广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终1878号
上诉人（原审被告）：游佐团，男，汉族，广东省揭西县人，住惠东县，
委托诉讼代理人：翟慧聪，广东人为律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖晓东，广东人为律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赖淑娴，女，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
委托诉讼代理人：陈丽萍，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王升中，广东法制盛邦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：陈木荣，男，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
被上诉人（原审被告）：许祝怡，男，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
被上诉人（原审被告）：黄满妹，女，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
被上诉人（原审被告）：肖容强，男，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
上诉人游佐团因与被上诉人赖淑娴、陈木荣及许祝怡、黄满妹、肖容强商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠东县人民法院（2016）粤1323民初字3299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人游佐团及其委托诉讼代理人翟慧聪、赖晓东，被上诉人赖淑娴委托诉讼代理人陈丽萍、王升中到庭参与庭审。本案现已审理终结。
上诉人游佐团上诉请求：一、请求依法撤销（2016）粤1323民初字3299号民事判决书，依法改判驳回被上诉人一赖淑娴的全部诉讼请求或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、是被上诉人一赖淑娴未向上诉人游佐团支付购房款导致合同至今未能继续履行，游佐团保留追究赖淑娴的法律责任。
2013年9月29日，游佐团与赖淑娴签订《房屋买卖合同书》（以下简称“合同”），合同约定房屋价格为322560元，首付四成，按揭金额202560元。合同第四条约定：“若乙方未能在指定时间内履行上述应付款项，每拖欠一日，则应按当期应付款的1%计付违约金给甲方。待乙方交清未交应付款及违约金后，该合同才继续履行。若乙方逾期两个月未履行上述任一期应付款项义务，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权将该房屋另行出售，在此情形下，甲方向乙方收取违约金。”赖淑娴并未依约支付购房款。2016年5月份，游佐团基于涉案房屋被承建商查封，赖淑娴承诺支付购房款给游佐团偿还承建商，游佐团才同意签了《房屋交付证明书》给赖淑娴，但后来赖淑娴依然不予支付游佐团购房款。根据《合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。对于赖淑娴至今未支付购房款一事，游佐团保留追究赖淑娴的法律责任。
根据合同的相对性原则，合同的权利义务由游佐团与赖淑娴享有和履行，法院在没有任何证据的情况下认定XX公司有权代收购
房款是不恰当的。
本案中，合同的签约主体是游佐团与赖淑娴，合同的权利义务也应由合同的签约主体享有和履行。但签订该合同后，赖淑娴并未依约支付游佐团购房款。赖淑娴称其将购房款转给了惠东县XX房地产有限公司（以下简称“XX公司”），由被上诉人三许祝怡（并不是游佐团聘请的，其是XX公司的员工）在收据的经手人处签名，赖淑娴在没有游佐团的认可下直接将钱转给XX公司，违背了合同的相对性原则，依法应认定其未履行合同约定的义务。
一审法院仅仅依据被上诉人四黄满妹提交的一份借条复印件（该借款是游佐团因其他项目向XX借款500万元，XX公司提供担保，借条并未约定XX公司有权代游佐团收购房款）及被上诉人二陈木荣的陈述，在没有其他证据证明游佐团指定或授权XX公司代收房款，就直接认定XX公司所收的购房款视为游佐团收取是不合理的，违反了《合同法》第八十条：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
3、陈木荣无权代表游佐团行使权力或履行义务，不应由游佐团承担如此不利后果。陈木荣在游佐团与赖淑娴签订合同后，在游佐团不知情也未授权的情况下在赖淑娴合同空白处所书写的备注。陈木荣并不是房屋的所有人，并不能代表游佐团行使任何权利，故一审法院不能将陈木荣的行为与游佐团混为一谈，至于赖淑娴与XX公司或者陈木荣之间的纠纷应另案处理，与本案没有任何关系。
综上所述，为维护上诉人的合法权益，望二审法庭查明事实真相，撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人赖淑娴辩称：被答辩人游佐团与原XX公司存在法律上的利害关系，原XX公司代收房款、办证费用及维修基金并出具相应收据具有事实根据，现被答辩人否认收到答辩人房款与事实不符。
1、根据广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民申3号《民
事裁定书》查明的事实显示：在广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民初3454号一案中，被答辩人游佐团称与本案其他被上诉人为合伙建房需要，合伙人共同成立惠东县XX房地产有限公司，由肖容强、黄满妹担任股东，后因开发资质不符合国家规定，改由黄满妹以个人名义报建房屋……（具体内容详见广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民申3号《民事裁定书》）。
以上可证明：原XX公司是被答辩人游佐团与本案其他被上诉人陈木荣、黄满妹等人为合作建房而合伙共同成立的，涉案楼盘（游佐团住宅楼）事后也确由原XX公司对外销售，可证明被答辩人与原XX公司存在法律上的利害关系，原XX公司对外代被答辩人游佐团收取房款、办证费用及维修基金并出具相应收据具有事实根据。
2、事实上，答辩人在2013年9月29日与被答辩人签订涉案《房屋买卖合同书》后，答辩人即于当天按双方合同约定的“首付四成”向被答辩人支付首付款12万，原XX公司于当天向答辩人出具相应收据；另答辩人于2014年7月17日向被答辩人支付涉案房屋的房产证费和维修基金合计32760元，于2014年8月22日向被答辩人支付房款18万元，原XX公司均向答辩人出具相应收据，收据经手人分别为原XX公司财务人员许祝怡、涉案楼盘（游佐团住宅楼）的合伙人陈木荣。因此，答辩人已就涉案房屋支付房款及其他费用合计332760元，涉案楼盘（游佐团住宅楼）的合伙人陈木荣并于2014年8月23日书面确认答辩人已付清所有房款。
3、另在本案一审中，原XX公司的股东兼法定代表人黄满妹、涉案楼盘（游佐团住宅楼）的合伙人陈木荣及原XX公司的财务经理许祝怡（即原XX公司收据的经手人）均主张原XX公司仅为代收取房款，并按指示操作房款，且根据被答辩人在上述广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民初3454号一案中主张的“以房产、车位价款抵偿及其本人、陈木荣、肖蓉强三人偿还的方式归还案外人XX借款”，该主张与原XX公司法定代表人黄满妹主张的原XX公司所收取的房款按被答辩人指示归还案外人XX借款是一致的，可证明原XX公司代被答辩人游佐团收取房款且按游佐团指示操作该等房款。
事实上，被答辩人游佐团、被上诉人陈木荣已于2014年12月10日共同向答辩人出具《房屋交付证明书》，确认于2014年12月10日向答辩人交付涉案房屋并同时交付钥匙，答辩人自取得涉案房屋后即实际占有、使用涉案房屋。如答辩人确如被答辩人所述从未向其支付房款的，被答辩人于2014年12月10日向答辩人交付涉案房屋的行为显然不符合常理。
综上所述，原XX公司、被答辩人存在法律上的利害关系，被答辩人游佐团与被上诉人陈木荣均为涉案楼盘（即游佐团住宅楼）的合伙人，因此原XX公司代为收取房款具有事实根据，再结合答辩人已于2014年12月10日向被答辩人交付涉案房屋的行为，可证明答辩人已按合同约定支付房款，被答辩人主张从未收到过答辩人房款与事实不符。
被上诉人陈木荣、许祝怡及黄满妹、肖容强经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，未提交书面答辩。
原审原告赖淑娴起诉请求：1、原、被告于2013年9月29日签订的《房屋买卖合同书》有效；2、被告立即履行合同约定的全部义务，将已办理权属登记的房地权证［惠东字第××号］所核准记载的权利，依法办理变更登记手续至原告名下；3、判令被告依法承担迟延履约的违约金，于2014年9月22日约定办理房产过户手续届满日止起算，每拖延一日，按被告实际收取原告购房款的1﹪计算，至被告完全履行合同义务之日止；4、本案诉讼费、保全费和实现合同权利的所有费用，全由被告承担。庭审中原告变更诉请第三项，按收取原告购房款的总额，以每月按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，作为补偿因交付房屋迟延造成原告的损失。
一审法院认定事实：惠东县XX房地产有限公司于2010年9月17日注册成立，经营范围为房地产开发，股东为黄满妹和肖容强。该公司于2016年1月26日因股东、股东会、股东大会决议解散注销工商登记。
2013年9月29日，原告赖淑娴（乙方）与被告游佐团（甲方）签订一份《房屋买卖合同书》，约定：原告赖淑娴购买被告游佐团开发的位于惠东县××开发区××、××栋xxx（游佐团住宅楼）A座xxx房一套，面积为126㎡，价格为2560元/㎡，总价款为322560元，最终以房地产测绘部门测定的建筑面积为准，多退少补。第三条第2点付款方式：首付四成；①按揭金额人民币202560元②工程项目全面完工验收，接甲方通知后10日内预付办证费。当乙方在交清四成房款后，需要按揭符合银行规定的办理按揭条件，由甲方统一办理。按银行规定的办理按揭条件办理不了，在房屋交付使用时一次性付清所有购房款。办理所定楼房的房产所有权证，费用由乙方负责，由甲方统一向房管局申请办理；按揭手续由甲方协助乙方统一向银行申请办理，乙方及时提供按揭手续所需资料（涉及办理按揭手续的一切费用由乙方自行负责）。第四条约定若乙方未能在指定时间内履行上述应付款项，每拖欠一日，则应按当期应付款的1%计付违约金给甲方。待乙方交清未交应付款及违约金后，该合同才继续履行。若乙方逾期两个月未履行上述任一期应付款项义务，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权将该房屋另行出售，在此情形下，甲方向乙方收取违约金。第六条交楼时间甲方计划在2014年4月将楼房交付乙方使用，如遇《特殊原因》可延期交付使用，但延期原则上不得超过两个月。《房屋买卖合同书》第一页右上角空白处备注“乙方赖淑娴已付清所有房款。陈木荣，2014.8.23”，尾部甲方处有被告游佐团的签名捺印，乙方处有原告赖淑娴的签名捺印。《房屋买卖合同书》尾部下方空白处手写备注“①乙方一次付清游佐团住宅楼xxx号房款，甲方给予210元/㎡优惠，即为2350元/㎡，房屋面积为产权证面积130.85㎡。②甲方在乙方一次性付清房款后，给予免收一年物业管理费。③甲方承诺在签订补充协议日起一个月内办理完毕过户手续。陈木荣，2014.8.22”。
2014年7月17日，原告向惠东县XX房地产有限公司支付32760元（房产证费+维修基金），2014年8月22日原告向惠东县XX房地产有限公司支付购房款180000元，于2014年9月29日向惠东县XX房地产有限公司购房款120000元。上述款项合计332760元。惠东县XX房地产有限公司于收到款项当天向原告出具由其公司盖章确认的收据（共4张）予以确认。庭审中原告确认涉案房产已装修并居住。2016年10月28日，原告向一审法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。
涉案房屋于2014年7月28日取得房产证（房产证号：粤房地权证惠东字第××号），登记房屋坐落于惠东县××黄牌开发区××号、××号××单元××房，登记所有权人系被告游佐团，建筑面积130.85㎡。庭审中被告游佐团确认上述房屋基本信息对应的房屋与原告房屋买卖合同书上约定购买的房屋是一致的（合同为A座xxx，房产信息为1单元10层02号）。根据一审法院向房产管理部门查询复函，上述房屋已被他人查封，现无法办理房产过户手续。
本案诉讼过程中，被告陈木荣经一审法院询问时称：游佐团是我的伙计，双方合作开发本案楼盘（xxx）。楼盘的房产登记在游佐团名下，我是隐名合伙人。XX公司与本案楼盘（xxx）无关，是替我们收钱的。我和游佐团不是XX公司的股东。陈玉连是XX公司和我、游佐团聘请的出纳，许祝怡是XX公司和我、游佐团聘请的财务经理。被告许祝怡经一审法院询问时称：我是XX公司的员工，XX公司与游佐团合作销售xxx，XX公司替xxx收楼款。
另查明，被告游佐团、陈木荣、肖荣强于2012年8月1日共同向案外人XX借款500万元，由惠东县XX房地产有限公司作担保。
一审法院认为，涉案房产登记在被告游佐团名下，原告赖淑娴向被告游佐团购买该房产，原告赖淑娴与被告游佐团签订的房屋买卖合同书，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，予以确认。被告有无收取原告购房款问题，根据被告黄满妹提供的证据，结合被告陈木荣作为涉案房屋的股东亦确认XX公司是代收购房款的陈述，应认定被告游佐团已收取惠东县XX房地产有限公司代收的购房款300000元及办证费、维修基金32760元（合计332760元）。被告游佐团称未收到惠东县XX房地产有限公司代收的上述款项，理由不充分，一审法院不予采信。原、被告双方应按合同约定履行合同义务，但被告未按约定将房产过户登记到原告名下，已构成违约。关于原告请求被告游佐团继续履行双方于2013年9月29日签订的《房屋买卖合同书》及将涉案房产过户到原告赖淑娴名下的诉请，虽然原告已付清购房款，但根据房产局的复函记载，房屋已被他人查封，目前无法办理过户手续，原告应通过其他法律途径解决，在本案中不作处理。
因本案《房屋买卖合同书》未约定被告迟延履约的违约责任，原告诉请被告承担迟延履约的违约金，依据不足，一审法院不予支持。
关于原告诉请被告陈木荣、许祝怡、黄满妹、肖容强对被告游佐团的上述债务承担连带民事责任的问题。本案《房屋买卖合同书》的签约主体是原告赖淑娴及被告游佐团，合同的权利义务应由合同的签约主体享有和履行。惠东县XX房地产有限公司仅代收房款，并不享有合同权利亦无需承担合同义务。被告许祝怡在收据上的经手人处签名亦属于职务行为。原告主张惠东县XX房地产有限公司与被告游佐团是合伙经营的关系，未能提供证据予以证实，证据不足，一审法院不予采信。现惠东县XX房地产有限公司已依法清算并注销，原告诉请其法定代表人黄满妹、公司股东肖容强、经手人许祝怡及陈木荣对被告游佐团的上述债务承担连带民事责任，依据不足，理由不充分，一审法院不予支持。
被告陈木荣、许祝怡、肖容强经一审法院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，依法可作缺席判决。
综上所述，原告诉请和被告辩解，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百四十四条的规定，一审法院判决如下：
一、原告赖淑娴与被告游佐团于2013年9月29日签订的《房屋买卖合同书》有效；
二、驳回原告赖淑娴的其他诉讼请求。
案件受理费3760元，由原告赖淑娴负担500元，由被告游佐团负担3260元。
本院二审期间，被上诉人赖淑娴依法提交了证据：广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民申3号民事裁定书一份，用以证明原XX公司是上诉人与本案其他被上诉人陈木荣、黄满妹等人为合作建房而合伙成立的，上诉人游佐团与原XX公司存在法律上的利害关系，上诉人与被上诉人陈木荣均为涉案楼盘（游佐团住宅楼）的合伙人，因此原XX公司代为收取房款、出具收据及陈木荣作为合伙人对外出具《房屋交付证明》均具有事实根据。
上诉人游佐团质证称：对该证据，真实性、合法性无异议，关联性有异议，该裁定书只能证明上诉人与XX公司合作开发惠东XXX项目，但不是涉案的楼盘，故原审原告不能将两个主体混为一谈。
本院查明，一审查明事实正确，本院予以确认。
本院另查明，本案属于系列案中的一宗，包括本案被上诉人在内，多名购房者均将购房款交付给XX公司。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：XX公司向被上诉人收取款项是否为代上诉人收取。
《房屋买卖合同书》签订之后，被上诉人确实没有证明上诉人游佐团委托XX公司代收购房款的直接证据，但上诉人游佐团作为原告在另案提起的（2017）粤1323民初3454号案件中，明确自述与陈木荣等成立XX公司，合作经营房地产项目，因建设资金问题向案外人XX借款的事实，足以证明XX公司是上诉人游佐团为经营房地产项目与他人合作经营的公司，包括被上诉人在内的多名购房者，将购房款项支付给XX公司，且合作股东陈木荣认可委托收款的事实，从常理分析，没有上诉人游佐团的指令，不可能同时发生包括被上诉人在内的多名购房者，均将购房款付给上诉人游佐团与他人合作公司的情况，故被上诉人提交的证据符合民事诉讼证据规则高度盖然性的原则，一审判决予以认定并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人游佐团的上诉请求不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3760元，由上诉人游佐团负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 巍
审 判 员 邓耀辉
审 判 员 刘艳妹
二〇一八年七月十一日
法官助理 李嘉伊
书 记 员 林楚侨