云南省石屏县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2525民初378号
原告何文忠。
委托代理人朱秀玲，代理权限为特别授权（社区推荐）。
被告王艳飞。
原告何文忠诉被告王艳飞定金合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后，依法由审判员石顺旺适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何文忠及其委托代理人朱秀玲，被告王艳飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何文忠诉称，2015年9月17日，经中介介绍，被告决定以按揭贷款的方式将自己位于石屏县异龙镇东门农贸市场旁246平方的钢筋水泥房卖给我，并收取定金20000元。收款后，被告借口要一次性付清房款，为此双方发生争议，被告不退还定金。我和被告的房屋买卖是有附条件的，是中介介绍明确按揭贷款，现被告不�约定执行，我无法购房。诉请法院判决被告王艳飞返还购房定金20000元并承担诉讼费用。
被告王艳飞辩称，原告称以按揭贷款购房与事实不符，双方没有按揭贷款的书面或口头约定，只约定了所售房屋的面积、价格、定金，原告通过何种方式购房没有约定。我只想将房屋出售，获得房款，对于原告的购房款从何而来，我无权过问。依据“谁主张谁举证”的原则，原告没有提交证据证明其诉讼主张，应负有举证不利的法律后果。不是我不履行义务，而是原告给付定金后，拒绝支付剩余的购房款才导致交易无法完成，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；�受定金的一方不履行约定的债务的，应当双方返还定金。”的规定，定金不应当退还。
综合双方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：被告王艳飞收取的订金20000元应否返还于原告何文忠。
针对以上争议，原告何文忠为证明自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、身份证复印件1份，欲证明本人的基本情况及诉讼主体资格。
2、房屋订金收条1份，欲证明2015年9月17日被告收取原告购房订金20000元，购买房屋是经中介介绍，房屋出售人是被告，交易没有完成。
3、证人许某某出庭作证，陈述本人开了一个信息部买卖二手房，王艳飞有一套房子要卖，何文忠要买房，我带何文忠去看房屋，他们双方当时协商的是何文忠先付一部分款，等过户办了房产证后拿房产证去贷款付清余款，王艳飞也同意，何文忠付20000元订金。王艳飞在银行工作，我们当时问她象何文忠这种情况能不能贷到款，王艳飞说能，事后何文忠去银行咨询，因土地属于集体所有的房屋买卖贷不到款，后何文忠无法付房款。
经质证，被告王艳飞对原告何文忠提交的证据1的真实性及证明目的无异议。对证据2的真实性无异议，但认为订金收条是中介写的，收到定金20000元属实；房子让中介代卖好几年了，其已明确告诉中介，房款必须一次性付清。何文忠夫妇来看房子的时候是周五，中介对我说，他们先付订金20000元，周一付一部分房款，尾款在2个月内付清，最多不超过三个月，未协商过按揭贷款付款之事。对证据3认为证人陈述的原告付订金20000元，先付一部分房款，等过户后用房产证贷款付清余款的内容，符合事实，至于原告到哪里贷款，是他自己的事。
被告王艳飞对其答辩意见，向本�提交了下列证据：
1、身份证复印件1份，欲证明本人的基本情况。
2、房屋订金收条复印件1份，欲证明本人收到何文忠订金20000元，双方已达成交易，约定周一先付30-40万元，尾款在二个月内付清。
经质证，原告何文忠对被告王艳飞提交的证据1的真实性及证明目的无异议；对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，认为原告支付了订金，交易没有成立，只能证明被告收起了订金的事实。
本院认为，原告何文忠提交的证据1、2的真实性及证明目的，被告王艳飞无异议，本院予以采纳；证据3即证人许某某陈述的王艳飞要卖房屋，何文忠要买房屋，带何文忠去看房屋，买卖双方口头协商何文忠先付一部分房款，等过户办理了房产证后贷款付清余款，何文忠付王艳飞订金20000元的事实，原、被告双方无异议，本院予以采纳。被告王艳飞提交的证据1的真实性及证明目的，原告何文忠无异议，本院予以采纳；证据2的真实性，原告何文忠无异议，证明双方口头约定原告何文忠先付一部分房款，等过户后用房屋抵押贷款付清所有房款，被告王艳飞收取原告何文忠订金20000元的事实，原告何文忠无异议，证据的真实性及证明目的，本院予以采纳。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实:被告王艳飞的位于石屏县异龙镇城东社区旁的砖混结构房屋一幢要出售，在许某某经营的石屏和顺居房屋中介经济信息部备案，原告何文忠要购买房屋，到许某某的信息部咨询。2015年9月17日，许某某带原告何文忠夫妻去看被告王艳飞的房屋，经双方协商口头约定，被告王艳飞的房屋以706000元价格出售给原告何文忠，何文忠先付一部分房款（30-40万元），剩余房款等房产过户后原告何文忠用房产证贷款支付。当天，原告何文忠支付被告王艳飞购房订金20000元，被告王艳飞出具房屋订金收条，收条载明：“今收到何文忠购房订金贰万元正（小写20000.00元），房屋一幢订为柒拾万零陆仟元正（小写706000.00元）。注若那一方违约，要付给房屋订金双倍赔款。中介许某某签名捺印，收款人王艳飞签名捺印。”后原告何文忠向金融部门咨询办理贷款事宜，认为该房屋土地属集体所有，无法办理抵押贷款手续，原告何文忠贷不到借款付清房款，从而双方发生分歧，未签订房屋买卖合同。原告何文忠要求被告王艳飞返还订金20000元，被告王艳飞认为不应返还。何文忠申请司法调解未果后，向本院提起诉讼，要求被告王艳飞返还订金20000元并承担本案诉讼费。
另查明，被告王艳飞建造房屋所占用的土地属集体土地性质。
本院认为，合同是平等主体自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转让的除外。”的规定，本案中，原、被告双方买卖的房屋所占用的土地属集体土地，双方�间的买卖房屋的行为违反了我国土地管理法律法规的强制性规定，双方之间的买卖房屋行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方买卖房屋的行为无效，不能产生当事人预期的法律效果，双方的合同目的不能实现，当事人依据合同取得的财产应当返还给对方。所以，原告何文忠要求被告王艳飞返还订金的请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
被告王艳飞于本判决生效之日返还原告何文忠订金人民币20000元。
案件受理费300元，减半收取150元，由被告王艳飞承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定期限届满后两年内向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
审判员 石顺旺
二〇一六年六月二十四日
书记员 李 黎