吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民一终字第46号
上诉人（原审原告）韩淑华，个体工商业户，现住吉林省乾安县。
委托代理人朱侠，松原市春华法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）朱延安，个体户，现住吉林省乾安县。
委托代理人于圣泽，吉林石力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）于立臣，乾安县政府采购办主任，现住吉林省乾安县。
委托代理人郑宪明，吉林东镇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）倪艳春，干部，现住吉林省乾安县，与于立臣系夫妻关系。
委托代理人郑宪明，吉林东镇律师事务所律师。
原审第三人沈井兴，男，1964年3月2日出生，汉族，个体，现住吉林省乾安县乾安县乾安镇鸣凤街，身份证号码×××。
上诉人韩淑华因所有权确认纠纷一案，乾安县人民法院于2011年12月29日作出（2011）乾民初字第1212号民事判决，原审被告朱延安不服上诉至本院，本院于2012年5月8日作出（2012）松民一终字第338号民事裁定，以原审程序违法为由，撤销原判，发回重审。乾安县人民法院于2012年12月10日作出（2012）乾民重初字第21号民事判决，原审原告韩淑华不服上诉至本院，本院于2013年6月6日作出（2013）松民一终字第235号民事裁定，以原审遗漏当事人违反法定程序为由，撤销原判，发回重审。乾安县人民法院于2013年11月12日作出（2013）乾民重初字第24号民事判决，原审原告韩淑华不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩淑华及其委托代理人朱侠，被上诉人朱延安委托代理人于圣泽，二被上诉人于立臣、倪艳春委托代理人郑宪明，原审第三人沈井兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告诉称，原告与沈井兴系夫妻关系，2007年11月6日，原告与沈井兴以34万元的价格在被告于立臣及倪艳春手中购买位于乾安镇昆池街上-20，丘（地）号2-20幢号039的面积为131.38平方米的楼房一座。此楼交易后，当时并没有签订房屋买卖协议书，且此楼房系原告于2007年4月3日预交了2万元定金后，其中还有被告于立臣名下的132773元贷款余额没有偿还，由原告及沈井兴负责偿还，原告有大量的证据证明该楼房系原告及其丈夫在夫妻关系存续期间购买的，被告朱延安与被告于立臣及倪艳春之间所签订的买卖协议是虚假的。故而原告请求人民法院依法确认三被告之间所签订的买卖合同无效；位于乾安镇昆池街上-20，丘（地）号2-20幢号039的面积为131.38平方米的楼房所有权归原告所有。
原审第三人沈井兴称原告的起诉是荒唐的，这事与我没关系，当时没有交钱，没有与房照持有人签合同。
原审被告朱延安、于立臣、倪艳春辩称，一、朱延安与于立臣、倪艳春所签订的合同是有效的。首先，合同主体合格，意思表示真实。三人在2007年7月20日签订的房屋买卖合同是三人真实意思的表示，于立臣、倪艳春是买卖房屋登记的权利人，该房屋也没有其他的权利瑕疵，于立臣对房屋的处分属于有权处分，所以该份买卖合同是有效的。其次，在2010年11月11日于立臣、倪艳春与朱延安对房屋的买卖行为进行了公证，再次证明了买卖行为的有效。最后，于立臣在房屋交易后将该房屋的产权登记证、土地使用证等权属文件交给了朱延安，是于立臣、倪艳春履行合同义务的表示，朱延安持有这些证件是合法持有的。二、原告所诉楼房应该是朱延安所有，而并非原告所有。该楼房在2007年7月于立臣卖给了朱延安，朱延安交的房款。且一直由朱延安占有和收益，于立臣、倪艳春与原告之间没有买卖合同，原告也没有支付过房款给于立臣、倪艳春，原告并不具有所诉房屋的权利主体资格，不应该成为争议房屋的权利人。原告与三被告无任何关系，其与所诉争议的标的物也没有任何关系，既不是房屋的买受人也不是实际占有人，不存在任何的权利，所以原告的主张是没有任何依据的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审认定，诉争楼房位于乾安镇昆池街2-20，丘（地）号2-20、幢号039、房号07、结构混合、建筑面积131.38平方米，该楼房的房屋所有权证号为乾房权证发字第200408**号，该楼房的房屋所有权证上载明所有权人为于立臣。对上述事实双方无争议。原告主张该楼房系其与前夫沈井兴在夫妻关系存续期间购买的，要求确认该楼房所有权归其所有，并要求确认三被告签订的买卖合同无效，为证明其主张提供了调查笔录一份、收据一枚、“交款说明”一份、活期存折一份、房屋租赁合同三份、票据复印件15枚、（2011）乾民初字第253号民事判决、（2009）乾民初字第1641号庭审笔录一份、（2010）乾民初字第234号庭审笔录一份。三被告抗辩三被告签订的买卖合同有效，认为该楼房应该是被告朱延安所有，为证明其主张提供了房屋所有权证一份、土地证一份、（2010）吉乾证字第457号公证书一份并附房屋买卖协议书一份。原告诉至本院，要求一、确认三被告之间所签订的买卖合同无效；二、确认该楼房所有权归原告所有。
原审认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和灭失，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”也就是说，登记是不动产物权的生效要件，不动产转让只有在办理产权转移登记后，才发生法律效力，未办理产权转移登记不发生物权变动效力。本案房屋系不动产，现争议房屋登记的所有权人为于立臣，该房屋虽有买卖行为但因为没有办理产权转移登记，所以不发生物权变动效力。现房屋所有权人仍为于立臣，而非原告韩淑华、第三人沈井兴或者被告朱延安。因为本案原告韩淑华并非本案争议房屋所有权人，所以其主张对该房屋享有所有权，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”现原告没有证据能够证明三被告之间的买卖合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。因此，对于原告主张的三被告之间所签订的买卖合同无效，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。
原审法院判决后，上诉人不服，向本院提起上诉，理由：一、本案是中院依据程序违法发回重审案件，而原审法院在追加沈井兴为第三人后，再一次判决驳回上诉人的诉讼请求，原审判决极不公平。在原审、中院五次开庭过程中，上诉人列举的大量证据均证明了上诉人对所争议的楼房依法享有所有权、使用权、占有权、受益权。二、原审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，认定所争议的楼房由于没有办理产权过户手续而认定是于立臣的，就说明该楼房既不是上诉人的，也不是被上诉人朱延安的，就说明被上诉人朱延安与于立臣之间的买卖协议也是虚假的，原审认定错误。综上请求二审法院依法改判诉争楼房归上诉人韩淑华所有。
被上诉人朱延安答辩认为一审判决正确，二审应维持原判。
被上诉人于立臣答辩认为一审判决正确，二审应维持原判。
被上诉人倪艳春答辩认为一审判决正确，二审应维持原判。
原审第三人沈井兴答辩认为一审判决正确，二审应维持原判，争议的房屋是朱延安的，与我无关。
二审审理查明，上诉人韩淑华与沈井兴原系夫妻关系，均系再婚。上诉人韩淑华于2009年10月13日向乾安法院起诉离婚，乾安县人民法院作出（2009）乾民初字第1641号民事判决书判决不准离婚。上诉人韩淑华于2010年1月19日起诉离婚又撤诉。后沈井兴又起诉离婚，乾安县法院判决离婚，上诉人韩淑华与沈井兴均不服，提出上诉，本院作出（2011）松民一终字第273号民事判决，判决准予沈井兴与韩淑华离婚。又以上诉人韩淑华主张房屋权属问题与案外人有争议，不宜在离婚案中解决为由，让其房屋权属及与房屋有关的债务问题另行主张权利。
2007年4月，上诉人韩淑华前夫沈井兴与被上诉人于立臣达成口头房屋买卖协议，上诉人韩淑华与前夫沈井兴购买被上诉人于立臣所有的位于乾安镇昆池街，丘（地）号2-20、幢号039、房号07、结构混合、建筑面积131.38平方米，房屋所有权证号为乾房权证发字第200408**号的楼房，房屋价款340000元，楼房贷款由上诉人韩淑华与沈井兴偿还，协议达成后，上诉人韩淑华向于立臣履行义务。
在诉讼过程中，上诉人韩淑华向法庭提供如下证据：
1、2007年4月3日，上诉人韩淑华向被上诉人于立臣交付房屋定金20000元，于立臣给出具收据一份，并注明：收韩淑华买房定金。
2、于立臣给韩淑华与沈井兴出具一份韩淑华与沈井兴应付楼房款清单一份，去掉定金20000元、房屋贷款余额132773元等费用，应再给付于立臣楼房价款167477元。
3、2007年11月6日，沈井兴支取了韩淑华的活期存款167477元，交于立臣购房款。
4、上诉人韩淑华购卖楼房并实际占有后，将房屋于2008年9月11日至2009年9月11日租赁给徐德合。
5、上诉人韩淑华于2009年9月12日至2010年9月12日租赁给盛中丽。
6、上诉人韩淑华于2010年9月17日不定期租赁给盛中丽、王几辉。
7、上诉人韩淑华为了偿还购房款及偿还此楼房贷款，上诉人韩淑华和沈井兴贷款200000元，现购房款及贷款全部还请，还款票据15枚。
8、上诉人韩淑华与前夫沈井兴在2009年离婚诉讼中【案号：（2009）乾民初字第1641号】的庭审笔录载明，双方自认购买于立臣商业楼房一栋，价款340000元，且贷款200000元，房照是于立臣的名，没有过户，没有签订合同。
9、上诉人韩淑华与前夫沈井兴在2010年离婚诉讼中【案号：（2010）乾民初字第234号】的庭审笔录载明，沈井兴承认争议的房屋是与上诉人韩淑华购买的。
10、松原市中级人民法院在审理上诉人韩淑华与沈井兴离婚案中，中院审判人员调取被上诉人于立臣的笔录一份，被上诉人于立臣在笔录中证明房子卖给沈井兴了，并说如果被上诉人朱延安购买，这个价，我不能卖，于立臣和韩淑华、沈井兴没有签订买卖协议。
11、被上诉人朱延安诉承租人王几辉返还原物纠纷一案，乾安县法院作出（2011）乾民初字第253号民事判决，以朱延安没有提供证据证明其对争议房屋享有所有权为由，判决驳回朱延安的诉讼请求。该判决已发生法律效力。
在诉讼过程中，被上诉人朱延安向法庭提供如下证据：
2010年11月19日，于立臣、倪艳春与朱延安持2007年7月20日签订的“房屋买卖协议书”在乾安县公证处做了公证。
又查明，沈井兴在一、二审审理中明确表示：争议的房屋是朱延安的，与我无关。在二审中，合议庭向沈井兴释明本案判决法律后果，沈井兴表示：房屋本来就是朱延安的，判给朱延安，我认为合理。并称，房屋不是我与韩淑华的，我听凭法院判决，法院判给谁就给谁。
本院认为，本案缘于上诉人韩淑华与沈井兴的离婚案件。2007年4月，上诉人韩淑华的前夫沈井兴与被上诉人于立臣达成口头协议，上诉人韩淑华与前夫沈井兴购买被上诉人于立臣所有的位于乾安镇昆池街，建筑面积131.38平方米，房屋所有权证号为乾房权证发字第200408**号的楼房，房屋价款340000元，楼房贷款由上诉人韩淑华与沈井兴偿还，协议达成后2007年4月3日，上诉人韩淑华向被上诉人于立臣交付定金20000元，于立臣给出具收据一份，于立臣向韩淑华与沈井兴出具一份韩淑华与沈井兴应付楼房款清单一份，去掉定金等费用，应再给付于立臣楼房价款167477元，以上证据证明双方买卖合意已达成，足以认定韩淑华、沈井兴与于立臣的口头房屋买卖合同成立。韩淑华提供的定金收据、给付房款的数额及资金来源、还贷款的票据，证明韩淑华已经履行了房屋买卖合同应尽的必要义务，从韩淑华提供的与徐德合、盛中丽、王几辉的租赁合同及收取租金的票据已证明韩淑华已经实际行使了该房屋的管理使用权利。上诉人与沈井兴离婚案件的庭审笔录上证明，沈井兴陈述争议的房屋是韩淑华与他的共同财产，与韩淑华提供的证据形成了链条，因此能够证明争议房屋属于韩淑华和沈井兴共有。被上诉人朱延安提供的公证书附带房屋买卖协议，朱延安没有提供证据证明2007年买房的其他有效证据佐证，也没有提供交付房款及实际占有的证据，因此朱延安辩称的争议房屋归其所有的观点没有事实依据。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。虽然韩淑华、沈井兴与于立臣双方没有办理房屋过户手续，但口头房屋买卖协议合法有效，故本案争议房屋应该归韩淑华和沈井兴共有。原审认定事实错误、适用法律不当应予纠正。韩淑华主张房屋所有权，原审追加沈井兴作为有独立请求权的第三人参加诉讼，沈井兴在一、二审审理中虽经释明但其明确表示：争议的房屋是朱延安的，与我无关，应视为对争议房屋实体权利的放弃。故本案所争议房屋应归韩淑华所有。经本院审判委员会（2014）第8次会议讨论决定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
一、撤销吉林省乾安县人民法院（2013）乾民重初字第24号民事判决。
二、位于吉林省乾安县乾安镇昆池街，丘（地）号2-20、幢号039、房号07，建筑面积131.38平方米，房屋所有权证号为乾房权证发字第200408**号的楼房归上诉人韩淑华所有。
三、驳回上诉人韩淑华的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元由被上诉人朱延安负担。
本判决为终审判决。
审判长 付 国
审判员 庞 丽
审判员 张建军
二〇一四年三月十九日
书记员 康 瑞