黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佳民终字第373号
上诉人（原审被告）佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地佳木斯市向阳区长安路169号3楼302室。
法定代表人牟国义，该公司经理。
委托代理人谭晓丽。
被上诉人（原审原告）彭德强，个体工商户，住佳木斯市汤原县。
委托代理人田浩，佳木斯市保卫法律服务所法律工作者。
原审被告张福成，佳木斯万基房地产开发有限公司军川平安家园项目部负责人，住黑龙江省鹤岗市。居民身份证号码×××。
上诉人佳木斯万基房地产开发有限公司与被上诉人彭德强房屋买卖合同纠纷一案，佳木斯市向阳区人民法院于2015年7月17日作出（2015）向民初字第73号民事判决书。宣判后，被告佳木斯万基房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人谭晓丽，被上诉人彭德强委托代理人田浩，原审被告张福成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告彭德强诉称，2012年8月1日，原告彭德强与被告万基开发公司签订《商品房预购报名协议书》，购买被告开发的楼房两处，并全额交付房款。2014年2-3月期间，原告发现其购买的房屋已被他人居住。原告多次找到被告，被告虽同意返还购房款，但至今未给付。故原告诉至法院，要求解除《商品房预购协议书》；返还购房款182700元并给付利息56637元（本金182700元×利率0.01分×31个月，从2012年8月1日起至2015年4月1日），本息合计239337元；诉讼费用由被告承担。
原审被告万基开发公司辩称，因为被告单位不清楚，不发表任何意见。
原审被告张福成辩称，原告所诉的事实被告不知情，购房协议及收据中没有被告张福成的签字，且被告已在2012年8月1日前被被告万基开发公司终止授权，故不应将被告张福成列为本案被告。因高敬华即是工程开发项目承包人，又是实际出售房屋人，应追加高敬华为本案第三人，给付责任应由被告高敬华承担。综上，请求法院驳回原告对被告张福成的起诉。
原审判决认定，2012年8月1日，原告彭德强与被告万基开发公司军川平安家园项目部签订商品房预购报名协议书，购买军川农场平安家园二区1号楼5单元502室（建筑面积52.2平方米，每平方米1700元）、1号楼14单元402室（建筑面积52.2平方米，每平方米1800元）二处房屋，同日原告全额交付房款182700元。现诉争房屋已出售给他人居住。另查明，佳木斯万基房地产开发有限公司军川平安家园项目部系被告万基开发公司下属部门，不具有法人资格，其对外使用被告万基开发公司资质开发、出售楼房，被告张福成为佳木斯万基房地产开发有限公司军川平安家园项目部负责人。
原审法院认为，原告购买被告万基开发公司开发的军川农场平安家园房屋，双方签订商品房预购协议，合同中约定了房屋基本状况、建筑面积、商品房总价款等内容，且被告收取全部购房款，具备商品房买卖合同主要特征，该预订协议系双方真实意思表示，应认定为有效合同。因本案诉争房屋已出售给他人，导致原告购房目的不能实现，按照相关规定，可以解除合同、返还购房款及利息。但万基房地产公司军川平安家园项目部系被告万基开发公司下属部门，不具有法人资格，不能独立承担民事责任。被告张福成为万基房地产开发公司军川平安家园项目部负责人，属于职务行为，亦不能承担民事责任，故被告万基开发公司应当按照法律规定返还原告已付购房款并支付利息。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十八条之规定，判决：一、解除原告彭德强与被告佳木斯万基房地产开发限公司于2012年8月1日签订的商品房预购报名协议书；二、被告佳木斯万基房地产开发有限公司返还原告彭德强购房款182700元并支付利息（以本金182700元，从2012年8月2日起至给付之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），于本判决生效后10内付清；三、驳回原告彭德强的其他诉讼请求。案件受理费3954元由被告佳木斯万基房地产开发有限公司承担。
宣判后，被告万基房地产开发公司不服，向本院提起上诉。其上诉理由：一是上诉人与被上诉人并非商品房买卖合同关系，上诉人在军川平安家园项目部施工的楼盘项目实际出资开发人为高敬华，上诉人与高敬华系挂靠关系。本案事实是高敬华欠被上诉人胶合板钱而用开发建设的楼房抵还所欠货款，以上诉人军川平安家园项目部名义与被上诉人签订了一份商品房预购报名协议书。被上诉人称购房款系现金交付没有证据证实，仅一张收条不足以证实交付房款的事实。原审认定事实有误。二是原判支持被上诉人主张的利息无事实和法律依据，且计息起始不对，应从权利主张时起算。三是本案系欠货款纠纷非房屋买卖，原审适用法律错误。
被上诉人辩称：一、原审判决正确，应予以维持。二、针对第二上诉请求，应依据合同审理本案。三、原审判决支持给付利息符合法律规定。四、商品房预购报名协议是被上诉人与上诉人万基公司签订的，张福成只是经上诉人授权的项目部负责人，其签约是职务行为。合同中无高敬华签名，本案与其无法律关系。
原审被告张福成表示无意见。
在二审期间，上诉人提供了三组证据。证据一、收条八份及材料员高喜和的证言一份。以证明与彭德强有业务往来，因拖欠材料款磨账抵的房。经质证，被上诉人有异议，认为该组证据与本案不是同一法律关系，证人应出庭而未出庭其证言无效。原审被告张福成无异议。经本院审查，被上诉人异议成立，故对该组证据不予采信。
证据二，入户单十份及高敬华的证明一份，以证明不是上诉人不交付房屋，是被上诉人不入户导致他人入户。经质证，被上诉人有异议，认为入户单中没有通知彭德强入户的存根，证实不了上诉人的主张，而且原审中上诉人已经自认没有等被上诉人入住就将其出售。原审被告张福成无异议。经本院审查，因该组证据不能证明上诉人通知过被上诉人办理入户，故不予采信。
证据三，照片一张。以证明上诉人已经通知彭德强办理入户的公告。经质证，被上诉人有异议，认为该照片说明不了通知要求彭德强入户，2012年12月末502室售给赵金海，2012年11月中旬左右二区402室售给田进远，所以该照片说明不了公告中记载的时间。原审被告张福成无异议。经本院审查，该照片显示公告形成时间是2013年10月1日，但不能确定照片拍摄的时间，因而不能确定公告张贴的时间，且上诉人亦未提供证据辩驳被上诉人所述公告前争议房屋就已出售他人。故对该证据亦不予采信。
被上诉人未提供新的证据。
本院经审理对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点是双方签订的房屋买卖合同关系是否成立问题。根据万基公司军川平安家园项目部与被上诉人签订的两份《商品房预购报名协议书》载明的内容，该协议系双方在平等、自愿、协商一致基础上达成的，协议明确约定了预购房屋的具体位置、面积、单价和总价款、交款期限及相应的权利和义务，并未违反法律法规强制性和禁止性规定，且被上诉人已按合同履行了交付全部房款的义务，故原审判决认定该合同合法有效并无不当。对于上诉人主张本案系以房抵债而非房屋买卖问题。因争议合同中并未体现以房抵债的内容，上诉人亦未提供有效证据证明该事实的存在。即使双方存在债权债务并以房抵债的事实成立，也因双方的约定使原有的债权债务关系得到履行，并由此形成和转化成了另一种法律关系，即房屋买卖合同关系。根据《合同法》第77条关于“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，以房抵债的本质属性更多的应当是双方真实意思基础上达成的以买卖房屋替代原合同的履行方式。且该方式并未被法律所禁止。故上诉人该项主张本院不予支持。关于上诉人提出案涉开发项目实际出资开发人是高敬华，上诉人与被上诉人间并非商品房买卖合同关系问题。本院认为，无论是张福成，还是高敬华，均是由上诉人授权以其名义开发项目及与之有关的一切事宜的委托代理人，故原审判决认定上诉人为本案承担民事责任主体并无不当，对上诉人要求追加高敬华为本案被告的请求亦不予采纳。关于上诉人提出不应支持被上诉人主张的利息问题。原审判决上诉人返还被上诉人已交付房款本金并支付按银行逾期贷款利率标准计算，从交付房款次日起至给付之日止的利息，符合法律规定。上诉人该主张与法相悖，本院不予支持。综上，上诉人之上诉人理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实和适用法律并无不当，应予维持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3954元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘银冰
审 判 员 姜广武
代理审判员 高 阳
二〇一五年十二月七日
书 记 员 付丽丽