江苏省淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0803民初8276号
原告：江苏金帝物业服务有限公司，住所地金湖县金湖大商城1#楼201铺室。
法定代表人：王红兵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：卞兆鸿，该公司职工。
被告：刘国华，男，1968年8月16日生，汉族，住淮安市淮安区。
原告江苏金帝物业服务有限公司（以下简称金帝物业公司）与被告刘国华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金帝物业公司的委托诉讼代理人卞兆鸿，被告刘国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金帝物业公司向本院提出诉讼请求，1、判令被告交纳物业服务费4256.64元，公共水电费900元，垃圾处置费216元，合计5372.64元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告系书香门第小区物业服务企业，被告是书香门第小区业主，被告所购房屋建筑面积为147.8平方米。自2011年8月起，被告共拖欠原告物业管理费、公共水电费、垃圾处置费计5372.64元。
被告刘国华辩称，原告物业服务不到位，造成被告出行生活困难，因此被告不愿意交纳物业费，被告多次向原告反映问题，原告不予理睬。原告收取被告装潢保证金1500元没有退回。原告收费应当按照同档小区的标准进行区别收取物业费，要求原告恢复小区相关物业设施。因原告服务不到位，要求原告退出小区物业管理。本案诉讼费用由原告负担。
本院经审理认定事实如下：原告系从事物业服务的企业法人。2010年8月16日，原告（甲方）与被告刘国华（乙方）签订《书香门第前期物业管理服务协议》一份，约定：双方在签订房屋买卖合同时，就前期物业管理服务达成本协议。在本小区物业区域委员会成立前，由物业开发单位选聘物业服务公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为：书香门第物业管理区域内全部房屋交付使用后4年（物业管理费以物价部门批准的市场价为准）。前期物业管理费收费标准约定如下：多层住宅按0.4元/月.平方米，商用房按0.5元/月.平方米，物业管理费由甲方按乙方的房屋建筑面积按月计算收取，按每一年交纳一次。业主入伙时需交纳的其它费用有：一次性代收代缴按1.5元/平方米计算的装修垃圾清运处置费；装修结构保证金500元/户，装修结束后12个月无息退还；一次性缴纳装修管理费50元/户；公用水电费150元/户/年，生活垃圾清运处置费36元/户/年。双方对前期物业服务的权利和义务、服务管理服务事项、物业管理服务质量等内容进行了约定。
2010年8月16日，被告领取书香门第小区2-10幢1单元101室房屋钥匙、物业管理服务协议等，并在《业主物品交接清单》、《承诺书》上签名。被告刘国华为书香门第小区多层住宅2-10幢1单元101室的业主，该套房屋的建筑面积为147.8平方米。合同签订后，原告为被告所在的书香门第小区提供物业管理服务。被告向原告交纳了2010年8月至2011年7月的物业费709.44元、公用水电费150元、垃圾处置费36元，计895.44元。原告另向被告收取装璜保证金500元。被告以原告服务不到位、小区有垃圾等问题未解决好，未向原告交纳2011年8月至2016年8月期间的物业费4256.64元（709.44元/年*6年）、公用电费900元（150元/年*6年）、垃圾处置费216元（36元/年*6年）。原告经向被告索要未果，故诉至本院。
另查明，原告金帝物业公司于2005年4月8日经工商行政主管理部门核准登记成立。江苏省住房和城乡建设厅因原告于2006年6月22日准予从事物业管理活动，于2015年3月4日向江苏金帝物业服务有限公司核发了中华人民共和国物业服务企业《资质证书》。
还查明，2009年6月12日，原淮安市楚州区物价局下发《关于书香门第小区前期物业服务收费的备案函》，备案的收费标准为，普通住宅物业服务费按每月每平方米不超过0.40元收取。商业用房物业服务费按每月每平方米不超过0.5元收取。装璜保证金按每户不超过500元收取。装璜垃圾清运费按照每平方米不超过1元一次性收取。接受供电、供水部门委托代收的小区公共水电费用，应签订相应委托协议，单独列账、按实收取，合理公开分摊。具体分摊方式、结算方式由你公司与业主在前期物业管理合同中协商确定。备案有效期自2009年6月8日至书香门第小区业主委员会产生之日。
诉讼中，原告陈述对被告欠缴的2011年8月至2016年8月期间物业费4256.64元，表示按80%交纳物业费3405.31元。原告对收取被告的装璜保证金500元，同意用于冲抵物业费用。
本院认为，原告金帝物业公司作为具有物业服务资质的企业法人，并经所在的物价行政部门许可收费，与被告签订前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，且内容符合法律的规定，属有效合同，该合同应当发生法律效力。原告作为小区物业管理服务提供单位，应按合同约定向业主提供优质的物业管理服务。被告作为该小区的业主，又与原告签订了物业管理服务合同，也应按照合同的约定向原告交纳物业管理服务费。2010年8月被告向原告交纳了2010年8月至2011年7月期间的物业费709.44元、公用水电费150元、垃圾处置费36元，履行了合同约定向原告交纳物业服务管理费的义务。但原告在被告提出服务管理上有异议后，因原告的物业管理服务未能使被告得到满意。说明原告的物业管理服务上存在瑕疵或有使被告不满意的物业管理服务的行为。这就要求原告应主动征求广大业主意见，进一步改进或提高物业管理服务方法，使每一位业主真正享受到高效、优质的物业管理服务。诉讼中，原告因对被告提出的共用部位卫生、共用设施设备进行维护与服务等不到位，降低收取被告物业费的标准，是原告对其权利的放弃或处分，符合法律规定，本院予以照准。原告向被告收取的公共水电费和垃圾处置费，系双方按合同中约定的代收代缴的费用，双方应按合同约定履行义务，被告拖欠代收代缴的公共水电费和垃圾处置费，应负违约责任。但原告收取被告的装璜保证金500元，应予以冲抵。原告主张要求被告给付物业费2905.31元[（147.8平方米*0.4元*12个月*6年*80%）-500元]，公用水电费900元（150元/年/户*6年）、垃圾处置费216元（36元/年/户*6年），对其超出的部分，本院不予以支持。
基层人民法院和它派出的法庭审理符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十（江苏省现为18500元）以下的，实行一审终审。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十二条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条规定，判决如下：
一、被告刘国华于本判决生效后十日内给付原告淮安市金帝物业服务有限公司2011年8月1日至2017年7月31日期间的物业费2905.31元，公共水电费900元，垃圾处置费216元，计4021.31元；
二、驳回原告淮安市金帝物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告淮安市金帝物业服务有限公司负担5元，被告刘国华负担20元。
本判决为终审判决。
审判员 管爱军
二〇一七年三月二十一日
书记员 王雪洁
附：裁判所依据的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
二、《物业管理条例》
第三十二条第一款从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。