上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终5328号
上诉人(原审原告)：李金芳，女，1960年4月10日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
上诉人(原审原告)：朱亦洁，女，1988年4月3日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：郑健，上海敏诚善律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：匡峥，上海敏诚善律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：朱军，男，1957年11月26日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
上诉人李金芳、朱亦洁与上诉人朱军因共有纠纷一案，均不服上海市静安区人民法院(2016)沪0108民初1415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李金芳、朱亦洁上诉请求：撤销一审判决主文第二项，改判李金芳无需向朱军支付房屋折价款，或将本案发回重审。事实和理由：李金芳、朱亦洁与朱军原先共有三套房屋。李金芳和朱军离婚后，李金芳与朱亦洁即向一审法院起诉，要求一并处理上述三套房屋。之后因为非李金芳、朱亦洁方面的原因，相关案件被拆分为两个案件，分别由上海市松江区人民法院(以下简称“松江区法院”)和一审法院审理。李金芳、朱亦洁认为，虽然相关案件被拆分处理，但两个案件对房产价值的评估时点和处理标准应当是一致的。现松江区法院生效判决将讼争房产价值的评估时点确定为2015年12月21日，一审法院却将本案房产价值的评估时点确定为2016年12月16日。一审法院的上述处理方式对李金芳、朱亦洁不公。此外，李金芳对上海市静安区芷江西路XXX弄XXX号XXX乙丙室房屋(以下简称“系争房屋”)的贡献较大，朱亦洁亦对家庭经济作出过一定贡献。松江区法院在处理两套松江的房屋时已充分照顾了朱军的利益，判令朱军、朱亦洁名下各有一套房屋，而李金芳的名下尚没有单独居住的房屋。综上，应当认定李金芳、朱亦洁在系争房屋中占有较大份额，李金芳取得系争房屋后无需再支付折价款。
朱军辩称，松江区法院的判决与本案无关，其使用的评估节点及标准不影响本案的处理。一审法院根据本案开庭审理的实际情况，将2016年12月16日作为系争房屋价值的评估时点是正确的，但其最终认定的房屋折价款不合理，损害了朱军应得的合理权益。朱军、李金芳在2011年签订的《离婚协议书》已对家庭共有财产的分割作出了约定，应当按照协议约定分割本案系争房屋，判令李金芳按照系争房屋评估价的50%支付折价款。
朱军上诉请求：撤销一审判决主文第二项，改判李金芳按照系争房屋评估价的50%支付折价款。事实与理由：在双方婚姻关系存续期间，朱军对系争房屋和整个家庭有大部分的贡献，也参与了系争房屋的还贷。《离婚协议书》写明，双方对系争房屋各享有50%的份额，且明确约定双方无债务。但实际上朱军在离婚前向案外人借款了人民币(以下币种均为人民币)133,000元，用于装修松江区的两套安置房。一审判决确认了李金芳在离婚后偿还了系争房屋公积金贷款35,000元的事实，但未认定朱军对外承担了133,000元债务，对朱军不公。松江区法院判决朱军在松江两套房屋中占较大份额，是因为朱军的父母另行出资增购了部分面积。此外，松江区房屋的价值明显低于本案系争房屋，松江区法院认定的朱亦洁取得的房屋的价值也远远低于其实际价值。综上，请求二审法院依法改判，维护朱军应得的合法权益。
李金芳、朱亦洁辩称，在购买系争房屋期间，朱军没有稳定的工作，不符合贷款的条件，故商业贷款的主贷人是李金芳。离婚后，朱军也未支付系争房屋内的水电煤气等公共事业费。对于《离婚协议书》，因其损害了协议之外的朱亦洁的合法权益，且双方均确认该协议未实际履行，故松江区法院及一审法院均未认可该协议书的效力。一审法院按照各方当事人对房屋的贡献大小分割系争房屋是正确的，但判令李金芳支付的折价款金额过高，请求二审法院依法改判。
李金芳、朱亦洁共同向一审法院起诉请求：确认系争房屋归李金芳一人所有，朱军协助李金芳办理该房屋的产权变更手续，将该房屋登记在李金芳名下。
一审法院认定事实：李金芳与朱军原系夫妻关系。两人于1985年8月登记结婚。2011年3月31日，双方经民政部门协议离婚，并签订《自愿离婚协议书》一份，约定：1、女儿已独立。2、婚后共同财产自行分割完毕。3、婚后无债务。朱亦洁系李金芳与朱军的婚生女儿。
2002年8月20日，李金芳、朱亦洁、朱军三人向案外人陈招雄购买了系争房屋。2002年10月10日，系争房屋产权登记至朱军、李金芳、朱亦洁三人名下，共有情况为共同共有，建筑面积为46.88平方米。购房时，系争房屋总房价款为200,000元，其中以李金芳为主贷人申请商业贷款36,000元、公积金贷款64,000元。后系争房屋上的商业贷款于2013年4月1日还清，公积金贷款于2007年9月19日还清。
一审审理中，李金芳、朱亦洁、朱军确认：系争房屋是两室户及阁楼的结构，双方仍共同生活在系争房屋内，朱军在阁楼居住。离婚后，李金芳归还了剩余的商业贷款及利息逾35,000元。
因双方对于系争房屋的市场价值存在争议，李金芳、朱亦洁申请对系争房屋在2015年12月21日的市场价值进行评估，朱军则认为应按照2016年12月16日的市场价值进行评估。一审法院委托上海信衡房地产估价有限公司对系争房屋在2015年12月21日、2016年12月16日的市场价值进行司法评估。经司法评估，该公司于2017年1月3日出具的《房地产估价报告》载明：2015年12月21日，系争房屋的市价价值为1,750,000元；2016年12月16日，系争房屋的市场价值为2,650,000元。
一审法院另查明，朱军作为甲方、李金芳作为乙方，双方曾于2011年3月31日另外签订《离婚协议书》一份，约定：甲方与乙方于1985年结婚，多年来习惯难触、性格不和，争端常起，导致生活不协调，情感疏离，至今已达较严重的地步，为了不至于进一步恶化而造成伤害，经双方协议终止婚姻关系。经协议家庭财产分割如下：1、现金及金融证券类财产无。2、芷江西路XXX弄XXX号402(乙丙室)甲、乙双方各50%，待该房拆分后贴乙方人民币20万元，(安置市区房产一套)，松江房产归甲方所有，以上房产权证上均须有女儿名份。3、女儿婚嫁由甲方负责。
一审法院再查明，2015年10月28日，李金芳、朱亦洁将朱军诉至松江区法院，要求判令上海市松江区新家园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“新家园路房屋”)归朱军一人所有，朱军向李金芳、朱亦洁支付三分之二的房屋折价款；上海市松江区城鸿路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“城鸿路房屋”)归朱亦洁一人所有，朱军配合办理上述房屋过户登记手续。松江区法院经审理后查明，2010年4月28日，上海市徐家宅路XXX号房屋(以下简称“徐家宅路房屋”)动迁，李金芳、朱亦洁、朱军三人作为一个家庭整体共得到安置款668,800元，并可以安置价购买安置房两套。2011年9月20日，新家园路房屋登记至李金芳、朱亦洁、朱军三人名下。2014年1月10日，城鸿路房屋登记至朱军名下。松江区法院认为，新家园路房屋、城鸿路房屋均系徐家宅路房屋拆迁安置所得，李金芳、朱亦洁、朱军三人作为一个家庭整体共同得到的安置权益，依法认定为三人共有的家庭共同财产，现李金芳与朱军已经离婚，共有的基础已经丧失，故李金芳、朱亦洁请求分割上述两套房屋，法院予以准许。根据拆迁补偿安置协议、情况分析及商品房预售合同，三人所得到的安置货币为668,800元，讼争的两套房屋总房价款合计为1,071,832.40元，朱军表示房屋的差价以及相关税费均由朱军支付，结合有关房屋买卖及产权登记手续均由朱军办理，且李金芳、朱亦洁亦未提供有关出资的证据，故法院采信朱军关于出资的陈述，依法认定朱军对于两套系争房屋的贡献较大，李金芳、朱亦洁的贡献相对较小，结合系争房屋的现状、当事人生活的实际需要及本案实际情况，法院酌情确定对于系争的两套房屋，李金芳享有30%的份额、朱亦洁享有20%的份额、朱军享有50%的份额，其中，新家园路房屋归朱军所有，鉴于该房屋由朱军装修，故装修残值亦归朱军所有，朱军按照该房屋总价1,763,400元向李金芳、朱亦洁支付相应份额的房屋折价款881,700元。城鸿路房屋归朱亦洁所有，朱亦洁按照该房屋总价950,000元向李金芳支付相应份额的房屋折价款285,000元，向朱军支付相应份额的房屋折价款475,000元。双方所签订的《自愿离婚协议书》和《离婚协议书》未考虑朱亦洁的应得份额，两人自行处分家庭共同财产的行为，侵犯了朱亦洁合法权益，故其中侵害朱亦洁权益的相关约定法院不予支持。综上，松江区法院于2016年5月24日作出了(2015)松民一(民)初字第10018号民事判决：一、新家园路房屋归朱军所有,朱军于判决生效之日起十五日内向李金芳、朱亦洁支付房屋折价款881,700元；……三、城鸿路房屋归朱亦洁所有，朱亦洁于判决生效之日起十五日内向李金芳支付房屋折价款285,000元、向朱军支付房屋折价款475,000元，朱军于判决生效之日起十五日内将上述房屋交付朱亦洁……。
一审中，双方均确认李金芳与朱军于2011年3月31日签订的《离婚协议书》并未实际履行。李金芳、朱亦洁另表示，朱亦洁从未在协议上签过字，也不知道协议内容及父母曾想假离婚的情况。李金芳、朱亦洁在松江区法院案件中要求解除该份协议，但松江法院并未认定该份协议的效力，而是以贡献确定了房屋份额。朱军另表示，离婚前朱军与李金芳已经分居，且分居是李金芳提出的。李金芳当时提出系争房屋可能面临动迁，李金芳多次要求离婚。后朱军决定与李金芳离婚，朱军居住在系争房屋是因为系争房屋的纠纷尚未解决。
一审法院认为，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。对共有财产的分割，有协议的按协议处理，没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定各方份额。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。现李金芳与朱军的婚姻关系已经终止，双方对系争房屋的共有基础已经丧失，故李金芳、朱亦洁要求对系争房屋进行分割的诉讼请求应予支持。鉴于新家园路房屋已经由朱军取得，城鸿路房屋已经由朱亦洁取得，同时李金芳与朱军离婚后，系争房屋的商业贷款由李金芳归还并结清，故李金芳对系争房屋的贡献较大。现李金芳、朱亦洁表示，两人的份额不要求进行分割，朱亦洁同意系争房屋产权由李金芳一人取得，此系当事人对于自身权利的处分，于法不悖，一审法院予以准许。结合新家园路房屋、城鸿路房屋的分配情况、系争房屋共有情况及本案实际情况，一审法院认为系争房屋应由李金芳取得为宜。对于系争房屋分割的价值时点，考虑到房地产市场波动的情况，朱军主张的2016年12月16日的市场价值更为合理，一审法院予以采纳。至于李金芳需给付朱军的房屋折价款，一审法院酌情确定为700,000元。
根据上述分析，一审法院判决：一、上海市静安区芷江西路XXX弄XXX号402乙、丙室房屋归李金芳所有，朱亦洁、朱军应于判决生效之日起七日内配合李金芳办理上址房屋的产权变更登记手续，产生的税、费由双方按照政策承担；二、李金芳应于判决生效之日起七日内给付朱军房屋折价款700,000元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，2011年3月31日，李金芳与朱军签订的《自愿离婚协议书》未对双方共有财产的分割事宜作出约定；《离婚协议书》则未经同为共有人的朱亦洁同意，擅自处分了应属三人共有的家庭共有财产，且既未经合法登记，双方当事人亦确认均未按约实际履行。因此，上述两份协议均不能作为人民法院处理本案的合同依据，对该户共有财产的分割应当依照相关法律的规定进行。本案一审判决作出前，松江区法院已对同为该户家庭共有财产的新家园路房屋和城鸿路房屋的分割作出了判决，相关判决已经发生法律效力。一审法院以该案生效判决确定的新家园路房屋和城鸿路房屋分配情况为基础，综合考虑双方当事人对系争房屋的贡献及其他相关情况，酌情确定系争房屋由李金芳取得、李金芳支付朱军折价款700,000元。上述处理尚无不当，故本院二审予以维持。李金芳上诉要求调低折价款的金额、朱军上诉要求按照《离婚协议书》对半分割系争房屋，均无充分的事实和法律根据，故本院对双方当事人的上诉请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币17,400元，由李金芳、朱亦洁共同负担人民币8,700元，朱军负担人民币8,700元。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审判长 刘海邑
审判员 彭 浩
审判员 高 胤
二〇一七年七月二十七日
书记员 徐 晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……