西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏01民终408号
上诉人（原审被告）：西藏玉尊美容有限公司，住所地拉萨市中和国际城狮泉路圣威综合楼5楼，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：郑阳春，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈岗，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：西藏圣威商贸有限公司，住所地拉萨市中和国际城狮泉路，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：尹磊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：平措旺杰，西藏雪域律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦建，西藏雪域律师事务所律师。
上诉人西藏玉尊美容有限公司（以下简称玉尊美容公司）因与被上诉人西藏圣威商贸有限公司（以下简称圣威商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2018）藏0102民初269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭于2018年7月30日公开开庭进行了审理。上诉人玉尊美容公司的委托诉讼代理人陈岗，被上诉人圣威商贸公司的委托诉讼代理人平措旺杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
玉尊美容公司上诉请求：依法撤销拉萨市城关区人民法院（2018）藏0102民初269号民事判决并驳回圣威商贸公司的诉讼请求；依法判决由圣威商贸公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审法院没有查清本案事实。2014年10月23日，玉尊美容公司前法定代表人杨丽君与圣威商贸公司签订《西藏圣威商贸有限公司综合楼租赁意向协议》，该协议第一款明确约定玉尊美容公司经营的休闲会所为独家经营项目，圣威商贸公司不得在该综合楼内引进其他同类项目。2015年7月16日，双方签订了正式《租赁合同》。圣威商贸公司并未按照《西藏圣威商贸有限公司综合楼租赁意向协议》的约定履行合同，在综合楼三楼引进了同项目的休闲会所。玉尊美容公司为该争议多次找圣威商贸公司协商解决，圣威商贸公司也认可引进了同类项目的事实。因为对方违反诚信原则导致了玉尊美容公司在经营中严重亏损，圣威商贸公司因此事多次向玉尊美容公司承诺进行补偿，但一直未兑现。在经营严重亏损的情况下，玉尊美容公司继续履行合同，并对租赁物重新进行了部分装修，投入装修等资金达800余万元。对于租金支付事宜，经向圣威商贸公司申请在2018年4月份付清，也得到了其主管经理的认同。之后，圣威商贸公司在未告知玉尊美容公司的情况下向一审法院起诉，要求解除合同并支付租金和违约金。拖欠租金是圣威商贸公司先违反了诚信原则所导致，一审法院在没有查清该事实的情况下，作出的判决显然不当。2.一审中，双方在法院主持下就该诉讼事宜已初步达成了调解，后经双方私下调解，对租金支付事宜达成一致调解意见，即在2018年4月底将租金支付给圣威商贸公司。而一审法院在没有询问和听取当事人最终调解意见的情况下，作出对玉尊美容公司不利的判决，显然没有维护当事人的合法权益。
圣威商贸公司辩称，玉尊美容公司的上诉理由无事实依据，双方在一审中对本案并未达成调解，一审法院判决正确，应予维持。
圣威商贸公司向一审法院起诉请求：1.判令解除圣威商贸公司与玉尊美容公司于2015年7月16日签订的《租赁合同》及《补充协议》，并由玉尊美容公司返还全部租赁物；2.玉尊美容公司向圣威商贸公司支付租金940028元、违约金282008.64元；3.玉尊美容公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年7月16日，双方签订了《租赁合同》，约定将圣威商贸公司所有的拉萨市太阳岛中和国际城狮泉路的西藏圣威商贸有限公司综合楼商品房五楼的1号及顶层杂物间租赁给玉尊美容公司，并对租金标准，交纳期间，违约责任等内容进行了明确。签订合同后圣威商贸公司依约将房屋交付玉尊美容公司，但玉尊美容公司未按合同约定履行支付租金的义务。为维护合法权益，诉至法院。
一审法院认定事实：2015年7月16日，圣威商贸公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的玉尊美容公司签订《租赁合同》、《商品房交接清单》、《商铺消防责任安全及社会治安综合治理责任书》及《西藏玉尊美容有限公司租金交纳期限、金额表》。双方签订的合同内主要约定了，甲方将位于拉萨市中和国际城狮泉河路1号的西藏圣威商贸有限公司综合楼商品房五楼的1号及顶层一间杂物间出租给乙方使用。建筑面积2222.14平方米（其中包含公摊面积293.28平方米），顶层杂物间建筑面积共计51.36平方米（其中包括公摊面积6.78平方米）；租赁期限为15年，自2015年5月1日起至2030年4月30日止，并对租金标准进行明确约定。甲方正式收取乙方租金的时间为2015年5月1日，支付方式为每三个月交付一次，乙方在每季度最后一个月的20日前一次性交纳下一个季度的租金。合同还约定，乙方逾期未向甲方支付一次性缴纳费用、定期性缴纳费用和临时性缴纳费用等费用时，甲方除有权解除本合同外，且无论甲方是否解除合同，乙方均应按每逾期一日向甲方支付未支付费用总金额千分之五的违约金，直至乙方付清为止等，合同还约定了其他相关权利义务。合同每一页均加盖了玉尊美容公司的印章。合同落款甲方处加盖了圣威商贸公司的印章，乙方处加盖了玉尊美容公司的印章。当天双方还对消防安全责任及租金交纳期限及金额进行了确认，并签订了一份《补充协议》，对广告牌位置、电梯、停车场、接待台等使用方式进行了明确约定。另，玉尊美容公司原法定代表人为杨丽君，后变更为郑阳春。
一审法院认为，圣威商贸公司与玉尊美容公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。圣威商贸公司作为出租方已按照合同约定履行交付房屋的义务。玉尊美容公司作为承租方理应按照约定履行支付租金的义务。虽然玉尊美容公司辩解双方之间还存在其他补充协议，对部分事实进行了不同的约定，但未提交任何证据予以证实，故对玉尊美容公司的该辩解意见不予采信。针对圣威商贸公司要求判令解除双方之间的《租赁合同》及《补充协议》的诉请，该院认为，双方在该合同内明确约定了解除条件，玉尊美容公司未按照合同约定履行付款义务的行为构成违约，圣威商贸公司有权行使解除权。根据相关法律规定，解除合同应提前通知对方，通知到达对方时合同解除。本案中圣威商贸公司未提交任何证据证实其在起诉之前已通知对方解除合同的事实，但圣威商贸公司诉至该院后，该院依法通知了玉尊美容公司，玉尊美容公司在2018年3月12日（第一次开庭时间）对圣威商贸公司要求解除合同的意思表示知晓，双方之间的租赁合同于当天解除，故对圣威商贸公司要求判令解除《租赁合同》及《补充协议》的诉请，依法予以支持。支付租金是作为承租人最基本的合同义务，圣威商贸公司依据合同约定标准要求玉尊美容公司支付租金，于法有据。因双方之间的租赁关系已于2018年3月12日解除，自2018年3月12日之后双方之间并不存在租赁合同关系，圣威商贸公司要求玉尊美容公司继续支付租金，于法无据，故对2018年3月12日之后的租金，依法不予支持。经该院核算如下：306922.5元×7个季度＋（306922.5元÷90天×42天）＝2291688元。扣除玉尊美容公司已支付的1515351.2元，仍有776336.8元尚未支付，故对圣威商贸公司要求玉尊美容公司支付940028.8元的诉请予以部分支持，即776336.8元。玉尊美容公司作为承租人未按照合同约定履行支付租金义务构成违约，应承担相应的违约责任。因玉尊美容公司应当支付的租金金额为776336.8元，圣威商贸公司主张的金额超过了该损失的30%，故对圣威商贸公司要求支付违约金282008.64元的诉请，予以部分支持，即776336.8元×30%＝232901.64元。综上，对圣威商贸公司要求玉尊美容公司支付租金940028.8元的诉请，予以部分支持即776336.8元；对圣威商贸公司要求玉尊美容公司承担违约金282008.64元的诉请，予以部分支持即232901.64元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条规定，判决：一、解除圣威商贸公司与玉尊美容公司于2015年7月16日签订的《租赁合同》及《补充协议》；二、玉尊美容公司于本判决生效之日起十日内向圣威商贸公司返还位于拉萨市中和国际城狮泉河路1号西藏圣威商贸有限公司综合楼商品房五楼的1号租赁房屋及顶层一间杂物间；三、玉尊美容公司于本判决生效之日起十日内向圣威商贸公司支付租金776336.8元；四、玉尊美容公司于本判决生效之日起十日内向圣威商贸公司支付违约金282008.64元；五、驳回圣威商贸公司的其他诉讼请求。案件受理费15798.34元（圣威商贸公司预交），减半收取7899.17元，由圣威商贸公司负担1058.1元，玉尊美容公司负担6841.08元。
二审期间，玉尊美容公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。圣威商贸公司未提交证据。玉尊美容公司提交了圣威商贸公司与玉尊美容公司原法定代表人杨丽君于2014年10月23日签订的《西藏圣威商贸有限公司综合楼租赁意向协议》原件一份，欲证明圣威商贸公司违反该协议第一项”休闲会所项目为玉尊美容公司独家经营，圣威商贸公司不得在综合楼内引进其他同类项目”的约定，引进了同类项目的休闲会所，造成玉尊美容公司经营严重亏损，无法按期支付房屋租金。圣威商贸公司提出该意向协议系圣威商贸公司与杨丽君签订，双方当事人于2015年7月16日签订的《租赁合同》明确约定该协议失效，且玉尊美容公司未在一审中提交该证据，不属于新证据。本院认为，该意向协议是双方在前期对房屋租赁事宜达成的真实意思表示，本院对真实性、合法性予以认定，但该协议在此后双方当事人正式签订的《租赁合同》中明确约定失效，故对玉尊美容公司的证明目的本院不予采信。
本院认定事实如下：
2015年7月16日，圣威商贸公司与玉尊美容公司签订的《租赁合同》第四条第二项约定租金标准为：1.五楼1号商品房，自2015年5月1日至2018年4月30日的租金为每月每平方米45元，即每月租金为9996.3元；从2018年5月1日开始，每三年租金在前一年租金的基数上递增10%。2.顶层杂物间：自2015年5月1日至2018年4月30日，租金为每月每平方米45元，即每月租金为2311.2元；从2018年5月1日开始，每三年租金在前一年租金的基数上递增10%。第二十八条约定：”该合同自甲乙双方签字、盖章（自然人按手印）后生效。同时《西藏圣威商贸有限公司综合楼租赁意向协议》及《西藏圣威商贸有限公司综合楼租赁意向协议补充协议》自动作废、失效。”双方当事人对玉尊美容公司已向圣威商贸公司支付租金1515351.2元的事实予以认可。
本院认定的其他事实及所依据的证据与一审法院一致。
本院认为，本案的争议焦点为玉尊美容公司能否以《西藏圣威商贸有限公司综合楼租赁意向协议》的相关约定主张圣威商贸公司违约，并以此作为其迟延支付租金的抗辩理由。玉尊美容公司提出拖欠房屋租金是因圣威商贸公司违反了双方签订的《西藏圣威商贸有限公司综合楼租赁意向协议》第一条约定，在综合楼三楼引进了同类项目的休闲会所，导致玉尊美容公司经营严重亏损。本院认为，《西藏圣威商贸有限公司综合楼租赁意向协议》系圣威商贸公司和杨丽君于2014年12月23日签订。杨丽君虽系玉尊美容公司的原法定代表人，且该协议的内容也是针对本案所涉房屋的租赁事宜，但玉尊美容公司与圣威商贸公司于2015年7月16日正式签订了《租赁合同》，并在第二十八条明确约定该合同自双方签字、盖章后生效，同时《西藏圣威商贸有限公司综合楼租赁意向协议》及其补充协议自动作废、失效。因此，该意向协议已对本案双方当事人失去合同约束力。现双方当事人之间的房屋租赁关系是基于《租赁合同》形成，应以此作为履行合同的依据。经本院审查，在《租赁合同》中双方未对不得引进同类项目的相关内容作出约定。圣威商贸公司是否在案涉综合楼引进同类项目休闲会所不能成为玉尊美容公司拖欠租金的抗辩理由。玉尊美容公司的该项上诉理由不成立，本院不予支持。玉尊美容公司主张圣威商贸公司认可因引进同类项目造成玉尊美容公司亏损，并承诺愿意作出补偿，且双方在一审中已私下对租金支付事宜达成调解。对此，玉尊美容公司未提交证据予以证明，且圣威商贸公司对此也不认可。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，应承担举证不能的不利后果。
根据查明的事实，玉尊美容公司自2015年5月1日至2018年3月12日已向圣威商贸公司支付租金1515351.2元，尚欠租金776336.8元未付。因玉尊美容公司拖欠房屋租金的行为构成违约，圣威商贸公司按照《租赁合同》的约定行使解除权，并要求玉尊美容公司支付拖欠的租金和违约金符合法律规定。一审法院据此判令解除双方当事人于2017年7月16日签订的《租赁合同》和《补充协议》，玉尊美容公司向圣威商贸公司返还案涉租赁物及支付租金776336.8元，并按照拖欠租金的30%计算违约金232901.64元并无不妥，本院予以确认。
综上，玉尊美容公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15798.34元（西藏玉尊美容有限公司已预交），由西藏玉尊美容有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 索朗卓嘎
审 判 员 拉 姆
审 判 员 永青措姆
二〇一八年八月三十日
法官助理 王 静
书 记 员 德庆玉珍