福建省长汀县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汀民初字第2668号
原告：肖伦毫，男，1956年10月15日生，汉族，住福建省长汀县。
被告：张长金，女，1979年11月19日生，汉族，住福建省长汀县。
委托代理人：童家文（系张长金之夫），男，1979年1月2日生，汉族，住福建省长汀县。
第三人：童锋，男，1962年12月30日生，汉族，住福建省长汀县。
第三人：朱晓玲，女，1967年3月19日生，汉族，住福建省长汀县。
原告肖伦毫与被告张长金、第三人童锋、朱晓玲房屋租赁合同纠纷一案，本院根据龙岩市中级人民法院（2013）岩民终字第681号发回重审的裁定于2013年10月8日立案受理后，依原告申请追加童锋、朱晓玲为本案第三人参加本案诉讼。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。第三人童锋、朱晓玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年12月12日，原告与被告签订《旅馆租赁合同》一份，被告将位于长汀县环中路12号的长汀县欢盈旅馆出租给原告使用，租期七年，自2011年12月12日至2018年12月11日止。合同签订后，原告向被告支付租金40000元，并向被告出具一张50000元欠条（含10000元保证金）。被告将长汀县欢盈旅馆交付原告经营，原告于同年12月12日开始对长汀县欢盈旅馆进行装修，投入资金157947元。由于房屋产权纠纷，原告无法执行此合同，造成原告损失16000元（以本金200000元，月利率2%，从2012年3月18日至2012年7月18日止计算）。为此，原告根据合同有权提前解除合同，并要求被告赔偿损失。现请求判决：一、解除原告与被告签订《旅馆租赁合同》。二、要求被告赔偿损失173947元，支付违约金40000元，返还租金40000元。三、诉讼费用由被告承担。
被告答辩称：被告于2011年12月12日将旅馆交付原告后，因被告与童锋因房屋产权纠纷，原告于2012年3月未经答辩人同意，私自将房屋交付童锋，导致答辩人与原告的《旅馆租赁合同》无法继续履行。同时，答辩人将旅馆交付原告后，并不知原告购买什么设备等，原告也未将设备清单交付答辩人，由答辩人进行清点和核查，现原告私自将房屋交付童锋，导致答辩人不能进行清点和核查，其提交的凭证收据不符合证据的三性，其要求答辩人赔偿损失于实不符，于法无据，也无权要求答辩人承担违约责任和要求答辩人返还租金。故对原告诉讼请求依法驳回。
第三人童锋、朱晓玲未陈述，亦未提交任何证据。
原告为证明自己主张，向本院提供了以下证据：1、《旅馆租赁合同》一份，证明原、被告签订了旅馆租赁，租期七年的事实；2、《房屋出买协议书》一份，证明被告向童锋购买，被告为实际所有权人；3、购货单据共21页（含销售出库单一张），证明租赁合同签订后，原告为经营旅馆花去费用173947元。
被告质证后认为：证据1、2，无异议。证据3，只有发票号码00520623，付款单位为原告的购买康佳彩电的国税发票没有异议，其余存在造假嫌疑。
被告为证明自己主张，向本院提供了以下证据：1、《旅馆租赁合同》和《房屋出买协议》各一份，证明原、被告签订《旅馆租赁合同》时被告己将《房屋出买协议书》的相关情况告知原告，原告对涉案房屋的情况是知晓；2、收款收据，证明原告私自将房屋交付童锋，且涉案房屋己被他人以金雁旅馆的名字实际经营；3、借条一张，证明原告对尚未付清的租金50000元出具借条一张给被告。
原告质证后认为：对被告提供的证据的真实性无异议，但被告提供的证据2无法证明该旅馆系原告擅自交于第三人。
本院依职权就涉案旅馆物品进行清点，制作了现场勘查笔录及调取了（2012）汀民初字第1218号民事判决书、（2013）岩民终字第21号民事判决书、（2013）闽民申字第1097号民事裁定书，经原、被告双方质证无异议。
对各方当事人提供的证据，本院分析认证如下：
原告提供的证据1、2和被告提供的证据以及本院调取的证据，经庭审质证，双方均无异议，本院予以采信。原告提供的证据3，编号为0279472收据款项内容为“中心幼儿园交费用”、编号为00520624的付款单位为张万发、恒通建筑材料行货单与本案无关，编号0279473、0279475、0279497、0083295、0279494、0279490、0279468、00336660号因不同项目存在联号且原告陈述系其真实花去的费用由于当时未开据收据而找人或自己开具的，不符合证据三性，本院不予采信。其余因与本院所作的现场勘查笔录相印证，且一般自然人的装饰装修、购买物品，在现实生活中基本上没有要求相对方出具税务发票，以手写收款收据或者收货单、进货单的形式出现，该行为未违反法律的禁止性规定，当为有效。被告虽提出异议但没有足以反驳的相反证据，其证明力本院予确认。
依据以上采信的证据和原、被告的陈述对本案事实作如下认定：
2011年4月14日，以第三人童锋、朱晓玲为甲方，被告张长金及其丈夫童家文为乙方，签订了《房屋出买协议书》一份，约定第三人将其所有的座落于长汀县汀州镇环城中路12号往里数第二幢五层半混合结构房屋一栋出卖给被告。2011年10月6日，第三人将房屋交付给被告，但未办理过户登记手续。被告取得房屋后，对该房屋进行了装修花去费用91297.7元。2011年12月12日，被告与原告签订以被告为甲方、原告为乙方的《旅馆租赁合同》一份，约定被告将上述房屋出租给原告使用，租期七年，自2011年12月12日至2018年12月11日止。该合同第8条约定：“由于房屋产权纠纷等问题引起事因，使得乙方无法执行此合同时，乙方有权提前解除合同，并要求甲方承担责任。（相关责任：甲方支付乙方当年投入电器等总价一定比例的人民币。计算方法：第一年内可退还甲方，第二年内为当年市价的百分之六十，第三年内为当年市价的百分之四十，第四年内为当年市价的百分之二十五，第五年开始与甲方协商）”。第10条约定：“合同签署后，任何一方均无权擅自提前解除合同（政府拆迁征收征用及不可抗力除外），合同履行期间任何一方提前终止或不履行合同的，除应继续履行合同之外，还应向对方承担肆万元的违约金”。合同签订前，原告向被告支付了10000元保证金。2012年12月12日，原告向被告支付30000元租金，同时对尚欠的第一年租金50000元出具一张借条给被告。原告将该房屋用于开设欢盈旅馆。对该房屋电线等线路进行改装及购买了电器、日用品用于经营旅馆。经营过程中，原告以童锋的户名缴交了承租房屋内安装的固定电话（号码为683****、687****）2011年10、11、12月份及2012年1、2月份话费，其中10月话费为160.71元、11月话费为142元。2012年3月18日，被告与第三人就该房屋的产权产生纠纷，由第三人强行占有该房屋（含原告购买的电器等）并经营，导致原告无法继续经营欢盈旅馆，原告通知被告就其经营欢盈旅馆的进行的部份装修及购买的物品进行清点，但被告以要求原告清除第三人物品再进行清点为由未进行。2012年4月下旬，第三人与原告协商，由双方就涉案旅馆合伙经营，双方以金雁旅馆名义合伙经营至2012年5月底，第三人不同意继续合伙，且合伙期间的利润原告未分得，原告离开涉案旅馆。
另查明：2012年4月27日，被告以房屋买卖合同纠纷为由起诉第三人，要求解除其与第三人签订的本案涉案房屋的买卖协议，本院已于2012年10月26日作出了（2012）汀民初字第1218号民事判决，判决解除被告与第三人签订的本案涉案房屋的买卖协议。第三人不服，向龙岩市中级人民法院提出上诉，龙岩中级人民法院于2013年2月4日作出（2013）岩民终字第21号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后第三人向福建省高级人民法院提出再审申请，福建省高级人民法院于2013年11月25日作出（2013）闽民申字第1097号民事裁定，裁定驳回第三人的再审申请。
本院认为：一、根据查明的事实，原、被告签订的《旅馆租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规规定，属有效合同，双方当事人应全面履行。由于被告与第三人童锋、朱晓玲因房屋产权纠纷，被告已在另案起诉第三人要求解除涉案房屋的买卖协议，经过法院判决解除且已生效，且第三人在占有后实际经营，导致原、被告双方不能全面履行合同，因此，原告要求解除原告与被告签订的《旅馆租赁合同》的诉请，本院予以支持。二、被告应赔偿原告损失。理由为：1、2012年3月18日，由于该旅馆的产权有纠纷，第三人强行占有该旅馆后，导致原告无法继续经营旅馆，原告通知被告进行清点其投入的物品等，被告以要求清除第三人的物品后再清点，导致错过最好的清点机会，故被告对此存在过错；2、被告在另案中已起诉要求解除与第三人就本案涉案房屋的买卖协议，且已生效判决解除，第三人占有该旅馆后已实际经营；3、原、被告双方签订的《旅馆租赁合同》第8条约定，由于房屋产权纠纷引起事因，导致原告无法执行此合同，被告应承担相关责任，即在第一年内由被告承担全部责任，现原告要求被告承担其投入物品等价值，本院予以支持。但因第三人占有经营，故被告在承担赔偿责任后可另行向第三人追偿。三、被告应赔偿原告损失如何计算。1、原告提供的编号为0279473广告牌、0279475购买水桶等、0279497水电装修工资、0083295窗帘、0279494修有线电视工资、0279490宽带、0279468读卡器、00336660空调管打墙工资等票据，因该收据不是实际出卖方或承揽方所开的收据，而是原告自己等所为，本院未予认定。但上述票据所体现的物品、项目等与在本院制作的现场勘查笔录能相互印证，这些票据体现的金额属合理范围，同时，这些物品已由第三人占有实际经营该旅馆已二年多，已不存在鉴定或复原的条件。被告虽提出异议，但也无证据据以体现物品、项目系他人购置或修缮，第三人也未提出异议，本院对票据体现的金额17140元予以采信。2、其余购物收据等体现的金额为145066.76元（含2011年10、11月话费302.71元，2011年12月及2012年1、2月话费为357.55元），因原告同意在经营过程已消耗的（如洗发水、2011年12月、2012年1、2月话费等）可不计入赔偿，本院鉴于原告实际经营时间近半年（含与第三人共同经营期间）情况酌定消耗的价值为6000元（含2011年12月及2012年1、2月话费357.55元）。故以上总价值为156206.76元。四、关于原告要求被告返还租金及保证金，因双方不能继续履行合同，应根据原告实际占有使用房屋时间按一定比例计算原告应付租金，即应付33333.33元（80000÷12×5），扣除原告已付的30000元租金，原告尚需支付租金3333.33元，应在上述款项中抵扣。但保证金10000元被告应予以返还。五、关于违约金问题。根据合同约定，承担违约金的前提是“擅自提前解除合同”，以本案查明的事实来看，被告的行为不符合双方签订的合同关于支付违约金的约定，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。六、关于原告诉请要求被告支付以本金200000元自2012年3月18日至2012年7月18日止按月利率2%计算的损失16000元问题。因原告未实际向被告清点或交付上述物品，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除以原告肖伦毫为乙方、被告张长金为甲方，于2011年12月12日签订的《旅馆租赁合同》。
二、被告张长金应于本判决生效之日起五日内向原告肖伦毫赔偿损失152873.43元。
三、被告张长金应于本判决生效之日起五日内向原告肖伦毫返还保证金10000元。
四、驳回原告肖伦毫的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5108元，由原告肖伦毫负担1875元，被告张长金负担3233元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 长 李 环
审 判 员 范球生
人民陪审员 黎官荣
二〇一四年四月四日
代理书记员 陈秀萍
附注：本案所引用的主要法律条文及执行申请提示
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。