上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2015号
上诉人（原审原告）贾琳琦。
委托代理人贾庆武。
被上诉人（原审被告）刘斌。
委托代理人温妮。
上诉人贾琳琦因定金合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第626号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：上海市嘉定区春荣路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）为动迁安置房，2010年1月12日，刘斌与案外人丁某某签订《房屋买卖协议书》，约定丁某某将系争房屋出售给刘斌，售价人民币（以下币种均为人民币）545，000元，购房后所产生的一切费用均由刘斌承担；丁某某取得产证后，应在一周内将产证过户给刘斌。协议签订后，刘斌支付了全部的购房款，丁某某亦将房屋实际交付刘斌居住使用。2011年3月14日，系争房屋登记至丁某某名下，但双方并未将房屋转移登记至刘斌名下。2013年12月1日，贾琳琦与刘斌在上海嘉程房地产经纪事务所（下称嘉程事务所）的居间介绍下，就系争房屋签订编号为XXXXXXX的《居间协议》，约定刘斌将房屋出售给贾琳琦，转让价1，000，000元，该房价为刘斌到手价，房内所有家具家电刘斌以15，000元的价格转让给贾琳琦，贾琳琦于刘斌办好全权公证委托七日内付首付款300，000元，余款由贾琳琦申请银行贷款支付，若刘斌全权公证委托在两个月内办不出，本协议自动解除；贾琳琦应支付刘斌定金20，000元；贾琳琦有反悔不买或不按约前来签订受让合同等其他行为，致使无法完成签订合同之情形的，上述定金由刘斌全部没收。居间协议签订后，贾琳琦实际支付刘斌定金20，000元。2013年12月24日，贾琳琦与刘斌在中介公司的见证下再次签订《补充协议》，约定：……3、甲方（刘斌）须办理房屋买卖全权公证委托，乙方（贾琳琦）另补贴10，000元，该款在双方签订《上海市房地产买卖合同》时乙方支付给甲方；4、协议签订后，甲方必须立即办理房屋买卖的全权公证委托，不得以任何理由拖延；5、此次房屋交易的总价为1，025，000元，甲方办好公证委托后需积极配合到嘉程房产与乙方签订《上海市房地产买卖合同》。2014年1月9日，案外人丁某某、王秋凤出具《委托书》一份，委托刘斌代为出售系争房屋、代为签订房地产买卖合同、收取房款，以及代为办理出售房屋过程中相关手续。同时，丁某某、王秋凤至上海市嘉定区公证处办理了上述委托书的公证手续。2014年1月12日，贾琳琦与刘斌至嘉程事务所磋商签订《上海市房地产买卖合同》，刘斌将《公证书》向贾琳琦出示，贾琳琦以需鉴定真伪为由将《公证书》借走，嘉程事务所打印了系争房屋的网签合同，但双方未签字。2014年1月15日，贾琳琦通过顺丰快递的方式给嘉程事务所发送《告知书》一份，称其于2014年1月13日对上述《公证书》进行查询，明确刘斌不是系争房屋的产权人，无权处置此房产，而双方在签订居间协议时，刘斌并未取得房屋产权人丁某某的授权，故要求中介公司通知刘斌协议无效、刘斌于三日内返还定金20，000元。2014年1月17日，嘉程事务所给贾琳琦复函称：刘斌已经办理好公证委托书，有权处置该房屋，双方签订的居间协议有效，贾琳琦于2014年1月12日承诺在查验公证书真伪后2日内前来签订《上海市房地产买卖合同》，但贾琳琦未按约前来，构成根本性违约，应承担违约责任。同日，刘斌向贾琳琦发送《催告通知》，催告贾琳琦在2014年1月20日前至嘉程事务所与其签订《上海市房地产买卖合同》，若刘斌未按时前来签订买卖合同，则视为违约，刘斌将没收定金，并将系争房屋重新挂牌出售。上述复函及《催告通知》均实际送达贾琳琦，但贾琳琦并未至中介处签订合同，并通过短信方式明确不再购买系争房屋。2014年1月27日，刘斌代丁某某与案外人张某签订了《上海市房地产买卖合同》，之后系争房屋实际过户至张某名下。因刘斌不愿返还定金20，000元，贾琳琦诉至法院，请求判令：1、刘斌返还贾琳琦购房定金20，000元；2、刘斌应依法偿还自2013年12月1日至本案审结止收取贾琳琦定金20，000元的银行同期贷款利息。
原审中，刘斌辩称，不同意贾琳琦的诉讼请求。一、系争房屋为动迁安置房，当时的产权人为丁某某，刘斌已于2010年1月12日与丁某某签订了房屋买卖协议书，约定丁某某将房屋出售给刘斌，刘斌支付了全部的购房款545，000元，并实际占有系争房屋，尽管刘斌不是房屋的登记产权人，但是房屋的事实产权人。二、双方签订居间协议和补充协议时，贾琳琦对上述情况均明知，且双方约定由刘斌和丁某某办理委托公证手续，由丁某某委托刘斌出售房屋，以此确保刘斌有权与贾琳琦签订买卖合同、协助过户。三、居间协议签订后，刘斌已与丁某某办理了委托公证，但贾琳琦反悔不愿签约，应当没收定金。之后，刘斌已将系争房屋出售给了他人，房屋目前已经过户到了他人名下，并非不能过户。
原审法院认为：尽管双方当事人签订《居间协议》时，刘斌尚未取得房屋登记产权人丁某某的委托授权，但刘斌已于2010年购买系争房屋并实际支付全部的购房款，且刘斌于2014年1月9日取得了丁某某的委托授权，并办理了相关的公证手续，故刘斌有权出售系争房屋。从《居间协议》中双方关于刘斌应办理全权委托公证的约定可以看出，贾琳琦在签订协议时对房屋的产权状况应属明知，且2014年1月12日，系争房屋已然可以签署正式的《上海市房地产买卖合同》，而在贾琳琦明确表示不再购买后，刘斌将系争房屋出售他人，并协助他人成功办理了产权转移登记手续，故系争房屋已具备上市交易条件，贾琳琦以刘斌无权出售、房屋系动迁房尚不能交易为由主张《居间协议》无效，缺乏事实及法律依据。贾琳琦在接到刘斌签约催告后，仍拒绝签订房屋买卖合同，应属违约，定金依法可予没收。
据此，原审法院作出如下判决：驳回贾琳琦全部诉讼请求。
原审法院判决后，上诉人贾琳琦不服原审判决，向本院上诉称：经查证，被上诉人不是系争房屋的产权所有人。根据相关法律规定，系争房屋是动迁安置房，三年内不得转让或者出租。故被上诉人没有权利和资格对系争房屋进行买卖交易，也无权办理该房屋的产权过户手续及银行贷款手续。而且，即使是系争房屋的产权所有人，也不允许在三年内进行买卖交易。因此，被上诉人和上诉人签订的所谓购房协议不具有合法性，该协议是无效的。被上诉人收取上诉人的所谓定金也是非法的，应予以返还。请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉请。
被上诉人刘斌辩称：不同意上诉人的上诉请求。双方签订的居间协议、补充协议是双方真实意思表示，上诉人明知系争房屋的权利状况。双方约定由被上诉人与丁伟雄办理委托公证手续，对此上诉人也是认可的。丁某某于2014年出具的委托书也是对被上诉人此前行为的追认。因为上诉人明确表示不愿意购买系争房屋，被上诉人才将房屋出售给第三方，被上诉人有权没收2万元定金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：双方当事人签订的《居间协议》与《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效。关于上诉人主张被上诉人刘斌无权处分系争房屋的问题，被上诉人虽非系争房屋的登记权利人，但其于2010年自系争房屋所有权人丁某某处购买系争房屋，并在与上诉人签订正式房屋买卖合同之前已取得丁某某的授权，故被上诉人有权出售系争房屋。关于上诉人称因系争房屋为动迁安置房，三年内不能上市交易，故双方订立的购房协议应为无效的主张，因“三年内不得转让或出租”的规定并不属于法律、行政法规的效力性强制性规定，故上诉人以此主张双方协议无效，不能成立。本案中，上诉人经催告未履行与被上诉人签订正式房屋买卖合同的义务，显属违约，被上诉人据此没收上诉人已支付之定金，于法有据。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人贾琳琦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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