湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第06277号
上诉人（原审原告）朱薇。
委托代理人艾超，湖南成法律师事务所律师。
委托代理人曾强，湖南成法律师事务所律师。
上诉人（原审被告）长沙新世界国际大饭店有限公司，住所地湖南省长沙市开福区五一大道868号。
法定代表人于雄，董事长。
委托代理人吴煊，湖南芙蓉律师事务所律师。
委托代理人刘力平。
上诉人朱薇与上诉人长沙新世界国际大饭店有限公司（以下简称新世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2015）开民一初字第00420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2015年9月25日对本案公开开庭进行了审理，上诉人朱薇及其委托代理人艾超、曾强，以及上诉人新世界公司的委托代理人吴煊、刘力平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，朱薇于1999年向长沙东汉国际大酒店有限公司购买了东汉名店广场一楼1518号商铺。2002年5月1日，朱薇（甲方）与长沙东汉国际大酒店有限公司（乙方）签订了租赁合同，双方约定：乙方租赁甲方东汉名店广场一楼1518号商铺，租期5年，从2002年5月1日起至2007年4月30日止，并约定合同期内第一年租金标准按实际出资额的4%，其中第一季度免1个月租金，计3007.47元，第二季度租金为4564.08元，第三季度租金为4609.72元，第四季度租金为4655.82元。第二年为5%，每季度租金均为5835.56元。第三年为6%，每季度租金均为7002.67元。第四年为7%，每季度租金均为8169.79元。第五至十年为8%，每季度租金均为9336.90元。乙方在每个付费季度的第三个月最后5日内支付下季度租金。同时约定如乙方不按规定支付场地租金，则每逾期一天，按所欠租金每日千分之五支付滞纳金给甲方。2002年，朱薇（甲方）与长沙东汉国际大酒店有限公司（乙方）签订了结算协议书，确认到2002年3月31日止，办理了银行按揭的业主累计欠乙方代垫银行贷款15724.41元，乙方代甲方办理产权证时，代垫税费等合计18770.56元，乙方因逾期交房赔付甲方违约金16539元，以上甲方欠乙方15724.41元。租赁合同签订后，朱薇向新世界公司交付了商铺，但新世界公司未按约支付租金。房屋租赁合同期限届满后，新世界公司继续使用该商铺，朱薇未提出异议。截至2012年4月30日止，新世界公司应付租金总额324954.77元，新世界公司已付租金198660.90元，朱薇欠新世界公司15724.41元，至2012年4月30日止，新世界公司拖欠租金110569.46元。2012年5月1日至2015年1月31日，新世界公司应向朱薇支付租金102705.90元（9336.90元／季度×11季度），上述新世界公司实欠租金共计213275.36元。现朱薇诉至原审法院，请求判令：1、新世界公司支付所欠朱薇租金224891元及滞纳金76639元（租金及滞纳金计算至2015年1月31日止）；2、解除朱薇、新世界公司之间的租赁合同，恢复租赁商铺原状并返还给朱薇；3、新世界公司支付2015年2月1日至新世界公司返还商铺之日的租金及滞纳金；4、新世界公司承担本案全部诉讼费用。
另查明，长沙东汉国际大酒店有限公司于2002年12月、2003年4月办理了企业变更登记，企业名称变更为新世界公司。
再查明，朱薇的房屋所在楼层与其它业主的房屋连成整体进行开发，现已被新世界公司改造使用，目前无法恢复原状。
原审法院认为：一、本案的责任承担问题。朱薇、新世界公司于2002年5月1日签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。至2012年4月30日新世界公司应付朱薇租金324954.77元，原审法院予以确认。朱薇、新世界公司签订的《租赁合同》期限届满后，新世界公司继续使用该房屋，朱薇未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，原租赁合同中的有关租金及支付方式等条款对双方仍有约束力。新世界公司于2007年5月1日至2015年1月31日止，应向朱薇支付的租金参照《租赁合同》中第五年的租金标准，即每季度9336.9元计算为宜。2012年5月1日至2015年1月31日，新世界公司应按照原租金标准向朱薇支付租金102705.90元，双方经核算确认抵扣后新世界公司拖欠朱薇租金合计213275.36元，对朱薇主张的租金数额超过上述款项的部分，原审法院不予支持。
二、关于本案滞纳金计算问题。朱薇、新世界公司虽约定每逾期一天按所欠租金的千分之五支付滞纳金，考虑到本案涉及标的物为租金即货币，新世界公司逾期支付租金给朱薇造成的损失主要体现为利息损失，因双方约定滞纳金标准过高，原审法院酌情认定滞纳金按年息6.3%的标准计算为宜。本案新世界公司尚欠商铺租金213275.36元。新世界公司已支付租金198660.90元，朱薇欠新世界公司15724.41元，合计214385.31元。新世界公司已付清前28季度全部租金外，滞纳金的相应利息计算至2012年4月30日止应为：第29季度应付9336.90元，已付1473.34元，欠租金7863.56元，该季度的滞纳金为7863.56元×6.3%×12季度／4=”1486.21元；第30季度至40季度租金未付，其滞纳金为9336.90元×6.3%×6×11季度／4=9705.71元。2012年5月1日至2013年4月30日以年息6.3%的标准，按所欠金额147”917.06元（110569.46＋37347.60）支付滞纳金9319元；2013年5月1日至2014年4月30日以年息6.3%的标准，按所欠金额185264.66元（110569.46＋37347.60×2）支付滞纳金11672元。以上滞纳金合计32182.92元。2014年5月1日以后的滞纳金按所欠金额213275.36元以年息6.3%的标准计算至付清欠款之日止。
三、关于解除租赁关系，返还房屋，恢复原状的问题。因朱薇的房屋与其它业主的房屋已作为整体进行开发利用，朱薇虽主张解除租赁合同，但由于朱薇与其他业主的房屋已形成整体，若强行单独恢复朱薇商铺的原状势必影响到其它业主的利益。因此，对于朱薇要求解除租赁关系，返还房屋并恢复原状的诉求，原审法院不予支持。朱薇可继续向新世界公司主张支付租金的权利。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决：一、新世界公司于本判决生效之日起7日内向朱薇支付房屋租金213275.36元；二、新世界公司于本判决生效之日起7日内向朱薇支付2002年5月1日至2014年4月30日止的滞纳金32182.92元（2014年5月1日以后的滞纳金按所欠金额213275.36元以年息6.3%的标准计算至付清欠款之日止）；三、驳回朱薇的其他诉讼请求。本案案件受理费5082元，由新世界公司承担。
上诉人朱薇不服原审判决，上诉称，一、《租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。根据合同约定，新世界公司每逾期一天，应按所欠租金的千分之五向朱薇支付滞纳金。逾期支付租金造成的损失并不体现为利息损失，违约金具有惩罚性质，原审法院主动酌情调整滞纳金按年息6.3%的标准计算没有法律依据，也没有达到约定违约金的目的。二、双方的租赁合同期满后，新世界公司一直占用涉案商铺，且拒不支付租金，因此朱薇有权要求新世界公司返还涉案商铺，恢复原状。故，请求改判原审判决第二项为新世界公司向朱薇支付滞纳金76639元（计算至2015年1月31日止）以及至返还商铺之日的租金及滞纳金；改判原审判决第三项为解除朱薇与新世界公司的租赁合同，恢复租赁商铺原状并返还给朱薇，并由新世界公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。
上诉人新世界公司不服原审判决，上诉称，一、新世界公司在原房屋租赁合同期满前，就书面通知了朱薇的全权代表东汉名店广场业主委员会不再续租，朱薇对此置之不理，致使房屋一直闲置至今。而且根据租赁合同第九条第2款之约定，因双方在原租赁合同期满前未达成任何有关续约的协议，故原租赁关系在合同期满时已自然终止。租赁期满后，新世界公司再未占用过涉案房屋，所以原审法院判令新世界公司承担2012年4月30日后的租金和滞纳金与事实不符。二、在房屋租赁期间，因系列市政建设导致新世界公司返租的商铺持续处于无法招商的闲置状态，属于法定的情势变更状态，依据公平原则应免除新世界公司的滞纳金等违约责任，故原审法院判令新世界公司承担按年息6.3%的标准支付滞纳金显失公平。故，请求撤销原审判决，依法改判新世界公司无需承担租赁合同期满后的租金和滞纳金，同时减免因延期支付原租赁合同期间的租金所产生的滞纳金，并由朱薇承担本案的诉讼费。
二审中，上诉人朱薇提交了《致长沙东汉国际大酒店有限责任公司的函》、《东汉名店业主委员会﹤会议讨论决定﹥》，拟共同证明：合同到期后业主向新世界公司致函，表示合同到期后按原租赁合同支付租金，或恢复原状退还给业主。新世界公司发表如下质证意见：朱薇未提交证据原件，对真实性有异议；两份证据只有部分人签字，需核实签名有无本案的当事人；是业主单方提出的要求，不能证明双方达成一致。
上诉人新世界公司提交了如下证据：
第一组证据：《长沙地铁施工影响71条道路五一广场站将动工》、《长沙五一广场损毁地段开始回填修整明年春节前恢复交通》、《长沙五一广场下将建6万平米大型商场，与金满地平和堂等连成…》、《长沙地铁1号线五一广场站点黄兴路段拟建地下通道》等新闻报道，拟证明：涉案房屋所在的新世界大厦从2009年开始的持续到至今的长沙地铁1、2号线工程建设、五一广场地下商场建设、五一广场与金满地、平和堂的地下联通建设等系列市政建设，致使新世界公司的周边道路一直处于围挡封闭状态，导致新世界公司返祖的商铺持续处于无法招商招租的闲置状态；
第二组证据：照片，拟证明：涉案房屋所在楼层的现状；
第三组证据：新世界公司和长沙科文物业发展有限公司共同向东汉名店业主委员会所发的《函》，拟证明：新世界公司于2012年4月25日在原租赁合同届满前向业主的全权代表东汉名店业主委员会告知征求业主意见后商讨合同期满后的解决方案，也证明租赁期满后租赁关系终止；
第四组证据：东汉名店业主委员会对新世界公司的回函，拟证明：东汉名店业主委员会已经知晓新世界公司放弃续约，原租赁合同已经终止；
第五组证据：新世界公司向东汉名店业主委员会所发的《通知》，拟证明：新世界公司已明确回复东汉名店业主委员会原租赁合同届满后已经终止；
第六组证据：《致东汉名店业主函》，拟证明：为解决纠纷，新世界公司提出三种解决方案给业主和业主委员会定夺。
朱薇对新世界公司提交的上述证据发表质证意见如下：一、上述所有证据均不属于法律规定的新证据，应不予采信；二、第一、二组证据与本案无关，不能达到新世界公司的证明目的；照片既无拍摄人也无拍摄时间，即使是真实的也只能反映那一刻的情况，不能反映租赁期间的使用情况，实际上所有楼层都被占有使用；对第三、四组证据的真实性和合法性有异议，没有东汉名店业主委员会成立的依据，与本案无关，不能达到其证明目的；第五组证据为单方制作的文件，三性均有异议，且不能达到其证明目的。
经审查，上诉人新世界公司提交的第一组证据不能达到其证明目的，本院不予采信；第二组证据没有显示拍照的时间，不能达到其证明目的，本院不予采信；第三、四、五、六组证据可以相互印证，且有东汉名店业主委员会的盖章及相关人员的签字确认，与本案具有关联性，本院予以采信。被上诉人朱薇提交的两份证据未提交原件予以核实，且无法证明新世界公司收到了该函件，故本院不予采信。根据采信的上述证据及双方当事人的陈述，本院二审补充查明：1、新世界公司在涉案商铺的租赁期限于2012年4月30日届满前与东汉名店业主委员会协商续租方案，但未达成一致意见。2、东汉名店广场的负一楼的原商铺已整体改建为美食街，目前仍在营业；一楼的部分原商铺已改建为大厅、电梯等公用设施，部分改建为新商铺用于经营，目前仍在营业；夹层和二楼的原商铺已整体改建为火宫殿餐馆，目前仍在营业；三楼的原商铺已整体改建为皇家花园KTV，目前仍在营业；四楼和五楼的原商铺已被拆除，没有装修营业，处于空置状态。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，首先，新世界公司与朱薇签订的《租赁合同》于2012年4月30日租期届满后，双方虽未达成续租协议，但朱薇的商铺与其他同楼层业主的商铺被整体改造成大厅电梯等公用设施及目前仍在营业的新商铺。故应视为新世界公司继续使用涉案商铺，朱薇未提出异议，故该《租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。因双方未就租赁期限届满后的租金标准达成新的合意，故原审法院判令新世界公司参照《租赁合同》中第十年的标准继续支付租期届满后的房屋租金并无不当，本院予以维持。其次，新世界公司主张称其延期支付租金是由于各种市政工程建设致使涉案商铺持续处于关门歇业无法经营造成的，属于情势变更。但新世界公司并未提供充分证据证明涉案商铺一直处于关门歇业状态，致使其与朱薇之间的租赁合同无法履行，而且也未提供证据证明继续履行该租赁合同会对其明显不公平，本院认为新世界公司所称的情况并不属于法律所规定的情势变更范畴。因此对于新世界公司所提出的其因情势变更而无须支付滞纳金的主张，本院不予支持。但由于涉诉门面因各种市政工程建设而长期处于无法正常营业的状态，给新世界公司造成了相应损失，因此原审法院根据公平原则判令新世界公司按年息6.3%的标准承担相应的滞纳金，较为合理，本院予以维持。第三，因朱薇的商铺与其它同楼层业主的商铺已被整体改造成大厅、电梯等公用设施及目前仍在营业的新商铺，若单独恢复朱薇商铺的原状将影响到其它业主的利益，也无法真正发挥朱薇商铺的使用价值。因此，对朱薇要求解除租赁关系，恢复原状后返还商铺的主张，本院不予支持。
据此，原审判决认定事实清楚，处理得当，上诉人朱薇和上诉人新世界公司的上诉理由均不成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5082元，由上诉人长沙新世界国际大饭店有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年十月十五日
书 记 员 李颖倩
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。