湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民一初字第00788号
原告邓超文，男，1986年1月27日出生，汉族。
委托代理人唐洁，湖南金凯华律师事务所律师。
委托代理人田方，湖南金凯华律师事务所律师。
被告湖南海洋环球置业有限公司。
法定代表人王博文，董事长。
委托代理人袁文慧，该公司员工。
原告邓超文与被告湖南海洋环球置业有限公司（以下简称环球公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后，依法组成由审判员蔡瑜平担任审判长，人民陪审员王运珍、刘自来参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员王瑾担任庭审记录。原告邓超文的委托代理人唐洁、田方，被告环球公司的委托代理人袁文慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓超文诉称,原告与被告签订合同编号为******的《长沙市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于长沙市开福区四方坪栖凤路与东二环交汇处的东南角*栋*单元**层***房，建筑面积为120.77平方米，房屋总价款为733195元的商品房。原告与被告签订合同后，原告依照合同约定支付房款，完成合同约定的义务，而被告并未按照合同约定：“第八条（一）出卖人应当在2013年7月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的�项目内相关设施、设备达到的条件”来履行自己的合同义务，被告在明知房屋并未竣工验收备案，不符合合同约定的交房条件下，仍然隐瞒本栋业主于2013年7月28日通知原告交房。因此被告的此种行为已经违反合同约定和诚实信用原则，经原告多次与被告协商未果。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告承担违约金10998元（以房屋总价款为基数按日万分之一从2013年7月31日起计算至2013年12月27日止，733195×0.0001×150）；2、被告承担物业费1087元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告环球公司辩称，原告主张的违约金过高，请法庭酌情降低，原告要求被告承担物业费既无法律依据也无事实基础，请求法院依法驳回。
经审理查明，原告（买受人）和被告（出卖人）双方签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：******）及其相关附件，合同约定原告购�被告开发的位于长沙市开福区栖凤路与东二环交汇处东南角“海洋半岛花园”第*栋*单元**层***号商品房，总金额733195元，建筑面积为120.77平方米；第六条，付款方式及期限约定：买受人以银行按揭贷款的方式付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）223195元，剩余房款510000向中国建设银行股份有限公司长沙天心支行申请贷款，出卖人应协助办理……。第八条，交付时间及条件约定：（一）出卖人应当在2013年7月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件，1、已经竣工验收备案，2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定�相关标准、规程的要求。第九条，相关设施、设备的交付时间与使用条件约定：（一）城市基础设施。供水、供电、燃气在2013年7月30日达到接通条件……。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第3种方式处理。（1）……（3）出卖人承诺在一个月内进行完善，如仍未能达到交付条件的，出卖人从约定交付日期之后第31天起按日赔偿买受人房屋总价款万分之一的违约金。……。第十条，交接手续约定：（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人�担，并按照第十一条处理。（二）查验房屋。1、买受人应在收到书面通知后3日内，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，经长沙市质量监督站确认一定要出卖人整改的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付……。（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：若买受人在出卖人通知规定的期限内，不办理收房手续或不签署商品房交接单，超过规定期限的一个月内，出卖人为买受人无偿保管房屋，一个月后出卖人可将该商品房移交物业公司管理，并视为出卖人已交付房屋，且买受人对商品房无异议，自约定交付之日起，与该商品房有关的权利、义务和物业管理费由买受人承担。第十一条，逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内（该时限应当与第七条第1（1）项中的时限相同），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第七条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日�该时限应当第七条第1（2）项中的时限相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十二条，物业服务的约定。1、出卖人依法选聘的物业服务企业为长沙半岛物业管理有限公司。2、前期物业服务期间，物业服务收费方式为业主委托银行代扣代缴或按季度在物业服务中心以现金方式交纳。物业服务期限：自交房之日至小区业主大会成立止，物业服务收费价格为1.8元/月/平方米（建筑面积），收费起始时间为入住通知书中约定的交房日期。期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。附件九，补充协议约定：六、关于房屋交付相关事宜。（一）房屋的交付。1、买受人签署房屋交接单，《长沙市商品房买卖合同》项下房屋即交付于买受人。2、出卖人的交房通知送达后或者《长沙市商品房买卖合同》第十条约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担。3、房屋交付时，买受人认为房屋存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法规和合同约定处理。（二）其他条款。1、出卖人在合同约定的房屋交付时间之前，按照合同约定方式通知买受人房屋交付事宜。出卖人以电话通知的，双方在房屋交付现场补签交付通知书。不论出卖人以何种方式通知买受人办理房屋交付手续，如果买受人未收到交付通知的，均以《长沙市商品房买卖合同》第十条约定的时间截止日为交付日，以房屋所在地为交付地点。2、买受人须在出卖人发出的交房通知注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，以房屋交接单上买受人签字的日期为该房屋的收房日期，自收房之日起，该房屋的风险责任转由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用由买受人承担。3、超过通知办理交房手续时间的最后期限，买受人未办理收房手续，则以合同约定的交付期限届满之日即为房屋收房日，视为买受人验收合格，房屋风险自此由买受人承担，买受人也即自此开始�付物业管理费等一切费用。……6、买受人为两人或两人以上联名购房的，收房时其中任何一人的收房行为视为其他联名购房人亦同意收房，任何一人收房行为的效力及于其他联名购房人。……8、《长沙市商品房买卖合同》第十条约定的“该商品房经验收合格”是指经勘察、设计、施工、监理和建设单位完成的竣工验收合格。
签订合同后，原告已按合同约定时间履行了付款义务，并于2013年8月4日在被告处办理了房屋交付手续。被告销售给原告的商品房在2013年8月30日经勘察单位、设计单位（湖南省建筑科学研究院）、施工单位、监理单位以及建设单位竣工验收合格，并于2013年12月27日进行备案。
上述事实有《长沙市商品房买卖合同》及附件、销售不动产统一发票、物业费发票、竣工验收备案登记表、当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，一、关于原�要求被告支付逾期交房违约金10998元（自2013年7月31日起计算至2013年12月27日止）的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，原、被告双方达成房屋买卖合意并签订了《长沙市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效。双方应当全面履行合同义务。合同签订后，原告依约向被告交纳了全部购房款及相关费用，按合同约定，被告应在2013年7月30日前将已经竣工验收备案，并满足合同第九条约定相关设施、设备条件的商品房交付给两原告。本案涉案房屋在2013年8月30日经竣工验收合格，在2013年12月27日进行验收备案，因涉案商品房在交付时未达到合同约定的交付条件，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。原告的该项诉求系依据合同第九�中关于相关设施、设备的交付时间中的约定，本案中原告依据的是未达到竣工验收备案条件主张违约金，故此本院对原告的诉求予以采信。原告主张被告赔偿其违约金损失，但未提交相应的证据证实其实际损失，根据本案实际情况，本院认为合同约定的违约金计算标准过高，酌情调整为日万分之零点七。综上所述，被告从2013年7月31日起至2013年12月27日止，每日按原告购房款733195元的万分之零点七支付违约金，该违约金经计算约为7699元，超过部分不予支持。
二、原告要求被告承担逾期交房期间的物业管理费的问题。本院认为，虽然本案涉案房屋在未达到原被告双方约定的收房条件，但原告在已收房并缴纳物业费的情况下，其与物业服务企业形成了物业服务合同关系并享受了相应的物业管理服务，该费用应当由其自行承担。故此本院对原告的该项诉讼请求不予支持�
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告湖南海洋环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邓超文支付违约金7699元；
二、驳回原告邓超文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费102元，由被告湖南海洋环球置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审�长蔡瑜平
人民陪审员 王运珍
人民陪审员 刘自来
二〇一五年六月十五日
代理书记员 王 瑾
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定�额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十二条当事人一方违反�同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。