广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法朗民一初字第841号
原告：东莞市亚冠塑胶有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：张亚，该公司总经理。
委托代理人：向才洪，广东南天星律师事务所律师。
被告：东莞市迅昌五金电子有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：程娟，该公司总经理。
被告：陈锦荣，男，1963年8月30日出生。
上述两被告的共同委托代理人：王云涛，广东来复律师事务所律师。
上述两被告的共同委托代理人：侯萃萍，广东来复律师事务所实习律师。
被告：周广达，男，汉族，1974年9月2日出生，住广东省博罗县。
委托代理人：程稳，广东可园律师事务所律师。
原告东莞市亚冠塑胶有限公司（以下简称亚冠公司）诉被告东莞市迅昌五金电子有限公司（以下简称迅昌公司）、陈锦荣、周广达租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理后，依法由审判长郑伟乐、人民陪审员叶银章、人民陪审员刘绮琪组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告亚冠公司的委托代理人向才洪，被告迅昌公司、陈锦荣的共同委托代理人王云涛，被告周广达的委托代理人程稳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亚冠公司诉称：2015年4月1日，周广达以迅昌公司的名义与亚冠公司签订了一份《厂房承租合同》，约定由亚冠公司将位于莞市大朗镇犀牛陂元岗路189-190号（东莞市亚冠塑胶有限公司）内三楼和四楼的1，540平方米厂房、192平方米宿舍和180平方米办公室租赁给迅昌公司使用。双方约定：1.租金单价为11元／平方米（不含税），月租金为21，032元（不含税）；2.迅昌公司每月承担保安工资3，600元、清洁工工资1，120元和电梯费500元，迅昌公司在支付房租时一并支付分摊的5，220元费用给亚冠公司；3.迅昌公司应在每月5日前付清本月租金、分摊费用和上月水电费。迅昌公司搬入承租厂房后，以每月385元加租了一间宿舍。迅昌公司在使用承租厂房过程中损坏四楼车间墙体，损坏亚冠公司价值4，000元的两张大工作台，但没有进行任何赔偿。迅昌公司从2015年7月起不能按时支付房租、分摊费用和水电费。至今尚欠亚冠公司2015年7月和8月的房租共42，834元，2015年7月和8月分摊的保安工资、清洁工工资和电梯费共10，440元，亚冠公司垫付的2015年7月和8月的水电费58，964元，亚冠公司垫付的2015年7月和8月职工生活费用28，010元。2015年9月4日，迅昌公司的实际经营者周广达和陈锦荣向亚冠公司承诺在2015年9月25日之前付清全部欠款，但迅昌公司、周广达、陈�荣并没有实际履行以上约定。亚冠公司多次向迅昌公司、周广达、陈锦荣催讨，迅昌公司、周广达、陈锦荣拒不支付，也不搬走放在亚冠公司厂房内的机器设备。迅昌公司虽名义上为有限公司，实际上为周广达与陈锦荣合伙经营，因此迅昌公司、周广达、陈锦荣应对亚冠公司的债务承担连带偿还责任。现迅昌公司因与第三人发生纠纷，其放置于亚冠公司车间内的机器设备于2015年9月22日被东莞市第一人民法院查封，致亚冠公司的厂房不能使用也无法出租。为维护自身合法权益，亚冠公司遂诉至法院，请求判令：1.迅昌公司、陈锦荣、周广达连带支付2015年7月、8月、9月房屋使用费64，251元，并从2015年10月1日起每月按21，032元支付查封期间的房屋使用费至搬走全部机器设备时止；2.迅昌公司、陈锦荣、周广达连带支付2015年7月、8月分摊的保安工资、清洁工工资和电梯费10�440元；3.迅昌公司、陈锦荣、周广达连带支付亚冠公司垫付的2015年7月、8月水电费58，964元；4.迅昌公司、陈锦荣、周广达连带支付亚冠公司垫付的2015年7月、8月职工生活费28，010元；5.迅昌公司、陈锦荣、周广达连带支付损坏工作台赔偿费4，000元；6.迅昌公司、陈锦荣、周广达将破坏的三楼车间恢复原状；7.本案诉讼费用由迅昌公司、陈锦荣、周广达承担。
被告亚冠公司辩称：1.案涉租赁物不具备出租条件，因未取得建设工程规划许可证、消防验收合格证，亚冠公司非适格出租方，因此，案涉租赁合同无效。迅昌公司要求将缴纳的100，000元保证金冲抵应付的使用费等费用。查封期间的使用费，建议亚冠公司和查封申请方、查封法院共同协调，将被查封物转移出租赁物另行保管；2.迅昌公司已经缴纳了7月份的保安工资、清洁工工资、电梯费。3.迅昌公司已经�纳了7月份的水电费。无证据证明亚冠公司垫付的水电费为58，964元，亚冠公司提供的单据显示主体为亚冠公司，并非迅昌公司；4.无证据证明亚冠公司垫付了7、8月的职工生活费；5.迅昌公司正常使用案涉厂房，并无任何人为损坏行为，无恢复原状的义务，且亚冠公司无证据证明迅昌公司应当赔偿损坏工作台的费用。
被告陈锦荣辩称：迅昌公司是有限责任公司，其对外债务不应由股东承担，陈锦荣仅代表迅昌公司签署承诺书，并无愿承担其债务的意思表示，因此，陈锦荣无需为迅昌公司的债务承担连带责任。
被告周广达辩称：1.案涉两份租赁合同无效，因为没有房产证；2.迅昌公司是有限责任公司，其债务与股东周广达个人无关，亚冠公司要求迅昌公司、陈锦荣、周广达承担连带责任没有依据；3.分摊费用部分，本案至少有四个主体在使用电梯、水电等分摊费用，要区分清楚，首先要有结算明细和对账单，本案没有以上证据，所以分摊费用部分亚冠公司证据不足；4.破坏车间工作台证据不足，应予驳回。
经审理查明：迅昌公司系经工商登记成立的有限责任公司，投资人为周广达和程娟，其中法定代表人原为周广达，后于2015年6月1日变更为程娟。
2015年4月1日，以亚冠公司为甲方、以迅昌公司为乙方、以刘桥稳为丙方，三方签订一份《厂房承租合同》，约定：1.甲方将其位于东莞市大朗镇犀牛陂元岗路189-190号厂房三楼、四楼出租给乙方，三楼厂房840平方米、四楼厂房700平方米，厂房面积合计1，540平方米，宿舍4间，每间35平方米，合计192平方米，办公室180平方米，以上合计1，912平方米，租金单价为11元／平方米（不含税），每月租金21，032元（不含税），乙方应在每月5日前付清当月租金、分摊费用和上月水电费，逾期视为违约，若逾期1个月仍未足额支付租金、分摊费用或水电费，甲方有权解除合同。乙方于签订合同时交付押金100，000元、一个月租金21，032元给甲方；2.甲方于2015年4月1日将厂房交付乙方使用，租赁期限一年，从2015年4月1日起至2016年3月31日止。因该厂房由甲方、乙方共同使用，乙方应按40%的比例承担租赁期间产生的保安费、清洁费、电梯费，其中保安工资3，600元、清洁工工资1，120元、电梯费500元，乙方在交房租时一并向甲方支付该分摊费用5，220元；3.租赁期间，乙方承租物业全部由乙方承担费用负责保养、维修。租赁期满，乙方结清所有费用并将其物品全部搬出后，甲方在当日无息退还押金；4.丙方保证乙方切实履行合同义务，乙方若有违约，丙方承担连带责任。周广达作为迅昌公司法定代表人在合同上签名并加盖迅昌公司公章。
合同签订后，亚冠公司将厂房交付给迅昌公司使用，迅昌公司于2015年4月8日向亚冠公司支付了押金100，000元。
亚冠公司主张迅昌公司自2015年7月份起没有支付房租、分摊费用（保安工资、清洁工工资、电梯费），亚冠公司并为迅昌公司垫付了2015年7、8月份的水电费及职工生活费。亚冠公司就其主张提供了“迅昌公司2015年07月伙食费明细”、“迅昌公司2015年08月伙食费明细”、“迅昌2015年07月水电费明细”、“迅昌2015年08月水电费对账单”、2015年7、8月电费通知单（户名分别为“亚冠厂②”、“亚冠厂③”）、转账凭证、收据、水费交费通知单、收费收据、票据等予以佐证。其中，“迅昌公司2015年07月伙食费明细”、“迅昌公司2015年08月伙食费明细”显示2015年7、8月当月每天各人数的生活费，每月各天的费用合计分别为19，535元、8，475元。亚冠公�主张迅昌公司的员工在亚冠公司就餐，每天进行记录。迅昌公司确认其员工在亚冠公司就餐，但就餐人数并没有亚冠公司统计得那么多，其员工约二十几人，对于之前月份的生活费情况，迅昌公司的代理人表示不清楚。“迅昌2015年07月水电费明细”、“迅昌2015年08月水电费对账单”显示2015年7、8月份车间、宿舍（共6间宿舍）、办公室的具体水电用量及金额，每月水电费合计分别为47，102元、11，477元。2015年7、8月电费通知单（户名分别为“亚冠厂②”、“亚冠厂③”，亚冠公司主张②、③号分别是迅昌公司四楼、三楼使用的电表）、转账凭证、收据、水费交费通知单、收费收据、票据显示亚冠公司向东莞市大朗镇犀牛陂股份经济联合社支付2015年7月份电费43，980元、2015年8月份电费54，690元以及亚冠公司向“东莞大朗犀牛陂自来水厂”支付2015年8月（用水时段：2015年6�1日至2015年8月25日）的水费（含污水处理费、垃圾处理费）6，602.2元。迅昌公司确认已经支付水电费至2015年6月，但主张上述水电费欠费明细系亚冠公司单方制作，真实性不予确认，上述水电费缴费票据，真实性确认，但关联性不予确认，认为不能证明系迅昌公司使用的水电费。对于之前月份的水电费如何计算及支付，迅昌公司的代理人表示不清楚。
迅昌公司主张已经支付2015年7月份的房租，并提供收款收据予以佐证。收款收据载明迅昌公司支付“2015年7月房租、6月生活费，合计47，573元”给亚冠公司。亚冠公司确认收到迅昌公司支付的该款项，并表示2015年7月的占有使用费从诉请中剔除。对于该收据中载明的房租、生活费的具体组成，亚冠公司主张迅昌公司在原承租范围基础上加租了一间宿舍，每月租金385元，故租金为合同约定的21，032元，加上加租宿舍385元，余款为生活费。迅昌公司的代理人一开始表示不清楚，之后又主张该房租包括每月租金21，032元及每月分摊费用5，220元。对于迅昌公司实际使用的宿舍数量，迅昌公司的代理人亦表示不清楚。周广达主张其没有参与管理迅昌公司位于东莞市大朗镇的业务，大朗的业务主要由陈锦荣管理，其对此不清楚。
2015年9月22日，迅昌公司在案涉租赁厂房内的机器设备等财产被东莞市第一人民法院查封，陈锦荣、周广达作为迅昌公司的代表在查封清单上签名。迅昌公司主张被查封后几天，公司即没有再进行经营，由于被查封，故迅昌公司无法办理返还租赁物的交接手续。
亚冠公司持有一份由陈锦荣、周广达签名的承诺书，载明“迅昌合伙人”陈锦荣、周广达，代表迅昌公司承诺2015年9月25日前处理好因租赁亚冠公司厂房的所有水电费、房租及其他费用，�逾期不处理，亚冠公司有权将迅昌公司设备转让处理以抵扣所欠房租、水电等相关费用。亚冠公司据此主张陈锦荣、周广达系迅昌公司的实际经营者，其自愿在载明有“迅昌合伙人”内容的承诺书上签字、按手印，说明对合伙经营迅昌公司的事实没有异议，故陈锦荣、周广达应对迅昌公司的债务承担连带责任。陈锦荣、周广达对此均不予确认，陈锦荣主张代表迅昌公司签署该承诺书，承诺书显示支付费用的主体为迅昌公司，陈锦荣没有愿意承担连带责任的意思表示，周广达主张该承诺书系亚冠公司出具，其中的表述不能改变迅昌公司有限公司的资格，且内容上没有担保、保证的意思表示。
亚冠公司提供一份核准变更登记通知书及厂房租赁合同书，主张案涉厂房系其母公司东莞市永晟电线科技有限公司承租后交由其经营使用。亚冠公司未提供案涉厂房的建设工程规划许可证等相关证件，现双方均主张案涉《厂房承租合同》无效。迅昌公司要求将支付的押金100，000元用于冲抵应支付的占有使用费等费用，亚冠公司则主张尚存在恢复厂房原状的问题，应在厂房恢复原状后再统一结算，不同意直接冲抵。
以上事实，有亚冠公司提供的核准变更登记通知书、厂房租赁合同书、厂房承租合同、水电费及生活费欠费清单、转账凭证、收据、承诺书、查封清单，迅昌公司提供的厂房承租合同、收据，周广达提供的企业机读档案登记资料以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案案由系租赁合同纠纷。亚冠公司没有提供案涉租赁物的相关证件，且双方均主张案涉《厂房承租合同》无效，故本院对案涉租赁合同为无效合同予以确认。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。迅昌公司应将案涉租赁物返还给亚冠公司，并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至实际返还租赁物之日止。双方确认迅昌公司已经支付“租金”至2015年7月，本院予以确认，即迅昌公司应从2015年8月1日起继续支付占有使用费。双方争议的是2015年8、9月份“租金”的金额，亚冠公司主张迅昌公司加租了一间宿舍，在原“租金”标准上增加385元，即占有使用费为21，417元，迅昌公司则主张为合同约定的21，032元。首先，迅昌公司提供的“租金”收据，载明了2015年7月份的房租及生活费总额，但没有载明房租与生活费各自的具体金额，迅昌公司与亚冠公司对该金额构成亦有不同主张，从双方提供的现有证据来看，无法单凭该“租金”收据确认每月占有使用费的具体金额。其次，亚冠公司提供的“迅昌2015年07月水电费明细”、“迅昌2015�08月水电费对账单”有详细的车间、宿舍、办公室等场所的用水、用电计量及计价，且能与水电费的缴纳凭证相互印证，可信度较高，而该两份证据载明的宿舍数量为6间，多于合同约定的4间，表明迅昌公司在原有宿舍的承租基础增加一间宿舍的可能性较大。再次，对于迅昌公司实际使用的宿舍数量、2015年7月份之前的水电费、生活费的计算及支付情况等涉及本案租赁关系基本事实的问题，迅昌公司的代理人均表示不清楚，该答复在一定程度上有回避案件事实的嫌疑。因此，综合以上分析，本院对亚冠公司的主张予以认可，即2015年8、9月份的占有使用费为21，417元／月，对2015年10月1日起的占有使用费，亚冠公司主张按21，032元／月计算，本院予以确认。对于迅昌公司提出因机器设备等财产被查封而无法返还租赁物的问题，系因迅昌公司与案外人之间的纠纷产生，应由迅昌公司自行解决，对迅昌公司的该项辩解意见，本院不予采信。
关于分摊费用。根据合同载明的内容，迅昌公司还应向亚冠公司支付分摊费用5，220元／月。迅昌公司主张已经支付2015年7月的分摊费用，但其提供的房租收据并不足以表明其已支付该月费用的事实，对迅昌公司的主张，本院不予采信。亚冠公司诉请迅昌公司支付2015年7、8月份的分摊费用（保安工资、清洁工工资、电梯费）10，440元，本院予以支持。
关于水电费。如前所述，对亚冠公司提供的“迅昌2015年07月水电费明细”、“迅昌2015年08月水电费对账单”、水电费交费凭证等证据，本院予以认定，该两月份水电费合计58，579元，亚冠公司诉请58，964元，超过部分本院不予支持。
关于职工生活费。迅昌公司确认其员工在亚冠公司就餐，故每月必然产生职工生活费。亚冠公司针�2015年7、8月份的就餐情况提供了伙食费明细表，该明细表详细载明当月具体就餐人数及标准，迅昌公司对此不予确认，但并未能说明以往具体就餐人数及金额，且从迅昌公司提供的收据中载明“2015年6月生活费”金额来看，亚冠公司主张的2015年7、8月份职工生活费金额明显少于2015年6月的生活费，符合迅昌公司陈述的实际经营情况，故对亚冠公司主张的2015年7、8月份职工生活费28，010元，本院予以支持。
关于工作台损坏及四楼车间破坏问题。亚冠公司未提供任何证据证明迅昌公司存在损坏工作台及破坏四楼车间的行为，亚冠公司据此诉请赔偿及恢复原状，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于周广达、陈锦荣是否应承担连带责任的问题。亚冠公司提供的承诺书，内容上是周广达、陈锦荣代表迅昌公司向亚冠公司作出承诺，作出承诺的主体为迅昌公�，这从周广达、陈锦荣作为迅昌公司的代表在查封清单上签名亦可以印证，即虽然由陈广达、陈锦荣签名，但被查封的主体仍是迅昌公司，亚冠公司仅凭承诺书中“迅昌合伙人”的字样主张周广达、陈锦荣为迅昌公司实际经营人，依据尚不充分，故亚冠公司诉请周广达、陈锦荣对迅昌公司的案涉债务承担连带清偿责任，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告东莞市迅昌五金电子有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付占有使用费（2015年8月1日至2015年9月30日期间每月21，417�，合计42，834元，并从2015年10月1日起按每月21，032元继续计算至租赁物实际返还之日止）给原告东莞市亚冠塑胶有限公司。
二、限被告东莞市迅昌五金电子有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付分摊费用（2015年7、8月份保安工资、清洁工工资、电梯费）10，440元给原告东莞市亚冠塑胶有限公司。
三、限被告东莞市迅昌五金电子有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付水电费（2015年7、8月份）58，579元给原告东莞市亚冠塑胶有限公司。
四、限被告东莞市迅昌五金电子有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付职工生活费费（2015年7、8月份）28，010元给原告东莞市亚冠塑胶有限公司。
五、驳回原告东莞市亚冠塑胶有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根�《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3，613元，由原告东莞市亚冠塑胶有限公司负担516元，被告东莞市迅昌五金电子有限公司负担3，097元。
如不服本判决，原告东莞市亚冠塑胶有限公司、被告东莞市迅昌五金电子有限公司、周广达可以在判决书送达之日起十五日内，被告陈锦荣可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 郑伟乐
人民陪审员 叶银章
人民陪审员 刘绮琪
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 黄艳勋
钟淑婷
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