辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽11民终435号
上诉人（原审被告）：盘锦恒盛置业有限公司，住所地辽宁省大洼县。
法定代表人：陆远望，该公司总经理。
委托代理人：胡晓达，辽宁中康律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：辽宁大洼农村商业银行股份有限公司，住所地辽宁省大洼县。
法定代表人：张成文，该公司董事长。
委托代理人：孙洪猛、吕兰鹰，辽宁双兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王玉庆，男，汉族，住辽宁省大洼县。
上诉人盘锦恒盛置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省大洼县人民法院（2015）大洼民一初字第01102号民事判决，向本院提起上诉。上诉人盘锦恒盛置业有限公司的委托代理人胡晓达、上诉人辽宁大洼农村商业银行股份有限公司的委托代理人孙洪猛、吕兰鹰，被上诉人王玉庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王玉庆一审诉称：2014年6月5日，原告与被告盘锦恒盛置业有限公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的盘锦义乌中国小商品城A区1层110号铺位，建筑面积为19.32平方米，合同约定被告应于2014年9月30日向原告交房验收。原告当即向被告交付商铺首付款114,009.96元，并在第三人辽宁大洼农村商业银行股份有限公司申请银行贷款100,000元交付给被告，被告为原告出具了收款收据。现实际交房期限已过，被告一直未按合同约定履行交房的义务，原告多次找被告协商未果，要求与被告解除商品房买卖合同，被告一直推诿。故诉至法院，请求法院依法解除原、被告之间的商品房买卖合同，返还原告已付房款、银行贷款、利息及相关费用。
原审被告盘锦恒盛置业有限公司一审辩称：被告依法取得大洼县田家镇“盘锦义乌国际商贸城”的开发项目并取得商品房预售许可后，于2014年2月28日与原告以内部认购的形式签订协议，约定了所售商铺的价格是优惠价格，前提是原告购买后承诺前十年交由被告指定的商业管理公司进行经营，其中前三年是无偿提供商铺，后七年按总房价的返款比例以租借形式有偿使用，在签订买卖合同时，双方已经明确先买后租，这种行为并不违法。原告与被告指定的盘锦盛辽商业服务管理有限公司签订了商铺委托经营协议，约定原告将购买的房屋委托盘锦盛辽商业服务管理有限公司统一经营管理十年（时间从2014年10月1日至2024年9月30日）并给盘锦盛辽商业服务管理有限公司出具商铺招商经营管理授权委托书，这是双方签订商品房买卖合同的经过。原告单以《商品房买卖合同》为依据要求解除合同没有事实依据，违反双方的约定，被告没有违约及迟延履行，故原告的诉讼请求应予以驳回。
原审第三人辽宁大洼农村商业股份银行有限公司一审辩称：原告于2014年8月6日与我公司签订个人房产按揭贷款合同，向我公司借款100,000元用于购买被告开发的商网，借款期间是2014年8月26日至2024年8月25日，执行年利率是9.17%。合同签订后，我公司将100,000元购房款按照合同约定支付本案被告，原告一直履行该借款合同，偿还本金及利息至2016年2月20日。按照合同约定，本合同项下的贷款发放后房屋的出让方与购买方发生任何纠纷与我公司无关，不影响借款合同的履行。
原审法院审理查明：2014年2月28日，原告王玉庆与被告盘锦恒盛置业有限公司签订《内部认购书》，原告自愿认购被告开发的位于盘锦市大洼县田家镇“盘锦·义乌中国小商品城”A区1层110号商铺，面积暂定为19.32平方米，折扣后实际单价为11，077.14元/平方米，实际总房款为214,010元。双方签订本商铺认购书后7日内，原告向被告支付总房款的53.27%（首付款），即114,010元，余款100,000元采用银行按揭贷款形式支付。双方约定本价格为优惠政策价格，原告承诺将其购买的该商铺前三年无偿提供给被告指定的商业管理公司进行经营的价格。2014年6月5日，原、被告签订商品房买卖合同，确定原告购买的商铺是“盘锦·义乌中国小商品城”第08013002幢1层1878号房，建筑面积共19.32平方米，套内建筑面积9.42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.90平方米，被告应当在2014年9月30日前将房屋交付原告。商品房买卖合同签订后，原告按照约定向被告支付了首付款114,010元。2014年8月6日，原告王玉庆与第三人辽宁大洼农村商业银行股份有限公司签订个人房产按揭贷款借款/担保合同，贷款100,000元，用以交付原告购买被告商铺的余款，后第三人将100,000元贷款直接给付了被告。原告与第三人签订的个人房产按揭贷款借款合同中约定，原告选择按月等额本息还款法，还款日为每月20日，还款总期数为120期，每期还款本息为1276元。2016年2月20日前，原告偿还第三人本息共计人民币22,377.50元。此期间，原告向房产管理中心交纳房屋所有权登记费1100元，向被告交纳代理费600元，向中华联合财产保险股份有限公司盘锦中心支公司交纳个人贷款抵押房屋保险费600元。另查：被告为了经营需要，至今未向原告交付套内建筑面积9.42平方米的独立封闭商铺。
原审法院审理认为：原告王玉庆与被告盘锦恒盛置业有限公司签订《内部认购书》及商品房买卖合同，双方约定原告购买的商铺为“盘锦·义乌中国小商品城”第08013002幢1层1878号房及套内建筑面积为9.42平方米，表明原告购买的是封闭独立的商铺。原告按照合同的约定向被告支付了房屋首付款，并在第三人辽宁大洼农村商业银行股份有限公司办理个人房产按揭贷款100,000元给付了被告，被告应按照合同的约定按期将该商铺交付原告，但被告未按照合同约定履行义务，原告要求解除买卖合同与法有据，本院予以支持。因该商品房买卖合同予以解除，故原告与第三人签订的个人房产按揭贷款借款/担保合同同时予以解除。依据相关法律的规定，被告应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息返还原告，原告购买房屋时所支付的相关费用被告应予以赔偿。被告称没有违约及迟延履行，因被告当庭认可因为经营需要商铺没有独立及封闭，故该辩解本院不予采纳。被告称在签订买卖合同时，双方已经明确先买后租，并约定原告将购买的房屋委托盘锦盛辽商业服务管理有限公司统一经营管理十年，原告单以《商品房买卖合同》为依据要求解除合同没有事实依据，因被告未按照合同约定交付房屋，原告要求解除合同符合法律规定，故被告的该辩解本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，据此判决，一、解除原告王玉庆与被告盘锦恒盛置业有限公司签订的商品房买卖合同。二、解除原告王玉庆与第三人辽宁大洼农村商业银行股份有限公司签订的个人房产按揭贷款借款/担保合同。三、被告盘锦恒盛置业有限公司返还原告王玉庆首付款114,010元及王玉庆已向第三人辽宁大洼农村商业银行股份有限公司归还的贷款本金10,153.45元。四、被告盘锦恒盛置业有限公司按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿原告王玉庆以114,010元为本金的利息（利息自2014年6月5日起至本判决生效之日止）。五、被告盘锦恒盛置业有限公司赔偿原告王玉庆已向第三人辽宁大洼农村商业银行股份有限公司支付的贷款利息12,224.13元。六、被告盘锦恒盛置业有限公司赔偿原告王玉庆购买房屋时产生的相关费用2300元。七、被告盘锦恒盛置业有限公司偿还原告王玉庆与第三人辽宁大洼农村商业银行股份有限公司签订的个人房产按揭贷款借款/担保合同项下剩余的贷款。以上款项于判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4510元(原告未交纳)，由被告盘锦恒盛置业有限公司承担。
一审宣判后，原审被告盘锦恒盛置业有限公司不服判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由是：上诉人已将商铺卖给了被上诉人，被上诉人也已将该商铺租赁给盘锦盛辽商业服务管理有限公司经营，并且已经实际交付给了该公司，所以该买卖合同不应予以解除。请求二审法院依法改判。
原审第三人辽宁大洼农村商业股份银行有限公司不服判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由是：被上诉人王玉庆无权解除其与上诉人盘锦恒盛置业有限公司之间的商品房买卖合同。被上诉人王玉庆与上诉人辽宁大洼农村商业股份银行有限公司之间的按揭贷款合同是独立的合同，且被上诉人王玉庆在起诉时并未请求解除贷款合同。请求二审法院依法改判驳回被上诉人王玉庆的诉讼请求。
被上诉人王玉庆服从一审判决。
本案争议的焦点：上诉人盘锦恒盛置业有限公司与被上诉人王玉庆之间签订的商品房买卖合同应否予以解除，上诉人盘锦恒盛置业有限公司应否返还购房款、银行贷款、利息及相关费用，上诉人辽宁大洼农村商业股份银行有限公司与被上诉人王玉庆签订的个人房产按揭贷款借款/担保合同应否予以解除。
围绕本案争议的问题，上诉人盘锦恒盛置业有限公司提供盘锦盛辽商业服务管理有限公司出具的证明复印件一份，证明该商铺已于2014年3月28日移交给盛辽公司进行管理。
被上诉人王玉庆质证认为，对真实性有异议，我是在签订商品房买卖协议的同时签订的委托经营协议，是在2014年3月28日之后签的。
上诉人辽宁大洼农村商业股份银行有限公司对该证据没有异议。
上诉人盘锦恒盛置业有限公司二审认为：恒盛置业如约履行合同，没有违约行为，2014年2月28日被上诉人购买该商铺时，我们已经明确向其说明该商铺要整体移交给商业公司进行经营，并提出前三年免费使用，后七年有偿使用。被上诉人对此认可才与我方签订了商铺买卖协议，且我公司给予了被上诉人价格上的优惠，据此我公司根据合同约定的条款内容将该商铺于2014年3月28日移交给盛辽公司进行经营，双方在商品房买卖合同上明确约定为交房的条件为具备整体装修条件时就可以交房，在2014年3月28日，已经具备了装修条件，在商品房买卖合同的附件中，被上诉人也明确表态同意将该商铺向商业公司进行交付，2014年6月20日被上诉人与盛辽公司签订的委托协议也授权和委托了盛辽公司对该房屋进行使用，因此我方认为我公司向盛辽公司的移交行为得到了被上诉人的认可，因此我们认为恒盛置业是如约履行了合同，并无违约事项。另商铺是否应该封闭，我方认为不构成商品房买卖合同的根本违约，我公司对该房屋内的相关商铺均进行了封闭，由于盛辽公司的整体经营需要，进行了拆除，我们认为这完全是基于被上诉人与盛辽公司之间签订的委托经营协议的经营需要，盛辽公司的行为并无不当，并且盛辽公司的行为不能构成被上诉人与我公司解除商品房买卖合同的条件，关于改变业态，是由被上诉人委托的盛辽公司根据自己的经营需要而作出的适当调整，盛辽公司在保留部分小商品城经营项目的同时，开展了红木的经营活动并不违反被上诉人与盛辽公司签订的委托经营协议，该行为得到了当地政府的认可，盛辽公司的行为也不构成解除被上诉人与我公司之间的商品房买卖合同的解除条件。根据双方签订的分期付款买卖协议以及被上诉人与商业银行之间签订的抵押贷款合同以及被上诉人与盛辽公司的委托经营协议不论是恒盛置业、盛辽公司还是商业银行均如约履行，按时交付房屋，交付的房屋符合装修条件，盛辽公司进行经营管理、装修、招商和使用，商业银行如期办理抵押登记和支付贷款，没有任何违约行为。因此，被上诉人提出的要求解除贷款合同是不具备法律效力的。并且，我方认为在原审诉状中，被上诉人并未提的诉讼请求，原审法院却进行判决，是违反了不告不理的法律原则，并且严重损害了恒盛置业和商业银行以及案外人盛辽公司的利益，明显不当。综上，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉请。
围绕本案争议的问题，上诉人辽宁大洼农村商业股份银行有限公司未提供新证据。但认为，1、本案中，涉及到了房屋买卖合同、抵押借款、以及因抵押借款合同产生的担保合同，王玉庆与恒盛置业的买卖合同，恒盛公司已经提交了符合合同约定的商品房，一审判决中，认为恒盛公司没有按合同约定交付房屋，而在商品房买卖合同中第八条第五项约定了交房条件，恒盛置业交房符合该条约定，按合同约定恒盛公司已经交付了房屋，被上诉人没有使用所购买的房屋，是因为被上诉人与恒盛公司达成了协议委托第三方对该商品房进行管理，一审判决认定的房屋不符合交付条件，是不能成立的。2、大洼农商行与被上诉人的贷款合同是独立于王玉庆与恒盛置业的商品房买卖合同，商品房买卖合同的解除与否不影响王玉庆与大洼农商行的贷款合同，根据王玉庆与农商行的贷款合同明确约定，农商行与王玉庆签订的合同与被上诉人与恒盛置业公司的商品房买卖合同无关联，如解除农商行与王玉庆的贷款合同，应当符合法律规定和合同约定，根据一审查明的事实没有符合法律规定的解除条件，一审判决没有解释贷款合同解除的法律规定，因此，农商行与王玉庆的贷款合同不应予以解除。3、被上诉人一审起诉时，并没有要求解除与农商行的贷款合同的诉请。
围绕本案争议的问题，被上诉人王玉庆未提供新证据。但认为，上诉人恒盛置业没有按照合同约定的期限如期交房，并且改变了合同约定的交房方式，由封闭式改为开放式，也改变了商业用途，由小商品城改为红木家具，欺骗消费者，请求二审法院维持原判。
除原审查明的事实外，二审另查明：2014年3月8日作为委托方的上诉人盘锦恒盛置业有限公司与作为受托方的盘锦盛辽商业服务管理有限公司签订《委托经营管理合同》，双方在合同中约定“甲方将投资开发的盘锦义乌中国小商品城全权委托乙方负责该项目的物业及商业经营管理”。
2014年3月28日上诉人盘锦恒盛置业有限公司与盘锦盛辽商业服务管理有限公司签订双方签订《工程交接单》，内容为“盘锦恒盛置业有限公司投资开发的盘锦义乌中国小商品城，委托盘锦盛辽商业服务管理有限公司经营管理”。
2014年2月28日作为甲方的上诉人盘锦恒盛置业有限公司与作为乙方的被上诉人王玉庆签订《内部认购书》，双方在该认购书第七条中约定“为培育市场，乙方承诺将其购买的该商铺前三年无偿提供给甲方指定的商业管理公司进行经营。第四、第五年租赁价格保底分别为优惠政策后总房款的10%和12%，实际租金超出部分甲方与乙方3：7分成。乙方在收到甲方签订合作经营协议通知后三日内到甲方指定地点与甲方指定的商业管理公司签定合作经营协议，否则将视为自动放弃本认购书的商铺。放弃认购的，乙方所缴房款将转作支付给甲方的违约金，甲方不再向其返还”。
2014年6月5日作为出卖人的上诉人盘锦恒盛置业有限公司与作为买受人的被上诉人王玉庆签订《商品房买卖合同》，双方在该合同第十一条中约定“买受人在商品房《交付通知书》送达后未按规定日期办理交接手续则视为出卖人已交付本合同要求之房屋。该房屋由盘锦盛辽商业服务管理有限公司代收并管理，物业管理费由经营人承担”。同时，双方在该合同附件四：合同补充协议（一）第9项中约定“因乙方房屋在购买时前五年使用权已出租给甲方，现乙方委托甲方代为验收该套房屋”。
2014年6月20日作为甲方的被上诉人王玉庆与作为乙方的盘锦盛辽商业服务管理有限公司签订《商铺委托经营协议》，双方在该协议第一条中约定“甲方自愿将坐落在盘锦市大洼县田家镇小洼村向海大道田家段盘锦义乌中国小商品城A区1层110号铺位，建筑面积为19.32平方米全权委托乙方经营管理”。第三条1.约定“本协议委托期限五年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止”。第五条1.约定“为培育市场，委托之日起甲方以零租金方式免费为乙方提供商铺使用权三年”。2.约定“委托期内：第四年乙方根据甲方购房款的10%向甲方结算租金，如果乙方实收租金超出购房款的10%，超出部分乙方与甲方按照3:7比例分成；第五年乙方根据甲方购房款的12%向甲方结算租金，如果乙方实收租金超出购房款的12%，超出部分乙方与甲方按照3:7比例分成”。第七条（一）1.约定“甲方全权委托乙方办理本商铺交接手续，但届时应当缴纳的各种费用（包括但不限于《商品房买卖合同》所约定的费用、行政机关规定应收取的费用等）由甲方支付”。（二）3.约定“乙方有权对该商铺进行重新布局、装潢和改造”。
2016年5月1日盘锦盛辽商业服务管理有限公司出具证明一份，内容为“王玉庆购买的盘锦恒盛置业有限公司A1-110号商铺（序号为1878）按照购买约定已于2014年3月28日移交给我公司进行经营管理。我公司已对该房屋整体经营进行规划招商，目前招商完成，已投入使用”。
本院认为：上诉人盘锦恒盛置业有限公司与被上诉人王玉庆签订的《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应当有效。
上诉人盘锦恒盛置业有限公司提出其不存在违约行为，与被上诉人王玉庆所签订的《商品房买卖合同》应当继续履行的上诉请求。因被上诉人王玉庆认为上诉人盘锦恒盛置业有限公司违反合同约定，逾期交付房屋的行为构成违约，并要求解除该《商品房买卖合同》的诉讼主张并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定。本案中，上诉人盘锦恒盛置业有限公司与被上诉人王玉庆虽然在《商品房买卖合同》的第八条、第九条约定了“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.市场公共区域装修完成，该商品房达到进场装修状态，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起20日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施而导致开发建设延长的，但最长不得超过六个月”、“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）违约金。但双方在所签订的《商品房买卖合同》中及被上诉人王玉庆与盘锦盛辽商业服务管理有限公司签订的《商铺委托经营协议》中同时也约定“该房屋由盘锦盛辽商业服务管理有限公司代收并管理及被上诉人王玉庆将所购买房屋的前五年使用权出租给上诉人盘锦恒盛置业有限公司，并委托上诉人盘锦恒盛置业有限公司代为验收该套房屋”、“被上诉人王玉庆自愿将所购房屋全权委托盘锦盛辽商业服务管理有限公司经营管理，委托期限五年，委托之日起以零租金方式免费为盘锦盛辽商业服务管理有限公司提供商铺使用权三年，并全权委托盘锦盛辽商业服务管理有限公司办理本商铺交接手续及盘锦盛辽商业服务管理有限公司有权对该商铺进行重新布局、装潢和改造”等事项。依据上述约定，上诉人盘锦恒盛置业有限公司与被上诉人王玉庆应当改变了交付房屋的方式，上诉人盘锦恒盛置业有限公司在约定的时间内无需向被上诉人王玉庆直接交付房屋。据此，可以认定上诉人盘锦恒盛置业有限公司并不存在违约行为，其与被上诉人王玉庆签订的《商品房买卖合同》应当继续履行。被上诉人王玉庆所主张的解除《商品房买卖合同》、返还购房款、银行贷款及利息并支付相关费用的诉讼请求不成立，不予支持。
关于上诉人辽宁大洼农村商业银行股份有限公司与被上诉人王玉庆之间签订的个人房产按揭贷款借款/担保合同，因与本案并非同一法律关系，且被上诉人王玉庆在起诉中并无该项诉讼请求，故一审法院对此作出判决不当。
综上，原审判决适用法律错误，应予改判。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省大洼县人民法院（2015）大洼民一初字第01102号民事判决。
二、驳回原审原告王玉庆的诉讼清求。
一审案件受理费4510元，二审案件受理费4510元，合计9020元，由被上诉人王玉庆承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张彦东
审 判 员 李宝明
代理审判员 王 丹
二〇一六年六月十七日
书 记 员 杨皓博