广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民一重字第5号
原告（反诉被告）颜某，无固定职业。
委托代理人颜佳彧，广西中名律师事务所律师。
委托代理人施慧英。
被告（反诉原告）黄某，无固定职业。
委托代理人黄尚华，南宁市经济委员会退休干部。
原告（反诉被告）颜某与被告（反诉原告）黄某合同纠纷一案，本院于2011年10月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年7月30日作出一审判决，其后，被告黄某提起上诉，南宁市中级人民法院以本案基本事实不清为由将案件发回重审。本院于2014年5月14日立案受理后，于2014年7月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）颜某的委托代理人颜佳彧、施慧英，被告（反诉原告）黄某的委托代理人黄尚华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）颜某诉称：被告承租南宁某贸易有限责任公司（以下简称“某公司”）位于南宁市某北路X号的场地开办经营某幼儿园，后原告与被告于2011年7月1日签订了《合同书》，被告将位于南宁市某北路48-1号的某幼儿园转让给原告经营，且一并转租某幼儿园的场地给原告，期限至2019年7月1日。被告在《合同书》中承诺原告：某公司同意被告将某幼儿园所在场地转租给原告使用，并允许装修、改建该幼儿园。原告接手被告转让的某幼儿园后，便对幼儿园进行改建、装修，在此期间，某公司多次阻止原告，不允许原告对幼儿园进行装修，要求把新装修的幼儿园恢复原貌。后某贸易公司得知该幼儿园场地系被告转租给原告使用，便解除了与被告签订的租赁合同，并封锁幼儿园场地，责令原告停止办学，并撤离出某公司场地。后经原告核实，某公司并未同意被告转租该幼儿园的场地，也未同意幼儿园场地可以改建、装修。现原告已被迫撤离场地，停止经营幼儿园，造成了极大的经济损失。
原、被告签订的合同书为转让合同，即包括物品和经营权的转让，因为被告违反《合同书》第八条、第十二条、第十四条之约定，构成违约，原告无法继续使用场地，合同目的无法实现。为此，原告特提起诉讼，请求法院判决：一、解除原告与被告签订的《合同书》；二、被告偿还原告幼儿园转让费200000元；三、被告赔偿原告改建、装修幼儿园损失费用117134元；四、被告支付原告违约金20万元；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）黄某答辩并反诉称：一、对原、被告双方签订的《合同书》为有效合同，被告不持异议。但该双方当事人因该合同产生的法律关系并非单纯的转租关系，而是合伙关系，被告与原告合伙经营无须房屋产权人被告同意，因此，原告经营幼儿园不存在权利障碍。鉴于原被告双方已无合作可能，被告不主张继续履行《合同书》。二、原告在经营幼儿园过程中，未经被告及房屋产权人某公司公司即进行装修，导致某公司解除了与被告签订的租赁合同。但此时原告仍可与某公司协商签订租赁合同，继续承租场地进行经营，但原告选择撤场，由此造成的法律后果应由原告自行承担。四、被告在合同履行过程中不存在违约行为，原告无权向被告主张违约责任。原告尚应依据合同第五条之约定，向被告补足5万元转让款。对于被告拖欠的2011年9月、10月两个月的租金，一并计入原告拖欠的5万元转让款即可。
为此，被告黄某特提起反诉，请求判令：原告向被告支付转让费、2011年9月、10月的租金共计5万元。
原告（反诉被告）颜某对反诉辩称：首先，被告主张的5万元，对其数额构成，原告即有异议，根据合同第五条之约定，12500元为被告参与原告幼儿园经营的参股资金，原告无需实际给付，原告已向被告支付了2011年9月的租金，而2011年10月原告已实际搬离，该月租金，原告亦无需给付。其次，被告主张原告给付转让款，实际是主张继续履行，而原、被告双方签订的合同早已无法继续履行，因此，原告亦无需再向被告支付37500元。
经审理查明：2011年7月1日，原告（“乙方”）与被告（“甲方”）签订一份《合同书》，该合同第一条约定：“甲方将位于南宁市某北路48-1号自办的某幼儿园（有效办学许可证：南西民政教证字4501066000090）转让给乙方经营，并将幼儿园现有的所有设备、设施、装饰及其他幼儿园内的物资移交给乙方（具体以双方交接财产的《财产移交清单》为准），乙方从2011年7月1日起经营该幼儿园”。
合同第二条约定：“由于该幼儿园是甲方租赁某股份有限公司场地办学，租赁期限至2019年，甲方保证该房子、场地出租人同意并将合法的房子转租给乙方，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，若租赁期限期满，乙方如要继续经营该幼儿园，甲方又享有该幼儿园场地的的优先承租权的，甲方应继续续租，让乙方继续经营该幼儿园”。
合同第三条、第四条约定：自签订合同之日起原某幼儿园使用公章、财务章、盖有章印的票据同时作废……乙方租用办学用房、场地属于甲方租用某股份有限公司，该公司同意甲方把该场地、教室转租给乙方使用；在经营幼儿园期间，乙方把租金交给甲方，由甲方代乙方缴纳给实际出租人（公司），租金每月18000元。
合同第五条约定：“幼儿园转让费为25万元，2011年6月27日乙方已向甲方预交定金8万，本合同签订后，乙方在十天之内交足12万元给甲方，九月份再把余款37500元交清，甲方留出12500元作为参股资金，乙方支付给甲方房子押金18000元，合同期到，甲方退回押金18000元给乙方。”
合同第六条、第九条、第十一条约定：甲方在幼儿园有5%的股份，幼儿园有盈利的，甲方参加分红，幼儿园亏损的与甲方无关，乙方认为不需要甲方参股时（具体时间由甲乙双方决定），乙方将退回12500元参股资金给甲方；乙方在经营该幼儿园期间，乙方拥有幼儿园的财产所有权和全部经营权，并实行独立核算、自主经营、自主用工，甲方无权干涉，甲方可向乙方提出合理建议，但不拥有决策权，不能干预乙方经营；在合同履行期间，乙方经甲方同意可以将本幼儿园转让给其他人继续经营，甲方不能干涉。
合同第八条约定：“甲方要保证乙方租用场地合法化和使用稳定性，保证幼儿园场地、教室能正常使用，如因场地、教室纠纷（包括甲方租用某股份有限公司，中途公司不再出租给甲方，造成乙方不能再办学），或因国家建设拆迁和造成幼儿园停办的，甲方按使用年限平均值补回乙方未能使用的时间对应的转让费；甲方转让某幼儿园后，不能在距离乙方开办幼儿园方圆两公里内另开办幼儿园。”
合同第十条约定：“该合同成立后，甲方在半年内协助乙方办理变更幼儿园名称、法人代表手续及办理其他经营幼儿园所需的证件，幼儿园的餐饮合格证因主管部门变更需要换证，由乙方自行办理。”
合同第十二条约定：“幼儿园室内及室外围墙铁艺栏杆根据需要改建、装修、粉刷的由乙方自己设计、施工，布置幼儿园场地设施；根据乙方办学需要，甲方及公司同意给乙方使用一楼门前全部场地（乙方和咖啡厅协商时间错开使用），改建、装修等产生费用由乙方自负；如乙方在改建、装修等过程中，甲方或公司有关人员不同意的，造成经济损失的，由甲方负所有责任；（第十三条）若本幼儿园停办，幼儿园的全部财产属于乙方所有。“
合同第十四条约定：“双方要遵守本合同的条款，中途不能无故终止合同，任何一方违反本合同约定的，违约方需要向守约方支付违约金贰拾万元整（如甲方违约的，除支付违约金贰拾万元整外，仍按乙方使用年限平均值补回未使用的转让费给乙方）”。
合同签订后，被告向原告交付房屋，原告着手进行装修，2011年8月22日，广西地大建设工程有限公司收取原告交付的84000元装修预付款。
另查明：2011年6月28日，原告给付被告8万元，被告向原告出具一张《收条》，载明：“今收到颜某交来幼儿园合作订金捌万元整”，原告又于2011年7月13日给付被告12万，共计20万元。原告已向被告支付2011年8月、9月的租金共计36000元。
原、被告双方庭审时均确认案外人某公司为某幼儿园所涉房屋的产权人。被告于2009年5月10日与某公司签订《房屋租赁合同（契约）》，于2010年6月13日签订《补充协议》一份，约定由被告向某公司承租南宁市某北路48-1号的相关房屋，租赁期限为2009年7月1日至2019年7月1日。被告转租房屋应经某公司同意。被告其后在承租场地上经营某幼儿园。
2011年9月24日，某公司向租户发出通知，内容为：“彦卿园”房产属该公司所有，租户在租赁期间，不得私自改建、装修，如需要改建、装修，必须得到业主的书面同意后，方可进行。2011年9月26日，某公司再次向彦卿园租户发出通告，称：原南宁市西乡塘区某幼儿园法定代表人黄某自入驻彦卿园以来持续的管理不善，置居民财产安全和环境卫生于不顾，并多次产生其它违约行为之后，将于2011年9月30日终止与黄某之间的租赁契约，与黄某此前所签订有关彦卿园的任何租赁合同或者达成的租赁协议从2011年10月1日起自然完全失效；如有意在彦卿园继续居住或经营事业，于9月30日前携带原租赁合同原件、身份证件原件及复印件前往三单元二楼的物业管理办公室重新与该公司签订租赁合同并缴租，租金数额和缴租方式将另行设定；不打算续租的租户于当月30日前通知物业管理办公室，将所欠租金及水电费结清，并在提出不续租之日起七日内搬离彦卿园。2011年10月8日，某公司向某幼儿园发出《告知书》，内容：“本公司已于2011年9月30日解除与黄某签订的《房屋租赁合同》，现本公司决定将某北路48-1号一楼至四楼及门前所有空地收为己用，不再出租该场地，请贵园于2011年10月10日之前彻底搬离本公司场地。”2011年10月，案外人某公司收回某幼儿园所涉场地。
还查明：经本院向某公司询问，某公司主张其于2011年10月8日解除与被告黄某签订的租赁合同并于该月收回某幼儿园的房屋系因被告黄某多次拖欠租金。原告颜某曾与某公司协商签订某幼儿园房屋的租赁事宜，但双方因租金等内容未能达成一致意见。某公司收回房屋后已于2012年将房屋出租他人用于酒店经营。
在诉讼进程中，原告向法庭撤回第三项诉讼请求，不在本案中主张改建、装修损失，被告亦撤回要求原告支付2011年9月、10月份租金的反诉请求。此外，原、被告在合同履行过程中，未对某幼儿园原有相关设施、设备的移交形成书面记录，原告主张相关设施设备仅值1000余元，被告主张该设备设施价值25万元，在合同有效的前提下，被告不要求原告返还相应的设施设备，按合同约定补足5万元转让费即可。
本院认为：民事活动遵循自愿、平等、等价、有偿的原则，原告颜某与被告黄某于2011年7月1日签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并依法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。
关于合同性质的问题。被告主张原、被告双方构成合伙关系，经查，《合同书》第五条虽约定15000元的参股金，但依据《合同书》第九条、第十一条之约定，原告对幼儿园独立经营，不受被告干涉，被告亦不参与经营管理、不承担经营风险，原、被告双方不具备合伙经营所有的共担风险、共享利润的本质特征，因此，对被告主张的法律性质，本院不予支持。原、被告双方依据《合同书》形成租赁、买卖等多种法律关系，对其内容及效力，应根据相关法律进行评判。
对于《合同书》应否解除的问题。原告自被告处受让幼儿园，承受被告既有营业证照、教育资源等开展经营，其合同目的的实现无法脱离场地租赁这一基础法律关系。在本案中，房屋产权人某公司于2011年10月8日发函解除其与被告黄某签订租赁合同，并于2011年10月收回承租场地，至今已逾3年，且相关房屋已转由他人租赁经营，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第一百一十条第（一）项之规定，应认定原告的缔约目的无法实现，对其解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。双方当事人确定合同履行截止2011年10月，但均未能准确说明具体日期，那么，合同至迟于2011年10月31日终止，距离合同签订日期2011年7月1日仅4个月，结合租赁期限截止2019年7月1日，原告支付的转让费为200000元的事实，本院确定被告应退还的转让费为191667元（200000元÷（8年×12个月）×（8年×12个月-4个月）］
关于违约金的问题。依据《合同书》第二条之约定，被告应保证房屋产权人同意将房屋、场地转租给原告。但被告之转租行为未能获取某公司的认可，某公司又以被告未及时、足额支付租金为由收回租赁房屋，并未直接指涉租赁合同解除涉及原告装修之因素，并且，依据《合同书》第十二条之约定，其基本内容应为原告有权依据办学需要进行装修，被告负有同意义务及保证产权人同意的义务，就原、被告签订的合同内容而言，原告对其装修行为并无过错，因此，本案未有证据体现合同的无法继续履行出自可归责于原告之因素，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，被告构成违约，应向原告承担违约责任，如被告认为某公司属违法解除合同，导致其遭受损失，其纠纷应另行解决。对于违约金，被告虽主张《合同书》第十四条约定得过高，但未能充分举证证明原告遭受的实际损失过分高于违约金，对此，应由被告承担举证不能的后果，因此，被告应支付的违约金，应为合同约定的20万元。
对于转让费的问题。原告向被告足额支付转让费应以合同目的得以实现，合同得以履行为前提，现原、被告双方签订的《合同书》已确认解除，被告主张原告补足5万元转让费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
此外，原告在本案中撤回对装修、改建损失的诉讼请求，被告撤回对2011年9月、10月租金的反诉请求，并无不当，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第五项、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）颜某与被告（反诉原告）黄某于2011年3月15日签订的《合同书》解除；
二、被告（反诉原告）黄某向原告（反诉被告）颜某退还转让费191667元；
三、被告（反诉原告）黄某向原告（反诉被告）颜某支付违约金200000元；
四、驳回被告（反诉原告）黄某的反诉请求。
本诉案件受理费730元（原告颜某已预交），由原告颜某负担130元，被告黄某负担600元；反诉案件受理费525元（反诉原告黄某已预交），由反诉原告黄某负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 轶
审 判 员 梁萃华
人民陪审员 马振声
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 蒙恺薇
附：相关法条
《中华人民共和国民法通则》
第三十条个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。