山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并民终字第867号
上诉人（原审原告）郜旭红，太原经济技术开发区城西社区居民。
委托代理人武保明，太原市小店区人民防空办公室干部。
委托代理人陈会林。
被上诉人（原审被告）梁新民，太原经济技术开发区城西社区居民。
委托代理人梁鹏东，太原经济技术开发区城西社区居民。
上诉人郜旭红因房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院(2013)小民初字第1952号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郜旭红及其委托代理人武保明、陈会林，被上诉人梁新民及其委托代理人梁鹏东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年8月25日，原告郜旭红（甲方）与被告梁新民（乙方）就乙方购买甲方房屋签订《房屋转让协议》一份，协议主要约定：一、甲方转让的房屋位置为太原市小店镇城西村南街197号，东至张勇，西至高金龙，该宅基地登记面积共348平方米，合0.52亩（南北20米、东西17.4米），房屋共五间，砖木构。二、该房屋的附属设施及宅基地使用权随同房屋一并转让给乙方，宅基地使用证号：07-05197。三、甲方对该房屋状态陈述和承诺如下：1、保证对该房屋及宅基地使用权有处分权，如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意。2、甲方在本协议签订，及转让款项全部支付完毕之时，将相应的资料和手续一并交给乙方（包括宅基地使用证，07-05197）收据。四、乙方承诺如下：1、保证购买房屋院落自己建造使用，不允许转让第三人。2、如果乙方转让，甲方有优先购买权，并按双方签订的原合同价格卖给甲方。五、转让的价格为600000元。该价格不包括转让产生的契税，和该宅基地过户等费用，所有费用由乙方自行承担。协议签订的同日，被告支付原告现金600000元，原告将其持有的涉案宅基地的使用权证书交给被告。2012年9月30日，被告梁新民作为被拆迁人（甲方）与山西盈佳房地产开发有限公司作为投资人（乙方）、太原经济技术开发区城西社区居民委员会（丙方）、太原经济技术开发区城中村改造办公室作为监管方签订第051号《太原经济技术开发区城西社区城中村改造拆迁安置补偿协议》（以下简称“《补偿协议》”）一份，协议约定：根据经太原经济技术开发区城中村改造领导组批复同意的拆迁安置补偿方案和拆迁公告，本着平等、互利、共赢的原则，签订本协议：一、甲方基本情况。甲方拥有合法宅基地1处，宅基地批准面积为5.22分（折合348平方米）；宅基地上所建房屋共计0平方米；宅基地外所建房屋面积为0平方米；需安置人口数为10人。二、甲方享有的拆迁安置补偿面积。住宅补偿面积556.82784平方米、商业用房补偿面积105.8094平方米、公建房补偿面积52.2平方米，合计714.83724平方米。三、乙方对甲方的补偿。1、房屋置换部分：乙方补偿甲方房屋面积总计为307平方米。其中：拆迁补偿的住宅类房屋面积为202平方米；拆迁补偿的商业用房类房屋面积为105平方米；拆迁补偿的公建房类房屋面积为0平方米。2、货币补偿部分：货币补偿金额为2449722.32元。其中：宅基地拆迁补偿费金额为2383722.32元；经批准的宅基地上房屋面积超过1.6倍面积的部分和宅基地之外未经批准超占建成的永久性建筑类房屋的平衡补偿金额为0元；年度过渡住房租赁安置费60000元；现状房屋租赁收入年度补偿费0元；搬迁费6000元。3、配套奖励地下停车位2个。该协议还约定了其他条款。后被告将涉案宅基地的使用权证书交给山西盈佳房地产开发有限公司并领取补偿款2449722.32元。另查明，《房屋转让协议》约定的宅基地与《补偿协议》约定的宅基地为同一处，座落于太原经济技术开发区城西社区南街197号。庭审中，被告梁新民陈述，2008年8月10日我从我舅舅韩济川处购得涉案宅基地及房屋等附属设施，买下后没几天就将宅基地上的房屋推平了。我舅舅叫韩济川，宅基地使用权证书是人工写的，错写成韩计川。2010年6月我二儿子梁鹏东与其妻子郭丽英协议离婚分割财产时，因协议是郭丽英书写，将涉案宅基地写成归郭丽英所有，而梁鹏东在没有看清楚协议内容的情况下就签了字。但涉案宅基地是我的，郭丽英和梁鹏东没有权利处置。后郭丽英在我不知情的情况下以500000元的价格把此宅基地卖给了原告，郭丽英出卖的时候将离婚协议和宅基地使用权证书原件给原告看了，当时郭丽英可能模仿梁鹏东的笔迹以非法手段卖给原告。我知道情况后与原告协商，考虑到原告毕竟出了500000元这个因素我就以600000元将宅基地从原告处又买回来。对原告与我签订的《房屋转让协议》，我予以认可。之后我没有将涉案宅基地转让给第三人。宅基地的拆迁属于政府主导行为，我签订的是补偿协议，不存在买卖关系，我没有在《房屋转让协议》中违约。为证明其陈述，被告向法庭提交了2008年8月10日其与韩济川签订的《宅基地（房屋）转让协议》，该协议载明，韩济川将涉案宅基地及地上房屋转让给被告。被告还提交了太原经济技术开发区城中村改造办公室于2013年12月2日出具的《证明》，证明载明涉案宅基地及其房屋的拆迁工作属于政府主导的城中村改造拆迁项目。原告郜旭红陈述，郭丽英与梁鹏东离婚后的2010年8月，原告从郭丽英处买的涉案宅基地。当时郭丽英出示了宅基地使用权证书原件，表明房屋和宅基地是郭丽英的。至于郭丽英的证书是从哪来的是被告方自家事情与原告无关。宅基地使用权证书没从韩计川名下过户到原告名下是因为国家政策原因。因为解放后国家只办过两次宅基地使用权证书，一次是1953年、一次是1987年，所以证书没从韩计川处过户到原告名下。被告承认原、被告之间的《房屋转让协议》，也表明被告承认宅基地使用权已经是原告的，所以被告的陈述与本案无关。由于被告违反原、被告协议约定的第四条，将房屋转让给案外人山西盈佳房地产开发有限公司，没有给原告优先购买权，现应赔偿由此给原告造成的损失。鉴于被告和案外人山西盈佳房地产开发有限公司已签订了《补偿协议》，所以现原告的主张是要求被告赔偿600000元范围外的增值收益。600000元范围外的增值收益是指，《补偿协议》中山西盈佳房地产开发有限公司给被告补偿房屋和补偿款的全部减去购房款600000元。原告还提交了太原经济技术开发区城西村村民委员会于2010年8月14日出具的《证明》，证明载明：韩计川于2008年8月8日将城西村南街197号房屋转让于梁鹏东。因梁鹏东与妻子郭丽英协议离婚后此房的所有权归郭丽英所有，郭丽英又将此房于2010年8月2日转让于郜旭红。原告陈述，此《证明》表明由于国家政策原因，宅基地使用权证书没从韩计川名下过户到原告名下。
原判认定，原告与被告签订的《房屋转让协议》、被告与山西盈佳房地产开发有限公司、太原经济技术开发区城西社区居民委员会、太原经济技术开发区城中村改造办公室签订的《补偿协议》是合同各签订方的真实意思表示，均系有效合同。原、被告签订《房屋转让协议》，被告支付原告600000元、原告将宅基地使用证书交给被告后，涉案宅基地的使用权即属于被告。被告取得宅基地使用权后，依照由太原经济技术开发区城中村改造领导组批复的关于太原经济技术开发区城西社区城中村改造的拆迁公告和拆迁安置补偿方案，而与案外人山西盈佳房地产开发有限公司签订《补偿协议》的行为，系政府主导下的拆迁与安置补偿行为，并非一般意义上被告将宅基地使用权转让给第三人的行为，故被告的行为并不违反原告与被告签订的《房屋转让协议》第四条中被告承诺“保证购买房屋院落自己建造使用，不允许转让第三人”的约定，被告亦不存在其他违反《房屋转让协议》的行为。现原告主张被告应将拆迁补偿款物核减600000元后交付原告，理由不足，本院不予支持。原审判决，驳回原告郜旭红的诉讼请求。
原审判决后，郜旭红不服，向本院提起上诉称，原审判决证据不足，事实不清，法律依据不足，依法应予改判或发回重审。一、原判决认定事实不清，证据不足，根据《房屋转让协议》第四条的规定，本案争议标的物不允许转让第三人，如若转让，我方享有优先购买权，并以原合同价格卖给我方。本案中，对方违反协议，剥夺了我方的优先购买权，将争议标的物擅自转让他人，直接获取暴利约400余万元，严重侵犯了我方的合法权益。对方明显违反《房屋转让协议》的约定，但原审法院认定对方不存在违反协议的行为，明显错误。二、对方与山西盈佳地产开发公司签订《拆迁安置协议》严重违反《中华人民共和国土地法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规和规范性文件的精神。在没有全部作出城西社区整体改造规划、进行可行性研究、经全体村民大会讨论通过、办理齐全拆迁安置手续的情况下，他们以经济技术开发区政府、城西居委会名誉和开发商进行的拆迁安置、补偿，属违法行为，但原审法院认定为“政府主导的拆迁安置补偿协议”没有任何法律依据。综上，请求依法撤销原审判决，支持上诉人的合理诉求。
被上诉人梁新民辩称，我方不存在违反《房屋转让协议》内容的情形，本案宅基地及其房屋的拆迁工作属于政府主导的城中村改造拆迁项目，并非一般意义上的向第三人转让，且该《协议》已经履行完毕，不存在继续履行的问题。原判正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院经审判委员会研究认为，上诉人郜旭红与被上诉人梁新民签订的《房屋转让协议》、被上诉人梁新民与山西盈佳房地产开发有限公司、太原经济技术开发区城西社区居民委员会、太原经济技术开发区城中村改造办公室签订的《拆迁安置补偿协议》，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。关于被上诉人梁新民是否违反《房屋转让协议》内容的问题，根据第051号《拆迁安置补偿协议》、改造办公室的证明等证据，可以认定太原市经济技术开发区城西社区南街197号宅基地及其房屋的拆迁、安置工作属于政府主导的城中村改造拆迁项目，被上诉人梁新民与山西盈佳房地产开发有限公司、太原经济技术开发区城西社区居民委员会、太原经济技术开发区城中村改造办公室签订的《拆迁安置补偿协议》，并非一般意义上的向第三人转让，并不违反《房屋转让协议》第四条的约定，故对上诉人郜旭红要求被上诉人梁新民将城西村南街197号宅基地及其房屋按原价转让给上诉人的主张，因其理由、证据不足，不予采纳。关于上诉人郜旭红的其他诉讼请求，理由不足，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费9800元，由上诉人郜旭红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝利亚
代理审判员 成志刚
代理审判员 袁 强
二〇一四年十二月四日
书 记 员 任丽杰