北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终1483号
上诉人（原审被告）王杰，男，1960年10月15日出生。
被上诉人（原审原告）北京武夷物业管理有限公司，住所地北京市通州区通胡路68号。
法定代表人傅荣健，董事长。
委托代理人闫海峰，男，1970年6�10日出生。
委托代理人李莉，女，1979年3月5日出生。
上诉人王杰因与被上诉人北京武夷物业管理有限公司（以下简称武夷物业公司）物业服务合同纠纷一案，王杰不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第18695号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官王东军担任审判长，法官宋晖、法官王海宁参加的合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
武夷物业公司在原审法院诉称：王杰购买了北京市通州区通胡大街3号×号楼×单元×室，于2003年11月12日入住。王杰在入住时与武夷物业公司签订了《北京武夷花园物业委托管理协议》《北京武夷花园业主公约》，并支付了2003年11月12日至2009年11月11日的物业费。但从此后，王杰拒绝支付其2009年11月12日至2016年5月31日应缴纳的物业费，武夷物业公司多次催要未果，故诉�法院，要求王杰支付拖欠武夷物业公司2009年11月12日至2016年5月31日的物业管理费4971.34元，公用电费131.02元，并支付违约金2561.54元，三项合计7663.9元；诉讼费由王杰承担。
王杰在原审法院辩称：不同意武夷物业公司诉讼请求。武夷物业公司2015年6月1日起的涨价行为未经2／3业主同意，现在业主也去找相关部门反映，未正式实施。我们物业费是到年底才交纳。武夷物业公司服务不达标，绿化没有用规定的中水，而是臭水，荒草丛生、树木死亡多年未更换；保洁服务不达标，楼道里到处都是小广告；安全存在问题，小区门锁被堵；公共维修部分多年失修；物业以未交费为由拒绝给王杰开工作、生活中需要的证明；物业擅自占用、处分业主共有部分创收；物业拒绝提供停车收入的账目；楼道内安装了六个宽带公司，其直接介入王杰的照明用电，因此电费不同意支付。武夷物业公司起诉已超诉讼时效，王杰之前没有收到武夷物业公司的书面催缴通知。业委会的证明无法证明武夷物业公司向王杰催缴物业费。
原审法院经审理查明：北京市通州区通胡大街3号×号楼×单元×室，房屋建筑面积为88.28平方米，该房屋由王杰实际占有、使用。2003年11月12日，武夷物业公司（乙方）与王杰（甲方）签订《北京武夷花园物业委托管理协议》，主要约定：甲方同意将位于武夷花园紫荆园×号楼×单元×室的房屋（建筑面积88.28平方米）及小区的公用设施、公共部位委托给乙方实行统一管理。委托管理期限自2003年11月12日起到业主委员会成立并与物业公司签订委托管理协议之日止。乙方有权依照有关规定、本协议及实际运行成本双方协商确定收费项目和标准，收取管理服务费用。物业管理服务费按年度预收，每年11月12日前为交费时间，�超过上述期限，仍未交纳甲方将按每日应交金额的1%支付违约金。协议还约定了其他内容。庭审中，双方对所设房屋具体坐落、楼号、门牌号并无异议。2007年1月8日，2013年1月1日，武夷花园紫荆雅园业主委员会分别与武夷物业公司签订《武夷花园紫荆雅园物业服务合同》，约定物业费费用标准采用包干制，0.65元／平方米／月。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。合同约定的有效期截至2015年5月31日。2015年5月25日，武夷花园紫荆雅园业主委员会再次与武夷物业公司签订《武夷花园紫荆雅园物业服务合同》，约定物业服务费收费标准为0.98元／平方米／月。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。服务期限自2015年6月1日至2017年12月31日。合同还约定了其他内容。上述合同中�共电费标准均为20元／年／户。
原审庭审中，王杰主张武夷物业公司物业服务不达标等问题，武夷物业公司对此不予认可，称其反映问题已经解决或正在着手解决，物业费涨价行为已在政府部门备案，不是擅自涨价。每年都催缴物业费，业委会也帮着催缴，因此未超诉讼时效。
原审法院认为：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据查明的事实，武夷物业公司为王杰居住的小区提供了物业服务，王杰理应交纳相应的物业费。故对于武夷物业公司要求王杰给付物业费及公用电费的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。对于武夷物业公司依据与武夷花园紫荆雅园业主委员会2015年5月25日签订的涨价后的《武夷花园紫荆雅园物业服务合同》主张2015年6月1日至2016年5月31日之间的物业管理费、公用电费，由于该合同的达成改变了原有缴费惯例，新合同对于物业费交纳期限并未明确约定，且该段期间内的物业服务并未完全发生，可待该期间经过后另行主张，故对该期间内的相关费用主张不予支持。对于武夷物业公司主张的违约金，因《武夷花园紫荆雅园物业服务合同》已就违约金进行过明确约定，故对于武夷物业公司的该项诉讼请求，原审法院予以支持。经核实，王杰尚未交纳自2009年11月12日至2015年5月31日的物业管理费共计3822.15元、公共电费111.02元，违约金2385.73元，共计6318.9元。王杰的辩解意见，不足以构成对抗交纳物业费的理由。但需要指出的是，物业服务工作关系民生，双方的物业服务合同关系具有全面性、持续性的特点，武夷物业公司作为专业物业服务机构，对业主所反应的现实性问题应积极倾听并协助排查，通过进一步提高服务水平来减少业主不缴纳相关费用的情况发生，王杰亦应全面客观的评价武夷物业公司所持续提供的物业服务，拒交物业服务费用的方式并不利于其问题的解决，双方今后应共同努力，增进理解，加强沟通，避免类似欠费纠纷再次通过司法途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，原审法院判决如下：一、王杰给付北京武夷物业管理有限公司自二○○九年十一月十二日起至二○一五年五月三十一日止的物业管理费三千八百二十二元一角五分、公共电费一百一十一元零二分，共计三千九百三十三元一角七分，于判决生效之日起七日内执行清；二、王杰给付北京武夷物业管理有限公司违约金二千三百八十五元七角三分，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回北京武夷物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中�人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
王杰不服原审法院判决，向本院上诉称：一、原审法院事实认定错误。武夷物业公司未履行《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条所规定的的书面催交的法定程序，物业公司提供的照片不真实无法证实贴在何处。业委会与物业公司存在利益关系（见光盘证据9录音），业委会在与物业公司续签的物业服务合同中将保护业主利益的条款全部删除了。对此，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）款有明确规定，业委会出具的证言无事实佐证，所以原审判决中认定的未超诉讼时效是错误的。二、原审法院适用法律错误。（一）王杰自2003年入住以来至2009年都是按时交付物业等相关费用。2007年《物权法》公布实施后至2014�前就物业公司在物业服务中存在的问题及擅自占用、处分业主共有部分创收的问题，王杰依据《物权法》第七十三条、第七十四条《物权法-
建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十三条第（一）（三）（四）（五）款、第十四条之明确规定，已多次与物业公司和业委会提出交涉，要求公布账目及收入情况，尽快按产权人应获得停车费收入的比例计算出每户业主应获得的份额，以使业主冲抵物业费后及时交付物业费等相关费用，并书面告知物业公司如果不书面答复业主的合法请求，就表示武夷物业公司擅自占用、处分业主共有部分创收的收入，已经超出了王杰应交付的物业费、公共电费等相关费用，就视同同意王杰不交物业费（见证据2-书证），但问题始终得不到解决，也未收到武夷物业公司的答复。王杰依法积极主动找武夷物业公司沟通解决问题，武夷物业公司对此始终置之不理，所以并非是王杰不交纳物业费。（二）原审判决的法律依据为《合同法》第一百零九条，判决中只引用了武夷物业公司提供的证据。但是合同法第一百零七条、《物权法-
关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。以上都明确规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。武夷物业公司收取了业主的绿化服务费、保洁服务费、保安服务费、公共设施维修金、公共部位小修费、保安服务费，却不履行或不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，应依法承担违约责任赔偿业主损失。在《合同法》与《物权法司法解释》中没有任何一条法律规定物业服务公司是特殊的服务公司、可以例外、可以不遵守以上法律规定。三、原审法院适用法律不当。关于违约金的判决《合同法》第五条、《物权法-
关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（二）款都有相关规定。在业委会与武夷物业公司续签的三份合同中可以看出，业委会把约束武夷物业公司的条款删除了，合同中免除物业服务企业责任、加重业主责任、排除业主主要权利。如此重大修改关系到全体业主的重大利益，业委会没有向业主公示告知，也没有征得大业主同意，因此进一步证明了王杰第一条所说的业委会与武夷物业公司的利益勾结。业委会的行为在《合同法》第五十二条第二、三、四款明确规定，属于无效合同。四、武夷物业公司一边侵占业主的巨额资金，一边不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务。收买勾结业委会修改物业服务合同，打击报复维权业主（胶堵锁眼、楼道放火）。小区停车场所收费用及业主共有部分的收入属全体业主共有，但该项收费的巨额资金一直被武夷物业公司侵占，在业主的多次催促下也从未公开过该账目。原审判决只引用了武夷物业公司提供的证据，对武夷物业公司的违法行为、对其应承担的违约责任赔偿业主损失的法律条款、对王杰提供的证据及法律依据视而不见。此判决无法体现以事实为依据、以法律为准绳的司法精神。综上，王杰认为原审事实认定和证据审查上存在错误，请求：一、撤销原审判决；二、将本案依法改判，判决驳回武夷物业公司起诉或驳回武夷物业公司原审诉�请求。
武夷物业公司同意原审判决，其针对王杰的上诉请求答辩称：同意原审判决，请求维持原审判决。不同意王杰的上诉请求。
二审期间，王杰向本院提交一份光盘，含5份材料作为证据：1.张贴文件的照片，证明武夷物业公司提供的催缴物业费证据不能证明系张贴在王杰门前；2.qq的截图，证明多户涉案小区业主不了解业委会与武夷物业公司签订后续物业合同的情况；3.小区院墙情况照片、物业服务照片、请求截图，证明小区物业服务存在问题（例如树木死亡未补种问题、积雪未及时清理问题）并且仍处于未解决状态；4.小区内小广告照片及qq截图，证明小广告至今仍未清理；5.小区内照片，证明物业涨价之后300位业主上访，带头的几位家中锁眼被堵，楼道防火等情况。武夷物业公司对上述证据的真实性、合法性，关联性和证明目的均不予认可�
武夷物业公司向本院提交了《北京市通州区武夷花园紫荆园×号楼×单元×室应缴物业费明细》作为证据，证明王杰认可欠缴物业费。王杰称该证据系因（2014）通民初字第06608号案件所出具，当时其已经声明该明细将来不能作为催缴物业费的证据。为此，庭后王杰提交了材料证明（2014）通民初字第06608号案件属实。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有入住登记表、《北京武夷花园物业委托管理协议》、《北京市通州区武夷花园紫荆雅园物业服务合同》、数据光盘及当事人在原审、二审期间的陈述在案证明。
本院认为：王杰主张，武夷花园紫荆雅园业主委员会（简称业委会）与武夷物业公司签订的《武夷花园紫荆雅园物业服务合同》（简称涉案物业合同）违反了《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条（二）、（三）、（四）款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（二）款之规定，应属无效。对此本院认为，根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王杰并未就涉案物业合同符合前述法律所规定的无效情形充分举证证明，故本院对其该项上诉理由，不予采信。涉案物业合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同效力及于全体业主。依据物业服务合同，武夷物业公司为该小区提供服务，王杰作为涉案小区房屋业主，接受了武夷物业公司的物业管理服务，应支付相应的物业服务费用。
王杰�张，武夷物业公司所提交的证据不足以证明其催缴过物业费，更不能证明催缴符合法定形式，故已超过诉讼时效。对此本院认为，首先，武夷物业公司提交了律师函、业委会证明等证据证明其并未怠于行使追索物业服务费的权利；其次，物业服务合同系持续性合同，具有公共服务性和强制履行的特点。2009年11月12日至2015年5月31日期间，即使王杰欠费，武夷物业公司亦未中断服务。因此，原审法院对王杰关于时效的抗辩未予采纳，并无不当。王杰主张，武夷物业公司擅自占用、处分业主共有部分创收已超过王杰应缴纳的物业费，并且武夷物业公司违反合同约定，服务存在诸多问题，应依法承担违约责任赔偿业主损失。对此本院认为，首先，王杰所称应将武夷物业公司存在擅自占用、处分业主共有部分创收、该份额已冲抵物业费的主张缺乏事实和法律依据；其次，王杰提交的证据不足以证明武夷物业公司的物业服务存在瑕疵以致于产生减免物业费的结果，即其该项上诉理由并非拒交物业费的合理抗辩事由；再次，王杰并未就其所主张的损失提交相应证据。因此，本院对其相关上诉理由，不予采信。王杰主张，不同意缴纳武夷物业公司所主张的违约金，该条款无效。对此本院认为，涉案物业合同就违约金进行了明确约定，而该合同合法有效，故原审法院对于武夷物业公司该项诉讼请求予以支持，并无不当。王杰主张，武夷物业公司以胶堵锁眼、楼道放火等形式打击报复维权业主。对此本院认为，楼道放火等行为，已经涉及社会治安秩序及公共安全问题，如王杰认为武夷物业公司确实存在此类行为，应报有关行政机关处理，本院对此不予审处。据此，原审法院认定王杰应向武夷物业公司缴纳2009年11月12日至2015年5月31日期间的物业管�费、公共电费及违约金，于法有据。王杰的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由王杰负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费50元，由王杰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东军
代理审判员 宋 晖
代理审判员 王海宁
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 张日广