广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清英法民二初字第665号
原告：罗焕君，男，汉族，英德市人，现住英德市。
委托代理人：马图观，英德市英州法律服务所法律工作者。
被告：潘文涛，男，汉族，英德市人，住英德市。
第三人：英德市富益房地产有限公司，住所地：英德市。
法定代表人：吴志辉，总经理。
委托代理人：黄定球，广东浈阳律师事务所律师。
委托代理人：张思敏，广东浈阳律师事务所律师。
原告罗焕君诉被告潘文涛、第三人英德市富益房地产有限公司合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人马图观、被告潘文涛、第三人英德市富益房地产有限公司的委托代理人张思敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告罗焕君诉称：2010年9月6日，原被告经协商一致，约定由原告提供位于英德市某地《国有土地使用证》给被告兴建楼房，而就兴建楼房的相关问题双方于当日签订《合同（协议）书》。原告签订合同后，依约履行了合同义务，但被告未能遵照《合同（协议）书》第九条和第十条履行合同义务，同时，被告在2013年7月7日挂靠第三人对工程进行验收，双方签订《补充协议》。而被告在2013年8月28日才将房屋产权办理好交付给原告，但是被告对于《合同（协议）书》第九条约定的义务拒绝履行，原告只好自己先垫付资金解决。经原告多次找被告协商，均被拒绝，导致双方无法达成协议。现原告为维护自己的合法权益，特具状贵院，具体诉讼请求：1、判令被告支付违约金110000元、铝合金窗款8000元、瓷片工程款45000元，合计163000元。2、本案诉讼费用由被告承担。
原告在举证期限内向本院提交如下证据：一、合同、补充协议，证明原、被告及第三人成立合同关系，并证明被告未能遵照合同第九条和第十条履行合同义务的事实；二、收据，证明原告依据合同约定履行了合同义务的事实；三、移交清单，证明被告违约事实，应当向原告支付违约金；四、收据，证明被告未支付铝合金窗款，该款由原告实际支付；五、土地使用证，证明原告合法拥有涉案土地使用权；六、营业执照，证明第三人的登记情况；七、身份证，证明原告具有诉讼主体资格。八、评估报告及发票。
被告潘文涛未作书面答辩，庭审中辩称：第一，设计图纸有更改，重新报建需要再多2个半月时间；第二，原告未处理好周边关系，西边的邻居不同意共墙，让我压了2万元给西边邻居，处理这个问题用了2个月的时间；第三，2至4楼属于原告的范围，原来设计的图纸是套间，原告要求更改图纸，增加了建筑难度，这个问题又拖了2个月时间；第四，施工中，有个工人从6楼意外摔落，因为处理这件事又拖了2个月时间；第五，原告私自改建原定中铝合金窗、不锈钢扶手及门，这个事情又拖了一个月时间；第六，瓷片施工是约定由我施工的，后来原告要求由他施工，这个事用了四个半月时间；第七，扣除雨水天气及国家节假日需7个月的时间；第八，首层图纸是5米，后改为5.5米，原告应补7000元给我，因为瓷片属于我承包范围，要贴1.5米高，原告称不需要我贴瓷片了但也不补7000元给我了；第九，原告变更了铝窗、不锈钢扶手的材料，原告私自与施工队联系的，与我无关；第十，2012年10月原告已入场装修，视作交楼了。不存在违约金的问题了。应该驳回原告的诉讼请求。按原来的约定，现在原告多占了十二个平方，这件事协商不成原告才起诉我。
被告在举证期限内向本院提交如下证据：一、一份有刘泉（身份证姓名梁子明）签名的证明，证明被告答辩所诉是事实；二、一份潘文海签名的证明，证明铝窗8000元是潘文海与原告协商增加的，与被告无关。
第三人英德市富益房地产有限公司陈述：一、答辩人的合同义务是涉案工程的后续工作内容，该后续内容不在被答辩人罗焕君起诉的违约内容范围。答辩人与被答辩人罗焕君、潘文涛于2013年7月17日签订补充协议，其中约定由答辩人接手涉案工程的后续工作，包括办理竣工验收、缴纳税费、办理甲方（罗焕君）及购房业主的房产证、办理该楼房部分产权抵押贷款，而被答辩人起诉的是《…合同（协议）书》第九条、第十条的条款，可见答辩人的后续工作内容并不在被答辩人罗焕君起诉范围中，且答辩人并非《…合同（协议）书》的主体，因此，对该合同纠纷没有承担违约责任的义务。二、《补充协议》已明确约定答辩人对被答辩人罗焕君、潘文涛签订的主合同所引致的纠纷无带带责任。并且，答辩人《补充协议》的合同义务已履行完毕。因此，被答辩人不能以潘文涛违反《…合同（协议）书》第九条而要求答辩人承担连带责任。
第三人应本院要求向本院提交如下证据：《私人房屋建筑工程竣工验收备案表》，该表反映涉案工程于2013年7月29日竣工验收合格。
经审理查明：2010年9月6日，原、被告签订《合同（协议）书》，对原告持有的位于英德市某地的宅基地，面积237.80平方米（其中地面有建筑楼房两层）有偿给被告开发建房。合同主要约定：被告出资拆除旧楼房，在该地上兴建8层楼房。并约定楼房建成后产权分配方案。同时，合同第七条约定：原告需于2010年10月底前交付空楼给被告施工建设。第九条约定：…所属原告楼房的窗户被告须给原告安装铝合金客窗，并经原告认可；所属原告的楼层的厨房、卫生间、阳台，被告须贴1.5米高以上的瓷片，并经原告认可；所属费用由被告负担。第十一条约定：被告须在2011年10月底前建成涉案楼房交付原告使用，并经得有关部门质量验收。如因被告违章施工或其他责任事故而停建等原因导致无法按时交房，被告须支付违约金月计人民币5000元给原告。
合同签订后，原告将空楼及国有土地使用权证、房产证等相关手续交付给被告，被告将工程发包给刘泉承建。涉案工程于2010年10月按时开工，于2013年7月29日竣工验收合格。
原告认为被告迟延交楼、未贴卫生间、阳台墙面瓷片等，因此，向本院起诉。请求：1、判令被告支付违约金110000元、铝合金窗款8000元、瓷片工程款45000元，合计163000元。2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，对第一项诉讼请求变更为，判令被告违约金110000元、铝合金窗款8000元、瓷片工程款27455元、鉴定费2000元、公告费560元，合计为148015元。事实部分增加：由于被告无履行合同瓷片工程的装修义务，导致原告委托有资质的鉴定机构（广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司）对被告未造工程进行评估，得出评估结论为被告未造工程款为27455元。并该工程已由原告施工完成，被告应向原告支付相应工程款。庭审中，被告对原告在诉讼中自己委托的广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司于2015年12月14日作出的关于瓷片工程装修的所需工程款27455元《报告书》无异议，认为原合同约定贴瓷片属于其承包范围，但工程施工中原告改变图纸，首层加高50公分，增大了其成本，经双方协商同意互相抵扣，即原告自己贴瓷片被告增大工程量的费用也不用原告补偿。被告对其抗辩无提供证据。对此，原告不予认可。原告委托鉴定机构鉴定用去评估费2000元。同时，原告提供潘文海写的收据，认为其代付了铝合金窗款要求被告支付。该收据内容：收到罗焕君交来铝窗款及铝窗补差价款8000元。被告提出，铝合金窗部分由刘泉分包给潘文海施工，是原告直接与施工队协商安装的，且超出图纸范围，原告直接与潘文海结算，未经其或刘泉签字确认，被告不认可这笔款。另外，被告庭审中的抗辩理由均未提供证据证实，其提供的二份证明，证人均未出庭作证。
另查明：2013年7月17日。原、被告及第三人签订《补充协议》，主要内容，原、被告就涉案工程已基本完工，处于竣工验收阶段。由于被告人手不足，现被告提出引进第三人接手涉案楼房后续工作。后续工作内容为：办理竣工验收、缴纳税费、办理原告及购房业主的房产证、办理该楼房部分产权抵押贷款。补充协议并约定，被告除将属其权益移交给第三人外，仍应履行原合同约定的义务。原、被告因原合同引致纠纷与第三人无关。2013年8月28日，第三人将办好的商铺及住宅7本房产证交付给原告。
以上事实，有《合同（协议）书》、《补充协议》、广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司作出的评估报告、潘文涛收到罗焕君移交国有土地使用权证等收据、英德市富益房地产有限公司移交房产证等给罗焕君的清单、潘文海写的收据、《私人房屋建筑工程竣工验收备案表》及本院庭审笔录等证实，应予认定。
本院认为：原、被告签订的《合同（协议）书》是双方在平等、自愿的基础上签订的，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同。因此，双方应依合同的约定履行各自的义务和享受各自的权利。原告已依约腾空楼房并将国有土地使用权证等相关手续交付给被告，但被告未依约在规定的期限内（2011年10月底前）完成合作建房工程，其行为已违反双方合同约定，属违约行为，应承担合同约定的违约责任。该违约金按合同约定每月5000元，从逾期之月即2011年11月起计算至涉案工程竣工月2013年7月（第三人提交的竣工验收备案表反映）止共21个月，计得105000元。关于被告没有履行合同瓷片工程的装修义务由原告自己完成，经评估机构评估该款为27455元的问题，被告在庭审中对评估报告无异议，但提出双方曾协商该款与楼层增高50公分增大成本互相抵扣，被告对其抗辩意见无提供证据证实，而原告不予认可，故本院对被告的抗辩不予采信。因此，被告需支付原告自己完成的瓷片工程27455元及鉴定费2000元。关于原告代支付铝合金窗8000元的问题。按合同约定该工程由被告安装，原告私自与施工人员结算未经被告同意，且从潘文海写的收据内容反映有补差价的款项在内，故被告抗辩理由成立，本院予以支持。原告要求被告支付其代付的铝合金窗8000元本院不予支持。同时，对被告庭审中的其他抗辩及提交的证明材料，根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”及该司法解释第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”规定，本院对被告其他抗辩及提交的证明材料不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五十五条、第七十六条的规定，判决如下：
一、被告潘文涛支付原告罗焕君合作开发房地产合同违约金105000元及贴瓷片工程款27455元、评估费2000元，合计134455元，此款限于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案诉讼费3560元，由被告潘文涛负担2989.10，原告罗焕君负担570.90元；公告费560元由被告潘文涛负担；合计被告潘文涛负担诉讼费等3549.10元，原告已预交，被告在支付上述欠款时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 何白玲
人民陪审员 徐思蝶
人民陪审员 林柏根
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 吴文昕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定履行自己的义务。……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院
《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五十五条证人应当出庭作证，接受当事人的质询。
证人在人民法院组织双方当事人交换证据时出席陈述证言的，可视为出庭作证。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。
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