福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民终字第4644号
上诉人（原审被告、反诉原告）南安市泛华投资发展有限公司，住所地福建省南安市美林江北大道6号，组织机构代码：78217917-1。
法定代表人陈景红，该公司董事长。
委托代理人傅绿松、吕雅萍，福建正成功律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）周成杰，男，1982年11月16日出生，汉族，住福建省南安市。
委托代理人尤文斌、林进辉，福建泉中律师事务所律师。
上诉人南安市泛华投资发展有限公司因与被上诉人周成杰商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2015）南民初字第3034号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，被告系依法注册成立的经营房地产开发等项目的有限责任公司。被告于2011年1月24日取得日昇新城·铭仕楼项目的商品房预售许可证，证号为（南）房预售（2011）第002号。2012年2月1日，原告与被告签订编号为MF－2007－01NO：44020361号的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容，并已向南安市房地产交易管理所登记备案。本案合同约定，原告购买被告开发的址在南安市新华南路198号日昇新城·铭仕楼的第16层1603号房，建筑面积共99.26平方米，单价为每平方米人民币4877.99元，总金额人民币484190元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未到达上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2.买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币（空白）元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.市政配套安装延期及政府重要活动造成无法施工；施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.7％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。合同第十一条第二款约定，买受人应当在出卖人书面通知中载明的交付日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续；由于买受人原因逾期接楼的，则以书面通知的交付日期为完成交付日期，物业管理费从该日起计算，买受人应向出卖人支付每日五十元的房屋保管费。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六《合同补充协议》第三条第1款约定，出卖人提前交房的，其提前交房的时间不作为其提供权属登记资料期限的起始日期。其起始日期以本合同约定为准；第五条第1款约定，买受人同意出卖人在交房后60日内再顺延120日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。合同签订后，原告支付了购房款484190元，并缴交办证手续费、有线电视初装费、电表开户费、防盗网安装费等相关费用。本案工程于2012年12月14日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格；于2012年12月28日防空地下室竣工验收合格；于2013年1月29日防雷装置验收合格；于2013年4月8日环保验收合格；于2013年5月17日取得城市排水许可；于2013年6月21日取得园林绿化工程设计方案核准；于2013年7月26日经消防验收合格。因中、大、暴雨以及六级以上台风等天气原因，本案工程可以延期交房105天。被告已于2014年11月4日将本案商品房交付原告使用，并将《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省新建商品住宅使用说明书》交付原告。被告至今尚未办理本案商品房的产权初始登记，本案商品房至今不能办理房屋所有权证。本案商品房办理了银行按揭贷款。原告于2015年4月21日起诉，请求判令：1.被告自2013年7月1日起至实际具备交房条件（法定条件和约定条件）之日止，按原告已付购房款的日万分之一计算赔偿原告逾期交房违约金；2.被告自2013年10月1日起至实际办妥房屋所有权证之日止，按原告已付购房款的日万分之一计算赔偿原告逾期办证违约金；3.被告承担本案全部诉讼费用。被告提起反诉，请求判令：1.反诉被告向反诉原告支付逾期接受房屋的房屋保管费人民币27700元；2.反诉被告返还反诉原告垫付的物业管理费、水费、公摊水电费共2845.5元；3.反诉被告承担反诉诉讼费。
原审判决认为，被告依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，原告向被告购买址在南安市新华南路198号日昇新城·铭仕楼的第16层1603号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2013年6月30日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付原告，如施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风天气造成无法施工的，可以据实予以延期。本案工程因中、大、暴雨及六级以上台风天气可以延期交房105天，为此，本案合同约定的交房时间应为2013年10月13日。原告关于涉诉工程的竣工日期是2012年12月14日，也就是恶劣天气并未实际导致工期延期的后果，所以仍以2013年6月30日的合同约定交房时间为最后期限的质证意见，缺乏依据，不予采纳。而本案工程于2012年12月14日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2013年7月26日经消防验收合格，即本案工程于2013年7月26日具备交房条件，而被告于2014年11月4日才将本案商品房交付原告使用；因此，被告在本案合同约定的交房时间（即2013年10月13日）之后，才实际将本案商品房交付原告使用，故被告的行为已构成逾期交房，应承担相应的违约责任。被告辩称2013年4月18日，被告书面通知并多次电话函告原告应于2013年4月25日办理房屋交接手续，2014年8月12日，被告再次书面通知原告应办理房屋交接手续，本案不存在逾期交房的辩称意见，对此，原告认为其没有收到被告的通知，而被告提供的证据也不足于证明原告有收到被告的通知，被告该辩称意见，缺乏事实依据，不予采纳。至于被告应承担的逾期交房的违约金，应自2013年10月14日起至实际交房的2014年11月4日止，每日按原告已付购房款人民币484190元的日万分之一计算；为此，原告请求判令被告自2013年7月1日起至实际具备交房条件（法定条件和约定条件）之日止，按原告（反诉被告）已付购房款的日万分之一计算赔偿原告（反诉被告）逾期交房违约金，对于符合法律规定的部分即被告应支付原告自2013年10月14日起至实际交房的2014年11月4日止，每日按原告已付购房款人民币484190元的日万分之一％计算的逾期协助办理交房违约金，予以支持；对于缺乏法律依据的其他部分，不予支持。本案《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，而《合同补充协议》第五条第1款又将该约定变更为“买受人同意出卖人在交房后60日内再顺延120日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，对此，原告与被告存在不同的意见。原告（反诉被告）认为，《合同补充协议》是格式条款，且该约定规避、减轻被告责任，故该约定是无效的；被告（反诉原告）认为，《合同补充协议》第五条第1款的约定是双方真实意思表示，不存在无效的情形。原审判决认为，《合同补充协议》的具体内容系由被告事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同，被告提供的格式合同即《合同补充协议》第五条第1款变更了《商品房买卖合同》第十四条的约定，将被告协助办证的时间推迟120日，该格式条款的补充约定减轻了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，故根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定以及《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款依法应认定为无效条款。为此，关于被告协助办证的时间仍应按《商品房买卖合同》第十四条的约定予以处理。本案商品房于2014年11月4日交付使用，故被告协助办证的起算时间应以2014年11月4日开始计算，即被告应于2015年2月2日履行完协助办理房屋所有权证的义务。但被告至今尚未完成房屋所有权初始登记，致使原告尚未取得所购买商品房的房屋所有权证，故被告的行为已构成逾期协助办理房屋所有权证，应承担相应的违约责任。被告辩称涉讼楼盘未能依约完成产权登记系政府原因造成，但并未对此充分举证证实，且未能举证证实其已经依约履行协助办理房屋所有权证的义务，故被告的该辩称，不予采纳。至于被告应承担的逾期协助办理房屋所有权证的违约金，应自2015年2月3日起至其履行完协助办理本案商品房房屋所有权证之日止，每日按原告已付购房款人民币484190元的0.001％计算；为此，原告请求判令被告自2013年10月1日起至实际办妥房屋所有权证之日止，按原告已付购房款的日万分之一计算赔偿原告逾期办证违约金，对于符合法律规定的部分即被告应支付原告自2015年2月3日起至被告履行完协助办理本案商品房房屋所有权证之日止，每日按原告已付购房款人民币484190元的0.001％计算的逾期协助办理房屋所有权证违约金，予以支持；对于缺乏法律依据的其他部分，不予支持。原告认为违约金过低应予以适当调整，因为该违约金的约定系双方自行约定，意思表示真实，且不违反法律的强制性规定，因此原告的该主张，不予采纳。被告请求判令原告向被告支付逾期接受房屋的房屋保管费，因被告提供的证据不足于证明原告有收到被告的交房通知，不能证明原告逾期接受房屋的行为，故被告的该请求，证据不足，缺乏事实依据，应予以驳回。被告请求判令原告返还被告垫付的物业管理费、水费、公摊水电费共2845.5元，因以上费用是原告与物业管理部门的关系，被告提供的证据也不足以证明被告确实代垫以上费用，因此，被告该请求缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）南安市泛华投资发展有限公司应支付给原告（反诉被告）周成杰自2013年10月14日起至2014年11月4日止，每日按原告（反诉被告）周成杰已付购房款人民币484190元的日万分之一计算的逾期交房的违约金计人民币18640元，该款应于本判决生效后15日内付清；二、被告（反诉原告）南安市泛华投资发展有限公司应支付给原告（反诉被告）周成杰自2015年2月3日起至被告南安市泛华投资发展有限公司履行完协助办理日昇新城·铭仕楼的第16层1603号房房屋所有权证之日止，每日按原告（反诉被告）周成杰已付购房款人民币484190元的0.001％计算的逾期协助办理房屋所有权证的违约金（自2015年2月3日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后15日内付清）；三、驳回原告（反诉被告）周成杰的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）南安市泛华投资发展有限公司的反诉诉讼请求。本案受理费人民币1253元，减半收取后为人民币627元，由原告（反诉被告）周成杰负担人民币489元，由被告（反诉原告）南安市泛华投资发展有限公司负担人民币138元。本案反诉受理费人民币564元，减半收取后为人民币282元，由被告（反诉原告）南安市泛华投资发展有限公司负担。
宣判后，被告南安市泛华投资发展有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人南安市泛华投资发展有限公司上诉称，一、原审对上诉人提出的逾期收房的房屋保管费的主张未支持错误。上诉人依约应于2013年6月30日前交房。2013年4月18日，上诉人书面通知并多次电话函告被上诉人应于2013年4月25日办理房屋交接手续，被上诉人拒不办理。2014年8月12日，上诉人再次书面通知被上诉人办理房屋交接手续，被上诉人仍拒不办理。上诉人二审提供的新证据足以证明被上诉人于2014年8月22日本人签收了上诉人寄出的通知函后，仍逾期收房。故被上诉人依约应支付逾期收房的房屋保管费。二、原审对上诉人提出的被上诉人应返还上诉人垫付的物业管理费、水费、公摊水电费共2845.5元的主张不予支持错误。因被上诉人拒不办理房屋交接手续，导致上诉人代垫的相关物业服务费用，有南安市华纳物业公司出具的专用发票为据，上诉人请求返还该费用，合理合法。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，并支持上诉人原审的反诉请求。
被上诉人周成杰答辩称，原审认定事实客观公正，判决正确的，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审期间，上诉人提供如下证据：1.照片两张、说明一份、证明书二份、安装登记表一份、《日昇新城、铭仕楼设计方案》一份，欲证明被上诉人不存在逾期交房，诉争商品房已符合交房条件；2.快递历史查询单、申通快递网络查询信息单各一份，证明2014年8月12日，上诉人再次书面通知被上诉人办理房屋交接手续，被上诉人于2014年8月22日本人签收了上诉人寄出的通知函。上诉人质证认为，对被上诉人提供的安装登记表的真实性有异议，对上述其他证据的真实性无异议，但合同有约定厨房必须预留燃气管道，且根据法律规定，安装燃气管道的费用是开发商承担的。因此，诉争商品房不符合交房条件。快递单中收件人不明确，没有收件人签收的回执，无法确定是本人签收，而且邮件内容也不清楚，所以无法证明上诉人的证明目的。
本案二审争议焦点为：1.原审认定上诉人逾期交房并驳回其房屋保管费的主张是否正确；2.原审对上诉人提出的被上诉人应返还上诉人垫付的物业管理费、水费、公摊水电费共2845.5元的主张不予支持是否正确。
本院认为，本案商品房所在楼盘于2012年12月14日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2013年7月26日经消防验收合格，即本案商品房于2013年7月26日才具备约定的交房条件。上诉人原审提供的2013年4月20日的《整付零寄交寄清单》中并未体现交寄内容，且当时并未具备约定的交房条件，故原审对上诉人提出的其于2013年4月18日书面通知并多次电话函告被上诉人应于2013年4月25日办理房屋交接手续的主张不予采信，并无不当。上诉人二审提供的快递历史查询单、申通快递网络查询信息单与上诉人一审提供的《通知函》、申通快递详情单能相互印证，证明被上诉人已于2014年8月21日收到上诉人寄出的办理交房手续的《通知函》，上诉人已于2014年8月21日履行了通知交房义务。根据本案《商品房买卖合同》第八条约定，被上诉人应当在2013年6月30日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付上诉人，如施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风天气造成无法施工的，可以据实予以延期。自双方当事人签订合同之日起至合同约定交房之日止实际施工过程中因中、大、暴雨及六级以上台风天气而需顺延的工期为75天，故本案合同约定的交房时间应最终确定为2013年9月6日。原审认定合同约定的交房时间为2013年10月13日有误，予以纠正。因被上诉人于2014年8月21日才收到上诉人寄出的办理交房手续的《通知函》，上诉人已构成逾期交房，依约应支付被上诉人自2013年9月7日起至2014年8月21日止，每日按已付购房款484190元的日万分之一计算的逾期交房违约金共计16898元。原审认定逾期交房违约金18640元有误，应予纠正。在买受人已付全部购房款下，买受人享有合同的主要权利为接收房屋，出卖人负有合同的主要义务为交房，本案《商品房买卖合同》第十一条第二款中关于“因买受人原因逾期接楼的，买受人应向出卖人支付每日五十元的房屋保管费”的格式条款，加重了买受人责任，依法应认定为无效条款。上诉人主张房屋保管费，理由不成立，原审未予支持，并无不当。上诉人原审提供的南安市华纳物业管理有限公司出具的《南安市华纳物业专用发票》并非正式发票，上诉人也未能提供南安市华纳物业管理有限公司相关的营业执照以证明其主体资格，故《南安市华纳物业专用发票》的真实性和关联性均无法确认，原审对该发票的证明力不予确认，并无不当。上诉人主张其为被上诉人垫付的物业管理费、水费、公摊水电费共2845.5元，依据不足，原审对该主张不予支持，并无不当。原审对逾期协助办理房屋所有权证违约金的认定正确，本院予以维持。综上，上诉人的上诉主张，理由部分成立，予以部分支持。原审判决有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持福建省南安市人民法院（2015）南民初字第3034号民事判决第二、四项；
二、撤销福建省南安市人民法院（2015）南民初字第3034号民事判决第一、三项；
三、上诉人南安市泛华投资发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人周成杰逾期交房违约金16898元；
四、驳回被上诉人周成杰原审的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费627元，由上诉人南安市泛华投资发展有限公司负担300元，被上诉人周成杰负担327元；一审案件反诉受理费282元，由上诉人南安市泛华投资发展有限公司负担；二审案件受理费564元，由上诉人上诉人南安市泛华投资发展有限公司负担514元，被上诉人周成杰负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 傅家顶
审判员 倪德利
审判员 邱旭锋
二〇一六年一月十一日
书记员 丁吉娜
速录员 陈威鸿
附：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。