杭州市上城�人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭上民初字第1642号
原告（反诉被告）：杭州梦梁餐饮管理有限公司。
法定代表人：黄国庆。
委托代理人：张锷。
委托代理人：蔡丽莉。
被告（反诉原告）：邹庆忠。
杭州梦梁餐饮管理有限公司（以下简称梦梁公司）为与邹庆忠房屋租赁合同一案，于2012年11月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员朱燕青独任审理。审理中，邹庆忠提起反诉，本院予以合并审理，于2012年12月19日、2013年1月17日二次公开开庭进行了审理，邹庆忠、梦梁公司的委托代理人张锷均到庭参加诉讼。审理中，因本案案情复杂，本院于2013年2月25日转为普通程序，于2013年3月21日第三次公开开庭进行了审理。邹庆忠、梦梁公司的委托代理人张锷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梦梁公司起诉称：2011年5月，梦梁公司与邹庆忠签订房屋租赁�同一份，约定梦梁公司承租邹庆忠提供的位于杭州市建国中路197号房屋，租赁期限为2011年5月30日至2014年5月29日，并对租金的标准、缴纳的方式都做了详细的约定。双方在合同上签字盖章，梦梁公司还缴纳了保证金。合同签订后，双方开始履行合同。第一年租赁期限到期后，梦梁公司于2012年6月21日交付了2012年5月30日至2012年11月29日的租金。邹庆忠却在收到租金后，向梦梁公司发出了合同解除通知书，告知解除房屋租赁合同，收回租赁房屋。2012年7月15日，邹庆忠对该房屋采取停水停电措施致使梦梁公司无法营业，双方发生纠纷，通过派出所协调一直无法解决。梦梁公司认为，邹庆忠的行为侵犯了其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、邹庆忠继续履行房屋租赁合同；2、赔偿梦梁公司损失116000元（自2012年7月15日起暂计算至2012年11月30日止）；3、本案诉讼费由邹庆忠�担。审理中，梦梁公司变更诉讼请求为：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2012年7月15日解除；2、邹庆忠返还梦梁公司押金1万元、房屋租金35000元；3、邹庆忠赔偿经济损失71000元；4、本案的诉讼费用由邹庆忠承担。
邹庆忠答辩称：向对方发出合同解除通知书是因为梦梁公司拖欠应在2012年5月支付的房屋租金，因梦梁公司在多次催讨下一直拒绝支付，邹庆忠才向其发出通知书，意在催促其尽快缴纳房租，并非真的要解除合同，且梦梁公司收到通知书后就马上支付了房屋租金。该通知书不能证明梦梁公司停水是由邹庆忠造成的。梦梁公司所开的梦梁小吃店在2012年7月至8月间一直在正常经营，并未歇业，期间一直有水费产生。综上，邹庆忠认为双方签订的合同应继续履行；邹庆忠未造成梦梁小吃店停水，也未给梦梁公司造成损失，故不同意其赔偿要求。
邹庆忠反诉称�涉案房屋租赁合同合法有效，并未解除，双方均应依照履行。按照合同约定，梦梁公司应支付2012年12月1日起至2013年5月29日的租金，但至今拖欠。为此，邹庆忠提起反诉，请求依法判令梦梁公司应继续履行合同，支付其拖欠的房屋租金46750元。
梦梁公司答辩称：邹庆忠要求继续履行合同，那首先要考虑合同是否之前有中止过。虽然，邹庆忠最终确定了继续履行的要求，但从整个事件发展看，邹庆忠之前发出了解除合同通知书，之后又于书面答辩状上表示要求解除合同，第三次也就是2012年11月28日向梦梁公司发出催款告知书表示出解除合同的意思。基于邹庆忠的以上行为，梦梁公司认为已经无法和这样的房东保持合同关系，梦梁公司也没有意愿再继续履行合同。关于支付房租的问题，就更加没有理由。涉案房屋已于2012年7月15日关门，实际上已经未再经营，所以不同�支付房屋租金。
梦梁公司就本、反诉向本院提交了如下证据：
1、房屋租赁合同一份，证明梦梁公司与邹庆忠之间的房屋租赁合同关系；
2、合同解除通知书一份，证明邹庆忠单方解除合同的事实；
3、律师函一份，证明梦梁公司要求继续履行房屋租赁合同，并要求邹庆忠赔偿损失的事实；
4、2012年7月15日晚5点29分报警记录一份，证明邹庆忠造成房屋停水停电的事实；
5、2012年7月15日晚6点03分的报警记录一份，该证据结合证据4，共同证明2012年7月15日纠纷发生地点是杭州市建国中路197号，当时涉案房屋的水源被关闭；
6、汇款凭证一份，证明双方签订合同时支付押金1万元；
7、催款告知书一份，证明邹庆忠有要求解除合同的意思表示。
邹庆忠就本、反诉向法院提交如下证据：
1、建国中路197号另一店面租户书面证明一份，证明梦梁公司所开设的梦梁小吃店在2012年8月11日前仍在正常营业；
2、水费、电费收费通知一份，证明梦梁公司拖欠水、电费1044元；
3、国家电网9月份欠费停电通知一份，证明梦梁公司拖欠2012年9月份电费946.33元，当时其仍在营业的事实；
4、中国邮政银行杭州分行代收费收据一份，证明梦梁公司在2012年9月仍产生电费，且拖欠的事实；
5、水费、物业费发票一份，证明梦梁公司拖欠物业及水费1692元；
6、光盘及文字摘要各一份，证明（1）邹庆忠于2012年6月16日将房租催款通知书交于梦梁公司店面工作人员，及同年7月16日梦梁公司所开设的梦梁小吃店仍在正常营业，（2）梦梁小吃店被街道消防人员当场进行教育及处罚，（3）梦梁小吃店涉嫌违法且危害公共安全的事实；
7、水费明细单一份，证明2012年8月11日至2012年8月23日建国中路197号的两间店铺仍产生水费，并且根据2011年5月10日至7月17日的用水规律，梦梁小吃店每两个月的用水基本是40吨，用水量很规律，可见店铺一直在营业，并未歇业的事实；
8、梦梁公司与邹庆忠的房屋租赁合同一份，证明梦梁公司拖欠了邹庆忠房屋租金的事实；
9、沙县小吃店承租房屋的租赁合同一份，证明沙县小吃店开开始经营的时间为2012年8月27日。
审理中，为查明案件事实，本院依职权调取两份证据：
1、位于本市建国中路197号房屋的勘察笔录一份。
2、对位于本市建国中路197号沙县小吃店店主邓德沐所作的询问笔录一份。
本院依法对双方当事人提交的证据及法院调取的证据经当庭质证、认证如下：
一、关于梦梁公司提交的证据：邹庆忠对证据1－2的三性均无异议；对证据3的真实性无异议，但认为并未收到过该律师函；对证据4的真实性无异议，对证明对象有异议，认为出警单上记录的只是梦梁公司的单方陈述，并未记录停水停电的原因；对证据5的真实性无异议，对证明对象有异议，认为不能证明是邹庆忠停了梦梁小吃店的水；对证据6的三性均无异议；对证据7的真实性无异议，对证明对象有异议，认为当时邹庆忠发催款告知书只是向梦梁公司催款而已，未有要求解除合同的意思表示。本院认为，梦梁公司提供的证据1－2真实、合法，与案件有关联性，对上述证据予以认定；证据3真实、合法，可以证明梦梁公司曾向邹庆忠发函，要求继续履行双方的房屋租赁合同，并要求赔偿的事实，对该事实，本院予以确认；证据4、5真实、合法，可以证明2012年7月15日，梦梁公司开设于涉案房屋处的梦梁小吃店因停水而报警，对该事实，本院予以确认；证据6、7真实、合法、与案件有关联性，本院均予以认定。
二、关于邹庆忠提交的证据：梦梁公司对证据1的形式真实性无异议，对证据形式及证明对�有异议，认为证人应出庭作证，且证词上的内容与2012年8月11日的真实情况也不符；对证据2的真实性没有异议，对关联性有异议，认为如果邹庆忠希望由梦梁公司来承担上述水电费，则应另案起诉解决；对证据3的真实性无异议，对关联性、证明对象有异议，认为梦梁公司开设的梦梁小吃店在2012年7月15日停水后就不再营业了，上述电费并非是梦梁公司产生的；对证据4、5的真实性无异议，对证明对象、关联性均有异议，认为户名并非邹庆忠，故无法证明费用是由邹庆忠垫付的；对证据6的形式真实性无异议，对证明对象有异议，认为梦梁小吃店工作人员确实收到了邹庆忠的通知书，但梦梁小吃店并未被消防处罚，也未涉及公共安全，且此事与本案无关；对证据7的真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关联，因为清单上注明为仅供参考，且盖章的是万安东苑客�服务中心，并不是自来水公司最终的交费记录；对证据8的真实性无异议，对证明对象有异议，认为邹庆忠以此要求继续履行租赁合同及支付下一期房租的请求，梦梁公司不予认可，因为房屋租赁合同实际上已经在2012年7月15日由于邹庆忠的停水行为而解除了；对证据9的三性均无异议。本院认为，邹庆忠提供的证据1与法院调取的证据2相互印证，该真实、合法，其证明力将综合全案进行认定；证据2真实、合法，其证明力将综合全案进行认定；证据3、4真实、合法，但与本案无直接关联性，故本院不予认定；证据5、7真实、合法，其证明力将综合全案进行认定；证据6对2012年6月16日邹庆忠将合同解除通知书交与梦梁公司的事实，该事实已被双方确认，本院亦确认以上事实；证据8真实、合法，可以证明梦梁公司与邹庆忠之间存在房屋租赁关系的事实，对该事实，本院予以�认；证据9真实、合法，与案件有关联性，本院予以认定。
三、法院依职权调取的证据：梦梁公司对证据1的三性均无异议；对证据2的真实性无异议，但对邓德沐所述的梦梁小吃店经营的时间与事实不符；邹庆忠对证据1－2的三性均无异议。本院认为，证据1真实、合法，与案件有关联性，对其证明力予以认定；证据2真实、合法，其证明力将综合全案进行认定。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：
2011年5月，梦梁公司与邹庆忠签订房屋租赁合同一份，合同约定梦梁公司承租邹庆忠提供的位于杭州市建国中路197号的房屋内北面营业房一间（建筑面积约30平方米），租赁期限自2011年5月30日起至2014年5月29日止，年租金为85000元，半年为一个缴纳期限（提前30天支付）等事项。合同签订后，梦梁公司缴纳了押金1万元。梦梁公司承租涉案房屋以后用�经营名为“梦梁”的小吃店。2012年6月16日，梦梁公司收到邹庆忠发出的合同解除通知书一份，邹庆忠在通知书上称其将不再续租房屋，并要求梦梁公司在收到通知书后半个月内自行将店内物品搬迁，否则将于2012年7月15日停水停电，并收回店铺。梦梁公司收到通知书后，于2012年6月21日通过银行转帐方式缴纳了拖欠的2012年5月30日至2012年11月29日的房屋租金。2012年7月15日晚，梦梁小吃店因停水向杭州市公安局报警。2012年11月28日，邹庆忠又向梦梁公司发出催款告知书一份，梦梁公司因双方的房屋租赁纠纷已进行司法程序而未予复函。涉案房屋目前仍在梦梁公司占有支配下，双方未办理房屋交接手续。
另查明，位于杭州市建国中路197号房屋分南、北两间营业房，北面营业房由梦梁公司承租并经营梦梁小吃店，南面在2010年至2011年间曾开设体彩店，此后空置一年左右，直�2012年8月27日，该营业房由邓德沐承租用于经营沙县小吃店，该店目前正常经营。两间店铺共用的总水闸位于沙县小吃店内，关闭总水闸则两店均不可用水。沙县小吃店内尚有两个水表，一个总水表记录两间店铺的总用水量，一个分水表单独记录梦梁小吃店的用水量。
本案在审理过程中，梦梁公司与邹庆忠对合同是否解除的主张曾多次发生变更，梦梁公司在起诉前及提起诉讼时均要求邹庆忠继续履行合同，其后又变更诉讼请求为要求解除双方的房屋租赁合同，最后又变更为要求确认合同于2012年7月15日已解除；而邹庆忠曾向梦梁公司发放合同解除通知书，但于第一次开庭时至今表示要继续履行合同。此外，双方对邹庆忠是否造成梦梁小吃店2012年7月15日停水，以及梦梁小吃店之后是否因停水问题而停止经营也争议颇大。
本院认为，本案诉讼中争议焦点主要在于：一�房屋租赁合同是否于2012年7月15日解除；二、邹庆忠是否应当赔偿梦梁公司在2012年7月15日后因断水导致小吃店停业所造成的损失。对此，本院分析如下：
一、关于房屋租赁合同是否已于2012年7月15日解除的争议。
本院认为，合同解除不外乎三种情形，第一种为当事人协商一致解除合同，第二种为当事人一方行使了约定的单方解除权，第三种为出现法定解除的情形，一方当事人行使了法定解除权。无论哪种情形均需当事人有明确的解除合同的意思表示。本案中，双方当事人并未在合同中约定单方解除权，亦未协商一致解除合同。事实上，邹庆忠因梦梁公司拖欠租金未付，曾于2012年6月16日、11月28日两次向梦梁公司发放载有“合同解除”字样的书面通知。对于6月16日的通知书，邹庆忠在庭审时称其此前曾多次向梦梁公司催讨租金，通知书的真实意思也是催讨房屋租金，而非解除合同。而梦梁公司在庭审时称在收到该通知书前，邹庆忠从未向其催讨过租金，梦梁公司当时仍想继续履行房屋租赁合同，因此在收到通知书后立即于2012年6月21日缴纳了拖欠的房屋租金。对于2012年11月28日的告知书，梦梁公司认为己方已提起要求继续履行合同的诉讼，纠纷已进入司法程序因此未予复函。综上，对于邹庆忠的两次意思表示，梦梁公司均未表示同意，反观梦梁公司，2012年7月15日梦梁小吃店因停水报警之后，梦梁公司并未行向邹庆忠作出要解除合同的意思表示，反而起诉要求继续履行合同，因此，本院认为涉案合同并未于2012年7月15日解除。
二、邹庆忠是否应当赔偿梦梁公司在2012年7月15日后因断水导致小吃店停业所造成的损失。梦梁公司认为，邹庆忠于2012年7月15日擅自将梦梁小吃店的供水掐断，从而导致小吃店此后全面停止营业，并产生了三�月的人工费、经营利润及部分装修费用总计71000元的损失，该损失应由邹庆忠赔偿。本院认为，上述损失若由邹庆忠负责赔偿，梦梁公司应当提供证据证明以下几点：1、自2012年7月15日起梦梁小吃店被邹庆忠恶意停水；2、因无水可用导致梦梁小吃店自2012年7月15日后三个月内停止营业；3、停业造成了实际损失。
关于第一点事实，梦梁公司提供报警记录欲证明梦梁小吃店自2012年7月15日被邹庆忠掐断水源，邹庆忠认为报警记录就算能反映2012年7月15日断水的事实，也不能证明断水由邹庆忠所为，且7月15日以后梦梁小吃店一直因用水产生水费，根本不存在断水的情况，为此，邹庆忠提供证据2、5、7。证据2为2012年8月11日上房物业发给建国中路197号商铺的水费收费通知书，其上载明“水表抄见数为840吨，本期抄见数为1130吨”，证据5为建国中路197号商铺的交款发票，其上载�“代收水费（840－1141×3.60）”，证据7为证据2中盖章的物业公司提供的用水量清单，其上载明“2011年9月12日，抄见数为840，2012年8月11日抄见数为1130，2012年8月23日抄见数为1141”。证据7体现的水表用户之前为“197号体彩”，之后改为“沙县”，因建国中路197号的总水表安装于南面店铺内，故以南面店铺名作为水表用户标识符合常理。本院认为，上述三组证据中所体现的197号商铺用水量相互吻合，已形成证据链，可以证明建国中路197号商铺自2010年1月23日起至2012年11月13日的真实用水量。2012年8月11日至2012年8月23日，197号房屋南面营业房空置，但用水清单上仍体现这期间发生用水量为11吨，该水量应是由梦梁小吃店产生。由此可以认定，梦梁小吃店在2012年7月15日以后并非一直被断水，故第一个事实未被梦梁公司提供证据证实。关于第二个事实，梦梁公司始终主张无水用�然导致停止营业，但在“无水用”这个前提尚未被证实的前提下，加之梦梁公司也未提供其他证据证明梦梁小吃店停止营业，因而第二个事实也不成立。关于第三个事实，梦梁公司对其主张的实际损失及其金额均未提供证据，本院无法进行核实。
综上，本院认为梦梁公司与邹庆忠之间的房屋租赁合同系双方当事人之间的真实意思表示、内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效。有效合同对当事人均有法律约束力，本案合同并未因任何理由而解除，双方均应依照约定继续履行合同。故梦梁公司对邹庆忠的全部诉讼请求因缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。邹庆忠主张梦梁公司支付拖欠的2012年12月1日至2013年5月29日的租金46750元，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和�民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州梦梁餐饮管理有限公司与邹庆忠签订的房屋租赁合同应继续履行；
二、杭州梦梁餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内支付邹庆忠房屋租金46750元；
三、驳回杭州梦梁餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。
本诉案件受理费2620，反诉案件受理费484元，合计3104元，由杭州梦梁餐饮管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3104元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙�省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 朱燕青
人民陪审员 王明珠
人民陪审员 朱志华
二〇一三年四月二十六日
书 记 员 娄 磊