重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第00909号
上诉人（原审原告）金科物业服务有限公司，住所地重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”。
法定代表人张云，董事长。
委托代理人杨志勋，重庆红岩律师事务所律师。
委托代理人陈才，重庆红岩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）夏中碧，住四川省广安市广安区。
被上诉人（原审被告）黄顺勇，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人夏中碧，住四川省广安市广安区。
上诉人金科物业服务有限公司与被上诉人夏中碧、被上诉人黄顺勇物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年12月9日作出（2014）渝北法民初字第12112号民事判决。上诉人金科物业服务有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，于2015年3月26日进行了询问。上诉人金科物业服务有限公司的委托代理人杨志勋、陈才、被上诉人夏中碧、被上诉人黄顺勇的委托代理人夏中碧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，原告金科物业服务有限公司原名重庆市金科物业服务有限公司，于2014年4月16日经工商部门准予变更登记为金科物业服务有限公司，系具有壹级资质的物业服务企业。被告夏中碧、黄顺勇系位于重庆市渝北区金开大道3号金科东方王榭小区XX幢X单元X-
X号房屋的业主，该房屋建筑面积为85.67平方米，系花园洋房住宅。2006年10月，原告与重庆市金科实业（集团）有限公司签订了一份以重庆市金科实业（集团）有限公司为甲方、原告为乙方的《前期物业管理服务合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为金科东方王榭小区提供物业服务，合同期限为三年，自2006年10月11日起至2009年10月10日止。该合同于2006年10月13日在重庆市国土资源和房屋管理局北部新区高新园分局办理了备案手续。该合同第二十一条规定，交房后3年内，本物业的物业管理服务费，收取标准如下（按建筑面积计算）：花园洋房住宅1.8元／月（平方米（其中含公摊水、电费0.3元／月（平方米；交房3年后，物业管理服务费标准的调整，按物价部门规定调整；空置房的物业管理服务费，由乙方按国家相关规定收取；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期次月一日起每天按应交费用的千分之三交纳违约金。审理中，原告另提供了一份《重庆市前期物业服务收费标价表》，该标价表载明金科东方王榭小区花园洋房的物业服务收费标准为1.8元／月（平方米，执行时间为2007年9月25日。原告从2011年1月起为金科东方王榭小区提供了物业服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费，原告于2014年3月5日曾向被告书面催收欠交的物业服务费。2014年6月20日，原告向本院起诉要求判令被告支付2011年1月至2014年5月期间的物业服务费及违约金。
另查明，2007年9月24日，被告与重庆市金科实业（集团）有限公司就本案房屋签订了一份以重庆市金科实业（集团）有限公司为甲方、被告为乙方的《商品房买卖合同》，该合同附件四中的第五条规定，乙方在甲方指定的物管公司发出接房通知后，应立即到楼盘现场接房；如乙方未入住，自甲方指定的物管公司发出接房通知之日起一年内，物管费减半收取，超过一年的，物管费将全额收取。被告于2009年12月29日办理了本案房屋的接房手续。该房屋在2010年曾对外出租三个月。审理中，被告称该房屋尚未装修。经本院前往现场查看，本案房屋确未装修。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆市金科实业（集团）有限公司签订的《前期物业管理服务合同》在房管部门办理了备案手续，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对金科东方王榭小区的全体业主均具有约束力。尽管该合同约定的期限为三年，但从2011年1月起，原告为金科东方王榭小区提供了物业服务，原、被告之间形成了事实上的物业服务关系，故被告在2011年1月起仍应向原告交纳物业服务费。被告称前期物业服务合同未与其协商、到期后即不应交纳物业服务费的辩称理由不能成立，本院不予采纳。
原告起诉要求被告支付2011年1月至2014年5月期间的物业服务费，审理中，被告提出了诉讼时效的抗辩，因原告未向本院提供证据证明其在2014年3月5日前向被告催收过物业服务费，故对超出诉讼时效部分的费用，本院不予支持。按物业服务费按月交纳的常理，被告至迟应于每月最后一日交纳当月的物业服务费，诉讼时效则应从被告未交纳物业服务费当月的次月一日起算。因此，按诉讼时效两年的期间计算，本院确认本案中被告应交纳物业服务费的期间为2012年3月至2014年5月。审理中，被告称其房屋为空置房并应按半价交纳物业服务费。原告对此有异议，认为被告房屋曾出租，水电气有走动，且《商品房买卖合同》中载明接房后超过一年的，物业费将全额收取。针对该争议焦点，本院认为，首先，原告未参与到被告与重庆市金科实业（集团）有限公司就本案房屋签订的《商品房买卖合同》中，根据合同的相对性，该《商品房买卖合同》的效力不能及于本案原、被告；其次，尽管本案房屋在2010年曾对外出租三个月，但在2012年3月至2014年5月期间，本案房屋并未装修，原告亦未提供证据证明该期间本案房屋有人入住或水电气有走动，因此，从公平合理的角度出发，本院认为在2012年3月至2014年5月期间，被告的房屋应属空置房。根据重庆市相关规定，空置房应按50%的比例交纳物业服务费。物业服务收费标准问题，《重庆市前期物业服务收费标价表》、原告与重庆市金科实业（集团）有限公司签订的《前期物业管理服务合同》载明的花园洋房物业服务收费标准均为1.8元／月（平方米，因原、被告均未提供证据证明在2012年3月至2014年5月期间金科东方王榭小区的物业服务收费标准有变更，故花园洋房1.8元／月（平方米的物业服务收费标准应当继续沿用。因此，在2012年3月至2014年5月期间，被告应交纳的物业服务费为1.8元／月·平方米×85.67平方米×27个月×50%=2081.78元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称其房屋存在质量问题，该辩称理由不能成为拒交物业服务费的理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告夏中碧、黄顺勇在本判决生效之日起三日内支付原告金科物业服务有限公司2012年3月至2014年5月期间的物业服务费2081.78元；二、驳回原告金科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费80元，由原告金科物业服务有限公司负担30元，被告夏中碧、黄顺勇负担50元。
金科物业服务有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付2011年1月至2014年5月期间的物业服务费6322.20元、违约金5000元，共计11322.20元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：1、上诉人系一级资质的物业管理企业，在服务方面没有任何质量问题，一审判决认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵没有任何证据。2、被上诉人购买房屋的实际情况是，其于2009年12月29日办理接房手续，在房屋内安装了灯、线，在厕所内铺设了水管、安了蹲便器，使房屋达到了居住和正常使用状态，并在2010年将房屋对外出租，房屋内水、电、气是否走动的举证责任属于被上诉人，一审判决分配举证责任不当。3、一审判决认定上诉人在2014年3月5日前没有向被上诉人催收过物业服务费与事实不符，上诉人一直都向被上诉人催收物业服务费用。
被上诉人夏中碧、黄顺勇答辩称：1、上诉人违约在先，被上诉人接房时发现很多房屋质量问题，导致被上诉人申请拒绝接房，也未装修入住，给被上诉人带来损失。2、上诉人利用虚假标价对被上诉人强行收取物业费，属于乱收费，应退还被上诉人。3、上诉人单方面签订霸王合同，被上诉人不知情，加重了被上诉人责任，被上诉人不认可。4、上诉人收取全价导致双方矛盾激化，上诉人没有提供被上诉人认可的专业服务。5、被上诉人购房是为了子女上学，上诉人不让被上诉人的子女上学，至今小孩无法上学。6、上诉人的合同期间在2009年已经中止。7、被上诉人委托中介公司出卖房屋，中介公司擅自出租房屋三个月，被上诉人没有收到租金，租赁房屋与被上诉人无关。
本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，上诉人金科物业服务有限公司在诉讼中没有提交证据证明其在诉讼时效期间内向被上诉人夏中碧、黄顺勇主张过权利，故其认为一审判决认定2012年3月前超过诉讼时效错误的上诉请求本院不予支持。上诉人金科物业服务有限公司上诉称一审判决认定其服务存在瑕疵没有证据证明，但一审判决只认定其服务存在瑕疵，上诉人金科物业服务有限公司也未提交相反证据，故其要求主张违约金的上诉请求本院不予支持。被上诉人夏中碧、黄顺勇辩称其未装修入住，房屋出租系中介公司所为，一审法院经现场查看，确认该房屋未按市场通行一般标准装修，故一审判决确定在2012年3月至2014年5月期间按照50％标准收取物业服务费符合公平原则。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人金科物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 郑 泽
代理审判员 张晋鹏
二〇一五年四月八日
书 记 员 谯雅文