广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第237号
原告：庄博文，男，澳门居民。
委托代理人：谢小辉，广东维克胜律师事务所律师。
被告：徐贵明，男，汉族，1980年11月10日出生。
被告：徐志桓，男，汉族，1975年10月28日出生。
两被告委托代理人：杨建军，广东晨光律师事务所律师。
两被告委托代理人：张宏，广东晨光律师事务所实习律师。
原告庄博文诉被告徐贵明、徐志桓房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庄博文及其委托代理人谢小辉，两被告委托代理人杨建军、张宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告为常住珠海市的澳门商人，原告因商务原因曾于2013年2月向第三人张甲俊借款人民币100万元用于经济周转，应第三人张甲俊的要求，原告将自有且实际居住的珠海市香洲区柠溪路537号8栋2单元2202房作为借款担保，抵押给第三人张甲俊，但在办理相关抵押手续时，第三人张甲俊指使被告徐贵明作为原告的代理人，与原告一并到珠海市公证处办理了委托售房的委托公证。由于原告对中国大陆法律不熟悉，以为这就是办理了抵押手续。原告后于2013年3月6日将100万元借款归还给第三人张甲俊，并按第三人张甲俊的指令将款项付至其指定账户。由于原告未将原公证委托取消，2013年12月6日，在第三人授意下，两被告恶意进行串通，在原告完全不知情的情况下将原告拥有的市值为200多万元的珠海市香洲区柠溪路房产（岭南世家荣景园）以远远低于市场价格的60万元，恶意过户到被告徐志桓的名下。原告属澳门居民，通过购买案涉珠海房产享受持有珠澳两地车牌，近日原告在进行珠澳两地车牌年检时，由于无法通过车辆年检手续，遂发现案涉房产已被恶意更名至被告徐志桓名下，原告立即向珠海市公安局经济犯罪侦查大队报案，涉案房产已被珠海市公安局经济犯罪侦查大队查封。由于案涉房产已被更名至被告徐志桓名下，只能通过人民法院判决确认方能更名回至原告名下，故提起诉讼。原告认为，案涉房产目前一直由原告正常居住使用，原告与被告徐贵明、徐志桓之间没有特别的关系，被告徐志桓在不了解房屋实际状况，不察看房屋现状的情况下，将市值200多万元的房产，以不合常理的60万元低价购买，被告徐志桓怎么可能愿意与被告徐贵明签订房屋转让协议；被告徐贵明以原告的名义与被告徐志桓发生房屋买卖关系，非常顺利地拿到房屋所有权证，按理应由原告履行交房义务，但截止原告起诉时从未有人向原告提出腾退房屋，原告也从未收到任何人支付给原告的卖房款，以上种种行为表明，被告徐贵明以原告的名义与被告徐志桓之间的房屋买卖是极不正常的交易行为，也是违背常理的，被告徐志桓取得房屋所有权证并非出于善意。所以，原告认为，被告徐贵明、徐志桓之间主观上存在明显的恶意串通，双方之间的房屋买卖行为，已严重损害到原告的合法权益，故该房屋买卖合同是无效的。诉讼请求：1.判决确认被告徐贵明以原告名义与被告徐志桓于2013年12月6日所订立的旨在交易珠海市香洲区柠溪路537号8栋2单元2202房的《珠海市房地产买卖合同》无效；2.判决被告徐志桓将珠海市香洲区柠溪路537号8栋2单元2202房过户更名回原告名下，并由被告共同承担过户更名过程中产生的一切费用；3.判令被告承担本案诉讼费用。
原告对其陈述事实提供的证据有：1.原告身份证；2.授权委托公证书；3.《房地产买卖》公证书；4.《房地产买卖合同》；5.房地产过户更名资料；6.涉案房产被经侦查封登记表；7.涉案房产登记表；8.银行还款凭条；9.借据。
被告徐贵明辩称，一、本人与徐志桓于2013年12月6日就买卖位于珠海市香洲区柠溪路537号8栋2单元2202房所订立的《珠海市房地产买卖合同》合法有效。1.本人与原告于2013年2月7日双方共同到公证处签署公证《委托书》，委托内容是：“位于广东省珠海市香洲区柠溪路537号8栋二单元2202房（《房地产权证》编号为：粤房地权证珠字第××号）的房屋登记在原告名下。现委托徐贵明为原告的代理人，代为办理以下事宜：（一）确定买主、商议并决定该房屋的出售价格，签署出售上述房屋的买卖合同，办理相关房地产买卖合同公证及领取公证书；（二）代为接受房地产登记机关询问，以及办理上述房屋的过户手续；（四）代收售房款，以及缴纳相关税费等等。受托人在上述委托权限范围内签署的一切有关文件、实施的法律行为以及产生的法律后果，委托人均予以承认，并承担其法律后果。”因此，本人具有原告的授权是合法有效的。2、作为原告的委托代理人，本人与被告徐志桓于2013年12月10日前往公证处，申请办理转让方为庄博文、受让方为徐志桓的房地产买卖合同公证事宜。原告、被告徐志桓双方经协商一致订立了《房地产买卖合同》，双方在订合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，代理方徐贵明具有相应的代理权限。买卖双方签订《房地产买卖合同》意思表示真实，合同中约定的交易总额、房屋交付、争议解决方式等条款具体明确，双方对合同条款已详尽了解，无任何异议。珠海市公证处依法出具了（2013）粤珠珠海第30337号《公证书》。可见，原告与被告徐志桓之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反国家强制性规定，作为代理人的徐贵明亦具有相应的代理权限，该合同应当认定为合法、有效。二、徐贵明、徐志桓之间的买卖房屋交易并不存在恶意串通。1.事实上，房屋买卖价格就是人民币200万元（含税价）。在徐贵明、徐志桓完成交易即房产过户后，被告徐志桓马上缴付了房款人民币200万给徐贵明，有银行流水为证。当时交易时，为了达到少缴过户税，在买卖合同中写了人民币60万元的成交价格。2.被告徐志桓之所以没有看房，没有让原告腾房是出于对原告和本人的信任，因为有之前的国家机关出具的公证书。被告徐志桓有理由相信自己已经合法有效受让并拥有了该房产。至于不让原告腾房，是因为正好处于年关，被告徐志桓长期不在珠海，过完年，才有时间处理这些事情。3.原告虽为澳门居民，但是长期在珠海生活，一个成年人，一个具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力的人，在签订公证书时，都是自己真实意思的表示，没有任何人强迫和威胁，而是基于自己的债务心甘情愿地处理自己的房产。三、被告徐志桓在这次房产交易中作为善意第三人，其已经按照合同约定支付与房屋价值相当的房款，其权利应得到保护。徐贵明、徐志桓在这次房屋买卖中交易真实，符合交易习惯。经双方协商一致，房屋以人民币200万元整的费用成交，只是在交易过程中，因为想少缴一点过户税，才请求被告徐志桓将交给房产交易中心的房屋买卖合同上注明是人民币60万元整成交，双方私下的《房屋买卖协议》才是真正的房屋买卖合同。在与被告徐志桓完成交易后，即房产过户后，被告徐志桓马上缴付了房款人民币200万，有银行流水为证。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告徐贵明为其辩解提供的证据有：1.牡丹灵通卡账户历史明细清单；2．银行客户交易查询打印；3.房屋买卖协议书；4.收款收据。
被告徐志桓辩称，一、本人与原告于2013年12月6日就买卖位于珠海市香洲区柠溪路537号8栋2单元2202房所订立的《珠海市房地产买卖合同》合法有效。1.根据徐贵明向本人提供的公证书显示，徐贵明与原告于2013年2月7日双方共同到公证处签署公证《委托书》，原告的授权徐贵明出售房屋，合法有效的。2.2013年12月10日，本人与原告的委托代理人徐贵明前往公证处，申请办理转让方为庄博文、受让方为徐志桓的房地产买卖合同公证事宜。本人与原告双方经协商一致订立了《房地产买卖合同》，双方在订合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，代理方徐贵明具有相应的代理权限。原告转让的房屋坐落在珠海市香洲柠溪路537号8栋二单元2202房（《房地产权证》编号为：粤房地权证珠字第××号）。双方签订《房地产买卖合同》意思表示真实。双方在合同中约定，原告以人民币60万元整将上述房屋转让给本人。双方在合同中约定的交易总额、房屋交付、争议解决方式等条款具体明确，双方对合同条款已详尽了解，无任何异议。珠海市公证处依法出具《公证书》。可见，本人与原告之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反国家强制性规定，作为代理人的徐贵明亦具有相应的代理权限，该合同应当认定为合法、有效。二、徐贵明、徐志桓之间的买卖房屋交易并不存在恶意串通。1.事实上，被告徐贵明、徐志桓的房屋买卖价格就是人民币200万元整（含税价）。在完成交易后，本人马上缴付了房款人民币200万给徐贵明，有银行流水为证。本人与徐贵明私下订有买卖协议，为了达到少缴过户税，经徐贵明请求，在买卖合同中写了人民币60万元的成交价格。2.本人之所以没有看房，没有让原告腾房是出于对徐贵明和原告的信任，因为有之前的国家机关出具的公证书。本人有理由相信自己已经合法有效受让并拥有了该房产。至于不让原告腾房，是因为正好处于年关，本人长期不在珠海，过完年，才有时间处理这些事情。3、原告虽为澳门居民，但是长期在珠海生活，一个成年人，一个具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力的人，在签订公证书时，都是自己真实意思的表示，没有任何人强迫和威胁，而是基于自己的债务心甘情愿地处理自己的房产。三、本人在这次房产交易中作为善意第三人，已经按照合同约定支付与房屋价值相当的房款，权利应得到保护。徐贵明、徐志桓在这次房屋买卖中交易真实，符合交易习惯。经双方协商一致，房屋以人民币200万元整的费用成交，只是在交易过程中，因为被告一想少缴一点过户税，才请求本人将交给房产交易中心的房屋买卖合同上注明是人民币60万元整成交，双方私下的《房屋买卖协议》才是真正的房屋买卖合同。在徐贵明、徐志桓完成交易后，即房产过户后，本人马上缴付了房款人民币200万给徐贵明，有银行流水为证。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告徐志桓为其辩解提供的证据有：1.房屋买卖协议书；2.中国农业银行金穗借记卡明细对账单。
经审理查明，2013年2月7日，原告向案外人张甲俊借款人民币100万元。同日，原告向被告徐贵明及区皓出具《委托书》并办理了公证手续。该《委托书》具体内容如下：原告委托徐贵明、区皓作为代理人，就登记于原告名下的珠海市香洲柠溪路537号8栋2单元2202房办理各项事宜。一、办理还清银行贷款手续及注销房屋抵押登记手续；二、确定买主、商议并决定房屋的出售价格、签署房屋买卖合同，办理相关房地产买卖合同公证及领取公证书；三、协助买主办理贷款按揭手续；四、代收售房款及缴纳相关税费；五、更名手续。
原告于2013年3月6日将100万元存入第三人张甲俊指定账户。2013年12月6日，被告徐贵明以原告名义与被告徐志恒签订《房地产买卖合同》，约定将上述房屋以60万元转让，由徐志恒于合同签订后支付定金5万元，2014年12月26日前支付房款55万元，并同意于2013年12月29日将房产交付徐志恒使用。合同由徐贵明在委托代理人栏上签名，并在甲方一栏上签上“庄博文”字样。该合同经珠海市公证处公证。合同签订后，被告徐贵明与徐志恒于2013年12月10日办理了房地产登记转移登记申请，开具房地产转让发票和缴纳房地产转让税费。以上行为，均为徐贵明代理原告庄博文签名及办理。同日，两被告办理了房地产转移登记手续，被告徐志恒领取了房地产权证书。期间，被告徐贵明并无告知原告房屋交易情况。被告徐志恒也没有向原告或徐贵明交付购房定金，也没有现场查看原告房屋状况。被告徐志恒领取房地产权证书后，也没有向原告提出返还腾退房产的要求。
另，2013年12月6日，被告徐贵明与徐志恒签订《房屋买卖协议书》，就案涉房产达成协议，确定房屋买卖价格为200万元（含税），房屋过户后7-15个工作日内打款到徐贵明账号。同时约定为减少过户税费，应徐贵明要求，在递交房产交易中心的《珠海市房地产买卖合同》中写成交易价格为60万元。
2013年12月23日，被告徐贵明分别于15点21分、15点42分、15点43分、16点04分通过农业银行账户×××6317向陈军武在同一银行账户×××4516转账100万元、80万元、33万元、87万元，合计300万元。同日，陈军武通过上述账户向林鸿洁在农业银行的6228460110022467519账户转出100万元；此后陈军武分别于15点48分、15点49分、16点07分向刘霏在农业银行6228450118028399075账户转出90万元、23万元、87万元，合计200万元。同日15点32分、15点33分，林鸿洁通过其账户向被告徐志桓于农业银行的6228480118334047875账户转入100万元及13万元；15点52分，刘霏通过其上述账户向被告徐志桓账户转入100万元。同日15点438分、15点39分、15点54分，被告徐志桓通过其账户分别向被告徐贵明的上述账户转入90万元、23万元、87万元，合计200万元。同日16点01分，被告徐志恒向林鸿洁上述账户转入13万元。
另，据本院向珠海市公安局经济犯罪侦查支队调取的询问笔录记载，被告徐贵明称2013年2月7日，张甲俊称有叫庄博文的澳门人向其借款200万元，后徐贵明向张甲俊指定账户支付了200万元。此后张甲俊将庄博文位于珠海市香洲柠溪路537号8栋2单元2202房的房产证通过公证委托徐贵明处理。如果张甲俊还不了其本金，徐贵明本人可以凭公证过户该房产。另外，被告徐志桓向公安机关调查时称：由徐贵明介绍，将案涉房产介绍给他，价格200万元，经咨询该房市场价值约230至240万元。房款200万元，有130万元是自己存款，70万元由朋友所借。办理过户手续时仅其本人及徐贵明到场，其没有向原告和徐贵明支付过定金，也没有察看交易房屋的现场。
本院认为，本案主要厘清两个问题。一是《委托书》是否当事人真实意思表示的问题。据被告徐贵明在公安机关的陈述，系其向案外人张甲俊借款200万元，后再由张甲俊向原告庄博文出借款项。通过原告的自认，认可其向张甲俊借款100万元的事实。即张甲俊与被告徐贵明之间存在民间借贷关系，原告与张甲俊同样存在民间借贷关系。原告向张甲俊及被告徐贵明出具了经过公证的《委托书》，委托徐贵明出售其自有房产，真实意思表示并不是为了转让房产而委托他人代理销售，而是为张甲俊借贷而产生的债务提供的一种担保方式，目的是在原告未能清偿债务时，由徐贵明直接处分该房产以获得清偿。因此，《委托书》的有关委托被告徐贵明代为出售房产的内容并非原告真实意思表示。
二是案涉《房地产买卖合同》的效力问题。首先，被告徐贵明持有《委托书》，自行寻求买方，合同的主要条款如房屋交易总价、付款方式、过户时间均没有与原告商定及告知，签订合同时也没有由卖方即原告签署。其次，买方支付房款的真实性问题。据查明的事实，2013年12月23日下午15时的一小时内，徐贵明向陈军武付款300万元，后陈军武将该款项分解于同一时间段向林鸿洁转款100万元，向刘霏转账200万元。同时，林鸿洁、刘霏又分别向徐志恒合计支付200万元，徐志恒于当日同时段向徐贵明转账200万元。由此可以证实徐贵明通过第三方向徐志恒转入200万元，而徐志恒以此200万元向徐贵明支付购房款200万元。徐志桓向徐贵明支付的房款200万元，实际出自于徐贵明，徐志恒并无实际支付房款的事实。其三，被告徐志恒在签订房屋买卖合同至办理房产过户变更手续，均没有与房屋产权人接洽协商，也没有查看房屋现状，徐志恒并无真实购买房产的意愿及行为。通过上述认定，被告徐贵明在明确知道《委托书》并非原告授权其代为销售房产的意思表示，在原告不知情时，擅自处分原告房产。同样的，被告徐志桓在明知徐贵明提供的房屋来源及案涉房产出让价格明显低于市场价值，在没有与原告直接洽谈，没有查验房屋现状的情况下，即与徐贵明签订相关房屋买卖合同，不符合正常的房屋交易习惯。被告徐贵明、徐志桓均存在侵害原告财产的主观故意。被告徐贵明串通徐志恒，订立两份主要条款内容不一的房地产买卖合同，制造虚假房款支付事实，将原告房产权属变更至徐志恒名下。两被告之间的行为构成恶意串通，直接侵害了原告财产的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。原告要求确认被告徐贵明以其名义与徐志恒于2013年12月6日签订的《珠海市房地产买卖合同》无效，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十九条规定：当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。被告徐志恒因无效合同取得的房产，应返还原告所有。徐志恒应协助原告办理变更登记手续，由此产生的税费，由恶意过错方即两被告共同负担。
依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，第五十九条的规定，判决如下：
一、确认被告徐贵明以原告庄博文名义与被告徐志恒于2013年12月6日签订的《珠海市房地产买卖合同》无效；
二、被告徐志恒在本判决生效之日起十日内协助原告庄博文办理珠海市香洲柠溪路537号8栋2单元2202房登记在原告庄博文名下的房屋产权过户登记手续；
三、上述第二项产权过户登记手续产生的税费（以政府及税务机关实际收取为准）由被告徐贵明、徐志恒共同承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币20416元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 莫宇兴
审 判 员 杨擎轩
人民陪审员 黄建华
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 阳伟萍