山东省莒南县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁1327执异78号
案外人：左加田，男，汉族，居民，住日照市岚山区。
申请执行人：临沂聚丰典当股份有限公司，住所地：莒南县城隆山路北段。
法定代表人：李学纯，董事长。
被执行人：苏同山，男，汉族，居民，住日照市岚山区。
被执行人：魏本爱，女，汉族，居民，住址同上。
被执行人：苏同禄，男，汉族，居民，住日照市岚山区。
被执行人：苏鑫珣，男，汉族，居民，住山东省日照市岚山区。
被执行人：苏超，男，汉族，居民，住山东省日照市岚山区。
被执行人：李世全，男，汉族，居民，住山东省日照市岚山区。
被执行人：苏同忠，男，汉族，居民，住日照市岚山区。
被执行人：山东阿掖山集团有限公司，住所地：日照市岚山区观海路西。
法定代表人：苏同山，经理。
被执行人：日照阿掖山水产品有限公司，住所地：日照市岚山安东卫街道办事处驻地。
法定代表人：苏超，经理。
被执行人：日照阿掖山房地产开发有限公司，住所地：日照市岚山安东卫街道安东卫南街。
法定代表人：苏鑫珣，经理。
在本院执行申请执行人临沂聚丰典当股份有限公司诉被执行人苏同山、魏本爱、苏同禄、苏鑫珣、苏超、李世全、苏同忠、山东阿掖山集团有限公司、日照阿掖山水产品有限公司、日照阿掖山房地产开发有限公司典当合同纠纷一案，案外人左加田于2018年7月16日对执行楼房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人左加田称，莒南县人民法院裁定将异议人所有的位于日照市岚山办事处安东卫海货城十字路口西南角沿街楼（房屋证号：日房权证岚安第0012**号）予以查封、拍卖是错误的。一、异议人与本案被执行人苏鑫珣于2001年11月14日签订楼房转让协议，协议约定苏鑫珣将位于日照市岚山办事处安东卫海货城十字路口西南角沿街楼，南至关山，北至关山，东西以城镇规划为准，建筑面积540.45平方米（房屋证号：日房权证岚安第0012**号）卖与左加田。协议签订当日，左加田即将合同款项交付给苏鑫珣并实际取得该楼房且一直居住至今，异议人系合法取得该楼房。二、苏鑫珣因经济纠纷被莒南县人民法院强制执行，法院在没有查明真相的情况下，误将异议人所有的楼房予以查封并将采取拍卖措施。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条：被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；鉴于此，被执行人苏鑫珣将其所有的财产出卖给异议人左加田，左加田已支付全部购房款，并已实际居住使用该楼房十余年之久且合同并未约定出卖人保留楼房所有权的情况下，该楼房所有权应归左加田所有，法院不应对左加田所有的楼房予以采取强制执行措施。综上所述，法院将异议人左加田所有的楼房因（2018）鲁1327执恢182号一案采取强制执行措施，系对异议人左加田合法财产权利的侵害，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条的规定，提出异议，请立即终止对上述财产的执行，切实维护异议人的合法权益。
本院查明，本院审理原告临沂聚丰典当股份有限公司与被告苏同山、魏本爱、苏同禄、苏鑫珣、苏超、李世全、苏同忠、山东阿掖山集团有限公司、日照阿掖山水产品有限公司、日照阿掖山房地产开发有限公司典当合同纠纷一案，2015年10月19日，本院作出（2015）莒商初字第583号民事裁定书，其第一项为“查封被告苏同山、魏本爱、苏同禄、苏鑫珣、苏超、李世全、苏同忠、山东阿掖山集团有限公司、日照阿掖山水产品有限公司、日照阿掖山房地产开发有限公司所有的房产及土地”，协助执行通知书第二项为“查封被告苏鑫珣所有的住宅一处（日房权证岚字第××号，位于岚山办事处安东卫海货城十字路口西南角）”。2015年11月28日，本院作出（2015）莒商初字第583号民事调解书：一、被告苏同山于2015年12月10日前结清所欠原告临沂聚丰典当股份有限公司的综合费用及利息(自典当之日起至2015年12月10日)，按当票约定的标准计算。二、被告苏同山于2015年12月20日前付给原告临沂聚丰典当股份有限公司典当本金1845万元，自2015年12月10日起至付清之日止，综合费用和利息合并按12‰计算。三、被告魏本爱、苏同禄、苏鑫珣、苏超、李世全、苏同忠、山东阿掖山集团有限公司、日照阿掖山水产品有限公司、日照阿掖山房地产开发有限公司对上述给付内容承担连带清偿责任；被告承担保证责任后，在其履行保证责任的范围内对被告苏同山享有追偿权。四、本案收取诉讼费66250元、财产保全费5000元，由十被告承担。调解书生效后临沂聚丰典当股份有限公司申请强制执行。2018年6月29日，本院作出（2018）鲁1327执恢182号执行裁定书，拍卖苏鑫珣所有的位于岚山办事处安东卫海货城十字路口西南角沿街楼，房产证号：日房权证岚字第××号。
左加田提供证据一楼房转让协议，卖主（甲方）苏鑫旬买主（乙方）左加田，经甲方与乙方协商，甲方自愿将街里路西北头楼房卖给乙方使用，就有关事宜达成以下协议：（一）楼房座落：位于街里路西北头，南至关山，北至关山，东西以城镇规划为准。建筑面积为540.45㎡。（二）、按目前楼体状况，双方协商作价每平方米1000.00元，即1000元/㎡×540.45㎡，共计款伍拾肆万零肆佰伍拾元，540450.00元。以上楼款一次性付清，概不拖欠。（三）、有关乙方办理水、电、房产证的费用由乙方自理，甲方给予协调解决。（四）、以上协议甲乙双方共同决定，双方必需共同遵守，以后不存在任何争议。2001年11月14日。
证据二工商服务业统一收款收据，客户左加田，收安东卫街口五层楼房款540450元，收款人苏同山，2001年11月14日。
证据三左加田水电费单据8张、宣传照片1张，2011年12月14日左加田电费437.66元；2012年至2018年水费单据7张，金额276元、1168元、2340元等；楼门面家田水产题字。
临沂聚丰典当股份有限公司提供证据一日照市不动产登记中心岚山业务部证明，姓名苏鑫珣，日房权证岚字第××号，岚山办事处安东卫海货城十字路口西南角，总层数5层，面积2189.64平方米，2016年8月24日。
本院认为，本案争议焦点是左加田请求法院终止执行涉案楼房的异议是否成立。关于涉案楼房的权利人，左加田提供楼房转让协议、收据、水电费单据等，无楼房权属证明；临沂聚丰典当股份有限公司提供日照市不动产登记中心证明，日房权证岚字第××号所有权人为苏鑫珣。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；所以，左加田并非涉案楼房登记的权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”综上，左加田并非涉案楼房所有权人，其异议不能排除法院执行。本院作出（2018）鲁1327执恢182号执行裁定书，执行行为得当程序合法；左加田请求终止执行涉案楼房的异议申请，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，裁定如下：
驳回左加田的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 徐国田
审判员 史文思
审判员 卢言生
二〇一八年七月二十日
书记员 王一茹