广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法民一初字第146号
原告黄运钦，身份证住址：广东省兴宁市。
委托代理人梁伟能，广东弘名律师事务所律师。
委托代理人周广敬，广东弘名律师事务所律师。
被告余德松，身份证住址：广东省东莞市。
委托代理人邓玲，广东顺航律师事务所律师。
委托代理人林锦凤，女，1988年6月25日出生，汉族，广东顺航律师事务所辅助人员。
被告钟有芳，身份证住址：广东省东莞市。
委托代理人郭玮，广东顺航律师事务所律师。
第三人东莞市瑞源房地产经纪有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人黄波，该公司总经理。
委托代理人黄巧灵，男，1988年6月10日出生。
原告黄运钦诉被告余德松、钟有芳、第三人东莞市瑞源房地产经纪有限公司（以下简称“瑞源公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月31日立案受理后，依法由审判员冯影琳适用简易程序，于2014年2月20日公开开庭进行了审理。原告黄运钦的委托代理人周广敬，被告余德松的委托代理人邓玲，被告钟有芳的委托代理人郭玮，第三人瑞源公司的法定代表人黄波以及委托代理人黄巧灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄运钦诉称，2013年11月21日，在瑞源公司居间服务下，双方签订《房地产买卖合同》，约定黄运钦购买余德松名下的位于东莞市塘厦镇宏兴街7号楼401房，转让款为218000元，黄运钦须在签约时支付定金20000元，卖方未依约履行义务的，买方有权解除合同并要求卖方支付双倍定金，并且赔偿经济损失。合同签订后，黄运钦即支付了定金20000元，后经多次催告，余德松、钟有芳拒绝办理房地产买卖手续。为维护自身合法权益，余德松请求判令：1、解除双方的《房地产买卖合同》，余德松、钟有芳向黄运钦双倍返还定金共计40000元；2、余德松、钟有芳共同赔偿黄运钦经济损失80000元；3、由余德松、钟有芳承担本案诉讼费。
被告余德松辩称，案涉合同属于无效合同，合同主体不适格，房屋为余德松的个人财产，钟有芳虽为余德松妻子，因双方关系紧张，钟有芳为无权代理行为。合同签订后，余德松才知道案涉房屋出卖的事情，既然合同无效，不存在损失。
被告钟有芳辩称，因房屋所有权人余德松没有授权给钟有芳，合同无效，黄运钦的诉讼请求缺乏依据，应予以驳回。
第三人瑞源公司述称，钟有芳委托瑞源公司出售案涉房产，并以代理人名义签订合同，尽管余德松没有出现过，但签约当天钟有芳曾电话向余德松确认，合同应有效。
经审理查明，案涉房产位于东莞市塘厦镇宏兴街7号401室，是余德松于1997年向东莞市塘厦镇房地产开发公司购买所得。余德松于1998年已办妥权属登记，取得证号为粤房地证字第14××00号房地产权证，显示其时余德松的身份证号码为“460027700801731”，占有房屋份额为全部。2001年10月，余德松与钟有芳缔结婚姻关系。2003年8月，余德松因更改身份证号码，重新取得证号为粤房地证字第C2××28号房地产权证，登记身份证号码为“××”。
2013年11月21日，钟有芳通过瑞源公司的中介服务，以余德松名义与黄运钦签订了《房地产买卖合同》一份，约定将上述房产转让给黄运钦，转让价为218000元，明确钟有芳凭房地产权证交易。合同落款处，钟有芳作为余德松的代理人签名确认。黄运钦在签订合同之日支付了购房定金20000元，由瑞源公司收执代管。在该合同履行过程中，余德松明确不同意依约转让房产，双方发生了房屋买卖合同纠纷。
庭审中，余德松主张案涉房产是其婚前个人财产，钟有芳擅自签约属于无权代理，且余德松明确就该代理行为不予追认，案涉合同应属无效。黄运钦、瑞源公司主张钟有芳作为余德松的委托代理人签约，在双方的《房地产买卖合同》缔约过程中，钟有芳曾多次电话联系余德松，余德松均未提出异议。但黄运钦、瑞源公司确认协商缔约及签约的过程中余德松并未到场，钟有芳凭《房地产权证》复印件交易，未出示与余德松的结婚证或授权委托书。黄运钦未为其经济损失80000元的诉讼请求进行相应举证。
以上事实，有黄运钦、余德松、钟有芳的身份证复印件、瑞源公司的营业执照、房地产买卖合同、定金收据、1998年房地产权证复印件、2003年房地产权证、结婚证等以及本案的庭审笔录附卷为据。
本院认为，本案为房地产买卖合同纠纷。双方就钟有芳以余德松名义签订案涉《房地产买卖合同》的事实无异议，对此本院予以确认。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点在于该合同是否合法有效。
首先，案涉房产是余德松于婚前购买所得，办有占有份额为“全部”的《房地产权证》，黄运钦、瑞源公司主张该房产是余德松、钟有芳夫妻共同财产，但未能就此进行相关举证。双方确认钟有芳凭《房地产权证》复印件进行缔约，合同签订时，明确钟有芳以余德松名义签订，钟有芳仅作为代理人而非卖方，可见黄运钦、瑞源公司知悉钟有芳并非该房产的共有人，对黄运钦、瑞源公司关于案涉房产属于余德松、钟有芳共有财产的主张，本院不予采纳。其次，黄运钦、瑞源公司确认钟有芳在缔约时并未出示余德松的授权委托书，也未出示结婚证明，钟有芳的代理人资格并不确定，而缔约过程中，余德松均未到场确认。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款关于“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，本案中，余德松已明确对钟有芳前述签署《房地产买卖合同》的行为不予追认，即该合同对余德松不具有效力。缔约行为的责任由钟有芳自行承担。黄运钦、瑞源公司主张在协商缔约过程中钟有芳一直有与余德松确认，但黄运钦、瑞源公司并未就此进行有效举证。黄运钦在本案法庭辩论终结后曾向本院提交调查取证申请，请求调取钟有芳、余德松的通话记录，本院认为，一方面该申请已超过举证期限，另一方面余德松、钟有芳为夫妻关系，保持有较频密的联系，两人在合同签订前后有通话记录并不能证明余德松知悉并同意钟有芳的代理行为，因此，对黄运钦该调查取证申请，本院不予准许。而黄运钦也提交了测谎申请，由于测谎并非法定的证据形式，对黄运钦该申请本院亦不予准许。黄运钦、瑞源公司未能举证证明钟有芳的代理行为的有效性，对余德松、钟有芳关于合同无效的诉讼主张，本院予以确认。黄运钦关于解除双方《房地产买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还…有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，由于案涉《房地产买卖合同》无效，黄运钦依法可取回其支付的定金20000元，该款现由瑞源公司代管，瑞源公司依法应向黄运钦返还。黄运钦关于双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。
另外，黄运钦基于合同有效，余德松及钟有芳违约的主张，请求余德松、钟有芳支付违约损失80000元，由于该合同无效，黄运钦该诉讼请求本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认2013年11月21日被告钟有芳以余德松名义与原告黄运钦、第三人东莞市瑞源房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖合同》无效；
二、第三人东莞市瑞源房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄运钦返回定金20000元；
三、驳回原告黄运钦的其他诉讼请求。
本案受理费1350元，由被告钟有芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 冯影琳
二〇一四年三月三十日
书记员 吴海志
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当作出依法判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。