福建省东山县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0626民初2045号原告：叶琼华，女，1981年4月5日出生，汉族，住福建省东山县。委托诉讼代理人：林锦雄，东山县“148”法律服务所法律工作者。被告：东山天诚房地产开发有限公司，住所地福建省东山县西埔镇尖山商住小区B座-11号。统一社会信用代码913506265747308110。法定代表人：陈国超，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈光华，福建簪华律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：许世鸿，福建簪华律师事务所执业律师。原告叶琼华与被告东山天诚房地产开发有限公司（以下简称“天诚房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月29日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告叶琼华的委托诉讼代理人林锦雄，被告天诚房地产公司的委托诉讼代理人许世鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶琼华向本院提出诉讼请求：1.判令天诚房地产公司支付其逾期交房违约金123351.70元（自2014年12月29日起至交付之日即2016年10月12日止）。事实和理由：叶琼华于2013年8月13日与天诚房地产公司签订商品房买卖合同，购买天诚房地产公司开发的位于福建省××西埔镇天诚丽景3号楼1111号商品房，购房金额为472260元。合同签订后，其依约履行付款义务，但天诚房地产公司直至2016年10月12日才交付商品房。依据合同约定，天诚房地产公司应自2014年12月29日起向原告支付逾期交房违约金至其交付符合条件的商品房给原告止。因此，本案天诚房地产公司应支付的违约金为：472260.00ｘ4/10000ｘ653＝123351.70元。天诚房地产公司辩称，1.根据合同第八条的约定，若在合同约定日期内未达到�定条件交房，买受人同意接收房屋的，由出卖人支付买受人1000元的违约金。因此，天诚房地产公司仅需支付1000元的违约金；2.案涉工程实际施工过程受到天气、交通管制及其他因素等原因影响施工的时间多达几百天，该部分无法施工的时间按照合同约定属于免责期限，应当予以扣除，故天诚房地产公司并不存在逾期交房，请求驳回；3.合同约定的违约金标准偏高，且叶琼华也未举证证明其实际损失，故请求依法对违约金计算标准作适当调整。本院经审理后认定事实如下：叶琼华于2013年8月13日与天诚房地产公司签订商品房买卖合同，约定叶琼华购买由天诚房地产公司开发的址在福建省东山县西铜公路西埔尖山路段南侧天诚丽景3号楼1111号商品房。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月28日前将符合约定条件的商品房交付买受人使�，如在上述日期内该商品房未经有关单位依法组织竣工验收合格和消防验收合格、或公共配套设施等未达到约定条件的，双方同意按一下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。2.买受人同意接收，出卖人支付买受人违约金1000元。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、附件六合同补充协议第三条第2、3点约定的情况，也即不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然因素和社会因素；因市政原因导致停水停电等情况造成无法正常施工；出现无法施工或者进展缓慢的气象条件：累计24小时降雨超过24毫米或6级以上（含6级）大风；遇到政府及相关部门作出禁止施工作业、�施交通管制、口噪音管制等决定，造成无法正常施工，或因政府规划调整、市政设施及相应配套设施建设不全（或不能及时到位）等出卖人无法控制的因素；施工中遇到重大问题或异常困难，非出卖人独家所能立即解决。出现以上原因时，出卖人必须在实际交房之日起30天内向买受人提供相应单位出具的证明文件或报刊刊登相关信息予以证实。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之八的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付款按日万分之八的违约金。合同签订后，叶琼华依约支付了全部购房款472260元。案涉工程于2015年11月19日通过房屋建筑工程竣工验收。案涉工程周边道路市政工程于2015年8月15日实际开工，工期为120日历天，并于2016年4月21日经消防检查合格。现叶琼华诉至本院请求支持其诉讼请求。本院认为，根据商品房买卖合同第八条和合同补充协议第三条约定，如遇特殊原因，天诚房地产公司可据实予以延期交房。根据天诚房地产公司提供的《气象报告》和施工日记，经核实可以确认在合同签订当日即2013年8月13日至约定的交房日期即2014年12月28日，有停工的日�水量≥25mm或者日最大风速≥6级（10.8m/s）的天数有269天，因此天诚房地产公司可以据此顺延至2015年9月25日交房，因案涉工程周边道路市政工程于2015年8月15日才开工，工期为120日历天，施工日期为2015年8月15日至2015年12月12日，根据合同附件六第三条的约定，该期间也可以作为延期交房的因素予以抵扣，因天气因素顺延的期间与周边道路市政工程建设导致顺延的期间存在重叠，因此，天诚房地产公司可顺延至2015年12月12日前将符合约定条件的商品房交付叶琼华使用，而直至2016年10月12日，天诚房地产公司才与叶琼华办理交房手续。因此，自2015年12月13日至2016年10月12日，天诚房地产公司已经逾期交房303天，故叶琼华认为天诚房地产公司构成逾期交房的主张予以确认。因合同约定逾期交房违约金过高，应予调整，但该调整应在合同约定的框架下进行。根据公平原则和诚实信用原则，可将双方合同约定的逾期交房违约金酌情调整为按日万分之三计算。根据商品房买卖合同第八条及合同附件六第三条第3项的约定，出现累计24小时降雨超过24毫米或者6级以上大风（含6级）的气象条件，可以据实予以延期交房，根据气象报告载明的天气情况，案涉工程在施工过程中遇到上述气象条件的天数，可以作为延期交房的时间予以抵扣，但根据施工日记载明的施工情况，遇到上述天气情况而案涉工程仍在施工的天数不应予抵扣。结合气象报告、施工日记载明的气象情况，案涉工程从合同签订当日起至2014年12月29日因气象因素影响导致实际停工的天数为269天，该实际停工的269天根据合同附件六第三条的约定，天诚房地产公司可以据此延期交房，也即本案天诚房地产公司最迟可于2015年9月25日交房。因案涉工程周边道路市政配套工程于2015年8月15日才开工，工期为120日历天，也即施工期间自2015年8月15日至2015年12月12日，该段期间根据合同附件六第三条的约定，可以据此延期交房，故本案天诚房地产公司实际应交房的时间为2015年12月12日。从本案天诚房地产公司实际应交房的次日起即2015年12月13日至2016年10月12日，天诚房地产公司已经逾期交房303天。根据合同约定，逾期超过90天，天诚房地产公司应当按合同第九条的约定承担相应的违约责任，故天诚房地产公司应支付叶琼华逾期交房违约金。因本案合同第八条已约定，如出卖人到期未能交付符合约定条件的商品房，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。故天诚房地产公司主张适用“买受人同意接收，出卖人支付买受人违约金1000元”的条款与双方约定的违约适用情形不�，故对该主张不予支持。本案合同约定逾期交房，由出卖人按买受人已付购房款总额按日万分之八支付违约金，该违约金计算标准偏高，应予调整，但该调整应在合同约定的框架下进行。根据公平原则和诚实信用原则，可将双方合同约定的逾期交房违约金调整为按日万分之三计算。故从2015年12月13日至2016年10月12日，天诚房地产公司应支付叶琼华逾期交房违约金为472260元×0.0003/天×303天＝42928.43元。综上所述，本院认为，叶琼华与天诚房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同约定全面履行自己的义务。叶琼华已经支付了全部购房款，天诚房地产公司则应按合同约定的时间将商品房交付给叶琼华使用，天诚房地产公司已实际逾期交房303天，应当按合�第九条的约定承担相应的违约责任，叶琼华诉求由天诚房地产公司支付逾期交房违约金，于法有据，予以支持，但应剔除根据合同约定可以据实延期交房期间。鉴于本案合同约定的逾期交房违约金偏高，应予调整，故天诚房地产公司请求予以依法作出适当调整的主张予以支持。根据公平原则和诚实信用原则，可将双方合同约定的逾期交房违约金调整为按日万分之三计算。故从2015年12月13日至2016年10月12日，天诚房地产公司应向叶琼华支付的逾期交房违约金为42928.43元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、东山天诚房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给叶琼华逾期交房违约金42928.43元。二、驳回叶琼华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2768元，减半收取1384元，由叶琼华负担947元，东山天诚房地产开发有限公司负担437元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  吴玛莉二〇一七年五月八日书记员  方永耀