江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00716号
上诉人（原审原告）苏州市风华科技发展有限公司。
法定代表人李雄，总经理。
委托代理人朱元星。
被上诉人（原审被告）张家港市供销合作总社。
法定代表人唐雷刚，主任。
委托代理人朱建良。
上诉人苏州市风华科技发展有限公司因土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院作出的（2014）张民初字第01616号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年4月2日，原审原、被告签订土地租赁协议一份，约定原审被告将其拥有使用权的张家港市杨舍镇长安路382号土地的使用权（土地使用权证号张国用（1997）第00185号）租赁给原审原告，租期为八年，租期自2008年5月15日到2016年5月14日，2008年5月15日至2010年5月14日的租金为40万元，以后两年为基准重新协商确定租金。该协议签订后，原审原告支付了30万元租金给原审被告。2010年5月27日，原、原审被告签订土地租金协议一份，约定继续履行2008年4月2日的土地租赁协议，确定2010年5月15日至2016年5月14日租金总额为144万元（年租金24万元），付款方式为协议签订后付12万元，2010年11月底前付12万元，以后年租金分别在当年的5月、11月各付50%，第一期结欠的租金继续以消费抵扣。2009年、2010年原审被告在原审原告处一共消费了106856元。
另查明，张家港市杨舍镇长安路382号土地的原土地使用权人为张家港市供销宾馆（土地使用权证号张国用（1997）第00185号），类型为划拨。后张家港市供销宾馆歇业清算，该土地使用权归属其主管部门张家港市供销合作总社（土地使用权证号张国用（2007）第030043号），类型为划拨。2007年7月3日，座落于上述土地上的房屋（产权证号张房权杨字第0019066号、0019067号）产权经法院拍卖归买原审原告所有。2009年7月9日，上述房屋换领新产权证，证号为张房权证杨字第××号。2014年4月28日，张家港市国土资源局出具《张土租（2014）1号国有划拨建设用地出租批准书》，同意供销合作总社将张国用（2007）第030043号土地予以出租。
再查明，2011年6月7日供销合作总社向本院提起诉讼，要求风华公司支付2011年5月31日前所欠租金353144元并承担案件诉讼费。2011年8月25日，本院作出（2011）张民初字第0855号民事判决书，判决风华公司支付供销合作总社2011年5月31日前所欠租金353144元并承担案件受理费。风华公司不服该判决，向苏州市中级人民法院提起上诉。2012年1月19日，苏州市中级人民法院作出（2011）苏中民终字第2192号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2012年12月26日供销合作总社向本院提起诉讼，要求风华公司支付2012年11月31日前所欠租金36万元并承担案件诉讼费。2013年2月2日，本院作出（2013）张民初字第0061号民事判决书，判决风华公司支付供销合作总社2012年11月30日前所欠租金360，000元，以及由12万元租金所生自2011年12月1日至2012年11月30日的逾期付款利息3，300元、自2012年6月1日至2012年11月30日的逾期利息1，680元，合计364，980元，并承担案件受理费。风华公司不服该判决，向苏州市中级人民法院提起上诉。2013年5月20日，苏州市中级人民法院作出（2013）苏中民终字第1004号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
以上事实，有土地租赁协议、土地租金协议、国有划拨土地出租申请、国有划拨建设用地出租批准书、（2013）张民初字第0061号民事判决书、（2013）苏中民终字第1004号民事判决书及当事人陈述予以证实。
原审原告风华公司诉称，原审原告与原审被告于2008年4月2日签订一份《土地租赁协议》，协议的表述是，原审原告拥有长安路382号地上建筑物的所有权，原审被告拥有该地的土地使用权，原审被告同意将上述土地使用权租赁给原审原告，以利于原审原告统一经营管理。租赁期限为八年，即2008年5月15日起至2016年5月14日止，到期续租待议。租金价格为年租金20万元。又于2010年5月27日签订《土地租金协议》，将《土地租赁协议》的租金从2010年5月起调整为年租金24万元，并对付款方式做了些调整说明：这样的表述充分说明本协议的交易标的是将双方各自分别拥有的房屋所有权和土地使用权统一到原审原告一方名下，以形成房地合一的物权，交易方式是租赁土地使用权。协议签订后，原审原告按协议约定的先予支付方式于2008年4月15日向原审被告支付了第一笔土地租金10万元，之后又分别陆续支付了相应款项。可是，在原审原告已经支付了大量的租金后，原审被告仍迟迟不予履行协议所指向的原审被告义务，遂引起合同争议。这起合同争议的法律关系很清楚，原审被告有交付土地使用权的义务，原审原告有支付租金的义务，而在原审原告已经履行了义务后，原审被告却迟迟不予履约，直至2014年4月21日才向张家港市国土资源局申请本案的出租事宜，于2014年4月28日获得政府批准，但仍未办理土地使用权变更登记。至今仍合法拥有系争土地的使用权。原审原告在支付了巨额租金后，尚未得到任何权利，原审原告的合法权益因原审被告的怠于履约而受到严重侵害。根据《物权法》及《江苏省土地登记办法》，原审被告应按《土地租赁协议》将土地使用权变更登记到原审原告名下。由于原审被告长期占有原审原告的租金而未能履行协议所规定的义务，使协议长期处于并未履行状态，因而原审被告从原审原告处获取的所谓租金1137597.55元也当属不当得利，甚至有民事欺诈之嫌。种种迹象表明，原审被告并没有履行协议的诚意，只是拼命向原审原告索取钱财，严重丧失商业信誉。原审被告在协议期限将近尾声时，才刚刚向政府相关部门提出与原审原告这份协议的出租申请就足以证明，原审被告之前从未履行过协议，而且是明知故意的，因而必须承担违约责任。据此，请求判令原审被告履行合同义务，将租赁的土地使用权登记到原审原告名下。
原审法院认为：原审原被告双方签订的《土地租赁协议》、《土地租金协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照协议履行各自义务，享有各自权利。因原审原告拥有的房屋座落于原审被告拥有土地使用权的土地之上，故双方才签订土地租赁合同，对于原审被告而言，其履行义务即是将案涉土地使用权出租给原审原告使用；对于原审原告而言，其所有的房屋座落于原审被告拥有土地使用权的土地之上即已经在使用案涉土地。双方签订的是土地（使用权）出租合同，而非土地使用权转让合同；双方形成的是债权关系，而非物权关系，故原审原告要求原审被告将案涉土地使用权登记到原审原告名下无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，原审法院判决如下：驳回原审原告苏州市风华科技发展有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取2450元，由原审原告苏州市风华科技发展有限公司负担。
上诉人苏州市风华科技发展有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、本案不是租用土地的案件，而是租赁土地使用权的案件。
1、上诉人取得争议土地上建筑物所有权时，被上诉人还没有取得土地使用权。被上诉人的前一位土地使用权人供销宾馆取得土地使用权的时间也晚于地上建筑物建成时间。地上建筑物在建造时，不存在租用土地的问题。
2、上诉人通过法院拍卖取得地上建筑物，在拍卖时已明确拍卖物坐落，并无其他特别告知。实际的拍卖款项已包含建筑物占有使用该土地的价格。上诉人支付了相应对价，该建筑物占有使用该土地的权能受到法律保护。
3、上诉人取得建筑物所有权后两个月，被上诉人才取得土地使用权。从2007年7月至2008年4月，双方均无争议，相安无事。上诉人与被上诉人签订土地使用权租赁合同后，才将双方置于房屋所有权与土地使用权两权合一的法律关系中。可见被上诉人向上诉人索取租金并不是基于建筑物租用其土地，而是基于土地使用权的租赁。双方的权利义务所基于的合同关系就应当尊重合同的本意，而非租用土地。
故上诉人拥有房屋所有权，但不拥有该建筑物的土地使用权，被上诉人拥有讼争的土地使用权，但不拥有该土地使用权的实际占有使用权能，只剩下法律意义上的一种权利。这种权利只有寻租才能实现其保值增值的利益。唯一的寻租对象只能是房屋所有权人。
二、本案是基于物权变动而引起的债权关系。
1、本案的合同关系是土地使用权的租赁，属于物权法规定的用益物权范畴。原审法院错误认为不是转让就不是物权变动关系。本案的合同关系是基于物权变动的关系才会产生与之相关的债权债务关系。
2、本案的合同关系受到相应的法律和行政法规的制约。本案所涉的土地使用权租赁已获得张家港市人民政府同意，并由国土局发文批准本案的土地租赁合同的实施。本案的合同关系并非一般的债权债务关系，政府批准就是一种物权变动关系。一般的债权债务不用报政府同意。原审法院认为只是承办法官的个人认为而已。
综上所述，原审法院遗漏调查被上诉人如何取得涉案土地使用权，认定事实不清，错误判决。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人张家港市供销合作总社二审辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律证据，请求二审法院维持原审判决。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中上诉人与被上诉人签订土地租赁协议中约定被上诉人将涉案土地使用权租赁给上诉人，本质上为土地租赁协议，双方之间为土地租赁合同关系。上诉人与被上诉人并未约定变更物权关系，政府部门的审批亦未涉及物权变动，故上诉人认为被上诉人应将涉案土地使用权登记到上诉人名下没有合同和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人苏州市风华科技发展有限公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9104元，由上诉人苏州市风华科技发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 黄源榕