湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）望民初字第01662号
原告湖南望城农村商业银行股份有限公司白若支行，住所地长沙市望城区白若铺镇排子山村。
负责人易树林，行长。
委托代理人王霞林。
被告龙金兰。
原告湖南望城农村商业银行股份有限公司白若支行（以下简称白若支行）与被告龙金兰金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白若支行委托代理人王霞林、被告龙金兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告白若支行诉称，2011年5月25日，原告与吴国良签订最高额借款合同，借款最高额度为84万元，期限为2011年5月25日至2016年5月25日，由被告龙金兰出具共同借款人承诺书，并以吴国良的产权证号为望房权证星字第××号房屋作抵押，抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息及实现债权的费用，并办理抵押登记。2013年5月30日，原告与吴国良签订最高额借款合同项下个人贷款合同，贷款金额84万元，期限为12个月，月利率8.25‰，逾期加收30%计息。原告依约发放贷款84万元，被告已偿还贷款本金18万元及部分利息，现贷款已到期，尚欠贷款本金66万元及利息45419元。原告于2014年10月21日提起诉讼，请求判令：1、被告立即返还原告借款本金66万元及利息45419元（利息计算至2014年10月15日）及从2014年10月16日起按合同约定利率计算至本金还清之日止的利息。2、原告对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，并对抵押房屋被查封后对租金等孳息享有优先受偿权。3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告龙金兰辩称，原告所诉属实。本人是共同借款人。丈夫吴国良在2013年10月15日已经去世。房子不是吴国良一个人的。房屋产权证押在了银行，吴国良欠了很多债，但本人知道的只有这一笔；房子的一部份已出租，现在已经快到期，房屋租金要留给家人过生活。现在也没有工作能力，贷款慢慢还。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1、《最高额借款合同》、承诺书各1份。拟证明原告与吴国良签订《最高额借款合同》，约定在2011年5月25日至2016年5月25日期间，最高贷款限额不超过84万元；吴国良、龙金兰自愿共同以位于星城镇东马社区，权证为711001687号房屋及土地使用权提供抵押担保。
2、房地产抵押合同、房屋他项权证及原告向房屋承租人收取租金的通知2份，拟证明吴国良以其名下的房产为其最高额借款提供担保并且已办理抵押登记，并对房屋租金享有优先受偿权的事实。
3、个人贷款合同、共同借款人承诺书、借据各1份，拟证明原、被告之间存在金融借款合同关系，并就相关权利、义务进行了约定；龙金兰书面承诺该借款是共同债务，自愿对借款承担连带清偿责任；被告已经清偿本金18万元及至2014年5月30日止的利息，至2014年10月16日前欠息45419元。
被告龙金兰对原告提交的证据无异议。
被告龙金兰未提交证据。
原告提交的上述证据，经审核，能证明原告、被告之间存在真实、合法的借款、抵押关系，并已办理抵押登记的事实，本院予以认定。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院查明如下事实：
2011年5月25日，原告白若支行与吴国良签订《最高额借款合同》、《房地产抵押合同》，双方约定在2011年5月25日至2016年5月25日期间，最高贷款限额不超过84万元；抵押人吴国良以坐落星城镇东马社区，望房权证星字第××号房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，提供抵押担保。担保范围包括主合同中约定的债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，债务人履行债务的期限（即约定期限）为60个月，自2011年5月25日起至2016年5月25日止。同日在房产部门办理了最高额抵押登记。2011年5月31日，吴国良、龙金兰向白若支行书面承诺，以上述房屋、土地提供抵押担保。
2013年5月30日，原告与吴国良签订《个人贷款合同》，约定原告向吴国良贷款84万元，借款期限为12个月，从2013年5月30日到2014年5月30日。月利率8.25‰，逾期利率加付30%（即10.725‰）；同时被告龙金兰向原告出具《共同借款人承诺书》，承诺与吴国良共同借款、共同抵押、共同还款。同日，吴国良签字立据，原告发放贷款84万元。
庭审中另查明，吴国良已于2013年10月15日去世。现抵押房屋仍登记在吴国良名下。该房屋有部分目前已出租，原告于2014年11月20日向承租人发出了收取租金的通知。
吴国良去世后，龙金兰已偿还贷款本金18万元并结清至2014年5月30日止的利息。截至2014年10月15日，尚欠借款本金66万元，利息45419元。2014年10月21日，原告向本院提起诉讼，请求判令：1、被告立即返还原告借款本金66万元及利息45419元（利息计算至2014年10月15日）及从2014年10月16日起按合同约定利率计算至本金还清之日止的利息。2、原告对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，并对抵押房屋被查封后对租金等孳息享有优先受偿权。3、被告承担本案全部诉讼费用。
本院认为，《最高额抵押合同》、《抵押承诺书》、《房地产抵押合同》、《个人贷款合同》、《共同借款人承诺书》、《借款借据》等系各方真实意思表示，且约定的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立并生效。约定的抵押物已在房地产管理部门办理登记，取得他项权证，抵押权自登记时设立。原告已依约发放贷款，被告应按约定的期限、利率清偿借款本金、利息。原告提出对抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的请求，符合法律规定，本院予以支持；原告主张对抵押房屋被查封、冻结后的租金等孳息享有优先受偿权，本院认为，根据担保法及其司法解释，抵押权人将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力及于该孳息；自扣押之日起抵押权人收取的由抵押物分离的天然孳息和法定孳息，按照下列顺序清偿：（一）收取孳息的费用；（二）主债权的利息；（三）主债权。故原告在履行通知义务后，有权收取抵押房屋的租金等孳息，并按法定的顺序清偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、第一百九十七条第一款，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告龙金兰在本判决生效之日起十日内返还原告湖南望城农村商业银行股份有限公司白若支行借款66万元，并支付利息45419元（已计算至2014年10月15日），后段利息按合同约定的逾期月利率10.725‰计算至本金清偿完毕之日止；
二、原告湖南望城农村商业银行股份有限公司白若支行可以与被告龙金兰协议以座落长沙市望城区星城镇东马社区，望房权证星字第××号抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产；
三、原告湖南望城农村商业银行股份有限公司白若支行在履行通知义务后，有权收取抵押房屋的租金等孳息，并按法定的顺序清偿。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10854元，保全费4270元，共计15124元，由被告龙金兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 肖永清
人民陪审员 黄静华
人民陪审员 曾丽丹
二〇一四年十二月十七日
代理书记员 黄 宇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第四十七条债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。
前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十四条债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人收取的由抵押物分离的天然孳息和法定孳息，按照下列顺序清偿：
（一）收取孳息的费用；
（二）主债权的利息；
（三）主债权。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十七条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。