苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0509民初3277号
原告韩尽，女，1987年7月30日生，汉族，住江苏省太仓市。
委托代理人王利群，江苏双泽律师事务所律师。
委托代理人丁晖，江苏双泽律师事务所实习律师。
被告胡念书，男，1972年2月17日生，汉族，住湖北省麻城县。
被告徐爱英，女，1971年3月5日生，汉族，住湖北省麻城市。
委托代理人胡念书，系被告徐爱英的丈夫。
第三人苏州存房房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区东环路1408号1幢1806室。
法定代表人徐瑞东，总经理。
委托代理人季文杰，系公司员工。
原告韩尽与被告胡念书、徐爱英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月10日受理后，于2016年8月10日追加苏州存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）作为第三人参加诉讼。本案依法由审判员殷翔、人民陪审员胡云政、郗战联组成合议庭适用普通程序于2016年9月2日、2016年11月4日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告韩尽及其委托代理人王利群、丁晖，被告胡念书，第三人存房公司的委托代理人季文杰到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告韩尽及其委托代理人王利群、丁晖，被告胡念书到庭参加诉讼，被告存房公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩尽诉称，2015年12月26日，原、被告双方通过第三人存房公司签订《房屋买卖合同》一份，原告购买被告位于苏州市吴江区松陵镇亨通路488号迎春乐家17幢1306室房屋一套，合同约定房屋总价款47万元，于2016年2月29日之前办理网签及资金托管手续。合同签订后，原告根据合同约定向被告交付定金1万元整。2016年2月23日，即将到网签之时，被告通过中介告知原告因房价上涨，不愿再继续履行合同。原告反复与被告沟通协商，被告都不愿再卖，并且不愿意赔偿原告因房价上涨造成的经济损失。原告认为，原告和被告之间订立的《房屋买卖合同》合法有效，作为卖方的被告应当按照合同约定全面履行义务，被告拒绝履行，已构成单方面违约，根据《房屋买卖合同》的约定，请求判令：1、二被告返还原告支付的购房定金1万元，并支付自2015年12月26日起至实际返还之日止的同期银行利息；2、二被告赔偿原告购买同等面积的房屋差价损失20万元（具体差价以判决时该房屋市场价格为准）；3、二被告赔偿原告居间服务费3940元；4、二被告承担原告聘请律师费9000元及本案全部诉讼费用。庭审中，原告韩尽明确第二项诉讼请求中的房屋差价损失为346500元。
被告胡念书、徐爱英共同辩称，一、原告骗被告签约，对原告买房真实意图产生合理怀疑。二、在中介处签订的居间协议，存在重大瑕疵，被告多次联系中介及原告，希望完善众多的预留的空白协议，以保障合同能顺利进行。三、原告自骗签居间协议后，屡屡违约，有欺诈嫌疑。四、原告在起诉状中描述“2016年2月23日，即将到网签之时，被告通过中介告知原告表示房子涨价不愿意继续履行合同”的言论与事实不符，纯属虚构，没有依据，被告是被冤枉的。被告没有对任何人在任何场合说过此类话，没有任何事实依据，是原告诬陷被告。且2016年2月24日，被告还在与中介沟通，积极提供准备签订真正的房屋买卖合同（即网签）所需的各种手续和资料。被告在原告没有按合同继续付首付款的情况下，被告于2016年2月17日在中介的帮助下自己借钱还清银行按揭款，已经积极解押了他项权证，已经为房子交易做了必须的准备。五、原告所谓手机彩信证明积极与被告协商完全不符合事实。六、原告脚踏两只船，签订两份房屋买卖协议，在确定哪套更划算后单方面野蛮解除了与被告的房屋买卖协议。七、原告不按照合同规定付款，违反合同约定，应承担责任。八、原告提出的诉讼请求中要求被告赔偿没有任何理由。九、由于原告的屡屡违约导致被告家庭不和，整天闹离婚。
第三人存房公司陈述意见，2015年12月26日签合同那天，原告和父母一起来看房子，当天下午约好签合同，定金由于转账限额的限制，当天只给了6000元，其他说好第二天给付。签约当天双方对合同履行进行了协商，双方的资金都在理财上，被告需要归还一部分贷款，想让原告多付一部分首付，因此约定在2016年2月29日前办理资金托管。后来，第三人存房公司催原、被告提供材料，原告积极配合，被告仅提供了一部分材料。在提供材料的过程中，由于房价上涨，同时被告要提前终止租赁合同会产生损失，被告就不想卖房子给原告了。第三人存房公司将被告的想法告诉了原告，并组织双方进行协商。当时协商的方案由两套，一套是继续履行合同，但被告不想履行合同，第三人存房公司就提出是否可以加价，原告愿意进行协商，但被告对原告加价3万元不愿意；第二套是由被告赔偿原告，但被告只同意赔偿5000元，双方协商不成。之后，各方通过电话协商，但被告不同意以合同约定的价格将房屋出卖给原告。2016年2月29日后，三方也进行了协商，但协商不成，原告就来起诉了。
经审理查明，2015年12月26日，胡念书、徐爱英作为售房人、甲方，韩尽作为购房人、乙方，存房公司作为居间方、丙方签订房屋买卖合同一份（合同编号为SU（FWMM）2015D12D691），约定由韩尽购买胡念书、徐爱英所有的位于苏州市吴江区松陵镇亨通路488号迎春乐家17幢1306室房屋，房屋建筑面积为62.95平方米。房屋买卖合同第二条约定实际成交价格为47万元，各项税费由乙方承担。房屋买卖合同第三条约定居间服务费为3000元。房屋买卖合同第四条约定乙方于2015年12月26日支付给甲方定金1万元；于2016年2月29日前签订网签合同并将首付款汇至资金托管账户；于资金托管后3个工作日内递交银行贷款资料，办理银行购房贷款；房屋买卖合同约定银行贷款下款后的三个工作日内，甲、乙双方办理产权过户手续，并且缴纳税费。房屋买卖合同第五条约定甲、乙双方须在2016年2月29日前提供相应合法有效的过户、贷款证件资料，甲方在款清后将房屋钥匙交于乙方。房屋买卖合同第六条第7款约定，甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、5款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约总额的，责任方应据实赔偿，同时守约方有权向违约方要求赔偿已经支付的居间服务费。房屋买卖合同第九条约定合同在履行中若发生争议，甲乙丙三方应友好协商解决，协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，诉讼所产生的律师费、诉讼费用由违约方承担。
2015年12月26日，韩尽支付6000元给胡念书。2015年12月28日，韩尽支付4000元给胡念书，支付3940元居间服务费给存房公司。
2016年2月17日，胡念书将购买迎春乐家17幢1306室房屋的贷款全部还清。
2016年2月24日，胡念书提供其与徐爱英的户口簿、结婚证等材料给存房公司。
2016年2月28日，韩静发彩信给胡念书，内容为：“本人在2015年12月26日通过搜房网房天下（丙方），向您购买吴江松陵镇亨通路488号迎春乐家17幢1306室房屋，并签下《房屋买卖合同》。期限将至，请配合履行《房屋买卖合同》。由于您不愿向丙方提供邮件地址转发于我，特此用彩信方式通知您。”胡念书认为其未收到该彩信。
2016年3月4日，韩尽发短信给胡念书，内容为：“胡念书，我们于2015年12月26日签订了房屋买卖合同，合同约定2016年2月29日前办理网签及相应的手续，但是至今你仍不配合办理，因为你的违约，已经造成了我巨大的损失。我现在通知你正式解除合同，请你支付违约金，并赔偿我的损失。”
2016年3月8日，韩尽与江苏双泽律师事务所签订法律服务委托合同一份，约定由江苏双泽律师事务所王利群律师为韩尽诉胡念书、徐爱英房屋买卖合同纠纷一案提供法律服务，担任诉讼（一审）程序代理人，律师代理费为9000元。2016年3月9日，江苏双泽律师事务所开具付款方为韩尽、含税金额为9000元的江苏增值税普通发票一份。
2016年3月11日，倪翠翠、唐华伟作为售房人、甲方，韩尽作为购房人、乙方，存房公司作为居间方、丙方签订房屋买卖合同一份（合同编号为SU（SUCF）S201602D826），约定由韩尽购买倪翠翠、唐华伟所有的位于苏州市吴江区松陵镇亨通路488号迎春乐家12幢1603室房屋，房屋建筑面积为62.95平方米，房屋含固定装修、厨卫设施及热水器1台、洗衣机1台、床2张、衣柜2个、餐桌椅1套，房屋成交价格为63万元。
2016年11月15日，本院组织韩尽、胡念书至迎春乐家12幢1603室房屋实地勘查，韩尽陈述其对迎春乐家12幢1603室房屋进行了重新装修，该房屋中原有的家具、电器部分还在，部分已经扔掉，并提供了装修时的照片。
庭审中，韩尽与胡念书、徐爱英不能就迎春乐家17幢1306室房屋的市场价格协商一致，韩尽于2016年9月2日提出对迎春乐家17幢1306室房屋在申请评估日的市场价格进行评估。经本院委托，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司、上海八达国瑞房地产土地估价有限公司苏州分公司于2016年9月28日出具房地产评估报告书，认定迎春乐家17幢1306室房地产在2016年9月19日的评估价值为816500元。韩尽支付了评估费用9380元。
庭审中，存房公司提供其员工与胡念书的通话录音，录音中胡念书不同意赔偿韩尽要求的10万至20万元，希望存房公司能够做韩尽工作，双方协商解决纠纷。
以上事实，由原告提供的房屋买卖合同、转账凭证、采信、付款收据、法律服务委托合同、律师服务费发票、证明、录音，二被告提供的短信、还款证明、告知书、微信记录，第三人存房公司提供的录音及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，虽然原告韩尽与被告胡念书、徐爱英之间签订的房屋买卖合同中部分需手写内容没有填写，但这并不影响房屋买卖合同的效力，双方签订的房屋买卖合同应认定为合法有效。在第三人存房公司提供的录音中，被告胡念书虽未明确提出拒绝履行合同，但其所述内容可以认定其已认可二被告构成了违约，这与原告韩尽的陈述及其提供的录音，第三人存房公司的陈述均可以相互印证，因此，本院认定房屋买卖合同未能履行的责任在被告胡念书、徐爱英，原告韩尽有权解除合同，并要求被告胡念书、徐爱英赔偿损失。被告胡念书认可在2016年3月4日收到原告韩尽发出的解除合同的短信，其在庭审中亦陈述录音等证据是在2016年3月4日合同解除后形成，即被告胡念书、徐爱英认可房屋买卖合同在2016年3月4日解除，故本院认定房屋买卖合同自2016年3月4日解除。
房屋买卖合同解除的责任在被告胡念书、徐爱英，原告韩尽有权要求被告胡念书、徐爱英返还定金，故对原告韩尽要求被告胡念书、徐爱英返还定金2万元的主张，本院予以支持。
房屋差价损失是被告胡念书、徐爱英违约造成原告韩尽的实际损失，被告胡念书、徐爱英理应赔偿。虽然鉴定报告认定迎春乐家17幢1306室房地产在2016年9月19日的评估价值为816500元，但因原告韩尽已及时另行购买同小区同面积房屋，防止了损失的扩大，故房屋差价损失应以原告韩尽实际多支付的房屋差价计算。原告韩尽多支付的购房金额为16万元，但考虑到原告韩尽购买的迎春乐家12幢1603室房屋中含有装修、家具、电器，房屋差价应扣除迎春乐家12幢1603室房屋中原有装修与迎春乐家17幢1306室房屋中原有装修价值的差额及迎春乐家12幢1603室房屋中家具、电器价值。原告韩尽已对迎春乐家12幢1603室房屋进行了重新装修，迎春乐家12幢1603室房屋中原有的家具、电器亦有部分丢失，故现已无法评估迎春乐家12幢1603室房屋中原有装修及家具、电器的价值。根据原告韩尽提供的迎春乐家12幢1603室房屋和迎春乐家17幢1306室房屋原貌照片，迎春乐家12幢1603室房屋买卖合同中约定的家具、电器的种类、数量及二手房买卖中装修、家具、电器对于房屋价格影响的一般情况，本院酌情认定两套房屋的装修价值差额及迎春乐家12幢1603室房屋中原有家具、电器的价值为1万元，即房屋差价损失为15万元。
被告胡念书、徐爱英应赔偿的房屋差价损失已经涵盖了原告韩尽的定金利息损失，故对于原告韩尽要求被告胡念书、徐爱英支付定金利息损失的主张，本院不予支持。
原告韩尽与被告胡念书、徐爱英之间签订的房屋买卖合同约定守约方有权向违约方要求赔偿已经支付的居间服务费，原告韩尽有权要求被告胡念书、徐爱英支付居间服务费。原告韩尽要求被告胡念书、徐爱英赔偿居间服务费3940元，但房屋买卖合同约定的居间服务费为3000元，故对于超出房屋买卖合同约定的940元，本院不予支持。
原告韩尽与被告胡念书、徐爱英之间签订的房屋买卖合同约定诉讼所产生的律师费、诉讼费用由违约方承担，故原告韩尽要求被告胡念书、徐爱英承担律师费9000元的主张，符合房屋买卖合同的约定，本院予以支持。
评估费用9380元系因被告胡念书、徐爱英不认可原告韩尽主张的房屋差价损失，为确定原告韩尽所主张的房屋差价损失是否合理而产生，故虽因评估价格高于原告韩尽的实际损失，本院未采用评估金额，但评估费用仍应由被告胡念书、徐爱英承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告胡念书、徐爱英于本判决生效之日起十日内共同返还原告韩尽定金1万元。
二、被告胡念书、徐爱英于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告韩尽房屋差价损失15万元。
三、被告胡念书、徐爱英于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告韩尽居间服务费3000元、律师费9000元。
四、驳回原告韩尽的其他诉讼请求。
赔偿义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6842元，保全费1720元，鉴定费9380元，合计17942元，由原告韩尽负担4576元，被告胡念书、徐爱英共同负担13366元，被告胡念书、徐爱英共同负担部分于本判决生效之日起十日内直接交付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。
审 判 长 殷 翔
人民陪审员 郗战联
人民陪审员 胡云政
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 郑 立