河南省襄城县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1025民初3418号
原告：杭州巨宝珠宝有限公司（原名为杭州祥泰能源有限公司），住所地：杭州市。
法定代表人：邵超超，该公司总经理。
委托代理人：巴海伟、徐广晓，河南许都律师事务所律师。
被告：河南广城置业有限公司，住所地：襄城县。
法定代表人：宁小燕，该公司负责人。
诉讼代表人:杨志华，河南广城置业有限公司破产管理人的负责人，系河南君志合律师事务所主任。
委托代理人：黄彬，河南君志合律师事务所律师。
原告杭州巨宝珠宝有限公司（以下简称巨宝公司）诉被告河南广城置业有限公司（以下简称广城公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杭州巨宝珠宝有限公司的委托代理人巴海伟、徐广晓，被告河南广城置业有限公司破产管理人的委托代理人黄彬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告巨宝公司诉称：2015年3月，经中介介绍，原告和其他四人组团共同购买被告开发房屋13套，原告和被告签了九份合同，广城和家园2x-xx3、2x-xx2、2x-1xx3、2x-1xx2、2x-1xx3、2x-1xx2、2x-xxxx2、2x-xx3、2x-xxx2,其他四人通过中介公司将购房款交给了原告，原告经杭州劳尼贸易有限公司将该13套房屋的全部购房款支付给被告。被告给原告等人出具了收据等手续，并且将房屋进行了登记备案。原告等人又向襄城县财政局缴纳了维修基金。后，原告看到被告建房速度缓慢，原告通过中介将其中的一套房屋2x-xx，卖给了其他人。2016年8月3日，被告被襄城县人民法院宣告破产。2017年4月12日，被告的管理人给原告下发了《不予确认购房债权通知书》。2017年4月13日，被告的管理人给原告下发了《普通债权确认通知书》：管理人经查询被告的财务账薄，结合原告提供的相关证据，根据有关的法律规定，对原告申报的购房款3312178元予以确认为普通债权。2017年5月12日，被告管理人给原告下发了河广破管解字第xx号《解除合同通知书》，理由是双方均未履行完毕。原告结合法律规定及案件事实情况认为：一、原告与被告所签的商品房买卖合同合法有效，破产管理人单方解除合同的行为没有事实依据和法律依据，合同未被解除。1、原告与被告所签的商品房买卖合同合法有效。（1）原被告双方双方均是完全民事行为的法人，签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。（2）原告与被告所签的商品房买卖合同没有《合同法》第五十二条规定无效情形，也没有《合同法》第五十四条所规定的可变更、可撤销等情形，故原告与被告所签的商品房买卖合同合法有效。2、破产管理人单方解除合同的行为没有事实依据和法律依据，合同未被解除。（1）破产管理人解除合同的依据是《中华人民共和国破产法》第十八条规定的规定，该条适用的情形是双方均未履行完毕。本案中的原告已经将自己的义务全部履行完毕，房屋买卖合同中购房人的义务主要是支付购房款，原告不仅支付完毕了全部的购房款，并且向襄城县住宅专项维修资金管理办公室支付了维修基金。（2）原告的履行方式没有违反任何法律规定，且经被告所认可。（3）原告全部履行完了自己的义务，并且破产人于2017年4月13日，被告的管理人给原告下发了《普通债权确认通知书》，经核实，原告也履行了支付房款的义务。因此，破产管理人依据《破产法》第十八条规定的双方均未履行完毕来解除合，属适用法律错误，合同未被解除。二、上述8套房屋不属于破产财产，原告对上述房屋享有取回权。该8份房屋买卖合同中，指明了房屋买卖的位置、面积等具体信息，所以该8套房屋买卖属于特定物的买卖。该8套房屋已经支付了全部价款，虽然尚未转移占有但原告已完全支付了对价，故原告对该8套房屋享有取回权。2、购房合同经过登记备案后，具有了准物权的效力。购房合同经过备案登记，具有公示的作用，可以对抗第三人，更能对抗合同的相对人。综上所述，原告与被告所签的商品房买卖合同合法有效，原告已履行完了自己的义务，并且为取得房产支付了其他的费用，破产管理人无权单方解除合同。本案所涉的8套房屋不属于破产财产，原告对上述房屋享有取回权。为此，原告巨宝公司提起诉讼，请求：一、请求人民法院依法确认原告对其所购买的广城和家园2x-xx3、2x-xx2、2x-xxx3、2x-xxx2、2x-xxx3、2x-xxx2、2x-xxx2、2x-1xxx3的8套房屋享有购房债权。二、请求人民法院依法确认原、被告签订的8份房屋买卖合同有效（即襄城县烟城路东段南侧广城和家园2x-xx3、2x-xx、2x-xx、2x-xx、2x-xx、2x-xx、2x-xx、2x-xx的8份房屋买卖合同）；三、请求人民法院依法确认上述8套房屋不属于破产财产，原告对上述房屋享有取回权。四、本案诉讼费用由被告承担。
被告广城公司辩称：1、原告不享有购房债权，本案所涉债权名为买卖，实为借贷，被告没有收到520万元的购房款，应当以基础法律关系审理此案。2、原告在申报债权以及诉讼时隐瞒客观事实，管理人作出解除合同的通知并无不当。3、涉案的8套房产目前尚不属于原告所有，原告要求行使取回权不符合破产法的规定。
根据原、被告双方的诉辩情况，并征询当事人意见，归纳本案的争议焦点为：一、原告的诉讼请求能否予以支持；二、原告与被告之间是否存在借贷关系。
原告巨宝公司向本院提交以下证据：
证据一、公司营业执照副本复印件一份、变更登记情况表一份。证明：2015年8月4日，杭州祥泰能源有限公司变更名称为杭州巨宝珠宝有限公司。杭州祥泰能源有限公司的权利义务由原告巨宝公司承担和享有。
证据二、商品房买卖合同八份。证明：1、2015年3月31日，杭州巨宝珠宝有限公司（原名为杭州祥泰能源有限公司）和他人一起从河南广城置业有限公司处购买十三套房屋，其中原告共购八套，该八套房屋为襄城县烟城路东段南侧广城和家园2x-xx、2x-xxx、2x-xx、2x-xx、2x-xxx、2x-xx、2x-xxx、2x-xxx3。2、该八套房屋的合同是备案合同，合同上有编号，并且有襄城县房产管理服务中心备案专用章。
证据三、河南广城置业有限公司收据8份，中国工商银行客户存款对账单一份、中国工商银行业务委托书回执一份、中国工商银行浙江省分行营业部补制收账通知/付款通知副本一份、杭州劳尼贸易有限公司证明一份、河南广城置业有限公司原法定代表人陈建签字的汇总表一份、中原银行的现金缴款单八份、襄城县住宅专项维修资金管理办公室发票八张。证明：1、2015年4月1日，杭州巨宝珠宝有限公司通过杭州劳尼贸易有限公司向河南广城置业有限公司共计支付房屋价款520万元。该520万元包括上述八套房屋的全部房款。2、原告的付款义务已经于2015年4月1日履行完毕。3、2015年4月22日，杭州巨宝珠宝有限公司向襄城县住宅专项维修资金管理办公室交付了上述八套房屋的维修资金。
被告广城公司对原告提交证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议；对证据二，合同的真实性无异议，但合同当时是空白合同，双方的付款日期是由原告自行添加的，其中2x-xxx3合同中付款日期明确显示的是2015年3月31日前一次性支付；2x-xx中约定的付款日期是空白的；其他的六份合同签署日期均是2015年3月31日，签署地点均是售楼中心，付款时间全部写的是一次性付款在2015年4月22日前付款，可以明显看出全部是字压章，而且六份合同中“4月22”明显和前后的字迹不一致，由此说明当时合同是空白合同。在实际的销售中这样的做法是违背正常的买卖的思维逻辑和交易习惯；对证据三中八份收据真实性无异议，但被告没有收到所对应收据的房款。对于存款对账单真实性无异议，但对账单明确显示摘要为转账全国银行汇票签发，说明是杭州劳尼贸易有限公司在工商银行有这样一笔的存款业务，由此也印证不是一笔转账业务。对于委托书回执真实性无异议，但只能证明杭州劳尼贸易有限公司在2015年4月1日委托银行办理了银行汇票业务，不能证实其向被告转账付款。对补制收账通知的真实性无异议，同样不能够证明被告收到杭州劳尼贸易有限公司的款项，上面明确显示业务种类为业务委托书，而收款人并没有收款人的账号和开户行的名称，补制日期为2017年5月3日，因而可以确认杭州劳尼贸易有限公司没有向被告转账。对杭州劳尼贸易有限公司证明真实性有异议，证明的内容是2015年4月1日杭州劳尼贸易有限公司转给河南广城置业有限公司，这样的事实是不存在的，并且证明是一个影印件；对于证据三其他证据的真实性无异议。
被告广城公司向本院提交以下证据：
证据一、2017年5月22日杭州劳尼贸易有限公司出具的情况说明，证明杭州劳尼贸易有限公司向管理人说明520万元的款项是通过转账方式支付给广城置业的。
证据二、2015年4月1日中国工商银行银行汇票，证明杭州劳尼贸易有限公司并不是通过转账支付给广城置业的520万购房款，而事实是杭州劳尼贸易有限公司向中国工商银行申请一笔520万元的往来款作为银行的汇票，以背书的形式背给河南广城置业有限公司，而后又由原告收回。
证据三、杭州市上城区人民法院（2014）杭上商初字第1876-1号协助执行通知书2份和法院查封广城和家园房源号一份，证明本案涉案房屋在2014年9月23日已被人民法院司法查封，所以原告提供的买卖合同不能够产生真实买卖的法律效力，对于房屋查封的事实原告在当时是明知的，因此原告并没有真实的购买房屋的意思表示。
证据四、襄城县法院依被告申请依法调取的三组证据：（1）中国工商银行杭州朝晖支行出具的客户存款对账单一份；（2）中国工商银行杭州朝晖支行出具的进账单一份；（3）中国工商银行杭州朝晖支行出具的银行汇票二份。证明目的：杭州劳尼贸易有限公司与原告杭州巨宝珠宝有限公司经常有款项往来，可以间接印证杭州劳尼公司所开出的汇票表面上是购买房屋，但实际是以物抵债。
原告巨宝公司对被告提交证据的质证意见为：鉴于被告提交的证据一、二、三系复印件且当场提供，对其真实性有异议，待庭后核实。被告的证据不能证明其目的，并不能证明汇票由原告收回；情况说明及银行汇票反而证明原告已经履行了付款义务；关于协助执行通知书均不能证明原告知道这些情况，对协助执行通知书的真实性有异议，原告确实是于2015年3月31日以后在房管局办里了登记手续。如果原告知道这些情况的话肯定不会再购买这些房屋。被告认为协助通知书应当从襄城县房管局调出才会有效；对证据四真实性、合法性、关联性无异议，结合本案的其他证据能够证明原告杭州巨宝珠宝有限公司已经完全履行了支付购房款的合同义务，13套购房款已经按约定履行完毕。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合被告广城公司的质证意见，因其对原告巨宝公司所提供证据一、二、以及证据三中广城公司收据8份，中国工商银行客户存款对账单一份、中国工商银行业务委托书回执一份、中国工商银行浙江省分行营业部补制收账通知/付款通知副本一份、广城公司原法定代表人陈建签字的汇总表一份、中原银行的现金缴款单八份、襄城县住宅专项维修资金管理办公室发票八张的真实性未提出异议，本院确认其真实性。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
（1）关于原告巨宝公司提供的杭州劳尼贸易有限公司出具证明的复印件一份。载明：“我公司受杭州巨宝珠宝有限公司（原名为杭州祥泰能源有限公司）的委托，于2015年4月1日转给河南广城置业有限公司520万元的购房款，收款人账号是16×××88，我公司已经将《业务委托书回执》、《中国工商银行客户存款对账单》、《中国工商银行浙江省分行营业部补制收账通知/付款通知副本》的原件交付给了杭州巨宝珠宝有限公司。杭州劳尼贸易有限公司在证明人处加盖公章，法定代表人白植跑签字并加盖印章，出具证明的日期为2017年11月22日”。经审查，杭州劳尼贸易有限公司出具的证明复印件所载明的内容与原告所提供的证据中国工商银行客户存款对账单一份、中国工商银行业务委托书回执一份、中国工商银行浙江省分行营业部补制收账通知/付款通知副本一份的证据相互印证，能够证明杭州劳尼贸易有限公司于2015年4月1日，通过其在中国工商银行股份有限公司杭州朝晖支行的账户（账号为：12×××86）以签发银行汇票的方式，向被告广城公司（账号为：16×××05）转账520万元。因此，对于杭州劳尼贸易有限公司出具证明复印件的真实性，本院予以采用。
（1）关于被告提供的证据杭州劳尼贸易有限公司出具的情况说明复印件一份。载明：“兹证明我司于2015年4月1日通过转账方式付至河南广城置业有限公司的款项系我司代浙江巨宝珠宝有限公司（原杭州祥泰能源有限公司）一次性支付的全部购房款，特此证明。杭州劳尼贸易有限公司加盖公章，落款日期为2017年5月22日”。该证据虽为复印件，但与原告提供的证据中国工商银行客户存款对账单一份、中国工商银行业务委托书回执一份相互印证，能够证明杭州劳尼贸易有限公司向被告广城公司转款的事实。对于其真实性，本院予以采用。
（1）关于被告提供的证据中国工商银行银行汇票复印件一份。主要内容载明：“中国工商银行银行汇票，汇票票号为xxxxx，出票日期为贰零壹伍年零肆月零壹日，收款人：河南广城置业有限公司，出票金额：人民币（大写）：伍佰贰拾万元整，￥5200000.00，申请人：杭州劳尼贸易有限公司，账号：12×××86，出票行：中国工商银行杭州朝晖支行，备注：往来款，凭票付款，出票行签章：张迪，并加盖公章”。该汇票复印件与被告提供的证据四互相印证，主要证明：2015年4月1日，中国工商银行杭州朝晖支行出具银行汇票一份，申请人为杭州劳尼贸易有限公司，票号为xxxxxx，收款人为河南广城置业有限公司，票面金额为520万元。被告广城公司作为背书人将汇票转让给被背书人浙江南华时代集团有限公司，浙江南华时代集团有限公司又作为背书人将汇票转让给被背书人杭州祥泰能源有限公司（即原告巨宝公司）。故，关于该汇票的真实性，本院予以采用。
（1）关于被告提供的证据杭州市上城区人民法院（2014）杭上商初字第1876-1号协助执行通知书二份、法院查封广城和家园房源号一份。经审查，因该证据与本案无关联性，本院不予采用。
经审理查明：2015年3月31日，原告巨宝公司（原名杭州祥泰能源有限公司）与被告广城公司签订八份《商品房买卖合同》，合同编号依次为GCH2xxx、GCHxxx、GCxxx、GCxxx、Gxxxxx、GCxxx2、GCxxxx、GCxxx。双方就原告巨宝公司购买被告广城公司开发的襄城县广城和家园八套住宅房的具体事宜进行约定。以上八份商品房买卖合同均加盖有襄城县房产管理服务中心备案专用章，八份商品房买卖合同房款依次为634062元、344405元、345019元、340853元、342629元、618694元、343258元、343258元，共计3312178元。杭州劳尼贸易有限公司（原名为杭州祥泰能源有限公司）将出票日期为2015年4月1日，票面金额为520万元的一份汇票（票号为xxxxx）通过背书的方式转让与被告广城公司。2015年4月22日，被告广城公司向被告巨宝公司（原名为杭州祥泰能源有限公司）出具八份收据，主要显示为被告广城公司收到被告巨宝公司交来的2x-xxx户房款618694元、2x-xxx户房款342629元、2x-xxx户房款344405元、2x-xxx户房款345019元、2x-xxx户房款634062元、2x-xxx户房款340853元、2x-xxx户房款343258元、2x-xxxx户房款343258元，被告广城公司在八份收据上加盖公章，出据日期均为2015年4月22日。同日，杭州祥泰能源有限公司通过中原银行股份有限公司襄城支行向账户名为襄城县住宅专项维修资金管理办公室缴纳广城和小区2x幢xx号住房、2x幢xx号住房、2x幢xxx号住房、2x幢xx号住房、2x幢xx号住房、2x幢xx号住房、2x幢xx号住房、2x幢xx号住房的维修基金款4583元、4544元、4583元、8660元、4583元、4544元、8428元、4544元。2015年4月22日，襄城县住宅专项维修资金管理办公室出具了缴款人为杭州祥泰能源有限公司的票据八份。
另查明，2015年8月4日，杭州祥泰能源有限公司变更名称为杭州巨宝珠宝有限公司。杭州祥泰能源有限公司的权利义务由原告巨宝公司承担和享有。
本院于2016年8月3日作出（2016）豫1025民破1号民事裁定书，裁定受理广城公司破产重整。本院指定河南君志合律师事务所为广城公司的破产管理人。原告巨宝公司遂向管理人申报上述债权，2017年4月12日，被告的管理人向原告下发不予确认购房债权通知书。2017年4月13日，被告的管理人向原告下发《普通债权确认通知书》，对原告申报的购房款3312178元确认为普通债权。2017年5月12日，被告管理人以双方均未履行完毕为由向原告下发河广破管解字第003号《解除合同通知书》。原告于2017年10月19日向本院提起诉讼，请求：一、请求人民法院依法确认原告对其所购买的广城和家园2x-xx、2x-xx、2x-xx3、2x-xx、2x-xx、2x-xx、2x-xx、2x-xxx的8套房屋享有购房债权。二、请求人民法院依法确认原、被告签订的8份房屋买卖合同有效（即襄城县烟城路东段南侧广城和家园2x-xx、2x-xx、2x-xx、2x-xx、2x-xx、2x-xx、2x-xx、2x-xxx的8份房屋买卖合同）；三、请求人民法院依法确认上述8套房屋不属于破产财产，原告对上述房屋享有取回权。四、本案诉讼费用由被告承担。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方之间签订的八份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。原告巨宝公司通过杭州劳尼贸易有限公司以汇票转账的方式，向被告广城公司背书转让票面金额为520万元的汇票一份，其中包含本案八套房屋的购房款3312178元。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定：“消费者交过购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述法律精神是出于对以居住类生活消费为目的商品房买受人权益的保护。本案中，从原告与被告签订八套商品房买卖合同的原因、目的及过程来看，原告所购买的八套房屋并非基于生存、居住所需。原告巨宝公司作为企业法人也显然不同于通常的消费者，因此，原告不是上述规定中的消费者。故，本院认为原告的购房债权不属于消费者购房债权，应确认为普通购房债权。被告辩称其与原告的基础法律关系是民间借贷，但其提供证据不足以证明其与原告之间存在民间借贷法律关系，缺乏充分的事实依据。因此，对被告的反驳理由，本院依法不予支持。关于原告要求确认其与被告签订的八份房屋买卖合同有效的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，原、被告之间的商品房买卖合同真实有效，且原告巨宝公司依照合同约定向被告广城公司履行支付购房款的义务，且该八份商品房买卖合同已进行房屋备案登记。现被告广城公司未交付房屋，原告巨宝公司要求确认其与被告广城公司签订的八份商品房买卖合同合法有效，本院予以支持。关于原告对上述八套商品房是否享有取回权。本院认为，所谓破产取回权，是指在破产程序中，对于不属于债务人的财产，其所有权人或者其他权利人不依照破产程序，通过管理人将该财产予以取回的权利。取回权是民法上物的返还请求权在破产程序中的一种表现形式。《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。”本案中，原告巨宝公司与被告广城公司签订八份商品房买卖合同，并在襄城县房产管理服务中心进行备案登记。备案登记属于行政管理，该登记不具有准物权的效力。根据《中华人民共和国物权法》第十四条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案属于不动产房屋买卖，未进行房屋的权属登记，不发生物权变更的效力。故，关于原告要求确认涉案的八套房屋不属于破产财产，并享有取回权的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国企业破产法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
确认原告杭州巨宝珠宝有限公司与被告河南广城置业有限公司签订的八份商品房买卖合同（合同编号为：Gxxxxx、Gxxxxx、Gxxxxx、Gxxxxx、Gxxxxx、Gxxxxx、Gxxxxx2、Gxxxxx3）合法有效；确认原告杭州巨宝珠宝有限公司对被告河南广城置业有限公司享有普通购房债权3312178元。
二、驳回原告杭州巨宝珠宝有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费33300元，由被告河南广城置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院，并于递交上诉状之日起七日内预交案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张晓宇
审 判 员 侯一丹
人民陪审员 岳 培
二〇一八年八月二十四日
书 记 员 裴相凡