浙江省云和县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙1125民初936号
原告（反诉被告）：云和县仙宫物业管理有限公司，住所地浙江省云和县浮云街道解放东路432号富锦园小区2幢203室，统一社会信用代码9133112578569905X1。
法定代表人：罗建军，该公司执行董事。
委托代理人：王永洪，女，该公司员工。
被告（反诉原告）：陈李飞，男，1983年3月29日出生，汉族，住浙江省云和县。
原告云和县仙宫物业管理有限公司（以下简称仙宫物业）与被告陈李飞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案受理后，被告陈李飞在法定期限内提出反诉，本院依法适用简易程序，于2018年7月26日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）仙宫物业的委托代理人王永洪、被告（反诉原告）陈李飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仙宫物业起诉称，被告陈李飞系云和县南山公寓小区A幢5单元202室的业主。2011年12月15日，原告与开发商云和县广和房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》一份，约定多层住宅按每月每平方米0.4元向业主计收物业服务费，如逾期交纳物业服务费的，违约金每日按欠缴额的1‰计算。被告所购住宅建筑面积为156.462平方米，每年物业服务费应为751元。被告陈李飞从2012年1月起未向原告交纳物业服务费，原告经多次催讨未果，遂诉至法院，请求判令：1.被告立即支付原告从2012年1月起至2016年12月的物业服务费3755元及违约金1126元（原告主张的违约金计算方式为其主张物业服务费总额的30%）；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告陈李飞答辩称，1.本案中原告的诉讼主体不适格，被告已在2010年9月4日与案外人云和县和协物业管理有限公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，并按时交纳了物业费；2.被告之前并不知道原告与开发商签订过《前期物业管理委托合同》，原告与开发商也未通知过被告，该合同应为无效合同；3.被告从未与原告签订过物业服务合同，不存在违约；4.原告对小区只实施了少部分管理，且对工作不负责任，造成了业主的损失。
反诉原告陈李飞反诉称，反诉被告对小区缺乏实质性管理，在反诉原告所在单元发生污水管道堵塞时，未派管理人员到现场处理，导致反诉原告的房屋被化粪池粪便浸泡3次，后由反诉原告自行处理。据此，反诉原告提起反诉，请求判令：1.反诉被告赔偿反诉原告处理工料费5100元；2.本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告仙宫物业答辩称，1.反诉被告对污水管道堵塞不具有法定或约定的维修义务，反诉被告的主体不适格；2.反诉原告在损害结果发生后，未采取有效措施防止损失扩大，应自负相应责任。
本院经审理认定事实如下：被告（反诉原告）陈李飞系云和县元和街道南山公寓A幢5单元202室房屋（建筑面积为156.462平方米）的业主。2011年12月15日，原告（反诉被告）仙宫物业与云和县广和房地产开发有限公司（系云和县元和街道南山公寓的建设单位）签订了《前期物业管理委托合同》，由仙宫物业提供公用设施、设备的维修、养护、运行和管理等服务，并约定多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取物业管理服务费。收费时间从房屋接管之日起即从2012年1月1日开始计算，交纳方式按年交纳，交纳时间为提前预交下一年度的物业管理服务费。业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。上述合同签订后，直至仙宫物业退出南山公寓，被告（反诉原告）陈李飞从未向仙宫物业交纳过物业管理服务费，即陈李飞共拖欠仙宫物业自2012年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理服务费3755元。另，在仙宫物业进驻南山公寓期间，被告（反诉原告）陈李飞的房屋先后3次因楼栋污水管道堵塞发生了返水返臭的事故，陈李飞自行清理了污物，并对污水管道进行了处理。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告（反诉被告）仙宫物业作为物业服务企业与云和县元和街道南山公寓的建设单位云和县广和房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，上述合同对原告（反诉被告）及作为业主的被告（反诉原告）陈李飞均具有约束力，双方应按照合同的约定履行各自的义务。在原告（反诉被告）物业管理期间，被告（反诉原告）陈李飞的房屋因楼栋污水管道堵塞发生了返水返臭的事故，该污水管道系被告（反诉原告）陈李飞及其楼上住户共同排放生活污水的管道，应属小区的公用设施、设备，故其维修、养护、运行和管理责任应由仙宫物业承担。在原告（反诉被告）仙宫物业履行了基本的物业管理服务职责的情况下，被告（反诉原告）陈李飞理应按约支付物业管理服务费，但因仙宫物业在维护陈李飞所在单元污水管道过程中的瑕疵，对其提出的违约金诉求，本院不予支持。对于反诉原告陈李飞要求反诉被告仙宫物业赔偿处理工料费5100元的反诉请求，反诉原告提供的证据不足以证明其实际损失的大小，但考虑到反诉原告的房屋因污水管道堵塞发生三次返水返臭的事实，且造成了反诉原告一定的经济损失，故本院根据反诉原告所列损失的具体项目及金额等，酌情确定仙宫物业赔偿陈李飞经济损失2000元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告陈李飞支付原告云和县仙宫物业管理有限公司物业费3755元；
二、反诉被告云和县仙宫物业管理有限公司赔偿反诉原告陈李飞2000元；
三、上述第一、二项相抵，由被告（反诉原告）陈李飞于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）云和县仙宫物业管理有限公司1755元；
四、驳回原告云和县仙宫物业管理有限公司、反诉原告陈李飞的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取25元，保全费69元，共计94元，由原告云和县仙宫物业管理有限公司负担17元，被告陈李飞负担77元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告陈李飞负担15元，反诉被告云和县仙宫物业管理有限公司负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审判员 吕圣文
二〇一八年七月三十一日
书记员 蓝昌华
附：本案适用的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。