重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）合法民初字第04861号
原告汤明书，女，1979年8月出生，汉族，居民，住重庆市合川区。
原告周森林，男，1976年1月出生，汉族，居民，住址同上。
原告田英，女，1955年8月出生，汉族，居民，住址同上。
被告重庆金九房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区苏家街31号，组织机构代码20364531-9。
法定代表人荆安平，该公司董事长。
委托代理人李小松，重庆嘉陵律师事务所律师。
原告汤明书、周森林、田英与被告重庆金九房地产开发有限公司（以下简称金九公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王晓辉独任审判，后依法转为合议庭，由审判员王晓辉担任审判长，与代理审判员ＸＸ、人民陪审员周沛组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告汤明书、周森林、田英，被告金九公司的委托代理人李小松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汤明书、周森林、田英诉称，原告于2010年5月2日与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告修建的商品房（南屏金九广场）。由于原被告持有的合同约定违约赔偿标准与备案合同不一致，双方所持有的商品房买卖合同均不具有法律效力，应以备案合同约定的违约金标准进行赔付。本商品房买卖合同第十二条约定，自本合同签订之日起10日内，被告应申请办理预购商品房合同登记备案，经查本商品房合同备案时间为2010年6月22日，逾期备案50天，被告应每日按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金1309.47元。原告实际接房时间为2011年12月31日，但被告在本房屋竣工交付使用时未向原告发放《重庆市新建商品房使用说明书及质量保证书》和《建设工程竣工验收意见书》。经查证此商品房的建设工程竣工验收时间为2012年5月25日，按规定所有商品房必须通过竣工验收合格后才能交付使用，被告2011年12月31日交房不合法，被告应承担逾期交房的违约责任，违约时间共计147天，被告应按日向原告支付已付房款万分之五的违约金19118.30元。原告依法接房时间为2011年12月31日，领取房屋产权证时间为2013年4月19日，被告逾期475天办理，按合同第十三条约定，被告应承担逾期办理商品房产权登记的违约责任，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金12439.99元。综上，请求法院依法判决被告支付原告逾期办理合同登记备案违约金、逾期交房违约金、逾期办理房屋产权登记违约金共计32867.76元，诉讼费由被告负担。
被告金九公司辩称，原告计算违约金是按商品房备案合同的标准计算的，备案合同中违约金的计算标准是被告应房管部门的要求做出的单方修改，不是双方当事人的真实意思，没有经过双方协商，不是双方当事人的合意。即使被告违约，也只能按双方所持有的最初签订的合同约定的标准计算违约金，被告对原告持有的合同约定的违约金标准予以认可。关于逾期备案违约责任，根据原被告签订的合同十二条约定，该备案登记系双方共同申请，超期备案系原告提交资料滞后所致，同时原告要求支付逾期办理合同备案违约金已超过了诉讼时效。关于迟延交房违约责任，被告公司按照合同约定的时间交付了房屋，在交付房屋前除消防验收外均取得分项验收合格意见。2012年6月18日才取得建设工程备案登记证是因为重庆市公安局在2011年2月10日作出渝公消法（2011）39号文件，在申报消防验收前必须委托具备消防验收资质的检测机构，对消防设施进行检测取得合格报告后，方可申请竣工验收备案，根据该要求，被告公司金九南屏广场项目在2011年9月21日申请消防安全技术检测，惠通公司2012年1月17日作出检测报告，增加消防技术检测花费时间4个月。以上原因导致该项目在2012年5月11日取得消防验收。工程迟延取得备案登记证系政策变化属不可抗力，被告不应承担责任。关于迟延办理房产证的违约责任，2011年因五城连创，合川区政府为了提升城市形象，合川区规划局于2011年11月23日作出（2011）17期会议纪要，对金九南屏广场将未封闭阳台改为封闭阳台造成面积增加原则予以认可，不予处罚。由于建筑面积增加是否需要补交土地出让金需要政府部门确定和经过一定程序才能办理，合川区国土局2012年10月12日才发布增加面积的土地使用权公告，公告期限为10天。2012年10月18日因国土房管局系统升级，合川区国土房管局发出公告不受理单位的权属登记，系统升级过程中需对涉案项目重新建盘，该项目于2013年3月7日完成建盘，2013年3月8日国土局才通知被告公司签订土地出让补充合同，被告不应承担逾期办证违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原被告于2010年5月2日签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发位于重庆市合川区南办处南屏路256号（金九.南屏广场）1幢2号楼9层A型房屋一套，建筑面积75.54平方米，总成交价258025元。合同第七条第一款第（2）项约定，属预售商品房的，被告应当在2011年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。合同第九条（关于逾期交房违约责任）约定，逾期在90日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之零点三（备案合同约定万分之三）的违约金；逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之零点三（备案合同约定万分之五）的违约金。第十二条（关于办理合同登记备案）约定，预售商品房的，自本合同签订10日起向房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因被告的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在30日之内或逾期超过30日原告要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构并取得受理单之日起至被告实际提交资料并取得登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之零点三（备案合同约定逾期在30日之内为万分之三，超过30日为万分之一）的违约金。合同第十三条（关于办理产权登记）约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的受理单。如因被告的责任，未能按期向土地房屋登记机构提交本来本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的受理单，逾期超过100日之内或逾期超过100日原告要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构并取得受理单之日起至被告实际提交资料并取得登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之零点五（备案合同约定万分之一）的违约金。合同签订后，原告缴纳了购房款258025元，该套房屋于2010年6月21日取得预购合同登记备案证明。
2011年9月29日，被告开发建设的金九.南屏广场工程经重庆市合川区质量监督站、设计公司、监理公司、建设公司及被告进行预验收，均同意竣工预验收，同时对工程出现的问题要求及时整改。2011年10月29日经整改已无工程遗留质量问题。2011年11月18日该工程取得环境保护预验收。2011年12月12日该工程取得防雷工程竣工验收。2011年2月10日，重庆市公安消防总队作出渝公消法（2011）39号文件规定，设有自动消防设施的工程竣工后，申报消防验收前，必须委托具有建设消防设施检测资质的检测机构，对建筑消防设施进行技术检测，取得检测合格报告后，方可向公安消防机构申报消防验收或竣工验收备案。2011年9月21日，被告委托东莞市广建消防工程有限公司重庆分公司向重庆慧通消防工程检测有限公司申请消防设施工程质量检测，重庆慧通消防工程检测有限公司于2011年9月21日受理后于2011年12月29日对该工程进行了初检，2012年1月17日复检合格。2012年5月11日，重庆市公安消防局对该工程地上部分验收合格，2012年6月27日重庆市市公安消防局对该工程地下部分验收合格。2012年5月25日该工程竣工验收，2012年6月18日取得建设工程竣工验收备案登记证。原告于2011年12月31日实际接房，2012年1月7日经结算，原告向被告共缴纳房款261894.50元。
另查明，2011年11月14日，合川区规划局作出业务会议纪要，对被告金九南屏广场因该类原规划设计方案未封闭阳台，而在修建过程中因打造城市形象封闭阳台造成建筑面积增加，原则上同意予以认可，不予处罚。2012年10月12日重庆市合川区国土资源和房屋管理局发出合川地监告字（2012）31号公告，对被告应补缴土地出让金进行了公示，公告期间为10天。2012年10月18日，合川区国土房管局发出公告，按照重庆市国土局的统一部署，因上线前需导入数据、调试系统、清理在办业务，停用原系统，完成本项工作预计时间为2012年10月19日到2012年10月28日，在此期间，对除个人以外的权属登记暂停受理。2012年11月8日合川区国土局测绘队对涉案工程的土地进行了补录，2013年3月7日合川区房产测量所对涉案楼盘重新建盘完毕。2013年3月8日被告与合川区国土资源和房屋管理局签订土地使用权补充合同并补缴了土地出让金。2013年3月29日该建筑取得初始登记业务受理单，2013年4月15日取得争议房屋的转移登记业务受理单。
还查明，原被告在合同补充协议第三条第三项约定：因原告原因或政府职能部门的原因导致迟延合同登记和办证的，被告不承担迟延办证的责任。
以上事实，有当事人的陈述，重庆市商品房买卖合同，商品房备案合同，重庆市建设工程竣工验收备案登记证，建设工程消防验收意见书，渝公消法（2011）39号文件，建筑消防设施工程质量检测委托书，重庆市建筑消防设施工程质量检测报告，竣工预验收会议纪要，重庆市合川区规划局会议纪要，重庆市合川区国土资源和房屋管理局公告、业务受理通知书，重庆市合川区房产测量所说明，结算清单等证据载卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，汤明书、周森林、田英与金九公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为：1、合同约定的违约金标准如何认定。2、合同登记备案违约金是否超过诉讼时效。3、逾期交房违约金金额如何认定。4、逾期办证违约金金额如何认定。
一、关于合同约定的违约金标准如何认定问题。本案审理中汤明书、周森林、田英确认备案合同的修改系金九公司单方意思表示，汤明书、周森林、田英也未提供充分的证据证明备案合同的修改系双方临时协商一致。因此，合同约定的违约金标准应当以体现双方真实意思表示的合同，即汤明书、周森林、田英持有且金九公司无异议的合同约定为准。汤明书、周森林、田英关于违约金标准的理由不成立，本院不予采纳。
二、关于合同登记备案违约金是否超过诉讼时效问题。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，合同于2010年5月2日签订，约定登记备案期限为合同签订后10日内，即金九公司应当在2010年5月12日内履行合同登记备案义务，金九公司逾期未履行义务，汤明书、周森林、田英就应当知道其权利遭受侵害，本案的诉讼时效应当从2010年5月13日起计算2年，汤明书、周森林、田英2013年8月12日才起诉，已超过诉讼时效。汤明书、周森林、田英要求被告承担合同逾期登记备案违约金的理由不成立，本院不予采纳。
三、关于逾期交房违约金金额如何认定问题。
《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。故不可抗力一般指地震、水灾、战争、政府禁令等自然因素或社会因素。本案中，渝公消法（2011）39号文件于2011年2月10日作出，该文件的颁布虽发生于合同签订之前，但距离合同约定的交房时间2011年12月31日尚有将近一年，金九公司可以通过合理安排施工工序、进度，及时委托消防检测，确保按合同约定期限交房。因此，消防检测不属于不可抗力。即使该文件的颁布属于不可抗力，金九公司亦未按合同约定于不可抗力发生之日起30日内以书面形式告知汤明书、周森林、田英，金九公司亦不应免除消防检测导致的逾期交房责任。金九公司逾期交房146天，被告按合同约定应当支付逾期交房违约金1146元【（258025×7＋261894.5×139）×0.00003）】。
四、关于逾期办理产权登记违约金金额如何认定问题。
合同及补充协议约定因政府职能部门的原因导致迟延办证，金九公司不承担迟延办证责任。本案中，重庆市房产面积测算报告书（竣工），载明的测绘时间虽为2011年11月10日，但作出测绘结果并出具测绘报告书的时间为2011年12月26日，该时间发生在合川区规划局2011年11月14日作出的会议纪要之后。因此，该测算报告书是在会议纪要之后作出，会议纪要与本案具有关联性。涉案房屋竣工验收面积与产权登记面积一致，但比规划设计的建筑面积及套内建筑面积均有增加，与合川区规划局会议纪要相互印证，证明涉案房屋存在因阳台封闭而增加套内建筑面积及建筑面积的规划原因，且本案存在系统升级的政府原因，根据合同约定应予免责。合同约定办证期限为涉案商品房实际交付后60日，本案商品房实际交付的时间为2011年12月31日，合法交付的时间为2012年5月25日，金九公司应当按照合同约定及时准备办证资料申请办理涉案房屋转移登记。规划调整及系统升级导致迟延办证的情形于2012年10月28日消除，该时间晚于涉案房屋合法交付时间5月余，金九公司有充足的时间准备规划调整及系统升级除外的其余办证资料，因此，规划调整及系统升级导致迟延办证原因消除之日，金九公司即应当取得涉案房屋转移登记受理单。金九公司逾期办证的期间从2012年10月29日计算至2013年4月15日即实际取得转移登记受理单之日，共计169天，应当支付逾期办理产权登记违约金2213元（261894.5×169×0.00005）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、由被告重庆金九房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告汤明书、周森林、田英逾期交房违约金1146元，逾期办理房屋产权登记违约金2213元，合计3359元。
二、驳回原告汤明书、周森林、田英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费620元，由原告负担557元（已缴纳310元，还应交247元），被告负担63元，款限本判决生效后十日内向本院财务室缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为2年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；逾期申请的，本院不予执行。
审 判 长 王晓辉
代理审判员 汪 洋
人民陪审员 周 沛
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 程 杨