江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1010号
上诉人（原审原告）吴立梅，女，1963年1月4日生，汉族，退休职工。
上诉人（原审原告）王倩，女，1989年4月26日生，汉族，某医药公司职员。
委托代理人王跃强（系王倩的父亲），男，1960年5月22日生，汉族，南京博冠光电仪器有限公司职员。
被上诉人（原审被告）江苏安居高校投资置业有限公司。
法定代表人谈旭亮，该公司经理。
委托代理人石磊、王全凤，江苏诺法律师事务所律师。
上诉人吴立梅、王倩因与被上诉人江苏安居高校投资置业有限公司（以下简称安居高校置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2013）雨民初字第851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月20日公开开庭审理了本案。上诉人吴立梅、上诉人王倩的委托代理人王跃强、被上诉人安居高校置业公司的委托代理人石磊、王全凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴立梅、王倩原审诉称，2004年因吴立梅下岗后想做小生意遂向朋友借款，于2008年12月23日购买了安居高校置业公司安居高校置业公司开发的7彩小商品城A幢某室商铺，建筑面积13.6平方米，总价72352元。双方约定于2010年3月31日交付房屋，于2010年12月31日前办理完房屋产权证及土地使用权证，并同时承诺自购买之日两年期满返还40%总房款的房屋租金。到双方约定时间后，安居高校置业公司既没有交付房屋，也没有办理相关产权证。后在媒体的监督下，安居高校置业公司才退还了双方约定的40%的租金，虽双方以终止协议的形式签署，但安居高校置业公司声称并不影响购房合同的任何内容，吴立梅迫于当时情况，遂签署了该协议。到目前为止，安居高校置业公司既没有交付房屋，也没有办理相关产权证，依据相关法律，安居高校置业公司应当负相应的赔偿责任，故请求法院判令：1、解除2008年12月23日七彩小商品城商铺A幢某室《房屋契约》购房协议；2、要求安居高校置业公司按市场价赔付七彩小商品城商铺A幢某室13.6平方米价格，13.6＊2.2元／平方米=29.92万元；3、要求安居高校置业公司赔付2010年3月31日至2013年10月31日共43个月房租费（2000元／月＊43个月=86000元）；4、要求安居高校置业公司按银行同期存款利息支付违约金（2010年3月31日到2013年10月31日共3年7个月，3年利息按4.25%＊72352元＊3年=9224.88，7个月按活期，0.35%＊72352元／12个月＊7个月=147.72元，合计9372.6元）；5、要求安居高校置业公司赔付交通费2000元；6、由于安居高校置业公司的过失，故诉讼费由安居高校置业公司支付。
安居高校置业公司原审答辩称，安居高校置业公司认为吴立梅、王倩的诉请无事实及法律依据，应予以驳回。安居高校置业公司于2011年1月25日与吴立梅（王倩的母亲）签订了终止协议书，是各方的真实意思表示，该协议书第三条明确约定，协议签字后生效，安居高校置业公司履行完该协议第二条支付违约金后，双方权利义务终止无其他纠纷。事实上，2011年3月2日，吴立梅收取了安居高校置业公司的违约金28941元，终止协议书第三条约定已生效。双方签订的房屋买卖契约已终止，故不存在吴立梅、王倩诉请解除相应的房屋买卖契约的问题。进一步说吴立梅、王倩方关于市价赔付房屋价款及房租、利息违约金及交通费等诉请无事实及法律依据，人民法院应予以驳回。
原审法院经审理查明，2008年12月13日，吴立梅、王倩与安居高校置业公司签订《房屋契约》一份，双方约定，吴立梅、王倩向安居高校置业公司申请办理7彩·小商品城A幢某室，建筑面积13.6平方米，房款为72352元，房屋交付时间为2010年3月31日，由安居高校置业公司负责在2010年12月31日前办理个人国有房屋产权证及土地使用权证。双方并约定如安居高校置业公司逾期交房则应按照中国人民银行同期存款银行利息计算向吴立梅、王倩支付违约金；如安居高校置业公司未能按期办好两证，则安居高校置业公司同意吴立梅、王倩退房并全额退还吴立梅、王倩所支付房款并按中国人民银行同期存款银行利息向吴立梅、王倩支付已付房款的违约金。契约中还就房屋如何交付、水电费收取、物管费用等问题进行约定。此外双方还在契约的附件2中约定，自合约签订起两年内安居高校置业公司对该房屋享有使用权；两年后，如吴立梅、王倩决定收回该房屋，则安居高校置业公司返还吴立梅、王倩总房款40%的租金；如吴立梅、王倩放弃该房屋，则安居高校置业公司将按照吴立梅、王倩支付房款的140%进行回购。房屋契约签订后，吴立梅、王倩立即支付了房款72352元，2010年3月31日，安居高校置业公司未能依约向吴立梅、王倩交付房屋，也未能按期办理房屋产权证等。之后，吴立梅与安居高校置业公司于2011年1月25日签订《终止协议》一份，双方约定终止了合同第六页（即附件2）的相关约定，由安居高校置业公司支付吴立梅、王倩已交房款40%的违约金28941元。2011年3月2日，吴立梅领取了上述款项。
原审另查明，吴立梅、王倩、安居高校置业公司契约中约定的7彩·小商品城A幢某室房屋并无商品房预售许可证明等相关有效产权的材料。2012年6月28日和2013年8月20日，安居高校置业公司曾先后两次发函给吴立梅、王倩，分别告知吴立梅、王倩将上述房屋租赁给案外人和通知吴立梅、王倩入住上述房屋事宜。
原审法院认为，吴立梅、王倩与安居高校置业公司之间虽签有《房屋契约》，是双方当事人真实意思表示，但双方所签订买卖7彩·小商品城A幢某室房屋并未取得商品房预售许可证明及相关有效产权证明材料，故吴立梅、王倩、安居高校置业公司双方之间签订的《房屋契约》应属无效。合同无效的，有过错的一方当事人应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，安居高校置业公司作为房屋出卖人，在明知本案所涉房屋没有取得商品房预售许可证明等相关许可材料的情况下，与吴立梅、王倩签订房屋买卖合同，本身具有严重过错，应当承担赔偿吴立梅、王倩损失的主要责任。吴立梅、王倩作为本案所涉房屋的购买人，疏于审查所购买房屋的相关产权证明材料；且从双方约定“如甲方在此期间内不能办好两证，甲方同意乙方退房并全额退还乙方所支付的房款且按中国人民银行同期存款利息向乙方支付已收房款的违约金”等内容看，吴立梅、王倩对该房屋可能存在不能办理两证风险具有一定知晓；另吴立梅、王倩自2010年12月31日安居高校置业公司违约后至2013年5月22日方主张权益，怠于减少损失，故吴立梅、王倩对自身损失应承担次要责任。吴立梅、王倩诉请要求安居高校置业公司按房屋现在市场价值赔付299200元，原审法院认为，吴立梅、王倩要求按房屋现在市场价值赔偿，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。吴立梅、王倩诉请要求安居高校置业公司赔付房租费86000元及交通费2000元，但未提供相应依据，原审法院亦不予支持。吴立梅、王倩诉请安居高校置业公司按银行同期存款利息支付违约金，因双方签订的房屋合同无效，原审法院根据吴立梅、王倩、安居高校置业公司在合同签订过程中的过错责任，参照双方约定的违约责任条款的约定及实际中安居高校置业公司已于2011年3月2日向吴立梅支付了28941元的违约金款项的事实，酌定安居高校置业公司实际应返还吴立梅、王倩已付购房款72352元并自2011年3月3日起按照中国人民银行同期贷款利率向吴立梅、王倩计付利息。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，原审法院判决：一、江苏安居高校投资置业有限公司于判决生效后十日内返还吴立梅、王倩房款72352元，并按中国人民银行同期贷款利率计算支付利息从2011年3月3日起至判决确定给付之日止；二、驳回吴立梅、王倩的其他诉讼请求。如果安居高校置业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5788元减半收取2894元，由江苏安居高校投资置业有限公司负担。
吴立梅、王倩不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、由于开发商在明知本案所涉房屋没有取得商品房预售许可证等相关许可材料，还与我方签订《房屋契约》，其本身具有严重过错，应当赔偿我方全部损失。原审法院认定我方在正常等待交付期（2010年12月31日-2013年5月22日）为“怠于减少损失”，认为我方对该房屋存在不能办理两证的风险具有一定知晓。原审法院强加我方责任，使开发商不承担赔偿损失责任，属于错判。二、我方在2008年12月23日购买此商铺，对方至2010年3月31日没有交付涉案商铺，直到2010年12月31日也没有交付涉案商铺，办理两证。对方在2011年1月25日采用欺诈、胁迫、乘人之危手段与吴立梅单独签订了违背我方真实意思的《终止协议书》，截止2013年5月22日，我方向原审法院起诉时，对方还是没有交付房屋，办理两证，给我方造成重大损失。综上，请求二审法院撤销原审判决，支持我方原审诉讼请求。
被上诉人安居高校置业公司答辩称，两上诉人的上诉请求，没有事实和法律依据，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，除了两上诉人对原审查明的“吴立梅与安居高校置业公司于2011年1月25日签订《终止协议》一份，双方约定终止了合同第六页（即附件2）的相关约定，由安居高校置业公司支付吴立梅已交房款40%的违约金28941元。2011年3月2日，吴立梅领取了上述款项”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实没有异议，本院依法予以确认。
二审中，两上诉人提供：一、吴立梅与王翠娥签订的房屋租赁合同一份，合同约定租金标准为2000元／月。二、涉案房屋小区住宅目前销售价格的照片。证明涉案房屋目前市场价格应当不低于13000元及另租房屋的租金。被上诉人对这两份证据的真实性、关联性均不予认可。
审理中，被上诉人提供南京市规划局于2012年12月31日颁发的建设工程规划许可证及南京市人民政府于2014年4月4日颁发的国有土地使用权证，证明涉案房地产开发和建设的相关手续正在完善中，建设规划许可证的备注栏也说明了房地产开发是历史遗留问题，目前涉案房屋的预售许可证还未取得。两上诉人对上述证据的真实性均予以认可。
二审中，本院依职权从南京市国土资源局调取的苏国土资地函（2007）0166号关于批准南京市2007年度第5批次村镇建设用地的通知、宁土建（1994）第125号征用土地批准通知书、建设项目用地勘测界定成果报告、宁雨国用（2012）第00347号土地使用权证、国有土地使用权出让合同、以及土地出让合同补充协议，并组织双方当事人进行了质证，双方当事人对上述证据的真实性均予以认可。
本院认为，被上诉人安居高校置业公司与上诉人吴立梅、王倩签订《房屋契约》时，并未取得涉案房屋的建设工程规划许可证及国有土地使用权证，后被上诉人虽取得了建设工程规划许可证与国有土地使用权证，但至今仍未取得商品房预售许可证，故双方签订的《房屋契约》无效。《房屋契约》无效，双方均有责任，被上诉人应承担主要责任，上诉人吴立梅、王倩在签订《房屋契约》时疏于审查，应承担次要责任。因被上诉人未能按约交房，办理两证，双方于2011年1月25日签订的《终止协议》约定，因安居高校置业公司未能按约交房，办理两证，退还吴立梅违约金28941元，在安居高校置业公司退还违约金后，双方无其他任何纠纷。上诉人吴立梅已经于2011年3月2日领取了28941元违约金，上诉人认为该《终止协议》系被上诉人采用胁迫、欺诈手段签订，并无证据证明，本院不予采信。现两上诉人又以被上诉人未按约交房、办理两证为由诉请要求被上诉人按照涉案房屋现市场价值赔付299200元、房租86000元、交通费2000元，既无事实和法律依据，也与双方签订的《终止协议》内容不符，原审判决未予支持并无不当，本院依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费5788元，由上诉人吴立梅、王倩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 文
审 判 员 舒晓艺
代理审判员 吴 勇
二〇一四年五月十五日
书 记 员 罗程允