江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第1586号
上诉人（原审被告、反诉原告）张明，公司股东。
委托代理人陈天平，江苏益淮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）淮安市楚秀园。
法定代表人潘延兵，该园主任。
委托代理人杜明。
上诉人张明因与被上诉人淮安市楚秀园排除妨害、赔偿损失一案，不服淮安市清浦区人民法院（2014）浦民初字第0250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月15日立案受理后，依法组成合议庭于2014年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人张明及其委托代理人陈天平、被上诉人淮安市楚秀园的委托代理人杜明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2012年11月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订1份房屋租赁协议书，约定原告将其位于淮安市楚秀园内草坪广场西入口房屋租给被告用于日常经营。协议主要内容为：1、租赁房屋位于淮安市楚秀园内草坪广场西入口建筑面积约200平方米。2、房屋（包括房屋东侧简易房）和房屋内外地面、墙壁、吊顶之装潢及门窗、水电照明等设施均归甲方所有。3、甲方不承担对房屋和房屋附属设施的维修费用。4、年租赁费用为每年5.5万元。5、租赁期限从2012年12月1日起至2013年11月30日止。6、甲方允许乙方经营休闲食品、冷热饮及旅游纪念品销售，乙方不得开展机械类、科技类等游乐活动，不得从事带有赌博性质的违法活动。7、乙方应爱护使用房屋内外各项设施，不得破坏、改变房屋结构及内外装潢等，保持现状，如有损坏需向甲方照价赔偿。协议还约定了违约责任：1、如因公园工程建设或甲方主管部门规划调整该房屋或场地周边景观建设等，本协议自然终止，乙方必须无条件接受，甲方根据乙方使用房屋的实际时间，向乙方退还所交预交款之余款，乙方不得以此为由，向甲方提出任何赔偿或补偿。
2013年11月6日，原告书面通知被告期满后不再续租，限被告在合同到期后10日内腾空房屋，将房屋交付原告。但合同到期后，被告仍占有租赁房屋继续经营。
另查明：2008年，原告（甲方）曾与淮安市罗马假日婚纱摄影广场有限公司（乙方）就本案租赁房屋签订租赁协议，租期为3年。协议第一条3款约定：房屋东侧简易房约30平方米属乙方临时搭建，协议结束后在甲方规定时间内由乙方自行处理。该简易房建设未经规划部门同意，没有建房审批手续。
原告与淮安市罗马假日婚纱摄影广场有限公司租赁协议到期后，被告张明通过竞标方式取得讼争房屋的租赁权。于2011年11月30日，原、被告签订1份房屋租赁协议书，租赁合同内容及标的同双方2012年11月24日签订的租赁协议。2011年，被告在上述简易房的东侧又搭建了约10平方米的简易房，该简易房建设亦未经规划部门同意，没有建房审批手续。
2012年4月，因被告张明等人在楚秀园内经营游戏机（退币机）等娱乐项目，原告以其存在安全隐患及超出经营范围为由，向被告等人发出整改通知。后被告等人依照通知规定将游戏机（退币机）等娱乐项目取消。
原审庭审中，被告提供光盘1张和照片2张，主张原告2013年在淮安市楚秀园内修路和广场改造，时间约5个月，造成其营业损失92916元。原告对被告主张不予认可，原告认为广场改造仅为20余天，修路位置距离被告经营场所较远，对其经营没有影响，而且根据双方协议第7条第1款约定“如因公园工程建设或甲方主管部门规划调整该房屋或场地周边景观建设等，本协议自然终止，乙方必须无条件接受，甲方根据乙方使用房屋的实际时间，向乙方退还所交预交款之余款，乙方不得以此为由，向甲方提出任何赔偿或补偿”。被告还提供租赁协议2份及淮安市罗马假日婚纱摄影广场有限公司出具证明1份，主张租赁房屋东侧简易房屋由其建造，费用为42万元，原告对其主张不予认可，并认为租赁协议已经明确约定该简易用房所有权归原告所有。被告还主张对承租房屋改造和装修花费20万元，原告予以否认，称被告从未对租赁房屋进行过装潢，而且根据协议第六条第3款约定，“乙方应爱护使用房屋内外各项设施，不得破坏、改变房屋结构及内外装潢等，保持现状”。被告对20万元损失主张未提供证据证明。被告还提供原告出具的取缔存在安全隐患和超出经营范围的项目通知及整改通知督促单各1份，主张其购买游戏机和儿童摇摇车等购买设备损失5万元，原告称被告的经营范围超出双方协议约定，对其主张不予认可。
原告淮安市楚秀园诉称：2012年11月24日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告租赁原告单位房屋用于日常经营，期限为2012年12月1日至2013年11月30日，现合同已经到期，因原告单位不再对外出租，在2013年11月30日合同到期前后，多次向被告发出通知，告知被告在合同到期后立即腾空租赁房屋并交付原告。但被告以种种理由拖延不搬，至今仍占用租赁房屋。为维护原告合法利益，现诉至法院，请求判令被告立即腾空租赁房屋并交付原告，并承担自2013年12月1日起至交付房屋之日的租金。
被告张明辩称：合同虽然到期，但原告应按照以前惯例继续和原告签订并履行合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告张明诉称：反诉被告所有的讼争房屋一直由我租赁多年，双方合作关系良好。为改善经营环境，我于2013年对所承租的房屋进行了改造和装修，共花费20万元。施工期间，反诉被告未表示任何异议，也未进行善意提醒。2008年底，我在承租房屋东侧出资建造了32平方米的房屋，每平方1万元，计32万元。2012年经过反诉被告领导同意，又在上述房屋东侧搭建了10平方米房屋，计10万元。2013年春秋两季，因淮安市楚秀园广场改造和修路，致使我方无法正常经营，损失费用为92916元。合同履行期间，经反诉被告领导同意，我方购买了游戏机1台、儿童摇摇车3台、斗牛车1台，后被反诉被告无故停业，造成损失5万元。在双方租赁合同履行期间及即将到期之时，反诉被告允许原告对所承租的房屋进行零星改造和装修，现要收回房屋，侵犯了原告的合法利益，故请求法院判令反诉被告赔偿上述原告损失合计约81万元。
反诉被告淮安市楚秀园辩称：反诉原告从未对租赁房屋进行装潢，且协议第一条第三款明确约定反诉被告不承担附属设施的装潢费用。反诉原告所称的承租房屋东侧的简易房，在合同中已经明确约定所有权归反诉被告所有，反诉原告主张赔偿损失不应支持。反诉被告每年都对公园进行改造，协议第七条也明确约定，如公园场地周边景观进行建设，协议自然解除，反诉原告必须无条件接受，反诉被告仅向其退还所交租金余款，且反诉原告不得以此为由向反诉被告提出任何赔偿请求。对反诉原告主张的游戏机、儿童摇摇车、斗牛车等损失亦没有证据证明，不应支持。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
原审认为：一、本诉部分，被告是否应当向原告交还租赁房屋。双方签订的租赁协议内容未违反国家法律和行政法规禁止性规定，为有效合同。根据该租赁协议，被告租赁原告房屋期限为2012年12月1日起至2013年11月30日止，故至2013年11月30日止双方合同即已届满且解除，而且原告已经提前通知被告不再续租。现原告请求被告立即腾空并交付租赁房屋的主张有事实和法律依据，应予以支持。关于原告主张被告支付自2013年12月1日起至交付房屋之日的租金（参照协议约定的每年5.5万元标准支付）的主张，因租赁协议届满时，被告未及时将租赁房屋交付原告，且一直继续占有用于日常经常，现原告按照每年5.5万元标准向被告主张房屋占用费（自2013年12月1日起至交付房屋之日）并无不当，原审予以支持。
二、反诉部分，关于被告主张原告赔偿其损失81万元是否成立？
1、对被告主张淮安市楚秀园修路和广场改造造成其营业损失92916元的认定。双方协议第7条第1款约定：如因公园工程建设或甲方主管部门规划调整该房屋或场地周边景观建设等，本协议自然终止，乙方必须无条件接受，甲方根据乙方使用房屋的实际时间，向乙方退还所交预交款之余款，乙方不得以此为由，向甲方提出任何赔偿或补偿。虽然该条约定了如遇公园改造双方签订的租赁协议自然终止这一情形，但事实上在原告对公园改造及修路期间，被告仍然在继续履行合同，原告的改造和修路行为客观上会对被告经营产生影响。故原审根据双方约定的“甲方根据乙方使用房屋的实际时间，向乙方退还所交预交款（即租金）之余款”的标准酌情对被告予以补偿，时间酌情认定为5个月。因被告需向原告支付自2013年12月1日起至交付房屋之日租金费用，故被告可相应减少支付5个月的租金，即从2014年5月1日起开始支付被告租金。
2、对被告主张的租赁房屋东侧简易房建造费用42万元的认定。因原告与与被告连续2年签订的房屋租赁协议书第1条第2款，均明确约定“房屋（包括房屋东侧简易房）和房屋内外地面、墙壁、吊顶之装潢及门窗、水电照明等设施均归甲方所有”，该条款约定的“房屋东侧简易房”应视为既包括面积为32平方米的简易房，亦包括面积为10平方米的简易房。该条款内容应视为原告对租赁房屋东侧简易房所有权的放弃，该条约定系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，应认定为有效。故对原告该项主张不予支持。
3、对被告主张的对租赁房屋进行改造和装修费用20万元的认定。原告否认被告对租赁房屋进行过装潢。根据租赁协议第6条第3款：乙方应爱护使用房屋内外各项设施，不得破坏、改变房屋结构及内外装潢等，保持现状，如有损坏需向甲方照价赔偿。”该条内容明确约定被告应保持租赁房屋的现状，不得破坏、改变房屋结构及内外装潢等。现被告对其主张未提供证据证明。退一步讲，被告即使对租赁房屋进行了装潢，亦是出于其经营需要。现双方租赁期限届满，原告对其主张又不予认可，被告应对其装潢后果自行负担，故对原告该主张不予支持。
4、对被告主张的其购买游戏机和儿童摇摇车等后未进行经营，从而产生购买设备损失5万元的认定。因双方协议第3条第1款约定“甲方允许乙方经营休闲食品、冷热饮及旅游纪念品销售”；第3款约定“乙方不得开展机械类、科技类等游乐活动”。该条款明确约定了被告方的经营范围为经营休闲食品、冷热饮及旅游纪念品销售及不得经营类型，现被告经营游戏机等娱乐项目明显超出双方约定的经营范围，被告行为构成违约，原告依约定取消其经营并无不当。故对原告该主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告张明在本判决生效后1个月内腾空并迁出位于淮安市楚秀园内草坪广场西入口的租赁房屋（含东侧简易房），并将该房屋交付给原告淮安市楚秀园。二、被告张明在本判决生效后5日内给付原告淮安市楚秀园房屋占用费（自2014年5月1日起，以每年5.5万元计算至实际交付租赁房屋止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费130元，由被告张明负担。反诉案件受理费11900元，由原告淮安市楚秀园负担500元，被告张明负担11400元。
一审判决后，上诉人张明不服，向本院提起上诉称：一审认定事实不清、证据不足，适用法律错误。请求二审依法撤销原判，改判或发回重审。1、上诉人与被上诉人签订的租赁合同为无效合同，一审认定其为合法有效合同错误。被上诉人出租给上诉人的房屋没有取得建设规划许可证，属于违章建筑，因此本案双方签订的租赁合同、包括之前被上诉人与罗马婚纱假日摄影广场有限公司签订的合同均属于无效合同。所以罗马婚纱假日摄影广场有限公司赠与给上诉人的32平方米房屋及上诉人自建的10平方米房屋应当归上诉人所有及处分而不应当认定为被上诉人所有；2、被上诉人自2013年11月6日、12月1日书面通知上诉人，自12月10日起对上诉人经营场所断水、断电，并禁止上诉人的货物运输入园，导致上诉人无法经营。而一审认定上诉人需向被上诉人支付自2013年12月1日起至交付房屋止的租金，但可减少5个月的租金。上诉人认为该5个月租金应当由被上诉人从收取上诉人的租金中返还给上诉人。
被上诉人淮安市楚秀园答辩称：一审认定案件事实清楚、判决适用法律正确。2008年的租赁合同是被上诉人与罗马婚纱假日摄影公司签订，与上诉人无关，并且该32平方米简易房屋作为被上诉人的财产，在2011年上诉人通过公开招标与上诉人签订的合同中载明。不存在上诉人在上诉状中陈述的情形，上诉人上诉理由不能成立。请求二审驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理确认一审查明的事实。
二审庭审中，被上诉人再次陈述：被上诉人在一审中已经向法庭陈述清楚，楚秀园所有的景点景观都有规划许可证，但不是每个房屋都有产权证。所有的财产名义上都属于楚秀园所有。现在被上诉人根据政府新的规划要求，要重新规划改造上诉人现在租赁经营的房屋，改造后的房屋不再对外出租。
本院另查明：本案争议的出租房屋在被上诉人园区自成一体的管理区域范围内。
本院认为：被上诉人淮安市楚秀园将其管理的国有财产房屋，以公开招标的方式，租赁给上诉人张明从事摄影、餐饮、旅游纪念品等经营活动，双方签订的合同系双方当事人真实意思表示，且合同的内容不损害国家、集体和第三人利益，也不损害社会公共利益，属于合法有效合同。上诉人应当按照合同的约定履行其法律义务。现双方合同履行期限到期，被上诉人根据政府规划要求，收回到期的出租房屋他用，并且事先通知上诉人合同到期后不再续租。则上诉人应当按照约定将承租的房屋、包括其前期承租人罗马婚纱假日摄影公司在租赁期间搭建的简易32平方米房屋和上诉人在租赁经营期间搭建的简易10平方米房屋均返还给被上诉人。至于上诉人称原承租人罗马婚纱假日摄影公司同意将该公司在租赁经营期间搭建的32平方米简易房屋赠与其所有、其有权主张所有权问题，本院认为上诉人在原审作为被告、虽提起反诉，但仅要求被上诉人赔偿经济损失，并没有主张32平方米和10平方米的简易房屋所有权，并且简易房屋是依附于被上诉人主房屋搭建的临时性用房，目的是为了承租人更好的租赁经营。而32平方米简易房屋搭建人是罗马婚纱假日摄影公司，其在租赁合同到期后并没有主张该权利，而该简易房屋已经作为被上诉人财产租赁给付上诉人承租经营。同理，上诉人在租赁经营期间，未经被上诉人同意，擅自搭建10平方米简易房屋，在双方后来的续租合同中，约定房屋，包括房屋东侧的简易房屋均归被上诉人所有。故上诉人上诉又以被上诉人出租的房屋无规划许可及所有权证、主张合同无效，进而主张简易房屋归其所有无合同及法律依据，本院不予采纳。
关于被上诉人园区维修、改造影响上诉人经营，原审酌定扣除5个月租金是否返还给上诉人问题。上诉人在租赁经营期间，被上诉人园区内进行道路维修、广场改造，客观上给上诉人的正常经营活动带来一定的影响，造成其一定的经营损失。原审依据查明的事实酌定按照5个月扣除相应的租金费用正确。但上诉人在合同到期后，拒绝返还原承租的房屋继续经营至今，上诉人理应按照原租金标准给付被上诉人逾期经营使用房屋的费用，原审据此判决并无不当。上诉人既不同意承担逾期使用房屋的费用，又要求被上诉人返还5个月房屋租金的要求，本院不予支持。
综上，本院认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人张明上诉理由不能成立，本院不予支持。经调解未果，依据依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费130元，由上诉人张明负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 华
审判员 阮 明
审判员 王 健
二〇一四年十月十七日
书记员 仲瑶瑶