浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第901号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州好果果电子商务有限公司。
法定代表人：陈衡。
委托代理人：潘福特。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州鑫鳌实业投资有限公司。
法定代表人：金祥勇。
委托代理人：钱纯仪。
上诉人杭州好果果电子商务有限公司（以下简称好果果公司）因与被上诉人杭州鑫鳌实业投资有限公司（以下简称鑫鳌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2012）杭上民初字第1447号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年2月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2011年6月13日，鑫鳌公司（作为甲方）与好果果公司（作为乙方）签订《水果铺位租赁协议》，约定：甲方将位于杭州市上城区紫阳街道姚江路63号凤凰北苑一楼物业，出租给乙方。经营项目为水果、炒货；租赁期限自2011年8月15日至2020年12月31日，合同生效之日起至2011年8月14日为免租期；年租金为180000元，一年一付，铺位税金出租方承担三分之一，其余三分之二由承租方承担；本合同签订后乙方在7天内付清首年租金180000元，后期年租金支付时间为前期到期日前20天支付，逾期按应付租金每日千分之二支付滞纳金；乙方应按期支付租金、水电、物业费及一切相关租赁的税费；任何一方违反合同规定的义务导致合同无法继续履行或给另一方造成直接经济损失，双方协商折价赔偿外，违约方还应支付另一方违约金200000元；合同到期后，乙方如不再续租，应在十五日内腾退场地，乙方有权处理乙方后期购置的动产和设施。鑫鳌公司法定代表人金祥勇在合同落款处备注：“物业费同意减免。”同日，双方签订《房屋租赁协议》，除无“铺位税金出租方承担三分之一，其余三分之二由承租方承担”的约定外，其余内容均与《水果铺位租赁协议》相同。同年6月16日，好果果公司向鑫鳌公司交付租金180000元及保证金20000元。其中租金收据中记载的款项内容为“果品摊位租金”。后鑫鳌公司将姚江路63号凤凰北苑一楼物业交付给好果果公司，好果果公司对租赁物进行了装修。
另查明，杭州市姚江路33-63号（凤凰北苑一、二楼）房屋系由杭州市上城区紫阳街道资产管理中心出租给鑫鳌公司进行招商和出租。2012年5月，市场经营户以市场未办理相关证照、未开业为由进行信访。2012年5月30日，杭州凤凰北苑农贸市场取得了市场名称登记证，市场举办者为杭州市上城区紫阳街道公有资产管理中心。
再查明，凤凰北苑农贸市场示意图上显示，该市场分为荤菜区、蔬菜区、水果区三部分，涉案的姚江路63号房屋即被标注为“水果区”。
好果果公司于2012年10月8日向法院起诉，请求判令1、解除好果果公司与鑫鳌公司签订的《水果铺位租赁协议》；2、鑫鳌公司退还好果果公司租金180000元及保证金20000元；3、鑫鳌公司支付好果果公司违约金200000元；4、本案诉讼费由鑫鳌公司承担。
鑫鳌公司反诉，要求1、判令双方继续履行租赁合同；2、判令好果果公司支付租金180000元及滞纳金21260元（2012年7月20日至2012年9月20日）；3、判令好果果公司支付违约金200000元；4、诉讼费由好果果公司承担。在审理中，鑫鳌公司将其反诉请求变更为：1、同意解除合同；2、判令好果果公司立即腾退房屋；3、判令好果果公司支付房租52500元（2012年8月15日至2012年11月30日）、垃圾清运费7500元（2011年8月15日至2012年11月30日，按500元／月计算15个月）、物管费2887.5元（2011年6月15日至2012年11月30日，1.5元／平方米／月，按110平方米计算17.5个月），以上共计62887.5元，及其产生的滞纳金11025元（按日千分之二计算）。2012年11月30日至实际腾退之日按上述标准计算。4、好果果公司支付违约金200000元；5、本案全部诉讼费由好果果公司承担。后鑫鳌公司申请撤回关于滞纳金的诉讼请求，原审法院已裁定予以准许。
原审法院认为，双方关于曾于同日就本市姚江路63号房屋签署《水果铺位租赁协议》和《房屋租赁协议》两份协议的事实无异议，但对于租赁物的形式存在争议，好果果公司主张该房屋是作为凤凰北苑农贸市场的铺位，而鑫鳌公司认为该房屋仅是作为一般的营业用房。对此，原审法院认为，两份协议的主要条款相同，且均明确约定乙方经营项目为水果、炒货；从鑫鳌公司出具给好果果公司的收款收据看，其载明的款项内容为“果品摊位租金”，而非“房屋租金”；从凤凰北苑农贸市场示意图上看，该市场分为荤菜区、蔬菜区、水果区三部分，涉案的姚江路63号房屋即被标注为“水果区”，区别于沿姚江路标注的部分“营业房”。故认定双方当事人租赁的姚江路63号房屋系作为凤凰北苑农贸市场的一部分，好果果公司租赁该房屋的目的是在农贸市场中合法从事果品经营。因此，鑫鳌公司作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，即应向好果果公司提供市场铺位合法经营的必要条件，而铺位经营者办理工商营业执照的前提是市场已进行合法的工商登记，但直至2012年5月30日，凤凰北苑农贸市场才依法办理了工商登记手续，在此之前，好果果公司无法正常合法经营。然而，自2012年5月30日起，凤凰北苑农贸市场已办理了市场名称登记证，完成了工商登记手续，好果果公司可依法办理营业执照，但好果果公司仍以市场举办者非鑫鳌公司导致其合同目的无法实现为由，起诉要求解除租赁合同。对此，原审法院认为，市场举办者与铺位合同目的实现与否不具有必然的联系，且市场举办者对于鑫鳌公司出租铺位的行为并无异议。因此，好果果公司的该项主张缺乏法律依据，不予采纳。鉴于好果果公司坚持要求解除租赁合同，而鑫鳌公司亦同意解除，双方就解除合同达成一致，不违反法律规定，予以确认。审理中，双方均明确《水果铺位租赁协议》与《房屋租赁协议》均是基于本案的同一事实产生，一致认为该两份协议应一并予以解除，对此亦予以确认。鑫鳌公司要求好果果公司腾退房屋的诉讼请求符合法律规定，予以支持。因合同解除系因好果果公司提出，且无法定解除事由，故好果果公司应支付违约金。鉴于合同约定的违约金200000元过高，且好果果公司要求予以调整，故结合双方履行合同的事实及合同解除给鑫鳌公司造成的损失，酌定违约金为80000元。
关于租金。2011年8月15日至2012年5月30日期间，因鑫鳌公司未提供铺位合法经营的必要条件，致使好果果公司合同目的无法实现，故鑫鳌公司无权要求好果果公司按照合同约定支付租金。但考虑到在合同签订之时，双方对于凤凰北苑农贸市场尚未办理工商登记、尚未具备经营条件的事实均明知，且好果果公司已实际使用房屋，酌定好果果公司应支付该期间的使用费70000元。2012年5月31日起，好果果公司应按照合同约定支付租金。截至本案判决之日（2013年1月17日），好果果公司应支付租金114438.36元（180000元／年÷12个月×7个月＋180000元／年÷365天×18天），上述共计183876.71元，扣除其已支付的180000元，尚需支付3876.71元。同时，好果果公司应按照180000元／年的标准继续支付2013年1月18日至合同解除之日的租金，合同解除次日至实际腾退之日的使用费亦按照上述标准支付。关于物业管理费，因鑫鳌公司法定代表人在《水果铺位租赁协议》落款处注“物业费同意减免”，故对好果果公司主张的物业费应予免除的意见予以采纳；关于垃圾清运费的承担，双方在合同中并无约定。因此，鑫鳌公司要求支付物业管理费、垃圾清运费的诉讼请求，不予支持。综上，好果果公司要求鑫鳌公司退还租金的诉讼请求，不予支持，好果果公司还需支付鑫鳌公司租金3876.71元（截至2013年1月17日）；其要求退还保证金20000元的诉讼请求，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第二款、弟二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、杭州好果果电子商务有限公司与杭州鑫鳌实业投资有限公司于2011年6月13日就杭州市姚江路63号房屋签订的两份租赁协议（包括《水果铺位租赁协议》和《房屋租赁协议》）自判决生效之日起解除；二、杭州好果果电子商务有限公司于判决生效之日起10日内腾退杭州市姚江路63号房屋；三、杭州好果果电子商务有限公司于判决生效之日起10日内支付杭州鑫鳌实业投资有限公司租金3876.71元（截至2013年1月17日），自2013年1月18日起至实际腾退之日继续按照180000元／年的标准计付；四、杭州好果果电子商务有限公司于判决生效之日起10日内支付杭州鑫鳌实业投资有限公司违约金80000元；五、杭州鑫鳌实业投资有限公司于判决生效之日起10日内退还杭州好果果电子商务有限公司保证金20000元；六、驳回杭州好果果电子商务有限公司的其他诉讼请求；七、驳回杭州鑫鳌实业投资有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7300元，减半收取3650元，由杭州好果果电子商务有限公司负担3500元，由杭州鑫鳌实业投资有限公司负担150元，退还杭州好果果电子商务有限公司3650元；反诉案件受理费3662元，已减半收取，由杭州好果果电子商务有限公司负担1042元，由杭州鑫鳌实业投资有限公司负担2620元。
宣判后，好果果公司不服，向本院提出上诉称：一、原审法院判决认定的内容存在法律逻辑关系混乱，违背法律常识等问题。（一）原审法院判决事项之间自相矛盾，既支持好果果公司的解除合同的诉讼请求又判令好果果公司承担违约金，显然存在法律逻辑关系错误。原审法院判决解除合同，很显然支持了好果果公司法定解除合同的诉讼请求，而原审法院又同时判决好果果公司承担违约金，该两项判决互相矛盾。如果解除合同的法定理由成立，那么是鑫鳌公司违约才对，而非好果果公司违约。如果原审法院认为其判决好果果公司承担违约金和解除合同的依据是基于鑫鳌公司的反诉请求作出的，那么鑫鳌公司提出的第一项反诉请求就是“同意”解除合同，此时鑫鳌公司解除合同的反诉请求与好果果公司法定解除合同的本诉请求属于重合关系，支持其一必然支持其二。鑫鳌公司提出的是同意好果果公司解除合同的请求，与要求好果果公司支付违约金的诉讼请求是分别作为两项独立的诉讼请求而提出的，并非以支付违约金的诉请为前提条件，而且鑫鳌公司的这两项诉讼请求自相矛盾，既然自己都同意好果果公司法定解除合同了，那么就没有任何理由要求好果果公司支付违约金。因此，原审法院判决的内容存在逻辑关系混乱。（二）原审法院认定的事实自相矛盾，既认定双方解除合同达成一致不违反法律规定予以确认，又认定合同解除系好果果公司提出且无法定解除事由应支付违约金，显然属于法律逻辑关系错误。好果果公司自始至终认为合同目的无法实现，请求原审法院法定解除合同，而且好果果公司在2012年5月20日即市场名称登记证办理前已经以信访的形式向鑫鳌公司发送了联名声明请求书，以市场未开业为由要求解除合同。且该份联名声明请求书已经在公证书中的新闻视频画面有所显示，上面有好果果公司法定代表人陈衡的签字。原审法院却将好果果公司向其提起法定解除合同的诉讼行为直接认定为违约行为，显然违背法律常识。如果原审法院认为合同解除的法定事由不成立的，那么理应驳回好果果公司解除合同的诉讼请求即可，合同继续履行。原审法院既支持好果果公司解除合同的诉讼请求，却又以好果果公司提出解除合同的请求为由认定好果果公司违约，显然属于法律逻辑关系混乱。（三）原审法院抛开法律和事实，直接用推理来判案，有悖法律常识。原审法院认定“市场举办者与铺位合同目的实现与否不具有必然的联系，且市场举办者对于鑫鳌公司出租铺位并无异议。因此，好果果公司的该项主张缺乏法律依据，不予采纳”，该认定有悖法律常识。1、鑫鳌公司并非市场举办者，并没有出租铺位的权利。根据合同相对性原则，市场举办者并没有与好果果公司签订合同，其根本不受好果果公司与鑫鳌公司签订的铺位合同的约束。2、没有市场举办者的协助，好果果公司将无法办理铺位营业执照。办理铺位营业执照向工商管理部门提交的材料除了市场举办者提供的产权证明以外，尚需与市场举办者签订的租赁合同。而好果果公司的铺位租赁合同是与鑫鳌公司签订的，并非与市场举办者所签，光凭这一点，好果果公司就无法办理铺位营业执照。那么原审法院何以断定市场举办者与铺位合同目的实现与否就不具有必然的联系了呢？3、市场举办者出租铺位并无异议并不代表其认可好果果公司与鑫鳌公司之间签订的铺位租赁合同，愿意受铺位合同义务的制约。目前无异议也不代表日后无异议，无异议也不代表市场举办者放弃了权利。原审法院以市场举办者无异议为由直接推理出好果果公司与鑫鳌公司签订的铺位合同目的可以实现，明显有悖法律常识。
二、原审判决部分事实认定错误。（一）原审法院认定“凤凰北苑农贸市场已办理了市场名称登记证即完成了工商登记手续，好果果公司可依法办理营业执照”，属于事实认定错误。1、凤凰北苑农贸市场尚未取得《市场登记证》，不能认定其已经完成了工商登记手续。根据《杭州市农副产品集贸市场条例》第十三条规定，“工商行政管理机关在接到举办者办理市场登记申请后，应对申请文件进行审核，在30日内作出决定。对符合举办条件的，发给《市场登记证》；。”而凤凰北苑农贸市场仅仅取得了《市场名称登记证》，只能说明其拥有了市场名称的专用权。2、退一万步来讲，即使凤凰北苑农贸市场已经完成了工商登记手续，但由于铺位租赁合同并非与市场举办者所签，好果果公司仍然无法办理铺位营业执照，向工商管理部门提交的申请材料中，其中一份就是与市场举办者签订的租赁合同，而好果果公司的铺位租赁合同并非与市场举办者所签。3、与好果果公司签订铺位租赁合同的是鑫鳌公司，好果果公司不可能想到紫阳街道公有资产管理中心会去办理市场工商登记，市场举办者自始至终都未告知过好果果公司其在2012年5月30日办理了市场名称登记证。好果果公司都无从知晓，更谈不上铺位营业执照的办理。直至一审诉讼中，鑫鳌公司提供了市场名称登记证的复印件时，好果果公司才知道市场设立这回事。4、鑫鳌公司始终都不承认好果果公司承租的是市场铺位，更谈不上好果果公司能够办理铺位营业执照。（二）原审法院认定合同签订之时双方对凤凰北苑农贸市场尚未办理工商登记、尚未具备经营条件的事实均明知，且好果果公司已实际使用房屋，酌定好果果公司应支付该期间的使用费70000元，系法律事实认定错误，逻辑关系混乱。1、好果果公司与鑫鳌公司签订铺位租赁合同时，就因为鑫鳌公司尚未办理市场的工商登记，所以鑫鳌公司承诺在2个月内办理市场工商登记，因此给予好果果公司2个月的免租期，这点从合同的签订时间可以看出，铺位租赁合同是在2011年6月13日签订的，而合同约定的租赁期间是从2011年8月15日开始起算，足足相差了2个月。原审法院以好果果公司明知签订合同时市场不具备经营条件为由酌定支付使用费，显然不符常理。2、既然原审法院都已经认定了2011年8月15日至2012年5月30日期间因鑫鳌公司未提供铺位合法经营的必要条件，致使好果果公司合同目的无法实现，又认定好果果公司已经实际使用房屋，显然自相矛盾。好果果公司与鑫鳌公司签订的铺位租赁合同对房屋的用途约定非常明确，即限定于经营水果和炒货。既然原审法院都已经认定鑫鳌公司未提供铺位合法经营的必要条件，那么在无营业执照的情况下好果果公司都无法使用房屋，又何来的使用费之说？（三）原审法院判决好果果公司向鑫鳌公司支付2012年5月30日以后的租金，系事实认定错误。1、2012年5月30日，紫阳街道公有资产管理中心办理了市场名称登记，因此，紫阳街道公有资产管理中心成为了农贸市场的举办者，那么市场铺位的租赁应当由紫阳街道公有资产管理中心收取。2、好果果公司与鑫鳌公司签订的租赁合同发生在市场举办之前，而且鑫鳌公司在市场举办之前向紫阳街道公有资产管理中心承租的只是房屋，并非市场。那么在市场举办之后，鑫鳌公司与农贸市场没有任何关系，这点在一审的庭审笔录中都可以得到证实，鑫鳌公司都没有任何收取市场铺位租金的法律依据，何来向好果果公司收取市场铺位租金的权利？显然鑫鳌公司要求支付铺位租金的反诉主体资格不适格。3、鑫鳌公司与紫阳街道公有资产管理中心的房屋租赁关系，以及好果果公司与鑫鳌公司的房屋租赁关系，均发生在市场举办之前。市场设立之后，鑫鳌公司与紫阳街道公有资产管理中心之间的房屋租赁合同事实上已经无法履行了，好果果公司与鑫鳌公司的租赁合同更谈不上继续履行了，否则都将与市场已经设立这一法律事实相冲突。4、即使凤凰北苑农贸市场完成了工商登记手续，但完成工商登记手续与市场开业完全是两码事。在市场未开业之前就判决好果果公司承担租金，实属错误。根据好果果公司在一审提交的（2012）浙杭钱证民字第5997号公证书拍摄的照片来看，截止2012年8月3日凤凰北苑农贸市场一直处于关门停业状态。而早在2012年5月30日就已经办理了市场名称登记证。由此可以证实，市场工商登记与市场开业完全是两个概念。在市场未开业之前，好果果公司都无法使用铺位，原审法院就认定好果果公司需在2012年5月30日之后正常支付租金，实属错误。（四）原审法院已认定鑫鳌公司2012年5月30日之前未提供铺位合法经营的必要条件致使好果果公司合同目的无法实现，却不依此判决鑫鳌公司承担违约责任，实属错误。铺位租赁合同中已经明确约定了违约条款，而且好果果公司在诉讼中也已经提出违约金主张的请求，原审法院既然认定鑫鳌公司未提供铺位合法经营的必要条件，致使好果果公司合同目的无法实现，很显然鑫鳌公司已经构成违约，原审法院却不依此判决鑫鳌公司承担违约责任，反而判决好果果公司支付违约金，实属颠倒黑白，混淆是非。
三、鑫鳌公司已无履行铺位合同义务的可能，必然导致好果果公司的铺位租赁合同目的无法实现，鑫鳌公司应当向好果果公司支付违约金。1、铺位租赁合同系好果果公司与鑫鳌公司签订，而鑫鳌公司作为铺位合同的出租者，与目前市场举办者的主体并不对应。根据合同相对性原则，鑫鳌公司已无权处分市场铺位。现市场已由紫阳街道公有资产管理中心举办已经成为不争的事实，致使鑫鳌公司将无法实际履行铺位租赁合同之义务，这将直接导致好果果公司的铺位合同目的无法实现。2、鑫鳌公司向紫阳街道公有资产管理中心承租的是房屋，并非市场，在紫阳街道公有资产管理中心举办市场之后，姚江路33-63号房屋在性质上已经变为市场铺位，其与鑫鳌公司的房屋租赁关系也已经发生了变更。因此，鑫鳌公司实际上已不可能承租姚江路33-63号房屋，更谈不上将市场铺位出租给好果果公司。3、好果果公司并没有与市场举办者即紫阳街道公有资产管理中心签订的铺位租赁合同，根据合同相对性原则，紫阳街道公有资产管理中心并不受好果果公司与鑫鳌公司签订的铺位租赁合同的约束，因此，其也没有协助好果果公司办理铺位营业执照的义务。由于好果果公司与市场举办者之间并没有签订铺位租赁合同，必然导致好果果公司将无法向工商管理部门提交办理铺位营业执照所需的铺位租赁合同，没有营业执照，好果果公司必然无法使用铺位进行合法经营。4、鑫鳌公司在原审庭审中始终不承认好果果公司承租的是市场铺位，而认为是一般的营业用房，营业执照由鑫鳌公司自行办理。因此，好果果公司更加不可能办理出市场铺位营业执照。综上，原审法院事实认定错误，法律逻辑关系混乱，混淆是非，严重侵害了好果果公司的合法权益，请求撤销原判第三、四、六项判决，依法改判鑫鳌公司向好果果公司退还租金18万元、支付违约金20万元并由鑫鳌公司承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人鑫鳌公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理公平公正，好果果公司提出的上诉理由并不符合实际情况。作为本案的租赁关系，好果果公司既然已经接收了房屋，使用了房屋，也就是双方履行了租赁合同的法律义务，也就是说，好果果公司理应承担相应的租金，并且，好果果公司提出要求解除合同，并不符合合同的约定，也没有法律的依据。鑫鳌公司正是因为好果果公司的解除合同的请求，也同意解除，但是，好果果公司应当依照合同的约定，承担相应的违约责任，所以，好果果公司的上诉理由以及上诉请求均无事实和法律根据，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人鑫鳌公司在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人好果果公司向本院提交了1、联名声明请求书原件，一审时提交了复印件。欲证明当时鑫鳌公司没有履行市场的开业义务，当事人已经联合了其他的商户提出了退租、解除合同的请求，以此证明当时已经是属于法定解除。这是对原审证据11的补强，证明内容还是和一审时一样的。2、原审证据14的视频截图，欲证明上面有好果果公司法定代表人签字，与证据1相互印证，证明内容一样。经质证，被上诉人鑫鳌公司认为证据1，在原审时好果果公司提交了复印件，即证据11，对真实性无异议，但是，对合法性、关联性、证明对象有异议，该请求书上有很多签名和手印，但是他们是向谁提出请求，在申请书上并不明确，从内容上看，是向农贸市场提出请求，而农贸市场并非本案的当事人，如果好果果公司要证明向农贸市场提出过相关的申请，理应向开办单位提起诉讼，与本案是无关的。关于签名和手印，从内容上看，他们自称是市场里的经营户，与好果果公司没有关联性，与鑫鳌公司更无关联性，不能加以说明，因此，对该证据与本案的关联性有异议。对于好果果公司提出的证明对象，认为这是法定解除的事由，这是不能证明的。现提交的文字内容是一样的，但是签名、手印是不一样的，不清楚好果果公司提供该证据是要根据文字部分来进行说明，还是以签名和手印来证明。如果是文字，是原审的补强，而如果是签字、手印，这是否是事后补的，因此，就该证据与本案是没有关联性的。并且，该证据不属二审新证据。证据2，所谓截频，是复印件，对真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，好果果公司提交的证据1，虽与原审提交的证据11内容相同，但签名完全不同，且该证据形成于一审庭审结束前，证据2亦形成于一审庭审结束前，但好果果公司未向一审法院提交，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定，好果果公司在二审期间向本院提交的证据确不属新的证据，故本院不予采纳。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，好果果公司与鑫鳌公司在同日就本市姚江路63号的同一房屋签订了《水果铺位租赁协议》和《房屋租赁协议》，对此双方均无异议，原审法院认为该两份协议的主要条款相同，且均明确约定好果果公司经营项目为水果、炒货；从鑫鳌公司出具给好果果公司的收款收据来看，其载明的款项内容为“果品摊位租金”，而非“房屋租金”；从凤凰北苑农贸市场示意图上来看，该市场分为荤菜区、蔬菜区、水果区三个部分，涉案的姚江路63号房屋即被标注为“水果区”，区别于沿姚江路标注的部分“营业房”。故认定双方当事人租赁的姚江路63号房屋系作为凤凰北苑农贸市场的一部分，好果果公司租赁该房屋的目的是在农贸市场中合法从事果品经营，因此，原审法院对该认定正确。2012年5月30日，凤凰北苑农贸市场才依法办理了工商登记手续，此前，好果果公司无法正常合法经营。此后，好果果公司即可正常合法经营。但好果果公司坚持要求解除租赁合同，而鑫鳌公司亦同意解除，故原审法院判决好果果公司与鑫鳌公司于2011年6月13日就杭州市姚江路63号房屋签订的两份租赁协议（包括《水果铺位租赁协议》和《房屋租赁协议》）自判决生效之日起解除；好果果公司于判决生效之日起10日内腾退杭州市姚江路63号房屋正确。原审法院结合双方履行合同的事实及合同解除给鑫鳌公司造成的损失，以及好果果公司提出解除合同时已可正常合法经营等情节，酌定违约金为80000元并无不当。由于鑫鳌公司在2011年8月15日至2012年5月30日期间，未提供铺位合法经营的必要条件，致使好果果公司合同目的无法实现，原审法院认为双方对于凤凰北苑农贸市场尚未办理工商登记、尚未具备经营条件的事实均明知，且好果果公司已实际使用房屋，酌定好果果公司应支付该期间的使用费70000元。之后，好果果公司应按合同约定支付租金。截至到2013年1月17日，经原审法院计算，好果果公司应支付租金113876.71元，上述共计183876.71元，扣除其已支付的180000元，尚需支付3876.71元。据此判决好果果公司支付鑫鳌公司租金3876.71元（截至2013年1月17日），同时并判决自2013年1月18日起至实际腾退之日继续按照180000元／年的标准计付正确。合同解除后，鑫鳌公司应退还好果果公司保证金20000元。综上，好果果公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11162元，由杭州好果果电子商务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
审 判 员 徐 丹
代理审判员 盛 峰
二〇一三年五月六日
书 记 员 项 琳