湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浏民初字第01627号
原告（反诉被告）浏阳市中晟物业管理有限公司，住所地浏阳市大塘冲路丽都花园。
法定代表人彭昌国，董事长。
委托代理人吴思缘，女，系该公司会计。
委托代理人王洪流，湖南众议律师事务所律师。
被告（反诉原告）浏阳市丽都房地产开发有限公司，住所地浏阳市集里办事处北正北路。
法定代表人邹会江，总经理。
委托代理人邹灿灿，该公司副总经理。
委托代理人邱志，该公司法务部工作人员。
原告（反诉被告）浏阳市中晟物业管理有限公司（以下简称“中晟公司”）与被告（反诉原告）浏阳市丽都房地产开发有限公司（以下简称“丽都公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月5日立案受理。依法由代理审判员张如意适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中晟公司的法定代表人彭昌国、委托代理人吴思缘、王洪流到庭参加诉讼，被告丽都公司的委托代理人邹灿灿、邱志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中晟公司诉称，2011年11月16日，长沙安洁物业管理有限公司（以下简称安洁公司）与被告签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业名称为丽都·花苑，服务期限为一年，物业服务费按别墅每户2000元／年，电梯房1元／㎡，步行房0.6元／㎡收取。一次缴纳一年，由被告负责代收代付。如被告未按时足额交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。根据该合同，丽都公司应代收取的费用为：别墅物业费48000元，1、2号栋房屋（含门面房、步行房）物业费275125.37元，1、2号栋的环卫费18720元（96元／户×195户），电梯检测费18000元，电梯维护费27200元，合计387045.37元。因当年安洁公司自行收取177355.3元（含环卫费216元），被告已付73000元，故被告共欠安洁公司物业服务费136690.07元。
安洁公司服务期限届满后，被告委托原告为丽都·花苑小区提供物业服务，并签订了《前期物业服务合同》，合同期限为一年，即自2012年11月17日-2013年11月17日止，其余内容与前份的一致。该合同到期后，被告继续为小区服务至2013年12月31日，共超期服务45天。故被告应支付别墅物业费48000元，1、2号栋房屋（含门面房、步行房）物业费275125.37元，1、2号栋的环卫费18720元（96元／户×195户），电梯维护费27200元，超期服务45天的物业费42730.67元，合计411776.04元。因当年原告自行收取179491.9元（含环卫费7294元），被告已付110000元，故被告共欠原告物业服务费122284.14元。
2014年4月25日，安洁公司在《浏阳日报》刊登了《债权转让通知》，将该公司在被告处的债权转让给原告，由原告负责收取。故请求法院判令被告支付原告拖欠的物业费258974.21元及违约金253994.98元（自每次合同履行期届满的次日起至2014年3月28日止）。
被告丽都公司辩称：对原告服务的面积、单价及原告自行收取的金额无异议，但对被告应代收的项目有异议：1、第一份合同中被告方只承担代收1栋电梯房物业费74886.72元（不含门面房、步行房）、2栋电梯房物业费133121.4元（不含门面房）的义务；2、第二份合同中被告方只承担代收1栋电梯房（不含门面房、步行房）物业费74886.72元、步行房10378.37元、2栋电梯房（不含门面房）物业费133121.4元、别墅48000元的义务，其余物业费不应由被告方负责收取；3、原、被告的合同终止日期为2013年11月17日，原告主张应由被告代收超期服务45天的物业费，依法不能支持。4、被告共支付2012、2013年度的物业费240500元，加上原告自行收取的部分，被告已全面履行了合同中的代收代付义务，不存在违约行为，故不应支付违约金。
反诉原告丽都公司诉称：2011年11月16日，彭昌国以安洁公司名义与反诉人签订了《前期物业服务合同》，2013年10月18日，反诉人与被反诉人补签《前期物业服务合同》，两份合同的履行期限均为1年；均明确被反诉人对共用设施设备、消防设施负有维护、修缮、保证污水排放畅通、垃圾日产日清等义务。但被反诉人未很好的履行上述义务。致使反诉人在新物业公司进入时不得不对相关设备进行更换、对小区环境卫生进行整治。为此，反诉人进行化粪池清理、垃圾清运、水箱清洗、更换电梯配件共花费12600元，支付被反诉人拖欠的公用设施电费2910元，地下车库排风道损坏需维修费约12500元。现安洁公司的债权已转让给被反诉人，上述损失理应由被反诉人承担。故请求法院判令被反诉人赔偿反诉人的上述经济损失共28010元，如反诉人多支付了物业费请求予以返还。
反诉被告中晟公司辩称：双方在被反诉人承接、撤出该小区时均未进行查验交接，反诉人无证据证明反诉请求中所花费的费用系发生在被反诉人管理期间，请求驳回反诉请求。
经审理查明，安洁公司、中晟公司均系依法经工商注册登记成立的从事物业管理服务的企业法人。丽都公司系依法经工商注册登记成立的从事房地产开发的企业法人。2011年丽都公司在本市大塘冲路开发建设了丽都·花苑小区，该小区共包含别墅24栋、电梯房2栋（其中：1号栋房屋1楼为临街门面，面积986.59㎡；一单元2-7楼为步行房，面积1441.44㎡；二至四单元2-9楼为电梯房，面积6240.56㎡）。2号栋房屋1楼为临街门面，面积1377.53㎡；2-9楼为电梯房，面积11093.45㎡，共五单元）。
2011年11月16日，彭昌国以安洁公司（乙方）名义与被告丽都公司（甲方）签订《前期物业服务合同》（以下简称“第一份合同”），合同约定：“物业名称：丽都·花苑第一条二、乙方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共轶序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……第二条一、确保居住小区内楼房共用部位、共用设施设备、基本市政设施的正常使用和养护，包括：2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指住宅小区或单幢住房内。共用的上下水通道、落水管、水箱、加压水泵、水源热泵、供暖管道、电梯、天线、供电线路照明、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。二、1、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运；……第三条物业管理服务质量二、1、设备良好，运行正常，无事故隐患；四、1、整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清；……第四条物业管理服务费用物业管理服务费用不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用。乙方每季度向业主收取物业管理服务费：别墅住宅元／㎡，电梯房1元／㎡；（物业管理费在进驻1个月之后开始收取，每次收取半年的物业管理费，不得提前预收，否则甲方业主有权拒缴）。……二、第一年物业服务费用一次交纳一年，自2011年11月16日至2012年11月16日，由开发商负责代收付给乙方（本物业公司）。以后每半年收取物业服务费，由乙方收取。三、因甲方原因空置房屋按正常收费标准收取。……第七条违约责任一、乙方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；四、甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，无正当理由逾期仍拒绝缴交的，物业管理公司将采取催缴措施或向人民法院提起诉讼。”合同签订当日，安洁公司即进驻丽都·花苑小区提供物业服务。被告于2012年1月16日支付安洁公司前期物业费57500元、2012年11月19日支付安洁公司空置房物业费20000元、2013年1月4日支付安洁公司电梯检测费18000元、2013年1月30日支付安洁公司现金35000元，共计130500元。合同履行期间安洁公司自行收取物业费177355.3元。
第一份合同到期后，彭昌国以原告中晟公司名义继续为丽都·花苑小区提供物业服务，约定服务期限为一年。2013年10月18日被告丽都公司（甲方）与原告中晟公司（乙方）补签了《前期物业服务合同》（以下简称“第二份合同”），合同约定：乙方每季度向业主收取管理服务费：别墅住宅每户2000元，电梯房1.0元／㎡，步行房0.6元／㎡；（物业管理费在进驻1个月之后开始收取，每次收取半年的物业管理费，不得提前预收，否则甲方业主有权拒缴）。……二、第一年物业服务费用一次交纳一年，自2012年11月17日至2013年11月17日，由开发商负责代收付给乙方（本物业公司）。其余内容与第一份合同一致。2013年11月17日，合同履行期限届满，原、被告双方未再续签合同，原告继续为该小区提供物业服务至2013年12月31日，共计44天。原告从该小区撤走时，原告与被告、业主委员会之间未进行交接。被告于2013年10月23日支付原告物业费20000元、2014年1月28日支付原告物业费90000元，共计110000元。第二份合同履行期间原告自行收取物业费179491.9元。
2014年元月7日，被告、丽都·花苑业主委员会与该小区新委托的物业管理单位进行物业交接，交接清单注明：需清理化粪池2个6000元、车库业主装修垃圾清运600元、水箱清洗1000元、地下车库排风道损坏，需维修安装好交业主委员会。同时对该小区电梯需要维修、改造、更换配件等项目进行了清点，并列出清单（费用为5000元），主要项目为：装降温设备（空调）、消防盖板、外呼更换、井道照明、盖板丢失、限速器更换等。上述二份清单均由三方在该清单上签字确认。同年元月10日被告向新的物业管理处支付电梯维修、化粪池清理等费用15200元（其中含围墙开门2600元）。同年元月8日被告向电力部门缴纳该小区公用设施电费2910元。
2014年3月10日原告与安洁公司签订《债权转让协议》，安洁公司将其应向被告主张的2011年11月16日-2012年11月16日期间物业服务费债权转让给原告。同年4月25日安洁公司在《浏阳日报》刊登债权转让通知，告知被告债权转让给原告的事实。被告对上述债权转让无异议。
另查明：1、在原告和安洁公司为丽都·花苑小区提供物业服务合同期间，原告以27200元／年委托了湖南德瑞电梯有限公司为该小区的电梯进行维护保养。2、丽都·花苑小区1、2栋房屋一楼为正门朝小区外、窗户朝小区内的临街门面，其化粪和排水均流入小区内部设施，原告和安洁公司在为丽都·花苑小区服务期间为门面用户提供了视频监控、车辆管理、化粪、排水清理等服务。3、原告主张被告应代收每户96元的环卫费没有提供相关依据，被告亦不予认可。4、原、被告双方均认可地下车库不在原告物业管理服务之列。
根据原、被告共同认可的面积和单价，丽都花苑小区业主全年应支付的物业费为：别墅48000元（2000元／年×24栋）；1号栋电梯房74886.72元（1元／㎡×6240.56㎡×12月）、1号栋步行房10378.37元（0.6元／㎡×1441.44㎡×12月）、1号栋门面房23678.16（2元／㎡×6240.56㎡×12月）；2号栋电梯房133121.4元（1元／㎡×11093.45㎡×12月）、2号栋门面房33060.72（2元／㎡×1377.53㎡×12月），共计323125.37元。
以上事实，有原、被告的陈述，《前期物业服务合同》，物业管理收费明细，电梯维护保养合同，收款收据，工商登记资料，债权转让协议，债权转让通知，浏阳日报，物业交接清单，电梯配件更换清单，电费收据，浏阳市房地产测绘中心户室面积对照表、测量报告目录单，勘测成果表，房屋分层平面图等证据证实，经庭审质证、核实，足以认定。
本院认为，前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就阶段双方的权利义务所达成的协议，是被授权开展物业管理服务的依据。本案中安洁公司和原告系经依法登记注册、取得物业管理服务资格的企业，该二公司作为物业服务企业就丽都·花苑小区前期物业管理分别与物业建设单位丽都公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反我国法律规定，合法有效，双方当事人均应按协议的约定履行其义务。现安洁公司已将其在被告处的物业费债权通过合法程序转让给原告，且被告对此无异议，故该债权转让合法有效，原告有权向被告主张被告所拖欠安洁公司的该笔债权。
本案的争议焦点主要有：被告应支付物业费具体范围；原告主张96元／户的环卫费、超期服务44天的物业费应由被告代收代付有无依据；电梯检测费、维护费应由谁承担；化粪池、垃圾清运、水箱清洗、电梯配件更换、公用设施电费、地下车库排风道维修等费用共28010元是否应由原告承担；被告是否存在违约行为及违约金的计算问题。
关于被告应支付物业费具体范围的问题。根据《湖南省物业服务收费管理办法》的规定：“前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。”，可见，在无特别约定的情况下，前期物业服务费法定的支付主体为建设单位和物业买受人。而安洁公司与被告签订的《前期物业服务合同》第四条约定“乙方每季度向业主收取管理服务费：别墅住宅元／㎡，电梯房1元／㎡”，该条款系对提供物业一方物业费收取标准的约定。“第一年物业服务费用一次交纳一年，自2011年11月16日至2012年11月16日，由开发商负责代收付给乙方。以后每半年收取物业服务费，由乙方收取”，该条款系对物业费支付主体的特别约定。两条款之间并不冲突。可见，本案前期物业费的支付主体只有被告一个。同时，由于门面房、步行房与电梯房部分是不可分割的整体，且步行房仅占其中一栋电梯房的很少一部分。由此可以推定，签订合同当时，双方是将该小区简单区分为别墅和电梯房二个组成部分，物业费均由被告代收。否则，该合同中还应当有关于安洁公司应自行收取部分的约定。何况，安洁公司和原告亦实际上均为门面房、步行房和别墅提供了相应的物业服务，故门面房、步行房和别墅的物业费亦应当一并收取。对于第一份合同中具体收费项目约定不明的部分，其标准可以参照原告与被告签订的《前期物业服务合同》来收取，即，别墅2000元／年，步行房0.6元／㎡。门面部分的收费标准，因被告对原告物业费收取标准无异议，故应按2元／月／㎡计算。故安洁公司和原告在履行第一、二份合同时应收取的物业费均为323125.37元。第一份合同被告已支付112500元（不含电梯检测费18000元），安洁公司自行收取177139.3元、环卫费216元，尚欠33486.07元未付；第二份合同被告已支付110000元，原告自行收取物业费172197.9元、环卫费7294元，尚欠40927.47元未付。因安洁公司已将其在被告处的物业费债权转让给原告，且被告对此无异议，故被告尚欠原告物业费共计74413.54元。
二、关于原告主张96元／户的环卫费、超期服务44天的物业费应由被告代收代付有无依据的问题。1、两份合同均约定被告有代收物业服务费的义务，但对环卫费的收取并无约定。根据《湖南省物业服务收费管理办法》第三条对物业服务收费的定义：“物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主（使用人）所收取的费用。”结合第十六条关于物业管理公共性服务费用构成的规定可看出，环卫费并非物业服务费用的构成部分。同时，根据《物业管理条例》第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定。环卫费并非物业服务费用的构成部分，在没有特别约定的情况下，被告无义务代收环卫费，故原告主张被告应按96元／户收代收环卫费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。2、第二份合同到期后，原告继续为该小区服务44天，虽第二份合同约定终止日期为2013年11月17日，但在此之前，被告未及时与原告办理物业交接手续，并允许原告继续对小区物业进行管理；另从经济便利角度出发，若仅此44天的物业费单独由原告收取，将花费较多的人力物力，故应由被告对包括44天在内的原告提供物业服务的全部期限内的物业费代收为宜。综上，应当认应原、被告对原合同期限的变更达成了一致意见，即合同期限延长了44天，计38952元（323125.37元／年÷365天×44天）。
三、关于电梯维护费、检测费应由谁承担的问题。1、物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。安洁公司和原告在服务期内均将电梯维护保养事项委托电梯公司。两份《前期物业服务合同》第二条物业管理服务内容中均约定：乙方（安洁公司和原告）应确保居住小区内共用设施设备的正常使用和养护，包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。其中所列的共用设施设备就包含有电梯。可见本案争议的电梯维护保养费用根据合同约定应由物业公司承担。2、关于电梯检测费18000元由谁承担的问题，虽然合同中无明确约定，但被告2013年1月4日自行向安洁公司支付18000元检测费的行为，应视为被告对双方就电梯检测费约定后的自觉履行，故该费用不能用于冲抵被告所欠的物业费。故被告就第一份合同向安洁公司支付物业费总额应认定为112500元。
四、关于化粪池、水箱清洗、垃圾清运、电梯配件更换、公用设施电费、地下车库排风道维修等费用共28010元是否应由原告承担的问题。1、化粪池、水箱清洗属非经常性工作，根据《前期物业服务合同》第三条物业管理服务质量的约定，物业公司只需保证该小区各设备运行正常，就视为达到了服务质量，即符合双方的约定，故化粪池、水箱清洗的费用共计7000元不应由原告承担。垃圾清运、系日常性工作，根据《前期物业服务合同》第三条物业管理服务质量第4点“垃圾应日产日清”的约定，垃圾清运费600元应由原告承担。2、关于电梯配件更换费用5000元，根据被告提供的电梯配件更换清单，该费用系对共用设施设备的维修项目，根据第二份合同第四条的约定：“物业管理服务费用不包括房屋共用设施设备的大中修、更新、改造的费用”，同时，根据《湖南省物业服务收费管理办法》的相关规定，物业管理服务费用构成不包含应由专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。故对被告反诉要求原告承担电梯配件更换费用5000元的请求，本院不予支持。3、公用设施电费因被告无充分证据证明该费用系发生在原告服务期间，故本院对该反诉请求不予支持。4、被告反诉要求原告承担地下车库排风道维修费用，因原、被告双方均认可地下车库非原告和安洁公司服务管理范围，故该维修费用与原告无关，本院对该项反诉请求亦不予支持。
五、被告是否存在违约行为及违约金的计算问题。两份《前期物业服务合同》均合法有效，被告应及时支付代收的物业费，现被告到期不支付安洁公司和原告物业费共113365.54元（74413.54＋38952），已构成违约，故被告应依合同约定向原告支付逾期付款的违约金。因双方签订的《前期物业服务合同》中对违约金的计算标准约定按每日3‰计算，远高于原告的实际损失，被告请求予以减少，本院考虑到违约金所具有的补偿性和惩罚性，酌情支持原告的违约金10000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十五条，《湖南省物业服务收费管理办法》第三条、第十六条、第二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、浏阳市丽都房地产开发有限公司支付浏阳市中晟物业管理有限公司2011年11月16至2013年12月31日止的物业服务费113365.54元，违约金10000元。
二、浏阳市中晟物业管理有限公司支付浏阳市丽都房地产开发有限公司垃圾清运费600元。
三、驳回浏阳市中晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回浏阳市丽都房地产开发有限公司其他反诉请求。
上述第一、二项相抵，浏阳市丽都房地产开发有限公司共应支付浏阳市中晟物业管理有限公司122765.54元，限本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费8918元，减半收取4459元，反诉受理费550元，合计5009元，由浏阳市中晟物业管理有限公司负担3500元，由浏阳市丽都房地产开发有限公司负担1509元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 张如意
二〇一四年九月十日
书 记 员 熊婧怡
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《物业管理条例》第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
三、《湖南省物业服务收费管理办法》第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主（使用人）所收取的费用。
第十六条物业管理公共性服务费用构成为：
1、人员费用，包括管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费、根据有关政策规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用等。
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用，包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯的运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行维护及检测费用，不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。
3、物业管理区域清洁卫生费用，包括所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、公共管道疏通费、清洁用料费、（除垃圾处理费以外的）环卫所需费用等。
4、物业管理区域秩序维护费用，包括维护物业管理区域秩序所需的器材装备费及通讯设备管理费用、秩序维护人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。
5、物业管理区域绿化养护费用，包括管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
6、物业服务企业办公费用和固定资产折旧费用，办公费用是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公费用，固定资产折旧费用是指在物业服务项目内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的固定资产年限分摊费用。
7、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，是指物业服务企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。
8、管理费分摊，是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转，而由各服务项目承担的费用。
9、经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用（如文体、联谊、比赛等必要的社区文化活动等）。
10、法定税费。
11、合理利润，住宅物业服务成本利润率最高不得超过8%。
第二十条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。
物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。物业受让人在产权转移时应向物业服务企业了解物业服务合同、管理规约等情况，并督促原业主结清相关物业服务费用，出现费用未结清时，由物业受让人承担连带交纳责任。
四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
五、《中华人民共合国民事诉讼法》
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。