安徽省芜湖市鸠江区人民法院
行 政 裁 定 书
（2015）鸠行初字第00014号
原告郭秋芸，女，汉族，1981年8月28日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。
委托代理人耿建生，安徽承义律师事务所律师
委托代理人蒋艳艳，安徽承义律师事务所实习律师。
被告芜湖市住房和城乡建设委员会，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人何晨，主任。
委托代理人程志翔，芜湖市房地产登记管理处职工。
委托代理人万真，芜湖市房地产登记管理处职工。
第三人芜湖高新建设发展有限公司，住所地安徽省芜湖市高新区。
法定代表人孟令富，总经理。
委托代理人董邦林，安徽文理律师事务所律师。
委托代理人陈雅磬，安徽文理律师事务所律师。
原告郭秋芸不服被告芜湖市住房和城乡建设委员会行政登记案，于2015年3月9日向安徽省芜湖市弋江区人民法院提起诉讼。经芜湖市中级人民法院指定本院审理。本院2015年4月20日受理后，依法向被告送达了诉状副本及应诉通知书。后追加芜湖高新建设发展有限公司作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年7月3日、8月12日公开开庭审理了本案。原告郭秋芸的委托代理人耿建生、蒋艳艳和被告芜湖市住房和城乡建设委员会的委托代理人程志翔、万真，第三人的委托代理人董邦林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月22日、23日，原告郭秋芸与芜湖伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）协商一致，签订了伟业公司开发的“伟业臻园”项目下的40套房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同文本系伟业公司提供、经芜湖市工商管理局备案的格式合同，合同编号由芜湖市房地产主管部门批准伟业公司开发“伟业臻园”项目商品房预售统一编制，每份合同均在芜湖市房地产管理部门提供的网上平台同步(网签)签订备案。40份《商品房买卖合同》总价16264080元。2013年9月24日，原告按照伟业公司出具书面指定收款账户要求，委托安徽深诚实业集团有限公司支付购房款2千万元，扣除双方解除的10份《商品房买卖合同》，原告足额履行了40套商品房的付款义务。2014年8月29日，芜湖市房地产登记管理处（以下简称房地产登记处）向原告发出若干短信，告知其预购伟业公司开发的“伟业臻园”项目商品房出现郭秋芸与出让方伟业公司共同申请对业经登记的信息进行修改现象，并询问是否原告本人所为。2014年8月30日起，在原告未来得及采取抗辩措施的情况下，原告预购并网签的40套商品房，居然被房地产登记处全部变更购房权利人为芜湖高新建设发展有限公司即第三人。2014年9月30日，原告经核实其预购的40套商品房购买权被变更登记为他人持有后，向房屋登记处提出《房屋异议登记申请》。为防止意外，原告申请安徽省芜湖市鑫诚公证处将原告的《房屋异议登记申请》向房屋登记处公证邮寄送达。公证处出具了（2014）皖鑫公证字第1472号《公证书》。2014年10月8日，房屋登记处以申请异议40套房产已经登记在第三人名下为由，向原告出具了《不予受理异议登记告知书》。
综上事实，案涉40份《商品房买卖合同》是原告与伟业公司协商一致、意思表示真实，不违反法律、法规强制性规定的合同，合同标的是经伟业公司报请房地产主管部门批准取得房屋预售权项下的商品房，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，应受法律保护。并且，40份《商品房买卖合同》是经工商备案并经统一编号的格式合同，尤其是依据《芜湖市商品房网上销售管理办法》（以下简称《管理办法》）强制性规定，经芜湖市房地产主管部门提供的网络平台进行了逐一网上签约。《管理办法》要求房地产买卖双方必须利用政府主管部门提供的互联网信息平台实施网签，本意就是维护房地产市场交易秩序，防止开发商一房多卖，保障购房者投资权益不受损害。而房地产登记处却恰恰相反，错误地运用行政管理权，在明知原告与伟业公司签约预购40份《商品房买卖合同》的情况下，却虚构原告与伟业公司申请退回修改购房权利人事实，背着原告擅自将本案40份《商品房买卖合同》购房权利人变更登记为第三人。房地产登记处的不当行政登记行为，显然违反了建设部《商品房销售管理办法》第十条规定，不仅剥夺了原告对本案商品房的购买权，而且将原告支付的巨额购房款置于巨大的风险中，其行政行为的实质是侵犯了原告的财产权。本案的行政登记行为虽由房屋登记处行使，但其管理权受被告委托，故该委应为被告。综上，原告为维护自身的权益免受侵害，现依法提起诉讼，请求判令：1、撤销被告对原告依约购买的“伟业臻园”项目40套商品房擅自变更登记行政行为；2、被告及时纠正其擅自变更登记错误行为，将案涉房屋登记在原告名下；3、诉讼费用由被告负担。
被告辩称，一、2014年8月29日，伟业公司在商品房网签公共平台上撤回了该公司与原告网签的40套商品房信息，并向被告提交了地方人民政府相关部门证明情况属实的材料，被告未做出任何行政行为，更不存在侵权一说。二、2014年8月30日，伟业公司与第三人向被告提交相关法定材料，申请了“伟业臻园”项目40套商品房预告登记。被告依法对申请进行审查，并依法办理了预告登记。三、原告与伟业公司只是在商品房网签公共平台上网签了40套商品房信息，并没有向被告提交相关法定材料申请预购商品房预告登记。因此不存在被告对原告网签的“伟业臻园”项目40套商品房擅自变更登记的事实，也不存在恢复登记的问题。四、原告混淆了商品房网签信息与预购商品房预告登记两个性质根本不同的行为。前者是民事行为，而后者为房屋登记行为。原告将这两者混为一谈，必然导致错告。综上，原告对非行政行为提起行政诉讼于法无据，应驳回起诉。
第三人述称，第三人于2014年8月29日与伟业公司签订了房屋买卖合同；8月30日，第三人向被告办理了预告登记，手续齐全。被告对第三人提交的材料予以审查，依法为第三人进行了预告登记，因此第三人是40套房屋的合法权利人。综上，请求法院依法驳回原告诉请。
经审理查明，2013年9月22日、23日，原告与伟业公司签订了伟业公司开发的“伟业臻园”项目下的40份《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同文本系经芜湖工商管理局备案的格式合同，每份合同均按《管理办法》的规定，上传至芜湖市新建商品房交易平台，即案涉商品房已经过网上签约。2014年8月29日，被告下属的房屋登记处向原告发出短信，告知其预购伟业公司开发的“伟业臻园”项目商品房出现郭秋芸与出让方伟业公司共同申请对业经登记的信息进行修改的现象，并询问是否原告本人所为。随后，伟业公司与第三人网签了案涉的40套房屋的《商品房买卖合同》。2014年8月30日，第三人向被告提出预购商品房预告登记申请并获受理后，伟业公司的法定代表人与第三人的法定代表人共同接受了被告下属的房地产登记处对登记事项的询问，双方均认可是其真实意思表示。在双方提交了各自的营业执照、组织机构代码证、两位法定代表人的身份证复印件、第三人的委托代理人身份证复印件和双方签订的案涉40套《商品房买卖合同》后，被告下属的房屋登记处就案涉的房屋办理了商品房预售合同的备案手续，准予备案。在第三人于2014年9月1日分别缴纳了住宅登记费后，40套房屋所有权被登记在第三人名下，并记载于《房屋登记薄》。
2014年9月30日，原告就其与伟业公司签订的《商品房买卖合同》40套房屋被登记在第三人名下的行为，向房地产登记处提出《房屋异议登记申请》，并在安徽省芜湖市鑫诚公证处办理公证邮寄送达。该公证处出具了（2014）皖鑫公证字第1472号《公证书》，予以了送达公证。2014年10月8日，房地产登记处以申请异议的40套房产已经登记在第三人名下为由，根据“物权法”第十九条和“房屋登记办法”第十七条之规定，作出了不予受理异议登记，并向原告出具了《不予受理异议登记告知书》。原告不服，遂成讼。
本院认为，（一）原告与伟业公司通过网签的形式签订了《商品房买卖合同》，但并没有按照《管理办法》的规定在被告处办理合同登记备案手续和预购商品房预告登记，因此，网签合同行为属民事行为。由于原告未办理房屋产权登记，只是将网签的合同上传至被告处，故被告将房屋权属登记在第三人名下，并非属于行政变更登记。（二）伟业公司违反规定将案涉房屋在未解除与原告所签订的合同前，再行将房屋销售与他人，原告可通过民事诉讼的途径解决。综上，原告的请求事项不属于行政审判权限范围。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第(一)项和第六十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
驳回原告郭秋芸的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 解江灵
人民陪审员 丁 蕾
人民陪审员 毕 波
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 陈尚雯
附:本案适用法律条款
《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第(一)项有下列情形之一的，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉：（一）请求事项不属于行政审判权限范围的；……。
第六十三条第一款第（二）项裁定适用于下列范围：（二）驳回起诉。