云南省临沧市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云09民终398号
上诉人（原审被告）：唐孝诚，男，1949年5月4日生，汉族，中共党员，中专文化，退休公务员，住双江自治县。
委托诉讼代理人：杨明兴，四和法律服务所法律服务工作者。代理权限：一般授权代理。
被上诉人（原审原告）：双江和馨物业管理有限公司。住所地：双江自治县弄翔路*号（双江自治县怡安小区内）。
法定代表人：叶泳,该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄志梅，云南两江律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人唐孝诚因与被上诉人双江和馨物业管理有限公司（以下简称：双江和馨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服双江自治县人民法院(2017）云0925民初191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月31日立案后，依法组成合议庭于2017年9月6日公开开庭进行了审理。上诉人唐孝诚及其委托诉讼代理人杨明兴，被上诉人双江和馨物业公司的委托诉讼代理人黄志梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐孝诚上诉请求：撤销双江自治县人民法院(2017）云0925民初191号民事判决，重新查明事实，依法进行改判，并要求被上诉人双江和馨物业公司承担本案上诉费。事实和理由：一、一审认定事实不清。一审认定被上诉人双江和馨物业公司于2010年5月5日正式将房屋移交给上诉人唐孝诚不是事实。2010年4月30日，开发商售房部通知上诉人唐孝诚接房拿钥匙，并于当天代收费用730元，在出具的收据中写明“可接房”，要求上诉人唐孝诚持收据到怡安小区物管处找刘明祥接房拿钥匙。上诉人唐孝诚到物管处时因刘明祥外出，其他工作人员要求上诉人唐孝诚将收据及身份证各复印1份交物管处存档。上诉人唐孝诚于2010年5月5日将身份证、收据复印件交物管工作人员张红芳存档。物管处刘明祥于当天带其进行了房屋交接验收。交接验收后，上诉人唐孝诚与刘明祥共同到物管处办公室进行房屋移交验收签字并拿钥匙。在移交钥匙前，物管处要求先签订1份合同后方能将钥匙移交上诉人唐孝诚。但上诉人认为签合同和领钥匙是两回事，违反了相关法律规定，不同意签合同，故被上诉人双江和馨物业公司将钥匙扣留，房屋也未移交给上诉人唐孝诚。上诉人唐孝诚也未与被上诉人双江和馨物业公司签订过任何物业管理合同。二、“2010年5月5日，上诉人唐孝诚及事务助理刘明祥共同对房屋进行验收，制作《房屋验收移交表》，唐孝诚及刘明祥在验收表上签字”不是事实。在一审时，根据谁主张谁举证的原则，被上诉人双江和馨物业公司也没有有力的证据加以证明房屋已移交给上诉人唐孝诚。三、一审认定“被上诉人双江和馨物业公司多次向上诉人唐孝诚催缴物业管理费，上诉人唐孝诚没有理睬”不是事实。从2010年5月至2014年6月，被上诉人双江和馨物业公司从未向上诉人唐孝诚催缴过物业管理费，被上诉人双江和馨物业公司在一审庭审中也未能提供相关证据证明向上诉人唐孝诚催缴物业管理费的事实。根据《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的相关规定，该案已超过诉讼时效。综上所述，上诉人认为一审认定事实不清，事实上上诉人唐孝诚接到房屋钥匙的时间是2013年上半年，正式入住的时间是2014年7月。自2014年7月至今，上诉人唐孝诚从未拖欠物业管理费。
双江和馨物业公司答辩称：对一审认定事实及法律适用无异议。被上诉人双江和馨物业公司从临沧和馨物业管理有限公司承接物业管理服务，被上诉人双江和馨物业公司提交的房屋移交表明确开发商于2010年5月5日移交房屋，上诉人唐孝诚接受房屋并支付了物业管理费，证明其承认物业公司提供物业服务。被上诉人双江和馨物业公司一直没有放弃权利，以告知函的方式向上诉人唐孝诚催缴物业管理费，因此属于诉讼时效中断。且上诉人唐孝诚在一审审理过程中有没有提出诉讼时效已过的抗辩，二审提出不应得到支持。综上，被上诉人双江和馨物业公司要求上诉人唐孝诚支付拖欠物业管理费的请求于法有据，恳请驳回上诉人唐孝诚的上诉请求。
双江和馨物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令唐孝诚支付拖欠的物业管理费2910.14元（自2010年5月至2012年12月的物业管理费：32个月×0.45元／㎡／月×124.36㎡＝1790.78元，自2013年1月至2014年6月的物业管理费：18个月×0.5元／㎡／月×124.36㎡＝1119.24元）；2、由唐孝诚承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：双江和馨物业公司注册成立时间为2012年6月11日，是双江怡安小区的物业服务企业。在此之前，临沧和馨物业管理有限公司为双江怡安小区的物业服务企业，在双江和馨物业公司成立后，承接提供该小区的物业管理服务。两个物业管理公司的法定代表人均为叶泳一人担任。双江和馨物业公司成立后，临沧和馨物业管理有限公司授权双江和馨物业公司追讨小区业主拖欠的物业管理费用。唐孝诚为双江怡安小区（二期）第1幢第2单元第1层102号房的业主（该房屋建筑面积为124.36㎡），该房屋系唐孝诚与临沧极光城建房地产开发有限公司于2009年8月26日购买。在此之前，唐孝诚曾于2006年1月26日购买了双江怡安小区（一期）第11幢2单元第5层1号房，并于同年1月27日与临沧和馨物业管理有限公司签订有《物业管理服务合同》。双江怡安小区（二期）第1幢第2单元第1层102号房的交房时间在双方签订的《商品房购销合同》中明确约定为2010年4月30日前。2010年5月5日，经业主唐孝诚及事务助理刘明祥共同对房屋进行验收，制作《房屋验收移交表》，唐孝诚及刘明祥在验收表上签名。根据双江发展和改革局于2006年2月6日下发的双发改发（2006）7号文件《关于怡安小区物业管理收费的批复》，“一、物业管理。1、经济适用房：按居住面积，每平方米0.45元／月收取……”。2012年12月28日，双江发展和改革局下发双发改发（2012）157号文件《双江县发展和改革局、双江县住房和城乡建设局关于印发＜双江前期物业收费管理办法＞的通知》规定，该办法自2013年1月1日执行，该办法中明确规定：“住宅小区在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行政府指导价标准；业主大会成立之后的物业服务收费，住宅小区及非住宅小区实行市场调节价”。该《办法》中第四条还规定：“多层住宅物业管理费：0.5元／㎡／月（6层以内）”。按照上述规定，双江怡安小区2013年1月1日前的物业管理费按0.45元／㎡／月收取，2013年1月1日后的物业管理费按0.5元／㎡／月收取。庭审中，唐孝诚抗辩其在房屋移交时因拒绝签订物业管理合同致使双江和馨物业公司扣押其房屋钥匙，致其未能入住该房屋，故不认可于2010年5月5日接收房屋，只认可自接到钥匙后方才支付物业管理费。2015年10月16日，唐孝诚支付双江和馨物业公司2014年7月至2015年12月的物业管理费1119.3元，但对2010年5月至2014年6月的物业管理费不予认可亦未交纳。2017年3月24日，双江和馨物业公司再次催交无果后诉至法院，提出如上诉请。
一审法院经审理认为，本案中，双江怡安小区在业主大会成立并选聘物业服务企业之前，建设单位选聘临沧和馨物业管理有限公司为该小区提供物业管理服务。双江和馨物业公司成立后，由该公司继续承接小区的物业服务。上述行为，不违反法律的禁止性规定，唐孝诚等业主也未提出异议，故确认双江怡安小区的物业管理服务由双江和馨物业公司提供，小区业主应依法交纳相应的物业服务费。唐孝诚在2006年1月27日购买该小区（一期）第11幢2单元第5层1号房，也按规定缴纳了相应的物业管理费用，故唐孝诚系明知小区住宅交房后产生相应的物业服务费用。另外，唐孝诚于2015年10月16日支付双江和馨物业公司2014年7月至2015年12月的物业管理费1119.3元的行为，表明其认可双江和馨物业公司已向小区提供物业服务的事实。故唐孝诚抗辩与双江和馨物业公司不存在合同关系、未能接受物管服务的主张不予支持。关于唐孝诚抗辩因双江和馨物业公司扣留其房屋钥匙，致使其不能入住该房屋，不承担实际入住前物业管理费的主张，因其提交的证据不足以证明该主张，双江和馨物业公司对扣押唐孝诚钥匙一事亦予以否认，且如确系双江和馨物业公司扣留其钥匙致其不能入住该房屋长达四年之久而不主张权利有悖常理，故唐孝诚应承担举证不能的法律后果，其抗辩因未拿到钥匙未能入住而不予支付物业管理费用的主张不予支持。结合双方分别提交的证据《房屋验收移交表》，能够证明小区开发商已于2010年5月5日将该房屋移交唐孝诚，唐孝诚虽未入住该房屋，但依法仍应交纳相应的物业服务费用。故双江和馨物业公司要求唐孝诚支付2010年5月至2014年6月物业管理费的诉讼主张予以支持。关于应交纳物业服务费的数额问题，按照双江自治县人民政府规定的小区计价标准，2010年5月至2012年12月，按每平方米0.45元的标准计算得1790.78元，2013年1月至2014年6月，按每平方米0.5元的标准计算得1119.24元，合计应支付的物业服务费为2910.02元。双江和馨物业公司诉请支付的物业管理费2910.14元系计算错误，予以纠正。据此，依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：唐孝诚于本判决发生法律效力之日起10日内向双江和馨物业管理有限公司支付2010年5月至2014年6月的物业管理费2910.02元；本案案件受理费50元，按《诉讼费用交纳办法》第十六条的规定减半收取25元，由唐孝诚负担。
本案二审中双方当事人的争议焦点为：1、本案被上诉人双江和馨物业公司的请求权是否已过诉讼时效期间？2、上诉人唐孝诚是否应当向被上诉人双江和馨物业公司支付物业管理费？
在二审审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。
经审理，本院查明如下法律事实：唐孝诚与临沧极光城建房地产开发有限公司于2009年8月26日签订《商品房购销合同》，购买双江怡安小区（二期）第1幢第2单元第1层102号房屋，合同明确约定临沧极光城建房地产开发有限公司于2010年4月30日前交付房屋。在双江怡安小区业主大会成立并选聘物业服务企业之前，建设单位临沧极光城建房地产开发有限公司选聘临沧和馨物业管理有限公司为该小区提供物业管理服务。2010年5月5日，唐孝诚对所购房屋的建筑工程、电器、通讯、给排水建筑项目进行了验收，并在《房屋验收移交表》上签名确认同意接受房屋，但并未与建设单位临沧极光城建房地产开发有限公司选聘的物业管理公司即临沧和馨物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》。2012年6月11日双江和馨物业公司注册成立，承接临沧和馨物业管理有限公司为双江怡安小区提供物业管理服务，但亦未与唐孝诚签订《物业管理服务合同》。2015年10月16日，唐孝诚向双江和馨物业公司支付2014年7月至2015年12月的物业管理费1119.3元。2017年3月24日，双江和馨物业公司向唐孝诚催交无果后提起诉讼。
针对本案双方当事人争议的上述争议焦点，本院作如下评判：
一、关于本案被上诉人双江和馨物业公司的请求权是否已过诉讼时效期间的问题。
本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。”本案上诉人唐孝诚在一审审理过程中，自始至终未提出诉讼时效抗辩，仅仅在二审期间提出，又未提交新的证据证明被上诉人双江和馨物业公司的请求权已过诉讼时效期间。故上诉人唐孝诚上诉认为被上诉人双江和馨物业公司的请求权已过诉讼时效期间的上诉意见，无事实依据，不能成立，本院不予支持。
二、关于上诉人唐孝诚是否应当向被上诉人双江和馨物业公司支付物业管理费的问题。
本院认为，本案中，上诉人唐孝诚购买了双江怡安小区（二期）第1幢第2单元第1层102号房屋，上诉人唐孝诚未与双江怡安小区建设单位选聘的物业管理公司临沧和馨物业管理有限公司签订过《物业管理服务合同》，亦未与被上诉人双江和馨物业公司签订过《物业管理服务合同》，且双方当事人对房屋交付的时间存在争议。依一般交易习惯，房屋交付行为的完成一般体现为房屋钥匙的交付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，房屋的转移占有视为房屋的交付使用。被上诉人双江和馨物业公司一审时提交的《房屋验收移交表》上虽有上诉人唐孝诚的签字，但该《房屋验收移交表》只能证明当日建设单位与业主唐孝诚对所购房屋的内部建筑工程、电器、通讯、给排水建筑项目进行了验收，上诉人唐孝诚认可上述建筑项目的建设情况，并签字确认同意接受房屋的事实，而不能直接证明建设单位在业主唐孝诚验收房屋的同时一并将房屋钥匙交付给了上诉人唐孝诚。被上诉人双江和馨物业公司在一、二审审理过程中亦未提交其他证据证明唐孝诚实际占有、管理、使用或控制房屋，并实际接受其提供的物业管理服务。而唐孝诚自认于2013年上半年才领到房屋钥匙，进行房屋内室装饰装修，并向被上诉人双江和馨物业公司支付了2014年7月至2015年12月的物业管理费。在被上诉人双江和馨物业公司无其他证据证明其向唐孝诚交付房屋钥匙，唐孝诚实际接受其提供的物业管理服务的具体时间的情况下，本院确认唐孝诚收到房屋钥匙并实际接受被上诉人双江和馨物业公司提供物业管理服务的时间为2013年1月，故其应承担自2013年1月至2014年6月的物业管理费。具体应承担的物业管理费问题，因双方并未签订书面的《物业管理服务合同》，故本院参照被上诉人双江和馨物业公司实际已经向唐孝诚收取的2014年7月至2015年12月同等期间的管理费即1119.3元予以确认。被上诉人双江和馨物业公司主张的2010年5月至2012年12月的物业管理费，无事实依据，不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审审判程序合法，适用法律不当，处理不当，应予以改判。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销双江自治县人民法院(2017）云0925民初191号民事判决；
二、唐孝诚在本判决生效后10日内向双江和馨物业管理有限公司支付自2013年1月起至2014年6月止的物业管理费1119.3元;
三、驳回双江和馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费50元，由双江和馨物业管理有限公司承担25元，由唐孝诚承担25元。一审案件受理费25元，由唐孝诚承担。
本判决为终审判决。
如果负有义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向原审双江自治县人民法院申请强制执行。
审判长 李世兰
审判员 龙 伟
审判员 李 明
二〇一七年十月三十一日
书记员 李 丹