杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭下民初字第211号
原告：熊忠仙。
委托代理人：汪翔。
被告：陈宏名。
委托代理人：杨君辉、徐声宏。
原告熊忠仙为与被告陈宏名房屋买卖合同纠纷一案，于2013年1月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员叶东晓独任审判。被告陈宏名在答辩期内对管辖权提出异议，本院于2013年3月18日裁定驳回被告陈宏名对本案管辖权提出的异议。被告陈宏名不服裁定，上诉于杭州市中级人民法院，杭州市中级人民法院于2013年5月30日裁定驳回上诉，维持原裁定。2013年6月18日本院依法公开开庭审理了本案。原告熊忠仙委托代理人汪翔、被告陈宏名委托代理人杨君辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熊忠仙起诉称，2012年9月，原告因生活需要购买房屋，在各中介店面寻求合适房源。在杭州我爱我家香积寺店的推荐下看中了位于杭州市下城区万家星城28幢1单元2004室房屋（以下简称：该房屋）。在按中介要求于9月26日支付20000元购房定金后，于2012年10月12日与该房屋屋主即本案被告签订了房屋转让协议，双方约定被告以人民币1880000元的价格将该房屋转让给原告。协议签订后，被告收到中介转付的20000元定金并出具收条，此后在合同约定的履行期限内，被告拒不履行约定的合同义务（办理产权证、签订《杭州市房屋转让合同》），直至今日。原告曾多次电话及短信联系被告，被告皆拒绝理会。原告于2013年1月10日发书面敦促函至被告，告知其违约已造成乙方重大损失（资金利息损失加房屋涨价总额超30万元），再次沟通希望被告履行合同约定，被告依旧百般推诿。鉴于被告恶意拒绝履约的行为已严重侵犯了原告的合法权益，且该状态持续至今，造成原告重大经济损失，为维护和救济原告的合法利益，特依据相关法律规定诉至贵院，望查明事实，判如所请。诉讼请求：1.判令双方解除合同，被告返还原告20000元；2.确认被告违约，被告按合同约定支付违约金3760000元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1.房屋转让协议，欲证明原、被告间房屋买卖关系。
2.银联商务签购单，欲证明原告支付购房定金。
3.收条，欲证明被告已经收到原告的定金。
4.短信，欲证明原告已告知敦促被告履约。
5.敦促函和快递单，欲证明再次敦促被告履约及被告已收到敦促函。
6.通话记录，欲证明原告主动继续与被告沟通，要求履约。
7.万家星城在售房屋平面图及价格，欲证明房屋涨价造成原告的损失。
8.房屋权属记载信息查档记录，欲证明被告于2012年11月14日取得房屋产权的事实。
9.房屋记载信息查询记录，欲证明被告已将房屋转卖给他人的事实。
被告陈宏名答辩称，首先被告并未违约，原告支付的20000元定金，被告也是愿意退还的。当初被告急于转让房屋，与原告协商好各项事宜，才签订了房屋转让协议。在被告取得房屋权属证书后，告知了中介方，要求原告协助办理房屋过户手续，但是原告并无要求抓紧办理后续手续的意思，无奈之下，被告才将房屋转让给他人，对于原告预先支付的20000元定金，被告也是愿意积极退还的，但原告一直不愿意接受。其次，原告称因被告的行为给原告造成重大损失，不符合事实，相反原告怠于履行合同也给被告造成了重大损失，被告当初转让房屋时已经说明是急于转让，但原告怠于协助办理后续手续，致使被告将房屋低价卖给他人。原、被告约定的总价是1880000元，被告之后转让给他人是1600000元，被告也遭受了重大损失。第三、即使被告在履行合同中存在违约行为，按照合同法的相关规定，原告主张的违约金已经过份高于造成的损失，应当予以调整。按照原告的实际损失20000元计算，违约金不能超过实际损失的30%，即6000元。综上，针对原告的第一项诉讼请求，被告同意退还，对于其他诉讼请求，没有相关法律依据，恳请法庭查明事实，依法驳回。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1.商品房交接书，欲证明被告因购买涉案房屋支付了2152915元房款的事实。
2.杭州市房屋转让合同，
3.合同签订承诺书，
4.发票，
证据2-4，欲共同证明被告因急于转让涉案房屋，出卖的总价款为1600000元的事实。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的九组证据，被告对证据1的真实性没有异议，说明原、被告之间签订了转让房屋协议。对证据2、3的真实性均无异议，被告确实收到了原告的20000元定金。对证据4有异议，真实性不能确认，被告没有收到相关短信的内容。对证据5有异议，被告并不在原告所寄的地址，被告也没有收到相关函件。对证据6真实性没有异议，双方确实通话过。对证据7三性有异议，与本案无关联。对证据8，真实性没有异议。对证据9，真实性没有异议。本院对证据1、2、3、6、8、9的效力予以确认。证据4的真实性予以确认，该证据可以证明原告曾于2012年12月12日向被告发送短信催促其履行合同约定。证据5因无法确认已送达至被告处，对其证据效力不予确认。证据7与本案缺乏关联，对其证据效力不予确认。
被告提交的四组证据，原告对证据1关联性有异议，与本案无关联，不予认定。对证据2－4的真实性、关联性有异议，不予认定。本院认为上述证据与本案争议事实具有一定关联，故予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2012年10月12日，原、被告签订《房屋转让协议》一份，约定被告将杭州市万家星城28幢1单元2004室房屋转让给原告，该房屋建筑面积88.74平方米，转让总价为1880000元。被告确认该房屋系预售商品房，目前已交付，但尚未取得该房屋的相关权属证书。被告承诺在35天内办理出该房屋的权属证书，在被告办出房屋产权三证后10个工作日内签订《杭州市房屋转让合同》。付款方式为首付六成，其余商业贷款。原告在本协议签订后三日内向被告支付人民币20000元作为定金。签订本协议后，若因一方违约导致未能签订《杭州市房屋转让合同》的，违约方应向守约方支付该房屋转让总价的20%作为违约金。协议签订当日，原告向被告支付定金20000元，被告出具了收条。2012年12月12日，原告向被告手机发送一条短信，内容为：“陈宏名，你好，我是要买你万家星城2004房屋的杭州买家熊忠仙，我不清楚你是由于什么原因迟迟没有履行合同约定，如若遇到什么困难或其它原因，我们可以面谈协商解决。”因被告迟迟未与原告签订《杭州市房屋转让合同》，原告诉至本院，要求被告返还定金并承担违约责任。
另查明，被告于2012年11月14日取得杭州市万家星城28幢1单元2004室房屋权属证书，于2012年11月20日与第三方签订了《杭州市房屋转让合同》，将杭州市万家星城28幢1单元2004室房屋以1600000元的总价转让给第三方，并于2012年12月28日办理房屋权属变更手续，将上述房屋转移至第三方名下。
本院认为，原、被告就杭州市万家星城28幢1单元2004室房屋转让事宜签订的《房屋转让协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，该协议对签约双方均有约束力。被告在取得上述房屋的权属证书后，未按约定与原告签订《杭州市房屋转让合同》，又在未解除原转让协议的情况下，与第三方签订《杭州市房屋转让合同》，将上述房屋转让给他人，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告在庭审中称由于原告怠于办理后续手续而导致双方未签订《杭州市房屋转让合同》，缺乏证据佐证，本院不予采信。针对原告的第1项诉请，本院认为，被告已同意解除合同并退还原告定金20000元，故对原告的第一项诉请，双方无争议，本院予以确认。针对原告的第二项诉请，本院认为，本案原、被告在协议中同时约定了定金和违约金，现原告选择适用违约金，符合法律规定。原、被告签订《房屋转让协议》时，被告尚未取得涉案房屋的权属证书，故不具备签订《杭州市房屋转让合同》的条件，而房屋交易必需签订正式的房屋转让合同方可实施，故双方之间所签订的协议虽对房屋转让的相关内容作了比较全面的约定，其实质上仍属于房屋转让意向书，是正式房屋交易行为实施前的预约，故即使被告违约导致无法签订正式房屋转让合同，其违约责任也仅能是该项预约合同项下的违约责任，交易双方的实际损失也应限定在为准备达成本约而支付的费用范围内，对于未达成本约所产生的预期利益损失，一般不作为赔偿范围。原、被告在协议中约定的违约金为房屋总价的20%即376000元，而其签订协议时支付的定金为20000元，相对于原告支出的费用，双方约定的违约金高于原告的损失范围。故被告主张违约金约定过高，要求法院调整，本院予以支持。结合本案的具体情况，酌情确定由被告向原告支付违约金60000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告熊忠仙与被告陈宏名之间的《房屋转让协议》；
二、被告陈宏名于本判决生效之日起十日内向原告熊忠仙返还定金20000元；
三、被告陈宏名于本判决生效之日起十日内向原告熊忠仙支付违约金60000元；
四、驳回原告熊忠仙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7240元，减半收取3620元，由原告熊忠仙负担2889元，被告陈宏名负担731元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费7240元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 叶 东 晓
二〇一三年七月十八日
书记员 沈洁（代）