浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第1823号
上诉人（原审被告）：毛奇妙。
委托代理人：王同兵。
被上诉人（原审原告）：平阳县诚信物业管理有限公司。
法定代表人：杜剑。
委托代理人：方有提。
委托代理人：陈振旺。
上诉人毛奇妙因物业服务合同纠纷一案，不服平阳县人民法院（2014）温平民初字第481号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2012年7月1日，平阳县诚信物业管理有限公司（以下简称诚信物业公司）作为乙方与平阳县永泰大厦业主委员会（甲方）签订了一份《温州市物业管理委托合同》，约定：甲方将永泰大厦委托给乙方实行统一、专业化物业管理，委托管理期限自2012年7月1日起至2015年6月30日止；乙方权利义务包括依据政府有关法规政策和本协议向业主、非业主使用人收取物业管理各项费用（以下简称物业费）；物业费按物价部门核准（调整）的标准或按招标时的约定标准由乙方收取，高层住宅1.2元／㎡建筑面积／月；业主和非业主使用人不按规定交纳物业费，从逾期之日起按每天应缴额的1‰交纳滞纳金，三个月后仍不交的，乙方可向人民法院申请强制追缴。合同签订后，诚信物业公司于2012年7月1日开始进驻永泰大厦小区提供物业管理服务。毛奇妙系永泰大厦b幢901室业主，该房屋建筑面积为125.47平方米，毛奇妙尚未交纳2012年7月1日至今的物业费。
诚信物业公司于2014年8月25日以物业服务合同纠纷为由，向原审法院起诉称：诚信物业公司系平阳县昆阳镇永泰大厦物业管理企业，根据诚信物业公司与永泰大厦业主委员会签订的《温州市物业管理委托合同》第十九条约定，诚信物业公司按照高层住宅1.2元／㎡建筑面积／月向业主收取物业费。业主和非业主使用人不按规定交纳物业费，从逾期之日起按每天应缴额的1‰交纳滞纳金。毛奇妙系永泰大厦b幢901室业主，房屋建筑面积125.47㎡，依照物业合同约定，其应当每个月缴纳物业费150元。2010年至2011年，毛奇妙每年拖欠物业费10个月共计3000元；2012年拖欠物业费11个月计1650元；2013年至2014年拖欠物业费24个月计3600元，累计拖欠物业费合计9150元。故此，请求判令毛奇妙支付物业费合计9150元并支付逾期滞纳金（从逾期之日起按每天应缴额1‰计算至判决确定的支付之日）。在审理过程中，诚信物业公司自愿放弃要求毛奇妙支付逾期滞纳金的诉讼请求。
毛奇妙在原审答辩称：一、不同意支付物业费及逾期滞纳金。诚信物业公司系2012年7月1日才进驻小区，之前的物业费不应由其收取。在2007年平阳县安信物业管理有限公司管理小区期间，毛奇妙相邻的902业主在毛奇妙用于放置空调外机的地方搭建了违章建筑，导致毛奇妙的空调外机无处放置。当时的平阳县安信物业管理有限公司对违章建筑问题没有尽到管理义务，后平阳县规划建设局向搭建违章建筑的业主发出责令改正通知书，此事还经过法院协调处理。同时，毛奇妙也向诚信物业公司反映过违章的情况，但其一直没有处理，导致违章建筑至今尚未拆除。二、本案的物业服务合同是小区业主委员会与诚信物业公司签订的，毛奇妙对该合同不知情也不认可。毛奇妙有拖欠物业费，但不清楚具体金额。三、物业费是按每月1.2元／㎡计算，缴纳方式应是按月交纳。但诚信物业公司之前从未催收过。诚信物业公司与平阳县安信物业管理有限公司实际是同一公司，人员也相同。诚信物业公司没有依法尽到管理职责，管理不到位，且一直推卸责任，故毛奇妙不同意交纳物业费及滞纳金。请求驳回诚信物业公司的诉讼请求。
原审判决认为，诚信物业公司在本案审理过程中自愿放弃要求毛奇妙支付逾期滞纳金的诉讼请求，系其对自己民事权利所作的处分，于法无悖，予以准许。业主委员会与诚信物业公司签订的物业服务合同对业主具有约束力。诚信物业公司作为物业服务企业，已经按照其与永泰大厦业主委员会签订的《温州市物业管理委托合同》约定进驻毛奇妙所居住的小区，并事实上提供了物业服务。毛奇妙作为业主及物业使用人，理应依合同约定及法律规定交纳相应的物业费用。因本案物业服务合同未对物业费的交纳方式进行约定，诚信物业公司主张一次性于年初收取全年费用，无事实和法律依据，不予支持，交纳方式应为按月交纳。
根据本案物业服务合同约定，毛奇妙的物业费按每月1.2元／㎡建筑面积计算，其房屋的建筑面积为125.47㎡，每月的物业费应为150元，从2012年7月计算至2014年9月，毛奇妙合计拖欠4050元。2014年10月以后的部分，诚信物业公司应另行主张。诚信物业公司主张2010年至2012年6月间毛奇妙拖欠的物业费亦由其进行收取，鉴于2012年7月之前系平阳县安信物业管理有限公司为永泰大厦小区提供物业服务，而诚信物业公司亦未能提供确凿证据证实该公司将收取毛奇妙物业费的权利转让给诚信物业公司，故其此主张无事实依据，不予支持。
毛奇妙辩称2007年期间其曾就小区违章建筑问题向诚信物业公司反映过而诚信物业公司未作处理，据此认为诚信物业公司没有依法尽到管理职责、管理不到位。违章建筑属相关行政管理部门的管理事项范围，该违章建筑问题发生于诚信物业公司进驻管理该小区前且已经由相关行政管理部门作出处理决定，毛奇妙主张诚信物业公司与平阳县安信物业管理有限公司系同一公司，无事实和法律依据。诚信物业公司作为物业服务公司无权对违章建筑进行拆除整改，毛奇妙也未提供证据证明诚信物业公司存在其他管理问题，故其以此为由拒交物业费用，于法无据，不予支持。诚信物业公司已经实际进驻小区并提供物业服务，物业服务合同约定义务已经实际履行，毛奇妙认为合同未经其签字，对合同不予认可，其主张缺乏事实依据，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、毛奇妙于本判决生效之日起十日内支付诚信物业公司2012年7月至2014年9月的物业管理综合服务费4050元；二、驳回诚信物业公司的其他诉讼请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由诚信物业公司负担11元，毛奇妙负担14元。
宣判后，毛奇妙不服，向本院提出上诉称：一、自毛奇妙住入永泰大厦以来，小区业主委员会从没有进行依法选举和成立，故该小区业主委员会是非法存在的，诚信物业公司与非法的业主委员会签订的《温州市物业管理委托合同》无效，不具有约束力，毛奇妙对该合同不知情也不认可。二、诚信物业公司在永泰大厦住宅小区没有提供有关物业服务，有事找其解决，不予理睬和处理，视同不是其的责任。如有产生物业费，也应当是每月收取，但诚信物业公司从未按月向毛奇妙收取所谓的物业费用。综上，诚信物业公司并不是毛奇妙请来的对小区进行管理的管理人。原审判决没有查清事实，错误判决毛奇妙支付诚信物业公司物业费4050元，请求二审法院撤销原审判决。
在二审审理期间，毛奇妙明确其不同意支付物业费的理由在于相邻住户的违章建筑影响了其对自己房屋的使用，而诚信物业公司作为小区的物业管理公司对小区内的违章建筑有义务向相关行政管理部门报告而未予报告，存在失职行为，提供的服务不合格。
被上诉人诚信物业公司答辩称：一、毛奇妙上诉称永泰大厦业主委员会系非法成立，根据民事诉讼谁主张谁举证原则，应当由其承担举证责任。在本案中毛奇妙没有提供任何证据证明这一事实，故依法承担举证不能的不利后果。诚信物业公司与永泰大厦业主委员会签订的《温州市物业管理委托合同》合法有效，毛奇妙作为该小区的业主，应当依法履行合同约定的义务。二、诚信物业公司在一审中提供的证据，足以证明诚信物业公司已于2012年7月1日进驻毛奇妙所居住的小区并提供了相关物业服务，在诚信物业公司提供物业服务期间毛奇妙也一直未提出抗辩。毛奇妙所称的诚信物业公司没有提供有关物业服务，不符合客观事实，其应当按照合同的约定依法支付物业费。三、毛奇妙作为房屋的所有权人，比物业管理公司更有权利向有关行政主管部门报告违章情况，由物业管理公司代为报告并不适合。综上，原审判决认定事实清楚、证据充分，并无任何不当，请求二审法院依法驳回毛奇妙的上诉请求。
在二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。
本院经审查当事人一审提供的证据，依法对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案系物业服务合同纠纷，在一审审理期间，诚信物业公司为证明其与永泰大厦住宅小区存在物业服务合同关系，提供了永泰大厦业主委员会出具的委托书，以及已经平阳县住房和城乡规划建设行政管理部门备案的物业管理委托合同，其举证责任已经完成。毛奇妙主张永泰大厦业主委员会系非法的，并进而主张业主委员会与诚信物业公司签订的物业管理委托合同无效，但未提供证据加以证明，故应由其承担举证不能的不利后果，本院对其有关物业服务合同无效的主张不予支持。永泰大厦住宅小区部分业主违章建筑的情况发生在诚信物业公司进驻小区之前，有关行政主管部门也已发出责令改正的通知。如果涉事业主未改正或未完全改正违章建筑，毛奇妙作为相邻的受侵害住户可以直接向有关行政主管部门反映，但行政主管部门的执法行为并不取决于毛奇妙或诚信物业公司是否提出报告。因此，即使诚信物业公司进驻小区后没有向行政主管部门报告违章建筑未改正的情况，也仅属于服务上的瑕疵，毛奇妙以此为由拒绝支付物业费，于法无据。综上，毛奇妙的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人毛奇妙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 王 蕾
代理审判员 黄百隆
二〇一四年十二月十七日
代书 记员 赵 斌