广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛中法民一终字第2382号
上诉人（原审原告）梁景铭，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人邓凯涛，广东创誉律师事务所律师。
委托代理人杨小菁，广东创誉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佛山市南海区里水镇得胜村南隅股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。
诉讼代表人邓丽芬，社长。
委托代理人林世清，广东正念律师事务所律师。
委托代理人周淑贞，广东正念律师事务所律师。
原审第三人佛山市南海区里水镇社会工作局，住所地广东省佛山市南海区。
诉讼代表人郑志添。
委托代理人潘成钧，佛山市南海区里水镇村（居）集体资产交易中心工作人员。
委托代理人李锐岚，佛山市南海区里水镇村（居）集体资产交易中心工作人员。
上诉人梁景铭因与被上诉人佛山市南海区里水镇得胜村南隅股份合作经济社（以下简称南隅经济社）、原审第三人佛山市南海区里水镇社会工作局（以下简称里水社工局）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法里民一初字第256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月22日受理后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年1月，南隅经济社就本农村集体所有的两块商服用地（一块为土名“白庙口”土地，另一块土名“水白泥”土地）向里水镇人民政府主管部门申请资产交易，经立项批准后委托里水社工局下属的交易中心均进行租赁竞投。交易中心于2月28日公开发布该两地块的商服用地租赁竞投公告，公告列明：白庙口土地位于里和路边，面积10915.1平方米，租金底价每月每平方米12元；水白泥土地位于里官路段，面积6663平方米，租金底价每月每平方米15元；两地块租金每5年在前一期租金基础上每平方米递增3元；两地块租赁期均为30年，从签订合同日起计；两地块给予6个月免租金的基建期，免租期满后每月30日付清当月租金；两地块竞租保证金各50万元，未中标的竞租保证金开标后1个月内无息退回，中标的转为合同保证金；竞投意向人准入条件为中华人民共和国境内的法人、自然人和其他组织；土地租赁项目采用参照拍卖竞价的方式进行公开叫价或报价，报价人可以多次出价，按照总价价高者得原则确定竞得人；参加竞投者中标公示期后10日内与甲方签订承包合同。公告还就竞投的报名、缴交保证金和参加竞投的时间、地点、联系人和所需资料等作了说明。梁景铭看到公告后遣友蒲敏飞持自己身份证于3月24日到交易中心代为报名竞投该两块土地。蒲敏飞代梁景铭报名时在交易中心提交的《承诺书》上代签梁景铭的姓名作出承诺，并缴纳了两块地竞租保证金各50万元。《承诺书》载明：我梁景铭自愿参与南隅经济社10915.1平方米项目的租赁竞投。在竞投前已完全了解和接受竞投公告的全部内容，清楚标的物的现状，认可出租方提供的租赁合同文本内容。如在竞价操作过程中当标的物在出现无人应价时，我自愿接受出租方在到场的竞投意向人中随机抽取一个竞投人的形式完成竞投。若该次随机竞投抽中到我，则我自愿以不低于底价的价格承租该标的物。若我违反上述承诺，则我自愿放弃该次竞投所提交的保证金，交由出租方收取。我愿对以上的承诺内容承担一切的法律责任。
3月28日，南隅经济社的两地块竞投活动如期举行。梁景铭到场参加并在签到表上签名，参与两地块的竞投活动。水白泥土地顺利竞投成功。白庙口土地竞投则只有梁景铭一人符合竞投资格，另外一个竞投人虽已签到，但经审查没有带上身份证原件，不符合竞投资格条件而被交易中心取消其竞投资格。因只有梁景铭一人符合竞投条件，交易中心依照竞投公告的规则和承诺书的内容当场决定梁景铭以底价承租，但梁景铭声明放弃竞投，不肯以底价承租，拒签成交确认书。随后，南隅经济社通过电话等方式要求梁景铭按竞投公告规定的时间签订租赁合同，否则没收保证金。但梁景铭经多次催促仍然拒签合同。5月8日南隅经济社到梁景铭住处张贴催签合同函并进行现场拍照，另与交易中心分别通过挂号信向梁景铭住所寄送该函，限定梁景铭于5月16日之前到南隅经济社处签订租赁合同，否则可没收保证金并有权将土地另租他人。但梁景铭无意承租，要求南隅经济社退还保证金未果，遂以竞租人数不足而未能如期开展竞投活动为由，起诉南隅经济社返还占取的保证金50万元并按中国人民银行同期同类贷款利率支付从起诉之日起至款项返还之日止的利息。
诉讼过程中，梁景铭认为：梁景铭与南隅经济社没有签订任何合同，没有对保证金的性质进行约定，从竞投公告中可以反映其收取50万元的保证金是参加竞投的条件之一，而不是为以后签订合同而担保的保证金。承诺书不具有合同的效力，因为在承诺书签署时，南隅经济社也未能确定将来必然会与梁景铭签订租赁合同，而且保证金的约定只存在南隅经济社一方的权利而没有约定南隅经济社的义务，根据担保法解释，承诺书上的保证金是不具有定金的效力，南隅经济社不能没收。而且承诺书是南隅经济社向不特定的主体收取保证金而起草的格式条款，在内容上双方的主体尚未明确，标的不明确，没有投标的土地名称，保证金的数额也未明确，不能确定是梁景铭缴纳的50万。从合同效力来上看，承诺书上没有梁景铭本人的签名，事后也未经得梁景铭的追认，南隅经济社及里水社工局在他人冒签梁景铭名字时没有对授权情况予以查明，也不构成表见代理。所以该承诺书对梁景铭没有约束力，承诺书上的条款是格式条款，明显加重了梁景铭的义务，南隅经济社及里水社工局未尽合理的提示义务，故该格式条款是无效条款，不具有法律约束力。因此，承诺书不具有法律效力，不能作为南隅经济社没收梁景铭保证金的依据。梁景铭缴纳保证金的目的是为了满足参加竞投的资格，在双方没有订立合同的情况下，南隅经济社应全额返还梁景铭的保证金。
南隅经济社认为：公告已经明确了土地的现状以及交易底价等信息，所以梁景铭是非常清楚土地的情况以及租金的底价。如果梁景铭认为土地底价不合理，则不应该参加竞投，可以从缔约过失来追究梁景铭的责任。梁景铭委托他人报名并参与相关活动，已经构成了表见代理，他人的签名应该视为梁景铭本人的行为，过后梁景铭也已缴费，已经可以视为是追认相关行为，行为人的行为构成表见代理，其签订的文件可以视为是梁景铭本人的行为。梁景铭进行报名和缴纳保证金的行为符合合同法的相关规定。在竞投公告和交易规则这些材料中已经明确了应缴纳保证金，以及什么时候予以退还或没收有均有规定。保证金是订约的保证金，里水社工局也证实了这一点，所以保证金是符合订约属性的。关于竞投的交易模式，相关材料已经对此说明得很明确了，价高者得。但是梁景铭在以交易最低价拿到这块土地却不签订合同，原因不得而知。梁景铭本人已经亲自到场并签名报到，也通过了交易中心的身份审核，这是其对之前的授权行为或者表见代理行为进行了追认。
原审法院认为：南隅经济社委托里水社工局下属的交易中心参照拍卖竞价的方式公开招租商服用地，交易中心公开发布租赁竞投公告，梁景铭看到公告后托人前往报名竞投，支付保证金，签署承诺书承诺在无人应价时以底价成交，并出席竞投现场。由此可见，这一系列行为均是梁景铭的真实意思表示，其托人报名的委托行为经其本人以行为方式追认，是有效委托。梁景铭最终不接受以底价成交，违反了其竞投前的承诺。根据承诺内容，保证金归南隅经济社收取，梁景铭无权取回。
承诺书只是为了保证将来在无人应价时由承诺人以底价认租而签订的独立的预约合同。竞投人支付的保证金按公告和承诺书的内容显然适用定金法则，具有定金的性质，依其作用应属立约定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”梁景铭在出现无人应价时拒绝以底价承租，应当承担适用定金规则，确定其无权取回定金。梁景铭称竞租人数不足而未能如期开展竞投活动，与事实不符，其无正当理由拒签承租合同依法应当承担丧失保证金的法律后果。对其返还保证金的主张，法院无法支持。
原审法院依照《中华人民共和国担保法》第五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，作出如下判决：驳回梁景铭的诉讼请求。案件受理费4400元（梁景铭已预交），由梁景铭负担。
上诉人梁景铭不服原审判决，向本院提起上诉称：梁景铭交付的50万元保证金不具有定金性质，梁景铭与南隅经济社未建立定金合同关系，南隅经济社应当退回50万元保证金给梁景铭；南隅经济社没有合法的根据侵占梁景铭的财产属于非法侵占他人财产行为，应当承担返还财产并赔偿侵占财产期间造成梁景铭的财产损失。一、本案的“承诺书”不是定金合同，梁景铭交付保证金50万元不是立约定金；保证金不具有定金的性质，南隅经济社应当全额退还。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，本案“承诺书”以及南隅经济社出具的《收据》显示，梁景铭交付的50万元款项属保证金，而非定金，从法律概念均反映双方当事人对该款项的法律性质已经明确界定为保证金，而非定金性质，故承诺书并非定金合同，梁景铭交付之保证金也并非为担保其与南隅经济社签订合同的定金，故保证金不具有定金性质。双方没有对保证金约定为定金性质，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，由此可知，定金性质是指对双方均具有惩罚性的一种违约金的约定形式表述，如上所述，从文义上反映承诺书以及南隅经济社出具的收款收据均将该50万元的款项表述为保证金而未约定为定金，而从“承诺书”的内容反映，该承诺书上只存在南隅经济社一方有收取保证金的权利，而未约定如南隅经济社不与对方订立合同时对方有权要求南隅经济社双倍返还保证金的权利，据此，承诺书中反映的保证金不符合“定金罚则”的规定，可知双方没有对保证金约定定金性质，由此可以肯定该承诺书本身并非一份立约定金合同，50万元款项也非定金性质，在双方不能就订立合同达成一致合意时，南隅经济社应当立即退回保证金。
二、南隅经济社拟定的“承诺书”不具有合同效力，承诺书不是双方所签订的合同。其一，承诺书根本不具备合同成立要件，双方未建立合同关系。承诺书只有南隅经济社一方的权利而缺乏了梁景铭一方权利，其根本原因是在梁景铭签署承诺书时，南隅经济社未能就其应当履行的将来订约义务与梁景铭达成合意，故此承诺书只有梁景铭单方面签署而南隅经济社未能签署，故不是双方达成合意的合同。承诺书是南隅经济社预先单方面拟定给报名参与竞投的不特定第三方单方面签署的，承诺书签署时南隅经济社未举行竞投活动，那么也就是说南隅经济社要求梁景铭及其他任何参与竞投的第三方在签署该承诺书时均未确定其将来可预见的签约相对人必然是梁景铭或者是其他的任一第三方，故在承诺书上南隅经济社根本无法设定其将来的签约义务，承诺书本身并不存在合同的履行标的，故无论从合同成立的形式或实质要件判断，承诺书均不是一份双方所签订的合同，更不是立约定金合同。其二，承诺书的条款是南隅经济社刻意排除第三方主要权利，加重对方责任的无效格式条款，该承诺书不具有法律效力。根据南隅经济社单方面拟定的竞投公告显示任何第三方参与竞投活动前必须缴纳50万元且签订该“承诺书”，承诺书由其单方面预先拟定，在任何第三方参与报名时必须签署该承诺书并交付保证金50万元方能参与活动，当竞投不成功就只退回50万元保证金，但当无人应价而被随机抽中的人选就无权选择是否与南隅经济社订立租赁合同，如被选定人不愿意与南隅经济社签订合同的就要放弃保证金，该承诺书的格式条款内容已经违反《中华人民共和国合同法》第三十九条，属于第四十条的无效条款，该承诺书不具有法律约束力，不能作为南隅经济社没收保证金的依据。综上所述，既然承诺书不是双方签约的定金合同，50万元保证金根本就不存在担保的意义，所以南隅经济社不能以梁景铭未选择与其订立合同而主张没收保证金权利。
三、南隅经济社组织的竞投活动既不属于招标行为，也不属于拍卖行为，南隅经济社收取50万元保证金的行为违法，拒绝退回50万元保证金属侵占财产行为。南隅经济社委托南海社工局负责组织的对土地进行公开竞投招租的活动属合同法上的要约邀请行为，并不是拍卖行为、也不是招投标行为，即使南隅经济社最终选中的第三方也是南隅经济社向该被选定的第三方发出的特定要约邀请，只要该第三方未向南隅经济社发出与其签约的意思表示前均未构成对南隅经济社发出要约，南隅经济社不能强迫任何第三方（包括依其自行拟定的规则而选定的第三方）向其发出要约，因此，即使南隅经济社依据其自行制定的规则选定了梁景铭，也是对梁景铭发出要约邀请，梁景铭可以自愿自主地决定是否与南隅经济社签订合同，而南隅经济社企图利用预先收取的50万元巨额款项迫使包括梁景铭在内的其他任何第三方接受其单方面自行制定的活动规则，当梁景铭未与其签订合同时就以没收50万元相胁迫由此变相进行强迫交易，故此，南隅经济社以没收梁景铭的保证金作为强迫梁景铭向其发出要约的做法明显属以合法形式掩盖其非法目的的行为，因此，南隅经济社收取梁景铭的保证金属违法行为，没收保证金更属侵占他人财产的侵权行为，南隅经济社应当及时停止侵权，退回保证金。
四、原审法院对法律适用存在错误。本案涉及的是被侵占财产返还纠纷，而并非商品房买卖合同纠纷，故该法律关系不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
上诉请求：1．撤销一审判决，改判南隅经济社返还50万元保证金给梁景铭，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付从起诉之日起至款项返还之日止的利息；2．案件受理费由南隅经济社承担。
被上诉人南隅经济社答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，梁景铭的上诉请求没有事实和法律依据。一、梁景铭签订的《承诺书》应属独立的预约合同，其所缴纳的保证金应适用定金罚则。根据里水社工局下属的佛山市南海区里水镇村（居）集体资产交易中心于2013年2月28日代为发布《佛山市南海区里水镇得胜村南隅股份合作经济社商服用地租赁竞投公告》可知，该公告已将本案所涉及的土地的位置、面积、租金交易底价、租赁期限、竞投的报名、竞租保证金、参加竞投的时间、地点以及中标后需签订承包合同等信息作了详细、明确的说明。同时，参与竞投人须在报名时签订一份书面的《承诺书》。根据《承诺书》的约定，梁景铭在竞投前已完全了解和接受竞投公告的全部内容，完全清楚标的物的现状，认可出租方提供的租赁合同文本内容。同时，梁景铭还承诺，当标的土地在竞投过程中出现无人应价时，其自愿接受出租方在到场的竞投意向人中，随机抽取一个竞投人的形式完成竞投，若该次随机竞投抽中到梁景铭，则梁景铭自愿以不低于底价的价格承租该标的土地。若梁景铭违反该承诺，则其自愿放弃该次竞投所提交的保证金，交由出租方收取。南隅经济社认为，根据公告及承诺书的内容可以看出，由于交易中心发布的租赁竞投公告中已明确本案涉及的土地的租金交易底价为每月12元每平方米，而梁景铭在报名参与竞投时所签订的《承诺书》已清楚明确了参与本次竞投可能产生的法律后果，即梁景铭有可能以不低于底价的价格承租该标的土地。因此，该承诺书只是为了保证将来在无人应价时由承诺人以不低于底价认租而签订的独立的预约合同。其目的是制约双方应严格按照公告和承诺书的内容执行并对违约方进行经济性的惩罚提供了法律依据和法律保障。而梁景铭所缴纳的保证金完全是为了双方将来按照约定签订租赁合同提供担保的，显然具有定金的性质，应适用定金罚则，故其作用应属于立约定金。在本案中，由于只有梁景铭一人符合竞投资格，故其当然成为唯一的承租人。南隅经济社以该土地的交易底价要求与梁景铭签订租赁合同是完全符合公平自愿原则的。因为梁景铭在此之前是非常清楚该土地的现状，也通过签订《承诺书》来认可南隅经济社所给出的交易底价。所以南隅经济社要求梁景铭按之前公告的交易底价来签订租赁合同是完全合理、合法的。因为按交易底价成交并没有超出梁景铭的预算，也没有损害梁景铭的经济利益。现在，由于梁景铭最终不接受以底价承租该土地，违反了其承诺，理应承担相应的法律后果。因此根据《承诺书》的约定，梁景铭已自愿放弃该保证金并由南隅经济社收取。
二、梁景铭拒签租赁合同的行为已给南隅经济社造成了严重的经济损失。根据公告内容，该土地租金如果按交易底价每月12元每平方米计算，每月的租金就高达130981.20元。而梁景铭本应从2013年4月8日起就应与南隅经济社签订租赁合同，但梁景铭却因其个人原因而迟迟未能签订合同。而南隅经济社也因为该土地暂时存在不确定性而未能再次另行出租，故梁景铭违约行为已给南隅经济社造成了严重的经济损失。南隅经济社在竞投前要求竞投人员缴纳保证金的目的就是为了保障交易安全和降低交易风险，从而确保竞投活动公平、公开、公正地进行。在本案中，从梁景铭拒签租赁合同的行为可以明显看出，梁景铭根本没有承租该土地的意图，其参与竞投的行为完全属于一种行内人称之为“围标”的非法行为。具体操作方式是由真正有意承租该土地的竞投人在竞投前通过与其他竞投人相互串通并承诺在其以底价或稍微高于底价的情况下承租该土地后，向其他竞投人支付一定数额的报酬，其行为的后果将严重损害了出租方的合法利益。因此，由于梁景铭根本无心承租该土地，其目的是参与“围标”，从而希望获得非法利益，故本次竞投结果完全是出乎梁景铭的意料之外，因此梁景铭一直拒绝与南隅经济社签订书面的租赁合同。所以，南隅经济社认为本案梁景铭拒签租赁合同的行为已扰乱了交易中心的竞投秩序和违反了交易规则，已构成严重违约并致使合同目的不能实现，故南隅经济社有权没收其缴纳的50万元保证金。
三、原审法院只是参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于出卖人向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的规定，而并不是依据该规定，因此并不存在适用法律错误的问题。
综上所述，梁景铭的上诉请求和上诉理由没有任何事实和法律依据，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人里水社工局述称：对梁景铭的上诉没有意见。
二审期间，上诉人梁景铭、被上诉人南隅经济社、原审第三人里水社工局均未向本院提交新证据。
本院经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明：二审期间梁景铭与南隅经济社共同确认涉案白庙口（土名）土地已经出租给案外人。南隅经济社陈述涉案土地经过第二次招标公告，于2013年8月出租给案外人，租金每月每平方米10元，从2013年3月至8月的租金收益没有收到，每月租金13万多元（10915.1平方米×12元每月每平方米=130981.2元），共损失65万多元。
本院认为：本案二审争议焦点是南隅经济社应否返还50万元保证金及利息给梁景铭。
南隅经济社委托里水社工局下属的交易中心参照拍卖竞价的方式公开招租商服用地，交易中心公开发布租赁竞投公告，梁景铭看到公告后托人前往报名竞投，支付保证金，签署《承诺书》承诺在无人应价时以底价成交，并出席竞投现场。这一系列行为均是梁景铭的真实意思表示，其托人报名的委托行为经其本人以行为方式追认，是有效委托。交易中心公开发布租赁竞投公告，该公告明确了白庙口（土名）土地的地段、位置、面积、租赁期限、交易底价、租金递增情况和收取方式、竞租保证金、合同的签订等内容，梁景铭是在完全了解租赁竞投公告、清楚租赁标的物现状的情况下委托他人签署《承诺书》，承诺在无人应价时以底价成交，如违反上述承诺则本人自愿放弃该次竞投所提交的保证金，交由出租方收取。该《承诺书》是保证将来在无人应价时由承诺人以底价认租而签订的独立的预约合同，具备明确的意思表示，内容具有一定的确定性，预约标的应当是在一定期限内签订本约，对双方当事人均具有约束性。3月28日竞投活动中涉案白庙口（土名）土地竞投只有梁景铭一人符合竞投条件，交易中心依照竞投公告的规则和《承诺书》内容当场决定梁景铭以底价承租，梁景铭声明放弃竞投，不肯以底价承租，拒签成交确认书，随后南隅经济社通过电话、函件等方式要求梁景铭签订租赁合同，否则没收保证金，梁景铭经多次催促仍然拒签合同。梁景铭违反了竞投前的承诺，拒签合同，造成南隅经济社的损失，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，梁景铭应承担预约合同的违约责任，即保证金由南隅经济社收取，梁景铭无权取回。梁景铭上诉主张南隅经济社返还保证金并支付利息，理由不成立，本院不予支持。原审判决对此处理正确，应予维持。
综上，梁景铭的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人梁景铭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张雪洁
代理审判员 陈星星
代理审判员 姚淑玲
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 黄文龙