广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终9886号上诉人(原审原告)：谢某光，住广东省广州市白云区。委托代理人：周斌，广东中大圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟某荣，住广东省吴川市。被上诉人（原审被告）：彭某青，身份证住址广州市荔湾区，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：谭向华、杨凯茗，广东中天律师事务所律师。原审第三人：雷某玉，住广东省广州市，现住广州市白云区。委托代理人：周斌，广东中大圣律师事务所律师。上诉人谢某光因与被上诉人钟某荣、彭某青、原审第三人雷某玉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人谢某光及其代理人周斌、被上诉人彭某青及其代理人谭向华、杨凯苟、原审第三人雷某玉及其代理人周斌到庭参加诉讼。经本院传票传唤，被上诉人钟某荣无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。谢某光上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持谢某光全部一审诉讼请求；2、判令本案一、二审诉讼费用由钟某荣、彭某青承担。事实和理由：一、一审对谢某光与钟某荣套取银行贷款过程存在如下查明错误和漏查明问题:1、房管局过户时契税、销售发票的原件，本应由钟某荣承担并持有，但现由谢某光承担并持有；2、对钟某荣与工商银行签订《个人购房借款合同》的时间查明错误，导致对事实认定错误。钟某荣于2010年8月19日签订的《个人购房借款合同》，一审法院查明的2010年9月2日只是工商银行发放贷款时间。2010年8月31日是双方到房管局递件，并在房管局版本的《房地产买卖合同》签字的时间；3、钟某荣贷款的53万元是直接打入谢某光的银行卡，并不存在钟某荣将剩余的款项返还给谢某光的情况，且谢某光不欠钟某荣钱。二、谢某光与钟某荣之间没有买卖涉案房屋的意思表示，双方仅仅是通过虚构的房屋买卖套取银行贷款，以偿还谢某光拖欠钟某荣所在公司的欠款，依据合同法52条2、3款规定应认定买卖合同无效，有如下几点事实：1、谢某光与钟某荣所签订的房屋买卖合同内容极其简单，不符常理；2、购房价格远远低于市价且无实际支付；3、本应由钟某荣承担的税费及持有的发票，现却由谢某光承担及持有；4、53万元贷款一直由谢某光偿还，直至钟某荣将房屋恶意转让为止；5、涉案房屋自1995年钟某荣购买后，一直由谢某光一家居住，相应费用也是谢某光交纳，钟某荣从未主张要求谢某光交房；6、涉案房屋属于夫妻共同财产，房屋买卖交易及过户并未得到谢某光妻子的同意；7、谢某光曾发短信质问钟某荣恶意转卖房屋的行为。三、（2014）穗中法民五终字第4073号民事判决中已查明，谢某光与钟某荣之间在向银行套取贷前并无经济往来，因此一审法院认定“以房抵债”错误。四、钟某荣与彭某青的购房过程以及2014年12月9日和2015年1月8日签订的两份《存量房买卖合同》，可认定钟某荣与彭某青恶意串通，损害上诉人及第三人利益，应认定二人之间签订的两份《存量房买卖合同》无效。1、在庭审笔录中，彭某青三次有关购房过程的陈述都不一致，与一个正常购房者应有的言行一致的行为不相符合；2、在钟某荣与彭某青于2014年12月9日签订的《存量房买卖合同》中，多处说法和约定、常理不相符，显然并非是正常购房交易；3、购房款只有市场价格的59%，符合合同法解释二第19条有关不合理低价的规定；4、钟某荣与彭某青签订的两份《存量房买卖合同》存在多处矛盾，关于购房价格、交楼时间、定金数额和违约条款等都不一致，彭某青当庭也无法解释清楚；5、彭某青对于购房过程的重要细节如房屋当时的市场价、不交吉房屋风险的了解情况等都无法详细描述，不符合常理；6、房屋过户后彭某青两次设立抵押，故意给谢某光维权设置障碍。钟某荣二审未到庭应诉。彭某青二审辩称：同意一审判决。对于谢某光所称的理由和补充意见均不认定，均是其单方推理，没有证据足以证明。一、关于谢某光与钟某荣之间的房屋买卖行为，谢某光以虚假买卖套取银行贷款的理由否定双方之间存在的债权债务关系，但从所有证据看，谢某光款项都是钟某荣支付的，且谢某光向钟某荣借款53万元的情况属实。房屋的款项就是用以以房抵债，谢某光否认该事实不能成立。根据物权法及民法通则有关规定，所有权包含有使用权、收益权等，但最主要的看处分权，谢某光虽一直在涉案房屋使用和居住，但不代表其就是房屋的所有权人。谢某光认为房屋没有发生转让和买卖的行为是不正确的。二、关于房屋交易价格的问题，谢某光认为房屋交易价格38万元远低于77万的评估价格是不真实的，因网签合同与真正的买卖合同通常不一致，这也是房地产二手交易存在的常见情形。谢某光为达到确认其与钟某荣之间买卖合同无效的目的，而说明自己是虚构买卖及套取贷款是不符合常理的。谢某光与钟某荣之间本与彭某青无任何法律关系，彭某青二审坚持一审的意见，钟某荣与彭某青之间的买卖是合法有效的，彭某青是善意第三人，不管钟某荣与谢某光之间的房屋买卖是否有效都不影响彭某青合法取得涉案房屋所有权。三、谢某光与钟某荣买卖的契税单据在谢某光手上是符合常理的。网签合同第六条明确规定了双方可按四种方式缴交契税，法律上允许卖方或者卖方承担房屋买卖的契税。按照房屋买卖契税的规定，更多的是由卖方负责缴交。在房屋买卖中，约定由卖方或者买方承担所有契税都是合法的也是符合常理的。谢某光以所有的契税在其手中认为交易不合理而否定买卖交易不能成立。四、根据现有事实及相关证据，可以确定谢某光向钟某荣借款，谢某光向钟某荣还款也是正常的，彭某青也不清楚谢某光与钟某荣约定的还款形式为何，是否包括银行借贷款的利息，且这也不属于本案审理的范围。谢某光以银行贷款返还款项就是返还钟某荣的借款。五、短信的往来内容不合常理，谢某光认为钟某荣无视法律，那么谢某光也是无视法律。谢某光与钟某荣之间串通进行房屋买卖行为都是无视法律的行为。因此，短信的内容不能说明任何问题，不能作为证据。综上，谢某光陈述的事实不能推翻本案一审判决。原审第三人雷某玉二审述称其同意谢某光的上诉请求和理由，并补充称谢某光与钟某荣之间虚假转卖房屋时，雷某玉是不知情的。谢某光向一审法院起诉请求：1.确认谢某光与钟某荣关于广东省广州市白云区X路X花园X阁X房的《买卖合同》及上述房屋过户登记至钟某荣名下的行为无效；2.确认钟某荣与彭某青关于广州市白云区X路X花园X阁X房的《买卖合同》及上述房屋过户登记至彭某青名下的行为无效；3.确认广东省广州市白云区X路X花园X阁X房的所有权属于谢某光所有；4.钟某荣、彭某青协助谢某光将广州市白云区X路X花园X阁X房的产权变更登记到谢某光的名下。一审案件受理费由钟某荣、彭某青负担。一审法院认定事实：谢某光与雷某玉是夫妻关系。广东省广州市白云区X路X花园X阁C-301X房（以下简称涉案房屋）原登记在谢某光名下。2010年8月31日，谢某光（甲方）与钟某荣（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，建筑面积87.99平方米；交易价格38.2万元，一次性付款；房屋交付占有使用的时间没有约定；等。合同签订后，涉案房屋过户至钟某荣名下，但一直由谢某光居住至今。2010年9月2日，钟某荣与中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行（以下简称工商银行）签订《个人购房借款合同》，主要内容为：钟某荣以涉案房屋为抵押物向工商银行借款53万元。后工商银行向钟某荣发放了53万元贷款。谢某光自称：由于其拖欠钟某荣所在公司的贷款，涉案房屋虽然过户至钟某荣名下，但钟某荣并未实际支付房款；钟某荣取得上述53万元贷款后，扣除40余万元作为还款后，将余下的10余万元返还给其；后，上述53万元贷款并非由钟某荣偿还，而是一直由其向工商银行偿还。2014年12月9日，钟某荣（卖方）与彭某青签订《存量房买卖合同》，约定：涉案房屋存在抵押等他项权利情况，有他人无因霸占居住、且不带租赁合同；网签价50万元，房屋占用费30万元，总成交价80万元等。2015年1月8日，钟某荣（甲方）与彭某青（乙方）网签签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋按现状出售给乙方，总金额70.8万元，一次性付款；等。合同签订后，彭某青向钟某荣支付了房款70.8万元。广州市白云区地方税务局（以下简称税务部门）核定涉案房屋的计税金额为965494元。同年1月12日，涉案房屋登记在彭某青名下。目前，涉案房屋被彭某青抵押给平安普惠融资担保有限公司。2015年6月2日，彭某青向原审法院起诉谢某光(案号为（2015）穗云法民四初字第830号，以下简称830号案)，要求：1.谢某光立即迁出涉案房屋；2.谢某光支付房屋使用费（从2015年1月12日计至判决生效之日，以每月2000元为标准）。同年8月7日，原审法院作出830号案判决：一、在本判决生效之日起三十日内，谢某光迁出涉案房屋，并将该房屋交还彭某青；二、在本判决生效之日起十日内，谢某光支付彭某青自2015年1月12日至本判决生效之日的房屋使用费（参照房管部门公布的同地段同类私房租金标准，并以每月2000元为限）。同年11月19日，谢某光不服830号案判决，上诉至本院(案号为（2015）穗中法民五终字第5354号，以下简称5354号案)。同年10月8日，本院作出5354号案民事裁定：本案中止诉讼。以上事实，有房地产查册表、合同、发票、证明以及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，案件争议的焦点有：一是钟某荣与彭某青关于涉案房屋的买卖合同及过户行为是否有效；二是谢某光与钟某荣关于涉案房屋的买卖合同及过户行为是否有效。对于钟某荣与彭某青关于涉案房屋的买卖合同及过户行为是否有效的问题。首先，彭某青在与钟某荣签订涉案房屋买卖合同时，涉案房屋登记在钟某荣名下，彭某青以此认为涉案房屋属于钟某荣所有合理。其次，考虑到涉案房屋当时仍存在抵押和不交吉的情况，彭某青向某荣支付的全部房价款70.8万元，超过税务部门核定的涉案房屋计税金额965494元的70%，不属于明显低价。故谢某光以彭某青与钟某荣串通，用明显低价购买涉案房屋为由，要求确认钟某荣与彭某青关于涉案房屋的《买卖合同》、及上述房屋过户登记至彭某青名下的行为无效的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。彭某青的抗辩意见有理，予以采纳。对于谢某光与钟某荣关于涉案房屋的买卖合同及过户行为是否有效的问题。庭审中，谢某光自认，其与钟某荣签订涉案房屋的买卖合同，约定由其将涉案房屋卖给钟某荣，但钟某荣没有实际支付房款，原因在于其拖欠钟某荣所在公司的借款，故其通过上述“买卖”将涉案房屋转移至钟某荣名下，由钟某荣将涉案房屋抵押给银行取得贷款53万元，其中40余万元用作清偿钟某荣拖欠的借款，剩余的10余万元则由钟某荣返还给谢某光。谢某光所述的上述行为实质就是“以房抵债”。经审查，谢某光与钟某荣为此签订的房屋买卖合同和过户行为没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。故谢某光要求确认其与钟某荣关于涉案房屋的《买卖合同》及上述房屋过户登记至钟某荣名下的行为无效，亦缺乏事实和法律依据，不予支持。因钟某荣与彭某青关于涉案房屋的买卖合法有效，且目前涉案房屋登记在彭某青名下，故谢某光要求确认涉案房屋的所有权属于其所有，钟某荣与彭某青协助其将涉案房屋的产权变更登记到其名下的请求缺乏理据，亦不予支持。至于谢某光称涉案房屋的抵押贷款已由其偿还完毕，钟某荣没有履行将涉案房屋重新过户给其的约定属于另一法律关系，原审法院不予调处。钟某荣经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，案件依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2015年4月13日作出如下判决：驳回原告谢某光的诉讼请求。本案受理费13800元，由原告谢某光负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，谢某光称：谢某光与钟某荣之间的合同是书面的合同，不是网签合同。关于税费的问题，虽有约定的说法，但正常情况都是由买受人持有，以备房屋再次转让需要。关于贷款53万的问题，双方并无其他债权债务关系，不存在返还钟某荣向谢某光出借的款项。彭某青陈述的53万借款是其自己陈述的。关于短信的问题，谢某光确实存在不恰当的行为，所以合同是无效的。彭某青二审称：谢某光与雷某玉是夫妻关系，雷某玉在一审中称谢某光未经得其同意就转卖房屋，彭某青认为产权人的配偶是不需要在相关的买卖手续上签字的，除了房改房的买卖。本案谢某光与钟某荣之间的买卖关系不存在必须由第三人签字的情况，现谢某光为达到与钟某荣买卖行为无效的目的，而将雷某玉纳入诉讼没有依据。谢某光二审提交一份证据：广东某房地产与土地评估咨询有限公司向谢某光出具的《致估价委托人函》，拟证明谢某光与钟某荣之间的交易价格不符合常理，谢某光想通过房屋抵押贷款获得银行款项，原因是谢某光因各种原因无法贷款才借用与钟某荣买卖房屋的名义进行贷款，故谢某光与钟某荣之间的买卖关系应为无效。彭某青质证意见如下：谢某光二审提交的证据并非新证据，该证据在一审时谢某光完全可向房管局调取。1、评估委托函的作出时间是2010年，是合理的。在2010年，房屋仍然是谢某光名下。谢某光与钟某荣之间签订的是正式买卖合同。2、谢某光提到的钟某荣向工行签订房屋贷款的文件，根据其在一审提交的证据催收函，工行发给钟某荣催收函显示的钟某荣贷款时间是2010年9月2日，并非谢某光所称的8月份。谢某光陈述的8月份贷款合同为何合同不清楚，且两份借款合同编号不一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对谢某光上诉请求及彭某青、雷某玉答辩意见，分析如下：从本案证据及当事人的陈述可知，谢某光自述因其需要用款而与钟某荣签订了一份涉案房屋的买卖合同，约定由谢某光将涉案房屋转移登记至钟某荣名下，并由钟某荣将涉案房屋抵押给银行向银行借款53万元，其中40万元用以扣除借款后，余下的10万余元返还给谢某光。在此过程中，钟某荣并未实际支付涉案房屋的贷款，而是由谢某光向银行偿还了银行贷款。因本案钟某荣未到庭应诉，谢某光上述自述无法印证。根据一审谢某光提交的证据，涉案房屋的按揭款项是由钟某荣账号返还按揭银行的，而谢某光仅以款项流水账不足以证明由其还贷的事实，况且现发放贷款的银行对谢某光、钟某荣签订房屋买卖合同申请按揭贷款行为并无提出异议，故谢某光与钟某荣签订的房屋买卖合同及过户行为是双方真实意思表示，也是谢某光自愿行使其处分权的结果，合同应为有效。本案谢某光以其与钟某荣签订房屋买卖合同向银行申请按揭贷款属于非法套取银行贷款而要求确认其与钟某荣签订的《房地产买卖合同》及房屋过户登记至钟某荣名下的行为无效的主张缺乏依据，原审法院不予支持并无不妥。至于钟某荣将涉案房屋出售是否损害谢某光的权益，双方可另循合法途径解决。原审第三人雷某玉在本案中并无提出具体的诉讼请求，故对谢某光一方提出其与钟某荣就涉案房屋签订的买卖合同损害了雷某玉权益的主张，本院不予采纳。依原审查明的事实，谢某光将涉案房屋过户登记至钟某荣名下后，钟某荣于2014年12月9日将涉案房屋转售给彭某青，彭某青在签订房屋买卖合同时有理由相信钟某荣为涉案房屋的产权人。事实上彭某青也依约向钟某荣支付了房屋价款70.8万元，本案并无证据显示彭某青支付该房款存在虚假的情况。结合涉案房屋存在抵押和不交吉的情况及双方签订的房屋买卖合同与税务部门核定的计税金额来看，该价款并非明显低于市场价。为此，对谢某光二审提交证明涉案房屋交易价格明显偏低的证据，本院不予采信。综上，谢某光主张彭某青与钟某荣恶意串通，以明显低价购买涉案房屋为由要求确认钟某荣与彭某青之间的买卖合同及过户行为无效的诉讼请求缺乏依据。钟某荣与彭某青之间的房屋买卖合同即过户行为并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。因涉案房屋已登记至彭某青名下，故谢某光要求确认涉案房屋为其所有，并要求钟某荣与彭某青协助办理产权变更登记的请求理据不足，原审不予支持无不当，本院予以维持。综上所述，审查原审查明事实清楚、适用法律正确，处理结果并无不当，应予以维持。谢某光上诉请求、理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人谢某光负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  李 静二〇一六年九月十二日书记员  林嘉丽王心怡