北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第8463号
上诉人（原审被告）钱文胜，男，1965年7月14日出生。
被上诉人（原审原告）北京市天旷物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区西四环北路117号金四季购物中心8号房间。
法定代表人王鹤田，董事长。
委托代理人王晓卓，北京市梭伦律师事务所律师。
委托代理人卫洪涛，男，1976年11月8日出生，北京市天旷物业管理有限责任公司职员。
上诉人钱文胜因与被上诉人北京市天旷物业管理有限责任公司（以下简称天旷物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第14203号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
天旷物业公司在原审法院诉称：我单位接受委托，依法为钱文胜提供物业服务。依据物业管理条例规定，钱文胜应按时支付物业费，但钱文胜自2003年4月1日起一直欠缴物业费。根据相关法律规定，现起诉要求钱文胜向我单位支付自2003年4月1日起至2013年6月30日期间欠付的物业费13089.99元，并向我单位支付自2004年1月1日起至钱文胜足额交清欠付物业费之日止的违约金，按日万分之二点一的标准计算，暂计算至2013年8月28日，钱文胜应付违约金4080.28元。本案诉讼费用由钱文胜承担。
钱文胜在原审法院辩称：我是2001年入住xx区xx路55号院1号楼2006室的，最初的物业费、供暖费我都按时交纳了。后发现我家楼顶上方是1号楼的电梯设备机房，只要电梯运行，我家的噪音就很大。白天尚能忍受，一到夜深人静的时候电梯一运行，我家人就休息不好。凌晨4点半左右，送报纸、送牛奶的就开始用电梯，导致我们一家人常年休息不好。特别是近几年，我的身体状况急剧下降，血压高，还伴有心脏杂音、心率不正常。我并无不良嗜好，经咨询医生，长期休息睡眠不好也是引起血压升高的重要因素。从我发现电梯噪音开始我就向天旷物业公司反映过，但至今没有解决，这是天旷物业公司不重视、不作为的结果。其作为设备设施的管理维护单位，在出现噪音严重影响业主休息的情况下，有义务、有责任向有关主管单位反映，但我现在看不到解决的希望。
到了冬季，除了电梯的噪音外，供暖管道因为热胀冷缩的原因，在主管道末端形成振荡，而我家在20层，正好处在主管道的末端，凌晨时供暖管道开始加热，末端就振荡不停，比电梯噪音更讨厌。这个问题是可以解决的，我多次要求在主管道上加装伸缩器，但天旷物业公司至今没有回应。我希望天旷物业公司能认真面对业主的问题，踏实做好服务工作。现天旷物业公司既然提起诉讼，我请求：1、请有检测资质的检测部门对1号楼电梯运行对我家造成的噪音进行检测，并出具检测报告；2、请法院指定医院对我一家进行体检，并根据电梯噪音检测报告的实际情况，对体检结果进行评估，并对未来仍然生活在该环境中可能对身体造成进一步的伤害作出评估；3、请法院对评估结果进行责任认定，特别是天旷物业公司长期不作为导致问题得不到解决的责任进行界定；4、如果体检出目前我们的身体状况和电梯噪音有关系，我们要求进行康复治疗，并对治疗费用按责任进行分摊；5、要求天旷物业公司采取主动措施，消除噪音。如果仍然不能解决问题，我们考虑将采取法律途径解决问题。
另外，天旷物业公司提起诉讼的大部分内容已经过了诉讼时效。其与xx政治部管理办公室签订的物业管理委托合同期限是10年，和购房人也签订了相应的合同，只是没注明期限，形成了一个无期限的合同。我认为合同期限不应超过天旷物业公司和xx政治部管理办公室所定的10年期限。
原审法院经审理查明：钱文胜购买了xx住宅小区1楼20层06号房屋（现为xx区xx路55号院1楼20层06号），2001年8月22日，钱文胜（甲方）与天旷物业公司（乙方）签订《房屋委托管理合同》，委托天旷物业公司进行物业管理。对于委托管理期限，双方约定自本合同签订之日起生效，如无法规、政策变更、乙方撤管，则本合同长期不变。
双方在合同中约定甲方责任、权利、义务包括：1、甲方有依照本合同监督乙方对本住宅小区进行正常管理、维修及提供服务的权利；2、有要求乙方根据合同提供安全、卫生的环境的权利；3、有享受及时、周到符合质量要求服务的权利；4、有遵守管理公约及住户手册各项规定的义务；5、有依照委托管理合同交纳委托管理费的义务；6、有协助乙方做好宣传教育、文化活动和物业管理工作的义务；7、委托乙方对违反《xx住宅小区用户手册》和小区有关管理规定的行为进行处理，对拒不交有关费用或拒不改正违章行为的居民进行催交、催改。
双方在合同中约定乙方责任、权利、义务包括：1、根据有关法律、法规、结合小区的实际情况，制订本住宅小区物业管理办法；2、遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅小区实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督。3、有对因甲方的责任使他人合法权益受到伤害时强行维修的权利，有在甲方装修房屋期间或违反装修规定时，可随时进入房间进行制止或纠正，而不经过任何人同意的权利；4、有对楼宇内外公共部位私搭乱建、乱堆乱放、乱贴广告牌强行拆除、销毁的权利；5、有对甲方违反装修管理规定而进行管理的权利，对甲方严重违反装修规定不服从乙方管理的，乙方有诉讼的权利；6、有对拒付委托管理费的行为依照本合同及《xx住宅小区房屋使用、管理、维修公约》的规定，采取一切手段追缴的权利；7、有对甲方提供符合本合同要求的各项服务的义务。
双方约定委托管理收费标准为每建筑平方米每月1.5元，甲方办理入住手续时一次性向乙方交清本年度委托管理费，之后每年分4次按季度交清当年的委托管理费。甲方未按期交纳委托管理费，每延误一天，按应交纳费用千分之一追加滞纳金。
本案审理中，钱文胜对于天旷物业公司主张的物业费数额予以认可。就其抗辩理由，钱文胜未提供相应证据。天旷物业公司表示钱文胜确实反映过电梯噪音的问题，但称天旷物业公司负责公共设施的维护，噪音问题是开发商建造时出现的问题，经向开发商反映，开发商没有答复。就电梯噪音问题是否经过鉴定，钱文胜称以前做过，但现在找不到鉴定结论了；天旷物业公司称知道做过鉴定，但没有见过鉴定报告。
另查，天旷物业公司与xx政治部办公室直属工作处签订《北京市xx住宅小区物业管理委托合同》，委托管理期限为10年，自2000年9月1日至2010年8月31日。2010年7月5日，xx政治部办公室直属工作处复函天旷物业公司，称”鉴于目前小区业主委员会正在筹备成立阶段，2000年9月1日与你们签订的物业管理委托合同顺延，相关条款继续执行，顺延终止时间待定”。
原审法院认为：天旷物业公司与钱文胜签订的《房屋委托管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自权利、义务。现钱文胜对于天旷物业公司主张的物业费欠费数额予以认可，法院亦不持异议，本案争议焦点为钱文胜提出的抗辩理由是否成立。
根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，钱文胜就其提出的电梯噪音、暖气管道振荡噪音等抗辩理由均未提供相应证据，故其应承担就其主张未提供证据的不利后果。考虑到审理中查明的事实，天旷物业公司认可钱文胜曾向天旷物业公司反映电梯噪音问题，且亦称曾向开发商反映过上述情况而开发商未予答复，故说明双方在履行《房屋委托管理合同》过程中就电梯噪音问题发生分歧。钱文胜因电梯存在噪音拒不交纳物业费用虽缺乏依据，但也系事出有因，故对于天旷物业公司主张违约金的诉讼请求法院不予支持。对于钱文胜提出的诉讼时效以及合同期限方面的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，法院对其该部分抗辩理由不予采信。
对于电梯噪音以及钱文胜提出的供暖管道振荡产生的噪音等问题，其应当在与物业公司协调解决的同时，收集、提供必要的证据以便在协商不成时依法向责任方主张权利。同时应指出的是，天旷物业公司作为接受委托提供物业服务的一方，应当按照约定履行自己应履行之义务，为业主提供及时、周到、符合质量要求之服务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、钱文胜于本判决生效后十五日内向北京市天旷物业管理有限责任公司支付物业费一万三千零八十九元九角九分。二、驳回北京市天旷物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
判决后，钱文胜不服原审法院判决，向本院提起上诉称：首先，在我居住期间，长期受到电梯噪音的影响，对身体造成了很大的伤害。二审审理中，我方提供《电梯环境噪音检测报告》及身体检查报告予以佐证。从检测结果来看，夜间噪音明显超标，在夜深人静的时候，电梯突然启动，继电器吸合的声音刺耳，极大伤害身体。我方多次就电梯噪音问题向天旷物业公司反映，但物业公司采取放任不作为的态度，没有予以处理。其次，2010年物业合同到期后，xx政治部办公室直属工作处与对方的顺延合同是无效的。综上，请求二审法院撤销原审法院判决，驳回天旷物业公司的诉讼请求。
天旷物业公司答辩称：同意一审判决，电梯是开发建造的，但对电梯噪音是否影响业主，无法确认。
本院经审理，核对相关证据后认为，原审法院认定事实正确。二审审理中，钱文胜为证明电梯噪音超标并对其身体造成了损害，向法院提交了北京中环北科环境监测中心出具的《电梯环境噪音检测报告》及医院检查单。《电梯环境噪音检测报告》载明：2014年7月26日，夜间（10：00-10：30），本案涉案房屋的客厅检测结果为38.9dB（A），依据GB22337-2008《社会生活环境噪声排放标准》，经检测客厅夜间检测结果，不符合标准中1类功能区环境噪声排放限值Lep的要求。天旷物业公司不认可上述证据的真实性和关联性。
另查，钱文胜与天旷物业公司签订的《房屋委托管理合同》第四条约定委托管理期限为：甲方（钱文胜）委托乙方（天旷物业公司）对其进行管理的期限，自本合同签订之日起生效。如无法规、政策变更、乙方撤管，则本合同长期不变。
钱文胜陈述，自入住本案小区后即发现电梯噪音，一直向天旷物业公司反映，但没有得到解决。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋委托管理合同、物业管理委托合同、函件、证明、收费明细单及收据底联、补贴文件、xx政治部通知等证据材料在案佐证。
本院认为：业主钱文胜以所住楼层的电梯存在噪音及室内供暖管道振荡噪音对其健康产生损害为由，要求免交物业费，故本案争议的焦点问题在于天旷物业公司对业主钱文胜所述之电梯及室内供暖管道的管理是否尽到约定的物业服务义务，进而判定天旷物业公司是否存在违约行为，是否需要承担相应的违约责任。
根据钱文胜与天旷物业公司签订的《房屋委托管理合同》及天旷物业公司与xx政治部办公室直属工作处签订的《北京市xx住宅小区物业管理委托合同》可以明确，天旷物业公司需履行对房屋建筑共用设施、设备的维修、养护和管理的物业服务义务。现钱文胜提供的证据仅能证明电梯噪音损害的事实，但电梯噪音从其入住房屋时即已发生，根据现有证据尚不能认定是由于天旷物业公司疏于维护、养护和管理而造成，故电梯噪音不能作为免交物业费的理由，对钱文胜以电梯噪音产生损害为由，拒交物业费的上诉理由，无法律依据，本院不予采纳。
钱文胜所述的室内供暖管道振荡噪音损害的理由，尚无证据证明损害事实的发生，本院认为即便存在噪音损害，根据现有证据也不能明确是因天旷物业公司疏于管理、维护造成，故对钱文胜以室内供暖管道振荡噪音产生损害为由，拒交物业费的上诉理由，本院不予采纳。
依据钱文胜与天旷物业公司约定的委托合同期限，尚不能认定双方顺延合同属于法律规定的合同无效的情形，且根据我国物业管理相关法律法规，物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。故对钱文胜认为双方物业合同无效的理由，本院不予采信。
另，本案基于物业服务合同纠纷未能采纳钱文胜关于电梯噪音及室内供暖管道振荡噪音产生损害的上诉理由，但不妨碍钱文胜就相关损害向适格的责任主体主张相应的权利。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一百一十五元，由北京市天旷物业管理有限责任公司负担五十二元（已交纳）；由钱文胜负担六十三元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一百二十六元，由钱文胜负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永钢
代理审判员 白 云
代理审判员 王玲芳
二〇一四年十月二十日
书 记 员 刘 佳