新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院民 事 判 决 书（2014）北民初字第632号原告李长俊，男，汉族。委托代理人华晏，新疆瑞合律师事务所律师。被告陈正仁，男，汉族。委托代理人李常青，新疆北屯律师事务所律师。被告陈昌杰，男，汉族。第三人陆菊芳（被告陈正仁之妻），汉族，。委托代理人陈小立（第三人陆菊芳之女），汉族。原告李长俊与被告陈正仁、陈昌杰，第三人陆菊芳确认合同效力纠纷一案，本院于2013年9月9日作出（2013）北民初字第68号民事判决，被告陈正仁，第三人陆菊芳不服提起上诉，新疆生产建设兵团第十师中级人民法院于2013年11月5日作出（2013）农十民终字第24号民事判决，并已经发生法律效力。陈正仁、陆菊芳申请再审，新疆生产建设兵团第十师中级人民法院于2014年6月23日作出（2014）农十民申字第4号民事裁定，进行再审，并于2014年10月20日作出（2014）兵十民再字第4号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告李长俊的委托代理人华晏，被告陈正仁的委托代理人李常青、陈昌杰，第三人陆菊芳的委托代理人陈小立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李长俊诉称，2009年4月，被告陈正仁将位于北屯市天山路850号平房一套卖给被告陈昌杰。2010年11月25日，经协商，被告陈昌杰又将该套房屋以35000元的价格出卖给原告，原告支付了全部房款，被告陈昌杰将该房屋的土地使用证及私房产权证交付于原告。因政策原因，未能办理房屋产权过户手续。2011年初，原告对该房屋装修后入住。后被告陈正仁以该房产权人为由，要求收回该房。因该房屋系原告与被告陈昌杰达成房屋买卖协议取得，合法有效。现要求确认与被告陈昌杰之间的房屋买卖合同有效，被告承担因诉讼产生的费用。被告陈正仁辩称，2009年，被告陈正仁将房屋卖给被告陈昌杰时，第三人陆菊芳不知情，同时，被告陈正仁告知被告陈昌杰不可将房屋再卖与他人。2011年，被告陈正仁知道被告陈昌杰将房屋卖给原告李长俊后，即找原告要求退回房屋。被告陈正仁在其妻不知情的情况下将房屋擅自出售给被告陈昌杰，该买卖合同无效。被告陈正仁找原告协商退房事宜时，原告将该房屋的土地使用证及私房产权证交还被告陈正仁，被告陈正仁交给原告一张被告陈昌杰未到期的40000元存单，应视为原告与被告陈昌杰之间的房屋买卖合同已解除，原告与被告陈正仁之间达成新的协议。所以，要求确认陈正仁与陈昌杰、陈昌杰与原告之间的买卖合同无效，驳回原告的诉讼请求。被告陈昌杰辩称，被告陈昌杰购买被告陈正仁的房屋属实，后因家庭原因将房屋又卖于原告李长俊也属实。被告陈正仁找原告李长俊要求退回房屋，原告将房屋产权证退还给被告陈正仁，被告陈正仁将房款（定期存单）给了原告，后来，原告将存单又退还被告陈昌杰。第三人陆菊芳陈述，第三人与被告陈正仁是夫妻关系，是房屋的共有人，被告陈正仁在第三人不知情的情况下擅自出卖房屋，买卖无效，请求判决房屋补偿款244453元归第三人与被告陈正仁共有。原告李长俊为证实其诉讼主张，向本院提供如下证据：一、日期为2009年5月1日证明复印件一份，日期为2010年11月25日转让证明复印件一份，日期为2011年4月转让证明原件一份，陈昌杰和陈正仁的身份证、户口本复印件各一份，拟证实陈正仁与陈昌杰、陈昌杰与李长俊之间的房屋买卖行为均合法有效，相关身份信息资料也能够印证出卖人知情的事实。经质证，被告陈正仁及第三人陆菊芳对上述证据的真实性无异议，对于证明目的不认可，对于陈昌杰书写的证明不知情。被告陈昌杰对日期为2010年11月25日的转让证明不认可，其余证据无异议。本院对当事人均无异议的证据的真实性予以确认；二、日期为2012年11月14日现场录音光盘一张，拟证实被告陈昌杰出售房屋给原告的事实。经质证，被告陈正仁及第三人陆菊芳对该证据的真实性和证明目的均不认可。被告陈昌杰对真实性无异议。因录音方当事人对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。被告陈正仁为支持其反驳主张，向本院提供如下证据：一、国有土地使用证和私房产权证复印件各一份，拟证实被告陈正仁系诉争房屋登记所有人，并从原告处实施回购，原告的主张无依据的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明目的不认可。第三人陆菊芳、被告陈昌杰对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以确认；二、被告陈正仁与第三人陆菊芳夫妻关系证明原件一份，户口本复印件一份，拟证实诉争房屋系夫妻共同财产。经质证，原告、第三人及被告陈昌杰对该证据均无异议。本院对该证据予以确认。被告陈昌杰、第三人陆菊芳未向本院提供证据。依原告李长俊申请本院调取证据如下：第十师房产管理局于2015年7月24日出具的《关于北屯市区平房办理相关权属证的复函》原件一份，拟证实诉争房屋当年未办理房屋过户手续的原因。经质证，原、被告及第三人对该证据的真实性均无异议，被告陈正仁及第三人陆菊芳对证明目的不认可。本院对该证据的真实性予以确认。本院依职权调取证据如下：房屋征收补偿安置协议书复印件一份，查明诉争房屋已被征收的事实。经质证，原告对该证据无异议。被告陈正仁及第三人陆菊芳对该证据的真实性和证明目的均不认可。被告陈昌杰认为补偿多少与己无关。经审理查明，2009年5月1日，被告陈正仁与被告陈昌杰经协商，将陈正仁所有的位于北屯市天山路850号平房（私房产权证号：兵房字十师第N14**号）一套出卖被告陈昌杰，同日，被告陈正仁出具证明，内容为“陈正仁位于北屯镇天山路住宅房一套，经协商同意转让，此住宅房产权归属（2009年10月31日即2009年11月1日起）陈昌杰所有。”被告陈昌杰向被告陈正仁支付房款25000元。陈正仁以邮寄方式将土地使用证和私房产权证交付被告陈昌杰。2010年11月25日，经协商，被告陈昌杰又将该套房屋以35000元的价格出卖原告李长俊，原告支付了全部房款，被告陈昌杰将该房屋的土地使用证及私房产权证交付原告。被告陈昌杰向原告李长俊出具转让证明，内容为“我于2009年3月买陈正仁北屯天山路850号的一套住房，面积159.51平方，房产证号14**号，土地证2400792号，现转让给李长俊、高素珍夫妇，手续齐全，均以交付李、高二人，即日起该房之产权属李、高所有。”2011年初，原告对该房屋装修后入住直至该房屋被征收。同年5月，被告陈正仁向陈昌杰提出收回该房，陈昌杰告知房屋已出售原告，陈正仁可与原告协商。经陈昌杰同意，陈正仁从陈昌杰处借用金额为40000元存款单一张，陈正仁将该存款单留给原告，后，原告将该存款单退还给陈昌杰。2013年2月22日，原告向本院提起确认诉争房屋买卖合同有效，要求办理过户的民事诉讼。目前，诉争房屋已被征收，征收补偿款244453元由原告领取。另查明，被告陈正仁与第三人陆菊芳系夫妻关系。北屯天山路850号平房的产权证件的登记人姓名为被告陈正仁。被告陈正仁与被告陈昌杰、原告李长俊与被告陈昌杰之间买卖房屋，均未办理房屋产权过户手续。第十师房产管理局证实，无法确定本案诉争房屋在购买当时能否办理过户手续。诉争房屋所在区域的房屋价格，于2011年上半年开始上涨。本院认为，本案诉争房屋已被征收，是否继续履行房屋买卖合同已无存在的基础，本案案由应为确认合同效力纠纷。本案争议焦点为：一、被告陈正仁与被告陈昌杰、原告李长俊与被告陈昌杰之间房屋买卖合同的效力。首先，被告陈正仁与被告陈昌杰之间系自愿达成房屋买卖协议，属双方真实意思表示，且不违反法律和社会公共利益，时隔二年后，第三人陆菊芳提出不知情，要求确认合同无效的意见，与日常生活习惯不符，陈昌杰交付合理的房屋价款，取得房屋，陈正仁将权属证书邮寄交付，陈昌杰已尽到必要的审查和注意义务，有理由相信其为夫妻双方共同的意思表示，属于善意购买。夫妻另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意合同相对人，陈正仁与陈昌杰之间的房屋买卖合同合法有效。故对于第三人提出的买卖合同无效，要求与被告陈正仁共有补偿款244453元的意见，本院不予采纳。其次，被告陈昌杰购买房屋后，享有处分权。被告陈昌杰与原告达成房屋买卖协议后，原告交付房款取得权属证书，经装修入住，双方也已完成合同的义务，原告与被告陈昌杰之间房屋买卖合同合法有效。两次买卖行为虽然均未办理房屋产权过户登记手续，但不影响房屋买卖合同的效力。二、原告李长俊与被告陈正仁之间是否达成新的协议。被告陈正仁提出与原告就诉争房屋已达成新的协议。现陈正仁持有权属证书，原告认可曾退还存款单，可以认定双方曾商谈过诉争房屋的事宜，但双方对权属证书如何取得，是商谈收回诉争房屋还是了解出卖事宜、是否最终达成收回房屋的协议，陈述不一。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任…”的规定，被告陈正仁对已经达成新的协议，收回诉争房屋的主张，未能提供确实、充分的证据，不能认定原告与被告陈正仁就该房屋达成新的协议。综上，被告陈正仁与被告陈昌杰、原告李长俊与被告陈昌杰之间房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。对原告要求确认与被告陈昌杰房屋买卖合同有效的诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，判决如下：一、原告李长俊与被告陈昌杰的房屋买卖合同合法有效；二、驳回第三人陆菊芳的诉讼请求。案件受理费5066.8元，保全费30元，合计5096.8元，由被告陈正仁负担130元，第三人陆菊芳负担4966.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十师中级人民法院。审 判 长  姚江梅审 判 员  马卫红代理审判员  冯 萍二〇一五年八月二十六日书 记 员  李 萍