江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03331号
上诉人（原审原告）张莉莉。
被上诉人（原审被告）魏丽娟。
委托代理人赵一鸣，男，1947年9月18日生，汉族，系被上诉人丈夫。
上诉人张莉莉因与被上诉人魏丽娟房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市工业园区人民法院（2013）园民初字第2856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年4月7日，魏丽娟作为甲方（出租方），张莉莉作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁协议》，约定甲方将坐落于苏州工业园区东港二村100幢304室的房屋出租给乙方，房屋供住宅之用，乙方租赁用途为生活住宿，居住人数2人。租赁期限：甲方同意乙方租用1年，自2013年4月8日起至2014年4月7日，房屋租金每月2000元，付款方式为按季度支付，另支付押金2000元。租房终止，乙方付清水、电、气费，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。合同租赁期限内，乙方有下列情形（包括但不限于）之一的，甲方有权终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失：（3）乙方擅自将房屋转租、转让或转借的，乙方擅自增加居住人数。责任及义务方面，双方约定：甲方保证交付乙方承租房屋时，门窗完好，上下水道畅通，水、电计量准确，乙方对承租房屋设施有爱护之责，在承租期间，防盗门、门窗、水、电表、门锁、家用电器等设施中有损坏，发生的维修费用由乙方自理。乙方应当承担目标房屋的日常维护及修缮义务，因目标房屋及附属设施的质量问题产生的维护、修缮费用由甲方承担或在租金中冲抵，因乙方不当使用或未尽注意义务而产生的房屋维护、修缮费用及对第三人造成的损失由乙方承担。乙方须按时缴纳水、电等费用，并须将消费账单给甲方留存，以备日后水电等管理部门检查。无论在何种情况下，乙方都不得将押金转换为房屋租金。乙方有义务保护房屋设备及水电管道设施。租赁期限内，甲乙双方如一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方（书面），协商后解除本协议。租赁期间，甲、乙方若违约或中途终止租赁关系，解除租赁合同，应提前一个月通知对方，并赔偿对方一个月租金作为违约金。双方同时对房屋内附属设施进行清点并制作清单，该协议甲方有魏丽娟签字，乙方有张莉莉签字。同日，张莉莉支付魏丽娟租金6000元，押金2000元。
原审另查明：就涉案房屋，张莉莉于2013年4月7日与案外人高小梅签订相关协议，约定将其中一间房间出租给高小梅，租期为一年，租金每月1250元。
原审又查明：张莉莉租赁房屋期间发生浴缸堵塞。张莉莉诉称，堵塞系从2013年4月开始，因为后果不是很严重，就继续使用。期间也与魏丽娟电话联系，但魏丽娟没有过来解决。到2013年6月其发现水龙头坏掉，再次提出这个问题，魏丽娟方才过来进行修理。魏丽娟辩称，张莉莉搬进去并未告知其房屋堵塞的情况，到2013年6月10日，确实发生堵塞情况，张莉莉给其打电话，其叫自己的儿子及维修师傅过来修理。魏丽娟认为是张莉莉使用不当及损坏水龙头所致水流堵塞，同时辩称因水淹到了楼下，楼下住户向其口头主张赔偿1000元。事故后，因魏丽娟提出不允许张莉莉将房屋转租，并要求张莉莉与高小梅共同承担维修费用600元，张莉莉表示要考虑。后张莉莉告诉魏丽娟的儿子说房子不续租了，同时要求退还租金。2013年7月10日，魏丽娟将房屋门锁换掉，并将张莉莉的物品打包搬运至楼下车库。一审庭审中，双方一致确认，张莉莉使用期间应当交付而由魏丽娟代缴的水电煤气费为260.69元。
以上事实，由房屋租赁合同、证明等证据以及当事人的一审庭审陈述予以证实。
原审原告张莉莉的诉讼请求为：请求判令魏丽娟退还其住房押金2000元并支付违约金2000元，本案诉讼费由魏丽娟承担。
原审法院认为：双方之间的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，原审法院依法确认。张莉莉在与魏丽娟签订《房屋租赁协议》后，与案外人高小梅另行签订协议，将租赁房屋的部分房间进行转租并从中获利，相关行为并未取得魏丽娟同意，张莉莉的行为违反《合同法》的规定及当事人双方的协议，魏丽娟据此提出异议，并要求解除合同及收回房屋符合合同约定。鉴于双方均认可在2013年7月8日前双方就合同解除进行过协商，张莉莉并未按照约定继续交付2013年7月8日之后的租金，客观上也并未继续租赁、使用租赁房屋，故双方的《房屋租赁协议》已经解除。根据双方《房屋租赁协议》，乙方违约或中途终止租赁关系，解除租赁合同时，应提前一个月通知甲方，并赔偿甲方一个月租金作为违约金，相关违约金的约定并未明显超出魏丽娟房屋因张莉莉提前终止合同所致空置期间的损失，故魏丽娟拒绝返还押金有合同依据，原审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：驳回张莉莉的全部诉讼请求。案件受理费50元，由张莉莉负担。
上诉人张莉莉不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人在租赁过程中不存在擅自转租的违约行为，而是与他人合租，被上诉人作为房东对于上诉人的合租行为事先知情。本案所涉房屋租赁合同未能继续履行，是由于被上诉人欲提高租金，遭上诉人拒绝后，在上诉人不在场的情况下，擅自将上诉人个人物品从租赁房屋中搬离，并更换门锁，导致上诉人无法继续使用租赁房屋。原审法院对本案所涉的上述两个基本事实认定错误，导致判决错误。二、关于押金的返还，房屋租赁合同中明确约定在合同终止，上诉人付清水、电、气费用后，由被上诉人返还给上诉人。原审法院无视该约定，适用法律错误。三、如上所述，由于被上诉人的原因导致房屋租赁合同终止，被上诉人应当按照合同约定承担违约责任，向上诉人支付一个月租金作为赔偿。原审法院认定上诉人违约，混淆是非。综上，请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉讼请求。
被上诉人魏丽娟辩称：一、张莉莉与第三人高小梅之间是转租关系，不是合租，两人签订了协议，且张莉莉收取了高小梅的租金和押金。二、上诉人擅自将房屋转租，且拖欠水电费等应由其承担的费用达20天，已经构成违约，根据房屋租赁协议约定，被上诉人有权终止合同，收回房屋的使用权，上诉人须承担全部责任并赔偿被上诉人损失。三、上诉人违约导致合同解除，应当由上诉人承担违约责任，被上诉人可以不返还押金。
二审另查明，魏丽娟（甲方）与张莉莉（乙方）签订的房屋租赁协议中约定：“租赁期内的水、电、煤气、供暖费、电话、有线电视、卫生治安等日常消耗费用由乙方交纳”；“合同租赁期限内，乙方有下列情形（包括但不限于）之一的，甲方有权终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失：（7）乙方拖欠水电费等应乙方承担的费用达20天的”。张莉莉（甲方）与高小梅（乙方）签订的合租住房协议中约定：“租金支付形式为付三押一，在合同订立时，乙方向甲方交一个月的押金1250元，每季度8号前，乙方向甲方支付三个月房租3750元。”
二审审理中，张莉莉认可入住租赁房屋后没有交过水、电费，但主张其并非故意不交，而是入住后没多久就和出租人魏丽娟发生了矛盾，加上工作忙，所以才没有交纳。
以上事实，有房屋租赁协议、合租住房协议及当事人陈述予以证实。
二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：在租赁关系中，房屋的所有权属于出租人，无论是转租或合租，均应取得出租人的同意。正常情况下的合租，应是合租人征得出租人的同意后，与出租人签订租赁合同，共同承租、使用出租人的房屋。本案中，合租人高小梅并非同张莉莉一起与出租人魏丽娟签订房屋租赁合同，而是与承租人张莉莉另行签订了合租住房协议，约定由高小梅向张莉莉交付押金与租金，且高小梅负担的租金为每月1250元，较张莉莉负担的每月750元高出500元，相差较大，不合常理。故本案应属于承租人张莉莉擅自将房屋转租给高小梅，而非合租。张莉莉的行为违反了合同的约定，出租人魏丽娟有权主张解除合同，且双方已经提前就合同解除问题进行了协商，张莉莉也表示愿意在退还押金的基础上解除房屋租赁合同，最终也未支付下一季度的租金，双方之间的房屋租赁关系已经实际解除。张莉莉认为房屋租赁合同无法继续履行是由于魏丽娟欲提高租金并无证据证明，本院不予采信。魏丽娟在房屋租赁协议履行过程中并无张莉莉诉称的擅自解除合同的违约行为，张莉莉要求魏丽娟支付违约金2000元的主张不应支持。
对于押金的返还，在房屋租赁协议中，双方约定在租房终止，张莉莉付清水、电、气费，魏丽娟验收无误后返还。按照该约定，房屋租赁关系终止后，魏丽娟负有将押金（扣除张莉莉应承担的水、电、气费用）返还张莉莉的义务。但因为在房屋租赁协议履行过程中，张莉莉存在擅自转租以及未按时交纳水、电、煤气费用的违约行为，按照合同约定，应当支付魏丽娟一个月的租金2000元作为违约金。一审中，魏丽娟已经明确提出张莉莉违约的抗辩意见，双方互负债务的可以相互抵充，故魏丽娟无需再向张莉莉返还押金。
综上，上诉人的上诉主张均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张莉莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
代理审判员 王君英
代理审判员 郭 锐
二〇一四年十二月一日
书 记 员 田思诗