陕西省商洛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）商中民一终字第00112号
上诉人（原审本诉被告，反诉原告）张某某，男，生于1979年9月30日，汉族，农民。
委托代理人冯霞，镇安县永乐镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审本诉原告，反诉被告）徐某某，女，生于1968年11月7日，汉族，居民。
委托代理人杨某某，男，生于1964年1月15日，汉族，镇安县政治协商委员会干部。系徐某某之夫。
上诉人张某某因与被上诉人徐某某房屋租赁合同纠纷一案不服镇安县人民法院（2013）镇民初字第00032号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年4月22日立案受理后，依法组�合议庭，于2013年6月5日公开开庭进行了审理。上诉人张某某及其委托代理人冯霞、被上诉人徐某某及其委托代理人杨某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2009年11月30日，原、被告双方首次签订房屋出租合同时，原告的房屋完好无损，没有裂缝、漏雨现象。次年夏天，因外界原因房屋出现裂缝、漏雨，被告告知原告后，原告遂派人进行了维修。2009-2011年度，原、被告双方签订了书面的租赁合同，依合同约定，房屋租金可随市场价格提高。2011-2012年度，被告继续租赁原告房屋，口头约定租金为38000元，但双方并未再签订书面的租赁合同。在该年度的租赁合同履行过程中，被告仅向原告支付了20000元租金，余下18000元被告以租金过高，以及原告未向其赔偿2010年夏天因租赁物裂缝、漏雨给其店面装修及服装经营造成影响和损失为由拒绝支付，原告遂要求解除与被告之间的租赁合同，并于2013年1月11日向被告下发了限期10天的腾房通知，到期后被告并未腾房。现原告起诉要求被告支付2012年度下欠的18000元房租，并向原告支付延期的房屋租金及因拖欠房租费形成的同期银行贷款利息，同时终止原、被告双方的租赁合同，要求被告立即腾房并交付房屋。被告反诉要求判令原告赔偿其房屋装修费48660元及因原告房屋漏雨造成的货物、木地板损坏的经济损失27000元，共计75660元。
原审认为，依法成立的房屋租赁合同，对当事人双方具有约束力，受法律保护。被告在2011年度的租赁期间届满后，2012年度继续使用该租赁物，对此原告没有提出异议，被告一直占用及使用原告房屋至今，故2011年度原、被告双方的租赁合同在2012年度继续有效。根据原书面合同约定，原告在一年租期届满后可随市场价格提高租金，2012年度原告将租金提高为38000元，被告虽辩称其不同意提高房屋租金，但在该年度却又实际租赁了原告房屋，并未就此解除与原告之间的租赁合同，且实际支付了20000元租金，被告亦认可下欠原告租金18000元的事实，故被告应当支付拖欠原告的房租费18000元。另外，被告至今未支付原告房租，且合同已到期，原告不同意续租，依据相关法律规定，出租人可以随时解除合同。本案原告已在合理期限内以书面形式通知被告解除租赁合同，要求被告在被通知的10天期限内腾房，并支付2011年11月30日至2012年11月30日期间下欠原告的租金18000元，以及2012年12月1日至腾房之日止的房租，被告既不支付房租，又不腾房的行为违反相关法律规定，故原告要求解除合同并支付租金的诉讼请求应予以支持。依据合同约定，原告要求支付同期银行贷款利息的请求不予支持。被告张某某反诉主张的装修租赁物费用及租�物漏雨造成的经济损失共计75660元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。”故被告要求原告赔偿其装修租赁物费用的反诉请求，本院不予支持。被告反诉主张租赁物漏雨造成的经济损失，并非租赁物本身造成的，租赁物在刚出租给被告时完好无损、没有裂缝，在使用过程中租赁物因外界原因导致裂缝、漏雨现象，且原告得知后，派人进行了修缮，尽到了出租人的维修义务，被告所主张的损失与本案没有关联性，不应由原告赔偿，被告更不能依此抗辩原告要求支付租金的请求，故被告的反诉理由不能成立，反诉请求本院不予支持。据此，镇安县人民法院根据《中华人�共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出一审判决：一、解除原告徐某某（反诉被告）与被告张某某（反诉原告）之间的房屋租赁合同，限被告张某某（反诉原告）在本判决生效后十日内腾空房屋，并交还原告（反诉被告）；二、限被告张某某（反诉原告）于本判决生效之日起十日内向原告徐某某（反诉被告）付清2011年11月30日至2012年11月30日期间的房租欠款18000元，并支付原告（反诉被告）自2012年12月1日至腾房之日期间的房租（按38000元／年计算）；三、驳回原告徐某某（反诉被告）的其他诉讼请求；�、驳回被告张某某（反诉原告）的反诉请求。
宣判后，张某某不服，提起上诉。要求撤销镇安县人民法院（2013）镇民初字第00032号民事判决，并依法改判。理由是：1、原审判决认定事实不清，证据不足，徐某某未向法院提交出租房屋的房产证明，张某某与徐某某之间的房屋租赁合同应认定为无效合同；2、原审法院并未安排徐某某与张某某对已形成附合的装饰装修的处理进行协商，径直依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定判决，属适用法律不当；3、原审法院完全忽略张某某的利益，判决显失公平。
徐某某答辩称：原审法院认定事实清楚，法律关系定性准确，责任确定合理，审判程序合法，要求二审法院予以维持。
经本院二审审理查明的事实和一审判决认定的事实一致。另查明，徐某某在二审中向本院提交所出租房屋的产权证，经张某某质证，除对房屋面积有异议外，对其他内容均无异议。徐某某提交的房证96集字019号公有成套住房部分产权证，属房改部门颁发的客观真实的权属证件，具有合法性，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张某某租用徐某某具有房产证明的整套房屋，并用其中两间临街房屋进行经商，双方形成房屋租赁合同关系，张某某有义务按约定向徐某某交纳房屋租金。在二审中，双方当事人对2011年11月30日至2012年11月30日的房租已认可按38000元计算，本院予以确认。张某某自2009年11月30日承租徐某某所有的该套房屋，房屋状况属双方认可事实，张某某上诉称徐某某未向法院提交出租房屋的房产证明，应认定此房屋租赁合同为无效合同的上诉理由，本院不予支持。原审中，张�某反诉要求徐某某赔偿其房屋裂缝、漏雨给其造成的经济损失及房屋装修费用，共计75660元。双方当事人所签订的房屋租赁合同第二项第二点约定：“在不影响房屋结构和安全的前提下，经甲方同意后可进行适当装修。如出现安全事故或不安全隐患，由乙方负责，租赁期满负责恢复房屋原状。”房屋租赁合同中双方已对出租房屋的装修事项进行约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，对该事项的处理应尊重双方的约定，原审判决对此处理并无不当。张某某上诉称原审法院径直判决，未组织双方对装修费用进行协商，要求徐某某赔偿出租房屋装修损失的上诉理由本院不予支持。张某某要求徐某某赔偿2010年6月所承租房屋因裂缝、漏雨给其造成的经济损失27000元，因房屋裂缝、漏雨发生在双方第一�签订租赁合同期间，在发生漏雨后徐某某已尽维修义务，且在2010年11月双方再次签订租赁合同时，张某某未对该事项提出赔偿要求。原审中张某某提供的承租房屋裂缝的5张照片及ＣＢＡ陕西营销中心的证明亦不能证明房屋因裂缝、漏雨给其造成27000元的经济损失，故对张某某要求徐某某赔偿出租房屋因裂缝、漏雨给其造成的经济损失27000元的请求，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1090元由张某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尤永刚
审 判 员 屈晓鹏
代理审判员 郭 娜
二〇一三年七月十二日
书 记 员 张 瑞