甘肃省白银市白银区人民法院民 事 裁 定 书（2016）甘0402民初311号原告白银嘉垣置业有限公司。法定代表人王荆生，该公司董事长。委托代理人赵志英，该公司职工。委托代理人陈全胜，甘肃铜城律师事务所律师。被告白银民生物业管理有限公司。法定代表人樊孝贤，该公司总经理。委托代理人徐生政，该公司经理。被告张爱龙。委托代理人周敏，甘肃文谭律师事务所律师。被告白银含锦影视娱乐有限公司。法定代表人殷彤，该公司董事长。委托代理人苏来生，甘肃文谭律师事务所律师。原告白银嘉垣置业有限公司（简称白银嘉垣公司）诉被告白银民生物业管理有限公司（简称白银民生公司）、张爱龙、白银含锦影视娱乐有限公司（简称白银含锦公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2015年7月30日作出（2015）白民三初字第250号民事判决书，宣判后，被告张爱龙、白银含锦影视娱乐有限公司不服提出上诉，白银市中级人民法院作出（2015）白中民一终字第409号民事裁定书，以原审判决认定事实不清，证据不足为由发回重审。本院于2016年1月20日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月15日公开开庭进行审理。原告白银嘉垣公司委托代理人赵志英、陈全胜，被告白银民生公司委托代理人徐生政、张爱龙委托代理人周敏、白银含锦公司委托代理人苏来生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白银嘉垣公司诉称，2007年原告委托被告白银民生物业管理有限公司管理嘉垣步行街及广场物业，因当时物业公司没有办公场所，原告就将位于原白银电影院四楼的16间房屋借给物业公司使用。后为了通行方便，在原告办公楼二楼东墙外由被告白银民生物业管理有限公司垫资建造了外挂钢制楼梯，一直由原告作为通行二楼办公室的楼梯使用，该楼梯建造未经白银市相关部门审批许可。2011年原告与被告白银民生物业管理有限公司终止了物业合同，2011年3月2日，原告与被告白银民生物业管理有限公司就嘉垣步行街广场的管理事项进行了移交、结算，原告以顶账的方式向被告白银民生物业管理有限公司支付了其垫资所建楼梯的费用18000元，该楼梯也由被告白银民生物业管理有限公司移交给原告管理。2011年5月，在原告不知情的情况下得知白银民生物业管理有限公司在将原告的楼梯又转让给了张爱龙。2014年10月10日，被告张爱龙与被告含锦公司签订协议书，将原告的楼梯以20000元的价格转让给了含锦公司，后含锦公司以该楼梯属其所有为由进行拆除扩建。综上，原告认为本案标的物自建楼梯虽未办理建筑规划许可证，但属原告地财产，依法享有财产权。三被告通过协议的形式非法转让属于原告的财产，损害了原告的合法权益。故请求：1、依法确认白银嘉垣公司办公楼外挂钢制楼梯属于原告财产；2、依法确认被告张爱龙与被告白银含锦公司于2014年10月10日签订的《协议书》中有关对外挂钢制楼梯约定的条款无效；3、三被告承担本案全部诉讼费用。被告白银民生公司辩称，原告白银嘉垣公司委托我公司管理嘉垣广场、嘉垣步行街的物业，当时我公司没有办公场地，原告将其电影院东侧的16间房子借给我公司办公，因办公楼没有楼梯，无法出入，我公司与原告协商一致，在16间房屋东侧的小二楼设计外挂楼梯。当时约定由我公司出资，王燕生设计建造。后原告与我公司中断了物业管理业务，我公司在与原告对账结算过程中，原告将我公司垫付的楼梯款18000元以顶账的方式付给了我公司。白银嘉垣公司将我公司租用的16间办公用房出售给被告张爱龙。2011年5月1日，原告给我公司下发通知，要求我公司于2011年5月21日前将16间房屋移交给张爱龙。因为我公司在使用该16间办公用房时对房屋进行了装修，所以我公司与张爱龙协商收取了房屋装修补偿款3万元，并向张爱龙出具了收条一份。我公司只收了张爱龙给付的房屋装修补偿费，其中包括楼梯的装修费用。我公司对原告主张的外挂楼梯从未进行转让或买卖，请求驳回原告诉讼请求。被告张爱龙辩称，涉案楼梯不能脱离与之相连的楼房而单独存在，也不能单独分割出来二次买卖。该楼梯是我购买房屋的唯一通道，是我实现房屋占有权、使用权的前提。楼梯是必不可少的附属设施，相关法律法规不允许开发商将楼梯等公共通道单独销售，只算作公摊面积，由各业主公摊。当业主只有一位的情况下，该公共部位属业主一人所有。原告将房屋卖给我后，该公共部位（楼梯）的所有权就属于我。所以，原告无权就我与他人之间关于该楼梯发生的民事行为主张效力认定的权利。我在取得房屋时自然就取得了该楼梯的所有权，但为了顺利交接房屋，我给原告委托管理该物业的白银民生公司房屋室内外装潢（包括楼梯）补偿费30000元。本来房屋价款就包含楼梯，后又进行了补偿，我就该楼梯已经支付了双倍对价。我与被告白银含锦公司没有就该楼梯进行买卖，只是同意白银含锦公司在房屋返租期间借用该楼梯，同时商定楼梯拆除补偿费为20000元。由于旧电影院改造，我从原告处购买的房屋已被拆除，现房屋仍然需要使用该楼梯，我实现房屋所有权必须改造、拆除该楼梯。综上所述，由于原告已不是该楼梯的所有权人，不具备诉讼主体资格，该楼梯拆除改造已获得真正所有权人同意，与原告无关，请求驳回原告诉讼请求。被告白银含锦公司辩称，2014年10月10日，我公司与张爱龙签订协议书，双方明确约定，张爱龙同意我公司在其房屋返租期间借用原通道及钢结构楼梯，并且我公司需要改造借用楼梯通道时，须征得张爱龙的同意，同时，我公司向张爱龙支付了2万元楼梯改造费。我公司在张爱龙同意的情况下对借用楼梯进行扩建，符合协议约定，并没有违反法律的禁止性规定，故请求驳回原告诉讼请求。原审查明，2007年，原告白银嘉垣公司委托被告白银民生公司管理其嘉垣广场及嘉垣步行街的物业，期间被告白银民生公司租赁原告白银区嘉垣西广场（26）16幢旧电影院四楼16间房屋作为办公室。由于旧电影院三楼以下的通道被封死，无法通行，经被告白银民生公司与原告白银嘉垣公司协商，由被告白银民生公司出资，原告白银嘉垣公司在与旧电影院相毗邻的原告办公楼小二楼设计建造外挂钢结构楼梯，该楼梯未经白银市城市规划局审批。2010年12月31日，白银嘉垣公司与白银民生公司终止物业管理合同。2011年3月2日，白银嘉垣公司与白银民生公司对物业管理费进行结算，白银嘉垣公司欠白银民生公司物业费等各项费用（含外挂楼梯建造费18000元）共计669824元。2011年3月11日，白银嘉垣公司与白银民生公司签订《债务折抵协议书》，协议约定白银嘉垣公司以自有的嘉垣步行街地下商铺五间、水泥72吨及花车租金33000元等三项资产折抵其所欠白银民生公司的债务。双方债权债务全部清结。2011年5月1日，白银嘉垣公司向白银民生公司发出通知，“已将其所有的白银区嘉垣西广场（26）16幢4-01号房产已经出售给张爱龙，请白银民生公司于2011年5月21日前将上述房产交付给张爱龙”。2011年5月5日白银嘉垣公司在《白银日报》发出公告，公开进行了通知。2011年5月31日，白银民生公司与张爱龙协商一致，白银民生公司将上述房产交付给张爱龙，张爱龙向白银民生公司补偿房屋室内外装修费3万元，同日，白银民生公司向张爱龙出具收条一份，内容为：“今收到张爱龙支付的房屋（白银区嘉垣西广场（26）16幢4-01）室内外装修（包括楼梯），补偿款叁万元整。注:由于该房屋装修已达四年多，所以双方一致同意一次性补偿叁万元整。”后白银含锦公司对白银区嘉垣西广场（26）16幢楼整体拆除，建设成为星光银座。白银含锦公司在收购张爱龙房屋时与其达成一致意见，在新建的星光银座建筑物中向张爱龙补偿了相同面积的房屋。2014年10月10日，张爱龙与白银含锦公司签订《协议书》，协议约定：一、根据甲（张爱龙）乙（白银含锦公司）双方原拆迁返还合同约定，乙方返还甲方的房屋位于影剧院改建后地上三层东南角，乙方同意甲方在新建房屋东侧增设东通道以便独自使用；二、甲方同意乙方在其房屋返租期间借用甲方原通道及钢结构楼梯；三、乙方向甲方支付楼梯建造费2万元，本协议签订时一次性付清；四、若乙方新建房屋东侧原有房屋因政府或其他原因拆除改造等，乙方不得向甲方索要已付的建造费用及其他补偿等；若乙方需要改造所借用的楼梯通道，须征得甲方同意后方可实施。协议签订后，白银含锦公司在改造其借用楼梯时与白银嘉垣公司产生矛盾，酿成纠纷。原告诉至本院，请求：1、确认白银嘉垣公司办公楼外挂钢制楼梯属于原告财产；2、确认被告张爱龙与被告白银含锦公司于2014年10月10日签订的《协议书》中有关对外挂钢制楼梯约定的条款无效；3、三被告承担本案全部诉讼费用。重审查明的事实与原审一致。上述事实有原告提交的债务折抵协议书、收条、协议书，被告白银民生公司提交的通知，被告张爱龙提交的房产证复印件、《白银日报》登报通知及到庭当事人的当庭陈述予以证实。本院认为，所有权作为一种全面的概括的占有、使用、收益和处分的权利，具有统一的支配力，并不是占有、使用、收益和处分四项权能的简单相加。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定“财产所有权的取得，不得违反法律规定。”本案双方诉争的外挂钢制楼梯未经相关行政部门审批，应当认定为违法建筑。本案原告的诉讼请求是确认诉争的外挂钢制楼梯的权利归属，因该楼梯系违法建筑，不适用所有权的原始取得。根据法律规定，违法建筑的权利归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围。依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，判决如下：驳回原告白银嘉垣置业有限公司的起诉。案件受理费减半收取70元，保全费200元，合计270元，由原告白银嘉垣置业有限公司承担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审 判 长  许飞彪代理审判员  王鸿儒人民陪审员  高翠林二〇一六年五月十一日书 记 员  樊建业附：法律释明本判决适用的法律、法规以及司法解释具体条文：1.《中华人民共和国民法通则》第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。2.《中华人民共和国物权法》第三十三条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：…（四）属于人民法院受理民事诉讼范围和受诉人民法院管辖。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：…（三）驳回起诉；…5.《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。