云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）曲中民终字第1078号
上诉人（原审原告）姬仕良，男，彝族，1971年9月20日生，高中文化，宣威市人，煤矿职工。
上诉人（原审原告）孔德素，女，汉族，1971年10月29日生，高中文化，富源县人，煤矿职工。
委托代理人姬仕良，男，彝族，l971年9月20日生，高中文化，宣威市人，煤矿职工。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）曲靖方裕房地产开发有限公司。法定代表人邓桥艳，该公司董事长。
委托代理人钱朝红，云南洪兴律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人姬仕良因与曲靖市方裕房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沾益县人民法院（2014）沾民初字第542号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人姬仕良，被上诉人曲靖市方裕房地产开发有限公司的委托代理人钱朝红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判经审理查明如下法律事实：2008年4月10日，原告姬仕良、孔德素夫妇与被告曲靖方裕房地产开发有限公司签订商品房购销合同，合同约定被告将位于沾益县珠江源大道东侧东盛东路南侧的祥和苑小区3幢1单元XXX号商品房出售给原告方，合同约定面积为127．67平方米，并约定建筑面积与产权登记的建筑面积的差比绝对值在3％以内。合同签订后，双方均履行了付款和交房义务，原告方支付了购房款166609元，并且交纳了2009年、2010年的物管费。其中，2009年的物管费按合同约定房屋面积交纳物管费，2010年的物管费按房管部门认定的面积交纳物管费，原告方对之后的物管费拒绝交纳。原告方的涉案房屋经沾益县房地产交易中心2009年10月26日出具的面积认定书确定面积为129.5平方米，2014年9月18日，沾益县房地产管理处登记的二原告的房权证上的建筑面积也是l29.5平方米。
原判认为，合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证义务的有关单证和资料。本案中，原、被告于2008年4月10日签订的商品房购销合同是有效合同，该合同自双方当事人签字之日起生效。因双方买卖的标的物是商品房，因此在法律适用上除适用合同法外，还应当适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释。关于原告认为被告销售给自己的商品房使用年限只有50年不足70年，使用年限缩水要求退赔20年的购房款的问题。物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。原告方与被告签订商品房购销合同后，经登记为其购买的房屋的所有权人，原告方即享有该房的永久所有权，因此，不存在原告方的房屋只有50或70年使用权的问题。国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，土地使用权出让的最高年限为：（1）居住用地70年……。物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。被告提交的原告方的房产证中也没有注明房屋的使用年限和土地使用年限，故不存在被告限制原告方房屋使用年限的问题。商品房的质量保证年限并不等于房屋所有权人对房屋的使用年限，故对原告方诉请退赔20年的购房款的诉请不予支持。关于原告请求被告支付商品房阳台面积一半的购房款的问题。根据司法解释的规定，出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比超过3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。被告曲靖方裕房地产开发有限公司销售给原告方沾益县西平镇庄家湾村委会祥和苑小区3幢1单元7层XXX室的房屋面积在合同中约定为建筑面积127.67平方米，而在原告方的房权证上登记的建筑面积是l29.5平方米，超过了合同约定的建筑面积l.83平方米。双方在合同中和合同中的房屋面积图上也并未约定阳台的面积，而阳台的面积是已经计算在房屋的建筑面积之内的。因此，对原告方以被告多计算阳台面积为由，要求被告退还阳台面积一半的购房款的请求不予支持。关于原告请求被告返还多交的物管费47.238元的问题。根据原告提交的物管费交款收据，2009年的物管费按合同约定房屋面积交纳物管费，2010年的物管费按房管部门认定的面积交纳物管费，因原告方房屋的登记建筑面积为129.5平方米，因此，原告方有义务按照该面积交纳物管费。而2010年向原告方收取物管费的是沾益县广佳物业服务有限公司祥和苑管理处，不是被告曲靖方裕房地产开发有限公司，故对原告方请求被告返还按照l29．5平方米多收取的物管费的诉请，不予支持。关于原告方要求被告将房产证、土地使用证、物管合同办理给原告方的问题。司法解释规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，双方在商品房购销合同中的关于产权登记的约定中有明确约定，原告方应在付清全部购房款、办理房屋接交手续、签订物管合同、签订委托被告办理产权证的书面委托书、支付清办理产权所需的全部资料及相关办证费用后，由被告办理相关证件。在审理中，被告辩解称原告未办理签订委托被告办理产权证的书面委托书是未办理产权登记手续的原因，原告对此也予以认可。因此，被告在原告签订委托被告办理产权证的书面委托书后有及时办理房产证、土地使用证给原告的合同义务。对于原告请求将物管合同办理给原告方的问题，物业管理条例规定，物业管理，是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物权法规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。因此，物管合同的合同双方是业主委员会和接受物业管理的服务企业，被告不是物业管理合同的相对方，原告要求被告向其交付物业管理合同没有法律上的依据，故对原告的该项请求不予支持。对被告辩解原告方多次重复起诉，应当按照再审案件处理的主张，因原告方每次向法院起诉的诉请不同，因此，该案不属于再审案件，对被告的辩解不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条、《中华人民共和国物权法》第八十二条、第一百四十九条、《中华人民共和国物业管理条例》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条的规定，判决：一、由被告曲靖方裕房地产开发有限公司及时将原告姬仕良、孔德素所有的沾益县西平镇庄家湾村委会祥和苑小区3幢1单元7层XXX室的房屋产权证和土地使用权证交付给原告姬仕良、孔德素，二原告负有协助被告办理相关证件的义务。二、驳回原告姬仕良、孔德素的其它诉讼请求。案件受理费594元（已减半收取），由被告负担297元，原告姬仕良、孔德素负担297元。
宣判后，姬仕良不服，以被上诉人违反《中华人民共和国合同法》第二章第四十二条之规定，给上诉人造成了实际损失；原判驳回上诉人的大部分诉求违反了《民诉法》第二百条第六项之规定，对被上诉人的违法行为给予了偏袒等为主要理由，向本院提起上诉。请求改判由被上诉人向上诉人支付商品房使用年限缩水款47605.5元，退还上诉人阳台面积一半的购房款7886.11元，退还上诉人多交的物管费47.23元，由被上诉人把房产证、土地使用证、物管合同办齐给上诉人，一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人曲靖方裕房地产开发有限公司答辩称，被上诉人依照合同约定已经将房屋交由两上诉人所有，已经办理了产权证，请求驳回两上诉人的上诉请求。
经二审公开开庭审理，双方当事人均未提交新证据。
经二审审理查明的本案法律事实与一审判决认定的一致，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人姬仕良、孔德素与被上诉人曲靖方裕房地产开发有限公司于2008年4月10签订了商品房购销合同后，被上诉人曲靖方裕房地产开发有限公司已经向两上诉人交付了其所购买的商品房，两上诉人现已依法取得了本案所涉商品房的产权，而被上诉人曲靖方裕房地产开发有限公司则不再对该商品房享有任何权利，故两上诉人要求被上诉人支付商品房使用年限缩水款47602.5元的上诉请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。沾益县房地产交易中心2009年10月26日出具的面积认定书确定了本案诉争房屋面积为129.5平方米，上诉人姬仕良、孔德素并未提交充分证据证明该面积认定书错误，故其要求被上诉人退还阳台面积一半的购房款7886.11元的上诉请求不能成立，本院不予支持。此外，被上诉人曲靖方裕房地产开发有限公司并未收取上诉人姬仕良、孔德素交纳的物管费，且没有法定或约定的义务将物管合同办理给上诉人，故上诉人姬仕良、孔德素要求由被上诉人退还上诉人多交的物管费47.23元，由被上诉人把物管合同办给上诉人的上诉请求亦不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1188元，由上诉人姬仕良、孔德素承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 宁
审判员 丁 红
审判员 余 瑾
二〇一四年十二月十五日
书记员 张雪怡
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