湖南省汉寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汉民初字第1356号
原告：薛斌，男。
委托代理人：戴开清。
被告：刘建国，男。
原告薛斌与被告刘建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理。依法由审判员胡雪桃适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛斌及其委托代理人戴开清、被告刘建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛斌诉称，2012年4月13日，薛斌与刘建国签订《房屋租赁合同》，约定薛斌将其所有的、位于汉寿县龙阳镇孟奇路的房屋一栋出租给刘建国经营餐饮业；租赁期限为3年，即自2012年4月13日起至2015年4月13日止；第一年租金为48000元，余下2年按市场行情递增；签订合同时，刘建国一次性支付第一年租金48000元，后两年按一年期满前20天一次性付清下一年租金，如刘建国违约，薛斌可无条件收回�屋。合同签订后，刘建国支付了第一年的租金。但到支付第二年的租金时，刘建国开始拖延拒付，薛斌多次找刘建国才追索到该年租金48000元，且薛斌没有要求被告按合同约定增加租金。第三年，被告仍不按合同约定的期限支付租金，原告只好代收了原告所在单位应付给被告的招待费10500元冲抵被告应付的租金，余下租金37500元至今未付，已构成违约。依《房屋租赁合同》之约定，刘建国应无条件返还房屋给薛斌，并向薛斌支付租赁关系终止时租金。故薛斌诉至法院，请求判令终止履行原、被告之间的房屋租赁合同；刘建国将薛斌位于汉寿县龙阳镇孟奇路的房屋返还给薛斌，并向薛斌支付至法院判决确定交付房屋之日止的租金；刘建国向薛斌支付水电费2000元。
原告为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、《房屋租赁合同书》1份，证明刘建国�2012年4月13日租赁薛斌位于汉寿县龙阳镇孟奇路的私房用于经营餐饮；租赁期限为2012年4月13日至2015年4月13日；每年租金48000元，其中后两年租金按市场行情递增；合同签订时，刘建国向薛斌支付第一年租金48000元；后两年的租金按一年期满前20天一次性支付下一年租金，如刘建国违约，薛斌可无条件收回房屋。租赁期间所产生的各项经营费用及水电费由刘建国自己承担；租赁期满后，除乙方购置的可移除的设备外，原有固定装修不得破坏，有意破坏装修，薛斌可要求刘建国赔偿损失；该合同为双方的唯一协议，并取代双方之前明示或暗示方式所达成的一切协议和承诺。
2、房屋产权证书及原告与案外人胡晓莉签署的房屋转让协议，证明涉诉房屋系原告从胡晓莉手中购买并办理了产权登记的合法房屋。
3、案外人李国锋与原告之父签订的房屋租赁协议，证明被告的合伙人之一李国锋于2009年4月13日代表合伙人与薛斌之父薛冬贵签订的《房屋租赁协议》中约定租赁期满时房屋无条件收回，且不赔偿搭建和装修的费用。
被告刘建国辩称，刘建国租赁涉诉房屋时，该房屋并非系薛斌本人所有。在原、被告签订《房屋租赁合同》之前，薛斌之父代表案外人即该房屋的房东与被告的合伙人李国锋签订过房屋租赁协议。况且，刘建国等5合伙人在租赁该房屋期间投入装修资金93.7万元，租赁期限届满前，5个合伙人散伙结算，刘建国从合伙人手里受让了余下的租赁经营权，一人继续经营餐饮。租赁期满后，刘建国与薛斌签订本案《房屋租赁合同》时，薛斌口头承诺如果该房屋取得拆迁许可时，才无条件终止《房屋租赁合同》，现政府没有拆迁该房屋，合同应当继续有效。刘建国迟延支付租金是由于刘建国要照顾生病的父亲，才没有时间处理支付�金事宜，被告多次与原告协商以支付利息为条件要求迟延支付租金。
被告刘建国未向本院提交证据。
经审查，本院认为，原告所举证据或系书证原告，或系与原件核对无异的复印件，来源合法，内容客观真实，且与本案相关联，故原告所举证据，本院均予以采信。
综上，并结合原、被告的当庭陈述，本院确认如下案件事实：
2012年4月13日，薛斌与刘建国签订《房屋租赁合同》，约定薛斌将其所有的、位于汉寿县龙阳镇孟奇路的房屋一栋出租给刘建国经营餐饮；租赁期限为3年，即自2012年4月13日起至2015年4月13日止；第一年租金为48000元，余下2年的租金随市场行情递增；合同签订时，刘建国一次性支付第一年租金48000元，后两年的租金于每年前20天一次性付清，如刘建国违约，薛斌可无条件收回房屋。租赁期间所产生的各项经营费用及水电费由刘建国承担；租赁期�后，除刘建国购置的可移除的设备外，原有固定装修不得破坏，有意破坏装修，薛斌可要求刘建国赔偿；该合同为双方唯一协议，并取代双方之前明示或暗示方式所达成的一切协议和承诺。合同签订后，刘建国依约支付了第一年租金48000元，合同履行期间，被告刘建国支付了第二年的租金48000元。第三年租金仅于2014年5月以转让债权的方式支付了10500元，余下的37500元至今未付。
另查明，2009年4月13日，李国锋代表包括刘建国在内的5合伙人与薛斌之父薛冬贵签订《房屋租赁协议》，约定李国峰、刘建国等5人租赁房屋至2012年4月1日止；租赁期满后，出租人无条件收回房屋，并不负责承租方搭建和装修的损失。在租赁期间，刘建国等5个合伙人对该房屋进行了装修和房屋搭建，之后5合伙人散伙。散伙后，刘建国租赁至合同期满。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点在�：（一）被告刘建国是否构成违约？（二）被告刘建国是否应当支付薛斌余下租金、水费和电费？
关于争议焦点（一），薛斌与刘建国签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。刘建国辩称其与薛斌口头约定政府许可拆迁房屋时租赁合同终止，解除条件成就，但未提交相关证据予以证实，且双方在租赁合同中明确约定该租赁合同即为双方唯一的协议，以该协议取代双方之前用明示或暗示的方式所达成的一切协议和承诺。故刘建国的辩称意见，与客观事实不符，本院不予采纳。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，刘建国应当按《房屋租赁合同》约定于2014年前20天付清2014年的全部租金，但刘建国至今未付清该年的租金，刘建国辩称因照管生病的父亲未能顾及支付租金之事，不足以作为刘建国迟延支付租金的抗辩理由，其行为已构成违约。因双方约定如刘建国违约，则薛斌可无条件收回房屋，故薛斌要求终止与刘建国签订的《房屋租赁合同》和收回房屋的诉讼请求，与客观事实相符，且有法律依据，本院予以支持。至于刘建国与李国峰等合伙人之前租赁薛斌的房屋的权利义务系另一层法律关系，且合同早已履行完毕，故在本案中不予审理。
关于争议焦点（二），现刘建国尚欠薛斌部分房屋租金，租赁关系终止不影响刘建国支付其在租赁期内所产生的房屋租金及水电费之义务，因此，薛斌要求刘建国支付房屋租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因薛斌未向本院提交相关证据证明刘建国所欠的水电费数额，故对薛斌要求刘建国支付水电费2000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第一百零�条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、原告薛斌与被告刘建国于2012年4月13日签订的《房屋租赁合同》终止履行；
二、被告刘建国于本判决生效后20日内将原告薛斌位于汉寿县龙阳镇孟奇路的房屋返还给薛斌，并按合同约定的租赁标准向薛斌支付至房屋交付之日止的租金；
三、驳回原告薛斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1000元，减半收取500元，由被告刘建国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审判员 胡雪桃
二〇一五年一月五日
书记员 刘胜男
附：本判决书所适用的法律条文：
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。