上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第2812号
原告（反诉被告）石启忠，男，住上海市。
委托代理人ＸＸ波，上海市尚伟律师事务所律师。
委托代理人李雯，上海市尚伟律师事务所律师。
被告（反诉原告）谢正卯，女，住澳大利亚。
委托代理人何湘渝，上海市中大律师事务所律师。
委托代理人彭筱剑，上海市中大律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称“原告”）石启忠诉（反诉原告，以下简称“被告”）谢正卯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月27日受理后，因案情复杂，于2015年1月27日依法裁定适用普通程序，组成合议庭，于2015年2月13日公开开庭进行了审理。原告石启忠的委托代理人ＸＸ波、李雯，被告谢正卯的委托代理人何湘渝、彭筱剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石启忠诉称：2009年7月27日，原告（甲方）与被告及案外人周豪（乙方）在中介公司的居间下签订房地产买卖居间协议，约定乙方向甲方购买本市长宁区中山西路xx号xx室四套房屋，成交总价款人民币1，720万元。同日，双方另签订协议书，约定房屋成交价2，320万元。上海市房地产买卖合同价格为1，720万元，周豪需补偿原告600万元，于签订上海市房地产买卖合同当日一次性支付。当日，周豪通过中介公司向原告转账支付100万元。2009年8月6日，原、被告就上述四套房屋分别签订上海市房地产买卖合同，其中103室房屋转让款476.51万元，签订买卖合同当日支付首付款218.255万元，贷款238.255万元在中介公司将他项权证送交贷款银行后五个工作日内支付。双方于2009年10月10日前向房地产交易中心申请办理过户手续，以签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同附件约定，待被告贷款申请审核通过，且原告注销抵押登记后三日内，双方至交易中心办理过户及抵押手续，贷款银行将贷款支付至指定帐户后3日内，双方对房屋验看、清点并确认无误后，原告将房屋交付被告，被告直接支付原告房屋尾款20万元，该尾款由中介公司保管，转付原告。因房屋经开发商受托出租，工商银行上海长宁支行（以下简称工商银行）承租，双方于2009年8月6日签订租约转让协议。2009年9月，双方办理过户手续，原告收到被告的四笔贷款。同年12月2日，被告与承租人签订租赁合同。次日，被告将中介公司保管的尾款80万元取回。因双方在如何办理房屋交接手续及税费承担问题上存在争议，诉至法院。法院审理认为，虽然买卖合同约定以签订房屋交接书作为房屋转移占有的标志，但双方并未签署，被告已于2009年12月2日与承租人签订租赁合同，取得涉讼房屋的全部权利，被告应支付尾款并承担逾期付款的违约责任。故原告提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告本市长宁区中山西路xx号103室（以下简称“103室”）房屋尾款20万元；2、被告支付原告逾期支付上述款项的违约金40万元，违约金的计算方法为：以476.51万元为本金，按日千分之一，自2009年12月3日计算至起诉日，已超出40万元，原告仅主张40万元。
被告谢正卯答辩并反诉称：根据合同约定和前案判决，被告支付尾款的条件是房屋转移占有，包括签署房屋交接书、租约的转让和租金的转付，但至今双方既没有签署房屋交接书，原告也没有将预收的租金转付给被告，水、煤气等公用事业的户名亦未变更，原告的义务尚未履行完毕，且确实存在原告逾期交房的事实。因此，被告认为支付尾款的条件尚未成就，不同意原告的诉讼请求。2009年8月8日，双方因此前签订的租约转让协议条件较苛刻，由原告与被告的代理人周豪重新签订租约转让协议对买卖合同中的“交房”进行了变更及补充，强调了原告的“变更租约”、“转付租金”的义务，2009年9月25日，原告应将103室房屋交付被告，自该日起至2009年12月31日的租金，原告应转付被告。2009年11月27日，原告出具通知函，承诺补偿被告四套房屋的租约差额4万元，平均分配至103室为补偿金1万元。因此，被告提出反诉，请求判令：1、原告支付被告103室2009年9月25日至同年12月31日的租金87，013元；2、原告支付被告逾期转付租金的违约金，违约金计算方法为：以87，013元为本金，按日千分之一，自2009年9月25日起计算至实际支付之日；3、原告支付被告租约差额补偿金1万元。
原告石启忠针对被告谢正卯的反诉请求答辩称：2009年8月6日双方签订租约转让协议，经判决认定有效，该协议明确转付租金的条件是支付全额房款，但至2009年12月31日，被告并未付清全部房款。因此，被告提出的租金金额虽然计算正确，但原告无转付义务。原告没有委托代理人作出补偿租约差额的承诺。综上，不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2009年12月23日，被告向本院提起诉讼。本院经审理，确认如下事实：
周豪系谢正卯的父亲。
2009年7月27日，石启忠与周豪在上海德佑房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）居间下，签订房地产买卖居间协议，约定周豪及谢正卯购买本市长宁区中山西路xx号xx室四套房屋，成交总房价款为1，720万元。协议明确，上述四套房屋已由上海华闻房地产开发有限公司受托出租，实际承租人为工商银行上海长宁支行，租期自2009年2月1日至2015年1月31日，石启忠同意周豪、谢正卯以其中任何一人名义签订买卖合同。同日，石启忠与周豪另签订协议书一份，约定上述房屋实际成交价格为2，320万元，上海市房地产买卖合同的价格为1，720万元，该合同仅限交易使用，周豪仍按2，320万元支付房款。鉴于物业之装修和租赁权益，周豪补偿600万元。该款由周豪在签订上海市房地产买卖合同时一次性支付。当日，周豪通过中介公司转账支付100万元。
2009年8月6日，谢正卯与石启忠就上述四套房屋分别签订上海市房地产买卖合同。双方于2009年10月10日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，以签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。石启忠未按合同约定时间办理房地产产权过户、交房的各项手续的，谢正卯未按补充条款约定期限付款、未按约定时间办理贷款申请及未按约定时间办理房地产产权过户及交房等各项手续的，每逾期一日，需向对方支付房地产出售总房价款千分之一的赔偿金，并应继续履行合同。
同时，双方在合同附件中约定，待谢正卯贷款申请经银行审核通过，且石启忠注销抵押登记后三日内，双方亲自至房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续；待贷款银行将贷款支付至指定账户后3日内，双方对房地产进行验看、清点，确认无误后，石启忠将房屋交付（转移占有）谢正卯，同时谢正卯支付尾款20万元，该尾款由中介公司保管，代谢正卯转付石启忠；石启忠在房屋验收交接后，与谢正卯共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。
此外，102室房屋买卖合同的补充条款还约定，双方应根据国家法律、法规等规定各自承担交易所产生的税、费。同日，双方另签订补充协议，约定双方已签订买卖合同的价格为1，720.35万元；现经双方协商，谢正卯应在支付的合同总价款外，再另外支付给石启忠房价补偿款599.65万元，具体支付方式为：在签订买卖合同当日支付部分装修补偿款200万元，在送件当日支付剩余装修补偿款399.65万元。
2009年8月6日，双方还签订了一份以石启忠为甲方、谢正卯为乙方的租约转让协议（双方各执一份原件，但内容有差异）。谢正卯提供的租约转让协议中有“（不含租赁发票税）”“（包含租赁发票税）”字样，以及“甲方应于交房当日，安排乙方与承租人签订新的《租赁合同》或将原租赁合同的出租人变更为乙方（除乙方与承租人另行达成一致外，乙方同意按照原租赁合同的约定履行权利、义务），租金自该日起归乙方所有（该日前甲方预收而未使用的租金（若有），甲方应同时转付给乙方），甲方应同时将原租赁合同的租赁保证金（若有）转付给乙方”之约定，甲方署名处为“石启忠”，乙方署名处为“周豪代谢正卯”，无手写之日期及身份证号码。而石启忠提供的租约转让协议，无“（不含租赁发票税）”“（包含租赁发票税）”字样，但约定“甲方应于交房当日，安排乙方与承租人签订新的《租赁合同》”；“租金应自于乙方已支付给甲方全额房价款，且双方办理房屋交付手续当日起归乙方所有（该日前甲方预收而未使用的租金（若有），甲方应同时转付给乙方），甲方应同时将原租赁合同的租赁保证金转付给乙方”，尾部有双方签名及身份证号码以及签署日期。
2009年9月，双方至交易中心办理交易过户，双方各自按《上海市房地产买卖合同》记载的交易价款承担了各自应缴纳的税费。
2009年9月21日，谢正卯申请的四笔贷款373.90万元、238.20万元、171.60万元、76.30万元由贷款银行直接划入石启忠账户。
2009年9月25日，双方及中介公司的工作人员共同至房屋所在地办理交房手续。由于房屋上已有租约，因开发商或承租人不愿意另行签订新的租约，而谢正卯坚持要求签署新的租约，导致当天双方未能继续办理其他手续。同年10月9日，双方再次在中介公司的协调下进行交房，由于同样的原因，未能签署房屋交接书。
2009年10月22日，周豪发函通知实际承租人工商银行，称谢正卯为涉案房屋的产权人，如工商银行决定继续租赁，则应在一个月内与其签订租赁协议并支付自2009年9月16日起的租金，如工商银行不打算续租，则应在一个月内搬离，并支付自2009年9月16日至实际搬离日的租金。
2009年12月2日，谢正卯与工商银行签订租赁合同，租期自2010年1月1日起至2014年12月31日止。2010年1月前的租金均已由石启忠收取。
2009年12月3日，谢正卯将在中介公司处保管的80万元取回。截止该日，石启忠除尾款80.35万元未收到外，其余房款均已收悉。
2009年12月16日、30日，石启忠补缴印花税、营业税、土地增值税、个人所得税等共计2，045，249.96元。
在该案中，谢正卯的诉请为：1、石启忠立即交房，具体包括协助办理房屋煤气、电等公用设施户名变更手续，提供原始交房的煤气、排烟、排风、进出水管道的管线图、电路设施的配图，提供房屋的装修图纸以及房屋隔壁103室和104室房屋分界线的图纸；2、石启忠支付逾期交房违约金，从2009年9月25日起至实际交房日止，按已付房款人民币1，527，300元的日万分之一计算。
在该案审理中，石启忠抗辩认为其在2009年9月25日已前往指定物业办理交房手续，是谢正卯不愿意办理相关交房手续，故石启忠已经履行了交房义务，不同意支付逾期交房违约金；石启忠愿意协助谢正卯办理公用事业的更名手续，也愿意提供开发商交房时的图纸，但房屋由承租人工商银行自行装修，石启忠没有装修图纸，无法提供。双方于2009年8月6日签订买卖合同时，石启忠要求净到手2，300万元，石启忠不负担交易税费，谢正卯则提出做低房价，并虚构了600万元的装修款，以避免负担税费。买卖合同达成后，谢正卯却向税务机关举报，导致石启忠额外承担税费2，045，249.68元，分摊到每套房屋上的金额为511，312.42元。因此，石启忠提起反诉，请求判令谢正卯赔偿511，312.42元。
2010年8月25日，本院依法作出民事判决。
对于双方各执一份的租约转让协议，本院认为，在中介公司无法确认孰先孰后，也无法明确表述事发当时具体情形的情况下，根据两份租约转让协议的形式及内容综合判断，石启忠提供的租约转让协议有双方签名、手写的身份证号码及签约时间，形式上更完整、完备；且谢正卯支付全部房款作为转付租金的必要条件比较符合常理，故本院认定石启忠提供的租约转让协议为双方就租约问题最后达成的协议。
对于石启忠是否承担逾期交房的违约责任，本院认为，由于房屋由承租人占有，房产交付仅体现在租约的转让和租金的转付上。根据双方最后达成的租约转让协议，石启忠并无更改租赁协议出租人的义务。2009年9月25日，系因谢正卯坚持要求承租人与其签订新租约，开发商不同意而未能达成，导致公用事业过户、房屋交接书签署均未再办理。因此，未能办理房屋交付手续的过错在于谢正卯。因此，石启忠无需承担逾期交房违约金。
关于税费承担的问题，本院认为，对石启忠提出的交易“净到手”价这一基本事实难以认定，双方以做低房价、减少税费支出的形式达成买卖合意，此举损害国家利益，双方均存在过错；买卖合同虽然约定税费各自负担，但该约定是建立在以买卖合同文本记载的交易价格的基础上，双方均未预料到补缴税费的发生，该税费也未计入双方签约与否的成本核算中。因此，在双方均不提出解除买卖合同的基础上，从公平原则的角度上考量，本院确定因本次房屋买卖所补缴的税款由双方各半负担为宜。
基于上述理由，本院判决如下：一、石启忠应于判决生效之日起十日内协助谢正卯办理本市中山西路xx号103室房屋的公用事业（包括燃气、用电等）户名的变更手续；二、石启忠应于判决生效之日起十日内将上址房屋的配图（开发商交付的配图）交付给谢正卯；三、驳回谢正卯的其余诉讼请求；四、谢正卯应于判决生效之日起十日内支付石启忠人民币255，656.21元；五、驳回石启忠的其余诉讼请求。
判决作出后，谢正卯不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院经审理认为，本院除关于“因开发商或承租人不愿意与谢正卯另行签订新的租约，谢正卯坚持要求签署新的租约，导致当天双方未能继续办理其他手续”及“石启忠尚有80.35万元尾款未收到”的认定有误外，其余认定事实无误，依法予以确认。
二审法院另查明，德佑公司经办人姚东升在系争交易之初曾以短信方式告知被告代理人周豪有关系争商铺的相关信息，短信中的报价方式为“……2，418万（合同价约1，818万）……”。对该报价方式石启忠在二审中确认系征得其认可。德佑公司工作人员施安、冯霞到庭作证，均陈述德佑公司自2009年9月25日起共组织双方进行过三次房屋交接手续的办理，主要是针对租约变更事宜，其二人均参与了三次房屋交接，但由于开发商表示不愿意办理租约更名手续故导致房屋未能交接。德佑公司原工作人员姚东升并未参与三次房屋交接手续的办理。
双方在二审审理期间还确认，四套房屋交易谢正卯尚有80万元尾款没有支付。
二审法院于2011年1月31日作出民事判决。对于石启忠是否存在逾期交房违约行为，二审法院认为，在无法确认两份租约转让协议签订时间先后的情况下，如两份协议均符合合同法关于合同成立有效的相关要件且内容并不相互矛盾的，均应认定是双方当事人的真实意思表示而具有法律约束力，双方均应遵照履行。两份协议一份约定石启忠应在交房当日安排谢正卯与承租人签订新的租赁合同，另一份还约定石启忠负有将原租赁合同出租人变更为谢正卯的义务，此均是石启忠就租约变更事宜应负有的义务。如石启忠交房义务仅限于“安排”谢正卯与承租人签约而并不考虑签约成功与否，则对受让方而言其利益难以得到有效保护，因此石启忠应自2009年9月25日起向谢正卯承担逾期交房的违约责任，直至2009年12月2日谢正卯与承租人签订新的租赁合同之日。
对于税费承担的问题，二审法院认为，双方在买卖合同中明确约定双方按照国家规定各自承担交易的税、费，故石启忠要求谢正卯分担其补缴的税费缺乏合同依据；石启忠在报价时即明确提出做低房价，做低房价以避税是石启忠出于自身目的，做低房价后双方各自规避了各自名下的相关税费，并不存在双方恶意串通共同分享避税得益的情况。现避税不成，双方也应各自承担补缴的税费。原审法院酌情判定税费的分担与税收法定原则相悖。因此，原审对此所作处理亦存在错误，对石启忠要求谢正卯分担其因做低房价补缴的税费，因缺乏事实和法律依据，不予支持。
基于上述理由，二审法院判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院民事判决第一、第二项；二、撤销上海市长宁区人民法院民事判决第三、第四、第五项；三、石启忠应于判决生效之日起十日内支付谢正卯逾期交房违约金人民币328，791.90元；四、驳回石启忠原审的全部反诉请求。
石启忠不服上述生效判决，向上海市高级人民法院申请再审。上海市高级人民法院于2011年12月14日作出民事裁定，指令上海市第一中级人民法院再审该案。
2012年9月24日，上海市第一中级人民法院作出民事判决。再审确认原二审基本事实无误。另查明，双方在2009年7月27日签订的房地产买卖居间协议第3.3D中约定，双方应根据国家法律、法规等规定各自承担本交易所产生的税费。
对于石启忠是否承担逾期交房的违约责任，再审认为，双方在原审中各自提供租约转让协议，因协议内容涉及华闻公司及工商银行，按合同意思自治原则，谢正卯与承租人能否签订新租赁合同或者变更原租赁合同的当事人，在客观上更多地取决于谢正卯与承租人的共同主观意志，并非石启忠所能决定，石启忠已根据租约转让协议履行了安排磋商的义务，不存在因其过错延期交房的违约事实，因此石启忠不应承担逾期交房的违约责任。对于税费承担的问题，再审认可原二审判决的认定，认为谢正卯无需赔偿相应税费。
基于上述理由，再审判决如下：一、维持民事判决第一、四项；二、撤销民事判决第二、三项；三、驳回谢正卯的其余诉讼请求。
双方确认103室房屋租金总额为87，013元。原告收取该房租金至2009年12月31日。
另查明，被告于2009年8月19日将四套房屋尾款80万元支付至中介公司。
审理中，被告提供通知函一份，内容为：我方已与华闻发展商、工商银行、104业主约定2009年11月30日下午1：30在华闻国际开发商处办理工商银行与新业主谢正卯签订新租约，与原租约差额部分约人民币四万元左右由原业主石启忠承担。该通知函的署名为“王静代石启忠”。同时，被告提供原告在前案中提供的情况说明一份，该情况说明中载明“……陪同出售方石启忠（代理人王静）……”。原告对上述证据的真实性有异议，认为王静系中介公司工作人员，原告从未委托王静作出上述意思表示。
以上事实，有房地产买卖居间协议、协议书、上海市房地产买卖合同、租约转让协议、房屋租赁合同、民事判决书、工行本票及当事人的陈述为证，经庭审审查无误，予以确认。
关于支付尾款的条件，双方的买卖合同约定，待贷款银行将第二期房价款支付至指定帐户后三日，双方查验房屋无误后，原告将房屋交付被告，同时被告支付尾款20万元。被告抗辩认为支付尾款的条件是房屋转移占有，包括签署房屋交接书、租约的转让和租金的转付，但至今双方既没有签署房屋交接书，原告也没有将预收的租金转付给被告，水、煤气等公用事业的户名亦未变更，原告的交房义务尚未履行完毕，因此被告支付尾款的条件尚未成就。
本院认为，正如再审判决所认定，在被告购买前，房屋已由承租人占有使用，故交付方式不同于一般房屋，原告于2009年9月25日按时安排被告与承租人进行磋商，能否顺利签约或变更出租人取决于被告及承租人的共同主观意志，非原告所能决定，因此不存在因原告过错导致延期交房的违约事实，且被告于2009年12月2日与承租人签订新租赁合同，取得了对房屋的全部权利。在此情况下，即使不签署房屋交接书，对被告的权利也无任何不利影响，且纠纷至此，另行签署房屋交接书对双方而言已无任何意义可言。在租约已经转让的情况下，被告可另行与原告进行租金结算。原告协助办理公用事业更名的义务，已为生效判决所确认，被告可依法在执行中实现己方权益。因此，被告关于原告履行义务在先的抗辩意见，本院不予采信。被告应向原告支付尾款20万元，原告的该项诉请，本院予以支持。
关于租金转付的问题，原告认为根据原告提供的租约转让协议，转付租金的前提是支付全额房款，但被告至今未支付尾款，因此2009年12月31日前收取的租金，原告无转付义务。被告则根据被告提供的租约转让协议，认为自交房当日起的租金应对被告所有，2009年9月25日系原告应当交房之日，故自该日起至2009年12月31日的租金，原告应该转付被告。
对于双方各自提供的租约转让协议，二审判决认为两份协议如符合合同法关于合同成立有效的相关要求且内容并不相互矛盾的，均具有法律约束力，而再审判决亦未作出相反认定。本院认为，虽然两份租约转让协议签订时间的先后顺序不明，但在签约当日，应为双方的真实意思表示，不存在违法法律、行政法规的强制性规定，应属有效。但对涉及的内容，如相互矛盾，则应结合双方在交易中形成的其他合同、文件以及日常生活经验进行综合判断。
根据被告提供的租约转让协议，原告应于交房当日即2009年9月25日安排被告与承租人签订新租赁合同或将原租赁合同的出租人变更为被告，租金自该日起归被告所有。上述意思表示明确，被告提出要求转付租金的诉请，符合上述约定。原告提供的租约转让协议则约定，租金应于被告已支付全额房价款，且双方办理房屋交付手续当日起归被告所有。同时，双方的上海市房地产买卖合同约定，尾款由中介公司保管，代被告转付原告。经查，被告于2009年8月19日已将尾款支付至中介公司，也就是说，2009年9月25日原告交房当日，被告的尾款已支付至中介公司保管，在上述情况下原告同意转付租金是符合常理的意思表示。且贷款银行已获得他项权证并发放了贷款，被告已获得房屋产权，在此情况下，因房屋使用产生的收益归被告所有，符合公平原则。后因双方就合同履行发生争议，被告从中介公司取回尾款，原告不能因后续发生的纠纷而否定此前作出的意思表示。因此，原告的上述抗辩意见，本院不予采信。原告应将租金87，013元支付该被告，被告的上述反诉请求，本院予以支持。
关于被告要求原告支付租约差额补偿金1万元的诉请。被告为证明王静系原告代理人，其代原告作出的补偿意思表示对原告具有约束力，提供了原告在前案中提供的情况说明一份，但即使该情况说明载明王静系原告的代理人，也不表明王静有权代原告作出补偿的意思表示，原告的相关抗辩意见，本院予以采信。被告的上述反诉请求，本院不予支持。
原、被告在履行房屋买卖合同的过程中，因对如何交房、补缴税费如何分担产生争议，导致后续支付尾款、转付租金未能按约定顺利履行，双方纠纷历经一审、二审、再审，各有胜负，双方对纠纷的发生及延续均有过错。因此，对原告要求被告支付逾期支付尾款的违约金的本诉请求，以及被告要求原告支付逾期转付租金的违约金的反诉请求，本院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告（反诉原告）谢正卯应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）石启忠本市长宁区中山西路xx号103室房屋尾款人民币200，000元；
原告（反诉被告）石启忠应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）谢正卯上址房屋2009年9月25日至同年12月31日租金人民币87，013元；
驳回原告（反诉被告）石启忠的其余本诉请求；
驳回被告（反诉原告）谢正卯的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币9，800元，原告（反诉被告）石启忠负担人民币6，860元，被告（反诉原告）谢正卯负担人民币2，940元。反诉案件受理费人民币2，629.25元，原告（反诉被告）石启忠负担人民币868元，被告（反诉原告）谢正卯负担人民币1，761.25元。
如不服本判决，原告（反诉被告）石启忠可在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）谢正卯可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
代理审判员 李 冬
人民陪审员 牟世荣
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 陆旭辉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。