北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第10379号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京市海淀区私立新东方学校，住所地北京市海淀区海淀中街6号。
法定代表人李力，总经理。
委托代理人张亚兴，北京市汉坤律师事务所律师。
委托代理人刘冬，北京市汉坤律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京金地鸿运房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城十字街南320号。
法定代表人张晓峰，董事长。
委托代理人戈笑鸿，北京市茂源律师事务所律师。
上诉人北京市海淀区私立新东方学校、北京金地鸿运房地产开发有限公司因租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第02216号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年8月，北京市海淀区私立新东方学校（下称新东方学校）起诉至原审法院称：2008年11月11日，我校与北京金地鸿运房地产开发有限公司（下称金地公司）签订《金地中心租约》及其附件、租约细则，约定我校租赁×××201单元及205-208单元，租期2009年1月16日至2014年1月15日。租约签订后，我校一直按照约定及时、足额向金地公司支付租金及物业管理费。自2011年10月起，金地公司对A、B两栋塔楼之间的裙房进行大规模改造工程，除主体框架外，整个区域几乎全部进行了拆除、重建。对于施工过程产生的大量灰尘和严重的噪音，金地公司只是简单的用普通胶带粘帖了漏土的大理石柱子缝隙，把黑色垃圾袋塞在施工现场的门缝下面，并未采取其他防护措施。由于我校租赁的201单元紧邻施工区域，与工地仅一块玻璃墙之隔，施工期间，每日有大量灰尘，噪音持续不间断涌入，导致我校根本无法正常使用201单元。此外，由于金地公司的施工时间多在晚上和周末，而我校在工作日下班后和周末均有学生上课，二者在时间上重合，这更加重了施工对我校的影响。随后，201单元与工地的玻璃墙又有三大块玻璃先后被施工方打碎，进入201单元的灰尘和噪音更加畅行无阻，我校不得已被迫停止使用201单元。由于201单元所承担的前台接待、英语角、图书馆、VIP教室的功能是我校在金地公司租赁的其他区域所不具备的，而部分上机、办公的功能也是其他租赁区域所不能替代的，故201单元无法正常使用的情形给我校的经营造成了极大的影响，使我校蒙受了巨大经济损失。无奈之下，我校不得不将201单元的功能作了分散和转移，以便能够继续正常经营。为了解决问题，我校曾三次致函金地公司，要求金地公司就赔偿等事宜进行协商，但均未得到正式回应。因201单元无法使用造成我校租赁房屋整体功能减损，所租办公室不再适用，故我校起诉，要求：1、确认双方签订的《金地中心租约》及其附件、《金地中心写字楼租约细则》于2012年5月1日解除；2、金地公司向我校返还押金767691.36元；3、金地公司向我校返还2011年10月16日至2012年6月30日期间201单元的租金690834.77元；4、金地公司向我校返还2011年10月16日至2012年6月30日期间201单元的物业管理费152183.15元；5、金地公司赔偿我校装修残值损失330345.96元。
金地公司答辩并反诉称：1、新东方学校单方解除合同的行为无证据支持。在新东方学校提供的视频中显示，所租办公室内无任何噪音，室内空气的通明度非常好，没有任何扬尘。新东方学校提供的证人未×出庭质证，且均系本案的利害关系人，并非独立公正的第三方，证言不具备证明效力。2、新东方学校单方解除合同的行为并无法律依据。根据规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，如超过噪音限值标准、有毒有害气体限值标准，承租人有权解约。新东方学校主张租赁办公室存在噪音、粉尘，但未就此聘请专业检测机构进行检测，故无权解约。3、双方在合同中约定，所租办公室的全部或其基本全部在发生毁坏和破坏后，双方均有权解约。而本案中，所租办公室并未发生毁坏和破坏，只是存在外围装修的客观事实；退而言之，即使201单元发生破坏或不适于再使用和租用，也不到租赁总面积的一半，新东方学校也不能因此解除合同。4、新东方学校存在恶意单方解约行为，其应当承担违约责任。在合同履行过程中，新东方学校为规避因自身经营不善而提前解约需向我公司承担的相关赔付责任，于2012年4月29日向我公司发出了《关于金地中心租约解除及违约赔偿函》，要求单方解约，并开始拒交租金与管理费。我公司不同意新东方学校的诉讼请求，并提出反诉，要求：1、确认双方签订的《金地中心写字楼租约》、《金地中心写字楼租约细则》及《关于租约及配套协议主体变更的补充协议》于2012年5月1日解除；2、新东方学校向我公司支付2009年5月1日至2009年5月31日、2010年12月1日至2010年12月31日、2011年12月1日至2011年12月31日的租金605701元；3、新东方学校按日租金和日物业管理费2倍的标准向我公司支付2012年4月29日起至租赁房屋返还之日止的滞留金；4、新东方学校向我公司支付违约金3082563元；5、新东方学校将租赁房屋恢复原状后，腾退租赁房屋，交还我公司。
针对金地公司的反诉，新东方学校辩称：施工工地与我校租区之间仅有一道玻璃墙，而玻璃墙曾被砸破，造成我校与金地公司施工区域无隔断，同楼层的中国银行也曾因施工停止经营，故我校对解除合同具有事实依据。在我校提出诉讼后，曾多次要求将租赁房屋内物品拉走、返还租赁房屋，但金地公司多次阻扰，故租赁房屋未×返还。因租赁房屋无法恢复为交付时的状态，故不同意将房屋恢复原状。现我校同意解除租赁合同、腾退租赁房屋，不同意金地公司其他反诉请求。
原审法院经审理确认：新东方学校与金地公司之间签订的租约及细则是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，金地公司对与新东方学校所承租201单元相邻的区域进行装修，给新东方学校正常使用201单元造成影响，金地公司未×保证新东方学校承租的201单元符合约定使用、收益状态，对此金地公司存在违约行为。在金地公司进行装修后，新东方学校将201单元的功能移至其他租赁区域，并使用其他租赁区域正常经营，故金地公司的上述违约行为并未导致新东方学校不能实现合同目的。新东方学校以不能正常使用租赁区域为由要求解除合同，并不符合合同约定的解除条件以及法定合同解除条件，属违约解除合同行为。现新东方学校与金地公司均表示双方之间租约及细则于2012年5月1日解除，不持异议。新东方学校要求金地公司返还押金，因双方关于“如因承租人原因导致本租约提前终止或无法履行，则出租人无需返还承租人已付押金”的违约责任约定过高，再考虑金地公司在履行合同过程中亦存在违约行为，故对该项诉讼请求，予以支持。新东方学校要求金地公司返还2011年10月16日至2012年6月30日期间201单元的租金、物业管理费，法院在考虑合同实际履行情况后酌情确定。因新东方学校违约导致合同解除，故新东方学校要求金地公司赔偿剩余租赁期间装修残值损失，不予支持。因双方之间签订的《关于租约及配套协议主体变更的补充协议》的约定已履行完毕，故金地公司要求确认该协议于2012年5月1日解除，不予支持。金地公司要求新东方学校支付免租期房租，因双方未明确表明“若承租方出现任何违约行为，承租方应当承担交纳租期内免租期租金的违约责任”的意思，再考虑本案实际履行情况，故对金地公司的该项诉讼请求，不予支持。金地公司要求新东方学校支付滞留金，因滞留金约定过高，再考虑本案具体情节，故予以酌定。金地公司要求新东方学校支付违约金，因违约金数额过高，再考虑金地公司在履行合同过程中亦存在违约行为，故予以酌定。金地公司要求新东方学校将租赁房屋恢复原状后，腾退租赁房屋，予以支持。据此，原审法院于2013年5月13日判决：一、确认北京市海淀区私立新东方学校与北京金地鸿运房地产开发有限公司之间的《金地中心写字楼租约》及其附件、《金地中心写字楼租约细则》于二○一二年五月一日解除；二、北京金地鸿运房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还北京市海淀区私立新东方学校押金七十六万七千六百九十一元三角六分；三、北京金地鸿运房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还北京市海淀区私立新东方学校租金五十五万二千六百六十八元；四、北京金地鸿运房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还北京市海淀区私立新东方学校物业管理费十二万一千七百四十七元；五、北京市海淀区私立新东方学校于判决生效后十日内将北京市朝阳区×××二○一及二○五-二○八单元承租区域恢复原状后腾退该区域，交北京金地鸿运房地产开发有限公司；六、北京市海淀区私立新东方学校于判决生效后十日内给付北京金地鸿运房地产开发有限公司二○一二年七月一日至二○一二年十二月三十一日的房屋使用费一百零三万三千零四元、物业管理费十九万七千五百六十九元，并按每月房屋使用费、物业管理费总计九万元的标准给付北京金地鸿运房地产开发有限公司自二○一三年一月一日起至腾退上述房屋之日止的房屋使用费、物业管理费；七、北京市海淀区私立新东方学校于判决生效后十日内给付北京金地鸿运房地产开发有限公司违约金一百五十五万元；八、驳回北京市海淀区私立新东方学校其他诉讼请求；九、驳回北京金地鸿运房地产开发有限公司其他反诉请求。
判决后，新东方学校、金地公司均不服，向本院提起上诉。
新东方学校的上诉请求为：同意原判第一、二、五项，撤销原判第三、四、六、七、八项，改判金地公司返还2011年10月10日至2012年6月30日期间201单元的租金690834.77元及物业费152183.15元并赔偿我校装修残值损失330345.96元，驳回金地公司的全部反诉请求。其主要上诉理由：201单元的功能并没有全部转移到205-208单元，我校将201单元部分功能转移到205-208单元是为了避免损失进一步扩大，原审法院认定205-208单元已经能实现租赁目的是错误的，原审法院判决我校承担违约金是错误的；2012年12月我校想腾退租赁房屋，但对方不予接待，这之后的滞留金即房屋使用费我校亦不应承担；原审法院酌情扣减租金及物业费后判决金地公司返还，缺乏依据；金地公司违约行为导致租赁合同解除，其应赔偿我校装修残值损失。
金地公司的上诉请求为：同意原判第一、五、六、七项，撤销原判第二、三、四、八项，改判新东方学校向我公司支付2009年5月1日至2009年5月31日、2010年12月1日至2010年12月31日、2011年12月1日至2011年2月28日的租金605701元，并判决驳回新东方学校的全部诉讼请求。其主要上诉理由：我公司的装修未对新东方学校的经营造成影响，我公司不存在违约行为；双方租赁合同约定，因新东方学校原因导致租赁合同提前终止的，押金及已预付的租金和管理费均不予退还，原审法院判决予以退还，不符合双方租赁合同约定。
经审理查明：2008年11月11日，案外人北京金地鸿业房地产开发有限公司（下称金地鸿业公司）作为出租人、新东方学校作为承租人签订《金地中心写字楼租约》及附件、《金地中心写字楼租约细则》，约定：金地鸿业公司向新东方学校出租北京市×××A座（即金地时代中心8号楼）2层201及205-208单元，租赁建筑面积1173.84平方米；租期2009年1月16日至2014年1月15日；2009年1月16日至2012年1月15日的月租金为201900.48元，2012年1月16日至2014年1月15日的月租金为214812.72元；每月管理费为41084.40元，于付租金之日与租金一起由新东方学校付给金地鸿业公司，不得有任何扣减；2009年1月16日至2012年1月15日的押金为728954.64元，2012年1月16日至2014年1月15日的押金为767691.36元；新东方学校遵守并履行其在本租约内的所有义务可享有下述免租期，金地鸿业公司给予新东方学校共5个月的免租期，分别为：2009年5月1日至2009年5月31日、2010年12月1日至2010年12月31日、2011年12月1日至2011年12月31日等；自2008年10月16日至2009年1月15日为金地鸿业公司给予新东方学校的装修期；金地鸿业公司应将所租办公室以交房日当天的“现状”交给新东方学校，新东方学校据此条件接受所租办公室并签署接受文件后，即已确认所租办公室处于适租状态，符合本租约之规定；在租期届满或提前终止租约的情况下，新东方学校须将所租办公室按接受时双方签署的确认文件所述的状态予以恢复原状；若新东方学校未×在租期届满或提前终止的当天将所租办公室按前述条款之规定交还予金地鸿业公司，新东方学校人须按逾期天数向金地鸿业公司缴纳滞留金，每天的滞留金额度相当于本租约日租金和日物业管理费的2倍；如果所租办公室的全部或其基本全部遭到破坏或不适于再使用和租用，而且在发生毁坏和破坏后的6个月内未×修复或恢复，签约双方有权在所租办公室修复和恢复原状以前的任何时候以书面形式通知对方解除租约；如果本租约中所规定的租金或管理费或其它应由新东方学校支付的费用在到期后10天内仍未支付，金地鸿业公司有权在给予新东方学校书面通知后，终止本租约，收回新东方学校所租办公室，并要求新东方学校赔偿出租人遭受的损失；新东方学校在租期内除不可抗力外，在任何条件下不得提早解除本租约，如因新东方学校原因导致本租约提前终止或无法履行，则金地鸿业公司无需返还承租人已付押金以及预付的租金和管理费，且新东方学校须向金地鸿业公司支付未履行完毕租期的应交租金的70%。
合同签订后，金地鸿业公司向新东方学校交付上述租赁房屋；新东方学校对租赁房屋进行了装修，并使用该房屋从事教学经营。
2009年9月30日，金地鸿业公司（甲方）、新东方学校（乙方）、金地公司（丙方）签订《关于租约及配套协议主体变更的补充协议》，约定甲方之前签署的租约及配套协议（若有）项下所有权利、义务、责任全部概括移转至丙方，除出租人主体由甲方变更为丙方外，租约及配套协议的所有商务及法律条款不变。此后，新东方学校与金地公司履行租约合同义务，新东方学校向金地公司交纳了押金767691.36元。
自2011年10月中旬起，金地公司对连接金地时代中心A座、B座之间的一层、二层商场进行装修改造施工，该装修改造区域与新东方学校承租的201单元相邻。后因受到装修施工影响，新东方学校停止使用201单元，将201单元的接待前台、英语角、图书馆、VIP教室等部分功能转移至205-208单元。对于201单元具体停止使用时间，新东方学校称装修开始就停止了201单元的使用。金地公司称2012年3月201单元才停止使用。双方均未就此提交证据予以证明。
2011年12月，新东方学校向金地公司发出《关于中心经营受到影响的索赔函》，提出因金地公司装修产生灰尘、噪音，对新东方学校的经营造成影响，要求金地公司给予物业费、租金等方面的优惠，并要求金地公司赔偿经济损失。2012年2月，新东方学校向金地公司发出《关于金地中心相关费用的二次索赔函》。2012年2月22日，金地公司回函：对贵司来函中提及的有关问题，双方一致在进行充分、务实沟通，在沟通过程中，我司不再以书面函件形式回复每次所沟通的内容，以提高工作效率。2012年4月29日，新东方学校向金地公司发出解约函，提出金地公司的装修行为产生大量烟雾、粉尘和噪音，造成新东方学校无法对租赁区域正常使用，要求解除双方之间的合同。此后新东方学校继续在205-208单元经营，并按合同约定标准向金地公司缴纳了租金及物业管理费。
自2012年7月1日起，新东方学校未再向金地公司支付租金及物业管理费。
2012年9月，金地公司进行的装修改造工程施工完毕。2012年12月，新东方学校停止在租赁房屋内的经营。当月，新东方学校提出搬离租赁房屋，金地公司以新东方学校未将租金、物业费、水电费结清及未将租赁房屋恢复原状为由，未予同意。2012年12月22日，金地公司将201单元门上锁。
原审审理中，新东方学校与金地公司均主张双方签订的租约及细则于2012年5月1日解除。
关于201单元的使用是否受到金地公司装修影响问题，新东方学校主张201单元的面积为511.54平方米，租赁房屋全部面积1173.84平方米，201单元面积占全部承租面积的近一半，金地公司装修后，201单元的接待前台、英语角、图书馆、VIP教室等众多功能不能全部转移到205-208单元，只有前台接到功能转移到了205-208单元，其他的功能无法转移。另，在本院审理中，新东方学校提交学员与其学校签订的《新东方精英英语课程注册合同》及补充协议若干份，证实学员因为金地公司装修延期课程时间或申请退学。金地公司称上述证据不属于新证据，对此均不予认可。
关于新东方学校主张的装修残值损失问题，新东方学校提交装饰装修合同及装修款发票为证。金地公司称上述证据只能作为参考，自然损耗无法避免，对新东方学校的装修残值损失330345.96元不予认可。
本院审理中，2013年7月16日，新东方学校与金地公司就租赁房屋进行了交接，签订《确认书》，确认租赁房屋已于2013年7月16日清空，所有可移动物品设备腾退移交金地公司，同时双方均同意金地公司完成租赁房屋恢复原状的工作，新东方学校支付给金地公司恢复原状工程费10万元。
上述事实，有双方当事人陈述、《金地中心写字楼租约》、《金地中心写字楼租约细则》、函件、装饰装修合同、工程款发票、《确认书》等在案佐证。
本院认为：新东方学校与金地公司签订的《金地中心写字楼租约》、《金地中心写字楼租约细则》均系双方当事人真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行。审理中，基于新东方学校与金地公司均同意上述租赁合同及细则于2012年5月1日解除，本院对此不持异议。
关于解除租赁合同的违约责任问题，本案中，金地公司在新东方学校承租201单元相邻的区域自2011年10月中旬直至2012年9月，在长达近一年时间内进行装修施工，且201单元面积为511.54平方米，占新东方学校承租全部面积近一半，201单元本身使用功能较多，201单元不可能将全部使用功能进行转移，故金地公司的装修行为势必影响了新东方学校的正常经营活动，且在装修期间内，新东方学校曾多次向金地公司发函提出装修给其学校正常教学活动造成影响，要求予以赔偿及在租金、物业费方面予以优惠，金地公司在回函中未予否认，对新东方学校要求赔偿的请求亦未予回复，故金地公司的上述行为最终导致了租赁合同的解除，金地公司应对新东方学校承担相应的违约责任。原审法院认定新东方学校违约不妥，本院予以改判。对于金地公司要求新东方学校支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于押金是否应当返还的问题，因双方租赁合同约定如新东方学校原因导致租赁合同提前终止或无法履行，金地公司无需返还新东方学校押金，但本案中，新东方学校无违约行为，且并非因新东方学校原因导致租赁合同提前解除，故对新东方学校要求金地公司返还押金的诉讼请求，本院予以支持。金地公司不同意返还押金的主张，缺乏合同依据，本院不予支持。
关于201单元的2011年10月16日至2012年6月30日期间租金及物业费是否应当返还及具体数额的问题，因金地公司的装修施工对201单元的正常使用造成影响，金地公司应返还新东方学校已支付的201单元上述期间的租金。对于应返还的租金数额，考虑到双方对201单元停止使用时间陈述不一，且均未提交相应证据予以证明，故原审法院酌情确定返还租金及物业费数额，并无不当。对于新东方学校要求上述期间全部租金及物业费予以返还的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
关于租赁合同解除后房屋使用费及物业管理费问题，虽双方在租赁合同中对租赁合同解除后的房屋使用费即滞留金进行了约定，但该滞留金约定数额过高，且考虑到新东方学校曾要求腾退租赁房屋，但金地公司以新东方学校欠付租金等理由未予同意，导致租赁房屋未×及时腾退，对此金地公司存在过错等案件实际情况，故原审法院酌情确定2012年7月1日至实际腾退之日止的房屋使用费及物业管理费，亦无不当。对于金地公司要求新东方学校按照租赁合同约定的滞留金标准支付房屋使用费，本院不予支持。
关于免租期租金是否应当支付的问题，因新东方学校与金地公司对租赁合同提前解除免租期租金应当支付未进行约定，故对金地公司要求新东方学校支付免租期租金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
关于装修残值损失的问题，因金地公司违约导致租赁合同提前解除，故对新东方学校要求金地公司赔偿其装修残值损失的诉讼请求，本院予以支持。对于具体数额，考虑到新东方学校实际支付装修工程款数额、租赁房屋实际使用时间、租赁合同约定的租赁期等因素，本院酌情确定金地公司赔偿新东方学校装修残值损失十七万元。
关于租赁房屋已实际腾退交接问题，因在本院审理中，双方已就租赁房屋进行了实际交接，且双方均同意金地公司完成租赁房屋恢复原状的工作，新东方学校支付给金地公司恢复原状工程费10万元，本院对此不持异议，故对原审法院判决新东方学校将租赁房屋恢复原状一项，本院予以撤销。
综上，原审法院判决不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第02216号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第02216号民事判决第五、七、八、九项；
三、变更北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第02216号民事判决第六项为：北京市海淀区私立新东方学校于本判决生效后十日内给付北京金地鸿运房地产开发有限公司二○一二年七月一日至二○一二年十二月三十一日的房屋使用费一百零三万三千零四元、物业管理费十九万七千五百六十九元，并按每月房屋使用费、物业管理费总计九万元的标准给付北京金地鸿运房地产开发有限公司自二○一三年一月一日起至二○一三年七月十六日止的房屋使用费、物业管理费五十八万八千元；
四、北京金地鸿运房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿北京市海淀区私立新东方学校装修残值损失十七万元；
五、北京金地鸿运房地产开发有限公司于本判决生效后自行将北京市朝阳区建国路九十一号金地时代中心A座二层二○一及二○五-二○八单元承租区域恢复原状，北京市海淀区私立新东方学校于本判决生效后十日内给付北京金地鸿运房地产开发有限公司恢复租赁房屋原状的工程费十万元；
六、驳回北京市海淀区私立新东方学校的其他诉讼请求；
七、驳回北京金地鸿运房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费22269元，由北京市海淀区私立新东方学校负担990元（已交纳），由北京金地鸿运房地产开发有限公司负担21279元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费26004元，由北京市海淀区私立新东方学校负担13002元（于本判决生效后7日内交至原审法院），由北京金地鸿运房地产开发有限公司负担13002元（已交纳）；二审案件受理费67490元，由北京市海淀区私立新东方学校负担2897元（已交纳），由北京金地鸿运房地产开发有限公司负担64593元（北京市海淀区私立新东方学校已交纳16320元，北京金地鸿运房地产开发有限公司于本判决生效后7日内给付北京市海淀区私立新东方学校）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 刘苑薇
代理审判员 何江恒
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 陈 雪