湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第01951号
上诉人（原审被告）李天龙。
委托代理人陈继业，湖南泓锐律师事务所律师。
委托代理人胡岳，湖南泓锐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湖南天诚物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区建湘南路154号。
法定代表人罗时辉，该公司总经理。
委托代理人周己中，男，1964年8月28日出生，汉族。
委托代理人谢三。
上诉人李天龙因与被上诉人湖南天诚物业管理有限公司（以下简称天诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2013）雨民初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月1日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。在案件审理过程中，因本案须以湖南省高级人民法院（2014）湘高法民再终字第125号案件的审理结果为依据，本案中止审理，2014年7月11日，湖南省高级人民法院作出（2014）湘高法民再终字第125号民事判决，2014年7月21日，本案恢复审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年12月16日，天诚公司通过社会公开招标后与湖南高桥大市场发展有限公司签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。该合同约定由湖南高桥大市场发展有限公司选聘天诚公司对湖南高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城等共计41栋房屋提供前期物业管理服务。合同约定了物业名称及管理范围、物业服务内容、服务费用、物业资料的移交、违约责任等其他事项。其中规定业主应缴纳的物业费用（具体按物价局最终核定的价格标准）住宅1元／平方米／月，门面3元／平方米／月，业主或物业使用人违反合同第六条的规定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按应付款每天0.3%的标准向天诚公司支付违约金。合同第二十三条规定，本合同期限自湖南高桥大市场发展有限公司交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年12月30日，湖南高桥大市场发展有限公司向高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的业主发布了《公告》：为改善高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的居住环境和经营环境，根据《湖南省物业管理条例》和政府对城市管理的要求，上述区域将外聘专业物业管理公司进行管理并实行有偿服务。湖南高桥大市场发展有限公司经面向社会招标，最后确定天诚公司中标，天诚公司将于2011年1月25日进场开始履行职责和提供服务。望所辖区域内的全体业主和物业使用人积极支持，共同配合。天诚公司进场后，湖南高桥大市场发展有限公司对上述区域的管理服务职能随即终止。
其后，湖南高桥大市场发展有限公司向天诚公司移交了相关物业资料，天诚公司也进入上述区域进行了物业管理日常工作。2011年5月12日，湖南省物价局向天诚公司下达价格登记证，规定非电梯住宅0.7元／平方米／月，商业用房由合同约定（市场调节价）。天诚公司对业主发布的收费标准为：非电梯住宅0.7元／平方米／月，仓库2.1元／平方米／月，写字楼（办公）1.4元／平方米／月，商业用房（门面）8.5元／平方米／月。天诚公司为此制作了收费公示牌对全体业主进行了公示。2012年11月4日，天诚公司向高桥大市场家电城、日化城、皮具城的业主发布了《公告》：天诚公司自2011年元月25日起，接管高桥大市场家电、日化、皮具城的物管工作。经长沙市物价局核价如下：按商业门面8.5元／平方米／月，办公、商用房2.1元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。2012年5月，原审法院在审理天诚公司与孙芳物业管理服务纠纷一案中，根据天诚公司提供的服务质量，将其提供物业服务区域的物业收费标准进行调整：按商业门面4.5元／平方米／月，办公、商用房1.4元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。该判决已发生法律效力。天诚公司决定从2012年11月4日起按上述收费标准收取物业管理费，并将收费标准和逾期未缴费的滞纳金标准（每天0.3%）在服务区域内公告。自2011年1月25日起，经天诚公司多次催收，李天龙未交纳所欠物业管理费。2012年11月13日，天诚公司向李天龙经营的湖南天恒商贸有限公司公证送达了《催收通知单》、《天诚物业高桥分公司辖区门面、住房面积统计表》，但李天龙仍未交纳物业管理费。天诚公司遂于2012年12月17日起诉至原审法院，请求：1、判令李天龙立即支付2011年1月25日至2012年10月24日物业管理费用297787元，违约金371579元，合计669366元；2、判令李天龙承担本案的全部诉讼费用。
另查明，一、李天龙有高桥大市场日化城1栋111、112、113、114号、家电城14栋101号五个门面，面积共629.02平方米；有日化城1栋205、206、306用房，面积为571.11平方米，全部用于商业用途；有家电城14栋201、301、401、501、顶层01、顶层02用房，面积共6250.22平方米，全部用于商业用途。李天龙在家电城14栋门前占用公共停车位12个。
二、李天龙在日化城1栋的门面及用房的建设单位和物业出售单位为长沙市雨花区机械化施工公司，在家电城14栋的门面及用房的建设单位和物业出售单位为湖南高桥大市场发展有限公司。2003年6月30日，长沙市雨花区机械化施工公司改制更名为湖南高桥大市场发展有限公司。
三、2011年9月9日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招标的方式选聘了天诚公司为高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的物业管理公司，并签订了《前期物业管理合同》。2011年1月25日起，天诚公司依约开展日常物业服务。
四、2011年9月23日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：湖南高桥大市场发展有限公司于2010年4月份向市场的全体业主、经营户下发了湖南高桥大市场管理公约，天诚公司依法经招标投标接管了湖南高桥大市场日化城、皮具城、家电城物业管理工作，以后与业主、经营户都应该接受公约的约束，并作为临时管理规约实施。湖南高桥大市场发展有限公司和天诚公司签订的物业管理合同与公约具有同等的法律效力。
五、本案审理期间，天诚公司将违约金的标准明确为以三个月的物业管理费为基数按每天3‰的标准支付。
原审法院认为，天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于高桥大市场家电百货城、皮具城、日化城至今未成立业主委员会，未自行选聘物业服务企业。因此，前期物业服务合同对各业主和物业使用人具有约束力。（1）关于物业管理费。天诚公司按《物业管理服务合同》的约定提供了物业管理服务，李天龙作为高桥大市场日化城、家电城的业主，接受了天诚公司提供的物业管理服务，应当按照《物业管理服务合同》的约定按时交纳物业管理费，但李天龙至今未交纳，已构成违约，应承担支付物业管理费及违约金的违约责任。天诚公司向服务区域内业主和物业使用人发布公告：商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。李天龙的门面经营面积为629.02平方米，按每平方米4.5元物业管理费标准计算，李天龙应每月支付物业管理费2830.59元；同时，日化城1栋205号、206号、306号面积共为571.11平方米三处用房作商业用途，按1.4元／平方米／月收取，李天龙应每月支付物业管理费799.554元。家电城14栋201、301、401、501、顶层01、顶层02号面积共为6250.22平方米用房作商业用途，按1.4元／平方米／月收取，李天龙应每月支付物业管理费8750.308元。另外，李天龙在家电城14栋门前占用12个公共停车位，天诚公司主张每个停车位按150元／月收取物业管理费，天诚公司的主张并不违反法律规定，李天龙应每月支付物业管理费1800元。因此，李天龙每月合计应交物业管理费14180.452元（2830.59元＋799.554元＋8750.308元＋1800元）。故从2011年1月25日起至2012年10月24日止，李天龙累计应支付天诚公司物业管理费297789.492元（14180.452元／月×21月），天诚公司要求李天龙支付物业管理费297787元，原审法院予以支持。（2）关于违约金。湖南高桥大市场发展有限公司与天诚公司在合同中约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应付款每天0.3%的标准向天诚公司支付违约金。本案审理期间，天诚公司将违约金的标准明确为以三个月的物业管理费为基数按每天3‰的标准支付，但该违约金的标准仍过高，原审法院调整为以三个月的物业管理费42541.356元（14180.452元／月×3月）为基数，按同期同类银行贷款利率的标准支付。天诚公司要求李天龙支付违约金371579元，对超过部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、李天龙应于本判决生效后十日内支付天诚公司物业管理费297787元（从2011年1月25日起至2012年10月24日止）及违约金（从2011年4月25日起至2012年10月24日止以42541.356元为基数按同期同类银行贷款利率的标准计算）；二、驳回天诚公司的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10494元，由李天龙负担。
上诉人李天龙不服一审判决上诉称，一、一审法院认定事实不清。1、湖南高桥大市场发展有限公司不是高桥大市场家电城、皮具城房屋的建设单位，不是该市场的开发商，不具备签订前期物业合同的主体资格；2、湖南高桥大市场发展有限公司与天诚公司签订的物业服务合同不属于前期物业服务合同；3、天诚公司进入高桥大市场提供物业服务并未与业主签订物业服务合同，与业主之间不存在合同关系；4、一审判决书确定的房产大部分不属于李天龙。二、原审判决适用法律错误。湖南高桥大市场发展有限公司不具备签订前期物业服务的主体资格，故一审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《物业管理条例》第四十二条属于适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销原判，发回重审，由天诚公司承担一审、二审诉讼费用。
被上诉人天诚公司口头答辩称，1、湖南高桥大市场发展有限公司是高桥大市场家电城、皮具城房屋的建设单位，其与天诚公司签订的物业服务合同属于前期物业服务合同；2、原审法院查明的事实已经证实天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的物业管理服务合同是合法有效的；3、李天龙一直在接受天诚公司提供的物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务关系，李天龙就应该支付物业费；4、天诚公司是根据高桥大市场的开发商移交的资料来确认涉诉房屋属于李天龙所有的；5、一审判决适用法律正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审庭审过程中，上诉人李天龙向本院提交了四组新证据：1、雨花区法院的开庭庭审笔录，拟证明天诚公司在一审中未提交证据证明李天龙系本案物业的所有人，一审法院立案审理没有依据；2、雨花区法院的送达回证一份；3、泓锐律师事务所的调查笔录两份；4、雨花区法院的执行裁定书一份，证据2、证据3、证据4拟共同证明一审法院送达程序违法。
被上诉人天诚公司对李天龙提交的证据质证认为，1、对第一组证据的真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，该证据恰恰证明了原审判决认定的事实是正确的；2、对送达回证的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，恰好可以证明原审判决的程序是合法的；3、对调查笔录的真实性、合法性和关联性有异议，因为调查笔录的被调查人没有出庭；4、对执行裁定书的真实性、合法性没有异议，但是上诉人已经收到了判决书，我方才申请执行，李天龙在收到了执行裁定书后才到中院上诉的。
本院对上诉人李天龙提交的证据审核认为，天诚公司对李天龙提交的证据1、证据2、证据4的真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，本院认为这三份证据不能达到李天龙的证明目的，故本院不予认定；对于证据3，因调查笔录中的被调查人未到庭作证，故本院不予认定。
另查明，本院在二审审理过程中调取了本案涉案房屋的房屋产权情况，双方当事人对该组证据的真实性、合法性和关联性均无异议，根据房屋产权情况载明，高桥大市场日化城1栋111、112、113、114号门面及205、206、306用房系上诉人李天龙所有，高桥大市场家电城14栋101号门面及201、301、401、501、顶层01、顶层02用房已于2009年10月15日变更登记在湖南天恒商贸有限公司名下。
另，上诉人李天龙所有的高桥大市场日化城1栋205、206、306用房用于商用。
本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，一、关于主体变更的问题。根据本案查明的事实，李天龙所购门面房屋的建设单位和物业出售单位为长沙市雨花区机械化施工公司，2003年6月30日，长沙市雨花区机械化施工公司改制更名为湖南高桥大市场发展有限公司。故湖南高桥大市场发展有限公司承继了长沙市雨花区机械化施工公司的所有权利与义务。因此，湖南高桥大市场发展有限公司可以与天诚公司签订前期物业服务合同。李天龙上诉所称：“湖南高桥大市场发展有限公司不是涉案房屋的建设单位，无权签订前期物业服务合同”的上诉理由事实依据不足，本院不予支持。
二、关于本案纠纷是否适用前期物业管理服务的问题。根据《湖南省城市住宅区物业管理条例》第十四条“物业管理区域房屋开始出售至业主委会员成立前，由物业出售单位选聘物业管理企业承担前期物业管理”，住建部《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”之规定，长沙市雨花区机械化施工公司作为建设单位，可以通过签订书面合同的形式选聘物业管理企业，承担前期物业管理。本案中，湖南高桥大市场的建设单位为长沙市雨花区机械化施工公司，出售房屋时建设单位并未选聘物业服务企业，且至今业主们一直未成立业主委员会，更未选聘适合自己市场管理的物业服务企业，现承接长沙市雨花区机械化施工公司权利与义务的湖南高桥大市场发展有限公司，将物业服务委托给天诚公司进行管理，符合前期物业服务的适用情形，故原审法院对本案纠纷适用前期物业服务合同纠纷进行裁量，适用法律正确。天诚公司通过招投标方式进入湖南高桥大市场进行物业服务符合法律规定，与湖南高桥大市场发展有限公司所签订的《物业管理服务合同》内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，湖南高桥大市场与天诚公司签订《物业管理服务合同》（前期物业）对业主李天龙具有约束力。李天龙上诉所称：“天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）对李天龙不产生约束力”的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
三、关于涉诉房屋的产权问题。根据长沙市房产档案馆的房屋产权情况资料显示，涉诉房屋中仅有高桥大市场日化城1栋111、112、113、114号门面（门面总面积为98.32平方米）及205、206、306用房（用房总面积为571.11平方米）系上诉人李天龙所有。其中205、206、306用房用于商业用途。根据湖南省高级人民法院作出的（2014）湘高法民再终字第125号民事判决书，商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费，故上诉人每月应支付物业管理费1241.994元（98.32㎡×4.5元／㎡＋571.11×1.4元／㎡）。另，天诚公司认为李天龙在家电城14栋门前占用12个停车位，主张每个停车位按150元／月收取物业费，本院认为天诚公司并没有证据证明李天龙占用停车位的事实，该对天诚公司的该项请求不予支持。关于违约金，湖南高桥大市场发展有限公司与天诚公司在合同中约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应付款每天0.3%的标准向天诚公司支付违约金。本案一审审理期间，天诚公司将违约金的标准明确为以三个月的物业管理费为基数按每天3‰的标准支付。因该违约金约定过高，原审法院调整为以三个月的物业管理费为基数按同期同类银行贷款利率的标准支付正确，本院予以维持，故李天龙应以三个月的物业管理费3725.982元（1241.994元／月×3月）为基数按同期同类银行贷款利率的标准向天诚公司支付违约金。
综上，原审判决认定事实不清，判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2013）雨民初第5号民事判决第二项；
二、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2013）雨民初第5号民事判决第一项为：李天龙应于本判决生效后十日内支付湖南天诚物业管理有限公司物业管理费26081.874元（从2011年1月25日起至2012年10月24日止）及违约金（从2011年4月25日起至2012年10月24日止以3725.982元为基数按同期同类银行贷款利率的标准计算）。
本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费10494元，由李天龙负担920元，由湖南天诚物业管理有限公司负担9574元，二审受理费10494元，由李天龙负担920元，由湖南天诚物业管理有限公司负担9574元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘凯
审 判 员 ＸＸ
代理审判员 黄琦
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 毛韧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。