江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民再终字第00019号
上诉人（原审原告）：扬州骏和房地产开发有限公司，住所地在扬州市维扬路243号1-月座222，联系地址：扬州市文昌中路8号首席国际大厦B座304.室。
法定代表人：魏成辉，该公司董事长。
委托代理人：郭琳，扬州骏和房地产开发有限公司总经理助理。
委托代理人：张文德，江苏琼宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴诗荣。
扬州骏和房地产开发有限公司（以下简称骏和公司）与吴诗荣商品房买卖合同纠纷一案，扬州市广陵区人民法院于2013年6月18日作出（2013）扬广新民初字第308号民事判决，已经发生法律效力。2014年7月16日，扬州市广陵区人民检察以出现新证据为由向扬州市广陵区人民法院提出检察建议。经扬州市广陵区人民法院院长提交审判委员会讨论决定，扬州市广陵区人民法院于2014年8月5日作出（2014）扬广民监字第00008号民事裁定书，裁定本案由扬州市广陵区人民法该院另行组成合议庭进行再审。再审期间，中止原判决的执行。2015年8月5日，扬州市广陵区人民法院作出（2015）扬广民再初字第00004号民事判决书，判决后，骏和公司不服再审判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审原告骏和公司向原审法院诉称：吴诗荣为购买骏和公司开发的扬州骏和国际公馆7幢1单元1402号商品房与骏和公司签订了《商品房买卖合同》及附件，依合同约定，吴诗荣应于2012年2月29日支付房款672891元，余款120万元于2012年3月29日付清，但吴诗荣仅在2012年2月29日支付222891元，余款165万元一直未支付，吴诗荣的行为已构成违约。故诉请法院判令解除《商品房买卖合同》及附件、吴诗荣向骏和公司支付违约金187289.1元及律师费用28150元。
原审被告吴诗荣辩称：与骏和公司签订购房合同及尚欠骏和公司165万元均是事实，骏和公司尚有100万元左右的工程款未支付给我，此工程款可以抵充所欠的部分房款，剩余的购房款我将在短时间内支付给骏和公司，我要求继续履行合同。
原审法院经审理查明：
2012年2月29日，骏和公司与吴诗荣签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》等附件，约定吴诗荣辩购买骏和公司开发的扬州骏和国际公馆7幢1单元1402号商品房，房款总额1872891元，此款于2012年2月29日支付672891元，余款120万元于2012年3月29日付清。合同还约定，买受人未按合同规定时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。补充协议约定，因乙方（即吴诗荣）违约，甲方（即骏和公司）行使合同解除权的或乙方因自身原因要求解除合同，乙方均应按合同约定总房价款的10%向甲方支付违约金，甲方主张权利所产生的包括但不限于诉讼费、律师费等均由乙方承担。合同和补充协议签订后，吴诗荣支付了房款222891元，余款165万元一直未支付。骏和公司经催要未果，遂提起诉讼，骏和公司为此支付律师费用28150元。
原审法院经审理认为：
依法成立的合同受法律保护。骏和公司与吴诗荣签订的商品房买卖合同和补充协议等附件合法有效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。吴诗荣未按约定时间及时支付购房款，其行为已构成违约，其迟延履行债务的行为，导致骏和公司不能实现合同目的，骏和公司要求解除合同、给付违约金及赔偿损失的诉讼请求，符合合同约定亦不违反法律规定，本院予以支持，合同及补充协议解除后，骏和公司收取的购房款应返还给吴诗荣。吴诗荣的辩解无事实和法律依据，本院不予采纳。原审法院遂判决：一、解除原告扬州骏和房地产开发有限公司、被告吴诗荣于2012年2月29日签订的《商品房买卖合同》及附件；二、被告吴诗荣于本判决生效后十日内支付给原告扬州骏和房地产开发有限公司违约金187289.1元、律师费28150元，合计215439.1元；三、原告扬州骏和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还给被告吴诗荣购房款222891元；四、上述第二、三款相折抵后，原告扬州骏和房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内返还给被告吴诗荣7451.9元。
原审法院在经再审时查明：
2012年2月29日，骏和公司与吴诗荣双方签订《商品房买卖合同》及补充协议等附件，约定：吴诗荣购买骏和公司开发的扬州骏和国际公馆7幢1单元1402号商品房，房屋总价1872891元，于2012年2月29日支付672891元，余款120万元于2012年3月29日付清。吴诗荣于2012年2月14日向骏和公司支付了5000元定金。同年2月29日，吴诗荣支付了房款226406元。同日，骏和公司开具了672391元预收购房款的发票。2012年8月30日，吴诗荣出具借条向骏和公司借款人民币120万元，用于购买上述房屋。2012年9月5日，骏和公司开具了付款方为吴诗荣、金额为1088000元的预收购房款的发票和载明余额为112000元购买F-019号车库的收据。
另查，吴诗荣曾挂靠扬州申瑞建筑有限公司承接了骏和公司的一些装修装饰工程，扬州申瑞建筑有限公司曾向骏和公司出具委托书，就其承建的工程结算款项替吴诗荣支付购房款。
原审法院再审审理认为：
从再审调查的情况看，骏和公司在起诉时未向法庭充分提供证据，吴诗荣在应诉及原审庭审时也未提供有关证据，致原审判决认定事实错误。吴诗荣虽然未按合同约定在2012年3月29日付清房款，但在2012年8月30日，骏和公司在以吴诗荣的借款开具金额为1088000元的预收购房款的发票和车库收据后，吴诗荣只欠骏和公司债务而不欠购房款，而且，吴诗荣当时有未决算的工程款在骏和公司。骏和公司要求解除有关购房合同的诉讼请求不应得到支持。原审判决不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销本院（2013）扬广新民初字第308号民事判决；
二、驳回原审原告骏和公司要求解除与原审被告吴诗荣间《商品房买卖合同》及附件并支付违约金187289.1元的诉讼请求。
一审案件受理费2020元，由骏和公司负担。
上诉人骏和公司不服原审法院再审判决上诉称；：一、2012年2月29日，骏和公司与吴诗荣签订了商品房买卖合同。约定由吴诗荣购买骏和国际公馆7幢1单元1402号商品房。总价款1872891元。付款时间为2012年2月29日。如买受人未按照合同规定规定时间付款，逾期超过30日后，出卖人骏和公司有权解除合同。合同签订后，吴诗荣于2012年2月29日仅支付购房款222891元，余款165万元一直未付。骏和公司根据合同约定，向原审法院提起了诉讼，要求解除双方的商品房买卖合同并由对方承担违约金。原审法院依法作出判决，判决解除2012年2月29日，骏和公司与吴诗荣签订的商品房买卖合同，并由吴诗荣承担违约金。判决生效后，双方办理了发票核销手续，并到房屋管理部门办理了解除商品房买卖合同的网上备案。故原审法院作出的（2013）扬广新民初字第308号民事判决是正确的。二、2012年2月29日、9月5日，骏和公司虽然向吴诗荣开具了1760891元预售购房款发票和112000元车库收据，但吴诗荣并没有支付所欠购房款，不能仅以此收据确认骏和公司实际已经收到吴诗荣的购房款。况且，骏和公司与吴诗荣之间的借款合同实际未履行，故不生效。三、即使根据骏和公司已开具的发票，确认收到120万元，那么加上吴诗荣已给付的231406元（含维修基金8515元），吴诗荣尚欠购房款45万元。骏和公司仍然享有合同的解除权。再审判决认定骏和公司在以吴诗荣的借款开具金额为1088000元预收购房款的发票和车库收据后，吴诗荣只欠骏和公司债务而不欠购房款是事实认定错误。四、本案不存在虚假诉讼。1、骏和公司提起诉讼时，并不知道吴诗荣在邗江区人民法院执行局与吴福华达成以房抵债的和解协议。2.由于吴诗荣未能付清购房款，其未取得该房产的物权，无权将不属于他的财产用以抵偿其债务。综上，要求撤销原审法院的再审判决，支持骏和公司的诉讼请求，诉讼费由吴诗荣负担。
被上诉人吴诗荣二审未到庭，也未提出答辩意见。
本院经二审审理查明：
2012年2月29日，骏和公司与吴诗荣双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议等附件，约定：吴诗荣购买骏和公司开发的扬州骏和国际公馆7幢1单元1402号商品房，房屋总价1872891元，于2012年2月29日支付672891元，余款120万元于2012年3月29日付清。合同还约定，买受人未按合同规定时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。补充协议约定，因乙方（即吴诗荣）违约，甲方（即骏和公司）行使合同解除权的或乙方因自身原因要求解除合同，乙方均应按合同约定总房价款的10%向甲方支付违约金，甲方主张权利所产生的包括但不限于诉讼费、律师费等均由乙方承担。合同签订后，吴诗荣于2012年2月14日向骏和公司支付了5000元定金。同年2月29日，吴诗荣支付了房款226406元，合计231406元。
2012年2月29日，骏和地产（江苏）有限公司与吴诗荣、骏和公司签订了“购房担保借款合同”。约定，由骏和地产（江苏）有限公司借款45万元给吴诗荣作为购买骏和公司的骏和国际公馆7幢1单元1402号商品房的首付款，骏和公司为吴诗荣提供担保。同日，吴诗荣出具借条，向骏和地产（江苏）有限公司借款45万元，并将上述借款汇至骏和公司账户，用于吴诗荣购买骏和国际公馆商品房，吴诗荣确认本借条签署之日起收到上述款项。借款期限2012年2月29日至2012年12月31日。
根据吴诗荣已支付的购房款231406元，加上借款45万元，吴诗荣付款额为681406元。2012年2月29日，骏和公司开具了收到吴诗荣672891元预收购房款的发票。
2012年8月30日，扬州申瑞建筑有限公司（以下简称申瑞公司）向骏和公司出具委托书载明，要求将支付给申瑞公司的工程进度款120万元作为吴诗荣作为购买骏和公司的骏和国际公馆7幢1单元1402号房款，我公司已收到该工程款。2012年8月30日，吴诗荣向骏和公司出具借条载明，由吴诗荣向骏和公司借款人民币120万元，用于购买骏和公司的骏和国际公馆7幢1单元1402号商品房及汽车位的购房款。借款期限3个月（2012年8月30日至2012年11月29日，借款年利率6.56%。吴诗荣逾期不能偿还借款，骏和公司有权不予交付房屋，不予办理房屋产权证，并有权处置该房屋，处置该房屋的有关费用由吴诗荣承担。
2012年9月5日，骏和公司开具了付款方为吴诗荣、金额为1088000元的预收购房款的发票和载明余额金额为112000元购买F-019号车库的收据。合计款额为120万元。
至此，根据吴诗荣已支付的购房款231406元（含定金5000元），加上借款45万元、120万元，合计1881406元。
另查明：
吴诗荣系扬州申瑞建筑有限公司（以下简称申瑞公司）的法定代表人。2008年至2013年期间，骏和公司和申瑞公司签订了多份建筑工程施工合同。由申瑞公司从事骏和公司的一些建筑工程施工的工程。截止2013年双方发生的建筑工程金额达500多万元。
2013年1月10日骏和公司和申瑞公司签订了三份“工程决算单”。经双方最终确认应付申瑞公司的工程款分别为103677.7元、320000元、182892元，合计606569.7元。另外，骏和公司收到申瑞公司支付的保证金410500元。
2013年7月17日，骏和公司与吴诗荣签订了“商品房合同网上备案解除服务协议”。载明，因客户欠购房款无力偿还，经法院判决，判决解除双方签订的吴诗荣购买骏和公司开发的扬州骏和国际公馆7幢1单元1402号商品房的“商品房买卖合同”。
2013年7月31日，骏和公司作出关于骏和国际公馆7-1402撤销备案后与吴诗荣清算相关费用事宜的“业务工作签呈表”，载明：1、公司实收房款231406元，2、法院受理费2020元、3、律师代理费28150元、4、扬州公司未结算剩余工程款721764元，上述款项扣除2、3项款项，最终需退给吴诗荣款项923000元。
2013年8月1日、8月7日，骏和公司支付给申瑞公司剩余工程款计521764元（已代付20万元）。2013年7月29日、8月7日，骏和公司支付给给吴诗荣计201236元，合计923000元。
再查明：
申请执行人吴福华与被执行人吴诗荣民间借贷纠纷执行一案，扬州市邗江区人民法院于2012年11月8日立案执行，执行标的500000元。2012年11月13日，邗江法该院作出（2012）扬邗执字第1324号执行裁定书，裁定将被执行人吴诗荣所有的坐落于扬州市骏和国际公馆7幢1402室房屋作价2000000元交付申请执行人吴福华抵偿债务。
2013年7月31日，扬州市邗江区人民法院向扬州市房管局发出（2012）扬邗执字第1324号协助执行通知书，要求协助将坐落于扬州市骏和国际公馆7幢1402室房屋过户至吴福华名下。2013年8月1日，邗江法该院向扬州市房管局发出（2012）扬邗执字第1324号协助执行通知书，要求协助将前述房产予以查封，期限两年。2015年7月21日，邗江法该院对前述房产予以续封。
本案二审争议的焦点：骏和公司是否享有解除与吴诗荣签订的《商品房买卖合同》的权利。
本院二审审理认为：，骏和公司有权解除与吴诗荣签订的《商品房买卖合同》。其理由：
1、本案事实分析如下：骏和公司与吴诗荣签订了《商品房买卖合同》后，根据合同约定，吴诗荣应于2012年2月29日支付首付款672891元，由于吴诗荣以申瑞公司的名义在骏和公司有工程业务，故吴诗荣向骏和地产（江苏）有限公司借款45万元，由骏和公司提供担保，该款由骏和地产（江苏）有限公司直接汇入骏和公司，骏和公司在收到吴诗荣支付的231406元后，遂出具了收到吴诗荣672891元预收购房款的发票。根据2013年骏和公司与申瑞公司、吴诗荣进行结算的情况，当时申瑞公司确实有应收工程款在骏和公司，故应当认定吴诗荣已付购房款672891元。2012年8月，申瑞公司向骏和公司出具了委托书，要求将120万元工程款用于吴诗荣购买骏和公司的骏和国际公馆7幢1单元1402号商品房及汽车位的购房款。故吴诗荣向骏和公司出具了借条，载明向骏和公司借款120万元，用于购买骏和公司的骏和国际公馆7幢1单元1402号商品房及汽车位的购房款。骏和公司也开具了付款方为吴诗荣、金额为1088000元的预收购房款的发票和载明余额为112000元购买F-019号车库的收据。该但上述借条同时还载明，吴诗荣逾期不能偿还借款，骏和公司有权不予交付房屋，不予办理房屋产权证，并有权处置该房屋，处置该房屋的有关费用由吴诗荣承担等。2012年9月，骏和公司遂开具了付款方为吴诗荣、金额为1088000元的预收购房款的发票和载明余额为112000元购买F-019号车库的收据。合计款额为120万元。根据2013年骏和公司与申瑞公司、吴诗荣进行结算的情况，当时申瑞公司在骏和公司的应付工程款已不足120万元的应付工程款。从吴诗荣出具的借款45万元和120万元的两张借条及其他证据分析，应当认定吴诗荣是以借款的形式向骏和公司支付购房款，骏和公司以应付申瑞公司的工程款予以抵充。骏和公司与吴诗荣之间并不存在真真正意义上的借款关系。2013年1月，骏和公司与申瑞公司进行结算后，骏和公司发现应付申瑞公司的剩余工程款仅为721764元，加上申瑞公司支付的保证金40多万元，不足以支付购房款款后，遂根据之前的约定于2013年4月，向原审法院提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。
2、根据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“【合同的约定解除】当事人协商一致，可以解除合同：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条第（四）款项规定，“【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，骏和公司与吴诗荣双方签订的《商品房买卖合同》中约定，买受人未按合同规定时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。2012年8月30日，吴诗荣向骏和公司出具的120万元的借条载明，吴诗荣逾期不能偿还借款，骏和公司有权不予交付房屋，不予办理房屋产权证，并有权处置该房屋，处置该房屋的有关费用由吴诗荣承担。那么，无论从双方签订的商品房买卖合同的约定，还是从吴诗荣出具的借条内容上看，在吴诗荣未能按约支付购房款或者借款的情况下，骏和公司都应当享有解除与吴诗荣签订的《商品房买卖合同》的权利。而客观上，至双方结账时，吴诗荣已不能以申瑞公司的应付工程款偿还借款和支付购房款。
32、根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，吴诗荣与骏和公司虽然签订了商品房买卖合同，也在房屋管理部门进行了备案登记，但骏和公司并没有实际交付该房屋，吴诗荣实际上自始至终并没有取得所购买的该房屋所有权。对此，故吴诗荣对于其所购买的房屋还不享有处分权。2012年11月，吴诗荣虽然与债权人吴福华达成了以其购买的扬州市骏和国际公馆7幢1402室房屋作价200万元抵偿吴福华50万元的债务的协议，但该房屋的物权依法并不发生转移。
34、没有充分的证据证明骏和公司在明知邗江区人民法院已作出民事裁定后，却与吴诗荣恶意串通，以损害案外人的民事权利为目的，提起解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼。2013年7月17日，骏和公司与吴诗荣签订了“商品房合同网上备案解除服务协议”，且其后在房屋管理部门办理了有关手续。协议签订后，骏和公司并按约支付给将申瑞公司剩余工程款计521764元（已代付20万元）。及应退还给吴诗荣的款项合计923000元支付给吴诗荣计201236元，合计923000元。虽然邗江区人民法院执行裁定于2012年11月13日作出，然而但2013年7月31日，邗江区人民法院才向扬州市房管局发出（2012）扬邗执字第1324号协助执行通知书，要求协助将扬州市骏和国际公馆7幢1402室房屋过户至吴福华名下。因此骏和公司与吴诗荣签订、履行“商品房合同网上备案解除服务协议”在此通知之前，而邗江区人民法院执行裁定书虽然于2012年11月13日作出，但于2013年7月31日，邗江区人民法院才向扬州市房管局发出（2012）扬邗执字第1324号协助执行通知书，对此，并。没有充分的证据证明骏和公司在明知邗江区人民法院已作出民事裁定书后，却与吴诗荣恶意串通，以损害案外人的民事权利为目的，提起解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼，故骏和公司不存在过错。
45、2013年7月17日，骏和公司与吴诗荣签订并履行了“商品房合同网上备案解除服务协议”。且在房屋管理部门办理了有关手续，骏和公司退还相关款项后，双方之间关于房屋买卖的纷争已归于消灭，人民法院不应因再审而重新引起纷争。且本院审理期间，吴诗荣也表示已无能力继续履行该《商品房买卖合同》，故骏和公司与吴诗荣签订的该《商品房买卖合同》已无继续履行的可能。
综上，原审法院再审判决认定事实并不够全面客观，导致适用法律不当，判决错误。上诉人骏和公司的上诉理由成立，应当予以支持。扬州市广陵区人民法院（2013）扬广新民初字第308号民事判决正确，应当予以维持。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销扬州市广陵区人民法院（2015）扬广民再初字第00004号民事判决书：；
二、维持扬州市广陵区人民法院（2013）扬广新民初字第308号民事判决。
本案二审案件受理费2020元，由吴诗荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱建斌
审 判 员 方 俊
代理审判员 张高峰
二○一五年十二月十七日一五年十二月十八日
书 记 员 戴 琦
附相关法律法规：
中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理。：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。”