北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初10251号
原告北京经开工大投资管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛北街1号2幢四层。
法定代表人周世义，董事长。
委托代理人李洁，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人张伟婧，北京市中银律师事务所实习律师。
被告姜冬英，女，1978年3月7日出生。
委托代理人孟蓝，北京百朗律师事务所律师。
委托代理人刘庆伟，北京百朗律师事务所实习律师。
原告北京经开工大投资管理有限公司(以下简称：经开公司)与被告姜冬英商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员渠阳振独任审判，公开开庭进行了审理。原告经开公司的委托代理人李洁、张伟婧，被告姜冬英的委托代理人孟蓝、刘庆伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告经开公司诉称：2013年9月29日，经开公司与姜冬英签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1537563），姜冬英购买经开公司开发建设的北京经济技术开发区32号街区A3楼8层805号房屋，该房屋总价为1980962元，首付款为人民币990962元，其余房款990000元由姜冬英以银行按揭贷款方式支付。后原告、被告与兴业银行股份有限公司北京国贸支行三方签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定由经开公司为姜冬英购买的涉案房屋990000元购房贷款提供阶段性保证担保。
上述《预售合同》和《个人购房抵押（保证）借款合同》签订后，经开公司收到姜冬英所购房屋的全部首付款及购房贷款。经开公司于2014年12月9日按照《预售合同》载明的地址向姜冬英寄送了《北京经开荣京道项目收房通知书》，通知姜冬英到经开公司处办理收房手续，但至今姜冬英未办理收房手续。
2015年12月25日，经开公司接兴业银行通知，由于姜冬英未按时向银行偿还2015年10月18日、11月18日、12月18日三期的按揭贷款，且姜冬英所购房屋的产权证下发前经开公司为连带保证人，兴业银行直接从经开公司银行账户扣划了经开公司拖欠的贷款本金、利息和罚息共计26096.2元。
2016年3月29日，经开公司再次接到兴业银行通知，姜冬英未按时向兴业银行偿还2016年1月18日、2月18日、3月18日三期的按揭贷款，截至2016年3月29日逾期未偿还的贷款本金、利息和罚息共计32896.22元。兴业银行于2016年3月31日从经开公司银行账户扣划了32911.64元（较2016年3月29日增加了罚息15.42元）。
鉴于姜冬英长期不偿还按揭贷款导致经开公司为其代偿贷款，且姜冬英逾期超过一年仍未办理收房手续，故经开公司根据《预售合同》第十六条第（四）项和《预售合同》附件五第二条的约定，于2016年6月6日向姜冬英寄送了《解除商品房预售合同通知书》，通知姜冬英《预售合同》自本通知书送达之日起解除，其已支付的购房款将用于偿还其应支付给贷款银行的贷款本金、利息和违约金。经开公司寄送的《解除商品房预售合同通知书》于2016年6月7日由姜冬英签收。
综上，姜冬英不偿还贷款且逾期不收房的行为已经构成严重违约，理应承担违约责任。双方签订的《预售合同》解除后，对于姜冬英已经向经开公司支付的购房款，经开公司同意在扣除上述代偿款项、违约金、相关费用后将剩余款项返还给姜冬英。为维护经开公司的合法权益，特起诉至法院请求判令：1、确认原、被告之间签订的《北京市商品房预售合同》于2016年6月7日解除，并判令《北京市商品房预售合同》的预售登记备案予以注销；2、要求姜冬英支付经开公司代偿的银行贷款961713.69元并支付自代偿上述款项之日起至2016年6月7日《预售合同》解除之日止，按照日千分一计算的违约金6602.87元；3、请求判令姜冬英支付逾期未配合办理解除《预售合同》备案手续违约金，自2016年6月13日起计算至预售登记备案注销的判决生效之日止；4、请求判令姜冬英支付因其逾期超过一年仍未收房导致合同解除的违约金198096.2元；5、请求判令姜冬英承担经开公司已交纳的印花税991元；6、诉讼费用由姜冬英承担。
被告姜冬英辩称：姜冬英未能办理收房手续是因为经开公司未按照合同约定交付房屋，所以姜冬英不同意经开公司的第3、4、5、6项诉讼请求。依据合同第12条之约定，经开公司应在2014年7月1日前交付房屋，而实际上经开公司在2014年12月9日才向姜冬英邮寄了收房通知书，通知姜冬英办理收房手续，所以是经开公司逾期交付房屋，是经开公司违约。因为经开公司逾期交付房屋，导致姜冬英不能及时收房，所以不存在姜冬英不配合办理收房的事情。经开公司为姜冬英代偿的银行本息，姜冬英同意承担；对于违约金，经开公司应明确其计算依据。如果解除合同，姜冬英应享有房屋增值部分的权益，姜冬英已支付了全部购房款，所以房屋增值部分应归姜冬英所有，故如果解除合同，我方要求按照现在房屋的价值计算。
经审理查明：2013年9月29日，姜冬英（买受人）与经开公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定由姜冬英购买经开公司开发建设的位于北京经济技术开发区32号街区A3办公楼及其配套商业楼8层805号房屋，房屋预测面积105.18平方米，房屋总价款1980962元，其中首付款990962元，其余房款990000元由姜冬英以银行按揭贷款方式支付。经开公司为此支付印花税991元。
关于违约责任一节，合同第十六条第四款约定:“验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理接收手续的，双方同意按照下列约定方式处理：……；超过一年买受人仍未办理或办理完毕接收手续的，出卖人有权解除本合同将该房屋收回并另行处置，买受人应配合出卖人办理解除合同的相关手续，出卖人在扣除买受人按照本合同约定应承担各种相关费用和房屋总价10%的违约金后，将买受人已支付的剩余房款退还给买受人，同时买受人还需承担出卖人因此而受到的一切损失”。
关于还贷的相关约定一节，合同附件五第二条约定：“买受人需在与银行签订《借款合同》后，应按《借款合同》的约定和根据银行要求在指定日期内按期交纳每月应付之月供。若买受人在所购房屋办理完抵押登记前未按时交付银行月供款而使出卖人承担连带担保责任的，买受人同意出卖人有权按以下方式处理：
1、出卖人有权向买受人追索代为偿还的银行贷款本息，并自出卖人代为偿还银行贷款本息之日起，由买受人向出卖人支付代还银行贷款本息日千分之壹计算违约金。
2、买受人自出卖人代为偿还银行贷款本息之日起10日（含）内不能按照本条1款之约定偿还出卖人代为支付的银行贷款本息的，出卖人有权单方解除《预售合同》。《预售合同》自出卖人将解除合同书面通知送至买受人之日起解除，由于购房行为所导致的一切损失（包括但不限于买受人对于该商品房的装修、为购买该商品房所支付的各种款项以及税、费）由买受人承担；如买受人已办理了该商品房的入住手续，则买受人应在《预售合同》被解除之日起10日（含）内腾空该商品房，并将该商品房交还出卖人，同时按日向出卖人支付自办理该商品房入住手续之日起至实际交还日的该商品房使用费，该商品房使用费的标准为贰元/日/平方米（建筑面积）；买受人应恢复该商品房原状，由此产生的费用由买受人承担（自然损耗除外）。如买受人逾期向出卖人交还该商品房，或买受人拒不配合出卖人办理该商品房预售合同备案解除申请手续，则每逾期1日，买受人应向出卖人支付该商品房总房款万分之贰的违约金。
3、《预售合同》解除后，在出卖人仍然对买受人提供有效按揭担保的情况下，出卖人有权将买受人已交付购房款的部分或全部支付给贷款机构用来偿还买受人应支付给按揭银行的贷款本金、利息和违约金”。
关于房屋交付一节，《预售合同》第十二条约定：“出卖人应在2014年7月1日前向买受人交付该商品房。但若遇不可抗力或国家政策或政府行为影响，则上述交房时间向后顺延，但出卖人应事后及时向买受人书面告知发生的特殊情况”。《预售合同》第十六条第三款约定：“该商品房达到十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前向买受人发出交付该房屋的《收房通知书》、《结算通知书》、《房屋分配单》，书面通知买受人办理接收手续的时间、地点以及应当携带的证件……”。《预售合同》附件四第4款约定：“出卖人在收到买受人全部购房款的前提下（包括银行按揭贷款部分），才将按照本合同第十六条第（三）款的约定与买受人办理商品房交接手续，且出卖人不承担逾期交房的违约责任”。
《预售合同》签订后，姜冬英（债务人，抵押人）与兴业银行股份有限公司北京国贸支行（后变更名称为兴业银行股份有限公司北京经济技术开发区支行，以下简称：兴业银行）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（以下简称：借款合同》，兴业银行向姜冬英发放贷款990000元用于支付涉案房屋购房款，经开公司为姜冬英在该合同项下的借款本金、利息及其他有关费用承担阶段性连带担保责任。
上述合同签订后，姜冬英如期支付了购房款990962元；2013年9月29日，原、被告办理了涉案房屋的《预售合同》网签备案手续；2014年10月15日，经开公司收到兴业银行发放的购房贷款990000元。
2014年12月9日，经开公司向姜冬英寄送《北京经开荣京道项目收房通知书》，但姜冬英至今未办理涉案房屋的收房手续，原、被告尚未办理涉案房屋所有权转移登记手续。
2015年12月25日，因姜冬英逾期偿还第12、13、14期购房贷款，兴业银行向经开公司发送《个人贷款催收通知书》，要求经开公司承担保证责任。同日，经开公司代姜冬英偿还购房贷款26096.2元。2016年3月29日，因姜冬英逾期偿还第15、16、17期购房贷款购，兴业银行向经开公司发送《个人贷款催收通知书》，要求经开公司承担保证责任。2016年3月31日，经开公司代姜冬英偿还购房贷款32911.64元。2016年6月30日，兴业银行向经开公司发送《履行保证责任通知书》，该通知书载明：“……，据此，我行依据抵押贷款合同第十二条、十三条的约定，已于2016年6月3日向姜冬英、卓光建发出贷款提前到期通知书，宣布全部贷款（暂计至2016年6月22日本息合计898558.19元）全部于2016年6月30日提前到期。现姜冬英、卓光建未向我行履行还款义务，根据抵押借款合同第十一条之规定，请贵公司在收到本通知之日立即向我行偿还剩余全部本息”。经开公司于2016年7月21日代姜冬英偿还了剩余全部贷款本息共计902705.85元。
2016年6月6日，经开公司依据《预售合同》第十六条第（四）项和《预售合同》附件五第二条之约定向姜冬英发送了《解除商品房预售合同通知书》，确认《预售合同》自本通知书送达之日起解除并要求以姜冬英支付的购房款偿还应支付给兴业银行的贷款本金、利息和违约金。2016年6月7日，姜冬英签收《解除商品房预售合同通知书》。
庭审中，姜冬英主张经开公司于2014年12月9日向其发送的收房通知，经开公司的行为违反了合同中关于经开公司应于2014年7月1日前交房的约定，因此系经开公司违约导致的其逾期收房，故不同意承担逾期收房的赔偿责任；经开公司主张根据《预售合同》附件四第4款之约定，其公司在收到银行按揭贷款部分后才将按照合同约定与买受人办理涉案房屋交付手续且不承担逾期交房的违约责任，其公司系于2014年10月15日收到的银行按揭贷款部分，之后其公司一直电话通知姜冬英办理收房手续并于2014年12月9日向姜冬英发送书面收房通知，但姜冬英至今未办理收房手续。关于在经开公司发送收房通知后不收房的原因，姜冬英表示系因其资金问题导致无法支付相关税费故未去办理收房手续，但其一直在与经开公司协商解决问题，经开公司认可与姜冬英进行过协商，但其公司并未同意姜冬英的解决方案。
上述事实，有当事人的陈述意见、《北京市商品房预售合同》、通知书等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原、被告签订的《预售合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。
关于《预售合同》是否应当解除一节，首先，经开公司代姜冬英偿还《借款合同》项下贷款本息，姜冬英理应按照《预售合同》之约定偿还经开公司代为支付的上述款项，其未如约偿还上述款项的行为已构成违约，经开公司有权依据《预售合同》附件五第二款之约定要求解除合同；其次，在经开公司发送收房通知书后，姜冬英因其个人原因超过一年仍未办理收房手续，故经开公司有权依据《预售合同》第十六条第四款之约定要求解除合同。综上，经开公司要求确认《预售合同》于2016年6月7日解除有事实和法律依据，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《北京市商品房预售合同》解除的，姜冬英应协助经开公司办理《预售合同》网上签约备案注销手续，经开公司应返还姜冬英购房款；因违约导致经开公司代为偿还的借款本息应由姜冬英支付给经开公司；经开公司主张姜冬英支付因其公司代偿银行借款本息的违约金有合同依据，本院依法予以支持；经开公司主张姜冬英支付逾期未配合办理注销《预售合同》备案手续的违约金有合同依据，本院予以支持；经开公司主张姜冬英支付因其逾期超过一年仍未收房导致《预售合同》解除的违约金于法有据，本院予以支持；经开公司主张由姜冬英承担其公司已交纳的印花税991元有合同依据，本院予以支持。对于姜冬英应支付给经开公司的代为偿还的借款本息及解除合同违约金，本院在经开公司应返还姜冬英的购房款中依法予以抵扣。姜冬英要求分割涉案房屋增值部分的价值于法无据，对于其该项抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告北京经开工大投资管理有限公司与被告姜冬英于二〇一三年九月二十九日签订的《北京市商品房预售合同》于二〇一六年六月七日解除；
二、被告姜冬英协助原告北京经开工大投资管理有限公司办理《北京市商品房预售合同》网上签约备案注销手续（于本判决生效后十日内履行）；
三、扣除被告姜冬英应偿还原告北京经开工大投资管理有限公司代为偿还的贷款本息九十六万一千七百一十三元六角九分及解除合同违约金十九万八千零九十六元二角后，原告北京经开工大投资管理有限公司返还被告姜冬英购房款八十二万一千一百五十二元一角一分（于本判决生效后十日内履行）；
四、被告姜冬英支付原告北京经开工大投资管理有限公司代为偿还贷款本息的违约金六千六百零二元八角七分（于本判决生效后十日内履行）；
五、被告姜冬英支付原告北京经开工大投资管理有限公司逾期未配合办理《北京市商品房预售合同》网上签约备案注销手续的违约金，以一百九十八万零九百六十二元为基数，按照日万分之二的标准，自二〇一六年六月十三日起计算至本判决生效之日止（于本判决生效后十日内履行）；
六、被告姜冬英支付原告北京经开工大投资管理有限公司印花税九百九十一元（于本判决生效后十日内履行）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千六百三十七元，由被告姜冬英负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 渠阳振
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 梁丽男