北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终7385号上诉人（原审原告、反诉被告）：郝玉军，女，1967年5月3日出生。委托诉讼代理人:姚志民（郝玉军之夫），住北京市东城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：白娜，女，1981年7月4日出生。委托诉讼代理人：王志钢，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉娜，北京市盈科律师事务所实习律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。上诉人郝玉军、上诉人白娜因与原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2018）京0101民初3784号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2018年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝玉军上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判支持郝玉军一审所有诉讼请求；一、二审诉讼费由白娜承担。事实和理由：双方合同约定的户口迁出当日白娜将户口迁出保证金划转到郝玉军账户是同时履行权利义务，在郝玉军联系不上白娜的情况下，未按约定期限履行相应义务是郝玉军的同时履行抗辩权；合同约定的违约金高于白娜的实际损失，应当减少违约金或按照实际损失计算；郝玉军已经迁出了户口，但白娜至今未支付户口迁出保证金，白娜也应向郝玉军支付违约金，但一审法院未支持郝玉军要求白娜支付违约金的诉请。白娜上诉请求：撤销一审判决第二项中判令郝玉军支付白娜逾期迁出户口违约金3万元的部分，改判郝玉军支付白娜逾期迁出户口违约金25万元。事实和理由：双方所签合同约定的逾期迁出户口违约金应为25万元，一审酌定为3万元无法律依据。针对郝玉军的上诉请求，白娜辩称，不同意郝玉军的上诉请求和理由。针对白娜的上诉请求，郝玉军辩称，不同意白娜的上诉请求和理由。链家公司未出庭，其提交的书面意见述称，同意一审判决，其他意见与一审陈述一致。郝玉军向一审法院起诉请求：1．判令白娜将剩余房价款257500元给付郝玉军；2．判令白娜向郝玉军支付利息，计算方式为以257500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年2月13日起计算至实际给付之日止；3．案件受理费由白娜承担。白娜向一审法院反诉请求：要求郝玉军支付逾期交房的违约金6780元、逾期办理物业交割的违约金7500元、逾期迁出户口的违约金250000元。一审法院认定事实：2017年2月19日，郝玉军、白娜签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定白娜向郝玉军购买涉诉房屋，成交价格3860000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价680000元；逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在15日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；自合同签订之日起240日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，出卖人应当于5个工作日内将该房屋交付买受人；房屋交付时应当履行包括房屋验收、交接物业交割单等手续；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起1日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金。2017年2月19日，郝玉军、白娜及链家公司订立《补充协议》，约定户口迁出保证金为20000元，在郝玉军迁出户口当日，由白娜自行划转至郝玉军；郝玉军、白娜应当在产权过户后5个工作日内自行办理物业交割手续；郝玉军、白娜任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2017年4月2日，郝玉军、白娜及链家公司订立《变更协议书》，约定房屋总价款变更为5000000元；当事人双方同意，自本合同签订之日起173日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起190日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；户口迁出保证金：双方一致同意，白娜从本协议约定的购房款中留存480000元作为户口迁出保证金，在郝玉军迁出户口当日，由白娜自行划转至郝玉军；郝玉军、白娜应当在产权过户后当日自行办理物业交割手续，物业交割保证金20000元，在办理物业交割当日由白娜自行划转至郝玉军；办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，郝玉军于当日将房屋交付给买受人。2017年8月4日，涉诉房屋变更登记至白娜名下。8月7日，郝玉军将涉诉房屋交付白娜，双方当日办理了物业交割手续。关于户口迁出保证金的争议，郝玉军在起诉状中称白娜明确表示拒绝支付保证金，但郝玉军未就此出示相应证据，故法院对郝玉军的该项主张不予采信。郝玉军在庭审中曾表示迁出户口和支付保证金应当是同时履行的，又在向法院递交的书面意见中称白娜以其行为明确表示不履行合同义务，故而郝玉军是在行使不安抗辩权。为证明其主张，郝玉军出示了其和白娜分别与链家公司的短信往来记录，显示白娜于2018年2月13日发短信告知链家公司自己当日无法核实到郝玉军是否确已迁出户口的情况，次日其将前往派出所核实，如确已迁出，其会支付18万元，剩余款项需要结清逾期迁出户口违约金、逾期交房违约金、电费之后再支付；郝玉军于2018年2月13日发短信告知链家公司转告白娜，郝玉军的户口已经迁出。经质证，白娜认可己方与链家公司之间的短信记录的真实性，但不认可完整性，白娜对郝玉军与链家公司之间的短信记录的真实性和完整性无法确认，链家公司认可郝玉军出示的短信记录的真实性、完整性。郝玉军又出示了白娜与链家公司的微信聊天记录，显示2018年2月2日，链家公司的经纪人谭静告知白娜要建微信群，谭静的单位领导要和白娜沟通，白娜问谭静户口是否迁出，谭静回复称还没有，郝玉军不可能主动迁；2018年2月2日，谭静建立微信群，成员包括链家公司工作人员谭静、赵成林、白娜等人，2月8日10:27、18:32，谭静在群里两次询问白娜次日约在几点，并表示郝玉军当面迁户口，然后白娜付款，2月9日11:39，谭静在群里告知白娜回电话，2月9日14:58，谭静在群里告知白娜郝玉军同意迁户口然后打款45万元，剩余3万用作结清电费、多退少补，白娜未回复，谭静及链家公司工作人员郭培多次在群里告知白娜回电话，2018年2月12日，郭培在群里告知白娜郝玉军将要起诉，同日白娜在群里回复消息表示要先确保迁户口才能支付保证金，但截至当日郝玉军仍未迁户口，构成违约，2018年2月12日17:01，白娜的家人在群里质疑链家公司不经允许就把自己拉进群里、在群里发与事实不符信息，同日郭培在群里称9号给白娜发短信，但是白娜没有回复，郝玉军已经同意先迁户口再付款，但是郝玉军说这事是买卖双方一起来办的事，因为白娜没来也联系不上，是白娜不履约，并解释建群是为了便于沟通。经质证，白娜认可郝玉军出示的白娜与谭静的微信聊天记录的真实性，但不认可关联性和证明目的，白娜不认可郝玉军出示的微信群聊天记录的真实性、关联性、证明目的，理由是2018年2月9日14:58、16:52的聊天记录中并没有白娜，因为链家公司未经白娜同意拉白娜入群，白娜早在郝玉军起诉前就已经退群，而且合同并未约定迁户口需要双方配合，郝玉军可以自行完成。链家公司认可上述微信聊天记录的真实性。白娜出示了其与链家公司的微信聊天记录、其与郝玉军的短信记录，显示2018年2月12日白娜在微信群聊中表示店长所述内容与事实不符，并且截至当日郝玉军没有迁户口构成违约，逾期交房也是违约，同日下午17:01，白娜的家人在群里质疑链家公司不经允许就把自己拉进群里、在群里发与事实不符信息；2018年2月12日白娜向谭静发短信，称迁户口不用双方见面迁，郝玉军按照约定的时间迁走然后通知白娜即可，截至当日郝玉军仍未迁户口，构成违约，逾期交房也构成违约，白娜对链家公司未经其同意建立有白娜、链家公司店长的微信群及店长给白娜发不实信息的情况表示不满；2018年2月13日11:23，谭静发短信转告白娜郝玉军的户口已经迁出，郝玉军要求白娜当日支付480000元，之后白娜回短信要求提供派出所出具的迁出证明，再次强调郝玉军的违约责任，并要求扣除违约金之后再付房款；2018年2月13日16：47，白娜给谭静发短信，称自己当日无法核实到郝玉军是否确已迁出户口的情况，次日将前往派出所核实，如确已迁出，其会支付18万元，剩余款项需要结清逾期迁出户口违约金、逾期交房违约金、电费之后再支付；2018年2月2日，谭静告知白娜要建微信群，谭静的单位领导要和白娜沟通，白娜问谭静户口是否迁出，谭静回复称还没有，郝玉军不可能主动迁。经质证，郝玉军认可上述证据的真实性、合法性、关联性，但不认可证明目的，链家公司亦认可上述证据的真实性。一审法院认为，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》均为各方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。根据上述合同的约定，郝玉军、白娜应当在2017年8月11日之前完成涉诉房屋的所有权变更登记，郝玉军、白娜应当在2017年8月4日办理物业交割手续及交付房屋，郝玉军应当在2018年2月10日之前完成户口迁出手续。郝玉军主张己方并未逾期交付房屋，与事实不符，法院不予采信。郝玉军主张逾期办理物业交割手续系买卖双方协商一致的结果，但未出示相应证据加以佐证，法院对其意见亦不予采信。因此，白娜反诉要求郝玉军承担上述逾期交付房屋和逾期办理物业交割手续的违约责任，于法有据，法院予以支持。关于户口迁出的问题，无论从合同的表述，还是从实际操作，迁出户口都是郝玉军单方完成的合同义务，无需白娜的配合或在场。此外，户口迁出保证金的设置，是为了确保郝玉军能够按照约定及时将户口迁出涉诉房屋，因此迁出户口属于先履行义务，支付户口迁出保证金属于后履行义务。因此郝玉军逾期迁出户口的行为存在过错，构成违约，应当承担相应的违约责任。各方在合同中对逾期迁出户口行为所应支付的违约金作出了约定，但标准过高，现郝玉军申请法院予以调整，故法院将综合考虑逾期期间长度等情况酌情确定违约金数额。现郝玉军已将户口迁出，白娜理应支付剩余房价款，此外，关于郝玉军主张的逾期付款利息一节，该笔款项的性质属于违约金，但考虑到郝玉军迁出户口之后，双方在应付价款的金额等问题上始终存在争议，并分别向法院提起诉讼，因此，郝玉军要求白娜支付利息的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2018年5月判决：一、白娜于判决生效后十日内支付郝玉军房价款二十五万七千五百元；二、郝玉军于判决生效后十日内支付白娜逾期交房的违约金六千七百八十元、逾期办理物业交割的违约金七千五百元、逾期迁出户口的违约金三万元；三、驳回郝玉军的其他诉讼请求；四、驳回白娜的其他反诉请求。本院二审期间，白娜提交了其和链家公司经纪人谭静的微信聊天记录，拟证明郝玉军一直要求其配合迁户口，一直要求白娜先履行付款义务其才履行迁户口义务，另外拟证明双方并未就交房达成新的一致意见，一切仍按照合同执行。微信聊天记录显示2016年5月28日下午6:36，谭静发微信告知白娜两个细节“1．补充协议是你们双方一个字一个字敲的，业主不可能也没有理由过完户不交房，而且过户当天业主单方面离去你们很气愤，来店里找郭培经理，郭培经理劝了你们，当时你们说了，这钱不是没结完呢吗？一定会追究违约，这件事我可以作证2．对于户口迁走这件事业主要求见面迁，你们通知链家不需要见面，就按合同走就行，言下之意不就是你该迁迁，我该打钱打钱吗？可是业主拖了好几天才迁，这件事我也可以作证！”。郝玉军对微信聊天记录的真实性、关联性均不认可。白娜还提交了通话记录截屏，显示链家公司经纪人谭静（电话号码153XX****XX）曾于2018年2月4日和2月9日与其有过通话记录，拟证明郝玉军陈述白娜一直不接电话与事实不符。郝玉军认可通话记录的真实性，但不认可证明目的。经询，郝玉军称其一审中并未主张过违约金。另，郝玉军主张其只晚交房三天，只应付三天的房租，合同约定的违约金过高。关于白娜就逾期交房、逾期办理物业交割所受损失及依据问题，白娜称其主要系依据合同约定，没有直接依据。关于白娜就逾期迁出户口所受损失及依据问题，白娜称其购买的系学区房，如迟延迁出户口会导致其孩子入学资格审查滞后，合同目的无法实现，其损失依据系合同约定。另查，一审审理中，白娜与郝玉军均认可郝玉军系于2018年2月13日迁出户口。各方当事人均认可白娜未支付的剩余购房款数额（含户口迁出保证金在内）为257500元。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，各方当事人就涉诉房屋所签《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》均为各方真实意思表示，各方均应依约履行各自的义务。根据上述《变更协议书》的约定，郝玉军与白娜应在产权过户当日办理物业交割手续并交付房屋。根据查明的事实，涉诉房屋于2017年8月4日变更登记至白娜名下，而郝玉军于2017年8月7日将房屋交付给白娜并办理了物业交割手续。故郝玉军未按约定时间交付房屋及办理物业交割手续构成违约，白娜要求其按照合同约定支付违约金，于法有据。郝玉军上诉主张，合同约定的违约金过高，要求适当减少。考虑到郝玉军逾期时间较短，结合当事人的过错程度等因素，本院酌情确定郝玉军给付白娜逾期交房违约金及逾期办理物业交割的违约金各1000元，白娜主张过高的部分本院不予支持。关于户口迁出问题，双方所签合同约定，郝玉军应在2018年2月10日前办理原有户口迁出手续，户口迁出保证金在郝玉军迁出户口当日，由白娜自行划转至郝玉军。根据查明的事实，郝玉军系于2018年2月13日迁出户口，故白娜要求其支付逾期迁出户口的违约金，于法有据。郝玉军虽上诉主张其迁出户口与白娜支付保证金应同时履行，其在联系不上白娜的情况下，未按约定期限履行相应义务是行使同时履行抗辩权。但从户口迁出保证金的设置目的来看，该保证金是为了确保郝玉军能够按照约定及时将户口迁出涉诉房屋。据此，一审法院认为郝玉军应先履行迁出户口的义务，并无不当。郝玉军上诉认为其不应支付逾期迁出户口的违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于逾期迁出户口违约金数额问题。郝玉军主张合同约定及一审法院酌情确定的数额均过高，白娜则主张一审法院不应酌减违约金。就此问题，综合各方合同履行情况、过错程度，考虑到郝玉军逾期时间较短，本院认为双方合同约定的违约金数额过高，本院酌情确定郝玉军给付白娜逾期迁出户口违约金1万元。白娜主张的违约金数额中过高的部分本院不予支持。关于郝玉军要求白娜给付其剩余购房款及利息的问题，一审法院判令白娜支付郝玉军剩余房款257500元，各方均未对此提出异议，本院亦不迟异议。郝玉军要求白娜给付该款项的利息，缺乏合同依据，一审法院未予以支持，无明显不当。郝玉军上诉主张白娜也应向其支付违约金，但根据查明的事实，郝玉军并未在一审中提出过该项主张，故对其该项上诉主张，本院不予处理。综上所述，白娜的上诉请求不能成立，郝玉军的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市东城区人民法院（2018）京0101民初3784号民事判决第一项、第三项；二、撤销北京市东城区人民法院（2018）京0101民初3784号民事判决第四项；三、变更北京市东城区人民法院（2018）京0101民初3784号民事判决第二项为郝玉军于本判决生效后十日内支付白娜逾期交房的违约金1000元、逾期办理物业交割的违约金1000元、逾期迁出户口的违约金10000元；四、驳回白娜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3982元，由郝玉军负担907元（已交纳），由白娜负担3075元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 佳审 判 员  王金龙审 判 员  霍翠玲二〇一八年八月三十一日法官助理  刘慧超书 记 员  周 洁