.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区固原市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2018）宁04民终593号上诉人（原审原告、反诉被告）：固原宁新房地产开发有限公司金海帝豪商业广场。住所地：宁夏固原市。法定代表人：张金鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王彦林，男，该公司法务。代理权限：特别授权。上诉人（原审被告、反诉原告）：李彩侠，女，1974年3月10日出生，汉族，小学文化，个体户，住宁夏固原市。原审第三人：马成龙，男，1975年3月9日出生，回族，农民，住宁夏吴忠市。上诉人固原宁新房地产开发有限公司金海帝豪商业广场（以下简称帝豪广场）与上诉人李彩侠、原审第三人马成龙租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2018）宁0402民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人帝豪广场的委托诉讼代理人王彦林、上诉人李彩侠、原审第三人马成龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。帝豪广场上诉请求：1、请求改判支持帝豪广场主张的空调费4582.52元、水费350.55元、三个月租金14623.8元；2、请求撤销固原市原州区人民法院（2018）宁0402民初125号判决第六项即帝豪广场不承担8000元损失；3、一、二审诉讼费由李彩侠负担。事实和理由：一审部分事实认定不清，判决结果错误，一、一审未按双方签订的商铺租赁合同进行裁判。帝豪广场将涉案商铺出租给李彩侠，签订的合同合法有效，因李彩侠长期拖欠租赁费用，经帝豪广场催促未果，李彩侠已构成违约，且合同约定李彩侠在合同签订之后提前一次性缴纳租赁费及物业管理费用。因此，按合同约定帝豪广场取消免租期间优惠的租金。故一审未支持帝豪广场提出取消免取三个月租金的请求错误。二、一审对帝豪广场请求的空调费未予支持错误，帝豪广场于2017年11月至第二年4月的五个月冬季采暖期，已给李彩侠提供供暖服务。且合同有关于空调取暖的约定，只是未约定供暖的面积单价，一审以合同没有约定空调费单价及水费单价为由，未支持帝豪广场部分诉讼请求，违背常理及法理。一审应根据固原市原州区相关物价部门规定支持帝豪广场诉请的空调费4582.52元、水费350.55元。三、李彩侠称帝豪广场将其商铺衣服损坏属无中生有，李彩侠提供的视频资料无法证实帝豪广场因管理不善导致其衣服损坏，帝豪广场在商场所有商户装修之前必须要求装修商户将所租赁的商铺全部封闭之后方可施工，根本不涉及因商户装修而导致李彩侠商铺内的衣服损坏，因此，一审判决由帝豪广场向李彩侠支付8000元的损失，于法无据。综上，请二审支持帝豪广场上诉请求。李彩侠辩称，请二审依法驳回帝豪广场的上诉请求。一、帝豪广场上诉称李彩侠迟延支付租赁费用，依合同约定取消李彩侠2017年4月、8月、12月的三个月免租摊位费的意见，不能成立。二、帝豪广场未提供冬季空调供暖服务，水费未提供用水量及标准等证据，其诉请空调费、水费两项诉请不能支持。三、帝豪广场与承租方签订的帝豪商业广场租赁合同为格式合同，帝豪广场作为出租方未对其他承租方装修规范化履行监管义务，违约在先，不符合合同约定，致使李彩侠摊位一个月不能正常经营，且李彩侠摊位受装修污染的经济损失拖欠未决，一审参照摊位费月租金标准，酌定帝豪广场赔偿损失8000元正确。李彩侠上诉请求：撤销固原市原州区人民法院（2018）宁0402民初125号民事判决第一、二、四项。事实和理由：帝豪广场与承租方签订的帝豪商业广场商铺租赁合同约定，帝豪广场对承租方规范装修有监管的权利与义务。李彩侠一审提交的装修污染视频、照片证据证实，李彩侠摊位相邻承租方于2017年11月-12月底一个多月白天营业时间非封闭性装修施工过程中，造成大量灰尘飞扬，灰尘飘落严重污染了李彩侠摊位地板砖、柜台，摆放裸露的衣服样品沾满装修灰尘，致使李彩侠摊位顾客冷落稀少，销售额直线下降。李彩侠多次向帝豪广场及相邻承租人要求装修施工采取封闭措施，杜绝灰尘污染未果。帝豪广场作为出租方未对其他承租方规范装修履行监管义务，违约在先，不符合同约定，致使李彩侠租赁摊位一月余不能正常经营。根据合同法第六十七条规定，李彩侠延期支付租赁费用，系依法行使先履行抗辩权，不属违约。故一审解除双方之间租赁合同、返还摊位、支付违约金2000元的判决结果不当。综上，请撤销原判第一、二、四项。帝豪广场辩称，1、关于解除合同的问题，在合同第八条、第四款的第六项有明确约定。2、关于违约金的问题，在合同中亦有明确的约定。马成龙述称，一审判决正确。帝豪广场向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的租赁合同；2.李彩侠向帝豪广场支付2017年10月1日至2018年5月16日的租金38155.47元、物业费12112.90元、广告费3028.20元、公摊电费4239.50元、水费350.55元，支付2017年11月1日至2018年3月5日的空调费4582.52元，共计61742.40元；3.李彩侠按照每日3%向帝豪广场支付违约金；4.本案诉讼费由李彩侠负担。李彩侠向一审法院反诉请求：1.帝豪广场赔偿李彩侠直接经济损失121650元；2.反诉费用由帝豪广场负担。一审法院认定事实：2017年3月5日，帝豪广场与第三人马成龙就固原市原州区文化街19号三楼C90号摊位签订了商铺租赁合同，该合同签订后标注为作废。马成龙向帝豪广场交纳了保证金5000元并对固原市原州区文化街19号三楼C90号摊位进行了装修。2017年3月5日，帝豪广场与李彩侠就固原市原州区文化街19号三楼C90号摊位又签订了商铺租赁合同（甲方为宁新公司金海帝豪商业广场，乙方为李彩侠），主要约定：甲方将位于固原市××区号160.79㎡的摊位出租给乙方开展约定的经营活动；租赁期限为2017年4月1日至2019年3月31日；甲方给予乙方3个月的装修期的，在此期间，乙方不向甲方支付租金，装修时间为2017年4月份、8月份、12月份；租金每月每平方米31.50元，按先付后用的原则按季支付，于每期周期开始之日的10日前支付下期租金；水费按乙方实际用量计收；乙方需承担商场整体的公摊电费，按每月每平方米3.50元收取，由乙方按季提前向甲方支付；物业服务费每月每平方米10元，按先付后用的原则按季支付；空调费计算方法为每平方米单价×摊位面积×空调使用天数，具体计费单价以甲方书面通知为准；广告费按每月每平方米2.50元收取，由乙方按季提前向甲方；乙方违反本条付款义务的、逾期付款的，甲方有权在乙方营业款中扣除，营业款不够扣除的，乙方按欠费总额向甲方支付每日3%的违约金；乙方违反本条上述任一款约定，逾期10日仍未付清欠款及违约金，则甲方有权解除合同，乙方按摊位费总额的20%承担违约责任。马成龙虽然对固原市原州区文化街19号三楼C90号摊位进行了装饰装修，但帝豪广场与马成龙并未履行合同。合同附件2《摊位交接、装修管理规定》第7条约定：”承租方的施工应在非营业时间进行，因特殊原因必须在营业时间内进行施工的，应当提前3日向出租方书面提出，经出租方书面同意并采取相应措施后方可施工”。第ll条约定：”出租方有权对摊位装修、分隔、修建、安装设备或者改建行为进行规范、管理”。合同签订后，李彩侠向帝豪广场支付了截止2017年12月31日前的租金（不包括优惠免交的三个月租金）、物业管理费、广告费、空调费、电费、水费，在该日之后，李彩侠未再向帝豪广场支付费用。2017年11月至12月，李彩侠承租的涉案摊位右邻摊位装修，导致灰尘落到李彩侠承租摊位内的衣服上，影响了李彩侠的营业。一审法院认为，帝豪广场与李彩侠签订的商铺租赁合同系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按约履行。在合同履行中，因李彩侠未按约定支付租金等费用，其行为构成违约，帝豪广场要求解除双方之间的租赁合同于法有据，理由成立，予以支持。合同解除后，按照法律规定，李彩侠应当将承租摊位返还给帝豪广场。帝豪广场要求李彩侠支付2017年10月1日至2018年5月16日期间的租金，李彩侠已支付了截止2017年12月31日的所有费用（不包括免交三个月的租金），按照合同约定，2018年1月1日至2018年5月16日，李彩侠应当支付租金20090.71元、物业费7289.15元、广告费1822.29元、公摊电费2551.20元，同时，因李彩侠违约，按照合同约定，其不享受免除租金的优惠待遇，本案中李彩侠应当向帝豪广场支付2017年12月份的租金4431.78元，以上共计36185.13元。帝豪广场要求李彩侠支付2017年10月1日至2018年5月16日的水费，李彩侠已支付了截止2017年12月31日的所有费用（不包括免交三个月的租金），合同约定水费按实际用量计收，但李彩侠未提交证据证明水费计收标准和用水量，因此，无法确定李彩侠需支付水费的数额，故帝豪广场该诉讼请求证据不足，不予支持。帝豪广场要求李彩侠支付2017年11月1日至2018年3月5日的空调费，李彩侠已支付了截止2017年12月31日的所有费用（不包括免交三个月的租金），合同约定空调费每平方米×摊位面积×空调使用天数计收，但帝豪广场未提交证据证明空调费的单价标准，因此，无法确定李彩侠需支付的空调费的数额，故帝豪广场该诉讼请求证据不足，不予支持。帝豪广场要求李彩侠按照合同约定支付每日3%的违约金，李彩侠未按照合同约定向原告支付租金等费用，其行为构成违约，应当承担违约责任，帝豪广场在被告违约后，未及时采取诉讼等有效措施防止损失的扩大，故参照租金标准酌情确定李彩侠向帝豪广场支付违约金2000元。帝豪广场未按照合同约定履行对摊位装修的监管义务，李彩侠承租摊位相邻摊位装修造成灰尘落到李彩侠承租摊位的销售衣服上，影响了李彩侠营业，给其造成了损失，帝豪广场应当承担违约责任，李彩侠自己亦未采取有效防尘等措施防止损失的扩大，参照摊位月租金标准，酌情确定李彩侠的损失为8000元，李彩侠要求赔偿超出8000元的部分，因证据不足，不予支持。李彩侠辩称其未按照合同约定向帝豪广场支付租金等费用系履行同时抗辩权，本案中，帝豪广场对摊位装修的监管与李彩侠履行支付租金等费用并无先后履行顺序，故李彩侠该项辩称理由不能成立，不予采纳。综上所述，帝豪广场诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除固原宁新房地产开发有限公司金海帝豪商业广场与李彩侠之间的租赁合同；二、李彩侠于本判决生效之日后十日内将位于固原市××区号摊位返还给固原宁新房地产开发有限公司金海帝豪商业广场；三、李彩侠于本判决生效之日后十日内向固原宁新房地产开发有限公司金海帝豪商业广场支付租金24522.49元、物业管理费7289.15元、广告费1822.29元，公摊电费2551.20元、共计36185.13元；四、李彩侠于本判决生效之日后十日内向固原宁新房地产开发有限公司金海帝豪商业广场支付违约金2000元；五、驳回固原宁新房地产开发有限公司金海帝豪商业广场的其他诉讼请求；六、固原宁新房地产开发有限公司金海帝豪商业广场于本判决生效之日后十日内向李彩侠支付损失赔偿费用8000元；七、驳回李彩侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1347元，由固原宁新房地产开发有限公司金海帝豪商业广场负担514元，李彩侠负担833元。案件反诉受理费1367元（减半收取），由李彩侠1277元负担，固原宁新房地产开发有限公司金海帝豪商业广场负担90元。本院二审期间，李彩侠围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。本院认定：李彩侠提供的终止合同通知，不能证明帝豪广场的违约事实，对其证明效力不予确认。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，帝豪广场与李彩侠签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，应合法有效，双方应按约履行。合同履行至今，因李彩侠未按约支付部分租金及其它相关费用，构成违约，帝豪广场要求解除双方之间租赁合同，理由成立，予以支持。李彩侠亦应将承租摊位返还给帝豪广场并承担违约金2000元。一审对此处理并无不当。故对李彩侠提出一审解除双方之间租赁合同、返还摊位、支付违约金2000元不当的上诉理由不能成立，不予支持。关于帝豪广场要求因李彩侠违约应由李彩侠支付2017年4月、8月、12月租金共计14623.80元（合同关于免收租金的优惠约定）的上诉主张，因李彩侠已支付了截止2017年12月31日前的租金（不包括优惠免交的三个月租金）及其它费用，故对帝豪广场请求的已优惠免交的2017年4月、8月的租费理由不能成立，不予支持。对帝豪广场主张的2017年12月租金因一审已予以支持。故对帝豪广场的上述请求，不予采纳。关于帝豪广场要求李彩侠支付空调费4582.52元及水费350.55元的上诉请求，因其未提供确实充分证据证实，李彩侠又予否认，根据谁主张谁举证的原则，其应承担对其不利的法律后果。故对帝豪广场上述请求亦不予支持。因帝豪广场未按合同约定履行摊位装修监管义务，影响了李彩侠正常经营，致其经济受损，帝豪广场应承担相应责任，一审参照摊位月租金标准，酌情确定帝豪广场承担李彩侠损失8000元亦属合理，故对帝豪广场提出其不承担8000元损失的上诉请求不予支持。关于李彩侠提出其未按照合同约定向帝豪广场支付租金等费用系履行同时抗辩权的意见，因帝豪广场履行摊位装修监管义务与李彩侠履行支付租金等费用义务并无先后履行顺序，故对李彩侠该项意见，理由不能成立，不予采纳。综上所述，帝豪广场与李彩侠上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费339元，上诉人固原宁新房地产开发有限公司金海帝豪商业广场负担289元，上诉人李彩侠负担50元。本判决为终审判决。审判长刘万德审判员王喜军审判员李凤玲二○一八年八月二十八日书记员侯荣