福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0211民初700号原告：厦门商发物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区厦禾路939号16C。法定代表人：王路平，执行董事。委托诉讼代理人：陈琦，福建旭丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄婧雯，福建旭丰律师事务所律师。被告：朱国将，男，1971年5月25日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。原告厦门商发物业管理有限公司（以下简称商发物业公司）与被告朱国将物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告商发物业公司的委托诉讼代理人黄婧雯、被告朱国将到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、物业公司与业主签订物业服务合同的时间：2008年8月21日。二、物业公司服务的小区位置和名称：夏商·大学康城一期B地块，夏商·大学康城一期。三、物业服务期限：2008年8月21日至2017年6月30日。庭审中，原告陈述已于2017年6月30日退出讼争房屋所在小区的物业服务。四、物业服务合同约定的物业服务费标准：住宅每月每平方米1.2元。五、物业服务合同约定的房屋公共维修金标准：住宅公共维修金每月每平方米0.3元，原告实际按每月每平方米0.25元收取。六、物业服务合同约定的物业服务费、房屋公共维修金缴纳日期：物业服务费按季缴纳，每季度首月15日前缴纳当季的费用。七、违约金标准：物业服务合同约定每季度首月15日前应当缴纳当季的物业服务费、房屋公共维修基金。在下季首日及以后交纳的视为逾期缴纳，每逾期一日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。朱国将认为违约金标准太高，应按照银行贷款利率计算。八、被告房产位置：夏商·大学康城一期X号楼X单元。九、被告房产建筑面积：83.09平方米。十、被告每月应缴纳物业服务费：1.2元83.09平方米=99.71元。十一、被告拖欠物业服务费期间及数额：2012年7月1日至2017年6月30日，拖欠总额为1.2元83.09平方米60个月=5982.48元。十二、物业服务合同约定的公摊水电费标准：公摊水电费由全体业主或物业使用人按相关标准分摊，每月（或根据水电部门的具体抄表时间定）分摊一次。十三、被告拖欠的公摊水电费：原告主张公摊电费欠费期间为2009年1月1日至2017年6月30日，金额为1860.18元；原告主张的公摊水费欠费期间为2009年10月1日至2017年6月30日，金额为163.10元。庭审中，被告对公摊水电费数额不予认可。十四、原告的诉讼请求：1.被告立即向原告支付夏商·大学康城一期X号楼X单元拖欠的物业管理服务费5984.37元、房屋公共维修金1247.49元（自2012年7月1日计至2017年6月30日），支付至实际支付之日的物业管理服务费违约金（以被告拖欠的物业管理服务费为基数，按日千分之三自2012年10月1日暂计至2017年9月30日止为17211.08元）、至实际支付之日的房屋公共维修金违约金（以被告拖欠的房屋公共维修金为基数，按银行同期贷款利率自2013年1月1日暂计至2017年9月30日止为128.95元）；2.被告立即向原告支付垫付的公摊水电费（自2012年4月1日计至2017年6月30日公摊电费为1348.38元、公摊水费为98.52元）及至实际支付之日的公摊电费违约金（以被告拖欠的公摊电费为基数，按银行同期贷款利率自2012年7月1日暂计至2017年9月30日为155.45元）、至实际支付之日的公摊水费违约金（以被告拖欠的公摊水费为基数，按银行同期贷款利率2012年7月1日暂计至2017年9月30日为12.15元）；3.被告立即向原告支付拖欠至今的二次供水费用（自2014年4月1日计至2017年6月30日为1886.80元）及至实际支付之日二次供水费用的违约金（以拖欠的二次供水费用为基数，按银行同期贷款利率自2014年7月1日暂计至2017年6月30日止为142.92元）。以上各项费用暂合计28216.11元；4.被告承担本案诉讼费。裁判理由与结果本院认为，本案系因逾期支付物业服务费、公摊水电费等引发的物业服务合同纠纷。原被告依法签订了物业服务合同，原告商发物业公司依照合同约定提供了物业服务，被告朱国将应按约定支付相应的物业服务费等。朱国将至今未支付2012年7月1日至2017年6月30日的物业服务费5982.48元（1.2元83.09平方米60个月=5982.48元）已构成违约，商发物业公司依照合同约定向朱国将主张上述费用，于法有据，本院予以支持。朱国将主张商发物业公司未尽到物业管理服务义务，根据“谁主张，谁举证”的原则，朱国将应就其主张提供相应的证据予以证明，但朱国将提供的证据不足以证明商发物业公司未尽到物业管理责任，本院对该辩解不予采信。朱国将提出商发物业公司违章搭建、擅自改变公用设施用途，因不属于本案的受理范围，朱国将可另行主张权利，但不能以此拒绝缴纳物业服务费。关于房屋公共维修金诉讼请求，本院认为，房屋公共维修金即住宅专项维修金，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条及第九条规定，住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金；业主缴存的住宅专项维修资金属于业主所有，但商发物业公司已经退出本案物业小区，不再负责该小区的物业服务，故商发物业公司已经不能代为履行小区住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的职责，也无法再履行代管住宅专项维修资金职责，现商发物业公司要求朱国将支付房屋公共维修金1247.49元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于公摊水电费及公摊水电费的违约金诉讼请求，本院认为，根据“谁主张，谁举证”原则，原告应就其代垫小区公共水电费用提供相应的证据予以证明，但原告未提供证据证明，故本院不予支持。关于违约金诉讼请求，本院认为，根据原被告签订的物业服务合同约定，物业服务费应于每季度首月15日前交纳，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应缴纳欠费总额3‰的滞纳金，该滞纳金约定的性质实为违约金，朱国将逾期支付物业服务费的行为已经构成了违约，应承担相应的违约责任，朱国将抗辩讼争合同约定日千分之三的滞纳金标准过高，本院对该抗辩主张予以采纳。综合考虑商发物业公司的实际损失，兼顾合同的履行情况，本院酌情调整违约金计算标准为日千分之一为宜。原告超出上述计算方式部分的滞纳金，于法无据，本院不予支持。被告其他辩解，于法无据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《住宅专项维修资金管理办法》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告朱国将应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市商发物业有限公司物业服务费5982.48元并支付违约金（违约金按日千分之一，从逾期之日〈从应缴费季度的下一季度首日计算，如2012年第三季度的违约金自2012年第四季度的首日即2012年10月1日起计，以此类推〉，按欠款金额计至实际支付之日止）；二、驳回原告厦门市商发物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费505元，减半收取计252元，由原告厦门市商发物业有限公司负担104元（已预缴），被告朱国将负担148元，该款被告朱国将应于本判决生效起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 邱淑贞二〇一八年四月十三日法官助理 王 悦代书记员 杨婉瑜附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《住宅专项维修资金管理办法》第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定:“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”