浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终3516号
上诉人（原审被告、反诉原告）：项连英，女，1969年10月26日出生，汉族，户籍地浙江省缙云县，现住浙江省杭州市萧山区。
委托代理人：徐项锋，江西带湖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江洪书，男，1988年5月11日出生，住重庆市忠县。
委托代理人：樊秀伟，浙江宝国律师事务所律师。
上诉人项连英因与被上诉人江洪书房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧民初字第1667号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年6月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2013年2月26日，项连英与杭州萧山康达中医医院签订《房屋出租合同》一份。合同约定，杭州萧山康达中医医院将位于萧山区××街道×号-×号，店面房4间出租给项连英使用，租期6年，杭州萧山康达中医医院从2013年3月16日起将房屋交付给项连英使用，至2019年3月15日止。年租金4万元/间，共计16万元，一次性支付，由项连英在2013年2月26日前交纳给杭州萧山康达中医医院，先付后用，提前一个月缴纳下年度房租费。原则上项连英不得转租，特殊情况需征得杭州萧山康达中医医院同意并签订书面合同方可有效。项连英应按时交纳水、电、气、收视、电话、卫生及物管等费用。双方还约定，此店面租金是不含税价格，考虑到项连英初次开店，杭州萧山康达中医医院给予项连英优惠待遇，3年之内每年缴纳租金152000元，合同签订之后1个工作日付清，并在3年之内不增加房租费，3年之后每年在4万元/间的基础上累计增加5%的房租费。合同签订后，杭州萧山康达中医医院将案涉房屋交付项连英经营使用。
2014年2月27日，项连英与江洪书签订《房屋转租协议》一份。协议约定，项连英将案涉房屋转租给江洪书使用，装修补偿费共计280000元，本协议签订之时江洪书支付项连英250000元，余款30000元于2014年4月30日前付清。如江洪书违约，余款30000元不能在2014年4月底前支付，拖到2014年5月份支付，江洪书愿意赔偿项连英损失费20000元；若2014年5月份还未能支付，则项连英有权单方终止协议，收回房屋，协议当日支付的250000元作为违约赔偿，项连英不予退还。协议期间（即日至2019年3月15日止），如江洪书要转租，须征得项连英书面同意方可有效。本协议签订生效后，2013年2月26日项连英与杭州萧山康达中医医院签订的《房屋出租合同》中的权利和义务转由江洪书承担，本协议签订后该房屋的一切事务与项连英无关。双方还特别约定，江洪书接手前，该店铺所有一切债权、债务均由项连英负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由江洪书负责。同日，项连英又与江洪书签订另一份《房屋转租协议》。协议约定，江洪书将从杭州萧山康达中医医院承租的案涉531号房屋的半间（柠檬工坊奶茶店）转租给项连英使用，用于经营奶茶。租赁期5年（即日至2019年3月15日止）。租金（包括水电费）每年20000元，5年共计100000元，协议签订时一次性付清100000元。奶茶店采用水电费包干方式，协议签订之时项连英一次性支付给江洪书已包含20000元租金之内，经营期内不再支付水电费。2014年2月27日，江洪书出具收条一份，收条载明收到项连英5年租金（即日至2019年3月15日，包括5年水电费）100000元。事实上，项连英应支付江洪书的100000元款项未并实际支付，而是以租金相互折抵的方式履行。2014年4月29日项连英出具收条一份，该收条载明江洪书280000元已付清。
2014年7月14日，杭州萧山康达中医医院发出通知，内容为要求各租赁户按时缴纳水电费，若未在每月15日前缴纳的，医院有权收取滞纳金，每月最后一天未缴纳的，医院有权断水、断电。2014年7月25日，杭州萧山康达中医医院将《对与国连餐馆收回房屋的通告》张贴于商城南路案涉525-531号房屋外，通告载明：项连英已违反合同中第三条房租费先付后用，提前一个月缴纳下年度租费；第五条第2条乙方（项连英）不得转租，特殊情况需征得甲方（杭州萧山康达中医医院）同意并签订书面合同方可有效。特张贴此通告，予以公示一个月，至2014年8月25日止收回商城南路525-531号店面房4间。2014年8月12日，项连英付清了案涉房屋2014年2月27日前的水电费。2014年9月初，杭州萧山康达中医医院对案涉出租房屋停水、停电。
江洪书于2015年3月16日向法院提起诉讼，请求判令：一、依法解除江洪书与项连英签订的《房屋转租协议》。二、项连英返还江洪书装修补偿费24.73万元（28-28÷5÷12×7）。三、判令项连英支付江洪书停业损失6万元（按每月营业额的25%计算，即10000元/月，从2014年10月-2015年3月），人工损失27500元。庭审中，江洪书变更第一项诉讼请求，请求确认江洪书与项连英签订的《房屋转租协议》无效。
项连英提出反诉，请求判令：一、解除2014年2月27日江洪书与项连英签订的萧山区新塘街道商城南路531号半间店面的《房屋转租协议》。二、江洪书返还项连英2014年9月26日起至2019年3月15日的剩余租金88333.33元。
原审法院认为，项连英与杭州萧山康达中医医院签订《房屋出租合同》中约定，原则上项连英不得转租，特殊情况需征得杭州萧山康达中医医院同意并签订书面合同方可有效。现项连英未经杭州萧山康达中医医院同意，2014年2月27日擅自与江洪书就商城南路525-531号签订了《房屋转租协议》，为此杭州萧山康达中医医院于2014年7月25日在案涉出租房屋粘贴公告，认为项连英违反不得转租的约定，要求在2014年8月25日收回案涉房屋，故项连英与江洪书签订《房屋转租协议》无效。项连英认为杭州萧山康达中医医院知晓转租事实，并且未在6个月内提出异议的辩称缺乏相应的事实依据，不予采信。故江洪书要求确认双方签订的《房屋转租协议》无效的诉讼请求符合法律规定，予以支持。经审理查明，项连英与江洪书就商城南路525-531号订立《房屋转租协议》的同时，双方又另行就531号房屋的半间（柠檬工坊奶茶店）订立《房屋转租协议》，约定江洪书将531号房屋的半间（柠檬工坊奶茶店）转租给项连英使用，租赁期5年租金（包括水电费），每年20000元。项连英作为转租合同的出租人，将商城南路525-531号出租给江洪书使用的同时，又以承租人的身份租赁了531号的半间房屋，该合同中就双方权利义务约定的内容与租赁合同系出租人让渡房屋使用权，承租人支付房屋使用费的合同实质内容不符。故双方就531号的半间房屋权利义务的约定非真实的租赁意思表示，据此认定双方就531号房屋的半间（柠檬工坊奶茶店）订立的《房屋转租协议》不成立，项连英系将商城南路525-530号及531号半间房屋（531号中柠檬工坊奶茶店外的另半间）出租给江洪书。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案因项连英违反其与出租人杭州萧山康达中医医院不得转租的约定，致使其与江洪书订立的《房屋转租协议》无效，故江洪书对《房屋转租协议》无效承担全部过错责任。江洪书应当返还项连英案涉租赁房屋，项连英应当返还江洪书因合同取得的装修补偿费。现江洪书要求项连英返还装修补偿费24.73万元（28-28÷5÷12×7），审理查明，《房屋转租协议》约定，江洪书支付项连英装修补偿费共计280000元，同时根据项连英、江洪书另行签订《房屋转租协议》约定，项连英应支付江洪书将案涉531号房屋的半间（柠檬工坊奶茶店）租金100000元，故项连英出具的280000元收条，实际收到江洪书付款180000元。故认定项连英返还装修补偿费159000元（180000元-180000元÷5年÷12个月×7个月）。关于江洪书要求项连英赔偿停业损失6万元、人工损失27500元的诉讼请求，经审理后认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方就商城南路525-531号订立的《房屋转租协议》中并无关于项连英违约应承担的停业及人工损失，应当认定上述损失系项连英订立《房屋转租协议》时不可预见的损失。且现江洪书未能提供有效证据证实上述损失，故江洪书要求项连英赔偿停业损失6万元、人工损失27500元的诉讼请求缺乏相应的法律依据，不予支持。因江洪书、项连英就531号房屋的半间（柠檬工坊奶茶店）订立的《房屋转租协议》不成立，故项连英反诉要求解除双方于2014年2月27日签订的萧山区新塘街道商城南路531号半间店面的《房屋转租协议》的诉讼请求不予支持。因项连英未实际支付江洪书租金100000元，江洪书实际支付项连英180000元，双方未就531号房屋的半间（柠檬工坊奶茶店）进行租金交付，且该转租合同不成立，故项连英要求江洪书返还2014年9月26日起至2019年3月15日的剩余租金88333.33元的反诉请求缺乏相应的事实及法律依据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、确认江洪书与项连英于2014年2月27日就萧山区××街道×号-×号4间店面房签订的《房屋转租协议》无效；二、项连英在判决生效后十日内返还江洪书装修补偿费159000元；三、驳回江洪书的其余诉讼请求；四、驳回项连英的反诉诉讼请求。如项连英未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5910元，由江洪书负担2430元，项连英负担3480元。反诉案件受理费1005元，由项连英负担。
宣判后，项连英不服，向本院提出上诉称：一、一审法院在审理本案及关联案件中可能涉嫌司法不公。2014年8月5日，江洪书以确认《房屋转租协议》无效，返还装修补偿费19万元为由诉至原审法院，案号（2014）杭萧商初字第3207号。2014年9月29日，12月16日两次开庭审理。2015年2月5日，原审法院以“当事人有权在法律许可的范围内处分自己的民事诉讼权利”为由准许江洪书撤回对项连英的起诉。2015年3月16日，江洪书以解除《房屋转租协议》，返还装修补偿费24.73万元，支付停业损失6万元为由诉至原审法院，即本案。2015年5月11日，9月15日两次开庭审理。庭审时，江洪书“解除《房屋转租协议》”之诉请变更为“确认《房屋转租协议》无效”。2015年12月29日原审法院以“本案必须以（2015）杭萧民初字第5524号案件的审理结果为依据”为由裁定中止诉讼。2015年10月8日杭州萧山康达中医医院以判令解除租赁合同、腾房、支付租金为由起诉至原审法院，即（2015）杭萧民初字第5524号案件。2015年12月，2016年2月22日两次开庭审理。2016年5月4日以“当事人有权在法律许可的范围内处分自己的民事诉讼权利”为由，裁定准许杭州萧山康达中医医院撤回对项连英的起诉。2016年5月17日，本案判决。纵观本案及关联案件的整个过程，原审法院在审理本案及关联案件中可能涉嫌司法不公的理由有三：1、为什么（2014）杭萧商初字第3207号案件与（2015）杭萧民初字第5524号案件均在历经两次开庭后，本应判决的情况下，江洪书申请撤诉？真如裁定所述“江洪书在本案宣告判决前自愿申请撤回起诉”这么简单吗？2、（2014）杭萧商初字第3207号案件与本案诉讼请求一致，事实与理由一致，证据材料一致，为什么江洪书在（2014）杭萧商初字第3207号案件撤诉，而本案不撤诉呢？3、严重超审限，久拖不判。项连英请求调阅涉案案卷，审查是否存在泄露审判机密，司法不公的事实存在。二、原审法院可能程序违法。原审法院（2015）杭萧民初字第1667号民事判决书记载的合议庭成员为崔白洁任审判长，与人民陪审员瞿萍、宣浩组成合议庭，而项连英收到的2015年7月15日的《通知书》却为崔白洁任审判长，与人民陪审员徐玲仙、何小明组成合议庭。一审法院开庭时是否明确更换合议庭成员，项连英及其代理人一时无法记起，请求予以审查。三、一审法院事实认定错误。原审判决认为：“项连英与杭州萧山康达中医医院签订《房屋出租合同》约定，原则上项连英不得转租，特殊情况需征得杭州萧山康达中医医院同意并签订书面合同主可有效。现项连英未经杭州萧山康达中医医院同意，2014年2月27日擅自与江洪书就城南路525-531号签订了《房屋转租协议》，为此杭州萧山康达中医医院于2014年7月25日在案涉出租房屋粘贴公告，认为项连英违反不得转租的约定，要求在2014年8月25日收回案涉房屋，故项连英与江洪书签订《房屋转租协议》无效”。原审法院以上事实认定错误，理由如下：（一）本案的转租行为，出租人杭州萧山康达中医医院是知悉并同意的。为证明出租人杭州萧山康达中医医院知悉并同意转租的事实，项连英一审时向法庭提供了王某、杨观水的证人证言，项连英、王某与杭州萧山康达中医医院王院长、江洪书的谈话录音资料，项连英与江洪书的电话录音资料为证。原审法院认为，王某、杨观水出具的书面证明，因证人未出庭作证，不予确认，而事实是，王某、杨观水在（2014）杭萧商初字第3207号案件中是出庭作了证的，且本案也调取了（2014）杭萧商初字第3207号案卷资料，怎么能以“未出庭作证”为由不予确认呢？因此说，王某、杨观水证言应予采信。对于录音资料，原审法院“对录音资料的真实性本院予以确认”，既然认可该证据真实性，则对其证明内容就应当予以确认，然而，原审法院对此关键事实的认定却弃之不谈。徐叶锋调查笔录，除了“2014年7月25日的通知加盖公章时间为9月25日”的证言真实外，其他证明内容均与录音资料中杭州萧山康达中医医院王院长陈述不一致，在没有其他证据予以佐证的情况下，原审法院凭什么认为“该调查笔录是客观、真实的”？而且，原审法院在“对录音资料的真实性本院予以确认”的同时，又作出“该调查笔录是客观、真实的”的认定，自相矛盾。本案应当采信录音资料证明内容，理由是：两份录音资料相互印证，且王某、杨观水证言佐证，形成完整的证据链。且杭州萧山康达中医医院王院长的录音陈述是在本案双方当事人面前以知情人、中间人、调解人身份进行的陈述，此时杭州萧山康达中医医院的立场是公平、公正、客观的；而徐叶锋的调查笔录是在项连英向法庭提供录音资料，杭州萧山康达中医医院已知悉被录音后调取的，按常理分析，对于项连英未经同意录音的行为，杭州萧山康达中医医院肯定是不悦的，立场肯定会发生改变，两者分析，显然王院长录音陈述更为客观、真实。因此说，项连英一审提供的证据充分证明，杭州萧山康达中医医院对本案转租房屋的行为并未表示反对，可视为默认，转租合同应当有效。（二）出租人杭州萧山康达中医医院从未粘贴过通告。首先，2014年7月25日的“对与国连餐馆收回房屋的通告”是在9月25日才加盖公章的，这是不争的事实（但原审法院对这一关键却并未予以认定）。其次，江洪书并未向法庭提供任何杭州萧山康达中医医院粘贴通告的照片或其他证据，也未提交杭州萧山康达中医医院有效送达通告的证据。更重要的是，在杭州萧山康达中医医院起诉的（2015）杭萧民初字第5524号案件中，杭州萧山康达中医医院未向法庭提交该所谓“对与国连餐馆收回房屋的通告”，更未提交有效送达通告的证据。因此说，项连英有充分理由相信，“对与国连餐馆收回房屋的通告”并非杭州萧山康达中医医院出具的，而是江洪书为诉讼需要而自行制作的。（三）承租人未经出租人同意即将租赁物转租给他人的转租合同效力。1、承租人未经出租人同意即将租赁物转租给他人的转租合同并不必然无效。在房屋租赁合同中，很容易将承租人未经出租人同意即将租赁物转租给他人的转租合同认定为无效，这是误解《合同法》第二百二十四条的结果。该法条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可见，该法条第一款明确的情形是，如承租人经出租人同意将租赁物转租，则承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，这就是说，承租人与出租人之间签订的合同和承租人与次承租人订立的合同各是一个独立的合同，就其效力而言，均不受另一个合同效力的影响，也互不为另一个合同的生效或否设置条件；第二款明确的也仅是为出租人设置合同解除权，并非是转租合同无效。因此，只要承租人与次承租人订立的转租合同不存在合同法规定的无效情形，即应依法认定是有效合同。2、江洪书无权主张本案转租行为效力。《合同法》第二百二十四条中“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”以及最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，含义是租赁合同解除权乃至转租合同效力确认请求权只赋予出租人而不是次承租人。结合本案，江洪书为次承租人，显然，其无权主张本案转租行为效力。四、关于本案装修补偿费用合理性。如前所述，本案《房屋转租协议》合法有效，装修补偿费返还已不存在，但为了进一步指出一审判决存在的问题，对于一审判决的装修费用合理性，项连英简单阐述如下：即使本案项连英应当返还江洪书装修费用，也是在江洪书将装修、设施、设备保质、保量归还项连英的前提下。然而，一审法院却对此故意弃之不审。像一审判决这样如此简单处理，项连英的权益如何得以保障。五、关于项连英的一审反诉请求。既然本案《房屋转租协议》合法有效，而涉案房屋被杭州萧山康达中医医院停水断电至今，合同目的已无法实现，项连英诉请解除合同，返还2014年9月26日起至2019年3月15日的剩余租金88333.33元，显然依法有据。六、关于一审判决对关联案件涉案事实的认定。一审判决为“2014年7月14日，杭州萧山康达中医医院发出通知，内容为要求各租赁户按时缴纳水电费，若未在每月15日前缴纳的，医院有权收滞纳金，每月最后一天未缴纳的，医院有权断水、断电”。以上事实本与本案无关或者说关系不大，但却是在杭州萧山康达中医医院起诉项连英案件中，直接影响该案胜诉或败诉的关键事实。因此，为了另案的需要，项连英阐述理由如下：1、在本案一审判决书第9页“本院审查后认为：…2014年7月14日杭州萧山康达中医医院通知及杭州萧山康达中医医院催款通知单，因未加盖杭州萧山康达中医医院公章，不予确认”，即然，已对2014年7月14日杭州萧山康达中医医院通知及杭州萧山康达中医医院催款通知单不予确认，一审法院又凭什么认定“2014年7月14日，杭州萧山康达中医医院发出通知，…医院有权断水、断电”。2、事实是，杭州萧山康达中医医院从未书面通知，更未告知断水、断电。杭州萧山康达中医医院起诉的（2015）杭萧民初字第5524号案件中，杭州萧山康达中医医院也未向法庭提交该所谓“2014年7月14日通知”。因此说，该所谓通知根本不存在。3、2014年9月25日停水、断电前，江洪书及项连英的水费、电费均已全部交清，江洪书也仅欠杭州萧山康达中医医院十余天的租金未交，一审法院凭什么认定“医院有权断水、断电”。4、通过一审判决对于本不需认定的事实进行认定的现象来看，项连英更充分认为一审判决在处理本案及关联案件中存在司法不公。综上，江洪书自身经营不善，意图以本案诉讼达到损失转嫁项连英的行为，严重违反诚信原则、公序良俗原则，依法不应保护。一审判决显属错判。请求撤销原判第一项、第二项、第四项判决，改判驳回江洪书一审全部诉讼请求，支持项连英一审全部反诉请求并由江洪书承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人江洪书辩称：关于项连英提出的司法不公的理由，另案为何会撤诉，因为当时经过开庭，江洪书第一次起诉的时候，起诉的是合同无效，根据庭审的情况，法院可能不会支持江洪书的无效请求，因此，江洪书撤诉了，根据法律规定，在宣判前，当事人有权申请撤诉，因此，江洪书第二次起诉的诉讼请求变更了，变更为解除合同，根据庭审的情况，一审法院向江洪书释明了，如果法院审理后认为合同无效，是否要变更诉讼请求，江洪书的本意就是认为合同无效，因此，江洪书变更了诉讼请求。并且，一审的时候，也向项连英释明了，因为项连英有反诉，法院问项连英是否需要变更诉讼请求，而项连英是坚持的。这不存在司法不公正的问题。关于项连英提到的程序违法问题，当时陪审员变更了，审判长询问当事人，变更了人民陪审员有否异议，问完之后，做在审判长右边的陪审员，自己也重新问了一遍，是否有异议，当时双方当事人没有异议，因此一审不存在程序违法的问题。关于项连英提到的实体问题，原审认定事实正确，因为项连英在一审的时候一直主张杭州萧山康达中医医院知悉并同意转租，但是，根据一审向杭州萧山康达中医医院的调查笔录，其明确表示是5、6月份的时候知道，并且在知道之后，在2014年7月25日，就发出了一份收回通知，这从笔录和后续行为来看，可以得知杭州萧山康达中医医院不知道，也不同意。当时是以项连英的名义缴纳租金，而非江洪书的名义。一审认为合同无效的依据，依据的是合同法第51条，但根据本案的情况，转租的时候是无处分人，事后也没有得到杭州萧山康达中医医院的承认，因此，这种案例在全国很多，都认定无效，因此，无论程序还是实体，不存在司法不公的问题，原审认定事实清楚，所以，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人江洪书在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人项连英向本院提交了一、1、（2014）杭萧商初字第3207号案民事起诉状、2014年9月29日、12月6日开庭传票、2015年2月5日准予撤诉裁定书各一份；2、本案即（2015）杭萧民初字第1667号案民事起诉状、2015年5月11日、9月15日开庭传票、2015年12月29日中止诉讼裁定书各一份；3、（2015）杭萧民初字第5524号案民事起诉状、2015年12月18日、2016年2月22日开庭传票、2016年5月4日准予撤诉裁定书各一份。欲证明本案及关联案件审理过程及可能存在司法不公。3207号案件与1667号案件实际是同一案事实与理由，而3207号案件，在受理近一年以后，历经两次开庭，应该说是马上要判决的时候，一审法院以准予江洪书撤诉的方式结案，另外，5524号案件，也是历经半年左右的时间，两次开庭，马上要判决的时候，原审法院又以准予江洪书撤诉的方式结案。项连英猜测司法不公，因为我们看不到内部卷，如果法院调取内部卷可以看出，在江洪书撤诉前，是否已经有了审判结果或合议庭结果。如果说，已经有了合议庭结果的情况下，两个案件，江洪书都以撤诉的方式结案，这肯定不是简单的巧合问题。二、2015年7月15日（2015）杭萧民初字第1667号案合议庭组成人员通知书一份；欲证明通知书中的合议庭成员与判决书中的合议庭成员不一致，一审判决可能程序违法。看一下笔录就可以，如果变更合议庭成员，双方没有异议，那就没有问题，如果没有双方同意，明显一审存在程序违法。三、1、2015年4月11日调查取证申请书一份；2、（2014）杭萧商初字第3207号开庭笔录一份。欲证明项连英在一审已申请法庭调查取证，杨观水、王某已在（2014）杭萧商初字第3207号案出庭作证证明出租方杭州萧山康达中医医院知悉并认可转租的事实。四、1、杭州萧山康达中医医院诉项连英民事起诉状一份；2、徐叶锋调查笔录。欲证明2014年9月25日杭州萧山康达中医医院停水断电时，江洪书已将2014年9月15日前的租金已全部交清，不欠水、电费的事实。经质证，被上诉人江洪书认为证据一不能证明项连英的证明目的，江洪书在答辩时已经说过，在法庭宣判前，当事人有权撤诉。证据二不能证明项连英的证明目的。当时开庭的时候，审判长说过人民陪审员进行变更，询问拾有否异议，其右边的陪审员又问了一遍，因此，不存在程序违法。证据三不能证明项连英的证明目的。因为从杭州萧山康达中医医院的笔录来看，其是5、6月才知道的，并且，医院明确表示不同意转租，并要收回房屋。因此，医院不认可转租。证据四对证明目的有异议，因为当时项连英和江洪书签订协议时明确约定，接手前的债权债务由项连英负责，接手后的债权债务由江洪书负责，但是，项连英直至2014年8月12日才将所欠的2万余元水电费交清，当时，已经起诉过，在此之前，2014年7月14日，杭州萧山康达中医医院已经发出催交通知，7月25日发出收回通告。所以，项连英的证明目的不能达到。此外，项连英还申请证人王某出庭作证，欲证明杭州萧山康达中医院知悉项连英将房屋转租给江洪书的事实，并且是默认的。对于证人王某出庭作证，上诉人项连英无异议；被上诉人江洪书认为证人是项连英请他去的，双方有利害关系，谈判时间是2014年8月29日，而杭州萧山康达中医医院在2014年5、6月就已经知道，医院在调查笔录中已经明确表示不同意转租，并收回房屋，从后续2014年7月发出收回通告，并且之后断水断电，都表明医院不同意转租。并且证人证言是孤证，没有其他证据佐证。此外，证人的陈述是截取了一段，而不是全部的谈话内容。本院认为对于项连英提交的证据一，从当事人的起诉至撤诉，及原审法院作出准许撤诉裁定，既有法律依据，又符合程序，项连英猜测司法不公没有依据，且与本案的审理不具有关联性。证据二，2015年7月15日的合议庭组成人员通知书上载明由崔白洁担任审判长，与人民陪审员徐玲仙、何小明组成合议庭审理本案与判决书中的审判长崔白洁、人民陪审员瞿萍、宣浩确不一致，但在2015年9月15日的开庭审理中，审判长明确告知，因工作原因，原定的人民陪审员徐玲仙、何小明变更为瞿萍、宣浩，项连英明确表示无异议。故原审法院审理程序合法。证据三，项连英提交的该证据可证明项连英在一审已申请法庭调查取证和杨观水、王某已在（2014）杭萧商初字第3207号案出庭作证的事实，但缺乏与本案的关联性。证据四，项连英提交的该证据明确载明，杭州萧山康达中医医院认为项连英转租未经杭州萧山康达中医医院同意，项连英在履行中未能按时交纳水、电费，在平时管理中配合不够，所以要收回房屋。对于证人王某出庭作证，王某证实在2014年8月29日与项连英到杭州萧山康达中医医院找院长，院长同意转租，但没有相应的证据予以佐证，且在原审法院于2014年12月9日向杭州萧山康达中医医院调查时，医院仍不同意转租。故本院对项连英所提交的证据及王某出庭所作的证言均不予采信。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，项连英与杭州萧山康达中医医院签订的《房屋出租合同》第五条第2项约定，原则上项连英不得转租，特殊情况需征得杭州萧山康达中医医院同意并签订书面合同方可有效。现项连英未经杭州萧山康达中医医院同意的情况下，于2014年2月27日擅自与江洪书就商城南路525-531号签订了《房屋转租协议》，杭州萧山康达中医医院亦于2014年7月25日在案涉出租房屋粘贴公告，认为项连英违反了不得转租的约定，要求在2014年8月25日收回案涉房屋。之后，项连英亦未提交证据证明杭州萧山康达中医医院同意其转租。故原审法院认定项连英与江洪书签订的《房屋转租协议》无效并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中由于系项连英违反了其与出租人杭州萧山康达中医医院不得转租的约定，致使其与江洪书订立的《房屋转租协议》无效，故项连英应承担全部过错责任。江洪书应返还项连英案涉租赁房屋，项连英应返还江洪书装修补偿费，原审法院根据江洪书原实际支付给项连英180000元及江洪书使用7个月的实际情况等确定项连英返还江洪书159000元并无不当。而在项连英与江洪书签订《房屋转租协议》，项连英将商城南路525-531号转租给江洪书后，项连英又与江洪书另行签订《房屋转租协议》，将项连英转租给江洪书房屋中的其中531号房屋的半间（柠檬工坊奶茶店）又转租给项连英使用，该合同中就双方权利义务及项连英亦未实际支付江洪书租金100000元，房屋亦未实际交付等情况，原审法院认定该《房屋转租协议》不成立，对项连英要求江洪书返还剩余租金88333.33元的反诉请求未予支持并无不当。江洪书曾在2014年8月5日起诉，后于2015年2月2日提出撤诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款规定：“宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。”原审法院于2015年2月5日作出准许江洪书撤回对项连英的起诉讼，既有法律依据，又符合程序。原审法院在审理本案中，因杭州萧山康达中医医院与项连英之间就包括本案所涉房屋在内发生了诉讼，原审法院认为必须以上述案件的审理结果为本案审理的依据而对本案中止诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项：“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；”中止诉讼。且本案原审法院在审理过程中依法报批延长了审限，并未超审限。故项连英猜测司法不公没有依据。原审法院在2015年7月15日送达给项连英的合议庭组成人员通知书上确载明由崔白洁担任审判长，与人民陪审员徐玲仙、何小明组成合议庭审理本案，但在2015年9月15日的开庭审理中，审判长明确告知，因工作原因，原定的人民陪审员徐玲仙、何小明变更为瞿萍、宣浩，项连英明知且表示无异议。故原审法院审理程序合法。综上，项连英的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6915元，由项连英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一六年八月三十日
书 记 员 项 琳