广东省韶关市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）粤02民申27号
再审申请人（一审被告）：赖云保，男，1957年12月18日出生，汉族，住广东省翁源县。
委托诉讼代理人：潘丽萍，广东众同信律师事务所律师。
被申请人（一审原告）：陈端连，女，1976年3月13日出生，汉族，住广东省翁源县。
委托诉讼代理人：肖德保，广东韶大律师事务所律师。
被申请人（一审被告）：赖永先，男，1987年2月1日出生，汉族，住广东省翁源县。
被申请人（一审被告）：何山，男，1968年10月14日出生，汉族，住广东省翁源县。
被申请人（一审第三人）：林坚，男，1984年8月25日出生，汉族，住广东省翁源县。
被申请人（一审被告）：翁源县金湖房地产开发有限公司。住所地：广东省翁源县龙仙镇滨河东路金湖商住大厦H层B区。
法定代表人：赖丽萍，经理。
再审申请人赖云保因与被申请人陈端连、赖永先、何山、林坚、翁源县金湖房地产开发有限公司（以下简称金湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省翁源县人民法院（以下简称原审法院）（2016）粤0229民初1065号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
赖云保申请再审称，原判决认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律确有错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第二项、第六项的规定，应当再审。
事实与理由：一、一审法院事实认定错误。1.遗漏应查明的事实。赖云保收购了四块土地并将其合并为一整块土地，之后拆除了土地上的三座楼房准备兴建“瀚海家园”房屋。因赖云保无房地产开发资格，故挂靠金湖公司并以其名义兴建“瀚海家园”，并于2013年3月2日与金湖公司签订《房地产项目挂靠协议书》（以下简称《协议书》）。瀚海家园只有一栋十三层的房屋，这是《协议书》中第三条中提及的第一期工程和第二期工程的来由。金湖公司在《协议书》第六条保证，挂靠期间提交相关证件手续合规合法。第七条约定：“本协议一式两份，自甲乙双方签字认可时生效，至甲方上述工程完工后本协议自行终止失效”。2014年12月，“瀚海家园”所有工程已完工，双方挂靠关系终止。2015年1月翁源县房地产管理所对“瀚海家园”工程建筑面积进行丈量，但“瀚海家园”至今未经过工程竣工验收，未在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续。原审法院对涉案房屋是否经过竣工验收合格的事实未进行调查，属于遗漏应查明的事实。2.将不产生效力的《房屋买卖合同》合法性化。赖云保虽然是“瀚海家园”的投资人，但在建设部门合法登记备案的是金湖公司。《房屋买卖合同》买卖双方分别是陈端连与金湖公司，赖云保与赖永先、何山只是在合同上作为金湖公司的代表人(无授权），各方合同下方均无金湖公司盖章确认。该合同中第二条、第五条特别注明甲方(金湖公司)办理房产证、土地使用证交给乙方(陈端连)。上述合同的内容证明：陈端连知道购买的房屋登记在金湖公司的名下，其要求拥有所购房屋的所有权必须与金湖公司签订购房合同才能实现其取得房屋产权的目的。金湖公司未在合同上签字盖章，属于合同未成立，不产生效力，没有合法性可言。3.房屋处分权的主体认定错误。房屋是不动产，产权的归属以依法登记为准。“瀚海家园”在建设部门合法登记备案的是金湖公司，法律上只认定金湖公司拥有“瀚海家园”房屋所有权和处分权。赖云保投资人的身份，不能对抗法律规定。赖云保无金湖公司授权，无涉案房屋的处分权。原审法院认定赖云保拥有涉案房屋的完全处分权，没有法律依据。二、原审法院适用法律错误。1.处分权的认定与适用的法律自相矛盾。原审法院认定赖云保对涉案房产有完全处分权，但判决所适用的法律依据是《中华人民共和国物权法》第一百零六条，而该条规定是对无处分权人转让他人不动产或者动产的规定，原审法院认定的事实与适用的法律自相矛盾。2.将未登记的房屋合法化《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”涉案房屋至今没有在房屋管理部门进行登记（包括预售或现售），也未交付，用本案的《房屋卖卖合同》进行产权登记，法律上不能履行。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一项第三款的规定的登记是指房屋产权登记。涉案房产未经依法登记，不符合上述法律规定，不发生效力。原审法院将未登记的房屋产权合法化，适用法律依据错误。陈端连没有合法取得涉案房产的所有权。由于《房屋买卖合同》不产生效力，涉案房屋并没有合法出售，不存在交付的问题，原判决第一项没有事实和法律依据。三、不存在转付租金的问题。陈端连的第4、第5项请求是收租权。本案争议房屋中瀚海家园201房(三层楼房)是以赖永先的名义出租给阳光保险股份有限公司韶关市中心支公司。由于争议房屋未合法出售，因此，房屋的收益应归原主。原审项判决第二项没有依据。综上，陈端连未合法购买争议房屋，不存在交付房屋的问题，因此也不涉及租金的问题。至于赖云保等人借其款未还，不能用涉案房屋折抵，其可与赖云保等人协商解决，也可另案起诉解决。原判决第一、二项判决错误，恳请依法再审并予以纠正，维护赖云保的合法权益。
陈端连提交意见称，一、原判决认定事实清楚，并未遗漏应当查明的案件事实。1.瀚海家园工程是否竣工验收合格并不是作出原判决的必要条件，不存在遗漏事实的问题。赖云保也没有证据证明涉案房地产没有经过竣工验收或验收不合格。2.瀚海家园建设工程已于2014年12月份全部完工(赖云保认可的事实)，赖永先于2015年7月23日与阳光财产保险股份有限公司韶关中心支公司(以下简称阳光支公司)签订《房屋租赁合同》，并将涉案的瀚海家园201房交付给阳光支公司占有和使用。阳光支公司于2015年12月2日注册了翁源支公司，由此证明涉案房屋至少在签订《房屋租赁合同》之日是可以安全交付他人使用的，这完全符合《房地产项目挂靠协议书》中约定的工程完工即终止挂靠关系并由赖云保等权利人自由处分房地产销售等业务的精神，无需竣工验收。3.从《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》关于商品房交付使用条件的规定可以看出，该类规范设立的目的禁止的不是房屋交付使用行为本身，且从行为后果上看，如果房地产公司违反了该规定，则其应承担相应的行政责任。所以，该类规范应为管理性的禁止性规范，而不是效力性禁止性规范，即赖云保等权利人将涉案房地产交付给陈端连占有使用的行为具有法律效力。在诉讼前，赖云保已将涉案房地产中三楼的售楼办公室交付给陈端连，其余涉案房地产除租赁给阳光支公司占有使用的以外，也均由陈端连实际控制。且收到原判决后，赖云保没有提起上诉，原判决已经生效并执行结案(详见翁源县人民法院于2018年4月20日作出的《结案通知书》)。4.房屋买卖是双方民事法律行为，即使赖云保将涉案房地产未经竣工验收合格而交付，假设陈端连也明知商品房未经竣工验收合格而收房，也应视为交易双方对房屋交付条件进行了变更，不影响交付的效力。5.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，可见，在商品房的交付过程中并不以商品房经验收合格为条件。第二，《房屋买卖合同》的签订主体合法，形式规范，条款内容明确具体，是交易双方的真实意思表示，该合同是合法有效的合同，应当得到切实履行，并不存在赖云保所称的将无效合同合法化、房屋处分权的主体认定错误的问题。1.在2016年4月24日签订的《房屋买卖合同》上签字盖章主体中，因赖云保是挂靠金湖公司进行建造涉案房屋的，故金湖公司在《房屋买卖合同》上盖章是出于形式上的需要，赖永先在合同上签字捺指模是因为其与赖云保是共同投资人，何山在合同上签字捺指模是因为其是瀚海家园工程的以土地使用权作价的合作人，赖永先、何山、赖云保的签名处出现“代表人”字样，正体现出享有实体上处分权的人就是此三人，且此三人的签名与金湖公司的盖章同时出现在该合同上，证明出卖人和陈端连已经形成了共同的真实意思表示，主体上不存在任何瑕疵。2．从赖云保与金湖公司于2013年3月2日签订的挂靠协议第7条约定的内容来看，瀚海家园工程完工后挂靠协议自行终止失效，即从2014年12月份完工之日起，挂靠协议就已丧失效力，赖云保与金湖公司脱钩，不再存在挂靠关系，权利义务关系终止。从挂靠协议其他条款约定的内容来看，金湖公司仅仅按照约定收取6元／平方米的挂靠管理费，对瀚海家园的房地产是没有实体处分权的，赖云保与金湖公司在经济上独立核算、自负盈亏，故有权销售处分瀚海家园房地产业务的主体是赖云保等三人。第三，原判决适用法律正确。1．《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得制度，在本案中是针对第三人林坚提出《房地产联合开发协议书》主张权利而言的，陈端连对于《房地产联合开发协议书》的签订人赖云保和林坚而言，是善意第三人，该合同对陈端连没有约束力，陈端连应当受到善意取得制度的保护。2．根据赖永先与阳光支公司签订的《房屋租赁合同》第2条第l项约定，赖永先向阳光支公司出示的权利证书即房地产预告登记号是粤房地预登翁字第619号[房屋预售证2013011]，证明涉案房地产是经过当地建设行政主管部门办理预售登记的，是依法可以出售的房地产。根据广东韶大律师事务所于2018年5月25日调取的《不动产登记资料查询结果证明》，可证明共有9户客户分别向赖云保购买了涉案瀚海家园房地产项目工程的房屋，并进行了预告或预抵押登记，都是依法依规进行销售交易的，目前9户客户均已分别入住自家房屋。以上事实证明，《房屋买卖合同》项下的涉案房地产在法律上是可以履行的，并不是原判决将未登记的房屋产权合法化，赖云保不应当为其逃避履行办理房地产权证给陈端连的义务找借口。第四，赖云保认为不存在转付租金的观点是错误的，因为其持有此观点的前提是不认可《房屋买卖合同》的真实合法有效性，而《房屋买卖合同》是真实合法有效的。《房屋买卖合同》第6条约定“三层楼房已出租给阳光保险公司的出租合同应交给陈端连，租金从2016年9月1日起由陈端连收……”，《房屋买卖合同》签订当日，在赖云保、赖永先、何山等人在场的情况下，赖永先与阳光支公司签订的《房屋租赁合同》已给付陈端连；赖永先与阳光支公司签订的《房屋租赁合同》中也约定了租金为41036.64元／年(前两年不变)。根据《合同法》买卖不破租赁的规定，收取涉案房地产的租金的权利理所当然应当由陈端连享有。综上，原判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，判决公平公正，赖云保提起再审的理由没有事实和法律依据，请求驳回赖云保的再审申请。
本院经审查认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。赖云保等人是否应当履行与陈端连签订的《房屋买卖合同》，取决于该《房屋买卖合同》是否有效。本案的争议焦点为：一、原判决认定基本事实是否缺乏证据证明；二、原判决适用法律是否错误。
一、关于赖云保申请再审提出原判决认定基本事实缺乏证据证明的意见。经查，2013年3月2日，赖云保与金湖公司签订《房地产项目挂靠协议书》，约定由赖云保挂靠金湖公司对位于翁源县龙仙镇龙英路的瀚海家园进行房地产开发、销售。后因资金不足，赖云保自2013年5月16日起，至2015年5月25日止，先后四次向陈端连借款共计190万元。当时双方口头约定月息2分，若不按时支付利息则按月息3分计算利息。瀚海家园建成后，赖云保无力偿还借款及按时支付利息。2016年4月24日，陈端连与赖云保、赖永先在何山的见证下再次签订《借款协议》，约定陈端连再付40万元加上上述4笔借款及利息，按350万元计，作为购房预付款，向赖云保和赖永先购买瀚海家园的第三至第五层的商业楼房，单价为2500元/平方米，面积约为1600平方米（以房产证的面积为准），楼房余款待办好房产证后一次性付清。《借款协议》还约定陈端连在2016年9月30日前暂时不装修，同意赖云保、赖永先在2016年8月30日前赎回楼房，但赎回应计月利息按每元柒厘计：贰万肆仟伍百元正（24500元），到期房款叁佰伍拾万元正（350000元）和利息一次性归还给陈端连。如借款人赖云保、赖永先超过2016年8月30日不赎回楼房，应在2016年9月30日前办理好房产证并交给陈端连，陈端连一次性付清楼房余款。已租给保险公司的第三层，购房后的租用合同和租金转移给陈端连，赖云保、赖永先已装修约150平方米办公室无偿移交给陈端连，不得损坏。同日，陈端连与赖云保等人又签订一份《房屋买卖合同》，约定陈端连购买上述楼房的具体楼层、价格、付款方式等事项，并确认房款已在2016年4月24日支付350万元，楼房余款待赖云保、赖永先办理房产证交给陈端连时一次性付清。2016年9月7日，赖云保又向陈端连出具《收款收据》再次确认其已经在2016年4月24日收到陈端连350万元购房款。对上述事实，原审法院已根据《房地产项目挂靠协议书》、转账凭证、《借款协议》、《房屋买卖合同》、《收款收据》、询问笔录及开庭笔录等予以查明，原判决认定事实清楚。至于包括涉案楼房在内的瀚海家园是否已经经过工程竣工验收的问题，并不影响《房屋买卖合同》的成立及生效。原审法院对该事实未作审查并不构成遗漏必须查明的事实。故，赖云保该再审申请理由不成立，本院不予采纳。
二、关于赖云保提出原判决适用法律错误的意见。本院经审查认为，不动产登记并非物权设立的原因，只是在处分物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。根据《中华人民共和国物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”的规定，赖云保通过与金湖公司签订的《房地产项目挂靠协议书》开发建设的瀚海家园，根据《房地产项目挂靠协议书》的约定，金湖公司并非享有瀚海家园物权的真正权利人，自楼房建成时，赖云保等实际建房人就已取得瀚海家园楼房的物权。这种情形下的建房虽然缺少登记行为，但不能将形成的建筑物作为无主财产对待，对其所有权法律承认归建房人所有，故原审法院认定真正的权利人赖云保等人享有完全处分权并不存在适用法律错误。赖云保提出原判决对房屋处分权主体认定错误的再审理由并不成立，本院不予采纳。即便在原审第三人林坚主张权利的情况下，赖云保确为无权处分人，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，赖云保以其无权处分为由主张合同无效的理由也不能成立。综上，赖云保、赖永先、何山与陈端连签订的《房屋买卖合同》，是双方当时真实意思表示，未有证据表明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，赖云保以房屋未经验收合格、未初始登记及无权处分等为由主张合同无效的理由均不成立，原判决认定合同依法成立并生效，双方应当继续全面履行包括交付收租权在内的合同义务，并不存在适用法律错误。故，赖云保该再审申请理由不能成立，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回再审申请人赖云保的再审申请。
审 判 长 李 罡
审 判 员 黄颖红
审 判 员 梁晓芳
二〇一八年八月三日
法官助理 何海祥
书 记 员 李 娟