广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河中法民一终字第456号
上诉人（原审被告）：罗春泉，男，汉族。
上诉人（原审被告）：唐新娥，女，汉族。
两上诉人共同委托代理人：罗振辉，广东诚公律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：张正友，广东诚公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘演岐，男，汉族。
委托代理人：邓晓峰，广东正显律师事务所律师。
委托代理人：李伟光，广东正显律师事务所律师。
上诉人罗春泉、唐新娥与被上诉人刘演岐房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省龙川县人民法院（2014）河龙法民一初字第132号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告罗春泉与被告唐新娥是夫妻关系，2006年1月1日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，两被告为合同甲方，原告为合同乙方，合同主要约定：一、甲方将座落于河源市龙川县老隆镇眠牛形46号（南边）的混合两层建筑（粤房字第21754**号）及门坪转让给乙方。注：两层建筑基底面积80.29㎡，门坪面积45㎡（具体长宽数据双方实地丈量为准）。双方实地丈量巷道，上栋长6.85m，宽1.2m；上栋宽边与边4.95m，下栋宽边与边5.20m；门坪宽边与边4.85m，长9.05m，上下栋总长15.2m。二、房屋转让价格65000元，转让房屋所涉及到税费等相关费用由乙方负责缴纳，以上款项为甲方实收。三、交易房屋东面靠排水沟，西面至围墙，南面与叶天都共墙，北面靠罗春泉房屋的巷道（本巷道属罗春泉所有）。四、双方在签订合同后两天内，乙方应当付清房款，甲方出具收据给乙方并转交房屋所有权证，由甲方配合乙方办理转户手续，费用由乙方承担。五、在签订合同乙方交清购房款后，甲方将房屋交付给乙方。双方还约定了其他权利义务。依双方的申请，龙川县公证处于2006年1月2日对双方所签的《房屋买卖合同》予以公证。合同签订后，原告依约付清了购房款，被告也将房屋及房产证交给原告，但一直未办理产权过户登记。另查明，转让房屋所有权证与房屋占用范围内的土地使用权证“二证”分离。房屋占用土地为国有划拨土地（龙国用总字第00036**号），位于龙川县老隆镇眠牛形46号，土地使用者为被告罗春泉，土地使用权面积427㎡，四至：东至自墙外，南与叶天都共墙，西至自墙外，北至自墙外。该房屋所有权证记载使用土地面积为136.94㎡，产权登记部门计算使用土地面积时，将门坪面积5m×9m=45㎡误算为54㎡，该房屋实际使用土地面积为127.94㎡［屋基15.15m×5.3m=80.29㎡；门坪5m×9m=45㎡；水沟0.5m×5.3m=2.65㎡］。
原审法院认为，本案的争议焦点：原、被告双方于2006年1月1日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容具体明确，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据合同约定，两被告应当协助原告办理房屋产权过户登记，相关费用由原告承担。由于该转让房屋所有权证与房屋占用范围内的土地使用权证“二证”分离，因此，两被告应协助原告办理粤房字第21754**号房屋所有权过户登记，并应协助原告办理该房屋占用范围内127.94㎡土地使用权从龙国用总字第0003620号国有土地中分割并过户登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”本案中，原、被告没有明确约定“卖房不卖地”，因此，两被告提出的“卖房不卖地”的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：（一）被告罗春泉、唐新娥应在本判决生效之日起15日内协助原告刘演岐办理粤房字第21754**号房屋所有权过户登记，所需费用由原告刘演岐承担。（二）被告罗春泉、唐新娥应在本判决生效之日起15日内协助原告刘演岐办理粤房字第21754**号房屋占用范围内127.94㎡土地使用权［东至自墙外50㎝，南与叶天都共墙，西至本屋门坪，北至自墙外］从龙国用总字第0003620号国有土地中分割并过户登记，所需费用由原告刘演岐承担。（附图）案件受理费600元，减半收取300元，由原告刘演岐负担。
上诉人罗春泉、唐新娥不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、判令上诉人无需将粤房字第21754**号房屋占用范围内127．94平方米土地使用权从龙国用字第0003620号国有土地中分割并进行过户登记。3、判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：（一）上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》中，买卖双方只对涉案房屋所有权的转让及对价进行约定，而对土地使用权的转让及对价只字未提，显然，双方只约定卖房而不卖地。涉案房屋所有权属于上诉人唐新娥，涉案房屋占有范围内的土地使用权属于上诉人罗春泉。上诉人唐新娥与被上诉人于2006年1月1日签订《房屋买卖合同》，合同约定上诉人以人民币6.5万元的价格将坐落于河源市龙川县老隆镇眠牛形46号的房屋卖与被上诉人，被上诉人付清房款后，上诉人唐新娥将房屋所有权证交予被上诉人并配合被上诉人办理转户手续，相关费用由被上诉人承担。由此可见，买卖双方签订《房屋买卖合同》时的本意，卖方只是将涉案房屋所有权进行买卖，买方也清楚花人民币6.5万元的对价所购买到的只是房屋所有权，不包括涉案房屋占用范围内的土地使用权。倘使买方是要求卖方将房屋所有权及土地使用权一并买卖，买方必然会要求在合同中予以体现，而且6.5万元的价格也只可能买到房屋所有权，不可能同时买到相应的土地使用权。基于合同的约定，一审法院只能判处上诉人协助被上诉人办理房屋所有权证过产登记的义务，而不应超出合同约定的内容进行裁判。（二）一审法院依据《城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定即认为房地一体、房屋所有权与土地使用权应一并转移，而未考虑到由于历史遗留问题等情况，我国现阶段仍大量存在房屋所有权和土地使用权相分离的情形，我国相关法律亦对房地分离的情形进行了专门规定。《物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。该条文规定房屋等建筑物的所有权属于土地使用权人，但有证据证明不属于土地使用权人的，则房屋不属于土地使用权人，即房屋所有权人和房屋所占用范围内的土地使用权人可以是不同主体。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。本案中，涉案房屋所有权属于上诉人唐新娥，但涉案房屋范围内土地使用权属于上诉人罗春泉，房屋所有权与土地使用权分属不同主体，是典型的房地分离情形。一审法院片面采用《城市房地产管理法》的规定，而对其他法律法规规定的特殊情形不予考虑，显然适用法律错误，应予纠正。（三）《房屋买卖合同》中并未涉及涉案房屋占用范围内的划拨土地使用权转让的内容，且上诉人在合同签订前及签订后，亦未向土地管理部门申请批准转让及办理相关手续。涉案房屋占用范围内的土地属于国有划拨土地，根据我国相关法律的规定，划拨土地使用权转让应通过土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，方才成立。一审法院认定事实不清，无论从合同内容上还是法律规定的划拨土地使用权转让的程序上，均不能判决要求上诉人将涉案房屋土地使用权转让给被上诉人，二审法院应对上述事实予以查清。另外，根据我国法律规定，划拨土地使用权的转让须经土地管理部门批准及办理出让手续的前置程序，否则转让行为无效。根据一审法院认为的“两被告提出的卖房不卖地”的主张没有事实及法律依据”，即认为《房屋买卖合同》涉及了涉案房屋占用范围内的划拨土地使用权的内容，假使上诉人与被上诉人之间就此达成了转让的合意，根据我国《划拨土地使用杈管理暂行办法》第五条的规定，“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，未经政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押，第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。上诉人与被上诉人的土地使用权转让未通过有关政府土地管理部门批准及办理相关手续，其所达成的转让合意应属无效。再者，划拨土地使用权的转让需有枇准权的人民政府批准，一审法院作为司法机关，不能也无权直接裁定转让国有划拨土地使用权。最后，根据我国规定，划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权，正因为土地使用者是无偿取得（或以极少费用）使用权，因此人民政府对划拨土地使用权的转让进行严格的程序设置，转让之前必须经主管部门批准办理相关手续并交付出让金。综上，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，且判决逾越司法权的范畴，严重损害国家利益，请二审法院依法予以改判。
被上诉人刘演岐答辩称：（一）一审法院认定事实清楚，适用法律正确，答辩人按照合同对价支付了款项，并在房屋内居住多年，应得到房屋及土地相应的合法权益。被答辩人认为“《房屋买卖合同》只对房屋所有权的转让及对价进行约定，而对土地使用权的转让及对价只字未提，双方只约定卖房而不卖地”的观点不符合事实，双方在合同中明确注明了转让标房屋、房屋所占的建基土地及门坪土地一并转让的事实。被答辩人所讲的“卖房不卖地”的讲法不属实。根据本案双方签订的《房屋买卖合同》第一条约定：“甲方（被答辩人）将坐落在龙川县老隆镇眠牛形46号（南边）的混合两层楚筑《房屋所有权证号粤房字第21754**号》）及门坪转让给乙方（答辩人）。注：两层建筑基地面积为80.29平方米，门坪面积为45平方米。”，从该条约定可以看出，被答辩人将房屋、房屋所占建基80.29平方米的土地，以及门坪约45平方米的土地一并转让给答辩人，价格为6.5万元。否则，被答辩人就肯定会在合同上明确注明“只卖房屋，不卖土地”等类似的语句明确将土地跟房屋拆开来卖。但事实上合同并无任何特别的注明，答辩人也不可能购买一个没有土地使用权的房屋，因此，“卖房不卖地”的讲法缺乏事实依据，一审法院认定事实清楚。（二）一审法院适用法律正确。被答辩人阐述房屋所有权及土地使用权分别属于唐新娥及罗春泉的事实意在指明卖的只是唐新娥的房屋而未涉及罗春泉的土地，而事实上，唐新娥及罗春泉是夫妻关系，房屋及土地均属于夫妻共同财产，在产权上具有统一性，签订买卖合同前罗春泉及唐新娥有关房屋及土地的所有权属不存在任何法律障碍。罗春泉、唐新娥在房屋买卖合同上有约定房屋及土地买卖的事实，该份合同经签名公证，合法有效。（三）划拨性质的土地可转化为出让性质的土地，依据本案合同，上诉人有义务将该土地性质转让为出让性质。目前，社会上也存在大量的划拨性质的土地，只要完善相关手续（即是交纳土地转让金）是可以转让的，交纳了土地转让金对国家来说也就不存在损失。在此基础上，一审法院适用《城市房地产管理法》第三十二条是正确的。答辩人按照合同约定支付了对价，并搬入居住多年，应该取得房屋及土地相关的所有合法权益。综上所述，恳请二审法院予以驳回上诉请求。
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：双方当事人签订的《房屋买卖合同》约定的对涉案房屋的转让是否包括土地使用权的转让及合同的效力问题。
关于双方当事人签订的《房屋买卖合同》约定的对涉案房屋的转让是否包括土地使用权的转让及合同的效力问题。本案中，双方当事人签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示。那么，对于本案《房屋买卖合同》是否约定了对土地使用权的转让，本院做如下评析：第一、《房屋买卖合同》第一条约定“甲方将座落于河源市龙川县老隆镇眠牛形46号（南边）的混合两层建筑（房屋所有权证号粤房字第21754**号）及门坪转让给乙方。注：两层建筑基地面积为80.29平方米，门坪面积为45平方米（具体长宽数据双方实地丈量为准）。”第四条约定“转让房屋的北面因靠罗春泉所有房屋的巷道，乙方（刘演岐方）应将原先建筑侧门及缺口处依据巷道线封闭，如乙方将来改建或重建房屋应不得向巷道方向开侧门、阳台及凸窗等超出垂直巷道线的附属物。”从以上两条合同条款可以看出，房屋的建筑基底面积和门坪是一起转让，且还就基地面积及门坪面积进行了注明，也就是说土地的使用权是一起转让，因土地使用权一并转让，所以第四条才约定刘演岐可以对房屋进行改建或重建及要依据巷道线封闭建筑侧门和缺口。第二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。故，本案涉案房屋的土地使用权应是与房屋所有权一并转让。关于合同的效力问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。也就是说，法律并不禁止划拨土地的转让，但应当按照规定缴纳土地使用权出让金。同时，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。涉案房屋虽然没有办理转让登记及物权变更，但并不影响《房屋买卖合同》的效力，且房屋早在2006年就交付给刘演岐使用，所以《房屋买卖合同》应当有效。另，经咨询当地的土地管理部门意见，对划拨性质的土地使用权转让不能一概而论，应视时间、地域等情况而定。就本案实际看，其土地使用权可以与该地上房屋同时转让，但应按照规定缴纳土地使用权出让金及办理有关手续。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，法律适用恰当，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币600元，由上诉人罗春泉、唐新娥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢健生
审 判 员 李小强
代理审判员 高 宇
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 黄秋君