南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）秦红商初字第153号
原告江苏杜克置业有限公司（下称江苏杜克置业公司），住所地。
法定代表人张志平，该公司总经理。
委托代理人田鸿，江苏致邦律师事务所律师。
被告刘文生，男，汉族，南京君临汽车销售有限公司职员，住所地。
委托代理人张军、崔杰，江苏维世德律师事务所律师。
被告朱强，男，汉族，，住所地本市。
被告李泳进，男，汉族，住所地。
原告江苏杜克置业公司与被告刘文生、朱强、李泳进商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江苏杜克置业公司的委托代理人田鸿、被告刘文生及其委托代理人张军、被告朱强、被告李泳进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏杜克置业公司诉称，原、被告于2010年2月9日签订一份《南京市商品房预售合同》，约定各被告向原告购买位于南京市秦淮区明匙路奥迪4S店A-02号321室房产，合同还对双方的权利义务进行了约定，后原、被告合意解除合同关系，各被告也于2012年7月2日提出退房申请，要求解除双方合同并配合原告办理退房手续。而各被告不仅在合同履行期间延期付款，而且在退房后也突然不配合原告办理房屋登记手续，并又提出购房申请，原告表示拒绝，后经原告多次催促，但被告仍不予理睬。故原告诉至法院要求：1、判令原、被告双方解除合同，判令被告配合原告办理退房手续。2、判令被告向原告支付迟延付款损失，损失自双方签署《南京市商品房预售合同》之日（2010年2月9日）起计算至本合同实际解除之日。3、判令被告向原告承担迟延注销登记手续的违约金，计算至被告配合原告办理相关手续之日。4、诉讼费用由被告负担。
被告刘文生答辩称，我同意解除合同并配合办理退房手续，对于原告的请求第二项、第三项，根据法律规定，计算多少我同意承担。
被告朱强、李泳进共同答辩称，我们均同意解除合同并配合办理退房手续，房屋是2009年我们三方共同购买用于办公用房，该房款系三方共同出资，退还房款应当按照三被告各占三分之一退回，另外对于原告主张的违约责任，我们不能承担。
经审理查明，2010年2月9日，原、被告签订一份《南京市商品房预售合同》，约定由各被告向原告购买位于南京市秦淮区明匙路奥迪4S店A-02号321室房产，房产面积为56.56平方米，单价为14474.6元/平方米，总价818683元。付款方式为2010年2月9日前支付418683元，余下400000元向银行办理商品房抵押贷款。合同第五条第（二）项约定，乙方（被告）迟延支付合同价款的，应向甲方承担下列违约责任，但甲方依法解除本合同的除外，即按照未付到期价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向甲方支付违约金。第（三）项约定，乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后10日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款5%的，甲方有权解除合同，并按下列约定清理和结算，即按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，甲方可要求乙方按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息的壹倍赔偿损失。甲方应在解除合同30日内，将已收价款扣除乙方应当赔偿的金额后退还乙方。乙方尚有预购商品房抵押贷款未归还的，甲方可适用应当退还乙方的款项代乙方归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款。本合同解除时另有定金的，定金也不予返还。合同还约定，乙方应在甲方解除本合同5日内，协助甲方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续。因乙方原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，乙方承担按照总价款的万分之一每天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。合同签订后，2010年2月6日，被告刘文生通过招商银行刷卡的形式支付2万元的定金，原告向被告刘文生出具了收据，收据的抬头交款单位写明为“刘文生”，2010年2月9日，被告刘文生通过招商银行及民生银行刷卡（卡的户名为彭某某）的形式分别支付258683元、140000元的房款，以上合计398683元。原告向被告刘文生出具了收据，收据的抬头交款单位写明为“刘文生、朱强、李泳进”。两被告朱强、李泳进认为，以上41万余元均是南京君临汽车销售有限公司的款项，因为被告刘文生掌管公司的钱款和账目，故由其办理。2012年7月2日，三被告出具退房申请，内容为，南京市住建委产权市场处商品房管理科：本人（刘文生、朱强、李泳进）于2010年2月9日购买的江苏杜克置业有限公司开发建设的位于南京市秦淮区明匙路奥迪4S店A-02号321室（契约编号为2010102350）房屋一套，现由于个人购房资金困难等原因，造成不能对此房屋进行购买，现本人自愿向开发企业及住建委产权市场处申请办理退房手续，特此申请。为配合三被告办理退房手续，原告为此在有关报纸刊登购房合同副本遗失声明，后双方并未办理退房手续。审理中，三被告均同意解除合同，被告刘文生同意按法律规定承担违约责任，被告朱强、李泳进认为公司财务均由被告刘文生负责，其均不知情，如有违约责任也应当由被告刘文生负担。合同解除后，关于退款，原告表示在扣除违约金之后，将款项按比例退到当时付款的卡上（户名为彭某某的卡也退到其卡上），被告刘文生表示应当全部退给其本人，彭某某的钱已跟其结算清楚，且卡也已退给彭某某本人，故此款应当退给其本人，因另外两被告投资并没有到位，因此不能按比例退款，退款给我后，三方再通过诉讼解决钱款分配问题。被告朱强、李泳进表示退款应当按三人合作协议约定比例进行分配，对于违约责任应当由刘文生承担，与其无关。为证明三方出资比例，被告朱强、李泳进提供三人合作协议及解散协议证明三被告出资比例的事实。2009年12月30日三人签订合作协议设立南京君临汽车销售有限公司，协议第五第约定，本公司采取发起设立方式，本公司股份总额100万股，全部为自然人股，其中：刘文生持有40万股，占股本总额的40%；朱强持有30万股，占股本总额的30%；李泳进持有30万股，占股本总额的30%。如对公司经营发展有利，需要增加股东由合伙人共同决定，给予相应股份。第十一条约定，在公司经营期间，以股东个人名义购置的房产用于公司经营的，为公司资产，其它股东如需退出公司时放弃其房产升值部分的利益。2011年10月28日，三被告签订南京君临汽车销售有限公司解散协议，协议第二条约定，三方共同购买的房产（秦淮区明匙路奥迪4S店A-02号321室），乙方（朱强）与丙方（李泳进）名下的房产份额过户至彭某某名下，用于归还彭某某借款35万元整及王勰信用卡还款，原房产贷款部分由甲方（刘文生）承担。被告朱强、李泳进称该协议并未履行。审理中，彭某某作证称，民生银行的卡是其的，2009年交给刘文生，当时刘文生在公司掌管财务，所以就交给他，实际上我是借钱给公司，而不是个人，2011年10月28日我们进行了结算，公司欠我35万多元，后来就按35万元计算，当时三被告同意将朱强、李泳进的房产份额过户给我归还35万元，后来实际上公司并未履行，公司改组后，就把我的35万元欠款变成股权了，如果法院将款项（用其名下的民生卡支付的房款）直接退给三被告我没有意见，至于三被告如何分配我不管。
以上事实，有购房合同、三人合作协议、解散协议、退房申请、POS单、收据、证人证言等证据及原、被告双方当庭陈述为证。
本院认为，对于原、被告双方签订的《南京市商品房预售合同》，因双方均同意解除合同，故本院对该合同予以解除。合同解除后，被告应当配合原告办理退房手续。在解除合同之前，因被告未能按合同约定支付剩余房款40万元，故原告仍可主张迟延付款损失，根据合同约定，原告应当于合同签订当日支付余下40万元余款，但被告未能支付余下款项，故原告可自2010年2月9日开始计算损失至三被告于2012年7月2日出具退房申请时止。关于损失赔偿标准，本院根据合同约定，并酌情考虑被告要求调低违约标准的意见，酌情自2010年2月9日开始以欠款本金40万元为基数并按中国人民银行同期商业贷款基准利率的两倍标准支付逾期利息至2012年7月2日止。合同解除后，对于被告已给付原告的房款418683元，应当在扣除以上逾期利息后由原告归还给被告。对于款项应当如何退还问题，本院认为，购房虽是三被告行为，但所有房款均由被告刘文生交纳，在购房合同解除的情况下，原、被告双方应当恢复原状，由原告将款项退还给刘文生，至于被告朱强、李泳进称三被告存在合伙关系，应按出资比例退还。本院认为，三被告之间的合伙关系是其内部关系，且目前尚存在纠纷尚未解决，本案处理的是商品房预售合同纠纷，三被告之间的合伙争议应当另行解决，且款项退给刘文生并不意味确认该款就属于被告刘文生一人所有，三被告之间仍可通过诉讼等方式确认份额后再行分配。故本院对被告朱强、李泳进的辩称意见不予采纳。对于原告主张被告向原告承担迟延注销登记手续的违约金，因原告无证据表明系三被告在出具退房手续后拒绝办理退房手续，故对原告的此项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告双方于2010年2月9日签订的《南京市商品房预售合同》，被告协助原告办理退房手续。
二、三被告给付原告自2010年2月9日起以欠款本金40万元为基数按中国人民银行同期商业贷款基准利率的两倍支付逾期利息至2012年7月2日时止。
三、退房手续办理完毕同时，原告将房款418683元在扣除本判决第二项的逾期利息之后，将余下款项退给被告刘文生。
四、驳回原告其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1487元，两次公告费600元，合计2087元，由被告负担（原告已预交，被告在给付欠款时一并加付此款给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，同时预交案件上诉费1487元，上诉于南京市中级人民法院。
审 判 长 张立旺
审 判 员 钱 英
人民陪审员 刘福莲
二〇一三年四月十七日
见习书记员 杜 鑫