北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第22387号
原告（反诉被告）北京市海淀区师达培训学校，住所地北京市海淀区阜成路44号院8号楼三层。
组织机构代码证：59234767-2
法定代表人石彦伦，校长。
委托代理人胡自科，北京市新元律师事务所律师。
委托代理人朱振平，男，该学校职工，住该学校宿舍。
被告（反诉原告）北京拓雅世纪商务服务有限公司，住所地北京市海淀区阜成路44号9号办公楼一层。
注册证：110108009726530
法定代表人韩兆立，执行董事。
委托代理人李春谊，北京市中咨律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市海淀区师达培训学校（以下简称师达培训学校）与被告（反诉原告）北京拓雅世纪商务服务有限公司（拓雅世纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）师达培训学校的委托代理人胡自科、朱振平与被告（反诉原告）拓雅世纪公司委托代理人李春谊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
师达培训学校诉称，2011年4月23日，原告与被告签订房屋租赁协议，由原告承租被告位于北京市海淀区阜成路44号院第三层物业，租赁期限为2011年5月1日至2014年5月31日，被告收取原告保证金62500元，依照协议约定被告应于合同期满后将保证金退还给原告。合同期满后，因房屋面临拆迁，被告与原告达成口头协议，将租期延至2014年7月31日，租金按半价执行。2014年8月1日被告将租赁房屋收回。根据租赁协议约定，被告应返还给原告保证金，但被告一直未予以返还。现起诉要求被告返还原告保证金62500元；同时支付逾期返还保证金的违约金18750元；被告承担本案诉讼费。
拓雅世纪公司辩称，双方的租赁合同至2014年5月31日届满，但原告继续使用房屋至2014年8月15日才腾退，故6月1日至8月15日期间原告还应支付房屋租金、卫生费、管理费、水电费等费用，但实际上原告只在此期间支付租金7万元，在扣除保证金外，原告尚拖欠相关费用30112.7元，故不同意原告的诉讼请求，并提出反诉，要求原告支付拖欠的租金23750元、水电费2525.2元，卫生费1500元、管理费2337.5元；反诉费由被告承担。
师达培训学校对拓雅世纪公司的反诉辩称，我不同意被告的反诉请求，在合同到期前当地面临拆迁，我方就和被告联系要搬走。但因被告房屋面临拆迁租不出去，被告就和我方商量希望我方能延长租期，租金标准按半价租金给付，卫生费等其他费用照旧。最后双方达成合议，按每月35000元全包价履行，再承租两个月。所以我们按每月35000元又承租了两个月至7月31日。8月1日我方已实际把房屋腾退给被告，双方对房屋进行了交接，不存在被告所说的使用至8月15日。
经审理查明，2011年4月23日，拓雅世纪公司（甲方）将其承租使用的位于北京市海淀区阜成路44号院第三层出租给与师达培训学校（乙方）使用，双方签订《房屋租赁协议》，约定：租赁期限自2011年5月1日起至2014年5月31日止，免租装修期30天，共计三年零一个月；房屋租赁年租金75万元，季付，每季租赁费为187500元，并为上付款，每次提前一个月向甲方支付租金；在租赁期内，水、电费按乙方实际使用量计算，水、电费单价依据北京市有关规定及综合费率：水费暂按6.26元／吨计算，电费暂按1.015元／度计算。每月一结，乙方于接到收费通知后三日内一次性付清；供暖费依据北京市有关规定及综合费率：每建筑平米38元人民币，每年10月20日前支付给甲方；卫生费（公共部位）暂按人民币每月600元计算，随房屋租赁费一起支付给甲方；管理费（公共部位）每平米每月按元计算，每月935元，随房屋租赁费一起支付给甲方；甲乙双方签订本协议之日，乙方向甲方支付62500元人民币作为履行本协议各项内容的保证金。如乙方正常履行本协议，本协议期满后，甲方退还保证金（无利息）；……；乙方未按本协议条款规定的时间向甲方交付租赁房屋的租赁费，每逾期一日，按应付款项的3%向甲方支付滞纳金。按本协议规定的付款时间，乙方逾期十日未付款视为乙方单方终止本协议。若乙方单方面终止本协议则乙方需要向甲方支付两个月房屋租赁费作为违约金，并承担相应的经济责任；乙方逾期向甲方支付水、电费等费用，每逾期一日，按应交款项的5%向甲方支付滞纳金，若乙方逾期十日内未支付上述费用，甲方有权解除本协议，并视为乙方单方面终止本协议。解除本协议之日起三日内，乙方必须将拖欠甲方的使用费和其他费用及滞纳金一次性付清，否则乙方无权将租赁房屋内的资产搬出，并由甲方全权处理；协议期满时乙方应将租赁的房屋交还给甲方，甲方同时收回房屋的使用权。如甲方仍继续出租房屋，乙方在同等条件下享有优先租赁权，续签应在本协议期满前二个月乙方向甲方发出书面申请，得到甲方同意后，重新签订租赁协议方能继续使用等内容。许强作为拓雅世纪公司的委托代表人在合同上签字。协议签订后，拓雅世纪公司将上述房屋交付师达培训学校使用，师达培训学校如期向拓雅世纪公司交纳保证金62500元及各期租金。
《房屋租赁协议》到期后，师达培训学校继续使用上述房屋，拓雅世纪公司未提出异议，并收取了师达培训学校交纳的房租7万元。就上述情况，师达培训学校主张租赁协议到期后，其与拓雅世纪公司口头约定按每月全包价35000元的标准继续使用原承租房屋，为此，其提交了2014年1月9日房租发票及2014年6月4日、2014年7月1日的房租收据两张，2014年1月9日的房租发票显示房租费用为192105元（该数额包含一季度房租及卫生费、管理费），2014年6月4日、2014年7月1日的房租收据显示拓雅世纪公司收取师达培训学校6月份房租35000元及7月份房租35000元。拓雅世纪公司对师达培训学校的上述主张不予认可，提出双方并未达成每月35000元全包价的口头协议，师达培训学校除房租外，尚欠至该学校2014年8月15日搬离时的房租、卫生费、管理费、水电费。为此，拓雅世纪公司提交了北京裕宝商贸中心2014年7月11日至2014年8月11日的水电费明细表及拓雅世纪公司2014年7月11日至2014年8月15日的水电费明细表，上述明细表未有师达培训学校人员的签字。经法庭询问，双方在房屋租赁协议履行期间，均系由拓雅世纪公司去房屋内查表，师达培训学校签字确认后，交纳水电费用。
此外，师达培训学校提交了其公司工作人员于2015年1月8日与拓雅世纪公司许强对房屋租赁事宜进行谈话的谈话录音，该录音显示许强说尽快给你……领导说了，没说不给，肯定得给……真没钱，老板真没钱等语言，许强在此谈话过程中并未提出师达培训学校尚欠其公司房租费用。拓雅世纪公司对录音真实性没有异议，但提出许强虽系其公司工作人员，但并非其公司法定代表人，故不能代表公司作出意思表示。2015年1月26日，师达培训学校向拓雅世纪公司经办人许强邮寄催还押金的通知，要求拓雅世纪公司返还保证金62500元，同时支付逾期返还保证金的违约金。庭审中，拓雅世纪公司表示收到上述通知。另，拓雅世纪公司未提交相应证据证明其公司在2014年6月及7月对租赁房屋的水电表进行查询。
关于租赁房屋的交还时间，师达培训学校表示，在2014年7月20日之后，拓雅世纪公司催促搬家，故其学校开始陆续搬家，并与许强约定租金截止至7月31日，后至8月13日其学校将全部物品搬走。拓雅世纪公司对此不予认可，提出师达培训学校实际系在2014年8月15日才全部搬离，且双方并未约定租金截止至7月31日。双方就交接房屋一节，均未提交相应证据。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、收据、发票、水电费明细表、谈话录音等证据在案佐证。
本院认为，师达培训学校与拓雅世纪公司签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的规定，合同合法有效，双方均应依约履行。租赁合同期满后，师达培训学校继续使用上述房屋，拓雅世纪公司提出异议，但就继续使用房屋过程中的租金等费用情况双方各执一词。综合双方提交的证据，第一、在双方租赁合同履行期间，拓雅世纪公司为师达培训学校开具的名目为房租的发票中已包含卫生费、管理费，拓雅世纪公司于2014年6月、7月开具的35000元收据名目亦为房租；第二、在师达培训学校工作人员与是拓雅世纪公司许强的谈话录音中，拓雅世纪公司从未要求师达培训学校支付拖欠费用，亦未表述师达培训学校尚有未支付的款项。拓雅世纪公司虽表示许强并非其公司法定代表人，不能代替公司作出意思表示，但双方签订的房屋租赁协议中拓雅世纪公司的代表人为许强；第三、根据双方履行房屋租赁协议的习惯，水电费的交纳均系由拓雅世纪公司按月查表后由师达培训学校签字确认后支付，但拓雅世纪公司未提交证据证明其公司在2014年6月和2014年7月进行查表。综上，本院认定师达培训学校提出的双方在租赁合同到期后口头约定继续使用承租房屋的租金等费用标准为每月全包价35000元的主张。关于实际交还房屋的时间，师达培训学校表示在2014年8月13日全部搬离承租房屋，但未提交相应证据证明其学校将房屋交付拓雅世纪公司，故本院认定拓雅世纪公司所述的师达培训学校于2014年8月15日交还房屋。至于师达培训学校主张的房租等费用交至2014年7月31日，后续房租等费用与许强协商不用再交纳的主张，没有证据佐证，本院对此不予采纳。综上，师达培训学校要求拓雅世纪公司退还保证金的请求，本院予以支持，但须扣除其学校应交纳的房租等费用。师达培训学校要求拓雅世纪公司支付逾期返还保证金的违约金的请求及拓雅世纪公司要求在扣除保证金之外师达培训学校再行支付租金、水电费、卫生费、管理费的反诉请求，没有事实依据，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决如下：
一、北京拓雅世纪商务服务有限公司于本判决生效后七日内退还北京市海淀区师达培训学校保证金四万五千元。
二、驳回北京市海淀区师达培训学校他诉讼请求。
三、驳回北京拓雅世纪商务服务有限公司全部反诉请求。
本诉案件受理费一千八百三十二元，由北京市海淀区师达培训学校负担九百零七元，已交纳；由北京拓雅世纪商务服务有限公司负担九百二十五元，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费二百七十五元，由北京拓雅世纪商务服务有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，不服本诉请求的，交纳上诉案件受理费，不服反诉请求的，交纳反诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 鹤
人民陪审员 陈绪飞
人民陪审员 李蜀晋
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 刘晓晖