**呼和浩特市新城区人民法院**
**民事判决书**
（2017）内0102民初5007号
原告：孙育文。
委托诉讼代理人：王佳琦，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：甄妮，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。
被告：内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司。
法定代表人：高星，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王振宝，慧聪律师事务所律师。
原告孙育文诉被告内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司（以下简称兴泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙育文的委托诉讼代理人王佳琦、甄妮，被告兴泰公司的委托诉讼代理人李昕睿、王振宝到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告孙育文向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋产权登记手续；2、判令被告向原告支付逾期将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约金，以已付房屋总价款人民币439722元为本金，按照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准（在人民银行同期贷款利率的基础上上浮50%），自2013年1月27日起计算至涉案房屋办理初始登记之日止，现暂计算至2017年7月20日，计人民币167490.11元；3、判令被告向原告返还原告已向被告支付的维修基金、登记费、绘图费、契税、印花税、手续费、他项权利费共计人民币22222元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告购买××号商品房，预测建筑面积为94.87平方米，房屋单价为每平方米人民币4635.00元，房屋总价款为人民币439722元，支付方式为按揭付款：首付款139722元，剩余房款300000元办理银行按揭。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。合同签订后，原告依约支付了首付款并办理了银行按揭。2012年2月2日，被告向原告交付了房屋，原告于收房当日又向被告交付了契税人民币13193元，维修基金人民币8539元以及其他费用共计人民币22222元。购房后，原告多次要求被告为原告办理涉案房屋不动产权属证书，被告以各种理由不给办理，原告自行前往不动产登记中心要求办理涉案房屋的不动产权属证书，不动产登记中心口头告知因被告未将应由其提交的资料报送，楼盘未完成初始登记，导致楼盘暂时无法办理分户产权。综上，请求支持原告的全部诉讼请求。
被告兴泰公司辩称：1、兴泰东河湾小区是由被告开发建设，但是项目在与原告签订合同前，已经具备五证，因为政府原因，项目进行过2次调整规划，导致项目调整容积率，被告缴纳相应罚款之后，于2009年办出建设工程规划许可证，被告进行开发建设，2011年进行了第二次调整，重新办理建设工程规划许可证的过程中，因负责人的原因，导致无法办理，导致新的规划许可证在2016年才重新取得，因为政府原因，兴泰东河湾新的五证完全具备的时间拖延到2016年，该原因不是被告导致的。之后，被告办理初始登记的过程中，呼市市政府再次违约，更改了原来的政策，要求再征土地出让金，因房屋已经出售完毕，新增的土地出让金没有计入到成本中，市政府要求再次收取巨额出让金，如果不缴纳，必需的手续不给办理，导致未完成初始登记的现状；2、原告的诉请缺乏法律和事实依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年7月27日，呼和浩特市规划局向被告颁发编号为呼规地字【2005】015号《建设用地规划许可证》，写明：用地单位为鄂尔多斯市兴泰房地产开发公司，用地项目名称兴泰花园住宅小区（一期），用地位置京包铁路以北、哈拉沁沟以西，建设用地面积132562.3平方米，道路用地面积26188.766平方米。
2006年1月20日，呼和浩特市规划局向被告颁发编号为呼规地字【2005】030号《建设用地规划许可证》，写明：用地单位为鄂尔多斯市兴泰房地产开发公司，用地项目名称锦绣苑住宅小区二期，用地位置新城区东二环以东，京包铁路以北，哈拉沁沟以西，建设用地面积174560.61平方米，代征道路用地面积21810.453平方米。
2006年9月28日，被告分别取得呼国用（2006）第00454号、呼国用（2006）第00455号《国有土地使用权证》。
2009年5月17日，被告取得呼国用（2009）第00045号《国有土地使用权证》；2010年6月10日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向被告颁发编号150102201003180101《建设工程施工许可证》、编号150102201003180102《建设工程施工许可证》；2011年4月29日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向被告颁发编号150102201101100103《建设工程施工许可证》；2011年7月5日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向被告颁发编号150102201103180104《建设工程施工许可证》。
2012年9月17日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向被告颁发编号150102201203210101《建设工程施工许可证》；内蒙古自治区住房和城乡建设厅向被告颁发编号150102201203180102《建设工程施工许可证》；2013年5月17日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向被告颁发编号150102201208090101《建设工程施工许可证》，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向被告颁发编号150102201208090102《建设工程施工许可证》；2014年7月18日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向被告颁发编号150102201303210103《建设工程施工许可证》，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向被告颁发编号150102201304260104《建设工程施工许可证》；内蒙古自治区住房和城乡建设厅向被告颁发编号150102201306040105《建设工程施工许可证》；2014年8月20日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅向被告颁发编号150102201203250101<增补>《建设工程施工许可证》。
2011年9月9日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向被告颁发（呼）房预销售证第20110058号《商品房预销售许可证》；2012年7月6日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向被告颁发（呼）房预销售证第20120042号《商品房预销售许可证》；2013年5月30日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向被告颁发（呼）房预销售证第20130033号《商品房预销售许可证》。
2007年4月18日，呼和浩特市人民政府办公厅印发的《会议纪要》【2007】8号写明：2017年4月1日之前，凡擅自调整容积率，经审查基本符合相关规范要求且未造成四邻矛盾的违规项目，由市规划行政主管部门认定，按上述处罚办法给予经济处罚后，同意调整并不再补交土地出让金，建筑面积在2-5万平方米，处以20万元罚款。
2009年6月10日，被告兴泰公司向呼和浩特市规划局缴纳违反规划的罚款人民币100万元。
2009年10月12日，呼和浩特市规划局向被告颁发【2009】呼规建副字043号《建设工程规划许可证》，写明：建设单位鄂尔多斯兴泰房地产开发公司，建设项目东河湾住宅小区，建设位置东二环路以东，海东路南北两侧，建设规模699066平方米。
2010年8月20日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向被告颁发（呼）房预销售证第20100042号《商品房预销售许可证》、（呼）房预销售证第20110015号《商品房预销售许可证》。
2013年6月3日，新政发【2013】131号《新城区人民政府关于给予兴泰·东河湾项目免于行政处罚的请示》，写明：兴泰·东河湾项目于2009年取得《建设工程规划许可证》后，又根据市政府要求重新调整了规划设计方案，且新的方案通过了呼和浩特市规划局专家论证会审批，现项目正在办理相关建设手续。但是按照【呼规监罚决定字【2011】第（019号）】未按规划审批建设行为，要求处罚。因此，恳请市政府给予兴泰·东河湾项目免于由此造成的行政处罚。2013年6月5日，新城区政府同意该请示。
2016年7月6日，呼和浩特市规划局向被告颁发建字第150101201600018号《建设工程规划许可证》，写明：建设单位鄂尔多斯市兴泰房地产开发公司，建设项目兴泰·东河湾，建设位置东二环路以东，海东路南北两侧，建设规模779046平方米。
2016年8月18日，呼和浩特市房地产产权市场管理处向被告颁发（呼）房预销售证第20160033号《商品房预销售许可证》。
原告与被告兴泰公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买的商品房为××号，预测建筑面积为94.87平方米，房屋总价为439722元，支付方式为按揭付款：首付款139722元，剩余房款300000元办理银行按揭，交付期限为2011年12月31日。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。
2012年2月2日，被告兴泰公司出具《收据》，写明：今收到孙育文交来××代收（维修基金8539元、印花税5元、契税13193元、手续费285元、登记费80元）人民币22222元。
2015年12月28日，被告兴泰公司代原告孙育文缴纳涉案房屋契税3298.27元，印花税5元。
另查明，根据本院对涉案项目调查，被告建设的兴泰东河湾项目至今尚未取得该项目的房地产初始权属登记。
本院认为，原告与被告兴泰公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告兴泰公司应按照合同约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因政府政策的变更导致被告建设的小区经过多次规划变更，导致小区不能进行规划验收，应属于政府政策原因导致的被告不能如期进行规划验收的不可抗力原因，被告应于2016年7月6日取得建字第150101201600018号《建设工程规划许可证》后，及时办理规划验收，并将相关备案材料报产权登记机关备案，故对于原告请求被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，本院予以支持；在被告办理完相关材料备案之后，应及时办理项目的初始权属登记，现因被告未办理权属登记，无法完成分户产权所有权证的办理，故对于原告请求被告协助办理房屋产权证的诉请，可待被告办理完初始权属登记后再行主张；对于原告请求被告支付逾期提供材料的违约金的诉请，因原、被告双方对于逾期递交备案材料约定协商解决，原告计算违约金的依据系法律所保护的买受人未能取得房屋所有权证的违约责任，且未能将备案材料交付产权登记机关备案，系因政府政策变更所导致，并非被告原因所导致，原告未向本院提交证据证明被告存在故意拖延、不作为的情形，故对于原告的此诉请，本院不予支持；对于原告请求被告返还已支付的维修基金、登记费、绘图费、契税、印花税、手续费、他项权利费等费用的诉请，被告抗辩称对于采用银行、公积金贷款方式支付的原告，不同意返还，因被告提供担保与原告向被告交纳上述费用没有因果关系，故对于被告的此抗辩理由，本院不予支持；因被告已经代原告缴纳部分契税及印花税，故该部分费用不予退还，作为开发企业的被告收取上述费用协助原告办理房屋产权登记手续，原告作为房屋的买受人，也可自行至房地产登记部门办理房屋产权登记手续，故对于原告请求被告返还维修基金、登记费、契税、绘图费、手续费、他项权利费等费用的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将办理兴泰东河湾项目的初始产权登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案；
二、被告内蒙古兴泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内退还原告维修基金、登记费、契税、绘图费、手续费、他项权利费等合计人民币18918.73元。
三、驳回原告孙育文的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4194元，由被告内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司负担518元，原告孙育文负担3676元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判长韩宇
人民陪审员孟丽旌
人民陪审员杨广学
二〇一七年十二月二十日
书记员杨婷