广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字3156号
上诉人（原审原告）：吴林营，女，1984年11月18日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：罗永生、江杰，均为广东凯永律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州国际采购中心有限公司，住所地。
法定代表人：罗镇星，该公司董事长。
委托代理人：杨春涛，该公司职员，联系地址。
上诉人吴林营因与上诉人广州国际采购中心有限公司（以下简称采购中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2014）穗海法生民初字第227号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议�审理本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年1月19日，吴林营（乙方）与采购中心（甲方）签订《展位租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市海珠区琶洲大道东2-8号的展位（1700#、1701#、1766#、1767#、1543#、1544#）租赁给乙方，其中1700#、1701#、1766#、1767#、1544#五个展位的建筑面积均为12.6平方米，1543#展位建筑面积9.45平方米，合计计租面积72.45平方米，租赁期为2013年4月1日至2016年3月31日止；保证金计付标准和付款方式水电周转保证金为7245元（100元／平方米／月），营运管理保证金7245元（100元／平方米／月），保证金于合同签订后7日之内缴付，否则本合同自动失效，如乙方在合同有效期内退租，则相关保证金归甲方所有，并无需退还乙方已经缴纳其他费用，如乙方履行完合同于合同期满后不续新约的，甲方扣除各项应缴纳费用后，无息退还乙方所缴纳�保证金；展位费计付标准于签订合同之日起7日内支付；展位费用第一年为0元，2014年4月1日至2015年3月31日为10000元，2015年4月1日至2016年3月31日为20000元；物业管理费第一年为1086.75元／月，第二年为2173.50元／月，第三年为2173.50元／月，付款日为每月5日；展位交付期限甲方预定在2013年3月10日将展位交付给乙方使用，乙方应在甲方发出通知之日起7天内接收展位，否则视为按展位交付条件已接受；甲方无故单方提前解约的，则甲方在退还剩余租期内租金及全部按金后，还应按照如下标准支付违约金，2013年4月1日至2014年3月31日解约的，甲方应按照乙方已完成的租期对应的租金及按金100%向乙方支付违约金，第二年解约的，按照50%，第三年解约的，按照30%支付；在租赁期内，如乙方需要提前解除本合同，须提前一个月书面通知甲方，经甲方同意并办好所有退租手续交足所有�用方可终止经营，如甲方不同意乙方提前解除合同，乙方单方解除合同，则甲方没收乙方所缴纳的所有费用作为违约金，同时甲方有权继续追讨乙方应缴未缴款项；因地震等自然现象，动乱等社会现象，政府行为等不可控制、不可预料并不可克服因素影响本合同履行或造成损失，双方互不向对方承担责任；因此致使合同终止履行的，乙方应无条件按甲方要求退租，所缴纳的保证金，由甲方在办理退租手续时扣除乙方应缴费用后，将剩余不计息退还给乙方，所缴纳的租金，按日计算未使用时间的租金无息计算退回；合同解除或终止后，乙方展位的全部装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除、破坏，甲方无需支付任何费用。
合同签订后，吴林营于2013年1月19日向采购中心的代理人（广州市德明房地产代理有限公司）支付了租金及保证金40000元。采购中心于2013年3月27日向�林营开具2张收款收据，分别载明“收到吴林营2014年4月1日至2015年3月31日展位费34413.75元”；“收到吴林营水电周转保证金7245元和营运管理保证金7245元，共14490元”。上述2张收款收据金额共48903.75元。
2013年4月16日，采购中心通知吴林营接收铺位。吴林营在《广州国际采购中心常年展位交收表》的客户栏签字确认，并注明“展位交付日期2013.4.16”。该交收表的主要内容有：“兹收到贵公司展位交付通知书，连同各样设施及《用户手册》，本人已详细检查上述展位，该展位其装备及设施情况良好，本人表示满意”。同日，吴林营与广州市银岭物业管理有限公司签订《广州国际采购中心物业服务协议》，确认吴林营同意选聘广州市银岭物业管理有限公司作为上述展位的物业服务管理人，提供物管服务。2014年2月18日，采购中心向吴林营发出《展位�修开业敦促书》，要求吴林营尽快于2014年3月18日前进场装修与开业，如逾期不办理展位装修开业手续，将保留追究法律责任和要求赔偿的权利。之后，吴林营没有进场开业，为解约之事与采购中心发生纠纷，遂提起本案诉讼。
因本案纠纷，吴林营于2014年3月12日向原审法院起诉请求：1、解除吴林营、采购中心签订的《展位租赁合同》；2、采购中心立即向吴林营返还已支付的合同款共48903.75元；3、采购中心立即向吴林营支付违约金14490元；4、采购中心承担本案全部诉讼费用。
采购中心原审辩称，展位被法院查封的事实，在房管部门有登记，属于公开信息，任何人都可以查询到，我司不存在隐瞒展位被查封情况的事实，而且按照相关法律规定，展位被查封的是所有权，并不影响展位使用权的出租，不同意吴林营因此主张解除《展位租赁合同》。另外，我司已于2013年4月16日交付铺位给吴林营，吴林营亦已签收。收铺时间较约定晚，是因为吴林营没有及时来收铺。且该期间仍属于免租期。因我司已履行了义务，不存在违约，吴林营要求解除合同及赔偿违约金，没有事实依据，要求驳回吴林营的诉讼请求。
原审法院认为：吴林营与采购中心签订的《展位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。根据合同约定，采购中心交付展位给吴林营使用的预定时间是2013年3月10日。现从采购中心提交的《展位交收表》，反映采购中心实际交付展位的时间是2013年4月16日，虽然较预定时间有迟延。但根据吴林营在接收展位时签订的《展位交收表》，吴林营已明确“本人已详细检查上述展位，该展位其装备及设施情况良好，本人表示满意”。显然，吴林营对采�中心在此时间所交付的现状展位并不持有异议，吴林营已以书面签字形式认同采购中心迟延交付展位的行为。由于采购中心已经履行了交付展位给吴林营的合同义务，吴林营亦予以接受。因此，吴林营以采购中心逾期交付展位构成根本违约为由起诉要求解除合同，依据不足，原审法院不予支持。
广州市海珠区琶洲大道东2-8号（琶洲国际采购中心）东区首层1543#、1544#展位在吴林营、采购中心签订《展位租赁合同》时已被广东省高级人民法院诉讼保全裁定予以查封，该查封状态可以在广州市国土资源和房屋管理局的网站上进行查询，吴林营认为采购中心在签订合同时故意隐瞒，存在欺诈行为为由起诉要求解除合同，依据不足，原审法院不予采纳。
鉴于广州市中级人民法院已于2013年10月30日发出公告，明确将对广州市海珠区琶洲大道东2-8号（琶洲国际采购中心）东区�层1543#、1544#展位予以拍卖处理，且直至本案诉讼期间1543#、1544#展位仍处于查封状态，致使吴林营与采购中心间针对1543#、1544#展位的合同目的无法实现，采购中心的行为已构成违约，应承担违约责任。吴林营要求解除双方关于广州市海珠区琶洲大道东2-8号（琶洲国际采购中心）东区首层1543#、1544#展位的租赁合同，符合法律规定，原审法院予以支持。合同解除后，吴林营要求采购中心返还其已缴纳的广州市海珠区琶洲大道东2-8号（琶洲国际采购中心）东区首层1543#、1544#展位租金、水电周转保证金和营运保证金，原审法院予以支持。1543#、1544#展位计租面积22.05平方米占总计租面积72.45平方米的30.43%，故采购中心应退还总租金34413.75元的30.43%即10472元、水电周转保证金22.05×100元即2205元、营运管理保证金22.05×100元即2205元，三项合计14882元予吴林营。
关于违约责任问题。《展位租赁合同》约定“甲方无故单方提前解约的，则甲方在退还剩余租期内租金及全部按金后，还应按照如下标准支付违约金，2013年4月1日至2014年3月31日解约的，甲方应按照乙方已完成的租期对应的租金及按金100%向乙方支付违约金”，由于采购中心的原因致使合同中关于广州市海珠区琶洲大道东2-8号（琶洲国际采购中心）东区首层1543#、1544#展位部分无法履行，已给吴林营造成损失，参照该条款的约定，采购中心应按按金的100%向吴林营支付违约金，即应向吴林营支付该部分违约金4410元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年6月10日判决：一、解除吴林营与广州国际采购中心有限公司签订的关于广州市海珠区琶洲大道东2-8号（琶洲国际采购中心）东区首层1543#、1544#展位部分的《展位租赁合同》。二、广州国际采购中心有限公司在本判决生效之日起10日内，返还租金10472元、水电周转保证金2205元和营运保证金2205元给吴林营。三、广州国际采购中心有限公司在本判决生效之日起10日内，支付违约金4410元给吴林营。四、驳回吴林营的其它诉讼请求。一审案件受理费742元，由吴林营负担551元，由广州国际采购中心有限公司负担191元。上述款项已由吴林营预交部分，吴林营同意由广州国际采购中心有限公司在履行本判决书时将其应负担的受理费直接支付给吴林营。
判后，吴林营、采购中心均不服原审判决，向本院提起上诉。采购中心具体上诉事实与理由如下：原审法院参照《展位租赁合同》第八条第2款，认定采购中心应向吴林营支付违约金4410元，但是，该合同条款约定甲方支付违约金的前提条件是“甲方无故单方解约”，而甲方（采购中心）从未提出过解除合同，所以该合同条款并不适用于本案，采购中心无需支付违约金。采购中心上诉请求本院撤销原审判决第三项。
吴林营二审答辩称已有生效判决认定违约金的标准，即（2014）穗中法民二终字第388号案。合同是采购中心出具的格式合同，合同上都是格式条款，违约责任也是采购中心定的，现采购中心应按照合同约定违约条款执行。吴林营具体上诉事实与理由如下：首先，一审法院认定事实的证据中，采购中心在一审中提交的所谓《展位交收表》并非吴林营的真实意思表示，该文件不能作为认定采购中心履约的依据。其次，吴林营签订合同租赁展位，目的是为了进行商业活动。采购中心声称在2013年4月16日已经把展位交付给吴林营，但根据展场的现场环境，吴林营根本无法在收铺后开业做生意，采购中心理应赔偿吴林营的损失。再次，采购中心所有的展位不具备验收交付的条件，根本不可能按合同约定向吴林营履约。2013年4月16日，采购中心并没有在消防局办理好消防验收手续，也没有在工商局办理好开业经营许可，吴林营所租赁展位的安全和营业条件根本不达标。最后，吴林营承租的部分展位，在2013年1月19日签署《展位租赁合同》之前，就在2013年10月30日已被广州市中级人民法院发出公告拍卖，至今一直处于查封状态，采购中心根本没有处分的权力。采购中心以欺诈的手段使吴林营与其订立合同，采购中心已经构成合同诈骗，吴林营有权要求法院撤销该合同，并要求采购中心予以赔偿。吴林营上诉请求本院撤销广州市海珠区人民法院（2014）穗海法生民初字第227号的民事判决，改判解除《展位租赁合同�的法律效力，采购中心返还吴林营合同款48903．75元，并付违约金14490元，合计人民币：63393．75元。
采购中心二审答辩称：一、涉案展位已经按照约定交付，并且由吴林营办妥了展位的交付手续，一审判决已经认定该事实。吴林营拒绝入场装修的责任应当由其承担。吴林营与采购中心签订合同并没有约定采购中心开业而是由吴林营开业。二、环博公司已经授权采购中心对外出租涉案场地，所以采购中心有权与吴林营签订相应的租赁合同，该合同合法有效。三、部分展位被法院查封，并不影响该合同其他展位的履行。该展位均是独立的可以运营的单元，而且合同约定的1700#、1701#、1766#、1543#、1544#均不相连，说明该展位本身可以独立运营，即使部分被法院查封，也不影响其他部分合同的履行。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
二审期间，本案吴林营向本院提交《公告》、《房地产查册表》、《信息时报》、《消防验收意见书》等证据证明其主张。采购中心则无新的证据提交本院。
二审期间，吴林营申请本院向消防部门调取涉案商铺二次消防验收意见。
本院认为：原审法院认定吴林营与采购中心签订的《展位租赁合同》性质及双方权利义务的认定，合法有据、论理清晰，不作赘述。针对双方的上诉主张，本院认定如下：
已生效的（2013）穗海法民三初字第2640号及（2014）穗中法民二终字第388号民事判决认定采购中心未交付展位，已造成承租人损失，参照《展位租赁合同》中约定如果采购中心在第一年内无故单方提前解约应按照承租人已完成的租期对应的租金及按金100%向承租人支付违约金，采购公司应按按金100%向承租人支付违约金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四项：已为人民法院发�法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明的规定，本案一审法院亦是参照类似条款的约定，判决采购中心应按按金的100%向吴林营支付违约金，即应向吴林营支付4410元违约金并无不妥。对采购中心上诉认为该合同条款不适用于本案的主张，本院不予采纳。
经本案查明的事实，涉案《展位交收表》明确表示：“兹收到贵公司展位交付通知书，连同各样设施及《用户手册》，本人已详细检查上述展位，该展位其装备及设施情况良好，本人表示满意”，上述内容意思表示清楚，表明当事人对涉案展位的装备及设施情况表示满意，吴林营在该《展位交收表》上签名确认，应视为其自愿接受展位的情况，因此，原审法院认定吴林营认同采购中心交付展位的行为，采购中心已经履行了交付展位的合同义务，并无不当，本院予以维持。吴林营作为具有完全民事行为能力的正常成年人，应负有审慎注意的义务，但吴林营没有履行该义务，应对其行为承担相应的法律责任。因此，吴林营上诉称上述《展位交收表》不是其真实意思表示，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。吴林营以采购中心未履行交付展位的义务，要求解除合同并要求采购中心承担违约责任的诉讼请求，缺乏法律依据，原审予以驳回，并无不当，本院予以维持。
吴林营与采购中心签订《展位租赁合同》，承租展位经营，属于投资经营行为，该投资有一定的市场风险，其营利与其承租展位所在市场成熟、交易旺盛与否，是其在投资时应有所预见的风险，故吴林营上诉认为从展场的现场环境来看，吴林营根本无法在收铺后开业做生意，采购中心理应赔偿其损失的主张，本院不予采纳。吴林营承租的广州市海珠区琶洲大道东2-8号（琶洲国际采购中心）东区首层1543#、1544#，在双方签订《展位租赁合同》时已被广东省高级人民法院诉讼保全裁定予以查封，该查封状态可以在广州市国土资源和房屋管理局的网站上进行查询，故吴林营认为采购中心签订合同时故意隐瞒，存在欺诈行为为由要求解除合同依据不足，原审法院不予采纳并无不妥。至于吴林营提出采购中心并没有在消防局办理好二次消防验收手续问题。本案双方对二次消防验收由谁负责向消防部门申请存在争议，吴林营所称合同约定条款不足以证明应由采购中心负担上述责任，而二次消防验收一般由承担人负担为生活常理，故吴林营二审提出上述的主张，本院不予采纳。对吴林营二审请求本院向消防部门调取涉案展位未经过二次消防验收的申请，本院亦不予照准。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。吴林营、采购中心上诉请求、理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1152元，由吴林营负担1102元，广州国际采购中心有限公司负担50元。
本判决为终审判决。