广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民二初字第687号
原告：中国银行股份有限公司南宁市埌东支行，住所地南宁市青秀区金湖路26-1号。
代表人：曹耀锋，行长。
委托代理人：李莉，北京大成（南宁）律师事务所律师。
委托代理人：王艳，北京大成（南宁）律师事务所律师。
被告：曾露。
被告：吕剑峰。
被告：南宁市金恒房地产开发有限公司，住所地南宁市白沙大道65号。
法定代表人：潘超文，董事长。
委托代理人：黄雪英，广西五象律师事务所律师。
委托代理人：王业强，广西五象律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司南宁市埌东支行诉被告曾露、吕剑峰、南宁市金恒房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月5日公开开庭审理本案。原告的委托代理人李莉，被告南宁市金恒房地产开发有限公司的委托代理人王业强到庭参加诉讼，被告曾露、吕剑峰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年9月，被告曾露、吕剑峰、南宁市金恒房地产开发有限公司与原告签订编号为2010年埌中银零房贷字第0130号《中国银行股份有限公司个人住房贷款、抵押、保证合同》，合同约定原告向被告曾露、吕剑峰发放贷款534000元用于被告购房，贷款采用浮动利率，贷款期限30年，期限至2040年9月27日。被告曾露、吕剑峰以其所购的房屋抵押给原告作为贷款担保，并在南宁市房产局办理了抵押登记。被告曾露、吕剑峰累计逾期还款11次，截至2013年7月15日止，尚欠原告到期及未到期借款本金519061.26元、利息24663.69元、罚息1136.07元。原告多次催收未果，故成诉，请求判令：1、解除原告与三被告签订的编号为2010年埌中银零房贷字第0130号的《中国银行股份有限公司个人住房贷款、抵押、保证合同》；2、被告曾露、吕剑峰共同偿还原告贷款本金519061.26元，利息24663.69元，罚息1136.07元（利息、罚息暂计至2013年7月15日，以后利息、罚息以519061.26元为本金，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付至本案生效判决规定的履行期限最后一日止），以上本息共计544861.02元；3、原告有权以被告曾露、吕剑峰抵押物南宁市青秀区竹溪大道27-1号云星·钱隆天下5号楼403号房拍卖、变卖之价款优先受偿；4、被告曾露、吕剑峰共同赔偿原告律师代理费24794元；5、被告南宁市金恒房地产开发有限公司对被告曾露、吕剑峰的上述债务承担连带还款责任；6、判令三被告承担本案诉讼费用。
被告南宁市金恒房地产开发有限公司辩称，根据《担保法》规定，其在本案中仅需在物的担保以外承担保证责任，对房屋拍卖后不足以清偿部分承担保证责任；其不是本案的当事人，也不是借款合同受益方，不需要承担本案的诉讼费、律师费；原告诉请的律师费用过高，包含了执行阶段部分，而一审后的程序不一定发生，不应支持。
被告曾露、吕剑峰未作答辩，亦未到庭参加诉讼。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告曾露、吕剑峰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。
经审理查明，2010年9月，原告中国银行股份有限公司南宁市埌东支行（贷款人、抵押权人）与被告曾露（借款人、抵押人）、吕剑峰（抵押物共有人）、南宁市金恒房地产开发有限公司（保证人）签订编号为2010年埌中银零房贷字第0130号《个人住房贷款、抵押、保证合同》，约定：被告向原告申请发放贷款534000元用于购买房屋，贷款期限为360个月，自实际放款日起算，贷款利率采取浮动利率，在基准利率基础上下浮15%；贷款人就逾期部分借款，可在约定利率水平上加收50%计收罚息；还款采用按月等额本息还款法，还款日为每月15日；贷款担保方式为抵押加阶段性连带责任保证，被告曾露、吕剑峰将其位于南宁市青秀区竹溪大道27-1号云星·钱隆天下5号楼403号房抵押给贷款人作为偿还贷款的担保，被告南宁市金恒房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证，对于借款人办妥房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之前已到期债务，保证人应承担保证责任，主债务在合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人；借款人未按期归还贷款本息时，贷款人有权宣布贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除合同，对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任；因合同订立、履行及争议解决发生的各种费用（包括律师费、诉讼费用、公告费用、评估费用等）由借款人承担。合同签订后，原告于2010年9月27日向被告曾露发放了贷款534000元，被告曾露获得贷款后，未能足额及时偿还借款，逾期达11次，截至2013年7月15日止，被告尚欠原告到期及未到期借款本金519061.26元、利息24663.69元、罚息1136.07元。为收回借款，原告聘请北京大成（南宁）律师事务所律师作为诉讼代理人诉至本院，提出诉请如前，并支付了24794元律师费。被告南宁市金恒房地产开发有限公司则答辩如前。
本院认为，原告中国银行股份有限公司南宁市埌东支行与被告曾露、吕剑峰、南宁市金恒房地产开发有限公司签订的编号为2010年埌中银零房贷字第0130号《个人住房贷款、抵押、保证合同》，主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规强制性规定，为有效合同，各方当事人均应恪守。原告已依约向被告曾露发放了贷款534000元，而被告曾露未按合同约定按期偿还本息，已构成违约。按照《个人住房贷款、抵押、保证合同》附件一第三条约定，借款人未按期归还贷款本息时，贷款人有权宣布贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除合同。截至2013年7月15日止，被告曾露连续逾期11次，尚欠原告借款本金519061.26元、利息24663.69元、罚息1136.07元，其违约行为已达到双方约定的合同解除条件。原告主张解除合同，并由被告曾露偿还借款本金及利息，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的24794元律师代理费，该费用符合广西司法厅规定的律师收费标准，且《个人住房贷款、抵押、保证合同》附件一第七条约定因合同订立、履行及争议解决发生的各种费用由借款人承担，因此该笔律师代理费应由被告曾露赔偿给原告。对被告南宁市金恒房地产开发有限公司所称律师代理费过高的辩解，本院不予采纳。合同还约定，被告曾露、吕剑峰将其位于南宁市青秀区竹溪大道27-1号云星·钱隆天下5号楼403号房抵押给原告，并办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权已依法设立，因此，为实现上述债权，原告有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。关于被告南宁市金恒房地产开发有限公司所应承担的具体责任，《个人住房贷款、抵押、保证合同》约定，对于借款人办妥房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之前已到期债务，保证人应承担保证责任，主债务在合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人。根据我国物权法第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”之规定，上述约定应当属于在被担保债权同时存在人保和物保的情况下，对实现债权的顺序作出的明确约定。因此，原告有权直接请求被告南宁市金恒房地产开发有限公司对被告曾露的债务承担连带清偿责任。对被告南宁市金恒房地产开发有限公司的抗辩理由，因缺乏依据，本院不予采纳。被告南宁市金恒房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告曾露追偿。被告吕剑峰在本案中为抵押物共有人，并非共同借款人，原告要求其与被告曾露承担共同还款责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司南宁市埌东支行与被告曾露签订的编号为2010年埌中银零房贷字第0130号《个人住房贷款、抵押、保证合同》；
二、被告曾露向原告中国银行股份有限公司南宁市埌东支行偿还借款本金519061.26元；
三、被告曾露向原告中国银行股份有限公司南宁市埌东支行给付借款利息、罚息（计算方法：至2013年7月15日止利息24663.69元、罚息1136.07元，此后至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以本金519061.26元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；
四、被告曾露向原告中国银行股份有限公司南宁市埌东支行赔偿律师代理费24794元；
五、为实现上述第二、三、四项债权，原告中国银行股份有限公司南宁市埌东支行对权属被告曾露、吕剑峰位于南宁市青秀区竹溪大道27-1号云星·钱隆天下5号楼403号房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
六、被告南宁市金恒房地产开发有限公司对上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任，被告南宁市金恒房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告曾露追偿。
本案受理费9497元，由被告曾露负担，被告南宁市金恒房地产开发有限公司对上述费用承担连带偿付责任。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：01×××28），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘重阳
人民陪审员 姜彩霞
人民陪审员 王 莉
二〇一四年十一月十日
书 记 员 曾晓斌
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。