浙江省衢州市衢江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0803民初2019号原告：郑洪仙，女，1969年3月1日出生，汉族，住浙江省江山市。委托诉讼代理人：章吉如，浙江东昊律师事务所律师。被告：蒲怡凡，女，1976年5月13日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区滨江中路二段**号*单元*层*号，现住浙江省衢州市柯城区。委托诉讼代理人：叶国平，浙江南孔律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾耐钫，浙江南孔律师事务所实习律师。第三人：刘保华，男，1963年10月31日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。原告郑洪仙与被告蒲怡凡房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年4月2日诉前登记，2018年5月28日立案受理后，第三人刘保华2018年6月19日申请参加诉讼。本案依法适用简易程序由审判员郑荣祥独任审判，于2018年6月19日公开开庭进行了审理。原告郑洪仙及其特别授权委托诉讼代理人章吉如、被告蒲怡凡及其特别授权委托诉讼代理人叶国平、曾耐钫、第三人刘保华均到庭参加诉讼，原告申请的证人姜某、被告申请的证人薛某出庭陈述。本案现已审理终结。原告郑洪仙向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房地产转让合同》；2、判令被告双倍返还原告所付定金共计100000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月10日，原、被告通过房产中介签订《房地产转让合同》，约定被告将其所有的衢州市春江花园32幢1单元903室房屋以总价893000元转让给原告，2018年1月10日原告支付被告购房定金50000元，2018年1月19日之前办理产权委托公证时原告付清房屋全款，鉴于被告要求需要时间归还银行贷款又约定如2018年1月19日不能正常办理产权委托公证，则定于2018年3月29日前办理产权委托公证时付清房屋全款，原告有权选择指定办理产权过户或者委托公证，如被告违约需双倍退还原告所付定金。当日，原告向被告交付定金50000元。此后，原告多次催促被告过户，被告以银行不准提前还款为由一再推脱，至2018年3月29日，被告仍以相同理由拒绝办理过户。原告认为，双方签订的房屋买卖合同关系合法有效，被告无正当理由拒不按约定履行合同义务已经构成根本违约，应承担违约责任。被告蒲怡凡辩称，2018年1月10日，原、被告双方协商一致签订《房产地转让合同》，当时被告并不知道原告职业是房产中介，被告诚心要把房子卖掉，原告没有指定公证处，除了付了50000元定金，后期工作原告没有做。合同上写“3月29日左右”是因为原告房屋在中信银行有抵押贷款，原告耍了小聪明，在复印合同时做手脚，将“左右”改为“前”。合同签订后，被告把房屋清理干净，真心诚意履行合同。2018年3月29日被告准备了384610元现金（至2018年4月1日贷款余额为380000.02元）并通过中介通知原告，要求原告于2018年4月2日上午10点后共同到不动产登记中心办理产权过户。4月1日上午9：25分被告中介和原告中介联系原告到行政服务中心办理房屋过户手续，原告中介明确表示由于没有在3月29日前办理产权过户，原告房屋不买了，要求被告双倍返还定金。被告通过微信、短信告知原告继续履行合同，虽然现在房价上涨，被告仍有履行合同的诚意，要求原告继续履行合同。原告本人是房产中介，与被告签订《房地产转让合同》实质是投机炒房，炒房目的没达到，才要求解除合同。原告诉请解除合同并双倍返还定金，没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人刘保华未提出独立的诉讼请求，其述称与被告蒲怡凡辩称相同。原、被告、第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审举证、质证，对当事人真实性无异议的《房地产转让合同》、定金收条、房屋所有权证书、衢州市不动产登记信息查询记录、中信银行手机短信截图、客户回单、银行情况说明、房屋现场图、衢州市柯城千逸房产中介服务部信息、门匾照片、微信截图，本院予以确认并在卷佐证。原告质证认为没有收到《关于催告履行合同的函》，此函件无原告签字，不能认定为合同变更条款。到庭作证证人原告方中介姜某证言、被告方中介薛某证言关于合同签订过程、涉案房屋未还清抵押贷款的部分与当事人陈述基本相同，予以认定；证人薛某关于被告真心诚意卖房的证言与被告实际未还清抵押贷款的行为相矛盾，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告经营衢州市柯城千逸房产中介服务部；被告、第三人系夫妻；衢州市春江花园32幢1单元903室房屋为被告单独所有，2017年9月14日被告将前述房屋抵押给中信银行股份有限公司衢州分行贷款（债权金额750000元）。2018年1月10日，原、被告通过中介签订《房地产转让合同》，约定被告将其所有的坐落于衢州市春江花园32幢1单元903室房屋（建筑面积103.36㎡）转让给原告；双方议定房屋买卖价格为893000元，2018年1月10日原告支付被告购房定金50000元，2018年1月19日之前办理产权委托公证时原告付清房屋全款，如2018年1月19日不能正常办理产权委托公证，双方商定于2018年3月29日前（“左右”划去改为“前”）办理产权委托公证时付清房屋全款，原告办理产权过户或者委托公证由原告指定；被告违反约定，不予出卖，被告需双倍退还原告所付定金（即违约金）；原告违反约定，不予购买，被告有权没收原告所付定金；合同对其他事项也进行了约定。此合同由原、被告及中介方签字，第三人名字列入出卖人栏但其未实际签字，由被告代签，合同中载明被告已征得配偶刘保华同意。2018年1月10日，原告交付被告购房定金50000元，被告向原告出具收条，载明“今收到郑洪仙购房款定金50000元整，房屋坐落地址：衢州市春江花园32幢1单元903室”。合同约定的2018年1月19日、3月29日到期日，被告均未还清银行贷款，涉案房屋仍处于抵押状态，原告也未支付被告购房款，双方未办理产权委托公证或产权过户。至本案法庭辩论终结时，涉案房屋尚处于抵押状态。本院认为，衢州市春江花园32幢1单元903室房屋为被告单独所有，被告有权处分。诉讼中，被告提供的《房地产转让合同》原件是更改过的“2018年3月29日前”，与原告提供的《房地产转让合同》相同，被告签字时未提异议并接受了此合同，故认定“2018年3月29日前”为当时原、被告的合意约定，被告认为原告擅自更改的抗辩意见，不予采纳。鉴于涉案房屋被抵押实际，《房地产转让合同》约定“2018年1月19日之前办理产权委托公证时乙方（指原告）付清房屋全款…。如2018年1月19日不能正常办理产权委托公证，双方商定于2018年3月29日前办理产权委托公证时付清房屋全款”，从中可推定双方约定的履行顺序为：被告还清银行贷款解除房屋抵押→原告“付清房屋全款”→（或同时）原、被告“办理产权委托公证”（或产权过户），此顺序也是目前二手房交易的习惯做法。从法律规定分析，为担保债务的履行，债务人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，被告2018年3月29日转让涉案房屋时依法也应当解除抵押限制，取得完全的处分权，原告认为被告2018年3月29日到期日仍未还清贷款涉案房屋处于抵押状态从而不能实现交易构成违约的意见，合理合法，本院予以采纳。被告应当预知不能按时还清贷款解除涉案房屋抵押的风险，且《房地产转让合同》也考虑并约定了两个多月的宽限期，但被告至本案法庭辩论终结时仍未还清银行抵押贷款，致使涉案房屋不能交易过户；相对原告来说，偿还银行贷款解除抵押为被告的单方义务，被告虽有足额存款但不办理还款手续，不能当然解除抵押，被告认为其真心诚意履行合同的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。原告从业房产中介，但不能排除涉案房屋原告自己购买的可能，至于被告认为原告以产权委托公证投机炒房的抗辩意见，此为工商、税务、司法等部门的行政管理范畴，本案不作论证。综上所述，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，被告在合同约定到期日2018年3月29日未还清银行贷款，涉案房屋处于抵押状态，导致不能实现交易，构成先期违约，作为守约方的原告可以解除合同，收受定金的被告应当双倍返还定金，原告诉请解除《房地产转让合同》及双倍返还定金100000元，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除原告郑洪仙、被告蒲怡凡2018年1月10日签订的《房地产转让合同》；二、被告蒲怡凡双倍返还原告郑洪仙定金计100000元，限本判决生效之日起十日内履行。案件受理费减半收取1150元，由被告蒲怡凡负担，限本判决生效之日起十日内缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员  郑荣祥二〇一八年七月九日书记员  周超嫦申请执行期限二年