江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民再终字第00008号
上诉人（原审原告）：蒋红艳，居民。
委托代理人：王瑞良，江苏兴时代律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王强，居民。
委托代理人：李雪，居民。
委托代理人：花恒胜，江苏钟山明镜律师事务所律师。
上诉人蒋红艳因与被上诉人王强房屋买卖合同纠纷一案，不服盐都区人民法院2014年12月12日作出的（2014）都民再初字第0002号民事判决，于2014年12月31日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蒋红艳及其委托代理人王瑞良、被上诉人王强的委托代理人李雪、花恒胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2012年3月20日，原审原告蒋红艳起诉至盐都区人民法院称，2010年7月9日，我与王强签订了一份房地产转让合同，约定我以70万元的价格将案涉房屋及车库出卖给王强，王强采取一次性付款方式，合同对其他事项亦作了约定。合同签订后，我依约办理了产权转让手续，但王强至今仍有31万元房款未付，请求法院判令王强支付尚欠房款31万元。
原审被告王强辩称，我与蒋红艳签订房屋买卖合同并已办理房产过户手续均是事实，但我在此前就已为蒋红艳偿还了其所欠的银行担保贷款，后又一次性将剩余房款全部付清，且自合同签订后至蒋红艳起诉前，其从未向我催要过房款，请求法院依法驳回蒋红艳的诉请。
盐都区人民法院一审查明，因蒋红艳所有的位于盐城市盐都区新区娱乐村二组宏都花园12幢302室及E1车库为他人向原义丰信用社借款提供担保，借款到期后借款人与蒋红艳均未能偿还，蒋红艳遂欲出售该房屋，经王强的哥哥王春介绍，蒋红艳与王强达成房屋买卖意向。2010年7月6日，王强代蒋红艳向银行归还了借款39万元，同月9日，蒋红艳与王强、李雪签订了一份房地产转让合同，蒋红艳以70万的价格将上述房屋及车库出售给王强、李雪，双方约定付款方式为一次性付款。合同签订后，双方于同月22日办理了房屋所有权变更登记。现蒋红艳以王强尚未付清剩余购房款31万元为由，诉至法院。
盐都区人民法院一审认为，原、被告签订的合同不违反国家法律规定，系有效合同，双方当事人均应按约履行。合同签订后，原告有向被告交付房屋并协助被告办理权属变更登记手续的义务，被告有向原告给付约定价款的义务。现原告已按约履行了合同约定义务，但被告未能提供证据证明其已全部履行了合同约定的付款义务；原告在合同签订后协助被告办理了权属过户手续，对尚欠的房款未要求被告出具欠条，对纠纷的引起亦负有责任；原告系与被告夫妇签订的合同，现原告仅要求作为共同购房人的被告承担付款责任，系其民事权利的自由处分，且不违反法律规定。据此，原审判决：王强于本判决生效后10日内给付蒋红艳尚欠房款人民币310000元。
盐都区人民法院一审判决后，王强不服向本院提起上诉，本院于2012年12月13日作出（2012）盐民终字第1431号民事判决，驳回上诉，维持原判。后王强仍不服申请再审。本院于2013年7月22日作出（2013）盐民申字第0058号民事裁定，裁定对本案再审。2013年11月25日，本院以“认定事实不清，适用法律不当”为由，作出（2013）盐民再终字第0049号民事裁定，撤销（2012）盐民终字第1431号民事判决及（2012）都潘民初字第0353号民事判决，将本案发回盐都区人民法院重审。
盐都区人民法院再审中，原审原告蒋红艳诉称与原审诉称基本一致。另诉称：1、我在王强提供的协议上签字属实，而当时上面除了打印文字外，其他内容均是空白，但就签名时间与其他书写内容是否为同一时间形成我不申请鉴定；2、双方实际履行的合同是在房产交易中心备案的合同，王强也是按该合同约定的价格70万元交纳契税的；3、如果存在黑白合同，也应按备案合同为准。
原审被告王强辩称，1、签订合同前双方并不相识，因蒋红艳需要还贷，我小孩又要上学，这样就通其哥哥王春的介绍同蒋红艳签订了房屋买卖协议，双方约定房价总款为52万元；2、2010年7月6日，双方共同到义丰信用社偿还了蒋红艳的担保贷款39万元，但我给了蒋红艳41万元，蒋红艳也出具了收条，手续也是蒋红艳办的，后来听蒋红艳说她找人免掉了2万元的利息；3、关于房产中心的备案合同，主要是考虑到当时宏都花园可能要拆迁，为了以后拆迁或转手能够有更高的差价而填写的，但在代表双方真实意思的协议中已明确约定，备案合同与本合同相抵触的，以本合同为准；4、在办理过户手续前，发现房屋上还有蒋红艳弟弟蒋红亮的个人公积金贷款，这样双方又共同到建行偿还公积金贷款，当时我带了11万元，蒋红艳也带了一部分现金，一起偿还了17余万元的贷款，建行向我出具了相关凭证和贷款结清证明，后双方又到房产交易中心，办理了房产过户手续，并签订了备案合同；5、蒋红艳出卖的房屋在2010年市场价在50万元左右，我不可能通过自己的哥哥买一个比市场价高出近20万元左右的房子，该房子在2013年的市场价才达到60多万元，因此，可以证明2010年的房价也就是50余万元。
盐都区人民法院再审查明，蒋红艳与王春系朋友关系，王春系王强的哥哥，王强与李雪系夫妻关系。2010年7月，蒋红艳因其所有的宏都花园12幢302室及E1车库为他人向江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司义丰支行（原为义丰信用社，以下简称义丰信用社）提供抵押担保借款39万元已于2010年3月10日到期而未能还款，蒋红艳遂欲出售该房屋。经王春介绍，蒋红艳与王强夫妇达成房屋买卖意向。2010年7月6日，双方至义丰信用社，由王强提供41万元交给蒋红艳办理解除抵押权的相关手续，后蒋红艳向王强出具“收到王强41万元购房首付金用于解除盐城市宏都花园12幢302室房地产抵押权”的收条一份，在办完还款手续后，双方当即签订房屋买卖协议（以下简称双方协议），约定：1、房地产成交价为52万元（含现有装潢设施）；2、首付款41万元，王强夫妇于2010年7月6日前会同蒋红艳一起向抵押权人支付该房地产抵押贷款余额，用于解除该房地产的抵押权，余款11万元于蒋红艳为王强夫妇办理房地产过户手续时结清；3、若因蒋红艳的原因导致该房地产抵押权不能在约定时间内解除或不能及时办理房地产过户手续及迟延交付房屋，蒋红艳应承担违约金5万元，若王强夫妇迟延支付房款，应承担违约金5万元；4、双方为办理房地产过户手续，在房地产部门签订的房地产转让合同与本合同相抵触的，以本合同为准。协议还对其他事项作了约定。蒋红艳和王强夫妇均在协议上签名。2010年7月9日双方至房产中心办理房产权属变更登记手续，并签订了房地产转让合同（以下简称备案合同），载明：1、成交价70万元；2、付款方式为一次性付清。合同还对其他事项作了约定，但未有关于首付款如何处理及违约责任的约定。王强亦按备案合同的价格交纳契税。双方在办理过户手续过程中，发现该房产还有蒋红艳弟弟蒋红亮的公积金贷款，故相关手续未能当即办理完毕，但备案合同仍留存于房产交易中心。2010年7月20日双方至建行共同偿还了蒋红亮的公积金贷款本息计17余万元，建行亦当即出具了个人还本付息及个人提前还本付息凭证和个人贷款结清证明。后双方再次到房产中心办理了相关手续，房产部门亦于2010年7月22日向王强夫妇核发了房产权属证书，此后蒋红艳将上述房产及时交付给王强夫妇。2014年1月15日，蒋红艳以房屋成交价70万元，王强尚欠31万元为由，诉至法院。
另查明，1、蒋红艳在义丰信用社所偿还的贷款，共偿还本金39万元、贷款利息17671.74元及复利1794.72元，计409466.46元，另尚有28232.86元罚息尚未偿还，由该社负责人批准作挂息处理；2、江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司（以下简称仁禾估价公司）受盐都区人民法院委托对案涉房地产在2010年7月的市场价进行评估，并于2014年11月19日向盐都区人民法院出具苏仁中房鉴字（2014）第17号房地产估价司法鉴定结果报告，该报告载明：（1）鉴定基准日为2010年7月1日；（2）鉴定方法为比较法；（3）案涉房屋在鉴定基准日的总价格为561633.6元（其中房地产价格为487981.6元、E1车库为24168元、装修价格为49484元）。经质证，王强无异议，蒋红艳对其真实性无异议，对其合法性、关联性均有异议，认为无法考证确定鉴定价格的鉴定方式，鉴定意见与王强自行委托的鉴定意见相差较大，同时案涉房屋的价格是双方议价的结果，符合法律规定；3、2013年10月9日，蒋红艳在本院开庭审理过程中，陈述蒋红亮的公积金贷款由其与蒋红亮在建行所还，但在法庭要求蒋红艳提供蒋红亮的联系方式时，蒋红艳拒绝提供，后经法庭释明，蒋红艳仍拒绝提供，且至今亦未提供蒋红亮的联系方式或申请蒋红亮作证；4、王春在本院开庭时出庭作证称，蒋红艳的房子是其介绍卖给其弟弟王强的，起先是其自己同蒋红艳谈的是55万元，最终是由王强同蒋红艳谈的52万元，7月6日的协议也是其找的律师起草的。关于房子问题，从办完手续后至蒋红艳起诉前从来没有瓜葛，其也没有同王强联系过，另其没有看到过、更没有拿到过蒋红艳所说的偿还公积金的有关证明和凭证。在本院对汤永昌所作的调查笔录中，汤永昌陈述其同双方一起到义丰信用社，协议是其起草的，但起草的是空白合同，最终约定的价格不清楚，签协议时也不在现场；5、蒋红艳提供的备案合同复印件，双方均无原件。
盐都区人民法院再审认为，一、应当认定2010年7月6日王强向蒋红艳支付了41万元现金。理由：1、王强提供了蒋红艳出具的41万元收条，该证据系书证，蒋红艳对此亦表示认可；2、义丰信用社收回贷款凭证和收回利息凭证明确载明信用社已收取本金39万元和贷款利息17671.74元及复利1794.72元，计409466.46元，目前尚有28232.86元罚息未能偿还，现作挂息处理，因此不存在免息问题；3、蒋红艳认为先向王强出具了收条并由王强办理相关手续，但担保贷款当事人是蒋红艳，在蒋红艳在场的情况下，王强没有理由为蒋红艳办理相关手续，另即使按蒋红艳所述，因其一直在现场，故其对信用社收取贷款本息的数额是清楚的，如不足收条所载金额理应要求王强返还或在收条上注明，现蒋红艳既无证据证明相关手续由王强所办，又无证据证明存在免息和王强未足额支付41万的事实，同时王强关于支付41万现金和办理相关手续的陈述符合常理，亦有证据证明，故对蒋红艳的上述辩称不应采信。二、应当认定双方合意成交价为52万元。理由：1、双方协议约定成交价为52万元，并对首付款41万元和余款11万元的支付及违约金均作了较为详尽的约定，同时约定备案合同与本合同相抵触的，以本合同为准。上述约定符合常理，应当认定双方协议系为成交而达成。2、备案合同仅约定了成交价和付款方式，而对是否存在着首付款及双方承担违约责任的情形未作任何记载或约定，既与王强已在此前给付了首付款的事实不符，也与常理相悖。同时备案合同双方均没有原件，如果该合同是双方的真实意思表示，因此时王强尚未足额支付房款，一旦发生纠纷，蒋红艳将处于不利地位，故其没有备案合同的原件亦明显不合常理，进而可以认定备案合同系双方仅为了产权变更登记而订立，不能反映双方的真实意思，王强的纳税凭证与备案合同相对应，同样不能反映双方的真实意思。3、仁禾估价公司出具的鉴定报告具有真实性、合法性，能够作为确定实际价格的参考依据。根据鉴定意见，结合双方提供的协议和合同，协议中约定的52万元的价格更为接近实际市场价格，而反观合同中所约定的70万元的价格，则与市场价相差较大，王强夫妇通过自己的哥哥以明显高于市场价近20万元的价格购买案涉房屋情理不通，而按情理只能是适当低于市场价，同时当时蒋红艳经济也相对较为紧张，其为他人抵押担保贷款的期限也早已到期，但未能偿还，故也需要尽快筹措资金，在这种情况下也不可能以明显高于市场价的价格出卖案涉房屋；4、双方协议中已对备案合同价格如何处理作了相应的约定。故根据上述事实，可以确认双方协议是双方当事人的真实意思表示，案涉房屋的成交价应为52万元。三、应当认定王强代蒋红艳偿还了案涉房屋上的11万元公积金贷款。理由：1、蒋红艳虽认为蒋红亮公积金贷款是其与蒋红亮共同到建行偿还的，但其拒绝提供蒋红亮的联系方式，特别是在依法向其释明并告知其后果的情况下仍拒绝提供蒋红亮的联系方式，使人有合理的理由怀疑蒋红艳所作的陈述，且蒋红艳至今亦未提供蒋红亮的联系方式或申请蒋红亮作证；2、王强陈述是其与蒋红艳一起到建行所偿还，并提供建行出具的相关凭证和证明原件，按通常理解王强参与了蒋红亮公积金贷款的偿还；3、如果像蒋红艳所述王强夫妇确实没有参与还款，是蒋红艳在事后将上述凭证和证明通过王春转交给王强夫妇，那么在办理过户手续后蒋红艳理应将上述凭证和证明收回，且房产交易部门并不需要个人还本付息及个人提前还本付息凭证，只需查验个人贷款结清证明，蒋红艳也没有必要将相关凭证一并交给王春转给王强夫妇；4、王强夫妇在偿还11万元公积金贷款后，因总计17余万元的贷款并非是王强夫妇一方所交，而相关凭证和证明也仅有贷款人蒋红亮的名字，其没有要求蒋红艳出具收条，与常理不符，但蒋红艳如在王强夫妇没有足额支付房款且无备案合同原件的情况下，仍同王强夫妇办理产权过户登记，而未要求出具欠条或相关凭证更不符合常理，因欠条或相关凭证是其日后主张权利的主要依据。总之，王强提供的证据的证明力明显大于蒋红艳提供的证据的证明力，结合蒋红艳在首付款和成交价问题上的相关陈述，且拒绝提供蒋红亮的联系方式等情形，应当认定双方约定的房屋买卖实际价格为52万元，且王强夫妇已足额支付。
因此，蒋红艳与王强夫妇签订的房屋买卖协议不违反法律规定，系有效协议，双方均应按约履行。合同签订后，蒋红艳有向王强夫妇交付房屋并协助办理权属变更登记手续的义务，王强夫妇亦有向蒋红艳给付约定价款的义务。双方在依约履行完毕后，蒋红艳仅依备案合同及纳税凭证复印件要求王强支付尚欠房款，依据明显不足，不予支持，但王强未要求蒋红艳就其所偿还的11万元出具收条，并虚构备案合同成交价，对纠纷的引起有一定的责任。遂判决：驳回原审原告蒋红艳的诉讼请求。原审案件受理费5800元，由蒋红艳与王强各半负担。
上诉人蒋红艳不服盐都区人民法院的再审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院在上诉人与被上诉人有两份房屋买卖合同的情形下，轻易认定双方履行的2010年7月6日购房合同，而否认2010年7月9日购房合同，显属认定事实错误。二、比照2010年7月6日、2010年7月9日两份购房合同不难看出，2010年7月6日的购房合同为被上诉人单方提供，主要条款空白，并且签订时间在前。而2010年7月9日购房合同为房屋管理部门提供，主要条款齐全、清晰，签订日期在后，根据《合同法》第40、41条规定，应当依法认定双方实际履行的是2010年7月9日的购房合同。且被上诉人已按70万元购房款缴纳了房产税。故案涉房屋实际交易价格应为70万元，这是双方真实意思表示。三、上诉人弟弟蒋红亮偿还公积金11万元，有缴款凭证印证。现仅凭凭证在被上诉人手中即作出认定是被上诉人交的显然是错误。综上，请求二审法院查明事实依法改判。
被上诉人王强辩称，我与蒋红艳虽然签订了两份合同，但双方履行的是2010年7月6日的合同，我们已按该合同付清了全部房款，蒋红艳也向我们交付了房屋。而2010年7月9日的合同，仅仅在房产部门备案登记所用。故请求二审法院维持原审判决，驳回上诉人的请求。
本院二审查明的事实与盐都区人民法院再审查明的事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点是：1、上诉人蒋红艳与被上诉人王强双方履行的是2010年7月6日的合同还是2010年7月9日的合同，案涉房屋的实际交易价格是52万元还是70万元？2、王强是否为蒋红亮偿还了公积金贷款11万元？
本院认为：（一）关于双方实际履行的合同问题。从上诉人蒋红艳与被上诉人王强于2010年7月6日签订的协议看，该协议对房屋总价、办理解除房屋抵押事项、延期付款违约金等事项均作了明确约定，且约定在房产部门的转让合同与该合同抵触的，以该合同为准。相比上诉人主张的双方于2010年7月9日在房产部门备案的合同，后者并非为双方当事人所持有，而是仅仅在房产部门备案登记所用。再从合同签订时间上来看，双方当事人在2010年7月6日即开始商谈买房事宜，并且双方已到义丰信用社，由王强提供41万元交给蒋红艳办理解除抵押权的相关手续，蒋红艳亦向王强出具“收到王强41万元购房首付金用于解除盐城市宏都花园12幢302室房地产抵押权”的收条一份。王强只有在与蒋红艳就房屋买卖的主要条款如房屋总价作明确约定的情况下方可交付大部分房款，所以双方于当日2010年7月6日签订的买卖合同应是双方当事人的真实意思表示，更能反映双方房屋买卖的真实情况，且双方亦已按协议的内容进行履行。而从2010年7月9日备案合同的内容来看，该合同中仅约定了成交价和付款方式，对双方在合同之前已交付的房款及双方承担违约责任的情形未作任何记载或约定，如果该合同是双方实际履行的合同，该合同内容存在明显的缺陷，也与常理相悖。再者，仁禾估价公司出具的鉴定报告具有真实性、合法性，能够作为确定案涉房屋实际价格的参考依据。根据鉴定意见，本案所涉房屋在鉴定基准日的总价格为561633.6元，该价格与双方协议约定的52万元价格更为接近，更为符合实际。而上诉人主张的70万元房屋买卖价格，则与市场价相差较大。双方当事人之间的房屋买卖应建立在市场价格的基础上，被上诉人王强购买此房的目的是居住，其通过自己的哥哥介绍来购买案涉房屋，依据日常生活经验，不可能以明显高于市场价近20万元的价格购买此房，上诉人的该上诉理由明显不能成立，本院不予采纳。
（二）关于王强是否为蒋红亮偿还公积金贷款11万元的问题。本院认为，王强提供了建行出具的相关凭证和证明原件，此证据可以作为认定王强代蒋红艳偿还了案涉房屋上的11万元公积金贷款的重要证据。蒋红艳上诉认为蒋红亮公积金贷款是其与蒋红亮共同到建行偿还的，但在原审中其拒绝提供蒋红亮的联系方式，特别是在依法向其释明并告知其后果的情况下仍拒绝提供蒋红亮的联系方式，故其应当承担举证不能的后果。如果王强确实没有参与还款，蒋红艳也理应将上述凭证和证明及时收回。如王强未实际交纳上述款项，亦未足额支付房款，根据双方协议约定，蒋红艳应在办理房地产过户手续时要求王强结清剩余房款，但从现有证据来看，蒋红艳已将房产过户给了王强，王强也未出具欠条或相关凭证。据此，王强提供的证据，已充分证明其与蒋红艳于2010年7月6日的合同是双方当事人签订的真实买卖合同，且已全部履行。蒋红艳认为其与王强签订的合同应是2010年7月9日于房产部门备案的房屋买卖合同缺乏事实依据，本院不予采信。
综上，原审再审判决事实清楚，证据充分，应予维持。蒋红艳的上诉理由依据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持盐都区人民法院（2014）都民再初字第0002号民事判决。
上诉案件受理费5950元，由上诉人蒋红艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶爱文
代理审判员 惠 玲
代理审判员 潘 虹
二〇一五年四月十日
书 记 员 陈艺梅