辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01585号
上诉人（原审被告）：大连诚泰房地产开发有限公司，住所地瓦房店市岭东办事处东长春路二段51A号。
法定代表人：李会文，该公司总经理。
委托代理人：王华泰，辽宁金刚石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈枫，无职业。
委托代理人：张岩俊，辽宁海晏律师事务所律师。
原审原告陈枫与原审被告大连诚泰房地产开发有限公司（以下简称诚泰公司）商品房预售合同纠纷一案，瓦房店市人民法院于2015年7月27日作出（2014）瓦民初字第5645号民事判决，诚泰公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人诚泰公司的委托代理人王华泰，被上诉人陈枫的委托代理人张岩俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告陈枫在一审中诉称：2010年11月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了一套位于瓦房店市岭东办事处东长春路二段43号3-4-1号房屋，该房屋建筑面积为105.61平方米，每平方米2830元，总价款为298876元。原告于2010年11月2日一次性付清全部购房款。合同约定交房日期为2012年5月1日，约定交付的房屋必须验收合格。但该房屋至今未经验收合格，被告没有履行交付房屋的义务。被告也没有按照合同约定的装饰设备标准来建造。被告不能给原告办理房屋权属证书。被告的上述行为已经严重违反了合同的约定和法律的规定，侵害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、依法判决被告向原告支付由于被告逾期交房的违约金及实际损失暂定为20000元（从2012年5月1日到2014年10月15日止，按中国人民银行逾期贷款利息的标准计算）。其他违约金及损失待鉴定后另行追加。2、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。在庭审中，增加诉讼请求为：请求被告承担逾期办证违约金按每日74.72元计算，自2013年11月1日至2014年11月18日382天，共计28543.04元。
原审被告诚泰公司在一审中辩称：不同意原告诉讼请求，被告在本案中不承担逾期交房的法律责任，均具有法定的免责理由。本案的涉案房屋，被告曾电话通知原告来收房，但原告至今未领取房屋钥匙，责任不在被告。原告的诉求无事实和法律依据，也违背了原、被告双方合同的约定。首先，被告没有无理延期交房的违约事实，所谓延期均有按双方合同明确不属违约事项的事实和理由，主要有：1、国家政策变化，众所周知史上最严厉的房地产调控政策导致绝大多数房地产、开发企业经营困难甚至破产，被告作为房地产开发企业同样不可幸免，在信贷如此困难的前提下还能交付房屋，实属双方之幸。此项因国家政策导致的延期属合同明确约定为被告可以延期不属违约的行为；2、政府指令干预不可预见困难导致的不属违约的延期。2011年6月11日，发生拆迁公司强迁事件，具体是非暂且不论，但瓦房店市政府以瓦房店市建筑安全监督管理站的名义作出让被告停止施工的整改通知，导致被告当年无法施工，拖延一年工期，此项事实同样不属违约的延期；3、即使认定被告延期属违约行为，原告的诉请也属无理，同样不应得到支持。因为原、被告之间的合同明确约定属延期违约被告应承担责任外，不超过30天，原告免除被告的违约责任，30-60日，被告支付原告300元违约金，合同继续履行，超过60-90日，被告支付500元违约金，合同继续履行，超过90日，只是赋予原告解除合同的权利，解除合同的，如何承担等内容。显然不解除合同，继续履行，互不承担违约责任。因而，对合同有明确约定的，应按合同约定履行，而不能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条的规定执行。原告诉求中延期交房违约金已超过诉讼时效，按照原告的说法延期交房的事实发生在2012年5月1日，这天延期交房事实已经发生，原告就应当从这一天知道延期交房的事实，就应当自2012年5月2日起主张权利，而原告于2014年10月20日起诉，已超过诉讼时效。也不同意原告要求延期办证的诉讼请求，双方房屋买卖合同第十五条明确约定关于延期办证，原告诉讼前提得是被告的责任引起的，但是本案不是被告的责任，没有办证原因是综合验收的问题，综合验收不是房屋不合格，而是政府行为，因为省政府明令规定，只要是规划范围的土地有一家未完成拆迁的，整体不办理综合验收，本案案涉地块上原岭下橡胶厂房屋至今无法拆迁，因为橡胶厂现在还在省高院打官司，房屋权属无法确定，不能签订拆迁合同；案涉房屋已交到原告手中，不影响原告使用，合同约定交房一年半后才能诉讼，即使是被告的责任，按照合同约定被告承担已付房款0.1%的违约金。综上，原告的诉求不应得到支持。
一审法院审理查明：2010年11月2日，原告陈枫（买受人）与被告大连诚泰房地产开发有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定买受人购买出卖人开发的位于瓦房店市岭东办事处东长春路二段43号3-4-1号房屋，建筑面积105.61平方米，每平方米2830元，总金额298876元整；一次性付款，于2010年11月2日前付清全部房款298876（含已付认购款）；出卖人应当在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用；逾期不超过30日交房，买受人免除出卖人的责任，超过30日到60日的，出卖人支付300元违约金，合同继续履行；超过60日到90日的，出卖人支付500元违约金，合同继续履行；超过90日，买受人有权解除合同，解除合同的出卖人将按买受人不同支付房款方式承担违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人给予出卖人合理期限继续办理，不超过一年，否则买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等。同日，原告与被告签订商品房买卖合同补充协议，约定买受人逾期付款的，出卖人有权延迟房屋交付的时间。商品房买卖合同于2010年11月11日在瓦房店市房地产交易所备案。
原告于2010年11月10日向被告支付了商品房买卖合同约定的购房款298876元。
被告未按照合同约定的时间向购房业户交付案涉的商品房。2013年2月25日，被告向购房业户出具承诺书，内容为：大连诚泰房地产开发有限公司所开发建设的诚泰文教城小区，因延期交房，根据业户要求，特对业户作如下承诺：1、交房日期为2013年5月1日至2013年7月1日。2、因延期交房给业户造成的损失，如商品房买卖合同中有约定的，按约定执行，如商品房买卖合同中没有约定，则按国家相关法律规定处理。3、24号、26号除外。
原告知道同一栋楼的其他业主领取房屋钥匙，其没有领取案涉房屋钥匙的原因是被告不符合交付条件。案涉房屋至今没有经过综合验收。
商品房买卖合同中未约定被告逾期交房超过90日应承担的违约金标准。原告在庭审中主张被告应赔偿2012年5月1日至评估之日期间按照每月每平方米15元计算的逾期交房违约金暂定20000元；同时原告要求被告支付2013年11月1日至2014年11月18日期间的逾期办理房屋权属证书违约金28543.04元，按照已付房款298876元，每天74.72元，共计382天计算。被告不同意承担违约责任：1、被告逾期交房没有违约，属于合同约定不属于违约事项或免除责任条款，不应承担逾期交房违约金；2、合同约定交房一年半之后未办理权属证书才能诉讼，即使是被告的责任，按照合同约定被告承担已付房款0.1%的违约金。
一审法院依据原告的申请，对被告逾期交房期间的租金标准，通过大连市中级人民法院司法技术处随机选定辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司为评估机构。该评估机构接受委托后，于2015年6月30日出具辽万融房鉴报字（2015）第018号房地产估价报告书，评估结论：陈枫房屋建筑面积105.61平方米，租期2012年5月2日至评估之日2015年6月30日共37.78个月，租金每平方米每月12.15元，测算结果48478元。原告对房地产估价报告没有异议，被告对估价报告的真实性没有异议，但认为评估报告作为证据采信的前提是合同对逾期交房没有约定，有约定应按照约定。原告在第三次庭审中变更诉请为依据评估机构的评估结论作为被告支付逾期交房违约金的数额。
一审法院认为：原告陈枫与被告大连诚泰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规范，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。原告虽未按合同约定交付购房款，构成违约，因被告未在本案中提起反诉，不予审理；该合同为商品房预售合同，依据合同约定，被告向原告交付的房屋应经综合验收合格，现案涉房屋至今未经综合验收，不符合交付条件，原告不接受案涉房屋，于法有据。被告未按照合同约定向原告交付案涉房屋已经违约，应承担违约责任，被告应自约定交房日的次日起至评估日止，向原告承担逾期交房违约金。商品房买卖合同对被告逾期交房超过90日只约定了原告可以解除合同，对合同继续履行被告应承担的违约责任未进行约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二项的规定，被告应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定应承担的逾期交房违约责任。因本地有关主管部门未公布租金标准，一审法院依据辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司辽万融房鉴字（2015）第018号房地产估价报告作出的评估结论：2012年5月2日至2015年6月30日期间租金数额48478元是被告应承担的违约金数额。原告诉请被告支付2012年5月1日至评估之日期间按照每月每平方米15元计算的逾期交房违约金暂定20000元，在第三次庭审中变更诉请为依据评估机构的评估结论48478元作为被告支付2012年5月2日至2015年6月30日期间的逾期交房违约金数额，因此原告诉请合理，予以支持。
被告于2013年2月25日向购房业户出具承诺书，承诺交房日期和承担延期交房给业户造成的损失。说明被告在延迟交房后又向购房业户承诺承担延期交房造成的损失，因此存在诉讼时效中断的情形，原告应自2013年2月26日起两年内向被告请求逾期交房违约金。本案的立案时间是2014年10月20日，因此原告的诉请未超过诉讼时效。对被告提出原告诉请超过诉讼时效的抗辩主张，不予支持。
对被告提出延迟交房是由于国家政策变化和政府指令干预导致而不应承担违约责任的抗辩，因其提供的建筑工程安全隐患责令限期整改通知单载明的停工原因是该工程施工现场管理混乱、文明施工不达标，追其根源，是被告自身原因而致，故对此项抗辩主张，亦不予支持。
原告以被告交付的房屋不符合交付条件为由拒收房屋，依据商品房买卖合同的约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因被告的责任，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告同意给予被告合理期限继续办理，不超过一年。因原告至今未接收房屋，其请求被告承担2013年11月1日至2014年11月18日期间的逾期办证违约金28543.04元，不符合合同约定，对原告的此项诉请，不予支持。
据此，瓦房店市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告大连诚泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告陈枫逾期交房违约金48478元；二、驳回原告陈枫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1726元，评估费800元，合计2526元，由被告大连诚泰房地产开发有限公司负担1812元，由原告陈枫负担714元。
诚泰公司上诉请求撤销一审判决，依法改判。其理由是：1.一审法院认定陈枫一审诉求诉讼时效中断错误。一审法院仅依据陈枫来源非法的《承诺书》就认定时效中断于法无据。《承诺书》是诚泰公司给少数具体要房者个人的，不是广告也不是公告，不可能对所有购房者均具有法律约束力。合法持有《承诺书》原件者均给上诉人出具了《承诺》，而《承诺》中没有被上诉人的名字，因而被上诉人的《承诺书》原件来源非法，不是上诉人当初出具给被上诉人的。《承诺书》内容不论是否与延期交房违约金承担相关，均与被上诉人无关。即使被上诉人系《承诺书》原件合法持有者，也仅是交房保证，而不是承担延期交房违约责任的保证。事实上，合法持有《承诺书》原件者，也只是到上诉人处要求及时交付房屋而已，从未有人提出要求上诉人承担延期交房的违约责任。此点从持有《承诺书》原件者给上诉人出具的《承诺》内容中明显可以得出结论，且依据该《承诺》内容只要上诉人按新约定时间交房，《承诺书》原件持有者即不再要求上诉人承担延期交房违约金。2.一审法院适用法律错误。本案中，双方签订的合同明确约定诚泰公司有权延迟交房，且即使认定诚泰公司逾期交房构成违约，则对相应责任也有明确约定，应按该约定执行。而一审法院在双方有约定的情况下，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，按租金标准赔偿损失系适用法律错误。3.诚泰公司具有不承担逾期交房违约责任的情形，应依据双方合同第八条的约定执行。且已交付给陈枫的房屋未经综合验收，责任不在诚泰公司。
陈枫二审答辩称：不同意诚泰公司的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明：一审法院认定的事实除“原告于2010年11月10日向被告支付了商品房买卖合同约定的购房款298876元”外，均属实。
另查明，陈枫已支付了商品房买卖合同购房款298876元，诚泰公司于2010年11月10日向陈枫出具了发票。
本院补充查明：在二审的庭审过程中，诚泰公司认可其曾向另案的购房人刘先有、王晓红出具《承诺书》原件，该《承诺书》的内容与本案陈枫提供的《承诺书》复印件完全一致。
本院所确认的上述事实，有发票、2013年2月25日《承诺书》及当事人陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。
本院认为：陈枫与诚泰公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。根据该合同约定，诚泰公司应于2012年5月1日前将经综合验收合格的商品房交付买受人使用，逾期不超过30日交房，买受人免除出卖人的责任，超过30日到60日的，出卖人支付300元违约金，合同继续履行；超过60日到90日的，出卖人支付500元违约金，合同继续履行；超过90日，买受人有权解除合同，解除合同的出卖人承担相应的违约金。本案中，诚泰公司至今未向陈枫交付案涉房屋，逾期交房超过了90日，但因陈枫并未要求解除合同，又因为合同中仅约定了逾期交房超过90日买受人解除合同时出卖人需承担的违约责任，而对于继续履行合同情形下，出卖人应如何承担违约责任未做约定，故诚泰公司应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按照逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定其应支付的违约金数额。据此，一审法院依据评估机构作出的2012年5月2日至2015年6月30日期间案涉房屋的租金确定诚泰公司所应支付的违约金数额并无不当，本院依法予以维持。对于诚泰公司上诉称，一审法院适用法律错误的主张，于法无据，本院不予支持。
关于诚泰公司上诉称，一审法院仅依据陈枫来源非法的《承诺书》就认定陈枫一审诉请的诉讼时效中断错误一节，本院认为，虽然陈枫提供的《承诺书》是在复印件上加盖了诚泰公司的印章，但在诚泰公司与购房人刘先有、王晓红的另案诉讼中，诚泰公司认可其曾向刘先有、王晓红出具过《承诺书》，且该《承诺书》的内容与本案陈枫提供的《承诺书》一致，表明诚泰公司确实向购房者发放过上述《承诺书》，印证了陈枫提供的《承诺书》的真实性。此外，从《承诺书》的内容看，该承诺书载明“根据业户要求，特对业户做如下承诺”，表明该承诺系诚泰公司向不特定的业主做出，其主张承诺系对个别业主出具，依据不足，本院不予支持。因该《承诺书》系2013年2月25日出具，诚泰公司明确表示对延期交房损失按合同约定和法律规定处理，应视为诚泰公司同意承担延期交房的违约责任，自此时起诉讼时效中断，时效期间重新起算，计算至陈枫提起本案诉讼（即2014年10月20日），并未超过两年的诉讼时效，故诚泰公司的该项上诉理由，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。
关于诚泰公司上诉称，依据双方合同第八条的约定，诚泰公司具有不承担逾期交房违约责任的情形一节，本院认为，诚泰公司并未提供充分的证据证明在其施工的过程中，存在不可抗力、国家法律或政策调整、市政配套设施接通延误、市政府规划变更以及其他不可预见的异常情况导致工程延期，故不符合合同约定的可据实延期交房的情形，据此，诚泰公司的该项上诉理由，亦无充分的事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1012元（大连诚泰房地产开发有限公司预交），由上诉人大连诚泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 丁大勇
审判员 刘冬艳
二〇一五年十二月十五日
书记员 樊 迪