贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第1041号
原告贵州金田商业发展有限公司,住所：安顺市西秀区东郊路段（安顺市国税局招待所7层）。
法定代表人包世生，该公司执行董事。
委托代理人胡朝东，男，1969年7月10日生，该公司行政部职员，住安顺市中华东路国税局招待所。代理权限：特别授权。
被告陈春云，女，1973年2月6日生，汉族，住安顺市西秀区华西办事处太平村*号附*号。
委托代理人陶晗，贵州虹湖律师事务所律师。代理权限：一般授权。
原告贵州金田商业发展有限公司诉被告陈春云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理后，依法由审判员徐侨生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州金田商业发展有限公司之委托代理人胡朝东、被告陈春云及其委托代理人陶晗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月25日，贵州好旺佳房地产开发有限公司（以下简称好旺佳公司）与被告签订《租赁物租赁合同》，约定：“原告将面积为75.53平方米的商铺租赁给被告使用，租期2年，自商铺交付之日起计算，租金第一年为200元/月/平方米（建筑面积），按季度缴纳，于上季度末20日前支付,被告每月承担管理费按5元/月/平方米，水电分摊按建筑面积计算；被告拖欠租金、税费等一切费用，每逾期一日支付逾期未付款的千分之三违约金，支付5%的滞纳金，逾期超过7天，原告有权解除合同，被告应支付三个月的租金作为解除合同的违约金，诉讼管辖地为合同签订地（安顺）；同时约定，被告同意好旺佳公司可将合同权利义务转由新公司继受。2013年4月15日，原、被告与好旺佳公司签订《[租赁物租赁合同]之补充协议》，将好旺佳公司的权利义务转移给原告。合同及补充协议签订后，好旺佳公司、原告依约履行了合同，但被告一直拖欠租金、费用至今未付，原告多次催索未果。根据合同约定：2015年3月10日为付下一季度租金时间，但被告仍然拒绝支付，至此，被告欠原告租金
461432.6元，同时截止2015年2月2日（因欠费停水电，暂停服务管理），被告拖欠管理费9986.51元，公摊水电费5387.93元。故诉请判决被告支付原告所欠租金、管理费、公摊水电费共计476807.04元及逾期付款违约金3951.62元（含租金
461432.60元及2015年3月10日至2015年4月17日逾期支付租金的违约金3699.15元，管理费、公摊水电费15374.44元及2015年1月20日至2015年4月17日逾期支付管理费、公摊水电费的违约金252.47元）。
被告辩称：原、被告2012年8月25日签订的合同是客观真实的，因原告宣传有虚假成分，如宣传第三个通道是大润发超市的出入口不实，且原告关闭该通道，导致被告等承租户营业受影响；另租金过高，且设施不完善；经原告等承租户与被告协商，原告口头答应入住率达到95%后再协商收租金，2014年7月入住率没有达到95%，故被告认为不应交付租金。因原告的虚假宣传，导致被告等承租户营业受影响，被告主动找原告表示愿意租下该商场的13个商铺（面积共计759.45平方米）打造儿童乐园，2013年11月10日，被告向原告支付167079元，同时，因其他承租户与原告未协商好拒绝营业，而被告开业后因位置偏，原告未按口头承诺制作明确线路指引牌，导致被告公司月月亏损。拖欠水电费有此事，两年来，原告安装的空调未开过、路灯大部分损坏未解决，在协商未果的情况下，原告于2015年2月2日突然断水断电，导致营业受影响；被告经营的儿童乐园游泳馆在2014年严重漏水，原告未解决，导致被告名誉、经济上严重受损。现原告将超市铁门关闭，原告上述行为导致被告装修、搬迁、设备、服装进货受损共计约2770000元，原告对此应对被告进行赔偿、补救。
经审理查明：2012年8月25日，好旺佳公司与被告签订《租赁物租赁合同》，约定：被告承租好旺佳公司的国际佳缘负一层第27、28号的商铺(面积为75.53平方米)，租期2年，自商铺交付60天起计算，租金第一年为200元/月/平方米（建筑面积），按季度缴纳，于上季度末20日前支付；被告每月承担管理费（按5元/月/平方米）；被告经营所产生的水费、电费由被告自行缴纳承担，水电费分摊按建筑面积计算；合同签订同时，被告应向好旺佳公司交纳履行保证金（为两个月的租金），合同期满，被告若无违约情形、无未结款项，并办理完工商、税务及相关单位注册地址变更或注销手续，好旺佳公司在被告提交相关完税证明以及相关变更、注销资料之日起60个工作日内无息退还被告履约保证金；如被告原因致使好旺佳公司或第三人蒙受损失、出现消费者投诉，或因被告违反装修管理规定等而产生罚款、违约金、赔偿金，以及未按规定时间内交纳任何费用，好旺佳公司有权从履约保证金中抵扣，保证金不足以赔偿好旺佳损失或支付违约金的，被告仍应继续赔偿好旺佳；被告拖欠租金、税费等一切费用，每逾期一日支付逾期未付款的千分之三违约金，支付5%的滞纳金，逾期超过7天，原告有权解除合同，被告应支付三个月的租金作为解除合同的违约金，诉讼管辖地为合同签订地（安顺）。合同签订后，被告陈春云于2012年8月12日向好旺佳公司交纳保证金30212元及管理费、装修押金、垃圾搬运费1333元。好旺佳公司于2012年12月10日将商铺交付给被告使用至今。被告自2014年3月12日起至2014年12月26日止共交纳电费57684元，被告另交纳2014年1月、2月的水费共计41元。2014年3月15日，原、被告与好旺佳公司签订《〈租赁物租赁合同〉之补充协议》，约定：好旺佳公司将于2012年8月25日与被告签订的《租赁物租赁合同》中约定的权利义务于2013年4月15日转由原告继受。现原告诉至本院，提出如前诉请。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的：营业执照，组织机构代码证，法定代表人身份证明，交付单，《〈租赁物租赁合同〉之补充协议》；被告提供的：身份证，营业执照，2014年3月12日至2014年12月26日电费收款收据九张，管理费、装修押金、垃圾清运费收款收据一张，2014年1月、2月水费收款收据二张，照片八张；原、被告提供的：《租赁物租赁合同》等证据在卷佐证，足以采信。
被告陈春云申请的证人何绪梅、印建雯（二人与被告均向原告承租商铺）的出庭证言，主张证实：①原告宣传承诺被告等承租的商铺位于大润发超市必经的出口，与实际情况不符；②2013年6月原告未告知被告等承租户关闭通道，导致被告无法经营；③2013年10月，原、被告协商，原告口头承诺入住率举行开业仪式后再收租金。原告认为二位证人与原告有利害关系，对证言有异议。因二位证人与被告同向原告承租商铺，其证言能证实被告等承租户就租金、通道的关闭、商场出入口等问题与原告协商过，但关于原告宣传不实、承诺租金收取的内容，因二人与原告有利害关系，该证言内容对证人亦有利害关系，且被告不能提供其他证据证实证人的证言客观真实，故对二位证人的证言不予采信。
本院认为：原、被告与好旺佳公司签订《〈租赁物租赁合同〉之补充协议》，约定好旺佳公司将其与被告签订《租赁物租赁合同》所约定的权利义务转由原告继受，系三方的真实意愿，原告虽不能提供出租的商铺是否取得建设规划许可证或者是否按建设工程规划许可证的规划建设，但被告因签订上述合同、协议后实际使用商铺，应当按合同、协议的约定向原告支付房屋占有使用费。现原告以被告拖欠租金、费用，诉请判决被告向其交付至2015年4月17日租金、管理费、违约金，本院应予以支持。按合同自商铺交付60天起计算租金约定的内容，因好旺佳公司于2012年12月10日将商铺交付给被告使用至今，则第一年的房屋占有使用费按合同约定200元/月/平方米自2013年2月10日起计至2014年2月9日止，第二年后的房屋占有使用费自2014年2月10日起按220元/月/平方米计，故至2014年4月17日止，被告应支付原告房屋占有使用费共计458957元。按合同每月应承担管理费（按5元/月/平方米）的约定,被告应向原告支付从2012年12月当月起计至2015年4月止的管理费10951.85元，原告诉请的9986.51元不超此限，本院应予以支持。按合同约定，如被告未按合同约定在上季度末20日前支付租金或未于每月20日前缴纳管理费、水费、电费，则按日支付逾期未付款3‰的违约金，并按逾期未付款的5%支付滞纳金，现因被告未按时支付房屋占有使用费、管理费，原告按人民银行年利率上浮30%、从2015年3月10日起至2015年4月17日止的标准计违约金，远低于合同约定计的违约金，本院予以支持；原告诉请以476807.04为本金，其中含有其主张的公摊水、电费5387.93元，虽然被告未提供交付公摊水、电费的证据，但原告亦不能提供证据证实被告欠公摊水、电费的金额，对被告拖欠公摊水、电费的主张，本院不予采信。综上，被告应支付原告房屋占有使用费458957元、管理费9986.51元，共计468943.51元，扣减被告已交纳保证金30212元及管理费、装修押金、垃圾搬运费1333元，被告还应支付437398.51元。
违约金的计算应以此为本金，按原告主张的标准计。被告辩称：原告口头答应入住率达到95%后再收租金，因入住率未达到95%，不应交付租金；原告安装的空调未开过、路灯大部分坏未解决，原告断水断电，导致其营业受影响；被告经营的儿童乐园游泳馆在2014年严重漏水，原告未解决，导致被告名誉、经济上严重受损；现原告将超市铁门关闭，原告的行为导致被告装修、搬迁、设备、服装进货受损共计约2770000元，要求原告对此应对被告进行赔偿、补救，对上述辩称事实，因被告不能提供证据，本院不予采信。被告另辩称合同无效，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持”，因被告使用商铺的事实客观存在，故对其辩称主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告陈春云在本判决生效之日起五日内向原告贵州金田商业发展有限公司支付使用国际佳缘负一层第27、28号的商铺的房屋占有使用费、管理费共计人民币437398.51元；
二、限被告陈春云在本判决生效之日起五日内向原告贵州金田商业发展有限公司支付因拖欠上述费用的违约金（以人民币437398.51元为本金，按中国人民银行年利率上浮30%、从2015年3月10日起至2015年4月17日止）；
三、驳回原告贵州金田商业发展有限公司要求被告陈春云支付拖欠公摊水、电费及公摊水、电费的违约金的诉讼请求。
如果被告陈春云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8512元，减半收取人民币
4256元，由被告陈春云承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告贵州金田商业发展有限公司可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。
审判员 徐 侨 生
二〇一五年七月二十三日
书记员 赵星驰（代）