重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）万法民初字第06614号
原告邓昌刚，男，1978年12月23日生，汉族，住重庆市万州区花厂。
原告冯天美，女，1978年1月8日生，汉族，住重庆市万州区花厂。
委托代理人向世华，重庆升腾律师事务所律师。
被告重庆市万州区国成建设开发有限公司，组织机构代码：70940477－4，住所地：重庆市万州区清堰街91号。
法定代表人蒋长国，总经理。
委托代理人张守贵，重庆渝万律师事务所律师。
原告邓昌刚、冯天美诉被告重庆市万州区国成建设开发有限公司（以下简称国成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张文勇独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邓昌刚、冯天美委托代理人向世华，被告国成公司的委托代理人张守贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓昌刚、冯天美诉称，2010年9月8日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同第七条第一款第2项约定：甲方应当在2010年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第七条第二款，本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记。第九条第一款第2项，甲方逾期交房的，从约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。第十三条第二款、第四款2项，在本商品房实际交付使用之日起60日内，提出办理商品房《房地产权证》的申请，如因甲方的责任，未能按期取得登记受理单的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交材料并取得登记受理单为止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定履行了自己的义务，被告在约定的交房时间前未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，应承担逾期交付的违约责任，原告至今未收到被告的书面接房通知。被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，经多次交涉未果。诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金43785元（从2011年1月1日起按已付房款每日万分之一计算至2013年8月31日止）。2、诉讼费用由被告承担。
被告国成公司辩称，1、双方签订的合同属实，但是合同是格式合同，对交房条件的约定不是双方真实意思的表示，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，验收合格后就可以交付。该案涉案房屋的竣工时间2010年12月20日，竣工验收合格时间2011年1月8日，已具备交房条件；被告系在2011年1月26日通过登报方式通知了原告接房，原告未接房，已申请办理房地权登记。原告不接房是自己对权利的处理，责任不应由被告承担。2012年12月14日，被告取得了涉案房屋的建设工程备案登记证。被告迟延取得备案登记证的原因是因为北滨公园还房置换的2.9亩土地未到位，造成了土地总量不够，原规划的停车位不能按规建成。原告请求的逾期交房违约金计算不当，请求驳回原告要求给付逾期交房违约金的诉讼请求。2、被告开发的商品房在2012年12月14日取得了竣工备案登记证，2012年12月17日登报通知已接房的业主办理产权证。3、原告起诉主张权利已超过诉讼时效。4、原告的损失不存在，其按已付房款每日万分之一计算违约金过高，请求予以调减。综上，请求依法驳回原告的所有诉讼请求。
经审理查明：2010年9月8日，原告邓昌刚、冯天美（合同称乙方）与被告国成公司（合同称甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：“第一条本商品房的名称及土地状况：商品房的名称为国成．江山龙苑19号楼；土地性质为出让，房地产权证号为（2007）第001**号。第二条本商品房销售依据为预售商品房，《商品房预售许可证》号为万房管301预制第10033号。第三条乙方所购商品房基本情况，本商品房座落重庆市万州区牌楼小区红花三、四组19幢3单元102室，建筑面积124.65平方米。第四条购房价款，本商品房为清水房，建筑面积单价3606.4元／平方米，总成交金额为449466元。第五条付款方式及期限，首付135466元于合同当日付清，余款314000元申请银行按揭。…第七条交房期限及交付条件，（一）本商品房交房期限…2、属预售商品房的，甲方应当在2010年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。第八条交房手续的办理，1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做到办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）、如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任，除本合同第七条约定的甲方遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期在60日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）、逾期交付超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之二向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条关于办理产权登记的约定，…2、预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应当在签订本合同30日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）、逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）、逾期超过30日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之二向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。4（原文重）、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。第二十三条，本合同中的已付房款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭。第二十六条，合同附件与本合同具有同等法律效力”。同时，双方签订《合同补充协议》，约定“1、甲、乙双方的通讯、联络以合同载明的地址、电话、传真为准，双方对所提供的真实性负责。若有变更，变更方应从变更之日起7日内以书面形式通知对方。如变更方未按约定通知对方，导致对方无法按本合同约定联系方式向变更方送达有关书面文件的，由此造成的相关责任由变更方承担。双方发出书面文件的方式包括信函、公告、登报、传真、电子邮件等…”。原告现在未接房。
2011年1月8日，被告开发的国成．江山龙苑13号楼、15号楼、16号楼、17号楼、19号楼竣工验收合格；同年1月9日，被告开发的国成．江山龙苑12号楼、20号楼竣工验收合格；同年8月10日，该项工程七栋楼进行消防竣工验收备案；同年9月7日，重庆市万州区环境保护局批复同意对该项工程生活污水处理设施进行预验收；同年10月26日，该项工程防雷竣工验收合格；同年11月30日，重庆市万州区民防办公室同意对该项工程建设项目人防专项验收备案；同年12月1日，该项工程绿地指标核定合格。
2011年1月26日，被告在三峡都市报刊登《接房通知》，载明“国成江山龙苑12、13、15、16、17、19、20号楼的购房户，请于2011年1月28日带相关手续到公司办理接房事宜”。2012年12月14日，被告取得国成．江山龙苑16号楼住宅部分及12、13、15、17、19、20号楼的建设工程竣工验收备案登记证［万州区建竣备字（2012）53号］。2012年12月17日，被告在三峡都市报刊登《房屋产权证办证通知》，载明“国成．江山龙苑小区12、13、15、16、17、19、20号等楼未办产权证的业主，请带购房合同书原件、不动产发票原件、购房人的身份证复印件、大修基金及契税发票原件，到我公司办理产权证资料交接的手续”，同时公布了公司地址和联系电话。
2009年，万州区人民政府决定建设北滨公园，由万州区建设开发公司（现平湖公司的子公司）对被搬迁户进行安置。在实际拆迁安置中，修建搬迁安置的土地不够，而拆迁安置方案已经公布，由万州区建委牵头，于2010年6月召集区国土局、平湖公司、国成公司等单位开会，协商土地置换，用万州区自来水公司的1441平方米土地与国成江山龙苑开发区域的1441平方米土地等量置换。2012年2月23日，平湖公司对置换土地向区政府请示，2012年3月8日，万州区国资委批复同意将万州区自来水公司的1441平方米土地收储。2012年2月，被告国成公司与重庆市万州建设开发公司签订《土地置换协议》，将万州牌楼小区红花二组规划用地1680平方米（建设用地1441平方米，301D房地证2007字第00173号）与牌楼小区临沙龙路（原万安八组）规划用地2657平方米（建设用地1441平方米）置换，置换方式为建设用地面积对等的方式，以规划地面积实施地块置换，互不补偿。国成江山龙苑开发区域的1441平方米土地按规划为小区停车位，所置换的土地已交付，但至今未办国有土地使用权证，致使国成江山龙苑开发区域的小区停车位未能建设，导致被告国成公司开发的商品房竣工验收合格后不能及时取得建设工程竣工验收备案登记证。2012年12月14日，被告取得国成．江山龙苑16号楼住宅部分及12、13、15、17、19、20号楼的建设工程竣工验收备案登记证。
以上事实，有双方当事人的陈述及提供的书证、本院调查笔录在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，原告邓昌刚、冯天美与被告国成公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，其协议内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行自己的义务。双方的合同约定“进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》及提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，甲方不出示证明文件或出示证明文件不全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担”。双方约定交接商品房的时间是2010年12月31日，被告在2011年1月26日刊登《接房通知》，被告通知后，原告一直未接房。2012年12月14日，被告取得国成．江山龙苑16号楼住宅部分及12、13、15、17、19、20号楼的建设工程竣工验收备案登记证，其行为已构成违约，应至双方约定的交房条件成就并通知后另给7天的接房宽限期限间即2012年12月24日止，超过该期限原告未接房，应视为已交接商品房，逾期的责任由原告承担。按合同约定，被告应于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，原告向人民法院请求保护的期限应从2013年1月24日开始计算，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的期限为二年”，原告在2013年9月4日向本院起诉主张权利，未超过诉讼时效，依法予以保护；原告请求被告支付逾期交房违约金的理由成立，本院予以支持；被告的诉讼时效抗辩理由不成立，本院不予采纳。因万州区人民政府修建北滨公园，其建移民还房需要与被告开发的本期工程用地进行土地置换，原规划的地上停车位不能按规划建成，导致被告不能及时取得本期商品房的建设工程竣工验收备案登记证，是不可归责于被告的原因，上述事由虽不能免除被告的违约责任，在本院查明违约行为产生根源的情况下，被告要求调减违约金符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院予以采纳；根据本案具体情况，本院对合同约定的违约金给付标准进行调整，酌情按上述违约金的20%承担违约责任支付违约金较为公平合理，以利维护双方当事人的合法权益，被告应按合同约定从2011年1月1日起至2012年12月24日止支付原告逾期交房违约金6508元（449466元×724天×10／000）×20％。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第十一条的规定，判决如下：
由被告重庆市万州区国成建设开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告邓昌刚、冯天美逾期交房违约金6508元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费894元，减半收取447元，由原告自行承担200元，被告重庆市万州区国成建设开发有限公司负担247元；原告已预交，被告直付原告。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。
审判员 张文勇
二〇一三年十一月二十六日
书记员 曾维怡
书记员 向 琪