山东省安丘市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安商初字第427号
原告：山东安丘农村商业银行股份有限公司。
法定代表人：岳俊强，董事长。
委托代理人：徐丹。
被告：张维正，农民。
被告：李新娟，农民。
被告：山东巨鑫投资担保有限公司。
法定代表人：刘同兵，总经理。
委托代理人：韩琪，男，1986年12月3日出生，汉族。
原告山东安丘农村商业银行股份有限公司（以下简称安丘农商行）与被告张维正、李新娟、山东巨鑫投资担保有限公司（以下简称巨鑫担保公司）金融借款合同纠纷一案，原告安丘农商行于2014年3月26日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安丘农商行委托代理人徐丹，被告巨鑫担保公司委托代理人韩琪到庭参加诉讼，被告张维正、李新娟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。
原告安丘农商行诉称：被告张维正、李新娟系夫妻。2010年6月28日，被告张维正因购房需要，向原告申请贷款162000元，并在同日与原安丘市农村信用合作联社签订《个人住房借款合同》，约定借款起始日为2010年7月2日，到期日为2016年6月25日，期内月利率为3.96‰，由被告李新娟、巨鑫担保公司提供连带责任担保，并以被告张维正预购商品房（预购登记号：安丘房预凌河字第0003732号）作为抵押，办理预购商品房设定抵押权预告登记。合同签订后，原告按时发放借款。合同履行期间，被告张维正偿还借款本息至2013年4月份，之后未按照借款合同约定期限按时偿还借款，担保人也没有履行担保义务。现诉至本院，请求依法判令三被告偿还借款本金及利息共计92316.32元（利息计算至2014年2月14日），并按合同约定计算之后利息直至借款还清日；原告对抵押的房产具有优先受偿权；由被告承担诉讼费等原告为实现债权所需费用。
被告巨鑫担保公司辩称：对原告的诉讼请求无异议。
被告张维正、李新娟未答辩。
经审理查明：2010年6月28日，原安丘市农村信用合作联社与被告张维正签订个人借款合同一份，约定被告张维正向原告借款162000元，用于购买位于安丘市凌河镇南宅润泽园的房屋一套，借款期限自2010年7月2日起至2016年6月25日，共计72个月，期内月利率3.96‰，逾期上浮50％即按月利率5.94‰计收逾期利息，实际放款日与到期日以借款凭证记载为准。同日，原安丘市农村信用合作联社又与被告张维正签订抵押合同一份，该抵押合同约定，被告张维正以其房产（详见抵押清单）作为抵押物为其借款162000元提供担保；抵押人抵押担保的范围包括：借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）；借款人未按照合同约定履行债务时，无论原安丘市农村信用合作联社对于该债权是否拥有其他担保，均有权直接要求抵押人以其抵押物在其担保范围内承担保证责任。该房屋于2010年6月28日在安丘市房地产管理中心办理预购商品房设定抵押权预告登记，该抵押登记载明预告登记权利人为原安丘市农村信用合作联社，预告登记义务人为被告张维正，被告张维正将位于安丘市凌河镇驻地，中心路以东南宅润泽园4#住宅楼东2单元104室设定抵押，抵押期限为2010年6月28日至2016年7月26日。同时，2010年6月28日，原安丘市农村信用合作联社与被告李新娟、巨鑫担保公司签订保证合同，约定被告李新娟、巨鑫担保公司为被告张维正在原告处的借款162000元提供连带责任保证担保；担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）；保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年；当债务人未按照合同约定履行债务时，无论债权人对于该债务按是否拥有其他担保，均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。2010年7月2日，安丘市农村信用合作联社依约如期向被告张维正发放借款162000元。借款后被告张维正已偿还借款本息至2013年4月，其余借款本息未还，保证人亦未履行保证责任。至2014年2月14日，被告张维正欠原告借款本金及利息共计92316.32元。
另查明，2011年6月27日经中国银行业监督管理委员会山东监管局下发银监鲁准（2011）27号文件批准，原安丘市农村信用合作联社改制为山东安丘农村商业银行股份有限公司，其债权债务由山东安丘农村商业银行股份有限公司承担。
2014年2月17日，原告与潍坊胜蓝法律咨询服务有限责任公司、潍坊潍城远大法律服务所签订法律服务合同，约定两法律服务单位为原告本案一审诉讼予以代理，服务费用包括法律咨询服务费、法律服务费共计5500元，同年6月9日，原告向两单位交纳上述费用。
上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的借款合同、保证合同、抵押合同、借款借据、房屋预购证、房屋他权证等证据在案为证。
本院认为：原安丘市农村信用合作联社与被告张维正签订的借款合同、抵押合同，及与被告李新娟、巨鑫担保公司签订的保证合同均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，双方均应善意、全面履行。被告张维正取得借款后，即负有按期偿还借款本息之义务，保证人在借款人未依约偿还借款时，应按照保证合同约定承担保证责任。被告张维正未履行还款义务，其余被告也未按照保证合同约定承担保证责任均构成违约。原告承接原安丘市农村信用合作联社的债权债务，被告应向原告履行义务。现原告起诉借款人还款，保证人承担连带清偿责任，理由正当，本院予以支持。截止到2014年2月14日，被告张维正尚欠原告借款本息合计92316.32元，事实清楚，证据充分，应予认定，被告张维正应予偿还。
原告与三被告签订的《个人住房借款合同》第十三条、第十七条中，双方约定在被告张维正违约情况下，借款人及保证人应对原告实现债权所产生的律师费、差旅费等相关费用予以承担，故原告要求三被告承担原告支出的法律咨询费及法律服务费5500元，符合合同约定，本院予以支持。
被告张维正以自己所有的房屋提供抵押担保并办理了抵押登记，《中华人民共和国担保法》第三十三条规定“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”。故原告对该抵押房屋享有抵押权，有权与被告张维正协议以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押房屋所得的价款优先受偿。
被告李新娟、巨鑫担保公司提供连带责任保证，有保证合同证实，事实清楚，证据充分，应予认定。按照保证合同约定，当被告张维正未履行还款义务时，无论债权人对于该债务是否拥有其他担保，原告均有权直接要求二被告在保证范围内承担连带保证责任。被告张维正、李新娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃答辩、质证等诉讼权利，并不影响本院对证据的分析认定和对案件的审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张维正偿还原告山东安丘农村商业银行股份有限公司借款本金及利息92316.32元，并根据所欠原告借款本金数额按月利率5.94‰计付利息，自2014年2月14日起至本判决确定的履行之日止，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、被告张维正支付原告安丘农村商业银行股份有限公司法律咨询费、法律服务费5500元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、原告安丘农商行对被告张维正用于抵押的位于安丘市凌河镇驻地，中心路以东南宅润泽园4#住宅楼东2单元104室的房屋（预购登记号：安丘房预凌河字第0003732号）享有抵押权，有权与被告张维正协议以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押房屋所得的价款优先受偿。
四、被告李新娟、山东巨鑫投资担保有限公司对上述第一项、第二判决承担连带清偿责任，在承担保证责任后有权向被告张维正追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2245元，由被告张维正、李新娟、山东巨鑫投资担保有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 朱 浩
代理审判员 李 凯
人民陪审员 吴忠利
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 孙希龙