浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2011）绍嵊民初字第1704号
原告：余某某。
委托代理人：吴某某。
被告：凌甲。
委托代理人：凌乙。
被告：魏某某。
委托代理人：凌丙。
原告余某某与被告凌甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2
011年10月19日立案受理后，依法由代理审判员丁海江适用简
易程序审理。因案情复杂，依法转换成普通程序。审理中，因
被告凌甲提出诉争房屋系其夫妻共同财产，本院于2012年1月1
1日依法追加魏某某为共同被告参加诉讼。本案依法组成合议
庭于2012年2月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人
吴某某、被告凌甲的委托代理人凌乙和被告魏某某的委托代理
人凌丙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余某某起诉称：被告凌甲系原嵊县农贸市场（江滨
市场）的被拆迁人，根据拆迁政策和安置协议书，其获得农贸
市场二层营业用房二间作为安置房，安置职能部门原嵊县房屋
拆迁办公室（以下简称拆迁办）出具了安置产权证明，上述安
置房产权归其所有。其他被安置户均办理了产权初始登记，被
告凌甲亦可以办理，但尚没有办理。1996年3月6日其将江滨市场西区二楼92号营业用房一间出卖给原告所有，双方签订了《
关于转让江滨市场西区二楼92号营业用房所有权的协议书》（
以下简称《转让协议》），原告在立协议之日一次性付清了房
款，被告凌甲亦向原告交付了营业用房，原告或出租或自用，
至今占有该营业用房15年多。原告曾要求被告凌甲办好初始登
记，并为原告协助办理转移登记，但被拒绝，致至今尚未办理
产权登记。其认为，被告凌甲出卖的是合法的拆迁安置房，依
法可以流转，双方签订的买卖协议系自愿签订，不违法法律规
定，应确认为有效。故请求法院：1、确认原告与被告凌甲于1
996年3月6日签订的《转让协议》有效；2、判令被告履行协助
义务，将位于嵊州市江××市场西区××楼××号营业用房一
间过户登记至原告处；3、本案诉讼费由被告承担。后于2012
年1月12日，其变更诉讼请求，撤回了上述第2项诉讼请求。
被告凌甲答辩称：1、该房屋买卖合同存在争议。根据拆
迁协议，诉争房屋的面积共有19.50㎡，而合同中没有包含6.5
㎡的公摊面积，该公摊面积是原来拆迁部门补偿的组成部分，
具有不可分割性。嵊县人民政府拆迁办文件规定原则上按原建
筑面积拆一还一保留产权，同等面积按重置价结算结构差价，
超面积部分按商品房价格结算。2、合同主体不符，又欺诈老
人，合同无效。被告魏某某作为房屋共有人，买卖协议未经其
签字，其不知情、也不同意该买卖，其是文盲。诉讼费不予承
担。
被告魏某某答辩称：1、房屋转让只有被告凌甲签字，而
其一直不知情，收到诉状才知道，且经济权都在被告凌甲处。2、关于6.5㎡的公摊面积，当时拆迁办安置的确实是19.5㎡，
被告也不同意房屋的转让，原告无权要求被告协助其办理登记
手续，房屋转让已经16年了，原告现在再要求被告协助办理房
产过户手续，被告没有义务，要求先解决6.5㎡的公摊面积，
因此要求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的诉讼主张，在举证期限内提供并在庭
审中出示了如下证据：
证据1、嵊县房屋拆迁事务所与被告凌甲于1993年7月5日
签订的协议书（含结算清单）复印件1份，证明诉争房屋的权
属来源即凌甲因拆迁安置所得；
证据2、拆迁办于1995年11月29日出具的证明1份，证明
江滨市场二楼92号营业用房归凌丁（盛）所有；
证据3、原告与被告凌甲于1996年3月6日签订的《转让协
议》1份，证明92号营业用房转让给原告所有，面积为13㎡，
金额为31000元，同时证明双方的买卖系按单元买卖，未按每
平方米计价，31000元是整个单元的价格。
被告凌甲对上述证据经质证认为：对证据1，拆迁协议少
复印了1页，且原告提供的该份协议书与其持有的协议书不一
致。对证据2无异议，在签订协议时，已交付给原告。对证据3
，买卖协议只有其一人签字，且买卖面积为13㎡，没有包括公
摊面积6.5㎡。
被告魏某某对上述证据经质证认为：对证据1，原告的协
议书少复印了最主要的一页，且与其持有的协议书原件不一致
。对证据2无异议。对证据3，买卖协议只有被告凌甲一人签字，没有经过其同意。
被告凌甲为证明自己的辩称主张，提供：证据4，嵊县房
屋拆迁事务所与凌甲于1993年7月5日签订的协议书1份，证明
其原有营业用房被拆迁后补偿所得二间营业用房等事实。
本院认证如下：对证据1，虽系复印件，被告亦提出异议
，但在被告提供的证据4的补强、印证下，能达到原告欲证明
本案诉争的房屋系被告凌甲因拆迁安置所得的目的，故该证据
的证明力，本院予以认定。其余证据的形式、来源均符合法律
规定，具有真实性、合法性，其证明内容又均与本案待证事实
相关联，故其证明力本院均予以认定。
根据上述所采信的证据以及原、被告的陈述，本院认定
以下事实：被告魏某某、凌甲系夫妻关系，婚后一直共同居住
生活至今。在夫妻关系存续期间，被告凌甲根据其与原嵊县房
屋拆迁事务所于1993年7月5日签订的房屋拆迁协议，拆迁安置
所得江滨市场西区二楼92号营业用房。1996年3月6日，被告凌
甲与原告签订了《转让协议》，约定“甲方（凌甲）现将江滨
市场西区二楼92号营业用房一间计13㎡，有偿转让给乙方（余
某某）；转让金额为叁万壹仟元整，立协议之日由乙方一次性
交付甲方；甲方交乙方1995年11月25日‘嵊县房屋拆迁办公室
’所发的房屋所有权证明材料（壹张）”等。在协议签订当日
，原告依约支付了房屋转让款31000元，被告凌甲依约将江滨
市场西区二楼92号营业用房及拆迁办于1995年11月25日出具的
“市场二楼92号营业用房产权归拆迁户凌丁（即凌甲）所有”
的证明交付给原告，原告占有、使用该营业用房至今。但该营业用房至今尚未办理产权登记。
本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消
灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，
自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原
告与被告凌甲于1996年3月6日签订《转让协议》，双方主体均
具有完全民事行为能力，双方意思表示真实，转让的标的物江
滨市场西区二楼92号营业房为可流转物，不违反法律、行政法
规的强制性规定，也未损害国家、社会公共利益或者第三人利
益，该协议自签订之日起有效。
对被告方提出，诉争房屋系夫妻共同财产，被告魏某某
对房屋买卖不知情，也不同意该买卖，因此《转让协议》无效
的辩称意见。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于适用
〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条
第（二）项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做
重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人
有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同
意或不知道为由对抗善意第三人。就本案，诉争房屋系被告方
夫妻一项重大不动产，在原告受让房屋后，实际占有、使用至
今达10多年之久的情况下，作为与丈夫凌甲一起共同生活的被
告魏某某称对此处分行为不知情显然不符合常理，应视为其明
知；同时，在拆迁补偿过程中，签订拆迁协议等重大对外事宜
均由被告凌甲独自办理，在签订《转让协议》时，被告凌甲又
出示、交付了拆迁办出具的诉争房屋归凌甲所有的证明等材料
，作为善意支付了相应对价的原告有理由相信被告凌甲有权代表被告魏某某对外享受、处分该房产；其次，即使被告魏某某
当时确系不知情，但被告凌甲独自办理签订拆迁协议等重大对
外事项，签订协议当日又交付拆迁办证明等材料，其对房屋的
处分行为对被告魏某某构成表见代理，对被告魏某某有约束力
。综上，被告方不得以被告魏某某不同意或不知情为由对抗善
意第三人余某某。对被告方提出原告签订合同存在欺诈老人的
辩称意见，因其没有提供相应证据加以佐证，应承担举证不能
的法律后果，本院不予支持。
原、被告双方对买卖标的物的面积等存在的争议。本院
认为，房屋买卖过程中，作为受让方应审慎核实交易房屋的面
积，出让方也应提供详实资料备查，但双方对此存在的争议并
不影响《转让协议》的效力。综上，原告的合理诉请，本院予
以支持。为维护交易秩序，从保护善意相对人合法权益，依照
《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国
合同法》第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国物权法
》第十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻
法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，判
决如下：
确认余某某与凌甲于1996年3月6日签订的《关于转让江
滨市场西区二楼92号营业用房所有权的协议书》有效。
案件受理费575元，由原告余某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费575元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：0
900000103326300413-
9008，开户行：绍兴银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理］
。
审 判 长 陶贤兴
代理审判员 丁海江
人民陪审员 楼月娥
二〇一二年三月二十三日
书 记 员 马春燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为
应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理
权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利
益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有
关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规
定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记
的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若
干问题的解释（一）》：
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有
的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。
因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定
。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要
处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理
由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或
不知道为由对抗善意第三人。