成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）锦江民初字第1886号
原告中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行。住所地：成都市盐市口大业路**号。
负责人马文灵，中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行行长。
委托代理人曾文凤，四川博成律师事务所律师。
委托代理人邓小江，四川博成律师事务所律师。
被告曹文俊。
被告成都豪斯物业发展公司。住所地：成都市人民北路嘉兴商场*楼。
法定代表人陈家刚，成都豪斯物业发展公司总经理。
原告中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行（简称农行蜀都支行）与被告曹文俊、成都豪斯物业发展公司（简称豪斯公司）金融借款合同纠纷一案。本院受理后，由于豪斯公司下落不明，本案依法组成合议庭适用普通程序于2012年10月11日进行了公开开庭审理。在开庭审理中，原告农行蜀都支行的委托代理人曾文凤，被告曹文俊到庭参加诉讼。被告豪斯公司经本院公告合法传唤，无正当理由拒不到庭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，本案现已缺席审理终结。
原告农行蜀都支行诉称，曹文俊因购买豪斯公司开发的成都市青羊区大安西路54-58号“爱舍尔花园”4号楼（飘一代）西楼7楼B1型房屋向农行蜀都支行借款。经三方合意后，于2001年8月16日签订了《个人住房按揭合同》。合同约定：曹文俊向农行蜀都支行借款107000元，由其按月归还借款本息；借款以曹文俊购买的上述房屋作抵押担保，豪斯公司承担连带保证责任。《个人住房按揭合同》签订后，农行蜀都支行如约向曹文俊发放了贷款，但曹文俊并未按照合同约定还款。至2011年10月28日曹文俊连续拖欠118期贷款未还。农行蜀都支行认为曹文俊的行为违反了合同约定，应当承担相应还款及违约责任。请求判令：1、解除农行蜀都支行与曹文俊、豪斯公司签订的《个人住房按揭合同》；2、曹文俊归还农行蜀都支行剩余借款本金106266.61元和利息、罚息、复利75171.91元（前述利息、罚息、复利计算至2011年10月28日）；3、曹文俊以上述借款本金为基数自2011年10月29日起至还清该款项之日止按照人民银行同期贷款利率赔偿农行蜀都支行利息损失；4、曹文俊向农行蜀都支行支付律师费10886元、承担诉讼费及农行蜀都支行实现债权的有关费用；5、豪斯公司对曹文俊以上债务和给付义务承担连带清偿责任；6、农行蜀都支行有权处置抵押物并优先受偿，优先受偿范围为借款本金、利息、罚息、复利、利息损失、律师费、诉讼费及其他实现债权的相关费用。
原告农行蜀都支行为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：
1、农行蜀都支行营业执照、组织机构代码及准予变更登记通知书，拟证明农行蜀都支行的主体资格及农行蜀都支行的名称由“中国农业银行成都市蜀都支行”变更为“中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行。
2、曹文俊的常住人口信息表，豪斯公司基础信息，拟证明曹文俊、豪斯公司的主体资格。
3、贷款申请表及2001年8月16日农行蜀都支行与曹文俊、豪斯公司签订的《个人住房按揭合同》，拟证明曹文俊为购买豪斯公司开发的房屋向农行蜀都支行借款，豪斯公司为其担保。同时证明曹文俊购买的房屋位置、借款金额、借款期限、担保物、借款利息、罚息的给付方式、违约责任的承担等。
4、划款扣款授权书、（2001）成青证字第161号《公证书》及2001年12月24日《借款凭证》，拟证明农行蜀都支行按照曹文俊授权将款项划入豪斯公司账户，履行了放款义务。
5、商品房买卖合同摘要，拟证明曹文俊向豪斯公司购买房屋的位置及面积等。该房在成都市房管局进行了备案。备案号为76972。
6、个贷系统查询，拟证明截止2011年10月28日，曹文俊尚欠农行蜀都支行借款本金106266.61元，利息、逾期息、复利75171.91元。
7、成都市中院（2003）成执字第157-4号通知及其附表，拟证明曹文俊所购房屋成为烂尾楼后，该房由中铁二局房地产集团有限公司（简称中铁二局公司）复工并交付给曹文俊。
8、2011年10月31日农行蜀都支行与四川博成律师事务所签订的《委托代理合同》及结算凭证，拟证明农行蜀都支行为实现自身债权，委托四川博成律师事务所代理其与违约客户的诉讼与执行事宜，农行蜀都支行向四川博成律师事务所支付了本案律师代理费10886元。
被告曹文俊辩称，农行蜀都支行所诉曹文俊尚有106266.61元借款本金未向其归还属实。但曹文俊停止归还农行蜀都支行借款本金和给付相应利息，不是曹文俊主观故意，曹文俊是为了减少损失所采取的保护措施。其理由为：1、曹文俊所购房屋，开发商为豪斯公司，豪斯公司在向曹文俊出售涉案房屋时，由于资金原因，工程已停工8个月。曹文俊在不知情的情况下，与豪斯公司签订商品房买卖合同。豪斯公司开发的工程成为烂尾楼后，该项目的购房者均停止了向银行还款。此后在政府和司法部门的帮助下，该工程由成都市中级人民法院指定中铁二局公司重建。曹文俊本应于2002年6月30日收房，却延迟至2007年3月26日才收到房屋。2、农行蜀都支行在向曹文俊发放贷款时，根据中国人民银行2001年6月19日发布的《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》的相关规定，应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况。但农行蜀都支行却在该项目停工烂尾8个月后，不提示借款人，仍向曹文俊发放贷款，存在严重失职，应承担相应责任。3、曹文俊在2007年3月26日收到涉案房屋后，曾多次主动与农行蜀都支行相关部门联系，要求全额归还借款。但农行蜀都支行以贷款资料已移交个贷中心，还款事宜待事后协商为由，直到现在也未提出解决方案，而直接认为借款人违约，提起诉讼，农行蜀都支行的行为不当。4、建行也在同一项目中发放了房屋按揭贷款，但建行在该工程烂尾，将对购房人发放贷款的债权转让给中国东方资产管理公司成都办事处，中国东方资产管理公司成都办事处已向成都市青羊区人民法院提起对按揭贷款购房人的诉讼，成都市青羊区人民法院已作出判决，该判决应为本案的判例。综上，曹文俊同意解除《个人住房按揭合同》，一次性归还农行蜀都支行尚欠的借款本金106266.61元，农行蜀都支行主张的2001年12月20日以后的利息、罚息、复利，均应由豪斯公司承担。农行蜀都支行主张的律师费无事实依据和法律依据，不应得到支持。涉案房屋由于未办理抵押登记，抵押合同未生效，农行蜀都支行不享有优先受偿权。
被告曹文俊为支持其辩称理由，向本院提交了如下证据材料：
1、（2009）青羊民初字第3876号民事判决书，拟证明同类案件成都市青羊区人民法院已经作出判决。曹文俊并非恶意违约，曹文俊仅应承担实际交房后产生的正常息。
2、交房通知，拟证明曹文俊于2007年3月26日实际收房。
被告豪斯公司未作答辩，也未向本院提交证据材料。
本案证据材料经庭审举证质证，曹文俊对农行蜀都支行提交的1至8项证据材料的真实性无异议，但对上述证据的证明对象有异议，认为曹文俊只应承担实际交房后产生的正常利息，农行蜀都支行主张的律师费曹文俊不应承担。农行蜀都支行对曹文俊提交的第1、2项证据材料的真实性予以确认，但认为豪斯公司延期交房，不构成曹文俊不支付逾期利息、罚息的理由，上述证据与本案无关。本院认为，农行蜀都支行向本院提交的1至7项证据材料和曹文俊向本院提交的1、2项证据材料，其来源合法，内容客观真实，且与本案纠纷有关联，本院予以采信，作为本案证据。农行蜀都支行提交的第8项证据材料，本院对其形式上的真实性予以确认，作为本案证据，其证明力本院将在事实认定部分予以阐述。
根据本院采信的证据和当事人陈述一致的事实，本案查明：
豪斯公司原系位于成都市青羊区大安西路54-58号“爱舍尔花园”的开发商。2001年8月，曹文俊与豪斯公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定的交房期限为2002年6月30日。2001年8月16日，上述《商品房买卖合同》在成都市房地产管理局备案，备案号为76972。该备案摘要载明：出卖人为豪斯公司，买受人为曹文俊，所购房屋及项目名称为“爱舍尔花园”（上河城）4、11号楼，具体幢号及用途、建筑面积为青羊区大安西路54-58号4幢7楼B1住宅，建筑面积为37.5平方米，房屋由农行蜀都支行提供按揭贷款，贷款年限为20年。
2001年8月16日曹文俊向农行蜀都支行提出贷款申请，申请贷款107000元。2001年8月16日，曹文俊、豪斯公司与农行蜀都支行签订（蜀都）农银按字（2001）第（0429）号《个人住房按揭合同》，该合同约定：贷款人为农行蜀都支行（甲方），借款人为曹文俊（乙方），保证担保人为豪斯公司（丙方）；乙方向丙方购买商品房，并以该房产及其权益作为抵押物向甲方申请贷款；乙方所购房屋位于青羊区大安西路54-58号“爱舍尔花园”4号楼“飘一代”西楼B1型7层，建筑面积37.5平方米，价值134250元；乙方向甲方的借款金额为107000元，即乙方所购商品房总价款的79.71%；借款总期限自2001年12月24日起至2021年12月23日止；贷款利率按月利率4.65‰执行，贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初按相应的利率档次执行新的利率规定；甲方将借款金额一次性以乙方购房款名义划入丙方在甲方处开立的售房专用帐户内；借款期限一年以上的，本合同项下借款本息的偿还，以每一个月为一个偿还期，每月20日为乙方的每期还款日；乙方应在甲方处开立存款帐户，甲方直接从该帐户中扣收与本合同项下借款有关款项，如存款不足扣划时，甲方给予乙方10日的宽限期，期满帐户存款仍不足扣划时，则该期应还贷款本息全部作逾期处理；每期还款金额甲乙双方约定采用等额还款法还款，每月740.87元；逾期还款的，乙方应在上述存款或银行帐户内存足款项，由甲方在下一个还款日划收，但在存款日至划款日之间，甲方仍向乙方计收逾期利息及其复利；乙方、丙方在《商品房买卖合同》、《商品房预售合同》项下就购房事宜产生任何纠纷，均不影响本合同项下贷款本息及其有关费用的按期偿付及保证担保责任的承担；抵押担保范围包括借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息以及律师代理费、抵押物处置费、过户费等甲方实现抵押权的一切费用；丙方承诺，自本合同签订之日起，至乙方取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交甲方收执之日止，对乙方所欠甲方的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任；本合同任何一方未履行本合同约定义务，应承担违约责任，并赔偿损失……同时，曹文俊与农行蜀都支行签订《划款扣款委托书》，载明：双方于2001年8月16日签订个人住借款合同，现曹文俊发此授权委托书予农行蜀都支行，授权农行蜀都支行以曹文俊名义按下列事项全权代为处理曹文俊在其开立的专用存款账户和银行卡内存款，农行蜀都支行按照合同约定的方式将贷款全额拨入售房人豪斯公司开立的存款账户内，曹文俊应于每月20日前在专用存款账户或银行卡内存入足够金额，并委托农行蜀都支行于每月20日从存款账户或银行卡中扣收个人住房贷款当月偿还额和逾期贷款本息……2002年1月10日成都市青羊区公证处对《划款扣款委托书》进行了公证，并出具了（2001）成青证字第161号《公证书》。《个人住房按揭合同》签订后，农行蜀都支行于2001年12月24日将借款107000元转至曹文俊指定的豪斯公司的账户内。曹文俊借款后，偿还了农行蜀都支行2001年12月20日以前的本金733.39元，利息1489.22元。由于原开发商豪斯公司在2001年初缺乏后续开发资金，导致项目停工，曹文俊在知悉此情况后从2001年12月21起未再向农行蜀都支行归还借款本金和给付利息，尚余借款本金106266.61元。其他在该项目购买房屋的购房人在项目停工后，也相继停止了向各自贷款银行的还款。
另查明，豪斯公司因对外债务，其债权人根据生效法律文书向成都市中级人民法院申请强制执行。成都市中级人民法院在执行豪斯公司为被执行人案件中，依法查封了豪斯公司开发的位于青羊区大安西路54-58号的上河城二期工程项目（爱舍尔花园）L4、L7-L10、L11号楼和地下车库中未出售的房屋和车库及相关土地使用权等，并依法委托评估、拍卖。经公开拍卖，上述财产因流拍而未卖出。2005年3月21日，被执行人豪斯公司的主要优先受偿人即申请执行人中铁二局集团有限公司、中铁二局股份有限公司、成都地方建筑机械化工程有限公司、成都市青羊区建筑工程总公司与被执行人豪斯公司，经自愿、平等协商达成协议，一致同意在上述拍卖的流拍价格33350000元中，扣除有关部门组织专家测算的L7-L10号楼已出售但因尚未完工所需的续建费6630000元后，以26720000元的价格将上述拍卖财产变卖给中铁二局集团有限公司和中铁二局股份有限公司（中铁二局集团公司、中铁二局股份有限公司请求将协议变卖的财产过户至其指定的具有房地产开发资质的下属单位中铁二局公司名下），并由中铁二局集团有限公司、中铁二局股份有限公司及其指定的下属单位中铁二局公司对上河城二期工程项目（爱舍尔花园）L4、L7-L10、L11号楼、地下车库等未完工程项目及其配套设施进行全面复工建设，并达到法律法规规定的工程竣工验收标准和交房入住条件。
之后，中铁二局集团有限公司、中铁二局股份有限公司依据成都市中级人民法院的裁定对上城河二期（即爱舍尔花园4号、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼、11号楼）未完工工程进行复工建设。在中铁二局公司对其全面复工建设后，将原上河城二期工程项目（爱舍尔花园）更名为“中铁二局·上河新城”项目，并在复工建设过程中对11号楼进行了拆除重建。
再查明，2006年3月16日，成都市中级人民法院发出公告，要求该工程项目的L4、L7、L8、L9、L10、L11号楼及地下车库权利人向成都市中级人民法院申报权利。此后，曹文俊向成都市中级人民法院申报房屋权利，得到成都市中级人民法院的确认。2006年11月7日成都市中级人民法院向中铁二局集团有限公司和中铁二局股份有限公司发出（2003）成执字第157号—4号通知，内容为：根据你公司的申请和我院对上河城二期工程（爱舍尔花园）L4、L7—10号楼各购房户提供的购户资料结合市房管局的预售备案登记的清理，现情况已基本清楚。经归类整理L4、L7—10楼290套房屋中有172套房屋（包括本案曹文俊）购房属实，你公司可依照有关法律法规的规定办理交房手续。另有20套房屋备案登记权利人未提供任何证据材料对这些房屋进行了权利主张，该20套房屋可确定为豪斯公司未售房产。你公司可对这20套房屋进行销售，并将销售款留存5年，5年内若有权利人向本院提交真实、齐全、合法的购房资料主张权利，经本院审查确认后，房屋已售出的由你公司全额无息退还其已缴纳的原购房款，房屋未售出的则退还其原房屋。
2007年3月26日中铁二局公司向曹文俊送达交房通告，曹文俊于同日收到“中铁二局·上河新城”4幢7楼B1住宅。
还查明，2011年10月31日农行蜀都支行与四川博成律师事务所签订《委托代理合同》，约定农行蜀都支行委托四川博成律师事务所代理部分客户不按照借款合同约定归还贷款的诉讼。2012年6月7日四川博成律师事务所向农行蜀都支行出具结算凭证，载明支付曹文俊一案的代理费10886元。
农行蜀都支行原名为中国农业银行成都市蜀都支行，因改制更名为农行蜀都支行。
本院认为，农行蜀都支行与曹文俊、豪斯公司签订的《个人住房按揭合同》，是当事人真实意思的表示，且合同内容不违反我国法律法规的强制性规定，故《个人住房按揭合同》合法有效。《个人住房按揭合同》签订后，农行蜀都支行按照曹文俊的指定，于2001年12月24日将107000元借款转至豪斯公司，履行了贷款义务。由于豪斯公司在2001年缺乏后续开发资金，导致其开发的“爱舍尔花园”（上河城）停工。曹文俊在得知其购买的房屋停工后，从2001年12月21日起就未向农行蜀都支行归还借款和给付利息。曹文俊停止给付农行蜀都支行贷款本息的行为是否构成违约，其相关利息、罚息、复利由谁承担，是本案争议的焦点，对此，认定如下：
一、关于《个人住房按揭合同》的解除及责任问题。
根据《个人住房按揭合同》的约定，曹文俊向农行蜀都支行的贷款，应连续240个月向农行蜀都支行给付相应本息，而曹文俊在向农行蜀都支行履行了2001年12月20日以前的月供贷款本息后，就未再向农行蜀都支行履行还款义务。但曹文俊未履行合同义务，是基于豪斯公司不能按合同约定交付房屋，且该工程成为成都市影响较大的烂尾楼之一，导致曹文俊的房屋买卖合同目的不能实现，其过错在豪斯公司。嗣后，在对豪斯公司的烂尾楼拍卖流拍后，在成都市中级人民法院的协调下，由豪斯公司其中的债权人中铁二局集团公司和中铁二局股份公司取得烂尾项目的变卖财产，并过户至有房屋开发资质的中铁二局公司。故曹文俊停止向农行蜀都支行给付月供贷款本息，不属曹文俊的过错，曹文俊也是该烂尾工程的受害者，其责任在豪斯公司。农行蜀都支行以曹文俊构成违约为由，要求解除《个人住房按揭合同》，其请求理由不当。因曹文俊对农行蜀都支行要求解除《个人住房按揭合同》的请求无异议，可认为曹文俊与农行蜀都支行对合同解除已达成一致意见，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定。《个人住房按揭合同》中约定的担保条款，系主合同中的从合同，主合同解除，从合同也应自然解除。故本院确认农行蜀都支行与曹文俊、豪斯公司签订的《个人住房按揭合同》予以解除。
二、关于贷款本息的责任承担问题。
《个人住房按揭合同》签订后，农行蜀都支行按约履行了贷款义务。《个人住房按揭合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，曹文俊应归还农行蜀都支行尚欠的贷款本金106266.61元（贷款总金额107000元-已归还本金733.39元）。故农行蜀都支行要求曹文俊归还借款本金106266.61元，本院予以支持。豪斯公司作为曹文俊借款的担保方，依照约定的担保方式、担保范围、担保期限，豪斯公司对曹文俊应归还农行蜀都支行的借款本金，应向农行蜀都支行承担连带责任。曹文俊于2001年12月21日起停止向农行蜀都支行给付月供款，其原因是豪斯公司开发的工程出现烂尾所至，过错在豪斯公司。根据公平原则和从社会稳定出发，本院认为，因曹文俊已给付了农行蜀都支行2001年12月20日以前的利息，从2001年12月21日起至2007年3月26日止（曹文俊实际收房之日）的利息、罚息、复利，由豪斯公司向农行蜀都支行承担。利息标准按合同约定，罚息、复利的计算标准按中国人民银行规定的同期逾期罚息、复利标准计算。2007年3月26日曹文俊已实际收房，其物权也得已实现，借款义务应继续承担。但因借贷双方已停止履行数年，农行蜀都支行根据实际状况也未提出异议。借贷双方应如何恢复收款权利和履行还款义务，双方未有确切意见，对此，曹文俊在主观上不存在过错。故从2007年3月27日起至解除《个人住房按揭合同》之前的利息，曹文俊应向农行蜀都支行履行给付义务，豪斯公司承担连带责任。解除《个人住房按揭合同》时间应为本案开庭审理之日即双方确认之时。农行蜀都支行主张的上述期间的罚息、复利，本院不予支持。《个人住房按揭合同》解除后，曹文俊未归还的借款本金，应按中国人民银行同期贷款利率赔偿农行蜀都支行的利息损失。豪斯公司承担连带责任。
三、关于农行蜀都支行是否对成都市大安西路54-58号4幢7楼B1房屋享有优先受偿权问题。
曹文俊以购买的成都市大安西路54-58号4幢7楼B1房屋为上述借款设置了抵押，但至今未办理相应的抵押登记或抵押备案登记。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，该抵押未生效。故农行蜀都支行要求行使对成都市大安西路54-58号4幢7楼B1房屋的优先受偿权，本院不予支持。
四、关于律师费问题。
农行蜀都支行委托律师代理本案诉讼，向律师事务所支付了代理费。因《个人住房按揭合同》中未约定农行蜀都支行处理纠纷所产生的律师费应由曹文俊承担。且农行蜀都支行提交的律师代理费支付凭据也不是合法的结算依据，该费用是否实际发生，本院无法确认。故农行蜀都支行要求曹文俊承担律师费10886元，豪斯公司承担连带责任，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第二百零五条，第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条（法律条文全文附后）的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行与被告曹文俊、成都豪斯物业发展公司于2001年8月16日签订的（蜀都）农银按字（2001）第（0429）号《个人住房按揭合同》；
二、被告曹文俊应于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行借款本金106266.61元，给付利息（以《个人住房按揭合同》约定的还款金额为基数，从2007年3月27日起至2012年10月11日止的利息，按合同约定的利率标准计算；以106266.61元基数，从2012年10月12日起至还清借款本金之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；
三、被告成都豪斯物业发展公司对被告曹文俊的上述第二项债务向原告中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行承担连带责任；被告成都豪斯物业发展公司承担保证责任后，有权向被告曹文俊追偿；
四、被告成都豪斯物业发展公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行利息、罚息、复利（以《个人住房按揭合同》约定的还款金额为基数，从2001年12月21日起至2007年3月26日，利息按合同约定的利率标准计算，罚息、复利的计算标准按中国人民银行规定的同期逾期罚息、复利标准计算）；
五、驳回中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行的其他诉讼请求。
如果曹文俊、成都豪斯物业发展公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4146元，由被告曹文俊负担2425元，被告成都豪斯物业发展公司承担连带责任；被告成都豪斯物业发展公司负担1504元；其余诉讼费217元，由中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行负担。本案公告费300元，由被告成都豪斯物业发展公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 徐国书
人民陪审员 吴琴宇
人民陪审员 王学彬
二〇一二年十一月二十六日
书 记 员 高 娜