山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）日民一终字第499号
上诉人（原审被告）：杨斌，男。
上诉人（原审被告）：陈红梅，女。
上列两上诉人的委托代理人：丁志刚，山东宝元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢衍升，男。
被上诉人（原审原告）：李燕，女。
委托代理人：卢衍升，系被上诉人李燕之前夫。
上诉人杨斌、陈红梅因与被上诉人卢衍升、李燕房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2013）东民一初字第2113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：卢衍升与李燕原系夫妻关系，杨斌与陈红梅系夫妻关系。涉案房屋座落于日照市烟台路东、泰安路北（东铁机械）002幢1单元601号，现房屋所有权人和土地使用权人均为李燕。
2011年1月14日，经山东玫瑰园不动产营销策划有限公司（中介方）介绍，杨斌、陈红梅（作为甲方）与卢衍升（作为乙方）签订房产买卖合同一份，将涉案房屋作价645000元售与卢衍升。合同第二条约定，乙方于协议签订当日付购房定金9000元，于2011年1月18日支付首付款206000元，余款430000元于办理完银行贷款业务后一次性付清。甲乙双方在2011年1月18日之前准备好相应贷款材料并且按时到场签字，甲乙双方保证材料的真实性并符合银行贷款要求，如因贷款材料问题使银行不能批款，中介方概不负责。合同第三条约定，甲乙双方必须按时到相关部门办理产权过户手续（以中介方电话或者短信通知为准），有关该房的房产证、土地证过户的所有税、费由乙方承担。在办理房产、土地过户以及银行贷款手续时，甲乙双方须及时提供材料并且按时到场签字。如未按照中介方要求按时办理相关手续，每逾期一天按照总房款的5%计算违约金支付给对方。逾期30天守约方有权单方解除合同，并有权要求对方承担违约责任。合同第十一条约定，该房为集资建房，如甲方没交契税，甲方必须保证补齐契税。
合同签订当日，卢衍升交纳定金9000元。合同签订后，卢衍升于2011年1月19日支付购房款206000元，于2011年3月14支付购房款150000元。在向中国银行日照分行申请贷款时，因卢衍升有三次贷款记录，未能在该行办理贷款手续。经中介方协调及双方协商，均同意将涉案房屋过户到李燕名下，卢衍升、李燕遂于2011年3月16日办理了离婚手续，并以李燕的名义向银行申请贷款。2011年3月17日，卢衍升、李燕支付购房款15000元，并以李燕的名义向建行东港支行申请贷款。2011年4月27日，建行东港支行审核通过了李燕的贷款申请，涉案房屋具备了过户要件。同日，卢衍升、李燕向中介方交纳中介费9675元、贷款费2650元和评估费3100元。2011年5月27日，李燕取得涉案房屋的房屋所有权证并以陈红梅的名义补缴契税17400元，该17400元契税系陈红梅购买涉案集资建房时未缴纳契税。2011年6月1日，李燕取得涉案房屋的国有土地使用权证。李燕在取得涉案房屋的权属证书后，因上述17400元契税的负担与杨斌、陈红梅发生争议，卢衍升、李燕认为应当由杨斌、陈红梅负担，而杨斌、陈红梅对此不予认可，故卢衍升、李燕拒绝用涉案房屋抵押贷款，亦未支付剩余房款265000元。2011年6月5日，卢衍升、李燕将涉案房屋的门锁钥匙更换并入住。
2011年7月15日，杨斌、陈红梅诉至原审法院，请求依法判令解除双方于2011年1月14日就涉案房屋签订的房产买卖合同，请求判令卢衍升、李燕返还涉案房屋并支付违约金60000元和经济损失12000元。后杨斌、陈红梅于2012年1月9日撤回起诉。2012年1月13日，杨斌、陈红梅再次诉至原审法院，请求判令卢衍升、李燕支付购房款265000元并支付违约金95400元。原审法院于2012年8月29日作出（2012）东民一初字第594号民事判决，判令卢衍升、李燕支付杨斌、陈红梅购房款265000元，并以卢衍升、李燕拒绝用涉案房屋抵押贷款，拒绝支付剩余房款265000元构成违约为由判令卢衍升、李燕支付95400元违约金。卢衍升、李燕不服上述判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月29日作出（2012）日民一终字第1064号民事判决，驳回上诉，维持原判。（2012）东民一初字第594号民事判决和（2012）日民一终字第1064号民事判决均认定双方对李燕补缴的17400元契税的负担进行了变更，该17400元契税应由卢衍升、李燕负担。
2013年5月23日，卢衍升、李燕诉至原审法院，请求判令杨斌、陈红梅返还其垫付的契税17400元及利息，判令杨斌、陈红梅支付2011年4月27日至2011年5月27日因未补缴契税未配合过户而产生的违约金120000元。其中违约金的计算依据是房产买卖合同第三条，计算方法是以总房款645000元为基数，按每日5%计算30天，共计967500元，卢衍升、李燕在本案中只主张120000元。杨斌、陈红梅辩称，卢衍升、李燕主张的违约事实不成立，如法院认定违约，则申请对违约金进行调整。对2011年4月27日至2011年5月27日期间涉案房屋未过户的原因，卢衍升、李燕主张系因杨斌、陈红梅拒不补缴契税17400元，让卢衍升、李燕缴纳，但卢衍升、李燕不同意，直到2011年5月27日经中介方协调，卢衍升、李燕才同意垫付并过户。中介方山东玫瑰园不动产营销策划有限公司亦出具证明称，在涉案房屋的买卖过程中，由于杨斌、陈红梅不配合过户，自2011年4月27日至2011年5月27日拖了1个月，过户后卢衍升、李燕要求杨斌、陈红梅支付垫付的补缴契税17400元才签字抵押，由于杨斌、陈红梅拒绝支付契税17400元，卢衍升、李燕才拒绝办理抵押支付购房尾款265000元。
原审认定上述事实的证据有双方当事人陈述及房产买卖合同、证明、房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件、税收通用完税证、收到条、（2012）日民一终字第1064号民事判决书、（2012）东民一初字第594号民事判决书等。
原审法院认为：卢衍升与杨斌、陈红梅于2011年1月14日签订的房产买卖合同以及后来因卢衍升的原因双方协商将涉案房屋过户到李燕名下等对房产买卖合同的变更，均系各方当事人的真实意思表示，合同成立并合法有效，各方当事人均应按约履行。在2011年4月27日建行东港支行审核通过了李燕的贷款申请后，涉案房屋具备了过户要件，但因杨斌、陈红梅未及时补交涉案房屋的集资建房契税，致使涉案房屋直至2011年5月27日在李燕以陈红梅的名义补缴了契税17400元后才进行了房屋所有权证的过户。虽原审法院（2012）东民一初字第594号民事判决和日照市中级人民法院（2012）日民一终字第1064号民事判决均认定双方对李燕补缴的17400元契税的负担进行了变更，该17400元契税由卢衍升、李燕负担，但在双方对17400元契税的协议变更之前的2011年4月27日至2011年5月27日期间，杨斌、陈红梅未及时补交涉案房屋的集资建房契税、未及时配合过户的行为构成违约，应当承担违约责任。卢衍升、李燕主张的违约金120000元虽较合同约定做了调整，但其数额仍然过高，原审法院依法酌情予以调整为70000元，超出部分不予支持。因原审法院（2012）东民一初字第594号民事判决和日照市中级人民法院（2012）日民一终字第1064号民事判决均认定涉案房屋补缴的契税17400元由卢衍升、李燕负担，对卢衍升、李燕主张的返还垫付的契税17400元及利息的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，原审判决：一、杨斌、陈红梅于判决生效之日起5日内支付卢衍升、李燕违约金70000元；二、驳回卢衍升、李燕要求杨斌、陈红梅返还其垫付的契税17400元及利息的诉讼请求；三、驳回卢衍升、李燕本案的其他诉讼请求。
上诉人杨斌、陈红梅不服原审判决上诉称：起先购房者卢衍升和后单独购房者李燕一再明示违约，未按照与上诉人签订的房屋买卖合同通过银行按揭贷款方式付清全部房款。已经生效的（2012）东民一初字第594号民事判决书和维持该判决的（2012）日民一终字第1064号民事判决书客观、公正的判决：被上诉人支付拖欠上诉人的房款265000元并支付违约金95400元。原审判决认定事实、适用法律明显错误：1、卢衍升未在2011年1月18日之前付清首付款，又因其不良信用贷款记录未能按照合同约定在2011年1月18日之前在中国银行“准备好贷款材料并且按时到场签字”，更未能按照合同约定通过银行按揭贷款方式付清全部房款。2、2011年3月16日，卢衍升和李燕办理了协议离婚手续，卢衍升自行更改买受人，改由李燕另行通过中国建设银行日照分行按揭贷款单独购买、单独所有涉案房产，上诉人与李燕没有签订书面房屋买卖协议，李燕的代理人卢衍升当庭表示再次违约、故意拒不通过银行按揭贷款方式付清全部房款。被上诉人的再三违约给上诉人造成了不应有的投资经济损失，后在中介山东玫瑰园不动产营销策划有限公司的协调下，改由李燕自行承担缴纳房产过户时的契税，李燕口头同意并在房产过户时自行缴纳了契税17400元。在李燕保证过户后一个月内通过银行按揭贷款付清全部房款的情况下，上诉人于2011年5月27日协助将房产过户至李燕名下（房产证号：日房字第201105270**号，土地证号：日国用2011第8**号及储藏室一间）。3、涉案房产过户给李燕后，李燕反悔并主张其在房产过户时缴纳的契税17400元系为上诉人垫付，但（2012）东民一初字第594号民事判决书和（2012）日民一终字第1064号民事判决书早已查明：上诉人与李燕对契税17400元的负担进行了变更，该17400元契税由卢衍升和李燕负担。原审判决认为“在双方对17400元契税的协议变更之前的2011年4月27日至2011年5月27日期间，杨斌、陈红梅未及时补交涉案房屋的集资建房契税、未及时配合过户的行为构成违约，应当承担违约责任”，是错误的。上诉人与离婚后的李燕没有签订房屋买卖合同，更没有过户时间的约定，因李燕没有固定工作和收入，上诉人有顾虑，上诉人有权不将涉案房产出卖给李燕，李燕口头同意并事实上在房产过户时缴纳契税17400元，在李燕口头承诺房产过户后一个月内通过银行按揭贷款方式付清全部房款的情况下，上诉人才同意将房产过户至李燕名下。原审判决完全背离了本案事实和法律规定。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人卢衍升、李燕答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正，应予维持。
本院经审理查明的事实和证据与原审认定一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。上诉人与被上诉人卢衍升之间的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同第十一条的约定，涉案房屋为集资建房，上诉人负有补齐契税的义务。在合同履行过程中，双方对该部分契税的负担产生争议，后被上诉人李燕于2011年5月27日以上诉人陈红梅的名义补交契税17400元，根据已经发生法律效力的（2012）东民一初字第594号民事判决和（2012）日民一终字第1064号民事判决的认定，合同双方对该部分契税的负担进行了变更，该部分契税应由被上诉人负担。但是，在双方对契税负担变更之前，补齐契税的义务人仍应为上诉人。根据房屋买卖合同的中介方山东玫瑰园不动产营销策划有限公司的书面证明以及中介工作人员卜某某出庭作证的证言，2011年4月27日银行审核通过被上诉人的房屋按揭贷款申请后，中介工作人员通知上诉人过户，上诉人要求被上诉人负担契税17400元，后经中介协调，被上诉人于2011年5月27日补齐契税后，双方办理过户手续。据此，原审认定上诉人于2011年4月27日具备房屋过户条件后至2011年5月27日房屋过户之日未补齐契税构成违约并无不当。上诉人主张，被上诉人未能按照约定时间付清首付款、未能通过银行按揭贷款方式付清房款、自行更改买受人为李燕、过户后拒付房款等行为构成违约，上诉人不应支付违约金。但是，被上诉人的违约行为已经另案处理完毕，且将涉案房屋过户至李燕名下系双方协商一致对房屋买卖合同进行的变更，上诉人主张的事由并非其违约未补齐契税的合理抗辩事由，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1553元，由上诉人杨斌、陈红梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 李 云
代理审判员 张锦秀
二〇一四年七月十五日
书 记 员 赵小璐