江西省南昌市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣01执复25号
申请复议人（异议人）焦丽华，女，汉族，1972年4月11日出生，住江西省南昌市西湖区。
申请执行人中国农业银行股份有限公司南昌中山支行，住所地：江西省南昌市西湖区。
法定代表人肖剑，该行行长。
被执行人万仁政，男，汉族，1973年10月13日出生，户籍所在地：江西省南昌市东湖区，现关押于江西省洪都监狱。
被执行人熊艳，女，汉族，1975年7月17日出生，住江西省南昌市西湖区。
申请复议人焦丽华不服江西省南昌市西湖区人民法院（以下简称西湖法院）于2018年3月19日作出的（2018）赣0103执异30号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
西湖法院查明，申请执行人中国农业银行股份有限公司南昌中山支行（以下简称农行中山支行）与被执行人万仁政、熊艳金融借款合同纠纷一案，该院于2017年3月7日作出了（2015）西民初字第1851号民事判决书，判决确定：一、解除农行中山支行与万仁政、熊艳签订的《个人购房担保借款合同》；二、万仁政、熊艳于本判决生效后十日内归还农行中山支行借款本金482711.55元及利息、罚息（截至2017年1月22日的利息、罚息29668.58元，自2017年1月23日起至借款付清之日止，按合同约定计算利息及罚息）。判决生效后，农行中山支行向该院申请强制执行，该院于2017年7月12日以（2017）赣0103执987号立案执行并于2017年8月10日作出（2017）赣0103执987号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人万仁政、熊艳银行存款499180.07元及利息，或查封、扣押被执行人价值相应的财产。2017年10月19日，该院向本院提交（2017）赣0103执987号《商请移送函》，请求将被执行人万仁政所有的位于江西省××××号龙韵花园（龙韵大厦）xxx室房屋处置权移送该院执行。本院于2017年12月19日出具（2017）赣01协字10号《移送答复函》，明确被执行人万仁政所有的位于江西省××××号龙韵花园（龙韵大厦）xxx室房产已由本院于2012年5月18日以（2012）洪民二初字第97-1-1号案件首先查封，并分别于2014年5月13日和2015年5月11日以（2013）洪中执字第17-1号执行裁定书继续查封。鉴于该院对该查封的财产享有顺位在先的担保物权（优先权），根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定及该院来函的要求，将上述查封财产移送该院处置。后该院依法发出公告，责令被执行人万仁政限期迁出上述房屋，到期仍不执行，该院将依法强制执行，并于2018年1月29日作出执行裁定书，裁定拍卖上述房产。
西湖法院另查明，2014年2月20日申请复议人焦丽华与被执行人万仁政就租赁位于江西省南昌市××花园××室、××室房屋签订《房屋租赁协议》，协议就租赁的相关事宜进行了约定，同时协议约定因万仁政借焦丽华二百三十万元未还，因此该房租金一次性抵扣前述借款。江西中煦实业有限公司于2005年5月9日成立,申请复议人焦丽华为该公司法定代表人,该公司营业执照住所地为江西省××××号龙韵花园（龙韵大厦）xxx室房屋，经营期限从2005年5月9日至2025年5月3日。
西湖法院认为，被执行人万仁政拒不履行生效法律文书，查封、拍卖被执行人万仁政所有位于江西省南昌市××花园××室的房屋，符合法律规定，该执行行为合法。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款”承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，并未赋予承租人申请对涉案不动产中止执行和暂缓进行查封、拍卖执行行为的权利。鉴于申请复议人与被执行人万仁政之间的租赁关系中含有以租抵债的性质,焦丽华也陈述款项未还清,故焦丽华与被执行人万仁政之间并非单纯的承租关系,焦丽华的债权并不在本案审查范围之内，其可依法另行主张。因此，本案中焦丽华以在本院作出查封、拍卖涉案房屋之前签订有租赁合同并实际占有使用房屋为由，要求中止和暂缓该院对涉案房屋的查封、拍卖执行行为，没有法律依据。故对焦丽华提出的异议请求和理由，该院不予支持。依照《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回申请复议人焦丽华的异议。
申请复议人焦丽华复议请求本院依法撤销，事实和理由如下：
一、西湖法院据于作出驳回异议裁定所认定的事实错误。2005年起，焦丽华因工作生活需要，租用了万仁政所有的位于江西省南昌市××花园××、××室房屋，并承担了房租、水电费及物业费等。2013年11月，因万仁政急需用钱向焦丽华借款230万元，双方约定用上述房屋的租金抵扣借款，并于2014年2月20日签订了《房屋租赁协议》，该协议约定租赁期限为2014年2月25日至2033年2月24日，租金每套房屋2000元，每三年按10%比例上涨。自2005年起焦丽华就一直占用适用了该租赁房屋。西湖法院仅仅认定租赁是从2014年开始的事实是片面的。
二、西湖法院作出驳回异议裁定所适用的法律错误。基于焦丽华与万仁政已就租赁江西省南昌市××花园××、××室房屋相关事宜达成一致意见，且租赁的价格也符合市场价格，此种情形符合《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定。但西湖法院违反了上述法律规定，错误适用了法律，破坏了”买卖不破租赁”的基本原则，损害了焦丽华作为合法承租人的正当权益。
据此，焦丽华请求本院查明相关事实，维护其合法租赁权益。
审查期间，申请执行人农行中山支行向本院提交了两份证据反驳焦丽华所陈述的事实。一份证据是《特别告知》，证明江西省南昌市××花园××室房屋在2009年以前的所有权人不是万仁政，而是案外人龚帮媛。焦丽华所称其在2005年就租赁了万仁政名下的江西省南昌市××花园××室房屋，显然与上述事实不符。另一份证据是《个人购房担保借款合同》，证明万仁政在签订该合同时就同意对房屋采取拍卖、变卖、抵债等方式处置抵押房产，并无条件迁出该抵押房产。还声明未经抵押权人书面同意，不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押等形式的处分。以此证明，万仁政不能将该房屋进行出租。
申请复议人焦丽华对上述证据进行了质证。对第一份证据的真实性无异议，关联性有异议。认为农行中山支行与万仁政签订的《个人购房担保借款合同》效力不及于作为第三方的焦丽华，且焦丽华在租赁该房屋时并不知道房屋已抵押。对第二份证据的真实性无异议，当时没有签订租赁协议是因为考虑人情因素，也是想要一个住址拿来注册公司。
焦丽华在规定的时间内未向本院提交新证据。
本院与执行法院查明的事实基本一致。
本院另查明，江西省南昌市××花园××室房屋在2009年11月16日办理了抵押登记，抵押人为万仁政，抵押权人为农行中山支行。
本院还查明，南昌市房屋产权交易管理处房产交易情况明细单显示，在2009年8月20日，江西省南昌市××花园××室房屋已被交易，出卖人为龚帮媛、张龙龙，买受人为万仁政。
本院认为，涉案房屋在2009年以前的所有权人是龚帮媛，不是案件的被执行人万仁政，申请复议人焦丽华所称其在2005年起就租赁了被执行人万仁政所有的案涉房屋，与事实严重相悖，且焦丽华未提供任何相关的租赁协议和支付租金的凭证来证明其所陈述的租赁事实。因此，不能证明焦丽华在2005年起就租赁了涉案房屋的事实。另外，本院在2012年就已查封了涉案房屋，而焦丽华与被执行人万仁政是在2014年2月20日签订的房屋租赁协议，从时间节点上看显然是在本院查封涉案房屋之后，且该房屋租赁协议是在涉案房屋设定抵押权，未征得抵押权人同意的情况下签订的。故焦丽华以该租赁权来对抗既是申请执行人，又是抵押权人的农行中山支行，显然无事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项的规定，裁定如下：
驳回申请复议人焦丽华的复议申请，维持江西省南昌市西湖区人民法院（2018）赣0103执异30号异议裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 刘 东
审判员 郭小玲
审判员 王财斌
二〇一八年五月十一日
书记员 谢 琦