江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0981民初1904号
原告：江苏盛德物业有限公司，住所地：江苏省东台市祥和大厦73号楼由东向西第六单元。
法定代表人：王檬，该公司经理。
委托代理人：赵永平，该公司法务部主任。
被告：潘华，居民。
原告江苏盛德物业有限公司（以下至判决主文前简称“盛德公司”）与被告潘华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理。依法由代理审判员刘平适用小额诉讼程序，于2016年4月15日公开开庭进行了审理。原告盛德公司的委托代理人赵永平，被告潘华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛德公司诉称：2011年7月29日，原告与江苏中江泓盛房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定将东台市红兰景苑小区的物业交给原告管理服务，服务期限自2011年7月29日至业主委员会成立之日，并签订新的物业服务合同止。高层、小高层物业服务费按建筑面积每月每平方米0.78元收取，多层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.68元收取。业主入住时交纳第一年的物业费及相关费用，第二年的物业费及相关费用必须在第二年的第一个月前一次性缴纳。被告于2011年8月28日入住该小区多层住宅2幢1单元501室，建筑面积132.45平方米。从2012年8月28日至2016年8月27日，尚欠物业服务费4323.17元。原告多次上门及电话催交均遭拒付，又分别于2016年1月27日和2016年1月31日向被告发出《物业服务费催缴通知》和《物业服务费催缴函》，要求被告向原告缴纳欠交的物业服务费。原告按照前期物业服务合同约定，并履行了服务义务，故请求判令被告支付2012年8月28日至2016年8月27日四年（48个月）物业服务费4323.17元，并承担本案的诉讼费用。
被告潘华辩称：1、原告收取的物业费价格过高，其提供的服务没有达到相应的服务标准。2、原告提供的物业服务不到位，小区公共设施、路灯、绿化、体育设施损坏原告未及时修理；小区一号楼与二号楼之间的公共区域被其他业主占用原告未予处理；小区西门通道过窄导致业主出行不便；2015年夏季楼顶排水管堵塞，下雨时因排水不畅，雨水从房屋外墙面泄下，被告向原告反映，但原告未采取任何措施，导致被告家中墙面受潮至霉变受损。3、原告在小区内征收广告费等经营性费用未向业主公示，侵害了业主的权益。
经审理查明：2011年7月29日，江苏中江泓盛房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定原告对东台市红兰景苑进行前期物业管理，合同包含合同当事人、物业基本情况、委托服务事项、委托服务期限、双方权利和义务、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等内容；委托服务事项中约定：房屋建筑公共部分和相关场地的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、道路、停车场、绿地。房屋配套的公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用上下水管道、公共照明、电梯、二次供水设备、楼内消防设施设备。维护所托管物业区域内公共秩序，包括：安全监控、巡视、门岗执勤、装修管理等，杜绝违章搭建、违章装修。物业服务费用中约定：物业服务费按多层住宅建筑面积每月每平方米0.68元向业主和物业使用人收取。被告购买东台市红兰景苑2幢1单元501室，于2011年8月28日交房时，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务费用、免责条款、违约责任等内容。被告母亲代被告办理交房手续时在协议上签署被告名字。
另查明，原告名称于2015年7月20日变更为江苏盛德物业有限公司。被告潘华系东台市红兰景苑2幢1单元501室,2幢012号车库的业主，其住宅建筑面积（含车库）132.45平方米，该栋楼系多层住宅。被告自2012年8月28日起至2016年8月27日期间欠原告物业服务费4323.17元。原告多次向被告催交物业服务费，但被告至今未交纳物业费。
再查明，2015年夏季，因红兰景苑2号楼屋顶东北侧排水管道堵塞，雨天大量雨水从楼顶经被告所住红兰景苑2幢1单元501室北侧外墙泄下。被告家中北房间东北墙角位置有霉变现象。红兰景苑1号楼与2号楼之间北侧有木板隔断了两楼间的公共区域，地面被占用。
本案经多次组织调解，因双方当事人未达成一致意见，致调解未果。
上述事实，有原告提交的前期物业服务合同、前期物业服务协议、催交物业费通知、国内挂号信函收据、关于催缴物业服务费的函、照片打印件、公司准予变更登记通知书；被告提交照片、U盘（视频）；东台市房产档案馆出具的产权登记信息表及双方当事人在庭审中的陈述等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与江苏中江泓盛房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及与被告签订的《前期物业服务协议》均系双方当事人真实意思表示，合同内容合法有效，对双方当事人具有约束力。原告依照前期物业服务合同的约定履行物业服务义务，被告系东台市红兰景苑小区的业主，其应当根据前期物业服务合同的约定及标准交纳物业服务费。经原告书面催告后，被告仍未交纳物业费，现原告请求被告支付物业服务费，应予支持。对被告辩称原告计算物业服务费标准过高，未提供相应物业服务的抗辩，本院不予采信。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《前期物业服务合同》约定：盛德公司应负责楼盖、屋顶、外墙、共用上下水管道等设施设备的维修、养护、运行和管理。盛德公司应维护所托管物业区域内公共秩序，杜绝违章搭建、违章装修。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，在物业服务过程中，物业公司是否按约履行义务，应由物业公司负举证责任。本案中，原告盛德公司未提供证据证明其对2号楼被告住所北侧屋顶排水管道进行养护和管理及制止1号楼与2号楼之间的违章搭建，原告对被告住所区域提供物业服务未尽到全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，对原告主张的物业服务费可酌情予以减少。被告家中墙面霉变事实存在，但是否因外墙泄水所致证据不足，本院不予采信。综上，被告潘华自2012年8月28日起至2016年8月27日止应交纳的物业费为4107元（132.45平方米×0.68元/月/平方米×12个月+132.45平方米×0.68元/月/平方米×12个月+132.45平方米×0.68元/月/平方米×12个月×80%+132.45平方米×0.68元/月/平方米×12个月）。
《江苏省物业管理条例》第六十五条第二款规定，物业服务企业利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示，还应当经有利害关系的业主同意。本案中，被告提供证据证明原告利用共有部分、公用设施从事广告活动，但未提供证据证明被告与该活动有利害关系，因此拒交物业服务费也于法无据，故对被告提出原告在红兰景苑内征收广告费未向业主公示，侵害被告权益的抗辩不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
被告潘华于本判决生效之日起10日内给付原告江苏盛德物业有限公司自2012年8月28日起至2016年8月27日止的物业服务费4107元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告潘华负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 刘 平
二〇一六年五月六日
书 记 员 胡丽君
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
2.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
3．最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》法释[2001]33号
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
5.《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。