浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0483民初688号原告：桐乡格致服饰有限公司，住所地：浙江省桐乡市濮院毛衫城工业园区M2-69地块，统一社会信用代码91330483758073625T。法定代表人：吴华芳，董事长。委托诉讼代理人：陈仁江，公司员工。委托诉讼代理人：陆煜章，上海国科律师事务所律师。被告：王中访，男，1984年10月6日出生，汉族，住河南省新乡市封丘县。委托诉讼代理人：魏晓阳，浙江泽春律师事务所律师。原告桐乡格致服饰有限公司诉被告王中访房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案受理，因案情复杂依法组成合议庭,于2018年3月26日、同年6月27日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人、被告及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：2016年年底，原、被告签订《租赁合同》，约定：甲方（原告）将濮院毛衫城（工业园区M2-69地块4幢）厂房5号楼1-3层租给乙方（被告），租期自2017年1月1日至2020年12月31日，租赁水某保证金2万元，年租金35万元，下一年度租金应提前一个月付给甲方（一年一付），乙方逾期付租金应承担滞纳金（拖欠天数×欠缴租金总额的0.2%）。若乙方欠交租金或水某等超过一个月，甲方有权提前解除合同，停止乙方使用租赁物内有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。在甲方书面通知乙方之日起，本合同自动终止。本合同提前终止，乙方应于终止之日搬离租赁物，并将其返还甲方，乙方逾期不搬离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离，且不负保管责任。被告已支付2017年租金35万元及保证金1万元，按约定被告应在2017年12月1日前支付2018年度租金，被告至今未付2018年度租金及水某。经催讨，被告仍拒付，故原告有权解除合同。请求判令（变更后）：1、确认租赁合同于2018年2月2日解除，被告立即腾退房屋；2、被告支付水某160668元、水某滞纳金42272.61元，2018年1月1日起至2018年2月1日租金30209元，拖欠2018年度租金的滞纳金44100元，无权占有房屋的双倍租金116668元（2018年2月3日起计算至2018年4月2日，实际计算至判决之日），赔偿两个月租金损失58334元，合计452251.62元；3、被告保证金不予返还；4、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：1、合同约定租期2017年1月1日起至2020年12月31日，合同未到期，不同意提前解除合同。2、已付原告水某157000元，后因市场租金上涨，原告要求涨租金被告不同意发生纠纷，故被告不支付后期水某与2018年度租金，原告采取言语威胁、断水断电、封门等行为驱赶被告，被告拒不答应腾房。原告请求的各项费用计算无依据，不予认可。原告对其主张的事实提供证据如下：一、房屋所有权证1份，证明涉案房屋系原告所有；二、租赁合同、企业信息表各1份，证明租赁合同合法有效，被告租赁厂房用途是经营桐乡市濮院吕瑶针织制衣厂；三、水某清单9份，证明水某清单经被告签名确认，水某计257668元；四、解除租赁材料10页，证明原告以厂房张贴、短信通知、微信通知、电子邮件通知、EMS邮政通知方式向被告送达解除租赁及停水停电通知。2018年2月2日，原告向被告微信通知，双方租赁合同于2018年2月2日解除；五、回复函1份，证明2018年2月28日，被告回复原告不同意解除合同。被告质证如下：证据一、二、五，无异议；证据三，被告签名无异议，原告是2018年1月底拿出全部清单让被告签字，之前没给被告看过。被告已付水某157000元（转账107000元，现金50000元）；证据四，有异议。厂房张贴没有社区人员在场，不予认可。被告提供证据如下：一、郭建达与王中访通话录音及文字记录各1份，证明2018年4月4日，双方就纠纷起因与拖欠水某进行交谈；二、史署名与王中访通话录音及文字记录各1份，证明2018年5月11日，双方就厂房停电及损失进行交谈；三、回复函1份，证明2018年2月28日，被告回复原告不同意解除合同；四、电费缴纳记录1份，证明被告总付水某157000元，其中转账107000元，现金5万元；五、转账记录1组，证明被告转账水某157000元；六、郑彩西说明、王中访与郑彩西录像与文字记录（庭后提交）各1份，证明2018年6月23日，原告未经被告同意将一楼转租给郑彩西；原告质证如下：证据一,有异议。不能确认是郭建达讲话，即使是郭建达所讲也是其个人行为，不能代表原告公司行为。录音中被告说“你们不就是想涨价”，郭建达没讲涨价，对何时涨价及涨价金额，郭建达都没表示。郭建达答复是再说。合同约定，全部通知文件往来，应以书面形式进行。任何一方提出租金涨价，应当书面通知，原告从未向被告提出涨价。在双方未变更合同内容前，仍按原合同履行。被告一直占有原告房屋，原告没有违约。被告不按约支付下一年度租金及水某属违约。被告在书面摘录中添加原告违约涨价的说辞，并以如果输了官司就要找郭建达等威胁。郭建达在对话中说的是被告拖欠水某情况，并明确租金不由他负责处理，录音不能证明原告违约，却证明被告拒付租金和水某的事实；证据二，对录音证据客观性与关联性有异议。认可原告于2018年2月10日停水停电被告租赁厂房的事实；证据三，认可收到被告邮寄的函，对函的关联性有异议；证据四，有异议。原告收到被告转账107000元,没有收到现金5万元；证据五,无异议。原告收到被告转账107000元；证据六，原告庭后提交书面质证意见，对录音录像及照片客观性和关联性不予确认，不能确认录音中是郑彩西所说，对录音中史树明将房屋租给郑彩西不予确认，原告从未将涉案房屋租给郑彩西，无法证明录音中的房屋就是涉案房屋。本案诉争双方是桐乡格致服饰有限公司与王中访，该房屋归原告所有，只有原告有权出租房屋，没有公司授权，任何人无权出租房屋。即便是史树明，也需经公司授权才可出租房屋。原、被告租赁合同已于2018年2月2日解除，任何该房屋的处置与被告无关，对该组证据不予认可。被告申请证人杨某出庭作证，杨某陈述：2017年1月1日起，杨某为王中访加工羊毛衫，王中访将一楼厂房东半部借其使用，未约定场地费，因王中访加工量少，同年2-3月双方终止加工关系。杨某继续借用王中访厂房自行承接业务，同年11月，一个杨某不认识的所谓大房东说房子要涨价，杨某答复“这与他无关，你找王中访说”。2018年3月15日，其搬离王中访厂房，王中访未向其收取2017年度的场地费与水某。期间，其不知道王中访与房东之间是否发生纠纷。原告对证人证言有异议，认为庭审中证人说没有约定场地费，但被告合作协议中约定场地费、押金，合作协议不真实。被告未收取证人2017年度场地费与水某，证人与被告间存在利益关联，对证人证言不予认可。被告对证人证言无异议。本院经审查核实，认证如下：原告证据一、二、三、五，被告对真实性无异议，本院予以认定；证据四，原告以短信、微信、EMS邮政方式通知被告的事实，本院予以认定。被告证据一、六，原告异议成立，本院不予采信；证据二，原告有异议，但认可“2018年2月10日原告对被告租赁的厂房停水停电的事实”，本院对原告停水停电事实予以认定；证据三，原告认可收到被告邮寄函，但对函的关联性有异议，本院对原告收到被告函予以认定；证据四，被告主张交付原告现金5万元缺乏证据证实，本院不予采信；证据五，本院予以认定。证人杨某证言，本院认为，证人与被告间虽有利益关联，但其出庭陈述能就知道情况如实回答，不清楚情况表示不知道，对杨某知道的情况“2017年1月1日起，杨某借用王中访一楼厂房东半部作羊毛衫加工，2018年3月15日杨某搬离王中访厂房，期间，王中访不向其收取2017年度的场地费与水某。杨某不知道王中访与房东之间是否有纠纷”，本院予以确认。本院经审理查明：2016年年底，原、被告双方签订《租赁合同》，约定：甲方（原告）将濮院毛衫城厂房5号楼（工业园区M2-69地块4幢）1-3层租给乙方（被告），租期自2017年1月1日至2020年12月31日，乙方支付租赁水某保证金2万元（租赁期限届满，在乙方向甲方付清全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并向甲方交还租赁物等约定的责任后7天，甲方无条件退还租赁保证金），年租金35万元，下一年度租金应提前一个月付给甲方（一年一付），乙方逾期付租金应承担滞纳金（拖欠天数×欠缴租金总额的0.2%）。若乙方欠交租金或水某等超过一个月，甲方有权提前解除合同，并停止乙方使用租赁物内有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。在甲方书面通知乙方之日起，本合同自动终止。本合同提前终止，乙方应于终止之日搬离租赁物，并将其返还甲方，乙方逾期不搬离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离，且不负保管责任。合同订立后，原告交付涉案厂房给被告，被告用于桐乡市濮院吕瑶针织制衣厂经营使用至今。被告支付2017年租金35万元及租赁水某保证金1万元。2017年1月起至同年12月，被告使用租赁厂房产生水某计257668元，被告陆续支付水某计107000元，尚余水某150668元未付。被告未在2017年12月1日前支付原告2018年度租金，经原告催讨，被告仍拖延不付2018年度租金35万元及剩余水某150668元至今。2018年1月19日，原告提起诉讼。2018年1月27日，原告通过邮政向被告发送解除合同及停水停电通知。同年2月2日，通过手机短信、微信通知被告解除合同及停水停电，并上门在被告厂房张贴通知。同年2月10日，原告对被告租赁的厂房停水停电。同年2月28日，被告回复原告不同意提前解除合同。本院认为，1、原、被告签订租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同严格履行各自义务。原告依约将房屋交付被告，涉案厂房由被告使用至今，被告仅支付2017年租金及部分水某、租赁水某保证金，被告抗辩因原告要求涨房租被告不同意发生纠纷，故不支付2018年度房租金及剩余水某，被告抗辩缺乏有效证据证实，本院不予采信。被告无正当理由不在2017年12月1日前支付2018年度租金及剩余水某，其行为表明其不再履行合同义务。被告不按约全面履行合同，导致租赁合同不能履行，过错在被告。原告依照《租赁合同》第五条、第十三条，于2018年2月2日通知被告解除合同及停水停电，符合《合同法》第九十三条、第二百二十七条规定，原告请求确认租赁合同于2018年2月2日解除，本院予以准许。即自2018年2月3日起，被告占有原告涉案房屋为无权占有，原告请求被告立即腾退涉案房屋，符合《物权法》第三十四条规定，本院予以准许。2、被告实际欠水某是150668元，扣除被告已交租赁水某保证金1万元，被告实际应付水某140668元。原告未能举证证明其按月向被告催缴水某，故原告请求被告支付水某滞纳金42272.61元缺乏依据，本院不予支持。3、原、被告租赁合同于2018年2月2日解除，自2018年1月1日起至2018年2月1日，双方属有效租赁关系，原告请求被告支付2018年1月1日起至2018年2月1日租金30209元，被告无异议，本院予以准许。依据《租赁合同》第5条本义，被告支付拖欠2018年度租金滞纳金的前提是双方继续履行合同，即2018年度被告继续租赁涉案房屋。现原告起诉要求提前解除合同，原告请求被告支付拖欠2018年度租金的滞纳金44100元缺乏依据，本院不予支持。4、原告主张因被告违约而解除合同，合同解除后被告继续无权占有原告房屋造成其经济损失，损失赔偿额按合同约定参照租金双倍计算，即自2018年2月3日起，按每月经济损失58334元计算至判决确定之日。被告认为原告该请求不合理，本院认为合同约定的解除合同后的损失赔偿额计算偏高，综合市场租金上涨幅度，酌情调整为按每月经济损失43750元计算。原告请求被告再赔偿两个月租金损失没有依据，本院不予支持。原告请求不予返还被告保证金亦无依据，本院不予支持。原告其余诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，最高人民法院《关于适用的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告桐乡格致服饰有限公司与被告王中访签订的《租赁合同》于2018年2月2日予以解除；二、被告王中访于本判决生效之日起十日内腾退桐乡市濮院毛衫城厂房5号楼（工业园区M2-69地块4幢）厂房1-3层给原告桐乡格致服饰有限公司；三、被告王中访于本判决生效之日起十日内支付原告桐乡格致服饰有限公司水电费140668元，支付自2018年1月1日起至2018年2月1日房租金30209元，赔偿原告经济损失（按每月损失43750元，自2018年2月3日起计算至判决确定给付之日）；四、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5422元、财产保全费2020元，合计7442元，由原告桐乡格致服饰有限公司负担2819元，被告王中访负担4623元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出上诉状副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审 判 长  朱伟忠人民陪审员  孙祖兴人民陪审员  胡晓红二〇一八年七月十三日书 记 员  金 悦