西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第00225号
上诉人（原审原告）张某某。
上诉人（原审原告）马某。
上诉人（原审被告）陕西某某公司，住所地西安市莲湖区西二环南段12号。
法定代表人刘生东，该公司董事长。
委托代理人杨石头，该公司办公室主任。
上诉人张某某、马某与上诉人陕西某某公司（以下简称陕西某某公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2014）莲民三初字第00099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张某某、马某、上诉人陕西某某公司委托代理人杨石头到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张某某、马某向原审法院起诉称，陕西某某公司与陕西明日新概念置业发展有限公司（以下简称某某公司）于2006年10月1日签订房屋租赁合同，约定某某公司将其开发建设的明日新概念公寓（又名西高国际）除第十二层外，整体出租给陕西某某公司使用，租金为每平方米240元／年，2010年至2019年期间的租金于每年的4月1日至6月1日支付。陕西某某公司逾期支付租金的应按每日万分之五支付违约金，逾期超过4个月，出租方有权解除合同。后某某公司通过媒体向社会公开销售明日新概念公寓，陕西某某公司作为承租方向出租方发函放弃优先购买权，张某某、马某购买了该公寓10807、10809号两套住房，建筑面积98.74（49.37×2）平方米，张某某、马某购买房屋后，自2011年12月1日起陕西某某公司即未向张某某、马某支付租金，陕西某某公司作为实际承租人应当向产权人即张某某、马某支付租金，陕西某某公司长期拖欠租金的行为违反了合同的约定，应当向张某某、马某赔偿损失，同时张某某、马某有权解除双方之间的租赁关系，并要求陕西某某公司返还房屋。现诉至法院，请求判令：1、解除张某某、马某、陕西某某公司之间的房屋租赁关系；2、陕西某某公司立即向张某某、马某返还房屋；3、陕西某某公司向张某某、马某支付房屋租金43445.6元（自2011年12月1日至2013年9月30日），2013年10月1日起至陕西某某公司实际返还房屋之日止的房屋使用费仍由陕西某某公司按每月1987.8元的标准向张某某、马某支付；4、陕西某某公司向张某某、马某支付违约金（自2011年12月1日起，以当年应付租金为计算基数，按每日万分之五为准，分别计算至判决生效之日止）；5、诉讼费由陕西某某公司负担。
陕西某某公司辩称，2006年10月1日，陕西某某公司关联公司陕西天佑投资有限公司（以下简称天佑投资公司）与某某公司签订明日新概念公寓的整体租赁合同（不包括第12层），该协议对租赁双方的相关权利义务进行了明确约定。2007年5月18日，根据上述合同第十四条约定，租赁合同的承租方变更为陕西某某公司，陕西某某公司取得该合同的权利义务。张某某、马某与某某公司之间关于新概念公寓相关房屋所有权变更与转移的情况，陕西某某公司在2013年6月份之前并不知情。2013年6月，法院陆续开庭审理业主与某某公司、陕西国伟投资理财有限公司（以下简称国伟公司）的托管纠纷，将陕西某某公司列为第三人，陕西某某公司才知部分购房业主已取得房产证及与国伟公司有委托管理关系。以上情况说明，2013年6月份前，陕西某某公司并不知道张某某、马某的业主身份，张某某、马某称自2011年12月1日起陕西某某公司未向其支付租金与事实不符。2013年10月和11月，某某公司众多购房业王与国伟公司的托管协议解除，张某某、马某事实上收回了所购房屋的收益权，此时张某某、马某才有权要求陕西某某公司支付租金，此前，陕西某某公司已合法支付的租金张某某、马某无权主张，在托管协议解除前，法院处理的张某某、马某收益金部分，张某某、马某更无权要求陕西某某公司重复支付。在2013年6月陕西某某公司知道张某某、马某与国伟公司的托管关系之前，陕西某某公司已于2013年5月8日按租赁合同约定的租金支付期限向某某公司支付租金至2014年10月31日，2014年10月31日之后的租金陕西某某公司承诺按租赁合同的约定进行支付。由于陕西某某公司并不存在支付租金违约之事实，张某某、马某要求解除租赁关系及支付违约金之诉求，无事实依据，请求法院予以驳回。房屋租赁关系存续期间，房屋所有权变动的，并不影响租赁关系之效力，陕西某某公司有权依租赁合同继续使用租赁房屋，故不同意向张某某、马某返还租赁房屋。
原审法院经审理查明，2006年10月1日，某某公司作为甲方与乙方天佑投资公司签订房屋租赁合同，约定甲方将其开发建设的位于西安市莲湖区西二环惠民坊1号（西二环南段12号）明日新概念公寓，建筑规模：地下两层、地上二十二层，建筑面积20306.88平方米整体出租给乙方（除甲方已出售的第十二层以外）；2006年10月1日至2007年5月31日为装修期，免收租金，2007年6月1日至2022年11月30日为租赁使用期（含6个月的二期免费装修期）；租金标准每平方米每年240元，确定年租金为4650000元，租金支付时间为每年的4月1日至6月1日；关于租赁物所有权变动，双方约定，新的所有权人仍应履行本合同甲方的所有权利义务（其中无论新的所有权人取得明日新概念公寓第几层房屋，其租金收益仍按每平方米每年240元计算），甲方应在明日新概念公寓所有权发生变动时如实告知新的所有权人上述情况；关于违约责任，双方约定，乙方逾期支付租金的，应按每日万分之五向甲方支付违约金；逾期超过4个月的甲方有权解除合同，并有权要求赔偿乙方赔偿实际损失和间接损失。租赁合同签订后，某某公司将新概念公寓整体交付乙方，由乙方进行装修。
2007年5月18日，根据双方特别约定，甲、乙双方及陕西某某公司签订确认书，确认由乙方设立的子公司陕西某某公司承继了乙方租赁合同的权利义务。后某某公司对外出售已出租房屋，张某某、马某购得明日新概念公寓11807、11809房屋两套，房屋登记用途为住宅，建筑面积各为49.37平方米，2012年11月12日，张某某、马某取得房屋所有权证书，房产证号为1050108009-19-2-1-10807、1050108009-19-2-1-10809～1。张某某、马某购买上述房屋后与国伟公司签订《天佑公馆房屋委托经营管理合同》，约定由国伟公司对其所购买两套房屋进行委托经营管理。
因张某某、马某与某某公司、国伟公司委托理财纠纷，法院于2013年8月16日作出（2013）莲民一初字第00824号民事调解书，内容为：1、被告陕西国伟投资理财管理有限公司支付原告张某某、马某2012年6月26日至2013年8月8日的收益款40327.4元及违约金14099元，共计54426.4元，具体支付方式：2013年9月30日之前一次性支付收益款的50%计20163.7元、违约金14099元；2013年12月30日之前一次性支付收益款的50%计20163.7元；2、如被告陕西国伟投资理财管理有限公司2013年12月30日之前未按上述条款支付原告张某某、马某收益款及违约金，被告陕西国伟投资理财管理有限公司自愿将2013年8月9日至同年12月30日期间的收益款14297元支付原告张某某、马某；3、陕西国伟投资理财管理有限公司与陕西明日新概念置业发展有限公司对上述一、二项互负连带责任。
另查，国伟公司、某某公司至今未能向张某某、马某支付调解书中收益款及违约金。
2013年9月30日，某某公司向陕西某某公司出具陕西某某公司现状情况说明，将其出租房屋出卖及托管情况书面告知陕西某某公司。
2013年10月15日，张某某、马某与国伟公司签订协议，解除了委托经营管理合同。
庭审中陕西某某公司称，其与某某公司之间房屋租赁合同合法有效，双方一直在按合同履行，其与某某公司的租金支付至2014年10月31日，并提供证据进行证明：1、2011年5月12日账务核对情况确认书。2、2012年5月16日及2013年5月8日某某公司往来明细确认表。张某某、马某认为后两份确认书只有签名，无某某公司签章，也无相关财务票据进行支持，对上述证据表示不予认可。
原审法院经审理认为，2006年10月1日，某某公司与天佑投资公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容并不违反法律或行政法规的强制性规定，应认定有效。2007年5月18日，天佑投资公司、陕西某某公司、某某公司三方签订确认书，确认陕西某某公司取得天佑投资公司在租赁合同中的所有权利义务，故陕西某某公司对租赁合同中的权利与义务予以概括承受。张某某、马某取得涉案房屋所有权后，已概括继受房屋租赁合同约定的权利与义务，享有要求陕西某某公司支付房屋租金的权利。但因张某某、马某就其所购房屋与国伟公司签订《天佑公馆房屋委托经营管理合同》，将房屋交由国伟公司经营管理，并领取房屋收益款，故该委托经营管理合同履行期间，张某某、马某无权向陕西某某公司主张房屋租金。2013年10月15日，张某某、马某与国伟公司解除《天佑公馆房屋委托经营管理合同》后，方取得了直接向陕西某某公司主张房屋租金的权利。但由于2013年12月30日前的房屋收益款已经（2013）莲民一初字第00824号民事调解书处理，故张某某、马某只能从2013年12月31日起向陕西某某公司主张权利，故张某某、马某主张2013年12月30日之后的租金及违约金，依法予以支持。张某某、马某主张2013年12月30日之前的租金，没有事实和法律依据，不予支持。张某某、马某主张解除租赁关系、返还房屋，因张某某、马某起诉时并不具备合同的解除条件，且陕西某某公司并未根本违约，故张某某、马某要求解除与陕西某某公司的租赁合同关系并返还房屋之诉讼请求，依法不予支持。关于租金标准及违约金数额问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”，故2013年12月30日后的租金标准及逾期支付租金的违约金数额应以原租赁合同的相关约定予以确定，即租金标准为每平方米每月20元，违约金为欠付租金的日万分之五，但违约金的计算时间应按照原合同约定扣除两个月的支付期限，即自2014年3月1日起算。陕西某某公司辩称其已向某某公司支付租金至2014年10月31日，应从2014年11月起向张某某、马某支付租金之理由，是其与某某公司之间的房屋租赁纠纷，可另行解决，其辩称不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决：一、陕西某某公司于本判决生效后五日内被告支付张某某、马某2013年12月31日至本判决生效之日的房屋租金（租金标准按49.37平方米、每平方米每月20元计算）；二、被告陕西某某公司于本判决生效后五日内支付原告张某某、马某违约金：以本判决第一项欠付租金数额为基数，以每日万分之五为标准，从2014年3月1日计算至本判决生效之日；三、驳回张某某、马某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1286元，由被告陕西某某公司负担（张某某、马某予以缓交，陕西某某公司在执行本判决时直接向我院缴纳）。
上诉人张某某、马某不服上述判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清、适用法律错误、且审判程序违法。1、在《房屋租赁合同》中，天佑投资公司与某某公司不但没有约定租金的逐年递增，相反还免除了天佑投资公司在2020年6月1日至2022年11月30日长达30个月租赁期间相对最高期间的租金。双方为谋取各自的非法利益恶意串通，侵害了其的切身权益。其次，某某公司收取1500万元的租金后出售房屋，之后又以各种手段，欺骗业主，陕西某某公司及天佑投资公司直接参与整个过程并提供了必要的帮助。3、原审法院对其何时购买涉案房屋、陕西某某公司与国伟公司有无法律关系、国伟公司与某某公司又为何关系等事实未进行审查，对案件事实的认定避重就轻，先入为主，袒护陕西某某公司。4、陕西某某公司与某某公司以合法形式掩盖其各自非法利益的目的，恶意串通签订的租赁合同，根据合同法第五十二条的规定，合同无效，应依法解除。按照合同法第五十九条的规定，其主张2013年之前的房租，应得到法院支持。5、虽然其未起诉某某公司与国伟公司，但因二公司与本案有牵连关系，原审法院未依法对其进行释明，并依职权追加某某公司参加本案诉讼，违反法定程序。请求：撤销原判，改判为支持其全部诉讼请求；一、二审诉讼费由陕西某某公司负担。
陕西某某公司针对张某某、马某的上诉答辩称，张某某、马某的上诉请求与事实不符，其理由同其上诉状所称理由，请求驳回上诉，依法改判支持其的上诉请求。
上诉人陕西某某公司不服上述判决，向本院提起上诉称，许生元、国伟公司及某某公司从未告知其存在《天佑公馆房屋投资委托经营管理合同》之事实，因此，其依据《房屋租赁合同》的约定，只能向某某公司支付房租，且其已支付某某公司租金至2014年10月31日。其向某某公司支付租金的行为，合法有据，原审认定其与某某公司之间的房屋租赁纠纷，可另行解决，显系错误。原审既然确认《房屋租赁合同》有效，亦应确认其按照《房屋租赁合同》约定的租金标准及付款方式支付租金至合同履行期满。从《房屋租赁合同》签订时起，其无逾期支付租金的行为。其曾发出通知要求张某某、马某提供账户以便按时支付租金，但张某某、马某未予理睬。原审审理期间，其于2014年7月16日在《华商报》上发布公告，要求张某某、马某来其处办理确认出租人身份及继续履行《房屋租赁合同》手续，并领取相应租金，但张某某、马某仍未理睬。原审判令其支付违约金，无事实依据。原审判决已驳回张某某、马某的大部分诉讼请求，却判令其负担全部诉讼费用，与法相悖。某某公司与国伟公司与本案有利害关系，二者参加诉讼既有利于法院查明案件事实，又可避免其支付某某公司租金后又重复支付张某某、马某租金的问题。原审中，其申请追加某某公司与国伟公司为第三人，要求国伟公司与某某公司对解除《天佑公馆房屋委托经营管理合同》之前的租金，共同向张某某、马某承担支付责任，并要求某某公司对2014年10月31日之前的租金向张某某、马某承担支付责任，但原审未通知国伟公司与某某公司参与诉讼，程序违法，导致案件的主要事实未能查清，判决错误。请求：维持原判第三项；撤销原判第二项；改判原判第一项为其按照《房屋租赁合同》确定的房租标准支付张某某、马某自2014年11月1日起的房租；案件受理费由张某某、马某负担。
张某某、马某针对陕西某某公司的上诉答辩称，陕西某某公司认为支付租金到2014年10月31日无证据支持，2013年之前支付租金没有任何票据。法院应严格审查，并追加某某公司和国伟公司为当事人，请求发回重审或依法改判支持其原审诉讼请求，由陕西某某公司承担一、二审诉讼费。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实。
根据当事人的诉辩主张，双方在二审争议的主要问题是：1、某某公司与天佑投资公司签订的《房屋租赁合同》是否有效；2、张某某、马某是否有权就涉案委托合同履行期间产生的房屋租金向陕西某某公司主张权利；3、陕西某某公司应否向张某某、马某履行涉案委托合同解除后房屋租金的给付义务；4、原审是否存在违反法定程序的情形。
本院认为，关于某某公司与天佑投资公司签订的《房屋租赁合同》效力问题。某某公司与天佑投资公司于2006年10月1日签订的《房屋租赁合同》，内容不违反法律或行政法规强制性规定，合同中的权利义务系双方当事人在平等协商的基础上所订立，且合同签订时，房屋尚未出售，未来业主的权益并不确定，张某某、马某认为某某公司与天佑投资公司恶意串通侵害其合法权益，无证据予以佐证，其上诉提出该合同无效的理由不能成立。原审认定2006年10月1日的《房屋租赁合同》为有效合同，本院予以确认。关于张某某、马某是否有权就涉案委托合同履行期间产生的房屋租金向陕西某某公司主张权利的问题。在《房屋租赁合同》履行期间，某某公司、天佑投资公司及陕西某某公司于2007年5月18日签订《确认书》，确认天佑投资公司在《房屋租赁合同》中承租的权利、义务由陕西某某公司履行，据此，陕西某某公司承继了天佑投资公司的权利、义务，成为《房屋租赁合同》的承租方。张某某、马某购买涉案房屋并取得该房屋的权属证书后，根据买卖不破租赁的相关法律规定，张某某、马某应享有某某公司在《房屋租赁合同》中出租方的权利、义务。由于张某某、马某曾与国伟公司签订《天佑公馆房屋投资委托经营管理合同》，委托国伟公司管理其房屋，并从国伟公司领取收益款项，故原审认定张某某、马某在委托管理期间无权向陕西某某公司要求支付租金正确。张某某、马某上诉请求陕西某某公司支付上述委托合同履行期间产生的房屋租金，缺乏事实及法律依据。关于陕西某某公司应否向张某某、马某履行涉案委托合同解除后房屋租金给付义务的问题。张某某、马某与某某公司、国伟公司委托理财纠纷于2013年8月16日经法院调解，西安市莲湖区人民法院作出（2013）莲民一初字第00824号民事调解书，并且张某某、马某、国伟公司于2013年10月15日签订协议书，解除了《天佑公馆房屋委托经营管理合同》，此后，张某某、马某即取得直接要求陕西某某公司支付租金的权利。但因（2013）莲民一初字第00824号民事调解书将2013年12月30日以前的收益款已做处理，因而张某某、马某请求陕西某某公司支付2013年12月30日以前的租金及违约金，本院依法不予支持，张某某、马某请求支付2013年12月31日以后产生的房屋租金，合法有据，本院依法予以支持。陕西某某公司上诉称，其已将2014年10月31日之前的租金给付某某公司，无逾期支付租金的行为。经查，陕西某某公司于2013年9月30日已知涉案房屋出售及托管状况，张某某、马某与国伟公司解除委托合同后，陕西某某公司不应再支付某某公司租金，陕西某某公司称已将租金支付至2014年10月31日，因涉及其与某某公司的利益，故可另行解决，但不能以此作为对抗张某某、马某以业主身份主张租金的权利。关于原审是否存在违反法定程序问题。本案系租赁合同关系，所涉权利、义务与张某某、马某及陕西某某公司相关联。某某公司曾系《房屋租赁合同》的出租方，张某某、马某取得涉案房屋的权属证书后，承继了某某公司在《房屋租赁合同》中的权利、义务，故某某公司与该《房屋租赁合同》已无法律关系。国伟公司曾与张某某、马某确立委托关系，该委托关系解除后，国伟公司与张某某、马某之间的权利、义务关系已终止，且国伟公司亦非涉案《房屋租赁合同》的主体，故某某公司与国伟公司均非本案当事人或利害关系人，原审未准许追加某某公司与国伟公司作为当事人参加本案诉讼，不违反法定程序。张某某、马某与陕西某某公司上诉提出原审违反法定程序，理由不能成立。原审根据案件的审理情况，对本案诉讼费用负担的处理适当；陕西某某公司上诉主张其不应负担诉讼费用，本院不予采纳。综上，张某某、马某与陕西某某公司的上诉主张均不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2572元，张某某、马某、陕西某某公司已分别预交，由张某某、马某、陕西某某公司各负担1286元。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔志刚
代理审判员 朱筱滢
代理审判员 陈 帅
二〇一五年五月五日
书 记 员 段永亮