江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）熟民初字第01191号
原告戈健。
委托代理人陆俊芳，江苏华元民信律师事务所律师。
委托代理人金欢，江苏华元民信律师事务所律师。
被告袁邓国。
委托代理人黄旻倩，江苏世纪天合律师事务所律师。
第三人查周。
委托代理人张骥，江苏少平律师事务所律师。
原告戈健诉被告袁邓国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，依法由审判员胡斌独任审判，于2014年11月27日公开开庭进行了审理，原告戈健及其委托代理人陆俊芳、被告委托代理人黄旻倩到庭参加了诉讼。庭后，依法追加了查周为本案第三人参加诉讼。此后，依法组成合议庭于2015年2月26日公开开庭进行了审理。原告戈健及其委托代理人陆俊芳、被告委托代理人黄旻倩及第三人委托代理人张骥到庭参加了诉讼。2015年5月8日，本案因故重新组成合议庭，并于2015年5月20日再次公开开庭进行审理，原告戈健及其委托代理人陆俊芳、被告袁邓国及其委托代理人黄旻倩、第三人委托代理人张骥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告戈健诉称：2012年8月30日，查周将其所有的位于嫩江路109-2号房屋，以530万元的价格转让给被告袁邓国。袁邓国给付了房款300万元，余款230万元双方约定由被告袁邓国代查周直接还款给毛某，但被告袁邓国至今没有履行还款义务。2012年11月，毛某起诉查周归还借款，经法院调解结案。为此，查周又将230万元债权转让给了原告并通知了被告。经原告多次催讨无果故提起诉讼，请求判令被告袁邓国归还购房款230万元并按照银行同期贷款利率支付2014年9月1日起至判决确定给付之日的利息。
被告袁邓国辩称：2012年8月30日签订的房屋转让协议系被告与查周之间对原有债务进行抵销的行为，因为事前查周结欠被告借款300万元及货款100万元无力清偿，才把房屋作价530万元抵偿给被告。差额130万元系查周要求被告支付给毛某用于归还该房屋的抵押贷款。为此，被告转账给了谭某某130万元，再由谭某某转给了毛某。之后随即办理了房屋过户手续。转让协议中明确签字之日房屋实际已属于被告，无需再行支付房款，只需要直接过户，印证了房屋转让协议系抵债的实质行为。此外，房屋过户费约定由查周承担，一年多之后，查周才用一张10万元的消费卡抵偿被告垫付的过户费，进一步证明被告不欠查周任何款项。故此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人查周述称：案涉房屋系朱卫刚、郭某某抵给第三人的，2012年8月30日，经第三人与被告协商一致作价530万元转让给被告，并由朱卫刚、郭某某直接过户给了被告，但被告一直未能支付相应房款。由于第三人之前结欠被告300万元，故在转让债权时作了抵扣，将房款余额230万元转让给了原告，并由原告通知了被告。第三人并不结欠被告100万元货款，同时对于被告所述归还房屋抵押贷款130万元亦不予认可。
经审理查明：2012年8月30日，第三人查周（甲方）与被告袁邓国（乙方）订立房屋转让协议一份，该协议载明，“1、甲方将嫩江路109-2号房屋建筑面积404.5平方以人民币530万元之价格转让给乙方。2、甲方由于历史遗留原因该房产是从朱卫刚、郭某某处购买，已经付清房款，但未过户，甲方无条件协助乙方办理好过户手续。3、自本协议双方签订之日起该房产实际上已经属于乙方所有，双方不得反悔。4、本协议需由朱卫刚、郭某某作为见证人签字方可有效。5、如有争议，双方协商解决。6、该房屋由于历史原因，房租已收至2013年底，乙方需由2014年开始向承租人收取房租金。7、该房屋过户费用由甲方承担，暂由乙方垫付，日后乙方向甲方收取”。协议下方除甲乙双方签字并捺有指印之外，还有吴某、朱卫刚在见证人栏内签字及日期。协议订立后的次日即2012年8月31日，被告袁邓国通过银行转账，转入常熟市皇家经营部账户130万元。2012年9月1日，常熟市皇家商贸有限公司法定代表人谭某某自民生银行取款160万元，转而存入毛某民生银行账户。
又查明，嫩江路109-2号房屋系朱卫刚、郭某某于2010年7月20日自苏州润禾房地产有限公司购买所得，产权登记在朱卫刚、张丽、郭某某名下。2010年9月，毛某向中国民生银行股份有限公司常熟支行申请授信400万元，期限2年，以上述房屋提供抵押，同时郭某某、朱卫刚、查周三人及其配偶提供连带责任保证。2010年9月9日，嫩江路109-2号房屋办理了他项权登记，他项权利人为中国民生银行股份有限公司常熟支行，他项权利种类为最高额抵押，债权数额为400万元。2012年9月4日，毛某结清了民生银行的贷款本息，还款来源中包含谭某某转入的160万元。2012年9月5日，上述他项权利登记进行了注销。2012年9月20日，朱卫刚、张丽、郭某某通过存量房交易合同将嫩江路109-2号房屋转让给袁邓国、高文红，于2012年9月22日完成过户登记，该房屋所有权现登记在袁邓国、高文红名下。
再查明，2013年12月间，第三人查周给付被告袁邓国价值10万元的消费卡，被告袁邓国出具了收条一份，该收条载明“半岛消费卡壹拾万元（抵过户费）”，落款时间为2013年12月26日。2014年8月10日，第三人查周（甲方）与原告戈健（乙方）订立债权转让协议一份，协议载明“甲方将2012年8月30日查周与袁邓国房屋转让协议中，袁邓国未给付的房款人民币230万元的债权转让给乙方，由乙方负责催讨”。此后，2014年8月28日，原告戈健将债权转让事项通过邮件方式书面通知了被告袁邓国。
还查明，2012年10月9日，本院立案受理毛某诉查周、焦品芳（二人系夫妻关系）民间借贷纠纷一案，于2012年10月10日调解结案。该案（2012）熟民初字第0724号民事调解书确认，查周、焦品芳归还毛某借款本金470万元并支付利息20万元，合计490万元，于2012年12月31日前履行。该案卷宗中的诉状、答辩状、证据、庭审笔录、调解笔录等材料均未涉及到本案争议内容。
另查明，第三人查周于2015年4月10日因涉嫌非法吸收公众存款罪，被常熟市公安局刑事拘留，羁押于常熟市看守所，后经常熟市人民检察院审查，于2015年5月8日批准逮捕。
上述事实，有原告举证的房屋转让协议、债权转让协议、债权转让通知邮寄凭证、过户费收条、（2012）熟民初字第0724号民事调解书；被告举证的130万元银行转账的补制回单、160万元的银行储蓄取款凭条、160万元的银行储蓄存款凭条、常熟市皇家商贸有限公司企业信息查询表及本院庭审笔录、调查材料等在卷佐证。
本案的争议焦点是，房屋转让价款是否已经结清？
原告戈健认为，房款余额230万元应由被告袁邓国代第三人查周直接给付毛某，但被告并未支付，故受让了第三人转让的债权。被告袁邓国则认为，房屋价款抵销了查周欠其的300万元借款和100万元货款，余额130万元应查周要求支付给了毛某用于归还房屋抵押贷款，房款已经全部结清。第三人查周认为，房款中抵销了300万元欠款是事实，但不欠被告货款100万元，余额230万元被告没有支付，故将该债权转让给原告。
针对上述争议，被告提交了鑫达化纤成品出库单134张、郭某某的调查笔录一份，并提请证人毛某、吴某当庭做证。
关于鑫达化纤成品出库单134张，单据显示时间为2010年8月9日-2011年1月2日，货品为蒸纱，数量不一，均有收货人签字，收货方为纺舟公司，供货方为鑫达化纤，合计货值1024408.08元。
关于郭某某的调查笔录，调查时间是2014年11月10日，调查人是江苏华元民信律师事务所律师瞿国平、郑尧。在调查笔录中，郭某某述称：房屋转让协议签订时，我和老婆都在场，后来签字是我老婆吴某签的。当时查周欠袁邓国借款300万元，货款100多万元，房子价格530万元是协商了很多一阵子才确定的，因为房子上有贷款，要先还清贷款才能过户，所以确定由袁邓国代偿130万元。当时这个房子就是抵债的，约定好了抵掉多少债务，所以协议上付款都一点没提的。
关于毛某的证人证言，其当庭陈述：协商转让过程我是参与的，但签订协议我不在场，还贷款是我去操作的，记得当时一笔是300万元，还有一笔是100多万元货款，当时就是把房子抵给袁邓国，然后双方之间的债权债务两清，也是通过这样的方式各方之间走通了。袁邓国130万元转到了谭某某账上，然后谭某某转到我卡上，由我去还贷款。因为当时查周本来欠我钱，他不放心钱直接打给我，一定要找个中间人转他才放心，所以通过谭某某转。
关于吴某的证人证言，其当庭陈述：转让协议上签字是我老公叫我签的，当时他们已经协商好了，我只知道查周欠袁邓国400万元，中间他们怎么操作我不清楚。
经当庭质证，原告戈健认为出库单只能证明双方公司之间有生意往来，不能证明债权债务存在，并且与本案不具有关联性，对郭某某的调查笔录及两名证人的证言不予认可。第三人查周认为出库单系第三人名下公司与被告名下公司之间的往来，与本案主体不一致，不具有关联性，郭某某的调查笔录及两名证人的证言未必真实，不予认可。
本案审理过程中，本院分别向第三人查周，案外人谭某某，郭某某进行了调查。
第三人查周在本院调查时陈述：我和袁邓国做了十几年的生意，但是没有账，为了这个事情，多次商量后在2012年8月30日订立协议。这个事情是毛某一起参加的，嫩江路109-2号房屋作价530万元转让给袁邓国，其中抵销我欠袁邓国的个人债务300万元，余款230万元我要求他付给毛某，因为我和毛某也有往来账要了。我和袁邓国是各种各样的往来，总的结账就是欠款300万元，我不认可另外还有102万货款抵销。当时协议签好，房款已经结清，现在是毛某不承认，只要毛某认可收到130万元，就应该扣除在我和他之间的账。过户费是我承担的，先是给了15万元吃饭的卡，后来又给了夜总会消费卡15万元，他给我写收条，算是结清过户费。
案外人谭某某在本院调查时陈述：130万元是在我皇家经营部的收款机上收的，收到后我转给了毛某160万元，包括了这130万元。我只知道这130万元是房子上的钱，查周要求我帮他刷一刷，然后再转给毛某的。关于房子的事情，第一次说的时候我是在场的，到后来具体交易的时候我不在场。当时第一次谈的时候，袁邓国讲要这个房子的，因为袁邓国和查周之间有债权债务关系，所以抵剩下来的就是这130万元。
案外人郭某某在本院调查时对2014年11月10日的笔录予以确认，并补充陈述：当时房子卖给查周，查周认为不要过户，由毛某出面贷款，实际钱是查周用的，用这个房子贷款抵押。据我所知，查周不止欠袁邓国400万元，袁邓国讲没有办法，只好拿房子抵，吃亏的。就房子买卖这个事情，袁邓国后来还了贷款130万元，他和查周之间房子上结清了。
结合本案查明事实，各方当事人举证质证情况，相关调查核实情况，本院综合认定如下：首先，第三人查周与被告袁邓国之间订立的房屋转让协议合法有效，且已经实际得以履行。结合买卖双方均确认的相关债权债务抵销的事实，本院认定该协议实质是以房抵债协议。其次，本案三方争议的焦点实质在于抵销债务的范围。被告袁邓国举证的134张鑫达化纤出库单是鑫达化纤与纺舟公司之间的交易记录，既非直接的债权凭证，也与本案不具有直接的关联性，不足以证明本案争议的抵债差额。但证人毛某、吴某及案外人郭某某均陈述抵债数额为400万元，三者均是该次交易的参与者，具有一定的可信度。结合协议内容来看，该协议对房屋来源状况、转让价格、证人见证、带租情况、过户费事宜等各项交易细节均予以了明确约定，唯独没有对房屋买卖中卖方最关切的房款问题作约定，既没有对房款支付的时间、方式作出约定，也没有对抵债事项给予表述。而协议第2条约定了卖方无条件协助买方办理好过户手续，协议第3条又作出了“自本协议双方鉴定之日起该房产实际上已经属于乙方所有，双方不得反悔”的特别约定。再结合被告袁邓国于协议订立的次日即按照第三人查周指令，支付130万元经谭某某转给毛某，用于归还房屋抵押贷款，随后即完成了房屋过户登记的事实，本院认定协议订立时，交易双方已对房屋转让价款中的400万元作了抵销，房款余额130万元由被告袁邓国于次日履行完毕。此外，事后查周以消费卡冲抵过户费，被告袁邓国出具收条的事实，也可以印证房款已结清。
综上所述，本院认为，本案所涉房屋转让价款经由交易双方抵销及买方的支付业已清结。被告袁邓国的抗辩意见成立，原告戈健的诉讼请求没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告戈健的诉讼请求。
案件受理费人民币25250元，保全费人民币5000元，合计人民币30250元，由原告戈健负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76，账户名称：苏州市中级人民法院。
审 判 长 金健峰
人民陪审员 金林恺
人民陪审员 王永良
二〇一五年十月十六日
书 记 员 陈晓娜