重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）渝05执异1062号
案外人：李祖业，男，1987年8月6日出生，汉族。
申请执行人：重庆市巴南区诚通小额贷款股份有限公司，住所地重庆市巴南区龙洲新区龙海大道3号龙海港湾小区F211-16号。
法定代表人：明朝勇，董事长。
委托诉讼代理人：王洪，重庆比君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢德周，重庆比君律师事务所律师。
申请执行人：朱军，女，1964年8月18日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王洪，重庆比君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢德周，重庆比君律师事务所律师。
申请执行人：蔡云，男，1963年5月22日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王洪，重庆比君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢德周，重庆比君律师事务所律师。
被执行人：重庆诚全置业（集团）有限公司，住所地重庆市北部新区人和大道8号耀文大厦24楼。
法定代表人：吴成全。
被执行人：吴成全，男，1953年8月22日出生，汉族。
被执行人：吴超，男，1980年11月10日出生，汉族。
被执行人：重庆市渝北区益华建筑工程有限公司，住所地重庆市渝北区双龙大道11号。
法定代表人：吴超。
本院在执行重庆市巴南区诚通小额贷款股份有限公司（以下简称诚通公司）、朱军、蔡云申请执行重庆诚全置业（集团）有限公司（以下简称诚全公司）、吴成全、吴超、重庆市渝北区益华建筑工程有限公司（以下简称益华公司）公证债权文书一案中，案外人李祖业对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人李祖业称，2014年2月9日，案外人与诚全公司签订商品房买卖合同，约定由案外人购买诚全公司座落于重庆市荣昌区昌龙大道138号百安星城某某号房屋，建筑面积126.88平方米。当日，案外人向诚全公司支付了购房首付款、大修基金、契税共计147818元。案外人购买的是现房，购房后案外人一直在外地上班，房屋一直空置。诚全公司向案外人承诺在签订合同后三个月内办理过户登记手续。2014年5月9日后，案外人找到诚全公司办理过户手续，诚全公司谎称办理银行按揭出了问题，办理过户要延期。后案外人多次与诚全公司联系，该公司以各种理由推诿，但承诺可先装修入住。2016年2月，案外人开始装修准备入住，直到2016年5月12日，案外人才知道自己购买的房屋被法院查封，之后还知道该公司把此房又网签给郭德芬的事实。综上，案外人认为，案外人购买诚全公司的房屋系双方真实意思表示，合法有效，请求解除对上述房屋的查封。
本院查明，2012年5月26日，借款人诚全公司（甲方）与担保人益华公司、吴成全、吴超（乙方），贷款人诚通公司、蔡云、朱军（丙方）签订《还款协议》，约定：鉴于甲、丙双方于2009年10月30日签订了3000万元借款合同，期限7个月，双方确认：甲方应于2010年6月4日还清本息，截止本协议签订之日，甲方累计归还借款本金700万元，尚欠2300万元本金，利息尚欠529.23万元。基于以上所述，甲、乙、丙三方达成如下协议：1、丙方同意甲方在2012年8月4日前归还借款2300万元；2、甲方的借款在本协议签订之日起到借款归还前继续按照年利率21.24%计算利息；3、在借款本息未归还前，甲方、乙方的抵押、保证担保继续有效。根据三方申请，重庆市大渡口公证处出具（2012）渝渡证字第3560号《具强制执行效力的债权文书公证书》，赋予上述《还款协议》强制执行效力。2014年1月16日，重庆市大渡口公证处出具（2014）渝渡证字第494号《执行证书》，载明：申请执行人：诚通公司、蔡云、朱军，被执行人：诚全公司、吴成全、吴超、益华公司，执行标的：本金人民币2300万元，利息1335.2880万元及从2014年1月10日起以本金2300万元为基数按年利率21.24%计算利息至债务全部清偿完毕之日止和因实现债权所发生的所有费用。因诚全公司、益华公司、吴成全、吴超未履行上述义务，诚通公司、蔡云、朱军向本院申请强制执行。
本院在执行过程中，于2015年1月22日以（2015）渝五中法公执字第00023号执行裁定书，查封了被执行人诚全公司所有的位于重庆市荣昌区昌州街道昌龙大道138号百安星城某某号等房屋。
另查明，2014年2月9日，诚全公司（甲方）与李祖业（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买座落于重庆市荣昌区昌元大道138号百安星城某某号房屋，房屋建筑面积126.88平方米，总成交金额为44万元；乙方于2014年2月9日签订本合同时付首付款132000元，余款308000元向银行申请按揭。同日，诚全公司向李祖业出具《收据》，载明：收到李祖业某某号房屋购房首付款132000元。
再查明，2009年11月3日，诚全公司（甲方）与诚通公司、蔡云、朱军（乙方）签订《重庆市房地产抵押合同》，约定：甲方以其位于重庆市荣昌区昌元镇昌龙大道百安星城包括某某号房屋在内的86套房屋设定抵押权作为诚全公司向乙方履行债务的担保。双方同时办理了抵押登记。
本院审查过程中，案外人李祖业向本院提交了如下证据：1、《重庆市商品房买卖合同》（复印件）1份，拟证明李祖业于2014年2月9日与诚全公司签订涉案房屋的买卖合同。2、诚全公司出具的《收据》3张，拟证明李祖业于2014年2月9日向诚全公司交纳涉案房屋的购房首付款132000元，代收的契税13200元，代收的抵押登记费80元，代收的大修基金2538元。3、四川省新港物业管理有限公司出具的《收据》4张，拟证明李祖业于2016年2月22日向该公司交纳涉案房屋的物业费1094.8元，维护费、电梯费、能源费合计1050元，装修电梯使用费、装修垃圾处理费、出入证费合计597.2元，装修保证金3000元。4、重庆渝荣水务有限公司出具的《发票》4张，拟证明该公司于2016年8月18日向诚全置业收取涉案房屋的水费、垃圾处置费、污水处理费的情况。
申请执行人针对上述证据发表如下质证意见：1、对房屋买卖合同有异议，因为是复印件。2、对3张购房收据的真实性、合法性、关联性均有异议，收据的印章无法核实，案外人还应提交其他支付方式的证据。3、对物管费收据的真实性、合法性、关联性有异议，无法核实其真实性，案外人也没有证据证明该物管公司就是楼盘所在的物管公司。4、对水费4张的真实性无异议，但不能达到证明目的。
申请执行人向本院举示了《重庆市房地产抵押合同》1份，拟证明申请执行人于2009年11月3日就涉案房屋与诚全公司签订抵押合同并办理抵押登记。案外人对该证据未提出异议，称不知道涉案房屋已抵押。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人李祖业虽就涉案房屋与被执行人诚全公司签订了房屋买卖合同，但其支付的价款不足合同约定总价款的百分之五十。因此，案外人李祖业对涉案房屋不享有排除执行的实体权利，其请求中止对涉案房屋执行的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：
驳回案外人李祖业的异议请求。
如不服本裁定，案外人可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起案外人执行异议之诉。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 胡 蓉
审 判 员 刘用辉
代理审判员 蒋晓亮
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 谭 锋