吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉06民终470号
上诉人（原审被告）：白山市鑫德房地产开发有限责任公司。住所：白山市浑江区铁南新城鑫德综合办公楼*楼。
法定代表人：陈甲伟，总经理。
委托诉讼代理人：张前程，男，1978年4月24日生，汉族，该公司职员，住白山市浑江区。
被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司白山新民支行。住所：白山市浑江大街****号。
负责人：刘继学，行长。
委托诉讼代理人：李桂志，男，1961年9月1日生，汉族，中国工商银行股份有限公司白山分行职员，住白山市浑江区。
委托诉讼代理人：王轶，男，1981年7月17日生，汉族，中国工商银行股份有限公司白山分行职员，住白山市浑江区。
原审被告：何乃霞，女，1967年2月16日生，汉族，无职业，住白山市浑江区。
上诉人白山市鑫德房地产开发有限责任公司（以下简称鑫德公司）因与被上诉人中国工商银行股份有限公司白山新民支行（以下简称新民支行）、原审被告何乃霞金融借款合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2018）吉0602民初709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
鑫德公司上诉请求撤销原判，改判驳回新民支行的诉讼请求，即鑫德公司不承担连带还款责任或将本案发回重审。主要理由为：一、2013年8月8日，鑫德公司与新民支行签订的《按揭贷款业务合作协议》第四条约定，鑫德公司对何乃霞的贷款承担阶段性连带责任保证，这种保证系在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将房屋他项权证交付出借人前承担。在房屋能够办理产权登记手续时，鑫德公司只需做到及时通知和协助办理义务其阶段性保证责任即告完成。华美佳园项目房屋于2016年即可办理产权登记手续，鑫德公司已经通知何乃霞和其他按揭贷款人以及新民支行，并协助部分贷款人办理了登记手续，故鑫德公司不应再承担保证责任。二、新民支行一审起诉时主张的借款分为两笔，并提供了两份借款合同、担保合同等，但其中借款本金为50万元、抵押物为华美佳园A座000105号房屋的担保合同中鑫德公司并未签章，鑫德公司没有为该笔借款提供保证，不应承担连带付款责任。三、依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，本案抵押物为华美佳园A座000105、000205号房屋，新民支行应先就该担保物实现债权，而不应先向鑫德公司主张连带保证责任，即使该担保物不足以清偿债务，鑫德公司也仅对不足部分承担清偿义务，所以原审法院判决鑫德公司对何乃霞的贷款承担连带付款责任是错误的。
新民支行辩称，新民支行与鑫德公司于2013年8月8日签订了《按揭贷款业务合作协议》，同日鑫德公司向新民支行出具《承诺书》，能够证明鑫德公司为华美佳园按揭项目的借款人提供担保。本案何乃霞为购买华美佳园的房屋而借款，鑫德公司无论是否在购房借款担保合同上签章，都应当承担阶段性担保责任。
何乃霞辩称，魏连成承建华美佳园工程，年底时付不出人工费，而华美佳园的开发商没有钱给付工程款，故华美佳园的经理陈甲奎用本案华美佳园A座000105、000205号房屋抵顶了200万元工程款。当时何乃霞在魏连成处负责财务，符合贷款的条件，故魏连成以何乃霞的名义办理了按揭贷款，贷款100万元。魏连成偿还部分贷款后便还不上了。
新民支行向原审法院起诉请求：1、要求何乃霞立即偿还借款本金814656.94元及截止2017年6月21日的利息44133.91元，并承担2017年6月21日至借款结清之日止的按合同约定的利息；2、要求鑫德公司承担连带保证责任；3、请求确认本案抵押合同有效，新民支行有权就抵押物折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权。事实和理由：2014年1月29日，何乃霞向新民支行申请商用房贷款100万元，借款期限120个月，何乃霞用其所有的白山市华美佳园A座000105、000205号门市房抵押，鑫德公司为保证人。新民支行与何乃霞、鑫德公司签订《个人借款担保合同》，并于同日向何乃霞发放贷款100万元，该款划入鑫德公司帐户。自2015年7月，何乃霞未再按时还款，新民支行多次催收，何乃霞仍未还款。
原审法院认定事实：2014年1月28日，何乃霞向新民支行申请商用房贷款100万元，借款期限120个月，何乃霞用其所有的白山市华美佳园A座000105号、000205号（建筑面积214.72平方米）门市房抵押，鑫德公司为保证人。新民支行与何乃霞、鑫德公司签订《个人借款担保合同》，合同约定：将款项一次性划入保证人鑫德公司帐户，如何乃霞违约，新民支行可宣布合同到期等7项措施。同年1月29日，新民支行按合同约定将何乃霞借款100万元，一次性划入鑫德公司帐户。2014年1月26日，三方到白山市房屋产权管理中心办理房屋抵押登记。自2015年6月21日，何乃霞连续违约10期，累计违约13期，贷款余额814656.94元，积欠利息44133.91元。新民支行多次向何乃霞催收借款并下达催收贷款通知书，均未还款。
原审法院认为，何乃霞与新民支行、鑫德公司签订的《个人购房借款担保合同》符合法律规定，对双方具有约束力，何乃霞应按合同的规定，履行还款义务，未按合同约定期限偿还借款，属于违约行为，应承担违约责任。鑫德公司对何乃霞应承担保证责任。新民支行的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条第一款、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，原审法院判决：一、何乃霞立即偿还新民支行借款814656.94元及截止2017年6月21日利息44133.91元；并承担自2017年6月21日至借款付清之日止的利息及按合同约定的罚息（按借款合同约定的利率计算）；二、新民支行对何乃霞所有的位于白山市浑江区华美佳园A座000105号、000205号（建筑面积214.72平方米）门市房，享有优先受偿权;三、鑫德公司承担连带付款责任。案件受理费24776.00元，减半收取12388.00元，由何乃霞、鑫德公司负担。
本院审理期间，鑫德公司提交了两份证据：证据1、2013年8月8日鑫德公司与新民支行签订的《按揭贷款业务合作协议》，证明鑫德公司只承担阶段性担保责任，在借款人抵押的房屋能够办理产权登记手续时，鑫德公司不再承担保证责任。华美佳园于2016年便能办理产权登记手续，鑫德公司已经通知了何乃霞和新民支行，而新民支行怠于办理登记手续，应自行承担不利后果；证据2、不动产登记受理凭证九份，证明华美佳园小区于2016年已开始办理产权登记手续，其中举证的部分房屋在2017年9月至2018年6月办理了产权登记手续，房照均由新民支行保管，说明本案争议房屋系因何乃霞和新民支行没有办理产权登记手续，过错不在鑫德公司，鑫德公司不再承担保证责任。新民支行对证据1的真实性无异议，但认为该协议第五条恰恰说明了在办理正式抵押登记手续过程中，应由鑫德公司负责办理产权证和房屋他项权证等相关手续。对证据2认为与本案无关，不予质证。何乃霞对鑫德公司提交的证据不予质证。
新民支行向本院提交了两份证据：证据1、鑫德公司与新民支行于2013年8月8日签订的《按揭贷款业务合作协议》；证据2、鑫德公司向新民支行出具的临时董事会的决议和《承诺书》各一份，证明鑫德公司的阶段性保证责任不能免除。鑫德公司对证据1的真实性没有异议，但认为该协议第五条写明办理房屋产权手续的义务不在鑫德公司，应由借款人和出借人办理。对证据2的真实性有异议，认为董事会的决议中陈甲伟的签字不是其本人所签，对《承诺书》的真实性没有异议，但认为该承诺书只是笼统概括说明鑫德公司在房屋未办理产权登记手续前对借款人的借款提供阶段性保证，但具体承担责任的方式和期限等应以双方签订的具体合同来确定。何乃霞对新民支行提交的证据不予质证。
因新民支行与鑫德公司均提交了双方于2013年8月8日签订的《按揭贷款业务合作协议》，本院对该证据予以采信。新民支行提交的证据2，鑫德公司对《承诺书》没有异议，只对董事会决议中董事长陈甲伟的签字的真实性有异议，但未提供相反证据，且该决议与《承诺书》与《按揭贷款业务合作协议》出具日期均为2013年8月8日，能够相互印证鑫德公司在新民支行办理贷款业务，本院对上述证据予以采信。鑫德公司提交的证据2与本案无关，本院不予采信。
本院经审理查明，2013年8月8日，新民支行与鑫德公司签订《按揭贷款业务合作协议》，主要内容为：新民支行为华美佳园项目提供按揭贷款业务，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将房屋他项权证交新民支行之前，鑫德公司为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，在房屋达到办理房屋所有权证的条件时，鑫德公司应及时通知新民支行并负责协助该行及借款人办理房产的正式抵押登记手续，并将房屋他项权证等交由新民支行保管。同日，鑫德公司出具《承诺书》，承诺在未办妥房屋产权证及房屋他项权利证之前，鑫德公司在借款人贷款出现违约时，为其代偿贷款本息或负责回购住房的阶段性保证。在房屋竣工验收合格后，鑫德公司负责并监督借款人办理房屋产权证以及房屋抵押登记手续，并将房屋他项权利证交由新民支行保管。
何乃霞购买华美佳园A座000105、000205号房屋，该房屋系一、二楼连体门市。2014年1月26日，新民支行与何乃霞签订了两份《个人购房借款担保合同》，各贷款50万元。其中在购买000205号房屋的借款合同中，鑫德公司作为保证人加盖了公章，而购买000105号房屋的借款合同中，鑫德公司没有在保证人处加盖公章。2014年1月28日，新民支行与何乃霞签订《个人购房借款担保合同》（2014年037号），约定借款人借款100万元，用于购买华美佳园A座000105、000205号房屋。该份合同原件中保证人处鑫德公司未加盖公章。其他事实与原审法院认定事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第十三条“保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。”、第十五条第一款“保证合同应当包括以下内容：（一）被保证的主债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）保证的方式；（四）、保证担保的范围；（五）保证的期间；（六）双方认为需要约定的其他事项。”的规定，2013年8月8日，新民支行与鑫德公司签订的《按揭贷款业务合作协议》及鑫德公司出具的《承诺书》，双方约定新民支行为鑫德公司开发的华美佳园项目房屋提供按揭贷款业务，鑫德公司对因购买该项目房屋而在新民支行办理个人按揭贷款业务者提供阶段性连带保证责任，鑫德公司在未办妥房屋产权证及房屋他项权证之前，对借款人出现违约时，承担代偿贷款本息或负责回购住房的阶段性保证责任，鑫德公司在房屋竣工验收合格后，负责监督借款人办理房屋产权证及房屋抵押登记手续，并将房屋他项权证交由新民支行保管。上述《按揭贷款业务合作协议》和《承诺书》应视为鑫德公司与新民支行已就华美佳园项目房屋的按揭贷款事宜订立了独立的保证合同，故鑫德公司对因购买该项目房屋而在新民支行办理按揭贷款的所有借款人均应承担阶段性连带保证责任，即使鑫德公司未作为保证人在新民支行与借款人所签订的借款合同中签字盖章，亦不影响鑫德公司承担保证责任。因此，本案虽然新民支行与何乃霞签订的000105号房屋的借款合同中，鑫德公司未作为保证人签字盖章，鑫德公司仍应承担阶段性连带保证责任。
鑫德公司承诺在未办妥房屋产权证及房屋他项权利证之前，该公司承担阶段性保证责任，并承诺在房屋竣工验收合格后负责并监督借款人办理房屋产权证以及房屋抵押登记手续，将房屋他项权利证交由新民支行保管，故鑫德公司承诺的保证期间至其将房屋他项权利证书交由新民支行保管时止。鑫德公司上诉主张其通知借款人和新民支行办理房屋产权登记手续时即完成保证责任的理由不成立，本院不予支持。
根据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”、第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”、第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”的规定，何乃霞已以华美佳园A座000105号、000205号房屋作为抵押物进行了抵押登记，故鑫德公司在该房屋以折价或者以拍卖、变卖方式所得价款仍不能清偿债务的情况下承担连带保证责任。鑫德公司承担保证责任后，可向何乃霞追偿。原审法院仅判决鑫德公司承担连带保证责任而未明确其承担保证责任的范围属适用法律确有瑕疵，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持白山市浑江区人民法院（2018）吉0602民初709号民事判决第一项即“何乃霞于本判决生效后立即偿还中国工商银行股份有限公司白山分行新民支行借款814656.94元及截止2017年6月21日利息44133.91元；并承担自2017年6月21日至借款付清之日止的利息及按合同约定的罚息（按借款合同约定的利率计算）”和第二项即“中国工商银行股份有限公司白山分行新民支行对何乃霞所有的位于白山市浑江区华美佳园A座000105号、000205号（建筑面积214.72平方米）门市房，享有优先受偿权”；
二、变更白山市浑江区人民法院（2018）吉0602民初709号民事判决第三项“白山市鑫德房地产开发有限公司承担连带付款责任”为白山市鑫德房地产开发有限公司在何乃霞购买的华美佳园A座000105号、000205号（建筑面积214.72平方米）门市房以折价或者以拍卖、变卖方式所得价款仍不能清偿债务的情况下承担连带保证责任。白山市鑫德房地产开发有限公司承担保证责任后，可向何乃霞追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费24776.00元，由白山市鑫德房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵希海
审 判 员 马立清
代理审判员 苏义君
二〇一八年八月二十八日
书 记 员 于 琦