成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高新民初字第2796号
原告成都龙湖锦鸿置业有限公司。住所地成都高新区。
法定代表人王光建，总经理。
委托代理人熊超，泰和泰律师事务所律师。一般授权代理人。
被告周安，男，汉族，1984年9月6日出生，住重庆市渝北区。
委托代理人姜某（被告周某之母），女，汉族，1958年3月25日出生，住重庆市渝北区。特别授权代理人。
委托代理人余某（被告周某之妻），女，汉族，1987年5月18日出生，住重庆市渝北区。一般授权代理人。
原告成都龙湖锦鸿置业有限公司（龙湖置业公司）诉被告周安商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理后，依法由本院代理审判员徐毅适用简易程序于2014年7月24日、2014年8月22日、2014年12月2日公开开庭进行了审理。原告龙湖置业公司的委托代理人熊超，被告周安及其委托代理人姜某、余某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龙湖置业公司诉称，2012年12月17日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，约定由被告购买原告所开发的、位于成都市高新区西部园区的龙湖时代天街5幢22层2207号商品房，其中合同约定，该商品房总价款为277312元，同时还约定被告采取贷款方式付款。根据合同约定，被告应在合同签订后10日内自行办理完毕按揭贷款手续。根据合同约定，被告应在合同签订后10日内自行办理完毕按揭贷款手续。同时合同还约定，若非因原告原因，原告在合同签订后60日内未收齐总房款的，视为被告逾期支付，被告按合同逾期付款的约定承担逾期付款责任。同时，被告应于三日内一次性付清全部房款。但被告至今未办理完毕按揭贷款手续，也未向原告付清全部购房款。故诉讼请求：一、被告向原告继续履行合同，向原告支付购房余款138000元。二、被告向原告支付自2013年2月18日起至被告实际支付完毕购房款之日期间的违约金（为计算诉讼费方便，暂计算至2014年4月24日止，共计138000×431×0.0004=23791.2元）。
被告周安辩称，1、不同意继续履行合同，补充协议违反法律规定，补充协议中含有不合理地减轻或免除出卖人应承担的责任，加重买受人的责任，排除买受人的主要权利的条款为无效条款。故其要求退房，支付原告已付房款的20%作为违约金；2、原告于2013年4月中旬才通知其于2013年4月28日去龙湖置业公司指定地点办理按揭贷款手续，按揭贷款银行是由龙湖置业公司指定，实际是由龙湖置业公司代办，龙湖置业公司首次安排其办理贷款按揭的时间已经超过60日的限制，故补充协议第三条的相应条款不能生效。
经审理查明：2012年12月17日，龙湖置业公司与周某签订《商品房买卖合同》，约定将龙湖时代天街5幢22层2207号房屋出售给周某，测绘建筑面积48.92平方米，套内建筑面积38.89平方米，房屋用途为办公，房屋价款按照套内建筑面积计算，单价为每平方米7130.68元，房屋总价款为277312元，同日双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，双方对付款方式的约定为：“2、按揭贷款付款方式，（1）房屋总价款为人民币277312元，买受人应于签订合同及补充协议的当日内，一次性向出卖人付清全部首付款，计139312元（已付定金转为本期房款），余款13.8万元由买受人申请10年银行个人住房抵押贷款的方式支付。特别明示：按揭贷款最终审定权在银行，由银行具体审定首付款等按揭贷款条件，买受人确保其愿意和能够遵循银行要求处理有关按揭贷款事宜，按揭贷款不成，不能作为买受人不能付款的援引理由，买受人未按银行要求处理的或不符合银行按揭贷款条件的，应积极采取措施自行补足总房款。本协议中所指银行，为与出卖人存在按揭合作关系的银行。（2）买受人应在签约后10日内自行办理完毕按揭贷款手续……买受人逾期未能办理完毕按揭贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担万分之四的违约金。（3）买受人应在本合同签订后60日内将贷款部分房款支付至出卖人帐户。若所购房屋为住宅或为已经取得《建设工程规划合格证》的，若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或政策的原因，或买受人不提高首付款，不提供齐全材料等）导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后60日内全部到达出卖人银行帐户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应于三日内以一次性付款或其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。”
合同签订后，周安已向龙湖置业公司支付全部首付款，但因其资信等原因未获得银行贷款审批通过，双方因合同是否继续履行发生争议，故诉于本院。
另查明，在龙湖置业公司同时起诉周安的（2014）高新民初字第2795号案中，周安向龙湖置业公司支付了其购买的另外一套房屋的首付款138666元，原、被告双方对该套房屋的合同解除问题均无异议。
上述事实，有原告提供的双方当事人主体身份证明、《商品房买卖合同》及其附件、《商品房买卖合同补充协议》、付款凭证、原、被告的陈述等证据予以证明，足以认定。
本院认为，原告与被告之前签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同。被告周安不能按揭付款后，原告要求被告周某继续履行合同，本院考虑到周安因另外一套房屋还向龙湖置业公司缴纳了首付款138666元，而该套房屋双方对合同的解除均无异议，故本案合同具备继续履行的条件，原告关于合同继续履行的请求符合法律规定，应当予以支持。被告周安不能办理按揭贷款未能按时付款主要是由于其资信原因，故其应当承担相应的违约责任，原告要求其承担违约责任具有事实依据及法律依据，本院应当予以支持。但考虑到按揭贷款银行由原告指定且原告在被告办理按揭贷款手续时有合理的协助办理义务，双方约定“买受人应在签约后10日内自行办理完毕按揭贷款手续”及“买受人应在本合同签订后60日内将贷款部分房款支付至出卖人帐户”，但被告辩称原告未及时通知其办理按揭手续并提供了部分佐证材料，原告未举证在按揭贷款的实际办理过程中在合理期限内协助被告周某向银行递交了按揭贷款手续，故其要求被告周某自2013年2月28日起支付逾期付款违约金不尽合理，本院考虑到本案被告的过错程度、负担能力，原告的损失程度等因素，认为原告龙湖置业公司要求被告周某每日支付欠付房款的万分之四的违约金过高，酌情将逾期付款违约金调整为以欠付房款138000元为基数、自2014年6月17日（立案受理之日）起至本判决确定的宽限期内的实际付款之日止、按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条之规定，判决如下：
一、原告成都龙湖锦鸿置业有限公司与被告周安签订的关于买卖位于成都市高新区西部园区龙湖时代天街5幢22层2207号商品房的《商品房买卖合同》及其附件、《商品房买卖合同补充协议》继续履行。
二、被告周安于本判决生效之日起十日内支付原告成都龙湖锦鸿置业有限公司剩余房款138000元及逾期付款违约金（逾期付款违约金计算方式：以138000元为基数、自2014年6月17日起至本判决确定的宽限期内实际支付之日止、按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。
三、驳回原告成都龙湖锦鸿置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取的本案案件受理费1768元，由原告成都龙湖锦鸿置业有限公司负担268元，被告周某负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 徐 毅
二〇一四年十二月二日
书 记 员 沈小博