北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0101民初3784号
原告（反诉被告）：郝玉军，女，1967年5月3日出生，满族。
委托诉讼代理人：姚志民（原告之夫），男，1964年7月19日出生，汉族。
被告（反诉原告）：白娜，女，1981年7月4日出生，蒙古族。
委托诉讼代理人：王志钢，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王莉娜，北京市盈科律师事务所实习律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：王翼瑶，女，该公司职员。
原告郝玉军与被告白娜、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案受理，诉讼中被告白娜提起反诉。依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告郝玉军及其委托诉讼代理人姚志民，被告白娜及其委托诉讼代理人王志钢、王莉娜，与第三人链家公司的委托诉讼代理人王翼瑶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）郝玉军向本院提出诉讼请求：1、判令被告白娜将剩余房价款257500元给付原告郝玉军；2、判令被告白娜向原告郝玉军支付利息，计算方式为以257500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年2月13日起计算至实际给付之日止；3、案件受理费由被告白娜承担。事实与理由：2017年2月19日，原、被告及第三人签订了《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，约定原告将位于北京市东城区东花市北里×室房屋（以下简称涉诉房屋）出售予被告，房屋价款454万元，其中2万元为户口迁出保证金。2017年4月2日，三方又订立了《变更协议书》，将总价款454万元变更为500万元，户口迁出保证金变更为48万元。户口迁出保证金的支付方式：原告迁出户口当日，由被告自行划转至原告处，并约定“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起190日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续”。后被告陆续支付了452万元的房屋价款，原告于2017年8月3日完成过户，但被告称其手头没有48万元，无法按照合同约定的时间支付户口迁出保证金，希望原告可以晚些迁出户口。经三方协商，定于2018年2月9日原告将户口迁出涉诉房屋，被告在当日将户口迁出保证金48万元划转给原告。2018年2月9日是双方约定的迁出户口日，原告要履行合同迁出户口，并电话通知被告，但被告拒绝接听原告及第三人的电话，经过多次拨打电话，被告才接听，并表示没钱，而且房价有所下降，不会给付原告48万元。在被告拒绝履行义务的情况下，原告秉着诚实守信的原则，在2018年2月13日履行了迁出户口的义务。但被告尚欠原告257500元未付，因此，原告诉至法院，诉如所请。
被告（反诉原告）白娜辩称，原告所述双方订立合同的情况属实。原、被告于2017年8月4日办理完毕产权过户手续，按照合同约定原告应该在2018年2月10日前办理户口迁出，但原告实际是在2月13日才将户口迁出。双方约定的应该是原告先迁出户口，被告再支付户口保证金。被告现在已经将48万元中的222500元支付给了原告，不同意支付剩余的257500元。原告主张的利息计算标准，与其援引的买卖合同第7条第2项第1款中的约定不一致。因此，被告不同意原告的诉讼请求。此外，被告白娜认为，原告郝玉军未在合同约定的日期完成交付房屋、办理物业交割、迁出户口的合同义务，其行为构成违约，故提起反诉，要求原告支付逾期交房的违约金6780元、逾期办理物业交割的违约金7500元、逾期迁出户口的违约金250000元。
第三人链家公司述称，原告陈述的签订合同情况均属实，原告应在2018年2月9日前迁出户口，实际迁出日期是2月13日，认可被告已向原告支付480000元中的222500元。第三人在2018年2月8日就一直联系双方，要通知双方办理迁出户口等事宜，但被告并未第一时间回复。后来联系上被告，被告表示应该让原告先迁出户口、再支付剩余款项，而原告担心其迁出户口后被告不履行付款义务，所以坚持认为应同时履行。对于原告的诉讼请求，第三人不发表意见，听由法院处理。
针对被告白娜的反诉，原告郝玉军辩称，根据《变更协议书》第4条的约定，合同签订后173日内（即2017年8月11日之内）完成所有权转移手续，双方实际是在2017年8月3日完成所有权转移登记，8月7日双方就房屋交接完毕，根据合同约定的时间，原告并无违约之处。2017年8月3日未完成物业交割手续是经过被告同意的，原告提出延期完成物业交割手续，由第三人在原、被告之间协调，被告表示同意，因此原告不构成违约。根据《变更协议书》第5条，出卖人应当在所有权转移之日起190日内（即2018年2月9日之前）办理户口迁出手续，并且根据《变更协议书》第8条，户口迁出当日被告将户口迁出保证金划转到原告账户。原告分别在2018年2月2日、2月8日、2月9日通过第三人联系被告，2月2日被告强调要先迁出户口才交付保证金，双方未能谈拢。2月9日，原告提出方案，双方在约定日期之前一起办理户口迁出及付款，但第三人和原告均找不到被告。在此情况下，因合同约定迁出户口当日，被告应将保证金划转给原告，故原告不敢贸然迁出户口。被告在合同履行期限届满前，以其行为明确表示不履行合同的主要义务，原告作为先履行义务一方可以不履行相应义务，原告行使了不安抗辩权。现在合同已经届满，原告也已经在2018年2月13日迁出了户口，但被告至今未将剩余户口保证金支付给原告，因此原告不同意支付逾期迁出户口的违约金25万元。此外，原告认为合同约定的所有违约金都过高，明显高于实际损失的30%，故申请法院以实际损失为依据，兼顾合同的实际履行情况、责任比例、过错程度予以减少。
针对被告白娜的反诉，第三人链家公司述称，被告所述合同约定及实际的交房日期、物业交割日期均属实。对被告的反诉请求，第三人不发表意见，听由法院处理。
本院经审理认定事实如下：2017年2月19日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定被告向原告购买涉诉房屋，成交价格3860000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价680000元；逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在15日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；自合同签订之日起240日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，出卖人应当于5个工作日内将该房屋交付买受人；房屋交付时应当履行包括房屋验收、交接物业交割单等手续；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起1日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金。
2017年2月19日，原、被告及第三人订立《补充协议》，约定户口迁出保证金为20000元，在原告迁出户口当日，由被告自行划转至原告；原、被告应当在产权过户后5个工作日内自行办理物业交割手续；原、被告任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
2017年4月2日，原、被告及第三人订立《变更协议书》，约定房屋总价款变更为5000000元；当事人双方同意，自本合同签订之日起173日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起190日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；户口迁出保证金：双方一致同意，被告从本协议约定的购房款中留存480000元作为户口迁出保证金，在原告迁出户口当日，由被告自行划转至原告；原、被告应当在产权过户后当日自行办理物业交割手续，物业交割保证金20000元，在办理物业交割当日由被告自行划转至原告；办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，原告于当日将房屋交付给买受人。
2017年8月4日，涉诉房屋变更登记至被告名下。8月7日，原告将涉诉房屋交付被告，双方当日办理了物业交割手续。
关于户口迁出保证金的争议，原告在起诉状中称被告明确表示拒绝支付保证金，但原告未就此出示相应证据，故本院对原告的该项主张不予采信。原告在庭审中曾表示迁出户口和支付保证金应当是同时履行的，又在向法院递交的书面意见中称被告以其行为明确表示不履行合同义务，故而原告是在行使不安抗辩权。为证明其主张，原告出示了原、被告分别与第三人的短信往来记录，显示被告于2018年2月13日发短信告知第三人自己当日无法核实到原告是否确已迁出户口的情况，次日被告将前往派出所核实，如确已迁出，被告会支付18万元，剩余款项需要结清逾期迁出户口违约金、逾期交房违约金、电费之后再支付；原告于2018年2月13日发短信告知第三人转告被告，原告的户口已经迁出。经质证，被告认可己方与第三人之间的短信记录的真实性，但不认可完整性，被告对原告与第三人之间的短信记录的真实性和完整性无法确认，第三人认可原告出示的短信记录的真实性、完整性。原告又出示了被告与第三人的微信聊天记录，显示2018年2月2日，第三人的经纪人谭某告知被告要建微信群，谭某的单位领导要和被告沟通，被告问谭某户口是否迁出，谭某回复称还没有，原告不可能主动迁；2018年2月2日，谭某建立微信群，成员包括第三人工作人员谭某、赵成某、被告等人，2月8日10:27、18:32，谭某在群里两次询问被告次日约在几点，并表示原告当面迁户口，然后被告付款，2月9日11:39，谭某在群里告知被告回电话，2月9日14:58，谭某在群里告知被告原告同意迁户口然后打款45万元，剩余3万用作结清电费、多退少补，被告未回复，谭某及第三人工作人员郭某多次在群里告知被告回电话，2018年2月12日，郭某在群里告知被告原告将要起诉，同日被告在群里回复消息表示要先确保迁户口才能支付保证金，但截至当日原告仍未迁户口，构成违约，2018年2月12日17:01，被告的家人在群里质疑第三人不经允许就把自己拉进群里、在群里发与事实不符信息，同日郭某在群里称9号给被告发短信，但是被告没有回复，原告已经同意先迁户口再付款，但是原告说这事是买卖双方一起来办的事，因为被告没来也联系不上，是被告不履约，并解释建群是为了便于沟通。经质证，被告认可原告出示的被告与谭某的微信聊天记录的真实性，但不认可关联性和证明目的，被告不认可原告出示的微信群聊天记录的真实性、关联性、证明目的，理由是2018年2月9日14:58、16:52的聊天记录中并没有被告，因为第三人未经被告同意拉被告入群，被告早在原告起诉前就已经退群，而且合同并未约定迁户口需要双方配合，原告可以自行完成。第三人认可上述微信聊天记录的真实性。被告出示了被告与第三人的微信聊天记录、原告与被告的短信记录，显示2018年2月12日被告在微信群聊中表示店长所述内容与事实不符，并且截至当日原告没有迁户口构成违约，逾期交房也是违约，同日下午17:01，白娜的家人在群里质疑第三人不经允许就把自己拉进群里、在群里发与事实不符信息；2018年2月12日被告向谭某发短信，称迁户口不用双方见面迁，原告按照约定的时间迁走然后通知被告即可，截至当日原告仍未迁户口，构成违约，逾期交房也构成违约，被告对第三人未经被告同意建立有被告、第三人店长在微信群及店长给被告发不实信息的情况表示不满；2018年2月13日11:23，谭某发短信转告被告原告的户口已经迁出，原告要求被告当日支付480000元，之后被告回短信要求提供派出所出具的迁出证明，再次强调原告的违约责任，并要求扣除违约金之后再付房款；2018年2月13日16：47，被告给谭某发短信，称自己当日无法核实到原告是否确已迁出户口的情况，次日被告将前往派出所核实，如确已迁出，被告会支付18万元，剩余款项需要结清逾期迁出户口违约金、逾期交房违约金、电费之后再支付；2018年2月2日，谭某告知被告要建微信群，谭某的单位领导要和被告沟通，被告问谭某户口是否迁出，谭某回复称还没有，原告不可能主动迁。经质证，原告认可上述证据的真实性、合法性、关联性，但不认可证明目的，第三人亦认可上述证据的真实性。
本院认为，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》均为各方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。根据上述合同的约定，原、被告应当在2017年8月11日之前完成涉诉房屋的所有权变更登记，原、被告应当在2017年8月4日办理物业交割手续及交付房屋，原告应当在2018年2月10日之前完成户口迁出手续。原告主张己方并未逾期交付房屋，与事实不符，本院不予采信。原告主张逾期办理物业交割手续系原、被告协商一致的结果，但未出示相应证据加以佐证，本院对其意见亦不予采信。因此，被告反诉要求原告承担上述逾期交付房屋和逾期办理物业交割手续的违约责任，于法有据，本院予以支持。
关于户口迁出的问题，无论从合同的表述，还是从实际操作，迁出户口都是原告单方完成的合同义务，无需被告的配合或在场。此外，户口迁出保证金的设置，是为了确保原告能够按照约定及时将户口迁出涉诉房屋，因此迁出户口属于先履行义务，支付户口迁出保证金属于后履行义务。因此原告逾期迁出户口的行为存在过错，构成违约，应当承担相应的违约责任。各方在合同中对逾期迁出户口行为所应支付的违约金作出了约定，但标准过高，现原告申请法院予以调整，故本院将综合考虑逾期期间长度等情况酌情确定违约金数额。现原告已将户口迁出，被告理应支付剩余房价款，此外，关于原告主张的逾期付款利息一节，该笔款项的性质属于违约金，但考虑到原告迁出户口之后，双方在应付价款的金额等问题上始终存在争议，并分别向法院提起诉讼，因此，原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）白娜于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）郝玉军房价款二十五万七千五百元；
二、原告（反诉被告）郝玉军于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）白娜逾期交房的违约金六千七百八十元、逾期办理物业交割的违约金七千五百元、逾期迁出户口的违约金三万元；
三、驳回原告（反诉被告）郝玉军的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）白娜的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2581元，由被告（反诉原告）白娜负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉受理费2632元，由原告（反诉被告）郝玉军负担421元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）白娜负担2211元（已交纳）。保全费2920元，由被告（反诉原告）白娜负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 杨志彤
二〇一八年五月二十八日
法官助理 黄碧珍
书 记 员 谢 霖