贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安市民终字第757号
上诉人（原审被告）贵州省华贵综合投资有限责任公司。住所地：贵州省安顺市西秀区华西办事处欢喜岭物流大市场内。
法定代表人刘建华，该公司董事长。
委托代理人袁庆勇，西秀区华西法律服务所法律工作者。
代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）郭成龙，男，1965年6月9日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区轿子山镇龙兴村*组。
原审第三人安顺市鑫汇商贸有限责任公司。住所地：贵州省安顺市西秀区华西办事处欢喜岭物流大市场内。
法定代表人张发贵。
上诉人贵州省华贵综合投资有限责任公司（以下简称华贵公司）因与被上诉人郭成龙、原审第三人安顺市鑫汇商贸有限责任公司（以下简称鑫汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2015）西民初字第1403号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。现已审理终结。
郭成龙向一审法院诉称：2013年被告华贵公司开始在安顺市西秀区欢喜岭建综合市场，被告在建综合市场的同时，就打广告招租，原告见广告后通过和被告法定代表人协商达成口头协议，被告将欢喜岭华贵综合市场内的27号、28号、29号、64号、65号共五个铺面出租给原告，原告于2014年3月20日按被告的要求交给被告五个铺面一年的租金、保证金、水电表费等共计87230元。事后被告于2014年10月1日分别和原告补签五份《贵州省华贵综合投资有限责任公司市场铺面租赁合同》（以下简称《租赁合同》），该租赁合同是原、被告双方真实意思表示，是合法有效的，应受法律的保护。依据该五份《租赁合同》，被告分别将坐落于安顺市西秀区欢喜岭华贵综合市场内的27号、28号、29号、64号、65号共五个铺面的一楼和二楼一并出租给原告。原、被告签订《租赁合同》后，被告一直未将以上铺面的钥匙交给原告，原告多次打电话催被告的法定代表人刘建华，但刘建华不接电话。2014年12月11日，被告竟背着原告与第三人鑫汇公司签订《租赁协议》，第一条约定：“甲方自愿将自建的位于欢喜岭工业园区的商铺及空地租给乙方（指第三人）使用”。据此，被告将自建位于欢喜岭工业园区的商铺及空地整体又出租给第三人，即被告将出租给原告的五个铺面又出租给第三人。原、被告所签《租赁合同》第三条第一款约定：“本协议租赁期自2014年10月1日起至2019年10月1日止”，被告是在租赁期内将已出租给原告的铺面又出租给第三人，被告的行为是违约行为。原、被告所签《租赁合同》第十条约定：“因一方违约致使本协议解除的，违约方必须向另一方支付相当于一个季度租金的违约金。”故请求：1、判决解除原、被告签订的《贵州省华贵综合投资有限责任公司市场铺面租赁合同》。2、判决被告退还原告所交租金、保证金、水电表费共计87230元，并判决被告支付违约金19082元。3、本案诉讼费由被告承担。
华贵公司答辩称：我方不存在违约，所以不同意解除合同。合同是2014年10月1日签订的，原告要求解除合同是2015年6月，所产生的半年的费用应由原告承担。我们已经电话通知原告收房，原告不收房造成的损失应由原告自己承担。至于原告所称我方未交钥匙，合同未约定交钥匙的时间，签订合同到正式计算房租的期间内，原告都没有向被告主张要钥匙，接收房屋。原告所诉称的铺面我们没有出租给第三人，我方不存在违约的情况，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人鑫汇公司未作答辩，亦未出庭核对原告所举证据的真实性。
原审法院审理查明：2014年3月，原告郭成龙与被告华贵公司法定代表人刘建华经协商达成口头协议，约定被告华贵公司将其自建的位于安顺市欢喜岭华贵综合市场内的27号、28号、29号、64号、65号共五个铺面出租给原告。协议达成后，原告于2014年3月20日将上述五个铺面一年的租金、保证金、水电表费共计人民币87230元支付给被告。2014年10月1日，原、被告双方补签订《租赁合同》五份，该五份合同约定：被告贵州省华贵综合投资有限责任公司将其自建的位于安顺市欢喜岭华贵综合市场内的27号、28号、29号、64号、65号共五个铺面出租给原告郭成龙，租赁期限自2014年10月1日起至2019年10月1日止，并约定因一方违约致使本协议解除的，违约一方必须向另一方支付相当于一个季度租金的违约金。此后，被告一直未将出租给原告的上述五个铺面交付给原告管理和使用。2014年12月11日，被告与鑫汇公司签订《租赁协议》一份，约定：被告自愿将位于欢喜岭工业园区的商铺及空地（即欢喜岭华贵综合市场内）整体租给第三人安顺市鑫汇商贸有限责任公司，租赁时间自2015年元月1日至2033年12月30日止。原告得知被告将已经出租给自己的铺面又租给第三人后，与被告协商未果，遂诉至本院，提出如上诉请。
原审法院认为：原、被告双方签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律规定，属有效合同，双方均应按照合同的约定履行自己的义务，原告已按合同履行了支付租金的义务，被告应按照合同约定履行将租赁铺面交付给原告管理使用的义务。被告与原告签订《租赁合同》并收取原告支付的一年租金后，又将已出租给原告的铺面出租给第三人鑫汇公司，且至今未将铺面交付给原告管理使用，致使合同已不可能履行，过错责任在于被告。原告要求解除与被告签订的《租赁合同》、退还其支付的租金、保证金、水电表费共计87230元并要求被告按合同约定支付违约金19082元的诉请有理合法，本院予以支持。被告辩称已经电话通知原告收房，原告不收房造成的损失应由原告自己承担，原告所诉称的铺面没有出租给第三人，不存在违约的情况。因被告与原告签订《租赁合同》并收取原告支付的一年租金后，又将已出租给原告的铺面出租给第三人鑫汇商贸公司，且无证据证明已电话通知原告收房而原告不收房，至今未将铺面交付给原告管理使用，故被告的辩称理由不能成立，本院不予采纳。第三人鑫汇公司不到庭参加诉讼，自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告郭成龙与被告贵州省华贵综合投资有限责任公司签订的《贵州省华贵综合投资有限责任公司市场铺面租赁合同》。二、限被告贵州省华贵综合投资有限责任公司于本判决生效后5日内返还给原告郭成龙租金、保证金、水电表费共计人民币87230元。三、由被告贵州省华贵综合投资有限责任公司于本判决生效后5日内支付给原告郭成龙违约金人民币19082元。本案受理费2426元，减半收取1213元，邮寄送达费44元，合计人民币1257元，由被告贵州省华贵综合投资有限责任公司负担。
宣判后，华贵公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、我公司与郭成龙签订租赁合同后，郭成龙一直未入驻，导致市场经营不景气，2014年12月经华西办事处等部门协调，由我公司将市场内的商铺整体出租给鑫汇公司管理，我公司与鑫汇公司约定郭成龙与我公司签订的租赁合同，由鑫汇公司继续履行，故郭成龙不进市场经营的损失及铺面租金我公司不应当承担；2、郭成龙不入驻铺面导致市场不能正常经营，经政府协调被迫转型，给我公司造成经济损失，一审判决上诉人返还被上诉人租金等费用并支付违约金，判决错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
二审中，华贵公司为支持其主张，提交了安顺市西秀区华西办事处出具的《证明》一份及照片四张，拟证明被上诉人未入驻租赁铺面，及上诉人与被上诉人签订的合同由第三人继续履行。
二审答辩期间，被上诉人郭成龙答辩称：原判事实清楚，证据充分。双方签订合同后，上诉人并未将租赁的五个铺面的钥匙交给被上诉人，导致被上诉人无法管理使用租赁的铺面，合同也未约定免收6个月租金。上诉人一铺两租，严重违约，应承担违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人鑫汇公司述称：1、根据合同相对性的原则，郭成龙是与华贵公司签订的租赁合同，郭成龙在得知华贵公司又将铺面租赁给我公司后要求解除租赁合同，因此承担违约责任的应当是华贵公司，与我公司无关；2、我公司已于2015年11月3日将案涉铺面租赁给他人，无法继续履行合同；3、对于华贵公司提交的安顺市西秀区华西办事处出具的《证明》，我公司认为，根据我公司与华贵公司签订的合同约定，华贵公司合同之前招揽的经营钢材以外的商户所收取的租金、定金及其他费用由华贵公司承担，而郭成龙租赁铺面是用于出售百货，因此返还租金、定金，赔偿违约金应由华贵公司承担。
华贵公司提交的安顺市西秀区华西办事处出具的《证明》，经二审组织质证，能够证实一审认定的华贵公司将案涉商铺租赁给郭成龙后，又租赁给鑫汇公司的事实，该证据本院予以采信。华贵公司提交的照片，经二审组织质证，郭成龙对未入驻租赁铺面一事予以认可，该证据本院予以采信。
二审对一审查明的事实予以确认。另查明，华贵公司（甲方）与鑫汇公司（乙方）签订的《租赁协议》约定：甲方因招经营钢材以外商户所收取的租金和定金及其他费用与乙方无关，由甲方自行解决。甲方因招钢材经营户与商户签订的协议，交给乙方继续履行，应政府要求乙方可调整市场经营项目，如商户不服从规划，即可解除合同，产生的费用由乙方负责，商户所交租金或定金由乙方根据甲方和商户签订的合同和收款收据如数退还给商户。《租赁合同》中并未约定郭成龙应何时入驻商铺，也未约定案涉商铺的具体用途。
本案的争议焦点为：1、《租赁合同》是否应解除；2、华贵公司是否应返还郭成龙租金、保证金、水电表费，并赔偿违约金。
本院认为：上诉人华贵公司与被上诉人郭成龙签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，属于合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，郭成龙按时足额的向华贵公司交纳了一年的租金等相关费用，已履行了自己的合同义务，至于保持市场繁荣，不是郭成龙所负的合同义务。华贵公司在履行合同的过程中，不但未向郭成龙交付案涉商铺，而且还将案涉商铺另行出租给鑫汇公司，华贵公司虽上诉主张应由鑫汇公司继续履行《租赁合同》，但诉讼中鑫汇公司述称已将商铺转租他人，无法继续履行，故对于郭成龙而言，《租赁合同》的目的已无法实现，华贵公司以自己的行为表明了其不再履行合同主要义务，构成根本性的违约，原判决根据郭成龙的诉请，解除双方签订的《租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”的规定。
上诉人华贵公司与原审第三人鑫汇公司之间虽有“华贵公司因招经营钢材以外商户所收取的租金等费用由华贵公司自行解决；华贵公司因招钢材经营户与商户签订的协议，交给鑫汇公司继续履行”的约定，但《租赁合同》中并未约定案涉商铺是否用于经营钢材，鑫汇公司没有义务承担《租赁合同》解除后的法律后果，且华贵公司未举证证明其将上述约定内容告知了郭成龙并征得其同意，故上述约定内容对郭成龙不具有法律约束力。鉴于鑫汇公司拒绝继续履行《租赁合同》，而华贵公司的违约行为又是导致《租赁合同》解除的根本原因，故《租赁合同》解除后的法律后果应由华贵公司承担，同时因华贵公司自始至终未向郭成龙交付案涉商铺，原判决判令华贵公司全额返还郭成龙交纳的租金、保证金、水电表费87230元，并赔偿违约金19082元，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定。
上诉人华贵公司关于郭成龙未入驻案涉商铺，造成其经济损失的上诉理由。经查华贵公司自始至终未将案涉商铺交付给郭成龙，郭成龙自然无法入驻；其次《租赁合同》中并未约定郭成龙有入驻案涉商铺的义务；再次郭成龙未入驻商铺是对自己权利的处分，并没有损害华贵公司的合同利益，故华贵公司的该上诉理由不能成立。
综上，华贵公司的上诉理由和请求均不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2426元，由上诉人贵州省华贵综合投资有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 晖
代理审判员 宋 颂
代理审判员 陈 雯 贞
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 胡钰杉（代）