重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0112民初11686号
原告：马宝柱，男，1973年5月1日出生，汉族，住重庆市渝中区
委托诉讼代理人：周里鹏，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。
被告：刘苗苗，女，1994年11月17日出生，汉族，住重庆市忠县。
委托诉讼代理人：刘召培，男，1970年8月13日出生，汉族，系刘苗苗父亲。
原告马宝柱与被告刘苗苗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马宝柱及委托诉讼代理人周里鹏，被告刘苗苗的委托诉讼代理人刘召培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马宝柱向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告购房定金3万元；2、判决被告支付原告违约金26.3万元（含《二手房买卖合同》约定的违约金8.8万元、按原告因被告违约而增加的购房成本与约定违约金8.8万元的差额所应增加的违约金，暂定为17.5万元），赔偿原告房屋差价损失45万元；3、判决被告承担原告房租4000元（暂计算至2018年5月底），中介费2.5万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年3月29日签订了《二手房买卖合同》，约定被告以88.8万元将位于重庆市渝北区XX街道XX大道XX号XXX郡X期X幢XX-
XX房屋出售给原告。合同签订后，原告按约向被告支付购房定金2.5万元，但被告却拒绝按约办理网签，并于2018年5月明确向原告表示将不再出售案涉房屋，要求解除合同，原告多次回函表示不同意解除合同，被告均置之不理。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。
被告刘苗苗辩称，1、《二手房买卖合同》系刘召培以刘苗苗代理人的名义签订的，签订合同时刘苗苗本人不在场，这种在没有房屋产权人签字或产权人出具授权委托书的情形下签订的合同是无效的，且该合同为中介公司提供的格式合同，显失公平；2、我方从未收取马宝柱任何款项，马宝柱要求我方归还购房定金无事实依据；3、马宝柱在看房时已知晓案涉房屋已出租的事实，且租房合同载明到租期为2018年9月26日，故马宝柱并不存在租房损失，且中介费2.5万元系中介原因所致，应由中介方自行承担，其要求我方承担房租及中介费无事实依据；4、合同签订时，中介及马宝柱均知晓我方的身份证丢失，且在申办，申办时限未知，我方并不构成违约，马宝柱主张违约金及房屋差价损失无事实依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对房屋买卖业务文件、授权委托书、代理人关于代理权的承诺书、关于合同（编号：MM100001165202）的补充协议、定金/房款收款收据2张，因当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。对原告举示的经纪方出具的25460元的收款收据，被告虽不认可其真实性，但未举示相反的证据，本院予以采信。对被告举示的收款收据2张，原告虽不认可其真实性，但未举示相反的证据，本院予以采信。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2018年3月29日，刘苗苗父亲刘召培以刘苗苗代理人的名义代理刘苗苗（甲方、出售方）与马宝柱（乙方、购买方）、重庆链家房地产经纪有限公司（丙方、经纪方）签订了《房屋买卖业务文件》（包含交易方留存信息表、重庆市存量房屋买卖合同等），其中交易方留存信息表中双方预留了通讯地址、电话号码，约定买卖双方以上所列信息适用于本合订本全部文件，双方应对其提供的信息的真实性负责。如交易一方信息发生变化，需及时书面告知对方及链家地产。其中房屋出售方刘苗苗的代理人处填有刘召培的相关信息。其中包含的《重庆市存量房屋买卖合同》主要约定，甲方将位于重庆市渝北区XX街道XX大道XX号XXX郡X期X幢XX-
XX房屋出售乙方，房屋成交价为88.8万元，该物业已设定抵押，抵押权人为成都银行重庆分行。案涉房屋带租约，乙方同意承续租约中甲方的权利义务，但甲方须协助将乙方变更为出租人，并通知承租人。第六条约定，1、甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；乙方承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方的损失。
《房屋买卖业务文件》中包含的《居间服务合同》中约定，马宝柱在合同签订当日向丙方支付佣金17760元。包含的《过户、按揭代理合同》约定，乙方（即马宝柱）同意在本合同当日向丙方支付权证代办费500元；乙方同意在本合同签订当日向丙方支付贷款服务费7200元。
《房屋买卖业务文件》中包含的《补充协议》第二条房款交付约定：1.乙方应在签订本合同当日支付定金1万元；乙方同意在过户递件完成后当日内支付甲方首付款39.8万元；尾款48万元由乙方申请商业贷款，该部分金额由贷款机构直接支付给甲方，实际贷款金额和房款时间以贷款机构通知为准，若贷款机构实际贷款额未按照拟贷款金额足额批准的，则由乙方在过户递件当日补足差额。乙方因自身原因未获得贷款机构批准的，本合同终止，乙方支付的定金和房款如数返还，双方互不承担违约责任。第三条关于房屋交易具体事宜的约定：1、甲方应在接丙方通知后3个工作日内配合评估公司对房屋进行评估；2、甲乙双方应于2018年4月25日前前往贷款机构办理贷款申请手续；3、甲方应在2018年5月25日之前到其贷款机构办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证；4、贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲方双方须在2018年5月30日前亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续；5、甲方同意留存5000元作为物业交割保证金并交丙方托管，作为该房屋的物业交割保证金，待交房后3个工作日内由丙方退还给甲方。第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，逾期超过15日，守约方有权以书面形式通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金；2、甲方拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格等，则构成根本违约，守约方有权以书面形式通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金；3、甲乙双方任何一方违约导致合同解除的，丙方已收取守约方的所有费用不予退还，由违约方直接赔付给守约方。第五条特别约定：……4、《买卖合同》签署时，甲乙双方及经纪方应前往该房屋所属房交所查询权属状况，在未确定房屋产权可正常交易前，甲方应将定金交丙方托管。丙方在与甲乙双方查档确认产权可正常交易后10个工作日内将托管定金退还给甲方。
上述《房屋买卖业务文件》中甲方（出售方）签字处均签署“刘苗苗（刘召培代）”，乙方（购买方）处马宝柱签字，丙方（经纪方）处加盖重庆链家房地产经纪有限公司印章。
2018年3月29日，刘召培以刘苗苗（甲方）的名义还与马宝柱（乙方）形成手写的《补充协议》，约定：乙方愿意在2018年5月10日前甲方到该房产管辖区查询房屋产调情况（产权清晰、无抵押、无查封、无冻结、可正常变更产权人的情况下），再次追认该房屋定金2万元，同时在相应的乙方首付款里扣除。（作首付款里的部分房款）。甲方处签署“刘召培（捺印）、刘苗苗”，乙方处签署马宝柱。
2018年3月29日，刘召培代刘苗苗出具定金/房款收款收据，载明：收到合同编号100001573813马宝柱购买位于重庆市渝北区XX街道XX大道XX号XXX郡X期X幢XX-
XX房屋购房定金1万元。该收据下方收款人签名处签署:刘苗苗（刘召培代）（已托管）。2018年3月30日，刘召培代刘苗苗出具定金/房款收款收据，载明：收到合同编号100001165202马宝柱购买位于重庆市渝北区XX街道XX大道XX号XXX郡X期X幢XX-
XX房屋购房定金2万元。该收据下方收款人签名处签署:刘苗苗（刘召培代）。
庭审中，刘苗苗陈述，上述两张收据收款人处的签字为刘召培所签，但实际上我并未收到3万元定金。马宝柱陈述，3万元定金在中介方托管，没有支付给刘苗苗，因双方补充协议第五条中特别约定刘苗苗将定金交中介方托管，在刘苗苗履行完查档义务后中介方将定金支付给刘苗苗。
2018年3月29日、3月30日，重庆链家房地产经纪有限公司分别向刘苗苗出具收款收据两张，分别载明收到客户刘苗苗托管定金5000元、物业保证金5000元、托管定金20000元。
2018年3月30日，链家经纪公司向马宝柱出具收款收据，载明已收到马宝柱缴纳的权证代办费500元、贷款服务费用7200元、佣金17760元，合计25460元。
2018年3月30日，刘苗苗（甲方）、马宝柱（乙方）达成《关于合同（编号：MM100001165202）的补充协议》，载明：甲方委托代理人刘召培代为签订该房屋买卖合同，现对合同约定内容进行追认，甲方表示同意和认可合同所约定的所有条款，并愿意按照合同约定履行相应的权利和义务。本补充协议经双方签字确认后生效后。甲方（出售方）处有刘苗苗本人的签字。刘苗苗陈述，该协议上的签字是我本人签的字，但我是在代理人刘召培不知晓的情况下所签，我并不知道房屋买卖合同的情况，故该协议应属无效。
庭审中，马宝柱陈述，按合同约定，刘苗苗应配合我方在2018年4月25日之前办理银行按揭贷款的面签手续，中介方通知刘苗苗去配合办理面签，但其一直拒绝配合。我方就在2018年5月22日提起了本案诉讼。诉讼后双方在面谈时刘苗苗的代理人刘召培称尚未取得刘苗苗本人的身份证，不清楚什么时候履行，找了一些理由不想出售房屋。刘苗苗陈述，因刘苗苗本人的身份证丢失了，尚未办理下来，所以没有在2018年4月25日办理贷款申请手续、也没有在2018年5月25日之前办理案涉房屋的提前还贷手续。
庭审中，本院当庭询问刘苗苗，其是否愿意按双方签订合同及补充协议继续履行合同。刘苗苗回答：不愿意，因当时签订合同的时候太匆忙，没有对合同内容进行充分了解，且签订合同时并无我本人出具的授权委托书及身份证原件，故不愿意继续履行案涉合同。经本院询问，刘苗苗和马宝柱均当庭表示同意解除双方间的房屋买卖合同关系。
关于租金损失4000元，马宝柱举示了房屋租赁协议、房屋家私清单、房屋产权证、产权人吕敏出具的委托书及收据，拟证明马宝柱租赁吕敏的房屋，租期从2018年6月1日至2018年12月31日，每月租金2300元，其按2000元每月的标准计算2个月即为租金损失4000元。
关于差价损失45万元，马宝柱举示了网络截图6张，拟证明与案涉房屋同地段房屋的市场价为建筑面积每平方米19000-20000元，案涉房屋增值50万元左右。
本院认为：刘苗苗的父亲刘召培以刘苗苗代理人的名义代理刘苗苗与马宝柱在2018年3月29日签订《房屋买卖业务文件》时虽无刘苗苗的书面授权委托书，但刘苗苗在2018年3月30日与马宝柱签订的《关于合同（编号：MM100001165202）的补充协议》中明确约定“甲方委托代理人刘召培代为签订该房屋买卖合同，现对合同约定内容进行追认，甲方表示同意和认可合同所约定的所有条款，并愿意按照合同约定履行相应的权利和义务”，即刘苗苗在2018年3月30日对其父亲刘召培代其签订案涉房屋买卖合同的行为进行了追认，且表明同意和认可合同的所有条款，同意按合同约定履行权利义务。刘苗苗作为完全民事行为能力人，其应清楚在《关于合同（编号：MM100001165202）的补充协议》上签字的法律后果，其抗辩称房屋买卖合同因无房屋产权人签字或无房屋产权人出具授权委托书而无效的意见于法无据，本院不予采纳。故《房屋买卖业务文件》（含《重庆市存量房屋买卖合同》、《补充协议》）、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对马宝柱、刘苗苗均具有约束力，双方均应按约定履行义务。
刘苗苗的父亲刘召培在2018年3月29日、3月30日分别向马宝柱出具2张定金收款收据，载明收到马宝柱购买案涉房屋的购房定金1万元、2万元。重庆链家房地产经纪有限公司亦分别于2018年3月29日、30日向刘苗苗出具托管定金的收款收据，结合双方补充协议中“《买卖合同》签署时，甲乙双方及经纪方应前往该房屋所属房交所查询权属状况，在未确定房屋产权可正常交易前，甲方应将定金交丙方托管。丙方在与甲乙双方查档确认产权可正常交易后10个工作日内将托管定金退还给甲方”的约定可知，马宝柱支付了定金3万元，因刘苗苗同意该3万元定金交由经纪方托管，故3万元定金实际并未在刘苗苗处，但应视为马宝柱按约定向刘苗苗履行了支付3万元定金的义务。《补充协议》第三条约定，马宝柱、刘苗苗双方应于2018年4月25日前办理贷款申请手续；刘苗苗应于2018年5月25日前到其贷款机构办理案涉房屋的结按手续，但刘苗苗认可其均未履行，构成违约。同时，刘苗苗当庭明确表示不愿按双方签订的协议继续履行合同，亦构成违约，依法应承担违约责任。现马宝柱和刘苗苗在庭审中一致同意解除双方间的房屋买卖合同关系，故双方间的房屋买卖关系已解除。房屋买卖合同关系解除后，因该合同收取的购房定金3万元应予以返还。但因该定金现仍在经纪方重庆链家房地产经纪有限公司处托管，实际并未在刘苗苗处，在托管方将定金支付给刘苗苗之前双方已解除房屋买卖合同关系，故马宝柱可直接从经纪方中取回该定金以达到返还购房定金的目的，基于此马宝柱要求刘苗苗返还定金3万元，本院不予支持。
关于违约金、房屋差价损失、房租、中介费。因本案房屋买卖合同的解除系刘苗苗违约所致，按双方补充协议的约定，刘苗苗应按房屋成交价的10%向马宝柱支付违约金88800元（888000元×10%），故马宝柱要求刘苗苗支付违约金88800元，符合合同约定，本院予以支持，对此项诉请超出部分，本院不予支持。刘苗苗辩称马宝柱主张违约金无法律依据。本院认为，本案合同解除系刘苗苗违约所致，其亦未就违约金是否过分高于损失提出抗辩，综合考虑案涉合同的履行情况、当事人的预期利益等因素，马宝柱主张违约金88800元符合双方合同约定和法律规定，对刘苗苗的上述抗辩意见，本院不予采纳。马宝柱主张差价损失45万元，但未提供有效证据证明差价损失45万元的存在，且其亦未举示证据证明本院已支持的违约金88800元不足以弥补其损失，对其该项诉请，本院不予支持。关于房租4000元，马宝柱要求刘苗苗承担房租损失4000元无合同依据和法律依据，且其未举示证据证明本院已支持的违约金88800元不足以弥补其损失，对其该项诉请，本院不予支持。关于中介费2.5万元。根据《补充协议》“甲乙双方任何一方违约导致合同解除的，丙方已收取守约方的所有费用不予退还，由违约方直接赔付给守约方”的约定，刘苗苗作为违约方应向守约方马宝柱支付经纪方已收取的中介费25460元，现马宝柱要求刘苗苗赔偿中介费2.5万元，符合双方协议的特殊约定，本院予以支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告刘苗苗在本判决生效后五日内向原告马宝柱支付违约金88800元；
二、被告刘苗苗在本判决生效后五日内向原告马宝柱支付中介费25000元；
三、驳回原告马宝柱的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费6060元，已减半收取3030元，由马宝柱负担1742元，被告刘苗苗负担1288元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 雷元亮
二〇一八年八月二十一日
书记员 龙 倩