呼和浩特市回民区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0103民初381号
原告李广学，男，汉族，户籍地内蒙古乌兰察布市卓资县，现住呼和浩特市回民区。
被告内蒙古京源港国际汽配城有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区攸攸板镇攸攸板村。
法定代表人冯亚堂，职务董事长。
委托代理人张斌、陆珺，内蒙古慧灵律师事务所。
原告李广学与被告内蒙古京源港国际汽配城有限公司（以下简称京源港公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李广学、被告京源港公司委托代理人张斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2015年6月8日续签订《租赁经营合同》，被告将坐落于呼和浩特市回民区京源港汽配城东区1108号商铺出租给原告，合同约定房屋租赁期自2015年6月1日至2016年5月31日，共计12个月，租金为每年62122元，支付时间为2015年6月8日，付款方式为年付。2015年6月8日，原告向被告交付2015年6月1日至2016年5月31日房屋租金62122元及押金5000元，前期原告进驻商铺对该商铺进行了整体装修，包含店内装修、门头广告牌、搭建室内二层等，装修共花费28000元，2016年1月26日，被告无故擅自解除租赁经营合同且采取停水停电手段，迫使原告原定的业务无法开展，在此期间原告多次要求被告继续履行租赁合同及恢复供水供电，但对方拒不履行，对原告的要求置之不理。因原告与被告于2014年6月4日续签租赁合同，被告以原告更改承租人姓名为由强行收取原告手续费12000元，原被告签订的合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚，请求法院依法判决。1.判令被告向原告支付剩余房租16339元（2016年3、4、5月的房租）及保证金5000元，共计21339元；2.判令被告向原告支付管理费及其他杂费共计679元；3.判令被告赔偿原告损失148000元，其中装修损失28000元，经营损失120000元；4.返还原告租赁房屋手续费12000元；5.判令被告承担本案的诉讼费用。
被告京源港公司辩称，一、请求驳回原告支付剩余房租及保证金的诉讼请求。原告经营的商铺在租赁期限内曾数次被举报销售假冒伪劣产品，在营业执照未进行年检的情况下违法经营，原告也曾多次挑动大家闹事，严重扰乱了市场秩序。因此根据原告与答辩人签订的《租赁经营合同书》，答辩人有权单方解除合同，且有权直接扣除其相应的保证金。原告接到答辩人的《关于商户提前终止的通知》后，并未在答辩人通知的期限内搬离市场。因此根据双方签订的《租赁经营合同书》，原告除了立即将标的返还外还应向答辩人逐日支付双倍的租金，并赔偿因此给答辩人造成的经济损失。二、请求驳回原告支付管理费及其他杂费的诉讼请求。根据双方签订的《租赁经营合同书》，管理费，水电费等一应杂费并不包括在租赁费总额内，均有原告自行承担。三、驳回原告赔偿装修损失费和经营损失费的诉讼请求。根据双方签订的�租赁经营合同书》，原告对标的进行改造装修的费用由原告承担，装修、改建或其他方式增设他物时所有权归答辩人所有。原告并未在答辩人要求的期限内搬离市场，且一直处于正常营业状态，因此在此期间无经营损失发生，即使有也与答辩人无关，原告应自行承担。四、请求驳回原告支付租赁房屋手续费的诉讼请求。原告与答辩人签订的《租赁经营合同书》是一份续租合同，是原承租人张羽转租给原告的。根据原告为法定代表人的内蒙古广金商贸有限公司营业执照的内容看，原告于2014年7月8日就实际使用本案诉争的商铺。根据答辩人与原承租人张羽所签订的租赁经营合同，出现转租情况时转租手续费由转租人承担。因此原承租人张羽将租赁标的转租给原告时所产生的手续费是由原承租人张羽承担的，与原告无关。五、请求驳回原告要求答辩人承担本案诉讼费用�请求。
为证明自己的主张，原告向法庭提供了以下证据：
1．销售单据。拟证明原告最近三个月销售额为12万元。证明原告提前搬离经营场所的经营损失。
2.租赁合同书。拟证明原告租赁被告商铺。证明租赁日期从2015年6月1日至2016年5月31日。
3.商户提前终止的通知。拟证明被告提前终止合同，强制原告搬离经营场所。
4.收据。拟证明租金为62122元；证明市场管理费为1891元；证明押金为5000元；证明装修费为28000元；证明强制收取手续费12000元。
5.租赁合同。拟证明在2014年6月1日到2015年5月31日期间，原告与被告之间存在房屋租赁的关系。证明原告经营执照在签订完租赁合同以后办理的。
被告对原告的证据质证意见如下：
第一组证据真实性认可、合法性、关联性均不认可。可以证明广金商贸是实际经营者系李广学。广金商贸的开单人贾金艳系李广学的职工。广金商贸于2016年仍在正常生产经营。
对第二组证据真实性认可，证明问题不认可。被告提取的证据，可以证明原告租赁商铺系从张羽手中转租而来，后又办理了重新签定合同的手续。
对第三组证据真实性认可，证明的问题不认可。
对第四组证据真实性认可，证明的问题不认可；转租手续费系原告从张羽处转租，根据被告与张羽签订的《租赁合同》，转租需征得被告的同意，并交纳手续费。
对第五组证据真实性认可，证明的问题不认可。原告系从张羽处转租的商铺，并向被告申请减收手续费8000元。
为证明自己的主张，被告向法庭提供了以下证据：
1.《租赁经营合同书》。拟证明当原告所经营的商铺出售假冒伪劣产品时，被告有权单方解除合同。证明原告若有被索赔、被投诉的情况时，被告将有权直接扣除相应的保证金款项。证明原告对租赁标的进行改造、装修时所花费用由被告承担，装修、改建或其他方式增设他物，所有权归被告所有。合同终止时，原告须立即将租赁标的以良好、适租的状态返还被告。原告未按照约定及时返还标的物的，除应立即改正外，还应向被告逐日支付双倍的租金，还需赔偿被告因此而产生的经济损失。证明市场管理费、水费、电费、取暖费、宽带费等杂费并不包括在租赁费总额内，上述款项应由原告自行到相关单位缴纳。
2.公证书（公正事项：证据保全）。拟证明合同终止后原告并未立即将租赁标的返还被告。证明合同终止以后原告经营的商铺仍在正常营业。证明原告经营的商铺并没有出现断水断电的情况。
3.《关于商户提前终止的通知》《被告将提前终止合同的通知贴于原告所经营商铺门玻璃的两张照片（拍摄距离不同）》。拟证明被告按合同约定提前三十天通知了原告将要终止合同的事实。证明原告确定能够收到被告的《关于商户提前终止合同的通知》。证明被告要求原告搬离市场的日期早于被告采取证据保全的日期。
4.被告与原承租人张羽签订的《租赁合同》。拟证明原承租人将租赁标的转租给原告时所产生的手续费应由原承租人（转租方�承担。
5.原告的《税务登记证》和《营业执照》。拟证明被告与原告签订《租赁经营合同书》之前原告就已经开始经营回民区海拉尔西街219号京源港汽配城配件区东1108商铺。（存在原承租人张羽将租赁标的转租给原告的情况）。证明原告所经营的商铺没有按时年检。
6.暖气费、管理费、物业费收据，发放确认表。拟证明张羽租期内将房屋转租给了原告。
7.原告李广学向京源港提供的申请书。拟证明原告所承租的房屋并非直接同京源港进行洽谈，而是从张羽手中转租。并在事后才与京源港联系，意图减少租金。
原告对被告的证据质证意见如下：
对于第一组证据，原告没有出售假冒伪劣产品。以上证明的问题原告�为是霸王条款。
对于第二组证据，被告不给返还租金和押金，所以未办手续。商铺货场在通知期后已经搬离，现场为证。
对于第三组证据，确实收到通知。此通知造成原告严重损失。
对于第四组证据，原告为实际经营人，不存在转租事宜。
对于第五组证据。原告在办经营执照以前在2014年6月1日，被告强制更改租赁人，在更改租赁人以后3个月才办的经营执照，该营业执照是年检前由原告提供给被告的。
对于第六组证据。从商铺租赁开始原告一直是实际经营者，张羽是原告家人；租赁的时候，原告在外地，请张羽代租，并不存在转租事宜。被告先强制原告更换租赁人，并收取12000元手续费。
对于第七组证据，真实性认可，合法性、关联性不认可。
被告为证明原告李广学多次挑动多人闹事扰乱市场秩序和销售假冒伪劣产品，向本院申请向公安机关及工商行政管理机关调取相关证据，本院依申请调取到呼和浩特市公安局回民区分局攸攸板镇派出所的出警记录，对于销售假冒伪劣产品，工商行政管理机关未做出相关处罚。原、被告双方对出警记录的真实性无异议，但原告对于该出警记录所要证明的问题不予认可。
本院对原、被告双方的证据认证如下：
对于原、被告双方同时提交的租赁经营合同书、关于商
户提前终止的通知、原告提供的租赁费收据、保证金和其他费用的收据，因双方对此均无异议，本院予以认可。对于被告提供的与案外人张羽的租赁合同，与本案无关联性，本院对其不予认定。对于原告提供的销售单据，不能单独作为原告经营损失的证据，本院对此不予认定。对于被告提供的证据保全的公证书，本院对其真实性予以认定。对于我院依申请调取的出警记录的真实性予以认定，证明2015年9月8日有40多人拉横幅在金源港汽配城南门口堵门闹事，后公安机关对此未有处理结果，因此该证据不能单独证明原告有违法行为。
经审理查明，原告李广学与被告京源港公司自2014年6月1日起开始建立租赁合同关系，原告为承租人（乙方），被告京源港公司为出租人（甲方），原告租赁甲方京源港汽配城配件区东1108号105.06平方米的营业场地及其地上附属公共设施。租赁期限为一年，至2015年5月31日。后双方对该租赁关系进行了延续并重新签订了《租赁经营合同书》，约定租赁期限自2015年6月1日起至2016年5月31日止。租赁费为1.62元每平方米每天，总计为62122元。市场管理费为1.5元每平方米每月。乙方向甲方支付保证金5000元，作为乙方遵守和履行本合同所有义务和规定的保障。合同期满双方续签租赁合同时，则保证金可以顺延使用。合同同时对于装修、改造及维修进行了约定：“装修改造所需费用由乙方承担，装修、改建或其他方式增设他物，所有权归甲方所有。”合同签订后，原告向被告交纳租赁费62122元、保证金5000元、市场管理费1891元。原告于2015年3月18日支出装修费28000元，其中包括门头牌6000元、二层楼板12000元、厨卫卧室地板背景墙7000元、卷帘门3000元。2016年1月27日，被告京源港公司向原告李广学发出“关于商户提前终止的通知”，载明“根据双方签订的《租赁经营合同书》第九条3款约定，汽配城整体变更及经营需要现对东1108进行调整，提前终止合同。现要求商户在2016年2月26日前搬离市场，……”。该合同书第九条3款约定的内容为“甲、乙双方均有义务保证租赁场地、位置、设施、面积的稳定性。但是由于汽配城整体变更及经营需要，需要变动租赁标的位置、增减乙方经营面积及其它变更事宜，甲方提前30天通知乙方后，可以对其进行相应的变更，乙方应同意甲方的合理要求。”原告李广学收到该通知后开始准备搬离，双方确认原告于2016年3月10日搬离所租赁的场地。
上述事实有租赁经营合同书、收据、提前终止合同的通知及庭审笔录等证据证实。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人应当遵守合同项下的各项内容。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人协商一致的，可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告京源港公司以通知形式与原告解除该租赁合同，原告同意解除并已经实际搬离租赁场地，因此，被告应当退还原告合同解除之后的租金及管理费。被告以合同书第九条3款约定的内容即以经营调整为由通知原告解除合同，而在庭审过程中又以原告存在违法经营为由作为解除合同的理由，不退还剩余房租及保证金的意见，既缺乏证据支持也不符合合同约定，本院对此意见不予采纳。关于退还租金及管理费的数额，从原告实际搬离之日起算，租金计算为1.62105.0682天=13956元，管理费计算为1.5105.06÷3082=431元。关于保证金，该保证金为履约性质的保证金，因合同已经协议解除，且被告没有向法庭举证证明原告存在合同中约定的扣除保证金的情形，因此被告理应退还原告保证金。关于原告请求判令被告赔偿装修损失的诉讼请求，因合同中对于附合的装修物的处理有明确的约定，该约定不违反法律强制性规定，遵照民法中当事人意思自治原则，原告的该项请求不符合合同约定，本院不予支持。关于原告请求被告赔偿经营损失的诉讼请求，因合同为协议解除，双方对于合同的解除均不存在过错，且原告未提供有效证据证明其合同解除后的经营损失，本院对该诉讼请求不予支持。关于原告诉请的房屋租赁�续费，因原承租人为案外人张羽，后经营主体变更为原告，导致租赁合同主体变更，被告收取该费用符合合同约定，因此无需返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告内蒙古京源港国际汽配城有限公司在本判决生效后十日内一次性返还原告李广学租金13956元、管理费431元、保证金5000元，共计人民币19387元。
二、驳回原告李广学的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1970元，由原告承担1770元，被�承担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员 任子娇
二〇一六年四月二十三日
书记员 李佳玮
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。