河北省赤城县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0732民初739号原告：陈桂琴，女，1969年10月4日出生，满族，农民，住河北省承德市承德县。被告：厉洪林，男，1953年2月18日出生，汉族，农民，住赤城县。第三人：柴玉红，女，1968年9月2日出生，汉族，农民，住北京市顺义区。第三人：赵显军，男，1966年1月9日出生，汉族，农民，住北京市顺义区。第三人：柴玉艳，女，1980年1月2日出生，汉族，农民，住赤城县。原告陈桂琴与被告厉洪林、第三人柴玉红、赵显军、柴玉艳案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月12日公开开庭进行了审理。原告陈桂琴及其委托诉讼代理人陈桂琴，被告厉洪林及其委托诉讼代理人厉建强到庭参加诉讼，第三人柴玉红、赵显军、柴玉艳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈桂琴向本院提出诉讼请求：1、不得执行坐落于承德市高新区阳光四季城A4区4#楼702号楼房的查封、拍卖、变卖等执行措施。2、请求法院依法确认原告（案外人）与第三人柴玉红、赵显军2016年4月12签订的房屋买卖合同（合问编号：0000640）有效。事实与理由：贵院在执行河北省赤城县人民法院（2017）冀0732执337号民事裁定书过程中，对坐落于承德市高新区阳光四季城A4区4#楼702号楼房采取查封等执行措施，因上述房屋系原告陈桂琴购买取得，故原告陈桂琴对贵院（2017）冀0732执337号民事裁定书提出异议。原告陈桂琴于2016年4月12日通过承德市居家房产有限公司介绍购买了登记于柴玉红名下的坐落于承德市高新区阳光四季城A4区4#楼702号楼房及222号地下室一处，价款柒拾万元整（￥700000元）。为此原告陈桂琴（买受方），柴玉红、赵显军（出卖方）与承德市居家房产有限公司签订房屋买卖合同，后买受方与出卖方通过承德市公证处对上述房屋转让合同进行了公证。2016年4月13日原告陈桂琴依约向出卖方支付购房款陆拾捌万整（￥680000元），剩余贰万元（￥20000元）在房屋办理过户手续当日付清。当日，出卖方将原始《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、河北省住宅专项维修资金专用收据等一切与买卖房屋有关的证照资料及房屋一并交付与原告陈桂琴。因房地产开发企业原因，包括该楼房在内的小区全部楼房均未办理房屋所有权证书，不能够办理过户手续。此后原告陈桂琴对该房屋行使所有人相关权列，将该房屋出租于中铁四局集团物资工贸有限公司京沈铁路河北段工程物资基地（2016年7月13日至2018年1月12日）、王振（2018年3月3日至2019年3月3日）。综上，原告陈桂琴提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应该予以支持：（-）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，贵院的查封措施于2017年12月6日交付实施，而原告陈桂琴与房屋出卖方签定房屋买卖合同的时间为2016年4月12日，当日通过承德市公证处办理了公证手续，且该房屋买卖合同为当事人真实意思表示，并不违反法律禁止性强制规定。2016年4月13日，涉案房屋出卖方将买卖标的物房屋交付原告陈桂琴，此后原告陈桂琴行使不动产所有权人权利，将该房屋出租于承租人使用。原告陈桂琴在办理房屋买卖合同公证当日，即按照合同约定向出卖方支付房价款680000元，虽然尚有20000元未支付，但是该20000元按照合同约定应于办理房屋过户手续当日付清。致使涉案房屋未办理过户手续系开发企业的原因，而非原告陈桂琴本人。综上所述，原告陈桂琴作为买受人购得涉案房屋，是于贵院采取执行措施之前与出卖人签定的书面买卖合同，该买卖合同系当事人真实意思表示，并不违反法律禁止性强制规定，应属合法有效。原告陈桂琴于买卖合同公证当日，向买受人支付了绝大部分购房款，并且将涉案房屋亦于付款当日交付，未能办理过户手续确非原告陈桂琴自身原因。故原告陈桂琴认为该执行异议完全符合《最高人法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若若干问题的规定》第二十八条规定，原告陈桂琴的权利是能够排除执行的，人民法院应当支持。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，原告陈桂琴特向贵院提起执行异议之诉，请求贵院依法审查并支持原告陈桂琴的诉讼请求。厉洪林辩称，一、承德市阳光四季陈城A4区4#楼702号室，我们查询承德市隆基泰和承德市房管局，从2015年12月、2016年6月、2016年12月、2017年9月一直登记在柴玉红名下，且她妹妹多次对我表述过要用隆基泰和的房产给我作抵押，这段时间内一直没有转让给别人。二、2017年年底户名进行了变更，变更的名字也不是陈桂琴，因开发商为他们保密，无法提供相关证据。综上，申请执行异议人的申请内容不符合《最高人法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若若干问题的规定》的相关规定。第三人柴玉红、赵显军述称，作为夫妻关系的二答辩人曾于2014年9月23日以柴玉红的名义，从隆基泰和实业有限公司承德分公司购买了坐落于承德市高新区阳光四季陈城A4区4#楼702号的二楼房一套以及相应的配套地下室。后因答辩人需要偿还他人债务以及生活的需要，故于2016年4月12日通过经纪人承德市居家房产有限公司的居间，将上述楼房转卖给了被答辩人。由于房地产开发公司的原因，答辩人所购楼房处的房产尚无法取得房屋所有权证，故答辩人在向被答辩人转卖上述楼房时亦未能办理房产转让过户手续。为了保证被答辩人的购房安全，遂答辩人与被答辩人于2016年4月13日共同到承德市公证处办理了房屋“转让合同”的公证。在公证的当日，被答辩人将购房款68万元支付给了答辩人，而余下的2万元购房款，双方已约定待办理完毕房屋所有权时，再由被答辩人向答辩人支付。在被答辩人向答辩人支付完毕购房款68万元的同时，答辩人亦将上述楼房连同原始购房发票全部交给了被答辩人。答辩人的意见：对于被答辩人在本案起诉状中所列事实及所叙述的理由，二答辩人不持任何异议，二答辩人没有事实或理由来反驳被答辩人所提出的异议理由。被答辩人所提异议是否能够成立，是否能够得到法律的认同，需由人民法院根据国家的相关法律规定予以裁判。第三人柴玉艳缺席未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告陈桂琴向本院提交了如下证据：1、《房屋买卖合同》。2、中介收费收据。3、公证书。4、公证费缴款书。5、购楼房收条（柴玉红出具）。以上证据证明在法院查封之前，原告已与第三人柴玉红、赵显军签订了《房屋买卖合同》，并按照合同约定支付了房屋价款。6、《商品房买合同》。7、销售不动产统一发票。8、河北省住宅专项维修资金专用收据。以上证据证明原告交付了房屋价款以后，第三人柴玉红、赵显军将房屋及相关证照及钥匙交给了原告。9、《房屋租赁合同》10、《房屋租赁合同》。11、《房屋租赁合同》。以上证据证明原告接受了该房屋，并将楼房出租给了不同的人居住，行使了对该房屋占有、使用、收益、处分的权利、12、河北隆泰物业服务有限责任公司收款收据，证明占有房屋期间住户物业费。13、河北省赤城县人民法院（2018）冀0732执异14号执行裁定书，证明原告依法提起执行异议之诉。14、承德市不动产登记中心高新区分中心说明，证明不能办理不动产变更登记不是原告自身原因。被告厉洪林向本院提交了如下证据：1、柴玉红、赵显军和柴玉艳2015年12月27日签订的欠款《合同书》。2、付款方式为柴玉红的《销售不动产统一发票》（阳光四季城楼牌号A2区4#楼702号）。第三人柴玉红、赵显军、柴玉艳未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告厉洪林对原告陈桂琴提交的证据不发表质证意见，对其真实性表示怀疑。原告陈桂琴对被告厉洪林提交的证据真实性有异议，《合同书》、《销售不动产统一发票》（阳光四季城楼牌号A2区4#楼702号）与本案没有关联性。合议庭评议认为，原告陈桂琴提交的证够形成了一个证链条，能够证明在法院查封涉案楼房之前，原告已经购买了该楼房，并行使了占有、使用、收益的权利，以及没有办理不动产变更登记的原因，所有证据均能够达到其证明目的，故原告陈桂琴提交的证据为有效证据，本院予以采信。原告陈桂琴对被告厉洪林提交的证据发表的质证意见成立，《合同书》及阳光四季城A2区4#楼702号《销售不动产统一发票》与本案没有关联性，对该证据本院不予采信。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述及有效证据，本院认定事实如下：2016年4月12日，原告陈桂琴通过承德市居家房产有限公司介绍购买了登记于第三人柴玉红名下的应落于承德市高新区阳光四季城A4区4#楼702号楼房及222号地下室一处，价款柒拾万元整（￥700000元），并签订《房屋买卖合同》，后通过承德市公证处对上述房屋转让合同进行了公证。2016年4月13日，原告陈桂琴依约向第三人柴玉红支付购房款陆拾捌万整（￥680000元），剩余贰万元约定（￥20000元）在房屋办理过户手续当日付清。第三人柴玉红收到购房款的当日，即将原始《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、河北省住宅专项维修资金专用收据等一切与买卖房屋有关的证照资料及房屋一并交付与原告陈桂琴。因隆基泰和实业有限公司的原因，未能办理产权登记及变更登记手续。原告陈桂琴将该房屋实际占有后，出租于中铁四局集团物资工贸有限公司京沈铁路河北段工程物资基地（2016年7月13日至2018年1月12日）、王振（2018年3月3日至2019年3月3日）。2017年12月6日，本院作出（2017）冀0732执337号执行裁定书，将登记于第三人柴玉红名下的坐落于承德市高新区阳光四季城A4区4#楼702号楼房及附属设施予以查封，2018年6月5日，原告陈桂琴向本院提出执行异议，2018年6月15日，本院作出（2018）冀0732执异14号执行裁定书，驳回了原告陈桂琴的异议请求。2018年6月20日，原告陈桂琴向本院提起执行异议之诉。本院认为，法院采取执行措施之前，原告陈桂琴已经与第三人柴玉红、赵显军签定了《房屋买卖合同》并进行了公证，该《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性强制规定，该合同合法有效。原告陈桂琴支付了大部分购房款，并将该房屋出租于他人，行使了对该房屋使用、收益、处分的权利，应该视为实际占用了该房屋。未能办理过户登记，确非原告陈桂琴自身原因。故原告陈桂琴的申请符合《最高人法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若若干问题的规定》第二十八条规定，其权利能够排除执行，应该予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行登记于第三人柴玉红名下的坐落于承德市高新区阳光四季城A4区4#楼702号楼房及附属设施。二、确认登记于第三人柴玉红名下的坐落于承德市高新区阳光四季城A4区4#楼702号楼房及附属设施归原告陈桂琴所有。案件受理费10800元，由被告厉洪林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。本院（2018）冀0732执异14号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 徐 广审判员 庞雪峰审判员 郭金元二〇一八年九月十八日书记员 赵永霞附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。