安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第03899号
原告：张友连。
原告：余士江。
上述两位原告共同的委托代理人：宁志强，安徽律维律师事务所律师。
上述两位原告共同的委托代理人：王树林，安徽律维律师事务所律师。
被告：安徽方兴置业有限公司，住所地安徽省合肥市濉溪路116号信达大厦10层，组织机构代码76902583-X。
法定代表人：潘伟光，董事长。
委托代理人：程磊，安徽徽天律师事务所律师。
原告张友连、余士江与被告安徽方兴置业有限公司（以下简称方兴公司）房屋�卖合同纠纷一案，本院于2014年10月17日立案受理后，依法由代理审判员彭举适用简易程序于2014年11月14日公开开庭进行了审理。原告张友连、余士江共同的委托代理人王树林、被告方兴公司的委托代理人程磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张友连、余士江诉称：张友连、余士江与张伦系亲属关系。2013年11月下旬，张友连、余士江通过方兴公司散发的宣传彩页及路边广告牌得知其正在销售写字楼，且即买即用，张友连、余士江遂委托张伦与方兴公司在2013年11月30日签订了《房屋认购协议》一份，约定张友连、余士江购买方兴公司所有的万豪广场A座房屋一套，面积98.32㎡，单价7480元／㎡，总房款735434元，方兴公司给予94折优惠，折后价为691308元，张友连、余士江向方兴公司支付定金50000元，双方在协议签订后7日内签订商品房买卖合同。后张友连、余士江多次向方�公司支付购房款371308元，合计421308元，但方兴公司一直以各种理由拖延未与张友连、余士江签订《商品房买卖合同》。后张友连、余士江了解获悉，涉案房屋仅是普通住宅，并非方兴公司宣传的写字楼，方兴公司明知其自身涉嫌欺诈，故一直拖延签合同，张友连、余士江要求方兴公司返还购房款及利息等损失，代理人张伦于2014年8月18日以方兴公司涉嫌欺诈为由向合肥市工商行政管理局投诉，但至今仍未解决。为维护自身合法权益，张友连、余士江诉至法院，请求判令：1、方兴公司双倍返还张友连、余士江购房定金100000元；2、方兴公司立即返还张友连、余士江已付购房款371308元（不含定金）及利息损失11825.67元；3、方兴公司立即赔偿张友连、余士江房屋租金损失35384元（自2014年2月1日起按照月租金4423元暂计至2014年10月1日，后发生的租金损失顺延至方兴公司实际返�上述购房款之日为止）；4、方兴公司立即赔偿张友连、余士江向合肥探索电器有限公司支付的合同违约金4423元；5、本案诉讼费用由方兴公司承担。
方兴公司辩称：1、我司委托其他销售代理公司代为销售房屋，且销售过程中宣传房屋为住宅，且售楼部挂有预售房许可证且写明涉案房屋为住宅性质，根据合肥市房地产交易的实际情况，六千多元的价格只可能买到住宅；2、张友连、余士江提供的房屋认购协议无我司的印章，故真实性无法认定；3、房屋认购协议未按照要求提供其符合限购政策的相关证明；4、我司认为张友连、余士江未签订正式房屋买卖合同系其自身违约。
经审理查明：2013年11月30日，张友连、余士江与方兴公司订立《房屋认购协议》一份，约定张友连、余士江预定购买方兴公司所有的位于合肥市庐阳区北一环路与合瓦路交口万豪广场A座房屋一套，房屋面积98.32平方米，单价7480元／平方米，总房款为735434元，折后价为691308元，张友连、余士江付定金50000元，且须在《房屋认购协议》签订后7日内与方兴公司签订《商品房买卖合同》，并根据张友连、余士江选择付款方式付清所预定房屋的总房款或按揭首付款，如张友连、余士江未履行该约定，方兴公司按张友连、余士江违约处理，定金不予返还，同时方兴公司有权转卖张友连、余士江所预定的房屋。该协议签订当日，张友连、余士江向方兴公司支付定金50000元。2014年5月21日，张友连、余士江向方兴公司支付购房首付款371308元，但双方一直未订立《商品房买卖合同》。之后，张友连、余士江要求方兴公司返还定金及购房首付款未果，遂诉至本院，要求判如所请。
另查明：方兴公司系合肥市庐阳区北一环路与合瓦路交口万豪广场A座的售房单位，商品房预售许可证�为合房预售证第20110347号，建筑面积40389.95平方米，其中住宅35406.28平方米，商业4983.67平方米。
上述事实，由房屋认购协议、定金收据、首付款收据、商品房预售许可证以及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为：在商品房买卖合同中，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金的行为，在法律上为预约，预约是相对于本约而言的一种特殊合同，其目的指向本约的缔结，双方间预约行为经协商一致，成为预约合同，对双方当事人均有约束力，应当依此约定享有权利和履行义务。本案中，张友连、余士江与方兴公司经协商后，张友连、余士江预定购买方兴公司出售的万豪广场A座房屋一套，�兴公司收取张友连、余士江定金50000元，鉴于方兴公司对该房屋已经领取《商品房预售许可证》，万豪广场A座房屋的位置、面积、价位等均相对确定，商品房买卖合同的具体条款还需进一步协商确定，故张友连、余士江与方兴公司之间的预购和收取定金行为，已经形成预约合同，该预约合同对双方均有约束力。根据双方签订的《房屋认购协议》之约定，张友连、余士江应当在支付定金后7日内同方兴公司签订《商品房买卖合同》，但双方一直未签订，张友连、余士江现主张未签订《商品房买卖合同》的违约责任在于方兴公司，并认为方兴公司存在欺诈行为，该主张与其在2014年5月21日又向方兴公司支付购房首付款的行为不符，且未提供充分证据予以证实，故本院不予采信，张友连、余士江要求方兴公司双倍返还其定金的主张不能成立，本院不予支持，方兴公司亦未提交证据证明未签订《商品房买卖合同》的违约责任在于张友连、余士江，故其收取的定金50000元应当予以返还。张友连、余士江与方兴公司均未主张继续履行《房屋认购协议》并订立《商品房买卖合同》，故方兴公司应当返还张友连、余士江的购房首付款371308元。张友连、余士江主张房屋租金损失及违约金，因张友连、余士江明知所购房屋尚未实际交付，且未订立正式的商品房买卖合同，其将房屋对外出租并收取租金存在过错，且未能提供证据证实未订立商品房买卖合同的责任在于方兴公司，亦未举证证实方兴公司存在其他违约行为，故对主张的租金损失及违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告安徽方兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张友连、余士江定金50000元；
二、被告安徽方兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张友连、余士江购房款371308元；
三、驳回原告张友连、余士江的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为4555元，由原告张友连、余士江负担911元，由被告安徽方兴置业有限公司负担3644元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 彭 举
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 单劭萌
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条�依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
最高人民法院《》
第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。