江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第0969号
上诉人（原审原告）顾介吉。
上诉人（原审原告）王洪青。
以上两上诉人委托代理人闫华伦，江苏公善民律师事务所律师。
以上两上诉人委托代理人司陵占，男，汉族，1967年5月18日生。
被上诉人（原审被告）顾绍利。
委托代理人潘长城，江苏衡信达律师事务所律师。
原审被告顾绍现。
原审被告范小明。
以上两原审被告的委托代理人王艳。
上诉人顾介吉、王洪青因与被上诉人顾绍利、原审被告顾绍现、范小明房屋买卖合同纠纷一案，不服赣榆县人民法院（2014）赣民初字第916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，顾介吉、王洪青的儿子顾绍现向顾绍利借款300000元，顾介吉对其中的180000元予以担保，因顾绍现无力偿还，2010年5月11日顾绍利与顾绍现、范小明达成房屋买卖协议，由顾绍现、范小明将其居住的楼房以300000元的价格抵偿给顾绍利，双方借款、房款两清。2010年11月14日顾绍现将房屋交付给顾绍利，顾绍利经装修后居住至今。顾绍利与顾绍现、范小明在签订房屋买卖协议时，顾绍现同时出具了赣榆县赣马建设管理所房屋所有权证明，证明诉争房屋属于顾绍�，房屋所有权正在办理中。
另查明，该房屋的土地系顾介吉申请使用，赣榆县人民政府于2004年11月20日颁发集体土地使用证，后由顾介吉、王洪青在该宅基地上建设楼房，2006年顾绍现、范小明结婚后一直居住在该楼房。同时查明，顾介吉在赣马镇大高巅村有一处房产，该房产因顾介吉、王洪青欠他人款于2011年3月转让给本村村民张斯芳，并已办理过户手续。
原审法院认为，顾绍现因欠顾绍利借款300000元无力偿还，将其父母即顾介吉、王洪青所建的给其结婚所住的楼房转让给顾绍利以抵偿所欠债务。由于涉案房屋已于2010年11月14日实际交付，同时在签订转让协议时，顾绍现、范小明向顾绍利提供了由赣马建设管理所房屋所有权证明，证明诉争房屋属于顾绍现，房屋所有权正在办理中。因此，顾绍利有理由相信，该房屋属顾绍现、范小明所有。且按农村风俗习惯，一�儿子一栋房，在儿子结婚时，父母也应当为儿子建好房屋，而房屋宅基地使用权也是以父母的名义申请，儿子结婚后，该房屋一般也是归儿子所有，即使顾绍现、范小明无权处分该房产，但范小明在房屋转让后即到顾介吉、王洪青处居住，据此，顾介吉、王洪青应知道顾绍现、范小明转让房屋的事实，顾绍利也在2010年转让房屋交付后在该房屋居住至今，但顾介吉、王洪青一直没有提出异议，顾绍现、范小明的转让行为也已构成表见代理，其转让房屋的行为应为有效，故对顾介吉、王洪青要求确认转让房屋协议无效的诉讼请求，原审法院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条之规定，判决：驳回顾介吉、王洪青要求确认2010年5月11日顾绍利与顾绍现、范小明签订房屋买卖协议无效的诉讼请求。案件受理费5800元，由顾介吉、王洪青承�。
顾介吉、王洪青不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实存在多处错误。1、一审判决以赣榆县赣马镇建设管理所出具的《房屋所有权证明》，认定被上诉人顾绍利有理由相信该房屋属被上诉人顾绍现、范小明所有，该认定不能成立。2、一审法院认定“按照农村风俗习惯，一个儿子一栋房，在儿子结婚时父母也应当为儿子建好房屋，而房屋宅基地也是以父母名义申请，儿子结婚后，该房屋一般也是归儿子所有”。该认定完全是抛弃法律的主观臆断和推理。3、一审法院认定上诉人应当知道顾绍现夫妻转让房屋的事实，顾绍利在房屋转让后居住至今，上诉人没有提出异议。该认定违背事实。4、一审法院认定被上诉人顾绍现、范小明婚后一直居住在涉案楼房，该认定也违背事实。二、一审法院认定顾绍现、范小明转让上诉人房地产的行为构成表见代理，适用法律明显错误。顾绍现、范小明签订协议时上诉人不知晓，他们也不可能让上诉人知道，上诉人从没有转让房屋的意思表示，亦没有委托顾绍现、范小明转让房屋的意思表示，对转让行为从未以任何方式认可。三、被上诉人订立房屋转让协议时，涉案房屋不符合转让的法定条件，房屋转让协议同样归于无效。赣马镇建设管理所的《房屋所有权证明》，说明涉案房屋的房产证未审核发放，而现有证据证明顾绍现根本不可能取得涉案房屋的产权或房产证，因此涉案房屋依法不具备转让条件。四、上诉人一审的诉讼请求是确认合同无效，属于非财产案件，一审法院按照财产案件收取案件受理费5800元，没有法律依据。综上，三被上诉人之间的房屋转让协议因侵害了上诉人的财产权而归于无效。由于一审法院丧失了司法公正，保护了被上诉人的违法行为，致使上诉人有家难归。请求依法撤销原判，予以改判或者发回重审。
被上诉人顾绍利辩称：一、2010年5月11日，顾绍现和范小明与顾绍利签订房屋买卖协议，将其所有的楼房卖给顾绍利，并于2010年11月14日交付给顾绍利，顾绍利一直居住至今，双方买卖协议真实、合法有效。二、被上诉人顾绍现和范小明有权处分本案诉争楼房。1、顾绍利一审提交的《村镇房屋所有权登记资料》，可以证明上诉人于1978年10月6日在大高巅村已经取得一处宅基地，并建有房屋一处。依据《土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，上诉人无权再获得其他宅基地。顾绍现和范小明在该房屋中结婚并居住至交付给顾绍利之日为止。虽然宅基地使用证登记的是上诉人顾介吉的名字，并不能证明该房屋就是顾介吉的。宅基地使用权证仅能证明宅基地使用权，不能证明房屋所有权，房屋所有权必须有房产管理部门证明。宅基地使用权是以“户”的名义申请，以“户”的名义审批，宅基地使用证虽然登记在上诉人顾介吉一个人名下，但该宅基地使用权人不是上诉人顾介吉一个人。按照农村风俗习惯，作为上诉人儿子的顾绍现要结婚、分户居住，由其父母代为申请宅基地，建房后顾绍现和范小明在该房屋中结婚并居住，该房屋应该归顾绍现所有。上述宅基地明显是上诉人顾介吉为其儿子顾绍现申请的。2、赣马镇建设管理所于2009年9月10日出具的《房屋所有权证明》可以证明被上诉人顾绍现和范小明有权处分本案诉挣房产。至于其后来提供的证明，明显违法、不真实，不能作为证据使用。3、顾绍现、范小明与顾绍利签订《房屋买卖协议书》及交付房屋时，上诉人顾介吉都在场，上诉人是明知的，有证人证言证明。上诉人辩解他一直到2013年才知道，明显在撒谎。顾介吉为顾绍现的18万元借款提供担保，事实上上诉人也是同意卖房屋的。双方于2010年5月11日签订《房屋买卖协议书》，并于2010年11月14日交付，被上诉人顾绍利一家人居住至今，进行了装修，水电等费用全部是顾绍利交纳。上述事实，大高巅村从村干部到村民，从老人到小孩，没有人不知道。上诉人上诉称“后面的那栋房子卖掉后，顾绍现一家5口人就搬到涉案房屋与上诉人夫妻共同居住”，既然是上诉人正在居住的房子被卖掉并交付给顾绍利了，上诉人竟然说不知道，怎么可能，明显在撒谎。上诉人一审说范小明一直和他们一起居住，既然范小明与上诉人一起居住，上诉人不可能不问范小明为何不回自己家住，范小明肯定会告诉上诉人房屋已经卖给顾绍利的事实。4、顾绍现和范小明在房屋交付后，即到上诉人处居住，上诉人应当知道转让房屋的事实，顾绍利于2010年11月14日居住至今，上诉人一直没有提出异议，依据《合同法》第49条规定，被上诉人顾绍现和范小明的转让行为已构成表见代理，其转让房屋的行为应当有效。三、顾绍现和范小明向顾绍利提供了由赣马镇建设管理所出具的《房屋所有权证明》，证明房屋系顾绍现所有，因此顾绍利有理由相信，该房屋是顾绍现和范小明所有，被上诉人顾绍利支付了合理的价格，取得该房屋，系善意取得。四、上诉人发现房产增值、被上诉人顾绍利又对房屋进行了装修装潢即恶意串通，故意毁约，意图达到将诉挣房屋要回，而又不偿还被上诉人顾绍利购房款30万元的目的，有违诚信，依法不应该得到支持。综上所述，请求二审法院依法查明案件事实，维持原判，驳回上诉。
原审被告顾绍现、范小明辩称：1、顾绍现、范小明因为生意所需向被上诉人借款，后被上诉�多次找社会人员上门索要借款。致使其无法正常生活。顾绍现、范小明才在被上诉人准备好的房屋买卖协议书上签字，此协议并非真实意思表示。2、2010年5月11日顾绍现、范小明与被上诉人所签的房屋协议是在胁迫之下签订，该协议的签订显失公平。综上所述，涉案房屋系上诉人房屋，答辩人在被迫无奈的情况下与被上诉人所签。侵犯了房屋所有权人的合法权益，该协议应当属于无效。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，顾绍现、范小明于2010年5月11日与顾绍利签订房屋买卖协议，并于2010年11月14日对房屋进行了实际交付，顾绍现、范小明在签订买卖协议时，同时向顾绍利提供了赣榆县赣马镇建设管理所的房屋所有权证明，证明诉争房屋属于顾绍现，房屋所有权正在办理中。因此，顾绍利有理由相信，该房屋属顾绍现、范小明所有�上诉人顾介吉、王洪青在原审法院自认范小明在房屋转让后即到顾介吉、王洪青处居住，故顾介吉、王洪青应当知道顾绍现、范小明转让房屋的事实，并且被上诉人顾绍利在房屋交付后在该房屋居住至今，上诉人顾介吉、王洪青未提出异议，顾绍现、范小明与顾绍利签订房屋买卖协议应为有效协议，故原审法院对顾介吉、王洪青要求确认转让房屋协议无效的诉讼请求依法不予支持，并无不当。上诉人顾介吉、王洪青的上诉理由，因无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人顾介吉、王洪青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 丹
审 判 员 �汪家元
代理审判员 万 红 英
二〇一四年六月十日
书 记 员 陈 宇 辉
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。