昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）盘法民初字第2610号原告：天津市市政工程设计研究院。法定代表人：赵建伟，系该机构院长。住所：天津市和平区营口道***号。委托代理人：尹继权，系云南力和律师事务所律师,特别授权代理。委托代理人：麻晓雷，男，汉族，系天津市市政工程设计研究院昆明分院员工。特别授权代理。被告：云南云鼎房地产开发有限公司。法定代表人：牛霖，系该公司董事长。住所：昆明市经开区出口加工区海关监管大楼***室。委托代理人：杨海林，系云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。原告天津市市政工程设计研究院诉被告云南云鼎房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月17受理后，依法组成合议庭分别于2015年10月14日、2015年11月16日两次公开开庭进行了审理。原告天津市市政工程设计研究院的委托代理人尹继权、麻晓雷，被告云南云鼎房地产开发有限公司的委托代理人杨海林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天津市市政工程设计研究院诉称：原告于2014年1月18日与被告协商一�约定原告购买被告开发的位于盘龙区联盟街道办事处金州西路XXXX写字楼整XX层共十四间的房屋，总价为人民币8671710元。原告于当日向被告支付了人民币100000元的购房定金。2014年2月17日原告向被告支付了上述房屋的全部购房尾款人民币8571710元。2014年2月18日双方就上述十四套房屋分别签订了十四份《商品房购销合同》。原告已按照合同编号为：XXXX-X-XXXX-XXX的合同约定向被告支付了该房屋的全款人民币699043.28元。双方明确约定交房日期为2014年6月30日以前。2014年6月26日被告与原告进行了收验房交接，被告在整个交房过程中均未向原告说明和告知该房屋的消防许可证还未审理等情况。被告故意隐瞒了客观真实的情况就与原告进行房屋交付。随后，原告按计划准备装修设计时向被告要求提供消防安全图纸，此时原告才得知被告尚未取得消防验收许可证。因被告未取得消防验收即不具备房屋交付使用条件，导致原告无法进场装修，从而导致原告搬迁和开业的日期被无限期拖延。在此期间原告曾多次向被告提出交涉，但被告直至2014年9月10日才取得房屋的消防许可证。因被告未及时取得消防许可，致使原告无法进场装修，给原告造成了实际的损失，故原告诉至本院要求判令：一、被告承担《商品房销售合同》编号为XXXX-X-XXXX-XXX合同违约责任产生的违约金人民币20388.52元；二、被告因合同违约应承担原告直接经济损失人民币877.14元；三、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确：1、其第一项诉请的违约金计算方式为：2014年7月1日起60天内的违约金按每天人民币200元计算，超过60天的期间每天按已付款的0.1%计算违约金，；2、其第二项诉请的损失系原告因被告逾期交房而产生的租房损失，计算方式以租金总金额人民币12280元平均分摊至十四套房屋中得出。被告云南云鼎房地产开发有限公司答辩称：1、被告已按合同约定的交付条件和交付期限向原告交付了房屋，并不存在违约事实，原告要求被告向其承担逾期交付违约责任的诉讼请求没有事实根据和法律依据；2、原告之所以发生损失，是消防部门的原因所致；3、在原告发生了实际损失的情况下，被告愿意对其实际损失人民币12280元进行补偿。原告天津市市政工程设计研究院为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、《商品房购销合同》（编号：XXXX-X-XXXX-XXX）原件一份及原告全款支付的票据一组，欲证实：1、2014年2月18日，原、被告双方订立的购房合同，购买了被告出售的房屋；2、原告依照约定按时、全额的支付了所有款项及各类税金；3、在购房的《商品房购销合同》中列明了被告应于2014年6�30日前交付房屋，及约定了逾期交付的违约责任条款；二、《XXXX房屋移交表》、《业主公约》、《前期物业服务协议》原件各一份，欲证实被告隐瞒原告真实情况，其根本不具备该写字楼的交、验房条件，却在2014年6月26日通知原告办理房屋交接，原告于同年7月1日缴纳了物业管理费人民币44332元，因原告需进场装修，被告才告知该写字楼还未经消防验收，尚未取得消防验收许可证，所以不能提供消防图纸以便装修设计和进场装修施工；三、《律师函》、《天津市市政工程设计研究院发的函》原件各一份，欲证实因被告未通过消防验收，导致原告无法进场装修，原告及委托的律师事务所于2014年7月28日发函敦促被告，希望被告尽快妥善解决和承担违约责任及造成的一切损失；四、被告《复函》原件一份，欲证实被告也于2014年7月31日回函�告，承认其消防还未验收，导致原告无法进场装修的事实，并且愿意承担因耽误原告未能进场装修所发生的实际损失；五、《XXXX房屋移交表》、《装修管理服务协议》原件各一份，欲证实2014年9月15日被告才将房屋正式移交给原告，原告才得以进场装修，被告已经构成逾期交房；六、《房屋租赁协议》、《补充协议》、《票据》原件各一份，欲证实因被告的原因，导致原告在两处办公场所继续租赁房屋所产生的实际损失，合计金额为人民币12280元；七、《建设工程消防验收公告》打印件一份，欲证实被告所建盖的写字楼于2014年9月10日才通过了消防验收合格，房屋的逾期违约金的计算从2014年6月30日起至2014年9月10日止；八、2015年9月6日双方协商通话记录打印件一份，欲证实被告一直不否认违约的事实，但就是不愿意承担相应的赔偿和违约金。经质证，被告云南云鼎房地产开发有限公司对原告天津市市政工程设计研究院提交的证据一的真实性予以认可，但对其证明内容不予认可，被告没有违约行为。对证据二的真实性、合法性、关联性均予以认可，但对其证明内容不予认可，双方对消防验收的问题并没有约定。对证据三、四予以认可。对证据五认为之前已经移交过了。对证据六的真实性予以认可，但认为实际损失应以人民币12280元计算。对证据七的真实性予以认可，但认为上载的“办结时间”应该是消防部门的归档时间，实际验收时间为9月4日。对证据八的真实性、合法性、关联性均予以认可。被告云南云鼎房地产开发有限公司为证实其答辩主张，向本院提交如下证据材料：一、《商品房购销合同》及《补充协议》原件各一份，欲证实：1、原告和被告在主�同第七条及补充协议第四条中约定的房屋交付条件为：“房屋经被告、勘察、设计、施工、监理等单位共同验收合格”；2、原告和被告在主合同第七条中约定，房屋的交付期限为2014年6月30日前；二、《工程竣工验收证明书》原件一份，欲证实原告购买的房屋已于2014年6月20日竣工验收合格，具备了原告和被告约定的房屋交付条件；三、《XXXX房屋移交表》及《前期物业服务协议》原件各一份，欲证实原告和被告已于2014年6月26日完成了房屋交接，房屋情况完好，原告检查后认为一切妥善及满意，房屋交接的时间早于双方约定的交付期限；四、《建设工程消防验收意见书》原件一份，欲证实XXXX商务大厦于2014年9月4日完成了消防验收，并验收合格；五、当庭提交《情况说明》原件一份，欲证实房屋之所以办理了两次交接手续系因�一次交接后配电箱玻璃破损，后又进行了第二次交接。经质证，原告天津市市政工程设计研究院对被告云南云鼎房地产开发有限公司提交的证据一的真实性、合法性及关联性予以认可，但对其证明内容不予认可。对证据二的真实性及证明内容均不予认可，认为没有消防验收。对证据三的真实性及证明内容均不予认可，认为表面上是6月26日交接了房屋，但实际上存在验收问题。对证据四的真实性不予认可。对证据五认为系超过举证期限提交，故不予质证，且其中所述与事实不符。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。任何一个具体事实要成为定案的依据，必须具备真实性、关联性、�法性三个特征。对原告提交的证据一经被告质证对其真实性予以认可，且能证实双方合同约定的具体条款，故本院对该证据予以采信。证据二经被告质证予以认可，且能证实原、被告双方于2014年6月26日第一次办理了交房手续，故本院对该证据予以采信。证据三、四、八经被告质证对其真实性予以认可，且能证实原、被告双方就逾期交付一事进行过协商，故本院对上述证据予以采信。证据五、六系原件，且能证实原、被告双方于2014年9月15日办理了第二次房屋交房手续以及原告因逾期交房而产生租房损失人民币12280元。证据七经被告质证对其真实性予以认可，且能证实本案诉争房屋的消防验收于2014年9月10日办结，故本院对上述证据予以采信。被告提交的证据一经原告质证予以认可，且能证实双方对合同事项的约定，故本院对该证据予以采信。证据二系原件，本院对其真实性予以确认，但仅能证实本案诉争的房屋于2014年6月20日完成了建设、勘查、设计、施工、监理单位的竣工验收，并不能证实诉争房屋经过消防等其他验收合格可交付使用，故本院对被告的证明目的不予认可。证据三与原告提交的相一致，且能证实原、被告于2014年6月26日进行了第一次房屋交接，故本院对该证据予以采信。证据四系原件，但该证据系消防部门就验收后提出的意见书，其后尚有相关程序需予以办理完毕后方为办理结束，故本院对被告的证明目的不予认可。证据五因被告未能提交相关证据予以佐证，故本院不予采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2014年2月19日原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号为：XXXX-X-XXXX-XXX）约定：原告向被告购买位于昆明市盘龙区联盟街道办事处金州西路XXXX商务大厦XX层XXXXX号房屋；价款为人民币673442元，价款于合同签订当日一次性付清；房屋交付时间为2014年6月30日前；如被告逾期交付则自逾期交付次日起至实际交付之日止60天内，按每日人民币200元向原告支付违约金，逾期60天后则每天按已付款项的0.1%计算，向原告支付违约金，合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后原告依约向被告支付了全部购房款，双方于2014年6月26日办理了第一次房屋交接手续。房屋交接后因被告尚未经过消防验收，故而无法向原告提供消防图纸以供装修设计并进场装修。2014年9月10日被告经过了消防验收，双方又于2014年9月15日办理了第二次交房手续。现原告认为被告逾期交付构成违约，应承担相应的违约责任，故诉至本院有以上诉求。本案争议焦点：被告方是否存在违反合同的违约行为，是否应当承担原告诉请�损失。本院认为：针对争议焦点，原告提交的证据五、七均能证实被告的房屋于2014年9月10日方才经过消防验收，故而之后于2014年9月15日进行了第二次交房。对被告认为因配电器损坏故而交房两次的主张，因被告未能举证予以证实，且被告的房屋确于2014年9月10日方才经过消防验收合格，故本院认为，被告于2014年6月26日与原告进行了交房实际并未交接成功，房屋系于2014年9月15日方才交接成功。此时被告的交付行为已逾期，故应承担相应的违约责任。原告诉请要求被告支付违约金及赔偿损失，此为重复主张，故本院依法仅支持违约金。另原告主张的违约金过高，且被告要求本院予以减少，故本院以原告遭受的损失人民币877.14元上浮30%予以支持原告的违约金，即人民币1140.28元。综上所述，对原告要求被告支付违约金人民币20388.52元及赔偿损失人民币877.14元的诉讼请求，本院依法支持违约金人民币1140.28元，具体理由已在针对争议焦点的论述中予以了详细阐述，此处不再赘述。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南云鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津市市政工程设计研究院支付违约金人民币1140.28元；二、驳回原告天津市市政工程设计研究院的其他诉讼请求。案件受理费人民币310元由原告天津市市政工程设计研究院承担人民币294元，由被告云南云鼎房地产开发有限公司承担16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  夏丽雯人民陪审员  杜 芸人民陪审员  袁幼青二〇一六年一月四日书 记 员  徐莎莎