北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终7287号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司北京市分行，住所地北京市西城区宣武门西大街28号楼大成广场4门8门。
负责人：廖林，行长。
委托诉讼代理人：王俭，北京市德润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴东悦，北京市德润律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京京茂房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街吉庆里6号楼佳汇中心316室。
法定代表人：李伟杰，董事长。
委托诉讼代理人：王颖宁，北京市元吉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王秀娟，女，1984年4月11日出生。
委托诉讼代理人：高胜梅，王秀娟之母，女，1956年12月24日出生。
委托诉讼代理人：吴新海，江苏茂通律师事务所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建行北京分行）、上诉人北京京茂房地产开发有限公司（以下简称京茂公司）因与被上诉人王秀娟金融借款合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第11921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人建行北京分行的委托诉讼代理人王俭、吴东悦，上诉人京茂公司的委托诉讼代理人王颖宁，被上诉人王秀娟的委托诉讼代理人吴新海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
建行北京分行的上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，依法改判为：1.判决王秀娟支付截至2015年3月27日的利息195095.60元，罚息21563.46元；2.判决王秀娟偿还《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）解除前每月应付的本金319485.52元；3.判决京茂公司对上述债务承担连带责任；4.判决案件诉讼费用由京茂公司及王秀娟承担。
事实和理由：一审法院适用法律不当，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）适用对象为商品房买卖合同纠纷案件，而非审理商品房买卖合同纠纷系列案件。结合本案情况，具体问题如下：
1.本案案由是金融借款合同纠纷，是基于商品房买卖合同而产生的贷款合同，而引发的借款合同纠纷案件；
2.《解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的主体是“出卖人”，这一称谓对应的是《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），在本案诉争的法律关系中，该出卖人的法律主体地位是“保证人”；
3.《借款合同》系有效合同，受法律保护；关于本合同的履行顺序、违约条款、保证责任等的约定，本身不应受《解释》的僭越或规避；原审法院错用《解释》，而背离《借款合同》的履行顺序、违约条款、保证责任等条款，自行裁量违约责任，有违法理精神；
4.本案对应的《买卖合同》已经被北京市朝阳区人民法院先行解除，考虑《解释》是对于房屋买卖双方纠纷的最终解决方案，为减少当事人的诉累，建行北京分行可以认可对还款方式做出相应调整，原审判决书在判定京茂公司的还款责任时，支持了《借款合同》解除日（2015年3月27日）之后，借款人王秀娟应清偿的借款本金3176833.29元及相应罚息，建行北京分行可以认同。但建行北京分行不能认同原审法院因此而减少《借款合同》中，关于借款人、保证人的还款责任、违约条款、保证责任等合同条款；不能坐视原审借口《解释》，而导致建行北京分行合同损失514581.12元（借款本金319485.52元＋利息195095.6元）；
5.原审判决认为借款人免于承担还款责任的理由是：开发商应将收受的购房款返还给借款人，鉴于借款人应将此款项归还给建行北京分行，所以借款人就不用承担还款责任。该认定没有法理和公平可言。
在《借款合同》合法解除之前，借款人负有向建行北京分行归还债务的义务，不能因为“反正开发商要还借款人钱”的理由就免除借款人的还款责任。
退一万步讲，即使一审法院同情借款人，希望减轻借款人的诉累，也不能通过免除义务忽视债权人的合法权利的方式进行。
6.若开发商资不抵债、偏又与买房人解约，按照原审的逻辑，贷款人将救济无门。
京茂公司的上诉请求：1.请求二审法院将原判决中第二项改判为：王秀娟于本判决生效后十日内之支付建行北京分行截至2015年3月27日的本金利息195095.6元、本金罚息13086.34元、利息罚息8477.12元；2.请求二审法院将原判决中第三项改判为：京茂公司于本判决生效后十日内支付建行北京分行贷款本金3176833.29元；3.二审诉讼费由建行北京分行承担。
事实与理由：一审法院适用法律错误。
其一，根据《解释》第二十五条第二款之规定，京茂公司仅应当将收受的购房贷款返还建行北京分行，对于该贷款在《借款合同》未解除之前的利息问题应属于《借款合同》调整范围，须根据《借款合同》解除之原因由责任方承担。而在本案中，《买卖合同》已经北京市朝阳区人民法院生效判决确认解除；本案一审中经各方当事人协商并由一审法院最终判决确认《借款合同》于2015年3月27日解除。在此必须明确：上述两份合同的解除京茂公司无任何过错责任，均是王秀娟根本违约造成，因此根据合同法的规定，就合同解除所产生的一切损失（包括贷款利息损失及购房款本金的利息损失）及相应的违约责任理应由其全部承担。据此，京茂公司不应承担购房贷款的利息、罚息及向王秀娟返还已支付的贷款本息。一审法院的判决显系适用法律错误。
其二，一审法院在判决中认定“由于京茂公司是《借款合同》项下贷款的实际使用人，其对于合同约定利率知晓并认可，由其按照合同约定标准支付贷款利息，符合公平原则”。京茂公司认为，一审法院此种认定是错误的。京茂公司不是《借款合同》项下贷款的实际使用人，该贷款的实际使用人为王秀娟。虽然京茂公司实际收到了建行北京分行发放给王秀娟的贷款，但该笔款项是基于《买卖合同》关系产生的购房款，系王秀娟基于《买卖合同》关系，为支付购房款向建行北京分行申请的贷款。因此，该款项的实际使用人应为王秀娟，而不是京茂公司。此外，一审法院关于公平原则的适用，亦于法无据。公平原则是建立在当事人对损害的发生均无过错的基础之上，而本案的贷款利息、罚息及购房款的利息损失均是由王秀娟的过错造成。
其三，一审法院认定“涉案《买卖合同》及《借款合同》解除后，京茂公司未转移涉案房屋的所有权，其作为实际收取贷款一方，应当承担贷款本金及利息的还款责任，因逾期偿还借款本息而产生的罚息亦应由其承担”。京茂公司认为，一审法院的上述认定，明显违反《解释》的相关规定，且《借款合同》的解除日期是经当事人协商由本案一审法院最终判决确认于2015年3月27日解除，当事人对于应返还的贷款本金并没有约定具体的还款日期且各方对于贷款利息、罚息的数额及承担方均存在争议，加之一审法院对本案久拖未判，因此在《借款合同》解除后，诉讼期间贷款本金所产生的仅是普通利息而不是罚息，且不应由京茂公司全部承担。
综上所述，一审法院在审理此案中存在上述适用法律错误的情况，恳请二审法院予以纠正，支持京茂公司的上诉请求。
王秀娟针对建行北京分行辩称，王秀娟认为建行北京分行的上诉理由没有事实依据，不能成立。本案借款合同纠纷应该遵守《解释》第二十五条第二款的规定处理。王秀娟认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回建行北京分行的上诉请求。
王秀娟针对京茂公司辩称，王秀娟认为京茂公司的上诉理由没有事实依据，不能成立。京茂公司对王秀娟所欠建行北京分行的全部债务应承担连带清偿责任；王秀娟认为一审法院认定京茂公司是贷款的实际使用人正确，京茂公司是商品房的出卖人，京茂公司收到了王秀娟向建行北京分行的贷款，京茂公司是房贷最终的受益人；王秀娟认为一审法院确认三方于2015年3月27日解除《借款合同》，还款的义务人为京茂公司是正确的，请求维持原判。
建行北京分行向一审法院起诉请求：1.确认编号为SF-1-8936-201300076的《借款合同》于2015年3月27日解除；2.王秀娟向建行北京分行支付截至2015年3月27日的利息195095.60元、罚息21563.46元及自2015年3月28日起至借款结清之日止的罚息（罚息按照合同约定计算）；3.王秀娟向建行北京分行偿还借款合同解除前每月应付本金319485.52元；4.京茂公司对以上2、3项债务承担连带保证责任；5.京茂公司清偿剩余贷款本金3176833.29元及自2015年3月28日起至借款清偿之日止的罚息（罚息按照合同约定计算）；6.王秀娟对以上第5项诉讼请求承担连带清偿责任；7.王秀娟、京茂公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：
2013年5月14日，京茂公司与王秀娟签订《买卖合同》，约定由王秀娟向京茂公司购买位于北京市朝阳区工人体育场北路21号楼16层1单元1830房屋，总价7790332元，支付方式为首期款金额3900332元，剩余款项389万元，由王秀娟以银行按揭方式支付。
2013年5月22日，建行北京分行与王秀娟、京茂公司签订编号为SF-1-8936-201300076《借款合同》。合同约定，王秀娟向建行北京分行借款389万用于购买位于北京市朝阳区工人体育场北路21号楼16层1单元1830房产；借款期限为120个月，自建行北京分行按照约定的用款计划将该合同项下借款款项首次划入约定的账户之日起计算；贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10％，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在该合同约定的每个利率调整日调整一次；王秀娟未按照该合同约定用途使用借款的，罚息利率为在该合同所执行的贷款利率水平上上浮100％；该合同项下借款逾期的，罚息利率为在该合同所执行的贷款利率的水平上上浮50％；该合同所称基准利率是指中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率；该合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；约定还款日为借款发放日后每月的对应日期，如当月没有发放日的对应日期，则当月最后一日为对应日期；建行北京分行将贷款一次性划入京茂公司名下账户，账号：×××，王秀娟采用委托扣款的方式还款，借款人指定委托扣款账户名称：王秀娟，账号：×××；王秀娟的还款方式为等额本金还款；对于王秀娟未能在约定还款日前一日柜面营业终了前将应还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款拖欠的，建行北京分行有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利；京茂公司作为保证人为王秀娟的贷款提供担保；担保方式为抵押加阶段性保证，京茂公司在该合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、王秀娟应向建行北京分行支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；保证期间为该合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书收执之日止；如果该合同项下债务到期或者建行北京分行根据该合同的约定或者法律规定宣布债务提前到期，王秀娟未按时足额履行，或者王秀娟违反该合同的其他约定，京茂公司应在保证范围内立即承担连带担保责任。在签订合同时，王秀娟同意以其购买的位于北京市朝阳区工人体育场北路21号楼16层1单元1830房产为贷款做抵押担保，王秀娟应在建行北京分行要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，王秀娟应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件原本及其他权利证书交建行北京分行持有；王秀娟不按照合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，建行北京分行有权宣布贷款立即到期，要求王秀娟立即清偿借款本息及相关费用，有权解除与王秀娟的借贷关系。
2013年5月23日，建行北京分行依约向王秀娟发放了389万元贷款，将上述款项汇至京茂公司名下账户。王秀娟在合同履行过程中出现多期逾期。
后京茂公司将王秀娟诉至北京市朝阳区人民法院，要求解除双方签订的《买卖合同》；王秀娟返还京茂公司代付银行贷款395918.22元，并赔偿利息损失；王秀娟配合办理商品房网签合同解除手续。北京市朝阳区人民法院就该案作出（2014）朝民初字第05254号民事判决书，判决：京茂公司与王秀娟签订的《买卖合同》于该判决生效之日解除；王秀娟于该判决生效后十五日内配合京茂公司办理北京市朝阳区工人体育场北路21号楼16层1单元1830房屋网签房屋买卖合同解除手续；王秀娟于该判决生效后十五日内支付京茂公司395918.22元及按照中国人民银行同期贷款利率计算的自2013年12月12日至2013年12月31日的利息；京茂公司于办理网签合同解除手续之日退还王秀娟购房首付款3900332元。该判决于2015年1月23日生效。
截至2015年3月27日，王秀娟尚欠建行北京分行借款本金3496318.81元、利息195095.60元、本金罚息13086.34元、利息罚息8477.12元。
建行北京分行、王秀娟、京茂公司均同意涉案《借款合同》于2015年3月27日解除。
一审法院认为，建行北京分行与王秀娟、京茂公司签订的《借款合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。京茂公司及王秀娟均不认可罚息，但未说明合理理由。本院认为，各方对于借款合同的内容知晓并认可，关于罚息的约定属于该类合同行业惯例，且未明显加重借款人及担保人负担，京茂公司称罚息应属无效格式条款，缺乏依据。各方亦协商认可《借款合同》于2015年3月27日解除，本院对此不持异议。在该《借款合同》履行过程中，京茂公司也起诉王秀娟要求解除双方签订的《买卖合同》，现《买卖合同》已经判决确认解除，王秀娟未取得涉案房产。根据《解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。对于具体还款数额和还款义务人，该院认为，在《借款合同》解除之前，建行北京分行要求还款义务人按照合同约定支付利息、罚息，有合同依据。由于京茂公司是《借款合同》项下贷款的实际使用人，其对于合同约定利率知晓并认可，由其按照合同约定标准支付贷款利息，符合公平原则。虽然在《借款合同》解除前王秀娟应为还款义务人，解除前的欠款本息本应由王秀娟向建行北京分行支付，基于上述司法解释的规定，由于合同解除，京茂公司需将王秀娟已支付的贷款本息返还王秀娟。同理可知，王秀娟未偿还贷款本金、利息部分，应由京茂公司直接向建行北京分行偿还。故建行北京分行要求王秀娟偿还购房贷款本息的诉讼请求，该院不予支持。建行北京分行要求京茂公司对解除前贷款本金、利息承担连带保证责任的诉讼请求，亦缺乏法律依据，该院不予支持。
对于合同解除之前罚息的负担，考虑到本案所涉《买卖合同》系因王秀娟逾期偿还贷款违约造成，京茂公司亦代其偿还过部分贷款，故王秀娟对于逾期还款罚息的产生具有明显过错，该院判决合同解除前的罚息由王秀娟负担。涉案《买卖合同》及《借款合同》解除后，京茂公司未转移涉案房屋的所有权，其作为实际收取贷款一方，应当承担贷款本金及利息的还款责任，因逾期偿还借款本息而产生的罚息亦应由其承担。建行北京分行的要求王秀娟对《借款合同》解除后的本金、罚息承担连带保证责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。建行北京分行要求王秀娟承担《借款合同》解除前的本金部分，缺乏事实和法律依据，该院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认中国建设银行股份有限公司北京市分行与王秀娟、北京京茂房地产开发有限公司签订的编号为SF-1-8936-201300076的《个人住房（商业用房）借款合同》于二〇一五年三月二十七日解除；二、王秀娟于本判决生效后十日内支付中国建设银行股份有限公司北京市分行截至二〇一五年三月二十七日的本金罚息一万三千零八十六元三角四分、利息罚息八千四百七十七元一角二分；三、北京京茂房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付中国建设银行股份有限公司北京市分行贷款本金三百一十七万六千八百三十三元二角九分并按照上述《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准支付中国建设银行股份有限公司北京市分行上述款项自二〇一五年三月二十八日起至实际清偿之日止的罚息；四、驳回中国建设银行股份有限公司北京市分行的其他诉讼请求。如果王秀娟、北京京茂房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，建行北京分行与王秀娟、京茂公司签订的编号为SF-1-8936-201300076《借款合同》是各方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。各方当事人均应按照合同约定履行己方义务。
《借款合同》签订后，建行北京分行依约向王秀娟发放了贷款，履行了合同义务。王秀娟未按合同约定的时间足额偿还借款的行为已经构成违约，建行北京分行有权依照合同约定要求王秀娟偿还借款本息、支付罚息，要求保证人京茂公司承担保证责任。
因建行北京分行、王秀娟、京茂公司均认可《借款合同》于2015年3月27日解除，本院对此予以确认。本案系个人住房借款合同，是王秀娟因购买商品房所申请的贷款，虽然本案借款所购商品房的《买卖合同》已经解除，并不因此影响建行北京分行依照《借款合同》的约定向王秀娟、京茂公司主张权利。建行北京分行要求王秀娟偿还《借款合同》解除前尚欠的借款本金319485.52元及截至2015年3月27日的利息195095.6元，并要求京茂公司对此承担连带保证责任，符合《借款合同》的约定及法律规定，对建行北京分行的该上诉请求本院予以支持。
建行北京分行依据《解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，要求京茂公司偿还《借款合同》解除后剩余的的贷款本金3176833.29元及自2015年3月28日起至借款清偿之日止的罚息，具有法律依据，本院予以支持。
王秀娟、京茂公司向建行北京分行清偿了《借款合同》项下的全部债务后，双方可另行依据《买卖合同》确定各自应当承担的债务数额。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持北京市西城区人民法院（2014）西民初字第11921号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销北京市西城区人民法院（2014）西民初字第11921号民事判决第四项；
三、王秀娟于本判决生效后十日内给付中国建设银行股份有限公司北京市分行截至二〇一五年三月二十七日应付的借款本金319485.52元及利息195095.6元；
四、北京京茂房地产开发有限公司对本判决主文第三项确定的王秀娟的债务承担连带清偿责任；
五、驳回中国建设银行股份有限公司北京市分行其他诉讼请求。
如果王秀娟、北京京茂房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费36105元、诉讼保全申请费5000元，由王秀娟、北京京茂房地产开发有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费13711元，由王秀娟、北京京茂房地产开发有限公司负担（北京京茂房地产开发有限公司已交纳4550元，余款9161元，于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈红建
审 判 员 韩耀斌
代理审判员 朱 玥
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 苏 帅