湖南省益阳市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）湘09行终76号
上诉人（原审原告）刘海泉，男，1936年2月10日出生，汉族，益阳市人，住益阳市资阳区。
被上诉人（原审被告）益阳市国土资源局。住所地：益阳市龙洲南路。
法定代表人贺国伟，该局局长。
委托代理人刘峰，该局工作人员，代理权限为特别授权。
委托代理人陈艳清，该局法律顾问，代理权限为一般代理。
原审第三人刘元保，男，1941年10月19日出生，汉族，益阳市人，住益阳市资阳区。
上诉人刘海泉因与被上诉人益阳市国土资源局、原审第三人刘元保国土行政登记一案，不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2016）湘0902行初17号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘海泉，被上诉人益阳市国土资源局委托代理人刘峰、陈艳清，原审第三人刘元保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，1987年，刘海泉在益阳市资阳区大码头街道办事处建新里社区（原益阳市大水坪街道新屋里居委）九组谭家垸子巷7号自建两层房屋一栋。1990年11月，刘海泉就该房屋在益阳市房地产管理局办理房屋所有权证，房产证号为益房权证私字第13**号，所有权人为刘海泉，建筑面积为180.02平方米。后刘海泉离开益阳，房屋由其妻子居住使用，房屋相关证件由其保管。1995年7月，刘海泉的妻子去世，房屋所有权证、国土证和钥匙均由其女儿刘金辉接替管理。1998年4月1日，刘海泉的女儿刘金辉、女婿谭新贵以刘海泉（甲方）的名义与刘元保（乙方）签订《买卖房地产交易协议》，协议约定：“甲方将房产证、国土证交给刘金辉、谭新贵负责把房子出卖，甲方将建新里一栋两层楼房卖给刘元保长期使用，定价叁万陆仟捌佰元，付款后甲方将房、地产证交给乙方”。双方在协议上签名并加盖私人印章。之后，刘金辉、谭新贵将房产证、国土证原件交付给刘元保。自此开始，刘元保、曾能姣夫妇一直居住在该房屋内。1998年5月24日，刘金辉以刘海泉之名与刘元保签订了国有土地使用权转让合同，合同约定将使用权人为刘海泉的位于益阳市资阳区聚庆街人和巷34#号土地转让给刘元保。之后，刘元保持刘海泉身份证复印件、委托书、国有土地使用权转让合同、益市国用（92私）字第1295号国有土地使用证、土地估价结果报告等相关材料办理变更登记手续。1998年6月30日，原益阳市国土管理局向刘元保颁发益市国用（98私）字第1295号国有土地使用证，土地使用者为刘元保，面积为94平方米。2016年3月7日，刘海泉认为刘元保侵占其房屋，向法院提起民事诉讼，要求刘元保返还原物。法院审理认为刘金辉、谭新贵买卖房屋的行为构成表见代理，判决：一、确认刘金辉、谭新贵与刘元保于1998年4月1日签订的《买卖房地产交易协议》合法有效；二、由刘海泉于判决生效之日起30日内将坐落于益阳市资阳区大码头街道办事处建新里社区九组谭家垸子巷7号房屋（产权证号为益房权证私字第13**号）的所有权办理变更登记手续，登记至刘元保、曾能姣名下；三、驳回刘海泉的诉讼请求；四、刘金辉在本案中不承担民事责任。”刘海泉不服，于2016年12月14日上诉至益阳市中级人民法院。益阳市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2016年5月27日，刘海泉以在民事诉讼中获知原益阳市国土管理局将位于益阳市资阳区聚庆街人和巷34#号土地变更登记为刘元保为由向益阳市国土资源局提交《撤销国有土地使用证申请书》。2016年7月26日，益阳市国土资源局书面答复认为土地登记程序合法且符合登记规定。刘海泉不服，故提起行政诉讼。
原审认为，原益阳市国土管理局系作出土地变更登记的机关，而原益阳市国土管理局的职能由益阳市国土资源局继续行使，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”。故益阳市国土资源局是本案的适格被告。
关于刘海泉的起诉是否超过诉讼时效的问题。本案中，原益阳市国土管理局于1998年6月30日办理土地使用权变更登记，诉讼中益阳市国土资源局及刘元保均未提交告知刘海泉土地使用权变更登记的证据，且刘海泉长期居住云南，不能判断刘海泉知道或应当知道变更登记作出的具体时间，刘海泉的诉讼时效应适用二十年的规定。刘海泉于2016年10月9日向提起行政诉讼，未超过诉讼时效。
关于原益阳市国土管理局为刘元保办理变更登记的行政行为是否合法的问题。根据1995年12月18日发布的《土地登记规则》第三条第二款之规定，申请土地登记，申请者可以授权委托代理人办理。授权委托书应当载明委托事项和权限。本案中，刘元保只提交了刘海泉身份证和委托书复印件，在刘海泉未到场的情况下原益阳市国土管理局办理了变更登记，未尽审慎义务。根据《土地登记规则》第三十七条第二款规定，房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书。本案中，原益阳市国土管理局在为刘元保办理变更登记时，当事人未提交房屋所有权证书，故其变更登记的行为违反上述规定。鉴于刘海泉与刘元保、曾能姣返还原物纠纷民事案件中，法院已依法确认刘金辉、谭新贵与刘元保于1998年4月1日签订的《买卖房地产交易协议》合法有效，且要求刘海泉将房屋所有权变更登记至刘元保、曾能姣名下。刘海泉已不拥有本案所涉房地产所有权和使用权。原益阳市国土管理局在变更土地使用权登记的过程中程序虽有违法，但对刘海泉权利不产生实际影响。故刘海泉要求益阳市国土资源局撤销益市国用（98私）字第1295号国有土地使用证，恢复刘海泉为该土地使用者的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、第七十四条第一款第（二）项之规定，判决：确认益阳市国土资源局作出的益市国用（98私）字第1295号国有土地使用证变更登记行为违法，但不撤销登记行为。一审案件受理费50元，由刘海泉负担。
宣判后，刘海泉不服，上诉称：本人女婿谭新贵于1998年3月28日与刘元保签订租房合同，将涉案房屋租给其使用。刘元保拿到房屋钥匙后，将本人房屋所有权证、房产证和身份证复印件找到，于1998年4月1日以本人名义，伪造由谭新贵代理将房屋出卖给刘元保的合同。房屋出卖之事，刘海泉并不知情，土地证过户时，刘海泉不在场，委托书上的签名、手印也并非本人签名及手印。综上，请求撤销一审判决，改判支持刘海泉一审诉讼请求。
被上诉人益阳市国土资源局答辩称：在刘海泉与刘元保、曾能姣返还原物纠纷民事案件中，法院已依法确认刘金辉、谭新贵与刘元保于1998年4月1日签订的《买卖房地产交易协议》合法有效，且要求刘海泉将房屋所有权变更登记至刘元保、曾能姣名下。刘海泉已不拥有本案所涉房地产所有权和使用权。即使益阳市国土管理局在变更土地使用权登记的过程中程序存在瑕疵，但对刘海泉权利没有产生任何实际影响。一审法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条规定作出确认益阳市国土资源局作出的益市国用（98私）字第1295号国有土地使用证变更登记行为违法，但不撤销登记行为的判决并无不当。综上，上诉人刘海泉的上诉请求，没有事实和法律依据，依法不应予以支持，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人刘元保述称，98年正式签订了买卖房屋合同，手续齐全。
二审中，上诉人刘海泉向本院提交了如下证据：
一、返还原物民事纠纷案庭审笔录，拟证明刘元保欺骗了被上诉人。
二、租房合同（1998年3月28日），拟证明谭新贵与刘元保在3月28日签订了租房协议，故4月1日的房屋转让协议是虚假的。
被上诉人益阳市国土资源局质证意见：对证据一的关联性有异议，与本案无关，不能达到其证明目的。对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到其证明目的。
原审第三人刘元保质证意见：租房合同是否真实不记得了。
本院认证意见：对二份证据的真实性予以确认，但均不能达到上诉人的证明目的。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，关于刘金辉、谭新贵与刘元保于1998年4月1日签订的《买卖房地产交易协议》的真实性及效力问题，刘海泉与刘元保、曾能姣返还原物纠纷一案的生效判决已确认该协议合法有效，刘海泉已不拥有本案所涉房地产所有权和使用权。刘海泉关于刘元保伪造合同等材料取得房屋及土地使用权的上诉主张，无有效证据支持，且被法院民事案件生效判决反驳，故不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘海泉负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭柏奎
审判员 傅爱军
审判员 谭环栋
二〇一七年九月十二日
书记员 张 伟
附相关法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。