广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法民一初字第1598号
原告：中山市泰丰房地产开发有限公司，住所地中山市，组织机构代码××。
法定代表人：林有权，该司经理。
委托代理人：李乐然，该司员工。
委托代理人：孙守昌，广东衡德律师事务所律师。
被告：谢瑞添，男，汉族，住中山市。
被告：中山市小榄镇宝丰金属制品厂，住所地中山市。
经营者：谢瑞添。
二被告的委托代理人：谢立铭，男，××年××月××日出生，汉族，住中山市。
原告中山市泰丰房地产开发有限公司诉被告谢瑞添物权保护纠纷一案，本院于2015年9月25日受理后，依原告的申请追加了中山市小榄镇宝丰金属制品厂（以下简称宝丰制品厂）作为共同被告参加诉讼。本院依法组成合议庭于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙守昌、李乐然，被告宝丰制品厂的经营者即被告谢瑞添，被告谢瑞添、宝丰制品厂的委托代理人谢立铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告自2009年起非法侵占原告［前身为中山市卓城房地产投资有限公司（以下简称卓城投资公司）、中山市小榄工业区开发有限公司（以下简称小榄开发公司）］所有的位于中山市小榄镇宝丰西路72号的房地产［土地使用证号为中府国用（2012）第050××××号，房产证号为粤房地权证中府字第××号］（以下简称涉案房地产）。原告曾于2010年起诉被告，要求被告立即搬离涉案房地产并赔偿原告租金损失，案号为（2010）中二法东民一初字第111号。该案判决“一、被告谢瑞添于本判决生效之日起十日内搬迁出涉案房地产，将涉案房地产返还给原告；二、被告谢瑞添于本判决生效之日立即赔偿原告的损失19250元；三、驳回原告的其他诉讼请求。”即该案仅判决被告赔偿自2009年6月19日至2010年1月18日期间7个月的损失（当时按每月2750元计算）。现该案已生效并申请强制执行，但时至今日，被告仍未能搬离涉案房地产，被告理应支付非法占有期间的占用费。占用费参照《中山市房屋租金参考价（2014年版）》同地段租金每平方米10元计算，即每月占用费为7953.80元。则自2010年1月19日起暂计算至2015年9月18日止占用费为540858.40元。为维护自己的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：被告支付原告非法侵占涉案房地产期间的占用费（按每月7953.80元自2010年1月19日计算至被告实际搬离之日止，暂计至2015年9月18日为540858.40元）；由被告承担本案的诉讼费用。申请追加被告宝丰制品厂时，原告明确请求判令被告宝丰制品厂立即搬离涉案房地产，并与被告谢瑞添承担连带侵权责任。
原告对其陈述的事实在举证期限内向本院提供的证据有：土地使用证；房地产权证；中山市房屋租金参考价；证明；核准变更登记通知书；土地使用证；房地产权证；申请执行书；（2010）中二法东民一初字第111号民事判决书；（2010）中中法民一终字第987号民事裁定书；（2010）中二法民一初字第632号民事判决书；（2010）中中法民一终字第2109号民事判决书；（2013）粤高法民二申字第669号民事裁定书。
二被告辩称：第一，本案已过诉讼时效。本案原告诉讼请求的占用费实质上是租金。原告自2010年1月19日至今没有向被告催交租金，根据时效规定，原告诉讼请求的2014年9月24日前的租金已超过诉讼时效，不应予支持。第二，原告非涉案房地产的合法产权人，无权向被告收取租金。涉案房地产的原产权人为中山市工商局，作为国家行政机关的中山市工商局将涉案房地产出租获利，已涉嫌违规。后中山市工商局与何宗华串通，将涉案房地产以拍卖名义由何宗华竞得，并于2009年1月5日通过三方协议由中山市工商局直接将涉案房地产过户给卓城投资公司。而经查证，卓城投资公司是根本不存在的虚构公司。且在小榄开发公司已存在的情况下，卓城投资公司冒用小榄开发公司的名义进行登记办证。后卓城投资公司于2009年10月29日变更为小榄开发公司，并于2010年1月29日由卓城投资公司将涉案房地产过户给小榄开发公司。后小榄开发公司又设立原告，使原告表面上成为涉案房地产的产权人。由于中山市工商局没有依法通知作为承租人的被告，侵害了被告的优先购买权，且以不合理低价转让涉案房地产，侵害了被告的合法权益。被告目前正向最高人民法院深圳巡回法庭申请再审。第三，原告以每平方米10元的价格计算租金没有事实和法律依据。涉案房地产地处较为偏僻的地段，租金价格远低于其他地段，原告以2014年的租金标准计算2010年至2013年的租金明显偏高。同时，因不管是卓城投资公司、小榄开发公司或者原告，均未向被告发出解除租赁合同关系的通知，且2009年1月5日原告与何宗华签订的房地产转让协议也已约定“鉴于该房地产已出租第三方作厂房用途，甲方需负责协调乙方与承租方补签租赁合同”，证明被告在2009年1月5日仍存在租赁关系，合同为不定期合同。因此，在涉案房地产产权经多次变更的情况下，原告应履行通知义务和责任，给予被告合理的时间。但被告从未收到类似通知。同时，（2010）中二法东民一初字第111号案件中原告也是按原合同约定的每月2750元计算租金。故本案租金应按原合同约定的标准每月2750元计算。第四，由于原告多年没有催交租金，导致租金数额巨大，这是原告的责任，加上现经济环境下行，被告要求租金分期支付。
二被告就其辩解在举证期限内向本院提供的证据有：身份证复印件；营业执照；证明（2份）、信息查询结果、情况说明、涉税事项证明；企业法人营业执照；企业机读档案变更登记资料；拍卖成交确认书；中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表（4份）；房地产转让协议（2份）；房地产买卖合同；协议；完税证；发票；房屋租赁合同；特快详情单、特快邮件查单；证明（3份）。
经庭审质证，二被告对原告提供的证据的质证意见为：不确认中山市房屋租金参考价；确认其他证据的真实性。原告对二被告提供的证据的质证意见为：身份证复印件由法院核实；不确认第2份房地产转让协议；不确认宝丰社区流动人口和出租屋管理服务站、宝丰治保会出具的证明；确认其他证据的真实性。
本院经审理查明：卓城投资公司于2009年10月29日经工商行政管理机关核准变更登记为小榄开发公司；小榄开发公司又于2010年5月28日经工商行政管理机关核准办理了分立登记，小榄开发公司续存，并分立出两家公司，其中之一为本案原告。
涉案房地产原权利人登记为中山市工商行政管理局，建筑面积为759.38平方米；2009年6月18日，涉案房地产的权利人变更登记为卓城投资公司；2010年1月29日，涉案房地产的权利人变更登记为小榄开发公司；2012年2月2日，涉案房地产的权利人变更登记为本案原告。
2002年7月23日，中山市中诚物业管理有限公司受中山市工商行政管理局委托与被告谢瑞添签订了一份房屋租赁合同，约定由被告谢瑞添承租涉案房地产，租赁期限自2002年7月1日起至2004年6月30日止，每月租金为2750元。被告宝丰制品厂为被告谢瑞添在涉案房地产上开办的企业，性质为个体工商户。上述租赁合同期限届满后，双方没有续签书面租赁合同，但被告谢瑞添继续使用涉案房地产，并按原租金标准交纳租金至2008年6月。2010年间，原告的前身小榄开发公司向本院提起物权保护诉讼［案号为（2010）中二法东民一初字第111号］，以被告谢瑞添侵占其涉案房地产物权为由请求判令被告谢瑞添返还涉案房地产并赔偿损失36000元。本院经审理作出（2010）中二法东民一初字第111号民事判决，判令被告谢瑞添于判决生效之日起十日内搬迁出涉案房地产，并赔偿原告的前身小榄开发公司损失19250元（自2009年6月19日起暂计算至2010年1月18日止，共7个月）。被告不服该判决提起上诉，后又撤回上诉，并经中山市中级人民法院裁定予以准许。该判决生效后，原告的前身小榄开发公司已向本院申请强制执行，但被告谢瑞添一直没有搬离涉案房地产。
期间，被告谢瑞添就涉案房地产的物权变更所涉转让行为效力问题向本院提起诉讼［案号为（2010）中二法民一初字第632号］，以案外人何宗华于2008年6月17日通过竞拍取得涉案房地产物权后，将涉案房地产转让给小榄开发公司（应为其前身卓城投资公司）的行为无效为由请求判令确认何宗华的转让行为无效，并确认被告谢瑞添对涉案房地产享有优先购买权。该案经本院及中山市中级人民法院两审终审［二审生效判决为（2010）中中法民一终字第2109号民事判决］，判决驳回了被告谢瑞添的诉讼请求。此后，被告谢瑞添又就该案上述判决向广东省高级人民法院申请再审，并经广东省高级人民法院裁定驳回其再审申请［案号为（2013）粤高法民二申字第669号］。
2015年9月25日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查明：庭审中，原告明确表示不申请通过评估或鉴定方式确定涉案房地产的租金标准。
在本案审理过程中，被告谢瑞添曾向本院申请调取卓城投资公司、小榄开发公司的相关工商登记资料，涉案房地产的相关权利变更登记资料及其拍卖资料。因其申请调取的相关证据资料均属与涉案房地产的权利变更相关之证据，而与涉案房地产的权利变更相关的纠纷已经前案处理，故本院对其申请未予准许，并已在庭审中当庭告知。
本院认为：本案中，从本院查明的事实可见，原告系从其前身小榄开发公司分立而来，而小榄开发公司对涉案房地产的物权已经前案确认，故在2012年2月2日涉案房地产的权利人变更登记为原告后，应认为原告已从其前身小榄开发公司处取得涉案房地产的物权。至于被告谢瑞添辩称的涉案房地产物权在从原权利人中山市工商行政管理局处经何宗华拍卖取得，后又转让给小榄开发公司的前身卓城投资公司（再由小榄开发公司从其前身卓城投资公司处继受取得）的过程中所涉的纠纷，已经前案（被告谢瑞添提起的诉讼）生效判决处理，不能对抗原告的物权主张。至于被告谢瑞添辩称其正向最高人民法院深圳巡回法庭申请对前案（被告谢瑞添提起的诉讼）进行再审的问题，因其未举证证实，同样不能对抗原告的物权主张。
关于原告诉请被告宝丰制品厂立即搬离涉案房地产的问题。因原告对涉案房地产的物权系从其前身小榄开发公司继受而来，而小榄开发公司已就被告谢瑞添侵占涉案房地产物权的行为提起另一前案诉讼，并经该案生效判决判令被告谢瑞添搬离涉案房地产，故应认为就被告谢瑞添侵占涉案房地产的侵权行为而言，该案生效判决已对被告谢瑞添作出停止侵权的判决处理。而被告宝丰制品厂是被告谢瑞添在涉案房地产上开办的企业，应认为被告宝丰制品厂只是被告谢瑞添侵权行为的产物或表现形式（即被告谢瑞添的侵权行为表现为侵占涉案房地产用于经营被告宝丰制品厂），即被告宝丰制品厂并非作为另一个侵权行为主体实施另一个侵权行为，故原告在本案中再行诉请被告宝丰制品厂搬离涉案房地产构成停止侵权的重复主张，本院不予支持。
关于原告诉请被告谢瑞添支付侵占涉案房地产的占用费的问题。首先，关于被告谢瑞添辩称的诉讼时效问题。其一，因原告诉请的是被告谢瑞添侵占涉案房地产的占用费，即其诉请的标的债权种类属侵权之债，非依据合同关系产生的合同之债，故不应适用合同纠纷的诉讼时效，而应适用侵权纠纷的诉讼时效。其二，对于被告谢瑞添的侵权行为，原告的前身小榄开发公司已于2010年提起物权保护诉讼，并经生效判决支持，故应认为原告或其前身小榄开发公司已就被告谢瑞添的侵权行为通过诉讼寻求法律对其涉案房地产物权权益的保护。但因在前案生效判决判令被告谢瑞添限期搬迁出涉案房地产的情况下，被告谢瑞添拒不搬迁，继续占用涉案房地产，而前案生效判决并未对被告谢瑞添继续占用涉案房地产所导致的原告或其前身小榄开发公司的经济损失作出处理，故原告或其前身小榄开发公司有权在经济损失产生后提出相关赔偿主张。同时，因被告谢瑞添在原告提起本案诉讼时仍然占用涉案房地产，即其实施的导致原告或其前身小榄开发公司经济损失的侵权行为处于一直持续的状态，亦即原告或其前身小榄开发公司由此导致的经济损失也处于持续的状态，未能最终确定。因此，原告或其前身小榄开发公司就被告谢瑞添实施的该侵权行为导致的经济损失提起诉讼主张的诉讼时效应从该侵权行为实际终止即经济损失总额最终确定时起算（但不能排除原告或其前身小榄开发公司有权随时就已实际产生的经济损失部分提起诉讼主张），而非如被告谢瑞添辩称主张的那样，在每年或每月、每天的经济损失产生后，其相应的诉讼时效即单独起算。综上，被告谢瑞添辩称本案已过诉讼时效或原告诉讼请求的2014年9月24日前的租金已超过诉讼时效均不能成立，本院不予采纳。其次，关于原告主张的占用费标准问题。原告主张对被告谢瑞添在2010年1月19日起至实际搬离涉案房地产之日止占用涉案房地产的占用费均按照2014年的租金参考价每平方米10元计算。因被告谢瑞添占用涉案房地产所导致的原告经济损失主要是指租金损失，故原告主张参照租金标准计算占用费有理，本院予以采纳。但因其一，如一般生活经验可知，租金标准并非固定不变的标准，而是一个变化的标准，且一般情况下是随时间的推移逐年增加，故原告主张以2014年的租金参考价计算之前的占用费无理；其二，就原告主张的2014年租金参考价即每平方米10元而言，其所提供的中山市房屋租金参考价这一文件出处不明，无法核实其真实性，故本院亦不予采纳。因此，本院对原告主张按每平方米10元计算2010年1月19日起至实际搬离涉案房地产之日止的占用费不予采纳。同时，又因庭审中原告已明确表示不申请通过评估或鉴定方式确定涉案房地产的租金标准，故亦无法通过评估或鉴定方式确定涉案房地产的参考租金标准。但因原告的损失确实存在，且本院经查询中山市房屋租赁管理所网站的公开信息，其公示有2015年全市各类房屋租金参考价，显示2015年中山市小榄镇小榄工业区片区厂房租金参考价为每平方米10元，而涉案房地产属该片区厂房，故未免讼累，本院认定参照该参考价推算涉案房地产的占用费。则依据公平合理的原则，按每年递增5%的幅度倒推，2010年至2014年该片区的租金参考价分别约为每平方米7.8元、8.19元、8.60元、9.03元、9.48元。因此，本院酌情认定涉案房地产的占用费在2010年至2015年间分别按每平方米7.8元、8.19元、8.60元、9.03元、9.48元、10元计算；至于2015年之后即自2016年1月1日起至被告谢瑞添实际搬离涉案房地产之日止的占用费，因原告主张按每平方米10元计算，而在一般情况下，租金标准是逐年增加的，故在2015年的参考价已为每平方米10元的情况下，应认为原告主张按每平方米10元计算2015年之后的占用费未超出合理范围，本院予以准许。至于被告谢瑞添主张按2002年的租赁合同约定的租金标准计算占用费，明显与一般生活常理不符，本院不予采纳。则根据上述认定的标准核算，自2010年1月19日起至2015年12月31日止，被告谢瑞添应支付的占用费为480437.69元［7.8元／平方米×759.38平方米×（11个月＋13天／31天）＋8.19元／平方米×759.38平方米×12个月＋8.60元／平方米×759.38平方米×12个月＋9.03元／平方米×759.38平方米×12个月＋9.48元／平方米×759.38平方米×12个月＋10元／平方米×759.38平方米×12个月＋）］。另被告谢瑞添还应自2016年1月1日起按每月每平方米10元即每月7593.80元的标准支付占用费至实际搬离涉案房地产之日止。
另外，被告谢瑞添辩称主张分期支付占用费无理，且未经原告同意，本院不予采纳。因被告宝丰制品厂非本案侵权行为的主体，故原告请求其与被告谢瑞添承担连带侵权责任亦无理，本院不予支持。
依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条第一款第（六）项，《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》第194条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项、第一百零五条之规定，判决如下：
一、被告谢瑞添于判决发生法律效力之日起7日内向原告中山市泰丰房地产开发有限公司支付占用中山市小榄镇宝丰西路72号房地产的占用费480437.69元（自2010年1月19日起计算至2015年12月31日），并继续支付自2016年1月1日起按每月7593.80元的标准计算至实际搬离上述房地产之日止的占用费；
二、驳回原告中山市泰丰房地产开发有限公司超出上述判项的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9209元，由原告中山市泰丰房地产开发有限公司负担703元（原告中山市泰丰房地产开发有限公司已付9209元）；由被告谢瑞添负担8506元（该款已由原告中山市泰丰房地产开发有限公司垫付，被告谢瑞添应于判决生效之日起7日内一并迳付给原告中山市泰丰房地产开发有限公司，本院不另行收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 张庆争
审 判 员 梁春燕
代理审判员 邝 羽
二〇一六年三月三十日
书 记 员 许双阳
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