广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初574号原告:王蕾，女，1975年5月14日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：廖声禄，广东盈隆律师事务所律师。被告：黄少江，男，1970年8月5日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托代理人：林明开，广东高义律师事务所律师。委托代理人：李奎，广东高义律师事务所实习律师。第三人：吴伟丰，男，1962年9月16日出生，汉族，住广州市海珠区。第三人：罗霓，女，1962年3月17日出生，汉族，住广州市海珠区。原告王蕾诉被告黄少江、第三人吴伟丰、罗霓案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王蕾委托代理人廖声禄、被告黄少江委托代理人林明开、李奎到庭参加了诉讼。第三人吴伟丰、罗霓下落不明，经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王蕾诉称：被告依据（2009）海民二初字第651号民事判决书申请执行第三人吴伟丰、罗霓的财产，因乐得花园聚龙阁A3栋613房（现更名为乐鸣一街63号601房）及乐得花园聚龙阁A3栋616房（现更名为乐鸣一街63号604房）两处房产预告登记在第三人吴伟丰名下而被法院查封。上述两套房产实际所有人为原告，原告根据相关法律规定向法院提起执行异议，但在2017年12月25日原告收到（2017）粤0105执异274号执行裁定书，原告认为法院作出的驳回原告提出的执行异议裁定，缺乏事实和法律依据。理由如下：1.上述两套房产实际系原告购买，第三人吴伟丰只是出名人（名义权利人），原告才是上述两套房屋的真正权利人。上述两套房产由广州乐得房产开发有限公司（以下简称乐得公司）开发，原告于1997年一次性付款后购得上述两套房屋，并于1997年12月30日交楼，但当时未签订书面的购房合同。后因国家法规及政策要求，房屋买卖需签订合同并登记备案，因此，在2001年2月23日原告与第三人吴伟丰就上述两套房屋签订《借名购房协议书》两份，约定以第三人吴伟丰的名义进行登记备案，但权利人是原告，待办证后在规定时间内过户给原告，协议中对开发商、房产地址、面积、成交价等进行了明确约定确认，而开发商乐得公司亦作为见证单位在协议书中盖章确认上述《借名购房协议书》内容真实。实际上，上述两套房屋的购买、付款及交付等交易行为均由原告与乐得公司于1997年时已经完成，只是因备案需要才在2001年2月23日双方签订《借名购房协议书》，约定由第三人吴伟丰代原告完成房屋登记备案，相关事实在《借名购房协议书》中均已确认，并由开发商见证盖章确认。《借名购房协议书》签订后，即以第三人吴伟丰的名义登记备案，登记表中记载，签约日期为2001年2月23日，与《借名购房协议书》的签约日期一致。另外，登记表中记载的开发商、房产地址、面积、成交价均与《借名购房协议书》所约定的一致，上述证据一一印证，能证明真正的交易人、交易过程及交易背景。因此，第三人吴伟丰仅为出名人，上述两套房屋的真正权利人为原告。2.上述两套房屋交付后，原告一直在实际占有使用并支配房屋。原告在上述两套房屋交付后，刚开始时自用，后期有时将其出租，但作为上述两套房屋的真正权利人，房屋一直是由原告实际控制、占有使用，相关的物业费用、水电费、污水处理费用、珠江数码业务费用等均由原告开户并支付相关费用，有原告经办的《房屋租赁合同》、《代划电费合同》、《自来水管理系统截图》、《水费、污水处理费通知单》、《珠江数码业务受理单》作为证据予以证明。3.在有充分证据证明涉案房屋真实所有权人为原告的情况下，仍然机械地根据房屋登记确定所有权人，并对涉案房屋采取查封措施等执行措施明显不当。由于不动产物权登记公示内容有可能与实际权利内容不一致，原告提供的证据足以证明其为涉案房屋的实际所有权人，法院应当根据查明的事实确认原告为该房屋的所有权人，并解除对涉案房屋的查封，否则，将损害房屋实际权利人的合法权益。据此，特向法院提起诉讼，请求依法判决：1.解除对乐得花园聚龙阁A3栋613房及乐得花园聚龙阁A3栋616房两处房产的查封；2.确认乐得花园聚龙阁A3栋613房及乐得花园聚龙阁A3栋616房两处房产归原告王蕾所有；3.第三人吴伟丰协助将乐得花园聚龙阁A3栋613房及乐得花园聚龙阁A3栋616房两处房产的所有权转移登记给原告；4.本案受理费由被告承担。被告黄少江的答辩意见：1.我国现行法律对房地产这一种类不动产产权交易实行登记制度，产权归属以产权登记为准。涉案房屋预售登记在产权人吴伟丰名下，故涉案房屋的权属人是吴伟丰而不是王蕾。2.身份权具有人身依附关系不可分割的属性，借用或盗用他人身份所为的行为不是合法的民事行为，假定《借名购房协议书》客观存在，该协议也是无效协议，不能产生合法的民事法律后果。3.《借名购房协议书》本身的真实性就存疑，异议人称涉案房屋系其1997年一次性付款购买，2001年才借用吴伟丰的名义签购房合同，那么2001年之前的所有资料如定金单据、交楼手续等都应是以异议人的名义进行的，但现有证据没有丝毫反映，且涉案房屋的水电、租赁、有线电视等手续资料与房屋产权的归属没有必然的因果关系，涉案房屋于1997年购买，然而异议人在长达20年的时间里不办理产权或确权，不符合常理，而1997年时尚不存在限购问题，异议人完全可以以自己的名义购买。综上所述，异议人对涉案房屋权属提出的理由不能成立，请求法院依法驳回全部诉讼请求。第三人吴伟丰、罗霓没有答辩意见。经审理查明：关于黄少江诉吴伟丰、罗霓民间借贷纠纷一案，本院于2009年8月13日作出（2009）海民二初字第651号民事判决书判决吴伟丰、罗霓在判决生效之日起10日内归还借款本金30万元及从2008年4月1日起至2008年5月31日止按月利率0.5%计算，从2008年6月1日起至判决确定还款期限届满之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息给黄少江，该判决已于2009年10月28日发生法律效力。因吴伟丰、罗霓并未主动履行义务，黄少江据此向本院申请执行，本院已于2009年12月25日立案执行，案号为（2010）海民执字第500号。执行过程中，本院已轮候查封了被执行人吴伟丰所有的位于广州市新市镇黄边村广花公路东侧乐得花园聚龙阁A3栋613、616房房屋的产权，2015年4月17日上述查封转为正式查封。原告王蕾遂提出案外人异议，本院对该异议进行了审查，并于2017年12月20日作出（2017）粤0105执异274号执行裁定书，该裁定书论述认为：“根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。涉案房屋预告登记在被执行人吴伟丰名下，本院可予以查封。异议人王蕾主张其是以吴伟丰的名义购买涉案房屋，其支付了全部购房款，并实际占有，要求排除对涉案房屋的执行。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案中，根据广州市预售房地产交易登记情况表，涉案房屋登记的预购人是吴伟丰而并非异议人王蕾。其次，涉案房屋已被查封，异议人王蕾与被执行人吴伟丰之间对涉案房屋所有权的约定，属双方内部的债权债务约定，并未发生物权变动效力，不能阻却执行。最后，异议人王蕾违背物权登记公示原则而进行借名购房，其对涉案房屋未能办理过户登记存在过错，由此产生的风险也应自行承担。综上，异议人王蕾主张其是涉案房屋的真正权利人，请求解除涉案房屋的查封，本院不予支持。”故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定，裁定如下：驳回异议人王蕾提出的执行异议。王蕾不服该裁定，于2018年1月9日向本院提起诉讼。原告为证明其诉讼主张提交了以下证据：1.（2017）粤0105执异274号执行裁定书。2.签订日期为2001年2月23日并经乐得公司见证确认的《借名购房协议书》2份，其中载明：一、王蕾用吴伟丰名义从乐得公司购买广州市白云区乐得花园聚龙阁A3-613、616房屋（建筑面积均为71.598平方米），房屋成交价均为204054元；王蕾用吴伟丰名义向法院诉立案过户办证，装修广州市白云区乐得花园聚龙阁A3-613、616房屋，装修费均为46680元；上述两项全部由王蕾出资，用吴伟丰名义签订合同，即房产证上名字登记为吴伟丰；二、王蕾对该房屋享有完全所有权，即王蕾有权单独处理该房屋；三、该房屋虽名义上是吴伟丰所有，但实际上是王蕾出资购买，购房定金、购房余款、装修费均由王蕾承担，由王蕾支付，与吴伟丰无关，即吴伟丰不享有该房屋所有权，该房屋相关证件原件，包括但不限于认购书、购房合同、委托装修合同、房产证、购房发票、契税单据、物业管理合同、水电费转账单据、银行转账存折等均由王蕾保管；等。3.广州市预售房地产交易登记情况表2份，其中载明：乐得花园聚龙阁A3栋613、616房屋的预购人为吴伟丰；付款方式为一次性付款；签约日期为2001年2月23日；交楼日期为1997年12月30日；登记日期为2001年3月14日；过户情况为未过户。4.《证明》2份，其中载明：广州市白云区广花公路乐得花园聚龙阁63号613、616房，经物业管理处核实上述门牌地址与现派出所登记地址为广州市白云区乐鸣一街63号601、604房，两地址为同一房屋。5.签订日期为2014年4月15日的《房屋租赁合同》1份，其中载明：王蕾出租给刘景华的房屋坐落于广州市白云区黄边村乐得花园乐鸣一街聚龙阁63号601房，租赁期限为1年，自2014年4月15日至2015年4月15日。6.《代划电费合同》、《自来水管理系统截图》、《水费、污水处理费通知单》、《珠江数码业务受理单》、《代扣水费及污水处理费授权书》。7.物业管理费、垃圾处理费、电费、水费等发票。8.（2017）粤0111民初2489号、（2016）粤0111民初3785、6728号民事判决书、乐得公司的工商登记信息。经质证，被告黄少江对原告提交的证据1、3、4的真实性、合法性、关联性无异议，但认为无法证明原告的诉讼请求，反而证明房屋所有权人并非原告；对原告提交的证据2、5的真实性、合法性、关联性不予确认；对原告提交的证据6、7的真实性无异议，对关联性有异议，认为只是证明房屋的使用情况，不能证明房屋权属情况，故与原告的诉讼请求没有关联；对原告提交的证据8的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与原告所主张的涉案房屋的所有权无任何关联，不能证明原告的诉讼请求。庭审中，原告表示其在1997年已经以现金方式一次性付款，部分单据无法找到，原告与第三人吴伟丰是朋友关系，《借名购房协议书》是双方协议自愿签订的，并未违反相关规定。据查询时间为2018年6月15日的广州市预售房地产交易登记情况表显示：新市镇黄边村广花公路东侧乐得花园聚龙阁A3栋613、616房的预购人均为吴伟丰；预售人均为乐得公司；付款方式均为一次性付款；签约日期均为2001年2月23日；登记日期均为2001年3月14日；交楼日期均为1997年12月30日；本院以（2010）海民执字第500号之三继续查封，查封期限从2018年4月18日至2021年4月17日止。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。据此，执行异议之诉的审查范围仅为真实权属和能否阻却执行的认定。原告在本案中提出的过户的诉讼请求并不属于执行异议之诉的审查范畴，本案不予审查。原告提起本案诉讼，属于案外人基于对执行标的物主张实体权利而提出异议，以排除对该执行标的物之强制执行的诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十六条的规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。可见，在法律没有特殊规定的情况下，不动产物权应以登记为准，不因当事人协议转移而由借名人享有，方能体现物权公示公信的原则。现原告以其与第三人吴伟丰之间存在借名买房关系为由主张对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权益，故原告是否有充分证据证明第三人吴伟丰只是名义产权人则是本案的审查重点。对此，本院评析如下：首先，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，现原告认为涉案房屋的购买、付款及交付等交易行为均由其与乐得公司于1997年已经完成，只是因备案需要才在2001年2月23日与第三人吴伟丰签订《借名购房协议书》，另根据该协议的内容，购买涉案房屋的定金、购房余款、装修费均由原告承担，且相关证件原件均由原告保管，但原告对此并未向本院提供有关购房合同、支付款项凭证等证据材料，应承担举证不能的法律后果，即便涉案房屋由原告实际占有，但并不能够形成完整的证据链证明原告是涉案房屋的实际购房人，故其并不享有对涉案房屋实际的所有权。其次，现原告主张涉案房屋存在借名买房关系，第三人吴伟丰只是名义产权人。即便如此，直至涉案房屋被法院查封之前，在长达10多年的时间内原告并未积极主张该转名登记手续，存在一定的主观过错，由此产生的法律风险理应自行承担，而且原告所提供的《借名购房协议书》仅属于双方内部的债权债务约定，在涉案房屋被法院查封的情况下，并不能以此为由阻却执行。鉴于此，本院对涉案房屋予以查封符合法律规定，原告要求确认涉案房屋属于其所有，并要求本院解除对涉案房屋查封措施的请求，依据不足，本院不予支持。因原告的诉讼请求得不到本院支持，故其要求被告承担本案受理费的请求，本院同样不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告王蕾的诉讼请求。本案受理费22800元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张法能人民陪审员  吴静萍人民陪审员  缪瑞琴二〇一八年七月二日书 记 员  戴党平