湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终6365号
上诉人（原审被告）：湖南利海房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区联丰路398号利海世纪绿洲花园会所四楼。
法定代表人：冯隆陆，董事长。
委托诉讼代理人：魏林华，男，汉族，1980年10月9日出生，住湖北省赤壁市。
委托诉讼代理人：郭彩霞，女，汉族，1984年3月19日出生，住湖南省永兴县。
被上诉人（原审原告）：李家佑，男，汉族，1984年6月4日出生，住湖南省邵东县。
被上诉人（原审原告）：徐小平，女，汉族，1988年9月28日出生，住湖南省邵东县。
上诉人湖南利海房地产开发有限公司（以下简称利海公司）因与被上诉人李家佑、徐小平商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初3178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人利海公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项中“利海公司以李家佑、徐小平已经支付的房价款505017元为基数，按照每日万分之一的标准向李家佑、徐小平支付后续违约金（从2016年5月16日起至该楼房实际通过竣工验收合格之日止）”的判决内容；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在2016年5月15日已经办理了收房手续，该房屋也已经完全具备了正常使用功能，故一审法院判决上诉人继续履行交房义务并支付2016年5月16日以后的逾期交房违约金明显与事实不符，于法无据。
被上诉人李家佑、徐小平辩称，上诉人违反法定条件，强制交房，不发生法律效力。而且房屋未竣工验收合格，不符合交付条件，违约金应当计算至实际交房之日止。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。
李家佑、徐小平向一审法院起诉请求判令：1、利海公司继续履行合同约定的交房义务；2、利海公司向李家佑、徐小平支付逾期交房违约金人民币25250.85元（暂计算至2016年5月15日，后续违约金继续计付）；3、利海公司支付本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年11月10日，李家佑、徐小平与利海公司签订《长沙市商品房买卖合同》和合同补充协议（编号为XD1302962004），购买利海公司利海世纪绿洲花园项目中三期A区高层1幢20层2004号房，购房金额为人民币505017元。李家佑、徐小平于2013年11月3日支付房屋预售定金20000元，于2013年11月10日支付首付款余款135017元、产权证等代办费用1060元、物业维修基金11152元、契税10100元等共计157329元。李家佑、徐小平办理了银行抵押贷款，并于2014年4月3日成功贷款350000元，该笔贷款直接由银行划入利海公司监管账号内。按照《商品房买卖合同》第九条规定，利海公司应于2014年12月31日前依照规定将经竣工验收合格、符合合同约定的商品房交付李家佑、徐小平使用。同时该合同第十条规定，逾期交付房屋超过180日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。截至庭审结束，利海公司没有就利海世纪绿洲花园三期A区高层1幢已经进行竣工验收提交相关证据给一审法院。2016年5月15日，李家佑办理了收楼手续。
一审法院认为，本案的焦点为：利海公司开发的利海世纪绿洲花园三期A区高层1幢2004房是否符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。本案中，利海公司没有提交竣工验收合格证明，因此一审法院认为利海公司没有证明其交付的楼房已经通过竣工验收并验收合格，因此其交付的利海世纪绿洲花园三期A区高层1幢2004房没有达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，应该承担延期交付的违约责任。根据该合同第十条约定：由于出卖人原因，未按照本合同第九条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因此，对李家佑、徐小平要求利海公司继续履行合同约定的交房义务和支付违约金的诉讼请求予以支持。利海公司应支付李家佑、徐小平逾期交房违约金25250.85元（从2015年1月1日起至2016年5月15日止，以李家佑、徐小平已经支付的房价款505017元为基数，按照每日万分之一的标准计算）；后续违约金从2016年5月16日起至该楼房（利海世纪绿洲花园三期A区高层1幢）实际通过竣工验收合格之日止，利海公司以李家佑、徐小平已经支付的房价款505017元为基数，按照每日万分之一的标准向李家佑、徐小平计付违约金。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款和第一百零七条之规定，判决：一、湖南利海房地产开发有限公司继续履行与李家佑、徐小平签订《长沙市商品房买卖合同》（编号为XD1302962004）约定的交付房屋的义务；二、湖南利海房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日内支付李家佑、徐小平逾期交房违约金25250.85元（从2015年1月1日起至2016年5月15日止）；湖南利海房地产开发有限公司以李家佑、徐小平已经支付的房价款505017元为基数，按照每日万分之一的标准向李家佑、徐小平支付后续违约金（从2016年5月16日起至该楼房实际通过竣工验收合格之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费466元，因适用简易程序减半收取233元，由湖南利海房地产开发有限公司承担。此款已由李家佑、徐小平垫付，湖南利海房地产开发有限公司在履行上述给付义务时一并给付李家佑、徐小平。
本院二审补充查明如下事实：李家佑于2016年5月15日办理收楼手续时，明确知晓涉案房屋并未竣工验收合格。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为利海公司是否应支付李家佑、徐小平2016年5月15日收房后的逾期交房违约金。首先，利海公司与李家佑、徐小平签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，无法定无效情形，合法有效。“商品房经竣工验收合格”既是双方在合同中约定的交房条件，也是法律规定商品房交付的法定条件，对双方均具有约束力。虽然利海公司已于2016年5月15日将涉案房屋交付给李家佑、徐小平，但涉案房屋至今未竣工验收合格，故利海公司交付的房屋不具备法定和约定条件，不能认定其履行了约定的交房义务。因此，对李家佑、徐小平要求利海公司支付2016年5月16日至涉案房屋竣工验收合格之日止的逾期交房违约金的主张，本院予以支持。然，李家佑、徐小平在明知涉案房屋未竣工验收的情况下，于2016年5月15日接收使用了涉案房屋，可以相应减少利海公司逾期办理竣工验收给其所造成的实际损失，故本院酌情确定2016年5月16日后的逾期交房违约金按已付房价款的万分之零点五每日的标准计算。
综上，上诉人湖南利海房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初3178号民事判决第一项；
二、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初3178号民事判决第二项为“湖南利海房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日内支付李家佑、徐小平逾期交房违约金25250.85元（从2015年1月1日起至2016年5月15日止）；湖南利海房地产开发有限公司以李家佑、徐小平已经支付的房价款505017元为基数，按照每日万分之零点五的标准向李家佑、徐小平支付后续违约金（从2016年5月16日起至该楼房实际竣工验收合格之日止）”；
三、驳回李家佑、徐小平的其他诉讼请求。
如果湖南利海房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费233元，二审案件受理费50元，共计283元，由上诉人湖南利海房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 周 翔