黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民二民终字第1015号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨清霞，女，1962年10月29日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。
上诉人（原审被告、反诉原告）哈尔滨海升龙房地产开发集团有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区南平街88号17层。
法定代表人田春富，董事长。
委托代理人陈志华，女，1968年6月1日生，该单位法律顾问，住哈尔滨市南岗区。
上诉人杨清霞、哈尔滨海升龙房地产开发集团有限责任公司（以下简称海升龙公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服哈尔滨市道外区人民法院（2013）外民二重字第31号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人杨清霞，上诉人海升龙公司的委托代理人陈志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2003年7月，海升龙公司取得了哈尔滨市道外区太古小区（现名太古新天地小区）的开发建设权，杨清霞系该地区被拆迁户。同年7月28日，双方签订《购房意向书》一份，双方约定杨清霞回购海升龙公司开发建设的坐落于道外区太古小区2街区203-2栋1单元3层3号住房一套，使用面积34.24平方米，建筑面积51.01平方米（以上均为图纸面积）。房屋基础单价：2街区2200元／平方米，建筑面积47.68平方米以内楼层差8、12，单价优惠20％，该套房屋总价款为99080元，进户日期为2004年10月31日，房屋竣工时杨清霞到海升龙公司处换取正式购房合同等；同时，该意向书第七条（面积确认及面积差异处理）中规定：本房屋所列建筑面积为预计销售面积，以测绘公司测量的建筑面积为准。如该协议中的预计销售面积与实测建筑面积不符，则以实际面积乘以本意向书的销售单价（包括楼层差）相互找补。第八条规定，意向书中约定的使用面积仅做为交付该房屋时的技术参数，与办理产权证照时房产部门提供的产权登记面积无关等。2004年12月8日杨清霞进户时，海升龙公司自行测量房屋使用面积为34.53平方米，以此推算房屋建筑面积为51.45平方米，房款为100173元，故杨清霞补交房款1093元，双方结算完毕。
2003年7月12日，海升龙公司委托哈尔滨天测房地工程测绘有限公司依据国家颁布的《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）标准对杨清霞所在的太古新天地小区203-2栋房屋进行了测量，该公司于2006年3月28日出具房产面积测量报告，标明杨清霞所购房屋建筑面积为55.06平方米，海升龙公司以此计算诉争房屋的总房款应为109301元，扣除杨清霞已交房款100173元，主张杨清霞还应补交房款9128元。杨清霞以双方进户时已对房款进行最终结算且不同意测绘公司测量的结果为由不同意补交房款。
另查明，双方于2003年签订《购房意向书》中图纸面积的使用面积与建设面积的换算是按当时已废止的哈建发（1998）188号文件计算的；2000年12月19日哈开发（2000）111号文件要求凡2000年12月1日以后申请预售商品房的项目，一律按国家颁布的《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）计算房屋建筑面积。海升龙公司于2004年3月26日，取得哈尔滨市房产住宅局对太古新天地的商品房预售许可证，2006年3月20日，取得了商品房销售许可证。
杨清霞诉称，2003年7月份杨清霞居住地段因危房改造实施拆迁，由海升龙公司开发。经双方协商，杨清霞同意回购道外区太古小区2街区203-2栋1单元303室房屋，并于当年7月28日与海升龙公司签订了《购房意向书》。该意向书对回迁后房屋的建筑面积、使用面积、回迁时间以及办理房屋证照手续等事项进行了明确约定，约定进户时间为2004年10月31日。当初杨清霞购买的房屋使用面积为34.24平方米，交款为99080元。进户前海升龙公司通知杨清霞，房屋使用面积增加了，实测使用面积为34.53平方米，杨清霞补交差额款1093元。杨清霞交齐了进户所需的各种费用，海升龙公司给了进户钥匙，当时承诺2-3个月给杨清霞办理产权证照手续，但海升龙公司迟迟不履行其义务，杨清霞多次与其协商并到有关部门反映情况，寻求解决方式，但海升龙公司至今仍以种种理由推脱拒不办理，其行为违反法律规定，侵犯了杨清霞的合法权益，故杨清霞诉至法院，请求判令：1、海升龙公司为杨清霞换取正式发票并立即协助杨清霞办理房屋产权证；2、海升龙公司给付杨清霞逾期办理房屋产权证的违约金，计算方式为购房款总额乘以万分之二点一再乘以天数（从2005年3月14日起计算至办理产权证之日止）；3、诉讼费由海升龙公司承担。
海升龙公司辩称，海升龙公司于2003年取得了道外区太古新天地小区的开发建设权，同年与杨清霞签订了《购房意向书》，该意向书在第一条中注明了房屋的使用面积与建筑面积，第二条明确了房屋以建筑面积计价，并在第七条（面积确认及面积差异处理）中约定：本房屋所列建筑面积为预计销售面积，以测绘公司测量的建筑面积为准。如该协议中的预计销售面积与实测建筑面积不符，则以实际面积乘以本意向书的销售单价（包括楼层差）相互找补。2003年7月，海升龙公司与哈尔滨天测房地工程测绘有限公司（以下简称天测测绘公司）签订技术服务合同，委托天测公司对小区房屋面积进行测算并在房屋产权部门备案，产权部门将根据此面积为业户办理产权证照。因太古新天地小区为危棚房改造项目，为了保证动迁居民能及时进户，2004年末小区进户时虽然测绘公司在主体完工时已经测量了数据，但测量报告还没有出来，为了贯彻政府危棚房改造的精神，尽快进户，海升龙公司自行组织人员对房屋的使用面积进行了测量，暂按1.49的系数换算出建筑面积，以作为业户缴纳采暖和物业费的依据。2006年初，受海升龙公司委托，天测测绘公司出具了该小区房屋测量报告，各业户根据该报告所标建筑面积多退少补，进行房款的最后结算后，办理了有关证照。三千多位业户除本案各位业户外，全部办理完毕。现各业户要求按照海升龙公司自行测量的面积结算房屋价款并出具所购买房屋的有关手续，与事实不符，于法无据，海升龙公司非但没有违约，相反杨清霞没有补足应该交纳的房款，应该承担补足房款及其相应的违约责任。综上，杨清霞的诉请不应得到法律的支持，依法应予以驳回。
海升龙公司反诉称，2003年海升龙公司取得了道外区太古小区（现名太古新天地小区）的开发建设权。杨清霞作为动迁户于2003年7月28日回购该小区203-2栋1单元3层3号房屋一套。2003年动迁时，海升龙公司与回迁购房者签订了《购房意向书》，在第一条中约定杨清霞购买房屋的使用面积为34.24平方米，预测建筑面积为51.01平方米，房款总价99080元。第二条中明确了房屋以建筑面积计价，并在第七条（面积确认及面积差异处理）中规定：本房屋所列建筑面积为预计销售面积，以测绘公司测量的建筑面积为准。如该协议中的预计销售面积与实测建筑面积不符，则以实际面积乘以本意向书的销售单价（包括楼层差）相互找补。因太古新天地小区为危棚房改造项目，为了保证动迁居民能及时进户，2004年末小区进户时虽然测绘公司在主体完工时已经测量了数据，但测量报告未来得及出来，为了贯彻政府危棚房改造的精神，本着对百姓负责的宗旨，海升龙公司自行组织人员对房屋的使用面积进行了测量，以作为居民交采暖费及物业费的依据，并暂按1.49的系数换算出建筑面积、核出房款，在办理进户手续时进行了房款的多退少补。杨清霞在进户时海升龙公司核定其住宅使用面积为34.53平方米，依次推算出建筑米面积为51.45平方米，房款为100173元，补款1093元，但这并不是房款的最终结算。2006年3月28日，天测测绘公司出具太古新天地小区203-2栋测量报告一份，标明该套房屋建筑面积为55.06平方米，据此结算房款应为109301元，杨清霞应补交房款9128元，但始终未予给付。因此，只有当杨清霞向海升龙公司给付购房欠款之后，海升龙公司才能给其出具办理房屋产权证照的相关手续。为此，海升龙公司诉至贵院，请求法院查清事实，公正判决，依法支持海升龙公司的诉讼请求。请求判令：1、杨清霞给付海升龙公司购房欠款9128元及逾期付款利息（应补交购房款数额乘以日万分之二点一，从2006年3月起至给付之日止）；2、反诉费用由杨清霞承担。
杨清霞辩称，杨清霞在2003年7月28日买房时买的是预售面积，2004年12月11日进户时，房屋面积增大，杨清霞补交了房款，故房款已经付清。诉争房屋系回迁房，不是商品房，有优惠政策，应当按照使用面积乘以1.49计算建筑面积，故杨清霞不应再补交房款。
原审判决认为：双方签订的《购房意向书》系双方真实意思表示，海升龙公司已取得商品房销售许可，故该合同合法有效，双方形成房屋买卖关系。海升龙公司作为诉争房屋的开发商，在向杨清霞交付诉争房屋后，有义务协助杨清霞办理诉争房屋所有权证书，且诉争房屋已具备办理房屋所有权证书的条件，故对杨清霞要求海升龙公司为其出具商品房销售专用发票并协助其办理诉争房屋所有权证书的诉讼请求，予以支持。
因凡2000年12月1日以后申请预售商品房的项目，一律按国家颁布的《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）计算房屋建筑面积。故杨清霞主张按照进户时海升龙公司自行测量的使用面积乘以1.49系数计算出的建筑面积办理房屋所有权证书的诉讼请求违反法律规定，不予支持。哈尔滨天测房地工程测绘有限公司虽在2005年12月31日后未年检，但其测绘资格并未丧失，其依据国家颁布的《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）标准对诉争房屋进行测量并出具的测量报告合法有效，并在相关行政机关备案，故海升龙公司应协助杨清霞按该公司出具的测量报告确定的面积到相关行政机关办理房屋所有权证书。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定，因出卖人原因导致买受人在进户之日起90日内未能取得房屋所有权证书的，出卖人应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。本案中，因相关法律规定必须以测量报告确定的面积作为办证依据，但杨清霞坚持按照进户时海升龙公司测量的面积办证，故杨清霞未取得房屋所有权证书不是因为海升龙公司主观违约，而是因为双方对房屋面积测量标准产生分歧造成的，故对杨清霞诉请的逾期办证违约金不予支持。
关于海升龙公司反诉要求杨清霞补交的购房款及逾期给付利息的问题。双方虽在购房意向书中明确约定“本房屋所列建筑面积为预计销售面积，以测绘公司测量的建筑面积为准，如该协议中的预计销售面积与实测建筑面积不符，则以实际面积乘以本意向书的销售单价（包括楼层差）相互找补”，但在杨清霞进户时，测绘公司的测量报告尚未出具，海升龙公司按照其自行测量的面积与杨清霞进行了房款的结算，杨清霞亦对此予以认可，故可认定双方均以实际行为对购房意向书中约定的房款结算方式进行了变更。海升龙公司虽抗辩此次结算并不是房款的最终结算，但未提供证据予以证明，故对海升龙公司的该项抗辩主张不予采纳。且海升龙公司主张诉争房屋面积的增加，均系业主均摊的公共面积增加，并非业主个人使用面积的增加，这一结果是国家规定的计算系数改变造成的，属于双方意志以外的原因。海升龙公司并未增加建筑成本，杨清霞实际使用面积亦未增加，现双方已结算完购房款，故对海升龙公司要求杨清霞补交购房款及利息的诉讼请求，亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、待本判决发生法律效力后30日内，海升龙公司为杨清霞出具商品房销售专用发票，并按哈尔滨天测房地工程测绘有限公司出具的测量报告确定的面积协助杨清霞办理房屋所有权证；二、驳回杨清霞的其他诉讼请求；三、驳回海升龙公司的反诉请求。本诉案件受理费886元（杨清霞已预付），由杨清霞负担786元，由海升龙公司负担100元，海升龙公司应于本判决发生法律效力后立即将此款给付杨清霞；反诉案件受理费25元（海升龙公司已预付），由海升龙公司负担。
宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。
杨清霞上诉称：依据法律规定，开发商应在交房的90日内为业户办理房产证，否则，出卖人就应向购买人承担违约责任。这是出卖人的法定义务，没有任何条件可以作为其拒绝协助购房者办证的理由，合同中也没有约定办证的其他附加条件。起诉前双方从来没有因房屋面积问题而产生过纠纷，故原审判决认定杨清霞没有取得房屋所有权证书是因为双方对房屋面积测量标准产生分歧造成的，没有事实依据，海升龙公司不履行办证义务的违约事实存在。海升龙公司的违约行为是处于一种长期持续状态，因此其应当向杨清霞承担违约责任自2005年3月14日起持续到办证之日止。测量报告不具有合法性，不能作为确定房屋面积的依据，确定房屋面积应按哈建发（1998）188号文件规定执行。故请求撤销原判第二项，改判海升龙公司按日万分之二点一支付逾期办证违约金。
海升龙公司辩称：在杨清霞违约并且一直处于违约状态，拒绝支付全额房款的情况下，海升龙公司拥有拒绝协助其办证的抗辩权，杨清霞应承担违约责任。杨清霞称起诉前双方从来没有因房屋面积问题产生纠纷不是事实，2006年3月测量报告出具之后，海升龙公司就通知各位业主补交或者退还房款，以便办理产权证，同年10月，各有异议的业主开始通过信访程序反对按照测量报告计算面积，2007年海升龙公司作为原告陆续起诉各业主履行交付房款义务。
海升龙公司上诉称：按照《商品房销售管理办法》及《房产测量规范》等相关法律规定，房屋的销售以及权属登记必须以受委托的测量公司的测量报告为准。原审判决一方面认可测量报告的合法性，另一方面又支持非依据测量报告计算出的房款，前后矛盾。测量报告所确认的面积是产权部门登记备案、计算建筑成本、双方结算房款的唯一依据，根据法律法规的规定以及当事人双方的约定，杨清霞必须按照测量报告最终确定的面积补交房款，海升龙公司才能给杨清霞出具商品房销售专用发票。故请求撤销原判第一、三项，驳回杨清霞的诉讼请求，支持海升龙公司的反诉请求。
杨清霞辩称：杨清霞答辩意见同上诉状。杨清霞要求：一、支持海升龙公司为杨清霞换取正式购房发票并协助杨清霞办理房屋证照手续。二、支持海升龙公司向杨清霞支付逾期办证违约金。计算方式为购房款总额乘以万分之二点一再乘以具体天数（自2005年3月14日起计算至办理产权证之日止）。三、判令海升龙公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
二审期间，双方当事人均未举示新的证据。
本院经审理认定的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：关于海升龙公司请求杨清霞给付的房屋面积差价款及利息问题。海升龙公司在办理进户时依据其自行测量的房屋面积，与杨清霞进行了房款的结算，海升龙公司辩称自行测量的房屋面积是作为收取采暖费及物业费的依据，但未对其为什么依据该测量结果与居民杨清霞进行房款结算作出合理解释，且测量公司是由海升龙公司委托，测量结果的运用亦由海升龙公司掌控，其当时并未告知杨清霞该测量结果非测量公司出具，依据该测量结果结算的房款不是最终结算。基于此，杨清霞有理由相信该行为是对房款的最终结算。故原审判决确认双方当事人对房款已结算完毕，对海升龙公司要求杨清霞补交房屋面积差款及利息的请求不予支持正确。
关于杨清霞请求海升龙公司给付逾期办证违约金的问题。本案纠纷的起因是因为海升龙公司先后出具了两个房屋面积测绘成果，杨清霞与海升龙公司各坚持一种房产测绘成果作为各自诉讼请求的依据，杨清霞要求按哈建发（1998）188号文件确定房屋使用面积，海升龙公司要求按在行政主管机关备案的测量公司出具的测量成果确定房屋面积。而按照相关法律及行政主管部门的规定，办理房屋权属登记应采用在行政主管机关备案的测量公司出具的测绘成果，故原审判决认定杨清霞未取得房屋所有权证书是因为双方对房屋面积测量标准产生分歧，非海升龙公司主观违约导致，对杨清霞请求的逾期办证违约金不予支持，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方当事人的上诉请求均缺乏事实依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费911元，由杨清霞负担886元，由哈尔滨海升龙房地产开发集团有限责任公司负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许思东
审 判 员 曹轶伟
代理审判员 宋 凯
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 吴浩松