重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初2420号原告：重庆信和康丽健康管理有限公司，住所地重庆市北部新区金开大道1029号C9商业街第4层附91号-附99号，统一社会信用代码91500000MA5U8DCGX7。法定代表人：敖春燕，总经理。委托诉讼代理人：张华，重庆瀚沣律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟萍，重庆瀚沣律师事务所律师。被告：重庆力帆渝泽物业管理有限公司，住所地重庆市北部新区星光五路8号25-7，统一社会信用代码91500000339602107E。法定代表人：陈宏，董事长。委托诉讼代理人：周敏静，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱爽，重庆丽达律师事务所律师。原告重庆信和康丽健康管理有限公司(以下简称信和康丽公司)与被告重庆力帆渝泽物业管理有限公司（以下简称力帆渝泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告信和康丽公司的委托诉讼代理人张华、钟萍，被告力帆渝泽公司的委托诉讼代理人周敏静、邱爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信和康丽公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《C9商业街商铺租赁合同》中租金递增的起算点为2018年2月20日；2、确认原、被告签订的《C9商业街商铺租赁合同》中物业管理费应于2017年5月20日开始缴纳；3、判决被告赔偿原告经济损失49830元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月14日，原、被告双方签订了《C9商业街商铺租赁合同》，约定被告将位于重庆市北部新区金开大道1029号的C9商业街第4层的附91号-附99号的店铺租赁给原告用于经营美容SPA，商铺租赁期限为自2016年12月28日（商业街开业日）起至2021年7月17日止，共计54个月零20天，租赁起始即为计租起算日，首个租赁期间为2016年12月28日-2017年9月27日，租金总额420343元，第二个租赁年度为2017年9月28日-2018年9月27日，租金总额为597821元……每年租金递进6%，以此类推。此外，《租赁合同》还约定“因甲方原因造成延期交付的，本合同约定的装修期、免租期及其他费用收费时间同时顺延”。合同签订后，原告按约向被告支付了履约保证金且如期完成商铺装修事宜，并已投入推广费用和聘请工作人员为商铺如期营业做好了准备，但商业街的开业时间为2017年5月20日。同年5月22日，被告向原告发出计租告知函，明确2017年5月20日为计租起算日，但要求原告按原租赁合同约定计缴递增租金。原告认为，原租赁合同中有关期限和计租方式的约定应以原定商业街开业时间为基础，现因被告延期开业，故租金的递增的起算点等均应顺延。此外，根据《合同法》第107条、112条之规定，被告还应向原告承担逾期开业的违约责任。因商业街在开业前甚至开业后，商街基础工程一直未完善，致使原告未能获得正常物业环境和服务，物业管理费应于开业日开始缴纳。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。被告力帆渝泽公司辩称，1、双方签订的《C9商业街商铺租赁合同》明确约定，租赁期限从2016年9月28起算，租金递增起算点为2017年9月28日，原告应自2016年9月28日开始缴纳物业管理费，原告于2016年9月29日正常接房并装修开业，应按合同约定交纳租金；2、因整改原因，被告已自愿免除了原告2016年9月28日至2017年5月19日的部分租金，最大限度地保障了原告的利益，但被告的免租行为并不代表租金的起算点以及递增点由此顺延；3、合同中并未约定商业开街作为合同租金缴纳的起算点或前提交件，被告也亦未承诺，商业街开业是商业行为，其主要目的是为了炒作，吸引人流，其实早在开街前大量商家已经入驻，商铺跟商场的摊位有本质区别，不是说开街才能营业，且在2016年10月22日原告商铺开业前，爱琴海商场已经开始营业，当时的人流量已经很大，而原告之所以租赁装修商铺也是看中了爱琴海开业后的人流量，原告营业跟被告的开街之间无关系；4、合同仅约定在被告延迟交房的情况下，相应装修期、免租期及其他相应费用才同时顺延，而案涉商铺是按约交付，原告也正常装修开业，商铺租金递增起算点顺延不符合合同约定；5、原告举示的证据不能证明就是其发放员工的工资，同时，原告在接房后的正常经营期间必然会聘请员工，工资系其经营成本，故原告主张的延期开街所给其造成的损失49830元无法律依据，不应支持。6、原告已经缴纳了相应的租金包含递增的租金以及物业费，视为原告以实际行为认可合同约定的双方的权利义务，因此其无权要求重新对起算点进行确认。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对C9商业街商铺租赁合同、租赁合同权利义务转让协议书、工商变更情况、玫瑰天街商家计租告知函、欠费催交通知、商铺交接确认书、红星物业力帆红星国际广场商业街装修管理服务协议、装修承诺书、装修告知书、银行转账凭证，因双方当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以采纳。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月14日，以重庆兴幡商业管理咨询有限公司(以下简称兴幡商业公司)为甲方，敖春燕为乙方，双方签订了《C9商业街商铺租赁合同》，主要约定甲方将位于重庆市北部新区金开大道1029号的C9商业街第4层的附91号-附99号（商铺编号：11-19号）共9间店铺出租给乙方，商铺租赁面积（建筑面积）为622.73平方米（实测面积）,乙方用于经营美容SPA。合同第四条租赁期限与续租中约定：商铺租赁期为自租赁起始日起54个月零20天（即2016年12月28日起至2021年7月17日止），2016年9月28日至2016年12月27日期间，乙方正常使用租赁物业，但不计收租金，物业管理费等相关费用须正常支付。本合同约定的租赁起始即为计租起算日，自租赁起始日起，乙方须按合同的约定，如数向甲方支付租金；甲方应于2016年9月28日前将商铺交付乙方使用，并办理商铺交付确认书等相关移交手续；自商铺移交之日起至2016年12月27日止，装修期内，因乙方行为所产生的实耗水费、电费、装修垃圾清运费等费用由乙方承担；物业管理费于2016年9月28日开始缴纳。合同第五条租金的计算标准、支付与调整中约定：首个租赁年度租金标准为75元/平方米/月，每3个日历月为一个计收档期，乙方应于2016年11月28日前交付第一季商铺租金共计140114元，每年租金递增按照6%计算，具体为租赁期间2016年12月28日-2017年9月27日，租金标准为75元/平方米/月，租金总额420343元；2017年9月28日-2018年9月27日，租金标准为80元/平方米/月，租金总额为597821元……。合同第六条商铺的交付中约定：6-1.乙方应于2016年9月28日前进场装修且于2016年12月28日（开业日）正式对外营业……。6-3.乙方未按约定的时间到甲方办理交接手续的，本合同约定的商铺装修期、免租期不顺延，商铺租金仍以约定的交接时间期满的当日计算，但非因乙方的原因造成的延误除外；如因甲方原因造成延期交付的，本合同约定的装修期、免租期及其他费用收费时间同时顺延。合同第七条管理费及相关费用中约定：7-1.自2016年9月28日起乙方开始缴纳物业管理费……。7-4.乙方应付的物业管理费标准为15元/平方米/月，按商铺建筑面积核数的物业管理费每季合计28023元。乙方应于2016年9月28日前交付第一季物业管理费共计28023元，之后在每季的最后一个月25号之前交付下一季度的物业管理费。2016年9月29日，兴幡商业公司（甲方）与敖春燕（乙方）签订《商铺交接确认书》，双方确认2016年9月29日对位于重庆市渝北区金开大道的力帆红星国际广场玫瑰天街B区C9的4层的11-19号商铺，进行场地移交、验收，商铺经双方现场清点后确认商铺符合合同约定的交付条件，自本确认书签署之日起，甲方正式将该商铺移交给乙方，乙方承诺服从甲方的统一开业安排及现场管理规定，确保2016年11月28日按期开业。2016年10月26日，敖春燕与重庆市力帆红星国际广场物管处签订《红星物业力帆红星国际广场商业街装修管理服务协议》，申请对案涉租赁房屋进场装修，装修期限为2016年10月27日至2017年元月27日。2016年12月5日，以兴幡商业公司为甲方（出租人），敖春燕为乙方（承租人），信和康丽公司为丙方（转承租人），三方签订了《租赁合同权利义务转让协议书》，主要约定，甲方将位于力帆红星国际广场C9栋4层11-19号房屋出租于乙方，丙方为乙方新设成立的在该租赁房屋处开展经营活动的法人，为便于经营，乙方将租赁房屋的租赁合同中乙方的权利义务全部转让给丙方。现三方达成如下协议：一、乙方将原合同中乙方应享有的权利和应履行的义务全部转让给丙方，由丙方继承原合同中乙方应享有的权利和应履行的义务，代替乙方继续履行原合同，乙方不再继续履行原合同，……。2017年5月22日，兴幡商业公司向原告信和康丽公司发出《玫瑰天街商家计租告知函》，主要载明，玫瑰天街已于2017年5月20日开街，考虑到前期许多设施未完善，商家经营需要扶持，因此并未收取商家相应租金，现玫瑰天街正式开业，已具备收租条件，现定2017年5月20日为计租起算日，请各位商家于6月10日之前交清第一季度费用。2017年6月19日，重庆兴幡商业管理咨询有限公司名称变更为重庆力帆渝泽物业管理有限公司，法定代表人由魏琨变为陈宏。2017年11月26日，被告力帆渝泽公司向敖春燕发出《欠费催缴通知》，主要载明，贵方承租的力帆红星国际广场C9商业街4层11-19号商铺，应于2017年11月20日前向渝泽公司支付自2017年11月20日至2017年12月19日期间的租金49818.4元及2017年9月28日起未缴纳的递增金额5825元，截止本函签发之日，贵方已累计逾期达6日，现通知贵方立即将欠付租金及相关管理费用在合同约定期限内付清。庭审中，原、被告均认可，原告信和康丽公司从2017年5月20日起按合同约定交纳了租金（包括递增的租金部分）。但原告信和康丽公司表示双方对租金递增的起算点存在争议。原告信和康丽公司认为，双方签订的租赁合同中有关期限和租金计算方式的约定均系以原定商业街开业时间为基础，合同约定的商业街开业时间为2016年12月28日，但被告实际的开街日为2017年5月20日，故被告违反合同约定延迟开街，构成违约，应承担原告逾期开业的损失49830元，同时应参照合同6-3.条“如因甲方原因造成延期交付的，本合同约定的装修期、免租期及其他费用收费时间同时顺延”的约定，租赁起始日、租金起算点和租金递增的起算点相应进行顺延。被告向原告发送的《玫瑰天街商家计租告知函》中也明确“2017年5月20日为计租起算日”，这也表明双方对合同的起租日进行了变更。被告力帆渝泽公司则表示，双方未对合同约定的租金起算点、租金递增起算点及交纳物业费的时间点进行变更。商业街的开街是商业炒作行为，是为了商户入驻后能打造良好的商业环境，但双方并未约定商业街的开街日作为合同租金的起算点或前提条件，合同仅约定在延迟交房的情形下，相应的装修期、免租期及其他相应费用顺延，而本案中被告不存在延迟交房的情形，原告也正常装修开业，而在此过程中因为整改原因，被告也自愿免除了原告的部分租金，但不能因此就认为租金的起算点以及递增点应顺延。关于案涉租赁房屋的装修经营情况，原告信和康丽公司陈述，其在2017年3月14日开门经营，因商业街没有开街，不能算是正式的营业；被告力帆渝泽公司陈述，原告2016年10月26日开始装修，就是看到案涉商铺所在天街周围的爱琴海商场已经开业，人流量大，实际情况是原告周围的商铺生意都很好，原告经营困难是其自身原因造成的。关于经济损失49830元，原告信和康丽公司举示了《劳动合同书》5份、员工薪酬签收表6张，拟证明原告为保证商铺按约开业，投入大量的人力、物力，但由于商业街延迟开街，导致原告经营惨淡，共支付5名员工2016年12月至2017年3月的工资49830元。本院认为：被告与敖春燕于2016年9月14日签订的《C9商业街商铺租赁合同》（租赁合同），被告与原告、敖春燕三方在2016年12月5日签订的《租赁合同权利义务转让协议书》均系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因敖春燕将其在租赁合同中的权利义务转让给原告，故租赁合同对原、被告双方均具有约定力，双方应按租赁合同约定享有权利、履行义务。关于租金递增的起算点。租赁合同4-1条明确约定，租赁期限为2016年12月28日起至2021年7月17日止，2016年9月28日至2016年12月27日期间，乙方正常使用租赁物业，但不计收租金，物业管理费等相关费用须正常支付。合同中约定的租赁起始即为计租起算日,即2016年12月28日为合同约定的计租起算日。合同第五条约定租金每年按照6%递增，第一年的租赁期间为2016年12月28日至2017年9月27日，租金标准为75元/平方/月。第二年的租赁期间为2017年9月28日-2018年9月27日，租金标准为80元/平方/月,即租金递增的起算点明确约定为2017年9月28日。原告称违反合同约定延期开业，租赁起始日、租金递增起算点应顺延至2018年2月20日。本院认为，合同并未约定商业街的开街日为计租起算日或租金递增的前提，合同6-3条仅约定因被告原因延迟交付房屋的，合同约定的装修期、免租期及其他相应费用顺延，故原告以商业街的开街日延期为由主张租金递增的起算点顺延无合同依据。被告在2017年5月22日向原告发送计租告知函，定于2017年5月20日为计租起算日，仅为被告对2016年12月28日至2017年5月19日期间向原告收取租金权利的放弃，系被告对自身权利的处分，不能视为原、被告双方变更了合同约定的租赁期间及租金递增起算点。因合同明确约定租金递增的起算点为2017年9月28日，原告也未举示有效证据证明双方对合同约定的租金递增起算点进行了变更，故原告要求确认双方签订的《C9商业街商铺租赁合同》中租金递增的起算点为2018年2月20日无事实依据和法律依据，本院不予支持。关于物业费缴纳时间。首先，租赁合同明确约定原告自2016年9月28日起开始缴纳物业费，原告并未举示证据证明双方对缴纳物业费的时间进行了变更；其次，原告于2016年9月29日接收了案涉租赁房屋，并随后进行装修经营，事实上也接受了被告提供的物业服务，原告称商业街开业前因基础工程未能完善等因素导致其未能获得正常物业环境和服务未举示证据证明。基于以上理由，原告请求确认《C9商业街商铺租赁合同》中物业管理费应于2017年5月20日开始缴纳无法律依据，本院不予支持。关于经济损失49830元。原告主张经济损失49830元系被告违反合同约定延期开业导致其支付5名员工2016年12月至2017年3月的工资，但员工工资系开展经营活动而支出的经营成本，与被告延期开业造成的损失并无必然的关联性，原告亦未举示有效证据证明该损失的实际产生，故原告要求被告赔偿经济损失49830元，本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告重庆信和康丽健康管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1050元，已减半收取525元，由原告重庆信和康丽健康管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  雷元亮二〇一八年四月九日书记员  龙 倩