陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终1612号
上诉人（原审原告）苏强，男，1958年6月4日生，汉族，住西安市航天经济开发区。
委托代理人梁翼明，陕西尧普律师事务所律师。
上诉人（原审原告）薛国珍，女，1962年8月3日生，汉族，住西安市航天经济开发区
委托代理人梁翼明，陕西尧普律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陕西天宇实业投资有限公司，住所地西安市航天基地神舟四路239号1幢1单元10301室。
法定代表人黄志平，该公司总经理。
委托代理人朱晨，陕西弘业律师事务所律师。
上诉人陕西天宇实业投资有限公司（以下简称天宇公司）因与上诉人苏强、薛国珍商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初4871号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人天宇公司委托代理人朱晨，被上诉人苏强、薛国珍委托代理人梁翼明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，天宇公司于2010年以出让方式取得位于西安市航天经济技术开发区神州××西航天国用（2010）第016号的土地使用权。上述土地经规划用途为住宅，天宇公司为此小区命名为“天赐颐府”，其办理了相关的开发手续并进行了开发。苏强、薛国珍、天宇公司于2013年3月14日签订商品房买卖合同，约定苏强、薛国珍购买天宇公司开发的上述小区14幢2单元7层20701号单元房一套，双方就付款方式及期限约定为买受人于2013年3月18日支付房款计（人民币）肆拾贰万伍仟陆佰零壹元整（￥425601元）作为首付款，剩余房款办理银行按揭。上述合同第十五条即关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同时，双方对其它内容亦进行了约定。此后，苏强、薛国珍向天宇公司支付了房款775601元，天宇公司于2015年4月12日向苏强、薛国珍出具了正式发票。天宇公司于2013年12月29日向苏强、薛国珍交付了房屋，并于此日收取了苏强、薛国珍交纳的大修基金及契税。时至2016年6月，天宇公司未将相关资料向产权登记机关备案。2016年7月21日，天宇公司在“天赐颐府”小区大门口张贴告知函一份，说明近期有业主陆续反映关于“办证”、退还代缴款等事宜；公司将认真履行与各位业主的合同约定，有关办证延期事宜，待《不动产权证书》办理结束后，一并妥善处置；公司正在积极协调政府部门，力争把《不动产权证书》分户办理工作于2017年元月底办理完毕。时至苏强、薛国珍起诉前，天宇公司仍未将相关资料报产权登记机关备案。苏强、薛国珍遂诉至法院坚持其诉讼请求。庭审中，苏强、薛国珍增加了诉讼请求，即天宇公司若于2017年1月31日前未将房屋产权证书办理好，从次日起按房款的日万分之三追加违约金，并一次性支付。苏强、薛国珍认为其已按合同约定履行了相关义务，天宇公司未能在合同约定期限内将相关资料向产权登记机关备案，亦未在合理期限内为其办理好房屋产权证书，已构成违约，除应按合同约定承担违约金外，还应对后续迟延办证的行为继续承担相应的违约责任。天宇公司答辩中认为依据相关法律规定办理房产证（小证）并非其主要义务，其对此仅负有协助义务；双方合同中对于房产证的办理义务人为天宇公司并未约定，对于办理房产证的期限亦未约定，即使其应对迟延备案登记（办理大证）行为承担违约责任，苏强、薛国珍所付房价款应理解为其所付首付款与月供之和，不应理解为首付款与银行向其所支付贷款之和，故苏强、薛国珍请求应予以驳回。审理中，苏强、薛国珍为其主张提供了商品房买卖合同，证明合同对总价款、交房日期、备案日期、违约责任均有约定；提供了销售不动产统一发票，证明其已按合同约定支付了房款；提供了大修基金、契税收据，证明其已履行了办理房屋产权证书的主要义务；提供了物业费用票据，证明其已入住所购房屋；提供了告知函，证明天宇公司于2016年7月承诺了办理房屋产权证书的时间。经当庭质证，天宇公司对苏强、薛国珍提交的证据真实性均予以认可，不认可苏强、薛国珍的证明目的，理由与答辩意见一致。天宇公司当庭未提交证据。
苏强、薛国珍于2016年8月17日起诉至西安市长安区人民法院称，其与天宇公司签订商品房买卖合同一份，按照合同约定其已经履行了付款义务，天宇公司虽向其交付了房屋却没有按照约定的时间给其办理房屋产权证书，现诉请，1、天宇公司为其办理房屋产权证书并支付其起诉前迟延办证违约金12580.24元；2、以起诉日为起点，按已付房款总额的日万分之三承担逾期办证的违约金，并每三个月支付一次；本案诉讼费由天宇公司承担。
天宇公司辩称，其与苏强、薛国珍存在商品房买卖合同关系，但辩称合同就房屋产权证书（小证）的办理期限并未约定，其公司不存在延期问题，对此其公司仅有协助义务。按照合同约定其仅有初始登记的义务（大证办理），即使其公司对迟延办理大证应承担相应的责任，也认为苏强、薛国珍就违约金计算的基准存在偏差，故请求驳回原告诉讼请求。
原审法院认为，苏强、薛国珍、天宇公司在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》一份，该合同中就房屋基本状况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、产权登记、违约责任及双方的权利义务等相关内容均作了明确详细的约定，该内容属双方磋商后自愿达成，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力。双方应当按照约定全面履行自己的义务。对依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等义务。本案苏强、薛国珍按照合同约定履行了交付房款的义务，天宇公司虽履行了交付房屋的义务，但其未按照合同第十五条即关于产权登记的约定时间将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为在事实上已构成违约，天宇公司理应在一定期限内协助苏强、薛国珍办理房屋产权登记备案手续。基于天宇公司上述违约行为，苏强、薛国珍依据合同约定要求天宇公司承担违约金7756.01元，事实清楚，证据确凿，依法予以支持；对苏强、薛国珍要求天宇公司赔偿超过约定部分4824.23元及除上述房价款1%的违约金外，还应继续承担以起诉日为起点至实际履行上述义务之日止的逾期违约金之诉请，因双方在合同中就未办证的违约责任已经予以约定，故原告该项请求无事实及合同依据，原审法院依法不予支持。天宇公司辩称理由无事实及法律依据，原审法院亦不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告陕西天宇实业投资有限公司于2017年2月1日前协助原告苏强、薛国珍办理完毕位于西安市航天技术开发区神舟××小区××楼××单元××号房屋所有权证的登记备案手续。二、被告陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告苏强、薛国珍逾期办证违约金人民币7756.01元。三、驳回原告苏强、薛国珍其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费114元，原告已预交，由两原告承担14元，被告承担100元。
宣判后，苏强、薛国珍与天宇公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
苏强、薛国珍上诉称，1、双方签订的《商品房买卖合同》依法成立，合法有效，在补充协议附件八中也明确约定天宇公司有义务为其办理房产证书。2、其与天宇公司对延迟办理大证的违约金承担数额在原合同中有明确约定，但对迟延办理房产证（即小证）的违约责任未进行约定，根据《商品房买卖合同纠纷的司法解释》第十八条的规定，天宇公司应按照银行同期贷款利率承担违约责任，故请求二审法院：1、撤销原审判决第三项，改判天宇公司承担违约责任（自2017年1月31日起以已付购房款为依据按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；2、二审案件受理费由天宇公司承担。
天宇公司辩称，1、根据《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》的规定，其公司作为房屋的出卖人并不负有为苏强、薛国珍办理产权证的义务，只负有协助义务，双方《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第五条关于办理产权登记的补充约定违反了国家法律、行政法规的强制性规定，因此属于无效条款，故二审法院不应采纳。2、苏强、薛国珍所引用的《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定，并不适用于本案，因为双方在签订《商品房买卖合同》时对由于出卖人的原因导致买受人迟延取得房地产权属证书的情况已经约定了违约责任的具体承担方式，故苏强、薛国珍仅有权要求其公司按照合同约定承担已付房价款1%的违约金，无权要求其公司再支付其他任何费用。故请求驳回苏强、薛国珍的上诉请求。
天宇公司上诉称，原审判决对案件事实认定基本清楚，但适用法律错误。一、双方在《商品房买卖合同》中未就何时办理房产证进行具体约定。双方仅在合同中约定其公司在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，也就是办理房屋的初始登记，即俗称的大证。其公司从未向苏强、薛国珍承诺为其办理房屋所有权证书，即俗称的小证。因此，苏强、薛国珍起诉要求其公司为其办理房屋产权证无事实依据。庭审中，苏强、薛国珍也提交证据证明其公司有为其办理房产证的义务，未提交其公司延期办理房产证的证据。且根据相关法律规定，其公司作为房屋出卖人没有为苏强、薛国珍办理房产证的义务，只负有协助义务，且合同并未约定办理房产证的具体时间，因此不存在迟延办证的问题。二、如苏强、薛国珍要追究其公司逾期办理大证的违约责任，原审法院对于延期办证违约金的计算方式存在偏差。因苏强、薛国珍是通过贷款方式购买涉案房屋的，这里的“已付房价款”应理解为苏强、薛国珍支付的首付款与实际履行过程中的月供之和，不包括银行已经向其公司支付的价款。因为苏强、薛国珍与银行之间没有形成真正抵押关系，银行的付款是以其公司的担保为前提的。苏强、薛国珍不应以总房价款的1%来计算逾期办证违约金。上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回苏强、薛国珍的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由苏强、薛国珍承担。
苏强、薛国珍辩称，原审法院判决公平合理，适用法律正确，请求维持。
二审经审理查明，原审法院查明的事实属实。
本院认为，苏强、薛国珍与天宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，苏强、薛国珍用支付首付购房款及办理银行按揭贷款的付款方式向天宇公司支付全部购房款。天宇公司也向苏强、薛国珍交付了涉案房屋。现苏强、薛国珍以房屋至今未办房产证为由起诉要求天宇公司办理房产证并支付逾期办证违约金。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“…如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。天宇公司至今未在上述合同约定的期限内办理涉案房屋的产权手续，该行为构成违约，应按合同约定承担已付购房款1%的违约金。苏强、薛国珍已经向天宇公司支付了全部购房款775601元，原审判决天宇公司按照已付房价款的1%承担7756.01元逾期办证违约金正确，予以确认。天宇公司上诉要求驳回苏强、薛国珍的诉讼请求的请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。
对于苏强、薛国珍上诉要求天宇公司承担自2017年1月31日起至实际履行上述义务之日止以已付购房款为依据按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的理由，因双方在合同中明确对逾期办证违约金进行了约定，双方也选择了一次性的违约金支付方式，且双方在履行过程中未就逾期办证违约金的计算方式进行协商变更，故对苏强、薛国珍的该上诉请求，因无合同约定，也无法律依据，对该请求本院依法不予支持。
天宇公司未按照合同的约定在约定的期限内将办理权属登记需要由陕西天宇实业投资有限公司提供的资料报产权登记机关备案，导致苏强、薛国珍不能在规定期限内取得涉案房屋的权属证书，应承担继续履行合同的义务，原审法院判决天宇公司协助苏强、薛国珍办理涉案房屋权属证书是正确的，但该判项确定的履行期限不妥，应变更为天宇公司于本判决生效之日起三十日内协助苏强、薛国珍办理西安市航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府第14幢2单元7层20701号房屋所有权登记手续。
综上，变更原审判决第一项。维持原审判决第二项、第三项。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初4871号民事判决第二项、第三项。
二、变更西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初4871号民事判决第一项为：陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助苏强、薛国珍办理西安市航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府第14幢2单元7层20701号房屋所有权登记手续。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费114元，苏强、薛国珍已预交，由苏强、薛国珍承担14元，陕西天宇实业投资有限公司承担100元。二审诉讼费，苏强、薛国珍预交50元，由苏强、薛国珍承担；陕西天宇实业投资有限公司预交50元，由陕西天宇实业投资有限公司承担。陕西天宇实业投资有限公司连同判决款项一并向苏强、薛国珍支付。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 王慧芳
代理审判员 辛 娟
二○二○一七年四月十一日
书 记 员 高 柱