安徽省临泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1221民初3151号
原告：陈保良，男，1972年9月5日出生，汉族，住安徽省临泉县。
委托诉讼代理人：秦广林，男，1973年10月28日生，汉族，住安徽省临泉县。
被告：潘文德，男，1941年9月28日出生，汉族，退休职工，住安徽省临泉县。
委托诉讼代理人：潘新矿，男，1974年4月15日生，汉族，住安徽省临泉县。
原告陈保良与被告潘文德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈保良及其委托诉讼代理人秦广林，被告潘文德及其委托诉讼代理人潘新矿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈保良向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；2判令被告返还原告已支付的房屋租赁费15000元。事实和理由：原、被告于2011年1月14日签订租赁合同，约定被告把临泉县关庙镇农水站原办公使用房（四间大房、三间东屋、一间过道及农水站大院）一块交给原告管理使用，每年费用3000元，期限12年共计36000元。协议签订时，原告已支付租金15000元（用借款冲抵）。合同签订后被告至今未拉走自己的家具及办公座椅，钥匙也一直未交付给原告。后原告得知，该房属于关庙镇政府所有，被告已退休十余年，被告无权出租。原、被告之间的房屋租赁合同属于无效合同，原告多次要求被告退回租金未果。综上，请求判如所请。
原告陈保良为支持其诉讼请求，向本院提交证据材料如下：
原告的身份证复印件，表明其身份信息情况；
借条及租赁协议复印件各1张，表明被告曾向原告借款10000元，原、被告签订房屋租赁合同时，用借款冲抵部分租金（计15000元，含被告�子的借款5000元）。
被告潘文德辩称：1、原、被告签订房屋租赁合同时，双方系邻里关系，原告知晓房屋的具体情况，系原告主动找被告要求签订的，不存在欺诈、胁迫等情形，系双方自愿，合同有效并已经实际履行；2、被告原系关庙镇水利站站长，该房是单位集资建房分配给职工个人，被告对分配房屋有管理使用权及出租权；3、原告在合同签订后五年才起诉（双方约定由原告自行砸锁，期间原告并没有找被告要过钥匙），五年内原告如何管理使用，被告均不知情，原告如何行使承租权与被告无关；4、原告曾于2016年2月以已超过诉讼时效的借条起诉被告后撤诉，而现在又以房屋租赁合同纠纷起诉被告，其目的是为了逃避下欠的房租21000元，且被告请求确认合同无效，已超过其合同解除权的除斥期间。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告潘文德为支持其抗辩意见，向本院提交证据材料如下：
被告的身份证复印件，表明被告身份信息情况；
证人杨某、潘某的证言各1份，表明租赁合同是原告主动找被告协商，双方自愿，被告出租的房屋系被告单位集资建房，被告有权出租；
临泉县水利局临水秘[1997]92号文件复印件1份，表明被告于1997年9月4日任关庙镇水利站站长，对分配的集资住房有管理、使用、出租等权利；
原告出具的欠条复印件1份，表明原告下欠被告房屋租赁费21000元。
根据原、被告双方的诉辩意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告潘文德原系临泉县关庙镇水利站职工（曾任站长），潘文德工作期间，居住并管理、使用水利站院落一处，包括房屋若干，且居住使用权在其退休后未作变动。原告陈保良家居住在水利站旁。2011年1月14日，原告陈保良与被告潘文德签订房屋租赁合同，约定：“站长潘文德原住房屋租给陈保良十二年，院子有陈保良管理使用，每年3000元，已付15000元。管理长期。以前协议无效，潘文德不经陈保良同意不能和任何人办理协议，如潘文德违背，付陈保良原有现金15000元。”该合同并由证明人夏全领、田永清签名见证。原、被告签订合同后，原告以其未实际使用房屋为由于2016年6月14日诉至本院，请求确认合同无效并判令被告返还租金15000元。
另查明：原、被告签订房屋租赁合同之前，被告潘文德及其儿子曾向原告借款15000元，双方签订房屋租赁合同时，自愿将该15000元冲抵租赁费用，原告陈保良并另行出具下欠租赁费21000元的欠条。原告陈保良于2016�2月向本院提起民间借贷诉讼，请求被告潘文德返还借款15000元，后申请撤回起诉。2016年6月14日，原告再次以合同纠纷诉至本院，请求确认双方签订的房屋租赁合同无效并判令被告返还租金15000元。
再查明：原、被告签订租赁房屋合同后，原告陈保良未实际使用过租赁房屋，潘文德亦未交付钥匙。2012年案外人曾使用租赁房屋，同年夏天陈保良即知该情况，但未积极行使承租权或合同解除权。原告陈保良诉称多次找被告潘文德要钥匙及被告潘文德辩称双方约定由原告自行砸锁并多次找原告要下余租赁费21000元，但双方均未提交相关证据予以证明。
本院认为，原告陈保良与被告潘文德签订房屋租赁合同时，被告潘文德对涉案房屋系合法占有使用，并有合理管理支配权，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违�法律法规强制性规定，应为有效。因此，原告诉请确认合同无效的主张，本院不予支持。关于原告已合意抵付的租金15000元应否返还问题。首先，双方均未提供证据证明（原告诉称向被告要钥匙未果，被告辩称约定由原告自行砸锁）合同未实际履行的原因，本院亦无法核实；其次，原、被告租赁合同签订后，原告自2011年1月14日起即应明知其应享有相关承租权利，而原告在于2012年夏天得知案外人使用该房屋后，仍未能积极行使其承租权，亦未向被告及时提出解除房屋租赁合同的请求，故原告对该期间的损失及扩大部分的损失（2012年夏至今）负有主要过错。根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综上事实，本院综合考虑双方均有现实财产利益损失，根据合同性质和合同未实际履行经过时间，为公平合理起见，酌定被告部分返还原告已抵付租金，以6000元为宜（其中2012年夏至今酌定为2000元）。对于以后合同未履行部分，双方可选择终止履行。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、第一百三十四条，《《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十五条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：
一、被告潘文德于本判决生效之日起十日内返还原告陈保良租赁费6000元；
二、驳回原告陈保良的其他诉讼请求。
如果当事人未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费175元，由原告陈保良负担100元，被告潘文德负担75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 田明贵
审 判 员 蒋长春
人民陪审员 孙仁臣
二〇一六年十二月七日
书 记 员 闫继培
附本判决书所引用的相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。
第一百一十四条当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实
或者反驳反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加
以证明，但法律另有规定的除外。
《答复》认为，当事人根据《合同法》第96条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《合同法》第93条或者第94条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。当事人没有约定异议期间，一方当事人在《合同法解释(二)》施行前已依法通知对方当事人解除合同，对方当事人在《合同法解释(二)》施行之日起三个月以后才起诉的，人民法院不予支持。《答复》下发之前已经终审的案件，不适用上述三个月起算的规则。
因此，原告诉求确认合同无效的主张，无事实和法律依据，应不予支持。
关于原告已合意抵付的租金15000元应否�还问题。一方面，鉴于原告确未实际入住所租赁房屋，以及被告也未实际交付房门钥匙的实际情况；另一方面，原告诉称多次找被告要钥匙未果而致使其入住不能，而被告则辩称双方已约定由原告自行砸锁具入住房屋，但双方互不认可，且均未提供证据证明己方主张，本院对于租赁合同未能实际履行的原因无法核实；再者，原告于2012年夏季即明知有案外人使用涉案房屋而不及时、且不积极行驶其承租权或租赁合同解除权。综上事实，本院综合考虑双方均有现实财产利益损失，根据合同性质和合同未实际履行经过时间，为公平合理起见，酌定被告部分返还原告已抵付租金，以6000元为宜。对于以后合同未履行部分，双方可选择终止履行。