吉林省洮南市人民法院民 事 判 决 书（2014）洮市民初字第347号原告杨英才，洮南市人，现住洮南市。原告邵淑琴，洮南市人。被告环卫公寓办公室，负责人：焦威委托代理人袁军善，系吉林垣卓律师事务所律师代理权限：特别代理洮南市金宇房地产开发有限公司，法定代表人：石峰委托代理人赵辉，系吉林赵辉律师事务所律师代理权限:一般代理原告诉被告房屋置换合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原、被告及其代理人均庭参加了诉讼，本案现已审理终结。二原告述称：其与环卫公寓办公室签定了一份房屋置换合同，二原告是夫妻将其共有的一处133.6平方米的平房与被告置换为环卫公寓三单元一层东侧95平方米的楼房及按份共有产权房一单元六楼西侧50平方米一幢。合同约定原、被告双方税费自理，原告交税时被告用非正规发票欺骗原告，还以环卫公寓的名义交的税费，之后原告在政务大厅办理房照时又交了1800元不动产税。现诉求被告退还原告多交的不动产税18928.49元及利息150.00元和违约金40万元，合计419078.49元。被告环卫办公室辩称：一、原告将环卫公寓办公室列为被告不适格。二、原告诉称，被告用假发票欺骗原告，税款交给金宇房地产公司的该主张不成立。三、2012年7月28日原告同金宇房地产及焦威签订置换合同，约定产生税款各自履行，2013年11月28日，原告同焦威签订补充协议，约定产生的各项税款应当由原告承担，该约定不违反法律强制性规定，也是双方当事人自愿的意思表示。原告在办理房照过程中必然涉及到税，也是原告明知的，也明确约定了，应当由原告自己承担，假如原告所言，该置换不是一种房屋交易的话，那么双方为什么在合同中还约定了税款，退一步讲，如果该置换行为视为交易行为，原告应当按照约定自行履行税率，原、被告之间的合同关系，没有违约事实，原告诉讼请求的不能成立。被告金宇房地产辩称：一、双方是买卖合同关系，原告应当依法纳税，被告没有违约行为，不承担违约责任。二、合同约定的违约金标准为40万元，违约金的数额超过了原告的经济损失，申请人民法院依法予以变更。根据原告诉求，被告答辩，本院归纳本案当事人争议的焦点为：原告的诉讼请求是否应予支持原告围绕案件争议焦点提供如下证据：一、原告与被告环卫公寓办公室签定的置换合同书一份，证明是置换合同关系，不是买卖合同关系。被告环卫办公室质证称：其一，置换的概念是所有权的互换，是一种交易，中华人民共和国税法，置换作为合同的一种，是一种交易行为，置换是一种物权变更，是一种买卖关系，应当依法纳税。其二，本合同中明确约定，双方置换后产生的税款费用各自处理，其三，原告和被告置换之后应原告的要求积极主动配合原告房屋产权变更，而且已变更到原告名下。二被告均没有违约的事实。在这个合同中有一个约定，如果由一方违约赔偿四十万元过高，该条款是部分无效，违反了最高人民法院的相关规定。被告金宇房地产质证称：对于置换合同的真实性无异议，但是证明目的存在异议。置换合同是买卖合同的一种，买卖合同应当理解为用货币买东西，置换合同是用物换物，都是买卖。原告应当依法纳税的义务。剩余的意见与环卫办公室的意见一致。原告又提供环卫公寓商品房买卖合同一份和洮南市按份共有房屋购买合同。证明为啥给我置换廉租楼，合同上面写的是按分共有产权楼。被告给我廉租楼没有法律依据。廉租房，和城建局签订的。这个廉租房是国家的一部分，不都是我的。被告环卫办公室质证称:这个合同真实性无异议，但是证明事实存在异议。一、协议中写清楚，98.74平方米，折算人民币177372.00元，人民币和物的价值不同，为了房屋过户，房产部门需要房屋交易合同，所以将房屋折算人民币，便于房屋登记部门而颁发房产证，双方置换行为是一种买卖合同关系，传统的买卖是人民币和物的交易，这个争议是一个买卖合同。对于按份共有合同，对原告证明事实存在异议。原告自诉状中未提到廉租房的事实。合同中未体现这个诉求。廉租房怎么违约。其二，甲方是廉租房保障办公室，不是二被告。其三、廉租房给原告作为保障一种福利给原告，这个不需要办理房照，在办理房照的时候原告不需要缴纳税费，谈不上违约的问题，廉租房不能交易。因为合同中写明清楚，产权房是国家的，原告只有使用权。购买合同，是我方为被告办理房照的时候，房屋产权登记处必须需要这个合同。要不然房产部门不给我办理。我和原告说过这个问题。廉租房协议，不是我们签订的，是和廉租房保障办公室签订的，是和城建局签订的。被告金宇房地产质证称：这个两个合同同本案的诉讼标的和诉讼主体没有关系，合同没有在事实理由中。与本案无关。原告又举证：税收发票。证明说不动产上了两次税，一个1800.00元还有一个18000.00多元其余部分我承认我应该上。被告环卫办公室质证称：2014年3月11日分别收取原告两个款项，18000.00多元，所得税4000.00多元，按照税法规定，销售企业代收原告税款后，并于2014年3月11日开具了发票，代缴不动产税发票，并不是重复计税，是金宇代税务局收取，然后有正规发票，不是重复征税。办理房产证需要的1800.00元税，与本案无关。缴税的时候，金宇公司的会计代金宇公司代收代缴税款，给当事人打了收条，金宇公司之后把这个钱拿到了地税，代当事人缴纳税款，地税开了发票。如果不交纳上述税，原告不可办理房照。正是因为为原告代收代缴了18000.00多元的税费，原告才能办下来房照。金宇公司：同第一被告环卫办公室质证意见一样。原告又提供了一份合同，即在政务大厅办理了房照时候，在政务大厅签订了一份房屋买卖合同，跟被告焦威签订的。被告环卫办公室质证：为了办理房照签订的格式合同，这是所有办理房照时都要有程序。被告金宇公司质证意见与环卫办公室一样。被告环卫办公室向本院提供如下证据：第一组证据：2012年7月28日原告同被告环卫公寓、金宇签订的协议，协议中约定置换事实。在合同中约定，置换后双方产生的税费自理，按照原告说的不应当产生税费，既然约定了就证明原告知道会产生税费。2、原告同被告在合同第七条有违约条款，但是就条款而言，违反法律强制性规定，属于部分无效。3、被告在履行协议的时候，没有违约，合同约定的90平方米和廉租房50平方米，实际交付了的面积高于合同中约定的面积，被告给原告的面积超过了双方约定的面积，原告占了便宜，原告没有亏。第一组证据的第二部分，原告同焦威胁，签订的补充协议，明确约定了，个人所得税及不动产税由原告承担，协议中已经约定了由原告承担，不违反法律规定，将税种约定的非常明确，产生的税费应当按照双方签订的协议的约定履行合同。原告质证称：对被告所说的无异议税费双方是约定自理，但被告说违约金多，也双方约定，并且被告上了两次不动产税，有税费票的。被告金宇房地产质证称：对环卫公寓办公室提供的上述证据无异议。被告环卫办公室又提供：第二组证据是交纳的税费发票的第一联和第三联，第二联在原告，付款方是原告杨英才，证明金宇公司代收了原告缴纳的税款为原告在税务局交了税并开了发票，金额和原告缴纳的税款一致的，原告依据这个发票及合同在房产部门办理了房屋所有权变更，房产部门依据的代收代缴发票才将房屋转移所有权办理在原告杨英才的名下。这个发票不是原告说的假发票，被告在履行合同中无任何瑕疵行为。原告质证称：对这个没有异议。正常税率我应该缴纳，个人所得税我应该缴纳，其余不合理的费用我不应该缴纳。被告金宇房地产有限公司质证称：无异议被告环卫办公室又提供了房产档案一份。即98.74平方米的房产档案一份，合同中是被告金宇给原告的房屋，原告依据金宇公司开具的发票，办理房屋所有权证书并完成了房屋产权过户登记。双方应当按照法律规定缴纳税款。明确写明了双方的买卖契约，面积98.74平方米及房屋价款177732.00，双方无异议。原告质证称：无异议被告金宇房地产有限公司质证称：无异议被告环卫办公室未提供任何证据。原告补充称：和焦威签订合同时候说置换，为了最后成买卖了，我认为就是置换。不应交各种税费。环卫办公室解释称：双方已经签订合同时已明确注明涉及税费自理，置换的时候已经基意思表示一致才签订了合同。并且原告已经承认合同是自愿签订的。经过庭审当事人举证、质证，本院评析认证情况如下：在法庭调查阶段，原、被告对双方签定的房屋置换合同和补充协议书及在房产部门签定的格式合同均无异议，因此对该三份合同本院予以采信，各种交纳的税费票据是交纳税款的凭证，对此本院亦予以采信。由上，本院确认如下本案事实:原告杨英才于2012年7月28日同被告环卫公寓办公室签定的房屋置换合同，明确约定原告将自有的产权房133.6平方米及其院落与被告置换，所换房屋为环卫公寓3单元一层东侧（面积是95平方米，原告实得为98.74平方米）及按份共有产权房一单元六层西室（面积约为50平方米）共两套房屋，并明确约定了交付房屋的时间。原、被告又于2013年12月28日签定了补充协议，明确约定原告在交纳税费时原告应按原告应交的个人所得税、不动产税等税率纳税，交税后办理一应办照手续。本院根据原告的诉求，被告的答辩以及当事人举证、质证情况，结合确认的案件事实，针对案件争议焦点，综合评判如下：落款处甲方是焦威并盖有洮南市金宇房地产开发有限公司环卫公寓专用章。第一被告只是第二被告的办公部门，焦威是这个部门的负责人，不具有主体资格，其权利义务人都应是第二被告金宇房地产开发有限公司。因此上述所称的三份合同的权利义务方分别是原告杨英才和被告金宇房地产开发有限公司，原告所称的没有收到交纳的税票，而是将钱交给了第二被告，被告多收了自己18000多元的钱应该返还，经核查实际是第二被告代收了原告的税款并为原告向税务机关代缴了该税款，之后原告才能办理房产登记并办理房屋产权证。并且被告按双方的约定按期移交了楼房给原告没有违约的事实。综上，本院认为：原告与第二被告签定的房屋置换合同及其补充协议是双方的真实意思表示，该两份合同成立且生效。双方应诚信的履行各自的义务，被告按约定如期交付了楼房给原告，被告又为原告代收代缴了税费并协助原告方办理了房屋产权证没有违约行为，故原告的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十六条、第六十三条、第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费7585.00元，由原告自己承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。期满不上诉则本判决生效，双方当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  徐俊生审 判 员  王 波人民陪审员  沈 伟二〇一四年十一月二十八日书 记 员  贺 群