广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第331号
上诉人（原审原告）黄智峰，男，汉族，1972年8月1日出生。
委托代理人李毅，广东普罗米修斯律师事务所律师。
委托代理人盛志翔，广东普罗米修斯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳市海轩投资发展有限公司。
法定代表人周彤，总经理。
委托代理人吴海洋，男，汉族，1986年9月7日出生，该公司法务人员。
上诉人黄智峰与被上诉人深圳市海轩投资发展有限公司（以下简称海轩公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第588号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年3月23日，黄智峰委托案外人刘X芳与海轩公司签订一份书面《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称合同）及附件一至附件六、附图，合同编号为深（龙）网预买字（2011）第3326号。合同约定海轩公司将位于深圳市龙岗区布吉街道项目名称为海轩广场的第X座X单元X层X号房（以下简称涉案房产）出售给黄智峰，用途为住宅，建筑面积98.56平方米，购房总价款人民币（以下相同）1892856元，黄智峰采取按揭方式付款。合同第九条约定，海轩公司应当于2011年11月30日前将本房地产交付给黄智峰，交付前应取得《深圳市建筑工程竣工验收备案（回执）》；海轩公司交付前应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；黄智峰对海轩公司所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对海轩公司交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。合同第十一条约定，黄智峰收到《入伙通知书》后，应在5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产；海轩公司在收到黄智峰异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。海轩公司逾期不予答复及处理的，视为黄智峰异议事实成立，本房地产视为未交付。合同第十二条约定，海轩公司如未在本合同约定的期限内将本房地产交付黄智峰，逾期超过90日的，黄智峰有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同；黄智峰要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，海轩公司按日向黄智峰支付购房总价款万分之四的违约金。
上述合同附件五对合同第九、十、十一条进行了修订：1、黄智峰应在《入伙通知书》中通知的入伙日起五日内前来验收本房地产，如有异议，应于验收期限届满当日提出；2、若海轩公司按相关法律法规及本合同规定将具备工程竣工验收合格证明文件的房屋交付给黄智峰，黄智峰除非有法定理由，不得拒绝受领，否则视为交付，已交付（包括视为交付）的商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等所有相关费用，自此由黄智峰承担；3、对于黄智峰在《收楼意见书》中提出的异议，海轩公司应按照本条约定的时间向黄智峰提供《收楼意见书回函》，并按照合同约定对应保修的项目履行保修义务，不属于保修范围的海轩公司应在《收楼意见书回函》中一并说明，黄智峰应当按照海轩公司《收楼意见书回函》中约定的验收日期给予验收，黄智峰无正当理由不得延期、拒绝验收，否则视为《收楼意见书回函》中约定验收日期为维修合格日。
2011年5月20日，黄智峰向海轩公司付清了购房款1892856元。2011年11月17日，海轩公司取得了深圳市龙岗区住房和建设局颁发的《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》，称已经取得海轩广场X座塔楼及配套工程验收备案的资料。2011年11月18日，海轩公司按照合同约定的通讯地址通过EMS向黄智峰发出《入伙通知书》，要求黄智峰于2011年11月24日9时至12时前往万科红-
红鹤广场办理交付手续。2011年11月21日，黄智峰所在单位的同事代收了邮件。
黄智峰提交的《收楼意见书》（2011年12月4日）中记载：入户门门禁歪斜、入户花园墙不平、入户门下缝左低右高，入户推拉门变形、入户阳台栏杆刷漆、入户阳台勾缝、入户推拉门右边脚不平、厨房推拉门打胶勾缝、厨房灯位处铝板不齐、厨房墙砖黑点、厨房台面烟道处勾缝、厨房门槛石更换、厨房窗水泥点、过道里阳角不直、主卧窗台栏杆松动、主卧窗户左上角打胶闭合等等。黄智峰另提交的《确认书》中记载：海轩广场一期X座X房有关整改项目，入户花园墙面油漆（栏杆）、客厅地板（餐厅位置）、阳台上方排水管漏水、铝合金内链生锈、铝合金胶条颜色不一致、门框封边线打胶、铝合金边框打胶、清理清洁、淋浴门安装、其它相关整改问题同样检查并整改、客房铝合金边框气密性处理。以上问题安排专人跟进整改，时间为十天内。该确认书签名处有“康X”、“徐X华”的签名，落款日期为2012年5月29日。黄智峰主张，“徐X华”是争议房产项目的相关负责人之一。海轩公司称，其从未收到上述《收楼意见书》，对《确认书》和“徐X华”的身份不予认可。
2012年3月9日，海轩公司按照合同约定的通讯地址通过EMS向黄智峰发出《商品房入伙催告函》，称海轩广场一期X座X单元X已具备入伙条件，海轩公司已于2011年11月20日以特快专递方式寄发了《入伙通知书》等入伙资料；截止2011年11月24日，已正式交付使用；依照相关法律，房屋灭失、毁损的风险及相关的管理费用自2011年12月1日起由买受人承担，现集中交付活动已结束，请尚未入伙的业主尽快前往海轩广场物业服务中心办理入伙手续。2012年3月11日，黄智峰所在单位的同事代收了上述邮件。
2012年7月7日，黄智峰在另一份《收楼意见书》中签名。黄智峰主张双方在这天办理了交房手续，海轩公司称应该是这天将钥匙交付给了黄智峰。
黄智峰于2013年3月13日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、海轩公司支付逾期交房违约金166571元；2、由海轩公司承担诉讼费。
原审法院认为，黄智峰、海轩公司于2011年3月23日签订的编号为深（龙）网预买字（2011）第3326号的合同及附件一至附件六、附图，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面适当履行各自的义务。本案争议焦点在于黄智峰是否具有拒绝接收房屋的法定理由，房产是否逾期交付的问题。首先，海轩公司在取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》后，于2011年11月18日向黄智峰发出《入伙通知书》，要求黄智峰于2011年11月24日办理交付手续，2011年11月21日，黄智峰所在单位的同事代收了邮件。海轩公司发出的上述入伙通知期限未超出合同约定的2011年11月30日前交付房产的时间。
其次，根据合同附件五第五条的约定：买受人应在《入伙通知书》中通知的入伙日起五日内（验收期限）前来验收本房地产，如有异议，应于验收期限届满当日提出；买受人除非有法定理由，不得拒绝受领，否则视为交付；房屋质量瑕疵由出卖人依约承担保修责任，保修期间不视为出卖人逾期交付。上述约定是对合同第十一条关于“海轩公司在收到黄智峰异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。海轩公司逾期不予答复及处理的，视为黄智峰异议事实成立，本房地产视为未交付。”相关内容的变更约定，应对双方当事人具有法律约束力。黄智峰未能提交证据证明其在约定的验收期限内验收房地产，其提交的《收楼意见书》（2011年12月4日）超出了五日的验收期限，且该意见书无法证明是向海轩公司正式提出的异议。即使上述意见书具备真实性，但因黄智峰并未就相关质量问题申请鉴定，《收楼意见书》中记载的事项并不足以认定涉案房产已达到了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款所规定的严重影响正常居住使用的程度。
因此，原审法院认为，黄智峰并不具有拒绝接收房屋的法定理由，本案应视为海轩公司于2011年11月24日按期交付了涉案房产。黄智峰的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回黄智峰的全部诉讼请求。案件受理费3631.4元由黄智峰自行承担。管辖权异议受理费100元由海轩公司承担（应于本判决生效之日起5日内向原审法院交纳）。
上诉人黄智峰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判决，改判海轩公司向黄智峰支付逾期交房违约金166571元；2、由海轩公司承担诉讼费。主要事实与理由如下：一、原审判决认定合同附件五第五条是对合同第十一条相关内容的变更约定，将交付和交付合格混同，推定涉案房产视为交付合格，免除交付不合格时海轩公司的责任。从合同附件五第五条第三款可知，海轩公司对于黄智峰在《收楼意见书》中提出的异议应在7日内做出书面答复和处理意见；异议不成立的，海轩公司应一并说明并重新指定验收日期，重新指定的验收日期为交楼日期；异议成立的，海轩公司应在履行修复责任后另行指定验收日期。合同附件五第五条是对合同有关房产验收异议的补充修订，未作根本修改。黄智峰接到了《入伙通知书》及约定的验收期满不必然导致房产交付义务履行完毕。交付的房产是否合格，根据买卖交易的常规，应视实际收楼是否有异议以确定是否应承担违约责任。如黄智峰收楼产生异议，从提出异议之日至实际收楼期间为迟延履行，海轩公司应承担违约责任。如黄智峰的异议不成立，则海轩公司仅需依约回复、重新指定验收日期，即完成交付义务，无需承担迟延责任。
二、虽然海轩公司于2011年11月20日向黄智峰邮寄了《入伙通知书》，但并非黄智峰本人签收，而是单位的保安，苛求黄智峰按《入伙通知书》指定的时间办理入伙手续是不公正的。快递公司受海轩公司委托送达《入伙通知书》，却违规交由他人签收，海轩公司也未采取其他送达方式通知到黄智峰本人。因不可归责于黄智峰的原因，《入伙通知书》指定的时间不能作为验收期限。
三、黄智峰于2011年12月4日办理初始验房手续，相对于合同约定的交房期限（2011年11月30日），仍在合理期限内。2011年12月4日的《收楼意见书》系由海轩公司提供一式四联的固定格式文本，黄智峰提出了40多项不合格事项，海轩公司有关人员在黄智峰所持第二联中的签字足以证明该异议送达海轩公司。海轩公司依约仅需回函说明，另行指定交付日期，即可完成交付义务。结合海轩公司于2012年5月29日出具的《确认书》，双方于2012年7月7日再次安排交付验收，足以认定2011年12月4日至2012年5月29日为海轩公司的整改时间。海轩公司邮寄《商品房入伙催告函》以免除迟延责任，却不能够交付符合约定的房产，表面看来可以免责，但实际上属于履约不当，应承担相应责任。
四、海轩公司代理人违背事实，否认2012年5月29日的《确认书》上徐X华等人的身份，以达到否认双方曾于2011年12月4日办理验收手续的事实。黄智峰提交了深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2050号案件中汪X杰与海轩公司签订的《深圳市房地产认购书精装修委托补充协议》，在附图的审核位置，有海轩公司徐X华的签名，足以认定徐X华为海轩公司相关工作人员及涉案房产未能按期交付的原因。
被上诉人海轩公司答辩称：一、合同附件五第五条第二款明确约定系对本合同第十一条作出修订，约定若出卖人按法律规定及本合同约定将具备工程竣工验收合格证明文件的房产交付给买受人，除非有法定理由，买受人不得拒绝受理，否则视为交付。海轩公司已依约将符合条件的房产交付给黄智峰。二、海轩公司没有收到黄智峰出具的《收楼意见书》。即使黄智峰依约向海轩公司提交了所谓《收楼意见书》，相关事项不能达到《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款所规定的严重影响正常居住使用的程度，黄智峰依约可在收楼后要求海轩公司履行保修义务，也可促进房产的有效使用。
本院经审理查明，原审判决查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，合同第二十七条“通知与送达”条款约定：本合同中的通知采取邮寄特快专递方式送达，买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准。合同附件五第五条约定：《入伙通知书》中通知的入伙日起五日内为验收期；房屋质量瑕疵由出卖人按本合同约定承担保修责任，保修期间不视为出卖人逾期交付。
二审庭审调查中，黄智峰确认海轩公司通过EMS先后向其邮寄《入伙通知书》（2011年11月20日）、《商品房入伙催告函》（2012年3月9日）时邮件上注明的收件人地址和联系电话。
本院认为，原审判决关于黄智峰、海轩公司之间的房屋买卖合同关系有效的认定正确，本院予以确认，理由不再赘述。
根据黄智峰、海轩公司的上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点是：海轩公司是否应承担2011年12月1日（约定交房之次日）至2012年7月7日黄智峰实际收楼之日的迟延交房违约责任。本院不予支持黄智峰的上诉主张，理由如下：一、从形式上看，不论合同第十一条还是合同附件五第五条，均约定买方对于房产的异议应在验收期限届满前提出，否则视为交付。至于合同附件五第五条第三款关于买受人在《收楼意见书》中提出的异议、出卖人应按照本条约定的时间向买受人提供《收楼意见书回函》等内容的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定的整体解释规则和诚实信用原则，此处买受人提出的异议应是在验收期内提出的异议，而非任何时候提出的异议。
本案中，涉案房产所在的楼盘于2011年11月17日取得竣工验收备案文件后，海轩公司于2011年11月20日通过EMS向黄智峰邮寄《入伙通知书》，早于合同约定的交房期限（2011年11月30日），邮件注明的收件人地址和联系电话准确无误，至于是否黄智峰本人签收与海轩公司的合同义务无涉，海轩公司已依约履行通知入伙的义务。黄智峰所谓于2011年12月4日、2012年5月29日先后以《收楼意见书》、《确认书》的形式对涉案房产提出异议，即使属实，均超出《入伙通知书》中注明的验收期限（2011年11月29日）。黄智峰未依约向海轩公司提出异议，原审判决认定涉案房产于2011年11月24日交付黄智峰，符合合同及合同附件五的约定，本院予以确认。
二、从实质上看，合同第十一条约定“出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付”，合同附件五第五条第二款约定“买受人除非有法定理由，不得拒绝受领，否则，视为交付；房屋质量瑕疵由出卖人按本合同约定承担保修责任，保修期间不视为出卖人逾期交付”。本院认为，根据海轩公司、黄智峰的约定，合同附件五系对合同第十一条的修订，其内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方当事人具有法律约束力。
据此，海轩公司对黄智峰的异议是否在7日内作出书面答复和处理意见不再成为认定涉案房产是否交付的条件。故即使所谓2011年12月4日的《收楼意见书》、2012年5月29日的《确认书》中记载的事项属实，因黄智峰未提交证据证明前述事项已达到最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定的房屋主体结构质量不合格及第十三条第一款规定的严重影响正常居住使用的程度，根据合同附件五第五条第二款的约定，黄智峰无权拒绝收楼，《入伙通知书》中注明的入伙日期视为交付日期。
综上所述，黄智峰的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3631.4元由黄智峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 李开宇（兼）