上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）静民三（民）初字第494号
原告马式薇，住上海市。
委托代理人蒋伟忠，上海茂雄律师事务所律师。
被告贺兴德，住上海市。
委托代理人贺尉宗（系被告之子），住上海市。
原告马式薇诉被告贺兴德房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙亦玢独任审判，公开开庭进行了审理。原告马式薇的委托代理人蒋伟忠，被告贺兴德及其委托代理人贺尉宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马式薇诉称，2012年12月21日，原、被告与上海智恒加诚房地产经纪有限公司就被告承租的座落于本市XXX路XXX弄XXX号房屋（以下简称系争房屋）签订居间合同，约定系争房屋使用权转让价款为人民币102万元（以下币种均为人民币），并约定先付定金10万元，居间合同签订后原告即支付意向金1万元。2012年12月25日，原告又支付被告21万元。2012年12月29日，原、被告签订《上海市公有住房承租权转让合同》，�同约定于2013年1月31日前双方到房地产交易中心办理承租权转让手续。2013年1月23日，被告将原告支付的费用22万元转回原告帐户，并明确表示不再履行《上海市公有住房承租权转让合同》。根据合同规定，经房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效。因被告的原因导致《上海市公有住房承租权转让合同》未经交易中心审核生效，系被告在缔约中的过错行为造成，故要求被告承担缔约过失责任。1、判令被告向原告赔偿利息损失，以22万元为本金，以银行同期贷款利率为计算标准，自2012年12月26日起计算至2013年1月23日止；2、判令被告赔偿原告差价购房损失30万元。
被告贺兴德辩称，根据规定《上海市公有住房承租权转让合同》需要政府审批，具有政策的不确定性，决定权在国家。由于被告仅有此一套房屋，因政策原因导致被告�家人的户籍无法迁出，非被告主观原因导致合同无法履行。在得知政策原因，户口无法迁出后，被告积极与原告联系，于2013年1月7日，被告即书面通知原告由于政策原因，无法继续履行合同。1月23日，被告即将收取的费用返还原告。现被告认为，基于合同尚未经房地产交易中心审核生效，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告承租本市XXX路XXX弄XXX号独用租赁部位为二层厢楼、二层南卫生间，公用租赁部位为底层灶间。2012年12月21日，原、被告及上海智恒加诚房地产经纪有限公司签订居间合同，约定：被告将系争房屋出售给原告，房屋成交价格为102万元，2012年12月20日由原告支付意向金1万元，2012年12月30日前签订《上海市房地产买卖合同》，2013年1月15日前赴房地产交易中心办理房地产转移登记。2012年12月21日，被告收取定金1万元。
2012年12月24日，原、被告签订�上海市公有住房承租权转让合同》，约定：被告将其承租的座落于本市XXX路XXX弄XXX号二层厢楼、二层南卫生间租赁部位独用面积23平方米的公有住房承租权转让给原告；该公有住房转让的成交价格为人民币80万元；原、被告应于2013年1月31日前，至静安区房地产交易中心办理该公有住房承租权的转让手续；自房地产交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》三日内，持有关资料向公有住房的出租人或出租人委托的物业公司办理公有住房租赁关系的变更手续；合同第十二条约定，本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效。同时，补充条款约定：被告方户口在双方进交易中心时已经迁出，如逾期未迁出则按房价的日万分之五支付违约金；在交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》，且原告支付全部房款后当日内，原、被告办理交房手续。如因政策因素导致交易不成功，双方互不承担违约责任，被告应在三日内退还原告所支付的全部房款。如逾期不归还，被告应向原告支付应付款的0.1%每天作为滞纳金，从应付日到实际支付日止。若被告逾期支付超过30天，则每超过一天，被告应向原告支付应付款的0.3%每天作为滞纳金，从应付日到实际支付日止。如因个人主观因素导致交易不成功的，原、被告双方按承租权转让合同约定赔偿对方损失。付款时间及金额约定：原告应于2012年12月21日支付原告定金20，000元等。同时，原、被告签订补充协议，约定转让合同价格为80万元，原告应支付被告一次性搬迁补偿款22万元，此款在签订买卖合同当日支付给被告。
2012年12月21日，被告办理了上海市公有住房差价换房征询表。
2012年12月25日，原告支付被告21万元。
2013年1月7日�被告向原告发函称，由于政策原因，导致无法继续履行签订的《上海市公有住房承租权转让合同》，故要求终止该合同及补充协议。并承诺尽快返还已收到的搬迁补偿款。该函件因原告拒收而退回。
2013年1月23日，被告之子贺尉宗通过银行帐号向原告帐号汇入22万元。
又查，系争房屋内有常住人口共五人，即被告贺兴德及配偶沈惠丽、女儿贺菊青、儿子贺尉宗、外孙女许佳璐。被告及户籍在籍人口均向法庭表示，常住户口同住人均一致同意出售该使用权房屋，但由于被告方无他处房屋可迁入户口，导致户籍在赴房地产交易中心办理手续前无法迁出。本合同未经房地产交易中心审核同意，亦未取得《准予公有住房差价交换通知书》。
审理中，原、被告一致确认本案《上海市公有住房承租权转让合同》未生效。但对于合同未生效的原因，双方各执一词。原告认为，合同未生效，系被告的户籍迁移遇到问题，导致无法赴房地产交易中心办理相关手续。被告在签订合同时，应当对户籍迁移问题有所预见，导致合同未生效的过错在于被告。被告认为，户籍迁移系政策因素导致无法正常办理相关手续，并非被告的主观因素导致。
以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的《上海市租用居住公房凭证》、《上海市公有住房承租权转让合同》、《居间合同》、付款凭证，被告提供的函及投递结果、银行转帐凭证等证据为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，附生效条件的合同，自条件成就时生效。公有住房的承租权转让必须符合相关政策规定，根据《上海市公有住房差价交换试行办法》及相关实施意见规定，公有住房承租权转让必须经过出租人办理征询意见并经房地产交易中心审核同意，且在承租权转让合同第十二条中明确约定合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效，属于附生效条件的合同，该条款属于特别条款，双方亦对合同未生效表示无异议，本院予以确认。合同未生效的情况下，当事人在订立合同过程中违背诚实信用原则，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。根据已经查明的事实，被告在签订居间合同、公有住房承租权转让合同中均承诺在进房地产交易中心前将户籍迁出系争房屋，但在签订承租权转让合同后，却以户籍无法迁出为由而拒绝赴房地产交易中心办理审核及转让手续，导致合同最终无法生效及实际履行，过错在于被告。缔约过失责任的范围为缔约费用、交易机会等信赖利益的弥补，而并非合同履行利益的赔偿。原告主张赔偿以银行同期贷款利率计算的利息，本院予以支持。关于原告要求赔偿购房的差价�失问题，根据本案查明事实，在2012年12月24日签约后，被告以自己的行为已明确告知原告无法履行合同，且于2013年1月23日将收取的相关费用退还原告。根据合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。现原告亦未提供证据证明其存在实际损失。原告要求被告以合同生效后的履行利益，即目前房屋市场价与承租权转让合同房屋价格的差额确定其实际损失，缺乏事实依据。为购买系争房屋，原告付出前期相应的签约成本、支付定金及相关费用等，原告确应有一定的损失。结合被告在签约过程中的过错程度、原告付款情况及双方对不履行合同所应承担的违约责任的合理预期等因素，酌定被告应承担的赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第�十五条的规定，判决如下：
一、被告贺兴德应于本判决生效之日起十日内赔偿原告马式薇利息损失（从2012年12月26日起至2013年1月23日止以22万元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、被告贺兴德应于本判决生效之日起十日内赔偿原告马式薇损失20，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5，815.4元，减半收取计2，907.7元，由原告马式薇承担1，453元，被告贺兴德承担1，454.7元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 孙亦玢
二〇一三年十二月二十三日
书记员 陆锋莉
附：相关法律条文
《中华人民共�国合同法》
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
……
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。