福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第5177号
原告厦门鑫安广物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区。
法定代表人蔡却赐，该公司总经理。
委托代理人沈学、林声贤，北京大成（厦门）律师事务所律师。
被告陈衍达，男，1969年12月21日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人李毅阳，福建远大联盟律师事务所律师。
原告厦门鑫安广物业管理有限公司（下称鑫安广物业公司）与被告陈衍达物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法由代理审判员张晓毅适用简易程序于2015年8月27日以及2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告鑫安广物业公司的委托代理人沈学、林声贤和被告陈衍达的委托代理人李毅阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告鑫安广物业公司诉称，2006年起，厦门集富房地产开发公司将阳光美地花园的前期物业委托给原告，被告陈衍达作为该小区的业主，本应依法及时向原告交纳物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费、车位服务费等费用。被告逾期交纳相关费用，还应按欠费金额的日千分之三向原告交纳滞纳金。原告多次向被告催缴未果，故请求判令：1、被告立即向原告支付2006年1月至2015年6月期间的物业管理费21919.6元、房屋公共维修金3423.2元、电费公摊3316.2元，2009年1月至2015年6月车位服务费6630元，2015年1月至3月的水费128.2元以及逾期交纳前述款项的滞纳金（以每季度未缴的物业管理费、公共维修金、车位服务费为基数，按日千分之三计算，自下季度首日起计算至实际付款之日止，从2007年1月1日暂计至2015年6月30日为162249.3元）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告陈衍达辩称，1、原告主体不适格，在建设单位选聘物业服务企业进行前期物业服务的，应当签订书面合同，原告未能举证证明其与开发商签订前期物业服务合同；2、原告提交的补充证据前期物业服务合同第十六条委托期限为2005年12月1日起至2008年12月1日止，更证明了原告自2008年12月1日起已经无权管理小区；3、原告未尽物业管理义务，小区绿地严重退化，屋顶被违法占用，部分公共设施公共位置被出租改造导致无法使用，被堆放油漆等易燃材料，存在重大安全隐患；4、原告主张的债权已经全部超过诉讼时效。
经审理查明，2005年11月18日，厦门集富房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方将位于湖里区金尚路阳光美地花园委托乙方实行物业管理，订立本合同。其中合同第十三条约定乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费，2、维修养护费，3、装修土头清运费，4、其他法规条例允许物业公司收费的各种项目；合同第十六条约定委托管理期限为2005年12月1日起至2008年12月1日止；合同还对其他事项作了约定。
2006年3月3日，厦门市物价局出具一份《关于阳光美地花园物业服务收费项目与标准的批复》与原告，其中批复内容摘取如下：住宅（带电梯挑空小高层）综合管理服务费为1.6元／平方米·月，住宅（带电梯小高层）房屋公共维修金为0.25元／平方米·月；地下车库综合管理服务费为80元／车位·月，公共维修金为5元／车位·月。
厦门集富房地产开发有限公司于2007年12月17日更名为厦门丰融投资有限公司；于2010年10月13日更名为丰融投资控股集团（厦门）有限公司。2014年12月29日，丰融投资控股集团（厦门）有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理委托服务合同》，约定：双方就甲方委托乙方对“阳光美地花园”项目提供物业服务事宜，订立本合同。其中合同第十四条约定乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业综合管理服务费，2、代收代付公共维修金，3、公共场地收益，4、代收代付水电费及公摊；合同第十七条约定服务期限为2015年1月1日起至2016年12月31日止；合同第二十一条约定挑高住宅每月每平方米1.6元向业主或物业使用人收取，车库内每个停车位按每月80元收取，以上费用采取按季度预收的方式向业主和物业使用人收取；合同第二十二条约定高层住宅公共维修金每月每平方米0.2元向业主或物业使用人收取；合同第二十三条约定车辆场地管理费按每个停车位每月80元收取，车位公共维修金按每个停车位每月5元收取；合同第二十五条约定业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费、公摊和公共维修金的按缴交期第二个月起按0.3‰缴纳滞纳金；合同第二十七条约定供水、供电部门未向最终用户收费前，可由甲方委托乙方据实抄表计费，统一向业主及物业使用人收取后，定期向供水、供电部门缴交，或由业主直接向水电部门缴交，乙方按有关规定只负责代收代缴水、电费及公摊不代垫资金，用水、用电价格按供水、供电部门规定的标准执行，公摊费用按照实际发生费用收取；合同还对其他事项作了约定。2015年8月27日，融投资控股集团（厦门）有限公司出具一份《情况说明》，内容如下：1、厦门集富房地产开发有限公司于2005年11月18日与原告签订一份《物业管理服务合同》，合同期限自2005年12月1日至2008年12月1日；2、2008年12月2日至2014年12月31日，我司仍以厦门丰融投资有限公司、丰融投资控股集团（厦门）有限公司的名义继续委托原告对阳光美地花园小区进行物业管理；3、2014年12月29日，我司与原告签订一份《物业管理委托服务合同》，合同期限自2015年1月1日至2016年12月31日。
2014年12月16日，北京大成（厦门）律师事务所沈学、林声贤律师受原告委托向被告出具一份催缴物业服务费、公共维修基金、车位服务费及水电费的《律师函》，并通过EMS快递邮寄至厦门市后埔北二里199号701单元，陈雅青签收了上述快递。
另查明，被告系“阳光美地花园”小区业主，房产位于199号701室，建筑面积为120.16平方米。被告在该小区内有两个车位，分别系2007年4月28日购买的址于厦门市湖里区后埔北二里191号地下一层第122号车位，2009年8月5日购买的址于厦门市湖里区后埔北二里191号地下一层第131号车位。被告未缴交自2006年1月至2015年6月期间的物业管理费、房屋公共维修金、车位综合管理服务费等。原告代被告缴交了电费公摊以及2015年1月至3月水费128.2元。
以上事实，有经庭审质证的《物业管理服务合同》、《物业管理委托服务合同》、《情况说明》、《商品房买卖合同》、《私营公司基本信息》、《厦门市物价局关于阳光美地花园物业服务收费项目与标准的批复》、土地房屋登记卡3份、律师函、邮件回执、电业局电费专用发票、地方税务局通用手工发票、地方税务局通用机打发票以及庭审笔录为证。
本院认为，“阳光美地花园”至今尚未成立业主委员会，原告受小区开发商丰融投资控股集团（厦门）有限公司的委托对该小区提供物业管理服务，符合《物业管理条例》的规定。丰融投资控股集团（厦门）有限公司与原告订立的《物业管理服务合同》、《物业管理委托服务合同》系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为有效。虽原告仅提供了2005年12月1日起至2008年12月1日以及2015年1月1日起至2016年12月31日期间的物业服务合同，但2005年12月起至2015年6月，原告均持续为小区提供物业服务，因此，原告有权向该小区的业主或物业使用人收取物业服务费。被告作为小区业主，在享受了原告提供的物业管理服务后，理应支付物业管理相关费用。关于诉讼时效的问题，原告于2014年12月16日通过EMS邮件向讼争物业地址寄送催收物业管理费等的律师函，属于权利人向义务人作出请求履行义务的意思表示，符合诉讼时效中断的情形。而争议的2006年1月1日起至2012年12月16日止的物业管理费、公共维修金、电费公摊、水费、车位服务费等各项费用已超出二年的诉讼时效，依法不予保护。被告辩称，原告未尽物业管理义务，小区在绿化、卫生保洁、公共设施设备维护等方面均存在不足，并提交照片等予以证明。本院认为，从照片以及双方的陈述分析，原告提供的物业管理服务确实存在不完善之处，但物业企业提供的是一种持续性服务，内容涵盖公共区域清洁卫生、公共设备设施维护、公共秩序管理等多个方面，仅凭现有证据不足以证明原告不履行合同义务或履行合同存在重大瑕疵。被告拒交物业管理等费用的抗辩理由不充分，本院不予采纳。综上，被告应支付原告2012年12月17日至2015年6月30日期间的物业管理费5863.81元（120.16平方米×1.6元／月／平方米×30.5个月）、公共维修金732.98元（120.16平方米×0.2元／月／平方米×30.5个月）以及地下车库综合管理服务费4880元（80元／月×30.5个月×2），合计11476.79元。另一方面，原告作为物业服务企业，也应虚心听取被告等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。原告要求被告支付滞纳金，本院认为，原告提供的物业管理服务确实存在不完善之处，作为业主，被告迟延交纳物业管理费，以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约，故原告主张逾期交纳物业管理等费用的滞纳金，依据不充分，本院不予支持。关于公摊水电费的问题，原告提供了电业局电费专用发票、地方税务局通用手工发票及机打发票予以证明其代缴了相关费用，被告虽不予认可，但未提供相反证据予以反驳，且用户分摊未见不合理之处，可以证明原告代缴的事实及被告应分摊的数额。因此，被告应向原告支付2015年1月至3月的水费128.2元，2012年12月17日至2015年6月30日期间的电费公摊。但原告未提供每月电费公摊具体明细，本院酌情支持2012年12月17日至2015年6月30日期间的电费公摊为887.23元（3316.2元／114个月×30.5个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：
一、被告陈衍达应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门鑫安广物业管理有限公司2012年12月17日至2015年6月30日期间的物业管理费5863.81元、房屋公共维修金732.98元、车位服务费4880元、电费公摊887.23元以及2015年1月1日至2015年3月30日期间的水费128.2元，合计12492.22元。
二、驳回原告厦门鑫安广物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告陈衍达未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2126.67元，由被告陈衍达负担134.4元，由原告厦门鑫安广物业管理有限公司负担1992.27元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 张晓毅
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 许 隽
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。