中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2018）最高法民终283号
上诉人（原审原告、申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层。
负责人：潘晖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶莲，北京市安和利律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、案外人）：李晫，女，1992年3月21日出生，满族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：王树德，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。
被上诉人（原审被告、被执行人）：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（原审被告、被执行人）：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（原审被告、被执行人）：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
上诉人中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产重庆分公司）因与被上诉人李晫、黄怒波、北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣房地产公司）、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资集团公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院(2017)渝民初133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
东方资产重庆分公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销重庆市高级人民法院（2017）渝民初133号民事判决书；2.发回重审或改判继续执行中坤长业房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）6号楼5层2单元503号房屋；3.本案一、二审诉讼费用由李晫、中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波承担。事实及理由：原审认定事实错误，现有证据不足以证明李晫与中坤投资集团公司存在案涉房屋买卖行为和真实、合法付款行为。（一）李晫与中坤锦绣房地产公司之间的房屋买卖行为属恶意串通，企图通过转移抵押房产，逃避债务的违法行为。（二）李晫与中坤锦绣房地产公司之间案涉房屋买卖价款的支付行为不真实。1.李晫未提供合法有效的证据证明其向中坤锦绣房地产公司支付了案涉房屋全部价款；2.李晫明知案涉房屋上有抵押权，即便其向中坤锦绣房地产公司支付过款项，也无法证明系用于购买案涉房屋的价款，因为李晫未向东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司指定的资金监管账户支付案涉房屋价款。（三）李晫未提供合法、有效的证据证明案涉房屋在查封前其已持续实际使用。（四）李晫与中坤锦绣房地产公司签订房屋买卖合同，约定的案涉房屋总价款为1651300元，其中851300元在2013年5月31日前支付。但无任何付款凭证表明851300元的购房款已按照合同约定支付。故不能认定李晫履行了房屋买卖合同约定的付款义务。
李晫辩称，李晫与中坤锦绣房地产公司签署的房屋买卖合同真实有效，且已经支付全部购房款，案涉房屋在法院查封之前，李晫已经占有使用。东方资产重庆分公司作出同意销售的承诺，李晫作为普通购房人已经最大限度地尽到了注意义务。东方资产重庆分公司主张李晫与中坤锦绣房地产公司之间存在恶意串通，应当承担举证责任，否则应承担不利后果。
中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司提交书面答辩意见称，（一）原审认定事实清楚，适用法律正确，东方资产重庆分公司的上诉请求不应得到支持。1.2012年11月5日，东方资产重庆分公司向北京市海淀区建设委员会出具了同意抵押房屋销售的证明。在取得东方资产重庆分公司的同意后，中坤锦绣房地产公司将案涉房屋出售，与李晫签订房屋买卖合同，并办理了网签手续，李晫已交纳了全部款项，并收到了相关收款凭证，案涉房屋也已交付其使用，中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司认可李晫对案涉房屋的合法所有权。2.中坤锦绣房地产公司是在东方资产重庆分公司的同意下才销售案涉房屋，其对此无过错。案涉房屋买卖合同是交易双方真实意思表示，合法有效，不存在恶意串通的情况，东方资产重庆分公司所称的违法行为无事实及法律依据。3.案涉房屋买卖合同签订时间、支付对价款时间及实际使用时间均在一审法院查封前，且有一审法院出具的执行裁定书及原审判决书对以上事实予以确认，故东方资产重庆分公司主张无证据证明李晫已实际使用的说法不成立。（二）本案诉讼费应由东方资产重庆分公司承担。综上，一审判决驳回东方资产重庆分公司的诉讼请求正确，请求予以维持。
东方资产重庆分公司起诉请求：1.继续执行中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）6号楼5层2单元503号房屋；2.本案诉讼费用由李晫、黄怒波、中坤锦绣房地产公司、中坤长业房地产公司、中坤投资集团公司共同承担。事实和理由：2015年4月20日，重庆市高级人民法院作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判决：1.中坤锦绣房地产公司于判决生效之日起十日内偿还东方资产重庆分公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；2.黄怒波、中坤长业房地产公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣房地产公司的前述债务承担连带清偿责任；3.东方资产重庆分公司有权在该判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第××号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。因中坤锦绣房地产公司未履行上述判决确定的义务，东方资产重庆分公司遂向重庆市高级人民法院申请强制执行。执行中，李晫提出执行异议，重庆市高级人民法院作出（2017）渝执异40号执行裁定，裁定中止对中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）6号楼5层2单元503号房屋的执行。该裁定认定事实错误，现有证据不足以证明李晫和中坤锦绣房地产公司就案涉房屋存在买卖行为，不足以证明李晫有真实付款行为，不足以证明在人民法院查封前，李晫已经持续占有并使用案涉房屋。
一审法院认定事实如下：东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波借款合同纠纷一案，一审法院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判决：1.中坤锦绣房地产公司于本判决生效之日起十日内偿还东方资产重庆分公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；2.黄怒波、中坤长业房地产公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣房地产公司的前述债务承担连带清偿责任；3.东方资产重庆分公司有权在本判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第××号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。判决生效后，东方资产重庆分公司向一审法院申请强制执行。李晫以其系该房屋的实际所有人为由提出了书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。一审法院于2017年6月28日作出（2017）渝执异40号执行裁定，裁定中止对被执行人中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）6号楼5层2单元503号房屋的执行。
2013年2月26日，李晫与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定中坤锦绣房地产公司将该公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）6号楼5层2单元503号房屋出售给李晫，合同总价款为1651300元；付款方式为买受人于2013年5月31日前一次性支付房款。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF401240。东方资产重庆分公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。同日，李晫与中坤锦绣房地产公司签订了补充协议，主要约定将主合同附件五关于“付款方式及期限的约定”变更为按揭付款，买受人在2013年5月31日前支付851300元，剩余80万元房款以贷款方式在贷款银行支付等内容。
2013年3月20日，李晫、李红雨（系李晫之父）与中国建设银行股份有限公司北京市分行签订了借款合同，借款金额80万元，借款期限144个月，中坤锦绣房地产公司作为保证人为该借款提供了连带责任保证。借款人采取委托扣款方式还款，指定由李红雨在中国建设银行股份有限公司北京市分行开立的账户62×××08进行等额本息还款。中国建设银行股份有限公司北京市分行将前述借款划入了中坤锦绣房地产公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的账号为41×××86的监管账户。李晫在审理中举示了李红雨从2013年4月20日至2017年8月20日就前述借款按期归还按揭款项的交易明细。
审理中，李晫还举示了李红雨在2015年3月19日持有北京格上理财顾问有限公司“格上景林新三板投资基金”101万元基金认购确认书、2015年4月21日加入中信信托有限责任公司“中信•和聚鼎宝2期管理型缓冲金融投资集合资金信托计划”101万元信托资金加入确认书、2015年5月26日李红雨与华泰证券股份有限公司、广东君心盈泰投资管理有限公司签订的认购金额为100万元的《君泽盈泰2号私募证券投资基金基金合同》，以及李红雨2015年7月11日在中国银行的大额定期存款客户回单、中国民生银行个人账户对账单、招商银行户口历史交易明细表以证明其与李红雨的资信能力。
中坤锦绣房地产公司于2013年3月4日出具了销售不动产的发票：发票金额851300元、发票号码132××××5554。2014年4月10日出具了销售不动产的发票：发票金额80万元、发票号码241××××8424。中坤锦绣房地产公司于2014年5月将中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）6号楼5层2单元503号房屋交付李晫，李晫于2014年5月装修后入住使用至今。
中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）6号楼5层2单元503号房屋至今登记在中坤锦绣房地产公司名下并设定了抵押。
一审法院另查明：1.2012年11月5日，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将由其开发并抵押给东方资产重庆分公司的海淀区头堆村碧河花园一期工程A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，本案争议房屋包含在内。2.2011年9月21日，东方资产重庆分公司、中坤锦绣房地产公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订《监管协议》，约定中坤锦绣房地产公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的41×××86账号为监管账户，对中坤锦绣房地产公司项下“长河湾”房产项目的销售回款进行监管。3.一审法院于2014年10月29日将本案案涉房屋进行查封。
一审法院认为，本案一审诉讼的争议焦点系李晫是否就中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）6号楼5层2单元503号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
结合本案查明的事实和证据，应当认定李晫对北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期工程A区）6号楼5层2单元503号房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。理由如下：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。2.在本案中李晫在一审法院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续。李晫举示的购房发票、李晫与李红雨及中国建设银行股份有限公司北京市分行共同签订的借款合同及按揭还款明细、购买基金、信托产品合同凭证等证据可以证明其已经按照约定以现金和贷款方式向中坤锦绣房地产公司支付了全部购房款。此外，其举示的施工许可证、供暖费发票、水电费收据等证据，可以证明其已实际占有使用案涉房屋。3.对于未办理过户登记的问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定可知，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断未办理过户登记是否非因买受人自身原因的重要事实。在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，如果买受人购买存在抵押权的房屋，因抵押登记具有公示公信效力，故不能办理过户登记手续应认定为买受人自身的原因。但是，在抵押权人同意抵押人出售抵押房屋且向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示的情况下，应当认定买受人已基于抵押权人的行为而产生合理的信赖利益，买受人在此种情况下对房屋不能办理过户登记并非因其自身原因，应当认定在抵押人将房屋对外出售后，抵押权人负有涂销抵押登记的义务。抵押人是否将买受人支付的购房款向抵押权人支付的风险，应由抵押权人自行承担，抵押权人可通过设定共管账户等方式避免抵押人违约的风险。本案中，李晫作为买受人在向中国建设银行股份有限公司北京市分行借款时，还约定了将剩余80万元购房款支付至中坤锦绣房地产公司与东方资产重庆分公司指定的监管账户，其在购买案涉房屋过程中已尽到了充分的注意义务，故应当认定非因李晫自身原因未办理过户登记手续。
综上所述，东方资产重庆分公司的诉讼请求不能成立，一审法院依法不予支持。依照《执行异议规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判令：驳回东方资产重庆分公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由东方资产重庆分公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对于一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为李晫对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
（一）关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题。
首先，李晫在一审法院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，抵押权人东方资产重庆分公司出具了同意转让的说明并作为买卖合同附件，李晫买受该房屋不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定。东方资产重庆分公司关于李晫与中坤锦绣房地产公司之间的房屋买卖行为系恶意串通，企图通过转移抵押房产、逃避债务的违法行为，不具有真实性的上诉理由没有事实及法律依据，不应予以支持。
其次，中坤锦绣房地产公司与李晫均认可在一审法院查封案涉房屋之前，该房屋已经交付李晫，由其合法占有。而李晫举示的施工许可证、供暖费发票、水电费收据等证据，可以证明其已实际占有使用案涉房屋。一审判决认定在人民法院查封之前李晫已经合法占有该房屋并无不当。
（二）关于李晫是否已经支付全部价款的问题。
本案中，李晫在一审法院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续。李晫举示的购房发票、李晫与李红雨及中国建设银行股份有限公司北京市分行共同签订的借款合同及按揭还款明细、购买基金、信托产品合同凭证等证据可以证明其已经按照约定以现金和贷款方式向中坤锦绣房地产公司支付了全部购房款。中坤锦绣房地产公司也向李晫出具了载明支付全部房款的购房发票。一审判决认定李晫已经向中坤锦绣房地产公司支付了购房款并无不当。东方资产重庆分公司关于李晫未按合同约定支付案涉房屋价款的主张无事实依据，本院不予支持。
（三）关于李晫是否非因自身原因未办理过户登记的问题。
案涉房屋登记于中坤锦绣房地产公司名下，并未登记于李晫名下。虽然案涉房屋上设立抵押权，但该房屋销售之前，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将案涉房屋对外进行销售。李晫购买该房屋时中坤锦绣房地产公司向其出示了东方资产重庆分公司同意对外销售案涉房屋的证明，并将该证明作为合同附件。买受人李晫基于东方资产重庆分公司同意销售抵押房屋行为而产生东方资产重庆分公司将会配合办理过户登记的合理信赖，其作为买受人，对这一问题已尽到充分的注意义务。一审判决认定非因李晫自身原因不能办理案涉房屋过户登记手续并无不当。
综上所述，东方资产重庆分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘竹梅
审 判 员 潘勇锋
审 判 员 李延忱
二〇一八年六月十四日
法官助理 刘忠伟
书 记 员 罗映秋