北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0106民初1735号
原告：梅正林，男，1972年10月7日出生，汉�，无业，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：温永忠，北京市海铭律师事务所律师。
被告：北京市恒英进出口贸易有限责任公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡兴隆家园17栋1601室。
法定代表人：许英和，董事长。
被告：北京首铁科技工程有限公司，住所地北京市西城区白纸坊西街8号楼4-5层。
法定代表人：李红海，总经理。
委托诉讼代理人：许振凯，北京市明仁律师事务所律师。
原告梅正林与被告北京市恒英进出口贸易有限责任公司（以下简称恒英公司）、北京首铁科技工程有限公司（以下简称首铁科技公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告梅正林及其委托诉讼代理人温永忠，被告恒英公司的法定代表人许英和，被告首铁�技公司的委托诉讼代理人许振凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梅正林向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的土地租赁《合同协议》无效；2、被告北京市恒英进出口贸易有限责任公司退还原告土地租赁费2.4万元；3、二被告共同赔偿原告财产损失696489元；4、二被告共同承担本案全部诉讼费。事实与理由：2008年7月2日，被告北京市恒英进出口贸易有限责任公司（乙方）与北京铁林园林绿化中心（甲方）[该公司于2016年3月22日注销，资产全部由首铁科技工程公司接收]签订一份协议书，协议书约定：为盘活马家堡分场西側苗圃地。减少成本、增加效益，甲、乙双方合作开发京沪线下行14公里地段，将原有苗圃清除；甲方协助乙方完成该项目前期手续的申报工作，所需费用有乙方承担；甲乙双方合作期限为15年，自2009年4月1日至2024年3月30日；项目�成后所建建筑物所有权归甲方；甲方负责内部协调工作，并提供相关文件；在乙方施工期间，甲方配合乙方解决水电供应问题；该项目的前期投入和全部建设资金由乙方投入，乙方同时负责该项目的设计和施工。2009年6月18日，原告与被告北京市恒英进出口贸易有限责任公司《合同协议》一份，协议约定被告北京市恒英进出口贸易有限责任公司拥有北京铁路局马家堡林场租赁开发权，在被告与铁路林场合作协议的框架基础上与乙方合作；被告将林场660平方米土地租赁给原告，全年租金45000元人民币，租赁期间15年。在租赁期间如遇国家征用土地，地上附着物按国家补偿标准双方所占比例分配：甲方占30%,乙方占70%。合同签订后，原告按照协议约定，向被告北京市恒英进出口贸易有限责任公司缴纳了第一年的租金45000元人民币后，原告便在租赁地上出资80余万元建设了砖混结构房屋993.04平方米。从2009年3月1日起，至2017年1月期间，原告共计向被告北京市恒英进出口贸易有限责任公司缴纳土地租赁费用432000元人民币（该租赁费已交至2018年1月）。2017年5月18日，当原告建设的房屋即将面临被以违法建设拆迁时，原告与其他被拆迁对象再次向被告北京市恒英进出口贸易有限责任公司质询合法用地手续时，被告向原告提供了2008年12月3日‘北京铁路局临时借地审批表’，根据该临时借地审批表显示，被告北京市恒英进出口贸易有限责任公司与北京铁林园林绿化中心合作租赁给原告的土地，根本就没有被北京铁路局审批过，此时原告才得知原告与他们租赁的土地建设的房屋根本就没有合法审批的用地手续。2017年8月15日，原告建设的房屋被以违章建筑予以拆除，直接造成经济损失842700元人民币（评估值696489元人民币）。2017年9月22日，经�告律师向北京市工商局丰台分局调取工商挡案显示，2009年8月1日京铁投(2009)87号文件规定，原北京铁林园林绿化中心的资产、人员全部整建制划转被告首铁科技工程公司，债权债务全部由被告首铁科技工程公司受让。原告认为，被告北京市恒英进出口贸易有限责任公司与原北京铁林园林绿化中心合作租赁给原告的土地，在2009年3月8日签订合同时根本就没有合法用地审批手续，但他们却收取了2009年3月至2018年1月的全部土地租赁费，其故意隐瞒租赁土地没有被合法审批的过错非常明显。如果当初原告知道此租赁土地没有合法审批手续，就不可能投入巨额资金建设房屋，因此对原告在租赁土地上投入巨额资金建设的房屋被拆除造成的经济损失，被告应当承担赔偿责任。另外，根据以上原告律师调取的工商档案显示，早在2009年8月1日时，原北京铁林园林绿化中心的资产、人员全部整建制划转被告首铁科技工程公司，债权债务全部由被告首铁科技工程公司受让。对原北京铁林园林绿化中心对原告应承担的民事赔偿责任理应由首铁科技工程公司承担。为了维护原告的合法权益，为此根据我国相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请依法判令二被告赔偿原告财产损失，并承担本案全部诉讼费用。
恒英公司辩称：与铁路林场签订合同时，没有超过年限，也约定了如果遇到拆迁情况，我方应该补偿多少，如果获得补偿，对方占70%，我方占30%，没有的话合同中止，我收取的租金如果没有使用完，可以返还原告。同意退还原告租金。
首铁科技公司辩称：一、首铁科技公司并非本案适格被告。原告起诉的基础是《合同协议》，《合同协议》的合同方是原告与北京恒英进出口贸易有限责任公司（以下称恒英公司），而首�科技公司及北京铁林园林绿化中心（以下称铁林中心）均不是《合同协议》中的当事人，根据合同相对性原则，首铁科技公司、铁林中心与原告不具有合同关系，首铁科技公司、铁林中心亦不受上述《合同协议》约束，原告起诉首铁科技公司与本案审理的法律关系不是同一法律关系，故首铁科技公司并非适格被告；二、原告主张的损失是由于行政机关的依法行政行为所致，与首铁科技公司无关。首铁科技公司与原告既无侵权法律关系也无合同法律关系，不应承担损失赔偿责任。结合本案具体案情，原告主张的损失是因建筑拆除所造成的财产损失，造成该损失的原因是原告或建设者的违法建设、违法经营等违反国家法律法规的行为，实施拆除的主体是相关国家行政机关，与首铁科技公司无关。另外，铁林中心早在2012年便多次劝阻相关方拆除违章建筑，后相关行政机�也多次发出通告要求违法者自行整改清理，都没有得到实际履行。因此答辩人认为，违法行为不应得到法律的保护，对于违法行为应由违法者承担责任，原告主张的财产损失应由原告或建造者承担。三、根据铁林中心与恒英公司签订的《协议书》中约定，项目由恒英公司使用与经营，并且必须按照国家有关法律法规办事，如出现违反现象乙方自负。恒英公司未经铁林中心授权擅自以土地租赁开发权的名义对外出租，并且未办理相关的审批手续是违反法律法规及法律强制性规定的行为。这种行为是无效的，应由恒英公司与原告自行承担责任。综上所述，请求人民法院驳回原告关于首铁科技公司的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据�事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年6月18日，梅正林（乙方）与恒英公司（甲方）签订《合作协议》，约定：第一，甲方在北京铁路局铁路林场马家堡苗圃地（地址在玉泉营桥北三环内环三环家具市场北门地方行管辖区新村办事处）拥有租赁开发权，并在与铁路林场签订的合作协议的框架内基础上，与乙方合作。第二，乙方所合作的占地9号院，实际660平方米，第一年租金45000元。第三，甲乙双方合作十五年，起算日期：2009年3月1日起算。签定合同当日乙方付当年全部合作款，以后乙方需在每年1月15日交给甲方租地款。如乙方不能按时交纳租地款，甲方有权终止与乙方合作，并做停电停水处理，以后15天内乙方搬出该场地。甲乙双方合作期间，如遇国家征用土地，地上附着物按国家的补偿标准双方所占比例分配：甲方占30％，乙方占70%。不可抗力的因素除外，因不可抗力的原因拆迁，如不给予补偿或适当补偿，双方各不承担赔偿责任并终止合同。合同到期后，乙方现有租赁土地有优先承租权，如乙方无意在续签协议，甲方可将乙方所租赁土地另行出租。
上述协议签订后，梅正林向恒英公司交付了协议约定的土地，恒英公司向梅正林支付截至2017年度的土地租金。
另查，2008年7月2日，北京铁林园林绿化中心与恒英公司签订协议书，约定双方开发京沪线下行14公里处马家堡分厂西侧土地，甲乙双方共同对此地段进行开发，将原有苗木清除。甲方协助乙方完成该项目前期手续的申报工作，所需费用由乙方承担。甲乙双方的合作期为15年自2009年4月1日至2024年2月30日止。项目完成后，所建建筑物所有权归甲方，在双方合作期间，乙方对此地段内所建建筑物有使用和经营权，并向甲方交纳合作金；合作期限界满，在同等条件下，乙方享有优先合作权。2009年4月1日至2010年3月31日每年每亩合作金1万元，2010年4月1日至2017年3月31日每年每亩合作金1.5万元，2017年4月1日至2024年3月31日每年每亩合作金2万元。
2009年，北京铁林园林绿化中心划至首铁科技公司管理，此后北京铁林园林绿化中心注销，权利义务由铁科技公司承继。
2018年4月6日，中国铁路北京局集团有限公司向本院发出情况说明，载明：北京首铁科技工程有限公司及其管理的北京铁林园林绿化中心系我集团全资单位，经我局集团公司同意，自2007年开始对外土地整体合作开发及签订相关协议，同时我集团公司要求按照国家规定依法合规办理相关审批手续。
庭审中，梅正林称其租赁土地于2016年8月因违建被拆除，并就其主张向本院提交由梅正林、恒英公司共同委托廊坊煜坤价格评估咨询服务有限公司出具的价格评估报告书两份，显示涉案租赁土地上建筑物在2017年8月2日价值为696489元。
恒英公司认可2017年8月涉案土地上的房屋被拆除，并认可该评估数额，但认为该损失应由首铁科技公司赔偿。
首铁科技公司认可2017年8月涉案土地上的房屋被拆除，但表示该公司对于评估报告不知情，故真实性不认可。
针对上述证据，本院认证如下：1、梅正林提供的评估报告系梅正林、恒英公司共同委托而形成，未通过本院经正当程序评估，故本院无法确认该评估金额为涉案土地建筑物在2017年8月2日的价值；2、恒英公司认可该评估报告，故该评估报告金额可以作为计算其与梅正林之间损失认定的依据；3、首铁科技公司未认可该评估报告，故该评估报告金额不可作为计算其与梅正林之间或其与恒英公司之间损失认定的依据。
本院认为：本案中，梅正林主张因首铁科技公司下属的北京铁林园林绿化中心与恒英公司协议书所涉土地出租事宜未经审批而导致前手协议、涉案协议无效，但根据本案查明的事实，涉案土地的出租问题经过了土地所有人中国铁路北京局集团有限公司同意，只是在涉案土地上的建筑未经报批，涉案土地上的建筑未经报批属于土地租赁合同中的履行问题，不影响土地租赁合同的效力，因此涉案土地租赁合同应属有效。故梅正林要求确认双方签订的土地租赁《合同协议》无效的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。恒英公司同意退还梅正林租金，本院对此不持异议。另因梅正林基于合同无效要求恒英公司、首铁科技公司赔偿财产损失，但本案土地租赁合同不属无效，且合同有效解除情况下和合同无效的法律责任归责、定性原则不同，故本院在本案中不�支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
一、北京市恒英进出口贸易有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还梅正林租金二万四千元；
二、驳回梅正林的其他诉讼请求。
案件受理费5502元，由梅正林负担5319元（已交纳），由北京市恒英进出口贸易有限责任公司负担183元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 付 强
人民陪审员 刘 英
人民陪审员 张丽娟
二〇一八年五月三十一日
书�记员陈利明