江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终6475号
上诉人（原审被告）：徐州铁路劳动服务总公司，住所地徐州市云龙区复兴南路382号。
法定代表人：王建强，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘梦林，江苏红杉树律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈卓，江苏红杉树律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：徐州铁路劳动服务总公司汉桥农贸市场分公司，住所地徐州市复兴南路297号。
负责人：王世义，该公司经理。
委托诉讼代理人：雷飞，男，1974年10月24日生，汉族，该公司员工，住徐州市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）：王伟，男，1972年6月6日生，汉族，住徐州市云龙区。
委托诉讼代理人：刘新伟，江苏浩然风律师事务所律师。
上诉人徐州铁路劳动服务总公司（以下简称徐铁劳服公司）、徐州铁路劳动服务总公司汉桥农贸市场分公司（以下简称徐铁汉桥分公司）因与王伟租赁合同纠纷一案,不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初2329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人徐铁劳服公司、徐铁汉桥分公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回王伟的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由王伟负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决书中认定“涉案彩钢大棚未经规划、建设部门批准，且大棚已纳入云龙区违法建设治理工作范围”并据此判定双方的租赁合同无效错误。
首先，一审判决已经认定该彩钢大棚系经过规划、建设等部门批准后所建，所属土地归铁路企业合法使用，已达十余年之久。上诉人是铁路企业，对涉案物业进行管理的具体部门，有权出租和收益。铁路所属土地的开发、使用和建设具有特殊性，铁路企业对占有、使用的土地依法具有自主开发、转让、租赁等权利。彩钢大棚的建设既是为了盘活土地用途，也经过了铁路及地方政府的批准，大棚建成后，铁路相关部门即对大棚享有所有权。因此，依法占有、使用、出租并不违反国家法律的强制性规定，租赁合同是合法有效的。
其次，大棚建成使用中进行内部设施改造时，又专门报请主管的徐州市经济贸易委员会进行审批，徐州市经济贸易委员会以徐经贸商物（2004）47号文件同意大棚的改造方案，进一步证明，该彩钢大棚的建设不但得到了铁路部门的许可，也得到了地方政府行政主管部门的批准，其建设、使用、出租并不违法。
第三，双方在签订《大棚租赁合同》时对彩钢大棚相关情况是明知的，并且对有可能发生的问题，做了明确的约定，如《合同》第10条第3款、第4款等。被上诉人是众承租户之一也不例外，现又以不知大棚未经规划部门批准主张权利，与事实不符，更不能得到人民法院的支持。
二、一审法院适用证据错误。涉案物业依法经批准建设，认定的违章建筑并非涉案彩钢大棚，而是大棚内承租户自行搭建的简易房，这在行政机关出具的治理通知书中均有明确的记载。一审法院张冠李戴，明显适用证据错误，应予更正。上诉人提供的相关证据，也证明了租赁合同合法有效。特别是有市行政主管部门的，如《徐州市经济贸易委员会文件》、《徐州市规划局文件》等文件予以证实。
三、一审法院未能正确援引法律。一审法院以《合同法》212条确认合同无效错误，该条款明显是规定租赁收益的条款，应作为驳回王伟诉求的法律条款，现却变成了确认合同无效的条款，明显与法律规定相悖。一审法院还以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》来认定租金和占用使用费为两个不同的诉请，并对王伟实际占有使用租赁物应付费用不予处理错误。对于租金和占有使用费并无明显的区分。特别是双方的《租赁合同》系遵循自愿原则签订，合同对于占有使用租赁物的期限、需要交付的金额进行明确约定，且王伟直至今日一直在占有、使用和收益。因此，双方的实际的租赁关系始终存在，王伟理应向上诉人支付费用，无论该费用冠以何种名称，均并不违反法律强制性规定。
被上诉人王伟答辩称：1、一审中，法庭两次要求上诉人提交涉案大棚规划和建设手续及用地性质的手续，但是上诉人并未提交建设工程规划许可证及土地使用权证据。本案租赁合同为无效合同。上诉人依据徐州市经贸委及规划局的文件作为其合同有效的依据不能成立。政府支持铁路发展的文件是对铁路发展的文件，但并不是确认合同无效或者有效的依据。2、对于涉案大棚是否是违建，被上诉人经过对规划及不动产交易中心进行查询，得知该大棚是违建，并没有相关的规划手续，所以徐州市规划局在出具处罚决定书时认定是新增违建。3、被上诉人对涉案大棚并未至今在占有、使用和收益，相反，在被上诉人对内部改造后就被行政机关强行拆除完毕，相应的损失我方另案起诉。综上，请求依法驳回上诉。
王伟向一审法院起诉请求：请求确认2016年7月14日签订的彩钢瓦大棚租赁合同无效；返还租金23400元、保证金7800元。事实和理由：2016年7月14日，王伟和徐铁汉桥分公司签订《彩钢瓦大棚租赁合同》，约定租期从2016年8月25日至2017年8月24日，年租金31200元，保证金7800元。合同签订后，王伟及时支付租金和保证金，经徐铁汉桥分公司同意后王伟进行了内部加固隔断的结构改造，王伟为此花费了大量资金进行改造。但是，改造完成后被行政机关以新增违法建筑为由拆除。王伟为此多次和徐铁汉桥分公司协商，后得知涉案租赁物所在的土地性质为划拨土地，且大棚本身是违法建筑，按照规定此大棚不能对外出租经营，徐铁汉桥分公司为获利而故意隐瞒该租赁物的性质，故本案所涉租赁合同应为无效合同。
一审法院认定事实：2016年7月14日，承租方（乙方）王伟和出租方（甲方）徐铁汉桥分公司签订《彩钢瓦大棚租赁合同》，约定：甲方将位于本市云龙区复兴南路297号汉桥农贸市场分公司综合楼东侧大棚16号（云龙区设置的隔离墙以内、即棚下），建筑面积401平方米出租给乙方，乙方承租彩钢瓦大棚用于开办渔具、户外用品等小规模市场集中管理经营。双方约定租赁期限为自2016年8月25日起至2017年8月24日止。该彩钢瓦大棚的租金为年总计31200元，乙方应于合同签订当日向甲方缴纳首期租金，其余期间应于上季最后一周向甲方支付租金。支付方式先付费后用彩钢瓦大棚，现金（季缴），依照合同租赁周期按季平均支付。甲方向乙方交付彩钢瓦大棚时，乙方应向甲方支付保证金7800元。甲方保证其对租赁彩钢瓦大棚拥有合法出租的权利。乙方根据对所承租彩钢瓦大棚承租后经营需要，依据向甲方申请装修事项，自愿、自立、自费对局部涉棚普通结构部位实施装修、投资标准不超过20500元。乙方在实施对彩钢瓦大棚装修工程中，实际装修项目不超出向甲方书面申请装修项目。乙方在所承租棚区内构建的精品屋均属乙方经营必须的增添物，不属对彩钢瓦大棚装修之列，其费用均由乙方承担。王伟已经向徐铁汉桥分公司缴纳了租金23400元和保证金7800元，已付租金交至2017年5月25日。
另查明，徐铁劳服公司、徐铁汉桥分公司未能提供合法建设手续等证据证实涉案彩钢瓦大棚系经过规划、建设等部门批准后所建造。该大棚建筑已经纳入了云龙区违法建设治理工作的治理范围。
2016年6月27日，王伟书面向出租方申请自费对彩钢瓦大棚进行维修，列明了维修项目及金额（20500元），出租方负责人予以批准。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第三条规定：出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。徐铁汉桥分公司出租的彩钢瓦大棚系未经规划、建设部门审批而建造，故该公司与王伟订立的《彩钢瓦大棚租赁合同》应依法认定为无效合同。徐铁劳服公司、徐铁汉桥分公司提供的铁路系统内部文件或政府支持铁路发展的文件，不能作为未具备合法建设手续而建造彩钢瓦大棚的充分依据，该大棚建筑已经纳入了云龙区违法建设治理工作的治理范围，故徐铁劳服公司、徐铁汉桥分公司据此而成的抗辩意见，不予采纳。
上述司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。按照有关规定，在租赁纠纷中，租金和占有使用费是两个不同的法律概念或诉请项目，租金基于合法有效的合同可以主张，占有使用费是基于无效租赁合同而主张。本案中，徐铁劳服公司、徐铁汉桥分公司在抗辩时坚持本案涉及租赁物的合法性以及租赁关系的合法性，不认可涉案合同是无效合同，其仍向王伟主张租金，也不愿退还已收的租金，也未基于承认合同无效而明确要求王伟参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，也未就占有使用费问题提出反诉请求，故关于王伟在实际占有使用彩钢瓦大棚后至有关部门依法拆除棚内隔断装修期间的彩钢瓦大棚占有使用费问题，双方另行协商解决。
鉴于本案租赁合同无效，故徐铁劳服公司、徐铁汉桥分公司无权向王伟主张租金，其应当向王伟返还租金23400元和保证金7800元。王伟也愿意在租赁合同被依法确认无效后将彩钢瓦大棚返还。按照有关规定，徐铁劳服公司应在其上述分公司返还不能的范围内承担补充返还责任。此外，由于合同无效可能给王伟造成的损失问题，建议双方将彩钢瓦大棚占有使用费问题和大棚维修费问题及其他损失赔偿问题一并另行协商解决，避免双方各自的诉累，以免针对大棚问题导致双方矛盾加深且得不偿失。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条的规定，判决：一、确认王伟和徐铁汉桥分公司于2016年7月14日签订的《彩钢瓦大棚租赁合同》系无效合同。二、徐铁汉桥分公司于判决生效后五日内向返还王伟租金23400元、保证金7800元。三、徐铁劳服公司在徐铁汉桥分公司不能返还的范围内承担补充返还责任。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1360元，减半收取680元，由徐铁汉桥分公司负担，徐铁劳服公司在徐铁汉桥分公司不能负担的范围内承担补充责任。
二审期间，上诉人向本院提交以下证据：
1、大棚交付承租方时的照片两张，证明该大棚的性质并非房屋，租赁合同的标的为场地，不应适用房屋租赁相关规定。
2、2017年10月9日拍摄的承租方尚在承租地点经营的照片两张，证明直至2017年10月9日双方租赁合同已经履行完毕一个月后，王伟仍在占有、使用和收益承租的标的物，双方租赁合同的目的已经达成，合同已经履行完毕。
3、徐政法(2000)120号《徐州市政府关于市区农贸市场建设有关问题的通知》、徐州铁路分局集体企业管理处办公会议纪要、调取自徐州市规划局的建设工程许可证及规划图。证明涉案标的系经过徐州市人民政府批准，责成徐州铁路分局建设的市区农贸市场之一，该农贸市场经过规划、设计建设部分的相关手续认可，具有完备的规划、设计手续，符合规划设计要求，王伟所称的涉案标的无规划设计方案并非事实。
王伟质证认为：对照片不予确认，租赁的大棚是一个封闭区域，在封闭的区域内形成了房屋，王伟租赁的目的主要是开办渔具、户外用品等小规模市场集中管理，该大棚并没有规划、建设和用地的相关手续，且土地性质是划拨，而划拨土地不允许对外出租经营。大棚的建设在城区范围内，在签订租赁合同之前已经被列入了违法建设治理工作范围，属于违建。
对《徐州市政府关于市区农贸市场建设有关问题的通知》的真实性无异议，但与本案无关联，因为徐州市政府的通知是三宿舍农贸市场，其与涉案的汉桥农贸市场是否为同一客体无法确认，仅凭其单方说明的名称变更不具有说服力，需要上诉人进一步举证。
对会议纪要的真实性无异议，但该会议纪要不具有对外效力，因此不能佐证上诉人的观点。
对于徐州市规划局的建设工程许可证及规划图的真实性认可，但与本案无关联，因为仅能证明存在农贸市场主体的规划许可，但是诉争的租赁物在农贸市场之外，并未在图纸上得到体现，足以认定系违建。
被上诉人王伟向本院提交以下证据：
市治违办张主任（0516-85901002）电话录音及12××5市政府热线电话的录音，证明政府有关部门均认可诉争大棚是存量违建，并表示有计划逐步拆除。
上诉人质证认为：对于被上诉人提交的录音虽然不符合法定的证据形式，不应作为证据使用，但从另一个方面可证实需要拆除的不是所出租的彩钢大棚，而是王伟为了在租赁的大棚内进行转租，擅自搭建了相应的隔断，这次下达的拆迁令也是要拆除这些新增的隔断。
本院认为：当事人对真实性没有异议的证据，本院均予以确认。对上诉人提供的照片、被上诉人提供的录音等证据，因对方当事人均不予认可，本院在本案中不予确认。
本院二审查明的案件事实除与一审查明的事实一致外，另查明：徐州市规划局于2001年6月25日颁发编号为20010129的建设工程规划许可证，载明：建设单位为徐州铁路分局建设项目管理中心，建设项目名称为农贸市场，位置为复兴南路283号，建设规模2800平方米。所附定点方案图示，案涉租赁物位于用地拆迁范围线内，但不在图示中农贸市场实线范围内。
本院认为：一、关于案涉租赁合同的效力问题。首先，根据二审中调取的徐州市规划局于2001年6月25日颁发编号为20010129的建设工程规划许可证载明的定点方案图示内容，案涉租赁物虽然位于用地拆迁范围线内，但不在图示中农贸市场实线范围内，即案涉租赁物并非该规划许可证载明的农贸市场的组成部分。且该规划许可证仅载明了农贸市场，并未载明案涉租赁物。因此，不能依据该规划许可证认定案涉租赁物已经取得建设工程规划许可证。其次，上诉人于一审中提供的徐州市经济贸易委员会的相关文件，是批准对已经建设好的室外大棚按照农贸市场进行改造，并非系批准建造该大棚。因此，徐州市经济贸易委员会的相关文件不能作为认定案涉租赁物系经过批准建设的依据。再次，对于上诉人提供的徐政法(2000)120号《徐州市政府关于市区农贸市场建设有关问题的通知》、徐州铁路分局集体企业管理处办公会议纪要等证据，均系对汉桥农贸市场进行建设、经营的文件，并未涉及到案涉租赁物的事实。因此，该组证据也不能作为认定案涉租赁物系经过批准建设的依据。综上，依据现有证据，不能认定案涉租赁物已取得建设工程规划许可证或者经过批准建设。故一审认定双方之间的租赁合同无效并无不当。
二、关于应否在本案中一并处理租赁物占有使用费的问题。一审中，上诉人在认为双方之间租赁合同有效的情况下，并未就租赁物占有使用费的问题提出诉讼请求。故一审法院在本案中未进行一并处理并无不当。
综上，上诉人徐铁劳服公司、徐铁汉桥分公司的上诉主张均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费1360元，由上诉人徐铁劳服公司、徐铁汉桥分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏志名
审判员 苏 团
审判员 孟文儒
二〇一八年六月二十六日
书记员 刘禹宏