安徽省阜阳市颍泉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民一初字第00004号
原告：尚某某，女。
委托代理人：鞠超，男，汉族，1963年9月30日出生。
被告：李某，男。
委托代理人：钱令青，安徽淮都律师事务所律师。
委托代理人：赵娜，安徽淮都律师事务所律师。
原告尚某某诉被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院2013年12月16日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月28日公开开庭进行了审理。原告尚某某及其委托代理人鞠超、被告的委托代理人钱令青、赵娜均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
尚某某诉称：2006年12月6日，安徽阜阳安曙房地产开发有限责任公司（以下简称安曙房地产有限公司）（甲方）、尚某某（乙方，与王松义系夫妻）、李某甲（丙方，李某父亲）三方共同签订《关于租用王松义临时房的租赁合同书》，甲方为了F区招商活市，租用乙方所建玻璃房，给招来经营大户李某甲使用五年，前三年由甲方出资按每年贰千元付给乙方，丙方从第四、五年，每年按三千元直接付给乙方。五年期满后如乙方不自己经营，应优先由丙方租用，每年按市场玻璃房价格计算。李某甲在租用的玻璃门面房经营化妆品，取名阜阳凤高化妆品商行；2010年10月李某甲将该商行交与其子李某经营。2010年10月6日，原告尚某某（甲方）与被告李某（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：1、甲方将皖西北商贸城F区临时玻璃门面房一间租给乙方使用，每年租金5000元，本协议暂定一年，租金一次性付清。2、乙方使用甲方房屋期间不得毁坏任何设施，如损坏按价赔偿。3、甲方要保证乙方正常用水、用电（水、电费由乙方承担）。4、乙方租房期满后，乙方如继续租房同等条件乙方优先租赁。但乙方签订协议后只交了3000元租金。后安徽台海商业经营管理有限公司（下称台海公司）为了振兴皖西北商贸城南区市场，提升南区物业价值，决定在南区建设大型裤业批发市场，对南区市场进行统一专业的招商、推广、包装、管理和运营。2011年10月12日，台海公司（甲方）与原告尚某某（乙方）签订皖西北国际裤业大市场商铺委托经营协议，尚某某把其拥有的建筑面积44平方米的玻璃门面房（甲方编号为：皖西北商贸城F区8栋7号东商铺）租赁给台海公司代为统一招商、经营、管理，租金期前两年，每年租金为人民币一万元，第三年起租金每年按20%累积增长。当时该商铺被告李某租赁期已满，未续租；台海公司自愿接收该房屋，并自己负责李某的搬迁工作。但李某直到现在没有搬迁，也未交付原告尚某某或台海公司租赁费。2013年4月8日，原告尚某某与台海公司经过协商一致同意解除双方于2011年10月12日签订的《皖西北国际裤业大市场商铺委托经营协议》。尚某某诉至法院，请求判决原、被告解除租赁协议，被告李某把阜阳皖西北商贸城F区玻璃房门面房一间3日内交还原告尚某某并支付租金26940元（从2011年10月6日至2013年12月16日止，之后另计）。
李某辩称：一、原告诉求的房屋并非被告经营的房屋；二、原告并不是本案的适格诉讼主体，对涉案房屋无所有权；三、该房屋是由李某2011年7月份因房屋年久失修倒塌，自行购买材料，雇人重修搭建而成，与原告无关。
尚某某为支持自己的主张，向本院提交如下证据：
一、身份证，结婚证，证明尚某某诉讼主体资格及与王松义系夫妻的身份情况。
二、照片，证明尚某某出租给李某的房屋情况。
三、社区证明，证明争议房屋阜阳皖西北商贸城F属于尚某某所建设。
四、五、房屋租赁合同二份，证明尚某某的房屋先后出租给李某甲和李某父子。
六、商铺委托经营协议，证明尚某某房屋委托给台海公司经营使用，玻璃房属尚某某所有。
七、关于李某租赁房屋的情况说明，证明李某占用房屋且拒绝交付租金。
八、解除合同协议书，证明玻璃房是尚某某所有及委托台海公司经营的情况，李某占用房屋且拒绝交付租金。
九、证人证言，证明玻璃房是尚某某所有及李某租房的情况。
李某对尚某某举证的证据质证意见如下：
证一无异议。
证二结婚证无异议，照片有异议，该照片没有拍摄时间，其次不能证明尚某某房屋出租给李某，更不能证明该房屋的权属问题。
证三有异议，1、该份证明形式不合法，无负责人的签字，该房屋系违章建房；2、社区证明不具有客观真实性；3、证明房屋的权属应是房产局职责，社区无权；4、李某使用的房屋与证明中房屋不是同一房屋，关联性有异议。
证四与本案没有关联性。
证五有异议，1、对合法性有异议，该房屋租赁时系违章建筑，违章建筑人不具有收益的权利，根据法律规定，该房屋租赁协议系无效合同；2、该协议不能证明该房屋系尚某某所有或者是其搭建，证明房屋所有权的唯一途径是依法进行房产登记，而该房屋无登记手续。
证六、七、八有异议，对真实性有异议，无法确认台海公司是否真实存在，租赁协议系无效合同，不存在任何解除，合同涉及房屋与李某搭建的房屋不是同一地址，故该协议与本案没有关联性，不能因为台海公司与尚某某签有协议就确认房屋的归属。李某经营房屋系其个人搭建，尚某某无权处分，即使签订租赁协议，尚某某也无权处分，不能确定权属问题。
李某为支持自己的主张向本院提交如下证据：
一、身份证，证明李某的诉讼主体资格。
二、营业执照，证明尚某某诉称房屋与李某搭建的经营场所不是一个位置。
三、开庭笔录一份，证明尚某某诉称房屋已经倒塌，现在房屋系李某自己搭建。
尚某某对李某举证的证据质证意见如下：
证一无异议。
证二系复印件，不予认可。
证三不能达到李某的证明目的，开庭笔录记录明确，李某经营场所就是其租赁尚某某的房屋所在地。
尚某某申请证人李某乙出庭作证，证明双方争议房屋是证人带人给尚某某所建，门朝东，两小间，有40平方米，并受尚某某委托，向李某催要房租，李某支付房租3000元的事实。
李某对证人证言质证意见，证人与尚某某有亲属关系，证言有倾向性，陈述不是事实，不能证明房屋最初承建人是尚某某搭建，2012年催要的房租不是5000元，已经支付过3000元。
综合原、被告举证、质证，本院对原、被告所举证据认证如下：
（一）对原告尚某某所举证据认证如下：
证据一、李某无异议，予以认定；证据二结婚证及证据三证明相互印证尚某某与王松义系夫妻关系，予以认定；证明二照片，李某有异议，认为不能确认权属，但可以证明是争议房屋的事实，予以认定；证据四、五，通过庭审查明，李某甲系李某父亲，李某认可与尚某某签订过房屋租赁协议的事实；证据六、七、八李某有异议，尚某某未提供台海公司登记成立的证据，且未到庭作证，尚某某的损失不能以此合同为计算依据，该组证据不予认定。证人李某乙的证人证言，结合庭审中李某在电话中陈述，李某认可所使用的房屋前期是尚某某所建，及已经支付给尚某某3000元租金的事实，证言具有真实性，予以认定。
（二）对李某所举证据认证如下：
证据一，尚某某无异议，予以认定；证据二营业执照，尚某某有异议，认为没有提交原件，结合证据三开庭笔录，是双方在人民法院主持下、进行的庭审记录，符合证据的真实性、合法性、关联性，该份证据与证据的三性均予以认定。
经审理查明：经审理查明：2006年12月6日，安徽阜阳安曙房地产开发有限责任公司（以下简称安曙房地产有限公司）为了皖西北商贸城F区招商活市作为甲方，尚某某、王松义夫妻（乙方）、与李某甲（丙方）三方共同签订《关于租用王松义临时房的租赁合同书》，安曙房地产有限公司租用尚某某所建玻璃房，给招来经营大户李某甲使用五年，前三年由安曙房地产有限公司出资按每年贰千元付给尚某某，李某甲从第四、五年，每年按三千元直接付给尚某某。五年期满后如尚某某不自己经营，应优先由李某甲租用，每年按市场玻璃房价格计算。约定本合同经三方签字，即日生效。李某甲在租用的玻璃门面房经营化妆品，取名“阜阳凤高化妆品商行”；后李某甲将阜阳凤高化妆品商行交与其子李某经营。2010年10月6日，李某（作为乙方）与尚某某（甲方）续签了《房屋租赁协议》，约定：1、尚某某将皖西北商贸城F区临时玻璃门面房一间租给李某使用，每年租金5000元，本协议暂定一年，租金一次性付清。2、李某使用尚某某房屋期间不得毁坏任何设施，如损坏按价赔偿。3、尚某某要保证李某正常用水、用电（水、电费由李某承担）。4、李某租房期满后，李某如继续租房同等条件有优先租赁。约定，本协议经尚某某、李某双方共同签订后，即日生效，双方签字确认。合同签订后，李某通过李某乙支付给尚某某房租3000元。2011年7月份，该玻璃房倒塌，李某在尚某某未到场的情况下，重新修建，将房屋门面朝向进行更改，由原门朝东更改为门朝北，支付了材料费用，并提供材料单计款17505元（系复印件），人工费支出未提交证据。尚某某主张因李某拒不退房，其与台海公司签订的“皖西北国际裤业大市场商铺委托经营协议”未履行，造成损失每年租金10000元。案经多次调解未果。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据最高人民法院“关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释”第二条关于出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定。本案尚某某至今未取得建设工程规划许可证，出资建设阜阳皖西北商贸城F区8栋钢构玻璃房，并先后租赁给李某甲、李某父子经营“阜阳凤高化妆品商行”，该案的租赁合同系无效合同。合同无效，李某应返还基于租赁协议而使用的玻璃房，根据前述解释第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定。故尚某某诉请李某支付租赁期间的使用费用，应予以支持，尚某某主张由于李某拒不退房，导致与台海公司签订的“皖西北国际裤业大市场商铺委托经营协议”未能如期履行，造成损失每年租金10000元，因未提交台海公司真实成立的有效证据，其损失应依据与李某签订的房屋租赁协议约定的每年房屋使用费5000元计算为准，至2013年12月底为20000元，扣除已经支付的3000元，尚应支付房屋使用费17000元。李某主张尚某某的房屋倒塌，其重新搭建，应与尚某某共同享有所有权或使用权，李某是基于租赁协议获得的房屋使用权，不能对抗尚某某基于自建获得的物权，故其主张共享所有权或使用权不能成立。李某主张玻璃房损坏已通知尚某某，是尚某某怠于维修，导致自己经济损失，并支出维修费用、材料费17505元及工钱，共计4万元多元，未提供有效证据，且未反诉，本院不予一并处理，建议另案处理。综上，案经本院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院“关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释”第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告李某于本判决书生效后三十日内返还给原告尚某某阜阳市皖西北商贸城F区临时玻璃门面房一间；
二、被告李某支付原告尚某某房屋使用费用17000元（计算至2013年10月6日，2013年10月7日至李某实际搬迁之日止的房屋占有使用费按年租金5000元另行计算）；
三、驳回原告尚某某的其他诉讼请求。
案件受理费524元，由被告李某225元，原告尚某某负担299元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 巫卫东
代理审判员 周卫红
人民陪审员 訾天旺
二〇一四年六月十二日
书 记 员 陈 莹
附：（2014）泉民一初字第00004号民事判决书适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院“关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释”
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。