连云港市新浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第4890号
原告端木海角。
委托代理人鲁浩，江苏永信律师事务所律师。
被告顾小艳。
委托代理人谷士祥，男，1978年8月26日生。
原告端木海角与被告顾小艳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开进行了审理。原告端木海角的委托代理人鲁浩、被告顾小艳的委托代理人谷士祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告端木海角诉称，2011年5月25日，原告与原承租人朱波签订了房屋租赁合同。合同约定：出租人（原告）将座落于新浦区陇海东路18号11#（现已改为陇海东路18-6号）门面房租赁给承租人朱波使用，租赁期限自2011年7月1日起至2013年6月30日止。租赁期满，出租人收回原承租人房屋，承租人应无条件如期交还。如承租人逾期交还房屋，则每逾期一日，承租人应向出租人支付原日租金三倍的租金。租赁合同签订后，原告将出租房屋交付给原承租人使用，原承租人朱波使用至2012年4月，向原告提出要求将其所租的房屋转租给被告使用。后经原告同意，原告与被告、原房屋承租人朱波于2012年4月11日签订了房屋转租协议。协议约定：房屋出租人（原告）同意承租人朱波将其所租的门面房转租给被告使用，转租时间为2012年4月12日至2013年6月30日。其转租所发生的所有费用由原承租人朱波与被告自行商定，与出租人无关。房屋转租后，转租人要合法经营，按时向出租人缴纳房租。严格执行原房屋出租人与原承租人2011年5月25日签订的房屋租赁合同。可被告转租的房屋到期后，未能如期交还其所租的房屋。虽经原告多次催其交还房屋，但被告一直无理推诿，拒绝交还房屋，强占原告房屋使用至今。为此，原告请求法院判令：1、被告立即交还房屋；2、被告支付逾期交房的占有使用费30000元（自2013年7月1日计算至2013年10月20日）及违约金10000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告顾小艳辩称，原告房子可以返还，但我方损失包括转让费和装潢要求原告补偿12万元，还有保证金5000元原告也应予退还。
经审理查明，2011年5月25日，原告与原承租人朱波签订了房屋租赁合同。合同约定：甲方（原告）将座落于新浦区陇海东路18号11#（现已改为陇海东路18-6号）门面房租赁给乙方朱波使用，租赁期限为2年，自2011年7月1日起至2013年6月30日止。租赁期满，甲方收回乙方所租房屋，乙方应无条件如期交还。房屋每年租金50000元，乙方分别于2011年5月30日及2012年5月30日前各向甲方支付房屋租金50000元。此外，乙方还须向甲方交纳合同履约保证金5000元，待租赁期满后由甲方退还乙方。租赁期满，甲乙双方如不再续签租赁合同，乙方应及时将所租房屋交还给甲方，如乙方逾期交还所租房屋，则每逾期一日乙方应向甲方支付原日租金三倍的租金。此外，乙方还应承担因逾期交还所租房屋给甲方造成的损失。房屋租赁期间，未经甲方书面同意，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回乙方承租的房屋，乙方已预交的房屋租金及合同履约保证金不予退还。此外，乙方还应按房屋租赁合同总租金的20%向甲方支付违约金……4、中途退租或逾期交还所租房屋的。2012年4月11日，原告与被告及朱波签订房屋转租协议，其内容载明，原告同意朱波将本案争议房屋转租给被告使用，转租期限为2012年4月12日至2013年6月30日止，转租发生的所有费用由朱波和顾小艳自行商定，与原告无关。被告需按时交纳房屋租金，严格执行原告与朱波在2011年5月25日签订的房屋租赁合同。转租协议签订后，被告顾小艳向朱波交纳转让费92800元（含两个月房租费），向原告端木海角交纳履约保证金5000元。随后，被告顾小艳实际租赁争议房屋并向原告端木海角交纳房租。合同到期前，被告顾小艳向原告端木海角表示其续租的意向，但原告随后表示该房屋将进行出售，不再进行租赁。双方通过短信对购买价格等作了沟通。2013年6月19日，原告向被告发送短信告知其若有意购买，则在三日内与原告联系购买。否则将视为被告放弃优先购买权。2013年6月20日，被告回复原告有意购买，正在筹款。当日下午，原告将具体价格告知被告。但最终原、被告未就购买价格达成一致意见。2013年6月30日，2013年7月1日，2013年8月27日，原告又向被告发送短信，告知其租赁期限即将或已经过期，要求被告立即搬离租赁房屋。2013年7月8日，原告将要求被告搬离租赁房屋的通知张贴在争议房屋门侧。但至今，被告未搬离租赁房屋。亦未给付原告房屋占有使用费。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告举证的房屋所有权证书、租赁合同、转租协议、照片、被告举证的短信记录等在案予以证实。
本院认为，依法成立的合同对当事人双方均有约束力，当事人双方均应按合同约定全面履行自身的义务。本案中，原告与案外人朱波之间的租赁合同，以及原告、被告与案外人朱波之间的转租协议，均是各方真实意思的表示，各方均应按合同（协议）约定履行义务。自转租协议成立后，被告即全面承继原承租人朱波基于原租赁合同的权利、义务，原租赁合同至2013年6月30日已经届满。被告虽在租期届满前表达了愿意续租的意愿，但原告没有续租的意愿，而欲将该租赁房屋出售。原告亦告知了被告房屋的具体价格及被告享有优先购买权的期限，但被告未在合理期限购买该房屋。双方亦未就续租达成合意。因此被告继续占有使用该租赁房屋无合法依据，原告要求被告立即交还该租赁房屋的主张，本院予以支持。被告无合法依据占有原告的房屋，应当给付占有期间的占有使用费，根据租赁合同的约定，被告应当自租赁合同届满次日按原租金的三倍给付原告租金，而租赁合同已于2013年6月30日届满，原、被告亦未就续租事宜达成合意，该约定实际系双方对租期届满后占有使用费的约定。原告要求被告给付占有使用费30000元（自2013年7月1日计算至2013年10月20日按两倍原租金计算）及违约金10000元的主张，未超出双方约定，本院予以确认。被告辩称原告应补偿其房屋装修费用及转让费的主张，租赁合同及转租协议中已有约定，装修费用由被告自理，租赁期限届满后，依附于房屋的固定装修设施归原告所有。所有因转租的一切费用，与原告无关。因此，对被告的这一辩称，本院不予采信。被告要求原告退回履约保证金5000元的主张，租赁合同中亦有约定，因被告逾期交还租赁房屋的，履约保证金不予退还。因此，对被告的这一辩称，本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告顾小艳于本判决生效后十五日内将租赁的位于连云港市新浦区陇海东路18-6号门面房返还原告端木海角。
二、被告顾小艳于本判决生效后十日内给付原告端木海角房屋占有使用费及违约金40000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元（原告已预交），由被告负担。被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费800元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 王崔起
代理审判员 宋世安
代理审判员 郭 敏
二〇一四年六月十七日
书 记 员 傅 玮
法律条文和上诉须知
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
（二）最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：440301040009094
开户行：连云港市农业银行苍梧支行