成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）高新民初字第1289号
原告徐东。
被告四川佳年华置地有限责任公司。住所地：成都市金牛区蜀汉路***号**幢***楼。
法定代表人迟梅英。
委托代理人曹承磊，北京中伦（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。
委托代理人王锦锦，北京中伦（成都）律师事务所律师。一般授权代理�。
原告徐东诉被告四川佳年华置地有限责任公司（以下简称佳年华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月25日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员仇金玛独任审判。本案于2013年4月11日、7月17日、2013年7月26日公开开庭进行了审理。原告徐东，被告委托代理人王锦锦、曹承磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐东诉称，被告原名四川佳年华置业有限责任公司，2009年12月变更为现名。2010年3月，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告向原告出卖位于成都市高新区天府大道南段1167号城南晶座3幢3单元30层3号的商品房。合同约定了原告的付款方式和时间、被告的交房时间、办理产权证时间等，合同签署后，原告按约定支付了全部房款，但由于被告原因先是迟延交房，后双方达成赔偿共识，对延迟交房的行为作出了处理。但另一方面，被告未按照合同的约定即在交房后的365日内为原告按时办理产权登记。约定的交房时间为2010年10月30日，产权证办理时间应为2011年10月30日。但原告作为买受人，在2012年12月7日才取得产权登记，据此被告已实际延迟履行办理产权证的义务402天。按合同约定的违约金，应当给付24116.02元的违约金。原告据此向人民法院起诉，请求人民法院依法判决：一、被告支付原告违约金24116.02元；二、被告承担本案诉讼费用。
被告佳年华公司辩称，一、合同约定的办证条件是原告提交所有办证需要的材料及办理交房验收手续完毕后的365日，而非原告诉称的以约定的交房时间作为办证的起算点；二、根据《城市房地产开发经营管理办法》第33条的规定及商品房买卖合同补充协议第四条的约定，办理房屋产权登记手续是买受人的法定义务，作为出卖人是配合、协助的角色，根据补充协议第四条的约定，出卖人受买受人的委托办理产权证，买受人才是办理房屋产权证的主体，出卖人仅为协助、配合义务；三由于政府区划变更的原因导致逾期办证，出卖人无过错；四、原告没有证据证明其受有损失；五、买受人委托出卖人办理房屋产权证属无偿委托，除非出卖人具有重大过错、故意或者恶意，买受人无权要求出卖人承担责任。
原告徐东举证如下：
1、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同摘要》原件，证明原告、被告关于违约金的约定和交房时间；
2、《面积补充协议》原件，原、被告对于房屋价款及房屋面积进行了调整，最终确定了购房款的总金额；
3、《房屋所有权证》原件，证明涉案房屋的产权证办理时间为2012年12月7日；
4、《收据》两份，证明原告于2011年8月10日交了涉案房屋的物管费；
5、原告与被告公司工作人员的录音原件一份，证明被告具有违约行为；
被告佳年华公司举证如下：
1、《商品房买卖合同补充协议及附件》原件一份，证明办理产权中原、被告的权责划分，同时证明其公司不存在违约情形；
2、《委托书》，时间为2011年12月1日；
3、《房屋信息摘要3》、《成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书》、《房屋登记信息询问笔录》，证明办理产权证的申请时间为2012年10月11日；
4、《面积补充协议》原件，原、被告对于房屋价款及房屋面积进行了调整，最终确定了购房款的总金额；
经审理查明，2009年12月9日，被告名称变更为四川佳年华置地有限责任公司。
2010年3月31日，原告与被告佳年华公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》，被告向原告出售位于成都市高新区天府大道南段1167号城南晶座3幢3单元30层3号的商品房。该《商品房买卖合同》第十九条第�款初始登记约定“出卖人（即本案被告，下同）应当在2011年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理……2、由此导致房屋所有权证延期办理的，出卖人承担相对应的责任”；第十九条第二款转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人（即本案原告，下同）未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之壹的违约金。同时，《商品房买卖合同补充协议及附件》第四条约定“1、买受人委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权利登记，上述委托为无偿委托，该项委托为不可撤销委托。2、买受人须根据出卖人的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。3、在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，及时与出卖人办理房屋面积补差的结算手续和面积补差的补充协议签订手续，支付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人自行承担。4、出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证……如因买受人原因未在房屋交付时办理完结上述委托手续、付清全部应付费用、或出现其他导致�屋所有权证、国有土地使用权证逾期办理的因素，买受人自主合同约定的房屋交付之日起每日向出卖人支付实际房款的万分之壹作为违约金。出卖人不承担逾期办理房屋权属转移登记的责任……”。
《商品房买卖合同补充协议》第九条约定，“买、卖双方中的任何一方均应本着诚实信用原则来对待相对人在履行合同时的通知、告知事项。如因重大事项需履行书面通知义务的，则应按照双方在合同中约定的通讯地址以挂号信或特快专递的形式通知相对人。……”。
2011年8月10日，四川通用物业管理有限责任公司出具《收据》两张，载明收到原告的办卡费及2011年8月10号至2012年2月物管费。
因被告迟延交房，原、被告签订了一份《和解协议》。该协议载明，被告向原告支付12840元现金作为对延期交房的违约赔偿。并载明，被告支付上述赔偿金后，原告应立即接房，若�告仍坚持不接房，被告将不再承担任何责任，房屋毁损、灭失责任均由原告承担。该协议原告确认已履行，履行方式为直接抵扣了部分其接房时应当支付的税费。该协议未载明签订时间。
就接房时间及上述《和解协议》的签订时间，原告主张为2011年7月7日，被告主张为2011年8月10日。就该时间，本院认为，原告主张签订及接房时间为2011年7月7日，依据为其2011年7月7日进行的录音，但该录音显示原告因被告迟延交房而要求被告承担违约责任，并未显示双方已协商好签订上述协议的事实。同时，该协议上载明了被告支付赔偿金后，原告应立即接房，而原告交纳物管费的时间为2011年8月10日，故本院认为，在原告没有其他证据证明该协议的签订时间及接房时间是2011年7月7日的情况下，被告主张的签订时间及接房时间为2011年8月10日更符合一般事实，故本院对该协议的签订时�及接房时间为2011年8月10日予以认可。
涉案房屋购房款，经原、被告确认，以双方签订的《面积补充协议》上载明的599901元为准。该《面积补充协议》上也未载明时间。
原告徐东按被告要求出具了《委托书》，该委托书载明，其委托四川佳年华置业有限责任公司办理涉案房屋的房屋登记手续，具体代理范围为办理涉案房屋的产权登记相关手续。该《委托书》载明的时间为2011年12月1日。原告徐东还签订了《房屋登记信息询问笔录》，该笔录载明的时间为2012年10月11日。
2012年12月7日，涉案房屋办理了产权登记，登记为原告徐东所有。
本院认为，原告与被告四川佳年华置地有限责任公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具约束力，双方应全面、诚实地履行各自义务。《商品房买卖合同补充协�及附件》第四条有关权属办理的特别约定第4款中，约定为“如因买受人原因未在房屋交付时办理完结上述委托手续、付清全部应付费用、或出现其他导致房屋所有权证、国有土地使用权证逾期办理的因素，买受人自主合同约定的房屋交付之日起每日向出卖人支付实际房款的万分之壹作为违约金。出卖人不承担逾期办理房屋权属转移登记的责任”，该约定仅规定了买受人应当承担逾期办理相关产权证书的违约责任，免除了出卖人逾期办理房屋权属转移登记的责任。该项内容为作为格式合同条款，作为提供格式合同一方单方面免除责任的约定，同时与《商品房买卖合同》有关产权转移的约定相矛盾，且被告未提交充分证据证明其已向原告尽到了充分和合理的提示义务，因此上述条款为无效条款，出卖人应按照《商品房买卖合同》的约定承担相应责任。依照双方《商品�买卖合同》第十九条的约定，被告承担逾期办理房屋所有权转移登记的违约责任的条件为两项：一是原告于商品房交付之日起365日内未取得房屋所有权证；二是原告于上述期间届满未能取得房屋所有权权证系由被告原因造成。
本案中，如前所述，本院认定涉案房屋的交付时间为2011年8月10日，而房屋所有权证于2012年12月7日取得，已超过双方约定的房屋所有权证的取得期间，故已构成延期办证违约。对于延期办证是否为被告原因造成，应从涉案房屋所有权延期办理是否可归责于被告进行审查。具体分析如下：
首先，涉争房屋所有权转移登记系应由双方共同申请办理之事项，原告委托协办义务的履行情况。
本案中，依原、被告双方约定，办理房屋所有权转移登记为由原告委托被告进行办理。由于办理房屋所有权转移登记还须交纳相应的税费并提交办证所需资料等，故涉争房屋所有权转移登记能否依约及时办理不仅取决于被告是否及时交纳相应的税、费并将办理涉争房屋权属转移登记的资料及时提交房屋登记机构，也取决于原告是否及时履行委托协办义务。
依双方补充协议之约定，原告委托被告代为办理涉争房屋权属证书，并约定应由原告预交相应税、费及办证资料于被告。本案中，原告徐东签署了《委托书》，也签署了《房屋登记信息询问笔录》，并通过履行《和解协议》的方式预交了相应的税、费。关于上述《委托书》、《房屋登记信息询问笔录》的提交时间，原告主张为交房时签署，但未填写时间，上述文件载明的时间是后面补充填写的，而被告主张应当以上述文件载明的时间认定提交时间，并据此认为原告提交代办资料迟延所致逾期办证。
就上述资料的提交时间，本院认为，根据一般常识，作为买受人在完成房屋交接手续时，会根据开发商的要求签署一系列委托其代为办理诉争房屋权属证书的手续，包含《委托书》等书面资料。而被告主张以文件上载明的时间认定提交时间，但并不能陈述原告在完成房屋交接手续时未提交上述委托手续的原因，也不能陈述原告补充提交上述委托手续的时间及事实经过。同时，上述《委托书》载明的时间是2011年12月1日，《房屋登记信息询问笔录》载明的时间是2012年10月11日，相差将近1年。如按被告主张，那么原告作为买受人，在完成房屋交接手续后，仍两次前往被告公司提交委托被告代为办理诉争房屋权属证书的手续并不符合常理。而根据原、被告签订《和解协议》及《面积补充协议》均未签订时间可以看出，原告陈述上述文件签订时未签订时间具有一定的可能性，因此本院认为，原告陈述上述委托手续的出具时间为交房时间具有一定的盖然性，且较被告陈述的更符合惯常交易习惯，故本院认定上述委托手续的出具时间为交房时提交，时间为2011年8月10日，从该日原告资料即交清，其委托协办义务已履行完毕。
其次，关于被告提出的行政区划变更导致相关权属登记机关不予受理登记申请的意见。
本院认为，第一，行政区划调整开始于2010年4月，而被告应当于2012年8月10日办理房屋权属证书，但被告实际于2012年12月才办理了涉案房屋的房屋所有权证书。被告未能举证证明上述办证期间始终有行政区划调整的干扰，故诉争房屋所在区域的区划调整并不必然影响其房屋产权权属的转移登记；第二，被告佳年华公司虽认为行政区划变更导致相关权属登记机关不予受理登记申请，但并未提交证据证明上述事实；第三，若确实系合同约定的政府行为等不可抗力原因导致逾期办证，被告佳年华公司也应当按合同约�在该不可抗力事件结束之日起60日内向原告提供证明，但本案中被告并未提交上述证明。故对上述辩称意见不予采纳。
最后，关于被告主张买受人与出卖人就办理房屋产权证事项为无偿委托关系，出卖人仅在重大过错、故意、恶意之情形承担责任的辩称意见。
本院认为被告作为涉案房屋的出卖人，其负有的产权转移义务乃买卖合同之内的合同义务，该义务的履行直接关系作为买受人的原告的合同目的能否得到实现，不能完全从买卖合同中割裂开，且履行该义务与违反该义务的违约责任已在双方《商品房买卖合同》中明确约定，故不能将产权转移义务单独作为委托关系而进行审查，因此，本院对被告的上述辩称意见不予采纳。
综上，本院认为被告佳年华公司并未提交充足、可采信之证据证明其已经及时履行了上述约定之办证义务，亦未提交足以证明逾期办证系因�同关系以外的第三方等不可归责于被告的其他原因造成，故被告依法应当承担举证不能的不利后果，故本院对被告上述辩称理由均不予采纳。因涉案房屋已于2011年8月10日交付使用，而原告已于房屋交付时履行了其委托办证过程中的协办义务，故其应当自房屋交付之日起365日即2012年8月10日取得涉案房屋的房屋所有权证，但本案中，涉案房屋的房屋所有权证登记时间为2012年12月7日，故被告已构成逾期办证，依法应承担相应的违约责任。根据本案中《商品房买卖合同》第十九条第二款约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之壹的违约金”，被告应当承担违约责任。对于约定违约金之计算，依双方《商品房买卖合同》中“买受人不退房，出卖人应按已付房价款�日息0.01%向买受人支付违约金”之约定，被告依约应按已付房价款的日息0.01%向原告支付自2012年8月10日起至2012年12月7日期间的违约金。故约定的违约金的具体计算方法为：120日×599901元×0.01%／日=7198.81元。
因被告主张上述约定违约金过高并请求法院予以调整，且原告亦未就被告逾期办证对其造成的损失充分举证，故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预�利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，综合权衡本案合同履行情况、被告的过错程度及逾期利益等因素，对该约定违约金予以调整，酌定调整为2160元。综上，本院对原告诉请中的合理部分予以支持，
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于正确适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款之规定，判决如下：
被告四川佳年华置地有限责任公司于本判决生效后十日内向原告徐东支付违约金2160元。
案件受理费减半收陈201元，由被告四川佳年华置地有限责任公司承担18元，原告承担183元（此款原告已预交201元，被告在本判决生效后十日内向原告支付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 仇金玛
二〇一三年七月二十六日
书 记 员 苏 露