江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣02民终396号
上诉人（原审原告）：景德镇恒信物业管理有限公司，住址江西省景德镇市昌江区瓷都大道西侧（原四三二一厂北侧）国信御城办公楼。
法定代表人：胡景平，职务：董事长。
委托诉讼代理人：胡国昌，公司职员。
委托诉讼代理人：江晓辉，江西三人行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：洪爵鸿，男，1980年10月14日出生，汉族，住景德镇市。
上诉人景德镇恒信物业管理有限公司与被上诉人洪爵鸿物业服务合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2016）赣0203民初1082号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人景德镇恒信物业管理有限公司上诉请求：1.撤销景德镇市珠山区人民法院（2016）赣0203民初1082号判决，改判被上诉人支付拖欠的物业费3614元，承担违约金从拖欠之日起至被上诉人完全支付之日止按每日万分之五支付；2.判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
上诉事实与理由为：1.一审判决认定事实不清。上诉人依照《物业管理前期服务协议》全面履行了约定的合同义务，一审判决让上诉人承担20%责任不合理。昌南印象小区属于商住小区，绿化面积很少，绿化被破坏和阳台种菜现象均为个别业主行为，上诉人作为物业管理人，对此类业主没有强制权力，只能劝阻，且已经多次劝解个别业主，但个别业主拒不改正，上诉人履行了应尽的物业管理人义务；2.被上诉人拖欠2014年4月1日至2016年12月31日的物业费长达33个月，属严重违约行为；《物业管理前期服务协议》中约定了违约金，按规定应当支付违约金。
被上诉人洪爵鸿辩称：其之前是与日新物业公司签订的物业合同，并未与上诉人签。且上诉人未尽到物业管理公司应尽之义务。小区里绿化破坏严重，种菜的人很多，粪肥气味很重，卖菜的小商贩很吵，这些物业都一直未能处理。其居住的房屋漏水也一直未能维修。
景德镇恒信物业管理有限公司向一审法院起诉请求：依法判决洪爵鸿支付拖欠的物业费3614元，滞纳金直至其完全支付完毕止，暂时计算到本案2016年10月9日为1484元，诉讼费由洪爵鸿承担。
一审法院认定事实为：被告洪爵鸿系景德镇市中华南路255号昌南印象小区业主。2013年3月31日，博能房地产景德镇公司与原告恒信物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对昌南印象小区提供前期物业管理服务，服务期限从博能房地产景德镇公司与首期首批购房者签订的房地产买卖合同约定的交付日期起计算满五年。在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅0.9元/月/平方米；多层住宅0.6元/月/平方米；商业物业1.6元/月/平方米。物业服务费从甲方与首期购房者签订的房地产买卖合同约定的交房日期起计收，每季度交纳一次，每次交纳费用时间为每季度的首月10日前，逾期未交纳有关费用的，恒信物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。合同签订后，原告恒信物业公司对该小区实施了前期物业管理服务。原告按0.9元/月/平方米、面积129.55平方米，向被告洪爵鸿收取物业费。
另查明，被告洪爵鸿物业费交纳至2014年5月份止。2016年8月20日，原告恒信物业公司通过韵达快递邮寄方式向被告洪爵鸿催收物业费。原告恒信物业公司已于2017年1月1日退出对景德镇市昌南印象小区的物业管理。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中博能房地产景德镇公司与原告恒信物业公司签订的前期物业服务合同，在业主委员会选聘新的物业管理企业之前对业主仍具有约束力。故被告洪爵鸿称其未与原告签订过物业服务合同，原告恒信物业公司无权起诉被告洪爵鸿的抗辩，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告恒信物业公司作为前期物业服务企业主张其依约履行合同义务。被告洪爵鸿认为其房屋漏水，原告恒信物业公司服务不合格，并提交照片予以证实。被告洪爵鸿提交房屋漏水照片，并不能说明其房屋漏水地点、原因及其房屋开始漏水时间。被告洪爵鸿提交证据不能达到其证明目的。原告恒信物业公司若存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为，被告洪爵鸿可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而不应违反合同约定的义务，拒绝交纳物业费。故被告洪爵鸿上述不交纳物业费的理由，无法律依据，本院不予采信。对于被告洪爵鸿提出的其他物业服务质量问题，经现场核实，该小区存在绿化损坏、二楼阳台业主种菜问题，原告恒信物业公司物业管理不到位。
关于物业费数额及滞纳金问题，被告洪爵鸿物业面积129.55平方米，高层住宅0.9元/月/平方米，从2014年6月1日至2016年12月31日未交纳物业费，31个月×0.9元/月/平方米×129.55平方米=3614元。因原告恒信物业公司对该小区物业管理存在不到位问题，故对被告洪爵鸿物业管理费按80%收取，即3614元×80%=2891.2元，滞纳金不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告洪爵鸿于本判决生效后五日内向原告景德镇恒信物业管理有限公司支付物业费人民币2891.2元；二、驳回原告景德镇恒信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费50元，由被告洪爵鸿负担。
本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审理，本院二审查明的案件事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与江西博能房地产开发有限公司景德镇分公司签订的前期物业服务合同，且上诉人是承接日新物业管理有限公司来进行物业管理服务的，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上诉人的前期物业服务合同对被上诉人具有约束力。被上诉人以其与日新物业管理有限公司景德镇分公司签订的物业合同进行抗辩，本院不予支持。
合同所约束的当事人，应当按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人作为前期物业服务企业应当按照合同约定进行物业管理服务，包括物业共用部位、设施设备的运行、维修、养护和管理；相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等等。被上诉人应当及时缴纳物业费。
因物业服务针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。因此若被上诉人认为上诉人在物业管理服务中未依照物业服务合同的约定在设施设备维修、小区的清洁卫生、垃圾的清运、公共绿化的养护和管理、公共秩序维护、安全防范、装饰装修管理服务等方面履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任，以上诉人物业服务存在瑕疵为由拒绝缴纳物业费的抗辩，本院不予支持。上诉人在向被上诉人书面催交物业费未果后，要求被上诉人缴纳所拖欠的物业费的诉求，本院予以支持。
针对昌南印象小区多年来存在居民占地种菜，施肥时异味较重现象，上诉人作为物业管理服务企业，仅仅采取了上门劝说措施。依据国务院制定的《物业管理条例》“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益”“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”之规定，物业管理企业在劝说制止无效的情况下，还应及时向有关行政管理部门报告，并协助处理。而上诉人以绿化被破坏、种菜等均系小区个别业主自己行为，其劝阻行为已尽到物业管理人义务的抗辩，本院不予支持。且通过查证，昌南印象小区，存在环境卫生差，设施设备维修不及时，商贩影响居民生活，治安现状不好，偷盗现象频发等情况。综上，上诉人在履行前期物业服务合同的管理服务义务时存在瑕疵。
上诉人以其承接昌南印象小区物业管理时，该小区为商住小区，绿化所占比例很小，对一审法院判决其承担责任过重进行抗辩。本院认为，上诉人作为物业管理服务企业，其履行物业服务义务时并非仅存在绿化破化一处瑕疵。根据公平原则，在双方均存在违约的情况下，一审法院对双方的责任划分，以及不支持滞纳金的判决并无不当。
综上所述，景德镇恒信物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人景德镇恒信物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴海平
审判员 杨 武
审判员 曹谨超
二〇一七年八月十六日
书记员 祝 奇