四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川09民终737号
上诉人（原审被告）：四川省俐程房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市开发区明月路东段3号2楼，统一社会信用代码915109201511874774。
法定代表人：冉茂程，公司总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：吴双凤，四川蜀中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：申冬妹，女，1987年11月25日出生，汉族，住四川省蓬溪县。
被上诉人（原审原告）：庄迎春，男，1978年4月24日出生，汉族，住四川省蓬溪县。
上诉人四川省俐程房地产开发有限公司（以下简称俐程房产）因与被上诉人申冬妹、庄迎春商品房销售合同纠纷一案，不服四川省蓬溪县人民法院（2018）川0921民初683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭，经阅卷及听取上诉人四川省俐程房地产开发有限公司的特别授权委托诉讼代理人吴双凤，被上诉人申冬妹、庄迎春的意见，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
四川省俐程房地产开发有限公司上诉请求：一、请求撤销四川省蓬溪县人民法院（2018）川0921民初683号民事判决书第一项、第二项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审适用法律错误。根据相关法律规定，在未办理初始登记的情况下，不能直接判决办理转移登记手续；上诉人与被上诉人只约定了初始登记的时间，且只约定双方共同向权属登记机关申请办理转移登记，并没有约定办理转移登记的时间，因此转移登记的违约金计算时间点应从被上诉人到法院起诉之日起开始计算。二、原审判决违约金过高，请求二审法院予以调整。根据合同法解释规定，当事人主张违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础予以适当调整。未办理产权证并未给上诉人造成实际损失。
被上诉人申冬妹、庄迎春答辩，请求驳回上诉、维持原判。
申冬妹、庄迎春向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告交付购买的房屋，并协助办理不动产权证；二、判令被告将水、电、气户头办在其名下，并承担相关费用；三、判令被告支付逾期办理产权证的违约金61520元（从2015年9月30日起至今）；四、由被告承担诉讼费。
一审法院认定事实：2013年12月30日，原告申冬妹作为乙方、被告俐程房产作为甲方签订了《认购协议》，约定乙方购买甲方开发的“芝溪坊”商业用房，建筑面积42.64平方米，房屋单价13910元/平方米，房屋总价593122元，享有4%的优惠，优惠后单价为13353.59元/平方米，实际总房款为569397元，乙方付款方式为按揭，乙方须于本协议签署后十日内补足总房款的50%，即289397元。《认购协议》签订当日，原告支付了289397元。2014年4月15日，原、被告签订《商品买卖合同》，该合同由蓬溪县房地产管理局加盖了商品房预售合同登记备案专用章。合同约定原告购买被告开发的位于蓬溪县“芝溪坊”商业用房，预测建筑面积42.64平方米，商品房单价13353.59元/平方米，总价款569397元，付款方式：首期支付购房款的50%，其余向中国工商银行股份有限公司蓬溪支行或住房公积金管理机构借款支付，交房时间为2014年9月30日前，产权登记：（一）初始登记，出卖人应当在2015年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：（2）合同继续履行，由出卖人向买受人支付逾期已付款每日万分之二的违约金。合同第十二条市政基础设施和其他设施的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定日期达到下列条件：“1、市政基础设施：（1）上水、下水：2014年9月30日达到使用标准；（2）电：2014年9月30日达到使用标准；（4）燃气：2014年9月30日达到使用标准”。该合同后附具了《商品房买卖合同补充协议》，其中芝溪坊商业用房交房标准约定：“1、地面：商业地面为砼地面，厕所地面仅预留上下排水孔洞，各楼露台地面砼面层，外廊地面为地砖面，楼面为砼结构地面，楼梯间地面为水泥砂浆地面。2、墙面：所有室内封面为水泥砂浆抹灰封面。3、顶棚：不抹灰结构顶板面，表面平整。4、外墙：为彩铝及局部玻璃幕墙、外墙砖、涂料墙面。5、电力：所有强电只接到各楼层开关处，室内不安装灯、管线。6、给排水预留主管道，与市政管网接通。7、燃气安装完成主管道，与燃气公司接通”。补充条款第十三条约定，“水、电、气配套的相关费用不纳入总房价款”，第十四条约定，“双方之间的一切权利义务以本商品房买卖合同、全部附件和补充条款为准”。2014年7月29日，原告通过银行按揭方式向被告支付购房款280000元，至此，共计支付购房款569397元。
2013年12月30日，原告申冬妹作为甲方，四川芝溪坊资产管理有限公司作为乙方，签订《蓬溪“芝溪坊”项目委托租赁经营合同》，合同约定，甲方委托乙方进行商铺招商租赁经营，委托租赁经营期限为客户正式接房之日算起3年；乙方同意接受甲方所委托的物业不迟于2014年8月31日开始计算租金，即：2014年8月31日至2015年8月30日期间、2015年8月31日至2016年8月30日期间的年租金均为34164元，2016年8月31日至2017年8月30日期间的年租金为39858元；甲方协助乙方与开发商办理房屋交接手续，在办理交接手续时，乙方的签收行为对甲方具有法律效力；委托期结束后，若甲方自营，乙方保证合同终止后1个月内将委托房屋交还甲方。2014年8月31日至2015年8月30日期间的租金已折抵原告的购房款，其余租金拖欠。2017年1月19日，二原告以四川芝溪坊资产管理有限公司、俐程房产为被告提起房屋租赁合同纠纷诉讼，经调解达成协议，四川省蓬溪县人民法院出具（2017）川0921民初182号民事调解书，协议内容：一、被告四川芝溪坊资产管理公司定于2017年6月30日前支付原告申冬妹、庄迎春2015年8月31日至2016年8月30日的租金34164元；二、被告四川省俐程房地产开发有限公司对该租金的给付承担一般保证责任；三、原告申冬妹、庄迎春放弃违约金的诉讼请求。原告称该调解书确认的租金至今未付，已申请法院执行。
另查明，本案所涉房屋由四川芝溪坊资产管理有限公司于2014年9月29日与开发商办理了交接手续，但房屋一直空置，未向外出租；房屋内接有电源线，尚未接进水管和气管；被告俐程房产至今未就案涉房屋办理初始登记。
一审法院认为，本案涉及以下几个争议：一、被告是否还应向原告交付房屋；二、被告应否协助原告办理不动产权证；三、被告应否为原告办理水、电、气户头，并承担相关费用；四、原告要求被告支付逾期办理产权证的违约金61520元（从2015年9月30日起至今）应否支持。关于第一个争议焦点，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，双方应当按照合同约定和法律规定享有权利，履行义务。原告已按约支付全部购房款569397元，双方约定交房时间为2014年9月30日前，故被告作为出卖人负有向买受人交付房屋的义务，但因原告与案外人四川芝溪坊资产管理有限公司签订了《蓬溪“芝溪坊”项目委托租赁经营合同》，该合同约定“甲方协助乙方与开发商办理房屋交接手续，在办理交接手续时，乙方的签收行为对甲方具有法律效力”，从相关证据看，被告与四川芝溪坊资产管理有限公司于2014年9月办理了交接手续，按照前述合同的约定，四川芝溪坊资产管理有限公司的接收行为对原告具有约束力，即被告向四川芝溪坊资产管理有限公司的交付可视为对原告的交付；此外，案涉房屋的租金已从2014年8月31日起算，第一年租金抵扣了原告的购房款，第二年的租金已被生效法律文书（《民事调解书》）确认，说明原告所购买房屋已移交四川芝溪坊资产管理有限公司，如果未移交，就不应算租金，故原告现在要求被告向其交付房屋缺乏事实依据。至于四川芝溪坊资产管理有限公司与原告间就履行《蓬溪“芝溪坊”项目委托租赁经营合同》产生的权利义务关系，应由双方解决，包括合同履行期届满后房屋的退还问题。关于第二个争议焦点，从合同约定看，双方在合同中约定，2015年9月30日前出卖人取得所在楼栋的权属证明，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，由此，被告就原告所购买房屋负有办理权属登记的相关合同义务；从法律规定看，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，本案买卖标的物为不动产，按照法律规定，不动产权属转移必须办理登记。综上，无论根据合同约定还是法律规定，被告均负有协助原告办理产权登记的义务。关于第三个争议焦点，就合同约定而言，《商品房买卖合同》，“1、市政基础设施：（1）上水、下水：2014年9月30日达到使用标准；（2）电：2014年9月30日达到使用标准；（4）燃气：2014年9月30日达到使用标准”；《商品房买卖合同补充协议》中芝溪坊商业用房交房标准约定，“电力：所有强电只接到各楼层开关处，室内不安装灯、管线；给排水预留主管道，与市政管网接通；燃气安装完成主管道，与燃气公司接通”，以及第十三条约定，“水、电、气配套的相关费用不纳入总房价款”。根据上述约定，无法解读出被告负有为原告办理水、电、气户头的合同义务，且被告未收取水、电、气分户的相关费用，按照权利义务对等的原则，被告亦不负有办理水、电、气户头、并承担相关费用的义务。就法律规定而言，并无相关规定要求开发商就其出售的商业用房为购房户办理水、电、气户头。由此，原告要求被告办理水、电、气户头并承担相关费用缺乏依据。关于第四个争议焦点，双方在合同中对初始登记有相关的约定，即2015年9月30日前出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明，而对于办理转移登记的时间未作约定。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”，被告提供的证据显示，案涉房屋交接时间是2014年9月29日，那么根据上述规定，被告应当在交付后90日内即2014年12月29日前办理权属登记，但鉴于双方约定初始登记时间为2015年9月30日前，因此，本案至少应于2015年12月30日前办理产权转移登记，而被告称至今未办理初始登记，无法办理转移登记。依照合同约定和法律规定已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方约定违约金的承担方式为“由出卖人向买受人支付逾期已付款每日万分之二的违约金”，故被告应从2015年12月31日起，以已付房款569397元为基数，按每日万分之二计付违约金。因原告主张的违约金数额61520元，未超出按上述方式计算至2018年4月9日开庭时止的违约金数额，故一审法院予以支持。被告认为约定的违约金过高，请求调整。但被告未提供任何证据证明约定的违约金过高，违约金标准系双方在合同中明确约定，且系被告提供的格式合同，本案违约金按年化利率计，与当时中国人民银行公布的贷款基准利率差距不大，故应按合同约定执行。被告辩称原告主张违约金已超过诉讼时效。被告该抗辩不符合法律规定，也缺乏事实依据。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利损害以及义务人之日起算”，本案被告应予2015年12月30日前协助办理产权转移登记手续，那么原告权利被侵害之日应为2015年12月31日，即为诉讼时效起算之日，原告提起本案诉讼显然未过三年的诉讼时效期间；2017年1月19日，二原告以四川芝溪坊资产管理有限公司、俐程房产为被告提起房屋租赁合同纠纷诉讼，可间接说明原告并非“躺在诉讼时效上睡觉”。由此，被告关于诉讼时效的抗辩不能成立。综上，原告的诉讼请求应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百三十五条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、限判决生效后三十日内，由被告四川省俐程房地产开发有限公司协助原告申冬妹、庄迎春办理位于蓬溪县“芝溪坊”商业用房的不动产登记手续；二、限判决生效后三十日内，被告四川省俐程房地产开发有限公司向原告申冬妹、庄迎春支付逾期办理产权证的违约金61520元；三、驳回原告申冬妹、庄迎春其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1338元，减半收取669元，由被告四川省俐程房地产开发有限公司负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审审理的焦点为：一、一审判决上诉人协助被上诉人办理房屋的不动产登记手续是否正确？二、约定的违约金是否应予以调整？起算时间是否正确？
关于焦点一，双方在合同中约定，2015年9月30日前出卖人取得所在楼栋的权属证明，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，但因上诉人未交清相关税费才未办理初始登记，致被上诉人未取得房屋权属证书，责任在于上诉人。并且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。上诉人未办理初始登记不属于除外情形，应继续履行，并应承担逾期办证的违约责任。一审判决在判决生效后三十日内上诉人协助被上诉人办理房屋的不动产登记手续是正确的。
关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据双方签订的合同，约定逾期未办证的，由出卖人向买受人按已付款每日万分之二支付违约金；被上诉人与上诉人、四川芝溪坊资产管理有限公司签订的委托租赁合同第二三年的租金未收到、经过调解仍未履行，上诉人不诚信；该商业房现处于空置的状态，未实现预期收益；并且本案违约金按年化利率计，与当时中国人民银行公布的贷款基准利率差距不大，故一审判决按照合同约定的按日万分之二支付逾期办理房产证的违约金并无不当。
按照合同约定2015年9月30日前出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明，而对于办理转移登记的时间未作约定。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，本案至少应于2015年12月30日前办理产权转移登记。而《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日施行，诉讼时效已修改为三年，2018年12月30日诉讼时效期间届满，被上诉人在诉讼时效期内提起诉讼，一审从上诉人违约之次日开始计算违约金是正确的。
综上所述，上诉人四川省俐程房地产开发有限公司的上诉主张均不能成立，对其上诉请求不应支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1338元，由上诉人四川省俐程房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 莉
审判员 全利国
审判员 文晏萍
二〇一八年七月二十三日
书记员 李 轩