江西省定南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）定民二初字第476号
原告（反诉被告）黄月胜，男，1964年2月3日生，汉族，住定南县。
委托代理人廖裕平，江西剑绅律师事务所律师，特别授权。
原告谢运连，女，1966年1月3日生，汉族，住定南县，系原告（反诉被告）黄月胜妻子。
被告（反诉原告）张纪红，男，1976年1月29日生，汉族，住定南县。
委托代理人张治安，定南县治安法律服务所法律工作者，特别授权。
委托代理人�佛群，男，1954年7月14日生，汉族，住定南县，系被告（反诉原告）张纪红父亲，特别授权。
原告黄月胜与被告张纪红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理后，依法由审判员叶越多适用简易程序公开开庭进行了审理。2015年11月6日，被告张纪红向本院提起反诉。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，决定将本诉、反诉合并审理。庭审过程中，原告黄月胜申请追加谢运连为本案原告。原告黄月胜及其委托代理人廖裕平，原告谢运连，被告张纪红委托代理人张治安、张佛群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄月胜、谢运连诉称，原、被告于2011年9月1日签订了一份《房屋转让协议书》。协议约定原告黄月胜将夫妻共有的位于历市镇和顺村马垇的房屋一栋及该房屋所占土地161.35㎡一并转让给被告张纪红，转让价为人民币760000元。同时约定：“如乙方（被告张纪红）需更改房屋姓名改建等或其他手续税费由乙方自己负责。甲方（原告黄月胜）无条件协助办理。付款方式为：乙方第一次付款16万元定金，第二次在农历9月30日前付40万元，其余20万元必须甲方在有关部门办好准建手续移交给乙方15日内付清。双方如有一方违反协议内容，可协商解决。如协商无效的情况下，应赔偿对方16万元违约金给对方，其他损失按实际计算。”该协议签订后，被告张纪红支付定金16万元和转让款40万元。余款20万元拖欠至今未付。后经多次催促，被告张纪红拒不给付。为维护自身的合法权益，诉至法院，请求依法判决被告张纪红从速支付房屋转让款20万元，并承担自起诉之日起至付清之日止的人民银行同期同类贷款利率计算利息；依法判决被告张纪红返还原告黄月胜垫付的建房规费4007.4元；�案诉讼费用由被告张纪红承担。
原告黄月胜、谢运连为支持其诉讼请求向法庭提交了下列证据材料：
1、《房屋转让协议书》原件一份，拟证明原、被告签订房屋转让协议的事实；
2、《关于黄月胜拟改建房屋规划意见》、《规划公示图》、《拟改建房屋规划红线图》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》复印件各一份，拟证明原告黄月胜、谢运连改建房屋的合法手续；
3、相关规费收据五份，拟证明原告黄月胜为被告张纪红垫付相关规费的事实；
4、《房屋损害赔偿协议书》、《收条》复印件各一份，拟证明被告张纪红建房损坏相邻房屋，原告黄月胜垫付赔偿款的事实；
5、照片二份，拟证明原告黄月胜房屋与相邻房屋不存在采光权问题。
被告张纪红辩�并反诉称，一、原告黄月胜应办好1－7层准建的相关手续移交给被告张纪红。双方签订的《房屋转让协议书》第五条约定：“乙方第一次付款16万元定金，第二次在农历9月30日前付40万元，其余20万元必须甲方在有关部门办好准建手续移交给乙方15日内付清。双方如有一方违反协议内容，可协商解决。如协商无效的情况下，应赔偿对方16万元违约金给对方，其他损失按实际计算。”协议签订后，被告张纪红已支付了房屋转让款56万元，其余20万元应等待原告黄月胜办好准建手续移交到被告张纪红后15天内给付。2012年10月16日规划局通知原告黄月胜兄弟三人和被告张纪红父亲张佛群一起到定南县规划局，规划局决定原告黄月胜兄弟三人旧房改造每户按1－7层建筑面积办证，父亲张佛群代原告黄月胜缴纳了1－7层的建筑准建相关费用73000元，定南县规划执法队出具了暂收条。但不知什么原因，经多次催促，原告黄月胜至今未将准建手续交给被告张纪红。二、减少面积导致损失27421元应由原告黄月胜承担。2011年12月16日因黄其红阻止按旧房基础建筑施工发生纠纷，后经历市镇公安派出所处理，将原告黄月胜转让的面积由被告张纪红缩进长11.6米、宽0.5米，折合面积5.8平方米，按旧房面积160.75平方米计算，每平方米价4727元，则共27421元。三、原告黄月胜兄弟黄月华旧房改建施工时出现安全事故，造成原告黄月胜三兄弟建筑停工，经县规划局调处，由原告黄月胜三兄弟分别承担，被告张纪红父亲张佛群为原告黄月胜代交了10000元。该费用是办证规费外的费用，应由原告黄月胜返还。请求法院判令原告黄月胜履行《房屋转让协议书》，为被告张纪红办好1－7层准建手续；判令原告黄月胜返还代交的安全事故赔偿款10000元；判令原告黄月胜返还缩小面�5.8平方米转让款27319.49元。
被告张纪红为支持其辩论意见和反诉请求提交了下列证据材料：
1、《房屋转让协议书》复印件一份，拟证明协议已约定原告黄月胜必须办理好相关的准建手续，但至今未办好，原告黄月胜违约，协议书也未约定20万元应支付利息；
2、《暂收条》复印件一份，拟证明被告张纪红已交纳准建规费73000元，且城乡规划局也出具了证明；
3、《收条》复印件一份，拟证明被告张纪红父亲张佛群为原告黄月胜垫付了赔偿款10000元；
4、《协议》复印件一份，拟证明被告张纪红受让土地减少了5.8平方米；
5、现场照片三张，拟证明扩大的面积不是原告黄月胜的土地。
原告黄月胜针对被告张纪红反诉辩称，双方在房屋转让协议中约定办理房屋准建手续，但未约定办理1－7层的准建手续；�是原告黄月胜的原因导致事故的发生，被告张纪红要求原告黄月胜返还10000元没有法律依据；不是原告黄月胜与相邻方的纠纷导致土地减少了5.8平方米，而是被告张纪红建房时与相邻方产生的采光权纠纷。
原告黄月胜针对被告张纪红反诉的证据与本诉相同。
经审理查明，2011年9月1日，原、被告双方签订《房屋转让协议书》一份，该协议约定：“一、甲方（原告黄月胜、谢运连）现有定南县历市镇和顺马垇村民房屋一栋，东以自墙为界，南以自墙为界，西以黄月华共墙中为界，北以自墙为界。定集建（5093）字第0919036号建设局公示号（2011）66号。两层楼面包括土地在内转让给乙方（被告张纪红），总价值为人民币柒拾陆万元整（￥760000.00元）。二、甲方地面建筑面积为壹佰肆拾叁点柒伍平方米（143.75平方米），包括住房背后空地1.6米×11米计17.6平�米，合计土地面积161.35平方米。包括四周采光土地面积不计平方面积在内。三、如乙方需更改房屋姓名改建等或其它手续税费由乙方自己负责。甲方无条件协助办理。乙方在建房过程中如有其它民事土地的纠纷由甲方处理。四、甲方提供一张房屋整栋照片一张，产权使用证一本，与建设局等部门全部建筑相关手续移交给乙方。五、付款方式：乙方第一次付款16万元定金，第二次在农历9月30日前付40万，其余20万必须甲方在有关部门办好准建手续移交给乙方15天内付清。双方如有一方违反协议条款，可协商解决，如协商无效的情况下应赔偿对方16万违约金给对方，其它损失按实际计算。六、此协议一式二份，甲乙双方各执一份，签字付款后此协议开始生效，双方永不反悔，故立此为准。甲方签字：黄月胜、谢运连乙方签字：张纪红二0一一年九月一日”。之后，被告张纪红按约定向原告黄月胜、谢运连支付了房屋转让款56万元，剩余20万元未支付。
查明，原告黄月胜拟改建房屋规划经公示后，定南县城乡规划建设局于2012年6月8日向原告黄月胜颁发《建设用地规划许可证》，用地面积占地143.75㎡；定南县城乡规划建设局于2012年9月26日向原告黄月胜颁发《建设工程规划许可证》，原告黄月胜住宅楼建设规模为三层431.25㎡；定南县城乡规划建设局于2012年10月17日向原告黄月胜颁发《建筑工程施工许可证》，该证上注明“本工程占地143.75㎡，现办理三层”。
2011年12月16日，黄其红、张佛群（被告张纪红父亲）、黄月胜签订一份《协议》，该载明：“经三方协商在黄月胜老房拆旧建新基础上与对面黄其红发生土地纠纷，黄其红要求现建房张佛群楼面推进五十公分，以免影响双方采光。应在黄月胜房屋地皮中减去五十公分实际面积给张佛群。如张佛群以后建房对黄其红房屋有新的影响由张佛群负责，与黄月胜无关。”《协议》约定的缩进面积为0.5米×11.6米＝5.8平方米。
2012年10月16日，被告张纪红父亲张佛群向定南县规划监察执法队预交办证款73000元，定南县规划监察执法队向张佛群出具《暂收条》一份。《暂收条》载明：“今天收到黄月胜办证款73000.00（柒万叁仟元）。代交款人：张佛群经手人：李甘泉2012年10月16日”，《暂收条》加盖了定南县规划监察执法队印章。2015年11月9日，定南县城乡规划建设局出具的《证明》载明：“2012年预收黄月胜办理规划、施工许可证款柒万叁仟元（730000.00）整，按2012年办证收费标准约68.3元／㎡，约可办规划、施工许可证面积1068.8㎡证明人：赖建新20**.11.9”，并加盖了定南县城乡规划建设局印章。之后，定南县城乡规划建设局对该《证明》�一步明确了建房地址和层数，即“2012年预收黄月胜办理历市镇和顺村马垇老屋改造规划、施工许可证款柒万叁仟元（730000.00）整，按2012年办证收费标准约68.3元／㎡，约可办规划、施工许可证（老屋建筑占地面积143.75㎡）约七层面积1068.8㎡证明人：赖建新20**.11.9”
2012年10月22日，被告张纪红父亲张佛群向定南县规划监察执法队交款10000元。定南县规划监察执法队向张佛群出具《收条》一份，《收条》载明：“今天收到黄月胜人民币（现金）壹万元整（￥10000.00）。代交款人：张佛群经手人：李甘泉2012年10月22日”，《收条》加盖了定南县规划监察执法队印章。
以上事实，有原、被告陈述、庭审记录及原告（反诉被告）黄月胜、原告谢运连提交的第1，2，3组证据，被告（反诉原告）张纪红提交第1，2，3，4组证据等证实，业经庭审质证，本院予以认�。
本院认为，本案的主要争议焦点是：1、剩余房屋转让款200000元的支付问题；2、被告张纪红是否应返还原告黄月胜垫付的建房规费4007.4元；3、原告黄月胜是否应为被告张纪红办好1－7层准建手续；4、原告黄月胜是否应返还张佛群代交的安全事故赔偿款10000元；5、原告黄月胜是否就返还缩小面积5.8平方米转让款27319.49元。
关于剩余房屋转让款200000元的问题。原、被告双方在平等、自愿的基础上签订了《房屋转让协议书》，该协议的内容也未违反法律的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋转让协议书》已约定“其余20万必须甲方在有关部门办好准建手续移交给乙方15天内付清”，但未明确办好多少层房屋的准建手续。根据《暂收条》和定南县城乡规划建设局出具的《证明》，2012年10月16日预交的办证款73000�约可办七层规划、施工许可证面积1068.8㎡。定南县城乡规划建设局已经预收了七层的规划、施工许可证相关费用，现已取得1－3层《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，则原告黄月胜应及时申请办理剩余4－7层的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，被告张纪红也应按约定在原告黄月胜取得剩余4－7层规划、施工许可证并移交给被告张纪红后15天内付清剩余购房款20万元。
关于原告黄月胜垫付的建房规费4007.4元返还问题。原、被告在《房屋转让协议书》中约定“如乙方需要更改房屋姓名改建等或其它手续税费由乙方自己负责”，而原告黄月胜垫付4007.4元属于建房相关税费，应由被告张纪红承担，即被告张纪红应返还原告黄月胜垫付的建房规费4007.4元。
关于1－7层准建手续办理问题。定南县城乡规划建设局已预收了原�黄月胜1－7层规划、施工许可证的办证费用，现已取得1－3层《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，原告黄月胜应积极向定南县城乡规划建设局等部门申请办理剩余4－7层《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，但是否许可办理及许可办理层数应以定南县城乡规划建设局等部门的审批决定为准。
关于张佛群代交的安全事故赔偿款10000元返还问题。张佛群不是本案的当事人，对该10000元张佛群可另行主张权利。
关于缩小面积5.8平方米的房屋转让款27319.49元的返还问题。原告黄月胜辩称这是被告张纪红建房与相邻黄其红发生的采光权纠纷，与原告黄月胜无关，且土地面积没有缩进50公分。不应返还该款项。本院认为，原告黄月胜与张佛群、黄其红于2011年12月16日签订的《协议》中已明确约定“应在黄月胜房屋地皮中减去五十公分实际面积给张佛群”，因此则原告黄月胜应在房屋转让款扣减这5.8平方米的房屋转让款760000元÷161.35平方米×5.8平方米＝27319.49元。
综上，为保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张纪红应在本判决发生法律效力后5日内返还原告（反诉被告）黄月胜垫付的建房相关规费4007.4元；
二、原告（反诉被告）黄月胜应在本判决发生法律效力后20日内向定南县城乡规划建设局等部门申请办理剩余4－7层《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》,被告张纪红应在原告（反诉被告）黄月胜取得并移交剩余4－7层《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证后15天内付清剩余购房款20万元（同�扣减缩小面积的房屋转让款27319.49元）；
三、驳回原告（反诉被告）黄月胜的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）张纪红的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，减半收取2150元。反诉费736元，合计2886元，由原告（反诉被告）黄月胜承担1886元，被告（反诉原告）张纪红承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审判员 叶越多
二〇一六年一月六日
书记员 刘 文