浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金义民初字第1390号
原告：义乌市孝富物业服务有限公司。
法定代表人：黄孝富。
委托代理人：黄亮亮。
委托代理人：楼淳杰。
被告：王勤英。
原告义乌市孝富物业服务有限公司为与被告王勤英物业服务合同纠纷一案，于2013年6月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员余芹适用小额诉讼程序独任审判，于2013年7月8日公开开庭进行了审理。原告义乌市孝富物业服务有限公司的委托代理人黄亮亮、楼淳杰，被告王勤英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告义乌市孝富物业服务有限公司诉称，2007年9月18日，现代城市花园的开发商浙江省义乌市现代房地产开发有限公司与原告签订了一份“物业服务合同”，选聘原告对现代城市花园提供前期物业管理服务。被告系义乌市现代城市花园X幢X单元XXXX室房屋的所有人。2009年5月8日，被告收到并详细阅读了原告发放的“临时管理规约”，并在当天与原告签订了一份“临时管理规约承诺书”。“临时管理规约”中约定由原告为现代城市花园提供物业管理；物业管理服务费按建筑面积计算，高层住宅为1.2元／㎡；物业管理服务费每年交一次，在第一年第一个月的上半月前交纳；逾期不交纳物业服务费或其他费用的，业主须支付每日3‰的滞纳金及服务者因追讨欠款而发生的一切费用。但被告一直未向原告交纳2010年6月-2012年12月底期间的物业服务费3989元、2010年6月-2012年12月底期间的地下车库服务费1680元、2009年6月-2011年12月期间的户内水费912元、2009年6月-2011年12月底期间的公共能耗费865元。虽经原告多次催讨，被告仍拒绝交纳。为此，诉请判令被告支付原告物业服务费3989元、地下车库服务费1680元、户内水费912元、公共能耗费865元及滞纳金（滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，暂计算到2013年5月23日为2108元），共计9554元；被告承担原告因追讨物业费支出的1000元费用；诉讼费用由被告承担。
被告王勤英辩称，原告未履行物业服务合同的约定或者法律法规的规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。被告于2009年12月入住义乌市现代城市花园X幢X单元XXXX室后，北面外墙体严重渗水，致使被告的1301室的书房北面墙、东面墙和西面墙渗水，无法居住。被告多次与原告联系，要求原告进行外墙的维修，但是原告一直未进行维修，给被告的生活带来了很大的不便。根据最高人民法院《关于建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本机构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分应当认定为物权法等第六章所称的共有部分。因此，被告东面外墙体属于业主共有部分，而共有部分的维修、保养属于原告的义务范围，但是原告一直怠于履行该义务，给被告的生活带来了很大的麻烦，影响被告的正常居住。原告未履行对物业的共有部位、共同设施设备的安全检查工作，发现安全隐患未及时予以整改。被告所在的2幢4单元顶楼的疏散通道防火门由原先的木质防火门变成了防盗门。若发生火宅或其他事故，该疏散通道根本无法起到作用，存在严重的安全隐患。但原告却怠于履行对该疏散通道进行整改的义务，只是象征性的在该防盗门旁挂了一个安全锤。若真的发生事故，安全锤根本无法敲开这扇坚实的防盗门，无法起到疏散通道的作用，也达不到消防安全的规定。以上情况在2010年3月就已经出现，被告多次向原告反映情况，并要求原告进行维修和整改，但是原告却置之不理。被告的物业管理服务费已交至2010年5月。由于以上原因，被告主张不安抗辩权，在原告未纠正错误，履行法定及约定义务前，有权拒绝支付物业费。原告违约在先，也就不存在滞纳金和因追讨欠款而发生的一切费用。
原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、物业服务合同一份、临时管理规约一份（包含在业主手册内）、临时管理规约承诺书一份，证明原、被告之间存在物业服务关系的事实；
2、浙江省义乌市现代房地产开发有限公司出具的收款收据复印件两份，证明城市花园D090、D111地下车库系被告所有的事实；
3、城市花园X幢X单元XXXX室费用明细一份及公告二份、物业服务费催缴告知函照片一份、证明被告拖欠原告物业服务费3989元、地下车库服务费1680元、水费912元、公共能耗费865元及原告多次向被告催讨的事实；
4、收款收据一份，证明原告为追讨被告拖欠的费用而支出1000元费用的事实；
5、当庭提供房产档案证明一份，证明被告系涉案房屋的所有权人的事实。
对原告提供的证据，被告发表质证意见如下：
对证据1无异议。对证据2无异议。对证据3中的费用明细无异议，对告知函有异议，被告没有看到过。对证据4，是原告先违约的，对该费用被告不认可。对证据5无异议。
被告为证明其主张，向本院提供照片8份，证明涉案房屋顶层的消防通道被堵，存在安全隐患，被告房屋外墙存在漏水问题，而原告没有进行处理的事实。
对被告提供的证据，原告发表质证意见如下：
对真实性没有异议，对证明目的有异议。不能因此证明原告未尽到物业管理服务的义务，即使该房屋存在漏水问题，也是房地产开发公司的事情，不是物业公司的责任。消防通道问题，物业公司只能尽到管理的义务，没有强制拆除的权利，不能因此认定原告没有尽到物业管理的义务。
对原、被告提供的证据，本院认证如下：
因被告对证据1、2均无异议，本院对证据1、2予以采信。证据3中的费用明细实际上为原告陈述，因被告对费用明细无异议，本院对原告所主张的各项费用的计算方式予以确定。对告知函照片的真实性予以认定。证据4为收款收据，并非正式的发票，本院对该证据不予采信。对证据5予以采信。
对被告提供的照片的真实性予以认定。但从照片中无法看出漏水的具体原因，无法确定是否是共有墙面漏水，被告不能以此来证明原告严重违反物业服务义务，即使被告所陈述的情况真实，也只能说明原告在履行物业服务合同的过程中存在一定程度的瑕疵。
经审理查明，2007年9月18日，“现代城市花园”开发商浙江省义乌市现代房地产开发有限公司与原告签订物业服务合同一份，约定由原告为“现代城市花园”小区提供物业服务，服务期限分别为2009年5月5日至2015年5月4日；高层按1.2元／月／平方米收取物业服务费，排屋按1.6元／月／平方米收取物业服务费；物业服务费每12个月预收一次，业主或物业使用人应于下一个收费周期前向原告交纳物业服务费，逾期缴纳的物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之二作为滞纳金。2009年5月8日，被告在原告提供的《临时管理规约》承诺中签字，被告承诺其已经收到并详细阅读了解了现代花园《临时管理规约》，完全理解其含义并作出承诺遵守。承诺书所载明的《临时管理规约》包含在发放给业主的业主手册中。在《临时管理规约》中载明，小区的服务费按建筑面积计算，没有建筑面积的，按个数交纳：高层住宅1.2元／平方米／月，排屋别墅1.6元／平方米／月，地下车位30元／个／月；物业服务费自《入伙通知书》规定之日起开始缴纳计收，按年度支付，在第一年第一个月的上半月前缴纳；逾期缴纳物业服务费用的，支付每日3‰的滞纳金。被告系四季五区（现代城市花园）2幢4单元1301室房屋业主，房屋建筑面积为107.24平方米。2012年5月6日，原告以在被告房屋门口张贴物业服务费催缴告知函的方式向被告催讨物业费，被告未支付。现被告尚有2010年6月-2012年12月的物业费管理共计3989元、2010年6月-2012年12月的地下车库服务费1680元、2009年6月-2011年12月期间的户内水费912元、2009年6月-2011年12月期间的公共能耗费865元未缴纳。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与浙江省义乌市现代房地产开发有限公司签订的物业管理服务合同合法有效，业主应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。原告在物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，但其在部分小区业主未缴纳物业费的情况下仍对被告王勤英等业主的住宅物业提供服务，保障该小区的正常运行、维护，履行了合同主要义务，可以认定原告已经按照合同约定以及相关规定向业主提供物业服务。被告应当按照物业合同的约定缴纳物业服务费用，原告也应该进一步改善瑕疵，提升服务质量。因管理规约中载明物业费应在第一个月的上半月前缴纳，现被告逾期未支付，应承担相应的违约责任，原告要求按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算滞纳金未超过双方约定的滞纳金计付标准。综上，被告应支付原告2010年6月-2012年12月的物业管理服务费3989元（107.24平方米×1.2元／平方米／月×31个月=3989元）及相应的滞纳金、地下车位服务费1680元、户内水费912元、公共能耗费865元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告王勤英于本判决生效后十日内支付原告义乌市孝富物业服务有限公司物业服务费3989元及滞纳金（其中901元从2010年6月16日开始计算，1544元从2011年1月16日开始计算，另1544元从2012年1月16日开始计算，均以中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至2013年5月23日）、地下车位服务费1680元、户内水费912元、公共能耗费865元；
二、驳回原告义乌市孝富物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32元，由原告义乌市孝富物业服务有限公司负担7元，由被告王勤英负担25元。
本判决为终审判决。
代理审判员 余 芹
二〇一三年八月五日
书 记 员 骆健雄