江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第03196号
上诉人（原审原告）孙亚洲，个体从业者。
委托代理人祁立平，盐城市亭湖区南洋法律服务所法律服务工作者。
委托代理人樊荣华，盐城市亭湖区南洋法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）张建强，居民。
委托代理人郁莉，江苏一正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏江淮动力股份有限公司，住所地盐城经济技术开发区希望大道南路58号。
法定代表人胡尔广，该公司董事长。
委托代理人赵玉柱，江苏江淮动力股份有限公司员工。
委托代理人张步照，江苏一正律师事务所律师。
原审被告盐城市江动汽油机制造有限公司，住所地盐城经济技术开发区希望大道南路58号。
法定代表人胡尔广，该公司董事长。
上诉人孙亚洲因与被上诉人张建强、江苏江淮动力股份有限公司（以下简称江动股份公司），原审被告盐城市江动汽油机制造有限公司（以下简称江动汽油机公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭兴民初字第00158号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
孙亚洲一审诉称：孙亚洲在盐城招商场经营文化用品，主要从事批发业务，需要较大的仓库储存货物，于2013年1月15日与张建强签订了一份仓储（厂房）租赁协议，约定张建强将位于盐城市开放大道142号（原江动汽油机公司）厂区内A-3指定的房屋出租给孙亚洲使用，租期截止2018年11月30日，年租金67000元等。协议签订后，孙亚洲给付张建强租金等费用70200元。由于张建强在租赁房屋时隐瞒了其出租的房屋内有8个窨井有可能泛水和屋面漏水导致孙亚洲存放货物损坏的事实，孙亚洲租赁的房屋的窨井、屋面在2013年7月5日、31日、2014年6月23日三次泛水和屋面漏水，造成孙亚洲存放的货物损失达68万余元。请求法院判决：三被告共同赔偿原告货物损失687675.5元，暂主张10万元（具体赔偿金额待鉴定后确定）。
张建强一审辩称：1、本案的审理涉及到张建强与孙亚洲签订的租赁协议是否有效的问题，一审法院已经作出（2014）亭兴民初字第326号民事判决，目前该案正在上诉过程中。本案的审理需以另一案的审理结果为依据，故应中止审理。2、孙亚洲与我签订租赁协议是事实，该份租赁协议约定的内容和条款都是双方的真实意思表示，该协议对双方具有约束力和法律效力，该协议已成立并生效。3、张建强按协议的约定已将租赁物交给孙亚洲使用，因协议约定该租赁物的修缮、保养、维护义务由孙亚洲自行解决，对租赁物进行适当的处理和预防，是孙亚洲的义务及责任；4、我不存在隐瞒租赁物的实际现状，孙亚洲是经营文体用品，对租赁物的选择，应比我更清楚、更明知，孙亚洲与我签订的租赁协议有6年的时间，进一步说明孙亚洲对租赁物进行认真考察和认可之后，才与我签订租赁协议的，不存在我对该租赁物有隐瞒之说；5、孙亚洲所谓的货物损失与我没有法律上的因果关系。因此，孙亚洲的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。
江动股份公司辩称：1、我公司与张建强存在租赁关系，与孙亚洲之间不存在房屋租赁关系，孙亚洲如产生损失，应向张建强主张；2、张建强出租给孙亚洲的仓库所在位置为我公司的消防通道，张建强自行搭建后出租的；3、孙亚洲的损失分三次构成，第一次损失产生后，其应采取补救措施，未采取措施放任损失的扩大，孙亚洲应自行承担责任。同时对第一次损失，孙亚洲也存在过错，在雨季未采取巡视补救措施。
江动汽油机公司辩称：案涉房屋产权人为江动股份公司，房屋出租人也是江动股份公司，与我公司没有关系。
原审法院经审理查明，2001年11月，盐城市国土资源局颁发给江动股份公司的《国有土地使用证》记载该公司在盐城市亭湖区开放大道142号（原通榆北路26号）的土地面积为30590.3平方米。2012年11月5日，江动股份公司（出租方，甲方）与张建强（承租方，乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：一、出租厂房情况及租赁用途1、甲方出租给乙方的租赁物座落在盐城市亭湖区开放大道142号内（原江动汽油机公司），租赁厂区占地面积30590.3平方米，厂房及附属用房建筑面积18000平方米。……2、厂房用途本租赁物仅供乙方用于仓储、物流、销售……二、租赁期限本合同租赁期限为6年，从合同签订之日起至2012年12月1日止为乙方装修免租期。房租起算日期为2012年12月1日到2018年11月30日止。……五、甲方责任……3、甲方同意乙方在合同规定使用用途范围内合理装饰装修、隔层隔断、转租等，甲方不得设置障碍，故意为难乙方。……合同签订后，双方按约履行。
2013年1月15日，张建强（甲方）与孙亚洲（乙方）签订一份《仓储（厂房）租赁协议》，约定：一、建筑物地址：甲方将其位于盐城市开放大道142号（原江动汽油机公司）厂区内A-3指定的房屋在正常状态下出租给乙方使用。二、房屋面积：出租房屋的建筑面积为508平方米。三、租赁期自2013年1月15日至2018年11月30日止。四、租金及支付方式：1.房屋租金：2013年1月15日到2014年1月14日每平方米租金为132元／月（不含税金，开票税金及租赁管理费由乙方承担），总租金为67000元／年，以后租金按协议约定计算标准执行。2.支付方式：租金支付周期为壹年一付，首期租金金额共计67000元，第一期租金于2013年1月15日以前付清，以后每期租金支付时间为上次租金支付周期届满前一个月先付后用……七、甲方的义务：……4、甲方应确保所出租的房屋享有出租的权利。八、乙方的义务：……6.未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租或分租，并爱护使用租赁的房屋。自本协议签字日起乙方应自行负责所租房屋及附属设施的修缮、保养、维护的责任，如有屋面损毁、墙体破裂、玻璃窗渗水、管道损坏等情况导致漏雨或者进水，均由乙方自行解决。……14.特别提醒：因本厂地势低洼，厂房年久老化，乙方可在不影响房屋结构的前提下，应对所租房屋、附属设施以及货物等进行适当的防洪、防水、防漏等必要的处理和预防，如乙方措施不到位，而造成的损失与后果，由其自行承担，甲方概不负责。……协议签订后，孙亚洲于当日给付张建强第一期的租金等费用70200元，张建强将房屋交付孙亚洲使用。
另查明：盐城市亭湖区开放大道142号（原江动汽油机公司）厂区内A-3指定的房屋无建设工程规划许可证及产权登记。
还查明：2014年5月7日，张建强诉至原审法院，请求法院判决：1、解除张建强与孙亚洲签订的租赁协议。2、孙亚洲立即让出并腾空租赁房屋内的物品，恢复租赁房屋原状。3、孙亚洲支付拖欠的租金从2014年1月15日起至2014年4月15日止计16752元（每月5584元，共三个月）；孙亚洲支付起诉后的租金计33504元（从2014年4月16日起诉之日起至2014年6月16日期间的租金，根据协议约定按3倍计算，每月5584元，共计两个月）；至孙亚洲交付租赁房屋给张建强，经张建强验收合格后的租金（根据协议约定按照3倍计算）。4、孙亚洲承担张建强违约金13400元。5、孙亚洲支付律师代理费5000元。该案在诉讼过程中，孙亚洲提出反诉，请求法院判决：1、2013年1月15日孙亚洲与张建强签订的仓储（厂房）租赁协议无效。2、张建强返还孙亚洲房屋租金等费用计70200元。原审法院经审理于2015年1月9日作出（2014）亭兴民初字第326号民事判决：一、张建强与孙亚洲于2013年1月15日签订的仓储（厂房）租赁协议无效。二、孙亚洲应于判决生效之日起二十日内腾空位于盐城市亭湖区开放大道142号（原江动汽油机公司）厂区内A-3租赁房屋内的物品并将租赁房屋交付张建强。三、孙亚洲应于判决生效之日起二十日内给付张建强房屋占有使用费（计算方法：自2014年1月15日起至孙亚洲腾空交付租赁房屋给张建强之日止，按每月5584元计算）。四、驳回孙亚洲的其它反诉请求。
原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉A-3指定的房屋未取得建设工程规划许可证，故出租人张建强与承租人孙亚洲2013年1月15日订立的《仓储（厂房）租赁协议》无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，合同无效的原因是案涉租赁的房屋未取得建设工程规划许可证，出租人张建强在案涉A-3指定的房屋未取得建设工程规划许可证的情况下与承租人孙亚洲订立《仓储（厂房）租赁协议》，张建强存在过错，承租人孙亚洲未能尽到审查义务，亦存在过错。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案中，孙亚洲和张建强在签订《仓储（厂房）租赁协议》时，张建强对孙亚洲所租房屋、附属设施以及货物等的防洪、防水、防漏进行了特别提醒和约定，因此，孙亚洲要求张建强赔偿损失的诉讼请求，依法不予支持。江动股份公司虽是盐城市亭湖区开放大道142号内厂区、厂房及附属用房建筑的所有人，但与孙亚洲不存在合同相对关系，因此，孙亚洲要求江动股份公司赔偿损失的诉讼请求，依法不予支持。江动汽油机公司与案涉房屋无关，因此，孙亚洲要求江动汽油机公司赔偿损失的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原审判决：驳回孙亚洲要求张建强、江苏江淮动力股份有限公司、盐城市江动汽油机制造有限公司赔偿损失的诉讼请求。案件受理费2300元，由孙亚洲负担。
上诉人孙亚洲不服一审判决，向本院提起上诉称：1.原审认定事实错误。经了解，案涉房屋系张建强私自搭建，张建强、江动股份公司、江动汽油机公司对案涉房屋均不享有所有权，不应享有租金的收益权。而张建强将案涉房屋违法出租给孙亚洲使用，造成孙亚洲货物损失应承担赔偿责任。2.孙亚洲的货物损坏并不是地势低洼雨水所致，也不是厂房老化屋面漏雨所致，而是屋内8个窨井泛水、屋面六根落水管直接将雨水冲进案涉房屋内所致，张建强隐瞒了屋内有窨井、屋面有六根落水管直接排水到案涉房屋屋面天沟的事实，造成了孙亚洲货物的毁损。张建强未提醒过孙亚洲，存在过错，应承担赔偿责任。3.出租人应保证出租房屋无瑕疵，符合法定及约定的用途，无安全隐患。案涉房屋未取得合法的批建手续及产权，结构和质量存在固有瑕疵。张建强虽然在防渗漏方面有提示性条款，但却避重就轻，隐瞒窨井的事实，超出了常人对房屋渗、漏水的理解，损害结果超出了孙亚洲的预见范围。本案的损害结果是张建强出租质量不符合法定标准的房屋造成，合同中的提示性条款不属于法定的免责事由，不应免除其责任。4.一审程序违法，孙亚洲起诉的案件为（2014）亭兴民初字第00574号案件，但一审法院在孙亚洲不知情、未撤诉的情况下重新立案，程序违法。孙亚洲一审中申请评估，但一审法院未启动鉴定程序，剥夺孙亚洲申请鉴定的权利。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持孙亚洲的请求或将本案发回重审，一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人张建强答辩称：1、案涉房屋是江动股份公司所有，有相应的土地使用证和产权证等。孙亚洲与张建强所签订的协议是双方当事人真实意思表示，不存在张建强有隐瞒欺骗孙亚洲的说法，从协议内容看，孙亚洲对案涉房屋的现状以及该房屋实际的状况是否适宜存放文体用品是经过多次考察才与张建强签订协议；从租赁时间看，有6年之久，再次证明孙亚洲对该房屋是经过认真考察才予以认可，并且协议已经对该房屋的修缮、保养、维护、防水、防漏等都作出了明确的约定，因此我们认为张建强并不存在欺骗隐瞒房屋的实际状况之说。2、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在程序违法。双方签订了租赁协议，并对该协议相关的权利和义务作出明确约定，该约定符合法律规定。孙亚洲认为自己是受张建强欺骗隐瞒所签订协议并没有相应的事实依据，原审判决认定孙亚洲存在过错，且未能履行租赁协议约定的相应的维修、保养等义务并无不当。根据法律规定，租赁合同中出租人对租赁物有相应的维修义务，但是当事人另有约定的除外，本案中，张建强将租赁物维修、保养等义务约定由孙亚洲自行承担是符合法律规定的，一审法院审理本案中，不存在程序违法的问题；综上，孙亚洲的上诉没有事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人江动股份有限公司答辩称：1.孙亚洲对我公司的上诉没有事实和法律依据，我方与孙亚洲之间不存在租赁关系，我公司是将汽油机厂房租赁给张建强，孙亚洲是从张建强处转租，转租产生的法律纠纷由转租方进行处理，我公司与张建强在合同已经明确约定；2.孙亚洲从张建强处转租的房屋，原是过道，出租后由张建强改建，因此该房屋发生的一切纠纷与我方没有关系，并且我方与张建强的合同中明确约定张建强应做好一切安全责任，发生任何安全事故均由张建强负担，与我公司无关，故请求依法驳回孙亚洲对我方的请求。
原审被告江动汽油机公司未出庭陈述意见。
本院另查明，原审法院作出（2014）亭兴民初字第326号民事判决后，张建强、孙亚洲均不服，向本院提出上诉，本院于2015年8月12日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，孙亚洲与张建强签订的《仓储（厂房）租赁协议》因租赁的房屋未取得建设工程规划许可而无效。虽然合同无效，但孙亚洲实际使用案涉房屋，应支付相应的占有使用费。张建强系从江动股份公司处整体租赁该公司所有的土地及厂房，孙亚洲实际使用的房屋亦包含在上述江动股份公司整体出租的厂区之内，故张建强对涉案房屋系合法占有，其有权享有涉案房屋的收益权，孙亚洲关于张建强无权收益的上诉理由不能成立。孙亚洲作为承租人，应当选择适合文体用品仓储条件的房屋进行租赁，并应对租赁房屋可能存在的导致仓储财产损失的风险问题有合理的预期和必要的防范。本案中，张建强与孙亚洲在签订合同时已经对房屋所处的地势、可能存在的渗漏情况作了必要的提醒，明确由孙亚洲自行防洪、防水、防漏等，而且孙亚洲所称的落水管和窨井都属于外露的部分，均是明显可见的范围，孙亚洲自己在租赁之前也已经现场查看过仓库，说明其是认可和接受现状的，对仓库是建立在消防通道的事实应该是明知的。综合以上事实，其要求张建强赔偿损失缺乏事实依据和法律依据。本案系合同纠纷之诉，江动股份公司及江动汽油机公司并非孙亚洲的合同相对方，故其要求江动股份公司及江动汽油机公司赔偿其损失也缺乏依据。程序上，孙亚洲在本案一审进行了应诉，原审虽然存在程序瑕疵，但并不属于严重违反法定程序的情形。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人孙亚洲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
代理审判员 胡廷霞
代理审判员 谢超亮
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 成以琴