福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽09民初393号
原告（申请执行人）：宏建建工集团有限公司，住所地：宁德市宁川路城东花苑1号楼201室。
法定代表人：林健，董事长。
委托诉讼代理人：杨铃辉，福建晨信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈晓慧，福建晨信律师事务所律师。
被告（案外人）：林金生，男，1938年1月12日出生，汉族，住福安市。
委托诉讼代理人：陈其象，福建惠尔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张颖，福建惠尔律师事务所律师。
被告（被执行人）：屏南泰润置业发展有限公司，住所地：屏南县古峰镇东环中路508号。
法定代表人：林斌，执行董事。
原告宏建建工集团有限公司（下称“宏建公司”）与被告林金生、屏南泰润置业发展有限公司（下称“泰润公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年12月26日、2018年5月22日分别公开开庭进行了审理。原告宏建公司的委托诉讼代理人杨铃辉，被告林金生及其委托诉讼代理人陈其象、张颖到庭参加诉讼；被告泰润公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。
宏建公司向本院提出诉讼请求：判决准予对屏南县1幢109、110、111、113、115、116、117、118号商品房继续采取查封措施。事实和理由：
因宏建公司与泰润公司建设工程施工合同纠纷一案，宏建公司向贵院提出财产保全申请，贵院作出（2016）闽09民初98号之一《民事裁定书》，保全泰润公司价值80743416.3元的财产，于8月9日查封泰润公司名下坐落于屏南县“凤凰城”房产200余套。2017年5月11日，林金生向贵院提出执行异议，请求解除对屏南县“凤凰城”1幢109、110、111、113、115、116、117、118号商品房（以下简称“案涉房产”）的查封措施，贵院在没有通知宏建公司进行答辩的情况下，于2017年6月20日作出（2017）闽09执异31号执行裁定，裁定林金生的异议成立并中止对案涉房产的执行。宏建公司认为贵院作出的（2017）闽09执异31号执行裁定缺乏事实与法律依据，系错误裁定。
一、林金生与泰润公司之间的商品房买卖为虚假买卖关系。
2015年8月15日，林金生与泰润公司签订了8份《商品房买卖合同（预售）》，购房总价款为3493040元。但购房款的支付时间却在2015年8月14日，明显有违常理。本案除买卖合同外，并无购房发票、缴纳契税、专项维修金等票据材料。故双方之间的商品房买卖系虚假的。
二、（2017）闽09执异31号执行裁定存在适用法律错误。
（2017）闽09执异31号执行裁定是依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”裁定中止对案涉房产执行，显然是对该条款的错误理解。
根据上述法条规定，案涉房产在办理了预告登记且尚未符合物权登记条件的情况下，林金生只享有停止处分的权益，不享有排除执行的权益。目前宏建公司仅对案涉房产进行诉讼保全，并未采取拍卖、变卖等处分措施，在此情形下，贵院认定林金生享有足以排除执行的权利，显然是错误的。
综上，林金生与泰润公司之间的商品房买卖系虚假的买卖关系，林金生就案涉房产不享有足以排除强制执行的权益，因此，贵院作出的（2017）闽09执异31号执行裁定是错误的。为维护宏建公司的合法权益，今特向贵院提起诉讼，望依法判准其全部诉讼请求。
林金生辩称：
1.本案基本事实。2015年8月15日，林金生与泰润公司签订了《商品房买卖合同》，购买屏南县1幢109、110、111、113、115、116、117、118号商品房，林金生按照合同约定全额支付购房款，并于2015年8月18日办理了预购商品房预告登记，故案涉房产属于林金生所有。
2.宏建公司主张林金生与泰润公司的商品房买卖为虚假交易，缺乏事实和法律依据，依法不应支持。宏建公司质疑林金生付款时间没有依据，大宗商品房买卖的付款时间和签订合同时间前后差几天是正常的，不能否定林金生已经支付购房款的事实。至于开具购房发票、契税、维修基金等发票，并非商品房买卖合同关系成立要件，也不是判断是否虚假交易的依据。
3.（2017）闽09执异31号执行裁定适用法律正确，宏建公司的主张缺乏法律依据。诉讼保全适用执行的相关规定，本案诉讼保全应当适用最高院关于执行异议的规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十六条“人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。”之规定，宏建公司主张只能“停止处分”而不能解除诉讼保全，系对法律规定的错误理解。
4.林金生依法享有足以排除强制执行的权利。林金生提交的商品房买卖合同及预告登记证书等证据，足以证明案涉商品房办理了物权预告登记，林金生就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
综上，请求驳回宏建公司的诉讼请求。
泰润公司未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和所提供的证据，本院认定事实如下：
1.2015年8月15日，林金生与泰润公司签订《商品房买卖合同》，购买屏南县1幢109、110、111、113、115、116、117、118号商品房，并全额支付房款。2015年8月18日，上述房地产办理了商品房预告登记。
2.宏建公司与泰润公司建设工程施工合同纠纷一案，宏建公司向本院提出财产保全申请，本院于2016年7月5日作出（2016）闽09民初98号之一民事裁定，保全泰润公司价值80743416.3元的财产，7月15日作出（2016）闽09执保41-1号协助执行通知书，并于8月9日查封泰润公司名下坐落于屏南县凤凰城包括案涉房产在内共200余套的房产。
3.案涉房产查封后，林金生向本院提出执行异议，请求解除对案涉房产的查封措施。本院经审查，作出（2017）闽09执异31号执行裁定，裁定林金生的异议成立并裁定中止对案涉房产的执行。宏建公司对该裁定不服，提起本案诉讼。
4.本院于2014年12月10日作出（2014）宁民初字第918号《民事调解书》，确认泰润公司、林海平结欠林萍借款本金225万元及相应利息（自2014年12月9日起算，按月利率2%计算）；2015年5月7日，本院作出（2015）宁民初字第352号《民事调解书》，确认泰润公司结欠陈凌借款本金260万元；2015年5月7日，本院作出（2015）宁民初字第156号《民事调解书》，确认泰润公司结欠林萍借款本金600万元及截至2015年1月8日止的利息款88万元，并确认泰润公司应支付自2015年1月9日起算至还款之日止按月利率2%计算的利息。
5.泰润公司收到林金生支付的购房款后又转账给林萍、陈凌，林金生陈述泰润公司转账给林萍、陈凌系泰润公司偿还上述调解书确认的债务。
6.林萍与陈凌系母女关系，与林国祥系姑侄关系，与林金生系父女关系。
7.庭审中，双方确认诉争房屋目前无法办理产权变更登记，林金生亦承认本案查封后才交接案涉房产。
本案争议焦点在于，林金生是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院认为：
首先，关于林金生能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主张排除执行的问题。根据无争议事实，三份民事调解书确认的是林萍、陈凌对泰润公司享有的是金钱债权，并非物之交付债权，不能优于其它金钱债权或宏建公司所享有的工程价款优先受偿权。本案虽以林金生名义购买案涉房产，但基于林萍、陈凌与林金生之间的特殊关系，实质仍系以房抵债，该权利不能优于其它金钱债权或宏建公司所享有的工程价款优先受偿权。且林金生承认其系在本案查封后才交接案涉房产。因此，林金生的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形。
其次，关于林金生能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条主张排除执行的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，就商品房买卖而言，办理预告登记的功能应在于保障以获得房屋所有权为目的的购房人将来实现所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。从该条规定看，预告登记阻止执行的效力区分为两种，第一种效力为停止处分，即在预告登记不具备完成本登记的情况下，预告登记具有阻止法院处分标的物的效力；第二种效力则发生于不动产本登记条件具备时，预告登记排除执行的效力自此时开始发挥作用。与预告登记阻止执行的两种效力相对应，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定了两种不同的审查标准，即受让人对被查封的不动产提出停止处分的异议，只要符合该不动产已经办理了受让物权预告登记的条件，即可获得人民法院支持。而受让人提出异议，请求排除对该不动产的强制执行，则应视是否符合不动产物权的取得条件而定。亦即，如果涉案不动产符合物权登记条件，可以确定的取得不动产物权，人民法院对其异议请求应予支持，将相关执行措施予以解除，以便受让人办理物权登记；反之，则不应解除对该不动产的查封等执行措施。
案涉房产系因宏建公司与泰润公司建设工程施工合同纠纷一案中的诉讼保全而被查封，对此林金生提出执行异议，请求解除已经办理预告登记的案涉房产查封措施即排除案涉房产的强制执行。而如前所述及的审查标准，该项排除强制执行之请求能否获得支持，应视案涉房产能否进行本登记亦即是否符合取得物权的条件而定。但是双方均已确认案涉房产目前无法办理产权变更登记，即不符合物权取得条件。因此，林金生亦不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定主张排除执行。
综上所述，林金生不享有足以排除强制执行的民事权益。宏建公司要求准予执行案涉房产的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条规定，判决如下：
准许继续查封本院（2016）闽09民初98号之一民事裁定书、（2016）闽09执保41-1号协助执行通知书项下执行标的中的屏南县1幢109、110、111、113、115、116、117、118号商品房。
案件受理费100元，由被告林金生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 余梓安
审 判 员 郑 彦
审 判 员 陈光华
二〇一八年五月二十三日
法官助理 陆学宇
书 记 员 龚冬平
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。