浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖安天民初字第18号
原告（反诉被告，以下均称原告）：胡来富。
委托代理人：张宏斌。
被告（反诉原告，以下均称被告）：胡国胜。
被告（反诉原告，以下均称被告）：章生娣。
被告（反诉原告，以下均称被告）：胡元。
三被告共同委托代理人：舒洪博。
原告胡来富与被告胡国胜、章生娣、胡元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理，被告胡国胜、章生娣、胡元于2015年3月25日向本院提起反诉，经本院审查，依法予以合并审理，由审判员王洪波独任审理，本院受理后于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告胡来富及其原告委托代理人张宏斌，被告胡元及三被告共同委托代理人舒洪博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡来富诉称，2014年1月16日，原告与三被告签订《转让协议》，双方约定：三被告将其所有的坐落于安吉县天子湖镇8号路的房屋（两间三层，建筑面积110平方米）转让给原告，转让价格为108万元；原告于2014年1月30日前支付购房款60万元，余款48万元于2014年6月30日前三被告腾空房屋时一次性付清；如一方违约，违约方须向对方支付违约金10万元，违约金不足以弥补对方实际损失的，则还须支付赔偿金。此后，原告依约付清购房款，但三被告却拒不搬出房屋。2014年6月30日，双方在安吉县天子湖镇良朋村人民调解委员会调解下，签订租房协议一份，双方约定：诉争房屋产权归原告所有，由于三被告暂无居所，原告将案涉房屋出租给三被告居住，租期为两个月，租赁期满后，三被告必须搬出房屋。但租赁期满后，三被告仍未搬出房屋。2014年11月5日，在良朋派出所调解下，双方又签订协议一份，约定三被告于2014年11月12日前一次性返还原告购房款108万元，否则，案涉房屋产权归原告所有。2014年11月12日，三被告返还原告购房款108万元，并约定解除双方的房屋买卖合同，但合同中约定的违约条款仍然有效。此后，原、被告双方就违约损失协商未果，原告遂诉请判令：1.三被告支付原告违约金人民币10万元；2.三被告支付原告赔偿金14万元（自支付的每笔购房款的次日起按月利率1.5%计算至2014年11月12日止）；3.本案本诉部分的诉讼费由三被告承担。
三被告答辩称，本案诉争房屋占用的土地系集体土地，虽然原、被告签订的《转让协议》是双方当事人真实意思的表示，但该协议违反了国家有关规定，应认定为无效合同。无效合同自始无效，故此后签订的补充协议也为无效，原、被告的损失应由各自承担。即使《转让协议》有效，原告也未按照约定支付相应购房款，其中40万元购房款是由20万元借款及借款的高利息累加而成，被告支付的超过法律规定的利息应予以扣除，故请求驳回原告支付违约金及赔偿金的诉请。
三被告反诉称，2014年1月16日，原、被告签订了《转让协议》，双方约定，三被告将其所有的坐落于安吉县天子湖镇8号路的房屋转让给原告，但因《转让协议》所涉房屋系拆迁安置房，房屋占有的土地系集体土地，因此，根据《中华人民共和国土地管理法》第63条之规定，该《转让协议》违反了相关法律的禁止性规定，应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第58条之规定，原、被告双方应各自承担各自的责任，取得的财产应予以返还，本案中原告并未付清全部购房款，而三被告一次性返还原告购房款108万元，超出部分，原告应予返还。综上，三被告诉请判令：1.确认原、被告于2014年1月16日签订的《转让协议》无效；2.原告返还三被告多退的购房款213000元；3.本案反诉部分的诉讼费由原告承担。
原告就三被告反诉答辩称，合同无效并不必然导致违约条款无效，原、被告明确约定违约条款仍然有效，故三被告应支付原告违约金及赔偿金。即使违约条款无效，根据《合同法》有关规定，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。本案中，因为三被告的过错导致合同无效，因此三被告应当赔偿原告相应损失。从原告提供的收条及租房协议等可以证明，三被告已收到原告支付的购房款108万元，被告也已全数退还，现被告主张多退还购房款213000元，证据不足，故请求法庭驳回三被告的反诉诉请。
原告为证明自己的主张，向本院举证如下：
证据一，转让协议一份，证明下列事实：2014年1月16日，原、被告双方签订房屋买卖合同一份，约定三被告将坐落于安吉县天子湖镇8号路一处两间三层建筑占地面积为110平方米的住房转让给原告；房屋整体转让价格为108万元；单方违约，须向对方支付违约金10万元，违约金不足以弥补对方实际损失的，还须支付赔偿金等的事实。
证据二，租房协议一份，证明2014年6月30日，原告已付清全部购房款，但三被告拒不搬离房屋，后在良朋村人民调解委员会的调解下达成协议，约定案涉房产产权归原告所有，原告将房屋出租给三被告，租期为两个月，租期届满后三被告必须立即搬离房屋的事实。
证据三，协议书两份，证明案涉房产租赁期限届满后，三被告仍不搬离房屋，在派出所的调解下，双方达成协议，约定2014年11月12日前，三被告返还原告购房款108万元，双方房屋买卖合同关系终止，房屋转让协议中的违约责任条款依然有效的事实。
证据四，收条四份，证明原告按约支付三被告购房款108万元的事实。
证据五，借条两份，证明原告为支付购房款向他人借款并支付利息的事实。
经质证，三被告对证据一至四的真实性均无异议，但认为转让协议无效，此后签订的补充协议也应无效。2014年1月16日的31万元收条，三被告实际收到30万元，1万元系折抵三被告已收取的上半年租金。2014年3月21日的40万元收条，三被告实际收到20万元，其余20万元均系复利及高利息。因此，三被告在租房协议中认可的108万元购房款中包含了高利借贷的利息，因其已违反法律规定，故应当予以扣除。对证据五的三性均有异议，系由原告单方提供，无法确定借款是否实际发生。即使借款属实，也与本案没有关联性。
被告胡国胜、章生娣、胡元为反驳原告主张及证明自己主张，向法庭提供下列证据：
证据六，户口本及购房协议各一份，证明涉案房产系拆迁安置房，所占用的土地系集体土地，原、被告分属不同的集体经济组织，故原、被告间的转让协议及其他补充协议应均为无效。
证据七，2014年1月16日的银行转账凭证一份，证明被告胡元于2014年1月16日出具的31万元收条中，原告实际支付购房款30万元，另1万元系折抵上半年店面房租金的事实。
证据八，2014年2月7日的银行转账凭证三份，证明被告胡元于2014年3月21日出具的40万元收条中，原告实际支付购房款20万元，另20万元均为高利息的事实。
证据九，2014年11月12日的银行转账凭证一份，证明三被告返还原告购房款108万元的事实。
证据十，录音资料一份，证明原告对2014年3月21日的40万元购房款中包含高利息之事实予以认可的事实。
经质证，原告对证据六至九的真实性均无异议，但认为在整个合同履行期间，因被告胡元曾多次向原告借款，原告或转账或现金交付借款，故被告胡元出具的购房款收条均是对之前款项的汇总，三被告之举证并不能证明其待证事实。对证据十的三性均有异议，录音内容无法辨别，不能达到三被告的证明目的。
经审理，本院对本案证据认定如下：
证据一至四，证据六至九，原、被告对其真实性均无异议，本院对其真实性均予以认定。证据五，与本案没有关联性，本院对其不予认定。证据十，录音不清晰，原告对此亦不认可，三被告也未进一步举证证明，故本院对其不予认定。
经庭审举证、质证，结合原被告陈述、答辩意见，本院认定本案事实如下：
2014年1月16日，原、被告双方签订《转让协议》一份，约定三被告将其所有的坐落于安吉县天子湖镇8号路一处两间三层建筑占地面积为110平方米的住房转让给原告；房屋整体转让价格为108万元；单方违约，须向对方支付违约金10万元，违约金不足以弥补对方实际损失的，还须支付赔偿金。此后，原告依约付清购房款，但三被告却拒绝交付案涉房产。2014年6月30日，双方在安吉县天子湖镇良朋村人民调解委员会调解下，签订租房协议一份，双方约定：案涉房屋产权归原告所有，由于三被告暂无居所，原告将房屋出租给三被告居住，租期为两个月，租赁期满后，三被告必须立即交付房产。租赁期满后，三被告仍拒绝交付案涉房产。2014年11月5日，在良朋派出所调解下，双方达成协议并约定，三被告于2014年11月12日前一次性返还原告购房款108万元，否则，诉争房屋产权归原告所有。2014年11月12日，三被告返还原告购房款108万元，并约定解除双方的房屋买卖合同，但合同中约定的违约条款仍然有效。
另查明，原告胡来富系安吉县天子湖镇五福村村民，三被告系安吉县天子湖镇良朋村村民。
本院认为，按照我国相关土地管理法律、法规的规定，农村房屋基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，而宅基地使用权是农村集体所有的土地使用权，也是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者存在特定的身份联系，亦即宅基地分配制度的福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性，使用权主体应是该农业集体经济组织成员。本案中原告与三被告并非同一集体经济组织成员，虽然原告与三被告于2014年1月16日签订的《转让协议》系双方当事人真实意思的表示，但是该协议中转让集体土地使用权的约定违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，故该《转让协议》的效力应属无效，据此，三被告反诉要求确认《转让协议》无效，本院予以支持。虽然原、被告在补充协议中约定《转让协议》中的违约条款依然有效，但因案涉房屋及农村集体土地使用权的转让合同无效，其余合同条款当然无效，故原告诉请的违约金本院不予支持。依据《合同法》第五十八条之规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告签订的《转让协议》因违反法律规定而无效，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。现原告已付清购房款，三被告也已全数退还购房款，因此，原告的损失应自购房款支付之日起按中国人民银行六个月内同期贷款基准利率计算至购房款退还之日止，经本院核算为43913元，因双方均有过错，本院酌定各承担50%责任，故三被告应赔偿原告损失21956.5元。三被告反诉要求原告返还多退还的购房款213000元，但其举证尚不足以证明其主张，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、原告胡来富与被告胡国胜、章生娣、胡元于2014年1月16日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、被告胡国胜、章生娣、胡元赔偿原告胡来富损失21956.5元，限于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告胡来富本诉的其余诉讼请求；
四、驳回被告胡国胜、章生娣、胡元反诉的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉部分案件受理费2450元（已减半），本案反诉部分受理费2225元（已减半），合计诉讼费4675元，由原告胡来富负担2225元，由被告胡国胜、章生娣、胡元负担2450元，限双方于本判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 王洪波
二〇一五年七月一日
书记员 王科惠