上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第122号
原告赵天才。
委托代理人朱磊，上海海一律师事务所律师。
被告上海麦格茂置业有限公司。
法定代表人赵向伟。
委托代理人刘奇，上海海宽律师事务所律师。
第三人上海五角世贸商城有限公司。
法定代表人杨华超。
委托代理人凌军。
原告赵天才与被告上海麦格茂置业有限公司、第三人上海五角世贸商城有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年1月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱磊、被告委托代理人刘奇及第三人委托代理人凌军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵天才诉称，原告于2010年4月21日在被告处购买了位于上海市浦东新区惠南镇川南奉公路XXX弄（现南祝路XXX弄）上海五角世贸商城XXX号XXX层XXX室商铺（以下简称系争房屋），双方签订了《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）以及《物业委托经营合同》，经过价格折让后的购房款共计人民币（以下币种相同）429，791元，原告付清了全部购房款。《预售合同》第十条约定，被告应于取得竣工验收合格证后90天办理产房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证（大产证），同时按照《预售合同》第十四条约定被告在取得大产证后60日内办理房屋交接，再60日内与原告向交易中心办理房屋过户手续及申领产权证。然而被违反合同约定一直拖延至2013年10月31日才发出告知原告（广大业主）可以办理产证的通知，并且还强行要求原告在申办证手续之前必须与其签订《物业委托经营合同》，否则不予办理房地产权证。就此，原告与被告商讨未果。原告至今未取得系争房屋产权证系被告违约所致，被告依法应当向原告承担逾期办证违约金。原告在购买系争房屋时与第三人签订的《物业委托经营合同》约定原告已经以价格折让的方式取得了房屋前五年的收益，该收益应当计入房价。另外，被告收取原告备案登记费550元及房产办证费16，146元，但既未办理系争房屋的备案登记，也没有代原告办理小产证。现原告要求：一、判令被告协助原告办理系争房屋的房地产过户等权属登记手续；二、判令被告支付迟延办理房屋所有权登记的违约金（以716，318元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自2012年12月27日计算至判决生效之日止）；三、判令被告返还原告房屋备案费550元及房产办证费16，146元；四、判令被告承担本案诉讼费用。
被告上海麦格茂置业有限公司辩称，被告同意协助原告办理小产证，但不同意支付违约金。原告是办理小产证的主体，应向法庭证明其已通知被告协助办理小产证。办证也不存在强制的前提条件，据被告所知，有部分小业主没有签订经营委托协议也取得了小产证。违约金应以原告实际支付的购房款为基数计算，原告的违约金计算方式错误，且在贷款基准利率上上浮30%没有法律依据。另外，违约金应从违约行为发生之日起算，按合同约定，被告应当于2011年7月31日协助原告办理小产证，至原告起诉之时已经超过二年，原告的诉讼请求已超出诉讼时效期间，原告丧失胜诉权。房屋备案登记费及办证费系国家机关收取，被告只是代收，原告要求返还缺乏法律依据。
第三人上海五角世贸商城有限公司陈述：同意被告意见。
经审理查明，2010年4月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《预售合同》，约定由乙方向甲方购买本案系争房屋，暂测面积34.77平方米，总价422，143元。《预售合同》第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，第三种方案为：该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得《商品房房地产权证》（大产证）。合同第十一条约定，甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区（现浦东新区）房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。
合同补充条款第十五条第二款约定，乙方同意（系争房屋）由甲方委托或创办的商务管理公司统一管理，乙方必须服从商务公司的管理。
《预售合同》签订当天，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《物业委托经营合同》，该合同约定，甲方将系争房屋委托乙方进行统一经营管理；委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止。合同第四条约定，1、甲方应在从上海五角世茂商城开发商处接受委托经营的物业（即交房）之后的5个工作日内，将委托经营的物业交付给乙方，如有延误构成甲方违约；2、甲方同意，如甲方拖延或未及时从上海五角世茂商城开发商处接受委托经营物业房地产时，乙方有权直接代理甲方从上海五角世茂商城开发商处接受委托经营物业房地产（即代理接受交房），甲方在此对该行为给以承认，乙方有权选择是否行使该权利。合同第五条约定，1、乙方承诺以下列比例支付甲方收益（除此之外无需支付其他费用）：（1）本合同签订时，乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益，在合同履行过程中，甲方不得再向乙方索要前五年的收益，并且其委托经营权已经交付给乙方，甲方不得收回；……2、甲方同意该物业由乙方全权管理经营。
《预售合同》和《物业委托经营合同》签订之日，原告按约向被告付清了全部房款422，143元，并向被告支付备案费550元、后因系争房屋实测面积为35.40平方米，原告于2013年12月27日又支付购房款7，648元。并向被告支付了其向被告购买的四套房屋（含系争房屋）的委托办证费共计66，784元。2010年12月，被告与第三人签订《房屋交接书》，由第三人接收被告交付的上海五角世贸商城3号、5号、8号、10号、15号楼（含系争房屋）。
另查明，被告于2012年5月30日取得系争房屋所在楼栋的竣工验收备案证书，现已取得系争房屋的房地产初始登记（大产证）。2013年10月底，被告向原告发出书面通知，通知包括原告在内的系争楼盘业主于2013年11月、12月分批办理系争房屋的小产证；通知载明办证流程：1、签订委托经营合同→2、销售合同及付款情况查询→3、财务结算→4、签订委托办证等相关资料。
审理中，原、被告及第三人一致确认《物业委托经营合同》所涉五年收益，即系争房屋原价的40%，该收益直接从原房价中抵扣，房产价值中剩余的60%作为正式的房产价格写入了《预售合同》，原告实际是按照《预售合同》约定的价格支付购房款。
以上事实，由经庭审质证的《预售合同》、《物业委托经营合同》、房款发票、收款收据、《上海市房地产权证》、《房屋交接书》、《编订（变更）门弄（楼）号牌通知》、《建设工程竣工验收备案证书》以及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告分别与被告、第三人签订的《预售合同》、《物业委托经营合同》均系当事人的真实合意，应为有效。
（一）关于被告是否应当协助原告办理小产证。本院认为，《预售合同》明确约定了被告协助原告办理小产证的义务，现原告已经付清购房款，系争房屋也已具备办证条件，且被告当庭亦同意协助原告办理小产权，故对原告的该项诉讼请求，依法予以支持。
（二）关于被告是否应当支付逾期办证违约金。本院认为，《预售合同》约定房屋交付时被告应取得竣工验收文件，被告取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得大产证，在取得大产证后60日内签订《房屋交接书》，在签订《房屋交接书》后60日内协助原告办理小产证。现被告实际于2012年5月30日取得《建设工程竣工验收备案证书》，在2013年10月31日才通知原告办理小产证，显属违约，原告要求被告支付自2012年12月27日起的逾期办证违约金，具有合同及法律依据，且并未超过诉讼时效，依法予以支持。至于违约金计算的截止期限，被告虽辩称未设置办理小产证的前置条件，但其发出的办证通知明确表明签订《物业委托经营合同》为办理小产证的首要条件，且被告曾在本院之前审理的同类案件中辩称需续签《物业委托经营合同》为办理小产证的前提条件。被告虽于本案庭审中同意办理小产证，且辩称不续签《物业委托经营合同》也能办理小产证，但未就取消这一办证前置条件已通知原告进行举证，原告对此并不知情。而被告设定这一办证前置条件并无合同与法律依据，故应对原告至今未能取得系争房屋小产证承担全部违约责任，违约金计算至本案一审判决之日止为宜。
（三）关于逾期办证违约金计算方式。《预售合同》未就逾期办证违约金作出约定，依法可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，对违约金具体标准本院根据被告违约情节等情况酌定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。关于违约金计算基数，本院认为，虽然《预售合同》约定了房屋价格，但双方同时确认该价格系折让之后的价格。根据原告与第三人签署的《物业委托经营合同》第五条的约定，原告已经以价格折让的方式取得了系争房屋前五年的收益，该收益应当计入房价，故原、被告关于系争房屋的真实交易价格应认定为《预售合同》约定的房价与上述折让金额（即五年委托经营收益）之和即703，571元，并应以此作为违约金计算基数。之后，自原告补交房款7，648元之次日起，该款项也应计入违约金计数依据。被告辩称违约金应以原告实际支付的购房款为基数计算，与事实不符，不予采纳。
（四）关于被告是否应当返还房屋备案费及办证费。本院认为，房屋备案费系房屋买卖交易双方向房地产交易中心就双方签署的房屋买卖合同进行预告登记而缴纳的费用，不进行登记备案则不发生该笔费用。因被告未能举证证明已对系争房屋预售合同进行备案登记，故其理应将收取的备案费返还原告。而在原告向被告支付办证费后，被告至今未为原告办妥系争房屋小产证，现原告要求返还办证费，应予支持。鉴于原告系一次性交付四套房屋的办证费，原告按平均数主张每套房屋的办证费，又减让550元，被告亦予认同，故对原告主张的办证费数额16，146元，可予准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告上海麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告赵天才办理将上海市浦东新区惠南镇南祝路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告赵天才名下的手续；
二、被告上海麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告赵天才逾期办证违约金（以703，571元基数，自2012年12月27日起计算至2013年12月27日止，以711，219元基数，自2013年12月28日起计算至2015年3月25日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准）；
三、被告上海麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告赵天才备案费550元及房产办证费16，146元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，727元，减半收取计4，363.50元，由被告上海麦格茂置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 全炜琦
二〇一五年三月二十五日
书记员 沈 嬿
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。