湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终1800号
上诉人（原审原告）:中国农业银行股份有限公司三峡分行，住所地宜昌市云集路17号。
主要负责人：邹卫兵，该分行行长。
委托诉讼代理人：陈继华，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：张兴明，湖北七君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谢家祥，男，1957年9月22日出生，汉族，住宜都市。
被上诉人（原审被告）：谢远华，男，1979�5月6日出生，汉族，住宜都市。
被上诉人（原审被告）：宜昌市西陵区沃龙通讯器材经营部，住所地宜昌市西陵区东山大道115号。
经营者：谢远华，男，1979年5月6日出生，汉族，住宜都市。
谢远华、宜昌市西陵区沃龙通讯器材经营部的共同委托诉讼代理人：屈名胜，湖北前锋律师事务所律师。
原审第三人：周其伟，男，1973年4月6日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
上诉人中国农业银行股份有限公司三峡分行（以下简称农行三峡分行）因与被上诉人谢家祥、谢远华、宜昌市西陵区沃龙通讯器材经营部（以下简称沃龙通讯）、原审第三人周其伟合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502民初2231号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
农行三峡分行上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判解除2013年4月28日的《门面租赁合同》，谢远华、沃龙通讯立即腾退宜昌市××大道××房屋；3.改判谢家祥、谢远华赔偿农行三峡分行租金损失87万元（自2015年6月24日至2017年12月15日止，按每月3万元的标准计算）及贷款利息损失14万元（以150万元为基数，按同期银行贷款利率计算）。事实和理由：
一、农行三峡分行有权要求谢远华腾退房屋，对本案具有诉权。本案中，谢家祥、谢远华向农行三峡分行书面承诺该房屋的租赁合同在其行使抵押权时提前解除，该承诺书合法有效，农行三峡分行有权行使抵押权和合同约定的权利。购买人姚宇涵通过法院拍卖程序购得该房屋，现因谢远华拒不腾退该房屋，导致农行三峡分行无法向姚宇涵履行清场及交付的义务。
二、无证据表明周其伟为实际承租人�周其伟无权占有争议房屋。谢家祥、谢远华提供的银行凭证确定交易款项总额为484.50万元，无法证实该款项为租金。周其伟提供的银行凭证载明的转款不足以证实其有支付租金的行为。出租方与承租方真实履行的合同是农行三峡分行提供的2013年4月28日签订的《门面租赁合同》，不是2013年4月6日的协议。2013年4月6日的门面租赁协议签订在前，2013年4月28日的门面租赁合同签订在后，签订在后的合同系对签订在前的合同的变更，即应以2013年4月28日签订的门面租赁合同为准。
三、谢远华应腾退争议房屋，并赔偿农行三峡分行损失。农行三峡分行于2015年6月申请法院强制执行，姚宇涵通过法院拍卖程序竞得该房屋。基于承诺，谢远华应解除租赁合同，腾退该房屋。谢远华未及时腾退房屋，应按租金标准向农行三峡分行赔偿租金损失。同时，由于谢远华至今占用该�屋，导致农行三峡分行无法将该房屋交付给姚宇涵，姚宇涵至今还欠付农行三峡分行购房款150万元，谢远华应赔偿占用房屋期间的利息损失。
谢远华、沃龙通讯辩称，农行三峡分行并非本案所涉协议的当事人，无权要求解除谢远华与原房屋所有权人谢家祥签订的门面租赁协议。农行三峡分行己经行使抵押权，通过人民法院变卖房屋，农行三峡分行和谢家祥、谢远华之间的权利义务已经转移给姚宇涵，农行三峡分行并非本案所涉的房屋所有权人。请求二审驳回上诉，维持一审判决。
周其伟述称同意谢远华、沃龙通讯的答辩意见。
农行三峡分行向一审法院起诉请求：1.确认2014年1月7日农行三峡分行与谢家祥、谢远华、沃龙通讯之间签订的《承租人出租人承诺书》合法有效；2.沃龙通讯与谢家祥解除2013年4月28日签订的《门面租赁合同》，立即腾退宜昌市××大道××房屋（产权证号为××号）；3.谢远华、沃龙通讯赔偿房屋租金损失87万元（自2015年6月24日至2017年12月15日止，按每月3万元的标准）及贷款利息损失14万元（以姚宇涵未支付的购房款为基数，按照同期贷款利率标准）。
一审法院认定事实：2013年4月6日，谢家祥（甲方）与周其伟、谢远华（乙方）签订门面租赁协议，约定：甲方将其所有的位于万豪快捷酒店一楼右侧（宜市房权证西陵区字第××号，所有权人谢家祥），建筑面积109.35㎡的门面租给乙方；承租期为8年（自2013年4月6日起至2021年4月6日止）；租金为月租金30000元，年租金为360000元，每满二年递增3%；乙方按每月10日前缴纳本月度的租金，可由谢远华、周其伟各自向甲方支付，也可由一方统一向甲方支付。同年4月15日，周其伟以承租的门面为经营场所办理宜昌市西陵区辉宜通讯器材经营部（以下简称辉宜通讯）的营业执照。同年4月28日，谢家祥（甲方）又与沃龙通讯（乙方，同年6月4日办理工商登记，业主谢远华）签订门面租赁合同，约定：租房地址为宜昌市××大道××号（万豪酒店一楼）；租赁期限五年，自2013年4月30日起至2018年5月1日止；租金为每月15000元，房租按季交一次，并在每季的前5天内交清，如逾期未交房租甲方有权无偿收回，租赁期内房租按左右隔壁随行就市，合同期内，门面租金每年重新议价。该合同甲方由谢家祥签字，乙方加盖沃龙通讯印章。
2014年1月7日，谢家祥向农行三峡分行申请办理贷款650万元。当天，谢家祥、沃龙通讯向农行三峡分行出具《承租人出租人承诺书》，承诺在房屋租赁期限内，如农行三峡分行行使抵押权，处置位于宜昌市××大道××房产（109.35平方米），则谢家祥、沃龙通讯订立的房屋租�合同于农行三峡分行通知之日提前终止。同年1月9日，谢家祥与农行三峡分行办理了西陵区东山大道115号宜市房权证西陵区字第××号（以下简称0234883号房屋）房屋的抵押手续（抵押权人农行三峡分行），农行三峡分行向其发放贷款650万元。后谢家祥未能按时还款，农行三峡分行遂诉至法院。2015年6月11日，宜昌市三峡坝区人民法院（2015）鄂三峡民初字第00450号《民事调解书》第三条确认了农行三峡分行对位于宜昌市××大道××房屋享有优先受偿权。因谢家祥未履行调解协议，同年6月24日，宜昌市三峡坝区人民法院作出执行裁定，冻结、划拨被执行人谢家祥银行存款或者查封、扣押、拍卖、变卖其同等价值的其他财产6766037元。同年12月3日，宜昌市三峡坝区人民法院以《（2015）鄂三峡执字第00208号通知》告知谢远华、周其伟可作为优先购买人参加以上房屋的竞买。2016�3月31日，农行三峡分行与姚宇涵签订协议书，约定：姚宇涵自愿以400万元购买宜昌市××大道××号万豪一层临街商铺；农行三峡分行有义务协助姚宇涵办理法院裁定手续和房产证书，依法清场，于2016年6月1日前交付姚宇涵使用，若按规定时间无法交付则应承担姚宇涵实际经济损失。2016年5月16日，宜昌市三峡坝区人民法院（2016）鄂0591执恢17号《执行裁定书》确认位于宜昌市××大道××号产权证号为××号的房屋的所有权及相应的其他权利归姚宇涵所有。同年5月30日，宜昌市三峡坝区人民法院向谢远华、周其伟发出《通知》，告知其姚宇涵系位于宜昌市××大道××号房屋的所有权人，2016年5月16日之后的有关租赁合同事宜应与姚宇涵协商。
2016年7月13日，因0234883号房屋未清场，ＸＸ飞（男，身份证号）带人将屋内柜台进行了打砸。谢远华报警称屋内所有柜台均系�本人租赁经营。2016年11月30日，ＸＸ飞犯故意毁坏财物罪被判处有期徒刑六个月，缓刑一年，另赔偿谢远华损失10000元。
农行三峡分行要求沃龙通讯腾退房屋，谢远华、周其伟以其系合法承租人，房屋的后抵押及买卖不破租赁为由，拒绝腾退房屋，从而引起诉讼。
一审法院认为，谢家祥、谢远华、沃龙通讯向农行三峡分行出具的《承租人出租人承诺书》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，系有效承诺，一审确认其效力。但房屋租赁合同的缔结、变更或解除的权利均应由房屋所有权人（出租人）与承租人行使，本案所涉房屋现所有人为案外人姚宇涵，农行三峡分行不是该房屋的所有权人。另，农行三峡分行不是租赁合同的当事人，根据《承租人出租人承诺书》约定，若沃龙通讯不履行承诺，农行三峡分行因此遭受损失，可向沃龙通讯主张赔偿，而不能径行主张解除谢家祥（原房屋所有人、出租人）与沃龙通讯（承租人）于2013年4月28日签订的门面租赁合同。一审认为农行三峡分行所提解除之诉请，缺乏法律依据，不予支持。
农行三峡分行另主张谢远华、沃龙通讯应赔偿租金损失及利息损失，但均未向一审提交证据，故对农行三峡分行所提该项诉请，一审亦不予支持。
综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认谢家祥、谢远华、宜昌市西陵区沃龙通讯器材经营部于2014年1月7日向农行三峡分行出具的《承租人出租人承诺书》合法有效。二、驳回农行三峡分行的其他诉讼请求。一审案件受理费13890元（农行三峡分行已预交），由农行三峡分行承担13810�，谢家祥、谢远华、沃龙通讯承担80元，谢家祥、谢远华、沃龙通讯负担的诉讼费在履行上述判项时一并支付给农行三峡分行。
二审中，当事人未提交新证据。
二审审理查明：
1.登记经营地址（住所）为宜昌市××大道××号的个体工商户，除案涉的沃龙通讯、辉宜通讯外，还有宜昌市西陵区金成汽车租赁中心、西陵区佳康日化用品商行等十余家个体工商户。
2.本案各方当事人争议的标的物为宜昌市××大道××号沃龙通讯数码标牌下的中国联通的手机经营店。
3.一审中，谢远华提交了谢家祥（甲方）、谢远华（乙方）、周其伟（乙方）的对账协议书，以证明2014年2月至12月，乙方共向甲方支付房租和出借款共484.50万元；周其伟向谢远华付款的银行流水，以证明周其伟向谢远华转款229万元，包括支付给谢家祥的房租和借款。经查，谢远华向谢家祥转款中，显示用途为货款305.50万元、还款54万元、借款100万元，另有25万元没有备注用途；周其伟向谢远华转款的用途为货款。
4.谢远华（乙方）与周其伟（甲方）在2013年6月20日的协议书中约定，华为、OPPO、VIVO、苹果等品牌销售专区为甲方的经营场所，店后部分中国联通业务办理区为乙方的经营场所。2016年7月13日，ＸＸ飞带人将案涉门面柜台进行了打砸。谢远华报警称所有柜台均系其本人租赁经营。其在公安机关的陈述为：“。昨天傍晚七点多的样子，我的员工给我打电话说我的店子里面被几个人砸了。”，“。我的店内一共被砸了六个柜台。”“第一个柜台是华为手机的展示柜台。手机的进货价是。”，“第二个柜台也是华为手机的展台，进货价是。”“第三个柜台是VIVO手机的展示柜台。”，“第四个柜台也是VIVO手机的展示�台。”，“我这个店子的房东叫谢家祥，我是和他签订的有租赁合同的，合同还没有到期。我是付了几百万的租金给他（谢家祥）的，银行方面也没有主动找我谈及赔偿的事情。”。周其伟在一审中回答为什么没有要求赔偿时陈述：“我的损失不大，闹事者也找不到。”周其伟在二审中回答为什么没有报警时陈述：“我与谢远华是亲属关系，谢远华的姐姐是我的爱人，再加上我也没有时间。”
5.谢远华在二审回答为什么明知谢家祥向银行贷款，门面做抵押，仍然向谢家祥出借巨额款项时陈述：“谢远华与谢家祥是亲侄子关系，谢家祥用谢远华和周其伟的钱将资金投入到闵连坤的好智多的酒厂项目上，当时酒厂的资金没有断裂，还在给谢家祥支付一定的利息，没有预计到酒厂后来会崩盘。”
6.在一审2017年12月22日的庭审中，谢远华陈述房屋的现状：“依旧。根据协议分别由周其伟、谢远华租用。”周其伟陈述：“是的。”2018年2月5日谢远华向一审出具《关于宜昌市××大道××房屋租赁情况的说明》：“。该房屋于2016年5、6月份由法院处置给姚宇涵后，本人即退出经营，从该房屋腾退，亦即履行了2014年1月7日的《承租人出租人承诺书》。该房屋现由周其伟占有使用，经营均与本人无关。特此说明。”
7.谢家祥与沃龙通讯在2013年4月28日签订的《门面租赁合同》中关于租金的约定为：“租金每月陆仟元整（15000元）。”。
除前述事实外，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、关于农行三峡分行在本案中是否具有诉权的问题。1.谢家祥系案涉门面的所有权人，谢家祥向农行三峡分行借款时将该门面抵押。农行三峡分行与谢家祥的金融借款合同纠纷经宜昌市三峡�区人民法院审判并执行，该院在执行过程中裁定案涉房屋的所有权及相应权利归买受人姚宇涵所有。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第二项之规定，农行三峡分行的担保物权因实现而消灭，因此农行三峡分行不得以抵押权人的身份行使权利。2.2014年1月7日，沃龙通讯、谢远华、谢家祥向农行三峡分行出具承诺书，承诺如果农行三峡分行行使抵押权，处置上述承租房产，则承租人与出租人订立的房屋租赁合同于农行三峡分行通知之日提前终止。承租人与出租人之间因租赁合同的履行或解除而发生的争议，双方自行协商解决。即谢远华放弃《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”规定的权利。3.通常情况下，合同是否解除为合同当事人之间的问题。但如果合同当事人均向第三人承�，在一定条件发生时，合同当事人解除合同，则合同当事人与第三人形成了三方合同关系，第三人得以有权按照约定要求合同当事人解除原合同。一审一方面认定谢家祥、谢远华、沃龙通讯向农行三峡分行出具的《承租人出租人承诺书》合法有效，另一方面又以农行三峡分行不是租赁合同的当事人为由，认为农行三峡分行不能主张解除租赁合同，明显存在逻辑上的矛盾，本院予以纠正。
综上，农行三峡分行有权根据沃龙通讯、谢远华、谢家祥的承诺，要求沃龙通讯、谢远华与谢家祥解除于2013年4月28日签订的门面租赁合同。
二、周其伟是否为案涉门面的承租人问题。谢家祥与谢远华、谢远华与周其伟均为近亲属关系，因此对周其伟是否为案涉门面的承租人，应当进行实质审查，以维护债权人的合法权益。综合下列事实，本院认为不能认定周其伟为案涉门面的承租人。1.谢家祥、谢远华、周其伟的三方门面租赁协议，与周其伟、谢远华的两方协议中，均没有谢远华与周其伟关于租金负担等核心条款的约定，明显不符常理。2.周其伟称其是按照约定，以向谢远华账户转款，然后再由谢远华转款给谢家祥的方式支付租金，但根据查明的事实，周其伟向谢远华转款的用途均为货款，谢远华向谢家祥转款的用途大部分为货款，少部分为还款或借款，不能得出周其伟实际交付租金的结论。谢远华明知谢家祥向农行三峡分行借款六百余万元，其已承诺不得以先租赁行为对抗农行三峡分行抵押权的情况下，仍陆续向谢家祥出借巨额款项，并“约定”借款抵付租金，本院对此不予采信。3.根据谢远华与周其伟的约定，案涉门面内华为、VIVO等手机为周其伟经营，在门面内上述手机被砸后，周其伟不报警，不主张赔偿损失，反倒是谢远华以权利人的身份向公安机关主张权利，而且谢远华能够准确说出每款手机的进价，对于以上种种不符合常理的情形，谢远华、周其伟均不能做出合理解释。4.谢远华在2017年12月22日的庭审中陈述其与周其伟仍按照协议占有、使用标的物，周其伟认可。谢远华在给一审提交的情况说明中又称2016年5、6月份后，即已退出经营。两者明显相互矛盾，证明谢远华实施了虚假诉讼行为。
综上，周其伟称其为案涉门面的承租人之一，存在种种疑点，周其伟、谢远华均不能做出合理解释，本院不予认定。
三、关于农行三峡分行主张的损失问题。谢远华、沃龙通讯拒绝按照承诺解除与谢家祥之间的门面租赁合同，继续占有案涉门面，导致农行三峡分行不能向买受人姚宇涵交付，给农行三峡分行造成损失，应当承担赔偿责任。对于赔偿标准，可以参照谢家�与谢远华、沃龙通讯之间关于租金的约定确定。该约定中大写金额与小写金额不一致，应当以大写金额，即每月6000元为准。农行三峡分行要求按照每月30000元，及姚宇涵未支付的贷款利息为基数计算，无事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，农行三峡分行的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502民初2231号民事判决第一项。即：确认谢家祥、谢远华、宜昌市西陵区沃龙通讯器材经营部于2014年1月7日向中国农业银行股份有限公司三峡分行出具的《承租人出租人承诺书》合法有效。
二、撤销宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502民�2231号民事判决第二项。即，驳回中国农业银行股份有限公司三峡分行的其他诉讼请求。
三、解除谢家祥、谢远华、宜昌市西陵区沃龙通讯器材经营部于2013年4月28日签订的《门面租赁合同》。谢远华、宜昌市西陵区沃龙通讯器材经营部于本判决生效之日起十日内腾退位于宜昌市东山大道115号沃龙通讯数码标牌下的中国联通的手机经营店。
四、谢远华、宜昌市西陵区沃龙通讯器材经营部从2015年6月24日至2017年12月15日，按照每月6000元的标准向中国农业银行股份有限公司三峡分行赔偿损失。
五、驳回中国农业银行股份有限公司三峡分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13890元，由中国农业银行股份有限公司三峡分行负担3890元，谢远华、宜昌市西陵区沃龙通讯器材经营部负担10000元；二审案件受理费13890元，由中国农业银行股份有限公司三峡分行负担3890元，谢远华、宜昌市西陵区沃龙通讯器材经营部负担10000元。
本判决为终审判决。
审判长 陈继雄
审判员 刘 强
审判员 王明兵
二〇一八年六月十日
书记员 袁昌芹