四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第2383号
上诉人（原审被告）赵伟。
委托代理人王占伟，四川法锐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都远大创新物业管理有限责任公司。住所地：成都高新区天府大道南段***号*栋*楼*号。
法定代表人杨忠伟，董事长。
委托代理人周艳，四川汇韬律师事务所律师。
委托代理人谭强，四川汇韬律师事务所律师。
上诉人赵伟因与被上诉人成都远大创新物业管理有限责任公司（以下简称远大公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2014）高新民初字第402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月28日立案受理后，依法组成合议庭于进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2007年6月20日，赵伟作为买受人与开发商成都远大房地产开发有限责任公司签订了购买“远大都市风景”商住项目第29幢3单元611号（建筑面积为171.51平方米）房屋的《商品房买卖合同》一份，合同第八条约定：“交付期限：出卖人应当在2007年9月25日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：按补充协议相关条款执行”、第十一条约定：“交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示说明文件或出示说明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按补充协议相关条款执行”。
同日，赵伟还与出卖人成都远大房地产开发有限责任公司签订了一份《“远大·都市风景”商品房买卖合同补充协议》，该协议第四条“房屋交付与交接”第一款约定：“商品房买卖合同第八条约定的验收合格指该商品房单体竣工验收合格，合格日期以取得建设工程竣工验收备案表日期为准”。第二款约定“出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式通知买受人办理房屋的交付手续。无论出卖人的通知在客观上是否能够送达买受人，买受人均应于合同约定的交房日届满前前往“远大都市风景·风景2006”现场办理房屋交付手续，逾期未来办理，则以合同中约定的交房最后期限届满日，视为出卖人的交付日，房屋的毁损、灭失风险自该交付日起由买受人承担，并承担由此产生的逾期支付物业管理费等费用的不利后果”。第九条约定“补充协议是买卖合同不可分割的一部分，由双方在签署买卖合同之同时签署，与买卖合同具有同等法律效力。买卖合同、买卖合同的附件与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准”。上述合同及补充协议签订后，赵伟按约定向成都远大房地产开发有限责任公司缴付了购房款。房屋建成并具备交房条件后，成都远大房地产开发有限责任公司电话通知赵伟办理收房手续。
原审另查明，2007年6月20日，远大公司作为甲方与作为乙方的赵伟签订了《前期物业管理服务协议》，约定远大公司为赵伟购买的位于成都市天府大道三段“远大都市风景2期·风景2006”29幢3单元6层11号，建筑面积171.51平方米的房屋提供前期物业管理服务。甲方负责对房屋共用部位、共同设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理。物业管理服务内容包括：一、共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、室外走廊通道、管道井等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共同设施设备是指共用的上下水管道、落水管、储水池、加压水泵、天线、供电线路、光纤、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、电梯、绿地、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生。四、公共秩序。五、交通秩序和车辆停放。六、房屋装饰装修管理。乙方应当依据本协议按照足额向甲方交纳物业管理服务费和代收代缴的水、电、气和袋装垃圾清运费及其他费用等，不得以任何理由拒交、少交和缓交上述各项费用。缴费标准：住宅（带电梯）按建筑面积每平方米每月1.2元缴纳；缴纳费用时间：交房时预缴半年物业管理服务费，半年后可按月缴纳，亦可按季度或半年预缴，每次在第一月的1－5日；计算时间：从开发商通知业主集中交房最后期限的次日起。空置房屋未入住按建筑面积以收费标准全额缴纳；由甲方代收的水、电、气和其他应缴纳费用的缴纳时间为每月1－5日（如有更改，以另行通知为准）。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金，并追究乙方违约责任，乙方还应承担应缴费用5%的违约金。
同日，赵伟还签署了《远大都市风景2期·风景2006业主临时公约》，该规约第七条约定：“本物业和物业服务费用由全体业主按其拥有物业权属份额大小共同分担，并在《前期物业管理服务协议》约定期限内付清。业主应按时按标准足额缴纳物业管理公司应收取的各项服务费用，不得以任何理由拒交、少交或迟交物业管理费及代收代缴水、电、气、光纤等费用。本物业建立专项维修资金，专项用于保障物业共用部位、共同设施设备的大修、中修、更新改造，其缴存、管理、使用和监督均按《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》的有关规定执行。
原审还查明，2007年12月15日，赵伟办理了案涉房屋的交接手续，并于当日向远大公司缴纳了2007年9月25日至2008年3月24日的物业管理服务费1234.9元。2008年5月14日，远大公司对赵伟的房屋进行巡查，该房屋内墙面因地震出现裂纹。2008年12月22日，赵伟向远大公司支付了2008年3月25日至2009年1月31日共计10个月7天的物业管理服务费2106.1元、装修管理费102.9元、楼道维护费200元、建渣清运费343元、代收水费200元、代收电费100元。此后，赵伟按每月205.81元标准向远大公司缴清了2009年2月1日至12月31日的物业管理服务费。2010年1月1日起，经远大公司多次催收，赵伟并未向远大公司缴纳物业管理服务费，至2013年1月，拖欠的物业管理服务费共计7614.97元。2013年2月，远大公司与业主委员会聘请的物业管理企业办理了交接手续，结束了对案涉物业的管理服务。
原审法院认定上述事实所采信的证据主要有双方当事人当庭陈述、《前期物业管理服务协议》、《远大都市风景2期·风景2006业主临时公约》、《“远大·都市风景”商品房买卖合同补充协议》、《远大一、二期退出与成悦移交资料（客服部）》、《商品房买卖合同》、《远大都市风景小区空置房巡查表》、《物品交接签收表》、《发票》、《收据》等。
原审法院认为，案涉《前期物业管理服务协议》、《远大都市风景2期·风景2006业主临时公约》、以及《商品房买卖合同》及补充协议，均系合同当事人在平等、自愿、协商的基础上所签订的合同，是当事人真实意思表示，合同条款明确、内容清楚，不违反法律法规强制性规定，属有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。原审诉讼中，赵伟主张上述合同系其受胁迫而签订，但并未提供证据予以证明，故原审法院对其该主张不予采纳。根据上述合同约定，赵伟应按购房合同约定的交房时时间向远大公司缴纳物业服务费，否则应承担相应的法律责任。赵伟主张远大公司并未尽到墙面裂缝的维修义务故拒绝缴纳物管费，原审法院认为，产生裂缝的墙面系位于赵伟房屋内部，并不属于房屋共用部位，该部分的维护和管理不属于远大公司的物业管理服务范围，地震属于不可抗力，由此产生的损失也不能归责于远大公司，故对于赵伟的这一抗辩主张原审法院不予采纳。对赵伟提出的其他抗辩理由因并无证据予以佐证，故原审法院不予采纳。原审庭审过程中，赵伟认可其欠付的2010年1月至2013年1月的物业服务管理费为7614.97元，但主张因其并实际进行装修，因此，其缴纳的装修管理费102.9元、楼道维护费200元、建渣清运费343元、代收水费200元、代收电费100元共计945.9元应当抵扣其欠付的物业服务管理费，赵伟同意再向远大公司缴纳6669.07元物业服务管理费。对此，远大公司不予认可。原审法院认为，远大公司依据合同全面履行了约定的物业管理服务义务，赵伟应当按照合同约定的标准和付款期限向远大公司支付相应的物业管理服务费，而装修管理费、楼道维护费、建渣清运费、代收水费、代收电费系不同的收费项目，与本案并无关联。如赵伟主张远大公司无权收取或应退还上述费用，可另案主张。对于逾期付款违约金，赵伟认为不应交纳，原审法院综合考虑合同的履行情况、违约金的约定金额及远大公司的实际损失、赵伟的过错程度，予以酌情调整。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、赵伟应于判决生效之日起十日内向成都远大创新物业管理有限责任公司交纳2010年1月至2013年1月期间的物业服务费共计7614.97元，并承担拖欠的物业服务费的违约金（截止2013年9月30日为3129.7元，2013年9月30日以后产生的违约金以7614.97元为基数，按每日0.05%计算直至实际付清之日止）；二、驳回成都远大创新物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果赵伟未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取73元，由赵伟承担。
宣判后，原审被告赵伟不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判：1、远大公司退还自己物管费1000元；2、撤销违约金的判决内容。其主要的上诉理由是：自己对于2010年1月至2013年1月期间的物业费共计7614.97元的金额并不持异议，但原审对于交房时间认定错误，远大公司应退还自己收房前的物业费，即2007年9月至12月的物管费1000元；2、远大公司在原审中主张滞纳金缺乏事实和法律依据，且原审判决每日0.05%标准明显过高。
被上诉人远大公司答辩称，赵伟未收房并不影响其应当缴纳物业费的计算时间；物业服务合同中明确约定了违约金的计收标准，且远大公司起诉主张的违约金低于合同约定，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审一致。双方当事人在二审中均无新的证据提交。
本院认为，因本案一审中赵伟并未提出反诉要求远大公司归还自己2007年9月至12月的物管费，故其该项上诉请求不属于本案二审审理范围。又因赵伟对其应缴纳的2010年1月至2013年1月期间的物业费共计7614.97元的金额并无异议，故本案的焦点问题是赵伟是否应向远大公司支付违约金，以及违约金的认定标准。
首先，案涉《商品房买卖合同》载明出卖人应在2007年9月25日前将验收合格的并符合合同约定的商品房交付买受人使用。同时，《商品房买卖合同补充协议》约定买受人逾期未办理房屋交付手续，则以合同中约定的交房最后期限届满日，视为出卖人的交付日。尽管《二期物品交接签收表》载明赵伟收到门钥匙、业主卡等的时间是2007年12月15日，但根据合同双方关于交付时间的约定，本案中，原审认定交房时间为2007年9月25日正确。且事实上，赵伟交纳了2007年9月25日至2008年3月24日的物业管理费，故本院对赵伟上诉提出原审认定交房时间错误的理由不能成立。
其次，案涉《前期物业管理服务协议》明确约定，若业主违反协议，不按约交纳有关费用，远大公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金，追究业主违约责任，业主还应承担应缴费用5%的违约金。因此，远大公司对赵伟逾期交纳物管费主张违约金，符合合同约定。但是，原审法院认定违约金计算标准为每日0.05%过高，本院综合考虑本案实际情况，酌情将违约金计算标准调整为中国人民银行同期贷款利率。
综上，赵伟的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求部分予以支持。原审审判程序合法，原判认定事实清楚，但违约金认定过高，二审予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2014）高新民初字第402号民事判决第二项，即“驳回原告成都远大创新物业管理有限责任公司的其他诉讼请求”。
二、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2014）高新民初字第402号民事判决第一项“被告赵伟应于本判决生效之日起十日内向原告远大创新物业管理有限责任公司交纳2010年1月到2013年1月期间的物业服务费共计7614.97元，并承担拖欠的物业服务费的违约金（截止2013年9月30日为3129.7元，2013年9月30日以后产生的违约金以7614.97元基数，按每日0.05%计算直至实际付清之日止）”为“被告赵伟应于本判决生效之日起十日内向原告远大创新物业管理有限责任公司交纳2010年1月到2013年1月期间的物业服务费共计7614.97元，并承担拖欠的物业服务费的违约金（从2010年1月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定之日）”。
如果赵伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费73元。由赵伟负担50元，由远大公司负担23元。二审案件受理费50元，由赵伟负担25元，由远大公司负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 兵
代理审判员 宋 颂
代理审判员 胡 茜
二〇一四年五月三十日
书 记 员 任文磊