江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01806号
上诉人（原审被告）卞云。
委托代理人胡宏，江苏明亮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡文耀。
委托代理人马雯，江苏顺维律师事务所律师。
上诉人卞云因与被上诉人胡文耀房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）海民初字第01819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月12日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月10日公开开庭审理了本案。上诉人卞云的委托代理人胡宏，被上诉人胡文耀及其委托代理人马雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡文耀一审诉称：胡文耀、卞云于2011年6月21日签订《房地产租赁契约》一份，约定胡文耀将坐落于浦南开发区新陇路西侧的厂房出租给卞云使用，租期自2011年7月1日至2021年6月30日，同时对每年租金作出明确约定。《房地产租赁契约》明确约定卞云应在2014年6月1日前支付租金人民币14.3万元，但卞云至今未支付该笔租金。为此，胡文耀多次催告卞云，要求其履行合同，支付租金，但卞云仍未在期限内支付。胡文耀认为，卞云拒不履行合同主要义务的行为已构成根本违约，且给胡文耀造成严重经济损失，为此，诉至法院，请求判决：1、解除胡文耀与卞云签订的《房地产租赁契约》，卞云腾空并交还胡文耀房屋及场地；2、卞云自2014年7月1日起按日390元支付房屋占有使用费至实际交还房屋之日止；3、卞云赔偿胡文耀损失7万元；4、卞云承担本案诉讼费用。
卞云一审答辩称：1、胡文耀与卞云除签订《房地产租赁契约》外还签订两份补充协议，约定了胡文耀对厂房及设施负有维修责任，但自2013年年初至今，院墙、压机房、喷漆房及烘干房4次被隔壁沙石搅拌厂推到，监控系统全部被毁，致使卞云不能正常生产，多家合作单位退订单，给卞云造成巨大损失，卞云与胡文耀及沙石搅拌厂多次沟通，均无成效。2、胡文耀只收取租金而不承担对租赁物的维修责任是错误的，卞云要求胡文耀履行对租赁房屋的维修责任，解决卞云生产的安全问题。综上，卞云不同意解除合同。
原审法院经审理查明：2011年6月21日，胡文耀与卞云签订《房地产租赁契约》，约定胡文耀将坐落于浦南开发区新陇路西侧厂房（办公室约200平方米，厂房约780平方米）出租给卞云使用，租赁期限为自2011年7月1日至2021年6月30日，其中年租金为2011年7月1日至2012年6月30日10万元……2013年7月1日至2014年6月30日13万元、2014年7月1日至2015年6月30日14.3万元、2015年7月1日至2016年6月30日15.6万元……，租金按年于每个租赁年度前一个月以现金方式支付。双方同时约定了各自权利、义务，双方对违约责任的约定为：“任何一方未能履行本契约规定的条款，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。乙方（卞云）逾期交付房租，每逾期一日，由甲方（胡文耀）按年租金额的千分之五向乙方加收违约金”。同日，双方签订《房地产租赁契约补充协议书》，约定：“一、在租赁期内，甲方应保证该房屋及所属设施较为重要的维修责任，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。二、租赁期间，房屋和土地的产权税及政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，按国家相关规定双方协商解决。三、乙方可以根据生产的需要在承租厂房院内增建厂房、食堂、卫生间的费用由乙方自行负责。租赁期间所增加的财产，按以下方式处理：A、乙方自行提前结束房屋租赁，所有乙方增建的房屋归甲方所有。B、甲方提前结束租赁的，按照乙方所建项目的实际费用给予补偿。……”。该补充协议签订后，卞云在胡文耀厂房院内西侧增建了厂房、压机房、喷漆房及烘干房，其中压机房增建在新厂房南侧，利用了胡文耀墙头，喷漆房和烘干房增建在新厂房西侧，与胡文耀墙头相距1米左右，且利用胡文耀墙头改造为烤漆房、烘干房的隔热层的一部分。2012年3月1日，胡文耀与卞云签订《协议》，约定：“甲方位于新浦经济技术开发区新陇路西侧厂房内出动力柜及照明线路外，厂房内新增的电力动力线路及与之配套的附属设施，包括后增夹心板房（含开关、空开、插座等）由乙方出资增置，所有权归乙方所有。”
卞云承租胡文耀房屋期间，按照约定向胡文耀给付了2011年7月1日至2014年6月30日的房屋租金。2013年上半年开始，因涉案厂房隔壁沙石搅拌厂及其他原因，胡文耀围墙多次出现倒塌情况，胡文耀亦按照约定进行了维修，但对于西侧围墙倒塌，胡文耀以卞云后增建筑利用了原墙头胡文耀不负有维修义务为由未维修。2014年8月23日、9月24日，胡文耀两次向卞云邮寄《催告函》，载明：“卞云女士：你承租我方位于浦南开发区新陇路西侧的厂房2014年7月1日至2015年6月30日的租金未付，合同约定应于2014年6月1日前付年租金￥14.3万元整，现已逾期80天。特致书面函给你，请于2014年9月1日之前交付本租期年厂房租金。逾期我方将追究逾期违约责任并解除租赁契约，不再接受任何形式的调解。请予以合作为盼！”，卞云认可收到了2014年8月23日的邮寄件，但未回函亦未支付租金。2014年10月12日，胡文耀在连云港日报刊登《催告函》，载明：“卞云女士：根据双方约定，你应在2014年6月1日前支付房租14.3万元，但至今未支。为此，我方要求你在本催告登出后三日内支付所欠房租及违约金，否则，将依法与你方解除合同，特此催告！”。
对于胡文耀出租给卞云的房屋所占用的土地，胡文耀有国有土地使用权证，但该房屋及卞云后增建的厂房、压机房、喷漆房及烘干房等均未取得建设工程规划许可证。
原审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但出租人请求参照合同的约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。本案胡文耀将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给卞云使用，双方签订的《房地产租赁契约》及补充协议无效，故，对胡文耀要求解除胡文耀与卞云签订的《房地产租赁契约》的诉讼请求，原审法院不予支持，但对于胡文耀要求卞云自2014年7月1日起按日390元支付房屋占有使用费至实际交还房屋之日止的诉讼请求，原审法院予以支持。合同无效后，因该合同所取得的财产应当予以返还，故胡文耀要求卞云返还房屋及场地的诉讼请求，原审法院予以支持。因合同无效，胡文耀要求卞云支付违约金（赔偿损失）7万元的诉讼请求，原审法院不予支持。为此，依照原审法院《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条之规定，判决：一、卞云于判决生效后十日内返还胡文耀位于连云港市海州区浦南开发区新陇路西侧房屋及场地并支付占用房屋期间的占有使用费（按照每日390元标准自2014年7月1日起计算至实际返还时止）；二、驳回胡文耀的其他诉讼请求。一审案件受理费2560元，由胡文耀负担1585元，由卞云负担975元。
上诉人卞云对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该条规定适用的是房屋未取得规划许可证的情形，但被上诉人已经取得了土地使用证，故具有土地使用权证的土地是可以出租的，上诉人与被上诉人签订《房地产租赁契约》，不是为了承租房屋，而是为了租赁房屋周围的土地，被上诉人将其已取得土地使用权证的土地出租给上诉人并不违反法律的强制性和禁止性规定，该合同经双方当事人签字后即发生法律效力。2、上诉人未按合同约定于2014年6月1日交纳租金是因邻居对涉案房屋的破坏致上诉人损失200多万元，这属于不可抗力致使合同无法履行，是法定的免责事由。3、若一审法院对合同无效的认定是成立的，本案不属于人民法院受理的范围，则应裁定驳回被上诉人的起诉，而不应判决驳回被上诉人的诉讼请求。4、被上诉人故意隐瞒其与邻居存在矛盾的事实，致使上诉人财产遭受损失，被上诉人应当对上诉人的损失承担赔偿责任。5、即使合同无效，也不应当由上诉人单方承担不利后果，被上诉人故意隐瞒涉案房屋未取得规划许可证的事实，而上诉人向承租的房屋及土地投入大量的资金，因合同无效，上诉人要返还房屋及土地产生的损失，被上诉人应当对上诉人的损失承担责任。6、一审法院适用简易程序应当减半收取诉讼费，但一审法院没有减半收取。7、鉴于上诉人租赁被上诉人的房屋及场地被他人严重损坏的客观事实，上诉人已经向公安机关报案，公安机关近期再次受理了材料，自2013年至今上诉人并未能够实际使用涉案房屋及场地，因此被上诉人在主张支付占用期间的租金没有事实和法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，被上诉人承担本案所有诉讼费用。
被上诉人胡文耀答辩称：上诉人与被上诉人签订的租赁协议明确约定被上诉人将浦南开发区新陇路西侧的厂房出租给上诉人使用，双方是就房屋签订租赁契约，且上诉人在明知房屋没有建设规划许可证的情况下，与被上诉人签订该合同，双方对合同无效负有同等责任。另外就上诉人所提出的房屋严重损坏，上诉人遭到损坏的房屋是上诉人未经被上诉人同意擅自加盖在原厂房厂墙上，导致房屋不能承重被损毁，且其损坏的原因是由于租赁厂房后方的砂石厂堆积沙石导致涉案房屋损坏，损坏部分并未经被上诉人同意加盖。在双方同意加盖的房屋出现损毁，被上诉人都已经积极履行了维修义务，以上事实在一审中主审法官已经实地考察，并在判决中明确写明，因此被上诉人认为一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审驳回上诉人的请求，维持原判。
二审期间，上诉人卞云向本院提供照片一组，证明涉案房屋围墙损坏的客观事实，上诉人至今未能使用该房屋及相关设施，上诉人的损失十分巨大，停工停产至今。
被上诉人胡文耀质证称：关于围墙照片，当时围墙损坏后上诉人告知被上诉人围墙损坏情况，被上诉人立刻找人对围墙进行了维修，照片中也能体现当时现场有砌墙的砖头和工人，另外3张照片所体现的房屋都是在上诉人于2011年6月21日与被上诉人签订补充协议后，在2013年未经得被上诉人同意的情况下，又加盖厂房，且将厂房搭建在原厂房围墙之上，由于上诉人建设房屋时就存在安全隐患及不合理的搭建，才导致其厂房被后面的砂石厂堆积的砂石压倒，并不属于被上诉人维修义务范围内，且上诉人也明确上诉人报案是由于其与砂石厂之间的纠纷，与被上诉人无关，更能证明了后搭建房屋的损毁不应由被上诉人承担维修义务，且至今上诉人仍然在厂房内生产加工进行经营，并没有长期停工造成损失。
本院对上述证据的认证意见如下：该组照片不能反映出拍摄的时间，也不能证明围墙倒塌的原因，故该组证据不能证明其证明目的，本院对其不予确认。
本院经审理查明：原审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：1、《房地产租赁契约》及补充协议是否有效；2、本案是否属于法院受理范围；3、被上诉人是否应对上诉人的损失承担赔偿责任；4、上诉人是否应当支付房屋占用费用给被上诉人；5、上诉人拖延交付租金是否有免责事由。
关于本案的第一个争议焦点。本院认为，依据涉案租赁契约及补充协议的约定，出租物既包括厂房，也包括厂房所在的土地，出租的厂房与土地系无法分割的整体，现出租人即本案被上诉人将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给上诉人使用，双方签订的《房地产租赁契约》及补充协议系无效合同。上诉人认为其只租有土地使用权证的土地而未租没有取得建设工程规划许可证的房屋没有事实和法律依据，故上诉人的该项上诉理由不能成立。
关于本案的第二个争议焦点。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，属于民事纠纷的一种，并不存在法院不予受理的情形，应当由人民法院受理。
关于本案的第三个争议焦点。上诉人提供的照片不能证明围墙倒塌的原因是什么，只能反映围墙倒塌的现状，且其与邻居的纠纷现无结果，上诉人无法举证证明系因被上诉人与邻居的矛盾导致围墙倒塌并产生损失，故上诉人要求被上诉人承担因围墙倒塌而造成的损失没有事实和法律依据。另外，上诉人称其在租赁被上诉人的厂房后又进行了扩建，在《房地产租赁契约》及补充协议无效且扩建房屋也未取得相关手续的情况下，被上诉人是否应当分担上诉人增建费用的问题，因上诉人在一审中未进行抗辩也未提起反诉，在二审中也未作为上诉请求专门提出，故本院对此不予审理，上诉人可另行提起诉讼。
关于本案的第四个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故本案中，虽然租赁合同无效，被上诉人仍然可以参照租赁合同约定的租金标准请求上诉人支付房屋占有使用费。
关于本案的第五个争议焦点。上诉人上诉称因其与邻居产生纠纷致使合同无法履行，属于不可抗力的免责事由。本院认为，上诉人主张与案外人的纠纷不属于不可抗力，并非法律规定的免责事由，故本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。
关于一审案件受理费应当减半收取的上诉理由，因本案一审案件系适用简易程序审理，应当减半收取案件受理费，上诉人的该项上诉理由依法成立，本院对一审案件受理费予以纠正。
综上，上诉人卞云的上诉请求和理由部分能够成立，本院对成立部分予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2560元，减半收取1280元，由胡文耀负担780元，由卞云负担500元；二审案件受理费2560元，由上诉人卞云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，
以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。