北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第04381号
原告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地本市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。
法定代表人：陈耀忠，总经理。
委托代理人：董光辉，北京市致衡律师事务所律师。
委托代理人：杨金松，男，1982年3月11日出生，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司职员。
被告：张彤，女，1971年12月14日出生。
委托代理人：靳丽娜，北京市建诚律师事务所律师。
原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司诉被告张彤物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月28日立案受理。依法由本院代理审判员代净适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司委托代理人董光辉、杨金松，被告张彤及其委托代理人靳丽娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司诉称：被告为本市东城区×××号楼×××号房屋的产权人。原告于2007年12月25日与北京×××小区开发商神华房地产有限责任公司签订《×××小区前期物业服务合同》，约定原告受神华房地产有限责任公司的委托为涉诉房屋所在的小区提供前期物业服务。物业管理费为每月每建筑平方米2.8元，未按协议约定的时间和标准交纳有关费用的，从逾期之日起每日按欠费总额的万分之四交纳滞纳金。原告依约向被告提供物业服务，被告未向原告交纳2012年1月1日至2014年3月31日期间的物业服务费。被告经原告多次催缴的情况下至今未交纳。故原告诉至法院，要求被告支付所欠物业服务费10125.85元，并承担本案的诉讼费。
被告张彤对欠费期间不持异议，但辩称：原、被告之间并未签订前期物业服务合同，对原告所主张的物业费标准也从未达成协议，原告自入住就发现墙皮脱落的房屋质量问题，通过联系之前的物业公司承诺给予解决，但一直未解决，被告才未交纳物业服务费。对于之后更换为原告作为物业公司，被告并不知情。若原告解决被告家房屋质量问题，被告同意交纳物业费。被告从未收到原告催收物业费的通知，因此，原告所主张的2012年1月1日至2012年3月10日期间的物业服务费已超过诉讼时效期间。被告并不是恶意拖欠物业费，在原告履行义务之前，被告有权不交纳物业费。因此，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：被告系本市东城区×××号楼×××号房屋（建筑面积133.94平方米，以下简称涉诉房屋）的产权人。××小区的开发商为神华房地产有限责任公司（以下简称神华公司）。2007年12月25日，神华公司作为甲方与深圳市长城物业管理股份有限公司作为乙方签订《×××小区前期物业服务合同》，委托深圳市长城物业管理股份有限公司对×××小区项目提供前期物业服务。合同约定，物业名称为×××小区，坐落位置为北京市东城区（原崇文区）×××号；服务期限为3年，自2007年12月25日至2010年12月24日。合同期满后，未出现合同解除和终止情形的，双方同意本合同按整年度进行延续，直至小区业主大会和业主委员会选聘的新物业服务企业接管为止；物业服务收费选择［包干制］方式；物业管理服务费用由业主按其拥有房产的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅的物业管理服务费为2.80元／平方米／月；物业服务费应按物业服务企业进驻×××小区并实际提供物业服务之日起计收，物业服务费按季预交，业主或物业使用人应在每个交费周期前一个月内履行交纳义务。对业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，由物业服务企业负责追缴，并可从逾期之日起按应交费用的万分之四加收违约金。甲方负责协调、处理、解决开发建设遗留问题。在保修责任期内，如存在质量问题，经甲方确认属实后，由乙方负责通知施工单位返修，如未能及时返修的，经甲方与施工单位协商确认后，可委托乙方代为维修，由此所发生的维修费用由甲方向施工单位追偿或从施工单位质量保证金中扣除支付给乙方。
合同签订后，深圳市长城物业管理股份有限公司下属的北京分公司进驻涉诉房屋所在的×××小区开始提供物业服务，并于2009年12月获得由北京市住房和城乡建设委员会颁发的荣誉证书，内容为“长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司：你公司管理的滨河世家-
华城项目荣获2009年度北京市物业管理示范（四星级）住宅小区称号”。
另查，深圳市长城物业管理股份有限公司于2009年7月20日变更名称为长城物业集团股份有限公司，其北京分公司名称亦相应变更为长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司。
2010年12月25日，神华公司作为甲方与长城物业集团股份有限公司作为乙方续签《×××小区前期物业服务合同》，约定服务期限为2年，自2010年12月25日至2012年12月24日。合同期满后，未出现合同解除和终止情形的，双方同意本合同按整年度进行延续，直至小区业主大会和业主委员会选聘的新物业服务企业接管为止。本合同期满，本物业内尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同的，乙方不得擅自终止物业服务，应继续按本合同的服务与收费标准提供服务，直至新的物业服务企业承接，期间的物业服务费用由业主仍按本合同约定标准交纳。物业服务收费选择［包干制］方式；物业管理服务费用由业主按其拥有房产的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅的物业管理服务费为2.8元／平方米／月；物业服务费应按物业服务企业进驻×××小区并实际提供物业服务之日起计收，物业服务费按季预交，业主或物业使用人应在每个交费周期前一个月内履行交纳义务。对业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，由物业服务企业负责追缴，并可从逾期之日起按应交费用的万分之四加收违约金。甲方负责协调、处理、解决开发建设遗留问题。在保修责任期内，如存在质量问题，经甲方确认属实后，由乙方负责通知施工单位返修，如未能及时返修的，经甲方与施工单位协商确认后，可委托乙方代为维修，由此所发生的维修费用由甲方向施工单位追偿或从施工单位质量保证金中扣除支付给乙方。
诉讼中，长城物业集团股份有限公司出具证明称自2007年12月25日起，授权原告为涉诉小区提供物业服务。神华公司亦出具证明，认可长城物业集团股份有限公司授权原告实际履行合同，为涉诉小区提供物业服务。
另查，涉诉小区尚未成立业主委员会。
2012年3月1日，原告将被告诉至本院，请求被告支付2008年1月1日至2011年12月31日期间的物业服务费18001.52元。因被告经本院合法传唤逾期未申明理由未到庭应诉，本院依法缺席审理后作出（2012）东民初字第03556号民事判决书，支持了原告的上述诉讼请求。该判决现已发生法律效力，且已执行完毕。
审理中，原告提供客户缴费通知单（客户联）照片打印件，关于及时缴纳物业管理费的温馨提示，律师函，圆通速递详情单，拟证明原告数次向被告催缴物业费的事实。对此，被告均不认可真实性，称从未收到过原告的催缴通知。被告提供照片，拟证明被告家中存在墙皮脱落等房屋质量问题，认为原告负有协助维修的义务，但原告不予解决的情形下，被告已自行修复的事实。对此，原告不认可照片的真实性，称被告所述的房屋质量问题不属于物业服务范畴，被告不能据此拒交物业费。
上述事实，有北京市房屋登记表，《×××小区前期物业服务合同》，北京市住房和城乡建设委员会荣誉证书，证明，名称变更通知，（2012）东民初字第03556号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：根据已查明的事实，原告系受长城物业集团股份有限公司的委托自2008年1月1日起进驻涉诉小区，事实上提供物业服务，被告作为涉诉房屋的产权人，亦享受了原告提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，被告应当对原告提供的物业服务支付对价。现原告主张按合同约定的2.80元／平方米／月的标准收取物业服务费，并无不当，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。关于被告主张原告未依约履行协助维修涉诉房屋墙皮脱落等质量问题的抗辩意见，因被告未举证证明神华公司在保修责任期内确认涉诉房屋存在质量问题的前提下，原告依约不负有协助或代为维修涉诉房屋的义务，故对被告的该项抗辩意见，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。被告可在明确责任主体后另行主张权利。关于被告认为原告主张自2012年1月1日至2012年3月10日期间物业服务费超过诉讼时效期间的抗辩意见，因原告未有明显怠于行使权利的事实，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，判决如下：
被告张彤于本判决生效后十日内给付原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司自二Ｏ一二年一月一日至二Ｏ一四年三月三十一日的物业服务费一万零一百二十五元八角五分。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27元，由被告张彤负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 代 净
二〇一四年四月十八日
书 记 员 宿云达