山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终355号
上诉人（原审原告、反诉被告）：邓桂林，女，1971年9月28日出生，汉族，太原市第五运输公司职工，住太原市尖草坪区解放北路80号2排10号。（已到庭）
委托代理人：刘杰，山西瑞哲律师事务所律师。
委托代理人：宿根生，太原市杏花岭区法律服务所工作者。
被上诉人(原审被告、反诉原告）：张喜成，男，1963年2月10日出生，汉族，无业，住太原市杏花岭区中涧河村**号*户。
委托代理人:申慧杰，男，1982年4月27日出生，汉族，太原市尖草坪区核算中心职工，住太原市尖草坪区柴村镇柴村村昌盛西街**号。
上诉人邓桂林因与被上诉人张喜成房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2016）晋0107民初241号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人邓桂林及其委托代理人刘杰、宿根生，被上诉人张喜成及其委托代理人申慧杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓桂林上诉请求：1、撤销太原市杏花岭区人民法院作出的（2016）晋0107民初第241号民事判决书第一项和第二项内容。2、继续履行双方签订的《房屋租赁协议》，立即腾出租赁物太原市杏花岭中涧河乡中涧村31号房屋，并交付给上诉人邓桂林。3、判令被上诉人赔偿上诉人经济损失每月7万元或者赔偿损失折算上诉人无偿租用期，直至被上诉人交付租赁房屋正常使用止。4、一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未考虑双方协议履行情况，认定事实错误。首先，一审法院认定双方签订《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。按照该协议约定，租期从2013年1月1日至2022年12月30日。在租赁期间内，上诉人享有占有、使用、收益该租赁房屋的权利。在上诉人承租房屋期间，未接到被上诉人要求解除或终止租赁合同的通知。被上诉人应履行租赁合同交付租赁房屋，被上诉人强行强占租赁房屋是严重违反双方签订《房屋租赁协议》的行为。第二，被上诉人违反其诚实信用的责任。隐瞒租赁房屋是在公共道路上建设六层的事实。被上诉人提供的准建证显示建房户主是张富，准建证号050035号，住址中涧河乡中涧河村31号，建筑面积423.76平方米，层数2层。但是，实际租赁房屋为六层，建筑面积约1000平方米，目测边界超出旁边邻居的房屋许多，属于未按照建设手续批准建设的违章建筑。因为租赁房屋属于违章建筑，超高、超漫记、超占地建设本身存在一定的潜在的违宪。在公共道路下面有防空空洞地道，由于该违章建筑的作用造成防空洞地道的路面坍塌，导致租赁房屋无法正常使用，无法实现租赁用途。第三，因为客观原因导致双方签订的合同无法依约履行，一方要求变更合同是正当且合法的请求。2014年10月2日租赁房屋门前防空洞坍塌、道路中断，租赁房屋用途不能实现。上诉人已付清2014年全年的租金，双方正在协商2015年度租金的减免事宜属于正当维权。2015年3月22日被上诉人突然将该租赁房屋上锁，强行占有该租赁房屋。上诉人向公安机关报警后，派出所告知是属于合同纠纷不予处理。在派出所调解时，双方还谈过重新签订租赁合同的事情，因为被上诉人要求放弃自己在该租赁房屋内所有的投资装修和物品归被上诉人所有，双方没有重新签订租赁合同。因为租金支付一直未谈妥，所以上诉人无法向被上诉人支付租金。第四，双方付2014年的租赁房屋租金已付清没有异议。对于2015年度租金，因为2014年10月租赁房屋门前防空洞坍塌导致租赁物房屋正常使用。在未谈妥租金减免前提下，上诉人不可能支付被上诉人全部租金。2015年1月1日，上诉人支付被上诉人3000元租金。被上诉人欣然接受，说明双方并未有解除合同或终止合同的问题。被上诉人不通知上诉人解除或终止合同，突然将租赁房屋非法占有严重违反双方的租赁合同约定。二、因为被上诉人违反合同约定，非法侵占租赁房屋给上诉人造成严重的经济损失。2013年11月双方签订《房屋租赁协议》，上诉人投资装修改造，花费装修款628000元，之后陆续投资购买锅炉、家具、电器等硬件设施花费60余万元，上诉人共投资1228000元。2014年3月，办理营业执照，办理洗浴、住宿许可证，经营洗浴和住宿服务业。上诉人月平均收入7万元。2014年10月因为防空洞道路坍塌，道路中断，无法正常营业，不能正常维持经济费用。2015年3月被上诉人非法强占控制该租赁房屋，上诉人更无法占有该房屋，造成上诉人巨大的经济损失。而且，因为被上诉人在强占租赁房屋之后，未维护和合理使用房屋的设备、设施、导致上诉人的损失一直还在扩大。上诉人的个人财物长期被被上诉人非法强占，被上诉人应当立即予以返还。三、一审法院审判程序违法。上诉人与被上诉人租赁合同纠纷一案于2016年1月11日受理。本案适用的是简易程序，审判员独任制审理。根据《民事诉讼法》第161条，人民法院使用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月审结。一审法院判决书落款2016年11月29日，上诉人收到判决书是2016年11月30日，一审法院审判超过了法律规定的审限，审判程序违法。被上诉人为太原市杏花岭区法院的保安员，在太原市杏花岭区法院工作已经3年有余。本案件由太原市杏花岭区人民法院审理，违反《民事诉讼法》回避的规定，太原市杏花岭区法院作出判决有失公正。综上所述，双方签订的租赁合同合法有效，应当继续履行。被上诉人隐瞒租赁房屋重大瑕疵，加之租赁房屋门前防空洞地道坍塌导致合同目的不能实现，上诉人均有要求减免租金的。被上诉人非法强占租赁房屋，严重违反合同约定，应当立即交付房屋并赔偿占用租赁房屋期间上诉人的损失。
被上诉人张喜成辩称，一、一审法院认定事实准确无误。1、上诉人缺乏法治的契约精神，根据双方房屋租赁协议约定“租期内，乙方提前一个月付下一年房屋租金。如到期未支付房租，则合同自动终止。”订立合同之日已进行了约定，被上诉人根本没有履行通知的义务，此前我方多次催要未果，而且在租赁期间上诉人以经营不善等理由已经不断拖欠房租，“2014年4月20日写有欠条一张”。2、房屋是否违建与本案无关，也无任何行政执法部门给予处罚等，并未影响房屋使用。路面坍塌位置在隔壁的隔壁邻居家，也没有任何证据证明路面坍塌是由于我方原因造成的，因为安全原因道路受阻属不可抗力。其真正原因是其经营不善无法支付房租，在路面坍塌之前已拖欠租金。3、双方并未达成减免租金协议，应当仍按原协议履行，并且我方已时间宽限，但上诉人多次许诺，多次违诺，拒不付款但仍坚持经营，无奈之下我方只得收回自己房屋以维护自身正当权益。被上诉人也并未要求上诉人物品归还被上诉人所有，上诉人缺乏基本的诚信守则。4、上诉人支付的3000元钱为其两年所欠有线电视等费用，上诉人未按协议约定支付租金，合同已自动终止。二、被上诉人并非非法侵占租赁房屋，造成上诉人的经济损失不存在。1、上诉人拒不履行房屋租赁协议，合同已经终止，我方合法收回房屋，同时要求上诉人付清占用3个多月的房租，经多次协商上诉人拒不付钱，但坚持要营业，有关财物是因上诉人未支付所欠租金而质押，并非侵占。之后，我方多次催促其搬离东西，但上诉人一直不予搬离，因上诉人不按合同腾出房屋，给我方造成长达9个月的房屋租赁损失，直至现在仍然影响我方使用。在此，我方保留追究上诉人造成损失的权利。2、上诉人投入的装修等，是其用于生产经营所必需的投入，因其违约造成的损失理当由上诉人承担。三、程序问题。1、审判程序是否存在瑕疵由审理法院负责，但这并不导致审判结果的不公平，我方坚信法律是公正的。2、被上诉人并非法院正式工作人员，属于临时用工人员，并不存在亲属、利益有关方等关系，并不符合民诉法关于回避制度的有关规定。综上所述，双方应当严格履行协议规定，房屋是否违建与本案无关，且并未影响房屋使用，道路坍塌等不可抗力因素，也不能成为其不履行协议的理由。答辩人认为一审判决正确，应予维持。
邓桂林向一审法院起诉请求：1、确认双方所签房屋租赁合同合法有效；2、张喜成立即停止侵权腾出出租房屋；3、张喜成对违约占用邓桂林承租楼房进行经营期间给邓桂林造成的损失按月折抵成邓桂林无偿租用期计算，由张喜成承担赔偿责任；4、由张喜成承担本案诉讼费用。
张喜成向一审法院反诉请求：1、邓桂林支付三个月的房租48843元及利息；2、邓桂林恢复房屋原状；3、邓桂林赔偿房屋损失；4、诉讼费由邓桂林承担。
一审法院审理查明，2012年11月24日，邓桂林与张喜成签订《房屋租赁协议》，约定：张喜成将太原市杏花岭区中涧河村31号院的楼房一栋出租给邓桂林；租赁期限从2013年1月1日到2022年12月30日；年租金20万元，邓桂林提前一个月付下一年租金，如到期未付房租，则合同自动终止；租金调价2年为一个周期，租金按前一周期的10%递增；租期内的水，电、暖等费用由邓桂林负担；邓桂林在租赁期间，如因道路改造、政府拆迁等不可抗力因素造成的损失，张喜成概不负责。……”合同签订后，张喜成按约定将房屋交付给邓桂林，后邓桂林在此开办“太原市杏花岭溢鑫源旅馆”。2014年4月20日邓桂林给张喜成写欠条一份，内容为：“共欠房租12.5万元，5月31日前付7.5万元，7月30日再付50000元，如到7月底未付清，造成损失，邓桂林负责”。庭审中双方均认可：2014年以前的租金已全部付清，2015年邓桂林支付张喜成3000元，2015年3月22日因邓桂林欠缴租金，张喜成将楼房收回。
一审法院认为，邓桂林与张喜成签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。根据约定，从2015年1月1日起年租金递增10%，即年租金为22万元，邓桂林应在2014年12月支付张喜成2015年的房屋租金22万元，因邓桂林未按约定支付房租，根据协议约定，该合同自动终止，故邓桂林要求张喜成交付房屋继续履行合同的主张，本院不予支持；2015年3月22日之前81天的租金48818.7元，扣除已支付的3000元，尚欠45818.7元租金，邓桂林应支付张喜成；邓桂林要求张喜成对违约收回承租楼房期间给其造成的损失承担赔偿责任的主张，因本案纠纷系邓桂林未按约定支付房租造成的，且其未明确损失的具体金额，也未提供相应证据，故该主张本院不予支持。张喜成要求邓桂林赔偿房屋损失的主张，因未明确损失金额，也未提供相应证据，故该主张本院不予支持。判决：一、驳回原告（反诉被告）邓桂林的诉讼请求。二、原告（反诉被告）邓桂林于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）张喜成租金45818.7元。三、驳回被告（反诉原告）张喜成的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人、被上诉人在二审中的争议焦点是：1、出租房屋有影响履行合同的瑕疵。2、路面坍塌是否影响房屋使用。3、上诉人是否存在经营损失以及损失承担问题。本院认为，上诉人并未因被上诉人出租房屋的瑕疵而影响其租用；路面坍塌非被上诉人的原因，不可归责于被上诉人。上诉人、被上诉人双方所签《租赁协议》明确约定，上诉人应提前一月支付下一年房租，如到期未付房租则合同自动终止。因上诉人未依约支付被上诉人2015年房租，且经被上诉人催要仍未支付，故被上诉人依约有权终止履行《房屋租赁协议》。上诉人所主张的经营损失，因系其自身原因所导致协议被终止，故原判对其主张不予支持，于法有据。据此，原判驳回上诉人的诉讼请求并无不当。上诉人、被上诉人应协商交接相关财产，如有争议可依法另行处理。
综上所述，邓桂林的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人邓桂林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁锡文
审 判 员 刘补年
审 判 员 赵文林
二〇一七年四月十七日
代理书记员 张秀清