湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张中民一终字第124号
上诉人（原审原告）李方玉，女。
委托代理人熊云飞，北京市大瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）慈利县市场服务中心。
法定代表人邢国华，主任。
委托代理人徐云，男。
被上诉人（原审第三人）湖南梅尼超市股份有限公司。
法定代表人吴红梅，董事长。
委托代理人彭红心，湖南正诚律师事务所律师。
上诉人李方玉因与被上诉人慈利县市场服务中心、湖南梅尼超市股份有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省慈利县人民法院于二〇一四年六月十九日作出的（2014）慈民一初字第799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月28日公开开庭审理了本案。上诉人李方玉及其委托代理人熊云飞，被上诉人慈利县市场服务中心委托代理人徐云，被上诉人湖南梅尼超市股份有限公司委托代理人彭红心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：慈利县溇澧市场为被告下属市场之一，位于慈利县零阳镇零阳中路，建筑面积10865平方米，市场始建于1992年。2007年6月7日，原告与被告签订租赁合同1份，被告将溇澧市场一楼5号门面（或摊位）租赁给原告使用，经营床上用品，租赁期限自2007年6月1日起至2012年12月31日止。合同第二页第四条中约定“2、合同到期，在同等条件下，有优先租赁权”。合同并就租金标准，违约责任等其他事项进行了书面约定。2012年9月10日，被告召开全体职工大会表决拟对溇澧市场实行整体出租，并于2012年9月11日向慈利县商务局上报整体招租书面请示，次日慈利县商务局作出同意溇澧市场实行整体出租的批复，2012年9月28日被告同第三人签订了溇澧市场租赁协议书。2012年11月21日被告张贴公告，公告载明：“一、2012年9月28日慈利县市场服务中心与湖南梅尼超市股份公司签订的溇澧市场租赁协议书终止履行；二、慈利县市场服务中心与现有的租赁户签订的租赁协议到期后，一律不再续签；三、溇澧市场升级改造工程整体对外公开招商，招商方案将另行公开发布。”2012年12月8日，被告制定了整体公开招租方案，对招租方式、条件、报名时间、地点、招租程序等进行了制定，并及时上报县商务局和县人民政府获准。2012年12月14日被告慈利县市场服务中心通过网络和张贴纸质载体发布招租公告，招租公告载明招租标的为溇澧市场整体，建筑面积10865平方米，共二层。招租要求：（一）注册资本不少于5000万人民币的商贸流通企业；（二）投资人要确保对市场进行3000万元以上的投资改造，改造内容¨¨¨。报名时间：2012年12月14日-12月21日。报名时须足额交纳3000万元竞租保证金。2012年12月21日，第三人向被告支付了3000万元竞租保证金。原告未报名投标。2012年12月25日第三人经过招标投标，成为溇澧市场整体招租项目竞得人。2012年12月27日，被告将溇澧市场整体招租结果公示，确定第三人湖南梅尼超市股份有限公司为慈利县溇澧市场整体招租项目竞得人。2012年12月31日，合同期满后，原告未搬出其经营的门面（摊位），继续经营。2013年1月6日，被告同第三人正式签订升级改造合同。2013年2月1日、2013年3月18日被告先后再次督促原告腾退租赁物，原告表示拒绝。2013年4月8日，慈利县市场服务中心诉至原审法院要求租赁户停止侵权等。2013年6月3日原审法院依法先予执行，强制腾退租赁物。此后慈利县市场服务中心撤回起诉。2014年4月3日原告向原审法院起诉，提出依法撤销被告与第三人签订的溇澧市场租赁协议等项诉请请求。
原判认为，优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下享有优先权。本案中，被告慈利县市场服务中心与原告在自愿平等的基础上签订的《租赁合同》不违背法律的效力性强制性规定，合法有效，受法律保护，双方当事人应依约全面履行该合同。该合同第四条中虽明确约定“合同到期，在同等条件下，有优先承租权”，但根据该约定原告在合同到期后取得优先承租权的前提为是否具有“同等条件”。重新出租条件的设定属于出租方的单方权利，具有排他性，根据本案中慈利县市场服务中心设定的出租具体条件来看，原告不具备取得优先承租权的下列“同等条件”：第一、承租标的范围悬殊很大，出租人慈利县市场服务中心再次出租的标的为整体房屋，而原告主张承租的标的为局部房屋；第二、承租主体条件不符，招租公告设置的对象为注册资金不少于5000万元的商贸流通企业，而原告作为自然人不具备上述承租主体的条件，故原告缺乏对溇澧市场整体招租项目优先承租权的先决条件。原告要求按原租赁合同继续承租溇澧市场门面（或摊位）的诉讼请求，既无法律依据，亦无事实依据，依法不予支持。被告在本案中没有违约行为，故原告主张的赔偿损失诉请，缺乏法定的违约前提条件，故依法不予支持。根据合同相对性原则，第三人同被告之间签订的溇澧市场整体租赁合同在第三人和被告之间发生法律拘束力，原告与该合同无法律关系而不能对被告和第三人之间的合同提出请求行使撤销权。第三人在本案中与案件的结果无任何法律上的利害关系，不应承担任何责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告李方玉的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告李方玉全部承担。
上诉人李方玉不服原审判决，上诉称：1、原审程序严重违法。（1）证据均未在举证期限内提交；（2）未征求当事人意见当庭组织质证；（3）对上诉人申请调取的证据与本案是否具有关联性进行审查，超越了法律授权，属于滥用司法裁决权。2、原审认定基本事实不清。溇澧市场整体招租进行招投标要求提前缴纳的3000万元保证金，是否专款专用事实不清。原审对溇澧市场整体招租程序合法的认定错误，因招租程序损害了上诉人的优先承租权，原审不能认定该招租程序合法。上诉人在租金价格和租金支付方式上均具有同等条件，竞租保证金不属于同等条件范围，因此上诉人具有优先承租权。而且上诉人没有放弃优先承租权，被上诉人慈利县市场服务中心设定竞租保证金3000万元属于恶意排斥上诉人竞租，其就相同的租赁条件在未征求上诉人是否同等条件续租的情况下与第三人签订租赁合同，侵犯了上诉人的优先承租权。综上，请求二审法院撤销原判决，依法改判。
被上诉人慈利县市场服务中心辩称：1、原审驳回上诉人申请调取证据合法，且被上诉人慈利县市场服务中心银行账目与本案没有关联性；2、被上诉人湖南梅尼超市股份有限公司已将3000万元保证金通过中国银行打入规定的账户，已提交相关证据予以证实；3、被上诉人湖南梅尼超市股份有限公司对市场的投资已超过3000万元，履行了招标的约定；4、被上诉人慈利县市场服务中心作为合法的权利人，设定相关的招标条件是符合法律规定的。
被上诉人湖南梅尼超市股份有限公司辩称：1、上诉人对被上诉人湖南梅尼超市股份有限公司请求主张优先承租权没有任何法律依据。2、上诉人对二被上诉人所签订的租赁合同不享有撤销权。3、上诉人与被上诉人慈利县市场服务中心约定的优先承租权已经消灭。4、原审法院的审判程序合法。被上诉人慈利县市场服务中心已向原审提交了有关3000万元保证金的证据，招标租赁合同生效后，上诉人无权否定二被上诉人所签订租赁合同的效力。被上诉人湖南梅尼超市股份有限公司从未收到上诉人及其代理人请求查看市场改造账目的任何材料，且上诉人请求调取的证据也与本案无关。
上诉人李方玉在二审中提交了两份证据：1、申请续签租赁合同的报告；2、个体户自愿以湖南梅尼超市股份有限公司双倍的租金承租溇澧市场的申请报告。拟证明上诉人在内的溇澧市场原承租户愿意在优于被上诉人湖南梅尼超市股份有限公司的条件下对溇澧市场进行整体承租。
被上诉人慈利县市场服务中心对两份证据发表的质证意见：1、二份申请不具有证据形式，本质均属于上诉人的陈述。2、不属于二审中的新的证据，不同意进行质证。
被上诉人湖南梅尼超市股份有限公司对两份证据发表的质证意见：二份申请不是二审中新的证据，应不予质证。
被上诉人慈利县市场服务中心、被上诉人湖南梅尼超市股份有限公司在二审中均未向本院提交新的证据。
本院经审查认为，上诉人李方玉提交的申请续签租赁合同的报告和个体户自愿以湖南梅尼超市股份有限公司双倍的租金承租溇澧市场的申请报告不属于二审程序中的新的证据，故不予采纳。
本院审理查明的事实与原审法院认定的案件事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：1、原判决是否严重违反法定程序；2、被上诉人慈利县市场服务中心将溇澧市场进行整体招租的行为是否损害了上诉人李方玉的优先承租权。
关于原判决是否严重违反法定程序的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十三条规定，人民法院应当在送达案件受理通知书和应诉通知书的同时向当事人送达举证通知书，告知举证的有关事项。原审法院未给上诉人李方玉送达举证通知书，有违法律规定。但上诉人李方玉与被上诉人慈利县市场服务中心在一审庭审中都向原审法院提交了相关证据，并由各方当事人进行了质证，上诉人在一审中对此也未提出异议。原审虽未给上诉人送达举证通知书，但并未限制其举证权利，不属于严重违反法定程序的情形。原审为查清本案事实，在当事人未提出异议的情况下组织当事人进行质证亦不属于严重违反法定程序的情形。上诉人在原审中申请原审法院调取慈利县市场服务中心的银行账目，拟证明公开招租公告要求3000万元竞租保证金的目的系故意排除上诉人的竞标，湖南梅尼超市股份有限公司支付的3000万元未遵循专款专用的原则。上诉人对招标程序有异议，可依法依规向有关招标管理部门投诉，而不属于本案审查的范围，故原审未依据上诉人的申请调查证据并无不当。
关于被上诉人慈利县市场服务中心将溇澧市场进行整体招租的行为是否损害了上诉人李方玉的优先承租权的问题。慈利县市场服务中心作为本案诉争门面的合法权利人，依法对该门面享有在权利范围内占有、使用、收益、处分的权利。上诉人与慈利县市场服务中心签订的租赁合同，在合同期限内取得了诉争门面的占有、使用和收益权。虽然合同约定租赁期满后，上诉人在同等条件下有优先承租权，但该约定并不能限制合法权利人慈利县市场服务中心对诉争门面的合理处分。慈利县市场服务中心在租赁合同到期后，将包括本案诉争门面在内的溇澧市场整体出租，设定承租人为注册资本不少于5000万元的商贸流通企业、报名时须足额支付3000万元保证金等招租的具体条件，并上报其主管单位及同级人民政府批准。不违反法律规定和合同约定，是对其权利的正当行使。上诉人不符合慈利县市场服务中心的招标承租条件，不具有实现优先承租权的基础，其要求继续承租诉争门面于法无据。因此，上诉人李方玉认为被上诉人慈利县市场服务中心侵害其优先承租权的理由不成立，慈利县市场服务中心将溇澧市场进行整体招租的行为并未损害上诉人的优先承租权。
综上，上诉人李方玉的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李方玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田洪山
审 判 员 尹 立
代理审判员 张 晓
二〇一四年八月十九日
书 记 员 向思丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。