广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终3013号
上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司。住所地广东省中山市火炬开发区宫花村凯茵新城A—12区办公商铺80卡。
主要负责人：陆燕平，该公司经理。
委托诉讼代理人：廖丽珍，该公司职员。
委托诉讼代理人：张科，广东卓而立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈永荣，男，1966年11月14日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，现住广东省中山市。
上诉人雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司（以下简称雅居乐物业公司）因与被上诉人陈永荣物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初4567号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
雅居乐物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求。事实与理由：一、中山市雅景房地产开发有限公司（以下简称雅景房地产公司）已将涉案房屋交付陈永荣，陈永荣按约应当支付物业管理费及逾期交费而产生的滞纳金。根据陈永荣和雅景房地产公司签订的商品房买卖合同补充协议第六条和第十条的约定和上诉人的有关举证，雅景房地产公司于2015年6月25日已向陈永荣发出收楼通知，其于2015年7月1日收到通知，虽然陈永荣陈述其在指定时间到上诉人处办理了收楼手续，但其未能提供任何证据证明，一审判决认定事实不清。二、陈永荣未能提供任何证据证明其有合法理由拒绝接受雅景房地产公司依法向其交付的房屋，陈永荣应按约支付物业管理费等费用，一审判决错误。三、一审判决适用《物业管理条例》第四十二条第二款属于认定事实错误导致适用法律错误，应适用该法第四十二条第一款。
陈永荣辩称，其已去雅居乐物业公司办理了收楼手续并交了维修基金，但雅居乐物业公司抢走了其对讲机，有照片作为证据证明。
雅居乐物业公司向一审法院起诉请求：1.陈永荣向雅居乐物业公司支付2015年8月至2016年4月期间的物业管理费3303元；2.陈永荣向雅居乐物业公司支付滞纳金495.45元（按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，每日按千分之一计算，现计至2016年4月止）。
一审法院认定事实：2012年，雅景房地产公司与雅居乐物业公司签订前期物业服务合同1份，主要约定：从2013年1月1日起，雅居乐物业公司为雅景房地产公司开发的雅景花园住宅小区进行专业化、一体化的物业服务，包括房屋建筑本体共用部位和公共部位、共用设施设备、公用设施、公共环境的维修、养护、管理、运行服务和清洁卫生、垃圾收集清运服务等，住宅按每月每平方米2.5元计收管理费，每月10日前缴纳。合同约定，如逾期缴纳管理费的，应当从逾期之日起按欠缴管理费的日千分之一向雅居乐物业公司缴纳滞纳金。
2013年11月2日，陈永荣与雅景房地产公司签订中山市商品房买卖合同，约定由陈永荣购买雅景房地产公司开发的中山市火炬开发区神涌村雅景花园2区11幢2304房的住宅，该房建筑面积为146.73平方米，双方约定交房日期为2015年6月30日前；该合同补充协议第九条第1款还约定，如雅景房地产公司按合同约定发出商品房交付通知后，陈永荣无合法理由拒绝接收，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自雅景房地产公司发出的收楼通知书指定收楼日的次日起由陈永荣承担。陈永荣收到收楼通知书后，在雅景房地产公司指定的时间内到雅居乐物业公司处办理收楼手续，并要求在物业服务合同上增加“如雅居乐物业公司泄露陈永荣个人信息，应承担法律责任”的条款。雅居乐物业公司拒绝添加条款，未将涉案物业钥匙交付陈永荣。2016年3月8日，雅居乐物业公司以陈永荣拖欠物业管理费为由诉至一审法院，提出前述请求。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。依据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，雅居乐物业公司向陈永荣收取物业管理费的前提是建设单位已经将物业交付买受人。物业的交付，即对物业的转移占有。简单来说，建设单位将物业钥匙交付业主即应当视之为交付行为的完成，物业的转移占有发生法律效力。具体到本案中，陈永荣在收到收楼通知书后依约前往雅居乐物业公司处办理收楼手续，足见其已作出收楼的意思表示，建设单位雅景房地产公司本应将物业钥匙直接交付陈永荣。但是，在办理收楼手续过程中，因陈永荣提出在格式版本的物业服务合同中添加条款遭到雅居乐物业公司的拒绝，双方未能签订物业服务合同，雅景房地产公司也未将涉案物业钥匙交付陈永荣。对为何未完成涉案物业钥匙的交付，雅居乐物业公司和陈永荣各执一词，雅居乐物业公司主张是陈永荣拒绝签收，陈永荣则主张是雅居乐物业公司坚持要先签订物业服务合同才能签收钥匙办理收楼手续。对此，一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第（一）项“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”之规定，雅居乐物业公司在陈永荣未办理收楼手续的情况下要求陈永荣支付物业费，则应对其或者雅景房地产公司向陈永荣交付物业钥匙但陈永荣拒绝签收之事实承担举证责任，但其未提供证据予以证实，故应承担举证不能的不利后果，其向陈永荣催讨物业管理费缺乏相应的事实和法律依据，据此提出的诉讼请求，一审法院予以驳回。陈永荣的抗辩合法有据，一审法院予以采信。依照《物业管理条例》第四十二条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第（一）项之规定，判决：驳回雅居乐物业公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由雅居乐物业公司负担（该款雅居乐物业公司已预付）。
本院二审期间，雅居乐物业公司围绕其上诉请求提交中山市建设工程竣工验收备案登记证（雅景花园S3地块11-15幢、20-22幢高层住宅），日期为2014年12月23日，拟证明雅景房地产公司已符合商品房买卖合同中约定的交楼条件。陈永荣对此予以确认。陈永荣当庭提交了手机图片，拟证明其已办理收楼手续，但对讲机被雅居乐物业公司工作人员抢走。本院组织当事人进行了证据交换和质证。雅居乐物业公司的质证意见为：陈永荣庭前没有提交证据，已超过举证期限。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。
二审查明，出卖人雅景房地产公司与买受人陈永荣于2013年11月2日签订了中山市商品房买卖合同，该合同第三条约定：“该商品房的建筑面积共146.73平方米，其中，套内建筑面积119.59平方米”，第十一条约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用。该商品房由交付日（含实际交付日）起算其物业管理费。”第二十条约定：“合同附件与本合同具有同等效力”。合同附件中购房人签约注意事项第一条约定：“该房屋已由房地产开发企业与物业管理企业签订中山市前期物业服务合同，购房人对其内容清楚了解并愿意遵守”。
另查明，合同补充协议第九条约定：“买受人能出示法定鉴定机构出具的证明不收楼的质量问题报告外，对商品房交付时存在的不影响正常使用的瑕疵，出卖人应负责保修，但不影响出卖人按收楼通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务…”。
再查明，甲方雅景房地产公司与乙方雅居乐物业公司签订了前期物业服务合同，前期物业服务合同第十二条约定：“本物业竣工验收交付使用后，雅居乐物业公司按本合同第五条约定的内容要求提供服务，按以下标准向业主、非业主使用人收取物业服务费：1.住宅按建筑面积、套内面积每月每平方米2.5元收取”，第十三条约定：“每次收缴物业服务费的时间为每月10日前”，第十四条约定：“物业服务费的调整和违约责任。1.物业服务费收取标准在合同期内不作调整。……3.业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，按从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金。
又再查明，雅景房地产公司于2014年12月23日已取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，已符合商品房买卖合同中约定的交楼条件。雅景房地产公司于2015年6月25日向陈永荣的通讯地址：广东省中山市进行邮寄收楼通知书，该收楼通知书载明的收楼期限为2015年6月25日至2015年7月31日。
本院认为，雅景房地产公司与陈永荣签订的商品房买卖合同及附件是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。雅景房地产公司已按合同约定于2015年6月25日邮寄通知陈永荣收楼，已依约完成通知收楼的义务，该收楼通知载明收楼期限至2015年7月31日届满，依据双方签订的商品房买卖合同第十一条以及收楼通知的约定，若因买受人陈永荣逾期未收楼，在出卖人雅景房地产公司指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，该商品房由交付日（含实际交付日）起算其物业管理费。雅居乐物业公司为涉案小区的前期物业管理公司，陈永荣在合同附件中也予以了确认，该前期物业服务合同权利义务约定适用于陈永荣，雅居乐物业公司依约对涉案小区提供物业管理服务，陈永荣在收到收楼通知书后，以物业公司未同意其要求在物业服务合同上增加“如雅居乐物业公司泄露陈永荣个人信息，应承担法律责任”的条款为由拒绝签订物业服务合同，并在二审庭审中提交了手机相片拟证明物业公司不配合其办理相关收楼手续，其二审提交的手机相片证据无法证明物业公司拒绝配合办理收楼手续的事实，本院不予采信。雅景房地产公司已完成通知收楼的义务，陈永荣未在指定期限内办理收楼手续，应按合同约定从2015年8月1日起向雅居乐物业公司支付物业管理费，陈永荣拖欠管理费的行为已构成违约，从2015年8月1日起至2016年4月止陈永荣拖欠的物业管理费为3303元，滞纳金从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一计算，则滞纳金为495.45元（45个月×367元×1‰×30天），共3798.45元。
综上，上诉人雅居乐物业公司的上诉理由成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初4567号民事判决；
二、陈永荣于本判决发生法律效力之日起七日内向雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司支付从2015年8月1日起至2016年4月30日止的物业管理费及滞纳金共3798.45元。
如果未按本判决确定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，从逾期履行之日起，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取为25元（雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司已预交），由陈永荣负担（陈永荣于本判决生效之日起七日内迳付雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司）。二审案件受理费50元（雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司已预交），由陈永荣负担（陈永荣应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳该款）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 赵伟光
代理审判员 卢俊廷
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 钱绮丽