广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云中法民二终字第176号
上诉人（原审原告）：苏汉量，男，1982年10月14日出生，汉族，高州市人，身份证住址：广东省高州市，现住云浮市。
上诉人（原审原告）：孔秀玲，女，1978年10月15日出生，汉族，罗定市人，身份证住址：罗定市，现住云浮市。
委托代理人：苏汉量，男，1982年10月14日出生，汉族，高州市人，身份证住址：广东省高州市，现住云浮市。
被上诉人（原审被告）：罗定市长江置业发展有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：杜新许，董事长。
委托代理人：罗捷，罗定市长江置业发展有限公司职员。
委托代理人：翁海燕，罗定市长江置业发展有限公司职员。
上诉人苏汉量、孔秀玲因与被上诉人罗定市长江置业发展有限公司（下称罗定长江置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院作出的（2014）云罗法民初字第753号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：苏汉量、孔秀玲是夫妻关系。2011年2月28日，苏汉量、孔秀玲作为买受人与罗定长江置业公司作为出卖人签订了《广东省商品房买卖合同》，约定：“苏汉量、孔秀玲购买罗定长江置业公司开发建设的位于罗城街道人民中路130、132与园前路6号的罗定市商业中心（北区）xx座xx层xx号房，建筑面积83.98平方米，每平方米4749.03元，总金额327398元。第八条约定交付时间为2012年1月31日前，交付条件为该商品房经验收合格。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1，2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付的期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过0日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起0天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0（该比例应不小于（1）项中的比率）的违约金。2、逾期超过90天后，出卖人按买受人累计已付房款的1%向买受人交付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接书。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交楼通知之日起30天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。”合同还约定了其他相关权利义务。苏汉量、孔秀玲在买受人栏上签名并加盖其指模，罗定长江置业公司在出卖人栏上加盖公司合同专用章。2011年3月22日苏汉量、孔秀玲向罗定长江置业公司支付了首期款98398元。2011年5月9日，苏汉量、孔秀玲又通过公积金贷款形式向罗定长江置业公司支付余下的房款229000元。苏汉量、孔秀玲累计共向罗定长江置业公司支付房款327398元。2012年1月19日，罗定长江置业公司组织有关责任主体对涉案工程进行竣工初验收并出具了《工程竣工验收报告》，验收结论为：工程技术资料齐全，实物工程质量符合设计和规范要求，且符合省相关防治质量通病的规定，五大责任主体一致同意验收通过，达到合格标准，可以交付使用。之后，罗定长江置业公司通过电话方式通知苏汉量、孔秀玲收楼。2012年1月31日，苏汉量、孔秀玲验收时认为涉案的工程未经竣工验收而拒绝收楼，并要求物业公司出具包含“未见出示：《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》”等内容的商业中心住宅业主验楼表格。双方因房屋交付问题一直未能解决，苏汉量、孔秀玲遂于2014年6月27日诉至原审法院要求处理。诉讼中，苏汉量、孔秀玲于2014年7月5日接收了涉案商品房。
以上事实，有原审法院确认的证据及本案的庭审笔录予以证实。
原审法院认为：本案为商品房销售合同纠纷。苏汉量、孔秀玲与罗定长江置业公司之间的商品房销售合同关系，事实清楚，证据确实充分，原审法院予以认定；双方之间的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。本案的争议焦点主要有：一、罗定长江置业公司是否存在逾期交楼的违约行为？二、苏汉量、孔秀玲的起诉是否超过法律规定的诉讼时效？
关于争议焦点一，即罗定长江置业公司是否存在逾期交楼的违约行为的问题。双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交付条件为“该商品房经验收合格”，根据广东省建设厅粤建办房函（2003）xx号复函：“经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》示范文本第八条第一款中的‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。涉案商品房已于2012年1月19日通过初验收并由有关单位出具了经验收合格的《工程竣工验收报告》，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”和《建筑工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，合同约定的交付时间为2012年1月31日，但罗定长江置业公司至今未能提供法律规定的涉案商品房已向建设行政主管部门办理了竣工验收的证明，致使苏汉量、孔秀玲未能在约定的时间内接收房屋，已构成违约。罗定长江置业公司提出的不存在逾期交楼的违约行为的抗辩意见，不符合法律的规定，原审法院不予采纳。
关于争议焦点二，即苏汉量、孔秀玲的起诉是否超过法律规定的诉讼时效的问题。根据合同第九条第2种方式“逾期超过90天后，出卖人按买受人累计已付房款的1%向买受人交付违约金，合同继续履行”的约定，双方约定的违约金数额是固定的，为一时性的债权，故本案的诉讼时效应从约定的逾期交楼90日起算，双方约定的交楼时间为2012年1月31日，故诉讼时效应从2012年5月1日起算，本案的诉讼时效期间为从2012年5月1日起至2014年4月30日。苏汉量、孔秀玲直至2014年6月27日才诉至原审法院，又没有证据证实诉讼时效发生中止、中断的情形，故苏汉量、孔秀玲的起诉已超过法律规定的两年的诉讼时效。罗定长江置业公司提出的答辩意见，理由成立，原审法院予以采纳。
综上所述，罗定长江置业公司虽然存在逾期交楼的违约行为，但苏汉量、孔秀玲的起诉已超过法律规定的诉讼时效，其享有的要求罗定长江置业公司支付违约金的权利不再受保护，故对苏汉量、孔秀玲要求罗定长江置业公司支付违约金3273.98元的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决：驳回苏汉量、孔秀玲对罗定市长江置业发展有限公司的诉讼请求。本案受理费25元，由苏汉量、孔秀玲负担。
一审宣判后，上诉人苏汉量、孔秀玲不服，向本院提起上诉，请求法院判令：撤销（2014）云罗法民初字第753号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
事实和理由：原审法院认为，根据上诉人与被上诉人在《广东省商品房买卖合同》中第九条第2种方式“逾期交楼90天后，出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金，合同继续履行”的约定，双方约定的额违约金为一时性债权，故本案的诉讼时效应从约定逾期交楼90日起算，双方约定的交楼时间为2012年1月31日，故诉讼时效应从2012年5月1日起算，本案的诉讼时效为从2012年5月1日至2014年4月30日，上诉人2014年6月27日才诉至原审法院，已过诉讼时效。上诉人认为，该合同上述约定的交楼时间虽为2012年1月31日，但原审法院却忽视了一个事实，就是被上诉人至今未有向上诉人提供相关法定的商品房验收合格的证明材料，也没有交付符合法定条件验收的楼房给上诉人。原审法院依照《民法通则》第一百三十五条的规定认为上诉人起诉时已过两年的诉讼时效。但《民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的人民法院可以延长诉讼时效期间”。本案的诉讼时效起算时间，应为从被上诉人具备符合法定交楼条件之日起算两年，而不是原审法院认为的从2012年5月1日起算两年。因此本案并未超过诉讼时效。综上，请二审法院查明事实，依法予以改判。
上诉人苏汉量、孔秀玲其上诉请求在二审期间没有提交新的证据。
被上诉人罗定长江置业公司答辩称：一、被上诉人不存在逾期交付房屋的违约行为，依法不承担违约责任。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》中第八条约定的交付条件是“该商品房经验收合格”。被上诉人的房屋于2012年1月19日通过竣工验收，可以交付使用。所以，在合同约定的交楼时间内（即2012年1月31日前），被上诉人的商品房已经具备交付条件，被上诉人提供的《建筑工程竣工验收报告》证明被上诉人交付的商品房验收合格。被上诉人认为施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位等共同签署的《建筑工程竣工验收报告》应视为合同约定“该商品房经验收合格”的依据，被上诉人具备交楼条件。但上诉人以被上诉人未取得工程竣工验收备案表为由，到2014年7月5日才同意被上诉人交付房屋。上诉人拒绝收楼，责任在于上诉人。
二、即使上诉人存在逾期交楼的违法行为，上诉人之诉也已超过诉讼时效，不受法律保护，依法应予驳回。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条约定，被上诉人应在2012年1月31日前交付房屋给被上诉人，合同第九条约定，逾期超过90天后，被上诉人按上诉人累计已付房款的1%向上诉人支付违约金。据此，如果被上诉人逾期交楼，则应在2012年5月1日向上诉人支付违约金，并在该日开始计算两年诉讼时效时间，即本案诉讼时效在2014年5月1日届满，但上诉人直至2014年6月27日才向法院提起诉讼，其诉讼已经超过诉讼时效，不受法律保护，依法应予驳回。
综上，上诉人之诉已经超过诉讼时效，请二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求。
被上诉人罗定长江置业公司为其答辩意见在二审期间没有提交新的证据。
另查明：苏汉量、孔秀玲向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、罗定长江置业公司立即支付违约金人民币3273.98元给苏汉量、孔秀玲；2、本案诉讼费用由罗定长江置业公司承担。
再查明：2014年7月24日，一审法院向罗定市城乡建设局发函查询罗定长江置业公司是否已经向建设行政主管部门进行竣工验收备案。罗定市城乡建设局于2014年7月30日作出复函，明确“经我局派出工作人员调查核实，长江置业发展有限公司开发的商业中心（北区）商品房到目前为止还未经建设行政主管部门竣工验收（注：该工程到目前为止，工程至进行预验收即初验）。”
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。苏汉量、孔秀玲与罗定长江置业公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。双方当事人均应按照合同履行义务和享有权利。原审判决确认罗定长江置业公司存在逾期交楼的违约行为，双方当事人对此均未提起上诉，应视为服判。综合上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人的起诉是否已超过诉讼时效期间。
关于上诉人的起诉是否已超过诉讼时效期间的问题。苏汉量、孔秀玲与罗定长江置业公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定，罗定长江置业公司应于2012年1月31日前交楼。2012年1月31日罗定长江置业公司曾组织两上诉人收楼，但当时罗定长江置业公司未符合《广东省商品房买卖合同》的交楼约定向两上诉人出示商品房已向建设行政主管部门申请工程竣工验收备案的相关手续，两上诉人拒绝收楼。期后两上诉人一直以罗定长江置业公司未符合交楼约定为由未办理收楼手续，两上诉人在2014年7月5日才正式与罗定长江置业公司办理收楼手续。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条第2种方式约定“逾期超过90天后，出卖人按买受人累计已付房款的1%向买受人交付违约金，合同继续履行”，即双方约定的违约金数额是固定的，为一次性的债权，买受人在出卖人逾期超过90天交楼即知道自己的权利受到侵害，其可向出卖人主张出卖人的违约责任，要求出卖人支付违约金。上诉人苏汉量、孔秀玲认为本案应当从被上诉人具备符合合同约定交楼条件之日起算两年的主张，本院不予采信。故本案的诉讼时效应从约定的逾期交楼90日起算，双方约定的交楼时间为2012年1月31日，因此诉讼时效应从2012年5月1日起算，本案的诉讼时效期间为从2012年5月1日起至2014年4月30日。苏汉量、孔秀玲直至2014年6月27日才诉至原审法院，又没有证据证实诉讼时效发生中止、中断的情形，故苏汉量、孔秀玲的起诉已超过法律规定的两年的诉讼时效。苏汉量、孔秀玲认为本案的诉讼时效应当适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条适用于虽然权利人的权利被侵害，但权利人一直不知情且未向侵权人主张过侵权责任，权利人知道权利被侵害时已经超过两年的诉讼时效但未超过二十年的，其诉讼权利仍然受法律保护，有特殊情况的，还可以适当延长诉讼时效。结合本案，苏汉量、孔秀玲与罗定长江置业公司签订的合同已经明确约定收楼时间、收楼条件、逾期交楼的违约责任。且在2012年1月31日，苏汉量、孔秀玲亦明确因罗定长江置业公司未符合约定的交楼条件，故拒绝收楼。至2014年7月5日苏汉量、孔秀玲才正式收楼。即苏汉量、孔秀玲自2012年5月1日起已经明确知道其按时收楼的权利已经被侵害，而其一直未积极向罗定长江置业公司主张权利，故苏汉量、孔秀玲认为本案的诉讼时效应当适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的主张，本院不予采纳。原审法院确认本案的起诉已经超过诉讼时效，对苏汉量、孔秀玲的诉讼请求不予支持正确，本院依法予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理正确，本院予以维持。上诉人苏汉量、孔秀玲的上诉意见，理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费50元，由上诉人苏汉量、孔秀玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
代理审判员 尹燕红
代理审判员 陈洁涛
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 冯家玲