吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民一终字第372号
上诉人（原审被告）：李沛然，住蛟河市。
委托代理人：孙艳玲，吉林丰德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蛟河市交通物流中心，住所地：蛟河市长安路***号。
法定代表人：李志平，经理。
委托代理人：莫连。
委托代理人：张逢新。
上诉人李沛然因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2012）蛟民一初字第466号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李沛然及委托代理人孙艳玲，被上诉人蛟河市交通物流中心的法定代表人李志平及委托代理人莫连、张逢新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蛟河市交通物流中心在原审时诉称：2006年5月13日原、被告签订“房屋租赁协议书”一份，协议约定：原告将坐落于蛟河市长安路30号面积1200平方米的房屋租赁给乙方用于经营歌厅，租期8年，从2006年5月13日至2014年5月13日，年租金为100，000.00元，给付方式为上、下半年两次付清。同时约定，被告应当按期交纳租金，逾期不能缴纳超过六十日，原告即可解除合同，同时支付年租金30%的违约金。合同签订后，原告将房屋交付给被告。但2010年被告欠原告租金10，000.00元，2011年欠缴租金100，000.00元，2012年上半年欠缴租金50，000.00元，合计欠缴租金160，000.00元。原告多次找被告催要，被告拒不给付。原告认为，双方签订的房屋租赁协议合法有效，被告拖欠房屋租金已构成根本违约，该合同应当依法予以解除，同时被告应当支付违约金。故起诉要求：1、解除原、被告签订的房屋租赁协议；2、依法判令被告支付尾欠租款160，000.00元，支付违约金30，000.00元，合计人民币190，000.00元；4、要求被告承担诉讼费用。
李沛然在原审时辩称：一、原告要求解除双方签订的房屋租赁协议不能成立。双方协议约定被告租赁原告房屋用于经营歌厅，房屋供热标准以国家供热规定为准，被告支付的租金中包括取暖费、租赁期间原告负责房屋维修。事实上，原告的房屋供热效果一直是非常差仅有7、8度，离省供热条例规定的18度相差甚远，致使暖气片被冻裂、墙壁缓霜、壁纸脱落，到被告歌厅内消费的顾客须在室内穿棉袄消费。2010年供热公司曾因供热效果不好向原告退还供热费3万元，但原告退还的供热费却不向被告进行返还。被告也多次找原告做防水、维修，但原告至今不履行维修，导致被告经营的歌厅不能盈利。这些问题被告多次找原告要求解决，原告却一再拖延，在这种情况下，因原告不履行维修义务和供热保障义务，被告当然有权拒绝支付租金。故原告要求解除房屋租赁协议缺乏事实根据和法律依据。二、被告欠房租是有正当理由的，不构成违约，故不应当承担违约金3万元。三、原告应当赔偿被告的经济损失。双方房屋租赁协议约定如原告给被告造成无法经营的后果，一切经济损失由原告赔偿，故原告应就其供热质量差，不维修房屋给被告造成的经营损失进行赔偿。
原判决认定：2006年5月13日，原、被告签订房屋租赁协议书一份，协议约定：原告将坐落于蛟河市长安路30号面积1200平方米的房屋租赁给被告用于经营歌厅，租期8年，从2006年5月13日至2014年5月13日，年租金为100，000.00元，给付方式为上、下半年两次付清，租金包括取暖费和房屋租赁费，由被告将房屋租赁费及供热费交给原告，原告向供热公司交纳取暖费。合同签订后，原告将房屋交付给被告。2006年到2009年，被告按期向原告交纳租赁费用，从2010年起，被告欠租赁费10，000.00元、2011年欠租赁费100，000.00元、2012年上半年欠租赁费50，000.00元，合计欠缴租金160，000.00元。现该房屋由被告占用并经营，现歌厅未营业。
原判决认为：争议焦点：1、原、被告签订的房屋租赁协议应否解除。2、被告承租期间的装饰装修物如何处理。3、被告应否承担违约责任。根据案件事实和争议的焦点，本院综合评判如下：一、原、被告之间的《房屋租赁协议书》应当依法解除。原、被告签订的《房屋租赁协议书》中已经明确约定年租金为100，000.00元，给付方式为上、下半年两次付清（5月末一次、11月末一次），而被告自2010年起欠租赁费10，000.00元、2011年欠租赁费100，000.00元、2012年上半年欠租赁费50，000.00元，合计欠缴租金160，000.00元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，被告不支付租金的行为已经构成根本违约，双方签订的《房屋租赁协议书》应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，因双方的合同约定，经原告同意，被告在不改变房屋主体的情况下，可以进行装潢，装潢物归被告所有，现双方合同已经解除，故装修物归被告所有。被告应在一定期限内自行拆除装修物，将房屋恢复原状后返还原告，逾期不拆除造成的损失由被告自行承担。关于被告称因为供热不达标，导致被告无法经营，故未按期交纳租赁费用，不存在违约行为的辩解。本院认为，供热不达标并不必然导致被告无法经营，被告完全可以采取其他供热方式继续经营，并可以与原告协商减少租金，供热不达标并不是被告无法经营的必然结果，也不足以成为被告不交纳租赁费的理由。关于被告称因为原告不履行维修义务，故被告有权拒绝支付租金的辩解，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”之规定，被告的房屋如果需要维修，可以要求原告在合理期限内维修，即使原告没有维修，被告也可以自行维修，维修费用可由原告负担，但被告不能以此为由拒付租金。关于被告要求原告赔偿其经济损失的主张，本院向被告释明，该主张系一项独立诉讼请求，是否要求反诉，被告表示暂时不要求反诉，故本案不予评述。二、被告应当向原告支付违约金。原、被告签订的《房屋租赁合同》中已经明确约定：“乙方应当按期交纳租金，逾合同期不能缴纳超过六十日，甲方即可解除合同，同时乙方支付年租金30%的违约金。”该条款系双方对于合同解除后违约金条款的真实意思表示。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定：“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”而《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。由此可见，违约金是当事人通过约定而预先设定并独立于履约行为之外的给付行为，合同解除后，违约金条款可以继续适用。现被告违约，原告要求解除合同，被告应当向原告支付违约金，根据双方合同约定的违约金条款，被告应当向原告支付违约金30，000.00元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十七条之规定，经本院审判委员会讨论决定，作出判决。
原判决主文：一、解除原告蛟河市交通物流中心与被告李沛然签订的《房屋租赁协议书》；二、被告李沛然于本判决生效后十日内给付原告蛟河市交通物流中心房屋租赁费用160，000.00元，并支付违约金30，000.00元。
原审判决后，李沛然不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一、一审认定上诉人2010年欠被上诉人租赁费1万元不对，该1万元上诉人于2011年已经付清，对此上诉人已经提供了票据。二、一审判决解除双方间的房屋租赁协议是错误的。双方协议约定，上诉人租赁被上诉人房屋用于歌厅经营，房屋供热标准以国家供热规定为准。上诉人支付的租金中包括取暖费、租赁期间被上诉人负责房屋维修。《合同法》第216条、第220条分别的明确规定。房屋供热由被上诉人提供，供热效果应当良好是被上诉人必须义务。事实上，被上诉人房屋的供热条件一直非常差仅有7、8度，按省里的供热标准18度相差甚远，并致使暖气片冻裂、墙壁缓霜、壁纸脱落，到上诉人歌厅的顾客须在室内穿棉衣消费。2010年起房屋屋顶漏水、室内墙壁长毛、墙皮脱落、壁纸损坏，上诉人多次催被上诉人做防水和维修，但被上诉人至今仍不履行维修义务。这样的供热效果自然造成上诉人经营上的赔本。对以上问题上诉人多次要求被上诉人立即解决，但被上诉人一拖再拖，在这种情况下上诉人是不可能再按时足额交纳租金的。按照《合同法》第67条的规定，被上诉人不履行房屋维修义务和供热保障义务，上诉人就有权拒绝支付租金。按照《合同法》第227条的规定，被上诉人解除合同必须满足三个条件：一是，上诉人无正当理由拒付租金；二是，被上诉人通知上诉人必须在一定的合同期限内交纳租金；三在合理期限上诉人仍不交纳租金。而本案上诉人欠付租金是有正当理由的，即供热效果差、被上诉人不维修房屋。且被上诉人在起诉前也没有向上诉人送达不交纳租金即解除合同的通知或催告。故一审判决上诉人不交纳租金构成违约是错误的。三、一审程序违法。蛟河市法院应当集体回避，理由是：蛟河法院正在蛟河新区建办公大楼和家属楼，正是房克银的蛟河市城区公司建设的，其与蛟河法院有利害关系，故蛟河市法院应当集体回避本案的审理。
被上诉人蛟河市交通物流中心（以下简称物流中心）辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，房屋承租人李沛然给付房屋出租人物流中心2010年房屋租赁费人民币90，000.00元。2011年、2012年、2013年（至2013年7月份起诉时止）的房屋租赁费，房屋承租人李沛然均未给付物流中心。其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，房屋承租人李沛然于2006年5月13日开始，租赁物流中心房屋经营歌厅。李沛然按照双方协议约定，交纳了2006年至2009年全部房屋租赁费。2010年欠租赁费10，000.00元。此后的2011年、2012年、2013年（至2013年7月份起诉时止）的房屋租金均未交纳。现物流中心以李沛然不支付租金的行为已经构成根本违约为由提起诉讼，要求解除双方签订的房屋租赁协议。诉讼中，李沛然主张未交纳房屋租金的原因，是房屋供热不达标并造成房屋损坏及物流中心不维修房屋，致使其无法正常经营所致。故不交纳房屋租金是有理由的。原审认为，供热不达标和房屋没有维修，并不必然导致李沛然歌厅无法经营，李沛然完全可以采取其他供热方式继续经营，并可以与物流中心协商减少租金。故供热不达标和房屋没有维修不是李沛然歌厅无法经营的必然结果，也不足以成为不交纳租赁费的理由。原审认为，李沛然不支付租金的行为已经构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，判决解除双方签订的房屋租赁协议并无不当。同时，原审依据双方当事人签订的房屋租赁合同中的违约条款，判令李沛然支付违约金30，000.00元并无不当。
一审开庭时，李沛然表示，虽然在答辩状上要求物流中心赔偿其经济损失，但在本案中对此不提出反诉，故原审对此不予审理正确。因供热不达标及房屋没有维修等原因给李沛然造成的经济损失，其可通过另行诉讼解决。因证据不足，本院对李沛然的上诉请求，不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，100.00元，由上诉人李沛然负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 英
审判员 陈 新
审判员 林凤岩
二〇一三年五月二十七日
书记员 王 东