广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤53民终885号
上诉人（原审原告）：肖东兰，女，1991年8月20日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
委托代理人：肖东荣，男，汉族，1979年11月28日出生，住罗定市。
上诉人（原审被告）：罗定市顺成房地产开发有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：李金才。
委托代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
上诉人肖东兰因与上诉人罗定市顺成房地产开发有限公司（下称“顺成公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2016）粤5381民初1132号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人肖东兰上诉请求：1、变更一审判决第一项违约金计算时间为2016年1月1日起至2016年6月21日止，违约金数额为31783.60元（比一审判决增加5618.63元）；2、一审、二审受理费由顺成公司承担。
事实和理由：原审法院错误认定诉讼标的物可交付日期，降低顺成公司的违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条明确指出我国商品房开发必须在城市规划区内的国有土地上进行。城市建设是一个复杂的系统工程，任何一项建设必须与他项建设协调配套，否则必然导致城市功能系统的紊乱。因此，这必然要求作为城市规划区内建设组成部分的商品房开发必须也要与其它方面的建设管理相协调。这种客观需求在我国法律制度体系上得到了全面体现。从现行法律法规的规定来看，商品房开发主要与城市规划、消防安全、环境保护等具有紧密联系，相关方面的法律法规也对商品房开发及交付等应当具备的前述条件内容作出了明确规定。其中包括《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”《建设项目环境保护管理条例》第十六条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。”、第二十条规定：“建设项目竣工后，建设单位应当向审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表的环境保护行政主管部门，申请该建设项目需要配套建设的环境保护设施竣工验收。环境保护设施竣工验收，应当与主体工程竣工验收同时进行。”《建设项目竣工环境保护验收管理办法》第六条规定：“建设项目的主体工程完工后，其配套建设的环境保护设施必须与主体工程同时投入生产或者运行。”、第九条规定：“建设项目竣工后，建设单位应当向有审批权的环境保护行政主管部门，申请该建设项目竣工环境保护验收。”、第十七条规定：“对符合第十六条规定的验收条件的建设项目，环境保护行政主管部门批准建设项目竣工环境保护验收申请报告、建设项目竣工环境保护验收申请表或建设项目竣工环境保护验收登记卡。建设项目竣工环境保护验收申请报告、建设项目竣工环境保护验收申请表或者建设项目竣工环境保护验收登记卡未经批准的建设项目，不得正式投入生产或者使用。”《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照规定进行消防验收、备案。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”以上法律法规中规定了建筑工程的交付或者投入使用必须以获得政府规划、消防、环保等部门出具的相应认可或者许可文件为必要条件，且条款均为建筑工程质量的强制性规范，不以合同当事人意思表示为转移。违反法律法规强制性规范的合同条款归于无效。可见，商品房建筑的主体结构的交付，当然应当以获得规划、环保、消防等专项验收合格为必要条件。
在法律事实清楚的情况下，对于顺成公司拟交付之商品房是否具备交付条件这一本案争议焦点问题，一审法院只适用了《建设工程质量管理条例》第三条和第十六条第一款规定，认定涉案商品房于2016年4月28日取得《建筑工程竣工验收报告》便满足交付条件。一审法院没有适用上述法律法规强制性法律条文认定事实。《中华人民共和国合同法》明确规定，合同的签订应当遵守法律法规强制性规定。《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”该条款阐述的内容就是工程建设领域常提到的“五大主体的验收”。而该条款所谓“建设工程”，在该条例第二条第二款中有明确规定：“本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。”双方当事人在合同中约定的交房条件是“该商品房经验收合格”，顺成公司出具的《工程竣工验收报告》所证明的建设工程验收合格这一事实与“商品房经验收合格”不能等同。从条例对建设工程定义的规定中可以看出，对于商品房而言，建设工程仅仅指的是包括土木、建筑、线路管路、设备安装在内的商品房建筑主体部分，并不包括商品房供购房者使用（主要是居住）所应具备其他诸多配套设施和条件。上诉人前往顺成公司所建设的楼盘要求办理交接手续时，顺成公司虽能提供《工程竣工验收报告》，然而楼盘内部绿化大面积没有完工，各种工程机械仍然在作业，尘土飞扬，消防设施未验收，居住安全没有保障。各项配套设施远远没有达到顺成公司应当依照全面履行合同的原则提供适合入住的商品房所应有的最起码的要求。前述法律法规中，对商品房验收合格的标准和要求进行了进一步的完善，保证住宅区所应当具有包括安全设施在内的各项配套设施，最终达到商品房可以交付购房者居住、使用的最终目的。所以，一审法院适用《建设工程质量管理条例》第十六条规定，以本应是作为商品房组成部分的建筑主体工程验收合格并取得《工程竣工验收报告》，作为本应是一个系统工程的商品房验收合格的依据，偷换概念，企图以部分合格代替整体合格，明显违反了最基本的逻辑规则，于理不通。
对于是否应当将《建筑工程竣工验收备案表》作为商品房如约交付时必须出具的书面文件这一问题。1、《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案的争议焦点就在于商品房交付条件“该商品房经验收合格”的认定。开发商作为提供格式条款的一方，在合同条款中对验收合格的理解产生两种不同理解时，应当从有利于购房者的角度去理解。2、肖东兰提供的证据4《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函[2003]63号)。该文件是广东省建设厅经咨询建设部有关部门，才作出的答复，具有权威性。该复函对《商品房买卖合同》中第八条第一款所使用的“该商品房经验收合格”进行了规范，“是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”而双方当事人正是以这一示范文本来签订《商品房买卖合同》。3、庭审中顺成公司对《复函》之存在无争议，但其以我国的商品房验收合格采用的是备案制，不是许可制为由，认为复函对于商品房交付是没有约束力的，房屋经验收合格的条件是经五大单位验收合格，而不是要出具竣工验收备案表。但双方是以由广东省建设厅与广东省工商行政管理局共同制定的合同示范文本所签的《商品房买卖合同》，示范文本说明第7条明确规定“本合同条款由广东省建设厅和广东省工商行政管理局负责解释”。4、广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法[2012]240号）文件中关于房地产纠纷案件规定：房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如该约定违反《城乡规划法》第四十五条、《建筑法》第六十一条、《消防法》第十三条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求……。顺成公司于2016年4月28日取得《工程竣工验收报告》时，涉案房屋还未经消防验收合格，根本违背《消防法》第十三条等法律、行政法规的强制性规定，该涉案房屋是禁止投入使用的，顺成公司的交楼行为无效。5、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”、第六条规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件弄全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”，据此，“商品房经验收合格”是指通过竣工验收，取得《工程竣工验收备案表》[广东省广州市中级人民法院（2006)穗中法民五终字第1051号民事判决书]。
商品房交付后必须满足人可以稍加处理即可正常入住，房屋建筑仅仅只是商品房建设的一个方面。小区环境、消防等安全设施是否到位，排污处理配套设施是否完善，这些都是商品房交付不可缺少的要件，这些都需要政府职能部门参与监督甚至只有通过政府主管部门才能给予更具权威的评价。五大主体的验收仅仅涉及到建筑的主体工程，同满足应当具备居住功能的商品房竣工验收，完全是两回事。
综上所述，涉案房屋应以取得《竣工验收备案表》作为交付条件之一，顺成公司逾期交楼的违约责任依法应从2016年1月1日起计至2016年6月21日止。请二审法院依法公正处理本案，维护肖东兰的合法权益，支持肖东兰的上诉请求。
上诉人顺成公司辩称：请求驳回肖东兰的上诉请求。
事实和理由如下：
1、原审判决对于商品房交付条件的事实认定是清楚的、证据充分、适用法律正确。
2、上诉人肖东兰认为房屋取得竣工验收报告尚未具备合同约定的交付条件，我方认为该观点不成立。双方合同已清楚约定交楼条件是经验收合格，一审判决以顺成公司取得竣工验收报告具备合同约定的交付条件，是正确的。对于肖东兰提到的其一审提供的广东建设厅办公室的复函，并不属于相关合法有效的法律文件，不适用本案。也有相应判决是对复函的效力不予认定。
上诉人顺成公司上诉请求：1、变更一审判决第一项违约金计算时间为2016年6月1日起至2016年4月28日止，违约金数额为20896.85元（即比一审判决减少5268.12元）。2、变更受理费的负担比例。
事实与理由：一审判决对逾期交楼违约金的计算时间缺乏理据，计算错误。
首先，本案双方约定的房屋交付时间是2015年12月31日前，房屋具备交付条件的时间是2016年4月28日，肖东兰收到收楼通知的时间是2016年4月29日，顺成公司在2016年4月29日完全可以将具备房屋交付条件的房屋交付给肖东兰，比合同约定的交付时间逾期只是119天。
其次，肖东兰收到收楼通知后，以房屋未取得竣工验收备案表为由拒绝收楼，因此，2016年4月28日之后房屋未交付，是肖东兰的责任，与顺成公司无关，顺成公司不承担2016年4月29日之后的逾期交楼责任。
第三，一审判决根据合同第十一条约定认定房屋实际交付时间为2016年5月28日，从而将逾期交楼违约金计算至该日，顺成公司认为是无根据的。因为合同第十一条约定的前提是指“由于买受人的原因未能按期交付的”处理方式，而不是出卖人的原因未能按期交付的处理方式，针对的是房屋交接手续的30天宽限期，该段时间内是否办理收楼手续，原因在于买受人，而非出卖人，因此，一审判决虽然根据合同第十一条约定推定房屋实际交付时间为2016年5月28日，但是从2016年4月29日上诉人通知肖东兰收楼起至其超过2016年5月28日及至今仍未收楼，并非是顺成公司的责任，不是顺成公司的原因造成的逾期交楼。合同第九条约定计算逾期违约金至实际交付之日止的前提是出卖人的责任，一审判决将由于肖东兰的原因造成房屋逾期交付的责任归责于顺成公司，明显不符合法律的规定。
综上所述，顺成公司逾期交楼的违约责任依法只能计至2016年4月28日，从2016年4月29日顺成公司通知肖东兰收楼而因其拒绝收楼造成房屋逾期交付的责任只能由其本人承担，与顺成公司无关。因此，一审判决计算违约金的时间明显失当。一审的错误判决会对上诉人产生严重的不良影响，因为本案不是个案，涉及的是成千户的业主，无故计算顺成公司多承担的违约金，将会造成顺成公司数百万元的巨大经济损失。为此，请二审法院依法公正处理本案，变更一审不当判决，支持顺成公司的上诉请求。
肖东兰辩称：顺成公司的上诉请求缺乏依据，双方签订的合同是格式合同，双方既然对格式合同产生异议，根据合同法第四十一条规定，对格式合同条款有争议的以及对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。所以顺成公司坚持验收报告相当于验收备案是不成立的，应当以有利于肖东兰主张的以验收备案登记表为准，省建设厅对其制作的名词所作的解释是有效力的。
肖东兰于2016年5月31日向一审法院起诉请求：1、判令顺成公司支付逾期交房违约金31783.60元给肖东兰（违约金从2016年1月1日起计至2016年6月21日止）并继续履行合同约定的交房义务。2、本案诉讼费用由顺成公司承担。
一审法院认定事实：顺成公司是位于罗定市XX街道XX路XX号的XX广场商住小区的房地产开发商。2014年8月14日，肖东兰作为买受人与顺成公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014080433，含合同附件一、二、三）。《商品房买卖合同》第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX广场商住小区X幢X房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为585346元。第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人在出卖人发出交付通知30天后，仍未办理交楼手续，则视同已进行验收交接。
合同签订后，肖东兰已按合同约定履行了付款义务。2016年4月29日，顺成公司向肖东兰发出收楼通知，在其后的收楼过程中，因顺成公司未能出示竣工验收备案表，故肖东兰拒绝收楼，引致发生纠纷。肖东兰遂向一审法院提起诉讼，请求处理。
顺成公司提交的由XX广场商住小区（一、二期）建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位共同签章作出的《建筑工程竣工验收报告》显示，单位工程名称为“XX广场商住小区（一、二期）”的工程的验收日期为2016年4月28日，“工程验收结论及备注”一栏载明“本项目已按要求完成设计图纸和合同约定范围内的工程，验收程序有效，符合规范规定要求，项目工程综合评定合格，本工程具备竣工验收的条件”。顺成公司提交的由罗定市城乡建设局作出的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，“XX广场商住小区（一、二期）”工程竣工验收日期为2016年4月28日，该工程的竣工验收备案文件齐全，予以备案；备案日期为2016年6月21日。
一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。肖东兰与顺成公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案争议的焦点是：顺成公司有否按合同的约定将符合交付条件的商品房交付给肖东兰？其在履行合同的过程中是否构成违约？
根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，顺成公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人即本案肖东兰。《建设工程质量管理条例》第三条规定：建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。第十六条第一款规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。本案中，涉案工程的建设单位是顺成公司，顺成公司已组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位对“XX广场商住小区（一、二期）”的工程进行竣工验收，并出具了《建筑工程竣工验收报告》，该报告载明：“XX广场商住小区（一、二期）”的工程已于2016年4月28日经建设、监理、施工、勘察、设计单位对工程竣工验收合格，而且《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》亦确认：“XX广场商住小区（一、二期）”工程竣工验收日期为2016年4月28日。故根据上述行政法规，一审法院确认涉案工程已于2016年4月28日竣工验收，验收合格。顺成公司提出涉案商品房于2016年4月28日已具备交付条件的抗辩主张，理据充分，一审法院予以采纳。《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，顺成公司应当书面通知肖东兰办理交付手续，在双方进行验收交接时，顺成公司应当出示合同第八条规定的证明文件，即《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单；顺成公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，肖东兰有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由顺成公司承担。本案中，双方约定顺成公司于2015年12月31日前将房屋交付肖东兰使用，而涉案商品房于2016年4月28日才具备交付条件，顺成公司于2016年4月29日向肖东兰发出收楼通知，即顺成公司未能在约定的交付期限内将经验收合格的商品房交付肖东兰使用，已构成违约，由此产生的延期交房责任由顺成公司承担。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现肖东兰起诉要求顺成公司继续履行合同的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方签订的合同第九条约定逾期交房超过60日后，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，顺成公司按日向肖东兰支付已交付房价款万分之3的违约金。顺成公司于2016年4月29日向肖东兰发出收楼通知书，肖东兰虽一直未办理交接手续，根据合同第十一条“由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人在出卖人发出交付通知30天后，仍未办理交楼手续，则视同已进行验收交接”的约定，双方实际交付时间认定为2016年5月28日。至2016年5月28日止，顺成公司逾期交房已超过60日，肖东兰要求顺成公司支付逾期交付商品房的违约金的主张符合双方的约定及法律规定，一审法院予以支持，肖东兰请求违约金应计算至2016年5月28日止合理。肖东兰已付清房价款585346元，因此，顺成公司应支付从2016年1月1日起至2016年5月28日止共149天的违约金26164.97元（585346元×3／10000×149天）给肖东兰。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：一、由罗定市顺成房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向肖东兰支付从2016年1月1日起至2016年5月28日止的违约金26164.97元。由双方继续履行合同，于判决发生法律效力之日起十五日内共同办理XX广场商住小区X幢X房的交付手续。二、驳回肖东兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费297元，由罗定市顺成房地产开发有限公司负担244元，肖东兰负担53元。
二审中，双方当事人均无提供新的证据。
一审法院查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。
一审法院于2016年7月6日开庭审理了本案，双方当事人确认肖东兰在一审开庭后当天已收楼，肖东兰亦表示不再请求顺成公司继续履行交房义务。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认，双方应按合同的约定行使权利和履行各自义务。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点一是顺成公司有无将符合交付条件的商品房交付给肖东兰；焦点二是逾期交楼的违约时间计至何时，以及顺成公司应如何承担逾期交楼的违约责任。
关于争议焦点一的问题。肖东兰认为双方合同中约定的“商品房经验收合格”是指取得竣工验收备案表，故主张一审法院以顺成公司取得竣工验收报告而认定商品房符合交付条件有误。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”但2004年国务院办公厅发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，已经将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目予以取消。《中华人民共和国建筑法》第六十一条明确规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第16条规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收，经验收合格可以交付使用。可见建筑工程交付经建设单位组织设计、施工、监理等单位验收，并验收合格可以交付使用。且《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则（试行）》第七条规定：“竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度，是对工程建设参建各方质量行为进行规范化、制度化约束的强制性控制手段，竣工验收备案不免除参建各方的质量责任。办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。”可见，竣工验收备案是行政机关对房屋竣工验收的程序性管理规定。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，顺成公司应当在2015年12月31日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给肖东兰。根据《建设工程质量管理条例》第三条“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”和第十六条第一款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”的规定，工程的建设单位即顺成公司已组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位对“XX广场商住小区（一、二期）”的工程进行竣工验收，并于2016年4月28日出具了《建筑工程竣工验收报告》，载明涉案工程验收合格，且《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》亦确认：“XX广场商住小区（一、二期）”工程竣工验收日期为2016年4月28日。故原审法院确认涉案工程已于2016年4月28日竣工验收，并符合合同约定的“该商品房经验收合格”条件，并无不妥。肖东兰的上述主张，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点问题。顺成公司上诉主张逾期交楼违约金应计至2016年4月28日，理由是其在该日已取得竣工验收报告，符合交楼条件，肖东兰则主张逾期交楼违约金应计至顺成公司取得竣工验收备案表该日即2016年6月21日。双方在合同中约定顺成公司应于2015年12月31日前将房屋交付，但顺成公司于2016年4月28日取得竣工验收报告才具备交付条件，其已构成逾期交付的违约行为，应承担逾期交楼的违约责任。根据合同约定，顺成公司在具备交付条件后应当书面通知买受人收楼，顺成公司于2016年4月29日才向肖东兰发出收楼通知，且在通知中载明“如买受人在出卖人发出交付通知30天后，仍未办理交楼手续，则视同已进行验收交接”，即顺成公司自发出通知之日起给予肖东兰30天（即至2016年5月28日）的收楼期限，肖东兰可以在此期限内去收楼，如未去收楼，则视为验收交接。因此，原审法院认定顺成公司逾期交付的违约时间计至2016年5月28日，合理正确。根据双方在合同中第九条关于逾期交房违约责任的约定，一审法院认定顺成公司应按肖东兰已交购房款585346元的日万分之三支付自2016年1月1日起至2016年5月28日止共149天的逾期交楼违约金26164.97元给肖东兰，处理正确，本院予以维持。顺成公司及肖东兰的上述主张，均缺乏理据，本院不予采纳。
由于双方均确认肖东兰于一审庭审后当天2016年7月6日已收楼，且肖东兰亦在二审中表示不再请求顺成公司继续履行交楼的义务，故一审判决第二项判决已再无履行的现实必要，本院对此予以撤销。
一审判决认定事实部分清楚，适用法律正确，但实体处理部分有误，本院依法予以纠正。肖东兰及顺成公司的上诉理由均不成立，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持罗定市人民法院（2016）粤5381民初1132号民事判决第一、三项及受理费部分。
二、撤销罗定市人民法院（2016）粤5381民初1132号民事判决第二项。
三、驳回肖东兰及罗定市顺成房地产开发有限公司的上诉请求。
本案二审受理费50元，由肖东兰负担25元，罗定市顺成房地产开发有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 邓建勇
审判员 罗晓红
审判员 陈洁涛
二〇一七年二月二十七日
书记员 冯梓叶