北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终5459号上诉人（原审被告）：贾振东，男，1976年1月8日出生，住北京市海淀区。法定代理人：贾金全（贾振东之父），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：朱军容，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨红，女，1975年2月23日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：贾金全，男，1950年1月10日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：朱军容，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙建军，女，1973年8月18日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李松，北京市东元律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子鹤，北京市东元律师事务所律师。原审被告：满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区农展馆南路12号1号楼2层2004。法定代表人：梅虹，总经理。委托诉讼代理人：吴阳，男，满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司职员。原审第三人：中国光大银行股份有限公司北京新源支行，住所地北京市朝阳区新源西里中街12号。法定代表人：屈海莉，行长。委托诉讼代理人：戴晓曼，北京市焱杰律师事务所律师。上诉人贾振东、上诉人杨红因与被上诉人孙建军、原审被告满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司（以下简称满懿公司）、原审第三人中国光大银行股份有限公司北京新源支行（以下简称新源支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初36475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。贾振东及其与杨红共同的代理人贾金全、朱军容，孙建军及其委托诉讼代理人李松，新源支行的委托诉讼代理人戴晓曼到庭参加了诉讼。满懿公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。贾振东、杨红上诉请求：撤销一审法院判决，将本案发回重审或依法改判驳回孙建军的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.诉争房屋属于贾振东与杨红的婚后共同财产，贾振东在未经过杨红同意、杨红未追认的情况下擅自将夫妻的唯一共同房产出售给孙建军，构成无权处分。2.因吴志刚实际收到并且占有使用全部银行贷款，贾振东未实际获得并使用上述贷款，最终责任承担者应为吴志刚，一审法院将剩余房款抵扣贷款，加重了贾振东的责任，侵害了贾振东的合法权益。孙建军应当向贾振东支付剩余房款并承担迟延支付剩余房款的违约责任。一审法院依职权处理了剩余房款问题，却将贾振东主张的违约责任视为不反诉即可另行起诉是错误的。3.吴志刚和贾振东曾一起作出承诺，如没有解除抵押贷款的所有手续，自愿承担所有法律后果。孙建军向贾振东转账后，贾振东即向吴志刚转账291万元用于偿还贷款，贾振东已按约履行自己的义务，不应承担违约责任。吴志刚未完成承诺的义务，应当承担相应的法律后果。4.贾振东不具备民事行为能力，一审期间已经提交了《诊断证明》和《残疾人证》予以证明。5.本案应当追加吴志刚作为第三人，查明本案事实。二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无权处分他人财产为效力待定合同，没有经过权利人杨红的事先同意或事后追认，合同是无效的。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第六条等相关规定，“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准，孙建军不符合善意取得的构成要件，杨红不同意出卖唯一的房产，诉争房屋尚未办理过户登记，合同没有继续履行的可能性。三、一审法院程序违法，一审判决内容的第一项、第二项超出了孙建军的诉讼请求。孙建军辩称，同意一审法院判决，不同意贾振东、杨红的上诉请求及理由。1.杨红对于贾振东与孙建军的买卖行为是知道且同意的，贾振东与孙建军于2015年11月28日签订合同，孙建军于2016年4月开始装修，房屋在此期间一直由孙建军控制，杨红在此期间从未提出异议。直到2017年6月杨红被追加为第三人，孙建军才第一次听到杨红说对买卖事宜不知情。配偶同意出售证明是由贾振东提供给中介公司的，相应的法律责任应由贾振东承担。2.个人贷款合同的借款人是贾振东和吴志刚，二人均有偿还银行借款的义务，一审法院基于此事实判决孙建军代贾振东偿还银行的借款并无不当。3.因贾振东没有按照合同约定解除抵押，故孙建军未支付第二笔首付款不应被认定为构成违约，而是贾振东未按期解除抵押的行为构成违约。4.贾振东未提供证据证明其在签订合同时不具有民事行为能力，应推定在签订合同时贾振东具有民事行为能力。5.吴志刚不是房屋买卖合同的主体，没有相应的合同义务，不应追加为本案当事人，一审法院未予追加并无不当。满懿公司辩称，同意一审法院判决，不同意贾振东、杨红的上诉请求。新源支行述称，同意一审法院判决，不同意贾振东、杨红的上诉请求。孙建军向一审法院起诉请求：1.判决贾振东继续履行孙建军与贾振东于2015年11月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，继续履行孙建军与贾振东及满懿公司签订的补充协议，配合孙建军办理308号房屋的抵押登记注销手续，新源支行予以协助；2.判决贾振东协助孙建军办理房屋过户登记手续，将308号房屋过户登记至孙建军名下；3.判决贾振东向孙建军支付84万元违约金；4.判决贾振东返还交付308号房屋。一审法院认定事实：2015年11月27日，贾振东（出卖人）与孙建军（买受人）通过满懿公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称合同），合同约定：孙建军购买贾振东名下308号房屋，房屋总价格为4200000元，定金300000元，于合同签订次日支付。合同签订当日，孙建军与贾振东又签订补充协议（以下简称协议），协议约定：孙建军于2015年12月15日前向贾振东支付除定金外第一笔购房款2930000元，贾振东应于2015年12月15日前用该笔购房款办理完毕涉案房屋的提前还款及抵押登记注销手续，如贾振东未履行该项义务，每逾期一日，应按日计算向守约方支付房屋交易总价款的万分之五的违约金；孙建军于2015年12月30日前向贾振东支付除定金外第二笔购房款670000元，于2016年12月5日前向贾振东支付除定金外第三笔购房款300000元。孙建军依约支付了定金300000元和第一笔购房款2930000元，贾振东未按照协议约定办理涉案房屋的提前还款和抵押登记注销手续。庭审中，贾振东主张其已经将孙建军支付的首付款给吴志刚去新源支行解除抵押，故认为其已经履行了合同约定的解除涉案房屋抵押权的义务。第二、三笔购房款孙建军至今未支付。庭审中，贾振东、杨红对于合同、协议、承诺书、收据真实性认可，但主张孙建军在合同中隐瞒已婚的身份信息事实和未支付后两笔购房款的行为也构成违约。经法院释明，贾振东、杨红坚持认为合同无效，不提出反诉。贾振东申请鉴定其于2015年11月27日签订合同时是否具有民事行为能力，各方均已穷尽鉴定样本。法院依法委托了首都医科大学附属北京安定医院精神疾病司法鉴定科（以下简称鉴定机构）就上述事宜进行鉴定。后鉴定机构于2018年1月24日以鉴定材料不充分为由，未就上述事宜予以受理。庭审中，贾振东提交了2016年12月1日的诊断证明和2017年4月7日签发的残疾人证以证明其签订合同时不具备民事行为能力。双方均当庭表示对新源支行提出的基数、计算方式和日期认可，孙建军表示只要能够解除抵押，愿意代为偿还本金、利息、罚息和复利。现涉案房屋的返还问题，孙建军主张贾振东将锁撬毁，现房屋由贾振东控制，故要求返还。对此，贾振东不予认可，主张双方均未实际居住在涉案房屋。一审法院认定上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》、收据、承诺书、银行转账凭证、房屋所有权证、鉴定材料、当事人陈述意见等在案佐证。一审法院认为，贾振东主张其于2015年11月27日签订合同时不具有民事行为能力，并就此申请鉴定。但在双方鉴定样本均已穷尽下鉴定机关以鉴定材料不充分为由，未就上述事宜予以受理。对此，贾振东应承担举证不能的后果且贾振东提交的2016年12月1日的诊断证明和2017年4月7日签发的残疾人证不足以证明其签订合同时不具有民事行为能力，故对贾振东提出的上述主张法院不予采信。孙建军与贾振东签订的合同及协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属有效。至于贾振东、杨红提出合同无效抗辩之理由，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定的宗旨可知，无权处分的合同系有效合同。故对贾振东、杨红提出合同无效抗辩之理由，法院不予采纳。现贾振东主张其将孙建军支付的首付款给吴志刚去新源支行解除抵押，吴志刚未将该笔首付款用于解抵押，贾振东实际履行了解除抵押的义务。法院认为，贾振东主张要求吴志刚解除抵押但吴志刚并未解除抵押，但基于合同相对性原则，实际承担违约责任的主体系贾振东，故对贾振东的上述主张法院不予采信。现由于贾振东未履行解除抵押的义务，导致孙建军取得房屋所有权的合同目的无法实现，系违约，应承担相应的违约责任。现孙建军主张84万元的违约金，贾振东要求调整，法院考虑到贾振东已将首付款交付第三人用于解除抵押权，由于第三人的原因导致无法解除抵押权，故法院对违约金依法予以酌减。现孙建军表示同意代为偿还贾振东所欠新源支行借款以解除抵押，代为偿还的借款数额已远大于剩余房屋的数额，考虑到贾振东从孙建军的代偿行为中已实际获益，故剩余房款孙建军无需再另行支付给贾振东，并从孙建军代为偿还借款的数额中予以扣减。涉案房屋的抵押解除后，贾振东应配合孙建军将涉案房屋登记至孙建军名下并将涉案房屋交付给孙建军。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告孙建军于本判决生效之日起七日内向中国光大银行股份有限公司北京新源支行给付如下款项：以2739970.32元为基数，利息按照中国人民银行同期贷款利率上浮百分之三十计算，罚息按照中国人民银行同期贷款利率上浮百分之五十计算，复利按照中国人民银行的规定执行，从2016年7月20日起计算利息、罚息和复利至实际付清之日止；二、第三人中国光大银行股份有限公司北京新源支行于孙建军履行完毕上述义务后三日内解除设立在308号房屋上的抵押权；三、被告贾振东于第三人中国光大银行股份有限公司北京新源支行履行完毕本判决第二项内容后三日内协助原告孙建军就308号房屋办理房屋过户登记手续，登记至原告孙建军名下并将上述房屋交付给孙建军；四、被告贾振东于本判决生效之日起七日内给付原告孙建军违约金100000元；五、驳回原告孙建军的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，新源支行提交制表日期为2017年6月6日的《吴志刚、贾振东欠款及还款明细》一份作为新证据，其中载明：尚欠本息2768059.03元，本金余额2651443.93元，利息116615.1元。用以证明截至2017年6月6日尚欠本金2651443.93元、利息116615.1元，相应的罚金和复利按照合同约定计算。本院对此予以确认。孙建军提交《物业交接单》一份作为新证据，用以证明2015年12月5日贾振东和孙建军对诉争房屋进行交接，贾振东表示记不清其是否签字。但贾振东表示在签订房屋买卖合同之后，将308号房屋钥匙交付给孙建军。本院对于贾振东曾将房屋交付给孙建军的事实予以确认。二审中，贾振东陈述308号房屋现在仍登记在贾振东名下，贾振东以更换锁芯的形式进入308号房屋，并将308号房屋出租给他人使用。另查，贾振东和杨红的共同代理人贾金全陈述，308号房屋在2015年12月之前由贾金全的朋友居住使用，后因贾振东和杨红的子女需要在308号房屋居住并上学，故在2015年12月之后收回房屋交由贾振东管理并装修，准备装修完毕之后再由贾振东、杨红及其子女居住使用，杨红直至2016年8月才知晓房屋出售给孙建军一事。贾振东陈述，在2015年12月收回房屋之后，贾振东和杨红准备带子女去308号房屋居住并就近入学，并由杨红和贾金全一起为孩子办理上学手续，子女应在2016年9月1日入学。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，对于贾振东在签订合同时是否具备民事行为能力一节，应当由贾振东承担举证证明责任。现有证据不足以证明贾振东在签订合同时不具备民事行为能力，对其该项主张，本院不予采信。对于贾振东和杨红所称贾振东签订房屋买卖合同系无权处分，未经杨红同意或追认，应当被认定为无效合同一节。首先，根据合同法及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，无权处分所订立的合同并非当然无效，本院对于贾振东和杨红提出合同无效的抗辩理由不予采信。另外，根据本案二审期间贾振东和杨红所述，二人为解决子女入学及自住问题，贾振东于2015年12月从贾振东之父贾金全的朋友处收回308号房屋，杨红亦知晓此事。二人子女入学应在2016年9月1日，但实际上贾振东在其与孙建军签订合同后已将房屋交付给孙建军使用，而杨红直到2017年6月被追加为本案第三人之前从未向孙建军提出异议，违反常理。本院认定杨红对于贾振东向孙建军出售并交付308号房屋一事知情且同意，对于杨红所称贾振东系无权处分一节，本院不予采信。贾振东与孙建军于2015年11月27日签订《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行己方义务。在合同履行过程中，由于贾振东没有按照合同约定履行解除抵押手续的义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。对于贾振东所述其已经将孙建军支付的首付款给吴志刚用于解除抵押，因吴志刚的原因没有解除抵押，不应认定贾振东未履行合同约定的解除房屋抵押手续的义务一节。根据合同相对性原则，解除抵押手续属于贾振东的义务，虽吴志刚和贾振东共同书写了解除抵押的承诺书，但并不因此免除贾振东的解除抵押义务。对于贾振东所称其将解押款转给吴志刚，故已经完成合同约定的解除抵押义务的主张，本院不予采信。贾振东未按期解除抵押的行为构成违约，孙建军因此未继续支付第二笔、第三笔房款，对于贾振东所称孙建军存在违约行为的主张，本院不予采信。对于贾振东所称其未实际使用贷款，一审法院判令以未支付房款抵扣贷款侵害贾振东的合法权益一节。由于贾振东系贷款人之一且以贾振东的房屋作为抵押，贾振东是否实际使用贷款不影响贾振东贷款人身份的认定，亦不免除贾振东的偿还借款的义务。由于308号房屋被贾振东抵押给新源支行，现孙建军同意代为偿还贾振东所欠新源支行的借款以解除抵押，在此情况之下，一审法院判决继续履行合同并无不当。由于孙建军代为偿还的数额大于剩余房款，对于贾振东所提孙建军应当向其支付剩余房款的主张，本院不予支持。由于吴志刚并非本案所涉《北京市存量房屋买卖合同》的当事人，一审法院未予追加吴志刚为当事人并无不当，本院对于贾振东的该项上诉理由不予采信。经审查，一审法院亦不存在贾振东所述程序违法问题。综上所述，贾振东、杨红的上诉请求不能成立，应予驳回。因新源支行在二审中出示新证据证明尚欠本金2651443.93元，本院对此予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初36475号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初36475号民事判决第五项；三、变更北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初36475号民事判决第一项为：孙建军于本判决生效之日起七日内向中国光大银行股份有限公司北京新源支行给付如下款项：以2651443.93元为基数，利息按照中国人民银行同期贷款利率上浮百分之三十计算，罚息按照中国人民银行同期贷款利率上浮百分之五十计算，复利按照中国人民银行的规定执行，从2016年11月20日起计算利息、罚息和复利至实际付清之日止；四、驳回孙建军的其他诉讼请求。二审案件受理费40400元，由贾振东、杨红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 徐 冰审 判 员 范 磊二〇一八年八月二十四日法官助理 刘 瑾书 记 员 赵梦芸