广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0403民初1715号
原告王桂珍，女，1953年11月24日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。
委托诉讼代理人区朝光，广东珠明律师事务所律师。
被告林杨，男，1955年8月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
被告林浩然，男，1983年8月9日出生，汉族，住天津市河西区。
第三人珠海天誉房地产投资顾问有限公司，住所地广东省珠海市斗门区井岸镇珠峰大道288号五区（锦绣荣城）13栋114号商铺。
法定代表人蔡友莉，执行董事兼经理。
委托诉讼代理人汪亮虎，职员。
原告王桂珍诉被告林杨、被告林浩然、第三人珠海天誉房地产投资顾问有限公司（以下简称：天誉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王桂珍的委托诉讼代理人区朝光、被告林杨及第三人天誉公司的委托诉讼代理人汪亮虎到庭参加了诉讼。被告林浩然经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王桂珍向本院提出诉讼请求：一、确认《房屋买卖合约》（编号为0000203）真实有效，房屋总价528000元；二、判令被告林浩然继续履行原告与被告林浩然于2015年4月26日签订的《房屋买卖合约》，将位于珠海市××区××大道××区××单元××房（粤房地权证珠字第××号）按照合同约定过户到邵长峥名下；三、判令两被告立即还清珠海市斗门区井岸镇珠峰大道XX号X区XX栋X单元XX房按揭款，注销该房抵押登记；四、判令两被告于珠海市斗门区井岸镇珠峰大道XX号X区X栋X单元XX房过户当日交付邵长峥使用，交付前付清一切有关物业之杂费；五、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月26日，在经纪方天誉公司的介绍下，原告与被告林浩然签订了一份《房屋买卖合约》，约定被告将位于珠海市××区××大道××区××单元××房的房产卖给原告。被告林杨作为被告林浩然房屋买卖交易的委托代理人在合同上签名。合同签订后，原告依约履行了支付房款的义务，但被告不予履行过户的义务。原告为维护自己的合法权益特提起诉讼，请求法院判如原告所请。
被告林杨辩称：一、双方当日除签订了原告诉称的《房屋买卖合约》外，还签订了一份《珠海市房地产买卖合同》。《房屋买卖合约》仅对价款等进行了约定，其他事项并未约定，其合同性质为预约合同；《珠海市房地产买卖合同》对房屋价款、付款时间、房屋交付时间和违约责任等都作了约定，是正式合同。买卖双方的权利义务应以《珠海市房地产买卖合同》为准。原告并非《珠海市房地产买卖合同》的合同主体，不是本案适格诉讼主体。二、双方在签订《房屋买卖合约》时，因买受人承诺可以一次性付款，被告同意以低于市场价将涉案房屋出售。在签订《珠海市房地产买卖合同》时，买受人仍承诺2015年7月31日前付清全部购房款，并在合同中作了约定。但合同签订之后，买受人仅支付了前期部分价款后，以各种理由要求延期付款，截至2015年8月16日，买受人仍未付清余款。被告已告知买受人根据《珠海市房地产买卖合同》的约定，双方签订的房屋买卖合同已解除。即使房屋买卖合同未解除，原告未依约付款属根本违约，也无权要求被告继续履行办理过户。三、涉案房产是两被告在珠海的唯一住房。2016年初经医院检查，被告林杨患有2型糖尿病。2016年5月17日珠海市人社局出具关于基本医疗保险实施高血压、糖尿病分级诊疗有关问题的通知（珠人社[2016]128号），对糖尿病的医疗报销作出修改。根据该文件，从2016年7月1日起，如被告林杨迁回老家养老、治疗，则所享受的医疗保险将由原来的80%降为20%。这属于重大情势变更，如继续履行房屋买卖合同，对被告显属不公平。四、在涉案房屋买卖交易中，林杨只是卖方林浩然的委托代理人，并非合同主体，不应成为本案被告。原告所诉基本属实。综上，双方之间的房屋买卖合同已解除，不同意再向原告出售涉案房产，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告林浩然缺席，没有提交书面答辩状，也没有提交任何证据。
第三人天誉公司述称：对原告诉请没有意见。被告陈述原告拖延支付余款是不成立的，被告欠农业银行的按揭没有还清，所以不能过户，所以就没有安排双方办理过户，不能说是原告拖延付款。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告林浩然缺席，视为放弃质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告林杨对原告提交的被告林杨出具的承诺书提出异议，认为该承诺书并非其真实意思表示，但被告林杨并未给出合理解释亦未提供证据予以证明，经审查，该证据内容真实、来源合法、能证明本案事实，本院予以确认。
经审理查明：2015年4月26日，以原告为买方、以被告林浩然为卖方、以第三人天誉公司为经纪方签订了一份《房屋买卖合约》（编号为00XXX03），约定：甲（被告林浩然）乙（原告）双方通过经纪方代理出售及购入位于珠海市××区××大道××区××单元××房的房地产，房地产权证号为粤房地权证珠字第××号；买卖成交价为528000元，乙方在签署本合约时交保证金20000元予以经纪方，若甲方于2015年4月28日前签署合约并对上述款项以定金名义签收后，乙方所交保证金自动转为购买该物业定金，乙方在甲方签署本合约后当日内交付购买该物业定金20000元（含保证金转为定金部分），该笔定金将于双方在珠海市房地产登记中心签署《珠海市房地产买卖合同》时自动转为首期购买该物业楼款，购买该物业余款508000元的付款方式、金额以补充条款为准；甲方须保证对上述该物业享有完整所有权，能完全支配其处理，有关该物业在本次转让前已产生的产权纠纷债务、税项及租赁清还抵押等事宜，甲方应在转让完成前清理完毕；补充条款：A、付款方式：①签合同当日买方交付定金20000元，②2015年5月11日前交付80000元，③2015年5月31日前交付200000元，④2015年7月31日前过户，过户当日交付尾款228000元（备注：以上②③笔款项由王桂珍转账给林浩然，收款账号62×××12，珠海农行斗门支行，款到账生效）；B、卖方保证此套房过户时，此套房是卖方家庭在珠海斗门的满五年唯一住宅，即无营业税和个税；C、交房时卖方承诺以下设施不带走，橱柜1套……；D、买方指定产权人为她小孩邵长峥（410402XXXX5575）。合约并对相关违约责任作了约定。在该合约的落款处，被告林杨作为被告林浩然的全权委托代理人在甲方签名捺印（2015年5月5日办理公证委托），原告王桂珍在乙方签名捺印，第三人天誉公司在经纪方签章，天誉公司职员汪亮虎并在经纪方代表处签名捺印。同日，以被告林浩然为卖方、以案外人邵长峥为买方还签订了一份《珠海市房地产买卖合同》，原告王桂珍和被告林杨分别作为买、卖方的委托代理人在该合同上签名捺印。《珠海市房地产买卖合同》对于涉案房屋成交价格、定金和购房款余款在金额、支付方式和时间方面与《房屋买卖合约》补充条款A的约定一致，但在过户时间上约定不同：《珠海市房地产买卖合同》中约定的过户时间为签订合同之日起30日内办理过户。
原告王桂珍分别于2015年4月25日支付购房定金20000元、2015年5月5日支付购房款80000元、2015年5月28日支付购房款200000元、2015年11月5日支付购房款100000元，合计支付购房款400000元。被告林杨分别于上述日期出具收款收据给原告王桂珍。
涉案房屋于2012年4月办理了抵押登记：抵押人为被告林浩然、抵押权人为中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行，债权数额300000元，履债终止日期为2040年3月9日。2015年5月18日，第三人安排被告一起前往农行珠海斗门支行办理提前还款申请，以便解除抵押办理过户。因被告未按银行规定于2015年6月17日前在还款账号内存入所欠贷款本息274000元，被告上述申请未获审批。至本案法庭辩论终结时，被告林浩然仍未清偿涉案房屋的按揭贷款，涉案房屋仍处于抵押状态。
2015年11月，被告林杨以家里急需用钱为由要求原告提前支付部分余款，原告王桂珍于2015年11月5日通过银行转账的方式向被告林浩然在合同预留的农业银行账户转入100000元。同日，被告林杨向原告及第三人出具书面承诺书，承诺：“在2015年学校寒假结束之前一定还清银行按揭款，并配合完成过户交接所有相关手续。如果到时未能按时完成，本人愿意承担所有法律责任，及承担由此产生的一切经济损失。”
2016年春节过后，原告不断通过短信催促被告办理过户。2016年3月16日，原告发送信息给被告林杨，提出于2016年4月10日到珠海办理过户，被告林杨短信回复：“我安排一下再联系您。”2016年3月25日和26日，原告通过短信询问被告4月10日的日期能否确定，以便提前订机票；被告未予回复，原告因此未能成行。2016年6月13日和6月18日，原告再次通过短信催促被告过户。直至2016年6月19日，被告短信回复原告，明确表示不予出售涉案房屋，愿意退回房款并承担部分违约金。此后，双方协商未果，原告遂诉至本院。
另查明，原告于2016年8月22日向本院申请财产保全，要求查封涉案房屋，并提供了中国人民财产保险股份有限公司珠海市分公司出具的保函作为担保。本院经审查，认为原告的申请符合法律规定，于2016年8月24日作出（2016）粤0403民初1715号民事裁定书，裁定查封涉案房屋产权。
本院认为：双方争议的焦点问题有二：一、涉案《房屋买卖合约》是否有效；二、涉案《房屋买卖合约》是否应继续履行并办理过户。
关于双方争议的焦点一。涉案《房屋买卖合约》对买卖标的物、买卖价款、定金支付金额及时间、购房款的支付方式及期限、产权过户的期限、房屋交付的标准及时间、违约责任等买卖合同主要条款均作了约定，是双方以涉案房屋买卖为直接目的所签订的买卖合同，并非以约定未来签订买卖合同为目的的预约合同。被告以该合约仅对价款等进行了约定为由主张该合同为预约合同，显与事实不符，也于法无据，本院不予采信。该合约经买卖双方及经纪方签名捺印，合同成立。虽然合约签订的时间早于被告林浩然办理公证全权委托被告林杨代为办理出售房产相关事项的时间，但在合约签订后，原告依约向被告林浩然的银行账号多次支付购房款，被告林浩然收款后未提出异议，且其办理公证委托的事项为房产出售的相关事宜，故应视为对《房屋买卖合约》效力的追认，该合约已生效并实际履行。至于该合约与《珠海市房地产买卖合同》的关系，应从合约约定和双方履行行为予以认定。首先，被告在合同履行期间一直是与原告王桂珍交易和联系，其出具的收款收据也均载明“今收到王桂珍交来……”，实际交易和付款人并非《珠海市房地产买卖合同》的买方邵长峥；其次，涉案《房屋买卖合约》约定的过户时间是2015年7月31日之前，第三人根据上述过户时间和银行规定安排被告提前一个月、于2016年5月18日向银行申请提前还款解除抵押，而《珠海市房地产买卖合同》约定的过户时间为签订合同之日起30日内，即2016年5月25日之前，按银行规定，被告最迟需于2016年4月24日之前申请提前还款、解除抵押，被告的行为表明其是按《房屋买卖合约》的约定履行；再次，被告于2015年11月5日出具的承诺书中明确载明“本人与买方王桂珍于2015年4月26日在珠海天誉地产签订了房屋买卖合约，合同编号：00XXX03，本人向珠海天誉地产及买方承诺……。”该行为再次表明被告实际是按《房屋买卖合约》的约定履行。从上述实际履行行为可知，《房屋买卖合约》是签约各方的真实意愿，而双方于同日以“邵长峥”为买方所签订的《珠海市房地产买卖合同》是履行《房屋买卖合约》补充条款D的约定，为实现将产权办至原告儿子邵长峥的目的所做的准备。综上，涉案《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的禁止性规定，该合约真实有效。原告王桂珍作为该买卖合约主体，当然具备参加本案诉讼的主体资格，是本案适格原告。至于被告以原告逾期付款为由主张涉案合约已解除的问题，首先，在被告不履行解除涉案房屋抵押的先行义务的情况下，原告有权拒付余款，且根据合约约定，原告支付余款与过户是同时履行，因此，原告不存在迟延付款的违约情形；其次，该主张不但与原告在被告没有履行过户义务的情况下仍于2015年11月5日支付100000元的事实不符，也与其于2015年11月5日所作书面承诺相矛盾。故被告该主张，没有事实和法律依据，本院不予采信。
关于双方争议的焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或事实上不能履行除外。涉案房屋一直处于抵押状态，无法办理过户。故原告诉请被告继续履行、办理过户并交付房屋，本院不予支持。原告作为守约方可另案主张解除合同并要求赔偿损失。原告请求判令两被告立即还清涉案房屋的按揭款并注销该房抵押登记，因涉案房屋抵押贷款是被告林浩然与案外人之间的法律关系，本院不能在本案中对案外人设定权利和义务，故原告该请求于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告王桂珍与被告林浩然于2015年4月26日签订的《房屋买卖合约》（编号为00XXX03）合法、有效；
二、驳回原告王桂珍的其他诉讼请求。
本案受理费9080元、财产保全费3120元，合计12200元（原告王桂珍已预交），由原告王桂珍负担6100元，被告林浩然负担6100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 程洪龙
审 判 员 何颖坚
代理审判员 亓 飞
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 吴悦媚