江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0583民初3377号
原告：盛叶俊，男，汉族，1984年11月24日生，住江苏省丹阳市。
委托诉讼代理人：王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金晓亮，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。
被告：陆爱文，男，汉族，1963年9月8日生，�江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：吴雪昌，江苏同丰律师事务所律师。
原告盛叶俊与被告陆爱文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判，于2018年4月10日公开开庭进行审理。原告盛叶俊委托诉讼代理人金晓亮、被告陆爱文委托诉讼代理人吴雪昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛叶俊共同向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除盛叶俊与陆爱文签订的《厂房租赁合同书》；2、请求判令陆爱文返还盛叶俊租金473520元及相应利息（以473520元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2017年12月16日起计算至实际返还之日，现暂计1000元），并支付违约金（定金）100000元；3、本案诉讼费由陆爱文负担。事实与理由：2017年11月15日盛叶俊与陆爱文就租赁昆山市城北西路XXXX号昆山市禾元织造有限公司XX号厂房二楼与陆爱文签订《厂房租赁合同书》。在磋商过程中，陆爱文明确承诺租赁合同无问题，租赁厂房可以正常使用。盛叶俊于2017年11月15日支付租金100000元，2017年11月29日支付150000元，2017年11月30日支付223520元，以上共计473520元。后经了解，涉案厂房已经于2014年12月2日被法院查封并抵押给银行，且已在双方合同签订前在网上进行拍卖。（2016）苏0583执1092号之二执行裁定书已确认该房屋归案外人所有。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。因此，陆爱文无权将涉案厂房出租。其在明知该房屋被查封、拍卖的情况下恶意与盛叶俊签订《厂房租赁合同书》，应属欺诈，导致合同无法继续履行。故盛叶俊要求陆爱文返还租金，但其以种种理由拖延未处理，从而引起纠纷。陆爱文隐瞒实际情况，将无权出租的厂房出租，构成重大违约，合同应当终止或解除，陆爱文应当返还全部租金并按定金罚则支付违约金。综上，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。
被告陆爱文辩称：涉案厂房系由陆爱文向昆山市禾元织造有限公司租赁，并全额支付租金而来。后因陆爱文有其他原因未能自己使用，现转租给盛叶俊。在转租时陆爱文已经告知盛叶俊房屋所有权人为昆山市禾元织造有限公司。在转租时陆爱文并不掌握盛叶俊所称的租赁房屋被拍卖的事实，并非故意隐瞒。盛叶俊在租赁合同尚未解除的情况下要�返还定金没有法律依据。同时，陆爱文已经将该房屋交付盛叶俊使用，并不存在任何违约和不诚信的行为，故请求依法驳回盛叶俊的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：2017年11月15日盛叶俊（乙方）与陆爱文（甲方）签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将位于昆山市城北西路XXXX号昆山市禾元织造有限公司XX号厂房二楼转租给乙方使用，经双方确认租赁厂房建筑面积为1964平方米。租赁期限为三年，即自2017年12月16日起至2020年12月15日止。甲方于签订正式合同即日交付房屋，乙方可进厂进行厂房装修等准备措施，自2017年12月16日起正式计算租金。厂房年租金为353520元，变压器租金为200元/KVA/年，合计年费用为20000元（多退少补）。以上租金均为不含税价。乙方于签订本合同之日向甲方支付100000元作为租房定金（合同履行期间自动转为租房押金）。合同期满时，乙方如无违约责任，甲方在合同期满五日内将此押金（不计息)返还乙方。厂房租金先付后用，乙方于2017年11月30日向甲方支付第一期租金373520元，2018年11月30日向甲方支付第二期租金747040元。2017年11月15日陆爱文确认收到盛叶俊支付的厂房租赁定金100000元，2017年11月29日陆爱文确认收到盛叶俊支付的房屋租金150000元，2017年11月30日陆爱文确认收到盛叶俊支付的房屋租金223520元。盛叶俊于2018年3月27日本院安排开庭前增加诉讼请求，要求解除其与陆爱文之间的《厂房租赁合同书》，陆爱文代理人收到后明确要求新的答辩期限。
2017年12月11日本院出具（2016）苏0583执1092号之二执行裁定书，�认本院于2017年2月28日作出的（2016）苏0583执1092号之一执行裁定书，拍卖上述房产。本院通过司法拍卖平台进行拍卖，昆山巴城水泥制品有限公司参加上述竞拍，通过公开竞价，以最高价76820000元竞得上述拍卖财产，并将拍卖成交款付至本院。本院裁定：一、位于昆山市××城镇××路××、××、××、××、××、××、××、××、××、××幢厂房，未登记建筑物、棚、混凝土道路、围墙等附着物及相应的国有土地使用权以76820000元归买受人昆山巴城水泥制品有限公司所有，被拍卖的房屋所有权及相应国有土地使用权在本裁定送达买受人时起转移。二、解除太仓市人民法院（2015）太执字第02600号执行裁定书对昆山市禾元织造有限公司名下位于昆山市××城镇××路××、××、××、××、××、××、××、××、××、××幢厂房及（2014）太商诉保字第0021号民事裁定书对昆山市禾元织造�限公司名下位于昆山市巴城镇金阳路北侧土地使用权的查封措施，之后的轮候查封亦不生效。三、涤除昆山市××城镇××路××、××、××、××、××、××、××、××、××、××幢厂房及相应土地使用权所设立之抵押权。四、买受人可持本裁定书到财产管理登记部门办理相关产权登记过户手续。2017年12月30日昆山巴城水泥制品有限公司向各承租人出具《关于租赁合同对买受人不具有法律约束力（合同终止）、准备迁出或协商的通知书》，载明该公司通过法院拍卖取得原昆山市禾元织造有限公司位于昆山市巴城镇城北西路XXXX号的所有房屋及土地等，现法院也出具（2016）苏0683执1092号之二执行裁定书，确认上述所有厂房、土地归该公司所有。因该厂房、土地于2011年12月20日抵押给中国工商银行股份有限公司昆山分行，且厂房、土地是该行起诉实现其抵押权，才将上述厂房、土地拍卖。银行陈述在抵押时被执行人陈述上述房产土地上并无任何租赁合同，另上述房屋及土地已于2014年12月2日开始被法院查封。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，上述厂房抵押均在租赁合同之前，且查封也在部分租赁合同之前，所有租赁合同不能对抗买受人，该公司不认可所有的租赁合同,上述租赁合同全部终止。为此，特通知各出租户，因查封抵押在先，该公司不认可各承租人的租赁合同，请各承租人在收到本通知后30天内尽快准备迁出，过期该公司将采取封闭大门、停电、停水措施，如部分承租人欲另行与该公司租赁厂房，请及时与该公司协商，重新签订租赁合同并另行支付租金。
2017年12月20日陆爱文将其与昆山市禾元织造有限公司之间的�厂房租赁合同书》拍照发送给盛叶俊。后陆爱文通过微信告知盛叶俊，让其与昆山市禾元织造有限公司的项成英通电话，表示与昆山市禾元织造有限公司前签定的租房合同一点问题都没有，盛叶俊可正常使用。庭审中，陆爱文提供了与昆山市禾元织造有限公司签订的《厂房租赁合同书》，约定昆山市禾元织造有限公司将其位于昆山市巴城镇城北西路XXXX号XX号厂房二楼出租给其使用，租赁期限自2017年11月1日起至2023年10月31日止。厂房租金为353520元/年，厂房租金为三年一付，陆爱文于2017年11月1日向该公司支付第一期租金1060560元，于2020年9月1日支付第二期租金1060560元。该公司在收到租金后出具收据。昆山市禾元织造有限公司同意陆爱文在租赁期间将该厂房转租。当日该公司出具收据，确认收到陆爱文支付的厂房租金1060560元。陆爱文陈述上述租金是通过朋友凑的现金支�昆山市禾元织造有限公司。陆爱文陈述涉案房屋已经交付盛叶俊使用，盛叶俊对此予以否认。陆爱文表示从未见到过法院的拍卖公告和通知。
本院认为：盛叶俊与陆爱文之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。涉案厂房在2017年之前已经被设立抵押权和被法院查封，在被本院依法强制拍卖后，买受人不同意继续履行之前所有权人与承租人签订的租赁合同，导致盛叶俊与陆爱文之间的《厂房租赁合同书》无法继续履行，盛叶俊要求解除双方签订的《厂房租赁合同书》，合法有据，本院予以支持。本院确定双方之间的《厂房租赁合同书》于2018年3月27日解除。
合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中双方对厂房是否已经交付持有异议，本院认为根据合同约定正式签订合同即日交付厂房，而且盛叶俊亦收到新产权人出具的通知书，故可以确认陆爱文已经向盛叶俊交付了厂房，故盛叶俊应该支付陆爱文2017年12月16日至2017年12月30日期间的厂房及变压器租金，经核算该项费用为15350.14元。扣除该项费用后，陆爱文应当返还盛叶俊多收取的房屋租金和押金共计458169.86元。陆爱文在合同解除后未能及时返还上述款项，造成盛叶俊资金占用损失，故其应当自2018年3月28日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付盛叶俊逾期付款利息损失至实际给付之日。
关于盛叶俊主张陆爱文返还定金100000元的诉讼请求，本院认为根据合同约定合同履行期间该定金自动转为押金，现合同已经履行该定金已经转为押金，故盛叶俊无权要求陆爱文�倍返还定金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告盛叶俊与被告陆爱文于2017年11月15日签订的《厂房租赁合同书》于2018年3月27日解除。
二、被告陆爱文于本判决生效之日起十日内返还原告盛叶俊厂房租金及押金共计458169.86元及逾期付款利息损失（以458169.86元为基数，自2018年3月28日起按中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率计算至实际给付之日）。
三、驳回原告盛叶俊的其他诉讼请求。
如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日其二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费9546元，减半收取4773元，由原告盛叶俊负担773元，被告陆爱文负担4000元。被告负担部分原告已经预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，�国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 李加好
二〇一八年五月二十一日
书记员 王颂淼
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补�措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据�人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。