北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终8274号
上诉人（原审被告）刘青秀，女，1972年7月30日出生。
委托代理人王艳，北京汉马律师事务所律师。
委托代理人董国文，北京汉马律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京宜和嘉诚物业管理有限公司，住所地北京市通州区新华北街75号。
法定代表人崔玉奇，经理。
委托代理人魏伟，北京市中盾律师事务所律师。
上诉人刘青秀因与被上诉人北京宜和嘉诚物业管理有限公司（以下简称嘉诚物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第07522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月8日受理后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官杜丽霞、法官常洪雷参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
嘉诚物业在一审中起诉称：嘉诚物业系向朝阳区武圣西里28号院紫东苑小区提供物业服务的物业公司。刘青秀将位于该小区1号楼107室（以下简称涉案房屋）的房屋墙体及阳台进行拆除，将房屋与外界打通后擅自用于眼镜店的商业经营招揽外接顾客，破坏了房屋的原状。因为紫东苑小区紧邻潘家园眼镜城，刘青秀的行为也为其他业主起到负面的引领作用。嘉诚物业要求刘青秀停止将住宅用于商用，并回复房屋原有状态，但刘青秀迟迟不予配合，刘青秀的行为既改变了房屋原设计用途，也影响了小区的整体观瞻，妨害物业公司在小区的正常服务管理秩序以及小区的居民生活。故嘉诚物业诉至法院，要求刘青秀限期内停止将位于北京市朝阳区武圣西里28号院紫东苑小区1号楼107室的房屋用于商务用途；刘青秀自行拆除广告牌和自建楼梯等商业设施，并将包括阳台在内的部分恢复原状。
刘青秀在一审中辩称：嘉诚物业的诉讼请求无事实和法律依据。刘青秀于2005年8月1日将涉案房屋出租给案外人邹建华，邹建华于2005年8月26日向当时的物业公司北京恒联兴物业管理有限公司提出了装修施工申请，后经物业公司验收合格；其次，涉案房屋属于合法经营用房，其由住宅改为经营性用房得到了利害关系业主同意，并于2009年5月15日经过了潘家园街道居委会确认，且一并向工商行政部门出具了证明。2009年5月19日经北京市工商行政管理局朝阳分局（以下简称朝阳工商分局）审批注册为北京万顺新时代眼镜有限公司第一分公司（以下简称万顺公司第一分公司）的营业场所。2011年5月10日，工商局朝阳分局批准了北京万顺新时代眼镜有限公司第一分公司注销申请，2011年8月10日经潘家园街道居委会同意、于2011年9月21日经工商局朝阳分局审批又注册为北京华世昌眼镜有限公司（以下简称华世昌公司）的营业场所。第三，2012年8月29日起生效的紫东苑管理规约及2013年1月6日生效的《北京市物业服务合同》生效之日均在该房屋已经装修及办理合法经营用房手续之后，对该装修行为没有法律上的溯及力。该房屋装修后颁布实施的法律法规等对该装修行为亦不具有溯及力。鉴于华世昌公司日常经营并未实施妨害物业服务行为且未给其他业主带来危害，无需承担相应的民事责任。
一审法院审理查明：嘉诚物业为涉案房屋所在小区的物业公司，刘青秀为涉案房屋业主。涉案房屋于2005年8月26日经小区原物业公司北京恒联兴物业管理有限公司的同意进行了装修施工。万顺公司第一分公司与华世昌公司先后将涉案房屋作为经营场所。在北京市朝阳区潘家园街道武圣农光社区居民委员会为两家公司向朝阳工商分局出具的证明中称：涉案房屋用途为住宅，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，已经有利害关系的业主同意将此房改变为经营性用房，并已经居委会（业主委员会）确认。两家公司向朝阳工商分局递交的住所（经营场所）登记表上载明：本企业（公司）将住宅改变为经营性用房，作出如下承诺：一、知悉《中华人民共和国物权法》的相关规定；二、遵守有关房屋管理的法律、法规以及管理规约的规定；三、已经有利害关系的业主同意……
2012年9月30日，涉案房屋所在小区业主委员会（以下简称业委会）发布《朝阳区武圣西里28号院管理规约》（以下简称《管理规约》），规定：因特殊情况需要改变物业用途的，除遵守法律、法规以及本规约外，应当征得有利害关系业主同意；业主、物业使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等，不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违规凿、拆、搭、建。
2013年1月6日，嘉诚物业（乙方）与业委会（甲方）签订《北京市物业服务合同》，约定乙方为甲方提供物业服务；业主违反本合同的约定，实施妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应的民事责任。
案外人李霖、林宣扬、郑云贵（以下称姓名，合称三证人）作为嘉诚物业证人出庭作证。三证人均称自己系利害关系业主，刘青秀就涉案房屋改建事项从未征询过自己意见，自己也不会同意改建，认为这会影响小区秩序和建筑安全。三证人各自提交其房屋产权所有证，证明其名下房屋与涉案房屋位于同一幢楼，且分别于2004年、2005年入住至今。嘉诚物业认可三证人的证言。刘青秀认为三证人中李霖、郑云贵分别系业委会正、副主任，嘉诚物业是经业委会选聘的，之间存在利害关系，故对三证人证言不予认可；并认为不能通过单方证言推翻居委会盖章文件的法律效力。
审理中，嘉诚物业提交刘青秀房屋现状照片及建筑平面图纸，证明刘青秀违规对涉案房屋进行拆改；刘青秀认可其真实性，不认可其证明目的。嘉诚物业提交业委会备案单、《管理规约》、《北京市物业服务合同》，证明业委会通过合法手续成立并选聘嘉诚物业为小区物业企业，嘉诚物业系适格主体，刘青秀的行为违反了小区的管理规范；刘青秀称从未见过两份文件，且刘青秀改建房屋的时间早于文件发布的时间，故其对于刘青秀的行为没有约束力，嘉诚物业也没有证明其具有管理小区的合法性。
一审审理中，刘青秀提交租房协议及委托书，证明其将涉案房屋出租给邹建华，并收取其办理一切装修事宜；嘉诚物业认为不管刘青秀将房屋租与谁都应当遵守相关法律规定及管理规约。刘青秀提交装修施工审批表、平面图及效果图，证明施工申请经当时的物业公司验收合格；嘉诚物业认为审批表本身内容违反了禁止拆除房屋主要结构的法律规定，其本身违法，小区前物业公司也无权批准刘青秀对房屋进行拆改。刘青秀提交朝阳工商分局调档材料，证明涉案房屋经潘家园街道居委会同意并经朝阳工商分局审批先后作为万顺公司第一分公司、华世昌公司的经营场所；嘉诚物业认为两家公司都曾在相关文件里承诺经过利害关系业主同意，但事实上从未征询过相关业主意见。
一审法院认为：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；业主将住宅改变为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。刘青秀对涉案房屋的改建行为并未经其他利害关系业主同意，且违反了小区的管理规约、物业合同，一方面损害了区分所有权人的共同利益，另一方面妨害了嘉诚物业正常的物业服务与管理。嘉诚物业作为该小区的物业管理服务企业，有权要求刘青秀停止经营行为，将涉案房屋恢复原状。故嘉诚物业的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。据此一审法院判决：刘青秀于判决生效之日起六十日内停止将北京市朝阳区武圣西里28号院紫东苑小区1号楼107室用于商业用途，自行拆除广告牌和自建楼梯等商业设施，将包括阳台在内的部分恢复原状。
判决后，刘青秀不服一审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、涉案房屋的实际使用人系承租人邹建华，涉及的改变用途及改建等行为也系邹建华所为，一审法院认定上诉人刘青秀实施了上述行为的结论是错误的，应当追加房屋使用人为共同被告，而非仅要求刘青秀单独承担责任。二、刘青秀已经尽到了作为出租人的所有义务，没有任何过错。三、一审法院在明知涉案房屋的改建行为并非房屋出租人刘青秀所为，也没有追加实际行为人为被告，继而简单认定应由刘青秀对涉案房屋停止商业用途、拆除设施恢复原状系错误的，更是刘青秀无法完成的，应当予以纠正。综上请求二审法院依法撤销一审法院判决，驳回嘉诚物业的诉讼请求。
嘉诚物业针对刘青秀的上诉理由答辩称：同意一审法院判决，不同意刘青秀的上诉请求。
二审期间，双方均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有房屋现状照片及建筑平面图纸、业委会备案单、《管理规约》、《北京市物业服务合同》及当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：嘉诚物业与业主委员会签订的《北京市物业服务合同》是双方真实意思的表示，是合法有效的。刘青秀作为紫东苑小区的业主，应遵守物业服务合同约定及管理规约规定，全面履行自己的义务。刘青秀所有的107室规划为住宅用房，实际使用中改变为经营性用房，违反了法律、法规及管理规约，刘青秀应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍的法律责任。刘青秀主张业主委员会系非法成立，但并未提供相应证据予以证明，且该理由并不当然排除刘青秀应遵守物业服务合同有关物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，故对该主张本院不予采信。对于刘青秀提出其并非涉案房屋的实际使用人，涉及改变房屋用途及改建行为系案外人所为故应追加案外人为本案共同被告的主张，本案中嘉诚物业系基于物业服务合同关系向刘青秀主张相关权利，案外人非物业服务合同的合同相对人，基于合同相对性原则对于刘青秀的主张本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由刘青秀负担（其中35元北京宜和嘉诚物业管理有限公司已预交，刘青秀于本判决生效之日起7日内给付嘉诚物业北京宜和嘉诚物业管理有限公司；剩余35元于本判决生效之日起7日内交纳）。
公告费260元，由刘青秀负担（北京宜和嘉诚物业管理有限公司已预交，刘青秀于本判决生效之日起7日内给付北京宜和嘉诚物业管理有限公司）。
二审案件受理费70元，由刘青秀负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王 黎
审判员 杜丽霞
审判员 程 磊
二〇一六年七月二十五日
书记员 吴 越