湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀鹤民一初字第1151号
原告唐秀早，男，1974年9月28日出生，苗族。
原告张二丹，女，1976年12月8日，苗族。
二原告共同委托代理人杨旭涛（特别授权），湖南淮新律师事务所律师。
被告怀化市凯通房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路。
法定代表人张伟贤，职务董事长。
委托代理人赵栋（特别授权），男，1966年10月1日出生，汉族。
委托代理人舒小兵，男，1973年7月15日出生，汉族。
原告唐秀早、张二丹与被告怀化市凯通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月23日公开开庭进行了审理。原告唐秀早及委托代理人杨旭涛、原告张二丹的委托代理人杨旭涛、被告怀化市凯通房地产开发有限公司的委托代理人赵栋和舒小兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告唐秀早、张二丹诉称：原告于2011年6月16日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于怀化市鹤城区湖天南路西侧怀化市图书馆旁在建的凯通领御小区第1幢5层504号商品房，该商品房建筑面积经怀化市房地产测量事务所最终实测为133.95平方米（包括被告应赠送的入户花园面积4.35平方米），该商品房单价为2675元／平方米，应付总房款为：（133.95-4.35）平方米×2675元／平方米=346680元。被告却按全部面积向原告收取了总房款（其中多收了入户花园面积的房款），即实付房款为：133.95平方米×2675元／平方米=358316元，其中被告多收了入户花园面积的房款为：（已付房款）358316元一（应付房款）346680元=11636元。一、关于逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第八条、第九条约定被告于2012年12月31日前将商品房交付原告使用，逾期不能交房，被告向原告按日支付已交付房价款的万分之一的逾期交房违约金。但到合同约定最后交付期限，被告未能按合同约定履行交付义务。2014年8月16日，原告迫于无奈，在被告还没有取得该商品房《竣工验收备案》的情况下接收了被告没有具备交房使用条件的商品房。直至现在，被告仍未能整改消防等系列问题，仍没有取得该商品房《竣工验收备案》，未能按约履行合格交付义务，也没有任何诚意与买受人协商违约赔付等事宜。根据以上事实，依约被告应向原告交付逾期交房违约金，具体金额计算从合同约定的最后交付期限（2012年12月31日）第二天即2013年1月1日起至实际交付之日2014年8月16日（共593天）止产生的逾期交房违约金为：（已付房款）358316元×1／10000／天×593天=21248元。二、关于逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第十五条约定：因出卖人责任，买受人不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。而使原告（买受人）不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的原因，第一是被告没有按约交房；第二是被告把向原告代收取的办理两证的相关税费挪用，未缴至相关部门。此情形属于因出卖人（被告）责任使买受人（原告）不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的情形。因此，被告依约应向原告支付因被告原因使原告不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的违约金为：（已付房款）358316元×0.5%=1792元。三、关于赠送入户花园。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据上述规定，就本案被告在给原告的商品房销售宣传资料中的所有“x栋标准层户型”彩页里明确允诺“赠送入户花园，出入家门更加从容。”此“允诺”具体确定并对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故应当视为要约，亦应当视为合同内容。此“允诺”的事项既然是合同内容，被告应当履行“允诺”从而赠送入户花园，也就是说入户花园的面积是购房时被告赠送面积不应计算房款。而被告在计算房款时，要多收不该计算的入户花园面积4.35平方米的房款。故被告应向原告返还多收了的入户花园面积的房款为：（已付房款）358316元一（应付房款）346680元=11636元。四、关于返还多收的其他费用。《商品房买卖合同》第六条第二项约定的其他费用计取项目、方式、数额分别应为：交易契税（房屋交易额346680元×2%=6934元）、房屋专项维修基金（购房总额346680元×2%2=6934元）、权属登记费80元、办理土地使用权证费用345元、代办费用（总价346680元×0.2%=693元），总计14986元。而被告事实上收了15474元。所以，被告应向原告返还多收的其他费用为15474元（实收）一14986元（应收）=488元。综上，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应受到法律保护。被告的行为违反法律规定和双方合同约定。为了维护原告的合法权益，现提起诉讼，望人民法院依法支持原告的诉讼请求，判令被告支付原告逾期交房违约金及逾期办证违约金、返还多收的入户花园面积的房款、返还多收的其他费用；并责令被告对该工程项目的消防等系列问题进行整改。原告现请求人民法院依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金21248元；2、被告向原告支付因被告原因使原告不能在2013年12月31日前取得房地产权属证书的违约金1792元；3、被告向原告返还多收的入户花园面积房款11636元；4、被告向原告返还多收的其他费用488元；以上四项共计（人民币）35164元；5、由被告承担本案诉讼费用。
被告怀化市凯通房地产开发有限公司辩称：1、与原告已经达成协议，不承担逾期交房的违约责任；2、被告已经在2013年12月31日办理了房产总证；3、被告严格按照合同收费，没有多收原告入户花园及其他费用。
经审理查明：1996年12月19日，两原告登记结婚。2011年6月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“凯通领域”住宅住房一套，房号为第1幢5层504号房，建筑面积132.26平方米，每平方米购房单价2675元，总购房价款353747元；被告应在2012年12月31日前交房给原告，交房时必须经竣工验收合格并取得竣工验收备案表；被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交房日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应在2013年12月31日前为原告办理好房地产权属证书，逾期未办理，按原告已付房款支付0.5%的违约金；商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以怀化市房产局核定面积为准，据实结算，多退少补；原告委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证，由被告向原告代收办证相关费用（交易契税、房屋维修基金、权属登记费、办理土地使用权证费、代办费用等）……。合同还就其他事项做了具体约定。原告购买的房屋在建成后经怀化市房产测绘事务所测量，实际建筑面积133.95平方米，入户花园面积4.35平方米。庭审中，被告自认已收到原告交来房款358316元和相关的办证费用，凯通领域1号楼于2013年5月29日竣工验收，于2013年7月26日完成竣工综合验收文件备案。被告于2013年8月份通过邮局挂号信方式通知原告收房，原告于2014年8月16日收房。收房当日，唐秀早（甲方）于被告（乙方）签订协议一份，双方约定：一、甲方已购买了乙方开发的凯通领御1栋504房，双方签订了商品房买卖合同。现乙方已于2014年8月16日将上述房地产交付给甲方使用；二、甲方自愿放弃对乙方因商品房买卖合同引起的延期交房违约责任的主张权利。亦不得再以任何理由再要求乙方承担因商品房买卖合同引起的延期交房违约责任。乙方尽量优先支持、配合甲方收房、装修等事项。该协议书上张二丹未签名。2013年12月31日，被告取得了怀房权证湖天开发字第7130169**号房屋所有权证（含原告1幢5层504号房的在内），国有土地使用权证为怀国用（2011）第出776号。
另查明，原告在购买被告开发的“凯通领域”住宅住房1幢5层504号房之前，被告通过广告单的方式，宣传购买该户型住房，该广告单有明确的户型图文样式，并标注有“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”、“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”等文字。
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证明：
1、原告身份证明、被告营业执照、组织机构代码证、结婚证复印件一组，证明原、被告诉讼主体资格及二原告系合法夫妻关系；
2、商品房买卖合同及付房款、费用凭证复印件各一组，证明原、被告房屋买卖所约定内容及原告的付款情况；
3、1栋标准层户型宣传广告一份，证明被告对外宣传的内容；
4、户室面积对照表，怀化市房地产测量事务所“关于怀化市凯通房地产开发有限公司凯通领域项目住宅商品房入户花园面积情况说明”复印件各一份，证明原告购买的房屋实际建筑面积及入户花园面积；
5、国有土地使用权证，房屋所有权证复印件各一份，证明凯通领域项目已办理国有土地使用权证及房屋所有权证；
6、竣工验收备案表复印件、挂号信记录和费用单据复印件各一份，证明原告购买房屋的竣工验收备案情况及被告向原告寄送通知的情况；
7、庭审笔录1份，证明本案相关事实。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应全面履行。被告开发的第1幢房屋于2013年7月26日才完成竣工综合验收文件备案，此时，该房屋才具备合同约定的交房条件。被告应按合同约定条件于2012年12月31日前交房给两原告，但被告于2013年8月份以挂号信件方式通知两原告交房，两原告于2014年8月16日才收房，其逾期交房违约行为客观存在。但是，收房当日，原告唐秀早与被告签订协议：自愿放弃对因商品房买卖合同引起的延期交房违约责任的主张权利，亦不得再以任何理由要求被告承担因商品房买卖合同引起的延期交房违约责任。该协议虽然仅唐秀早一人签订，无张二丹签名，但两原告系夫妻，对夫妻共同权益有平等处分权，构成表见代理，且两原告未提供证据证明该协议无效等情形，故本院确认该协议有效，对原、被告均有约束力。因原告已放弃对延期交房违约责任主张权利，故对原告要求被告支付逾期交房违约金21248元的诉讼请求，本院不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“被告应在2013年12月31日前为原告办理好房地产权属证书，逾期未办理，按原告已付房款支付0.5%的违约金”，原告交付了被告相关办证费用，但被告至今未为原告办理好房地产权属证书，应支付原告逾期办证的违约金1792元（已交购房款358316元×0.5%）。被告在推销房屋销售的广告宣传图文资料中标注了“赠送超大入户花园，出入家门更加从容优雅”文字，但同时也明确“本广告仅为要约邀请，一切图文资料、规划设计均以政府最终授准文件及双方签订的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”，原、被告签订的《商品房买卖合同》中并无赠送超大入户花园内容，即双方对赠送超大入户花园事项未达成一致，故对原告要求被告退回入户花园面积房款11636元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告退回多收的其他费用488元，该款的计算公式为：（已付房款×契税2%＋已付房款×维修基金2%＋已付房款×0.2%代办费）-（应付房款×契税2%＋应付房款×维修基金2%＋应付房款×0.2%代办费），应付房款的计算公式为：实测面积×每平方米单价-
入户花园面积×每平方米单价。因原告要求被告退回入户花园面积房款的诉讼请求不成立，即原告的已付房款与应付房款一致，不存在差额，故对原告要求被告退回多收的其他费用488元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第三条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、被告怀化市凯通房地产开发有限公司支付原告唐秀早、张二丹逾期办理房地产权属证书违约金1792元，于本判决生效后7日内付清；
二、驳回原告唐秀早、张二丹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费679元，由原告唐秀早、张二丹承担475元，由被告怀化市凯通房地产开发有限公司承担204元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 陈发林
人民陪审员 丁 伟
人民陪审员 滕久元
二〇一五年一月二十七日
代理书记员 曾 群
附法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。