安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第02924号
原告：安徽乐城投资股份有限公司，住所地安徽省合肥市包河区金寨路136号，组织机构代码59141513-5。
法定代表人：沈业林，董事长。
委托代理人：蔡铮，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：王茜茜，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
被告：合肥菱通汽车销售服务有限公司，住所地安徽省合肥市长江东路593号306室，组织机构代码69105026-8。
法定代表人：张本伍，经理。
委托代理人：王圣杰，安徽原声律师事务所律师。
被告：许成超，无固定职业。
委托代理人：蔚应海，安徽原声律师事务所律师。
原告安徽乐城投资股份有限公司（以下简称乐城公司）与被告合肥菱通汽车销售服务有限公司（以下简称菱通公司）、许成超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月11日立案受理后，依法适用普通程序由审判员吕炎担任审判长，与审判员孔静、人民陪审员江玉红成合议庭，于2014年9月1日、2014年12月22日公开开庭进行了审理。原告乐城公司的委托代理人蔡铮，被告菱通公司的委托代理人王圣杰、被告许成超的委托代理人蔚应海到庭参加2014年9月1日诉讼。原告乐城公司的委托代理人蔡铮、王茜茜，被告菱通公司的委托代理人王圣杰、被告许成超的委托代理人蔚应海到庭参加2014年12月22日诉讼。本案现已审理终结。
乐城公司诉称：乐城公司在2013年7月12日与菱通公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定租赁位于合肥市阜南路与蒙城路交叉口润安大厦房屋用于开设超市使用，租赁期限10年，合同中约定了双方权利与义务和发生争议由租赁房屋所在地人民法院管辖，并约定房屋产权存在纠纷，根本影响正常使用的，可以解除合同并赔偿由此造成的全部损失。上述合同订立时，菱通公司提供了与房屋所有权人许成超所签订的《房屋租赁合同》，该合同明确约定菱通公司具有转租权，同时该合同约定了许成超对房屋权属瑕疵承担担保义务。菱通公司在与乐城公司《房屋租赁合同》时，向乐城公司出示了产权证件，但未告知该房屋存在抵押的情况。2014年5月，乐城公司突然陆续收到合肥市中级人民法院要求乐城公司在2014年7月1日前搬离的公告，并告知该房屋抵押权设定在租赁合同签订之前，且案外人安徽新安金融股份集团有限公司已通过合肥市中级人民法院取得了房屋所有权。乐城公司立即与菱通公司进行交涉，但均未果，乐城公司需履行人民法院生效文书，导致产生装修等各项直接经济损失。现诉至人民法院，请求判令如下：1、解除乐城公司与菱通公司所签订的《房屋租赁合同》，菱通公司返还租金177534.24元（计算方式：80万元÷365天×81天）；2、菱通公司支付乐城公司赔偿金200万元，并支付违约金20万元；3、许成超共同向乐城公司承担第2项诉讼请求即赔偿金200万元及违约金20万元的给付义务；4、本案诉讼费由菱通公司、许成超承担。
菱通公司在庭审中辩称：1、涉案争议房屋系案外人陈晓钧和许成超共同所有。菱通公司在与房屋所有人订立房屋租赁合同时，已明确约定菱通公司在无须征得房屋所有人同意的情况下可对外转租房屋。据此，菱通公司通过介绍人与乐城公司订立了涉案房屋租赁合同，并同时向介绍人、乐城公司告知了房屋存在抵押的事实，乐城公司系在明知房屋存在抵押权的情况下承租涉案房屋；2、涉案合同虽约定租金价款为80万元，但实际上菱通公司又将其中10万元通过介绍人返还，介绍人也明确告知了乐城公司租赁房屋的抵押情况；3、乐城公司仍在涉案租赁房屋内开办超市，并未实际搬离租赁房屋，其主张200万元的赔偿金没有事实依据，同时，涉案合同约定了若租赁房屋产权存在纠纷，导致影响乐城公司经营的情况下该公司才享有合同解除权，现涉案租赁房屋产权发生了变更，但乐城公司仍实际继续经营超市，故房屋产权变更的事实没有影响乐城公司经营行为，菱通公司并不存在违约行为。
许成超在庭审中辩称：同菱通公司的答辩意见。许成超起初并不知晓菱通公司与乐城公司签订房屋租赁合同的事实，只是在涉案纠纷产生后才知道上述事实；2、许成超与乐城公司并不存在任何法律关系，乐城公司无权要求许成超履行相关义务；3、乐城公司仍在涉案租赁房屋内从事经营活动，菱通公司的行为并不构成违约行为，此外，乐城公司还应追加本案房屋的共有人陈晓钧作为共同被告。
经审理查明：位于合肥市阜南路＊号润安大厦＊层3515.4平方米的房产（产权证号为合庐字第××号）原登记在陈晓钧和许成超名下。2012年5月24日，陈晓钧、许成超与菱通公司订立《房屋租赁合同》一份，约定：陈晓钧、许成超将名下商业用房出租给菱通公司使用，具体出租房屋位于合肥市阜南路＊号润安大厦＊层、＊层商业用房，除去一号公馆、尚爵、银行、今典故事使用的面积外，剩余面积为1330平方米，陈晓钧、许成超于2012年5月24日将房屋交付菱通公司，租赁期限自2012年5月24日至2024年11月23日，双方在协议中还对房屋租金计算标准、房屋免租装修期、税金及其他费用的负担、房屋装饰装修、房屋附属设施的维护、合同的解除和终止、房屋的交付和返还、违约责任等做出具体约定。协议同时约定：合同约定的租赁期间，菱通公司可将承租房屋的部分或者全部转租给他人，无需征得陈晓钧、许成超的同意，但转租期限不能超过合同剩余的房屋租赁期间，若因菱通公司转租所致的纠纷，由菱通公司负担。上述合同订立后，陈晓钧、许成超依约履行了合同约定义务，将约定房屋交付菱通公司租赁使用。
上述合同订立之前，菱通公司曾于2012年4月26日向许成超、陈晓钧出具承诺函，称该公司已经知晓合肥市阜南路＊号润安大厦一层3515.4平方米的房产已被抵押担保给九江银行合肥分行和新安集金融集团一事，就现有的面积（除徽商银行租赁面积外），该公司有意租赁使用，具体的租赁面积、租赁期限、租金等事宜，以双方实际签订的房屋租赁合同为准。该公司租赁后（或转租后）承诺：如因房屋抵押担保导致产权发生变更的，所发生的一切损失由该公司自行承担。
2013年7月12日，乐城公司与菱通公司订立房屋租赁合同一份，约定乐城公司向菱通公司承租位于合肥市阜南路与蒙城路交叉口润安大厦＊楼950平方米的房屋，租赁期限自2013年7月20日至2023年9月19日止，年租金80万元，租金每三年递增5%，租金支付方式为第一年一次性支付，从第二年开始半年一付。双方还约定：若房屋产权存在纠纷，根本影响乐城公司正常使用的，乐城公司可以终止合同，由此造成乐城公司损失的，菱通公司应予赔偿。该合同违约责任部分约定，租赁期内除合同约定或双方协商一致，任何一方不得私自解除合同，否则守约方有权要求违约方支付违约金20万元，违约金不足以补偿经济损失的，违约方应当赔偿经济损失。该合同还对租赁房屋装修期间、争议解决方式作出了约定，但菱通公司未在合同中就租赁房屋是否已设定抵押权的事实告知乐城公司。协议订立当日，乐城公司向菱通公司转款20万元，并于2013年7月17日向菱通公司转款60万元，上述款项合计80万元，用于支付第一年房租。菱通公司亦将合同约定房屋交付乐城公司开办超市使用。
另查明：菱通公司向乐城公司转租的950平方米的房屋包含在该公司向陈晓钧、许成超承租的1330平方米房屋之内。2013年9月16日，合肥市中级人民法院向菱通公司、乐城超市出具通知书，告知因九江银行股份有限公司合肥分行、新安金融集团股份有限公司申请执行陈晓钧、许成超、合肥强劲装饰工程有限责任公司等借款合同纠纷一案【（2013）合执字第00234号】，因被执行人尚未履行生效法律文书所确定的义务，该院已委托评估机构对查封（抵押）房产价值进行了评估，并以（2013）合执字第00234-1号执行裁定书拍卖，在评估拍卖程序中，许成超提供了陈晓钧、许成超与菱通公司订立的《房屋租赁合同》，因陈晓钧、许成超向菱通公司出租的1330平方米房屋已于2011年12月26日办理了抵押登记手续，鉴于抵押在先，租赁在后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，租赁关系对买受人也不具有约束力，因租赁的房产人民法院正在拍卖，为了消除对抵押权实现的影响，顺利处置执行标的物，该院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条、《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》之规定：除去拍卖标的物上的租赁权，拍卖成交后应当与买受人协商，或重新签订租赁合同，或解除租赁合同关系。2014年4月1日，合肥市中级人民法院再向菱通公司发布公告，告知该院（2013）合执字第00324-4号裁定如下：许成超、陈晓钧名下位于合肥市阜南路＊号润安大厦＊层3515.4平方米（产权证号为合庐字第××号）房产的所有权归买受人安徽新安金融集团股份有限公司所有，该所有权自裁定书送达买受人安徽新安金融集团股份有限公司时转移。鉴于菱通公司（乐城超市）承租的房产抵押在先，租赁在后，该院已于2013年9月16日向被执行人、承租人发出除去租赁关系的通知，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，责令其在2014年6月30日前迁出房屋，逾期仍不履行的，该院将强制执行。
再查明：本案审理过程中，乐城公司向本院提交了其委托安徽新安资产评估有限公司出具的安徽乐城投资股份有限公司蒙城路店资产价值项目资产评估报告书，该报告意见：截至评估基准日2014年7月31日，安徽乐城投资股份有限公司蒙城路店建筑物装修及资产价值75.79万元、固定资产搬迁费评估值为3.54万元，合计79.33万元。乐城公司为此支付评估费4000元。
诉讼中，乐城公司向本院明确：其诉请第1项中主张返还的租金计算期限系自2014年7月1日（合肥市中级人民法院公告中要求搬迁时间的次日）计算至2014年9月19日，其诉请第2项中的200万元款项具体包括安徽乐城投资股份有限公司蒙城路店资产搬迁费用、装修费、评估费、房屋拆迁费、因搬迁导致的员工遣散费用、电缆安装补偿费用以及若继续承租房屋还需另行支付的80万元房屋租金。但截至本案一审法庭辩论终结，乐城公司尚未腾退涉案租赁房屋。
上述事实，由乐城公司提交的《房屋租赁合同》、租金转账单据、合肥市中级人民法院执行通知书及公告、房屋产权变更登记查询档案、评估报告及评估费发票，许成超提交的菱通公司承诺函以及双方当事人当庭陈述予以证实。乐城公司提交的安徽省振大投资发展有限公司通知函件出具日期为2014年7月1日与2014年7月9日，因乐城公司不能证明其实际租赁的房屋所有权人其时已变更为安徽省振大投资发展有限公司或者该公司负责人曹某，故该两份证据的证明目的本院不予采信。菱通公司提交的案外人牛某的收条与本案关联性不足，也不能证实通过牛某以其他方式告知了乐城公司涉案租赁房屋设定抵押在先的事实，本院对其证明目的不予采信。
本院认为：菱通公司与乐城公司于2013年7月12日订立的《房屋租赁合同》不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。从菱通公司于2012年4月26日向许成超、陈晓钧出具承诺函可确认，对于合肥市阜南路66号润安大厦一层3515.4平方米的房产已被房屋所有权人抵押担保给九江银行合肥分行和新安集金融集团的事实，菱通公司在与乐城公司订立转租协议前业已知晓，但其未在与乐城公司订立的房屋租赁合同中就该节事实向乐城公司进行告知，同时，菱通公司还与乐城公司约定：若房屋产权存在纠纷，根本影响乐城公司正常使用的，乐城公司可以终止合同，由此造成乐城公司损失的，菱通公司应予赔偿。根据2013年9月16日合肥市中级人民法院向菱通公司、乐城超市出具的通知书，本案中菱通公司与乐城公司间的房屋租赁关系不得对抗租赁物设定在先的抵押权，故乐城公司要求解除与菱通公司所签订的《房屋租赁合同》诉请符合合同法定解除条件，本院予以支持。涉案租赁房屋所有权人因人民法院生效裁判文书发生变更，故菱通公司收取的房屋租金应在合同解除后退还乐城公司，根据乐城公司诉请及其租金交至2014年9月19日的实际情况，其主张菱通公司退还自人民法院指定的搬迁履行期限之次日即2014年7月1日至2014年9月19日期间的房屋租金符合法律规定，本院予以支持，上述期间租金计算为177534.24元（计算方式：80万元÷365天×81天）。
关于乐城公司诉请要求菱通公司支付赔偿款200万元的诉请。根据乐城公司庭审中的陈述，上述200万元赔偿款包括了安徽乐城投资股份有限公司蒙城路店资产搬迁费用、房屋拆迁费、装修费、评估费、因搬迁导致的员工遣散费用、电缆安装补偿费用以及若继续承租房屋还需另行支付的80万元房屋租金。因截至本案一审庭审辩论终结前，乐城公司尚在租赁房屋内从事经营活动，搬迁事实尚未发生，且乐城公司亦无证据证明其因继续承租房屋另行支付了80万元房屋租金，故该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。关于乐城公司要求菱通公司支付违约金20万元的诉请，因乐城公司在与菱通公司订立的房屋租赁合同中业已约定在租赁期内，除合同约定或双方协商一致，任何一方不得私自解除合同，否则守约方有权要求违约方支付违约金20万元，违约金不足以补偿经济损失的，违约方应当赔偿经济损失。因菱通公司在与乐城公司订立房屋租赁合同前，已经明确得知了租赁房屋已被抵押的事实，对于房屋租赁期间所有权人可能发生变更导致合同无法履行的情况，应当是有所预见的，但菱通公司不能举证已将该风险明确告知乐城公司。从乐城公司与菱通公司订立的租赁协议内容来看，乐城公司租赁房屋系为开办超市使用，租赁房屋面积为950平方米，租赁期限为10年，因乐城公司未能从菱通公司处得知租赁房屋产权实际情况，在相当程度上影响了乐城公司商业选址的选择权以及合同利益的期待权，并致使乐城公司此后的房屋租赁关系陷入不稳定的状态，综合以上因素，乐城公司主张菱通公司支付违约金20万元既符合合同约定，又不超出菱通公司在订立合同时的预见范围，故本院予以支持。
关于乐城公司对许成超的诉请。本案系房屋租赁合同纠纷，房屋租赁法律关系仅对合同当事人适用，乐城公司与许成超并无直接法律关系，乐城公司诉请要求许成超承担相关法律责任不符合法律规定，本院不予支持。基于相同法律关系，许成超辩称乐城公司应追加涉案房屋的共有人陈晓钧作为共同被告亦无法律依据，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告安徽乐城投资股份有限公司与被告合肥菱通汽车销售服务有限公司于2013年7月12日订立的《房屋租赁合同》；
二、被告合肥菱通汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内退还原告安徽乐城投资股份有限公司租金177534.24元，并支付原告安徽乐城投资股份有限公司违约金20万元；
三、驳回原告安徽乐城投资股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取为25980元，由原告安徽乐城投资股份有限公司负担21855元，被告合肥菱通汽车销售服务有限公司负担4125元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 吕 炎
审 判 员 孔 静
人民陪审员 江玉红
二〇一五年一月七日
书 记 员 王柳君
附本案适用的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》相关条文
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。