福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民终字第1792号
上诉人（原审被告）泉州市临江房地产开发有限公司，住泉州市鲤城区西湖小区星湖苑B-803。
法定代表人陈晓华，董事。
委托代理人林丽惠，福建致一律师事务所律师。
委托代理人邱小芳，福建致一律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）曾淑珍。
委托代理人涂振仲。
上诉人泉州市临江房地产开发有限公司（以下简称临江公司）因与被上诉人曾淑珍商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2015）鲤民初字第138号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，2011年8月13日，曾淑珍与临江公司签订编号为201108120047《商品房买卖合同》。上述合同经行政主管部门备案时间为2011年12月27日。合同约定原告向被告购买鲤城区开元西城商厦第3号楼515房，购房金额为352941元。庭审中经双方当事人共同确认，本案实际购房金额为335150元，原告已依合同约定付清了全部购房款。诉争房屋于2014年3月29日交付给原告。诉争房屋专项维修基金已于交房时由被告代收。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）500元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……”。《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金。……”。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。《合同补充协议》第六条对出卖人可据实予以延期的情形进行了约定：“第六条对本合同第八条、第十一条的补充：……3、出卖人可据实予以延期的情形还包括：（1）、政府公告因各项重要活动引起的交通管制；政府公告创卫、高考停水、停电等；中雨或中雨以上天气；六级或六级以上大风的天气；其他自然灾害影响施工；以上各情形自开工之日起至（商品房符合交房条件之日）止按实际发生天数计算顺延；（2）买受人逾期支付房价款（含面积误差补付款）的，按实际逾期天数计算顺延；（3）买受人逾期支付其他各项应由买受人在交房前或交房时交清的税、费等款项的，按实际逾期天数计算顺延；……”。2014年12月25日，原告诉至法院，请求判决：1.调整原、被告于2011年8月13日签订编号为201108120047《泉州市商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定，将被告按日向原告计付已付款0.005%的违约金调整为0.015%；2.被告支付逾期交房违约金23981元；3.被告向原告支付自2014年7月1日起按每日17.6元计算至被告对址在鲤城区开元西城商厦第3号楼五层515号房履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金（计至起诉之日约3044元）；4.被告承担本案诉讼费用。
上述事实，除双方当事人的陈述外，还有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、西城商厦房（铺）验收确认书、交接书，被告提供的收款收据、银行付款凭证等证据为证，予以认定。
原审归纳本案争议焦点为：一、双方在合同中约定的可以据实延期交房的时间是多少？二、被告是否存在逾期交房和逾期办证违约行为？三、如被告存在逾期交房和逾期办证违约行为，原告请求调整逾期交房违约金标准是否有事实和法律依据？违约金数额如何计算？
原审法院认为：一、关于双方在合同中约定的可以据实延期交房的时间是多少的问题。双方在《合同补充协议》第六条对出卖人可据实予以延期的情形进行了约定，从本案双方提供的证据来看，可引为据实延期的情形只有天气原因和高考原因。根据泉州市气象信息服务中心《天气证明》可以认定，自合同签订日2011年8月13日起至合同约定的房屋交付期限2012年12月31日止共遇见中雨及中雨以上天气28天，高考2天，合计30天，该时间符合合同的约定，应在逾期交房时间中扣除，临江公司据此可以顺延交房时间至2013年1月30日。至于双方签订合同之前发生的政府公告创卫、中雨及中雨以上天气等情形，临江公司在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交付房屋的时间作出相应的调整，临江公司不得以此作为逾期交付房屋的抗辩理由。而至《商品房买卖合同》约定的交付期限，临江公司即应履行交付房屋的义务，否则应承担相应的违约责任。《合同补充协议》约定“以上各情形自开工之日起至（商品房符合交房条件之日）止按实际发生天数计算顺延”，该约定明显加重了原告的责任，与《商品房买卖合同》第二十二条约定相悖，故本案计算顺延交房的情形应按上述分析进行认定。
另外，临江公司主张原告存在逾期交纳专项维修基金违约行为，亦可据实延期交房。原审法院认为，《商品房买卖合同》第十八条第二款约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，……于2012年12月31日前缴交……”，但双方在《合同补充协议》第七条约定：“……专项维修资金买受人应于办理交房前交清，由于买受人延交专项维修资金，出卖人可以顺延交房时间，由此引起的延期交房责任由买受人承担”。说明双方当事人在《合同补充协议》中对专项维修资金交付时间进行了重新约定，该交付时间的重新约定不存在减轻或免除应当由出卖人承担的责任或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，合法有效。本案中原告于交房当天交清专项维修资金，与临江公司交房时间相同，故原告不存在逾期交纳专项维修资金的情形。临江公司主张原告逾期交纳专项维修资金应顺延交房时间，没有事实依据，不予支持。
二、关于临江公司是否存在逾期交房和逾期办证违约行为的问题。按照对争议焦点一的分析，本案临江公司交房时间可延长至2013年1月30日，但临江公司于2014年3月29日才交付诉争商品房，逾期天数达到423天，明显属于逾期交房违约行为。本案临江公司实际交付房屋的时间为2014年3月29日，根据双方合同约定，临江公司应于2014年6月27日前办理初始登记并通知原告，临江公司未举证其已履行上述义务，临江公司属于逾期办证违约，应从2014年6月28日起承担逾期办证违约责任。
三、关于原告请求调整逾期交房违约金标准是否有事实和法律依据，违约金数额如何计算的问题。1.关于逾期交房违约金。双方当事人在《商品房买卖合同》中对被告逾期交房违约金比率进行了明确的约定。原告提供《房屋租赁合同》及银行转账记录以主张双方约定的违约金低于造成的损失，应予调整。原审法院认为，该《房屋租赁合同》的出租标的与《商品房买卖合同》的买卖标的存在家具、家电及时间段的差异，且租金收益具有一定的偶然性，对原告的主张不予支持，本案违约金标准应按照《商品房买卖合同》的约定计算。本案逾期交房天数为423天，已超过90天，逾期交房违约金应为7088.4元（335150元×0.00005×423）。2.关于逾期办证违约金。本案《商品房买卖合同》第十四条的约定：“……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金……”。另外，《合同补充协议》第十条约定：“4、……买受人同意对本合同第十四条款规定的时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任。”该约定与《商品房买卖合同》第二十二条：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定相悖，因此，对临江公司关于6个月的逾期办证免责期限的主张不予支持。而原告并未逾期交纳专项维修基金，临江公司关于原告存在逾期交纳专项维修基金并应顺延办证的主张，不予采纳。综上所述，临江公司应承担从2014年6月28日起按每日16.8元（335150元×0.00005）计算至临江公司对诉争房屋履行完毕协助办证义务（即将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人）之日止的逾期办证违约金。
原审判决认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。现临江公司存在逾期交房、逾期办证的违约行为，应承担相应的违约责任。关于《合同补充协议》部分条款的效力问题，法院对双方争议焦点的分析已经予以明确。原告的诉讼主张部分成立，予以部分采纳，对其诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告泉州市临江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曾淑珍支付逾期交房违约金人民币7088.4元；二、被告泉州市临江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曾淑珍支付自2014年6月28日起按每日16.8元计算至被告泉州市临江房地产开发有限公司对址在鲤城区开元西城商厦第3号楼五层515号房履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金；三、驳回原告曾淑珍的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费476元，减半收取为238元，由原告曾淑珍负担62元，被告泉州市临江房地产开发有限公司负担176元。
宣判后，被告临江公司不服，向本院提起上诉。
上诉人临江公司上诉称，《补充协议》对专项维修资金的约定并不属于对专项维修资金交付时间的重新约定，而是对于双方交房与交专项维修资金先后顺序的补充约定以及确认。无论《补充协议》对专项维修资金交付时间的约定是否属于重新约定，均不能改变被上诉人是先履行义务方的事实。上诉人有权在被上诉人交付专项维修资金后才交房。对此，上诉人不承担违约责任。原审错误地认定先后履行顺序，且违反合同法及《住宅专项维修资金管理办法》的规定，属适用法律错误，判决错误，应予纠正。上诉人在被上诉人交清专项维修资金的当天即交房，不存在逾期交房的行为。上诉人可据实予以延期交房的高考、天气等情形应自开工之日起算。原审认定合同签订前发生的高考、天气等情形不得作为顺延交房的事由，该认定违反公平、公正原则，违反了当事人意思自治原则，是错误的认定，应予纠正。根据合同第八条第二款约定，如果在规定日期未达到交房条件，被上诉人应当根据合同约定接收房屋，无权以房屋未达到交付条件而拒绝交房。并且，诉争房屋系装修完成的样板房，被上诉人系根据房屋现状进行购买，其出具的《确认书》可以证明，被上诉人再一次确认了已符合交房标准，上诉人可按房屋现状（不含家具电器）交房。确认书签订后，由于被上诉人未按照合同约定履行缴交专项维修基金的义务，导致上诉人据此顺延交房时间。因此，上诉人未在合同约定的交房时间交房完全是被上诉人的原因造成的，该责任应由被上诉人自己承担。上诉人不承担逾期交房的违约责任。如果上诉人违约，也只是承担支付500元违约金的责任。本案违约责任不适用合同第九条的约定。原审对合同第八条第二款及第九条的解释及认定是错误的，判决上诉人承担的违约金计算标准也是错误的，应予以纠正。根据补充协议约定，“……买受人同意对本合同第十四条规定的时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任”，该条款是被上诉人的真实意思表示，系其对自己权利的处分，合法有效。依该约定，上诉人协助办证时间应为交房后90天再加6个月。被上诉人要求上诉人支付违约金的起算时间应为2014年12月28日。原审认定上诉人应自2014年6月28日承担逾期办证违约责任是错误的。综上，原审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误，判决错误。请求撤销原判，依法改判上诉人承担逾期办证违约责任的起算时间为2014年12月28日，驳回被上诉人原审的其他诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人曾淑珍辩称，补充协议已对交纳专项维修资金的期限进行重新约定。被上诉人已依约交纳专项维修资金，不存在违约行为。合同签订前发生的高考、天气等各情形，上诉人在签订合同时是清楚的，并可以对交房时间进行调整，上诉人不得以此作为逾期交付房屋的抗辩事由。该合同条款系格式条款，重新约定减轻或免除应当由出卖人承担的责任，上诉人应当进行充分的告知。500元违约金的适用条件是在约定的交房日前未达到双方约定的交房条件，同时被上诉人同意接收。而本案直至2014年3月29日上诉人才实际交房。同时，上诉人也没有通知交房，没有支付所谓的500元违约金，双方也没有实际履行该条款。补充协议关于“……买受人同意对本合同第十四条规定的时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任”的约定与合同第二十二条的约定相悖，同时该条款系格式条款，上诉人也没有进行充分的告知，该内容并非被上诉人的真实意思表示，依法属无效条款。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人争议的焦点为：1.上诉人是否应当承担逾期交房违约责任；如构成违约，逾期交房违约金应如何计算；2.上诉人应支付的逾期协助办证违约金应从何时起算。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议，本院对无争议的事实予以确认。
二审中，上诉人临江公司向本院提交如下证据：1.收条；2.（2014）鲤民初字第3320号民事调解书；3.与本案相关的商品房预售合同纠纷系列案件实际交房时间表，证据1、2、3共同证明诉争楼盘各业主自2012年8月23日开始陆续办理交房入住，被上诉人迟于合同约定时间交房是由于其未按时支付专项维修基金所致，对此，上诉人不应承担逾期交房责任。4.福建省住房和城乡建设厅关于转发住房城乡建设部工商总局《商品房买卖合同示范文本》的通知（闽建房（2014）19号）；5.住房城乡建设部和工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知（建房（2014）53号）；6.《商品房买卖合同示范文本（GF-2014-0171）》；7.《商品房买卖合同示范文本（GF－2000－0171）》，证据4、5、6、7共同证明工商总局和住房建设行政主管部门对《商品房买卖合同文本》的相关条款进行调整，办证期间属于当事人可以自由约定的事项，这也是建设行政主管部门认可的，故本案中当事人在补充协议中约定在主合同约定的期限上再加6个月，属于当事人的意思自治表示，不存在违反法律法规强制性规定的问题，应认定有效。被上诉人质证称，上诉人提供的证据均为复印件，对其真实性不予认可，且上诉人提供的证据均与本案不具有关联性。
本院经审查认为，证据1、2系案外人王琅琅出具的收房收条及其与上诉人商品房预售合同纠纷的民事调解书，证据3系上诉人制作的其他业主的交房时间表，与本案不具有关联性。证据4、5、6、7系住房城乡建设部等部门下发的《商品房买卖合同示范文本》的通知及《商品房买卖合同示范文本》，并不能证明本案补充协议中关于6个月的逾期办证免责期限有效。本案补充协议中关于6个月的逾期办证免责期限免除了本合同中约定应当由出卖人承担的6个月的逾期协助办证违约责任，排除买受人主要权利，依法应认定为无效条款。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》主体适格，双方当事人意思表示真实，合同主要内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定双方之间的商品房买卖合同关系有效。根据《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应在2012年12月31日前交房。自合同签订之日起至合同约定的交房时间2012年12月31日止因中雨及中雨以上天气因素及高考影响施工应顺延交房30天，上诉人按合同约定应于2013年1月30日前交房。上诉人未在2013年1月30日前交付房屋或通知被上诉人交房，直至2014年3月29日才交房，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。上诉人主张合同签订之前发生的高考、中雨及中雨以上天气等情形亦应顺延交房时间，因上诉人在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交房时间作相应调整。《合同补充协议》第六条第3款约定政府公告创卫、中雨及中雨以上天气等“以上各情形自开工之日起至（商品房符合交房条件之日）止按实际发生天数计算顺延”，该约定的起止时间明显含有减轻或免除出卖人责任，排除买受人主要权利的内容，应认定无效。对上诉人该抗辩理由依法不予采纳。双方在《合同补充协议》第七条已对专项维修资金的交纳时间进行了重新约定，被上诉人在交房时交清专项维修资金，符合该约定，不存在逾期交纳专项维修资金的问题。上诉人主张被上诉人逾期交纳专项维修资金应顺延交房时间的主张，缺乏依据，不予采纳。《商品房买卖合同》第八条约定的上诉人支付500元违约金的情形适用于在规定日期内诉争商品房未达到约定交房条件买受人同意接收的情形，本案并非在规定时间内交房，不适用该条款的约定，而应适用《商品房买卖合同》第九条约定计算违约金。上诉人主张其如逾期交房仅应支付500元违约金，缺乏依据，不予采纳。上诉人未在约定时间内协助被上诉人办证，应承担逾期协助办证的违约责任。《合同补充协议》第十条关于上诉人有6个月逾期办证免责期的约定明显含有免除出卖人责任，排除买受人主要权利的内容，且与《商品房买卖合同》第二十二约定相抵触，应认定无效。对上诉人关于享有6个月逾期办证免责期的主张亦不予采纳。综上，上诉人的上诉请求缺乏依据，不予支持。原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币53元，由上诉人泉州市临江房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林海峰
审 判 员 戴 强
代理审判员 黄有志
二〇一五年八月三日
书 记 员 杨凌珊
附注：本案适用的主要法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。