广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0105执异162号
异议人（利害关系人）：凌琳，女，1988年11月20日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。
申请执行人：中国民生银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区猎德大道68号广州民生大厦。
负责人：邱尚启，行长。
委托代理人：王玉龙，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：黄棋，广东格林律师事务所律师。
被执行人：李兰，女，1969年5月15日出生，汉族，住广东省阳春市。
被执行人：范修锋，男，1966年12月3日出生，汉族，住广东省阳春市。
被执行人：广州比恩蒙斯服装有限公司，住所地广州市番禺区大石街大涌路232号三楼。
法定代表人：李兰。
申请执行人中国民生银行股份有限公司广州分行（以下简称民生银行广州分行）依据已经发生法律效力的广州仲裁委员会作出的（2014）穗仲案字第3047号裁决书申请执行被执行人李兰、范修锋、广州比恩蒙斯服装有限公司（以下简称比恩蒙斯公司）金融借款合同纠纷一案，广州市中级人民法院指定本院执行，本院已立案执行，案号为（2015）穗海法执字第72号。执行过程中，
本院于2015年1月22日轮候查封了被执行人李兰所有的位于广州市海珠区盛庭街11号502房，该查封自2016年7月2日转为正式查封。因被执行人并未履行义务，本院已对上述房屋采取了评估措施，并于2017年11月24日以（2015）穗海法执字第72号通知书涤除租赁权。现异议人凌琳向本院提出书面异议，要求：1.撤销（2015）穗海法执字第72号通知书；2.带租约拍卖涉案房屋；3.要求买受人继续履行异议人与李兰签订的租赁合同。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人凌琳认为：1.法院拟拍卖的涉案房屋实际上是由异议人承租的，异议人与李兰于2014年5月24日签署《房屋租赁合同》的时候，李兰并未告知异议人涉案房屋已经办理了抵押登记。2.异议人考虑到涉案房屋面积可以满足异议人及家人的居住需求，且房屋租金也在异议人可以承受范围内，为了尽快落实居住，便与李兰签订了租赁期限从2014年5月24日至2034年5月23日，共二十年，月租金为4500元的租赁合同。并于2014年7月17日在广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局办理了租赁登记备案。3.异议人及家人花费了大量精力寻找合适的房屋，一次性缴纳108万房屋租赁费用花费了异议人所有的积蓄，现在突然被涤除租赁权，没有能力再另行租赁房屋居住。4.异议人及家人已经在涉案房屋居住数年，并且是唯一住房。基于以上原因，异议人依法与李兰签署房屋租赁合同，并已经履行了承租人义务，依法应享受租赁权，异议人请求法院带租约拍卖涉案房屋，并要求买受人继续履行异议人与李兰签订的租赁合同，以保障异议人的合法权益。
异议人为证明其主张提交了如下证据：1.李兰与凌琳于2014年5月24日签订的《广州市房屋租赁合同》，载明：租赁期限自2014年5月24日至2034年5月23日；租赁地址为海珠区盛庭街11号502房；月租金为4500元。2.签订日期为2014年5月24日的《租赁合同附件》，载明：李兰将位于广州市海珠区盛庭街11号502房出租给凌琳居住使用；租赁期限自2014年5月24日至2034年5月23日共20年；并一次性收取凌琳房屋租金人民币1080000元。3.税收缴款书1份。4.时间为2014年7月17日，编号为穗租备2014B0501601353号的房屋租赁登记备案证明。5.招商银行客户回单4份。6.收据2份。7.发票联7份。8.物业服务中心付款通知书2份。
申请执行人民生银行广州分行答辩意见认为：该租赁关系建立在申请执行人成为该房产抵押权人之后，即使其将租赁合同提交备案，但按照法律规定，该租赁关系不能对抗申请执行人的抵押权和拍卖竞买人。若异议人认为其遭受损失的，应向其合同相对方李兰等人主张赔偿责任，而不是在本执行案中无理纠缠，损害善意申请执行人的合法权益。
被执行人李兰、范修锋、比恩蒙斯公司均没有提交答辩意见。
经审查查明：关于申请人民生银行广州分行申请仲裁被申请人李兰、范修锋、比恩蒙斯公司金融借款合同纠纷一案，广州仲裁委员会于2014年10月15日作出的（2014）穗仲案字第3047号裁决书裁决内容第二项为：李兰、范修锋向申请人偿还借款本金235万元及利息、逾期利息和复利等；第三项为：申请人对李兰、范修锋名下位于广州市海珠区盛庭街11号502房（他项权证号：粤房地他项权证穗字第0820049465）拍卖、变卖所得享有抵押优先受偿权。该裁决书生效后，因以上被申请人并未主动履行义务，申请人民生银行广州分行据此向广州市中级人民法院申请执行，后指定本院执行，本院已于2014年12月21日立案执行，案号为（2015）穗海法执字第72号。执行过程中，本院于2015年1月22日轮候查封了被执行人李兰所有的位于广州市海珠区盛庭街11号502房，该查封自2016年7月2日转为正式查封。因被执行人并未履行义务，本院已对上述房屋采取了评估措施，评估总价为563.29万元，单价为35440元/平方米。因本院拟对上述房屋采取拍卖措施，故异议人曾向本院主张是涉案房屋的承租人，请求将承租人的租赁合同记载进拍卖资料并要求通过拍卖程序获得房屋所有权的新业主继续履行承租人的租赁合同。对此，申请执行人民生银行广州分行于2017年11月9日向本院递交书面申请，认为异议人主张的租赁关系建立在其设立抵押之后，即使该租赁合同已备案，但按照法律规定，该租赁关系不能对抗其设立的抵押权和拍卖竞买人，因此请求法院依法裁定涤除异议人所主张的租赁权。鉴于此，本院已于2017年11月24日作出（2015）穗海法执字第72号通知书，告知其所提出的主张本院不予支持，并依法除去异议人的租赁权。异议人对此遂向本院提出以上执行异议。
据查册时间为2018年3月12日的广州市不动产登记查册表显示：海珠区盛庭街11号502房登记在被执行人李兰名下；建筑面积为158.9426平方米；规划用途为住宅；登记时间为2009年11月18日；占有部分为全部（权属人）；抵押权人为民生银行广州分行；登记时间为2013年1月29日。
本院认为：首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。该案据以执行的（2014）穗仲案字第3047号裁决书已明确裁决申请执行人对被执行人提供的涉案房屋在拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利，因被执行人并未按执行通知履行该生效裁决所确定的义务，本院对其名下的房屋予以查封处置符合法律规定。其次，买卖不破租赁原则是指租赁房屋所有权发生变动时，租赁合同的效力不受影响，购买租赁房屋的受让人承继原出租人的权利和义务。现异议人要求在拍卖当中保留其对涉案房屋的租赁关系，故异议人所主张的租赁权是否符合以上原则是本案的审查重点。现根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，异议人所提交的房屋租赁合同的签订时间在2014年5月24日，租赁期限从2014年5月24日至2034年5月23日，故该租赁合同是在涉案房屋办理抵押登记之后才签订的，故异议人所主张的租赁权并不能对抗该执行案件的申请执行人。最后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，异议人主张的20年租赁合同将对涉案房屋的价值有极大的贬损，甚至可能导致涉案房屋流拍，从而影响抵押权的实现，且涉案房屋抵押权登记先于异议人主张的租赁权，即便异议人主张的租赁权成立，本院以（2015）穗海法执字第72号通知书依法涤除租赁权并将涉案房屋交付拍卖的措施也并未违反法律规定。因此，异议人的异议理由不成立，对其提出的异议请求，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人凌琳提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。
审判长 张法能
审判员 李晓阳
审判员 林少宁
二〇一八年五月二十四日
书记员 戴党平