上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5340号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海君磊物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：邵美娟，董事长。委托诉讼代理人：孙成，上海大邦律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海新体育旅游有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：刘玮，董事长。委托诉讼代理人：戴元胜，上海市杰豪律师事务所律师。上诉人上海君磊物业管理有限公司(以下简称“君磊物业公司”)因与被上诉人上海新体育旅游有限公司(以下简称“新体育旅游公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2014)普民四(民)初字第1924号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。君磊物业公司上诉请求：请求撤销原审判决第二项、第四项，改判新体育旅游公司支付3号楼空置期间的物业管理费人民币(以下币种均为人民币)2,727,869.70元。事实和理由：新体育旅游公司与君磊物业公司达成过协议：君磊物业公司降低对3号楼的物业管理费单价，作为补偿，新体育旅游公司不再向君磊物业公司主张电费1,524,736.80元。而且，新体育旅游公司所主张的电费也超过了诉讼时效。原审法院支持了新体育旅游公司关于电费的诉讼请求有误。3号楼的业主上海市水利工程设计研究院(以下简称“水利研究院”)于2009年10月办理进户手续，故新体育旅游公司应当支付3号楼空置费至2009年10月。原审法院判决计算至2009年1月有误。新体育旅游公司辩称，君磊物业公司降低3号楼物业管理费是由于3号楼出售给水利研究院之后不再使用中央空调，故相应物业管理费予以降低。新体育旅游公司从未放弃过对电费1,524,736.80元的主张。新体育旅游公司与君磊物业公司之间的前期物业服务合同履行期间，对空置费、电费等一直存有争议，双方多次协商，故并未超过诉讼时效期间。新体育旅游公司于2009年1月8日与水利研究院签订了房屋买卖合同，出售的是现房，故2009年1月8日之后的空置费不应由新体育旅游公司承担。原审法院判决正确，请求二审予以维持。新体育旅游公司向一审法院起诉请求：君磊物业公司向新体育旅游公司支付电费1,524,736.80元、停车费分成1,343,738元。而新体育旅游公司应支付君磊物业公司1、3、5号楼空置费1,228,652.62元，费用相抵后，君磊物业公司应支付新体育旅游公司1,639,822.16元。君磊物业公司在一审审理中提起反诉，其反诉请求为：新体育旅游公司应向君磊物业公司支付空置费3,332,722.90元，君磊物业公司应支付新体育旅游公司停车费分成714,101元，费用相抵后，新体育旅游公司应支付君磊物业公司2,618,621.90元。一审法院认定事实：一、新体育旅游公司系上海市普陀区华池路58弄“上海新体育广场”1号楼、3号楼、5号楼的开发商。2006年6月30日，新体育旅游公司与君磊物业公司签订《前期物业服务合同》一份，合同约定该广场的1号楼、3号楼已经竣工，故委托君磊物业公司进行物业管理，物业管理费的标准暂定为：公寓式办公楼单价为3.5元、办公楼单价15元、商场等单价17元，2号楼、5号楼待竣工验收后再另行商定前期物业服务合同；二、2006年10月至2007年1月之间，君磊物业公司曾就空置费计付问题多次向新体育旅游公司致函，大意为：1号楼按单价3.5元计费、辅楼即3号楼按单价15元计费，按此单价及君磊物业公司统计的空置面积计算，1、3号楼自2006年9月至2006年12月止的空置费共计359,034.61元，经双方协商，新体育旅游公司同意按此费用的40%付款，故要求新体育旅游公司予以落实。之后，新体育旅游公司按君磊物业公司请求向君磊物业公司支付了2006年10月、11月、12月的空置费共计143,613.80元。2007年1月31日，君磊物业公司又向新体育旅游公司发送“关于新体育广场空置费物业管理费事宜”的函件一份，要求其按之前的标准对2007年1月的空置费进行结算，并草拟了多种方案备选，但此后新体育旅游公司未再支付空置费；三、2008年4月1日，双方签订《补充协议》一份，主要内容为：双方于2005年6月3日签订的《前期物业服务合同》就1、3号楼前期物业管理进行了约定，现5号楼已竣工验收并向君磊物业公司交付，故达成补充协议，新体育旅游公司委托君磊物业公司提供物业管理服务的范围为1、3、5号楼，5号楼物业管理费单价为3.5元，“纳入物业管理范围的已竣工但未出售的房屋”物业管理费经商定按标准的八折，即单价2.8元交纳；君磊物业公司收取的停车费按月扣除相应的管理费后向新体育旅游公司交纳；本补充协议与前期物业服务合同不一致的以本协议为准；四、2009年1月7日，新体育旅游公司与水利研究院签订《上海市商品房出售合同》一份，将新体育广场3号楼向水利研究院出售，合同附件五约定：新体育旅游公司已选聘君磊物业公司对该房屋进行前期物业管理，业主自“进户之日的次月起”，按单价6元交纳物业管理费；该出售合同签订的同时，君磊物业公司与水利研究院于2009年1月8日签订《上海新体育广场物业管理服务协议》一份，约定君磊物业公司作为物业管理方为新体育广场3号楼提供物业服务，管理费标准的单价暂定为6元，第一期物业管理费应自“合同生效五日内”支付；五、据新体育旅游公司提供的、落款处有原君磊物业公司印鉴的《地下车库委托管理协议》载明：新体育旅游公司同意将华池路XXX弄XXX-
XXX号地下停车库委托给君磊物业公司管理使用，委托管理期限自2008年9月起至物业管理合同终止；每车每月租金暂定为400元，君磊物业公司收取后按10.05%扣除税金及按8‰扣除管理费后，余额新体育旅游公司与君磊物业公司按7.5：2.5分成，每月结算一次；六、在前期物业管理服务过程中，双方为空置费、电费、停车费的结算存在争议，为此曾多次进行协商，根据新体育旅游公司出具的、末页落款处有新体育旅游公司代表及君磊物业公司法定代表人署名的数份会议纪要的内容表明，直至2013年双方对上述三类费用的具体数额及结算方式仍无法达成一致。经当事人申请，一审法院就涉案房屋上海市华池路58弄1、3、5号楼空置期间的累计面积委托上海求是会计师事务所有限公司进行了审计，结论为：一、在1号楼与5号楼的房屋空置面积审计过程中，双方对部分房屋空置期间的计算均同意以房屋售出后的进户通知书、入住流程表、移交记录表中载明的日期为空置费计费截止日，或虽有不同依据，但对房屋的建筑面积及空置月份均无异议，上述房屋的空置面积可达成一致。但双方对部分房屋空置期的计算依据不统一，主要表现为：新体育旅游公司以房屋售出后的交接书的记录日期或收取业主最后一笔房款付款后7日为空置费计费截止日，君磊物业公司则以房屋的进户通知书、入住流程表、移交记录表中的记录日期为空置费计费截止日；二、关于3号楼的审计，新体育旅游公司以君磊物业公司与业主水利研究院签订物业管理服务合同的日期，即2009年1月为空置费计费截止日，君磊物业公司以房屋移交记录中载明的日期，即2009年10月为空置费计费截止日；三、根据上述情况，以新体育旅游公司的意见为审计依据，则1号楼空置面积为75,474.13平方米(自2007年1月至2012年12月31日)、3号楼的空置面积为131,963.15平方米(自2007年1月至2009年1月)、5号楼的空置面积为113,779.11平方米(自2008年4月1日至2012年12月31日)；以君磊物业公司的意见为审计依据，则1号楼空置面积为81,792平方米(自2007年1月至2012年12月31日)、3号楼为181,857.98平方米(自2007年1月至2009年10月)、5号楼为112,191.91平方米(自2008年4月1日至2012年12月31日)。针对审计结论，新体育旅游公司认为：一、关于1号楼与5号楼。房屋竣工后至出售前的时间段为空置期间，此时间段内的空置费应由新体育旅游公司向君磊物业公司支付，房屋一旦出售完成交接手续后所发生的物业管理费不应再由新体育旅游公司承担，而部分业主在购得房屋后未及时办理进户手续，因此，空置费的计费截止日应以交接书的记录日期或收取业主最后一笔房款付款后7日为准；二、关于3号楼。君磊物业公司与3号楼的业主水利研究院于2009年1月签订了物业管理服务协议，故3号楼的空置费计费截止日应为2009年1月，此后的物业管理费应由君磊物业公司向水利研究院收取，与新体育旅游公司无关。针对审计结论，君磊物业公司认为：一、关于1号楼与5号楼。审计方在确定空置费计费截止日时，对各类参考证据的顺序排定显然是以其重要性为依据，而君磊物业公司提供的进户通知书、入户流程表、移交记录表等证据在审计报告中的排序位阶优于新体育旅游公司提供的房屋交接书等证据，由此可见，君磊物业公司提供证据的证明效力更强，故对空置费的计费截止日应遵循实际入住优于约定入住的原则；二、关于3号楼。君磊物业公司与水利研究院虽然签署了物业管理服务协议，但该业主并未实际入住，主要原因是新体育旅游公司于2009年1月将3号楼出售后，业主对房屋提出了整改意见，为此新体育旅游公司出资对3号楼进行了长达十个月的装修改造，业主直至2009年10月方正式入住并办理了进户手续，此事实可由新体育旅游公司盖章确认的“新体育广场入住手续流程表”予以证实，君磊物业公司自2009年11月始向业主收取物业管理费，故3号楼的空置费计费截止日期应为2009年10月；三、审计方于审计报告中将1号楼、5号楼的性质描述为公寓式办公房缺乏法律依据。针对双方的意见，审计方的主要答复意见为：一、因双方的计费依据均不充分，故审计方对双方的意见予以参考后分别作出了结论，而君磊物业公司对1号楼、5号楼中的29套房屋的审计未提供证据，亦不认可新体育旅游公司提供的证据，故两个审计结论中涉及的房屋数量不一致，不具备可比性；二、审计报告中对相应证据的次序排定的确有强弱之分；三、对房屋性质的描述系根据新体育旅游公司提供的信息，此类描述不属于审计结论范畴。诉讼过程中，双方最终对下列费用的结算达成一致意见：一、2007年1月至2012年12月31日间新体育旅游公司应向君磊物业公司支付的1号楼空置费总额为248,799.80元；二、2008年4月1日至2012年12月31日间新体育旅游公司应向君磊物业公司支付的5号楼空置费总额为318,581.51元；三、君磊物业公司应向新体育旅游公司支付2007年10月至2012年12月的停车费分成778,550元。一审法院认为，鉴于本反诉所涉的事实及争议具有一致性，故针对当事人的本反诉诉请及争议焦点合并论述如下：新体育旅游公司与君磊物业公司存在物业服务合同关系，应秉承诚实信用、等价有偿的原则对合同约定或物业管理服务过程中产生的债权债务进行结算。诉讼过程中，当事人对君磊物业公司应付的停车费分成、新体育旅游公司应付的1号楼、5号楼空置费的数额已达成一致，法院对此予以确认并不再就上述费用结算中所产生的争议作出评判，由于当事人对各类费用的冲抵始终未达成合意，故对各自的欠费应承担相互支付的义务。针对诉讼中仍存有争议的费用结算问题，一审法院认为，一、关于电费，通过查明的事实与证据可知，当事人之间因互负债务而长期进行磋商直至诉讼，期间并未对各项债务的具体数额、计算标准、应付时限等达成一致，故新体育旅游公司将双方尚未确认的付费争议提交诉讼并未超出法定时效，且君磊物业公司并无证据可证实当事人之间存在“降低3号楼空置费单价标准以免除君磊物业公司应付电费”的约定，故对君磊物业公司拒付电费的抗辩意见难以采信，君磊物业公司既对欠费数额予以确认，则其应履行债务。二、关于3号楼空置费的面积计算标准，通常情况下，前期物业管理中的空置费指商品房未售出前开发商为维持物业管理而参照物业管理费标准向物业管理方支付的费用，一旦商品房被售出，房产业主应按房屋买卖合同中约定的收费标准向物业管理方支付物业管理费，此时付费义务将转由业主承担。本案中，新体育旅游公司作为开发商已通过买卖的形式将3号楼售出，君磊物业公司作为物业管理方已与业主于2009年1月8日签订了物业管理合同并明确约定了物业管理费的收费标准与计付时限，此举表明君磊物业公司对付费义务自新体育旅游公司向业主转移予以了认可——否则其完全可以拒签此合同，从另一角度而言，该物业管理合同的签订即表示君磊物业公司与业主之间建立了物业管理服务关系，自合同成立之日起，接受3号楼物业管理与服务的一方即为业主方而非新体育旅游公司，无论业主是否实际入住或交纳了费用，君磊物业公司再要求新体育旅游公司为物业管理承担费用不符合民事活动中公平合理、等价有偿的原则，故在3号楼空置面积的计算中法院对新体育旅游公司的意见予以采信，即应以2009年1月作为空置面积计算的截止日并以审计部门按此标准计算得出的审计结果131,963.15平方米予以采信。三、关于3号楼空置费单价标准，除最初订立的《前期物业服务合同》将3号楼空置费单价暂定为15元外，综观多年来当事人双方签署的协议、单方出具的账册或函件、各类收款凭证及会谈纪要，均无法得出确切的结论认定新体育旅游公司与君磊物业公司已就3号楼的空置费单价另行达成了一致，其中2008年4月1日签订的补充协议中的折价条款显然是针对5号楼而非全部物业；君磊物业公司于2007年前向新体育旅游公司发送的空置费催收函件及此期间为数不多的款项结算实例只能表明双方对部分时间段内的空置费单次结算达成了减免的意向，不能视为对3号楼空置费单价完成了永久降低标准的约定；账册等单方制作的、不具有对外承诺意思表示的文件资料的证明效力不能取代合同；新体育旅游公司所认可的会议纪要中更未体现出与会人员对费用结算的定论。根据上述理由，既然无证据表明在《前期物业服务合同》签订后当事人对3号楼的空置费单价标准有过重新约定，则该合同中对此类费用的约定仍具有法律约束力，故对君磊物业公司的意见予以采信，即3号楼空置费单价的标准应定为15元。一审法院判决：一、上海君磊物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海新体育旅游有限公司支付上海市普陀区华池路58弄“上海新体育广场”物业服务期间2013年1月至2014年10月的停车收益分成778,550元；二、上海君磊物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海新体育旅游有限公司支付上海市普陀区华池路58弄“上海新体育广场”物业管理服务期间所欠付的2007年1月至2008年10月的电费1,524,736.80元；三、上海新体育旅游有限公司应于判决生效之日起十日内向上海君磊物业管理有限公司支付上海市普陀区华池路58弄“上海新体育广场”1号楼空置期间的物业管理费248,799.80元；四、上海新体育旅游有限公司应于判决生效之日起十日内向上海君磊物业管理有限公司支付上海市普陀区华池路58弄“上海新体育广场”3号楼空置期间的物业管理费1,979,447.25元；五、上海新体育旅游有限公司应于判决生效之日起十日内向上海君磊物业管理有限公司支付上海市普陀区华池路58弄“上海新体育广场”5号楼空置期间的物业管理费318,581.51元。本院经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。君磊物业公司上诉认为，新体育旅游公司与君磊物业公司达成过协议，由君磊物业公司降低3号楼的物业管理费单价，作为补偿，新体育旅游公司不再向君磊物业公司主张电费1,524,736.80元。对此，本院认为，君磊物业公司降低3号楼物业管理费单价的受益方为3号楼的购房业主，新体育旅游公司并非受益方，其以免除电费为对价换取物业管理费单价降低，显然有违常理。其次，君磊物业公司与新体育旅游公司对空置费、停车费等一直存有争议，如果双方达成了以免除电费为对价降低物业管理费的合意，理应以书面形式予以记载，但君磊物业公司始终未能提供书面的协议。君磊物业公司主张双方达成过合意，遭新体育旅游公司的否认，而君磊物业公司并未提供充分的证据以证明其主张，故本院对该上诉理由不予支持。因双方多年来一直对空置费、停车费、电费进行协商，并形成过多次书面的会议纪要，故君磊物业公司上诉认为新体育旅游公司关于电费的诉讼请求已经超过诉讼时效，无事实依据，本院不予支持。关于3号楼空置费的截止时间，因君磊物业公司与水利研究院签订的合同中约定了自合同生效之日起五日内支付第一期物业管理费，故新体育旅游公司应承担空置费至2009年1月。此外，新体育旅游公司出售给水利研究院的房屋为现房，水利研究院在签订房屋买卖合同后可以立即占有、使用房屋。君磊物业公司上诉认为新体育旅游公司空置费应支付至2009年10月，依据不足，本院不予支持。综上所述，君磊物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34,833元，由上诉人上海君磊物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 王 伟
审判员 徐 庆
二〇一六年十月三十一日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……