北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第12532号
原告张伟英，女，1969年8月24日出生。
委托代理人巩枫华，北京市博天律师事务所律师。
被告北京京开方盛商贸有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇后辛庄村芦求路西侧临3号。
法定代表人陈红梅，经理。
委托代理人周晓红，男，1962年8月10日出生。
原告张伟英与被告北京京开方盛商贸有限公司（以下简称：京开方盛公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理后，依法由审判员彭超适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张伟英的委托代理人巩枫华和被告京开方盛公司的委托代理人周晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张伟英诉称：2014年6月，我从京开方盛公司发放的海报中了解到，京开方盛公司位于北京市大兴区芦求路京开方盛建材城店铺招租。后来，我和负责招租人联系，对方夸大其词地向我宣讲了所出租商铺的各方面好处，并表示在2014年8月28日当天开业，2014年7月5日，在工作人员的诱导之下，双方就租赁一事达成意向，没有签署任何协议，只有京开方盛公司向我出具的2014年7月5日5000元“商铺订金”收据和7月13日20000元“商铺定金”收据。我交了两次钱后，又多次去了现场了解，发现该市场所出租的商铺很多都空着，实际情况和承诺很不相符。另外市场又尚未修建完毕，未能如期开业，现京开方盛公司的行为完全违背了承诺。我曾提出要求解除租赁关系，但京开方盛公司拒不归还我所交付的钱，现我诉至法院，要求京开方盛公司返还我预先支付的25000元，并承担诉讼费用。
被告京开方盛公司辩称：2014年6月到7月3日，张伟英为了租赁摊位经商分两次到我公司的五金建材城实地考察，我公司招商人员耐心的介绍了实际情况，并对张伟英提出的问题一一做了解答，张伟英讲“回去考虑”。2014年7月5日，张伟英再次来到我公司称考虑好了，想租市场A区67号摊位，因张伟英暂时租金紧张，双方达成一致意见，先交5000元定金，于2014年7月18日前补齐租金，签租赁合同，逾期未交，定金不退，摊位另行对外出租。2014年7月13日，张伟英补交了20000元，还欠40000元。2014年7月18日我公司工作人员电话追问签合同事宜，张伟英称资金紧张，再等两天，随后我公司人员几次电话追签合同，张伟英称不租了，要求返还定金，我公司答复按双方协议办不能退订金。此后张伟英多次给我公司招商人员发信息，称不租摊位的原因是其老公经常喝酒，吵架，外地工地欠钱等不能租赁摊位，并企图行贿我公司招商人员为其求情，事实上根本就不存在起诉书所谈的解除原因，实属张伟英因自己原因而造成单方违背双方合约。应承担违约的全部责任。综上，我公司请法院驳回张伟英的全部诉讼请求。
经审理查明：2014年7月5日，张伟英向京开方盛公司交纳了5000元，由京开方盛公司出具了收据，该收据写明A区67号的商铺订金5000元。
2014年7月13日，张伟英又向京开方盛公司支付了20000元，由京开方盛公司出具了收据，该收据写明A区67号的商铺订金20000元。
本案在审理过程中，张伟英提出：1、双方已经通过口头约定建立租赁关系，是否签订合同对双方权利义务并无实质影响。2、双方未能签订书面合同的原因在于京开方盛公司在租赁时虚构所有的房子没有几间了，现在这两间是别人退订的，再不交订金就租给别人了；还承诺该市场2014年8月28日开业，最后未能如期开业，存在过错责任。3、2014年7月5日，张伟英交纳5000元时，京开方盛公司注明7月12日前签订合同，补齐全部租金，逾期不退订金，另行租赁。签合同后订金转为租金。而过了7月12日即13日京开方盛公司又收取了20000元，这说明京开方盛公司对所写的条款进行了变更。没有签订书面合同，张伟英并不构成违约，没有任何证据证明不签订合同不退还25000元，即使按照7月5日的收据，7月12日前不签订合同只是不退5000元，并没有约定不退20000元。4、双方租赁合同已经解除，因为京开方盛公司没有履行交房义务，张伟英没有使用承租的房屋，所以京开方盛公司应该全部返还25000元。5、法律规定定金不能超过合同标的额的20%，双方约定租金60000元，定金不能超过12000元，京开方盛公司后收的20000元不属于定金。
京开方盛公司提出：1、因为在张伟英13日支付5000元时，双方约定7月18日签订租赁合同，补齐全部租金，逾期不退订金，另行租赁。虽然时间有涂改，不是张伟英说的7月12日，不然12日过了，不会13日再收张伟英的定金20000元。2、因为7月18日，张伟英没有交齐租金所以双方没有签订租赁合同，双方不存在租赁关系。3、按照约定双方未能如期签订租赁合同，我公司收取的定金25000元就不退。4、我公司没有承诺8月28日开业，只是说预计8月28日开业，遇特殊情况顺延。张伟英不租商铺的原因不是我公司的原因，而是张伟英的老公的原因。
张伟英申请证人黄×出庭作证，黄×称：张伟英系其母亲，其与张伟英看到京开方盛公司的传单，7月3日，找到京开方盛公司的李女士谈租赁商铺的事宜，李女士说房子很紧张，7月5日，其与张伟英到京开方盛公司向财务交纳了定金，财务说8月28日开业。后来，张伟英又交纳了20000元，等到8月28日，其又到该市场询问开业时间，被告知9月28日开业，再后来又推到10月6日开业。张伟英对证人证言予以认可。京开方盛公司提出证人与张伟英系母子关系，不能作为证人。
京开方盛公司申请证人张×出庭作证，张×称：其7月20日与京开方盛公司签订的合同，地址为A区85号，当时招商时说预计8月底开业，如果有特殊情况往后延期，租金从开业之日起算。年租金60000元，押金5000元，从开业之日开始计算，送三个月的免租期。10月6日实际开业，因为刚开业，新市场有心理准备，生意一般。张伟英认可证人证言，证明市场没有按时开业，京开方盛公司存在违约行为。京开方盛公司对证人证言没有异议。
上述事实，有双方当事人陈述、收据等证据材料在案佐证。
本院认为：张伟英向京开方盛公司支付5000元，京开方盛公司2014年7月5日出具的订金收据有备注，在规定的时间前补签合同，补齐全部租金，逾期不退订金另行租赁，签合同后订金转为押金。因该收据书写上有更改，现双方对这个规定时间存在争议，张伟英提出规定的时间为7月12日，京开方盛公司提出规定的时间为7月18日，双方均未提供证据予以证明，现张伟英与京开方盛公司至今未签订书面租赁合同，张伟英提出双方达成口头租赁协议，但是京开方盛公司不予认可，且张伟英亦未提供证据予以证明，本院不予采纳。按照2014年7月5日收据的备注，张伟英无权要求京开方盛公司返还该5000元。张伟英向京开方盛公司支付20000元，虽京开方盛公司于2014年7月13日出具写明为商铺定金20000元，但是该租金为60000元，20000元作为定金已经超过了法律规定的最高限额，对京开方盛公司提出20000元为定金的辩解意见，本院不予采纳，该20000元应视为张伟英预交的租金，现在双方未达成租赁协议，京开方盛公司理应返还张伟英。据此，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：
一、被告北京京开方盛商贸有限公司于本判决书生效后十日内返还原告张伟英租金二万元；
二、驳回原告张伟英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百六十三元，由原告张伟英负担二百一十三元（已交纳），被告北京京开方盛商贸有限公司负担一百五十元（自本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 彭超
二〇一四年十二月十九日
书记员 高雅