北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初2324号
原告王秀文，女，1969年10月31日出生。
委托代理人郭军，北京市金台律师事务所律师。
委托代理人张广才，北京市金台律师事务所律师。
原告张辉，男，1969年9月2日出生。
委托代理人郭军。
委托代理人张广才。
被告北京润博房地产开发有限公司。
法定代表人陈俊南，职务：总经理。
委托代理人吴立军，男，1971年11月6日出生，北京润博房地产开发有限公司员工。
委托代理人杨洪浦，男，1985年9月26日出生，北京润博房地产开发有限公司员工。
第三人江河创建集团股份有限公司
。
法定代表人刘载望，董事长。
委托代理人樊青，男，1991年8月8日出生，江河创建集团股份有限公司法务专员。
原告王秀文、张辉与被告北京润博房地产开发有限公司（以下简称：润博公司）、第三人江河创建集团股份有限公司（以下简称：江河创建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李凤新独任审判，公开开庭进行了审理。原告王秀文、张辉委托代理人郭军，被告润博公司委托代理人吴立军、杨洪浦，第三人江河创建公司委托代理人樊青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王秀文、张辉诉称：2009年11月10日，原、被告签订了《北京市商品房预售合同》，由原告购买被告开发的北京市西城区广安门外大街xxx号x幢x层x——xxx号房屋一套。合同约定：自房屋交付使用之日起被告按照国家和北京市有关法律、法规、标准、规程要求承担相应保修责任。双方又签署补充协议约定，被告对房屋所在楼宇的公共区域、屋面及外墙面具有管理、使用和收益权。2010年1月11日，被告将房屋交付原告使用，2015年6月15日原告居室内东侧的玻璃发生爆裂（1400×90×2450）。为此，原告通过物业公司向被告反映，要求被告对破损玻璃进行更换，但被告一直以玻璃幕墙的维修应由施工单位即第三人负责为由，拒不更换破损玻璃幕墙。第三人则以被告拖欠工程尾款为由，自2013年开始不再更换大厦破损的玻璃幕墙。现诉至法院，提出如下诉讼请求：1、判令被告和第三人共同更换损坏北京市西城区广安门外大街168号1幢6层1——708号房屋破损的玻璃一块；2、诉讼费由被告承担。
被告润博公司辩称：根据本案开庭查明的事实和有关法律规定可以认定本案第三人对涉案破损玻璃负有十年质保义务，应对涉案玻璃承担更换维修义务。理由如下：一、第三人对涉案玻璃墙负有十年质保义务。根据被告与第三人签署的《朗琴园四期幕墙承包合同》第三部分第十一条第47．9款之规定：“承包人售后服务承诺……对于玻璃幕墙项目质保期为十年（自整体工程竣工验收之日起）”，且整体工程于2008年竣工至今仍在合同约定的十年质保期内。二、江河公司辩称工程质保期2年，维保期10年，实际上这只是对付款条件的约定，并不是对保修责任的约定。其辩称的依据仅为承包合同第三部分第六条第26．8款和26．9款，但承包合同第三部分第六条为“合同价款与支付”条款，该条项下的内容仅是针对工程价款支付结算的约定，并非是对工程保修责任的约定，且该条款也未对工程质保期、维保期含义进行任何明确约定。另，根据建设部《加强建筑幕墙工程管理的暂行规定》（建（1997）167号）第六章第十九条：“建筑幕墙工程企业在与建设项目法人签订的合同中应明确承诺对建筑幕墙工程实行不少于三年的保修期。保修期内工程质量原因而产生的费用由责任方支付。”因此，第三人所依据的承包合同第26．8款和26．9款“工程质保期2年”，因违反“建筑幕墙工程实行不少于三年的保修期”的国家强制规定而无效。然而，承包合同第三部分第十一条第47．9款中约定的“对于玻璃幕墙项目质保期为十年”完全符合“建筑幕墙工程实行不少于三年的保修期”的国家强制规定。三、第三人是朗琴国际大厦（涉案房屋）玻璃幕墙的设计、供应、安装商，全面了解玻璃的型号、规格，熟悉安装方法和流程，且以前玻璃更换也由第三人负责。因此，为真正解决本案争议，并且出于对朗琴国际大厦业主权益的直接维护，最大限度地减少业主的损失，只有作为专业的玻璃设计、供应、安装商的第三人履行质保义务维修更换破损玻璃才可实现。否则，即使本案原、被告之间纠纷经法院作出判决，也无法使纠纷真正得到解决。综上所述，第三人对涉案的玻璃幕墙负有十年质保义务，应对涉案玻璃承担维修责任。
第三人江河创建公司述称：原告居室玻璃爆裂的原因不明，不能认定我方提供的玻璃质量问题。且我公司与被告约定的质保期已经届满，现保修期已经过，我方不同意无偿更换玻璃，但可以进行有偿更换。
经审理查明：2009年11月10日，二原告与被告签署了《北京市商品房预售合同》（合同编号：XF195960），约定由原告购买北京市西城区广安门外大街108号1幢6层1——708。规划用途为商务公寓。该商品房为宣武区广安门外大街168号。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
后二原告取得了涉案房屋的产权证。
2013年11月11日，第三人向被告发送了《外部工作联系单》，同时抄送给涉案大厦的物业公司——北京平安恒润物业管理有限公司，载有如下内容：“首先，衷心感谢贵司对我司的大力支持与信任。由我司承建的朗琴园四期玻璃幕墙工程，已于2008年5月竣工，并进入维保期。在过去5年维保期内，我司积极配合贵司及相关物业单位对大厦玻璃幕墙出现的问题进行维修处理，保证了大厦的正常使用。现大厦主要存在玻璃自爆现象。我司对该问题进行现场考察和论证，最终确定该大厦玻璃自爆属于正常自爆，自爆率在国家标准范围内，并不存在贵司所称的产品质量问题和安全问题。根据合同条款第26.8条规定：“工程保修期满2年后，支付本工程结算价的3%。我司曾多次发函给贵司，希望贵司按合同有关条款履行付款，但贵司一直以各种理由不予付款。自2010年起，我司一直为该工程垫资采购维修材料。针对已自爆的玻璃，我司也多次订货并已经更换部分玻璃。对截止到2013年9月自爆的玻璃，我司也早已开展了玻璃的采购工作，由于贵司一直未按合同履行付款，导致我司资金紧张，我司现已无力垫付采购费用，玻璃供货商迟迟不予生产，经我司多次与玻璃厂家协商，厂商已同意生产，但要求必须先支付玻璃款后才生产发货，望贵司尽快支付我司3%工程款，以保证大厦尽快更换自爆玻璃。同时我司也在争取让玻璃厂商尽快加工生产。玻璃到货后，我司将立即组织人员进行更换，也希望贵司在后期维修中给予大力支持，双方共同履行合同条款，以保证大厦正常运营。江河创建集团股份有限公司2013-11-11。”
现原告持诉称事实及理由将被告及第三人诉至本院，提出如下诉讼请求：1、判令被告和第三人共同更换承担北京市西城区广安门外大街xxx号x幢x层x——xxx号房屋破损的玻璃一块；2、诉讼费由被告承担。
被告持辩称理由请求法院直接判令第三人对破损玻璃进行更换。第三人则以超过质保期，原告不能证明玻璃破损系由于质量问题为由不同意无偿更换。
另查：一、2007年2月14日，被告（发包人）与作为承包人的第三人签署《朗琴园幕墙工程承包合同》，约定第三人按照被告提供的招标文件、图纸、有关资料及说明，承包朗琴园四期幕墙工程第一、二、三、四标段的幕墙装饰工程的设计、材料、加工组装、包装、运输机安装，成品保护等，包括但不限于如下内容：（1）、外立面玻璃幕墙（含设置其中的门、门斗、窗、检修口等）；（2）、石材幕墙（含外立面所有石材饰面、柱面、女儿墙平面、所有收口等）；（3）、铝板幕墙及其收口；（4）、金属百叶；（5）、室外铝板吊顶……开工日期：2007年2月12日，竣工日期：2007年6月30日。第三部分专用条款补充条款47.9约定，承包人售后服务承诺石材幕墙质保期为二年……对于玻璃幕墙项目质保期为十年（自整体工程竣工验收之日起）……
二、根据《朗琴国际使用说明书、质量保证书》记载：“涉案楼栋房屋结构类型为1、现浇框架混凝土；2、玻璃幕墙。外墙：中空玻璃墙，外墙玻璃为配套公用设施（见三、装修、装饰、改造注意事项第4条）。外墙面、公共卫生间防水保修期限为3年，，国家另有规定的，按国家规定。保修期起始日期自北京润博房地产开发有限公司公司签发的《入住通知书》中的收楼截止日期之日起，开始计算。
三、第三人设计的玻璃幕墙为中空玻璃墙，结构为内外双层玻璃，加以铝合金扣盖、中空玻璃附框。内层和外层玻璃为一个整体结构，无法拆分。庭审中，原、被告及第三人均认可玻璃幕墙为建筑外立面。
四、审理中，本院去现场进行了实地勘验，并与涉案大厦的物业公司——北京平安恒润物业管理有限公司取得了联系，了解到如下事项：1、涉案大厦自物业公司2006年进驻时就有玻璃自爆现象，多为内层玻璃；2、由于接到多起业主报修，物业公司曾向住建委申请公共维修基金，但未获批准，理由是玻璃幕墙不属建筑外立面，且从没有过因玻璃自爆而动用维修基金的先例。3、玻璃幕墙是建筑外立面，2013年9月之前，被告和第三人一直免费更换玻璃，后来双方之间因工程款支付问题发生纠纷，未再负责更换。
上述事实，有双方当事人陈述、二原告与被告签署的《《北京市商品房预售合同》》、二原告名下的涉案房屋产权证明、朗琴国际使用说明书、质量保证书、现场照片、《朗琴园四期工程承包合同》以及第三人提交的玻璃幕墙结构设计图纸、本院联系笔录在案佐证。
本院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。
根据原、被告及第三人陈述以及本案现有证据可以确认如下事实：一、涉案楼栋的房屋结构为现浇框架混凝土和玻璃幕墙结构，中空玻璃窗即玻璃幕墙为建筑外立面。既有装饰作用，又兼有隔温和保温作用。二、本案自爆的中空玻璃虽为内层，由于第三人设计的中空玻璃墙内外层玻璃为一个整体，而外墙玻璃为配套公用设施，系建筑外立面。为此，涉案小区物业公司——北京平安恒润物业管理有限公司曾向相关部门申请公共维修基金，但未获批准。三、被告与原告约定外墙面、公共卫生间防水保修期限为3年，国家另有规定的，按国家规定。四、被告（发包人）与作为承包人的第三人签署的《朗琴园幕墙工程承包合同》，约定开工时间：2007年2月12日，竣工日期：2007年6月30日。（见第三部分专用条款补充条款47．9）承包人售后服务承诺石材幕墙质保期为二年……对于玻璃幕墙项目质保期为十年（自整体工程竣工验收之日起）……玻璃幕墙的质保期为2007年6月30日至2017年6月29日。
依照《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“商品住宅的保修期限，不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定的存续期，存续中少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。因此房地产商对购房人负有保修责任。但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位。保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的保修期为基准。由于原告与被告约定保修期限明显低于被告与第三人约定的十年质保期，故本案玻璃幕墙的保修期应以第三人对被告售后承诺的保修期为基准，即涉案大厦玻璃幕墙的质保期为2007年6月30日至2017年6月29日。
综上，第三人虽然并非涉案合同的相对方，但鉴于第三人是涉案大厦中空玻璃窗的设计、供应、安装商，全面了解涉案大厦中空玻璃的型号、规格，熟悉安装方法和流程，且截至目前止，该楼栋已有包括原告居室在内的数十户业主因玻璃自爆问题而引发诉讼，被告作为开发商无法独自承担更换中空玻璃的合同义务，实际真正承担保修工作的是作为建设工程承包单位的第三人。为切实保证购房者合法权益，保证广大业主的正常生活和居住安全，减少当事人诉累，本院认为直接判令被告与第三人共同承担玻璃更换义务为宜。至于被告与第三人之间的经济纠纷，双方可另行解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
自本判决生效后三十日内，被告北京润博房地产开发有限公司和第三人江河创建集团股份有限公司共同为原告王秀文、张辉名下的北京市西城区广安门外大街xxx号x幢x层x——xxx号房屋内损坏的玻璃进行更换安装。
案件受理费二十五元，由被告北京润博房地产开发有限公司负担，自本判决书生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 李凤新
二〇一六年二月二十六日
书记员 刘晓冉