广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1638号
上诉人（原审原告）：蔡永烽，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××5735。
委托代理人：李西美、林嘉瑶，分别、律师助理。
被上诉人（原审被告）：刘力，男，汉族，住湖南省汉寿县，公民身份号码×××7111。
上诉人蔡永烽因与被上诉人刘力房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：蔡永烽（甲方）与刘力（乙方）于2015年1月31日签订商铺租赁合同，合同订明：甲方出租位于中山市古镇镇冈南晋南桥侧6-7号铺位及铺位后的物业面积共120平方米给乙方经营饭店，租赁期1年，自2015年2月1日至2016年4月30日止；每月租金8000元，合同签订时乙方支付3个月租金24000元及押金24000元给甲方，每季末的20日至31日支付下个月租金，如超期十天交纳租金的按每天1%支付滞纳金，超过十五天未交纳租金的视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，并向出租物停水停电，限期五天内收回出租物、没收乙方所交的租金和押金。合同还订明交付租赁物的时间及水电费、上网费、电视费、管理费、税收的承担等。
合同签订后，蔡永烽已将上述租赁物交付给刘力使用，刘力于签订合同的当天交付一张金额32500元的兴业银行支票（票号30904430／94150550，出票人佛山市顺德区创海货运代理咨询有限公司、曾庆州，出票日期2015年4月22日）给蔡永烽及以刘新强的铁棚费18000元用于支付押金24000元及同年2月1日至同年4月30日的租金24000元。
蔡永烽将支票交付给中山市古镇雅之杰灯饰电器厂（简称雅之杰厂），雅之杰厂于2015年4月27日持票向中国工商银行银行提示付款，中国工商银行以“出票人账号余额不足以支付票据款项”为由退票，后雅之杰厂将该支票退还蔡永烽。
蔡永烽在自己持有的商铺租赁合同下方注明：1.2015年3月17日押金24000元、租金（2月至4月30日）24000元。2.刘力支付上述押金和租金48000元，用一张支票32500元加刘新强铁棚费18000元等于50500元，超出2500元作下期租金用途。3.上述支票是空头支票，支票到期时间2015年4月22日，退票时间为2015年4月24日。
2015年6月3日，蔡永烽向原审法院提起诉讼称，刘力在2015年1月31日签订商铺租赁合同的当天向蔡永烽转让一张金额32500元的兴业银行支票（票号30904430／94150550）用于支付同年2月1日至同年4月30日的租金，后蔡永烽将支票转让给雅之杰厂，雅之杰厂到银行提示付款被银行以“出票人账号余额不足以支付票据款项”为由退票，后雅之杰厂将支票退还蔡永烽。根据《商铺租赁合同》的约定，刘力超期十天交纳租金按每天1%支付滞纳金，其超过十五天未交纳租金已构成违约，蔡永烽有权单方面解除合同并在五天内收回出租物。蔡永烽已委托律师向刘力发出解除租赁合同及清偿租金的律师函，但刘力仍未交纳拖欠的租金。故请求判令：1.刘力立即向蔡永烽清偿拖欠的租金30000元及滞纳金（滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算）；2.解除商铺租赁合同，刘力于判决生效之日起五日内搬离租赁物。庭审中，蔡永烽变更请求刘力搬离租赁物为返还租赁物。
原审法院认为：蔡永烽与刘力签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反国家法律、法规的规定，合法有效。合同签订后，刘力交付支票及以刘新强的铁棚费支付合同约定的押金及租金，已实际履行了合同约定的给付押金和租金的义务，并未违约，蔡永烽主张刘力未支付租金构成违约，缺乏事实依据，原审法院不予认定。刘力已按合同约定支付租金，没有违反合同对支付租金的约定，双方约定的解除合同条件尚未成就，故蔡永烽请求解除合同、支付租金、返还租赁物缺乏理据，原审法院不予支持。至于刘力交付的支票被银行拒付，持票人可依法另行行使票据追索权。刘力经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也不应诉、答辩，视为其放弃抗辩权，原审法院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回蔡永烽的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由蔡永烽负担（受理费蔡永烽已预交）。
上诉人蔡永烽不服原审判决，向本院提起上诉称：被上诉人在签订商铺租赁合同的当天向上诉人交付出票日期为2015年4月22日，出票人为佛山市顺德区创海货运代理咨询有限公司、曾庆州，支票号为30904430／94150550，金额为32500元的一张兴业银行支票用于支付租金，同时上诉人将租赁物交付给被上诉人使用。后上诉人将支票委托雅之杰厂收款，雅之杰厂于2015年4月27日持票向银行提示付款，银行以出票人账号余额不足支票票据款项为由退票，雅之杰厂遂将支票退还给上诉人。支票无法承兑后，被上诉人也没有以其他形式支付相应的租金，被上诉人并未实际履行支付租金的义务，构成违约。一审法院认为被上诉人交付的支票被银行拒付，持票人可依法另行行使票据追索权，但本案为租赁合同纠纷，该票据仅为辅助证据，证明被上诉人并未实际向上诉人支付拖欠的租金，该行为已违反合同对支付租金的约定，双方约定解除合同的条件已然成就。上诉人关于支付租金、解除合同及返还租赁物的请求有足够的事实理由及证据予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，改判：1.被上诉人向上诉人支付拖欠的租金人民币30000元及滞纳金（滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，自2015年2月11日起计至全部欠款实际清偿之日止）；2.解除商铺租赁合同，被上诉人于判决生效之日起五日内返还租赁物；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人刘力经本院依法传唤，无出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
本院二审经审理查明：蔡永烽陈述刘力于签订合同的当天向其交付金额32500元的兴业银行支票（票号30904430／94150550，出票人佛山市顺德区创海货运代理咨询有限公司、曾庆州，出票日期2015年4月22日）。
原审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：蔡永烽于一审诉讼期间提交了其与中山市古镇镇冈南村民委员会于2015年1月4日签订的两份租赁协议，协议中载明中山市古镇镇冈南村民委员会将位于冈南西岸南路晋南桥侧的6、7号星铁棚约112平方米的铺位以及6、7、8、9号铺位后约110平方米的空地租赁给蔡永烽。
蔡永烽于一审诉讼期间还提交了一份雅之杰厂出具的书面证明，内容为“我厂收到蔡永烽交来的一张兴业银行支票（支票号码：30904430／94150550），我厂将32500元现金支付给蔡永烽。后由于该支票无法承兑，我厂将上述支票及退票理由书退还给了蔡永烽。”二审期间，蔡永烽又出具书面意见说明其与雅之杰厂的经营者为朋友关系，由于其个人无法持票向中国工商银行提示付款，因此委托雅之杰厂于2015年4月27日向中国工商银行提示付款，当时约定若能承兑则向其支付32500元，但银行以出票人账号余额不足以支付票据款项为由退票，雅之杰厂遂将支票及退票理由书退还，雅之杰厂没有实际支付上述款项。
本院再查明：蔡永烽在诉讼期间未提交本案讼争的租赁物星铁棚有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证据，也没有提交星铁棚属于经批准建设的临时建筑证据。蔡永烽亦出具书面意见确认其出租给刘力的星铁棚未有批准建设文件。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。蔡永烽向刘力出租的星铁棚未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当有效。”的规定，以及第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。……”的规定，蔡永烽与刘力签订的租赁合同依法应认定为无效，原审法院认定蔡永烽与刘力签订的租赁合同合法有效适用法律错误，本院予以纠正。蔡永烽主张的租金及滞纳金、解除合同等诉求的基础须是租赁合同有效，但因蔡永烽与刘力签订的租赁合同为无效合同，本院对蔡永烽在本案中的诉求不予支持。而且，依蔡永烽的诉因及诉求，蔡永烽认为本案所涉兴业银行支票为刘力向其交付，因支票被银行拒付从而刘力拖欠了双方在租赁合同约定的初始三个月租金，但本案所涉兴业银行支票的出票人为佛山市顺德区创海货运代理咨询有限公司，支票上未有记载刘力通过背书转让取得该支票，又通过背书转让给蔡永烽，蔡永烽持有该支票的原因均是蔡永烽在本案中的单方陈述，本院对蔡永烽陈述刘力向其交付了涉案支票不予采信，因此对蔡永烽主张支票被拒付而主张刘力未支付相应租金不予认可。至于本案所涉兴业银行支票被银行拒付所引发的纠纷与本案房屋租赁合同属不同的法律关系，蔡永烽可另循法律途径解决。
综上所述，上诉人蔡永烽的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定部分事实不清，适用法律错误，但处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元（上诉人蔡永烽已预交），由上诉人蔡永烽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张煌辉
审 判 员 牛庆利
代理审判员 陈爱玲
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 胡置晓
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