福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0205民初646号
原告：曾锦伟，男，1970年5月6日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
委托诉讼代理人：郭丰，福建重宇合众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡荔男，福建重宇合众律师事务所律师。
被告：杨志坚，男，1987年8月7日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。
被告：陈寒，男，1983年3月21日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。
被告：陈建强，男，1978年9月29日出生，汉族，住福建省大田县。
委托诉讼代理人：林锦春，福建金海湾律师事务所律师。
原告曾锦伟与被告杨志坚、陈寒、陈建强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾锦伟的委托诉讼代理人蔡荔男，被告杨志坚、陈寒，被告陈建强的委托诉讼代理人林锦春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曾锦伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《房产买卖协议》；2、判令三被告共同返还曾锦伟购房款人民币260000元及利息暂计1172.89元（利息以人民币260000元为基数，自2017年1月18日起按银行同期同类贷款利率暂计至2017年2月15日，实际应计至三被告实际还款之日止）；3、判令三被告共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2016年10月1日通过厦门中行房地产营销策划有限公司（以�简称中行房地产公司）居间签订《房产买卖协议》，约定三被告将位于厦门市海沧区产以4460000元的价格出售给曾锦伟，且曾锦伟应于签约当日向被告支付购房定金200000元。另约定若曾锦伟中途悔约，应以书面形式立即通知被告及中行房地产公司，被告应自曾锦伟悔约之日起三日内将曾锦伟已付购房款返还给曾锦伟，但购买定金归被告所有。双方签署《房产买卖协议》后，曾锦伟依约支付了购房定金及部分购房款，但后因曾锦伟购房资金不足，故曾锦伟以书面形式告知被告等人及居间方解除合同，并要求将除定金以外的部分购房款依约退还，但被告等人拒不履行退款义务。
杨志坚辩称，曾锦伟所述的签约过程属实，其与陈建强先签订了讼争房产的买卖协议，后将讼争房产转卖给曾锦伟，因为曾锦伟逾期付款的违约行为，导致其与�建强之间的房产买卖协议也无法按约履行，因此其还请求陈建强给予其延长一个月付款期限，并为此向陈建强支付了3000元利息。不同意解除本案《房产买卖协议》，要求曾锦伟继续履行。
陈寒辩称，杨志坚系其小舅子，其借钱给杨志坚购买讼争房产，后杨志坚将讼争房产转售给曾锦伟。曾锦伟购买讼争房产系用于炒房。案涉房产买卖协议签订后，曾锦伟不按合同约定的时间去办理房产的解押手续，导致杨志坚只能与原房东协商延长一个月筹款期限，为此杨志坚额外支付了3000元利息给原房东。后曾锦伟仍一直拖延不去解押，导致杨志坚不得不和原房东毁约，解除与原房东的房产买卖协议，并赔付了原房东18万元的违约金。不同意解除原被告之间的《房产买卖协议》，要求曾锦伟继续履行协议。
�建强辩称，其不是本案适格被告，其未曾授权杨志坚买卖讼争房产。2016年9月23日，陈建强与杨志坚签订讼争房屋买卖协议，将本案讼争的房屋以420万元的价格卖给杨志坚，协议签订后，当天收到20万元定金。后来杨志坚提出解约要求，双方于2017年1月13日解除上述房屋买卖协议，并当场撕毁签房屋买卖协议的原件。
本院经审理，对各方当事人没有争议的事实认定如下：
讼争房产产权人系杨建强。2016年9月23日，杨志坚与陈建强签订讼争房屋买卖协议，双方约定陈建强将其名下的讼争房产出售给杨志坚。2016年10月1日，在讼争房产尚未过户到杨志坚名下时，杨志坚在中行房地产公司海沧分公司的居间下，以陈建强代理人的身份，代陈建强作为卖方（甲方），与曾锦伟（乙方）签订案涉《房产买卖协议》，约定：甲方将讼争房产以446万元价格出售给乙方，签订协议当日乙方直接支付甲方购房定金20万元，其余房款分四期支付，第一期于2016年10月2日前支付26万元；第二期于2016年12月31日前支付100万元；第三期于过户当日支付30万元；其余款项270万元由乙方向银行申请商业贷款，该贷款由银行直接转至甲方账户。协议第五条、第六条约定，上述房产的产权现状为处于抵押状态，甲方应于2016年12月31日前办理解押手续，甲乙双方应于解押完毕后三个工作日内办理交易过户登记手续；若于解押完毕后三个工作日内因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任(违约责任详见本协议书第十二条)。协议第十二条“违约责任”约定：1、签订本协议后，双方均不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方�丙方，并自毁约之日起三日内以乙方所付的定金的双倍及乙方已付购房款（不计息）返还给乙方；若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起应三日内将乙方的已付购房款（不计息）返还给乙方但购房定金归甲方所有。2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期七日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。协议还对房产买卖其他相关事宜进行了约定。陈寒在协议的甲方栏也进行了签字、捺印，同时在其上备注“本人愿为本协议买卖过程中做为资金担保人”，庭审中陈寒明确其是应曾锦伟要求、为杨志坚作资金担保人。
上�协议签订前一日即2016年9月30日，曾锦伟向陈寒支付了1万元作为购房意向金；协议签订当日即2016年10月1日，曾锦伟向陈寒支付了购房定金20万元，杨志坚向曾锦伟出具《定金收据》一份；2016年10月3日，曾锦伟向陈寒支付了25万元，陈寒于同日向曾锦伟出具一份《收条》，载明其收到曾锦伟支付的购房款26万元，其中25万元通过银行转账方式支付，2016年9月30日支付的1万元意向金转为购房款。
2017年1月12日，曾锦伟向杨志坚、陈寒各发送一份《通知书》，通知书抬头为杨志坚、陈寒，称：“基于2016年10月1日本人与杨志坚签订的厦门市海沧区产的买卖合同，本人已向杨志坚、陈寒支付购房定金及购房款总计460000元，因本人资金未到位放弃购买上述房产，请3日内退还购房款260000元。”其同时也向中行房地产公司�送了一份《通知书》，内容与上述基本一致，仅最后一句更改为“请通知卖方当事人3日内退还购房款260000元”。该三份《通知书》于2017年1月13日分别通过EMS快递途径寄发，于2017年1月14日各送达至中行房地产公司办公地址及杨志坚的店铺地址。庭审中，杨志坚、陈寒均确认有收到该《通知书》。
2017年1月13日，因未能如约履行支付房款义务，杨志坚与陈建强解除于2016年9月23日签订的讼争房产买卖协议。双方在庭审中一致确认陈建强未曾公证授权杨志坚代其出售讼争房产。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。陈建强作为讼争房产产权人，其未曾授权杨志坚代为出售讼争房产，故杨志坚自行以陈建强名义与曾锦伟于2016年10月1日签订讼争房产买卖合同系无权代理行为，陈建强作为被代理人在庭审中对杨志坚的代理行为不予追认，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力”之规定，案涉《房产买卖协议》对陈建强不发生效力，因此陈建强非该协议相对人，曾锦伟依此协议诉请陈建强返还26万元购房款及利息无事实和法律依据，本院不予支持。上述协议虽对陈建强不发生效力，然却系曾锦伟与杨志坚的真实意思表示，杨志坚乃协议中的实际出卖人，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定之精神，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权的，不影响合同的效力，故本院认定上述协议在曾锦伟与杨志坚之间产生效力，双方均应依约履�。现曾锦伟主张其于2017年1月13日向杨志坚、陈寒发送的《通知书》已产生合同的解除的效力，杨志坚、陈寒应返还购房款26万元及自杨志坚、陈寒收到《通知书》(即2017年1月14日)三日后起算的利息（按银行同期同类贷款利率标准计算）。对此，本院认为，曾锦伟主张合同已于2017年1月14日解除的依据是案涉《房产买卖协议》第十二条的约定，首先，从该条文约定本身来看，并无表述为买方在支付定金后即可以或有权解除合同；其次，结合该第十二条的标题“违约责任”以及第一句“签订本协议后，双方均不得中途悔约”的表述，从体系以及诚信解释的角度，也不能得买受方在支付定金后即可以或有权解除合同的解释。因此，曾锦伟主张其依据前述约定有权解除合同不能成立，其于2017年1月13日向杨志坚、陈寒发送《�知书》的行为并不产生解除合同的效力，故杨志坚、陈寒在收到《通知书》后仍持有26万元购房款系依房产买卖协议持有而非非法占有，曾锦伟要求杨志坚、陈寒支付自2017年1月18日起算的占用26万元购房款的利息诉求本院不予支持。曾锦伟还主张法院判令解除案涉《房产买卖协议》，本院认为，曾锦伟作为违约方虽无约定解除权，然杨志坚已于2017年1月13日解除与陈建强于2016年9月23日签订的房产买卖协议，应视为以自己的行为表明不履行案涉《房产买卖协议》中其作为出卖人所承担的交付及过户讼争房产的主要义务，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项之规定，本院对曾锦伟解除合同的诉求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故曾锦伟诉求杨志坚返还26万元购房款本院予以支持，陈寒作为购房款的实际收受人及履行案涉《房产买卖协议》过程中杨志坚的资金担保人，理应承担共同返还责任。若杨志坚因为案涉《房产买卖协议》的解除尚有其他损失的，可另案主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告曾锦伟与被告杨志坚于2016年10月1日签订的《房产买卖协议》。
二、被告杨志坚、陈寒于本判决生效之日起十日内共同返还原告曾锦伟购房款260000元。
三、驳回原告曾锦伟的其余诉讼请求。
如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费42480元，减半收取21240元，由原告曾锦伟负担95元，由被告杨志坚、陈寒共同负担21145元，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 郭碧娥
二〇一七年六月十六日
代书记员 林 晶
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后�合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。……
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。