辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽08民终2055号上诉人（原审原告）：陈晓宇，住河北省唐山市路北区委托诉讼代理人：班新，辽宁中允律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：营口加仑置业有限公司，住所地营口市站前区法定代表人：王劲松，该公司经理。委托诉讼代理人：钟新，公司员工。上诉人陈晓宇因�被上诉人营口加仑置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2018)辽0802民初372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈晓宇上诉请求：一、依法判令被上诉人返还定金3万元。二、本案诉讼费用由被告承担。理由：一、本案3万元定金是用以担保将来签订商品房买卖合同的立约定金，若乙方拒绝订立合同，则适用定金罚则，但若当事人双方均无违约行为，只是就商品房买卖合同具体条款协商不一致，或者因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，则收取定金的当事人应当返还定金。本案中，上诉人系因不可归责于双方当事人的事由即无法办理按揭贷款，导致商品房买卖合同未能订立，根据《商品房买卖合同司法解释》第四条的规定，被上诉人应返还上诉人定金。二、双方当事人签订的商品房认购协议书已具备商品房买卖合同的主要内容，且上诉人已将总房款的20%首付款交付被上诉人，那么上诉人交付的定金在其支付首期房款的同时应按约定转为等额房款，且该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。此后因不可归责于双方当事人的事由，致使该商品房买卖合同不能继续履行，上诉人可以请求解除合同，被上诉人应返还定金。被上诉人营口加仑置业有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人与被上诉人签订的认购协议书明确约定上诉人向被上诉人交纳定金人民币3万元，作为签订商品房买卖合同及补充协议的担保。根据合同法相关规定，上诉人违反约定的，定金不予退还。上诉人向原告递交了延期�款情况说明。上诉人办理按揭贷款并提供相应手续是其义务，上诉人无任何证据证明被上诉人承诺为上诉人办理按揭贷款。且根据常理，办理按揭贷款是上诉人的义务，根据双方签订的认购协议，也说明了上诉人已充分了解国家有关部门或金融机构现有信贷政策，并可能随时会对现行信贷政策进行调整。无论贷款政策是否再行变化，上诉人保证有履约能力，综上上诉人的请求应予驳回。上诉人陈晓宇向一审法院起诉请求：一、要求解除原被告双方口头约定的房屋买卖合同，判令返还原告已付的购房款362513.00元。二、要求被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月23日，原、被告签订经典名郡商品房认购协议书，约定原告购买被告开发的坐落于营口市站前区太和北街与东升路交汇处锦�·经典名郡项目13号楼1单元1层2号房屋，建筑面积暂定365.35平方米，总金额1777512.00元。同时约定原告在签署该协议同时向被告交纳房屋定金3万元，作为双方订立商品房买卖合同的保证，原告交纳的定金在原告支付首期房款的同时转为等额房款，如因原告原因导致未按该协议约定签订商品房买卖合同，视为原告违约，被告有权解除该协议，原告已付定金不予退还；原告应于该协议签订生效后7日内，持该协议、定金收据、按揭所需资料至被告销售现场，按照按揭贷款付款方式付款后，签订商品房买卖合同及补充协议。原告于签订认购协议书当日交纳3万元房款。2016年6月24日，原告向被告递交延期交款情况说明，申请延期补交首付款。截至2016年11月19日，原告共计交纳房款357513.00元，即约定总购房款的20%。原告另交纳19号-117车库款5000.00元。原、被告未�订案涉房屋及车库的正式买卖合同。一审法院认为，原、被告签订的商品房认购协议书系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。认购协议书中约定为保证双方订立商品房买卖合同而订立的定金为订约定金，给付定金一方拒绝签订主合同的，无权要求返还定金，收受定金一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。本案中，双方约定原告在签订认购协议书当日交纳3万元订金，并在支付首付款的同时转为等额房款，而原告亦在当日向被告交纳3万元，被告出具的收受收据亦载明为案涉房屋房款，故可以证明双方均系按照认购协议履行，原告交纳的定金同时转化为房款。关于原告主张的被告未能协助办理按揭贷款一节，原告并未提供证据证明被告在双方订立认购协议书时承诺为原告办理按揭贷款事宜，且按照常理，申请按揭贷款应是购买房屋一方按照相关规定及程序办理，出售房屋一方仅需协助提供相关手续，是否能够获得贷款批准，应受购房人自身条件影响。双方签订的认购协议书中也载明，原告已充分了解国家有关部门或金融机构现有信贷政策，并可能随时会对现行信贷政策进行调整，无论贷款政策是否再行变化，原告在此保证其具备支付房款的履约能力，故原告以被告未能协助办理贷款，而导致其不能支付剩余房款为由，主张被告违约，理由不成立。至于原告提出的认购协议书中约定需要原告带材料到被告销售现场办理一节，通过该条款整句分析，该条款应理解为：原告在协议书生效后7日内，携带定金收据、贷款相关材料等至被告销售现场交付首付款、签订商品房买卖合同，故在被告现场履行的是交款及签订正式买卖合同，并无在被告处办理贷款的意思表示。另外，庭审中原告陈述其在2016年夏天已经知晓不能办理贷款的事情，但其在2016年下半年仍陆续交纳房屋首付款并直至将20%的首付款交齐，现被告表示愿意继续履行认购协议，但原告并未按约定与被告正式签订商品房买卖合同，故原告将不能办理贷款的责任归责于被告，理由并不成立。综上，原告主张解除签订商品房买卖合同的约定，属于违约，无权要求返还定金，被告应将扣除定金后的剩余房款327513.00元（357513.00元-30000.00元）返还原告。原告购买的车库属于其购买住宅房屋的附属合同，鉴于主合同已不能履行，车库的附属合同亦无法履行，被告应将车库款5000.00元返还原告。综上所述，原告主张解除签订商品房买卖合同的约定，即解除双方签订的商品房认购协议书，本院予以支持。原告主张返还购房款及购车款，本院支持扣除定金后剩余部分，定金部分不予支持。�决：一、解除原告陈晓宇与被告营口加仑置业有限公司于2016年6月23日签订的经典名郡商品房认购协议书；二、被告营口加仑置业有限公司返还原告陈晓宇购房款327513.00元，于本判决生效之日起十日内给付；三、被告营口加仑置业有限公司返还原告陈晓宇购车库款5000.00元，于本判决生效之日起十日内给付；四、驳回原告陈晓宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6738.00元，由原告负担558.00元，由被告负担6180.00元，原告已预交本院，由被告给付原告6180.00元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，上诉�陈晓宇与被上诉人营口加仑置业有限公司签订的《锦联·经典名郡商品房认购协议书》系双方当事人之间真实的意思表示，且合法有效，双方当事人应严格依照合同约定履行各自义务。上诉人未按照商品房认购协议书的约定与被上诉人签订商品房买卖合同的行为显系违约，依照合同约定上诉人已付定金不予退还，故原审判决解除双方当事人签订的商品房认购协议书并要求被上诉人在扣除定金3万元的基础上向上诉人返还已付房款并无不当。关于上诉人主张的未签订商品房买卖合同系因不能归责于双方当事人的原因，即无法办理按揭贷款，被上诉人应当将定金返还给上诉人一节，上诉人未能办理按揭贷款的原因系上诉人自身不符合金融机构的贷款条件，虽然上诉人主张被上诉人承诺为其办理按揭贷款，但未提供证据对其主张加以证明，故因未能办理按揭�款致使上诉人未与被上诉人签订商品房买卖合同应归责于上诉人，对于上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人主张的上诉人交付的定金在其支付首期房款的同时应按约定转为等额房款一节，依照商品房认购协议书的约定，因上诉人原因导致未按该协议约定签订商品房买卖合同及补充协议，上诉人已付定金不予退还，故对于上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人陈晓宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人陈晓宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈友占审 判 员 杨名环审 判 员 朱 丹二〇一八年六月二十九日法官助理 张 锐书 记 员 崔 尧