湖南省衡阳市雁峰区人民法院	民 事 判 决 书	（2015）雁民一初字第416号	原告衡阳雁虹置业有限公司，住所地雁峰区和平南路10号。	法定代表人邹长虹，系该公司总经理。	委托代理人周先明。	委托代理人黄文清。	被告衡阳市雁峰巨乐二手交易批发市场，住所地衡阳市先锋路18-34号。	投资人刘玉英。	原告衡阳雁虹置业有限公司（以下简称雁虹公司）与被告衡阳市雁峰巨乐二手交易批发市场（以下简称巨乐二手市场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雁虹公司的委托代理人周先明、黄文清，被告巨乐二手市场负责人刘玉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告雁虹公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付拖欠租金2361680元及延误金2684900元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年10月，刘玉英利用衡阳科欣置业有限公司（以下简称科欣公司，科欣名称变更为雁虹公司）名下鸿运花园A栋一、二层门面做生意，2003年7月3日，刘玉英成立个人独资企业巨乐二手市场，并以该市场名义继续租用门面。2004年9月6日，双方签订了租赁合同，但从2006年9月起，被告就拖欠原告租金，原告通过法律手段主张了2006年9-10月租金，现向法院起诉要求被告支付2006年11月至2015年9月的租金及延误金。	被告巨乐二手市场辩称：被告并未拖欠原告租金，本案中出租的房屋属刘玉英所有。	经审理查明，本院确认如下法律事实：	科欣公司开发建设了位于衡阳市先锋路鸿运花园项目，1994年4月29日，科欣公司取得了鸿运花园A栋一层房屋的所有权证，建筑面积804.98平方米；2000年8月4日，科欣公司取得了鸿运花园A栋二层房屋所有权证，建筑面积770.44平方米。2000年11月，科欣公司分别与颜金华、黄声良签订了房屋购销合同，将鸿运花园A栋一、二层部分房屋出售给颜金华、黄声良，并由颜金华、黄声良利用所购房屋作抵押向中国建设银行衡阳第三支行进行贷款，科欣公司并未将房屋实际交付颜金华、黄声良，也未办理产权过户手续，颜金华、黄声良也未实际向中国建设银行衡阳第三支行归还贷款，而是由科欣公司偿还了部分贷款。2002年10月，刘玉英租用科欣花园鸿运花园门面做生意，2003年7月3日，刘玉英注册成立个人独资企业巨乐二手市场，以巨乐二手市场名义使用科欣公司鸿运花园门面，经营二手手机、电脑、电器等的批发、维修业务。2004年5月20日，科欣公司与刘玉英签订协议书，同意将鸿运花园A栋门面（巨市二手市场使用的一、二楼门面）和B栋二楼卖给刘玉英，A栋一、二楼面积为1219.91平方米，价款4558388元，B栋二楼面积330平方米，价款577500元。合同签订当天刘玉英支付科欣公司购房定金5万元。2004年9月6日，科欣公司（甲方）与巨乐二手市场（乙方）签订了一份租赁合同，约定：一、甲方自愿将坐落在衡阳市雁峰区先锋路巨乐二手交易批发市场的房屋（建筑面积1580平方米）出租给乙方使用，乙方对甲方出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋；二、甲、乙双方议定月租金为26280元，租赁期限一楼480平方米为三年即从2004年10月8日至2007年10月8日，二楼1100平方米为五年，即从2004年10月8日至2009年10月8日止，租金按月结算，乙方每月18日前交付给甲方。双方在合同中确定：甲方保证上述房屋权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负担清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。双方确定违约责任为：任何一方未能履行本规定的条款，或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担，乙方逾期支付房租，每逾期一日，由甲方按月租金的千分之三向乙方加收延误金，如有特殊情况，必须提前通知对方，双方协商解决。双方还约定：乙方在租赁期内，在同等条件下，乙方有优先购买权；乙方在租赁期满后，需续租的，应提前三个月与甲方协商，在同等条件下，乙方有优先租赁权；二楼1100平方米门面从2005年5月份开始按每月一万元收取租金，2005年5月前每月支付租金16280元；乙方在合同签订时交付一楼押金五万元（已于2002年交付），二楼押金二万元（于2004年9月7日交纳），如乙方违约押金不退还，甲方违约双倍返还。	2005年8月，科欣公司通过沈磊与刘玉英之间的连环买卖合同，将鸿运花园B栋二楼332.17平方米的房屋卖给了刘玉英，并办理了产权过户手续。科欣公司与巨乐二手市场签订租赁合同后，一直由科欣公司委托的副总经理曹智与巨乐二手市场进行租金等的交接。2006年9月，科欣公司向巨乐二手市场寄送公函，通知巨乐二手市场每月交纳租金22280元（扣减刘玉英从科欣公司购买的B栋二楼的部分门面租金），从2006年9月1日起由公司财务直接收取，此前由曹智收取的款项，由曹智与巨乐二手市场结清，巨乐二手市场原已交付给曹智的款项，列出清单一并提供给科欣公司。自2006年9月份后，巨乐二手市场未再支付房屋租金，但一直使用租赁的房屋至2015年9月7日。	因自2006年9月开始，巨乐二手市场未向科欣公司支付房屋租金，科欣公司于2006年12月25日向本院提起诉讼，要求巨乐二手市场支付2006年10月、11月所欠租金44560元，本院于2008年9月25日作出（2007）雁民一初字第43号民事判决：巨乐二手市场支付科欣公司2006年10月、11月房屋租金44560元；巨乐二手市场不服该判决向衡阳市中级人民法院上诉，2009年4月27日，衡阳市中级人民法院作出（2009）衡中法民三终字第2号民事判决，以巨乐二手市场已经支付的费用远远超过科欣公司主张的房屋租金为由，撤销湖南省衡阳市雁峰区人民法院作出的（2007）雁民一初字第43号民事判决，驳回科欣公司的诉讼请求。（2009）衡中法民三终字第2号民事判决生效后，经衡阳市中级人民法院审判委员会讨论决定，于2010年4月9日作出（2010）衡中法民监字第5号民事裁定，裁定由衡阳市中级人民法院再审。在再审过程中，刘玉英作为原告于2010年5月12日向本院提起诉讼，要求被告科欣公司、颜金华、中国东方资产管理公司长沙办事处为其办理衡阳市先锋路鸿运花园A栋第1、2层（即现巨乐二手市场租赁的场地）870.6平方米房屋的所有权证和国有土地使用权证。衡阳市中级人民法院以鸿运花园A栋第1、2层房屋的权属对案件的审理有直接关系为由，于2010年5月19日，依法中止了再审案件的审理。	对于刘玉英的起诉，本院于2011年5月3日作出（2010）雁民一初字第188号民事判决书，判决生效后，科欣公司不服该判决向衡阳市雁峰区人民检察院提出抗诉申请，衡阳市人民检察院作出衡检民抗（2012）第05号民事抗诉书，衡阳市中级人民法院于2012年7月13日作出（2012）衡中法民抗字第6号民事裁定书，裁定本院再审。2013年3月27日，本院作出（2012）雁民一再初字第3号民事判决书，判决驳回刘玉英的诉讼请求。刘玉英不服，上诉至衡阳市中级人民法院。2014年11月27日，衡阳市中级人民法院作出（2013）衡中法民一再终字第18号民事判决书，判决：驳回刘玉英的上诉，维持本院（2012）雁民一再初字第3号民事判决。	2015年10月22日，衡阳市中级人民法院恢复再审案件的审理，其再审确认：巨乐二手市场应当继续按照租赁契约的约定，向科欣公司支付房屋租金；因双方签订房屋买卖协议时，约定刘玉英向科欣公司支付5万元购房定金，如因双方意志以外的原因造成房屋买卖协议无法履行时，刘玉英所支付的5万元作为租金。故认为刘玉英支付的租金足以抵偿科欣公司主张的2006年10月、11月的租金44560元，遂作出（2010）衡中法民一再终字第14号民事判决：维持衡阳市中级人民法院（2009）衡中法民三终字第2号民事判决。	另查明，2014年8月18日，科欣公司名称变更为雁虹公司。	本案原、被告双方有争议的事实：	鸿运花园A栋1、2层属谁所有。刘玉英认为鸿运花园A栋1、2层属其所有，故巨乐二手市场不需要向科欣公司支付房屋租金。本院认为，鸿运花园A栋1、2层房屋权现登记在科欣公司名下，科欣公司虽与颜金华、黄声良就该房屋签订过房屋买卖合同，但在刘玉英主张该房屋权利的时候，已经通过生效的（2012）雁民一再初字第3号民事判决书、（2013）衡中法民一再终字第18号民事判决书确定，颜金华与科欣公司的房屋买卖合同系以合法形式掩盖非法目的，该合同无效。科欣公司与黄声良签订的房屋买卖合同，目的同颜金华与其签订的房屋买卖合同，均是为了向银行贷款，也系以合法形式掩盖非法目的，合同无效，故虽然科欣公司与颜金华、黄声良签订过房屋买卖合同，但因该合同均无效，故房屋的所有权仍属科欣公司所有。刘玉英主张鸿运花园A栋1、2层房屋所有权已为生效的判决所驳回，在刘玉英不能推翻生效的判决的情况下，鸿运花园A栋1、2层的房屋属科欣公司所有。	本院根据查明的事实，确定本案的争议焦点为：1、巨乐二手市场是否应向科欣公司支付房屋租金，支付多少房屋租金；2、巨乐二手市场是否应向科欣公司支付拖欠租金的延误金，支付多少延误金。	一、巨乐二手市场是否应向科欣公司支付房屋租金，支付多少房屋租金。鸿运花园A栋1、2层的房屋所有权登记在科欣公司名下，且（2012）雁民一再初字第3号民事判决书、（2013）衡中法民一再终字第18号民事判决书也己经确认了科欣公司是该房屋的权利人，故科欣公司系本案出租房屋的所有权人，享有出租该房屋的权利。巨乐二手市场与科欣公司签订了本案房屋的租赁契约，该合同是由双方当事人签字盖章，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。按照科欣公司与巨乐二手市场的约定，一楼房屋租期为三年，2007年10月8日到期，二楼房屋的租期为五年，2009年10月8日到期，但经庭审核实，巨乐二手市场一直使用租赁房屋直至2015年9月7日。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，故科欣公司与巨乐二手市场原租赁合同继续有效。对于双方之间的租金标准及期间，因科欣公司己就巨乐二手市场未支付2006年10月、11月份租金提起了诉讼，衡阳市中级人民法院作出的（2010）衡中法民一再终字第14号民事判决已经发生法律效力，该份生效判决中确定了双方的租金为每月22280元，巨乐二手市场未支付租金的期间应自2006年12月开始至2015年9月（不包括9月），共计105个月，故巨乐二手市场应支付科欣公司租金2339400元（22280元/月×105月）。因巨乐二手市场己支付科欣公司5万元，而2006年10月、11月租金仅为44560元，巨乐二手市场多支付了科欣公司2006年10月、11月租金5440元，故巨乐二手市场还应支付科欣公司2006年12月份至2015年9月份租金2333960元（2339400元-5440元）。	二、巨乐二手市场是否应向科欣公司支付拖欠租金的延误金，支付多少延误金。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，科欣公司与巨乐二手市场之间存在租赁合同关系，但巨乐二手市场自2006年10月份之后未再向科欣公司支付房屋租金，巨乐二手市场不履行合同义务，应当承担赔偿损失的违约责任，科欣公司要求巨乐二手市场支付拖欠租金的延误金，是主张赔偿损失的一种方式，本院依法予以支持。双方在合同中约定如巨乐二手市场逾期交付房租，每逾期一日，科欣公司按月租金的千分之三加收延误金，该延误金计算标准过高，本院依法予以调整，酌情按银行同期贷款利率予以计算。对于延误金计算期间,因双方约定每月支付当月房屋租金，且巨乐二手市场自2006年10月份开始就未再支付房屋租金，其中2006年10月、11月份租金己通过法院生效判决予以确定，故延误金计算期间从2006年12月19日开始计算至本案立案前，因2015年9月份后，科欣公司收回了租赁房屋，2015年9月份后不再计算延误金。因每月租金为22280元，逾期支付月份为105个月，按每月逾期分别计算，共计为700019.9元，故巨乐二手市场应支付科欣公司延误金700019.9元。	综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十六条的规定，判决如下：	一、被告衡阳市雁峰巨乐二手交易批发市场自本判决生效之日起十日内支付原告衡阳雁虹置业有限公司房屋租金2333960元，延误金700019.9元，合计3033979.9元；	二、驳回原告衡阳雁虹置业有限公司其他诉讼请求。	如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	本案受理费47126元，由原告衡阳雁虹置业有限公司负担23563元，被告衡阳市雁峰巨乐二手交易批发市场负担23563元。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。	审 判 长  高星宏	审 判 员  段仁良	人民陪审员  王俊林	二〇一六年十一月十七日	代理书记员  李 晨																											责任校对人：李 晨																注：本案适用法律条款见附页	附：本案适用的法律条款	《中华人民共和国合同法》	第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。	依法成立的合同，受法律保护。	第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。	第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。	第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。	《中华人民共和国民事诉讼法》	第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。