内蒙古鄂尔多斯市杭锦旗人民法院民 事 判 决 书（2015）杭民一初字第3102号原告杭锦旗日月轩物业管理有限责任公司。法定代表人闫小荣，该公司总经理。组织机构代码67068201-2。委托代理人齐玉琼，男，1958年9月9日出生，汉族，杭锦旗日月轩物业管理有限责任公司法律顾问。被告刘红梅，女，1984年08月28日出生，汉族，个体工商户。原告杭锦旗日月轩物业管理有限责任公司诉被告刘红梅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月25日立案受理，依法由审判员王存柱适用小额诉讼程序于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告杭锦�日月轩物业管理有限责任公司委托代理人齐玉琼、被告刘红梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告刘红梅是日月轩B区17号楼5单元801室住户，房屋面积153.04平方米，从2012年10月10日开始至今未缴纳物业费，共拖欠原告2012年10月10日至2016年10月9日期间的物业费共计10101元，业主临时规约中约定了，业主不能按期交纳物业费，自逾期之日起自愿承担应交费用每日3‰的违约金，被告刘红梅按约定应承担违约金7437元，但是现在要求被告承担应交违约金的10%，即744元。被告所欠原告物业费经原告多次催要，被告至今未付，现诉至人民法院，请求：1.被告刘红梅给付拖欠原告的物业费10101元；2.被告承担违约金744元；3.被告刘红梅承担本案诉讼费用。被告刘红梅未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称，1�房顶漏水，自被告入住以来，原告没有履行物业服务义务未进行维修。2、2016年的物业费未到缴费期限，原告无权诉讼。原告为证明其诉讼主张的成立，向法庭提交并出示了以下证据：证据一、出示营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书各一份，拟证明原告具备独立的法人资格和三级物业服务管理资质。证据二、出示物业小区调查表一份，拟证明日月轩B区业主委员会依法成立，原告与日月轩B区业主委员会签订的日月轩小区物业管理服务合同合法。证据三、出示杭锦旗锡尼镇胜利社区居民委员会公示一份，拟证明2014年日月轩业主委员会换届后新的业主委员会组成人员。证据四、出示2012年10月2日至2014年10月2日日月轩小区物业管理服务合同复印件三份，拟证明原告与该小区业主委员会签订了物业服务管�合同，原告取得了日月轩小区提供物业服务的资格，约定物业费收取标准、逾期交纳物业费违约金的承担标准。证据五、出示业主临时规约一份，拟证明原告与被告刘红梅签订的业主临时规约约定，业主未按时交纳物业服务费，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日3‰的滞纳金。原告不是该小区房屋建设施工主体，不承担建设施工单位质量保修责任。经质证，被告刘红梅对原告所提供的证据一、证据二的真实性不清楚，所要证明的问题不认可。对证据三、证据四、证据五的真实性及所要证明的问题认可。被告未向法庭提供书面证据。经审查，本院认为原告出示的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五来源合法，内容真实，与本案待证事实相关联，本院予以采信。经审理查明，被告刘红梅是日月轩B区17号楼5单元801室业主，阁楼9楼属被告刘红梅所有，房屋面积153.04平方米。原告杭锦旗日月轩物业管理有限责任公司（乙方）分别于2012年10月2日、2013年10月2日、2014年10月10日与日月轩小区业主委员会（甲方）签订了《日月轩小区物业管理服务合同》，合同主要内容：1、2012年度物业服务费按月按房屋建筑面积计算收取，住宅为1.15元／平米／月；2013年度、2014年度、2015年度物业服务费按月按房屋建筑面积计算收取，住宅为1.45元／平米／月，缴费时间为每年的10月10日至次年的10月10日，在次年的10月10日前全额交清优惠20%，2、业主逾期缴纳物业服务费的，乙方（杭锦旗日月轩物业管理有限责任公司）可自逾期之日起每日按应交费用千分之三加收违约金。此外，合同还对物业服务内容及服务质量作出了规定。另查明，2011年4月24日，被告刘红梅签订了《日月轩·B区业主临时规约承诺书》一份，承诺遵守《业主临时规约》，该规约第36条约定：“物业公司不是该物业建设实施主体，不承担保修责任。物业管理法规规定物业公司为服务主体，建设管理部门未授予物业公司对业主专有部分拥有管理执行权。业主相邻权或房屋质量问题勘定权、纠正权、执行权属都不是物业公司。故业主不得以此为由拒交物业服务费用、机动车辆损害物业道路养护费、全体业主共有的共用部位车辆占用费及其他费用等业主应交纳的物业费用。未按时缴纳物业服务费、机动车辆损害物业道路养护费、全体业主共有的共用部位车辆占用费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日3‰的滞纳金”。本院认为，原告杭锦旗日月轩物业管理有限责任公司与被告刘红梅居住的日月轩小区业主委员会签订的《日月轩小区物业管理服务合同》和被告刘红梅签字承诺的《日月轩·B区业主临时规约承诺书》为有效合同，该合同对被告刘红梅具有约束力，所签合同对被告所居住的电梯楼的物业管理费收费标准及违约责任已作了约定，原告为该小区提供物业管理服务，被告刘红梅作为业主享受了原告提供的服务理应缴纳相应的所欠物业管理服务费，被告刘红梅未按照合同约定时间缴纳物业管理费应按照合同约定承担违约责任。本案中，被告刘红梅答辩从购买楼房，屋顶漏雨水原告未给予维修，造成屋顶装修损坏，应由原告赔偿的抗辩意见。本院认为，依据《中华人民共和国国务院颁布的〈建设工程质量管理条例〉》第四十条第一款第二项的规定：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间�房间和外墙面的防渗漏，保修期限为5年，第四十一条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行义务，并对造成的损失承担赔偿责任”。综上，被告刘红梅在购买楼房后，已知房顶漏水，应采用合法方式或通过业主委员会和物业服务企业与施工单位在保修期限内维修协调解决，不应以拒交物业服务费为对抗手段。现被告刘红梅要求原告赔偿因屋顶漏水造成的损失，在本案中不属于同一个法律关系，应当另行主张权利。关于被告刘红梅抗辩2015年度缴费时间未到，不应该提起诉讼的抗辩意见，依据原告杭锦旗日月轩物业管理有限责任公司与被告刘红梅居住的日月轩小区业主委员会签订的《日月轩小区物业管理服务合同》中约定，缴费时间为2015年10月10日至2016年10月10日前为缴费期间，故对被告该项抗辩意见予以支持。综上，原告要求被告给付从2012年10月10日至2015年10月9日止，即三年的物业管理费7437.74元及违约金743元的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第一款第五项、第十二条第一款第四项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘红梅于本判决生效之日起三日内给付原告杭锦旗日月轩物业管理有限责任公司2012年10月10日至2015年10月9日期间的物业服务费7437.74元；二、被告刘红梅于本判决生效之日起三日内给付原告杭锦旗日月轩物业管理有限责任公司违约金743元。三、驳回原告杭锦旗日月轩物业管理有限责任公�其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元，由被告刘红梅负担25元，原告杭锦旗日月轩物业管理有限责任公司负担10元。本判决为终审判决。审判员  王存柱二〇一六年一月八日书记员  辛 媛附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等�约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就�人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，�民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。