河北省遵化市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）遵民初字第03719号
原告：尤文达，居民。
被告：胡云启，农民。
被告：金淑侠，农民，系胡云启妻子。
二被告委托代理人：赵文山。
第三人：侯玉松，农民。
原告尤文达与被告胡云启、金淑侠，第三人侯玉松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月15日、10月28日两次公开开庭进行了审理，原告尤文达，被告胡云启及其委托代理人赵文山（亦为被告金淑侠的委托代理人）到庭参加了诉讼，第三人侯玉松第一次开庭时中途退庭，第二次开庭时经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尤文达诉称：2007年5月，二被告因遵化市遵化镇双园村平房改造而分得楼房一套，经与原告自愿协商，二被告以总价款299000元的价格卖给原告，对此买卖关系双方于2009年5月26日经遵化市公证处进行了公证，不想被告在将房产卖与原告后，又将同一房产卖给了第三人侯玉松，并收取现金20万元，后又将该房产卖给了付某，再次收取付某购房款数万元，造成此房产一房三卖，直至双园村分房抽号领取钥匙而事发，第三人侯玉松破门强占原告已入住的房产使矛盾激化，造成原告长年投诉累诉，被告胡云启因涉嫌合同诈骗罪于2013年1月18日被遵化市人民法院判处有期徒刑三年，但诉争的房产所有权属尚未依法得到确认，故诉至法院，请求依法判令：1、依法确认原、被告双方在2007年5月21日签订的房屋买卖协议，后又在2009年5月26日签订的房产转让公证协议合法有效；2、依法确认房屋产权属于原告；3、责令第三人搬出强占房产；4、判令被告支付违约金10万元；5、由被告承担诉讼费用。
二被告辩称：1、尤文达以299000元价格买下胡云启130平米楼房一处，并付房款18万元，在遵化市公证处依法公证，余款应在交钥匙后付清，这是事实，但尤文达在胡云启抽取楼号后，几次提出对楼号及地理位置不满意并提出退房，解除合同，胡云启考虑到该合同已经法律公证，并由胡云启付公证费1420元，不能随意解除，故二人协商同意，在遵化市三间房小区以胡云启的名义为其购买了130平米楼房一处，价格为每平米2800元，双方达成协议，原来的交付的房价款外由尤文达补付。由于尤文达对原房彻底放弃，经本人同意，胡云启才将原来的楼房卖给了侯玉松，尤文达与胡云启在遵化三间房协议达成几天后，尤文达再次反悔协议，在胡云启不知情的情况下，尤文达将胡云启在双园村楼房门锁砸开，强行入室安上防盗门窗，胡云启得知后向遵化市公安局报警，由于尤文达不履行合同义务，不交房款，被公安局警务人员责令搬出。因尤文达再三违约，已严重侵害胡云启的合法权益，故依据合同法第94条第4项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，导致不能实现合同目的之规定，胡云启可以解除双方合同，没有过错。2、由于尤文达诬告胡云启，致使胡云启蒙冤判刑三年，给其造成重大经济损失达100万元，依据《中华人民共和国侵权责任法》第6条，第15条之规定，尤文达应承担侵权责任。综上，请求法院驳回尤文达的诉讼请求，并赔偿胡云启服刑三年经济损失100万元。
第三人侯玉松述称：其与胡云启的买卖房产是双方签订了合同的，买卖双方自愿，其已向胡云启交齐了房价款，一切房产手续已交接完毕，并已整装后实际住宿5年余，至于胡云启因房产发生什么纠纷与其无任何法律上的关联性，其与胡云启房产买卖实属合同法中规定的买卖合同性质，其购买的房产依法应确立为善意取得，不存在侵害他人合法权益的非法行为，其在本案中不适格民事诉讼法第56条规定的第三人主体资格。发生法律效力的（2011）遵刑初字第267号刑事判决书及遵化市人民检察院遵检刑诉字（2011）第55号起诉书中均认定其为案件中之证人，这两个法律文书是证明其不是本案适格第三人的有力证据。故其与胡云启的房产买卖合同关系是合法的，胡云启房产交易中的是非与其丝毫没有瓜葛和关联性，与其毫无任何刑事、民事上的法律关系。
本院归纳争议焦点为：1、本案是否属于遵化市人民法院民事受案范围；2、第三人侯玉松是否为本案适格主体；3、原告与被告之间签订的两份买卖协议是否有效，二被告是否应支付原告违约金10万元；4、第三人侯玉松是否应腾出涉案房屋。
原告为支持其诉讼主张向本院提交如下证据：
1、最高人民法院（2014）法视字第4837号视频接访材料信息复印件一份（办理结果注明：申诉人对涉案房屋产权仍存在争议，要求当地法院继续做好工作），用以证明涉案房产的确存在争议。
经质证，二被告对上述证据无异议。
2、（2012）遵刑初字第207号刑事判决书复印件一份，用以证明：1、原告与被告胡云启签订的买卖合同没有诈骗的行为，双方之间是买卖合同关系，侯玉松与胡云启之间存在诈骗关系。2、该判决并没有把涉案房屋确定给侯玉松，所以房屋权属还有纠纷。
经质证，二被告对上述证据无异议。
3、2007年5月20日房屋买卖协议书复印件一份、2009年5月26日转让协议书及公证书复印件一份，用以证明原、被告之间存在真实的买卖合同关系。
经质证，二被告对上述证据无异议。
4、2010年9月9日胡云启为原告出具的承诺复印件一份，内容为：“今天如果不把买卖房屋钥匙交给尤文达，怎办都中，后果自负胡云启2010.9.9”；2007年5月21日胡云启收房款18万元的收条复印件一份，内容为：“今收到卖房定金款今有胜利村龙（尤）文达交付定金壹拾捌万元正180000元.双园村胡云启收2007年5月21号”；2009年4月20日二次补充协议复印件一份，内容为：“买卖房屋协议二次补充协议愿（原）一次协议继续有效不再更改。甲方：胡云启乙方尤文达”。用以证明涉案房屋产权应属原告，原、被告双方的买卖关系是合理合法的。
经质证，二被告辩称：对上述证据本身无异议，对证明目的有异议，签订协议和交18万元房款属实，但对抽到的楼号和地理位置原告不满意，原告多次要求退房。
5、2013年7月11日证明一份，内容为：“至今第二买房主侯玉松欠房款4700元，至今没有付清胡云启203.7.11号”。用以证明侯玉松现在仍没有交齐房款。2013年7月11日证明一份，内容为：“在2010.9.5我没收到12.5万元现金侯玉松非让我写到9月5日。胡云启2013.7.11号”，用以证明2010年9月5日胡云启根本没有收到侯玉松的12.5万元现款。
经质证，二被告对上述证据无异议。
6、（2011）遵刑初字第267号判决第5页第10项张悦的证人证言，主要内容为：其为遵化市公证处的公证员，大概是2009年夏天的时候，胡云启和尤文达曾来到公证处给他们做过房屋买卖公证。后来双园村平改新房进行了抽勾，其曾告诉尤文达说胡云启已经把房抽勾了，过几天胡云启和尤文达又找到其说房子的事，尤文达说你把房子给我，房钥匙呢，胡云启说我给你你也不要呀，你嫌位置不好，你不是不要这房子吗。二人各执一词，后来就不欢而散了。用以证明：1、原告一直向胡云启要房；2、胡云启与侯玉松及侯玉松的舅爷他们一起做了一个假的收款日期，他们签订的那个日期侯玉松还没给胡云启钱呢。
经质证，二被告对上述证据无异议。
7、遵化市公安局在报纸上刊登的报道复印件，标题为：遵化警方破获一房多卖诈骗案。用以证明在2010年9月14日之前侯玉松仅交买房款20万元。
经质证，二被告辩称是交20万。
8、（2011）遵刑初字第267号判决第6页第27项王立国的证人证言，主要内容为：其为遵化市双园村书记，曾经在尤文达还没报案前为胡云启与尤文达调解过买房的事，当时协商的是由尤文达给付胡云启房款，但第二天双方不欢而散，不知是为什么。用以证明原告愿意交清房款。
经质证，二被告辩称：王立国确实给胡云启与原告调解过，原告当时称只给2万元，剩余12.6万元不给了，当时就没有调解成。后原告就私自在涉案房产安防盗窗，凿开门锁搬进去，胡云启就去公安局报警了，110让胡云启去经侦大队，当时侯玉松、原告和胡云启一起去的，经侦大队说因为原告未付清房款，说房子还是胡云启的，就让原告搬出去。胡云启在看守所期间，原告找了其5次，让其签文件申诉，让胡云启告法院。
9、遵化市公安局不予立案通知书复印件一份，用以证明原告给付被告的18万元买房款是双方自愿的，不是诈骗金额。
经质证，二被告对上述证据无异议。
10、刘长江、董秉芳对王立国的调查笔录复印件一份，用以证明王立国给原、被告双方调解过，侯玉松在2010年9月30日把原告从涉案房屋赶出来。
经质证，二被告辩称：该笔录内容与事实不符。
11、（2012）遵刑初字第207号刑事案件中胡云启的答辩状复印件一份，用以证明胡云启在答辩状中称协议已经公证了，一方无法更改。
经质证，二被告辩称：对上述证据真实性不认可，手印不是胡云启按的。
12、胡云启与遵化市远鸿房地产开发有限公司拆迁安置补偿协议书复印件一份、拆迁安置补偿细则复印件一份、村民安置楼补充说明复印件一份，用以证明原、被告之间的买房协议手续齐全、合理合法。
经质证，二被告辩称：对上述证据有异议，胡云启没给原告协议书原件，原件给了侯玉松，因原告没给胡云启全款。
13、公证协议第9项，用以证明几次签订的协议都合法有效；公证协议第7项，用以证明甲方胡云启不能再转让，再转让就违约了。
经质证，二被告对上述证据无异议。
14、开锁师傅李某的名片及书面证言一份，内容为：“2010.9.15，尤文达带着本人身份证，买房公证协议书，后果自付保证书，找我给打开了双园小区1号楼××房间门东××门换上了门锁。电话139××××5151.李某二0一五、十、九”。
二被告辩称：对该证据不认可，是原告凿开的，不是开锁师傅开的，该证据是伪证。
15、付某出庭作证，主要内容为：2010年9月14日，尤文达、侯玉松我们三个人一起到公安局控告了卖房主人胡云启，在经侦大队都做了笔录。2010年9月30日尤文达打电话招呼我说侯玉松在强占楼房，我就来到了双园小区1号楼门前，看到楼前有很多人，110正在录像，尤文达正在与侯玉松交涉房屋之事，胡云启也在现场，看见楼下扔乱了的被褥和床，××室内一对大瓷瓶也被砸碎了。
经质证，二被告辩称：证人证言不属实，当时证人没在场，胡云启在场，证人与本案有利害关系。
16、遵化市原政法委书记张国批示件复印件一份。用以证明公证协议及交房手续未被确认。
经质证，二被告辩称：对该证据没异议，当时因原告没有履行给付房款的义务，所以法院没有确认。
17、河北省涉法涉诉联合接访服务中心介绍信两份。用以证明唐山市中院对尤文达案不立案。
经质证，二被告辩称：对该证据真实性没有异议，对反映的内容有异议。
18、刘某的证明复印件一份并出庭作证，主要内容为：原告找我给安装过防盗窗，在金缘购物后边小区。在2010.9.30，我到双园小区1号楼前看到很多人，因为我为尤文达安过楼房的防盗窗，是想与尤文达结账，近前一看有人与尤文达争吵，有110正在录像，我到其房间一看，房门被砸开，室内的大瓷瓶给砸粉碎，室内的床、被褥也给扔到了楼下。
二被告辩称：该证据是伪证，不真实。
19、（2012）遵刑初字第207号刑事案件中侯玉松的答辩状复印件一份，用以证明侯玉松说胡云启没有刑事犯罪，他们之间互相串通，通过该答辩状反映出追加侯玉松为第三人是正确的。
经质证，二被告辩称：对上述证据无异议。
20、原告写的一份反映信复印件，由原政法委张国书记批给法院原王建民院长，院长转给刑二庭苗瑞生。用以证明原告要求法院给确认的证据至今没有确认。
经质证，二被告辩称：该件是原告自己写的上访信件，被告方不认可，事实部分也不属实。
21、唐山中院（2012）唐刑终字第63号刑事裁定书复印件一份，用以证明遵化法院267号刑事判决是错误的。
经质证，二被告辩称：对该证据的真实性无异议。
二被告胡云启、金淑侠就其主张未向本院提交证据。
第三人侯玉松就其主张未向本院提交证据。
经审理查明：2007年5月，二被告胡云启、金淑侠夫妇因遵化市遵化镇双园村平房改造应分得130㎡楼房一套。2007年5月21日，经与原告尤文达协商，二被告以单价2300元／㎡、总价款299000元的价格与原告签订《房屋买卖协议书》，约定交款方式为尤文达先行支付20万元，其余款项于胡云启、金淑侠将房屋交付给尤文达并验收合格、将所有证件办齐后再行支付，胡云启、金淑侠负责为尤文达抽取楼号、门号及层号，在2008年1月30日交付房屋钥匙，违约方承担违约金10万元。协议签订当日，原告尤文达即给付被告胡云启购房预付款18万元。
2007年12月26日，被告胡云启与第三人侯玉松就涉案房屋以2500元／㎡再次签订房屋买卖协议，约定由侯玉松于协议签订当日交给胡云启20万元，余款125000元在胡云启交钥匙时给付。
2008年3月17日，被告胡云启与案外人付某就涉案房屋第三次签订协议书，约定将涉案楼房及地下室、地上车位以325000元的价格转让给付某，协议签订之日给付现金15万元，余款交付使用时一次付清。
2009年4月20日，原告尤文达与被告胡云启签订《买卖房屋协议二次补充协议》，约定原一次协议继续有效不再更改。
2009年5月26日，原告尤文达与被告胡云启、金淑侠再次达成《转让协议书》，协议约定胡云启、金淑侠自愿将因平改分得的130㎡楼房全部转让给尤文达，价款为299000元，分两次支付，第一次已于2007年5月21日支付了18万元，余款在交付钥匙时一次性付清，胡云启、金淑侠负责为尤文达抽取楼房号、门号、层号及房产登记，任何一方违约应支付违约金10万元。当日双方就该协议在遵化市公证处办理了公证。
2010年8月份，被告胡云启抽取涉案房屋楼号并领取了钥匙。
2010年9月9日，被告胡云启为原告尤文达写下承诺“今天如不把买卖房屋钥匙交给尤文达，怎办都中，后果自负”。
2010年9月15日，原告尤文达携带公证协议书、胡云启的承诺书找到开锁人员李建民将涉案房屋换上门锁，其后原告尤文达找到刘宝利安装防盗窗。
2010年9月30日，原告尤文达与第三人侯玉松就涉案房屋发生纠纷，公安机关予以出警。
2010年9月14日，尤文达及案外人付某向遵化市公安局举报胡云启涉嫌合同诈骗。2010年11月25日，被告胡云启交到遵化市公安局现金40万元。
2013年1月18日，遵化市人民法院作出（2012）遵刑初字第207号刑事判决，该判决认定在合同签订之初，胡云启并无骗取尤文达钱财的故意，但在合同签订后，未按合同约定履行，在与侯玉松签订房屋买卖协议书并收取其购房款后，有归还能力而不愿归还已到手的对方的钱财，并采取隐瞒真相等手段欺骗对方，以达到侵吞对方钱财的目的，该行为应构成合同诈骗罪，以合同诈骗罪判处被告人胡云启有期徒刑3年，并处罚金10万元，被告人胡云启非法所得现金人民币22万元返还被害人尤文达18万元，返还被害人付某4万元。该判决已发生法律效力，现胡云启已服刑完毕。
审理中，被告胡云启称原告尤文达同意在三间房小区以胡云启的名义为尤文达购买130㎡楼房一处，价格为2800元／㎡，但未能向本院提交证据予以证实。
另，（2012）遵刑初字第207号刑事判决审理查明中认定2010年9月5日，胡云启将涉案楼房钥匙交付给侯玉松，该房由侯玉松居住至今。审理中被告胡云启亦认可其将涉案楼房钥匙交付侯玉松，侯玉松现仍欠其房款4700元。
上述事实有双方当事人陈述、证人证言、《房屋买卖协议书》、公证书、（2012）遵刑初字第207号刑事判决书等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于刑事附带民事诉讼范围问题的规定》（法释（2000）47号）第五条规定：“经过追缴或者退赔仍不能弥补损失，被害人向人民法院民事审判庭另行提起民事诉讼的，人民法院可以受理”。本案原告尤文达与被告胡云启、金淑侠夫妇于2007年5月21日签订《房屋买卖协议书》，且原告尤文达于当日向被告交付先期房款18万元，签订该《房屋买卖协议书》时被告胡云启、金淑侠确应分得平改房屋，因此该协议系原、被告双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。在该《房屋买卖协议书》中，双方明确约定了违约方应承担违约金10万元，因此该违约金应该认定为守约方即原告尤文达的损失，因此原告提起民事诉讼应符合民事诉讼受案范围。
另，本案涉及民刑交叉问题。民刑交叉问题最为主要的表现形式是因同一法律事实同时侵犯了刑事法律关系和民事法律关系，从而构成民刑案件交叉。具体到本案，胡云启侵犯了刑事法律关系，已受到刑罚处罚，但刑事案件的刑罚与民事案件的赔偿系不同性质，刑法作为国家公法，侧重于公权保护，而民法作为私法，侧重于私权保护。刑事案件的刑罚是对犯罪行为的公法制裁，而民事案件的赔偿是对当事人所造成损害的赔偿，以补偿性为原则，以惩罚性为补充。民事被告对被害人的民事赔偿与刑事案件中司法机关对犯罪所得的追缴与责令退赔不存在冲突。
本案中，被告胡云启、金淑侠夫妻首先与原告尤文达签订《房屋买卖协议书》，其后，被告胡云启又先后与第三人侯玉松、案外人付某签订房屋买卖协议，根据本院生效的（2012）遵刑初字第207号刑事判决认定的事实及庭审中胡云启自述，涉案房屋钥匙系胡云启交付给侯玉松，并由侯玉松将涉案房屋装修且居住至今，而尤文达系持胡云启的书面承诺及公证协议，自行找开锁人员更换涉案房屋门锁。由于目前我国法律没有对一房多卖如何确定房屋权属作出明确具体的规定，因此，应当参照法律中最相类似的条款进行认定，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理”，可见，上述法律规定是依据合同的履行程度考虑由履行程度较高的买受人取得土地使用权，参照上述法律规定，因涉案房产并未办理产权登记及变更登记，虽原告尤文达与被告胡云启、金淑侠签订合同在先，但涉案房产系胡云启在均签订购房协议的基础上先行交付给第三人侯玉松，且原告尤文达提交的证据不足以证实被告胡云启与第三人侯玉松签订购房协议时存在恶意串通，因此原告尤文达主张确认涉案房产为其所有，第三人侯玉松腾出涉案房屋于法无据，本院不予支持。原告尤文达与被告胡云启、金淑侠于2007年5月21日签订的《房屋买卖协议书》虽合法有效，但因被告胡云启将涉案房产先行交付其他买受人导致合同不能实际履行，因此该购房协议及2009年5月26日再次签订的转让协议应依法解除，由被告胡云启、金淑侠返还原告尤文达预付购房款18万元并按协议约定承担违约责任。本院已生效的（2012）遵刑初字第207号刑事判决确定被告人胡云启非法所得现金人民币22万元返还被害人尤文达18万元，因此就返还预付购房款18万元本案不再另涉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持”，因此，被告胡云启与金淑侠应按协议约定给付原告尤文达违约金10万元。为维护当事人的合法权益，经合议庭评议并报请本院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条之规定，判决如下：
一、解除原告尤文达与被告胡云启、金淑侠于2007年5月21日签订的房屋买卖协议及2009年5月26日签订的转让协议；
二、由被告胡云启、金淑侠于本判决生效后10日内赔偿原告尤文达违约金10万元；
三、驳回原告尤文达其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由被告胡云启、金淑侠担负。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判长 张静波
审判员 屈宏昱
审判员 王珊珊
二〇一六年六月十七日
书记员 徐晓磊