广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3028号
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱洁莹，住广州市越秀区。
委托代理人：刘晓军，广东信德盛律师事务所律师。
委托代理人：麦嘉文，广东信德盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈卫康，住江苏省泰兴市。
委托代理人：秦明禄，广东合邦律师事务所律师。
委托代理人：郭志明，广东合邦律师事务所律师。
上诉人朱洁莹因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第241号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据广州市房地产档案馆2014年5月8日查册单显示，位于广州市天河区花城大道766号142房的权属登记人为朱洁莹，建筑面积8.4511平方米，其中套内建筑面积4.025平方米，预售契约号为201101219056，规划用途为商业，无抵押、查封情况。另据广州市国土资源和房屋管理局2014年5月12日函件，天河区花城大道766号涉及项目珠光御景花园（自编1号楼），根据项目基本信息显示没有766号1042房（或铺），只有766号142房（商业）。
2010年12月28日，朱洁莹办理《委托公证书》，委托广州德馨投资有限公司（以下简称“德馨公司”）、广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称“万城公司”）代为签订广州市天河区花城大道766号座首层06号、首层16-36号、首层39-98号等商铺认购书和商铺买卖合同、代为收取所有售房款等。
2011年3月3日，陈卫康向万某公司支付50000元，收据显示为“花城大道766号首层42号铺定金”。
2011年3月7日，陈卫康向广东银浦担保有限公司支付按揭手续费4400元，朱洁莹否认委托该公司收取该款。
2011年3月7日，陈卫康向万某公司支付300000元，收据显示为“花城大道766号首层42号铺部分首期款”。
2011年3月17日，陈卫康（买受人）、万某公司（出卖人即朱洁莹的委托代理人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买广州市天河区花城大道766号1042号铺，商铺建筑面积共8.45平方米，其他套内面积4.03平方米，商铺为现房，房价款总金额为1760000元，买受人选择按揭付款方式支付购房款：（1）2011年3月7日前支付全部房价款的20%（包含定金）即350000元；（2）2011年4月7日前支付房价款的30%即530000元；（3）其中房价款880000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；备注1：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的办理机构办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任；备注2：如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的机构）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；备注3：如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或者银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的办理机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）买受人如未按本合同规定的时间付款，出卖人有权单方提出和决定解除本合同，若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款的千分之一的标准向出卖人计付违约金；（第十二条）本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合，出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款千分之一的标准向买受人支付违约金等等内容。合同附件二为“1#楼首层平面图，图中标注42号位置。
陈卫康向广州安某顾问有限公司支付签约费1300元，朱洁莹否认委托该公司收取该款。
2011年4月7日，陈卫康向万某公司支付税费54511元。
2011年4月7日，陈卫康向万某公司支付530000元，收据显示为“花城大道766号首层42号铺首期余款”。
2011年8月3日，陈卫康（买受人）、万某公司（出卖人即朱洁莹委托代理人）签订《商铺买卖合同补充协议书》（以下简称《补充协议书》），约定：鉴于买受人自愿购买出卖人的广州市天河区花城大道766号1042铺，买受人向出卖人申请变更购房款，买受人按下列方式按时付款：（1）2011年3月7日前支付房价款20%（包含定金）计350000元；（2）2012年4月7日前支付房价款的30%计530000元；（3）2011年10月30日前支付房价款的10%即180000元；（4）其中房价款700000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账户；买受人如未按前述约定的时间支付房款的则按买卖合同第五条约定处理；本补充协议是买卖合同不可分割的部分，如有冲突，则以本补充协议约定为准。
2013年2月5日，朱洁莹向陈卫康发出《通知》，称陈卫康尚某款880000元未支付，要求收到函件十五个工作日内付款款项，陈卫康确认于2013年2月6日收到该函件，但表示其在约定的210个办证期限届满后收取函件。
2014年1月21日，陈卫康以朱洁莹未能按合同约定办妥按揭贷款手续，也未按合同约定期限办理商铺的产权过户手续，构成严重违约为由，向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除陈卫康、朱洁莹签订的《商铺买卖合同》；2、朱洁莹退还陈卫康已付房款880000元、税费54511元、按揭费4400元、签约费1300元、支付违约金176000元；3.朱洁莹承担诉讼费用。
朱洁莹原审答辩并反诉称：不同意陈卫康的诉讼请求。陈卫康请求要求解除买卖合同是没有事实及法律依据，陈卫康未按协议支付房款，已构成违约，为此提起反诉，请求法院判令：1、陈卫康向朱洁莹支付购房余款880000元；2、陈卫康向朱洁莹支付逾期付款违约金（以180000元为本金，按每日1‰标准，自2011年10月31日计至2011年12月4日；以880000元为本金，按每日1‰标准，自2012年12月4日计至实际付清为止）；3、陈卫康承担本案诉讼费用。
陈卫康对朱洁莹的反诉原审答辩称：不同意朱洁莹的反诉请求。依据合同第十二条约定，朱洁莹应当为陈卫康办理产权过户手续，现已达到约定解除的条件，因此朱洁莹称陈卫康的起诉状陈述的事实和理由的观点是错误的。
原审审理期间，关于双方交易铺位，陈卫康表示不存在1042号铺，朱洁莹则表示1042号铺即为首层42号铺，即为房产证为花城大道7**号142房产。朱洁莹为此提交其房产证原件，显示建筑面积为8.45平方米，套内建筑面积4.03平方米，该房产证原件附带房地产分户图显示铺位位于1层，位置与《商铺买卖合同》附件二标注位置一致；另朱洁莹提交其与开发商广州珠光房地产开发有限公司签订的《商品房（一手现房）买卖合同》（合同编号201101219056），该买卖合同附图与《商铺买卖合同》附件二标注位置一致。另陈卫康确认1042号铺即为首层42号铺。原审法院询问双方是否愿意继续履行合同，陈卫康表示要求解除合同，朱洁莹则表示要求继续履行合同。另双方均对对方主张的违约金的标准抗辩过高，请求法院调整。
原审法院认为：《商铺买卖合同》约定交易的为花城大道766号1042号铺位，1042铺虽没有权属登记记录，但从买卖交易单据、交易面积及房产证等相关附图等证据显示，1042铺即为首层42号铺，买卖双方交易的房产即为广州市国土资源和房屋管理局核准登记的“广州市天河区花城大道766号142房”。
案外人德馨公司、万某公司作为朱洁莹的委托代理人在授权范围内代为签订合同及收取相关款项等代理行为产生的相应民事责任应由作为委托人的朱洁莹承受。
陈卫康与朱洁莹的委托代理人万某公司于2011年3月17日签订的《商铺买卖合同》及于2011年8月3日签订的《商铺买卖合同补充协议》是陈卫康与朱洁莹双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。
当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，权利人可以解除合同。《商铺买卖合同》第五条、第十二条均约定当事人各自的合同解除权，在条件成就时，权利人可行使权利。《商铺买卖合同》约定以按揭方式付款，《商铺买卖合同补充协议》变更付款金额及时间，但从双方约定按揭流程条款可见，朱洁莹在按揭手续办理中处于主导地位，陈卫康处于配合方，陈卫康支付按揭费用委托代办贷款，并无不当，期间未有证据显示因陈卫康迟延提交资料导致按揭无法办理，应视为陈卫康履行其按揭义务，至于按揭过程时间长短、按揭能否获得通过等均非当事人主观控制，但按日常生活经验，按揭应在一定合理期限办妥，朱洁莹应知悉陈卫康的按揭申请是否获得通过，现无证据显示期间朱洁莹或按揭银行通知陈卫康不获批准贷款情形，而第十二条约定的过户条件是不附带条件，不以房款付清为前提条件，朱洁莹未按约定在指定期限内（2011年3月17日起210个工作日为2012年1月1日）办妥产权转移手续，已构成违约，陈卫康享有合同解除权，其请求解除合同具有合同依据，原审法院予以支持。朱洁莹在先违约后发函通知陈卫康变更付款方式请求继续履行合同缺乏依据，不予采纳，对其基于继续履行合同的反诉请求，原审法院予以驳回。
按约定“若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金”，朱洁莹应返还陈卫康已付购房款880000元；至于税费54511元费用属于代垫代付费用，现未发生过户交易，上述费用未实际发生，朱洁莹应予以返还。对于违约金为房价款10%，该约定为双方当事人的真实意思表示，并无不当，原审法院予以支持。对于陈卫康要求朱洁莹支付已付按揭费4400元、签约费1300元，其为陈卫康的实际损失，鉴于原审法院对朱洁莹的违约责任已作出处理，判令朱洁莹按房价款10%的标准向陈卫康支付违约金，该违约金足以补偿陈卫康的损失，在陈卫康没有举证证实其实际损失超出合同约定的违约金情况下，陈卫康请求朱洁莹支付上述损失缺乏充分的事实及法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年1月20日作出如下判决：一、解除陈卫康与朱洁莹（签约代理人为广州市万某商业经营管理有限公司）于2011年2月17日签订的《商铺买卖合同》及于2011年8月3日签订的《商铺买卖合同补充协议》。二、朱洁莹于本判决发生法律效力之日起60日内向陈卫康返还购房款880000元。三、朱洁莹于本判决发生法律效力之日起10日内向陈卫康返还税费54511元。四、朱洁莹于本判决发生法律效力之日起60日内向陈卫康支付违约金176000元。五、驳回陈卫康的其他诉讼请求。六、驳回朱洁莹的反诉请求。本案本诉一审受理费14845元由陈卫康负担50元，由朱洁莹负担14795元；反诉受理费8510元由朱洁莹负担。
判后，上诉人朱洁莹不服原审判决，向本院提起上诉称：陈卫康至今未办理涉案商铺的按揭手续，未支付剩余房款系违约在先，其违约行为导致涉案商铺没有过户，理应承担违约责任及涉案商铺没有过户的一切法律风险及后果。原审判决错误认定是朱洁莹逾期办理过户手续并由朱洁莹承担违约责任，应予以纠正。一、一审法院对于朱洁莹与陈卫康按揭地位、时间长短及结果的认定缺乏事实与法律依据。陈卫康是按揭贷款的合同向对方，在按揭手续中是主导地位，完全知悉按揭的流程与结果。相反，朱洁莹不是按揭贷款的相对方，无从获知陈卫康按揭的办理情况。（一）一审认定“被告朱洁莹在按揭手续办理中处于主导地位，原告处于配合方且已履行按揭义务”缺乏事实和法律依据。在按揭办理中，朱洁莹是协助义务，而且是否办理成功的通知义务也不在朱洁莹。陈卫康作为涉案商铺的买受人，办理按揭贷款手续是买受人的基本义务；按揭贷款合同签订方仅包括买受人和银行，银行是否批准按揭贷款，作为按揭贷款合同相对方应主动了解按揭办理的进度及审批结果，朱洁莹是无法知晓按揭申请是否获得通过。综上，陈卫康没有办妥按揭贷款，没有履行按揭及付款义务，违约在先，不享有合同解除权，在银行批准按揭贷款之前，吴某无法为涉案房屋办证。（二）一审法院认为“按揭过程时间长短、按揭能否获得通过等均非当事人主观控制，按揭应在一定合理期限内办妥，朱洁莹应知悉陈卫康的按揭申请是否通过”没有事实和法律依据。首先，按揭办理的相对方为陈卫康与银行，银行拥有按揭贷款的审批权，有权决定审批时间的长短，陈卫康能最先获知银行的审批结果。其次，陈卫康的资信、收入等情形也是银行审批按揭贷款的重要考量，若因陈卫康自身原因导致按揭无法办妥的，陈卫康作为违约方不享有合同解除权。（三）原审法院遗漏了“陈卫康在约定过户期限之前拒绝支付18万元房价款”的事实，陈卫康违约在先，朱洁莹有权行使先履行抗辩权，不予过户。二、涉案合同采用的是按揭贷款的付款方式，根据广州市房屋交易监管中心发布“穗房监管函（2011）88号”《关于存量房网上交易系统银行按揭接口正式运行的通知》的规定，应当先办理按揭贷款手续，后办理过户手续，否则房管部门不予受理过户登记手续。三、朱洁莹不存在逾期办证违约行为，不应承担逾期违约办证的违约责任。根据合同第十二条的约定，双方约定办理过户手续是附条件的，买受人必须提供必要的文件及配合。因为陈卫康怠于履行合同约定的付款义务，不办理按揭贷款手续且提供银行同贷书，构成严重违约，朱洁莹才延迟配合办理过户手续。因此朱洁莹不构成违约。合同应当继续履行，现涉案商铺仍在朱洁莹名下，条件满足后，朱洁莹愿意配合办理过户手续。综上，上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、三、四、六项，并依法改判驳回陈卫康的全部诉讼请求；2、支持朱洁莹的全部反诉请求；3、陈卫康承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人陈卫康答辩同意原审判决，不同意上诉人朱洁莹的上诉请求。理由如下：本案不仅符合约定解除合同的条件，也符合法定解除合同的条件，买受人请求解除合同并赔偿损失于法有据。首先，陈卫康虽签订了《补充协议书》，但《补充协议书》的内容仅仅变更了付款的期限，并没有变更《商铺买卖合同》第十二条关于解除合同约定的条件，因此该条款对朱洁莹仍有约束力，本案完全符合合同约定的解除条件。其次，无论是《商铺买卖合同》还是《补充协议书》，均明确约定付款方式为按揭付款。可见按揭贷款是合同或协议履行的前提和基础，由于按揭贷款至今无法办理，本案以按揭贷款购买商铺的合同目的不能得到实现要求解除合同，符合《合同法》第九十四条规定的法定解除合同的情形。另依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，陈卫康也有权请求解除合同和赔偿损失。再次，出卖人虚假宣传，涉案商铺并不具备商业环境和投资价值，买受人投入巨资购买商铺用于投资的合同目的也无法实现。
经查，原审查明事实除认定《补充协议书》第（2）期款项时间为2012年4月7日有误（实际时间应为2011年4月7日）外，其他无误，本院予以确认。
本院二审另查明：1、在原审期间，陈卫康提交了已向朱洁莹支付首期款和第二期款的证据，并认为其即使没有补交余款，但违约金也应当以尚未支付的180000元计算，且朱洁莹主张的违约金过高。2、陈卫康未按《补充协议书》的约定在2011年10月30日前支付房价款的10%即180000元。
本院认为：综合陈卫康提出的解除合同的理由和朱洁莹提出的上诉主张，本院认为本案双方的争议焦点为：1、朱洁莹上诉提出的主张是否成立；2、陈卫康是否享有合同的解除权；
朱洁莹上诉以其不是按揭贷款合同的相对方，无法获知陈卫康按揭的办理情况，在陈卫康未办理按揭贷款手续的情况下，其无法将涉案商铺过户至陈卫康名下为由，主张陈卫康违约在先，不享有合同解除权理由是否成立的问题，原审法院对此已作了充分阐述，本院认为并无不当，不再赘述，故对朱洁莹提出的上述理由予以驳回。
关于陈卫康没有依约支付180000元房款，是否违反先履行义务的问题。本院认为，在双方签订的《商铺买卖合同》及《补充协议书》中，分别约定了陈卫康与朱洁莹付款和申办交易过户义务，从合同的履行过程看，陈卫康虽然按约履行了支付第一、二期房款的义务，但没有依约于2011年10月30日向朱洁莹支付第三期房款180000元，陈卫康应履行的上述合同义务，先于朱洁莹依约定应于2012年1月1日向广州市房地产交易登记中心申办涉诉商铺的交易过户手续的义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在双方互负履行义务且有先后履行顺序的情况下，陈卫康未按《补充协议书》的约定，履行先付款义务，朱洁莹有权拒绝陈卫康申办涉案商铺交易过户的要求，故陈卫康以朱洁莹没有履行申办过户手续为由，要求解除双方合同和由朱洁莹承担违约责任，理由不成立，本院不予支持。
陈卫康没有履行合同约定的先付款义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。涉案商铺不存在交易障碍，朱洁莹请求继续履行合同，本院予以支持。根据《补充协议书》第（3）的约定和《商铺买卖合同》关于“买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或者银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的办理机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；”的约定，在双方约定的通过办理按揭手续贷款手续未获得银行批准的情况下，朱洁莹有权要求陈卫康一次性全额支付该商铺的房价款。朱洁莹已于2013年2月5日向陈卫康发出通知，要求陈卫康在15个工作日内付款，陈卫康未按约定付款，应向朱洁莹支付使其付款违约金，其中180000元应从2011年10月31日起至付清之日止支付违约金，另700000元应从陈卫康于2013年2月6日收到通知之日，起计15个工作日之次日起支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因约定的违约金过分高于朱洁莹实际损失，故本院酌情调整双方约定的违约金标准为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。违约金总额以不超过未付款项本金为限。
综上所述，审查原审认定事实不清，适用法律不正确，应予撤销。上诉人朱洁莹的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第241号民事判决：
二、陈卫康于本判决送达之日起10日内向朱洁莹支付购房余款880000元；
三、陈卫康于本判决送达之日起10日内向朱洁莹支付逾期付款违约金（以180000元为本金，自2011年10月31日计至2013年3月1日；以880000元为本金，自2013年3月2日计至实际付清之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算；上述违约金总额以本金880000元为限）；
四、驳回陈卫康的诉讼请求。
五、驳回朱洁莹的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费14845元及反诉受理费8510元均由陈卫康负担。本案二审案件受理费23355元，由陈卫康负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭伟裕
审判员 陈 涛
审判员 陈珊彬
二〇一五年八月三日
书记员 李 杨