南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江宁民初字第750号
原告潘天赐，男，1994年3月1日生，汉族。
委托代理人李建琴，女，1969年11月23日生，汉族，系潘天赐母亲。
被告南京天印置业有限公司（以下简称天印公司，组织机构代码72179716-0），住所地在南京市江宁区科学园天元东路56号。
代表人南京天印置业有限公司管理人。
负责人戎浩军。
委托代理人王健、张燕，江苏三法律师事务所律师。
第三人ＸＸ，女，1980年10月6日生，汉族。
委托代理人王仁本、胡志扬，江苏天听律师事务所律师。
原告潘天赐诉被告天印公司、第三人ＸＸ商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘天赐的委托代理人李建琴、被告天印公司的委托代理人张燕、第三人ＸＸ的委托代理人王仁本到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘天赐诉称：2007年10月9日，其与被告签订协议书一份，约定被告将江宁区弘景大道2888号弘景雅墅4幢102室出售给原告。其支付了首付款60万元，并办理了该房屋的入住手续。此后其多次要求被告办理房屋过户手续，而被告一直未办理。2013年1月，其得知被告与第三人ＸＸ签订《南京市商品房预售合同》，并以按揭的方式虚估房价将房屋抵押给第三人中信银行套取贷款，导致其不能办理房屋过户手续。第三人ＸＸ自2013年1月起无力还款，其为了防止银行行驶抵押权避免造成更大的损失，代ＸＸ偿还了贷款本息43700元。其认为被告与第三人签订的合同是无效合同，而其与被告签订的协议合法有效，被告应将房屋过户登记至其名下。故诉至法院请求判令：1、确认被告天印公司与第三人ＸＸ签订的关于南京市江宁区弘景大道2888号弘景雅墅4幢102室《南京市商品房预售合同》无效；2、确认其与被告签订的关于南京市江宁区弘景大道2888号弘景雅墅4幢102室的购房合同有效，被告协助将该房屋过户登记至其名下。
被告天印公司辩称：其与原告签订了购房协议，但是南京市玄武区人民法院作出的（2013）玄锁商初字第81号判决书已经生效，该判决认定第三人ＸＸ与中信银行就诉争房屋签订的抵押合同有效，所以其与第三人ＸＸ的商品房预售合同也是有效的。请求法院依法判决。
第三人ＸＸ述称：1、其原在被告处工作，被告为了向银行贷款与其签订形式上的预售合同，但双方并非真实的房屋买卖关系，其从未占有使用过房屋，也未使用和偿还过贷款，贷款由被告使用，也由被告偿还，后原告也偿还部分贷款；2、其对原被告之间的协议不知情，其从未行使过产权人权利，也并未准备行使所谓的产权人权利。请法院依法判决。
经审理查明，2007年10月9日，原告潘天赐与被告天印公司签订《协议书》一份，载明：“甲方江宁区天印房地产开发有限公司，乙方潘天赐，关于弘景雅墅样板房出售给乙方：1、面积约220㎡，按房产局测绘面积为准；2、单价：每平方米伍仟伍佰捌拾元整；3、装潢费：乙方支付叁拾万元人民币（含电器家具等等）；4、购房定金：付贰拾万元（已付）；5、交房时间：2009年6月28日”，甲方代表天印公司法定代表人王双六签字，并加盖被告天印公司合同专用章，乙方代表潘家贵（潘天赐父亲）签字。双方均认可弘景雅墅样板房即南京市江宁区弘景大道2888号弘景雅墅4幢102室（以下简称102室）。原告于2007年8月11日、2010年11月15日、2011年12月29日分三次交付房款共60万元。原告办理了房屋的交付入住手续，并居住至今。
2007年7月17日，被告天印公司与第三人ＸＸ签订《弘景雅墅商品房预售合同》，将102室房屋出售给第三人ＸＸ，房屋面积206.59平方米，单价为21800元每平方米。
2007年7月19日，第三人ＸＸ与中信银行股份有限公司南京江宁支行（以下简称中信银行江宁支行）签订《个人购房借款合同》，约定ＸＸ向中信银行江宁支行借款2980000元，用于购买102室房屋。同日，双方签订《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，约定ＸＸ以102室房屋为上述《个人购房借款合同》项下的债务提供预购商品房贷款抵押担保，并办理了抵押登记。中信银行江宁支行于2007年7月27日向ＸＸ发放了2980000元贷款，后因ＸＸ未按时还款，中信银行南京分行诉至南京市玄武区人民法院，要求：1、被告ＸＸ及其丈夫孟祥江偿还借款本金及利息，2、如不能清偿，其有权就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，并要求ＸＸ、孟祥江承担实现抵押权的所有费用，该院于2013年10月15日作出（2013）玄锁商初字第81号民事判决书，判决：一、被告ＸＸ、孟祥江于判决生效之日其十日内共同偿还中信银行南京分行借款本金2264744.13元、利息27378.34元、罚息220.77元（利息、罚息计算至2013年6月4日）、律师费55527.46元，合计2347870.7元，并自2013年6月5日起按中信银行江宁支行与ＸＸ签订的《个人购房借款合同》的约定支付利息、罚息至判决确定的给付期限的最后一日止；二、如被告ＸＸ未履行判决第一项确定的还款义务，则原告中信银行南京分行可与被告ＸＸ就抵押财产（102室房屋）折价或拍卖、变卖并就所得价款优先受偿。
审理中，原告举证如下：1、2007年价格申报表，证明被告天印公司当时申报的房屋单价为7072元，物价局实际审批的价格是7000元每平方米；2、弘景雅墅销售明细一份、商品房预售合同三份，证明诉争房屋所在楼盘房屋的销售价格在6000元左右，被告与第三人签订的房屋单价为21800元，明显偏高，是被告为了套取贷款签订，因此被告与第三人签订合同无效；3、存款回单3份、ＸＸ出具证明1份，证明ＸＸ通知其还银行贷款，如果不及时还款可能会拍卖房屋，故其还款3个月，共还款43700元。后来其发现贷款数额太高就停止还贷。被告天印公司对上述证据的真实性认可，并陈述其与ＸＸ签订预售合同的目的是套取银行贷款，无真实买卖关系，银行贷款除原告后来还的3个月之外，其他均是其以ＸＸ名义还款。第三人ＸＸ质证认为，其与被告签订预售合同目的是套取银行贷款，对其出具的证明真实性认可，原告确实还贷3个月，其没有偿还过银行贷款，对第一组证据的真实性无法确认。
上述事实，有协议书、收据、证明、商品房预售合同、判决书及当事人陈述等证据证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人在订立合同时，除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则外，还应当遵守法律、行政法规、尊重社会公德、不得扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益。本案中，被告天印公司与第三人ＸＸ均认可签订关于102室房屋商品房预售合同并非双方真实意思表示，目的是套取银行贷款，且合同签订后，被告天印公司一直以第三人ＸＸ的名义还贷，原告亦举证证明还贷3个月，第三人ＸＸ并未实际履行合同，故被告天印公司与第三人ＸＸ借签订商品房买卖合同之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项和第（三）项的规定，该合同依法应为无效。故对原告要求确认被告与第三人签订的关于102室房屋的商品房预售合同无效的诉请，本院予以支持。
原告潘天赐与被告天印公司的协议书是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效。协议签订后，原告潘天赐按约交付了部分房款，办理了入住手续，实际入住至今，故被告天印公司应当继续履行双方签订的协议书，为原告潘天赐办理房屋权属变更登记手续，但现102室房屋抵押给中信银行江宁支行，暂时性阻却原被告办理过户手续，但该抵押并非法律上或事实上履行不能，在抵押涤除后，仍具备办理产权过户手续的条件，故原告要求确认协议书有效，被告天印公司办理产权过户手续的请求，应予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认被告天印公司与第三人ＸＸ于2007年7月17日签订的关于南京市江宁区弘景大道2888号弘景雅墅4幢102室的《南京市商品房预售合同》无效。
二、确认原告潘天赐与被告天印公司于2007年10月9日签订的关于南京市江宁区弘景大道2888号弘景雅墅4幢102室的《协议书》有效。
三、被告天印公司于本判决生效之日起十日内办理南京市江宁区弘景大道2888号弘景雅墅4幢102室的抵押权涤除手续；被告天印公司于上述房屋抵押涤除后十日内协助原告潘天赐办理权属变更登记手续。
本案案件受理费15305元，由被告天印公司负担（该款已由原告潘天赐垫付，被告天印公司应在本判决生效之日起十日内给付此垫款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院（开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）预交上诉案件受理费。
审 判 长 张映秋
代理审判员 逯雅娟
人民陪审员 张顺旗
二〇一四年八月十三日
见习书记员 尹 紫