北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第18204号
原告ＸＸ（反诉被告），女，1980年1月8日出生。
委托代理人杨海涛（原告之夫），男，1980年9月11日出生。
被告杨硕晔（反诉原告），男，1986年3月5日出生。
委托代理人王林，男，1989年8月8日出生。
原告ＸＸ诉被告杨硕晔房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员原海涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ的委托代理人杨海涛，被告杨硕晔及其委托代理人王林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称：原被告双方于2014年1月13日签订房屋租赁合同，约定原告将位于北京市通州区×号楼×室的房屋出租给被告，租赁期限自2014年1月15日至2015年1月14日，租金每月4300元，租金支付方式为押一付三。签订合同时，双方约定房屋设施设备及附属用品由被告承担维修责任。2014年7月上旬，被告电话通知原告说房屋卫生间洗面台水龙头和软管损坏，需要维修，经双方协商，原告同意由被告自己找物业维修，并于租金中扣除此费用，后原告在收房租时实际扣除维修费用，但经询问，物业公司称并没有被告要求维修的记录。另，2014年7月28日，被告打电话说房屋水表需要更换，经双方协商，各承担一半更换费用，租赁期满后被告将水表给原告留着继续使用，后原告给被告指定的支付宝账号支付了210元，并留言注明费用属于水表更换费用。2014年10月12日，被告打电话给原告说冰箱和电脑需要维修，需要物业开具出门条，让原告跟物业说一下，接着被告把手机给了物业客服，原告当时没多想，就给他们开了。事实却是被告在这天偷偷搬了家。10月13日，被欺骗的原告还短信要求被告10月15日交房租，被告回复说会交房租，并在之后的短信中说原告要愿意租就等着29日房租到账，不愿意租就给他退押金。后双方就支付租金及退租问题几经协商未果。2014年10月28日上午，原告至租赁房屋处，敲门无人，便致电被告，被告不让我进门，称其有贵重物品。次日下午，原告再到租赁房屋，仍无人，下午3时左右，原告短信告知被告要进屋查看，用留存的钥匙打开房门，发现房间已经搬空，现场一片狼藉，原告这才意识到，被告已经偷偷逃跑了。原告便联系物业公司，并与被告联系，但被告一直拒绝接电话。后原告两次向通州区梨园派出所报案，接待的警官认为属于民事纠纷。经查看，原告发现租赁房屋卫生间、厨房、卧室、客厅等被被告予以不同程度破坏，且被告将水表予以拆除，原告与被告几经协商未果，现原告特起诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告房租12900元及利息；2、被告支付合同违约金4300元及利息；3、被告赔偿其造成原告房屋相关设施设备破坏污损的损失共计4383.3元；4、被告支付原告处理本案所产生的路费156元和误工费600元；5、被告支付原告有线电视费216元；6、被告将客厅墙面恢复原状；7、诉讼费由被告承担。对于被告反诉请求，因被告中途退租，在没有通知原告的情况下搬走，已构成违约，故不同意被告反诉请求。
被告杨硕晔辩称：第一，对于原告就双方签订租赁合同的事实陈述我方认可；第二，根据合同法规定，双方协商一致的，可以解除合同，原被告双方手机信息可以证明双方已经协商一致解除合同，对于原告要求支付合同违约金，实属无理要求；第三，原告主张房屋相关设施设备破坏污损，被告认为原告是无理取闹，洗面台水龙头和下水管，包括水表，根据合同约定以及原被告双方的协商，由被告出资维护和购买，原告始终没有给被告费用，因此，所有以上物品系被告个人财产，被告有理由撤回自己所更换的物品；第四，原告主张更换水表费210元，系空调维修费用；第五，原告主张电视费216元，被告无需承担，因被告租用房屋时告知原告，如其不去相关单位申请停用有线电视，所产生的电视费与被告无关；第六，原告要求被告将客厅墙面恢复原状，被告在签订租赁合同时，就已经将租用房屋与经营公司一事告知原告，并将要在墙面上贴宣传海报的顾虑告知原告，原告声称只要不对房屋进行大的改造就可以，贴些东西属于日常使用正常磨损。对于原告主张的房屋的其他损坏，系因其房屋装修卫生间潮湿而导致的，与被告无关。综上，被告不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告诉讼请求。同时，我提出反诉要求原告返还我方押金4300元。
经审理查明，2014年1月13日，ＸＸ（甲方）与杨硕晔（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋基本情况，房屋坐落于北京市通州区x号楼x号，建筑面积98.4平方米；租赁用途，办公，如租赁用途为居住的，居住人数为3，最多不超过5人；租赁期限自2014年1月15日至2015年1月14日，共计一年，甲方应于2014年1月15日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》（见附件二）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水卡、电卡、燃气卡后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金标准，4300元每月，押一付三，押金4300元；房屋维护及维修，甲方应当将符合正常使用要求的房屋及其附属物品、设备设施、家具电器交付乙方，乙方验收无误后签署《房屋交割清单》，自本合同确定的承租日起的15天内如出现物品的维修问题由甲方承担，15天后由乙方承担维修责任，因乙方保管不当或使用原因造成的房屋及附属设施的维修，以及致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修及承担赔偿责任，除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意；合同解除，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，1、不按照约定支付租金达5日的；违约责任，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签订后，ＸＸ将诉争房屋交付杨硕晔，杨硕晔将诉争房屋用于办公，并按照合同约定支付房租至2014年10月14日。租赁期间，杨硕晔对房屋卫生间水龙头及下水管进行维修，并更换水表，后ＸＸ支付杨硕晔水表费用210元。2014年10月12日，北京瑞都物业管理有限公司开具《搬出物品放行单》，载明：兹有×号楼×室业主ＸＸ女士同意王林先生搬出物品沙发、冰箱。同时，杨硕晔将水表及卫生间水管、水龙头予以拆除。2014年10月13日起，ＸＸ之夫杨海涛多次短信告知杨硕晔支付下一季度房租，杨硕晔未再支付房租，后双方就搬家事宜进行协商，杨海涛于10月29日短信告知杨硕晔于10月31日前清理杂物，并搬离诉争房屋，杨硕晔当日表示不再对诉争房屋内杂物予以处理，由杨海涛予以处理。
以上事实，有《北京市房屋租赁合同》、短信记录、收据、照片及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。ＸＸ与杨硕晔签订房屋租赁合同，ＸＸ按照合同约定交付房屋，后双方因杨硕晔租赁事宜进行协商，在双方未达成一致明确合意的情况下，杨硕晔未按照合同约定支付租金并实际搬离租赁房屋，即杨硕晔以自己的行为表明不履行主要债务，ＸＸ有权解除合同；在此情况下，ＸＸ于2014年10月29日明确提出要求杨硕晔搬离房屋，杨硕晔对此未提出异议，且双方此后未再履行房屋租赁合同，应视为双方于2014年10月29日达成解除合同之合意，即租赁合同的解除时间予以确定。关于杨硕晔主张租赁合同于其租金交止之时，即2014年10月14日解除的辩解意见，因其未能提供充分证据证明双方此时达成明确一致的合意，且杨硕晔未将房屋实际交付ＸＸ，亦未交付房屋钥匙、水电气卡等房屋使用的必要因素，本院不予采信，故其应当支付至合同解除之日的租金。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。杨硕晔作为承租人在双方未达成明确合意前即终止履行合同义务，且未及时将房屋交还ＸＸ，应承担违约责任，按照双方合同之约定支付违约金，故ＸＸ要求违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，杨硕晔要求返还押金的反诉请求，本院不予支持，因此，杨硕晔支付的押金作为违约金而ＸＸ不再返还。对于ＸＸ要求支付违约金利息的请求，因双方未明确约定，本院不予支持。杨硕晔在搬离诉争房屋时，未能履行合同附随义务，未将诉争房屋水、电、燃气卡等交还ＸＸ，同时，ＸＸ代其支付租赁期间的阶梯电费，故杨硕晔应赔偿ＸＸ补卡费及电费。杨硕晔搬离诉争房屋时将水表、水龙头及软管予以拆除，因租赁合同约定承租人承担维修义务，ＸＸ亦未能举证证明其实际出资维修，且杨硕晔主张其实际出资维修、更换，故对于ＸＸ要求支付水龙头等维修费的请求，本院不予支持；对于水表更换费，ＸＸ已提交证据证明其已支付杨硕晔210元，杨硕晔主张该款用于空调维修，但未提供相应的证据，故杨硕晔在拆除水表后应当返还该费用。关于ＸＸ要求支付保洁费、墙面维修费的请求，因未提供证据证明损坏事实、原因及与杨硕晔租赁房屋的直接因果关系，本院不予支持。关于ＸＸ要求将客厅墙面恢复原状的请求，双方合同约定租赁房屋目的为办公，因办公之需进行材料张贴应属ＸＸ合理预期范围，本院不予支持。关于ＸＸ要求支付电视费、路费、误工费的请求，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定判决如下：
一、原告ＸＸ与被告杨硕晔于二〇一四年一月十三日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一四年十月二十九日解除；
二、被告杨硕晔支付原告ＸＸ租金二千一百五十元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、被告杨硕晔支付原告ＸＸ补卡费、电费、电表更换费共计四百八十五元，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求；
五、驳回被告杨硕晔的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费一百八十二元，由原告ＸＸ负担一百五十七元（已交纳），由被告杨硕晔负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉费二十五元，由被告杨硕晔负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 原海涛
二〇一四年十二月二十五日
书记员 杨娴婷