重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第01828号
上诉人（原审被告）：重庆灿蕾物业发展有限责任公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道黄泥磅藕塘湾。
法定代表人：蒋利，该公司董事长。
委托代理人：邓三忠，重庆海力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵津立，住重庆市沙坪坝区。
被上诉人（原审原告）：李小勇，重庆总队特勤支队第一中队四级警士长，编号：渝消字第32239804号。
委托代理人：曹丽娟。
上诉人重庆灿蕾物业发展有限责任公司（以下简称灿蕾公司）与被上诉人赵津立、李小勇商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2012年12月5日作出（2011）渝北法民初字第10870号民事判决，灿蕾公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年5月16日公开询问了本案。上诉人灿蕾公司的委托代理人邓三忠，被上诉人赵津立、李小勇的委托代理人曹丽娟到庭参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2007年7月5日，赵津立、李小勇、灿蕾公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：灿蕾公司将其开发建设的位于重庆市渝北区银海北极星3幢1单元14-1号房屋一套出售给赵津立、李小勇，套内面积为77.76平方米，建筑面积为91.92平方米，套内单价为3486.48元／平方米，总价款为271109元；签合同时付房款82109元，余款189000元办理银行20年按揭；灿蕾公司应于2008年9月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付赵津立、李小勇使用；灿蕾公司逾期交房超过30日（含此日）后，赵津立、李小勇要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，灿蕾公司按日向赵津立、李小勇支付已付房价款万分之一的违约金；办理合同登记备案和《房地产权证》由灿蕾公司方到房地产交易管理部门办理，如由单方办理，另一方应予以无条件配合；如因灿蕾公司的责任，致使赵津立、李小勇不能在规定期限内取得房地产权属证书的，赵津立、李小勇不退房的从逾期之日起，灿蕾公司按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向赵津立、李小勇支付违约金。合同还对其他方面进行了约定。在合同附件四的《补充协议》中双方约定：在该商品房办理正式交付手续后，出卖人在180日内为买受人办理房屋产权证；若由于买受人的原因无法办理该商品房产权证的，出卖人不承担延期办理房产证的责任。合同签订后，赵津立、李小勇向灿蕾公司支付了房款271109元，并缴纳了涉案房屋的契税和大修基金。赵津立、李小勇于2009年3月10日接房。2011年1月14日，房管部门为赵津立、李小勇颁发了《房地产权证》。
因灿蕾公司未按合同约定向赵津立、李小勇交付房屋，灿蕾公司于2008年9月30日向涉案房屋所在小区的全体业主作出承诺。内容为，按2008年9月30日在《银海·北极星》销售中心我司有关负责人与部分业主及业主代表磋商交房事宜的一致意见，就以下问题向各位业主如下承诺：1、《银海·北极星》在2008年10月30日前承诺交房；2、因2008年9月30日未能如期交房，按合同约定我公司承担违约责任并按日向业主支付已交房款（向银行按揭贷款金额视为已交房款）万分之一的违约金；交房时支付违约金的方式为：（1）我公司向业主支付现金，（2）抵扣业主接房时应向我公司支付的购房未付款、物业管理费或各种代收费，方式由业主自行选择；3、若2008年10月30日后我公司仍不能向业主交房，我公司承诺按日向业主支付已交房款万分之三的违约金，支付方式仍在交房时由业主选择等内容。
2008年10月29日，灿蕾公司向涉案房屋所在小区的全体业主发出公告，公告内容为：2008年9月30日我公司就《银海·北极星》交房问题已向各位业主作出承诺，为满足部分业主的要求，我公司向各位业主发出了《接房通知书》，从2008年10月29日开始办理交接房手续；为保障业主权益，我公司再次承诺并公告如下：1、因2008年9月30日未能如期交房，按照合同约定我公司承担违约责任并按日向业主支付已交房款（向银行按揭贷款金额视为已交房款）万分之一的违约金；交房时支付违约金的方式为：（1）我公司向业主支付现金，（2）抵扣业主接房时应向我公司支付的购房未付款、物业管理费或各种代收费，具体方式由业主自行选择；鉴于目前我公司尚未取得《竣工验收备案证》（正在办理中），无论业主现在接房或待我公司取得《竣工验收备案证》后接房，我公司承诺从2008年10月31日起，都将按日向业主支付已交房款万分之三的违约金，直至《竣工验收备案证》批准之日止，支付方式仍由业主自行选择等内容。
赵津立、李小勇起诉本案时，其诉讼请求为：1、灿蕾公司按合同约定完善小区消防设施设备、门禁系统等；2、灿蕾公司支付赵津立、李小勇延迟交房违约金56851元、延迟办产权证违约金18828元，共计75679元。诉讼中，赵津立、李小勇撤回第1项诉讼请求，一审法院对赵津立、李小勇撤回的第1项诉讼请求予以准许。
另查明，2010年9月30日灿蕾公司取得了涉案房屋所在工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
庭审中，赵津立、李小勇、灿蕾公司对2009年2月5日灿蕾物业的开办单位重庆银海房地产开发（集团）有限公司因涉嫌非法吸收公众存款被重庆市公安局渝北区分局立案侦查，其法定代表人蒋利被公安机关采取强制措施，灿蕾物业的资产、财务合同、公章、及银行账户等均被公安机关扣押的事实无异议，只是灿蕾公司认为该期间不应计入灿蕾公司的违约期间，赵津立、李小勇认为应当计入。
庭审中，赵津立、李小勇明确表示，接受灿蕾公司的承诺及公告内容。灿蕾公司提出违约金过高，但未举示证据证明。
赵津立、李小勇一审诉称：2007年7月5日，赵津立、李小勇与灿蕾公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定商品房地址为重庆市渝北区龙溪街道佳园路66号银海北极星3幢14-1号，建筑面积为91.92平方米，合同约定交房时间为2008年9月30日，2008年10月29日，灿蕾公司在未取得《商品房竣工验收备案登记证》的情况下通知赵津立、李小勇接房，且出具了承诺书和公告，赵津立、李小勇于2009年3月10日接房，直到2011年1月14日，灿蕾公司才把房屋产权证办下来，且没有向赵津立、李小勇支付延迟交房、延迟办产权证违约金。遂起诉请求判决：1、灿蕾公司向赵津立、李小勇支付延迟交房违约金56851元；2、灿蕾公司向赵津立、李小勇支付延迟办产权证违约金18828元。本案诉讼费由灿蕾公司承担。
灿蕾公司一审答辩称：对迟延交房违约金，存在迟延交房的情况，但是赵津立、李小勇起诉部分不符合合同约定，在第一个月是按照万分之一计算，从第二个月开始才按照万分之三计算，违约金应计算至2009年2月5日，应按照同期银行贷款利率计算。对迟延办证违约金，不存在迟延办证的情况，根据补充协议的约定，灿蕾公司是在获得正式交房条件后180天内为赵津立、李小勇办证，灿蕾公司未违约。
一审法院认为赵津立、李小勇、灿蕾公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方自愿协商作出的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同全面履行自己的义务。
关于赵津立、李小勇要求灿蕾公司支付逾期交房违约金56851元的问题。赵津立、李小勇按照合同履行了自己的义务，因灿蕾公司不能按约定交付房屋，向赵津立、李小勇等人作出承诺，赵津立、李小勇也明确接受灿蕾公司承诺的内容，应认定赵津立、李小勇、灿蕾公司双方对灿蕾公司逾期交房违约责任进行了变更，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。现灿蕾公司逾期交房，应当承担相应的违约责任，故一审法院对赵津立、李小勇要求灿蕾公司支付逾期交房违约金的请求予以支持，灿蕾公司应按照承诺内容向赵津立、李小勇支付逾期交房违约金，违约金为从2008年10月1日起至2008年10月30日止以271109元为本金，按每日万分之一计算和从2008年10月31日起以271109元为本金，按每日万分之三的标准计算至取得竣工验收备案证之日（2010年9月30日）止，违约金具体金额为（271109元×0.1‰×30＋271109元×0.3‰×700天）=”57”746.22元，而赵津立、李小勇仅主张56851元，符合法律规定，一审法院予以支持。灿蕾公司辩称银海集团因涉嫌非法吸收公众存款被渝北区公安分局立案侦查，其公章等被公安机关扣押，该期间不应计入违约期间，因此违约金应计算至2009年2月5日止，一审法院认为上述情形系因灿蕾公司自身经营管理所致，不属于法定的免责理由，故灿蕾公司公章被扣押期间仍应依法向赵津立、李小勇承担违约责任并支付相应的违约金，对其辩称理由一审法院不予支持。灿蕾公司辩称违约金过高，但其未举示证据证明，对该辩称理由一审法院不予采纳。
关于赵津立、李小勇要求灿蕾公司支付逾期办证违约金18828元的问题。根据双方在《补充协议》第三条的约定：在该商品房办理正式交付手续后，出卖人在180日内为买受人办理房屋产权证。本案中，赵津立、李小勇虽于涉案房屋取得竣工验收备案登记证之前已实际接收了房屋，但依照合同约定，灿蕾公司交付的房屋必须取得竣工验收备案登记证，故应以灿蕾公司取得竣工验收备案登记证的时间即2010年9月30日作为交房时间，则灿蕾公司按补充协议的约定最迟应在2011年3月29日前为赵津立、李小勇申请办理产权证，但赵津立、李小勇已于2011年1月14日取得了《房地产权证》，因此灿蕾公司为赵津立、李小勇申请办证的时间未违反合同的约定，不存在迟延办证的客观事实，故赵津立、李小勇要求灿蕾公司支付逾期办证违约金18828元的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、重庆灿蕾物业发展有限责任公司在本判决生效后立即向赵津立、李小勇支付从2008年10月1日起至2010年9月30日止的逾期交房违约金56851元。二、驳回赵津立、李小勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费1690元，由赵津立、李小勇负担470元，重庆灿蕾物业发展有限责任公司负担1220元。
灿蕾公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决并依法予以改判；2、一、二审诉讼费用由赵津立、李小勇承担。主要事实及理由：1、2009年2月5日起，灿蕾公司因其关联公司重庆银海房地产开发（集团）有限公司涉嫌非法吸收公众存款罪被立案侦查，灿蕾公司的涉案项目由政府监管、公章被公安司法机关扣押，之后的逾期交房期间应予扣除。2、2008年10月31日之后的逾期交房违约金标准过高，应当调整为按人民银行发布的同期贷款利率计算。
赵津立、李小勇答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回灿蕾公司的上诉请求。主要事实及理由：1、灿蕾公司的承诺及公告均承诺逾期交房违约金应当计算到取得竣工验收备案登记证时止，灿蕾公司有过错行为，但与购房人无关。2、灿蕾公司承诺的逾期交房违约金标准日万分之三并不过高，不应当进行调整。
本院二审查明事实与一审查明的事实相同。
本院认为，赵津立、李小勇、灿蕾公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的义务。灿蕾公司逾期交房违约事实成立，应当依照约定承担逾期交房违约责任。本案的争议焦点在于：1、逾期交房违约金计算的截止时间是否计算至2009年2月4日止？2、2008年10月31日之后的违约金标准是否应当调整。针对以上争议焦点，本院逐一评判如下：
一、关于逾期交房违约金计算的截止时间是否计算至2009年2月4日止的问题。灿蕾公司所主张的因关联公司涉嫌犯罪项目被监管、公章被扣的问题，属于灿蕾公司内部自身的经营管理问题，与赵津立、李小勇无关，灿蕾公司逾期交房事实成立，其上诉所称的免责事由无法律依据，本院对灿蕾公司的该上诉理由不予采信。
二、关于2008年10月31日之后的逾期交房违约金标准是否应当调整的问题。灿蕾公司在已逾期交房违约的情况下，向购房户作出的逾期交房30日后的违约金标准调整为日万分之三的承诺，赵津立、李小勇作为购房人，对承诺及公告的内容无异议，应当认定为双方对合同约定的逾期交房违约责任的约定进行了变更，对双方具有法律上的约束力。灿蕾公司主张调低2008年10月31日之后的违约金标准，但未举示证据证明其承诺的逾期交房违约金标准过分高于损失，因此，灿蕾公司关于调低逾期交房违约金标准的上诉理由，本院亦不予采信。
综上所述，上诉人灿蕾公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1690元，由重庆灿蕾物业发展有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 谭振亚
二〇一三年五月二十三日
书 记 员 李薇渝