江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终4212号
上诉人（原审原告）：张艳,女,1985年10月10日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。
委托诉讼代理人：王志国，江苏志国律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王德彦，江苏志国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南京三步两食餐饮管理有限公司，住所地在江苏省南京市浦口区浦口大道1号新城总部大厦1708室。
法定代表人：李涵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈军钰，男，1986年4月29日生，汉族，该公司员工，户籍所在地甘肃省会宁县。
上诉人张艳因与被上诉人南京三步两食餐饮管理有限公司（以下简称三步两食公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张艳上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人对涉案商铺无权处分，对涉案房屋没有承租权。上诉人在一审提交的《公示》及证人张某的证言，可以证明被上诉人与其上一家天宏益华企业管理公司（以下简称天宏益华公司）没有签订租赁合同，因此被上诉人没有租赁权。2、被上诉人在未取得租赁权的情况下，仍不断要求上诉人装修并承诺2017年4、5月份开业，存在严重过错，致我方损失装修费用26000元。3、双方在《退租协议书》中虽未对装修损失进行约定，但在我方向法院提交的录音证据可以证明，被上诉人认为装修费用待评估后再定具体金额，因此上诉人现提起装修损失赔偿于法有据。
三步两食公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
张艳向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告租金、装修费用、保证金合计66200元。
一审法院认定事实：2017年3月8日原告张艳（乙方）与被告三步两食公司（甲方）签订《三步两食（泰徕城店）铺位租赁合同》，双方约定：甲方将位于南京浦口区沿江街道泰冯路59号天华硅谷1-D商业泰徕城三步两食美食街编号为02#的商铺，建筑面积13.4平方米租赁给乙方经营小吃。租赁期限自2017年3月8日至2020年3月8日共计36个月。该商铺年租金为人民币45000元。乙方应于本合同签订之日向甲方支付履约保证金人民币10000元，另缴纳每间商铺每个月600元的公摊能耗费用及保洁费用。租金先付后用，每12个月一交，首期租金在签订本合同后3天内交付给甲方，之后每次由乙方在上期租金到期两个月支付给甲方下期租金，公摊能耗费用及保洁费用3个月一交，从计租之日起计算。甲方应于2017年3月8日向乙方交付该商铺，甲方享有自约定交付日期150天的交付宽限期，乙方同意，在交付宽限期内交付该商铺，不承担违约责任。乙方不得随意变更商铺结构，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。合同签订后，原告支付被告租金60000元、保证金10000元、水电费1800元。
2017年11月30日，原告张艳（乙方）与被告三步两食公司（甲方）签订《协议》，载明：张艳承租甲方位于泰徕城三步两食14号（2）号铺于2016年6月6日签订租赁合同，现因各方面原因，双方协商后决定于2017年12月20日解除租赁合同关系，退给乙方所付款项：人民币71800元（以收据为准，退款当日乙方退还已签租赁合同及已开收据）。2017年12月25日原告张艳（乙方）与被告三步两食公司（甲方）签订《退租协议书》，约定：被告于2017年12月25日前退于原告指定账户人民币31800元，2018年1月20日前退于原告指定账户人民币20000元，2018年2月10日前退于原告指定账户人民币20000元。
庭审中，原、被告均认可合同于2017年12月20日解除，原告认可被告已退还其人民币31800元，主张被告退还剩余40000元及水电费1500元、装修费用29000元，但对装修费用原告表示没有相应票据，被告同意退还剩余的40000元及水电费1500元，对装修费用其不予认可。
上述事实，有原告提交的租赁合同、退租协议书、协议、照片、光盘、通话录音文字整理材料及原、被告的当庭陈述等证据在卷证实。
一审法院认为,原、被告双方签订的《三步两食（泰徕城店）铺位租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。因双方于2017年11月30日已签订《协议》，约定于2017年12月20日解除租赁合同关系，当事人协商一致，可以解除合同。故该合同于2017年12月20日解除。原、被告在《协议》中已约定被告退还原告人民币71800元，且双方又于2017年12月25日就付款期限作了约定，现原告认可被告已退还其人民币31800元，被告庭审中同意退还原告租金40000元及水电费1500元，对此予以确认。因原告提交证据不足以证明其主张的装修费用，应承担举证不能的法律后果，故对原告此诉请，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，一审判决：一、被告南京三步两食餐饮管理有限公司于判决生效之日起五日内退还原告张艳房屋租金40000元、水电费1500元，共计人民币41500元。二、驳回原告张艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费已减半收取728元，由原告张艳负担272元，被告南京三步两食餐饮管理有限公司负担456元。
二审中，上诉人张艳申请证人徐某、张某出庭作证，证明上诉人对涉案商铺进行了装修，支付了装修费用10200元，被上诉人与其上一家天宏益华公司没有签订租赁合同，导致天宏益华公司要求将装修拆除。被上诉人三步两食公司质证认为，我方与甲方天宏益华公司是有租赁合同的，由我方对涉案商城进行招商，对方产生装修费用不应由我方承担。上述证人证言不属于新证据，本院不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，上诉人张艳与被上诉人三步两食公司签订《协议》及《退租协议书》，就合同的解除及合同解除后的租金退还事宜作出约定，被上诉人应按协议约定退还相关费用，故一审判令被上诉人退还上诉人租金40000元、水电费1500元，有事实与法律依据，本院予以维持。上诉人另主张被上诉人应当赔偿其装修费用26000元，对此本院认为，一审中上诉人所提交的证据能够证明上诉人实际进行了装修，现因被上诉人原因导致合同解除后上诉人的损失实际发生，被上诉人应当承担赔偿责任。对于赔偿数额，应当通过评估予以确定，但考虑到本案标的较小，为减少诉讼成本，结合本案的实际情况，从公平原则考虑，本院酌定被上诉人赔偿上诉人装修损失15000元。
综上所述，张艳的上诉请求部分成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持江苏省南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初981号民事判决第二项；
二、变更江苏省南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初981号民事判决第一项为：南京三步两食餐饮管理有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告张艳房屋租金40000元、水电费1500元及装修损失15000元，共计人民币56500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费728元，由张艳负担128元，南京三步两食餐饮管理有限公司负担600元；二审案件受理费450元，由张艳负担225元，南京三步两食餐饮管理有限公司负担225元。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 郑 慧
审判员 徐聪萍
二〇一八年七月二十日
书记员 朱亚芳