北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第07473号
上诉人（原审被告、反诉原告）沈宗武，男，1966年12月23日出生。
委托代理人李雪，女，1964年1月10日出生，北京市昌平区南口镇法律服务所法律工作者。
委托代理人王桂芬，女，1978年9月23日出生，北京市昌平区南口镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吴兰强，男，1971年7月22日出生。
委托代理人田霖烽，男，1981年10月19日出生。
上诉人沈宗武因土地租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第14194号民事判决，提起上诉。法院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沈宗武之委托代理人王桂芬，�上诉人吴兰强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
吴兰强在原审法院诉称：沈宗武将位于北京市昌平区马池口镇白浮越有农场的30亩土地租给吴兰强用于种植和养殖，双方签订了一份期限为5年的土地租赁合同，从2009年1月1日至2013年12月30日止。合同履行了一年，2010年2月沈宗武在吴兰强承租的土地上强行栽上了樱桃树，沈宗武既不退还吴兰强租金，也不给予吴兰强补偿。为了维护吴兰强的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决：1、沈宗武退还吴兰强租金56000元；2、沈宗武支付吴兰强收回土地的补偿72000元。
沈宗武在原审法院辩称：吴兰强与沈宗武于2008年8月15日签订《土地租赁合同》，沈宗武将30亩土地租给吴兰强用于种植和养殖，并提供2个大棚和8间住房。吴兰强在承租期间，私自将土地以及大棚、住房转租给他人种植蔬菜。2009年3月8日�兰强与沈宗武签订补充协议，约定吴兰强将承租的30亩土地全部搭建成蔬菜大棚，现大棚已经荒废。2009年9月左右，吴兰强将机井损坏，后中途退场，不再履行合同。吴兰强的上述行为是明显违约，故不同意支付吴兰强任何费用。
沈宗武提出反诉称：2009年9月左右，被反诉人私更换机井的抽水泵，新换的抽水泵与水管不配套，导致机井损坏。由于机井无法取水，被反诉人中途退场，将蔬菜大棚及田间300米护栏网损坏，并将毁坏的机井、菜棚等物品带走。2009年11月，反诉人一直联系被反诉人办理退场、结账等手续，但一直没联系上，因此反诉人于2009年12月25日在被反诉人居住的房屋门上贴了通知。因被反诉人未修复机井，且村里要求承租的土地不能荒废，故反诉人将上述30亩土地栽上了樱桃树（约1000棵，每棵260元），用人工浇灌。由于缺水，60%的樱桃树�经死亡，剩余的树木长势不好，且反诉人另外10亩土地上的200余棵樱桃树也严重减产。反诉人出资将坍塌的机井回填，但新建机井的申请至今未获得批准。被反诉人损坏机井给反诉人造成了很大的经济损失。故请求法院依法判决：被反诉人赔偿反诉人机井损失136000元、2个蔬菜大棚损失60000元、护栏网20000元、死亡樱桃树的损失156000元、樱桃树减产损失120000元、浇灌的人工费72000元。
吴兰强针对反诉答辩称：沈宗武所述的机井实际上只是抽取生活用水的简易水井，1996年就开始使用。沈宗武将该水井交给吴兰强使用时，已经存在老化、漏沙等问题，沈宗武打井仅花费了3000元，故不存在136000元的机井损失。根据双方签订的合同，设备损坏应由沈宗武找农场帮助维修，但其并未履行。沈宗武违约后，在蔬菜大棚内养牛，护栏网也是沈宗武自己为了砌墙才拆除的，�两项损失与我方无关。至于沈宗武主张的樱桃树死亡、减产以及人工灌溉的损失，没有任何事实及法律依据，且沈宗武种植樱桃树只是为了获得拆迁补偿。我方提供的录音中，沈宗武亲口承诺给吴兰强每亩地3000元的补偿，也同意退还剩余租金，但一直未履行。请求法院驳回沈宗武的反诉请求。
原审法院经审理查明：2008年8月15日，吴兰强（乙方）与沈宗武（甲方）签订《土地租赁合同》，约定：一、甲方将自己承租的北京白浮越有农场老河湾葡萄园、桃树地（经过自己改造，现已成为平整土地）租赁给乙方，用于搞种植和养殖业；二、租赁期限五年，从2009年1月1日起至2013年12月30日止；三、甲方划出30亩土地由乙方自由种植养殖，甲方给乙方提供两个大棚和八间住房；四、甲方应为乙方提供水源、电源（乙方所用机电设施和维修由乙方负责，乙方机电设施�坏时，由甲方找农场电工帮助维修）；五、甲方租赁给乙方的30亩土地、两个大棚及八间住房，五年共交纳租金为七万元人民币，签订合同时，首先交五万元，剩余两万元，11个月内付清；六、若国家占地和甲方有重用需收回土地时，甲方必须给乙方补偿，并退回乙方所剩租金（上半年需收回土地时，每亩补偿给乙方3000元整；下半年需收回时，补偿每亩1500元整。）；十、乙方在终止合同时，不能拆走任何建筑物。该合同还约定了其它内容。上述合同系双方所续签。合同签订后，沈宗武按照约定将土地及附属设施交付吴兰强使用，后吴兰强将该地块转租给其他4户菜农。2009年2月16日，沈宗武向吴兰强出具《收条》1张，载明：收到吴兰强上交的土地租金柒万元整。2009年3月8日，双方签订《补充协议》，对吴兰强在该地块上搭建蔬菜大棚一事进行约定，该补充协议未实�履行。2009年9月，吴兰强将该地块上水井的水泵进行更换。同年11月份左右，水井坍塌，上述4户菜农因无灌溉用水而先后离场。2009年年底，沈宗武要求吴兰强办理退场及结账手续未果，其于2010年初收回上述土地并在该地块种植樱桃树。双方因租金退还及损失赔偿问题发生矛盾，2013年10月，吴兰强诉至法院，诉讼请求同诉称。庭审中，沈宗武提出反诉，反诉请求同反诉称。
庭审中，沈宗武申请证人张×、秦×、何×出庭，证明因吴兰强更换水泵致使水井损坏。吴兰强对证人证言不予认可，认为三位证人不清楚案件事实，且与沈宗武有利害关系。沈宗武提交《北京市房屋拆迁补偿价格结果通知单》，证明水井的补偿价为136000元。吴兰强对此不予认可，只同意赔偿沈宗武3000元。沈宗武申请对水井的价值进行评估，后又撤回申请，要求按照上述通知单列明的价格�认水井损失。
另查，双方当事人一致认可如下事实：损坏的水井深62米，系沈宗武1996年出资挖掘；本案中30亩土地系沈宗武自北京市昌平区马池口镇白浮村租赁取得，其中6亩土地于2011年下半年因高压线工程被占用，该部分土地及地上物的赔偿问题，吴兰强与沈宗武已协商解决。
经法院现场勘验，涉案土地位于北京市昌平区马池口镇白浮村东，现栽种樱桃树，地块北端有水泥桩若干。损坏的水井已被回填，其与涉案地块之间由房屋以及沈宗武自行耕种的另一地块相隔。
原审法院认定上述事实，有吴兰强、沈宗武的陈述，吴兰强提交的土地租赁合同、蔬菜种植投资与收入明细单、收条、录音光盘，沈宗武提交的土地租赁合同、补充协议、通知、北京市房屋拆迁补偿价格结果通知单、营业执照复印件、照片、证人证言以及法院现场勘验照片、草图及对案外人计春亮的询问笔录等证据在案佐证。
原审法院判决认定：吴兰强与沈宗武签订的土地租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。该合同在法庭辩论终结前履行期限届满，故该合同因期满已终止，但该合同履行期间，因水井损坏而不能履行部分所造成的损失应根据合同约定予以处理。吴兰强主张的返还租金，根据本案查明的事实，吴兰强实际使用诉争土地仅1年，沈宗武已于2010年初收回出租的土地，故2010年1月1日至2013年12月30日的租金应由沈宗武予以返还。鉴于其中6亩土地已被第三方占用，且吴兰强与沈宗武就占地补偿问题协商一致，该部分土地的租金问题双方已实际解决，故沈宗武应返还吴兰强剩余24亩土地的租金。本案中，沈宗武收回土地�在吴兰强未经沈宗武同意将土地转租给他人且实际使用人因断水而离场之后，故吴兰强要求沈宗武支付补偿款的主张，与合同约定的内容不符，故法院不予支持。
吴兰强承租土地期间，未经沈宗武同意，对水井的水泵进行更换，后水井被损坏，吴兰强应承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额，双方未能达成一致，且沈宗武撤回了评估申请，依据现有证据无法确认该项损失的具体金额，故沈宗武的该项主张，法院在本案中不宜处理，沈宗武可另行解决。沈宗武要求吴兰强赔偿2个蔬菜大棚及护栏网的损失，但未提供相关证据证明上述附属设施系吴兰强所拆除，吴兰强对此亦不予认可，故沈宗武的该项主张，依据不足，法院不予支持。沈宗武收回土地时，该地块的水井已经损坏，其栽种樱桃树时应当预见可能出现灌溉困难问题，故其主张部分樱桃树死亡的损失�于法无据，法院不予支持。关于水井损坏导致沈宗武相邻地块樱桃树减产损失以及人工灌溉费用损失，沈宗武未提交相关证据加以佐证，该项损失的真实性及具体数额均无法确定，故沈宗武的该项主张，依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条、第二百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）沈宗武返还原告（反诉被告）吴兰强土地租金四万四千八百元，于本判决生效后十日内执行。二、驳回原告（反诉被告）吴兰强的其它诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）沈宗武的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
沈宗武不服原审法院�决，向本院提起上诉。其上诉请求是：撤销原审判决，改判驳回吴兰强的原审诉讼请求并支持沈宗武的全部反诉请求即吴兰强赔偿沈宗武共计564000元。上诉理由是：吴兰强擅自将涉案土地转租给他人，并将机井损坏后在合同期内擅自退场，其违约在先，且给沈宗武造成了很大的经济损失。故原审法院判决认定事实错误，处理不公，请求二审法院予以改判。
被上诉人吴兰强服从原审法院判决并针对沈宗武的上诉答辩称：吴兰强没有转租和违约行为，给吴兰强干活的都是吴兰强的家人；涉案机井不能用于灌溉，它只是一个生活用水水井，根据合同约定，如果水井坏了，也应由沈宗武维修，否则其构成违约；蔬菜大棚系沈宗武养牛损坏的，围墙系沈宗武自己拆除的，沈宗武听说滨河公园要占地，其强行将樱桃树种到涉案土地，其已构成违约；关于樱桃树枯死也是沈宗武自行造成，与吴兰强无关，沈宗武强行将租赁土地收回并强种樱桃树的真正的目的就是想获得拆迁利益；吴兰强提供的录音证据也证明了沈宗武强行收回土地后同意给吴兰强退还租金。综上，不同意上诉人沈宗武的全部上诉请求。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有各方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案争议焦点是租赁合同履行期间是否存在违约行为的问题。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原审法院审理期间，本案双方均指责对方违约。吴兰强以沈宗武强行收回租赁土地为由，要求沈宗武返还未使用年限的租金，因证据充分，原审法院认定沈宗武应返还已收吴兰强预交的未使用年限的�金正确。沈宗武称吴兰强将涉案土地转租他人及提前退出租赁土地，认为吴兰强的行为已经构成违约的主张，缺乏相应的证据支持，故原审法院对沈宗武要求吴兰强赔偿其收回租赁土地后的蔬菜大棚、护栏网、死亡樱桃树、樱桃树减产、浇灌的人工费等损失未予支持的处理正确，本院予以维持。沈宗武上诉未能提供新证据，其仍要求吴兰强赔偿上述损失，本院不予支持。至于上诉人沈宗武二审要求吴兰强赔偿水井损失一节，因沈宗武在原审法院审理期间撤回了评估申请，故原审法院未在本案中予以处理并无不当，沈宗武就该项赔偿的上诉请求，本院不予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人沈宗武之上诉请求缺乏事实与法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费一千四百三十元，由吴兰强负担九百七十元（已交纳）；由沈宗武负担四百六十元（于本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费四千七百二十元，由沈宗武负担（已交纳）。
二审案件受理费二千八百六十元，由沈宗武负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张洁芳
审判员 时 玲
审判员 刘国俊
二〇一四年十月十一日
书记员 黄 闯