辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第02016号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王彩霓。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张青松。
原审原告张青松与原审被告王彩霓房屋租赁合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2015年10月14日作出（2013）中民初字第3745号民事判决，王彩霓不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王彩霓与被上诉人张青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张青松一审诉称：2012年10月13日，原、被告签订了房屋买卖协议，又包含了房屋租赁协议，由原告（反诉被告）将购买的位于大连市中山区同兴街＊号世界贸易大厦＊室的房屋一套出租给被告（反诉原告），租金每月4000元人民币。合同按约履行，被告（反诉原告）使用该房屋并向原告（反诉被告）支付了2012年10月至2013年1月共计4个月租金16，000元。后，再未向原告（反诉被告）支付租金至今，原告（反诉被告）向其索要多次，被告（反诉原告）以种种借口拒付。另，涉案房屋是原告（反诉被告）向深圳市方大装饰工程有限公司（2014年3月12日，该公司更名为深圳市方大建科集团有限公司，以下均简称“方大公司”）购买。而方大公司是依法从大连市中级人民法院强制执行程序获得的。因世界贸易大厦在建设中厦顶部分出现不符合消防工程的瑕疵，其大厦绝大多数客户不能依法获得产权证书，其原因属不可抗力。为了保护原告（反诉被告）的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付租金32，000元（8个月×4000元／月）。
被告（反诉原告）王彩霓一审抗辩并反诉称：王彩霓作为买方与原告（反诉被告）的法律关系是房屋买卖关系而非租赁关系。王彩霓不认可原告（反诉被告）以世贸大厦未办理产权属于不可抗力意见。原告（反诉被告）以合同欺诈的手段与被告（反诉原告）签订了《房屋买卖协议》。在履行协议过程中原告（反诉被告）没有履行卖方的义务安排买方与物权人方大公司签约，而是为了赚取转卖房屋差价4.8万元，多次变更付款金额和付款方式，提出许多无理要求，并故意阻挠和拖延被告（反诉原告）与物权人签约。被告（反诉原告）发现原告（反诉被告）的合同欺骗行为，为了保护自己的合法权利。根据协议第二条，原告（反诉被告）需按成交价格的百分之十赔偿给被告（反诉原告），于2013年3月份停止支付4000元，要求原告（反诉被告）出示其与物权人签署的合同原件。签订协议后王彩霓已按合同约定履行，原告（反诉被告）除多次变更合同条款外还不配合被告（反诉原告）办理相关手续，在装修期间只是对房屋进行装修而非实际使用，是因原告（反诉被告）未安排王彩霓与物权人签订合同，另外原告（反诉被告）向王彩霓提供与物权人的合同是不真实的。综上，王彩霓与原告（反诉被告）间是买卖关系而非租赁关系，原告（反诉被告）的起诉无依据。在王彩霓诉原告（反诉被告）房屋买卖纠纷中，大连市中级人民法院的民事判决书（2015）大民二终字00028号，物权人方大公司在（2015）大民二终字00028号一案的庭审中说对于原告（反诉被告）将案涉房屋卖给被告（反诉原告）的事情不清楚，该证据证明原告（反诉被告）违反了原、被告双方签订的房屋买卖协议的第一条，如果因原告（反诉被告）不同意出卖或不告知深圳方大装饰工程有限公司联络人的原因造成深圳方大装饰工程有限公司不能为被告（反诉原告）过户和办理产权，原告（反诉被告）应该返还被告（反诉原告）已经缴纳给原告（反诉被告）全部房租和保证金4000元，并且支付给被告（反诉原告）相当于合同成交价格的百分之十作为赔偿。王彩霓跟原告（反诉被告）签订的是房屋买卖协议，该协议中的第六条，仅仅是以租代售的形式；协议第六条约定，只有在王彩霓的原因造成不能购买该房产，现在是原告（反诉被告）的原因，还有第六条中的第五小条，是由于方大公司的原因，现在是因为原告（反诉被告）没有告知方大公司原告（反诉被告）已经跟王彩霓签订了买卖协议，造成王彩霓不能跟方大公司签订合同，不是王彩霓的原因跟产权交易所的协议及方大公司的原因，也不是王彩霓单方决定不购买房屋导致王彩霓不能跟物权人方大公司签署合同，原告（反诉被告）应退还王彩霓已经交付的房租，因为原告（反诉被告）违约所以后期的房款王彩霓没有交付给他；关于第五条合同交接，约定的是2012年10月13日原告（反诉被告）就应把房屋交给王彩霓使用，但是王彩霓现在有王彩霓跟原告（反诉被告）的短信作证，原告（反诉被告）并没有把房屋交付给王彩霓使用。王彩霓跟原告（反诉被告）签订的是买卖协议，根据第一条约定，原告（反诉被告）如果想问王彩霓要租金就应拿出物权人方大公司同意他把房屋卖给王彩霓，王彩霓通过新的证据大连市中级人民法院的（2015）大民二终字00028号民事判决书能证明方大公司对以上事实并不清楚。要求原告（反诉被告）返还全部已经支付的房租及保证金共计2万元，并赔偿61，719.2的赔偿金，共计81，719.2元，请求原告（反诉被告）返还该涉案房屋的装修设施及家具。
一审法院审理查明：2011年6月1日，大连市中级人民法院作出（2011）大执一恢1字第47、87号执行裁定书，裁定如下：一、自本裁定书生效之日起，申请执行人方大装饰公司即拥有位于大连市中山区同兴街25号世界贸易大厦的第28层（现32层）12号等14套房屋的所有权抵偿其债权。2011年12月16日，原告（反诉被告）张青松与方大公司签订房屋购买合同。方大公司将案涉房屋出售给原告（反诉被告）。2012年10月13日，原告（反诉被告）张青松与被告（反诉原告）王彩霓签订《房屋买卖协议》，约定原告（反诉被告）将位于大连市同兴街＊号世界贸易大厦＊室（电梯显曾为＊室），建筑面积68.96平方米的房屋出售转让给被告（反诉原告）；因该房屋是原告（反诉被告）于2011年12月16日购买于方大公司的抵债房产，并且原购买合同还没有履约完毕，该房屋的产权变更还没有办理完毕，因此卖方张青松和买方王彩霓就该房屋的买卖事宜达成以下协议：原告（反诉被告）保证本房屋买卖协议是在物权人深圳方大装饰工程有限公司认可并同意该房屋的成交价格并且支持配合被告（反诉原告）办理产权的基础上签订的。如果因原告（反诉被告）不同意卖出或不告知深圳方大联络人的原因造成深圳方大装饰工程有限公司不能为被告（反诉原告）过户和办理产权，原告（反诉被告）应返还被告（反诉原告）已经交纳给原告（反诉被告）的全部房租和保证金4000元，并且支付给被告（反诉原告）相当于本合同成交价格的百分之十作为赔偿金；因办理过户的时间不确定，在签订本合同之日起，原被告双方同意“以租代售”的形式，被告（反诉原告）知晓产权并不在原告（反诉被告）名下，但双方均自愿接受如下条款：1.租金计算方式：租期从2012年10月16日起计算，年租金为48，000元。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付保证金4000元，每月16日前支付次月租金4000元。2.如被告（反诉原告）2012年12月31日之前按照本合同约定的价格及相关条款与方大公司（签订）该房屋的购房合同，原告（反诉被告）需将被告（反诉原告）支付的保证金和租金返还给被告（反诉原告）。2012年10月13日，原告（反诉被告）收取被告（反诉原告）租金及保证金各4000元。2012年11月19日，原告（反诉被告）收取被告（反诉原告）租金4000元。2012年12月24日，原告（反诉被告）收取被告（反诉原告）租金4000元。2013年2月22日，原告（反诉被告）收取被告（反诉原告）租金4000元。被告（反诉原告）未支付自2013年2月13日起租期的租金。在本案庭审中，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均认可案涉房屋租期自2012年10月13日起计算。
另查，2014年9月29日，一审法院作出（2014）中民初字第1579号民事判决书，查明2012年10月13日，即案涉合同签订当日原告（反诉被告）将案涉房屋交给被告（反诉原告），深圳市方大装饰工程有限公司于2014年3月12日变更名称为深圳市方大建科集团有限公司，并判决解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2012年10月13日签订的房屋买卖协议。2015年2月10日，大连市中级人民法院作出（2015）大民二终字第00028号民事判决书，查明一审判决认定事实属实，并判决维持一审法院的上述判决。案涉房屋未办理产权的原因，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在大连市中级人民法院（2015）大民二终字第00028号一案庭审中均称系因案涉房屋没有通过消防验收。
一审法院认为：根据原告（反诉被告）张青松与被告（反诉原告）王彩霓于2012年10月13日签订的《房屋买卖协议》中第六条的约定，在案涉房屋办理过户手续前，被告（反诉原告）应按照年租金48，000元的标准向原告（反诉被告）支付租金，故对于原告（反诉被告）请求判令被告（反诉原告）支付自2013年2月13日至2013年10月12日共8个月的租金32，000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告（反诉原告）请求判令原告（反诉被告）返还已经支付的房屋租金及保证金20，000元并赔偿61，719.2元赔偿金的诉讼请求，因案涉协议约定被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付保证金4000元和按照年租金48，000元标准支付租金。原告（反诉被告）按照该约定收取了4000元保证金及16，000元租金。案涉协议约定“如果因原告（反诉被告）不同意卖出或不告知深圳市方大联络人的原因造成方大装饰公司不能为被告（反诉原告）过户和办理产权，原告（反诉被告）应返还被告（反诉原告）已经缴纳给原告（反诉被告）的全部房租和保证金4000元”，“如被告（反诉原告）2012年12月31日之前按照本合同约定的价格及相关条款与深圳市方大装饰工程有限公司（签订）该房屋的购房合同，原告（反诉被告）需将被告（反诉原告）支付的保证金和租金返还给被告（反诉原告）”。本案中，被告（反诉原告）明知房屋办理过户手续的时间不确定且房屋并不登记在原告（反诉被告）名下，仍与原告（反诉被告）签订案涉协议，理应承担非因原告（反诉被告）主观原因导致的房屋不能办理过户手续的风险。根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在大连市中级人民法院（2015）大民二终字第00028号一案庭审中的陈述，案涉房屋至今未办理产权，系因房屋未通过消防验收所致，而非是原告（反诉被告）不同意卖房或不告知方大公司而导致方大公司不能为被告（反诉原告）办理过户。并且，被告（反诉原告）与方大公司就案涉房屋也未签订购买合同。案涉房屋于2012年10月13日交付给被告（反诉原告），至今被告（反诉原告）未将房屋交还给原告（反诉被告）。按照双方协议中有关租金标准以及保证金和租金的返还约定，被告（反诉原告）要求返还租金及保证金20，000元及赔偿61，719.2元的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。关于被告（反诉原告）提出的原告（反诉被告）并未将案涉房屋交付给被告（反诉原告）的辩解意见，因原告（反诉被告）已于案涉协议签订当日将案涉房屋交给被告（反诉原告）系生效判决已经查明的事实，被告（反诉原告）未提供足以推翻该项事实认定的证据，故对该辩解意见，一审法院不予采纳。关于被告（反诉原告）提出的只是对案涉房屋装修并未使用的辩解意见，原告（反诉被告）将案涉房屋交付给被告（反诉原告）后，房屋处于被告（反诉原告）的实际控制下，被告（反诉原告）是否实际使用该房屋，是其自己对房屋的处分，不能作为其拒绝支付租金或要求原告（反诉被告）返还保证金和已支付租金的抗辩理由。关于被告（反诉原告）请求判令原告（反诉被告）返还该涉案房屋的装修设施及家具的诉讼请求，原告（反诉被告）已于案涉合同签订之日将案涉房屋交付被告（反诉原告），被告（反诉原告）未举证证明其已将案涉房屋交还给原告（反诉被告），案涉房屋仍在被告（反诉原告）的控制之下，故对被告的该项反诉请求，一审法院不予支持。
据此，大连市中山区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条之规定，作出如下判决：一、被告（反诉原告）王彩霓于判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）张青松支付租金32，000元。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回被告（反诉原告）王彩霓的反诉请求。案件诉讼费1530元（含案件受理费600元、反诉费930元），由被告（反诉原告）王彩霓负担。
王彩霓上诉的理由及请求是：1.张青松一审提供的其与方大公司的房屋买卖合同与其出示给王彩霓的合同不符，有合同欺诈行为。2.王彩霓与张青松之间签订的是《房屋买卖协议》，而不是《房屋租赁合同》。并且张青松未能出示任何关于房屋交接的证明。根据张青松与方大公司签订的合同约定，未取得房屋物权，只有转卖权，没有转租权，该房屋租赁相关手续必须和方大公司签署。故王彩霓和张青松不可能是租赁关系，王彩霓不应支付租金。3.张青松未按约定将房屋交付给王彩霓，没有配合王彩霓办理物业入住和工商登记手续，张青松出具的电费收据不是王彩霓使用的，一审直接以电费收据认定王彩霓占有使用案涉房屋没有依据。4.张青松未按照合同约定告知方大公司并安排王彩霓与方大公司签订买卖合同，应返还王彩霓交付的租金和保证金，并赔偿损失。一审法院驳回王彩霓的反诉请求有失公正。5.王彩霓起诉张青松一案已作出判决，对于该判决王彩霓申请再审，已在辽宁省高级人民法院立案。故请求撤销一审判决，依法改判驳回张青松的一审诉讼请求，支持王彩霓的一审反诉请求。
张青松二审答辩认为：不同意王彩霓的上诉请求，服从一审判决。1.双方签订的合同约定，签订合同日期即为交付日期，且王彩霓已经交付租金并实际装修，亦表明房屋已经交付。另外，一审中物业公司出具的收据落款人是王彩霓，表明物业认可案涉房屋由王彩霓实际使用。监控录像亦能看出王彩霓在室内装修的情况。2.关于王彩霓称双方不是租赁合同关系，因为双方合同约定，如王彩霓未与方大公司达成买卖协议，自动转为出租行为，而且王彩霓支付给张青松的收据上载明是“租金”，而不是房款，表明双方认可是租赁关系。
本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。
本院补充查明：1.在王彩霓诉张青松、深圳市方大建科集团有限公司的（2014）中民初字第1579号案件中，王彩霓的诉讼请求为：解除王彩霓与张青松2012年10月13日签订的《房屋买卖协议》；张青松返还王彩霓支付的全部房款共计2万元；张青松和深圳市方大建科集团有限公司共同赔偿王彩霓因对案涉房屋进行装修而产生的经济损失181，784元。大连市中山区人民法院判决：解除双方签订的《房屋买卖协议》，并驳回了王彩霓的其他两项诉讼请求。王彩霓对该判决不服上诉后，本院作出（2015）大民二终字第00028号民事判决，驳回了王彩霓的上诉，维持原判。2.在二审的庭审过程中，王彩霓认可其购买的家具等物品仍在案涉房屋内，且认可其曾到过方大公司，并就购买案涉房屋的相关事宜与方大公司进行过商谈。3.张青松与王彩霓2012年10月13日签订的《房屋买卖协议》第九条约定：附件1张青松出示的2011年12月与方大公司签订的房屋购买合同。
本院所确认的上述事实，有（2015）大民二终字第00028号民事判决、《房屋买卖协议》及当事人陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。
本院认为：结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为王彩霓是否应当向张青松支付案涉房屋租金的问题。根据双方签订的《房屋买卖协议》的约定，因案涉房屋办理过户的时间不确定，且王彩霓知晓目前房屋产权不在张青松名下，故双方均同意通过“以租代售”的形式交易案涉房屋，待王彩霓与方大公司正式签订案涉房屋的购买合同后，张青松将保证金和租金按照合同约定返还给王彩霓，则王彩霓和张青松的《房屋买卖协议》自动终止。由此可见，在王彩霓与方大公司正式签订案涉房屋的买卖合同之前，王彩霓与张青松之间实为租赁关系。因合同中已经约定了租金的起付时间、租金支付标准等内容，故双方当事人理应按照合同的约定履行各自义务。现张青松已将案涉房屋交付给王彩霓使用，而王彩霓已在该房屋内进行装修，且至今仍占用案涉房屋，因此，王彩霓应当向张青松支付房屋租金。又由于王彩霓已支付了自2012年10月13日至2013年2月12日四个月的房屋租金，故张青松诉请要求其支付自2013年2月13日至2013年10月12日八个月的房屋租金于法有据，一审法院支持张青松的该项诉请并无不当，本院依法予以维持。
关于王彩霓在本案中提出的反诉请求，即要求张青松返还其已支付的全部房租和保证金2万元，支付赔偿金61，719.20元，并返还其在案涉房屋内的装修设施和家具，本院认为，关于王彩霓要求返还2万元的反诉请求，因在王彩霓起诉张青松与方大公司的（2014）中民初字第1579号案件中其已提出该项诉请，虽当时表述为房款2万元，但实质上该2万元即为本案中王彩霓主张的租金和保证金，该项诉请已被大连市中山区人民法院驳回，本院作出的（2015）大民二终字第00028号民事判决亦维持了该结果。基于此，王彩霓的该项反诉请求，已经生效判决作出实体处理，王彩霓又在本案中提起反诉，系基于同一个事实和理由而提起的诉讼，属于重复起诉，根据我国民事诉讼法“一事不再理”的原则，对于王彩霓要求返还2万元的反诉请求，本院不予处理。关于王彩霓要求支付赔偿金61，719.20元的反诉请求，因双方合同约定如因张青松不同意卖出或不告知方大公司的原因造成方大公司不能为王彩霓办理过户和办理产权的，张青松在返还王彩霓已交纳的全部房租和保证金的同时，需支付合同成交价的百分之十作为赔偿金。由此可见，张青松向王彩霓支付赔偿金的前提条件是张青松不同意出售案涉房屋或张青松不告知方大公司王彩霓购买案涉房屋的情况，致使王彩霓无法办理产权过户手续。结合本案已查明的事实，王彩霓未能提供证据证明张青松拒绝出售案涉房屋，并且在二审庭审中王彩霓承认其曾与方大公司就案涉房屋的买卖事宜进行过磋商，表明张青松已经将王彩霓购买案涉房屋的相关情况告知了方大公司，故不存在合同约定的张青松不卖房或不告知方大公司的情形。此外，双方当事人均认可案涉房屋无法办理产权证系因未通过消防验收，并非合同约定的前述原因所致，因此王彩霓要求张青松支付赔偿金没有充分的合同依据和法律根据，对其该项反诉请求本院不予支持。关于王彩霓反诉要求张青松返还其在案涉房屋内的装修设施和家具，因张青松已将案涉房屋交付给王彩霓，王彩霓进行了装修，而现王彩霓无据证明已将案涉房屋交还给张青松，故其要求张青松返还案涉房屋内的装修设施和家具依据不足，一审法院驳回起该项反诉请求亦无不当，本院依法予以维持。
关于王彩霓上诉称，张青松未能出示任何关于房屋交接的证明，不能视为已将房屋交付给王彩霓，本院认为，大连市中山区人民法院（2014）中民初字第1579号民事判决和本院作出的（2015）大民二终字第00028号民事判决均认定“合同签订当日，张青松将案涉房屋交给王彩霓”的事实。虽然王彩霓在本案中提供了其与张青松的短信记录，但从该短信的内容看，合同签订后，王彩霓即开始陆续往案涉房屋内搬东西，并有工人进入案涉房屋。结合本案已查明的事实，王彩霓于签订合同当日即交纳了第一个月的房租，此后连续交纳了四个月房租，并对案涉房屋进行了装修。若张青松未交付房屋，则王彩霓持续交纳房租的行为无法解释，亦无法对房屋进行装修，故仅凭王彩霓提供的短信记录不足以推翻生效判决确认的事实，不能证明案涉房屋未实际交付给王彩霓。据此，对于王彩霓的该项上诉理由，依据不足，本院不予支持。
关于王彩霓上诉称，张青松未取得案涉房屋的物权，根据其与方大公司合同的约定，该房屋另行出租的合同必须和方大公司签署，故王彩霓和张青松不可能是租赁关系，王彩霓不应支付租金，本院认为，从王彩霓与张青松签订的《房屋买卖协议》的内容看，签订合同时，王彩霓对于张青松并未取得案涉房屋产权的情况是明知的，并且张青松与方大公司签订的《房屋购买合同》作为王彩霓与张青松《房屋买卖协议》的附件已向王彩霓出示。虽然王彩霓称张青松向其出示的《房屋购买合同》中的房款、签订时间及方大公司的印章，与张青松在一审庭审中出示的《房屋购买合同》不一致，但对于两份合同的其他条款并未提出异议。故在签订合同时王彩霓即应当知道方大公司与张青松指定的第三人签订租房协议的相关约定。在此情形下，王彩霓仍与张青松签订案涉的《房屋买卖协议》，表明其对于张青松处分案涉房屋的权利是认可的。现王彩霓又以张青松未取得案涉房屋的物权，无权自行签订租赁合同为由，否认双方之间的租赁关系，依据不足。此外，案外人方大公司已将案涉房屋出售给张青松，在王彩霓诉张青松与方大公司的另案诉讼中，对于张青松与王彩霓签订案涉《房屋买卖协议》的情况，方大公司并未表示反对，表明其对张青松处分案涉房屋行为的认可。据此，王彩霓的该项上诉请求，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。
关于王彩霓上诉称，其已对（2015）大民二终字第00028号民事判决申请再审，辽宁省高级人民法院已经立案一节，因王彩霓未提供证据证明辽宁省高级人民法院已作出撤销（2015）大民二终字第00028号民事判决的裁定，不能否定（2015）大民二终字第00028号民事判决的效力，故对王彩霓的该项上诉理由，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市中山区人民法院（2013）中民初字第3745号民事判决第一项；
二、撤销大连市中山区人民法院（2013）中民初字第3745号民事判决第二项；
三、驳回王彩霓要求张青松赔偿61，719.20元赔偿金及返还装修设施和家具的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费600元（张青松已预交），反诉费930元（王彩霓已预交），合计1530元，由王彩霓负担1305元，225元由大连市中山区人民法院退回王彩霓；二审案件受理费1530元（王彩霓已预交），由王彩霓负担1305元，225元由本院退回王彩霓。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 王丽秋