湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0626民初559号原告湖南熙地投资开发有限公司，住所地平江县城关镇财富花园8号楼。统一社会信用代码91430626794732624J。法定代表人：邓才高，副总经理。委托代理人刘大好，湖南汉昌律师事务所律师，特别授权。委托代理人湛红秋，湖南汉昌律师事务所实习律师，一般代理。被告黄庭春，居民。委托代理人湛赛男，湖南湘杰律师事务所律师，一般代理。原告湖南熙地投资开发有限公司诉被告黄庭春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理。依法由审判员毛莲芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年11月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于平江县城关镇曲池路金蓝湾·熙园1♯楼110♯商铺，1-2号楼连接商铺2001♯，总面积约203.77平方米出租给被告从事小汽车美容，租期为二年。如需续租，需在合同期满前三个月告知原告，双方协商一致后重新签订租赁合同。第一期租金为60000元，第三年如需续租租金由双方或新业主再根据市场情况在每平米40元基础上商定。合同签订后，被告按约支付了保证金和第一期租金。2012年7月24日，原告在合同期满前书面告知被告如需续租请于2012年10月20日之前与原告商定续租事宜。如超期占用，原告将按每天每平方米5元向被告收取占用费。2012年11月5日，原告再次向被告书面告知，双方租赁合同已于2012年11月4日到期，通知被告三日内到原告公司商谈续租协议或终止协议，被告依然不予理睬，继续占用商铺，且至今没有向原告支付占用费。原告认为，双方租赁合同期满后原告与被告之间的房屋租赁关系为不定期租赁，原告依法有权随时解除与被告的租赁关系，被告占用商铺又不支付费用的行为侵害了原告的合法权益。特向法院提起诉讼，要求解除原被告的房屋租赁关系，由被告立即向原告返还占用的商铺，并向原告支付占用费326032元（从2012年11月5日起至起诉之日止）。原告为支持其主张，向本院提交的证据有：1、公司营业执照、企业注册登记资料、法定代表人身份证明以及被告黄庭春的户口信息，证实原、被告的双方的主体资格；2、平房权证城字第、2095号房产证，证实出租房屋所有权人为原告；3、房屋租赁合同及9019235、9019236号收据，证实原、被告双方签订合同，被告支付租金及保证金的事实；4、通知、告知书，证实原告于2012年7月24日在租赁合同期满前以书面形式告知被告，如被告不续签租赁合同又超期占用商铺将按每天每平方米5元计算占用费；原告于2012年11月5日再次书面告知被告，要求限期商谈续租或终止占用；5、照片三张，证实原告出租给被告使用的商铺外貌；6、证人严某的证言，该证据系原告委托代理人调查收集。证实被告租用原告商铺、期满继续占用不付费用及商铺被关闭的事实。被告黄庭春辩称，1、原、被告之间不存在租赁合同关系。与被告签订租赁合同的出租人系平江县康福房地产开发有限公司，被告从未就本案所涉商铺租赁事宜与本案原告发生过任何交涉，原告诉讼主体不适格；2、2012年7月24日被告根本没有收到关于租赁合同到期的书面通知，且在此之后，被告在中间人涂某等人的协调下对于续租达成了一致，之后，原告再未就续租事宜找过被告；3、本案系合同纠纷，不存在支付具有侵权赔偿性的占用费。原合同虽约定第三年租金在原有租金基础上增加每平方米40元，但后因金蓝湾地区商业发展不好，经过中间人协调，平江县康福房地产开发有限公司负责人与被告就后期续租已达成一致，以后每年租金按照不超过原租金10%予以增租。但合同期满至今，没有任何人来找被告收取租金，被告也不知道去哪里支付租金。4、本案所涉商铺出租人至今没有给予被告任何合理搬迁期限，而在2016年元月20日强行将被告商铺关闭，严重影响了被告的经营。本案不是被告故意造成，本案诉讼费不应由被告负担。且原告还应当承担被告的经营亏损，并且给予被告合理的处置经营设置的时间或用被告店内经营设施抵扣租金。被告向法院提交的证据有：1、房屋租赁合同，证实原、被告不存在任何合同关系，原告不是本案适格主体；2、证人涂某证言（书面证明），证实租赁合同到期前，被告与出租方负责人邓才高、杨建平就续租事宜已经达成一致；3、证人潘某、李某、王某证言（书面证明），证实被告支付租金，出租人不接受租金的事实。上述证据，经庭审质证，对原告提供的证据，被告对证据1没有异议；对证据2真实性没有有异议，但认为双方在签订租赁合同的时候，原告对该房产是没有产权的；对证据3没有异议，但认为当时出租人是平江县康福房地产公司；对证据4通知书真实性没有异议，只是被告根本不知原告公司的存在；对告知书有异议，表示没有收到过，且当时被告与原告方已经达成了一致意见；对证据5没有异议；对证据6有异议，认为证人未出庭作证，且证言中关于铺面关闭的时间不是事实，另外中间也没有和被告协调过。本院对被告没有异议的证据1、2、3、5予以采信；对证据4中的通知予以采信，对告知书因被告不予认可，而原告没有其他证据证明该告知书已送达被告，本院对此不予采信；对证据6因证人未出庭接受质询，其证言的真实性无从考证，本院对此不予采信。对被告提供的证据，原告对证据1的真实性没有异议，对代证事实有异议，认为湖南熙地投资有限公司是在平江县康福房地产有限公司于2013年6月11日变更形成，不存在原告主体不适格的情况；对证据2、3均有异议，认为如果协调达成一致意见的话会另行签订合同，原告不存在再向被告下达通知书和告知书，双方只是有接触，但没有达成一致意见。另外被告如果来支付租金原告不可能不接受。本院对证据1的真实性予以采信，但对被告的证明目的不予采信。证据2、3的证人均未出庭接受质询，且证言没有其他证据予以佐证，本院对此不予采信。根据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院现查明以下事实：原告湖南熙地投资开发有限公司原名平江县康福房地产公司，成立于2006年11月23日，2011年3月17日变更公司名称，系本案所涉房屋的产权所有人（位于平江县城关镇西街防洪堤侧金蓝湾·熙园）。2010年11月5日，原告（甲方）与被告黄庭春（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将位于平江县城关镇曲池路金蓝湾•熙园1♯楼110♯商铺，1-2号楼连接商铺2001♯，总面积约203.77平方米出租给被告从事小汽车美容；该房屋为毛坯房，装修由乙方自行负责，水电另行立户，费用由乙方承担；租期为二年，即2010年11月5日至2012年11月4日，乙方如需续租，需在合同期满前三个月告知甲方，双方协商一致后重新签订租赁合同；签订合同之日交付第一期租金60000元，第三年如需续租租金由双方或新业主再根据市场情况在每平米40元基础上商定；签订合同时，乙方向甲方缴纳保证金20000元。合同签订后，被告按约向原告交纳了保证金20000元和房屋租金60000元，原告亦按约将房屋交付给被告从事汽车美容经营。2012年7月24日，原告向被告送达书面通知，告知被告：合同于2012年11月4日期满，如需续租，请于2012年10月20日之前商定续租事宜，并签订承租合同，逾期作弃权处理。如超期占用，将按每天每平方米5元收取占用费。此后，双方就续租问题进行过协商，但因租金标准无法达成一致一直未能签订新的租赁合同。租赁期满后，被告仍然使用该房屋继续经营，但因原告不接受被告提出的租金标准，导致被告一直未向原告支付后期租金。2016年1月20日，促使双方签订原租赁合同的中间人严某得知被告一直使用原告房屋但至今没有交纳租金后，将租赁物铺门强行关闭，并将钥匙交给原告工作人员。被告此后停止经营，其从事汽车美容的相关经营设备现均存放于该租赁物内。2016年3月28日，原告向本院提起诉讼，要求解除与被告的不定期租赁合同，并要求被告支付自2012年11月5日起至起诉之日止的占用费326032元（实际按40元每平方米每月计算）。另查明，原告2015年将其建造的位于金蓝湾·熙园与本案涉及租赁物相同地段的另一铺面出租给他人时，租金标准为第一年30元每平方米每月，第二年递增8%每平方米每月，第三年递增10%每平方米每月。本院认为，原与被告签订房屋租赁合同的出租人平江县康福房地产公司于2011年3月17日变更公司名称为湖南熙地投资开发有限公司，两者实为同一主体，被告辩称未与原告形成租赁关系明显与事实不符，本院对此不予采纳。原、被告之间的原租赁合同期间于2012年11月4日届满后，双方没有重新签订新的租赁合同，但被告一直继续使用租赁物，原告一直未要求解除合同，双方之间形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。现原告要求解除与被告的租赁合同，符合法律规定，本院予以支持，但应当给予被告合理的搬迁期限。本案争议的焦点是：双方履行不定期租赁合同期间，被告应按何种标准向原告交纳租金。原告主张曾于2012年7月24日向被告送达书面通知，告知了被告“如未重新签订租赁合同，将按每天每平方米5元收取超期占用费”，现双方未重新签订合同，故要求被告按每天每平方米5元的标准支付占用费。本院认为，原告虽然在合同届满前向被告下达了要求重新签订合同的书面通知，但合同届满后，被告继续使用租赁物长达几年，原告对此一直未提出异议，应视为双方之间形成了不定期的租赁合同关系，被告使用租赁物的行为不属于侵权意义上的占用，原告要求被告承担支付占用费的侵权责任没有法律依据，本院不予支持。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。所以双方就租金的支付应受原租赁合同的约束。而原租赁合同的约定“第一期租金60000元，第三年如需续租租金由双方或新业主再根据市场情况在每平米40元基础上商定”，可见双方在原合同中对后期的租金并没有明确的约定。故原告在实际计算中主张按40元每平方米每月的标准计算租金也没有依据。被告主张在合同履行过程中曾与原告负责人口头协商以每年递增不超过10%的标准支付租金，但没有提供充分有效的证据予以证明，本院对此不予采信。根据合同法的规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。现双方均没有提供证据证明订立合同时履行地的市场价格，本院参照原告现租赁同地段的铺面的租金标准，酌情认定该段期间的租金统一按每平方米每月30元的标准支付。因原告已于2016年1月20日接受了中间人严某交付的租赁物钥匙，租赁物已由原告控制和管理，虽然被告的经营设备仍存放于租赁物中，但原告并没有按照法定程序与被告解除合同并给予被告合理的搬迁时间，故原告不能要求被告支付2016年1月20日之后的租金。综上，被告应向原告支付的租金为235354.35元（203.77平方米30元38.5个月），抵减被告交纳的保证金20000元后，被告还应支付215354.35元。被告要求直接以经营设备抵减所欠的铺面租金，因原告不同意，且没有法律依据，本院不予支持。因被告长达几年未支付租金，是造成本案诉讼的主要原因，被告辩称不承担本案诉讼费的主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告湖南熙地投资开发有限公司与被告黄庭春之间的租赁合同，由被告黄庭春于本判决生效之日起十五日内将铺面搬迁腾空；二、由被告于本判决生效之日起十五日内向原告支付租金215354.35元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（行号：320557500016，收款人：平江县国库集中支付局，帐号：280000464002，开户行：湖南平江汇丰村镇银行有限责任公司，请在附言中写明支付）。本案受理费6190元，减半收3095元，由原告负担795元，由被告负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  毛莲芳二〇一六年五月二十六日书记员  李 斌