宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬海西民初字第44号
原告：宁波市海曙区粮丰股份经济合作社。
法定代表人：吴云兴。
委托代理人：鲍常红。
被告：浙江飞达物流有限公司。
法定代表人：陈少华。
委托代理人：吴青娟。
委托代理人：冯韦鸣。
原告宁波市海曙区粮丰股份经济合作社（以下简称粮丰合作社）为与被告浙江飞达物流有限公司（以下简称飞达公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年2月25日诉至本院。本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员张静霞独任审理，于2014年3月31日、2014年5月20日公开开庭进行了审理，并当庭宣告了判决。原告的代理人鲍常红，被告的代理人吴青娟、冯韦鸣到庭参加了第一次诉讼，原告的代理人鲍常红，被告的代理人吴青娟到庭参加了第二次诉讼。
原告粮丰合作社起诉称：2010年11月1日，原告将位于海曙区启运路78号建筑面积约1639平方米（其中产权证面积为1535.82平方米）的房屋出租给宁波市飞达物流有限公司第四分公司（以下简称飞达四公司）使用，租期三年，自2010年11月1日起至2013年10月31日止，第一年租金为270000元，第二年租金为280000元，第三年租金为290000元，并订有《房屋租赁协议》。协议约定，租赁期满，飞达四公司必须在租赁期满前一个月书面通知原告，原告在同等条件下给予优先承租权，如原告未收到续租书面通知，则视为飞达四公司自动放弃优先承租权。飞达四公司未在协议约定的期限内向原告提出续租书面要求，原告却收到了被告寄来的续租申请函。2013年10月21日，原告以公开竞价的形式招租，并告知了飞达四公司。被告故意指使他人，恶意竞价，致使公开竞价招租失败。此后，原告以协商的方式与其中一位竞价人商定了租赁条件，其中房屋年租金为600000元。在决定将房屋出租给该第三人前，原告将房屋租赁合同主要条款以书面通知的形式告知了飞达四公司。飞达四公司未按通知要求支付租房押金及租金，并续签租赁协议。租赁期限届满后，飞达四公司又拒不腾退房屋。据查，飞达四公司是宁波市飞达物流有限公司的分公司，于2005年由宁波市飞达物流有限公司申请工商登记设立，2011年6月注销。宁波市飞达物流有限公司于2008年变更为被告。被告名称的变更及分公司的注销，均未告知原告。原告认为飞达四公司系被告的分公司，现分公司已注销，《房屋租赁协议》约定的腾退等义务应由被告承担。综上，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼请求判令：一、被告立即腾退位于宁波市海曙区启运路78号房屋，并将租赁房屋交还给原告；二、被告按290000元／年向原告支付房屋使用费，自2013年11月1日起至房屋实际交还原告时止（暂算至2014年1月1日为48333元）；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更第二项诉讼请求为：判令被告按290000元／年向原告支付自2013年11月1日至2014年3月14日的房屋使用费32944.44元（扣除被告已支付的75000元），并按照105000元／年支付自2014年3月15日起至房屋实际交还原告时止的房屋使用费。
原告为证明其诉请主张向法院提交如下证据材料：
1.房权证甬海段自字第××号房屋所有权证一份，拟证明海曙区启运路78号房屋系原告所有的事实；
2.2010年11月1日的原告与飞达四公司签订的《房屋租赁协议》一份，拟证明原、被告之间房屋租赁的权利义务关系；
3.原告2013年10月27日的通知一份，拟证明原告已将房屋租赁条件告知被告，被告未按通知要求支付租房押金及租金，并续签租赁协议的事实；
4.工商登记档案一份，拟证明飞达四公司系被告的分公司，已于2011年6月由被告申请注销的事实。
被告飞达公司答辩称：对于原告诉请事项，被告本着想续租的诚意一直与原告在进行协商，对于之前的租金被告也都是直接支付给了原告的。原告所谓的租赁条件的通知的真实性和合法性有很大问题。请法院按市场规律驳回原告的诉请。
被告为证明其答辩意见向法院提交如下证据材料：
1.2013年10月25日中国建设银行的现金交款单一份，拟证明被告按照原租赁合同每年增加10000元的标准，即按照300000元／年的租金标准向原告支付了从2013年11月1日到2014年1月31日的租金75000元的事实；
2.被告2013年10月31日的函件一份，拟证明被告曾经给原告发函，表示竞价的价格严重背离市场价格，以及被告已经缴纳房租的事实。
经质证，被告对原告的证据材料1、2、4无异议，对原告的证据材料3，被告否认已向其送达，对该证据材料的真实性、合法性均有异议。经审查：原告的证据1、2、4均真实、合法，且与本案具有关联性，对其相应证明力本院予以认定；原告的证据1能证明本案所涉的租赁房屋系原告所有的事实；原告的证据2能证明原告与飞达四公司于2010年11月1日签订了《房屋租赁协议》，双方就租赁房屋的相关权利、义务进行约定的事实，和经原告同意飞达四公司将部分房屋转租给颜福梅的事实；原告的证据4能证明飞达四公司系被告的分公司，飞达四公司已注销的事实。被告否认收到过原告的证据3，且对该证据的合法性提出异议，原告发出通知时，飞达四公司已注销，对该证据的相应证明力本院不予认定。
经质证，原告对被告的证据材料1的真实性没有异议，且称已收到了该款项，该证据真实、合法，且与本案具有关联性，能证明被告于2013年10月25日向原告支付款项75000元的事实；原告确认已收到过被告的证据材料2，该证据能证明被告曾就租赁期限届满后涉案房屋租金问题与原告进行过沟通的事实；对被告的证据1、2的相应证明力本院予以认定。
综上，本院认定下列事实：
2010年11月1日，原告粮丰合作社与宁波市飞达物流有限公司第四分公司（以下简称飞达四公司）签订了《房屋租赁协议》一份，载明：原告将坐落于宁波市海曙区启运路78号（建筑面积约1639平方米）房屋出租给飞达四公司；租赁期限三年，即自2010年11月1日至2013年10月31日；租金为第一年270000元整，第二年280000元整，第三年290000元整，合计840000元整（其中房租费450000元，场地费390000元）；租金每三个月支付一次，先付后使用，第一次租金在本协议签订时即2010年11月1日支付，第二次租金须提前十五天即2011年1月15日支付，以后依次类推；飞达四公司在租赁期间负责支付政府规定的应由承租人支付的各种税、费（水费、电费、电话费、收视费、卫生费、治安费、物业费和维修基金等各项费用）；本协议签订时，飞达四公司须付押金10000元，待协议有效期届满，飞达四公司付清租金以及应付的各种税、费（以付款单据为准），并完好返还租赁房屋后，押金如数退还；未经原告同意，飞达四公司不得将租赁房屋转租或变相转租给其他单位和个人；租赁期满，原告收回租赁房屋，飞达四公司应如期搬离出屋，飞达四公司在租赁房屋内的装修部分（包括装潢、改建、增设）不得拆除，应完好保留，无偿归原告所有，屋内设备和物品必须在租赁到期日迁离出屋，于次日交房屋钥匙给原告，如到期次日飞达四公司未交租赁房屋钥匙或未经原告同意仍将设备或物品存放在租赁房屋（包括场地）内，则视为飞达四公司已放弃遗留在租赁房屋及场地内所有财物的所有权，原告有权任意处置该财物；如飞达四公司要求续租，飞达四公司必须在租赁期满前一个月书面通知原告，原告在同等条件下给予优先承租权，如原告未收到飞达四公司的续租书面通知，则视作飞达四公司自动放弃优先承租权；原告同意将租赁房屋的部分房子（二楼、三楼、四楼）转租给颜福梅。
另查明：由颜福梅租赁的部分房屋用于经营宁波海曙宁达宾馆（以下简称宁达宾馆），现该部分房屋已由案外人徐达勇于2014年3月14日腾空并交还原告。原、被告确认宁达宾馆使用部分房屋2013年10月31日前的租金为185000元／年，双方均确认对于2014年3月15日宁达宾馆腾空后，该部分房屋租金在被告应支付给原告的租金款项中予以扣除，按105000元／年标准计算房屋使用费。
飞达四公司系宁波市飞达物流有限公司的分公司，2008年1月30日宁波市飞达物流有限公司更名为被告，飞达四公司于2011年5月24日由被告申请注销，注销后其租赁部分房屋由被告继续管理和使用。被告已支付了2013年10月31日前的房屋租金。被告于2013年10月25日通过银行向原告汇款75000元作为2013年11月1日以后的房屋占有使用费。
本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按约履行。现租赁期限已届满，原、被告对合同期满后的涉案房屋租金金额达不成一致意见，故原告要求被告根据合同约定腾退并归还房屋，并未违反合同约定，于法有据，对此本院予以支持。对于原告诉请要求被告按290000元／年的标准支付自2013年11月1日起至2014年3月14日的房屋占有使用费，扣除已支付的75000元，应支付32944.44元（290000元／年÷360日／年×134日-75000元），符合双方合同约定，并未违反法律的规定，对此本院亦予以支持。因宁达宾馆使用的部分房屋已归还原告，自2014年3月15日起至实际腾退之日止的房屋使用费按105000元／年（290000元／年-185000元／年）计算，原、被告双方均无异议，本院予以认可，对原告的该部分诉请本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告浙江飞达物流有限公司于本判决生效之日起三日内腾退出坐落于宁波市海曙区启运路78号房屋及场地，并归还原告宁波市海曙区粮丰股份经济合作社；
二、被告浙江飞达物流有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波市海曙区粮丰股份经济合作社自2013年11月1日起暂算至2014年3月14日的房屋占有使用费32944.44元，并且支付按105000元／年的标准自2014年3月15日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费624元，因适用简易程序减半收取312元，由被告浙江飞达物流有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 员 张静霞
二〇一四年五月二十日
代书记员 裘莹莹