辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大审民终再字第60号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）胡维。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）大连通达维乐机械有限公司，住所地大连市甘井子区辛寨子镇前革村。
法定代表人胡振东，该公司经理。
委托代理人胡维，男，1946年1月30日出生，汉族。
被申请人（一审原告、二审上诉人）大连科恩特泵业有限公司，住所地大连市甘井子区辛寨子镇前革村。
法定代表人赵正智，该公司董事长。
委托代理人赵承志，该公司法律顾问。
胡维、大连通达维乐机械有限公司（以下简称“通达公司”）与大连科恩特泵业有限公司（以下简称“科恩特公司”）买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2010年11月26日作出（2010）甘民初字第2606-2号民事裁定，驳回原告大连科恩特泵业有限公司的起诉。科恩特公司不服，向本院提起上诉。本院于2011年4月28日作出（2011）大民三终字第539号民事裁定，撤销原裁定，指令大连市甘井子区人民法院对本案进行审理。大连市甘井子区人民法院于2011年9月27日作出（2011）甘审民初字第71号民事判决。科恩特公司不服，向本院提起上诉。本院于2011年12月13日作出（2011）大民三终字第1107号民事裁定，撤销原裁定，将本案发回大连市甘井子区人民法院重审。大连市甘井子区人民法院重审，并于2012年5月10日作出（2012）甘审民初字第45号民事判决。科恩特公司不服，向本院提起上诉。本院于2012年9月12日作出（2012）大民三终字第795号民事裁定，以原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决，且认定事实不清，证据不足为由，撤销原判决，将本案发回大连市甘井子区人民法院重审。大连市甘井子区人民法院重审，并于2013年7月4日作出（2012）甘审民初字第171号民事判决。科恩特公司不服，向本院提起上诉。本院于2013年12月17日作出（2013）大民三终字第810号民事判决。该判决发生法律效力后，胡维与通达公司向辽宁高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2015年2月28日作出（2014）辽审四民申字第255号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人胡维、再审申请人通达公司的法定代表人胡振东及其委托代理人胡维，被申请人科恩特公司的委托代理人赵承志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告科恩特公司诉称，2003年5月26日，原告与被告胡维签订《土地转包、厂房、设备转让协议书》，约定原告将位于大连市甘井子区辛寨子镇前革村的1万平方米集体土地使用权转包给胡维，同时将已在该土地上建成的以及原告与胡维合资在该土地上建设的厂房和部分设备等转让给胡维，转让价格为97万美元，胡维应于2009年8月1日前付清转让价款。协议签订后，原告按约定履行了合同义务，与胡维共同投资400万元（胡维实际出资1，994，270元）增建了厂房，并交付给通达公司使用，但是胡维只支付转让价款50万元，并且至协议约定的付款期限届满后，胡维拒不支付剩余价款。故请求：1.解除与胡维签订的《土地转包、厂房、设备转让协议书》；2.二被告腾退位于大连市甘井子区辛寨子镇前革村的1万平方米土地和5，710平方米厂房、办公室等房屋；3.二被告返还原告机床13台、吊车8台、工作平台2件、砂轮机2台（价值765，000元）；4.二被告共同偿付占用原告厂房、设备的使用费265万元（按每年30万元计算至2012年3月15日）；5.被告承担本案全部诉讼费用。
原审被告胡维辩称，被告不付清全款是因为原告不履行合同约定的房、地产权证的过户义务，已构成严重违约。同时，被告恶意阻止合同履行，提出各种无理要求，却利用合同中“一方违约，合同终止”的约定要求解除合同，原告作为违约方，不享有要求解除合同的权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
大连市甘井子区人民法院（2012）甘审民初字第171号民事判决经审理查明，2003年5月16日，科恩特公司与胡维签订《土地转包、厂房、设备转让协议书》（以下简称《协议书》），合同甲方为科恩特公司，乙方为胡维。合同主要内容为：1.双方于2003年5月16日至2003年8月1日合资在甲方目前承包的土地上建2500平方米左右车间、230平方米左右办公室，并增设20吨吊车、10吨吊车、5吨吊车各1台，增加250KW动力电使用权，乙方投资200万元人民币，余款由甲方投资；2.甲方与前革镇堡村民委员会原签订的1万平方米土地承包合同，按相同条件转包给乙方；3.到2003年8月1日建成后的厂房及设备，一次性转让给乙方；4.转让价格为97万美元（不含乙方向甲方已交付投资建厂200万元人民币），交易费、过户费由乙方负责，付款时间为2009年8月1日前一次付清，过期视为违约；5.协议有效期为2003年5月16日至2009年12月31日止；6.2009年8月1日乙方交足甲方全部转让金后，甲方交给乙方集体土地使用证、车间房产证、土地承包协议，条件是乙方须把甲方现已使用西院的车间、简易仓库、办公室出租给甲方10年，即2009年8月1日至2019年8月1日，年租金9万元人民币，出租协议另立；从2009年8月5日以后，乙方在任何时候都可办理过户，如果需补办土地征用变为国有土地才能转让时，所补交的一切土地费用和其它费用由乙方负责；……12.如甲方违约，甲方要返还乙方建房款200万元人民币，并赔偿乙方200万元人民币的损失，如乙方违约，甲方不予返还乙方建房款200万元人民币，另外乙方还需向甲方交付200万元人民币的厂房和设备折旧费和使用费，任何一方违约均终止本协议。
2003年5月30日，科恩特公司（甲方）与对胡维（乙方）签订《关于土地转包、厂房设备转让补充协议》，主要内容为：甲乙双方于2003年5月16日签订的协议书中，2009年8月1日以后，甲方可不租用乙方场地；甲方不负责给乙方办理国有土地证，办与否，成与否，与甲方无关；甲方按2003年5月1日签订的协议所建厂房位置和尺寸是乙方确定。
协议签订后至2003年8月1日前，原告按约定将东院的车间、办公室、简易仓库，食堂、锅炉房、门卫室及设备等交付被告，但没有形成书面交接手续。2003年5月24日，原告与大连寰通建筑工程有限公司签订合同，将增建西厂房、东厂房、食堂接层等工程发包给大连寰通建筑工程有限公司施工。工程于2004年初完工后，原告将增建厂房连同增设设备一同交付被告使用。
2005年12月23日，科恩特公司（甲方）与胡维、通达公司（乙方）签订《补充协议》（以下简称《补充协议》），双方同意将2003年5月16日签订的协议书修改如下：1.乙方提前支付甲方50万元人民币，让甲方帮助乙方将土地使用证、房产证、土地使用承包协议直接过户乙方名下，乙方的名称为胡振东；2.甲方向乙方交付上述全部手续时限为自甲方签字收款50万元人民币收据起180天，如甲方没有办成上述证件，甲方须交付乙方违约金10万元，乙方则不能追究甲方其他任何责任；3.证件如果办成，乙方需写收条后甲方才能给证件；4.双方将2003年5月16日所签协议中乙方欠款币种由97万美元改为人民币，欠款额为97万美元按本日利率折合成人民币后减去60万元人民币（其中多减去10万元为乙方提前支付给甲方50万元人民币到2009年8月1日的利息），乙方还款时间为2009年8月1日前一次性付清，逾期按中国人民银行一年期贷款利息加滞纳金计算执行；5.建房款200万元人民币和甲方不使用西厂房部分车间、办公室、仓库后乙方须及时付给甲方44万元人民币不在上述第4款内。查2005年12月23日外汇牌价美元的基准价为807.75元，故97万美元折合成人民币为7，835，175元，再减去60万元，欠款额为人民币7，235，175元。2005年12月26日，原告向胡维出具收条，证实分5笔共收到胡维50万元人民币。但原告没有按约定在收款后180天内完成上述证件的过户事宜，现1万平方米的土地使用权证和1，256.64平方米的房屋所有权证仍登记在原告名下。
2007年，原告与胡维形成一份对账单，显示自2003年4月至2004年4月，再加上2007年1月5日的一笔10万元，胡维共支付原告投资款2，425，170元。胡维认可该款项中有44万元是其应付的原告不使用西厂房部分车间、办公室、仓库款项，故应予扣除。另加上原告自认曾向胡维借款7，600元和1，500元，胡维实际支付原告投资款为1，994，270元。
2006年6月12日，通达公司向原告支付房款12万元。2009年9月26日，胡维通过银行卡转账方式转入原告法定代表人赵正智银行卡人民币130万元。同年12月31日，胡维又通过上述方式存入赵正智银行卡100万元。被告至今仍拖欠原告转让价款4，815，175元。
另查，案涉1万平方米土地原系中国有色金属进出口总公司大连分公司（以下简称“金属进出口大连公司”）从大连市甘井子区辛寨子镇前革镇堡村民委员会（以下简称“前革村委会”）处承包。1995年，经前革村委会同意，金属进出口大连公司将上述土地转包给大连耐腐蚀泵三厂。1995年6月19日、7月6日、8月23日，金属进出口大连公司分别收到大连耐腐蚀泵三厂支付的2万元、2万元、6万元款项。1996年至1997年，大连耐腐蚀泵三厂新建了厂房，购置了设备。2003年5月5日，前革村委会（甲方）与原告法定代表人赵正智（乙方）补签一份《产权转让及土地承包合同》，约定甲方将大连科恩特泵业制造厂、大连北方耐腐蚀泵研究所的全部产权转让给乙方，所占土地1万平方米一次性承包给乙方，由于该厂和研究所为乙方资金建造，乙方只交剩余土地承包使用金，转让及土地承包金合计60万元，款项已付清。
再查，大连耐腐蚀泵三厂成立于1989年8月23日，企业性质为集体所有制，主管部分为大连华运工贸企业总公司。1999年1月15日，经中介机构大连国有资产评估事务所的审核，大连市城镇集体企业清产核资领导小组办公室作出企业性质界定意见，确认大连耐腐蚀泵三厂经济性质属于非集体。2001年5月，大连耐腐蚀泵三厂变更为大连科恩特泵业制造厂，性质为个人独资企业，投资人为赵正智。后大连科恩特泵业制造厂又变更为大连科恩特泵业有限公司。
大连市甘井子区人民法院（2012）甘审民初字第171号民事判决认为，本案的审理焦点为，被告胡维和通达公司拒付转让款项的行为是构成违约抑或行使抗辩权。首先，原告合同项下的义务包括把土地使用权证等办理到被告名下，但截至目前，案涉一万平方米的土地使用权证和1，256.64平方米的房屋所有权证仍登记在原告名下，土地上的其他建筑并未取得集体土地房屋所有权证。其次，原、被告双方于2005年12月23日签订了《补充协议》，协议约定原告帮助被告将土地证、房产证、土地使用承包协议直接过户至胡振东名下，时限为自原告签字收款50万元人民币收据起180天，如原告没办成上述证件，原告须交付被告违约金10万元，被告则不能追究原告其他任何责任。2005年12月26日，原告向胡维出具收条，证实收到胡维50万元人民币，但在此后的180日内，原告未能履行办证的义务。尽管协议约定在原告交付10万元违约金后，被告不能追究原告任何其他责任，但并不能免除原告办理过户的义务。案涉合同为不动产转让合同，合同中不动产的出让方应承担交付不动产并转移不动产所有权的义务，由于不动产的物权转让以登记为生效要件，如果不能办理不动产变更登记，将导致被告的合同目的在很大程度上无法实现，影响了被告的合同权利。因此，原告将土地使用证、房产证等办理到被告名下的义务不能免除。最后，合同确定被告的付款时限为2009年8月1日，而原告办证义务的时限为自2005年12月26日起180天，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。故被告拒付转让款的行为构成先履行抗辩权。因此，原告无权要求解除合同。由于要求解除合同的诉讼请求是后三项诉讼请求的成立基础，原告主张解除合同的诉讼请求不能成立，其后三项诉讼请求也就失去了成立的基础，故对原告的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回科恩特公司的诉讼请求。案件受理费72，850元，其他诉讼费50元，合计72，900元（原告已预付），由原告负担。
宣判后，科恩特公司不服原审判决向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律不当。1.原审认定“科恩特公司合同项下的义务包括把土地使用证办理到被告名下”是错误的，案涉合同均约定上诉人不负责办理国有土地证；2.胡维、通达公司未按合同约定缴清转让款构成违约，依据合同12条约定，科恩特公司有权要求解除合同；3.原审法院认定被上诉人有先履行抗辩权不当。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，并支持科恩特公司的诉讼请求。
被上诉人胡维与被上诉人通达公司均辩称服从原审判决。
本院（2013）大民三终字第810号民事判决经审理查明，科恩特公司在一审阶段共有四项诉讼请求，分别是：1.解除与胡维签订的《协议书》；2.二被告腾退位于大连市甘井子区辛寨子镇前革村的1万平方米土地和5710平方米厂房、办公室等房屋；3.二被告返还原告机床13台、吊车8台、工作平台2件、砂轮机2台（价值765，000元）；4.二被告共同偿付占用原告厂房、设备的使用费265万元（按每年30万元计算至2012年3月15日）。二审审理过程中，科恩特公司向本院递交申请书，申请撤回其第三项、第四项诉讼请求的申请。以上事实有庭审笔录及申请书为证，本院予以确认。本院经审理查明的其它事实与原审判决认定一致，本院予以确认。
本院（2013）大民三终字第810号民事判决认为，案涉《协议书》第五条约定：协议有效期为2003年5月16日至2009年12月31日止。依据《中华人民共和国合同法》第四十六条的规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”至2009年12月31日案涉《协议书》已经失效。无需判决解除合同。对科恩特公司的此项诉讼请求，本院不予支持。
本案的争议焦点为在履行案涉合同过程中，何方存在违约行为。本院认为，案涉《协议书》第6条约定：2009年8月1日被上诉人交足给科恩特公司全部转让金后，科恩特公司交给被上诉人集体土地使用证、车间房产证、土地承包协议……。故本案中履行合同的顺序应当为先支付对价，在被上诉人足额交付转让金后，科恩特公司交付相关证照。现被上诉人未能依约足额支付转让金，违反了合同的约定，致使至2009年12月31日，科恩特公司不能实现合同目的，被上诉人应当返还案涉《协议书》约定的位于大连市甘井子区辛寨子镇前革村的1万平方米土地和5710平方米厂房、办公室等房屋。
《补充协议》约定收到50万元起180天，如科恩特公司没办成上述证件，科恩特公司须交10万元违约金，被上诉人则不能追究科恩特公司其他任何责任。原审判决认为，虽然被上诉人不能追究科恩特公司任何其他责任，但不能免除科恩特公司办理过户的义务。本院认为，《补充协议》第1条约定：被上诉人提前支付给甲方50万元人民币，让科恩特公司帮助被上诉人将土地使用证、房产证、土地使用承包协议直接过户至被上诉人名下，名称为胡振东；第2条约定：科恩特公司向被上诉人交付上述全部手续时限为自科恩特公司签字收款50万元人民币收据起180天。如科恩特公司没有办成上述证件：科恩特公司须交付被上诉人违约金10万元，被上诉人则不能追究科恩特公司其他任何责任。上述约定没有改变《协议书》关于2009年8月1日被上诉人应当一次性付清转让款的约定，亦没有对《协议书》第6条关于交付证照的相关权利义务进行变更，且《补充协议》第4条再次约定转让款需在2009年8月1日前一次性付清，所以原审判决认为科恩特公司应当先履行办理过户手续的合同义务不当。被上诉人在履行合同过程中存在违约，导致至合同期满时，上诉人科恩特公司不能实现合同目的，应当返还案涉争议土地及厂房、办公室等。对于被上诉人已经支付的转让款部分，如被上诉人认为其应当返还，可另案主张权利。本案中不予处理。
关于被上诉人主张产权过户是卖方的法定义务，科恩特公司不履行过户的义务是严重违约一节及其不支付转让金为行使先履行抗辩权一节。本院认为，被上诉人应当先履行交付转让金的义务，因其未履行此项义务，无权要求科恩特公司履行其它义务，其亦不属于行使先履行抗辩权的情形。对其此项主张，本院不予支持。
关于上诉人科恩特公司申请撤回其第三项及第四项诉讼请求，本院认为，其申请符合法律规定，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2012）甘审民初字第171号民事判决；二、被上诉人胡维，被上诉人大连通达维乐机械有限公司于本判决书生效后十日内向大连科恩特泵业有限公司返还案涉争议合同约定的位于大连市甘井子区辛寨子镇前革村的1万平方米土地及5710平方米厂房、办公室等房屋；三、驳回上诉人大连科恩特泵业有限公司其它诉讼请求。一审案件受理费72，850元，二审案件受理费72，850元，两项合计145，700元，由被上诉人胡维，被上诉人大连通达维乐机械有限公司共同负担。
再审申请人胡维、通达公司申请再审，均请求：1.撤销（2013）大民三终字第810号民事判决；2.依法改判驳回被申请人科恩特公司的诉讼请求；3.本案一切诉讼费用由被申请人承担。主要理由：1.再审申请人从出资200万元合资建厂房，购置设备，到用97万美元（折合人民币780万元）购买厂房、设备、土地使用权，总投资近千万元为了公司在此生产经营。协议书虽然约定有效期限为2003年5月16日至2009年12月31日止，但合同其他约定内容可以看出，双方签订协议时，并非约定双方履行协议到2009年止，而是约定办理完权证和交付全款的期限。原审认为“至2009年12月31日案涉协议书已经失效，无需判决解除合同”是断章取义，与协议双方签订协议的目的相悖，与村委会原签订42年土地使用权相悖，与厂房、设备一次性转让相矛盾。再审申请人在诉争土地处生产经营已十年，投资了大量的资金和精力。原审判决解除合同严重影响了交易安全，对申请人不公平。2.原审认为履行的顺序应当为先支付对价，再交付相关证件，再审申请人不具有先履行抗辩权的观点错误。双方以补充协议修改了原协议，被申请人收到50万元后半年内，应先履行给付权证义务，在2006年7月前应将相关证件变更到申请人名下。被申请人在收到50万元后，违约于2007年2月和10月将1万平方米的土地使用权证和1，256.64平方米的房产办理到该公司名下，其违约在先，申请人有权行使先履行抗辩权。3.申请人从建厂、购厂、购买设备、土地使用权已向被申请人支付555万元，在此生产经营10年间，申请人还投入近千万元购置重型机械设备，增建厂房和配套的供水、排水、取暖等设施，因办厂、经营向银行贷款。如果解除合同势必造成设备的闲置，人力和物力的极大浪费，会造成申请人经营困难甚至破产，也不利于发展生产、稳定社会秩序。4.案涉土地使用权证和房屋所有权证具备办理过户条件。《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案属于该条规定的除外情形。
被申请人科恩特公司辩称，不同意再审申请人的再审请求。主要理由：1.《协议书》第五条约定协议的有效期为2003年5月16日至2009年12月31日止，是双方当事人的真实意思表示，符合交易目的和法律规定。2009年12月31日是双方当事人约定的合同履行的终止期限。《协议书》第二条内容及第六条约定“2009年8月1日乙方交足全部转让金后，甲方交给乙方集体土地使用权证、车间房产证、土地承包协议……从8月5日以后，乙方在任何时候都可以办理办户”，都表明《协议书》约定的“转包”实为“转让”。原二审判决认定“至2009年12月31日案涉《协议书》已经失效，无需判决解除合同”事实清楚，适用法律正确。2.申请人不履行于2009年8月1日一次性付清转让款的违约行为不属于“先履行抗辩权”规定情形。房地产买卖的交易习惯是买方先付清对价，卖方才能交付标的物。依据《协议书》第二、三、四条及《产权转让及土地承包合同》第一、二条之规定，申请人早已知道转让价格7，835，175元（原97万美元折合人民币）是将房屋、土地使用费捆绑在一起的，其订立《补充协议》时仅提前支付50万元，让科恩特公司帮助申请人将土地使用权证、房产证、土地使用承包协议直接过户到胡振东名下，显然违背了相关约定。3.申请人在签订《补充协议》时，明知被申请人还未将房屋所有权证和土地使用权证上原权利人大连北方耐腐蚀泵研究所变更为科恩特公司，不具有将协议指向的房、地产权证变更到胡振东名下的能力。科恩特公司自2006年3月递交变更名称申请，直到2007年2月6日、10月15日，才分别领到具名为科恩特公司的土地使用权证、房屋所有权证，历时一年零八个月。这一事实表明《补充协议》第二条约定的甲方向乙方交付上述全部手续时限为甲方签字收款50万元人民币收据起180天（2005年12月26日至2006年6月25日止）完全是双方的主观臆想，不具有对抗房地产管理部门依法办理登记发证时限的法律效力。科恩特公司不构成违约。4.《补充协议》表明科恩特公司没有办成上述证件，向申请人支付违约金10万元，申请人不能追究科恩特公司其他任何责任。未明确约定“没有办成上述证件后”双方再如何履行关于交付转让金及证照的相关权利义务。《合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。申请人应当按照《协议书》约定继续履行于2009年8月1日前支付转让金的义务。只要申请人交足全额转让款，房地产管理部门即可受理登记发证到胡振东名下。案涉土地使用权证和房屋所有权证依法具备办理过户条件。由于申请人未按约定支付转让款，经被申请人催要，至2009年12月31日，申请人在支付230万元后，以科恩特公司到期没有出示房地产权证件，现又借口科恩特公司不履行过户义务是严重违约为其不支付转让金，不属于先履行抗辩权适用情形。申请人未足额交纳转让金，无权要求科恩特公司履行其他义务。申请人的再审理由不能成立，应依法驳回。5.《协议书》第四条约定“付款时间为2009年8月1日前一次付清，过期视为违约。”第十二条违约责任约定“任何一方违约均终止本协议，并赔偿对方损失。”申请人在2009年8月1日前仅支付62万元，至2009年12月31日交付230万元，再加上其提前支付50万元约定抵扣的10万元利息，合计302万元，仅占应付转让金7，835，175元的38.54%，尚欠4，815，175元，构成根本性违约并导致《协议书》于2009年12月31日失去法律效力。申请人恶意缠诉历经六次审判，时间长达五、六年，至今占有标的物。《协议书》已不存在继续履行的条件。科恩特公司按照《协议书》第三条“……没有交足转让金产权暂不变更”的约定，并依据《物权法》第三十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十五条关于所有权保留的相关规定，有权要求申请人返还案涉房屋和土地，并保留要求赔偿损失的权利。
本院再审查明的事实与原二审判决认定的事实一致。另，为查明案涉土地使用权证及房屋所有权证是否具备办理过户条件，本院再审期间分别向发证机关大连市国土资源和房屋局甘井子分局与大连市甘井子区规划局发函。大连市国土资源和房屋局甘井子分局复函内容如下：“1.关于集体土地上的房产，不归我局管理，请向有权管理部门征询意见。2.依据《土地管理法》以及其他有关法律法规的规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；大连科恩特泵业有限公司所持有的大甘集用（2007）第040005号土地使用证，土地所有权性质为集体。在过户时应严格按照集体土地使用权的限制条件执行。否则无法依法变更其土地使用权名称。”大连市甘井子区规划局复函内容如下：“贵院（2015）大审民终再字第60号征询函收悉。经查，证号为大甘房权证辛单字第××号的案涉房屋所有权证已注销（2010年依据大连科恩特泵业有限公司申请及登报遗失声明等相关材料，重新补发新的房屋所有权证，证号为2010103040010号）。《房屋登记办法》第八十六条规定，房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：登记申请书；申请人的身份证明；房屋所有权证书；宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；证明房屋所有权发生转移的材料；其他必要材料。申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。综上，集体所有土地上的房屋转移登记需征得企业所在农村集体经济组织同意，并依法取得集体所有建设用地使用权证，方可按程序办理。”
本院再审认为，关于如何看待《协议书》第五条“效力有效期”的问题。合同的解释应符合交易目的和习惯。案涉《协议书》第二条约定，“甲方（科恩特公司）与前革镇堡村民委员会原签订的10，000平方米土地承包合同，按相同条件转包给乙方（胡振东、胡维）”。科恩特公司法定代表人赵正智与大连市甘井子区辛寨子镇前革镇堡村民委员会签订的《产权转让及土地承包合同》第一条约定，“……乙方（科恩特公司）取得大连科恩特泵业制造厂和大连北方耐腐蚀泵研究所房屋的所有权及土地42年使用权。”上述条款内容的文义表明，双方签订协议的目的系土地转包、厂房及设备转让，且约定案涉土地的使用权转让年限为42年。《协议书》第四条约定“付款时间为2009年8月1日前一次付清”；第五条约定“协议有效期为2003年5月至2009年12月31日止”；第六条约定“2009年8月1日乙方交足甲方全部转让金后，甲方交给乙方集体土地使用证、车间房产证、土地承包协议，条件是：乙方须把甲方现已使用西院的车间、简易仓库、办公室出租给甲方10年，即2009年8月1日至2019年8月1日……从2009年8月5日以后，乙方在任何时候都可以办理过户，如果需补办土地征用变为国有土地才能转让时，所补交的一切土地费用和其它费用由乙方负责。”上述条款表明，《协议书》第五条约定的“协议有效期”应是指各方当事人约定的支付款项和办理权证的期间，2009年12月31日系认定违约的时间节点。原二审判决未考虑整个协议内容，将《协议书》第五条约定的“协议有效期”视为合同履行的终止期限，并认定“至2009年12月31日案涉《协议书》已经失效，无需判决解除合同”不当，本院再审应予纠正。
关于再审申请人胡维、通达公司是否享有先履行抗辩权和不安抗辩权的问题。案涉《协议书》签订后，各方当事人于2005年12月23日签订《补充协议》，约定“1.乙方提前支付甲方50万元人民币，让甲方帮助乙方将土地使用证、房产证、土地使用承包协议直接过户乙方名下，乙方的名称为胡振东；2.甲方向乙方交付上述全部手续时限为自甲方签字收款50万元人民币收据起180天，如甲方没有办成上述证件，甲方须交付乙方违约金10万元，乙方则不能追究甲方其他任何责任”。但是，各方当事人在签订该《补充协议》时，均明知科恩特公司尚未取得诉争权证。科恩特公司主张，该《补充协议》“第二条约定的甲方向乙方交付上述全部手续时限为甲方签字收款50万元人民币收据起180天（2005年12月26日至2006年6月25日止），不具有对抗房地产管理部门依法办理登记发证时限的法律效力。”各方当事人在《补充协议》关于办证的约定上不符合相关法律规定，均存在过错。因该条约定所引发的争议是，再审申请人胡维和通达公司据此认为，科恩特公司应在签收50万元之日起180天内将土地使用权证、房产证、土地使用承包协议直接过户至胡振东名下，否则即为违约。被申请人科恩特公司则据此认为，其未按照补充协议约定办理证件过户手续，仅需支付违约金10万元，胡维和通达公司不能追究其他任何责任，原《协议书》约定的付款和办证的时限和顺序并未发生改变。由于《补充协议》并未明确表明各方当事人同意变更原《协议书》关于2009年8月1日前付清转让款的内容。且该《补充协议》第4条约定，“胡维、通达公司还款时间为2009年8月1日前一次性付清。逾期按中国人民银行一年期贷款利息加滞纳金计算执行。”依照《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”故再审申请人胡维和通达公司仍应在2009年8月1日前付清转让款。再审申请人胡维和通达公司辩称其享有先履行抗辩权，没有事实依据，本院不予支持。再审申请人胡维和通达公司明知被申请人科恩特公司未依照《补充协议》约定将案涉土地使用权证和房屋所有权证办至胡振东名下，仍然继续履行《协议书》，于2009年分两次向科恩特公司支付合计230万元，再审申请人胡维和通达公司关于其享有不安抗辩权的再审主张，没有事实与法律依据，本院亦不予采信。
关于案涉协议是否应予解除的问题。如前分析，虽然科恩特公司违反《补充协议》第一、二条约定，未在签收50万元起180天内办理证件过户手续，但无据认定《补充协议》改变了原《协议书》关于2009年8月1日前付清转让款项的约定。胡维、通达公司确未按照《协议书》约定于2009年8月1日前付清转让款。《协议书》第十二条约定“任何一方违约均终止本协议”，科恩特公司关于解除与胡维签订《协议书》的诉讼请求，符合协议约定，且未违反法律的强制性规定，本院应予支持。鉴于案涉《协议书》应予解除，科恩特公司关于胡维和通达公司返还案涉1万平方米土地和5710平方米厂房、办公室的诉讼请求，本院予以支持。双方对于因合同解除所造成的损失赔偿可另行主张权利。
科恩特公司在原一审期间提出四项诉讼请求，在原二审期间，申请撤回后两项诉讼请求即“3.二被告返还原告机床13台、吊车8台、工作平台2件、砂轮机2台（价值765，000元）；4.二被告共同偿付占用原告厂房、设备的使用费265万元（按每年30万元计算至2012年3月15日）”，并经本院准许。本院再审予以确认。
综上所述，再审申请人胡维与通达公司的再审请求均没有事实与法律依据，本院不予支持。原二审判决部分事实认定错误，本院再审应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持本院（2013）大民三终字第810号民事判决第一、二项；
二、撤销本院（2013）大民三终字第810号民事判决第三项；
三、解除大连科恩特泵业有限公司与胡维于2003年5月26日签订的《土地转包、厂房、设备转让协议书》。
一审案件受理费72，850元，其他诉讼费50元，合计72，900元（原审原告大连科恩特泵业有限公司已预交），二审案件受理费72，850元（上诉人大连科恩特泵业有限公司已预交），共计145，750元，由胡维、大连通达维乐机械有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘振喜
审 判 员 张 钱
代理审判员 王 雍
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 宋晓娜
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三十四条买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。