温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温龙状民初字第281号
原告：朱少华。
委托代理人：周云昌。
委托代理人：周灿云。
被告：浙江人本超市有限公司，住所地浙江省温州市温州经济技术开发区滨海五道456号综合楼三楼。
法定代表人：刘忠建，董事长。
委托代理人：杜磊，系被告公司员工。
原告朱少华诉被告浙江人本超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月10日受理后，依法由审判员许德圣适用简易程序于2014年11月12日公开开庭进行了审理。原告朱少华的委托代理人周云昌、周灿云，被告浙江人本超市有限公司的委托代理人杜磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱少华起诉称：2009年10月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：原告将自有的龙湾区蒲州街道雁湖社区2组团5幢106室部分房屋出租给被告。按约定，被告应在租赁期前三月支付当期租金，但被告到2012年7月21日才支付2010年12月26日至2011年12月25日、2011年12月26日至2012年12月25日的租金。2012年12月26日后租金一直未支付。原告于2015年7月17日向被告寄送《解除租赁合同催告函》，要求解除租赁合同，并要求被告返还房屋。现原朱少华起诉要求：1、依法解除原告朱少华与被告浙江人本超市有限公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告浙江人本超市有限公司支付原告租金及违约金11988元（庭审中变更为要求被告支付2012年12月26日至2015年7月28日的租金、2015年7月29日至被告实际返还房屋之日止的占有使用费及违约金共计12659.98元）；3、判令被告浙江人本超市有限公司返还原告房屋（蒲州街道雁湖社区2组团5幢106室）；4、本案的诉讼费由被告承担。
原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1、原告的身份信息，证明原告的诉讼主体资格；
2、被告工商登记信息，证明被告的诉讼主体资格；
3、房屋产权证、《房屋租赁合同》，证明原告将自有房屋出租给被告的事实；
4、银行交易明细，证明被告于2012年将2011年、2012年租金存入原告银行账户的事实；
5、《解除租赁合同催告函》，证明原告要求解除租赁合同，及要求被告支付租金的事实。
被告浙江人本超市有限公司答辩称：1、被告公司员工从2012年12月26日期起，已经多次催促原告领取当期租金并提供有效收据，但原告一直拒领租金亦未开具收据，故根据合同的约定，在被告已经提出要支付租金，原告未协助履行，亦未通知被告的情况下，原告系迟延受领租金。2、原告诉称多次催促被告支付租金，但被告未收到任何形式的通知，实际上被告多次通知原告领取租金，但原告一直拒绝。3、原告诉称提到曾于2015年7月17日向被告送达《解除租赁合同催告函》，被告确于2015年7月28日收到，被告在收到后已明确告知原告解除租赁合同的条件不成就，故请求法院确认解除合同行为的效力。4、原告就该纠纷曾向龙湾法院起诉，后撤诉。原告撤诉后，被告员工联系了原告本人，原告告知被告银行卡号，被告已于2015年9月30日将2012年12月26日至2015年25日的租金存入原告银行账户，于2015年10月14日将2015年12月26日至2016年12月25日的租金存入原告银行账户。原告提供银行账户信息的行为应视为原告原告愿意继续履行合同。
被告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
1、录音光盘及文字眷录内容，证明原告故意不领取租金的事实；
2、现金存款单，证明被告向原告支付租金的事实；
3、其他出租户开具的收据，证明其他出租户均是先开具收据再领取租金的事实。
原告朱少华提供的证据经庭审质证，被告浙江人本超市有限公司的质证意见如下：对证据1-5均无异议。
被告浙江人本超市有限公司的证据经庭审质证，原告朱少华的质证意见如下：1、证据1不能证明待证事实，被告系通过欺骗方式获得录音，被告员工在通话过程中明确表示未录音，另通话的当事人系原告儿子，并不清楚租金的领取情况，事后向原告了解明确得知被告未曾通知原告领取租金；2、对证据2的真实性无异议，证据2只能证明被告明知原告银行账号的情形下，却一直拒付三年租金的事实；3、证据3与本案没有关联。
本院认证意见如下：原告提供的1-5上述证据来源合法，内容客观真实，且与本案待证事实具有关联性，本院予以认定。被告提供的证据1系被告员工与原告儿子的通话，不能直接归纳为原告本人的意思，另通话内容亦不能证明原告拒绝领取租金否认事实，故本院不予认定。被告提供的证据2，原告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。被告提供的证据3，系他人开具的收据，与本案没有关联，故本院不作认定。
结合上述认定的证据及原、被告的陈述，本院认定本案的事实如下：
原告朱少华与被告浙江人本超市有限公司于2009年10月21日签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将坐落于雁湖社区2组团5幢106室中5.67平方米的房屋出租给被告，免租期2009年11月16日至2009年12月25日，租赁期限2009年12月26日至2024年12月25日，租金每年支付一次，第一年租金于2009年11月15日前付清，以后租金在每年租赁期前三个月内缴纳。2012年12月26日至2013年12月25日止，2013年12月26日至2014年12月25日止，2014年12月26日至2015年12月25日止约定的年租金均为3214元。2015年12月26日起，约定的后三年的年租金为3374元。被告拖欠原告租金不得超过三十天，否则应每天按月租金的0.4%的标准支付原告滞纳金。被告于2012年7月21日支付原告6122元，于2015年9月30日支付原告9642元，2015年10月14日支付原告3374元。原告曾于2015年7月17日被告寄送《解除租赁合同催告函》，被告确认于2015年7月28日收到，该催告函载明：1、要求解除《房屋租赁合同》；2、要求被告支付2012年12月26日起至今的租金；3、要求被告一个月内返还房屋。
另查明，原告曾于2015年7月28日就涉案租赁合同向本院起诉，要求被告支付租金、返还房屋等，后撤诉。
本院认为：本案原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容并不违背法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。承租人应当按照约定的期限支付租金，无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，按照合同约定，被告浙江人本超市有限公司除第一年租金外，其余年租金均未按期支付，原告亦曾于2015年7月18日向被告寄送《解除租赁合同催告函》，要求被告支付租金并在一月内搬离及返还房屋，但被告直到2015年9月30日才支付租金2012年12月26日以来的租金，本院认为被告的行为已构成逾期支付，原告有权解除房屋租赁合同，原告请求解除租赁合同，于法有据，本院予以支持。被告浙江人本超市有限公司主张其已通知原告领取租金，是原告拒绝领取租金，被告并未违约，本院认为被告提供的证据不足以证明其通知原告领取租金及原告拒绝领取租金的事实，另第二年、第三年租金被告是存入原告银行账户，可以证明被告是知晓原告银行账户，故被告完全可以将租金存入原告银行账户方式履行义务，故被告的主张依据不足，本院不予支持。被告于2015年7月28日收到原告寄送的《解除租赁合同催告函》，故本院认定原告与被告的《房屋租赁合同》于2015年7月28日解除。合同解除后，被告基于合同取得的租赁标的物应当及时予以返还，并应支付原告拖欠的租金及至实际返还房屋之日止的使用费。原告主张被告支付2012年12月26日至至2015年7月28日的租金及滞纳金（滞纳金为每天按月租金的0.4%，即每年按年租金的12%计算违约金），2015年7月29日至被告实际返还房屋之日的房屋占有使用费，原告的主张符合双方合同约定，且不违反法律规定，本院予以确认，被告应支付原告2012年12月26日至至2015年7月28日的租金8320.69及滞纳金1833.79元（滞纳金计算到2015年9月30日为止），因被告已于2015年9月30日支付原告9642元，2015年10月14日支付原告3374元，故对被告的该项诉讼请求不再支持。在被告返还原告房屋之前，被告应当向原告支付合同解除后至返还房屋之日期间的使用费，使用费可参照租金标准计算，原告与被告约定的2015年年租金为3214元即日租金8.80元，故本院确定被告应按8.80元／日的标准支付原告从2015年7月29日起至实际返还房屋之日止的使用费，被告可在已经支付的款项中扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告朱少华与被告浙江人本超市有限公司签订的《房屋租赁合同》；
二、被告浙江人本超市有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告朱少华坐落于雁湖社区2组团5幢106室中5.67平方米的房屋；
三、被告浙江人本超市有限公司于本判决生效之日起三十日内按8.80元／日的标准支付原告朱少华使用费（从2015年7月29日起至实际返还房屋之日止，可在已支付的款项中扣除，若不足的另需支付）；
四、驳回原告朱少华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，减半收取50元，由浙江人本超市有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉受理费100元，至迟应在上诉期届满后七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行温州市农行营业部，账号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 许德圣
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 谷顺乾