北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终10831号
上诉人（原审原告）：李英杰，女，1981年9月27日出生。
上诉人（原审原告）：叶永军，男，1973年1月7日出生。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：蒲丽，北京市融泰律师事务所律师。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：郑青玉，女，1989年4月11日出生。
上诉人（原审被告）：马芳，女，1974年10月15日出生。
上诉人（原审被告）：程刚，男，1979年1月25日出生。
以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：周杨，北京市铭盾律师事务所律师。
以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：陈跃仙，女，1990年8月15日出生。
上诉人李英杰、叶永军因与被上诉人马芳、程刚房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初2095号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李英杰、叶永军之共同委托诉讼代理人蒲丽、郑青玉与被上诉人马芳、程刚之共同委托诉讼代理人周杨、陈跃仙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李英杰、叶永军上诉请求：请求撤销一审判决第二项，改判马芳、程刚支付逾期付款利息（其中1035万元自2016年12月29日计算至2017年3月27日，其中60万元自2017年1月1日计算至实际给付之日止）；撤销一审判决第三项，改判对方支付违约金51万元（按日万分之五计算，其中1035万元自2016年12月30日计算至2017年3月27日，其中60万元自2017年1月1日计算至2017年3月31日）。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.我方与马芳、程刚于2016年12月28日至银行办理资金监管业务，将购房尾款1035万元冻结于李英杰账户下，根据双方《个人交易资金监管业务协议》约定，监管资金不被视为付款方或收款方中任何一方的存款，而视为尚未确定最终持有人的待解付款项，故马芳、程芳的上述行为不应被认定为合同约定的付款行为，2016年12月28日不是付款时间。2.依据双方合同约定，购房款1035万元的支付时间为办理房屋权属转移登记前当日，即2016年12月29日，但实际上我方于2017年3月28日因银行资金监管预设期限到期自动解冻时方实际收到1035万元，故马芳、程刚存在延迟付款的违约行为，违约期间为2016年12月30日至2017年3月27日。二、一审法院适用法律不当。我方按照合同约定已将全部涉案房屋办理了房屋权属转移登记，而马芳、程刚并未依照合同约定于当日支付购房尾款1035万元，故我方享有先履行抗辩权，有权拒绝在合同约定的2016年12月31日前继续办理房屋交接及签署房屋租赁合同变更三方协议，马芳、程刚应对此承担责任，故其延迟支付预留款60万元的违约期间应自2017年1月1日起算至今。
马芳、程刚辩称，我方已经按照合同约定的方式和时间履行了支付1035万元的付款义务，一审认定我方延迟支付，承担违约责任有误；另，我方未收到对方支付的租金押金，可以拒绝支付预留款60万元，不应承担违约责任。
马芳、程刚上诉请求：要求撤销一审判决第二项内容，改判驳回李英杰、叶永军关于要求支付利息及违约金的全部诉求。事实与理由：双方于2016年12月29日完成涉案房屋所有权变更登记手续，我方已于2016年12月28日向李英杰、叶永军支付了房款1035万元，双方自愿办理该款项的冻结手续。自此，我方关于1035万元付款义务已经完成，对方要求我方支付该款项的利息及违约金缺乏法律依据。同时，李英杰、叶永军始终未按照双方合同约定与我方办理房屋交接手续，故我方不应就房屋尾款60万元向其支付任何利息及承担违约责任。
李英杰、叶永军辩称：不同意马芳、程刚的上诉请求，坚持我方上诉意见。
李英杰、叶永军向一审法院起诉请求：1.马芳、程刚支付房屋买卖购房尾款60万元；2.马芳、程刚支付没有及时解冻的违约金，以1095万元为基数，按照日5475元的标准计算自2016年12月30日至2017年3月28日；3.马芳、程刚支付律师费3万元；4.马芳、程刚赔偿未及时解冻的利息损失，以1095万元为基数，按照日万分之二计算自2016年12月30日至2017年3月28日。
一审法院认定事实：2016年8月23日，李英杰、叶永军与马芳签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（双方认可买受人为马芳、程刚）。双方约定，李英杰、叶永军将位于北京市朝阳区××605、606、607三套房屋出售给马芳、程刚；李英杰、叶永军应当于2016年9月30日前办理上述房屋抵押登记注销手续；房屋出售款2190万元，马芳、程刚应于签订合同当日支付定金50万元，于网签当日支付首期购房款525万元，于缴税当日支付中期购房款520万元，于房屋所有权转移登记前当日支付1035万元，于房屋交接及签署房屋租赁合同变更三方协议当日支付60万元；双方于2016年12月31日前办理产权过户手续，马芳、程刚自此有权收取相应租金；过户当日李英杰、叶永军应将已经收取的现租户押金及剩余使用期间租金给付马芳、程刚等。
马芳、程刚按照合同约定支付李英杰、叶永军首期、中期购房款。2016年11月21日，北京市朝阳区××607房屋所有权变更登记至马芳名下。2016年12月29日，北京市朝阳区××605、606房屋所有权变更登记至马芳名下。
2016年12月28日，双方在上海浦东发展银行股份有限公司北京电子城支行办理《个人交易资金监管义务协议》，约定将马芳、程刚支付至李英杰名下账户内的房款1035万元予以冻结。
2016年12月30日，李英杰要求程刚配合办理上述购房款解冻事宜，程刚要求李英杰就涉案房屋租赁事宜签订协议，否则将不配合李英杰办理资金解冻手续。双方未达成一致意见。
双方当事人确认，如双方未办理相关手续，则上述冻结房款在三个月后（即2017年3月28日）方能解除冻结手续。
马芳、程刚表示，马芳于2017年3月6日就涉案房屋重新签订出租合同。李英杰、叶永军认可未将已收房屋租赁押金210282元交付马芳、程刚。
一审法院认为：当事人应当按照约定履行相应义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》的事实清楚，双方权利义务明确。根据双方合同约定可见，双方约定于2016年12月31日前完成房屋所有权变更登记。双方实际于2016年12月29日完成涉案房屋的所有权变更登记手续。按照约定，马芳、程刚应当于2016年12月28日支付李英杰、叶永军房款1035万元，李英杰、叶永军应当于2016年12月29日向马芳、程刚交付涉案房屋，双方办理房屋出租协议的交接手续并由马芳、程刚支付李英杰、叶永军房款60万元等。
马芳、程刚于2016年12月28日向李英杰、叶永军支付房款1035万元，双方自愿办理该款项的冻结手续，继而于2016年12月29日将涉案房屋所有权转移登记手续完成。此时，李英杰、叶永军并未履行涉案房屋租赁协议交接、涉案房屋交付等合同义务。由此，马芳、程刚可以拒绝履行支付剩余60万元房款等合同义务。
审理中，马芳、程刚认可马芳于2017年3月6日就涉案房屋已重新签订出租合同，可以视为马芳、程刚已实际控制涉案房屋，故李英杰、叶永军要求马芳、程刚支付剩余60万元房款的诉讼请求，法院予以支持。就李英杰、叶永军主张的经济损失，法院酌情判处。李英杰、叶永军主张的律师费依据不足，法院不予支持。判决：一、马芳、程刚于判决生效后十日内支付李英杰、叶永军购房款六十万元；二、马芳、程刚以一千零九十五万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准计算并于判决生效后十日内支付李英杰、叶永军二〇一七年三月七日至二〇一七年三月二十八日期间的利息；三、驳回李英杰、叶永军其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院对此予以确认。
二审中经询问，在涉案房屋所有权转移登记手续办理完毕后，程刚拒绝配合李英杰、叶永军办理1035万元被监管资金的解冻手续的原因，系因程刚认为双方本可于2016年10月即完成房屋过户手续，但由于李英杰原因导致过户延迟，故要求李英杰、叶永军将2016年10月以后涉案房屋的租金给付程刚，并坚持就此问题签订协议后再行办理解冻监管资金，双方由此发生争议。涉案买卖合同中约定双方于2016年12月31日前办理产权过户手续，马芳、程刚自此有权收取相应租金，对于2016年10月以后至过户前的租金问题，马芳、程刚此前未正式提出要求并经双方进行洽商。
另，双方签署的《个人交易资金监管业务协议》条款中2.7约定“交易双方承诺并同意：监管资金在监管账户存放期间，双方均不得以其对监管资金的权益或在本协议下享有的其他权益设定质押、信托或其他任何第三方权益，也不得转让上述权益；在上述期间内，监管资金不被视为付款方或收款方中任何一方的存款，而视为尚未确定最终持有人的待解付款项。”双方签署买卖合同关于逾期付款责任部分约定，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。
再，审理中李英杰、叶永军主张其出售涉案房屋系为另行购房，因马芳、程刚迟延付款，其只得另行借款用于购房，并为此支付利息100万元，此系马芳、程刚逾期付款行为为其造成的主要损失，但李英杰、叶永军未就上述主张提供证据佐证。对于合同约定的违约金标准，马芳、程刚认为过高，申请法院予以酌减。
本院认为，依据当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本案二审的争议焦点在于：一、关于1035万元购房款，程刚、马芳是否存在付款迟延，进而构成违约。二、关于60万元购房尾款的支付，马芳、程刚是否存在违约情形。三、如果程刚、马芳存在违约行为，违约责任如何承担。
对于焦点一，按照双方合同约定，该1035万元购房款应于房屋所有权转移登记前当日支付，涉案房屋于2016年12月29日最终完成所有权转移登记手续，故马芳、程刚应于该日期支付该笔购房款。马芳、程刚主张已于2016年12月28日将该款支付至李英杰的账户内，故已经履行付款义务。但依据双方签署办理的《个人交易资金监管义务协议》，该款已经被冻结，在双方未共同办理解冻手续的情形下，上述冻结房款在三个月后方能解除冻结手续，即在办理解冻手续前李英杰一方无法实际控制支配该款项，且上述协议中亦明确约定“在上述期间内，监管资金不被视为付款方或收款方中任何一方的存款，而视为尚未确定最终持有人的待解付款项”，故马芳、程刚关于其于2016年12月28日完成了付款义务的主张缺乏法律依据及合同依据。只有资金解冻确定李英杰一方为资金最终持有人，李英杰一方可自由支配控制该资金时，方可认定马芳、程刚完成了最终付款义务。本案中该二人付款时间应为该资金解冻时即2017年3月28日，该日期明显晚于合同约定的“房屋所有权转移登记前当日”，故马芳、程刚存在付款迟延情形。
关于马芳、程刚迟延付款是否构成违约，需综合考察迟延付款的原因及该二人是否存在有效抗辩，经询程刚一方拒绝配合办理资金解冻手续的原因在于，程刚一方在涉案房屋的所有权转移登记手续办理完毕后，提出要求涉案房屋2016年10月后的租金归其所有，双方由此产生争议，而双方买卖合同中约定马芳、程刚自办理产权过户手续后方有权收取相应租金，且该问题此前双方并未进行洽商，故程刚拒绝配合办理资金解冻手续从而将该款项最终支付给李英杰一方缺乏合法的抗辩理由，其上述行为导致付款迟延，构成违约。
对于焦点二，双方买卖合同约定，最后一笔60万元购房款支付时间为房屋交接及签署房屋租赁合同变更三方协议当日。本案中，双方因程刚拒绝配合办理1035万元款项的解冻手续而产生争议，李英杰、叶永军未在过户当日将已经收取的现租户押金及剩余使用期间租金给付马芳、程刚，进而双方亦未正式办理房屋交接及签署房屋租赁合同变更的三方协议，在李英杰、叶永军未履行配合办理房屋交接及租赁合同变更三方协议之前，程刚、马芳有权拒绝支付该款项，李英杰、叶永军要求对方承担此期间逾期付款违约责任的主张，本院不予支持。
但马芳于2017年3月6日就涉案房屋重新签订出租合同，考虑到涉案房屋一直处于出租状态，故马芳于2017年3月6日就涉案房屋重新签订出租合同应视为其实际控制涉案房屋且完成了租赁合同的变更。至此，马芳、程刚应向李英杰、叶永军支付60万元购房尾款，其二人至今未支付该款构成违约，其应承担60万元的付款义务，同时承担逾期付款的违约责任。马芳、程刚主张李英杰、叶永军未退还涉案房屋的租金押金，可拒绝支付60万元房款尾款，不应承担违约责任。对此，依合同约定上述款项的返还并非支付60万元房款尾款的前提条件，且未退还租金押金系缘于双方对1035万元房款的解冻手续产生争议，故马芳、程刚完全不承担违约责任的抗辩理由不能成立，但前述未退还租金押金以及房屋交接等合同实际履行情况，在确定违约责任的承担及范围时应作为本院参酌因素之一。对于租金押金的返还问题，马芳、程刚可与李英杰、叶永军另行解决。
对于焦点三，依据双方合同约定，买受人逾期付款15日内按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，超出15日的出卖人有权解除合同，本案中李英杰、叶永军并未选择解除合同，其要求马芳、程刚按约定支付逾期期间的违约金，符合法律规定和双方合同约定。一审中李英杰、叶永军主张支付违约金的期间为2016年12月30日至2017年3月28日，对于其二人上诉请求中超出原审诉求期间的部分，本院不予处理。对于违约金数额，本院综合合同履行情况、违约情形，以及有效证据证明的损失情况酌定。李英杰、叶永军同时要求马芳、程刚支付逾期付款的利息，鉴于利息系其经济损失的一部分，本院在确定违约金数额时已综合予以考虑，故对该项诉求，本院不再支持。
综上，李英杰、叶永军的上诉请求中合理部分，本院予以改判支持；马芳、程刚的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初2095号民事判决第一项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初2095号民事判决第二项、第三项；
三、马芳、程刚于本判决生效后七日内给付李英杰、叶永军违约金二十万元。
四、驳回李英杰、叶永军其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7792元，由李英杰、叶永军共同负担2590元（已交纳）；由马芳、程刚共同负担5202元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费9500元，由李英杰、叶永军共同负担5350元（已交纳）；由马芳、程刚共同负担4150元（已交纳700元，余款于本判决生效后七日内交纳）
本判决为终审判决。
审判长 杨路
审判员 赵霞
审判员 贾旭
二〇一七年九月二十五日
书记员 黄蕾