贵阳铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）筑铁民初字第202号
原告贵阳市国有资产投资管理公司。
法定代表人张海涛，董事长。
委托代理人吴定贵、周松，贵州君跃律师事务所律师。
被告贵阳隆城物业管理有限公司。
法定代表人李明强，经理。
原告贵阳市国有资产投资管理公司诉被告贵阳隆城物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年7月23日公开开庭进行了审理。原告贵阳市国有资产投资管理公司的委托代理人周松到庭参加诉讼，被告贵阳隆城物业管理有限公司经传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年12月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于贵阳市云岩区市西路114号南华商场三楼房屋（面积590.47平米）出租给被告，租期至2013年10月1日，此时租金为14761.75元／月。租期届满后，双方未签订新的房屋租赁合同，被告仍继续承租该房屋。但自2014年1月开始，被告至今未支付租金。经原告多次催告，被告仍拒绝支付，截止2015年3月31日，被告共欠租221426元。为此，原告诉讼请求：1.终止双方和房屋租赁合同；2.判令被告返还所承租的南华商场三楼房屋；3.判令被告按14761.75元／月向原告支付从2014年1月1日起至返还之日止的房屋租金；4.判令被告支付违约金247997元；5.本案诉讼费由被告承担。
原告在庭审中出示了以下证据：
1.原告《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明》等，证明原告主体身份。
2.贵阳市市级行政事业单位经营性资产管理改革工作领导小组办公室于2009年8月25日颁发的筑行改办（2009）1号《关于加强贵阳市级行政事业单位经营性资产管理的通知》、筑行改办（2009）3号《关于印发第一批委托贵阳市国有资产投资管理公司统一管理经营性资产的市级行政事业单位名单的通知》、贵阳市房屋产权监理处出具的《产权交易》单及贵阳市金阳建设投资（集团）有限公司出具的《证明》。明确房屋由原告负责管理经营，其享有房屋出租及收益权。
3.《房屋租赁合同》。证明双方之间房屋租赁合同关系及关于租金、租期、违约责任等内容有明确约定。
4.贵阳银行新华路支行出具的《缴款书》（回执）。证明被告于2013年12月12日最后一次支付原告租金14374.75元。
5.原告委托贵州君跃律师事务所律师周松、吴定贵于2014年12月1日通过邮局向被告发出的《关于支付南华商场房屋租金的律师函》。证明原告向被告催告支付租金。
被告在答辩和举证期间未提交答辩状和证据。经本院传票传唤，其拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩及举证、质证权利。
本院对原告提交的证据审查后认为，来源合法，客观真实，作为本案认定事实的依据，予以采信。
根据原告的陈述及以上采信证据，本院确认以下事实：2009年12月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于贵阳市云岩区市西路114号南华商场三楼面积为590.47平米的房屋出租给被告经营使用，租期共96个月，自2005年10月1日起至2013年10月1日止，租金分段计付，2012年11月28日至2013年11月28日期间（共12个月）为14761.75元／月，乙方于每季末5日内将租金交存到甲方指定的银行账户内（甲方未指定账户的，乙方到甲方财务部门交纳），乙方逾期十天未交纳租金，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方按合同总租金的20%的向甲方支付违约金。合同签订后，双方按照合同约定履行各自义务。2013年10月1日，合同约定的租期届满，双方未续签房屋租赁合同，被告未返还租赁房屋仍继续使用。2013年12月12日，被告通过银行支付原告租金14374.75元。此后，被告未再支付租金。2014年12月1日，原告授权委托贵州君跃律师事务所律师周松、吴定贵通过邮局特快专递方式向被告发出关于支付南华商场房屋租金的律师函。截止2015年3月31日，被告共欠租221426元，拖欠至今一直未付。
另查明，位于贵阳市云岩区市西路114号南华商场1、2、3层房屋，原产权人登记为贵阳市粮食局和贵阳市建设局，自2009年9月1日起，按照贵阳市市级行政事业单位经营性资产管理改�工作领导小组办公室筑行改办（2009）1号《关于加强贵阳市级行政事业单位经营性资产管理的通知》和筑行改办（2009）3号《关于印发第一批委托贵阳市国有资产投资管理公司统一管理经营性资产的市级行政事业单位名单的通知》要求，房屋的管理、经营及收益交由原告负责。2011年6月，上述房屋将产权转移过户登记到贵阳市金阳建设投资（集团）有限公司，房屋的经营、管理和收益仍继续由原告负责，原告享有房屋出租权。
本院认为：原告与被告自愿订立的《房屋租赁合同》，意思真实，内容合法，系有效合同，双方应当按照合同约定自觉履行各自的义务。房屋租赁合同期限届满后，双方虽未续签合同，但被告并未明确表示不再续租且继续占有租赁房屋，原告亦未提出异议，视为被告继续租用该房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期�届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方房屋租赁合同继续有效，租赁期限视为不定期，可以随时解除合同。《房屋租赁合同》第十一条约定，乙方（被告）逾期十天未交纳租金，甲方（原告）有权解除合同并收回房屋，乙方按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。被告自2014年1月1日后未支付原告房屋租金，且在原告方发出催告支付租金的律师函后，被告仍未履行付租义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告请求解除合同和判令被告返还房屋并支付所欠租金及违约金的理由成立，予以支持。从2014年1月被告停付租金至2015年5月原告起诉，被告实际违约时间共计16个月，按14761.75元／月计欠租236188元，虽然违约金计算方式为合同约定，但被告是在合同约定租期届满并进入不定期租赁后才停付租金的，而原告按照已付租金总额（原合同总金额）计算并主张违约金额247997元，已超过截止到2015年5月被告所欠租金额，不尽合理且显失公平，故不予支持。因原告未提供被告违约造成其损失的证据，可参照原合同关于违约金的约定，按照原告起诉时被告实际欠租金额236188的20%计付违约金，即金额为47237.60元（=236188元×20%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告贵阳市国有资产投资管理公司与被告贵阳隆城物业管理有限公司双方之间的《房屋租赁合同》；
二、被告贵阳隆城物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于贵阳市云岩区市西路114号南华商场三楼面积为590.47㎡租赁房屋返还原告贵阳市国有资产投资管理公司；
三、被告贵阳隆城物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内按14761.75元／月计付原告贵阳市国有资产投资管理公司从2014年1月1日至返还租赁房屋之日止的房屋租金，并支付原告贵阳市国有资产投资管理公司违约金47237.60元；
四、驳回原告贵阳市国有资产投资管理公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4171元，由原告贵阳市国有资产投资管理公司负担1251元，被告贵阳隆城物业管理有限公司负担2920元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 张 健
二〇一五年八月五日
书记员 黄桂香