河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫02民终1784号
上诉人（原审被告）：张亚辉，男，1986年6月27日生，汉族，住开封市祥符区。
委托诉讼代理人：许亮亮，河南祥符律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李建兵（又名李兵文），男，1974年4月9日生，汉族，住开封市祥符区。
上诉人张亚辉因与被上诉人李建兵房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省开封市祥符区人民法院（2017）豫0212民初2610号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
张亚辉上诉请求：1.撤销原审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；2.二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人主体不适格，上诉人所签订的购房合同是和第三人毛长松所签，所有的权利义务均应该和毛长松履行，而被上诉人称涉案房屋为其和第三人等共同开发，以其内部分红不均为由要求上诉人为其内部协议买单，明显不当。2.即使被上诉人有起诉的权利，但其常年开发小产权房，和上诉人签订买卖合同的时候也应当知道签订合同的法律意义及后果。在如今社会形势下，房屋价值大大增长，而被上诉人起诉要求确认合同无效，给上诉人造成严重经济损失，一旦其诉讼请求得到支持，会造成上诉人再无力购买房屋，甚至全家无处居住的后果，严重违背了法律的公序良俗，其诉讼请求更不应该得到支持。3.即使确认合同无效，被上诉人存在严重过错，应根据实际鉴定房屋价格的增长承担赔偿上诉人损失的责任。4.上诉人购买房屋后，进行装修，花去大量财物，也一直在居住，而一审判决合同无效后，未判决合同无效后赔偿问题，存在对上诉人明显不公。综上，一审法院事实认定不清，法律适用错误，请二审法院依法改判，支持上诉人的上诉人请求。
李建兵辩称，1.一审认定事实请求，证据充分，程序合法，适用法律正确无误，请求二审法院依法维持原判。2.上诉人的上诉理由与事实不符，于法无据，请驳回其上诉。本案被上诉人与其合伙人合伙开发房屋，被上诉人作为一审原告主体适格。房屋买卖合同违反了法律禁止性规定，属于无效合同。被上诉人在本案中不存在任何过错，该判决前，被上诉人要求上诉人还款，而上诉人始终不予还款，后被上诉人起诉要求还款，经法院调解，上诉人还是不予还款，无奈被上诉人只有要求法院按照法律规定，确认合同无效。并且上诉人在没有付清房款的情况下，一直居住占用被上诉人的房屋，被上诉人存在很大损失。装修不是被上诉人要求上诉人装修的，并且与本案也不是一个法律关系，其要求装修损失及折价无事实及法律依据。
李建兵向一审法院起诉请求：原告与案外人毛长松、陈秀专合伙在开封县××组开发六层楼房。2014年9月17日，被告张亚辉与原告及毛长松、陈秀专签订了购房协议，原告及毛长松、陈秀专将上述楼房的二层东户及大门东侧第一间的车库以180000元的价格卖给了被告。购房协议约定：被告先付购房款100000元，剩余80000元在一年之内分两次还清（每半年还一次款，每次还40000元）。被告于同日向原告及陈秀专、毛长松出具欠条一张。后经原告及陈秀专、毛长松多次催要，被告不予支付剩余房款。由于原告与案外人陈秀专及毛长松所开发的房产为小产权房，根据相关法律规定，原告及案外人与被告所签署的购房协议，应为无效协议。现请求：1、确认原告与被告于2014年9月17日所签订的购房协议无效及被告向原告归还位于开封县××组的涉案房产（二层东户）及大门东侧第一间的车库；2、要求被告向原告支付自2014年9月17日至实际返还上述房产的租金；3、诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：原告与案外人毛长松、陈秀专合伙在开封市祥符区城关镇袁楼村一组开发一栋六层楼房。2014年9月17日，被告张亚辉与原告李建兵及毛长松、陈秀专签订了购房协议，协议主要内容为：甲方毛长松、陈秀专、李兵文，乙方张亚辉，甲方现有袁楼楼房一套，车库一间，以180000元的价格出售给乙方张亚辉（楼房为二楼东户，车库为大门东侧第一间），先付100000元整，剩余80000元在一年之内分两次还清（每半年还一次款，每次40000元），最后一次还款时甲方少受乙方2000元。协议签订当日，被告交付房款100000元，原告及其合伙人将诉争房屋及车库交付被告，被告为原告及其合伙人出具欠条一份，欠条载明：今欠陈秀专、毛长松、李兵文购房款80000元整，欠款人张亚辉。2015年8月24日，原告与其合伙人陈秀专、毛长松签订证明一份，该证明主要内容为：经三人协商，达成以下分方协议，一楼两户、四层两户归彭有所得；二层西户、六层东户归陈秀专所有；五楼东户和五楼西户归毛长松所有；三层西户全款和二楼东户、三楼东户剩余钱款归李兵文所有，三人签字生效，三人一起把张亚辉剩余全款要完。2015年10月25日，毛长松为被告出具证明一份，主要内容为：袁楼南村020号二楼东户归张亚辉，房款已结清，房权归张亚辉。2017年1月10日，原告曾以买卖合同纠纷向本院起诉被告张亚辉，要求张亚辉支付购房款80000元及利息。在审理过程中，经询问被告张亚辉，张亚辉承认已付房款110000元，下欠70000元未付，并要求原告为其重新换房并装修完毕才同意支付下欠房款，被告不同意支付，后原告将该案撤回起诉。另查明，原告及其合伙人所开发的诉争楼房系小产权房屋。毛长松证明张亚辉已付购房款110000元。
一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第八十七条规定，债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务。本案原告及其合伙人合伙开发房屋，故原告系本案适格被告。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。原告及其合伙人在农村开发楼房，并与被告签订购房协议，将其开发的楼房二层东户及大门东侧第一间的车库出售给被告，原被告之间签订的房屋买卖协议所基于的买卖标的的系农村房屋，该房屋买卖合同中原告并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，且该房屋买卖未办理农村宅基地使用权的审批手续，该合同违反了法律禁止性规定，应属无效合同。故原告请求确认其与被告签订的购房协议无效的诉讼请求具有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告请求被告返还房屋及车库的诉讼请求具有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。原告同意将被告已付房款100000元返还被告的意见符合法律规定，一审法院予以准许。原告李建兵要求被告张亚辉支付房屋租赁费的请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告李建兵与被告张亚辉于2014年9月17日签订的购房协议无效。二、被告张亚辉于本判决生效之日起30日内将位于开封县××组被告张亚辉购买的原告李建兵及其合伙人开发的楼房二楼东户及大门东侧第一间车库返还给原告李建兵，原告李建兵于被告张亚辉返还房屋及车库的第二日退还被告张亚辉购房款110000元。三、驳回原告李建兵的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告张亚辉负担。
二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据。
二审认定事实与一审一致。
本院认为，涉案购房协议系李建兵及其合伙人与张亚辉签订，且张亚辉出具欠条的权利人与购房协议的卖房人相同，故一审法院认定李建兵具备诉讼主体资格并无不当；涉案购房协议处分房产的行为，违反法律禁止性规定，该购房协议属无效协议，一审法院判决张亚辉返还房屋并无不当；张亚辉其他上诉理由超出一审审理范围，且李建兵不同意调解，张亚辉可另行起诉。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张亚辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋自学
审判员 张燕喃
审判员 张 震
二〇一八年七月二十三日
书记员 单长志