江西省宜春市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）赣09民申28号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：熊志伟，男，1978年11月6日生，汉族，江西省丰城市人，医生，住江西省丰城市。
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：熊瀚铖，男，1979年12月24日生，汉族，江西省丰城市人，教师，住江西省丰城市。
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：叶志勇，男，1979年9月6日生，汉族，江西省南昌市人，个体工商户，住江西省南昌县。
再审申请人熊志伟、熊瀚铖因与被申请人叶志勇房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）宜中民四终字第98号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
熊志伟、熊瀚铖申请再审称：1、原二审判决适用法律确有错误。二审认定涉案店面因第三人主张权利，相关利益长达几个月时间处于待定状态，叶志勇装修店面时受到第三人干扰而停止装修、使用店面，以《合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”为根据，认为第三人对叶志勇装修店面有干扰，叶志勇要求减少租金合法有据，对此酌情核减30000元租金。这是适用法律错误。该条文所指的第三人主张权利，是指租赁物存在物权方面的瑕疵，而不是指债权方面的瑕疵，租赁权属于债权。因此根据《合同法》第二百二十八条的规定，只有租赁物存在物权瑕疵时，才能成为影响或阻碍承租人行使承租权的法定事由。在同一房屋同时存在两个租赁合同的情况下，没有合法占有租赁房屋的承租人，无权干扰已经合法占有租赁房屋的承租人对租赁物的使用权。如果干扰了，实际占有租赁房屋的承租人也无权依据《合同法》第二百二十八条的规定追究出租人的责任，只能依据侵权责任法的规定追究干扰人的责任。因此无论本案是否存在第三人承租纠纷，也无论第三人是否干扰了租赁房屋实际占有人叶志勇的承租使用权（装修），如果叶志勇有损失的话，也只能依据侵权责任法追究第三人的侵权责任，无权依据《合同法》第二百二十八条追究熊志伟、熊瀚铖的责任。2、原二审认定事实不清、证据不足。依据叶志勇提供的与其有利害关系的证人证言，认定存在第三人干扰装修这一关键事实证据不足。一审中申请人明确陈述了自己仅是依据叶志勇称有人干扰其装修，打电话给公安部门报警的，事实上公安部门接警后并没有查明是谁、什么原因干扰等。申请人方面也没有到场目睹，也不知道是谁干扰，更不知道是否存在干扰事实，2013年11月14日以后也没有发生任何干扰事实。因此，叶志勇声称的干扰装修情况本身就存在不确定性。二审法院在叶志勇证据不足，无法查明第三人是谁、干扰时间多长的情况下，判决酌情减少30000元租金，是缺乏事实和法律依据的，也会造成申请人无法行使追偿权，造成无故损失30000元。退一万步来讲，即使查明了确实存在第三人干扰的事实，叶志勇也应举证证明影响使用的具体时间。在叶志勇没有举证证明具体干扰行为持续影响租赁时间多长，而申请人方面已经报警履行制止义务的情况下，即使申请人要承担责任，充其量也只承担减少第三人干扰当天的租金的责任，而不得推定酌减30000元租金。叶志勇将店面停止装修的行为是叶志勇个人行为。另外，即使该房屋存在与第三人的租赁纠纷，也是他人无权处分行为引发的，而不是一房二租行为引发的。根据合同相对性原则，叶志勇只能向第三人主张侵权责任。3、一审法院判决叶志勇支付熊志伟、熊瀚铖40000元租金和熊志伟、熊瀚铖返还叶志勇押金10000元是错误的。叶志勇违约后，一审法院只判决叶志勇交还房屋前熊志伟、熊瀚铖的租金损失，对叶志勇违约造成的出租损失没有查明和认定。事实上熊志伟、熊瀚铖收回房屋后，直到2015年4月1日才出租给他人，2015年1月29日至2015年4月1日期间的损失，是叶志勇违约造成的，应当予以赔偿，五个月的租金合计人民币66667元和叶志勇的押金10000元应判归熊志伟、熊瀚铖所有。4、2013年11月14日该房屋不存在任何权利瑕疵。2013年10月9日熊志伟、熊瀚铖将房屋出租给叶志勇时，袁宏琴作为无权处分人，在丰城市孙渡派出所的调解下，于2013年7月31日与孙皆珍、孙国安签订了和解协议，解决了2012年6月10日签订的《租赁协议》纠纷，并已收回了上述房屋。即使该无效协议存在纠纷，也是案外人袁宏琴无权处分引起的，而不是申请人一房二租行为引起的，为此申请人于2013年10月28日向丰城市法院起诉，宜春市法院于2014年5月4日终审认定2012年6月10日签订的租赁协议无效。事实上该协议的租期为2014年7月10日至2034年7月10日，也就是说在2014年7月以前，该房屋对叶志勇来说，不存在任何权利瑕疵和冲突。因此，申请人于2013年7月31日收回孙皆珍、孙国安房屋后，于2013年10月9日将房屋出租给叶志勇的行为，完全合法有效，该房屋不存在任何瑕疵，即使2013年11月14日有第三人干扰装修，也是其无理取闹的违法侵权行为，申请人无须承担任何责任。综上，一、二审法院判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项之规定，请求本院再审：1、撤销丰城市法院（2015）丰民二初字第52号和本院（2015）宜中民四终字第98号民事判决，改判叶志勇支付熊志伟、熊瀚铖租金及租金损失66667元和叶志勇10000元押金归熊志伟、熊瀚铖所有；2、一、二审案件受理费由叶志勇承担。
叶志勇提交书面意见称：1、因涉案房屋权益存在纠纷及争议，第三人向叶志勇主张权利，导致叶志勇不能对租赁房屋进行使用、收益，二审法院依据《合同法》第二百二十八条的规定作出判决，适用法律正确。熊志伟、熊瀚铖申请再审称无论第三人是否干扰叶志勇租赁房屋，也无论其与第三人是否存在房屋租赁纠纷，均不能成为承租人可以减少租金或者不支付租金的法定事由，如造成叶志勇损失的，也只能依据侵权责任法的规定，追究第三人的责任。答辩人认为上述观点系对法律的错误理解，依法不能成立。理由如下：《合同法》第二百二十八条并未明确规定第三人主张权利仅指租赁物存在物权方面的瑕疵，该法条所指权利既包括第三人主张租赁物上的物权权利，也包括债权及其他权利，关键在于是否实质影响到承租人对租赁物的使用、收益。根据一、二审法院查明的事实，首先涉案店面相关权益存在争议，直至2014年5月4日经法院终审判决才明确和解决，也就是说双方签订租赁合同后，涉案店面相关权益长达几个月时间处于选定状态。其次，叶志勇装修店面时受到第三人干扰，并报了警，施工人员出庭作证证实存在该事实；第三、作为出租人的熊志伟、熊瀚铖未将涉案店面存在相关争议情况告知叶志勇。由此可见，第三人主张权利及熊志伟、熊瀚铖与第三人租赁合同纠纷已实质影响到叶志勇对租赁物的使用与收益。二审法院依据《合同法》第二百二十八条的规定作出判决，适用法律正确。2、二审法院认定事实清楚、证据充分，应予以维持。叶志勇于2013年10月9日与熊志伟、熊瀚铖签订了《门面租赁合同》，叶志勇当日支付了合同约定的租金及押金共计17万元，履行了合同义务。但在2013年11月14日，叶志勇在组织人员装修时，却遭到了第三人的暴力阻止，第三人对装修工人进行威胁，要求停止装修，并主张房屋权利。叶志勇当即通知了熊志伟，熊志伟父亲向公安机关报警，但未得到妥善处理。事后叶志勇多次要求熊志伟、熊瀚铖保证该纠纷不会影响叶志勇对房屋的使用、收益，但其拒绝保证。为了预防损失的扩大，叶志勇不得不停止装修并停止使用至诉讼前。二审依据公平原则酌情核减租金30000元，依据充分、公平合理。3、熊志伟、熊瀚铖出租房屋时故意隐瞒房屋存在纠纷的事实，存在重大过错，违背诚实信用原则，其无权没收叶志勇10000元押金。如果熊志伟、熊瀚铖向叶志勇披露了租赁房屋的权益纠纷，则叶志勇根本不会考虑承租该房屋，更不会投入资金对房屋进行装修。正是熊志伟、熊瀚铖的隐瞒致使叶志勇作出承租房屋的错误判断，最终导致双方纠纷的产生。因此熊志伟、熊瀚铖申诉要求押金10000元归其所有不应得到支持。综上所述，叶志勇承租本案店面后从未实际使用，更谈不上任何收益，却为此已经支付了16万元及1万元押金（根据二审判决，押金实际冲抵还应支付的1万元租金），还不包括叶志勇已投入的装修费用，实际遭受的经济损失约有20多万元，这对于叶志勇来说难道就公平吗？而对于熊志伟、熊瀚铖而言只有几个月的租金损失。因此，叶志勇认为二审考量了双方的过错责任，结合本案实际，作出的判决公平合理，不存在再审的情形，请求本院驳回熊志伟、熊瀚铖的再审申请。
再审申请人熊志伟、熊瀚铖与被申请人叶志勇在再审审查期间均未提供新的证据。
本院认为：关于原判决认定的基本事实是否缺乏证据证明的问题。熊志伟、熊瀚铖主张本案租赁房屋不存在任何权利瑕疵，原审认定存在第三人干扰装修这一事实证据不足。首先，熊志伟母亲袁宏琴与第三人孙皆珍、孙国安签订店面租赁协议的时间为2012年6月10日，熊志伟与叶志勇签订租赁合同的时间为2013年10月9日，而熊志伟起诉其母亲袁宏琴与第三人孙皆珍、孙国安租赁合同无效的时间为2013年10月28日，说明熊志伟明知本案店面可能存在一房二租的情形，为解决纠纷诉至法院请求确认合同无效，而该案终审判决确认袁宏琴与孙皆珍、孙国安租赁合同无效的时间为2014年5月4日，在此之前该合同都处于效力待定状态，直接影响到本案承租人叶志勇对该店面使用、收益的权利。其次，叶志勇装修店面时受到第三人干扰，熊志伟父亲熊雪胜为此报警，说明熊志伟及其父熊雪胜明知租赁店面存在纠纷以及可能影响到承租人叶志勇使用的情形，且第三人干扰装修的事实有装修工人的庭审证言予以佐证。因此，原判决认定基本事实证据充分。
关于原判决适用法律是否确有错误的问题。熊志伟、熊瀚铖主张《合同法》第二百二十八条的“第三人主张权利”是指租赁物存在物权瑕疵，而租赁权属于债权，只有租赁物存在物权瑕疵时才能成为影响或阻碍承租人行使承租权的法定事由，一房二租的情况下合法占有租赁房屋的承租人受干扰只能依据侵权责任法的规定追究干扰人的责任；不仅应判决叶志勇支付租金，还应判决叶志勇赔偿因其违约导致的租金损失66667元以及押金10000元归熊志伟、熊瀚铖所有。首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定的租赁物权利瑕疵，不仅仅指租赁物的所有权权属瑕疵，只要存在足以致使承租人不能对租赁物使用、收益的情形即可认定为权利瑕疵。叶志勇因本案店面一房二租及装修受到第三人干扰的事实，对租赁店面是否可使用、收益产生疑虑，而停止装修、空置店面。虽然其既未及时行使租赁合同的解除权，亦未采取其他救济途径，而导致损失扩大，但叶志勇已向熊志伟、熊瀚铖给付了17万元店面租金，履行了相应的合同义务。而熊志伟、熊瀚铖未在签订租赁合同时告知叶志勇店面存在争议，租赁期间店面又存在权利瑕疵，熊志伟、熊瀚铖违约在先，应当承担相应的责任。因此，二审判决酌情核减租金，适用法律正确。
综上，熊志伟、熊瀚铖的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回熊志伟、熊瀚铖的再审申请。
审判长 吴忠阳
审判员 黄军毅
审判员 杨 柳
二〇一六年八月四日
书记员 刘晓慧