北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民再终字第5345号
申请再审人（一审被告，二审上诉人）：刘光裕。
委托代理人：袁晓东，北京镜凯律师事务所律师。
委托代理人：刘铮（刘光裕之女）。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）：刘秀蓉。
委托代理人：杨岳宇。
被申请人（一审原告）：北京邮电大学，住所地北京市海淀区西土城路**号。
法定代表人：方滨兴，校长。
委托代理人：张振忠。
委托代理人：赵成伟。
申请再审人刘光裕因与被申请人刘秀蓉、北京邮电大学（以下简称邮电大学）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）一中民终字第13910号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2013年12月16日作出（2013）高民申字第4228号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。申请再审人刘光裕的委托代理人袁晓东、刘铮，被申请人刘秀蓉及其委托代理人杨岳宇，被申请人邮电大学的委托代理人张振忠、赵成伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年5月，刘秀蓉诉至原审法院称：我系刘光裕的妹妹。1986年因旧房改造，我与母亲由原来居住的北京市西城区X大街135号平房换房到北京市海淀区西土城路X楼3门2层3号（以下简称323号）房屋，户籍也迁入该房屋，后我一直与母亲在该房屋内居住。2010年3月，我母亲去世，刘光裕趁我不在家的时候将323号房屋更换门锁，使我不能正常居住。我向邮电大学反映时，才得知刘光裕已经私自与邮电大学签订了323号房屋的购房合同，并取得了房屋所有权证。我自1986年迁入到323号房屋后一直与母亲居住在此，也多次告知邮电大学我为合法居住人，但邮电大学在未经审核的情况下，刘光裕利用其为邮电大学后勤处长的便利，私自签订购房合同，违反法律规定，也侵犯了我的合法的居住权，导致我丧失了唯一的居住处所。故我诉至法院请求判决确认刘光裕与邮电大学就323号房屋签订的买卖合同无效。案件受理费由刘光裕及邮电大学负担。
刘光裕在原审法院辩称：刘秀蓉非涉案合同的主体一方，起诉主体不适格。刘秀蓉所述不属实，购房合同于1996年签订，2004年11月取得房产证。该房屋属央产房，双方签订的是职工买卖协议书，非商业买卖协议。故刘秀蓉起诉主体不适格，事实理由无法律依据，我不同意其诉讼请求。1996年学校福利售房，在只售本校职工的前提下，经陈淑芳同意并以我的名义购买，我及两个姐姐都同意按照继承分割该房屋。
邮电大学在原审法院辩称：换房是经我校同意更换的，323号房屋是我校享有产权的央产房，我校有权出售给刘光裕，不存在恶意串通，也无需经刘秀蓉同意。
原审法院经审理查明：陈淑芳系刘秀蓉、刘光裕之母。刘光裕系邮电大学职工。323号房屋原系邮电大学的自管公房。
1986年前，陈淑芳向厂桥房管所承租西城区X大街135号三间公房。1986年，陈淑芳以上述三间公房置换了323号房屋。陈淑芳、刘秀蓉户籍登记信息记载：陈淑芳、刘秀蓉住址为海淀区西土城路X楼323号，1986年4月13日自西城区X大街135号迁来本址。
1996年12月27日，邮电大学（甲方）刘光裕（乙方）与签订《职工住房买卖协议书》，约定：甲方根据邮电部机关房改办批准的《北京邮电大学1996年度向职工出售公有住宅楼房实施办法》规定的售房价格，将我校具有产权的部分职工住宅楼房向在职和离退休职工优惠出售；乙方以成本价购买323号房屋。购房款计算时使用了刘光裕及其配偶的工龄优惠。此后，刘光裕交纳了购房款。该房屋于2004年11月2日取得了房屋所有权证，房屋建筑面积47.55平方米，登记在刘光裕名下。刘光裕于2010年9月19日领取了该房屋所有权证。陈淑芳于2010年3月去世，此后323号房屋由刘光裕占有，刘秀蓉无法使用该房屋。
另，刘光裕一直租住邮电大学X楼502号房屋，并在购买323号房屋的同时购买了502号房屋。
审理中，刘秀蓉主张其与陈淑芳共同居住在323号房屋内，提交了邮电大学社区居委会的证明；主张刘光裕与邮电大学恶意串通，未提交证据；认为邮电大学出售323号房屋应通知刘秀蓉，刘秀蓉享有优先购买权。刘秀蓉称其名下在本市并无其他房屋，称其于2010年才得知刘光裕购买了323号房屋。刘光裕主张其经陈淑芳的同意以刘光裕名义购房，未提供证据；认可交纳的323号房屋的购房款中有陈淑芳的出资，认可该房屋系陈淑芳的遗产。邮电大学主张323号房屋的承租人系刘光裕，未提交证据。
原审法院经审理认为：邮电大学虽为323号房屋的原产权单位，但由于公房的福利政策性质，邮电大学行使该房屋的所有权并非完全自由，其不能随意的终止公房租赁合同，亦不能在租赁期内随意将房屋出售给他人。从323号房屋的来源看，该房屋系陈淑芳用原承租的公房置换而来，故陈淑芳就323号房屋享有公房承租权。邮电大学主张323号房屋的承租人系刘光裕，未提交证据，法院不予采信。刘光裕主张陈淑芳同意其购买323号房屋，未提供证据，法院不予采信。刘光裕与邮电大学签订的《职工住房买卖协议书》虽系双方真实意思的表示，但刘光裕并非该公房承租人，邮电大学并无自由出售房屋给刘光裕的权利，故双方签订的合同无效。根据我国合同法的规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。刘秀蓉主张其与陈淑芳共同居住在该房屋内，提交了邮电大学社区居委会的证明，其作为该房屋内的共同居住人，享有在陈淑芳去世后继续承租该房屋的期待权。故刘秀蓉作为该房屋的利益相关人，要求确认刘光裕与邮电大学签订的《职工住房买卖协议书》无效，法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，判决：被告刘光裕与被告北京邮电大学于一九九六年十二月二十七日签订的《职工住房买卖协议书》无效。
判决后，刘光裕不服，以原审判决认定事实不清，适用法律不当为由上诉至本院，要求撤销原审判决，驳回刘秀蓉的原审诉讼请求。其上诉理由为：第一，刘秀蓉并非诉争房屋的实际承租人。刘秀蓉承租的房屋系东城区教育局的公房，即东城区中绦胡同X楼501室。刘秀蓉不得享有两处公房承租权，不是本案适格主体。第二，刘秀蓉提供的居委会证明系其实施欺诈手段所获得，属于非法证据，不应被采信。该证明只能证明刘秀蓉的户口在该地址，不能证明其在该地址居住。第三，诉争房屋系邮电大学的自管公房，邮电大学享有是否将诉争房屋承租给他人的权利。邮电大学已经表明，诉争房屋只能承租给其员工，不能出租给其他人，该房屋的买卖还折算了刘光裕及其配偶的工龄，该房屋的买卖具有特殊的人身依附性。第四，原审判决适用法律错误，刘秀蓉以刘光裕与邮电大学恶意串通为由提出房屋买卖合同无效，但并未就此提供相应证据，原审判决引用合同法第51条关于无权处分的规定认定合同无效，法律适用错误。依据房屋承租期待权判决合同无效，依据不足。
针对刘光裕的上诉请求及理由，刘秀蓉辩称：不同意对方的上诉请求，同意原审判决。具体理由为：第一，刘光裕不具备买房资格所以合同无效，而且刘光裕的户籍不在此处，刘光裕也不在此居住。第二，我的哥哥姐姐都把自己的户口在80年以前迁到各自单位，在单位分得了住房，我为我母亲30岁才结婚，我母亲说我结婚可以但是不能离家，我陪着我母亲照顾我母亲，我为了我母亲连我的孩子都是在这个争议房屋长大。我不是他们单位的人，但是我一直在争议房屋中居住。我的户籍从地安门平房迁到争议房屋，从来没有过改动。刘光裕改了我的户籍本。找邮电大学交涉房子的时候，邮电大学说我不是在这个房屋，是因为我们的户口本在2007年丢失过。补办了以后，新户口本有两个，我回去一看，旧户口本找到，旧户口本被人改动。我们提交了改动的户口本证据。第三，承租公房的共居人是连续居住两年以上，并且户籍在此房屋。刘光裕没有在此居住，户籍也不在此处。第四，刘光裕说买房经过大家同意，为什么我不知道。刘光裕说我母亲同意，但未提供证据。诉争房房主的名字是我母亲，承租人不是刘光裕，1996年单位福利分房时同意他购买是买自己的房子，为什么买我们的房子。别人承租两套公房不行，刘光裕也不应买两套公房。
原审被告邮电大学述称：我们学校承租两套房子的人也有，但是根据相关文件，明确规定是邮电大学和邮电系统的职工才能购买承租公房。诉争房屋是央产房，是邮电大学的自管公房。换房的材料肯定有，但是时间较长，现在没有了。刘光裕的母亲不是邮电系统职工，不具备购买资格。如果刘光裕的母亲是承租人，她不能购买房屋，只能一直承租。
在本院二审审理过程中，刘光裕提供了以下证据：刘秀蓉在其他地方的居住证明，证明刘秀蓉并未在诉争房屋居住；提供了居委会的证明，证明给刘秀蓉出的证明是根据户籍登记信息出的；提供了从邮电大学物业中心调取水电扣工资的证明，证明刘光裕为诉争房屋交纳水电费；提供了1986年时任邮电大学房产科科长的书面证言，证明刘光裕为承租人；提供了刘光裕与母亲签订的房产协议书和刘光裕母亲的遗嘱，证明刘光裕母亲知道刘光裕买房的情况。对上述证据，刘秀蓉的意见为：我住的地方是我前夫的父亲承租的公房；对居委会的证明不认可，居委会不能否定自己之前的行为；对扣除水电费用的物业中心证明不认可；对房产科科长的书面证言不认可，对产权协议书和遗嘱不认可。
另外，在本院审理过程中，刘X1（刘光裕的妹妹，刘秀蓉的姐姐）出庭作证，证明刘秀蓉随母亲在诉争房屋短暂居住，1986年刘秀蓉结婚后就搬走了，母亲一直由保姆照顾。1996年刘光裕购买诉争房屋时母亲知道，给了刘光裕4000元钱的存单支付部分购房款。刘X2（刘光裕的妹妹，刘秀蓉的姐姐）出庭作证称：刘秀蓉随母亲搬到诉争房屋后居住了几个月就结婚搬走了，在九十年代初刘秀蓉的丈夫向单位申请了房子，刘秀蓉是中绦胡同房屋的承租人。因为北京市有明文规定，必须是本单位职工才能买房。当时我母亲就说让刘光裕购买，刘光裕符合购买条件。当时交第一笔款我母亲给了4000元的存单付的房费。在2008年的时候刘光裕给我母亲写了一个东西，就说房子是刘光裕的名字，我母亲有使用权、分配权，居住权。在2008年7月刘光裕与我母亲签了一个房屋产权协议，中间完全由我母亲自己作主，给我们按照分配比例，包括我母亲6个人都分了一份。2009年我母亲又追加了一份遗嘱。
刘光裕认可上述证人证言，刘秀蓉不认可上述证人证言。
本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。上述事实，有户口簿、派出所证明信、职工住房买卖协议书、房屋所有权证、居委会证明及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院二审认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，刘光裕并未提供充分证据证明其是诉争房屋的承租人，刘光裕称其母亲同意以刘光裕的名义购买诉争房屋，但对此也未提供充分证据予以证明；刘光裕虽认可购房款中有母亲陈淑芳的出资，但仅凭刘光裕认可的该项事实不能证明其母亲对购房一事知情并同意。公有住房具有一定的福利性，因公有住房引起相关利益调整时，应由相关权利人协商为宜。综上，原审判决结果并无不当，刘光裕的上诉请求依据不足，本院不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。
刘光裕申请再审称：1、再审申请人有新证据（母亲陈淑芳作代书遗嘱时的录音）证明房屋买卖合同陈淑芳是知情的，且出了四千元购房款。新证据推翻了原审事实。不存在被申请人所称一直在争议房屋居住的事实。2、被申请人刘秀蓉只是户口在323号房屋处，本人自1986年结婚后就搬离该房，不属于母亲陈淑芳生前共同居住人的条件，且母亲陈淑芳生前已经对323号房屋的所有权进行了处分，刘秀蓉不存在323号房屋的承租的期待权，无诉讼主体资格。3、原审存在严重的适用法律错误。请求：1、撤销（2012）一中民终字第13910号民事判决；2、本案发回重审或者改判驳回刘秀蓉诉讼请求；3、诉讼费由刘秀蓉承担。
刘秀蓉答辩称：1、对申请人提交的录音证据真实性不认可。该证据不属于新证据。2、母亲是房屋承租人，不是所有人，是母亲去世后才取得产权证，母亲无权处分。3、对方提交的协议，说有陈淑芳签字按手印，但遗嘱、协议上没有陈淑芳的签字。4、刘光裕不是涉案房屋承租人，他也没有承租资格。323号房屋来源是我们置换取得。我是323号房屋的合法居住人。我有相关证明予以证明。
邮电大学答辩称：服从法院判决。另外，刘秀蓉现在不是承租人，只是居住人。学校有规定，房屋只卖给单位职工。
本院再审对原审查明的事实及认定的证据予以确认。另本案再审期间，刘光裕提交录音光盘一张，证人匡X再审庭审中出庭作证，证明陈淑芳生前曾同意以刘光裕的名义购买323号房屋。刘秀蓉提交本案二审后其交纳的323号房屋房租、供暖费、水费单据，北京市海淀区房屋管理局所做关于撤销刘光裕名下323号房屋登记的通知一份，用以证明其是323号房屋实际承租人。
本院再审认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，刘秀蓉作为原告，主张刘光裕与邮电大学签订的《职工住房买卖协议书》侵犯其合法权益，应认定无效。但其原审及再审期间提交的证据未能证明上述事实。涉案323号房屋系北京邮电大学的自管公房，刘秀蓉、刘光裕之母陈淑芳系323号房屋的合法承租人。按照相关规定323号房屋只能出售给本单位职工。刘光裕再审中提交的证据证实，其母陈淑芳同意以刘光裕的名义与邮电大学签订涉案房屋买卖协议。故邮电大学与刘光裕签订的《职工住房买卖协议书》未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定。虽刘秀蓉对刘光裕再审中提交的证据不予认可，但未提供相应的理由和依据。刘光裕新提交的证据符合新证据的要件，本院对此予以采信。
刘秀蓉与其母陈淑芳生前即使已形成共居关系，但也只有在其母陈淑芳去世后，才能享有对323号房屋的优先承租权。但323号房屋出售时，其母陈淑芳尚健在，陈淑芳仍为323号房屋的合法承租人。故邮电大学与刘光裕签订的房屋买卖合同并未侵犯刘秀蓉的合法权益。刘秀蓉亦未举证证明邮电大学与刘光裕之间存在恶意串通、侵害其合法权益的情形。故刘秀蓉称323号房屋系通过置换取得、自己是323号房屋的合法居住人，邮电大学将323号房屋出售给刘光裕的行为侵犯其合法权益的理由不能成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）一中民终字第13910号民事判决及北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第16806号民事判决；
二、驳回刘秀蓉的诉讼请求。
一审案件受理费三十五元，由刘秀蓉负担。
二审案件受理费七十元，由刘秀蓉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王京
审 判 员 邹锋
代理审判员 孙锋
二〇一四年八月八日
书 记 员 尤頔