山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终1539号
上诉人（原审原告）张成林。
委托代理人赵文涛，山东倡通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛嘉合福远置业有限公司。
法定代表人赵垲，执行董事。
委托代理人薛兰，该公司员工。
委托代理人孙福林，山东慧勤律师事务所律师。
上诉人张成林因与被上诉人青岛嘉合福远置业有限公司（以下简称嘉合公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第9296号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张成林的委托代理人赵文涛、被上诉人嘉合公司的委托代理人孙福林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张成林在一审中诉称，张成林于2013年5月20日与嘉合公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买嘉合公司开发销售的商品房。合同第11条约定，嘉合公司应于2013年12月31日前向张成林交付房屋；如果未能在该期限内交付房屋，应向张成林支付违约金，违约金按照张成林已支付房价款的日万分之零点五计算。合同签订后，张成林按照合同的约定在规定的时间内全额付清了购房款。但嘉合公司直到2014年4月15日才将房屋交付给张成林。张成林认为，嘉合公司单方面约定的逾期交房违约金过低，请求法院参照实际造成的损失按照日万分之一判令嘉合公司支付逾期交房违约金及利息。请求依法判令嘉合公司：1、支付张成林迟延交房违约金（7021.34元）及至判决生效日（暂计算至2015年12月31日）的利息（639.07元），合计7660.41元；2、由嘉合公司承担本案诉讼费用。
嘉合公司在一审中辩称，嘉合公司并未逾期交房，合同约定的最迟交房期限应为2014年3月31日，而非张成林主张的2013年12月31日；张成林逾期支付房款，嘉合公司不承担该期间的逾期交房责任；张成林主张提高违约金没有依据，主张违约金的利息也没有依据。
一审法院查明，张成林与嘉合公司于2013年5月20日签订《青岛市商品房预售合同》，合同第二条约定，乙方（张成林）购买甲方（嘉合公司）位于青岛经济技术开发区长江东路190-1号《安子A-3地块》×单元×层×户住宅房屋，甲方暂测该房屋建筑面积为94.13平方米。第三条约定，每平方米房屋建筑面积单价为7104.00元，房屋总价款为668699.52元。第十条约定，该房屋的交付必须符合该商品房所在楼座工程竣工验收合格。第十一条约定，甲方定于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之零点五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十三条约定，房屋交付的标志为交付钥匙。第十七约定，甲方交付的房屋系验收合格的房屋。第二十八条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。该合同“补充条款”第三条约定，主合同第十一条约定的日期为双方预计的房屋交付时间。甲方可以在该条约定的时间的基础上提前交付或者顺延90天交付，甲方提前交付或者顺延90天交付房屋的，不需承担任何违约责任。如顺延90天后甲方仍未交房的，则甲方自该顺延期限届满之日起承担逾期交房违约责任。如遇因执行法律、法规和政府规章等强制性文件或其他政府原因延迟交付房屋、乙方未付清应付款或违约金等特殊原因甲方不能如期交房，甲方可以据实予以延期，不需向乙方承担违约金。
双方认可涉案房屋购房款已付清、房屋的实际交付时间为2014年4月4日、综合竣工验收时间为2014年4月11日。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定�面履行自己的义务。本案系商品房预售合同纠纷，张成林已按约付清购房款，嘉合公司也应依约将通过验收合格的房屋交付给张成林。张成林认为交房时间应为主合同约定的2013年12月31日，嘉合公司认为应为主合同中补充协议约定的顺延90天后的2014年3月31日，这是本案争议的焦点问题，实质是对主合同补充条款第三条的效力认定问题。一审法院根据法律、司法解释的相关规定，作出如下分析判定。
双方签订的《青岛市商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。房屋交付行为不是单方行为，买受人既是接收房屋的权利人，也是及时受领房屋的义务人，因房屋的风险转移、质保期的起算、物业费的交纳等相关权益是以商品房的交付为起算点的。双方主合同第二十八条约定�本合同的补充条款与正文条款不相一致的，以补充条款为准。也即双方在主合同中约定了补充条款的效力优先，则双方对补充条款的签订、履行更应审慎，应给予更高的注意义务，否则，便是对自身权利的放任。本案主合同所附“补充条款”对主合同的多个条款和内容进行补充、解释和明确，补充条款第三条将主合同约定的交房时间明确为预计时间，甲方并可提前或者顺延90天交付房屋，且不需承担任何违约责任。该条款并未免除甲方的交房义务，在约定“顺延”的同时也对等地约定了“提前”，接受房屋是乙方的权利，也是乙方的义务，补充协议将交接房屋行为限定在预计时间点前后90天的时间段内，乙方签名确认。之后，乙方并未对该条款提出异议，也未提供证据证明其在签订合同时要求甲方对该条款予以说明而对方未予说明，该条款无合同法第五十二条和第�十三条规定的情形，也无加重对方责任、排除对方主要权利的情形。故，该条款为有效条款，张成林主张顺延90天内的逾期交房违约金不应支持。
张成林诉称嘉合公司单方面约定的逾期交房违约金过低，请求参照实际造成的损失按照日万分之一计算逾期交房违约金并对违约金计算利息。一审认为，关于逾期交房违约金的约定系双方合意，张成林认为该约定低于给其造成的实际损失，应提交证据佐证，但其未举证，嘉合公司亦不认可，张成林该项请求不应支持。张成林主张对逾期交房违约金另行计算利息，无合同和法律依据，亦不应支持。
嘉合公司辩称张成林逾期支付房款，其不应承担该期间的逾期交房责任，但未提交张成林逾期支付房款的证据，一审不予采信。
综上，本案交房时间由2013年12月31日顺延90天后应为2014年3月31日。主合同�十条约定该房屋交付必须符合所在单体楼座已通过竣工验收备案，但嘉合公司未提供单体楼座竣工验收备案证据，嘉合公司在诉讼中同意以综合竣工验收时间2014年4月11日为符合条件的交房时间，一审予以确认。嘉合公司于2014年4月4日向张成林交付房屋，此时尚不具备交付条件，构成违约，与约定时间逾期11天具备交房条件，应依主合同第十二条约定，按已付房价款的日万分之零点五向张成林支付违约金，本院确认为367.78元（668699.52元／天×0.00005×11天］。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决：一、嘉合公司于判决生效后10日内支付张成林2014年4月1日至2014年4月11日期间的逾期交付房屋违约金367.78元；二、驳回张成林的其他诉讼请求。案件受理费50元，由张成林负担40元，嘉合公司负担10元。嘉合公司负担的诉讼费限于判决生效后10日内支付给张成林。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，张成林不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付2014年1月1日至2014年4月15日期间的逾期交付房屋违约金3376.93元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要理由是：1、一审法院对主合同补充条款第三条效力认定错误。该条款中关于被上诉人可以在主合同约定的最迟交房时间基础上顺延九十天交房而不需承担任何违约责任的内容是无效。该约定的内容是被上诉人在销售其开发的蓝图二期小区房屋时为重复使用而预先单方�定的，在签订预售合同时未与上诉人协商，属格式条款。其内容是针对被上诉人逾期交房违约责任的免除，在订立合同时没有采用足以引起上诉人注意的文字符号等特别标示，也没有采用其他合理的方式提请上诉人注意。相反，该条款使用比主合同字号小得多的字号打印。依据合同法第39条、40条以及合同法解释二第10条规定，该补充条款第三条中的上述约定内容无效。2、上诉人认为补充条款效力优先需以条款有效为前提。一审认为该补充条款约定的不仅是顺延，也对等约定了提前。上诉人认为交付时间对上诉人具有重大利益，交付越早对上诉人越有利，上诉人关注的是最迟交付时间，主合同也只是约定了最迟交房时间，并没有约定不可以提前交付，所谓的对等约定“提前”只是多余而已。3、一审认为上诉人对补充条款签名确认，事后也未提出异议，也未提供证据证明上诉人在签订合同时要求被上诉人对该条款予以说明。上诉人认为，在补充条款签名以及是否提出异议并不会改变该条款的效力和性质，一审要求上诉人举证错误。综上，一审对补充条款第三条关于被上诉人可以顺延九十天交房而不需承担任何违约责任的内容之效力认定错误，依法应予纠正。
被上诉人嘉合公司辩称，上诉人上诉请求没有事实和法律依据，双方签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，具有法律效力。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉。
经审理查明，二审查明的事实与一审查明一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是对于双方商品房预售合同补充协议第三条中关于被上诉人可以提前或顺延九十日交付房屋相关约定的性质及效力认定。
双方签订商品房预售合同时被上诉人已取得预售许可证，该合同第十一条约定甲方定于2013年12月31日前将房屋交付给乙方；补充条款第三条第1项约定，主合同第十一条约定的日期为双方预计的房屋交付时间，甲方可以在该条约定时间的基础上提前交付或者顺延90天交付，甲方提前交付或者顺延90天交付房屋的，不需承担任何违约责任，如顺延90天后甲方仍未交房的，则甲方自该顺延期限届满之日起承担逾期交房违约责任。本院认为，该两条约定均系对于交房时间作出预计和约定，该内容属于当事人双方意思自治范畴，上述约定均系双方当事人真实意思表示，其中补充条款的约定并不违反法律强制性规定，对合同双方均具有约束力，并不存在排除对方主要权利和免除已方主要义务的意思表示，应当认定该条款合法有效。上诉人主张该条款的约定为无效格式条款，本院不予采信。原审依照该补充条款的约定认定逾期期�并无不当。综上，上诉人上诉主张不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张成林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 王化宿
代理审判员 高仁青
二〇一六年三月三十日
书 记 员 王 繁