为买卖合同附件四补充协议第1.4条的约定不合理。本院对该组证据予以采信。
3、住房按揭贷款业务合作协议，证明原告对其所开发的某天地项目的个人住房按揭贷款向银行提供了贷款担保，以及若购买人连续两期未按期还贷，银行有权直接从原告的账户中扣划相应的款项。二被告对真实性无异议。本院对该证据予以采信。
4、扣划凭证及情况说明，证明因二被告未履行按揭还款义务，银行分八次从原告处扣划了二被告所欠本息合计456859.19元。二被告无异议。本院对该组证据予以采信。
5、房屋交付、验收清单及业主资料卡，证明二被告于2011年7月26日对所购买的房屋进行了验收并领取了钥匙。二被告无异议。本院对该证据予以采信。
被告张某、苏某未提交证据。
经审理查明，2011年1月30日，原告作为出卖人、两被告作为买受人，共同签订了一份商品房买卖合同。合同约定两被告购买原告所开发的某天地的房屋一套。其中合同第三条约定买受人购买的商品房为第3幢1单元2层3-1-2-1号，建筑面积共149.39㎡。第四条约定计价方式和价款为：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4344.775元，房屋总价款为陆拾肆万玖仟零陆拾陆元整（￥649066.00元）。第六条付款方式及期限为：银行按揭。首期壹拾玖万玖仟零陆拾陆元整（￥199066.00元），于商品房买卖合同签订时交付。余款肆拾伍万元整，于本合同签订后10日内向指定银行办理按揭。合同附件四补充协议的第1.4条约定“买受人未能履行其向银行应尽的义务而导致出卖人作为借款担保人承担担保责任的，出卖人除向买受人行使追偿权外，还可在按揭银行同意的情况下解除本合同，收回该商品房，并要求买受人按总房款的20%支付违约金”。原告和两被告分别在商品房买卖合同及合同附件上签名盖章。合同签订后，两被告按约向原告支付了房屋首付款199066元，余款45万元于2011年3月2日在某工行办理了银行按揭，并签订了个人购房借款／担保合同一份，原告在该合同的保证人处签章。2011年7月26日，原告按约交付了房屋，被告张某作为业主在房屋交付、验收清单上签字。
2013年12月31日，因两被告未按约偿还按揭贷款，某工行从原告的账户中扣划了两被告所欠本息合计456859.16元，并给原告出具了一份扣款的情况说明。情况说明的主要内容为“某房地产公司：借款人张某、苏某系我行住房按揭贷款客户，贷款金额45万元，贷款期限30年，因购买贵司所开发的某天地房屋，截止2013年12月31日，借款人张某、苏某已连续5期，累计11期未按期偿还我行贷款本息，根据我行与贵司签订的《住房按揭贷款业务合作协议》的规定，我行于2013年12月31日直接从贵司账户分八次扣划借款人张某、苏某所欠本息总合计为456859.16元，具体为：1.扣划2012年1月15日至2013年12月31日所欠本金小计2780.77元、利息小计14062.20元，总合计16842.97元。2.结清贷款剩余本息合计440016.19元，其中本金437944.17元，利息2071.72元。现我行自愿将对借款人张某、苏某享有的所有权益转让于贵司，由贵司负责清收”。某工行系工行某分行下属机构。
另查明：2009年12月25日，原告作为乙方、工行某分行作为甲方，双方签订了一份住房（商用房）按揭贷款业务合作协议，约定甲方根据乙方的申请同意作为乙方开发的某天地项目住房的按揭贷款银行。其中协议第三条约定“乙方同意为借款人（购房人）在贷款发放后提供偿还贷款本息的连带责任保证担保，在保证担保期间，乙方同意在甲方开立的专用账户上保留相当于所有借款人贷款金额余额1%的款项作为履行保证担保义务的保证金。若保证金不足所有借款人贷款余额的上述约定比例，乙方应当承担补充担保金的责任，在收到甲方补充担保金的书面通知的20日内，补足担保金至所有借款人贷款余额的上述约定比例。乙方同意在保证担保期间，未经甲方书面同意，乙方不得动用上述保证金。如果借款人在乙方提供连带责任保证担保期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面索款通知后10日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即视为乙方授权甲方从其开立的存款账户中直接扣收”。上述事实，有庭审笔录、当事人的陈述、商品房买卖合同、个人购房借款／担保合同、扣划凭证、情况说明等证据证实。
本院认为，原告与两被告签订的商品房买卖合同以及某工行与原告、两被告签订的个人购房借款／担保合同是当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律规定，属有效合同。合同和协议签订后，原告按约履行了交付房屋和提供按揭担保的义务，两被告未按约偿还银行按揭款，导致某工行按约扣划了原告账户中的资金，致使原告替两被告承担了还款义务。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的法律规定，故对原告要求被告支付垫付的房款456859.16元的请求，本院予以支持。对原告要求被告按银行同期贷款利率的四倍支付利息损失和违约金129813.20元（总房款649066元×20%）的请求，经本院释明后，原告明确表示按违约金主张权利。因违约金的约定未超过损失的30%（未付房款456859.16元的30%），故对原告要求被告支付违约金129813.20元的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，判决如下：
一、被告张某、苏某于本判决生效之日起十日内向原告某房地产公司返还垫付的按揭款456859.16元、支付违约金129813.20元。
二、驳回原告某房地产公司的其他诉讼请求。
案件受理费9600元，由被告张某、苏某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17-451701040001338。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 臧玉红
审 判 员 管龙华
代理审判员 陈爱军
二〇一四年十月十一日
书 记 员 王闻播