广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤02民终312号
上诉人（原审原告）：陈亚阳，男，汉族，住广东省韶关市曲江区。
委托代理人：钟志明。
被上诉人（原审被告）：邓坚，男，汉族，住广东省韶关市曲江区。
委托代理人：卢华贵，广东韶正律师事务所律师。
上诉人陈亚阳因与被上诉人邓坚房屋买卖合同纠纷一案，不服韶关市曲江区人民法院（2015）韶曲法民一初字第519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：陈亚阳在韶关市曲江区马坝镇马坝村委矮石背夫岭建了一栋二层的楼房。1994年10月31日，邓坚（乙方）与陈亚阳（甲方）签订了《楼房买卖契约》。契约约定：一、甲方将位于曲江区马坝镇矮石学校门口前左侧楼房的首层（三房二厅一伙房一卫生间）94.5平方米卖断给乙方，房产证费用由甲方负责。二、双方商定房屋价款59000元，房款在1994年10月31日前付40000元，余款19000元在1995年3月底付清。协议签订后，邓坚先后支付了购房款53000元给陈亚阳，陈亚阳亦将房屋交付给邓坚居住、使用。
1994年11月8日，陈亚阳领取了涉案房屋所涉土地的集体土地建设用地使用证［证号：曲府总（94）字第0002210号、曲府集建（94）字第001884号］，土地使用者是陈亚阳，地址是曲江区马坝镇马坝村委矮石背夫岭，用途是住宅。1995年5月29日，原曲江县人民政府向陈亚阳颁发了涉案房屋的房地产权证，证号是曲城私字6××3号、粤房地证字第0043676号，权属人为陈亚阳，房屋所有权性质是私有，土地权属来源是划拨集（94）1884号，地址是曲江区马坝镇矮石小学西侧，层数是二层。因陈亚阳未将涉案房屋首层登记到邓坚名下，1995年5月26日，邓坚与陈亚阳经协商补签了一份《楼房买卖契约》。协议第四条约定本楼占用的土地面积归陈亚阳所有；第六条约定余款6000元交房产证时付清，陈亚阳认为该条是邓坚强加上去的，其在邓坚添加该条时已提出异议。邓坚则认为是双方经协商后邓坚才加上去的。契约第九条约定：本契约自双方签字之日起生效，双方要共同遵守，不得反悔。契约一式三份，原稿由县公证处存档，复印件（或打印件）甲乙双方各一份，具同等效力。二审调查询问期间，陈亚阳认可，其持有的《楼房买卖契约》中，第六条中也约定了余款6000元交房产证时付清。契约还注明：曲城私字第6××3号房产证书201.8平方米内，其中有94.5平方米产权归属邓坚所有，因产权证书没有及时分割给邓坚，现特此在此契约注明。陈亚阳及其妻子杨清英在出卖方一栏签名。陈亚阳至今未办好涉案房屋首层的过户手续。
2015年5月5日，邓坚向原审法院提起诉讼，诉称：1994年10月31日，邓坚与陈亚阳签订了一份《楼房买卖契约》，约定陈亚阳将位于韶关市曲江区马坝镇矮石小学西侧的楼房首层转让给邓坚，转让金额59000元。邓坚按约定支付了大部分转让款后，搬进受让楼房居住。邓坚多次要求陈亚阳履行房屋过户手续，陈亚阳却以各种理由拖延，至今未按契约约定履行办理房屋过户手续。为维护邓坚的合法权益，故向法院提起诉讼，要求：1、确认邓坚与陈亚阳签订的《楼房买卖契约》有效；2、确认位于韶关市曲江区马坝镇矮石小学西侧的楼房首层归邓坚所有；3、陈亚阳协助办理韶关市曲江区马坝镇矮石小学西侧楼房首层房屋的过户手续；4、陈亚阳负担本案诉讼费。
原审法院认为：本案所涉的二份《楼房买卖契约》签订时间分别为1994年10月31日及1995年5月26日，而《中华人民共和国合同法》实施时间为1999年10月1日，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”的规定，该案应适用当时施行的《中华人民共和国经济合同法》的规定。邓坚与陈亚阳于1994年在平等自愿的基础上签订《楼房买卖契约》，双方约定陈亚阳将涉案楼房的首层（不包括土地）卖给邓坚，邓坚已支付了大部分房款，陈亚阳亦将涉案房屋交给邓坚，邓坚已居住、使用近20年。陈亚阳以宅基地上房屋不准转让为由辩称合同无效，但当时的法律、行政法规并未对农村私有房屋的转让作出明确的禁止性规定，故陈亚阳辩解理由不足。根据《中华人民共和国经济合同法》第六条：“经济合同依法成立，即具有法律约束力，当事人必须全面履行合同规定的义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。”的规定，邓坚与陈亚阳签订的两份《楼房买卖契约》合法有效，对双方具有法律约束力。邓坚诉请确认位于韶关市曲江区马坝镇矮石小学西侧的楼房首层归其所有，该院予以支持。陈亚阳至今未将涉案楼房的首层过户给邓坚，有违合同的约定，邓坚诉请陈亚阳协助办理涉案楼房的首层过户手续，符合合同约定，该院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国经济合同法》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2015年11月20日作出（2015）韶曲法民一初字第519号民事判决：一、确认邓坚与陈亚阳签订的《楼房买卖契约》合法有效。二、确认位于韶关市曲江区马坝镇矮石小学西侧楼房（证号：曲城私字6××3号、粤房地证字第0043676号）的首层房屋归邓坚所有。三、陈亚阳于判决书生效之日起30日天内协助办理韶关市曲江区马坝镇矮石小学西侧楼房（证号：曲城私字6××3号、粤房地证字第0043676号）首层房屋的过户手续。案件受理费1650元，财产保全费1270元，由陈亚阳负担。
陈亚阳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案讼争的房屋是陈亚阳在自己的宅基地建起的房屋，属于小产权房。由于国家政策的原因，房屋一直不能办理过户手续，因此，该房屋的权属仍归陈亚阳所有。现邓坚在韶关市曲江区马坝镇炉头村委会自己的宅基地上建起了房屋，并在韶关市曲江区马坝镇购买了商品房。邓坚拥有两处房屋后于2012年搬离了讼争房屋，前往其名下的物业居住。现涉案房屋处于长期无人居住的状态。既然如此，加上涉案房屋因政策原因不能办理过户手续。陈亚阳才要求解除与邓坚的房屋买卖合同，陈亚阳可将购房款退回给邓坚，并可给予一定的补偿。二、原审法院认定陈亚阳与邓坚于1995年5月26日补签了一份《房屋买卖契约》，陈亚阳对该事实不予认可。因为，陈亚阳从未认可邓坚可在办理房屋过户手续后再交清剩余房款6000元。由于邓坚一直未能向陈亚阳交清房款，应当认定房屋买卖合同未能完全履行，房屋所有权一直未变更。且邓坚已不在涉案房屋居住，陈亚阳不同意将房屋过户至邓坚名下。综上，请求二审法院撤销原审判决，并改判驳回邓坚的诉讼请求。
邓坚答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回陈亚阳的上诉，维持原判。
邓坚于二审期间向本院提交了了一份曲江区人民政府发出的曲江区城南片开发整治宣传手册，拟证明由于涉案房屋所在土地及附近土地均已被征收，陈亚阳见有利可图，才提出解除房屋买卖合同。陈亚阳对该证据的质证意见：对该证据的真实性没有异议，但该证据与本案无关。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对陈亚阳的上诉意见，本案争议焦点是：陈亚阳应否将涉案房屋过户给邓坚。
首先，涉案房屋是否属于小产权房的问题。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡镇人民政府或村委会颁发。而从涉案房屋的房地产权证来看，涉案房屋的性质为私有房屋，发证机关是曲江县人民政府。可见，涉案房屋并不属于小产权房。而根据《广东省城镇私有房屋管理规定》第六条：“城镇私有房屋买卖，卖方应具备下列条件：（一）持有房屋所有权证，产权归属清楚；（二）经改建、扩建、翻建的房屋，已办理房屋变更登记；（三）共有的房屋，须提交共有人同意出卖的证明。”的规定，私有房屋只要符合上述规定的情况时，私有房屋是可以买卖的。因此，陈亚阳认为涉案房屋是小产权房，国家规定不允许买卖的说法不成立，本院不予认可。其次，关于邓坚应否付清全部购房款的问题。陈亚阳与邓坚于1995年5月26日签订了一份《房屋买卖契约》，其中第六条约定：余款6000元交房产证时付清。陈亚阳认为该条约定是邓坚强行添加上去的。从双方的陈述来看，邓坚在合同上添加第六条约定时，陈亚阳也在场，而且陈亚阳持有的合同中也作了相同的添加。如果陈亚阳认为该条款是邓坚强行添加的，违背了其真实意愿。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定，陈亚阳应当向人民法院请求撤销该条款。但陈亚阳并未行使撤销权。故双方均应遵照《房屋买卖契约》的约定履行。在陈亚阳未协助邓坚办理好涉案房屋的房地产权证的情况下，邓坚有权不向陈亚阳付清全部房款。故，陈亚阳以邓坚未付清全部房款为由，拒绝协助邓坚办理房屋产权证的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定的事实清楚，适用法律正确。陈亚阳的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元。由陈亚阳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
代理审判员 李 罡
代理审判员 梁晓芳
二〇一六年四月三十日
书 记 员 江伟炜
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