中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2018）最高法民终446号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层。负责人：潘晖，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶莲，北京市安和利律师事务所律师。上诉人（原审被告、执行案外人）：邢政枢，男，1942年2月7日出生，汉族，住北京市海淀区上园村*号院塔*楼***号。委托诉讼代理人：王树德,北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇。法定代表人：焦青，该公司执行董事。被上诉人（原审被告、被执行人）：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇。法定代表人：焦青，该公司执行董事。被上诉人（原审被告、被执行人）：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号。法定代表人：焦青，该公司执行董事。被上诉人（原审被告、被执行人）：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产重庆分公司）因与被上诉人邢政枢、北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣房地产公司）、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资集团公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业房地产公司）、黄怒波申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市高级人民法院（以下简称一审法院）(2017)渝民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭，并依各方当事人申请对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。东方资产重庆分公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或改判继续执行中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼一层108、0901、0902号房屋；3.本案诉讼费用由邢政枢、中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波共同承担。事实和理由：（一）邢政枢与中坤锦绣房地产公司之间的房屋买卖行为系双方之间恶意串通，企图通过转移抵押房产逃避债务的违法行为，不具有真实性。（二）邢政枢并未实际支付完毕案涉房屋买卖价款。1.邢政枢没有提供合法、有效的证据证明向中坤锦绣房地产公司支付了案涉房屋全部价款。2.邢政枢明知涉案房屋上有他项权利（抵押权），即使邢政枢曾经向中坤锦绣房地产公司支付过款项，也不足以证明邢政枢支付的价款系购买涉案房屋的价款，即邢政枢没有向东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司指定的资金监管账户中支付案涉房屋价款。3.邢政枢没有提供合法、有效的证据证明案涉房屋在法院查封之前，邢政枢已经持续的实际使用。4.案涉房屋合同约定的总价款为19673428元，但有证据证明的付款金额仅为733万元，该笔款项付款时间早于合同签订时间，剩余款项没有付款凭证。因此，不能认定付款行为与房屋买卖合同之间是相同的法律关系，有可能存在恶意串通行为。中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波共同答辩称，（一）邢政枢已支付案涉房屋全部房款，案涉房屋已由其占有使用，案涉房屋并非中坤锦绣房地产公司可供执行的财产。（二）中坤锦绣房地产公司已为邢政枢出具购房发票，该发票作为已付款的依据。（三）2013年11月，中坤锦绣房地产公司就其与东方资产重庆分公司的债务以其他在建楼盘设定抵押并办理抵押登记，担保价值远超债务金额，东方资产重庆分公司无权要求执行案涉房屋。邢政枢未提交答辩意见。邢政枢上诉请求：驳回东方资产重庆分公司的诉讼请求。事实和理由：邢政枢已支付全部购房款，一审判决对此认定事实错误。1.已生效的北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初33358号民事判决（以下简称33358号民事判决）可证明邢政枢已支付案涉房屋所有价款。虽然33358号民事判决未对邢政枢是否全额支付案涉房屋价款进行陈述，但中坤锦绣房地产公司在该案中并未提出异议，从常理推断，邢政枢已支付全部价款。2.案外人付款信息因公司注销等原因无法查询，但已实际支付。3.中坤锦绣房地产公司出具购房发票应视为邢政枢已履行付款义务，东方资产重庆分公司需提供相反证据推翻购房发票载明内容。4.东方资产重庆分公司对存在现金付款及他人代付的情形存在过错，执行异议之诉应保护善意债权人的权利。东方资产重庆分公司明知购房人信息，但并未将监管账户信息公示，亦未对购房人邢政枢进行提示，放任购房资金外流。中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波共同答辩称，（一）邢政枢已支付案涉房屋全部房款，案涉房屋已由其占有使用，案涉房屋并非中坤锦绣房地产公司可供执行的财产。（二）中坤锦绣房地产公司已为邢政枢出具购房发票，该发票作为已付款的依据。（三）2013年11月，中坤锦绣房地产公司就其与东方资产重庆分公司的债务以其他在建楼盘设定抵押并办理抵押登记，担保价值远超债务金额，东方资产重庆分公司无权要求执行案涉房屋。东方资产重庆分公司未提交答辩意见。东方资产重庆分公司一审诉讼请求：1.撤销（2017）渝执异28号执行裁定；2.继续执行中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼一层108、0901、0902号房屋；3.本案诉讼费用由邢政枢、中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波共同承担。一审法院认定事实：东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波借款合同纠纷一案，一审法院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判决：1.中坤锦绣房地产公司于判决生效之日起十日内偿还东方资产重庆分公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；2.黄怒波、中坤长业房地产公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣房地产公司的前述债务承担连带清偿责任；3.东方资产重庆分公司有权在判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第××号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。判决生效后，东方资产重庆分公司向一审法院申请强制执行。邢政枢以其系该房屋的实际所有人为由提出了书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。一审法院于2017年7月17日作出（2017）渝执异28号执行裁定，裁定中止对被执行人中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼一层108、0901、0902号房屋的执行。2014年4月23日，邢政枢与中坤锦绣房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定中坤锦绣房地产公司将该公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼一层108号房屋出售给邢政枢，房屋用途为配套商业，建筑面积83.19平方米，房屋总价款为4828590元；付款方式为一次性付款，邢政枢于2009年9月29日前向中坤锦绣房地产公司支付房款（含定金）4828590元。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF486690。东方资产重庆分公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。2014年4月23日，邢政枢与中坤锦绣房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定中坤锦绣房地产公司将该公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼一层0901号房屋出售给邢政枢，房屋用途为配套商业，建筑面积为200.49平方米，房屋总价款为11535119元；付款方式为一次性付款，邢政枢于2009年10月31日前向中坤锦绣房地产公司支付房款（含定金）11535119元。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF486704。东方资产重庆分公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。2014年4月23日，邢政枢与中坤锦绣房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定中坤锦绣房地产公司将该公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼一层0902号房屋出售给邢政枢，房屋用途为配套商业，建筑面积为57.53平方米，房屋总价款为3309719元；付款方式为一次性付款，邢政枢于2009年10月31日前向中坤锦绣房地产公司支付房款（含定金）3309719元。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF486707。东方资产重庆分公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。2009年4月20日，邢政枢之女邢丽娟与中坤锦绣房地产公司签订《北京市商品房预售合同》（编号为Y763855），约定中坤锦绣房地产公司将该公司位于北京市海淀区××＃楼××商业09号出售给邢丽娟，房屋用途为配套用房，预测建筑面积为256.92平方米，房屋总价款为14844838元；付款方式为按揭付款，邢丽娟于2009年4月20日前交付首付款400万元，2009年5月4日前交付3424838元，余款742万元由邢丽娟向银行贷款。后中坤锦绣房地产公司与邢丽娟签订《〈商品房预售合同〉解除协议》，约定双方解除上述合同，同意就邢丽娟购买的碧河花园房屋另行签订《商品房预售合同》，邢丽娟已支付的购房款将直接转为双方另行签订的《商品房预售合同》的购房款项，不予返还邢丽娟。该协议载明邢丽娟已交购房款7424838元。2014年4月23日，中坤锦绣房地产公司与邢丽娟签订《协议书》，载明：鉴于双方于2009年就碧河花园一期工程A15#楼1层08、09号商业分别签订《商品房预售合同》，中坤锦绣房地产公司未能依据预售合同约定的房屋交付日期向邢丽娟交付该商品房，该商品房现已具备交付条件，其该商品房实测建筑面积与预测建筑面积存在差异。双方约定于本协议签订之日起七日内就该商品房签订正式网签手续，中坤锦绣房地产公司于本协议签订之日向邢丽娟交付该商品房。因中坤锦绣房地产公司延期交房及该商品房存在面积差异等原因，中坤锦绣房地产公司同意给予邢丽娟500万元作为补偿，具体支付时间为本协议签订之日起30日内支付200万元，2014年12月31日前支付150万元，2015年4月30日前支付150万元。上述款项以银行汇款方式汇入邢丽娟指定银行账户。后邢丽娟向北京市海淀区人民法院提起诉讼，请求判令中坤锦绣房地产公司支付前述500万元补偿款及违约金。北京市海淀区人民法院于2017年6月15日作出33358号民事判决，判决中坤锦绣房地产公司支付邢丽娟补偿款500万元，并按照年利率24%的标准向邢丽娟支付违约金（其中200万元自2014年5月24日起计算，150万元自2015年1月1日起计算，150万元自2015年5月1日起计算）。2009年5月14日，中坤锦绣房地产公司向邢丽娟出具了7424808元的房款发票（发票号码为04787962）。2009年9月29日，中坤锦绣房地产公司分别向邢丽娟出具了4828590元的A15-1-08房款发票（发票号码为04788000）和742万元A15-1-09房款发票（发票号码为04788001）。庭审中，邢政枢为证明其已支付了购房款，举示了邢丽娟于2009年9月29日分别通过工商银行、农业银行、中信银行向中坤锦绣房地产公司支付50万元、41万元、3411005元的付款凭条，其妻张慧英通过中信银行向中坤锦绣房地产公司支付51万元的付款凭条，邢丽娟于2009年9月25日支付213万元的支付凭据，诸葛文辉于2009年9月18日通过工商银行向中坤锦绣房地产公司支付500192元的付款凭据、诸葛文辉代邢丽娟垫付房款的情况说明，以及董志军于2009年9月18日分别通过招商银行、工商银行向中坤锦绣房地产公司支付33万元、169808元的付款凭条、董志军代邢丽娟垫付房款的说明。邢政枢称另有310万元系现金支付（邢丽娟现金支付70万元，朋友现金支付240万元），北京安汇通投资咨询有限公司出具支票支付244万元，北京顺安康医药技术咨询服务有限公司出具支票支付185万元，但未找到相应的支付凭据。邢政枢还举示了邢丽娟出具的付款说明，载明：邢丽娟与中坤锦绣房地产公司签订了《商品房预售合同》，购买位于北京市海淀区××＃楼××商业09的房屋。签订了《商品房买卖合同》，购买位于海淀区高粱桥××街××院××楼××号房屋。网签时，1层商业09号变更为1层0901号和0902号两套，上述三套房屋的买受人由邢丽娟变更为其父亲邢政枢。108号房屋房款4828590元、1层0901号房屋的总房款14844838元由邢丽娟现金支付和刷卡支付、经朋友同意后通过刷朋友银行卡以及北京安汇通投资咨询有限公司（邢丽娟朋友设立的公司）、北京顺安康医药技术咨询服务有限公司（邢丽娟朋友设立的公司），以及其他公司出具支票支付。邢政枢认为，邢丽娟与中坤锦绣房地产公司签订的《〈商品房预售合同〉解除协议》中载明的已付款金额为7424808元，与中坤锦绣房地产公司于2009年5月4日出具的房款发票（发票号码为04787962）的购房款金额一致，证明邢丽娟在2009年5月14日已经支付购房款7424838元。另据前述33358号民事判决，该判决虽然未涉及邢丽娟是否全额付款的问题，但中坤锦绣房地产公司在该案中并未作出邢丽娟未付款的抗辩，双方对已付款无争议，可以作为案涉房屋已付款的证据。中坤锦绣房地产公司于2014年4月将中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼一层108、0901、0902号房屋交付邢政枢使用。中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼一层108、0901、0902号房屋至今登记在中坤锦绣房地产公司名下并为东方资产重庆分公司的借款设定了抵押。一审法院另查明：1.2012年11月5日，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将由其开发并抵押给东方资产重庆分公司的海淀区头堆村碧河花园一期A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，本案争议房屋包含在内。2.2011年9月21日，东方资产重庆分公司、中坤锦绣房地产公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订《监管协议》，约定中坤锦绣房地产公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的410100129034886账户为监管账户，对中坤锦绣房地产公司项下的“长河湾”房产项目的项目回款进行监管。3.案涉三套房屋于2014年10月29日被一审法院司法查封。一审法院认为，本案的争议焦点是：邢政枢是否就中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼一层108、0901、0902号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。结合本案查明的事实和证据，应当认定邢政枢对中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼一层108、0902号房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。事实和理由：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。2.在本案中，邢政枢在一审法院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续。关于是否支付全部购房款的问题。邢政枢举示的付款凭条共计7961005元，结合商品房买卖合同的约定，以及付款说明等证据，可以证明上述款项系支付的案涉房屋购房款。对于其他购房款，邢政枢称另有310万元系现金支付（邢丽娟现金支付70万元，朋友现金支付240万元），北京安汇通投资咨询有限公司出具支票支付244万元，北京顺安康医药技术咨询服务有限公司出具支票支付185万元，但未找到相应的支付凭据。关于邢政枢所述有70万元系邢丽娟现金支付的问题，因购房人在购房时支付部分现金符合常理，且该款在整个房价款中所占比例较小，从邢丽娟支付房款的情况看，其具有现金支付该款的能力，结合中坤锦绣房地产公司出具的房款发票、情况说明等证据，予以采信。关于邢政枢所述朋友现金支付240万元，北京安汇通投资咨询有限公司出具支票支付244万元，北京顺安康医药技术咨询服务有限公司出具支票支付185万元，虽然邢政枢举示了中坤锦绣房地产公司出具的购房款发票，但因涉及大额付款，邢政枢应对相应款项的支付承担举证责任。由于邢政枢未举示相应的支付凭据，仅凭中坤锦绣房地产公司出具的购房款发票，尚不足以证明上述款项的支付情况，故对邢政枢有关该三笔款项支付情况的陈述意见不予采信，对此，邢政枢应当承担举证不能的责任。至于邢政枢提出中坤锦绣房地产公司在33358号案中未作出邢丽娟未付款的抗辩，故而应认定房价款已经全额支付的问题。因该案受理时间在案涉房屋被查封之后，中坤锦绣房地产公司在该案中未作出未付款抗辩的行为，并不足以免除邢政枢在本案中应承担的举证责任，现有证据仅能证明邢政枢已支付购房款8661005元。由于邢政枢购买了案涉三套房屋，上述已付款并未指明具体系支付的哪套房屋价款。根据案涉三套房屋的买卖合同约定，案涉108号房屋总价款为4828590元，0901号房屋总价款为11535119元，0902号房屋房屋总价款为3309719元。其中案涉108号房屋和0902号房屋价款合计8138309元。据此，认定案涉108号房屋和0902号房屋的房价款已经全额支付。邢政枢举示的入住证明、代收水电费收据等证据，可以证明其在查封前已实际占有使用案涉108号房屋和0902号房屋。因现有证据尚不足以证明邢政枢已经支付案涉0901号房屋的全部房价款11535119元，故邢政枢对案涉0901号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，东方资产重庆分公司请求准予执行该房屋，予以支持。3.对于案涉108号房屋和0902号房屋未办理过户登记的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定可知，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断未办理过户登记是否非因买受人自身原因的重要事实。在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，如果买受人购买存在抵押权的房屋，因抵押登记具有公示公信效力，故不能办理过户登记手续应认定为买受人自身的原因。但是，在抵押权人同意抵押人出售抵押房屋且向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示的情况下，应当认定买受人已基于抵押权人的行为而产生合理的信赖利益，买受人在此种情况下对房屋不能办理过户登记并非因其自身原因，应当认定在抵押人将房屋对外出售后，抵押权人负有涂销抵押登记的义务。抵押人是否将买受人支付的购房款向抵押权人支付的风险，应由抵押权人自行承担，抵押权人可通过设定共管账户等方式避免抵押人违约的风险。虽然东方资产重庆分公司、中坤锦绣房地产公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订了《监管协议》，并约定中坤锦绣房地产公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的410100129034886账号为监管账户，对中坤锦绣房地产公司项下“长河湾”房产项目的销售回款进行监管。但是该账号并未在北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示，也未在邢政枢与中坤锦绣房地产公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》约定该账号为付款账号。邢政枢作为买受人，在购买案涉108号房屋和0902号房屋过程中已尽到了充分的注意义务，应当认定非因邢政枢自身原因未办理过户登记手续。故邢政枢对案涉108号房屋和0902号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，东方资产重庆分公司请求准予执行案涉108号房屋和0902号房屋，不予支持。综上所述，东方资产重庆分公司请求准予执行北京中坤锦绣房地产开发有限公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼一层0901号房屋的诉讼请求部分成立，依法支持。对东方资产重庆分公司的其他诉讼请求不予支持。一审判决：1.准予执行北京中坤锦绣房地产开发有限公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼一层0901号房屋；2.驳回东方资产重庆分公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，由东方资产重庆分公司负担40元，邢政枢负担40元。本院二审期间，邢政枢围绕上诉请求依法提交了六组新证据：第一组证据，1.《北京农村商业银行进账单（回单）》（复印件）；2.《北京安汇通投资咨询有限公司企业信息》（复印件）；3.《诸葛文辉证明》。证明北京安汇通投资咨询有限公司代邢政枢支付案涉房款244万元。第二组证据，4.《北京佳德瑞方投资咨询有限公司银行对账单》；5.《北京佳德瑞方投资咨询有限公司企业信息》（复印件）、北京佳德瑞方投资咨询有限公司原法定代表人张慧英身份证复印件、《情况说明》；6.《北京农村商业银行进账单》（复印件）。证明北京佳德瑞方投资咨询有限公司代邢政枢支付案涉房款1032261元。第三组证据，7.《北京海维士科技有限责任公司企业信息》（复印件）；8.2009年4月7日，两张金额分别为130万元与200万元的《北京农村商业银行进账单》（复印件）。证明北京海维士科技有限责任公司的业务关联公司代邢政枢支付案涉房款330万元。9.2009年9月25日《北京农村商业银行进账单》（复印件），邢丽娟身份证复印件、《说明》。证明北京顺安康医药技术咨询服务有限公司代邢政枢支付案涉房款185万元。第四组证据，10.四张刷卡凭条（复印件）；11.《记账凭证》。证明案外人范克勤系邢丽娟朋友，代邢政枢支付案涉房款240万元。第五组证据，12.三张中坤锦绣房地产公司出具的案涉房屋印花税收据（复印件）。证明案涉房款包括9838元的房屋印花税。第六组证据，中坤锦绣房地产公司有关案涉房屋全部记账凭证（复印件）。证明邢政枢已支付案涉房屋全部价款。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东方资产重庆分公司提交书面质证意见称：为减轻当事人诉累，东方资产重庆分公司同意对邢政枢二审提交的新证据不再组织开庭质证，邢政枢提交的证据经核实均有原件，但对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，案外人的付款情况与本案无关，邢政枢举示证据不足以证明其已真实、足额支付案涉房屋价款。中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波共同提交书面质证意见称：认可上述证据的真实性、合法性和关联性。对当事人二审争议的邢政枢是否已经足额支付案涉房屋购房款的事实，本院认定如下：案涉三套房屋买卖合同约定的总价款合计金额为19673428元，其中的7961005元，有相应向中坤锦绣房地产公司的付款凭条以及案外人垫付房款情况说明予以证明，对于邢丽娟现金支付的70万元，考虑到购房人在购房时支付部分现金符合常理，且邢丽娟具有现金支付该款的能力，中坤锦绣房地产公司2009年4月1日的记账凭证显示收邢丽娟案涉房屋购房款现金70万元，两者亦能够相互印证，结合商品房买卖合同约定以及中坤锦绣房地产公司开具的购房发票等事实，一审判决对已付购房款8661005元的事实予以认定，并无不当，本院予以维持。对其余的11012423元，邢政枢称，有朋友范克勤代付240万元、北京安汇通投资咨询有限公司代付244万元、北京顺安康医药技术咨询服务有限公司代付185万元、北京海维士科技有限责任公司的业务关联公司代付330万元、北京佳德瑞方投资咨询有限公司代付1032261元。本院认为，邢政枢二审提交的证据来源于中坤锦绣房地产公司内部财务记账凭证资料，虽为复印件，但能够与原件核对无误，东方资产重庆分公司虽不认可真实性，但未提供足以反驳的相反证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条之规定，本院对上述证据的真实性予以认可。邢政枢二审提交的上述证据能够证明案外人向中坤锦绣房地产公司支付相关款项的事实，对于上述案外人支付的款项能否认定为代邢政枢支付案涉房屋购房款，应结合其他案件事实综合认定。经核查中坤锦绣房地产公司原始记账凭证，邢政枢所主张的上述案外人代付款项，在中坤锦绣房地产公司记账凭证中均有“收邢丽娟购房款”的相应记载，且“摘要”中记载的收款时间与案外人支付款项时间完全一致，两者能够相互印证。上述记账凭证中所载房屋即为邢丽娟原所购房屋。结合中坤锦绣房地产公司已分别就案涉房屋向邢政枢出具了全额购房发票以及中坤锦绣房地产公司在与邢政枢之女邢丽娟案涉房屋买卖合同纠纷中并未主张邢丽娟未全部支付购房款等事实，同时考虑到案涉房屋购房款支付时间均发生在2009年，距今较为久远，有的公司已经注销，买受人无法提供部分款项实际付款人代付款证明所具有的合理性，本院确信邢政枢已支付全部购房款的事实具有高度可能性，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定第一款之规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查证据并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本院据此认定邢政枢已经足额交纳案涉房屋的购房款。一审判决认定邢政枢仅支付购房款8661005元，但其中一层108号和0902号房屋购房款合计为8138309元，对于多支付的50余万元，缺乏合理性解释，一审判决对此事实认定错误，本院予以纠正。另查明，一审判决认定事实“2009年5月14日，中坤锦绣房地产公司向邢丽娟出具了7424808元的房款发票（发票号码为04787962）。邢政枢认为，邢丽娟与中坤锦绣房地产公司签订的《〈商品房预售合同〉解除协议》中载明的已付款金额为7424808元，与中坤锦绣房地产公司于2009年5月4日出具的房款发票（发票号码为04787962）的购房款金额一致”存在错误，应为“2009年5月14日，中坤锦绣房地产公司向邢丽娟出具了7424838元的房款发票（发票号码为04787962）。邢政枢认为，邢丽娟与中坤锦绣房地产公司签订的《〈商品房预售合同〉解除协议》中载明的已付款金额为7424838元，与中坤锦绣房地产公司于2009年5月14日出具的房款发票（发票号码为04787962）的购房款金额一致”，本院予以纠正。本院认为，本案二审争议的焦点是：邢政枢就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题。首先，本案中，邢政枢在一审法院查封案涉三套房屋之前已经与中坤锦绣房地产公司分别签订《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续，该三份合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋的抵押权人东方资产重庆分公司出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》并作为上述买卖合同附件，邢政枢买受该房屋不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条关于“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”之规定，东方资产重庆分公司未举示证据证明邢政枢与中坤锦绣房地产公司之间存在恶意串通的事实。由前所述，案涉房屋买卖合同始于2009年，相关购房款项支付亦发生在2009年，彼时，东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司并未发生纠纷，邢政枢与中坤锦绣房地产公司缺乏恶意串通的必要性。东方资产重庆分公司关于邢政枢与中坤锦绣房地产公司之间的房屋买卖行为系邢政枢与中坤锦绣房地产公司之间恶意串通，企图通过转移抵押房产逃避债务的违法行为，不具有真实性的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。其次，邢政枢在一审中已经举示了入住证明、《供用热合同》以及租赁合同等证据，足以证明其在一审法院查封之前就已经实际占有和使用案涉房屋。一审判决认定在人民法院查封之前邢政枢已经合法占有案涉房屋并无不当。（二）关于邢政枢是否已经支付价款的问题。根据本院认定的案件事实，邢政枢就案涉房屋已支付全部价款。邢政枢并无法定或约定的义务将价款支付到东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司之间约定的特定账户中，东方资产重庆分公司关于邢政枢没有向指定的资金监管账户中支付案涉房屋价款就没有支付价款的上诉理由没有事实与法律依据，本院不予支持。案涉房屋买卖始于2009年邢政枢之女邢丽娟与中坤锦绣房地产公司之间的房屋买卖合同，根据中坤锦绣房地产公司与邢丽娟签订的《〈商品房预售合同〉解除协议》约定，邢丽娟已支付的购房款将直接转为双方另行签订的《商品房预售合同》的购房款项。根据上述约定，双方另行签订的《商品房预售合同》时间必然晚于款项实际支付时间，东方资产公司重庆分公司以付款时间早于合同签订时间为由不认可邢政枢已经实际支付案涉房款，依据不足。（三）关于是否非因邢政枢自身原因未办理过户登记的问题。本案所涉北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼一层108、0901、0902号房屋登记于中坤锦绣房地产公司名下，并未登记于邢政枢名下。虽然本案所涉房屋上存在抵押权，但该房屋销售之前，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将案涉房屋对外进行销售。邢政枢购买该房屋时中坤锦绣房地产公司向其出示了东方资产重庆分公司同意对外销售案涉房屋的证明，并将该证明作为合同附件。买受人邢政枢基于东方资产重庆分公司同意销售抵押房屋行为而产生东方资产重庆分公司将会配合办理过户登记的合理信赖，其作为买受人，对这一问题已尽到充分的注意义务。一审判决认定非因邢政枢自身原因不能办理本案所涉房屋过户登记手续并无不当。本案中，在一审法院查封北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼一层108、0901、0902号房屋之前，邢政枢与中坤锦绣房地产公司就前述房屋签订了合法有效的商品房买卖合同并办理了网签手续，支付了北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼一层108、0901、0902号房屋全部价款，邢政枢在一审法院查封之前已经实际占有使用前述房屋，未办理过户登记也并非因邢政枢自身的原因。根据《执行异议复议规定》第二十八条之规定，邢政枢就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，邢政枢的上诉请求成立，予以支持；东方资产重庆分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市高级人民法院（2017）渝民初155号民事判决；二、驳回中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司负担；二审案件受理费160元，由中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 丹审 判 员  张 纯审 判 员  李晓云二〇一八年七月二十七日法官助理  李 朋书 记 员  陈思妤