上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初24102号
原告上海玮邦物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人陈高隋。
委托代理人胡卫华，上海致格律师事务所律师。
委托代理人吴人行，上海致格律师事务所律师。
被告交通银行股份有限公司上海分行，住所地上海市。
法定代表人郑志扬。
委托代理人唐嘉靖。
委托代理人蔡行。
被告上海宏霞电子科技有限公司，住所地上海市。
法定代表人周炜炜。
原告上海玮邦物业管理有限公司与被告交通银行股份有限公司上海分行、上海宏霞电子科技有限公司案外人执行异某之诉纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海玮邦物业管理有限公司的委托代理人吴人行、被告交通银行股份有限公司上海分行的委托代理人唐嘉靖、蔡行到庭参加诉讼。被告上海宏霞电子科技有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海玮邦物业管理有限公司诉称，2011年8月20日原告与被告上海宏霞电子科技有限公司签订房屋租赁合同，被告上海宏霞电子科技有限公司将其所有的本市大渡河路XXX弄XXX号XXX室、XXX层02储藏室出租给原告，月租金人民币554,566元，租期自2011年8月20日起至2026年3月19日止。原告与被告上海宏霞电子科技有限公司亦为此办理了登记备案手续，在签订上述房屋租赁合同时原告已经知晓上述房屋予以抵押。2014年9月10日原告与被告上海宏霞电子科技有限公司签订租赁变更协议书，调低了上述房屋的租金。同时约定原告将之前未能支付的上述房屋租金支付给被告上海宏霞电子科技有限公司。之后原告将上述房屋转租给他人使用。由于法院对上述房屋采取强制措施并予以拍卖，原告向法院提出书面异某，上海市黄浦区法院则于2016年8月17日以(2016)沪0101执异59号执行裁定书裁定。原告不服上述裁定，认为原告与被告上海宏霞电子科技有限公司签订房屋租赁合同签订的房屋租赁合同的生效日期在抵押登记的日期之前，应能对抗抵押权，故要求上述房屋负担租赁权予以拍卖变现，即使对担保物权的实现有影响的，不应除去后进行拍卖变现。
原告上海玮邦物业管理有限公司为证明其上述主张向本院提供上海市房屋租赁合同、上海市房地产登记簿、贷记凭证、租金结算协议、租赁变更协议书、上海市房屋转租合同、上海市普陀区房地产登记收件收据、(2016)沪0101执异59号执行裁定书。
被告交通银行股份有限公司上海分行辩称，被告上海宏霞电子科技有限公司为上述房屋的权利人，2011年9月21日两被告签订最高额抵押合同，约定以被告上海宏霞电子科技有限公司所有的本市云岭东路XXX弄XXX号XXX室、XXX层02储藏室房屋为上海宝滨工贸有限公司自2011年9月21日至2012年9月21日之间在被告交通银行股份有限公司上海分行处借款提供抵押担保。后由于该房屋地址变更，又于2012年9月20日签署抵押变更协议，并办理了相应的房地产抵押登记手续。由于上海宝滨工贸有限公司在展期后未能履行其还款义务，被告交通银行股份有限公司上海分行诉至法院要求处理，法院则予以判决。另被告交通银行股份有限公司上海分行为上海宝滨工贸有限公司借款事宜于2014年3月27日达成调解协议，法院亦出具了民事调解书。由于上海宝滨工贸有限公司及被告上海宏霞电子科技有限公司未能履行相应的义务，被告交通银行股份有限公司上海分行申请法院予以强制执行。鉴于原告与被告上海宏霞电子科技有限公司实际签订合同的时间、租赁抵押的时间及首笔房屋租金支付的时间均晚于抵押登记的时间，不得对抗抵押权，故表示不同意原告的诉讼请求。
被告交通银行股份有限公司上海分行为证明其上述主张向本院提供(2013)黄浦民五(商)初字第10544号民事调解书、(2013)黄浦民五(商)初字第10545号民事判决书。
被告上海宏霞电子科技有限公司未到庭应诉，也没有向本院提交证据材料。
在本院庭审质证过程中，原告对于被告交通银行股份有限公司上海分行提供的证据材料的真实性予以确认，但认为无法证明被告的主张。被告交通银行股份有限公司上海分行对于原告提供的上海市房屋租赁合同、上海市房地产登记簿、上海市普陀区房地产登记收件收据、(2016)沪0101执异59号执行裁定书的真实性予以确认，对贷记凭证、租金结算协议、租赁变更协议书、上海市房屋转租合同的真实性不予以确认。
经审理查明，被告上海宏霞电子科技有限公司为本市大渡河路XXX弄XXX号XXX室、XXX层02储藏室房屋的权利人。2011年9月21日，两被告签署《最高额抵押合同》，约定由被告上海宏霞电子科技有限公司将其拥有的位于上海市云岭东路XXX弄XXX号XXX室、XXX层02储藏室房屋以及占用范围内的土地使用权为上海宝滨工贸有限公司自2011年9月21日至2012年9月21日之间在被告交通银行股份有限公司上海分行处借款提供抵押担保。2011年9月21日，两被告依法办理了抵押物登记手续。该房产地址后经上海市公安局要求更改为本市大渡河路XXX弄XXX号XXX室、XXX层02储藏室。2012年9月14日，被告交通银行股份有限公司上海分行与上海宝滨工贸有限公司、被告上海宏霞电子科技有限公司等共同签订《展期合同》。两被告于2012年9月20日签署《抵押变更协议》，更改了《最高额抵押合同》中的相应地址，抵押权为抵押权人与债务人在2011年9月21日至2014年9月21日期间签订的全部主合同提供最高额抵押担保。主合同指抵押权人与债务人因贷款业务而订立的贷款合同，包括循环贷款合同和单笔贷款合同。2012年9月26日，两被告依法办理了抵押权变更登记，房地产抵押权人为被告交通银行股份有限公司上海分行，房地产权利人为被告上海宏霞电子科技有限公司，最高债权限额73,060,000元。房地产坐落上海市大渡河路XXX弄XXX号XXX室、XXX层02储藏室。登记证明号：普XXXXXXXXXXXX。为此，被告交通银行股份有限公司上海分行已按约履行了向上海宝滨工贸有限公司放贷义务，而上海宝滨工贸有限公司收贷后未按约履行还款义务。被告交通银行股份有限公司上海分行遂诉至本院要求处理。本院则于2014年5月以(2013)黄浦民五(商)初字第10545号民事判决书判决，1、上海宝滨工贸有限公司应于判决生效之日起十日内归还交通银行股份有限公司上海市分行借款本金人民币12,549,200元;2、上海宝滨工贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付交通银行股份有限公司上海市分行截至2013年9月20日止的利息人民币124,583.33元、逾期利息人民币931,766.50元，及偿付自2013年9月21日起至实际清偿全部借款本息之日止的逾期利息(以人民币12,673,783.33元为计算基数，按《展期合同》约定的贷款利率上浮50％,即年利率11.25％计息)；3、上海宝旗国际贸易有限公司、周晓斌、吴芳芸、周炜炜、刘颖对上述判决主文第一、二项所确定的上海宝滨工贸有限公司的还款义务，向交通银行股份有限公司上海市分行承担连带清偿责任，并在承担了保证责任后，有权在保证责任范围内向上海宝滨工贸有限公司追偿；4、若上海宝滨工贸有限公司届时未履行上述判决主文第一、二项所确定的还款义务，交通银行股份有限公司上海市分行可与上海宏霞电子科技有限公司协议，以其抵押的位于上海市大渡河路XXX弄XXX号XXX室、XXX层02储藏室房产，在最高债权限额人民币73,060,000元内，以折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿，该抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款超过最高债权数额的部分归上海宏霞电子科技有限公司所有，不足部分由上海宝滨工贸有限公司继续清偿；5、上海宏霞电子科技有限公司在承担了抵押担保责任后，有权在承担的抵押担保责任范围内向上海宝滨工贸有限公司追偿。另根据本院(2013)黄浦民五(商)初字第10544号民事调解书，被告交通银行股份有限公司上海分行与被告上海宏霞电子科技有限公司、上海宝滨工贸有限公司、周炜炜、刘颖经调解自愿达成协议，本院于2014年3月出具(2013)黄浦民五(商)初字第10544号民事调解书，1、上海宝滨工贸有限公司应于2014年4月15日前归还交通银行股份有限公司上海市分行借款本金人民币44,899,629元，暂计至2013年9月20日止的利息人民币521,119.51元，逾期利息人民币3,870,762.07元，及偿付自2013年9月21日起至实际清偿贷款本息之日止的逾期利息(以人民币45,420,748.51元为计算基数，按《展期合同》约定的贷款利率上浮50％)；2、周炜炜、刘颖对上述调解协议主文第一项中所确定的上海宝滨工贸有限公司的还款义务，向交通银行股份有限公司上海市分行承担连带清偿责任，并在承担了保证责任后，有权在保证责任范围内向上海宝滨工贸有限公司追偿；3、若上海宝滨工贸有限公司届时未履行上述调解协议主文第一项中所确定的还款义务，交通银行股份有限公司上海市分行可与上海宏霞电子科技有限公司协议，以其抵押的位于上海市普陀区大渡河路XXX弄XXX号XXX室、XXX层02储藏室房产，在最高债权限额人民币73,060,000元内，以折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿，该抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款超过最高债权数额的部分归上海宏霞电子科技有限公司所有，不足部分由上海宝滨工贸有限公司继续清偿，上海宏霞电子科技有限公司在承担了抵押担保责任后，有权在承担的抵押担保责任范围内向上海宝滨工贸有限公司追偿。由于上海宝滨工贸有限公司未能履行相应的归还借款等义务，被告交通银行股份有限公司上海分行提请本院强制执行。在本院执行过程中，原告提出案外人异某，要求保障原告的租赁权，本院于2016年8月17日以(2016)沪0101执异59号执行裁定书裁定，对本市大渡河路XXX弄XXX号XXX室、XXX层02储藏室房屋负担租赁权予以拍卖变现；但该租赁权利继续存在于拍卖房屋上，对在先的担保物权的实现有影响的，应依法将其除去后进行拍卖变现。
又查明，根据原告提供的证据材料，原告与被告上海宏霞电子科技有限公司曾签订《上海市房屋租赁合同》，被告上海宏霞电子科技有限公司将上述房屋出租给原告，租赁期限自2011年8月20日起至2026年3月19日止，月租金为人民币554,566元。上述合同中确定被告上海宏霞电子科技有限公司已告诉原告上述房屋已设定抵押，但没有约定具体支付租金的方式，亦未签署签订上述合同的时间。在此之后，原告没有支付被告上海宏霞电子科技有限公司上述房屋的租金，仅于2012年12月26日办理了上述房屋的租赁合同登记手续。2014年9月2日原告与被告上海宏霞电子科技有限公司签署租金结算协议，确认原告在60天内向被告上海宏霞电子科技有限公司支付租金人民币16,000,000元，以结清全部未付租金。为此，原告分期支付了相应的房屋租金。2014年9月10日原告与被告上海宏霞电子科技有限公司签订租赁变更协议书。
以上事实，由原、被告提供的上海市房屋租赁合同、上海市房地产登记簿、贷记凭证、租金结算协议、上海市普陀区房地产登记收件收据、(2016)沪0101执异59号执行裁定书、(2013)黄浦民五(商)初字第10544号民事调解书、(2013)黄浦民五(商)初字第10545号民事判决书等证据材料及本院的法庭审理笔录予以证实。
本院认为，原告与被告上海宏霞电子科技有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》中虽然约定租赁期限自2011年8月20日起至2026年3月19日止，但客观上上述合同没有签署签订合同的时间，且未约定具体的支付房屋租金的方式，而原告事实上亦未按照上述合同约定的数额支付房屋租金。且直至2012年12月26日方才办理上述房屋的租赁合同登记手续。另原告在本院审理过程中亦表示签订上述合同时知晓上述房屋已经抵押，双方签署的租金结算协议是在2014年9月2日，但作为房屋租金变更的依据是2014年9月10日签订的租赁变更协议书，故原告主张2011年8月20日作为双方租赁合同签约生效日及已对上述房屋租赁合同予以变更，由于原告在本院中提交的证据尚不足以予以证明，本院不予采纳。2011年9月21日两被告签署《最高额抵押合同》，随即依法办理了抵押物登记手续，之后，由于上述房屋地址变更，又于2012年9月26日依法办理了抵押权变更登记，故上述房屋的抵押登记日期在上述房屋租赁合同登记日期及原告实际开始支付房屋租金日期之前。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。鉴于原告与被告上海宏霞电子科技有限公司客观上对上述房屋设立了租赁权，该租赁权不因拍卖而消灭，但该租赁权的继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，判决如下：
驳回原告上海玮邦物业管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币156,800元，由原告上海玮邦物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 嵘
代理审判员 朱平生
人民陪审员 周明1
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 汤志华
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第三十一条第二款拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利的继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。