江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民终字第00293号
上诉人（原审原告）刘俊。
委托代理人刘小宏（特别授权），江苏百川通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。
法定代表人杨文杰，该公司经理。
委托代理人李岩（特别授权），该公司员工。
原审原告韩毓，系刘俊之妻。
委托代理人刘小宏（特别授权），江苏百川通律师事务所律师。
上诉人刘俊与被上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称靖江碧桂园公司）、原审原告韩毓商品房销售合同纠纷一案，靖江市人民法院于2015年2月16日作出（2014）泰靖民初字第2220号民事判决。刘俊不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月14日公开开庭进行了审理，上诉人刘俊及其与原审原告韩毓共同委托代理人刘小宏，被上诉人委托代理人李岩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：靖江碧桂园公司系泰州市碧桂园房地产开发有限公司投资10000万元人民币于2013年1月30日设立的法人独资有限责任公司，其在靖江市阳光大道南侧开发了“靖江碧桂园”楼盘。2013年9月5日、10月18日靖江碧桂园公司对包括本案1002室在内的待售房屋的销售价格至靖江市物价局进行了备案，2013年9月18日取得了《商品房预售许可证》。靖江碧桂园公司在宣传彩页广告上称“精装洋房惠后均价7380元／㎡”、“约95-142㎡电梯精装洋房，82%得房率”等。
2013年10月19日，上述楼盘开盘，靖江碧桂园公司以“按揭原价”及“惠后价”的两种标价方式，对所有销售房屋价格进行了公示，其中公示的1002室的“按揭原价”为839092元、“惠后价”为689020元，“备案价”823000元未公示。当日，刘俊、韩毓与靖江碧桂园公司签订《靖江碧桂园认购书》，对刘俊、韩毓拟向靖江碧桂园公司购买的具体房号、建筑总面积、套内面积、公摊面积、房屋单价、总价、付款时间及方式、签订合同时间等进行了约定，刘俊、韩毓向靖江碧桂园公司支付定金1万元。2013年10月30日，刘俊、韩毓按认购书约定与靖江碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》，约定：刘俊、韩毓购买1002室，建筑面积95.7平方米、套内面积72.91平方米、房屋价款计689020元。2014年2月8日前刘俊、韩毓按约付清了房款，其中446000元系贷款。
2014年9月17日，泰州市靖江工商行政管理局认为：靖江碧桂园公司在对外宣传中使用“3小时狂销14亿”、“中国房地产10强”进行不真实的宣传，直接影射其企业的资质以及开发楼盘的热销程度，误导公众，扰乱了市场竞争秩序，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》关于“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”的规定，属虚假宣传；其在广告宣传中使用“中国驰名商标”字样，违反了《中华人民共和国商标法》关于“生产、经营者不得将‘驰名商标’字样用于商品、商品包装或者容器上，或者用于广告宣传、展览以及其他商业活动中”的规定，属将“驰名商标”字样用于广告宣传的行为；在宣传中使用“10分钟便捷生活圈”广告内容违反了《房地产广告发布暂行规定》关于“房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离”的规定，属未按规定发布广告的行为。据此，责令靖江碧桂园公司消除影响并改正，合并处以13万元罚款。
2014年9月23日，靖江市物价局认定：靖江碧桂园公司6幢、11幢楼的备案批复时间为2013年10月18日，于2013年10月19日开盘对外销售；在公示价目表上以“按揭原价”“惠后价”的标价方法公示商品房销售价格，部分房源标示的“按揭原价”的价格高于申报备案价格，并依此“按揭原价”为基础进行打折销售。靖江碧桂园公司上述行为违反了《江苏省商品房销售明码标价实施细则》关于“已取得新建商品住房预（销）售许可证的商品房经营者，要在正式销售5日前一次性公开全部销售房源，并按照申报备案价格明码标价对外销售”、“商品房经营者不得使用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈”的规定，属于“利用虚假或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易”、违反《江苏省商品房销售明码标价实施细则》第五条规定的行为，对靖江碧桂园公司处以15万元的行政处罚。
原审另查，2013年8月至2014月3月间，“靖江碧桂园”楼盘周边楼盘毛坯房的备案价为7140元／㎡-7744.31元／㎡，精装房的备案价为9375元／㎡-9988元／㎡。
原审法院认为，我国合同法规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因欺诈导致合同被撤销需具备下列条件：一是欺诈方具有欺诈的故意。所谓欺诈的故意，是指欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的且会使被欺诈人陷入错误认识，而希望或放任这种结果的发生；二是欺诈方实施欺诈行为，即故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况使他人陷入错误的认识；三是被欺诈的一方因欺诈陷入错误认识后作出了违背其真实意思的表示。本案争议的主要焦点是：靖江碧桂园公司与刘俊、韩毓签订商品房买卖合同中是否实施了欺诈，从而导致刘俊、韩毓陷入错误认识，在违背其真实意思的情况下作出了签订商品房买卖合同的意思表示。首先，靖江碧桂园公司广告宣称“千亿房企”、“中国房地产10强”、“中国驰名商标”、“约10分钟车程可到上海城、天一广场”、“3小时狂销14亿”等，虽然违反了相关法律、部门规章的规定，且该夸大宣传对购房者的购买意向有一定程度的影响，但购房者作出是否购房的真实意思表示的主要决定因素并不在于是否属于“中国房地产10强”、“中国驰名商标”“千亿房企”等，而在于所购商品房的地理位置、结构、质量和价格等等。其次，靖江碧桂园公司销售房屋时明码标示了全部房源的“按揭原价”、“惠后价”，其虽未按《江苏省商品房销售明码标价实施细则》规定的“在正式销售5日前”公开及“按照申报备案价格明码标价对外销售”，但事实上“惠后价”均低于“备案价”，部分房源的“按揭原价”亦低于“备案价”。被告并未对刘俊、韩毓等购房者宣称该“按揭原价”即是“备案价”，也未曾允诺在“备案价”基础上打折优惠，我国法律、行政法规对此亦无强制性规定。故刘俊、韩毓主张应以“备案价”为打折基数没有事实和法律依据。再次，靖江碧桂园公司虽然宣称得房率82%，但在双方签订的《靖江碧桂园认购书》中即明确载明了刘俊、韩毓购买的房屋的建筑总面积、套内面积，故靖江碧桂园公司并未故意隐瞒真实得房率，也不存在因此多收刘俊、韩毓购房款。综合上述分析及因欺诈导致合同被撤销应具备的要件，原审法院不能认定刘俊、韩毓主张的其因靖江碧桂园公司的虚假原价、虚假折扣、虚假优惠、虚假宣传等而陷入了错误认识，从而作出了违背其真实意思表示的事实。刘俊、韩毓以靖江碧桂园公司对其实施了“广告欺诈”、“主体欺诈”、“价格欺诈”等为由，要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，判决：驳回刘俊、韩毓刘俊、韩毓要求撤销其与靖江碧桂园公司于2013年10月30日订立的《商品房买卖合同》、靖江碧桂园公司返还刘俊、韩毓购房款及赔偿利息损失的诉讼请求。本案受理费11070元，由刘俊、韩毓负担。
刘俊不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审另查明的靖江碧桂园楼盘周边楼盘备案价未经庭审质证。2、对于被上诉人是否实施欺诈，原审判决故意规避。被上诉人实施的虚假宣传、价格欺诈等一系列违法行为已经行政执法部门确定，根据民事诉讼法司法解释第108条、第109条有关盖然性、排除合理怀疑规则要求，应认定被上诉人故意实施欺诈的事实存在。3、被上诉人的“千亿房企”“中国房地产10强”等虚假宣传具有要约性质，对上诉人作出与谁交易产生巨大影响。被上诉人客观上在销售房屋时采用的非法标价方式，已构成价格欺诈。关于82%得房率的虚假要约，亦是具有欺诈性的虚假宣传，且具有主观刻意性。由于被上诉人故意实施虚假宣传、价格欺诈等违法行为，使上诉人对交易主体、主体资质、热销程度、得房率、价格优惠等方面的内容产生了错误认识，并在此基础上与被上诉人分别形成了认购书、合同。双方签订的商品房买卖合同系效力待定合同。综上，原审判决程序违法、认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原审判决，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人靖江碧桂园公司答辩称：一、原审对于被上诉人宣传及备案价等焦点问题进行了详尽分析，作出了准确的认定。被上诉人的宣传虽然违反了相关法律法规的规定，且对购房者的购买意向有一定程度的影响，但被上诉人的宣传行为是市场营销策略，非针对特定的个人，宣传内容也符合事实情况。上诉人未因此陷入错误认识，作出错误的意思表示。商品房价格属于市场调节价格，由买卖双方自行协商确定。如被上诉人有违反明码标价规定的行为，应由行政机关处理，由此引起的行政法律关系与双方之间的商品房买卖民事法律关系无必然关联，无理由据此认定买卖合同可撤销。二、上诉人要求撤销商品房买卖合同及赔偿其利息损失，于法无据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
二审中双方当事人均未提交新的证据。
二审审理查明的事实与原审经审理查明的部分一致，本院予以确认。对于原审另查明部分的事实，因并无相关证据予以佐证，本院不予确认。
经双方当事人确认，本案二审争议焦点：靖江碧桂园公司在销售房屋过程中实施的行为能否认定为合同法第五十四条第二款规定的欺诈行为，上诉人刘俊是否因为靖江碧桂园公司的行为产生错误认识而违背真实意思签订案涉合同；上诉人刘俊以靖江碧桂园公司的行为构成欺诈为由主张撤销案涉合同、返还购房款并赔偿利息损失有无事实和法律依据。
本院认为：当事人之间签订房屋买卖合同，应当遵守法律规定，本着诚实信用的原则进行交易。靖江碧桂园公司在房屋销售过程中实施的广告宣传和价格公示行为已经有权的行政管理部门依法认定为违法行为并作出了相应行政处罚，且对于上诉人刘俊的购房意向有一定程度的影响和误导，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”的规定，应认定为欺诈行为。然而对于合同撤销的问题，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。上述法律规定虽赋予了相对方撤销合同的权利，但并非意味着凡是一方当事人存在欺诈行为，相对方一律可主张予以撤销合同。相对方只有在因为欺诈产生错误认识并基于错误认识作出了非真实意思表示，其才有权主张撤销或变更合同。影响订立合同与否的因素有很多种，判定欺诈行为是否符合撤销合同的条件，要根据欺诈行为的程度、欺诈对另一方真实意思表示作用力的大小、受损害方的损害程度等综合因素进行考量。本案中，首先，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性方面进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。虽然靖江碧桂园公司在广告宣传或价格公示上有欺诈行为，对上诉人刘俊购房意向有一定影响，但并非唯一或直接影响刘俊决定是否购买的关键性因素；其次，案涉合同中对与刘俊签订合同的出卖方为靖江碧桂园公司是明确的，对刘俊所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等关键内容也是明确的，且系双方平等协商后达成的，也无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。因此，靖江碧桂园公司的上述行为并未使刘俊对其所购房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性方面产生错误认识，其签订合同购买案涉房屋系其真实意思表示。原审对刘俊要求撤销合同、返还购房款并赔偿利息损失的诉讼请求未予支持，并无不当。
综上，上诉人刘俊的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11070元，由上诉人刘俊负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 焱
审 判 员 刘艳生
代理审判员 王小莉
二〇一五年六月九日
书 记 员 邵 峰