上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11314号
上诉人(原审被告)：许彩萍，女，1961年8月4日出生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：方妮，上海市光明律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：夏翠英，女，1955年2月3日出生，汉族，住上海市静安区。
被上诉人(原审原告)：周世杰，男，1986年3月28日出生，汉族，住上海市静安区。
被上诉人(原审原告)：仇道馨，女，1988年8月21日出生，汉族，住上海市静安区。
上诉人许彩萍因与被上诉人夏翠英、周世杰、仇道馨房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初7263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
许彩萍上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回夏翠英、周世杰、仇道馨一审时的全部诉讼请求。事实与理由：一审法院判决认定许彩萍违约，依据不足。许彩萍是置换房屋，买房、卖房同时进行。夏翠英、周世杰、仇道馨同意许彩萍以返租的方式在约定的交房日期后继续使用房屋，双方在居间协议及买卖合同中已就此达成一致，即使租金标准没有约定，也可通过市场价予以确定。合同履行过程中，也因夏翠英、周世杰、仇道馨延迟付款、未通知银行放贷等因素，导致许彩萍未能在合同约定的期限内交房，故许彩萍不构成违约。退一步而言，即使许彩萍构成违约，一审法院判决的违约金也过高。
夏翠英辩称，不同意许彩萍的上诉请求，要求维持一审法院的判决。合同签订时确实说过返租的事情，但约定的2016年10月31日许彩萍没有搬走，并和周世杰说要返租，但周世杰未同意，双方没有达成合意。
周世杰、仇道馨在二审中没有进行答辩。
夏翠英、周世杰、仇道馨向一审法院起诉，请求判令：1、许彩萍继续履行《上海市房地产买卖合同》，立即将坐落于临汾路房屋(以下简称系争房屋)交付夏翠英、周世杰、仇道馨；2、许彩萍支付延期交付房屋违约金470,000元。
一审法院认定事实：系争房屋原权利人是许彩萍。2016年6月5日，经上海佳善房地产经纪事务所(以下简称“中介方”)居间，许彩萍与夏翠英、周世杰、仇道馨签订《房地产买卖居间协议》、《补充条款》。2016年6月19日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定，许彩萍将系争房屋出售于夏翠英、周世杰、仇道馨，房屋总价为2,350,000元；许彩萍于2016年10月31日前腾出系争房屋并通知夏翠英、周世杰、仇道馨进行验收交接；许彩萍未按约定期限交接房地产的，双方同意违约金为系争房屋出售总成交价的20%；由于许彩萍在系争房屋内有三个户口，夏翠英、周世杰、仇道馨暂留户口押金150,000元，许彩萍最晚迁出时间为2016年11月底，许彩萍迁出户口当日夏翠英、周世杰、仇道馨退回押金150,000元；许彩萍必须在2016年10月底前交房，并配合做好交接过户手续，结清水、电、煤、物业、有线等费用，如许彩萍不能按时交房，需向夏翠英、周世杰、仇道馨返租一个月，并支付租金，租金额双方协商为准。合同签订后，夏翠英、周世杰、仇道馨按约向许彩萍支付了除户口押金150,000元外的房款，然许彩萍却未按约交付房屋，亦未按约迁出系争房屋内的户口。
一审法院另查明，2016年12月底，许彩萍致电夏翠英、周世杰、仇道馨称其要搬离系争房屋，要求夏翠英、周世杰、仇道馨前去办理房屋交接手续。夏翠英、周世杰、仇道馨致电中介方，中介方表示双方之间的纠纷已进入诉讼程序，就不用再办理房屋交接手续了，故双方未办理房屋交接。2017年3月24日，在居委会工作人员等人的见证下，夏翠英、周世杰、仇道馨自行找了锁匠开门进入系争房屋，并在此后对系争房屋进行了装修。
一审法院再查明，至本案一审庭审结束，系争房屋内仍有三个户口未迁移。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。许彩萍与夏翠英、周世杰、仇道馨签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，夏翠英、周世杰、仇道馨已经根据合同约定，支付了除户口押金150,000元外的房款，但许彩萍却未能按约交付房屋。虽许彩萍抗辩称，未能按约交付房屋是因为夏翠英、周世杰、仇道馨已经答应了将系争房屋返租给许彩萍。然，双方合同中对返租的期限约定为一个月，对租金并未明确，而租金是租赁合同中的必要条款，现许彩萍并未提供证据证明双方已就系争房屋的返租租金达成一致，故双方之间并未达成租赁合同。且，即使按照许彩萍辩称，双方已就返租租金达成一致，则许彩萍实际占有使用系争房屋的期限亦已超过双方合同约定的一个月。故，许彩萍辩称的未能按约交付房屋系夏翠英、周世杰、仇道馨已同意返租的意见，不予采纳。许彩萍的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。因夏翠英、周世杰、仇道馨已实际占有、使用系争房屋，故夏翠英、周世杰、仇道馨要求许彩萍交付系争房屋的诉请，不予支持。
现夏翠英、周世杰、仇道馨以许彩萍未按约交付房屋，主张按系争房屋出售总成交价的20%，即470,000元支付违约金。许彩萍抗辩认为违约金过高，要求调整。考虑到双方合同中已有约定返租条款、许彩萍亦在2016年12月底通知夏翠英、周世杰、仇道馨交接房屋等事实，结合夏翠英、周世杰、仇道馨的实际损失、许彩萍的违约程度，酌定许彩萍应支付夏翠英、周世杰、仇道馨违约金50,000元。
对于尾款150,000元，因合同约定许彩萍在系争房屋内有三个户口，夏翠英、周世杰、仇道馨暂留户口押金150,000元，许彩萍最晚迁出时间为2016年11月底，许彩萍迁出户口当日夏翠英、周世杰、仇道馨退回押金150,000元，现许彩萍户口尚未迁出，该款项的支付条件尚未成就，故本案中对该笔款项不作处理。
一审法院据此作出判决：一、许彩萍应于判决生效之日起十日内向夏翠英、周世杰、仇道馨支付违约金50,000元；二、驳回夏翠英、周世杰、仇道馨的其余诉讼请求。
本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
二审中，许彩萍提供户口簿、付款催告函、寄件单、短信截图等，称其已于2017年10月17日将系争房屋中的三个户口迁出，并通知了夏翠英、周世杰、仇道馨，要求其支付尾款15万元。夏翠英对原在系争房屋内的三个户口已迁出的事实没有异议，收到过短信，但没有收到付款催告函。因一审时的代理人告知许彩萍上诉了，故未支付尾款。许彩萍另提供2017年2月14日其家人与夏翠萍协商的音像资料(包括文书整理)，用以证明夏翠萍也同意是返租，仅是对租金标准未能达成一致。夏翠萍表示，居间协议等约定的是返租一个月，协商中说到对方违约，没有说是租两个月，也没有达成过一致。夏翠英在二审中未提供新的证据。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。许彩萍与夏翠英、周世杰、仇道馨签订的房屋买卖合同，合法有效，双方均应恪守履行。根据双方签订的居间合同、买卖合同的约定，许彩萍需在2016年10月底前交房，如不能按时交房，需向乙方返租一个月，可见如许彩萍未能在2016年10月底前交房的，双方协商的返租期也仅为一个月。现许彩萍实际交房已超过双方约定的一个月，故许彩萍构成违约。许彩萍称夏翠英、周世杰、仇道馨已同意其返租，但该主张遭夏翠英、周世杰、仇道馨否认，且许彩萍在二审中提供的证据，也仅能反映在其实际违约后的协商过程，双方并没能达成一致意见，故对许彩萍该主张，本院难以采纳。一审法院依据查明的事实，酌情判决许彩萍支付违约金50,000元并无不当，本院予以维持。至于房屋尾款支付事宜，不属本案处理范围。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,050元，由上诉人许彩萍负担。
本判决为终审判决。
法官助理张煜
审判长 卢薇薇
审判员 邬海蓉
审判员 王晓梅
二〇一八年三月二日
书记员 张 煜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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