北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第14542号
原告董博，男，1959年4月6日出生，公民身份号码×××。
原告董秀凤，女，1955年8月20日出生，公民身份号码×××。
原告董秀英，女，1943年5月23日出生，公民身份号码×××。
被告刘桂英，女，1945年8月29日出生，公民身份号码×××。
被告ＸＸ朝，男，1941年6月28日出生，公民身份号码×××。
被告张宇曦，男，1972年5月4日出生，公民身份号码×××。
三被告共同委托代理人任春玲，北京市鑫兴律师事务所律师。
原告董博、董秀凤、董秀英与被告刘桂英、ＸＸ朝、张宇曦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董博、董秀凤、董秀英，被告ＸＸ朝及三被告共同委托代理人任春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董博诉称：原告父亲董如彬（曾用名董保财，董保才）于2006年7月8日去世，母亲谭文珍于1984年9月19日去世。在顺义区×村×号，董如彬、谭文珍有祖宅一所，1951年政府颁发土地照，登记在董如彬名下。1976年，董如彬、谭文珍、董博共同拆旧房翻建成北正房8间。1993年，政府确权宅基地，登记在董如彬（董保财）名下。1995年初，董如彬将上述8间房屋以22400元价格卖给三被告。因三被告非顺义区×村村民，房屋买卖违反国家法律强制规定，又因原告系董如彬、谭文珍法定继承人，故诉至法院，请求：1.确认涉诉1995年房屋买卖合同无效；2.被告返还顺义区×村×号涉诉房屋及宅基地使用证；3.被告负担诉讼费。
原告董秀凤诉称：认可董博的意见，要求确认涉诉的房屋买卖合同无效。
原告董秀英诉称：不同意原告董博、董秀凤的意见。涉诉房屋的买卖经过相关部门的确认，买卖协议应为有效。如该协议被确定为无效，我不放弃我的继承份额，但我不同意承担相应的赔偿责任。
被告ＸＸ朝、刘桂英、张宇曦共同辩称：原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。1.涉诉房屋买卖至今已过去20年，现原告起诉已超过诉讼时效，其请求不应得到法院保护；2.原告董博此前曾起诉过刘桂英后又撤诉，但其对房屋买卖的过程并不清楚，亦未提交相应证据。现董博再次起诉，其提交的证据大部分为上一案件中刘桂英出示的，且两次起诉中提交的材料和其个人陈述均有不符事实之处；3.买房人为张宇曦，原告不应起诉其余二被告；4.原告没有证据证明董如彬即是房屋买卖草契中的董保财，被告也没有查到相关事实；5.假如董如彬身份信息属实，因现行《土地管理法》不应当有溯及力，1995年的房屋买卖草契没有违反当时的法律规定和政策禁止性规定，应当属于有效协议；6.房屋买卖草契已经全部履行完毕，涉及的转让行为已经经过村委会和政府审批，并向财政局交纳了税款，北京市财政局向张宇曦颁发了契证即所有权证，已取得了房屋产权证明。三被告就涉诉房屋已实际使用入住了。当时是张宇曦和他姥爷居住、养殖，三被告现在偶尔也去。这一系列行为表明国家行政部门认可并批准了双方的房屋买卖行为，因此涉诉协议是有效协议；7.若判决房屋买卖草契无效有违诚实信用原则，会产生有害无利的示范效应，具有不良的法律效果。
经审理查明：
ＸＸ朝与刘桂英系夫妻关系，张宇曦系二人婚生之子。刘进善（已去世）系刘桂英之父、张宇曦之外祖父。
董如彬（已于2006年7月18日去世）与田氏（1955年去世）生育长子董林（1959年去世）和长女董秀英（1943年出生）。董林生前育有一女董桂荣（后随母改嫁，姓名变更为李桂荣）。后董如彬与谭文珍（1984年去世）再婚，生育一子董博（曾用名董福名，1959年出生）。谭文珍再婚时带有一女董秀凤（1955年出生）。董博、董秀凤、董秀英现均为城镇居民。
本案中，原告董博起诉被告ＸＸ朝、刘桂英、张宇曦请求确认涉诉房屋买卖合同无效。因董如彬合法的继承人除董博之外，现还有董秀英、董秀凤、李桂荣三人。如涉诉房屋买卖合同确定为无效，必然涉及上述三人的合法权益。经本院庭前询问，董秀英、董秀凤同意以原告身份参与本案诉讼；李桂荣明确表示：不参与本案诉讼，即使涉诉房屋买卖确定为无效，其放弃相应的继承份额，亦不愿承担相应的赔偿责任。故本院依法追加董秀英、董秀凤为本案共同原告，三被告对此均无异议。
涉诉房屋位于北京市顺义区木林镇×村×号，房屋《集体土地建设用地使用证》登记所有人为董保财（董保才），董保财系北京市顺义区木林镇×村村民。1995年5月20日，卖房人董保财立下买卖房屋草契一份，内容为：“卖房人董保财今将瓦房一所计捌间座落顺义县木林镇×村凭中人刘进忠说合情愿卖与张宇曦名下永远为业。言明卖价每间壹仟肆佰元，共计人民币壹万壹仟贰佰元。笔下交清，并无短少。日后如有任何纠葛俱有卖主与中证人一面承担，于买主无涉。恐口无凭，立此草契为证。代笔人许连福，中证人刘进忠，监证机关木林镇×村委会，监证人陈庆余，立卖契人董保才”。该买卖房屋草契上盖有顺义县木林镇×村村民委员会、顺义县木林镇人民政府公章。
关于涉诉房屋的实际买受人问题。原告董博称，涉诉房屋是刘进善买给张宇曦的；原告董秀凤称，涉诉房屋是刘进善买给刘桂英的，刘桂英又转给了张宇曦；原告董秀英称，不清楚涉诉房屋的买卖过程。三被告称，涉诉房屋是刘进善给张宇曦买的，因为张宇曦当时没有工作，刘进善买房前即与三被告进行沟通并在买房后与三被告进行了反馈。
审理中，双方确认，涉诉房屋实际买卖价款为22400元。该价款均为刘进善所出。刘进善于1995年5月24日和5月26日，分两次向董博给付购房款共计22400元，董博就此打过两张收条。两张收条所载的钱款即为涉诉房屋的买卖价款。董保财后将涉诉房屋集体土地建设用地使用证交给刘进善。
后刘进善后以张宇曦名义，于1995年5月22日向顺义县木林镇土地管理科交纳了买房款1400元，于同年5月23日向顺义县财政局、顺义县地方税务局第一税务所交纳了契证款5元、契税672元、印花税10元。1995年5月24日，北京市财政局颁发了京契字0040498号北京市房屋契证。相关税费支出亦为刘进善所出。刘进善后将买房相关手续交给三被告。ＸＸ朝现持有涉诉房屋集体土地建设用地使用证及相应的购房交易手续。庭审中，原告董博认可涉诉宅院集体土地建设用地使用证在被告ＸＸ朝处，并表示该证在谁处就要求谁返还。
1995年购买涉诉房屋至今，三被告均为城镇户口且户籍均不在北京市顺义区木林镇×村。涉诉宅院内原有北房八间，压水机、自来水各一套，简易棚两间及院墙。三被告称，刘进善和三被告均在涉诉房屋内居住过，并对房屋进行了装修。买房的当年，刘进善和张宇曦翻建了四间猪圈，后陆续在宅院内搞过养殖、栽种果树。2005年之前，张宇曦在涉诉房屋内常住。2005年之后，涉诉房屋没人居住，但三被告每年都回去收拾。
经询问，卖房时，董秀英、董秀凤均不知情，事后亦未对该买卖行为表示反对。
另查，2014年9月28日，原告董博曾以刘桂英为被告，起诉要求确认涉诉房屋买卖协议无效，后主动撤诉。该案的案号为（2014）顺民初字第14521号。2015年8月20日，董博以ＸＸ朝、刘桂英、张宇曦为被告，再次起诉要求确认涉诉房屋买卖协议无效。本案审理中，董博申请调取（2014）顺民初字第14521号庭审笔录、勘验笔录和勘验照片。本院依法出示后，双方对此均不持异议。
庭审中，三被告对董如彬与董保财（董保才）是否为同一人提出质疑。三原告认可董如彬与董保财（董保才）均为同一人。原告董博提交了顺义区木林镇×村村民委员会证明，并申请证人陈庆余出庭作证。证人陈述称：董如彬与董保财是同一人。因董如彬此前在外地工作，同村人一般都称呼董保财，上岁数的人也有称呼董如彬的，但还是称呼董保财的时候多。涉诉房屋是董保财的。当时是董保财将房屋卖给刘进善的外孙，但不清楚外孙的具体名字。三被告不认可证人关于董如彬与董保财系同一人的陈述。
庭后，本院向顺义区木林镇派出所和×村村民委员会核实。木林派出所答复称：董如彬在户籍登记信息里并无曾用名，但不排除其有未经登记的名字。×村村民委员会主任申朝伶在谈话笔录中称：认可此前村委会给原告董博出具的证明。董如彬与董保财是同一人。董保财（董保才）应当是农村风俗叫的小名。庭审中，本院向双方出示书面核实结果。三原告对此予以认可。三被告认为无法证实董如彬与董保财系同一人，办理契证和相关手续应当使用合法的身份证。
审理中，经本院释明，原告董秀英坚持认为涉诉房屋买卖协议有效。三被告坚持表示双方达成的房屋买卖协议有效，如因房屋买卖协议被确认为无效，本案涉及的购房款及损失问题，同意另行解决。
上述事实，有双方当事人的陈述、集体土地建设用地使用证、买卖房屋草契、北京市房屋契证、北京市契税完税证、银钱收据、收条、证人证言及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：
本案的争议焦点有三个：第一，董如彬与董保财（董保才）的身份确定问题；第二，涉诉房屋买卖协议的双方当事人确定问题；第三，涉诉房屋买卖协议的效力确定问题。现分述如下。
关于第一个争议焦点。本院认为，根据买卖房屋草契、集体土地建设用地使用证和宅基地登记卡记载显示，董保财与董保才的宅基地坐落位置和面积完全一致。故，董保财与董保才系同一人。关于“财”与“才”书写不一致的问题，不排除当年农村姓名使用不规范的情形。故可以认定买卖房屋草契中卖房人“董保财”与立契人“董保才”系属笔误。关于董如彬与买卖房屋草契中的卖房人董保财（董保才）是否为同一人的问题。双方均认可，本案证据中两张收条所载的金额即为涉诉房屋的买卖价款，而收条均有董博本人签字确认。据此，可以认定草契中的董保财（董保才）与董博必然存在身份关联关系。同时，三原告一致认可董如彬与董保财（董保才）即为同一人，且有村委会证明和证人陈述加以佐证，故可以认定董保财（董保才）系董如彬法定登记姓名之外的别名。三被告虽对董如彬与董保财（董保才）是否为同一人提出质疑，但并未提供相反证据加以证实，故本院对三被告该项答辩意见不予采纳。
关于第二个争议焦点。本院认为，根据买卖房屋草契记载，买卖协议的当事人分别为董保财（董保才）和张宇曦。此后相应的房屋交易税费票据亦均以张宇曦的名义办理。刘进善虽代为办理了涉诉房屋的买卖手续并支付了买卖价款及相关税费，但其之后将买房的相关手续交给了三被告且证人亦证实董保财（董保才）将涉诉房屋卖给刘进善的外孙。因此，综合本案查明的事实和双方证据，本院认定涉诉房屋的实际买受人为张宇曦。在（2014）顺民初字第14521号案件和本案中，原告董博关于房屋买卖过程的陈述，前后并不一致且对买卖的具体细节并不清楚。由此可以认定，买卖房屋时，董博并不在场。据此，本院认定涉诉房屋买卖协议的双方当事人为董保财（董保才）和张宇曦。
关于第三个争议焦点。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系。根据本案查明的事实，董保财（董保才）与张宇曦虽然达成了农村房屋买卖协议，但张宇曦并非涉诉房屋所在的北京市顺义区木林镇×村村民，且至今仍非该集体经济组织的成员，因此张宇曦不具备取得涉诉房屋相应宅基地使用权及购买涉诉房屋的主体资格。现董博、董秀凤起诉要求确认涉诉农村房屋买卖合同无效，有事实及法律依据，本院予以支持。对于三被告主张该房屋买卖已在有关部门缴纳相关税费、办理契证，故该买卖关系有效的辩解意见，因董保财（董保才）与张宇曦并未办理土地使用权的变更登记手续，三被告所提供的证据只能证明房屋交易的事实，并不是本案所涉及房屋合法有效的产权手续。故对其该意见，本院不予采纳。因此，涉诉的《买卖房屋草契》应属无效。房屋买卖合同被确认无效后，双方应将从对方处取得的财产返还给对方。故原告董博、董秀凤要求确认买卖合同无效，返还涉诉房屋及集体土地建设用地使用证的请求，本院予以支持。因三被告均居住使用过涉诉房屋且目前三人每年也会回去收拾该房屋，故本院认定涉诉房屋为三人家庭共同使用，三被告应共同承担腾退返还涉诉房屋的义务。因ＸＸ朝现持有涉诉房屋集体土地建设用地使用证，且原告董博亦表示该证在谁处就要求谁返还，故ＸＸ朝有义务返还该使用证。至于因合同无效导致张宇曦的购房款及损失赔偿问题，因张宇曦表示另行解决，故本案不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条之规定，判决如下：
一、董如彬（又名董保财、董保才）与被告张宇曦于一九九五年五月二十日签订的《买卖房屋草契》无效；
二、被告张宇曦、ＸＸ朝、刘桂英将位于北京市顺义区木林镇×村×号的房屋及附属设施返还给原告董博、董秀凤、董秀英，于本判决生效之日起三十日内执行；
三、被告ＸＸ朝将位于北京市顺义区木林镇×村×号宅院的集体土地建设用地使用证返还给原告董博、董秀凤、董秀英，于本判决生效之日起三十日内执行。
案件受理费三百六十元，由被告张宇曦、ＸＸ朝、刘桂英共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙春牛
人民陪审员 胡军霞
人民陪审员 董学红
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 罗佳旭