上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第17105号
原告上海嘉屯房地产开发经营有限公司。
法定代表人张龙弟。
委托代理人张徐贇，上海陈海杰律师事务所律师。
委托代理人虞世杰，上海陈海杰律师事务所律师。
被告杭庆贺。
原告上海嘉屯房地产开发经营有限公司（以下简称嘉屯公司）诉被告杭庆贺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年6月18日、7月16日两次公开开庭进行了审理，原告嘉屯公司的委托代理人张徐贇、被告杭庆贺到庭参加了诉讼。原、被告一致同意本案适用简易程序延长一个月，本案现已审理终结。
原告嘉屯公司诉称，原、被告于2007年1月5日签订一份《风险承包经营协议书》，约定原告将位于浦东新区金高路XXX号上海怡东大酒店（以下简称怡东大酒店）的副属楼一幢交由被告承包经营，期限自2007年1月15日至2012年1月14日止，第一个经营年度被告应上缴84万元（人民币，以下币种相同），第二至第五个经营年度被告每年应上缴90万元。2011年2月28日，双方又签订补充协议一份，约定将上述房屋的底楼一层由原告收回另作安排，同时约定将第五个经营年度的租金自签订补充协议之日起减少至每年60万元。合同期满后，原告要求被告返还租赁的物业，但被告一再要求续租并保证拖欠的费用按期偿还，否则即刻停止经营并无条件将租赁场所全部一次性归还给原告。然而，被告未履行其保证，原告多次主张权益未果。原告为维护自己的合法权益，故起诉至法院，要求判令：1、确认原、被告之间的租赁关系于2013年1月16日解除，被告立即将承租的怡东大酒店副属楼交还给原告；2、被告支付2012年7月15日至2013年1月14日期间的租金24万元、2013年1月16日起至租赁场所实际交还之日止的使用费、2013年3月的电费3，306元及其他欠费61，876.11元。
被告杭庆贺辩称，不同意解除合同、返还房屋，2012年7月15日至2013年1月14日期间的租金24万元确实没付，另外截至2012年6月还欠原告租金61，876.11元，2013年3月的电费3，306元因原告未来催讨故还未支付，但因原告收回其原本承租的底层房屋后拆除了其所作的装修，且擅自处理了其放置在底楼的动产，其找原告法定代表人商议底楼赔偿问题，然原告总是回避，其才未支付上述款项；如原告坚持解除合同，要求原告赔偿装修及动产损失900万元。
经审理查明，上海市浦东新区金高路XXX号房地产权利人为上海和东投资管理有限公司（以下简称和东公司）。2004年8月25日，原告与和东公司签订《怡东大酒店合作协议书》，约定由和东公司将金高路XXX号（金桥钻石城）主楼及北侧三层副楼与原告共同投资合作开设上海怡东投资管理有限公司怡东大酒店；怡东大酒店产权属原告及和东公司双方共有财产，和东公司占60%，原告占40%，怡东大酒店由双方共同委派经营者承包，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，年终盈亏按双方所占股份比例分配；双方合作期限从2004年9月1日起至2048年8月31日止。2004年12月2日，和东公司下属上海和东投资管理有限公司浦东大酒店注册成立，营业场所为浦东新区金高路XXX号，负责人为张龙弟（即原告法定代表人）。
2007年1月5日，原告嘉屯公司作为甲方，被告杭庆贺作为乙方，双方签订《风险承包经营协议书》一份，就乙方承包经营甲方娱乐城项目事宜约定：甲方提供浦东新区金高路XXX号上海怡东大酒店的副属楼一幢及副楼南侧停车场地，由乙方承包经营；经营承包期自2007年1月15日至2012年1月14日止，共计5年，定额上缴承包经营费为第一个经营年度84万元，第二至第五个经营年度每年90万元；乙方负责承担娱乐城的经营设备配置和维护，负责承担娱乐城内的水、电等一切线路、管道的维护和维修、承包经营期间内的重新装修和更新设备设施的费用，负责承担缴纳实际使用和应该分摊的水、电等费用；乙方支付承包经营费方式为，第一个上半年按月每月上缴7万元，下半年按二个月上缴14万元，第二年至第五年按每季度上缴225，000元（每个经营季度前一个月的最后五个工作日内付清）；副楼南侧停车场供乙方免费使用。协议第六条约定，经营期满，双方协商同意，可另行续签合同；甲乙双方解除协议时，相互补偿办法如下：（1）甲方提供的设备如数返还给甲方；（2）除（1）条外动产部分（包括低耗品）全部归乙方所有处置，不动产部分如实交还给甲方；（3）合同期满如乙方不经营，在到期15日内退出经营场地，否则按占用日双倍承担承包经营费。
2011年2月28日，原、被告又签订《关于＜风险承包经营协议书＞的补充协议》。协议第一条约定，承包协议书中由甲方租赁给乙方的位于浦东新区金高路XXX号怡东大酒店的副楼（称娱乐城），现就其中的底楼一层，双方无条件终止协议承包，乙方退出，由甲方收回另作安排；第二条约定，乙方退出、甲方收回后，承包协议书中约定的“第五个经营年度每年90万元”的租金，自本协议签订之日起，每年减少30万元，为每年60万元。当天，原告收回了该副楼底楼一层的房屋。
上述协议签订后，被告按约向原告支付了部分租金，未支付押金。2012年3月27日，被告出具“保证书”一份，内容为其租赁原告物业所欠的2012年2月1日至4月14日的租金100，000元、2011年的电费51，111元……以及4月15日起始的租金每月40，000元也同上述欠费一起付清。据此，保证履行以下偿付金额和时限：1、3月28日偿付50，000元；2、4月17日之前，偿付60，000元（原欠款＋下期租赁费40，000元＋上月电费）；3、以后各月17日前均同上一条相同偿付，直至付清。如果不能在上述规定时间内一次付清约定的偿付金额，本人保证即刻停止经营，按原租赁协议约定无条件将租赁场所全部一次性归还给原告。“保证书”签署以后，被告向原告支付了230，000元，之后未再支付。
2013年1月14日，原告向被告寄送《律师函》一份，表示根据原、被告之间签订的协议书和被告出具的保证书，原告已全面履行了上述协议所约定的义务，然被告未按约定的期限支付租金及相关费用，故原告决定从2013年1月16日起终止与被告之间的租赁关系，要求被告立即将所租赁的全部物业于2013年1月31日前交还给原告，并与原告办理相关交接手续，同时被告应于2013年1月31日前将拖欠的租金及相关费用全部付清。
审理中，原、被告一致确认，截至2012年6月，被告尚欠原告租金61，876.11元，也没有支付2012年7月15日起的租金，另外，还欠原告2013年3月的电费3，306元。另外，被告表示，其与原告签订承包经营协议之后，买下了房屋内的设备进行经营，并对房屋进行了装修，包括设备共花费了900万左右，补充协议是因原告法定代表人张龙弟要开建材市场需办贷款才签订的，当时其装修底楼房屋不到半年，张龙弟承诺一切损失由他来，其才同意签订该补充协议，该补充协议实际没有履行过；对于原告提供的“保证书”中记载的欠费及支付时间等内容无异议，但其签字时材料台头处并无“保证书”字样，签署了“保证书”后，其按约向原告支付了23万元，但原告一直不给其底楼房屋装修的赔偿款，所以其无力向原告支付相应费用。对此，原告表示补充协议已实际履行，原告已经收回副属楼底楼房屋，且因提前收回底楼房屋所以才减免被告第五年度的租金，但从未承诺被告补偿底楼装修；涉案协议于2012年1月14日到期后，双方之间为不定期租赁关系，被告违反保证书承诺，原告有权解除双方之间的租赁关系，根据双方的协议及被告出具的保证书，原告不需要赔偿被告装修损失；对于其主张的2013年1月16日起的使用费的标准，原告表示其是按照被告保证书中承诺的每月40，000元的标准要求被告支付的。
上述事实，由原、被告的陈述及《上海市房地产权证》、《编订（变更）门弄（楼）号牌通知（存根）》、《怡东大酒店合作协议书》、《风险承包经营协议书》、《关于＜风险承包经营协议书＞的补充协议》、《保证书》、《律师函》、《工程装饰协议书》、《收据》、《收条》等证据和庭审笔录予以佐证。
本院认为，原、被告之间的《风险承包经营协议书》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。该经营协议书名为承包，但根据其就承包标的、经营承包期及承包经营费等的约定，原、被告之间实为房屋租赁关系。本案中，原、被告之间的协议书已于2012年1月14日到期，之后为不定期租赁关系，被告确认其欠缴原告2012年6月前的租金61，876.11元，也没有支付2012年7月15日起的租金，但辩称其未付租金是因原告没有履行承诺赔偿拆除其底楼装修的损失，故无力支付原告相关费用，对此，原告表示双方就提前收回底楼房屋已经达成补充协议，为此原告还将第五个经营年度的租金调整至每年60万元，并没有承诺赔偿被告装修损失，被告亦未能提供证据予以证实，本院对其意见不予采信。根据法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故原告要求解除租赁关系具有事实依据和法律依据，本院予以支持；原告已于2013年1月14日向被告送达律师函要求从2013年1月16日起终止双方之间的租赁关系，本院予以确认。
原、被告间的租赁关系解除后，被告再行占有租赁房屋没有依据，应予返还。审理中，被告对于原告主张的欠租时间及金额没有异议，本院对原告的该项请求予以支持；对于原告主张的2013年1月16日起的房屋、场地使用费，原告要求按照被告保证书承诺的每月40，000元的标准进行计付，经查并无不当，本院可予准许。根据承包协议的约定，被告应承担实际使用和应该分摊的水、电等费用，现被告确认尚欠原告2013年3月的电费3，306元，应予支付。被告要求原告赔偿其装修损失和动产损失，但其主张的装修发生在租赁期间，现双方之间的协议书已经到期，且之后被告向原告出具“保证书”约定如其未能按约定的时间一次付清约定的偿付金额，即刻停止经营，按原租赁协议约定无条件将租赁场所全部一次性归还给原告，故其要求原告赔偿装修损失没有依据，本院不予支持；被告要求原告赔偿动产损失亦没有依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，判决如下：
一、确认原告上海嘉屯房地产开发经营有限公司与被告杭庆贺之间的租赁关系于2013年1月16日解除；
二、被告杭庆贺于本判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区金高路XXX号，即原、被告之间的《风险承包经营协议书》中约定的上海怡东大酒店副属楼的二层及三层房屋及副楼南侧停车场地中迁出，并将房屋和场地返还给原告上海嘉屯房地产开发经营有限公司；
三、被告杭庆贺于本判决生效之日起三十日内支付原告上海嘉屯房地产开发经营有限公司截至2013年1月14日的租金人民币301，876.11元，并向原告上海嘉屯房地产开发经营有限公司支付自2013年1月16日起至实际返还房屋、场地之日止，按每月人民币40，000元计算的房屋、场地使用费；
四、被告杭庆贺于本判决生效之日起三十日内支付原告上海嘉屯房地产开发经营有限公司电费人民币3，306元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7，717元，减半收取计人民币3，858.50元，由被告杭庆贺承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 倪军燕
二〇一三年九月五日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。