北京市高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）京民申337号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中冶置业集团有限公司，住所地北京市海淀区马甸东路17号29层（25）、30层（26）。法定代表人：刘福明，董事长。委托诉讼代理人：万月苹，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：党红亮，北京友恒律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：北京市华城房地产开发公司，住所地北京市东城区西园子76号。法定代表人：赵立，经理。委托诉讼代理人：田戈利，北京允安律师事务所律师。再审申请人中冶置业集团有限公司（以下简称中冶公司）因与被申请人北京市华城房地产开发公司（以下简称华城公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2017）京02民终4266号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。中冶公司申请再审称，（一）原一审、二审判决查明事实严重错误，且判决结果逻辑上自相矛盾，依法应予纠正。1.在原一、二审以及双方历年数次诉讼中，被申请人的诉讼请求均是主张基于合作开发关系，其应无偿获得1500平方米办公用房，并坚称《景泰西里危改小区开发变更合同》（以下简称《变更合同》）第五条：“乙方向甲方提供5000元每平方米的办公用房1500平方米，从东区或公建中解决”的5000元仅是关于房屋质量的约定，坚决否认每平米5000元是其应支付的购买办公用房对价。但经法庭调查，原一审、二审法院均已认定《变更合同》第五条的含义是购买价格的条款，5000元/平方米是被申请人获取办公用房所应支付的对价，并非其主张的无须对价的无偿交付；在此情况下，既然被申请人诉讼请求的事实基础不存在、不成立，依据《民诉法》规定，原审法院理应判决驳回被申请人的所有请求。2.原二审判决认定“该条款应当视为华城公司让渡项目开发权所得对价的一部分，不同于公开市场上的购买……现中冶公司未能如约有偿提供1500平米办公用房，构成违约。”更是极其严重的错误。首先，本案双方诉争的1500平米办公用房已不是合作开发房地产合同纠纷的内容，《变更合同》中已经改变了双方合作开发的约定，变成了申请人单独开发，对于被申请人前期支出的各项补偿已专项作出了约定。第五条仅是基于原有的合作关系，给被申请人一个提前锁定价格购买办公用房的机会，是独立于合作开发内容的房屋买卖合同条款，那么双方基于该条款产生的诉讼，实质上案由应确定为房屋买卖合同纠纷，应依照买卖合同法律关系来适用法律及裁判。其次，不论是否和公开市场上的购买有何不同，实质上就是买卖，不能来否定买卖这一基本属性，没有买当然就没有卖。在买方率先毁约的情况下，反倒认定为卖方没有有偿提供房屋构成违约，简直是错误至极。即便有偿提供房屋是申请人的义务，那么前提也是有偿提供，而不是无偿交付。（二）原一、二审认定申请人属于单方违约，无视被申请人的根本违约行为，从而判决天价赔偿是严重错误。1.如前文所述，支付5000元对价来购买房屋是被申请人权利的同时也是义务，只有先支付了约定的价款，申请人才能提供办公用房。法院能判决申请人承担违约责任的前提必须是：被申请人向申请人主张以5000元/平方米的价格购买1500平方米办公用房，而申请人无房屋可以购买，或者是被申请人支付了价款却拒不提供房屋，申请人才构成违约。但本案中，恰恰是被申请人首先单方违约，抛弃了买房约定改变成无偿索取，其历次的诉讼请求就是单方违约的铁证。由于被申请人率先的单方根本违约，申请人本就不应该无偿交付、或为其继续保留房屋。如此简单明了的重要事实，原一、二审均刻意回避，颠倒黑白把违约方认定为守约方。且在此情况下，并没有对争议的形成责任做任何区分，没有让被申请人承担哪怕一点点的责任。从根本上严重有悖公平公正，对此，上级法院完全应予纠正。2.在二审谈话笔录中，审判人员询问被申请人是否找申请人主张过购买房屋，被申请人明确认可从未主张过购买，都是要求无偿提供。法院在已查明被申请人从未要求过有偿购买，从未支付任何购房款的情况下，竟认定申请人未如约有偿提供房屋构成违约，居然无视申请人未如约有偿支付对价的关键情节，在其否认购买、分文不付的情况下，仍然判决被申请人承担了全部的赔偿责任，完全前后矛盾，是非颠倒。据此得出的判决结果必然难以公正。（三）退一万步更极端的来讲，假定诉争的1500平米办公用房被申请人无需购买，完全是应分得的合作开发利益，那么原审判决的赔偿数额也是严重错误的。1.根据《合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的损失。结合司法实践和相关规定，即便“5000元/平方米的办公用房1500平方米”是被申请人应分得开发利益的一部分，在2003年5月双方签订合同时，该部分总标的金额也就是750万。当初双方可预见的利益也仅限房屋的价款750万元，但历次诉讼拖延至今，中国尤其是北京的房地产市场发生了任何人都难以预见到的颠覆性变化，部分房屋甚至上涨了高达二十多倍。具体到本案，一审、二审判决按照现在的评估价格赔偿，完全超过了缔约时双方的预见价值，违背了合同法的明确规定。按此逻辑，如诉讼跨度再历时几年后去评估，被申请人诉讼请求又要翻两倍。该利益违约方承担的赔偿数额，依照法律规定也只能是在合同订立时能够遇见的损失，而不是简单粗暴的直接按目前市场价格赔偿。2.在假定被申请人无偿分得房屋的前提下，即使法院认定申请人单方全部违约，依照司法实践，按照起诉时的价格确定赔偿标准的话，本案首次诉讼发生在2008年，也不应按2016年的市场评估价赔偿。2008年12月8日，被申请人首次针对该1500平米房屋要求交付进行诉讼时，在（2008）二中民初字第18049号判决中，便已查明项目东区商品房已建设完毕，且未售面积不足1500平米，被申请人便已明确表示另行解决，而在2012年12月27日被申请人再次诉讼要求无偿交付房屋时，当时的（2012）东民初字第03143号判决便已认定公建部分转让合法有效，法院提议要求被申请人变更诉讼请求，然而被申请人却予以拒绝，最终法院驳回被申请人诉讼请求。而在2015年8月20日，被申请人却故意针对已确定无法交付的房屋再次起诉要求交付，显然是被申请人在房价急剧上涨的情况下，为获取其不正当利益的无理缠诉，而在此事实俱明的情况，一审、二审法院却不考虑被申请人的过错、其止损义务，不以首次诉讼的时点来确定评估，而以诉讼进行八年后现在的时点进行评估，存在明显的错误，人为的加大了申请人的赔偿责任。综上，原一审、二审判决颠倒黑白，认定事实极其错误、严重有法不依，判决结果显著不公正。之所以能让违约方反而得到巨额赔偿，与其属于东城区政府的国有企业性质密不可分，恳请北京市高级人民法院排除地方干扰，独立公正司法，查明事实，依法提审或指令再审。华城公司提交意见称，（一）中冶公司对《变更合同》第五条含义故意歪曲，且对一、二审判决有关认定解读错误。（二）中冶公司主张华城公司未支付1500平米办公用房的价款构成违约在先和根本违约，是颠倒事实的狡辩。（三）中冶公司就赔偿数额的适用法律，即《合同法》第一百一十三条的理解存在严重错误。综上所述，我方不同意申请人的全部再审请求，贵院应当予以全部驳回，息诉止争。本院经审查认为，华城公司与中冶公司签订的变更合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方均应依约履行。变更合同约定中冶公司应当向华城公司提供5000元／平方米的办公用房1500平方米，一、二审法院认为，该条款应当视为华城公司让渡项目开发权所得对价的一部分，不同于公开市场上的购买，具备合理性。后中冶公司未能如约向华城公司有偿提供1500平方米办公用房，构成违约，中冶公司主张华城公司并未向其提出购买请求，不能成为其不履行合同义务的合理理由。华城公司要求中冶公司以赔偿损失的形式承担违约责任，于法有据。损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，基于此，中冶公司主张仅以变更合同约定的房屋对价750万元作为赔偿数额，难以成立。双方合同并未明确1500平方米办公用房的具体指向，而景泰西里危改区所建楼房中仅有安乐林路20号综合楼包含商务办公用房，一审法院基于华城公司的申请，委托评估该楼各层房屋价值，作为赔偿数额的参考，并根据规划能够承担办公用途的各楼层楼面价值，酌情确定损失数额，具备合理性，二审法院予以确认,并无不当。一、二审法院依据查明的事实，所作处理并无不当，中冶公司申请再审的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回中冶置业集团有限公司的再审申请。审判长 徐 东审判员 符忠良审判员 彭红运二〇一八年八月二十七日书记员 张劲功