安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终1289号
上诉人（原审原告）：钱凯闻，女，1996年12月6日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。
委托诉讼代理人：冯园，女，1970年9月15日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。系钱凯闻母亲。
委托诉讼代理人：李晏，安徽银佳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：芜湖晋智房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市三山区龙湖。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谢长军，该公司员工。
上诉人钱凯闻因与被上诉人芜湖晋智房地产开发有限公司（以下简称晋智公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省三山区人民法院于2016年3月16日作出（2016）皖0208民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月28日公开开庭进行了审理。上诉人钱凯闻的委托诉讼代理人冯园、李晏，被上诉人晋智公司的委托诉讼代理人谢长军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钱凯闻上诉请求：撤销安徽省芜湖市三山区（2016）皖0208民初112号民事判决，改判支持钱凯闻的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院对晋智公司在涉案房屋交付中的违约事实没有进行审理和认定。钱凯闻与晋智公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，约定总价款138万元中包含房屋建筑面积300.42平方米及花园面积300.90平方米。其中晋智公司提供的《芜湖碧桂园连体住宅交付标准》中注明“花园：花园边界部分筑有围栏，地面铺草”。2015年2月，钱凯闻在完成房屋交付手续后发现，所交付的房屋位置与宣传资料中载明的不符；约定的300多平方米花园一直被晋智公司占用，并在花园中间搭建临时围墙，用于旁边的工地施工，直到2015年底才将临时搭建的围墙拆除，安装了新的围栏；到一审起诉时，晋智公司仍然在铺盖草坪。因晋智公司交付的房屋不符合合同约定，致使钱凯闻一直不能入住，构成违约并造成损失。对晋智公司的上述违约行为，钱凯闻提交了照片视频和当事人双方反应房屋交付问题的信息等证据，一审法院以照片反应不出拍摄时间和地点、聊天信息反映不出聊天人身份为由而不予认定，显然错误。同时，一审庭审中，晋智公司承认草坪正在铺设，然一审法院在没有组织当事人双方现场查勘的情况下，判决认定草坪已铺好、围墙已建好，有违法定程序。即使该结论成立，也不能否认钱凯闻主张违约的事实。2、一审判决适用法律错误。判决以钱凯闻应尽注意义务为由，认定签收了收房通知书即视为合格交付，并以此免除晋智公司全面履行合同责任系适用法律错误。3、晋智公司的违约行为给钱凯闻造成了损失。因涉案房屋不符合双方合同约定的交付标准，无法正常使用，因此钱凯闻一直未能入住，也无法将涉案房屋出租以获取收益，对该损失，法院应依法予以支持。
晋智公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋是现房，不存在逾期交房的问题，相关设施及配置都是经过钱凯闻现场考察确认的，不存在与宣传不符或被占用的情景。请求二审依法驳回钱凯闻的上诉请求。
钱凯闻向一审法院起诉请求：1、判令晋智公司承担违约金99360元（按总房款138万元每日万分之二标准计算，自2015年1月1日至12月31日）及算至房屋实际交付为止的违约金；2、判令晋智公司赔偿损失15000元。
一审法院认定事实：2014年12月26日，钱凯闻与晋智公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：钱凯闻购买晋智公司开发建设的碧桂园三山水韵210#楼02房屋；房屋建筑面积300.42平方米，按建筑面积计算价款，单价为每平方米4594元，总价1380000元；买受人于2014年12月26日前付房款560000元，余款820000元由买受人在2014年12月26日前办理银行贷款或付款；出卖人在收到买受人全部房价款之日起1日内向买受人交付该房。双方同时还签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定，该商品房的花园面积为300.90平方米（若该商品房因有花园而填写了具体面积，则商品房买卖合同第二条约定的该商品房总价款已包含买受人向出卖人购买该花园的价款）。在晋智公司提供的《芜湖碧桂园连体住宅交付标准》中，注明了“花园：花园边界部分筑有围栏，地面铺草”。同日，晋智公司向钱凯闻发出了《收楼通知书》，告知钱凯闻房屋已具备合同约定的交付条件，可于2014年12月26日交付给钱凯闻，要求钱凯闻办理交付手续，钱凯闻在收楼通知书上签名确订。合同签订后，钱凯闻于2015年3月26日付清了全部房款。2015年2月，钱凯闻与晋智公司办理了房屋交付手续。一审法院庭审结束后到现场勘查，钱凯闻房屋花园内草坪已铺好，围墙已建好。
一审法院认为，本案的争议焦点为晋智公司交付的房屋是否符合合同约定，应否承担违约金并赔偿损失。钱凯闻与晋智公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。晋智公司在双方签订《商品房买卖合同》及补充协议的当日即2014年12月26日就向钱凯闻发放了收楼通知书，在该通知书中已告知钱凯闻其购买的商品房已达到商品房买卖合同约定的交付条件，钱凯闻也在该收楼通知书中签名确认该事实，且该商品房系现房，钱凯闻作为具备完全民事行为能力人在签订合同前应对要购买的现房进行检验，尽到一般人应注意的义务。钱凯闻未能举证证明晋智公司占用其花园。综上，钱凯闻以晋智公司交付的房屋不符合合同约定的条件，要求晋智公司承担违约金并赔偿损失的诉请，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回钱凯闻的诉讼请求。一审案件受理费减半收取1294元，由钱凯闻负担。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对钱凯闻二审提交的相关图片复印件，因当庭向法院提交了拍摄图片的手机及存储位置交由对方当事人确认。本院对该组图片的真实性予以认可。
本院对一审所认定的事实予以确认。二审另查明如下事实：涉案碧桂园三山水韵210#02房屋为联体住宅，房屋建筑面积300.41平方米，花园面积300.90平方米，合同约定的购房款138万元中包含了购买该花园的价款。另涉案《商品房买卖合同》及补充协议还约定，出卖人在收到买受人全部房价之日起1日内向买受人交付该房；买受人同意按上述约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续，而无须出卖人再行通知买受人交楼，由于买受人原因未能按期交付的，视为出卖人按期交房。2014年12月26日，当事人双方签订涉案《商品房买卖合同》及补充协议，晋智公司并于同日向钱凯闻送达了《收楼通知书》，载明涉案房屋已达到合同约定的交付条件，可于同日交付，请带齐有关资料和款项前往销售中心办理手续；如未付清涉案房屋所有款项，晋智公司有权不将涉案房屋交付钱凯闻而不承担任何责任。2015年3月26日，钱凯闻付清了涉案房屋全部款项。一审期间，钱凯闻向法院提交的证据光盘中，2014年8月17日、9月13日、2015年7月2日、8月1日所拍摄的照片以及2015年10月30日所拍摄的视频中，能够证实涉案房屋花园一侧工地在施工，花园围栏直至2015年8月1日尚未完成安装，花园草坪直至2015年10月30日尚未完成铺盖。2016年2月29日，一审法院经现场勘察，涉案房屋花园围栏已建好，草坪亦已铺设。
本院认为，晋智公司与钱凯闻签订的《商品房买卖合同》及补充协议系当事人双方真实意思表示，合法有效，对当事人各方均具有约束力。本案争议的焦点为晋智公司在履行涉案合同及补充协议过程中是否存在违约行为。对此，作如下分析：
（一）关于晋智公司在涉案合同履行中是否存在违约行为的认定。涉案商品房为联体住宅，其中花园面积300.90平方米，商品房合同总价款中包含了购买该花园的价款，故该花园作为涉案商品房的重要构成部分，买受人钱凯闻对该花园享有排他的使用权。对此，涉案补充协议在第一、三、四、五、六条作出了相应规定。因涉案房屋花园一侧工地在施工，花园围栏直至2015年8月1日尚未完成安装，花园草坪亦直至2015年10月30日尚未完成铺盖，与当事人双方约定“花园：花园边界部分筑有围栏，地面铺草”的交付标准明显不符，晋智公司构成违约，应承担合同不完全履行的违约责任。本案当事人双方虽已完成了涉案房屋的交付，然当事人各方合同不当履行的违约责任并不因此免除。一审法院以房屋已经交付为由，判决驳回钱凯闻要求晋智公司承担违约责任并无法律依据，对此应予纠正。
（二）关于涉案合同违约责任的承担。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同约定，晋智公司应在全部房价款付清之日起1日内向钱凯闻交付涉案房屋。2015年3月26日，钱凯闻付清了涉案房屋全部款项，故晋智公司应2015年3月27日向钱凯闻交付涉案房屋，然直到2015年10月30日，涉案房屋附属的花园尚未完成草坪的铺设，违反了合同约定，钱凯闻据此要求晋智公司承担不完全交付的违约金并无不当。钱凯闻主张至本案起诉时涉案合同尚未完全履行，但所提交的证据不足以证实，对此不予支持，故本院认可的不完全交付时间为2015年3月27日至2015年10月30日。涉案合同约定，出卖人逾期交房超过90日，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。由于本案不符合合同约定交付的是花园，并非涉案房屋的全部，故钱凯闻要求按上述合同约定支付违约金依据不足，本院酌情按已交付房价款万分之一的标准，部分支持钱凯闻的诉讼请求，即1380000＊0.1‰＊218=30084元。至于钱凯闻要求赔偿损失的请求，当事人双方对此并未作出约定，且所主张的损失数额亦未超出本院已予以保护的违约金范围，该请求缺乏合同及法律依据，对此不予支持。
综上所述，钱凯闻的上述请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省芜湖市三山区人民法院（2016）皖0208民初112号民事判决；
二、被上诉人芜湖晋智房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人钱凯闻违约金30084元；
三、驳回上诉人钱凯闻的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取1294元，由被上诉人芜湖晋智房地产开发有限公司和上诉人钱凯闻各半负担647元；二审案件受理费2588元，由被上诉人芜湖晋智房地产开发有限公司和上诉人钱凯闻各半负担1294元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱训明
代理审判员 丁大慧
代理审判员 蒋 磊
二〇一六年十月十一日
书 记 员 王文苑
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同或履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审