北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初2990号
原告：潍坊长城渤海门窗有限公司，住所地潍坊市潍城区北宫西街238号（黄家庄工贸区）。
法定代表人：邓乾居，董事长。
委托诉讼代理人：饶伟，北京天驰君泰律师事务所律师。
被告：北京辰泰房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北洼路4号华澳中心2号楼12层。
法定代表人：张垒，执行董事。
被告：美林房地产开发集团有限公司，住所地北京市密云区古北口镇古御路外街11号镇政府办公楼212室-61。
法定代表人：张垒，执行董事。
二被告共同委托诉讼代理人：耿军，北京市广盛律师事务所律师。
原告潍坊长城渤海门窗有限公司（以下简称潍坊公司）与被告北京辰泰房地产开发有限公司（以下简称辰泰公司）、美林房地产开发集团有限公司（以下简称美林公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潍坊公司委托诉讼代理人饶伟、法定代表人邓乾居、被告辰泰公司、美林公司共同委托诉讼代理人耿军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
潍坊公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除我公司与辰泰公司、美林公司于2006年5月29日签订的协议书；2．判令辰泰公司、美林公司连带返还我公司以房抵债款90万元；3．判令辰泰公司、美林公司赔偿我公司违约金490万元；本案诉讼费由辰泰公司、美林公司承担。事实和理由：我公司与美林公司存在十几年的长期商业合作关系，主要是我公司向美林公司提供商品房建设工程中的门窗等工程材料，因此存在美林公司拖欠我公司大额工程材料款的事实。在2006年初，我公司与美林公司核算确定美林公司对我公司欠款金额为90万元整。由于美林公司当时无力支付，故委托其的全资子公司辰泰公司以辰泰公司开发、销售的位于北京市海淀区紫竹院路×号×房屋（现房号为海淀区紫竹院路×号，以下简称涉案房屋）交付给我公司，以冲抵前述90万元的欠款。为此，三方于2006年5月29日签署了一份《协议书》，约定美林公司委托辰泰公司将涉案房屋交付给我公司，辰泰公司接受委托完成交付并协助将涉案房屋的所有权变更至我公司或我公司指定的第三方名下。我公司向美林公司提供了90万元对应的增值税发票。鉴于我公司与美林公司及辰泰公司一直存在商业合作关系，且两公司一直对我公司存在大量新的欠款，为了保证后续应收账款顺利回笼，我公司一直与对方沟通将涉案房屋过户进展但并未过于催促。截至2016年10月,辰泰公司仍未按美林公司所托将涉案房屋交付给我公司，也未将涉案房屋所有权变更到我公司名下。我公司认为，三方采取以房抵债的方式结算欠款，且我公司已经提供合格增值税发票供美林公司抵扣，故我公司在《协议书》下的义务已经履行完毕。辰泰公司受美林公司委托应该向我公司交付房屋并办理过户手续，但现在辰泰公司拒绝履行其该协议，应承担继续履行的法律义务，美林公司作为被代理人应对辰泰公司的迟延履行承担连带责任。为维护我公司合法权益，故诉至法院，望判如所请。
美林公司、辰泰公司辩称，潍坊公司诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。理由如下：一、2006年5月29日签署的《协议书》早已履行完毕；二、《协议书》属于债权履行合同，不产生物权处分效力；三、《协议书》只是具有《预约购房合同》性质，并不构成商品房买卖合同；四、本案诉讼时效早已届满从而归于消灭。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
潍坊公司与辰泰公司、美林公司曾存在长期合作关系。辰泰公司系美林公司独资设立的房地产开发项目公司。潍坊公司长期向美林公司供应建筑门窗材料。潍坊公司前员工徐某负责该公司与美林公司的业务。
2006年5月24日上午10时17分，潍坊公司向美林公司传真发送《关于×房屋办理产权的申请》。发送传真的电话号码为0536832****。庭审中，潍坊公司认可该号码为其法定代表人办公室电话号码。该申请载明：美林房地产集团：辰泰公司：我公司同贵公司抵账的涉案房屋，请贵公司以徐某（身份证号码：×××）的名义签定相应的《商品房买卖合同》并办理该房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。特此申请，请贵公司予以协助办理为盼。该申请落款处盖有潍坊公司公章，落款日期为2006年5月23日。上午10时35分，潍坊公司向美林公司传真发送《工程款项抵账申请》。发送传真的电话号码为0536832****。该申请载明：美林房地产开发集团：我公司根据同贵公司签订的相关合同，已为北京美林香槟小镇项目提供并安装了铝合金门窗，现该工程已全部完工且通过了贵方的相关验收。截止到目前为止，贵公司仍有人民币181万元左右的工程款项未同我公司结算，考虑到我公司的资金压力和我公司在北京市场高额的办公费用等问题，现向贵公司提出以下工程款抵账的申请，请贵公司相关领导酌情予以批准。贵公司能否同意用辰泰公司开发的涉案房屋折合人民币90万元冲抵我公司同贵公司间的部分工程款项，特此申请！该申请落款处盖有潍坊公司公章，落款日期为2006年5月24日。同日，辰泰公司客服部向美林集团董事局发送急件《关于×房屋定价及付款情况的请示》，载明：目前，×房屋已按要求清空，潍坊公司提出：可否，以我辰泰公司开发、销售的涉案房屋折价人民币90万元整，以冲抵美林房地产开发集团与其之间存在的部分债权债务。以上方案是否可行，请相关领导批示！辰泰公司关于该请示的文件审批汇签单显示同意按该方案执行，其上载明：主送单位：集团董事局；抄送单位：计划财务中心风险控制部；汇签意见：上报确认后执行杨？25/5；请客服部速安排客户签定合同，并马上入住。请预算部协调小镇项目部完成转销帐手续，签定三方协议。？海2006．5．24。
2006年5月29日，潍坊公司（丙方）与辰泰公司（甲方）、美林公司（乙方）签订《协议书》，有关约定如下：一．乙方作为工程发包单位，与丙方之间存在工程欠款；二．甲、乙双方同意将甲方开发、销售的涉案房屋折合人民币90万元整，并由乙方委托甲方将上述房屋交付丙方，折抵乙方与丙方间的部分工程欠款；三．丙方同意接受甲方开发、销售的涉案房屋折合人民币90万元，用以抵消与乙方之间存在的与之相当的工程欠款；四．针对上述情况，三方一致同意：甲方将涉案房屋交付丙方并协助将上述房屋所有权变更至丙方或丙方指定的第三方名下；五．上述事项完毕后，对甲、乙、丙三方产生如下法律后果：1．甲方完成乙方的委托事项，甲、乙双方之间形成人民币：90万元的债权、债务关系；2．乙方与丙方之间存在的人民币：90万元的工程款抵消，乙方已履行完毕归还丙方人民币：90万元工程款之义务；丙方无权再就人民币：90万元工程款要求乙方履行义务；六．因上述房屋产权变更所产生的所有费用由丙方自行承担。
2006年6月13日，徐某（买受人）与辰泰公司（出卖人）就涉案房屋买卖事宜签订《商品房买卖合同》，约定：涉案房屋建筑面积共129．64平方米，单价6942．3元，总金额90万元整。同日，辰泰公司出具涉案房屋交款通知书，载明：交款单位：徐某；结算种类：抵账；结算金额：90万元；备注：辰泰、美林地产、潍坊长城渤海门窗三方抵账。
2006年9月1日，涉案房屋所有权证下发，所有权人登记为徐某。
自2006年10月1日至2010年6月17日，潍坊公司向徐某出具收到货款的十张收款收据，交款单位为美林公司，共计金额701809元。其中日期为2008年9月2日的金额为57141元。
2008年2月13日，徐某从潍坊公司借现金358522元，事由：房款（小镇房款）-57141．00。批准人：邓乾居。庭审中，经询问，邓乾居称该房款不是涉案房屋房款，至于是什么房款记不清了，其在借条上签字就是为了财务走账。徐某称提交批准时借条上没有-57141，是其后来还了这笔业务款后自己写的。潍坊公司认为徐某称-57141是自己后写的，事由也可能是后续写的。
2015年8月19日，潍坊公司出具收条，载明收到徐某欠该公司货款5万元。
2015年11月9日，潍坊公司出具收条，载明收到徐某欠该公司货款3万元。
2016年11月7日，潍坊公司委托北京龙佑律师事务所就涉案房屋冲抵欠款后办理过户手续事宜，向辰泰公司、美林公司送达《律师沟通函》，有关内容如下：截止本函发出之日，辰泰公司及美林集团公司仍未就涉案房屋交割手续办理完毕，且据我们调查，该涉案房屋现在登记在第三方名下。涉案房屋与渤海公司曾负责美林集团公司业务的前员工徐某存在重大关系，甚至不排除其中涉嫌刑事违法行为。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
辰泰公司、美林公司申请证人徐某于2017年4月12日出庭作证，证明经潍坊公司同意，涉案房屋抵给该公司员工徐某。徐某作证称：我原是潍坊公司驻京办业务经理，2013年后该公司与我解约；辰泰公司、美林公司是我替潍坊公司跑业务时的客户。2006年大约四、五月份，辰泰公司与潍坊公司协议抵一套房屋给我，因为潍坊公司欠我业务提成款一百多万。这个房屋是潍坊公司抵给我，让我用业务提成款抵九十万的房款。经潍坊公司询问，徐某称：房屋现在我名下。我与潍坊公司之间现在没有纠纷。该公司说单位停业了，强行将我弄走，但没有劳动纠纷。该公司没有足额给我发工资，社保欠我一年，因为单位停业了，我也没法要钱。辰泰公司、美林公司的法定代表人张垒是我客户，开发商经理。经辰泰公司、美林公司询问，徐某称：潍坊公司说辰泰公司有房子，让我必须要，因为我在北京跑业务，2006年强行给我，2006年那会房子也不值钱，我说没钱买，他说不用买，就是用业务提成款抵了。全单位的人都知道涉案房屋办我名下事实。当时我向辰泰公司、美林公司销售了七八千万门窗材料，提成款价格低提的少，价格高的就提的高，我没有工资和差旅费，就靠提成款生活。关于2006年5月24日潍坊公司向美林公司发生的第一份传真情况，我说房子给我，得办手续，厂与厂之间事情不清楚，房屋卖给我，得证明给我，我说得传个东西，该传真是我交给美林公司的，当时美林公司销售、客服蔡智宇、办房本的律师马莉都在场。经本院询问，徐某称：传真顶部电话0536832****是潍坊公司法定代表人邓乾居的办公室电话。收到传真的过程是：抵房后，邓乾居说徐某，抵一套房子回来，只能卖给你。辰泰公司房地产销售告诉我说需要潍坊公司认可给我这个房子，才能办我名下，我打电话给邓，让他出申请，才能办。至于为什么是传真，而不是快递发一个盖红章的申请，当时没有想到，当时快递不像现在这么方便。经质证，潍坊公司认为徐某与本案有直接利害关系，若其诉求得到支持，直接利益受损方为徐某，且据其了解，徐某与张垒关系不限于客户关系，有非常密切合作，不排除利益关系，徐某称与其之间有一年社保没有交，有被推向社会保险组织状态；徐某与其之间存在劳动纠纷，又是本案利害关系方，证人证言不应采信。辰泰公司、美林公司认为徐某已经说清传真是他拿过来，他是我们与潍坊公司之间联系人，且我们只认他一个联系人；徐某说他只靠提成生活，潍坊公司称他与我们有特殊关系，我们不认可；现在潍坊公司已经停产，资产被分割，土地被拍卖，徐某跟我们说想告也没有资产了，没有意义，不想再告了。2017年5月5日庭审时，经本院传唤，潍坊公司法定代表人邓乾居到庭接受询问。经辰泰公司、美林公司询问，邓乾居称：徐某是其公司员工，报酬是承包性质，根据他揽到卖铝合金门窗的活，公司根据货款回收按比例给提成，一般是百分之七左右。2006年中旬没有应给徐某的提成款。2006年徐某就揽了在顺义天竺美林小镇一个活，总价600多万，提成有40多万，我公司根据货款回收比例分期分批现金给了他，有签字收条，这些在公司财务都有。在本案三方签协议书前我公司不欠徐某提成款，该情况我可以与徐某对质。美林小镇干完以后，辰泰公司欠我公司尾款接近两百多万，他们当时经营情况不好，房子销售的不好，于是提议用房子抵欠款中的90万元，因为房子只值90万元。房子抵债后没有签买卖合同，因为一直与辰泰公司有业务关系，我公司一直向辰泰公司提供配套设备门窗，去年9月份货款刚清偿完，辰泰公司欠83万元，我公司放弃了43万元，拿回40万元。我找过辰泰公司签订商品房买卖合同，我公司没有直接找过辰泰公司，一直让徐某催对方办房产证，去年5、6月我还电话与徐某沟通房产证有没有办到我公司名下，他没有吭气，没有答复我。我一直不知道2006年房屋已经办到徐某名下，上次开庭才知道。关于此事我没有找过公安机关。经本院询问，邓乾居称：我认为徐某的行为是诈骗。徐某在我公司的任职时间是2002年至2014年。2006年5月24日第一份传真不是我公司发的，第二份传真是我公司发的。经辰泰公司、美林公司申请，徐某与邓乾居当庭对质。徐某针对邓乾居所述称：第一，邓乾居说不知道房本办到我名下不属实。我有潍坊公司开给我的还款收据十张，公司当时将涉案房屋以90万元卖给我，我用业务提成款还。我从公司借款打了一张欠条，之后我用业务提成款分批还90万元。我还一笔，潍坊公司就把90万元的一张借条给我，我手上有借条，其上批准人有邓乾居签字，我还有潍坊公司给我出具的业务提成款收据10张，在我潍坊家中还有3张或4张，大概还有8万元。这10张是从2006年10月1日至2010年6月17日，这些金额加上有七十多万，这些证据可以证明潍坊公司当时将房屋直接卖给我了。第二，承包报酬比例不对，一个合同一个样，有的百分之七，最高是百分之十四点三。第三，在本案三方签协议书前我公司欠我90万元提成款，是多个工程欠的提成款，包括邓乾居所述的美林小镇工程。美林小镇工程总价是600多万元，我的提成比例是十一点三。美林小镇是2002年项目，美林公司欠了100多万元，因为房子漏水，工程款不好要了。还有青岛美林小镇、长沙水郡小镇、空军总医院项目等，因为时间久远，每个工程欠多少提成款记不清了，潍坊公司有十多个项目欠我提成款。第四，美林小镇干完以后，是美林公司欠潍坊公司尾款好像是118万。第五，潍坊公司一直与美林公司有业务关系，潍坊公司没有与辰泰公司签房屋买卖合同是因为房子已经卖给我了。第六，2006年潍坊公司已经知道涉案房屋卖给我了。2016年9月30潍坊公司与美林公司结完最后一笔货款40万元，10月1日邓乾居通过其项目经理陈安清威胁我说现在没钱，让我给邓150万元，就不起诉我了，不给他就起诉我要房子。我说你起诉吧。第七，我在潍坊公司处任职时间是2002年至2014年。第八，两份传真都是邓乾居办公室电话发给我的，电话就邓和他的办公室主任使用。潍坊公司称借条、收据真实性认可，证明目的不认可，2006年5月29日签订三方协议，但是借条时间是2008年2月13日，而收据时间是2006年10月1日至2010年6月17日，时间不对。收据写的收到的是美林公司的货款，不是业务提成款，也不是还欠款。徐某称实际是因为当时商量来一个工程还一笔款，最开始是2006年我购买房屋时给潍坊公司打了90万元欠条，美林公司货款来一笔还一笔。经本院询问，徐某称潍坊公司签三方协议前欠我工程款十多万元，刚才我说的九十多万元是我写了欠条给厂里，不是说厂里欠我九十万元提成款。美林公司欠厂里100多万元，这钱可能很难要。邓乾居说从美林公司要个房子抵90万元，然后跟我说在北京没有别人跑业务，只能抵给我。我回家拿了潍坊公司出具的抵账款90万元发票，邓乾居让我打了90万元欠条，就卖给我了，用我的业务提成款慢慢还。不管美林公司哪个开发商的项目，就还这个房款。我从2006年还到2010年，还了70多万元，家里还有剩余3、4张，大概8万元。所有收据加起来有不到80万元，去年9月30日潍坊公司与美林公司结清，从2010年就没有再给我走账，我还有2万元的提成款也没有走账。潍坊公司称收据款项是美林公司的货款，不是货款，是我个人的还款。收据上没有写客户是我，因为这些名称和事项是潍坊公司写的，说不能写业务提成款。借条是我写的，邓乾居签字，厂里的帐上也有。2008年2月13日之后还有一张2009年、2010年的20万元左右借条，2008年2月13日的借条应是我撕的，但是我没有撕，留下了。辰泰公司、美林公司称收据都是一万、两万收据，不可能是货款，潍坊公司和美林公司往来工程价款8000多万元，不可能一、两万的付，也不能是其直接付。本院认为，徐某所述证言中与待证事实存在关联性，与本案其他证据之间能够相互印证的部分，本院予以采纳。
本院认为，潍坊公司与辰泰公司、美林公司签订的“以房抵债”《协议书》系各方当事人真实意思表示，未违反国家法律强制规定且符合商品房买卖合同的构成要件，应当认定为商品房买卖合同，本院确认合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应严格遵守履行。根据本案查明事实可以认定，经协议各方同意，辰泰公司已将涉案房屋以折抵90万元欠款的方式出售给潍坊公司指定的第三方徐某，并协助将涉案房屋所有权变更至徐某名下，故上述协议早已履行完毕。潍坊公司以辰泰公司、美林公司长期未履行协议为由，要求解除协议，判令辰泰公司、美林公司连带返还其以房抵债款90万元并赔偿违约金490万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
驳回原告潍坊长城渤海门窗有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费46000元，由潍坊长城渤海门窗有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 胡 光
人民陪审员 赵 齐
人民陪审员 段福奎
二〇一八年六月二十九日
书 记 员 崔 丽