上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第25257号
原告上海浦运企业管理服务中心。
法定代表人赵万河。
委托代理人赵艳春，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人凌洁，上海市锦天城律师事务所律师。
被告上海富达齐申投资管理有限公司。
法定代表人陈金达。
委托代理人徐明政，上海市杰豪律师事务所律师。
被告上海浦东世贸东郊花鸟有限公司。
法定代表人孔祥贵。
委托代理人朱骏，上海合勤律师事务所律师。
原告上海浦运企业管理服务中心（以下简称浦运中心）诉被告上海富达齐申投资管理有限公司（以下简称富达公司）、被告上海浦东世贸东郊花鸟有限公司（以下简称世贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理后，依法适用简易程序审理，分别于2014年8月25日、2014年9月18日公开开庭进行了审理，原告浦运中心的委托代理人赵艳春、凌洁，被告富达公司的委托代理人徐明政，被告世贸公司的委托代理人朱骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浦运中心诉称，2006年9月8日，原告与富达公司签订《房屋和场地租赁合同》，约定原告将其受托经营的位于上海市浦东新区浦东大道2507号内产权证编号第11幢的双层停车库整幢（9，845平方米）、屋顶（8，000平方米），加油站办公室（53平方米）、后门卫（20平方米），共计17，918平方米（其中屋顶8，000平方米作无偿使用）及双层停车库前场地3，000平方米，以及内部设施（以下简称系争房屋及场地）出租给富达公司使用。租赁期限为十年一个月，自2006年9月15日起至2016年10月14日止，2006年9月15日至2006年10月14日为原告给予富达公司的免租期。双方签订租赁合同后，原告向富达公司交付了系争房屋及场地，但被告长期拖欠合同约定的租金及安置补偿费，经多次催讨，富达公司仍未支付。原告依据合同约定于2014年5月23日向富达公司发函解除了租赁合同。另外，富达公司已经将系争房屋及场地转租给了世贸公司。世贸公司继续占用系争房屋及场地已经没有相应法律依据。富达公司与世贸公司应当迁出并返还原告系争房屋及场地。原告起诉请求：1、确认原告与富达公司于2006年9月8日签订的《房屋和场地租赁合同》于2014年5月23日解除；2、判令富达公司向原告支付2013年12月15日至2014年5月23日的租金人民币（以下币种相同）1，058，064.50元；3、判令富达公司向原告支付逾期付款违约金（以应付租金600，000元为基数，以日万分之五为标准，从2013年10月11日起计算至2014年1月17日止）；判令富达公司向原告支付逾期付款违约金（以应付租金200，000元为基数，以日万分之五为标准，从2014年1月18日起计算至实际付清相应基数的租金之日止）；4、判令富达公司向原告支付逾期付款违约金（以应付租金600，000元为基数，以日万分之五为标准，从2014年1月11日起计算至实际付清相应基数的租金之日止）；5、判令富达公司向原告支付安置补偿费（以每年90，000元为标准，从2013年12月15日起计算至实际返还租赁房屋及场地之日止）；6、判令富达公司向原告支付终止合同违约金300，000元；7、判令富达公司和世贸公司立即向原告返还租赁房屋及场地；8、判令富达公司和世贸公司向原告支付租赁房屋及场地的占用使用费（以年租金240万元为标准，从2014年5月24日起计算至实际返还之日止）；9、本案诉讼费用由两被告承担。
被告富达公司辩称，不同意解除租赁合同。原告主张的欠付租金、安置补偿费的数额和对应的时间是正确的，违约金的计算方式也认可，但是逾期支付租金的违约金约定过高，要求调低为同期银行贷款利率。2008年3月26日，富达公司经原告同意，将系争房屋及场地整体转租给了被告世贸公司，富达公司不收取租金差价。转租后，世贸公司将租金付给富达公司后，富达公司都是直接将租金付给原告的。世贸公司租赁了系争房屋及场地后，先后四次变更业态，最近的一次是开菜市场，为办理营业执照，需要原告配合提供污水管道排水图、产权证等材料，但因原告的原因未能及时调取污水管道排水图，导致经营受影响，致使世贸公司未能按时付租金给富达公司，进而导致富达公司支付租金迟延。
被告世贸公司辩称，世贸公司不应作为被告，应当作为第三人。原告要求解除与富达公司的合同没有法律依据。2013年年底，原告表示可以直接和世贸公司的母公司签订租赁合同，当时向行政机关提交申请开办市场的主体是世贸公司的母公司，最终原告拒绝和世贸公司的母公司签订租赁合同，导致世贸公司需要以自己的名义重新向行政机关申请开办市场。2014年4月的时候，世贸公司为办理营业执照，要求原告协助提供污水管道排水图，但原告未及时予以协助，致使世贸公司未能及时办出营业执照。另外，有3，000平方米的停车场，被原告的租户占去一半，使用了一段时间，占用的具体时间为2013年7月至2014年7月，因此要求减租25%。
经审理查明，2006年9月8日，原告（甲方）与富达公司（乙方）签订《房屋和场地租赁合同》。合同约定，甲方将系争房屋及场地出租给乙方使用；租期自2006年9月15日起至2016年10月14日止，2006年9月15日至2006年10月14日为甲方给予乙方的免租期；第1至4年，租金为每年180万元，第5至7年，租金为每年210万元，第8至10年，租金为每年240万元；租金每三个月支付一次，先付后用，乙方须在下一个租赁季开始前五日支付下各租赁季的全部租金，逾期支付的，每逾期一天，则乙方需按欠付租金的0.1%向甲方支付违约金；押金15万元，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在乙方清场并经甲方验收后一周内无息归还于乙方；乙方同意在租赁期内，每年向甲方另外支付9万元，作为甲方15名劳务人员安置补偿费，安置补偿费每半年支付4.50万元，支付日期分别为每年的10月份和次年的5月份；如本合同期满双方不再续约的或由于乙方原因终止时，则乙方对租赁物进行的装潢和改造归甲方所有，乙方新扩容的变电设施和改造后的消防设施也归甲方所有；乙方增加的中央空调和制冷系统归乙方所有；乙方无论何种原因拖欠租金、安置补偿费及水电费达两个月的（按当年月租金计算）即视作乙方单方面终止合同的违约行为，甲方有权停电、停水、停通讯并终止本合同追究乙方的违约责任；乙方在收到甲方终止合同的书面通知后的一个月内须搬迁完毕，逾期未搬迁的，由甲方作无主物处理，清理费用由乙方承担；甲乙双方任何一方违约造成本合同终止的，违约方除了按本合同规定承担违约责任外，还必须向另一方支付违约金30万元；甲方协助乙方向各政府职能部门申请办理开业的各类审批手续所需证明，费用由乙方承担。合同附件一为租赁的房屋及场地的图纸，“本图红线所示范围内为乙方租赁范围，蓝线所示部分为甲、乙双方共用通道，不可堆放任何杂物。”
签订租赁合同后，原告将系争房屋及场地交付富达公司。富达公司于2008年将系争房屋及场地整体转租给了世贸公司使用。
2014年4月21日，原告发函给富达公司，要求立即支付截至2014年4月14日欠付的租金及劳务费共计83万元。2014年5月5日，原告再次发函催要要求支付欠付的租金。2014年5月23日，原告发函给富达公司解除租赁合同。
另查明，2012年开始，富达公司就一直未按期支付租金。原告曾以富达公司逾期支付租金为由于2012年起诉要求解除合同，案件审理过程中，原告与富达公司经法院主持达成调解，合同继续履行。之后，富达公司仍旧经常逾期支付租金，每次逾期长达数月。
富达公司应于2013年10月10日前支付原告2013年10月15日至2014年1月14日的租金600，000元，富达公司实际于2014年1月17日支付400，000元。之后，富达公司未付过租金。2013年12月15日之后的安置补偿费，富达公司也未支付过。
再查明，2014年4月份，世贸公司因办理营业执照之需，要求原告提供污水管道排水图。之后，原告的工作人员去档案馆借污水管道排水图，但是档案馆没有污水管道排水图。2014年5月6日，原告提供了手绘的污水管道排水图，但不符合有关部门的要求。5月20日，原告再次提供了手绘的污水管道排水图，该图纸符合有关部门的要求。
审理中，原告主张解除未经法院判决之前，原告不想激化矛盾，原告才会仍旧配合办理相关手续。
富达公司认可于2014年5月23日收到了解除函。富达公司主张转租给世贸公司的系争房屋及场地中有3，000平方米的停车场，被原告的租户占去一半，使用了一段时间，要求减租25%。
世贸公司为证明停车场被原告的租户占去一部分，提供了系争房屋及场地的现状照片若干。富达公司表示其不是实际经营者，情况不清楚。原告否认其他租客占用了停车场，原告认为照片中的车辆与原告无关，也无法证明2013年7月至2014年7月原告的租户占用了停车场。原告仅认可其租户（巴士公司）使用过合同约定的公共通道，后因该租户觉得停车不便，就搬走了。
审理中，经法院释明，原告表示如果合同解除，没有其他法律后果需要法院处理；被告富达公司表示，原告没有解除权，不同意解除合同，如果解除合同，本案中没有其他后果需要法院处理；被告世贸公司表示没有其他法律后果需要法律处理，将另案起诉赔偿装修搭建等费用。
以上事实，由经庭审质证的《房屋和场地租赁合同》、原告发给被告的函件、往来短信、照片、付款凭证、民事调解书等证据及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原告与富达公司之间的《房屋和场地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定，富达公司无论何种原因拖欠租金、安置补偿费及水电费达两个月的（按当年月租金计算）即视作富达公司单方面终止合同的违约行为，原告有权停电、停水、停通讯并终止本合同追究富达公司的违约责任。富达公司于2014年5月23日收到解除函时，其拖欠的租金、安置补偿费远超2个月，富达公司构成违约，原告要求确认租赁合同于2014年5月23日解除，符合合同约定，本院予以确认。原告仅有配合办理相关证照的义务，况且，原告在世贸公司要求提供污水管道排水图时，给予了积极配合。因此，两被告辩称因原告未配合办理相关证照，故有权逾期支付租金的意见，本院不予采纳。
合同解除后，富达公司作为租赁合同的相对方应当返还系争房屋及场地。世贸公司从富达公司转租使用系争房屋及场地，再继续使用系争房屋及场地缺乏依据，世贸公司作为实际使用人，应当迁出系争房屋及场地。富达公司认可欠付租金及安置补偿费数额及时间段。因此，原告要求富达公司支付欠付的租金（包括合同解除以后的使用费，使用费参照租金标准支付）以及安置补偿费的诉讼请求，本院予以支持。两被告主张2013年7月至2014年7月，原告的其他租客曾占用了半个停车场，要求减租25%。原告对两被告主张的此节事实不认可，不同意减租。两被告现有证据不足以证明停车场被他人所占，起诉前也未提出过异议，因此两被告主张减租25%的意见，本院不予采纳。
富达公司认可原告计算违约金的方式。合同约定逾期支付租金应按日千分之一的标准支付逾期付款的违约金，原告自愿按日万分之五计算，本院予以准许。富达公司主张逾期支付租金的违约金调低为按同期银行贷款利率计算，缺乏依据，本院不予采纳。富达公司违约，原告根据合同约定要求富达公司支付解除合同的违约金300，000元，符合合同约定，本院予以支持。
原告已经基于合同关系要求合同相对方（即富达公司）支付合同解除后的房屋使用费，再同时要求世贸公司支付房屋使用费，缺乏依据，因此原告要求世贸公司支付房屋使用费的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十七条之规定，判决如下：
一、原告上海浦运企业管理服务中心与被告上海富达齐申投资管理有限公司于2006年9月8日签订的《房屋和场地租赁合同》于2014年5月23日解除；
二、被告上海富达齐申投资管理有限公司应于判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区浦东大道2507号内产权证编号第11幢的双层停车库整幢、屋顶、加油站办公室、后门卫及双层停车库前场地以及内部全部租赁设施返还原告上海浦运企业管理服务中心；
三、被告上海浦东世贸东郊花鸟有限公司应于判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区浦东大道2507号内产权证编号第11幢的双层停车库整幢、屋顶、加油站办公室、后门卫及双层停车库前场地；
四、被告上海富达齐申投资管理有限公司应于判决生效之日起三十日内支付原告上海浦运企业管理服务中心2013年12月15日至2014年5月23日的租金1，058，064.50元；
五、被告上海富达齐申投资管理有限公司应于判决生效之日起三十日内支付原告上海浦运企业管理服务中心逾期付款违约金（以600，000元为基数，以日万分之五为标准，从2013年10月11日起计算至2014年1月17日止；以200，000元为基数，以日万分之五为标准，从2014年1月18日起计算至实际清偿之日止；以600，000元为基数，以日万分之五为标准，从2014年1月11日起计算至实际清偿之日止）；
六、被告上海富达齐申投资管理有限公司应于判决生效之日起三十日内支付原告上海浦运企业管理服务中心解除合同的违约金300，000元；
七、被告上海富达齐申投资管理有限公司应于判决生效之日起三十日内支付原告上海浦运企业管理服务中心安置补偿费（以每年90，000元为标准，从2013年12月15日起计算至实际返还租赁房屋及场地之日止）；
八、被告上海富达齐申投资管理有限公司应于判决生效之日起三十日内支付原告上海浦运企业管理服务中心房屋及场地的使用费（以年租金240万元为标准，从2014年5月24日起计算至实际返还之日止）；
九、驳回原告上海浦运企业管理服务中心的其他诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19，632元，减半收取计9，816元，财产保全费5，000元，共计14，816元，由被告上海富达齐申投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杨立转
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。