上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终2538号
上诉人（原审被告）：乔福根，男，1954年4月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：陈曼玲（系乔福根妻子），1958年1月24日出生，汉族，住上海市徐汇区。
被上诉人（原审原告）：上海振霞工贸公司，住所地上海市徐汇区宛平南路1069号。
法定代表人：唐修文，该公司经理。
被上诉人（原审原告）：上海振霞工贸公司商行，住所地上海市徐汇区钦州路817号，819号。
负责人：唐修文，该商行经理。
两被上诉人之共同委托诉讼代理人：葛英明，上海振霞工贸公司员工。
两被上诉人之共同委托诉讼代理人：张勇财，上海振霞工贸公司员工。
上诉人乔福根因与被上诉人上海振霞工贸公司（下简称工贸公司）、上海振霞工贸公司商行（下简称工贸商行）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初16958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人乔福根向本院提起上诉，请求判令：撤销一审判决第一、第二项，改判乔福根按照每月2,500元的标准向工贸公司、工贸商行支付自2015年12月1日至2015年12月18日止的租金，并驳回工贸公司、工贸商行原审中的其余诉讼请求。
事实和理由：就租赁上海市徐汇区XX路XX号营业用房（以下简称系争房屋），乔福根与工贸商行签订了房屋租赁协议。在合同约定的履行期限内，乔福根于2015年12月18日接到相关部门发出的整治通知，之后，乔福根实际已无法使用系争房屋进行经营，2015年12月18日之后的租金，乔福根无需支付。且当时拆违办的工作人员明确，拆违办已经接管了系争房屋，之后的水电费及租金，乔福根均无需支付，由拆违办与房屋权利人协商。
被上诉人工贸公司、工贸商行共同辩称，不同意乔福根的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
工贸公司、工贸商行共同向一审法院提出诉讼，请求判令：1.乔福根支付工贸公司、工贸商行2015年12月至2016年3月的租金10,680元（月租金为2,670元）、水费36元、电费595.8元；2.乔福根于2016�4月1日起搬离上海市徐汇区XX路XX号租赁房；3.乔福根支付房屋使用费（自2016年4月1日起至实际搬离之日止，以每天200元计算）。本案一审审理中，工贸公司、工贸商行变更诉讼请求为判令：1.乔福根支付工贸公司、工贸商行2015年12月至2016年3月的租金10,680元；2.乔福根支付房屋使用费（自2016年4月1日起至2016年6月30日止，以每天200元计算）。
一审法院认定事实：工贸商行是工贸公司的分支机构。
2015年3月31日，工贸商行与乔福根签订《上海振霞工贸公司房屋租赁协议》一份，约定：工贸商行将系争房屋提供给乔福根作为经营业务用房，租赁期限为2015年4月1日至2016年3月31日；系争房屋的每月租金2,560元，于每月10日前支付，如逾期七天则视为自动终止本协议；如发生不可抗拒的因素，中止合同，双方不负责任。该协议尾部注有乔福根每月免费供应150元�菜，时间为1年，“明年开始按同等调整房价”的内容。该协议已实际履行。
2016年3月1日，工贸公司向乔福根送达内容为“由于我公司所租房屋属动迁范围，公司决定从2016年4月1日起不再签订房屋租赁合同，2月24号公司人员已上门打过招呼。从2016年4月1日起不可使用原房屋，请另找其他房屋。如不搬离，以房屋使用费收取（全额等同租赁费）”的函件，但乔福根拒绝签收。
一审法院又查明，乔福根以每月2,560元的标准支付系争房屋租金至2015年11月30日止。2015年12月1日起的租金，乔福根未支付。2016年6月30日，乔福根搬离系争房屋。
一审法院再查明，2015年11月24日，工贸公司一方就系争房屋向上海市徐汇区税务局缴纳2015年7月1日至2015年12月31日的城镇土地使用税364.8元。
本案一审审理中，乔福根提供2015年12月18日《关于在小闸镇河西地块开展拆违和环境综合整治的通告》，表明在该通告张贴后，乔福根即无法经营。但为了能得到安置费用，故未向工贸公司、工贸商行交付系争房屋。工贸公司、工贸商行表示，未看到过上述通告，但乔福根在此期间仍然经营。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。工贸商行与乔福根签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方当事人均应恪守。根据已查明的事实，工贸商行、乔福根之间的租赁合同于2016年3月31日届满，工贸公司一方在2016年3月1日已通知乔福根不再续租，故乔福根逾期不搬离系争房屋的行为已经构成违约。鉴于乔福根已于2016年6月30日搬离系争房屋，故乔福根应当支付2016年4月1日至6月30日的房屋使用费，工贸公司、工贸商行的该项诉请予以支持。至于房屋使用费的金额，鉴于合同约定的月租金金额为2,560元，故该期间的房屋使用费参照合同约定的月租金2,560元的金额予以支付较妥。工贸公司、工贸商行要求按每日200元支付该期间的房屋使用费，因缺乏相应的依据，且于法无据，不予支持。根据我国的法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。鉴于乔福根欠付2015年12月1日至2016年3月31日间的房屋租金，且乔福根拒付该租金的理由缺乏相关的事实和法律依据，故工贸公司、工贸商行的该诉请应予支持。但工贸公司、工贸商行要求按照每月2,670元的金额收取租金，因乔福根不同意，且缺乏事实和法律依据，故不予支持，乔福根应当按照每月2,560元的金额向工贸公司、工贸商行支付该期间所欠的租金。鉴于工贸商行系工贸公司的分支机构，故工贸公司、工贸商行共同向乔福根主张权利于法无悖，予以支持。至于乔福根辩称工贸公司、工贸商行未开具正规发票，鉴于该事项并非法院管辖范围，故对乔福根此辩称不予采纳。
一审法院审理后于2017年1月11日作出判决：一、乔福根应于判决生效之日起十日内支付上海振霞工贸公司、上海振霞工贸公司商行自2015年12月1日至2016年3月31日的房屋租金10,240元；二、乔福根应于判决生效之日起十日内支付上海振霞工贸公司、上海振霞工贸公司商行自2016年4月1日起至2016年6月30日止的房屋使用费7,680元。案件受理费522元，由上海振霞工贸公司、上海振霞工贸公司商行负担196元，由乔福根负担326元。
二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
二审中，被上诉人明确表示，系争房屋未办理房地产权证，也未取得建设�程规划许可证。上诉人对此亦予以确认。
二审中，本院向当事人释明，如法院认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》无效，是否有相应的合同无效后果处理。被上诉人表示，除一审中要求上诉人支付的房屋租金及占有使用费外，无其他合同无效的后果需要处理。上诉人表示，除双方争议的租金或房屋占有使用费是否需要支付外，无其他合同无效的后果需要处理。
本院认为，上诉人与被上诉人就租赁系争房屋签订租赁协议，但系争房屋未取得权属凭证，被上诉人亦明确表示该房屋亦未取得建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院》第二条之规定，上诉人与被上诉人签订的租赁合同应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方，应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。故2015年12月1日起至2016年3月31日止的房屋占有使用费，被上诉人可参照合同约定的租金标准予以支付。
对于被上诉人主张的2016年4月1日之后上诉人实际占用期间的占有使用费损失。上诉人称，自2016年3月底始，系争房屋已被断水断电，上诉人系自行另接水电，故在此期间上诉人无法正常使用系争房屋。被上诉人则表示，系争房屋至封门前并未断水断电，但2016年始，上诉人已不再缴纳水、电费及房屋租金。本院认为，系争房屋已移交，被上诉人虽称之前并未断水断电，但并未提供系争房屋2016年4月起用水、用电的证据，上诉人也陈述系其另行接通了水电，考虑到对于租赁合同无效�上诉人与被上诉人均存有过错，故综合上述情况，本院认为，2016年4月1日起，上诉人已无法正常使用系争房屋，故2016年4月1日至2016年6月30日止的占有使用费，由本院酌情确定为4,000元。至于上诉人提出的相关部门介入后，房屋占有使用费即无需支付的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初16958号民事判决；
二、确认乔福根与上海振霞工贸公司商行于2015年3月31日签订的《上海振霞工贸公司房屋租赁协议》无效；
三、乔福根应于本判决生效之日起十日内支付上海振霞工贸公司、上海振霞工贸公司商行自2015年12月1日起至2016年3月31日止的房屋占有使用费人民币10,240元；
四、乔福根应于本判决生效之日起十日内支付上海振霞工贸公司、上海振霞工贸公司商行自2016年4月1日起至2016年6月30日止的房屋占有使用费人民币4,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币522元，由上海振霞工贸公司、上海振霞工贸公司商行共同负担391元，由乔福根负担131元。二审案件受理费人民币522元，由上海振霞工贸公司、上海振霞工贸公司商行共同负担391元，由乔福根负担131元。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年五月十五日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十八条
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。