山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终7386号
上诉人（原审被告）：山东景和至信投资有限公司，住所地聊城市东阿县。
法定代表人：陈文康，总经理。
委托诉讼代理人：张玉，女，1990年1月18日出生，汉族，该公司法务，住该公司宿舍。
委托诉讼代理人：罗贤强，山东文翰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李霞，女，1963年10月11日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：朱奎杰，男，1965年3月8日出生，汉族，山东豪迈机械科技股份有限公司职工，住山东省高密市。
委托诉讼代理人：王爱萍，女，1986年7月11日出生，汉族，山东豪迈机械科技股份有限公司职工，住山东省高密市。
上诉人山东景和至信投资有限公司(以下简称景和公司)因与被上诉人李霞房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2016)鲁0102民初5864号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
景和公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、景和公司的保证金及多交的租金、物业费抵顶违约责任。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、判决书第二页第二、三段载明的李霞的诉讼请求与事实理由相矛盾。诉讼请求第一项为“判令景和公司支付2016年8月26日至2017年5月25日的租赁费101781元及2016年7月25日至2017年3月16日的违约金50%计213740元整，两项共计315521元整。”而事实与理由部分为“李霞请求判令景和公司支付租金33927元及违约金10000元，共计43927元，”在审理查明部分，对此未作任何查明，即作出第一项判决，该判决依据事实不清。2、本案是景和公司单方解除合同的纠纷。应按照双方租赁合同第七条违约责任第2项第（2）点约定：“租赁期内若乙方解除合同，无权要求甲方返回保证金，乙方退租时，留置房屋内的物品任由甲方处置”。景和公司租赁期内单方解除租赁合同需承担的唯一违约责任就是丧失保证金。李霞一直未退还景和公司的保证金，并且景和公司已经多支付了租金和物业费，因此景和公司已比合同约定多承担了违约责任，不应再产生其他责任。3、一审判决认为“现景和公司通过微信形式与李霞的丈夫协商解除合同，不符合合同约定，且李霞对此不予认可”。景和公司认为，景和公司通知李霞的丈夫解除合同，不管李霞是否认可，该通知对李霞有效。首先，景和公司通过微信形式与李霞的丈夫协商解除合同，符合合同约定。本案是景和公司单方解除合同，法律规定解除合同通知的方式，书面、口头均可，微信通知属于书面方式。其次，景和公司之所以通知李霞的丈夫解除合同，因为李霞未留联系方式，而且一直由李霞的丈夫用微信与景和公司联系房屋租赁事宜。第三、李霞丈夫的行为构成家事代理，对李霞有效，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）第十七条关于“夫或妻在处理夫妻共同所有的财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。李霞丈夫的行为构成家事代理，对李霞有效。二、一审判决“景和公司违约在先，对于其要求以保证金抵扣租金的主张，不予采信”，既无合同依据，也无法律依据。应当按照租赁合同约定，景和公司丧失保证金作为景和公司单方解除合同的全部违约责任。三、一审判决景和公司支付李霞2016年8月26日至2017年5月25日租金101787元错误。景和公司在按照租赁合同约定单方解除合同并承担丧失保证金的违约责任后不再有支付租金的义务,且景和公司在一审中举证的录音资料显示，李霞已经知道景和公司单方解除合同搬离涉案房屋的事实，所以2017年春节前已经委托物业寻找新的承租人。因此不发生租金的赔偿责任。四、一审判决景和公司向李霞支付逾期支付租金的违约金错误。既然景和公司不存在向李霞支付租金的义务，当然也就不存在景和公司向李霞支付违约金的情形。五、景和公司已经履行了解除租赁合同的告知义务。1、景和公司提交证据五卷宗材料庭审笔录65页微信和短信内容,证明景和公司单方解除租赁合同，通知的时间为2016年7月12日，李霞在景和公司提交的该份证据的质证意见认可景和公司已经向李霞丈夫履行了解除租赁合同的告知义务。2、一审判决没有依法确认景和公司与李霞的租赁合同已于2016年7月12日解除属于程序违法和漏判。3、景和公司和李霞合同约定，两种合同的解除方式：一种是自行违约承担丧失保证金作为代价解除租赁合同；另一种解除租赁合同的方式是提前3个月告知对方协商解除租赁合同。景和公司采取的是第一种方式，一审判决解除合同的方式不成就，认定事实错误。六、退一步讲，即使景和公司单方解除合同未通知李霞，那么李霞也未尽到“减轻损失的义务”。根据合同法第119条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。所以该扩大的损失，由李霞自行承担。
李霞答辩称,1、关于景和公司提出的第一个问题，起诉时我申请了诉讼请求的变更，增加了新的诉讼请求，一审法院对该诉讼请求所依据的相关事实进行了调查，有庭审笔录记载。2、在一审判决之前合同没有解除，景和公司提出双方签订的房屋租赁合同已经解除并扣除保证金是错误的，因为合同并没有解除，我们因景和公司迟延支付租金而诉至法院，租赁合同第三条第五款也有关于迟延支付租金的相应约定。3、景和公司认为已通过微信形式与李霞丈夫协商解除合同，我们认为该证据是复印件，来路不明，对于来源和内容李霞也不认可。事实上，李霞一直没有收到景和公司解除合同的书面通知，合同中也没有约定通过微信来表达景和公司的意见，微信的所有人是谁，我们也不清楚。事实上房屋一直没有交付给我们，一直由景和公司管理使用。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回景和公司的上诉请求。
李霞向一审法院起诉请求:1、判令景和公司支付2016年8月26日至2017年5月25日的租赁费101781元及2016年7月25日至2017年3月16日的违约金的50%计213740元整，两项共计315521元；2、判令景和公司承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实:2015年4月28日，李霞(甲方)与景和公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定由景和公司租赁李霞所有的位于济南市历下区世茂国际广场A栋写字楼1008室商务办公，租赁期限自2015年5月6日至2020年5月25日，租金采取预付制，提前一个月支付下次结算周期的租金，结算周期为三个自然月，月租金11309元物业费和水电费等由承租人承担。关于违约责任，双方约定景和公司逾期支付租金，李霞除有权要求支付租金外，还应要求景和公司支付滞纳金，滞纳金为拖欠日数×欠缴租金总额的3%。关于保证金，双方约定，合同签订后，景和公司支付李霞保证金22618元。若景和公司违约，李霞有权终止合同并扣留保证金作为合理的经济补偿。若租赁期内，景和公司解除合同，无权要求返还保证金。关于合同解除双方约定，租赁期内，任何一方终止合同，需提前三个月书面通知对方，双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。
合同签订后，李霞将涉案房屋交付给景和公司租赁使用，租赁期间，景和公司至2016年7月租金已向李霞支付完毕，至2016年7月27日，景和公司未支付2016年8月26日至2016年11月25日租金，后李霞向景和公司送达了《关于催缴房租的通知》，但景和公司仍未履行支付租金的义务。景和公司自称2016年7月通过微信与李霞的丈夫协商解除租赁合同未果，后景和公司搬离了涉案房屋，李霞对此并不认可。
一审法院认为,双方签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，双方均应按合同履行。合同签订后，双方均应按协议履行各自的义务。李霞将涉案房屋交给景和公司使用，景和公司应按约定支付房屋租金。如果景和公司想提前解除合同，搬离涉案房屋，应按合同约定双方协商并签订书面协议后才能解除租赁合同，现景和公司通过微信形式与李霞的丈夫协商解除合同，不符合合同约定，且李霞对此也不予认可。故李霞要求景和公司按合同约定支付欠交的租金，于法有据，一审法院予以支持。对于李霞主张的违约金，一审法院认为，景和公司未按照合同约定支付租金和提前解除合同，构成违约，应当承担违约责任。李霞主张按合同约定中违约金计算方式所得违约金的50%，即427480元×50%=213740元，景和公司辩称违约金过高，要求依法予以调整，一审法院予以准许，酌情按欠付租金的30%计算即101781元×30%=30534.3元。景和公司违约在先，对于其要求以保证金抵扣租金的主张，不予采信，李霞依据合同的约定对保证金不予退还。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、山东景和至信投资有限公司于判决生效之日起十日内支付李霞2016年8月26日至2017年5月25日的租金101781元；二、山东景和至信投资有限公司于判决生效之日起十日内支付李霞2016年7月25日至2017年3月16日的逾期支付租金的违约金30534.3元；三、驳回李霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6032元，由山东景和至信投资有限公司承担。
本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。
经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、一审法院确定李霞的诉讼请求是否准确，是否经审理查明予以判决；二、双方签订的《房屋租赁合同》是否因景和公司行使解除权而解除；三、景和公司应否向李霞支付尚余租金及违约金。四、一审未确认景和公司与李霞的租赁合同已于2016年7月12日解除，是否属于程序违法和漏判的问题。五、景和公司的保证金及多交的租金、物业费是否可抵顶租金及违约金。关于争议焦点一,李霞在起诉时的诉讼请求为“判令景和公司支付2016年8月26日至2016年11月25日的租金费用33927元及违约金10000元，共计43927元”，后来李霞提交了变更诉讼请求申请书，其诉讼请求变更为“判令景和公司支付2016年8月26日至2017年5月25日的租赁费101781元及2016年7月25日至2017年3月16日的违约金的50%计213740元整，两项共计315521元整。”一审法院在判决书中最终明确了李霞变更后的诉讼请求，对变更后的诉讼请求进行审理作出了判决。景和公司关于一审判决诉讼请求未作任何查明即作出处理与事实不符。关于争议焦点问题二、2015年4月28日，李霞与景和公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均严格按协议履行相应的义务。上述《房屋租赁合同》约定了解除合同的情形，其中第六条第三款约定“甲方李霞有以下行为之一的，乙方景和公司有权解除合同：（1）不能提供房屋超过合同约定15个工作日或所提供房屋不符合约定条件严重影响使用。（2）甲方李霞未尽房屋修缮义务，严重影响使用超过15个工作日的”。但景和公司自2015年5月10日从李霞处接收房屋，并将房屋租金交付至2016年7月27日，在此期间，合同正常履行，景和公司未提供相应的证据证实李霞存在合同约定的第六条第三款的违约行为及存在上述行为后与李霞进行沟通的相应证据，景和公司无权依照合同约定行使解除权,因此景和公司所称的向李霞的丈夫发解除合同的微信不产生解除合同的效力。景和公司未支付2016年8月26日至2017年5月25日的租赁费，且景和公司提供的证据证实至2017年7月12日诉争房屋的钥匙仍在景和公司手中，李霞要求景和公司支付2016年8月26日至2017年5月25日的租赁费于法有据，本院予以支持。关于争议焦点三，双方签订的《房屋租赁合同》约定“景和公司逾期支付租金，李霞除有权要求支付租金外，还应要求景和公司支付滞纳金，滞纳金为拖欠日数×欠缴租金总额的3%”，景和公司在合同履行过程中，确存在逾期支付租金的违约行为，景和公司应承担违约责任，一审法院根据案情酌情确定景和公司应承担的违约责任并无不当。
关于争议焦点四，首先，景和公司虽提供证据证实其向李霞的丈夫曾发微信解除合同，但景和公司无行使合同解除的权利，因此即使微信真实也不发生解除合同的效力。李霞在景和公司未按合同约定支付租金及自行搬离诉争房屋的违约情形下，李霞享有法定解除合同的权利，但在本案中，李霞并未提出此项请求。基于此，本院无法对此作出处理。景和公司关于一审法院审理本案程序违法的主张不成立。关于争议焦点五、景和公司在合同期内自行搬离诉争房屋，以其行为表明不再履行双方签订的房屋租赁合同，依照双方签订的房屋租赁合同之约定，景和公司无权要求李霞返回保证金。景和公司存在逾期交付租金的违约行为，不存在多交租金的事实，景和公司未提供证据证实其多交纳了物业费，景和公司的该项上诉主张不成立。综上所述，景和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6032元，由上诉人山东景和至信投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘学宽
审判员 刘彦亭
审判员 赵 雯
二〇一七年十一月七日
书记员 李姗姗