北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第02136号
原告（反诉被告）聂海燕，女，1966年3月2日出生，港澳居民通行证号H0456342500。
委托代理人邓立臣。
委托代理人马中美。
被告（反诉原告）天晟京城房地产经纪（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区建外大街19号国际大厦1205室。
法定代表人茹迅，总经理。
委托代理人李东霞。
原告（反诉被告）聂海燕（以下简称姓名）与被告（反诉原告）天晟京城房地产经纪（北京）有限公司（以下简称天晟公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈一铮独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人邓立臣，被告的委托代理人李东霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
聂海燕诉称：2012年8月14日，我和天晟公司在北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间下签订了北京市房屋租赁合同，约定天晟公司承租我的位于北京市朝阳区富力城D区23号楼XXX号房屋，租期自2012年8月20日至2013年8月19日，租赁用途为居住，租金每月23000元。随后，我按约定将天晟公司认可的崭新、无任何损坏的房屋及附属物品、设备设施交付给天晟公司使用。天晟公司在居住使用过程中，没有通知我对房屋及附属物品、设施设备等进行验收，不打招呼就搬走。我收房时发现房屋惨不忍睹、主卧、次卧的床、床垫满是尿渍，主卧室中价值10000元的电视机组合柜丢失，地板、客厅的沙发污迹斑斑，破损严重，卫生间的大理石台面被严重破坏。房屋的装修及其他附属物品均有不同程度的损坏。天晟公司的行为已构成违约，故我诉至法院，要求：1、天晟公司支付房屋内装修及设施损失300000元；2、天晟公司支付房屋空置期损失69000元；3、天晟公司支付违约金46000元；4、天晟公司赔偿聂海燕支付的律师费10000元。
天晟公司辩称并反诉称：不同意聂海燕的诉讼请求。聂海燕所述与事实不符。聂海燕强调房屋在交付时是崭新的没有任何损坏的，但实际上是房屋已经装修使用多年，据聂海燕称她的妹妹带着孩子在这里住过几年，后又空置了大约三年，所以房屋内的物品都是破损的，像地板、书桌、转椅都是有破损的，沙发套拉锁拉不上，门窗、抽油烟机等都有污渍，卫生间地面、洗手台的木质边角全都开裂开胶。在2012年9月9日下午，租户在居住过程中，台盆侧面石板自然脱落还砸伤了租户的脚面。当时我方要求过聂海燕加固，但是聂海燕置之不理。另外，电器、冰箱等都是很旧的，电视是有故障的，空调也不制冷。聂海燕陈述的收房过程也与事实不符。我方按照约定交还房屋，而且交房之前把所有垃圾都清理掉了，还把地都扫了一遍。诉状中提到的两个床垫都是旧的，如果是交还的时候房屋地面、沙发套上的脏也都是正常的使用。其他设施物品的使用情况与交付房屋时的状态是一致的，物品也没有减少。聂海燕所说的电视柜在返还房屋时其并没有提出，而且小区是有录像的，如果搬出大件物品是需要登记的。聂海燕主张的空置期损失与我方没有关系。即使房屋是由我方使用产生破损了，聂海燕也可以采用维修等措施恢复，把房屋出租出去，让空置损失不再发生。我方没有违约行为，都是正常使用房屋，没有承担违约金的义务。聂海燕主张的律师费没有法律规定，我方没有承担律师费的义务。请求法院驳回聂海燕的诉讼请求。另外，我方提起反诉，要求：1、聂海燕返还租赁押金18548元；2、聂海燕支付押金的利息损失，自2013年8月27日计算至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。
聂海燕针对天晟公司的反诉辩称：租户在我不知情的情况下更换了两个水龙头，给了我发票，是750元；要求我装了餐厅抽拉纱门，我花了4800元；租户人为放掉空调的氟利昂，要求我再充，我加了两次，一共1200元；维修了三次电视，共花费了2400元；住的过程中又要求我给她的小女儿买床，花费了1700元；煤电气水费都是我们支付的；租户的老婆把三个洗手台周边的大理石都弄掉了，我要求他赔偿；租户承诺我上述款项都从押金里扣。我不同意退还押金，不同意支付利息。
经审理查明：2012年8月14日，聂海燕作为出租人（甲方）、天晟公司作为承租人（乙方）与作为居间人（丙方）的北京我爱我家房地产经纪有限公司签订北京市房屋租赁合同，约定甲方将位于北京市朝阳区富力城D区23号楼XXX号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，用途为居住，租赁期自2012年8月20日至2013年8月19日，租金为每月23000元，押一付三，押金为23000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。合同签订后即开始履行。天晟公司依约交纳押金23000元，并将涉案房屋转租给案外人曾农。合同到期后，双方协商将租期延长至2013年8月27日。天晟公司的租金交至2013年8月19日。
庭审中，聂海燕称在天晟公司承租期间房屋的装修及其他附属物品均有不同程度的损坏，主卧、次卧的床、床垫满是尿渍，主卧室中价值9000元的电视柜丢失，地面、客厅的沙发污迹斑斑，破损严重，卫生间的大理石台面被破坏，据此，要求天晟公司支付房屋内装修及设施损失300000元。为证明其诉讼请求，聂海燕提交照片；购买沙发的发票；与天晟公司员工的录音，录音中天晟公司的员工认可涉案房屋的物品有弄脏弄坏的地方；与天晟公司员工之间的微信记录。天晟公司的质证意见为对照片的真实性无法认可，发票中除了沙发还有另外一件商品，对录音的真实性认可，但不能证明聂海燕的诉讼主张，对微信的完整性不能确认。
庭审中，聂海燕称为曾农更换了两个水龙头，花费750元，曾农要求聂海燕安装餐厅抽拉纱门，聂海燕支付了4800元；曾农放掉空调的氟利昂，要求聂海燕再充，聂海燕充了两次，一共花费1200元；曾农要求聂海燕维修了三次电视，共花费了2400元；曾农要求聂海燕给其小女儿买床，聂海燕花费了1700元；煤电气水费都是聂海燕支付的；曾农把三个洗手台周边的大理石都弄掉了，聂海燕要求曾农赔偿。曾农承诺上述款项都从押金里扣。聂海燕不同意退还押金，不同意支付利息。
庭审中，聂海燕称涉案房屋已经重新装修、照片中有损坏的物品均在仓库，不同意法院勘验现场。
庭审中，天晟公司提交房屋交割清单和照片，欲证明在聂海燕向其交付涉案房屋时，房屋地面、墙面、桌面等都有破损。天晟公司同意从押金中扣除超出租赁期间的房屋租金，并同意支付清洗费2000元。另，房屋交割清单中显示，水费起计底数为“直饮水20吨冷水372吨”，燃气费起计底数为114字。水费单价3.7元/吨，燃气定价2.05元/字，此单价仅供参考，结算费用时请以各小区实际单价为准。被告认可欠付水费，但具体金额不详。
上述事实，有北京市房屋租赁合同、照片、录音资料及当事人陈述等证据在案为证。
本院认为：聂海燕与天晟公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。现聂海燕主张因天晟公司将涉案房屋内的装修及设施造成损坏、丢失，要求赔偿损失300000元。依据聂海燕提交的照片及录音、微信记录，可以证明在天晟公司使用涉案房屋期间，确有使用不当的情形，对屋内的装修及设施有一定程度的损坏，但现涉案房屋已重新装修，聂海燕亦不同意本院勘验现场，因此，无法对损坏情况及程度进行确认，亦无法对修复及赔偿金额进行鉴定，故对于赔偿金额，本院予以酌定。
聂海燕自2013年8月27日收回涉案房屋后，房屋由其控制使用，聂海燕无权向天晟公司要求空置损失。关于聂海燕主张的违约金，因天晟公司同意给付聂海燕清洗费，双方系对赔偿项目、赔偿金额未协商一致，并未构成“拒不赔偿”的情形，因此，聂海燕不能以此要求天晟公司承担违约责任。聂海燕主张的律师费于法无据，本院不予支持。
关于天晟公司要求返还押金的反诉请求，其同意2013年8月20日至2013年8月27日的租金从押金中抵扣，本院对此予以确认。聂海燕主张其应案外人曾农的要求对涉案房屋的设施设备进行维修、增添家具，上述花费应从押金中抵扣，但聂海燕未提供实据，本院不予采信。聂海燕称其为天晟公司预交的水费、燃气费应从押金中扣除，天晟公司亦认可其拖欠水费，但具体金额不详。双方亦未提供水费、燃气费的实际计费标准，本院依据房屋交割清单中的数额及标准予以确定。该项费用应从押金中扣除。另，聂海燕提交的照片和录音均能证明涉案房屋中的床和沙发在天晟公司使用过程中沾染污渍，天晟公司表示同意支付2000元清洁费，本院不持异议。该项费用亦应从押金中扣除。剩余的押金，聂海燕应退还给天晟公司。天晟公司要求的利息，于法无据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）天晟京城房地产经纪（北京）有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）聂海燕五千元。
二、原告（反诉被告）聂海燕于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）天晟京城房地产经纪（北京）有限公司押金一万三千一百八十二元五角七分。
三、驳回原告（反诉被告）聂海燕的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）天晟京城房地产经纪（北京）有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3838元，由原告（反诉被告）聂海燕负担3813元（已交纳）；由被告（反诉原告）天晟京城房地产经纪（北京）有限公司负担25元[原告（反诉被告）聂海燕已预交，被告（反诉原告）天晟京城房地产经纪（北京）有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）聂海燕]。
反诉案件受理费135元，由被告（反诉原告）天晟京城房地产经纪（北京）有限公司负担70元（已交纳）；由原告（反诉被告）聂海燕负担65元[被告（反诉原告）天晟京城房地产经纪（北京）有限公司已预交，原告（反诉被告）聂海燕于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）天晟京城房地产经纪（北京）有限公司]。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 陈一铮
二〇一四年二月十四日
书 记 员 甄亚男