苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虎民初字第1022号
原告朱英，女，1981年9月15日生，汉族。
委托代理人王继东，江苏益友天元律师事务所律师。
委托代理人刘晶，江苏益友天元律师事务所律师。
被告中国工商银行股份有限公司苏州留园支行，住所地苏州市留园路496号。
负责人沈庆，总经理。
委托代理人蔡吉，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
被告顾荷生，男，1964年6月7日生，汉族。
被告范玉英，女，1964年7月12日生，汉族。
被告顾夏娟，女，1987年5月25日生，汉族。
原告朱英与被告中国工商银行股份有限公司苏州留园支行、顾荷生、范玉英、顾夏娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月16日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月30日公开开庭进行了审理。原告朱英及其委托代理人王继东、被告中国工商银行股份有限公司苏州留园支行的委托代理人蔡吉到庭参加诉讼，被告顾荷生、范玉英、顾夏娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告朱英诉称，2006年10月14日，原告与被告顾荷生、范玉英、顾夏娟签订房屋买卖协议，约定被告将新鹿花苑某幢某室建筑面积61.805平方米的房屋�让给原告所有，房屋总价款192000元。双方特别约定“甲方暂无两证，同意欠房款肆万元整，两证下来，甲方速通知中介备案并转告乙方，配合乙方过户签字，同时乙方付清余房款肆万元整”。协议签订后，原告积极履行合同义务，截至2009年8月，分五次共计支付被告顾荷生、范玉英、顾夏娟购房款155000元。另，原告于2011年5月在三联房产张某某的见证下以借款名义向被告支付了20000元，依法可抵作房款，即原告实际支付给被告顾荷生、范玉英、顾夏娟的房款已达175000元。自2006年10月被告将房屋交付原告后，原告对房屋进行装修并入住至今，在此期间，原告多次要求办理房屋过户手续，被告顾荷生、范玉英、顾夏娟均以种种理由推托至今。后经原告了解，被告顾荷生、范玉英、顾夏娟于2010年向中国工商银行股份有限公司苏州留园支行借款150000元人民币，并以涉案房屋�行抵押担保登记。因被告顾荷生、范玉英、顾夏娟联系不到，原告与中国工商银行股份有限公司苏州留园支行多次沟通代为清偿借款以清除涉案房屋上抵押登记等事宜，希望实现房屋过户以避免损失的扩大，但中国工商银行股份有限公司苏州留园支行却要求原告必须一并清偿被告顾荷生、范玉英、顾夏娟以其另一套房屋新鹿花苑某某幢某某室设定抵押的另一笔约200000元的债务，双方多次协商未果。故原告诉至法院，请求判令：一、被告中国工商银行股份有限公司苏州留园支行接受原告作为房屋受让人代为清偿新鹿花苑某幢某室房屋上他项权利债权金额范围内的债务，并配合办理抵押权的注销手续；二、被告顾荷生、范玉英、顾夏娟继续履行合同并协助办理房屋产权过户手续；三、被告顾荷生、范玉英、顾夏娟支付违约金人民币57600元；四、本案诉讼费由被告承担。�审中，原告明确第二项诉讼请求为确认房屋买卖合同合法有效，要求被告顾荷生、范玉英、顾夏娟协助涤除涉案房屋上设定的抵押权并协助办理房屋过户手续。
被告中国工商银行股份有限公司苏州留园支行辩称，涉案房屋抵押权合法有效，不接受原告代为清偿，原告无权强制该行接受其代为清偿；即使要代为清偿，金额也应是被告顾荷生、范玉英、顾夏娟借款合同上的全部债务；对涉案合同及双方交易的真实性不确认，请求法庭认定。
被告顾荷生、范玉英、顾夏娟未答辩。
经审理查明，2006年10月14日，原告朱英与被告顾荷生、范玉英、顾夏娟及案外人顾某某通过居间方苏州高新区三联房产咨询服务部签订《房屋买卖合同书》一份，约定被告将坐落于苏州市新鹿花苑某幢某室房屋以总价192000元出卖给原告，因笔误写为“新鹿花园”。合同约定房屋过户产生的税、费由原告承担。房款支付方法为：“2006年10月14日付伍仟元整定金，2006年11月1日付壹拾肆万柒仟元整（原告支付中介费壹仟玖佰贰拾元整）”。房屋交付约定为：“2006年11月1日被告收到原告付购房款壹拾伍万贰仟元整后交付房屋钥匙、水电卡、购房合同等交于原告（原告伍仟元定金充于首付款共计152000元）”。任何一方不能履行该合同，一律视为违约，应赔偿房款总额的百分之三十给对方作为违约金；居间方佣金由违约方全额支付。双方特别约定：“被告暂无两证，同意欠房款肆万元整，两证下来，被告速通知中介备案并转告原告，配合原告过户签字，同时原告付清余房款肆万元整（注：若两证出来，被告共有人中有已故人员，甲方自行办理好遗产分割手续，费用自理）（两证出过户手续1个月内办完手续）”。合同签订后，原告分别向被告于2006年10月14日支付5000�，于2006年10月20日支付20000元，于2006年10月23日支付127000元，于2007年9月18日支付1000元，于2009年8月29日支付2000元。原告于2011年5月25日借款给被告顾夏娟20000元，由被告顾夏娟出具借条。被告按约将房屋交付原告居住使用至今。现房屋产权证明已发放，登记的房屋所有权人为被告顾荷生，附记中载明系动迁安置房，共同共有人为范玉英、顾夏娟。因被告不配合原告办理产权过户手续。故原告诉至法院。
另查明，被告顾荷生、范玉英系夫妻关系，被告顾夏娟系二人之女。
再查明，2010年3月25日，被告以本案所涉房屋作抵押，向中国工商银行股份有限公司苏州留园支行贷款150000元，债务履行期限至2020年3月23日。现该房屋的贷款尚未还清。
又查明，2012年2月23日，涉案房屋被苏州市虎丘区人民法院（2012）虎民初字第0319-1号民事裁定书裁定查封；2013年1月22日，涉案房屋被苏州市虎丘区人民法院（2012）虎执督字第0485号民事裁定书裁定查封。
以上事实，由原告提供的《房屋买卖合同书》一份、收据五份、借条一份、燃气发票三份、换表任务单一份、房屋权属证明及本院庭审笔录等证据证实。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同书是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同全面履行各自的义务。现诉争房屋的产权证明均已办出，被告应配合原告办理房屋产权的过户手续，过户相应的税、费由原告承担。但鉴于目前该诉争房屋抵押权尚未消除并被法院依法查封，被告顾荷生、范玉英、顾夏娟下落不明，暂无法实现变更登记，原告可待涉案房屋抵押权消除且解除查封后再行主张变更产权登记。关于原告要求被告中国工商银行股份有限公司苏州留园支行接受原告作为房屋受让人代为清偿新鹿花苑某幢某室房屋上他项权利债权�额范围内的债务并配合办理抵押权注销手续的主张，因法律无强制性规定且被告提有异议并原、被告无法达成共识，故本院碍难支持。被告顾荷生、范玉英、顾夏娟因违反合同约定导致房屋不能按约过户，原告依照合同约定主张违约金57600元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、原告朱英与被告顾荷生、范玉英、顾夏娟于2006年10月14日签订的关于苏州市虎丘区新鹿花苑某幢某室房屋的《房屋买卖合同书》合法有效。
二、被告顾荷生、范玉英、顾夏娟于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱英违约金57600元。
三、驳回原告朱英的其他诉讼请求。
案件受理费5460元，保全费1480元，公告费600元，合计7540元，由被告顾荷生、范玉英、顾夏娟负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的案件受理费、保全费本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10-550101040009599。
审 判 长 朱海兰
代理审判员 赵延丽
人民陪审员 府建方
二〇一三年九月三十日
书 记 员 周 润