湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民终1672号
上诉人（原审被告）：株洲中航房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市天元区长江北路保利大厦1804号。
法定代表人：何正武，该公司董事长。
委托诉讼代理人：叶翌旭，株洲市荷塘区阳光法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）：姚军，男，1971年5月7日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。
被上诉人共同委托诉讼代理人：唐湘晖，株洲市中良法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。
上诉人株洲中航房地产开发有限公司（以下简称中航房产公司）因与被上诉人姚军房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2017）湘0203民初2544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中航房产公司的委托诉讼代理人叶翌旭、被上诉人姚军的委托诉讼代理人唐湘晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中航房产公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判上诉人无需向被上诉人支付逾期交付车位违约金2703元。事实与理由：原审认定事实错误，根据《房地产管理法》的规定，车位也属于房屋范畴，经过验收合格即可交付，上诉人于2016年11月29日粘贴了交房公告，该交房公告的交付时间同样适用于交付车位。并且，物业公司于2017年7月15日粘贴的通知是车位管理通知并非车位交付通知，业主在2016年11月29日后已经对车位进行了使用，上诉人并未逾期交付车位。
姚军辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
姚军向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付自2016年9月1日至2017年1月10日延期交房违约金28214元（以购房价款712494元为基数，按日3‱的标准计算）；2.被告向原告支付自2016年9月1日至2017年7月15日延期交付车位违约金2703元（以购车位价款85000元为基数，按日1‱的标准计算）。
一审法院认定事实：2016年4月14日，被告中航房产公司（出卖人）与原告姚军（买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：买受人向出卖人购买位于芦淞区宇航路36号中航怡园5栋1701号房（以下简称涉案房屋），预测建筑面积178.57㎡；买受人购买单价为3990元／㎡，总房款暂定为712494元，买受人须在2016年4月14日前支付首期房款152494元，余款560000元向公积金中心申请贷款支付。买受人若未按约定的时间付款，逾期在60日之内的，应按逾期未付款额的日1‱支付违约金，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按应付款的6%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，买受人按逾期未付款额的日3‱支付违约金；出卖方须于2016年8月31日前交房，交房条件为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”等；该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间；除不可抗力外，出卖人未按约定时间交付房屋，按照逾期时间分别处理（（1）（2）不作累加），即（1）逾期60日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1‱的违约金，逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款3‱的违约金等。同日，双方签订《补充协议》，其中将交房条件修改为：“该商品房经验收合格”，且双方一致确认“该商品房验收合格”是指商品房按照《建设工程质量管理条例》的相关规定通过工程竣工验收。验收合格的依据为勘察、设计、监理、施工和建设五家单位签字盖章确认该商品房工程竣工验收合格（以下简称五方验收合格）；其他与该商品房有关的验收工作，由出卖人在领取栋证前完成。合同签订后，原告按约支付了首付款152494元，其余款项向公积金中心申请公积金贷款。后公积金中心审批的贷款额为384000元，剩余未交房款176000元原告于2017年4月28日补足（其中借款抵扣147506元，pos刷卡28494元）。被告于2016年11月20日才取得五方验收合格的报告，2016年11月29日被告通过张贴、短信等方式通知业主于2016年11月29日至2016年12月10日前办理入住手续。原告随后接收了房屋。2017年1月10日，该商品房通过消防验收。另查明，原告于2015年3月出借给被告300000元。被告向原告出据一张说明载明“兹有姚军自愿借款300000元整给株洲中航房地产开发有限公司。如果您有意向置业在中航怡园，该借款可在开盘之时转为购房款，凭公司开出的借款凭证享受开盘价98折优惠。如果您没有选到合适的房源，……我公司会将您的借款连同银行同期活期利率计算的利息一并返还。”后原告公积金贷款不足的部分于2017年4月28日在该300000元中抵扣了147506元作为房款。再查明，被告中航房产公司（甲方）与原告姚军（乙方）于2016年4月14日签订《中航怡园地下车位买卖协议书》（以下简称车位协议），协议约定：乙方向甲方购买中航怡园编号为232＃的地下车位，价格为85000元，乙方在签定协议时一次性付清款项，甲方应在2016年8月31日交付车位。若未在约定期限内交付，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的车位款日1‱计算，违约金自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同签订后，原告按约支付了车位款。但被告未按约交付车位，直到2017年7月，中航怡园所在的物业公司发出通知“接开发商通知，并为了维护我们已购买车位业主的权益，避免出现已购买车位出现被占用的情况，营造一个和谐的环境，地下车库将于2017年7月15日8时30分开放使用……已购买车位的业主请在5个工作日内到物业办理相关进出手续，以免影响进出”，原告按通知要求办理了手续后使用了车位。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原告方是否有迟延交付购房款情形，是否构成违约；2、被告对原告方的交房时间如何确定；3、原告主张的违约金应如何计算；4、原告主张的车位违约金是否有事实和法律依据，可否在本案中一并审理。关于第一个争议焦点，分析如下：首先，根据《购房合同》的约定，原告应在2016年4月14日前支付首付款，其余款项申请公积金贷款。原告按约支付了首付款，余款亦申请了公积金贷款。但公积金贷款不足，对于不足的部分，双方并未约定支付方式和期限；其次，虽然双方未约定尾款支付方式和期限，但原告至迟应在交付房屋时将尾款交清，但原告在交房之后即2017年4月28日才付清尾款，已构成违约。关于第二个争议焦点，分析如下：1.根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条的规定“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。……建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位应当组织设计、施工、工程监理等有关单位对建设工程进行竣工验收，经验收合格的，方可交付使用。依据上述规定，工程质量验收是一种独立的验收项目，只要该验收合格，建设工程即可交付使用。又根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条之规定，国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收，其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。根据上述规定，本案的中航怡园住宅商品房不属于“大型人员密集场所和其他特殊建设工程”，并非依法应当进行消防验收才可投入使用的建设工程。2.原、被告通过《补充协议》将约定交房条件修改为：房屋经勘察、设计、监理、施工和建设五方验收合格。双方未约定须消防验收才能交付使用。因此，被告在五方验收合格后，消防验收合格之前交付房屋，不违反双方交付条件的合同约定，也不违反法律强制性交房条件的规定。3.在双方均未向原审提交购房合同约定交付房屋交接单，不能确认具体的房屋交接时间，而原告又业已实际接收房屋的情况下，原审根据被告于2016年11月29日公告方式通知原告于2016年11月29日至同年12月10日前收房的情况，并考虑购房合同中约定被告应在10日前书面通知原告收房，其应给予原告适当的收房准备时间，酌情认定被告对原告的交房时间为2016年12月9日；而原告主张的2017年1月10日消防验收合格时间为房屋交付时间，理由不能成立，原审不予支持。关于第三个争议焦点，分析如下：本案中原、被告签订的《购房合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告双方均有约束力，当事人一方不履行合同义务，应当各自承担相应的违约责任。原告应按照合同约定的时间交付房款，贷款部分未约定交付期限的，至迟应在交付房屋前付清，但原告的购房尾款一直未付清，被告享有同时履行抗辩权，可拒绝交房至原告将购房尾款交清时止。原告于2017年4月28日才交清尾款，被告已于2016年12月9日交房，故被告未构成逾期交房的违约责任。对于原告的第一项诉请，原审不予支持。关于第四个争议焦点，分析如下：1.车位属于房屋的附属物，原告主张的逾期交付车位违约金依据车位协议产生，本质属于附属购房合同的合同纠纷，两合同之间在法律有牵连性，且一并审理不妨碍当事人的权利行使，符合经济原则和有利于双方纠纷全面解决，故被告主张应另案处理，没有必要，原审不予支持。2.原、被告签订的车位协议系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告双方均有约束力，当事人一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。根据车位协议约定，原告应在签订协议时一次性付清车位使用费，被告应在2016年8月31日前向原告交付其所购买的车位。现原告按约履行了付清车位费用的义务，被告应在2016年8月31日前交付车位。1）被告辩称其于2016年11月29日发布了交房公告，该交付时间同样适用于交付车位。原审认为，房屋与车位虽有牵连但属两个不同的标的物，就车位使用权原、被告未在购房合同约定，而是另行签订了车位协议，对车位的交付另行进行了约定，应从其约定。另外，被告在交房公告中也未附带注明交付车位事项。故被告于2016年11月29日发布的交房公告，该交付时间不能适用于交付车位，被告应另行发布交付车位事宜的通知。2）被告辩称原告未缴纳车位物业管理费，因此可以延迟交付车位至费用交清为止。原审认为，被告应首先证明双方约定了或其已通知原告缴纳物业管理费的时间等事宜，而原告届期拒绝缴纳的，被告方可拒绝交付车位，而被告未向原审进行相关的举证。另外，虽然车位协议未明确车位具备使用条件是被告交付车位的前提条件之一，但是根据诚信原则，原告购买的是车位使用权的合同性质，被告交付车位时其应具备使用条件，而根据物业公司发布的通知，车位于2017年7月15日才开放使用，也就是车位于2017年7月15日原告才能使用，原告主张该时间被告才实际交付车位，因此在双方均未提交具体交付车位时间证据的情况下，该时间可视为车位实际交付的时间。被告因自身原因未按约定的2016年8月31日前交付车位，已构成违约，应承担违约责任。因此，原告诉请被告按购车位费日1‱的标准向原告支付自2016年9月1日至2017年7月15日（共318天）的逾期交付车位违约金2703元（85000元×1‱×318），有合同依据，原审予以支持。综上，原审根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十二条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：一、由被告株洲中航房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚军支付逾期交付车位违约金2703元；二、驳回原告姚军的其他诉讼请求。本案受理费672元，减半收取336元，由原告姚军负担261元，由被告株洲中航房地产开发有限公司负担75元。
本院二审期间，上诉人中航房产公司为支持其上诉请求，向本院提交了下列证据材料：庭审笔录复印件一份，拟证明上诉人没有逾期交付车位。被上诉人对证据有异议，认为该证据实质上属于证人证言，证人也没有提供证据证实其是涉案小区的业主及车位的所有人，并且，根据证人的陈述，在没有办理车位交接手续前，上诉人不对车辆进行管理，也就是并没有实际交付，只是有部分业主将车辆临时停放在车库里而已，所以证人的证言不能达到上诉人的证明目的。本院经审查认为，该庭审笔录中证人唐某只是陈述在2017年4月之后有部分业主使用了车位，其证人证言并不能证明本案车位已于合同约定的日期交付使用，故该证据不能达到上诉人的证明目的，因此，本院不予采信。
对一审采信的证据和查明的事实，二审予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审中双方争议焦点为：本案车位是否构成逾期交付。对上述争议焦点，本院评述如下：
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人签订的《中航怡园地下车位买卖协议书》，系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，当事人应当按照协议书约定全面履行自己的义务。根据上述协议书约定，上诉人应在2016年8月31日向被上诉人交付车位，如上诉人未如期交付车位应按已支付车位款日万分之一的标准向被上诉人支付违约金。对于车位交付的具体时间，当事人存在争议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“……对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，本案中，上诉人应当就车位交付的事实承担举证责任，由于上诉人并未提交充分证据证明其已在合同约定的期限内交付车位，应当承担举证不能的法律后果，故原审认定上诉人逾期交付车位并支付违约金，并无不当，本院予以确认。
综上所述，上诉人株洲中航房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人株洲中航房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘艳辉
审判员 赵庆华
审判员 阳桂凤
二〇一八年九月十七日
书记员 张愉榕