安徽省安庆市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）皖08民终1882号
上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司怀宁支行，住所地安徽省怀宁县高河镇政和路15号。
负责人：齐正友，该支行行长。
委托诉讼代理人：叶茂林，安徽国誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋春，安徽国誉律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：江新生，男，1962年1月26日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。
委托诉讼代理人：陈满珠，女，汉族，住安徽省安庆市大观区，系江新生妻子。
原审第三人：叶兰平，女，1976年9月1日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。
上诉人中国银行股份有限公司怀宁支行(以下简称中国银行怀宁支行)因与被上诉人江新生及原审第三人叶兰平合同纠纷一案，不服安徽省怀宁县人民法院（2018）皖0822民初1126号民事裁定，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。
中国银行怀宁支行上诉请求：请求依法撤销安徽省怀宁县人民法院（2018）皖0822民初1126号民事裁定书，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、事实认定错误。1、一审法院认为上诉人与被上诉人之间集资建房协议己经履行完毕是错误的。因为本案事实上的集资建房合同与一般意义上的房屋买卖合同是有区别的。本案的集资建房实际上是特殊政策语境下的福利房，是房改房的一种，被上诉人基于上诉人单位员工的身份才能享受。因为被上诉人要享受其妻子单位在安庆市区的房改政策，提出了退回在上诉人处己经享受的涉案房产。如果是一般意义的房屋买卖，在出卖人没有违约或者合同无效的情况下，买受人是不能够退回房屋的，只能够进行房屋转让。本案中，被上诉人已经取得了涉案房产的所有权证，补齐土地出让金后可以上市转让，但是转让后因被上诉人有过享受房改的记录，其夫妻二人就无法继续享受房改房福利。因此，本案的集资建房合同不同于一般意义上的房屋买卖合同，该集资建房合同并未履行完毕。被上诉人提出退房后，上诉人报县房改机关同意，并退回被上诉人己交纳的房款后，双方集资建房合同方才解除。2、一审法院认为上诉人对涉案房产不享有任何权利是错误的。上诉人认为集资建房协议在被上诉人要求退房经上诉人同意并收到退房款后，双方的集资建房合同己经解除。由于政策原因，导致被上诉人无法办理房屋过户手续，涉案房产一直以被上诉人名义持有，该事实在怀宁县怀纪发（2015)13号文件中亦被予以确认。因此，在被上诉人退回房产收回购房款后，应当履行房屋过户义务，此时上诉人应当是涉案房产实际上的所有权人。至于此后上诉人将涉案房产以福利房的形式分配给另一职工第三人叶兰平时，双方之间形成的是另一层次的法律关系。被上诉人应当履行对上诉人的退房手续，上诉人对涉案房产享有返还财产的民事权利。3、一审法院认为上诉人的诉请是直接由被上诉人向第三人办理涉案房产过户，并据此认定上诉人对涉案房产没有权利也是错误的。上诉人在提交的起诉状中，并未明确要求法院判令由被上诉人直接向第三人办理过户手续。因为上诉人后来将涉案房产以福利房的形式分配给了第三人，第三人与被上诉人也办理了涉案房产的交接手续，并缴纳了相关税费。因此，上诉人在一审庭审中提出，为了便于房屋转让，简化手续，同意该房产直接由被上诉人过户至第三人名下，上诉人的这一主张并非是对权利（涉案房产的实际所有权人）的放弃，而是为了化解矛盾，提高解决问题的效率。此外，上诉人是涉案房产返还原物的物权权利人，第三人是基于与上诉人之间的集资建房合同，从而享有对上诉人的债权请求权。本案的法律关系是上诉人与被上诉人之间的合同解除以及基于此形成的返还原物请求权，第三人与上诉人之间基于集资建房合同享有的办理房屋过户手续请求权。上诉人为了便利起见，庭审中提到的是不反对被上诉人直接将涉案房产过户给第三人，但此举并非是对自身权利的放弃。因此，一审法院认为上诉人对涉案房产不享有权利是错误的；同时，一审法院在裁定书第二页描述上诉人第二项诉请时，直接认为上诉人要求法院判令被上诉人直接将房产过户给第三人也是没有根据的。二、适用法律错误。上诉人对涉案房产依法享有返还原物的物权请求权，并非与本案没有直接利害关系。故一审法院据此依据民事诉讼法的相关规定认为上诉人主体不适格，系适用法律错误。
被上诉人辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1、一审法院认为上诉人为其职工集资建房，被上诉人同意并参与，双方就集资建房达成一致。因此，双方之间的集资建房合同关系存在。房屋建成后，被上诉人履行了给付建房款等义务，上诉人履行了交付房屋和办理房屋产权证书等义务，各自的义务已经按照约定履行，至此，集资建房合同因双方履行完毕而终止。上诉人在没有任何证据的情况下，凭空捏造所谓集资建房款部分资金是房改补贴。2、被上诉人取得产权后，上诉人提出退房退款，但双方未能办理回购、产权变更登记的相关手续。因此，一审法院认为集资建房合同终止后，退房退款行为不能成为上诉人主张集资建房合同已经解除的事实和理由是正确的。3、一审法院未认定是房改房。怀宁县怀纪发（2015）13号文件与清算组予以确认是集资合作建房。上诉人声称集资建房实际上是特殊政策语境下的福利房，是房改房的一种是错误的。根据《经济适用房管理办法》相关规定，集资建房是具有保障性质的政策性住房。被上诉人取得房屋产权后，上诉人未经被上诉人同意将涉案房产以福利房的形式分配销售给原审第三人叶兰平，原审第三人与上诉人之间并未签订购房合同，上诉人未开具售房发票，双方的法律关系是不成立的。因而也违反了《经济适用住房管理办法》第三十九条规定严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配。因此，上诉人对该套住房的处分系无权处分，而在第三人于2004年9月27日享受单位住房补贴后，将本人名下房屋分配销售给第三人使用是不合法的。被上诉人通过合法途径成为诉争房屋的所有权人，却因为上诉人无效的分房行为不能行使产权人的权利，导致十三年产权证书和钥匙一直扣押在第三人手里，而造成该无效行为的过错在于上诉人。二、一审法院适用法律正确，程序合法，应当依法维持原判。被上诉人已支付了全部集资房款，且已申领诉争房屋的房产证和土地证，依法取得了诉争房屋的所有权。因而上诉人在本案中主体资格不适格，进而无权主张返还原物的请求权和办理房屋过户手续的请求权。三、本案退房退款已有十三年，至2017年10月前上诉人从没主张履行相关手续，其退房款对被上诉人来说只不过是不当得利，己过二年诉讼时效。
原审第三人陈述，被上诉人将原在上诉人处所购的集资房（怀宁中行职工宿舍302室）退还之后，上诉人将该套房屋销售给叶兰平，该套房屋总价款38937元。上诉人收回被上诉人住房补贴18120元并退回其购房集资款20817元。叶兰平享受上诉人的住房补贴13926元，个人缴纳集资款25011元（其中包括缴存现金13926元至住房资金管理中心账户后转入中行账户取现，怀宁中行提取叶兰平个人公积金7500元及缴存零头现金3585元。）本人缴清房款后于2004年12月期间取得该房钥匙。以后该房是由本人占有使用。2013年5月，上诉人告知该宿舍楼统一安装燃气，通知本人缴费了400元，由上诉人统一办理。由于该房属于以集资建房形式的单位福利房，房产证起初由上诉人保管。至2011年9月16日，本人才知晓户名有误，在被上诉人名下。于是本人向上诉人提出更名要求。在房产证交接时上诉人、被上诉人及本人均在现场，都同意协助本人房产更名事项，在三方达成共识的情况下，该证交由本人，之后该房产证一直由本人保管。在这之后的几年内，被上诉人曾几次到高河协助本人办理房产更名事项，但因怀宁县经改商政策未实施，一直未能办理成功。2016年11月，上诉人告知本人可以办理取得完全产权的手续，被上诉人曾主动提供给本人一份其于2014年签订并上报的怀宁县干部房地产信息核实情况登记表，其在表中承诺：上列房产己于2004年退回怀宁中行，因政策原因，未能办理过户手续，现只是名义房产。并提供其夫妇两人身份证原件。凭此，本人于2016年11月18日，到怀宁县政务中心办理相关手续，怀宁房产局出具证明，该户下无违规，可以按规定办理产权登记和转移过户，于是本人在2016年11月25日补交了土地收益等相关价款14058元，缴费后怀宁县房改办出具产权确认函，确认取得完全产权房产。后上诉人一直要求被上诉人配合履行房屋过户到本人名下的手续，但被上诉人对所退还房产的过户更名迟迟不予配合，被上诉人的行为侵害了本人的物权，原告将此房屋销售给了本人，即有义务将此产权归属于我，故此请求贵院依法支持原告的诉求，并将上述房屋判决确认为本人所有。
中国银行怀宁支行向一审法院起诉请求：1、请求法院判决确认原告与被告之间的单位集资建房协议于2004年11月已经解除；2、请求法院判令被告履行协助原告办理涉诉房屋的过户手续的义务（即判令被告直接向第三人叶兰平过户）。3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告于2000年底进行集资建房，并于2001年12月制定职工住房补贴方案上报县房改办批准。同月，经县房改办批复同意职工住房补贴方案，并要求按规定将补贴资金存入房改办专户。2002年4月，原告将14套住房以成本价每平方390元的价格销售给职工。其中，含被告一套集资房（房改房）。该房96平方米，房价为38937元，原告补贴18120元，被告只需缴纳差价20817元。双方形成事实合同关系，即双方之间达成单位集资建房协议。该批集资所建住房，在2004年8月由怀宁县房产局发放了房产证，当时房产证由原告保管。2004年4月，被告调到安庆市中行。2004年10月份，被告欲参加其妻所在的单位安庆市工商银行的房改，被告于是申请退回原告单位分给的房改房，希望获得原告开具的未享受房改政策的证明。被告将房屋交还给原告。2004年11月25日，由原告向房改办申请退回住房补贴资金，房改办同意退费退房。在被告的购房款中，由原告补贴的部分由原告收回，差额部分由原告退给了被告，至此，原告与被告之间实际已经协商一致解除了原集资建房协议，且被告取得了未享受房改的证明，并参加了安庆市工商银行的房改。2005年3月14日，原告将江新生购房款扣除补贴后的差额20817元汇付给了江新生银行卡中，卡号为45×××34。由于该房属于以集资建房形式的单位福利房，暂时无法进行过户手续，因此房产证一直在被告名下未办理过户手续。被告退房后，原告将该房产分配（销售〉给了本单位职工叶兰平。通过怀宁房改办批复同意，原告给予了叶兰平住房补贴。2011年9月16日，原告将该户房产证交由叶兰平保管。2014年8月，根据怀纪发13号文件，怀宁县进行干部房屋清理，被告签订承诺书，承诺无多占房屋并上报，并在承诺书中注明：上列房产已于2004年退回原告，因政策原因未能办理过户手续，现是名义房产。怀宁县房产局出具证明：该户下无违规，可以按规定办理产权登记和转移过户。2016年，原告告知叶兰平可以办理取得完全产权手续，叶兰平于2016年11月份补交了土地收益等款项14058元，且当时被告还配合提交本人身份证原件办理了缴费事项。缴费后怀宁县房改办出具产权确认函，确认取得完全产权房产。此后，原告一直要求被告配合履行房屋过户手续，但被告对所退还房产的过户更名迟迟不予配合，现诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。一审法院认为，根据原告所述的事实和理由，原告提出的诉讼请求涉及以下两个方面的问题：1、关于原告与被告之间的集资建房合同是否已经解除问题。原告为其职工集资建房，被告同意并参与，双方就集资建房达成一致。因此，原、被告之间集资建房的合同关系存在。房屋建成后，被告履行了给付建房款等义务，原告履行了交付房屋和办理房屋产权证书等义务，各自的义务已经按照约定履行。至此，集资建房合同因双方履行完毕而终止，并非由双方协商而解除。被告在取得房屋产权后，向原告提出退房申请，原告接受被告退房，向房改办申请退回住房补贴资金，并将收取的建房款退还被告。上述情形表明，原、被告之间是因不动产物权的变更而发生的权利义务关系。因此，集资建房合同终止后，原、被告之间实施的上述行为，不能成为原告主张集资建房合同已经解除的事实和理由；2、关于原告能否请求被告向第三人履行过户义务问题。原告提出的该项请求，涉及到房屋所有权的归属。对于涉诉房屋所有权的归属，原告没有提出所有权主张。被告以其是房产证和土地证上记载的权利人，提出所有权主张，第三人以涉诉房屋是其出资购买并实际占有和使用，提出所有权主张。在本案中，只有被告和第三人对涉诉房屋提出所有权主张，涉诉房屋的利害关系人是被告和第三人。鉴于原告所提诉讼请求，不涉及到原告自身的民事权利，因此原告与本案没有直接利害关系。因物权的归属发生争议，应由利害关系人请求确认权利。综上，原告起诉，不符合法定条件，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回原告中国银行怀宁支行的起诉。
本院认为，原审既已认定江新生在取得房屋产权后，向中国银行怀宁支行提出退房申请，中国银行怀宁支行接受退房，向房改办申请退回住房补贴资金，并将收取的建房款退还江新生，那么中国银行怀宁支行与江新生形成新的事实上的合同关系。根据实际发生的退房与退款的事实，中国银行怀宁支行取得了争议房产权利人地位。且在不增加合同义务人不合理负担的情况下，权利人可以要求义务人直接向其履行，也有权要求义务人完成配合义务向其指定第三人履行。故原审认为中国银行怀宁支行与本案没有直接利害关系不当。本案中，提出涉案房产为其出资购买并实际占有使用的叶兰平已作为第三人参加诉讼，各方提供的证据较为详实，案件事实较为清晰，当事人间的法律关系较为明确，即使由叶兰平提出新的权利主张之诉，也难以否定本案的基础事实。
综上，原审裁定驳回中国银行怀宁支行的起诉不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：
一、撤销安徽省怀宁县人民法院（2018）皖0822民初1126号民事裁定；
二、本案指令安徽省怀宁县人民法院审理。
本裁定为终审裁定。
审判长 柏 萍
审判员 董华敏
审判员 查世庆
二〇一八年九月六日
书记员 刘 柯