广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终519号上诉人（原审被告）：李锦坚，男，1983年5月17日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：黄惠桃，广东品信律师事务所律师。委托诉讼代理人：万骞，广东品信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中山盛道休闲农业发展有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇龙头环村“大有围、大友二利、悦生围”农田，组织机构代码598967442。法定代表人：苏建，该公司董事长。上诉人李锦坚因与被上诉人中山盛道休闲农业发展有限公司（以下简称盛道公司）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初13876号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。李锦坚上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判驳回盛道公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实不清。涉案合同因盛道公司未能依约供水导致合同目的不能实现，李锦坚于2016年底通知解除合同，涉案合同已于2016年12月31日解除，不应计算2017年租金。二、一审适用法律错误。1.即使涉案合同已于2017年10月9日正式解除，一审认定盛道公司没收租赁保证金也缺乏法律依据。根据合同约定，该租赁保证金实系保证金、押金性质，并未约定该款为定金，故应在扣除2016年租金及保证金后返还给李锦坚。2.即使该款项为定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，盛道公司选择适用了违约金条款，一审法院不应再支持其没收定金的请求。3.按一审判决认定，涉案合同于2017年10月9日解除，因盛道公司未能及时采取措施防止损失扩大，应自行承担该部分损失。盛道公司二审期间未提交书面答辩意见。盛道公司向一审法院起诉请求：1.李锦坚向盛道公司支付2016年拖欠的租金30539.28元、管理费2576.88元、违约金22737.01元及从2017年4月15日起至付清之日止以拖欠租金30539.28元、管理费2576.88元合计33116.16元为基数，按日千分之一计算违约金；2.李锦坚缴交的租赁保证金47720元归盛道公司所有；3.解除双方签订的土地使用权租赁合同，李锦坚交还租赁的土地并自行清理土地上的种植物及临时建筑物；4.李锦坚向盛道公司支付2017年拖欠的租金（按每月4573元的标准，从2017年1月1日起计至法院判决合同解除之日，以54878元为限）。一审法院认定事实：2014年4月21日，盛道公司（甲方、出租方）与李锦坚（乙方、承租方）签订中国华南（中山）苗木交易中心土地使用权租赁合同，约定乙方租用甲方位于中山市沙溪镇龙头环村民委员会华南（中山）苗木交易中心一期F区F12号地块，合计11.93亩用于经营花卉苗木种植使用，甲方转租流转给乙方，租赁期限自2014年4月21日起至2028年12月30日止；流转价款为：2014年4月21日至2016年12月31日，每年流转价款47720元；2017年1月1日至2019年12月31日，每年流转价款54878元；2020年1月1日至2022年12月31日，每年流转价款63109.7元；2023年1月1日至2025年12月31日，每年流转价款73207.25元；2026年1月1日至2028年12月30日，每年流转价款84920.36元；流转价款应一次性缴交，乙方应于每年12月15日前向甲方交清下年的流转价款；签订合同之日，乙方向甲方缴交47720元作为租赁保证金，租赁保证金在租期满后乙方交清所有费用（流转价款和水电费等），并清理完地上附着物后，甲方退还该保证金给乙方；乙方应承担公共服务管理费，管理费按中山市物价管理标准和园区的实际情况综合计收；乙方每年按月向甲方缴交管理费，逾期不缴清的，按欠缴金额每日1‰向甲方支付滞纳金；乙方逾期交纳租金，应按逾期额以每日千分之一计付违约金给甲方；逾期二个月仍未交清租金款项的视作乙方违约；若甲方违约则双倍返还押金给乙方，若乙方违约，甲方没收乙方押金作为补偿甲方的经济损失；合同还约定了其他事项。该合同甲方处有盛道公司的盖章，乙方处有李锦坚的签名及捺印。同日，华南（中山）苗木交易中心出具地块租地费用清单，载明2014年租金应收47720元、实收23860元，物业管理费应收2576.88元、实收644.22元，水电设施费应收5965元、实收5965元，水电开户费应收1500元，开地费应收6750元、实收6750元，招牌费2000元，合同履约保证金应收47720元、实收47720元，水泵均摊费应收5965元、实收5965元，每三年递增一次，前两次递增15％，后两次递增16％，应收合计120196.88元，实收合计90904.22元。合同签订后，盛道公司依约将涉案土地交付李锦坚使用，李锦坚未依约交纳租金及管理费。盛道公司催收未果，遂于2017年7月25日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审庭审中，李锦坚确认尚欠2016年租金30539.28元、管理费2576.88元，并称其于2016年12月底口头通知盛道公司要求解除双方签订的土地使用权租赁合同，于2017年3月再次电话通知要求解除合同，并于2017年9月28日向盛道公司发出书面解除合同通知书。李锦坚称双方签订的土地使用权租赁合同已于2016年12月底实际解除。李锦坚表示其无证据证明盛道公司未按约定提供供水条件。李锦坚提交的解除合同通知书载明，李锦坚与盛道公司于2014年4月21日订立中国华南（中山）苗木交易中心土地使用权租赁合同书。在合同履行中因盛道公司违反合同第七项第一款第3条之规定，未按约做好园区排水的工作，李锦坚于2016年12月已向盛道公司提出解除该合同的通知，盛道公司未答复；2017年3月，李锦坚又向盛道公司提出解除该合同，盛道公司仍未作出正式答复；现李锦坚再次依约定正式通知盛道公司解除该合同。通知书下方有李锦坚的签名确认。李锦坚提交的邮单及查询结果显示，盛道公司已于2017年9月30日收到上述解除合同通知书。一审庭审中，盛道公司确认收到上述通知书。2017年10月9日，盛道公司出具解除合同通知书一份，载明盛道公司与李锦坚在2014年4月21日订立的中国华南（中山）苗木交易中心土地使用权租赁合同书，经双方充分协商，现盛道公司通知李锦坚解除合同，自2017年10月9日起，盛道公司解除与李锦坚订立的合同书；租金核算到2017年10月9日止；请李锦坚在2017年10月31日前到盛道公司签订正式的解除合同协议，并于2017年10月31日前清理租赁地块上的财产并归还租赁土地，与盛道公司办理交接手续，否则视为自愿放弃该地块上的所有财产（包括苗木、水管、设备等）；请于2017年10月31日交清合同期间所欠缴的租金、管理费等相关费用。通知书下方有盛道公司的盖章确认。一审庭审中，盛道公司称涉案土地仍由李锦坚占有使用，地上的种植物尚未清理。但李锦坚辩称涉案土地已返还盛道公司，已电话通知盛道公司不再租赁涉案土地，但无书面证据证明，确认土地上的种植物尚未清理，并称其已着手处理。一审法院认为，本案为土地承包经营权出租合同纠纷。盛道公司与李锦坚之间的土地承包经营权租赁关系未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务。现盛道公司已履行交付土地的义务，李锦坚未按时支付租金（流转价款）及管理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：一、合同有无实际解除及解除时间；二、实欠租金及管理费的金额；三、保证金及违约金如何处理。结合双方诉辩主张及一审法院经审理认定的事实，一审法院具体分析如下：关于焦点一，李锦坚称盛道公司未按约定做好园区排水工作，并以此为由向盛道公司提出解除合同，但李锦坚并无证据证明盛道公司未按合同约定供水及排水，李锦坚称合同已于2016年12月底实际解除，并提交其出具的解除合同通知书拟证明。李锦坚并未提交相关证据证明盛道公司未依约供水及排水，无法证明盛道公司存在违约情况，李锦坚无合同解除权，故李锦坚提交的证据并未形成完整的证据链，不足以证明合同已于2016年12月底实际解除，一审法院不予采纳。盛道公司称合同尚未实际解除，但李锦坚提交的盛道公司向李锦坚发出的解除合同通知书显示，盛道公司已于2017年10月9日向李锦坚发出书面通知要求解除双方之间的合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”盛道公司于2017年10月9日出具的解除合同通知书已送达给李锦坚，盛道公司称该解除合同通知书只是其向李锦坚发出的通知，由于双方尚未正式签订解除合同书，合同尚未正式解除，于法无据，一审法院不予采纳，故该合同已于2017年10月9日实际解除。李锦坚应向盛道公司归还涉案土地，并清理土地上的种植物及上盖物。盛道公司主张解除合同的请求，一审法院不予支持。关于焦点二，一审庭审中，李锦坚确认尚欠2016年的租金30539.28元、管理费2576.88元，一审法院予以确认。结合前述分析，双方之间的合同已于2017年10月9日解除，故2017年尚欠的租金为46910.13元[4573×（10+8/31）]。关于焦点三，双方签订的中国华南（中山）苗木交易中心土地使用权租赁合同约定“流转价款应一次性缴交，乙方应于每年12月15日前向甲方交清下年的流转价款；签订合同之日，乙方向甲方缴交47720元作为租赁保证金，租赁保证金在租期满后乙方交清所有费用（流转价款和水电费等），并清理完土地上的附着物后，甲方退还该保证金给乙方；乙方应承担公共服务管理费，管理费按中山市物价管理标准和园区的实际情况综合计收；乙方每年按月向甲方缴交管理费，逾期不缴清，按欠缴金额每日1‰向甲方支付滞纳金；乙方逾期交纳租金，应按逾期额以每日千分之一计付违约金给甲方；逾期二个月仍未交清租金款项的视作乙方违约；若甲方违约则双倍返还押金给乙方，若乙方违约，甲方没收乙方押金作为补偿甲方的经济损失”。一审庭审中，李锦坚确认其尚欠2016年的租金30539.28元、管理费2576.88元，故李锦坚构成违约，涉案租赁保证金47720元应归盛道公司所有。另盛道公司主张李锦坚向其支付以2016年的租金30539.28元、管理费2576.88元合计33116.16元为基数，按合同约定应于每年12月15日前一次性缴交下年的流转价款，故应从2015年12月16日起计算至付清之日止的违约金，符合法律规定，但结合前述一审法院已支持租赁保证金归盛道公司所有，故违约金应以中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李锦坚于一审判决发生法律效力之日起十五日内向盛道公司交还承租的位于中山市××村耕作区××（××）苗木交易中心××区××地××11.93亩土地并自行清理土地上的种植物及上盖物；二、李锦坚于一审判决发生法律效力之日起七日内向盛道公司支付2016年租金30539.28元、管理费2576.88元及违约金（以33116.16元为基数，从2015年12月16日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、李锦坚于一审判决发生法律效力之日起七日内向盛道公司支付2017年的实欠租金46910.13元；四、李锦坚交纳的保证金47720元归盛道公司所有；五、驳回盛道公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3104元，减半收取1552元（盛道公司已预交），由盛道公司负担184元，李锦坚负担1368元并于一审判决生效之日起七日内迳付盛道公司。本案二审期间，李锦坚提交其与盛道公司法定代表人苏建于2018年1月11日签订的“关于李锦坚承诺放弃苗木交易中心一期F区13号地块上种植物及上盖物所有权的保证协议”一份，拟证明双方已就涉案地块的清理问题达成一致意见，由盛道公司自行清理。经本院向盛道公司送达该证据副本，盛道公司未发表质证意见。上述保证协议李锦坚与盛道公司法定代表人苏建签字确认，载明：由于法院判决由李锦坚承担清理争议合同标的地块种植物及上盖物并交还地块的责任，经妥善协商，李锦坚自愿放弃该地块上的种植物及地上上盖物的所有权，由甲方自行处置。本院对一审查明的事实予以确认。另查，双方当事人签订的租赁合同书后附有“地块租金费用清单”一份，该清单第七项载明“合同履约保证金47720元”。李锦坚对此不予确认，称该清单上并无李锦坚的签字盖章，盛道公司也未向李锦坚解释或提示过该清单内容就擅自将清单附在合同后面，且合同也没有条款注明合同有附件的情况，并称合同由盛道公司提供，并未明确约定解除条件，其于2016年底通知盛道公司解除合同是基于合同目的不能实现而行使法定解除权。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。盛道公司与李锦坚签订土地使用权租赁合同，双方之间实系土地承包经营权租赁合同关系，该合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李锦坚上诉称因合同目的不能实现，故其于2016年底已根据法定解除权通知盛道公司解除合同，但未能对其所称的解除事由提供充分证据予以佐证，盛道公司对此亦不予确认，李锦坚应承担举证不能的不利后果，一审认定其于2016年底通知解除合同的行为不发生效力，并无不当。因李锦坚无正当理由拒不履行支付租金义务构成根本违约，经盛道公司通知，涉案合同已于2017年10月9日解除，李锦坚依法应继续履行合同解除之前的租金给付义务，并承担相应违约责任，一审对此认定及处理并无不当，本院予以维持。李锦坚上诉称其交纳的47720元系保证金、租金而非定金，盛道公司无权没收。经查，涉案合同已明确约定该款项为“履约保证金”。所谓履约保证金，就是为了担保债务人依约履行义务而由其预付的款项，性质不同于定金或押金，若债务人未按合同约定履行债务，即无权向债权人主张返还该笔款项，且与承担违约责任并不冲突。本案中，因李锦坚逾期支付租金导致合同无法履行而被解除，责任在于李锦坚，故按照合同约定其应承担支付租金及违约金，以及该履约保证金被没收的后果。李锦坚的相关上诉请求均缺乏理据，本院不予支持。另，根据李锦坚二审期间提交的新证据显示，双方已就涉案土地交还及清理问题达成协议由盛道公司自行处置，本院根据新事实相应改判，不属一审错判。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依据二审出现新的事实改判，不属一审错判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初13876号民事判决第二、三、四项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初13876号民事判决第一项、第五项；三、驳回中山盛道休闲农业发展有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3104元，减半收取1552元（中山盛道休闲农业发展有限公司已预交），由中山盛道休闲农业发展有限公司负担184元，李锦坚负担1368元并于本判决生效之日起七日内迳付中山盛道休闲农业发展有限公司；二审案件受理费2166元（李锦坚已预交），由李锦坚负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 马燕清审判员 吴合波二〇一八年五月九日书记员 ＸＸ龙廖博睿