黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑06民终1057号
上诉人（原审被告）：大庆市一建房地产开发公司，住所地大庆市龙凤区龙华路3号。
法定代表人：史志刚，该公司经理。
委托诉讼代理人：邓洁，女，1978年9月15日出生，住林甸县。
委托诉讼代理人：高喜钧，男，1966年3月28日出生，住大庆市龙凤区。
被上诉人（原审原告）：雷红，女，1989年9月12日出生，住大庆市龙凤区。
委托诉讼代理人：刘钰涵，黑龙江司洋律师事务所律师。
上诉人大庆市一建房地产开发公司因与被上诉人雷红房屋买卖合同纠纷一案，不服大庆市龙凤区人民法院（2016）黑0603民初1207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人大庆市一建房地产开发公司的委托诉讼代理人高喜钧、被上诉人雷红的委托诉讼代理人刘钰涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人大庆市一建房地产开发公司（以下简称一建公司）上诉请求：一、依法改判上诉人不承担支付违约金2826.71元的民事责任；二、一、二审诉讼费由被上诉人雷红负担。事实与理由：一、上诉人没有违约，不应当承担违约责任。2013年9月26日，上诉人与被上诉人订立商品房买卖合同，约定上诉人将龙凤区龙凤佳苑小区某室房屋出售给被上诉人，被上诉人于2014年3月28日付清房款。该协议是一份补充协议，在此之前的2013年6月28日，上诉人就委托大庆铭达物业有限公司与被上诉人办理了房屋交接手续。由此可见，2013年6月28日只是被上诉人取得了房屋使用权，双方约定的付款日期（2014年3月28日）才是被上诉人取得房屋所有权的时间。双方约定的由上诉人将权属登记资料报产权登记机关备案的360日期限，应当从2014年3月28日开始计算，而上诉人报送产权初始登记备案的时间为2015年10月27日�上诉人履行了协议约定的义务，没有违约行为。龙凤佳苑房地产改造工程属于政府确立的龙凤区老城区改造工程，合同补充条款第五条约定，遇到政策变更等不可抗力的原因，上诉人不承担违约责任。上诉人将房屋交付以后，对于新建住宅发生的供水、供热、燃气排污多项设施配套费，上诉人一直在和两级政府反复沟通磋商，政府部门也多次召开会议，对有关事项进行研究，这已经出现了合同约定的政策变更。二、一审判决适用法律有误。一审认定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用。但该条款是对期房买卖的通常性条款，而本案中的买卖协议是补签的，签订时间为2013年9月26日，不能对协议之前的2013年6月28日的行为产生约束力。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人雷红辩称：一、一审认定事实正确，上诉人确实存在违约行为，应当按照合同约定承担相应的违约责任。（一）上诉人称双方合同中约定的将权属登记资料报至产权登记机关备案的期间应当自被上诉人付清房款之日起开始计算，该理由没有依据。双方在合同第十五条中明确约定，出卖人应当自商品房交付使用后360日之内办理权属登记，根据商品房买卖纠纷司法解释第十一条的规定，对房屋的转移占有，应当视为房屋的交付使用，故一审法院从实际交付日期计算，并认定上诉人违约行为成立，并无错误。而即便按照上述的主张从付清房款之日起计算，上诉人最早申请房屋产权初始登记也已经超过了360日，其上诉理由不能成立。（二）事实上，上诉人与被上诉人曾于2013年5月份签订过另外一份商品房买卖合同，该合同的签订时间早于上诉人交付房屋的时间。一审时，我方提交的商品房买卖合同是在上述合同收回来之后，重新签订的。这应当视为对原合同内容的一种变更，其效力应当及于整个商品房买卖的过程，对上诉人具有约束力。（三）上诉人主张在房屋开发过程中遇到的需与政府协调的问题，不应当属于政策变更的范畴，更不属于不可抗力，不属于免责事由。完善配套设施、缴纳土地出让金和提交权属登记资料，均属于开发商的法定义务，上诉人在开发过程中与政府不能妥善协商的后果，不应当由买受人来承担。二、一审法院适用法律正确。上述司法解释第一条明确规定，该解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。故上诉人主张该司法解释第十一条是适用于期房买卖的通用条款的主张不能成立。综上，�审法院事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人雷红向一审法院起诉请求：一、判令被告一建公司支付违约金2826.71元；二、诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：2013年10月7日，原告雷红与被告一建公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于大庆市龙凤区龙凤佳苑小区某室房屋。合同约定，被告应当在2014年3月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用，同时约定被告应当在商品房交付使用后360日内将办理产权权属登记需要由被告提供的资料报至产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房屋权属证书，被告应按已付房款的1%向原告支付违约金。2013年5月23日，原告与被告委托的大庆铭达物业有限公司办理了接房手续，并交付了全部购房款。2015年10月27日，被告向大庆市房地产管理局申请房屋产权初始登记备案。2015年11月10日，大庆市房产管理局向被告出具通知单，告知该楼房已具备办理房屋所有权证的条件，购房人可以提供相关手续申请办理房屋所有权证。
一审法院认为，原、被告订立的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需要由出卖方提供的资料报至产权登记机关备案。可见，按照约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报至产权登记机关备案，是被告的合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定，对房屋的转移占�，视为房屋的交付使用。本案中，原告于2013年5月23日取得房屋，被告于2015年10月27日向大庆市房产管理局申请房屋产权初始登记备案，这超过了双方约定的360日的期限，已构成违约，被告应当承担违约责任。因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求合法，理由正当，应予支持。被告关于竣工验收日期才是实际交房日期的辩解理由没有法律依据，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决被告一建公司于判决生效后七日内向原告雷红支付违约金2826.71元。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”由此可以看出，上诉人一建公司应当在交房后的360日内将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案。本案中，上诉人一建公司向大庆市房产管理局申请房屋产权初始登记的时间已经超过了双方约定的360日，因此应当按照双方合同的约定承担已付购房款1%的违约责任。原审法院判决由上诉人给付被上诉人违约金并无不当。上诉人主张一直在与两级政府反复沟通磋商涉案房屋的设备配套费问题，这已经出现合同约定的政策变更，但按照双方合同的约定，政策发生变化导致逾期交房时，上诉人不承担违约责任。本院认为，本案中被上诉人主张的是逾期办证的违约金，并不是要求上诉人承担逾期交房的违约责任，故上诉人的主张与本案并无关联性，本院不予支持。关于上诉人提出的原审法院适用法律错误的主张，本院认为，双方虽然是补签的房屋买卖合同，但并不影响双方合同的性质及双方合同中约定的权利义务的履行，故上诉人主张原审法院适用法律错误，本院不予支持。
综上所述，大庆市一建房地产开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人大庆市一建房地产开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙文斌
审判员 杨社娟
审判员 齐少游
二〇一七年五月十八日
书�员邢智超
附法律条文：
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。