青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青01民终1049号
上诉人（原审原告、反诉被告）：闫军
被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟薇
委托代理人：柳克俭，青海夏都律师事务所律师。
上诉人闫军与被上诉人钟薇房屋买卖合同纠纷一案，闫军于2016年4月14日向西宁市城中区人民法院提起诉讼。西宁市城中区人民法院于2016年6月21日作出（2016）青0103民初978号民事判决，闫军不服提起上诉。本院于2016年8月19日受理后，依法组成合议庭，并于2016年9月29日公开开庭审理了本案，上诉人闫军、被上诉人钟薇及其委托代理人柳克俭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
闫军上诉请求：撤销原判，发回重审或改判钟薇返还位于西宁市城中区南关街43号7幢1单元172室房屋及办理过户手续，并赔偿闫军24个月租金损失48000元。事实和理由：一审判决认定“西宁市房屋买卖契约中并未约定买方未按约定支付房价款的违约责任及解除合同的条件……其主张不符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定……”。原判涉及的是合同解除方式问题。按照《中华人民共和国合同法》的规定，合同可以协商解除、约定解除，也可以法定解除。原判注意到了约定解除，而本案是法定解除，按照原判逻辑，合同只能约定解除，不能协商解除或法定解除，这样的认定是错误的。二、原判认定“……闫军的解除行为不利于保护交易的稳定性……”。我国针对民事行为尤其是买卖交易行为颁布了多部法律法规，保护合法交易的稳定性，而不是所有交易的稳定性。闫军按约履行合同，钟薇拒不履行合同的核心义务，导致合同解除，这样的交易也要保护吗?三、基于闫军的诉讼请求，原判应查明合同是否已解除?合同解除后钟薇是否有权继续使用、占有该房屋?钟薇占有房屋是否属于不当得利?钟薇是否应当返还房屋?这些事实原判未涉及，导致本案事实不清。
钟薇辩称，本案中闫军不享有合同解除权。合同解除有协议解除、约定解除、法定解除，本案双方当事人没有达成解除合同的协议。房屋买卖契约中没有约定合同解除的内容，故本案不存在协议解除和约定解除合同的情形。《中华人民共和国合同法》第94条规定的法定解除的四种情形，可以看出法定解除须在合同未履行之前行使，本案房屋买卖契约早在二年前就己履行完毕，故本案也不存在法定解除的情形。二、闫军诉求返还房屋无法律依据。钟薇与闫军签订的房屋买卖契约是合法有效，受法律保护。钟薇基于房屋买卖的原因，经物权登记而取得涉案房屋的所有权，所以现在涉案房屋是钟薇的合法财产，而闫军此时要求返还房屋不知依据的是《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国物权法》或是《中华人民共和国合同法》，上述法律的规定都无法成为闫军要求返还房屋的依据。三、闫军主张钟薇未支付购房款无任何事实依据，购房款的支付方式买卖契约第3条第二、三款约定：“一次性现金支付”，2014年2月23日双方在西宁市房产局办理完房屋过户手续后，钟薇按约定一次性将30万元购房支付给闫军。此后钟薇办理房产证、装修房屋、入住至今，闫军从未阻挠或主张过购房款。如果钟薇一分钱购房款都没有支付，钟薇不会顺利办理房产证，也不会顺利入住，闫军更不会在长达二年的时间里不主张自己的权益，钟薇也不可能不给闫军出具欠条，诸多事实说明，闫军未付购房款的主张是没有任何事实依据的。闫军主张合同解除权无事实和法律依据，主张返还房屋无法律依据，闫军主张未付购房款没有事实依据也不是本案审理的范围，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
闫军向一审法院起诉请求：判令钟薇返还位于西宁市城中区南关街43号7幢1单元172室房屋并办理过户手续，并赔偿闫军24个月租金损失48000元。
钟薇向一审法院反诉请求：判令闫军返还钟薇代其交纳的房屋交易营业税25376.29元、个人所得税4531.48元。
一审法院认定事实：2014年4月23日，闫军与钟薇签订西宁市房屋买卖契，约定“闫军自愿将其座落在西宁市城中区南关街43号7幢1单元172室的房屋出售给钟薇，价格为人民币300000元；房价款的支付方式为一次性付款，钟薇于2014年4月23日前以现金方式支付人民币300000元；双方定于2014年4月23日正式交付该房屋；买卖双方同意，在本契约生效后当日内，双方共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，办理上述手续应交纳的税费由双方按国家规定各自承担，本契约自买卖双方签字之日起生效。”在西宁巿房屋买卖契约签订当日，双方办理了房屋买卖过户手续，钟薇通过银行向城中区地方税务局交纳契税、个人所得税、营业税及营业税附加等费用共计36704.99元，其中闫军应交纳29907.77元，钟薇应交纳6797.22元。2014年4月30日，钟薇取得了上述房屋的所有权，房屋所有权证号为宁房权证城中区字第1433**号。2016年3月23日闫军以钟薇不按约支付房屋价款为由给其送达了《解除合同通知书》，同年3月28日钟薇给闫军发短信质询。
一审法院认为，依据法律规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，闫军与钟薇签订的西宁市房屋买卖契约，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的规定，合法有效。西宁市房屋买卖契约中并未约定买方未按约定支付房价款的违约责任及解除合同的条件,闫军在起诉前，虽然以钟薇未按照买卖契约的约定向其支付购房款为由给钟薇发出了解除合同通知书，但在双方签订了该买卖契约后，双方已按照契约的约定，办理了本案所涉房屋的产权转移登记手续，钟薇缴纳了相关的税费，并取得了本案所涉房屋的产权。闫军在将其房屋产权过户给钟薇后，又向钟薇发出解除合同通知书，随即提起诉讼要求钟薇返还房屋、办理已登记在钟薇名下的房产过户手续，其主张不符合《中华人民共和国合同法》第九十七条规定的“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，且不利于保护交易的稳定性，故闫军主张其与钟薇签订的西宁市房屋买卖契约已经解除、钟薇应当返还房屋、办理过户手续的诉讼请求不能成立，不予支持。闫军主张由钟薇支付房屋占用使用费的诉讼请求，因闫军的前一诉讼请求不能成立，故该项诉讼请求亦不能成立，对此不予支持。钟薇是否向闫军支付购房款，与本案闫军的诉讼请求不具有关联性，对此闫军可另行主张解决。关于钟薇提出的反诉请求，因在庭审中双方均认可在办理房屋所有权转移登记时约定由钟薇承担，故钟薇的反诉请求，亦不予支持。遂判决一、驳回闫军的诉讼请求；二、驳回钟薇的反诉请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的基本事实闫军、钟薇均无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。
本院认为，根据现有证据，本案并非房屋权属存在争议的案件，涉案房屋权属明确，所以本案不属确权案件。根据双方陈述及合同内容，双方买卖房屋意思明确，已实际履行并办理产权转移登记，现在的争议就是是否因钟薇未付款而解除合同。如果没有付款，闫军有解除合同的权利，但解除合同并非没有时间限制，不是可以随时解除，合同解除权有约定期限或合理期限的限制。虽然双方合同中没有约定解除条件，双方合同签订于2014年，而且合同约定应在产权转移登记之前付款，现产权转移登记早已完成，截止诉讼，已近两年时间，如果钟薇未付款，从应该付款时间计算也远远超出合理的期限。况且在钟薇未付款之前，闫军完全可以拒绝办理产权转移，而不应该在事后两年主张解除合同。买卖合同是双方真实意思的表示，没有其他合同瑕疵的情况下，应维护交易的稳定性，所以闫军已丧失在合理期限内解除合同的权利，对闫军的请求不支持。如果钟薇确实未付款，可以依据相应证据，另行主张钟薇履行付款义务。
综上所述，闫军主张撤销原判，发回重审或改判钟薇返还位于西宁市城中区南关街43号7幢1单元172室房屋及办理过户手续，并赔偿闫军24个月租金损失48000元的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1374元，由闫军负担。
本判决为终审判决。
审判长 靳 玲
审判员 李 娟
审判员 李宏宁
二〇一六年十月九日
书记员 古 超
附：审理本案适用的法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。