上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第559号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2014）嘉民三（民）初字第559号
原告上海甲。
法定代表人王某某。
委托代理人杨春梅，上海市大众律师事务所律师。
被告上海乙。
法定代表人卓某某。
委托代理人田玉秀，上海田玉秀律师事务所律师。
第三人上某某的塑胶有限公司。
法定代表人施某某。
委托代理人杨振宇，上海市弘正律师事务所律师。
原告上海甲（下称“供民公司”）与被告上海乙（下称“彤晨公司”）间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员史建颖独任审理。为查明案件事实，被告申请追加案外人上某某的塑胶有限公司（下称“海的公司”）、上海丁为本案第三人参与诉讼，之后，被告撤回了对上海丁的追加申请。本案于2014年7月14日公开开庭进行审理，原告供民公司委托代理人杨春梅、被告彤晨公司委托代理人田玉秀、第三人海的公司委托代理人杨振宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告供民公司诉称，2010年10月15日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告向被告承租位于嘉定区高某某厂房，建筑面积900平方米，租赁期限自2010年10月25日至国家动迁止；租金19162元／月，卫生费700元／月，每三个月支付一次，同时约定租赁协议签订时，原告向被告支付19162.50元租赁保证金，租赁关系终止时，被告除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。原告分别于2013年7月19日、2013年8月19日向被告支付自2013年7月25日至2013年10月24日期间的租金62415以及卫生费2100元。然，2013年7月27日，原告承租的位于嘉定区高某某厂房发生火灾，导致租赁房屋彻底灭失，致使原、被告间的租赁合同无法继续履行。原告认为，原告支付了2013年7月25日至2013年10月24日期间的房屋租金，却因房屋灭失未实际使用，被告应当返还原告未实际使用的租金、卫生费以及租赁保证金。故诉至法院，要求判令：被告彤晨公司返还原告供民公司自2013年7月28日至2013年10月24日期间的租金60363元，卫生费2030元及房屋的租赁保证金19162.50元，合计81555.50元。
被告彤晨公司辩称，认可收取过原告诉请的租金、卫生费、租赁保证金，对金额无异议，但不同意退还。一、原告支付的租金为2013年7月28日至10月24日的租金，在此期间虽然房屋灭失，但被告已将该部分租金支付给了其上家，上家并未退还被告，被告也不应退还原告；二、火灾发生后，第三人海的公司已经对原告的全部损失进行了赔偿，赔偿金额为220万元，已包括了原告上述租金损失，且原告承诺不再向事故的其他侵权人提出任何赔偿要求，故不应返还。
经审理查明，2010年10月15日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告向被告承租位于嘉定区高某某厂房（下称“系争厂房”），建筑面积900平方米，租赁期限自2010年10月25日至国家动迁止；租金19162元／月，每年递增每平方米每天0.03元，卫生费700元／月，每三个月支付一次，同时约定租赁协议签订时，原告向被告支付19162元租赁保证金，租赁关系终止时，被告除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。协议签订后，原告按约支付租金、卫生费及租赁保证金19162.50元。2013年7月27日18时37分，系争厂房以及周边厂房发生火灾，导致系争厂房及原告存放于房屋内的材料、半成品、设备等彻底烧毁，因系争厂房彻底灭失，原、被告间的租赁合同无法继续履行。经查，原告已支付被告租金、卫生费至2013年10月24日。2013年8月2日，上海市嘉定区公安消防支队出具《火灾事故认定书》，对起火原因认定为：该起火灾起火部位为上海甲厂房西侧通道靠近上某某的塑胶有限公司搭建的临时建筑北侧第二根钢梁地面处，起火原因为石天寿气割作业时引燃通道地面可燃物引起火灾。2014年1月24日，原告供民公司与第三人海的公司签订《协议书》载明原告是火灾房屋的租户之一，财产受到损失，第三人自愿对甲方损失进行适当弥补以及赔偿，赔偿金额为220万元，原告承诺不再向第三人以及本起事故的其他侵权人提出任何赔偿要求。之后，原告以系争厂房已被火灾烧毁，原、被告间租赁合同关系终止，被告收取的2013年7月28日之后的租金、卫生费，以及租赁保证金应当退还为由要求返还费用，遭被告拒绝，故原告诉至法院。
审理中，原、被告及第三人对220万赔偿款中是否包括原告诉请的租金损失各执一词。原告认为220万赔偿的是其火灾中被烧毁的原材料、半成品、成品以及设备，租金因房屋并未使用，不应作为损失包含在220万元赔偿款中；被告认为火灾发生时，原告租金已经支付，故应当作为损失包含在220万元中；第三人庭审中表示不包括租金损失，庭审后表示包括租金损失。
以上事实有《租赁合同》、《火灾事故认定书》、《协议书》、等书证，以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。
本院认为，租赁物部分或全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案系争厂房因火灾致房屋全部烧毁，合同目的已不能实现，原告认为双方的租赁合同因标的物灭失而解除应属合法有据。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状。现原告主张返还预付的火灾后的租金、卫生费以及已付的租赁保证金，本院认为，第三人向原告赔偿的220万元针对的是其侵权行为导致原告的损失，即原告在火灾中被烧毁的物品、设备等，而涉案的租金及租赁保证金应属原、被告间租赁合同关系调整的范畴，现因承租厂房灭失，2013年7月28日后原告并未实际使用系争厂房，故预付的租金、卫生费被告理应退还。被告辩称第三人海的公司已经赔偿了原告上述租金损失，但原告与第三人签订的赔偿协议中未就赔偿款220万元的组成进行明确，各方在庭审中也未能就其组成达成一致意见，被告该抗辩意见缺乏事实依据，故对此意见本院不予采信。租赁保证金19162.50元，因双方租赁合同终止，依据合同约定被告应无息返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十一条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海乙应于本判决生效之日起十日内返还原告上海甲预付的自2013年7月28日至2013年10月24日期间的租金60363元，卫生费2030元，合计62393元；
二、被告上海乙应于本判决生效之日起十日内返还原告上海甲租赁保证金19162.50元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1838元，减半收取919元，由被告上海乙负担（被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 史建颖
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 杨晓燕
代理审判员 史建颖
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 杨晓燕
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。