贵州省铜仁市碧江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0602民初921号
原告李全晖，男，1975年11月13日出生，侗族，湖南省怀化人，民生大药房经理，住湖南省怀化市鹤城区。
委托代理人丰栋，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。
被告韩乙四么力，男，1979年4月30日出生，撒拉族，青海省循化县人，个体经营户，现住铜仁市。
委托代理人赵利仁，青海川口律师事务所律师，一般代理。
被告邢喜方（曾用名邢晓斌），男，汉族，1970年4月17日出生。铜仁市碧江区人，贵州丰伟环境检测评价有限公司总经理，住铜仁市碧江区。
原告李全晖诉被告韩乙四么力、邢喜方确认合同无效纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理，依法由审判员卢亚琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李全晖及其委托代理人丰栋，被告韩乙四么力及其委托代理人赵利仁、被告邢喜方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李全晖诉称：原告于2015年9月24日在贵州省铜仁市中级人民法院淘宝网司法拍卖网平台公开竞价拍得贵州省××市解放路2号一楼门面房（原产权所有人杨飞，铜市房权证字第××号）。2015年10月13日，贵州省铜仁市中级人民法院依法作出(2015)铜中执字第19-2号《执行裁定书》、裁定：“铜仁××××楼门面房地产财产属于李全晖所有”。2015年12月9日，原告依法办理了该房产的产权登记手续并取得房屋所有权证即铜房权证市房字第××号。原告依法获得该门面房产权后，要求被告韩乙四么力限期退还房屋却遭到其拒绝，并向原告出示了二被告签订的《房屋出租合同》。被告韩乙四么力并非在原产权所有人杨飞处承租该房屋门面，而是与被告邢喜方之间签订租赁合同，租赁面积30平方米，用于经营“兰州拉面馆”，租赁期限自2015年11月1日至2018年10月31日，年租金54000元，合同签订时间为2015年10月31日。
原告认为，该房屋的原产权所有人为杨飞，抵押权人为贵州银行股份有限公司铜仁分行，被告邢喜方对于该房产并没有合法的所有权及使用权更无出租权。该房屋于2014年4月21日已被铜仁市中级人民法院依法查封并公告。2015年10月13日原告通过合法拍卖程序竞得该房屋所有权后，被告邢喜方未经原告同意擅自将该房屋租赁给被告韩乙四么力，其行为明显属于无权处分，二被告于2015年10月31日签订的《房屋出租合同》应属于无效合同，其双方的租赁关系不应受法律保护。故原告诉至法院，要求依法判令：1、确认二被告于2015年10月31日签订的《房屋出租合同》为无效合同；2、二被告立即停止侵害，无条件退换非法占用原告的房屋；3、二被告连带支付占有原告房屋期间的使用费（按照300天/天计算，时间自2015年11月1日起至实际交付房屋日期为准）；4、本案诉讼费由二被告承担。
原告李全晖在举证期限内向本院提交下列证据材料：
1、原告及二被告的身份证明各一份。拟证明各方当事人的身份情况。
2、《房权证》、《房屋出租合同》、《出租人承租人承诺函》各一份。拟证明：①本案涉及的房屋原产权人为杨飞，该房屋由杨飞作为贷款担保抵押给贵州银行铜仁支行。②2014年1月2日，杨飞将该房屋租赁给承租人徐华，租赁期限自2014年1月3日至2016年1月2日，双方的租赁协议经抵押权人贵州银行确认并就抵押权期间出租人与承租人的相关权利义务出具相关承诺函。
3、执行裁定书及拍卖确认成交确认书各一份。拟证明：①涉案房屋被贵州银行铜仁支行依法行使抵押权对该房屋公开拍卖，该房屋于2015年4月21日被铜仁中院依法查封6月1日裁定评估并拍卖，原告于9月24日通过拍卖以最高价竟得；②2015年10月13日，铜仁市中级人民法院执行裁定书，裁决该门面房屋属于原告所有，并于10月14日签署拍卖成交确认书。原告于2015年10月14日取得该房屋的所有权。
4、原告李全晖的房产证一份。拟证明原告于2015年12月9日对该房屋办理了产权登记，产权人为原告个人。
5、2015年8月6日申请书一份。拟证明二被告在该房屋被查封、拍卖以后，被告方韩乙四么力向铜仁市中级人民法院提交的申请书，二被告对该房屋被拍卖，产权转移是明知的事实。
6、铜仁市中级人民法院执行局的调解笔录一份。拟证明被告邢喜方对本次拍卖等相关事宜是知晓的，同时认可被告邢喜方与杨飞、刘云有借贷关系，但是没有抵押登记。被告邢喜方曾于2015年8月17日向法院承诺不再收取该房屋以后的租金。
7、《房屋租赁合同》一份。拟证明：①2015年10月31日，被告邢喜方明知该房屋已被依法查封、原告通过合法拍卖程序竞得该房屋所有权，且被告邢喜方对该房屋无任何处分权的情况下，未经原告同意擅自将该房屋租赁给被告韩乙四么力，其行为属于无权处分，其签订《房屋租赁合同》应为无效合同。②二被告明知该房屋已被法院依法查封、拍卖的情况下依然签订租赁合同，属于恶意串通损害原告的利益。③韩乙四么力明确知晓邢喜方不是该房屋的所有权人。
被告韩乙四么力、邢喜方辩称：在庭审之前向法院申请追加杨飞、杨生奎为本案的被告，因为杨飞一开始将该房屋出租给杨生奎，本案韩乙四么力是从杨生奎处转租该房屋的，而且杨生奎的租赁期间要到2017年在届满。
被告韩乙四么力在举证期限内向本院提交下列证据材料：
1、追加被告杨飞、杨生奎申请书一份。拟证明案件的内容涉及到杨飞、杨生奎，将他们追加进来承担相应的责任。
2、2014年4月20日，杨飞、杨生奎所签订的《房屋出租合同》一份。拟证明合同到期时间是2017年10月31日，原房屋的所有权人是杨飞。
3、杨生奎与韩乙四么力签订的《店面转让协议》一份。拟证明韩乙四么力是从杨生奎手中获得该房屋的使用权。韩乙四么力不是恶意串通。可能是在中院拍卖的时候都不知道这个事情，只有找到杨生奎才能说清楚这件事情。
被告邢喜方在举证期限内向本院提交下列证据材料：
1、铜仁市公安局碧江区分局《立案通知书》一份。拟证明杨飞、刘云涉嫌非法吸收公众存款一案已经由公安机关立案。
2、《借款合同》一份。拟证明邢喜方与杨飞之间债务的事实。
3、《抵押合同》一份。拟证明杨飞用涉案房产抵押给邢喜方的事实。
4、《承诺书》一份。拟证明杨飞欠邢喜方的钱及利息的事实。
5、《特约委托书》一份。拟证明刘云、杨飞借到邢喜方6800000元，原承诺在2014年9月20日归还该借款给邢喜方，后因承诺没有兑现，借款未归还，故特约委托邢喜方代管门面及住房。
证据的分析与认定：二被告对原告提交的1、2、3号证据质证均无异议，本院予以认定。二被告对原告提交的4号证据质证，认为应该有银行的说明以及贷款的手续作证，才能达到原告的证明目的。本院认为，4号证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告韩乙四么力对原告提交的5号证据三性没有异议，对证明目的有异议。认为也是被告要追加杨飞、杨生奎的理由。被告邢喜方对原告提交的5号证据质证不知情。本院认为，５号证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，结合韩乙四么力认可申请书的事实，本院予以确认。被告韩乙四么力对原告提交的6号证据三性没有异议，这也是被告要追加杨飞、杨生奎的理由。被告邢喜方对原告提交的6号证据质证不知情。本院认为6号证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告韩乙四么力对原告提交的7号证据质证认为，韩乙四么力是撒拉族，其文化、语言等差异，对整个事情的知晓及法律的认知程度有限，而且是被告邢喜方在提交了其与杨飞的借贷合同后才签订的合同，并不存在任何的恶意串通行为。韩乙四么力取得该使用权并不是在邢喜方的手中获得的，而是从杨生奎手中获得的。被告邢喜方对原告提交的7号证据真实性没有异议，对证明目的有异议。提出韩乙四么力是在杨生奎与杨飞所签订合同的基础上签订的合同，应当是有效的合同。杨飞2014年将该门面抵押给邢喜方，没有办理抵押登记，该门面一直由邢喜方管理。经审查，7号证据系二被告于2015年10月31日签订的《房屋租赁合同》，而李全晖取得涉案房屋所有权的时间系2015年10月14日，并且在铜仁市中级人民法院执行拍卖该房屋时，二被告是明知的，同时邢喜方在法院的笔录陈述再不收取租金的事实。本院认为，二被告于2015年10月31日签订的《房屋租赁合同》系无权处分，且该合同未经房屋所有权李全晖追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，该合同系无效合同，故本院对7号证据予以认定，对二被告的质证意见不予采纳。
原告对被告韩乙四么力提交的1号证据有异议，认为不应该追加当事人，本案审理的是二被告所签订《房屋租赁合同》的效力问题，而不是侵权的问题，没有涉及其他人。如果是审理侵权行为可以追加进来承担相应的责任。被告邢喜方对被告韩乙四么力提交的1号证据无异议。本院认为，申请书只是被告向法院提交的一项申请要求，申请书本身不符合证据“三性”，不具备证据效力，本院不予认定。原告对被告韩乙四么力提交的2号证据真实性不清楚，因为铜仁市中级人民法院进行公告的时候并没有提出有该租赁合同，只有杨飞与徐华的合同（合同的期限是2014年1月3号至2016年1月2日）。徐华与杨飞给银行承诺的时间是2014年10月29日，且承诺内容中并没有提到与杨生奎的租赁合同。被告邢喜方对被告韩乙四么力提交的2号证据无异议。本院认为，本案审查的是二被告于2015年10月31日签订的《房屋租赁合同》效力问题，也就是邢喜方对租赁物是否有处分权和管理权的问题，该证据与本案不具有关联性，故本院对该证据真实性予以认定，对证明目的不予认定。原告对被告韩乙四么力提交的3号证据质证认为与本案没有关联性，只是一份店门的转让并没有涉及租赁的问题。被告邢喜方对被告韩乙四么力提交的3号证据无异议。本院认为，本案审查的是二被告于2015年10月31日签订的《房屋租赁合同》效力问题，也就是邢喜方对租赁物是否有处分权和管理权的问题，该证据与本案不具有关联性，故本院对该证据真实性予以认定，对证明目的不予认定。
原告对被告邢喜方提交的1号证据质证认为与本案没有关联性，该通知只是说明杨飞是否涉及犯罪，与本案没有关联性。该房屋拍卖是因为贵阳银行铜仁支行使抵押权。被告韩乙四么力对被告邢喜方提交的1号证据三性没有异议，应该先刑后民。经审查，1号证据系铜仁市公安局碧江区分局对案外人杨飞、刘云涉嫌非法吸收公众存款《立案通知书》，与本院审查二被告签订的《房屋租赁合同》不具有关联性，因此，本院对1号证据不予认定。原告对被告邢喜方提交的2号证据质证认为与本案没有关联性，是被告邢喜方与杨飞的民间借贷关系。被告韩乙四么力对被告邢喜方提交的2号证据没有异议，认为可以证明本案二被告签订《房屋租赁合同》的权利基础。经审查，2号证据系邢喜方与杨飞之间借贷事实，与本院审查二被告签订的《房屋租赁合同》不具有关联性，因此，本院对2号证据不予认定。原告对被告邢喜方提交的3号证据质证认为抵押物应当登记才享有抵押权，而且该合同第三条约定出租物是由杨飞自行保管并使用。该门面一直由杨飞管理并与案外人签订合同。被告韩乙四么力对被告邢喜方提交的3号证据没有异议，韩乙四么力是善意取得的承租权，并不是原告说的恶意串通。本院认为，3号证据系邢喜方与杨飞之间因借款约定的抵押关系，没有办理抵押登记，不受法律保护，故3号证据与本案不具有关联性，本院不予认定。原告对被告邢喜方提交的4号证据质证认为与本案没有关联性，对真实性不清楚，是被告邢喜方与杨飞之间的民间借贷关系。被告韩乙四么力对被告邢喜方提交的4号证据没有异议，认为恰好证明被告邢喜方对该房屋有相关的权利，二被告签订的合同有效。本院认为，4号证据系邢喜方与杨飞之间借款关系，与本案不具有关联性，本院不予认定。原告对被告邢喜方提交的5号证据质证真实性不清楚，对证明目的有异议。该协议明确注明原刘云、杨飞签订的合同受委托人邢喜方，只是明确了可以收取已经签订合同的租赁费。被告韩乙四么力对被告邢喜方提交的5号证据没有异议。经审查，5号证据系2014年12月20日刘云、杨飞出具给邢喜方“特约委托代管“，载明邢喜方代管承诺人刘云、杨飞产权人门面及住房收取租赁费用，行使权力偿还债务。由此可知，被告邢喜方仅享有收取租金的权利，并非是享有出租的权利，故本院对5号证据不予认定。
经审理查明：2015年10月13日，贵州省铜仁市中级人民法院依据已经发生效力的（2015）贵仲裁字第60号裁决书，并作出（2015）铜中执字第19-2号执行裁定书，裁定：1、解除对被执行人刘云、杨飞所有的坐落于铜仁××××楼门面房地产财产的查封；2、买受人李全晖在贵州省铜仁市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对铜仁××××楼门面房第二次公开拍卖活动中，以最高价人民币4560000元拍卖成交，竞得坐落于铜仁××××楼门面房地产财产。房产证号为铜市房权证字第××号，土地使用证号为铜地国用（2007）第666号；3、铜仁××××楼门面房地产属李全晖所有。买受人李全晖可持本执行裁定书及有效身份证件到相关部门办理铜仁××××楼门面房地产财产的相关权属变更过户手续，所需税费由财产所有权人李全晖负担；4、被执行人刘云、杨飞应当支付申请执行人贵州银行股份有限公司铜仁分行借款人民币（以下简称银行）3500000.00元2014年10月31日至2015年10月12日期间的利息290769.40元、本案仲裁费25200.00元，共计3815969.40元，从本院司法拍卖被执行人刘云、杨飞所有的坐落于铜仁××××楼门面房地产财产所得价款人民币45600000元中扣划。5、终结对贵阳仲裁委员会(2015)贵仲裁字第60号裁决书执行；6、本裁定送达后立即发生法律效力。同年10月14日，贵州省铜仁市中级人民法院与李全晖签订了拍卖成交确认书。2015年12月9日，原告依法办理了该房产的产权登记手续并取得房屋所有权证，房产证号为铜房权证市房字第××号。同时办理了房屋土地使用证号为碧江国用(2015)第5278号。
另查明，被告韩乙四么力曾于2015年8月6日向铜仁市中级人民法院递交申请，要求对标的物拍卖后对房屋租赁经营权和使用权有优先权，同年8月17日铜仁市中级人民法院调查被告邢喜方的笔录记载邢喜方同意不再收取此房的租金。
还查明，原铜仁××××楼门面房产人杨飞与案外人徐华于2014年1月2日签订了《房屋出租合同》，租赁期间为2014年1月3日至2016年1月2日。在上述租赁关系期间，杨飞又将涉案房屋与案外人杨生奎于同年10月20日签订了《房屋出租合同》，合同约定：房屋租赁期限自2014年11月1日至2017年10月31日。2015年4月22日，杨生奎以转让费70万元将承租的涉案房屋门面经营的“兰州拉面”店铺转让给韩乙四么力，并签订了《店面转让协议书》，协议约定的事项按照原合同执行。被告邢喜方与杨飞之间存在债权债务关系，杨飞并将涉案的房屋门面抵押给邢喜方，未办理抵押登记。在此期间，邢喜方收取韩乙四么力的门面租金。2015年10月31日，二被告针对涉案门面签订了《房屋出租合同》。合同约定：租赁期限自2015年11月1日至2018年10月31日。庭审中二被告表示涉案房屋经铜仁市中级人民法院查封、拍卖事实是知晓的。
原告李全晖当庭表示其请求的第二项、第三项将另案处理。
以上认定的事实，有原、被告的当庭陈述及本院认定的证据在卷佐证，足以认定。
本案争议的焦点：二被告于2015年10月31日签订的《房屋出租合同》是否合法。
本院认为：位于铜仁市××区××号房屋系原告李全晖于2015年10月14日通过合法竟拍取得，其持有铜房权证市房字第××号及土地使用证碧江国用(2015)第5278号为据。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条之规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有无权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书，以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致无权设立、变更、转让或者消灭的人民法院，仲裁委员会的法律文书”。依此规定，原告李全辉于2015年10月14日取得了涉案房屋的合法所有权。
被告邢喜方在对涉案房屋无所有权或使用权的情况下，并且明知涉案房屋已经进入拍卖程序，仍然于2015年10月31日与被告韩乙四么力签订《房屋出租合同》系无权处分，属于合同效力待定。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定：“无处分权的人处分他人财产、经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，依此规定，涉案房屋所有权人原告李全晖未对二被告所签订的《房屋出租合同》进行追认，并明确表示反对，故原告李全晖主张二被告签订的《房屋出租合同》系无效合同于法有据，本院予以支持。关于庭审中原告李全晖表示其起诉状第二项、第三项请求将另寻法律途径主张，本院予以准许。
关于被告邢喜方以“特约委托代管”主张其享有对涉案房屋的处分权和管理权主张。本院认为，该“特约委托代管”明确载明邢喜芳代管承诺人刘云、杨飞产权人门面及住房收取租赁费用，行使权力偿还债务。由此可知，被告邢晓斌仅享有收取租金的权利，并非是享有出租的权利，故邢喜方辩解理由不能成立，本院不予支持。
关于二被告抗辩涉案的《房屋出租合同》系案外人杨生奎与韩乙四么力签订的合同延续主张。本院认为，涉案诉争房屋针对的是李全晖取得该房屋所有权后，二被告签订的《房屋租赁合同》效力问题，与杨生奎和韩乙四么力签订的《店面转让协议》不具有关联性，且被告邢喜方不具备该房屋的处分权和管理权，无权对该房屋原有的任何合同实施延续签订，故二被告抗辩涉案的《房屋出租合同》系案外人杨生奎与韩乙四么力合同的延续理由不能成立。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：
被告邢喜方与被告韩乙四么力于2015年10月31日签订的《房屋出租合同》无效。
案件受理费已收取人民币100元，由被告邢喜芳、韩乙四么力承担。
如不服本判决应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。
审判员 卢亚琼
二〇一六年六月二十三日
书记员 吴 伍