浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍民终字第985号
上诉人（原审被告）陈国法。
委托代理人（特别授权代理）柳立中，浙江震天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）绍兴市书圣景区旅游服务有限公司，住所地绍兴市胜利东路113号10楼1001、1002室。
法定代表人何坚。
委托代理人（特别授权代理）蒋子华、杨虎。
上诉人陈国法因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2013）绍越民初字第4204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年3月8日，绍兴市三山公园管理处与被告签订房屋租赁协议一份，约定绍兴市三山公园管理处将座落于蕺山公园西区一标段9-1房屋作为办公用房出租给被告使用，租赁期限为二年，自2011年3月10日至2013年3月9日止，年租金为4000元。2012年5月7日，绍兴市三山公园管理处与被告又签订房屋租赁协议二份，分别约定绍兴市三山公园管理处将座落于蕺山公园西区7-1房屋和蕺山公园西区9-2、9-3房屋作为办公用房和营业用房出租给被告使用，租赁期限为一年，自2012年4月1日至2013年3月31日止，其中蕺山公园西区7-1房屋年租金为7000元，蕺山公园西区9-2、9-3房屋年租金为13000元。三份租赁合同均约定，租赁期限满后，被告未能按期腾退房屋的，使用费按原租金的二倍收取，同时每逾期一日，需向绍兴市三山公园管理处支付年租金2%的违约金，（或绍兴市三山公园管理处将按100元／天的标准向被告收取房屋占用损失费，直至全部腾空），且履约保证金不予退还。同时查明，2011年9月9日，绍兴市人民政府就关于书圣故里旅游开发保护项目出具�2011）95号专题会议纪要，该会议纪要明确市建设局将蕺山公园管理使用权划转给越城区政府，原管理人员（不包含退休人员）、资产使用、财政维护经费一并转移，由区政府负责公园内的保洁、保安、保亮、保绿工作，附件中明确三山公园管理处所属的石家池西区7-1、9-1、9-2、9-3房屋属于蕺山公园管理使用权划转的范围。另查明，绍兴市三山公园管理处根据绍兴市人民政府（2011）95号专题会议纪要精神，于2012年6月底将石家池西区7-1、9-1、9-2、9-3房屋（即蕺山公园西区7-1、9-1、9-2、9-3）的管理使用权移交给绍兴市书圣故里旅游开发管理委员会。此后，绍兴市书圣故里旅游开发管理委员会根据有关会议纪要的精神，又将上述房屋的管理使用权授权给原告绍兴市书圣景区旅游服务有限公司。
原审法院认为：绍兴市三山公园管理处与被告陈国法在自愿合法的基础上签订�房屋租赁合同为有效合同，受法律保护。租赁期满后，被告应将承租房屋还给绍兴市三山公园管理处，现房屋租赁期限已届满，且承租房屋的管理使用权归属于原告绍兴市书圣景区旅游服务有限公司，故原告基于对房屋的管理使用权主张要求被告腾退房屋的诉讼请求，该院予以支持。被告认为其是与三山公园管理处签订合同，故原告主体不符的辩称意见，该院不予采纳。关于房屋占用损失费的问题，根据合同约定租赁期满后，被告未能按期腾空房屋的，甲方可按100元／天的标准向被告收取房屋占用损失费，直至全部腾空为止。本案中，原告绍兴市书圣景区旅游服务有限公司在房屋租赁合同期限内从绍兴市三山公园管理处承接了上述房屋的管理使用权，故其主张要求被告按合同约定向其支付房屋占用损失费的诉讼请求，该院亦予以支持。被告陈国法认为其与绍兴市三山公园管理处约定租赁期限为20年，但其未提供证据予以证明，故对该辩称意见亦不采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告陈国法应于判决生效之日起三十日内腾退其承租的位于绍兴市蕺山公园西区7-1房屋，并支付给原告绍兴市书圣景区旅游服务有限公司房屋占用损失费（按每100元／日的标准，自2013年4月1日起计算至房屋腾退完毕之日止）；二、被告陈国法应于判决生效之日起三十日内腾退其承租的位于绍兴市蕺山公园西区9-1房屋，并支付给原告绍兴市书圣景区旅游服务有限公司房屋占用损失费（按每100元／日的标准，自2013年3月10日起计算至房屋腾退完毕之日止）；三、被告陈国法应于判决生效之日起三十日内腾退其承租的位于绍兴市蕺山公园西区9-2、9-3房屋�并支付给原告绍兴市书圣景区旅游服务有限公司房屋占用损失费（按每100元／日的标准，自2013年4月1日起计算至房屋腾退完毕之日止）；如果未按判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1380元，公告费260元，共计1640元，由被告陈国法负担，于判决生效后三十日内结清。
上诉人陈国法不服原审判决，提出上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律不当，导致判决错误，具体事实理由如下：1、关于主体问题。本案上诉人系与绍兴市三山公园管理处签订租赁合同，从合同相对性原则出发，上诉人只与绍兴市三山公园管理处存在租赁合同关系，与被上诉人之间无法律关系。在绍兴市三山公园管理处尚存续的情况下，即该公司与被上诉人均系独立的法人，两公司之间并不存在因公司分立、合并而发生的继受关系，故被上诉人无权依据上诉人与绍兴市三山公园管理处签订的租赁合同而向上诉人主张任何权利。原审法院根据绍兴市人民政府关于书圣故里旅游开发保护项目出具的（2011）95号专题会议纪要，认为会议纪要附件中已明确将本案所涉房屋的管理使用权移交给被上诉人，故认为被上诉人具有原告主体资格，无事实和法律依据。根据会议纪要及附件的规定，实际是要求绍兴市三山公园管理处将本案所涉房屋的使用权交付被上诉人，并不涉及所有权的转移，且未通知上诉人。根据上诉人与绍兴市三山公园管理处之间的租赁合同，事实上本案所涉房屋的使用权尚属上诉人所有，在绍兴市三山公园管理处未与上诉人解除租赁关系前，是无法进行使用权的转移的。在房屋使用权未实际转移前，只有绍兴市三山公园管理处可依据租赁�同向上诉人主张权利，被上诉人至多只能要求绍兴市三山公园管理处向其交付房屋，而无权跳过该公司直接向上诉人主张权利，更无权要求上诉人按租赁合同的约定承担违约责任。二、关于租赁合同的解除问题。上诉人与绍兴市三山公园管理处约定租赁期限为20年，无非采用两年一签的方式。一审法院因上诉人未能提供证据证明而对上诉人的意见不予采纳，尚有一定道理，但一审法院直接以租赁合同约定的租赁期限届满日作为双方合同解除或者终止时间，显然错误。上诉人在租赁期满后，一直在使用租赁物，绍兴市三山公园管理处及被上诉人均未提出异议，所以租赁期限得以延续，双方仍应按原租赁合同履行，在双方均未通知对方解除租赁合同时，双方租赁关系继续存在。即在不定期租赁合同解除前，出租人无权要求上诉人腾退房屋，由于出租人从未通知上诉人解除合同，故本案所涉租赁合同至今仍未解除。三、关于房屋占用损失费问题。由于涉案租赁合同仍未解除，故作为出租人也只能要求承租人依租赁合同约定支付租赁费，而无权主张房屋占有使用费，更谈不上占用损失费。而一审法院直接依据合同约定判令上诉人支付房屋占用损失费，无事实和法律依据。从租赁合同的约定来看，所谓房屋占用损失费应是指造成的实际损失，那么作为主张方应就损失进行举证，如不能举证的，只能参照租赁标准进行支付。法律也只规定当事人可就损失计算方法进行约定，而不能对未发生的损失额直接予以约定，退一步讲，如将该占用损失费的约定，看作违约金条款，也应释明，该违约金是否过高。同时，由于被上诉人非租赁合同的相对人，其显然无权追究上诉人的违约责任。在租赁关系未解除前，由于上诉人根本无违约行为，即便出租人也无权追究上诉人的上述责任。而一审法院直接判令上诉人从租期届满日按100元／日的标准支付所谓的房屋占用损失费，显然错误。四、关于涉案房屋的性质问题。一审法院对涉案房屋的性质未作评判，甚至在未查明涉案房屋的面积、现状的情况下即判令上诉人腾退，也属不妥。上诉人认为，涉案房屋的权源是否清楚，是否为违章建筑，房屋是否灭失，如未灭失，其建筑面积究为多少？上述问题在租赁合同审理中至关重要。前者事实可判断租赁合同的效力，而灭失与否及面积问题，则涉及腾退问题，一审法院对上述事实未予查明，也属错误。综上，请求：1、撤销绍兴市越城区人民法院（2013）绍越民初字第4204号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。
被上诉人绍兴市书圣景区旅游服务有限公司答辩称：上诉人提出的上诉理由无事实和法律依�，不能成立，要求驳回上诉，维持原判。关于主体问题，被上诉人已经详细提供了关于被上诉人享有房屋管理权和使用权的证据，可以充分证明被上诉人是有权以原告主体资格来主张该房屋的相关权利。关于租赁合同的解除问题，既然被上诉人取得了房屋的出租权和管理权，就依法享有了租赁房屋的解除权。至于上诉人主张涉案房屋租赁期限是20年，只不过合同是2年一签，但未提供相应证据证明。关于房屋占用的费用，一审法院根据双方订立的合同予以判决是正确的。至于上诉人主张该损失费过高，如果上诉人认为系属违约金性质过高的话，应由上诉人提出适当降低的主张，上诉人的该点上诉理由不符合我国《合同法》的规定。涉案房屋属人民政府所有，关于腾退面积的问题，合同中已经写明是哪个房号、哪个房屋退还。
上诉人陈国法在二审中提交证据如下：1�浙江省统一收款收据记账联4份，证明上诉人当时交纳过保证金、安全保证金、腾空保证金等；2、房屋租赁安全生产协议2份，证明被上诉人收取了上诉人交纳的3000元保证金；3、收款收据3份，以证明上诉人在2013年4月以后交纳过水电费。被上诉人绍兴市书圣景区旅游服务有限公司质证认为：收款收据盖了财务章，没有异议。收款收据可以说明2013年7月9日上诉人其实已经认可系被上诉人出租涉案房屋，水电费是向被上诉人缴纳的。本院认证认为，上述证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定，不属于二审中的新的证据，故不予认定。
被上诉人绍兴市书圣景区旅游服务有限公司在二审中未提交新的证据。
经审理查明，根据上诉人与绍兴市三山公园管理处签订的房屋租赁协议，上诉人租赁房屋座落于蕺山公园西区一标段9-1房屋，面积约47平方米；座落于蕺山公园西区7-1房屋，面积约30平方米；座落于蕺山公园西区9-2、9-3房屋，面积约55平方米。本院经审理查明的其余事实与原审法院认定的一致。
本院认为，上诉人陈国法与绍兴市三山公园管理处签订的三份房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。上诉人主张被上诉人绍兴市书圣景区旅游服务有限公司作为原告主体不适格，然经本院审查，根据绍兴市人民政府就关于书圣故里旅游开发保护项目出具的（2011）95号专题会议纪要文件、绍兴市三山公园管理处出具的证明及蕺山公园出租房屋及场地情况表清单、补充证明、绍兴市书圣故里旅游开发管理委员会出具的授权证明，可以证明本案所涉房屋的管理使用权已归属于被上诉人绍兴市书圣景区旅游服务有限公司所有，因此�被上诉人作为本案原告，主体适格，上诉人对此提出的异议，本院不予采纳。根据上诉人与绍兴市三山公园管理处签订的房屋租赁合同约定，座落于蕺山公园西区一标段9-1房屋的租赁期限已于2013年3月9日届满，座落于蕺山公园西区9-2、9-3房屋、蕺山公园西区7-1房屋的租赁期限已于2013年3月31日届满，上诉人虽主张其与绍兴市三山公园管理处约定的租赁期限为20年，但未能提供充分有效之证据予以证明，故本院不予采信。租赁期限届满后，上诉人应依约返还承租房屋。被上诉人起诉要求上诉人腾退租赁房屋，于法有据。关于讼争房屋租赁期限届满后的房屋占有使用费，根据上诉人陈国法与绍兴市三山公园管理处签订的三份房屋租赁合同，其中均明确约定租赁期满后，上诉人未能按期腾空房屋的，使用费按原租金的二倍收取，同时，每逾期一日，需向绍兴市三山公园管理处支付年租金2%的违约金，（或绍兴市三山公园管理处将按100元／天的标准向上诉人收取房屋占用损失费，直至全部腾空），且履约保证金不予退还。因此，鉴于上诉人陈国法与绍兴市三山公园管理处对租赁期限届满后，上诉人仍占有使用讼争房屋的占有使用费收取标准作出了明确约定，现被上诉人绍兴市书圣景区旅游服务有限公司作为讼争房屋租赁合同的权利、义务承继者，其要求上诉人按照合同约定即100元／天的标准支付租赁期限届满后至上诉人实际腾空房屋期间的占有使用费，符合合同约定，上诉人对此提出的异议，本院亦不予采纳。综上，上诉人提出的上诉理由不能成立，故本院对上诉人提出的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1380元，由上诉人陈国法负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁林阳
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 夏 鸿
二〇一四年十月八日
书 记 员 陆琪瑜