湖南省中方县人民法院民 事 判 决 书（2015）方民二再初字第1号原审原告：王笑山，男，1956年12月20日出生，汉族，个体户，住湖南省怀化市鹤城区。委托代理人（特别授权）：覃朝阳，湖南正发律师事务所律师。委托代理人：刘建华，女，1962年8月22日出生，侗族，个体户，住址同上，系原审原告王笑山之妻。原审被告：阳范聪（又名欧阳范聪），男，1967年1月16日出生，汉族，个体户，户籍所在地湖南省隆回县，现下落不明。原审被告：怀化铠沣房地产开发有限公司（原怀化仁达房地产开发有限公司、原怀化峻达房地产开发有限公司），住所地湖南省怀化市红星路桥头。组织机构代码：73676072-3。法定代表人舒小乘，该公司总经理。委托代理人（特别授权）：王碧生，男，19６０年1０月７日出生，汉族，该公司法律顾问，住湖南省溆浦县。第三人：怀化市鹤城区卫生局，住所地湖南省怀化市鹤城区鹤州南路97号。组织机构代码:00663906-7。法定代表人：邓友佳，该局局长。委托代理人（特别授权）：周绍恒，男，1948年11月20日出生，汉族，怀化学院教师，住湖南省怀化市鹤城区。委托代理人：成涛，男，1968年10月20日出生，汉族，该局法制股股长，住湖南省怀化市鹤城区。第三人：中方县卫生局，住所地湖南省中方县生态城。组织机构代码:73897070-8。法定代表人：尹秀常，该局局长。委托代理人（特别授权）：周绍恒，男，1948年11月20日出生，汉族，怀化学院教师，住湖南省怀化市鹤城区。委托代理人：杨隆田，男，1977年5月13日出生，汉族，该局法制股股长。原审原告王笑山与原审被告阳范聪、怀化仁达房地产开发有限公司(简称怀化仁达公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2007年4月23日作出（2006）方民一初字第353号民事判决，判决已发生法律效力；经本院审判委员会讨论决定，于2008年3月31日作出（2008）方立民监字第2号民事裁定书，裁定该案由本院另行组成合议庭再审；本院依法组成由审判员潘红梅担任审判长，审判员杨春贵、李元洪参加的合议庭，在审理过程中，杨贤刚于2008年10月28日以怀化峻达房地产开发有限公司、阳范聪、王笑山为被告，向本院起诉，并提出申请，要求以有独立请求权的第三人参加本案诉讼，同日，本院追加杨贤刚为有独立请求权的第三人参加诉讼；2009年6月26日，第三人杨贤刚向本院撤回起诉，本院予以准许；2014年2月28日本院作出（2008）方民二再初字第2号民事判决，维持原判，原审被告怀化铠沣公司不服，提出上诉，怀化市中级人民法院作出（2014）怀中民再终字第18号民事裁定，以原判中应当参加本案诉讼的当事人没有参加诉讼，程序不合法，发回重审；本院于2015年3月9日立案，组成由审判员韩芳担任审判长，审判员廖景憧、申伟参加的合议庭，并追加怀化市鹤城区卫生局、中方县卫生局为第三人参加诉讼，于2015年6月15日公开开庭进行了审理，书记员唐珍珍担任记录，原审原告王笑山的委托代理人覃朝阳、刘建华，原审被告怀化铠沣房地产开发有限公司的委托代理人王碧生，第三人怀化市鹤城区卫生局的委托代理人周绍恒、成涛，第三人中方县卫生局的委托代理人周绍恒、杨隆田到庭参加诉讼，原审被告阳范聪经本院在2015年3月14日的《人民法院报》公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2006年7月17日，原审原告王笑山诉称，2005年4月初，被告欧阳范聪以怀化仁达房地产开发公司名义为怀化市鹤城区及中方县卫生局建住房楼，向原告借款300000元，后来，因建设方鹤城区卫生局及中方县卫生局允许被告在原有的楼房上加盖一层，被告请求由原告出资，承诺加盖的住房归原告所有；因原告考虑房子尚未建成，担心被告不履行承诺，如果把借款变成投资，被告违约的话，原告无法收回借款，于是，原告提出仍暂时维持借款方式，但将要盖的房子作为抵押，不能对外销售，签订购房协议；于是原告和被告在2005年5月5日和5月30日几次用合同和书面承诺的方式将7楼房产作为借款抵押。从2005年4月4日至2005年7月26日，原告先后向被告支付购房款资金300000元；到2005年6月22日，被告为了让原告继续投入，在当日写了一个《还款承诺》；至2005年7月底，当时被告已在原告处借款300000元，为了减轻压力，被告再次要求原告买被告的房子，将借款抵售楼款，并保证价格优惠；在这种情况下，原告答应了被告的请求，于2005年7月28日与被告签订了第一份房屋销售合同；《合同》中约定：被告将B号楼（前栋楼）7楼从西到东，即面向楼梯从左到右共计4套房屋及A号楼（后栋）7楼西头第一套，共计五套房屋，面积约625㎡，每平方米560元的价格，销售给原告，共计房款350000元。此后，到2005年8月中旬，被告又出现资金紧张，由于原告知道建设方确有基建款尚未支付给被告，加上原告已经买了被告叁拾多万元的房产，为保证工程顺利结束，于是，原告在2005年8月20日至9月20日一个月内，又给被告借款640000元。被告承诺在2005年11月30日前还款，并列出了《还款计划》，双方约定：如被告不能还款，即将住房按每平方米680元的价格销售给原告。于是原告与被告在2005年12月1日签订了第二份《房屋销售合同》，被告将A号楼（后栋楼）7楼的四套住房（702、703、704、705）及该栋101号和B栋（前栋）303号共六套住房，面积共约750平方米，以680元每平方的价格，共计房款510000元，销售给了原告；因第一次购房尚欠被告房款50000元，两抵后，被告欠原告80000元。2005年8月20日和2005年10月8日，被告急需资金周转，经原告介绍和担保，被告在朋友董哲处先后两次借款59000元；2005年10月20日，被告与董哲签订《购房合同》，将A号楼（后栋楼）104号房，以每平方米650元的价格，面积约138平方米，销售给董哲，并签订了《购房合同》，购房款为89700元，除已借款抵购房款外，尚余30700元；2005年12月2日，董哲因家庭意见不统一，要求向被告退房，并要求收回欠款；为了解决纠纷，也由于借款时原告曾作担保，被告无资金退款，于是原告连本带利付董哲60000元，被告销售给董哲的住房也转为原告所有。2006年5月，被告又因资金短缺而停工，被告告知原告说做完室内外墙粉刷，建设方要付被告总基建款的20%，约有40多万元。但被告因资金链断裂，无法完成，再次请求原告帮助筹款10万元，并愿将其属被告的地下层（柴棚）做抵押。为了帮助他尽快完成这一项目，2006年6月4日，原告帮助被告在怀化市海谊经济文化传播公司老总曾草原处借款80000元，支付了民工工资、材料款等，约定15天还款，利息1000元，违约则每天付人民币100元违约金；到2006年7月4日，该欠款已逾期15天未还，海谊公司急需资金周转，在不得已的情况下，原告筹借了82500元付给海谊公司曾总，为了保证资金安全，原、被告双方签订合同，以98000元的价格将其12间地下室（面积约220㎡-230㎡）买断。综上所述，被告欠原告现金为1082500元，有被告欠条和被告原欠款收条为证；后来被告为了抵偿债务，销售给原告住房12套（含由董哲转来的A栋104号），地下室（柴棚）12间；现被告既未偿还资金，也未交付房屋，时间一拖再拖，因此特起诉到人民法院，请求人民法院判令被告退还购房款1082500元，或履行所有《房屋销售合同》及《柴棚销售合同》，交付房产，并承担本案诉讼费。原审被告阳范聪未作答辩。原审被告怀化铠沣房地产开发有限公司辩称：一、被告怀化仁达公司与原告之间不存在事实上和法律上的购房合同关系，法院依职权通知怀化仁达公司作为本案被告参加诉讼缺乏事实和法律依据，1、被告怀化仁达公司虽曾以被告欧阳范聪作为项目负责人与鹤城区、中方县二卫生局签订过《开发建设合同》，但因被告怀化仁达公司没有建筑施工资质和鹤城区、中方县二卫生局迟延履行合同义务而导致合同部分条款无效和合同目的不能实现；故此，被告怀化仁达公司没有参与鹤城区、中方县卫生局院内住宅办公楼的开发建设和施工，更没有介入该住宅办公楼的房屋销售；2、鹤城区、中方县二卫生局私下与本案被告欧阳范聪签订《补充协议》，将住宅办公楼的建筑修建及楼房加层等施工任务交由被告欧阳范聪负责实施，被告欧阳范聪便从此获得了自行销售住房的活动空间；3、被告怀化仁达公司与原告之间从未就鹤城区、中方县二卫生局院内的住宅房屋销售问题见过面、商谈过，更没有签订过所谓的《房屋销售合同》及《柴棚销售合同》，被告怀化仁达公司与本案毫无关系，怎么能将怀化仁达公司追加为本案的被告；二、被告欧阳范聪伪造被告怀化仁达公司单位合同专用章假冒被告怀化仁达公司名义与原告签订《房屋销售合同》，所产生的法律后果应由被告欧阳范聪承担，1、被告怀化仁达公司因工商营业执照年检和企业法人变更登记的需要，根据有关规定已于2005年4月12日将原公司行政章、合同专用章和财务专用章交由中方县工商行政管理局予以销毁，自此，被告怀化仁达公司已全部更换启用了铜质编码章；2、原告诉称：“于2005年7月28日与被告签订了第一份房屋销售合同”，“在2005年12月1日签订了第二份《房屋销售合同》”、“2005年10月20日被告与董哲签订《购房合同》”、“2005年12月2日……被告销售给董哲的住房转为原告所有”这些情况均表明，被告欧阳范聪以被告怀化仁达公司名义与原告签订《房屋销售合同》，都是在被告怀化仁达公司进行工商变更登记、销毁原公司合同专用章，启用新的编码印章之后发生的；3、被告欧阳范聪与原告签订的《房屋销售合同》所使用和加盖的公章，纯系被告欧阳范聪私刻伪造，这可委托司法鉴定部门鉴定确认。根据法律的规定，伪造公司企业印章的行为是一种犯罪行为，应由行为人承担相应的法律责任，以上事实足以证明，原告与被告欧阳范聪所签订的《房屋销售合同》虽然盖有仁达公司合同专用章印模，但该印章是伪造的，绝不是怀化仁达公司的意思表示，亦不是被告怀化仁达公司实施的民事行为，故对被告怀化仁达公司没有任何法律约束力。综上所述，被告怀化仁达公司认为，原告与被告欧阳范聪之间的购房合同纠纷，与怀化仁达公司没有任何事实和法律关系，请求法院依法裁定将被告怀化仁达公司退出本案诉讼或判决驳回原告对被告怀化仁达公司的起诉。原审查明：2004年8月22日被告仁达公司与怀化市鹤城区卫生局、中方县卫生局签订了一份《开发建房合同》,该合同约定：鹤城区、中方县卫生局（甲方）委托仁达公司（乙方）拆除甲方院内的两栋旧楼房，重建两栋宿舍楼（含办公用房）;总建筑面积约7000平方米等内容。2005年3月10日，被告仁达公司（甲方）与被告阳范聪（乙方）签订了《房地产开发项目内部承包协议书》，该协议约定：在乙方有资金承受能力的前提下，甲方协助同意乙方承接鹤城区卫生局和中方县卫生局的开发工程项目，由乙方自愿负责承包开发;总建筑面积约7000平方米,工程总造价420万元，土地面积2亩；乙方负责本工程项目的所有资金投入和工程款的支付，经济上实行独立核算，自负盈亏，自担风险；乙方向甲方交纳管理费28000元整，签订合同时首付管理费5000元整，从签订合同之日起二个月内付管理费15000元整，余额8000元整在乙方办理房产证手续前一次性付清给甲方；乙方在办理开工手续时，本项目的规划许可证、用地许可证等其他证必须填写为怀化仁达房地产开发有限公司的名称；乙方在办手续所交有关部门的所有税金、规费等都必须以怀化仁达房地产开发有限公司的户头开票；工期为360天等内容。协议签订后，被告阳范聪即以被告仁达公司的名义承建了鹤城区、中方县二卫生局位于怀化市新街二卫生局院内的住宅楼的建设。由于缺乏建设资金，被告阳范聪自2005年4月4日至2005年7月26日先后向原告王笑山借款30万元，2005年7月28日原告王笑山（乙方）与被告阳范聪（甲方）签订了《房屋销售合同》一份。该合同约定：甲方自2005年4月4日至2005年7月26日已从乙方以借支方式拿走了人民币现金30万元；甲方将B号楼（前栋楼）从西到东，即面向楼梯从左到右，共计住房四套，暂定房号为（从西到东）701号、702号、703号、704号，另A号楼（后栋）7楼西头第一套701号，一次销售给乙方；原双方约定房屋抵押价为每平方米350元，现正式销售按每平方米560元计价，原甲方向乙方的30万元借款全部转为预交售房款；甲方房屋面积约为625平方米，乙方应付房款为35万元,双方补充,以房屋实际面积金额标准为准。之后，由于被告阳范聪的建设资金又出现困难,于2005年8月22日至9月20日先后又向原告王笑山借款共计64万元，双方于2005年12月1日签订了第二份《房屋销售合同》，约定:甲方（即阳范聪）将A栋7楼从西到东，即面向楼梯从左到右的702、703、704、705共四套住房一次销售给乙方（即王笑山）；甲方将从卫生局员工手中收购回的A栋101号、B栋303号两套住房销售给乙方；甲方销售给乙方六套住房，共计约750平方米；甲方房产共计房款为510000元整，甲方已收房款（即借款）为64万元，余款13万元由甲方扣除乙方欠甲方购房款5万元后，乙方在甲方购房款尚余8万元，待工程完毕后甲方从所得工程款中偿还乙方。2005年8月20日和10月8日，被告阳范聪先后两次向董哲借款共计59000元，原告王笑山为担保人在借条上签字，2005年10月20日被告阳范聪与董哲签订了《购房合同》，董哲购买被告阳范聪承建的A号楼104号房，房款89700元，扣除已借款59000元，尚欠30700元，后由于董哲要求退房，被告阳范聪无资金退款，原告王笑山经与被告阳范聪协商后，该款由原告王笑山退给董哲，董哲所购被告阳范聪A栋104号房转给原告王笑山。2006年6月4日，被告阳范聪再次要求原告王笑山帮助筹集建设资金。为此，经原告王笑山介绍被告阳范聪向怀化市海谊经济文化传播公司的曾草原借款80000元，双方签订了《借款合同》，该借款到期后，被告阳范聪未能偿还，为此，原告王笑山经与被告阳范聪协商并签订了《柴棚销售合同》，约定：“2006年6月4日，甲方（即阳范聪）因资金不到位而导致新街卫生局工地停工20多天，为了挽救这一项目，乙方（王笑山）介绍甲方在怀化市海谊经济文化传播公司曾草原处借款80000元，约定借款时间为15天，利息1000元，并将甲方柴棚（地下室）约200平方米抵押，到2006年7月4日，甲方逾期15天不能还款，为此，乙方不得已代甲方履行了还款义务，共计偿还人民币82500元。经甲、乙双方协商，甲方将A栋楼（后楼东头）地下室共计十二间，面积约200平方米，以98000元价格一次性销售给乙方。乙方代甲方偿还的借款转为购房款。其房款多余部分15500元由乙方支付给甲方。”以上合同签订后，原告王笑山支付给被告阳范聪总计人民币1082500元；被告阳范聪却未能按合同的约定及时将原告王笑山所购房屋12套即：A号楼（后栋）7楼从西至东701号、702号、703号、704号、705号及101号、104号；B号楼（前栋）从西至东701号、702号、703号、704号及303号；A号楼（后栋）面向大楼从左至右第三单元地下室（柴棚）12间交付给原告王笑山，从而形成纠纷。为此，原告王笑山于2006年7月17日诉来本院，要求被告阳范聪退还购房款或履行合同交付房屋。本院受理后，将有关法律文书送达给了被告阳范聪，之后，由于被告阳范聪因建设项目发生纠纷而未能完成施工，便不知去向，至今下落不明，因此，本院依法公告传唤被告阳范聪，并依据原告王笑山的申请追加了仁达公司为被告参加诉讼。另查明，被告仁达公司系于2001年9月登记成立的有限责任公司，经营范围为:房地产开发、物业管理、建材批发与零售；原法定代表人为尹承述；2005年4月12日进行了企业法人变更登记，法定代表人变更为陈先军，另于变更之日启用了新的铜质编码行政章，合同专用章和财务专用章；此外，被告阳范聪于2005年9月5日给被告仁达公司交纳管理费5000元。原审认为：被告仁达公司系一无建筑施工资质的房地产开发企业，2004年8月22日与怀化市鹤城区及中方县两卫生局签订了《开发建房合同》，并以公司名义承建两卫生局的房屋开发建设项目。2005年3月10日被告仁达公司又与被告阳范聪签订了一份《房地产开发项目内部承包协议书》而将两卫生局的房屋建设项目交由被告阳范聪承建并销售，从而使被告阳范聪取得了以被告仁达公司的名义进行房屋建设和销售的权利。由于两被告间的协议约定该房屋建设的所有资金均由被告阳范聪投入，经济上实行独立核算，自负盈亏，自担风险；为此，被告阳范聪为完成工程建设项目，先后向原告王笑山借款共计1082500元，之后，被告阳范聪与原告王笑山分别签订了《房屋销售合同》约定将借款转为购房款，将其所开发建设的两卫生局房屋12套及柴棚12间销售给了原告王笑山，故该案应为房屋买卖合同纠纷。由于两被告无建筑施工资质，且未办理房屋建设的任何手续，从而导致所签订的合同违反了法律规定，均为无效合同，对此，两被告均应承担导致合同无效的责任。合同无效的处理应当根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定处理，但鉴于本案的实际情况，被告仁达公司未实际参与建设，且被告阳范聪已无偿付能力至今下落不明，而原告王笑山又已按约给被告阳范聪交付了所购房屋的款项1082500元，因此，现由两被告返还上述款项已无可能，但原告王笑山已实际上占有了合同中所约定的房屋，建设主管部门亦未宣布该建筑物为违法建筑，故将原告王笑山已实际取得的房屋判归其所有以冲抵所支付的购房款较为适宜。被告仁达公司辩解其在本案中不应承担责任的理由与事实不符，因其虽无建筑施工的资质，但其仍具有房地产开发的资格，其与两卫生局签订了《开发建房合同》后，又与被告阳范聪签订一份《房地产开发项目内部承包协议书》而将建设项目交由被告阳范聪承建，并已收取被告阳范聪所交纳的一部分管理费，虽然合同无效，但仍应承担相应的责任；其在庭审中，对原告王笑山提供的与被告阳范聪于2005年3月10日签订的《房地产开发项目内部承包协议书》及所收取的管理费《收款收据》以已过举证期限为由而不予质证，因被告阳范聪在收到本院应诉通知书后，下落不明，而该两份证据系原告新发现的证据，且系在开庭审理时提出的，故该两份证据材料符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，本院予以采纳，被告仁达公司的辩解意见，本院不予支持；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条；最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第一款（一）项、第四十二条第一款、第四十三条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：被告怀化仁达房地产开发有限公司、被告阳范聪（又名欧阳范聪）开发建设的怀化市鹤城区卫生局、中方县卫生局位于怀化市新街的住宅楼A号楼（后栋）7楼从西至东701号、702号、703号、704号、705号及101号、104号；B号楼（前栋）从西至东701号、702号、703号、704号及303号；A号楼（后栋)面向大楼从左至右第三单元地下室（柴棚）12间，归原告王笑山所有。本案案件受理费15500元,由被告怀化仁达房地产开发有限公司、阳范聪负担。本院再审过程中，原审原告王笑山诉称，1、原审原告王笑山与原审被告阳范聪签订的《合作盖房协议》，不符合法律规定的合作开发房地产合同的性质，根据法律规定，该合同是无效合同，且应当认定为借款协议；2、第三人提供的湖南省鉴真司法鉴定中心的司法鉴定意见书，鉴定认定原审原告王笑山与原审被告阳范聪，于2005年7月28日和2005年12月1日签订的《房屋销售合同》上，阳范聪的签名不是本人所签，该鉴定程序不合法，鉴定申请是案外人提出的，该鉴定提供的资料不合法，鉴定的检材不是原件，真实性不确定，故该份鉴定不能作为证据使用；3、2006年6月4日王笑山与阳范聪、蒋波签订《房屋销售代理合同》和授权委托书，销售已经卖给王笑山的12套住房，2006年7月17日原审原告王笑山起诉原审被告阳范聪，法院给他送达法律文书，原审被告阳范聪对此并无异议，2008年8月3日阳范聪又向王笑山借款41万元，后由怀化市鹤城区卫生局付给阳范聪的工程款再转付给王笑山，用于偿还借款，由此可见，阳范聪对《房屋销售合同》并无异议，故该合同是真实、合法、有效的；4、原审原告王笑山委托蒋波销售12套住房，卖了5套住房，得款41万元，又借给阳范聪用于工程扫尾，现有7套住房和柴棚没有卖掉，王笑山的100多万借款至今一分钱未收到，长达10年之久；我们认为原审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决正确，请再审维持原判。原审被告怀化铠沣公司辩称，阳范聪与我公司属挂靠关系，王笑山与我公司没有发生借贷关系，故与我公司无关；王笑山与阳范聪签订的房屋销售合同的落款印模是假的，2005年4月12日我公司印章已更换为编码章，而房屋销售合同上盖的不是编码章，应是阳范聪使用伪造的印章盖的，所以责任应由王笑山与阳范聪承担；没有人对司法鉴定提出异议，司法鉴定没有推翻前是有效的。第三人怀化市鹤城区卫生局、中方县卫生局辩称，1、第三人怀化市鹤城区卫生局对2005年7月28日和2005年12月1日签订的《房屋销售合同》上阳范聪的签名，委托湖南鉴真司法鉴定中心进行鉴定，鉴定认为《房屋销售合同》上阳范聪的签名与被检材料上阳范聪的签名笔迹不是同一人书写，故该两份合同系伪造的；2、王笑山与阳范聪签订了《合作盖房协议》，王笑山与阳范聪系合作盖房关系，所谓阳范聪借王笑山1082500元，其实是王笑山为其与阳范聪合作盖房所筹措的工程款，至于借款之事的真伪，只有阳范聪与王笑山知道，第三人均不清楚；3、阳范聪只有作为怀化铠沣公司的项目负责人，以该公司的名义，才有销售房屋的权利，王笑山提供的1082500元的借据，没有怀化铠沣公司的公章，也没有冠以项目负责人的头衔，因此阳范聪无权将其个人借款，用来抵售楼款，将12套住房及12间柴棚抵给王笑山；4、王笑山已获得12套住房及柴棚销售款1052202.5元，但没有按照《房屋销售代理合同》的约定，将售房款用于优先办理建筑规划用地许可证及交纳土地出让金，因而导致一系列合同纠纷的发生，并且阳范聪携款逃匿，造成第三人国有资产严重损失，故王笑山应对此承担相应的责任；综上所述，请求法院驳回原审原告王笑山的诉讼请求。本院再审查明：原审判决查明认定的事实，本院再审予以确认。再审另查明，2005年4月4日，为尽快完成鹤城区卫生局、中方县卫生局住宅楼工程，阳范聪（甲方）与王笑山（乙方）签订了一份《合作盖房协议》，该协议约定：自合同签订之日，甲乙方共同管理该工程，乙方派人参加与建设方补充协议讨论、财务管理和筹措管理工程资金；约定乙方自合同签订之日起至2005年4月30日止负责筹措资金30万元注入甲乙方共同管理的账户等。同日，双方又签订《补充协议》，甲方阳范聪承诺其保证与建设方（卫生局）重新定价，每平方米价格在650元以上；保证建设方付款进度按每栋每层15万元等。2005年5月11日，鹤城区卫生局、中方县卫生局（甲方）与阳范聪（乙方）签订了一份《补充协议》，该协议约定：将原合同中约定598元/平方米楼层的建筑价格提高到650元/平方米、大包干，甲方同意乙方在原合同六层基础上加盖一层，由乙方自行处理。付款方式因乙方资金困难、甲方变更为主体每栋第二层完工2日内，付款150000元，以后从第二层开始，每栋、每层付款150000元，其它条款不变，按原合同执行。2006年6月4日王笑山、阳范聪、蒋波签订房屋销售代理合同，约定委托蒋波销售位于鹤城区卫生局、中方县卫生局的12套房屋，王笑山保证用销售所得优先办理建筑规划用地许可证及交纳土地出让金;2006年6月15日至2006年8月31日卖出A栋701号、702号、104号，B栋704号、701号共5套住房，1间柴棚，王笑山共得房款410000元。2008年7月20日第三人怀化市鹤城区卫生局委托湖南省鉴真司法鉴定中心，对2005年7月28日和2005年12月1日原审被告阳范聪、怀化铠沣公司与原审原告王笑山签订的二份《房屋销售合同》上阳范聪的签名进行鉴定，经鉴定认为《房屋销售合同》上阳范聪的签名与被检材料上阳范聪的签名笔迹不是同一人书写。怀化仁达房地产开发有限公司于2008年2月27日变更为怀化峻达房地产开发有限公司，经营范围为:房地产开发、物业管理、建材批发与零售，法定代表人为舒梓刚，2013年10月12日怀化峻达房地产开发有限公司变更为怀化铠沣房地产开发有限公司，经营范围为:房地产开发，法定代表人为舒小乘。本院再审认为，原审被告阳范聪向原审原告王笑山借款1082500元,后因原审被告阳范聪无力偿还，原审被告阳范聪、怀化铠沣公司与原审原告王笑山签订了二份《房屋销售合同》和一份《柴棚销售合同》，约定将借款转为购房款，将原审被告阳范聪所开发建设的怀化市鹤城区卫生局及中方县卫生局房屋12套及柴棚12间销售给了原审原告王笑山，即原审原告王笑山与原审被告阳范聪之间的民事行为即由借贷行为转化为房屋买卖行为；原审被告阳范聪、怀化铠沣公司与原审原告王笑山签订的二份《房屋销售合同》，销售的是尚未建成的房屋，该合同的性质是商品房预售合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，”原审被告阳范聪、怀化铠沣公司在未取得商品房预售许可证明的情形下，与原审原告王笑山签订的二份《房屋销售合同》，系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，”故原审原告王笑山要求原审被告阳范聪返还1082500元购房款的诉请，本院予以支持。关于原审原告王笑山已售出5套住房及1间柴棚，并得卖房款410000元的事实，因购买该5套住房及1间柴棚的购房户，已经装修入住该5套住房及1间柴棚近十年，合同已得到实际履行，从有利于解决纠纷出发，根据诚实信用、公平原则，本院认为该5套住房及1间柴棚已无法返还，故原审原告王笑山已得卖房款410000元应归原审原告王笑山所有，从应返还的购房款1082500元中予以抵扣，则原审被告阳范聪实际应返还原审原告王笑山购房款672500元。原审被告怀化铠沣公司与怀化市鹤城区卫生局及中方县卫生局签订的《开发建房合同》，系原审被告阳范聪挂靠怀化铠沣公司，以该公司的名义承建的两卫生局的房屋开发建设项目，因原审被告怀化铠沣公司无建筑施工企业资质，违反了法律的强制性规定，系无效合同，原审被告怀化铠沣公司与怀化市鹤城区卫生局及中方县卫生局均应承担合同无效的后果；根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条的规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任；”第三人怀化市鹤城区卫生局及中方县卫生局在没有办理好相关的土地出让及规划、建筑许可、预售许可等相关手续的情况下，与原审被告怀化铠沣公司、阳范聪签订了《开发建房合同》、《补充协议》，委托原审被告怀化铠沣公司、阳范聪建房，售房，原审被告怀化铠沣公司及第三人怀化市鹤城区卫生局、中方县卫生局均存在过错，且原审原告王笑山的购房款已用于工程施工，所建房屋的所有权，属怀化市鹤城区卫生局及中方县卫生局，怀化市鹤城区卫生局及中方县卫生局是本案工程的发包人、受益人，故原审被告怀化铠沣公司，第三人怀化市鹤城区卫生局、中方县卫生局均应对返还原审原告王笑山购房款1082500元承担连带偿还责任。对于第三人认为原审被告阳范聪与原审原告王笑山签订了《合作盖房协议》，原审被告阳范聪与原审原告王笑山系合作盖房关系的意见，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”，原审被告阳范聪与原审原告王笑山均不具备房地产开发经营资质，故该《合作盖房协议》无效；原审被告阳范聪与原审原告王笑山签订的《合作盖房协议》中约定“甲（阳范聪）、乙（王笑山）方利润分配采取包干制，乙方收取利润壹拾万元，工程其余盈亏与乙方无关”，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同”，所以该《合作盖房协议》应当认定为借款合同，故对于第三人认为原审被告阳范聪与原审原告王笑山系合作盖房关系的意见，本院不予支持。对于第三人怀化市鹤城区卫生局对2005年7月28日和2005年12月1日签订的《房屋销售合同》上阳范聪的签名，委托湖南鉴真司法鉴定中心进行鉴定，鉴定认为《房屋销售合同》上阳范聪的签名与被检购房合同阳范聪的签名不一致，故该两份合同系伪造的意见，因该鉴定中被鉴定的合同，均为复印件，且来源不明，无法确定其真实性，故该鉴定本院不予采信。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、撤销中方县人民法院（2006）方民一初字第353号民事判决；二、阳范聪返还王笑山购房款1082500元，王笑山已取得购房款410000元应予以抵扣，阳范聪尚欠王笑山购房款672500元，限本判决生效后10日内付清；三、怀化铠沣房地产开发有限公司、怀化市鹤城区卫生局、中方县卫生局对上述第二项承担连带偿还责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15500元，由阳范聪、怀化铠沣房地产开发有限公司、怀化市鹤城区卫生局、中方县卫生局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判长 韩 芳审判员 廖景憧审判员 申 伟二〇一五年十二月三十日书记员 唐珍珍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。