广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终11764号上诉人（原审原告）：代蓉，女，1982年8月4日出生，汉族，住四川省江安县。上诉人（原审原告）：吴健明，男，1970年5月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张治金，广东南方福瑞德律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：王玉晶，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴健英，女，1972年10月19日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：谭智，广东保得利律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海圆，广东保得利律师事务所律师。原审被告：梁秋贤，女，1943年11月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原审被告：吴健玲，女，1963年4月14日出生，汉族，住广东省开平市。原审被告：吴健婵，女，1960年9月7日出生，汉族，住广东省恩平市。上诉人代蓉、吴健明因与被上诉人吴健英、原审被告梁秋贤、吴健玲、吴健婵物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初13847号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人代蓉、吴健明上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认梁秋贤、吴健明、吴健玲、吴健婵等人于2017年3月26日签署的涉及处置吴健明和代蓉夫妇位于广州市白云区惠民巷xx号xxxx房（以下简称涉案房屋）的房地产所有权之《协议书》无效；2.确认吴健明和代蓉夫妇对涉案房屋享有物权；3.吴健英协助将涉案房屋的权属登记证书上的房地产权属人由吴健英变更为吴健明和代蓉；4.由吴健英承担本案诉讼费。事实和理由：（一）一审认定事实错误。1.从一审查明的事实可知，代蓉、吴健明是用吴健英的《准购证》认购涉案房屋的，当时只能登记在吴健英名下，但吴健英取得涉案房屋产权证时没有支付购房款，由于其未支付购房价款取得物权登记的法律事实不清晰，且从本案纠纷以及（2017）粤0111民初11526号案诉讼等足以证明双方存在重大争议，一审认定吴健英通过向政府申请购买经济适用房，经依法登记取得涉案房屋的物权，上述法律事实清晰、明确，并无争议错误。2.根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，吴健明、代蓉出资购买了涉案房屋，享有涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利，是涉案房屋的真实权利人。吴健英仅有准购证，并未支付相应房款，也没有占有使用涉案房屋，不具有产权人的权利，吴健英起诉代蓉、吴健明搬离涉案房屋可证明其不是涉案房屋的合法产权人。故一审认定吴健英是涉案房屋合法产权人错误。3.吴健英与代蓉、吴健明互易经济适用房准购证行为的证据充分，且吴健明、代蓉获得249号经济适用住房准购证后已依约交给吴健英使用。另外，吴健明与吴健英均符合购买经济适用住房的条件，互换经济适用房住房准购证属于家族内部事务，并不损害他人利益和社会公共利益，该行为是否无效不属本案审理事项。一审认定双方互易经济适用房准购证缺乏证据以及该行为损失社会公共利益而无效错误。（二）一审判决适用法律错误。1.在《协议书》中签名的是梁秋贤、吴健明、吴健玲、吴健婵，该协议书的内容可证明上述四人之间均无买卖关系，可见《协议书》不属于买卖合同，一审以《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定认定《协议书》有效错误。2.涉案房屋是代蓉与吴健明夫妻共有财产，《协议书》未经代蓉签名确认同意，吴健英没有签名，吴健明签名也非自愿并不认可，上述协议书不是全体成员的真实意思表示，违反了《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第四条、第五条、第六条、第八条、第五十一条、第一百三十二条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条等以及法律规定的平等原则和自愿原则，同时，该协议约定以45万元取得价值超过200万元的房屋，违反了法律规定的公平原则。涉案房屋的全部购房款及装修款都是吴健明、代蓉支付，并非全体家庭成员集资购买，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项等规定，《协议书》应当无效。此外，本案应适用上述法律规定和《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定依法判决支持代蓉、吴健明的诉请。因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项等规定，一审作出的判决应被改判、撤销或者变更。（三）双方当事人提交的证据足以证实吴健英以口头形式承诺将经济适用住房《准购证》给吴健明和代蓉使用，吴健明和代蓉出资购买涉案房屋以及吴健明、代蓉口头承诺将自己的经济适用住房《准购证》给吴健英的事实存在，现吴健明、代蓉已履行了全部承诺，且购买该经济适用住房房已超过5年，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条以及《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》（穗府〔2007〕48号）第二十条规定，吴健英应协助将涉案房屋的产权证由吴健英变更登记至吴健明、代蓉名下。被上诉人吴健英辩称，同意一审判决，不同意上诉人代蓉、吴健明的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）2017年3月26日，吴健英与吴健明及梁秋贤签订的《协议书》是合法有效的。首先，该协议书是各方在自愿平等、协商一致的基础上，就吴健英归还购房款及吴健明、梁秋贤归还房屋使用权、房屋产权证的相关事宜达成的协议，且该协议书是在吴健英的两姐姐（吴健玲、吴健婵）及一个姐夫的见证下签订，未存在任何违法情形。其次，该协议书涉及的系债权债务的处理事宜，由吴健英归还部分购房款等款项给吴健明，梁秋贤及吴健明、梁秋贤归还房屋使用权、房屋产权证给吴健英，并未涉及房屋产权的处置问题。再次，吴健英亦按约定支付了相应款项给梁秋贤，吴健明、梁秋贤亦按约将房屋产权证交付给吴健英，合同已履行完毕。（二）代蓉、吴健明请求确认其对涉案房屋享有物权及请求变更权属人为代蓉、吴健明缺乏事实和法律依据。该房屋系吴健英依法购买的经济适用房，代蓉、吴健明既不是房屋权属人，也不是共同申请的家庭成员，其主张物权缺乏依据。（三）代蓉、吴健明主张其独立出资311831元为自己购买涉案房屋不属实。当时吴健英经济确实困难，本打算按揭支付房款，但吴健英母亲即梁秋贤不同意，表示家人可以帮手凑钱，待吴健英有钱时再归还，并提出所购买的房屋先由全家人共同使用。为此，吴健英同意了母亲的提议。购房款及契税等费用约32万元，吴健英当时出资了2万元，其他的基本上由吴健英的父母出资，故代蓉、吴健明主张其独自出资311831元完全不属实。（四）吴健英从未向代蓉、吴健明恳求借款，更未与其有什么口头承诺。（五）涉案房屋交付时已具备使用条件，因代蓉、吴健明与吴健英及父母入住为改善条件而增添了一些设施，但并不如代蓉、吴健明所述出资十几万装修，同时，有关代蓉、吴健明增添设施的费用已包含在吴健英应返还的款项之中，这各方均有协商的。（六）代蓉、吴健明主张其一直居住至今不属实。代蓉、吴健明早已不在涉案房屋居住，其为了霸占房屋，故意将不值钱的家私放在涉案房屋之中，令吴健英无法使用房屋。（七）2014年6月20日的《委托书》系吴健明委托吴健英帮其办理认购房屋的意向登记事宜，并不是代蓉、吴健明所说的给吴健英使用。（八）有关归还购房款及返还房屋使用权事宜，整个家庭已经前后协商了好几年，2017年3月26日，当时全家在老家拜山，趁全家主要成员都在，为此，最终确定签订了《协议书》，不存在代蓉、吴健明所说母亲梁秋贤在其面前下跪一事。吴健明的签名完全是自愿的，且其在支付完购房款后，亦主动将房屋产权证交付给吴健英，并承诺给回当时购房合同及相应的票据和凭证，但其后来出尔反尔至今未归还。因此，吴健英系涉案房屋的权属人，代蓉、吴健明主张其为涉案房屋的权属人缺乏事实和法律依据。2017年3月26日所签订的《协议书》系各方真实意思表示，吴健英已依约定支付了款项，吴健明及梁秋贤亦归还了房屋产权证，该协议吴健英虽未签名，但吴健英明确表示同意，并实际履行了该协议，故该协议书系合法有效的。(九)一审判决查明事实清楚、适用法律正确，涉案房屋的产权是清晰的，没有任何争议的，因此请求法院驳回吴健明、代蓉的全部上诉请求。原审被告梁秋贤述称，不同意一审判决，同意吴健明、代蓉的上诉请求、事实和理由。原审被告吴健玲述称，不同意一审判决，同意吴健明、代蓉的上诉请求、事实和理由。原审被告吴健婵未到庭陈述意见。代蓉、吴健明向一审法院起诉请求：1.确认吴健明与吴健英、梁秋贤、吴健玲、吴健婵等人于2017年3月26日签订的涉及处置吴健明和代蓉夫妇位于广州市白云区惠民巷xxxx号xxxx房屋的房地产所有权的《协议书》无效；2.确认代蓉、吴健明对上述房屋享有物权；3.判令吴健英协助将上述房屋的权属登记书上的房地产权属人由吴健英变更为吴健明和代蓉；4.判令吴健英承担案件诉讼费。一审法院认定事实：梁秋贤系吴健明、吴健英、吴健玲、吴健婵的母亲。吴健明与代蓉系夫妻关系。2008年12月23日，吴健英（共同申请的家庭成员彭某）与广州市住房保障办公室签订《经济适用住房买卖合同》，以311831元的价格购买涉案房屋。涉案房屋的建筑面积为68.4632平方米，用途为住宅。2009年2月11日，涉案房屋交付使用。实际上，涉案房屋由吴健明、代蓉、梁秋贤占有、使用。2010年9月26日，吴健英经依法登记取得涉案房屋的房地产权证。上述房产证内注明：经济适用住房，不得出租、出借，5年内不得上市交易。2016年9月23日，吴健英与范某登记结婚。2017年3月26日，梁秋贤、吴健明、吴健玲、吴健婵签订《协议书》，内容为：涉案房屋系吴健英提供政府经济适用房指标，全体家庭成员集资购买。购房款约32万元。供全体家庭成员使用。至今已使用了7年时间。现吴健英与范某愿意出资45万元，收回该房屋的所有权。经与全体家庭成员协商。如同意，请签名确认同意，并交还房产证。房款资金由范某交给家长梁秋贤处理。同年4月7日，范某将上述45万元通过银行转帐支付至梁秋贤银行帐户内。后吴健英与吴健明、代蓉、梁秋贤就涉案房屋发生纠纷。同年8月24日，吴健英以物权保护纠纷为案由向一审法院提起诉讼，主张吴健明、代蓉、梁秋贤向其返还涉案房屋及其他诉讼请求，一审法院依法立案受理。上述案件的案号为（2017）粤0111民初11526号。同年10月26日，吴健明、代蓉向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。对于吴健明、代蓉主张确认其对涉案房屋享有物权的诉讼请求，经查，吴健英通过向政府申请购买经济适用房，经依法登记取得涉案房屋的物权（有限制），上述法律事实清晰、明确，并无争议。因此，吴健英是涉案房屋的合法产权人。一审法院对吴健明、代蓉的上述诉讼请求不予支持。对于吴健明、代蓉主张吴健英协助办理过户手续的诉讼请求，首先，吴健明、代蓉主张与吴健英之间成立互易或买卖经济适用房的合同关系缺乏证据支持，一审法院不能认定；其次，即使上述合同关系成立，鉴于经济适用住房的社会保障性质，也会因损害社会公共利益而无效。因此，吴健明、代蓉的上述诉讼请求缺乏事实、法律依据，一审法院不予支持。《协议书》约定的内容是梁秋贤、吴健明、吴健玲、吴健婵当时的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此，吴健明、代蓉主张确认《协议书》无效的诉讼请求缺乏事实、法律依据，一审法院不予支持。对于吴健明、代蓉主张吴健明在《协议书》上签名未经涉案房屋共有权人代蓉同意，因此合同无效的意见，一审法院认为，首先，吴健明、代蓉并非涉案房屋的共有产权人；其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的最新规定，无权处分的合同仍为有效合同。因此，上述意见无事实、法律依据，一审法院不予采纳。对于吴健明、代蓉主张吴健明在《协议书》上签名非自愿的意见，因未提供证据证实，故一审法院不予采纳。需要指出的是，在本案中，吴健英有未按政府经济适用住房管理规定使用房屋的情况。一审法院将在结案后将上述情况向政府有关部门反映。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2018年4月25日作出如下判决：驳回吴健明、代蓉的全部诉讼请求。案件受理费200元，由吴健明、代蓉负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，梁秋贤在一审中称吴健英的丈夫范某放了45万元在她那里，涉案房屋的房产证是在2017年3月26日被吴健英骗取的。二审诉讼中，吴健明称2017年1月吴健英以结婚财产登记为由从梁秋贤处拿得涉案房屋房产证。吴健英表示签订协议书时要求返还房屋的使用权以及房产证，房产证是在范某将款项打给梁秋贤时，梁秋贤才将房产证交给吴健英的，即在2017年4月7日银行交易当天才拿到房产证的。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合吴健明、代蓉的上诉请求和理由以及吴健英的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.吴健明、代蓉主张确认对涉案房屋享有物权以及要求吴健英协助将涉案房屋产权人由吴健英变更为吴健明、代蓉应否支持；2.吴健明、代蓉主张涉案《协议书》无效理由能否成立。现评析如下：关于吴健明、代蓉主张确认其对涉案房屋享有物权以及要求吴健英协助将涉案房屋产权人由吴健英变更为吴健明、代蓉的诉请应否支持的问题。吴健明、代蓉上诉认为其与吴健英就涉案房屋存在互换经济适用住房《准购证》的事实，但未能提供书面证据予以证实，而吴健英对此不予确认，吴健明、代蓉也未能进一步举证证明，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由吴健明、代蓉就其上述抗辩承担举证不能的法律后果。现涉案房屋已登记在吴健英名下，而吴健明、代蓉在吴健英购买该房屋时如存在出资事实，也属于其与吴健英之间的债权债务关系，吴健明、代蓉以涉案房屋由其出资购买为由，主张其是涉案房屋的真实权利人以及享有该房屋物权诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。因此，一审法院根据本案查明的事实，认定吴健英通过向政府申请购买经济适用房，经依法登记取得涉案房屋的物权，涉案房屋的合法产权人为吴健英正确，本院予以确认。吴健明、代蓉认为吴健英起诉其搬离涉案房屋后交付给吴健英管业，可证明吴健英不是涉案房屋合法产权人，理由不成立，本院不予支持。同理，由于本院确认吴健英是涉案房屋的合法产权人，而吴健明、代蓉未能举证证明其与吴健英就涉案房屋存在互换经济适用房《准购证》或者存在购买涉案房屋的事实，因此，其上诉要求吴健英协助办理涉案房屋过户手续的诉请，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。关于吴健明、代蓉主张涉案《协议书》无效理由能否成立的问题。涉案《协议书》载明：涉案房屋系吴健英提供政府经济适用房指标，全体家庭成员集资购买。购买款约32万元。供全体家庭成员使用。至今使用了7年时间。现吴健英与范某愿意出资45万元，收回该房屋的所有权。经与全体家庭成员协商。如同意，请签名确认同意，并交还房产证。房款资金由范某交给家长梁秋贤处理。上述协议显示签名人有梁秋贤、吴健明、吴健玲和吴健婵等。虽然吴健英未在涉案《协议书》上签名，但范某已将上述45万元通过银行转账支付至梁秋贤银行账户内。梁秋贤确认收到该款并将房产证交还给吴健英。因此，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，本院确认吴健英与吴健明、梁秋贤、吴健玲、吴健婵等签订的上述《协议书》合法成立。该协议书出自各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定《协议书》合法有效，并无不当，本院予以维持。吴健明作为一位完全民事行为能力人，其已在《协议书》中签名，应依约恪守履行，其上诉认为在协议书上签名并非自愿，未能提供证据佐证，本院不予采纳。而涉案房屋不是吴健明、代蓉的共有财产，代蓉是否在上述《协议书》上签名，不影响《协议书》效力的认定。此外，涉案房屋的购房款是否为吴健明、代蓉支付，也不足以作为认定《协议书》无效的依据。因此，吴健明、代蓉上诉以吴健明、代蓉未在《协议书》中签名以及吴健明并非自愿签名和涉案房屋是吴健明、代蓉出资购买为由，主张上述《协议书》无效，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，吴健明、代蓉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由吴健明、代蓉负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一八年八月十六日书记员 李志康游瑞娜