北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00126号
上诉人（原审原告）北京国旺房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇福顺街9号。
法定代表人齐运旺，总经理。
委托代理人胡占龙，河北天枢律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中国移动通信集团北京有限公司，住所地北京市东城区东直门南大街7号。
法定代表人周毅，总经理。
委托代理人张永民，天津益清（北京）律师事务所律师。
上诉人北京国旺房地产开发有限公司（以下简称国旺房地产开发公司）因与被上诉人中国移动通信集团北京有限公司（以下简称中国移动北京公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2014）密民初字第4008号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年6月，国旺房地产开发公司诉至原审法院称：2006年，中国移动北京公司联系我公司，要求购买由我公司开发的北京市密云县×街67号（00179）1幢等2幢商业办公综合楼。2007年7月6日，中国移动北京公司向我公司支付购房定金67万元，并于同日开始使用该办公楼。我公司将签字盖章的《北京市商品房现房买卖合同》交给中国移动北京公司，要求中国移动北京公司签字。但其后中国移动北京公司拒不签订房屋买卖合同，也不腾退房屋，剩余房款亦未交付。2013年我公司将中国移动北京公司诉至法院，要求腾退房屋，但中国移动北京公司于开庭时拿出了其盖完公章的合同，至此我公司才正式与中国移动北京公司签订了房屋买卖合同，我公司无奈只好撤诉。但之后我公司为中国移动北京公司办理房屋产权证书时中国移动北京公司知此房不允许办理分户产权证书。因政策原因导致该合同无法履行，故我公司诉至法院，请求判令：1.解除国旺房地产开发公司、中国移动北京公司签订的北京市密云县×街67号（000179）1幢等2幢房屋的《北京市商品房现房买卖合同》；2.中国移动北京公司支付2007年7月6日至实际返还房屋之日的租金损失，按照每年9万元的标准计算；3.案件受理费由中国移动北京公司负担。
中国移动北京公司辩称：国旺房地产开发公司所述情况不属实。我公司于2006年底与国旺房地产开发公司达成涉诉房屋的购买意向，并对房屋总价款达成一致意见。后国旺房地产开发公司将涉诉房屋的房屋买卖合同递交我公司，由我公司进行审批，我公司已于2007年将合同返还国旺房地产开发公司。2007年3月30日涉诉房屋已由国旺房地产开发公司交付我公司进行使用并进行装修。2007年7月6日，我公司按照合同将房屋首付款67万元交付国旺房地产开发公司。因合同约定待我公司取得房屋产权证一周内付清全部余款，故房款尚未付清。现涉诉房屋上存在抵押，且经我公司询问，如果国旺房地产开发公司根据规定办理相应的前置手续，此商业性楼房是可以办理分户产权证书的。故请求驳回国旺房地产开发公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：国旺房地产开发公司（出卖人）于2006年底与中国移动北京公司（买受人）达成买卖密云县×街67号（00179）1幢等2幢房屋第2幢第1、2层2、3单元的购买意向，并签订有《北京市商品房现房买卖合同》，该合同约定：买受人购买的商品房所在土地用途为商业，土地使用年限自2002年6月5日至2072年2月27日，该商品房建设工程规划许可证号为2002密规建字××××号，现已通过规划验收并完成了竣工验收；经公安行政管理部门核准，该商品房地址为：密云县×街67号，该商品房为第一条规定项目中的2幢第1、2层2、3单元；其实测建筑面积共286.70平方米；该商品房的抵押情况为未设定抵押；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4700元，总价款1347490元，付款方式为分期付款；出卖人应当在2007年3月30日前向买受人交付该商品房；出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：1.如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，并按照中国银行同期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付；2.如因买受人的责任，出卖人办证期限顺延等内容。国旺房地产开发公司之法定代表人齐运旺在该合同上签字并加盖公司公章，中国移动北京公司在该合同书上加盖合同专用章。但是此合同未载明签订日期。此合同附件五对付款方式及期限约定为：合同生效后，买受人付给出卖人购房总价款的50%，买受人取得房屋产权证一周内付清全部余款。2007年7月2日，国旺房地产开发公司为中国移动北京公司出具了售房款670000元的《北京市交通运输业、建筑业、销售不动产和转让无形资产专用发票》。2007年7月6日，中国移动北京公司将此款一次性全部支付。
另查：2002年6月5日，国旺房地产开发公司取得密云县×街67号土地的《国有土地使用证》，此地块使用权面积为5788.93㎡。在该《国有土地使用证》记事栏中记载：2003.6.5，该宗地及在建工程一、二栋楼于2003年6月5日设定抵押登记，抵押权人为：密云县×联合社营业部，贷款金额为500万元，期限为2003年5月23日至2004年5月23日；2003.9.15，根据抵押权人2003年9月15日出具的证明，第二栋楼不在抵押范围，宗地中不含预出售给北京移动通信有限公司楼房用地及所摊土地面积。其后直至2016年6月30日，国旺房地产开发公司在该地块涉及的第一幢楼及第二幢楼的其他部分陆续设有抵押。
2004年2月25日，国旺房地产开发公司取得密云县×街67号两栋楼的房屋产权证书，证书号：京房权证密股字第××××号。该证书记载地块所涉房屋2幢，结构为钢混，1幢楼总层数7层，2幢楼总层数2层。第一幢第一段和第二幢曾于2004年6月10日设定抵押，于2007年4月6日注销。其附件栏记载：经批准，该宗房产的部分（6678.68㎡）已转移给北京移动通信有限责任公司，故原房屋所有权人的房产面积变更为11063.52㎡，土地使用面积变更为3644.39㎡。时间为2004年3月4日。2013年5月28日，国旺房地产开发公司对房屋所有权证书进行更换，房屋产权证书号变更为：X京房权证密字第××××号；房屋坐落名称变更为密云县×街（00179）1幢等2幢，房屋规划用途为商业办公、综合楼；在附记中载明于2013年6月18日最高额抵押3000万元，抵押权人为工商行怀柔支行。
本案在审理过程中，双方当事人对《北京市商品房现房买卖合同》及其附件的内容均无争议，且均认可是在2006年底达成的购房合议。对于涉诉房屋密云县×大街67号第2幢第1、2层2、3单元的交付时间，双方存在争议，但最终一致确认是在2007年3月30日。但对于合同的实际签订时间，国旺房地产开发公司认为其于2007年7月6日将加盖好公章的房屋买卖合同交于中国移动北京公司进行签字盖章，但之后中国移动北京公司并未将签订好的合同返回国旺房地产开发公司。2013年10月24日，国旺房地产开发公司曾将中国移动北京公司诉至法院（案件号（2013）密民初字第6137号），要求中国移动北京公司腾退涉诉房屋。2013年11月6日开庭时，中国移动北京公司当庭将盖好公章的房屋买卖合同出示。后国旺房地产开发公司撤回此案诉讼。故国旺房地产开发公司认为其直至2013年11月6日前未取得双方均签字盖章的《北京市商品房现房买卖合同》。对此，中国移动北京公司予以否认，其认为合同的签订时间是在2007年7月6日前，拿到合同及国旺房地产开发公司出具的发票后，其公司才可以审批款项并为国旺房地产开发公司开具支票。
国旺房地产开发公司一并称其撤回（2013）密民初字第6137号诉讼后，向房屋管理部门咨询办理涉诉房屋的分户产权证书事宜，房屋管理部门告知其根据京建发（2010）647号文件，涉诉房屋的产权分户手续无法进行。故国旺房地产开发公司持无法办理产权分户手续且责任在中国移动北京公司的意见诉于法院，要求解除其与中国移动北京公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》，并要求中国移动北京公司按照每年租金9万元的标准给付租金，至房屋实际返还之日。为此，国旺房地产开发公司向法院提交一份中国农业银行北京市怀柔区支行出具的《关于同意北京国旺房地产开发有限公司从我行抵押9619.53平方米建筑面积中分出1559.71平方米建筑面积申请办理房屋所有权证的证明》，欲证明其曾于2009年为他人办理过产权分户手续，且他人已取得相应的房屋产权证书；一份×街67号第2幢楼其他部分288平方米房屋的《租赁协议书》，欲证明租赁价格为每年9万元。对此两份证据，中国移动北京公司不予认可。中国移动北京公司认为虽然政府政策对非住宅项目房屋分户的程序进行了更严格的规定，但是如果手续齐备是可以办理分户手续的，现在无法办理房屋产权分户手续的最主要原因在于国旺房地产开发公司在涉诉密云县×街67号两幢楼房及部分国有土地使用权上设有抵押。
原审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。国旺房地产开发公司与中国移动北京公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照该合同履行各自的义务。现国旺房地产开发公司以其在2013年11月6日前未取得双方均签字盖章的《北京市商品房现房买卖合同》，而因为政府相关政策于2010年间发生调整，导致其无法为中国移动北京公司办理涉诉房屋的分户产权证书为由，要求解除该合同，不足以成为解除该房屋买卖合同的正当理由，故国旺房地产开发公司此项诉讼请求，法院不予支持。对于国旺房地产开发公司要求中国移动北京公司按照每年9万元的标准，支付2007年7月6日至实际返还房屋之日的租金损失的诉讼请求，无事实及法律依据，法院亦不予支持。自双方当事人签订《北京市商品房现房买卖合同》以来，已经过较长时间，双方均应互相配合，履行合同约定的义务，以实现合同的目的。虽然在现有情况下，国旺房地产开发公司不能为中国移动北京公司办理正式的房屋分户产权证书，但是双方可以在相互配合下，到房屋管理部门办理相应的权属变更登记手续，确认涉诉房屋的权属，确认完毕之后，中国移动北京公司应当按约支付剩余购房款。据此，原审法院于2014年10月判决如下：驳回国旺房地产开发公司的诉讼请求。
判决后，国旺房地产开发公司不服原审法院判决，上诉至本院称：原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判支持其全部诉讼请求。中国移动北京公司同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院一致，本院在此予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房现房买卖合同》及其附件、国旺房地产开发公司出具《北京市交通运输业、建筑业、销售不动产和转让无形资产专用发票》、中国农业银行进账单（回单）、《国有土地使用证》、京房权证密股字第××××号房屋产权证书、X京房权证密字第××××号房屋产权证书、《关于同意北京国旺房地产开发有限公司从我行抵押9619.53平方米建筑面积中分出1559.71平方米建筑面积申请办理房屋所有权证的证明》、《租赁协议书》等证据材料，在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点是涉案《北京市商品房现房买卖合同》应否解除。双方对此存有较大分歧，国旺房地产开发公司称由于不能办理涉案房屋的产权登记变更手续，故请求解除合同；而中国移动北京公司则认为涉案合同合法有效，且已经交付房屋并使用多年，故不同意解除合同。实际上，本案关键问题在于涉案合同是否达到解除条件，合同解除的条件是指在何种情况下，允许当事人解除合同。一般而言，合同解除有协议解除、约定解除和法定解除之分；根据本案相关事实可以看出，本案显然不属协议解除、约定解除之情形，故在此只需讨论该案是否符合法定解除情形。法定解除是指法律规定的当事人解除合同的情形。我国《合同法》第九十四条规定了合同解除的五种法定情形，实际上可分为以下两类：一是因客观原因而解除合同，如不可抗力；二是因违约行为而解除合同，如预期违约、迟延履行或者其他违约行为。本案中，中国移动北京公司显然不存在违约行为，国旺房地产公司也未主张对方违约，只是称是由于不能办理涉案房屋的产权登记变更手续，才请求解除合同的。也就是说，本案也不符合“因违约行为而解除合同”之情形；这样就只剩下“因不可抗力致使不能实现合同目的”最后一种情况。但不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观现象。不可抗力事件的发生，对合同履行的影响程度也存在差异，只要不是导致合同完全不能履行、不能实现合同目的的，当事人也只能选择变更合同，而不能解除合同。实际上，引发本案双方发生争议的原因是涉案房屋权属登记手续的变更问题。不论本案是否属于不可抗力之情形，本案涉案合同实际上大部已得以履行，对于买房人中国移动北京公司来讲，涉案房屋已实际交付并使用多年，其收取并使用涉案房屋的合同目的已经实现，只是没有办理房屋权属变更登记而已；对于卖房人国旺房地产开发公司来讲，其合同目的是卖掉房屋、收取房款，对于剩余房款，中国移动北京公司也并未拒绝给付，国旺房地产开发公司完全可以单独就此剩余房款主张相应权利，这并不必然出现合同目的不能实现的后果。因此，本案也不属于上述“因不可抗力致使不能实现合同目的”解除合同的法定情形。退一步讲，即便是目前办理房产权属登记手续变更确实存在一定障碍，双方也可采取其他变通方式来确定涉案房屋权属后，中国移动北京公司按约支付剩余购房款。
综上，国旺房地产开发公司提出的上诉请求，本院不予支持；原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费9800元，由北京国旺房地产开发有限公司负担（已交纳4900元，余款4900元于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；二审案件受理费9800元，由北京国旺房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
代理审判员 王 黎
代理审判员 杨 夏
二〇一五年二月六日
书 记 员 鲁燕萍