青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民一终字第269号
上诉人（原审被告）西宁红场商贸有限公司。
法定代表人马春花，总经理。
委托代理人马忠良，法律顾问。
被上诉人（原审原告）马国兴。
委托代理人庞林林，青海马海军律师事务所律师。
委托代理人王宇，青海马海军律师事务所实习律师。
原审第三人西宁凯达实业发展有限责任公司。
法定代表人马仲凯，董事长。
委托代理人马忠良，法律顾问。
上诉人西宁红场商贸有限公司（以下简称红场公司）因与被上诉人马国兴、原审第三人西宁凯达实业发展有限责任公司（以下简称凯达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2014）中民一初字第178号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年7月4日受理后，依法组成合议庭于2014年8月5日公开开庭审理了本案。上诉人红场公司的委托代理人马忠良，被上诉人马国兴的委托代理人庞林林，原审第三人凯达公司的委托代理人马忠良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年10月4日，马国兴与红场公司签订三份《商铺租赁协议》约定，马国兴将位于西宁市东大街39号二层247号建筑面积28.06平方米商铺、三层343号建筑面积30.62平方米商铺、三层359号37.19平方米商铺出租给红场公司，租赁期限为2011年6月1日至2013年5月31日，其中二层247号商铺租金每平方米113元、三层343号和359号每平方米68元，房屋租金每半年支付一次，247号商铺半年租金为19025元，343号半年租金为12493元，359号商铺半年租金为15174元。因一方原因致协议不能履行的，承担年租金35％的违约金。协议签订后，马国兴向红场公司交付了三间铺面，截止合同期满，红场公司未向马国兴缴纳商铺租金。经释明，红场公司认为合同约定违约金过高。另查明，2011年10月4日，马国兴与凯达公司签订三份《商品房现房买卖合同》，马国兴购买凯达公司位于西宁市城中区东大街39号凯达购物广场247号（建筑面积28.06平方米）、343号（建筑面积30.62平方米）、359号（建筑面积37.19平方米）商铺，其中343号、359号每平方米单价12474元，计845862.06元，247号商铺540587.96元，共计1386450.02元。马国兴已付房款716450元，凯达公司已将上述商铺交付马国兴。
原审法院认为，马国兴与红场公司签订的《商铺租赁协议》合法有效。马国兴根据租赁合同将商铺租赁给红场公司使用，红场公司未按约定支付租金是引起本案纠纷的主要原因，故马国兴要求红场公司支付租金的诉讼请求成立，予以支持。商铺租金具体数额计算为：247号商铺76100元（19025元／半年×4），343号商铺49972元（12493元／半年×4），359号商铺60696元（15174元／半年×4），共计186768元。马国兴主张的违约金32684.40元，因红场公司未按合同约定履行支付租金的义务，存在违约行为应承担违约责任，双方约定违约金比例为三间商铺年租金的35％，红场公司认为过高，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，因双方系租赁关系，红场公司未支付租金造成的损失应为利息损失，从未支付租金2011年12月1日起算，截止2014年3月14日共计2年零103天为14369.30元（38050＋24986＋30348）元×2年×6．65％（2011年贷款年利率），以该利息损失30％为准，即4310.79元；红场公司抗辩马国兴的房屋产权不明及凯达公司所述涉案房屋的产权在其名下，马国兴无权收取租金的理由，马国兴作为租赁合同的出租人是否办理产权证，并无法律或者行政法规关于房屋出租必须取得房产证强制性的规定，且凯达公司将商铺出售给马国兴并已交付，故马国兴未取得商铺所有权并不导致其与他人签订的租赁合同无效，红场公司的抗辩主张及凯达公司所述不予采纳。遂判决：红场公司于判决生效之日起十五日内向马国兴支付商铺租金186768元、违约金4310.79元，共计191078.79元。案件受理费4592元，减半收取2296元，由红场公司承担。
红场公司上诉称，2010年11月，红场公司从凯达公司租赁了凯达红场商贸广场1、2、3、4楼。双方签订租赁协议约定“除非红场公司将出售的商业铺面所有权进行转移，否则红场应向凯达公司支付租赁费用”。2011年10月4日，红场公司与马国兴签订商铺租赁协议，约定马国兴出租的商铺应当依法享有产权。马国兴签订合同后，凯达公司告知马国兴未履行付款义务，要求不予支付租赁费。马国兴与红场公司之间签订的是附条件的租赁合同，马国兴未能达到依法享有产权的条件，合同无效，一审法院不考虑所有权的问题，判决红场公司承担租赁费侵犯了凯达公司的合法权益，违反了合同约定。红场公司无权将属于凯达公司的租金转支给马国兴，按红场公司与凯达公司的约定，红场公司只有在凯达公司明确所有权已经转移的情况下才能与购买人签订租赁协议，支付租金。签订协议后凯达公司明确告知红场公司商铺的产权仍属凯达公司，故红场公司无权将凯达公司的租金转支给马国兴，红场公司依商铺所有权人的要求拒绝支付不存在过错。一审法院抛开房屋的所有权，单独认定基于所有权基础上才能产生的出租收益权合法有效，违反了法律的规定。马国兴在签订合同后与红场公司失去了联系，在2013年12月突然要求支付租赁费用，红场公司才见到马国兴，未能及时通知马国兴不能支付房租及未能支付房租是因为马国兴的过错，红场公司不应承担责任。一审判决红场公司支付违约金无事实依据，合同明确约定马国兴应依法缴纳相关税费，但一审法院仅判决红场公司支付租金，马国兴逃避了承担税赋的义务，加重了红场公司的责任。请求认定双方签订的协议无效，红场公司不承担违约责任，若认定协议有效，判决马国兴按协议约定承担税金。
马国兴辩称，马国兴与红场公司平等、自愿、协商一致签署的《商铺租赁合同》合法有效，马国兴已经履行了交付租赁房屋的义务，红场公司实际占有并使用房屋，此事实在原审庭审中红场公司予以认可，其拖欠租金的行为已严重侵犯了马国兴的合同权利，因此，红场公司应当支付房屋租金及违约金。红场公司要求扣除税金，该税金应当由马国兴向有关部门交纳，而不是直接交给红场公司，红场公司没有提供任何代缴税费的证据，请求驳回上诉，维持原判。
凯达公司陈述，租赁合同的性质是债权，转移登记以后才有效，红场公司和马国兴双方都有过错，马国兴没有交清房款，凯达公司至今没有向马国兴交付房屋，三套房子的房产证、土地权证都在凯达公司的名下，房屋的所有权都是凯达公司的，马国兴和红场公司签订的合同应为无效。请求撤销原判。
经审理查明，2010年11月10日，凯达公司与红场公司签订《租赁合同》，约定凯达公司将凯达红场商贸广场1、2、3、4楼商铺租赁给红场公司，租赁期为十年，自2010年11月19日至2020年11月19日止，每年租金300万元。2011年1月24日，马国兴与凯达公司签订三份《商品房现房买卖合同》，购买凯达公司位于西宁市城中区东大街39号凯达购物广场247号（建筑面积28.06平方米）、343号（建筑面积30.62平方米）、359号（建筑面积37.19平方米）商铺，其中343号、359号每平方米单价12474元，247号商铺每平米单价19265.43元，共计1386450.02元，凯达公司应当在2011年6月1日前，将以上商铺交付马国兴使用。合同签订后，马国兴支付房款716450元。2011年10月4日，马国兴与红场公司签订三份《商铺租赁协议》约定，马国兴将以上三套商铺出租给红场公司，租赁期限自2011年6月1日至2013年5月31日，租金每半年支付一次，247号商铺半年租金为19025元，343号半年租金为12493元，359号商铺半年租金为15174元。因一方原因致协议不能履行的，承担年租金35％的违约金。协议签订后，红场公司未向马国兴缴纳商铺租金，导致纠纷产生。二审中，红场公司放弃了其要求扣除税金的上诉请求。
本院认为，凯达公司与马国兴签订《商品房现房买卖合同》将凯达公司位于西宁市城中区东大街39号凯达购物广场247号（建筑面积28.06平方米）、343号（建筑面积30.62平方米）、359号（建筑面积37.19平方米）商铺出售给马国兴，并约定了商铺的交付期限为2011年6月1日前，马国兴已依据该合同取得以上三个商铺的合法收益权。且马国兴与红场公司签订三份《商铺租赁协议》的租赁期限亦从2011年6月1日至2013年5月31日止，与《商品房现房买卖合同》约定的商铺交付时间相吻合，应视为马国兴已实际向红场公司交付，红场公司认可实际使用了该商铺，鉴于红场公司与马国兴签订的《商铺租赁协议》已实际履行，红场公司理应依据协议约定向马国兴交纳商铺租金共计186768元，并承担逾期支付租金的违约金4130.79元。红场公司对于原审判决其支付租金及赔偿违约金的数额无异议，理应予以维持。红场公司关于其与凯达公司签订了包括以上商铺的租赁协议，不应向马国兴交纳商铺租金的上诉理由不能成立，不予支持。在凯达公司与马国兴签订的《商品房现房买卖合同》未解除之前，马国兴是否向凯达公司交清剩余房款，并不影响马国兴与红场公司之间的《商铺租赁协议》的效力，加之红场公司与马国兴签订租赁协议时，已明知马国兴尚未交清房款，故红场公司关于马国兴未交清剩余房款，不是商铺的合法所有权人，不应向其支付租金的上诉理由不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4592元，由西宁红场商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 靳 玲
审判员 李 娟
审判员 王 鹏
二〇一四年九月二十三日
书记员 哈春瑛
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；