广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终2819号
上诉人（原审原告）：刘久金，男，1953年5月25日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
委托代理人：桂明昊，广东勤诺律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：东莞水濂山水库商品住宅建造有限公司，住所地：广东省东莞市南城区南外环路299号，注册号为441900400008064。
法定代表人：张田同，该公司董事长。
委托代理人：吴波，男，1981年7月12日出生，汉族，住广东省东莞市万江区。
被上诉人（原审被告）：东莞御花苑商品住宅建造有限公司，住所地：广东省东莞市南城区南外环路299号，注册号为441900400008072。
法定代表人：张田同，该公司董事长。
上诉人刘久金、东莞水濂山水库商品住宅建造有限公司（以下简称为水濂山公司）因与被上诉人东莞御花苑商品住宅建造有限公司（以下简称为御花苑公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第2317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
刘久金因本案于2015年11月25日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1．水濂山公司、御花苑公司向刘久金连带赔偿合同利益损失143900.31元；2．水濂山公司、御花苑公司向刘久金支付违约金37174.25元；3．水濂山公司、御花苑公司向刘久金连带赔偿下列损失：水濂山公司、御花苑公司违约期间银行贷款的利息支出损失147350.35元及已支付物业管理费损失16698.72元（贷款利息、物业管理费暂自2013年6月计至2015年6月）；被查封期间房屋租金损失124800元；已支付装修设计费损失50000元。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、御花苑公司、水濂山水公司于判决发生法律效力之日起五日内向刘久金支付违约金31800元。二、驳回刘久金的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费4499.62元，由刘久金负担4202.12元，御花苑公司、水濂山水公司共同负担297.5元。
原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第2317号民事判决书。
刘久金不服原审判决，向本院提起上诉称：一、御花苑公司、水濂山水公司未尽合同协助办证义务，违反合同约定，应承担违约金支付义务。本案事实表明，案涉房屋尚未取得权属证明，甚至办证的《房地产登记申请书》尚未有御花苑公司、水濂山水公司的盖章，御花苑公司、水濂山水公司的行为明显违反合同项下的办证义务。根据合同附件五第九条规定，逾期超出730天的，出卖人应支付相当于总房价的1%的违约金，对于总房价，原审认为总房价是3180000元是片面的，事实上，总房价应当是首期款1910000元加1270000元银行的贷款本息（贷款本息为1807425元）之和，共计3717425元，故违约金应为37174.25元。另，该违约金应视为对御花苑公司、水濂山水公司违约行为的惩罚，不论是否造成刘久金损失均应予以赔偿。若御花苑公司、水濂山水公司造成刘久金其他损失，还应承担损失赔偿责任。二、御花苑公司、水濂山水公司未协助刘久金办证的后果并非御花苑公司、水濂山水公司的唯一违约情形，御花苑公司、水濂山水公司存在违反法定义务和诚实信用原则产生的附随义务，亦属违约。御花苑公司、水濂山水公司将案涉房屋销售给刘久金时，御花苑公司、水濂山水公司未将其与第三人存在巨额债务的事实告知刘久金，案涉房屋因此受到司法查封，御花苑公司、水濂山水公司对此存在明显过错。三、御花苑公司、水濂山水公司的违约对刘久金占有使用案涉商品房产生实际影响，已造成刘久金经济损失，御花苑公司、水濂山水公司应承担赔偿责任并应继续履行合同协助办证义务。第一，关于合同利益损失，案涉房屋被查封导致刘久金无法使用，该损失应为案涉房屋总价（购房价与贷款本息之和）按月分摊的价值乘以两年查封期使用费，合计143900.31元。第二，关于查封期间支付的贷款利息损失及物业费损失。该损失费用属于合同签订后已实际发生的费用，其前提是刘久金正常使用案涉房屋，但因御花苑公司、水濂山水公司的行为导致无法使用案涉房屋，故这属于直接损失。第三，关于租金及装修设计费损失。案涉房屋查封后，如果继续对房屋进行装修使用，将与查封相背离，刘久金可能承担损失扩大的风险。因此，刘久金租赁其他房屋支付的租金及装修设计费应当视为刘久金防止损失扩大而支出的合理费用，御花苑公司、水濂山水公司应予以赔偿。综上，刘久金请求本院判令：一、改判原审判决第一项，判令御花苑公司、水濂山水公司向刘久金连带支付违约金37174.25元；二、撤销原审判决第二项，改判御花苑公司、水濂山水公司连带向刘久金支付合同利益损失143900.31元、银行贷款利息损失147350.35元、物业管理费损失16698.72元、违约期间替代履行产生的房屋租金损失124800元及装修费损失50000元。
水濂山水公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、刘久金委托孙某办证既非客观事实，亦无充足证据，直至现在刘久金亦未主动要求水濂山水公司协助办证。刘久金在原审期间提交的《房产登记申请书》，证人孙某称于2013年6月要求水濂山水公司在上述申请书中盖章，但遭到水濂山水公司拒绝，上述证据和证言均不属实。第一，《房产登记申请书》是格式版本，刘久金可随时到东莞市南城房地产交易所大厅领取，或从东莞市房产管理局公众信息网下载打印。现仅凭刘久金单方制作提交的《房产登记申请书》即认定刘久金要求盖章的时间是2013年6月，没有充足证据证明。第二，孙某称其是东莞市未来世界商住开发有限公司的行政人员，而刘久金是总经理，两人存在上下级的利害关系。再者，孙某称三次到水濂山水公司要求协助办证，但却不清楚到水濂山水公司的几楼、哪个部门、接洽人员姓氏和性别。水濂山水公司是有特定部门和工作人员专门办理相关协助办证事务，经水濂山水公司多次核实，其至今从未接待过孙某。很明显孙某是基于领导的安排做伪证的。第三，按照房地产办证惯例并参照《入伙通知书》要求，代办人非直系亲属须持有业主的公证委托书方可办理，现仅凭一份未经过公证的委托书来代办房产证是不符合要求。其次，刘久金现在仍缺《房地产查丈登记表》，该表是由刘久金到测绘公司领取后与《房产登记申请书》一同到开发商处盖章的。但刘久金资料不全，根本无法完成办证。第四，案涉房屋在2013年6月25日被广州市中级人民法院查封，该查封措施在当时均未通知水濂山水公司和刘久金，也没有送达查封裁定书，但刘久金竟然凑巧在同一时期委托孙某办证，而水濂山水公司只需要在《房产登记申请书》和《房地产查丈登记表》盖章即可完成协助义务，水濂山水公司没有理由拒绝。第五，同样在2013年6月，与刘久金在同一区域的房屋的业主已在水濂山水公司处将《房地产交易及权属登记申请表》和《房地产查丈登记表》盖章后顺利办理产权证，可见刘久金委托孙某办证一说没有根据。二、水濂山水公司已全面履行《商品房买卖合同》，没有任何违约事实。刘久金早在2011年11月具备办证条件，但其由于自身原因长达五年多怠于积极主动办证。案涉房屋的查封是由第三方提起，由广州市中级人民法院实施，无论查封行为还是查封依据均被证实错误，查封措施不是水濂山水公司的过错和行为造成，不应由水濂山水公司承担责任。根据我省司法实践，出卖人能举证证明其已在合同约定或者法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约金责任。三、刘久金办证资料不全是导致其无法办证的主要原因，现没有充分证据证实刘久金向水濂山水公司书面催办房产证。刘久金在完善办证手续资料后，水濂山水公司将按照法律规定积极协助办证。综上，水濂山水公司请求本院判令撤销原审判决第一项，改判驳回刘久金的全部诉讼请求。
御花苑公司没有在法定期间内向本院提交书面的答辩状。
本院经审理对原审查明事实予以确认。
另查明，刘久金在原审期间申请证人孙某出庭作证，孙某出庭作证称，孙某是东莞市未来世界商住开发有限公司的办公室办事员，刘久金是该公司总经理；刘久金委托孙某到水濂山水公司、御花苑公司办证，孙某拿着房产登记申请书到开发商处盖章，时间是2013年6月，到开发商告知盖不了章，但没有告知原因；孙某去了开发商处三次，最后一次是2015年三、四月；关于找哪个部门盖章的情况，孙某称在2013年6月去御花苑旁边开发公司的楼处找了个女同志，后来有个男的前来了解，但告知办不了，孙某不记得找哪个部门，当时是在二楼或三楼的。
水濂山水公司、御花苑公司在原审期间提交了一份《办理﹤房地产权证﹥通知》及快递邮单，显示水濂山水公司、御花苑公司通过快递的方式通知刘久金办理房产证，该邮件于2011年11月25日由刘久金签收。刘久金在原审期间并未对该《办理﹤房地产权证﹥通知》及快递邮单的真实性发表质证意见，二审期间，刘久金主张快递邮单的收件人签名并非其本人签名。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案应当对刘久金、水濂山水公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的意见，本案的争议焦点有：一、水濂山水公司、御花苑公司是否构成违约；二、如水濂山水公司、御花苑公司构成违约，则违约责任如何确定。
关于争议焦点一。水濂山水公司、御花苑公司与刘久金签订的《商品房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应予以确认。根据《商品房买卖合同》第十五条及附件五第九条的规定，水濂山水公司、御花苑公司应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，但办理房产证由刘久金备齐资料向房管部门自行申报，水濂山水公司、御花苑公司予以协助。
本案中，水濂山水公司、御花苑公司与刘久金均确认案涉商品房于2011年9月30日交付刘久金，而水濂山水公司、御花苑公司在原审期间提交的《办理﹤房地产权证﹥通知》及快递邮单能证明水濂山水公司、御花苑公司已在约定期限内通知刘久金办理案涉商品房的产权证。虽刘久金对水濂山水公司、御花苑公司提交的《办理﹤房地产权证﹥通知》及快递邮单不予确认，但其并无相反证据可推翻水濂山水公司、御花苑公司的证据，故本院认为水濂山水公司、御花苑公司已履行了相应的通知义务。
刘久金主张水濂山水公司、御花苑公司于2013年6月起无故拒绝协助刘久金办理房产证，刘久金对该主张提交了孙某的证人证言、《房地产登记申请书》及委托书为证。本院经审查认为，尽管孙某证言与刘久金的主张一致，但孙某与刘久金间存在利害关系；按孙某的陈述，其已多次到水濂山水公司、御花苑公司处请求协助办理案涉商品房的房产证，但孙某对于协商的过程、地点及人员的情况陈述不清，其证言效力存疑。至于刘久金提交的《房地产登记申请书》及委托书，系刘久金单方出具，并不足以证明刘久金主张的事实。综上，刘久金主张水濂山水公司、御花苑公司于2013年6月无故拒绝协助其办理房产证，证据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二，如前所述，刘久金的证据不足以证明水濂山水公司、御花苑公司存在违约事实，其要求水濂山水公司、御花苑公司承担相应的违约责任，没有依据，本院不予支持。
综上，水濂山水公司的上诉理由成立，本院予以支持。刘久金的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实有误，导致适用法律错误，处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及前述援引法律条文的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第2317号民事判决。
二、驳回刘久金的诉讼请求。
原审案件受理费4499.62元，由刘久金承担；二审刘久金上诉部分受理费8541.24元、水濂山水公司上诉部分受理费595元，均由刘久金承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈天宇
代理审判员 陈锦波
代理审判员 陈加雄
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 李俊峰
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