山东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鲁执复100号
申请复议人（异议人）：聊城市万盛文化传媒有限公司。住所地：聊城市经济技术开发区。
法定代表人：朱红艳，执行董事。
委托代理人：皮德智，河北××律师事务所律师。
申请执行人：张根生。
被执行人：聊城市天草制衣有限公司。住所地：聊城市东昌府区。
申请复议人聊城市万盛文化传媒有限公司（以下简称万盛公司）不服聊城市中级人民法院（以下简称聊城中院）（2016）鲁15执异4号执行裁定书，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
聊城中院在执行申请执行人张根生与被执行人聊城市天草制衣有限公司（以下简称天草公司）民间借贷纠纷一案中，于2015年12月7日作出（2014）聊执字第29号责令补交拍卖差价通知书，通知万盛公司补交拍卖差价407万元（包括扣除拍卖佣金剩余的预交保证金90万元）。
万盛公司提出书面异议，请求撤销（2014）聊执字第29号责令补交拍卖差价通知书。理由为：一、造成407万元差价的责任应由聊城中院承担，与万盛公司无关。天草公司部分房产及土地使用权的评估报告包含聊房权凤字第01110004**号房产及土地使用权，万盛公司参加2015年9月15日拍卖会所依据的2015年8月28日拍卖公告明确阐明，公开拍卖的部分房产及土地使用权一宗（详见评估报告书），异议人买受范围包括聊房权凤字第01110004**号房产及土地使用权，而山东华信国际拍卖有限公司和山东嘉禾国际拍卖有限公司于2015年11月13日发布的拍卖公告却不包括上述房产及土地使用权。因拍卖标的瑕疵未如实披露，两次拍卖的拍卖标的不同造成407万元的差价应由聊城中院及拍卖公司承担。二、万盛公司未交纳2360万元的原因是聊城中院对异议人提出的澄清事项未依法答复造成的，责任不应由万盛公司承担。经现场测量和向有关部门核实，天草公司院内西侧有违法建筑楼房五栋，聊城中院对该违法建筑是否在成交范围未明确答复。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条的规定，执行人员应当对拍卖财产的权属情况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或收集其他有关资料，聊城中院未履行上述职责，对异议人提出的该五栋违法建筑所占的17680平方米土地相应价值应在2300万元中扣除的意见也未采纳。该拍卖标的瑕疵未如实披露，严重影响拍卖结果的公正性。三、拍卖公告未确定成交价款的交款期限，聊城中院也未指定成交价款的交付期限，擅自裁定重新拍卖且在没有任何法律依据的情况下错误地作出责令补交拍卖差价通知书。
聊城中院查明，2014年2月25日，聊城中院依据已发生法律效力的（2012）聊民一初字第38号民事调解书立案执行。在本案及（2013）聊执字第200号执行案件中，分别查封了被执行人天草公司名下的聊国用（2011）字第002李038号土地使用权证所载明的土地使用权和聊房权凤字第0111000420号、第0111000421号、第0111000422号、第0111000517号、第0111000521号房产证所载明的房产。
2015年6月23日，淄博齐正房地产估价事务所有限公司作出淄齐房估字（2015）284号房地产估价报告，载明：估价对象房地产的市场价评估总值为2676.06万元（其中土地评估总值1650.02万元）。2015年7月6日，聊城中院裁定拍卖上述房地产。第一次拍卖流拍后，另案申请执行人刘贵兰对聊房权凤字第01110004**号房产证所载明的房地产享有抵押权，其向聊城中院申请优先受偿，聊城中院依法裁定将天草公司名下聊房权凤字第01110004**号房产证所载明的房地产作价336.1万元，交付刘贵兰抵偿（2015）聊执字第941号执行案件中的部分债务，刘贵兰据此依法办理了房产过户登记。但刘贵兰在办理相应土地使用权证时，经实际测量发现，刘贵兰接受抵债的房产并未建造在聊国用（2011）字第002李038号土地使用权证所载明的土地使用权范围内。
2015年8月27日，聊城中院依法委托拍卖机构对被执行人天草公司所有的聊房权凤字第0111000421和第0111000422号房产以567万元、第0111000517和第0111000521号房产以165万元、聊国用（2011）字第002李038号土地使用权证所载明的除上述房产所占基底以外的土地使用权以1161万元为第三次拍卖保留价继续进行拍卖。2015年9月15日，第三次拍卖报告显示：标的名称天草公司的聊房权凤字第0111000421号、第0111000422号、第0111000517号、第0111000521号房产和聊国用（2011）字第002李038号土地使用权一宗；公告媒体聊城日报、中拍协网络拍卖平台、华信公司网站、山东拍卖网；拍卖公告内容聊城市凤凰工业园聊位路路西天草公司的部分房产及土地使用权一宗（详见评估报告书），特别提醒本次拍卖上述资产的案件当事人、已知的担保物权人、租赁占用人或其他优先购买权人自本公告发布之日起视作拍卖通知送达，拍卖标的是现状拍卖，各竞买人需在拍卖会前自行调查了解核实拍卖标的存在的客观瑕疵。朱红艳、万盛公司等六方参与竞买，万盛公司以2300万元竞买成交。双方签署的特别声明约定买受人在规定期限十五日内将成交价款足额支付给委托方，拍卖规则约定买受人须当场签署《拍卖成交确认书》并在约定的时间内支付成交价款和佣金。
2015年10月9日，万盛公司提交申请书，请求缓交成交价款，缓交日期至2015年10月20日。因万盛公司未交纳成交价款，聊城中院于2015年10月26日裁定重新拍卖被执行人天草公司所有的聊房权凤字第0111000421号、第0111000422号、第0111000517号、第0111000521号房产证所载明的房产和聊国用（2011）字第002李038号土地使用权证所载明的除聊房权凤字第01110004**号房产证所载明的房产所占基底以外的土地使用权，申请执行人张根生以1893万元的价格竞得上述房地产。买受人张根生向聊城中院申请将已交纳的100万元拍卖保证金和应受偿部分抵顶应交价款，另向聊城中院补交了差价款526.89万元。
2015年12月7日，聊城中院作出责令补交拍卖差价通知书，通知万盛公司补交拍卖差价407万元（包括扣除拍卖佣金剩余的预交保证金90万元）。
聊城中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》的规定，拍卖成交买受人逾期未支付价款而使拍卖目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖，重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金由原买受人承担，人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除，保证金数额不足的，可以责令原买受人补交，拒不补交的，强制执行。本案中，万盛公司在第三次拍卖中以2300万元的价格竞买了涉案标的，但未及时交纳价款导致拍卖的目的不能实现，故聊城中院又进行了第三次重新拍卖，拍卖成交价款为1893万元，其中407万元的差价损失依法应当由万盛公司承担。
关于万盛公司所称拍卖标的存在瑕疵问题。本案对被执行人天草公司的5个房产证载明的13栋房产及其占用的土地使用权进行了评估，并裁定拍卖，第一次拍卖流拍后，经抵押权人申请，聊城中院将其中聊房权凤字第01110004**号房产证所载明的房地产抵债给另案申请执行人（抵押权人）刘贵兰，并办理了房产过户登记。刘贵兰接受抵债的房产并未在该宗土地使用权证所载明的土地使用权范围内。在拍卖现场，拍卖公司已详细展示了拍卖标的的具体内容，明确拍卖标的为天草公司的聊房权凤字第0111000421号、第0111000422号、第0111000517号、第0111000521号房产和聊国用（2011）字第002李038号土地使用权一宗，其中并不包含聊房权凤字第01110004**号房产证所载明的房地产，万盛公司主张其买受范围包括聊房权凤字第01110004**号房产证所载明的房地产与事实不符。
关于万盛公司所称五栋违章建筑是否在成交范围的问题。由于被执行人天草公司所有的土地使用权之上的无证房产未取得产权登记手续，聊城中院已告知竞买人对地上违章建筑自行处理，本案未将其列入评估范围，也未对其进行拍卖，且在拍卖程序的特别声明中已明确拍卖标的是现状拍卖，各竞买人需在拍卖会前自行调查了解核实拍卖标的存在的客观瑕疵，但所占用的土地使用权系被执行人的合法财产应予处分，其价值不应在拍卖标的中予以扣除。万盛公司称聊城中院未明确该违章建筑是否在成交范围与事实不符，其主张在拍卖价款中扣除违章建筑所占用的土地使用权价值，依法不予支持。
关于万盛公司所称的成交价款的交付期限问题。本案拍卖报告中之拍卖规则明确买受人须当场签署《拍卖成交确认书》并在约定的时间内支付成交价款和佣金，且在特别声明中提示买受人在规定期限十五日内将成交价款足额支付给委托方，万盛公司签署成交确认书的日期是2015年9月15日，其应在签订成交确认书后十五日内交款，万盛公司于2015年10月9日提交申请书，请求缓交成交价款，缓交日期至2015年10月20日，但其在该承诺期间仍未交纳成交价款，聊城中院裁定重新拍卖符合法律规定。
综上，万盛公司的上述异议理由依法不能成立，其关于不应补交拍卖差价的请求，依法不予支持。聊城中院遂作出（2016）鲁15执异4号执行裁定书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人万盛公司的异议。
万盛公司不服聊城中院异议裁定，向本院提出复议，请求撤销（2016）鲁15执异4号执行裁定书，查清事实后作出相应裁定。理由为：一、造成407万元差价的责任应由聊城中院及拍卖机构承担，与万盛公司无关。1.万盛公司参加的2015年9月15日拍卖会所依据的拍卖公告明确载明拍卖标的详见评估报告，而评估报告中包括聊房权凤字第01110004**号房产及土地使用权；2015年11月13日的第三次重新拍卖公告则载明上述房产及聊国用（2011）字第002李038号土地使用证中上述房产所占基底土地使用权不在拍卖范围。本案异议裁定中则又认定上述房产并不在聊国用（2011）字第002李038号土地使用证所载明的土地范围内，存在相互矛盾。2.聊城中院隐瞒聊房权凤字第01110004**号房产已经抵债的事实是违法的，严重侵犯了竞买人的权益。二、万盛公司未交纳拍卖款的原因是聊城中院对万盛公司提出的澄清事项未依法答复造成的。三、拍卖公告未确定成交价款的交付期限，聊城中院也未指定成交价款的交付期限，聊城中院对于万盛公司的缓交申请未作出认定决定，对于万盛公司要求澄清的问题未作回复。因此，万盛公司不存在逾期未支付价款致使拍卖目的难以实现的情况，聊城中院重新拍卖，责令万盛公司补交差价是错误的。
本院经审查查明：聊城中院于2015年10月26日裁定重新拍卖被执行人天草公司财产后，拍卖机构于2015年11月13日发布拍卖公告，并于12月2日进行了第三次重新拍卖。张根生在本次拍卖中竞买成功。
另查明，根据聊城中院2015年10月29日对万盛公司法定代表人朱红艳的执行笔录记载，聊城中院告知朱红艳因万盛公司未交拍卖款，决定重新进行拍卖后，朱红艳表示不同意法院重新拍卖，并表示万盛公司已经提出执行异议要求撤销拍卖结果。
再查明，本案复议审查中，万盛公司向本院提交了2015年10月31日特快专递存根复印件及执行异议书，主张曾向聊城中院申请撤销2015年9月15日的第三次拍卖结果，但聊城中院未作处理。
本院认为，一、关于万盛公司主张的不存在逾期支付成交价款的问题。首先，本案相关拍卖文件明确记载买受人应在规定期限十五日内将成交价款足额支付给委托方。但万盛公司在2015年9月15日竞买成功后，一直未交纳成交价款。其次，万盛公司在2015年10月9日提交的申请书中，明确请求缓交成交价款，缓交日期至2015年10月20日，但其在该承诺的缓交期内仍未交纳成交价款。再次，在聊城中院2015年10月29日告知万盛公司因其未交纳成交价款而决定进行重新拍卖时，万盛公司完全可以向聊城中院申请交纳相应款项并请求停止重新拍卖，但其仍未同意交纳成交价款，反而是表示已经申请撤销第三次拍卖结果。并且此后至2015年12月2日重新拍卖前的一个多月时间内，万盛公司也一直未实际对成交价款予以交纳或提出交纳请求。上述事实表明万盛公司一直在拒绝交纳成交款。因此，万盛公司主张不存在逾期支付成交价款的理由，依法不能成立。
二、关于万盛公司所提聊城中院对于标的物瑕疵未予披露、隐瞒部分房产已经抵债以及对于违章建筑有关问题未予澄清等问题。上述事实实质上涉及的是2015年9月15日第三次拍卖行为的效力问题。而第三次拍卖行为是否有效，是判断万盛公司应否承担补交拍卖差价责任的前提。只有在第三次拍卖行为系合法有效的情况下，万盛公司方应承担补交拍卖差价责任。本案中，万盛公司在执行异议书中主张曾于2015年10月31日向聊城中院提出了撤销第三次拍卖的异议，但聊城中院在未作处理的情况下就作出了责令补交差价通知书。在本案复议审查中，万盛公司亦向本院提交了其曾向聊城中院请求撤销第三次拍卖的相关证据。而本案异议虽然万盛公司是申请撤销责令补交差价通知书，但其再次提出的上述事实和问题，其实质仍然指向了第三次拍卖行为是否违法。在此情况下，聊城中院理应对万盛公司申请撤销第三次拍卖以及申请撤销责令补交差价通知书这两项异议请求一并进行审查处理，并将对前项异议请求的审查认定作为处理后项异议请求的前提和基础。但聊城中院却一直未对万盛公司申请撤销第三次拍卖结果的异议进行审查处理，存在不当和程序违法。另外，聊城中院在异议审查中认定拍卖公司在拍卖现场已详细展示了拍卖标的的具体内容，明确了拍卖标的中并不包含聊房权凤字第01110004**号房产证所载明的房地产；认定拍卖中已经告知竞买人对地上违章建筑自行处理。上述认定的事实依据为何，未见相关证据体现，属于对基本事实的认定不清。
综上，聊城中院异议审查存在程序违法和基本事实认定不清，本案应撤销聊城中院异议裁定，依法发回聊城中院重新审查。聊城中院重新审查中，应在查清相关事实的基础上，对第三次拍卖行为及责令补交差价通知书该两项执行行为应否予以撤销一并作出审查处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条之规定，裁定如下：
一、撤销聊城市中级人民法院（2016）鲁15执异4号执行裁定书；
二、本案由聊城市中级人民法院重新审查。
本裁定送达后立即生效。
审判长 马向伟
审判员 陈远生
审判员 刘书鸿
二〇一六年六月二十八日
书记员 赵 琳