湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘民终740号
上诉人（原审被告）：李跃，男，汉族，1971年1月16日出生，住湖南省衡阳市雁峰区。
委托诉讼代理人：黄玉琴，湖南溥天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中储发展股份有限公司衡阳分公司，住所地湖南省衡南县三塘镇环城南路34号。
负责人：康恒宁，该公司经理。
委托诉讼代理人：何龙华，湖南天戈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周自强，衡阳市衡州法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：衡阳市华湘房地产综合开发有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区解�西路1号财富大厦15楼。
法定代表人：凌敏，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：衡阳市联发物资贸易有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区蒸阳路99号3楼。
法定代表人：毛小林，该公司董事长。
被上诉人（原审第三人）：中信银行股份有限公司衡阳分行，住所地湖南省衡阳市高新开发区解放大道38号博达绿岛第一层和第三层。
负责人:彭娇强，该分行行长。
委托诉讼代理人：周明，湖南天戈律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：衡阳农村商业银行股份有限公司（原衡阳市蒸湘区农村信用合作联社），住所地湖南省衡阳市衡邵路99号。
法定代表人:吕宏忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴贝，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司（原衡阳县农村信用合作联社营业部），住所地湖南省衡阳县西渡镇蒸阳大道201-14号。
法定代表人:谢罡，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒋林志，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。
上诉人李跃因与被上诉人中储发展股份有限公司衡阳分公司（以下简称中储公司）、衡阳市华湘房地产综合开发有限公司（以下简称华湘公司）、衡阳市联发物资贸易有限公司（以下简称联发公司）、原审第三人中信银行股份有限公司衡阳分行（以下简称中信银行）、衡阳农村商业银行股份有限公司（以下简称衡阳农商行）、湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司（以下简称衡州农商行）申请执行人执行异议之诉一案，不服湖南省衡阳市（2016）湘04民初61号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李跃及其委托诉讼代理人黄玉琴，中储公司委托诉讼代理人何龙华、周自强，中信银行委托诉讼代理人周明，衡阳农商行委托诉讼代理人吴贝，衡州农商行委托诉讼代理人蒋林志到庭参加诉讼。华湘公司及联发公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李跃上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中储公司的诉讼请求，终止执行涉案房产。本案一审、二审诉讼费用由中储公司、华湘公司、联发公司共同承担。事实和理由如下：李跃所购房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。二、李跃提交证据证明房款已全部付清，一审认定李跃未支付房款属于事实认定错误。1.李跃提交的证据足以证明房款已全部付清。2.李跃与华湘公司之间的购房合同已大部分履行，且李跃已实际占有涉案房屋。3.一审判决以“涉案房款3913875元，数额巨大，仍需银行转账等证据加以佐证”来否认李跃支付全部房款的事实，未尊重双方意思自治，否认双方实际履行合同，属于事实认定错误。李跃数次付款总和刚好与合同约定的价款一致。一审认定李跃尚欠房款约100万元的情况下，华湘公司出具收到全部房款的收据与日常交易习惯不符没有考虑本案的实际情况。本案中，李跃有良好的信誉和一定的经济能力，华湘公司有理由相信出具收到全部购房款的收据后，李跃会诚信支付房款。4.一审认为华湘公司可能存在以房抵债的可能而否认李跃支付房款的事实属于事实认定错误。三、一审将与本案无关的单位列为第三人，属于程序错误。
中储公司辩称，李跃请求不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，李跃合法占有的事实不明确，李跃不享有诉争房产的物权。追加第三人参加本案诉讼符合法律规定。
中信银行辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对于李跃提出的上诉请求，不予认可。
衡阳农商行辩称，一审法院认定事实清楚。现有证据可以证明李跃与华湘公司在履行商品房买卖合同中有悖于日常交易习惯。李跃购房行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。衡阳农商行合法权益应当受到保护，可以作为第三人参加诉讼。
衡州农商行辩称，同意中储公司、中信银行、衡阳农商行的意见。衡州农商行不应当作为被上诉人，而应作为原审第三人参加诉讼。
华湘公司和联�公司均未陈述意见。
中储公司向一审法院起诉请求：准许执行湖南省衡阳市中级人民法院（2015）衡中法执字第164号协助执行通知书中登记在华湘公司名下位于衡阳市蒸湘区香榭丽舍1栋6、7、17号楼-210、-211、-212、-213室四套房产。
一审法院认定事实：中储公司与华湘公司、联发公司买卖合同纠纷一案，经中储公司提出财产保全申请，一审法院于2014年4月9日作出（2014）衡中法诉保执字第15-1号协助执行通知书，查封了华湘公司名下不动产，李跃提出异议的房产亦包括在内，一审法院作出（2014）衡中法民二初字第16号民事判决，判决：一、华湘公司偿还中储公司货款本息24696724.06元及2013年12月31日至货款全部清偿时的利息（利息按欠款总额以每日0.83333%利率计算），限在判决生效之日起十日内支付；二、联发公司偿还中储公司货款本息5699223.47元及2013年12月31日至货款全部清偿时的利息（利息按欠款总额以每日0.83333%利率计算），限在判决生效之日起十日内支付；三、驳回中储公司的其他诉讼请求。华湘公司、联发公司未按期履行生效判决的义务，中储公司于2015年7月24日申请执行。2016年3月23日，因财产保全查封华湘公司不动产的期限即将届满，（2015）衡中法执字第164号协助执行通知书，继续查封华湘公司名下位于衡阳市蒸湘区等房产。李跃以被查封房产中的1栋6、7、17号楼-210、-211、-212、-213室已由其购买并交付全部房款，人民法院执行裁定侵害其合法权益为由，提出了执行异议，请求依法解除对其已购房产的查封。一审法院经审查后作出（2016）湘04执异第153号执行裁定，认为李跃与华湘公司已签订商品房买卖合同，李跃已缴纳全部房款并实际占有使用，且无证据证明李跃对未办理房屋产权登记存在过错，李跃的异议请求成立，裁定：中止对位于衡阳市蒸湘区香榭丽舍1栋6、7、17号楼-210、-211、-212、-213室房产的执行。
另查明，2011年9月16日，李跃与华湘公司签订商品房买卖合同，李跃以3913875元的价格购买华湘公司位于衡阳市蒸湘区产。当日，华湘公司向李跃出具收到房款3913875元的收据及预装电话费1300元收据。衡阳市放心物业服务有限公司于2016年4月7日出具证明，证明该公司于2013年7月进驻香榭丽舍楼盘提供物业服务，李跃于2011年9月购得涉案房产，并对四间门面进行装修、使用，2013年5月至2014年11月李跃将涉案门面租赁给“天健门窗”，2014年12月租赁给屈玖生。李跃称向华湘公司缴纳的房款中，于2011年8月2日通过银行卡刷卡支付903000元，2011年11月8日刷卡支付963875元，2011年3月8日至2011年11月5日，向华湘公司交付银行承兑汇票24张，共计2900000元。在李跃与华�公司签订本案所涉商品房买卖合同之前，李跃与华湘公司之间发生过多次借贷关系。
再查明，2012年6月8日，华湘公司以其坐落在香榭丽舍1栋6、7、17号楼-101、-212室房产为该公司在衡阳农商行借款4800000元提供抵押担保。因华湘公司未按期还款，衡阳农商行提起诉讼，一审法院作出（2014）衡中法民二初字第80号民事判决，确认衡阳农商行对华湘公司提供抵押的上述房产拍卖、变卖后的价款优先受偿；2013年5月10日，华湘公司以其坐落在香榭丽舍1栋6、7、17号楼-213、-214室房产为贺美丽在衡州农商行借款1000000元提供抵押担保。因贺美丽未按期还款，衡州农商行提起诉讼，一审法院作出（2014）衡中法民二初字第57号民事判决，确认衡州农商行对华湘公司提供抵押的上述房产拍卖、变卖后的价款优先受偿；2013年5月21日，华湘公司以其坐落在香榭丽舍1栋106室及1栋6、7、17号楼-210、-211室房产为彭卫国在中信银行借款7500000元提供抵押担保。因彭卫国未按期还款，中信银行提起诉讼，一审法院作出（2014）衡中法民二初字第93号民事判决，确认中信银行对华湘公司提供抵押的上述房产拍卖、变卖后的价款优先受偿。
再查明，衡阳县农村信用合作联社于2016年7月变更为湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司；衡阳市蒸湘区农村信用合作联社于2016年8月变更为衡阳农村商业银行股份有限公司。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“买受人已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”是人民法院支持买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议的必要条件之一。本案中，李跃作为争议房产的买受人主张其已支付全部购房款，就应举证证明该事实。因李跃与华湘公司签订商品房买卖合同之前发生过多次借贷关系，其支付全部房款的事实必须与双方的借贷关系相互独立，否则难以排除因华湘公司不能偿还到期欠款，为达到以房偿债目的签订商品房买卖合同的可能。李跃为证实其已支付全部房款，提供了2011年9月16日华湘公司出具的收到房款3913875元的收据，但是本案涉案房款3913875元，数额巨大，仍需银行转账凭证等证据加以佐证，才能充分证实该事实。李跃称在2011年8月2日通过银行卡支付房款903000元，在2011年11月8日通过银行卡支付购房尾款963875元，由此可以看出，华湘公司在李跃尚欠近1000000元房款的情况下出具了全部房款收据，这与日常交易习惯极不相符，同时也说明华湘公司在管理上存在纰漏，华湘公司出具收据载明收到房款3913875元的真实性存在�点。关于其余房款的支付，李跃称是通过向华湘公司交付24张银行汇票（共计2900000元）的方式支付，但是李跃仅提供了一张自制的清单，华湘公司是否收到清单上的汇票，以及清单上的汇票是用于借贷还是用于支付房款，均没有其他证据予以证实，且汇票金额加上银行卡支付金额与房款数额不相符。综上，李跃提供的证据不能形成证据锁链，不能证实李跃为购买涉案房屋已实际支付华湘公司房款3913875元，故李跃作为买受人对登记在被执行人华湘公司名下的不动产提出执行异议，不应得到支持。第三人中信银行、衡阳农商行、衡州农商行诉讼主体适格。因为，第三人对涉案的相应房产享有的优先受偿权已经生效法律文书确认，本案的处理结果可能会对第三人产生影响，故中信银行、衡阳农商行、衡州农商行作为第三人参加本案诉讼符合法律规定。
综上，�跃不能证实其已支付涉案房产的全部房款，其在中储公司与华湘公司、联发公司买卖合同纠纷一案执行中提出的执行异议理由不成立，中储公司在本案中提出的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院判决：准许执行（2015）衡中法执字第164号协助执行通知书，继续执行衡阳市华湘房地产综合开发有限公司名下位于衡阳市蒸湘区香榭丽舍1栋6、7、17号楼-210、-211、-212、-213室四套房产。一审案件受理费31840元，公告费260元，合计32100元，由李跃负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的�实一致。
本院认为，双方的争议焦点如下：一、李跃对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益；二、原审中的第三人是否是适格的当事人。对上述争议焦点评析如下：
一、李跃对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益。理由：首先，李跃对涉案房屋不享有物权。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”；第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，一审法院查封的涉案房屋登记在华湘公司名下，且李跃在签订了购房合同后并未依合同约定办理相关房屋权属登记手续。因此，李跃并非房屋的所有权人，不能因其购买行为或�占有行为而取得物权。其次，李跃主张其已支付全部价款，但是李跃陈述在华湘公司出具收到全部购房款的收据后，仍有约100万元的购房款未支付，其陈述的事实不符合交易习惯。从现有证据来看，李跃支付购房款的方式、时间和金额均与交易习惯不符，李跃是否已实际支付购房款的情况难以认定。再次，李跃未办理房屋权属转移登记手续，且不能证明其对未办理房屋权属登记没有过错。故一审认定李跃对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益并无不当。
二、原审第三人系适格当事人。李跃主张中信银行、衡阳农商行、衡州农商行不具有第三人资格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院�知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”。根据上述法律规定，中信银行、衡阳农商行、衡州农商行认为本案的处理结果与其有法律上的利害关系，为了保护其合法权益，可以在诉讼中有权了解各方当事人陈述的事实和理由，也可以向人民法院递交陈述意见书，陈述自己的意见。故中信银行、衡阳农商行、衡州农商行可以申请参加诉讼，也可以由人民法院通知其参加诉讼。李跃主张第三人无资格参加诉讼没有法律依据。
综上所述，李跃的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31840元，由李跃负担。
本判决为终审判决�
审 判 长 陈梦群
审 判 员 陈盎然
审 判 员 尹玄海
二〇一八年三月七日
法官助理 张赛红
书 记 员 胡翔俊