苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）姑苏民五初字第0360号
原告冯培初。
委托代理人陆舜，江苏丰云律师事务所律师。
委托代理人徐清，江苏丰云律师事务所律师。
被告吴鹏飞。
被告叶小明。
委托代理人徐亚军（代理以上二被告），江苏大名大律师事务所律师。
委托代理人杜文燕（代理以上二被告），江苏大名大律师事务所律师。
被告邱文高。
原告冯培初与被告吴鹏飞、叶小明、邱文高转让合同纠纷一案，本院2014年5月9日受理后，依法由审判员潘宇容独任审判，于2014年7月30日公开开庭进行了审理。原告冯培初的委托代理人陆舜、徐清和被告吴鹏飞、叶小明的委托代理人徐亚军、杜文燕到庭参加诉讼，被告邱文高经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告冯培初诉称：2013年3月3日，我与吴鹏飞、叶小明、邱文高就位于苏州市××路×××号的好又多超市签订转让协议书。该房屋所有权人因承租人及次承租人的擅自转租行为，请求法院解除房屋租赁合同，后我于2013年11月27日根据判决向房屋所有权人交还了房屋，致使签订转让协议书的目的无法实现。请求法院判令被告吴鹏飞、叶小明、邱文高赔偿损失504778元并承担本案诉讼费用。
被告吴鹏飞、叶小明辩称：1、我们与冯培初签订的是超市经营权转让合同，而不是房屋的转租合同，房屋的使用人并未发生变更，双方之间并非转租关系；2、合同签订前，冯培初已对超市的实际情况作了了解，我方并未隐瞒房屋租赁的相关情况；合同签订后，冯培初开始正式经营超市，我方向其交付了超市及货物，故我方已经全面履行了自己的义务，不存在违约行为；3、冯培初自行将货物处理完毕并与房东结算清楚，不存在经济损失。综上，请求法院驳回原告冯培初的诉讼请求。
被告邱文高未作答辩。
经审理查明，苏州市××路×××号房屋系张维明与配偶章斗平共同共有。2010年，张维明与雷建勇签订房屋租赁合同，约定将上述房屋中的沿街底层（约260平方米）出租给雷建勇，租期自2010年12月30日起至2015年12月30日止。合同约定，租赁期限内雷建勇未经张维明同意不得出租和转让。合同签订后，雷建勇以自己的名义在该地点开办了字号为“苏州市沧浪区六安市好又多超市××路加盟店”的个体工商户，开始进行超市经营。除租金外，雷建勇另向张维明支付了押金5万元。2011年9月，雷建勇与被告吴鹏飞签订房屋租赁协议书，将自己经营的好又多超市加盟店以63.9万元（含押金5万元）的价格转给吴鹏飞，协议明确该转让合同得到房东张维明同意，原有租赁合同不变。受让该超市后，被告吴鹏飞与被告叶小明、邱文高在该地址仍以好又多超市的名义共同经营，未与张维明重新订立租赁合同，期间被告吴鹏飞继续按雷建勇的租赁合同向张维明支付租金。2013年2月，被告吴鹏飞、叶小明、邱文高欲将超市转让，得知信息后，原告冯培初对超市的基本情况进行了考察，双方就转让事宜达成了一致意见。2013年3月3日，三被告作为转让方与原告冯培初签订转让协议书，内容为“吴鹏飞从雷建勇手转来的××路×××号（原312号）好又多超市现经双方协商一致，从2013年3月3日起转让给冯培初经营。转让费陆拾伍万贰仟元（其中包括押金伍万元，剩余已交的3-6月份的房租伍万元），另吴鹏飞、叶小明、邱文高所欠铺底柒万捌仟元由冯培初承担。”协议签订后，原告冯培初于当天支付现金10万元，后又于次日转账支付55万元，现金支付2000元；三被告在收到全部款项后将超市按照经营当时的现状（包括所有货物）交付给原告冯培初。原告冯培初仍以好又多超市的名义在该地点继续经营，未与张维明或其他人另行订立租赁合同。2013年6月，张维明将雷建勇诉至本院，以未经同意擅自转租为由，请求法院判决确认双方2010年签订的租赁合同于2013年3月15日解除。本院在审理中追加本案原告冯培初为第三人参加诉讼，于2013年9月16日作出（2013）姑苏民五初字第0260号民事判决，确认张维明与雷建勇的租赁合同于2013年3月15日解除，并判令本案原告冯培初将房屋腾清后归还张维明，雷建勇向张维明支付自2013年7月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费。该判决发生法律效力后，原告冯培初于2013年11月将经营超市的房屋予以腾清并直接交还了张维明，双方未对2013年7月1日以后的房屋使用费进行结算。
以上事实，由原、被告的当庭陈述及原告冯培初转让协议书、（2013）姑苏民五初字第0260号民事判决书、银行转账凭证、被告吴鹏飞、叶小明提供的营业执照登记信息等证据证实；上述证据均经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的店面转让协议系双方真实意思表示，未违反有关法律规定，应认定为合法有效。该协议的标的系原由三被告在××路×××号底层房屋经营的营业执照登记为“苏州市沧浪区六安市好又多超市××路加盟店”的日用超市，既包括了对房屋的装修、设施设备、经营项目（货物、加盟许可费及客源、商誉等其他无形资产）等的转让，也包括了对经营房屋的转租，转租的期限和租金等同于张维明与雷建勇所签的租赁合同约定。转让协议签订后，原告冯培初依约支付了转让费65.2万元并接收了超市的所有物品，转让行为完成。而在对经营房屋的使用上，因本院判决张维明与雷建勇的租赁合同于2013年3月15日解除，原告冯培初无法在该合同剩余租赁期限内继续经营，其可向转让合同的相对方主张赔偿损失，至于损失的存在及大小，应由原告冯培初举证证明。原告冯培初认为，65.2万元转让费中，扣除5万元租金、5万元押金和2000元货架费用后，其余55万元均系为获取房屋租赁权而支付的转让费，超市中的货物价值即所欠铺底柒万捌仟元。故除要求三被告返还租金外，还主张应将55万元转让费分摊入剩余租赁期限（2013年3月至2015年12月），由三被告将其未能经营期间（2013年12月至2015年12月）分摊的转让费予以返还。三被告则认为在转让当时已经交代清楚房屋的租赁关系，并无欺骗和隐瞒，原告冯培初所支付的转让费除了租金和押金外，均系其对超市实地考察后自愿支付，针对的是超市的设施设备、货物及其他无形资产，超市的货物价值也远不止7.5万元。本院审查后认为，转让费金额的确定一般取决于原、被告对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。而“铺底”按一般意义理解应为供货商向超市赊销的部分货物。双方所签订的转让协议中，并未对各个项目的转让费分列明确，在交接时也未进行清点，结合超市的面积、地段、经营常规及租赁合同的相关约定等判断，原告冯培初所主张的超市内所有物品价值7.5万元、55万元完全为租赁权的转让费用的说法，在其未提供相关证据证明的情况下，本院不予采信。就接收超市直至履行判决处理室内货物和其他物品并向张维明交还房屋的过程，原告冯培初均未能举证证明其所发生的实际损失，也不能合理说明转让费的实际构成，其直接以转让费作为损失要求三被告进行赔偿，本院不予支持。原告冯培初从三被告处转租房屋，并继受了雷建勇向张维明交纳的押金，现其已履行判决直接将房屋归还张维明，但因三被告向其转租房屋未获得所有权人的同意，其无法直接从张维明处返还押金而造成损失5万元，三被告作为转租关系的相对方，未举证证明双方有其他结算事项，应当赔偿该项损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告吴鹏飞、叶小明、邱文高于本判决生效后十日内一次性赔偿原告冯培初押金损失5万元（如采用转账方式支付，请汇入原告冯培初指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84）；
二、驳回原告冯培初的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8848元，减半收取4424元，由原告冯培初负担3986元，被告吴鹏飞、叶小明、邱文高负担438元；被告吴鹏飞、叶小明、邱文高于本判决生效后十日内直接向原告冯培初支付438元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行；帐号：55×××99。
审判员 潘宇容
二〇一四年八月六日
书记员 邓 琴