湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民一初字第04249号
原告（反诉被告）长沙居然之家家居建材营销有限公司，住所地湖南省长沙市开福区金霞新区22号地块。
法定代表人顾月明，该公司总经理。
委托代理人江南军，该公司员工。
委托代理人郑莉丽，湖南东方阳光律师事务所律师。
被告（反诉原告）胡雁冰，住湖南省长沙市芙蓉区。
委托代理人薛荣锋，湖南湘和律师事务所律师。
原告（反诉被告）长沙居然之家家居建材营销有限公司（以下简称居然之家）诉被告（反诉原告）胡雁冰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邓子平适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员沈沙担任庭审记录。原告居然之家的委托代理人江南军、郑莉丽，被告胡雁冰及其委托代理人薛荣锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）居然之家诉称，2014年7月1日，原被告签订《居然之家招商合同》，合同就租赁期限、租金、物业管理费、市场管理费、违约责任等进行了约定。由于原告品牌调整，2014年12月1日，双方签订了《补充协议》，对补偿问题等进行了约定。同日，双方签订新的《居然之家招商合同》。合同期内，被告多次拖欠原告的各种费用，截止2015年8月31日，被告共拖欠167834.7元，原告多次催收未果，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的租金等费用共计167834.7元（暂计算至2015年8月31日，其后租金等费用继续按合同约定计算至实际支付之日止），并支付由此产生的利息；2、被告向原告支付违约金32996.4元；3、被告承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）胡雁冰辩称，被告没有拖欠原告的费用，没有违约，无需承担违约责任。
被告（反诉原告）胡雁冰反诉称，2014年7月至2014年11月，反诉被告对金源店四楼进行调整封闭装修，反诉原告的门店因此被停业，但为了维系业务，反诉原告依旧请了雇员并发了工资。2015年5月17日，反诉被告对反诉原告的门店停电，拒绝售电给反诉原告，终止双方的各种合同。反诉原告投入了大量资金对门店进行装修及购买定制样品，反诉被告的行为给反诉原告造成了巨大的经济损失，故诉至法院，请求判令：1、确认双方于2014年12月4日签订的《居然之家招商合同》及于2014年12月1日签订的《补充协议》于2015年5月17日解除；2、撤销《补充协议》第二条；3、反诉被告向反诉原告支付居然之家四楼装修期间的工资损失97494.5元；4、反诉被告向反诉原告支付居然之家四楼装修期间的样品及装饰装修损失276715元；5、反诉被告向反诉原告支付居然之家四楼装修期间的合理利润损失50000元；6、反诉被告向反诉原告退还保证金52771元；7、反诉被告承担本案诉讼费。
原告（反诉被告）居然之家针对反诉辩称，原被告签订的协议均是合法有效的，不存在撤销的事由；被告现在还实际占用原告的门面，原告不存在承担被告费用的问题。请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2014年12月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定甲方在2014年7月1日至2016年7月31日的招商合同期内给予乙方以下支持：1、2014年7月16日至2014年10月24日期间减免租金、物业费、市场管理费；2、2014年10月25日至2014年12月31日期间减免租金部分；3、2015年1月1日至2015年12月31日期间减免租金部分三个月，体现在2015年3月、6月、12月；4、因乙方配合市场改造门楣费用12000元及补齐2014年7月16日至7月31日差额费用14527.3元，甲方给予乙方2015年1月1日至2015年12月31日期间减免租金部分47天，体现在2015年1月1日至2月16日；5、2016年1月1日至2016年7月31日期间减免租金部分45天，体现在2016年4月、6月1日至6月15日；6、2014年11月1日至2015年7月31日期间三块中厅广告位F-3-2／F-3-7／F-3-13／收取成本费一万元。以上承诺建立在乙方严格履行《居然之家招商合同》中所有条款的前提下。乙方责任如下：…2、乙方必须按时交纳《居然之家招商合同》内账期费用，如违期3日内未交纳账期欠费甲方有权断电警示，如违期7日仍未交纳账期欠费视为乙方因自身原因造成终止合同自动放弃优惠权利，优惠乙方必须无条件退回。2014年12月4日，双方签订《居然之家招商合同》约定：甲方向乙方提供位于长沙市金源店一号楼四层266.1平方米的营业场地由乙方租赁经营（摊位编号为DS30-1-4-1041），乙方向甲方支付租金、物业管理费等费用，并接受甲方的统一管理。合同期限从2014年10月25日至2016年7月31日，每平方米日租金2元，合同期内乙方共计应支付甲方租金343801.2元，每2个月一付；物业管理费的标准为每平方米每日1元，合同期限内物业管理费总额171900.6元，支付方式同租金；乙方须于每月15日之前按实际销售额的1%向甲方支付广告促销费；乙方须于每月15日之前向甲方按上月的销售额的0.5%交纳市场管理费。第十八条约定：因甲方原因导致合同提前终止，甲方将装修费的净值赔付给乙方；如因乙方原因提前撤场，装修费一律不予赔偿。第五十二条约定：除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修费外，还应支付相当于两个月租金的违约金；因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金。合同还对其他事项进行了约定。被告已向原告交纳保证金52771元。被告自2015年5月起欠缴租金、市场管理费、物业管理费等。2015年5月17日，被告经营的店面因欠缴电费停电，被告至原告处要求购买电量，原告要求被告交清欠缴的费用，被告交纳了部分费用1000元后，原告仍拒绝为被告购买电量。被告因店面停电自当日起未再经营门面，此后双方未就欠缴费用问题及终止合同协商一致，被告亦未退店离场。
根据合同约定，被告从2014年10月25日至2015年8月31日止，被告应缴纳租金165514.2元、物业管理费82757.1元、市场管理费13611元、广告费10000元，共计271882.3元。原告已收取了租金、市场管理费、物业费共计79034.2元（租金22352.4元、物业管理费50026.8元、市场管理费6655元）。根据《补充协议》约定，该段期间原告共计应减免被告租金93667.2元。除去减免部分后，被告还应交纳市场管理费6956元、租金49494.6元、物业管理费32730.3元、广告费10000元，共计99180.9元。原告主张，因被告未按照《补充协议》及《招商合同》的约定，按期交纳相关费用，根据《补充协议》第二条的约定，应回收部分减免费用68653.8元，故被告应交纳各项费用共计167834.7元。
审理过程中，被告主张《补充协议》第二条显失公平，减免的租金不足以弥补被告的损失，应予以撤销；被告主张购买样品等花费680144元，装修门店花费150000元，共计830144元，折旧后，原告应赔偿原告各项损失276715元，并提供报价单、证明、装修合同等拟证明其主张。
上述事实有《补充协议》、《居然之家招商合同》、对账单、报价单、证明、装修合同、证人证言、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，一、关于违约问题。原、被告签订的《补充协议》、《居然之家招商合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案中，被告从2015年5月起即未按合同约定按时交纳租金等费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。但居然之家在被告要求购电时拒绝为被告购买电量，且未举证证明已履行了通知胡雁冰交纳费用的通知义务及《补充协议》约定的断电警示通知，其行为亦有不当。被告自2015年5月17日被原告拒绝售电后，无法继续经营，因此，双方签订的《居然之家招商合同》实际上自2015年5月17日起即解除。因此，被告欠缴的相关费用应从2014年10月25日起计算至2015年5月17日止。根据《补充协议》的约定，该段期间被告应交纳2015年2月下半月、4月及5月份的租金，其余租金由原告减免，而被告已交纳2015年2月下半月、4月的租金，仅未如期交纳5月份的租金，欠缴时间较短。虽然导致合同终止的原因系被告欠缴费用在先，但被告欠缴时间较短，而被告亦处理不当，故双方均存在过错，本院酌定被告向原告支付一个月的租金作为违约金，故违约金为15966元；因双方在履约过程中均存在过错，且本院已支持了违约金，故对于原告要求被告支付欠缴费用利息的主张，本院不予支持；
二、关于被告欠缴的各项费用计算问题。首先，关于《补充协议》第二条是否显失公平的问题。该协议系双方自愿签署，原告因商场装修而减免被告部分租金，弥补了被告部分损失，被告亦未举证证明减免的租金不足以弥补其损失，且商场装修系经营活动中的经营风险，故被告主张该条款显示公平缺乏法律和事实依据，本院不予支持。其次，关于各项费用计算问题。根据《补充协议》第二条的约定，被告欠缴费用超过7日的，原告有权要求被告退回已享受的优惠条件。如前所述，双方对合同终止均存在过错，故本院酌定被告退回已享受减免租金的50%，即被告应向原告交纳2014年10月25日至2015年5月17日期间减免租金的50%即38850.6元，另原告应交纳2015年5月1日至5月17日的租金9047.4元、物业管理费4523.7元、市场管理费2386元，故被告应交纳该段期间的各项费用共计为54807.7元。自2015年5月17日起因居然之家拒绝为被告购买电量致使被告无法继续经营，故对2015年5月18日起至2015年8月31日的租金、物业管理费、市场管理费等损失主要应由居然之家承担，本院酌定由居然之家承担70%。但在居然之家拒绝售电给被告后，被告仍未及时向原告支付所欠费用，对损失的扩大亦有相应责任，本院酌定其承担30%。因此，被告应支付原告该段期间的市场管理费4614元、租金56413.2元、物业管理费28206.6元共计89233.8元的30%即26770元。因此，被告还应向原告交纳各项费用共计为81577.7元（54807.7元＋26770元）。如前所述，双方的合同已于2015年5月17日即终止，而被告尚未腾退门面，其应在合理期间内腾退门面交还给原告，虽然原告未主张被告腾退门面，但其主张后续费用计算至实际支付日止，应包含计算至门面腾退之日止的意思表示。因此，自2015年9月1日起的相关费用被告应按照上述比例支付至门面腾退给原告之日止。
三、关于被告反诉主张的损失问题。1、工资、利润损失。被告支付员工工资系其经营成本，商场装修系经营活动中的经营风险，且商场装修期间，被告经营的门店并未完全停止营业，居然之家已对原告进行补偿，被告亦未举证证明其存在利润损失，故对于该项反诉诉求，本院不予支持；2、样品、装修损失。被告仅提供了报价单、证明等拟证明样品损失，但未提供买卖合同、付款凭证等，故对于其主张的购买样品支出，本院不予采信。且招商合同终止后，被告仍对样品的处置权，故对于该项损失，本院不予支持。因合同终止系被告违约在先，根据合同约定，居然之家无需对被告的装饰装修进行补偿，故对于装饰装修损失，本院不予支持；3、保证金。招商合同已终止，居然之家应将被告交纳的保证金52771元退还，因被告还需向居然之家支付违约金15966元、相关费用81577.7元，故两项相抵后，被告需向居然之家支付44772.7元。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）长沙居然之家家居建材营销有限公司与被告（反诉原告）胡雁冰于2014年12月1日、12月4日签订的《补充协议》、《居然之家招商合同》于2015年5月17日解除；
二、被告（反诉原告）胡雁冰自本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）长沙居然之家家居建材营销有限公司支付租金、市场管理费、物业费、违约金共计44772.7元（租金、市场管理费、物业费暂计算至2015年8月31日，其后按合同约定金额的30%计算至被告腾退门面之日止）；
三、驳回原告（反诉被告）长沙居然之家家居建材营销有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）胡雁冰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4312元，因适用简易程序减半收取2156元，保全费1520元，反诉受理费4227元，共计7903元，由原告（反诉被告）长沙居然之家家居建材营销有限公司承担3000元，被告（反诉原告）胡雁冰承担4903元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 邓子平
二〇一五年十二月十日
代理书记员 沈 沙