广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初772号原告：佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道东乐路顺华楼120号。法定代表人：梁素芳。委托诉讼代理人：徐超毅，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：何婉盈，广东瑶琨律师事务所实习律师。被告：冯惠闲，女，1985年10月29日出生，汉族，住广东省佛山顺德区，。被告：袁昌云，男，1986年4月20日出生，汉族，住湖南省永州市ＸＸ瑶族自治县，。两被告委托诉讼代理人：林德洪，广东沛宇律师事务所律师。原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司（以下简称天之龙公司）与被告冯惠闲、袁昌云居间合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天之龙公司的委托诉讼代理人徐超毅及两被告冯惠闲、袁昌云的委托诉讼代理人林德洪到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告连带向原告支付佣金22800元、律师费3000元，合计25800元；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年10月6日，原告为两被告出售两被告所有的位于佛山市顺德区大良街道办事处德和社区居委会欣荣路1号水悦城邦花园1栋3座702号房屋提供中介服务，并找到有意向购买该房产的买家孙静，后原告与被告冯惠闲以及买家一起签订《房屋买卖合同》，之后买家按照合同约定支付了定金，两被告拒绝依约协助买家办理按揭贷款手续，后2013年10月13日单方解除《房屋买卖合同》，明确表示不再履行义务。根据《房屋买卖合同》第十一条3.3款，十二条6款的约定，被告冯惠闲应按照合同约定按照房屋售价的3%向原告支付佣金，并承担本案诉讼费、律师费。上述债务发生于两被告夫妻关系存续期间，被告袁昌云应承担连带责任。被告辩称，一、《房屋买卖合同》约定不明导致无法履行，被告不构成违约；二、向第三人借款28万元与合同约定不符；三、向第三人借款28万元违反物权法定原则，属于无效担保；四、合同没有约定如何解除虚构债务，将对被告造成极大法律风险；五、虚假抵押权将导致房产无法交易。综上，原告起草的《房屋买卖合同》重要条款不清，导致被告与买家产生严重分歧无法达成一致意见，28万元购房款无法落实，被告没有能力解除银行抵押，导致本案房屋买卖无法履行。合同解除的根本原因在于三方对于合同重要条款没有协商一致，草率签订合同，导致合同无法履行，被告不构成违约。原告作为专业机构负责合同起草，但其起草的合同约定不明，对合同无法履行具有明显过错，无权主张中介费，诉请应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据作如下认证：原告提供的证据1、2、3，被告对真实性无异议，本院予以采信。原告提供的证据4中邮寄地址电话和被告地址电话相符，本院对真实性予以采信。原告提供的证据5有律师事务所盖章原件，且原告委托诉讼代理人确实参与本案诉讼，本院对真实性予以采信。被告提供的证据1，邮件并未送达，也不能证明邮寄内容，本院不予采信。被告提供的证据2、3，是与案外人孙静的邮件往来，本院另案【（2016）粤0606民初18856号】庭审中孙静对真实性无异议，本院对真实性予以采信。被告提供的证据4真实性予以采信。经审理查明：2016年10月6日，原告与被告冯惠闲、案外人孙静签订《房屋买卖合同》，约定被告冯惠闲将两被告所有的位于佛山市顺德区大良街道办事处德和社区居委会欣荣路1号水悦城邦花园1栋3座702号房屋卖给孙静，原告天之龙公司作为中介方为双方提供中介服务，起草了案涉《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》对案涉房屋交易价格、付款方式、交易过程、费用承担、违约责任等事项进行了约定。孙静按照合同约定于2016年10月6日向天之龙公司支付购房定金20000元，2016年10月8日向天之龙公司支付购房定金30000元。冯惠闲未按照合同约定于2016年10月10日与孙静一起前往银行办理按揭贷款手续。之后原告于2016年10月20日向被告发《催促函》催促被告按照合同约定协助孙静办理按揭手续。原告又于2016年10月28日向被告及案外人孙静分别发《告知函》，告知双方于2016年10月31日前去天之龙公司对分歧条款进行协商。被告冯惠闲并未前去协商。孙静于2016年10月23日委托瑶琨律师事务所向被告发《律师函》，要求被告协助办理按揭过户等手续。被告冯惠闲于2016年10月27日向孙静委托的律师发《律师函复函》及《解除房屋买卖合同通知书》，明确表示不再履行合同。原告遂于2017年1月10日向本院提起诉讼。另查，两被告于2015年7月31日登记结婚。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，被告冯惠闲怠于履行合同的主要理由在于《房屋买卖合同》第三条第三点的约定“……由冯惠闲做《公证委托书》给天之龙公司，然后三方一起到不动产登记中心办理该房屋的他项权证抵押手续，由冯惠闲设《他项权证抵押》给孙静指定的债权人……”。冯惠闲表示该规定约定不明，履行过程中可能会对自己利益造成损害，因此拒绝履行。二手商品房买卖过程中由于双方对对方信用情况不清楚，会存在一定的交易风险，交易过程中一般会约定一些条款对可能存在的交易风险进行规制，本案《房屋买卖合同》第三条第三点的规定即是如此。由于孙静要先将28万元首期款支付给冯惠闲的银行债权人，待案涉房屋涤除抵押权后进行过户，在此过程中孙静为了保证涉案房屋最终过户到自己名下，在过户前在涉案房屋之上设立一个抵押权也符合一般交易流程，并非不具有可行性。冯惠闲认为“孙静指定的债权人”不明确，可能对自己权利造成损害，但是其作为一个完全民事行为能力人，在进行大额商品房买卖交易过程中理应尽到合理的审慎义务，对合同条款严格审查，而非签订合同后又以“自己当时没有看清楚”为由拒绝履行。合同签订后，冯惠闲对该条款有异议，认为约定不明，但始终未询问原告及案外人孙静，合同中“孙静指定的债权人”到底是谁，由此来判断该指定债权人是否会对自己利益造成损害，进而考虑如何规避可能造成的损害，而是直接拒绝履行合同。因此本院认为，冯惠闲主观上并无继续履行合同的意思，并非由于合同条款约定不明导致合同无法履行。在案涉房屋交易过程中，原告帮助交易双方进行协商，并以此拟定《商品房买卖合同》，双方出现分歧后原告积极敦促交易双方进行友好协商，努力促成交易。虽然最终交易并未达成，但原告并无明显过错，且为之付出劳动，理应按照《商品房买卖合同》第十一条第3.1条的约定收取佣金及相应律师费。本案原告确实委托律师进行诉讼，律师费收费标准符合法律法规规定，本院予以支持。本案案涉房屋属于两被告所有，且两被告是夫妻关系，被告袁昌云应当对本案债务承担共同清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、被告冯惠闲、袁昌云应于判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司支付佣金22800元；二、被告冯惠闲、袁昌云应于判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司支付律师费3000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费222.5元（已减半收取并由原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司预交），由被告冯惠闲、袁昌云负担（被告径向原告支付，本院不另作退收）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 宇二〇一七年三月六日书记员 黄婉媚