江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第1750号
上诉人（原审被告、反诉原告）花育春，男，1966年1月25日生，汉族。
委托代理人高德权，江苏力海律师事务所律师。
委托代理人薛志娟，江苏薛志娟律师事务律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黄庭元，男，1954年7月13日生，汉族。
委托代理人王中华，江苏三强律师事务所律师。
上诉人花育春因与被上诉人黄庭元房屋租赁合同纠纷一案，不服射阳县人民法院（2014）射民初字第0144号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2008年4月2日，黄庭元与花育春签订房屋租赁合同一份，合同约定：黄庭元将其所有的合德镇红旗路24号的部分房屋（射房产证合城字第××号第3幢号、第5幢号、第6幢号、第7幢号中的部分、第8幢号一、二楼中的部分和射房产证合城字第9幢号一楼，合计面积约为1750平方米）按现状出租给花育春，租期为陆年，即从2008年4月5日至2014年4月4日止。该出租房屋不包括女浴室楼上九香园饭店和饭店北侧几间用房（即射房产证合城字第××号第二幢号二楼全部房屋）；不包括已出租的射阳浴室西侧面西由南向北底层2间健身房，1间小吃店，1间水果店，西侧面南由西向东底层1间牛奶销售门市，1间花店（即射房产证合城字第××号第8幢号一楼西侧6间房屋，面积约为200平方米），不包括已出租的浴室东侧2间浴厅和1间浴池及1小间售票厅（即射房产证合城字第20070488第8幢号和第七幢号中的一楼东侧2间房屋及1小间售票厅和1间浴池，面积约为250平方米），也不包括浴室东侧二楼已租给典当行的2大间房屋（即射房产证合城字第20070488第8幢二楼东侧2大间房屋，面积约为250平方米）。上述出租房屋前五年每年租金为15万元整，第六年租金比上年度递增20%，即第六年租金为18万元整。租金支付方法：双方签订本合同时，花育春即付第一年租金15万元整；第二年租金15万元须在2009年3月5日之前全部付清；第三年租金15万元须在2010年3月5日之前全部付清；第四年租金15万元须2011年3月5日之前全部付清；第五年租金15万元须在2012年3月5日之前全部付清；第六年租金18万元须在2013年3月5日之前全部付清。若花育春逾期不交纳租金，黄庭元有权终止合同，立即收回所租房屋，同时花育春须赔偿黄庭元租金总额20%的违约金。合同签订后，被告花育春依约定将第一年至第五年的租金按时向原告黄庭元进行交纳，其中2009年度、2010年度的房屋租金均由原告妹妹黄梅代为收取，对第六年租金被告以原告出租的房屋存有安全隐患，对被告造成一定的经济损失为由，拒绝向原告交纳。2013年10月24日，原告向被告发出解除合同通知书，2014年1月14日原告诉至一审法院，请求判令：1、被告支付原告租金10.5万元（从2013年4月5日至2013年11月4日）并承担违约金10万元；2、解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告将承租的房屋返还原告，并承担从起诉之日至交付之日每日租金损失493元。被告在举证期限届满前向一审法院提出反诉，要求原告赔偿被告各项损失及违约金计286000元。
审理中，被告对原告解除租赁合同的请求予以认可，对解除合同的日期为2013年11月4日无异议。被告对2013年4月5日至2013年11月4日所欠原告租金金额为105000元予以认可，但要求在2013年度被告所欠原告的租金总额中扣减原告妹妹黄梅于2013年4月30日收取被告的3万元款。质证时，原告对此予以认可。
一审法院认为：原、被告在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同不违背法律的禁止性规定，该合同合法有效。双方对所签合同应当依约定履行。现被告未能按合同的约定及时向原告交纳租金，构成违约，原告主张被告返还所承租的房屋，解除双方之间的租赁合同关系，符合法律规定，一审法院予以支持。鉴于被告对原告解除合同的请求予以认可，对此不再赘述。对解除合同前被告拖欠原告租金和解除合同后的租金损失，被告仍应按合同约定的租金标准向原告支付。原告妹妹黄梅收取被告2013年度交纳的3万元租金，因原告予以认可，故该金额应从被告2013年度交纳的租金总额中予以扣减。原、被告双方在合同中约定，任何一方违约赔偿对方租金总额20%的违约金，故原告主张被告承担违约金并无不当，鉴于被告对前五年的租金均按时向原告进行交纳，仅欠第六年租金，故原告主张被告按第一年至第六年的租金总额计算违约金明显不当，违约金的金额应为第六年租金总额的20%，即36000元。被告提出原告出租的房屋存有安全隐患，致使其停业，但对此未能提供充分证据证实，视为举证不能，故对被告反诉原告赔偿损失及承担违约金的主张，一审法院不予支持。遂判决：一、原告（反诉被告）黄庭元与被告（反诉原告）花育春于2008年4月2日签订的房屋租赁合同于2013年11月4日予以解除。二、被告（反诉原告）花育春于判决生效后30日内让出租赁原告（反诉被告）黄庭元坐落于射阳县合德镇红旗路24号的部分房屋（射房产证合城字第××号第3幢号、第5幢号、第6幢号、第7幢号中的部分、第8幢号一、二楼中的部分和射房产证合城字第9幢号一楼，合计面积为1750平方米）。三、被告（反诉原告）花育春于判决生效后30日内支付原告（反诉被告）黄庭元2013年4月5日至2013年11月4日租金计105000元、承担违约金36000元，计141000元，被告（反诉原告）花育春已支付30000元，尚需支付111000元。2013年11月5日至判决确定的交付之日期间的租金损失，仍按每年18万元的标准另行计算。四、驳回被告（反诉原告）花育春对原告（反诉被告）黄庭元反诉的诉讼请求。本诉案件受理费4375元，反诉案件受理费2010元，计6385元，由原告（反诉被告）黄庭元负担1953元，被告（反诉原告）花育春负担4432元。
上诉人花育春不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人作为房屋出租人，应提供安全合格的房屋，确保承租人居住经营安全。案涉房屋因存在质量问题，被射阳县安全生产监督管理局检查，要求上诉人提供案涉房屋安全合格的相关手续。被上诉人拒不提供案涉房屋检测合格的相关手续，由于被上诉人的违约行为导致上诉人浴城无法经营而停业至今，由此造成的损失应由被上诉人承担。上诉人已按约交纳了前五年的租金，不存在违约行为。一审法院认定上诉人违约不当，判决明显错误。恳请二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人黄庭元答辩称：1、上诉人未按照合同约定缴纳第六年房租，违反合同约定，该行为构成违约。上诉人以房屋不合格为由拒交房租的理由不能成立，在一审期间通过调查，上诉人并没有能够提供任何有效证据证明被上诉人的房屋存在质量问题，安监部门也没有认定案涉房屋存在任何质量瑕疵，因此本案违约的是上诉人，并不是被上诉人，上诉人理应承担相关的违约责任；2、安监部门虽然对房屋进行了例行检查，但安监部门并没有责令上诉人停业，上诉人的停业完全是其自身原因造成，安监部门经过多次调查听证最终形成的调查结论为案涉房屋不要求做强制性的安全鉴定要求，房屋质量应视为合格。法律法规也没有规定作为出租人应当提供出租房屋的安全鉴定相关手续，上诉人在一审和二审期间都要求提供该手续，没有法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实无异，对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人花育春与被上诉人黄庭元签订的房屋租赁合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。2008年4月2日签订合同后，被上诉人黄庭元作为房屋出租人，按约交付案涉房屋给上诉人花育春经营，已履行了交付租赁标的物的义务，上诉人花育春也按约履行了交付前五年房租的义务，但未能按约交纳第六年的租金，该行为违反合同约定，一审法院认定上诉人花育春构成违约，符合法律规定；考虑到上诉人花育春仅欠第六年的租金，一审法院按第六年租金总额的20%计算违约金，并判令上诉人花育春承担违约责任并无不当。上诉人花育春辩称因被上诉人黄庭元未能提供案涉房屋安全检测合格的相关资料，导致其经营的浴城停业，由此造成的损失应由被上诉人黄庭元承担。虽然上诉人花育春经营的浴城（案涉房屋）在第六年租赁期间存在停业的事实，但上诉人花育春所提供证据不足以证明其浴城停业系因被上诉人黄庭元未能提供案涉房屋安全检测合格的相关资料所致，应当承担举证不能的法律后果，其反诉要求被上诉人黄庭元赔偿其浴城停业损失的依据不足，一审法院判决驳回其反诉请求依法有据。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人花育春的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6385元，由上诉人花育春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 曹 荣
代理审判员 秦广林
二〇一四年八月十八日
书 记 员 刘 湘