安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二初字第00646号
原告：合肥申大物业服务有限公司。
法定代表人：汪鸣，董事长。
委托代理人：方玲，该公司员工。
被告：汪邦山，男，1968年8月18日出生，汉族，个体户。
原告合肥申大物业服务有限公司诉被告汪邦山物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理后，依法由审判员李翔适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥申大物业服务有限公司的委托代理人方玲，被告汪邦山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥申大物业服务有限公司诉称：被告汪邦山系B5幢1101、1112室业主，其中1101、1112室自2011年1月1日起未交物业管理费，累计欠31个月物业管理费计4211.82元，能耗费自2010年10月1日未再交纳，累计欠费34个月，计费1062.74元。为此，原告曾多次上门及用电话方式催讨，并下发催缴单，均无济于事，致使原告的物业管理工作受到严重的影响。为维护原告的合法权益，故请求人民法院依法判令被告汪邦山支付2011年1月1日至2013年7月31日期间物业管理费4211.82元，2010年10月1日至2013年7月31日期间的能耗费1062.74元并支付逾期付款违约金（违约金以拖欠物业管理费4211.82元为基数自2014年2月24日起按照银行同期贷款利率4倍计算至款清日止）；本案诉讼费由被告承担。
被告汪邦山辩称：一、我户1101室房屋墙面渗水，多次找物业，物业公司也至我户查看，至今未能解决。二、原告物业公司收取的物业费标准过高，高于周围小区。三、自2012年7月份至2013年6月小区物业服务由申大物业公司转包给申达物业公司。四、物业服务期间，小区停水停电物业公司不能提前通知业主；电梯经常出故障，2012年12月份物业公司故意把B5、B6的电梯全部停掉，实际停了24天。五、物业公司拆掉业主入户的空气开关。
经审理查明：被告汪邦山系玫瑰绅城花园B5幢1101、1112室业主，其中1101室房屋建筑面积77.42平方米，1112室房屋建筑面积37.72平方米，房屋类型为高层住宅。上述1101、1112室房屋相邻墙面已打通，合成一套房，由被告居住。2010年6月18日，汪邦山作为乙方与作为甲方的合肥申大物业服务有限公司即本案原告签订了《前期物业管理服务协议》，双方对各自的权利、义务，物业服务内容，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中合同第一条第一款第1项约定甲方对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、日常修缮、服务与管理；第6项约定：甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用，以及根据供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收费用；以及根据接收乙方的委托收取提供物业服务合同以外的其他服务费用。
对物业管理服务费的收取，双方合同第四条主要约定，物业管理服务费用：（不包括房屋共用部分共用设施设备除日常养护外的维修、更新、改造的费用）小区共用设施、设备所需能耗费用单独建账按实分摊。乙方交纳费用时间为每六个月交纳一次，高层住宅每月每平方米1.18元。物业管理服务费用标准按物价局备案价调整，每次交纳费用时间为缴费当前月5日前预缴本半年度物业管理费用。
对于代收代缴收费服务，双方合同第六条约定：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务，（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。
对于违约责任，双方合同第十一条第四项约定为：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。
合同签订后，原告合肥申大物业服务有限公司依约在该小区从事物业服务工作，被告汪邦山交纳1101、1112室物业费至2010年12月31日，能耗费至2010年9月30日，此后被告汪邦山未再交纳物业管理费以及能耗费，截至2013年7月31日期间，累计拖欠物业管理费4211.82元和能耗费1055.84元。
另查明：被告庭审中陈述1101室房屋墙面漏水。合肥市包河区物价局以皖价服证第01070135号批复核准玫瑰绅城花园高层住宅服务费为每月1.18元／平方米。
以上事实，有《前期物业管理服务协议》、《临时管理公约》、物价局文件、公摊能耗资料以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。
本院认为：原告合肥申大物业服务有限公司与被告汪邦山签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，故该合同对双方均具有约束力。合同履行期间，合肥申大物业服务有限公司依约为包括被告汪邦山在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用。被告汪邦山作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，被告汪邦山未向原告合肥申大物业服务有限公司交纳自2011年1月1日至2013年7月31日期间的物业管理费，对此被告汪邦山未提出任何事由予以抗辩，其拖欠物业费已经违反了双方合同的约定，原告要求其支付物业管理费计4211.82元（1101室：1.18元／平方米／月×77.42平方米×31个月=2832.02元，1112室：1.18元／平方米／月×37.72平方米×31个月=1379.80元）的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。
小区产生的公用电费应当由业主分摊，且原被告签订的《前期物业管理服务协议》亦对公共能耗的分担作出约定，因此对原告诉请被告支付公共能耗费，本院予以支持，经核算为1055.84元。
按照合同约定，物业费用按六个月交纳一次，业主或物业使用人应在每半年度前5天交纳物业管理费，未能按时足额交纳的，应按照每日千分之三支付违约金。本案中，被告未予按约交付物业管理费用，存在违约，因此应当承担支付违约金的责任，现原告主张自起诉至日起按被告拖欠物业管理费为基数按照银行同期贷款利率4倍计算，本院根据公平和诚信原则，考虑到被告因违约所给原告造成的资金沉淀的时间所产生的利息损失、合同预期收益损失等因素，故本院决定对原告提出的违约金数额予以核减，可按银行同期同类贷款利率计取。据此被告应当以拖欠的物业费4211.82为基数，自2014年2月24日按同期银行贷款利率支付违约金至本判决确定给付日止。对于被告汪邦山辩称的1101室房屋墙面漏水的问题，其可在确定责任人后，就其房屋遭受的损失及时、合法地向责任人主张权利，而不能以此拒交物业管理费。被告汪邦山的其他辩解因未能提供证据予以证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告汪邦山于本判决生效之日起十日内支付原告合肥申大物业服务有限公司2011年1月1日至2013年7月31日期间物业管理费4211.82元及违约金（以4211.82元为基数自2014年2月24日起按照银行同期贷款利率计算至本判决确定给付日止）；
二、被告汪邦山于本判决生效之日起十日内支付原告合肥申大物业服务有限公司2010年10月1日至2013年7月31日期间能耗费1055.84元。
如果被告汪邦山未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取25元，由被告汪邦山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 李 翔
二〇一四年三月二十七日
书记员 马爱婷
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。