福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第1010号上诉人（原审被告）何清，男，1979年7月29日出生，汉族，住宁德市蕉城区。被上诉人（原审原告）宁德市福德物业管理有限公司，住所地：宁德市东侨经济开发区中国红市场B幢A-306室，组织机构代码：66927311-5。法定代表人，魏宏根。委托代理人刘国松，系被上诉人员工。上诉人何清因与被上诉人宁德市福德物业管理有限公司（下称：福德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服蕉城区人民法院（2013）蕉民初字第3077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月10日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年11月5日公开开庭进行了审理。上诉人何清、被上诉人福德物业公司的委托代理人刘国松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：被告何清系宁德市蕉城区XX小区的业主，被告已向原告交纳3个月的物业费。原审判决认为：原告与闽东地产公司和XX小区业主委员会签订的《物业前期管理服务协议》和《物业管理服务协议》为有效合同，被告何清是上述合同项下权利义务的实际享有者和承担者，该合同对被告具有约束力。被告欠原告物业费应当返还。原告请求被告返还其物业费928元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。对原告主张的电公摊费105元，没有证据证明，本院不予支持。被告认为其非合同当事人，无需交纳物业费的抗辩意见，本院不予采纳。原审依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告何清应于本判决生效之日支付原告宁德市福德物业管理有限公司物业费928元。二、驳回原告宁德市福德物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告何清负担45元，原告宁德市福德物业管理有限公司负担5元。宣判后原审被告何清不服，向本院提出上诉。上诉人何清上诉称：一审认定事实不清，对所适用法律条款依法前提理解错误，同时有证不认且不经过实地调查事实。首先，上诉人是XX小区一期自建房业主，该小区从2007年交房以来业主都只是和开发商闽东地产总公司指定的前期物业大众物业公司一对一签订XX小区《前期物业管理服务协议》。本案闽东地产总公司在业主与大众物业公司2007年交房时签订前期物业协议未解除而且在小区广大业主不知情的情况下于2010年底不经过招投标的方式选聘福德物业公司，并直接与福德物业公司签订了新的《物业前期管理服务协议》，显然开发商不是依法而是违反法律程序与福德物业公司签订物业服务协议。既然大众物业公司为前期物业公司并且在2007年交房至2010年11月已经有200多户业主入住的情况下，开发商无资格也无权再次委托和指定福德物业公司进行所谓的前期物业管理。开发商和福德物业公司签订的《物业前期管理服务协议》是违法和无效的。况且上诉人房屋为自建房，根本不存在开发商，所以开发商也无权委托福德物业公司管理。故福德物业公司要求上诉人交纳20110年11月至2013年7月物业相关费用无法律依据并违法。其次，福德物业公司与刚成立的XX小区业委会在未召开业主大会的情况下于2013年8月12日签订《物业管理服务协议》违反《物业管理条例》和《物权法》第七十六条规定的法律程序，属违法无效。另外，福德物业公司长期聘用无物业管理从业证书人员在XX小区从事物业管理工作，违反了《物业管理条例》规定。福德物业公司应退出小区物业经营并退还物业费给当事各业主。请求二审：1、撤销原审判决，驳回被上诉人原审诉讼请求。2、退还上诉人在不知XX小区小区2010年物业公司非法更换阶段交给被上诉人的3个月物业费87元。3、请求撤销被上诉人与闽东地产开发总公司、XX小区业委会分别违法签订的物业管理服务协议。被上诉人福德物业公司答辩称：其进驻XX小区是在大众物业公司撤退以及合同期满后入驻的。并且，其和闽东地产总公司以及XX小区业委会的合同是双方真实意思表示，不违反法律和社会公共利益的规定。该合同对上诉人有约束力。在履行了相关的物业服务后，上诉人必须根据物业合同的约定履行了合同的义务，及时的缴纳物业管理费用。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明：双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予确认。二审另查明：1、2006年，闽东地产总公司和大众物业公司签订《XX小区前期物业服务合同》，约定合同期限自2006年12月1日起至2010年12月1日止。2、2007年4月18日，何清与大众物业公司就“XX小区”物业签订了《前期物业管理服务协议》，但未约定管理服务期限。3、2010年11月，闽东地产总公司与福德物业公司就“XX小区”签订《物业前期管理服务协议》，合同约定期限为2年。自2010年12月1日起至2012年12月1日止。4、2012年6月16日，闽东地产总公司与福德物业公司就2010年11月签订的“XX小区”前期物业合同签订《补充协议》，补充约定：委托物业管理期限延长至该小区业主委员会成立时止。5、双方当事人均认可“XX小区”业主委员会于2013年7月份成立。6、2013年8月12日，“XX小区”业主委员会与福德物业公司就“XX小区”物业管理签订《物业管理服务协议》，约定委托管理期限为5年。自2013年8月1日起至2018年7月31日止。二审期间，上诉人提供一份视频，证明业主委员会的主任有说明并没有召开业主委员会大会与福德物业公司签订物业合同，该合同签订不符合法律程序，依法不能成立。被上诉人质证认为，对视频真实性没有异议，业委会召开会议其未参加，视频中也未提及合同签订是无效的。本院认为，业主委员会是否履行内部程序，对外并无约束力。该视频不能证明待证事实，不予采信。二审争议焦点为：福德物业公司主张本案物业管理费是否有依据。本院对此分析、认定如下：本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”闽东地产总公司作为“XX小区”的建设单位，依法有权委托前期物业管理企业对小区前期进行管理。在大众物业公司前期物业合同履行期满后小区业主委员会未成立前，建设单位闽东地产总公司选聘福德物业公司管理前期物业，于法有据。2013年7月份，“XX小区”业主委员会成立后，业主委员会继续选聘福德物业公司进行物业管理，亦符合法律规定。故2010年11月签订的《物业前期管理服务协议》、2012年6月16日签订的《补充协议》、2013年8月12日签订的《物业管理服务协议》，对上诉人何清均具有约束力。在福德物业公司签订的物业服务协议未被依法撤销前，上诉人何清应当履行福德物业公司在为其管理物业期间的交纳物业费义务。上诉人何清以建设单位闽东地产总公司无权选聘福德物业公司及业主委员会未经共同决定等事由，抗辩福德物业公司无权主张物业费，依据不足。何况，“XX小区”事实上也由被上诉人福德物业公司进行物业服务，上诉人何清亦接受了福德物业公司的物业管理服务。此外，上诉人二审请求撤销闽东地产总公司及“XX小区”业主委员会与福德物业签订的协议，因其一审未提反诉，故二审不予审查。综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人所提上诉依据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何清负担。本判决为终审判决。审判长沈鸣鸣审判员林斌代理审判员陈富强二〇一四年十一月二十日书记员彭杨清《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；