黑龙江省巴彦县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑0126民初2387号
原告：陈凤芝，女，汉族，1949年12月14日出生，住黑龙江省巴彦县。
委托诉讼代理人：李默涵，黑龙江九州律师事务所律师。
被告：黑龙ＸＸ星房地产开发集团有限公司，地址巴彦县巴彦镇。
法定代表人：杨成，职务：总经理。
委托诉讼代理人：孙国权，男，汉族，1954年4月10日出生，黑龙ＸＸ星房地产开发集团有限公司员工，住黑龙江省巴彦县。
委托诉讼代理人：王国臣，男，汉族，1944年4月30日出生，黑龙ＸＸ星房地产开发集团有限公司员工，住黑龙江省巴彦县。
第三人：温俊梅，女，汉族，1960年9月10日出生，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：江涛，黑龙江承启律师事务所律师。
原告陈凤芝与被告黑龙ＸＸ星房地产开发集团有限公司（以下简称华星公司）、第三人温俊梅确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月24日公开开庭进行了审理。原告陈凤芝及委托诉讼代理人李默涵，被告委托诉讼代理人孙国权、王国臣，第三人委托诉讼代理人江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈凤芝向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；2、判令被告履行与原告签订的商品房买卖合同义务，并协助原告办理不动产权证书，提供办证所需手续；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告是被告开发建设的位于巴彦县××小区××楼××单元××号车库的业主，原告通过合法渠道购买并合法占有和使用该房屋至今，原告数次要求被告协助为原告办理不动产登记手续，但被告迟迟不予办理。经原告查询得知，被告为了借款已经将案涉房屋与第三人在房屋登记部门办理了房屋预售登记相关手续，致使原告不能正常办理案涉房屋产权登记。原告认为，被告与第三人办理预售登记所签订的房屋买卖合同是为贷款进行的抵押担保行为，根据《担保法》以及《物权法》的相关规定，该抵押行为违法不发生法律效力，第三人不具有该房屋物权上任何的优先权。同时因被告与第三人之间并非真实的房屋买卖合同关系，该合同的签订严重损害了原告的合法利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条以及《民法总则》的相关规定，现原告诉至贵院，要求依法确认被告与第三人之间签订关于案涉房屋的商品房买卖合同无效，责令被告立即协助办理案涉房屋的不动产登记手续至原告名下，并承担全部诉讼费用。
被告黑龙ＸＸ星房地产开发集团有限公司辩称，同意原告的诉讼请求，无异议。
第三人温俊梅辩称，2013年年末，被告从第三人处借款，为保证债权实现，华星公司用其开发的金桥怡园小区8、9号楼共计87套房产在巴彦县房产局进行预售登记，之后又进行公证延期。现在第三人已经与华星公司和案外人巴彦县悦和天下房地产开发有限公司就债务偿还达成协议，为此对本案涉及的房产不主张权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的商品房购房合同，购房款缴费票据（税务发票），入户费、装修保证金、水、电、热力、物业等费用票据，被告与第三人签订的商品房买卖合同以及购房款收据，巴彦县房产局出具的说明，企业法人营业执照、企业集团登记证，建设用地规划许可证、巴彦县房产局关于撤销黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司开发项目商品房预售许可证的决定，巴彦县解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题建审意见3份和第三人提供的金桥怡园预售登记表，2014年8月21日公证书一份等10组证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，即原告提供的被告出具的证明，金桥怡园商品房预售登记明细表，黑龙江省桦南县人民法（2017）黑0822民初1037号民事判决书以及最高法院类似案件判例三份等4组证据。本院认定如下：1、关于原告提供的被告出具的证明一份。原告欲证明该涉案房屋已经出售给原告，此证据与被告和第三人商品房买卖合同以及购房款收据相互印证，证明了被告与第三人的商品房买卖合同名为买卖实为借贷，不具备商品房买卖合同的要件，违背了法律、行政法规的禁止性规定。同时该证明证实了该房屋占有和使用的权利人，均为原告。原告完全有理由因自身对房屋的所有权权益被恶意损坏，而提出被告与第三人之间房屋买卖合同无效的诉权主张。被告对此证据无异议。第三人对此证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为双方签订的合同是双方真实意思表示，实质上是担保第三人的债权，第三人没有实际占有和使用上述房屋，但是担保合同经过了房产部门的预售登记。本院经审查认为，第三人承认其与被告签订的合同是为担保第三人债权的实现，第三人没有实际占有和使用涉案房屋，因此被告与第三人签订的商品房买卖合同名为买卖实为借贷，违背了法律、行政法规的禁止性规定，应认定为无效合同；2、关于金桥怡园商品房预售登记明细表一份。原告欲证明，被告名义上将房屋预售给本案的第三人，并签订案涉房屋的商品房买卖合同，并依据该合同，在巴彦县房产部门进行了商品房预售登记，但实际上是作为与第三人之间存在民间借贷法律关系的担保，作为买受人的第三人不可能因生活消费的需要同一时间购买87套房屋，该预售登记极大地侵害了原告的合法权益，应当认定无效，因为预售登记的无效，必然会导致所依附的商品房买卖合同的无效。另外，案涉房屋的预售登记，既不是预售合同的联机备案登记，也不是初始登记的预告登记，该预售登记的形式不符合法律所规定的登记形式，因无任何的法律规定其合法性的存在，从法律效力上，该商品房预售登记应为无效。被告对此证据无异议。第三人对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为案外人巴彦县悦和天下房地产有限公司已经实际承担债务，所以无论该预售登记是否能体现第三人权利，第三人都不主张。本院经审查认为，案涉房屋的预售登记，既不是预售合同的联机备案登记，也不是初始登记的预告登记，该预售登记的形式不符合法律所规定的登记形式，该商品房预售登记应为无效；3、关于黑龙江省桦南县人民法院（2017）黑0822民初1037号民事判决书以及最高法院类似案件判例三份。原告欲证明，桦南县人民法院受理类似案件，经审理判决该案件中开发公司（该案被告）与第三人之间买卖合同无效，开发公司（被告）与房屋实际所有人（该案原告）合同有效，开发公司（该案被告）配合房屋实际所有人（该案原告）办理房屋产权登记，该判决依法维护了生活消费性购房人或回迁人的合法权益。被告对此证据无异议。第三人对法院相关文书的真实性无异议，但是认为中国不是判例法国家，对于本案作为证据使用不合适。本院经审查认为，其他法院对类似案件的判决，特别是最高人民法院的案例，对各基层法院有指导性和参照性作用，本院将在综合分析案情基础上决定是否参照适用。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：巴彦县巴彦镇金桥怡园小区二期建设项目系被告华星公司开发，2013年12月15日取得了商品房预售许可证，2014年12月15日，巴彦县房产住宅局以被告在办理预售许可过程中隐瞒真实情况，提供虚假材料，以不正当手段取得预售许可，属违法违规行为为由，撤销了商品房预售许可证。2013年10月2日，原告与被告签订《巴彦县金桥怡园小区二期商住楼销售合同》，约定被告将其开发建设的巴彦县××小区××楼××单元××号车库卖给原告，房屋价款原告已付全额。房屋建成后，被告将该房屋交付给原告占有使用至今。2013年12月10日，被告从第三人处借款，为了担保债权实现，被告与第三人签订了房屋买卖合同，将交付给原告占有使用的房屋卖与第三人，并在巴彦县房地产管理局办理了预售登记，但此房屋仍然由原告占有使用。此后，当原告到巴彦县房产住宅局办理房屋权属证书时，被告知涉案房屋已被第三人在巴彦县房地产管理局办理了商品房预售合同备案登记，导致原告无法实现权利，故提起诉讼。另查明,根据“省两办”《关于进一步做好回迁安置和不动产权证办理工作的意见》（厅字【2017】35号）和“市两办”《关于进一步加快解决历史遗漏问题项目不动产登记问题的工作方案》（哈厅字【2017】42号文件精神），以及巴彦县处理历史遗留项目不动产登记问题的专题会议纪要工作安排，经巴彦县住房和城乡建设局，国土资源局，公安，消防，国、地税局等各部门联合，对于因历史遗留项目五证不全，不能办理产权证照的情况，对案涉房屋所在小区的开发建设项目的不动产登记问题进行了会签。在会签之后，先行给各回迁和实际购买房屋的业主办理产权证照。本案在审理过程中，被告表示承认上述事实，第三人表示其与华星公司和案外人巴彦县悦和天下房地产开发有限公司就债务偿还达成协议，为此对本案涉及的房产不主张权利。
本案争议的焦点问题：一是被告与第三人签订的房屋买卖合同效力及在房产局预售登记的法律认定问题；二是原告与被告签订的房屋买卖合同效力及履行问题。
一是被告与第三人签订的房屋买卖合同效力及在房产局预售登记的法律认定问题。首先，民法通则规定民事法律行为应当具备的条件之一为“意思表示真实”，被告与第三人之间存在借款的债权债务关系，作为借款的担保被告与第三人将涉案房屋办理了预售登记，可见双方的真实意思是以房屋作为借款的抵押担保，双方的外在表示为签订商品房买卖合同并办理预售登记，但双方签订商品房买卖合同这一民事行为的内在意思与外在表示不一致，意思表示并不真实，应为无效；其次，我国采取物权法定原则，本案中被告与第三人采取签订商品房买卖合同的方式来担保债权的实现，该担保方式没有被物权法或其他法律所规定和认可，不符合物权法定的原则；最后，民间借贷司法解释亦规定审理民间借贷案件中如出现实为借贷而名为买卖的情形应以借贷法律关系审理，并释明当事人变更诉求，如其拒绝裁定驳回起诉，由此可见就该案的审理应坚持买卖合同的从属性及基础法律关系审理的原则，第三人可以民间借贷另行向债务人主张权利，作为其民事权益的救济方式。另外，案涉房屋的预售登记行为属于行政行为，对行为效力问题，本院不作评判，但该登记行为既不符合预售合同的联机备案登记形式，也不符合初始登记的预告登记形式，该预售登记行为不符合法律所规定的登记形式，因此不具备物权登记排他性对抗效力。
二是关于原告与被告签订的房屋买卖合同效力及履行问题。2013年10月2日，原告与被告签订《巴彦县金桥怡园小区二期商住楼销售合同》时，被告已取得了商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，此时双方签订的商品房买卖合同具有了效力，虽然被告商品房预售许可证因在办理预售许可过程中存在违法违规行为于2014年12月15日被撤销，但这与出卖人自始未取得过商品房预售许可证的情形不同，该情势变更事由不导致原被告签订的商品房买卖合同转为无效合同。原告实际占有、使用了所购房屋，并且巴彦县政府已按照省市政府文件精神，组织各职能部门进行了会签，已决定为该小区办理房屋产权登记手续，原被告双方具备了履行合同的条件，能够实现双方签订合同目的，因此原被告签订的商品房买卖合同自然有效仍应继续履行。在该合同依法有效的情况下，被告应协助原告办理该房屋产权登记手续。
综上所述，被告与第三人签订的房屋买卖合同名为商品房买卖，实为借款担保，意思表示不真实，第三人所支付的款项实为借款，其并未履行买卖合同的价款支付义务，此担保方式违反物权法定原则和民间借贷法律规定，应为无效。原被告签订的商品房买卖合同意思表示真实，具备商品房买卖合同的要件，且已实际履行交付、占有，无争议，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，在该合同依法成立的情况下，被告负有协助原告办理该房屋产权登记手续的附随义务。据此，原告的诉讼请求理由充分，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条,《中华人民共和国物权法》第五条、第二十条、第一百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认被告黑龙ＸＸ星房地产开发集团有限公司与第三人温俊梅于2013年12月10日签订的《哈尔滨市商品房买卖合同》无效；
二、被告黑龙ＸＸ星房地产开发集团有限公司应于具备办理黑龙江省巴彦县金桥怡园小区二期8号楼房屋产权初始登记之日起十日内提供办证所需手续，协助原告陈凤芝办理黑龙江省巴彦县金桥怡园小区二期8号楼南单元26号车库产权登记手续。
案件受理费100元，由被告黑龙ＸＸ星房地产开发集团有限公司负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判长 张健民
审判员 钟学文
审判员 吴海峡
二〇一八年八月三十日
书记员 杨启悦