北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第6341号
原告俞林，女。
原告王世红，男。
原告蒋永伟（诉讼代表人），男。
原告孙梅（诉讼代表人），女。
原告朱民（诉讼代表人），男。
原告许金龙，男。
原告许金栓，男。
原告李思琦，女。
原告赵强，男，。
原告赵心月，女。
原告李妍妍，女。
原告亓明，男。
原告周兵，男。
原告武朝晖，女。
原告赵东生，男。
原告周建新，男。
原告马钧，男。
原告白忠泉，男。
原告赵保国，男。
原告张子鹏，男。
原告赵慧，女。
原告周传秀，女。
原告张新宝，男。
原告董瑞灵，女。
原告王翊，男。
全部原告之委托代理人刘建华，北京市京华律师事务所律师。
全部原告之委托代理人包平，天津全唐律师事务所律师。
被告北京长廓房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区云会里金雅园过街楼5层，实际经营地北京市海淀区半壁街南路18号水岸名居。
注册号：110000410132306。
法定代表人郭小卫，董事长。
委托代理人魏大凌，北京李伟斌律师事务所律师。
委托代理人康虎坡，男。
第三人中国建筑第二工程局有限公司，住所地北京市通州区梨园镇北杨洼251号。
注册号：100000000024299（20-1）。
法定代表人陈建光，董事长。
委托代理人武立斌，男。
原告朱民、孙梅、蒋永伟等25人与被告北京长廓房地产开发有限公司（以下简称长廓房地产公司）、第三人中国建筑第二工程局有限公司（以下简称中建第二工程局）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱民、孙梅、蒋永伟等25人之委托代理人刘建华、包平及原告蒋永伟、武朝晖与被告长廓房地产公司之委托代理人魏大凌、康虎坡，第三人中建第二工程局之委托代理人武立斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱民、孙梅、蒋永伟等25人诉称，被告是北京市海淀区半壁街南路18号水岸名居住宅楼的开发商，各原告均为该小区业主。双方在2005年10月至2006年4月期间，签订了上述小区内房屋的房屋买卖合同。被告在2006年5月份前后将房屋交付给原告入住。2007年，该住宅楼开始陆续出现外墙装饰砖空鼓、脱落，部分业主的房屋因此出现内墙渗水、漏水现象。物业公司曾多次对损坏的外墙装饰砖进行维修，但是一直没有彻底解决该房屋质量问题。截止到目前为止，部分外墙面装饰砖脱落，脱落面积超过墙体面积30%以上，个别部分脱落面积达60%以上。上述外墙装饰砖脱落应属于严重的质量问题，为此原告多次要求被告予以维修，但被告至今未能彻底解决问题。鉴于被告的行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院要求：1、被告修复海淀区半壁街南路19号水岸名居住宅楼外墙装饰层；2、被告承担本案诉讼费用。
被告长廓房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告中，朱民是通过购买二手房取得水岸名居的房屋，应不具备本案主体资格。其次，关于外墙砖脱落情况应是在2008年出现的而非原告主张的2007年。我公司向原告出售的房屋均经过合法的审批建设手续，由有资质的建设单位承建并在完工后通过了竣工验收，质量完全合格，不存在原告所述的质量问题。原告提出的外墙砖脱落情况，有可能是因为建筑使用时间长导致的，不应由我公司承担修复责任。
第三人中建第二工程局述称，我局同意被告的答辩。我局认为我局不应作为第三人参加诉讼。原告主张的需要修复的房屋是我局负责建设的，但该工程已经通过竣工验收。房屋竣工验收后出现的问题与我局无关。原告主张的外墙砖根据有关国家标准属于装饰工程，从竣工验收之日起，两年为保修期，承担保修责任。原告主张的情况的出现，已经超过了保修期。我局在2008年11月前，从未听说该小区出现外墙砖脱落情况，我们也认为所谓外墙砖脱落应出现在2008年而非2007年。
经审理查明，原告朱民等25人现均系海淀区半壁店南路18号水岸名居住宅楼业主，并分别享有不同物业的专有所有权，根据上述业主提交的房屋所有权证显示，对于各自专有物业，上述原告中有单独所有亦有共有情形。但其中，除朱民外的24名原告系通过与长廓房地产公司签订《北京市商品房预售合同》的方式取得的相应专有物业所有权。朱民系通过与他人建立二手房买卖关系，取得的相应专有物业所有权，且诉讼中，朱民未向法院提交上述二手房买卖合同。
中建第二工程局系水岸名居小区住宅楼的建设施工单位。根据中建第二工程局与长廓房地产公司签订的《房屋建筑工程质量保修书》显示，小区交付竣工日期为2006年4月，其中对于小区房屋建筑工程的质量保修期双方约定其中的装修工程为2年，从工程竣工验收合格之日起计算。
2005年底至2006年初，本案原告方除朱民一人外，其他人先后与长廓房地产公司签订《北京市商品房预售合同》。2006年5月1日前后，长廓房地产公司将水岸名居相应物业交付上述合同相对方入住。
诉讼中，原告方主张住宅楼外墙砖脱落发生于2007年，对此长廓房地产公司不予认可。根据原告方提交的外墙砖维修记录显示：2007年7月4日小区物业公司曾出具《需维修整改内容》单一份，但该单据对于维修内容仅包括3号室外楼梯粉刷、9层梯梁剔凿、4单元楼顶挑檐处理、地下车库处理以及车库阳光棚等内容，未涉及住宅楼外墙砖。最早涉及墙砖的工程维修单或相关单据系2008年11月19日物业公司出具的序号为51的《工程维修派工单》。该单据显示故障内容为“C单元4层墙砖掉”。维修记录一栏内容为“已完成”。其他涉及墙砖掉落或维修的单据均在2008年11月19日之后，且多在2009年产生。
为证明住宅楼工程质量，长廓房地产公司向本院提交了《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。该表显示水岸名居住宅楼已竣工验收备案。同时长廓房地产公司为证明本案原告在起诉时，有意将墙砖脱落时间延后，提交了一份25名原告起诉长廓房地产公司的起诉书副本。该起诉书在事实和理由部分陈述住宅楼开始陆续出现外墙装饰砖空鼓、脱落情况系“2008年底”。
2011年8月，北京均豪物业管理有限公司水岸名居项目部作为申请人，申请北京市海淀区房屋安全鉴定站（以下简称鉴定站）对涉诉住宅楼外墙装饰层、墙面粉刷、C、D单元屋面防水层及自行车出入口阳光棚等损坏程度进行鉴定，目的是为使用“维修资金”提供依据。鉴定站于2011年8月22日出具的鉴定报告中提到的鉴定范围包括“检查外墙面装饰砖的空鼓、脱落等损坏情况”。检查结果为“外墙装饰砖普遍空鼓、脱落，其中部分外墙面装饰脱落面积超过墙体面积30%，个别外墙装饰砖脱落面积达到60%以上”。该鉴定报告的鉴定结论为：1、“经现场检查，该楼外墙装饰砖普遍空鼓、脱落，……女儿墙及挑檐的外墙面粉刷层普遍污染，抹灰空鼓，粉刷起皮、剥落，……屋面上地面砖碎裂，局部空鼓……”2、“依据《房屋共用部分共用设施设备修缮工程定案标准》房屋修缮大修工程第1.3.9条的规定，建议对该楼外墙装饰层进行大修”。
诉讼中，经原告方申请，本院依法委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称司鉴中心）对涉诉住宅楼的外墙砖施工质量进行鉴定。司鉴中心于2013年11月19日出具了北京建研院司鉴中心（2013）建鉴字第94号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“涉案住宅楼抹灰找平层起砂和粉化导致外墙饰面砖空鼓、脱落，不符合上述规范的规定”。对于上述鉴定结论，原告方均予以认可。被告长廓房地产公司提出导致外墙砖起砂、粉化有时间因素，鉴定结论涵盖整体住宅楼，但鉴定实际只近距离观察住宅楼C座，没有对A座、B座、D座进行观测。中建第二工程局对上述鉴定结论提出三项意见。一是住宅楼在2006年竣工时已通过六方验收，且验收合格，不存在鉴定意见书中的问题，鉴定意见书不能推翻工程竣工验收报告的效力。二是鉴定意见系在工程竣工验收8年后作出，不能证明8年前情况，且已经远远超出装修工程保修期二年的约定，该局作为施工单位不承担责任。三是鉴定意见中仅提出空鼓、脱落不符合规范要求，但未说明是何原因导致不符合规范要求，这其中可能存在年久风化原因，应该排除施工质量问题。综上，中建第二工程局认为上述鉴定意见不能作为施工质量问题的认定依据。
上述事实，有双方当事人陈述及双方当事人提交的上述证据材料在案佐证。
本院认为，本案涉及多重法律关系。
首先，25名原告系以商品房销售合同纠纷为由将长廓房地产公司诉至本院。但该25名原告中，根据当事人自述，原告朱民并未与长廓房地产公司直接建立商品房销售合同关系。因此就合同关系而言，原告朱民的主体资格问题存在瑕疵。即便朱民现为水岸名居小区业主，其要通过买卖合同关系向房屋的最初建设出售方长廓房地产公司主张权利，其亦应向本院提交其购买相应专有物业所有权的二手房买卖合同，以便法院确认其作为房屋后续的买受人，是否根据合同约定全面继承原房屋所有权人的权利义务。
其次，原告25人就水岸名居住宅楼外墙砖脱落事实向长廓房地产公司主张相关权利。虽然根据法律规定，业主对于建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；但本案中原告方并以其对于共有部分享有的共有权为基础起诉，而是依据合同关系起诉，这将涉及到未起诉业主无法借由共有人身份参与诉讼或对是否同意维修住宅楼共有部分外墙以及通过何种方式维修发表意见。由此原告方在此方面也存在法律关系以及权利管理上的瑕疵。
第三，本案诉讼过程中，双方当事人更多集中辩论意见于保修期二年的适用问题。根据有关司法解释，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。而根据原告方提交的证据材料，外墙砖出现脱落的最早时间为2008年11月，已经超过保修期。且墙砖脱落是否系因质量问题导致，原告方申请的鉴定意见并未明确说明，而被告方提交的有关竣工验收报告又一定程度上使被告完成了证明其抗辩主张的举证责任。在没有其他证据证明原告主张的情况下，仅就本案鉴定意见，无法确认涉诉房屋存在质量问题。就鉴定意见书的证据效力，本院对第三人中建第二工程局的相关意见予以采信。同时本院亦考虑到原告方系以商品房销售合同为由起诉，因此可以主张被告承担买卖合同出卖方应承担的瑕疵担保责任。但即便按照瑕疵担保责任的规定，原告方作为买受人，就买卖标的物质量不符合约定，应自标的物收到之日起两年内通知出卖人。法律对此的两年规定，是最长合理期间，且为不变期间。而根据原告方提交的证据，没有证据显示本案各原告曾在取得房屋后的两年时间内向长廓房地产公司进行过上述质量问题通知。
综上，基于原告方主体资格的瑕疵、权利基础的瑕疵以及事实证明上的不足，本院一并适用判决处理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第一百三十条、第一百五十三条、第一百五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告俞林、王世红、蒋永伟、孙梅、朱民、许金龙、许金栓、李思琦、赵强、赵心月、李妍妍、亓明、周兵、武朝晖、赵东生、周建新、马钧、白忠良、赵保国、张子鹏、赵慧、周传秀、张新宝、董瑞灵、王翊的全部诉讼请求。
鉴定费五万元，由全部原告负担，已交纳。
案件受理费七十元，其中三十五元已由原告方预交；全部案件受理费由北京长廓房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。
审 判 长 王继延
人民陪审员 彭振义
人民陪审员 王叔洁
二〇一四年七月二日
书 记 员 王 莹