广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）防市民一终字第523号
上诉人（一审原告）安运丽。
委托代理人吕春，广西维冠律师事务所律师。
上诉人（一审被告）广西向南居房地产开发有限公司，住所地广西南宁市民族大道93号新兴大厦A栋16层1601号房。
法定代表人杨泽标，该公司董事长。
上诉人（一审被告）广西向南居房地产开发有限公司防城港分公司，住所地广西防城港市港口区西湾广场康晨小区H25-H26。
代表人杨泽奇，该公司总经理。
以上两上诉人的共同委托代理人陆振华，广西八桂律师事务所律师。
以上两上诉人的共同委托代理人方仕根，广西八桂律师事务所律师。
上诉人安运丽与上诉人广西向南居房地产开发有限公司（以下简称向南居公司）、上诉人广西向南居房地产开发有限公司防城港分公司（以下简称向南居防城港分公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服防城港市港口区人民法院（2014）港民初字第897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月3日立案受理后，依法组成由审判员佟日红担任审判长，代理审判员潘云燕、何丽敏参加的合议庭，于2014年11月27日公开开庭进行了审理。书记员廖兰担任法庭记录。上诉人安运丽的委托代理人吕春，上诉人向南居公司及上诉人向南居防城港分公司的共同委托代理人陆振华、方仕根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年9月5日，向南居防城港分公司代向南居公司（出卖人）与安运丽（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于防城港市港口区桃花湾康晨小区向南居蓬莱嘉园2栋顺风阁4单元706号商品房卖给买受人，房屋总价款为117562元。《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之四作为违约金，如因买受人原因不能在规定期限内取得权属证书的，也按日支付同等违约金给出卖人；出卖人可退回房款，收回商品房并按已付房价款的1%赔偿买受人的损失；买受人办理权属证书所发生的各项税金及费用均由买受人自行承担”。合同签订后，安运丽向向南居公司支付了首付款27562元并办理银行按揭贷款手续支付了其余购房款。2010年7月30日，向南居公司将商品房交付给安运丽使用。2013年1月4日，向南居公司就防城港市港口区桃花湾康晨小区向南居蓬莱嘉园2栋顺风阁向房管部门申请房屋所有权初始登记。2013年1月16日，防城港市房产管理局向向南居公司颁发防城港市港口区西湾广场康晨小区H28A-H27、H28-H29向南居蓬莱嘉园顺风阁2栋的《房屋所有权证》（防港房权证港口直字第××号）。2013年8月28日，向南居公司向房管部门就安运丽购买的商品房申请办理房屋所有权转移登记并提供相关材料，房管部门于2013年8月29日受理。2013年9月18日，安运丽在向南居公司处签领了其所购买商品房的《房屋所有权证》。2014年9月20日，向南居公司向安运丽邮寄《解除<；商品房买卖合同>；的通知书》，要求解除与安运丽签订的《商品房买卖合同》。
一审法院认为，向南居防城港分公司在其权限范围内代向南居公司与安运丽签订《商品房买卖合同》且该行为得到向南居公司的认可，故该《商品房买卖合同》视为双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。安运丽与向南居公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务。合同第十五条约定向南居公司应在交房使用后720日内将办理房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，向南居的交房时间为2010年7月30日，故应在2012年7月20日前将办理房屋权属登记的相关材料报房屋产权登记机关备案。现因向南居公司的原因致使安运丽无法在合同约定的期限内办理房地产权属证书，向南居公司的行为已构成违约。向南居公司主张安运丽在其逾期办证过程中存在一定过错，但未提供相关证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，对向南居公司的该主张，不予支持。
关于向南居公司要求解除与安运丽签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。向南居公司主张其根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条及合同第十五条第4项的约定，其有权解除合同。从合同第十五条第3项、第4项的字面意思与逻辑上理解，退房与否的决定权在于买受人，其中第4项“出卖人可退回房款，收回商品房并按已付房价款的1%赔偿买受人损失”并不当然赋予向南居公司解除权，且安运丽作为守约一方，向南居公司退回房款、收回商品房应以安运丽主动提出退房为前提，故对向南居公司单方要求解除合同的主张，不予支持。
关于安运丽要求向南居公司与向南居防城港分公司承担逾期办证违约金31977元是否有事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，向南居防城港分公司作为向南居公司的分支机构，其民事责任应由向南居公司承担，故逾期办证的违约责任应由向南居公司承担。根据合同约定，向南居公司的办证义务限于向产权登记部门提供需由其提供的资料进行备案，而非办妥《房屋所有权证》。向南居公司于2013年8月28日向产权登记机关办理申请办理房屋所有权转移登记并提供相关资料，产权登记部门于2013年8月29日受理上述申请即视为向南居公司履行了为安运丽的办证义务，故向南居公司逾期办证的时间应自2012年7月20日至2013年8月29日，共406天。向南居公司主张合同约定的违约金过高要求予以调整，根据《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合考虑向南居公司逾期办证行为给安运丽造成的损失及向南居公司过错程度、合同的履行情况等多方面因素，从公平合理角度出发，一审法院将逾期办证违约金的计算标准调整为每日按已付房价款万分之一向安运丽支付违约金，故向南居公司应向安运丽支付逾期办证违约金4773.02元（117562元×0.0001×406天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、向南居公司向安运丽支付违约金4773.02元；二、驳回安运丽的其他诉讼请求。案件受理费600元，减半收取300元，由安运丽负担200元，向南居公司负担100元。
上诉人安运丽不服一审判决，上诉称：一审法院调低违约金计算标准错误。一、《商品房买卖合同》是由向南居公司提供的格式合同，第十五条是格式条款，由安运丽被动接受，并非双方协商约定的结果。二、人民法院调整违约金应以实际损失为基础。向南居公司仅主张违约金过高，但未提供任何证据证明。在此情况下，一审法院却认定违约金过高。（2014）港民初字第758号商品房预售合同纠纷一案中，一审法院对该案原告（业主）仅提出违约金过低、要求调整违约金的主张时，却以该案原告没有提供证据证明损失为由不予调整。一审法院对同一法律事实、同一法律条款却以不同的方式裁判，显然不公正。三、向南居公司恶意违约，不应调整违约金。向南居公司2013年1月4日提交申请办理大证的材料、2013年1月16日即已办妥，其于2013年8月28日为安运丽申请办理房产权证转移登记、2013年9月18日安运丽即已领取房产证。向南居公司没有就其交房后720日内未申请办理大证、办妥大证后7个月内没有为安运丽办理房产转移登记手续的原因及涉案房屋的土地使用权证被延期抵押至2013年4月这一系列行为，没有给安运丽任何理由和说明，存在过错且恶意违约。四、向南居公司收取安运丽全部购房款后理应为履行该合同约定而尽快解除土地使用权抵押登记，但其却故意隐瞒，将应属于安运丽等业主的土地使用权办理延期抵押登记获利巨大。综上，一审法院对违约金进行调整无事实依据，适用《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条的规定错误。请求二审法院：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项，并改判：向南居公司、向南居防城港分公司追加支付逾期办证违约金14319元；三、本案一、二审诉讼费用由向南居公司、向南居防城港分公司负担。
上诉人向南居公司、向南居防城港分公司上诉并答辩称，一、一审认定向南居公司及其分公司无权解除合同错误。双方并未约定必须以买受人主动提出退房为适用合同第15条第4项的前提，更没有将退房与否的决定权赋予买受人。对该项约定与第3项亦没有约定前后履行顺序，故根据合同法第六十六条之规定，向南居公司及其分公司有权解除合同、退回房款、收回商品房。二、一审认定逾期办证时间自2012年7月20日至2013年8月29日共406天错误。向南居公司已于2013年1月4日向房产局申请办理了涉案房屋所有权初始登记，并取得了初始房屋所有权证。同时也通知了买受人履行提供契税完证、签署办证委托书等配合办证工作，但其拖延履行，导致逾期未能办妥房产证，其责任应由买受人自行承担。故向南居公司承担逾期办证违约责任的起始时间应为自2012年7月20日至申请办理房屋所有权初始登记之日2013年1月4日。三、一审将逾期办证违约金标准调整至日万分之一仍过高。安运丽已领取了房屋产权证，逾期办证未造成其实际经济损失，且按日万分之一计付逾期办证违约金则超出了该房的月租金，故应根据《商品房买卖合同》第15条第4项的约定，按安运丽已付购房款的1%计算违约金。综上，请求二审法院：一、撤销一审判决第一项；二、确认向南居公司逾期办证时间自2012年7月20日至2013年1月4日止；三、确认向南居公司与安运丽签订的《商品房买卖合同》已解除；四、确认逾期办证违约金按已付购房款的1%进行计算；五、本案一、二审诉讼费用由安运丽负担。
上诉人安运丽对上诉人向南居公司、向南居防城港分公司的上诉答辩称，对向南居公司关于解除合同的主张，一审虽陈述，但最后未对此作出评判；向南居公司及其分公司要求调低违约金无依据，应按日万分之四进行计算。
上诉人安运丽、向南居公司、向南居防城港分公司均未向本院提交新证据。
一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点是：一、逾期办证违约截止时间及实际天数；二、向南居公司承担怎样的违约责任。
一、关于向南居公司逾期办证违约截止时间及实际天数问题。
双方签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应按约全面履行各自的义务。根据合同约定，向南居公司应在交房使用后的720日内将办理房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，即向南居公司应按法律、法规的规定以及房屋产权登记机关的要求，将需要由其提供的办理房屋权属转移登记的资料报送至房屋所在地房屋产权登记机关进行备案。向南居公司应提供的资料包括房屋产权证书、房地产平面图、房屋所有权转移登记审批表等。虽向南居公司已于2013年1月4日申请办理了房屋产权初始登记，但其于2013年8月28日才将须由其提供的办理房屋产权转移登记所需的资料提交至产权登记机关。产权登记机关次日受理才视为向南居公司履行了合同约定的办证义务。且向南居公司未能提供证据证明因安运丽自身原因而无法在约定的办证期限内办理产权转移登记，故向南居公司该项上诉主张，于法无据，本院不予支持。向南居公司于2010年7月30日交付房屋给安运丽使用，根据合同约定，向南居公司逾期办证违约期间为2012年7月20日至2013年8月29日。一审法院认定共计406天正确，本院予以维持。
二、关于向南居公司、向南居防城港分公司承担怎样的违约责任的问题。向南居公司逾期办证406天，应根据合同约定承担违约责任。
首先，对于违约责任适用的合同条款。安运丽主张继续履行合同、向南居公司应按合同第15条第3项承担违约责任。向南居公司主张合同已解除并按合同第15条第4项承担违约责任。本院认为，双方签订的合同第15条第3、4项均为双方对向南居公司逾期办证时应承担的违约责任的约定。第3项为因逾期办证而不退房时的违约责任处理，第4项实际系因逾期办证而退房时的违约责任处理。两项条款约定的责任承担内容不同，故双方可协商选择适用其中一项。向南居公司已于2013年8月29日履行了其办证义务，安运丽也已于2013年9月18日签领了房产证书，双方已以行为实际选择了不退房，且至此双方均已履行了商品房买卖合同约定的主要义务，安运丽也已起诉主张向南居公司应按第3项承担违约责任，故向南居公司应按第3项承担逾期办证违约责任。而向南居公司在一审诉讼过程中（2014年9月20日）向安运丽发出解除合同通知并主张适用合同第15条第4项承担违约责任，安运丽并未同意，且亦未存在其他可变更适用之情形，故本院不予支持向南居公司该项上诉主张。一审法院未予支持安运丽确认双方签订的合同有效、向南居公司解除合同行为无效的请求错误，本院予以纠正。
其次，关于违约金的计算标准。安运丽上诉主张在向南居公司仅提出调整违约金请求而未提供证据证明违约金过高的情况下，一审法院即调低违约金计算标准错误。本院认为，一审法院根据《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合整个商品房预售合同的履行情况、向南居公司的过错程度等多方面因素，认定违约金过高，并依据公平原则对向南居公司应支付的违约金进行调整。安运丽虽对此提起上诉，但未能提供充分证据证明该项自由裁量权的行使存在程序违法或实体明显不公，故本院不予支持安运丽该项上诉主张。一审法院依据公平原则调整违约金并无不当，本院予以维持。一审法院判决向南居公司应向安运丽支付逾期办证违约金4773.02元实体处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理有所不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持防城港市港口区人民法院（2014）港民初字第897号民事判决；
二、确认上诉人安运丽与上诉人广西向南居房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效、上诉人广西向南居房地产开发有限公司于2014年9月20日解除合同无效。
上述义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
一审案件受理费300元（上诉人安运丽已预交），二审案件受理费600元（上诉人安运丽与上诉人广西向南居房地产开发有限公司均已预交600元），共计900元，由上诉人安运丽负担300元，上诉人广西向南居房地产开发有限公司负担600元。本院多收的600元，由本院退给上诉人安运丽。
本判决为终审判决。
审 判 长 佟日红
代理审判员 潘云燕
代理审判员 何丽敏
二〇一五年一月十九日
书 记 员 廖 兰