广东省惠来县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）揭惠法民一初字第48号
原告：方广灵，男，汉族，1959年11月13日出生。住广东省惠来县。
被告：吴允楷，男，汉族，1965年1月6日出生。住广东省惠来县。
委托代理人：黄洌丰，广东泰源律师事务所律师。
委托代理人：方兰芳，女，汉族，1966年4月13日出生。住广东省惠来县。
第三人：惠来县葵阳影剧院。
负责人：吴小红，经理。
委托代理人：吴志平，男，汉族，1962年11月25日出生。住广东省惠来县。
原告方广灵诉被告吴允楷、第三人惠来县葵阳影剧院租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月29日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月11日公开开庭进行了审理。原告方广灵、被告吴允楷及其委托代理人黄洌丰和方兰芳、第三人惠来县葵阳影剧院委托代理人吴志平等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1999年1月15日，原告与惠来县葵阳影剧院签订《葵阳影剧院面前场地改造门市租赁合同书》。同年1月17日，被告因经营需要，向原告租赁其中一间门市（位于葵阳影剧院面前广告栏右侧第二间门市，面积23.4平方米），双方签订《门市租赁合同书》，经葵阳影剧院同意并经县公证处公证。合同约定租赁期限为20年，即自1999年1月1日起至2018年12月31日止，20年租金为150000元（年租金7500元）。合同还明确约定：若因政府行为造成的一切损失，乙方负责改造装修费用，甲方负责退还剩下年限租金（不计利息），租金计算为20年平均款。
合同签订后，双方依约履行，至2012年6月9日，惠来县党政联席会议决定对葵阳影剧院进行改造，把葵阳影剧院改造作为重点工程项目，按“改造建设工作领导小组”部署，通知原告限期依约归还租赁场地房产。原告为执行县党政决定，多次通知被告清退租赁门市，原告同意依约退还剩余年限租金，被告不但拒绝，且提出要原告找另一间铺面供其经营的无理主张，继续侵占门市，妨碍葵阳影剧院改造工程的进行。为使葵阳影剧院改造工程顺利进行，现原告向法院起诉，请求：1.依法判决解除原告与被告于1999年1月17日签订的《门市租赁合同书》，归还原告门市场地。2.依法判决依合同约定原告退还被告从清退之日起至原合同终止之日止的年限租金。3.本案诉讼费由被告负担。
原告对其陈述的事实，在举证期限内提供的证据有：
1.原、被告签订的《门市租赁合同书》及其《公证书》，证明原、被告存在租赁关系及该合同经过公证。
2．惠来县人民政府办公室惠府办函（2014）58号《批复》，证明葵阳影剧院改造工程的情况。
3．惠来县人民政府办公室惠府办函（2012）100号《批复》，证明葵阳影剧院改造工程进行施工、招标的情况。
4．惠来县文化广电新闻出版局《通知》，证明上级要求惠来县葵阳影剧院与原告终止合同的事实。
5.原告与第三人签订的《租赁合同书》，证明原告、第三人之间存在租赁关系。
6．中共惠来县委办公室惠委办发（2014）5号文件，证明惠来县葵阳影剧院改造工程已列入惠来县2014年重点项目建设计划的事实。
上述证据均为经本院核对无异的复印件。
被告答辩称：一、被告与原告签订的《门市租赁合同》是合法有效的。原、被告所签订的合同是经葵阳影剧院同意并到县公证处办理公证，承租门市位于葵阳影剧院面前广告栏右侧第二间。合同约定租赁期限从1999年1月17日至2018年12月31日，实际租赁期为19年11个月17天（合同写为租赁期限20年），租金150000元。上述所签合同，是受法律保护的，被告对承租的门市的用益物权是合法的，同样受法律保护。二、被告对租赁门市的使用权完全服从大局的需要。根据惠来县党政联席会议的决定，对葵阳影剧院进行改造，这是一件好事，虽然被告租赁的门市在改造范围之中，但小局服从大局，被告对此完全支持。三、葵阳影剧院在行使其权利中，损害了被告的合法权益，原告和葵阳影剧院必须予以赔偿。政府行为，单位与个人必须服从，但当政府行为对单位或个人在其合法的行为中，造成他人合法权益的损失，依理依法必须补偿。现葵阳影剧院根据政府的要求，对影剧院面前已出租的铺面提前终止租赁并进行改造，以获得更大的经济与社会效益。在这里就发生了合法行为与损害结果的现象。在这种情况下，被告既要服从大局，其所遭受的损失就不应该由被告自己承担，葵阳影剧院及原告最起码要分担大部分。虽然租赁合同中存在被告无偿退租的条款，但该条款是违法了民事活动中的“帝王条款”。葵阳影剧院正是基于上述理由，对原告提前退租进行了安置重新营业的地方，并给予相当的经济补偿，而对被告，葵阳影剧院是不能厚此薄彼的。四、原告在与葵阳影剧院承租后的第三天，在对租赁物毫无装修、增加设备的情况下，转租给被告一间铺面，租金竟提高了那么多，且将租赁时间推前了半个多月，这既是与损失不符，也违反了诚实信用原则，更有不正当得利之嫌。
综上，被告请求法院依理依法，追加葵阳影剧院参与本案诉讼，并力争调解结案。
被告对其陈述的事实，在举证期限内提供的证据有：
1．被告《身份证》，证明被告的诉讼主体资格。
2．《公证书》，证明被告依租赁合同合法使用涉讼的门市。
上述证据均为经本院核对无异的复印件。
第三人辩称：第三人与原告存在租赁关系，与被告没有任何关系。第三人在原、被告签订的合同上加盖公章，是同意原告的转租行为，起监督作用。
第三人对其陈述的事实，在举证期限内没有提供证据。
综合原、被告及第三人陈述的事实及提供证据的相关性，本院经审理查明：
1999年1月15日，原告与第三人签订《葵阳影剧院面前场地改造门市租赁合同书》，租赁了惠来县葵阳影剧院面前沿街广告栏右侧场地，租期自1999年1月1日起至2018年12月31日止。1999年1月17日，原、被告签订《门市租赁合同书》，原告为甲方，被告为乙方。同日，惠来县公证处为该合同公证，并出具（99）惠证内字第26号《公证书》。合同约定：租赁地点位于惠来县葵阳影剧院面前广告栏右侧第二间门市，面积为7.8米×3米共23.4平方米。租赁期限为20年，即自1999年1月1日起至2018年12月31日止，租金20年为150000元，乙方在合同签订之日一次性付清，然后行使使用权。合同还约定：若因人力不可抗拒的自然灾害造成的一切损失，由乙方自行负责。若因政府行为造成的一切损失，乙方负责改造装修费用，甲方负责退还剩下年限的租金（不计利息），租金计算为20年的平均数。原、被告签订的上述合同，第三人在该合同上加盖公章，并签署了意见，表示同意原、被告的转租行为。合同签订后，被告依合同约定一次性支付给原告租金人民币150000元，原告将租赁场地交付被告使用，被告对租赁场地进行装修改造，双方开始履行合同。
原告、第三人经协商，于2014年6月6日解除《葵阳影剧院面前场地改造门市租赁合同书》，第三人补偿给原告人民币50000元，同时提供位于惠来县葵阳影剧院面前的南侧第一间铺面另行租赁给原告。2014年4月，原、被告就其租赁合同中被告租赁的门市的搬迁问题进行协商，但无果，被告至今继续经营该门市。2014年4月29日，原告向本院起诉，并提出如上诉讼请求。
2014年5月20日，被告申请追加惠来县葵阳影剧院参与本案诉讼。2014年5月21日，本院依法通知惠来县葵阳影剧院作为本案第三人参加诉讼。
另查，2012年7月4日，惠来县人民政府作出惠府办函（2012）100号《关于同意葵阳影剧院改造工程的批复》，同意惠来县文化广电新闻出版局依法依规组织实施葵阳影剧院改造工程。2012年8月9日，惠来县文化广电新闻出版局下发《关于县葵阳影剧院改造建设的通知》，要求第三人终止已出租给租户的租赁合同。2014年4月3日，中共惠来县委印发惠委办发（2014）5号《中共惠来县委办公室惠来县人民政府办公室关于印发惠来县2014年重点项目建设计划的通知》，将葵阳影剧院改造工程列入该县重点项目建设计划。
本院认为，本案属租赁合同纠纷。原、被告之间签订的《门市租赁合同书》，是双方的真实意思表示，合同约定内容明确，符合合同平等、自愿、公平原则，不违反法律规定，且第三人对该合同认可、同意，因此该合同成立有效。原、被告签订的合同起始时间，应自合同签订之日即1999年1月17日起算，至纠纷发生，该合同双方实际履行已16年零3个月，合同履行剩余时间为3年9个月。2014年4月，惠来县葵阳影剧院改造工程被列入惠来县政府重点项目建设计划，该情形属政府行为，为不可抗力。所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力是独立于人的行为之外、并且不受当事人的意志所支配的现象，当发生不可抗力，并且不可抗力影响到合同的正常履行，致使订立合同目的不能实现时，双方当事人均有合同解除权，对此，原、被告租赁合同中也明确约定。原告与第三人已解除其合同，原、被告签订的合同标的物即门市在葵阳影剧院改造工程范围内，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”的规定，原告请求解除与被告签订的《门市租赁合同书》，归还原告门市场地，该请求符合合同的法定解除情形，依法应予支持。原告还请求依合同约定，由原告退还被告从清退之日起至原合同终止之日止的年限租金。对此，本院结合案件实际情况及双方合同的有关约定，将原、被告合同履行剩余时间确定为3年9个月，按月租金计算，原告应退还被告合同履行剩余时间租金人民币28125元；被告主张其遭受的损失不应由其自行承担，第三人及原告要分担大部分损失，并称第三人对原告提前退租已进行了安置重新营业的地方，并给予相当的经济补偿，而对被告，第三人不能厚此薄彼。因原告与第三人就解除其合同的问题，是在协商的基础上双方达成的共识，其结果不能作为本案处理的依据，原、被告关于合同解除时应如何解决，已在其合同条款中明确约定，被告的主张理由依据不充分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十八条之规定，判决如下：
一、解除原告方广灵与被告吴允楷于1999年1月17日签订的《门市租赁合同书》，被告吴允楷应于本判决生效之日起10日内将位于惠来县葵阳影剧院面前广告栏右侧第二间门市场地归还原告方广灵。
二、原告方广灵应于本判决生效之日起10日内退还被告吴允楷合同履行剩余时间租金人民币28125元。
三、驳回原告方广灵的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3300元，由原告方广灵负担500元，被告吴允楷负担2800元。本案受理费原告已预交，本院不予退回，待被告履行本判决时付还原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状之次日起七日内按本判决书确定的一审案件受理费之同等金额向揭阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉费汇入中国农业银行揭阳东升支行，户名：代报解地方预算收入法院诉讼费，帐号：44132101012000334。逾期不交的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 林 浩
审 判 员 谢镇辉
人民陪审员 刘加利
二〇一四年七月三日
书 记 员 姚 建
相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。