上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第896号
原告上海星豹企业管理有限公司。
法定代表人贾岭。
委托代理人徐韬峰，北京市中伦律师事务所上海分所律师。
委托代理人王诗诣，北京市中伦律师事务所上海分所律师。
被告上海雪豹城有限公司。
法定代表人李飞鹏。
委托代理人杨幼敏，上海市外滩律师事务所律师。
原告上海星豹企业管理有限公司（以下简称“星豹公司”）诉被告上海雪豹城有限公司（以下简称“雪豹城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告星豹公司的委托代理人徐韬峰、王诗诣，被告雪豹城公司的委托代理人杨幼敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告星豹公司诉称，根据浙江省宁波市中级人民法院2012年11月28日作出的（2011）浙甬执民字第332-1号执行裁定书，裁定上海市淮海中路XXX-
XXX号雪豹商城（以下简称“系争房屋”）自2012年11月30日起归原告星豹公司，原告通过司法拍卖取得系争房屋，且系唯一权利人。自原告取得该物业前及至本案诉讼，被告为该物业提供物业服务并收取物业服务费。被告将大厦四至六楼出租给他人承租，当租户（633会馆）建造浴场对大厦承重结构进行重大变更，被告并未劝阻、制止。鉴于被告怠于履行管理职责，未尽合理谨慎义务，且其不具备物业服务企业资质。根据相关规定，原告有权解除与被告存在的事实上的服务关系，另行选聘物业服务企业。原告于2014年4月1日向被告发出《关于物业服务关系事宜》的函，要求被告于同年4月5日前提供与该物业原业主间物业服务关系，包括内容和收费的标准等书面文件；书面承诺配合原告进行物业服务企业选聘工作的配合。但被告不认可原告有权解除物业服务关系，拒绝配合原告选聘新物业服务企业并提供相关文件。故原告诉至法院，要求判令：1、解除原告与被告物业服务关系；2、被告向原告移交物业管理资料；3、被告向原告交付物业用房；4、被告向原告新委托的物业服务企业移交管理权并移交相关工作。
被告雪豹城公司辩称，被告系中外合作企业，系争房屋系被告股东出资兴建，物业管理为中方合作者作为合作的条件，且经政府部门批准。被告经营期间独立经营管理并取得收益，被告经营收益及物业管理期限与被告经营期限一致，至2018年6月16日届满。系争房屋拍卖时，拍卖公告中瑕疵已经告知原告，除了使用权和租赁之外还可能存在其他瑕疵，涉及本案物业管理权问题，即为隐形瑕疵。原告受让取得系争房屋，其所有权受到一定限制。被告认为系争房屋的物业管理权在2018年6月之前仍应由被告掌握，原告无权指定新的物业管理企业。不同意原告诉请，请求法院予以驳回。
经审理查明，上海市淮海中路XX号雪豹商城（整幢、建筑面积为8，784.43平方米）房屋原权利人为案外人上海宏年伟康实业投资发展有限公司（以下简称“宏年伟康”）。
2012年9月，案外人宁波亚德拍卖行有限公司、宁波华诚拍卖有限公司受浙江省宁波市中级人民法院委托，根据该院（2011）浙甬执民字第332执行裁定书，出具《拍卖公告》、《拍卖须知》，于2012年10月29日整体拍卖上海市淮海中路XX号房地产（地上六层、地下一层），标的物存在部分使用权和租赁，本标的物带使用权、带租赁拍卖。同年10月24日原告与拍卖公司签订《竞买合同》，其中标的物瑕疵声明，1.根据上海市原卢湾区人民法院（2009）卢民四（民）初字第341号民事判决书，上海雪豹城有限公司至2018年6月16日止对本拍卖标的物上海市淮海中路XX号（地上层、第二层、第三层、第四层、第五层（除350平方米外）、第六层的房屋享有使用权）；2.上海雪豹城有限公司对大楼第五层350平方米场地不享有使用权；3.西雅衣家（中国）商业有限公司（以下简称“西雅衣家”），对雪豹大楼第一层846平方米部分场地享有租赁权，租赁期限至2018年4月10日；5.拍卖标的物中已知瑕疵竞拍人，其它瑕疵（包括但不限于现有未发现的瑕疵和将来出现的瑕疵）。
2012年10月29日，原告参与竞拍拍得系争房屋，并与拍卖公司签订《拍卖成交确认书》。2012年11月28日，浙江省宁波市中级人民法院出具（2011）浙甬执民字第332-1执行裁定书，裁定宏年伟康所有的上海市淮海中路XX号房地产（总建筑面积8，784.43平方米、土地使用权面积1，513平方米）的所有权归星豹公司所有［地下一层、第二层、第三层、第四层、第五层（除350平方米外），第六层的房屋使用权，至2018年6月16日止由雪豹城公司享有，自2018年6月17日起由买受人星豹公司享有］。上海市淮海中路XX号房地产的所有权及其它财产权利自本裁定送达买受人星豹公司后即转移给买受人；买受人星豹公司可持本裁定到财产管理机构办理查相关产权过户登记手续，过户手续费由买受人承担。2013年5月9日，原告星豹公司取得系争房屋的《上海市房地产权证》。
嗣后，原告作为系争房屋权利人于2013年、2014年向保险公司对大楼投保年度公众责任险、机械损坏险、财产一切险。
2013年11月21日，案外人西雅衣家向原告星豹公司发出《解除租赁关系的通知》，要求自2014年3月1日起解除对雪豹商城第一层的租赁关系（包括地下一层与被告雪豹城公司的租赁关系），西雅衣家于2014年3月1日退场，原告现在实际已取得地上一层和五层350平方米房屋。
2014年4月1日，原告星豹公司向被告雪豹城公司发出《物业服务关系事宜函》，称在原告取得房地所有权之前，被告即为房产提供物业服务，且在原告取得产权后，仍由被告提供服务；西雅衣家承租期内与原告商定，同意西雅衣家继续向被告支付物业管理费。现西雅衣家已退租，原告经了解被告无物业服务资质，且提供服务存在诸多不尽人意之处。要求被告提供服务内容和收费标准；原告已启动选聘物业单位事宜，要求被告提供合理配合；原告选聘非被告的第三方作为房产的物业服务企业，则本函将被视为自本函发出之日起已书面通知被告解除物业服务关系；在新物业服务企业选定进场时，要求被告协助交接手续。同月7日被告回复，根据已生效的法律文书，确认系争房屋地下一层、第二至六层（除第五层350平方米外）的房屋所有权，在2018年6月16日前为被告享有；被告对上述房产所有根基于中外合作合同中方合作人（原产权人）的合作条件（提供房屋使用权），因此上述房产的使用权和经营管理权均由被告行使。被告的管理权已得到原产权人和承租人的认为、配合，原告自取得产权后对此也认可，且被告具有物业管理的经营范围。原告可对一层、五层350平方米房屋自行或委托管理，但无权干预被告对其他部位房屋完整的经营管理。
诉讼中，原告提出2014年7月1日为双方物业关系解除日；并出示其已与案外人第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司签订的《物业服务合同》。
另查，1993年5月，案外人雪豹集团上海公司（沪方，原名浙江雪豹实业有限公司上海公司、雪豹实业总公司上海公司）与案外人香港雄辉时装有限公司（港方）签订合同，合作组建雪豹城公司（即被告）。合作条件，沪方负责在上海市淮海中路XX号场地筹资建造约建筑面积约8，000平方米大楼，竣工后大楼地下一层的二分之一、第三层和第四层的二分之一、第五层、第六层约约建筑面积约4，000平方米经营场地的使用权提供合作公司使用；相当于350万美元的人民币，用于包括居民、企业的动迁及大楼建设；港方出资380万美元的实物与现汇，用于大楼装饰装修与设备采购等；合作期限为15年等。该项目经原上海市卢湾区人民政府［卢府外经（1993）65号］批复及国家有关部门批准。
合作双方根据（96）沪贸仲字第1118号裁决，于1997年5月签订合同条款修改协议，约定将取得改建后的上海市淮海中路XX号大楼中的地下室、第二至第六层（除第五层中方使用的350平方米办公场地外）全部场地供合作公司使用；合作期限调整至25年（至2018年6月16日）
1997年7月4日，合作双方签订《补充协议》，约定由港方负责包括雪豹城铺面商场在内的整幢楼的物业管理，沪方向港方每月支付物业管理费人民币2万元。
2013年6月19日，上海市商务委员会根据被告雪豹城公司变更经营范围的申请，同意经营范围变更为在上海市淮海中路XX号内从事店铺和柜台的出租；物业管理等。经工商部门核准变更（变更前，摄影服务、美发及配套商场）。本案审理期间，大楼物业仍由被告实际自行管理。
再查，1992年9月，浙江雪豹实业有限公司上海公司（甲方）与案外人上海市原卢湾区房产管理局签订（乙方）《协议书》，甲方拆除公管屋，拟建造多层商业用房，竣工后产权归乙方等；系争房屋建成之后，浙江雪豹实业有限公司上海公司与公房管理单位建立租赁关系。
1998年8月，雪豹集团上海公司与公房管理单位上海永业企业（集团）有限公司签订《国有非居用房置换合同》，同年12月，雪豹集团上海公司通过置换形式取得上海市淮海中路XX号整幢房屋的房地产权证。
已生效的原上海市卢湾区人民法院（2009）卢民四（民）初字第341号民事判决，确认雪豹集团上海公司与宏年伟康于2007年9月1日签订《上海市房地产买卖合同》，由雪豹集团上海公司将上海市淮海中路XX号大楼出售给宏年伟康，宏年伟康于同年10月10日取得了本市淮海中路XX号大楼的产权证。由于雪豹城公司与宏年伟康存在债权债务等，该案判定雪豹城公司自1993年6月17日至2018年6月16日止对上海市淮海中路XX号地下室、第二层、第三层、第四层、第五层（除350平方米外），第六层的房屋享有使用权等·。
以上事实，由原告星豹公司提供、出示的《拍卖公告》、《拍卖须知》、原告与拍卖行签订的《竞买合同》、拍卖成交凭证、（2011）浙甬执民字第332-1号执行裁定书、房地产权证、保险合同及保险付款凭证、633会所广告牌、原、被告间函件、与案外人第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司签订的《物业服务合同》；被告雪豹城公司提供、出示其工商档案机读材料、原上海市卢湾区人民政府文件、被告设立的合作合同、补充合同、工商变更登记资料、中方投资人建造房屋时土地、规划等审核资料、《国有非居住用房置换合同》、雪豹集团上海公司名下的《房地产权证》、宏年伟康名下的《房地产权证》。上述证据及当事人陈述，经法庭质证，本院予以确认。
本院认为，物权法规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。物业管理依据所有权的四项权能之一使用而产生，而物业管理权依据财产所有权而产生。所谓使用，指依照物的自然性能或用途，在不毁损物的本体或变更其性质的情形下对物的利用。物业管理的目的在于对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序管理。据此，原告星豹公司现作为系争房屋的唯一所有权人，其自取得系争房屋之后，即享有对系争房屋的管理权，并有权对系争房屋进行自管或委托其他人员管理。被告雪豹城公司在原告星豹公司作为业主之前为系争房屋提供服务至今，鉴于所有权人原告星豹公司自取得系争房屋至今，期间，原告星豹公司与被告雪豹城公司之间未建立物业服务合同，但系争房屋由被告雪豹城公司进行实际管理，故本院确认原、被告间已存在事实上的物业服务合同关系。物业服务合同属委托合同范畴，根据法律规定当事人可随时解除。现原告要求确认原、被告间的物业服务关系于2014年7月1日解除，符合法律规定，本院予以支持。被告雪豹城公司为中外合作企业，其对系争房屋的使用或物业管理，第一基于合作合同及中方投资人雪豹集团上海公司拥有物业所有权为条件；第二，已生效的法律判决认定，被告投资人雪豹集团上海公司已于2007年10月10日将系争房屋所有权转让给宏年伟康，被告基于与宏年伟康债权协议，被告雪豹城公司仍能继续使用系争房屋至2018年6月16日止的事实。但该判决未变更宏年伟康作为系争房屋业主的地位。房屋使用权与物业管理权分属不同的法律关系，当被告雪豹城公司投资人转让系争房屋后，已丧失了原授权被告雪豹城公司对系争房屋服务条件或基础。适时的权利人宏年伟康将争议物业交付被告使用或仍将物业服务授权被告雪豹城公司与本案无涉，但该事实不能对抗原告星豹公司现作为业主所拥有的权利。
依据《物业管理条例》之规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。被告雪豹城公司在提供物业服务时，其应当从业主方取得上述资料，现原告要求被告在确认双方物业服务关系终止时，应当将上述资料交还原告的诉请，符合法律规定，本院予以支持。根据物权法规定业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。被告对系争房屋的物业服务被确认解除之后，其已丧失继续服务的合同依据和法律基础，故原告要求被告向原告选聘的物业公司办理交接工作，符合法律规定，本院予以支持。
审理中，原告未提交系争房屋用房的规划建造审批资料中有物业用房的证据，故对原告要求被告移交物业用房之诉请，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条、第八十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六第一款、第九十七条、《物业管理条例》第二十九条第（三）项、第三十九条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告上海星豹企业管理有限公司与被告上海雪豹城有限公司就上海市淮海中路XX号（整幢）物业服务关系于2014年7月1日解除；
二、被告上海雪豹城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海星豹企业管理有限公司移交：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料；
三、被告上海雪豹城有限公司应于本判决生效之日起十日内与原告上海星豹企业管理有限公司选聘的物业企业办理物业服务的交接；
四、原告上海星豹企业管理有限公司要求被告上海雪豹城有限公司交付物业用房的诉请，不予支持。
案件受理费人民币80元，由被告上海雪豹城有限公司负担。
如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长 茅德成
审判员 霍 毅
审判员 黄 啸
二〇一四年九月十二日
书记员 周 玲
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《物业管理条例》
第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。