江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第3444号上诉人（原审原告）朱彦然，女，1994年2月23日生，汉族。委托代理人曹义怀，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托代理人王玲，江苏荣浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京骋望置业有限公司，住所地在南京市江宁区秣陵街道弘景大道3889号。法定代表人马伟强琦群，该公司董事长总经理。委托代理人杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人朱彦然因与被上诉人南京骋望置业有限公司（以下简称骋望公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁淳民初字第111号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱彦然原审诉称：其与骋望公司于2013年6月16日签订骋望骊都华庭商品房预售合同一份，约定其购买骋望公司开发的位于南京市江宁区秣陵街道弘景大道3889号骋望骊都华庭5幢405室房屋，骋望公司于2014年5月30日前交付房屋，延迟交付的，每日应按照已收房款的万分之二支付违约金。合同签订后，其依约支付了定金及首付款，并办理了抵押贷款，履行了全部合同义务，但骋望公司未能按约交付房屋，其多次发函催告无果。故诉至法院，请求判令：一、骋望公司支付其延期交付违约金（自2014年5月31日起至实际交房之日止，按每日398元计算）；二、骋望公司支付其律师代理费6000元。被上诉人骋望公司原审辩称：一、案涉房屋于2014年11月28日取得规划合格证，并于次月5日取得竣工备案表后当日发出通知，要求朱彦然次日收房，其愿意承担2014年12月5日之前的违约金。其延迟交付房屋，与召开亚青会及青奥会期间政府要求其停工有关，故违约期间应酌情扣减。二、双方约定的违约金标准过高，应参照同地段同类型房屋租金计算。三、朱彦然主张的律师代理费不是诉讼必然产生的费用，双方在合同中也未明确约定，故朱彦然主张的该项损失无依据。原审法院经审理查明：2013年6月16日，朱彦然（乙方）与骋望公司（甲方）签订商品房预售合同一份，约定：甲方预售给乙方位于南京市江宁区秣陵街道弘景大道3889号骋望骊都华庭5幢405室房屋，建筑面积为152.22平方米，价款为1990000元；甲方应于2014年5月30日前向乙方交付该房屋，交付时房屋应取得建设工程规划验收合格书和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；甲方延期交付房屋的，应按照已收价款的每天万分之二计算，支付迟延期间的违约金。双方在合同中还对其他权利、义务进行了约定。其中合同尾部记载的朱彦然的住址为南京市玄武区沙塘园17号4幢501室，联系电话为136××××8844。合同签订后，朱彦然依约履行了合同义务，并于2014年6月29日和同年12月18日分别发函给骋望公司，要求交付房屋，但截止至原审庭审时骋望公司仍未交付房屋。原审另查明，案涉房屋于2014年11月28日取得建设工程规划核实合格书，于次月5日取得工程竣工验收备案。原审审理中，骋望公司提供交付通知书及EMS邮寄凭证单据各一份（其中载明的收件人为朱彦然、钟世麟，收件地址为南京市山西路苏宁银河国际广场20楼东方大唐置业公司，手机号码为139××××8974），主张其已通知朱彦然收房；朱彦然质证后认为EMS邮寄凭证单据载明的收件人钟世麟、收件地址及手机号码均与其无关，其未收到该通知。骋望公司在原审庭审中明确表示房屋已符合交付条件，朱彦然可于次日收房。上述事实，有商品房预售合同、发票、交付通知书、函、建设工程规划核实合格书、工程竣工验收备案表及当事人陈述等证据证实，原审法院予以确认。原审法院认为：朱彦然与骋望公司签订的商品房预售合同合法有效，受法律保护，双方均应按约履行。骋望公司提供的交付通知书所载邮寄地址及手机号码均与合同上载明的不一致，且朱彦然否认收到交付通知书，故原审法院认定骋望公司在本案诉讼前未通知朱彦然收房。但骋望公司在原审庭审中当庭告知朱彦然房屋已符合交付条件，可于次日收房，故原审法院酌定骋望公司延迟交付的期限截止至2015年4月7日。因双方约定骋望公司应于2014年5月30日前交付房屋，故骋望公司应支付朱彦然自2014年5月31日起至2015年4月7日止的延迟交付违约金。骋望公司关于政府要求其在亚青会及青奥会期间停工的时间应从延迟交付期间予以扣减的辩解，于法无据，原审法院不予采信。双方约定延迟交付违约金按总房款的每天万分之二计算，考虑到违约金的性质，该约定明显过高，原审法院酌定按同地段、同类型房屋的同期月租金2500元的1.3倍计算违约金，即33377.5元（2500元/月×1.3×10.27月）。如朱彦然验房后，发现房屋存在质量问题导致骋望公司延期交付，相应的延期交付违约金可另案主张。因双方未对骋望公司延期交付时朱彦然支付的律师代理费进行约定，故朱彦然主张骋望公司支付律师代理费6000元，于法无据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审判决如下：一、骋望公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付朱彦然延期交付位于南京市江宁区秣陵街道弘景大道3889号骋望骊都华庭5幢405室房屋的违约金33377.5元。二、驳回朱彦然的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取案件受理费1120元，由朱彦然负担803元，由骋望公司负担317元。上诉人朱彦然不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：一、请求撤销南京市江宁区人民法院（2015）江宁淳民初字第111号民事判决，依法改判支持其原审诉请；二、本案一、二审诉讼费用及律师费用由被上诉人骋望公司承担。其事实与理由为：一、一审法院对迟延交付房屋的违约金数额进行调整并无依据。违约金标准系合同明确约定，双方均应依约履行，原审法院不应对此进行司法干预。上诉人贷款购买房屋，原审法院所判赔的违约金标准尚不够偿还银行贷款利息。被上诉人已收取199万元并用于经营，其如通过其他途径获得该笔资金，其融资成本也远远高于银行利息。原审法院按照月租金2500元的1.3倍计算违约金，不具备事实与法律依据。上诉人所购买的房屋为精装修，亦位于小区最佳位置，原审判决未载明任何证据对其租金标准加以支持。二、一审法院判决支付违约金的计算时间至2015年4月7日止，没有事实和法律依据。告知收房和实际交付房屋是不同的法律概念和行为，被上诉人当庭告知房屋已符合交付条件，并不等于实际交付房屋。在实际交房之前，被上诉人都应承担迟延交房违约金。根据合同约定，被上诉人交付房屋必须提前书面通知上诉人办理房屋交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；而被上诉人并没有履行合同约定。交付房屋、钥匙是开发商的义务，先前必须书面通知购房者，被上诉人人不能将此义务推给上诉人。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人骋望公司二审辩称：一、关于违约金标准是否过高问题，原审以涉案同地段房屋的租金为基础上浮1.3倍，并未违反规定。如按照购房合同约定的万分之二的标准计算违约金，则每月违约金约为一万元左右，而当地房屋租金约为每月两千元左右，差距很大。因此，原审判决依被上诉人请求调整违约金，并无不当。二、关于违约金收方的截止至时间的问题，上诉人对于因延期取得竣工许可证造成的逾期交房违约金予以认可。原审中被上诉人当庭明确可以随时补办交房手续，但是上诉人明确表示不去；原审法院判决之后，上诉人未行使自己的权利，因此而扩大的损失不应由被上诉人承担。关于律师费的问题，上诉人让被上诉人承担，没有合同依据。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。双方当事人在二审均未提交新证据。上诉人朱彦然对原审查明的事实异议之处为：原审判决认定租金为每月2500元，不具备事实依据，且诉争房屋并未交付；上诉人对原审查明的其他事实不持异议。被上诉人对原审查明的事实不持异议。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，朱彦然与骋望公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。骋望公司未能在该合同约定的期限内交付房屋，应当就该违约行为对朱彦然造成的损失承担一定的赔偿责任。现双方就逾期违约金的的数标准及截止期限争议较大，对此本院认为，关于逾期违约金的标准，因合同约定的违约金标准过高，原审法院参照同地段租金的1.3倍予以确定计算并无不当，本院予以维持。关于逾期违约金的截止期限问题，本院认为骋望公司在原审庭审中已告知朱彦然可以收房，朱彦然应在合理时间内与骋望公司联系，积极行使权利；其对因自身怠于收房而扩大的损失，无权主张。原审法院给朱彦然预留一星期合理收房时间，并据此酌定逾期交房违约金的计算时间至2015年4月7日止，亦无不当。如朱彦然验房后，认为发现房屋存在质量问题，其就相关赔偿可另行案主张。因双方未对骋望公司逾期交房时朱彦然为解决纠纷而支付的律师代理费进行约定，故朱彦然主张骋望公司支付律师代理费6000元，于法无据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1120元，由上诉人朱彦然负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一五年八月二十四日书 记 员  付 迪