广东省博罗县人民法院文件稿头
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邓远标
二〇一四年三月十九日
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稿
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钟云峰
2014年3月14日
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稿拟
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陈国新
2014年03月05日
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文件
编名
（2013）惠博法民三初字第250号
发出
日期
中华人民共和国
广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠博法民三初字第250号
原告郑雄（英文名raymondhungtrinh），国籍：美国。经常居住地：中国广东省博罗县。
原告冯桂兰（英文名lannhu，phung），国籍：美国。经常居住地：中国广东省博罗县。
上述两原告共同委托代理人姚纪宁、邱凌，系广东伟伦律师事务律师。
被告陈榕珍，女，住惠州市惠城区。系颜耀升的配偶。
被告颜智胜，男。联系地址：惠州市惠城区，系颜耀升的儿子。
被告颜志刚，男，住惠州市惠城区，系颜耀升的儿子。
被告颜玉连，女，住址同上，系颜耀升的女儿。
被告颜智忠，男，住址同上，系颜耀升的儿子。
被告颜志伟，男，住址同上，系颜耀升的儿子。
上列被告委托代理人颜智勇，男，1966年3月1日出生，身份证号：4425011966********，住址同上，系颜耀升的儿子。
被告颜智勇，个人信息同上。
被告朱国伟，男，1970年9月26日出生，身份证号：4413221970********。住博罗县杨村镇杨新三路一巷*号。
委托代理人梁伟平，系广东跨越律师事务所律师。
上列原告诉上列被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年1月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人姚纪宁、邱凌，被告朱国伟委托代理人梁伟平到庭参加诉讼，其他被告缺席。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年6月3日，颜耀升（现己死亡）与被告朱国伟签订《房屋转让协议书》，颜耀升将其所有的位于博罗县杨村镇扬平公路右侧小乐园小区的整栋楼房产权（国有土地使用权证号：博府国用2004第1322060008号；房产证号：粤房地证字第××号）转让给被告朱国伟但未办理土地和房产过户手续。
2006年4月26日，经颜耀升同意，被告朱国伟又将上述房地产一并转让给原告，朱国伟与原告签订《房屋转让协议》。颜耀升承诺由其直接将房地产过户给原告。另外，为进一步明确朱国伟的房产过
户义务，原告与朱国伟于2006年8月18日就涉案的房产过户事宜签
署《房产转让过户协议书》。被告朱国伟在过户协议书上承诺在一年内将涉案房产过户给原告。
在上述房屋转让协议履行过程中，朱国伟已向颜耀升支付购买房产和土地的款项，原告也向朱国伟付清全部购买房产和土地的款项63万元。另外，颜耀升已将涉案房地产和产权证件交付给原告持有和使用，并已将房产所占的国有土地使用权（证号：博府国用2004第1322060008号）过户给了原告（原告名下新的国有土地使用权证号：博府国用2006第1322060041号）。后来，颜耀升在协助原告办理涉案房产过户登记过程中突然死亡，导致涉案房产至今未过户给原告。
基于上述事实以及合同履行情况，原告认为，从颜耀升主动履行
房产过户义务（即：已经将涉案房产的国有土地使用权过户给原告，以及在办理房产过户时签署的一系列文件），证明其对朱国伟将涉案房产转让给原告是知晓的，并同意将房产直接过户给原告，后因颜耀升的突然死亡才中断了办理过户手续。因此，颜耀升、朱国伟、原告三方之间房地产买卖关系是一个不可分割的整体，是合法有效且具备履行基础的，颜耀升应当继续履行其办理房产过户的义务。而被告颜智勇、颜智胜、颜志刚、颜玉莲、颜志忠、颜志伟作为作为颜耀升的法定继承人，其应当继续履行相应的义务将涉案房产过户给原告。此外，被告朱国伟直接与原告签署房产转让协议，且收取原告的房屋转让款，其应当按合同约定履行房产过户义务。
综上所述，上述被告现拒绝履行办理涉案房产的过户义务，严重
侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身权益，依据有关法律规定，恳请人民法院依法判决：1、确认2005年6月3日颜耀升与被告朱国伟签订的《房屋转让协议书》、2006年4月26日被告朱国伟与原告签订的《房屋转让协议书》，以及2006年8月18日被告朱国伟与原告签订的《房产转让过户协议书》合法有效；2、要求各被告在本判决生效之日起三个月内将颜耀升名下位于博罗县杨村镇杨平公路右侧小乐园小区房产（证号：粤房地证字第××号）过户给原告；3、本案诉讼费由被告承担。
原告对其上述诉讼请求和理由，在举证期间内向本院提交如下证据：
1、原告《护照》二份；
2、2005年6月3日颜耀升与被告朱国伟签订《房屋转让协议书》一份；
3、2006年4月26日原告与被告朱国伟签订《房屋转让协议书》、《房产转让过户协议书》各一份；
4、原告支付被告朱国伟购房款的《收据》、《转账凭证》三份；
5、《房地产权证》一份；
6、《土地登记委托书》、《土地使用权转让、受让申请书》、《用地红线图》、《国有土地证》各一份；
7、颜耀升和原告签名的《广东省房地产买卖合同》、《博罗县房地产权转移登记申请书》、《房屋转移登记询问表》、《房屋档案查阅申请书》、《委托书》、《申请办理房产交易具保书》各一份。
被告朱国伟答辩：一、对于颜耀升与被告朱国伟签订的《房屋转让协议书》与原告无关系。原告与答辩人签订的两份协议书的效力由法庭核实。
二、原告与答辩人签订的房屋协议书已经超过诉讼时效，请求予以驳回。答辩人朱国伟于2006年签订的两份协议书《房屋转让协议书》、《房产转让过户协议书》，后者第三条约定，答辩人只在2007年8月18日有协助办理过户的义务，但是在约定的时间内，由于原告的个人原因迟迟未找答辩人协助办理过户事宜，根据相关规定，原告的请求已经超过规定的两年诉讼时效，且原告在起诉状中提及“被告朱国伟承诺在一年内将房产证过户到原告名下”。根据房产转让过户协议书第三条约定，答辩人只有协助的义务，并不是要过户的义务。
三、答辩人与原告方的权利义务已经终止，答辩人不在承担任何的责任。答辩人与原告签订的《房屋转让协议书》中，过户的费用由原告承担，且答辩人已经将国有土地使用证过户到原告的名下。答辩人在与原告签订的第二份协议后，已经将房产证交到原告手上，且积极协助原告办理相关手续，原告因个人原因造成的迟迟未办理手续的后果，应由其自己承担。
被告朱国伟在举证期间没有向本院提交证据。
被告陈榕珍、颜智胜、颜志刚、颜玉连、颜智忠、颜志伟、颜智勇经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼和答辩，在举证期间向本院提交证据有：颜耀升的火化证、注销户口的户口本。
另外，本院对被告颜智勇进行调查，并制作笔录一份。
经审理，本院查明如下事实：1、2005年6月3日，颜耀升与被告朱国伟双方经协商一致签订《房屋转让协议书》。协议约定：颜耀升同意将其所有的位于博罗县杨村镇扬平公路右侧小乐园小区的整栋楼房产权（面积340平方米，国有土地使用权证号：博府国用2004第1322060008号；房产证号：粤房地证字第××号）转让给被告朱国伟。转让价格为280000元，并已支付完毕，但未办理土地和房产过户手续。
2006年4月26日，经颜耀升同意，被告朱国伟又将上述房地产一并转让给原告，并与原告签订《房屋转让协议》，转让价格为630000元。双方约定的付款方式是：在签订转让协议时付80000元；被告朱国伟协助原告办好国有土地使用权证过户手续后30天内付清550000元。另约定办理国有土地使用权证过户手续的费用由被告朱国伟承担；办理房地产权证过户手续的费用由原告承担，办证过户所需资料由被告朱国伟提供并协助。自签订之日起生效。原告已按协议约定在2006年4月26日、2006年8月18日两次向被告朱国伟支付购房款共630000元。
另外，原告与朱国伟于2006年8月18日就涉案的房产过户事宜重新签订《房产转让过户协议书》。约定被告朱国伟在过户协议书签订后一年内有协助原告办理将涉案房产过户给原告的义务，过户费用由原告承担，被告朱国伟将相关产权证书交给原告。
2、在上述房屋转让协议履行过程中，颜耀升、被告朱国伟已将涉案房地产和产权证件交付给原告持有和使用，并在2006年7月27日已将房产所占的国有土地使用权（证号：博府国用2004第1322060008号）过户给了原告（原告名下新的国有土地使用权证号：博府国用2006第1322060041号），涉案房屋也在原告支付完被告朱国伟的购房款已交付给原告使用。后来，颜耀升在协助原告办理涉案房产过户登记过程中突然死亡，在2013年3月27日火化。导致涉案房产至今未过户给原告。
3、被告陈榕珍系颜耀升的配偶；被告颜智勇、颜智胜、颜志刚、颜玉莲、颜志忠、颜志伟系颜耀升子女，是颜耀升的法定继承人。另外，经本院向颜智勇等七被告的调查，他们对以上事实均无异议，并同意协助原告办理涉案房产的过户登记。
本院认为，2005年6月3日颜耀升与被告朱国伟签订的《房屋转让协议书》、2006年4月26日被告朱国伟与原告签订的《房屋转让协议书》，以及2006年8月18日被告朱国伟与原告签订的《房产转让过户协议书》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告颜耀升将涉案房地产转让给被告朱国伟后，又同意被告朱国伟再转让给原告，并协助原告办理了国有土地使用权的过户，房屋及证件也已交付给原告使用和持有。被告陈榕珍、颜智勇、颜智胜、颜志刚、颜玉莲、颜志忠、颜志伟同意继续协助原告办理涉案房产的产权过户登记不违反法律规定，本院予以支持。
根据2006年8月18日被告朱国伟与原告签订的《房产转让过户协议书》第三条约定：甲方（被告朱国伟）在本协议签订后一年内有责任和义务协助乙方（原告）办理房产证过户手续。并且原告没有证据证明被告朱国伟对没有及时为原告办理房产证过户存在过错，被告朱国伟并没有违约行为。因此，原告现请求被告朱国伟协助办理涉案产权过户和登记义务理由不充分，本院不予支持。
被告陈榕珍、颜智勇、颜智胜、颜志刚、颜玉莲、颜志忠、颜志伟经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第六十一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百六十九条之规定，判决如下：
限被告陈榕珍、颜智勇、颜智胜、颜志刚、颜玉莲、颜志忠、颜志伟在本判决发生法律效力之日起30日内协助原告郑雄（英文名raymondhungtrinh）、冯桂兰（英文名lannhu，phung）办理座落于博罗县杨村镇扬平公路右侧小乐园小区的整栋楼房产的（面积340平方米，国有土地使用权证号：博府国用2006第322060041号；房产证号：粤房地证字第××号）产权过户和登记。
本案受理费6100元，由原告负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告陈榕珍、颜智勇、颜智胜、颜志刚、颜玉莲、颜志忠、颜志伟在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长钟云峰
审判员陈国新
人民陪审员沈琪冰
二〇一四年三月五日
书记员杨文娟