连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第02897号
原告茹德夫。
被告连云港亿家圆置业发展有限公司，住所地连云港市海州区浦西街道办事处。
法定代表人钱光亮，董事长。
委托代理人张志勤、陆根杜，公司员工。
原告茹德夫诉被告连云港亿家圆置业发展有限公司（以下简称亿家圆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员钱永适用简易程序公开开庭进行了审理，原告茹德夫、被告亿家圆公司的委托代理人陆根杜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告茹德夫诉称，2007年1月8日，原、被告签订《建筑门窗制作安装合同》，由原告为被告开发的B号楼门窗进行制作安装，标的为209万元。同年9月12日，经双方结算，还欠工程款1472430.28元，双方确定被告将盐河北路191-××号门面房，以单价9500元，总价718960元抵偿过户给原告。2008年5月29日，双方又签订商品房买卖合同，被告将盐河北路191号B幢41号门面房，以单价9500元，总价707085元抵偿所欠原告工程款。但由于被告开发的房屋被连云港中院拍卖后陷入瘫痪，未能为原告办理产权证，已构成违约。被告于2013年4月30日出具《违约金等事项结算确认书》，确认：自2009年7月1日起由被告承担按日向原告支付房价款的万分之五违约金，至原告拿到191-41号、191-××号房产权证为止；诉讼费、律师费按实由被告承担，交通住宿伙食费以每套房屋补偿6000元计12000元，包括房屋冲抵工程款后还欠46385.28元，现合并结算为欠原告6万元；被告所欠上述违约金等各项费用，按诉讼后判决由被告开发的盐河北路191号B幢507、508、509、510、511、512、513、514号共8套房屋以每平方2750元抵偿给原告。原告据此向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告承担自2009年7月1日至2015年5月31日违约金1540123.30元、2015年6月1日起至实际履行日违约金另按实结算；2、判令被告支付原告欠款6万元；3、判令被告将其开发建设的坐落于连云港市盐河北路191号B幢507、508、509、510、511、512、513、514号共8套房屋以每平米单价2750元按多退少补原则抵偿给原告。经本院释明，原告变更诉讼请求为：1、要求被告给付违约金1540123.30元；2、被告给付欠款6万元。
被告亿家圆公司辩称，对原告的第一、二项诉讼请求没有异议，第三项请求，被告也是同意的，但是需要执法部门操办这个事情，被告配合，现在被告公司处于瘫痪状态，房屋没有产权证，故被告同意给付，但是很多手续需要当地执法部门或者相关政府部门处理。
经审理查明，2007年1月8日，原、被告双方签订《建筑门窗制作安装施工合同》，约定被告亿家圆公司将其开发的连云港亿家圆B楼门窗等交与原告茹德夫施工，合同总价款为209万元。同年9月12日，被告亿家圆公司出具《工程款结算确认书》，载明：兹由亿家圆公司与B楼外装承包者茹德夫于2007年1月8日签订《建筑门窗制作安装施工合同》，标的人民币209万元整。现茹德夫已全部按合同规定要求制作安装完毕并经本公司工程部验收合格，本公司已先后支付茹德夫工程款合计人民币617569.72元，还欠1472430.28元，由本公司将盐河北路191-××号门面房面积75.68㎡，单价9500元/㎡，合价718960元抵偿过户给茹德夫后，还欠茹德夫工程款计753470.28元。同日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告将上述191-××号门面房以718960的价格卖给原告，并办理了备案登记手续，原告交纳了契约、房屋维修基金等。2008年5月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的盐河北路191-41号门面房以707085元卖给原告，但该合同未办理登记备案手续。2008年11月20日，被告亿家圆公司再次出具《工程款结算确认书》，载明：经亿家圆公司与B楼外装承包者茹德夫共同商议确认，亿家圆公司尚欠茹德夫B楼工程款计753470.28元。本公司将盐河北路191-41号门面房过户给茹德夫后，还欠茹德夫B楼工程款计46385.28元。
上述两份《商品房买卖合同》均约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商处理。2013年4月30日，被告亿家圆公司出具《违约金等事项结算确认单》，载明：兹因亿家圆公司2008年11月17日出具证明为茹德夫购买本司盐河北路B楼191-××号和191-41号门面房产权证因故尚在办理中。2009年3月20日本司承诺，保证在2009年6月30日前为茹德夫（191-41、191-51）办理好产权证，否则自愿承担合同中约定的违约金以及律师费、诉讼费、交通费。由于本司开发的A楼被法院拍卖后陷入瘫痪，未为茹德夫办理上述房产证，对此违约责任，本司确认如下：1、对191-41号、191-××号房产权证未能办理的违约责任为自2009年7月1日起由本司承担按日向茹德夫支付房价款的万分之五违约金，至茹德夫拿到191-41号、191-××号房产权证日为止；2、诉讼费和律师费按实由本司承担，交通住宿伙食费以每套房屋补偿6000元计12000元，包括2008年11月20日《工程款结算确认书》还欠茹德夫B楼工程款46385.28元，现合并结算为欠茹德夫6万元整；3、本司所欠茹德夫上述违约金等各项费用，按诉讼后判决额由本司开发的盐河北路191号B幢507、508、509、510、511、512、513、514号共8套房屋以每平方米单价2750元按多退少补原则抵偿给茹德夫，具体手续由茹德夫自行通过法律程序解决。但至今涉案房屋尚不具备办证条件。
另查明，涉案的亿家圆商业广场B楼191-41号门面房于2007年10月31日、2008年10月15日、2009年5月18日、2009年7月2日、2010年9月28日陆续被连云港市中院、上海奉贤区法院、上海松江区法院、连云港市中院、上海奉贤区法院查封。经本院释明，如认定191-41号门面房的抵债或买卖行为无效的，原告茹德夫仍坚持索要违约金。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告举证的商品房买卖合同、施工合同、工程款结算确认单、国有土地使用权证、商品房预售许可证、契税纳税申报表、契税完税证明、印花税完税证明、收据、证明、承诺书、通知、违约金等事项结算确认书，被告举证的商品房买卖合同等在案予以证实。
本院认为，民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，并不得损害他人或国家权益。本案中，被告亿家圆公司欠原告茹德夫工程款，双方达成了以亿家圆商业广场B楼191-××号门面房冲抵部分工程款，并签订了《商品房买卖合同》，办理了备案登记手续，交付了房屋，原告也缴纳了相关税费，该行为并不违反法律规定，也未侵害他人权益，应认定有效，被告应按双方的约定支付原告逾期办证违约金。经核算，自2009年7月1日至2015年5月31日逾期办证违约金为776476.80元（718960×5÷10000×2160天）。对于亿家圆商业广场B楼191-41号门面房的冲抵行为，因冲抵前，该套房屋已被法院查封，被法院查封的房屋不得处分，故该冲抵行为应为无效。庭审中，本院释明原告可变更诉讼请求，但原告坚持索要违约金，基于无效合同主张违约金，本院不予支持，原告可依据原有的工程款债权债务关系，另行主张权利。关于原告主张的欠款6万元，被告无异议，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告连云港亿家圆置业发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告茹德夫违约金776476.80元。
二、被告连云港亿家圆置业发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告茹德夫6万元。
三、驳回原告茹德夫的其他诉讼请求。
如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19200元（原告已预交），由原告负担9200元，由被告连云港亿家圆置业发展有限公司负担10000元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费19200元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
代理审判员 钱永
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 张冉
附：法律条文及上诉须知
法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
………
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
………
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行