西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏01民终498号
上诉人（原审被告）：周周林，男，1965年11月2日出生，汉族，经商，现住拉萨市格桑林卡****号，身份证号码3303231965********。
委托诉讼代理人：胡海圣，西藏拉姆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：西藏自治区通信管理局机关服务中心，营业场所拉萨市中和国际城太阳岛1路，统一社会信用代码91540100MA6T39MC3B。
负责人：贡布多吉，系该中心负责人。
委托诉讼代理人：马占锦，西藏蜀藏铭律师事务所律师。
上诉人周周林因与被上诉人西藏自治区通信管理局机关服务中心（以下简称西藏通信管理局服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，因不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2018）藏0102民初995号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2018年9月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周周林及其委托诉讼代理人胡海圣、被上诉人西藏通信管理局服务中心的委托诉讼代理人马占锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周周林上诉请求：1.请求撤销城关区人民法院（2018）藏0102民初995号民事判决书中的第一、二项判决；2.请求驳回被上诉人确认上诉人与被上诉人租赁关系于2018年4月10日解除及返还租赁房屋的诉请；3.本案诉讼费用由上诉人承担。事实与理由如下：一、上诉人与被上诉人于2001年1月8日签订商品房租赁合同，租赁期限为三十年，合同中约定商品房租金标准每两年调整一次，调整后的房租标准另行签订合同。为此双方是每两年调整一次租金之后签订了租赁合同，之前所签订的30年租期的合同也未变更或作废，更未解除。一审法院认定双方于2016年、2017年签订的租赁合同时双方的权利义务已变更30年租期的租赁合同的内容无事实及法律依据，请二审法院予以纠正，并依法认定双方于2001年1月8日所签订的30年的租赁合同合法有效。二、2017年所签订租赁合同期限届满后，被上诉人提出提高租金，但上诉人认为应两年调整一次租金，不同意提高租金，但被上诉人坚持要提高租金，否则就不给上诉人签订租赁合同，非上诉人不签订租赁合同。也是因为双方对提高的租金未能达成一致意见，上诉人未交租金。三、2008年4月5日上诉人按2017年租赁合同中约定的租金标准将2018年1月至6月份的租金共517413.6元转账支付给被上诉人，被上诉人也未拒收或退还给上诉人，但被上诉人于2018年4月10日以上诉人未按时缴纳租金为由向上诉人送达解除房屋租赁合同通知书，对此上诉人不认可。一审判决书认定上诉人在收到解除合同通知之日起三个月内并未向人民法院提出异议，对此上诉人不服。因被上诉人于2018年4月10日向上诉人送达解除合同通知，2018年5月7日对上诉人提出诉讼要求确认双方已解除租赁合同，2018年6月8日开庭审理，上诉人在庭审中明确提出不同意解除租赁合同，而且单方解除合同的行为并不发生法律效力。一审法院以被上诉人发出解除合同通知，而无视上诉人已在诉讼中明确提出的异议及30年租期的租赁合同和已交纳半年租金的事实而判决确认双方租赁关系已解除，对此上诉人不服。双方于2001年11月8日所签订的三十年的租赁合同合法有效，双方应继续履行，2018年1月至8月的租金上诉人已向被上诉人支付清，且还交有200000元的押金，未丝毫损害被上诉人的利益。
西藏通信管理局服务中心辩称，西藏通信管理局与上诉人签订的30年租期的合同内容，在履行中已由2016年、2017年上诉人与被上诉人双方签订的租赁合同变更，一审对此认定正确。而2017年签订的租赁合同届满后，被上诉人有权提高租金，上诉人在接到解除通知后未依法提出异议，故一审认定解除租赁关系，依法有据，应予维持。
西藏通信管理局服务中心向一审法院起诉请求：1.确认双方之间的租赁关系于2018年4月10日解除；2.周周林退还西藏通信管理局服务中心租赁物，支付房屋租金439017.6元（自2018年1月1日起至2018年4月30日止）；3.周周林支付自解除租赁关系之日起至房屋退还之日止房屋占有使用费329263.2元（计算至2018年7月31日止）；4.周周林承担本案诉讼费。
一审法院认定事实如下：2016年1月1日，西藏通信管理局服务中心与周周林签订门面租赁合同，约定西藏通信管理局服务中心将位于拉萨市西藏自治区通信管理局大门左侧，建筑面积为1567.92平方米的房屋出租给周周林，并约定租期为自2016年1月1日起至2016年12月31日止；租金为每平方米55元，月租金为86235.6元；租金支付方式为按季度支付，即每季度首月10日前预交付该季度租金；合同期满时，承租方如需续约，须提前30天以通知出租方，重新签订租赁合同等权利义务内容。该合同到期后，双方针对该房屋重新签订门面租赁合同，约定租期为自2017年1月1日起至2017年12月31日止，其他内容均与2016年的合同内容一致。合同租期届满后，西藏通信管理局服务中心以双方合同租期截止后未续签租赁合同，且周周林未支付房屋占有使用费为由，于2018年4月10日向周周林下发了解除房屋租赁合同通知书。当日周周林签收了该解除房屋租赁合同通知书。对以上双方没有争议的事实一审法院予以确认。
对争议事实认定如下：2001年1月8日周周林与西藏通信管理局服务中心签订了商品房租赁合同，约定周周林租用西藏通信管理局服务中心办公大楼东侧商品房一幢，租用面积1567.92平方米。房租标准每两年调整一次，调整标准以综合国际城综合房租价格为依据，调整后的房租标准另行签订合同。周周林于2013年1月15日向西藏通信管理局服务中心缴纳房屋押金200000元。针对该房屋，西藏通信管理局服务中心与周周林于2016年1月1日签订门面租赁合同，约定租赁期为一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金每平方米55元，月租金为86235.6元，支付方式为按季度支付，即每季度首月10日前预交付该季度的租金等权利义务内容。该合同到期后，双方于2017年1月1日重新签订租赁合同，约定租期为一年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止，租金及其他权利义务均不变。租赁期间，周周林将涉案房屋对外进行转租，并由负责从各次承租人处收取水费。租赁期届满后，双方未续签租赁合同。
2018年4月5日，周周林按照2017年双方签订的合同标准向西藏通信管理局服务中心转账自2018年1月份起至6月份止的租金共517413.6元。2018年4月10日西藏通信管理局服务中心以周周林未按时缴纳租金为由向周周林送达了解除房屋租赁合同通知书。周周林在收到解除合同通知书后，按照每平方70元标准将租金差价共计141112.8元转账给西藏通信管理局服务中心。
一审法院认为，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。结合本案，通过双方提交的证据可以认定，双方之间虽于2001年签订了租期为30年的租赁合同，但经双方自愿协商后重新签订了租赁合同，并对2001年签订的租赁合同内容进行了变更，故双方应按照变更后即2017年1月1日签订的租赁合同内容履行各自义务。2017年签订的租赁合同期限届满后，双方未签订租赁合同应视为不定期租赁。西藏通信管理局服务中心以周周林未经西藏通信管理局服务中心同意私自转租房屋，且未按时缴纳租金为由要求解除租赁合同，并向周周林送达了解除合同通知书，现西藏通信管理局服务中心主张确认双方之间的租赁关系于2018年4月10日解除。对此，周周林称其不同意解除合同，西藏通信管理局服务中心在三个月的抗辩期内提起诉讼，因此该合同并未解除。根据法律规定，当事人对合同解除虽有异议，但在约定异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案周周林主张对解除合同有异议，但自收到解除合同通知书之日起三个月内并未向人民法院提出异议，且根据双方约定，若周周林未按约定交付租金，超过5天以上，西藏通信管理局服务中心有权解除合同，故西藏通信管理局服务中心要求确认租赁关系解除的诉请，一审法院予以支持。鉴于双方之间的租赁合同已解除，现西藏通信管理局服务中心主张周周林退还租赁物的诉请，本院予以支持。另，西藏通信管理局服务中心按照房租每平方70元的标准主张周周林支付自2018年1月1日起至2018年4月30日止的房屋租金439017.6元的诉请及自2018年5月1日起至2018年7月31日止期间的房屋占有使用费329263.2元。因周周林是基于房屋租赁关系才对本案所涉房屋进行了占有，故西藏通信管理局服务中心要求周周林支付占有使用费的诉请本院在此予以一并处理。现西藏通信管理局服务中心主张按每平方70元的标准支付租金及使用费，但该主张无任何法律和事实依据，故本院按照每平方55元标准计算后确认周周林应付自2018年1月1日起至2018年7月31日止租金及占有使用费共计603649.2元。又因周周林一直认为双方之间的租赁关系至今未解除，故主张称其已支付的款项为租金，但经审查该款中包括租金和占有使用费，且通过双方提交的证据可以认定被告已向西藏通信管理局服务中心支付658526.4元，故西藏通信管理局服务中心的该诉请因证据不足一审法院不予支持。针对押金和多收取的占有使用费，因双方之间的租赁关系已解除，故在周周林未拖欠任何费用的情况下西藏通信管理局服务中心理应退还。
综上所述，西藏通信管理局服务中心主张确认双方之间的租赁关系于2018年4月10日解除的诉请，因证据充分，一审法院予以支持；西藏通信管理局服务中心主张周周林退还租赁物的诉请，一审法院予以支持。西藏通信管理局服务中心主张周周林支付租金及占有使用费的诉请，因证据不足，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百三十二条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认西藏自治区通信管理局机关服务中心与周周林的租赁关系于2018年4月10日解除；二、周周林于本判决生效之日起二十日内将位于西藏自治区通信管理局大门左侧上下两层，建筑面积为1567.92平方米的房屋返还给西藏自治区通信管理局机关服务中心；三、驳回西藏自治区通信管理局机关服务中心的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。
本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院基本一致。
本院认为，西藏通信管理局服务中心与周周林之间的租赁关系应予解除，理由如下：1、本案中虽然双方当事人于2001年1月8日签订了租赁期限为三十年的商品房租赁合同，但合同中对租赁期间租金的具体金额并未有约定，仅约定商品房租金标准每两年调整一次，调整后的房租标准另行签订合同。根据双方之前的租赁习惯，可以看出双方如需继续保持租赁关系，则需要2018年重新签订租赁合同。周林林上诉称之前所签订的30年租期的合同并未变更或作废，更未解除，对双方具有约束力。经查，因2001年1月8日双方签订的商品房租赁合同中对于租金标准并未有明确约定，同时约定租金标准每两年调整一次，具体金额由双方另行协商，基于该合同中基本租金条款缺失，故该合同应视为双方之间形成的“框架协议”，仅能证实双方之间具有长期合作意向，不具备形成实际约束力的基本条件。2、2016年、2017年双方重新签订门面租赁合同，两份合同中均明确约定了租赁期限为1年，并约定期限届满后，双方需重新签订租赁合同。根据合同中的约定，双方之间的租赁合同自2017年12月31日起期满，后因双方对租金的金额未能达成一致意见，故未能重新签订租赁合同。对此周周林诉称，2008年4月5日其按2017年租赁合同中约定的租金标准将2018年1月至6月份的租金共517413.6万元转账支付给西藏通信管理局服务中心，西藏通信管理局服务中心也未拒收或退还给周林林，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故案涉双方自2018年1月1日起应视为形成不定期租赁关系。根据法律规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，现西藏通信管理局服务中心主张双方之间的租赁关系于2018年4月10日解除，符合法律规定，应予支持。
综上，周林林提出的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人周周林负担（已交）。
本判决为终审判决。
审判长 边 珍
审判员 达 杰
审判员 尼玛央宗
二〇一八年九月二十日
书记员 白玛曲宗