新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）塔民一终字第453号
上诉人（原审被告）：塔城市君峰房地产开发有限公司额敏分公司。住所地：额敏县塔城路（二十八段）。
负责人：卓同月，系该分公司经理。
委托代理人：窦秀岭，男，1974年11月12日出生，汉族，系该公司项目经理。
被上诉人（原审原告）：仲顺田，男，1964年3月20日出生，汉族，额敏县水利局职工。
委托代理人：洪一峰，男，1980年8月2日出生，汉族，无固定职业。
上诉人塔城市君峰房地产开发有限公司额敏分公司（以下简称君峰房地产额敏分公司）因与被上诉人仲顺田商品房买卖合同纠纷一案，不服额敏县人民法院（2014）额民一初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月19日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月21日公开开庭审理了本案。上诉人君峰房地产额敏分公司的委托代理人窦秀岭、被上诉人仲顺田的委托代理人洪一峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2012年7月6日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告将位于额敏县郊区乡政府东侧百旺新城小区第五栋楼2单元603室房屋一幢出售给原告，建筑面积99.97平方米，每平方米单价2450元，房款总价为244927元。首付房款134927元，余款110000元以原告公积金按揭。交房期限：被告应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格的房屋交付原告使用，但如遇不可抗力，且被告在发生之日起几日内（未约定时间）告知原告，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告据实予以延期；出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：一是逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；二是逾期超过90日后，买受人（原告）有权解除合同的，出卖人（被告）应当自买受人（原告）解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人（原告）累计已付款的3％向买受人（原告）支付违约金。买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部房款，但被告因供暖问题没有按时将房屋交付原告，2013年9月23日被告将房屋交付原告。故原告起诉要求判令被告支付违约金24835元，并承担本案的受理费及其他费用。
原审认为，公民的合法权益应当受到法律保护。2012年7月6日的《商品房买卖合同》是在原、被告双方自愿、平等、协商的基础上签订的合同，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方应当严格按照合同约定行使权利、履行义务。被告未在合同约定时间将综合验收合格的房屋交付原告使用，已构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。对于原告要求被告支付违约金24835元的诉讼请求，因原告计算天数有误，被告实际逾期交房323天，被告在庭审中以违约金过高，要求减少违约金，结合额敏县城镇辖区内100平方米以内平均年租金12000元（不包含水、电、暖气等费用），考虑到被告是因额敏县政府规划、供暖问题逾期交房，可酌情减少违约金。从违约金对违约一方具有惩罚性，且兼顾公平合理原则的考虑，酌情认定被告向原告支付15519.9元违约金较为适宜。遂判决：被告塔城市君峰房地产开发有限责任公司额敏分公司于判决生效之日起五日内给付原告仲顺田逾期交房违约金15519.9元〖计算方法：12000元／年＋{（244927元×0.0003×323天）-12000元／年×30％}〗。案件受理费减半收取210元，投递费150元，合计360元，由原告仲顺田负担116元，被告塔城市君峰房地产开发有限公司额敏分公司负担244元。
君峰房地产额敏分公司上诉称，原审认定事实错误。1、上诉人已将逾期交付房屋的原因及时告知被上诉人，并未违反合同约定；上诉人延期交房是由于新建的楼房均未安装供暖设施及供暖，属于不可抗力，故不构成违约。2、原审对被上诉人的损失计算错误。上诉人承担的违约责任不仅包括被上诉人的实际损失，还包括实际损失的30%；损失的计算天数亦有误，上诉人于2013年8月通知购房户拿钥匙，但被上诉人没有来，损失应当自己承担。故应当撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
仲顺田答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，合同约定交房时间为2012年10月31日，实际交房时间是2013年9月23日，认定的依据为双方当庭陈述以及双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定。
其他事实与原审认定相一致。
本案的争议焦点为：1、上诉人逾期交付房屋的原因是否属于合同约定的不可抗力？2、上诉人是否向被上诉人告知逾期交房的原因？3、原审对被上诉人的损失计算是否适当？
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人君峰房地产额敏分公司逾期交房的事实存在，故上诉人应当承担违约责任。
关于争议焦点一：依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，上诉人原审时提交2012年7月16日额敏县众禾热力有限责任公司出具的一份情况说明，证实当年新建小区供暖无法满足，上诉人因额敏县政府规划引起房屋供热问题导致延期交房，属不可抗力。故上诉人逾期交房系遭遇不可抗力导致。
关于争议焦点二：依据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》第八条中关于“遭遇不可抗力应当告知买受人”的约定，上诉人君峰房地产额敏分公司称其已经向被上诉人仲顺田告知其因遭遇不可抗力而需要逾期交房，故其对于逾期交房事实的发生，不能免除责任。
关于争议焦点三：上诉人虽未能提供证据证实，但逾期交房原因确为小区供热无法满足，基于此原因，上诉人在供暖期过后仍未给被上诉人交房应属违约，故逾期交房的天数应当从其不可抗力消除之日起计算，即按照本地区供暖期间的统一规定，供暖期间应为每年的10月15日至次年的4月15日。上诉人实际向被上诉人交房的时间为2013年9月23日，即已经超过供暖期160天，故违约金应当按照160天计算。双方对逾期交房的违约责任的约定合法，按照该约定，违约金应当为总房款的万分之三乘以违约天数，即244927元×0.0003×160天=11756.49元。
综上所述，原判决认定事实部分有误，导致判决结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销额敏县人民法院（2014）额民一初字第5号民事判决；
二、上诉人塔城市君峰房地产开发有限公司额敏分公司于本判决生效之日起五日内给付被上诉人仲顺田逾期交房违约金11756.49元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费减半收取210元，投递费150元，二审案件受理费188元，投递费100元，合计648元，由上诉人塔城市君峰房地产开发有限公司额敏分公司负担304元，被上诉人仲顺田负担344元。
本判决为终审判决。
审 判 长 茹荷娅
代理审判员 盛成盼
代理审判员 滕媛媛
二〇一四年八月十八日
书 记 员 布 音