湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终6741号
上诉人（原审被告）：武汉市恒大基业房地产经纪有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路456号新时代商务中心主楼7层12号。
法定代表人：万刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：任义，系公司员工。
被上诉人（原审原告）：覃山，男，1990年7月8日出生，土家族，户籍所在地湖北省松滋市。
上诉人武汉市恒大基业房地产经纪有限公司（下称恒大基业经纪公司）因与被上诉人覃山房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初2172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案受理后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒大基业经纪公司上诉请求：1、撤销一审判决或依法改判；2、因覃山未按合同约定支付房租，判令其支付违约金2000元整，并支付其居住期间8个多月未缴纳的水费112元；3、一、二审诉讼费由覃山承担。事实和理由：1、双方签订了房屋租赁合同，应严格按照合同履行义务，覃山应当在2015年12月3日交纳第四季度房租1867元及物业费，但是在我公司多次提前提醒的情况下，到2016年12月7日我方并未收到房租，故覃山存在恶意拖欠房租情况，我方按照合同约定第九条第四款收回房屋符合合同约定，覃山的押金及剩余房租应按照房屋租赁合同第十条约定视为赔偿我方的违约金。另外，12月份房屋存在供水不足的现象是因为覃山从入住到12月份，并未缴纳水费且一直拖欠所致，水费后来是由我公司缴纳，有票据为证，覃山应支付其居住房屋期间所产生的水费。一审判决第四项我方认为与事实不符，覃山并不能提供其所交电费是我公司委托其�纳的证据，有可能是覃山与房屋所在客户私下达成的，不能作为事实依据让我公司承担。
覃山辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，一审判决虽然未支持违约金，但我没有上诉，也认了。我入住之前就欠了大量水电费，入住后就一直被物业停水停电，我代缴了电费，12月的房租也是有合理理由拖延支付的，但公司就把我房锁撬了。请求驳回上诉、维持原判。
覃山向一审法院提起诉讼请求：1、解除双方房屋租赁合同，恒大基业经纪公司赔偿违约金2000元。2、恒大基业经纪公司返还2015年12月份21天房租及物业费共计735.2元。3、恒大基业经纪公司返还租房押金1000元。4、恒大基业经纪公司返还覃山垫付的电费1100元。5、恒大基业经纪公司赔偿搬家费200元。6、恒大基业经纪公司向覃山赔礼道歉。7、案件诉讼费用由恒大基业经纪公司承担。
一审法院认定事实：2015年4月3日，覃山（乙方）与恒大基业经纪公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，合同主要约定概括如下：1、覃山租住恒大基业经纪公司代理出租的武汉市武昌区民主路红岭大厦604号房屋次卧居住。2、租期为2015年4月3日至2016年2月28日。3、房屋租金每30天1000元，物业费每月36元，押金为1000元，租金支付方式为押一付三，需并提前30日交纳房租，租金支付时间：笫一次2015年4月3日（3000元十物业108元），笫二次2015年6月3日（3000元十物业108元），笫三次2015年9月3日（3000元十物业108元），笫四次2015年12月3日（1867元十物业108元-36），以此类推，乙方须提前30日支付下一期房租，押金不冲抵最后一次交款房租。4、甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付30天房租作为押金，具体金额为：1000元，乙方交付的押金仅作为担保用途，用于乙方迟交房屋租金应�纳的滞纳金与损坏房屋设施的赔偿。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。5、合同的解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）、未按约定时间交付该房屋达3日的；（2）、交付的房屋严重不符合合同约定的。如甲方违反此约定的情形之一的，应按30天租金的200%向乙方支付违约金。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，甲方有权开启门锁，寻找新的客户入住，屋内物品视为乙方自动放弃；（1）、不支付或者不按照合同约定时间支付租金达到3日的。（2）、略；（3）、欠缴各项费用达300元以上的；乙方有违反此约定的情形之一的，应按30天租金的200%向甲方支付违约金。6、合同违约责任：（1）、租赁期内乙方中途解除合同的，应提前30天通知甲方，并按30天租金的200%支付违约金，甲方将剩余租金退还给乙方。（2）、乙方如逾期交纳房租未超过3天的，则按每日的100元向甲方交纳滞纳金。合同签订后，恒大基业经纪公司将上述租赁房屋交付给覃山。从2015年4月3日至2015年12月8日，上述租赁房屋为覃山及案外人余坤、岑洋共同承租。覃山给付恒大基业经纪公司2015年4月3日至2015年12月3日的租金及物业费共计9294元。因上述租赁房屋电费欠费未交缴，2015年5月5日至2015年5月12日，上述覃山租赁房屋停电一周。经双方协商，2015年5月11日，覃山及案外人垫付所租房屋2015年1月至2015年3月的电费共计2434.94元（其中覃山及案外人自认共同负担电费1400元）。2015年5月12日，覃山所租赁房屋恢复了供电。因上述租赁房屋水费欠费未交缴，2015�11月下旬，上述覃山租赁房屋开始停水。为此，双方发生矛盾。2015年12月7日下午，恒大基业经纪公司单方面将上述租赁房屋房门打开，导致覃山当天晚上从所租赁房屋内搬出另住他处。2016年3月，覃山诉至一审法院请求判如所请，在一审审理过程中，因双方为违约金给付、垫付水、电费等问题争议较大，故调解未能达成协议。
一审另查明，2015年12月7日，恒大基业经纪公司（甲方）分别与案外人余坤、岑洋签订二份《房屋租赁合同》，此二份《房屋租赁合同》合同的主要约定内容和上述覃山与恒大基业经纪公司签订的《房屋租赁合同》约定基本内容一致。其中案外人余坤租住恒大基业经纪公司代理出租的武汉市武昌区民主路红岭大厦604号房屋大次卧居住，案外人岑洋租住恒大基业经纪公司代理出租的武汉市武昌区民主路红岭大厦604号房屋主卧居住。
一审法院认为，2015年4月3日，覃山与恒大基业经纪公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容合法，该合同有效，双方当事人均应自觉履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定精神，现覃山与恒大基业经纪公司均同意解除上述《房屋租赁合同》，对覃山要求解除双方房屋租赁合同的诉请，予以支持。关于解除租赁合同的时间问题，现覃山自认解除租赁合同的时间为2015年12月8日，恒大基业经纪公司自认解除租赁合同的时间为2015年12月7日，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定精神。2015年12月7日，应是双方签订的《房屋租赁合同》解除租赁合同的时间。故覃山的实际租期应确认为2015年4月3日起至2015年12月7日止较为公平合理，此期间2015年4月3日至2015年12月7日的租金、物业、水电费依约应由覃山承担。即覃山应支付2015年4月3日至2015年12月7日（8个月×30日＋4日＝244日）的租金、物业费共计9013.36元（1000元＋108元=1108元÷30日≈36.94元／日，36.94元／日×244日=9013.36元）。故恒大基业经纪公司应返还多收取覃山的房租、物业费共计（9294元-9013.36元=280.64元）。对覃山要求恒大基业经纪公司返还2015年12月份21天房租（2015年12月3日至2015年12月31日）及物业费共计735.2元诉请中的合理部分，予以部分支持。此外，因覃山实际租房时期应从2015年4月3日起算，故覃山不应承担2015年4月3日前所租赁房屋所发生的电费2434.94元。故对覃山要求恒大基业经纪公司返还覃山垫付的电费1100元的诉请，也予以支持。根据上述《房屋租赁合同》中有关违约责任的约定，恒大基业经纪公司没有提交证据，证明覃山在上述《房屋租赁合同》签订及履行过程中有违约的行为。对恒大基业经纪公司不同意返还覃山押金1000元的抗辩意见，无事实和法律依据，不予支持。故对覃山要求恒大基业经纪公司返还租房押金1000元的诉请，予以支持。根据上述《房屋租赁合同》中有关违约责任的约定，覃山没有提交证据，证明恒大基业经纪公司在上述《房屋租赁合同》签订及履行过程中有违约的行为。对覃山要求恒大基业经纪公司赔偿覃山违约金2000元及赔偿覃山搬家费200元的两项诉请，也不予支持。关于覃山要求恒大基业经纪公司向覃山赔礼道歉的诉讼请求，因覃山没有提供证据，证明恒大基业经纪公司在上述《房屋租赁合同》签订及履行过程中对覃山人身及精神名誉有侵害的事实。对覃山的此诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、2015年12月7日覃山与武�市恒大基业房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年12月7日起予以解除；二、武汉市恒大基业房地产经纪有限公司应于本判决书生效后五日内返还覃山房租、物业费280.64元；三、武汉市恒大基业房地产经纪有限公司应于本判决书生效后五日内返还覃山租房押金1000元；四、武汉市恒大基业房地产经纪有限公司应于本判决书生效后五日内返还覃山垫付的电费1100元；五、驳回覃山其他诉讼请求。案件受理费25元，由武汉市恒大基业房地产经纪有限公司负担（此款覃山已垫付，由武汉市恒大基业房地产经纪有限公司随同上述款项一并支付给覃山）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，双方均无新的事实及新的证据。
二审经审理查明，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于覃山延期交纳房屋租金的行为是否属于恶意拖欠并构成违约，恒大基业经纪公司是否应向覃山返还房屋押金、合同解除后的房租、物业费以及覃山垫付的电费。
双方签订《房屋租赁合同》，覃山按约足额支付了前三个季度（2015年4月3日至2015年12月3日）的租金及物业费共计9294元。但覃山入住后的第二个月（2015年5月）即出现停电一周的情况，后又因欠缴水费，于同年11月下旬开始持续供水严重不足。依据覃山提供的代缴电费单据显示，该拖欠的电费2434.94元系覃山承租期前租赁房屋已经发生的费用（2015年1月及3月），该笔电费并非覃山及其共同承租人消费，依法不应由覃山等人负担。覃山答辩称其未按时交纳下一个月房租系因要求抵扣先期垫付的电费以及房屋仍�存在供水严重不足的客观事实协商未果所致。本院认为覃山要求抵扣电费符合常理，租赁房屋确实也存在停电及供水严重不足的问题未解决，覃山延期支付房租具有合理解释并非恶意拖欠，不足以构成违约而导致合同解除。恒大基业经纪公司上诉，据此要求覃山支付违约金2000元没有事实和法律依据，另外，水费及违约金在一审时恒大基业经纪公司并未提起反诉，本院依法亦不予处理。现双方均同意解除合同，恒大基业经纪公司未能举证证明租赁房屋存在毁损的情况，覃山亦不构成违约，其理应向覃山返还房屋押金及已经支付的合同解除后房屋租金及物业费。覃山亦有权要求恒大基业经纪公司支付其垫付的前期电费份额。
综上，恒大基业经纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人武汉市恒大基业房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 丰 伟
审判员 张文霞
二〇一六年十二月九日
书记员 胡婧琳