广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终14764号上诉人（原审被告、反诉原告）：关克，男，1969年11月8日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：文炜，广东粤鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙振波，男，1993年8月17日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：莫寅秋，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜孝慧，广东天穗律师事务所实习律师。上诉人关克因与被上诉人孙振波房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初15361号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人关克上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回孙振波全部诉讼请求；2.孙振波承担关克房屋差价损失280000元；3.孙振波承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决认定基本事实错误，证据不足，应予撤销。关克反诉理由充分，应予支持。孙振波炮制的《房屋买卖合同》没有约定付款时间、方式和期限，不具有购房的真实性，表明其从签订合同之日起就不打算履行合同。且孙振波作为一名90后年轻人，无正当职业和收入来源，没有提供具备购买广州市海珠区奋勇北街24号204房（以下简称涉案房屋）148万元资金依据，也未申请银行按揭贷款，其购买是假，制造关克逾期不交楼违约假象来索赔是真，而一审认定关克“违约”的全部行为都是关克依法行使不安抗辩权，以及打击诉讼诈骗、捍卫法律尊严和维护合法权益的正当行为，理应得到法院支持。（二）孙振波背后有一个法律团队参与运作，其利用关克为人豪爽以及缺乏法律专业知识，事先精心编织法律陷阱，其存在逃避接收房屋以及交易过户的行为，故意制造关克违约“事实”为其诉讼索赔创造条件。孙振波采取欺诈手段，隐瞒“购房是假，诉讼索赔是真”的真相，以合法形式（炮制并签订房屋买卖合同）掩盖非法目的（诉讼索赔），利用预先炮制的合同进行“碰瓷”式索赔，本案合同应属无效且同时存在可撤销情形，鉴于诉讼实操的复杂性，关克认定对合同进行有效性审查的同时，一并撤销该合同，驳回孙振波诉请，并支持关克反诉请求。被上诉人孙振波二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意关克的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：关克的上诉理由是在歪曲事实，双方签订的房屋买卖合同是由关克制作提供，该合同合法有效，孙振波不存在关克所述的违约行为，合同签订后关克应当按约履行，但其没有依照合同约定的履行期限内履行合同义务，所以依法应驳回关克的全部诉讼请求。孙振波向一审法院起诉请求：1.关克向孙振波退还房款5万元及利息（按央行同期贷款利率的四倍计算，自2017年3月16日起算至实际支付日）；2.关克向孙振波赔偿违约当日房屋在同类市场价格与本合同约定交易价格之间的价格差额40万元；3.关克支付孙振波违约金2017年3月16日暂计至2017年9月25日为9700元，要求实际计至关克支付款项之日止（按5万元乘以0.1%/日计算）。关克向一审法院提出反诉请求：1.孙振波赔偿因违约导致的关克的租金损失15000元（赔偿租客一个月租金3000元，从2017年2月28日至2017年6月28日共4个月租金12000元）；2.孙振波需赔偿关克因违约导致关克为履行合同而支付的公证费6000元；3.孙振波赔偿因其违约导致关克只能另寻卖家导致的房屋价格差280000元。一审法院认定事实：2017年2月27日，孙振波（甲方）与关克（乙方）签订《购房诚意金协议》，约定：甲方于2017年2月27日向乙方缴纳诚意金7000元整定于位在广州市海珠区奋勇北街楼盘24号204号，总价人民币148万整，建筑面积83平方。于2017年3月前签订并完成“定金合同”签署……签订“定金合同”时间协商不一致，导致交易无法完成，需退还甲方缴纳诚意金，若甲方因个人原因不愿购买定下的商品房，将视作放弃诚意金7000元整，乙方未向甲方完全透露房子真实的具体情况，甲方有权要求退还订金等。同日，孙振波向关克转账支付了7000元。次日，孙振波作为买方（乙方）与作为卖方的关克（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将其座落于广州市海珠区奋勇北街24号204房、建筑面积91.33平方米的房屋出售给乙方，乙方已充分了解该房具体状况，并自愿买受该房屋；以房产证登记面积为依据，该房屋售价总金额1480000元，该房屋占用范围内的土地使用权及相关权益随该房屋一并转让；乙方于合同签订之日起日向甲方支付房款50000元整含定金；甲方应于本合同签订之日起日（即2017年3月15日）内将该房屋交付乙方；甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任，每逾期一天，甲方按累计已付款的0.10%向乙方支付违约金，逾期超过7日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，并可要求甲方退还房款、利息及赔偿违约当日房屋在同类市场价格与本合同约定交易价格之间的价格差额；甲方应于合同签订之日起2日内将房产证原件、甲方及配偶的身份证、户口簿、婚姻证明等资料复印件、办理土地使用证的资料全部交给乙方，甲方应协助乙方在本合同签订之日起3日内办妥房屋转让预告登记，当房屋达到过户条件时，甲方必须及时有效地配合乙方办理房屋产权变更手续，否则按本合同约定承担违约责任；签订合同之后，所售房屋内设施不得变更，甲方保证在交易时该房屋不存在产权及其他担保物权纠纷，质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件，因产权及担保物权纠纷给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任，导致合同解除的，按照本合同的约定由甲方承担违约责任等。同日，孙振波向关克转账支付了43000元。2017年6月21日，孙振波委托广东天穗律师事务所莫寅秋律师向关克发出《律师函》，称因关克拒不履行《房屋买卖合同》，严重损害了孙振波的合法权益，关克未将房屋交付孙振波已构成违约，孙振波现要求解除与关克签订的《房屋买卖合同》，关克应退还50000元房款并按合同约定支付利息及补偿当日房屋在同类市场价格与本合同约定交易价格之间的价格差额等。另查明：2017年2月28日，关克与案外人张杰以及中介方林荣海签订的《解除合同协议》，约定双方于2017年2月25日签订的关于租赁广州市海珠区奋勇北街24号204房的物业，双方均知悉现因不能做员工宿舍导致本次交易无法继续进行，双方均同意解除该合同，出租方同意退还10500元给承租方等。2017年5月9日，案外人郭淑清在广东省广州市海珠公证处办理其于2017年3月6日出具的《声明书》的公证手续【公证书文号（2017）粤广海珠第14044号】，其中称郭淑清向该公证处申请办理被继承人关广桐遗下的遗产的继承权公证等。同日，该公证处另出具编号为（2017）粤广海珠第14043号《公证书》，公证事项为继承权，查明事实为被继承人关广桐死亡后遗有以关广桐名义登记产权的，座落在广州市海珠区奋勇北街24号204房房屋，现郭淑清表示要求继承被继承人关广桐的上述遗产，关学原、关克均表示自愿放弃对被继承人关广桐上述遗产的继承权，继承后，郭淑清占有上述房屋的全部产权份额。关克为此支出了公证费用5534元。此外，关克为证明涉案房屋的实际售出价格为120万元，向一审法院提交了如下证据：1.2017年6月13日，郭淑清与案外人郑木顺于2017年6月13日签订的合同编号为穗存量房合字17060129739号的《存量房买卖合同》以及出具时间为2017年7月6日的《广东省非税收入（电子）票据》，其中约定涉案房屋的交易价格为120万元，郭淑清为是次交易支付国土出让交易补地价收入12000元；2.2017年4月27日，广州市粤国房地产土地与资产评估有限公司出具的《受益额咨询评估答复书》，其中写明涉案房屋在2017年4月27日继承公证受益额的咨询评估结果为448361元等。对于上述证据，孙振波质证认为：对于《存量房买卖合同》的真实性无法确认，且证据恰恰证明了关克违约，已将涉案房屋出售给第三人。对于评估答复书的真实性没有异议，但该评估目的是为继承公证之用，非用于出售。庭审中，就前述《存量房买卖合同》的签订时间，关克称其在2017年8月20日曾向孙振波发出《律师函》要求与孙振波协商解决问题，而该合同是在8月20日之后签订的，显示的2017年6月13日的时间是中介提供的版本合同，因合同编号是真实的，可以在房管部门查询。本案诉讼过程中，因就涉案房屋在2017年3月16日的市场价格存有争议，孙振波遂向一审法院申请委托中介机构作出评估。经一审法院摇珠选定由广州市建证房地产与土地评估咨询有限公司就涉案房屋的市场价格作出评估，孙振波预付评估费7295元。2017年12月12日，该评估公司作出《报告书》，涉案房屋在价值时点为2017年3月16日的市场价值为1917930元。孙振波对该《报告书》无异议，关克则认为该报告与关克提交的价格答复书相比溢价过高，评估报告没有考虑到涉案房屋的使用时间、曾经死过人等情况，而且涉案房屋所处位置的特殊情况也没有写入报告之中，勘察表中所载的涉案房屋的状况也与关克出售予孙振波的房屋情况不一致，第三人购买房屋后已重新装修。对此，孙振波认为涉案房屋内是否存有非正常死亡只是关克单方陈述，且该事件与房屋价值没有必然联系。就评估时点，孙振波认为涉案房屋已经装修过，关克在合同订立后曾私自装修，只是对当时的装修情况孙振波并不清楚。一审法院认为，本案系因孙振波和关克双方就买卖广州市海珠区奋勇北街24号204房引致的纠纷，本案的争议焦点主要围绕两个方面展开：其一是孙振波和关克之间的合同关系；其二是违约责任的分配。对此，一审法院试作如下分析：一、孙振波和关克之间的合同关系因就买卖涉案房屋，孙振波与关克于2017年2月27日签订《购房诚意金协议》，该协议中约定由孙振波和关克双方在3月前完成关于“定金合同”的签署。事实上，次日，孙振波和关克双方即签订了正式的《房屋买卖合同》。该《房屋买卖合同》除约定交易标的位置、面积以及注明产权证号内容，还就交易价格、交付时间、协助办证过户的要求及时间以及违约责任作了明确的约定。虽然该合同中就具体的购房款的支付方式及付款细节未约定，但此并不影响孙振波和关克之间就涉案房屋形成房屋买卖合同关系，具体的付款细节双方当事人可在实际交易中通过协商解决。因此，关克关于该买卖合同仅属定金协议的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。据本案现已查明的案件事实，关克于前述《房屋买卖合同》签订时虽非登记的产权人，但关克于答辩及庭审中即明确其属涉案房屋的继承人之一，其他继承人当时是同意出售涉案房屋的，故由其与孙振波签订该合同。退一步说，即使关克未征得其他继承人或产权人的同意，擅自出售涉案房屋的，此亦非影响合同效力的因素。因此，前述《房屋买卖合同》属孙振波和关克双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同。孙振波和关克双方均应恪守合同义务。关克关于涉案房屋已交易并登记在案外人名下，故其非本案适格关克的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采信。二、违约责任的分配根据前述《房屋买卖合同》的约定，关克应在2017年3月15日前将涉案房屋交付孙振波，但迟至孙振波于同年6月21日向关克发出《律师函》，关克并未依约交付房屋，关克的行为显已构成违约。事实上，关克作为涉案房屋的继承人之一，其在2017年2月28日与孙振波签订《房屋买卖合同》时虽未完成继承手续，但其在合同订立后理应积极为促成交易进行活动。但在同年3月6日，郭淑清为办理继承公证出具的《声明书》以及其后关克放弃继承并将涉案房屋办理登记至郭淑清名下的行为来看，不可谓关克有积极履约的诚意以及为促成交易的顺利进行的善意。2017年6月13日，郭淑清更是就涉案房屋与案外人另行签订买卖合同并最终完成交易，孙振波和关克签订的《房屋买卖合同》已根本不可能再继续履行，关克的行为显已构成了根本违约。关克关于孙振波未能举证证明其构成违约，不应承担违约责任的抗辩意见，一审法院不予采信。关克构成根本违约，孙振波有权解除该合同并要求关克退还已付购房款并依约赔偿其损失。因此，孙振波诉请要求关克退还其已付的购房款50000元及该款自2017年3月16日起至实际退还款项之日的利息，理据充分，一审法院予以支持。惟该利息的计付标准，孙振波主张按同期银行贷款利率的四倍计付，依据不足，一审法院调整为按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准计付。至于孙振波诉请要求关克按每日千分之一的标准支付自2017年3月16日至实际还款之日的违约金，并无合同依据，且一审法院已就退还款项计付利息作出处理，故孙振波该项诉请求，一审法院不予支持。此外，根据《房屋买卖合同》的约定，关克如依约履行的，孙振波除有权要求退还房款、利息外，关克还应赔偿违约当日房屋在同类市场价格与本合同约定交易价格之间的价格差额。根据广州市建证房地产与土地评估咨询有限公司所作《报告书》，涉案房屋在2017年3月16日的市场价值为1917930元，相对于交易价格1480000元的差额为437930元。因此，孙振波主张以评估价格的实际差额为计算标准赔偿其损失，符合双方合同的约定，一审法院予以准许。至于关克认为该评估报告所作价格评估过高的意见，因其提交的价格答复书所载价格系为办理继承公证所作，非为房屋销售，并不具有直接的参考意义。至于郭淑清与案外人订立的合同中约定的120万元的成交价亦不具参考的价值。首先，关克既未提供该合同的原件，且在庭上关于买卖的时间所作陈述显不属实，关克称该合同订立在2017年8月20日之后，但合同文本显示的签订时间是2017年6月13日，而郭淑清支付交易土地出让金的时间是2017年7月6日。因此，是次交易时间不可能晚于7月6日。其次，关克提交的该合同中并无买卖双方中的任何一方的签名，该合同的真实性无以确认。再次，广州市的二手房屋的市场价格在2017年以来表现稳定，并无呈现出明显的下挫趋势，关克将涉案房屋在《房屋买卖合同》订立四个月后以低于该合同28万元的价格出售，亦与一般的日常生活经验相背。至于关克反诉要求孙振波赔偿其租金损失、为交易准备而支出的费用以及价差损失的问题。首先，因本案纠纷系因关克根本违约引致，关克并无证据证明孙振波在交易过程中存在违约的情形，孙振波无需承担前述责任。其次，关克关于其租金损失并无提供任何证据证明其存在实际的损失，相反解除租赁合同关系以及办理相关公证手续等本是关克为履行前述合同所应为的准备工作，如其确为此支出费用亦属其交易成本应在订立合同时作出考虑。再次，关克关于房屋价差的赔偿问题，一审法院对于涉案房屋120万元的成交价并不予采信，孙振波亦非违约方，其不应承担相关的违约责任。因此，一审法院对于关克提出的全部反诉请求，均不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，于2018年4月9日作出如下判决：一、关克应于判决发生法律效力之日起十日内一次性向孙振波退还已付购房款50000元及自2017年3月16日至实际还款之日止该款的利息（按中国人民银行计收同期同类银行贷款利率的标准计付）；二、关克应于判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿孙振波房屋差价损失437930元；三、驳回孙振波的其他诉讼请求；四、驳回关克的全部反诉请求。一审案件诉讼费18397.50元（其中本诉受理费8195元、反诉受理费2907.50元，评估费7295元），由孙振波负担145元，由关克负担18252.50元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，关克提交了其与孙振波于2017年6月10日至2017年6月29日期间的微信聊天记录，拟证明关克多次要约孙振波处理好房子尽快交易以及如何处理房屋交易问题，同时还证明了孙振波既没有及时向银行办理申请贷款手续，更没有出示自己足够购房的款项，关克一直催告孙振波给钱，但孙振波拖着不给。孙振波质证表示上述证据不属新证据，该聊天记录没有经过公证，而手机载体中的聊天记录可以随意删减、更改，对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合关克的上诉请求和理由以及孙振波的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案《房屋买卖合同》的效力认定；2.涉案《房屋买卖合同》未能继续履行的责任确定及法律后果的处理。现评析如下：关于涉案《房屋买卖合同》的效力认定问题。关克上诉认为孙振波采取欺诈手段与其签订《房屋买卖合同》，存在故意逃避接收房屋以及交易过户行为，对此，并无提供证据予以佐证，而孙振波为履行双方的买卖合同已向关克支付了购房诚意金及部分购房款，本案中，并无证据证明孙振波签订上述合同是以合法形式掩盖非法目的，因此，一审法院认定关克与孙振波签订的《房屋买卖合同》出自双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同正确，本院予以确认。关克上诉主张双方签订合同无效以及可撤销，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于涉案《房屋买卖合同》未能继续履行的责任确定及法律后果的处理。首先，虽然关克与孙振波签订的《房屋买卖合同》没有约定付款时间、方式，但孙振波在签订为履行《房屋买卖合同》之前就已向关克支付了购房诚意金，于签订上述合同当日也向关克支付了部分房款，显然关克上诉认为孙振波从签订合同之日起就不打算履行合同与上述事实不符，本院不予采纳。其次，由于涉案《房屋买卖合同》对于剩余的购房款支付时间及方式未作具体约定，故双方本应就此进行协商解决，但关克作为涉案房屋的出卖方，在未举证证明其与孙振波协商给付剩余购房款的情况下，却于郭淑清办理继承公证中明确表示放弃对涉案房屋的继承，而关克认为其行使不安抗辩权，也未提供确切证据证实孙振波不具有履行合同能力或者其已就中止履行及时通知了孙振波的义务，故其未依约交付房屋明显违约。现涉案房屋已由郭淑清另行出售并登记在案外人名下，最终导致涉案《房屋买卖合同》未能继续履行，因此，一审法院认为关克的行为构成根本性违约恰当。再次，承上所述，双方合同未能继续履行的责任在于关克，故根据双方签订的《房屋买卖合同》关于关克不履行合同，孙振波有权解除合同，并可要求关克退还房款、利息及赔偿违约当日房屋在同类市场价格与本合同约定交易价格之间的价格差额的约定，据此，一审法院判决关克向孙振波退还购房款及利息和房屋差价损失，并无不当，本院予以维持。关克主张撤销一审上述判决，依据不充分，本院不予支持。同理，因《房屋买卖合同》未能继续履行的责任在于关克，且关克无举证证明孙振波在合同履行过程中存在过错，故其上诉要求孙振波向其承担房屋差价损失欠理，本院不予支持。至于关克二审提供的证据不属新证据，且不能支持其诉请，本院不予采纳。综上所述，上诉人关克的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11480元，由上诉人关克负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一八年十月九日书记员 李志康胡秀红