江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终413号
上诉人（原审原告）：江苏吉田千翔物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市新城区镜泊西路吉田商务广场南区B220。
法定代表人：李岱容，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐静，该公司员工。
委托诉讼代理人：高兴，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：孟素芬。
委托诉讼代理人：陈克标。
上诉人江苏吉田千翔物业管理有限公司徐州分公司（以下简称吉田物业公司）与被上诉人孟素芬物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初5210号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人吉田物业公司的委托诉讼代理人徐静及被上诉人孟素芬的委托诉讼代理人陈克标到庭接受询问，本案现已审理终结。
上诉人吉田物业公司上诉称：1、请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、双方之间在前期物业服务管理协议中已经明确约定物业费从开发商发出房屋交付通知书生效之日起由业主承担。上诉人已经于2011年12月11日通知被上诉人于2011年12月19日办理房屋交付手续，被上诉人在收到该通知后即应承担物业费。上诉人已经提供物业服务，被上诉人仅以未享受或无需接受物业服务为由不交物业费，法院不应支持。2、被上诉人一直未上房的原因在于被上诉人，被上诉人应自行承担不利后果，因此被上诉人应当从接到通知之日起就开始缴纳物业费。
被上诉人孟素芬答辩称：1、前期物业服务管理协议是放在购房合同中的，还是个格式合同，签订购房合同时一起签订的。2、被上诉人没有收到上诉人的上房通知，但知道上房的事情，被上诉人去办理上房，但是在办理上房过程中被上诉人看到601的玻璃都碎了，故要求上诉人开门进行验房再办理上房，但是物业一直不给我开门验房，所以双方就起争执了，到现在也没有办理上房手续。3、关于房屋出租的事情，是上诉人找来的承租人，并将被上诉人叫过去后进行协商出租事宜，当时双方的物业纠纷进行诉讼中，双方协商好了，以前的物业费就算了，以后的物业费从2015年3月份之后开始缴纳，钥匙是上诉人直接给承租人的，不是被上诉人给的。
吉田物业公司向一审法院的诉讼请求：1、要求孟素芬支付欠缴的2012年2月1日至2016年3月31日期间的物业费28616元，2、孟素芬支付违约金5952元（自逾期之日起按日千分之三计算，时间是从2016年4月1日计算至开庭之日即2016年11月24日）。本案案件受理费由孟素芬承担。事实和理由：吉田物业公司为负责吉田商务广场前期物业管理的物业公司，孟素芬为吉田商务广场B602室业主。孟素芬于2011年3月购买吉田国际广场B602室房屋，并签订《商品房买卖合同》和《前期物业管理服务协议》，商品房买卖合同约定的房屋交付日期为2011年12月31日前，开发商于2011年12月11日邮寄挂号信通知孟素芬在2011年12月19日办理房屋交付手续。孟素芬于2011年12月20日到开发商处领取购房发票，但未办理交房手续。根据《前期物业管理服务协议》第七条第5项约定，本物业自开发商发出房屋交付通知书之生效日起物业费由孟素芬承担、交纳。物业管理费办公楼为5元/月/平方米。孟素芬房屋建筑面积为163.52平方米，其每月应缴纳物业服务费817.6元，物业费交房时预收6个月，之后每三个月提前收取一次，第十条规定，如孟素芬违反本协议约定，不按时交纳物业管理费用的，除应如数补交外，孟素芬需承担从逾期之日起按照未交费用每天0.3%加收违约金。孟素芬2012年年2月1日至2016年3月31日期间，共欠缴物业费40880元，按照空置房70%收取，物业费为28616元。由于孟素芬未按时交纳物业费，产生违约金5952元。经吉田物业公司多次催缴，孟素芬仍未交纳，吉田物业公司无奈诉至法院。
原审法院经审理查明，孟素芬系本市云龙区吉田商务广场（南区）B栋号楼1-602室房屋所有权人，2011年3月31日，孟素芬与吉田建设开发（徐州）有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定孟素芬购买涉案房屋。合同约定的房屋交付期限为2011年12月31日前。上述合同签订同时，孟素芬（甲方）与吉田千翔物业管理（昆山）有限公司（一份）签订《前期物业管理协议》一份，约定乙方为甲方提供物业服务，甲方所购的商品房为吉田商务广场B栋1单元602室房屋，房屋用途办公，建筑面积164.15㎡。物业服务费用。物业服务费用办公楼5元/月/㎡，交房时预收六个月管理费，尔后每三个月提前收取一次，首次费用于房屋交付时交纳，以后按约定交纳。本物业自开发商发出房屋交付通知书之生效日起物业管理费由甲方承担、支付，在此之前的物业管理费由开发商承担、交纳。甲方违反本协议约定，不按时交纳物业管理费用和其他费用的，除仍应如数补交外，每逾期一天承担应交未交部分千分之三的滞纳金。双方合同中还约定了各自的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等内容。2011年12月11日，吉田建设开发（徐州）有限公司向孟素芬邮寄了交房通知，告知交房办理时间为2011年12月16日至2011年12月30日。孟素芬认可该房屋于2011年12月31日前具备交付条件。在办理房屋交付手续时，双方因其他纠纷导致房屋未能交付。2016年4月1日，孟素芬将涉案房屋出租，吉田物业公司将房门钥匙交给租户。
2014年6月3日，吉田千翔物业管理（昆山）有限公司徐州分公司变更为江苏吉田千翔物业管理有限公司徐州分公司。
原审法院认为，双方签订的《前期物业管理协议》，系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，真实有效。按照合同约定，首次费用于房屋交付时交纳，吉田物业公司收取物业服务费的前提是孟素芬享受了吉田物业公司提供的物业管理服务，但涉案房屋在2016年4月1日前一直未能交付，孟素芬在此之前未能享受吉田物业公司提供的物业服务，故吉田物业公司向孟素芬主张2012年2月1日至2016年3月31日期间的物业费，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条之规定，遂判决：驳回江苏吉田千翔物业管理有限公司徐州分公司的诉讼请求。
本院二审期间上诉人提交了产权登记申请表，以证明被上诉人在2012年12月就已经取得了涉案房屋产权证书。被上诉人质证认为开发商将相关材料给被上诉人，但是上诉人一直没有让被上诉人上房。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：上诉人上诉主张房屋未能交付是被上诉人自己原因造成的，应由被上诉人承担后果。但是上诉人在原审时陈述交房时应先交物业费再交房，因被上诉人一直没有交物业费，所以没有办交房手续，导致房屋的钥匙一直在上诉人处。对此，本院认为，上诉人作为物业公司，没有权利扣留被上诉人的房屋钥匙，更没有权利以被上诉人未交物业费为由，拒绝给被上诉人办理交房手续。因此，对于上诉人的该项上诉主张，本院依法不予支持。
双方签订的《前期物业管理协议》，系双方真实意思表示，按照合同约定，首次费用于房屋交付时交纳。根据该约定，上诉人向被上诉人提供物业服务，并收取物业费的前提，应当是房屋已经交付给被上诉人，而本案中的房屋在2016年4月1日前一直未能交付，且被上诉人对于房屋未能交付没有过错，故上诉人要求被上诉人支付2012年2月1日至2016年3月31日期间物业费的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费665元，由上诉人江苏吉田千翔物业管理有限公司徐州分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 祝 杰
审判员 陈 颖
审判员 崔金城
二〇一七年七月六日
书记员 苗 鑫