广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第310号
上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋玉林，男，汉族，身份证住址：广东省连州市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：连南瑶族自治县锦盛置业有限公司。住所地：广东省清远市。
法定代表人：李毓剑，总经理。
委托代理人：李屹鹏，该公司员工。
上诉人蒋玉林因与被上诉人连南瑶族自治县锦盛置业有限公司（以下简称锦盛置业）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服连南瑶族自治县人民法院（2014）清南法民二初字第251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年5月3日，蒋玉林将自己位于连南瑶族自治县三江镇盘龙路20号的一宗土地使用权［面积3193.35平方米，证号：南府国用（2002）字第18261636号］及五处房屋所有权（建筑面积1785.63平方米，证号为粤房地产证字第××号）以3512685元转让给盘王苑，双方据此签订了《土地和房屋买卖合同》（以下简称《合同》），该合同约定：“二、土地和房屋的单价和付款方式：（2）付款方式：签订合同时甲方（盘王苑）付给乙方（蒋玉林）定金伍拾万元（500000元），办理好手续后定金转为购地购房款，办理好土地使用证过户手续时付180万元（以过户时乙方签名为准），办理好房屋产权证手续时付80万元，剩余部分等一切有关手续办齐后叁个月内付清。该条款甲方不能按时履行，乙方按每天千分之一收取甲方的滞纳金。三、甲方责任：2、协助乙方办理土地和房屋过户手续。四、乙方责任：1、负责办理土地、房屋过户手续。六、违约责任：1、如甲方违约，本合同作废，甲方所付乙方定金归乙方所有。2、如乙方违约，本合同作废，由乙方按已收甲方定金的双倍赔偿给甲方。”2011年7月7日，蒋玉林向盘王苑发出通知，要求：1、在叁天内将欠下的叁拾万元定金及滞纳金一齐汇给蒋玉林。2、解除合同，退还定金。2011年8月8日，盘王苑向蒋玉林出具证明，同意由锦盛置业与蒋玉林签订合同，原合同条款不变，合同签订后，盘王苑与蒋玉林签订的合同作废。同日，锦盛置业与蒋玉林签订《土地和房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），该合同除“二、土地和房屋的单价和付款方式：（2）付款方式：”中“后叁个月内付清”改为“全部一次性付清”，“按每天千分之一收取甲方的滞纳金”改为“按每天千分之三收取甲方的滞纳金（0.3%）”外，其余条款没有变动。2011年10月12日，双方办理该五处房屋的房地产权转移登记申请。2011年10月25日，锦盛置业支付100万元给蒋玉林。蒋玉林出具了收据，证实收到80万元房屋土地款（另外20万元交给陈德富作为办理房屋过户手续费）。2012年1月5日，蒋玉林向锦盛置业发出通知，作出如下补充：“1、该宗土地的买卖交易时间，应在2012年2月28日前完成。否则将从2012年3月1日起开始，每日收取贵公司3‰的滞纳金。2、该合同的有效期从2011年5月3日起至2012年5月2日终止。有效期为壹年。3、为了避免今后出现不必要的经济纠纷，在土地转让办证时，贵公司应将所欠的2312685元全部一次付清；否则，出让方有权要求国土部门中止办证。”锦盛置业收执后未予以答复。2014年2月19日，蒋玉林再向锦盛置业发出《关于尽快办理南府国用（2002）字第18261636号土地使用权转让手续的通知》，通知如下：“1、限贵公司收到通知后7日内到国土局进行国有土地使用权转让登记，与我方办理土地使用权转让手续。2、贵公司需按合同交易余额￥2212850元向我方缴纳滞纳金（3‰，每日千分之三，从2012年3月1日起开始计算滞纳金）。3、贵公司在收到通知后7日内未到国土局进行国有土地使用权转让登记，与我方办理土地使用权转让手续，我方视贵公司放弃继续交易，将终止合同。由此引起的一切法律责任由贵公司承担。”锦盛置业收到该通知后，也未予以答复。2014年9月20日，锦盛置业向蒋玉林发出《催告函》，催告称：“盼请蒋玉林先生在2014年10月17日前与我司前往相关部门办理土地过户手续，否则我司将走司法程序维护自身合法权益。”蒋玉林收到该函件后，未予以答复。
另查明：2××1年11月7日，锦盛置业已取得原属于蒋玉林的五处房产的权属（证号：粤房地权证南字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）并支付了购房款，蒋玉林共收取锦盛置业定金50万元及房款80万元，合计130万元。但是蒋玉林并没有将该房产交付给锦盛置业，证据显示，2014年11月至2015年1月，蒋玉林将五处房产中的一处以每月2000元租金租赁给他人。
原审法院认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷。根据锦盛置业、蒋玉林的诉辩，结合本庭采信的证据，归纳本案的争议焦点是：一、锦盛置业的诉讼请求是否有事实和法律依据；二、是否支持蒋玉林的反诉。
一、关于锦盛置业的诉讼请求是否有事实和法律依据的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书……”，因此蒋玉林可依法转让自己的房地产物权，其与锦盛置业在自愿、协商一致情况下签订了《买卖合同》，依据商事合同自由的原则，该合同没有违反法律强制性规定，符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）第十九条、第二十条规定，是合法有效的，双方应当共同遵守并相互履行。《条例》第二十五条还规定，土地使用权和地上建筑物转让，应当依规定办理过户手续。《中华人民共和国物权法》第九条也规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，因此，房地产权属转让办理过户登记是法定义务，否则权属关系不会改变。依据其双方签订的《买卖合同》，交易有两个标的物，即土地使用权［面积3193.35平方米，证号：南府国用（2002）字第18261636号］及五处房屋所有权（建筑面积1785.63平方米，证号为粤房地产证字第××号），其中五处房产已过户到锦盛置业的名下，锦盛置业也支付了相应的购房款，但是该房屋所在的土地使用权尚未过户，该合同已部分履行。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，根据《买卖合同》第三、四条的约定，蒋玉林负责办理土地、房屋过户手续，锦盛置业协助蒋玉林办理土地和房屋过户手续。土地使用权变更登记手续的责任人应当是蒋玉林，而锦盛置业只是协助义务。由于双方对交付标的物没有约定期限，属约定不明确，依据《合同法》第六十二条第（四）项规定锦盛置业可随时要求被告履行。因此，锦盛置业要求蒋玉林按双方签订的《买卖合同》的约定办理并完成南府国用（2002）字第18261636号土地产权变更登记的诉求，符合合同的约定，有事实和法律依据，原审法院予以支持。
二、关于是否支持蒋玉林的反诉的问题。对于蒋玉林的反诉，蒋玉林以锦盛置业经催促不去办理手续违约而要求锦盛置业履行支付余款义务并支付滞纳金。对于履行支付余款义务，与锦盛置业的诉讼请求第一项是相对应的，也符合双方合同的约定，原审法院也支持了锦盛置业的该项诉求，因此，对于蒋玉林的此项反诉，原审法院予以支持，双方应当按合同的约定履行各自的义务。对于蒋玉林反诉要求支付滞纳金（日3‰），虽然蒋玉林曾向锦盛置业发出通知，要求其7日内办理土地使用权转让手续、支付合同交易余额2212685元及滞纳金（日3‰），但是锦盛置业并没有对此承诺或表态同意，该通知只是蒋玉林的单方意思表示，对锦盛置业没有约束力。另外根据双方在《买卖合同》“付款方式”中的约定，锦盛置业支付滞纳金的前提是办理房地产所有权和土地使用权变更登记未支付房屋或土地交易款、或者未全部一次性付清余款。本案中涉案土地使用权并没有办理过户手续，该履行付款义务的时限未至，条件未成就。因此，锦盛置业认为蒋玉林提出“滞纳金”诉求无事实和法律依据的抗辩成立，原审法院予以采纳。蒋玉林要求锦盛置业支付滞纳金的反诉没有事实和法律依据，原审法院不予以支持。
关于锦盛置业要求蒋玉林返还租金这一问题。本案是买卖合同纠纷，锦盛置业要求蒋玉林返还租金是侵权纠纷，两者是不同的法律关系问题，因此不是本案处理的范围，故本案不作处理。
据此，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、第一百三十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、第二十条、第二十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）蒋玉林在判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）连南瑶族自治县锦盛置业有限公司办理土地使用权变更登记手续，将土地使用权［证号：南府国用（2002）字第18261636号］变更为原告（反诉被告）连南瑶族自治县锦盛置业有限公司名下。二、驳回原告（反诉被告）连南瑶族自治县锦盛置业有限公司的其他诉讼请求。三、原告（反诉被告）连南瑶族自治县锦盛置业有限公司在被告（反诉原告）办理土地使用权变更登记手续之日支付房地产交易款180万元，余款412685元在判决生效之日起三十日内支付给被告（反诉原告）蒋玉林。四、驳回被告（反诉原告）蒋玉林的其他反诉请求。案件受理费1600元，由原告（反诉被告）连南瑶族自治县锦盛置业有限公司负担1500元，被告（反诉原告）蒋玉林负担100元；反诉费18142元，由原告（反诉被告）连南瑶族自治县锦盛置业有限公司负担10885.20元，被告（反诉原告）蒋玉林负担7256.80元。
原审宣判后，蒋玉林不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。2、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、原审法院认定证据与事实错误。在本案中，上诉人提供的证据1、2、4-11经过质证后被法庭予以认定，法庭还对证据8、10的真实性予以认定，那么对与证据8、10同样性质的证据3一样要同等对待并认定为有效证据，也即表明上诉人的反诉请求合法有理，原审法院本应予支持，但原审法院明显偏袒被上诉人，认定证据与事实存在严重错误，并作出错误的裁判。连南县盘王商贸城有限公司和被上诉人是相关联的公司，是二块牌子一套人马的公司，上诉人邮寄的三个《通知》，被上诉人理应收到。在庭审时，被上诉人也明确表示收到《通知》。2011年5月3日，上诉人和连南县盘王商贸城有限公司签订了《土地和房屋买卖合同》，约定定金为50万元及土地和房屋价款3512685元，但甲方于6日才给付定金20万元，定金余款30万元一直未付，经上诉人催收后，甲方才于9日将该余款30万元通过银行转账到上诉人的账户。至此，甲方违约在先，上诉人完全有权解除合同并没收定金，而甲方于2011年8月8日向上诉人以《证明》的方式提出要求，上诉人考虑到为连南经济发展和社会和谐等因素，同意了甲方将原合同的权利转让给被上诉人的要求，上诉人与被上诉人签订了《土地和房屋买卖合同》，相关的条款内容与第一份合同基本一致的时候，上诉人一并考虑到甲方先前的违约行为，就对相关责任和处罚条款作了实质性的重大修改：其中，第二条第2点付款期限由“……后叁个月内付清”改为“……全部一次性付清”和第二条第2点第二款中“……每天千分之一”改为“……每天千分之三”收取滞纳金的标准。原审法院不应该简单的从表面认定上诉人用快递寄出的《通知》被上诉人没有收到，快递收件人上写明是被上诉人单位的股东之一陈德富及其手机电话，如果被上诉人明知公司股东已经离职或是公司的股东发生变更，应当通知上诉人，并主张权利。基于以上的情况，上诉人认为盘王苑就等同于锦盛置业，故将50万元的定金认同是锦盛置业的，但原审法院认定盘王苑并不等同于锦盛置业。故此，上诉人郑重声明：锦盛置业没有支付50万元定金给上诉人，已经严重违约，被上诉人（锦盛置业）应承担违约责任。办理相关物权转移手续并不是上诉人单方行为就可以完成的，被上诉人的协助义务也不等同于一切事务将由上诉人去办理。被上诉人没有提供相差办证材料，上诉人无法去帮助被上诉人办理物权的转移过户。2011年10月12日，被上诉人己经将《致委托方函2011年8月18日》即房屋评估报告及《房地产权转移登记申请书》交给连南房管局，并打电话给上诉人，上诉人接电话后，带齐5本房产权证书一同到连南房管局办理了转移登记书续并签字。从该办证过程中不难看出，被上诉人承担了主要办证责任，上诉人只是协助被上诉人实施办证，这已经形成事实，其实际己经对合同己经进行了变更。依照合同约定的付款方式：“办理好房屋产权证手续时，付80万元”，上诉人在10月12日已经签字，并办理好过户手续，被上诉人理应在10月12日就支付80万元，但被上诉人迟至10月25日才支付80万元上上诉人，被上诉人已经违约。被上诉人在办理房产变更后就没有依法向国土部门提出办理土地使用权变更申请登记；再有，现在被上诉人还没有象办理房产过户那样对该标的土地进行评估以及完税，上诉人同样无法持有有效的过户材料去国土部门办理过户手续；同时，被上诉人也没有提供办理土地使用权变更所需要的其单位的相关证明文件和必要的手续给上诉人协助办理过户。综上所述，上诉人通过以“通知”信函的形式向被上诉人作出对合同的履行的期限、违约后滞纳金计算方法作出明确约定，是对合同相关条款不完善部分的补充，并告知被上诉人在合理期限内行使权利和履行义务。现因被上诉人因受国家房地产政策的调控，资金链断裂，被上诉人确实没有给付价款的履行能力，而是想借助诉讼得到法院的支持拖延时间和摆脱困境，并在上诉人办理国有土地使用权手续后，将本案相关财产进行抵押、担保、质押等不法行为，从而侵害上诉人的合法权益。被上诉人只想行使权利得到收益又不想在合理期限内履行合同规定的承担相应的权利义务，是造成本案纠纷的直接原因，应承担违约侵权责任，并应赔偿上诉人的各项损失即反诉请求。现在上诉人和被上诉人都希望确实地履行合同，所以，上诉人的诉求符合我国《合同法》的规定，是合理的诉求，请求中院支持上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。二、原审法院适用法律错误。原审法院明知被上诉人存在违约行为而不给予惩处。被上诉人明显是二块牌子一套人马，经营场所也是一样，在小小的连南县城就那么一个盘王苑楼盘，怎样会投递不到，理性的人都会知道其中缘由。上诉人针对合同不完善（存在的问题）向被上诉人发出三个《通知》，已经尽到法律上的告知义务，不应承担违约责任。况且被上诉人没有任何证据可以证明上诉人违约。原审法院违法裁判。上诉人的反诉请求，证据确实充分，被上诉人的行为明显违反合同约定和法律规定，应承担违约责任并按合同的约定赔偿上诉人各项损失是符合法律和合同约定的。所以，原审法院在认定事实证据和适用法律上存在严重错误，其所作出的判决也是错误的，上诉人恳请中院对原审判决予以纠正，并改判支持上诉人的诉讼请求以及本案诉讼费用全部由被上诉人承担，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人锦盛置业答辩称：原审法院认定事实证据清晰，适用法律正确，请依法维持原判。一、被上诉人并没有违约，合同明确约定在办理了土地使用证才给付剩余尾款，而被上诉人之前一直在履行合同给付义务，在土地过户之前被上诉人根本无给付义务，相反上诉人没有履行土地过户手续的义务，却一直要求被上诉人给付土地款，导致合同延迟履行，上诉人提出的“滞纳金”诉求无事实依据和法律依据。1、上诉人一直主张被上诉人违约，实际被上诉人并没有违约，首先，公司股东和法人的合法变更并不妨碍双方土地和房屋转让合同的进行，其次上诉人诉称被上诉人两次延迟付款，第一次上诉人于2011年7月7日发通知要求三日内支付剩余30万定金及滞纳金，否则解除合同，被上诉人也在三日内即支付了30万定金，双方继续履行合同。第二次是办理好房产权手续时支付房款，真正办理好房屋产权手续出房产证是2011年11月7日，被上诉人于2011年10月25日支付房款并无构成违约，双方还是依然继续着履行合同。2、合同约定的定金50万元，办理好房产证手续后支付80万元，共130万元，被上诉人也己承诺收到，剩余就是土地使用证过户到被上诉人名下时，被上诉人支付180万元，尾款在办好手续后三个月内付清，被上诉人完成了即时的给付义务，在没有完成土地使用证过户手续前被上诉人根本无给付义务，更别谈滞纳金的问题。3、合同约定的履行方式是被上诉人负责办理土地、房屋过户手续，而事实上办理土地过户手续也只能由上诉人拿着国有土地使用证原件才能办理，但上诉人一直把履行责任推到协助办理的被上诉人身上，不履行自身的合同义务，还一直提出更高的土地款，先支付土地款等无理要求，导致合同延迟履行，在被上诉人同意先给付土地款再办理土地过户手续后，上诉人依然不予配合履行合同，其根本目的就是获取更高的土地款，其滞纳金的诉求没有事实依据。4、上诉人提出滞纳金的诉求没有法律依据。二、履行期限其实是负责作为办理土地过户手续的上诉人能够控制并实现的，但上诉人却只是一直不履行合同责任，以便获取更高的经济利益。上诉人的“通知”系属本末倒置，办理手续的主要责任方在上诉人，本应其办理土地过户手续后被上诉人给付土地款，一切顺理成章，但其却一直“告知”要求被上诉人去办理土地转让手续，先给付土地款等无理要求，其告知系属本末倒置，其“通知”系无理请求，被上诉人从未应允，不能成为合同条款一部分。2、上诉人于2012年1月5日，2014年2月19日发出的所谓“通知”，都要求被上诉人“办理好土地过户手续”，“支付巨额滞纳金”，“提前一次支付土地款”的无理要求，合同约定的给付其“通知”实质系改变合同所约定的责任的要约，并非履行的告知义务，并不适用《合同法》第62条，其仅仅是上诉人的单方意思表示，法院认定证据准确，事实清楚。3、合同约定系上诉人办理好土地过户手续后被上诉人支付土地款，而办理土地过户手续是上诉人有义务也有能力去实现的，未能办理徒弟过户手续全系被答辩人的责任。上诉人不去履行办理土地转让手续的主要合同责任，称被上诉人没有履行协助责任，实际系想获取更高的经济利益。上诉人郑重承诺：只要依照合同原买卖金额交易，上诉人可以先把土地款一次性打进执行法院的账户上，并积极协助上诉人完成土地转让手续，等新土地使用权证办理好，上诉人即可在法院领取土地款。三、上诉人不履行合同责任，还违反了合同的约定，应承担违约责任，更不应该无理要求所谓的“滞纳金”。上诉人将房屋转让给被上诉人后依然把房屋出租给他人，其明知房产己经合法转让给上诉人，并一直收取租金至今（上诉人己经当庭承认，也有证据证明），导致被上诉人的房屋不能进行买卖出租，根据双方签订的《地和房屋买卖合同》，上诉人要负责住户和租户的搬迁和赔偿费用和一切民事纠纷，房屋己经过户，但房屋的民事纠纷并没有解决，对被上诉人造成巨大经济损失，构成违约，其还收取着被上诉人房产的租金，构成不当得利，应予返还，但上诉人不仅不返还租金，不履行合同责任，构成违约，还无理的要求所谓的滞纳金，不去办理土地过户手续，在法理情理上都行不通。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，蒋玉林原审答辩时确认收到锦盛置业房款80万元及定金50万元。
本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求进行审理。根据双方当事人二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：锦盛置业是否违约，应否向蒋玉林支付违约金。
关于锦盛置业是否违约，应否向蒋玉林支付违约金的问题。锦盛置业与蒋玉林签订的《土地和房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行合同。本案中，蒋玉林主张锦盛置业没有及时办理涉案土地使用权变更登记手续和支付购地购房款构成违约，要求锦盛置业从2012年3月1日起计付滞纳金。对此，本院经审查认为，第一，《土地和房屋买卖合同》并无约定锦盛置业逾期付款需支付滞纳金，蒋玉林要求锦盛置业支付滞纳金缺乏合同依据。蒋玉林向锦盛置业发出《通知》提出收取逾期付款滞纳金的要求系其单方意思表示，不能以此约束锦盛置业。第二，《土地和房屋买卖合同》明确约定蒋玉林“负责”办理土地、房屋过户手续，锦盛置业“协助”办理土地和房屋过户手续，根据该约定，办理涉案土地使用权变更登记手续的义务是由蒋玉林承担，锦盛置业尽协助义务。因此，蒋玉林将涉案土地使用权变更登记手续未能及时办理的责任归责于锦盛置业，理由不成立。至于购地购房款的支付问题。根据蒋玉林反诉请求及原审答辩意见，其确认锦盛置业依约支付了定金50万元及房屋过户手续时应付的80万元。《土地和房屋买卖合同》明确约定，剩余款项中的180万元应在“办理好土地使用证过户手续时付（以过户时乙方签名为准）”，其余部分在有关手续办齐后次性付清。根据该约定，锦盛置业支付剩余款项的义务是在办理好土地使用证过户手续后。由于涉案土地使用权并没有办理好相关过户手续，且涉案土地使用权变更登记手续未能及时办理不能归责于锦盛置业。因此，锦盛置业公司未支付剩余款项并不构成违约。综上，蒋玉林认为锦盛置业构成违约的主张理由不成立，本院不予采纳，其要求锦盛置业从2012年3月1日起计付滞纳金的主张依据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，上诉人的上诉主张理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19742元，由蒋玉林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 林士嵛
代理审判员 余允添
二〇一五年九月六日
书 记 员 冯敏静
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》
第三十五条：第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。
第三十六条：被上诉人在答辩中要求变更或者补充第一审判决内容的，第二审人民法院可以不予审查。