广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终332号
上诉人（原审原告）：马俊恩，男，1971年12月25日出生，汉族，山东省临沂市人，住广东省深圳市福田区，
委托代理人：常宝生，广东生宝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳瀚海酒店管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区南山大道亿利达大厦12A07。
法定代表人：付东华，总经理。
委托代理人：郑志明，广东方根律师事务所律师。
委托代�人：李明杨，广东方根律师事务所实习律师
上诉人马俊恩因被上诉人深圳瀚海酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服惠东县人民法院（2017）粤1323民初1025号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。上诉人马俊恩委托代理人常宝生、被上诉人深圳瀚海酒店管理有限公司委托代理人郑志明、李明杨到庭参诉诉讼。本案现已审理终结。
当事人原审意见
原告马俊恩向原审法院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付所欠2016年1月至2016年12月租金人民币22704元；2、被告立即向原告支付所欠租金的违约金人民币133040.16元，以每日3%计算，暂计至2017年1月4日；3、被告向原告支付解除租赁合同违约金人民币9680元；4、被告立即将所租房屋按照原状返还给原告；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确�2项诉讼请求中的违约金计算至实际交付租金之日。事实和理由：原告与被告于2014年3月6日签订了《海公园商住区房产委托出租服务合同书》，将原告的物业出租给被告使用，租期从2014年4月1日至2017年3月31日止，租金每月1600元，按月支付，每年递增10%。2016年1月，被告没有按期支付租金，后被告以经营压力为由提出降低租金，双方进行协商后最终没有协商成功。被告在2016年3月提出解除合同，原告告知被告如果被告无法定理由提前解除合同，须按照合同的约定承担违约责任。被告的工作人员告知被告不同意按照合同约定作出赔偿。被告必须按照合同约定将拖欠的全部租金22704元支付给原告，并按照合同约定支付迟延支付违约金给原告，自2016年1月4日起计至2017年1月4日，以每月未付租金为基数按日3%计付为133040.16元；被告必须承担解除合同的违约金，根据合同�定，原告延期支付违约金，原告有权解除合同并收回房屋，并请求被告支付5个月的租金9680元作为处罚。
被告深圳瀚海酒店管理有限公司辩称，本案被告曾就原、被告间的租赁合同关系提起诉讼，且该案并未审结，请驳回原告的起诉。
原审法院查明事实
原审法院经审理查明，1、原告马俊恩（出租人）与被告深圳瀚海酒店管理有限公司（承租人）签订了《海公元商住小区房产委托出租服务合同书》，原告马俊恩将其位于惠东县XXX公园X栋XX号房委托被告深圳瀚海酒店管理有限公司经营管理，被告深圳瀚海酒店管理有限公司为其提供出租服务，期限36个月，自2014年4月1日起至2017年3月31日止，委托期限届满后，双方自行协商是否继续进行委托出租及委托出租管理期限和模式。合同第六条约定，每月租金为1600元，每年月租在上一年度基础上递�10%，并约定若被告深圳瀚海酒店管理有限公司拖延支付租金，每延期一日应当向原告马俊恩支付相当于本合同约定租金3%作为违约金，若被告深圳瀚海酒店管理有限公司拖延支付租金达30日的，原告马俊恩有权解除合同并收回房屋，同时有权要求被告深圳瀚海酒店管理有限公司支付相当于五个月租金的违约金。合同第八条约定，任意一方违反本协议约定，无法定理由提前解除本协议的，违约方应向守约方支付相当于五个月租金的违约金，并赔偿守约方因此遭受的一切损失。合同第九条约定，本协议期满前60天内，双方可协商是否续签。合同第十一条约定，被告收到原告房卡一张、钥匙一把、空调遥控器一个。
2、被告深圳瀚海酒店管理有限公司于2016年9月2日就本案租赁合同纠纷提起诉讼，请求解除双方的租赁合同关系，理由系马俊恩违反了合同的约�，原审法院于2016年11月1日作出（2016）粤1323民初2793号民事判决书，判决驳回深圳瀚海酒店管理有限公司的诉讼请求，深圳瀚海酒店管理有限公司不服该判决提起上诉，惠州市中级人民法院于2017年7月10日作出（2017）粤13民终180号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2017）粤13民终180号民事判决书认定本案租赁合同已经依约终止。
3、原告马俊恩主张被告深圳瀚海酒店管理有限公司未将涉案房屋交付原告，被告深圳瀚海酒店管理有限公司对原告马俊恩的主张予以认可，辩称未交付的原因系原告马俊恩未配合被告深圳瀚海酒店管理有限公司办理房屋交付手续。
4、原告马俊恩主张被告自2016年1月起即未按照约定支付租金，2016年1月至2016年3月的租金为每月1760元，2017年4月至2016年12月的租金为每月1936元，被告至今未支付2016年1月至2016年12月的租金计22704元，被告对未付租金的事实予以确认，辩称双方的租赁合同处于中止状态。
5、被告深圳瀚海酒店管理有限公司对原告马俊恩请求的违约金不予认可，经原审法院释明，被告深圳瀚海酒店管理有限公司请求违约金调整为按未付租金的日万分之三计算。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案系租赁合同纠纷，涉案租赁合同的约定租赁期限为2014年4月1日起至2017年3月31日止，本案辩论终结前该租赁合同关系已经依约终止，原告马俊恩请求被告深圳瀚海酒店管理有限公司返还房屋，原审法院予以支持，原告马俊恩应当前往房屋所在地办理房屋交付手续，在交付过程中，原、被告双方应当相互配合。
关于租金，被告未按约定支付2016年1月至2016年12月的租金22704元，原告请求被告支付，理据充分，原审法院予以支持，被告应当支付�
关于迟延支付租金的违约金，被告未按约定支付租金，原告请求被告支付迟延履行违约金，理据充分，原告请求按照合同约定的每日3%计算，显属过高，被告请求调整，原审法院予以支持，原审法院根据日常生活经验法则，酌定迟延履行违约金按年利率24%计付。截止至2017年1月4日，2016年1月至2016年12月迟延履行的天数分别为366天、335天、306天、275天、245天、214天、184天、153天、122天、92天、61天、31天，迟延履行违约金计为2918.3元[（1760×366＋1760×335＋1760×306＋1936×275＋1936×245＋1936×214＋1936×184＋1936×153＋1936×122＋1936×92＋1936×61＋1936×31）×24%÷365]；2017年1月5日起至支付完毕2016年1月至2016年12月的租金止，以未付租金总额22704元为基数按年利率24%计付。
关于原告请求的解除合同违约金，该违约金以原告行使解除权并解除合同为基础，因涉案租赁合同已经依约终止，原告该请求理据不足，原审法院不予支持。
综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告深圳瀚海酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起30天内将涉案房屋交付原告马俊恩，原、被告双方在房屋交付过程中应当相互配合。
二、被告深圳瀚海酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10天内支付2016年1月至2016年12月的租金22704元给原告马俊恩。
三、被告深圳瀚海酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10天内支付迟延履行违约金给原告马俊恩（2017年1月4日前的违约金计2918.3元；2017年1月5日起至付清上�第二项确定的租金之日止，以未付上述第二项确定的租金总额为基数按年利率24%计付）。
四、驳回原告马俊恩的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1810元，由原告马俊恩负担1010元，被告深圳瀚海酒店管理有限公司负担800元。
当事人二审意见
上诉人马俊恩不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、被上诉人立即向上诉人支付所欠2016年1月至2017年3月31日的租金；2、被上诉人立即向上诉人支付所欠租金的违约金人民币205666.56元（以每日按照3%计算，计算至被上诉人全部支付之日）；3、被上诉人向上诉人支付解除租赁合同违约金人民币9680元；4、被上诉人将所租房屋按照原状返还给上诉人，并结清在租赁期间和非法占用期间所欠的包括物业管理费在内的一切费用，并支付以最后月度租金为标准，以实际返还之日止的全部占用费；5、本案诉讼费人民币1810元全部由被上诉人承担。
事实与理由：一、原审法院判决第二项存在计算错误。根据一审认定的事实，截至目前为止，被上诉人拖欠上诉人2016年1月至2017年3月底共15个月的租金。2016年1月至3月底租金为执行第二年的租金标准：（1600元+1600元×10%）×3=5280元；2016年4月至2017年3月底执行第三年的租金标准：[1600元+1600元×10%+（1600元+1600元×10%）×10%]×12=23232元，租金合计为28512元。上诉人原审诉讼请求有错误，原审法院引用该错误而导致判决计算错误，被上诉人应当支付拖欠期的所有租金。二、原审法院适用法律错误，无权擅自调整违约金约定。根据合同约定，被上诉人每延期一日支付违约金，必须承担3%的违约金，并且合同没有对于违约金的支付约定上限，因此，应当计算至被上诉人实际支付之日。又由于租金系每月不断发生，因此，违约金按照不同月份，计算公式及计算过程分别如下：1、人民币1760元×3%×455=24024元（自2016年1月4日暂至2017年4月4日）；2、人民币1760元×3%×425=22440元（自2016年2月4日暂至2017年4月4日）；3、人民币1760元×3%×395=20856元（自2016年3月4日暂至2017年4月4日）；4、人民币1936元×3%×365=21199.2元（自2016年4月4日暂至2017年4月4日）；5、人民币1936元×3%×334=19398.72元（自2016年5月4日暂至2017年4月4日）；6、人民币1936元×3%×306=17772.48元（自2016年6月4日暂至2017年4月4日）；7、人民币1936元×3%×275=15972元（自2016年7月4日暂至2017年4月4日）；8、人民币1936元×3%×245=14229.6元（自2016年8月4日暂至2017年4月4日）；9、人民币1936元×3%×214=12429.12元（自2016年9月4日暂至2017年4月4日）；10、人民币1936元×3%×184=10686.72元（自2016年10月4日暂至2017年4月4日）；11、人民币1936元×3%×153=8886.24元（自2016年11月4日暂至2017年4月4日）；12、人民币1936元×3%×122=7085.76元（自2016年12月4日暂至2017年4月4日）；13、人民币1936元×3%×92=5343.36元（自2017年1月4日暂至2017年4月4日）；14、人民币1936元×3%×61=3542.88元（自2017年2月4日暂至2017年4月4日）；15、人民币1936元×3%×31=1800.48元（自2017年3月4日暂至2017年4月4日）。以上15个月的违约金累计为人民币205666.56元。除此之外，被上诉人还须支付自2017年4月5日起至实际支付之日止按所拖欠租金28512元每日千分之三的违约金。上述约定系当事人在签署房屋租赁合同时的真实意思表示，且不违反中国法律规定，可是，原�法院明显违反合同意思自治原则，擅自按照年息24%民间借贷关系的利息规则处理违约责任，适用法律错误，于法无据。请法院参考如下事实：1、被上诉人为了逃避所欠租金和侵占上诉人财产，捏造事实，对上诉人提起虚假诉讼，具体内容参见（2016）粤1323民初2793判决书，虽以败诉告终，但浪费大量司法资源和上诉人大量的时间成本和诉讼成本，应惩戒被上诉人的非法行为。2、上诉人在讨回上诉人合法租金过程中付出的交通成本、时间成本、诉讼成本应当得到补偿。三、原审法院驳回要求被上诉人支付解除合同违约金错误。根据合同约定，被上诉人连续30日延期支付违约金，上诉人有权解除租赁合同，收回房屋，并且有权要求被上诉人支付5个月的租金作为处罚（人民币1936×5=9680元），因此，被上诉人除支付按日计算的违约金外，还必须支付5个月租金进行赔偿。上诉人在合同有效期提出且符合合同约定的诉讼请求，法院应当支持。四、被上诉人将所租房屋按照原状返还给上诉人，并结清在租赁期间和非法占用期间所欠的包括物业管理费在内的一切费用，并支付以最后月度租金为标准，以实际返还之日止的全部占用费。被上诉人在一审中辩称，在合同期满时，将房屋交付上诉人，上诉人不予配合，纯属一派胡言。其真实情况是在合同期满后，上诉人和被上诉人员工（李美珍）约定把钥匙和房卡寄给上诉人作为房屋交接方式。在索要到上诉人的邮寄地址后，被上诉人却未将钥匙和房卡邮寄给上诉人。上诉人多次索要，被上诉人却以上诉人未签协议为由拒绝房屋交接。请法庭要求对方员工出庭核实有关情况。基于上述事实和理由，请法院依法支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人深圳瀚海酒店管理有限公司口头答辩�，我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决也正确。我方也已经履行了一审的判决，将应该支付的租金及应该交付的钥匙、房卡给了上诉人，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
本院查明事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为,二审中，被上诉人提交了其于2017年10月13日向上诉人发出《关于履行（2017）粤1323民初1025号<民事判决书>的通知》、银行电子回单、快递单等，证明其已按（2017）粤1323民初1025号民事判决书，在2017年10月11日和10月13日分别履行了支付所欠租金及返还涉案房屋钥匙、门卡的义务。上诉人认为被上诉人提交的证据无法证明其主张。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案二审争议的焦点如下：1、确定被上诉人应支付租金的�止时间；2、确定被上诉人逾期支付租金的违约金计算标准及违约金计算截止时间；3、上诉人请求被上诉人支付解除租赁合同违约金的理由是否成立。
关于第一个焦点。因上苏人起诉请求租金计至2016年12月，根据当事人意思自治的原则，原审判决确认被上诉人应向上诉人付清从2016年1月计至2016年12月（实为2016年1月4日至2017年1月4日）的租金，并无不当，本院予以支持。即被上诉人仍欠上诉人2016年1月4日至2017年1月4日期间租金22704元。如上诉人认为被上诉人仍欠2017年1月4日至4月4日的租金，可另行起诉解决。
关于第二个焦点。其一是违约金的计算标准，虽然出租服务合同约定如被上诉人逾期缴交租金，违约金按日3%计算，但该约定计算标准明显过高，且上诉人并未提交因被上诉人逾期缴交租金已造成其损失的证据，故原审判决酌定违约金按年利�24%计算，并无不当，本院予以支持。上诉人请求违约金按日3%计算的理由不成立，本院不予支持。其二是违约金的计算截止时间，如上所述，因被上诉人仍拖欠2016年1月4日至2017年1月4日止一年的租金，故被上诉人应向上诉人支付该期间的逾期缴交租金违约金。至于2017年1月5日之后的违约金应计至被上诉人付清2016年1月4日至2017年1月4日间的租金止，标准以未付租金22704元为基数，按年利率24%计算。上诉人请求违约金计至2017年4月4日和2017年4月5日至所欠租金付清日止的违约金按每日千分之三计算的理由不成立，本院亦不予支持。如上诉人另行主张2017年1月4日至4月4日租金时，可一并主张该期间的逾期支付租金的违约金。
关于第三个焦点。因涉案出租服务合同履行期限已到，而合同解除的前提应基于合同并未解除或到期，故在合同已因到期解除而解除后，上诉人请求被上诉人支付合同解除违约金，缺乏依据，本院不予支持。
至于上诉人请求被上诉人返还涉案房屋和结清租赁期间和占用期间的物业管理费等，因原审判决已判令被上诉人返还涉案房屋，本案不作赘述。而上诉人主张的被上诉人在租赁期间和占用期间的物业管理费等，超出了其原一审诉讼请求，且上诉人并未提交被上诉人仍欠租赁期间和占用期间的物业管理费等的依据，故本院不予支持。
综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实和实体处理均正确，本院依法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费1810元，由上诉人马俊恩负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓耀辉
审判员 曾 莹
审判员 寇 倩
二〇一八年三月二十日
书记员 叶婷婷
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；