浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第766号
上诉人（原审被告）：浙江人本超市有限公司。
法定代表人：刘忠建。
委托代理人：吴林河。
委托代理人：沈剑瑜。
被上诉人（原审原告）：金华和谐物业管理有限公司温州分公司。
代表人：陈利翱。
委托代理人：戴新秋。
委托代理人：张纽约。
原审第三人：温州利玛建设开发有限公司。
法定代表人：曹国荣。
上诉人浙江人本超市有限公司（以下简称人本公司）因物业服务合同纠纷一案，不服温州市龙湾区人民法院作出的（2013）温龙开民初字第188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月4日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原判认定，温州利玛建设开发有限公司（以下简称利玛公司）为温州滨海利玛广场开发商，金华和谐物业管理有限公司（以下简称金华和谐物业公司）于2012年1月1日开始为温州滨海利玛广场提供物业管理，双方于2012年1月16日签订滨海利玛广场物业服务合同，约定：利玛公司委托金华和谐物业管理有限公司温州分公司（以下简称和谐物业温州公司）对滨海利玛广场进行物业管理，期限从2012年1月1日至业主委员会成立，由业主委员会重新选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同时止；物业管理费由和谐物业温州公司向业主和物业使用人收取，商业门面物业管理费为每月2元／平方米；业主或者物业使用人逾期交纳物业管理费的，和谐物业温州公司有权按照欠缴费用总额按每日千分之三的标准收取违约金。人本公司与利玛公司于2010年7月24日签订租赁合同，约定：人本公司向利玛公司承租温州滨海利玛广场商业裙楼第二层整体约11000平方米和第一层局部约1300平方米，具体面积以房管局实测为准，租期二十年；物业管理费由人本公司承担，物业费由利玛公司协调物业管理公司与人本公司签订《物业管理合同》时约定，物业费不超过普通住宅物业标准（参照《温州市物业服务收费管理实施办法》）收取，每季度支付一次，物业服务项目按照本物业普通住宅标准执行，超出部分物业服务项目另行收费。上述房屋经房管局实测为14081.116平方米。人本公司承租至今享受了和谐物业温州公司提供的物业服务，但从未交纳物业管理费。本案在审理过程中，利玛公司承诺其自愿对人本公司超出每月1.2元／平方米部分的物业管理费承担给付义务。温州滨海利玛广场至今未成立业主委员会。
和谐物业温州公司于2013年11月11日以人本公司拖欠物业管理费为由，以人本公司为被告诉至原审法院，请求判令：一、人本公司支付自2012年1月1日开始至2013年10月31日止的物业管理费计619569元；二、人本公司支付自起诉之日起至实际履行完毕之日止每日按千分之三的违约金。后和谐物业温州公司申请追加利玛公司为第三人，原审法院予以准许。在原审审理过程中，和谐物业温州公司变更其第一项诉讼请求为：判令人本公司支付从2012年1月1日至2013年10月31日按每月1.2元／平方米标准的物业管理费371741元。
人本公司在原审辩称：和谐物业温州公司不具有诉讼主体资格。和谐物业温州公司与开发商签订的物业服务合同不合法，对人本公司没有约束力。物业服务商应向开发商收取物业服务费，而不是向人本公司收取物业服务费。和谐物业温州公司与开发商签订的物业服务合同未征得业主同意。
利玛公司在原审辩称：人本公司于2010年7月24日承租温州滨海利玛广场二层全部和一层局部，与利玛公司签订租赁合同，约定物业管理费由人本公司承担。和谐物业温州公司于2012年1月1日入驻温州滨海利玛广场提供物业管理。人本公司至今未支付物业管理费，和谐物业温州公司和利玛公司多次与人本公司进行协商，人本公司同意支付物业管理费，但双方对管理费的标准未达成一致意见。租赁合同约定：物业管理费不超过普通住宅物业标准收取；如果对人本公司物业服务超出普通住宅标准的，超出部分物业服务项目人本公司另行付费。人本公司承租的房屋性质属于商业用房，其承租后经营超市，和谐物业温州公司按商业物业标准提供服务，人本公司应按商业标准承担物业管理费。
原判认为，和谐物业温州公司与利玛公司签订的物业服务合同没有违反法律规定，依法有效并成立。和谐物业温州公司于2012年1月1日入驻温州滨海利玛广场，为温州滨海利玛广场提供物业服务，温州滨海利玛广场的业主或使用人应及时支付物业管理费。人本公司承租了温州滨海利玛广场的房屋经营商场，实际享受了和谐物业温州公司提供的物业服务，按照租赁合同约定，应向和谐物业温州公司交纳物业管理费。虽然人本公司与利玛公司签订的房屋租赁协议约定物业管理费标准不得超过普通住宅标准，但人本公司租赁房屋从事商业经营，应按商业标准交纳物业管理费。现和谐物业温州公司主张按每月1.2元／平方米标准计算物业管理费，为每月1.2元／平方米×14081.116平方米×22月≈371741元，该标准没有超过普通住宅物业管理费标准，予以支持。双方就物业管理进行多次协商，但至今未签订物业合同，双方之间不存在直接的合同关系，和谐物业温州公司依据其与利玛公司签订的合同向人本公司主张违约金，没有事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、人本公司在判决生效之日起二十日内支付和谐物业温州公司从2012年1月1日至2013年10月31日的物业管理费371741元。二、驳回和谐物业温州公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9996元，由和谐物业温州公司负担3996元、人本公司负担6000元。
宣判后，人本公司不服，向本院提出上诉称：一、一审法院将和谐物业温州公司等同于金华和谐物业公司，主体认定错误。和谐物业温州公司系独立的主体，可以作为诉讼主体，但是金华和谐物业公司的独立法人资格及物业管理资质不能由和谐物业温州公司当然承继，和谐物业温州公司不是适格的物业服务合同主体。二、和谐物业温州公司与利玛公司签订的物业服务合同属无效合同。1、根据《物业服务管理条例》的规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，且必须具有相应资质。和谐物业温州公司不具备独立法人资格，也没有取得相应的资质，故其非适格的合同主体。2、根据《物业服务管理条例》的规定，选聘物业管理企业应当通过招投标方式进行，采用协议方式选聘的，应当经房地产行政主管部门批准。本案的物业服务合同未经招投标或主管部门批准。3、本案物业服务收费标准等未经主管部门核准，不符合建设部《物业服务收费管理办法》及《温州市物业服务收费管理实施办法》的规定，合同约定的收费标准不合法。三、一审法院判决人本公司按每月1.2元／平方米标准支付物业管理费，缺乏事实和法律依据。1、利玛公司与人本公司签订租赁合同时，尚未选聘物业服务单位，人本公司并不知晓物业服务内容。之后，利玛公司与和谐物业温州公司签订物业服务合同也未征得人本公司同意，故该合同不能约束人本公司。即使和谐物业温州公司单方面提供了物业服务，人本公司可以拒绝支付物业服务费，否则违背了合同相对性原则及公平、自愿原则。2、物业服务合同约定的收费标准违法。《温州市物业服务收费管理实施办法》规定，普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价，以市发改委原核定收费标准为基准价，允许下浮10%，不准上浮。和谐物业温州公司没有就服务等级及收费标准进行申报，约定的普通住宅收费标准远远高于温州市发改委核定的收费基准价，违反了《温州市物业服务收费管理实施办法》第九条的规定。3、和谐物业温州公司没有向人本公司提供过物业服务。人本公司已提供证据证明2012年至2013年期间卫生清洁及相关费用均由人本公司自行承担，和谐物业温州公司没有提供相应的物业服务。即使人本公司需要支付物业费，上述垃圾清运费也应当予以扣除。4、本案物业服务合同仅对利玛公司有约束力，和谐物业温州公司应当向利玛公司收取物业服务费。该物业服务合同签订的主体是和谐物业温州公司与利玛公司，人本公司租赁的涉案物业属于已经竣工但尚未出售的物业，根据《物业管理条例》第四十二条第二款和《物业服务收费管理办法》第十六条的规定，物业服务费用应由建设单位交纳，故物业服务费应由利玛公司支付。综上，请求撤销原判第一项。
被上诉人和谐物业温州公司答辩称：一、金华和谐物业公司在签订物业合同前即于2012年1月1日已入驻滨海利玛广场进行物业管理，后于2013年1月16日成立和谐物业温州公司。同日和谐物业温州公司及金华和谐物业公司与利玛公司补签物业服务合同，并注明委托管理期限从2012年1月1日开始。在物业服务合同“乙方”处盖章的既有和谐物业温州公司也有金华和谐物业公司。故物业服务合同的主体系和谐物业温州公司及总公司金华和谐物业公司，一审认定正确。二、物业服务合同合法有效。1、金华和谐物业公司具有物业服务资质，和谐物业温州公司作为分公司没有独立的法人资格，不具备申请资质的主体条件，因此总公司取得的相应资质当然适用分公司，和谐物业温州公司可单独以自己名义签订物业服务合同。本案中和谐物业温州公司与金华和谐物业公司一起作为乙方与利玛公司签订物业服务合同，更符合主体资格。至于具体负责管理涉案物业系金华和谐物业公司与和谐物业温州公司内部分工问题。和谐物业温州公司作为分公司，可以以自己名义提起诉讼，符合我国民事诉讼法相关规定。分公司以自己名义起诉不代表与总公司没有任何关系，分公司因此取得的权益也归总公司。2、《物业管理条例》有关以招投标方式选聘物业服务企业等规定系管理性规范，并非强制性效力性规范，对合同效力不产生影响。3、和谐物业温州公司服务等级为二级标准，关于服务等级及收费标准已经有关部门审核。人本公司所主张的《物业服务收费管理办法》及《温州市物业服务收费管理实施办法》的相关规定也不属强制性规定，即便违反了上述规定，也不导致合同无效。三、一审认定人本公司按每月每平方米1.2元支付物业管理费，认定事实清楚、证据充分。1、人本公司系涉案物业的租赁使用人，其主要权利义务应依据租赁合同的约定。和谐物业温州公司主张的物业管理费并没有超出租赁合同中约定的人本公司承担物业管理费的标准。2、和谐物业温州公司已经提供充分证据证明自己全面按照合同约定提供物业服务，且其他部分物业使用人都已如期支付物业管理费。人本公司已享受和谐物业温州公司提供的物业服务，其主张的垃圾清运费系因其自身经营需要产生，应由其自行负担。3、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，利玛公司作为建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。涉案房屋属于利玛公司自留房屋，且已经交付人本公司使用，故不属于“已竣工但尚未出售的房屋”，不适用《物业服务收费管理办法》第十六条的规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人利玛公司未作答辩。
和谐物业温州公司在二审期间提供温州经济技术开发区经济发展局《关于温州经济技术开发区滨海利玛广场（海汇中心）前期物业服务收费标准的批复》（温开经（2013）12号），证明涉案物业服务标准为二级，普通住宅小区物业服务费为1.1元／月*平方米，允许上下浮动10%。人本公司对该批复的真实性、关联性没有异议，但对合法性有异议，认为该批复违反了《温州市物业服务收费管理实施办法》中有关“普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价，以市发改委原核定收费标准为基准价，允许下浮10%，不准上浮”的规定，并认为该批复是2013年1月30日出具，而物业服务合同是2012年1月16日签订，恰恰证明涉案物业的具体收费标准未向主管部门申报，物业服务合同约定的收费标准不合法。本院认为，该批复系相关职能部门依职权出具，人本公司对真实性无异议，故依法予以采信。
二审经审查当事人提供的证据，对一审认定的事实依法予以确认。另认定，温州经济技术开发区经济发展局于2013年1月30日作出《关于温州经济技术开发区滨海利玛广场（海汇中心）前期物业服务收费标准的批复》（温开经（2013）12号），普通住宅小区二级标准前期物业服务费基准价及浮动幅度：高层为1.1元／月*平方米，允许上下浮动10%。
本院认为，根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点如下：
一、和谐物业温州公司与利玛公司订立的物业服务合同是否有效。1、《物业服务管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。本案的物业服务合同抬头处虽注明甲方为利玛公司、乙方为和谐物业温州公司，但在乙方落款处和谐物业温州公司和金华和谐物业公司均加盖公章，应视为金华和谐物业公司对和谐物业温州公司订立的该份物业服务合同已予以认可。根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故由上述合同产生的民事责任仍由金华和谐物业公司来承担。金华和谐物业公司系经相关部门批准取得资质证书，准予从事物业管理活动的独立企业法人，其授权下设的非法人分公司即和谐物业温州公司作为合同当事方参与订立物业服务合同，并提供具体物业服务，亦不违反法律规定。故人本公司以和谐物业温州公司不具有独立法人资格和物业服务资质为由主张该物业服务合同无效，依据不足。2、《物业服务管理条例》有关以招投标方式选聘物业服务企业的规定系管理性规范，而非强制性效力性规范，故不影响合同效力。综上，本案物业服务合同系当事人在自愿前提下订立，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。
二、人本公司是否应当支付物业管理费。1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故利玛公司作为建设单位与和谐物业温州公司、金华和谐物业公司签订的物业服务合同对所有业主均具有约束力。涉案物业系利玛公司所有，其与人本公司于2010年7月24日订立租赁合同将涉案物业租赁给人本公司使用，双方约定人本公司物业费每季度支付一次，物业服务项目按照本物业普通住宅标准执行。《物业管理条例》第四十二条规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。2、利玛公司于2012年1月16日与金华和谐物业公司、和谐物业温州公司订立物业服务合同，将滨海利玛广场包括涉案物业委托交由和谐物业温州公司管理。和谐物业温州公司一审阶段已提供消防控制室值班记录、保安交接记录等证据证明其已对涉案物业提供具体的物业服务。而人本公司提供的《生活、生产垃圾转运协议书》、垃圾清运费等证据仅能证明其委托第三方清运垃圾，但并不能以此推翻和谐物业温州公司提供物业服务的事实。综上，根据租赁合同约定，人本公司作为实际物业使用人，实际享受了和谐物业温州公司提供的物业服务，其应当支付相应的物业管理费。人本公司主张应由建设单位利玛公司承担物业管理费，依据不足。
三、物业管理费支付标准问题。利玛公司与人本公司订立的租赁合同约定人本公司物业费不超过普通住宅物业标准收取。利玛公司与金华和谐物业公司、和谐物业温州公司订立的物业服务合同约定，住宅用途部分物业服务费为每月每平方米1.2元。利玛公司亦已向温州经济技术开发区经济发展局就前期物业管理服务收费基准价核定提出申请，温州经济技术开发区经济发展局已作出批复，涉案物业服务标准为二级，普通住宅小区物业服务费为1.1元／月*平方米，允许上下浮动10%。人本公司主张，根据《温州市物业服务收费管理实施办法（试行）》规定，普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价，以市发改委原核定收费标准为基准价，允许下浮10%，不准上浮，故物业服务合同约定普通住宅按每月每平方米1.2元标准收费以及温州经济技术开发区经济发展局的批复违法。有关“普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价，以市发改委原核定收费标准为基准价，允许下浮10%，不准上浮”的内容，是针对《温州市物业服务收费管理实施办法（试行）》实施前，温州市发展和改革委员会核定的各小区（大厦）前期物业服务收费所作的规定，而本案的物业服务合同成立于该办法实施六年之后，故并不适用上述规定内容。同时，《温州市物业服务收费管理实施办法（试行）》第八条第二款已明确规定，普通住宅小区收费等级按服务内容与标准不同划分三个等级，二级标准高层为1.1元／平方米*月，上下浮动幅度10%。故物业服务合同约定的物业服务收费标准符合规定。原审判决人本公司按照每月每平方米1.2元的普通住宅标准支付物业服务费，符合合同约定，并无不当。
综上，人本公司的上诉理由均不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费6876元，由上诉人浙江人本超市有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
代理审判员 王 蕾
代理审判员 黄百隆
二〇一四年八月二十六日
代书 记员 戚彬滨