湖北省宜都市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0581民再8号
再审申请人：刘顺贵,男,1968年4月12日出生,汉族,住宜都市,
委托诉讼代理人：向友会，女，1967年1月28日出生，汉族，住宜都市，系刘顺贵妻子，
被申请人：李正波，男，1988年10月6日出生，土家族，原户籍地长阳土家族自治县，现户籍地宜都市，现住长阳土家族自治县，
委托诉讼代理人：涂文春，长阳土家族自治县天合法律服务所法律服务工作者。
第三人：宜都市高坝洲镇曾家岗村村民委员会，住所地湖北省宜昌市宜都市高坝洲镇曾家岗村四组。
法定代表人：向勇，系该村村委会主任。
再审申请人刘顺贵因与被申请人李正波农村房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）鄂宜都民初字第01967号民事判决书，向本院申请再审。本院于2017年4月27日作出（2017）鄂0581民申2号民事裁定书，裁定再审本案。2017年10月30日本院作出（2017）鄂0581民再1号民事判决书。李正波不服，提出上诉，宜昌市中级人民法院于2018年5月7日作出（2018）鄂05民再2号民事裁定书，裁定：一、撤销宜都市人民法院（2017）鄂0581民再1号民事判决书；二、发回宜都市人民法院重审。重审时，本院依职权追加宜都市高坝洲镇曾家岗村村民委员会为第三人参加诉讼。依法另行组成合议庭开庭审理本案。再审申请人刘顺贵及其委托诉讼代理人向友会、被申请人李正波及其委托诉讼代理人涂文春到庭参加了诉讼。第三人宜都市高坝洲镇曾家岗村村民委员会经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
被申请人（原审原告）李正波在原审中向本院提出诉讼请求：判令刘顺贵返还购房款5万元，承担违约金5万元。本院原审认定事实：2014年10月6日，李正波与刘顺贵在村委会见证下达成“房屋买卖协议”，约定李正波购买刘顺贵所有的坐落于宜都市高坝洲镇××组两层砖瓦结构房屋一套。李正波首付5万元给刘顺贵，刘顺贵于2015年元月10日前办理完房屋过户程序，若不能履行上述规定，视为违约，需向对方支付房款总额的双倍违约金。协议签订后，李正波依约给付5万元购房款，被告一直不能办理好该房屋过户相关手续。原审法院认为：双方在基层组织见证下达成的“房屋买卖协议”是双方当事人真实意思表示，李正波为购买房屋已将户口迁至该村，买卖该房屋符合法律规定。刘顺贵在规定期间内未办理该房屋过户手续，经催告后仍不办理，是单方违约行为，原审法院判决：一、解除李正波与刘顺贵于2014年10月6日签订的“房屋买卖协议”;二、刘顺贵返还李正波购房款5万元，承担违约金5万元。
原审被告刘顺贵申请再审称，依法撤销宜都市人民法院（2015）鄂宜都民初字第01967号民事判决，改判驳回李正波的诉讼请求。本院原再审查明：双方在曾家岗村委会的见证下签订了房屋买卖协议，当日李正波向刘顺贵妻子向友会账户打款5万元，向友会于当日取款2万元交给高坝洲镇曾家岗村委会，村委会袁道梅作为经手人出具收据，收据上写明交款人李正波，捐赠款2万元，双方表示无论房屋买卖是否成功，都不要求村委会返还已收的款项，交款后，刘顺贵协助李正波将其户籍从长阳都镇湾镇迁入高坝洲镇曾家岗村，将房屋钥匙交给李正波，并办理了房屋水电过户，该村十组组长袁祖逵参与了双方生产资料的交接及实际测量。双方交易期间暂时无法办理房屋及生产资料过户，相关证件尚未发放，李正波也未支付房屋余款。本院原再审认为，双方在基层组织见证下签订的《房屋买卖协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，刘顺贵积极履行合同义务，不存在怠于履行的情形，未及时办理相关证件确属客观原因，而从房屋和生产资料的交付情况来看，刘顺贵已履行了主合同义务，合同目的已经实现，不存在法律规定的解除合同的情形。本院原再审判决：一、撤销（2015）鄂宜都民初字第01967号民事判决书；二、驳回原审原告李正波的诉讼请求。
原审原告李正波在重审时变更诉讼请求，要求判令：1、确定双方2014年10月6日签订的“房屋买卖协议”无效。2、返还购房预付款50000元。3、赔偿损失68600元（其中5万元按年利率24%计利息损失44000元，交村委会捐资款20000元，诉讼费4600元）。事实及理由：双方签订“房屋买卖协议”后，李正波依约向刘顺贵支付了5万元购房款，又向曾家岗村委会交捐资款2万元。到期后，刘顺贵迟迟未办理该房屋的过户手续。经查证，刘顺贵出售给自己的旧房，因其建新房，旧房必须拆除，旧房相关证件已被吊销，不可能办理该房过户。刘顺贵隐瞒事实，导致双方签订的“房屋买卖协议”违反了土地管理法强制性规定，故提出上述请求。
原审被告刘顺贵辩称，卖房时已给李正波讲清楚了，是拆旧房建新房，本人的新房建在自己另外的柑桔田里。李正波在2015年正月把钥匙还给了我，说不买房了，要求退钱，我们当时同意退3万元给他，另外2万元是李正波转户口由村委会收取了。我们同意扣除为履行合同实际支付的费用后将余款给李正波。
第三人宜都市高坝洲镇曾家岗村委会述称：1、李正波与刘顺贵的房屋买卖合同是两人之间发生的关系，与村委会无关。2、村委会收取2万元系根据村方长期形成的村规民约，收费是针对外来人员到我村落户后享受村内集体资源而应承担的补偿义务。户口收费属行政管理行为，不属于民事案件审理范围。3、村委会参与了并知晓他们之间的房屋买卖合同关系，合同成立与否应由当事人自己承担。
李正波向本院提交了如下证据：1、2014年10月6日双方签订的房屋买卖协议书；2、2014年10月6日刘顺贵出具的5万元收条及湖北省农村信用社转账回单；3、曾家岗村委会出具的2万元捐资款收据；4、刘顺贵建房申请、个人住宅建设使用地意见书、建设用地审批表处理签。
刘顺贵向本院提交了如下证据：1、李正波的户口本原件；2、2017年3月23日曾家岗村委会出具的证明；3、2017年3月15日曾家岗村委会出具的证明；4、刘顺贵妻子在宜都农商行高坝洲支行2014年10月1日至2014年10月8日期间的银行流水；5、都市国土批字[2014]第00052号建设用地批准书。
上述证据经质证，均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
第三人曾家岗村委会未到庭，也未向本院提交证据。
经审理查明：2014年3月25日，刘顺贵以年久失修、结构不合理为由提出个人建设用地申请，曾家岗村委会签署“同意该户原址新建，占地面积140㎡”的意见，高坝洲国土资源所签署“同意原基改建120㎡，扩建占未利用地20㎡，计140㎡，吊销原证”的意见，宜都市规划局核发的建设用地意见书上记载的用地类型为“拆旧址新建”。宜都市国土资源局建设用地审批处理签上对“刘顺贵申请原地基改建120平方米，扩建未占用地20平方米，合计140平方米建房，服从规划，注销原证”的处理意见审批“同意”。2014年4月15日，宜都市国土资源局给刘顺贵核发建设用地批准书。
2014年10月6日，李正波与刘顺贵签订《房屋买卖协议书》，约定：李正波购买刘顺贵拥有的坐落于宜都市高坝洲镇××组两层结构房屋一套，正房面积100平方米，附属屋约70平方米，房屋出售价格19.8万元。签约之日李正波首付5万元，其余款项刘顺贵于2015年元月1日前办理该房屋过户程序（包括宅基地使用证，1.5亩生产资料附带经营权证，房屋、水、电、路过户，保证水电畅通，周边交通畅通无阻）。且负责转入李正波两人户口、证件及费用后，李正波一次性付清余款，刘顺贵即交付房屋所有证件及钥匙，并负责过户及买卖房屋过程中产生的一切费用。卖方违约需向买房支付所付房款总额的双倍违约金，买房违约的首付房款无效。村干部向勇、袁祖逵在合同上签字见证并加盖了村委会印章。
协议签订当日，李正波向刘顺贵妻子向友会账户支付5万元，向友会于当日取款2万元交曾家岗村委会。此后，刘顺贵协助将李正波及其母亲谢必芹的户口从长阳都镇湾镇沙堤村迁入宜都市高坝洲镇曾家岗村，将房屋钥匙交给了李正波，并办理了水电过户，该村十组组长袁祖逵参与了双方生产资料的交接和实地测量。因刘顺贵无法协助办理该房屋过户手续，2015年初，李正波将房屋钥匙还给了刘顺贵。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。刘顺贵获批建设用地的条件是“原址新建”、“拆旧址新建”、“注销原证”。刘顺贵与李正波签订的房屋买卖协议因违反上述强制性法律规定而无效。在缔约过错上，作为合同见证人的曾家岗村委会应负主要过错责任，刘顺贵、李正波负次要责任。
李正波为购房将户口转入曾家岗村，曾家岗村委会收取的捐资款实为落户款，由于合同无效，应予返还。刘顺贵据合同收取的购房预付款3万元应予返还。李正波要求刘顺贵返还5万元购房款与事实不符。李正波要求刘顺贵按年利率24%赔偿利息损失没有事实依据和法律依据，对实际占用期间的利息损失本院按年利率6%认定。刘顺贵提出应扣除履行合同实际开支的费用，因刘顺贵未向本院提交相关费用的证据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、撤销（2015）鄂宜都民初字第01967号民事判决书；
二、原审被告刘顺贵于本判决生效后十日内返还原审原告李正波购房款3万元，并从2014年10月6日起按年利率6%赔偿资金占用期间的利息损失，至本判决确定的给付之日止；
三、第三人宜都市高坝洲镇曾家岗村村民委会于本判决生效后十日内返还原审原告李正波“捐资款”2万元；
四、驳回原审原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案原审受理费2300元，再审受理费2300元，由原审原告李正波和原审被告刘顺贵各负担2300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判长 冯其斌
审判员 熊 燕
审判员 陈官权
二〇一八年九月十日
书记员 方 茜