吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民二终字第336号
上诉人（原审被告）：集安市仁隆房地产开发有限公司。
法定代表人：ＸＸ仁，董事长。
委托代理人：张光勋，吉林祥程律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘全正，男，1955年12月16日生，汉族，集安市人，农民，住吉林省集安市。
委托代理人：安磊，男，1982年12月15日生，系刘全正女婿。
原审被告：杨德曰，男，1953年1月15日生，汉族，集安市人。退休干部，住吉林省集安市。
上诉人集安市仁隆房地产开发有限公司（以下简称仁隆公司）因与被上诉人刘全正，原审被告杨德日之间房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省集安市人民法院作出的（2015）集民二初字第142号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
刘全正一审诉称：2013年2月4日，刘全正与仁隆公司签订《购房合同书》，杨德日收取了刘全正购房款15万元，同年5月13日，仁隆公司收取刘全正5万元，9月12日刘全正又交付101150元。刘全正三次共交房款301150元，但到交付房屋时，该房屋已被杜桂宾出售给他人。在这种情况下，仁隆公司又给刘全正调换了另一处房屋，2013年9月17日刘全正领取房屋钥匙时又交纳了配套费4740元。2013年10月份，刘全正准备装修房屋时，该房屋又被动迁安置户林某占用，故诉至法院，要求仁隆公司、杨德日返还购房款301150元、配套费4740元，并承担利息。
杨德日一审辩称：杨德日是借用仁隆公司资质进行开发，同时杨德日与仁隆公司还有债务关系。刘全正所购买的房屋是杨德日以物抵债给仁隆公司后，仁隆公司出售给刘全正的。刘全正是和仁隆公司商议的购房事宜，并非与杨德日协议。刘全正所购房屋是被杜桂宾在杨德日与仁隆公司不知情的情况下出售给他人，杜桂宾只是杨德日所开发工程的施工人，杨德日和仁隆公司都没有说刘全正的买卖合同作废，杜桂宾出售房屋行为是无效的。杨德日认为刘全正应起诉杜桂宾侵权，而不应起诉杨德日和仁隆公司返还房款。另外，刘全正主张杨德日与仁隆公司又给其调换了房屋不属实，杨德日从未给刘全正调换过房屋，到现在杨德日仍坚持刘全正应继续履行原买卖合同。刘全正调换后的房屋第二次被抢，主要责任在法院和政府，因为被抢的房屋已被政府和法院处理给他人。综上，杨德日不应承担任何责任。
仁隆公司一审辩称：杨德日是刘全正所购买和调换房屋的投资人，仁隆公司只是出借资质，对于工程仁隆公司没有所有权，也没有处分权。另外，刘全正要求返还房款没有道理，买卖合同已经实际履行完毕，仁隆公司已将房屋交付给刘全正，房屋是在刘全正接收后被他人占有，这个责任不在仁隆公司，刘全正应向侵占房屋的人主张权利。
一审法院审理查明：杨德日借用仁隆公司资质进行房地产开发后，将所开发的祥和家园7号楼3单元5楼东侧房屋以物抵债抵顶给仁隆公司，仁隆房公司于2013年2月4日将该房屋以28.8万元出售给刘全正，刘全正当日交付房款15万元，同
年5月13日交付5万元。嗣后，刘全正所购买房屋被房屋实际施工人杜桂宾出售给他人并交付。在刘全正要求予以解决的情况下，经仁隆公司协调，杜桂宾同意将杨德日作为工程款抵顶给其的祥和花园A7号二单元五楼西79.25平方米房屋定价301150元调换给了刘全正，刘全正家人代刘全正与仁隆公司于2013年9月7日重新签订了购房合同，9月12日补缴房款101150元，三次所交房款301150元，仁隆公司为刘全正出具了总收据。2013年9月17日刘全正交付配套费4740元并领取了房屋钥匙。另查明：动迁户谢君平于2010年4月16日与集安市国土资源局签订《产权调换协议书》，约定包括祥和花园六号楼丙单元A
四楼103.10平方米房屋及七号楼已单元75.60平方米的A三楼、
四楼、五楼调换给谢君平，该协议杨德日及仁隆公司未签字盖章。谢君平家人依据此《产杈调换协议书》占有了调换给刘全正的房屋，现刘全正未能实际入住。
一审法院认为：一、刘全正所购房屋不能认定其已实际取得。刘全正与仁隆公司就祥和家园7号楼3单元5楼东侧房屋
签订《购房合同书》后，因该房屋被杜桂宾出售给他人，仁隆公司协调杜桂宾为刘全正调换了祥和花园A7号二单元五楼西，双方实际解除了祥和家园7号楼3单元5楼东侧房屋的购房合同。就调换后的房屋，刘全正再次与仁隆公司签订《购房合同书》，就该合同刘全正履行了交款义务，而仁隆公司虽然将房屋钥匙交付刘全正，但因该房屋在杨德日抵顶给仁隆公司、仁隆公司调换给刘全正之前就存有争议，导致刘全正再次未能实际取得该房屋。仁隆公司虽反驳刘全正领取了钥匙即认可仁隆公司实际交付了房屋，但仁隆公司出售房屋行为存有瑕疵，刘全正的合同目的未达到，且产权未登记，故不能认定刘全正所购房屋已经实际交付；二、刘全正要求解除购房合同，返还房款及配套配的诉讼请求应予支持。刘全正就调换后的房屋交付了房款，但合同目无法达到，故合同应予解除，依该合同仁隆公司收取的购房款应返还给刘全正，同时依法承担相应利息；三、刘全正要求杨德日承担责任的请求不应支持。刘全正要求杨德日与仁隆公司共同承担责任，但争议房屋是杨德日抵顶给仁隆公司及杜桂宾后，由仁隆公司出售及调换给刘全正的，刘全正两次均系与仁隆公司签订的合同，杨德日向刘全正所收的部分款项也交给了仁隆公司，杨德日与刘全正之间并不存在权利义务关系，故对刘全正这一诉讼请求无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条的规定，一审法院判决：一、解除刘全正与仁隆公司于2013年9月7日就祥和花园A7号二单元五楼西79.25平方米房屋签订的《购房合同书》；二、仁隆公司于一审判生效后立即返还给刘全正房款301150元及利息（利息自2013年9月12日起，至返还房款日止，按照人民银行公布同期贷款利率计算，息随本清）；三、仁隆公司于一审判决生效后立即返还给刘全正房屋配套费4740元及利息（利息自2013年9月17日起，至还清日止，按照人民银行公布同期贷款利率计算，息随本清）；四、驳回刘全正要求杨德日承担责任的诉讼请求。案件受理费5907元，由仁隆公司负担。
仁隆公司不服一审判决，其上诉理由为：一审法院解除刘全正与仁隆公司于2013年9月7日的《购房合同书》是错误的，双方之间签订的合同书已履行完毕，不存在刘全正不能实际取得房屋的情形；2、一审法院判令仁隆公司返还给刘全正购房款、配套费及利息也是错误的。要求撤销吉林省集安人民法院（2015）集民二初字第142号民事判决，依法作出公正的裁判。
刘全正二审辩称：一审法院裁判正确，二审法院应予维持。
杨德日二审陈述称：同意仁隆公司的上诉主张。
二审查明的事实与一审查明的事实基本相同。
本院认为：一、2013年2月4日刘全正与仁隆公司签订购房合同书后，因合同中约定的房屋被仁隆公司另售他人，该合同已无法履行，经双方协商，2013年9月7日刘全正与仁隆公司另行签订购房合同书，仁隆公司将本案争议房屋出售给刘全正，上述事实说明2月4日的购房合同已被刘全正和仁隆公司约定解除；二、仁隆公司在出售房屋时，应保证其对所售房屋具有直接支配和排他的权利，对刘全正来说亦是仁隆公司应履行的法定义务。因涉案房屋所属楼盘系棚户区改造项目，因回迁安置问题导致涉案房屋被被拆迁人实际占有、使用，对此依据9月7日的购房合同书，刘全正无违约行为，而仁隆公司因未能保证所售房屋的排他性权利，仁隆公司存在根本违约行为，应承担违约责任；三、刘全正签订购房合同书的目的是为了占有、使用涉案房屋，最终目的是取涉案房屋得所有权。虽然仁隆公司提出已将涉案房屋钥匙交付给刘全正，房屋所有权已转移给刘全正，但房屋所有权的转移以办理产权登记过户为准，且涉案房屋已被被拆迁人实际占有、使用，法律明确规定被拆迁人对补偿安置房屋享有优先权，现因仁隆公司与被拆迁人之间的纠纷导致9月7日的购房合同目的无法实现，刘全正主张解除9月7日的购房合同并返还购房款及配套费，本院予以支持，仁隆公司的抗辩主张本院不予支持。因仁隆公司存在根本违约行为，刘全正主张利息损失，本院予以支持。
综上，仁隆公司上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5907元，由上诉人集安市仁隆房地产开发有限公司承担；二审案件受理费5907元，由上诉人集安市仁隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。本判决自送达双方当事人之日起生效。当事人申请执行的期间为本判决生效之日起两年。
审 判 长 纪 纲
代理审判员 汤化冰
代理审判员 王立武
二〇一五年十二月二日
书 记 员 赵慧博