海南省海口市琼山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼0107民初2150号
原告：海南我房地产顾问有限公司，住所地海南省海口市龙昆南路。
法定代表人：林志标，总经理。
委托诉讼代理人：林师永，男，1992年1月17日出生，汉族，海南我房地产顾问有限公司的工作人员，住海南省海口市龙昆南路。
被告：海南桐郡房地产开发有限公司，住所地海口市琼山区。
法定代表人：胡文海，总经理。
委托诉讼代理人：肖纪峰，海南肖明德律师事务所律师。
原告海南我房地产顾问有限公司与被告海南桐郡房地产开发有限公司居间合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海南我房地产顾问有限公司的委托诉讼代理人林师永，被告海南桐郡房地产开发有限公司的委托诉讼代理人肖纪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海南我房地产顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付销售佣金1450867.97元和成交奖励273800元，共计1724667.97元；2.判令被告支付原告违约金344933.59元（1724667.97×20%）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原告基于原告和被告签订的《八顺大厦项目独家驻场销售代理合同》及补充协议履行义务，推荐多名客户购买八顺大厦（八顺大厦又称名门学府）项目182套房产。原告与被告于2016年4月19日签订《八顺大厦项目独家驻场销售代理合同》、2016年10月15日签订《八顺大厦项目独家驻场销售代理合同补充协议》及2017年1月5日签订《八顺大厦项目独家驻场销售代理合同补充协议（二）》。并且，经原告申请，被告同意如下奖励政策：1.2016年7月1日至2016年7月29日，一房成交奖励3000元/套；二房及三房成交奖励5000元/套；原告渠道部人员成交奖励200元/套。2.2016年8月1日至2016年8月31日，二房及三房成交奖励5000元/套；原告渠道部人员成交奖励200元/套。3.2016年9月1日至2016年9月30日，一房成交奖励3000元/套；二房及三房成交奖励5000元/套；原告渠道部人员成交奖励200元/套。自合同签订后直至原告撤场之日止，原告根据合同履行自身义务，负责整合渠道分销商，接待所有到访客户，共成功推荐多名客户购买八顺大厦的182套房产。二、被告至今未根据合同向原告支付约定佣金和成交奖共计1722687.55元。根据《代理合同》第7.1.1条款约定，被告应在与客户签订《商品房买卖合同》，且收到客户支付的购房款后，支付原告佣金。截止至今日，客户均与被告签定《商品房买卖合同》，并支付约定房款，已达到合同约定的结佣条件。2017年3月1日，原告向被告提交了《八顺大厦未结佣金明细表》，被告盖章予以确认仍有2274838.67元佣金尚未支付给原告（未结佣金明细表上金额2336394.14元减去1411、1403两套房产佣金61555.47）。之后，被告陆续通知原告开具发票，并分三次支付原告佣金共计823970.7元，至今仍剩余1450867.97元佣金未结。再加上被告承诺给原告的成交奖273800元，共计1724667.97元。原告一再要求被告的法定代表人胡文海支付该笔款项，其承认这些佣金和成交奖是原告应得的，但是因为被告目前官司缠身，导致资金周转困难，没有能力给原告结算，让原告再等等。三、被告应向原告支付违约金344537.51元。截止至今，被告应当依约向原告支付由该合同产生的销售佣金及成交奖共计1724667.97元仍未支付，已构成违约。根据原被告双方签署的《八顺大厦项目独家驻场销售代理合同》，被告应在收到结佣确认单后的三个工作日内支付原告应得佣金，如超过三十天尚未支付，被告应向原告支付违约金：全部未付金额的百分之二十，即344933.59（1724667.97×20%）。综上，原告已按照合同约定推荐客户购买被告指定区域房产，且所推荐客户也与被告签订《商品房买卖合同》并支付相应房款，原告已全面履行合同约定的义务。被告理应支付原告佣金。故原告为维护合法权益，现依法提起诉讼，请求人民法院维护原告的合法权益。
被告海南桐郡房地产开发有限公司辩称，一、关于原告要求被告支付的销售佣金的问题。原告所提供的未结佣金明细表内容不真实，被告已经按合同约定支付了所有佣金。1.原告提供的该未结佣金明细表为原告自行制作的统计表格，三页表格证据中，既没有签订日期、也没有骑缝章、更没有被告法人或相关负责人员签字确认，属于有重大瑕疵证据，被告对此不予认可；2.根据原被告双方签订的《销售代理合同》7.2约定的佣金支付流程为原被告双方先确认《业绩确认清单》，随后原告将《结佣确认清单》报送被告，被告收到3个工作日内给予支付佣金。因此，佣金结算以双方确定的《业绩确认清单》及《结佣确认清单》为基本材料，原告仅仅凭借一份具有严重瑕疵的佣金明细表要求被告支付佣金，明显证据不足，要承担举证不能的法律责任。二、关于原告要求被告支付成交奖励的问题。1.原告提交的成交奖励明细表属虚假证据。原告提交的《待结成交奖明细确认表》为原告自行的证据，没有任何双方确认以及辅助证据，明显属虚假证据；2.被告已经将成交奖励全部支付完毕。根据原告提供的《名门学府分销商（含我房体系）个人成交奖励申请》3份，可以看出该成交奖励是基于表彰、督促销售人员现场成交，提高案场销售氛围的促销方案，该3份证据的第5点奖励发放部分已经十分明确，奖励发放条件有四点：（1）我房网带来的客人；（2）现场签署《商品房买卖合同》；（3）合同签署当天领取；（4）置业顾问或分销商凭《成交确认单》及《本人身份证》领取，且提供发票；通过被告提交的证据，可以充分证明被告根据成交奖励的发放条件，已全部现场支付或确认了符合条件的销售业绩，并已全部支付完毕。3.从原告提供的《待结成交奖明细确认表》本身内容来看，该表格是根据认购时间向被告要求支付成交奖励，但是根据原告提供的《名门学府分销商（含我房体系）个人成交奖励申请》3份非常明确是根据合同签约时间给予确定，从这一点来看该表没有任何支付证明力可言。4.原告提供的《待结成交奖明细确认表》与其提供的《名门学府（八顺大厦）未结佣金明细表》自相矛盾。成交奖励明细表中的第4、48、59、61、62、63对应佣金明细表中的35、93、107、109、110、111，从佣金明细表中可以看出，这些房屋签约时间都为10月份，而10月份该成交奖励根本没有施行，原告如何要求被告支付？现在原告根据一份自行制作的成交奖励明细表没有任何理由的向原告索要奖励，明显违背了诚实信用的市场准则。三、关于原告要求被告支付违约金的问题。1.支付违约金的前提是要有应付佣金而未支付而现在被告没有到期的应支付的销售佣金，因此谈不上未付销售佣金而承担违约金。2.支付违约金的前提是有了应付佣金未支付超过30天，仅从此点来看，原告必须要确定被告应付款日期确定后才有逾期的可能，而单单从证据上来看，原告提交的未结佣金明细表没有任何日期，也没有任何能够证明佣金到期应支付的相关证据，因此根本没有应付佣金逾期的说法，更谈不上要求被告承担违约金。3.20%违约金标准不符合公平原则。原被告签署的《销售代理合同》为原告提供的格式文本，被告未进行任何修改即签了字，合同中约定的逾期30日支付佣金需要支付全部佣金20%的违约金，关于该违约金约定明显违反了公平原则，从该违约金的标准上看，逾期30日即支付20%的违约金，相对于借贷则属于年利率240%的夸张标准，无论从法律公平原则，还是从合同法的处罚适度的精神出发，该标准都明显过高，恳请法庭在适用该条款是给予充分考虑。4.原告关于违约金计算错误。如有违约金，则属于佣金违约内容，即便计算也是以未付佣金的金额为基础计算，而原告是佣金和成交奖励的总和为基础进行计算，明显错误。四、原告合同违约问题。原告作为被告的全权销售代理公司，为原告代理销售地产项目时应本着诚实守信、合法合规的原则进行地产销售，但是在本项目销售过程中，原告向被告提出了超低首付的销售方法，即购房者支付几万块，然后通过向第三方借款的方式凑齐首付，之后再通过房屋装修贷款后偿还首付借款，项目销售至今，被告仍有80余万元首付款未能收回，而原告作为全权代理销售的公司，督促购房客户交纳购房款属于其基本工作内容，但原告却根本不履行追讨义务，对此不管不顾，明显属于不尽职及合同违约的行为，被告保留追究其法律责任承担原告损失的权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院当事人提供的证据认定如下:对原告提供的1.《八顺大厦项目独家驻场销售代理合同》《补充协议》《补充协议（二）》，2.《名门学府分销商（含我房体系）个人成交奖励申请》3份，3.银行回单3份，被告该些证据真实性、关联性、合法性均无异议，本院对此该些证据予以认定，可作为本院认定案件事实的依据；4.《名门学府（八顺大厦）未结佣金明细表》，被告不予认可，经本院审核，此证据有原件核对，并盖有名为被告公司的印章，被告未提供证据予以反驳，故本院对此证据予认定，可作为本院认定案件事实的依据。5.《待结成交奖明细确认表》，用于证明2016年7月1日至2016年9月30日被告应支付给原告的成交奖总计273800元，被告对此不予认可，经本院审核，此表并未得到被告的盖章确认，本院对此证据的真实性不予认定，且被告提供了成交奖励发放表并附了相关支付凭证足以驳回此表中载明部分名单支付情况，故本院对此证据不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:
被告作为委托方（甲方）与原告作为受托方（乙方）签订《八顺大厦项目独家驻场销售代理合同》，此合同主要约定：“就甲方委托乙方对由甲方开发的八顺大厦项目进行独家销售代理服务等事宜，双方经友好协商达成一致意见。第一条，合同标的：位于海口市××区高登西街的名为八顺大厦（以下简称本项目），类型为住宅，乙方受托销售代理的为本项目预售许可证范围内、经甲方批准的全部可售物业。第二条，服务代理期限和销售任务：合同服务代理期限为2016年4月19日至2016年12月30日。从本合同最后一方签章之日起7日内乙方正式进场，若提前或推迟进场，双方签订进场确认函约定正式的进场日期。......第三条，委托代理权限：3.1甲方聘请乙方代理本项目的方式为：乙方独家驻场代理销售，并负责整合所有渠道分销商；乙方独立接待现场所有到访客户，负责独家开拓、管理本项目渠道销商，并与分销商签订分销协议和支付分销商销售服务佣金。3.2合同所约定的销售价格均由甲方确定，乙方应按照其所出具的定价策略，与甲方商定，并执行经甲方最后签章认可的售楼价格（各房屋具体销售底价表、付款方式、折扣及本合同其他约定条款等）进行销售。具体每户销售底价以双方确认后的价格表为准。在销售过程中，甲乙双方均有权根据市场及现场销售情况提出价格调整建议，但是最终价格表需经甲方同意确认后，方可做为乙方在现场对外发售的依据，并做为双方佣金的结算依据。......第七条，代理佣金及结算报酬：7.1代佣金......7.1.1客户如果是一次性付款的，在甲方收到客户不低于甲方与购房人签订的《商品房买卖合同》约定的总房款，且甲方与客户签订了《商品房买卖合同》，甲方支付乙方全额佣金；购房人是按揭贷款到账后，甲方支付剩余50%佣金。甲方若有低首付活动政策，不影响乙方按《商品房买卖合同》约定的总房款及上述条件一次性提取全额佣金。7.1.2佣金结算标准：在代理期间乙方成功销售的单位，按《商品房买卖合同》签约总房款的相应比例计提代理佣金，计提比例如下：乙方代理销售单位数量（含分销参与销售数量），当月认购单位套数＜40套当月佣金标准为3%+溢价；当月认购单位套数≧40当月佣金标准40%+溢价。备注：1.房源若分销商参与销售的，以上乙方计提的代理佣金包含分销商销售服务佣金；2.以上所指'当月'为自然月，如合作期限内有一个销天数不足一个自然月的，则当月的考核套数也按销售天数的比例减少，例如：本月销售天数仅有15天，则乙方认购达到20套即可跳点到4%；3.购房客户签订《认购协议书》后，即可计入乙方销售业绩。分销商客户成交的单位，亦计入乙方销售业绩。若当月乙方认购套数超出40套，则超出部分可以延续至下月份，做为下月份的销售业绩；甲乙双方约定本项目销售均价的底价为8300元/平米，未经与乙方协商，甲方不得任意调高销售均价的底价。本合同签订时，双方协商制定销售底价表作为附件，约定每套房源单位的销售底价，若乙方实际销售价格高于销售底价，则高出部分为溢价金额，溢价金额甲乙双方按7：3的比例分成，即乙方销售代理佣金结算公式为：实际销售总房款*3%或4%+（实际销售总房款-
销售底价的总房款）*30%。7.1.3若客户签署《认购协议书》之后悔约，已收取的定金作为违约金而被甲方没收的，乙方有权获得该违约金的50%作为服务费，该单位则不另计提代理佣金。若甲方因非不可抗力因素退还客户所交定金，应事先取得乙方同意，否则乙方有权向甲方要求获得该违约多的50%作为服务费。上述相关的服务费由甲方与该月佣金统一结算。7.1.4买房在签订《商品房买卖合同》及支付首期房款后非因甲方原因而单方解除合同的，所扣定金及罚金归甲方所有，但甲方按定金的50%及罚金总额的3%作为佣金支付给乙方。7.1.5退定、退房的应冲减当月成交额后据以计提当月成交业绩佣金。7.1.6甲方关系客户按以下规则计提佣金：甲方工作人员关系客户、甲方内部员工，且未由乙方接街过的现场到访客户，乙方按签约总房款的1%计提佣金，不计入乙方销售业绩。甲方关系户到访前，需通过电话、短信或网络等方式提前告知乙方销售经理，如未提前告知，乙方接待后的现场自来客户，后期再找到甲方工作人员申请折扣的，则认定该客户为非甲方关系户，乙方按7.1.2条款计提佣金。7.1.7甲方抵工程款客户，乙方不计提佣金，也不计入乙方销售业绩。7.2结算时间及程序：7.2.1乙方每月月初就包括但不限于已签订《商品房认购协议》以及《商品房买卖合同》的单位房号、合同价款、客户名称、代理费率、销售代理费数额等信息制作成上月业绩确认清单，盖章后送交甲方，并由甲方在收到之日起3日内盖章确认后返还乙方。7.2.2达到结佣条件的单位，乙方即可于达到结佣条件的次日制作结佣确认清单并送交甲方，甲方没有异议的，需收到结佣确认清单后3个工作日内向乙方支付佣金，若甲方未能按时支付乙方销售代理费的，甲方应以全部应付金额为基数，每日向乙方支付该基数千分之五的金额作为迟延履行违约金，如甲方迟延履行超过三十日，乙方有权要求甲方支付全部未付金额的百分之二十作为违约金。非乙方原因导致已签署《认购协议书》的客户不能在代理期届满前交房款、签订《商品房买卖合同》，则代理期结束后乙方须派人员继续跟踪该客户《商品房买卖合同》的签订工作，客户完成签订《商品房买卖合同》后，甲方仍须按本合同第7.1.2、7.1.3、7.1.4等条款之约定支付相应的销售代理费及服务费。......”。合同签订后，原告驻场进行了销售。后原告与被告又签订《名门学府项目独家驻场销售代理合同补充协议》，双方就被告委托原告对名门学府商铺对外招租事宜进行了相关约定。2017年1月5日，被告作为委托方（甲方）与原告作为受托方（乙方）签订了《八顺大厦项目独家驻场销售代理合同补充协议（二）》，此协议约定的主要内容：“一、合作方式和范围。根据乙方与甲方就独家驻场代理销售八顺大厦，又名'名门学府'项目（以下称'本项目'事宜，于2016年4月19日签署了《八顺大厦项目独家驻场销售代理合同》（以下简称原合同），于2016年10月15日签署了《名门学府项目独家驻场销售代理合同补充协议》（以下简称原补充协议），双方本关互利互惠的原则，经友好协商，就原合同及原补充协议达成补充协议条款如下：二、合同条款补充。甲乙双方同意续签《名门学府项独家驻场销售代理合同》至2017年6月30日。二、......”。销售过程中，原告向被告提出《名门学府分销商（含我房体系）个人成交奖励申请》，此申请的主要内容：“一、政策内容：1.分销商及我房带看部门；一房成交奖励3000元/套，两房及三房成交奖励5000元/套；2.我房网渠道部人员成交奖励200元/套。......四、奖励时间为7月1日至7月29日。五、奖励发放：客户签订《商品房买卖合同》当天，分销商/我房体系置业顾剖凭成交确认单及本人身份证到现场，由海南桐郡房地产开发有限公司直接当场发放现金，需提供发票（正常佣金发票即可）”，2016年7月1日被告法定代表人签名确认此申请。此后，原告又向被告提出《名门学府分销商（含我房体系）个人成交奖励申请》，此申请的主要内容：“一、政策内容：1.分销商及我房带看部门；两房及三房成交奖励5000元/套；2.我房网渠道部人员成交奖励200元/套。......四、奖励时间为8月1日至8月31日。五、奖励发放：客户签订《商品房买卖合同》当天，分销商/我房体系置业顾剖凭成交确认单及本人身份证到现场，由海南桐郡房地产开发有限公司直接当场发放现金，需提供发票（正常佣金发票即可）”，2016年8月3日被告法定代表人签名确认此申请。此后，原告又向被告提出《名门学府分销商（含我房体系）个人成交奖励申请》，此申请的主要内容：“一、政策内容：1.分销商及我房带看部门；一房成交奖励3000元/套，两房及三房成交奖励5000元/套；2.我房网渠道部人员成交奖励200元/套。......四、奖励时间为9月1日至9月30日。五、奖励发放：客户签订《商品房买卖合同》当天，分销商/我房体系置业顾剖凭成交确认单及本人身份证到现场，由海南桐郡房地产开发有限公司直接当场发放现金，需提供发票（正常佣金发票即可）”，2016年9月20日被告法定代表人签名确认此申请。此后，原告经核算后制作了《名门学府（八顺大厦）未结佣金明细表，此表最后注明的主要内容：“原告在履行与被告签订的《八顺大厦（名门学府）项目独家驻场销售代理合同》的基础上，截止至2017年3月1日已成功销售以上房源。被告目前仍有2336394.14元佣金未结。请被告盖章确认。”被告对此盖章进行了确认，此表底部还手写了“备注：1411、1403房已退房，请确认扣减已付的佣金款”，此后，被告于2017年4月10日、2017年5月10日、2017年6月27日分别向原告支付销售佣金603221.81元、66013.41元、154735.48元，共计823970.7元。原告向被告索款未果，于2018年3月29日向本院提起本案诉讼。庭审中，被告认可1411、1403房的佣金是61555.47元。
本院认为，被告因委托原告对八顺大厦项目进行独家销售代理服务等事宜，双方签订了《八顺大厦项目独家驻场销售代理合同》，原告与被告形成居间合同关系。《八顺大厦项目独家驻场销售代理合同》是双方当事人真实性意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。该合同对签订双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。被告应当依约向原告支付佣金。该合同签订后，原告便给被告提供了居间服务。后被告盖章确认截止2017年3月1日共有佣金2336394.14元未结，此表应属于双方当事人的结算佣金的清单，对被告具有法律约束力，确认表上注明“1411、1403房已退房，请确认扣减已付的佣金款”，被告亦认可1411、1403房佣金为61555.47元，故本院认定截止2017年3月1日被告应付给原告的佣金应为2274838.67。此后，被告于2017年4月10日、2017年5月10日、2017年6月27日分别向原告支付了销售佣金603221.81元、66013.41元、154735.48元，共计823970.7元，扣除该些佣金，被告欠原告佣金应为1450867.97元。被告主张其已支付完佣金，但其未提供证据予以佐证，本院认定被告尚欠原告的佣金为1450867.97元。根据《八顺大厦项目独家驻场销售代理合同》第7.2.2条款的约定，被告应当在收到确认清单后3个工作者内向原告支付佣金。但被告确认佣金2336394.14元未结后，未在3日内支付全部佣金，被告已构成违约，被告应承担违约责任。故原告要求被告支付销售佣金1450867.97元的请求，本院予以支持；原告要求被告支付成交奖励273800元的请求，其未提供充分有效证据予以佐证其主张，本院对原告此主张不予认定，原告应对此承担不利的法律后果，故本院对原告此诉讼请求不予支持。被告违约一年多未支付销售佣金1450867.97元，原告根据第7.2.2条款“甲方（被告）迟延履行超过三十日，乙方（原告）有权要求甲方支付全部未付金额的百分之二十作为违约金”的约定，要求被告按全部未付金额的20%支付违约金，并无不妥，故原告要求被告支付违约金290173.59元（1450867.97元×20%）的请求，本院予以支持；原告要求超出此部分的违约金请求，无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、限被告海南桐郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告海南我房地产顾问有限公司支付销售佣金1450867.97元、违约金290173.59元，共计1741041.56元；
二、驳回原告海南我房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11678元、保全措施申请费5000元，共计16678元（原告已预交），由原告海南我房地产顾问有限公司负担2648元，被告海南桐郡房地产开发有限公司负担14030元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员 冯成壮
二〇一八年六月二十五日
书记员 李醒雅
速录员 庄倩媚
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。