沈阳市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈铁西民二初字第0220号
原告赵雨楠，女，1986年7月19日生，汉族，住址沈阳市沈河区惠工街115号1-1-1。
委托代理人廉昊，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人宫琳琳，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被告倪晓明，女，1988年7月18日生，汉族，住址沈阳市和平区十四纬路工学巷3-1号3-1-1。
委托代理人闫亮，系辽宁海韵律师事务所律师。
第三人乔荷，女，1970年6月20日生，汉族，住址沈阳市皇姑区嫩江街50-3号1-17-1。
委托代理人汪席春，男，1960年3月6日生，汉族，住址沈阳市皇姑区嫩江街50-4号2-5。
原告赵雨楠诉被告倪晓明、第三人乔荷房屋租赁合同纠纷一案，经本院于2013年5月8日作出（2013）沈铁西民二初字第1374号民事判决及2013年9月11日沈阳市中级人民法院作出（2013）沈中民二终字第1306号民事判决，判决生效后，2014年5月19日辽宁省高级人民法院作出（2014）辽审一民申字第113号民事裁定，指令沈阳市中级人民法院再审。2014年11月11日沈阳市中级人民法院作出（2014）沈中审民终再字第111号民事裁定，裁定撤销（2013）沈中民二终字第1306号民事判决书及（2013）沈铁西民二初字第1374号民事判决书，将本案发回本院重审。本院依法由审判员张卫华担任审判长，与代理审判员刘梅竹、人民陪审员曹丽娜组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人廉昊、宫琳琳，被告委托代理人闫亮，第三人委托代理人汪席春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵雨楠诉称，2012年3月2日，原告与被告签订房屋租赁协议，约定被告将其所有的涉案房屋三、四层租赁给原告使用，房屋租金每年15万元，租赁期限十年，自2012年6月1日开始，原告给付被告房租15万元。2012年5月28日，原告与被告又签订了该楼的一、二层房屋租赁协议，约定被告将其所有的涉案房屋一层、二层租赁给原告使用，租金每年10万元，租期十年，自2012年6月1日开始，原告给付被告两年房租20万元。协议签订后，原告投资对该楼进行装修，共支出装修款95万元。2012年11月22日，第三人乔荷以涉案房屋一、二层归其所有为由，强行将该楼的一层、二层收回，致使原告无法继续经营。三、四层房屋因楼道封堵，上不去楼并且房屋没有供暖无法使用。故诉至法院，请求判令1、解除原、被告签订的一至四层房屋租赁合同，并退还原告房租35万元；2、被告赔偿装修损失95万元、停业损失30万元；3、诉讼费用由被告承担。
被告倪晓明答辩称，一、被告与原告签订涉案一层、二层房屋租赁合同合法有效，该合同对第三人乔荷具有法律效力。被告对于其父亲倪利刚的债务纠纷毫不知情，其作为善意第三人出租涉案一层、二层无任何过错。二、原告主张损失系由第三人乔荷侵权行为所致，第三人乔荷对其损失承担全部赔偿责任。乔荷违法收回涉案一层、二层房屋，私自封堵通往涉案房屋三层、四层的房屋通道。切断通往三、四层房屋的供暖及水电，其应对原告造成的损失承担赔偿责任，与被告无关。三、第三人乔荷取得涉案一层、二层房屋所有权违法。四、原告培训学校无法开办的真实原因是其投资风险所致，我方出租的房屋具备完整的供暖设备，供暖公司也提供了供暖，停止供暖是原告没有缴纳取暖费造成的，原告欲利用房屋所有权属问题将此风险转嫁给被告，其要求赔偿退学损失没有法律依据。五、我方与原告于2012年3月2日及2012年4月2日分别签订的房屋租赁合同和补充协议，是为了不同的合同目的所进行的两个不同的租赁行为，原审判决对两个租赁行为分别认定合同效力是正确的。六、原告赔偿损失的诉讼请求没有合法有效的证据支持，应承担举证不能的法律后果；且房屋装修应按合同约定经我方书面同意，原告装修没有通知我方，装修损失由其自行承担。七、原告在原二审上诉请求中没有对涉案房屋三、四层的判决提出上诉请求，且表示同意继续履行三、四层的租赁合同，省高院也仅就涉案房屋一、二层租赁行为无效的后果指令中院再审，故原告在再审中关于涉案房屋三、四层的诉讼请求不属于再审的审理范围，应当驳回。
第三人乔荷答辩称，一层、二层的房屋权属归我方所有，该房屋系2008年10月13日，经沈阳铁路法院裁定和执行，已经实际交付我方占有和使用，2009年5月20日我方与马继兴签订协议书，将该房屋租给马继兴用于经营浴池，我方已收取房租至2012年6月25日。2011年4月我方发现有人拆毁浴池楼板前往查看发现被陌生人占据，赵雨楠母亲称其从房主倪晓明处租赁取得并出示了被告倪晓明房产证复印件。后经了解，马继兴未经我方允许，擅自将房屋出兑给被告母亲朱桂杰，随后朱桂杰、倪利刚又以赠与的名义，将属于我方的房屋办理到倪晓明名下。我方已申请撤销了倪晓明取得房屋的公证书和房产证。2012年11月1日房产局重新给我颁发了涉案房屋一层、二层的房屋产权证。我方取得房产证后，前去收房，占房人已经搬离了该房屋。该房屋内部的装修及设备已经全部拆毁，房屋无人值守，我方收到的只是一间被拆毁的房屋。我方与被告没授权及追认关系。
经审理查明，2012年3月2日，赵雨楠与倪晓明签订了《房屋租赁合同》，约定倪晓明将涉案房屋三、四层租赁给赵雨楠，租赁期限十年，自2012年5月1日至2022年4月30日。2012年5月1日至2015年4月30日房屋租金每年15万元。2015年5月1日至2018年4月30日年租金为每年24万元。2012年4月2日，赵雨楠、倪晓明签订了《补充协议》，约定倪晓明将涉案房屋一层、二层（吉民浴池）租赁给赵雨楠使用，租赁期限十年，自2012年5月1日至2022年4月30日。2012年5月1日至2013年4月30日房租租金每年10万元，2013年5月1日至2016年4月30日年租金为12万元，2016年5月1日至2018年4月30日年租金为每年14万元。2012年5月28日，赵雨楠与倪晓明又签订了一份《补充协议》，该补充协议备注对2012年3月2日签订的《房屋租赁合同》租赁期限起始日期更改为2012年6月1日。并将2012年4月2日签订的《补充协议》租赁期限更改为2012年6月1日至2022年5月30日。租金从2012年6月1日至2018年5月30日年租金10万元。2018年6月1日至2022年5月30日年租金为12万元。协议签订后，赵雨楠给付倪晓明涉案房屋一层、二层两年房租20万元，三、四层一年（2012年6月1日至2013年5月31日）房租15万元。被告倪晓明知道原告赵雨楠对涉案房屋进行装修。
另查明，乔荷系沈阳市铁西区沈辽东路14号（3门）即涉案房屋一层、二层的房屋所有权人，倪晓明系沈阳市铁西区沈辽东路14号，即涉案房屋三、四层房屋所有权人。赵雨楠于2012年11月不再实际占有涉案房屋一层、二层。从2013年1月下旬至2013年7、8月份通往三、四层的室内楼梯出现多次封堵、楼道不通的情况。
再查明，2013年2月5日，原告赵雨楠在案号为（2013）沈铁西民二初字第1374号案件中提出解除其与被告倪晓明签订的房屋租赁合同的诉讼请求，该案的诉讼文书于2013年3月8日送达被告倪晓明。
上述事实，有原、被告、第三人的陈述、房屋租赁合同、补充协议、收条、报警记录、照片、房屋所有权证书等证据，已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告就涉案房屋一二层及三四层分别建立了房屋租赁合同关系。关于涉案房屋一、二层补充协议的效力问题，由于被告倪晓明不是涉案房屋的房屋所有权人，其对涉案房屋一、二层没有处分权。无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。涉案房屋一二层的实际所有权人乔荷不认可原被告所签订的补充协议。倪晓明也没有取得一层、二层的处分权。因此，原告赵雨楠与被告倪晓明就涉案房屋一层、二层签订的补充协议无效。被告倪晓明因该协议取得的财产，应当予以返还。赵雨楠已经支付了涉案房屋一层、二层两年的租金20万元，故被告倪晓明应返还原告赵雨楠该租金20万元。同时，根据合同法第四十二条及第五十八条之规定，合同订立过程中，有过错方应当赔偿对方所受到的损失，即应当承担缔约过失责任。本案中，原告在承租涉案房屋一、二层时审核了倪晓明提供的一层、二层房屋的房证复印件及契证复印件，其对该房屋的权属尽到了承租人审慎的审查义务。而被告倪晓明父母倪利刚、朱桂杰隐瞒事实将并无所有权的涉案房屋一、二层赠与倪晓明并办理了赠与合同公证和房屋过户手续，后该公证书和所有权登记均被撤销，倪晓明于5月28日签订补充协议时应当知道其通过不正当手段获取的虚假所有权已被撤销，但仍与赵雨楠签订该补充协议，主观上存在隐瞒重要事实的故意，致使与赵雨楠签订的关于一层、二层补充协议无效，其应当承担缔约过失责任，赔偿赵雨楠因合同无效所受的损失。
关于涉案房屋三、四层房屋租赁合同是否解除的问题，赵雨楠原系基于其相信倪晓明是一、二层及三、四层房屋所有权人才与倪晓明分别承租涉案房屋，倪晓明作为出租方有义务保证承租人对承租房屋的正常使用。但是，因倪晓明对一、二层的房屋租赁合同无效存在过错，无权将房屋出租给赵雨楠，在赵雨楠对一、二层不再实际占有使用情况下，导致发生一、二楼通往三、四楼梯封堵，三、四层无法正常使用，原告赵雨楠承租三、四层的合同目的也无法实现，故原、被告之间签订的三、四层房屋租赁合同具备解除条件，原告要求解除三、四层房屋租赁合同的诉讼请求本院予以支持，解除时间为本院将赵雨楠关于解除合同的诉讼相关法律文书向被告倪晓明送达时，即2013年3月8日。原告赵雨楠已交付涉案房屋三、四层一年租金15万元至2013年5月31日，合同解除后，未履行部分的租金应当予以返还，即3个月房租37，500元。同时从2013年1月下旬发生楼梯封堵至合同解除前因原告赵雨楠无法正常使用涉案三、四层房屋，该期间的租金亦应当予以返还，即1个月房租12，500元。
关于装修损失问题，本案中虽倪晓明并未明示同意装修，但根据多份证据显示，其在知道赵雨楠对涉案房屋1-4层进行装修后并未表示反对，其行为已经默示表明其同意赵雨楠对房屋进行装修。一、二层租赁合同无效及三、四层租赁合同解除时，对已经形成附合的装饰装修应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条及第十一条规定对一层、二层及三层、四层的装修现值、残值损失进行处理。但本案因涉案房屋1-4层原装修已不存在，同时原告提交关于装修的照片及票据，被告倪晓明及第三人乔荷均不予认可，具体的装修鉴定范围无法确定，无法鉴定。故本案因原告赵雨楠提供的证据不足以证明其装修实际损失，对其要求装修损失赔偿不予支持。
关于原告赵雨楠要求倪晓明赔偿停业损失30万元的问题，赵雨楠对该主张没有提供充分的证据证明学生退费是由于倪晓明的原因造成的，故该项诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十一条、第五十八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告赵雨楠与被告倪晓明于2012年4月2日签订的《补充协议》无效；
二、2012年3月2日原告赵雨楠与被告倪晓明签订的《房屋租赁合同》于2013年3月8日解除；
三、被告倪晓明于本判决发生法律效力后10日内返还原告赵雨楠房屋租金25万元；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费19，200元，被告倪晓明承担5，050元，原告赵雨楠承担14，150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张卫华
代理审判员 刘梅竹
人民陪审员 曹丽娜
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 聂 嚣