大连市旅顺口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）旅民初字第2633号
原告：孙文超。
被告：大连中冶渤海置业有限责任公司。
法定代表人：胡鹏飞，该公司总经理。
委托代理人：李卓然，该公司职员。
委托代理人：于文广，该公司职员。
第三人：大连市住房公积金管理中心。
法定代表人：于保和，该中心主任。
委托代理人：赵展，该公司职员。
第三人：中国建设银行股份有限公司大连旅顺口支行。
负责人：陈吉策，该行行长。
委托代理人：刘培斌，该银行职员。
原告孙文超诉被告大连中冶渤海置业有限责任公司、第三人大连市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）、第三人中国建设银行股份有限公司大连旅顺口支行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理。依法由审判员汤伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙文超，被告的委托代理人李卓然、于文广，第三人公积金中心的委托代理人赵展，第三人建设银行的委托代理人刘培斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年8月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201305416），购买被告开发的位于旅顺口区革新街18F-1号5层2号房屋，建筑面积89.86㎡，总房款605498元，原告已于合同签订日支付首付款185498元。在支付首付款后，原告与第三人公积金中心、建设银行分别签订了借款合同（公积金借款额：291000元，建设银行借款额：129000元），按合同约定及时办理完毕贷款，被告已全部收到房款。购房合同中约定2014年6月30日前被告向原告交付房屋，购房合同第九条的1条款（2）中及补充协议第七条6条款中约定，逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，且在原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部房款，且除返还全部房款外应承担总房款2%的违约金。在被告迟延交房期间，原告多次电话及当面沟通未果，原告于2015年8月19日将退房通知送达被告，告知解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求返还购房款及赔偿原告经济损失，但至今被告仍未返还原告购房款及赔偿原告经济损失。原告在支付购房首付款后与第三人公积金中心、建设银行分别签订了借款合同，并将涉案房屋抵押给两个第三人，当《商品房买卖合同》解除后，贷款合同目的无法实现，原告有理由停止还贷，为避免第三人受到经济损失，第三人可以要求被告偿还未还贷款及利息，并享有对房屋的优先受偿权。因被告至今未交付涉案房屋，故原告诉至本院，要求：1、请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已经解除；2、请求判令被告偿还原告购房首付款185498元及以该金额为基础按照银行同期借款利率计算自2013年8月22日起至实际返还之日止的利息（截止至2015年10月22日利息为26367.96元）；3、请求判令被告偿还原告已支付给公积金中心的贷款本金9381.47元（截止2015年11月11日），同时请求判令被告偿还原告已支付公积金贷款利息24146.18元（截止2015年11月11日）；4、请求判令被告偿还原告已支付给建设银行的商业贷款本金3328.63元（截止2015年10月25日），同时请求判令被告偿还原告已支付建设银行商业贷款利息15024.89元（截止2015年10月25日）；5、请求判令被告赔偿延期交房违约金12109.96元；6、请求判令解除原告与第三人公积金中心签订的《个人住房抵押借款合同》，由被告将未还清的公积金借款及利息返还公积金中心，原告停止还贷；7、请求判令解除原告与第三人建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，由被告将未还清的建设银行商业贷款及利息返还建设银行，原告停止还贷；8、请求判令被告偿还原告购房不可退还的附加费用：代理服务费200元、他项权证工本费415元；9、诉讼费用由被告负担。
被告辩称：我公司同意与原告解除签订的《商品房买卖合同》，解除合同后我公司同意返还原告首付款185498元，但我公司对首付款利息的起算时间有异议。对于违约金，我公司同意按照《商品房买卖合同》及补充协议约定的标准来支付违约金。对于原告要求我公司将原告未还清的剩余贷款偿还给两个第三人的诉讼请求我公司不同意，应由原告将贷款向两个第三人偿还完毕后，我公司再将已收到的贷款全额返还给原告。对于原告主张的代理服务费及工本费，按照《商品房买卖合同》约定该费用不同意向原告返还。
第三人公积金中心述称：应由原告负责向公积金中心一次性偿清尚欠的借款本金282052.20元、利息799.16元（暂计算至2015年11月4日，共计282851.36元）及至清偿日止的利息、罚息后，同意解除《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》（合同编号：07201301680，以下简称《个人住房抵押借款合同》）；被告对上述事项承担连带保证责任；公积金中心对抵押房屋享有优先受偿权。
第三人建设银行述称：依据原告与我公司签订的借款合同第十九条的约定，在原告清偿完毕所欠我行的借款本息后，我公司同意解除《个人住房（商业用房）借款合同》。本案原告诉请系基于房屋买卖合同纠纷，而与第三人之间系借贷关系，系两个法律关系，故不应在本案一并处理，如果借款合同被解除，也应由原告向我行偿还剩余的借款本息，而不是由被告向我行偿还。
经审理查明：2013年8月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201305416）及其补充协议，约定原告购买被告开发的坐落于大连市旅顺口区革新街18F-1号5层2号商品房一套，建筑面积共89.86平方米，房屋总价款为605498元。合同约定被告应在2014年6月30日前交付涉案房屋，如逾期超过60日未能交房，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的每日0.015%向原告支付违约金。补充协议第四条第2款约定，《合同》生效后，因被告原因导致《合同》解除，被告应按《合同》规定承担违约金，但不包括原告已付税费、贷款利息，保险费用及其他办理产权的相关费用；第七条第6款约定，被告未能按照本合同约定的时间交付该房屋的，须按照合同约定向原告支付违约金，但违约金总额不超过购房合同所约定房款的2%。签订合同当日，原告即向被告缴纳了首付款185498元。2013年10月17日，原告与第三人公积金中心签订《个人住房抵押借款合同》（合同编号：07201301680），约定原告向第三人公积金中心贷款291000元，贷款期限自2013年12月11日至2043年12月10日，年利率为4.5000%，原告用其所有的涉案商品房作为抵押，2013年10月21日，第三人公积金中心就该抵押行为办理了抵押登记。2013年12月11日，第三人公积金中心向被告账户转入人民币291000元，截止至2015年11月11日，原告已经偿还第三人公积金中心贷款本金9381.47元、利息24146.18元，尚欠本金281618.53元未还。2013年10月8日，原告与第三人建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：212677000-2012-20130108433），约定原告向第三人建设银行贷款129000元，借款期限自2013年10月8日至2043年10月8日，贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，原告自愿提供涉案商品房作为抵押，2013年10月21日，第三人建设银行就涉案房屋的抵押办理了抵押登记。2013年10月24日，第三人建设银行向被告账户转入人民币129000元，截止至2015年10月25日，原告已经偿还第三人建设银行贷款本金3328.63元、利息15024.89元，尚欠本金125671.37元未还。
另查明：被告至今未向原告交付涉案房屋。2015年8月18日，原告向被告送达了《解除合同通知书》，通知被告因其逾期交房，原告提出解除涉案《商品房买卖合同》。被告在2015年8月19日接收了该通知书。
再查明：2013年10月17日，原告因办理抵押贷款业务向大连华怡房屋代理有限公司支付代办手续费200元、他项权证工本费415元。
上述事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《解除合同通知书》、《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、大连市公积金管理中心还款明细、中国建设银行个人贷款对账单、《委托合同》、个人政策性抵押贷款业务代理服务收费单、借款业务代收代缴费用一览表、预告登记证书、个人委托贷款划拨资金通知书、大连市住房公积金贷款划转凭证、个人住房政策性贷款合作协议及双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经当庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、原告与第三人公积金中心签订的《个人住房抵押借款合同》、原告与第三人建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的规定，合同依法有效，对双方当事人具有法律约束力。按照《商品房买卖合同》的约定，被告应在2014年6月30日前交付涉案房屋，逾期超过60日未交房，原告有权解除合同。现被告未能按期交房，已构成违约，且原告已经于2015年8月18日向被告送达了《解除合同通知书》，原告请求解除《商品房买卖合同》于法有据，应予以支持，亦应当认定被告在收到解除通知的当天即2015年8月19日合同已经解除。因原告与两个第三人分别签订的《个人住房抵押借款合同》及《个人住房（商业用房）借款合同》的目的是为了购买房屋，在购房合同解除的前提下，《个人住房抵押借款合同》及《个人住房（商业用房）借款合同》继续履行已无必要，故对于原告要求解除其与第三人公积金中心签订的《个人住房抵押借款合同》及与第三人建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》的相关规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。综合本案查明事实可知，是因被告的原因导致涉案《商品房买卖合同》及借款合同解除，故应由被告向原告返还已支付的首付款185498元、首付款利息和贷款本息（已偿还公积金中心贷款本金9381.47元、利息24146.18元；已偿还建设银行贷款本金3328.63元、利息15024.89元，共计51881.17元），由被告向第三人公积金中心、建设银行返还原告尚欠的贷款本金（尚欠公积金中心281618.53元，尚欠建设银行125671.37元）及利息等其他费用。关于原告主张的首付款利息，原告于2013年8月21日向被告交付了185498元首付款，被告自合同约定的交房日期（2014年6月30日）至今长达两年多的时间仍未交付涉案房屋，且导致涉案《商品房买卖合同》解除，鉴于房屋市场价格此间不断变化等因素，原告至今未能得到房屋必须有相应损失，故原告要求被告自交付首付款次日（2013年8月22日）起赔偿首付款利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算）至被告实际返还之日止的诉讼请求，本院予以支持，被告辩称应从2015年10月19日起计算首付款利息，无法律依据，本院不予采纳。关于延期交房违约金，被告对原告主张的违约金数额12109.96元无异议，并同意给付，本院对此予以确认。对于原告请求被告返还原告已付的代办手续费200元、他项权证工本费415元的诉讼请求，因涉案《商品房买卖合同》的补充协议中约定，《合同》生效后，因被告原因导致《合同》解除，被告应按《合同》规定承担违约金，但不包括原告已付税费、贷款利息，保险费用及其他办理产权的相关费用，该约定系原、被告的真实意思表示，且不违反法律规定，因此对原、被告具有约束力，故原告主张上述费用无法律依据，本院不予支持。因涉案房屋已办理抵押登记，在被告将原告与两个第三人的借款合同未履行部分的本金及利息全部返还给两个第三人前，两个第三人对涉案房屋享有优先受偿权。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，判决如下：
一、确认原告孙文超与被告大连中冶渤海置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201305416）已于2015年8月19日解除；
二、被告大连中冶渤海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙文超购房首付款185498元并给付自2013年8月22日至实际返还首付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；
三、被告大连中冶渤海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙文超延期交房违约金12109.96元；
四、被告大连中冶渤海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙文超已偿还的贷款本息，共计51881.17元；
五、解除原告孙文超与第三人大连市住房公积金管理中心签订的《个人住房抵押借款合同》（合同编号：07201301680）；
六、解除原告孙文超与第三人中国建设银行股份有限公司大连旅顺口支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：212677000-2012-20130108433）；
七、被告大连中冶渤海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还第三人大连市住房公积金管理中心贷款本金281618.53元，并按照《个人住房抵押借款合同》的约定给付利息；
八、被告大连中冶渤海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还第三人中国建设银行股份有限公司大连旅顺口支行贷款本金125671.37元，并按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定给付利息；
九、第三人大连市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司大连旅顺口支行对涉案房屋享有优先受偿权；
十、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9900元（原告预交9800元，第三人大连市住房公积金管理中心预交50元，第三人中国建设银行股份有限公司大连旅顺口支行预交50元），减半收取后为4950元，其他诉讼费50元，合计5000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 汤 伟
二〇一五年十二月十四日
书记员 孙凤琳