中华人民共和国
辽宁省沈阳市和平区人民法院
p t ; ” > 执 行 裁 定 书
（2018）辽0102执异462号
中华人民共和国辽宁省
沈阳市和平区人民法院
执行裁定书
(2018)辽0102执异462号
案外人:胡安?迪亚士?卡萨多（JUANDIAZCASADO），男，1959年7月24日出生，西班牙国籍,住西班牙马德里市蒙莱昂街*号*层右侧，(C.P)28038,DNI/NIF号，身份号码5********。
委托代理人:王鹏,男,1977年7月14日出生，西班牙国籍，系案外人儿子,现住沈阳市和平区长白西路58-3，身份号码Y0464700-E。
申请执行人：王军，男，1968年11月1日出生，中国国籍，住沈阳市皇姑区，身份号码×××。
委托代理人：贾晓东，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人：王洋，系北京隆安律师事务所沈阳分所实习律师。
被执行人：沈阳市大开发房地产有限责任公司，住所地沈阳市和平区东纬路17号，统一社会信用代码×××。
法定代表人：王明辉，系该公司董事长。
本院在执行申请执行人王军与被执行人沈阳市大开发房地产有限责任公司（以下简称”大开发房地产公司”）民间借贷纠纷一案中，案外人胡安?迪亚士?卡萨多（JUANDIAZCASADO）于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
案外人胡安?迪亚士?卡萨多（JUANDIAZCASADO）向本院提出执行异议，异议事项：王军与大开发房地产公司民间借贷纠纷执行一案，因法院准备拍卖位于沈阳市沈河区北站路73号（北站联合大厦四层）的房产，案外人请求法院终止对王军与大开发房地产公司案件的执行。异议理由：2005年9月5日，案外人以给房产局招商引资的名义，与大开发房地产公司签订《关于购买北站联合大厦第四层商业用房的协议》，并按协议约定现金交纳了购房首付款100万元（总房款合计10,653,817元），经公司领导同意将四层房产钥匙交付给案外人，同时对该层房屋花费830万元进行了装修，此外还购买了宾馆设备和家电设备，投入了大量金钱和精力。同年，案外人进行了企业名称预先核准申请，工商部门下发核准通知书。随后因房屋未通过消防验收（公司领导未如实告知），被沈阳市公安局北站地区分局消防科查封，导致双方无法继续履行协议。现房产已通过消防验收，双方继续履行购房协议已没有障碍。故案外人认为申请执行人王军与大开发房地产公司之间的债务关系虚假，后者公司领导未告知存在借贷关系，房产部门也无任何的备案相关手续。是后期公司领导林力春为了周转资金，在签订购房合同后告知存在资金困难，办理房产证用于银行抵押，故是在案外人不知情的情况下签署的借款合同。目前我方与该房产出卖方的购房合同纠纷已经在法院立案，正等待开庭审理。但得知房产因出卖方与他人的诉讼被法院查封，为了维护案外人（西班牙国籍）一名外国人的合法权益，请求法院依法支持案外人的异议请求。
申请执行人王军答辩称，请求驳回案外人的异议请求。执行过程中，案外人向法院就王军与大开发房地产公司一案提出执行异议，经案外人申请后，申请执行人的执行程序暂停。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。物权变动，是指物权的设立、变更、转让和消灭。物权变动的关键点，不动产是登记。登记系针对民事权利的变动而设立，它与物权变动联系在一起，是一种物权变动公示的方法。不经登记的不动产物权不得对抗善意第三人。确定物的归属就是不动产登记，除登记错误需依法更正外，不动产登记薄上记载的人就是该不动产的权利人。大开发房地产公司位于北站联合大厦房屋并未办理物权变更手续，所以此房屋的物权仍然为大开发房地产公司。执行此房屋并未违反法律规定。虽然案外人与大开发房地产公司签订有购房买卖协议，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。以发生物权变动为目的的原因行为，即指当事人之前订立的有关设立、变更、转让和消灭物权的合同，属于债权法律关系的范畴，其成立、生效等问题均依债权法的规定处理，而登记只可能影响当事人物权变动的效果或者影响其权利对于第三人的效力。也就是说，物权变动的合同与物权变动本身是两个法律事实。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。案外人的合同只是产生债权效力，而并不产生物权变动。在根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有的，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。案外人只是交付首付款而并未缴纳全款且案外人并未实际占有此房屋。综上，申请执行人申请执行大开发房地产公司位于北站联合大厦房产并无不当，请求法院驳回案外人的异议申请。
本院查明，2017年5月22日，本院作出（2017）辽0102民初4303号民事判决书，判决内容为：”被告沈阳市大开发房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告王军本金400万元；并自2015年6月18日起，按年利率24%，以400万元为本金，给付原告王军利息至实际给付之日止；被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2018年1月4日，申请执行人王军向本院申请强制执行，执行案号：（2018）辽0102执625号。本案审理过程中，本院于2017年4月14日，对位于沈阳市沈河区北站路73号（第四层）房屋采取了诉讼保全措施。
2018年5月22日，本院作出（2018）辽0102执625号公告。因被执行人大开发房地产公司未能在裁判文书确定的时间内履行相应的法律义务，依申请执行人申请，本院将依法对被执行人名下的房产进行评估拍卖，用以偿付被执行人所欠申请执行人债务。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款之规定，本院责令被执行人大开发房地产公司及实际占用人在本公告张贴十五日内迁出位于沈阳市沈河区北站路73号（第四层）的房屋，到期不履行的，依法强制执行，房屋范围内物品按遗弃物处理。
异议审查过程中，案外人为主张异议事项成立，向法院提交了如下主要证据材料：1.关于购买北站联合大厦第四层商业用房的协议；2.收款收据；3.沈阳市公安局关于营商环境监督员反映问题工作情况的报告；4.装修效果图像光盘。
本院认为，本案在执行中,因被执行人大开发房地产公司未按生效判决履行法定给付义务,本院依法查封了被执行人大开发房地产公司位于沈阳市沈河区北站路73号（第四层）的房产。案外人提出书面异议主张法院查封的房屋属于案外人所有,经审查，首先，案外人虽提供《关于购买北站联合大厦第四层商业用房的协议》及收款收据，但收据金额仅为100万元低于房屋对价款的一半，交付方式为现金且未提交取款明细等材料加以佐证，目前余款亦未交付。因此，仅凭房屋转让协议等不足以证明房屋转让事实实际发生及案外人支付了购房的对价款；其次，不动产物权的变更,应当依法登记,未经依法登记的不发生法律效力。案外人所提交协议的签订日期为2005年9月5日，较长时间内未办理房屋过户登记及备案手续，现房屋仍登记于被执行人大开发房地产公司名下，其自身未按交易习惯及时办理房屋过户登记手续存在一定过错。综上，本院对2017年4月14日已查封的案涉房产进行拍卖，并无不妥。案外人的异议主张因不具有排除强制执行的法律效力不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回案外人胡安?迪亚士?卡萨多（JUANDIAZCASADO）的异议。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼，并按对方当事人的人数提交副本。
审判长赵博
审判员祁美楠
人民陪审员戢伟
二О一八年九月二十六日
书记员尹子明