吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民再65号再审申请人（原审原告）：吉林省东兴物业管理有限责任公司，住所地长春经济技术开发区东环城路社区。法定代表人：邵显军，副总经理。委托诉讼代理人：许科，该公司副经理。委托诉讼代理人：刘明庆，该公司项目经理。被申请人（原审被告）：刘向阳，男，1973年1月3日出生，汉族，住长春市。再审申请人吉林省东兴物业管理有限责任公司（以下简称东兴物业）因与被申请人刘向阳物业服务合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2016）吉0191民初1487号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年4月18日作出（2008）吉01民申14号民事裁定，提审本案。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人东兴物业的委托诉讼代理人许科、刘明庆，被申请人刘向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东兴物业申请再审称，一、一审判决认定事实错误，东兴物业有充分证据证明两个重要事实，原审未予认定。1.刘向阳拖欠的2009年3月至2013年6月期间的物业服务费1241.74元未予认定。一审中，东兴物业提供《前期物业管理合同》、《前期物业管理合同签约页》、刘向阳签署的《承诺书》、《东方之珠小区物业服务合同》等证据，能够证明自2009年3月起，双方之间即形成物业服务合同关系，刘向阳应依据合同约定履行缴纳物业费的义务。2009年3月17日，刘向阳在小区办理入住时，由于业主众多，无法在《东方之珠小区物业服务合同》的末页统一签字，故东兴物业在向业主提供合同的同时，对每位业主分别提供了签约页，然后将整本合同连同签约页一并交给业主。东兴物业提供的《前期物业管理合同》、《前期物业管理合同签约页》、刘向阳签署的《承诺书》能够充分证明以上事实。另外，刘向阳居住的小区从开盘到现在一直是由东兴物业提供的物业管理服务，从未更换过物业公司。因此，以上证据的合法性、连续性，人民法院应予以认定。2.东兴物业主张的照明费、电梯费、城市生活垃圾处理费合计4165元未予认定，错误。照明费、电梯费在合同中有明确约定。城市生活垃圾处理费系依据《长春市收取城市生活垃圾处理费办法的通知》、《长春市收取城市生活垃圾处理费实施细则》的规定收取，人民法院应予以认定。二、一审判决程序违法。对刘向阳提交的证据未质证。刘向阳辩称，前期物业管理不好，几乎没有人管，2016年之前东兴物业并未对小区进行管理，楼道灯都是刘向阳安的，楼道也是刘向阳打扫的，小区防盗门也没有，所以前期物业费刘向阳不应该交纳。东兴物业向一审法院起诉请求：1.判令刘向阳支付东兴物业拖欠的物业服务费用截止到2016年12月31日止共计8652.56元及其逾期支付产生的违约金；2.诉讼费用由刘向阳承担。事实及理由：东兴物业是刘向阳所在小区的物业管理公司，分别于2009年3月17日与刘向阳签订了《东方之珠前期物业管理服务合同》、于2013年6月16日与刘向阳所属业主委员会签订了《东方之珠小区物业服务合同》。根据合同约定，东兴物业履行了合同义务，但刘向阳没有按照合同约定进行缴费，故诉至法院。刘向阳一审未出庭，但向一审法院递交了一份《拒交物业费理由》及两张小区照片。拒交物业费理由陈述为：1、小区自由出入无人管理；2、小区单元门门锁已坏、外来人员随便进出；3、小区监控全不好使；4、路灯没有，晚上一片漆黑；5、可视对讲花了好几千就是摆设、从未好使过；6、电梯总坏，十几天修不上；7、楼道垃圾乱堆、无人打扫，导致2012年失火、其母亲摔倒受伤未愈，导致财产损失；8、走廊声控灯损坏，都是自行更换；9、同一小区的南区绿化、管理比其居住的北区好；10、现在的小区几乎没有物业管理。东兴物业为证明其诉讼请求一审庭审提交了如下证据：《前期物业服务合同》、《东方之珠小区物业服务合同》、承诺书、签约页。一审法院认定事实：东兴物业系刘向阳所居住的东方之珠小区的物业服务公司，刘向阳系该小区4栋10层1005室业主，房屋面积66.05平米。东兴物业于2013年6月16日与刘向阳所属业主委员会签订了《东方之珠小区物业服务合同》，约定的物业费为0.8平米/月，合同有效期自2013年6月6日至2016年6月15日，业主逾期缴纳物业费可自逾期之日按照日万分之三收取违约金。另外，东兴物业称其与刘向阳于2009年3月17日签订了《东方之珠前期物业管理服务合同》,但其提供的《东方之珠前期物业管理服务合同》的文本上无任何一方签章,东兴物业称合同文本已交于业主，物业公司未保留完整的合同，仅保留了刘向阳签字页的照片。东兴物业还提供了一份2009年3月17日刘向阳签署的《承诺书》及《东方之珠前期物业管理服务合同》签约页。以上事实有《东方之珠前期物业管理物业服务合同》、《东方之珠小区物业服务合同》、承诺书、《前期物业服务合同》签约页及庭审笔录在卷为凭。一审法院认为，东兴物业向刘向阳主张物业服务费属于物业服务合同纠纷，东兴物业为证明其自2009年起即与刘向阳存在物业服务合同关系，提供了《前期物业管理服务合同》文本、《东方之珠前期物业管理服务合同》签约页、《承诺书》、《物业服务合同》，但无法认定《前期物业管理服务合同》文本、《东方之珠前期物业管理服务合同》签约页、《承诺书》的连续性、统一性，系出于双方签署的同一个合同，因此对于该三份证据的证明事项，不能予以确认，因此东兴物业基于上述证据主张物业费，不予支持。对于2013年6月16日东兴物业与业委会签署的《东方之珠小区物业服务合同》，东兴物业提供了原件，应予以采信，可以约束东兴物业及刘向阳，东兴物业应当按照合同约定于2013年6月16日之后提供物业服务，刘向阳应当于此日期之后按合同约定支付物业费。该合同约定的物业费为住宅0.8元/月/平米。自2013年6月16日至2016年12月31日，物业费为634.08元/年*3年+52.84元/月*6.5月＝2245.7元。刘向阳未提供证据证明其物业费缴纳情况，应当承担举证不能的不利后果，应当缴纳2013年6月16日至2016年12月31日拖欠的物业服务费。东兴物业诉请的照明费、电梯费、生活垃圾处理费并未在合同中约定，且合同第八条还约定了物业费用于清洁卫生、物业共有部分、公用设备的日常维护、运行，因此东兴物业该部分诉请，不予支持。刘向阳拖欠物业费已构成违约，应承担相应的违约责任，违约金按照合同约定为自欠费之日起按照欠费金额的日万分之三计算。双方未明确约定缴费日期，但合同约定业主可选择全年一次性或按季度、半年分次及时到东兴物业指定地点缴纳，在东兴物业未提供证据证明存在缴纳物业费惯例的情况下，应认定业主可按季度缴纳，因此违约金分季度计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条之规定，一审判决：一、刘向阳在判决生效后立即给付东兴物业2013年6月16日至2016年的物业服务费2245.7元及违约金（每季度第一日为本季度缴费日，逾期缴费的违约金标准为欠费金额的日万分之三）；二、驳回东兴物业其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由刘向阳负担。东兴物业本次再审中向本院提交如下证据：证据一、2009年3月17日东兴物业及中海物业管理有限公司（以下简称中海物业）与刘向阳签订的《东方之珠前期物业管理服务合同》，证明：双方存在物业服务关系。刘向阳质证认为，对签字页的真实性没有异议。该签字页是刘向阳签的，我是东兴物业的业主，对东兴物业和中海物业的关系我不了解，我买房子的时候承诺是中海物业管理，后期东兴物业和中海物业的关系我不清楚。证据二，2009年3月17日刘向阳签字的《承诺书》、2009年3月25日东兴物业与刘向阳签订的《东方之珠房屋装饰装修管理协议》的签字页，《业主/租户成员情况登记表》（原审卷宗56页），2009年3月25日的《业主（住户）登记表》、《接管验收记录》及《东方之珠入伙会签单》，证明：双方存在物业服务关系。刘向阳质证认为，对证据的真实性及证明的问题均没有异议。证据三，2009年3月25日东兴物业存档保留的刘向阳向东兴物业交纳物业费、电梯费、照明费的《缴款凭证》；证据四，东兴物业存档保留的2009年3月至2013年12月杨清天（刘向阳的楼下住户）向东兴物业交纳物业费、电梯费、照明费的《缴款凭证》及东兴物业与杨清天2009年3月25日签订的《东方之珠房屋装饰装修管理协议》签字页，杨清天2009年3月18日签字的《承诺书》签字页以及东兴物业存档保留的2009年3月至2013年12月平萍（刘向阳的楼上住户）向东兴物业交纳物业费、电梯费、照明费的《缴款凭证》及东兴物业与平萍2009年3月19日签订的《东方之珠房屋装饰装修管理协议》签字页，平萍2009年3月19日签字的《承诺书》签字页。证据三、四证明：东兴物业一直在提供物业服务，与业主存在物业服务关系，得到了其他业主的认可，同时东兴物业与刘向阳亦存在物业服务关系。刘向阳质证认为，对证据三的真实性有异议。缴费凭证没有我的签名，但是房号是我的，我没有交过费；对证据四的真实性不确定，我对楼上楼下不熟悉。证据五：长春市人民政府办公厅2005年9月26日发布的《长春市收取城市生活垃圾处理费管理办法的通知》、2006年11月10日长春市城乡建设委员会、长春市发展和改革委员会下发的《关于下发的通知》，证明：刘向阳应交纳城市生活垃圾处理费。刘向阳质证认为，应该交纳这笔费用，但是该费用应该包含在物业费之内。刘向阳本次庭审中未向法院提供新的及补充证据。东兴物业提供的证据一，刘向阳对真实性及证明的问题均无异议，并认可证据一上的签名是其本人所签，其是东兴物业的业主。东兴物业提供的证据二，刘向阳对证据的真实性及证明的问题均无异议，上述证据能够证明2009年3月17日以后刘向阳即与东兴物业存在物业服务关系。东兴物业提供的证据三证明刘向阳曾向物业交纳物业费、电梯费、照明费，虽然刘向阳否认交纳过费用，但认可交费凭证上的房号是其家房号。东兴物业提供的证据四欲证明刘向阳楼上、楼下住户均与物业公司存在物业服务关系，所以刘向阳亦与东兴物业存在物业服务关系。刘向阳虽然称对其楼上、楼下住户不熟悉，但没有反驳与楼上、楼下住户非同一物业公司业主。综上，本院对东兴物业提供的证据一、二、三、四予以采信。对东兴物业提供的证据五，系长春市政府下发的通知，刘向阳对其真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认。但中东兴物业与刘向阳签订的《前期物业管理合同》第二章物业服务事项第三条甲方向业主使用人提供如下服务内容：“……3.环境卫生（1）由物业公司的清洁队伍对小区公共环境卫生及楼层公共部位卫生进行保洁。（2）公共部位清洁设施摆放整洁，垃圾日产日清。（3）定期消杀‘四害’”。而东兴物业提供的长春市人民政府及长春市城乡建设委员会、长春市发展和改革委员会的通知系2005年及2006年下发，《前期物业管理合同》在上述通知之后签订，物业合同中没有另行约定收取城市生活垃圾处理费，故东兴物业提供的证据五，不能证明其主张的事实，本院不予采信。本院再审查明事实除与一审认定事实一致外，另查明，2009年3月17日东兴物业及中海物业管理有限公司（以下简称中海物业）与刘向阳签订《前期物业管理合同》，刘向阳在该合同签约页即《东方之珠前期物业管理服务合同》签约页签名，刘向阳本次庭审中认可签约页乙方签章处签名是其本人所签。《东方之珠前期物业管理服务合同》签约页内容：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，同意签订此《前期物业管理服务合同》，各自依照合同约定，行使权利，履行义务。2009年3月17日刘向阳签字的《承诺书》，内容：本人为4栋10层05号买受人，为维持本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：“一、确认已详细阅读吉林省东兴建设开发集团有限公司制定的“东方之珠业主临时公约；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约……”。2009年3月25日东兴物业为甲方、刘向阳为乙方签订《东方之珠房屋装饰装修管理协议》，刘向阳在签约页签名。《东方之珠房屋装饰装修管理协议》签约页内容：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，同意签订此《房屋装饰装修管理协议》，各自依照协议约定，行使权利。刘向阳自认《东方之珠前期物业管理服务合同》的签约页与《前期物业管理服务合同》是一份。本院再审认为，本案焦点：1.《前期物业管理合同》对刘向阳是否有效；2.刘向阳以物业公司前期管理不好为由，拒交物业费是否有法律依据。一、《前期物业管理合同》对刘向阳是否有效。根据东兴物业一审及本次庭审提供的2009年3月17日东兴物业及中海物业管理有限公司（以下简称中海物业）与刘向阳签订的《前期物业管理合同》之《东方之珠前期物业管理服务合同》签约页及2009年3月17日刘向阳签字的《承诺书》、2009年3月25日东兴物业与刘向阳签订的《东方之珠房屋装饰装修管理协议》的签字页以及2009年3月25日刘向阳向东兴物业交纳物业费、电梯费、照明费的《缴款凭证》及本次庭审中，刘向阳认可东兴物业系其居住的东方之珠小区的物业公司，其自认系该小区业主，《东方之珠前期物业管理服务合同》签约页及2009年3月17日《承诺书》、2009年3月25日《东方之珠房屋装饰装修管理协议》的签字页中刘向阳的签名系其本人所签，同时自认《东方之珠前期物业管理服务合同》的签约页与《前期物业管理服务合同》是一份。根据以上证据及刘向阳的自认，能够认定2009年3月17日至2013年6月16日间[刘向阳办理入住该小区至东兴物业与业委会签署的《东方之珠小区物业服务合同》前]刘向阳与东兴物业存在物业服务关系。故《前期物业管理合同》对刘向阳有效，刘向阳应按合同约定履行义务。二、刘向阳以东兴物业前期物业管理不好为由，拒交物业费是否有法律依据。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”根据上述规定，业主在物业管理活动中应履行按时交纳物业费的义务。本案中，刘向阳虽抗辩东兴物业在物业管理上存在的问题，但不足以证明东兴物业完全不履行物业服务，业主可以通过沟通及其他途径解决问题，但不能以此不交纳物业费，故刘向阳的抗辩理由没有法律依据。三、刘向阳应向东兴物业交纳的费用数额。（一）东兴物业一审起诉请求：1.判令刘向阳支付东兴物业拖欠的物业服务费用截止到2016年12月31日止共计8652.56元及其逾期支付产生的违约金；2.诉讼费用由刘向阳承担。故本院再审不应超出东兴物业一审诉讼请求审理。一审中对东兴物业2013年6月16日——2016年12月31日物业服务费予以了保护。根据本院再审查明事实，刘向阳还应给付东兴物业2009年3月17日——2013年6月15日期间的物业服务费，但东兴物业认可刘向阳已向其交纳2009年12月31日前物业费，故刘向阳应给付东兴物业自2010年1月1日——2013年6月15日物业费2192.86元[634.08（66.05×0.8×12）×3年+66.05×0.8×5.5个月]及违约金（每季度第一日为本季度缴费日，逾期缴费的违约金标准为欠费金额的日万分之五）。（二）关于东兴物业提出的原审对公共照明费、电梯费未予保护不当的问题。此两个问题，在一审东兴物业起诉状中均未涉及，但在一审庭审中主张，故属于诉讼请求范围内请求。《前期物业管理服务合同》第三章物业管理服务费用第九条代收代缴收费服务“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”，故刘向阳称每月公共照明费包含在物业费内没有依据，其应向东兴物业交纳2010年1月1日——2016年12月31日公共照明费168元（2×12×7年）。（三）关于电梯费问题，《前期物业管理服务合同》第三章第七条（5）电梯收费标准：电梯起步层不收电梯费，其他均按每月40元收取。刘向阳本次庭审亦认可电梯费不包含在物业费内。故刘向阳应按合同约定向东兴物业交纳2010年1月1日——2016年12月31日电梯费3360元（40×12×6年）。综上，东兴物业的再审请求成立，应予支持。一审判决认定事实部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持长春经济技术开发区人民法院（2016）吉0191民初1487号民事判决第一项；二、撤销长春经济技术开发区人民法院（2016）吉0191民初1487号民事判决第二项；三、刘向阳给付吉林省东兴物业管理有限责任公司服务费2192.86元及违约金（每季度第一日为本季度缴费日，逾期缴费的违约金标准为欠费金额的日万分之五）；给付吉林省东兴物业管理有限责任公司电梯费3360元；给付吉林省东兴物业管理有限责任公司公共照明费168元。四、驳回吉林省东兴物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由刘向阳负担。一审案件受理费50元，再审案件受理费50元由刘向阳负担80元，吉林省东兴物业管理有限责任公司负担20元。审 判 长  周立新审 判 员  史绍红代理审判员  赵 欣二〇一八年八月十六日书 记 员  李大伟