广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳中法民一终字第406号
上诉人（原审被告）：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区新江北路***号威尔登堡花苑。
法定代表人：张敏明，该公司总经理。
委托代理人：黄泽强，该公司员工。
委托代理人：陈文杰，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：程玲玲，女，1979年4月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
被上诉人（原审原告）：杨太党，男，1968年7�25日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上述两被上诉人共同的委托代理人：黄志豪，广东真智律师事务所律师。
上述两被上诉人共同的委托代理人：阮永华，广东真智律师事务所律师。
上诉人阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）因与被上诉人程玲玲、杨太党商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院于2014年9月15日作出的（2014）阳城法民二初字第304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院认为：本案是同心房地产公司作为出卖人将正在建设中的商品房预先出售给程玲玲、杨太党，程玲玲、杨太党支付房屋价款，同心房地产公司向程玲玲、杨太党交付房屋过程中产生的纠纷，属商品房预售合同纠纷。程玲玲、杨太党与同心房地产公司在平等自愿、协商一�的基础上签订的《商品房买卖合同》（合同编号：12×××××1），是双方真实意思表示，主体适格，内容合法；本案涉案预售的商品房亦已领取商品房预售许可证，该合同合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、同心房地产公司是否存在迟延交房的违约事实；二、若同心房地产公司构成违约，应如何计算违约金。对于焦点一，同心房地产公司是否存在迟延交房的违约事实问题。程玲玲、杨太党与同心房地产公司在合同明确约定：出卖人定于2013年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。本案中，程玲玲、杨太党主张同心房地产公司至起诉之日尚未履行交付商品房的义务，同心房地产公司已构成违约；同心房地产公司则主张已于2014年2月27日履行了交付义务，并辩称其迟延交付商品房的原因是市政部门迟延审批涉案房地产项目的通水工程的申请，导致无法按时办理竣工验收程序，属于程玲玲、杨太党与同心房地产公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第六项的约定因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋，无须承担违约责任的情形，交付时间应当顺延。对此，原审法院认为，同心房地产公司在本案没有提供相关证据证明其曾于2013年5月7日向市政部门提出过涉诉房地产项目的给水工程申请，相关的行政部门不予审批，也没有证据证明涉诉的房地产项目给水工程属于市政工程，同心房地产公司应承担举证不能的不利后果。退一步而言，即使同心房地产公司能举证证明其于2013年5月7日向市政府部门提出过涉案房地产项目的给水工程申请，按其上述提出申请的日期与合同约定交付房屋日期相隔很短，很明�是同心房地产公司没有控制好涉案房地产项目施工期限，完全是同心房地产公司一方的原因所致，不属于双方在合同约定的交易时间应当顺延的情形，据此认定同心房地产公司存在迟延交房的事实。对于焦点二，若同心房地产公司构成违约，应如何计算违约金的问题。涉诉房屋已于2014年1月13日办理了竣工验收备案，属于经验收合格的房屋，符合程玲玲、杨太党与同心房地产公司对于涉诉房屋质量标准的要求。程玲玲、杨太党在庭审中确认其于2014年2月27日收到同心房地产公司邮寄的收楼通知书，根据程玲玲、杨太党与同心房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十一条“买受人未按书面通知的时间办理收楼手续，视为从书面通知的收楼日期起，该商品房已实际交付买受人”的约定，应认定2014年2月27日为同心房地产公司履行交付经验收合格房屋的日期，按双方在合同约定的交房日期2013年6月30日的第二天开始计算，同心房地产公司迟延242天交房。依照合同中“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”的约定，同心房地产公司在本案中应支付给程玲玲、杨太党的违约金34340.82元（473014元×0.0003／日×242日）。对于程玲玲、杨太党主张同心房地产公司只是邮寄一个收楼通知书给其，而没有出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，本案商品房未达到交付的条件，违约金应从2013年7月1日计算至起诉时止。原审法院认为，根据同心房地产公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《阳江市供用水合同》足以证明该涉诉房屋属于经验收合格的房屋，且房屋内的自来水和生活用电达到使用条件。根据《商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购买商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”的约定，程玲玲、杨太党收到收楼通知前去办理收楼手续时，同心房地产公司才向程玲玲、杨太党出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说�书》等相关的证明文件，而同心房地产公司已于2014年2月27日通知程玲玲、杨太党收楼。对于程玲玲、杨太党称其拒绝收楼的原因是前往收楼时同心房地产公司没有提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，因程玲玲、杨太党没有提供证据证明其该主张的事实，不予采纳。因此，对程玲玲、杨太党请求超出原审法院核定的违约金数额的部分，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：一、限同心房地产公司在判决发生法律效力之日起五日内支付违约金34340.82元给程玲玲、杨太党；二、驳回程玲玲、杨太党的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉�法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费850元，由程玲玲、杨太党负担191.48元，同心房地产公司负担658.52元。
上诉人同心房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：首先，同心房地产公司于2013年5月7日向市政部门提交涉案楼盘的给水管道工程的施工许可申请，但因该期间阳江市正在申报“国家园林城市”称号，市政部门对阳江市内所有道路开挖审批予以延迟通过，导致同心房地产公司于2013年12月13日才取得施工许可证（按照正常情况一般7天内获得许可，即2013年5月14日），期间延迟了213天，由此可知同心房地产公司的交楼时间应当延迟到2014年1月29日。其次，原审判决已认定2014年2月27日为同心房地产公司履行交付经验收合格房屋的日期，故根据上文所述，同心房地产公司迟延交付房屋时间为29日，原审判决认定延迟交付�间为242日没有任何事实及法律依据。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决。
被上诉人程玲玲、杨太党答辩称：首先，同心房地产公司主张因为阳江市创建国家园林城市称号的政府行为而导致涉案房地产项目延期，但自始至终都无法提供相关证据证明其曾于2013年5月7日向市政部门提出过涉案房地产项目的给水工程申请及相关行政部门不予审批的事实，依法应承担举证不能的不利后果。事实上，申报活动自2010年启动至2015年前结束，已持续了数年时间，而期间市内的道路工程并没有停止建设，其他房地产的项目也没有受影响。相对于整个市区来说，涉案工程的建设范围极小，市政部门根本不需要也不必要因此而区别对待，同心房地产公司的说法不符合情理，更何况也没有相应的证据支持。其次，涉案的房地产属于商业项目，而且建设�年以上，时间远比其他楼盘充裕，同心房地产公司在可自主控制施工进度的情况下，未能控制施工期限导致逾期交楼，责任完全在于其自身，其应当承担违约责任。最后，《商品房买卖合同补充协议》是格式条款，该协议第十一条减轻、免除了同心房地产公司的责任，且该协议签订时，同心房地产公司并未就免责内容对程玲玲、杨太党进行提示和说明，根据合同法的规定，属于无效条款。此外，该协议第十一条第6项内容中的“市政工程”与同心公司主张的“政府行为”是不同概念，同心房地产公司理解错误，不能适用该条款免责。另有事实反映，本案楼盘已在2013年9月11日前通水，并存在施工建设的情况，“给水工程”并非导致逾期交付的唯一原因，申请法院进行查明。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：2012年7月6日，程玲玲、杨太党（买受�）与同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12×××××1），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区甲路m号某某花苑第n幢第a号商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2×××××5号，建筑面积共107.81平方米（其中套内建筑面积86.32平方米，公共分摊建筑面积21.49平方米），单价为每平方米5479.77元，房屋总价款为473014元，定于2013年6月30日前交付符合合同约定的、经验收合格的商品房给买受人使用。逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付�约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金。程玲玲、杨太党与同心房地产公司还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第十一条第6项约定，买受人同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任。合同和补充协议签订后，程玲玲、杨太党按合同约定支付了全部购房款给同心房地产公司。2014年4月25日，程玲玲、杨太党以同心房地产公司没有按时交付经验收合格的商品房，应承担违约责任为由，向原审法院提起诉讼，请求判令同心房地产公司支付违约金42003.64元给程玲玲、杨太党，本案诉讼费用由同心房地产公司负担。
另查明，本案诉争房屋所在的某某花苑工程于2014年1月13日办理竣工验收合格备案手续。本案双方当事人确认，程玲玲、杨太党已于2014年2月27日收到同心房地产公司邮寄发出的收楼通知书。
又查明，在本院已审结生效的（2014）阳中法民一终字第319号案（与本案属同一系列案件）中，同心房地产公司向本院提出调查申请，申请到阳江市城市综合管理局调查2013年3月至2013年12月期间，该局是否因阳江市申请“国家园林城市”称号而暂缓或停止审批阳江市内道路面挖掘等工程的申请。本院根据同心房地产公司的申请，致函阳江市城市综合管理局进行调查，该局于2014年11月10日复函本院，主要内容是：一、同心房地产公司于2013年5月向我局申请挖掘道路施工许可证情况属实，我局未受理其申请。具体原因如下：1、创建�家园林城市检查工作最初定于2013年6月进行。为减少道路挖掘对市容市貌的影响，保证创园迎检工作顺利进行，我局应市创园办以及相关创园工作要求，从2013年5月起停止市区道路挖掘施工许可证的审批业务。2、该公司申请挖掘的地段为甲路路边绿化带，该路段为创园必检路段，根据创园工作精神，迎检期间原则上不再批准开挖必检路段道路。二、创园检查工作结束后，我局即刻恢复市区道路挖掘施工许可证的审批业务，同心房地产公司于2013年12月3日再次向我局申请挖掘道路施工许可证，我局于2013年12月13日批准申请并印发施工许可证。该复函所附的道路挖掘施工许可证载明施工日期是2013年12月14日至2014年1月4日。因上述复函未明确阳江市城市综合管理局何时恢复道路挖掘施工许可审批，本院要求阳江市城市综合管理局作出说明，后该局对原来的复函作了补充说明�主要内容是：我局应市创园办以及相关创园工作要求，从2013年5月起，停止市区道路挖掘施工许可审批业务。2013年11月23日至25日国家住建部对我市创园进行验收，创园检查工作结束后，我局于2013年11月26日恢复市区道路挖掘施工许可的审批业务。对上述回复，同心房地产公司认为复函的内容属实，因给水主管道工程的竣工是同心房地产公司办理竣工验收备案，交付合格房屋的必经程序，复函内容证明了同心房地产公司迟延交付房屋是因为出现同心房地产公司无可避免、无法控制、无法预料的情况，导致给水主管道工程施工的延期审批，符合《商品房买卖合同补充协议》第十一条第6项约定的同心房地产公司免责情形，同心房地产公司不存在迟延交付房屋的违约行为。程玲玲、杨太党认为：根据法律规定，道路施工申请属于要式行为，需通过书面申请，同心房地产公司仅仅是口头向市政部门提出申请，并没有提出书面申请，对此同心房地产公司负有过错，应当承担过错责任。另外，即使存在同心房地产公司申请的情况，同心房地产公司也没有对阳江市城市综合管理局不予审批的行政行为通过申诉或行政诉讼进行救济，同心房地产公司放弃其救济权利视为其对自己违约行为的默认。
本院认为：本案争议焦点是，同心房地产公司在履行合同中是否构成违约及如何承担违约责任的问题。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同。合同有效，双方当事人应按合同约定履行。威尔登堡花苑工程于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续，同心房地产公司也邮寄通知书通知程玲玲、杨太党收楼，程玲玲、杨太�已于2014年2月27日收到同心房地产公司邮寄的收楼通知书，由于程玲玲、杨太党拒绝去收楼，原审法院根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，认定2014年2月27日为同心房地产公司履行交付经验收合格房屋的日期并无不妥，本院予以确认。对于同心房地产公司于上述时间交房给买受人是否违反合同的约定的问题，《商品房买卖合同》虽约定同心房地产公司定于2013年6月30日交付商品房给买受人，但双方在补充协议约定了“买受人同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任”，该约定对双方当事人具有约束力。本院在另一已生效的同一系列案件中根据同心房地产公司的申请进行调查，阳江�城市综合管理局明确答复本院，同心房地产公司于2013年5月间申请道路挖掘施工许可证，但由于阳江市进行创园活动，同心房地产公司所申请挖掘路段是在甲路路边绿化带，是创园活动必检路段，而没有受理同心房地产公司的申请，同心房地产公司在创园工作结束后即于2013年12月3日再次申请挖掘道路施工许可证。由于市政府的创园活动不批准同心房地产公司开挖道路，造成同心房地产公司在上述期间无法施工而延误工期，无法按合同约定的期限交付商品房给买受人。同心房地产公司开挖道路工程虽不是市政工程，但与市政管理有关，且是政府创园活动的市政管理要求不批准其施工，其无法施工的原因应属于双方在补充协议约定的可顺延交付楼房的事项，故上述期间应予扣减。上述复函中未明确同心房地产公司提出申请的日期，而同心房地产公司主张的2013年5月7日递交申请也未能提供证据证明，可推定同心房地产公司在5月底提出申请，故顺延期限应从2013年6月1日起计至2013年12月3日同心房地产公司再次提出挖掘道路申请时止，共186天，该期间为双方合同约定应顺延交房的时间。从2013年7月1日起计至2014年2月27日时止，同心房地产公司迟延242天交房，扣除应顺延期间186天，同心房地产公司实际迟延交房56天。程玲玲、杨太党二审抗辩称同心房地产公司的给水工程不属市政工程，不应顺延交房，理据不足，本院不予采纳。另对程玲玲、杨太党申请的问题，本院认为不足以影响本案的事实认定，本院不予准许。同心房地产公司迟延56天交付商品房给程玲玲、杨太党，其行为已构成违约，应支付违约金给程玲玲、杨太党，违约金按合同的约定按已付房价款每日万分之三计算为：473014元×0.0003×56天＝7946.64元。综上所述，原审判决认定事实�清，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持阳江市江城区人民法院（2014）阳城法民二初字第304号民事判决第二项。
二、变更阳江市江城区人民法院（2014）阳城法民二初字第304号民事判决第一项为：上诉人阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金7946.64元给被上诉人程玲玲、杨太党。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费850元，由上诉人阳江同心房地产开发有限公司负担425元，被上诉人程玲玲、杨太党负担425元。二审案件受理费658元，由上诉人阳江同心房地产开发有限公司负担329元，被上诉人程玲玲、杨太党负担329元。上诉人阳江同心房地产开发有限公司超额预交的192元二审案件受理费，由本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
代理审判员 姜玉华
代理审判员 施震宇
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 陈予昕