湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终6787号
上诉人（原审被告）：陈志红，女，1967年12月6日出生，汉族，住武汉市东西湖区。
委托诉讼代理人：范旭平，湖北文海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉新康物业管理有限公司，住所地武汉市东西湖区常青花园8号地1号楼10-2。
法定代表人：张鹰，董事长。
委托诉讼代理人：汪新春，该公司员工。
委托诉讼代理人：李劲，湖北诚明律师事务所律师。
上诉人陈志红为与被上诉人武汉新康物业管理有限公司（以下简称武汉新康物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服武汉市东西湖区人民法院（2017）鄂0112民初5020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈志红上诉称：一、武汉新康物业公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍末交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，物业公司应该履行法定的通知缴纳义务。本案在一审诉讼过程中，武汉新康物业公司也没有证据证明通过直接送达等方式向陈志红书面催缴了物业管理费用。物业公司所述“多次在陈志红家门上张贴缴费通知单催缴物业费”依据是几张模糊不清的图片复印件，上面根本无法表明该通知单是张贴在陈志红家门，陈志红也未收到任何书面催缴通知。在审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。一审中武汉新康物业公司提供的《律师函》上面的落款时间为2017年11月1日，没有其他证据证明其“一直在连续性的主张权利”。因此武汉新康物业公司在一审中提出的部分诉求已超过诉讼时效的规定。二、一审法院基于陈志红与武汉新康物业公司所签订的《前期物业管理服务合同》以及《常青花园十一区物业服务合同》的内容，判令陈志红对相应的物业管理服务费进行支付，但一审法院忽视了武汉新康物业公司对于上述两份合同存有违约行为。陈志红家中漏水，要求武汉新康物业公司进行相应的维修，但武汉新康物业公司置之不理，听之任之至今漏水的情况仍未得到解决。2012年2月4日陈志红汽车停在楼下，被人将挡风玻璃砸坏，车内物品也被人偷盗。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。综上，一审判决并未考虑时效问题及武汉新康物业公司存在的违约行为，忽视了武汉新康物业公司在本次物业纠纷中应负的责任，判决显失公正。请求二审法院依法改判。
被上诉人武汉新康物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
武汉新康物业公司一审诉讼请求：1、陈志红向武汉新康物业公司支付物业管理费14910元；2、本案诉讼费由陈志红承担。
一审法院查明，陈志红系武汉市东西湖区常青花园11区27栋1单元1204室房屋的业主，该房屋建筑面积为118.3平方米。后武汉新康物业公司、陈志红签订了《前期物业管理服务合同》，约定此合同适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理，高层住宅的物业服务费标准按建筑面积为每月每平方米1.5元以及环境卫生、消防、违约责任等内容。武汉市常青花园十一区业主委员会成立后，武汉新康物业公司与武汉市常青花园十一区业主委员会签订了《常青花园十一区物业服务合同》，约定高层住宅的物业服务费标准按建筑面积为每月每平方米1.5元。2012年2月4日，因陈志红家的小车后挡风玻璃被砸向武汉市公安局东西湖区分局常青花园派出所报警，但无结果。自2010年10月起，陈志红家存在楼上漏水及其他漏水情况，陈志红向武汉新康物业公司反映，至今未得到处理。因陈志红未交纳物业费，武汉新康物业公司多次在陈志红家门上张贴缴费通知单向陈志红催缴物业费。2017年11月，武汉新康物业公司向陈志红发出催缴物业服务费律师函，陈志红表示认可。自2011年1月1日起至2017年12月31日止，陈志红以小车被砸、房屋漏水等为由未交纳物业服务费14905.8元（1.5元/平方米/月×118.3平方米×84个月）。
一审法院认为，武汉新康物业公司、陈志红签订的《前期物业管理服务合同》及武汉新康物业公司与武汉市常青花园十一区业主委员会签订了《常青花园十一区物业服务合同》，未违反法律禁止性规定，应为合法有效。武汉新康物业公司对常青花园11小区提供了物业服务，陈志红应依合同约定履行交纳物业服务费的义务。本案中，陈志红提出武汉新康物业公司的部分诉请超过诉讼时效，但武汉新康物业公司提交的缴费通知书、邮政快递催收等证据证实武汉新康物业公司一直在连续性的主张权利，陈志红否认武汉新康物业公司催收物业服务费，但未提交证据证实，对陈志红提出超过诉讼时效的意见法院不予采纳。关于物业服务质量存在的问题，因武汉新康物业公司未依协议履行物业服务规范确定的维护、管理等义务，属服务瑕疵行为，故对武汉新康物业公司主张的物业服务费14905.8元，应酌情予以减免，法院酌定支持80％，即11924.6,元；对其它部分物业服务费，法院不予支持。陈志红的其他辩称意见，依据不足，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、陈志红于判决生效后五日内给付武汉新康物业公司自2011年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费11924.6元；二、驳回武汉新康物业公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费86元（已减半收取），由武汉新康物业公司负担17元，陈志红负担69元。
二审期间，陈志红向本院提交房屋质量维修书、房屋外墙维修明细、小区车辆被砸证明、车辆维修发票、租房合同以及收条，拟证明武汉新康物业公司未按合同约定履行相关义务。武汉新康物业公司质证认为，该证据均不属于二审新证据，对上述证据的三性均不予认可。
本院认定如下：陈志红提交的证据能够说明其居住的房屋有漏水，以及其车辆被砸的事实。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍末交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，物业服务企业必须履行法定的书面催交程序。从武汉新康物业公司提交的现有证据看，无法证明武汉新康物业公司自2011年起一直在连续的向陈志红进行书面催交，仅有2017年10月向陈志红邮寄的律师函，陈志红一审时认可其于2017年11月1日收到律师函。故本案中，武汉新康物业公司所主张物业费的有效起算点应为2015年11月1日。武汉新康物业公司的诉讼请求中，有部分权利不符合相关法律规定以及诉讼时效的相关规定，不应予以支持。受法律保护的物业费应为2015年11月1日至2017年12月31日期间的物业服务费。即4613.7元（1.5元/平方米/月×118.3平方米×26个月）。武汉新康物业公司在提供服务期间虽然存在瑕疵，但不能作为陈志红拒交物业服务费的理由，法院可根据武汉新康物业公司的服务质量以及对业主的影响程度，对业主欠交的物业服务费合理打折处理。原审法院酌情认定武汉新康物业公司承担20%的责任，并无不当。本案中陈志红应当承担的责任为：3690.96元（4613.7元×80%）。陈志红关于诉讼时效的上诉理由符合法律规定，本院予以采纳，其上诉请求有理部分，本院予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市东西湖区人民法院（2017）鄂0112民初5020号民事判决第二项（即二、驳回武汉新康物业管理有限公司的其他诉讼请求）；
二、变更湖北省武汉市东西湖区人民法院（2017）鄂0112民初5020号民事判决第一项为：陈志红于本判决生效后五日内给付武汉新康物业管理有限公司自2015年11月1日至2017年12月31日期间的物业服务费3690.96元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费86元（已减半收取），由武汉新康物业管理有限公司负担60元，陈志红负担26元。
二审案件受理费172元，由武汉新康物业管理有限公司负担100元，陈志红负担72元。
本判决为终审判决。
审判长 叶 欣
审判员 龚治国
审判员 李 行
二〇一八年九月十八日
书记员 宋晶晶