河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）驻民一终字第00530号
上诉人（原审被告）张华，男，1959年6月1日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）罗海洲，又名罗某，男，1952年10月15日出生，汉族。
委托代理人张趁心，农民。
委托代理人古炜华，河南济世雨律师事务所律师。
原审被告李峰，男，1974年2月2日出生，汉族。
上诉人张华因确认合同效力、排除妨害、返还财产纠纷一案，不服上蔡县人民法院（2013）上民一初字第625号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张华、被上诉人罗海洲的委托代理人张趁心、古炜华，原审被告李峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年8月份黄埠镇人民政府为了本镇的新农村建设和小城镇经济发展，与原告签订招商引资合同。黄埠镇人民政府将上遂路北侧黄埠新市场至黄埠加油站荒沟303米交给原告作为开发门面营业房（两层以上）使用。工期共分为两段，第一段为新市场至国税所共99米；第二段为上遂路黄埠国税所至原造纸厂东204米。2008年3月12日，上蔡县建设局为原告颁发了建设用地规划许可证。同年11月15日，原告向黄埠镇财税所一次性缴纳土地补偿款130000元及其他有关补偿款。后原告将其项目交被告张华承建。房屋建成后，张华不经原告许可，擅自将原告开发的门面房从西向东第15套上下4间卖给被告李峰。后原告与被告协商，被告拒不从原告门面房内搬出。另查明，被告张华将原告开发的门面房卖给杨法、杨停、吕留柱、吕西顺、李动员、黄民、王本立，原告曾向本院提起民事诉讼，本院于2010年3月27日作出（2010）上民二初字第30号民事判决书，确认张华与杨法、杨停、吕留柱、吕西顺、李动员、黄民、王本立签订的房屋买卖合同无效。张华对该判决不服，提起上诉，驻马店市中级人民法院作出（2010）驻民二终字第316号民事判决书，驳回上诉，维持原判。张华、杨法、杨停、吕西顺、李动员、黄民申请再审，驻马店市中级人民法院作出（2013）驻民再终字第40号民事判决书，该判决内容为：“维持本院（2010）驻民二终字第316号民事判决”。
原审法院认为，原告罗海洲与黄埠镇人民政府签订荒沟开发合同后，将房屋的建筑工程交给被告张华承建，张华将房屋建成后，擅自将原告开发的门面房从西向东第15套上下4间卖给被告李峰，原告对张华该卖房行为不予追认，张华至今又未取得处分该房产的权力，且张华将原告开发的房屋卖给杨法、杨停、吕西顺、李动员、黄民等人，经法院一审、二审及再审，已判决确认为无效合同，因此，二被告之间订立的房屋买卖合同无效。原告的诉请，符合法律规定，予以支持。被告张华辩称原告通过转让其取得了开发权及原告同意其售房，因证据不足，不予支持。被告李峰辩称该房屋系他人购买的，因在限期内未提供相关证据加以证明，该主张证据不足，不予支持。据此，原审法院判决：一、确认被告张华与被告李峰订立的房屋买卖合同无效。二、被告李峰于本判决生效之日起15日内从原告在黄埠开发的门面房（从西向东第15套上下4间）内搬出、将该房屋返还给原告罗海洲。案件受理费200元，由被告张华、李峰负担（此款原告已交纳，限被告于判决生效后15日内给付原告）。
宣判后，张华不服，向本院提起上诉。其上诉称，罗海洲不具备诉讼主体资格。罗海洲虽与上蔡县黄埠镇黄埠村签订了土地开发协议，但罗海洲将该土地的“开发权”转让了张称心，张称心已将30万元转让款支付罗海洲，罗海洲与该宗土地已无任何关系。张称心又以120万元的价格将该宗土地开发权转让给其与赵东红、徐强。其与赵东红、徐强三人实际取得了该宗土地的使用权，并出资直至房屋建成，罗海洲并未实际投资。因此，其将所建房屋出售属合法有效。请求依法改判。
被上诉人罗海洲答辩称，其具有本案的诉讼主体资格。其与上蔡县黄埠镇黄埠村签订土地开发协议，取得建设规划许可证后委托张华进行承建，其才是本案诉争房屋的真正所有权人。该事实已经上蔡县人民法院（2010）上民二初字第30号民事判决、驻马店市中级人民法院（2010）驻民二终字第316号民事判决、（2013）驻民再终字第40号民事判决予以确认。张华未经其许可擅自将本属其所有的房屋出卖给他人，侵害了其的合法权益，其有权提起本案诉讼。张华所主张的垫资建房与房屋开发不是同一法律关系，建筑商垫资为开发商建房，并不能当然取得所建房屋的所有权。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决适当。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告李峰答辩称，其在所购买房屋内已居住六年了，不能把其赶出去，其没有其它住处。
经审理查明，原审证据显示罗海洲与张趁心签订了项目转让协议；张趁心又与张华等人达成了“张华等人向张趁心支付120万元，本案纠纷彻底解决的协议”。另外，争议的工程分为两期，本案争议的房屋属第二期工程，张称心二审中认可第二期工程中其与罗海洲并未投资，由张华全部投资。张华向罗海洲支付涉案工程项目办证费等多项费用共计42.5万元，张趁心卖房5户，共计得款34万元，罗海洲、张称心共计得款76.5万元。张华将本案争议房屋卖给本案购房人的行为持续于建房过程中，张华收取购房款后又将部分款项陆续交给罗海洲，罗海洲出具收到售房款的收、领条。罗海洲另案起诉了7个购房户，与本案属同一法律关系，并经本院再审，现7户所购房屋已被罗海洲收回，本案牵涉的全部购房户共计30户。李峰向张华交纳了购房款185000元。李峰2009年入住争议房屋直至现在，一楼经营门诊，二楼李峰与其妻子、儿子居住。以上事实有当事人陈述、收条、现场查看照片等证据予以证明。二审查明的其它事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，罗海洲与上蔡县黄埠镇人民政府协商后开发农副产品批发销售门市，张华作为承建方对争议房屋垫资建设，张华在建设过程中将所建房屋陆续出卖。本案争议的争议问题为张华的出卖房屋行为的法律效力问题。该争议问题已经上蔡县人民法院（2010）上民二初字第30号民事判决、驻马店市中级人民法院（2010）驻民二终字第316号民事判决、驻马店市中级人民法院（2013）驻民再终字第40号民事判决予以确认。以上判决确认张华与购房户签订的房屋买卖合同无效。根据法律规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确定的事实，当事人无需举证。本案纠纷与以上判决涉及的纠纷属同一案件事实。因此，本案应采用之前判决所确认的法律事实。因此，张华与李峰之间的房屋买卖合同无效。关于本案的处理问题，根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案购房者于2009年装修并陆续入住至今，从事经营和居住，购房户也不存在恶意购房的情况，原审法院判令购房户搬出房屋并不适当。罗海洲另案起诉与本案属同一法律关系并经本院再审生效的判决并未判决购房户搬出房屋。从维护购房者权利角度考虑，并依据法律规定，本案合同无效不应适用返还房屋的规定，可适用折价补偿的处理方式。因张华将房屋出卖后取得了购房款，所以，折价补偿的款项应由张华予以支付。本案中罗海洲并未请求折价补偿，在本案中对此不予处理，罗海洲可另行起诉主张。张华所称出资建设的工程款问题可在另案中一并解决。综上，原判处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持上蔡县人民法院（2013）上民一初字第623号民事判决第一项；
二、撤销上蔡县人民法院（2013）上民一初字第623号民事判决第二项。
三、驳回罗海洲的其它诉讼请求。
一、二审案件受理费各200元，均由张华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 东
代理审判员 杨振松
代理审判员 刘 辉
二〇一五年二月三日
书 记 员 于 乐