.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2017）内0102民初3774号原告（反诉被告）：魏征。委托诉讼代理人：董彦丹，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉会，内蒙古誉昊律师事务所律师。被告（反诉原告）：内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司。法定代表人：蔚然风，该公司总经理。被告（反诉原告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司。法定代表人：车建芳，该公司负责人。二被告共同委托诉讼代理人：马波，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：白凌宇，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。原告（反诉被告）魏征诉被告（反诉原告）内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司（以下简称鼎盛华公司），被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司（以下简称红星美凯龙呼市分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏征及其委托诉讼代理人董彦丹、李玉会，被告（反诉原告）鼎盛华公司、红星美凯龙呼市分公司的委托诉讼代理人马波、白凌宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏征向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原、被告签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》；2、判令二被告共同返还原告已付租金、经营管理费、保证金等各项费用共计人民币84081.57元；3、判令二被告共同赔偿原告展位装修费损失人民币161023元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月，原告经被告红星美凯龙呼市分公司招商部介绍、推荐，于2016年8月18日，原、被告签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》的格式合同，约定由原告租赁被告鼎盛华公司位于呼和浩特市××展位，展位计租面积为11.84平方米，由原告向被告鼎盛华公司授权的红星美凯龙支付租金、管理费、各项保证金和其他费用，租赁期限和管理期限自2016年8月8日起至2017年8月31日止。2016年8月16日，被告红星美凯龙呼市分公司将展位交付原告后，原告便开始进行装修施工，2016年10月25日，展位装修完工原告开始营业，但2016年10月15日进入供暖期后，原告承租的展位出现了超高分贝震动和噪声的情况，经了解才知展位正下方是被告鼎盛华公司所有，由被告红星美凯龙呼市分公司管理的大型空调设备机房，展位由于受机房设备不间断运转带来的震动影响，已超过人体正常承受范围，墙面也出现裂缝，原告根本无法正常经营，原告不断要求被告红星美凯龙呼市分公司处理震动和噪声的问题，但二被告始终未予解决。依据法律规定，合同在订立过程中，当事人应当履行提示、告知等附随义务，而二被告均未向原告告知过承租展位存在每年伴随震动和噪音长达八个月的事实，二被告故意隐瞒该影响原告重大利益的事项，已构成欺诈。据此，原告根据法律规定，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告鼎盛华公司、被告红星美凯龙呼市分公司辩称，一、原告与被告签订的合同是合法有效的，不存在可撤销情形，2016年8月18日，原告与被告基于真实的意思表示签订了《红星美凯龙家居广场展位租赁及管理服务合同》（以下简称合同），被告按照合同约定，向原告交付了位于呼和浩特市××展位，并提供了相应的管理服务。同时原告也向被告支付了部分租金及管理费用，但有部分费用尚未支付，在合同履行的过程中并没有存在原告所谓的欺诈情形，被告已按照约定履行了相应的义务，反而原告却没有履行应尽的义务，且合同已临近约定结束期限，基本已履行完成，合同不存在可撤销情形；二、原告诉称展位存在每年伴随震动和噪音长达八个月的状况没有事实依据。原告诉称在2016男10月15日进入供暖期后，原告承租的展位出现了超高分贝震动和噪声的情况，并称该震动机噪声是由展位下方的大型空调设备机房产生，并已超过人体正常承受范围从而导致不能正常经营，对于原告提出的这一状况，原告在举证期间内并没有提出用以证明该现象存在的证据，同时，也未提出证据证明原告所称的震动机噪音与地下的大型空调机房的运转存在因果关系，根据诉讼证据规则，原告应承担举证不能的后果，原告的主张不能成立；三、原告要求被告返还原告已付的租金、经营管理费、保证金等费用不符合合同约定，被告不应返还；2016年8月18日，原告与被告签订了合同，同时被告依照合同约定履行了相应的义务，原告并未依照合同约定支付相应的展位租金、质保金及管理费用等，原告逾期支付租金、质保金及管理费用的行为，已经构成违约，在原告违约的情形之下仍向法院诉求被告返还其支付的租金、保证金及经营管理费，明显不符合法理、情理及合同的约定，所以被告不应返还上述费用；四、原告要求被告赔偿展位装修损失费不符合合同的约定，被告不应承担赔偿责任。根据合同第二部分第21条第9款的约定：合同无论因何原因中止，亦不论展位是否经由承租人出租装修，承租方均不得拆除、破坏展位内的装修和设施设备，红星美凯龙和出资方无须为此向承租方再支付任何费用和补偿，红星美凯龙要求承租方拆除装修的，承租方应将展位还原成交付时的原状。合同中明确约定了被告不对承租人的装饰装修承担任何费用，所以依照合同约定，被告不应承担任何的展位装修损失费。综上，原告的诉求缺乏事实及法律依据，应予以驳回。被告鼎盛华公司、被告红星美凯龙呼市分公司向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》；2、判令原告向被告支付租金75675.62元；3、判令原告向被告支付管理费50450.46元；4、判令原告向被告支付质保金10000元；5、判令原告向被告支付未履行合同义务的违约金2万元；6、判令原告向被告支付逾期交纳租金、质保金及管理费所产生的违约金71057.81元；7、本案诉讼费用及律师费用由原告承担。事实与理由：2016年8月8日，原、被告签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定由原告租赁被告鼎盛华公司位于呼和浩特市××展位，展位面积为111.84平方米，由原告向被告支付租金和市场推广费。租金单价为79.2元/平方米/月，租赁期限自2016年8月8日至2017年8月31日止。2016年8月8日，被告依照合同约定向原告提供了租赁房屋，但原告于2017年3月1日起便未向被告支付相应的房屋租金，至2017年8月21日，已逾期174日。同时，原告尚欠质保金1万元。根据合同第二部分第19条第1款的约定：若承租方未按照本合同约定支付任何款项的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金；及合同第二部分第21条第6款第一项的约定：在合同期内，承租方及/或承租方工作人员出现下列情况之一，红星美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙因此发生的全部损失，未按时交纳本合同项下任何费用，经红星美凯龙书面催告仍未交纳的；原告欠缴租金75675.62元，欠缴管理费50450.46元，欠缴质保金1万元，已逾期支付租金、质保金及管理费174日，根据合同第二部分第19条第1款计算三项违约金数额为71057.81元，原告应向被告支付租金、质保金、管理费及违约金合计人民币207183.89元。根据合同第二部分第21条第6款第一项，原告应向被告另行支付违约金2万元。根据合同第二部分第21条第6款，原告应向被告支付律师费1.5万元。被告认为，合同系双方基于真实的意思表示而签订的合同，现被告已经按照合同约定履行了相应的义务，而原告违反合同约定逾期支付质保金及租金的行为已经构成违约。据此，被告请求原告支付质保金、租金、管理费、违约金、律师费共计人民币242183.89元。原告魏征对于被告的反诉辩称，一、被告主体身份不同，提起反诉，应分别提交反诉状；出租方和管理方均以反诉人身份在同一份反诉状中提出相同的反诉请求，二者与原告的权利义务关系并不相同，故不可能有相同的请求权，出租方和管理方提出的反诉请求应当是分别的，而非共同的，二者作为独立的民事主体，应当分别提出反诉请求以及具体的事实和理由；二、被告的反诉请求不成立，应予以驳回；被告并未向原告提供适合租赁的展位，未尽到作为出租方应尽的交付符合使用要求的适应租赁展位，而是隐瞒了展位存在受振动和噪音长期影响的事实，二者存在共同过错，已构成合同欺诈，现主张解除合同，承担违约责任的请求显然于法无据，应当依法驳回被告的反诉请求；三、被告应当依法承担不利的法律后果；展位发生振动和噪音的情况后，被告均未进行处理已经过错在先，原告对被告依法行使先履行抗辩权，并无不当，被告回避自身法定义务，置本案事实于不顾，企图通过反诉继续逃避应当承担的法律责任，已使自身错上加错，被告的反诉请求没有事实依据，更无法律依据，请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告向本院提交的其委托内蒙古京诚检测技术有限公司出具的关于涉案房屋振动的《检测报告》，被告对于报告的真实性不予认可，因《检测报告》系由具有相关资质的鉴定机构出具的，被告对于《检测报告》不予认可，但也未向本院申请作出检测报告的鉴定人员出庭接受质询，根据被告向本院提交的呼和浩特市鼎盛华供热有限公司与内蒙古峰灿水电安装工程有限公司签订了《鼎盛华一期锅炉房震动改造施工合同》，被告已对于锅炉房的震动进行了改造，由于被告的原因导致鉴定条件发生了变更，已无法进行重新鉴定，故对于原告提交的此证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月18日，被告鼎盛华公司作为出租方、被告红星美凯龙呼市分公司作为管理方与作为承租方的原告魏征签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定：原告承租被告鼎盛华公司位于呼和浩特市××展位，计租面积为111.84平方米；展位用于经营油漆涂料，品牌为瑞吉欧；租金单价为79.2元/平方米/月，管理费单价为52.8元/平方米/月；租赁期和服务期限均自2016年8月8日至2017年8月31日；质量保证金2万元；第4条第3款约定出租方授权红星美凯龙工作人员代为收取租金和市场推广费。2016年8月19日，原告向被告红星美凯龙呼市分公司交纳了电卡押金50元；2016年8月23日，原告支付了质量保证金1万元，经营管理费1814.95元；2016年8月29日，原告支付了装修处理费447.36元，物业服务费其他223.68元，商户装修保证金1万元，促销员保证金500元，放水费223.68元；2016年9月4日，原告交纳了放水费300元；2016年10月17日，原告支付经营管理费8617.48元，经营管理费3447.46元；2016年12月14日，原告支付经营管理费684.94元，经营管理费3000元；2017年1月23日，原告支付经营管理费3684.94元；2017年2月24日，原告支付经营管理费3684.94元；以上合计人民币46679.43元。2016年8月23日，原告向被告鼎盛华公司交纳了租金6790.33元；2016年10月17日，原告支付租金8858.33元，租金4029.58元，租金1141.67元；2016年12月14日，原告支付租金5527.41元；2017年1月23日，原告支付租金5527.41元；2017年2月24日，原告支付租金5527.41元；以上合计人民币37402.14元。2017年3月4日，内蒙古京诚检测技术有限公司受意大利瑞吉欧艺术家居委托，对意大利瑞吉欧艺术家居振动检测项目出具了《检测报告》，检测结果为119.27dB，参考标准：《城市区域环境振动标准》GB10070-88中混合区、商业中心区标准为75dB。2017年7月27日，呼和浩特市鼎盛华供热有限公司与内蒙古峰灿水电安装工程有限公司签订了《鼎盛华一期锅炉房震动改造施工合同》，约定：承包范围及内容为锅炉房原有顶部吊装管道吊架局部去掉，改在地面用12#槽钢双焊接成龙门架支撑；承包方式为包工、包料、包安全施工，工期为7天。2017年12月5日，内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司作出万宝隆（蒙）（价）字2017第66号关于呼和浩特市新城区兴安北路84号红星美凯龙综合馆一楼A8006展位的装修装饰价值的《价格评估结论书》，评估价格为：涉案房屋的装修装饰价格为136348元。本院认为，原告与被告签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的规定。原告请求撤销双方签订的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，“下列合同，当事人一方有限请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，原告请求撤销合同的理由为被告未告知租赁房屋地下机房存在振动，系属于出租方交付的租赁房屋存在瑕疵，不属于欺诈或法律规定的可撤销情形，故对于原告的此诉请，本院不予支持；被告鼎盛华公司作为出租方应向承租人原告提供符合使用条件的租赁物，被告红星美凯龙呼市分公司作为管理方应将租赁房屋的实际情况及可能影响承租人使用租赁房屋的情形向原告释明，根据《检测报告》，涉案房屋地下震动远超过《城市区域环境振动标准》中规定的标准，对于租赁房屋存在震动因素，作为房屋的出租人及房屋的管理人应当遵循诚实信用原则，如实告知作为承租人的原告；被告对于震动进行了改造，但被告未向本院提交证据证明其改造后达到了《城市区域环境振动标准》，且原、被告签订合同约定的租赁期为2016年8月8日至2017年8月31日，被告改造震动的日期为2017年7月27日，已接近双方的租赁期限，在原告租赁房屋期间，被告未如实告知原告租赁房屋的真实情况，在原告向被告反应震动情况后，被告未及时对于震动进行改造，也未与原告协商变更租赁合同内容，致使原告在租赁合同期内无法正常使用租赁房屋，故原、被告签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》应予以解除；对于原告请求被告鼎盛华公司、被告红星美凯龙呼市分公司共同承担返还租金、管理费、保证金的诉请，因被告鼎盛华公司为出租方，被告红星美凯龙呼市分公司为管理方，三方签订的合同已明确约定租金及管理费、保证金分别收取，故对于相应的费用，应分别由收取方予以返还，故对于原告请求被告鼎盛华公司返还租金37402.14元，被告红星美凯龙呼市分公司返还管理费、保证金等费用46679.43元的诉请，本院予以支持；对于原告请求被告赔偿装修损失的诉请，根据《价格评估结论书》，涉案房屋的装修装饰价格为136348元，对于装修价值的损失，应由出租方被告鼎盛华公司承担，故对于原告的此诉请，本院予以支持；对于被告反诉请求，其基于的事实与理由为原告未按期交纳房屋租金，原告构成违约，请求原告支付租金及承担违约责任，根据本院认定，在合同履行过程中，被告的行为构成违约，故对于被告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告魏征与被告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》；二、被告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告魏征房屋租金37402.14元，赔偿原告魏征房屋装修损失136348元，合计人民币173750.14元；三、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司于本判决生效之日起十日内退还原告魏征房屋管理费、保证金等费用46679.43元；四、驳回原告魏征的其他诉讼请求；五、驳回被告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：本诉案件受理费人民币4606元，反诉案件受理费4708元，鉴定费人民币4500元，由被告内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司呼和浩特市分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长韩宇人民陪审员云耀志人民陪审员杨广学二〇一八年一月二十六日书记员苏君洁