江苏省金坛市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）坛商初字第0515号
原告中国农业银行股份有限公司金坛市支行。
代表人唐亚，该支行行长。
委托代理人王登勤，该支行工作人员。
委托代理人范斌，该支行工作人员。
被告丁秋美，女，1964年10月27日生，汉族。
被告孙洪根，男，1962年2月26日生，汉族。
原告中国农业银行股份有限公司金坛市支行（以下简称农行金坛市支行）与被告丁秋美、孙洪根金融借款、抵押合同纠纷一案，本院于2013年11月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月25日公开开庭进行了审理。原告农行金坛市支行的委托代理人王登勤、范斌到庭参加诉讼。被告丁秋美、孙洪根经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行金坛市支行诉称，2013年4月26日，丁秋美、孙洪根与农行金坛市支行签订借款合同和最高额抵押合同，约定丁秋美、孙洪根向农行金坛市支行借款200万元，借款期限1年，年利率7.2%，还款方式为一次性返还借款本金、按约定支付利息；丁秋美、孙洪根以坐落在常州市兰陵街道复兴村委童家村139号的房地产提供抵押担保。同日，农行金坛市支行借款200万元给丁秋美、孙洪根。借款后，丁秋美、孙洪根未按约定支付利息，构成违约。农行金坛市支行曾向丁秋美、孙洪根催要借款和利息，但丁秋美、孙洪根仍未还款。至2013年10月20日，丁秋美、孙洪根欠农行金坛市支行利息25251.16元。要求判决丁秋美、孙洪根立即归还借款200万元、利息25251.16元（至2013年10月20日）及此后的利息（按中国人民银行规定的银行逾期贷款利率标准计算）；要求判决以丁秋美、孙洪根抵押的房地产拍卖、变卖所得价款优先受偿。
被告丁秋美、孙洪根均未答辩。
经审理查明，2013年4月22日，农行金坛市支行与丁秋美、孙洪根签订最高额抵押合同，约定丁秋美、孙洪根以共有的坐落在常州市兰陵街道复兴村委童家村139号的房地产，为农行金坛市支行贷款给丁秋美所形成的债务提供抵押担保，抵押担保的范围包括借款、利息等，抵押担保的最高债权金额为280万元，债权确定期限为2013年4月22日至2015年4月21日；若债务人不履行到期债务（包括宣布提前到期的债务），农行金坛市支行有权行使抵押权。2013年4月24日，对约定抵押的房屋办理了房屋所有权抵押登记。2013年4月26日，农行金坛市支行与丁秋美签订借款合同，约定农行金坛市支行贷款200万元给丁秋美；利率按贷款日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮20%确定；借款期限为12个月；借款后，丁秋美于每月20日支付利息；若丁秋美逾期返还借款，逾期期间加50%的利息；若逾期支付利息，借款期限内按借款利息支付复利，借款期限满后按逾期利息支付复利；若丁秋美违约，农行金坛市支行有权提前收回贷款；农行金坛市支行为实现债权的费用由丁秋美负担。2013年4月26日，农行金坛市支行贷款200万给丁秋美，约定借款年利率为7.2%，借款期限至2014年4月25日。借款后，丁秋美逐月支付了借款至2013年7月20日的利息。2013年8月21日，丁秋美支付了2013年7月21日至2013年8月20日的部分利息11610.91。此后，丁秋美未再支付利息，也未还款。至2013年10月20日，丁秋美欠利息25251.16元。2013年11月18日，农行金坛市支行诉至本院。
上述事实，有农行金坛市支行的陈述、最高额抵押合同、常州市房产登记中心出具的常房他证字第002429**号房屋他项权证书、借款合同、借款凭证等证据证明。
本院认为，农行金坛市支行与丁秋美、孙洪根订立的最高额抵押合同以及与丁秋美订立的借款合同均是有效合同。农行金坛市支行履行了贷款义务，而丁秋美不按合同支付利息，构成违约，应承担违约责任。农行金坛市支行要求丁秋美提前返还借款，并支付利息，符合合同约定，予以支持。孙洪根不是借款人，农行金坛市支行也没有说明要求孙洪根还款的事实和理由，故农行金坛市支行要求孙洪根与丁秋美共同还款，不予支持。丁秋美、孙洪根以坐落在常州市兰陵街道复兴村委童家村139号的房地产提供抵押，并办理了房屋所有权抵押登记，依法应视为该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押。因为丁秋美没有按照借款合同支付利息，农行金坛市支行按照借款合同要求其提前返还借款，所以最高额抵押合同约定的实现抵押权的条件已成就，农行金坛市支行享有以该房屋及该房屋占用范围内的土地使用权拍卖、变卖的价款优先受偿的权利，优先受偿最高债权额为280万元。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零五条、第二百零七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百七十条、第二百零三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、丁秋美于本判决生效之日起10日内向农行金坛市支行返还借款人民币200万元、利息人民币25251.16元（至2013年10月20日）及此后的利息（按中国人民银行规定的银行逾期贷款利率标准计算）。
二、准许拍卖、变卖丁秋美、孙洪根共有的坐落在常州市兰陵街道复兴村委童家村139号的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，农行金坛市支行以所得价款优先受偿，优先受偿的最高债权额为人民币280万元。
如丁秋美未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费28002元、保全费5000元，合计人民币33002元，由丁秋美负担（该款农行金坛市支行已预交，丁秋美于本判决生效之日起10日内径付给农行金坛市支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费（账号：80402016138963，户名：江苏省常州市中级人民法院，开户银行：江苏银行常州分行营业部）。
审 判 长 徐爱华
人民陪审员 张福明
人民陪审员 郭咏秋
二〇一四年三月六日
书 记 员 朱 凡
附本案判决适用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。……。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。……。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
5、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
6、《中华人民共和国物权法》第一百七十条：担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。7、《中华人民共和国物权法》第二百零三条第一款：为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
9、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……。