河南省新乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第1014号
原告刘竹梅。
原告刘新竹。
原告王训涛。
三原告委托代理人胡光红，系河南豫北律师事务所律师。
被告河南富朝置业集团有限公司。
法定代表人苗文雄，系该公司董事长。
住址新乡市和平路413号。
委托代理人岳彦，系河南中原法汇律师事务所律师。
委托代理人段伟涛，系河南中原法汇律师事务所律师。
原告刘竹梅、刘新竹、王训涛诉被告河南富朝置业集团有限公司买卖合同纠纷一案，原告于2013年12月9日向本院起诉，同日本院作出受理决定，并给被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。本院依法组成合议庭，于2014年1月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年11月17日原告刘新竹和王训涛分别购买被告开发七里营镇政府南邻的富朝华庭一期二号楼12号13号门面房两套，已支付179万元（里面有原告刘竹梅的款）（详见购房合同）。可是后来，被告在未通知原告的情况下，将两套门面房又卖给他人。原告知道后，多次找被告协商此事，三原告只好与被告在2013年11月15日达成调房协议书，协议约定：“在2013年11月30日将被告七里营镇政府南邻的富朝华庭一期二号楼9号、10号门面房的钥匙、购房合同及购房相关合同交给三原告。”可是，被告再次违约，被告没有按合同约定履行其义务。故原告起诉要求被告立即将其在七里营镇政府南邻开发的富朝华庭一期二号楼9号、10号一楼二楼的门面商铺交付给三原告使用。在本案审理过程中，原告称2013年11月13日，被告借刘竹梅30万元及其它的借款利息至今未还，共计657867元，故原告增加诉讼请求要求被告立即向原告支付657867元。
原告向本院提交的证据材料有：1.富朝华庭购房协议两份，2012年11月17日协议书两份；2.收据4份；3.2013年11月15日协议书一份；4.利息清单一份。
被告辩称：原告的诉请案由为用益物权纠纷，但是原告陈述的案由为商品房买卖纠纷，而原告增加诉讼请求的案由为借款纠纷或民间借贷纠纷。因此原告应当选择一个案由作为本案审理的法律关系，不同的案由适用不同的管辖。原告的诉讼请求不具体不明确，且没有法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。
被告未向本院提交证据材料。
庭审质证：根据2012年11月17日协议书，看出该149万元的款项为借款，只不过是以抵押房产的形式而签订的协议，并且在签订协议时直至现在，该房屋并没有取得预售许可证，因此该两份协议是无效的。购房协议书上的王勋涛与作为原告诉讼主体出现的王训涛不能确定是否为同一人。原告要求的归还借款及利息的请求因未到清偿期限，其诉求不能得到支持。根据最后一次所签的协议，可以明确得出该199万实际上是借款，而所谓的购房协议已经废止，且只不过是为借款提供的一种形式。
本院认证：对原告提交的证据，符合证据的真实性、合法性、关联性的部分，本院予以采信。
经审理查明：2012年11月13日被告借原告刘竹梅现金30万元，月息2分，本息未付。2012年11月16日借原告刘竹梅现金20万元，本金已还清，利息未付。2012年11月17日，被告借原告王训涛现金79万元、借原告刘新竹现金70万元，月息均为2分，利息结至2013年2月17日。
2012年11月17日，被告与原告王训涛签订协议书一份，协议书第一条约定：甲方（被告）将位于七里营镇青年路2#楼12#门面房，建筑面积281平方米的房产抵押给乙方（王训涛），乙方将955400元资金借于甲方使用；第二条约定：借款期限从2012年11月28日至2013年11月28日止，借款到期甲方将借款一次性还清，房产抵押按期解除。同日，被告与原告王训涛签订富朝华庭购房协议，协议第一条约定：乙方（王训涛）购房房屋为2号楼12号门面房，建筑面积281平方米，房屋总价955400元；协议第二条第二项约定：乙方（王训涛）已支付房款790000元，剩余房款165400元，剩余房款须在交房的同时，全部付清。
2012年11月17日，被告与原告刘新竹签订协议书一份，协议书第一条约定：甲方（被告）将位于七里营镇青年路2#楼13#门面房，建筑面积219平方米的房产抵押给乙方（刘新竹），乙方将744600元资金借于甲方使用；第二条约定：借款期限从2012年11月20日至2013年11月20日止，借款到期甲方将借款一次性还清，房产抵押按期解除。同日，被告与原告刘新竹签订富朝华庭购房协议，协议第一条约定：乙方（刘新竹）购房房屋为2号楼13号门面房，建筑面积219平方米，房屋总价744600元；协议第二条第二项约定：乙方（刘新竹）已支付房款700000元，剩余房款44600元，剩余房款须在交房的同时，全部付清。
2013年11月15日，被告与三原告签订协议书，内容为：甲方（被告）于2012年11月13日借刘竹梅现金叁拾万元整，月息贰分，一月一结息，至今本息未付。2012年11月16日借刘竹梅现金贰拾万元整，借款已于2013年3月6日归还本金，利息未付。2012年11月17日，分别借刘新竹、王训涛现金柒拾万元整和柒拾玖万元整，月息贰分，每月一结息，利息已结至2013年2月17日，2013年2月17日以后至今未付利息。由于甲方（被告）目前资金周转困难，未能及时支付乙方（原告）利息和本金，经双方协商，签订以下条款：第一条约定甲方（被告）将位于七里营镇政府南邻的富朝华庭一期二号楼9号、10号门面商铺（一、二楼）卖给刘新竹、王训涛、刘竹梅，房款以借款抵顶。第三条约定甲方（被告）必须于2013年11月30日前将2号楼9号、10号门面商铺的房门钥匙、购房合同及相关购房手续交予刘新竹、王训涛、刘竹梅，如本房与其他人或单位有任何纠纷，均由甲方负责承担一切经济损失。第四条约定所余借款，月息贰分，每月一结息，甲方（被告）必须于2014年2月29日前将本息付清。
另查明，富朝华庭位于新乡县七里营镇。
本院认为：本案的债务部分，被告借原告刘竹梅现金30万元，月息2分，本息未付；又借原告刘竹梅现金20万元，本金已还清，利息未付；借原告王训涛现金79万元、借原告刘新竹现金70万元，月息均为2分，利息结至2013年2月17日，事实清楚，本院予以认定。关于2012年11月17日被告分别和原告王训涛、刘新竹所签订的协议书及富朝华庭购房协议（富朝华庭2号楼12号、13号门面房）的效力问题，从内容上来看，该两份协议名为购房协议、实质上为抵押合同，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，抵押权人在债务履行期间届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有；《中华人民共和国担保法》第四十条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。故2012年11月17日被告与原告王训涛、刘新竹所签订的协议书及富朝华庭购房协议（富朝华庭2号楼12号、13号门面房）无效。关于2013年11月15日被告与原告所签订的协议书的效力问题，被告对原告王训涛的债务履行期届满日为2013年11月28日、对原告刘新竹的债务履行期届满日为2013年11月20日，该份协议书签订时间为2013年11月15日，签订时间已临近债务履行期届满日，内容约定被告将富朝华庭一期二号楼9号、10号门面商铺（一、二楼）卖给三原告，房款以借款抵顶，其内容表明了债务履行期届满被告无还款能力，在债务履行期临届满时原被告针对还款问题的协商，是双方的真实意思表示，该协议书性质上不属于抵押合同，不应当受到《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条的限制，同时该份协议书也不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故该份协议书合法有效，本院予以认可，被告应当依照约定履行协议，故对于原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。对于原告增加的第二项诉讼请求部分，因原告在规定期限内未向本院交纳诉讼费用，故对该项诉讼请求部分，按撤诉处理。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百四十三条之规定，判决如下：
限被告河南富朝置业集团有限公司于本判决生效后十日内将富朝华庭一期（新乡县七里营镇）二号楼9号、10号门面商铺（一、二楼）交付给原告刘竹梅、刘新竹、王训涛。
诉讼费20910元由被告河南富朝置业集团有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审 判 长 王 丽
代审 判员 朱文苹
人民陪审员 刘丽娟
二〇一四年四月四日
书 记 员 赵英剑