上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第2844号
原告王志强。
委托代理人顾家平，上海东弘律师事务所律师。
被告上海佳墅置业有限公司。
法定代表人徐文标。
原告王志强诉被告上海佳墅置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月5日受理后，依法适用简易程序，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。原告王志强及其委托代理人顾家平到庭参加诉讼。被告上海佳墅置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王志强诉称，2011年4月18日，原、被告就上海市浦东新区滨海镇通源东路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称涉案房屋）签订《上海市商品房预售合同》。合同签订后，原告于2011年4月25日依约支付购房款人民币（以下币种同）418，000元及办证费、交房费、物业管理费18，700元。然被告一直未按合同约定办理交房及产权过户手续。后经查，涉案房屋的银行抵押至今未注销，且因他案被司法查封多达11件。为此，原告依约行使解除权，于2014年11月18日以挂号信新式将解约通知函寄送被告。根据约定，解除函寄出7日视为已送达被告，故双方合同应于2014年11月25日解除，被告应在其后30天内将购房款、利息损失全部退还给原告。故原告诉至法院，要求确认双方签订的合同于2014年11月25日解除，被告返还购房款418，000元及办证费、交房费、物业管理费18，700元，并以418，000元为本金，按中国人民银行同期存款利率支付自2011年4月25日起至实际还款之日止的利息。
被告上海佳墅置业有限公司未作答辩。
经审理查明，2011年4月18日，原告作为乙方（买方），被告作为甲方（卖方，住所地为秋萍路XXX号），双方签订一份《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买总价款为418，000元，付款方式为一次性付款。签订本合同时，该房屋建设工程建设到结构封顶。该房屋的交付必须取得《住宅交付使用许可证》、甲方对该房屋设定的抵押已注销、甲方已按规定缴纳了物业维修基金。甲方承诺在2011年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，如到时不能取得，乙方有权单方面解除合同。甲方定于2011年6月30日将房屋交付乙方，除不可抗力外。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后180日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，作为办理房屋过户手续的必备文件。该书签署之日起180天内，双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行同期存款利率计算）全部退还乙方。本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。该房屋权属情况中他项信息载明：滨海镇通源东路66弄7、8号存在中国建设银行股份有限公司上海市分行为他项权利人、债权金额为2，000万元的持证抵押。合同另对违约责任等作了具体约定。2011年4月25日，被告向原告开具了金额为418，000元的购房款发票。2011年7月4日，被告向原告开具一份收据，载明收到原告缴纳的办证费用、交房费用、物业管理费（2011年7月4日至2012年7月3日）共计18，700元。2014年11月18日，原告通过挂号信形式向被告寄送一份解约通知函，收寄地址为上海市浦东新区秋萍路XXX号，收件人为被告法定代表人徐文标或案外人潘某某，该函称被告未按约注销抵押，也未按约办理小产证，且房屋存在多起查封导致两年多来无法办理产权过户手续，要求解除双方签订的《上海市商品房预售合同》，返还购房款并支付逾期违约金、利息损失及其他实际损失。2015年1月，原告起诉来院，诉请如前。
另查明，涉案房屋上现仍存在中国建设银行股份有限公司上海市分行为他项权利人的持证抵押，且因多起案件被多次司法查封。
上述事实，由《上海市商品房预售合同》、房地产登记薄、发票、收据以及原告的当庭陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签署的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效，双方应恪守约定、按约履行。依合同约定，被告交付房屋必须注销该房屋设定的抵押，并在2011年6月30日前办理房地产初始登记手续、取得新建商品房房地产权证之后180日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，该交接书签署之日起180天内，双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。虽被告于2011年下半年将房屋钥匙交付原告，但至今超过合同约定的抵押注销时间已近4年，涉案房屋上抵押仍未注销，且房屋目前被多次司法查封，致使无法过户登记至原告名下，导致商品房预售合同目的无法实现，原告据此要求解除双方之间的预售合同，具有合同与法律依据。合同另约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方。原告于2014年11月18日以挂号信形式向被告在预售合同中预留地址寄送了解约通知，故原告要求确认双方合同自2014年11月25日即原告挂号信寄出7日后解除，本院可予支持。合同解除后，原告要求被告退还购房款并按照中国人民银行同期存款利率支付利息，本院予以支持，但利息起算日应为原告支付房款次日即2011年4月26日。就原告支付被告的办证费、交房费用、物业管理费，因产证至今未予办出，且被告也未提供证据证明其将物业管理费付与物业公司，该些费用被告也应返还。原告自愿将房屋钥匙返还被告，本院可据此判决。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不应诉，视为放弃诉讼和答辩权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告王志强与被告上海佳墅置业有限公司于2011年4月18日签订的《上海市商品房预售合同》于2014年11月25日解除；
二、原告王志强应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区滨海镇通源东路XXX弄XXX号XXX室房屋钥匙返还被告上海佳墅置业有限公司；
三、被告上海佳墅置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王志强购房款418，000元，并以上述款项为本金，按中国人民银行同期存款利率支付原告王志强自2011年4月26日起至实际付款之日止的利息；
四、被告上海佳墅置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王志强办证费、交房费及物业管理费18，700元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，849元，减半收取计4，424.50元，由被告上海佳墅置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杜献伟
二〇一五年三月二十日
书 记 员 李 烁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。