甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兰民三终字第955号
上诉人（原审被告）朱哈克木，男，1987年3月15日出生，东乡族，个体工商户，住兰州市城关区。
委托代理人杨学荣，甘肃雪云律师事务所律师。
委托代理人孙泽华，甘肃雪云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）许鹏淑，女，1937年6月30日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。
委托代理人杨健麒，甘肃来德律师事务所律师。
上诉人朱哈克木与被上诉人许鹏淑因房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第830号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，座落在兰州市城关区临夏路街道中山路95号砖木结构平房（建筑面积39.99平方米）系许鹏淑夫妻的共同财产，产权证登记在许鹏淑之夫鲁友荣名下。2013年5月30日，鲁友荣病亡。许鹏淑与其子女商议将上述房屋中鲁友荣享有的份额由其继承。此事实有2014年3月28日兰州市公证处作出（2014）兰公内字第858号公证书在案为凭。2010年8月18日，许鹏淑之夫鲁友荣与朱哈克木签订饮食承包协议1份。双方约定：鲁友荣将其所有的中山路95号砖木结构平房（实际当铺面使用）承包给朱哈克木使用，期限19个月，每月承包费7000元，年承包费8.4万元。先交付承包费后使用铺面，朱哈克木需向鲁友荣交付押金7000元。鲁友荣向朱哈克木提供经营餐饮业所需之各种证照。双方还约定了其他事宜。该协议成立后，双方各自履行了合同义务。在合同履行过程中即2011年4月2日，双方协商在铺面内修建夹层，由朱哈克木修建且自负费用，建好后不再另行收取租金。上述协议履行期限届满后，鲁友荣与朱哈克木续签了承包协议，除将年承包费改为12.6万元及承包期为一年外，其余内容同上述协议内容。该协议成立后双方在实际履行时将年承包费改为10万元，双方均履行了协议内容。该合同期满后，双方未签订书面合同，仍按原合同继续履行各自的合同义务。2014年3月，许鹏淑与朱哈克木商议签订书面租赁合同，朱哈克木要求在其租赁期间，许鹏淑应允许其转让店铺经营权，许鹏淑不能接受朱哈克木提出的该项请求，双方未能签订书面合同，但朱哈克木继续使用该铺面并交付租金3万元。之后，双方就租赁铺面签订书面租赁合同之事未能协商一致，许鹏淑遂要求朱哈克木腾交铺面并拒收朱哈克木后续交付的租金，朱哈克木拒绝腾交铺面酿成纠纷。
原审法院认为，2012年3月，许鹏淑之夫与朱哈克木就中山路95号铺面签订的承包协议实为商铺租赁协议，双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。双方均依约履行了合同义务，没有争议。该合同履行期限届满时，双方再未签订书面协议仍按原租赁合同履行各自义务，双方已形成了不定期租赁法律关系。依据不定期租赁法律关系双方均得随时终止的法律规定，许鹏淑于双方未能续签合同后要求朱哈克木返还租赁房屋的行为表明，其已要求终止与朱哈克木间的不定期租赁法律关系，朱哈克木未提起请求人民法院确认合同解除效力之诉，则自原告许鹏淑发出返还铺面催告后双方的不定期租赁法律关系即告解除，朱哈克木没有法律上的合理事由占有许鹏淑的铺面构成侵权，故许鹏淑请求朱哈克木返还铺面并支付租金至铺面返还时止的诉讼请求法院予以支持，租金以双方约定的每年10万元标准计算，即朱哈克木自2014年3月18日至许鹏淑起诉时（9月4日）已实际使用铺面170天，此期间租金应为274元／日×170日=46575元，朱哈克木已给付3万元，朱哈克木应给付许鹏淑至起诉时止的租金16575元，许鹏淑诉请79400元与事实不符，多诉部分不予支持。朱哈克木以其承租该铺面时向他人支付了转让费，并在租赁期间维修了该铺面及修建了夹层支出了费用，故要求继续租赁铺面并予以转让该铺面经营权以弥补其损失的辩称理由，因朱哈克木自2010年8月起至今在该铺面经营收益，其与出租人系租赁法律关系，其投入的经营成本收回与否及经营收益的多寡均与许鹏淑无涉，朱哈克木不能以此为由作为续约的条件，也不能以此为由拒绝解除双方间不定期租赁法律关系，故朱哈克木的该项辩称理由法院不予支持。但考虑到双方未明确约定朱哈克木修建的夹层在合同解除后的归属事宜，现双方租赁关系因原告许鹏淑发出解约通知已告解除，朱哈克木返还铺面后，原告许鹏淑对该夹层尚有使用价值，故法院酌情确定原告许鹏淑补偿朱哈克木该夹层价值5000元，该款项应在朱哈克木给付原告许鹏淑的租金中予以扣除。另，朱哈克木租房时交付的押金7000元也应在朱哈克木欠付的租金中予以扣除，朱哈克木应给付原告许鹏淑的租金为16575元-5000元-7000元=4575元。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第（四）项、第（七）项、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、被告朱哈克木于本判决生效后10内腾交原告许鹏淑位于兰州市城关区中山路95号铺面。二、被告朱哈克木于判决生效后10日内给付原告许鹏淑房屋租金4575元（系扣除夹层补偿费用及租房押金后的数额）及自2014年9月5日至铺面返还时的占用费（该占用费每日按274元计算）。案件受理费2785元，减半收取1392.50元，原告许鹏淑负担685元，被告朱哈克木负担707.50元（于判决生效后10日内给付原告许鹏淑），余款1392.50元退回原告许鹏淑。
宣判后，朱哈克木不服以原审法院认定事实不清；酌情确定被上诉人补偿上诉人夹层价值5000元显失公平；一审认定2014年9月5日至铺面返还时的占用费每日按274元计算，无事实及法律依据为由向本院提出上诉，请求撤销原判，依法改判并由被上诉人承担全部诉讼费用。
许鹏淑服判并答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审查明案件基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，上诉人朱哈克木与被上诉人许鹏淑丈夫签订的协议书名为饮食承包协议，其性质实为铺面租赁协议，该协议是双方真实意思表示，合法有效，签订后双方各自依约履行。双方于2011年4月2日签订的《维修房屋协议》是承租人在履行铺面租赁协议过程中，经出租人同意，对租赁的房屋进行维修改善、增设夹层他物，与出租人就维修事宜达成的约定，修建的夹层的使用期限受双方签订的商铺租赁协议期限的限制，并不能独立于租赁的铺面房屋之外。2013年3月双方签订的书面合同到期后，再未签订书面合同，上诉人继续使用该房屋从事经营活动并按原租金标准支付租金，出租人对此也没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方的租赁关系为不定期租赁，其法律后果为租赁双方当事人均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当给承租人适当的宽限期，以便于承租人及时作出相应安排，因此，被上诉人在合同履行过程中可以随时解除合同，其以书面方式提前通知承租人解除租赁关系于法有据，上诉人也认可收到了通知，故在双方之间已经发生合同解除的法律后果，上诉人在接到通知后没有返还房屋构成对被上诉人权利的侵害，原审判决上诉人向被上诉人返还铺面事实清楚，法律依据充分，但原审认为“上诉人未提起请求人民法院确认合同解除效力之诉，则自被上诉人发出返还铺面催告后双方的不定期租赁法律关系即告解除”的认定属适用法律不当，应予纠正。对于上诉人修建增设的夹层，双方签订的维修协议中对修建费用、如何使用，是否收取租费作出了约定，但对于合同终止、解除后修建增设的夹层如何处理，没有具体明确的约定，由于双方对增设夹层在合同解除后如何处理没有具体约定，原审考虑到租赁关系解除后，夹层尚有利用价值，酌情确定由被上诉人向上诉人补偿5000元并无不当，亦不显失公平。因双方在合同期满后形成的是不定期租赁关系，出租方可以随时解除合同，本案双方租赁关系解除的法律事实已经发生，上诉人在合同解除后已经没有继续占有使用房屋的合法依据，其没有腾交房屋而是继续使用是对出租人权利的损害，应承担给付继续使用期间的占有使用费的支付义务，原审参照双方实际支付年租金的标准，确定每日按274元的数额，判决上诉人支付2014年9月5日至铺面返还时的占用费，有相应的事实和法律依据。综上，上诉人提出的上诉观点及理由不能成立，本院不予认定支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2785元，由上诉人朱哈克木承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海军
代理审判员 邵云和
代理审判员 刘宝成
二〇一五年二月四日
书 记 员 李世俊