北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第08416号
原告：北京玻璃交易中心有限公司，住所地本市东城区天坛东路74号108、219、303、F111、F112、F126。
法定代表人：张燕生，经理。
委托代理人：程学炜，北京市德勤律师事务所律师。
被告：山东博陶瓷业有限公司，住所地山东省淄博市博山区山头大观园路1号。
法定代表人：孙淑秀，总经理。
委托代理人：康爱娟，女，1962年9月20日出生，山东博陶瓷业有限公司职员。
原告北京玻璃交易中心有限公司（以下简称北京玻璃公司）与被告山东博陶瓷业有限公司（以下简称博陶瓷业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理。依法适用简易程序，由代理审判员龙琨独任审判，公开开庭进行了审理。原告北京玻璃公司委托代理人程学炜，被告博陶瓷业公司委托代理人康爱娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京玻璃公司诉称：2011年10月20日，原、被告订立《经营场所（房屋）租赁合同》，约定被告租赁位于本市东城区天坛东路74号205、210室房屋用于展销本企业产品（作品），房屋租赁期自2012年1月1日始至2017年12月31日止，标准年租金145120.35元。2012年1月1日至同年12月31日期间免收租金，被告需支付租赁房屋分摊运营费；2013年1月1日至同年12月31日及2014年1月1日至同年12月31日期间，被告分别按标准年租金的50%和70%支付租金。租金支付方式为先付后用，每个季度支付一次。合同同时约定，被告拖欠租金达30日视为被告违约，原告有权解除合同，被告支付相当于六个月租金的违约金，租金按每日每建筑平方米3元计算。合同订立后，原告依约交付房屋，被告支付房屋分摊运营费后，自2013年1月1日起未支付租金至今。原告多次催要未果。原告认为，被告未履行支付租金义务，属违约，故起诉要求解除原、被告之间的《经营场所（房屋）租赁合同》，由被告将位于本市东城区天坛东路74号205、210室房屋腾空交还原告，由被告支付自2013年1月1日起至合同解除日的房屋租金123352.32元（暂计算到2014年6月30日，最终数额以法院判决书确定的解除合同日为准进行计算），支付违约金72560.16元，按日租金397.59元标准支付自解除租赁合同日至实际腾退并交还房屋期间的房屋占用费。
被告博陶瓷业辩称：认可双方之间的合同关系属实，亦认可自2013年1月1日始未支付租金。订立合同时，原告曾承诺将租赁大厦打造成玻璃交易市场并举行开业仪式，创造良好的商业宣传，同时因被告经营需要为被告办理电炉事宜，但原告均未履行。被告认为，原告订立合同时存在欺诈，且违约再先，故被告未按时交纳租金，现被告不同意原告的全部诉讼请求，要求继续履行合同，并同意按照标准年租金25%的租金标准支付租金。
经审理查明：2011年10月20日，原、被告订立《经营场所（房屋）租赁合同》，约定被告租赁位于本市东城区天坛东路74号205、210室房屋用于展销本企业产品（作品），建筑面积合计132.53平方米。房屋租赁期自2012年1月1日始至2017年12月31日止。租金标准3元／每建筑平方米／日，月租金12093.36元，年租金145120.35元。原告同意2012年1月1日至同年12月31日期间免收租金，收取被告租赁房屋分摊运营费；原告同意2013年1月1日至同年12月31日期间，按标准租金50%收取租金；2014年1月1日至同年12月31日期间，按标准租金70%标准收取租金。租金支付方式为先付后用，每个季度支付一次。合同同时约定，被告拖欠租金达30日视为被告违约，原告有权视情况决定是否解除合同。合同解除后15日内，被告应将承租房屋腾空并交还原告。被告原因致使合同解除，应支付原告应付租金的10%的违约金。因被告违约造成合同于免租期、优惠租赁期、租赁期间解除的，被告应按实际使用天数支付租金，同时被告应支付原告相当于六个月租金的违约金（租金按每日每建筑平方米3元计算）。原告协助被告办理电炉60-80千瓦一台，地点以距离交易中心最近为好，面积40-50平方米，费用由被告支付。后原告如约交付房屋，被告自2013年1月1日始未支付租金。
诉讼中，被告出示如下证据，证明原告违反在先承诺：1、原告招商宣传页、网页。经质证，原告认可该证据的真实性，但不认可证明目的，认为双方权利义务应以合同为准。2、原告招商经理与同为承租方的案外人之间的录音证据。经质证，原告认可该证据的真实性，但不认可证明目的。原告称已协助被告办理电炉一事，被告认可原告确曾履行协助义务，但地址未能满足合同约定的“地点以距离交易中心最近为好”的条件，故未能成行。
以上事实，有双方当事人陈述，《经营场所（房屋）租赁合同》、宣传页、录音证据等在案佐证。
本院认为：原、被告订立的《经营场所（房屋）租赁合同》属双方真实意思表示，合法有效。原、被告均应依照合同约定履行各自的义务。原告已按照约定将租赁房屋交付被告，被告亦应按照约定支付房屋租金。现被告自认自2013年1月1日起未支付租金，已属违约。至于被告辩称原告违反在先承诺一节，因双方的权利义务应以《经营场所（房屋）租赁合同》为准，被告虽提交证据证明原告招商宣传内容，但并不能以此作为合同约束双方权利义务。根据合同约定，原告需协助被告办理电炉，但并未约定被告可以此为由行使拒交租金的抗辩权，且被告亦认可原告曾协助其办理电炉一事，仅因选址原因未能成行。综上，被告以原告违约在先拒付租金的抗辩意见，不能成立。根据合同约定，原告可视被告的违约行为决定是否解除合同。现原告要求与被告解除合同，并由被告腾退房屋，并支付房屋租金及占用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但原告要求按日租金397.59元标准支付房屋占用费，已超过双方约定的实际租金标准，本院认为以实际租金标准计算房屋占用费为宜。至于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因被告拖欠租金已属违约，应按合同约定支付违约金，但合同中约定了两种因被告原因致使合同提前解除应支付违约金的计算方法，根据公平原则，衡量原告因被告拖欠租金造成损失的情况，本院认为以应付租金的10%确定违约金为宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告北京玻璃交易中心有限公司与被告山东博陶瓷业有限公司订立的《经营场所（房屋）租赁合同》；
二、被告山东博陶瓷业有限公司于判决生效后十五日内将位于北京市东城区天坛东路七十四号二〇五、二一〇室房屋腾空交还原告北京玻璃交易中心有限公司；
三、被告山东博陶瓷业有限公司于判决生效后十五日内向原告北京玻璃交易中心有限公司支付自二〇一三年一月一日起至二〇一四年九月十五日止的房屋租金十四万四千三百六十四元九角三分；
四、被告山东博陶瓷业有限公司于判决生效后十五日内向原告北京玻璃交易中心有限公司支付违约金一万四千四百三十六元五角；
五、被告山东博陶瓷业有限公司于判决生效后十五日内向原告北京玻璃交易中心有限公司支付自二〇一四年九月十六日始至实际腾退日的房屋占用费（若二〇一四年十二月三十一日之前腾退，含本日，按每日每建筑平方米二元一角计算；若二〇一五年一月一日之后腾退，含本日，按每日每建筑平方米三元计算）；
六、驳回原告北京玻璃交易中心有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2109元，由原告北京玻璃交易中心有限公司负担400元（已交纳），被告山东博陶瓷业有限公司负担1709元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 龙 琨
二〇一四年九月十五日
书 记 员 齐晓鸥