重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南法民初字第00309号
原告重庆飞逸物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪新街86号2单元202，组织机构代码75925541-2。
法定代表人张丽，经理。
委托代理人唐利，女，1963年5月6日出生，汉族。
委托代理人夏晓霞，女，1959年7月30日出生，汉族。
被告徐荣礼，男，1958年11月10日出生，汉族。
原告重庆飞逸物业管理有限公司（以下简称：飞逸物业公司）诉被告徐荣礼物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员罗阳清独任审判，于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告飞逸物业公司的委托代理人唐利、夏晓霞到庭参加诉讼，被告徐荣礼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告飞逸物业公司诉称，原告系南岸区长生桥镇绿岸阳光小区的物业服务企业，被告系绿岸阳光小区某栋某楼某号业主。2007年1月30日，原、被告双方签订《前期物业服务合同》，约定由原告为小区提供物业服务。被告应当按照合同约定支付物业服务费，但被告自2007年11月1日起，即未交纳物业服务费以及水电公摊费，截至2015年6月，被告总共拖欠物业服务费5655.6元、水电公摊费92元。经原告多次催收未果，为此，原告特向人民法院起诉，请求判令被告立即支付物业服务费2070元，并从欠费之日起按每日千分之五计算违约金至付清为止；同时要求被告立即支付水电公摊费92元，并按银行同期贷款利率支付资金占用损失至付清之日止。
被告徐荣礼辩称，被告自2007年11月起未交纳物业服务费和水电公摊费是事实，对原告物业服务费和水电公摊费的计算标准无异议，但对原告起诉理由有异议。原告自进驻小区接手物业服务以来，原告所提供的物业服务质量极差，小区无停车位但停满车辆，阻塞通行，物管对此不管不问。并且被告房屋外就是化粪池，化粪池排气管道直通被告房屋，臭气严重影响居住。对此被告向原告多次反映，原告均不予整改，因此被告拒绝交纳物业服务费。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。
经本院审理查明，原告系重庆市南岸区绿岸阳光小区物业服务企业，自该小区建立至今，均为该小区提供物业服务。被告系重庆市南岸区长生三支路15号某栋某楼某号房屋业主，该房屋建筑面积69.36平方米。2007年1月30日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为小区提供前期物业服务，该合同约定物业服务费交纳标准为：住宅房屋为梯步房的，按0.4元／平方米标准计收；住宅房屋为电梯房的，第一、二层按0.5元／平方米标准计收，三层及以上按0.8元／平方米标准计收，均按房屋建筑面积计算。合同同时约定，乙方（被告）不按协议约定时间和标准交纳费用的，甲方（原告）有权自逾期之日起按每日千分之五标准计收滞纳金。该合同未约定水电公摊费交费标准和合同履行期限。原告在履行合同过程中，小区公共区域供用水、电所产生的费用，由原告代为缴纳，并按照梯步房1元／月／户、电梯房2元／月／户标准向业主计收。对原告的该行为，被告无异议。
《前期物业管理服务协议》签订后，原告即为该小区提供物业服务。2009年，该小区业主委员会成立后，未作出选聘或者续聘物业服务企业的决定，原告继续按照前期物业服务合同提供物业服务至今。
被告基于其在该小区所拥有的房屋，物业服务费应按0.4元／平方米／月的标准交纳，每月交费金额为27.74元，同时被告每月应交纳水电公摊费1元。由于被告认为原告提供的物业服务质量较差，为此，被告于2007年11月起，即未交纳物业服务费。截至2015年6月，被告总共拖欠92个月的物业服务费2552.08元、水电公摊费92元。原告多次催收，被告均未交纳上述费用。为此，原告向本院提起诉讼。
上述事实，有原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》各1份、催费通知单1组等证据以及当事人陈述在卷为凭，经本院查证属实，可以采信。
本院认为，绿岸阳光小区在建设之时，由开发商选聘原告作为前期物业服务企业，并由原告与被告签订了前期物业服务合同。该合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合同依法成立并具有法律效力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，前期物业服务合同对小区全体业主包括本案被告均具有约束力，原、被告双方均应当按照合同的约定履行义务。由于该合同未约定履行期限，且小区业主委员会成立后未作出选聘或者续聘物业服务企业的决定，因此，该合同继续有效，原、被告双方均应按照合同约定履行义务。因此，被告应当按照物业服务合同的约定，足额交纳物业服务费用和水电公摊费用。
至于被告辩称原告提供物业服务水平较差，因此拒缴交纳费用的辩称意见。根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定可见，法律并未赋予业主在认为物业服务水平不达标的情形下拒交或者少交物业服务费的权利。且原、被告双方所签订的合同亦无业主享有拒交或者少交物业服务费的约定。因此，被告辩称理由缺乏法律依据和事实基础，其理由不能成立。
综上，被告拒交物业服务费和水电公摊费的理由不能成立，原告起诉被告要求支付2007年11月至2015年6月期间的物业服务费和水电公摊费的理由成立，其诉讼请求本院予以支持。原告起诉主张物业服务费2070元，其主张金额小于被告应付金额，属自愿放弃权利，且其行为不违反法律的规定，亦不损害被告的利益。因此，本院确认二被告应当交纳的物业服务费为2070元，水电公摊费为92元。
关于违约金和资金占用损失。虽原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定有滞纳金条款，其计算标准为每日千分之五。但滞纳金系具体行政行为相对人拒绝履行行政义务，行政机关所享有的行政处罚措施。物业服务合同作为民事合同，两造平等，原告不享有行政处罚权，因此本案不适用合同约定的滞纳金条款。但被告拒绝交纳物业服务费的行为已经构成违约，应当支付违约金。前期物业服务合同约定的每日千分之五标准过高，不能参照适用。因此，本院酌情按照中国人民银行同期人民币商业贷款利率的四倍计算违约金至物业服务费缴清为止。
至于水电公摊费计算资金占用损失的问题，水电公摊费系公共性费用，应当由小区业主或者物业实际使用人负担。物业服务企业代为缴纳了相关费用的，有权向业主或实际使用人收取。本案中，原告按照梯步房1元／月／户、电梯房2元／月／户标准计收水电公摊费，对此被告无异议，本院尊重当事人意思自治。由于被告没有向原告支付该项费用，而原告又实际向供用水、电企业支付了费用。因此，被告占用了原告资金，应当支付资金占用损失。原告起诉要求按照中国人民银行同期人民币商业贷款利率计算资金占用损失符合法律规定，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、限被告徐荣礼于本判决生效后十五日内向原告重庆飞逸物业管理有限公司支付2007年11月至2015年6月期间的物业服务费2070元及违约金，违约金自欠费之日起，以当月欠费金额为本金，按照中国人民银行人民币同期商业贷款利率的4倍为标准，计算至本金付清为止；
二、限被告徐荣礼于本判决生效后十五日内向原告重庆飞逸物业管理有限公司支付2007年11月至2015年6月期间的水电公摊费92元及资金占用损失，资金占用损失自欠费之日起，以当月欠费金额为本金，按照中国人民银行人民币同期商业贷款利率为标准，计算至本金付清为止；
三、驳回原告重庆飞逸物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告徐荣礼负担（此款原告重庆安业物业服务有限公司已交纳，限被告徐荣礼于本判决生效后十五日内将应负担部分直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 罗阳清
二〇一五年九月十六日
书 记 员 朱世伟