济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）槐民初字第2093号
原告济南顺成房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人刁露，董事长。
委托代理人郭忠平，男，1973年2月14日出生，汉族，该单位职工，住济南市。
被告周双双，女，1985年6月18日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住湖北省潜江市浩口镇方咀村*组。
被告尹卓林，男，1986年5月9日出生，汉族，户籍所在地山东省肥城市，现住济南市槐荫区经十西路吉尔西院*号楼*单元***号。
原告济南顺成房地产开发有限公司（以下简称顺成公司）诉被告周双双、被告尹卓林（以下简称两被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月15日立案受理。本院依法组成合议庭，于2014年10月29日公开开庭对本案进行了审理。原告顺成公司的委托代理人郭忠平，被告尹卓林到庭参加诉讼，被告周双双经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺成公司诉称：原告与被告于2013年11月27日签订了《济南市商品房买卖合同》，被告购买了原告开发的御景城小区B-6号楼2单元4层2-401室商品房（以下简称“该房屋”）。合同约定，该房屋建筑面积共计107.29平方米，总价款883484元，被告以担保贷款方式支付购房款，两被告应于2013年11月27日向原告支付首付款，剩余房款以担保贷款方式在合同签订后15日内支付，逾期超过30日的，原告有权解除合同，被告按合同总价款的10%支付违约金。被告已经支付首付款293484元，但未支付剩余房价款，原告多次催款，被告一直拖延至今未支付。被告的行为严重侵犯了原告的权益，诉请判令：1、解除原、被告双方之间签订的《济南市商品房买卖合同》；2、两被告协助原告撤销所购房屋网签备案手续；3、两被告支付违约金88348.40元。4、两被告承担本案诉讼费用。
被告周双双未答辩。
被告尹卓林辩称：1、原告所诉与事实不符。答辩人一直积极配合原告办理相关手续，购房合同是交首付后，余款用房产担保贷款支付，相关贷款手续系原告给答辩人办理，原告未办理的原因不在答辩人。答辩人现在也为办理贷款事宜积极努力。答辩人不同意解除《济南市商品房买卖合同》。双方确于2013年11月27日签订了《济南市商品房买卖合同》，被告只是签了字。但原告未给答辩人合同文本，也未明确释明相关合同内容。作为农村孩子，根本不知道相关内容，只知道购买了原告的房子。答辩人没有违约，是原告违约不给办理贷款手续，答辩人更不存在承担违约金问题，应该是谁违约谁承担责任。因另一被告周双双不能积极配合的原因，答辩人和原告也要求周双双寄来委托书，是原告未说明还需公证，使周双双没有公证，原告称没有公证不行，致原告起诉。2、原告诉状中称被告支付房款293484元不正确。事实上是原告2013年6月25日让我交现金20000元参加优惠活动，另收了现金5000元才让参加的活动。我父亲尹燕青于2013年6月27日，从农行肥城市支行石横办事处转入原告账户299034元。原告也出具收据两份，分别是（1）NO2299757，是25550元，（2）NO2299758，是273484元，共计324034元。从以上付款证据可以看出原告所诉有隐瞒事实之意，想解除合同是真。总之，原告所诉没有事实和法律依据，答辩人不同意解除合同，愿与原告协商解决涉案房产。原告利用自己的优势地位使用格式合同条款，答辩人处于一种弱势地位，原告任意加重对方当事人的责任，获取利益，应当按照《合同法》第39条第2款、第40条的规定处理。其没有给答辩人合同文本，且答辩人根本没有违约更谈不上违约金问题。退一步讲即便是违约，违约金也不能按照原告的数额支持。
经审理查明，2013年11月27日，原告顺成公司作为出卖人，两被告作为买受人，双方签订销售（字）20130517916号《商品房买卖合同》一份，约定由原告顺成公司将其开发的位于济南市槐荫区纬十二路9号，预售许可证号为济建开预许字第（2013）290号的御景城B-6号楼2单元401号房屋出卖给两被告。该房屋建筑面积共107.29平方米，套内建筑面积82.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.53平方米；按建筑面积计算，单价每平方米8234.54元，总价款为883484元。关于付款方式及期限，合同约定：（1）两被告于2013年11月27日向出卖人缴付除商品房担保贷款额外的所有房款作为首期房款，即293484元。（2）其余房款590000元由两被告向甲方或济南市住房公积金管理中心认可的银行或其他金融机构办理商品房担保贷款。两被告确保在本合同签订之日起十五日内贷款银行将全部贷款一次性发放到原告顺成公司账户。否则，视为两被告违约，逾期不超过30日（含30日），两被告按日向原告顺成公司支付应付款万分之一的违约金；逾期超过30日的，原告顺成公司有权解除合同，其解除合同的，两被告应按全部房款10%支付违约金。两被告愿意继续履行合同的，经原告顺成公司同意，合同继续履行，两被告自逾期之日起至全部房款付清之日止按日向原告顺成公司支付剩余应付房款万分之一的违约金，并赔偿原告顺成公司因此产生的损失。（3）由于非原告顺成公司的原因，两被告未能获得银行（含其他金融机构）的商品房担保贷款或未能获得足额贷款的，两被告应在收到银行（含其他金融机构）或原告顺成公司通知之日起5日内一次性支付全部房款或差额贷款部分，否则原告顺成公司有权解除合同。其解除合同的，两被告按全部房款的10%支付违约金。两被告愿意继续履行合同的，经原告顺成公司同意，合同继续履行，两被告自逾期之日起至全部房款付清之日止按日向原告顺成公司支付剩余应付房款万分之一的违约金，并赔偿原告顺成公司因此产生的损失。以上买受人逾期付款的违约责任在该合同的第七条“买受人逾期付款的违约责任”处又进行了同样约定。关于交付期限合同约定为原告顺成公司应当在2015年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付两被告使用。该合同还对面积确认及面积差异处理、出卖人逾期交房的违约责任等事项进行了约定。合同还注明一式六份，具有同等法律效力，出卖人持有两份，买受人持有一份，房管局一份，银行二份。除该合同外，双方还于当日签订了附件一：房屋平面图，附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三：装饰、设备标准；附件四：民用建筑节能信息公示，附件五：合同补充协议等。该合同后在济南市城乡建设委员会办理了网签合同备案手续。
在该合同签订前，两被告已就合同约定购买的B6-2-401号商品房分别于2013年6月25日和27日向原告顺成公司交纳购房款20000元和273485元，原告顺成公司就此出具收据。
合同签订后，两被告未能按合同约定办理银行贷款，亦未采取其他方法向原告顺成公司支付其余购房款。原告顺成公司向两被告发出落款时间为2014年2月10日的《催款通知书》，载明双方于2013年11月27日签订了《商品房买卖合同》，应支付首付款293484元，剩余房款590000元采用贷款方式支付，应于2013年12月12日前支付完毕，但因个人原因，至今尚未支付，逾期已超过68日。原告顺成公司在该通知书中要求两被告于2014年2月24日之前务必付清所有余款，否则其将解除双方所签订的《商品房买卖合同》，并保留追究两被告违约责任的权利。因两被告仍未交款，原告顺成公司又向两被告发出落款时间为2014年6月9日的《解约函》，载明双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定了其在买受人逾期付款的情形下有权解除合同。其正式通知两被告《商品房买卖合同》及附件、补充协议自本函送达之日起解除，且两被告应按拖欠房款总额的10%支付违约金（88348元）。并说明该违约金将从两被告已支付的房款中直接扣除。原告顺成公司在该函中还要求两被告在本函送达之日起十日内到其公司指定地点办理合同解除所需全部手续。原告顺成公司另在本案审理中提供一份落款时间为2013年11月22日的《关于尽快付款和签订〈商品房买卖合同〉的催告函》，内容为催促两被告于2013年11月27日之前到其公司支付剩余首付房款并签订《商品房买卖合同》等内容。原告顺成公司提供的以上函件中，其中落款时间为2014年2月10日的函件无人签收被退回，6月9日的《解约函》显示6月10日为他人收。被告尹卓林在开庭审理中确认落款时间为2013年11月22日的《关于尽快付款和签订〈商品房买卖合同〉的催告函》其收到，但另两款函件均未收到。
以上事实有原告顺成公司提供2013年11月27日签订的《商品房买卖合同》及附件、2013年6月25日和27日收据存根联，2013年11月22日《关于尽快付款和签订〈商品房买卖合同〉的催告函》2014年2月10日《催款通知书》、2014年6月9日《解约函》、特快专递邮件详情单、查询回单、邮件全程跟踪查询结果单及双方当事人的陈述为凭。
被告尹卓林在本案审理中就原告顺成公司所述其已付款的数额提出异议，认为在原告顺成公司所述实际付款293484元外，还另外支付过两笔款项。其就一笔5000元提供时间为2013年6月25日的刷卡单及同日有其个人签名的《结算确认书》。确认书中写明其确定购买原告顺成公司建设的济南路劲御景城项目B6-2-401室商品房，并与原告顺成公司签订《商品房买卖合同》，现确认已领用E金券，用以享受上述购房优惠。其在该确认书中表示同意将该5000元转入上海翊信电子商务有限公司指定账户，作为向该公司支付的居间服务费；其就另一笔25550元提供其父亲尹燕青的《金穗借记卡明细对账单》，显示2013年6月27日存入原告顺成公司299034元，其另提供该日原告顺成公司出具的收据，写明“B6-2
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205”，金额为25550元。原告顺成公司对被告尹卓林提供的以上证据质证认为，2013年6月25日的5000元是被告尹卓林支付给上海翊信电子商务有限公司的居间服务费，不是向其公司支付的购房款；2013年6月27日的25550元确已收到，但并非支付本案所涉商品房的购房款，而是两被告另行购买B6-2
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被告尹卓林在本案审理中说明收到过原告顺成公司的催款电话，但因其妻即另一购房人被告周双双不配合，其个人无法办理贷款，以致未能向原告顺成公司交纳剩余购房款。
原告顺成公司在本案审理中还明确，其要求解除与两被告于2013年11月27日签订的《商品房买卖合同》，包括同日双方签订的合同附件。
以上事实有被告尹卓林提供2013年6月25日刷卡单及同日《结算确认书》、尹燕青的《金穗借记卡明细对账单》、2013年6月27日收据、结婚证及双方当事人的陈述为凭。
本院认为，原告顺成公司与两被告于2013年11月27日签订的《商品房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。被告尹卓林虽辩称原告顺成公司利用自己的优势地位使用格式合同条款，使其处于一种弱势地位，原告顺成公司任意加重其责任，获取利益，应当按照《合同法》第39条第2款、第40条的规定处理。但就本案查明事实而言，合同系双方平等自愿协商签订，且合同中所涉内容亦是针对违约情形而约定，并不存在任意加重两被告责任的情形。本院对被告尹卓林该项辩称意见不予采信，确认双方签订的《商品房买卖合同》及附件合法有效。
合同签订后，双方当事人均应严格履行相应的合同义务，如有违约则应承担相应的违约责任。依据《商品房买卖合同》的约定，两被告向原告顺成公司交纳购房首付款293484元，余购房款590000元采用银行贷款支付。两被告实际未履行该义务，以致引起本案诉讼的发生。就未履行的原因，被告尹卓林进行了说明。但从其说明的原因上看，并非原告顺成公司原因。被告尹卓林还辩称相关贷款手续系原告顺成公司给两被告办理，但合同中清楚明确地约定其余房款590000元由两被告向甲方（原告顺成公司）或济南市住房公积金管理中心认可的银行或其他金融机构办理商品房担保贷款。被告尹卓林的该项辩称意见与合同约定不符，没有依据，本院对其该项意见不予采信。因此，两被告的行为已严重违反了合同约定。根据双方签订合同的约定，在两被告逾期超过30日，原告顺成公司即有权解除合同。因此，原告顺成公司现要求解除与两被告签订的《商品房买卖合同》有合同依据及事实根据，本院予以支持。但需要说明，原告顺成公司曾在本案起诉前于2014年6月9日向两被告邮寄过《解约函》。从法律规定及法理而言，合同解除权系一种形成权，享有解除权的一方合同当事人解除合同的意思表示到达合同相对方时即应发生合同解除的法律效力。但从原告顺成公司提供的邮件详情单及邮件全程跟踪查询结果单来看，该《解约函》于6月10日由他人代收，并非两被告本人签收。且被告尹卓林在本案审理中亦明确并未收到过该《解除函》。因此不能以该函件的到达时间来确认合同解除。但原告顺成公司在向本院提交的起诉状中明确提出了解除合同的意思表示，本院亦将该起诉状向两被告送达，被告周双双及被告尹卓林分别于2014年9月22日和9月17日收到了。故本院确认双方签订的《商品房买卖合同》及附件于2014年9月22日解除。原告顺成公司要求以判决生效之日为双方合同的解除时间，与法律规定相悖，应以本院认定的时间准。
原告顺成公司另要求两被告协助其办理上述合同解除后的网签备案撤销手续。依据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定，合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因原、被告双方签订的上述合同已经在济南市城乡建设委员会办理了商品房网签备案手续，如果网签备案手续未撤销，将影响到原告顺成公司对该商品房的再次销售或其他处分行为，因此作为合同解除后的附随义务，两被告应当协助原告顺成公司办理撤销上述合同的网签备案手续。原告顺成公司的该项诉讼请求，有理有据，本院予以支持。
除以上诉讼请求外，原告顺成公司还要求两被告按全部房款（883484元）的10%向其支付违约金，该项内容在双方2013年11月27日签订的《商品房买卖合同》中有明确约定，结合两被告严重违约的事实，本院对两原告的该项诉讼请求予以支持。
被告尹卓林在本案审理中提出原告顺成公司所述已付购房款293484元不准确，对此其提供了2013年6月25日的刷卡单及同日的《结算确认书》、尹燕青的《金穗借记卡明细对账单》、2013年6月27日收据。但以上证据显示2013年6月25日支付的5000元并非向原告顺成公司支付，而是其另行支付给上海翊信电子商务有限公司的居间服务费，2013年6月27日支付的25550元是两被告另行购买B6-2—205地下室所支付款项。因此，本院对原告顺成公司所述两被告已付款为293484元予以确认，对被告尹卓林的该项辩称意见本院不予采信。
被告尹卓林另辩称原告顺成公司未给其合同文本，也未明确释明相关合同内容，其根本不知道相关内容。但双方签订的《商品房买卖合同》中已明确注明买受人即两被告持有一份，且其作为成年人，应当对合同约定内容具有相应的认知能力。因此，本院对被告尹卓林的以上答辩意见亦不予采信。
另需说明，两被告在原告顺成公司交纳了首付款293484元，合同解除后，扣除其应向原告顺成公司承担的违约金等费用后，余款应予退还。但因本案为原告顺成公司提起诉讼、主张权利，且退还款项的数额上亦存在变动的可能性，因此本案中对此不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告济南顺成房地产开发有限公司与被告周双双、被告尹卓林于就济南市槐荫区纬十二路9号御景城B-6号楼2单元401号商品房2013年11月27日签订的《商品房买卖合同》于2014年9月22日解除。
二、被告周双双、被告尹卓林于本判决生效之日起十日内协助原告济南顺成房地产开发有限公司办理济南市槐荫区纬十二路9号御景城B-6号楼2单元401号商品房的网签备案撤销手续。
三、被告周双双、被告尹卓林于本判决生效之日起十日内向原告济南顺成房地产开发有限公司支付违约金88348.40元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13618元，由被告周双双、被告尹卓林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 杨春疆
人民陪审员 汪秀英
人民陪审员 高金辉
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 刘 微
原告诉被告纠纷一案，本院于立案受理。本院依法组成合议庭，于公开开庭进行了第一次审理。原告委托代理人，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：
被告辩称：
经审理查明，
本院认为，依照的规定，判决如下：
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费元，由负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长杨春江
人民陪审员汪秀英
人民陪审员高金辉
二○一四年月日
书记员刘微