上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民五（商）初字第446号
原告中国建设银行股份有限公司上海虹口支行。
负责人赵志勇。
委托代理人董慧芯，上海精诚海众律师事务所律师。
被告魏桂雄。
被告陈立桂。
被告魏阳阳。
原告中国建设银行股份有限公司上海虹口支行与被告魏桂雄、陈立桂、魏阳阳金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人董慧芯律师到庭参加诉讼。三被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：被告魏桂雄、陈立桂系夫妻关系，被告魏阳阳系二人之子。2007年12月29日，原告与三被告签订《个人商业用房抵押借款合同》，约定贷款人、抵押权人为原告，借款人、抵押人为魏桂雄，抵押物共有人为陈立桂、魏阳阳，借款金额为62万元，借款人借款所购买并作为抵押物的商业用房为上海市宝山区殷高西路XXX号XXX室；借款期限从2008年1月起至2018年1月止，实际借款起始日期以放款日为准，到期日按借款期限顺延；借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，贷款利率采取一年一定的方法，借款当年执行本合同所确定的贷款利率，以后各个年度，根据中国人民银行公布的每年十二月三十一日的基准利率水平，按照上述浮动比例确定下一年度贷款利率；本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；采用等额本息还款法；借款人应通过委托扣款账户委托贷款人以自动转账方式还本付息，借款人应在每月十五日前将每月还款额足额款项存入委托扣款账户；借款期限期届满前，借款人未按合同约定在还款日期归还贷款本息的，贷款人对未收取的本金和利息在本合同执行的贷款利率水平上加收50%的罚息利率计收罚息；借款人不按期履行或未完全履行还款义务，贷款人有权提前收回全部贷款和其他应收款，并依法处分抵押物；抵押物共有人同意将本合同抵押物用于抵押，当出现本合同约定事项而导致处分抵押物时，愿意接受司法机关的强制执行措施，无条件迁出该商业房产；抵押担保的范围包括本合同项下的贷款本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）等。2008年1月10日，原、被告至房地产登记部门办理了抵押房产的抵押登记，取得了编号为宝XXXXXXXXXXXX的《上海市房地产登记证明预告登记（预购商品房抵押）》。2008年1月15日，原告向被告魏桂雄发放了62万元借款。被告自2013年7月起发生拖欠。现要求被告魏桂雄、陈立桂偿还贷款本金327，752.87元，支付截止至2014年4月28日的贷款利息、罚息17，987.41元；支付本金327，752.87元自2014年4月29日起至实际清偿日止按照《个人商业用房抵押借款合同》约定的罚息利率计付的罚息。同时，原告要求享有对该抵押物拍卖或变卖以优先归还上述贷款和相关费用的权利。
原告为支持其诉讼请求和事实主张提交了《个人商业用房抵押借款合同》、《上海市房地产登记证明预告登记（预购商品房抵押）》、贷款放行通知书、上海市房地产登记簿、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单等证据材料。
三被告未作答辩。
鉴于被告未到庭参加诉讼，本院对原告的陈述以及提供的证据进行审核，经查明，确认原告所述事实属实。
审理中，本院查明：本案所涉上海市宝山区殷高西路XXX号XXX室房屋的产权登记受理日期为2009年8月11日、核准日期为2009年8月25日，此外，该房屋还登记有抵押权人为原告、登记证明号为宝XXXXXXXXXXXX、原他项权利证号为宝XXXXXXXXXXXX的抵押权，债权金额为62万元，该抵押权登记的受理日期为2009年8月11日、核准日期为2009年8月25日。该房屋上其他抵押权登记的受理、核准日期或司法限制的起始日期均在2009年8月25日之后。
审理中，经原告申请，本院依法裁定冻结三被告银行存款345，740.28元，或查封、扣押其相等价值的财产。
本院认为，原告与三被告签订的《个人商业用房抵押借款合同》系合同双方真实意思的表示，依法具有法律约束力。原告提供的贷款放行通知书、个人贷款支付凭证已证明其向被告发放了62万元借款。被告魏桂雄借款后未能按约履行还款义务显属违约，原告要求被告魏桂雄归还原告借款本金余额327，752.87元并支付相应的借款利息、罚息，理由正当，本院应予支持。因该贷款为魏桂雄、陈立桂夫妻关系存续期间的共同债务，故原告要求魏桂雄、陈立桂共同返还贷款本金并支付借款利息、罚息，本院予以支持。原告要求就抵押财产享有以拍卖或者变卖所得价款优先归还上述贷款本息和实现债权费用的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求对本案所涉房屋行使抵押权优先受偿这一诉讼请求，鉴于该房屋所涉抵押权的预告登记在房屋所有权初始登记核准当日即转为房地产抵押权登记，且该登记任何案外第三人均可通过依法查询明知，具有公示公信效力，并未损害案外第三人的合法利益，此外，原、被告签订的《个人商业用房抵押借款合同》明确约定了抵押权的担保范围，登记簿记载的62万元仅仅是记载的债权数额，不是担保范围，抵押权担保的范围及于债权本金、利息、罚息、违约金及贷款人为实现债权而发生的相关费用等，故原告要求就抵押财产享有以拍卖或者变卖所得价款优先归还上述贷款本息和实现债权费用的诉讼请求本院予以支持。三被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告魏桂雄、陈立桂于本判决生效之日起10日内返还原告中国建设银行股份有限公司上海虹口支行借款本金327，752.87元，支付截止至2014年4月28日的贷款利息、罚息17，987.41元；并支付以本金327，752.87元为基数自2014年4月29日起至实际支付之日止按原告与被告签订的《个人商业用房抵押借款合同》约定的罚息利率计算的罚息；
二、若被告魏桂雄、陈立桂未按期履行上述付款义务，原告有权向法院申请强制执行，并与被告魏桂雄、陈立桂、魏阳阳协议以位于上海市宝山区殷高西路XXX号XXX室房屋折抵，或者向法院申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归三被告所有，不足部分由被告魏桂雄、陈立桂清偿。
如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6，216.29元、财产保全费2，158.76元、公告费300元，由三被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 张 毅
代理审判员 桂华乔
人民陪审员 朱慧勇
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 王 潇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。