广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珠香法民一初字第253号
原告和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司。
负责人陈志球。
委托代理人钟宏炬，广东莱特律师事务所律师。
委托代理人朱一男，广东莱特律师事务所律师助理。
被告乔某发，男，汉族，XX年XX月XX日出生，
原告和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司（以下简称和记物业珠海分公司）诉被告乔某发物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和记物业珠海分公司的委托代理人钟宏炬、朱一男到庭参加诉讼，被告乔某发经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告和记物业珠海分公司诉称：原告具有合法的物业管理资质。和记黄埔地产（珠海）有限公司于2001年9月24日将珠海市唐家湾镇金唐路XX号某小区的物业管理委托给原告管理，委托期限自2001年9月25日起至该小区业主委员会成立并签署新的物业管理委托合同之日止。该小区住宅小区工程目前已经全部完工并完成房屋交付使用，其中最后一期怡峰的公告交付时间是2009年7月23日。
2002年5月17日香洲区物业管理办公室核定，该小区属于高尚住宅区；该小区的入住率从2002年5月17日起已经达到62%。目前，除第四期怡峰的少部分物业尚未入伙之外，其余绝大部分物业全部办理入伙入住。因业主流动性较大以及业主委员会选举办法变更等原因，该小区尚未成立业主委员会。根据珠府法（2002）51号《关于高尚住宅小区物业管理服务收费有关问题的解释》，尚未成立业主委员会的高尚住宅小区可以经实际入住户数50%以上业主的同意（以签订《前期物业管理服务协议》或其他相关书面协议为准），高于珠海市物业管理收费办法的标准收取物业服务费。该解释第三条还规定“经物业管理主管部门评定但尚未成立业主委员会的高尚住宅小区，如物业管理公司已与50%以上业主就物业管理服务及收费签订协议，按协议约定执行。”有关规定已经实际执行多年并经人民法院和仲裁委员会的生效裁判所确认。目前，全部入住或购房的小区业主均与原告签订了《前期物业管理服务协议》，并协商确定了物业管理收费标准。可见，原告依法享有向被告等小区业主的物业管理收费权利并承担管理服务的义务。
被告和记黄埔地产（珠海）有限公司购得珠海市唐家湾镇金唐路XX号该小区海天阁20座901单元的物业。经核定该物业建筑面积131.71平方米。原被告签订的《前期物业管理服务协议》对物业管理服务费特别约定如下：第一条第二款第四项“乙方的权利义务”中约定被告应当依据本协议向原告交纳物业管理2.9元计算；第六款约定被告于每月5日前支付物业管理服务费；第十一条“违约责任”第三款约定被告逾期交纳物业管理服务费需要从逾期之日起应补交并承担每日千分之一的违约金。自2009年9月起，被告没有任何免责事由却没有向原告交纳物业管理服务费。截至2012年3月，被告已经欠费31个月，累计拖欠物业管理服务费人民币11838.90元及产生违约金1876.80元（暂计至2012年3月31日），合计17546.40元。原告为此曾经多次电话、发函催收，但被告置之不理。另根据被告所签署的《珠海该小区业主公约》第五章第五款第1项“任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付物业管理服务费、物业维修基金或任何款项，物业管理公司有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及滞纳金，并收取附加费用，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用。”的规定，被告应当承担包括但不限于原告因此增加的行政费用，和原告因此聘请律师发出律师函及聘请律师代理诉讼等的律师服务费。因本案一审诉讼原告已经根据广东省律师收费标准与广东莱特律师事务所商定律师服务费人民币1700元，该律师服务费低于一般收费标准且原告已经实际支付。依约该笔费用应当由被告承担。
原告认为被告无故长期拖欠物业管理费，已经严重损害了原告以及其他业主的合法权益。故特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即支付拖欠原告的物业管理费及违约金合计17546.40元（其中2009年9月至2012年3月共31个月，每月物业管理费381.90元累计11838.90元，以欠费金额计收每日千分之一的违约金分段累计5707.50元）；2.被告支付原告律师服务费1700元；3.被告承担全部诉讼费、公告费等相关费用。
原告和记物业珠海分公司在举证期限内向本院提交下列证据：1.房地产权登记表；2.原告的资质证书及营业执照；3.珠海市该小区物业管理合同；4.物业管理委托书；5.前期物业管理服务协议；6.拖欠物业管理费及违约金明细表；7.业主楼宇接受证明书、律师函及邮寄凭证；8.关于申请高尚住宅小区级别的报告；9.关于该小区业主委员会选举问题的意见；10.关于高尚住宅小区物业管理服务费有关问题的解释；11.仲裁裁决书；12.入伙通知；13.业主公约；14.广州市番禺区人民法院民事判决书；15.重庆市渝北区人民法院民事判决书；16.委托代理合同；17.律师服务费发票。
被告乔某发未提出答辩意见，也未提供证据。
经审理查明：和记物业服务（深圳）有限公司系合法成立的具备物业管理资质的物业服务公司，原告和记物业珠海分公司系其依法成立的分公司。珠海市某小区的开发商和记黄埔地产（珠海）有限公司于2001年9月20日与和记物业服务（深圳）有限公司签订《物业管理合同》、于2001年9月24日出具《物业管理委托书》，委托原告和记物业珠海分公司对珠海市唐家湾该小区住宅小区进行物业管理，委托期限自委托书签署之日起至住宅区业主委员会成立并签署新的物业管理委托书之日止。
被告乔某发系珠海市唐家湾镇金唐路XX号海天阁20栋901房的所有权人，该房建筑面积为131.71平方米。
2006年7月21日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告和记物业珠海分公司为被告乔某发提供前期物业管理服务。当日，原、被告还签订了《珠海该小区业主公约》。其中《前期物业管理服务协议》第二条约定：原告和记物业珠海分公司的物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等；第四条约定：住宅按建筑面积每月每平方米2.9元交纳物业管理服务费，交纳时间是每月5日之前；第六条约定：受有关部门或单位的委托，和记物业珠海分公司可提供水费、电费等代收代缴费服务，收费标准执行政府规定；第十一条第三款约定：业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，和记物业珠海分公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。《珠海该小区业主公约》第五章第（五）第1约定，任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付至物业管理服务费、物业维修基金或任何款项，物业管理公司有权采取任何下列行动追讨欠缴的款项及滞纳金，并收取附加费用，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用。
原告和记物业珠海分公司管理的某小区至今尚未成立业主委员会。2002年5月，某小区被珠海市香洲区物业管理办公室认定为高尚住宅区，入住率达62%。
被告未向原告交纳2009年9月至2012年3月的物业服务费11838.9元（381.9元／月）。原告和记物业珠海分公司遂与广东莱特律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律师事务所代理其与被告乔某发物业管理合同纠纷一案，并向该律师事务所支付了律师服务费1700元。
本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》、《珠海该小区业主公约》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效协议，双方应当遵照执行。原告和记物业珠海分公司已取得物业管理资质，并为被告乔某发提供了物业管理服务，被告乔某发应依约支付物业服务费。根据珠府法（2002）51号文第三条“经物业管理主管部门评定尚未成立业主委员会的高尚住宅小区，如物业管理公司已与50%以上业主就物业管理服务及收费签订协议，按协议约定执行”的规定，再结合本案的事实，原、被告约定的收费标准并未违反地方人民政府关于物业服务价格的规定。被告乔某发拖欠物业服务费用，构成违约。故原告和记物业珠海分公司诉请被告乔某发支付拖欠的2009年9月至2012年3月的物业服务费11838.9元（2.9元／平方米×131.71平方米×31月），理据充分，本院予以支持。对于违约金，双方约定于每月5日前支付物业管理费，《前期物业管理服务协议》第十一条“违约责任”第三款约定被告逾期交纳物业管理服务费需要从逾期之日起应补交并承担每日千分之一的违约金，因此，原告要求被告按该计算方法支付违约金5707.5元，合法有据，本院亦予以支持。《珠海该小区业主公约》约定因追缴欠款所产生的“行政及法律费用”由业主承担，原告请求被告支付律师费1700元，没有超过相关法律法规的规定，符合合同约定，本院予以支持。
综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告乔某发于本判决发生法律效力之日起十日内向原告和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司支付2009年9月至2012年3月的物业服务费人民币11838.9元及违约金5707.5元；
二、被告乔某发于本判决发生法律效力之日起十日内向原告和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司支付律师费1700元。
被告乔某发如未按本判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费282元，由被告乔某发负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 欧绍强
人民陪审员 王建军
人民陪审员 何润贤
二〇一三年七月二十四日
书 记 员 彭 祎