湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0503民初1478号原告：宜昌市英伦管家物业管理有限公司，住所地宜昌市东山村路6号英伦皇都19、20号楼。统一社会信用代码91420500673670973Y。法定代表人：杨雪荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄利萍，系该公司办公室主任。委托诉讼代理人：颜祯虎，系该公司项目经理。被告：唐斌，男，汉族，1955年1月21日出生，住宜昌市。原告宜昌市英伦管家物业管理有限公司（以下简称“英伦公司”）与被告唐斌物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告英伦公司的委托诉讼代理人黄利萍、颜祯虎，被告唐斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告英伦公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付自2014年1月1日至2018年9月1日止的物业服务费3137元。事实和理由：被告唐斌位于桔香花园5栋402室的房产，面积107.46㎡。依据2013年7月8日原告与桔香花园业主委员会签订的合同期限为2013年7月8日至2015年7月7日止的《物业服务合同》、2015年7月8日原告与桔香花园业主委员会签订的合同期限为2015年7月8日至2016年7月7日止的《物业服务合同》、2016年9月1日原告与桔香花园业主委员会签订的合同期限为2016年7月9日至2018年9月1日止的《物业服务合同续签协议》，被告房产物业服务费的标准为0.5元/㎡/月，2016年9月1日起调整为0.55元/㎡/月。被告自2014年1月1日至2018年9月1日期间累计拖欠物业费3137元。原告多次催收，被告拒绝支付。故原告起诉至法院，望判如所请。被告唐斌辩称，第一，2014年当时我正在外面打工，我跟物业公司管理人员陈俊说我们家附近的摄像头坏了，但是物业公司没有及时修理。2015年2月25日，我家被偷窃了，当时还报了警。当日，物业公司没有进行巡逻，摄像头坏了也看不到犯罪场面，我家的偷窃案子至今还没有破案。当时物业公司人员还说我没有交物业费，活该被偷了。我们业主出钱请物业公司来管，但是物业公司没有尽到相应义务。第二，与物业公司签订的合同，包括有清洁绿化、污水处理等，但是物业公司没有全面履行。综上，我认为我不应当交物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月8日，英伦公司作为受托方（乙方）与委托方（甲方）宜昌市桔香花园业主委员会签订了《桔香花园物业服务合同》，合同主要约定：甲方选聘乙方为宜昌市桔香花园小区提供物业服务，包括（一）共用部位的维修、养护和管理；（二）共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）公共区域清扫与保洁及其垃圾的收集、清运；雨水、污水管道以及窨井、化粪池的清疏。（四）公共绿化的养护和管理；（五）车辆行驶、停放管理；（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理；（九）广告管理。物业服务费收取标准为0.5元/月/平方米，合同期限自2013年7月8日至2015年7月7日。该份合同到期后，双方又进行了两次续签，最终至2018年9月1日合同到期。其中，在2016年9月1日签订的《桔香花园物业服务合同续约协议》中约定自2016年9月1日开始，物业服务费按照0.55元/月/平方米收取。同时，合同还约定：“物业服务费用由乙方按月或按季向业主收取，也可以按乙方与业主另行约定的方式收取。”庭审中，英伦公司主张唐斌（房屋面积为107.46平方米）自2014年1月1日至2018年9月1日共欠物业服务费3137元。英伦公司历年对其进行了催缴，均催收未果。另查明，2015年2月25日，被告家因被盗向宜昌市公安局伍家岗区分局向阳派出所报案，并经该所受理了案件。唐斌认可自2014年1月1日至2018年9月1日其未交纳物业服务费3137元。再查明，2014年8月17日，宜昌市桔香花园业主委员会对英伦公司进行了民主综合测评，认为其在桔香花园小区过去一年的时间里其综合服务质量和管理水平达到了85%的满意度。2016年12月，宜昌市伍家岗区物业管理办公室授予桔香花园小区2016年度全区物业管理工作优秀小区。2017年10月23日，宜昌市房产管理局物业管理科出具《诚信证明》。证明：“英伦公司从事物业服务以来，严格遵守国家法律法规，守法经营，诚实守信，认真履行物业服务合同，热忱为业主提供质价相符的物业服务；勇于承担社会责任，为政府排忧，为业主解难，体现了一个企业的担当。经查证，该公司自2011年至今，未发生侵害业主合法权益的行为以及各类安全责任事故，无不良记录。”2017年10月24日，伍家岗区物业管理办公室也为英伦公司出具了内容相似的《诚信证明》。同日，宜昌市伍家岗区八一路社区居委会作出《物业服务评价》：“桔香花园小区为本社区的老旧小区，住户多为还迁户，物业费价格较低，仅0.55元/平方米/月。在2013年7月原物业公司突然撤离小区的情况下，英伦公司勇于承担社会责任，进驻小区后及时稳定了混乱的局面，积极与小区业委会、社区配合工作，解决了小区诸多遗留问题。目前桔香花园在物业服务人员的精心管理下，小区秩序井然、环境整洁、平安和谐，在2016年获得伍家岗区'物业管理工作优秀小区'的荣誉称号。综上所述，本社区对于英伦公司的物业服务综合评价为：优。”另外，英伦公司还提交有部分《保安部门岗值班记录》、《外来人员、车辆出入情况登记表》、《公共设施维修记录》、《巡逻记录表》，并提交有《温馨提示》、关于拆除儿童娱乐设施的《告示》、门岗值班、日常保洁绿化、菜地清理、日常维修、管道疏通、化粪池清掏等照片若干。本院认为，2013年7月8日、2015年7月8日以及2016年9月1日，原告与宜昌市桔香花园业主委员会陆续签订的两份《桔香花园物业服务合同》和一份《桔香花园物业服务合同续约协议》，意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性效力性规定，应为有效，双方应当依约全面履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故上述合同对业主均具有约束力。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应当支持”。本案中，被告未依约交纳物业服务费，显属违约。被告辩称家里被盗，而其房屋附近的摄像头损坏没有及时修理，偷窃案子至今也没有侦破。虽然原告对摄像头有修理义务，但被告家被盗与摄像头未维修之间没有直接因果关系，故被告不能以此对抗原告拒交物业费。另外，被告提出原告在保洁绿化、污水处理方面没有全面履行其义务，但未举证证明；相反从原告的举证来看，其进行了门岗值班、日常保洁绿化、菜地清理、日常维修、管道疏通、化粪池清掏等相关工作，并获得宜昌市房产管理局物业管理科、伍家岗区物业管理办公室以及小区所在的伍家岗区八一路社区居委会的一致认可，原告基本全面履行了合同约定的相应义务。但被告家被盗属实，说明原告在“安全防范”方面存在一定疏漏，本院酌情核减被告2014年度的物业费645元，故对于原告主张的2015年1月1日至2018年9月1日期间的物业费2492元，本院予以支持。本案的诉讼标的在湖北省上年度就业人员年平均工资30%以下，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，应一审终审。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告唐斌于本判决生效之日起十日内向原告宜昌市英伦管家物业管理有限公司支付2015年1月1日至2018年9月1日期间的物业服务费共计2492元。二、驳回宜昌市英伦管家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告唐斌负担。本判决为终审判决。审判员 何 芹二〇一八年八月十五日书记员 白小云