广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第930号
原告黄瑞清，男。
委托代理人张涛，广东中信致诚律师事务所律师。
被告佛山市荣耀昌物业投资有限公司，住所地。
法定代表人区海东，总经理。
委托代理人谢灿荣，广东禅正律师事务所律师。
原告黄瑞清诉被告佛山市荣耀昌物业投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月1日受理后，由审判员方菲适用简易程序于2013年11月27日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张涛、被告的委托代理人谢灿荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年2月22日，原告与被告签订《物业铺位租赁合同》、《服务管理合同》，约定由原告向被告承租佛山市南海区罗村下柏肉菜街市铺经营水果超市，租赁期从2013年1月1日至2017年12月31日等。该合同签订后，被告向原告收取了租赁保证金2983.50元、服务保证金6961.50元、水电保证金1000元、设施费10000元。合同第十一条第（一）款第2项约定，被告应协助原告办理工商管理有关手续。但由于被告一直无法提供该商铺的规划、消防验收等资料，导致原告无法办理工商营业执照，原告在对该商铺装修后一直无法正常经营使用。2013年7月，被告更是将该菜街市首层的所有肉菜经营者全部清出市场，改为承租给他人经营酒吧、溜冰场等娱乐场所，新的承租方进场后，从2013年8月开始在肉菜街市首层搭设脚手架等设施进行装修，导致整个街市首层全部关闭至今仍无法正常经营，整个市场更是无人问津。原告认为：由于被告无法提供该商铺的规划、消防等验收资料，导致原告无法办理工商营业执照，无法正常经营使用；且被告将肉菜街市首层的肉菜经营者清出市场，改为承租给他人经营酒吧、溜冰场等娱乐场所，整个街市首层因为娱乐场所装修无法正常经营使用，导致原告向被告承租该商铺经营水果超市的合同目的无法实现，依《合同法》第九十四条规定，原告有权解除该合同。合同解除后，被告收取的租赁保证金、服务保证金、水电保证金、设施费等费用依法应当返还给原告。为此，诉请：1、解除原、被告2013年2月22日签订的《物业铺位租赁合同》、《服务管理合同》。2、被告向原告返还已收取的租赁保证金2983.5元、服务保证金6961.5元、水电保证金1000元、设施费10000元、2013年1月至2013年9月租金7956元、服务管理费18564元。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、案涉商铺具有建设工程规划、竣工验收、消防验收、土地使用权证、房产证等资料齐全，并不存在原告所述无法提供资料的情形。原告所在的肉菜市场首层其他商户有的早已办理营业执照，原告没有申办营业执照是因个人原因，与被告无关。二、被告于2013年3月6日将土地用途由工业用地变更为商业用地，土地使用权证和房产证已办理，且已于2013年5月10日通过建筑物使用功能变更的审批。被告将商铺出租予他人经营商业项目并无不当。新的承租方入场必然需要合理时间的装修，事实上新承租方的装修只持续了一个月左右，之后肉菜街市就恢复了正常经营秩序，原告称装修导致街市首层关闭至今无法正常经营不符合事实。三、原告上述据以解除合同的事实均不存在，原告解除合同没有依据。被告于2013年9月31日和11月1日向原告下发了通知书和欠缴通知书，原告无理拒绝支付第四季度的租金和服务管理费合计10446.4元，拖欠时间已超过1个月。根据双方签订的合同，乙方拖欠租金超过10天的，则视为乙方违约，甲方有权终止合同，没收风险保证金，乙方还应承担给甲方造成的一切损失。综上，被告不同意解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、原告身份证（1份，原件），证明原告诉讼主体资格。
2、被告组织机构代码证（1份，复印件）、市场主体信息登记信息查询（1份，打印件），证明被告诉讼主体资格。
3、物业商铺租赁合同（1份，原件）。
4、服务管理合同（1份，原件）。
证据3、4，证明2013年2月22日，原被告签订该两份合同，约定原告向被告租赁涉讼商铺经营水果超市；合同第十一条第一款第2点约定被告应当协助原告办理工商管理有关手续。
收款收据（10份，原件），证明被告向原告收取了租赁保证金2983.5元、服务保证金6961.5元、水电保证金1000元、设施费10000元、2013年1月至9月租金7956元、服务管理费18564元（其中4月份免租金及服务管理费）。
照片（12张，打印件），证明至2013年7月，被告将涉讼菜街市首层的所有肉菜经营者清理出市场，改为承租给他人经营酒吧、溜冰等娱乐场所。新的承租方进场后，从2013年8月开始，在市场的首层搭设脚手架进行装修，导致整个市场的首层关闭，无法正常使用，导致原告承租涉讼商铺用于经营水果超市的合同目的无法实现。
经质证，被告对原告证据1-4无异议。对证据5的真实性无异议。对证据6的真实性无异议，反映了装修时的真实场景，但对原告的影响不大。
被告在诉讼中提供下列证据：
1、企业法人营业执照（1份，原件），证明被告诉讼主体资格。
2、建设工程规划许可证（1份，复印件），证明涉讼建筑物经政府规划部门批准。
3、竣工验收备案表（1份，原件），证明涉讼建筑物已经验收合格。
4、建设工程竣工验收消防备案凭证（1份，原件），证明涉讼建筑物已经办理消防备案。
5、建设工程消防验收意见书（1份，原件），证明涉讼建筑物经过消防验收合格。
6、个体工商户营业执照（1份，复印件）。
7、代销证（1份，复印件）。
证据6、7，证明场所内其他商户已经领取证照。
佛山市南海区变更建筑物使用功能审批申请表（1份，原件），证明涉讼商铺可用于商业用途。
房地产权证（1份，原件），证明涉讼物业的权属情况及合法性。
证明（1份，原件），证明佛山市南海区罗村街下柏经济联合社同意被告出租和分租涉讼建筑物。
经质证，原告对被告证据1无异议。对证据2，因没有提供原件，对其真实性不予确认，被告也没有提供证据证明该建设工程规划许可证是涉讼建筑物的规划许可证。对证据3-5、8的真实性无异议，物业名称与涉讼物业不符，不能证明是涉讼商铺所在的物业，涉讼商铺于2013年8月21日才取得消防验收备案手续，2013年8月原告已经没有实际使用涉讼商铺。对证据6、7，因没有提供原件，对其真实性有异议，与本案无关。对证据9的真实性无异议，对其关联性有异议，该证据载明的物业地址与证据2-5、8的地址不一致，且该房产证于2013年9月才取得，2013年8月原告已经没有实际使用涉讼商铺。对证据10的真实性没有异议，但对关联性和证明内容有异议，不能证明被告对案涉租赁物业享有合法处分权。
经审查，被告对原告证据1-6的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。原告对被告证据1、3-5、8、9、10的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告不能证明证据2、6、7与本案的关联性，本院对证据2、6、7不予审查。
本院综合原、被告的陈述及采信的证据，确认以下事实：
位于佛山市南海区罗村下柏工业大道29号厂房的登记所有权人为佛山市南海区罗村街下柏经济联合社，房产证号粤房地权证佛字第X号，规划用途为商业，登记时间为2013年9月2日，原房产证号粤房地权证字第X号。2013年5月10日，原房产证号粤房地权证字第X号的房产经佛山市国土资源和城乡规划局批准使用功能变更为商业用途。佛山市南海区罗村街下柏经济联合社于2013年12月12日出具书面证明，同意被告出租和分租佛山市南海区罗村下柏工业大道29号厂房。
2013年2月22日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《物业铺位租赁合同》一份，约定甲方将位于佛山市南海区罗村下柏大道29号首层肉菜市场B10号商铺（下称案涉商铺）使用权租给乙方作商业使用，租金每月994.5元，甲方应于2013年1月1日将铺位移交给乙方。租赁期限从2013年1月1日至2017年12月31日。乙方应于每季度5日前向甲方缴纳当季度的租金。乙方向甲方支付三个月租金保证金2983.5元，于合同签订之日交付给甲方，当合同期满或合同终止时，在乙方没有违约，甲方在合同期满或终止日起十五天内退还保证金2983.5元予乙方。如乙方需要，出租方可协助乙方办理工商管理有关手续。甲方如违反本合同规定，则视为违约，乙方有权终止合同，甲方返还保证金给乙方。乙方若违反本合同规定，则视为违约，甲方有权终止合同，没收风险保证金，乙方还应负责恢复原状，并承担给甲方造成的一切损失。乙方必须按甲方规定的时间内缴交租金，若不按时缴交租金的作违约处理。甲方有权随时随地将乙方消除出市场。
2013年2月22日，原告（承租方、乙方）与被告（服务管理方、甲方）签订《服务管理合同》一份，约定甲方将位于佛山市南海区罗村下柏大道29号首层肉菜市场B10号商铺使用权租给乙方作商业使用，每月服务管理费2320.5元。服务管理期限从2013年1月1日至2017年12月31日。乙方应于每季度5日前支付当季的服务管理费予甲方。乙方需向甲方支付三个月服务管理费保证金6961.5元，于合同签订之日交付给甲方，当合同期满或合同终止时，在乙方没有违约，甲方在合同期满或终止日起十五天内退还保证金6961.5元予乙方。
2013年1月29日，原告支付租赁保证金2983.5元、服务保证金6961.5元、水电保证金1000元、设施费10000元予被告。
原告与被告在诉讼中共同陈述：原告已支付2013年1月至9月的租金7956元和服务管理费18564元；案涉商铺位于所在建筑物的外部。
被告在诉讼中陈述，案涉商铺所在的建筑物于2013年9月进行搭建脚手架装修；案涉商铺所在的建筑物的内部商铺，现由他人经营娱乐场所；外部商铺保持原经营范围。
原告至庭审终结时仍持有案涉商铺的钥匙。
原告于2013年11月1日提起本案诉讼。
本院认为，原告与被告签订的《物业铺位租赁合同》和《服务管理合同》是原告与被告的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。
原告没有举证证明已提交办理营业执照的申请并向被告提出了协助的请求，并因被告没有协助或不能提供所需资料导致不能办理营业执照，本院对原告据此主张被告构成违约的意见不予采信。原告使用的案涉商铺位于建筑物首层外部，被告的装修并没有占用案涉商铺，原告没有举证证明案涉商铺所在的建筑物进行装修期间关闭了整个建筑物首层，也没有举证证明装修对原告使用租赁物造成实际损失，本院对原告据此主张被告违约不予采纳。原告主张被告把肉菜市场改为出租给他人经营酒吧、溜冰场等娱乐场所构成违约，合同约定原告租赁的案涉铺位位于首层肉菜街市B10号是根据签订合同时的租赁物实际情况标示租赁物位置，并不能视同被告对租赁物所在建筑物作出了经营性质的承诺，合同中也没有其他条款约定租赁物所在建筑物的全部商铺必须作肉菜市场经营。租赁物所在建筑物的其他铺位的承租人作何种经营，并不是被告可以控制的情况，为此对案涉商铺的商业机会的影响，属于原告在租赁案涉商铺时应考虑的商业风险，原告应自行承担相应风险，本院对原告据此主张被告构成违约的意见不予支持。综上，原告没有举证证明被告存在违约行为构成根本违约，被告不同意解除合同，本院对原告请求解除物业铺位租赁合同及服务管理合同不予支持。合同尚未解除，本院对原告请求被告退回租赁、服务、水电保证金和设施费不予支持。原告没有与被告办理租赁物的交接手续，原告是否开门营业不影响其实际控制使用案涉商铺的事实。原告在2013年1月至2013年9月实际占有使用了案涉商铺，应根据合同约定的租金标准和管理费标准支付相应期间的租金和管理费予被告，本院对原告请求被告退回已支付的租金和管理费不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告黄瑞清的诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取493.31元（原告已预交），由原告黄瑞清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一三年十二月十八日
书记员 梁绍蕾