重庆市巫溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）巫法民初字第01604号
原告胡友菊，女，汉族。
委托代理人（特别授权）杨祖夔，重庆程正律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）杨永志，重庆程正律师事务所律师。
被告重庆市巨业房地产开发有限公司，组织机构代码66893369—5，住所地重庆市巫溪县城厢镇太平路137号。
法定代表人周琦涵，该公司董事长。
委托代理人王良能，重庆峡郡律师事务所律师。
原告胡友菊与被告重庆市巨业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员熊礼平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡友菊的委托代理人杨祖夔与杨永志、被告重庆市巨业房地产开发有限公司的法定代表人周琦涵及其委托代理人王良能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡友菊诉称，2011年4月9日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告出售的位于巫溪县马镇坝泰和大酒店民俗风情商业街2号楼5栋1层20号门市，建筑面积25.81平方米，房屋总价款为245592元，被告应在2011年10月30日前将门市交付给原告使用；若逾期交房，则按每日万分之四向原告支付违约金。原告已履行了全部义务，但被告于2013年8月26日才通知原告接房。被告逾期交房的行为使原告遭受了较大的经济损失，要求被告支付违约金65329元（自2011年10月30日至2013年8月26日止，按每日万分之四计算）。
被告重庆市巨业房地产开发有限公司辩称，被告与原告所签《重庆市商品房买卖合同》的事实成立，但合同中约定的违约金过高，超过了给对方造成的实际损失，请求依法减少。被告迟延交房是因为出现了不可预见和不可克服的新情况。在工程建设过程中政府多次强力干预，规划设计图纸更改了两次，政府要求将泰和大酒店左右相邻的水城宾馆、金地汇联合打造成巫溪新县城高档次的商业购物黄金区域，对原低档次的墙体外立面装饰造型、风格色彩、景观改造、水景及绿化规划设计普遍进行了更改，不仅使被告对该建设工程增加投资435万元，客观上造成了建设工程不能如期竣工，致使被告与购房户所签订的商品房买卖合同中约定的交房时间不能实现。况且该商业规划区目前的人气指数、商业效益仍处于冷僻时期，给购房者带来的商业损失微乎其微，更大的商业价值还在今后。被告迟延交房主观上没有故意，客观上实属不可避免，请求人民法院按照公平原则给予免除或者减轻违约责任。被告已于2011年10月29日通过邮寄方式向各购房户发出《延期交房通知》，通知延期两个月交房，故该延期的两个月时间不能计入违约期间之内。2013年5月30日，被告向各购房户以短信等方式通知全面交房，又于2013年8月26日再次通知。故被告逾期交房的起止时间为2012年1月1日至2013年5月30日止。
原告为支持其诉称的事实及理由，向法庭提交了以下证据材料：
1、《重庆市商品房买卖合同》1份及相应的《合同补充协议》2份。拟证明：根据合同约定，被告应在2011年10月30日前将房屋交付给原告使用。
2、发票1份。拟证明：原告已向被告付清房款245592元。
3、被告发给购房户的手机短信及交房通知书。拟证明：被告于2013年8月26日才向各购房户通知交房，而不是被告所说的已于2013年5月30日通知全面交房。
4、被告与解书传签订的《抵押借款合同》。拟证明：包括原告在内的所有购房户均是在与被告签订《抵押借款合同》后，才正式签订《商品房买卖合同》。
对原告所举证据，被告质证认为：对第1、2、3组证据的真实性无异议，但第3组中的交房通知，是再次向各购房户发出的交房通知，并不能证明被告直到2013年8月26日才开始通知交房，事实上，被告已于2013年5月30日向各购房户发出了交房通知。证据4系复印件，不认可其真实性，即使该证据是真实的，也只能证明案外人解书传与被告签订过抵押合同，但被告是否违约，应以双方签订的买卖合同为依据。
被告为支持其辩称的事实及理由，向法庭提交了以下证据材料：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证各1份。拟证明：被告的诉讼主体资格合法。
2、巫溪县泰和大酒店工程建设协议书1份。拟证明：建设工程预定15个月内即在2011年4月能够保证竣工综合验收合格。
3、延期交房通知及邮局退回的部分挂号信件、巫溪城建发（2011）25号《巫溪县城乡建设委员会关于严格实施项目设计方案的通知》。拟证明：2011年1月13日，城建部门通知被告，决定对被告开发的所建房屋墙体外立面装饰造型、风格色彩等需作专项设计，逐项审查，经审定合格后才能继续施工。事后，由于城建部门对外观设计迟迟不能定案，客观上造成被告无法施工，导致迟延交付房屋，这是一个不可克服的客观原因。被告因此向各购房户发出迟延交房通知，在通知中明确告知预计迟延交房的时间为2个月。
4、建设单位教育建司关于延误工期的情况说明、绿意花木园艺有限公司关于施工过程的说明、市政园林局关于景观工程建设过程的说明、被告与教育建司签订的《景观工程施工合同》、被告与绿意花木园艺有限公司签订的《绿化工程合同》、按原规划设计的泰和酒店鸟瞰图、泰和酒店原规划设计总平面图、2013年3月设计的景观改造施工图各1份。拟证明：2011年秋季，市政部门认为原规划的水景及绿化工程档次太低，降低了商业区品质，责令被告停止施工。2012年9月，由市政园林局牵头，另聘景观设计师对金地汇、泰和大酒店、水城宾馆进行统一景观规划设计，至2013年2月才最终确定设计方案，这就是造成第二次延期交房的原因。
5、泰和大酒店现状照片10张。拟证明：按照新的规划设计，使建设施工的西区水城商业街环境更加优美，商业特色更加突显，从而使原告购买的商铺、住房在价值上得到大大提升。
6、工程造价预算书、西区水城景观建设协议、工程预算报告、备案登记证各1份。拟证明：因景观设计的改变，致被告新增加投资金额435万元。2012年3月，被告建设的泰和大酒店1、2、3号楼主体工程竣工。2013年7月12日，被告完成了工程竣工验收备案。
7、（2013）巫法民初字第1045号民事判决书、证人唐小梅的证言。拟证明：2013年5月30日，被告已通过发短信的方式向各购房户发出通知，全面交房。
经质证，原告对被告所举第1、2、3、4、5、6组证据的真实性无异议，但不能以此免除被告因迟延交房而应承担的违约责任。证据7中的民事判决书系未生效的法律文书，故不能直接引用该判决书中认定的事实；证人唐小梅的证言不能足以证明被告对泰和大酒店（民俗风情商业街）5、6号楼的购房户发出过通知交房的短信，即使能证明，但也不能以此证明对除5、6号楼购房户之外的其他购房户发出过短信通知。
根据原、被告的诉、辩主张，结合各方举证证明及质证意见，本院综合认定本案事实如下：
2011年4月9日，原告与被告协商，约定由原告购买被告正在建设中的、位于巫溪县马镇坝泰和大酒店民俗风情商业街2号楼5栋1层20号门市房屋（建筑面积25.81平方米），单价9515.40元／平方米，房屋价款为245592元，签订了《重庆市商品房买卖合同》及相应的《合同补充协议》。合同约定：被告应在2011年10月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案的商品房交付给原告使用；若逾期交房，则按每日万分之四支付违约金。合同签订后，原告已向被告付清房款245592元。事后，被告没有在约定的时间内将双方买卖的房屋交给原告使用。2012年3月，被告建设的泰和大酒店1、2、3号楼主体工程竣工。2013年5月30日，被告向各购房户发出通知，全面交房。2013年7月12日，被告就其建设的前述工程完成了竣工验收备案。
另查明，被告开发建设的泰和大酒店，位于巫溪县马镇坝新城区的西部，按原先的规划设计能够如期竣工交付使用。2011年1月，巫溪县城乡建设委员会发出通知，为打造巫溪县山水旅游城市，提升城市品位，对建筑工程的外立面装饰造型、风格、色彩、及材质需另作专项设计方案，进行逐项审查确定后方能施工。因此，被告所建工程被责令停建，致工期延长。2011年9月，由巫溪县市政园林局牵头，另聘景观设计师对金地汇、泰和大酒店、水城宾馆进行统一景观规划设计，欲将泰和大酒店左右相邻的水城宾馆、金地汇联合打造成巫溪新县城高档次的商业购物黄金区域，对原低档次的墙体外立面装饰造型、风格色彩、景观改造、水景及绿化规划设计普遍进行了更改，至2013年2月才最终确定设计方案。在此期间，被告于2011年10月29日向各购房户发出迟延交房通知，在通知中明确告知预计迟延交房的时间为2个月。根据更改的设计方案，被告不仅为前述工程建设增加投资435.8765万元，客观上也形成了向各购房户迟延交房的违约事实。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，系依法成立的合同，对合同当事人均具有法律约束力，各方当事人都必须在合同约定的范围内认真履行各自的合同义务。尽管在合同履行过程中，出现了当地政府部门变更建设工程规划设计而致被告不能如期竣工交房的情形，但此类情形并非不可抗力。作为房地产开发企业的被告应当在合理期限内将此情形向作为购房户的原告以书面方式予以告知，并采取适当的补救措施，从而获得原告的理解与支持，进而可另行协商将交房时间顺延，最终避免合同纠纷的产生。事实上，被告在出现延期两个月仍不能按时交房的情况后，未向原告发出继续延期交房的通知。尽管被告在主观上没有违约的故意，但在客观上已形成了迟延交房的违约事实，且在履约过程中没有严格采取补救措施，故应当承担一定的违约责任。鉴于造成迟延交房的责任确系不可归责于被告的原因，且本案合同涉及的房屋所在的商业规划区目前的人气指数、商业效益仍处于冷僻时期，基于迟延交付房屋而使原告基于商业效益等方面造成的经济损失并不明显，再加之被告因建设项目设计方案更改而增大了资金投入，从长远来看，原告等购房户均会因此而受益。因此，应在合同约定的基础上酌情减轻被告应承担的违约责任，将原、被告双方在合同中约定的按每日万分之四支付逾期交房期间的违约金，调整为按每日万分之一支付逾期交房期间的违约金。
关于被告逾期交房的起止期间及应支付违约金的金额如何确定问题。本院认为，鉴于被告已向各购房户发出迟延两个月交房的通知，故在认定延期交房的期间时应扣除该两个月，即自2011年10月31日起至2011年12月30日止。尽管原告举出了被告于2013年8月26日发出的交房通知，但从该交房通知的内容可看出，该通知是被告继2013年5月30日首次通知全面交房后，再次向各购房户发出的全面交房通知。鉴于被告愿意将计算违约金的截止时间确定为2013年7月12日，故本院将被告逾期交房的起止期间认定为自2011年12月31日至2013年7月12日止，共559日。据此计算，被告应向原告支付逾期交房的违约金为13728.59元（0.0001元／日×559日×245592元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：
被告重庆市巨业房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内向原告胡友菊给付违约金13728.59元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案依法收取案件受理费716.61元，由被告重庆市巨业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。
审判员 熊礼平
二〇一三年十二月九日
书记员 侯 港