甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庆西民初字第1249号
原告周光明
委托代理人贺立成，甘肃省庆阳市西峰区北街法律服务所法律工作者。
原告康宏林
被告庆阳百祥医药有限责任公司
法定代表人包相军，该公司总经理。
委托代理人王新华
委托代理人李文斌
原告周光明、康宏林与被告庆阳百祥医药有限责任公司（以下简称百祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员苗海蓉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周光明及其委托代理人贺立成、原告康宏林，被告庆阳百祥医药有限责任公司的委托代理人王新华、李文斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周光明、康宏林诉称：二原告与被告百祥公司签订房屋租赁合同，租赁被告的门面房后联合经营“天津小笼包”饭馆。合同约定租期一年，即从2013年7月1日至2014年6月30日，年租金18000元，因不可抗力或政府行为等因素导致合同不能履行互不承担违约责任，否则承担年租金总额50%的违约金。合同签订后，二原告向被告交纳了保证金20000元后开始装修该房屋，装修花费及人工费52000元，后被告出具证明使原告办理了卫生许可证进行经营。经营期间每月纯利润达15000元至20000元。2013年12月26日，被告通知原告暂时停业，拟对该门面房整体改建后仍交给原告使用。原告于2013年12月27日停业，将该门面房内所有家具用品租房寄存在西峰巷61号，12月30日前给被告交回租赁房屋。到2014年4月初，被告房屋改造基本完成，原告找被告要房，被告以原告违约经营已单方解除合同关系。现请求：1、依法确认原、被告签订的《租赁合同》合法有效，认定被告合同违约；2、被告赔偿原告违约金9000元、装修费50000元、经营损失90000元，退还原告押金20000元、多付的房租费9000元；3、诉讼费由被告承担。
原告周光明、康宏林向法庭提交如下证据：
1、《租赁合同》及百祥公司的收据4张，证实其与被告签订租房合同时约定的租赁期限、租金、违约责任等情况，原告已经交清约定的租赁费18000元和保证金20000元，履行了自己的合同义务；经质证被告百祥公司对该组证据的真实性无异议。
2、被告百祥公司给庆阳市食品药品监督管理局函件1份，证实被告百祥公司知道原告利用所租门面房经营小笼包子店的事实；经质证被告百祥公司对该证据的真实性无异议。
3、原告周光明妻子李之美在中国工商银行个人客户业务申请书及账户明细清单反映的开户、存款记录，证实小笼包子店收入情况；经质证被告百祥公司认为经营损失只能以纳税凭证来证明，对该证据有异议。
4、证人陈玉波的证言，证实其给原告装修小笼包子店的材料费、人工费共50000元的事实；经质证被告百祥公司认为原告装修时未向被告公司打招呼，亦未经被告公司同意，对装修费不予承担。
5、证人于安书的证言，证实原告周光明于2013年12月下旬租赁其一间活动板房存放桌凳、冰箱等东西的事实；经质证被告百祥公司对该证据无异议。
被告百祥公司辩称：二原告与我公司签订租赁合同属实，并交纳了一年的房租费18000元和保证金20000元。2014年1月，因政府有关部门下发通知督促拆除改造，加之该房屋年久失修，我公司决定收回门面房拆除改造。我公司限期2014年2月8日前收回，其他租房户都能积极配合履行我公司决定，但原告于2014年2月15日才腾出房屋。我公司拆除改造门面房符合市区政策规定，排除安全隐患，符合合同第九条内容，不存在违约问题。原告要求我公司承担违约责任，但原告私自将经营军用品的门市中途改变用途，经营起餐馆，违背合同第十条约定；原告康宏林以合伙经营为幌子，私下将门面房转让给周光明经营，违背合同第五条约定，原告已属违约，应当向我公司承担违约责任。现同意退还原告保证金20000元，退回原告多收的六个月房租费9000元。
被告百祥公司未提交证据。
经审理查明：原告康宏林、周光明（乙方）与被告庆阳百祥医药有限责任公司（甲方）于2013年7月1日签订《租赁合同》一份，约定：“一、出租房屋位置、面积：乙方租赁甲方房屋编号为南3号（军用品）；二、租期、租金与保证金：乙方租赁期限一年，自2013年7月1日至2014年6月30日终止，租金18000元（年交），本合同签订时乙方向甲方交纳保证金20000元，若乙方无违约或毁损房屋结构、设施的情况，甲方于租赁期满时退还乙方；三、租赁房屋的结构、设施：乙方如因经营需要对租赁房屋墙面、设施布设进行调整的，在不损害房屋安全、不违反物业管理要求的前提下，应征得甲方书面同意，租赁期满时，乙方应将租赁房屋墙面和设施布设恢复原状；…五、转租与联营：租赁期间乙方不得转租租赁房屋，也不得与他人联营使用租赁房屋，否则甲方有权收回租赁房屋；…七、甲方责任：甲方应按照本合同约定的期限将租赁房屋交付乙方使用，租赁期间甲方不得影响乙方正常使用房屋，租赁终止时甲方应按本合同约定退还乙方保证金；…九、因不可抗力、国家政策或政府决定（批准）拆除、改造等因素导致合同无法履行的，本合同终止履行，互不承担违约及赔偿责任；十、甲乙双方违反本合同约定均应承担违约责任，除前面各条约定外，违约方应向对方按本合同一年租金总额的50%支付违约金，造成对方损失的，赔偿损失；十一、合同生效：本合同于双方签字之日起生效。”合同签订后，原告向被告交纳了一年的租金18000元、保证金20000元后，被告将该门面房交付给原告。原告对该门面房进行了装修，经被告给庆阳市食品药品监督管理局出具证明，原告办理了有关审批手续后用于经营“天津小笼包子”餐馆。2013年12月，被告百祥公司欲对门面房进行拆除改造，遂通知原告限期腾出房屋。原告于2013年12月底将店内桌凳、蒸笼、冰箱等餐馆设备租房存放于庆阳市西峰区西峰巷61号，将该门面房腾退给被告。2014年，原告见被告完成了门面房改造工程，即要求被告继续履行租赁合同。被告以改造后的房屋只能整体出租，不能履行原合同，表示同意退还收取原告的房租费18000元和保证金20000元。原告遂以被告违约诉至法院。
上述事实，有原、被告的陈述，租赁合同、收据、信函、证人于安书的证言等证据在卷佐证，予以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原、被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同，双方均依约履行了自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”原、被告签订的租赁合同约定了租赁期限、租金等内容，在租赁期限届满之前，被告以改造为由要求原告腾退了出租房屋，且在房屋改造完成后明确表示不能继续履行合同义务。被告辩称改造出租房屋系政府以危房督促所致，且原告私自改变出租房用途违约在先，其不构成违约，现查明原、被告签订的合同未明确约定房屋用途，不存在原告私自改变房屋用途的行为，被告亦未提交证据证实其改造房屋存在政府行为，故被告的辩解理由不能成立。被告在房屋改造完成后不继续履行合同义务的行为构成违约，对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告签订的《租赁合同》对违约金的数额约定为年租金的50%，故原告依据合同约定要求被告支付违约金9000元的请求符合合同约定，应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”原告作为承租人要求被告承担房屋装修费50000元，其提供证人陈玉波的证言仅证实给原告装修出租房支出的材料费和人工费计50000元，但未提交相应的票据等证据予以印证，仅凭证人陈玉波的证言，无法证实原告装修房屋确实支出50000元；且双方签订的租赁合同约定承租人装修应征得出租人书面同意，现原告未能提交证据证实其装修出租房屋取得被告书面同意，根据法律规定应由原告自行承担，故该诉讼请求不能成立，不予支持。原告要求被告承担其经营损失90000元，但提交的李之美银行存款情况不能证明与其租赁房屋的经营收入有直接关系，故对其该项诉讼请求不予支持。原告要求被告退还押金20000元和多付的房租费9000元符合法律规定和合同约定，被告亦同意予以返还，故予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告庆阳百祥医药有限责任公司向原告周光明、康宏林支付违约金9000元；
二、被告庆阳百祥医药有限责任公司退还原告周光明、康宏林押金20000元，房租费9000元；
三、驳回原告周光明、康宏林的其它诉讼请求。
上述所判第一、二项，限判决生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3884元，原告周光明、康宏林负担3134元，被告庆阳百祥医药有限责任公司负担750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审判员 苗海蓉
二〇一四年七月一日
书记员 路娜娜
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。