北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第16037号
原告毛宝华，男，1952年2月5日出生。
被告刘东山，男，1967年7月6日出生。
委托代理人张广秋，北京市金石律师事务所律师。
原告毛宝华诉被告刘东山房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛宝华、被告刘东山及其委托代理人张广秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛宝华诉称，我与被告2011年11月9日签订了租房协议，由被告租用我的房屋，地址为北京市西城区x街x条x号楼地下室（39间房），租期由2012年1月1日起至2018年12月31日止。协议规定乙方在租房期间内遵纪守法经营，所发生的债权债务法律纠纷由乙方全部负担。协议还规定承租方不得随意改变房屋主体结构，如必须改变时应通知房主并经房主书面同意后方可改变。被告在使用原告房屋时，未经原告同意，私自改变房屋总体结构，将39间房改建成86间房屋出租他人并私自乱拉电线，烧火做饭等一些做法，危及了整楼几百名居民生命安全。根据公安部及北京市政府有关地下室出租房屋管理规定及要求，原告于2013年7月8日正式通知被告，必须在2013年7月底之前将x号楼地下室腾空，按政府有关部门的要求进行整改，并将通知张贴在地下室出口的三个地方，告知地下室租户。但是被告一直不腾空房屋，继续经营阻止原告将地下室整改恢复原样。2013年12月3日西城区政府安全生产办公室正式给被告下达了x号楼地下室停业整改通知书。12月11日又给房主即原告下达了x街x条x号楼地下室立即停业整顿通知书。原告于12月13日用特快专递将此通知书邮寄给被告，但是被告置之不理，我行我素，无视国家法规法纪，不按政府有关部门的要求立即停业整顿x号楼地下室，视全楼400多口人生命安全而不顾，只为眼前私利。鉴于被告上述行为严重违反了中华人民共和国合同法释义第七条以及原被告双方签订租房协议的第一条，乙方在租赁期间应遵纪守法经营和第六条乙方在租赁期间不得随意改变房屋的主体结构。为了广大居民的生命安全及维护原、被告签订租房协议的严肃性，原告不得不诉诸法律。现请求法院判令：1、解除原、被告在2011年11月9日所签订的租房协议书。2、被告将租用房屋腾空后交还原告。3、诉讼费由被告承担。
被告刘东山辩称，原告所述与事实严重不符。2007年之前房屋就是75间而不是39间，2008年10月25日登记入住至今仍在使用。2009年6月原告取得房屋产权证，2011年11月9日与被告签订协议书，我们是延续的上家的登记本。被告接手的时候房屋就是营业中的，合同约定原告提供营业执照，我们现在使用的营业执照也是有效的。天桥整改通知单是长期例行检查，双方签订租赁协议之前，被告作为员工在这里工作，这种检查是经常性的。被告没有违约行为，也没有违反合同法，不同意解除合同，要求继续履行。
经审理查明，北京市西城区（原宣武区）x街x条x号楼-1层房屋（所有权证编号：X京房权证宣字第x**号，登记时间：2010-09-19，房屋性质：商品房，总层数：6（-1），建筑面积：749.58㎡，间数39间）登记的所有权人为原告毛宝华。2011年11月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《租房协议书》：甲乙双方经充分协商，就x街x条x号楼正在营业中的地下室，按现有经营状况，租赁事宜达成如下协议：一、甲方将上述房屋（地下室）面积749.58平方米，以人民币第一年150000元，第二年140000元，第三年140000元，第四年145000元，第五年150000元，第六年155000元，第七年160000元，租赁给乙方自行经营。如遇检查，由甲方提供营业执照证，乙方在租赁期间应遵纪守法经营，所发生的债权债务法律纠纷由乙方全部负担。二、租赁期限共七年，即自2012年元月1日起，至2018年12月31日止。三、缴费方式：第一年在2011年11月20日前一次付清全年150000元。以后每半年一付，均按提前10天缴付。四、在乙方租赁期间，该房屋一切租金税金费用（即水、电、暖气费用）由乙方承担。（甲方每年收到乙方的租金后打条为证，租金的所有税费均由乙方全部担负）。五、甲方必须保证乙方经营够三年。三年后，甲方如出售此房，不赔偿乙方的任何损失。六、租赁期间，乙方不得随意改变房屋主体结构。如必须改变时应通知并经甲方书面同意。其他附加设施由乙方随意整改。费用自理。七、本协议是双方的真实意思表示，具有法律约束力。八、本协议一式二份，甲乙双方各持一份。签字生效。
另查，庭审中，被告提供了2011年7月20日、2014年7月16日北京市西城区天桥地区防火安全委员会出具的《天桥地区消防安全检查通知书》两份，其中第一份载明：被检查单位：擎宇地下；地址：x街x条x号；存在问题：查：地下通道不足1.5米，疏散标不足；法人代表黄国师，面积600㎡（）；解决意见：以上问题立即整改，地下空间严禁使用大功率电器，加强负责人的消防意识和管理。第二份《天桥地区消防安全检查通知书》载明：被检查单位：金帆瑞凯物业管理公司；地址：x街x条x号地下室；存在问题：现场检查问题如下：①通道有杂物，法定代表人黄国师，现负责人：刘东山，面积：750平方米，灭火器45具，产权人：毛宝华；解决意见：此处正在和房屋主管部门协商，希望现负责人加强防火意识，确保内部单位各项安全。被告另提供了2013年12月3日北京市西城区人民政府天桥街道办事处安全生产办公室出具的《天桥地区安全生产检查告知单》两份，其中第一份载明：使用单位（使用人）：擎宇地下；责任人：毛宝华；检查时间：2013年12月3日；单位地址：x街x条x号楼；经营项目：住宿；存在主要问题：被检查单位存在以下问题：房间及通道不符合居住面积，房屋内私拉电线，存在上下铺，消防器材少，应急灯老化不能使用；解决意见：存在重大安全隐患，需停业整改；被检查单位（个人）签字：刘东山。第二份《天桥地区安全生产检查告知单》载明：使用单位（使用人）：擎宇地下；责任人：毛宝华；检查时间：2013.12.3；单位地址：x街x条x号楼；经营项目：住宿；存在主要问题：地下共71间房，共计89人次居住。1.违规用电，存在安全隐患。2.地下居住人员过于密集，存在安全隐患；解决意见：立即整改；被检查单位（个人）签字：刘东山。庭审中，原告提供了2013年12月11日，北京市西城区人民政府天桥街道办事处安全生产办公室再次出具《天桥地区安全生产检查告知单》，其中载明：使用单位（使用人）：x街x条x号楼地下；责任人：毛宝华；检查时间：2013.12.11；单位地址：x街x条x号楼地下；经营项目：住宿；存在主要问题：在检查中发现有使用“热得快”、“电磁炉”和租住面积达不到标准，人员居住密集，消防设施丢失，逃生标识不标准，未建立安全责任和安全教育制度等问题。存在较大安全隐患；解决意见：即日起停业整顿；被检查单位（个人）签字：毛宝华。2013年12月13日，原告以特快专递形式向被告发送了《通知》：刘东山：由于你将x街x条x号楼底（地）下室的39间房，改建成80多间，使的人均居住面积过小，而且又有多户人家在此做饭，又私自乱拉电线，存在严重的安全隐患，违反了北京市有关出租使用地下室的法规，这些政府有关部门已照相取证了，12月3日已令你停业整顿，6号我去修暖气，要供暖费时，你也没给我讲此事，前天12月11日又给我下告知单，令你地下室从即日起停业整顿，希望你在2013年12月20日前，将你的所有房客搬离地下室，腾空房间进行整改，否则由此产生的一切后果及经济罚款，均由刘东山担负。庭审中，上述原告发送的《通知》被告认可已收到了。被告另陈述，上述检查是例行检查，这种检查是经常性的，检查后，自己进行了整改，但没有停业整顿。对此被告提供了整改报告和整改后的照片予以证明。对被告提供的整改报告和整改后的照片原告不予认可，认为被告没有按要求整改。
再查，审理中，被告陈述租赁房屋用于出租，用北京市金帆瑞凯物业管理有限公司的营业执照，经营短租。是以出租形式，做个登记，以被告个人名义出收据。被告认可自己没有注册过公司，自己向北京市金帆瑞凯物业管理有限公司交管理费，没有交过税。被告另书面陈述，截止2014年11月，诉争房屋本月在住人员约46人。对于之前诉争房屋的经营管理状况，被告陈述为自己原来给张顺林打工，张顺林跟黄国师签订的合同，后来产权变更了，张顺林退出了，由被告跟新的产权人签订的合同。对于上述事实，被告提供了京市金帆瑞凯物业管理有限公司的营业执照复印件、工商企业信息、承包管理合同等证据予以证明。原告对上述证据不予认可，认为与本案无关。对于被告对外出租房屋是否向行政管理部门报批备案登记的问题，被告认为应该是原告拿着产权证去备案登记，自己只是负责整改。原告陈述因为房屋存在不能营业的格局，无法备案。
又查，对于诉争房屋结构改动的问题，原告陈述为被告将原房屋从39间改成80多间，什么时间改的自己不清楚。被告陈述2007年之前房屋就是75间而不是39间，自己对房屋的主体结构、间数没有改动。对此，被告提供了之前的暂住人口登记表、证人刘×的证人证言等证据予以证明。后在庭审中，原、被告均认可现诉争房屋有75间房屋。
上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、《租房协议书》、《天桥地区消防安全检查通知书》、《天桥地区安全生产检查告知单》、《通知》、照片等证据在案佐证。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，原告作为房屋所有权人与被告签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，合同的内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。双方在履行上述协议书过程中，亦应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。根据原、被告当庭陈述和现有证据可以证明，被告在租赁原告所有的房屋后，以个人名义将房屋分别对外出租经营，在经营过程中，经有关行政管理部门多次检查，存在重大安全隐患，需停业整顿。而被告现认可并未按照要求予以停业，也未提供充足证据证明自己已将房屋安全隐患整改完善予以消除，并经有关行政管理部门复查验收合格。另外，被告将房屋分别对外出租经营，未办理登记备案等法律、法规规定的合法手续，亦未交纳相应税费。基于上述事实，应当认定，被告在履行与原告签订的《租房协议书》过程中，未遵守法律、行政法规的强制性规定，亦给公共财产、生命安全带来了重大的安全隐患。因此，原告要求解除与被告签订的《租房协议书》理由正当，且符合公共利益，本院予以支持。《租房协议书》解除后，被告应将诉争房屋腾退，交还原告使用。被告提出的抗辩理由，均与本案《租房协议书》是否应当解除无必然关联性或不能对抗现本院认定的事实。故对于被告的抗辩理由，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、解除原告毛宝华与被告刘东山于二〇一一年十一月九日签订的《租房协议书》。
二、自本判决生效之日起三十日内，被告刘东山将北京市西城区（原宣武区）x街x条x号楼-1层房屋腾空，交还原告毛宝华自用。
案件受理费七十元，由被告刘东山负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 贾 岩
人民陪审员 许子莲
人民陪审员 常翠荣
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 李迎吉