济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历城民初字第36号
原告济南名都置业有限公司，住所地济南市历城区唐冶新区围子山路1号。
法定代表人谈朝晖，董事长。
委托代理人班福一，男，生于1976年7月12日，汉族，该公司员工，住济南市历城区洪家楼南路11-3号（特别授权）
委托代理人艾杰，男，生于1982年12月19日，汉族，该公司员工，住济南市历下区。（特别授权）
被告李庆楠，男，生于1988年2月28日，汉族，住济南市历城区。
原告济南名都置业有限公司（以下简称名都公司）与被告李庆楠商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月10日受理后，于2014年7月10日由代理审判员刘明任审判长与人民陪审员赵忠、李宝祝依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告名都公司的委托代理人班福一到庭参加诉讼。被告李庆楠经本院依法公告传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告名都公司诉称，2010年10月14日，我公司与被告李庆楠签订了《商品房买卖合同》，约定被告李庆楠购买我公司开发的恒大名都项目7-1-1903号房屋，总价款981873元，被告李庆楠首付301873元，剩余68万元采用银行按揭贷款方式付款。2010年10月29日，我公司、被告李庆楠与齐鲁银行股份有限公司济南北园支行（以下简称齐鲁银行北园支行）签订了《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》，约定被告李庆楠从齐鲁银行北园支行借款，我方为被告李庆楠的借款承担连带保证责任，保证责任至涉案房屋抵押他项权证交付齐鲁银行北园支行之日。现因被告李庆楠未按期偿还贷款，齐鲁银行北园支行要求我公司承担连带保证责任，并且已于2013年12月16日从我方账户扣除剩余贷款本金及欠息659764.52元。根据《商品房买卖合同》附件五第二条第（一）款第5项第（1）点约定，在房地产权证办理完毕前，被告李庆楠未按照银行贷款合同规定期限偿还贷款导致我公司承担保证责任的，我公司有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告李庆楠所交的全部款项不予退还。根据《商品房买卖合同》附件第十条第6款约定，办理完毕售楼手续后合同解除的，被告李庆楠应当自收楼之日将房屋移交给我公司之日止，按购房款总额的每日万分之五向我方支付房屋使用费。被告李庆楠违反《商品房买卖合同》的约定，侵害了我公司的合法权益，为维护我公司的合法权益，提起诉讼，请求如下：1.判令确认我公司与被告李庆楠签订的《商品房买卖合同》已经解除。2.判令被告李庆楠支付违约金301873元。3.判令被告李庆楠立即将房屋交还我公司，并支付房屋使用费261669.15元（暂时自房屋交付之日2012年7月5日计算至起诉之日，最终计算至房屋交还之日止）。4、判令被告李庆楠于合同解除后到济南市房管局和济南市建委配合我公司办理撤销济南恒大名都项目7-1-1903房屋网签手续和备案手续。5.判令被告李庆楠承担全部诉讼费用。
被告李庆楠缺席未答辩。
经审理本院认定，2010年7月14日，原告名都公司取得编号为济建开预许字（2010）169号商品房预售许可证。2010年9月20日，原告名都公司与齐鲁银行股份有限公司就名都公司开发的恒大名都项目签订编号2010齐鲁银北支字第001号《按揭业务合作协议》，协议约定齐鲁银行为该项目购房者提供不超过总房价80%的贷款，贷款期限最长不超过30年。名都公司承诺对借款人的还款义务承担连带保证责任，如果借款人出现连续六个月或累计八个月未按合同约定偿付贷款本息的，原告名都公司须在接到齐鲁银行催收通知30日内偿还借款人在齐鲁银行的全部贷款本息。如果原告名都公司没有及时履行，齐鲁银行有权从原告名都公司在齐鲁银行系统内开立账户扣收借款人所欠贷款本息。名都公司同意为借款人提供阶段性连带保证责任担保，保证期限在贷款发放之日起至借款人所抵押的房屋经房地产登记机构出具《房屋他项权证》并交付乙方收妥为止。2010年10月14日，原告名都公司与被告李庆楠签订了《商品房买卖合同》，约定被告李庆楠购买名都公司开发的恒大名都项目7-1-1903房屋，房屋总价款981873元，合同约定被告李庆楠按照银行按揭付款方式付款：2010年10月13日前支付首期房款301873元，余款68万元须在2010年10月13日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同附件五第二条约定，在房地产权证办理完毕前，买方未按照银行贷款合同规定期限偿还贷款导致卖方承担保证责任的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，收回商品房，买方所交的全部款项不予退还。合同附件五第十条约定，买受人已经办理收楼手续后本合同解除的，自买受人收楼至房屋移交给出卖人之日止，买受人应按照购房款总额的每日万分之五向出卖人支付房屋使用费，除此之外，买受人还应交纳上述期间内商品房的水电费、水电公摊费、物业管理费等一切因使用或占用该商品所产生的一切费用。买受人应于本合同解除之日起30日内办妥退房手续并将房屋腾空退还给出卖人。合同签订后，被告李庆楠交付原告名都公司首付款301873元。2010年10月29日，原告名都公司、被告李庆楠与齐鲁银行北园支行签订了《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》，约定被告李庆楠从齐鲁银行北园支行借款六十八万元，用于购买房屋。原告名都公司为被告李庆楠的借款提供连带责任保证，保证范围为被告李庆楠应偿还给齐鲁银行北园支行的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、担保财产保管费、实现债权及担保物权而发生的相关费用。保证期间为在贷款发放之日起至本合同项下所抵押的房屋经房地产登记机构出具的《房屋他项权》交付给齐鲁银行北园支行收妥为止。签订合同后，齐鲁银行北园支行已将借款68万元转入名都公司1100814000000004492账户。2012年7月5日，原告名都公司将上述合同约定的商品房交付于被告李庆楠。合同履行期间，被告李庆楠未能及时偿还按揭贷款。2013年10月29日，齐鲁银行北园支行向名都公司发出《关于代为偿还李庆楠在我行办理的个人住房按揭贷款（一手房）的通知书》，该通知书载明：现借款人李庆楠贷款已经多次出现逾期欠息等情况，已累计9次未按借款合同约定归还贷款本息，且至今仍未偿还，截至2013年10月29日该笔贷款本金余额为650794.31元，欠息4456.57元（截至2013年10月29日，此后利息按合同利率继续计算），其行为已经符合我行与贵公司签订的《齐鲁银行按揭业务合作协议》第三条的代偿约定，现就具体代偿事宜通知贵公司，请贵公司在接到本通知后30日内偿还李庆楠的全部贷款本息。2013年12月16日，齐鲁银行北园支行从名都公司处账户扣款659764.52元，其中本金650794.31元，利息8871.72元，罚息33.13元，复利65.36元。2013年12月25日，原告名都公司向被告李庆楠邮寄了解除《商品房买卖合同》的通知书，在邮件详情单注明了内件品名为《解除合同通知书》，通知被告李庆楠解除合同、支付房屋占用费、不予返还购房款并赔偿损失。李庆楠于2014年1月4日拒收退回该邮件。
上述事实有原告名都公司提交的预售许可证，与被告李庆楠签订的《商品房买卖合同》，《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》、《按揭业务合作协议》，《关于代为偿还李庆楠在我行办理的个人住房按揭贷款的通知书》及还款凭证，《解除合同通知书》及该通知书的《特快专递邮件详情单》，《收楼物品确认表》，《房屋钥匙签收确认书》，以及当事人当庭陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原告名都公司与被告李庆楠签订的《商品房买卖合同》有效。原告名都公司已经按照合同的约定向被告李庆楠交付涉案房屋，被告李庆楠应如约履行合同约定义务。现被告李庆楠未按照合同约定按期偿还贷款，导致原告名都公司承担了保证责任，原告名都公司以合同约定的解除事由向被告李庆楠发出了解除合同通知书，并在邮件详情单上注明内件品名为《解除合同通知》，该邮件送达被告李庆楠时拒收退回，应视为该《解除合同通知》已送达被告李庆楠。根据双方的合同约定，原告名都公司具有合同解除权，原告名都公司向被告李庆楠寄出的《解除合同通知》在送达被告李庆楠时生效，原告名都公司与被告李庆楠于2010年10月14日签订的《商品房买卖合同》已解除，本院予以确认。合同解除后，原告名都公司要求被告李庆楠返还房屋？
本院予以支持。双方约定了因李庆楠不能偿还贷款导致解除合同，李庆楠所交的全部款项不予退还，原告名都公司可主张确认该条款的效力，而不能要求本院判决被告李庆楠另行支付违约金301873元。合同解除后，原告名都公司按合同约定要求被告李庆楠按每日总房款的万分之五支付房屋使用费，该约定过高，应当予以调整，本院按总房款的每日万分之一予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告济南名都置业有限公司与被告李庆楠于2010年10月14日签订的《商品房买卖合同》于2014年1月4日解除。
二、被告李庆楠于本判决生效之日起十日内将位于历城区恒大名都小区的7号楼1单元1903号房屋交付原告济南名都置业有限公司。
三、被告李庆楠于本判决生效之日起十日内支付原告济南名都置业有限公司关于历城区恒大名都小区的7号楼1单元1903号房屋的使用费，计算方式为：以981873元为基数，自2012年7月5日起至被告李庆楠交付房屋之日止，按每日万分之一计算。
四、驳回原告济南名都置业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13618元，公告费600元，由被告李庆楠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费13618元，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 刘 明
人民陪审员 赵 忠
人民陪审员 李宝祝
二〇一四年十月十四日
书 记 员 康玉美