江西省上饶县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣1121民初2304号
原告：诸景峰，男，1975年4月5日生，汉族，个体户，初中文化，住江西省上饶市信州区。
原告：陈录媖，女，1975年3月16日生，汉族，家务，高中文化，住江西省上饶市信州区，系原告诸景峰妻子。
被告：上饶锦辉房地产开发有限公司，住所地江西省上饶县旭日中大道27号，统一社会信用代码913611217567762477。
法定代表人：黄晓辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：应榴，该公司法务人员，特别授权。
原告诸景峰、陈录媖诉被告上饶锦辉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诸景峰、陈录媖，被告上饶锦辉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人应榴到庭参加诉讼。庭审中被告提起反诉，诉请判令原告支付被告逾期交纳费用违约金及逾期收房违约金计39，834元，因被告未预交案件受理费，本院裁定按撤回反诉处理。本案现已审理终结。
原告诸景峰、陈录媖向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告签订的《商品房买卖合同》，为原告购买的“三清国际花园”2幢2单元702号房屋办理房地产权属证书；2、判令被告向原告支付违法逾期交房违约金25，225.563元和逾期办理房地产权属证书违约金391.094元，合计25，616.657元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告两夫妻于2013年5月3日与被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买了其尚在开发建设的“三清国际花园”第2幢2单元702号商品房，为此支付购房款391，094元。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2014年10月30日前，将“取得商品住宅交付使用批准文件”的所购商品房交付原告使用，可据原告向房管部门了解得知被告至今都未取得上述批准文件，也就给不出批准文件，所以原告一直无法收房，被告存在逾期交房违约行为，应根据合同第九条第1种方式：“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。”的约定，支付逾期交房违约金25，225.563元（计算至2016年8月5日）。合同第十五条“关于产权登记”约定，被告应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以办理房地产权属证书，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。由于被告未能取得商品住宅交付使用批准文件，导致原告至今未取得房地产权属证书，亦存在违约，应依上述合同约定支付违约金391.094元。综上，原告多次向被告交涉其违约一事，要求按约履行，但被告均不理睬，故提起诉讼。
被告上饶锦辉房地产开发有限公司辩称，对原告主张的原告向被告购房、签订买卖合同、支付的购房款没有异议。但不承认原告主张的诉请，具体理由：1、依合同第十五条约定，被告仅负有将房屋相关办证材料提交房管部门备案的义务，而不存在办理房屋产权证书义务，产权证书的核发系行政行为，被告无权干涉。而且由于原告至今未拿钥匙收房，根据合同约定，我们也不能将房屋办证材料提交备案为其办理房产证，所以原告相应诉求应驳回；2、涉案房屋于2014年10月10日完成了勘察、设计、监理等五方组织的竣工验收，具备交付条件，政府部门只需要备案，履行内部监督。备案表并不是合同约定的“批准文件”。《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收表》并非交房条件，其性质是开发商对业主保障的承诺。文件当时有提供给原告看，但原告还是认为不存在交房条件。2014年10月30日我们集中通知了购房的业主来交房，但原告未来。2014年12月13日原告接到被告电话通知后交纳了交房所需缴纳的相关费用，签署了入住通知单，只还剩交钥匙和验房手续。2016年9月16日被告再次邮寄入伙通知书给原告，要求其来完成相关交房手续，但原告仍不前来收房，因此交房滞后的原因在原告，而非被告，被告不承担责任。另外，房屋施工期间，存在降雨、高温天气影响501天，依照合同第八条不可抗力约定，交房期限也应相应延期，所以不构成逾期交房；3、至今未完成房屋权属登记的原因是原告未收房以及政府审批权限的调整，重复测绘使备案延后60天，所以被告不承担逾期办理房地产权属证书违约责任。
原告为证明其主张，提供了以下证据：
1、两原告的身份证复印件、结婚证，用以证明两原告系适格的主体，两原告系夫妻关系；
2、《商品房买卖合同》和《个人购房借款及担保合同》，用以证明原告已按合同约定支付了首付款及办理了按揭贷款，被告至今没有达到交房条件，存在逾期交房违约行为，应按合同相关条款承担违约责任；
3、“三清国际花园1﹟、2﹟楼交房费用明细”、原告交纳的代办土地证、办证费用等收据4张、房屋首付款票据1张、入住通知单一份，用以证明原告交纳了房屋首付款，并于2014年12月13日交纳办证费用等相关费用共计12，272元，签订了入住通知单；
4、2016年9月16日原告收到被告邮寄的入伙通知书，用以证明该入伙通知书通知原告去交房。
经质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4均无异议，但认为证据3、4可以证明被告通知原告前来交房，原告缴纳了相关的费用并签订了入住通知单。邮寄入伙通知书是原告未完成办理相关手续，所以通知其来办理。
被告为证明其主张，提供了以下证据：
1、被告的营业执照和法定代表人身份证明，用以证明被告的主体资格；
2、《商品房买卖合同》，用以证明合同第十一条第二款约定了买受人逾期收房的责任和后果；合同补充条款第三条约定了原告应该在签订买卖合同时缴纳首付款及管道煤气初装费等相关费用；合同第十五条约定办证的条件是在商品房交付后的180日内被告提交相关材料给房管局备案，由于原告的违约行为导致被告没有到房管局备案；第八条第二款及补充条款第二条均约定了遭遇不可抗力则双方同意交房期限顺延；
3、“三清国际花园”2﹟楼工程竣工验收报告、国网江西省电力公司上饶供电分公司出具的“竣工验收合格证明”，用以证明涉案房产已在合同约定的交付时间前验收合格，电力设施也具备入住条件；
4、入住通知单、EMS快递单、“三清国际花园1﹟、2﹟楼”交房费用明细，用以证明2014年12月13日原告到被告处签订了入住通知单，且交纳了交房办证所需的相关费用，只还差交钥匙和验房的手续，且被告于2016年9月16日再次邮寄入伙通知书通知原告来完成全部交房手续；
5、住宅质量保证书和住宅使用说明书，用以证明住房在验收合格后即可出具“两书”，不存在出具不了的情况；
6、2016年9月19日江西省上饶市气象服务中心出具的气象证明、从上饶市建设局官网上下载的《关于做好雨季汛期和“五·一”假期建筑施工安全生产工作的通知》（2014年4月25日）、关于做好高温天气防暑降温和安全生产工作的紧急通知（2013年8月12日），用以证明涉案房屋施工期间存在降雨天气360天、高温天气≥35°以上的天数141天，根据建设施工规范及建设局通知，高温和雨天是停工的，属于顺延工期的时间；
7、2014年3月2日“市政府关于公布2014年市级行政审批项目清理结果的决定”、规划局办证需提交材料的清单、建筑物规划竣工测量材料、上饶市信达测绘有限公司测绘的竣工验收地形图和测绘发票，用以证明因行政审批调整，进行了两次测绘，使备案程序滞后60天；
8、上饶市人民防空办公室结合民用建筑修建防空地下室工作联系单、上饶市公安消防支队建设工程消防验收意见书、上饶市房屋交易楼盘备案告知单、上饶市房地产管理局上饶经济技术开发区直属分局出具的“交付使用通知单”。
经质证，原告对被告提供的证据1无异议，对证据2的证明对象有异议，原告没有欠过款，被告通知其交款，其立即履行了交款义务。对证据3有异议，五方竣工验收不符合规定，需要政府部门验收后才能通过，而且售楼部也没有向原告出示过《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收合格表》。对证据4无异议。对证据5有异议，认为两份文件从来没有向原告出示过，而且这些文件也不能证明涉案房产合格，需要政府部门综合验收。对证据6有异议，认为这不是不可抗力，应由开发商自己承担后果，不应让消费者承担风险。备案和下雨、高温天气无关，证据与本案无关联系。对证据7有异议，重复测绘的事实没有事先告知原告，而且也不应当作为推迟交付和办证的理由。对证据8无异议。
本院经审理认定事实如下：
被告上饶锦辉房地产开发有限公司系从事房地产开发的企业，两原告系夫妻。2013年5月3日，两原告向被告购买其尚在建设的“三清国际花园”第2幢2单元702号商品房，双方签订了商品房预售买卖合同（预售许可证号：饶房预售证第018号）。两原告支付了首付房款291，094元，剩余房款10万元采用按揭贷款方式于2013年6月5日贷款到位后支付。
双方签订的商品房预售买卖合同第三条“所购商品房基本情况”约定：“该商品房的用途为住宅…”。第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府规划调整或滞后导致本项目基础配套不能如期完成。”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之壹的违约金。”第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人向买受人发出《入伙通知书》之日起7日内，如买受人未来办理物业交接手续的，则视为买受人已接受交付且无异议，房屋一切风险由买受人自行承担，同时买受人仍需按规定时间交付物业费，并从逾期之日起缴纳每日50元保管费。”第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同附件四“合同补充协议”第二条约定：“除商品房买卖合同第八条约定的不可抗力外，如政府及相关部门开具相应的延期证明，则双方一致同意商品房买卖合同第八条约定的交付期限据实予以顺延。”第三条约定：“除合同约定的购房款外，买受人应在签约时按上饶市标准缴纳房屋维修基金、契税、管道煤气初装费、闭路电视初装等产权人办理费用，按揭的应预交银行按揭手续工本费、保险费、抵押费等相关费用。”第五条约定：“产权登记的约定，项目综合联审合格后，如当地政府、有关部门出具相关办理权属登记延期证明的，出卖人不承担本合同第十五条约定之违约责任。如因买受人未能及时提供相关个人资料、手续（包括提供签名）等原因造成房地产权属证书不能及时办理，由此造成的责任由买受人承担，出卖人不承担违约责任。”
2014年10月10日，涉案商品房所在的三清国际花园2﹟楼经建设、监理、勘察、设计、施工五方竣工验收合格。2014年12月13日原告向被告交纳了办理土地证、房产证代办费等费用，被告向原告发放了入住通知单。原告主张被告一直没有通知其交房，当时只是让其交费和签字，并没有把钥匙给原告，也没有向其出示过商品房验收合格的相关证明文件。其当时没有意识到被告是在交房，商品房必须经政府部门参与综合验收合格后才具备交付条件，而且应该办理房产证下来再交房；而被告则主张是原告认为不具备交房条件，所以拒绝收房。2014年12月24日涉案2﹟楼取得人防手续。2015年10月9日2﹟楼评定为建设工程消防验收合格。2016年8月18日取得“上饶市房屋交易楼盘备案告知单”，同日上饶市房地产管理局上饶经济技术开发区直属分局下发了同意交付使用的“交付使用通知单”，现2﹟楼正在进行所有权初始登记。2016年9月16日被告向原告邮寄送达入伙通知书，告知房屋已经房屋主管部门验收合格，具备交房条件，通知原告前来办理交房，但原告认为其已经起诉，故至今未办理收房手续。
另查明，被告提供的江西省上饶市气象服务中心出具的“气象证明”载明：“2012年6月1日至2014年10月31日降雨日数360天，最高气温大于等于35度以上的天数为141天。”《关于做好雨季汛期和“五·一”假期建筑施工安全生产工作的通知》和关于做好高温天气防暑降温和安全生产工作的紧急通知的主要内容为相关建设业主管部门要求建筑施工重视安全生产，遇雨天、气温高等情况科学调整施工，并无要求建筑施工停工。2﹟楼分别于2015年9月14日和2015年11月进行了2次测绘，庭审中，本院要求被告就其主张的系测绘影响办理权属登记到有关部门开具延期证明提供给法院，但被告未提供。庭后，被告提交承诺书，承诺在本案判决生效后90日内完成涉案房产权属证书的办理。
本院认为，被告将预售许可的涉案商品房出卖给原告，符合法律规定，双方签订的商品房预售合同合法有效，应予以履行。产权登记完成的条件是被告的相关资料在产权登记部门先行备案，因此被告在办理权属证书的过程中具有主动性，而从被告收取相关产权办证费用情况，意味被告负有代办义务，故对原告诉求被告为其办理房屋权属证书予以支持。但依合同约定，原告负有履行房屋交接和提供个人材料、签名等协助义务。鉴于被告在其他同批案件中承诺的判决生效后九十日内完成办理的情况，本案被告的义务履行期限也以此为准。
根据合同第十一条“房屋交接”的约定，被告应当先履行向原告发送房屋交接书面通知，双方再行交接，且对交接时具体的程序均有明确约定。现就履行交房通知的事实，被告主张在合同约定交房截止日2014年10月30日前进行了电话通知，但无证据证明，本院不予采信。2014年12月13日，被告向原告发放了入住通知单，是被告履行书面告知原告可以办理相关的入住手续，进行房屋交接的行为，故原告主张被告没有通知其交房，其没有意识到被告在交房，与事实不符，本院对该主张不予支持。原告至今未收房，其主要原因系原告认为商品房必须经政府部门参与综合验收合格后才具备交付条件，而且应该办理房产证后再交房。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“…房地产开发项目竣工，经验收合格，方可交付使用。”也即房屋交付使用的前提条件系“竣工经验收合格”，此处的验收合格原系指房地产开发主管部门组织相关部门进行验收后审批，可住建部《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收规定》、《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》改变了验收审批的规定，实行房屋竣工验收由建设单位自行组织实施，行政备案监督，即在备案过程中，若不符合规定可责令停止使用，重新竣工验收，对建设单位进行行政处罚。因此原告主张的“政府部门参与综合验收才具备交付条件”不能成就。而且从《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”中“出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。…”的约定可以看出，商品房应先交付，再办理房产证，未办理房产证不应成为原告未收房的理由。从合同的公平、诚信出发，以建设、监理、勘察、设计、施工五方验收合格和高层房屋的消防验收合格作为房屋交付条件为妥。被告所抗辩的降雨、高温天气影响不属不可抗力，本院不予采信，由此被告应承担至消防验收合格期间（即2014年10月31日至2015年10月9日）的逾期交房违约责任，支付违约金391，094×0.1‰×344天=13，453.6元。
在合同正常履行的情况下，依合同约定，被告应当于房屋的交付使用截止日期2014年10月30日起延后180日即2015年4月28日前完成资料备案以办理权属证书。2015年10月9日房屋完成消防验收，此时既便能够立即办理也明显滞后于合同约定。因此可以认定系被告责任造成原告不能在规定期限内取得房地产权属证书。而被告所抗辩的测绘延误60天备案时间，既便成立，也不足以免除其责任，故被告应依合同第十五条约定承担逾期办证违约责任，按已付房款的0.1%向原告支付违约金391元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告上饶锦辉房地产开发有限公司继续履行原、被告签订的《商品房买卖合同》，在本判决生效后九十日内为原告诸景峰、陈录媖购买的“三清国际花园”第2幢2单元702号房屋完成办理房地产权属证书，原告诸景峰、陈录媖负有履行房屋交接和提供个人材料、签名等协助义务；
二、被告上饶锦辉房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告诸景峰、陈录媖支付逾期交房违约金人民币13，453.6元和逾期办理房地产权属证书违约金人民币391元，合计人民币13，844.6元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币440元，减半收取人民币220元，由原告诸景峰、陈录媖负担人民币100元，被告上饶锦辉房地产开发有限公司负担人民币120元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。
本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。
审判员 周秋化
二〇一六年十一月二十八日
书记员 吕雅雯