宁夏回族自治区中宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中宁民初字第1551号
原告郝颖丽，女，生于1979年7月13日，汉族，大专文化，个体工商户，住宁夏回族自治区中宁县。
委托代理人刘红，宁夏中宝律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告黄兴业，男，生于1953年10月14日，汉族，不识字，农民，住宁夏回族自治区中宁县。
第三人王彬，男，生于1982年11月6日，汉族，初中文化，个体工商户，住宁夏回族自治区中宁县。
委托代理人白雁玲，中宁县法律援助中心指派律师。代理权限为一般代理。
原告郝颖丽诉被告黄兴业、第三人王彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理，依法由代理审判员陆桂荣适用简易程序于2015年7月29日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本院于2015年9月20日裁定本案转入普通程序审理，并于2015年10月20日依法组成合议庭再次公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时，原告郝颖丽及其委托代理人刘红、被告黄兴业、王彬到庭参加诉讼；第二次开庭审理时，原告郝颖丽及其委托代理人刘红、被告黄兴业、被告王彬及其委托代理人白雁玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，我看到被告黄兴业张贴出售中宁县某街加油站对面的门面房两间的广告后找到被告，经我与被告协商后，双方于2013年2月21日签订了一份《房屋出售协议书》，约定：被告自愿以95000元的价格将位于中宁县某街加油站对面的两间门面房转让给我，我依约一次性付款95000元及搭棚钱2000元，另因第三人租赁该房于2014年3月18日到期，被告承诺待第三人租赁期限届满后即2014年3月18日将房屋收回并交付给我。签订协议时，被告家人及儿子儿媳都在场，我还将协议念了一遍。2013年3月中旬我找到王彬并告诉了他房子转让的事。2014年3月中旬，我找王彬收房子，告诉王彬若继续租房，要将房租交给我，但王彬不认我，不交房租给我。我找被告要求其交房，被告说他和王彬只签了一年租期的合同，又以第三人不搬出房屋为由拒不交房。第三人王彬未根据相关法律规定在1年之内行使撤销权和优先购买权，视为放弃上述权利。第三人与被告签订的二手房买卖合同，是双方在第一次庭审之后恶意串通签订的，严重的侵犯了我的合法权利。综上，我认为自己已经履行合同义务交付了房款，被告违约不按时交房并在卖房后收取租金，侵犯了我的权益；第三人在得知房屋出售后，未主张自己的优先购买权，其不交房不交租的行为亦侵犯了我的权益。现我起诉要求：1.依法判令被告继续履行合同；2.被告、第三人将位于中宁县某街加油站对面的门面房两间交付给原告；3.被告赔偿原告经济损失8000元（2014年3月18日至2015年6月的房租）；4.案件受理费由被告承担。
被告黄兴业辩称，涉案房屋属于我与儿子黄某某共同共有。2013年2月18日，我将该房屋租给了王彬，租期三年，并且收了王彬一年的租金及设备转让款29000元，因我不识字，让儿子在协议和收据上签字。几天后，原告到我家里要求购买涉案房屋，原告与我儿子黄某某认识，说我儿子要将该房屋卖给她。我告诉原告房子是我买的，我儿子说了不算，我没有告诉原告房子是我和儿子黄某某从杨某甲、杨某乙手中购买，系共同所有，但原告非要买房，我就告知原告房子已经租给王彬，要先问王彬买不买，但原告说房子一年租期届满后她自有办法解决。2013年2月21日，原告起草了协议，我不识字也看不懂，就在协议上签了名，原告付了95000元房款及搭棚的2000元钱，我认为房屋已经交付给原告。我儿子当时不知道我把房子卖了。我一直没有告诉王彬卖房的事，并且让王彬帮忙办事抵顶了2014年的房租，2015年的房租未收。2014年3月，原告找王彬要房子要不到，就来找我，我认为既然他们谈不好，虽然原告当初没有胁迫我，我也不想卖房子了。后来我让原告拿回购房款，因原告提出要15万元的房款，双方未协商下去。现在原告与第三人都要房子，我没有办法交房也不想卖房子了，我愿意将收的房款退还给原告。2015年我又把房屋卖给了王彬。我认为原告不应该要房屋，这个房屋我应该卖给第三人王彬而不应该卖给原告。
第三人王彬辩称，我与被告于2013年2月18日签订了一份协议，被告将中宁县某街加油站对面的门面房两间出租给我，协议一式三份，房屋租期为三年，三年期间被告不得私自转让及买卖，若买卖须通知我，房租为每年支付5000元，室内的设备随房一并转让，2013年房租及设备转让款一次性付清29000元，若我们之间哪一方违约，承担30%的违约金给对方作为补偿。之后，我给被告办事抵顶了2014年的房租，2015年的房租未付。2014年3月，原告找我要房租，我才知道被告将房子卖了，我告诉原告我是和房东签的协议，我不认识她，也不给她交房租。我告知被告我也要买这个房子。我不交出房屋的原因是，首先房屋租期未到，租期为三年；其次我是租赁人，对房屋有优先购买权，被告应将该房屋卖给我。另外，所争议的房屋系被告黄兴业与其儿子黄某某共同共有，房屋系原村民杨某甲、杨某乙出售给黄兴业和其儿子黄某某的房屋。该房屋涉及的土地是某镇某村集体土地，没有转为国有土地，所以该集体土地上的房屋就是农村房屋。原告系城镇居民，购买农村房屋不符合相关法律规定，被告未保障第三人优先购买权，原、被告故意隐瞒房屋出售的事实，符合合同法恶意串通损害第三人利益的情形，被告未经共有人同意出售房屋，系无权处分房屋，故原、被告签订的协议系无效协议，自始无效，不存在一年的撤销时限。原、被告签订的房屋买卖合同，房屋至今未交付，原告与第三人均认可房屋并未交付，被告对交付的概念并不理解，他的说法与法律规定也不符。2015年5月30日，被告与其儿子黄某某将争议房屋以12万元的价格出售给作为某镇某村村民的第三人，第三人以超于原告的价格购买争议房屋，是在维护第三人的优先购买权，而黄某某作为共有人在协议上签了字，在收款收据上也签字按印，说明房屋的两个所有人共同行使处分权，将房屋出售给了第三人。被告将房屋另行出售给具有优先购买权的第三人符合法律规定。第三人出示的证据系自行收集的证据，且在法庭辩论终结前提交，不影响证据的认定。被告在庭审中明确表示儿子不同意将房屋卖给原告，为此，双方协议过退房退款的问题，只是因为退款数额未协商一致，最终没有达成协议。
经审理查明，2013年2月18日，被告黄兴业与第三人王彬签订了一份租赁协议，约定：被告将中宁县某街加油站对面的门面房两间出租给第三人，租期为2013年2月18日至2016年2月18日，2013年租金及室内设备共29000元一次性付清，之后房租每年5000元。2013年2月21日，被告黄兴业与原告郝颖丽签订了一份《房屋出售协议书》，约定：被告以95000元将前述房屋出售给原告，因房屋已出租，于2014年3月18日交付房屋，如违约，支付违约金50000元。合同签订后，原告给被告支付95000元购房款及2000元搭棚款。2014年3月，原告郝颖丽要求第三人向其支付房租遭拒。第三人在原告索要房租后要求被告将前述房屋出售给第三人，并帮助被告做事抵顶了2014年房租，未付2015年房租。原告以被告不交付房屋致其权益受损为由诉至法院，提出前述诉讼请求。2015年5月30日，被告黄兴业与张某某收取第三人王彬购房款110000元，2015年6月3日，被告黄兴业及其子黄某某与第三人王彬签订《二手房买卖委托合同》，合同约定被告黄兴业及其子黄某某将涉案房屋以120000元的价格出售给第三人王彬。
以上事实，有原告出示的房屋出售协议书原件一份、第三人提交的协议、收据原件、二手房买卖委托合同、收条、民用房屋买卖协议、收条、户籍证明、常住人口登记表各一份及原告、被告、第三人的当庭陈述为证，经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为，本案争议焦点为：一、原告郝颖丽与被告黄兴业签订的房屋出售协议书是否成立并生效。二、被告黄兴业与第三人签订的二手房买卖委托合同是否成立并生效。
针对第一个争议焦点，本院认为，一、原、被告在平等、自愿的情况下签订了房屋出售协议书，原告确信被告黄兴业为房屋所有人，被告黄兴业未告知原告该房屋系其与黄某某共有的情况下，原告支付了符合房屋价值的对价，协议内容不违反法律规定，原告系善意购房人，房屋共有人黄某某如有损失应由被告负担；原、被告签订的买卖房屋的协议与被告与第三人签订的租赁协议，前者处分的是房屋所有权，后者处分的是房屋使用权，处分权利的内容不同，且第三人在房屋买卖后仍可依租赁合同继续使用房屋，故原、被告之间的买卖合同不符合恶意串通损害第三人王彬利益的情形；二、涉诉房屋系中宁县运输管理所下属中宁县某汽车站范围内营业用房，系城镇房屋，被告黄兴业在将房屋出租给第三人王彬的情况下，将房屋出售给原告郝颖丽，未违反法律禁止性规定，第三人王彬辩解被告与原告郝颖丽签订的房屋买卖合同无效的理由不成立，本院不予采纳。综上，原、被告签订的房屋出售协议书成立并生效。
针对第二个焦点，本院认为，第三人王彬早在2014年3月已知自己租赁的涉案房屋已经被被告出售给原告，也清楚因其拒绝向原告支付房租、交付房屋致使原、被告曾协商解除合同无果，在房屋权属存在纠纷的情况下，第三人又与被告及黄学贤于2015年6月3日签订《二手房买卖委托合同》，第三人与被告在本院第一次开庭时均未提及双方有买卖房屋的交易亦未提供证据。综上，本院认为，被告与第三人签订的《二手房买卖委托合同》存在恶意串通，损害第三人利益的情形，应为无效合同。
综上，原、被告签订的《房屋出售协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，依法成立并生效，应受法律保护。原、被告应当依约全面履行自己的义务。原告已于合同签订当日履行支付房屋价款的义务，被告应当依约履行交付房屋的义务，故原告要求被告继续履行合同、交付房屋的诉讼请求，本院予以支持；但是，原、被告签订的《房屋出售协议书》约定的交房时间和被告与第三人之间签订的租赁协议约定的租赁期限冲突，租赁合同先于原、被告房屋买卖合同成立并生效，房屋买卖仍应保障第三人在租赁期限内占有、使用房屋，故第三人应在租期届满后即2016年2月19日与被告共同将房屋移交原告。被告退回售房款、收回房屋的意见，本院不予采纳。原告诉请的经济损失实为租金损失，被告在出售房屋后，仍允许第三人为其做事充抵2014年房租，并怠于协助原告实现其对房屋的所有权，造成原告对房屋收益的损失，应当对原告2014年3月18日至2015年6月18日的租金损失6250元（5000元／12×15）予以赔偿。第三人关于原、被告所签《房屋出售协议书》无效、被告应将争议的房屋卖给第三人的辩解意见不成立，本院不予采纳。综上，被告黄兴业应继续履行《房屋出售协议书》，与第三人于2016年2月19日向原告交付涉案房屋。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四条第一款、第五十二条第（二）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十三条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告黄兴业继续履行与原告签订的《房屋出售协议书》；
二、被告黄兴业与第三人王彬于2016年2月19日将位于中宁县某街加油站对面门面房两间交付给原告郝颖丽；
三、被告黄兴业赔偿原告郝颖丽租金损失6250元（截止2015年6月18日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，减半收取75元，由原告郝颖丽负担15元，被告黄兴业负担60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。
当事人不主动履行本法律文书确定的义务，对方当事人可申请人民法院执行，未提出申请的，视为自动放弃权利。申请执行的期间为二年。
审判长 任善春
审判员 李 鹏
审判员 陆桂荣
二〇一五年十一月二十四日
书记员 彭继苹