安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瑶民二初字第01113号
原告（反诉被告）：安徽省长城物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市，
法定代表人：朱寿明，董事长。
委托代理人：储湛，安徽众城高昕律师事务所律师。
委托代理人：孙绪，安徽众城高昕律师事务所律师。
被告（反诉原告）：合肥万好置业有限公司，住所地：合肥市。
法定代表人：周晓秋，总经理。
委托代理人：安超，安徽睿正律师事务所律师。
委托代理人：黄亚美，安徽睿正律师事务所律师。
原告安徽省长城物业管理有限公司（以下简称“长城物业公司”）诉被告合肥万好置业有限公司（以下简称“万好置业公司”）物业服务合同本反诉纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员施建军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长城物业公司的委托代理人储湛、孙绪和被告万好置业公司的委托代理人黄亚美均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告长城物业公司诉称：2008年5月15日，原告与被告签订《“温莎杰座”前期物业服务合同书》，约定将位于合肥市胜利路与凤阳路交口的万家银座（温莎杰座）项目交由原告实施前期物业服务，合同还就物业服务的范围、价款、期限、违约责任等事项进行了约定。上述合同履行至今，被告虽然交纳部分物业服务费用，但是仍然长期拖欠、未能及时付清全部费用。其中：1、住宅部分拖欠物业服务费387418.83元；2、商业部分拖欠物业服务费505673元；3、商业部分2013年度拖欠物业服务费1217160元；4、商业部分2014年度第一季度拖欠304290元。原告长期在本项目内提供物业服务，并得到诸多业主的支持，但是，被告作为拥有房屋面积较大的业主却长期拖欠物业服务费，不仅损害了原告的合法权益，也有损于全体业主共同的合法权益，给原告的正常经营造成了严重困难。原告多次与被告协商以求妥善解决，但被告不仅拒绝交纳拖欠的物业服务费，更提出种种无理要求，虽经物业服务行业主管部门协调亦拒不改正。双方签订的合同有效，被告应当严格遵守并切实履行，被告不仅应当立即支付其拖欠的各项物业服务费用，还应按照合同约定承担逾期付款违约金。故原告诉至法院，请求：1、被告立即支付物业服务费2414541.83元及逾期付款违约金249517.8元（暂计至2014年3月31日，此后顺延计算）；2、判令被告承担本案诉讼费用。
被告万好置业公司辩称，1、原告主张的未经被告确认住宅部分物业费和自2013年1月1日起商业部分物业管理费无事实依据；2、原告主张的住宅符合公爵卡结算条件的以及经原告确认的住宅部分物业费，和2012年1月1日之前的商业部分物业管理费已经超过诉讼时效，原告主张无法律依据；3、原告主张的违约金数额和计算标准无事实和法律依据。
反诉原告万好置业公司诉称：2008年5月5日，反诉原告和反诉被告签订《温莎杰座前期物业服务合同书》，双方约定：反诉被告向反诉原告提供万家银座（温莎杰座）物业服务，物业类型为商业、居住、公寓、会所等多功能高档商业物业；商业用房4万平方米，商业物业服务费2.3／月／平方米，负1、2层改变原有车位功能的，其物业服务费1.15／月／平方米；合同期限自2008年4月7日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同签订后，反诉原告和反诉被告双方均未实际履行，而是在后期对物业费的收费标准进行了变更，双方于2012年1月15日对2008年至2011年的商业物业费进行确认并书面签订《温莎国际广场商业物业费总账确认单》：2008年5月15日至2009年5月14日按8万／月缴纳物业费，2009年5月15日至2011年12月31日按6.4万／月缴纳物业费。2012年1月10日，反诉原告、反诉被告双方重新签订了一份《商业物业服务合同》，合同约定：反诉被告向反诉原告提供温莎国际广场约3.9万平方米物业服务，合同期限自2012年1月1日至2012年12月31日，反诉原告按4.8万／月支付商业物业费；合同届满后，反诉被告应积极主动配合向反诉原告办理交接手续，不得找借口推诿或将服务期内的遗留问题留给反诉原告，影响反诉原告正常工作无法开展并造成经济损失的，反诉被告应承担全部责任和损失。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告于2012年1月10日签订的《商业物业服务合同》是对2008年5月5日签订的《温莎杰座前期物业服务合同书》商业部分物业服务期限、服务价款、范围、违约责任等合同内容的实质性变更，双方权利义务应以2012年1月10日签订的《商业物业服务合同》为依据。在《商业物业服务合同》到期后，反诉被告至今未向反诉原告办理商业物业交接手续，给反诉原告的商业物业管理造成极大不便，并因此造成反诉原告各项损失共计480000元。反诉原告认为：2012年1月10日签订的《商业物业服务合同》是双方真实意思的表示，应当受到法律的保护，反诉被告在没有合法依据的情况下拒不向反诉原告办理商业物业交接手续的行为，致使反诉原告蒙受了巨大的经济损失，故提起反诉，请求：1、判令反诉原告立即向反诉被告办理温莎杰座国际广场商业物业交接手续；2、判令反诉被告赔偿反诉原告的损失共计人民币480000元；3、本案诉讼费等相关费用由反诉被告承担。
反诉被告长城物业公司辩称，反诉原告要求接管温莎国际广场商业部分物业服务，依法不能成立，理由如下：一、反诉原告诉请所依据的《商场物业服务合同》第三十一条违反了行政法规规定，系无效条款。1、案涉温莎杰座小区系原告经招投标程序取得，双方依招投标所签订的《前期物业服务合同》主要条款依法不得改变，而《商场物业服务合同》第三十一条改变了双方通过招投标程序签订的《前期物业服务合同》确定的期限，违反我国招标投标法和实施条例；2、温莎杰座包括商场、住宅、停车场，是由被告向主管部门申请并得到批准的一个物业管理区域，依法不能分割。被告主张返还的商场系“温莎杰座”的一部分，属于上述合同约定由原告统一实施物业管理的范围之内。原告与被告签订《商场物业服务合同》实际上是给予被告一定期限的优惠，该合同的履行不能与上述《“温莎杰座”前期物业服务合同书》抵触。目前，该合同已经履行期满，双方当事人应继续履行前期物业服务合同。《商场物业服务合同》第三十一条违反了我国《物业管理条例》第九条和第三十四条的规定，应属无效，被告的反诉请求实际上是企图将商场剥离成为另一个独立的物业管理区域，不应得到支持。二、被告依法不具有接管物业的资格，导致《商场物业服务合同》第三十一条无效，其诉请不能得到支持。1、依据《物业管理条例》确定的房地产开发与物业服务相分离原则，被告作为开发商无权接管，除非业主委员会依法签约的物管企业接管，开发商或是其违法选聘的其他物管企业均无权接管。2、被告不具有物业服务的资质，根本无权接管任何物业或是提供物业服务。3、《商场物业服务合同》中被告的身份应该是业主更合适，如此该合同就是原告对于业主的优惠而不是对《前期物业服务合同》的变更，优惠合同到期不再续订，业主就应按照前期物业服务合同规定接受服务交纳物业费。三、基于以上理由，被告主张的所谓经济损失没有依据，被告在拖欠物业服务费的情况下主张损失是企图谋取非法利益，充分证明其提起本案诉讼的恶意。被告的反诉请求不仅没有事实和法律依据，更是直接违反了有关法律和行政法规及地方性法规，请求法庭依法驳回其全部反诉请求。
经审理查明：2008年5月15日，原告与被告签订《“温莎杰座”前期物业服务合同书》，约定：1、位于合肥市胜利路与凤阳路交口的万家银座（温莎杰座）项目整体交由原告实施前期物业服务，物业建筑面积约16.3万平方米，其中商业物业4万平方米；2、物业服务收费标准为：高层住宅及公寓1元／月／平方米，商业物业2.3元／月／平方米，负1、2层改变原有车位使用功能的物业服务费1.15元／月／平方米，公共设施、设备及共用部位运行水、电费用据实分摊；商业应于商场开业之日起交纳物业服务费用，其物业服务费按季缴纳，并于每季度首月20日内履行缴纳义务，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或被告自用房其物业服务费由被告承担；因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由被告承担80%；被告于物业交付前三个月分两次付给原告开办费20万元；3、被告、业主、经营户或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按千分之三的标准向原告支付违约金；4、本合同期限自2008年4月7日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
2012年1月10日，原告与被告签订了一份《商业物业服务合同》，约定：1、2012年1月1日至2012年12月31日，原告按4.8万／月支付商业物业费，年总计支付费用为576000元，涉及中央空调、消防系统等设施设备重大维修、保养、更换零配件及检测费用，由被告承担；2、本合同期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止；3、本合同届满时或中途终止的情况下，原告应积极主动配合向被告办理交接手续，原告不得找借口推诿或将服务期内的遗留问题留给被告，如因此影响被告正常工作无法开展并造成经济损失，原告应承担全部责任和损失，被告有权通过法律手段要求赔偿和追究。
2012年1月15日，原、被告签署温莎国际广场商业物业费总账确认单，确认至2011年12月31日商业部分及停车场物业服务费用下欠1055673元，被告陆续支付60万元。原告陈述截止起诉前，被告拖欠其住宅部分物业服务费387418.83元和商业部分物业服务费用2013年之前505673元、2013年度1217160元、2014年第一季度304290元，故原告诉至法院，请求支付下欠物业服务费用和违约金。
以上事实由原、被告提供的证据以及双方当庭陈述、谈话笔录等附卷佐证。
本院认为：原告长城物业公司与被告万好置业公司通过公开招投标签订的《温莎杰座前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。2012年1月10日原、被告签订的《商业物业服务合同》系在《前期物业服务合同》的基础上给予被告商业部分物业服务费一定阶段的优惠，《前期物业服务合同》第三十六条约定的合同期限直至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效，因此，《商业物业服务合同》履行期满后，双方应继续履行《前期物业服务合同》，原告诉请2013年1月1日之后商业部分物业管理费以2.3元／月／平方米计算，本院予以支持；我国《物业管理条例》第三十四条规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，《前期物业服务合同》亦约定住宅、公寓、商业物业、停车场、会所等均委托原告统一实施经营、管理、维护等物业服务，故《商业物业服务合同》第三十一条关于合同到期原告应将商业部分的物业管理交于被告的规定既与《前期物业服务合同》相冲突，亦违反我国《物业管理条例》的规定，应属无效，被告反诉要求原告办理温莎杰座小区商业部分交接手续的诉讼请求本院不予支持。
关于原告诉讼请求中的住宅部分物业服务费，被告认为已过诉讼时效，但被告同时认可住宅部分物业服务费一直未核算，且本案原告一直在持续提供物业服务，被告也一直陆续付款，故对于被告的辩称本院不予采信。关于原告诉称被告拖欠其物业服务费数额，住宅部分物业服务费开办费为10万元、公爵卡费用庭后原告认可被告核算的57260.69元、开发商签字部分原告认可被告核算的10904.27元，空置房部分经双方对账以及本院核定后应为120388.4元，合计288553.36元本院予以支持。公共运行费28200元因原告未能提供分摊计算过程和依据，本院不予支持。
商业部分物业服务费，至2011年12月31日金额为1055673元，原告认可被告支付600000元，下欠455673元，2013年全年及2014年第一季度共15个月以2.3元／月／平方米、商业面积共40100平方米，计得1383450元，商业部分物业服务费合计1839123元；地下用房改变原有车位用途的，被告认为改变用途的面积为4350平方米，原告对此亦予认可，以合同约定的1.15元／月／平方米计算2013年全年及2014年第一季度共15个月的物业服务费为75037.5元；关于违约金，原告要求以同期银行贷款利率四倍计算至2014年3月31日为249517.8元，之后顺延至款清止，被告认为应按总欠款的千分之三计算，《前期物业服务合同》规定“未能按时足额交纳物业服务费用的，应按千分之三的标准向原告支付违约金”，但该条款未明确千分之三的时间标准，应为约定不明，故对于原告主张的违约金计算方法本院不予支持，应按照总欠款数额的千分之三计算。被告反诉称因原告未与其办理商业物业交接手续以致其发生经济损失480000元，因被告已经通过《前期物业服务合同》约定将包括商业部分在内的物业统一委托原告实施物业管理，被告要求原告在该合同履行期间与其办理商业物业交接手续于法无据，且被告诉称的480000元经济损失证据不足，故对被告该项反诉请求本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国物业管理条例》第九条、第二十六条、第三十四条、第三十九条及《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十七条之规定，判决如下：
一、被告合肥万好置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告安徽省长城物业管理有限公司物业服务费2202713.8元以及违约金6608.14元（2202713.8×3‰）；
二、驳回原告安徽省长城物业管理有限公司其他诉讼请求；
三、驳回被告合肥万好置业有限公司反诉请求。
本诉案件受理费28100元，减半收取14050元，由安徽省长城物业管理有限公司负担1650元，合肥万好置业有限公司负担12400元；反诉案件受理费8500元，减半收取4250元，由合肥万好置业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 施建军
二〇一四年九月十五日
书 记 员 丁 超
附本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国物业管理条例》
第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作
《中华人民共和国招标投标法》
第四十六条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
《中华人民共和国招标投标法实施条例》
第五十七条招标人和中标人应当依照招标投标法和本条例的规定签订书面合同，合同的标的、价款、质量、履行期限等主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。