广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第9号
上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三土地房屋管理所，住所地广州市越秀区。
法定代表人：梁青，所长。
委托代理人：李素敏，广东华安联合律师事务所律师。
委托代理人：张丹蕾，广东华安联合律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州白云嘉华购销部，住所地广州市白云区。
投资人：温丽梅。
被上诉人（原审被告）：温丽梅，身份证住址广州市越秀区。
上诉人广州市越秀区第三土地房屋管理所因物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年9月6日，案外人拆迁人（甲方）广东省国家税务局、广东粤财信托投资有限公司、广州市东山城市建设开发总公司与被拆迁人（乙方）广州市国土资源和房屋管理局越秀分局（以下简称越秀分局）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方拆除乙方位于广州市东山区文明路77、79号房产，甲方将产权自有的座落于广州市白云区华园路56号605房、棠景西路85号109房用作拆迁乙方原址房屋后的产权调换补偿。房屋原承租户由甲方负责安置。上述合同已办理备案手续。
2011年3月24日，越秀分局向广州市越秀区第三土地房屋管理所（以下简称越秀三所）下发直管房拆迁接管通知书，通知越秀三所办理广州市棠景西路85号房产的接管手续，载明接管日期为2011年4月1日。
另查明：广州市棠景西路85号109房（以下简称涉案房屋）：现由温丽梅使用，用于经营广州白云嘉华购销部（以下简称嘉华购销部）（个体独资企业，投资人：温丽梅）。温丽梅曾于2001年10月18日与案外人广州市东山区饮食服务公司（以下简称东山服务公司）签订《营业场地有偿使用协议书》，约定该司将涉案房屋有偿提供给温丽梅依法经营使用，时间从二00一年十月一日至二00三年九月三十日止，温丽梅每月向该司缴交场地使用费，涉案房屋是该司的自有物业等等。温丽梅已依约向出租人支付场地使用费。
诉讼中，越秀三所认为温丽梅不是合法使用涉案房屋，怀疑出租人有可能是共同侵权人。越秀三所向原审法院申请要求追加东山服务公司为被告。
以上事实，有《广州市房屋拆迁补偿协议书》、《营业场地有偿使用协议书》、发票、房地产公代逆产情况表、企业注册基本资料及双方当事人陈述等证据证明。
2014年4月4日，越秀三所以嘉华购销部、温丽梅自2011年4月至今一直占用该房屋进行生产经营活动，给越秀三所造成经济损失为由，向原审法院起诉，请求判令：1.嘉华购销部、温丽梅立即搬离广州市白云区棠景西路85号109房；2.嘉华购销部、温丽梅向越秀三所支付2011年4月至腾空房屋之日止的房屋使用费（参照广州市国土资源和房屋管理局公布的2013年广州市房屋租金参考价，按4968元／月计）；3.嘉华购销部、温丽梅承担本案的诉讼费。
温丽梅原审辩称：不同意越秀三所的诉讼请求，我是2001年通过正规程序与越秀区国资委下属的广州市越秀区东山饮食服务公司签订租赁合同承租涉案房屋使用至今，且一直按合同约定支付租金。越秀三所主张的事实我根本不清楚，越秀三所应找国资委。
原审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”越秀三所主张根据房屋移交资料显示房屋移交给越秀三所接管时是空置，嘉华购销部、温丽梅是非法侵占涉案房屋。但嘉华购销部、温丽梅提供的证据可以证明其是与案外人签订租赁合同承租涉案房屋并已依约支付租金。据此反映嘉华购销部、温丽梅并非恶意的非法侵占涉案房屋，而是依据其租赁合同使用涉案房屋且已支付租金。越秀三所以嘉华购销部、温丽梅非法侵占房屋为由，要求嘉华购销部、温丽梅搬离并支付房屋使用费的诉讼请求依据不足，不予支持，依法予以驳回。关于越秀三所怀疑出租人可能是共同侵权人并申请追加其为共同被告的问题，越秀三所主张房屋接管资料显示房屋是空置，但显然该登记情况与实际情况不符。作为房屋管理人的越秀三所，对于涉案房屋的拆迁补偿经过及实际使用情况负有举证义务。现其提出因为是接管房屋，所以不清楚该情况的意见理据不足，对越秀三所要求追加被告的申请原审法院不予同意。建议越秀三所在了解清楚上述情况后，再视情况就房屋的使用收益问题另行协商或另案诉讼解决。
综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年10月30日作出如下判决：驳回越秀三所的诉讼请求。本案一审受理费3878元，由越秀三所负担。
判后，上诉人越秀三所不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，程序严重违法。事实和理由如下：一、一审法院不予同意越秀三所申请追加东山服务公司为被告的请求，导致案件事实无法查明。本案在开庭审理过程中，温丽梅当庭提供了其与东山服务公司签订的《营业场地有偿使用协议书》（以下简称《协议书》）及交租凭证，声称其系合法租赁使用涉案房屋。后经越秀三所调查核实，东山服务公司对涉案房屋并不享有合法使用权，更无权将该房屋出租，据此越秀三所认为东山服务公司是本案涉案房屋的共同侵权人，为本案必须追加的被告。为了查明本案的事实，越秀三所申请追加该公司为共同被告，但一审法院并未同意越秀三所的申请，而是在尚未查明案件事实的情况下，径行作出对越秀三所不利的判决，侵害了越秀三所的合法权益。二、一审法院对未经质证的证据直接予以采纳，程序严重违法。一审法院依据温丽梅提交的其与东山服务公司签订的《协议书》认定温丽梅系合法租赁使用涉案房屋，否定了越秀三所关于涉案房屋移交接管时处于空置状态，温丽梅系非法侵占涉案房屋的主张。然而一审法院对这一关键证据不但未组织质证，还在判决书中直接引用此份《协议书》的内容，并以此作为认定案件事实的依据，驳回了越秀三所的诉讼请求，严重违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条的规定。三、一审法院所采纳的证据没有证明力，更不能作为定案依据。一审法院根据温丽梅提交的《协议书》认定涉案房屋移交给越秀三所接管时并非空置，而是由温丽梅合法使用。然而该《协议书》的租赁期限是从2001年10月1日至2003年9月30日，一审法院依据一份十多年前已经期满的协议来认定越秀三所在接管涉案房屋时的房屋使用状态，同时进一步认定温丽梅并非恶意的非法侵占涉案房屋错误。即便此《协议书》的内容是真实的，也不能因此认定东山服务公司有合法的出租权，更不能认定东山服务公司并非涉案房屋的共同侵权人。综上，越秀三所请求二审法院判令：1.撤销原审判决；2.嘉华购销部、温丽梅立即搬离广州市白云区棠景西路85号109房；3.嘉华购销部、温丽梅向越秀三所支付2011年4月至嘉华购销部、温丽梅腾空房屋之日止的房屋使用费。（暂计至2014年1月的房屋使用费为168912元，房屋使用费按4968元／月计，参照广州市国土资源和房屋管理局公布的2013年广州市房屋租金参考价计算）；4.嘉华购销部、温丽梅承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人嘉华购销部、温丽梅答辩称：同意原审判决，不同意越秀三所的上诉请求。
上诉人越秀三所与被上诉人嘉华购销部、温丽梅对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
二审另查明：根据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《直管房拆迁接管通知》、《广州市房地产公代逆产情况表》显示，广州市白云区棠景西路85号109房属代管公房性质，面积为41.3513平方米，2011年4月1日由越秀分局交与越秀三所代管。嘉华购销部、温丽梅使用的广州市白云区广花三路棠景西85号嘉华新村六梯在广州市白云区棠景西路85号109房范围内。
另查：一审中温丽梅提交了以下证据：1.1998年1月13日，广州市东山城市建设开发总公司与广州市东山区饮食服务第二公司签订《房屋拆迁安置协议》，约定广州市东山城市建设开发总公司将广花路棠下嘉华新村六梯首层建筑面积156.1平方米安置给广州市东山区饮食服务第二公司回迁居住；2.2001年10月18日，温丽梅与东山服务公司签订《营业场地有偿使用协议书》，约定将广州市白云区广花三路棠景西路嘉华新村六梯85号面积28平方米的场地有偿提供给温丽梅使用，时间从2001年10月1日至2003年9月30日止；3、2011年9月19日，温丽梅与东山服务公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定将广州市白云区棠景西85号嘉华新村6梯建筑面积22平方米的场地有偿提供给温丽梅使用，时间从2011年10月1日至2013年9月30日和2013年10月1日至2014年9月30日止，协议期满后，温丽梅没有续签租赁合同，但仍继续使用涉案房屋并交纳租金；4、租金发票。以上证据拟证明温丽梅为合法使用涉案房屋。经审查原审卷宗，《房屋拆迁安置协议》、《营业场地有偿使用协议书》均没有经过庭审质证。
二审中，越秀三所表示：在一审举证期间并不知晓温丽梅使用涉案房屋的依据，至一审开庭时才知晓温丽梅与东山服务公司存在租赁关系，故在一审庭后向法庭书面提出追加东山服务公司为当事人的申请。温丽梅表示：《广州市房屋租赁合同》租赁期限届满之后没有与东山服务公司再续签租赁合同。
本院认为：本案二审争议的焦点是：温丽梅是否有权使用涉案房屋。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”第一百零三条规定：“证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据。”根据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《直管房拆迁接管通知》、《广州市房地产公代逆产情况表》显示，涉案房屋性质为代管公房，越秀三所是涉案房屋的合法管理人，有权对涉案房屋行使占有、使用、收益的权益。温丽梅一审提交的《房屋拆迁安置协议》、《营业场地有偿使用协议书》均没有经过庭审质证，不能作为证据使用，依据温丽梅提交的《广州市房屋租赁合同》和租金发票，上述证据均只能证明温丽梅与东山服务公司之间存有租赁合同关系，但并不能证明东山服务公司是涉案房屋的合法使用权人，在温丽梅没有相反证据证明东山服务公司对于案涉房屋具有合法处分权的情况下，温丽梅依据上述租赁期限已实际届满的《广州市房屋租赁合同》主张自己有权使用案涉房屋依据不足，本院不予支持。越秀三所基于管理权要求嘉华购销部、温丽梅搬离涉案房屋并要求其支付房屋使用费，符合《中国人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第五十三条的规定，本院予以支持。原审法院驳回越秀三所的全部诉求主张欠妥，本院予以纠正。本案中，因无证据显示越秀三所在本案起诉之前以权利人的身份向温丽梅、嘉华购销部主张案涉房屋的相关权益，因此，根据公平合理原则，对于本案起诉之前的房屋使用费，本院不予支持。对于本案诉讼之后至嘉华购销部、温丽梅实际交还房屋之日止的房屋使用费，应由嘉华购销部、温丽梅每月参照房管部门发布的广州市同期同地段同类私房租金参考价的标准向越秀三所计付。
综上所述，上诉人越秀三所的上诉理由成立，其上诉请求部分应予支持。原审处理不当，本院予以纠正。依照《中国人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第五十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第399号民事判决；
二、自本判决送达之日起三十日内，广州白云嘉华购销部、温丽梅（含同住人员）搬离广州市白云区棠景西路85号109房屋；
三、自本判决送达之日起三十日内，广州白云嘉华购销部、温丽梅向广州市越秀区第三土地房屋管理所一次性支付广州市白云区棠景西路85号109房屋（建筑面积22平方米）自2014年4月4日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（使用费标准参照房管部门发布的广州市同期同地段同类私房租金参考价的标准计付，以每月4968元为限）；自本判决发生法律效力之次日起至广州白云嘉华购销部、温丽梅（含同住人员）将上述房屋交还之日止的房屋使用费，由广州白云嘉华购销部、温丽梅按上述标准逐月支付给广州市越秀区第三土地房屋管理所；
四、驳回广州市越秀区第三土地房屋管理所的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费各3878元，均由广州白云嘉华购销部、温丽梅共同负担100元，由广州市越秀区第三土地房屋管理所负担3778元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一五年二月十一日
书 记 员 张辉