江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣07民终2238号上诉人（原审原告）：邬海培，男，1964年11月25日生，汉族，住赣州市崇义县。委托诉讼代理人：杜海燕，江西俊嘉律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：钟恢祥，男，1975年9月1日生，汉族，住赣州市。委托诉讼代理人：蒋国宝，赣州市南康区泰西法律服务所法律工作者，特别授权代理。上诉人邬海培与上诉人钟恢祥房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2018）赣0702民初77号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邬海培的上诉请求：1、依法撤销（2018）赣0702民初77号民事判决书第二项判决；2、依法判决被上诉人支付上诉人2017年10月4日至2017年10月23日的房租2737元；3、依法判决被上诉人钟辉祥支付上诉人邬海培违约金10000元；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审询问调解时增加一项上诉请求为律师费用12000元需钟恢祥承担一半即6000元。事实和理由：一、一审法院认为“被告也同意搬离上述房屋，并于2017年10月4日搬离完毕并将房屋交还原告”错误。在庭审时，被上诉人已自认2017年10月4日把商品搬走，但是余留了一些货架及样品，2017年10月23日，才将货架及样品全部搬走，被上诉人仍然实际占用该房屋，致使上诉人无法使用该房屋，被上诉人应当承担其占用房屋期间的费用。二、一审法院认为“虽然合同约定了违约滞纳金，但该标准过高，且事实上，基于原、被告之间系亲戚关系，原告对被告不定期支付租金也未提出异议，在本案纠纷处理上双方仍应秉持互谅互让精神，对该请求，因证据不足，本院不予支持”错误。一审法院已认定多次催收拖欠房租和原告对被告不定期支付租金也未提出异议前后矛盾。事实上是上诉人多次催收房租。因被上诉人拒不支付而无奈起诉；上诉人要求被上诉人支付违约滞纳金证据充分，房屋租赁合同真实合法，一审法院查清了被上诉人违约的事实，按合同约定应支付违约滞纳金；上诉人请求被上诉人支付一万元违约滞纳金合法合理。一审法院只审理了合同约定的违约滞纳金标准过高，未审理上诉人诉讼请求的违约滞纳金，上诉人请求的一万元违约滞纳金已放弃了剩余违约滞纳金的请求。被上诉人拖欠房租导致合同解除，使上诉人的既得利益和可期待利益无法实现，请求支付一万元违约金合理。上诉人提出的一万元违约滞纳金不但是弥补损失，也是对被上诉人违背诚实信用原则的惩罚，具有合法性。一审判决未实现互谅互让，上诉人请求支付一万元违约滞纳金已经考虑了双方的亲戚关系。上诉人钟恢祥辩称：一、原审认定的答辩人搬离交还房屋的时间准确。2017年10月4日答辩人已把货物搬完腾空，并把前后门钥匙交给了邬海培。二、正是基于亲戚关系，答辩人对邬海培高度信任。合同是全本人提供的打印版本，因文化所限（小学未读几年），认不得几个字，更不要说看得懂，就签了字。后来打官司才晓得这份合同约束承租人的条款甚多，而对他自己没有约束。而且，每次房东收我房租，也没有写过任何一张收条。根据以上所述，请二审法院依法驳回其上诉请求。上诉人钟恢祥的上诉请求：请二审法院查明事实，调解双方互不追究，了结此案，或查明事实，依法改判。事实和理由：一、人因读书少，缺乏文化，合同是被上诉人拟好，打印好后，我认为是亲戚不会害我，就签了字，后来打官司才知道合同显失公平。上诉人缺乏防人之心，每次付房租未要求出租人写收条，对方会凭良心说事还好；二、上诉人与被上诉人是亲戚关系，我很看重亲戚关系，可对方翻脸不认人、不认亲。房屋租期是五年，才使用了一年三个月，由于对方出于封建迷信思想，认为上诉人老婆医院生了孩子，在店里做月子会影响他家人的平安，要求其尽快搬走，当时是旺季，上诉人求他过年边子来搬，他一口回绝，以致上诉人损失装修费就逾48020元，搬运费3200元，至今上诉人的货物零零散散，难于妥存，损失还在延续。上诉人邬海培辩称：一、对方的职业是一个商人，他不可能不仔细看合同就签名的；二、交房租出具收条是常识，对方当事人作为商人，绝对不可能连这么一点常识都不具备；三、实际上邬海培是一个非常重亲戚的人，最初没有叫钟恢祥交房租，而是让他以货抵房租就可看出，他是在照顾钟恢祥的生意，钟恢祥这么久没有交房租的情况下邬海培不愿意撕破脸皮，而是找个借口他家里要生孩子不能继续出租，实际上真正的原因是钟恢祥一直不交房租，导致邬海培没有办法继续租给钟恢祥了。上诉人邬海培向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同书》；2、判决被告支付原告房租22136元；3、判决被告支付因拖欠房租所产生的违约金10000元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告邬海培（甲方/出租人）与被告钟恢祥（乙方/承租人）于2016年6月29日签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将坐落于章贡区沙石镇峰山大道137号第一层房屋出租给被告使用，租期自2016年6月29日起至2021年6月29日止；租金为3500元/月，按月缴纳，每次缴纳时间为当月29日；乙方须依约交纳租金，如有拖欠，按拖欠部分×5%/天加收滞纳金。被告租用上述房屋（店面）后，以个体工商户“章贡区金飞鑫装饰材料店”经营装饰材料。被告租赁房屋后，原告于2016年7月购买了被告装饰材料合计金额为11684元，双方均同意该款抵付同等金额租金。此后，被告仅于2017年6月21日支付房租15000元，于2017年7月22日支付房租7000元，剩余房租被告拖欠支付，原告多次向被告催收房租未果。2017年9月，原告向被告提出终止合同，被告也同意搬离上述房屋，并于2017年10月4日搬离完毕并将房屋交还原告。另查明，原、被告存在亲戚关系。一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方具有约束力。被告钟恢祥在原告邬海培应付货款抵完同等金额租金后，对之后的租金未能按约支付，其行为构成违约。原告因被告违约提出提前终止合同，被告也同意终止合同并于2017年10月4日交还房屋，故双方之间的租赁合同事实上已于2017年10月4日解除。对于截至2017年10月4日被告欠付的租金，被告应向原告支付，经本院核算，截至2017年10月4日，被告应付的总租金为3500元/月×（15+1/6）月=53083元，已付租金（11684元+15000元+7000元），尚欠租金19399元。关于原告主张的违约金10000元，虽然合同约定了违约滞纳金，但该标准过高，且事实上，基于原、被告之间系亲戚关系，原告对被告不定期支付租金也未提出异议，在本案纠纷处理上双方仍应秉持互谅互让精神，对该请求，因证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告钟恢祥于本判决生效之日起五日内支付原告邬海培租金19399元；二、驳回原告邬海培的其他诉讼请求。案件受理费603元，由被告钟恢祥负担501元，由原告邬海培负担102元。本院二审期间，上诉人钟恢祥提交照片三张，证实解除合同后，其货物借地方存放，损失巨大。对该证据因属钟恢祥损失的相关证据，因钟恢祥一审未提反诉，不管该证据能否证实损失，本院对该证据不予采纳。本院二审认定事实和一审法院认定一致。本院认为，关于本案合同解除时间问题，一审庭审时，钟恢祥陈述在农历八月十五之前全部搬走了，装修用的架子没有搬，是在过完节后搬走，在八月十五之前把店门的钥匙给了原告，后门的钥匙插在门上没能带走。在双方当事人均无明确证据予以证实的情况下，钟恢祥陈述的时间节点又是一个特殊的节日——中秋节（2017年10月4日），钟恢祥的陈述的可信度较大，一审判决据此认定钟恢祥于2017年10月4日交还房屋并无不当。关于违约滞纳金的问题，一审判决并非只审理了合同约定的违约滞纳金过高，对诉请的违约滞纳金一审判决是认为证据不足，未予支持。本院认为，双方以实际履行的方式改变了合同约定的缴交租金的时间，邬海培亦未提交证据证实其对钟恢祥不定期支付租金提出过异议，且邬海培答辩亦称在钟恢祥没交房租的情况下不愿意撕破脸皮，要找借口不再继续出租，该答辩陈述亦可理解为欠付房租时可能没有进行过催交，亦是邬海培提出终止合同。因此，一审判决认为邬海培的该诉请证据不足并无不当，再考虑双方系亲戚关系，且双方均陈述非常重亲情，就应有互谅互让的精神，对该违约滞纳金不予支持亦无不当。至于上诉人邬海培增加的要求支付一半的律师费用的上诉请求，邬海培在一审时并未提该诉求，且该诉求无合同依据也无法律依据，本院不予支持。上诉人钟恢祥提出其无文化，在相信亲戚的情况下签订的合同不公平的上诉理由。因房屋租赁合同的合同主要目的是一方交付租赁物，另一方支付租金。虽然案涉合同约束承租方较多，但在承租方对租赁物并无异议的情况下，案涉合同并不存在显失公平的问题。且钟恢祥虽文化较低，但能识字，作为商人对合同的审查是基本要求。因此，钟恢祥提出的该上诉理由不能成立。至于上诉人钟恢祥所提损失，先暂不说该由谁承担，钟恢祥在一审时未提出反诉主张，在本案中不予处理，这也是钟恢祥二审提交的证据未予采纳的理由。综上所述，上诉人邬海培、钟恢祥的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费603元，二审案件受理费403元，共计1006元，由上诉人钟恢祥负担786元，由上诉人邬海培负担220元。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二０一八年八月六日书 记 员  张 可代理书记员  葛 彦