甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）庆西民初字第1630号
原告兰州肯德基有限公司。
法定代表人陈光全，该公司董事长。
委托代理人杨辉，北京市大成律师事务所西安分所律师。
被告李治稼。
委托代理人王振华，甘肃隆庆律师事务所律师。
原告兰州肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）与被告李治稼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2012年10月19日作出（2011）庆西民初字第1175号民事判决书，判决宣判后原告肯德基公司与被告李治稼均不服，提起上诉。经庆阳市中级人民法院审理后，于2013年5月16日以（2013）庆中民终字第51号民事裁定书裁定：撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肯德基公司的委托代理人杨辉及被告李治稼的委托代理人王振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告肯德基公司诉称，2009年7月12日原告与甘肃隆源房地产开发有限公司（以下简称隆源公司）签订了为期15年的房屋租赁合同，该公司将庆阳市西峰区西大街1号部分房产租赁给原告使用。2009年8月4日该公司将原告租赁的房产出售给被告李治稼。为此签订了三方协议，被告李治稼同意承继原告与隆源公司签订的租赁合同中出租方的权利义务。合同履行至2011年4月18日，原告肯德基公司收到被告李治稼发送的律师函，要求对租赁合同部分条款予以变更，原告予以拒绝。同年5月25日被告李治稼向原告发出解除合同通知书，以租金显失公平、原告未提供附随义务为由，通知解除租赁合同。原告认为其已按约定履行了义务，被告解除合同不符合约定和法律规定。另，被告还违反约定未向原告提供2011年1月-7月的租赁发票。因此诉至法院，请求：1、确认被告于2011年5月25日送达原告之《解除合同通知书》无效，不发生解除《租赁合同》之效力；2、判令被告继续履行《租赁合同》，并按约定向原告提供2011年1月-7月的合法租赁房屋发票；3、判令被告承担本案诉讼费用。
被告李治稼辩称：原告诉称的其在2009年7月12日与甘肃隆源房地产开发有限公司签订了为期15年的房屋租赁合同，隆源公司将庆阳市西峰区西大街1号部分房产租赁给原告使用，后隆源公司将上述房产出售给被告且与被告签订了三方协议属实，但被告认为该合同严重显失公平，约定的租金明显过低；且原告公司在履约过程中，自2010年12月6日起未按合同约定向被告送达营业额及租金和其他款项通知单，致使被告对租金额无法确定，无法收取租金。原告以上违约不交纳租金的行为，致使合同无法履行，违反合同约定。被告向原告发出解除合同通知书，系有效法律行为。根据合同法规定，合同自解除合同通知书到达原告方时即解除，不存在确认效力的问题。故请求依法判决驳回原告的诉讼请求。
审理查明：2009年7月12日，甘肃隆源房地产开发有限公司（以下简称甲方）与原告肯德基公司（以下简称乙方）签订《租赁合同》一份，主要内容为：“甲方将位于庆阳市西峰区西大街1号一、二层总计使用面积372平方米的房产出租给乙方使用，租赁期限自2009年8月1日至2024年9月30日止；租金标准按年度营业额的百分比计付租金，即年度营业额在600万元以下的按6%的比例支付租金；年度营业额在600万元（含600万元）到800万元之间的按7%的比例支付租金；年度营业额在800万元（含800万元）以上的按8%的比例支付租金；甲方预先以乙方每月营业额为基础，逐月按6%的比例提取乙方的营业额作为月租金，乙方应于每月5日之前，向甲方提供上月营业额和应计抽成租金额，即《营业额及租金和其他款项通知单》；甲方应于每月5日之前向乙方提供合法的房屋租赁发票，以便乙方按时凭证付款。乙方应于每月15日前向甲方交付当月租金；如甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续达二（2）个月以上，甲方有权选择提前终止本合同；任何一方就本合同发给另一方的任何通告必须以中文书面进行，如以人手传送，于送达时视为已接收，如以传真形式进行，则以传真接收人确认接到传真时视为已送达”。此外，双方还对租赁物交付时间、税收及费用的承担、违约责任等权利义务进行了详细约定。合同签订后，隆源公司按照约定将房屋交付给原告肯德基公司使用。后隆源公司将上述房产出售给被告李治稼，原、被告双方及隆源公司于2009年9月19日又签订《三方协议》一份，约定：原《租赁合同》的出租方由隆源公司变更为被告李治稼，《租赁合同》中由隆源公司承担的权利义务全部由被告李治稼继续享有和履行，自2009年9月19日起原告应将租金汇入被告李治稼在农业银行开设的银行账号中。同时约定《三方协议》与原《租赁合同》不一致处，以《三方协议》为准。《三方协议》签订后，原告肯德基公司开始向被告李治稼履行交付租金的义务，并将租金支付至2010年11月30日。其中2010年11月1日至2010年11月30日期间的租金31945.72元，原告肯德基公司于同年12月6日首先以传真方式向被告李治稼（被李治稼传真号为0934-8279606）送达了《租金付款通知书》，被告李治稼签名确认后又传真给原告肯德基公司。2011年1月10日，原告肯德基公司将2010年12月份《营业额及租金和其他款项通知单》以传真方式向被告李治稼（接收号码0934-8220888）发送，传真记录显示发送成功；但被告李治稼签名确认否认收到该通知单，原告肯德基公司亦未提供被告李治稼签名确认的证据。原告肯德基公司自2011年2月10日至2011年4月6日期间多次将2011年3月份之前的《营业额及租金和其他款项通知单》以传真方式向被告李治稼（接收号码0934-8220888）发送，传真记录显示发送失败。审理中原告肯德基公司称其分别于2011年2月15日、3月14日通过EMS（特快专递）方式向被告李治稼送达了2011年1月至2月份的《营业额及租金和其他款项通知单》，但其向法庭提交的EMS（特快专递）邮件详情单“收件人签名”一栏是空白的，被告李治稼否认受到该邮件。此后，原告肯德基公司再未向被告李治稼支付租金。
2011年4月18日，被告李治稼向原告肯德基公司送达律师函，以租金标准过低、显失公平、租赁物面积不准确、原告肯德基公司存在违约为由，要求协商变更租金额及支付方式。同年5月18日原告肯德基公司回函认为，合同系双方真实意愿表示，不存在显失公平情形，被告李治稼应继续履行合同。
2011年5月25日，被告李治稼向原告肯德基公司送达了《解除合同通知书》，主要内容为：“肯德基公司：出租物月租金为105.641元／㎡，而相邻商铺月租金在463元／㎡—595元／㎡，租金过低显失公平；贵方应于每月5日之前提供《营业额及租金和其他款项通知单》，但贵方提供协助的附随义务，致使合同无法履行，现通知如下：一、解除《租赁合同》及《三方协议》，该通知到达时原合同效力即行解除；二、你须在本通知到达之日起20日内返还所占用的不动产，并拆除添附改造物。结清租金”。原告肯德基公司于2011年6月10日回函认为，被告李治稼的解除合同通知书不符合合同约定及法律规定的解除情形，原告肯德基公司每月通过EMS（特快专递）及被告李治稼提供的传真，向被告李治稼逐月送达了《营业额及租金和其他款项通知单》，不存在违约情形，应继续履行合同。并于2011年8月16日诉至本院，要求确认被告李治稼送达的《解除合同通知书》无效，不发生解除之效力。
本案在审理中，原告肯德基公司于2012年6月6日向被告李治稼支付2010年12月6日至2012年4月30日期间租金共计901883.85元。被告李治稼已于2012年5月24日向原告兰州肯德基有限公司提供2012年5月份之前的租金901883.85元的税票1张。
上述事实，有原、被告向法庭提交的租赁合同，三方协议，原告向法庭提交的国内特快专递邮件详情单、传真记录、律师函、解除合同通知书，被告向法庭提交的营业额及租金和其他款项通知单等证据在卷证实，予以认定。
本院认为：原告肯德基公司与甘肃隆源房地产开发有限公司签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规，属有效合同。该《租赁合同》履行中，原告肯德基公司、被告李治稼及甘肃隆源房地产开发有限公司又签订《三方协议》，约定由被告李治稼承继甘肃隆源房地产开发有限公司在《租赁合同》中的权利和义务，故被告李治稼取代甘肃隆源房地产开发有限公司的合同地位成为出租人，与原告肯德基公司建立房屋租赁关系，原告肯德基公司相对应为承租人。原告肯德基公司及被告李治稼均应依照《租赁合同》和《三方协议》的约定履行各自义务。本案争议的焦点是：被告李治稼于2011年5月25日向原告肯德基公司送达的《解除合同通知书》是否有效。其一、从约定的租金支付流程及方式看，双方约定：“乙方（肯德基公司）应于每月5日之前向甲方（李治稼）提供上月租金额，即《营业额及租金和其他款项通知单》；甲方应于每月5日之前向乙方提供合法的房屋租赁发票…乙方应于每月15日前向甲方交付当月租金”；故在约定的期间向被告李治稼提供《营业额及租金和其他款项通知单》（以下简称《租金通知单》），系原告肯德基公司应先履行的合同义务，该义务是否全面履行，是判断原告肯德基公司是否存在违约行为的依据；其二、从送达方式看，双方约定：“任何一方就本合同发给另一方的任何通告必须以中文书面进行，如以人手传送，于送达时视为已接收，如以传真形式进行，则以传真接收人确认接到传真时视为已送达”。原告肯德基公司陈述其通过传真、邮递快件等方式已向被告李治稼送达了《租金通知单》，但被告李治稼否认收到，根据“谁主张谁举证”的原则，原告肯德基公司应就《租金通知单》的有效送达承担举证责任。在审理中，原告肯德基公司提交的传真记录无论是显示发送成功或发送失败，均无证据证明其发送的传真被告李治稼已经收到并予以确认；原告肯德基公司提供的以EMS（特快专递）方式送达《租金通知单》，但EMS（特快专递）回执并无被告李治稼签名收取的记载，不能证明以EMS（特快专递）方式将《租金通知单》送达；其三、从违约责任看，双方约定：“如甲方（李治稼）无任何违约，乙方（肯德基公司）逾期支付租金连续达二（2）个月以上，甲方有权选择提前终止本合同”。本案现有证据不能证明被告李治稼有违约行为存在，而原告肯德基公司自2010年12月份起至2011年4月18日（被告李治稼向原告肯德基公司送达律师函的日期）期间已连续超过二个月未向被告李治稼支付租金，故原告肯德基公司已经违反前述的约定；最后、从法律规定看，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原、被告双方关于“逾期支付租金连续达二（2）个月以上，有权选择提前终止本合同”的约定，其法律本质就是约定解除合同的条件。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。综上，原、被告双方约定解除合同的条件已经成就，被告李治稼向原告肯德基公司送达的《解除合同通知书》符合法律规定，故被告李治稼向原告肯德基公司送达《解除合同通知书》的行为合法、有效。双方签订的租赁合同自《解除合同通知书》到达原告肯德基公司时即解除。因此原告肯德基公司要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。原告肯德基公司要求被告李治稼向其提供2011年1-7月份的合法租赁房屋发票，在案件审理期间，被告李治稼已向原告肯德基公司提供了2012年4月份之前的房屋租赁发票，因此该项诉讼请求无需再做处理。被告李治稼向原告肯德基公司送达《解除合同通知书》之后、案件审理期间收取租金的行为，并不属于对其之前行使解除权的否定，亦不属于对原告肯德基公司继续履行合同的追认。即使租赁关系解除，原告肯德基公司仍应履行实际使用租赁物支付租金之义务。被告李治稼辩解合同约定的租金计算方法及租金标准明显低于市场价格，系显失公平合同。根据《中华人民共和国合同法》规定，显失公平的合同属可撤销、可变更合同，当事人行使撤销权或变更权的期间为合同签订之日起1年内，本案租赁合同系2009年签订，被告李治稼于2011年主张权利，因已经超过该期限而丧失了撤销权。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，判决如下：
驳回原告兰州肯德基有限公司的诉讼请求。
案件受理费70元，由原告兰州肯德基有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审 判 长 王玉泉
代理审判员 喻海妮
代理审判员 孙 潇
二〇一三年十月十六日
书 记 员 路娜娜