湖南省郴州市北湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘1002执异201号
案外人：李锋，男，1978年12月3日出生，汉族。
委托代理人：曹海飞，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。
委托代理人：陈辛欣，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。
申请执行人：王瑞芳，女，1971年11月1日出生，汉族。
委托代理人：罗艳兰，湖南星河律师事务所律师。
被执行人：李国杰（曾用名李国节），男，1956年2月9日出生，汉族。
被执行人：黄社华，女，1956年9月6日出生，汉族。
被执行人：李琼，女，1973年9月23日出生，汉族。
本院在执行申请执行人王瑞芳与被执行人李国杰、黄社华、李琼民间借贷纠纷一案中，案外人李锋对本案的执行标的(即位于长沙市麓云路159号佳境小区2栋1711号房屋)向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人李锋向本院请求：立即解除对长沙市麓云路159号佳境小区2栋1711号房屋的查封。事实和理由：2009年12月3日，买受人李琼与湖南修合地产实业有限责任公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定买受人首付237611元，余款22万元以按揭方式支付。2010年8月20日，李琼与李锋签订《买卖房屋协议》，约定房屋按现款和银行按揭房款分别计价，现款为30万元，由李锋在2010年8月30日前付给李琼，银行按揭房款和利息从2010年9月1日起由李锋负责支付。2010年8月23日，李锋通过转账支付给李琼30万元，此后，李锋按照约定支付按揭房款和利息，2012年12月11日，李锋将购房余款199327.08元通过李琼按揭捆绑账号一次性付清。李锋在2010年下半年开始对房屋装修，并一直居住至今。因此，涉案房屋属于李锋所有，贵院查封错误，故李锋提出异议，请求法院予以支持。
申请执行人王瑞芳辩称：一、根据物权法的相关规定，不经过登记不发生物权变动和转移。二、李锋与李琼系亲兄妹关系，都是生意人，难免发生经济往来，其所提交的30万元银行转账凭证并未注明是购房款；银行流水单户名并非李锋，也未注明是还贷，且不具有连续性；若买卖真实，异议人李锋不可能同意李琼在2013年3月（发生在买卖之后）用涉案房屋为他人贷款办理抵押担保手续。因此，申请执行人对房屋买卖的真实发生不予认可，事实上，异议人只是为了保全其姐姐李琼的涉案房产，才提出执行异议。三、异议人提交的证据不具有唯一性，不足以证明其一直在该房屋居住的事实。四、异议人未能举证证明其对至今尚未办理过户无过错或者证明至今未过户是由于被执行人不协助、办理登记存在客观障碍等案外人意志以外的原因造成，应自行承担举证不利的法律后果。按照异议人的陈述，其在2010年8月已经签订房屋买卖合同，在2012年12月已交齐全部购房款，但至今未办理网签变更登记或者在缴齐按揭款后办理过户登记。综上，请求法院驳回异议人李锋的异议请求。
本院查明：（一）王瑞芳与李国杰、黄社华、李琼民间借贷纠纷一案，本院受理后，根据当事人的财产保全申请，于2014年8月19日依法作出了（2014）郴北民一初字第615号民事裁定书和协助执行通知书，查封了李琼所有的位于长沙市麓云路159号佳境小区2栋1711号房产（产权证号：7121023**）等其他房产。本院于2015年4月23日作出（2014）郴北民一初字第615号民事判决书，判令李国杰、黄社华、李琼共同承担还本付息义务。判决书生效后，当事人未自动履行，王瑞芳向本院申请强制执行，本院予以立案执行，案号为：（2015）郴北执字第1364号。在执行过程中，本院于2016年8月17日继续查封了上述1711号房产，查封期限为三年。案外人李锋（与李峰系同一人，艺名李风持）因此不服，认为其已经购买涉案房产，向本院提出书面异议。
（二）案外人李锋为支持其异议请求，向本院提交了：
证据1、《长沙市商品房买卖合同》，拟证明李琼与湖南修合地产实业有限责任公司于2009年12月3日签订了商品房买卖合同，李琼购买了涉案房屋。
证据2、买卖房屋协议书（签订时间：2010年8月20日，载明：甲方李琼自愿将位于长沙市麓云路佳境小区第2幢1711号房屋以及房屋占用范围内的土地使用权一并出售给乙方李峰；双方定于2010年9月1日正式交付该房屋；该房为银行按揭房，双方约定房屋按现款和银行按揭房款分别计价，现款为30万元，由乙方李峰在2010年8月30日前支付；银行按揭款和利息从2010年9月1日起由乙方负责支付等），拟证明2010年8月20日，案外人李锋从李琼处购买了涉案房屋，并约定了房款及支付方式等内容。
证据3、银行转账凭条，拟证明案外人依约于2010年8月23日转账支付了30万元。
证据4、历史明细表、银行流水单、银行业务凭证，拟证明案外人李锋每月通过现存或转账方式向李琼账户注入款项用于偿还房贷，之后于2012年12月11日将剩余的贷款199327.08元提前归还。
证据5、房屋买卖合同，拟证明李锋提前还贷的原因是准备将房屋转让给他人。
证据6、装修竣工验收报告单（佳境小区物业管理处、客服部、工程部、李锋等均在报告单上签字盖章）、证明、演出合同、名片，拟证明李锋（艺名李风持）于2010年下半年装修房屋并已入住。
证据7、入住照片、电费缴纳明细、房屋售后维修（服务）单、有线电视开通的录音、淘宝订单，拟证明李锋实际占有、使用涉案房屋。
证据8、证人证言（证人：雷晓国、李红江），拟证明2013年4月初，2名证人目睹李锋和李琼因“李琼在未告知李锋的情况下，擅自将李锋已经购买的长沙的房屋用于抵押”，李锋因此与李琼发生争执。
证据9、长沙市抵押权注销登记申请书，拟证明涉案房屋于2012年12月还完贷款，直到2013年1月8日才完成抵押权注销。
本院根据申请执行人王瑞芳的申请，调取了涉案房屋贷款信息（显示：李琼将涉案房屋为他人抵押担保，抵押起始时间为2013年3月27日），拟证明若李锋与李琼房屋买卖真实，李琼于2013年3月27日将涉案房屋用于他人抵押，明显与常理不符，因此推断双方房屋买卖不真实。
庭审过程中，案外人对至今未办理过户登记进行了陈述：因涉案房屋系抵押贷款所购，在正式注销抵押权登记即2013年1月8日之前，无法办理过户；之后，双方共同前往房管局办理过户，但是手续未带齐，未办成，又恰逢春节，李锋作为歌手，春节演出较多；2013年3月27日，李琼在未征得李锋同意的情况下，擅自将房屋为他人提供抵押担保，加上法院于2014年8月进行冻结，故至今未办理过户。
本院认为，本案的焦点问题在于：案外人李锋是否享有阻却强制执行的合法权益，判断标准是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。
结合到本案：1、案外人李锋在法院查封之前已经与作为被执行人的李琼签订了书面的《房屋转让合同》；2、签订合同后，案外人依约于2010年8月23日转账支付给李琼购房款30万元，后按月通过现存或者转账方式向李琼账户注入款项偿还房贷，并于2012年12月11日清偿剩余按揭款，自此，已付清了全部购房款；3、案外人李锋于2010年底对房屋进行了装修并入住，之后长期缴纳电费，并请求物业对房屋进行维修等，证明其已合法占有、使用该不动产；4、听证过程中，案外人对至今未办理过户登记进行了合理解释，亦无充分证据证明系其自身原因导致未办理过户登记或其对未办理过户登记存在明显过错。综上所述，李锋提供的证据形成证据链，能证实其对涉案房屋享有物权期待权，该民事权益足以排除对涉案房屋的强制执行。申请执行人王瑞芳对房屋买卖的真实性不予认可，但并未提供反驳证据，故对该意见本院不予采信。
现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的的规定，裁定如下：
中止对位于长沙市麓云路159号佳境小区2栋1711号房产（产权证号：7121023**）的执行。
案外人、当事人如对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 肖 娜
人民陪审员 彭 静
人民陪审员 刘艳娥
二〇一八年七月二十七日
书 记 员 张 靓
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否是系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。