新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新01民终2194号上诉人（一审原告）：李俊荷。委托代理人：孟海霞，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托代理人：黄辉，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：张少华。委托代理人：王洪举，新疆众望律师事务所律师。上诉人李俊荷因与被上诉人张少华房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初01185号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李俊荷上诉请求：一审法院将我们签订的房产转让合同定性为格式合同，显属对法律的误解。张少华至今没有取得涉案房屋的产权证，还以公证书中的授权委托书对抗我对房屋不能过户是明知的，其实是张少华的欺诈行为。我们合同解除后，应当恢复原状，即张少华还钱，我方还房，而一审判决张少华收回房屋还不用还钱，明显判决不公。请求依法撤销并改判一审判决第二项。张少华辩称，涉案房屋暂没有房产证，签订合同时李俊荷是明知的，房屋已交付李俊荷居住至今。李俊荷未按合同约定的时间付款，已构成严重违约。请求驳回上诉、维持原判。李俊荷向一审法院起诉请求：我与张少华在2014年3月29日签订《房产转让合同》。合同约定，张少华将其位于乌鲁木齐市新市区喀什东路10号和兴嘉苑小区9-6-204号房屋出售给我，张少华应当在合同签订后30日内办理过户手续。但张少华至今以各种理由不予办理产权过户手续，故诉至法院请求解除我与张少华签订的《房产转让合同》，张少华返还定金60000元，支付占用定金期间的利息5600元，由张少华承担本案诉讼费。一审被告张少华答辩称，我与李俊荷签订合同时，没有约定30日内办理过户手续，李俊荷也知道房屋暂时不具备过户条件，因此我没有违约。李俊荷未按照合同约定支付购房款已构成违约。我同意解除合同，但不同意返还定金，也不同意支付利息。一审法院认定事实：2014年3月29日，新市区喀什东路玛雅房屋咨询部（下称玛雅咨询部）与李俊荷及张少华三方签订了《买卖定金合同》。定金合同约定，张少华将位于乌鲁木齐市新市区喀什东路10号和兴嘉苑小区9-6-204号，建筑面积55.62平方米的房屋以41万元价格出售给李俊荷；该价款包括了房屋装修和地下室；在定金合同签订之时，李俊荷向张少华支付定金13000元。同时，合同约定，李俊荷向玛雅咨询部支付中介费4100元，张少华向玛雅咨询部支付中介费8200元。同日，李俊荷与张少华采用乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心（下称产权交易中心）印制的格式合同签订了《房产转让合同》。合同约定，张少华将其拆迁安置补偿取得的位于乌鲁木齐市新市区喀什东路10号和兴嘉苑小区9-6-204号，建筑面积55.62平方米的房屋出售给李俊荷；价款41万元，李俊荷在2014年4月1日支付25%；在2014年11月30日支付25%；在2015年12月31日支付50%；李俊荷向张少华支付定金13000元；张少华在2014年4月30日前向李俊荷交付房屋；其中，格式条款第十三条约定“本合同签订后，甲方必须保持该房产的完整性，并由甲、乙双方持有关证件于三十日内向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请办理产权过户手续”。2014年3月31日，经乌鲁木齐市第二公证处（下称公证处）公证，张少华及妻子张翠霞向王云出具《授权委托书》。委托王云代办下列事项：1、代为办理房产证、国有土地使用权证；2、代为领取上述房产证、土地使用证及纠错手续等；3、代为调取、查阅、复印上述房地产档案；……其中第7条约定：上述房地产具备过户条件时，代为将上述房地产转让于李俊荷名下……。2014年4月1日，李俊荷向张少华支付60000元。张少华向李俊荷出具《定金收条》载明：今收到李俊荷房屋定金60000元。2014年4月，张少华将房屋交付李俊荷居住至今。由于张少华未取得房屋产权证书，无法协助李俊荷办理产权证过户手续。李俊荷亦未向张少华支付购房款。另查：李俊荷与王云于2016年2月2日登记结婚。一审法院认为，合同法规定，当事人协商一致可以解除合同。本案李俊荷起诉要求解除合同，张少华亦同意解除合同，双方就解除合同达成一致，双方房屋买卖合同本院予以解除。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》规定，实际交付的定金数额多余或少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。本案李俊荷与张少华签订的买卖定金合同及房屋转让合同均约定定金13000元。但在履行合同过程中，李俊荷实际向张少华交付60000元，张少华向李俊荷出具60000元的定金收条，李俊荷未提出异议，视为双方对合同约定的定金13000元变更为60000元。关于张少华是否违约的问题。本院认为，首先，双方签订房屋转让合同采用的是格式合同，该格式合同中对30日内办理产权变更未做明显标记；其次，张少华及其妻子向王云出具的授权委托书第7条载明：上述房地产具备过户条件时，代为将上述房地产转让于李俊荷名下。该约定证明了李俊荷在签订合同时对该房屋不具备办理过户手续条件是明知的。因此，李俊荷以张少华未能在30日内协助办理过户手续构成违约的诉讼主张本院不予采纳。合同签订后，张少华将房屋交付李俊荷居住至今，已履行了合同的主要义务，李俊荷未按照合同约定向张少华支付购房款已构成违约，故李俊荷要求张少华返回定金并支付利息的请求本院不予支持，张少华不予返还定金的答辩理由本院予以采纳。判决：一、解除原告李俊荷与被告张少华2014年3月29日签订的《房产转让合同》；二、驳回原告李俊荷的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致。另查明，玛雅咨询部经办业务员程文出庭证实定金为13000元，剩余款项系购房款，因为工作方便，整个写成了定金。对剩余的购房款因房产证尚未办理下来，双方约定剩余看购房款等房产证办理下来后支付。签订合同时，预计房产证2014年11月能办理下来，但涉案房屋至今未能办理房产证。玛雅咨询部与李俊荷及张少华三方签订的买卖定金合同约定李俊荷同意签订本协议时支付定金人民币13000元，作为买卖双方当事人订立房地产买卖合同的担保，签订房地产转让合同后，李俊荷支付的定金转为房款。以上查明事实有房产转让合同书、买卖定金合同、定金收条、公证书、授权委托书、结婚登记处理表、一审庭审笔录、询问笔录等证据附卷佐证。本院认为，合同法规定，当事人协商一致可以解除合同。本案李俊荷起诉要求解除合同，张少华亦同意解除合同，双方就解除合同达成一致，双方房屋买卖合同原审予以解除正确。2014年3月29日玛雅咨询部与李俊荷及张少华三方签订的买卖定金合同约定李俊荷同意签订本协议时支付定金人民币13000元，作为买卖双方当事人订立房地产买卖合同的担保，签订房地产转让合同后，李俊荷支付的定金转为购房款。从买卖定金合同的内容来看，李俊荷、张少华签订的买卖定金合同中约定的定金属于立约定金，即保证订立合同而交付的定金。同日李俊荷、张少华签订房产转让合同。2014年4月1日，李俊荷向张少华支付60000元。张少华向李俊荷出具《定金收条》载明：今收到李俊荷房屋定金60000元。玛雅咨询部经办业务员程文出庭证实定金为13000元，剩余款项系购房款，因为工作方便，整个写成了定金。从买卖定金合同内容看，李俊荷支付定金的目的是作为买卖双方当事人订立房地产买卖合同的担保。本案中，双方已签订房产转让合同，李俊荷支付的定金依法转变为购房款，在双方房产转让合同解除后，李俊荷应返还房屋，张少华应返还购房款。李俊荷关于应返还购房款的上诉请求成立，本院予以支持。一审对此认定有误，本院予以纠正。关于张少华是否违约的问题。李俊荷、张少华签订的房产转让合同中虽有三十日内办理产权变更的约定，但从张少华及其妻子对王云出具的授权委托书内容及玛雅咨询部经办业务员程文证人证言看，李俊荷在签订合同时对该房屋不具备办理过户手续条件是明知的。因此，李俊荷以张少华未能在30日内协助办理过户手续构成违约，应支付利息的上诉请求不能成立。综上所述，李俊荷的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初01185号民事判决第一项，即解除原告李俊荷与被告张少华2014年3月29日签订的《房产转让合同》；二、撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初01185号民事判决第二项，即驳回原告李俊荷的其他诉讼请求。三、张少华于本判决生效后十日内返还李俊荷购房款60000元，李俊荷于本判决生效后十日内将位于乌鲁木齐市新市区喀什东路10号和兴嘉苑小区9-6-204号房屋返还张少华。四、驳回李俊荷要求张少华支付购房款利息的诉讼请求。以上款项共计60000元，限张少华于本判决生效后十日内一次性支付李俊荷。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1440元（李俊荷已预交），减半收取，由张少华负担659元，由李俊荷负担61元，余款720元由乌鲁木齐市新市区人民法院退还李俊荷。二审案件受理费1440元（李俊荷已预交），由张少华负担1318元，由李俊荷负担122元，本判决为终审判决。审判长  郑进民审判员  达连花审判员  于 翔二〇一六年八月十日书记员  曲毅捷