南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第5177号
原告宋劲松。
委托代理人洪某某。
委托代理人张某。
被告王志强。
委托代理人陈某某。
第三人田悦。
委托代理人蔡某某。
原告宋劲松诉被告王志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月22日立案受理，依法由代理审判员孙燕适用简易程序，于2013年10月16日公开开庭进行了审理，后本院依法追加田悦作为第三人参加本案诉讼，并于2013年10月24日、2013年10月31日公开开庭进行了审理。原告宋劲松及其委托代理人洪某某、张某，被告王志强的委托代理人陈某某，第三人田悦及其委托代理人蔡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋劲松诉称：2003年4月1日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定原告承租位于本市鼓楼区五台山街道虎踞路5号房屋用于经营，租期自2003年5月16日至2013年5月16日，租赁期内，双方不得无故解除合同，如一方因特殊情况终止合同，应提前三个月征得对方同意，并商定补偿损失费用。2004年3月26日，原、被告签订了补充协议事项，将租期变更为2004年7月16日至2013年7月16日，并详细约定了租金及交付时间。协议签订后，原告按约支付租金，被告却不守诚信，于2013年6月25日与案外人张A某签订了房屋租赁合同，约定租期自2013年7月1日至2018年6月30日。被告在租赁期内将房屋出租给案外人张A某的行为，致使原告自2013年7月1日起与案外人张A某因使用房屋问题争执不断，严重影响了原告的正常经营，不仅侵害了原告的优先承租权且给原告造成了重大经济损失，故诉至法院，请求判令：1、被告返还2013年7月1日至2013年7月16日房屋租金4166.7元，并按合同约定支付违约金4万元；2、承担本案诉讼费用。
被告王志强辩称：1、原告于2010年7月将承租房屋转租给第三人田悦，从中谋取差价以获得不法利益，原告已违约在先；2、原告主张的违约金过高，无事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人田悦述称：第三人于2010年7月从原告处转租了涉案房屋并开始独立经营，虽然第三人与原告之间无书面合同，但双方有口头约定，且第三人已经按照双方约定按时按期履行了主要义务。合同履行过程中，由于城西干道改道原因，第三人与原告就租金问题友好协商达成合意，双方此前无任何争议。
经审理查明，2003年4月1日，原、被告签订了《南京市房屋租赁合同》，约定被告将本市鼓楼区五台山街道虎踞路5号出租给原告，租期为2003年5月16日至2013年5月16日，原告应依约按期向被告交付租金，不得拒交或拖欠，原告不得擅自将承租房屋转租、分租、转让、转借，以及在本系统内调剂使用或以房入股、联营牟利，也不得利用承租房屋进行非法活动，或累计六个月不交租金，否则原告有权解除租赁合同，收回房屋；租赁期间，双方均不得借故解除合同，一方如因特殊情况终止合同时，应提前三个月征得对方同意，并商定补偿损失之费用；租期届满，如被告的租赁房屋需继续出租或出卖，原告有优先权，但须另订租赁合同，方能生效。同日，原、被告签订了《议定补充事项》，约定租金及交付时间为年租金8万元，先付后租，从2004年起，每年3月16日付清全年的租金，租金5年不变，2008年3月16日交9万元，2010年3月16日交95000元，2012年3月16日交10万元，2013年3月16日交10万元。2004年3月26日，原、被告签订了《补充协议事项》，将原2003年4月1日签订的《议定补充事项》协议作废，约定租期变更为2004年7月16日至2013年7月16日，租金及交付时间为年租金8万元，先付后租，从2004年起，每年5月16日付清全年的租金，租金4年不变，2008年5月16日交9万元，2010年5月16日交95000元，2012年5月16日交10万元，2013年5月16日交10万元；如原告不按期交纳租金，被告按每日千分之三加收滞纳金，并有权收回房屋，任何一方违约，向对方支付违约金4万元。原告自2003年起按合同约定支付租金，被告认可原告于2012年5月15日以转账方式支付租金10万元。
2013年5月15日，被告之妻庄某某（甲方）与第三人（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋座落在鼓楼区五台山街虎踞路5号，租赁期自2013年5月16日起至2014年5月16日止，年租金总计为35万元，租赁保证金1万元，租金与保证金在本合同签订时一次性支付。2013年6月26日，案外人张A某（甲方）与第三人（乙方）签订了《协议》，约定乙方将自己所拥有的位于虎踞路5号的南京市鼓楼区师皇宠物医院汉中门店的全部产权转让给甲方，乙方应按甲方要求配合甲方办理所在房屋租赁合同的续签。2013年8月12日，张A某（甲方）、庄某某（乙方）与第三人签订协议，因甲方租赁乙方位于虎踞路5号的门面房，涉及到以前在该门面房经营宠物医院所有事宜进行约定，甲方与丙方于2013年6月26日所签的《协议》作废。
2013年7月3日，原告宋劲松向南京市公安局鼓楼分局华侨路派出所报警，处警经过及结果显示：2013年7月3日，民警到虎踞路5号“师皇”宠物医院，报警人宋劲松系承租人（合同没有到期）和现承租人张A某有合同纠纷，建议协商解决或司法途径解决。
审理中，原告提交了庄某某以被告（甲方）名义与张A某（乙方）于2013年6月25日签订的《房屋租赁合同》复印件，合同约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁合同期自2013年7月1日至2018年6月30日止。因当事人分歧较大，致调解不成。
上述事实有三方当事人陈述、《南京市房屋租赁合同》、《补充协议事项》、《房屋租赁合同》、《协议》、转账凭条、接处警工作登记表、结婚证等证据为证，予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的《南京市房屋租赁合同》及《补充协议事项》是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据被告与第三人，第三人与张A某，被告、第三人与张A某之间签订的合同，结合接处警工作登记表的内容，虽然原告提交的被告与张A某之间的合同系复印件，但可以认定被告将涉案房屋于2013年7月1日另行出租给张A某的事实，鉴于原、被告双方之间的租赁合同期限尚未届满，被告已将租赁房屋另行出租构成违约，应当承担相应的违约责任。
关于原告要求被告返还租金的问题。根据双方合同约定，原告于2012年5月15日支付的租金10万元应为2012年7月16日至2013年7月16日的租金，原告主张返还的租金已经交纳，被告辩解原告没有按照约定于2013年5月16日支付租金10万元，因而原告没有支付2013年租金的意见，根据合同确定先付后租的原则，因原、被告未续订租赁合同，故原告无需于2013年5月16日向被告继续支付租金，被告的该项辩解意见本院不予采信。被告已于2013年7月1日将涉案房屋另行出租，且根据2013年7月3日接处警工作登记表的内容反映，当时房屋的现承租人为张A某，故被告应返还原告未使用期间的租金，原告该项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告要求被告支付违约金的问题。被告在合同期限届满前，将涉案房屋另行出租已构成违约，根据合同约定应当支付违约金。被告认为应调低违约金数额，鉴于合同期限即将届满，原告对自己的损失也未提出相应证据予以证明，本院酌定违约金的数额调整为8000元。被告认为原告将房屋转租已构成违约，但原告不认为将房屋交由第三人使用是转租行为，即使原告的行为构成转租，被告也未在合理期限内向原告提出异议，故被告的该项辩解意见本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条之规定，判决如下：
一、被告王志强于本判决生效之日起十日内返还原告宋劲松房屋租金4166.7元；
二、被告王志强于本判决生效之日起十日内支付原告宋劲松违约金8000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费904元，因适用简易程序减半收取452元，由原告宋劲松负担52元，被告王志强负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 孙燕
二〇一三年十一月十九日
见习书记员 王进