广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第1968号
原告：中山美科冷冻设备有限公司，住所地中山市。
法定代表人：EDUSUTRISNO，董事长。
委托代理人：唐长华、潘思明，分别系广东宇之律师事务所律师、律师助理。
被告：中山市花皇食品饮料有限公司，住所地中山市。
法定代表人：高枝光，总经理。
委托代理人：潘建世、冯绍锋，广东奥纪律师事务所律师。
原告中山美科冷冻设备有限公司（以下简称美科公司）诉被告中山市花皇食品饮料有限公司（以下简称花皇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月14日受理后，依法由审判员张文辉独任审判，于2014年8月12日公开开庭进行审理。原告美科公司委托代理人唐长华，被告花皇公司法定代表人高枝光及委托代理人潘建世到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告美科公司诉称：2012年5月16日，原告与被告花皇公司签订房地产租赁合同书，约定：被告向原告出租位于中山市港口镇石特工业区福田路土地面积为18160.1平方米的房地产，租期12年；租赁物的交付时间为2012年8月15日前；原告向被告分两次支付履约定金合共100万元；被告应提供土地使用权证、房地产权证、规划许可证、消防许可证、营业执照、税务登记证、法定代表人身份证明等文件给原告核查，原告验收后可复印被告文件备存；原告有权单方解除合同的情形：被告未能在2012年12月31日前提交原告办理营业执照所需要的证件或证明材料导致原告不能正常经营的；被告有合同第八条第4项约定情形之一的，视为被告违约，原告有权终止协议，被告应向原告双倍返还定金；因被告违约造成原告的其他损失，被告应按国家法律规定赔偿原告损失。
2012年11月20日，原告与被告签订补充协议，约定：因被告未在约定期限内向原告交付租赁物，故达成以下补充协议：被告应在2012年12月20日前办好租赁物的所有验收手续并将租赁物交付给原告使用；原、被告双方办好租赁物交接手续当日，原告向被告支付履约定金70万元；计租期从2013年1月20日开始，如实际交付时间延迟，则计租时间顺延；被告有正当理由才可以延迟交付租赁物，但交付时间最迟不得超过2012年12月31日；被告如没有正当理由延迟交付租赁物，视为被告违约，被告应向原告支付违约金20万元；被告如果2012年12月31日前不能向原告交付租赁物，原告有权解除双方于2012年5月16日签订的租赁合同，被告应向原告返还全部定金，并向原告支付双倍违约金赔偿原告因厂房装修所产生的损失。
原告已于2012年5月16日依约向被告转款30万元，但被告未按约向原告提供土地使用权证、房地产权证、规划许可证、消防许可证、营业执照、税务登记证、法定代表人身份证明等文件给原告核查，也未能在2012年12月31日前提交原告办理营业执照所需要的材料或者证明材料。
2013年1月14日，被告仍未完成对租赁物的验收，不符合法定交付条件，原告向被告发出房地产租赁合同通知书，解除双方签订的房地产租赁合同书及补充协议。2013年1月18日，被告向原告发出解除合同通知书，载明自通知书发出之日，解除双方租赁合同。原告认为双方签订的房地产租赁合同书、补充协议均已解除，且皆因被告未履行合同义务所致，被告应当承担违约责任，故诉至法院，请求判令：1.解除原、被告之间签订的房地产租赁合同书和补充协议；2.被告向原告双倍返还定金60万元；3.被告向原告支付延迟交付租赁物的违约金20万元；4.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告认为双方已于2013年1月18日在被告发出解除合同通知时合意解除合同，故变更诉求第一项为：确认原、被告之间签订的房地产租赁合同书和补充协议于2013年1月18日解除。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据材料有：1.房地产租赁合同书；2.补充协议；3.企业网上银行电子回执；4.原告发出的解除合同通知书、顺丰速运单；5.被告发出的解除合同通知书；6.厂房租赁合同。
被告花皇公司辩称：被告没有违约行为，是原告悔约弃租违约，被告没收原告定金合法有理，原告诉求没有事实和法律依据，请求驳回其全部诉求，理由如下：1.被告已积极并完全履行合同，依约定条件和期限向原告提供租赁物，但原告却以各种不当理由拒绝接收租赁物、拒交第二期履约定金70万元及租金。原告的行为严重违约，被告有权解除合同并没收定金30万元。依双方约定，被告交付租赁物最迟不超过2012年12月31日。被告的租赁物经合法规划报建，竣工后经质量及消防验收备案，具备交付条件。被告于2012年12月17日通知原告接收租赁物，但原告怠于办理，之后被告又两次发函原告要求接收租赁物。但原告由于经济大环境影响致租金承受能力下降，有心悔约，一直不接收租赁物，并拒交第二期履约定金及租金。后原告又以发通知函等形式通知停止双方的租赁合同，明确表示不履行合同义务。原告的行为违约，被告有权解除合同，没收定金及追究原告的其他违约责任。2.由于原告严重违约，给被告造成巨大经济损失，被告没收原告定金30万元远远不能弥补被告的损失。原告因生产需要630KVA的电容，被告为原告安装了大容量的变压器并为其垫付了工程款，白白浪费了278500元。原告本应于2013年1月20日开始交租，但其不接收租赁物亦不交租，被告后另租给中山市优冠家具制造有限公司（以下称优冠公司），租约从2013年5月1日计租，被告损失了3个月加10天的租金66.67万元。且租给优冠公司的每月租金比租给原告的每月租金少了2万元，以12年租期计算，租金减少288万元。3.原告实际上是存心悔约不想再租被告的房产，于是找种种不当理由，企图损害被告的合法权益。原告在被告履行期限届满前已发函明确表示拒绝履行接收租赁物及交租等合同义务，不想再承租租赁物，并拒交应交的保证金70万元。且租赁物在约定的交付日即2012年12月31日前已经过验收合格，被告曾多次向原告发函催其接收租赁物，但原告一直拒绝接收。被告曾多次通知原告前来收取有关资料去办理营业执照，但由于其根本不想接收租赁物，因此根本不想在合同约定的租赁地址申领营业执照，也从来没有要求被告提供资料给其办理营业执照。而根据工商管理规定，申领营业执照只需提供与经营场地有关的租赁合同及场地使用证明，房地产权属证书并非必须提供的材料，建筑物是否验收或是否领取房产证根本不影响营业执照的申领。被告将租赁物另租给优冠公司，该公司成立日期是2013年4月27日，核准日期是同年5月23日，而涉案租赁物的房地产权证于同年6月份颁发，足以证明房产证并非是申领营业执照必须提供的材料。综上所述，原告的行为严重违约，被告解除合同并没收定金30万元合法有理，原告的诉求应予驳回。
庭审中，被告补充答辩意见如下：确认双方的租赁合同于2013年1月18日解除；原告既主张定金又主张违约金，不符合法律规定，只能择一主张权利。
被告就其辩解在举证期限内提交的证据有：1.国有土地使用权证2份；2.建设用地规划许可证2份、建设工程规划许可证及附件各3份；3.房地产租赁合同书1份；4.广东电网公司中山供电局10KV客户新装、增（减）容用电受理书、广东电网中山供电局电能计量装置装拆工作单、美科冷冻630KVA美式箱变工程竣工报验资料各1份；5.补充协议；6.建设工程竣工验收消防备案凭证、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建设工程竣工验收消防备案表、建设工程消防设计备案表、消防培训通知单各1份；7.房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表1份、中山市建设工程验收批复书（镇区）2份；8.通知函、回复函各1份；9.第二次通知函1份；10.通知函、催促函各1份、顺丰速递邮寄单4份；11.解除合同通知书、速尔快递邮寄单各1份；12.房地产租赁合同书、企业机读档案登记资料各1份；13.房地产产权证2份；14.关于退还我司定金的催促函；15.录音材料（光盘）；16.广东省工商行政管理局内资公司登记指南；17.中山市广安机电工程有限公司开具的变压器费用收据凭证3张；18.公开回复、中山市建设工程竣工验收备案登记证；19.中介费收据2份。
经审理查明：原告美科公司是从事生产经营果汁机、冷藏柜及其配件、货物和技术进出口的有限责任公司。被告花皇公司是位于中山市港口镇石特社区的两块工业土地［土地证号：中府国用（2011）第11002＊＊号、中府国用（2011）第11002**号，面积共18160.9平方米，发证日期为2011年3月9日］的使用权人。2011年1月18日、7月8日，花皇公司分别获得上述两块土地建设工业厂房的建设用地规划许可和建设工程规划许可，开始建设工业厂房。
2012年5月16日，美科公司（乙方、承租方）与花皇公司（甲方、出租方）经人介绍签订房地产租赁合同书，约定：甲方向乙方出租的房地产（包括空场地及地上建筑物）位于中山市港口镇石特工业区福田路，土地面积18160.1平方米，厂房及办公楼、门卫室建筑面积共约12276.28平方米（具体面积以权属证书及国土部门的图纸为准）；土地性质为工业用地，已于2011年3月9日办理土地使用权证，乙方租用作工业用途；租赁期限为12年，从2012年10月1日起至2024年10月1日止，交付时间为2012年8月15日前，计租期从2012年10月1日开始，计租期前为装修期，不计租金；乙方向甲方支付履约定金共100万元作履行合同的担保，分别于合同签订之日、2012年10月1日支付30万元、70万元，乙方不按约支付定金的，视为乙方违约，甲方有权解除合同并没收乙方已支付的定金；甲方通知乙方接收使用租赁物而乙方表示不租的，甲方有权解除合同并没收乙方已支付的定金；前三年每月租金为20万元，以后每三年在前三年租金基础上增加10%；租金按月支付，第一个月租金由乙方在2012年10月15日前支付，以后乙方必须在每月的15日前以现金或转帐方式支付当月租金，乙方拖欠租金达一个月以上的作乙方自动单方面退租处理，甲方有权解除合同，没收乙方已支付的定金，并有权要求乙方赔偿经济损失；甲方应提供土地使用权证、房地产权证、规划许可证、消防许可证、营业执照、税务登记证、法定代表人身份证明等文件给乙方核查，乙方验证后可复印甲方文件备存；甲方负责办理租赁物的消防许可证，根据相关部门的要求安装消防设施供乙方使用，将用电、排水、供水设施连接到乙方场地地界，并承担该费用；甲方应提供630千瓦用电容量供乙方使用，超出甲方电容量提供部分及电损所有费用由乙方承担；乙方应提供身份证明文件（营业执照等）给甲方验证，甲方验证后可复印乙方文件备存；交付的租赁物及其附属设施不符合合同约定严重影响乙方使用导致不能实现合同目的，甲方未能在2012年12月31日前提交乙方办理营业执照所需要的证件或证明材料导致乙方不能经营的，乙方均有权单方解除合同，甲方应向乙方双倍返还定金；乙方拖欠租金一个月或一个月以上的，乙方具有其他严重违约行为损害甲方利益的以及出现法律规定甲方可以解除合同的其他情形的，甲方均有权单方解除合同，收回租赁物，并无需向乙方返还定金；合同还约定了其他内容。
合同签订当日，美科公司向花皇公司支付定金30万元。之后，花皇公司支付介绍费80000元给介绍人。花皇公司协助美科公司以美科公司名义申请630KVA容量的用电。2012年9月19日，以美科公司名义申请安装的630KVA美式箱变工程竣工验收合格，花皇公司为此支付工程款278500元。
2012年11月20日，美科公司（乙方、承租方）与花皇公司（甲方、出租方）签订补充协议，约定：甲方应在2012年12月20日前办好租赁物的所有移交手续并将租赁物交付给乙方使用；双方办好租赁物交接手续当日，乙方向甲方支付履约定金70万元；计租期从2013年1月20日开始，如实际交付时间延迟，则计租时间相应顺延；甲方有正当理由才可以延迟交付租赁物，但交付时间最迟不得超过2012年12月31日；甲方没有正当理由延迟交付租赁物，视为甲方违约，甲方应支付乙方违约金20万元；甲方如果于2012年12月31日前不能交付租赁物，乙方有权解除双方于2012年5月16日签订的租赁合同，甲方应返还全部定金，并支付双倍违约金赔偿乙方因厂房装修所产生的损失；乙方在2012年11月20日开始可以入驻厂房进行装修；协议还约定了其他内容。
2012年11月15日，花皇公司的上述厂房工程经设计、施工、监理、建设单位等五方竣工验收合格，同月28日，上述厂房工程经消防验收合格。同年12月17日，上述厂房工程通过规划验收。2013年5月，上述厂房办理竣工验收备案，同年6月初，上述厂房领取了房屋权属证书。
2012年11月30日，美科公司向花皇公司发出通知函，以花皇公司提供的厂房出现下沉及裂缝，无法满足其生产需要为由，要求花皇公司收函后一个月内完成整改，并且按国家标准通过验收，否则将解除双方签订的房地产租赁合同书及补充协议，并自该函发出之日起，停止对租赁物的管理和使用，且不履行任何租赁义务及缴纳租赁费用。同年12月1日，花皇公司回函称：建筑物地面出现轻微下沉属于正常现象，有些地面出现少许裂缝不影响生产经营；但其亦会尽快完善，保证今后亦不影响美科公司的生产经营；美科公司要求短期提供验收证明超出合同约定，但仍会尽快完成验收；美科公司停止对租赁物使用，属于其对自己权利的处分，但停止对租赁物的管理，且不履行任何租赁义务及缴纳租赁费用，则构成违约。
2012年12月6日，美科公司发出第二次通知函：以租赁物未经验收为由，要求花皇公司收回租赁物；如花皇公司不能在2012年12月30日前按国家标准完成对厂房的验收，其将单方解除合同。同年12月21日，花皇公司发出通知函称：租赁物已经基本整改好，符合生产经营的使用条件；租赁物已将完成验收手续，可以入内装修；美科公司在2012年12月31日前仍未前来接收租赁物，视为无理拒绝接收租赁物，将按房地产租赁合同书相关规定处理。但美科公司仍拒不接收租赁物。2013年1月11日，花皇公司发出催促函，要求美科公司于2013年1月15日前就是否接收租赁物、是否继续租赁作出明确书面回复，逾期未接收租赁物或者未作出书面回复的，视为美科公司违约，花皇公司将解除双方合同，没收已付定金，将房地产另行出租他人。但美科公司没有回复，也没有接收租赁物。
2013年1月18日，花皇公司发出解除合同通知书，以美科公司对其催促函未作出书面回复，也没有接收租赁物，未支付尚欠履约定金70万元以及2013年1月的租金，已构成严重违约为由，通知从即日起解除双方所签订的房地产租赁合同书及补充协议。美科公司于当日签收该通知书。2013年2月23日，花皇公司与优冠公司签订房地产租赁合同书，将上述租赁物另行出租给优冠公司，租期从2013年3月1日起至2022年2月28日止，计租期从2013年5月1日起，前三年每月租金18万元，以后每三年租金增加10%。后美科公司、花皇公司对合同解除的违约责任问题协商未果，美科公司遂于2014年7月14日诉至本院，主张前述实体权利。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。美科公司与花皇公司签订的房地产租赁合同书及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，双方均应按约履行各自义务。美科公司与花皇公司均确认双方的租赁合同关系于2013年1月18日解除，本院对此予以确认。结合双方诉辩意见，本案争议焦点是本案租赁合同无法履行的违约责任方以及美科公司要求花皇公司双倍返还定金并支付违约金的诉求能否支持问题。
根据美科公司与花皇公司签订的补充协议的约定，花皇公司于2012年12月20日前将租赁物交付美科公司使用，交付时间最迟不超过2012年12月31日，并明确约定美科公司于签订补充协议当日开始可以入驻厂房进行装修。涉案租赁物已经过合法规划报建，于2012年11月15日经建设、施工、监理单位等五方验收合格，于同年11月28日经消防验收合格，于同年12月17日通过规划验收。即在双方约定的租赁物交付期限届满之前，租赁物已完全具备交付使用的安全条件，可以交付由美科公司进行装修、使用等。至于租赁物在经过建设、施工、监理单位等五方质量验收合格后出现的地面下沉及裂缝等问题，在主体结构及基础不存在安全质量问题的情况下，可通过花皇公司进行整改等措施解决完善，但不能成为美科公司拒不按约接收租赁物的理由。但事实上，美科公司在花皇公司于2012年12月21日、2013年1月11日通知其前来接收租赁物后，仍拒不接收租赁物，拒不交纳剩余70万元定金及租金，以其行为明确表明不履行其主要合同义务，其行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。花皇公司已积极履行合同，依约提供符合约定的租赁物，已履行其主要合同义务，美科公司无权要求作为守约方的花皇公司双倍返还定金及支付违约金。花皇公司于2013年1月18日通知解除双方的租赁合同，符合合同约定及法律规定，并依约定有权没收美科公司已交的定金30万元。
综上所述，美科公司诉求没有依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告中山美科冷冻设备有限公司与被告中山市花皇食品饮料有限公司于2012年5月16日、2012年11月20日签订的房地产租赁合同书及补充协议于2013年1月18日解除；
二、驳回原告中山美科冷冻设备有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费11800元，减半收取5900元（原告已预交），由原告中山美科冷冻设备有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 张文辉
二〇一四年十月十日
书记员 姚 班