安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1126民初1107号原告：凤阳县实验中学，住所地安徽省凤阳县府城镇府东街41号，统一社会信用代码12341126399545749Q。法定代表人：杨克军，该校校长。委托诉讼代理人：韩伟玲，安徽濠粱律师事务所律师。被告：吴子洋（曾用名吴超），男，1965年8月6日出生，汉族，安徽省蚌埠市人，户籍所在地安徽省蚌埠市五河县，经常居住地安徽省凤阳县，委托诉讼代理人：王传春，安徽皖淮律师事务所律师。原告凤阳县实验中学与被告吴子洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适简易程序，公开开庭进行了审理。原告凤阳县实验中学的委托诉讼代理人韩伟玲、被告吴子洋的委托诉讼代理人王传春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凤阳县实验中学向本院提出诉讼请求：确认双方房屋租赁协议解除；吴子洋返还租赁房屋，并恢复原状；赔偿损失31167元并支付违约金90000元（损失及违约金自2017年1月22日起计算至实际腾空房屋时止）；本案诉讼费由吴子洋承担。在本案审理过程，凤阳县实验中学变更了诉讼请求，请求吴�洋返还租赁房屋；赔偿损失31167元并支付违约金90000元（损失及违约金自2017年1月22日起计算至实际腾空房屋时止）；本案诉讼费由吴子洋承担。事实和理由：2016年10月10日，吴子洋与凤阳县实验中学签订一份《房屋租赁协议》。协议约定，凤阳县实验中学将其所有的位于凤阳县府城镇府东街41号综合门面房自西向东3、4、5、6间租给吴子洋使用。租期为2个月零5天，租金45019元。2016年12月15日租赁期满。房屋到期后，吴子洋要求延租一个月，以便处理货物。经双方协商，租期延长至2017年1月15日。2017年1月16日，凤阳县实验中学便向吴子洋发出告知书，要求吴子洋在3日内将房屋腾空，返还租赁房屋，以便学校备用，但吴子洋总是置之不理。学校又多次派人找吴子洋协商，要求其腾空房屋，但吴子洋仍拒绝搬出。综上，请求判如所请。吴子洋辩称，按照2017年1月4日成立的合同约定，三年租赁费79万元，随时向凤阳县实验中学履行，但凤阳县实验中学一直拒绝接受。2017年1月4日，通过扬州润扬拍卖有限公司的公开拍卖程序，在拍卖过程中吴子洋严格按照拍卖法及拍卖程序以79万元向凤阳县实验中学发出要约，凤阳县实验中学也委托拍卖公司按照国际惯例在三次喊价后落槌，作出承诺。因此根据合同法的有关规定，案涉租赁物的租赁合同已经成立。因为本案审理的解除租赁物合同，所涉及的标的物与上述标的物为同一物。所以，在上述合同成立的条件下，由于效力待定正被贵院依法审理，所以说本案涉及的解除合同问题，与上述已经成立的合同法律关系正好相抵触。在上述合同效力没有审清的情况下，凤阳县实验中学的诉讼请求无法解决，故请求中止审理本案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进�了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对凤阳县实验中学提交的证据1.凤阳中学与杨瑞龙签订的《凤阳中学综合楼门面房出租合同》一份，该证据与吴子洋和凤阳县实验中学签订的《原凤阳中学综合楼门面房经营权出租协议》的内容相吻合，能够证明吴子洋和凤阳县实验中学签订的《原凤阳中学综合楼门面房经营权出租协议》中的双方责任和义务以凤阳中学与杨瑞龙签订的《凤阳中学综合楼门面房出租合同》为准，该证据的证明效力本院予以确认。2.扬州润扬拍卖有限公司的情况说明复印件一份，吴子洋对证据的真实性没有异议，该证据证明的事实本院确认。3.告知书一份、电话录音一份，因吴子洋不申请对录音中是否为本人声音申请司法鉴定，故该证据能够证明2017年2月8日凤阳县实验中学�作人员电话通知吴子洋于2017年2月10日前将房屋腾空。对吴子洋提交的本院（2017）皖1126民初784号案件的出庭通知书、起诉状、答辩状复印件各一份、扬州润扬拍卖有限公司竞买登记表复印件一份，该组证据能够证明吴子洋起诉扬州润扬拍卖有限公司的事实，对其证明目的本院将结合庭审中查明的事实予以综合认证。至于吴子洋要求本案中止审理一节，本院认为，因吴子洋与凤阳县实验中学的租赁协议已到期，且没有达成新的租赁协议，吴子洋与扬州润扬拍卖有限公司的纠纷，不能成为吴子洋占有租赁物、不支付租金的依据，故其要求中止审理的请求，本院不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2011年7月18日，凤阳中学将凤阳中学综合楼门面房自西向东第1、2、3、4、5、6间出租给杨瑞龙，双方签订了《凤阳中学综合楼门�房出租合同》。合同约定，租期为五年，自2011年7月18日起至2016年7月17日；五年租金共187万元；租用期满后，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还房屋，并清除全部物品，逾期乙方应按2000元/天支付租金，乙方交还甲方应保持房屋及设施、设备的完好，未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置。如再次拍租，乙方在同等条件下有优先权。乙方未参加竞拍的，视为放弃优先权。因凤阳中学搬迁至新校区，在原凤阳中学老校区成立新的凤阳县实验中学。2016年，凤阳县教育体育局将原凤阳中学综合楼门面房使用权由凤阳中学变更为凤阳县实验中学。吴子洋曾用名为吴超。2016年10月10日，凤阳县实验中学与吴子洋签订《原凤阳中学综合楼门面房经营权出租协议》，主要内容：由于府城镇府东街原凤阳中学综合楼门面房自西向东第3、4、5、6间承租方杨瑞龙合同到期�，房屋空闲数日，吴超主动要求承租上述房屋。租用时间为2个月零5天，自2016年10月11日起到2016年12月15日，租金按原与杨瑞龙所签合同约定的数额标准执行，即45019元，协议签订后由吴超一次性付清，具体约定及双方的责任和义务以原出租合同为准（注：2016年12月15日租用期满后是否继续出租上述房屋，实验中学不作任何承诺，由此所带来的损失由承租方吴超个人承担）。房屋租赁期满后，经双方协商延租一个月，吴子洋的房租费支付到2017年1月15日。在此期间，凤阳县实验中学委托扬州润扬拍卖有限公司对凤阳县实验中学门面房三年租赁权进行拍卖。2017年1月16日，扬州润扬拍卖有限公司向凤阳县实验中学出具《关于凤阳县实验中学门面房三年租赁拍卖标的6违约情况说明》一份，主要内容：贵单位委托我公司拍卖的凤阳县实验中学门面房三年租赁权已于2017年1月4日9:30在凤阳县公共资源交易监督管理局会议室举行并全部成交。拍卖标的6由10号竞买人吴子洋以125万元成功竞得，拍卖成交后，我公司已寄催款函并多次电话联系该竞买人催其缴款，但截至2017年1月16日，该竞买人仍未缴纳成交价款及佣金，根据该竞买人在拍卖前与我司签订的《拍卖规则与特别约定》等一系列拍卖文书所规定的相关权利及义务，该竞买人已违约，并按《拍卖法》第39条及其他相关法律法规规定承担违约责任。该标的做流拍处理，请贵单位再行拍卖。再行拍卖的成交价不足毁标的成交价，差额部分及由此所造成的一切后果、经济损失均由该买受人承担。2017年2月8日，凤阳县实验中学工作人员电话通知吴子洋，要求吴子洋于2017年2月10日前腾空房屋。因吴子洋拒绝腾空房屋，双方发生纠纷，凤阳县实验中学以诉称理由，诉讼来院。本院�为，凤阳县实验中学与吴子洋订立的《原凤阳中学综合楼门面房经营权出租协议》，是双方的真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。该协议约定，租金按凤阳中学与杨瑞龙所签合同约定的数额标准执行，具体约定及双方的责任和义务以原出租合同为准，故凤阳中学与杨瑞龙签订的《凤阳中学综合楼门面房出租合同》的约定对凤阳县实验中学和吴子洋具有约束力，凤阳县实验中学与吴子洋应当按照上述两份协议履行。租赁期间届满后，凤阳县实验中学与吴子洋未达成新的租赁协议，2017年2月8日凤阳县实验中学工作人员电话通知吴子洋，要求吴子洋于2017年2月10日前腾空房屋，吴子洋拒不腾房，故凤阳县实验中学要求吴子洋返还租赁房屋的诉讼请求本院予以支持。因吴子洋的房租费支付到2017年1月15日，凤阳县实验中学要求吴子�赔偿损失31167元（暂计算至2017年3月10日，以后按日租金692.60元继续计算至实际腾房时止），该损失实际是逾期腾房占有使用费，即房屋租金，该请求未超出法律规定的范围，本院予以支持。凤阳县实验中学要求吴子洋支付违约金90000元（按逾期每日2000元计算，超过了逾期房租费31167元的30%），属违约金过高，且凤阳县实验中学同意本院依法予以调整，本院酌定违约金按日207.78元计算为宜（692.60元×30%），因凤阳县实验中学要求吴子洋于2017年2月10日前将房屋腾空，违约金应从2017年2月10日起计算为宜，故吴子洋应支付逾期腾房违约金6233.40元（从2017年2月10日起暂计算至2017年3月10日，以后按日租金207.78元继续计算至实际腾房时止），对超出的部分，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吴子洋于本判决生效后十日内向原告凤阳县实验中学返还房屋（房屋坐落：凤阳县府城镇府东街41号原凤阳中学综合楼门面房自西向东第3、4、5、6间）；二、被告吴子洋于本判决生效后十日内向原告凤阳县实验中学支付房屋租金31167元及违约金6233.40元，合计37400.40元（房屋租金和违约金暂计算至2017年3月10日，以后房屋租金按日692.60元计算，违约金按日207.78元计算，分别计算至实际腾房时止）；三、驳回原告凤阳县实验中学的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2723元，减半收取计1361.50元，由被告吴子洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  计奡舜二〇一七年六月七日书记员  曹培军附本案适用的法律、法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚�信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院《关于适用若干�题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。