某省某县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）子洲民初字第00012号
原告(反诉被告)徐甲，男，住某省某县某镇某村。
委托代理人徐乙，男，系原告徐甲之父。
被告（反诉原告）徐丙，男，住某省某县某镇某村。
委托代理人白某，某信一律师事务所主任。
原告(反诉被告)徐甲（以下简称原告）与被告（反诉原告）徐丙（以下简称被告）租赁合同、财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐甲诉称，2014年农历4月初，受被告邀请，原告租用被告的一块空场地，用于洗车。双方口头约定每月租金1000元，被告为原告提供擦车用具以外的所有洗车设备（包括用水用电，电费由原告自理），并为原告免5个月场地租赁费用于开拓市场。农历4月中旬，原告正式开始营业，由于被告向原告提供的洗车房阻挡了后面住户的采光，该房被相关部门责令拆除。农历5月，移至现地址。迁址后，被告协商修车洗车用地，并买来部分砖用于平整地面，平整工作全部由原告完成，被告未支付任何报酬。且原告为修建场地提供了钢管、下水管道等原材料共计1800元，被告卖4张洗车卡共计1000元未向原告交还。期间，原、被告协商打水井用于洗车，被告因费用过高便与张甲达成以下协议：修车洗车生活用水1年600元，修车洗车生活用电1度0.3元，费用由原告提供，由被告向张甲支付，原告一直未介入。因洗车行效益越来越好，被告便要求与原告合伙经营，都被原告婉拒。2014年7月14日，被告将原告洗车用电剪断，原告就将路堵住，后经徐丁、徐戊调解，双方签订了“徐丙出租徐甲洗车场地协议”。8月中旬，天气渐冷，被告一直没有按照合同第四条规定为原告提供住宿和做饭使用的房子，原告多次与被告协商未果后，花费8000元在洗车房旁盖了一间彩钢房，被告没有支付任何费用。10月下旬，被告又将原告用电剪断，要求原告支付房租，原告拒绝支付，双方因此发生纠纷。随着效益不断好转，原告已卖出洗车卡200余张，合计60000元。由于被告履行合同不到位，现要求退卡的客户越来越多，原告的损失正在逐步扩大。11月25日至今，原告洗车房断水，被告一直没有按照约定，为原告提供洗车用水，使原告的经济遭受重大损失。经鉴定，原告洗车损失80760元、铺设场地工时费1620元及彩钢房价值6900元，共计89280元。综上所述，被告已严重违反合同多项约定，损害了原告的合法权益，致使原告遭受了巨大的经济损失。故诉至法院，要求被告继续履行合同，并赔偿原告各类损失共计92080元，承担本案诉讼费用及鉴定费用。
原告徐甲向法庭提交了下列证据：
1、营业执照复印件，证明原告系合法经营。
2、徐丙出租徐甲洗车场地协议复印件，证明原告洗车用水应该由被告负责。
3、徐丁的证人证言，证明原告如何租赁洗车场地以及约定租金等情况。
4、徐丁与徐戊出具的情况说明书，证明原、被告签订协议的过程，以及洗车场地水电由被告负责供给，费用由原告负担。
5、价格鉴定结论书及鉴定费票据，内容为，徐甲洗车直接损失80760元（2014年11月25至2015年6月16日）、铺设场地工时费1620元及彩钢房价值6900元，共计89280元。鉴定费2000元。证明该损失应由徐丙赔偿。
被告徐丙辩称，原告所述不是事实。其一，其并未邀请原告，也未准备与原告合伙经营，原告租赁被告场地是先经营后订立的合同。其二，原告经营场地的用水，是由被告与土地承包人协调让原告使用的。双方合同不能履行是原告自身偷电原因造成的，对于原告所述的四张洗车卡计1000元，被告同意向其支付。其三，洗车场地用原告材料是事实，原、被告达成场地租赁协议后，双方对材料费进行结算共计1800元，该项费用由被告负责。其四，原、被告协议约定不明，水不是设备，不在协商约定中，被告不负责供水。其五，原、被告就租金交付日期未作明确约定，因是月租，根据有关法律规定应该在每月的月底交付被告，但原告一直以种种理由拒绝支付，原告的行为违反合同约定，被告因此要求解除合同，并要求原告支付已经产生的租金。其六，被告在出租场地前，双方还没有说明租地有关事宜，原告就开始在该场地洗车达20余天，双方发生争议后，经人协调双方签订了租地合同。因此，这份协议既是租地合同，同时也是处理协议。在协议达成之前，双方就用水用电情况作出明确约定：水电等被告不予负责。其七，原告因偷电，其电源、水源被所在地村委会切断。村委会的决定属于第三人行为，这是一种不可抗力。因此，合同无法继续履行是原告自身偷电行为导致的，后果应由原告自行承担。综上，被告要求解除与原告之间的洗车场地租赁合同，并要求原告支付从2014年7月14日起至2015年7月13日止的租金12000元。
被告徐丙向法庭提交了以下证据：
1、徐丙出租徐甲洗车场地协议复印件，证明根据协议内容，原告水电费自负，被告并不负责解决原告洗车用水；且该合同期限已届满，合同应予解除。
2、徐戊、徐丁的证人证言，证明原告在该协议达成之前就已经开始营业。
3、李甲的证人证言，证明原告从2014年6月20日之前开始营业。
4、李乙的证人证言，证明原告将水费600元直接向张甲支付。
5、城关供电所的证明，证明农场变用户张甲的电表从2014年3月份后无电量显示被停用。
6、张乙的证人证言，证明被告让安装工为原告洗车房安装暖气时,遭到原告拒绝。
7、某村委会的证明，证明原告因偷电致其水电不能正常使用。
本院依申请调取的证据：
1、（依被告徐丙申请调取的证据）本院与张丙的谈话笔录，证明张丙与徐丙一同与张甲协商原告洗车用水的费用，暂商定每年水费600元，徐丙称需征得徐甲同意。
2、（经原告徐甲申请调取的证据）本院与张甲的谈话笔录，证明张丙与被告一同与张甲协商用水的费用，商定每年水费600元，后原告将水费600元直接向张甲支付；张甲当时是以徐丙用水用电为名，才与其商定费用。
经庭审质证：
被告对原告提供的1号证据就洗车营业认可，但对其洗车装潢、美容超出营业范围，违背协议约定不认可。对2号证据真实性认可，证明目的不认可。对3号证据中除租赁费每年1000元这一事实予以认可，其他均不认可，认为与事实不符。对4号证据不认可，其认为当时已经解决了供水供电的问题，后才达成了协议，该协议只约定费用由原告承担，并未约定洗车用水由被告负责。对5号证据的真实性无异议，但不认可证明目的，认为该损失应由徐甲自己承担。被告对本院调取的1号证据认可，对2号证据不认可，因张甲本人在谈话中称记不清楚当时的具体情况，所以对其所谈的内容不认可。
原告对被告提供的1号证据真实性认可，证明目的不认可。对2号证据认可，对3-6号证据不认可，认为与事实不符。对7号证据不认可，因为其没有偷电行为。原告对本院调取的1号证据不认可，认为谈话内容所述不是事实。对2号证据无异议。
本院对原、被告提交的证据以及本院调取的证据作如下认定：
对于原告提供的1号、3号证据，客观、真实，依法予以采信。对于2号、5号证据的真实性均予以确认，对其证明目的均依法不予采信。对于4号证据，因与证人证言的形式要件不符，依法不予采信。对于被告提供的1-4号证据，客观、真实，来源合法，依法予以采信。对于6号证据，因原告不认可，被告又未提供其他证据予以印证，依法不予采信。对于5号、7号证据，不属本案审理范围，依法不予采信。对于本院调取的1号、2号证据的真实性，依法予以确认。
本院根据原、被告陈述，举证、质证及认证查明以下事实：
徐丙在某县某镇某村旁租赁村民张丙的一块承包地用于经营汽车机电修配。2014年6月间，徐丙将其空余的场地出租给徐甲用于经营洗车生意。洗车场地由徐甲投工予以平整，所需材料由徐丙提供，洗车排水的下水道所需钢管系徐甲提供。徐丙与张丙同附近居民张甲（水井在其地里）协商,洗车水源用水泵从该水井抽取，并征得徐甲同意，每年支付水费600元。2014年6月下旬，徐甲便开始营业洗车。期间，双方发生纠纷，后经徐丁、徐戊调解，双方于2014年7月14日签订了“徐丙出租徐甲洗车场地协议”，内容为，1、被告将其所有的一间彩钢房出租给原告，月租金为1000元；2、被告为原告提供现有洗车设备（擦车所用的东西除外）；3、冬天由被告为洗车所需的取暖供暖，取暖费由原、被告共同承担（各承担百分之五十）；4、被告为原告提供晚上住宿和做饭的房子一间（只供晚上住宿和做饭使用，被告对该房子拥有使用权和所有权）；若原告感觉使用不方便，可以在不妨碍被告修车和房子旁边道路通行的情况下，另外在旁边盖一间彩钢房；5、洗车所需的水电费由原告承担，被告不负责；6、房间以外的院子由原、被告共同使用；7、洗车场地内发生的一切事故由原告负责，被告概不负责；8、协议有效期为一年（从2014年7月14日起至2015年7月13日止），双方签字后均不得反悔。到期后如有需要，继续签约。2014年11月25日峨峁峪村委会将徐甲洗车所用水源停止供应。徐甲认为其转租徐丙场地洗车，徐丙应该保证水源畅通，但徐丙认为根据双方所签订协议，徐甲洗车水源由其自行负责，为此双方又发生纠纷。徐甲于2014年11月25日将徐丙经营的机电修配中心门市予以阻挡，徐丙诉至法院，提起排除妨碍、停止侵害、赔偿损失之诉（已另案作出处理）。现徐甲诉至法院，要求继续履行合同，并由徐丙赔偿所造成其停业等损失。该具体损失，本案在审理期间，经徐甲申请，本院委托某县价格认证中心予以评估鉴定，徐甲洗车直接损失80760元（2014年11月25至2015年6月16日）、铺设场地工时费1620元及彩钢房价值6900元，共计89280元。鉴定费2000元。另徐甲要求徐丙支付四张洗车卡计1000元，铺设下水管道材料费1800元。徐丙在审理期间提起反诉，要求解除合同，并由徐甲按照协议支付从2014年7月14日起至2015年7月13日止的租赁费，每月1000元，共计12000元。
本院认为，本案争议焦点为，一、关于双方签订的“徐丙出租徐甲洗车场地协议”合同的效力问题；二、关于造成徐甲洗车房停业的原因以及损失赔偿问题；三、关于房租应否支付的问题。
首先，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限，附终止期限的合同，自期限届满时失效。第二百三十六条，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。本案中，徐甲与徐丙在平等自愿基础之上，并经朋友徐丁、徐戊协调，签订的“徐丙出租徐甲洗车场地协议”合同，属双方真实意思表示，且该协议内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，应属有效合同。现该合同约定的租赁期限已届满，在诉讼期间，虽徐甲要求继续履行合同，但徐丙要求解除合同，即说明徐丙不愿继续出租，故该合同应予解除。
其次，关于徐甲请求徐丙赔偿其洗车停业损失以及徐丙反诉要求徐甲支付租赁费的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任”的规定，结合本案事实，造成徐甲从2014年11月25日起洗车水源被停止原因系第三人行为，非原、被告原因所致。故对徐甲所请求的洗车停业损失，由其自行承担。再根据双方签订的《协议》，对租赁费做了明确约定，即每月1000元，徐甲理应按照约定支付徐丙租赁费。但因徐甲洗车水源被停用后，其一直未经营，造成的停业损失客观存在，该损失又由其自行承担，如再让其支付全部租赁费于情理相悖。从公平原则角度综合考虑，本院确定徐甲只支付其营业期间的租赁费，即从2015年7月14日起至2015年11月25日止的租赁费4330元予徐丙。对于停业期间之外的租赁费，由徐丙自行承担。
第三，对于徐甲请求的平整、铺设洗车场地工时费以及下水道材料费之请求，因双方之前对下水道所用材料费商定为1800元，工时费经鉴定为1620元，根据谁受益、谁承担的原则，徐丙应支付徐甲材料费1800元、工时费1620元。对于徐甲要求徐丙支付洗车卡计1000元，徐丙在审理期间表示愿意支付，故本院依法予以支持。对于徐甲要求徐丙赔偿彩钢房的诉请，因该彩钢房一直由徐甲管理使用，故对其请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、徐丙与徐甲所签订的出租洗车场地合同，依法予以解除。
二、由徐丙在本判决生效后5日内支付徐甲平整、铺设洗车场工时费1620元、安装下水道材料费1800元、洗车卡计价1000元，以上共计4420元。
三、由徐甲在本判决生效后5日内支付徐丙从2015年7月14日至2015年11月25日期间的租赁费4330元。
四、驳回徐甲要求被告徐丙赔偿洗车房停业期间直接经济损失80760元以及一间彩钢房价值6900元的诉讼请求。
五、驳回徐丙其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费2000元，由徐甲承担1800元，徐丙承担200元。
案件受理费2030元，徐甲承担1930元，徐丙承担100元。
反诉费125元，减半收取，由徐丙承担35元，徐甲承担27.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某省某市中级人民法院。
审 判 长 马 平
审 判 员 钟鹏程
人民陪审员 乔 保
二〇一五年八月四日
书 记 员 高雄兵