广东省珠海横琴新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0491民初113号
原告：家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司,住所地：珠海唐家湾金唐路333号海怡湾畔。
负责人：叶少荣。
委托代理人：钟宏炬，广东莱特律师事务所律师。
委托代理人：蒋悦，广东莱特律师事务所实习律师。
被告：吴太和，1955年10月24日出生，香港特别行政区居民。
原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司（以下简称家利物业珠海分公司）诉被告吴太和物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告家利物业珠海分公司的委托代理人钟宏炬、蒋悦到庭参加诉讼，被告吴太和经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告家利物业珠海分公司诉称：原告具有合法的物业管理资质。和记黄埔地产（珠海）有限公司于2001年9月24日将珠海市唐家湾镇金唐路333号海怡湾畔小区的物业管理委托给原告和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司管理，委托期限自2001年9月25日起至海怡湾畔业主委员会成立并签署新的物业管理委托合同之日止。和记物业服务（深圳）有限公司从2009年12月31日起具备国家物业管理一级资质。2014年7月14日，和记物业服务（深圳）有限公司经深圳市市场监督管理核准，变更企业名称为家利物业管理（深圳）有限公司。2014年8月21日，和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司经珠海市工商行政管理局核准，变更企业名称为家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司。
海怡湾畔住宅小区工程目前已经全部完工并完成房屋交付使用，其中最后一期怡峰的公告交付时间是2009年7月23日。
2002年5月17日，香洲区物业管理办公室核定，海怡湾畔属于高尚住宅区；海怡湾畔的入住率从2002年5月17日起已经达到62%。目前，除第四期怡峰的少部分物业尚未入伙之外，其余绝大部分物业全部办理入伙入住。因业主流动性较大以及业主委员会选举办法变更等原因，海怡湾畔尚未成立业主委员会。
根据珠府法[2002]51号《关于高尚住宅小区物业管理服务收费有关问题的解释》，尚未成立业主委员会的高尚住宅小区可以经实际入住户数50%以上业主的同意（以签订《前期物业管理服务协议》或其他相关书面协议为准），高于珠海市物业管理收费办法的标准收取物业服务费。该解释第三条还规定“经物业管理主管部门评定但尚未成立业主委员会的高尚住宅小区，如物业管理公司已于50%以上业主就物业管理服务及收费签订协议，按协议约定执行。”有关规定已经实际执行多年并经人民法院和仲裁委员会的生效裁判所确认。
目前，全部入住或购房的小区业主均与原告签订了《前期物业管理服务协议》，并协商确定了物业管理收费标准。可见，原告依法享有向被告等小区业主的物业管理收费权利并承担管理服务的义务。
被告从和记黄埔地产（珠海）有限公司购得珠海市唐家湾镇金唐路333号（海怡湾畔三期）海茵名苑29栋402房的物业。经核定该物业建筑面积210.53平方米。
原、被告签订的《前期物业管理服务协议》对物业管理服务费特别约定如下：第一条第二款第四项“乙方的权利义务”中约定被告应当依据本协议向原告交纳物业管理2.6元计算；第六款约定被告于每月5日前支付物业管理服务费；第十一条“违约责任”第三款约定被告逾期交纳物业管理服务费需要从逾期之日起应补交并承担每日千分之一的违约金。
自2014年8月起，被告没有任何免责事由却没有向原告交纳物业管理服务费。截至2015年4月，被告已经欠费9个月，累计拖欠物业管理服务费人民币4925.70元(以下币种均为人民币)及产生违约金619元（暂计至2015年5月5日），合计5544.70元。原告为此曾经多次电话、发函催收，但被告置之不理。
另根据被告所签署的《珠海海怡湾畔业主公约》第五章第五款第1项“任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付物业管理服务费、物业维修基金或任何款项，物业管理公司有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及滞纳金，并收取附加费用，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用”的规定，被告应当承担包括但不限于原告因此增加的行政费用，和原告因此聘请律师发出律师函及聘请律师代理诉讼等的律师服务费。因本案一审诉讼原告已经根据广东省律师收费标准与广东莱特律师事务所商定律师服务费人民币2500元，该律师服务费低于一般收费标准且原告已经实际支付。依约该笔费用应当由被告承担。
原告认为，被告无故长期拖欠物业管理费，已经严重损害了原告以及其他业主的合法权益，故特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付拖欠原告的物业管理费4925.70元以及从欠费之日起至清偿之日止以欠费金额的每日千分之一的标准承担违约金（其中2014年8月至2015年4月共9个月，每月物业管理费547.30元累计4925.70元，以欠费之日起以欠费金额按每日千分之一的标准暂计至2015年5月5日的违约金为619元）；2、被告支付原告律师服务费2500元；3、被告承担全部诉讼费、公告费等相关费用。
原告家利物业珠海分公司为其主张提供了下列证据：1、房地产权登记表；2、《资质证书》；3、《珠海市外来物业服务企业登记备案证明》；4、《珠海市海怡湾畔物业管理合同》；5、《物业管理委托书》；6、《前期物业管理服务协议》；7、《业主公约》；8、《楼宇接受证明书》；9、拖欠物业管理费及违约金明细表；10、《律师函》及邮寄凭证；11、《关于申请高尚住宅小区级别的报告》；12、《海怡湾畔尚未成立业主委员会的情况说明》；13、《关于高尚住宅小区物业管理服务费有关问题的解释》；14、(2013)珠香法民一初字第280号、1381号民事判决书；15、《委托代理合同》、法律服务费发票。
被告吴太和未提出答辩意见，也未提供证据。
经审理查明：和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司（以下简称“和记物业珠海分公司”）于2014年8月21日变更为家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司。
珠海市海怡湾畔小区的开发商和记黄埔地产（珠海）有限公司于2001年9月20日与和记物业服务（深圳）有限公司签订《物业管理合同》，于2001年9月24日出具《物业管理委托书》，委托和记物业珠海分公司对珠海市唐家湾海怡湾畔住宅小区进行物业管理，委托期限自本委托书签署之日起至住宅区业主委员会成立并签署新的物业管理委托书之日止。
被告吴太和系珠海市唐家湾镇金唐路333号海怡湾畔海茵名苑29栋402房的所有权人,该房建筑面积为210.53平方米。
2004年12月17日，和记物业珠海分公司与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：和记物业珠海分公司为被告提供前期物业管理服务；物业管理服务费用从开发商向被告发出“房屋交付使用通知书”中所定的交付使用之日起计收，按建筑面积每月每平方米2.6元计算，于每月5日前支付；如被告不按协议约定的标准和时间缴纳有关费用，和记物业珠海分公司有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，或采取相应催交措施。当日，被告签署了《珠海海怡湾畔业主公约》，该业主公约第五章第（五）条第1款约定“任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付之物业管理服务费、物业维修基金或任何款项，物业管理公司有权采取任何下列行动追讨欠缴的款项及滞纳金，并收取附加费用，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用。”
原告向本院提交的《海怡湾畔业主楼宇接受证明书》，显示原告收楼日期为2006年2月3日。
2015年12月10日，原告与广东莱特律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律师事务所代理其与被告物业管理合同纠纷一案，并向该律师事务所支付了律师服务费2500元。
原告主张被告从2014年8月1日起没有支付物业服务费，至2015年4月止，被告欠物业服务费4925.70元，应支付违约金619元。
本院认为：本案被告吴太和为香港特别行政区居民，本案为涉港物业服务合同纠纷案件，应参照涉外民事诉讼相关规定进行审理。因本案合同履行地在广东省，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案应适用内地法律。
和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司于2014年8月21日变更为家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司，和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司与被告所签订的合同的权利义务，由原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司承担。
原、被告签订的《前期物业管理服务协议》、《珠海海怡湾畔业主公约》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应当全面履行。原告家利物业珠海分公司为被告提供了物业管理服务，被告应依约支付物业服务费。被告拖欠物业服务费用4925.70元，构成违约，应承担支付物业服务费及违约金的民事责任。因此，原告家利物业珠海分公司诉请被告支付物业服务费4925.70元，理据充分，本院予以支持。
对于违约金，双方约定于每月5日前支付物业管理费，《前期物业管理服务协议》第十一条“违约责任”第三款约定被告逾期交纳物业管理服务费需要从逾期之日起应补交并承担每日千分之一的违约金，因此，原告要求被告按该计算方法支付违约金从欠费之日起至清偿之日止以欠费金额的每日千分之一的标准计算违约金，合法有据，本院亦予以支持。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，原告在被告长期欠费的情况下，没有及时主张权利，造成的损失扩大，本院对损失扩大部分不予支持，结合本案具体情况，本院酌情确定本案的违约金总额以被告所欠物业管理费4925.70为限。
关于原告主张被告支付律师费，《珠海海怡湾畔业主公约》约定因追缴欠款所产生的“行政及法律费用”由业主承担，原告请求被告支付律师费2500元，符合合同约定，本院予以支持。
对原告诉讼请求超出的部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及举证的权利，应当承担相应的法律后果。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告吴太和于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业服务（深圳）有限公司珠海分公司支付2014年8月1日至2015年4月30日的物业服务费人民币4925.70元及违约金【自2014年8月1日起，以每月所欠物业管理费为基数，从当月应交费之日起（每月5日），按每日千分之一计至实际清偿之日止，违约金以所欠物业管理费4925.70元为限】；
二、被告吴太和于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业服务（深圳）有限公司珠海分公司支付律师费人民币2500元；
三、驳回原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告吴太和负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 葛阳辉
人民陪审员 龙 高
人民陪审员 蔡 迎
二〇一六年九月六日
法官 助理 潘 茜
书 记 员 何绍峰