浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第131号
上诉人（原审被告）：郑利观。
委托代理人：周洁文。
委托代理人：叶黎波。
被上诉人（原审原告）：计雅芬。
委托代理人：戚建芬。
原审被告：郑水邦。
原审被告：曹琴花。
上诉人郑利观因与被上诉人计雅芬、原审被告郑水邦、曹琴花房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院于2012年12月25日作出的（2012）甬余民初字第2578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月30日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2006年5月8日，被告郑水邦、郑利观与余姚市城市建设投资发展有限公司签订塑料城国际会展中心建设地段房屋拆迁安置补偿协议一份，据此，被告郑水邦、郑利观分得余姚市城区鲤鱼山庄16幢501室和24幢203室住房两套。2009年8月30日，原告计雅芬（以下简称乙方）与被告郑水邦、曹琴花（以下简称甲方），中证方徐银儿、徐凤珍、孙建利（以下简称丙方）签订房地产转让契约1份，三方达成如下协议：该房地产座落在余姚市北郊村鲤鱼山庄16幢501室，建筑面积124.07平方米，附属房（架空层）壹间13.1平方米，阁47.85平方米，房地产证件或其他有效凭据是拆迁房安置款结算清单壹张，购房个人交款单发票壹张，产别为私有房产。双方议定售房价为人民币肆拾肆万伍仟元整。经自愿商定办理转让、过户手续所需交纳的有关税费、服务费由乙方承担，丙方中介服务费叁仟元。付款方式：2009年8月30日已付甲方郑水邦购房款计贰拾万元正。剩余房款计贰拾万元在2009年11月1日前交房时付清，计肆万伍仟元正，押金待郑水邦房产证过户给计雅芬时付清。交房时间：甲、乙双方商定移交该房地产期限为2009年11月1日前。其他约定：1.房产证甲、乙双方的过户税由预付自负，双方不得反悔，如有一方违约，由违约方赔偿购房款壹倍（计贰拾万元）；2.甲方已付水、电、装修保证金计贰仟贰佰伍拾元应由乙方支付等。房地产转让契约由余姚市阳明街道北郊村民委员会盖章确认。契约签订后，原告计雅芬于2009年8月31日支付被告郑水邦贰拾万元正，同年10月14日，原告又支付被告郑水邦购房款贰拾万元和装修保证金壹仟伍佰元、垃圾清运费壹佰伍拾元、水、电费陆佰元正。随后，被告郑水方将该房屋交付给原告计雅芬。2011年9月26日，该讼争房屋［房屋所有权证：余房权证城区字第B1101648、B11016**号；土地使用权证：余国用（2012）02401号］登记在郑水邦名下，共有情况为按份共有，即被告郑水邦和郑利观各为50%。双方因办理房屋过户手续不能达成一致意见，遂产生纠纷。
原审原告计雅芬于2012年10月9日诉至原审法院，请求判令：1.三原审被告协助办理房产过户手续；2.本案诉讼费由原审被告承担。在原审诉讼过程中，原审原告增加诉讼请求：请求确认原审原、被告签订的房屋买卖合同合法有效。
原审法院经审理认为：2009年8月30日，原告计雅芬与被告郑水邦、曹琴花签订房地产转让契约时，讼争房屋尚未办理权属登记，同时根据拆迁安置房屋的实际，原告有理由相信被告郑水邦、曹琴花有处分讼争房屋的权利，且被告郑水邦、曹琴花系被告郑利观的父母，又经当地村民委员会盖章确认；原告购买该房屋时属非恶意，又支付了合理的价款，被告郑利观在被告郑水邦、曹琴花向原告交付房屋后未提出异议。故原告与被告郑水邦、曹琴花之间签订的房地产转让契约不违反法律法规的强制性规定，应为有效。原告要求确认上述房地产转让契约有效的诉讼请求，于法有据，予以支持。上述房产已领取房地产权属证书，三被告理应协助原告办理过户登记手续。原告要求判令由被告协助办理过户登记手续，理由正当，予以支持。当然，原告未支付部分的购房款，亦应按约支付给被告。因被告方未在本案中主张，被告可与原告另行理直。被告郑利观认为在自己不知情的情况下，原告计雅芬与被告郑水邦、曹琴花与签订的房屋买卖合同是无效的，讼争房屋的所有权人是本被告，证据不足，其要求驳回原告的诉讼请求的抗辩意见，理由不充分，不予采纳。被告郑水邦、被告曹琴花经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，并不影响法院依法作出判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，作出判决如下：一、原告计雅芬与被告郑水邦、被告曹琴花于2009年8月30日签订关于的座落于余姚市北郊村鲤鱼山庄16幢501室（包括架空层及阁楼）的房地产转让契约合法有效；二、被告郑水邦、被告曹琴花、被告郑利观于本判决发生法律效力后十日内协助原告计雅芬办理座落于余姚市城区鲤鱼山庄16幢501室房屋所有权及土地使用权的过户手续。本案案件受理费80元，由被告郑水邦、被告曹琴花、被告郑利观负担。
宣判后，原审被告郑利观不服，上诉至本院，称：一、郑水邦、曹琴花买卖房屋的行为属于无权处分行为，该房屋买卖合同属于效力待定。涉案房屋的所有权人是郑水邦与郑利观，曹琴花作为郑水邦的妻子，只对郑水邦的份额共同共有，郑水邦与郑利观是按份共有。根据物权法及合同法相关规定，郑利观未对涉案合同进行追认，郑水邦也未取得郑利观所属份额的所有权，故该买卖合同不能视为有效，仅处于效力待定状态。二、计雅芬取得的房屋不构成善意取得。拆迁房安置款结算清单、购房个人缴款单发票记载缴款人为郑利观和郑水邦二人，被上诉人在签订合同时，也知晓房屋的实际所有人为郑利观和郑水邦。房屋尚未办理过户登记。被上诉人取得房屋的行为不构成善意取得。三、郑水邦与曹琴花买卖房屋的行为不构成表见代理，对上诉人没有约束力。郑水邦与郑利观虽然是父子关系，但郑利观从未授权郑水邦代为处理房屋买卖的行为，且被上诉人在明知房屋为父子共有的情况下，没有要求上诉人在协议上签字。被上诉人在一审中提出郑水邦买卖房屋的行为构成表见代理，没有依据。原审法院认定合同有效，依据不足。请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人一审中的诉讼请求，本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。
被上诉人计雅芬答辩称：其与郑水邦、曹琴花签订的房屋买卖合同合法有效。被上诉人在购房时已尽注意义务，是出于善意的购房行为，被上诉人支付了合理的对价，房屋已交付三年半，被上诉人已装修、出租、使用管理。上诉人也未提过任何异议。房屋买卖合同签订于2009年8月，由于涉案房屋系安置房，要等五年才可以办理房产初始登记。故在签订合同时不能办理房产登记手续，二原审被告在无法办理房产登记手续的情况下，将房屋交付了被上诉人。根据法律相关规定，其构成善意取得。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二原审被告郑水邦、曹琴花未到庭进行答辩。
各方在二审期间均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人郑利观系二原审被告郑水邦、曹琴花儿子。涉案房屋为拆迁安置房，二原审被告与被上诉人计雅芬签订房地产转让契约时，尚不能办理房屋权属登记，但房地产转让契约由余姚市阳明街道北郊村民委员会盖章确认。该房地产转让契约是在中介方参与下签订，被上诉人支付了二原审被告合理的对价，二原审被告也将涉案房屋交付给了被上诉人，时间长达三年，上诉人在此期间也未提出异议，二原审被告的行为已构成家事代理。故原审法院认定被上诉人与二审被告签订的房地产转让契约有效，并判令上诉人、二原审被告协助被上诉人办理涉案房屋过户手续，符合法律规定，并无不当。上诉人之上诉理由不足，不予支持。原判认定事实清楚，审判程序合法，判决妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人郑利观负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
审 判 员 黄永森
代理审判员 张颖璐
二〇一三年三月八日
代书 记员 潘芬芬