广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终12399号上诉人（原审被告）：李云，女，1972年7月16日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。被上诉人（原审原告）：白学礼，女，1944年9月9日出生，汉族，住陕西省宝鸡市金台区。委托诉讼代理人：余海涛，广东岭南律师事务所。上诉人李云因与被上诉人白学礼财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初4628号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。上诉人李云上诉请求：1.请求撤销原审判决第二项；2.本案一、二审诉讼费用由白学礼负担。事实和理由：本案中，白学礼的损害赔偿请求权基于财产侵权事实的发生，并构成侵权，但其并无证据证实侵权行为系李云所为。依照涉案《房屋安全鉴定报告》，涉案损失是建筑材料自身收缩产生的，但开发商及售楼处并未在《房屋买卖合同》中表明该材料的属性，也未履行告知义务。因使用该材料会导致房屋建筑结构开裂，双方在不知情的情况下使用该房屋，导致涉案损失。原审法院未考虑开发商的过错因素，直接判令双方共同承担损失，缺乏事实和法律依据。涉案露台并非李云的专有部分，露台发生渗漏造成的损失不应由李云承担责任。被上诉人白学礼辩称，如果李云认为涉案渗漏是房屋质量导致的，应该根据《房屋买卖合同》主张开发商履行维修义务，不应拒绝修复防水层。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，李云的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。白学礼向原审法院起诉请求判令李云：1.对番禺区大石镇南浦岛碧桂园华苑21座T01（以下简称T01房）漏水部位进行防水补漏，排除妨害，确保不再漏水；2.支付番禺区大石镇南浦岛碧桂园华苑21座508（以下简称508房）被浸坏的的客厅、卧房、阳台三个部分进行修补、粉刷的费用3000元。原审诉讼过程中，白学礼变更诉讼请求为判令李云：1.对T01房漏水部位进行防水补漏，排除妨害，确保不再漏水；2.支付508房客厅木制天花的重置费用15495元；3.承担诉讼费用和鉴定费用。原审法院认定事实：T01房的登记权属人为李云，占有份额为全部，建筑面积为119.00㎡，土地权属性质为国有，发证日期为2005年3月。508房的登记权属人为王莉（白学礼的女儿）和白学礼，占有份额为共同共有，建筑面积为97.50㎡，土地权属性质为国有，发证日期为2004年7月。在双方居住使用过程中，508房陆续发生渗漏情况多年。原审诉讼中，白学礼称因508房的共有人之一王莉在国外生活，无法回国参加诉讼，故由作为共有人之一的白学礼提起本案诉讼。一、508房渗水位置和渗水原因。白学礼主张2010年发现508房阳台有渗水，2013年发现客厅和卧室有渗水，其认为是由于T01房露台防水层破坏造成渗水，造成508房渗漏并造成损失；508房购买时带装修，入住后未重新装修过，并提供了以下证据：1.物业公司维修通知书，物业公司工作人员到T01房和508房检查的照片，物业公司致居委会请求调解的工作函，居委会工作人员上门调解的照片，证明相关渗漏原因和处理情况；2.现场照片一组，证明T01房与508房是上下楼关系，及508房屋因T01房漏水造成的损害；3.经白学礼申请律师调查令调查取证，碧桂园物业服务中心出具的《T01房露台渗漏跟进过程》，载明：2013年9月8日左右，我司工作人员接到508房业主白学礼报称其单元室内天花渗漏，物业工作人员到现场查看，情况属实，疑似对应楼上T01房露台防水功能受损所致……2017年3月21日左右我是工作人员和居委会工作人员一起到……进行最后沟通协调渗漏维修事宜，T01房业主李云当场表示不愿意对其露台渗漏位置负责，故沟通失败……如需物业协调的，我司会全力配合；4.案外人出具的装饰设计工程预算单，和2018年1月27日拍摄的照片数张，工程预算单对客厅天花的重置费用进行预算，各项工程项目相加总金额实为13995元，并非预算单最后列明的“15495元”，证明508房客厅木质天花因为李云拒绝维修一直渗漏导致完全损坏无法使用，重置费用为15495元。李云质证认为：对照片的真实性确认，但其没有去508房看过无法确认照片上508房的状况，当时居委会有上门但是不知道是调解，调解照片是偷拍的；对物业服务中心出具的说明中的日期记不清楚，其内容的真实性确定不了，从另一方面证明此露台是属于共有的部分，不然物业公司不会于2016年12月6日动用使用维修资金的征集，证明露台不属于我方的范围；对报价预算单情况不懂，不是很清楚。李云主张认为是房屋质量问题导致漏水，T01房是带装修交房的，其于2014年入住后只刷墙，其他没有重新装修过，提供了以下证据：7月14日拍摄T01房外面露台情况照片和2018年2月4日拍摄照片两张，证明其没有改变露台的建筑结构和用途。白学礼质证认为：照片真实性确认，该照片只能证明7月14日之后的情况，漏水是从2013年开始的，其无法得知对方是否对露台有破坏性的使用，之前有无进行装修其不清楚。因双方当事人对于508房的渗漏原因未能达成一致意见，根据白学礼的申请，原审法院委托广东建准检测技术有限公司进行鉴定，2017年10月27日该鉴定公司作出《房屋安全鉴定报告》，载明：508房阳台、客厅、主卧室顶板有出现裂缝及渗水痕迹，T01房的露台位置对应508房的主卧室、阳台和客厅位置，认为：508房屋房顶板的渗水位置对应T01房的露台位置，508房客厅、阳台、主卧顶板均有出现裂缝现象，这些裂缝是由于材料自身收缩产生的，对结构的安全性基本没有影响，对房屋的使用性有影响，应做适当修缮处理；508房屋A、B、D、E、F、H、I、J号位置顶板有出现渗水发黄痕迹，这些位置渗水主要是T01房露台的雨水通过楼板的裂缝渗漏引起，应对T01房露台地板做好防水措施。并给出处理建议为：1.应采用高压灌浆法对508房顶板裂缝进行密封处理，再对T01房露台地板做好防水措施；2.聘请有资质公司进行安全文明施工。白学礼为上述鉴定支付了鉴定费18000元。白学礼对上述鉴定报告中的鉴定结论和处理意见没有异议。李云对上述鉴定报告中的鉴定结论和处理意见没有异议，并认为根据鉴定结论，是材料的收缩造成的渗水，其没有对露台进行改造。原审法院经审查认为，根据鉴定报告及现场照片，T01房的露台为开放式露台，T01房的露台位置对应508房的主卧室、阳台、和客厅位置，508房发生渗漏包括两个方面的原因：一是508房的顶板因材料自身收缩产生裂缝；二是T01房露台的防水层存在问题，两方面的原因共同作用造成508房出现渗漏情况。二、渗水位置对应的T01房露台是否属于T01房的专有部分。白学礼主张认为T01房露台属于李云所有的建筑物专有部分，提交了以下证据：1.T01房的房地产权图纸、碧桂园宗地图；3.T01房的商品房买卖合同，其中“买受人所购商品房的基本情况载明：……该房屋阳台属非封闭式的2个……”，“前述屋面是该商品房所在楼宇的自然层的最高层的屋面，该楼宇的其他屋面的使用权买受人同意由按设计、规划部门批准的图纸可以进入该楼面的商品房的业主所有……”，附件一房屋平面图中显示露台在T01房范围内。李云的质证意见为：真实性确认，但房地产权证上面的地图没有标注房子的，重新测绘后明确看出露台不属于其产权范围，2017年6月新出的分户图表明露台不在其房地产面积之内；漏水点的露台不属于我方专有部分，露台不是封闭建筑。为证明其主张，李云提供了以下证据：1.2017年6月15日的房地产分户图和宗地图，露台位于西南向，东北向有一处不封闭阳台；2.房地产权证。白学礼的质证认为：对真实性合法性认可，关联性不认可，该露台不管是否属于产权面积之内，都属于李云所拥有的专有部分，应当依照法律谁使用谁负责管理的原则，不得侵害他人的合法权益；该房产证所登记平面图记载显示该露台属于李云所有的专有部分。一审法院经审查认为，该露台在T01房的商品房买卖合同中有相应的说明，实际规划使用情况为必须通过T01房的客厅才能进入该露台，其他人不可能单独使用该露台，露台带有一定的特定性、专属性，事实上也是李云占有使用露台。无论从位置还是使用功能，该露台均专属于T01房，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分”的规定，T01房的露台属于T01房的专有部分。原审法院认为，本案为物权保护中的财产损害赔偿纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第九十五条“共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权”和九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或约定不明的，各共有人都有管理权利和义务”的规定，白学礼作为508房的共同共有人之一提起本案诉讼，是为适格原告。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，不动产的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。白学礼、李云分别作为相邻房屋的所有权人，在使用不动产的过程中，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害，造成损害的，应当承担相应民事责任。依上文所述，508房的顶板属于508房的专有部分，T01房露台又属于T01房的专有部分，508房出现的渗漏情况是顶板材料自身收缩产生裂缝，及T01房的露台防水措施未做好两方面原因共同作用的结果，结合鉴定报告的处理建议，白学礼应先采用高压灌浆法对508房顶板裂缝进行密封处理，李云再对T01房的露台地面重新做好防水措施，排除妨害。关于白学礼要求李云支付508房屋客厅木制天花的重置费用15495元的诉请。根据当事人提交的书面证据及原审庭审中的陈述，508房屋的房顶板从2013年出现渗水持续至今，虽李云陈述情况不清楚，但结合前述渗漏原因分析好现场照片，508房的客厅天花为木质结构，由于长期渗漏已经严重破坏，故白学礼主张对客厅的木质天花进行重置，原审法院予以支持。白学礼为证明客厅天花的损失提交了装饰设计工程预算单，载明重置天花的各项工程项目的总费用为13995元，上文已述，508房客厅木质天花的损害是508房顶板出现裂缝和T01房的露台防水措施未做好的共同作用的结果，并考虑到发生渗漏的楼板为508房和T01房共用部位的事实，对该预算单内的相关合理项目和费用，原审法院酌情支持李云向白学礼赔偿客厅天花重置费用5748元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第七十一条、第八十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、李云在白学礼采用高压灌浆法对508房的顶板裂缝进行密封处理后三十天内，对T01房的露台地面做好防水措施；二、李云在判决生效之日起七日内向白学礼赔偿天花重置费用5748元；三、驳回白学礼的其余诉讼请求。案件诉讼费18288元（其中受理费188元，驳回管辖权异议受理费100元，鉴定费18000元），由白学礼负担9119元，李云负担9169元。二审查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本院综合双方诉辩意见，对本案二审争议焦点问题评析如下：原审判决认定T01房露台属于T01房的专有部分，有事实和法律依据，且论理充分，本院不再赘叙。依照《房屋完损性鉴定报告》，508房出现的渗漏情况是508房顶板材料自身收缩产生裂缝，及T01房的露台防水措施未做好两方面原因共同作用的结果，原审据此判令李云向白学礼赔偿客厅天花部分重置费用，有事实和法律依据，酌定的费用数额并无不当，本院予以维持。李云主张涉案损害是因房屋质量缺陷引起，开发商对损害发生有过错，应承担损害赔偿责任。本院认为，李云作为T01房的产权人，在使用该房屋的过程中，损害白学礼的合法权益，应承担损害赔偿责任。至于涉案房屋的质量是否存在缺陷，及开发商应承担的法律责任，与本案纠纷不属于同一法律关系，本院不予评判，如因此发生纠纷，李云可另循法律途径解决。综上所述，李云的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李云负担。本判决为终审判决。审判长 韩 方审判员 庞智雄审判员 李 琦二〇一八年八月二十七日书记员 董广绪