南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民初字第4525号
原告（反诉被告）陈慧，女，1965年8月6日生，汉族。
委托代理人李家军，江苏维世德律师事务所律师。
被告王德明（反诉原告），男，1987年8月9日生，汉族。
委托代理人李富生，江苏共盈律师事务所律师。
被告顾熙，男，1990年9月22日生，汉族。
原告（反诉被告）陈慧与被告（反诉原告）王德明、顾熙房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）陈慧于2014年9月15日向本院起诉，本院于同日立案受理，被告（反诉原告）王德明于2014年10月8日向本院提出反诉，本院于同日受理。本案依法由代理审判员杨燕适用简易程序于2014年10月16日、12月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈慧及其委托代理人李家军，被告（反诉原告）王德明及其委托代理人李富生，被告顾熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈慧诉称，2014年2月19日，原告委托亲属张林通过中介公司与两被告签订了《租赁合同》，将原告位于南京市秦淮区户部街33号天之都大厦xxx室房屋（以下简称诉争房屋）租赁给两被告使用。合同约定租期为一年（2014年2月20日至2015年2月20日），租金为每月4400元，先租后用，租金半年一付。为保证合同全面履行，两被告按约向原告支付押金4400元。合同签订后，原告按约履行了出租人的义务，按照合同约定，两被告应当于2014年7月18日前向原告支付租金26400元。虽经原告多次催要，两被告至今未付分文。综上，两被告拒付租金的行为已经构成根本性违约，被告应当承担违约责任，原告有权解除租赁合同，故原告以本次起诉的方式通知两被告解除合同。为维护原告自身合法权益，故诉至法院请求判令：1、原被告双方的房屋租赁合同解除；2、被告王德明返还诉争房屋，并向原告支付违约金4400元及自2014年8月21日至2014年10月20日的房屋租金8800元；3、被告王德明承担本案的诉讼费用。
被告王德明辩称，王德明并没有出现违约行为，相反原告为了出售诉争房屋不断要求王德明搬离诉争房屋，并主张终止合同，同意承担相应的违约责任，故是陈慧的违约行为导致合同无法履行。另，王德明和顾熙均为房屋租赁合同权利义务的享有人和承担人，陈慧仅向王德明主张赔偿于法不符。
被告顾熙辩称，对陈慧的诉讼请求没有意见，其同意解除合同，并认为因为两被告租金只交了半年，合同应该半年为止就自动解除了。陈慧并没有不断要求两被告搬离诉争房屋，而是提前一个月来了一次，以协商的口气与两被告协商，顾熙当时是答应的，但是王德明对于赔偿的金额不满意。原告也没有不断带人去阻挠王德明办公。顾熙已经搬离诉争房屋，原告让王德明直接搬离房屋或者按照合同将一年的租期履行完毕，但王德明没有搬离诉争房屋或者继续交纳租金，其个人认为王德明的违约情况比较严重。
反诉原告王德明诉称，双方签订合同后，王德明于当天向陈慧支付了半年房租26400元及押金4400元，同时出租人授意承租人对诉争房屋进行了装修并由承租人承担费用，添置相应的办公家具及生活家具。自2014年4月开始，王德明刚开始使用诉争房屋，陈慧为出售诉争房屋，便指使张林转告王德明并要求王德明搬离诉争房屋，并将诉争房屋挂到网上进行出售，并将王德明作为看房联系人，导致每天有较多中介及个人看房，致使王德明及其公司无法正常工作。在王德明与陈慧因赔偿问题未达成一致的情况下，陈慧不断带人去阻挠被告王德明的正常办公，王德明无奈于2014年6月26日报警，经民警调解，王德明同意一个月内从诉争房屋搬离，双方亦就赔偿达成一致意见。2014年7月中旬，王德明从诉争房屋中搬离，并将搬离一事告知张林，但要求张林兑现赔偿承诺时张林不愿兑现，并解释由房主支付赔偿款。后来，陈慧便将诉争房屋门锁撬开并将诉争房屋出售，致使王德明留在该房屋内的家具家电至今毫无踪迹。陈慧与王德明合同签订时间与陈慧单方违约的时间仅相差一个月（该一个月恰为王德明装修的时间），故王德明认为陈慧的行为涉嫌诈骗，应承担王德明全部的经济损失，并承担违约责任，故向法院提出反诉，请求判令：1、双方签订的《租赁合同》于2014年7月1日解除；2、陈慧退还王德明2014年2月20日至2014年8月19日的房屋租金26400元及押金4400元；3、陈慧返还王德明所有的办公家具、生活家电等，并支付装修损失5200元；4、陈慧支付违约金4400元；5、陈慧承担全部诉讼费用。
反诉被告陈慧辩称，由于房地产市场的变化，陈慧有意出售诉争房屋，为此陈慧的委托代理人张林于2014年6月向王德明说明具体情况，并且征求王德明的意见，提出要么王德明享有购买权，要么协商解除合同，王德明见陈慧准备出售房屋，借此向张林狮子大开口，提出要求几万元的补偿，在没有得到张林同意的情况下，双方发生了言语上的争执。2014年8月29日，王德明诉张林房屋租赁合同纠纷开庭时王德明当庭变更诉讼请求为延长租赁期限至五年，要求继续承租该房屋，对此承办法官指出其诉讼主体方面的问题，并且主动为双方做调解工作，王德明仍然是狮子大开口，最后不得以王德明撤诉。现王德明却在反诉状中要求确认2014年7月1日已经解除合同，诉争房屋目前仍在王德明控制之下，其要求退还前期租金没有任何的事实依据和法律依据，要求陈慧返还所有的家具属于无稽之谈。从本案的履行情况看，王德明不付租金已经构成根本违约，承担违约责任的应该是王德明。故请求法院驳回王德明的反诉请求。
顾熙陈述，租赁合同是王德明和顾熙两个人签的，王德明要求赔偿的金额是以其个人名义提出的，不合法。诉争房屋的装修费用是顾熙支付的，与王德明无关。王德明在反诉状中称张林带人阻挠王德明办公，也是不存在这个情况的。中介带人看房，是张林和王德明、顾熙协商过的。门锁撬了，也是没有的，王德明的家电完全是他个人搬走的。顾熙在王德明6月26日报警后没几天就搬离了诉争房屋。
经审理查明，诉争房屋的产权人为丁雨繁及陈慧。2014年2月18日，张林代丁小平（甲方）与王德明、顾熙（乙方）在南京澳飞仕房产经纪有限公司居间下订立《租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的诉争房屋出租给乙方使用；租赁期限一年，自2014年2月20日起至2015年2月19日止；租金4400元／月，双方约定首期付6月，另付4400元押金，以后按每6月结算一次，提前15天支付下次房租，押金不变；甲乙双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金4400元。若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。同日，张林代丁小平出具收条一张，收到王德明租赁诉争房屋的押金及六个月租金。对此，王德明与顾熙陈述二人各承担了一半，也均认可租赁合同的出租方系陈慧。合同签订后，陈慧交付了房屋，诉争房屋也进行了装修。王德明与顾熙使用诉争房屋一段时间后，陈慧的委托代理人张林通知王德明与顾熙，陈慧要将诉争房屋出售，要求二人迁出诉争房屋，但陈慧陈述是在2014年6月通知卖房事宜，王德明则陈述第一次口头通知是在2014年4月份，第一次书面通知是在2014年5月26日并提供短信证据，顾熙与陈慧的陈述相一致。
2014年6月26日，陈慧的委托代理人张林至诉争房屋与王德明谈迁让事宜，双方发生纠纷后报警。张林陈述“我违约，违约金我付”、“房子想卖，要清空”、在6月26日之前“已经让过一个月”的时间让王德明迁出、“前期我们电话沟通过若干次……我现在不管什么，房子是我的，我要清空，钱我照赔，谈的是一个月的违约金，搬家费1200，现在他就是家具搬不走让我承担”，王德明陈述“正常我们也配合你看房子”，最终在民警的协调下，张林同意再给王德明30天搬家时间，王德明将损失罗列。6月27日，张林发短信给王德明称“你的赔偿要求太高，我没办法接受，最好的结果就是你就近找个房子，你最好把所有办公家具都搬走，我合理的赔偿，你看呢？”，王德明回“哪项损失不合理？”，当日晚上，张林短信王德明“房子你先租住着，下周我亲戚回来你和她谈吧，我不参与了”。6月30日，王德明短信张林“怎么说，周几？”，张林回“她还没回国，回国会和你联系的，如不联系你就租住着，我不管了”。7月24日，因下雨导致诉争房屋漏水，王德明短信张林“我拍了很多照片，发您微信被拒收了。您的美国房主亲戚从来没有与我联系过，是否继续租赁？房屋如何修缮？请明示”，张林回“房屋继续租赁……下半年房租要交了，请及时准备，本年租期到2015年2月到期后不租了，所有不因你使用造成的房屋问题由我来找人维修”。7月25日，张林发短信给王德明“我已和物业沟通过，应该是827或927空调漏水，你回来后到一楼物业找戴先生，他会协助处理。另外根据协议要提前交下半年房租，请在本周将下半年房租回到我卡上……”。7月27日下午，张林再次发短信给王德明“房屋质量问题我配合物业修，下半年房租请及时交”，王德明于晚上回复“我们上周末已经搬走了，从6月27日报警正好一个月时间，从今天起的房租我单位不再承担，部分搬不走的家具还在房间里，赔偿结清以后还给你钥匙。”
2014年8月1日，王德明以南京友拓文化传播有限公司的名义至本院起诉张林和南京澳飞仕房产经纪有限公司称，要求张林赔偿因房屋租赁合同恶意违约而给其造成的损失32330元，南京澳飞仕房产经纪有限公司承担连带责任，后因原告主体不适格而撤诉。
2014年8月19日，管理诉争房屋的物业对顾熙开出放行条，顾熙搬走其自有的家具和桌子，物业准予放行。关于放行条的规定，陈慧申请管理诉争房屋的物业工作人员出庭作证，证明如果搬走物品需要物业开具放行条之后方可放行，王德民未至物业处开具放行条。
2014年9月5日，陈慧向顾熙和王德明寄出优先购买权告知书，要求二人于2014年9月7日前向其书面主张优先购买权。王德明称未收到上述材料，且该告知书无关于购买条件的内容，应属无效。顾熙称已收到。同日，丁雨繁、陈慧（甲方）与孙小琴（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》，甲方将诉争房屋出售给乙方，双方约定于2014年10月1日交房，甲方应在正式交房前腾空该房屋。
2014年9月30日，王德明向洪武路派出所报警称，自己的东西丢在诉争房屋内了，现在进不去，房主已经将房子卖掉了，需要民警过去，但派出所未出警。
2014年10月17日，王德明致电新房主，询问诉争房屋买卖的相关事宜，买方表示诉争房屋在房产局备案的价格是1100000万，但实际成交价格是1450000元，“因为还有其他的东西，他还有一些别的其他东西，反正就是折算嘛”，但当王德明问他“什么设施？就是考虑到当时我们的家具和装修？是折算这一块吧？”，对方回答“不是，不是”，并表示“我到现在还没验房，我没看到东西呢”。
2014年10月24日，本院及当事人至诉争房屋处查看，发现诉争房屋锁眼被堵，本院提出能否让新房主先行接手诉争房屋，将门锁更换后进入诉争房屋内勘验，但王德明不同意，导致未能对房屋内状况进行查看。关于门锁问题，王德明陈述其于8、9月份再去的时候门锁已经打不开了，在10月17日晚去的时候发现诉争房屋的门是开着的。
关于诉争房屋的装修，王德明提供了装修损失清单，含：刷墙乳胶漆4桶（400元×4=1600元）、工人工资（300元／人／天×2人×2天=1200元）、工人餐饮交通（400元）、地毯和地板革（300元）、灯具（600元）、电工工资（300元）、修理马桶、热水器（200元）、换锁（600元）、电信宽带移机（200元）、KT宣传板（200元）、亚克力字（800元）。针对上述费用，顾熙则陈述粉刷的钱大概700元，张林已经付过了，该清单上面除了电信宽带移机和亚克力字费用王德明支付了一半，其余均为顾熙支付，也没有修理过马桶和热水器，换锁的费用应该是200元。灯具是在诉争房屋附近的小店购买的，并带本院至户部街36-5临浩然五金店了解情况，店主称顾熙确实在店里购买过灯具，顾熙还提供了2014年2月10日的一张乳胶漆收据。
以上事实，有房屋权属证书、《租赁合同》、收条、短信记录、民事诉状、优先购买权告知书、快递单据、视听资料、报警记录、调查笔录及当事人陈述等予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陈慧与王德明、顾熙签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，各方均应按约履行。本案中，2014年6月26日，在民警协调下张林同意再给王德明一个月时间，王德明将损失报给张林，实际上系双方协商解除合同，但王德明的条件是损失赔偿要达成一致意见。当事人协商一致可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。根据6月27日的短信可以判断，张林与王德明未就赔偿费用达成一致意见。6月30日，张林告知王德明可以继续租住房屋，7月24日、7月25日，张林要求王德明支付下半年租金，该过程实际上是双方再就是否继续履行合同进行磋商。一直到2014年7月26日，王德明搬离诉争房屋，实际上是以行为明确表示不再继续履行合同，现顾熙对于解除合同没有异议，亦自认于6月26日之后便不再使用诉争房屋，于8月19日也将其物品搬走，故本院确认双方合同于2014年7月26日解除。合同解除后，王德明应将诉争房屋及时返还给陈慧，但其因赔偿问题未与陈慧达成一致意见，未将诉争房屋返还给陈慧，但陈慧作为出租人应当保证承租人在租赁期内能正常使用房屋，现陈慧与王德明虽就第一次通知卖房事宜的时间陈述不一致，但根据张林在6月26日陈述“已经让过一个月了”，王德明亦提供短信证明5月26日张林询问是否可以带人看房，可以认定在5月26的时候陈慧已经告知过要卖房，并让王德明与顾熙迁出的事情，该时间距离双方订立租赁合同仅3个月左右，本院认为在租赁合同的履行过程中，陈慧和王德明均违反了合同，应当各自承担相应的责任，故对于陈慧要求王德明支付4400元违约金的诉讼请求以及王德明要求陈慧支付4400元违约金的反诉请求，本院均不予支持。王德明自2014年2月18日签订合同后即占有使用诉争房屋，且在7月26日自行离开诉争房屋后，未将诉争房屋钥匙返还给陈慧，亦陈述仍有家具放置在诉争房屋中，应当支付相应的租金和房屋使用费，故本院对于王德明要求陈慧返还2014年2月20日至8月19日的租金26400元的反诉请求不予支持。现陈慧仅要求王德明支付2014年9月和10月的房屋使用费8800元，同时押金冲抵租金，本院予以认可。现王德明和顾熙均认可押金各付一半即2200元，故王德明应支付陈慧房屋使用费6600元。本案中，顾熙不存在任何的违约行为，亦同意和陈慧解除合同，让其与王德明共同承担责任有违公平原则，故本院对于王德明认为陈慧仅要求王德明承担赔偿责任于法不符的抗辩意见不予采信。对于王德明主张的家具及装修损失5200元，本院认为，合同解除后王德明应将可移动的设施设备及时搬离诉争房屋，现其主张其虽有钥匙但无法打开诉争房屋的门锁，但未能举证证明是陈慧原因导致无法进入诉争房屋，王德明亦不同意由新房主接手诉争房屋，也未能提供由其对诉争房屋进行装修的证据，导致本院无法对其家具和装修损失进行确认。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百二十条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本诉原告陈慧与本诉被告王德明、顾熙签订的《租赁合同》于2014年7月26日解除。
二、本诉被告王德明于本判决生效之日起十日内将本市秦淮区户部街33号天之都大厦xxx室腾空后返还给本诉原告陈慧。
三、本诉被告王德明于本判决生效之日起十日内支付本诉原告陈慧2014年9月至10月的房屋使用费6600元。
四、驳回本诉原告陈慧的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告王德明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费790元，减半收取395元，由本诉原告陈慧负担82.5元，本诉被告王德明负担312.5元；反诉案件受理费405元，由反诉原告王德明负担405元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76）。
代理审判员 杨燕
二〇一四年十二月九日
见习书记员 洪飞