青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民一终字第133号
上诉人（原审被告）梁威。
委托代理人高志翔，朔山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）许先魁。
委托代理人马志锐，青海青化律师事务所律师。
上诉人（原审被告）梁威与被上诉人（原审原告）许先魁房屋租赁合同纠纷一案，许先魁于2014年9月22日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求判令解除与梁威2012年6月1日签订的《转让租赁合同》、梁威返还租金36000元并赔偿经济损失186500元。西宁市城西区人民法院于2014年12月19日作出（2014）西民一初字第1023号民事判决，梁威不服提起上诉。本院于2015年3月9日受理后，依法组成合议庭，并于2015年3月27日公开开庭进行了审理。梁威的委托代理人高志翔、许先魁的委托代理人马志锐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年6月1日，许先魁与梁威签订《转让租赁合同》，约定梁威将其位于西宁市西关大街49号＊号楼8楼＊＊＊室（总建筑面积417.64㎡）的跆拳道馆出租给许先魁经营，租期五年（2012年6月1日至2017年6月1日止），前三年每年租金为150000元，自第四年起每年租金增加20000元，房租半年起付。该合同第二条约定“乙方（梁威）转让的道馆包括所有执照、现有学员、道馆管理软件、机器、道垫、训练用脚靶护具、桌椅、道馆装饰、户外标示牌及其他杂物”。合同第十四条约定“合同期内任何一方不得以任何原因单方面终止合同，由此对对方造成的一切损失由违约方承担”。合同第十七条约定“租赁期内乙方（梁威）不得在将房产转租或者在其上设定其他抵押权。乙方（梁威）有意出售该房产的，同等条件下甲方（许先魁）有优先受让权。乙方（梁威）如出租或者转让道馆必须征得甲方（许先魁）同意。租赁期内房屋拆迁的，甲方（许先魁）有权得到与投资相应的补偿”。合同签订后，许先魁依约交纳租金，梁威向许先魁交付房屋，跆拳道馆由许先魁经营。2013年5月10日，许先魁最后一次向梁威支付2013年6月1日至2013年11月30日的租金72000元，但在2013年4月17日，梁威已与案外人叶传彰签订《西宁市房屋买卖契约》，将许先魁承租的西关大街49号＊号楼8楼＊＊＊室房产售于叶传彰。庭审中，梁威辩称其在出售房屋前已通知许先魁，并提交中国邮政EMS特快专递投递单及通知予以证明，但该投递单及通知上并无许先魁签字确认签收。另外，梁威主张在2013年5月10日收取许先魁支付的最后一笔租金时已向许先魁通知要将房屋出售，并与许先魁口头协商一致解除《转让租赁合同》，租期于2013年11月30日届满，因此减免了3000元租金，只收取了72000元，但梁威并未提交已与许先魁协商解除合同的有效证据。2013年8月31日，因叶传彰不同意继续租赁将跆拳道馆内的设施物品搬离，许先魁的工作人员向110报警，西宁市公安局城西公安分局五四大街派出所出警后告知报警人因双方系租赁合同纠纷，协商不成应到法院解决。2013年9月30日，许先魁取回被存放于金座晟锦小区的跆拳道馆内的设施物品并出具证明一份，内容为“我跆拳道馆设施物品数量齐全，本人已确认并已领取”。庭审中，梁威主张已与许先魁口头协商将剩余租期的租金与跆拳道馆的原有设施、设备折抵，不再向许先魁退还租金，但对此梁威亦未提交相关证据证实。关于梁威在出售房屋前是否向买受人叶传彰告知涉诉房屋存在租赁关系的事实，除许先魁提交的录音中买受人叶传彰表示梁威并未告知其与许先魁存在租赁合同关系外，无其他证据证实。后许先魁、梁威就合同解除及租金返还事宜未协商一致，致使纠纷产生，许先魁将梁威及房屋受让人叶传彰一并起诉，在本案审理过程中，许先魁自愿撤回对叶传彰的起诉。
许先魁与梁威签订的《转让租赁合同》中甲方注明为“西宁风林体育文化传播有限公司”，该份合同中仅有许先魁签名，未加盖公司公章。许先魁主张合同甲方虽为该公司，但签订租赁合同时该公司正处于注销阶段，许先魁是以个人名义租赁房屋。梁威对此不予认可，认为许先魁作为西宁风林体育文化传播有限公司的法定代表人，与梁威签订租赁合同系代表公司的行为，对许先魁的诉讼主体资格不予认可。审理中查明西宁风林体育文化传播有限公司成立于2009年10月21日，法定代表人为许先魁，住所地位于西宁市西大街10号浩运大厦803-805号，股东为许先魁和杨东霖，因该公司未参加2012年度企业年检，已被西宁市工商行政管理局城中分局吊销营业执照，尚未注销。该公司成立后不久，因许先魁与杨东霖就公司经营意见不一致，杨东霖不再参与公司经营，也未参与租赁被告梁威位于西关大街49号＊号楼8楼＊＊＊室房屋，租金均由许先魁个人支付。
许先魁未能在涉诉租赁房屋继续经营跆拳道馆，未向梁威及叶传彰主张继续租赁的权利，后与西宁市城中区开心源超市签订《租赁合同》，租赁其位于西宁市城中区南大街＊号负一楼＊＊超市243㎡商铺并在装修后继续经营跆拳道馆，租金每年为200000元。现许先魁以该份租赁合同与原租赁合同之间的租金差价、与案外人赖启强签订的《装修合同协议书》及装修款收据（金额为48000元）以及从北京得道诚品体育用品有限公司购买垫子的收据（金额为11000元）向梁威主张经济损失186500元。
原审法院认为本案争议焦点一是许先魁诉讼主体是否适格、二是许先魁、梁威签订的《转让租赁合同》是否已经解除、梁威是否存在违约以及是否应当向许先魁返还部分租金、三是许先魁诉求的经济损失能否成立。许先魁、梁威签订的《转让租赁合同》仅有许先魁个人签字，并未加盖公司的公章，且合同履行过程中租金均由许先魁以个人名义支付，西宁风林体育文化传播有限公司另一股东杨东霖亦证实其未参与租赁涉诉房屋和出资支付租金，梁威虽主张许先魁系代表公司行为，但并未提交相关证据证实，故合同系许先魁以个人名义与梁威签订，许先魁诉讼主体适格。针对第二个焦点问题，许先魁与梁威签订的《转让租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。梁威在2013年4月17日将房屋出售后仍于5月10日收取许先魁交付的租金，且梁威提交的EMS投递单及通知无许先魁签字确认签收，不足以证明其在出售房屋之前通知许先魁并征得许先魁同意，在房屋受让人收回房屋致使许先魁无法继续使用房屋，梁威行为已构成违约。关于许先魁要求解除双方签订的《转让租赁合同》的诉讼请求，因梁威的违约行为致使许先魁无法达到继续使用房屋的目的，且许先魁已另行租赁铺面进行经营，该诉求于法有据，应予支持。梁威虽辩称其在2013年5月10日收取最后一笔租金时已与许先魁口头协商解除了租赁合同，但并未提交相关证据证实，其该辩称不予采纳。关于许先魁要求梁威返还2013年9月至11月的租金36000元的诉求，因双方当事人对2013年8月底涉诉房屋被收回的事实不持异议，许先魁该项诉求符合法律规定，应予支持。梁威虽辩称已与许先魁口头协商一致将剩余租金折抵原跆拳道馆内的设施物品，不再向许先魁退还租金，但未提交有效证据证实，该辩称亦不予采纳。因许先魁、梁威在《转让租赁合同》中对违约责任的范围并无明确约定，而许先魁后租赁的位于西宁市城中区南大街＊号负一楼243㎡商铺与涉诉房屋的地段、楼层、结构等条件差异较大，许先魁以该商铺与涉诉房屋的租金差价计算经济损失确系不妥，且基于“买卖不破租赁”的原则，许先魁在知道梁威将房屋出售后有权要求买受人继续履行原租赁合同，但其放弃主张该权利而另行租赁铺面进行经营，因此产生的租金差价、装修、购买跆拳道馆内垫子的费用不应由梁威全部承担，许先魁要求梁威承担经济损失186500元的诉求难以支持，但考虑到梁威出售房屋前，未按合同约定在合理期限内通知许先魁并征得许先魁同意，也未与买受人积极协商由许先魁继续承租的事宜，违反了全面履行合同的义务和诚实信用的原则，确实给许先魁的正常经营造成不良影响，损害了许先魁基于合同的信赖利益，结合本案案情参照月租金数额，酌定梁威赔偿许先魁经济损失12000元。审理过程中许先魁自愿撤回对买受人叶传彰的起诉，如许先魁认为叶传彰的行为给其造成经济损失可另行主张。遂判决解除许先魁与梁威于2012年6月1日签订的《转让租赁合同》、梁威返还许先魁租金36000元并赔偿经济损失12000元。
梁威上诉称，涉案合同签约一方并非许先魁个人，而是西宁风林体育文化传播有限公司，许先魁作为该公司的法定代表人，签订合同、执行具体的合同事务是履行职务的行为，其权利义务应由所代表的公司享有并承担，一审判决认定许先魁为合同一方当事人错误。梁威对外出售房屋前曾多次口头或书面告知西宁风林体育文化传播有限公司欲对外转让的事实，并特以特快专递方式向西宁风林体育文化传播有限公司发出书面信函。双方随后于2013年5月lO日口头协商解除租赁合同，并相应减免部分租金，因此梁威收回合同原件，也因此许先魁无法提交合同原件，一审判决认定梁威未提交协商解除合同的有效证据有失偏颇。许先魁所谓报警记录及股东杨东霖证人证言均不具有真实性。依照法律规定，租赁物所有权转让后，受让人即取代原租赁物所有人的地位享受出租人的权利并承担出租人的义务，承租人应基于租赁物而产生的租赁关系依法向房屋受让人主张权利，此即“买卖不破租赁”。在原租赁物所有人转让租赁物后，即退出租赁关系，不再基于租赁关系享有权利并承担义务。本案中，并非梁威收回房屋，也并非梁威将许先魁赶出，因此许先魁诉请己不是房屋所有权人的梁威承担责任没有法律依据，一审判决认定梁威构成违约错误。一审判决依据的《接处警登记表》及证人证言不具有真实性，录音资料不具有合法性，且该录音并非叶传彰通话录音。西宁风林体育文化传播有限公司退出涉案房屋后，其法定代表人曾与梁威协商剩余租金用于折抵梁威转让道馆时交予西宁风林体育文化传播有限公司的所有的器材设施，因此许先魁主张返还租金不能成立。许先魁起诉赔偿损失包括租金差价、新租房屋的装修费、新购置的训练设施三项合计186500元，但未提交有效及合法证据加以证明，且相关损失也与所谓违约无关，不能作为违约损失进行计算，一审判决也认为难以支持。但一审判决却以梁威违反全面履行合同义务和诚实信用原则、损害许先魁的信赖利益，额外判令赔偿经济损失12000元，不仅没有事实根据，也超出了许先魁诉讼请求范围，有悖民事诉讼私权处分、不告不理的基本诉讼原则，程序违法。一审判决适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条作为判决依据属适用法律错误。该条规定是针对出租人损害承租人优先购买权的法律规定，许先魁起诉并未要求梁威损害其优先购买权而提出赔偿主张，一审判决适用该条明显错误。请求撤销一审判决并改判驳回许先魁的起诉。
本案在二审审理时，梁威、许先魁除对合同签订主体及履行主体、是否协商解除合同、2013年8月31日是否报警、许先魁提交的录音是否是叶传璋本人、许先魁与赖启强签订的装修协议是否属实、许先魁购买物品收据是否属实存在争议外，对原审判决查明的其他基本事实经过均无异议，本院对双方均无异议的事实予以确认。
关于本案涉及的转让租赁合同的签订主体及履行主体问题。根据双方均无异议的2012年10月19日的《青海日报》及西宁风林体育文化传播有限公司的企业档案，西宁风林体育文化传播有限公司已于2012年10月19日即登报公告解散事宜，后又因未参加2012年度企业年检被吊销营业执照。西宁风林体育文化传播有限公司的股东仅有许先魁和杨东霖二人，杨东霖认可因与许先魁合作不愉快，公司开办不久就不再合作，与梁威签订合同及履行是许先魁的个人行为等情况，本院认为，虽然在许先魁与梁威签订的合同中甲方写明是西宁风林体育文化传播有限公司，但落款并无西宁风林体育文化传播有限公司印章，而且公司法定代表人的职务并非不允许法定代表人个人进行其他的民事活动，结合西宁风林体育文化传播有限公司的实际状况，与梁威签订转让租赁合同的主体及履行主体认定为许先魁更为合适，对梁威的此项上诉理由不予采信。
关于许先魁、梁威是否协商解除合同问题，因梁威认可2013年5月10日收取了许先魁2013年6月1日至2013年11月30日的租金，所以梁威所述双方协商解除合同的说法自相矛盾，同时其收取租金即有义务保证许先魁在租赁期间正常使用租赁房屋，至少在2013年11月30日之前保持租赁房屋符合与许先魁约定的用途，所以对梁威的此项上诉理由及房屋已转让其不再承担出租人义务的说法不予采信。
关于2013年8月31日是否报警的问题，对此许先魁提交了加盖有公安机关印章的接处警登记表，虽然2013年8月31日的接处警登记表与2013年5月10日的接处警登记表中同一处警人的笔迹不同，但此问题属于公安机关内部事宜，而且该公文书证的证明力明显大于梁威的个人陈述，在梁威未提交其他充足证据的情况下，应认定2013年8月31日报警的事实。
关于许先魁提交的录音中是否是叶传璋本人声音的问题。因二审时许先魁无法提交其录音时拨通电话的号码，也未能提交叶传璋本人实际使用的电话号码，而又坚称通话人即是叶传璋。根据许先魁在一审起诉状中写明叶传璋联系电话的情况，应推定录音中许先魁拨通的是其起诉状中写明的电话，但根据二审时梁威提交的该号码的交费单据，该号码登记的使用人并非叶传璋，所以在无其他证据印证的情况下，无法认定录音中与许先魁通话的即是叶传璋。
关于许先魁与赖启强签订的装修协议及许先魁购买物品收据是否属实的问题，因许先魁未能继续租赁使用涉案场地，另寻场地经营，必然存在按经营需要装修并购买物品的情况，梁威也未提交反驳装修协议和收据虚假的证据，对装修协议及收据的真实性应予认定。
本院认为，虽然梁威在2013年4月就将租赁给许先魁的房屋出卖给他人，但许先魁仍拥有按照租赁合同正常使用租赁物的权利。如果按照梁威的说法，其与许先魁协商解除了租赁合同，就不存在梁威实际收取了许先魁2013年6月1日至2013年11月30日租金的情况，既然梁威收取了租金，一方面说明解除合同不属实，另一方面证明至少在2013年11月30日前梁威应保证许先魁正常的租赁使用。梁威、许先魁认可因发生争议，许先魁于2013年8月底搬出租赁场地，梁威就有义务退还已收的9至11月份的租金。至于是否存在梁威所述的双方曾协商剩余租金用于折抵器材设施的情况，梁威未提交证据印证，许先魁对此也不予认可。而且根据合同第二条及第八条“乙方承诺：转让道馆后，不以任何形式向甲方（许先魁）索要道馆物品”的约定，无法认定梁威可以用剩余租金用于折抵梁威已无权索要物品的说法。因梁威未能保证在约定的租赁期限内许先魁正常使用租赁物的权利，导致许先魁另寻场地经营，必然给许先魁造成额外的费用开支，对于属于损失的部分，梁威就有赔偿的义务。许先魁诉求的装修等费用是其认为的损失，而一审判决综合考虑许先魁未主张继续租赁等事实，未支持许先魁诉求的装修等费用开支，酌情判决梁威赔偿许先魁部分经济损失，并未超出许先魁的诉讼请求范围，对梁威的此部分上诉理由均不予采信。因许先魁已实际寻找场地继续经营，并未主张承租人优先购买的权利，一审判决适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条确实不当，应予纠正，但并不影响一审判决结果的正确。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百七十条一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4660元，由梁威负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 磊
审判员 李宏宁
审判员 付元泰
二〇一五年四月十四日
书记员 张 媛
附：审理本案适用的法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条、出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条一款、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。