辽河人民法院民 事 判 决 书（2018）辽7401民初256号原告（反诉被告）：盘锦辽河石油物业管理有限公司，统一社会信用代码912111007308070923，住所地盘锦市兴隆台区河畔花园业主会所。法定代表人：王丙章，系该公司经理。委托诉讼代理人：李书俭，辽宁盛达律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丽，女，盘锦辽河石油物业管理有限公司职工，现住盘锦市兴隆台区。被告（反诉原告）：武某，男，现住盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：李某（武某母亲），女，现住盘锦市兴隆台区。原告（反诉被告）盘锦辽河石油物业管理有限公司与被告（反诉原告）武某物业服务合同纠纷一案，原告于2018年2月1日向本院起诉，本院受理后，于2018年3月29日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，庭审中被告提出反诉，本院决定予以受理。2018年4月16日，第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人李书俭、马丽，被告（反诉原告）委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告给付物业费3808.58元及违约金204.71元，电梯费600元及违约金32.25元，车库物业费176.33元及违约金9.48元，费用总计4831.35元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系对被告进行物业服务的企业，被告系业主，按照《物业管理条例》的规定及原告与业主委员会签订的物业服务合同，原告已履行了自己的义务。但被告从2016年10月1日至2017年12月31日未交物业费、电梯费、车库物业费，经数次催要仍不履行，为维护原告的合法权益，故诉至法院请求判处。被告辩称及反诉称，没交物业费是对物业服务不满意，并提出反诉请求：1、判令被反诉人给付两辆车的喷漆费5000元，要求恢复厨房墙壁的裂痕，因出行不便造成的损失6340元；2、一切诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人车库前面种有灌木丛，反诉人开车进库时车辆非常容易被刮到，反诉人多次找到被反诉人要求清理，没有得到被反诉人重视，造成反诉人两辆车尾部划伤，喷漆花费5000元。反诉人家厨房墙壁裂痕非常严重，经与被反诉人多次沟通，要求解决，至今也未解决。小区东门定时开放，给反诉人上学及家人上班造成不便，开车绕远及上学迟到被罚款造成的损失达6340元。为维护反诉人的合法权益，请求法院依法判决。被反诉人辩称，反诉人所述不符合物业服务的要求，不能成为拒交物业费的理由。1、车库门前的树木属于正常的绿化，反诉人的车辆划痕在哪刮的不清楚，属于自身瞭望不周，车辆喷漆没有产生实际维修费用；2、厨房属于业主房屋私有部分，反诉人要求恢复裂痕，不在物业服务的范围；3、物业公司出于安全考虑暂时关闭东门，反诉人造成的绕行损失与物业公司没有直接因果关系，反诉人也没有被罚款的明细，请法院驳回反诉人的诉讼请求。本案争议焦点：1、原告是否按照物业服务合同履行了义务；2、被告是否应缴纳物业费及违约金；3、被告的反诉请求是否有事实及法律依据。原、被告围绕争议焦点依法提交了证据，原告提供的证据有：《前期物业服务协议》一份（复印件）、《物业服务合同》一份（复印件）、催告业主交纳物业费律师函一份，证明原、被告之间签订了物业服务合同，合同中对服务内容、服务标准、收费标准及双方权利义务等进行了约定，原告履行了服务义务，被告没有交纳物业费。被告对上述证据的真实性无异议，但认为物业公司只履行了部分义务，对公共绿地维护保养、车辆停放管理、公共设施运行和养护未达到合同标准，合同中约定业主应享有的权利自己没有享受到，反映物业的问题也没有解决。另外，原告提供的物业服务合同期限至2014年，现已过期。被告提供的证据有：1、《证明》一份，证明原告2016年4月给业主刘某维修过室内裂痕；2、照片复印件21张，证明厨房裂痕、车辆划痕及划痕系物业公司管理不善，绿化不当所致。原告质证认为，《证明》不具有法律效力，厨房裂痕不属于物业公司的服务范围，车库门前是合理绿化，被告提供的照片不能证明车在何处刮伤。上述证据，本院综合认定如下：对原告提供的证据，被告对其真实性无异议，能够证明原、被告之间就物业服务的内容、收费标准等达成协议及被告欠付物业费的事实，本院予以采信。对被告提供的证据，《证明》一份，因没有证明人签字，不具有证据效力；照片复印件21张，不能证明室内裂痕维修属于物业服务内容及车辆划痕系被告绿化所致，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系盘锦市兴隆台区润城苑小区的业主，原告为被告居住的润城苑小区提供物业管理服务。2011年10月3日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，2011年12月28日，润城苑业主委员会与原告签订了《润城苑物业服务合同》，二份合同均对物业服务内容、收费标准、缴费时间、双方权利义务、违约责任等进行了约定。诉前，原告将逾期交纳物业费滞纳金每日千分之三调整为中国人民银行同期贷款利率。2016年10月1日至2017年12月31日，被告尚欠物业费3808.58元及违约金204.71元、电梯费600元及违约金32.25元、车库物业费176.33元及违约金9.48元，欠费总计4831.35元。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。被告主张润城苑业主委员会与原告签订的《润城苑物业服务合同》已过服务期限，经审查，该合同第二十二条约定，“服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年”，结合至今原告仍为润城苑小区提供物业服务的客观事实，本院认为该合同继续有效。因原、被告之间存在物业服务合同关系，双方应依约履行各自的义务，原告要求被告给付物业费，并提供证据对其物业服务内容、收费标准等予以证实。被告对原告主张其欠付物业费的事实认可，拒交原因是对原告物业服务不满意，但在庭审中提供的《证明》及照片不能证明原告没有履行服务合同中约定的义务，被告拒交物业费于法无据，原告主张违约金按中国人民银行同期贷款利率计算不违反法律规定，故对原告诉请本院予以支持。被告反诉主张原告应赔偿其两辆车的喷漆费5000元，要求恢复厨房墙壁的裂痕，因出行不便造成的损失6340元。因其厨房墙壁属于房屋私有部分，不属于物业服务合同约定的物业服务内容，被告诉请没有合同依据。关于被告车辆划痕及出行不便造成的经济损失，因被告未向本院提供证据佐证，故对其反诉请求本院难以支持。作为物业服务公司，应主动接受业主的监督，努力提高物业服务质量，对业主的合理诉求及时予以答复和解决，在职责范围内尽可能满足业主的需要，提升满意度，赢得业主的信任。作为小区业主的被告，也应理解和支持物业公司的工作，业主与物业公司共同努力，营造一个干净整洁、文明有序、和谐美好的生活小区。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、武某于本判决生效后十日内给付盘锦辽河石油物业管理有限公司物业费、电梯费、车库物业费及违约金4831.35元；二、驳回武某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由武某负担;反诉费42元，由武某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省辽河中级人民法院。审判员  李立新二〇一八年四月十九日书记员  孙晓旭附法条：《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求支付价款或者报酬”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。