湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂民再199号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘琛，男，汉族，1989年4月10日出生，住湖北省武汉市硚口区。
委托代理人：刘敏，男，汉族，1963年11月2日出生，住湖北省武汉市硚口区，系刘琛之父。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘莉，女，汉族，1965年7月31日出生，住湖北省武汉市江岸区。
再审申请人刘琛因与被申请人刘莉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民终字第00107号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2016）鄂民申497号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年8月15日公开开庭审理了本案，刘琛的委托代理人刘敏和刘莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
刘琛申请再审称，有新的证据足以推翻原判决，刘琛与刘莉之间存在事实上的房屋租赁关系。武汉市黄陂区盘龙工业园丹骊包装厂（以下简称丹骊包装厂）原由刘敏与刘莉合伙经营，但诉争厂房产权人是刘琛，刘敏与刘莉合伙经营丹骊包装厂的事实与刘琛和刘莉之间的房屋租赁事实没有关联性。二审判决否认刘琛与刘莉之间的房屋租赁关系，缺乏事实和法律依据。且刘敏与刘莉之间的合伙关系已经湖北省武汉市江岸区人民法院作出的（2015）鄂江岸民初字第00029号民事判决认定于2013年1月16日解除。刘琛请求依法再审，进行改判。
刘莉辩称，诉争厂房的首付款及三年多的银行贷款均由刘莉支付，该款刘敏至今未偿还，双方之间互负债务，刘莉有权对刘琛的请求予以拒绝。且丹骊包装厂已于2015年1月退出诉争厂房，请求驳回刘琛的再审申请。
刘琛向一审法院起诉请求：位于武汉盘龙城经济开发区巨龙大道特16号盘龙工业园2栋5层3号厂房属刘琛所有，其将该房屋以刘莉每月偿还银行贷款10200元为条件供给刘莉使用已有三年。2013年2月起，刘莉未向银行支付贷款。请求判令：1、解除刘琛、刘莉之间的口头房屋租赁合同；2、刘莉立即腾退位于武汉盘龙城经济开发区巨龙大道特16号盘龙工业园2栋5层3号的房屋；3、刘莉支付2013年2月1日至同年5月31日期间的租金79920元（每日按666元计算），实际腾退日另算；4、本案的诉讼费由刘莉承担。
刘莉辩称，涉案房屋虽登记在刘琛名下，但首付款是刘琛的父亲刘敏向其借的；不是房屋租赁关系，而是合伙关系，刘敏在合伙期间抽逃资金。
一审法院认定事实：刘琛之父刘敏与刘莉系兄妹关系。2007年始，刘敏与刘莉合伙经营丹骊包装厂。2010年1月26日，刘琛与湖北康泰电力安装工程有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，由刘琛以银行按揭贷款的方式购买其开发的位于武汉盘龙城经济开发区巨龙大道特16号盘龙工业园的第2幢五层3号房屋，房屋面积1075.05平方米，总价款1709330元。刘敏与刘莉口头约定，以该房屋为丹骊包装厂的部分经营场所，并由丹骊包装厂每月偿还该房屋的银行按揭贷款。刘琛为涉案房屋每月向银行偿还贷款的数额为9954.69元，2010年9月至2013年1月，该贷款均由刘莉支付。后因刘敏与刘莉在经营过程中发生分歧，刘莉自2013年2月1日起就未偿还涉案房屋的银行按揭贷款。
一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。刘琛、刘莉虽未签订书面租赁合同，但涉案房屋系刘琛合法所有的财产，且自2010年9月始，一直交由丹骊包装厂作为经营场所在使用、收益，其间应偿还的银行按揭贷款亦是刘莉以丹骊包装厂的经营利润在支付，故刘琛、刘莉之间形成了事实上的房屋租赁合同关系，对此予以确认。因双方口头约定的租赁期限不明，故刘琛、刘莉之间的房屋租赁行为应视为不定期租赁。现刘莉未按约定支付涉案房屋的银行按揭贷款，即未向刘琛支付房屋租金，且在刘琛催告之后仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，刘琛可以要求解除双方的租赁合同，故对刘琛要求解除双方口头租赁合同及支付租金的诉讼请求，予以支持。一审庭审中，刘莉提出“涉案房屋虽登记在刘琛名下，但首付款是刘琛的父亲向我借的”的抗辩意见，则属另一法律关系，不在本案的审理范围内，其可另行主张权利。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条第一款“合同解除后，尚未履行的，中止履行”之规定，刘琛、刘莉之间的房屋租赁合同解除后，刘莉应向刘琛腾退涉案房屋，同时刘琛应当为刘莉腾退房屋预留合理期限。至于刘莉使用涉案房屋应支付的租金及占用费，均可比照前期每月偿还银行按揭贷款的数额，以每月9954.69元计算。据此，依法判决：一、解除刘琛与刘莉之间的租赁合同。二、刘莉于本判决生效后五日内向刘琛支付2013年2月1日至同年5月31日期间的房屋租金29864元（9954.69元×3个月）。三、刘莉于本判决生效后三个月内将坐落于武汉盘龙城经济开发区巨龙大道特16号盘龙工业园的第2幢五层3号的房屋一套，腾退归还给刘琛。四、刘莉向刘琛支付占用费（该占用费按每月9954.69元计算，自2013年6月1日起至实际腾退之日止）。五、驳回刘琛的其他诉讼请求。案件受理费900元由刘莉负担。
刘莉不服一审判决，上诉请求：一、盘龙工业园2栋5楼3号厂房虽登记在刘琛名下，但刘琛没有支付一分钱购房资金。此厂房购买时共三套，另外两套登记在刘莉之女余彩名下，三套厂房一起签订购买合同、一起付款，在设计使用功能上，也是整体规划，不便分割的。该厂房的首付款854664.75元，由刘琛的父亲刘敏向刘莉借款支付，但至今分文未还。且该厂房用于刘莉和刘敏合伙经营的丹骊包装厂，故刘莉和刘琛之间根本不存在租赁关系。二、现在的武汉市黄陂区盘龙工业园丹骊包装厂，是由有相当积累的原汉阳区丹骊包装厂迁移而成，由刘莉及丈夫余世贵共同创办，距今为止已18年，刘敏是兄长且生活条件差，刘莉出于兄妹之情，让刘敏在2007年至2010年之间投资20万元合伙，且掌管财务资金。但刘敏不仅不懂得感恩，还利用其掌管财务资金的便利，在2011年私自将合伙资金全部抽走，又挪用公款20余万元，为自己买房、买车，还私自以工厂的名义借高利贷20万元，工厂不得不每月付息4000元，造成工厂欠款急剧增长。刘莉发现问题后，收回工厂银行卡自行管理。三、刘琛陈述其与刘莉之间有房屋租赁合同，无证据证实；一审认定双方之间有口头租赁协议，与事实不符。四、在租赁关系不成立的情况下，一审判令解除合同，于法无据。一审法院不尊重客观事实，认定事实错误，证据缺乏，适用法律不当，违背常理人情，判决不公。
刘琛答辩要求维持原判。
二审法院查明事实：丹骊包装厂经工商登记为个体工商户，经营者为刘莉，经营场所为黄陂区盘龙工业园2栋604号。丹骊包装厂实际占用三套厂房经营，包括诉争厂房和登记在刘莉之女余彩名下的两套厂房。自2010年9月至2013年1月，诉争厂房的银行贷款由丹骊包装厂偿还。一、二审中，刘敏对其与刘莉自2007年起合伙经营丹骊包装厂无异议。一审认定的其他事实属实，二审法院予以确认。
二审法院认为，丹骊包装厂虽登记为刘莉个人经营，但刘敏与刘莉均认可双方合伙经营丹骊包装厂的事实，故丹骊包装厂实际并非刘莉个人所有。丹骊包装厂使用诉争厂房，系基于刘敏作为合伙人的行为，并非基于刘莉与刘琛之间的租赁关系。现诉争厂房由丹骊包装厂实际使用，诉争厂房自2010年10月至2013年1月的银行贷款也由丹骊包装厂支付，刘琛既无证据证明刘莉承租了诉争厂房，也无证据证明刘莉支付了诉争厂房的租金，且刘莉对租赁关系不予认可，而根据丹骊包装厂实际由刘敏与刘莉合伙经营的事实，也不能得出刘莉个人应对丹骊包装厂承租使用诉争厂房承担责任的结论，故一审判决认定刘琛与刘莉之间形成了口头租赁合同没有事实依据。刘莉的上诉理由成立，其上诉理由二审予以支持。综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律及实体处理不当，二审予以纠正。
二审法院判决：一、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2013）鄂黄陂盘民初字第00174号民事判决。二、驳回刘琛的诉讼请求。诉讼费一二审案件受理费各900元，均由刘琛负担。
在本院再审过程中，刘琛的代理人刘敏提交已生效的湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第00029号民事判决一份，拟证明刘敏于2013年1月16日从武汉市黄陂区盘龙工业园丹骊包装厂退伙。刘敏还提交了湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂硚口民一初字第00706号民事判决，刘敏不服已上诉，该份判决未生效，拟证明借贷纠纷刘敏和刘莉已另案诉讼。刘莉对两份证据的真实性不持异议，但对证明目的有异议。本院审核认为，两份判决客观真实，予以采信。
本院再审查明，原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，刘琛之父刘敏于2013年1月16日从武汉市黄陂区盘龙工业园丹骊包装厂退伙，刘敏与刘莉之间关于厂房首付款的借贷纠纷已另案诉讼。
本院再审认为，本案诉争厂房所有权人虽为刘琛，但实际由其父刘敏出资并支配，购买厂房的首付款系刘敏向刘莉所借，银行贷款2013年2月之前一直由丹骊包装厂偿还。刘莉应否继续支付租金给刘琛，本院结合诉辩双方的意见具体评判如下：
首先，刘莉与刘敏合伙期间，丹骊包装厂支付的刘琛应还的银行贷款应认定为租金。从诉争厂房的购买和使用情况来看，刘敏为购买诉争厂房，首付款854664.75元系向刘莉所借。在刘敏出具的欠条中，明确约定“此款将从经营利润中扣除交由刘莉所有。还款时间为伍年。计息另加币柒万五仟元整”。由此可见，刘莉出借的首付款已单独约定了利息，刘敏意欲用合伙利润来偿还借款。至于银行贷款，在刘敏和刘莉的合伙关系存续期间，因丹骊包装厂实际占有使用了诉争厂房，贷款的偿还主体应认定为丹骊包装厂，而非刘莉个人。对于丹骊包装厂偿付贷款的性质，刘莉与刘敏无明确约定，即是基于租赁还是基于合伙而使用诉争厂房不明，各执一词。结合刘莉和刘敏的父亲刘国斌及弟弟刘涛的证言来看，“因购买面积是四六开相当，考虑今后的算账分成、银行的还贷等因素，双方把厂房作为投资的一部分按四六开计”，双方将厂房是作为投资，合伙人的收益也会依据厂房的价值进行分配，而所得利润刘敏是准备用来偿还首付款的借款的。丹骊包装厂占有使用诉争厂房应支付对价，那么其代刘琛支付银行贷款可视为支付刘琛租赁费用。虽然双方没有签订租赁合同，但是其行为符合租赁合同的特征，即交付租金和转移租赁物的使用权之间存在着对价关系，交付租金是获取租赁物使用收益权的对价，而获取租金是出租人出租财产的目的。刘琛诉称双方为租赁关系的主张成立，本院予以支持。
其次，刘敏退伙后，刘莉占有使用诉争厂房应当支付租金。丹骊包装厂经工商登记为个体工商户，刘敏退伙后，经营者只有刘莉一人。诉争厂房为刘琛所有，刘莉继续占有使用需支付租赁费，计费依据比照其与刘敏合伙期间支付的银行贷款每月9954.69元。刘莉称其既支付了诉争厂房的首付款，又支付了银行贷款，不应再支付所谓的租金。既然首付款系借款有借条为证，如果所还银行贷款为刘莉个人所付，则亦应当由刘敏或是刘琛出具借条，无借据则证明双方存在其他性质的法律关系，如前所述，界定为租赁关系更契合本案的事实。而且，在刘敏与刘莉合伙期间，支付租赁厂房费用可作为双方共同的支出在合伙清算中进行清算。刘敏退出合伙，即便其后双方对合伙进行清算，也系对合伙存续期间的债权债务进行清算，并不包括本案中合伙关系已经解除之后所发生的权利义务关系。刘琛作为诉争厂房的所有权人，其诉请刘莉支付2013年2月至5月的租金以及至实际腾退之日的占有使用费于法有据。
再次，刘莉不能以刘敏的欠款未还而拒绝支付厂房的租赁费。刘莉在二审上诉时表示“强烈要求刘敏还清借款后再付房租或退房”，其自身也明知不可能无偿占有使用刘琛的厂房，只是鉴于刘敏存在欠款未还的行为而不愿意支付租金。双方虽然都享有权利和承担义务，但是借款和租赁属不同的法律关系，不能认定是在同一双务合同中，因为同一双务合同要求合同的标的物相同。刘莉的此种主张实质上将刘敏和刘琛的主体资格混同，刘莉正是基于借款和租赁主体的混同，进而拒绝支付租赁费。因同时履行抗辩权、后履行抗辩权和不安抗辩权都应在同一双务合同中，所以不论刘莉想行使何种抗辩权其前提条件都不存在。而且，刘莉已就刘敏欠款另行提起诉讼，故刘莉该项抗辩理由不能成立。
综上，原审判决认定基本事实清楚，但实体处理不当。刘琛的再审申请理由成立，本院予以支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民终字第00107号民事判决。
二、维持湖北省武汉市黄陂区人民法院（2013）鄂黄陂盘民初字第00174号民事判决。
本案一二审案件诉讼费共计1800元由刘莉负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 郭龙梅
审判员 蒋国剑
审判员 彭 静
二〇一六年九月十八日
书记员 胡 静