湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0192民初537号原告（反诉被告）：谢守权，男，1975年6月3日出生，汉族，住湖北省阳新县，委托诉讼代理人：方璨，湖北以诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琳，湖北以诚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：钟红良，女，1976年8月24日出生，汉族，住武汉市武昌区，被告（反诉原告）：屈百黎，男，1971年3月18日出生，汉族，住武汉市武昌区，第三人：武汉满懿房地产咨询有限公司，住所地：武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第2幢8层7、8号房。法定代表人：梅虹，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈芳，女，1985年11月1日出生，汉族，系该公司员工，原告谢守权与被告钟红良、屈百黎、第三人武汉满懿房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中被告钟红良、屈百黎提出反诉，本院依法准予合并审理。原告（反诉被告）谢守权及其委托诉讼代理人方璨、刘琳，被告钟红良及钟红良、屈百黎的委托诉讼代理人王怡（已撤销代理），第三人满懿公司的委托诉讼代理人沈芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢守权向本院提出诉讼请求：1、判令钟红良、屈百黎向谢守权赔偿签订合同的损失，共计423000元，包括谢守权已付的全部购房款350000元，中介费38000元，评估担保费35000元；2、判令钟红良、屈百黎向谢守权支付违约金510000元；3、钟红良、屈百黎承担本案诉讼费。2017年3月14日，谢守权增加诉讼请求：解除《房屋买卖合同》。事实与理由：2016年10月1日谢守权与钟红良、屈百黎签订了编号为6003614的《房屋买卖合同》，约定钟红良、屈百黎将其位于武汉东湖开发区关山大道519长城坐标城5栋2单元3层01号房出售给谢守权。合同签订当天，谢守权向钟红良、屈百黎支付了购房定金100000元，向中介支付38000元中介费。2016年10月8日，谢守权代钟红良、屈百黎偿还贷款250000元。2016年10月19日支付评估担保费38000元。2016年11月11日进行了相关房屋的网签手续，谢守权的银行贷款审批也于2016年11月16日通过。随后，钟红良、屈百黎以各种理由拒绝办理过户手续，导致买卖合同无法继续履行。故提出上述请求。钟红良、屈百黎辩称，1、谢守权主张的中介费38000元、评估担保费35000元，没有事实依据；2、谢守权主张被告支付违约金510000元，没有事实及法律依据。要求驳回谢守权的诉讼请求。并提出反诉，1、请求解除《房屋买卖合同》；2、判决谢守权支付违约金255000元；3、谢守权承担本案全部诉讼费。针对钟红良、屈百黎提出的反诉，谢守权辩称，双方履行买卖合同过程中，我方没有任何违约情形。钟红良、屈百黎拒绝过户导致合同不能履行，我方不应承担违约责任。要求驳回钟红良、屈百黎的反诉请求。满懿公司述称，对谢守权在本案中主张的事实及请求没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于合同签订2016年10月1日，出卖方（甲方，钟红良、屈百黎）、买受方（谢守权）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：钟红良、屈百黎将其坐落于武汉东湖新技术开发区关山大道519号长城坐标城5栋2单元3层01号房屋出售给谢守权，房屋交易成交价为255万元，甲方应在收取乙方首期房价款后7日内，向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款期限内及时还款，并办理抵押注销手续。付款方式：首期房价款：乙方应在过户当天支付首期房价款52万元（含定金），甲方同意乙方在签署本合同时支付定金10万元；第二期房价款：乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款178万元，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给甲方，如乙方已付首期款金额少于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款之金额，则乙方须于银行出具《贷款承诺函》（或贷款审批同意书）后7日内补足首期款。交易过户：买卖双方应在房屋注销抵押登记后7个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，乙方应在领取房屋所有权证及土地使用权证后7个工作日内办理按揭贷款的抵押登记。违约责任：乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除合同；甲方未按本合同约定期限交付房地产（包括房地产交接及权利转移），应当按乙方已付房款的万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同；甲、乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。补充约定：由乙方帮甲方提前还款25万元；由于政策限购等原因导致双方交易无法进行，甲方已收到定金不退还；此交易定于2016年12月31日前完成，若无法完成交易，由违约方承担相应责任，中介退还相应中介费。满懿公司员工文震在该合同上签字确认。合同下方写有“乙方应在办理过户手续之前将房款总额减去银行承诺贷款金额的差额全部付清给甲方”。同日，三方当事人签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定由谢守权向满懿公司支付佣金38000元。关于合同履行合同签订后，谢守权依约向钟红良、屈百黎支付了10万元定金，向满懿公司支付了3.8万元中介费，后又向钟红良、屈百黎支付购房款25万元。2016年10月14日，屈百黎办理了抵押注销手续。后谢守权的妻子华秀珍向中国银行台北路支行提出贷款申请。2016年11月16日，华秀珍在该银行的个人二手住房贷款贷款审批通过，借款金额为165万元。满懿公司员工知晓后，将该信息告知双方，并通知双方11月17日一同前往武汉东湖新技术开发区房管部门办理过户。2016年11月17日上午，谢守权、华秀珍、钟红良来到满懿公司，谢守权、华秀珍表示钱已准备好，可直接银行转账，钟红良则表示没有见到华秀珍的银行贷款审批通过文件及承诺书等文件，不愿意过户，并称未带身份证等过户资料。为求证贷款审批情况，满懿公司员工带领华秀珍、钟红良前往贷款银行中国银行台北路支行核实，该银行工作人员未出具书面证明，但已口头向钟红良告知华秀珍的贷款已经审批通过及贷款金额为165万元。此后，屈百黎又前往该银行了解华秀珍的贷款情况，该银行亦口头告知华秀珍的贷款已经审批通过及贷款金额。2016年11月17日晚，满懿公司员工短信通知钟红良、屈百黎于次日前往武汉东湖新技术开发区房管部门办理过户交易手续，并通知其携带过户所需资料。次日上午，钟红良回复要求满懿公司出示书面的银行贷款审批结果及审批金额并加盖公司印章。2016年11月18日晚，满懿公司员工短信通知钟红良、屈百黎于次日前往武汉东湖新技术开发区房管部门办理过户交易手续，并通知其携带过户所需资料。后钟红良、屈百黎仍以不知晓贷款是否审批通过为由拒绝办理过户手续。2016年11月20日，谢守权委托律师向钟红良、屈百黎发出律师函，要求继续履行合同并于2016年11月24日前办理房屋过户手续，如钟红良、屈百黎继续违约不履行，则要求其退还房款35万元并承担房价款20%的违约金。2016年11月28日，钟红良、屈百黎向谢守权发送了催告函，要求谢守权提供银行贷款的相关放款资料并于7日内将房屋总价款减去银行承诺贷款金额之差额全部付清。同日，谢守权再次委托律师向钟红良、屈百黎发出律师函，认为剩余房款应在房屋过户当天支付，其在过户前没有支付义务，并要求钟红良、屈百黎在收到该函五个工作日内办理过户手续，其将依约于过户当日支付相应价款。2016年12月7日，钟红良委托律师向谢守权、满懿公司发出律师催告函，要求谢守权在2016年12月15日前提供银行贷款的相应放款资料，确认房款总额减去银行承诺贷款金额的差额，并将房款总额减去银行承诺贷款金额的差额全部款项支付至钟红良账户中。2016年12月13日，谢守权委托律师向钟红良、屈百黎发出解除函，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》并要求其承担相应责任。本院认为：谢守权与钟红良、屈百黎签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示且不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行义务。在履约过程中，谢守权依约向钟红良、屈百黎支付了定金并帮助其提前偿还银行贷款，积极办理贷款手续，没有违约行为。钟红良、屈百黎认为谢守权未能提交银行出具的书面《贷款承诺函》或贷款审批同意书、未依约支付差额，构成违约；谢守权则认为，银行贷款审批已经通过，且双方亦前往银行核实贷款审批情况及审批金额，钟红良、屈百黎仍拒绝办理过户，导致合同无法继续履行，构成违约。本案中，钟红良、屈百黎以无书面贷款审批材料为由拒绝过户，导致合同不能履行，双方均要求解除合同。对双方要求解除合同的请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，谢守权虽表示愿意在过户当日向钟红良、屈百黎支付剩余首期款及第二期房价款与银行贷款审批金额之差额，但并未按照双方约定在知晓银行贷款审批结果后7日内将双方约定第二期房款与银行贷款审批之差额实际支付给钟红良、屈百黎，这是导致合同解除的原因之一，而钟红良、屈百黎则在已知晓二手房贷款审批通过及审批金额后，仍以无书面材料为由拒绝过户系导致合同解除的原因之二，双方均存在违约情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任”的规定及《中华人民共和国合同法》第九十七的规定，对于双方主张的违约责任，不予支持，对履约过程中其他费用，应根据实际情况分别进行处理：对谢守权向钟红良、屈百黎支付的350000元购房款，因合同解除，应予返还；对谢守权向满懿公司支付的38000元中介费，评估担保费35000元，因谢守权未在本案中主张向满懿公司主张权利，且三方约定“此交易定于2016年12月31日前完成，若无法完成交易，由违约方承担相应责任，中介退还相应中介费”，故该费用由谢守权自行向满懿公司协商处理或另行主张权利。综上所述，谢守权、钟红良、屈百黎诉讼请求符合法律规定的部分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条第一款、第九十七条、第九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除谢守权、钟红良、屈百黎于2016年10月1日签订的《房屋买卖合同》；二、钟红良、屈百黎于本判决生效之日起十日内退还谢守权购房款350000元；三、驳回谢守权的其他诉讼请求；四、驳回钟红良、屈百黎的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6565元，反诉案件受理费2563元，保全费5000元，由谢守权、钟红良、屈百黎各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67967；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郝 虹人民陪审员  高选成人民陪审员  柏 胜二〇一七年九月四日书 记 员  邹洪萍