北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）石民初字第2861号
原告袁玉，女，1943年2月23日出生。
原告吴宪，男，1954年6月26日出生。
原告黄一益，女，1939年9月22日出生。
原告吴长凤，女，1955年8月31日出生。。
四原告共同委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
四原告共同委托代理人王荣胜，男，1937年9月13日出生，。
被告北京市石景山区京汉旭城业主委员会，住所地北京市石景山区京汉旭城小区。
负责人李庆，主任委员。
委托代理人常卫东，北京市常鸿律师事务所律师。
委托代理人闫丽丽。
原告吴宪、袁玉、黄一益、吴长凤与被告北京市石景山区京汉旭城业主委员会（以下简称京汉旭城业委会）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员梁爽担任审判长，人民陪审员董德虎、郭凤香参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴宪、袁玉、黄一益、吴长凤及四原告共同委托代理人任晨光、王荣胜，被告京汉旭城业委会委托代理人常卫东、闫丽丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告吴宪、袁玉、黄一益、吴长凤共同起诉称：李庆以业委会法定代表人身份与京汉物业公司签订的物业服务合同第三十四条上写有“原合同执行酬薪制产生的物业费加公共收益的帐面盈亏均由乙方自行承担，内部消化。”业委会居然作出了公共收益一笔购销全由乙方独吞的决定，损害了业主的合法权益。理由如下：原酬金制合同中第十三条已经明确：2007年10月1日以后小区地面车位出租收益和小区广告收益扣除物业管理成本归小区全体业主所有。小区业主大会议事规则第十七条规定，公共收益分配使用要三分之二业主同意才生效通过，而合同第三十四条没有经过三分之二业主同意。业委会的公告及全体成员告业主书中也对此明确有表示。业主共有部分收益归全体业主共有是法律及合同法所明确规定的。这些法规是不可以用少数服从多数表决改变的，也不是业委会以签约形式就可以把业主利益出卖改变的，所以合同的这个条款违法无效。请求撤销业委会作出的签订这个合同第三十四条的决定。业主大会表决票，选举业委会委员，未实行差额选举，不符合议事规则第二十四条的规定，属违规操作，结果无效，请判撤销。业主大会决议第八项：“改造园区监控系统，增加二十个摄像头，费用约为18万元，从全体业主的公共收益中列支。”这是物权法、物业管理条例和北京市物业管理办法明确规定的“改建、重建建筑物及附属设施”需要三分之二业主同意才能通过。业委会自己也承认这个提案“需要三分之二的表决同意才能执行。”议事规则第十七条也规定：“公共收益的分配使用要三分之二业主同意才能通过。”但业委会忘了这个规定，在大会决议中把没有通过说成通过，此项决议非法无效。四原告诉至法院，诉讼请求：1、请求判令撤销京汉旭城第二届第三次业主大会决议第一项表决结果；2、请求判令撤销京汉旭城第二届第三次业主大会决议第二项表决结果；3、请求判令撤销京汉旭城第二届第三次业主大会决议第八项表决结果；4、请求判令本案诉讼费用由被告负担；5、请求判令撤销业委会作出的与京汉物业公司签订物业服务合同第三十四条的决定。
被告京汉旭城业委会答辩称：原告诉讼请求不成立，不应予以支持。原来的薪酬制合同中第13条规定已经明确，但根据物业公司的收支情况，近年显示严重亏损。为了避免亏损由全体业主来承担，业委会建议签订包干制物业合同，业主大会通过了决议。据业主大会决议的生效规定，统计赞成票是符合规定的。本项决议仅需专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。业委会并未做出任何决定违反法律法规及合同法。选举结果在社区备案，决议报送社区、区建委、居委会，补选在程序上符合选举程序。补选委员并未明确差额或等额。小区监控系统较为陈旧，考虑小区安全问题，业委会决定用公共收益安装摄像头。小区监控系统的摄像头不属于建筑物及其附属设施。这是业委会在维护小区业主利益。上述议题也经表决通过了，程序合法且过半数，实际上物业服务合同马上到期，原告诉求没有必要也确实不成立，也浪费业主资源。故不同意四原告的诉讼请求。
经审理查明：吴长凤为北京市石景山区八宝山南路京汉旭城家园x号楼x层x单元x号房屋的所有权人。袁玉为北京市石景山区八宝山南路京汉旭城家园x号楼x层x号房屋的所有权人。吴宪为北京市石景山区八宝山南路京汉旭城家园x号楼x单元x号房屋的共有权人。黄一益为北京市石景山区八宝山南路京汉旭城家园x号楼x层x单元x号房屋的所有权人。
京汉旭城业委会为北京市石景山区八宝山南路京汉旭城家园小区业主委员会，该届业主委员会任期自2010年12月6日至2015年12月5日，李庆为现该业委会主任委员。
2010年12月，京汉旭城小区业主大会通过了《第二届业主大会议事规则》，其中载明：第二条：本规则是全体业主对业主大会宗旨、组织方式、机构设置、议事程序等内容进行约定的规范性文件，是业主大会、业主委员会和监事委员会运作的基本准则和依据。第三条：业主大会由本小区的全体业主组成，业主大会下设业主委员会和监事委员会。业主大会是本小区的最高议事决策机构，业主委员会是业主大会的常务执行机构，监事委员会是业主大会的常设监督机构。第五条：全体业主应当积极参与小区管理，有效行使自己的表决权和监督权，切实维护自己的利益和小区共同利益。第八条：业主应当亲自参加业主大会，积极行使自己管理小区的决策权力。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。第十一条：未参与表决的业主其投票权数计入已表决的多数票，并且应遵守业主大会作出的决定。第十二条：业主大会的议事内容。第十七条：业主大会会议决议的生效。第十九条：业主委员会的职责：1、负责组织召开业主大会会议，执行业主大会通过的各项决议并向业主大会报告工作；2、拟定管理规约和业主大会议事规则草案或修改方案，报业主大会决定；3、监督《管理规约》的实施；4、拟定选聘物业服务企业的招标投标方案或自行管理的方案；5、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；6、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，协调业主与业主、业主与物业服务企业之间的关系，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，改进服务工作；7、会同物业服务企业拟定物业共用部位、公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；8、有义务协助物业服务企业对无故逾期不交纳物业服务费用的业主进行催交，对无故不交纳物业服务费用的问题，业主委员会支持物业服务企业通过法律等途径予以解决；9、按照政府有关规定拟定专项维修资金使用、续筹方案；10、决定物业共用部位的经营与收益分配；11、审议批准物业服务企业在每年年初制定的小区公共设施维修计划及经费预算；12、拟定业主大会和业主委员会工作经费分摊、缴交及管理使用方案，拟定业主委员会的年度财务预算方案、决算方案；13、对有关档案资料、会议记录、印章及其它属于业主大会的财务进行妥善保管；14、其他法律或业主大会授权的事项。第二十四条：业主委员会、监事委员会委员的产生：业主委员会委员由业主大会会议民主选举、更换、补选，选举实行差额。第三十六条：业主大会档案资料管理：业主委员会应当建立档案资料管理制度，业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。第三十八条：本议事规则的保存与备案：本议事规则经业主大会通过后由业主委员会保存正本三份，已发送物业服务的主管部门、街道办事处、社区居民委员会等各一份备案。第三十九条：业主查询：业主可以到业主委员会免费查询本议事规则，也可以自费复印。
2012年10月8日至11月22日期间，由京汉旭城业委会组织召开了京汉旭城第二届第三次业主大会。京汉旭城业委会发出京汉旭城第二届第三次业主大会公告，其中载明：业主大会决议：旭城业委字（2012）第23号：各位业主：我小区于2012年10月8日至11月22日，在鲁谷社区、重兴园居委会等部门指导监督下，由业主委员会组织召开了京汉旭城第二届第三次业主大会。经过监票、唱票、统计、复核，现向全体业主公示此次大会表决结果（票数即业主每户算为一票，面积即建筑面积每平方米，具体数据按每户业主产权登记为准，下同）。全小区共有1701户业主，总建筑面积157，978.04平方米，实收有效表决票合计1473票，占小区全体业主比例86.6%，实收票代表建筑面积137310.78平方米，占小区业主总面积的86.9%；未参与表决的业主228户，占小区全体业主比例13.4%。未参与表决的业主代表建筑面积20667.26平方米，占小区业主总面积的13.1%，符合法规要求，会议结果有效。第一项议题：是否同意继续聘用京汉物业公司（请全体业主依据公示的物业服务合同的内容表决），如果同意续聘京汉物业，即视为同意该合同。赞成票合计1041，赞成票占业主比例61.2%，赞成面积合计96870.47，赞成面积占总面积比例61.3%；反对票合计181，反对票占业主比例10.6%，反对面积合计17277.85，反对面积占总面积比例10.9%；弃权票合计251，弃权票占业主比例14.8%，弃权面积合计23162.46，弃权面积占总面积比例14.7%；表决结果：通过。第二项议题：选举王虹女士为业主委员会委员。赞成票合计906，赞成票占业主比例53.3%，赞成面积合计84576.94，赞成面积占总面积比例53.5%；反对票合计160，反对票占业主比例9.4%，反对面积合计14653.08，反对面积占总面积比例9.3%；弃权票合计407，弃权票占业主比例23.9%，弃权面积合计38080.76，弃权面积占总面积比例24.1%；表决结果：通过。第三项议题：业委会成员津贴标准（每月）：主任：800元；副主任：700元；委员：600元。赞成票合计921，赞成票占业主比例54.1%，赞成面积合计85695.64，赞成面积占总面积比例54.2%；反对票合计193，反对票占业主比例11.3%，反对面积合计18002.11，反对面积占总面积比例11.4%；弃权票合计359，弃权票占业主比例21.1%，弃权面积合计33613.03，弃权面积占总面积比例21.3%；表决结果：通过。第八项议题：改造园区监控系统，增加20个监控摄像头，改造费用约为18万元，具体费用依据招投标决定，从分配给全体业主的公共收益中列支。赞成票合计1033，赞成票占业主比例60.7%，赞成面积合计96005.05，赞成面积占总面积比例60.8%；反对票合计254，反对票占业主比例14.9%，反对面积合计23958.52，反对面积占总面积比例15.2%；弃权票合计186，弃权票占业主比例10.9%，弃权面积合计17347.21，弃权面积占总面积比例11.0%；表决结果：通过。庭审时，四原告提供了业主大会表决票样作为证据。
上述公告发出后，京汉旭城小区部分业主对该公告产生了质疑。2012年12月12日，部分业主在该小区内张贴了《对业主委员会的质疑》的材料。
2012年12月12日，北京市石景山区人民政府鲁谷社区行政事务管理中心社区事务部发出《致鲁谷社区京汉旭城小区监事会函》。2013年1月19日，北京市石景山区人民政府鲁谷社区行政事务管理中心社区事务部发出《致鲁谷社区京汉旭城小区业委会、监事会函》，其中载明：京汉旭城小区业委会、监事会：鲁谷社区事务部于近期接连收到小区部分业主的联名反映信（反映信附后）和部分业主前来我部反映情况，主要是以下三个问题：一是对京汉第二届第三次业主大会的选票整理工作提出质疑，要求查验表决票和召开业主大会的全过程；二是又有532户业主联合签名要求召开临时业主大会，罢免业委会主任、改组业委会和监事会；不同意业委会人员拿津贴；三是要求公布第二届第三次业主大会所花经费的开支情况。作为鲁谷辖区业主大会和业主委员会的指导和监督部门，有些问题我们曾给你委和监事会发函，建议与提出质疑的业主们进行沟通，给予答复。针对上述问题，我部再次建议你委和监事会按照相关法规和小区议事规则的有关规定，尽快安排时间组织与业主们进行沟通解答。一是根据本小区《议事规则》第十五条第6项规定，建议由小区监事会牵头组成一个监督、检查小组（不超过5人），对第二届第三次业主大会情况进行监督、检查。二是根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第三十四条、第三十五条、第三十六条之规定，尽快对上次377名业主联名签字的提议进行核查，公示核查结果。三是对第二届第三次业主大会的经费开支情况按照本小区议事规则的约定办理并进行公示。在新春佳节即将来临之际，并建议你委和监事会多做一些小区和谐稳定工作，将解决情况回复我部。2013年3月26日，北京市石景山区人民政府鲁谷社区行政事务管理中心社区事务部再次发出《致鲁谷社区京汉旭城家园业主委员会函》，其中载明：根据京汉旭城家园第二届业主大会议事规则第十三条“业主大会定期会议原则上在每年三月份召开一次”的约定。到目前为止，我部作为鲁谷辖区内住宅区业主大会和业主委员会的指导监督部门还未收到你委是否召开业主大会的情况反映。在此期间，我部陆续接到本小区部分业主电话在询问此事。针对部分业主的询问，依照本小区议事规则的相关规定，请你委尽快做出是否召开业主大会的决定，并在本小区显著位置向业主进行公示。我部建议你委召开业主大会，对监事会人员进行补选（监事会市第二届业主大会选出的业主大会的常设监督机构），并按照《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条规定向业主公告有关内容。请你委将以上情况及时函告我部。
庭审时，四原告称被告存在“让外面社区人8元一张票”投票的情形。对此，本院至北京市石景山区人民政府鲁谷社区行政事务管理中心社区事务部进行了调查，该部分负责小区业主委员会工作的工作人员对于京汉旭城家园小区的业主委员会的工作内容及双方争议内容进行了答复。北京市石景山区人民政府鲁谷社区行政事务管理中心社区事务部负责人员也至本院进行了谈话，对于相关情况进行了说明。
2012年8月26日，京汉旭城业委会作出的业委会全体成员告业主书，四原告称此告知书中载明被告自认改造园区监控系统需要三分之二表决同意才能执行。
2012年8月31日，京汉旭城业委会发出关于业主大会延期的公告，载明：4、公共收益追溯问题，由于在上届业主大会已经表决通过，目前此授权依然有效。
2012年11月29日，京汉旭城业委会（甲方）与北京京汉物业管理有限公司（乙方）签订《北京市物业服务合同》，其中第三十四条载明：原合同执行酬薪制产生的物业费加公共收益的帐面盈亏均由乙方自行承担，内部消化。
另查，被告在庭审时提供了大事记及相关材料作为证据，其中载明了京汉旭城第二届第三次业主大会的议题日期、编号等情况。
庭审时，四原告提供了2010年3月25日北京京汉物业管理有限公司出具的致京汉旭城业主的一封信、2011年3月31日京汉旭城业主出具的致京汉物业公司的质询信、2011年4月18日被告出具的公告、2008年11月12日北京市物业服务合同、业主联合签名、收条、声明等材料，以证实原告主张。
上述事实，有当事人陈述、《北京市物业服务合同》、关于业主大会延期的公告、表决票样、《第二届业主大会议事规则》、决议、业委会全体成员告业主书、房屋所有权证书、大事记及相关材料、《对业主委员会的质疑》、谈话笔录、《致鲁谷社区京汉旭城小区监事会函》、《致鲁谷社区京汉旭城小区业委会、监事会函》、业委会全体成员告业主书、公告、质询信、业主联合签名、收条、声明、信等证据在案佐证。
本院认为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。住宅小区内众多所有权人的居住生活和经营活动，应当受到包括专有权、共有权以及成员权等在内的建筑物区分所有权制度的调整。本案焦点问题为：第一，京汉旭城业委会发出的京汉旭城第二届第三次业主大会公告中的第一、二、八项是否因违反正当程序或侵害他人合法权益而导致被依法撤销；第二，四原告请求判令撤销业委会作出的与京汉物业公司签订物业服务合同第三十四条的决定是否属于业主撤销权权利主张的范畴。
针对焦点问题之一，业主撤销权是物权法规定的权利，设立的目的在于防止业主大会或业主委员会不正当行使权利而侵害业主的合法权益，并为利益受损的业主提供救济途径。当然，业主撤销权并非一经行使则必然否定业主大会或业主委员会决定的效力，因此必须对上述决定的合法性与合理性进行全面审查。本案中，四原告行使业主撤销权的理由能否成立应当从以下三个方面进行分析：
第一，续聘物业公司、增补业委会委员、改造园区监控系统是否体现与业主有关的事务管理。
代表和维护业主利益而开展物业管理活动，决定共用部位的经营和收益分配，是小区业主大会及其业委会的基本职能，这就决定了管理活动实施者必须在法定范围内履职，而不能超越职责权限。根据京汉旭城业委会公布决议及议事规则，续聘物业公司、增补业委会委员、改造园区监控系统等内容应属于京汉旭城业委会职责范围内。
第二，续聘物业公司、增补业委会委员、改造园区监控系统是否符合程序要求。
业主大会作为全体业主的组成机构，是管理区域内的自治机关，全体业主通过业主大会对关系业主利益的重大事项行使决策权。业主委员会作为业主大会的执行机构，应当在根据业主大会授权、议事规则等基础上依法履行职责。
首先，业主大会议事规则具备合法性。议事规则经小区全体业主表决通过，是对业主大会议事进行规范的程序性规定。京汉旭城小区业主议事规则并不违反相应法律及行政法规的规定，在生效期间对全体业主具有约束力。其中第十七条对于业主大会会议决议的生效的约定，并不违反相应法律及行政法规的规定。四原告称该条存在笔误，应当举证予以证实，但四原告并未就此提供有效证据证实，故对于四原告上述主张，本院难以支持。相应法律及及行政法规并未禁止议事规则约定未参与表决的业主投票权不能计入已表决的多数票，因此议事规则的该项约定亦不违法。
其次，续聘物业公司、增补业委会委员、改造园区监控系统系业主大会的最终决定。依据物权法和议事规则的相关规定，上述方案应当由业主共同决定。业委会具有召集业主大会的职能，其依据小区议事规则召开业主大会，并公告业主大会决议，实质上就是以业主大会的形式征集意见并做出结论。从这个意义上判断，续聘物业公司、增补业委会委员、改造园区监控系统应认定为业主大会的决议。
最后，续聘物业公司、改造园区监控系统符合议事规则。增补业委会委员不符合议事规则。
第一方面，投票具有有效性。根据本院调取的证据材料，及至社区进行的调查，以及社区工作人员至本院进行的谈话，能够反映出京汉旭城小区业主大会的送达、投票、验票、计票等环节符合相应法律规定，以多数业主有效选票表决等方式产生决议。四原告请求本院进行调取证据的申请，因四原告申请调取的证据与本案的结果并无实质关联，本院不予准许。四原告称被告存在舞弊等行为，从而导致投票、验票、计票等环节不真实，但根据本院现调取及各方当事人提供的证据，并不能证实上述行为，故本院难以支持四原告的该项主张。
第二方面，续聘物业公司、改造园区监控系统符合议事规则。改造园区监控系统属于对有关共有和共同管理权利的重大事项，内容所涉及的均是保障园区安全的需要，并未对建筑物附属设施进行改造或重建，亦未改变、破坏其原有使用功能，并非建筑物及其附属设施的改建和重建，因此不必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，根据物权法和议事规则，应当经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。并且依据表决计票结果，赞成票数及未参与表决票数已超出专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主要求。因此，续聘物业公司、改造园区监控系统是具有法定和约定依据的。
但是增补业委会委员不符合议事规则。议事规则确定选举业主委员会委员应当实行差额选举。补选应当是选举的一种类型。而增补业委会委员的选举中并未实行差额选举，故此项决议违反了议事规则。
通过上述分析，本院据此认定京汉旭城业委会所公布的续聘物业公司、改造园区监控系统具有程序合法性。增补业委会委员不具程序合法性从而应予撤销。
第三，续聘物业公司、改造园区监控系统是否因侵害业主实体权益被撤销。
尽管京汉旭城小区的物业公司可能存在采用包干制和薪酬制管理等多种可能方式，改造园区监控系统也存在多种处理方式，但本案处理则只能对业委会发布公告是否侵害个体业主的合法权益做出判断，实质是对上述决定是否有效进行认定。
由于物权法和物业管理条例等法律法规，并未对业主撤销权成立或实体权益受到侵害的具体构成条件做出明确规定，面对本案中存在的意见分歧，需要运用利益衡量和价值判断，以保护更加妥当和合理的利益诉求。
首先，续聘物业公司、改造园区监控系统属于物业管理活动及物业公司抉择活动，并不妨碍和限制业主行使建筑物本身的专有权和共有权。续聘物业公司、改造园区监控系统的方式存在多种，在无相反证据证实的前提下，难以认定实际给四原告的利益造成妨害。因此，目前四原告所提出的理由难以被认定是现实权利的受损。
其次，四原告主张撤销权是基于实现一定的业主群体利益，尽管上述诉求并不具有非法性，但不能否认的是，改造园区监控系统是为实现众多业主的生活安全有序而采取的物业管理活动，与更多的小区成员联系程度更加紧密。在不侵害业主的建筑物专有权和共有权的前提下，从多数利益相对于个体利益优先实现的基本规则考虑，亦应选择群体利益。安全性应当优先商业性进行考虑。续聘物业公司的制度采纳则亦无法直接证明与四原告利益的冲突。
最后，本案续聘物业公司、改造园区监控系统系经过小区业主大会的表决，由表决可见，上述决定是在一定程度上兼顾各方利益后作出的决议。从维护小区既有秩序的现实性和稳定性考虑，对业委会公布的上述决定宜应维持。
通过以上分析，续聘物业公司、改造园区监控系统符合议事规则的合法程序和利益平衡的价值选择，从法律和社会层面考量，均应维持决定的效力，四原告请求主张撤销的主张，本院无法支持。
针对焦点问题之二，四原告请求判令撤销业委会作出的与京汉物业公司签订物业服务合同第三十四条的决定并不属于业主撤销权审理的范围，及四原告在业主撤销权案件中权利主张的范畴。四原告可就此另行主张，本案中本院不予处理。
最后应当指出，在现有客观条件下，本院对于上述决议效力的认定，并不影响当事人能够通过更加合理的方式解决争议。同时，本院希望各方在符合法律规则的基础上，通过相互协商、配合协作等合理途径共同建设和谐社区。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十五条、第七十六条、第七十八条、《最高人民法院﹤关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十二条之规定，判决如下：
一、撤销北京市石景山区京汉旭城业主委员会于2012年11月28日作出的京汉旭城第二届第三次业主大会公告业主大会决议中“选举王虹女士为业委会委员”的决议；
二、驳回吴宪、袁玉、黄一益、吴长凤的其他诉讼请求。
案件受理费二百一十元，由吴宪、袁玉、黄一益、吴长凤共同负担一百四十元（已交纳三十五元，剩余一百零五元于本判决生效后七日内交纳），由北京市石景山区京汉旭城业主委员会负担七十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 梁 爽
人民陪审员 董德虎
人民陪审员 郭凤香
二〇一五年六月三十日
书 记 员 徐 瑶