呼和浩特市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民二初字第106号
原告（反诉被告）天津肯德基有限公司，住所地天津市和平区。
法定代表人韩骥麟，该公司董事长。
委托代理人屈强，国浩（天津）律师事务所律师。
委托代理人李媛，国浩（天津）律师事务所律师。
被告（反诉原告）内蒙古吉祥房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市金川开发区。
法定代表人安吉祥，该公司董事长。
委托代理人任志坚，内蒙古奥神律师事务所律师。
原告（反诉被告）天津肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）与被告（反诉原告）内蒙古吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥公司）租赁合同纠纷一案，肯德基公司于2013年2月21日向本院起诉，吉祥公司于2013年4月23日提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。肯德基公司委托代理人屈强、李媛，吉祥公司委托代理人任志坚到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。
原告（反诉被告）天津肯德基有限公司诉称：肯德基公司与吉祥公司于2008年9月10日签订了《租赁合同》，由肯德基公司承租吉祥公司位于内蒙古自治区呼和浩特市中山东路南侧新电影宫文化综合大厦（金天地广场）一层261平方米、二层185平方米使用面积，总计使用面积为446平方米的房产经营肯德基餐厅，肯德基公司依据合同约定向吉祥公司支付了定金10万元。而后，由于金天帝广场整体物业的供水、供电、消防等配套设施未取得政府的验收合格，造成肯德基公司未能按照双方《租赁合同》约定的时间进场装修。2009年9月15日，在吉祥公司再三请求和保证下，肯德基公司本着长期合作的目的先行进行装修。但由于吉祥公司整体物业未取得消防验收合格手续，导致肯德基公司餐厅无法取得装修工程消防验收合格手续，进而导致肯德基公司至今未能完成餐厅的整体装修工程而无法对外营业。此后肯德基公司多次向吉祥公司催要整体物业的消防验收手续而未果。并且截止起诉之日，肯德基公司对餐厅的装修工程已投入2，522，480.41元，全部装修、改造工程均为不可拆除的附和装饰装修物。因此，肯德基公司认为本案是因吉祥公司未履行合同义务的根本违约导致其不能合法使用租赁房屋，即无法实现签订《租赁合同》的合同目的，因此肯德基公司依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定。请求判令：1、依法解除肯德基公司与吉祥公司之间的《租赁合同》；2、吉祥公司支付肯德基公司装修损失2，522，480.41元；3、吉祥公司向肯德基公司双倍返还定金20万元；4、本案的诉讼费用由吉祥公司承担。
被告（反诉原告）内蒙古吉祥房地产开发有限公司答辩并反诉称：肯德基公司的诉讼请求依法不能成立。首先，肯德基公司所述事实与客观事实不符。2008年9月10日肯德基公司与吉祥公司签订了《租赁合同》，吉祥公司将位于呼和浩特市金天地广场一、二层共计446平方米的营业场所地交付于肯德基公司用于经营肯德基餐厅。合同签订后肯德基公司于2009年9月15日向吉祥公司交付10万元定金，后入场进行装修，并实际占用了金天地一、二层共计446平方米经营场地，至今未向吉祥公司支付分文租金。吉祥公司认为，双方租赁合同关系已经成立，且双方在签订租赁合同时吉祥公司已将肯德基公司要求的附件进行了提交，肯德基公司对租赁标的物的实际状况和已提供证件是知情并认同的，故双方租赁关系已经完全具备租赁合同关系的法律构成要件。并且吉祥公司本着诚信原则为肯德基公司无偿提供了两个月的免租期。因此肯德基公司应依照约定支付租赁期内的租金。另肯德基公司诉称“2009年9月15日，在吉祥公司再三请求和保证下，肯德基公司本着长期合作的目的先行进行装修，但是由于吉祥公司整体物业未取得消防验收合格手续，无法对外营业”。这一陈述与客观事实不符，肯德基公司是具备独立法人资格的民事主体，亦是国际餐饮知名品牌，对自己民事行为的选择判断能力不应以合作对方的要求和请求来决定，同时肯德基公司表述这一事实无任何证据加以支持，故不能成立。其次，由于双方租赁关系已经形成，并且肯德基公司已经实际占用租赁标的物，肯德基公司已实际占用租赁标的物55个月，减去2个月的免租期，尚欠53个月的租金，同时相关定金依据《租赁合同》已转为租金，肯德基公司主张返还定金已失去了应有的法律意义，故肯德基公司要求双倍返还定金20万元是没有事实及法律依据的，应予以驳回。双方在租赁期内，吉祥公司为配合肯德基公司的餐厅启动工作，应对方要求对建筑结构进行整改并垫付费用153，850.00元，上述费用肯德基公司应予返还；同时租赁期内肯德基公司拖欠了应付的物业费。鉴于肯德基公司长期占用租赁标的物而不使用，影响了吉祥公司的对外整体形象和既得利益，故吉祥公司针对原告的起诉答辩并提出反诉：1、请求驳回肯德基公司的第2、3项诉讼请求；2、请求判令肯德基公司支付尚欠租金5，476，665.00元，支付因建筑结构整改及垫付费用153，850.00元，支付尚欠物业费98，123.00元，三项费用共计5，728，635.00元；3、请求判令解除双方《租赁合同》，并将租赁标的物返还吉祥公司；4、本案诉讼费用由肯德基公司承担。
原告（反诉被告）天津肯德基有限公司辩称：吉祥公司的反诉主张是不能成立的。理由如下：一、吉祥公司主张2008年11月10日至2013年4月20日期间的房屋租金没有法律依据、事实依据或合同依据。（一）吉祥公司主张租金没有法律依据。《中华人民共和国消防法》规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者让验收也不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应停止使用”，吉祥公司所有的金天地物业截至本案起诉时仍未取得消防验收合格，故金天帝整体物业包括肯德基公司所承租的房产均不得投入使用。《消防法》中的“投入使用”这一概念不仅指实际使用人对外经营，亦应当包括房屋所有权人不得通过出租、出借房屋等方式获取经济利益。故吉祥公司向肯德基公司主张租金没有法律依据。（二）截至本案起诉之日，吉祥公司并未依据双方《租赁合同》的约定向肯德基公司交付租赁房屋，故吉祥公司主张租金没有事实依据。在吉祥公司再三请求和保证下，肯德基公司本着长期合作的目的先行进场装修，但根据双方《租赁合同》的约定，肯德基公司进场装修并不能视为吉祥公司将租赁房产交付肯德基公司。双方《租赁合同》第4.1条约定“甲方（吉祥公司）应于2008年9月20日前向乙方（肯德基公司）交付已具备如附件六所述之房产技术条件的完整房产，双方应派代表到现场检查房产移交情况，并签署如附件七所述之房产交付确认书，予以确认。确认书签署之日，为房产正式交付之日。”根据该条规定，租赁房产需同时满足两个条件时方视为吉祥公司将房产交付肯德基公司，即吉祥公司的租赁房产具备《租赁合同》附件六中约定的房产技术条件且双方已签署《租赁合同》附件七的房产交付确认书。但截至本案起诉之日，租赁房产仍未满足《租赁合同》附件六的房产技术条件，且双方亦未签署房产交付确认书，故应视为吉祥公司未将租赁房产正式交付肯德基公司。基于租赁房产尚未交付这一事实，吉祥公司向肯德基公司主张租金是没有任何事实依据的。（三）吉祥公司向肯德基公司主张租金没有合同依据。根据《中华人民共和国消防法》之规定，肯德基餐厅的装修工程须经公安机关消防机构消防安全检查合格后方视为装修工程竣工。而吉祥公司所有的金天帝整体物业未能取得消防验收合格，直接导致肯德基餐厅的装修工程至今无法进行消防验收，最终造成肯德基餐厅的装修工程至今无法竣工。根据双方《租赁合同》第2.1条第三款的约定，“如果乙方在免租期的装修施工因甲方原因受阻，甲方应负责解决，同时，乙方可相应顺延免租期。”据此，肯德基公司有权顺延免租期，吉祥公司向肯德基公司主张租金是没有合同依据的。另吉祥公司反诉主张的2008年11月10日至2012年4月20日期间的房屋租金已逾诉讼时效，不应得到法律支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。本案在不考虑吉祥公司主张租金是否具有法律依据、事实依据或者合同依据的情况下，吉祥公司反诉的2008年11月10日至2012年4月20日期间的房屋租金已逾诉讼时效，因此吉祥公司已丧失主张上述期间租金的胜诉权。二、吉祥公司反诉主张物业费无事实依据且无合同依据。鉴于本案租赁房屋吉祥公司并没有依合同约定向肯德基公司进行交付，因此吉祥公司向肯德基公司主张物业费是无事实依据的。而且根据双方《租赁合同》第5.2条约定：“甲方（吉祥公司）负责承担租赁期内房产的物业管理费用。”则即使产生物业费也应由吉祥公司自行承担，与肯德基公司无关，所以吉祥公司向肯德基公司主张物业费也无合同依据。三、吉祥公司反诉主张要求肯德基公司支付因建筑结构整改及垫付费用没有合同依据，其提供的证据不足以证明上述费用是否实际产生，也不足以证明上述费用与肯德基公司有关并由肯德基公司承担。综上所述，请求人民法院依法驳回吉祥公司的反诉请求。
为证明自己的主张，肯德基公司在法定期限内向法庭提交了以下证据：
证据一、《租赁合同》及合同附件复印件一份，拟证明吉祥公司违反《租赁合同》6.3条、4.1条、4.2条的承诺，构成对肯德基公司的根本违约，致使合同目的无法实现，肯德基公司有权要求吉祥公司双倍返还定金并赔偿损失，且无需支付租金及物业费；
证据二、收据复印件一份，证明肯德基公司给付定金并主张双倍返还的事实依据；
证据三、肯德基公司与上海汉武规划建筑设计有限公司针对租赁标的《设计项目协议书》及上海市服务业统一发票联（NO：13019710）；
证据四、肯德基公司与黑龙江贝尔装饰有限公司针对租赁标的《装修及土建工程项目协议书（2009-BR06）》及建筑业统一发票（NO：00045082）；
证据五、肯德基公司与北京京广坤装饰有限责任公司针对租赁标的《电气工程设计咨询及安装项目协议书（2009-GK17）》及建筑业统一发票（NO：00044433）；
证据六、肯德基公司与沈阳高逸工程有限责任公司针对租赁标的《通风、空调工程设计咨询及安装项目协议书（2009-GY21）》、《排烟工程合同》及建筑业统一发票（NO：00044026）；
证据七、肯德基公司与呼和浩特市蓝林环保设备经销部签订的《油烟机净化器销售合同书》及建筑业统一发票（NO：00000935）；
证据八、肯德基公司与内蒙古泰格尔建筑技术发展有限责任公司针对租赁标的《结构加固合同书（2009-TGE01）》及建筑业统一发票（NO：00362725）；
证据九、肯德基公司与北京丰安消防工程有限责任公司针对租赁标的《消防工程合同书》及建筑业统一发票（NO：00034286）；
证据十、肯德基公司与上海金标招牌制作有限责任公司针对租赁标的《招牌采购订单》及上海增值税普通发票（NO：03822033）；
证据十一、肯德基公司与安防科技（中国）有限公司针对租赁标的《电视监控设备采购订单》及深圳增值税普通发票（NO：00152444）；
证据十二、肯德基公司与北京冰山制冷空调成套设备有限公司针对租赁标的《冷库制冷系统采购订单》及北京增值税普通发票（NO：04938590）；
证据十三、肯德基公司与上海序迪制冷工程有限公司针对租赁标的《冷库库板采购订单》及上海增值税普通发票（NO：03048477）；
证据十四、肯德基公司与上海富申冷机有限公司针对租赁标的《冷库安装合同》及上海增值税普通发票（NO：07861667）；
证据十五、肯德基公司与广州市海诚装饰五金有限公司针对租赁标的《KFC标准门采购订单》及广东增值税普通发票（NO：02686136）；
证据十六、肯德基公司与上海康帅事业发展有限公司针对租赁标的《空调设备采购订单》及上海增值税普通发票（NO：03367274、03367275、03367276）；
证据三至十六，肯德基公司拟证明装修的事实及损失金额，共计2，522，480.41。
针对以上证据，吉祥公司质证后认为：证据一的真实性、合法性认可，双方建立租赁合同关系也认可，但对该证据拟证明的问题部分不予认可，吉祥公司已按照约定向肯德基公司交付租赁房屋，有权主张租金及物业费；证据二真实性、合法性、关联性认可，对拟证明的问题不认可。证据三至十六的真实性不予认可，但对装修的事实及实物是认可，但这些都与本案无关。
经合议庭对证据进行审查，并综合分析当事人的质证意见，本院认证如下：证据一、二，双方对真实性、合法性不持异议，予以采信；证据三至十六虽然吉祥公司对真实性不予认可但对装修事实及实物认可，且经法庭审查上述证据的来源、形式合法，且与当事人陈述及其他证据较一致，应予采信；
为证明自己的主张，吉祥公司在法定期限内向法庭提交了以下证据：
证据一、租赁房屋的一楼、二楼平面布置图及《关于为配合肯德基装修工程吉祥公司对建筑结构整改及垫付费用说明一和说明二》，拟证明吉祥公司为肯德基公司的装修而做的电桥架、电缆、预留排烟管道、空调管道等工程所发生的费用，应由肯德基公司承担；
证据二、呼和浩特市嘉昱祥和物业服务有限责任公司营业执照及资质证书，拟证明该物业公司具备收费资质。
证据三、呼和浩特市嘉昱祥和物业服务有限责任公司出具的《催缴物业费通知书》，拟证明肯德基公司租赁期内欠付的物业费98，120.00元；
证据四、租赁房屋的《商品房预售许可证》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工证》，拟证明双方在签订《租赁合同》时吉祥公司已向肯德基公司提交了上述证件，并经其确认和认同，租赁合同法律关系依法成立；
证据五、吉祥公司与其他业主签订的《租赁合同》，拟证明其他业主也承租了吉祥公司的房屋，并在正常使用，并非不具备出租条件，客观印证了被告出租的标的物符合《租赁合同》的要求；
针对以上证据，肯德基公司质证后认为：证据一中的《说明》不是证据，是吉祥公司的单方称述，形式不合法，真实性及所要证明的问题都不予认可，一楼、二楼平面布置图未在法定举证期限内提交，且与本案无关，无证明效力；证据二真实性无法认可，且与本案无任何关联；证据三的真实性、合法性均不认可，肯德基公司没有与物业公司产生合同关系，所以物业公司的催缴通知没有事实依据，同时《租赁合同》中约定的是由吉祥公司承担物业费，另外取暖费、电费、水费都是单独挂表收取，物业公司是无权收取的；证据四的真实性没有异议，但与本案诉争没有关联性，且无法证明被告取得可合法的消防验收合格手续；证据五的真实性无法考证，同样与本案没有关联性，也无法证明被告取得可合法的消防验收合格手续。
经合议庭对证据进行审查，并综合分析当事人的质证意见，本院认证如下：证据一《平面布置图》吉祥公司未在法定举证期限内提出，且与本案诉争内容无关，肯德基公司亦不认可，故本院不予采信；证据二、三所要证明的问题属于物业合同法律关系，与本案诉争无关联性，不予采信；证据四的真实性双方不持异议，应予采信；证据五与本案诉争内容无关联性，不予采信。
经审理查明：2008年9月10日，肯德基公司与吉祥公司签订了《租赁合同》及附件，约定由肯德基公司承租吉祥公司位于内蒙古自治区呼和浩特市中山东路南侧新电影宫文化综合大厦（金天地广场）一、二层房产用于经营肯德基餐厅，其中一层使用面积261平方米、二层使用面积185平方米，总计使用面积为446平方米；租赁期限为15年，自2008年9月20日至2023年9月19日止，其中2008年9月20日至2008年11月19日为免租期，供肯德基公司装修等准备工作，期间无需支付租金；如肯德基公司在免租期内装修施工因吉祥公司原因受阻，免租期相应顺延；吉祥公司保证房产符合消防、环保要求，并（在租赁房进场装修前）提供当地政府部门出具的消防、环保验收许可证件；双方约定的租金为，第一租赁年度到第五租赁年度的年租金124万元，第六租赁年度到第十租赁年度的年租金130万元，第十一租赁年度到第十五租赁年度的年租金136万元。2008年9月22日肯德基公司依据合同约定向吉祥公司支付定金10万元，之后，再无支付过任何费用。
另查明，肯德基公司与吉祥公司因租赁标的物消防验收合格手续等问题，迟至2009年9月15日进场装修，期间各项装修、改造工程共计投入2，522，480.41元，由于无法确定上述工程项目及工程量、目前剩余现值等情况，庭审中，本院向当事人双方释明了利害关系及提出鉴定、评估申请的程序，但双方在告知的期限内均未向本院提出，应视为双方放弃了上述权利；本案诉争的租赁标的物属于吉祥公司投资建设的金天地广场东部区域一.二层，金天地广场项目总面积78626.94平方米，是集购物、餐饮、办公等于一体的大型商业综合体，但截止到本案庭审法庭辩论结束前，该项目整体未取得消防验收合格手续，肯德基公司因此原因未能办理营业手续，也未实际使用该租赁标的物。
本院认为，本案讼争标的物所属地金天地广场为建筑面积达78626.94平方米的大型经营性商业用房，其消防设施是否完善，是否有重大火灾隐患等，关系到公共安全和社会公众利益，吉祥公司将房屋出租给肯德基公司时，没有办理消防验收手续，根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。而公众聚集场所也必须经消防验收合格后，方可使用开业。吉祥公司将未经消防验收合格的房屋出租给肯德基公司的行为，违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定为无效合同。肯德基公司主张按照其与第三方签订装修、装饰合同价2，522，480.41元认定装修损失，并要求吉祥公司承担全部责任，虽然吉祥公司对导致合同无效有直接责任，但肯德基公司作为国际知名的餐饮企业，在签订租赁合同后就已知晓该租赁标的物未取得消防验收合格手续，但仍与吉祥公司在一年后合议进场装修，对由此而造成的装修扩大损失部分，应承担相应的责任；因肯德基公司主张对租赁标的物的装修系附和性装修，本院在释明后，当事人双方在规定的期限内未提出对装修现值评估鉴定申请，结合肯德基公司提交证据证明的装修价值、闲置年限、装修物未曾使用且不宜拆除等情况，吉祥公司按肯德基公司主张的2，522，480.41元损失的50%承担赔偿责任，吉祥公司在支付肯德基公司装修补偿款后，相关装修残值应归吉祥公司所有。对肯德基公司主张适用定金罚则，要求吉祥公司双倍返还定金的诉讼请求，因作为主合同的《租赁合同》无效，定金合同作为担保从合同也无效，故吉祥公司只应返还肯德基公司10万元的定金。
对于吉祥公司要求肯德基公司支付租金的诉讼请求，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，吉祥公司未向法庭举证证明曾向肯德基公司主张过租金或导致时效中止、中断的其他情形，故肯德基公司依此提出的诉讼时效抗辩的理由成立，应予支持。对于吉祥公司向本院起诉之日起前一年的租金，因《租赁合同》无效的过错责任在于吉祥公司，且肯德基公司一直未能实际使用租赁标的物，也未获得租赁利益，故对吉祥公司主张房屋租金的诉讼请求，不予支持；对于欠缴物业费的问题，根据合同相对性原则应当由呼和浩特市嘉昱祥和物业服务有限责任公司主张，且属于另一法律关系，故本院对吉祥公司主张此项费用的诉讼请求，不予支持：对吉祥公司主张对租赁标的物进行结构整该而垫付的相关费用问题，因其未能举出客观证据形成证据链条，证明存在相关事实及费用情况，肯德基公司亦予以否认，故本院对此诉求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十六条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）天津肯德基有限公司与被告（反诉原告）内蒙古吉祥房地产开发有限公司签订的《租赁合同》无效；
二、原告（反诉被告）天津肯德基有限公司将其承租的房屋及目前装修现值部分于判决生效后十日内移交给被告（反诉原告）内蒙古吉祥房地产开发有限公司；
三、被告（反诉原告）内蒙古吉祥房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）天津肯德基有限公司房屋装修损失费1，261，240.21元；
四、被告（反诉原告）内蒙古吉祥房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）天津肯德基有限公司定金10万元；
五、驳回原告（反诉被告）天津肯德基有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）内蒙古吉祥房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币28，680.00元，由原告（反诉被告）天津肯德基有限公司与被告（反诉原告）内蒙古吉祥房地产开发有限公司各承担一半；反诉案件受理费人民币51，900.44元，由被告（反诉原告）内蒙古吉祥房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审 判 长 崔 玲
审 判 员 甄世伟
人民陪审员 李桂林
二〇一三年八月二十日
书 记 员 沈 迁