黑龙江省友谊县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0522民初681号
原告中国农业银行股份有限公司友谊县支行，住所地友谊县。
负责人刘善虎，职务行长。
委托代理人邢玉，男，1967年12月1日出生，汉族，系该公司员工，住友谊县。
委托代理人王海涛，男，1979年2月26日出生，汉族，系该公司营业室主任，住友谊县。
被告魏德荣，女，1954年12月22日出生，汉族，住友谊县。
被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司，住双鸭山市四方台区。
法定代表人岳文起，系黑龙江省神鸭房地产开发有限公司总经理。
委托代理人伊春娟，系黑龙江省神鸭房地产开发有限公司副总经理。
委托代理人韩永贵，系黑龙江省神鸭房地产开发有限公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司友谊县支行诉被告魏德荣、黑龙江省神鸭房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2016年12月16日、2017年1月20日公开开庭进行了审理，原告中国农业银行股份有限公司友谊县支行委托代理人邢玉、王海涛，被告魏德荣、黑龙江省神鸭房地产开发有限公司委托代理人伊春娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月14日，第一被告向友谊县支行提出个人购房贷款申请，申请内容是被告以分期付款方式购买黑龙江省神鸭房地产开发有限公司承建的友谊县温馨嘉园小区商品住房，该商品房单价每平方米1800.00元，被告首付款为房产价值30%。2012年10月15日，原告在第一被告交付首付款后与其签订了《个人购房担保借款合同》，借款金额10.1万元，借款期限96个月。此笔借款由黑龙江省双鸭山市友谊县温馨嘉园小区4号楼2单元602建筑面积81.05平方米房产提供抵押担保，并办理了抵押物登记。第二被告同意为第一被告提供保证，并在《个人购房担保借款合同》保证人栏签字盖章，合同约定第二被告愿为第一被告借款承担连带还款责任。原告依约向第一被告发放了10.1万元贷款后，第一被告偿还了45期贷款本息64260.25元，其中偿还了贷款本金38924.10元，利息25336.15元。2016年1月1日以来第一被告一直没有还款，多期贷款都是扣划开发商保证金代其还款。截止2016年9月26日，第一被告还拖欠三期贷款本息未还，其中本金2131.74元，利息680.39元，对此原告多次向被告催缴偿还住房贷款，被告始终没有履行偿还贷款本息的责任。因此，我们认为原告与第一、第二被告签订的借款合同是双方意识的真实表示，合同内容符合国家法律规定，合法有效应受到法律保护。第一被告应按合同的约定履行还款义务，第二被告作为借款合同担保人，在第一被告没有履行还款义务的情况下，应承担担保责任。另外，已经抵押的房产（温馨嘉园小区4号楼2单元602室）应依法拍卖、变卖所得的价款优先偿还原告的债权，不足部分担保人第二被告应承担连带还款责任，故诉至法院，要求：一、第一被告偿还贷款本金56703.92元，利息301.00元，合计57004.92元（截止到2016年11月28日）；
二、第二被告对第一被告以其抵押财产依法拍卖、变卖所得的价款优先偿还原告的债权的没有偿还部分承担连带还款责任；三、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告魏德荣辩称：2012年我在温馨嘉园打工，当时张少忠找到我，要以我的名义购买房屋温馨嘉园4号楼2单元602室，在农行办理了按揭贷款我与原告签订了借款合同，张少忠说我不用承担经济责任，按揭贷款后每期还款也是张少忠还款的，后期2014年1月27日农行找到我，让我偿还贷款。我就从2014年1月27日开始还款，还到2015年9、10月份，我期间共计还款33200.00元。后来因为我身体疾病，没有能力偿还了，就没再还款。现在让我还款我也没有能力还款了。
被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司辩称：一、原告与魏德荣签订合同是在神鸭公司与张少忠委托合同届满后形成的，被告与张少忠之间委托合同期限2011年8月31日到2012年7月30日，原告与被告魏德荣签订贷款时间2012年9月14日，因此，借贷行为与神鸭公司无关。且神鸭公司对张少忠的行为没有追认。二、原告与魏德荣签订合同用的公章不是神鸭公司的真印章，所以神鸭公司没具备保证人的资格。三、请求驳回原告对神鸭公司的主张。
原告中国农业银行股份有限公司友谊县支行为证明自己的主张向本院提供如下证据：
证据一、个人借款申请表一份，证明被告魏德荣向我行申请个人住房贷款业务；证据二、借款人魏德荣身份证、户口本、婚姻登记证明复印件，证明借款人借款资格合法，符合我行贷款的各项规定；证据三、第一被告魏德荣购买房屋首付款收据及现金缴款单各一张，证明第一被告已经按我行要求交付30%的首付款，已经达到了贷要求；证据四、第一被告的收入证明书一份，证明第一被告具有偿还一定的债务的能力；证据五、商品房买卖合同一份，证明第二被告向第一被告出售房产一套，并证明第二被告与第一被告之间的权利义务，这份合同是我行向第一被告发放贷款的最主要的依据；证据六、借款凭证复印件一份。证明我行向魏德荣发放贷款，已经发放到魏德荣帐户；证据七、同意房产抵押承诺书一份，证明第一被告同意用所购房产进行抵押贷款的事实；证据八、个人购房担保借款合同一份，证明我行与第一、第二被告之间签订了个人购房借款合同，明确了我行与第一被告和第二被告之间的权利和义务；证据九、友谊县房产处出具的房屋预告登记证明复印件一份。证明借款抵押的房屋已经在友谊县房产处办理了预告登记手续；证据十、划款扣款授权书，证明第一被告同意我行从其还款帐户划款扣款贷款资金；证据十一、魏德荣个人信用报告一份。证明魏德荣信用良好符合贷款条件；证据十二、授权书复印件两份。证明神鸭公司授权我行可以查询神鸭公司和李宝的征信记录；证据十三、一手房贷款银企合作协议。证明神鸭公司与农行签订银企贷款业务合作协议；证据十四、阶段性担保承诺书，神鸭公司股东李宝、邵丽承诺为温馨嘉园小区办理按揭贷款客户借款承担阶段性连带保证责任；证据十五、神鸭公司章程，证明神鸭公司经营范围、股东成员等事宜。证据十六、关于支付黑龙江省鸭房地产开发有限公司保证金情况的说明，证明因客户魏德荣未及时还款，根据协议扣除黑龙江省神鸭房地产开发有限公司保证金，具体明细如下：2016年1月26日，扣款金额1600元，2016年2月26日扣款1600元，2016年4月28日扣款1600元，5月19日，扣款1600元，6月24日，扣款2000元、471.6元，8月26日，扣款2838.37元，10月27日，扣款1425.10元，11月28日，扣款5635.34元，合计18770.41元，截止到2016年11月28日，欠本金56703.92元，剩余301.00元，合计57004.92元。
被告魏德荣为证明自己的主张向本院提供如下证据：
证据一、银行卡存款业务回单13份。证明我还按揭贷款2014年1月27日至2015年9月份，我偿还涉案贷款33200.00元；证据二、预告登记证一份。证明2014年1月份银行让我还款，我找袁秀梅把预告本要回来了。
被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司为证明自己的主张向本院提供如下证据：
证据一、承包经营合同一份，证明神鸭公司对张少忠的委托受权期限2011年9月30日至2012年7月30日止。张少忠与原告之间的行为不在神鸭公司授权范围内，也证实原告提供的李宝签字不符；证据二、2014年友刑初字35号友谊县人民法院刑事判决书一份。证明张少忠于2012年5月份起伪造神鸭公司印章与李宝名单在友谊县房产处办理了房屋预告登记，其中本案原告被告提供的预告登记书和承担合同书都是用假公章签订的。张少忠的行为与我公司无关；证据三、授权委托书复印件一份。证明张少忠向房产部门交的委托书是假的，该证据上公章是假的、李宝的签字也不是李宝本人签的，也就是说原告提供的房产预告登记都是虚假的。
经审理查明：2012年9月14日，被告魏德荣向原告中国农业银行股份有限公司友谊县支行提出个人购房贷款申请，申请内容为被告魏德荣以分期付款方式购买被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司承建的友谊县温馨嘉园小区4号楼2单元602室商品房，建筑面积81.05平方米，该商品房单价每平方米1800.00元，被告魏德荣首付款为房产价值的30%，2012年8月20日，被告魏德荣缴付首付款44890.00元，2012年10月15日，原告与被告魏德荣签订了《个人购房担保借款合同》，借款金额101000.00元，借款期限96个月。该借款由友谊县温馨嘉园小区4号楼2单元602室，建筑面积81.05平方米房产提供抵押担保，2012年10月8日，在友谊县房地产管理处办理了预购商品房抵押预告登记。被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司同意为被告魏德荣提供保证，并在《个人购房担保借款合同》保证人栏签字盖章。原告依约向被告魏德荣发放了101000.00元贷款后，被告魏德荣依约偿还了45期贷款本息64260.25元，其中偿还了贷款本金38924.10元，利息25336.15元。2016年1月1日以来被告魏德荣一直没有还款，故原告诉至法院。
另查，原告分别于2016年1月26日、2月26日、4月28日、5月19日、6月24日、8月26日、10月27日、11月28日分八次从被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司的担保帐户（08540101040011978）扣款18770.41元，截止2016年11月28日尚欠贷款本金56703.92元，利息301.00元，本息合计57004.92元。
本院认为，原告中国农业银行股份有限公司友谊县支行与被告魏德荣签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告将合同项下的全部借款发放给被告魏德荣，原告已经履行了合同约定的全部义务。被告魏德荣未能按合同约定履行还款义务，已构成违约，故故原告请求被告魏德荣偿还逾期贷款本息57004.92元（截止2016年11月28日），本院予以支持。被告魏德荣以其所购的友谊县温馨嘉园小区4号楼2单元602室，建筑面积81.05平方米房产提供抵押担保，并在友谊县房地产管理处办理了预购商品房抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的性质和效力。依据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权，故原告请求对涉案房屋优先受偿，本院不予支持。被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司已在《个人购房担保借款合同》的保证人栏内签字盖章，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司与原告的保证合同成立有效，根据《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，原告请求被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司应对被告魏德荣借款承担连带清偿责任，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、被告魏德荣于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司友谊县支行借款本息57004.92元（截止2016年11月28日）；
二、被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司对被告魏德荣上述借款本息承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1225.12元，减半收取612.56元，由被告魏德荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。
审判员 孙绪水
二〇一七年一月二十四日
书记员 李明珺
附相关法条:
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。