西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第00688号上诉人（原审被告）张忠奇，无业。委托代理人白学文，陕西省老年法律工作者协会法律工作者。被上诉人（原审原告）陕西荣峰实业有限公司，住所地：西安市西影路70号。法定代表人王人风，该公司总经理。原审被告李书俭，无业。上诉人张忠奇因与被上诉人陕西荣峰实业有限公司（以下简称荣峰公司）、原审被告李书俭物权保护纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第02541号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。荣峰公司于2014年7月15日向原审法院起诉称，荣峰公司于2011年6月1日与李书俭签订《商业房租赁合同》，该合同于2014年5月31日到期，但李书俭与合伙的张忠奇以没有挣到钱为借口拒不搬出承租之房，并从2014年6月1日起恶意拖欠房租及水电费。李书俭及张忠奇的行为严重影响了荣峰公司的正常经营和实际利益。现请求：1、判令李书俭及张忠奇立即腾交荣峰公司位于西安市碑林区龙渠堡61号西安市第二中学二楼门面房；2、判令张忠奇付清2014年6月1日起至搬离时的所欠房租，每月6600元；3、案件诉讼费由李书俭、张忠奇负担。李书俭辩称，其与荣峰公司签订《商业房租赁合同》及合同已在2014年6月1日到期，自2014年6月1日至今，没有将房屋腾交给荣峰公司，也没有向荣峰公司交纳房屋租金属实。其与荣峰公司签订为期3年的房屋租赁合同，口头约定过房租涨幅不能超过5%。其于2012年4月25日与张忠奇达成协议，将本案涉及的房屋所开办的“老地方旅店’’交给张忠奇单独经营，由张忠奇向荣峰公司交纳房租，办理相关手续，其与张忠奇说定合同期满后，由张忠奇与荣峰公司签订合同，没有告诉给荣峰公司，对2012年4月25日之后的情况不清楚。其没有实际使用该房屋，与张忠奇无经营上的关系，与荣峰公司也无关。由于房屋已经转让给张忠奇经营，如果解除合同向荣峰公司腾房，张忠奇就无法经营，因此不同意荣峰公司的诉讼请求。张忠奇辩称，荣峰公司所述荣峰公司与李书俭签订房屋租赁合同，李书俭与其在合同到期后未向荣峰公司腾交房屋、交纳房屋租金属实，同意按照合同约定向荣峰公司支付合同期满后的租金，不同意按照每月6600元交纳。其和李书俭在两次与荣峰公司签房屋租赁合同时都与荣峰公司口头约定，在合同期满续签合同时，房租不能超过原房租的5%。其于2012年4月25日后对旅店独立经营，并将李书俭对其房屋转让，其独立经营的事情告诉荣峰公司并经荣峰公司同意，其与荣峰公司之间形成租赁关系。其按照合同约定，在合同期满1个月前，告诉荣峰公司要继续经营，双方在协商房屋租金数额时，荣峰公司提出在原每平方米14元的基础上涨到20元一平方米，超过5%的约定，并且不允许其转让，双方未达成协议，故其未向荣峰公司交纳租金。不同意荣峰公司的诉讼请求。原审法院经审理查明，荣峰公司于2005年12月20日与西安市第二中学签订《协议书》，约定由荣峰公司全额出资为西安市第二中学建框混结构综合楼三层，面积为3369.6平方米，综合楼垂直划分，西安市第二中学使用1296平方米，荣峰公司使用2073.6平方米，荣峰公司将使用的房屋于20年后交还西安市第二中学。荣峰公司曾于2008年6月1日，就西安市第二中学上述综合楼二层约300多平方米大空间房屋与李书俭、张忠奇签订《商业房租赁合同》，将该房屋二楼出租给李书俭、张忠奇经营使用。李书俭、张忠奇在合同签订后，与第三人将房屋隔成若干小房间，开办旅馆，合伙经营。合同到期后，荣峰公司与李书俭于2011年6月1日就该房屋再次签订《商业房租赁合同》，合同主要条款约定：荣峰公司将龙渠堡61号框混结构、面积330平方米的房屋出租给李书俭，租期自2011年6月1日至2014年5月31日，租金为每月每平方米14元，李书俭一次付清半年房租27720元；李书俭必须按合同按时付清租金，如拖欠满两个月，荣峰公司有权无条件收回房屋；李书俭在合同期满如需继续租用，须提前一个月向荣峰公司申明，并预交续租租金，否则荣峰公司按终止合同对待；合同履行期间李书俭有权转租，但须告知荣峰公司后才可以转让；李书俭因需要对租用房屋进行装修时，须报经荣峰公司同意后方可施工，其费用自理，租赁期满后不得拆除，无条件交与荣峰公司。李书俭与张忠奇使用承租的上述房屋合伙开办旅馆，未办理营业执照进行经营，在经营至2012年4月25日时，双方签订“合伙四年的生意分布协议”，约定将开办的旅馆交于张忠奇单独经营。张忠奇在单独经营期间，自行将房屋租金向荣峰公司交纳至合同期满。张忠奇称其和李书俭在两次与荣峰公司签房屋租赁合同时都与荣峰公司口头约定，在合同期满续签合同时，房租不能超过原房租的5%，其于2012年4月25日后对旅店独立经营，并将李书俭对其房屋转让，其独立经营的事情告诉荣峰公司，荣峰公司同意，其与荣峰公司之间形成租赁关系，无证据证明，荣峰公司也予以否认。荣峰公司在起诉后以李书俭与张忠奇共同使用承租房屋，属于共同腾交房屋的对象为由，申请追加张忠奇为被告参加诉讼。原审法院经审理认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。荣峰公司与李书俭签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人自愿达成，内容不违反有关法律规定，依法应为有效，荣峰公司与李书俭均应按照合同的约定履行各自的义务。《房屋租赁合同》签订后，荣峰公司依约向被告交付了房屋，履行了合同约定的义务。李书俭与张忠奇在使用荣峰公司的房屋合伙经营中达成协议，由李书俭将经营的旅馆交于张忠奇经营，张忠奇也向荣峰公司交纳房屋租金，但李书俭与张忠奇所述的房屋转让并未经荣峰公司同意，荣峰公司也否认该事实，李书俭将旅馆交于张忠奇独自经营只是改变了经营方式，并未改变李书俭与荣峰公司房屋租赁合同的关系主体，故李书俭与张忠奇所称房屋转让的事实不存在。李书俭、张忠奇称在房屋租赁合同签订时与荣峰公司口头约定合同期满续签合同时，房租不能超过原房租的5%，无证据证明，荣峰公司也予以否认。租赁合同到期后，李书俭、张忠奇在未能与荣峰公司就房屋租赁协商一致并签订房屋租赁合同的情况下，继续使用荣峰公司的房屋，违反了合同的约定，应当按照约定向荣峰公司腾交房屋。因双方签订的房屋租赁合同约定，李书俭在合同期满如需继续租用，须提前1个月向荣峰公司申明，并预交续租租金，否则荣峰公司按终止合同对待，李书俭在合同期满未向荣峰公司预交续租金；也未与荣峰公司重新签订房屋租赁合同，按照合同约定，该合同已经终止。现荣峰公司要求李书俭与张忠奇腾交承租之房屋，由张忠奇支付自2014年6月1日至搬离时的房屋租金，理由成立，依法应予支持。荣峰公司要求被告张忠奇按每月6600元的金额向其支付租金，没有根据，该租金可参照荣峰公司与李书俭的房屋租赁合同约定的金额计算支付。关于李书俭与张忠奇辩称一节，因李书俭与张忠奇所称合同期满续签合同时，房租不能超过原房租的5%，李书俭将租赁的房屋转让给张忠奇，无证据证明，荣峰公司也予否认，李书俭与张忠奇在与荣峰公司无合同约定的情况下使用荣峰公司的房屋，违反了合同的约定，故其辩称理由不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定判决：一、李书俭、张忠奇于本判决生效之日起十五日内，将承租的位于西安市碑林区龙渠堡6l号西安市第二中学综合楼二层楼房屋腾交于陕西荣峰实业有限公司；二、张忠奇于本判决生效之日起十五日内，按照《商业房租赁合同》的约定，向陕西荣峰实业有限公司支付《商业房租赁合同》期满后的2014年6月1日至本判决确定腾房之日的房屋租金，逾期腾房期间的租金按《商业房租赁合同》的约定计算支付。三、驳回陕西荣峰实业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费7600元，由李书俭、张忠奇负担（此款陕西荣峰实业有限公司已预交，李书俭、张忠奇应与上述款同时支付陕西荣峰实业有限公司）。宣判后，张忠奇不服上述判决，向本院提起上诉称，2011年6月1日《商业房租赁合同》签订主体是荣峰公司与李书俭，张忠奇并未签订该租赁合同。该合同到期后，张忠奇仍缴纳水电费，荣峰公司与张忠奇已形成不定期租赁合同关系。且一审审理中擅自追加张忠奇为被告，未对《商业房租赁合同》进行质证，亦未依法给予张忠奇答辩期、举证期，未告知张忠奇诉讼权利义务等。原审判决事实不清，程序违法。请求撤销原判，发回重审；一、二审案件受理费由荣峰公司负担。荣峰公司辩称，李书俭和张忠奇是合伙关系，租赁合同已于2014年5月31日到期，到期后张忠奇及李书俭均未缴纳租金，荣峰公司亦不同意对方续租，要求对方腾房。原审判决正确，程序合法，请求驳回张忠奇的上诉请求，维持原判。李书俭未到庭，未答辩，亦未提交书面意见。本院经审理查明，张忠奇与荣峰公司于二审审理中均确认2011年6月1日签订的《商业房租赁合同》租金标准为每月4620元。其余事实原审判决查明属实。本院认为，荣峰公司与李书俭于2011年6月1日签订的《商业房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，合法有效。虽然2011年6月1日签订《商业房租赁合同》的主体是荣峰公司与李书俭，张忠奇并未于该租赁合同上签字，但张忠奇认可其于2008年6月1日至2012年4月25日期间与李书俭在涉案房屋中合伙经营，2012年4月25日后，张忠奇独自经营、缴租并占用租赁物至今。因此，张忠奇与李书俭均为2011年6月1日签订的《商业房租赁合同》实际承租人。现租赁合同于2014年5月31日已到期，李书俭、张忠奇在未能与荣峰公司就房屋租赁事宜协商一致亦未缴纳租金的情况下，继续占用荣峰公司的房屋，于法无据，应予返还。至于张忠奇上诉称其于合同期满后仍缴纳水电费，但同时亦表示“合同到期后，对方要求增加租金，故未交租金”，因此，现有证据不能证明张忠奇与荣峰公司就合同期满后租赁事宜达成一致或形成不定期租赁关系。故原审判决判令李书俭、张忠奇返还租赁房屋并无不当。据此，张忠奇的上诉理由不能成立。二审审理中，关于合同期满后房屋占用费计算一节，张忠奇与荣峰公司均确认2011年6月1日《商业房租赁合同》租金标准为每月4620元，因此张忠奇应按照每月4620元的标准支付自2014年6月1日至搬离时的房屋占用费。原审判决中关于房屋占用费标准表述不当，故原审判决第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第02541号民事判决第一项、第三项；二、变更西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第02541号民事判决第二项为：张忠奇于本判决生效之日起十五日内，以每月4620元为标准，向陕西荣峰实业有限公司支付自2014年6月1日至判决确定的返还房屋之日止的房屋占用费，逾期腾房期间的房屋占用费以每月4620元为标准计算支付。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7600元，由李书俭、张忠奇负担（此款陕西荣峰实业有限公司已预交，李书俭、张忠奇应与上述款项同时支付陕西荣峰实业有限公司）；二审案件受理费7600元，由张忠奇负担。本判决为终审判决。审判长陈平审判员肖刚代理审判员秦燕燕二〇一五年六月十二日书记员朱星光