重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2015）荣法民初字第05488号原告：重庆拓新控股集团房地产开发有限公司，住所地重庆市荣昌区安富南路56号，组织机构代码75009320-X。法定代表人：黄永中，董事长。委托代理人：李洪，系原告办公室主任，特别授权。委托代理人：张代玉，重庆川伟律师事务所律师，一般代理。被告：吕富平，男，1977年3月6日生，汉族。被告：刘燕，女，1981年8月3日生，汉族。原告重庆拓新控股集团房地产开发有限公司（下称：拓新公司）诉被告吕富平、刘燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法由代理审判员段玉林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告拓新公司的委托代理人李洪、张代玉到庭参加诉讼，被告吕富平、刘燕经本院传票传唤，逾期无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与二被告于2011年10月4日签订合同编号为YS0028961号的《重庆市商品房买卖合同》，约定二被告向原告购买预售商品房，且在该合同中对购房款金额及支付方式等进行了约定。原、被告签订合同后，原告按照合同的约定积极履行其义务。但由于二被告连续多次未及时归还在中国农业银行股份有限公司重庆荣昌支行（下称：农业银行荣昌支行）按揭房屋贷款，本息合计39700元。农业银行荣昌支行根据一手房合作协议，扣除原告公司贷款保证金账户代扣支付39700元，且原告协助被告办理房屋产权证，同时为被告垫付大修基金及契税等款项，合计13729元。原告认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》符合法律规定，合法有效，双方应按照签订的购房合同全面履行自己的义务。原告多次要求被告支付其垫付的各项款项合计53429元，并于2015年9月1日向被告吕富平送达《催告通知书》，且被告吕富平已于2015年9月2日签收，并约定于2015年9月30日前支付所欠原告款项。至今被告吕富平未归还原告垫付款项，系已违约，依法应承担违约责任。特向贵院起诉，要求判令：一、二被告向原告支付由原告垫付的款项合计53429元；二、本案的案件受理费由被告承担。被告吕富平、刘燕均未到庭参加诉讼，也未向本院递交书面答辩意见。经审理查明：2011年10月4日，原告拓新公司（合同甲方）与被告吕富平、刘燕（合同乙方）签订了合同编号为YS0028961号的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告将预售商品房一套以总成交金额354372元的价格出售给两被告，该商品房用途为住宅，项目名称为拓新·碧水西城。付款方式为按揭付款，乙方在签订合同时付房款56372元；2011年10月15日前乙方付款6万元；余款238000元由甲方通知乙方在银行按揭。原告应于2013年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付被告使用。《合同补充协议》第二条对《重庆市商品房买卖合同》第五条补充约定，出卖人就买受人借款债务向贷款银行提供保证责任担保，担保期限自借款合同生效之日起至出卖人所售商品房办理房屋所有权证且完成抵押登记之日止。如买受人逾期向银行偿还借款，银行将划拨出卖人保证金账户内的保证金用以先行偿还买受人贷款本息及罚息。如买受人不按期偿还银行贷款，致使出卖人因按揭银行追索而遭受损失的，一经出卖人要求，买受人应承担全部赔偿责任，如该损失表现为出卖人向按揭银行赔付款项，买受人应在出卖人书面通知之日起10日内赔偿出卖人向银行全部赔付款和相应的违约金。买受人不按时接房，致使出卖人因借款承担的保证期延长，不能及时退换保证金，甚至在预期接房期内买受人未按时还款，导致出卖人保证金被扣划，由此产生的费用由买受人承担。《合同补充协议》第七条约定，买受人应当按照国家规定承担房屋维修基金，住宅为30元／平方米，由买受人在接房时向出卖人一次性付款。合同签订后，被告付清了前两笔购房款，但并未向原告拓新公司办理接房手续。2011年12月30日，原、被告与农业银行荣昌支行三方签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》和《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，原告作为合同担保人在上述合同上签字，约定被告吕富平、刘燕以本案诉争房屋为抵押物向农业银行荣昌支行抵押贷款238000元，用于购买本案诉争房屋，并将上述款项全数金额以两被告的名义交存入原告在该银行的存款账户上，贷款期限为2011年12月30日至2021年12月30日，在领取房屋所有权证之前，如被告不按期履行债务，原告保证代被告履行该义务。若原告履行该项义务后，原告可按有关规定处分抵押物。因被告未按借款合同和抵押合同的约定向农业银行荣昌支行支付房款按揭款，农业银行荣昌支行根据与原告签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》以及上述抵押贷款合同和个人购房担保借款合同的约定，分别于2013年3月13日、2013年7月12日和2013年11月20日扣划了原告在该银行保证金专户内的保证金15000元、11000元和13700元共计39700元。同时原告分别于2013年9月4日和2014年2月17日为被告缴纳了大修基金2938元和契税10631.16元共计13569.16元。2013年9月25日，本案诉争房屋取得证号为211房地证2013字第53693号房地产权证，房屋权利人为吕富平和刘燕。庭审中，原告为证明被告吕富平认可原告为其垫付39700元的房款及大修基金和契税的事实，向法庭举示了其于2015年9月1日向被告吕富平发出的《催款通知书》，该通知书载明“你就购买拓新·碧水西城住房与荣昌县农业银行签订了《购房借款合同》。双方约定，按月支付借款本息，你欠银行借款本息39700元，银行在我公司贷款保证金账户代扣支付39700元，公司同时垫付大修基金及契税等13729元，合计金额53429元，公司特通知你，请于2015年9月30日前将所欠款项归还我公司。”原告同时陈述，被告吕富平于次日到原告处领取了该《催款通知书》，并在原告留存的那一份《催款通知书》上签了字。两被告一起购买了原告的房屋后，由于欠原告款项，并未到原告处接房，也未缴纳用于办理产权登记的大修基金和契税，由于原告的整个楼盘要进行清算并进行办理房屋产权证，原告就为被告代为缴纳了大修基金和契税，大修基金支付给了房管局，契税交给了地税局。虽然两被告已经离婚，但两被告仍为房屋共同产权人，两被告达成的离婚协议是其内部的协议，对外不具有对抗力，所以被告刘燕应当继续对诉争房屋的债务承担共同偿还的责任。另查明，被告吕富平与被告刘燕因感情不和导致婚姻破裂，于2013年2月22日签订《自愿离婚协议书》并进行了离婚登记，协议约定位于住房及其产权归被告吕富平所有，离婚后该房屋按揭由被告吕富平支付。以上事实有原、被告的陈述及《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《一手住房贷款业务银企合作协议》、中国农业银行重庆市分行特种转账借方传票、特种转账凭证、重庆市契税缴税证明、重庆市物业专项维修资金专用收据、《催款通知书》、房地产权证、询问笔录、离婚证、自愿离婚协议书等证据予以证实。本院认为，原告拓新公司将预售商品房一套出售给二被告，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效，原、被告双方应按相关约定享受权利并履行义务。本案诉争房屋系被告吕富平、刘燕共同购买，房地产权证载明了两被告系房屋共同所有权人，并共同以诉争房屋为抵押物向农业银行荣昌支行进行按揭贷款，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十五条的规定，被告刘燕与被告吕富平虽然已经离婚并达成离婚协议，已经对本案诉争房屋财产分割问题作出了处理，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。同时该离婚协议系两被告之间的约定，不得对抗第三人，由于两被告均未到庭参加诉讼，也未递交答辩意见，视为放弃在本案中的相关权利，因此对于原告要求两被告对诉争房屋的债务承担共同偿还责任的请求，具有法律依据，本院予以支持。合同签订后，被告吕富平、刘燕以本案诉争房屋为抵押物向农业银行荣昌支行抵押贷款238000元，原告为被告提供担保。由于被告未按时归还其每月应支付给农业银行荣昌支行的按揭款，原告履行担保义务为被告垫付了39700元的房款，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，提供担保的原告拓新公司承担保证责任后，有权向被告追偿，因此对于原告要求二被告偿还原告垫付的39700元房款的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。同时根据合同约定及相关法律规定，二被告负有为其购买本案诉争房屋而缴纳大修基金和契税等费用的义务，原告诉称为被告办理房屋产权证并缴纳了大修基金和契税等费用共计13729元，现被告所购买的房屋已经取得房地产权证，被告应当偿还原告垫付的相应款项。同时原告诉称被告吕富平领取了《催款通知书》并进行了签字，该行为仅能表明原告通知了被告，不能代表被告吕富平对该通知书载明欠付金额的确认，由于原告仅向本院举示了为被告缴纳大修基金2938元和契税10631.16元的证据，因此本院确认二被告应当支付原告大修基金2938元和契税10631.16元共计13569.16元。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告吕富平、刘燕在本判决生效后五日内偿还原告重庆拓新控股集团房地产开发有限公司垫付的房款39700元、大修基金2938元和契税10631.16元，共计53269.16元；驳回原告重庆拓新控股集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案件受理费1136元，减半收取568元，由被告吕富平、刘燕负担。此款原告已预交，被告直付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。代理审判员  段玉林二〇一五年十二月三十日书 记 员  杨德富