辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丹审民再字第00087号
再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：徐安波，男，汉族，1970年7月20日出生，农民。
委托代理人：于立洋，辽宁金正律师事务所律师。
委托代理人：宿金丽，辽宁金正律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：崔文君，男，汉族，1961年1月18日出生，农民。
委托代理人：于仲卿，辽宁仁正律师事务所律师。
一审被告（二审上诉人）：东港市新东房地产开发有限公司。住所地：辽宁省东港市大东街*号。
法定代表人：曲德栋，该公司董事长。
委托代理人：于仁昌，男，汉族，1947年8月8日出生，该公司职员。
一审第三人：于仁昌，男，汉族，1947年8月8日出生，东港市新东房地产开发有限公司职员。
原告崔文君因与被告东港市新东房地产开发有限公司（以下简称新东公司）、第三人于仁昌、第三人徐安波确认合同有效纠纷一案，东港市人民法院于2013年9月13日作出（2013）东民初字第682号民事判决。新东公司与徐安波不服，向本院提起上诉。本院于2013年12月9日作出（2013）丹民一终字第00531号民事判决，驳回上诉，维持原判。徐安波不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2014年4月15日作出（2014）辽审三民申字第100号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2014年6月9日公开开庭审理了本案。再审申请人徐安波及其委托代理人于立洋、宿金丽，被申请人崔文君及其委托代理人于仲卿，一审被告新东公司的委托代理人暨第三人于仁昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年1月14日，一审原告崔文君起诉到东港市人民法院称：2008年，于仁昌以新东公司的名义开发东港市仁昌小区4-7号楼。2008年5月12日，于仁昌代表新东公司与崔文君签订购销门市房合同，合同约定崔文君以分期预交购楼款的方式支付房款，销售单价为每平方米1550元，厦子每平方米800元，同时订立了其他条款。合同签订当日，崔文君给付于仁昌10万元预付款，于仁昌为崔文君出具了收据，并加盖了“东港市仁昌小区”专用章。2009年8月7日、2009年9月8日，崔文君分别向新东公司及于仁昌交纳了购楼款各2万元。2010年9月2日，涉案工程完工，于仁昌将涉案门市房的钥匙即门市房交付给崔文君，崔文君接收后对房屋进行简单装修入住至今。2012年4月15日，徐安波以其于2010年3月10日自案外人谭荣昌处购买了涉案门市房，并于2012年4月18日取得涉案房屋所有权证为由要求崔文君腾退房屋，并诉至法院，该案正在审理中。崔文君认为，于仁昌以新东公司名义与崔文君签订的购销门市房合同系双方真实意思表示，合法有效，崔文君依新东公司及于仁昌的交付行为居住使用涉案门市房至今，新东公司、于仁昌、徐安波明知崔文君已实际取得涉案房屋，仍进行房屋买卖交易，况且涉案门市房市价已达到每平方米4000元，而新东公司、于仁昌与徐安波的交易单价仅为每平方米1800元，明显低于市场价格，由此可见，新东公司与于仁昌之间明显存在恶意串通情形，严重侵害了崔文君的合法权益，故诉请确认：一、原告崔文君与被告新东公司之间签订的《购销门市房合同书》合法有效；二、涉案仁昌小区B号109-209室门市房归原告崔文君所有。
庭审后，原告撤回第二项诉讼请求。
一审被告新东公司辩称，于仁昌挂靠新东公司开发了东港市仁昌小区4-7号楼属实。2008年5月12日，于仁昌与崔文君签订购销门市房合同时，涉案房屋并未取得商品房预售许可，且双方在合同中未约定门市房的具体位置，故合同应为无效。合同签订后，于仁昌分三次收取崔文君14万元。后期，因新东公司与案外人谭荣昌的纠纷，东港市人民法院查封了包括涉案门市房在内的房屋，但崔文君不顾查封事实，强行入住涉案门市房。法院在审理新东公司与案外人谭荣昌纠纷过程中，将包括涉案门市等房屋调解抵顶给谭荣昌，后徐安波自谭荣昌处购买了涉案房屋，但为省税费，直接由新东公司与徐安波签订了购房合同，但徐安波并未向新东公司或于仁昌交纳过购房款，故被告与第三人徐安波间签订的购房合同也不是真实的，也是无效的。
一审第三人于仁昌的陈述意见同新东公司的意见。
一审第三人徐安波述称，第三人徐安波购买涉案门市房合理合法，并已取得涉案房屋所有权证，故涉案房屋应为第三人徐安波所有。
一审法院经审理查明，东港市长山镇仁昌小区系案外人东港市仁昌建筑开发有限公司（以下简称仁昌公司）挂靠新东公司开发建设。2008年5月12日，因仁昌公司建楼资金不足，时任总经理的于仁昌与崔文君经协商，签订了《购销门市房合同书》，约定崔文君购买仁昌小区门市房一栋（两层），每平方米售价1550元，先分三期预交购楼款18万，第一期10万，在开工前交清，第二期2万，在基础开工交清，第三期6万，在二层主体完工交清，剩余部分在房屋所有权证和土地使用权证办完后一并交清。仁昌公司原法定代表人于东升也在该合同书上签字。合同签订当日，崔文君给付于仁昌购房款10万元，于仁昌为崔文君出具收据，并在该收据约定崔文君所购商住楼为“5米×12宽”。2009年8月7日、9月8日，崔文君又分别给付购房款2万元，新东公司收取后，为崔文君出具了收款收据。2009年12月29日，新东公司出具授权委托书，授权于仁昌全权办理长山镇新长升村六组地域内B、C、D商住楼（即仁昌小区）开发项目建设过程中的动迁、拆迁、安置以及销售等事宜。2010年9月，崔文君与于仁昌根据所购商住楼为5米×12宽的约定，确定崔文君购买的门市房为B号楼的109室和209室，崔文君据此居住使用涉案房屋至今。
2009年11月，因案外人谭荣昌与新东公司、仁昌公司房屋买卖合同纠纷一案，东港市人民法院作出（2010）东民初字第271-1号民事裁定，查封了包括涉案B号楼109室在内的18套房屋。2010年1月11日，案外人谭荣昌与东港市仁昌建筑开发有限公司达成调解协议，约定“一、仁昌公司于2010年6月1日前给付谭荣昌购房款4633200元，并给付B号楼103、107门市房、C号楼102、107门市房；二、如果仁昌公司不履行第一项协议，仁昌公司于2010年6月10日前将东港市仁昌小区B楼103、107、108、109…门市房返还谭荣昌，并负责为谭荣昌办理上述房屋产权过户登记手续，承担相关税费，并按购房款200万元的20%承担违约金”，东港市人民法院据此制作了（2010）东民初字第00271号民事调解书。在履行该调解书过程中，案外人谭荣昌于2010年3月将涉案“仁昌小区”B号楼109室和209室出售给徐安波，后经过新东公司协助，徐安波取得了涉案109室、209室门市房所有权证。
另查，涉案房屋已于2010年12月8日通过竣工验收。
一审法院经审理认为，涉案仁昌小区系仁昌公司挂靠新东公司开发，在该小区建设过程中，新东公司为于仁昌出具委托书，授权其销售房屋，且在崔文君与于仁昌签订购销门市房合同后，新东公司又为崔文君出具购房款收据，故应认定崔文君与新东公司间成立涉案房屋买卖合同关系。在崔文君购买涉案门市房之初，涉案门市房虽未取得预售许可，但在其起诉之前，涉案门市房已经竣工验收，具备销售条件，故崔文君与新东公司间的房屋买卖合同关系合法有效。双方虽未在购销门市房合同中约定房屋的具体位置，但在合同履行过程中，涉案门市房具体位置已经得到确定，新东公司以此对抗合同效力，无法律依据，不予采纳。崔文君诉讼请求合理，予以支持。
一审法院于2013年9月13日作出（2013）东民初字第682号民事判决：原告崔文君与被告东港市新东房地产开发有限公司签订的涉案东港市长山镇仁昌小区B号楼109室、209室房屋买卖合同合法有效。
宣判后，新东公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，判令崔文君与新东公司就涉案房屋签订的购销门市房合同无效。其理由是：1.原判认定涉案房屋所在的仁昌小区是仁昌公司开发建设错误。2.原判认定新东公司与崔文君就涉案房屋形成商品房买卖合同关系，且该合同是合法有效的，此种认定违背法律规定，是错误的。因涉案工程虽然经过竣工验收，但至今未取得预售或销售许可证；买卖合同未约定房屋的具体位置、面积、交付时间等主要内容；崔文君未按合同约定足额交付房款，故新东公司与崔文君签订的涉案房屋买卖合同无效。
徐安波辩称，徐安波在取得涉案房屋产权证时，涉案房屋是有销售许可的，其他意见同意新东公司上诉意见。
徐安波不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判新东公司与崔文君签订的购销门市房合同无效，或发回重审。其上诉理由是：原判认定崔文君与新东公司房屋买卖关系成立属于事实不清，证据不足，原审适用法律不当。崔文君与新东公司签订买卖合同，双方只是意向预定房屋，因该楼尚未开工，标的物还不存在，崔文君未交付全款，故应认定该房屋买卖合同无效。
新东公司同意徐安波上诉意见。
崔文君辩称，对于新东公司提出涉案房屋所在小区是仁昌公司开发建设错误的理由没有异议，但对新东公司主张其与崔文君就涉案房屋形成的商品房买卖合同无效不予认可。崔文君与新东公司签订的购销门市房合同已具备了《商品房销售管理办法》所规定的商品房买卖合同应当明确的相关主要内容。虽然在该合同书中没有明确注明涉案房屋具体的位置，是因为在双方签订该合同时，涉案房屋尚未动工，具体楼号、面积尚未形成，但在新东公司建设涉案门市房过程中以及在崔文君与于仁昌签订合同时，已明确了崔文君购买涉案门市的具体位置，以及房屋面积大小，因此新东公司认为涉案购销门市房合同无效的理由不能成立，同时新东公司在2009年12月份即取得涉案门市预售许可，因此崔文君与新东公司签订的购销门市房合同符合法律规定，原判认定该合同合法有效并无不当。新东公司主张涉案门市房系崔文君强行入住，与事实不符，且没有任何证据证明崔文君强行入住的事实，而崔文君在2010年9月份即在涉案门市入住并进行装修，而本案直至2012年才提起诉讼。在此期间，新东公司和徐安波均没有向崔文君主张过任何权利，因此，新东公司主张涉案房屋系崔文君强行入住不能成立。徐安波对本案不享有上诉权，一审中崔文君提起诉讼有二项请求，一是确认与新东公司签订的买卖合同有效，二是要求确认涉案房屋归崔文君所有。基于此，才将徐安波列为本案第三人，但在诉讼过程中，崔文君撤回了第二项诉讼请求，至此本案与徐安波不具有任何法律关系。根据法律规定，第三人只有承担了相应的法律责任，或其属于独立请求权的第三人，才对本案享有上诉权，而本案中，徐安波不具有上述情形，因此其以上诉人的身份提起上诉，于法无据，应予驳回。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
于仁昌述称，同意新东公司和徐安波的上诉意见。
本院二审除一审查明的事实外，另查明：涉案房屋所在小区系于仁昌以新东公司名义开发建设，现已取得涉案房屋预售许可。
本院二审认为：新东公司为于仁昌出具委托书，授权于仁昌销售房屋，崔文君与于仁昌签订购销门市房合同后，已交付大部分购房款，新东公司又为崔文君出具购房款收据，崔文君已实际占有使用涉案房屋，故双方签订涉案房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效。虽然崔文君购买涉案门市房之初，涉案门市房未取得预售许可，但在诉讼时，涉案门市房已取得预售许可，故新东公司以涉案房屋未取得预售许可为由请求确认涉案房屋买卖合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。涉案房屋买卖合同双方并未约定未交纳全部房款买卖合同无效，而房屋买卖合同效力的确定，不能以是否交清房款作为依据，且崔文君已交纳大部分购房款，故新东公司和徐安波以崔文君未交纳全部房款为由请求确认涉案房屋买卖合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。双方虽然未在合同中约定房屋的具体位置、交付时间等，但在合同履行过程中，涉案门市房具体位置已经得到确定，故新东公司和徐安波以此为由请求确认涉案房屋买卖合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，新东公司与徐安波的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。
本院于2013年12月9日作出（2013）丹民一终字第00531号民事判决：驳回上诉，维持原判。
徐安波申请再审称，原一、二审判决认定崔文君与新东公司签订的涉案东港市长山镇仁昌小区B号楼109室、209室房屋买卖合同合法有效属于认定事实和适用法律错误；崔文君没有证据证明其购买的房屋是涉案房屋。案外人谭荣昌与仁昌公司经诉讼达成调解协议，并合法取得案涉房屋，徐安波与谭荣昌签订案涉房屋的转让买卖协议，且已办理了相关证书。崔文君诉讼只是请求法院确认“其与新东公司签订的购销门市房合同书合法有效”，原一、二审判决内容超出了崔文君的诉讼请求，故请求撤销原一、二审判决，维护徐安波的合法权益。
崔文君辩称，本案原一、二审判决认定事实正确，适用法律得当，原一、二审判决没有超出崔文君的诉讼请求，再审应予维持原判，驳回徐安波的再审请求。
新东公司辩称，徐安波取得产权证是合法有效的；崔文君未全部缴纳购房款，其主张不能成立。
于仁昌的陈述意见与新东公司的意见一致。
再审申请人徐安波在本次再审过程中提供下列证据：
1.于仁昌书写的关于崔文君购销门市楼订金合同的说明，拟证明：崔文君没有按照合同约定交款，且未经于仁昌同意强行搬进109室、209室；
2.于仁昌及其儿子于东升出具的证实材料二份，拟证明：崔文君强行入住涉案房屋，而涉案房屋已经由仁昌公司返还给案外人谭荣昌并为其办理了相关产权登记手续。
被申请人崔文君的质证意见：上述三份情况说明分别是于仁昌及其儿子于东升出具的证实材料，内容不真实。崔文君与于仁昌已经确定了所购买房屋的具体位置，是于仁昌给的房屋钥匙，并非是崔文君强行入住。之所以未交纳余下房款是因为于仁昌拒绝收取余款。
因上述三份证据均是于仁昌本人或者与其儿子一同出具的情况说明，因此其本人或者作为新东公司的委托代理人均无需质证。
本院的认证意见：上述证明材料来源于于仁昌的陈述，而于仁昌是本案的当事人及诉讼委托代理人，因此上述三份情况说明属于当事人陈述，在没有其他相关证据佐证的情况下，本院对其拟证明的内容无法采信。
本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。
确认上述事实，有购销门市楼合同书、收据、民事调解书、房屋所有权证、土地使用权证、公告、证人证言和当事人陈述等相关证据在卷为凭，业经原一、二审庭审质证和本院再审审查，具有证明效力，本院予以采信。
本院再审认为，人民法院应当围绕当事人具体的诉讼请求审理案件。本案的争议焦点是崔文君的与新东公司之间签订的《购销门市楼合同书》是否合法有效。新东公司授权于仁昌销售房屋，崔文君在与于仁昌签订《购销门市楼合同书》后缴纳了大部分购房款，新东公司为其出具专用收款收据，应视为双方形成了购买房屋的真实意思表示，虽然新东公司在签订《购销门市楼合同书》时未取得商品房预售许可证明，但是在崔文君起诉前涉案房屋已经通过竣工验收，取得商品房预售许可证明，故该《购销门市楼合同书》应依法确认有效。但在该合同书中并未明确具体的标的，虽然专用收款收据上载明商住楼的开间为5＊12米的规格，但在签约人于仁昌不予认可案涉房屋为B号楼109、209室的情况下，亦不能确定案涉房屋的具体位置即是B号楼109、209室，故原一、二审判决确认崔文君与新东公司签订的涉案东港市长山镇仁昌小区B号楼109室、209室房屋买卖合同合法有效超过了崔文君的诉讼请求，本院再审予以改判。
本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之，判决如下：
一、撤销本院（2013）丹民一终字第00531号民事判决及东港市人民法院（2013）东民初字第682号民事判决；
二、确认崔文君与东港市新东房地产开发有限公司签订的《购销门市楼合同书》合法有效。
一审案件受理费4450元、二审案件受理费4450元，合计8900元，均由东港市新东房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马晓明
审 判 员 徐 蕙
代理审判员 施建平
二〇一四年八月十四日
书 记 员 王晓玉