广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第934号
上诉人（原审被告）：黎卓祥，男，1939年2月10日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区，公民身份号码。
上诉人（原审被告）：王丽英，女，1942年8月7日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区，公民身份号码。
上诉人（原审被告）：梁小琼，女，1972年3月24日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区，公民身份号码。
上诉人（原审被告）：梁敏杰（曾用名：梁杰），女，1976年10月28日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区，公民身份号码。
上述四名上诉人的共同委托代理人：梁伟星，广东端庆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗福才，男，1950年8月5日出生，汉族，住广东省高州市，公民身份号码。
委托代理人：陈文珍，广东共阳律师事务所律师。
委托代理人：吴炳胜，广东共阳律师事务所实习律师。
上诉人黎卓祥、王丽英、梁小琼、梁敏杰因与被上诉人罗福才房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法沙民一初字第968号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2001年7月23日，黎卓祥、梁启森（甲方）与罗福才（乙方）签订一份《转让土地和房屋产权协议书》（以下简称协议书）。协议书约定：甲方于1991年分别购买位于沙溪镇中兴村隆圩土地各一块，二块土地合计143.5平方米，房屋共四层半，合计住宅面积901多平方米；甲方负责办理好甲方的房产证和土地证；双方确认转让土地及房屋产权总交易费为40万元，签约后，乙方先支付30万元，待甲方办理好甲方两人房产证后，甲方将房产证交付乙方同时乙方即支付余款10万元给甲方；甲方办理甲方两人的土地证及房产证的工作，双方同意在3至4个月期限完成，甲方在期限内确实不能办理时，如数退回乙方第一期付款30万元。协议书还约定了其他事项。同日，梁启森出具一份《协议补充》，内容为：甲方有义务协助乙方在办理房地产过户手续时给予充分合作，并正式办理过户到罗福才名义之后为完成协议，才付10万元余款。甲方委托在中山市沙溪镇的黎大豪全力协助。
协议书签订后，罗福才于同年7月26日支付30万元购房款给黎卓祥、梁启森。黎卓祥、梁启森收款后即出具了相应金额的收据给罗福才，并将涉案房屋交付罗福才占有、使用。罗福才为涉案房屋安装了水电设施，进行了装修，并占有、使用至今。
2003年12月8日，涉案房屋领取了国有土地使用证，证号为，土地使用权人为黎卓祥、梁启森，使用权面积为143.1平方米。但涉案房屋至今尚未领取房屋产权证书。由于黎卓祥、梁启森未能办理涉案房屋的房地产权证，且未与罗福才办理涉案房屋土地使用权的过户手续，罗福才遂于2011年10月17日诉至法院，要求黎卓祥、梁启森协助其办理涉案房地产变更产权登记手续，后因梁启森在该案诉讼过程中死亡需变更案件当事人，故罗福才撤回了该案的起诉。该案撤诉后，由于黎卓祥及梁启森的法定继承人仍未协助罗福才办理涉案房地产的过户手续，罗福才遂于2012年10月16日再次诉至法院，请求判令：1.黎卓祥、王丽英、梁小琼、梁敏杰继续履行罗福才与黎卓祥、梁启森于2001年7月23日签订的《转让土地和房屋产权协议书》；2.协助罗福才办理将黎卓祥、梁启森名下土地使用权〔土地证号〕过户登记至罗福才名下的手续，相关过户费用由双方各自依法承担；3.在完成上述过户登记后协助罗福才办理上述土地上房屋的房产证，相关过户费用由双方各自依法承担；4.本案诉讼费由黎卓祥、王丽英、梁小琼、梁敏杰承担。
原审庭审中，罗福才表示按协议书的约定，办理涉案房屋登记在黎卓祥、梁启森名下的房地产产权证的费用应由黎卓祥及梁启森的法定继承人承担，至于过户到其名下的费用由于协议书没有约定，其同意由其承担。
原审另查：梁启森于2012年3月中旬因病死亡，其第一顺序法定继承人为配偶王丽英，女儿梁小琼、梁敏杰。
原审再查：2003年11月至2010年12月期间，为办理涉案房屋的房地产权证，黎卓祥的儿子黎大豪先后向罗福才借款共计62500元（17500元+30000元+10000元+5000元），但至原审庭审辩论阶段终结，涉案房屋仍未取得房地产权证书。原审庭审中，黎卓祥述称是由于行政部门需对涉案房屋重新进行验收，因此涉案房屋至今尚未取得房地产权证，但已在办理过程中，至于何时能办理出来其无法确定。
原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于：一、协议书的效力问题；二、若协议书有效，能否继续履行。
关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，王丽英主张其对梁启森生前出售涉案房地产完全不知情，梁启森私自处分属于夫妻的共同财产，故认为协议书无效。对此，原审法院分析如下：（一）现无证据证实罗福才与黎卓祥、梁启森签订协议书时存在恶意串通的情形；（二）未有证据证实涉案房地产的交易价格明显低于交易时的市场价格；（三）王丽英对其上述主张未举证予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，王丽英应承担举证不能的不利后果；（四）现无证据证实协议书是一方当事人以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，且内容未违反法律或行政法规的强制性规定；（五）涉案房屋已取得国有土地使用权证。据此，原审院认为虽然涉案房屋至今未能领取房地产权证，但根据上述法律规定以及“房随地走”的原则，认定协议书是协议书各方当事人真实意思表示，合法有效。
关于焦点二。由于协议书合法有效，故罗福才与黎卓祥、梁启森之间形成了涉案房地产的买卖合同关系。虽然协议书第（四）条规定“甲方办理甲方两人的土地证及房产证的工作，双方同意在3至4个月期限完成，甲方在期限内确实不能办理时，如数退回乙方第一期付款30万元”，但是从当事人履行合同的情况来看，实际上合同当事人已变更了该约定，在远远超过上述履行期限后，罗福才作为守约方并未主张解除协议书及要求黎卓祥、梁启森退还已付购房款，反而是主张黎卓祥、梁启森继续履行合同义务，协助其办理涉案房屋的过户手续。鉴于黎卓祥、梁启森已按协议书约定履行了交付涉案房屋及办理涉案房屋国有土地使用权证的合同义务，且罗福才自协议书生效后一直占有、使用涉案房屋，亦无证据证实涉案房屋无法办理房地产权证，故罗福才主张要求黎卓祥及梁启森的法定继承人继续履行协议书，继续办理涉案房屋的房屋所有权证，并协助其办理涉案房屋的房地产过户手续，符合法律规定及双方合同约定，原审法院予以支持。由于梁启森已死亡，故王丽英、梁小琼、梁敏杰作为梁启森的第一顺序法定继承人应继续履行梁启森在协议书中合同义务，并依法享受协议书约定的权利。因此，黎卓祥及王丽英、梁小琼、梁敏杰应当遵循诚实信用原则，在涉案房屋符合办理过户登记条件的情况下，依合同约定协助罗福才办理涉案房屋的过户登记手续。至于过户所需缴纳的相关费税，罗福才已表示愿意由其承担，未违反法律法规的强制性规定，原审法院予以准许。但办理登记在黎卓祥、梁启森名下的涉案房屋产权证的有关费用根据协议书及补充协议的约定，应由黎卓祥及梁启森的法定继承人承担。
综上，罗福才诉求合法有据，原审法院予以支持。黎卓祥、王丽英、梁小琼、梁敏杰抗辩缺乏理据，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、黎卓祥、王丽英、梁小琼、梁敏杰继续履行罗福才与黎卓祥、梁启森于2001年7月23日签订的《转让土地和房屋产权协议书》；二、黎卓祥、王丽英、梁小琼、梁敏杰于本判决生效之日起十日内协助罗福才办理位于中山市沙溪镇中兴村〔土地证号〕的国有土地使用权的过户登记手续，过户的相关费税由罗福才自愿承担；三、黎卓祥、王丽英、梁小琼、梁敏杰于本判决生效之日起，且位于上述国有土地的房屋符合办理过户登记手续条件之日起十日内协助罗福才办理上述房屋的过户登记手续，过户的相关费税由罗福才自愿承担。案件受理费7300元（罗福才已预交），由黎卓祥负担3650元，王丽英、梁小琼、梁敏杰负担3650元（黎卓祥、王丽英、梁小琼、梁敏杰于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。
上诉人黎卓祥、王丽英、梁小琼、梁敏杰不服原审判决，向本院提起上诉称：一审认定事实不清，适用法律错误。
本案中，首先，梁启森使用夫妻共同财产和黎卓祥合资购买中山市沙溪镇中兴村隆圩的土地并建设房屋，王丽英、梁小琼、梁敏杰一直不知道此次置业的情况。2001年7月23日，梁启森、黎卓祥与罗福才签订《转让土地和房屋产权协议书》，将上述房地产转让给罗福才，梁启森、黎卓祥、罗福才也没有将转让事宜告知王丽英，未取得王丽英的同意。直至2012年，王丽英在收到原审法院发来的民事起诉状和相关证据材料时，才知道梁启森和黎卓祥合资购地建房，并在2001年又将土地和房屋转让给罗福才的事情。根据《城市房地产管理法》的规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让；以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国婚姻法》关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及第五十六的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。据此，梁启森转让属夫妻共同财产的涉案房产，王丽英并不知情，梁启森、黎卓祥、罗福才并没有口头告诉或其它任何通知，未取得王丽英的同意。另外，梁启森、黎卓祥与罗福才签订《转让土地和房屋产权协议书》，将土地和房屋转让给罗福才时也未取得房屋所有权证书。因此，《转让土地和房屋产权协议书》依法属于无效。
本案中，《转让土地和房屋产权协议书》约定，甲方（梁启森和黎卓祥）办理甲方两人的土地证及房产证的工作，双方同意在叁至肆个月期限完成，甲方在期限内确定不能办理时，如数退回第一期付款叁拾万元人民币；甲乙双方签署协议后，甲方同意乙方可进入室内进行装修，每项工程必须与甲方商讨，并征得甲方认可价格（甲方代理人黎大豪负责签名后才能进行装修）需退款时按正式发票款数退回乙方。由于梁启森、黎卓祥与罗福才签订《转让土地和房屋产权协议书》无效，依法应相互返还因该合同取得的财产。
综上所述，请求：1.判决撤销中山市第一人民法院（2012）中一法沙民一初字第968号民事判决；2.判决梁启森、黎卓祥与罗福才签订《转让土地和房屋产权协议书》无效，驳回罗福才对黎卓祥、王丽英、梁小琼、梁敏杰的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由罗福才承担。
被上诉人罗福才辩称：一、黎卓祥、王丽英、梁小琼、梁敏杰认为涉案房地产为共有房地产，故不得转让，缺乏事实依据。涉案房产登记在梁启森与黎卓祥名下，属于梁启森与黎卓祥共同所有，两人一致同意转让给罗福才，这不属于《城市房地产管理法》第三十七条规定的“共有房地产不得转让”的情形。
二、罗福才与梁启森、黎卓祥之间签订的《转让土地和房屋产权协议书》为有效合同。双方签订的协议不存在合同法规定的无效情形：1.该协议书是基于双方真是意思表示，不存在“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”。2.签订该协议书时，罗福才、梁启森、黎卓祥并不存在恶意串通的行为。3.该协议书亦不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形。强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定，违反管理性强制规定的，不认定无效。强制性规定仅指法律、行政法规中的规定，不包括地方法规和规章中的规定。罗福才在签订协议时，并不知道梁启森婚姻情况，且涉案房地产登记在梁启森、黎卓祥名下，罗福才有理由相信涉案房地产属于梁启森、黎卓祥二人所有。王丽英称梁启森处分涉案房地产违反了我国婚姻法及司法解释的规定，故而应认定为无效，而婚姻法及司法解释并未规定上述情形属于无效。
三、罗福才与梁启森、黎卓祥于2001年7月23日签订协议后，梁启森、黎卓祥就已将涉案房地产交付给罗福才使用。罗福才为涉案房产进行了装修，安装了水电设施，占有、使用至今，从该协议实际履行的情况看，双方早已完成涉案房地产的交付。
虽然双方在协议书第（四）条约定，“甲方办理甲方两人的土地证及房产证的工作，双方同意在3至4个月期限完成，甲方在期限内确定不能办理时，如数退回一方第一期付款30万元”。但该约定是罗福才针对梁启森、黎卓祥不守约可采取的救济途径。罗福才作为守约方并没有要求解除该协议书及退还购房款，而是要求继续履行。罗福才要求黎卓祥、王丽英、梁小琼、梁敏杰继续履行协议书符合法律规定，黎卓祥、王丽英、梁小琼、梁敏杰据此要求返还涉案房地产缺乏事实与法律依据。
综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，处理得当，依法应驳回上诉，维持一审判决。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。上诉人王丽英与梁启森系共同生活的夫妻，根据常理，王丽英对梁启森购地建房及转让不动产应是知情同意的。即使王丽英确实不知情，该情形也不影响涉案合同的效力。理由如下：一、由罗福才在原审中提供，黎卓祥、王丽英、梁敏杰、梁小琼确认的1997年《建设工程验收表》显示的房屋建设者是梁启森、黎卓祥。涉案房产的《国有土地使用权证》公示的房产共有人也为梁启森、黎卓祥。罗福才并不清楚梁启森的婚姻状况，其有理由相信梁启森、黎卓祥为涉案房产共有人。二、涉案房产是梁启森与王丽英夫妻关系存续期间取得的财产，无论产权证记载的产权是夫或妻一方，都不能改变婚姻法的规定，都属于夫妻共同财产。婚姻法关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为夫妻双方对于共有财产享有平等处分权，即对于夫妻共有财产，丈夫可以处分，妻子也可以处分，双方的处分权是平等的。夫妻一方处分共有财产的效力及于另一方，除非处分人有损害夫妻关系另一方的恶意，但本案没有证据显示梁启森签订协议书时有故意损害王丽英利益的恶意。三、自2001年起罗福才长期合法占有使用涉案房产，为防止损害市场交易安全，罗福才的合法权益应当维护。
梁启森、黎卓祥已领取涉案房屋土地使用权证，土地使用权已具备转让条件。本案没有证据显示梁启森、黎卓祥未支付土地使用权出让金。现地上房屋虽未领取房屋产权证，但没有证据显示该房屋无法办理房屋产权证。根据“房随地走”的原则，在双方协议未违反法律法规效力性强制性规定的情况下，原审法院认定协议书合法有效并无不妥。
双方协议书第（四）条约定，“甲方（即梁启森、黎卓祥）办理甲方两人的土地证及房产证的工作，双方同意在3至4个月期限完成，甲方在期限内确实不能办理时，如数退回乙方（即罗福才）第一期付款30万元”。该约定对守约方而言是权利而非义务，如甲方违约，作为守约方的乙方，可选择要求退还购房款，也可选择要求继续履行。从合同当事人实际履行合同的情况来看，乙方选择了继续履行合同，甲方也未有异议。黎卓祥、王丽英、梁小琼、梁敏杰不能据此主张相互返还财产。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，黎卓祥、王丽英、梁小琼、梁敏杰的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人黎卓祥、王丽英、梁小琼、梁敏杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
代理审判员 赖晓筠
代理审判员 张群立
二〇一四年九月十日
书 记 员 谭长琴