重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第03054号
上诉人（原审被告）杨娟，居民。
委托代理人胡文龙，重庆竞豪律师事务所律师。
委托代理人廖志钢，重庆国生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆三固物资有限公司，住所地重庆市渝中区长江二路121号群楼五层，组织机构代码69928253-0。
法定代表人张述权，总经理。
委托代理人蔡向阳、李云英，重庆汇邦律师事务所律师。
上诉人杨娟与被上诉人重庆三固物资有限公司（以下简称三固物资公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市璧山县人民法院于2013年10月12日作出（2011）璧法民初字第04340号民事判决，杨娟对该判决不服，向本院提出上诉。本院受理后，于2014年4月1日进行了询问。杨娟的委托代理人胡文龙、廖志钢，三固物资公司委托代理人蔡向阳到庭参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年西发公司以重庆市国土资源和房屋管理局为被告、杨娟、荣腾勇为第三人，请求撤销重庆市土房局向杨娟颁发的2××7字第08××80号房地产权证（本案所涉房屋）。一审法院2009年8月21日作出（2009）璧行初字第33号行政判决，撤销重庆市土房局为杨娟颁发的2××7字第08××80号房地产权证的具体行政行为。重庆市土房局、杨娟、荣腾勇不服，上诉至重庆市第一中级人民法院，2010年1月28日重庆市第一中级人民法院以（2009）渝一中法行终字第308号行政判决书判决驳回上诉，维持原判。
2010年7月7日，以租赁方杨娟（甲方）、承租方重庆三固物资有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、甲方将位于红宇大道22号“怡和景苑”综合楼商场楼第3层1616.26平方米（建筑面积）的商场租赁给乙方从事经营活动，并提供壹份第三层房屋平面图。2、各项费用收取标准及方式，租金标准为：第一年年租金为252132元，第二年年租金为290927元，第三年年租金为329717元，第四年年租金为368507元，第五年年租金为407297元；支付方式：双方在签订合同后5日内，乙方必须向甲方一次性缴纳壹年的租金，计￥252132元（大写：人民币贰拾伍万贰仟壹佰叁拾贰元整），以后按每年支付一次，乙方须提前30天付清下一年租金，甲方出具收款收据；履约保证金：在双方签订合同时乙方须向甲方一次性缴纳履约保证金￥50000元整（大写：人民币伍万元整），在双方终止合同5日内，甲方将一次性无息全额返还乙方履约保证金；物业管理费用等其他费用。3、合同有效期为60个月，自2010年7月7日起至2015年7月6日止。从签订合同之日起甲方免收乙方壹个月的房屋装修期的房租费；另合同中规定了甲方责任，载明：1、甲方在合同期限内不得将商场重复租赁给他人经营，否则，甲方须向乙方赔偿合同存续期的双倍租金；2、甲方将乙方所见的现状房屋交付给乙方；3、甲方协助乙方落实水、电搭接地点，费用由乙方负责（自来水公司和电力公司的配套费用除外）；4、甲方必须保证乙方在租赁期内不因房屋产权而撤场，如租期内因房屋产权致使乙方撤场，甲方应赔偿乙方装修损失费20万元；5、租期内如因甲方的原因致使乙方中途退场，甲方应退还乙方未使用房屋期间已缴的房租费；6、甲方提供给乙方第三层房产证复印件和消防验收合格意见书复印件。以及乙方的责任并约定违约责任为任何一方未能履行本合同的条款（不可抗力因素除外），除第四条第4项外，即甲方必须保证乙方在租赁期内不因房屋产权而撤场，如租期内因房屋产权致使乙方撤场，甲方应赔偿乙方装修损失费20万元，违约一方需赔偿对方损失10万元人民币。”杨娟在合同甲方处签名并加盖印鉴。乙方委托代理人谭海林签名并加盖三固物资公司公章。同时，杨娟提供给三固物资公司212房地证2××7字第08××80号复印件载明，璧山县璧城街道红宇大道22号的第三层的权利人为杨娟。房屋建筑面积是1616.26平方米。登记日期为2××7年8月3日。
2010年7月7日，重庆三固物资有限公司以现金方式交付璧山县怡和景苑综合楼的履约保证金50000元。
2010年7月7日，7月15日，重庆三固物资有限公司通过银行先后汇款50000元和181121元，共计231121元支付2010.8.7-2011.8.6璧山县怡和景苑综合楼第三层的房租。
2010年10月19日，重庆市璧山县人民法院（2010）璧民执字第169-2号裁定书裁定：将被执行人重庆西发房地产开发有限公司开发的原登记在杨娟名下的璧山县璧城街道红宇大道22号怡和景苑二楼商业用房（产权证号：212房地产证字2××7字第08581号）、三楼商业用房（产权证号：212房地产证字2××7字第08××80号）予以查封。在查封期间责令由被执行人重庆西发房地产开发有限公司和杨娟保管，不得转移、变卖、毁损、抵押、租赁等。否则，将承担法律责任。同时向璧山县国土资源和房屋管理局发出协助执行通知书。
因杨娟与西发公司的房屋产权纠纷，怡和景苑业主向一审法院申请执行西发公司给付逾期办证违约金，在执行中，三固物资公司在装修中被停水、停电，2010年11月26日，三固物资公司谭海林向璧山县公安局城郊派出所报案。派出所来信来访登记记载内容为：“谭海林来所报称：2010年11月26日谭海林在怡和景苑三楼整层和二楼部分进行装修时，怡和景苑小区业主委员会认为怡和景苑三楼整层和二楼部分是业主委员会与杨娟存在经济纠纷的财产，且璧山县人民法院于十月份裁定怡和景苑三楼整层和二楼部分禁止杨娟转移、变卖、租赁。遂业主委员会对三楼整层和二楼部分停水、停电。”
在诉讼中，三固物资公司申请就其租赁的璧山县璧城街道红宇大道22号“怡和景苑”三楼内的装修工程的价值进行司法造价评估。2013年8月19日重庆同诚天行造价咨询有限公司双方鉴定书鉴定结论为：已施工范围内的造价为898450.02元，其中装饰工程597524.54元，安装工程300925.48元。
2012年12月11日重庆市高级人民法院（2010）渝高法行申字第00027号行政裁定书就杨娟、荣腾勇不服重庆市第一中级人民法院于2010年1月28日作出的（2009）渝一中法行终字第309号行政判决，向其申请再审，裁定，1、本案，即一审判决撤销重庆市土房局为杨娟颁发2××7字第08××80号房地产权证的具体行政行为，也即怡和景苑第三层的房地产权不属于杨娟由一审法院提审。2、再审期间，中止原判决的执行。
三固物资公司诉称：2010年7月7日，杨娟、三固物资公司双方在南川区艺城商务酒店签订了房屋租赁合同，约定由杨娟将璧山县红宇大道22号“怡和景苑”综合楼商场楼第三层1616.26平方米的商场租赁给三固物资公司从事经营活动。杨娟向三固物资公司出示了211房地产证2××7字第08××80号产权证。三固物资公司依约向杨娟缴纳了租金231121.00元、履约保证金50000.00元。
经杨娟书面同意（合同约定），三固物资公司进场进行装修，拟定开设一家餐饮企业。在三固物资公司装修的过程中，2010年11月26日，怡和景苑小区业主委员会认为其与杨娟存在经济纠纷，强行对“怡和景苑”综合楼商场楼第三层和第二层部分停水停电，杨娟无法继续进行正常装修、使用。经三固物资公司报警、多方调查了解才得知：杨娟出租给三固物资公司的212房地产证2××7字第08××80号产权证早在2010年1月28日就已经被重庆市第一中级人民法院二审判决予以撤销。杨娟、三固物资公司双方于2010年7月7日签订房屋租赁合同时，杨娟事实上根本不是“怡和景苑”综合楼商场楼第三层的合法产权人。杨娟故意隐瞒事实，欺诈三固物资公司，诱使三固物资公司与其签订合同，由于三固物资公司已经投入了大量费用却无法正常使用，对我方造成很大影响，杨娟的欺诈行为给三固物资公司造成了极大的经济损失。并且，上述房产现正陷入一场复杂的民事纠纷中，法院也拟定对其进行拍卖，三固物资公司的合同目的根本无法实现。且在装修中法院又裁定禁止租赁，导致我方无法使用，给我方造成了损失。由于杨娟造成的争议，损失应由杨娟承担。为了维护自己的合法权益，依照《合同法》、《关于城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》以及相关法律法规的规定，特诉讼请求：1、依法解除杨娟、三固物资公司双方签订的《房屋租赁合同》；2、依法判决杨娟返还三固物资公司房屋租金231121.00元（贰拾叁万壹仟壹佰贰拾壹元整），支付资金利息（按银行同期贷款利率计算，从2010年7月15日至返还租金之日止）；3、依法判决杨娟返还三固物资公司履约保证金50000.00元（伍万元整）、支付资金利息（按银行同期贷款利率计算，从2010年7月7日起至返还履约保证金之日止）；4、依法判决杨娟赔偿三固物资公司装修设计费、材料费、运杂费、购置设备、人员工资、订约费用、消防费用、物业费、水电费等损失经鉴定评估的价值898450.02元，并由三固物资公司承担本案诉讼费用。
杨娟辩称：杨娟不是本案适格主体。1、三固物资公司装修使用杨娟租赁的房屋已经移交，三固物资公司在使用中因他人的行为导致三固物资公司无法使用，而非杨娟行为导致的。2、三固物资公司认为是怡和景苑的业委会与杨娟存在纠纷，事实上杨娟与业主、业委会不存在经济纠纷，没有证据和生效法律文书证明此事，三固物资公司的损失应由行为人而非杨娟承担。3、双方合同签订时，杨娟告知了三固物资公司房屋产权已被撤销的情况，杨娟认为虽杨娟出租房屋产权已被判决撤销，但这并不能证明杨娟对该房屋无使用权。该房屋商业门面一、二层也被法院判决撤销与合同约定的第三层的情况一致，一、二层租赁时间比三固物资公司早且正常使用至今。4、本案中三固物资公司的损失应由行为人承担，三固物资公司认为有法院的民事裁定争讼的房屋不能出租，但杨娟认为法院的裁定对房屋不准出租是不符合法律规定的，杨娟知道该裁定后及时向法院提出了异议要求对不准出租予以撤销，法院至今没有对此异议作出任何答复。据杨娟所知，怡和景苑的业主与西发公司因逾期办证违约损失纠纷案件经璧山法院判决后现已全部执行兑现，在此情况下，法院对原裁定仍未撤销，杨娟对本案出租房屋享有所有权及使用权，虽产权被撤销，并不能证明杨娟对房屋享有合法使用权。产权被撤销是法院认为办理产权中存在瑕疵，杨娟是该房屋的联合建房人，有璧山政府批文、杨娟与西发公司的联合建房协议和收据、杨娟与联建人的分房依据。综上，本案中三固物资公司称不能正常使用租赁的房屋，不是因杨娟的行为导致的，而是由相应的侵权人导致的，三固物资公司的损失应由侵权行为人及相关过错人承担，杨娟在本案中无过错不应承担责任，请求驳回杨娟的诉讼请求。
一审法院认为，杨娟、三固物资公司2010年7月7日签订《房屋租赁合同》时，其所租赁的房屋已经被一、二审法院判决撤销了重庆市土房局为杨娟颁发的2××7字第08××80号房地产权（本案所涉房屋）的具体行政行为。杨娟故意隐瞒该事实，致使三固物资公司与其签订租赁合同。在三固物资公司使用该租赁房屋中，由因杨娟与璧山县西发公司就该租赁房屋的产权诉讼，以及怡和景苑业主申请法院执行璧山县西发公司逾期办证违约金，致使三固物资公司在装修租赁房屋期间被停水停电，且法院依法作出查封该房屋的裁定，致使三固物资公司不能正常使用该租赁房屋，其所签合同目的不能实现。因此三固物资公司请求解除合同的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；应经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”为此三固物资公司请求杨娟返还三固物资公司房屋租金231121.00元并按银行同期贷款利率计算从2010年7月15日至返还租金之日止支付资金利息及返还履约保证金50000.00元并支付从2010年7月7日起至返还履约保证金之日止按银行同期贷款利率支付资金利息及赔偿杨娟装修等损失898450.02元的诉讼请求，予以支持。杨娟认为导致三固物资公司不能正常使用租赁房屋并非杨娟的行为所致的理由不能成立。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：1、解除原告重庆三固物资有限公司与被告杨娟2010年7月7日签订《房屋租赁合同》。2、限被告杨娟于本判决生效后五日内返还原告重庆三固物资有限公司房屋租金231121.00元并支付从2010年7月15日至返还租金之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的资金占用损失及返还履约保证金50000.00并支付从2010年7月7日起至返还履约保证金之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付资金占用损失。3、限被告杨娟于本判决生效后五日内赔偿原告重庆三固物资有限公司租赁房屋装修等损失898450.02元。杨娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25040元，由被告杨娟负担（该费三固物资公司自愿垫付，由杨娟迳付三固物资公司。）
杨娟不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审判决认定事实不清，判决错误。上诉人与西发公司的房屋产权纠纷与本案无关，不影响本案《房屋租赁合同》的效力，一审法院解除双方签订的《房屋租赁合同》是错误；同时，双方在合同中约定装修损失费20万元，故不应主张898450.02元。
重庆三固物资有限公司答辩称：被上诉人与上诉人签订房屋租赁合同时，上诉人关于涉案房屋的产权证已被两级法院撤销，上诉人故意隐瞒事实，欺骗被上诉人与其签订合同。被上诉人在装修过程中被法院裁定禁止租赁，现被上诉人投入大量费用却无法使用，给被上诉人造成了极大的经济损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的案件事实与一审相同。
本院认为，重庆市土房局为杨娟颁发的2××7字第08××80号房地产权（本案所涉房屋）的具体行政行为被一、二审法院判决撤销后，2010年7月7日，杨娟、三固物资公司签订《房屋租赁合同》。在三固物资公司使用该租赁房屋中，2010年10月19日，重庆市璧山县人民法院依法作出查封该房屋的裁定，后三固物资公司在装修租赁房屋期间被停水停电，致使三固物资公司不能正常使用该租赁房屋，致使其所签合同目的不能实现。故一审法院判决解除杨娟与三固物资公司签订的《房屋租赁合同》是恰当的。双方签订的《房屋租赁合同》中约定，如在租期内因房屋产权致使乙方撤场，甲方应赔偿乙方装修损失费20万元。在一审诉讼中，三固物资公司申请了对涉案房屋的装修工程的价值进行司法造价评估，鉴定结论为已施工范围内造价为898450.02元。因三固物资公司有证据证明其实际损失大于约定的损失赔偿额，从公平角度出发，应当支持其实际损失的赔偿请求。故一审法院判决上诉人给付被上诉人租赁房屋装修损失898450.02元并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25040元，由杨娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付永雄
审 判 员 师玉婷
代理审判员 陈 娟
二〇一四年六月十日
书 记 员 谢 静