江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终6429号上诉人（原审原告）：苟风林。委托诉讼代理人：马贵龙，江苏昭鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春杰，江苏昭鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡琬梓。委托诉讼代理人：张厚刚，江苏同瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:徐州昌朋房地产开发有限公司,住所地徐州市夹河东街牌楼市场3号楼。法定代表人：梁波，该公司总经理。委托诉讼代理人：周亚，江苏盛仪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:徐州市华圣房屋开发有限公司,住所地徐州市夹河东街牌楼市场1号楼9楼。法定代表人：张继元，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦吉良，江苏宁致律师事务所律师。上诉人苟风林因与被上诉人胡琬梓、徐州昌朋房地产开发有限公司（以下简称昌朋公司）、徐州市华圣房屋开发有限公司（以下简称华圣公司）确认合同无效纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2017）苏0302民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。苟风林的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决适用法律不当。本案应适用合同法第五十二条和城市房地产管理法第三十八条规定，确认三被上诉人之间的商品房买卖合同无效。2007年12月24日上诉人和华圣公司建立了商品房买卖合同关系，上诉人购买了涉案房产，2007年12月29日上诉人向华圣公司缴纳了首付款450000元（余款已付清），此后涉案房产一直由上诉人占有使用。自2013年1月14日起，上诉人与华圣公司、昌朋公司围绕涉案房产的权属问题进行了8次诉讼，2015年12月1日作出了(2015)鼓民初字458号民事判决书，即华圣公司、昌朋公司在判决生效之日起30日内协助上诉人办理涉案房产的权属登记。在上述案件诉讼过程中，三被上诉人在2014年12月28日签订了商品房买卖合同，并在鼓楼区法院2015年12月1日作出(2015)鼓民初字458号民事判决书后，于2015年12月30日为胡琬梓出具了销售不动产统一发票，并且在2016年1月6日将涉案房产过户到胡琬梓的名下。涉案房产存在权属纠纷，多份法院判决书、裁定书可以印证，特别是在鼓楼区法院2015年12月1日作出(2015)鼓民初字458号民事判决书后，三被上诉人仍然于2016年1月6日进行房产过户，三被上诉人的行为违反了《城市房地产管理法》第三十八条之规定应为无效。二、胡琬梓系恶意买受人，其对涉案房产存在权属争议知情或应当知情。1、胡琬梓的配偶丁雷是涉案房产物业公司的负责人或者工作人员。涉案房产所属的物业公司由华圣公司聘请，仅管理包括上诉人和华圣公司在内的十余户业主。上诉人和华圣公司多年有多个诉讼，小区业主大多是知情的。结合涉案房产一直由上诉人占有使用，物业公司的管理人员或者工作人员如果购买涉案房产，以不知情为由推脱责任，显然不是事实。丁雷极力否认是物业公司负责人或工作人员，及与华圣公司存在特殊关系。但通过物业公司提供的材料中记载的丁雷，物业公司手写通讯录中的丁雷等证据，能印证丁雷系物业公司负责人。现有证据至少也可以得出丁雷和物业公司存在特殊关系。2、从三被上诉人签订的合同及合同的履行情况可以看出丁雷和上述两公司也存在特殊关系。涉案房屋买卖合同标的额150多万元，属于大额交易行为。双方对于合同中打印的违约责任条款均不采用，对于交付期限、产权登记等内容也未做任何约定。在合同履行中，双方对于付款方式的变更、房屋没有实际交付等问题没有任何异议，足以说明三被上诉人存在特殊关系。通过以上两点，能够得出胡琬梓的配偶丁雷与涉案房产的物业公司存在特殊关系，与涉案房产的开发商华圣公司、昌朋公司存在特殊关系。基于这些特殊关系结合丁雷故意隐瞒上述事实的行为，可以得出丁雷对于涉案房产存在权属纠纷属于知情或应当知情的结论。胡琬梓答辩称：本案不存在违反法律强制性规定的情况，也不存在我方与华圣公司及昌朋公司恶意串通的情形。涉案房产不存在权属争议，一审法院认定事实清楚，上诉人的上诉请求不能成立，二审法院应当驳回上诉，维持原判。华圣公司、昌朋公司答辩称：上诉人一审时以恶意串通为由主张合同无效，而二审上诉改成了因违反法律行政法强制性规定为由主张合同无效，实际上改变了起诉事由，仅仅针对该点，我方认为二审可以直接驳回其上诉。本案涉案房屋的权属不存在争议，在过户之前该房屋属于昌朋公司所有，过户之后属于胡琬梓所有，同时涉案房屋不存在查封冻结的情形。一审围绕是否存在恶意串通进行查明，经一审法院查明所有的证据均不能证明被上诉人之间存在恶意串通的事实。一审适用法律也是正确的，请求二审法院维持原判。本案争议焦点：1、胡琬梓与华圣公司、昌朋公司签订的商品房买卖合同是否存在恶意串通损害上诉人利益的行为；2、华圣公司、昌朋公司将涉案房屋转让给胡琬梓是否违反法律的效力性强制性规定。苟风林向一审法院提出诉请：1、请求确认三被告签订的商品房买卖合同无效。2、诉讼费由被告承担。一审法院查明，1999年6月26日，华圣公司和昌朋公司签订项目合作协议，其内容为，协议单位：昌朋公司（以下简称甲方）、华圣公司（以下简称乙方）……一、甲方提供1号楼建筑所需前期手续、施工图纸及施工场地，乙方负责按规划设计图施工及销售。施工中至竣工验收交付使用的一切费用（包括建安工程费、施工用水用电费、水电增容费、报建、招投标费、工程质量监督费及销售后需办手续费用等）由乙方承担。房屋产权归乙方所有，房屋销售收入归乙方……徐州市房产管理局产权监理处于2000年9月19日向昌朋公司出具诉争房屋的产权证明书，诉争房屋已于2000年9月19日进行商品房权属登记，证号为000346。2002年3月18日，昌朋公司出具委托书，其内容为：牌楼市场壹号楼是由我昌朋公司与华圣公司联合开发建设的，根据合同协议规定该牌楼市场壹号楼的销售及签约工作全权委托华圣公司张继元总经理办理，望有关单位、客户予以合作认可。此书具备法律效力。2007年12月24日，苟风林向华圣公司出具承诺书，其内容为“本人自愿认购华圣大楼505室，建筑面积241.54㎡，房款总计捌拾贰万壹仟贰佰叁拾陆元整（821236元）。因老房拆迁急需入住，现本人承诺在2007年12月29日前给付华圣公司首期房款肆拾伍万元整（450000元）；2008年2月7日前再付伍万元整（50000元）；双方签订购房合同后再按合同约定分期付清房款（6万元/年）。本人若不能按约定时间给付首期房款即视同违约，自愿退回该套房屋，并按市价给付水电费及房租，同时按总房款的3%承担违约金。”该承诺书上房租后括号内打印部分为“22元/天”，后手写添加为“220元/天”。苟风林于2007年12月29日向华圣公司缴纳450000元，并由其占有使用。2013年1月14日，苟风林就本案诉争房屋向鼓楼区法院起诉华圣公司，请求确认涉案房屋归其所有，并要求华圣公司向其支付违约金146000元。鼓楼区法院审理后，于2013年4月10日作出（2013）鼓民初字第0073号民事判决书，以苟风林未履行主要付款义务的前提下，要求确认诉争房屋归其所有，法院对此不予支持；苟风林可待完全履行合同义务后，另行主张权利为由判决驳回苟风林的诉讼请求。后华圣公司不服该判决上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院审理后，依法作出（2013）徐民终字第1027号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。华圣公司不服一、二审判决，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院审理后，依法作出（2014）苏审二民申字第570号民事裁定书，裁定驳回华圣公司的再审申请。2014年2月6日，苟风林再次诉至鼓楼区法院要求确认诉争房屋归其所有，鼓楼区法院立案受理后，确定案号为（2014）鼓民初字第0444号。苟风林于2014年4月17日以需要补充证据为由申请撤诉，鼓楼区法院裁定予以准许。2014年12月23日，华圣公司就本案诉争房屋向鼓楼区法院起诉苟风林，要求判令解除其与苟风林于2007年12月24日达成的房屋买卖协议，并由被告承担诉讼费用。鼓楼区法院审理后，作出（2015）鼓民初字第36号民事判决书，判决驳回华圣公司的诉讼请求。2015年2月4日，苟风林就本案诉争房屋再次向鼓楼区法院起诉华圣公司、昌朋公司，请求判令被告为原告办理诉争房屋的权属登记证书，并且由被告承担本案的诉讼费用。鼓楼区法院审理后，依法于2015年12月1日作出（2015）鼓民初字第458号民事判决书，判决华圣公司、昌朋公司于判决生效之日起三十日内协助苟风林办理涉案房屋的权属登记。华圣公司不服该判决，上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院审理后，于2016年4月7日依法作出（2016）苏03民终727号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2014年12月28日，胡琬梓、华圣公司、昌朋公司签订了商品房买卖合同，合同编号为NO0168289。内容为：房屋坐落于徐州市××牌楼市场××＃楼（华圣大楼）1幢五单元505号房，建筑面积241.54平方米，商品房单价为每平方人民币6211元，总金额为人民币1500204元。合同约定为一次性付款。2015年12月30日，华圣公司向胡琬梓就该房出具了1500204.94元的销售不动产统一发票。胡琬梓办理了权证号为苏（2016）徐州市不动产权第0000705号涉案房屋的不动产权证书。2016年3月1日，胡琬梓诉至鼓楼区法院，要求苟风林搬出涉案房屋，停止对胡琬梓所有权和居住权的侵害，排除对胡琬梓正常居住和生活的妨碍。鼓楼区法院于2016年8月1日作出（2016）苏0302民初887号民事判决书，以作为胡琬梓应当向合同相对方要求其履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任，而不应向苟风林主张权利为由判决驳回胡琬梓的诉讼请求。胡琬梓不服该判决，上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院经审理后，于2017年3月2日作出（2016）苏03民终5234号民事裁定书，裁定撤销鼓楼区法院（2016）苏0302民初887号民事判决，发回本院重审。一审法院认为，根据合同法规定，采用书面形式订立合同的，自当事人在合同书上签名、盖章时合同成立，合同自成立时起生效。苟风林要求确认胡琬梓、昌朋公司、华圣公司签订的商品房买卖合同为无效合同，应当举证证明签订协议时存在法定无效的情形。合同无效的法定情形包括一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告以三被告恶意串通，损害原告利益为由要求确认三被告签订的商品房买卖合同无效，本案争议的焦点是三被告是否存在恶意串通。关于是否有悖交易习惯的问题。苟风林主张其一直在涉案房屋内居住，胡琬梓在购房时未实地查看房屋、首付款400000元系现金支付、商品房买卖合同中胡琬梓、华圣公司、昌朋公司签字时间不致，有悖常理。法院认为，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第七条规定，“交易习惯”是指不违反法律、行政法规强制性规定的，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常使用的习惯做法。其侧重于完善和补充当事人权利义务的确定性。而本案不涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足的问题。三被告对在合同签订、首付款支付等环节的做法，苟风林就此推定三被告有恶意串通的故意，因无事实和法律依据，法院不予支持。关于付款时间和款项来源问题，苟风林主张合同约定是一次性付款，而胡琬梓是在合同签订后支付现金400000元，2015年12月30日通过其丈夫丁雷分两笔支付1100000元与合同约定不符，并对胡婉梓的丈夫丁雷的1100000元款项来源存疑，申请法院依职权进行调查。法院依职权对丁雷在中国银行徐州东苑支行、中国农业银行徐州文亭支行的银行帐户资金来源进行了查询，分别为个人理财赎回和案外人徐稳网银转帐汇入。法院认为，实际付款时间与合同约定不一致系当事人协商一致后对于付款时间的变更，胡琬梓实际支付了购房款，并取得了华圣公司开具的销售不动产统一发票，付款义务已经完成。经对款项来源的查询亦反映不出三被告之间串通的故意。关于苟风林主张胡琬梓丈夫丁雷系涉案房屋所在的华圣大楼物业管理人员，进而推定三被告恶意串通，法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：驳回苟风林的诉讼请求。案件受理费18300元（苟风林已预交），由苟风林负担。二审期间，上诉人苟风林提交下列证据：第一组证据：1、徐州市中级人民法院2016年12月14日庭审笔录一份。2、苟风林2017年1月19日于华圣大楼警卫室拍摄的通讯录。3、手机号码为137××××7777的缴费单一份，户主是丁雷。4、涉案房屋物业管理公司提供的部分收费记录两张。5、2017年8月10日上诉人的姐姐苟国芳与徐文娟谈话录像录像光盘一份。6、涉案物业公司提供的业主联系方式三页，物业公司多处存有苟风林的联系方式，电话为151××××5720。以上证据证明丁雷是涉案物业公司的负责人或者管理人。第二组证据：丁雷与徐文娟的银行交易记录一份，2016年10月22日、2016年11月16日、2016年11月25日丁雷分三次向徐文娟转款5000元、70000元、10000元。证明徐文娟和丁雷有利害关系，徐文娟在一审调查笔录中作了虚假陈述，徐文娟自称是涉案物业公司的负责人是虚假的。三被上诉人质证认为：对上述证据真实性无异议，该证据不能证明丁雷是涉案物业公司的负责人，也不能证明涉案物业公司负责人不是徐文娟，也不能证明丁雷知晓涉案房屋的来龙去脉，更不能证明丁雷和华圣公司存在恶意串通的行为。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，确认合同是否有效，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定进行判断，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的五种法定情形，即：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人苟风林认为三被上诉人签订商品房买卖合同违反了法律的强制性规定、三被上诉人存在恶意串通损害其利益的行为，故三被上诉人签订的商品房买卖合同无效。本院认为，上诉人苟风林的上诉主张不能成立，理由：一、三被上诉人签订涉案房屋的商品房买卖合同没有违反法律的强制性规定。首先，上诉人一审时仅以三被上诉人恶意串通为由主张合同无效，并未提出因违反法律强制性规定为由主张合同无效；其次，胡琬梓与华圣公司、昌朋公司签订涉案房屋买卖合同发生于2014年12月28日，此时作为涉案房屋物权人的华圣公司、昌朋公司，对涉案房屋拥有完整的物权，没有权利负担，华圣公司、昌朋公司当然有权处分其房产，有权与胡琬梓签订商品房买卖合同，并不违反法律的强制性规定。二、不能认定三被上诉人恶意串通签订商品房买卖合同损害上诉人苟风林的利益。1、胡琬梓与华圣公司、昌朋公司签订商品房买卖合同发生于2014年12月28日，在此之前，虽然苟风林已于2013年1月14日向法院起诉华圣公司、昌朋公司，要求确认涉案房屋归其所有，但是生效的法院判决驳回了苟风林的诉讼请求。2014年2月6日苟风林再次向法院起诉华圣公司、昌朋公司，要求确认涉案房屋归其所有，但是苟风林撤回了起诉。由于苟风林起诉要求确认涉案房屋归其所有未得到法院支持，涉案房产并不存在权利负担和处分限制。在此情况下，华圣公司、昌朋公司与胡琬梓签订商品房买卖合同不能认定三被上诉人主观有恶意，更不能认定三被上诉人存在串通。虽然2015年2月4日苟风林向法院起诉要求华圣公司、昌朋公司为其协助办理涉案房屋的房屋权属证书，并且2015年12月1日鼓楼区法院（2015）鼓民初字第458号民事判决支持了苟风林的诉讼请求，后来该判决也生效。但是胡琬梓该次提起诉讼的时间发生于三被上诉人签订商品房买卖合同的时间（2014年12月28日）之后，故也不能以此推定三被上诉人恶意串通签订商品房买卖合同。2、从商品房买卖合同的履行过程来看，也不能推定三被上诉人恶意串通签订商品房买卖合同。首先，商品房买卖合同约定胡琬梓以每平方米6211元、总价款1500204元购买涉案房产，苟风林没有证据证明该价款属于明显不合理的低价；其次，胡琬梓提供的不动产统一发票可以初步证明胡琬梓已经实际交付了涉案房款，结合案外人赵皊中国农业银行2015年12月30日银行流水、胡琬梓的丈夫丁雷银行帐户资金来源、赵皊是华圣公司的股东和监事的身份，及当事人的庭审陈述等，可以证明胡琬梓购买涉案房屋也实际支付了对价。3、上诉人苟风林主张，丁雷是涉案房屋所在小区物业管理人，作为丁雷的妻子胡琬梓，应当知道涉案房屋的具体情况，能够认定胡琬梓签订商品房买卖合同存在恶意。本院认为，上诉人苟风林二审期间提供的证据并不能证明丁雷是涉案房屋所在小区物业的负责人或者管理人，胡琬梓也不认可丁雷是涉案房屋所在小区物业的负责人或者管理人，上诉人苟风林应当承担不利的法律后果。退一步说，既使胡琬梓的丈夫丁雷是涉案房屋所在小区的物业管理人，也不能以此推定胡琬梓恶意签订商品房买卖合同。另外如前所述，既使签订商品房买卖合同时，胡琬梓知道涉案房屋发生过诉讼，但是由于签订商品房买卖合同时，涉案房屋无法律公信力的权利负担和处分限制，在此情况下，胡琬梓签订商品房买卖合同也不能认定为恶意。综上，由于三被上诉人签订的商品房买卖合同不违反法律的强制性规定，上诉人苟风林没有证据、也不能推定三被上诉人恶意串通签订商品房买卖合同，故上诉人上诉主张商品房买卖合同无效，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由上诉人苟风林负担。本判决为终审判决。审 判 长 祝 杰审 判 员 程 叶代理审判员 张 璟二〇一七年十二月十一日法官 助理 葛文伟书 记 员 苗 鑫