上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终2955号
上诉人（原审原告）曹治凡，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX村XX号XX室。委托代理人胡燕，上海瀛泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）何宝东，XX年XX月XX日生，汉族，住江苏省滨海县XX镇XX巷XX号。被上诉人（原审被告）何星光，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市杨浦区XX路XX号。被上诉人（原审被告）辛萍，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告）何盼盼，XX年XX月XX日生，汉族。上列三被上诉人之共同委托代理人何宝东（系辛萍丈夫，何星光、何盼盼的父亲），住同何宝东。上诉人曹治凡因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第34338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日受理后，依法组成合议庭于2016年3月29日公开开庭审理了本案。上诉人曹治凡及其委托代理人胡燕，被上诉人何宝东暨何星光、辛萍、何盼盼的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审�明，2015年5月30日，曹治凡（买受人、乙方）与何宝东、何星光、辛萍、何盼盼（出卖人、甲方）在上海XX事务所公司居间下就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定：（二）、总价款234万元（人民币，下同）；（四）、甲方于2015年7月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；（六）、2015年6月30日前，甲、乙双方共同向房产交易中心申请办理转让过户手续；（十）……（3）、甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应当按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方�解除本合同；（十一）、本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。《补充条款（一）》约定：1、过户：甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续后七个工作日内至上海市浦东新区房地产交易中心办理房屋过户手续；2、交房：甲方于收到全额房款后，当日将该房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单。《附件三》约定：1、乙方于签订本买卖合同后的当日内，将房款人民币50万元整支付给甲方，乙方应于2015年6月15日前支付房款20万元；2、乙方于甲、乙双方至上海市浦东新区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款人民币159万元支付给甲方；3、尾款：乙方应在支付首期房价款当日内将该房屋尾款计5万元整交付给丙方代为保管。待本交易经房地产交易中心审批完成（即房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》且甲乙双方对该房屋进行交接所有户口迁出并签署物业交验单后且户口迁出后当日，丙方应将房款5万元交付甲方，甲方出具收款凭据。合同签订后，曹治凡于2015年5月30日向何宝东账户支付人民币50万元，何宝东于2015年5月30日出具定金收据，证明收到定金5万元整；同日再次出具房款收据，证明收到房款50万元整(含定金)。曹治凡于2015年6月13日向何宝东账户支付人民币20万元。同日，何宝东出具房款收据，证明收到房款20万元整。2015年7月30日，何宝东出具尾款收据，证明收到尾款4万元整。2015年7月29日，何宝东出具收据，写明：今收到曹治凡现金人民币38,500元，以帮助本人偿还债务所欠利息。并答应于2015年7月31日前办理房屋转让时后续（为补偿款）。2015年7月29日，曹治凡及何宝东签署《协议》：有关曹治凡购买系争房屋于7月29日过户，后续做以下承诺：……(3)、若2015年8月底未收到贷款，则乙方支付甲方5万元整损失费。2015年8月13日，系争房屋登记至曹治凡名下。曹治凡诉称，2015年5月30日，曹治凡、何宝东、何星光、辛萍、何盼盼签订系争房屋的买卖合同，总价款234万元。曹治凡支付了233万元后，何宝东等四人未按约定交房，故曹治凡起诉来院，要求：1、判令何宝东、何星光、辛萍、何盼盼立即交付系争房屋；2、何宝东、何星光、辛萍、何盼盼支付曹治凡违约金，按每天932元计算，自2015年9月3日起计算至何宝东、何星光、辛萍、何盼盼实际交付房屋之日止。何宝东、何星光、辛萍、何盼盼辩称，不同意曹治凡的诉讼请求。何宝东因为欠高利贷需要在2015年7月25日前全部还清贷款，才急于卖房。当时房屋中介口头承诺曹治凡可以在2015年7月25日前付清所有房款�何宝东、何星光、辛萍、何盼盼才同意与曹治凡签约。但到了7月25日，曹治凡没有将贷款部分支付给何宝东、何星光、辛萍、何盼盼，何宝东、何星光、辛萍、何盼盼电话联系中介，要求曹治凡支付房款，中介表示曹治凡的公积金缴纳还差一个月，办不了公积金贷款，故与何宝东、何星光、辛萍、何盼盼协商再晚一个月支付贷款并为此支付了何宝东、何星光、辛萍、何盼盼38,500元的损失费。2015年7月29日，何宝东、何星光、辛萍、何盼盼配合曹治凡办理了过户。过户当天，曹治凡、何宝东、何星光、辛萍、何盼盼再次签署一份协议，曹治凡承诺2015年8月底之前如果没有收到贷款，则还需另行支付何宝东、何星光、辛萍、何盼盼5万元损失费。结果贷款是2015年9月2日发放到何宝东、何星光、辛萍、何盼盼账户。何宝东、何星光、辛萍、何盼盼一共收到曹治凡房款233万元�还有1万元尾款和5万元损失费没有支付，故不同意交付房屋。一审庭审中，曹治凡、何宝东、何星光、辛萍、何盼盼一致确认：曹治凡的购房贷款159万元于2015年9月2日发放至何宝东账户。何宝东、何星光、辛萍、何盼盼表示，贷款发放后，要求曹治凡按照《协议》支付损失费5万元加上1万元尾款并交房。曹治凡表示，不同意支付损失费5万元，同意支付尾款，但是要抵扣何宝东、何星光、辛萍、何盼盼应支付的逾期交房违约金。庭后，曹治凡向法院表示，同意5万元损失费在本案中一并处理，但应优先抵扣被告逾期交房违约金。原审认为，曹治凡、何宝东、何星光、辛萍、何盼盼签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。本案的争议焦点在于，何宝东、何星光、辛萍、何盼盼拒绝交接房屋有无正当理由。从2015年7月29日，曹治�、何宝东、何星光、辛萍、何盼盼的《协议》上可以看出，双方约定了2015年8月底若何宝东、何星光、辛萍、何盼盼未收到贷款，则乙方应支付甲方5万元整损失费。该约定系双方在合同履行过程中，自愿新增加的权利义务条款，没有证据证明该协议的签订系曹治凡遭受胁迫亦或显失公平。虽然没有具体约定曹治凡应付款的时间，但根据法律规定，债务履行期限不明的，债权人可随时要求履行，结合房屋买卖的交易习惯，何宝东、何星光、辛萍、何盼盼要求曹治凡交付房屋时一并结算，并无不当。且由于曹治凡的贷款实际于2015年9月2日发放，在曹治凡要求何宝东、何星光、辛萍、何盼盼交付房屋时，何宝东、何星光、辛萍、何盼盼已明确提出了要求曹治凡支付该笔费用，曹治凡拒不支付违反了双方的协议。故何宝东、何星光、辛萍、何盼盼拒绝交付系争房屋具有合�抗辩事由，曹治凡主张逾期交房违约金原审法院难以支持。鉴于曹治凡同意在本案中一并处理5万元损失费及1万元尾款，故在曹治凡支付尾款及损失费的同时，何宝东、何星光、辛萍、何盼盼交付房屋的义务原审法院一并予以处理。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第四款、第一百零七条之规定，于2015年12月3日作出判决：一、曹治凡于判决生效之日起十日内支付何星光、何宝东、辛萍、何盼盼购房尾款1万元及损失费5万元整；曹治凡支付上述款项同时，何星光、何宝东、辛萍、何盼盼将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋交付给曹治凡；二、驳回曹治凡其他诉讼请求。案件受理费25,600元，减半收取计12,800元，由曹治凡负担。判决后，曹治凡不服，上诉于本院称，一、被上诉人已经确认在2015年9月2日收到了银行贷款，至此被上诉人�经收到了全部房款，但被上诉人未能按约向上诉人交付系争房屋，构成违约，应当承担违约责任；二、被上诉人隐瞒欠高利贷借款的事实，欺骗上诉人签订了买卖合同，收取了上诉人首付款74万元，而上诉人的贷款已获得银行审批，在此情况下，上诉人被迫与被上诉人签订了《协议》，该协议内容显失公平，理应撤销。即使该《协议》有效，贷款发放的日期与约定的日期仅相差两天，未对被上诉人造成损失，上诉人不应支付该损失费；三、《协议》中约定的5万元损失费系违约金，而非房款，被上诉人不能以未收到全部房款为由拒绝交房。综上，请求二审撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉请。被上诉人何宝东、何星光、辛萍、何盼盼辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案的争议在于被上诉人是否构成逾期交房违约以及上诉人是否应支付被上诉人5万元损失费。结合双方当事人在庭审中陈述，被上诉人出售系争房屋确系为了归还其所欠的高息借款。鉴于双方在买卖合同中并未就上诉人向银行贷款159万元房款的支付期限予以明确约定，双方在此之后又签订的《协议》，正是对该笔房款何时支付及未及时支付的后果所作的具体约定。也就是说，若上诉人未能按约将该笔房款支付给被上诉人，则需另行支付5万元损失费，该损失费应视作在此情况下上诉人购买系争房屋而应额外支付的对价。现上诉人未能在《协议》约定的期限前将该笔房款支付给被上诉人，被上诉人有权按约要求上诉人支付5万元损失费�而上诉人拒绝支付该笔费用，显然违反了双方在《协议》中的约定，上诉人并未完成其对价给付义务，被上诉人有权拒绝交付系争房屋，并不构成逾期交房违约。上诉人主张上述《协议》系其受到胁迫所签订并且内容显失公平，缺乏依据，本院无法采信。综上所述，上诉人曹治凡的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,560元，由上诉人曹治凡负担。本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年五月十二日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……