北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第07118号
上诉人（原审原告）北京城建物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区学院南路62号。
法定代表人罗守志，董事长。
委托代理人李国锟，北京市瑞得律师事务所律师。
委托代理人马妍，女，1973年2月3日出生，该公司职员。
上诉人（原审被告）北京红森投资有限公司，住所地北京市东城区粉厂胡同57号。
法定代表人袁伟，总经理。
委托代理人牛海涛，北京市阳光律师事务所律师。
委托代理人吴昭岐，男，1984年11月25日出生，该公司职员。
上诉人北京城建物业管理有限责任公司、北京红森投资有限公司均因供用热力合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第13209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人北京城建物业管理有限责任公司（以下简称城建物业公司）的委托代理人李国锟、马妍，上诉人北京红森投资有限公司（以下简称红森投资公司）的委托代理人牛海涛、吴昭岐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2012年11月，城建物业公司起诉至原审法院称：2011年3月31日，我方与对方订立《北京3G木兰小区前期物业管理委托合同》，约定我方为对方位于本市丰台区东铁营苇子坑109号3G木兰小区提供物业服务，委托期限一年，我方负责收取住宅供暖费，标准为30元／建筑平方米／采暖季。对方应按规定交纳空房供暖费。自2011年3月15日始，我方依约履行合同义务。后由于对方延迟交付房屋，故与133户业主订立《补充协议》，由对方为业主承担1年至5年期限不等的供暖费作为延期交房的违约责任。自2011年11月15日至2012年3月15日期间，涉案小区共有118套空房。我方认为，根据双方订立的合同及对方与业主订立的《补充协议》，对方应承担空房及部分业主的供暖费。现要求红森投资公司支付2011年11月15日至2012年3月15日的供暖费共计316988.4元。
红森投资辩称：对方所陈述的双方订立合同内容、供暖费标准属实。但因空置房屋在供暖系统上都装有独立的控制面板，其中三号楼的供暖系统整体没有启用，我方的空置房屋并没有产生供暖事实，且经我方核实空房只有97套，其面积也小于对方所主张的面积，故不同意对方要求被告负担空房供暖费的诉讼请求。我方同意代签订合同的业主承担供暖费，但其中有一套房屋已经办理了退房手续，属于空房，其面积不应计入我方代业主负担的面积内。
原审法院经审理后认为：城建物业公司与红森投资公司之间订立的《北京3G木兰小区前期物业管理委托合同》属双方真实意思表述，双方均应依约履行。根据合同约定，红森投资公司有按规定交纳空房供暖费的义务，且合同中已明确约定供暖费按照建筑面积收取，故红森投资公司应交纳的供暖费数额与涉案小区部分房屋供暖阀门是否开启无关，红森投资公司不同意给付空房供暖费的答辩意见，理由及证据均不充分，法院不予采信。城建物业公司要求红森投资公司给付空房供暖费的诉讼请求，有合同依据，法院予以支持。关于空置房屋的套数及建筑面积问题，庭审中，城建物业公司根据红森投资公司提供的证据，将原主张的空房数量为120套、建筑面积为5433平方米调整为空房数量为118套，建筑面积为5343平方米。红森投资公司则坚持主张在城建物业公司撤出小区时，小区内只有97套空房。但红森投资公司为其主张所提供的证据，只可证明其在城建物业公司进驻小区后，将城建物业公司所主张的118套空房中的16套房屋售出。故本案认定，在城建物业公司撤出小区时，小区内的空房数量应为102套，建筑面积共计4585.6平方米。城建物业公司关于空置房屋为118套、红森投资公司关于空置房屋为97套的主张，证据均不充分，法院均不予采信。城建物业公司要求红森投资公司给付118套空房供暖费的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。但红森投资公司应将102套空房的供暖费给付城建物业公司。本案中，红森投资公司虽与部分业主订立有《补充协议》，承诺业主入住房屋后免交1年至5年的供暖费作为延期交房补偿，但红森投资公司非作为供暖费收取主体，不具有免除业主支付供暖费义务的权利。城建物业公司与涉案小区业主分别成立供暖关系，故应就该部分供暖费向各业主主张。各业主与红森投资公司之间的权利义务关系，非本案处理范围。综上所述，原审法院于2014年5月判决：一、北京红森投资有限公司于判决生效后十日内向北京城建物业管理有限责任公司支付位于北京市丰台区东铁营苇子坑一〇九号3G木兰小区自二〇一一年十一月十五日始至二〇一二年三月十五日至的供暖费共计人民币十三万七千五百六十八元；二、驳回北京城建物业管理有限责任公司其他诉讼请求。
判决后，城建物业公司不服，上诉至本院称：原审中红森投资公司对其因延期交房与部分业主签订了《补充协议》的事实是认可的，我方也认可业主的交费义务转让给红森投资公司，根据合同自愿原则和从保护债权人利益出发，合同当事人约定第三人替代债务人履行债务，只要不违反法律规定和合同约定，且没有给债权人造成损失或增加费用，应当得到支持，红森投资公司应当履行替这部分业主向上诉人交费的义务。原审判决要求上诉人另行起诉，加重了当事人的诉累，扩大了诉讼主体范围，不利于息讼。故请求撤销原判第二项，判令红森投资公司支付供暖费156698.4元。
红森投资公司亦不服，上诉至本院称：涉案房屋供暖是由独立的空调系统完成的，每间房屋均有独立的供暖开关，虽然双方在委托合同中有关于供暖费收取的约定，但其先决条件是“正常使用”，空置房无人居住又有独立开关，当然不会产生能耗，对方也就失去了收取该费用的前提和依据。双方约定的“按规定缴纳供暖费”是指按照法律规定和行业惯例，原审法院却判令我方按照正常使用标准支付供暖费，是对合同条款的曲解，显失公平，对方实际收费已远超支出成本。即使空房应承担公共能耗，按照涉案小区安装空调公司的证明，其能耗也仅为正常使用的20%，对方无权主张全额费用。对方收取了我方开办费50万元，该笔费用属于预付费用，对方撤离时应进行清算，刨除合理开支后的剩余款项应返还。故请求撤销原审判决，依法驳回城建物业公司原审全部诉讼请求，判令城建物业公司将多收取的2012年3月15日以后的供暖费45550元交给我方，城建物业公司承担本案全部诉讼费。
经审理查明，2011年3月底，城建物业公司与红森投资公司订立《北京3G木兰小区前期物业管理委托合同》，约定城建物业公司为红森投资公司所有的位于本市丰台区东铁营苇子坑109号3G木兰小区提供物业服务，委托期限一年，委托事项中包括小区居民的供暖及费用收取，住宅供暖费30元／建筑平方米／采暖季。红森投资公司方权利义务条款中包括按规定交纳空房的物业管理费、供暖费、制冷费等费用。红森投资公司认可城建物业公司在2011年11月15日至2012年3月15日为涉案小区提供了供暖服务。2011年6月15日，城建物业公司向红森投资公司出具《3G·木兰项目红森公司付物业公司费用明细》，载明供暖费382391.7元（其中包括2号楼由被告替业主付费233套，供暖费219338.7元，2号楼空房由被告付费64套，供暖费82938.6元；5号楼空房由被告付费51套，供暖费54547.2元；3号楼空房由被告付费5套，供暖费25567.2元），上述数据请红森投资公司确认后尽快支付。并有署名为“蒋志斌2011年6月20日”的签字。红森投资公司认可该证据的真实性，亦认可蒋志斌系其职员，但不认可证明内容的真实性，认为蒋志斌签字只有签收的效力，不具有确认的效力。2011年3月，红森投资公司先后与涉案小区133户业主订立《补充协议》，约定因竣工延期，故其承诺业主入住房屋后免交1年至5年的供暖费作为延期交房补偿。
关于在城建物业公司管理小区期间，小区内空置房屋的套数及面积，原审期间原审法院组织双方进行了核实，最终认定空房数量为102套，建筑面积共计4585.6平方米。
上述事实，有双方当事人陈述，《北京3G木兰小区前期物业管理委托合同》、《补充协议》、《证明》、房产证、设计图、《房屋土地测绘技术报告书》等证据在案佐证。
本院认为：城建物业公司与红森投资公司订立的《北京3G木兰小区前期物业管理委托合同》属双方真实意思表述，不违反相关法律规定，应为有效，双方均应依约履行。根据合同约定，红森投资公司有按规定交纳空房供暖费的义务，且合同中已明确约定供暖费按照建筑面积收取，红森投资公司不同意给付空房供暖费的理由及证据均不充分，本院不予采信。关于红森投资公司所述空房未实际供暖问题，因红森投资公司未在供暖季前要求城建物业公司停止对空房的供暖，且无证据证明城建物业公司未实际对空房供暖，故本院对红森投资公司该意见不予采信。红森投资公司与部分业主签订《补充协议》免除业主部分年度供暖费的行为，得到了城建物业公司的认可，红森投资公司与城建物业公司之间就红森投资公司免除的上述费用形成债权债务关系，上述债权债务关系与城建物业公司在本案中所主张的供用热力合同关系不属于同一法律关系，不应在本案中一并主张，城建物业公司可另行向红森投资公司主张权利。红森投资公司要求城建物业公司交还45550元供暖费的上诉请求，因其在原审期间并未提起反诉，且城建物业公司对该请求不予认可，本院不予处理，红森投资公司的该上诉请求可另行主张。综上所述，原判结果并无不当，应予维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件案件受理费6055元，由北京城建物业管理有限责任公司负担3004元（已交纳），由北京红森投资有限公司负担3051元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费5714元，由北京城建物业管理有限责任公司负担3043元（已交纳），由北京红森投资有限公司负担2671元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹雪
代理审判员 卢涛
代理审判员 王云
二〇一四年八月十九日
书 记 员 潘伟