湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终2193号
上诉人（原审原告）：宜昌悠石空间设计有限公司，住所地宜昌高新区大连路9号，统一社会信用代码：91420500MA48AAJW6C。
法定代表人：罗莉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：覃万宝，湖北君任律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谭林，女，汉族，1983年10月13日出生，住湖北省宜昌市。
委托诉讼代理人：林金施，湖北楚星律师事务所律师。
上诉人宜昌悠石空间设计有限公司（以下简称悠石设计公司）因与被上诉人谭林房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2018）鄂0591民初357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
悠石设计公司上诉请求：撤销一审判决，改判谭林向悠石设计公司支付2017年6月13日至2018年5月13日的房屋占用费（按每月5126.25元标准计算），并由谭林承担一、二审诉讼费。其理由主要为:1.2016年5月19日与宜昌太平鸟服装制造有限公司以及2016年5月21日与谭林签订《租赁协议》的罗莉为悠石设计公司的发起股东，由于当时公司尚未设立，未办理工商营业执照，罗莉是因公司需要从宜昌太平鸟服装制造有限公司处承租案涉房屋，在公司设立后，悠石设计公司又与宜昌太平鸟服装制造有限公司重新签订了租赁合同。宜昌太平鸟服装制造有限公司就该年租金向悠石设计公司开具了发票。2.罗莉作为发起股东与宜昌太平鸟服装制造有限公司签订租赁协议，在公司设立后双方又重新签订《租赁协议》,罗莉将与宜昌太平鸟服装制造有限公司之间的合同权利转让给了悠石设计公司，悠石设计公司承继了罗莉的权利义务，在一年合同到期后，悠石设计公司还向谭林发送了是否继续承租的通知。因此，谭林应向悠石设计公司履行义务。3.一审法院认定本案为占有物返还纠纷无法律依据，本案应属于因租赁关系引起的租赁合同纠纷。
谭林答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
悠石设计公司向一审法院起诉请求：1.判令谭林腾退其占用悠石设计公司的房屋，恢复原状；2.判令谭林赔偿房屋占用费5463元（截止到2017年9月13日）；3.判令谭林赔偿悠石设计公司2017年9月13日起至谭林腾退房屋之日止的房屋占用费，该房屋占用费按每月5126.25元的标准累计；4.判令诉讼费由谭林承担。
一审法院认定事实：2016年5月19日，罗莉（乙方）与宜昌太平鸟服装制造有限公司（甲方）签订租赁合同一份，其内容有：甲方将位于宜昌东山开发区大连路9号甲方展厅室内612平方米及室外140平方米租赁给乙方作为设计机构使用。租赁价格为160000元。租赁期限为2016年6月13日起至2017年6月12日止。2016年5月21日，罗莉与谭林签订租赁合同，约定：罗莉将位于宜昌东山开发区大连路9号太平鸟展厅内230平方租赁给谭林作为会所使用。租赁价格合计60168元。租赁期限为2016年6月13日起至2017年6月12日止。罗莉与谭林的租赁合同到期后，双方因故未续签合同，谭林在2018年5月13日方将承租房屋返还给罗莉。期间，2017年5月23日，悠石设计公司（乙方）与宜昌太平鸟服装制造有限公司（甲方）签订了租赁合同一份，其主要内容有：甲方将位于宜昌东山开发区大连路9号甲方展厅室内612平方米及室外140平米租赁给乙方作为设计机构使用。租赁价格为80000元。租赁期限为2017年6月13日至2017年12月12日止。2018年1月1日，悠石设计公司（乙方）与宜昌太平鸟创意投资有限公司（甲方）签订了租赁合同一份，其主要内容有：甲方将位于宜昌高新区大连路9号的展厅2＃的地上建筑物租赁与乙方经营，乙方承诺本合同标的仅作为经营仓库用途。租赁场所的具体范围见《平面位置图》，租赁价格为24840元。租赁期限为2018年1月1日至2018年6月30日止。
另查明，悠石设计公司于2016年6月1日成立，罗莉为公司法定代表人。
宜市房权证字第××号载明，房屋所有权人宜昌太平鸟服装有限公司，房屋座落大连路9号（展厅），建筑面积612.06平方米。
一审法院认为，悠石设计公司在本案中要求谭林腾退房屋并支付占有费的理由为：悠石设计公司于2017年6月13日与宜昌太平鸟服装制造有限公司签订房屋租赁合同，取得了位于大连路9号展厅的使用权，而谭林与罗莉签订的合同于2017年6月12日已到期，其占用已变为无权占用，因此谭林的无权占用侵犯了悠石设计公司的合法占有权，因此根据《中华人民共和国物权法》第254条的规定，谭林侵犯了悠石设计公司合法的占有权，有权要求谭林返还占有物并赔偿损失。该院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定，合同没有约定的或者约定不明确的，依照有关法律规定。首先，与悠石设计公司存在租赁合同关系的相对方是宜昌太平鸟服装制造有限公司，而非谭林，根据合同相对性原则，悠石设计公司据此要求谭林返还租赁物的请求，不应予以支持；其次，“占有”为一种事实状态，本案中争议的房屋一直由谭林占有，只有在已经占有的前提下才产生物权法上一系列的权利义务，即使用和收益等权利，本案中虽然谭林系无权占有，但悠石设计公司始终未“占有”争议部分租赁房屋，根据租赁合同初始占有人是罗莉，故悠石设计公司不能以谭林侵犯其“占有权”为由要求谭林腾退，而应由物权所有人或合同相对人主张权利。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决驳回悠石设计公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取353元，由悠石设计公司负担。
二审中，悠石设计公司为支持其上诉理由，向本院提交了如下证据：
证据一：悠石设计公司与宜昌太平鸟服装制造有限公司于2016年12月10日签订的《租赁协议》、交纳租金发票、《通知》、《证明》、悠石设计公司向谭林出具的《收据》。拟证实案涉场地的合法使用人为悠石设计公司。
证据二：《退还房屋的通知》。拟证实谭林于2018年5月13日腾退案涉场地。
经质证，谭林对证据一的真实性不予认可，对证据二的真实性予以认可。
本院认为，宜昌太平鸟服装制造有限公司出具的不动产出租发票系原件，开具时间为2016年12月16日，发票载明金额与案涉场地的租金金额一致，应当予以确认。
本院经审理查明，原审判决认定的事实属实。
同时查明，谭林（乙方）与罗莉（甲方）所签《租赁合同书》第八条“合同的终止：本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于提前终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。”租赁合同签订后，谭林交纳了一年的房租60168元，一年的物业管理费450元，卫生费897元，房屋租赁押金15042元，并承担隔墙修建费9000元、下水道修理费1500元。2017年6月12日，租赁期届满，2018年5月13日，谭林腾退案涉租赁场地。
罗莉与宜昌太平鸟服装制造有限公司签订租赁合同后，租赁费半年一交，2016年12月至2017年6月12日的租金80000元由悠石设计公司支付。
2018年1月8日，宜昌太平鸟服装制造有限公司将案涉房屋不动产权转移登记至宜昌太平鸟创意投资有限公司名下。2018年1月1日，悠石设计公司（乙方）与宜昌太平鸟创意投资有限公司（甲方）签订了租赁合同一份，其主要内容有：甲方将位于宜昌高新区大连路9号的展厅1＃及室外的地上建筑物租赁与乙方经营，租赁价格为57560元。租赁期限为2018年1月1日至2018年6月30日止。
本院认为，罗莉与宜昌太平鸟服装制造有限公司签订租赁合同时悠石设计公司尚未成立，罗莉作为悠石设计公司的发起人、股东及公司成立后的法定代表人与出租人宜昌太平鸟服装制造有限公司签订租赁合同的目的即为即将成立的公司（悠石设计公司）租赁办公场地，在案证据亦可证实罗莉租赁案涉场地后确实将其作为悠石设计公司的经营场所，租金的交纳亦由悠石设计公司承担，故罗莉的租赁行为所产生的权利义务由悠石设计公司承受并无不当。一年租赁期满后，悠石设计公司与宜昌太平鸟服装制造有限公司续签了租赁合同。罗莉作为转租人与次承租人谭林所签租赁合同到期后，双方因故未再续签合同，此时，谭林应依合同约定终止租赁关系，并腾退场地、返还租赁物，在谭林未续签租赁合同又拒不腾退场地的情况下，悠石设计公司作为案涉场地的承租人、合法使用人，有权要求谭林搬离，谭林拒不搬离无权占用案涉租赁场地的行为没有合同依据，其应向悠石设计公司支付场地占用费。谭林占用案涉场地的时间为2017年6月13日至2018年5月13日（共计11个月），本院参照谭林租用该场地时的租金标准确定场地占用费为55154元（60168元÷12月×11月），扣除谭林交纳的房屋押金15042元，其仍应向悠石设计公司支付场地占用费40112元。
综上所述，悠石设计公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，依法应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宜昌市三峡坝区人民法院（2018）鄂0591民初357号民事判决；
二、谭林于本判决生效后10日内支付宜昌悠石空间设计有限公司场地占用费40112元；
三、驳回宜昌悠石空间设计有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费353元（宜昌悠石空间设计有限公司已预交），由谭林负担200元，宜昌悠石空间设计有限公司负担153元。二审案件受理费706元（宜昌悠石空间设计有限公司已预交），由谭林负担400元，宜昌悠石空间设计有限公司306元。
本判决为终审判决。
审判长 闫玲玲
审判员 李淑一
审判员 张 灿
二〇一八年八月三日
书记员 庄丽可