广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第1174号
原告：王永标，男，1982年5月17日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
被告：广州市花都城镇建设开发有限公司。住所地：广州市花都区。
法定代表人：梁丽甜。
委托代理人：李建辉，广东金科律师事务所律师。
委托代理人：谭意娣，广东金科律师事务所律师。
原告王永标诉被告广州市花都城镇建设开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月22日立案受理后，依法由审判员袁贞适用简易程序，于2014年9月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王美舟，被告的委托代理人李建辉、谭意娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年11月2日，原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的坐落于花都区龙口村106国道西侧自编a1栋1104房。合同约定被告应于2013年12月29日前将通过质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施、公共配套建筑验收合格的房屋交给原告使用，逾期每日按照原告已付房款的万分之五支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但是，被告至今未通知原告收楼，尚未取得该房屋的验收合格文件（包括质量、竣工、规划、消防、通气、电梯、永久水电验收、人防、环保验收，工程竣工验收备案表、通邮等），并且未出示上述验收文件的原件，未提供盖有被告公章的上述文件的复印件给原告。上述房屋存在许多质量问题。原告因此至今未能收楼。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。据此，请求法院判令：1、被告向原告支付迟延交楼违约金（按每日万分之五的标准，以总房款646799元为本金，支付从2013年12月30日起至被告具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给原告之日止，暂计到起诉日为19403元）。2、被告承担本案诉讼费。
被告辩称：请求法庭驳回原告对被告的诉讼请求，事实是这个楼盘未按照合同约定的标准给原告使用，主要的原因是由于项目的实际所有人蔡荣周、谢坚智、陈映山三人没有按照与我方所签订的相关合同的约定履行有关的义务。谢坚智挪用了部分售楼所得款造成这个项目没有及时支付给施工单位的工程款，而导致项目至今没有竣工验收。蔡荣周是该项目土地的实际所有权人，谢坚智、陈映山是实际控制人和投资商，按照我方与三人所签订相关合同的约定，这个项目是由蔡荣周出地，谢坚智、陈映山出资，挂靠我方开发，该项目建成的楼盘和销售所得款项都属于蔡荣周、谢坚智、陈映山所有，我公司是没有权利截留这个项目的收楼款。故此，在这个项目之前几十个小业主告我们公司也是因为延迟交楼的问题，公司当时指派谢坚智委托律师与小业主达成调解协议，按照调解协议应当支付给小业主的违约金都没有按照约定支付，原因就是谢坚智挪用了部分的收楼款私用导致，因此我方要求蔡荣周、谢坚智、陈映山三人对本案原告所提出的支付延迟交楼违约金承担连带清偿责任。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区花山镇龙口村106国道西侧自编a1栋1104房。被告是涉案房屋的开发商，于2011年9月28日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20110230号的《广东省广州市商品房预售许可证》，该许可证中写明涉案房屋所在项目名称为“荣翠轩”。
2011年11月2日，原告作为买方（乙方）与被告作为卖方（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区花山镇龙口村106国道西侧自编a1栋1104房，总金额646799元；付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日支付全部房价款的30.43%，金额196799元，剩余房款450000元须于2011年11月2日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签定本合同并支付首期款后7日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。第九条预售款的收存和使用：甲方应当按照《广东省商品房预售管理条例》第三十条的规定使用乙方支付的预售款，即在项目竣工之前，预售款只能用于购买项目建设必须的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。为保证预售款按照上述用途使用，防止挪作他用，乙方应将商品房预售款按照《广东省商品房预售管理条例》的规定支付至以下商品房预售款监控账户，接受广州市国土资源和房屋管理局的监控。预售款监控银行：中国建设银行股份有限公司广州花都凤华支行；预售款监控账号：44×××83。第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定的房屋交付：甲方应当在2013年9月30日前将涉案房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，……。合同第十四条约定的延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2、本合同第十三条约定的交付日期届满后，乙方同意再给予甲方90日的宽限期，如甲方在宽限期内能交付房屋的，不视为延期交房，甲方不构成违约；如在90日宽限期届满后，甲方仍未能交房的，乙方不退房，甲方应自宽限期届满之次日至实际交付之日止，每日按已付房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定的房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同附件七补充协议：第六条对《广州市商品房买卖合同》第十三条的补充约定：……2、乙方选择非银行按揭付款方式的，须付清全部房价款（包括违约金）及《各项收费标准》中的相关费用，方可要求甲方交付该商品房；乙方选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清到期房价款（包括违约金）及《各项收费标准》中的相关费用后方可要求甲方交付该商品房，否则双方约定的交付使用时间相应顺延。……上述合同及附件一至七还对双方其他权利义务作出约定。
另查明，2012年12月1日，被告开向原告具了196799元的购房发票。2012年4月6日，中国建设银行股份有限公司广州花都支行开具了收款人为被告、账号为合同监控账户、金额为450000元的付款凭证。2014年7月1日被告向原告开具了450000元的购房发票。
被告未在合同约定时间即2013年9月30日向原告交付房屋，且被告在90天宽限期后即2013年12月29日仍未能向原告交房。庭审中，被告确认至今尚未取得涉案房屋所在工程项目的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。
合同第十二条约定，被告应当在2013年9月30日前将涉案房屋交付原告使用。合同第十四条约定，本合同第十三条约定的交付日期届满后，原告同意再给予被告90日的宽限期，如在90日宽限期届满后，被告仍未能交房的，应自宽限期届满之次日至实际交付之日止，每日按已付房价款0.05%的标准向原告支付违约金。合同约定的交房日期为2013年9月30日，90日宽限期后的交房日期应为2013年12月29日。合同第十二条对涉案房屋的交房条件作出约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。该办法第六条第一款规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。可见房屋竣工验收合格须取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本案中，被告未能按照约定的期限将符合交房条件的房屋交付给原告使用，已构成违约，应承担违约责任。因此，原告要求被告向其支付迟延交楼违约金，违约金计算标准按每日万分之五的标准，以总房款646799元为本金，支付从2013年12月30日起至被告具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给原告之日止的诉讼请求合理合法，本院予以支持，但被告应支付原告的迟延交楼违约金以不超过合同约定的总房款646799元为限。
被告主张涉案房屋是蔡荣周、谢坚智、陈映山挂靠被告开发，涉案房屋的购房款亦由上述三人收取，故要求上述三人承担连带责任。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，根据合同相对性原则，本案中《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件的合同相对人是原、被告，上述三人与被告之间的关系是另一法律关系。同时，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定：“合同约定或当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”本院认为，被告已向原告开出全部购房款发票并盖章确认，证明原告按期足额支付全部购房款而被告未向本院提交证据证明原告尚未支付全部购房款，故被告的上述抗辩意见，没有理由和依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款，判决如下：
被告广州市花都城镇建设开发有限公司向原告王永标支付迟延交楼违约金，违约金按已付购房款646799元为本金，按每日万分之五的标准计算，从2013年12月30日起，计至涉案房屋符合合同约定的交付条件并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后，被告广州市花都城镇建设开发有限公司实际交付房屋给原告王永标之日止。其中，本判决生效前的违约金在本判决生效之日起十日内支付，以后部分在每月10日前逐月支付，违约金总额不得超过总房款646799元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费143元，由被告广州市花都城镇建设开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审判员 袁贞
二〇一四年十月十五日
书记员 钟炜