福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽09民终318号
上诉人（原审原告）：福安市国土资源局，住所地福建省福安市新华南路5号。
法定代表人：陈子清，局长。
委托诉讼代理人：刘寿安，福建平达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘昌贵，福安市法律援助中心律师。
上诉人（原审被告）：福安富春实验中学，住所地福建省福安市下东垅路**号。
法定代表人：孙卫芳，总务处主任。
委托诉讼代理人：林鼎斌，福建晨信律师事务所律师。
上诉人福安市国土资源局（下称“福安国土局”）、上诉人福安富春实验中学（下称“富春中学”）因建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服福安市人民法院（2017）闽0981民初4582号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，分别于2018年4月4日、5月18日公开开庭审理了本案。上诉人福安国土局的委托诉讼代理人刘寿安、刘昌贵，上诉人富春中学的委托诉讼代理人林鼎斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福安国土局上诉请求：改判一审判决第二项，判决富春中学应于本判决生效之日起三日内向福安国土局支付以土地出让金902.9万元为基数，按日1‰的标准，从2015年8月30日起至实际付清出让金之日止的违约金。事实与理由：双方签订出让合同合法有效，富春中学应按合同约定履行，合同第三十条约定违约金标准是日1‰，富春中学应按该标准支付违约金。
富春中学上诉称，撤销一审判决，改判驳回福安国土局的一审诉讼请求。事实与理由：1.一审认定富春中学应于2015年8月29日前支付剩余出让金902.9万元，属事实认定错误。2012年9月27日，富春中学支付了300万元征地预缴保证金。2012年9月，福安市土地收购储备中心向福安市财政局发出安储（2012）33号通知，已经明确富春中学先支付300万元，其他费用待土地征收结束后再行核算缴清。自富春中学缴纳保证金至2015年2月，福安市委、市政府多次以会议纪要形式，协调布置政府有关部门做好富春中学拆迁征地和安置补偿工作。经过市政府三年多的协调拆迁，富春中学有理由相信涉案宗地的拆迁、补偿安置肯定没有问题，征收完结并具备交付条件。在此种重大误解和误导下，富春中学才与福安国土局在签订涉案合同时约定，于合同签订之日起60日内一次性付清出让金。但涉案合同签订后，福安市政府对涉案宗地征收工作仍进展不顺，富春中学就前期准备进场施工遭到阻扰，无法施工而退场。于是富春中学没有依法支付出让金，国土局也没有催收。至今，涉案宗地上仍有岩湖坂小学校舍在使用，两栋临时搭盖厂房未拆除，还有大片农作物，部分征地款未发放到位。2.依据涉案合同约定，福安国土局交地时间是在2015年11月26日前，而至今涉案宗地不具备交付条件，再依据土地收购储备中心的（2012）33号通知，富春中学支付剩余902.9万元出让金的条件尚未具备。
福安国土局对富春中学的上诉辩称，一、一审判决第一项认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。涉案合同第十条明确约定，富春中学应于2015年8月29日前付清土地出让金1202.9万元，除300万元保证金抵作土地出让金外，余款902.9万元亦应于2015年8月29日付清。然富春中学至今仍未支付，显属违约。富春中学以福安市土地收购储备中心安储（2012）33号《通知》主张不能按合同约定的时间支付土地出让金，没有事实与法律依据。首先，涉案合同在《通知》之后签订，应以合同为准。其次，涉案合同的出让方是福安国土局，而非福安市土地收购储备中心。二、富春中学主张涉案宗地不具备交地条件，没有事实与法律依据。本案出让土地的特殊性在于用途是科教用地，涉案宗地是协议出让而非公开挂牌，交地条件是“按现状交付使用”，受让人对于签订合同时的现状（包括岩湖坂小学校舍、临时搭盖厂房、农作物等）应当十分清楚。涉案合同第十六条对于开工、竣工时间的约定是“具体的动工开发、竣工时间详见第四十七条”，“受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年”，而第四十七条约定的建设时间长达三年。如此宽松的约定是对本案宗地特殊性考虑的结果。且诉争地块上的建筑物、农作物等附着物，已经赔偿处理完毕，被征地户已自愿遗弃，富春中学在施工中进行处置不存在法律上的障碍，按惯例也是由受让方在施工中一同清理。退一步，如存在富春中学所提的岩湖坂小学校舍、临时搭盖厂房、农作物、施工阻挠等问题，均可通过协商解决。其一，对于地块上客观存在的岩湖坂小学校舍的处置（如何时搬迁、校舍是否暂时留用等等），应按原来业已形成的办事流程，由富春中学自行与福安市教育行政主管部门协商解决。其二，如出现临时搭盖厂房、农作物（大部分是交地后新种植的）现场处置或群众阻挠现场施工等问题，均可在施工过程中由福安市政府组织福安市教育局、征地负责单位城阳镇政府等协调解决。综上，请求驳回富春中学上诉。
富春中学对福安国土局的上诉辩称，富春中学根本没有存在违约行为，一审判决富春中学支付违约金本身就是对事实认定错误，而且适用法律也不当。因此，国土局提出上诉是没有充分的事实与法律依据，应当予以驳回。
福安国土局向一审法院起诉请求：1.富春中学立即向福安国土局支付土地出让金902.9万元；2.富春中学向福安国土局支付滞纳金528.1965万元和按902.9万元每日1‰计算，从2017年4月6日起至实际还款之日止的滞纳金。
一审法院认定事实：
2015年6月30日，富春中学作为受让人、福安国土局作为出让人，双方订立一份合同编号：35098120150526X028《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定，福安国土局将位于福安市岩湖坂地块，宗地编号为2015-X003地块出让给富春中学，宗地总面积38976.4平方米，其中出让宗地S1面积28416.9平方米、出让宗地S3面积6069.3平方米、道路用地面积4490.2平方米;宗地用途为科教用地，出让价款为1202.9万元，定金抵作土地出让价款，合同还约定受让人自本合同签订之日起60日内一次性付清国有建设用地使用权出让价款。《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定，“出让人同意在2015年11月26日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：（二）现状土地条件按现状交付使用。第三十条约定,“受让人应当按照本合同约定,按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”第三十七条约定，“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。”第三十八条约定，“出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。”
富春中学于2012年9月27日支付征地预交保证金300万元，合同签订后未再支付土地出让金，尚欠福安国土局土地出让金902.9万元。福安国土局与富春中学至今未签订涉案地块的《国有建设用地交地确认书》，亦未办理涉案地块的《国有土地使用权证》。
一审法院认为：
福安国土局与富春中学签订的《国有建设用地使用权出让合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均须按约履行。根据《国有建设用地使用权出让合同》第十条的约定，富春中学应自本合同签订之日起60日内一次性付清国有建设用地使用权出让价款。福安国土局与富春中学于2015年6月30日签订《国有建设用地使用权出让合同》，因此，富春中学应于2015年8月29日前一次性付清出让金1202.9万元。然富春中学仅于2012年9月27日支付300万元预付保证金，余款902.9万元未支付，故福安国土局要求富春中学偿还出让金902.9万元，依法有据，予以支持。福安市土地收购储备中心给市财政局的安储（2012）33号通知的时间早于《国有建设用地使用权出让合同》签订时间，故双方应以《国有建设用地使用权出让合同》约定的支付出让金时间为准，富春中学认为应按安储（2012）33号通知（即先由富春中学先支付300万元，其他费用待土地征收结束后再行核算缴清）缴纳出让金的抗辩，不予采纳。
虽然《国有建设用地使用权出让合同》第三十条约定,受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。但富春中学提出降低违约金标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案双方约定的日1‰违约金标准明显偏高，可适当降低富春中学承担违约金的责任。综合本案的事实，可将违约金调整为按月息2%计算。富春中学从2015年8月30日起迟延缴纳土地出让金，故富春中学应以拖欠土地出让金902.9万元为基数，从2015年8月30日起按月息2%标准向福安国土局支付违约金。福安国土局主张超出上述标准的违约金，不予支持。富春中学主张福安国土局应向其支付延期交付土地的违约金228万元，其已另行起诉且在本案中未提起反诉，不宜一并处理。诉讼费用的负担属法院职权事项，本院依当事人在本案中承担的责任进行分配，毋需当事人主张。
综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、福安富春实验中学应于本判决生效之日起三日内向福安市国土资源局支付土地出让金902.9万元。二、福安富春实验中学应于本判决生效之日起三日内向福安市国土资源局支付从2015年8月30日起至实际付清出让金之日止，以拖欠土地出让金902.9万元为基数，按月息2%计算的违约金。三、驳回福安市国土资源局的其他诉讼请求。案件受理费107666元，由福安市国土资源局负担12666元，福安富春实验中学负担95000元。
二审期间，当事人依法提交了新证据。本院依法组织当事人进行了质证。对一审查明的事实，各方均无异议。本院对双方无争议事实予以确认。
二审另查明，签订涉案出让合同时，涉案宗地上存在岩湖小学校舍、两栋厂房、墓地及部分农作物。2018年2月10日，福安市人民政府与其中一栋厂房业主签订拆迁补偿协议；二审中，福安国土局陈述，上述两栋厂房补偿款在2018年2月份支付完毕。上述事实有微信聊天记录、当事人陈述等证据为证，可以认定。
本案争议焦点：一、本案双方是否存在违约及责任如何承担；二、一审认定逾期付款违约金标准按月利率2%计算是否合理。
本院认为：
一、关于双方是否存在违约及责任如何承担。
（一）富春中学是否违约。涉案出让合同约定，富春中学应自本合同签订之日起60日内（即2015年8月29日前）一次性付清国有建设用地使用权出让价款。但富春中学仅于2012年9月27日支付300万元预付保证金后，余款902.9万元至今未付，对此构成违约。富春中学主张，因福安市土地收购储备中心出具的安储（2012）33号通知，已经明确其他费用待土地征收结束后再行核算缴清，故其未支付剩余出让金不构成违约。但是涉案出让合同的出让方系福安国土局而非福安市土地收购储备中心，福安国土局也未向富春中学承诺此内容，就涉案合同而言，该通知对福安国土局不具有约束力。因此，富春中学该主张，不予支持。
（二）福安国土局是否违约。虽出让合同约定，涉案宗地是以现状交付，但福安国土局作为涉案宗地的出让方，应确保涉案宗地在法律层面上无权属纠纷，即涉案宗地必须已与被拆迁人达成拆迁安置补偿协议，完成征收补偿手续。根据无争议事实，涉案出让合同签订时，宗地上有岩湖小学校舍、两栋厂房、墓地及部分农作物，但直至2018年2月份，其中一栋厂房才签订拆迁补偿协议，而对于岩湖小学校舍、另一栋厂房、墓地等物的征收补偿手续，福安国土局均未提交；福安国土局也承认岩湖小学校舍至今未完成征收手续。因此，应认定涉案宗地存在部分拆迁物未完成拆迁补偿手续，在法律层面上仍有权属纠纷。涉案出让合同约定，福安国土局应于2015年11月26日前交付宗地，也即2015年11月26日前，福安国土局应确保涉案宗地符合交地条件。而至今涉案宗地因存在权属纠纷不符合交地条件，对此福安国土局亦构成违约。
综上，富春中学对其逾期付款行为应承担违约责任。出让金余款902.9万元的交付期限为2015年8月29日，富春中学应从此时开始承担相应违约金。但如上所述，涉案宗地至今未具备交付条件，从约定交地时间2015年11月26日起福安国土局也构成违约。在双方均构成违约的情形下，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方互不承担违约责任。即富春中学仅承担自2015年8月30日起至2015年11月26日止的逾期付款违约金。
同时，如上所述，福安国土局的交地期限为2015年11月26日，但其逾期交地已长达2年多，涉案宗地仍不符合交地条件，基于公平合理原则及不安抗辩权考量，在涉案宗地符合交地条件前，富春中学有权延迟支付土地出让金。因此，目前福安国土局要求富春中学支付土地出让金的诉讼请求，不予支持。
二、一审认定逾期付款违约金标准按月利率2%计算是否合理。富春中学逾期支付土地出让金，对福安国土局而言，损失的是出让金的相应利息。而本案合同约定逾期付款违约金却是按日1‰标准计算，其年利率达36%。一审按月利率2%标准予以调整，属一审裁量范围，合法合理，并无不当，应予维持。福安国土局对此上诉无理，不予支持。
综上所述，富春中学的上诉理由大部分有理，应予支持，对此福安国土局现要求富春中学支付土地出让金902.9万元及计算至出让金付清之日止的违约金的诉讼请求，应予驳回。但富春中学应承担自2015年8月30日起至2015年11月26日止共计88天的逾期付款违约金。福安国土局关于按日1‰标准计算违约金的上诉理由不成立，不予支持。故一审判决应予撤销，改判富春中学支付以土地出让金902.9万元为基数，按月利率2%标准计算，逾期88天的逾期付款违约金共计523682元；驳回福安国土局其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福安市人民法院（2017）闽0981民初4582号民事判决；
二、福安富春实验中学应于本判决生效之日起十日内向福安市国土资源局支付逾期付款违约金523682元；
三、驳回福安市国土资源局其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费107666元，由福安市国土资源局负担103682元、福安富春实验中学负担3984元；二审案件受理费107666元，按一审案件受理费上述比例负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余梓安
审 判 员 易丽容
审 判 员 陈光华
二〇一八年六月一日
法官助理 刘菊平
书 记 员 龚冬平
附主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。