河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民三终字第632号
上诉人（原审被告）平顶山市房产管理局。
法定代表人曹拥军，局长。
委托代理人胡俊，男，1979年3月23日出生，系该单位员工。
委托代理人李迎春，河南倚天剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王之华，女，1964年3月20日出生。
委托代理人王小敏，女，1974年7月14日出生。
委托代理人曹立冬，河南千益律师事务所律师。
上诉人平顶山市房产管理局（以下简称市房管局）因与被上诉人王之华房屋租赁合同纠纷一案，王之华于2014年4月24日向平顶山市新华区人民法院提起诉讼，请求判令市房管局赔偿（或补偿）其财产损失536685元，并自2000年12月26日起按照同期银行贷款利率支付利息。案件受理费由市房管局负担。平顶山市新华区人民法院于2014年7月29日作出的（2014）新民初字第508号民事判决，王之华不服，向本院提起上诉。本院于2014年9月2日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月10日公开开庭审理了本案。上诉人市房管局的委托代理人胡俊、李迎春，被上诉人王之华的委托代理人王小敏、曹立冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，1999年6月22日，市房管局以其非住宅用户管理办公室名义和王之华签订了房地产租赁合同及合同附件各一份，根据该合同约定，王之华承租了市房管局位于本市开源路的门面房，在支付了保证金及相应租赁费之后，王之华即在此投资开办了平顶山市新华区九香宴大饭店。该饭店经营不久，因为房屋漏雨，停水等原因，给饭店带来损失，王之华以市房管局未履行修缮义务和对停水具有过错为由，向市房管局进行交涉，无果。之后，因王之华未按约定缴（交）纳租金，市房管局于2000年3月以平顶山市新华区九香宴大饭店为被告向平顶山市新华区人民法院起诉，要求解除双方的合同，支付租金及滞纳金。平顶山市新华区人民法院于2000年6月15日作出（2000）新民初字第493号民事判决书，判决：一、解除原告与被告于1999年6月22日签订的房屋租赁合同。二、被告向原告支付1999年10月下欠的房租金5000元。同年11月、12月80000元，2000年1-3月120000元共计205000元，扣除被告向原告交纳房租保证金40000元之外，被告还应支付下欠原告房租金165000元。三、被告承担原告滞纳金5100元。诉讼费5510元，保全费1700元，由被告承担。平顶山市新华区九香宴大饭店不服，提起上诉。2000年9月13日，平顶山市中级人民法院作出（2000）平民终字第896号民事裁定，以平顶山市新华区九香宴大饭店未按期交纳诉讼费为由，裁定本案按撤回上诉处理。该判决生效后，市房管局于2000年11月向平顶山市新华区人民法院申请强制执行，执行过程中，平顶山市新华区人民法院组织双方对该饭店内财产进行了清点并委托平顶山市中资资产评估事务所对所清点资产的市场价值进行了评估，评估报告显示，该饭店室内装修（含门头）515899元，物资198096元，共计713995元。2000年12月26日，市房管局对租赁物及该饭店财产进行了接管，市房管局并于2008年7月23日向平顶山市新华区人民法院出具申请，内容为：市房管局申请执行王之华（2001）新执字第2号房屋租赁合同纠纷一案，在法院执行过程中，已将王之华在饭店财产折抵本案全部执行款，本案执行完毕。
另查明，1.王之华和市房管局于1999年6月22日所签订的房地产租赁合同系打印体，合同附件为手写体，租赁合同中第四条约定：租用的房屋不得改变主体结构，乙方（王之华）为创造更高利润需要在屋内进行装修、改造必须经甲方同意，办理有关手续后方可动工。其费用自理，解除合同后无偿交付甲方，不得拆除。人为造成损坏照价赔偿或修复。合同附件第二条约定：乙方（王之华）投入的资产分可动产与不可动产，不可动产合同到期后无偿交给甲方。可动产解除合同时由乙方自行解决。双方合同约定的租赁期限为1999年8月1日至2002年7月30日。就该诉争租赁物的装修事项，王之华在诉讼过程中提供了收款收据6份，收据显示，收款单位为浙江省建德装饰工程公司，收款时间为1999年6月28日-1999年10月2日，所付事由为装修工程款，金额共计580000元。2.双方合同判决解除后，市房管局于2000年12月以王之华仍继续使用房屋为由，在平顶山市新华区人民法院提起诉讼，要求王之华支付自2000年4月1日至2000年11月期间的租金320000元。平顶山市新华区人民法院于2001年2月20日作出（2001）新民初字第41号民事判决书，判决：王之华支付市房管局房屋租金320000元并承担该案受理费7310元。王之华不服，提起上诉。审理中王之华撤回上诉，平顶山市中级人民法院于2001年6月14日作出（2001）平民终字第547号民事裁定书，准许王之华撤回上诉。之后，王之华以市房管局为被告，在平顶山市中级人民法院提起赔偿诉讼，要求市房管局赔偿因其租赁房屋漏雨等原因而给王之华所造成的经济损失共计1352819.835元，平顶山市中级人民法院于2002年12月27日作出（2001）平民初字第74号民事判决，判决：市房管局赔偿王之华因房屋漏雨损失182857.75元，停水影响经营损失为1.4万元，两项共计196857.75元。王之华不服，提起上诉，河南省高级人民法院于2003年7月1日作出（2003）豫法民一终字第87号民事判决书，判决：一、维持平顶山市中级人民法院（2001）平民初字第74号民事判决；二、减少平顶山市房产管理局收取王之华租金8万元，与平顶山市房产管理局诉王之华拖欠房租案执行相抵。
原审认为，通过法庭审理，市房管局对王之华起诉所涉财产于2000年12月26日进行接管并最终全部折抵（2000）新民初字第493号民事判决书执行款系事实，通过当时评估部门的财产市场价值评估，市房管局所处分的财产总价值为713995元，而王之华所应承担的给付义务为177310元，二者相差536685元。结合本案所诉财产无法返还的情况，市房管局应按照同等价值赔偿王之华的财产损失536685元，王之华对该赔偿数额的取得，原始于其实物的无法返还，其对此要求支付利息，依据不足，不予支持。市房管局抗辩双方合同约定在解除合同时，所涉财产应无偿交给房管局所有，根据双方合同附件的约定，双方就王之华所投入资产中的不可动产的交付时间已经明确变更为合同到期后，该无偿交付条件不成就，市房管局的该抗辩理由不成立。关于市房管局本案已过诉讼时效的答辩，市房管局没有证据证实王之华何时知道或者应当知道其所诉财产全部折抵了执行款，该诉讼时效的计算起点，无从确定，对该答辩意见，不予采纳。
原审判决：一、平顶山市房产管理局于本判决生效之日起十日内赔偿王之华536685元；二、驳回王之华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9167元，由平顶山市房产管理局负担。
市房管局不服，向本院提起上诉称，一、王之华要求市房管局返还所涉装修和物资这两部分资产以及赔偿返还不能的财产损失的理由，不能成立。王之华所诉资产中装修部分并非王之华出资进行的装修。根据双方租赁合同的约定，所诉装修部分资产应归市房管局所有，王之华无权要求返还及赔偿。因王之华违约而解除合同时，依照最高人民法院相关司法解释，双方对已形成附合的装饰装修物处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。二、评估报告作出的资产价值结论，根本不是对剩余租赁期内装修残值的评估，该结论不客观、不符合法律规定。河南省高级人民法院（2003）豫法民一终字第87号民事判决认定市房管局应赔偿王之华因漏雨致室内装饰装修损坏损失182587.75元，而该评估报告显示装修价值为515899元，两个判决共需赔偿王之华698486.75元，比王之华自认的装修款580000元，高出十几万元，严重不合理。该评估报告是平顶山市新华区人民法院在执行过程中制作的，从开始市房管局就不认可评估，也不认可评估结果，该评估报告未经法定程序进行质证，早已超过了评估的有效期，不能作为定案依据。三、即使按王之华所诉，市房管局系2000年12月4日保管和占有其财产给其造成财产损失的话，其应当自2000年12月4日起两年内提起诉讼，现王之华的起诉已超过了诉讼时效期间，应当驳回其诉讼请求。请求撤销原判，驳回王之华的诉讼请求；一、二审诉讼费均由王之华负担。
被上诉人王之华辩称，一、原审判决认定评估机构评估的资产是我本人的资产，证据充分。河南省高级人民法院的判决书虽然认定平煤集团曾经对房屋进行过装修并经营至1999年4月，在房屋交付给我本人时，装修资产发生哪些变化，该判决书并没有确认。从合同看，租给我的是房屋，不是鹰城大饭店，说明当时的房屋并没有装修或者装修已不存在。原审法院在执行时对属于市房管局的资产和属于平顶山市新华区九香宴大饭店的资产分别列出了清单并经双方签字确认的情况下进行的评估，现提出不是王之华装修的理由，不能成立。二、王之华要求市房管局赔偿超标的执行财产价款理由充分。合同本身为打印件，但合同附件为手写体，手写体优于打印体，应依据附件内容确定双方的权利义务。对于动产合同附件约定：合同解除时由王之华自行解决；对于不动产已由合同打印体第四条“解除合同后无偿交甲方（市房管局）”变更为合同附件的：“不可动产合同到期后无偿交给甲方（市房管局）”市房管局拒绝履行房屋修复义务在先，王之华在行使抗辩权期间合同被解除，市房管局以合同解除为由拒绝返还王之华添附财产的理由不能成立。三、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第86条规定：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意添附，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应负赔偿责任。因此，原审判令市房管局赔偿超标的执行的财产价款有充分的法律依据。四、一审判决根据评估报告确定装修资产及动产的价值并无不当。评估报告采用的评估方法为重置成本法。即，用现实条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产的实体性、功能性、经济性贬值后，得到的差额作为被评估价值的一种方法。在评估时，已经减除了资产的折旧，应当对评估报告予以确认。评估报告明确了一年的有效期，至2001年11月23日有效，市房管局接收财产的时间为2000年12月4日，法院解除查封的时间为2000年12月26日，此时，评估报告尚在有效期内。河南省高级法院判决赔偿的是损坏的财产，本案判决的是市房管局接收的资产，两者概念不同不能故意混淆。五、2012年11月5日，王之华到原审法院档案室复印材料时才看到了结案申请书，此时，王之华才知道所有的动产、不动产均交付给了市房管局抵偿执行标的了，因此，本案不超过诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院二审期间另查明，2001年10月，王之华以市房管局为被告，在本院提起赔偿诉讼，要求市房管局赔偿因其租赁房屋漏雨等原因而给王之华所造成的经济损失共计1352819.835元（其中包括①因装修损坏损失182857.75元；②应得利润755961.6元；市房管局应返还房租384000元；④市房管局因违约造成停水、停业损失30000元）。
本院认为，1999年6月22日，市房管局与王之华签订《房地产租赁合同》后，又于同日签订了《合同附件》。在双方签订的合同及附件中，并未涉及之前的房子装修及价值问题，市房管局上诉称王之华所诉资产中装修部分并非由王之华出资装修的理由，证据不足，本院不予采纳。市房管局与王之华签订的合同附件应视为对《房地产租赁合同》的补充和变更。关于可动产，合同附件仍约定为解除合同时可动产由王之华自行解决。因鉴于本案所诉可动产（即物资198096元）现已无法返还，市房管局应将相应的价款返还王之华。关于不动产，合同附件约定，不动产合同到期后无偿交给市房管局。因租赁合同约定的租赁期限尚未届满，合同附件约定的无偿交付条件不成就，故市房管局请求不动产归其所有的理由不能成立。平顶山市新华区人民法院在执行过程中，组织双方对该饭店内的财产进行了清点，并委托平顶山市中资资产评估事务所对所清点资产的市场价值进行了评估，评估报告显示，该饭店室内装修（含门头）515899元。因租赁合同正常履行期限届满时，该饭店室内装修（含门头）仍存在一定价值，双方对此均未申请鉴定，从减少当事人的讼累及公平的原则出发，同时考虑到该纠纷的形成是因该饭店经营不久，因房屋漏雨，停水等原因，王之华以市房管局未履行修缮义务和对停水具有过错为由，向市房管局进行交涉无果。之后，王之华也未按约定交纳租金的情况，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……”，基于以上情形，对不动产（即装饰装修部分）本院酌定扣减30%，而王之华所应承担的给付义务为177310元。故市房管局应赔偿王之华的财产损失为381915.3（198096＋515899×70%－177310）元。王之华因漏雨致室内装饰装修损坏损失182587.75元，属于王之华已经实际支付的费用，对于因漏雨致室内装饰装修损坏部分，王之华已实际装修两次，如果将（2001）平民初字第74号民事判决中市房管局赔偿王之华因房屋漏雨损失182857.75元扣除，等于只计算了一次装修费用不当。关于王之华的请求是否超过诉讼时效期间的问题，市房管局没有证据证实王之华何时知道或者应当知道其所诉财产全部折抵了执行款，故市房产局关于王之华的请求超过诉讼时效的理由亦不成立。故市房管局的部分上诉请求成立，本院给予部分支持。原审判决事实清楚，但判决赔偿的数额认定有误，应予变更。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持平顶山市新华区人民法院（2014）新民初字第508号民事判决第二项，即“驳回王之华的其他诉讼请求。”
二、将平顶山市新华区人民法院（2014）新民初字第508号民事判决第一项，即“平顶山市房产管理局于本判决生效之日起十日内赔偿王之华536685元；”变更为：平顶山市房产管理局于本判决生效之日起十日内赔偿王之华381915.5元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9167元，由平顶山市房产管理局负担7029元，王之华负担2138元。二审案件受理费9167元，由平顶山市房产管理局负担7029元，王之华负担2138元。
本判决为终审判决。
审判长 陈亚超
审判员 李新保
审判员 尚少辉
二〇一五年四月二十二日
书记员 卫 娜