江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终1953号
上诉人（原审原告）：李兴旺，男，1993年8月23日出生，汉族，住江西省吉安市。
上诉人（原审被告）：吉安市金典地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区广场西路6号。
法定代表人：王倩，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗燕飞，江西向群律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贺文君，江西向群律师事务所律师。
上诉人李兴旺与上诉人吉安市金典地产开发有限公司（以下简称金典地产公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服吉安市吉州区人民法院（2017）赣0802民初1396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李兴旺上诉请求：1.变更一审判决为“被告吉安市金典地产开发有限公司于本判决生效后一个月内支付原告李兴旺逾期交房违约金81377.01元”；2.本案一、二审诉讼费由金典地产公司负担。事实和理由：中国人民银行2015年10月24日发布的金融机构人民币中长期贷款（一至五年）基准利率为年利率4.75%，一审判决按每日万分之零点五计算违约金，折算成年系数为0.018%（365×0.005%），调整后的违约金系数明显过低。逾期交房的本质是长期占用买受人资金的行为，该行为损害了买受人的合法权益，按照人民银行同期贷款基准利率计算逾期交房违约金合情合理，故金典地产公司逾期交房违约金应调整为739791元×534天×0.02%=81377.01元，即每日按总房款的万分之二计算（4.75%贷款基准年利率÷365天=0.0002）。
金典地产公司辩称，双方签订的买卖合同对违约金的计算方法有约定，理应按该约定履行。
金典地产公司上诉请求：1.变更一审判决为金典地产公司按合同约定支付李兴旺逾期交房违约金1430.8元；2.本案一、二审诉讼费由李兴旺承担。事实和理由：1.一审法院增加违约金金额没有法律依据。金典地产公司与李兴旺签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，合同中对于逾期交房违约金已有约定，应当按照合同约定履行，一审法院在李兴旺没有提供任何证据证明其损失的情况下，判决增加违约金，明显不符合法律规定。2.一审法院关于逾期交房时间的计算不符合实际情况。金典地产公司在工程竣工时已多次通知李兴旺前来办理房屋交接手续，但李兴旺一直未来办理，金典地产公司遂于2016年11月18日再次以书面形式通知李兴旺前来办理房屋交接手续，故逾期交房时间应计算至五方主体验收时止。
李兴旺辩称，商品房在正式通过综合竣工验收前，买受人不可能收房，且李兴旺在2015年5月并未收到书面收房通知书。
李兴旺向一审法院起诉请求：1.判令金典地产公司支付逾期交房违约金81377.01元（自2015年5月31日起按总房款739791元每日万分之二计算至2016年11月30日止）；2.本案诉讼费由金典地产公司负担。
一审法院认定事实：2014年1月8日，李兴旺、金典地产公司签订一份商品房买卖合同，约定李兴旺购买金典地产公司开发的恒源泰﹒荣城5幢2-902房一套，该房建筑面积112.27平方米，单价6589.39元/平方米，房款总计739791元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政策性因素导致延期。出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过460日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过460日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期超过三十日，买受人按逾期交接的时间，每日以总房价的万分之五向出卖人支付违约金。合同签订后，李兴旺按约付清了购房款。2015年12月18日，施工、勘察、设计、监理、建设单位对恒源泰﹒荣城5#楼进行了竣工验收，验收结论为工程质量合格。2016年11月14日，恒源泰﹒荣城1-6#楼及地下室通过竣工验收备案。2016年11月18日，金典地产公司通过邮政挂号方式向李兴旺邮寄了收房通知。2017年4月，李兴旺、金典地产公司办理了房屋交接手续。2017年6月2日，李兴旺向法院起诉。
一审法院认为，李兴旺、金典地产公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应严格履行。关于逾期交房的问题，李兴旺按约支付了购房款，金典地产公司应在2015年5月30日前向李兴旺交付房屋。根据合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，金典地产公司应当书面通知李兴旺办理交付手续，并提供相关证明文件以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。金典地产公司于2016年11月18日书面通知李兴旺收房，且此时房屋已符合交房条件，故逾期交房时间应计算至2016年11月18日止。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的诉讼时效为两年，本案商品房买卖合同约定逾期交房以日计算违约金，属于继续性债权，每日的违约金都会产生一个新的诉讼时效，其违约金保护范围应自李兴旺起诉之日往前倒推两年，李兴旺于2017年6月2日向该院起诉，且未提供诉讼时效中断或中止的依据，故对2015年6月2日前的违约金本院不予支持。对2015年6月2日至2016年11月18日期间共计534天的违约金，予以支持。关于逾期交房违约金的标准，双方约定的逾期交房违约金明显过低，因此李兴旺要求调整的主张予以支持，综合考虑本案的实际情况，可调整为每日按总房款的万分之零点五计算，即739791元×534天×0.005%=19752元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：吉安市金典地产开发有限公司于本判决生效后一个月内支付李兴旺逾期交房违约金19752元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，予以确认。
本院认为，根据当事人各方的意见，归纳本案争议的主要焦点问题为：1.逾期交房的违约金应计算至何时；2.一审法院按日万分之零点五的标准调整和确定逾期交房的违约金是否合法恰当。
关于第一个争议焦点问题。双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人金典地产公司应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人李兴旺；商品房达到交付使用条件后，出卖人金典地产公司应当书面通知买受人李兴旺办理交付手续等等。从上述约定可知，商品房经验收合格并达到合同约定的交付条件后，出卖人金典地产公司须通知买受人交房。否则，依法应视为出卖人金典地产公司逾期交房。本案中，现有证据只能证明出卖人金典地产公司通知交房的时间是2016年11月18日。因此，一审法院认定金典地产公司通知交房的时间是2016年11月18日以及确定逾期交房违约金应计算至该日，并无不当。即上诉人金典地产公司关于逾期交房违约金应计算至五方主体验收合格时止的上诉意见，证据不足，本院不予支持。
关于第二个争议焦点问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求赔偿损失的，人民法院不予支持。根据该条款的规定，并结合我国合同法关于违约金的其它规定可知，合同一方当事人依法有权主张增加或减少违约金；违约金兼具补偿和惩罚的双重性质，且以补偿为主，以惩罚为辅。本案中，金典地产公司逾期交房，系违约方，依法应承担支付违约金的责任。但商品房买卖合同中所约定的违约金折算后远低于同期一年期定期存款利率，无法补偿买受人的损失，依法应予适当调高。否则，将对该类违约行为无法起到民事制裁的法律效果。因此，一审法院在买受人未能提供充分证据以证明其损失的情况下，综合考虑到涉案房产已于2015年12月份经竣工验收合格以及为均衡双方之利益等，按已付房款日万分之零点五的标准调整和确定逾期交房的违约金，合法合理，应予以维持。
综上所述，上诉人李兴旺以及上诉人金典地产公司的上诉请求，均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1599元，由上诉人李兴旺负担1341元，上诉人吉安市金典地产开发有限公司负担258元。
本判决为终审判决。
审判长 陈素梅
审判员 赖苏平
审判员 涂 强
二〇一七年十二月二十九日
书记员 吴富强