河南省焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0802民初39号
原告：秦春香，女，1971年4月25日出生，汉族，住焦作市解放区。
委托诉讼代理人：耿丹丹，河南海搏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯星力，河南海搏律师事务所实习律师。
被告：焦作睿诚置业有限公司，住所地：焦作市解放区人民路中段475号。
法定代表人：段霈霖，总经理。
委托诉讼代理人：吴跃军，河南尚领律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁瑞霞，河南尚领律师事务所实习律师。
原告秦春香与被告焦作睿诚置业有限公司（以下简称睿诚置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦春香及其委托诉讼代理人耿丹丹、冯星力，被告睿诚置业公司的委托诉讼代理人吴跃军、梁瑞霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦春香向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理房屋产权证书，并赔偿逾期办理房屋产权证书的违约金14523.5元(按已交房款为基数从2016年5月21日起以日万分之二计算，截止2017年8月21日延迟456天。2017年8月22日以后仍按该标准计算至实际偿付之日止)；2.被告向原告支付契税补贴款5192.49元(以总房款为基数，按2%减半计算)；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月16日，原告与被告签订《鹿港小镇项目认购书》，该认购书约定原告以单价4380元/㎡、总价519249元的价格购买被告位于鹿港小镇××楼××单元××、建筑面积为118.55㎡的房屋。原告分别于2016年5月16日、2016年5月20日向被告共计支付159249元购房款，但被告一直不与原告签订正式的商品房买卖合同，导致原告无法办理房屋产权证书及贷款手续。原告后来得知，被告在与原告签订认购书之前，已经将该房抵押出去，在被告没有解押之前，不可能与原告签订商品房买卖合同，导致原告面临“钱房两空”的巨大风险。原告及多名业主均多次找被告商谈，虽被告多次承诺与原告签订正式的商品房买卖合同，但至今不愿履行承诺。原告万般无奈之下诉至法院，恳请法院在查明事实的基础上，维护原告的合法权益。
被告睿诚置业公司辩称，根据原告的起诉,原、被告在签订认购书以后，由于被告公司的内部和外部原因造成房屋建设的滞后。被告公司同意与原告签订合同，协助办理相关手续。为了减少原告的损失以及表示被告的最大诚意,被告在原告只是支付了首付款的情况下已经提前向原告交付了房屋。但是原告要求的违约金和契税补贴没有依据,请求依法驳回原告诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告秦春香为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：1.原告身份证复印件1份,证明原告的主体资格；2.认购书复印件1份及收据复印件两份,证明原告向被告购买房屋的事实及按照认购书的约定交纳购房款的事实;3.被告于2016年12月26日出具的承诺书1份、被告于2017年4月25日出具的鹿港小镇一期业主提出问题回复意见1份,证明被告曾与原告等多名业主就签订正式的购房合同的日期、契税优惠政策、交房时间、暖气开通时间、燃气开通时间、何时转正式用电、地下室交付及车库的交付时间、房产证办理时间、门禁监控系统、小区景观绿化、小区施工车辆较多存在安全隐患、小区配套不完善、电器备用电源问题、电动车停车棚、工程质量维修、消防设施设备等21项问题与多名业主承诺多次,但被告始终未履行承诺;4.焦作日报2017年1月12日刊登的通告1份、焦作市解放区人民法院于2017年3月10日作出的(2016)豫0802民初3365号民事判决书1份,证明被告在与原告等多位业主签订认购书之前将涉案房屋抵押,并在与原告等多位业主签订认购书之后至少又将所售出的房屋进行抵押两次的事实;5.被告2018年1月7日的会议纪要1份，证明截至2018年1月份,鹿港小镇一期的楼盘尚未正式通电和通暖,原告所购买的房屋不具备入住条件,更不符合国家规定的交房标准；6.物业费缴费清单、召集的客户明细单、涉案房屋外墙墙皮脱落照片及小区外垃圾堆放照片各1份，证明被告所建的房屋不具备入住条件。被告没有正式办理用电手续,是业主向被告交纳的电费，而非向供电局缴纳。多名业主就签订正式的商品房买卖合同,找被告商谈,但被告只是打印一份召集签约客户的明细单来敷衍业主。每次都没没有实际行动。原告所交的电费也是被告强制性要求缴纳的,不缴电费就停电；7.鹿港小镇交房通知书1份,证明被告在原告签订认购书并交纳购房款以后通知原告收房,但并未告知原告所购买房屋是否已完成验收程序,是否验收合格。也未告知原告水、电、气暖等相关的日常使用条件；8.被告在2015年12月19日出具的被告关鹿港小镇契税优惠政策的承诺书1份,证明被告同意按政府文件的规定办理相应的契税补贴。如果因被告的原因未能正常签订合同的,被告将相应的契税补贴已返还房款或现金的形式补贴给购房客户。并于签订购房合同时执行。
被告睿诚置业公司对原告提交的证据质证后发表如下意见：对证据1、2、3、7的真实性无异议,对其证明指向有异议，被告认为双方所签订的认购书属于预约合同，双方没有签订正式的房屋买卖合同。原告在交付了部分房款的情况下，被告向原告交付了房屋；对证据4真实性有异议,但是认为证据4中的该民事判决书与本案无关联性；对证据5有异议,不符合证据的形式要件；对证据6中的三份缴费清单的真实性无异议,但对其证明指向有异议。被告认为所交付的房屋具备了一定居住条件。对该组证据的其他证据真实性有异议,因为是复印件，不符证据的形式要件；对证据8的真实性无异议,但对其证明指向有异议,被告认为该证据与原告所述事实与本案无关联性,承诺书是承诺2015年12月31日之前签订的正常转签合同,而双方签订认购书的时间是2016年5月16日。
被告睿诚置业公司为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：业主交楼流转表1份、前期物业管理服务协议1份,证明双方在未签订房屋买卖合同情况下,被告向原告交付房屋的事实。
原告秦春香对被告提交的证据质证后发表如下质证意见：对该两份证据的真实性无异议,但对其关联性、证明指向有异议。业主交楼流转表仅能证明被告向原告交楼的事实,不能证明所交房屋已经具备相关法律的交房规定,不能否定涉案房屋已被抵押的事实。而且业主交楼流转表的右上方显示有被告公司注明的由于公司原因没有签订购房合同,现提前交房,物业费从今天起收取的内容，并盖有被告公司销售部的专用章。证明被告向原告交房也是为了提前收取物业费。不能证明该房屋已经过验收合格标准。已经符合《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定的验收标准。
本院对当事人提交的证据认定如下:关于原告提交的证据，证据1能够证明原告的诉讼主体资格，本院对真实性予以采信；证据2能够证明原告与被告于2016年5月16日签订鹿港小镇项目认购书并向被告交付159249元购房款的事实，本院对其真实性予以采信；被告对证据3的真实性无异议，本院对其真实性予以采信；证据4中的通告能够证明原告认购的11号楼已抵押给银行的事实，本院对其真实性予以采信，而对本院的生效判决，仅作为本案的参考；证据5是复印件，本院对其真实性不予采信；本院对证据6的真实性予以采信；被告对证据7、8的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。
关于被告提交的证据，本院仅对其真实性予以采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月16日，原、被告双方签订《鹿港小镇项目认购书》一份，约定认购房源为12号楼1单元801号；建筑面积为118.55㎡；单价为4380元/㎡；总房款为519249元；定金为1万元。该认购书还载明“1、乙方为取得本认购房源的优先购买权，要求甲方在日内保留其认购的房屋，不得将其出售给任何其他人，为慎重起见乙方自愿交付定金人民币元整；2、此《认购书》一经签订，认购方须根据自己选定的付款方式在规定的时间内，付清余款或按揭/公积金首付余款，并按照政府规定缴纳与购房相关的税费，定金自动计入总房款；如认购方未能在规定时间内付清余款或按揭/公积金首付款，出卖方有权将认购方所认购之房源另行出售；为了补偿出卖方在保留房源期间因回绝其他本可以成交客户造成的经济损失，认购方愿意将定金作为对出卖方的补偿，而不再要求退回定金；3、如认购方付款方式为按揭或公积金，认购方则须无条件配合出卖方将所有相关资料准备齐全，具体细则以按揭银行/公积金管理部门的规定为准；贷款利率的调整，首付款比例和贷款金额均以银行或公积金审批为准；4、乙方在签订本认购书时，对认购书各条款已经明白无误，没有异议；5、本《认购书》一式三联，出卖方执二联，认购方执一联，双方签字并在出卖人收到认购方支付的定金后立即生效，具有同等法律效力；6、一经签订此房源不退，不换”。
2016年5月16日，原告向被告交付1万元。2016年5月20日，原告向被告交付购房款149249元，被告向原告均出具了加盖有被告财务专用章的收据。原告至今未向相关的行政机关交纳相应的契税。
2016年12月26日，被告出具承诺书一份。承诺：1.我公司定于2017年6月30日前全部签订购房合同。若未能按约定日期签订购房合同，按已交房款的实际金额的同期定期存款利息对业主进行补偿。计息时间由业主交清相关首付及全款次日起至实际签约之日止……4.原一期公司所做出的承诺，依然生效。5.签订购房合同后，在工程竣工备案手续转交于房管部门之日起，两个月内为业主开具购房发票。
2017年4月25日被告出具了鹿港一期业主提出问题回复意见，在该回复意见中被告承诺于2017年4月30日交付房屋，在一期剩余未签约客户何时签约的回复意见是于2017年5月15日分批开始签约，至7月30日签约完毕。在一期房产证办理时间和购房发票开具时间的回复意见是于2018年12月30日办理完毕。在备注栏内注明：以上问题承诺解决时间节点达到80%视同合格，否则违约金按总房款每日万分之0.3赔付给业主。
后因被告未能依承诺与原告签订后续的商品房买卖合同，双方形成纠纷，原告于2018年1月2日诉至本院。
另查明，2017年1月12日，被告及案外人温县农村信用合作联社、焦作市众翔商贸有限公司共同在焦作日报上刊登通告一则，内容为“焦作市众翔商贸有限公司拟用焦作睿诚置业有限公司位于焦作市解放区新华北街436号鹿港小区的10号、11号、12号、13号、16号楼部分住宅和商铺在建工程作抵押（详情电询），在温县农村信用合作联社办理抵押贷款，拟抵押在建工程建筑面积10032.37平方米。如有异议请及时与我方联系”。
又查明，包含涉案房屋在内的12号楼，由被告办理了两次抵押登记，抵押期间分别为2014年7月6日至2014年12月28日（抵押权人为中原信托有限公司）、2014年12月31日至2016年12月31日（抵押权人为温县农村信用合作联社）。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《鹿港小镇项目认购书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该认购书中虽约定了涉案房屋买卖的部分内容，但缺乏涉案房屋交付使用的条件、时间、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等商品房买卖合同的必备条款，无法实际履行。且在签订认购书后双方进行的多次磋商和有关的履行行为等来看，双方真实意思表示均是准备将来再签订正式的商品房买卖合同，以明确双方的权利义务关系，故该认购书应属于商品房预约合同，原、被告双方存在有商品房预约合同的法律关系。原告依约交付了部分购房款，未全部交纳购房款，被告应依约履行认购书的义务，但被告隐瞒涉案房屋已抵押的事实，致使无法签订正式的商品房买卖合同，有违诚实信用原则，属于违约，应当按照认购书的约定和法律规定承担相应的预约合同违约责任。
关于原告提出的要求被告协助原告办理房屋产权证书、赔偿逾期办理房屋产权证书的违约金、支付契税补贴款的诉讼请求。本院认为，按照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应承担交付标的物和转移标的物所有权的义务，如出卖人不履行该义务，买受人有权主张权利。出卖人和买受人有按照规定向有关行政机关交纳契税的义务。而承担上述义务的前提是基于出卖人和买受人签订了合法有效的商品房买卖合同且有相应的约定。本案中，原、被告双方至今因被告违约未签订正式的商品房买卖合同，也没有对办理房屋产权证书、赔偿逾期办理房屋产权证书的违约金、契税补贴在合同中予以约定。2017年4月25日被告在鹿港一期业主提出问题回复意见上虽对一期房产证办理时间和购房发票开具时间进行了回复，但该回复意见是于2018年12月30日办理完毕，且对签订商品房买卖合同的时间回复意见是2017年5月15日分批开始签约，至7月30日签约完毕。该回复意见应认定为被告对将来签订的商品房买卖合同的有关内容与原告进行的协商。因此原告的诉讼请求因无合同依据和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：
驳回原告秦春香的诉讼请求。
案件受理费147元，由原告秦春香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判员 郭 岩
二〇一八年一月二十六日
书记员 韩鑫鑫