北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第06886号
原告（反诉被告）张艾，男，1979年1月17日出生。
委托代理人彭锐，北京市两高律师事务所律师。
委托代理人万振，男，1989年5月24日出生。
被告（反诉原告）王悦，女，1974年7月10日出生。
委托代理人李绍君，北京市泽韬律师事务所律师。
原告（反诉被告）张艾与被告（反诉原告）王悦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张艾委托代理人彭锐、万振，被告王悦（反诉原告）及其委托代理人李绍君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张艾诉称：2013年8月23日，我与被告王悦签订了《北京市房屋租赁合同》，约定由被告王悦承租我名下位于北京市丰台区成寿寺路112号的房屋（下称112号房屋），租期为2013年10月1日至2019年9月30日，年租金38万元，押金3.2万元，租金支付方式为押一付六。合同中约定了被告王悦不按约定支付租金达10日或欠缴各项费用达5000元时，我方有权单方解除合同；还约定了如果被告王悦存在上述违约情形，应按月租金的100%向我支付违约金，租赁期内，如果被告王悦提前退租的，应提前30日通知我并按月租金的200%向我支付违约金。合同签订后，被告王悦于2013年8月23日支付了三个月的租金9.5万元及押金3.2万元，于2013年12月31日支付了租金5万元，此后被告王悦并未再支付租金，并擅自提出提前退租。现被告王悦迟延支付房屋租金已超过合同约定的10日，所欠租金也已超过5000元，并且擅自提前退租，其行为严重侵犯了我的合法权益，故我诉至法院，请求法院依法判令：1.解除原、被告于2013年8月23日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.被告王悦向我支付房屋租金26780元；3.被告王悦向我支付迟延支付房屋租金的违约金31667元；4.被告王悦向我支付提前退租的违约金63333元；5.被告王悦向我支付房屋空置期间的租金损失79167元。
被告（反诉原告）王悦辩称：我同意解除《北京市房屋租赁合同》，但我不同意原告张艾的其他诉讼请求。112号房屋并没有达到使用目的，房屋租金应当减免，因此我不同意支付租金。2013年12月25日应当交第二笔租金，但由于112号房屋没有下水，我无法经营，也不能办理营业执照，所以双方协商了我交纳5万元租金即可，此笔租金原告张艾已经收取，应视为双方对合同的变更，我不存在违约行为，因此不同意支付迟延支付房屋租金的违约金。合同解除是原告张艾提出的，是其违约在先，因此我不同意支付提前退租违约金。双方并未在合同中约定房屋空置费，而且合同中已经约定了相应的违约金，原告张艾房屋未出租出去的损失不应由我承担，因此我不同意支付房屋空置期间的租金损失。此外，原告张艾主张的违约金数额较高，请求法院进行调整。
被告（反诉原告）王悦反诉称：原、被告签订《北京市房屋租赁合同》后，原告张艾收取了我押金32000元。我承租112号房屋主要是经营快餐，但物业公司告知根据房屋结构不能接通下水，我多次要求原告张艾解决该问题，2013年3月初原告张艾明确表示下水问题不能解决，并提出让我提前退租，我经过考虑同意于2013年3月15日解除合同，并于该日将112号房屋腾空，并应原告张艾的要求将房屋钥匙、水电卡等交给了物业公司，但原告张艾并未返还押金等各项费用，故我请求法院依法判令：原告张艾返还我押金32000元、物业费2532元、电费1470元、水费124.2元。
原告（反诉被告）张艾针对反诉辩称：我不同意被告王悦的全部诉讼请求。不同意退还押金32000元，因为双方的纠纷尚未解决，根据合同约定被告王悦应先扣除违约金等相�费用后，才可主张返还押金，我要求用被告王悦支付的押金抵扣其应当支付给我的违约金。关于物业费、电费、水费等费用，我不认可，不同意支付。
经审理查明：2013年8月23日，原告张艾与被告王悦签订了《北京市房屋租赁合同》，该合同约定：出租人张艾将位于北京市丰台区成寿寺路5号楼1层112号的房屋出租给承租人王悦；房屋建筑面积106.93平方米，租赁用途为商业；租赁期限自2013年10月1日至2019年9月30日，共计6年，出租人张艾应于2013年8月21日前将房屋按约定条件交付给承租人王悦；年租金为38万元，支付方式为押一付六，各期租金支付日期为第一次12月25日、3月25日、9月25日；押金为32000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告王悦承担的费用、租金，以及其应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还承租人王悦。该合同第八�第四款规定：承租人王悦有下列情形之一的，出租人张艾有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达10日的。2.欠缴各项费用达5000元。……该合同第九条规定：1.承租人王悦有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向出租人张艾支付违约金，出租人张艾并可要求承租人王悦将房屋恢复原状或赔偿相应损失。2.租赁期内，出租人张艾需提前收回房屋的，或承租人王悦需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；出租人张艾还应退还相应的租金。该合同还对其他相关内容进行了约定。
庭审中，原、被告双方共同确认：《北京市房屋租赁合同》第九条第一款约定的是在发生合同第八条第四款的情形时，双方在不解除合同仍然继续履行合同的情况下违约方应承担的违约责任；《北京市房屋租赁合同》第�条第二款约定的是在发生出租人提前收回房屋或承租人提前退租的情形时，双方在解除合同的情况下违约方应承担的违约责任。
在签订《北京市房屋租赁合同》前的2013年8月20日，被告王悦向原告张艾支付了房屋押金32000元；签订《北京市房屋租赁合同》当日，被告王悦向原告张艾支付了房屋租金9.5万元；2013年8月22日，被告王悦预付了电费1300元、冷水费124.2元；2013年8月31日，被告王悦向原告张艾支付了物业费4620元；2013年12月31日，被告王悦向原告张艾支付了房屋租金5万元。原告张艾向被告王悦交付112号房屋后，房屋租金自2013年10月1日开始起算。
关于租赁房屋的用途，《北京市房屋租赁合同》中原、被告约定的为商业。原告张艾称房屋出租时双方约定的用途是经营超市，并未约定餐饮用途，所以合同中填写的为商业；被告称房屋出租时双方约定�用途是快餐及销售快餐辅助食品，属于餐饮用途。原、被告双方均未对各自的上述主张提供相关证据。在合同的履行过程中，由于被告王悦提出的经营餐饮需要解决上下水的问题不能解决，原、被告之间的合同无法继续履行。其后，被告王悦向原告张艾提出将于2014年3月15日提前退租。2014年3月17日，原告张艾向被告王悦发送了《律师函》，通知被告王悦由于其未足额支付房屋租金及擅自单方提出提前退租，应承担月租金200%的违约金，并通知被告王悦解除双方之间的租赁合同。2014年3月18日，被告王悦向112号房屋所在的物业公司交付了112号房屋的钥匙及水、电卡等，物业公司的工作人员向被告王悦出具了交接单，交接单中显示电卡余额1311度，水卡余额20吨。
另查，2014年4月19日，原告张艾将112号房屋出租给了案外人李岩，租赁期限为2014年6月1日至2017年5月31日，原告张艾应于2014年4月20日前将房屋交付承租人，年租金38万元。
以上事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《北京市房屋租赁合同》、收条、网上银行打印单、银行交易明细、收据、收费凭证、《律师函》、快递单、录音资料、交接单等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告张艾与被告王悦签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应当依照合同的约定履行各自的义务。在合同履行过程中，由于被告王悦提出的经营餐饮需要解决上下水的问题不能解决，其无法继续承租112号房屋，故被告王悦未按照合同约定的时间向原告张艾交纳房租，并向原告张艾提出了提前退租。根据原告张艾提交的电话录音显示，原、被告双方已经于2014年3月15日就合同解除问题进行了磋商，被告王悦也已经着手腾空并向张艾交付112号房屋；2014年3月18日，被告王悦向112号房屋所在的物业公司交付了房屋的钥匙及水、电卡等。故本院认为，原、被告之间的《北京市房屋租赁合同》应当视为在2014年3月18日已经解除。现原告张艾诉至本院，要求再次判令解除《北京市房屋租赁合同》，本院认为，由于双方之间的合同已经解除，故对原告张艾的此项诉讼请求，不予支持。
关于合同解除的原因，本院结合双方在合同中关于租赁房屋用途的约定、原告张艾提交的电话录音，以及被告王悦迟延交付租金的事实，综合认定，合同解除的原因系被告王悦迟延交付租金并提出提前退租所导致，被告王悦应当付清合同解除前其欠付的租金，并承担相应的违约责任。故原告张艾要求被告王悦支付其所欠剩余房屋租金的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。
庭审中，原、被告双方共同确认：《北京市房屋租赁合同》第九条第一款约定的是在发生合同第八条第四款的情形时，双方在不解除合同仍然继续履行合同的情况下违约方应承担的违约责任。本案中，被告王悦的确存在合同第八条第四款规定的“不按照约定支付租金达10日的”违约行为，但原告张艾以此为由提出了解除合同，并且双方的合同无法继续履行，故双方并不适用合同第九条第一款约定的合同继续履行时应承担的违约责任，因此原告张艾要求被告王悦支付迟延给付房屋租金违约金的诉讼请求，本院不予支持。
根据《北京市房屋租赁合同》第九条第二款的约定，租赁期内，承租人王悦提前退租的，应按月租金的200%向对方支付违约金。本案被告王悦的确存在提前退租的违约情形，因此原告张艾要求被告王悦支付�前退租违约金的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。同时，被告王悦在庭审中提出合同约定的违约金数额过高，请求本院予以调整，本院认为，合同解除后，原告张艾需要寻找新的承租人，并且房屋也空置了一段时间，本院综合考虑原告张艾受到的损失，认为月租金的200%的违约金数额并不过分高于其损失，故对被告王悦要求调整违约金的答辩意见，不予采纳。
原、被告双方解除合同后，原告张艾在2014年4月19日将112号房屋出租给了案外人李岩，并约定其应于2014年4月20日前将房屋交付承租人，房屋起租日期为2014年6月1日，年租金38万元。原告张艾认为被告王悦应当承担双方合同解除之日至2014年6月1日的房屋空置损失，对此，本院认为，原、被告的合同中已经约定了提前解除合同的违约金，该违约金的功能正是为了填补提前解除合同给出租�造成的损失，这其中已包括房屋空置的损失，因此如果违约金的数额足以弥补原告张艾受到的损失，原告张艾无权重复主张赔偿。此外，原告张艾在2014年4月19日就将房屋出租，按照约定其应在出租次日就将房屋交付新的承租人，故房屋空置期间并非截至2014年6月1日，而是应截至2014年4月19日。原告张艾将起租日期定为合同签订后的一个多月内，该行为系其对自己享有权利的让渡，该后果不应由被告王悦承担。故本院认为，原、被告在合同中约定的月租金的200%的违约金完全能够弥补原告张艾房屋空置的损失，故本院对原告张艾要求被告王悦支付房屋空置期间租金损失的诉讼请求，不予支持。
根据合同的约定，合同解除后，房屋押金应先抵扣被告王悦应承担的费用、租金，以及其应当承担的违约赔偿责任。现本院对被告王悦交纳的3.2万元房屋押金在其应�支付的房屋租金及违约金中先行抵扣，故对被告王悦要求返还押金的反诉请求，本院不再支持。关于被告王悦预先支付的物业费、水费、电费，本院根据被告王悦实际租赁使用112号房屋的天数，被告王悦交纳费用的情况，以及物业公司所写交接单中显示的余额，对被告王悦要求返还费用中的合理部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王悦于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）张艾房屋租金二万六千七百八十元。
二、被告（反诉原告）王悦于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）张艾抵扣后的提前退租违约金三万一千三百三十三元。
三、原告（反诉被告）张艾于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）王悦物业费二千五百三十二元、电费一千三百元、水费一百二十四元二角。
四、驳回原告（反诉被告）张艾的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）王悦的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千一百五十七元，由原告（反诉被告）张艾负担一千五百三十一元（已交纳），由被告（反诉原告）王悦负担六百二十六元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费三百五十二元，由原告（反诉被告）张艾负担二十五元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）王悦负担三百二十七元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马贞翠
人民陪审员 卢桂萍
人民陪审员 孙桂华
二〇一五年六月十五日
书 记 员 王旻忞