河南省方城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）方城民初字第49号
原告高伟峰，男，1968年9月12日生。
委托代理人张伟，方城县148法律服务所法律工作者。
被告程兆华，男，1965年6月29日生。
委托代理人吴大勇，河南赫奕律师事务所律师。
第三人韩玉梅，女，1943年10月2日生。
委托代理人李小红，河南宛东律师事务所律师。
原告高伟峰与被告程兆华、第三人韩玉梅为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高伟峰及其委托代理人张伟、被告程兆华及其委托代理人吴大勇、第三人韩玉梅及其委托代理人李小红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高伟峰诉称：原告拥有坐落在方城县城关镇民主街的私房宅一处（办证时老门牌号为118号），房产证号码为方城县城关镇民主街字第280号，国有土地地籍编号01-33-133号。1997年春原告到郑州生活并将户口迁入郑州市金水区顺河路12号院。2013年8月，被告向原告索要身份证办理房产过户手续时，原告才知道高某某于1999年12月28日在转让自己房产时将原告名字签在协议书上。原告认为，高某某转让依法登记在原告名下的房产，应当由原告本人签订转让协议才合法有效，但高某某转让原告房产的行为并非原告本人意思表示，该协议侵犯了原告的合法权利，被告作为建筑业从业人员对此应当明知，故高某某转让原告房地产权利属违法无效行为。原告遂诉至本院，请求依法确认被告程兆华与高某某签订的房地产买卖《协议书》中涉及原告产权的部分无效，并由被告返还原告财产。
为支持其诉讼请求、事实及理由的成立，原告向法庭提供了如下证据材料：
（1）原告的身份证复印件一份；
（2）方城县城关镇民主街118号私有房屋所有权登记申请书复印件一份；
（3）编号为01-33-133号的土地登记申请书及地籍调查表复印件各一份；
（4）户主姓名为高某某，门牌号为民主街118号，签发时间为1980年11月1日的户口薄一份；
（5）1999年12月28日房产买卖协议书一份；
（6）到庭证人苏某某的当庭证词。
被告程兆华辩称：一、原告所诉与客观事实不符，起诉理由明显不能成立。被告自1999年购房后即拆旧建新在此居住14年之久，且原告之父高某某在2002年去世时，全家在外租房居住，其对房产已经出卖应当是明知的，因此原告称在2013年8月才知道房产被转让的说法与事实不符。二、高某某与被告所签订协议涉及原告房产部分，属表见代理，该代理行为有效。高某某与原告系父子关系，签订房屋买卖协议时又与原告在同一户型房产内居住，且该两处房产的房产证和土地证均由高某某持有，参与签订房产买卖的四邻和中间人又均认可高某某对房产的处分权能够代表其子高伟峰，也正是基于以上原因，被告才同意出资购买该处房屋，并立刻拆旧建新，现被告在此已居住14年之久，作为善意购买人，被告有理由相信高某某有权代表原告卖房，故原告主张确认房产买卖部分无效的理由不能成立，综上，应当驳回原告的诉讼请示。
为了支持其抗辩理由的成立，被告程兆华向法庭递交了如下证据材料：
（1）1999年12月28日房产买卖协议书一份；
（2）编号为字第280号、字第290号的房屋所有权证及编号为方国用（97）字第133号、方国用（97）字第134号的国有土地使用证各一份（均系原件，经核对后已退还被告）；
（3）2000年3月3日，交款人为程兆华的河南省行政事业性收费专用票据一份；
房屋照片两张；
到庭证人乔某某、李某某的当庭证词。
第三人韩玉梅辩称：原告所诉属实，第三人同意原告的诉讼请求，但第三人与本案无关，第三人所收取房款系涉及高某某所售的登记在其本人名下的房款，与本案原告高伟峰的房产款项无关，且第三人保留要求被告返还高某某房产的诉权。
第三人韩玉梅未向法庭递交证据材料。
根据被告程兆华申请，本院于2014年1月13日在河南省新乡监狱对本案所涉及房产买卖协议的中间人张某某进行了调查，并制作了调查笔录一份。
根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：
原告高伟峰与房屋出卖人高某某系父子关系，高某某、高伟峰原在方城县城关镇民主街118号共同居住，在该院内靠北位置建造了砖木结构瓦房3间，靠南位置建造了砖混结构平房4间，并分别以高某某和高伟峰的名义办理了两份土地证和两份房产证。该两处房产和土地构成一个独立院落，其中两份土地证将该院内土地南北分割，高某某名下的土地证号为：方国用（97）字第1**号，处于院子南段，高伟峰名下的土地证号为方国用（97）字第1**号，处于院子北段；两份房产证将院内房产东西分割，高某某名下的房产证号为：字第2**号，含东侧瓦房1.5间和平房2间；高伟峰名下的房产证号为：字第2**号，含西侧瓦房1.5间和平房2间。后原告高伟峰将户口迁出至郑州市金水区顺河路，但两处房产证和土地证原件均由高某某存放。1999年12月28日，经中间人人张付良介绍，高某某与被告程兆华签订了房屋买卖“协议书”，该协议书以程兆华为买方，以高某某和高伟峰为卖方，协议内容为：“新民村九组高玉兴自有宅基一处，房屋有瓦房三间半、平房四间，四至边界、长、宽尺寸及有关手续以房产、土地证为准，房屋坐落在老南环城二校对门，经中人说合，买卖双方同意，以价贰万伍仟元整，高某某同意卖给程兆华永久使用，四至清楚，邻居无异议，房产及土地证齐全，双方钱证当面两清，以后各项费用均有买房程兆华负担，双方永不反悔，空口无凭，立字为证，一式两份，双方各一份。买方程兆华，卖方高某某、高伟峰，四邻陈某某、乔某某、中介人张某某、执笔人李某某、见证人吴某某、苏某某，一九九九年十二月二十八日”。协议签定后，程兆华、高某某、乔某某、张某某、苏某某等人均在相应位置签字或捺印，高某某又将登记名为其本人和高伟峰的四份房产、土地证书交由被告程兆华持有。被告程兆华在签订购房协议后不久即搬入该房屋，并对房屋进行了翻建居住至今，高某某一家则搬出该房屋，在方城县城关镇新民村六队租房居住。协议签订当时原告高伟峰未到场，协议签订后被告程兆华也未找高伟峰另行确认，此后第三人韩玉梅曾电话告知原告房屋被出卖一事，2002年高某某去世时，原告高伟峰也曾回到高某某所租住房屋内处理丧事，但原告始终未就房屋被出卖一事向被告提出异议。2014年1月13日，原告以高某某未经其同意即擅自出卖高伟峰名下房产，侵犯了原告的合法权益为由提起诉讼，请求依法确认被告程兆华与高某某签订的房地产买卖《协议书》中涉及原告产权的部分无效，并由被告返还原告财产。诉讼过程中，被告程兆华以韩玉梅与案件处理结果有利害关系为由，申请追加韩玉梅为本案第三人，并获本院准许。
综上法律事实，本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，被告程兆华经人介绍购房，是基于售房者高某某与原告高伟峰系父子关系、四邻对协议的签字认可，以及高某某同时持有并向其交付了署名为高某某、高伟峰的两套房产土地证件，并结合高某某在出售的房地产内长期居住和两套证件显示的房地产相互结合属于一个整院的情况下，使其足够信赖高某某对出售的房地产具有完全权属，才与高某某签订了诉争的房屋买卖协议书。被告程兆华在签订协议购买房屋时支付了合理的对价，并完成了交付占有，其行为是善意无过错的，诉争房屋买卖协议的内容和形式，亦不违反法律、行政法规的强制性规定。被告程兆华入住该房屋已长达14年之久，且进行过大规模的翻建改造，在此期间内，原告高伟峰始终未向被告主张任何权利，现仅依据高某某系无权处分来确认房屋买卖协议无效而引发物权变动的后果，显然不利于市场交易秩序的稳定，与善意取得的立法本意相悖，故原告请求确认被告与高某某签订的房屋买卖协议无效，并返还房产的诉讼请求，本院不予支持。被告程兆华与高某某签订的协议书中已明确约定“双方钱证当面两清”，并经高某某本人签字捺印，庭审当中被告亦向法庭提交了诉争房产所涉房产、土地证件的原件以印证协议双方均已实际履行完毕，故原告称被告程兆华在协议签订后未支付对价的依据不足，本院不予采信。第三人韩玉梅是否接受被告购房款，与本案不属同一法律关系，本院不予审理。故依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下：
驳回原告高伟峰的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告高伟峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 顾东升
审 判 员 陈豪亮
人民陪审员 王朝霞
二〇一四年七月九日
书 记 员 冯 森