上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三（民）初字第4540号
原告叶炎英，女，1952年12月26日生，汉族，户籍地浙江省衢州市。
委托代理人王磊，上海飞骋律师事务所律师。
被告上海玫瑰园商贸城有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人夏克春，董事长。
委托代理人汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。
原告叶炎英与被告上海玫瑰园商贸城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月5日公开开庭进行了审理。原告叶炎英的委托代理人王磊、被告上海玫瑰园商贸城有限公司的委托代理人汤卫忠到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告叶炎英诉称，2004年2月21日，原、被告签订《加盟联建协议》（实为房屋买卖合同），约定：原告自愿选定玫瑰园电器商贸城第一期D区4幢13、14号地块进行投资联建商务房，房屋地址即上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号XXX层、XXX号XXX层、XXX号XXX室、XXX号XXX室（即本案讼争房屋）。协议签订后，原告履行了付款义务，被告未履行合同义务，又擅自将房屋的门封住，故现原告诉至法院，要求判令：1、被告涤除本案讼争房屋上的抵押权；2、被告将本案讼争房屋过户至原告名下；3、被告向原告交付本案讼争房屋；4、被告向原告支付逾期交房违约金，以已交付的购房款人民币（下同）289，360元为本金，自2013年6月1日起至实际交房日止，按日万分之三计算；5、被告向原告支付逾期办理产权证和擅自抵押房屋的违约金，以已交付的购房款289，360元为本金，自2013年6月1日起至实际办理出产权证之日，按日万分之三计算。
原告叶炎英针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：
1、加盟联建协议书两份、收款收据、发票，旨在证明原告向被告购买了本案讼争房屋，并交付了购房款289，360元；
2、上海市房地产登记薄，旨在证明原告向被告购买的本案讼争房屋，被告擅自为了借款而设置了抵押的事实；
3、浙江省农村信用社业务凭证，旨在证明原告向法院交纳了剩余购房款428，938元的事实。
被告上海玫瑰园商贸城有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。关于延期交房，因在施工过程中遇到了不能克服、政府认可的情形，故不存在违约。后施工完毕，经被告通知，原告拒绝支付剩余购房款及与原告签订正式的商品房买卖合同，导致未办理交房及过户手续。原告除了需交付剩余购房款，还需承担一半的办证费用，及办理水电费的费用881元。关于原告的第四项、第五项诉请无事实和法律依据。被告保留向原告追诉延期付款的违约责任。
被告上海玫瑰园商贸城有限公司针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：
1、（2009）沪一中民二（民）终字第1463号民事判决书一份，旨在证明本案讼争房屋已于2007年9月24日办理了大产证，即从该日起可以办理小产证了，被告也通知所有买房人办理交接及过户手续。另判决书也明确在施工过程中遇到了异常困难不能及时克服，故延期交房不属违约的事实；
2、2009年、2010年3月的国内挂号信函收据、函，旨在证明被告曾向原告发通知，要求原告到被告处签订正式买卖合同并支付剩余购房款的事实。
经当庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3，原告对被告提供的证据1真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告对被告提供的证据2表示不认可，本院认为2009年的国内挂号信函收据系复印件，本院不予确认，2010年3月的国内挂号信函收据，因无相应回执，本院不予确认。
基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2004年2月21日，原、被告签订《加盟联建协议书》两份，约定：原告自愿选定玫瑰园电器商贸城第壹期D区4幢14号及D区4幢13号地块进行投资联建商务房，两份协议双方均同意分两步投资建设，第一步投资建设商务房基础配套设施，每套房基占地面积为45平方米，投资金额为233，000元，包括国有土地征用费、出让金、民房拆迁补偿费、土地平整费以及小区公建配套设施，达到“六通一平”，包括商务房内的水、电、通讯、闭路电视、排污等安装配套费用，不包括室内装修和隔墙。第二步投资建设商铺房和商务房的土建，建筑面积为每套135平方米，其中商铺房建筑面积为45平方米，楼上商务配套房建筑面积为90平方米，按建筑安装工程实际成本计价，每平方米建筑面积综合成本价为780元，合计105，300元，于完成商铺房和商务房基础工程之后交30％为31，590元，于主体工程封顶之日交30％为31，590元，于工程竣工验收合格之日交30％为31，590元，于商务房交付使用时交10％为10，530元。被告负责办理玫瑰园电器商贸城开发建设所必需的审批手续，其中包括土地使用许可证、规划许可证、建设许可证、施工许可证和市场经营许可证等有关文件手续。被告确保在2005年9月前第壹期D区建设工程竣工并向原告交付商务房，如逾期交付商务房、商铺房超过一个月，从第二月起根据原告已交投资数目计算违约金，每日万分之三。原告如不按期交付商务房、商铺房建设工程款，按每期应交金额计算违约金，每日万分之三。逾期一个月未交的，视为弃权行为，被告有权终止协议，并向原告索赔。另外，合同第四条第四项还约定：“如果施工中遇到异常困难不能克服，但须经政府有关部门认定，可以延长交付时间”。双方签订协议后，原告按两份协议各支付了144，680元，共计289，360元，之后未支付过任何款项。
另查明，原玫瑰园电器商贸城第壹期D区4幢13号，现房地产登记信息登记为奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX层和奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室两套店铺，原玫瑰园电器商贸城第壹期D区4幢14号，现房地产登记信息登记为奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX层和奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室两套店铺，现四套店铺上均设有抵押权，抵押权人均为上海奉贤新发展小额贷款股份有限公司。
再查明，在被告提供的（2009）沪一中民二（民）终字第1463号一案中，案外人起诉被告要求支付逾期交房违约金，一审法院经审理，认为案外人和某某在合同中约定有可以延长交付时间的条款，而政府的相关单位也证明确实存在被告不能克服的异常情况，且依约可以延长交付房屋的天数超过了客观延迟交付房屋的天数，故被告在履约过程中是持积极态度的，并无过错，故驳回了案外人的诉讼请求。后案外人不服提起上诉，上海市第一中级人民法院经审理认为，原审驳回案外人请求支付延期交房违约金的诉讼请求并无不当，维持了原审判决。
庭审中，经双方核实，本案讼争房屋如按实际建筑面积计算，原告应付被告款项共计718，298元，现原告已付289，360元，尚欠428，938元未支付。2015年11月16日，原告向本院代管款账户汇入款项428，938元。
本院认为，原、被告签订的《加盟联建协议书》两份，虽从合同的名称及合同内容的行文表述都体现为合作开发房地产合同，但合同的具体履行内容为原告支付资金并取得被告开发的房产中固定位置的商务房四套，而该开发房产的经营风险均为被告承受，故该合同名为合作开发房地产合同，实质为房屋买卖合同，且合同有效，对双方均具有法律约束力。原告应按约向被告支付购房款，被告应按约向原告交付房屋并协助办理相关过户手续。关于购房款，原告主张根据商品房买卖合同的相关解释，原告只需支付合同约定面积及面积误差比在3%以内部分房价款，经核算，尚欠407，558.6元，不同意按照实际面积计算房价款。本院认为，虽本案所涉合同认定为房屋买卖合同，但本案被告并没有取得过商品房预售许可证，本案讼争房屋也非由被告以公开方式向不确定的社会公众进行销售，故本案讼争房屋不属于商品房，对原告的该主张本院不予采信。庭审中，因本案讼争房屋设有抵押权，为维护双方利益，原告将剩余购房款428，938元提存于本院代管款账户中，视为原告已实际履行了全部付款义务，故本院对原告要求被告交付本案讼争房屋，涤除房屋上设有的抵押权后协助原告办理过户手续的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付自2013年6月1日起至实际交房日止的延期交房违约金及至实际办理产权证之日止的延期办证违约金，本院认为，根据《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。庭审中，原告自述这几年每年都会去被告处要求被告交房，但一直未将剩余购房款付清，即原告明知本案讼争房屋已能交付，其尚未履行支付剩余房款之先义务，被告以此拒绝交房并办理过户，于法有据，对原告的这两项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付擅自抵押的违约金，本院认为既无合同约定，又无法律规定，故不予支持。关于办证费用及办理水电费的费用，因未实际发生，本案中不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条的规定，判决如下：
一、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内涤除设于上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号XXX层店铺、上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号XXX层店铺、上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号XXX室店铺、上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号XXX室店铺上的抵押权；
二、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于上述抵押权涤除后五日内协助原告叶炎英办理上述店铺的产权过户手续；
三、原告叶炎英于上述店铺产权过户之日向被告上海玫瑰园商贸城有限公司支付剩余购房款人民币428，938元；
四、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于上述店铺产权过户之日向原告叶炎英交付上述房屋；
五、驳回原告叶炎英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6，491.4元，减半收取，由原告叶炎英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 裴孙英
二〇一五年十二月十七日
书记员 沈 严
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。