上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第1968号
原告朱颖华。
委托代理人王易，上海泰瑞洋律师事务所律师。
委托代理人王立今，上海泰瑞洋律师事务所律师。
被告周有鑫。
被告谈丽雅。
委托代理人周有鑫。
原告朱颖华与被告周有鑫、谈丽雅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年8月21日公开开庭进行了审理。原告朱颖华委托代理人王立今、被告周有鑫（暨被告谈丽雅的委托代理人）到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。
原告朱颖华诉称，两被告为开设零食店，于2011年10月17日，向原告借款人民币40，000元（以下币种均为人民币），并于2011年10月20日，租用原告位于上海市闸北区晋城路XXX号一楼约20平方米的商铺（以下简称“系争商铺”）。原告将原本出租给案外人王某某的店铺转让出租与被告，由被告直接向原告支付租金。随后被告按照每月3，000元的标准向原告支付了从2011年10月20日至2012年3月19日的房租。2012年8月28日，原告与被告经协商，就借款及房租等事项签订还款计划，约定利息为每月2%，如果被告按约还款，原告同意减免部分利息；如被告未按约还款，则原告要主张全部利息。此后，从2012年9月18日至2013年11月18日，被告共计向原告还款45，000元。但自2013年11月后，被告未再向原告还款。原告认为，原告与被告之间的房屋租赁关系及租金数额明确，且双方约定了利息，被告应当按约偿还本金及利息。为保证原告的合法权益，故起诉至法院，请求判令：1、被告连带偿还欠款15，000元和利息6，000元；2、本案的诉讼费用由两被告承担。
被告周有鑫�谈丽雅共同辩称，不同意原告所有的诉讼请求。系争房屋自2011年10月28日开始由被告使用，用于经营干果等小零食，租金押一付一，但在春节时受市场影响，至2012年4月无法继续经营，之后曾在2012年7月25日向原告支付了2012年2月20日到3月19日的房租。筹办零食店时，原告曾表示与被告共同经营，并出资40，000元作为投资，但至2011年10月初，在被告已签署加盟合同后，原告不同意进行投资，要求被告退还40，000元。至于还款协议约定的还款总额为70，000元，按照协议第四条减免21，000元，被告已归还45，000元，还有因原告提前终止与案外人王某某的租赁合同，替原告赔偿案外人王某某的装修补偿款3，500元，原告另行给予被告10天的免租期计500元，故被告已经按照还款协议的约定向原告归还了所有的款项。
经审理查明，系争房屋产权人为上海永和企业（集团）有限公司（�下简称“永和公司”），2010年3月18日，永和公司作为出租方与原告作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定：永和公司将上海市闸北区晋城路XXX号一层、705号二层、707号一层、707号二层商铺出租给原告，建筑面积167.9平方米，租期自2010年4月1日至2013年3月31日止。
2011年9月12日，原告朱颖华与案外人王某某签订《房屋租赁合同》，约定由王某某承租系争房屋，租期自2011年9月20日至2013年9月19日，月租金3，000元。2011年10月26日，案外人王某某同意将系争房屋转让给被告周有鑫承租，王某某手书字据一张，载明：“原王某某合同于2011年10月20日终止，同意转让给周有鑫，支付押金3，000元，房租6，000元，装修费3，500元。”随后，被告支付了从2011年10月20日至2012年3月19日房租。
2011年10月25日，永和公司出某《商铺转租证明》，载明：系争商铺租期自2010年4月1日至2013年3月31�止，房屋用途为开设餐饮外商业用房，出租方同意承租方朱颖华转租给周有鑫经营休闲食品店（2011年10月至2013年9月）。
2012年8月28日，原告（出借人）与被告（借款人）签署《还款协议书》一份，约定：被告于2011年10月16日借款本金40，000元，至2012年9月15日（11个月）协议手续费及利息22，000元（按10，000元计算）；上海市晋城路XXX号一楼商铺于2012年8月19日收回，被告欠房租5个月为15，000元（免利息）；按欠款65，000元计算，被告分20个月还清，协议手续费及利息14，000元（按5，000元计算）。若两被告按时还款，原告同意减免手续费和利息21，000元，若两被告出现拖延还款情况时，原告不同意减免以上手续费和利息，要求一并追回。还款以每月打入原告工行卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX为准。
2014年2月26日，朱颖华将周有鑫、谈丽雅诉至本院，请求判令周有鑫、谈丽雅共同向其归还借款25，000元及以40，000元为本金，自2011年10月16日起至2012年9月15日止，按照月利率5%计算，以65，000元为本金，自2012年8月18日起至2014年3月18日止，按照月利率2%计算之利息，该案的案号为（2014）闸民一（民）初字第1205号。在该案审理中，本院经审理查明如下事实：2011年10月17日，被告向原告借款40，000元，并出某借条一份，载明：“今借朱颖华人民币肆万元整，月利息以5%计算。借款期限为半年。”被告分别在落款“借款人”处签名。原、被告均确认，被告共计还款45，000元。其中，被告于2012年9月18日还款2，000元，2012年10月18日还款2，000元，2012年11月19日还款2，000元，2012年12月19日还款2，000元，2013年1月19日还款2，000元，2013年2月18日还款2，000元，2013年3月20日还款2，000元，2013年4月20日还款2，000元，2013年5月16日还款6，000元，2013年6月21日还款3，000元，2013年7月25日还款4，000元，2013年9月12日还款4，000元，2013年9月18日还款4，000元，2013年10月20日还款4，000元；2013年11月24日还款4，000元。原告认为被告所欠的65，000元中15，000元是拖欠原告晋城路商铺自2012年3月至2012年8月间的租金。被告则称原、被告之间并未签订过房屋租赁合同，在签订还款协议时，尚欠原告2012年2月份至2012年5月份的房屋租金仅为9，000元。对于被告已经归还的45，000元是用于归还何笔欠款，双方均称未作出约定。原告认为其中15，000元是用于归还被告拖欠晋城路商铺的租金15，000元，剩余款项是用于归还系争借款。被告则称，该45，000元均用于归还借款。之后原告表示关于房屋租金15，000元，原告将另行提出诉讼。之后本院根据查明的事实，推定被告已经归还的45，000元款项系用于归还借款，剩余的部分用于抵充逾期利息。2014年5月7日本院作出一审判决，判�一、被告于判决生效之日起十日内共同支付原告以人民币40，000元为基数的借款逾期利息；二、对朱颖华其他诉讼请求不予支持。后被告提起上诉，2014年6月19日上海市第二中级人民法院以（2014）沪二中民一（民）终字第1176号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。现该判决已生效。
审理中，对于原、被告租房及租金支付情况，原告表示被告系从2011年开始承租，因为被告之前的房租存在迟延支付情况，还款协议书中写明“免利息”是指之前迟延支付的房租部分不支付逾期付款利息。原、被告双方没有签订过租赁合同，但口头约定月租金3，000元，被告从2012年3月20日至2012年8月19日共计欠房租5个月。被告则表示双方没有签署过租赁合同，但确实约定月租金3，000元，没有支付过押金，因为被告曾代原告向案外人王某某支付过装修费3，500元，故要求在还款中予以折抵。庭�之后，原告表示同意撤回要求被告支付利息的诉讼请求。
以上事实，由原告提供的《还款协议书》、《租赁合同》、收条、收据、《房屋租赁合同》、《商铺转租证明》、上海市房地产权证、（2014）闸民一（民）初字第1205号民事判决书、（2014）沪二中民一（民）终字第1176号民事判决书以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，本案中虽原、被告并未签署租赁合同，但根据本案查明的事实及当事人陈述，原告将系争商铺交付被告，被告实际使用系争商铺并向原告支付租金，原、被告之间已构成不定期租赁关系。审理中，原、被告双方均确认被告已向原告支付了2011年10月20日至2012年3月19日的房租，且原、被告双方签署的《还款协议书》中明确系争商铺“于2012年8月19日收回，借款人（被告）欠房租5个月为15，000元（免利息）”。根据本院生效的民事判决书，�告已经归还的45，000元优先抵充原、被告之间的借款本息及逾期利息，现原告在租金尚未清偿的情况下要求被告支付拖欠的租金，尚属合理，本院予以支持。被告辩称曾代原告向案外人垫某的装修费3，500元及10日租金折价款500元应作为还款，对此原告不予认可，且案外人出某的收据亦不能证明被告之观点，故本院不予采信。审理中，原告自愿撤回要求被告支付利息的诉讼请求，系其对自身权利的处分，可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告周有鑫、谈丽雅应于本判决生效之日起十日内共同向原告朱颖华支付欠款15，000元；
案件受理费减半收取为87.50元（原告朱颖华已预缴），由被告周有鑫、谈丽雅共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 吴晓婕
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 洪 捷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。