海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0106民初4604号原告洪春节。委托代理人蒋智杰，海南唐海律师事务所律师。委托代理人郭维，海南唐海律师事务所律师。被告海南昌旺达房地产开发有限公司。法定代表人王小帽，董事长。委托代理人王飞雄，广东深天成（文昌）律师事务所律师。委托代理人李星，广东深天成（文昌）律师事务所实习律师。第三人海南达嘉房地产开发有限公司。法定代表人方东洛。原告洪春节（以下简称原告）与被告海南昌旺达房地产开发有限公司（以下简称被告）、第三人海南达嘉房地产开发有限公司（以下简称第三人）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋智杰，被告委托代理人王飞雄、李星到庭参加诉讼，第三人经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，2016年4月12日，原告收到海口市龙华区人民法院（2016）琼0106执异18号《执行裁定书》，原告认为该裁定缺乏事实与法律依据。2016年1月15日，原告与第三人签订商品房买卖合同，第三人将坐落在海口市龙华区水仙路XX号海口达嘉豪园X号商住楼X幢X房（产权证号：HK352XXX**）出售给原告。合同是双方真实意思表示，已发生法律效力，原告已以抵押形式支付了购房款，第三人已将涉诉房屋交付原告，房屋已属原告所有。因第三人与被告有经济纠纷而查封房产损害了原告利益，被告申请查封该房屋的行为明显不当，该查封给原告带来了严重的经济损失。为维护原告合法权益，请求法院判令：一、确认坐落在海口市龙华区水仙路XX号海口达嘉豪园X号商住楼X幢X房（产权证号：HK352XXX**）归原告所有，并停止对上述财产的查封执行；二、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、2012年11月6日，答辩人与第三人签订了四份《海口市商品房买卖合同》，约定答辩人购买第三人开发的“达嘉豪园”商品房现房4套。同日，答辩人与第三人签订《补充协议》，对交房违约责任进行了约定。其后，答辩人依约向第三人支付了全部4套房屋的购房款。由于第三人一直未向答辩人交付房屋及办理房屋所有权变更登记，答辩人遂于2014年7月29日向龙华区法院起诉。法院于2015年5月11日分别作出（2014）龙民一初字第1740号、1741号、1742号、1743号民事判决书，判决第三人将上述4套房屋交付给答辩人并过户到答辩人名下，同时向答辩人支付交房违约金148426元、121670元、98455元、148426元。第三人不服一审判决，上述至海口市中级人民法院。市中院于2015年11月17日分别作出（2015）海中法民一终字第1933号、1934号、1935号、1936号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，因第三人拒不履行上述判决书所确定的义务，答辩人遂向龙华法院申请强制执行。龙华法院于2016年1月22日作出（2016）琼0106执137至140号执行裁定书，裁定查封了第三人位于海口市龙华区水仙路XX号海口达嘉豪园X号商住楼X幢XX房。二、涉案房屋的所有权人是第三人，答辩人依法对该房屋申请查封，其申请符合法律规定。根据物权法的规定，不动产所有权的判断以不动产登记簿为准。本案中，涉案标的物产权证载明的房屋所有权人为第三人，且明确为单独所有。因此，涉案房屋产权清晰，在第三人未履行上述生效判决确定的义务的前提下，答辩人向法院申请查封第三人名下涉案房屋，符合法律规定。三、原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据该规定，若原告的执行异议成立应当符合上述三项条件。本案中，原告不符合上述全部条件。1、原告与第三人签订的所谓《商品房买卖合同》，是第三人为逃避债务与答辩人恶意串通签订的。根据《合同法》第52条第（二）项规定，该合同是无效合同，所以不符合第一项要求。2、原告提交的证据无法证明其所购商品房系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋，不符合第二项的要求。3、被答辩人不符合第三项“已支付的价款超过总合同约定总价款的百分之五十”的要求。首先，原告与第三人股东施志坚之间的债权债务关系，原告提供的证据《转账凭证》也只显示其向施志坚转账的情况，并不存在其向第三人支付涉案房屋价款的事实，至于其提供的《收据》也未加盖第三人的公章。其次，第三人具有独立法人资格，是独立主体，其与股东施志坚是两个不同的民事主体，原告与第三人股东施志坚之间存在的债权债务关系并不等同于答辩人与第三人之间的债权债务关系，按常理不存在第三人以其资产抵债偿还股东个人债务的情况。若第三人真的同意以自身资产（涉案房屋）抵债替其股东施志坚偿还债务，其行为显然是无偿转让公司财产的行为。根据《合同法》第74条的规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为……”根据龙华区法院（2014）龙民一初字第1740-1743号民事判决书、海口市中级人民法院（2015）海中法民一终字第1933-1936号民事判决书，答辩人对第三人享有合法债权。第三人无偿为其股东承担个人债务的行为，显然对答辩人造成了损害，答辩人有权向人民法院请求撤销第三人的行为。所以，原告并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定。综上，涉案房屋所有权人是第三人，答辩人向法院申请查封涉案房屋的行为符合法律规定，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人既未参加本院庭审，亦未向本院提交书面陈述意见。经审理查明，被告因与第三人房屋买卖合同纠纷，曾于2014年7月29日将第三人诉至本院，本院分别立（2014）龙民一初字第1740号、1741号、1742号、1743号案件审理，于2015年5月11日作出判决。案件审理查明的相关内容为：2012年11月6日，被告与第三人签订了四份《商品房买卖合同》，约定被告向第三人购买第三人开发的“达嘉豪园”四套现房，分别为X房、XXXX房、XX房、XXX房，合同总价款3191240元。2011年11月7日，第三人向被告出具二份付款委托书，要求第三人将购房款3191240元向符攀杰账号支付。2012年11月7日，第三人就上述四套房产办理海口商品房买卖合同备案确认表，将四套房产备案至被告名下。2012年11月10日，被告委托经理吴多柏从个人账号中支付216万元给指定的符攀杰账户，并通过被告财务人员多次向符攀杰现金支付余款共计1028760元。被告向第三人支付购房款后，多次向第三人主张交房办证，第三人未向被告交房，也未为被告办理产权证。被告在上述案件中诉请：一、第三人支付延期交X房违约金148426元、X房违约金121670元、XXX房违约金98455元、XX房违约金148426元；二、第三人为被告办理上述房屋房产证。本院认为第三人在履约中违约，判决：一、限第三人于判决生效之日起三十日内将海口市龙华区水仙路XX号达嘉豪园X、X号商住楼X房、XXXX房、XXX房、XX房交付给被告；二、限第三人于判决生效之日起十日内向被告支付交房违约金X房148426元、X房121670元、XXX房98455元、XX房148426元。第三人不服上述判决，上诉至海口市中级人民法院，该院立（2015）海中法民一终字第1933号、1934号、1935号、1936号案件审理，于2015年11月17日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。二审判决已发生法律效力。2016年1月21日，本院作出（2016）琼0106执137至140号执行裁定书，裁定书载：被执行人（海南达嘉房地产开发有限公司）未履行判决书所确定的义务。在执行过程中，本院查明位于海口市龙华区水仙路XX号海口·达嘉豪园X号商住楼X幢X房登记在被执行人名下。现申请执行人（海南昌旺达房地产开发有限公司）向本院申请查封上述房产，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十七条的规定，裁定：一、查封被执行人名下位于海口市龙华区水仙路XX号海口·达嘉豪园X号商住楼X幢XX房（产权证号:HK352XX**）；二、上述房产查封期限为三年。原告就上述裁定向本院提出书面异议，本院立（2016）琼0106执异18号案件进行审查，并于2016年3月31日作出（2016）琼0106执异18号执行裁定书，裁定驳回案外人洪春节的异议。原告为证其为上述被查封财产权利人，提交了《商品房买卖合同》及《补充协议》，转款凭证、借条、收据、结婚证，《海口·达嘉豪园业主收楼流程表》作为证据。其中《商品房买卖合同》由原告与第三人签订，签订日期载：2016年1月15日。合同约定：原告向第三人购买现房即海口市龙华区水仙路XX号海口·达嘉豪园X号商住楼X幢X房，产权证号:HK352XXXX，建筑面积118.23平方米，每平方米7500元，总价886725元。被告质证认为上述合同是事后为了恶意转移财产所签署的，并不是真实存在的交易行为。《海口·达嘉豪园业主收楼流程表》载：X幢XX房，业主名称洪春节，收楼时间2016年1月15日，该表加盖第三人公章。在本案2016年7月15日庭审过程中，原告答复询问的主要内容为：房屋买卖合同用作第三人股东施志坚欠原告款项的抵债，因施志坚还不了钱，将房屋抵债给原告。双方没有抵债协议，以收据和买卖合同作为凭证。汇款记录的是250万元，涉案房产价值88万元，是部分抵债。房屋在2016年1月15交付，由原告使用和居住。因春节前住建部门较忙，资料审核慢，想节后处理，所以没有过户到原告名下。原告没有交钱买房，房屋是当作抵债的。另查，第三人的企业机读档案登记资料载：施志坚为该司投资者、股东。以上事实，有本院（2014）龙民一初字第1740号民事判决书、（2014）龙民一初字第1741号民事判决书、（2014）龙民一初字第1742号民事判决书、（2014）龙民一初字第1743号民事判决书，（2016）琼0106执137至140号执行裁定书、（2016）琼0106执异18号执行裁定书，海口市中级人民法院（2015）海中法民一终字第1933号民事判决书、（2015）海中法民一终字第1934号民事判决书、（2015）海中法民一终字第1935号民事判决书、（2015）海中法民一终字第1936号民事判决书，《商品房买卖合同》、《海口·达嘉豪园业主收楼流程表》，海南达嘉房地产开发有限公司企业机读档案登记资料，当事人陈述，以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，已生效的海口市中级人民法院（2015）海中法民一终字第1933号、1934号、1935号、1936号民事判决已确认第三人负有向被告支付违约金的金钱给付义务。被告向本院申请查封的位于海口市龙华区水仙路XX号海口·达嘉豪园X号商住楼X幢XX房登记在第三人名下，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，原告应就其对上述房屋是否享有排除强制执行的权利承担举证责任。根据原告提交的证据及其在庭审中所作陈述，原告与第三人签订《商品房买卖合同》意在用该房抵债，双方不具有买卖合意。原告并未就买受该房支付对价，亦未提交证据证明其已实际占有该房。原告称所抵之债的债务人非第三人，而是第三人股东施志坚，但未提交证据证明该股东就房屋享有权利，即原告与第三人之间就该房并无权利义务关系。综合以上情形，原告提交的证据不足以证明其是执行标的物的权利人，不能排除对该房的强制执行。原告的诉请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下：驳回原告洪春节的诉讼请求。本案案件受理费12667元，由原告洪春节负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至海南省海口市中级人民法院。审 判 长  韦庆忠人民陪审员  吴钟伟人民陪审员  邢艳虹二〇一六年七月二十日书 记 员  陈小婷