贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民终字第148号
上诉人（原审原告）汤艳。
上诉人（原审第三人）王开政。
原审被告余安全。
原审第三人马德战。
上诉人汤艳与上诉人王开政及原审被告余安全、原审第三人马德战农村房屋买卖合同纠纷一案，贵州省普安县人民法院于2014年10月10日作出（2014）普民初字第40号民事判决。上诉人汤艳、王开政均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审原告汤艳诉称：1998年9月2日，原告汤艳与被告余安全签订《征用房屋土地协议书》，约定被告向原告征用位于某某镇某街某某村民组的土地及房屋。协议签订后，原告汤艳将土地及房屋交付被告余安全，但被告余安全支付第一期转让款后，未支付余款。该幅土地原为原告汤艳承包的集体土地，政府向其颁发了《土地承包经营权证书》、《集体土地使用证》，明确原告汤艳是该幅土地的使用者。根据相关法律规定，农村集体土地不得买卖。据此，原告汤艳请求确认原告汤艳与被告余安全于1998年9月2日签订的《征用房屋土地协议书》无效，请求确认被告余安全与第三人马德战于1999年6月18日签订的《房地产转受让协议书》无效；请求确认第三人马德战与第三人王开政于2004年5月27日签订的《协议书》无效；被告余安全、第三人马德战、王开政向原告汤艳返还土地及地上建筑物承担连带返还责任。
被告余安全辩称：1998年9月2日，原告汤艳夫妻和余安全签订《征用房屋土地协议书》，原告汤艳将房屋所有权、土地使用权有偿转让给被告，转让价为53000元。款项分两次按时付清给原告，原告诉被告差欠20000元，是无中生有，从1998年到现在已过十四年，被告若欠原告的钱，原告早就提起诉讼，原告的主张不能成立；双方签订协议是自愿的，并已实际履行十多年，原告起诉是无理取闹；被告取得房屋及土地后又转让给马德战，马德战转让给王开政，房屋几经转让，原告也是明知的；被告向原告买房时房屋是一层，后被告又修建了两层房屋和三格伙房。综上，原告在十多年前将争议房屋、土地转让给被告，双方在十多年前就已履约终结，且原告对房屋土地的几次流转都是明知的，房屋、土地早由他人使用，被告已十多年没有对房屋、土地行使过权利，不是本案适格被告，请求法院驳回原告的起诉，如果要返还房屋，需考虑物价上涨的因素，支付一定费用给第三人王开政。
第三人马德战未到庭陈述。
第三人王开政述称：原告于1998年9月2日将房屋所有权及空闲宅基地使用权有偿转让给余安全，余安全对房屋进行扩建后又有偿转让给马德战，马德战又转让给王开政，并将相关的手续一并转交。王开政对房屋按酒店标准进行全面装修，修建了围墙等附属设施，无任何人提出异议。原告称被告尚有款项未交，至起诉时已有14年之久，于情理不合。事实上，原告是因物价上涨，在利益的驱使下才主张当年的转让协议无效，违背诚实信用原则，在房屋的转让过程中，王开政与马德战是在平等自愿的基础上进行转让的，并无过错。如果原告想收回房屋及土地，应按评估价给付王开政价款并承担评估费和其他合理费用。
一审查明的案件事实：1991年，原告汤艳向有相关部门申请审批宅基地并交纳相关费用，并于1993年5月取得普规字9XXXX号《中华人民共和国建设工程规划许可证》，于1993年6月取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》。1996年5月3日，普安县建设局向原告汤艳颁发普房字第东办4XX号《房屋所有权证书》。2000年8月，普安县人民政府向原告汤艳颁发普集用（盘）字1X-XX号《集体土地使用证》，使用面积为203.43平方米，用途为住宅，使用类型为划拨。原告汤艳和其夫王某与被告余安全为法定代表人的普安县某某某产品开发公司（已注销）于1998年9月2日签订《征用房屋土地协议书》，约定原告将自建位于普安县某某镇詹家地的平房一栋（一层）及土地约850平方米（含宅基地）以53000元转让给被告。被告余安全对房屋进行了扩建，加修了二层房屋及伙房。1999年6月18日，被告余安全与第三人马德战签订《房地产转受让协议书》，将此房及附属土地共850平方米以146000元转让给第三人马德战。2004年5月27日，第三人马德战与第三人王开政签订《协议书》，又将此房及土地以154100元转让给第三人王开政，第三人王开政对房屋进行装修并新建水池、化粪池、围墙等附属设施，现房屋及土地均由第三人王开政管理使用。第三人王开政在办理房屋所有权变更登记过程中交纳税金5862元，但房屋权属未经变更登记给第三人王开政。经第三人王开政申请，普安县人民法院委托贵州皓天价格评估司法鉴定所对争议标的物进行评估，评估价为：997757元，评估费：8000元。现原告汤艳要求确认其与被告余安全于1998年9月2日签订的《征用房屋土地协议书》、被告余安全与第三人马德战于1999年6月18日签订的《房地产转受让协议书》、第三人马德战与第三人王开政于2004年5月27日签订的《协议书》无效，由被告余安全、第三人马德战，王开政连带返还房屋及土地，第三人王开政要求原告汤艳按评估价给付价款和承担相应的费用后就返还房屋及土地给原告汤艳。
一审认为：民事行为必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有。第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中原告汤艳、被告余安全、第三人马德战、王开政之间签订的房屋土地转让协议，转让的土地性质是集体土地，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，土地使用权不得出让、转让，涉案房屋基于不动产的房地关联性，房屋的权利受制于土地的权利，农村房屋买卖涉及宅基地使用权转让，宅基地的使用权只能转让给本集体经济组织内的成员，禁止转让给本集体经济组织外的成员，本案中的被告余安全、第三人马德战、王开政均与原告汤艳非同一集体经济组织成员，原告汤艳和其夫王某与被告余安全于1998年9月2日签订的《征用房屋土地协议书》、被告余安全与第三人马德战于1999年6月18日签订的《房地产转受让协议书》、第三人马德战与第三人王开政于2004年5月27日签订的《协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定属于无效合同，原告汤艳请求确认以上三个合同无效的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案争议的房屋土地几经转让，各方当事人已履约多年，早已改变房屋及土地原状，现房屋及土地由第三人王开政占有并管理使用，应由第三人王开政返还房屋及土地给原告汤艳，所以原告汤艳诉请由被告余安全、第三人马德战对房屋及土地的返还承担连带责任不予支持。原告汤艳转让房屋及土地已十多年，房屋又经被告余安全及第三人王开政加修和装修，第三人王开政返还房屋及土地后存在较大损失，该损失的确定应根据公平合理的原则确定，扩建的房屋客观上具有财产性价值。原告汤艳出卖房屋后，经被告余安全及第三人王开政扩建的房屋及附属设施的价值是客观存在的，不能与原房屋脱离，并且脱离后并无价值，故对原告汤艳所称，房屋经他人扩建后连环转让产生的损失不承担民事责任和对房屋的评估应区分原有部分和扩建部分的主张不予支持。原告汤艳并未提供证据否定《贵州皓天价格评估司法鉴定所评估报告》，原告所称评估报告不能作为法院定案依据于法无据，不予支持。综上，第三人王开政的损失应考虑房屋价值以及在办理权属变更登记过程中支出的费用和诉讼过程中产生的合理费用并综合原告及第三人王开政的过错程度等因素予以确定，具体为：房屋的价值997757元、第三人王开政在办理房屋所有权变更登记过程中交纳的税金5862元、评估费8000元，合计人民币1011619元。原告汤艳明知涉诉房屋的土地性质为农村集体土地却仍然出售，且在出卖多年后单方反悔，违背诚实信用原则，应对第三人的损失承担主要责任，第三人明知涉诉房屋的土地性质为农村集体土地而购买，应对自己的损失承担次要责任。据此，确定原告汤艳给付第三人王开政的损失为：1011619×60%≈606971元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第五十六条、第一百四十四条之规定，一审判决如下：一、确认原告汤艳与被告余安全于1998年9月2日签订的《征用房屋土地协议书》、1999年6月18日被告余安全与第三人马德战签订的《房地产转受让协议书》、2004年5月27日第三人马德战与第三人王开政签订的《协议书》无效。二、原告汤艳于本判决生效后的三十日内给付第三人王开政人民币606971元。三、第三人王开政在汤艳履行上述第二条义务后十日内返还房屋及土地给原告汤艳。四、原告的其他诉讼请求不予支持。案件受理费60元，由原告汤艳承担。
一审宣判后，上诉人汤艳不服该判决，以“一审违反法定程序，定案证据未经查证属实”为由，向本院提起上诉，请求撤销原判主文第二项至第四项，改判王开政向汤艳返还位于普安县某某镇某街某某村民组的土地一幅以及地上建筑物。上诉理由为：1、王开政提交反诉状提出“汤艳按评估价收回房屋及空闲宅基地，承担评估费”，汤艳进行了答辩，但王开政未依法缴纳诉讼费，后当庭撤回反诉，其反诉请求仅作抗辩理由，原判依然支持其反诉请求，超出诉讼标的，违反法定程序。2、王开政为支持其反诉请求申请价格鉴定，而反诉已经撤回，该鉴定报告与本案已不具有关联性，不能作为本案认定事实的依据。同时，鉴定报告存在明显违背事实法律和评估规范等问题：（1）争议土地系农村宅基地，房屋产权为住房，而鉴定报告以商业用房进行评估，违背产权认定以及估价规范；（2）评估对象明显超出争议土地和附属建筑范围，将违法建筑及非法占地按合法产权进行评估，超出委托范围，严重违反法定程序；（3）鉴定采用收益法进行估价，违反估价规范；（4）鉴定引用《城市房地产管理法》和刑事案件估价的规范，不符合估价对象（农村宅基地和住宅的性质）。原判未依法审查而直接将鉴定报告作为定案依据是错误的。
王开政答辩称：1、是否提出或撤回反诉是王开政的权利。难道一审判决我的房屋无条件返还给汤艳就合乎程序的？汤艳系无理取闹。2、本案中，汤艳明知自己的房屋不能转让而转让给他人，历经16年后房屋土地增值时，利用法律漏洞向人民法院起诉返还，不能得到支持。王开政几经转手后从马德战手中转让取得土地和房屋，没有过错。违法转让的主体也只能是汤艳。对于汤艳的起诉及上诉，王开政认为系恶意诉讼。
一审宣判后，上诉人王开政亦不服一审判决，以“一审认定事实错误，导致错判”为由，请求撤销原判，改判汤艳按评估价原价收回涉诉房屋，判令汤艳承担办理房屋所有权变更登记过程中缴纳的税金及评估费13862元。上诉理由为：1、一审关于“第三人明知涉诉房屋的土地性质为集体土地而购买，应对自己的损失承担次要责任”的认定没有依据。该土地是汤艳擅自改变土地用途以后转让出来的。该房屋系汤艳转让给余安全，余安全转让给马德战，马德战后又转让给王开政。王开政买得房屋后，积极向国土及房管部门办理过户手续，房管部门已经将房屋过户在王开政妻子名下。在国土部门办理过户手续过程中，汤艳以该宗土地使用证作条件（普安县国土资源局已将该土地使用证在普安县电视台公告作废），向王开政狮子大开口，敲诈未果的情况下极力阻止国土资源局办理过户手续。参加诉讼之前，没有任何单位和部门告知王开政，集体土地不能买卖。原判认定王开政“明知而购买”实属违背情理，所有责任应当由汤艳承担。2、汤艳要收回涉诉房屋，必须按评估原价给付。原判认定汤艳只承担60%的责任，是偏袒汤艳，支持其不讲诚信，单方毁约的行为，显失公正。王开政认为，本案中损失只是办理房屋所有权登记过程中缴纳的税金5862元和诉讼中的评估费8000元，涉诉房屋的评估价款997757元不是损失，因评估价值997757元的房屋是存在的，并无损毁或因买卖关系违法而被没收。房屋的价值不是损失。按照一审的认定及判决，汤艳承担房屋总价的60%，即只用598654.2元买王开政价值997757.00元的房屋，若按一审执行，汤艳不但没有损失，而且还不当得利399102.80元。3、房屋所有权变更登记过程中缴纳的税金5862元和诉讼评估费8000元，应由汤艳承担，因为损失系汤艳眼红于房屋增值，在卖出房屋14年后违背诚实信用原则，单方违约造成。如果王开政因不知法律的禁止性规定而错误买了不能买的房屋就要承担损失，那么余安全向汤艳买房后又卖给马德战的行为同样也违反了法律的禁止性规定，一审为何不判余安全、马德战承担责任。一审未判决余安全、马德战承担损失责任，就说明王开政亦不应承担损失责任。
汤艳答辩称：王开政无权就其一审撤回的上诉请求提出上诉请求，也无权以上诉人的名义提出新的诉讼请求。诉讼费的承担问题应由人民法院依法判决。
本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。
同时查明，一审中，王开政自认其为城镇居民。
综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：汤艳与余安全于1998年9月2日签订的《征用房屋土地协议书》、余安全与马德战于1999年6月18日签订的《房地产转受让协议书》、马德战与王开政于2004年5月27日签订的《协议书》是否合法有效；一审在王开政撤回反诉的情况下判决汤艳赔偿损失是否违反法定程序；《贵州皓天价格评估司法鉴定所评估报告》是否应当采信；合同被认定无效后的处理，即王开政的损失如何计算并如何承担。
本院认为，关于争议焦点一：汤艳与余安全签订的《征用房屋土地协议书》、余安全与马德战签订的《房地产转受让协议书》、马德战与王开政签订的《协议书》是否合法有效。
根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。本案中，汤艳等人所买卖的房屋系农村住宅，诉争房屋的建设用地系农村集体土地，属于农村集体所有。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村宅基地虽实行“一户一宅”原则，但允许农村房屋买卖，并没有作出涉及农村宅基地使用权不可以转让的禁止性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条作出“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，调整的是农村宅基地以外的其他非农业用地，与《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定系并列关系，非种属关系。因此，农村房屋可以买卖，其宅基地可以按照法律的规定进行转让。按照“地随房走”的原则，农村房屋买卖在处分房屋的同时也处分了农村宅基地使用权。但是，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，故农村房屋买卖涉及宅基地转让的，一般只能转让给同一集体经济组织。同时，按照国家法律及相关土地政策规定，农村宅基地及其上的农村房屋，不能转让给城镇居民。本案中，余安全、马德战、王开政与汤艳并非同一集体经济组织成员，且马德战、王开政系城镇居民，故一审以汤艳、余安全、马德战、王开政之间分别签订的房屋买卖协议违反法律的强制性规定而确认无效，并无不当，应当予以确认。
关于争议焦点二：一审在王开政撤回反诉的情况下判决汤艳赔偿损失是否违反法定程序。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”则合同被确定无效后，必然涉及因合同取得财产的返还（即“双返”）及过错赔偿的问题。本案中，汤艳在一审中提出确认合同无效及返还房屋的诉讼请求，而王开政作为诉争房屋的实际占有人进行了抗辩，虽一审中王开政提出反诉后又撤诉，但王开政已明确表示其主张，若仅判决王开政返还房屋，而不根据双方过错情况判决赔偿损失，则有失公允。故一审在查明事实的情况下，对赔偿损失问题一并作出裁判，并无不当。同时，本案中，王开政系有独立诉讼请求的第三人，其作为所诉争权利义务关系的实际承受人，有权作为上诉人提出上诉。
关于争议焦点三：《贵州皓天价格评估司法鉴定所评估报告》是否应当采信作为认定王开政经济损失的依据。
诉争房屋位于城郊，几经转让，并经扩建。本案中，虽诉争房屋范围部分建筑及附属设施无相应的审批手续，但无相应权力部门对上述建筑及附属设施的性质作出认定。经鉴定人员进行现场勘查，诉争房屋第一层实际用于经营修车，第二、三层房屋用于住房出租，可见诉争房屋及其附属设施为一整体，且具有一定的经济价值。而具有鉴定资质的相应鉴定人员据此以收益法并按照同路段同类房屋的租赁价格进行鉴定，并无不当。同时，司法鉴定系一项专业技术要求较高的工作，其所依据的鉴定操作规范并非单一法律规范。《贵州皓天价格评估司法鉴定所评估报告》系具有相应鉴定资质的机构及人员依照法定程序作出，汤艳虽对该鉴定意见提出异议，但并未申请重新鉴定，同时亦未提供充分的证据推翻该鉴定意见，故应当采信该鉴定意见作为定案的依据。故关于上诉人汤艳对此所提上诉理由，本院不予采纳。
关于争议焦点四：合同被认定无效后的处理，王开政的损失如何计算，如何承担。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后涉及因合同取得的财产的返还和过错赔偿的问题。本案中，诉争农村房屋及土地，经汤艳转让给余安全后，又经马德战转卖给王开政，现汤艳单方悔约，要求确认农村房屋买卖合同无效并收回房屋，而王开政作为房屋的实际占有使用人，其主要损失为其基于合同而取得房屋的信赖利益的损失，具体体现为诉争房屋及土地的现有价值或收益（经鉴定为997757元）。同时，王开政办理房屋所有权变更登记过程中缴纳的税金5862元及诉讼评估费8000元亦应为其损失。汤艳明知涉诉房屋的土地性质为农村集体土地而予以出售，同时，王开政作为城镇居民，其应当知道其不能购买农村集体土地，二人对于合同无效，均具有一定的过错。此外，合同依法成立后，合同双方应当按照诚实信用原则的要求全面履行合同，而本案中汤艳在出卖诉争房屋及土地十余年后要求收回房屋，违背诚实信用原则，而其因此给王开政造成的损失，应当承担主要的责任。一审据此认定汤艳承担60%的责任，王开政承担40%的责任并无不当。对于余安全、马德战是否应当承担相应责任的问题，因诉争房屋及土地系王开政实际占有、支配，而余安全、马德战并非诉争房屋及土地的权利义务承受者，故不应承担相应的责任。
综上分析，原审判决认定基本事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人汤艳、王开政的上诉理由及请求依法不能成立，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19738元，上诉人汤艳、王开政各承担9869元。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹慧兰
审 判 员 付 君
代理审判员 刘金洲
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 郝明辉