广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终1315号上诉人（原审原告）：杨杨芳，住广东省深圳市宝安区。上诉人（原审原告）：刘诗雄，住湖南省邵阳县。上诉人（原审原告）：刘小芳，住广东省深圳市宝安区。三上诉人共同委托代理人：黄春，广东桥达律师事务所律师。三上诉人共同委托代理人：吴娴，广东桥达律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：陈桂生，住广东省广州市白云区。被上诉人（原审被告）：陈君，住广东省从化市。被上诉人（原审被告）：罗鹏渲，住广东省始兴县。上诉人杨杨芳、刘诗雄、刘小芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第78号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年9月10日，杨杨芳（买方）、陈桂生（卖方）与经纪方广州英腾房地产代理有限公司签订一份《房地产买卖合同》，合同约定，“买卖双方分别独家委托经纪方就买卖位于增城市新塘镇翡翠绿洲大道浅水湾xxx号（以下简称该物业）提供中介服务。……一、该物业建筑面积为294.28平方米……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币陆佰捌拾万元……四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天……五、卖方应在该物业正式交付使用前，交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用（……水电、……管理费等费用）……十七、三方约定其他事项：在经纪方见证下，买卖双方协商议定，银行所贷超出人民币伍佰肆拾肆万元整以上部分，卖方需在收到银行所放之贷款额24小时内无利息返还到买家的银行账户内。工行东莞市洪梅支行62xxxxxxxxx12，账户名刘小芳……”，合同附件约定，“……二、所售物业已办理抵押登记情况适用……（二）涂销抵押后付款1、人民币20万元须在2013年9月10日支付作为定金。……3、（1）首期楼款（不含定金）1160000元须于……B经纪方或银行通知还贷提前两天内支付到卖方贷款账号内，到账即视为卖方已收取。……4、楼价余款贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，银行实际贷款额与应付楼价余额的差额由买方在缴交税费前付清。……”。签订合同当天，杨杨芳通过刘小芳的账户向陈君的账户转账20万元。陈桂生出具一张定金收据，收据载明已收取杨杨芳支付的涉案房屋的定金20万元。2013年9月23日，杨杨芳通过刘小芳的账户向陈君的账户转账23万以及50万元。杨杨芳通过刘诗雄的账户向陈君的账户转账43万元。陈君代陈桂生出具一张首期楼款收据，收据载明已收取杨杨芳支付的涉案房屋的首期楼款116万元，尚余尾期楼款544万元。2013年12月24日，刘诗雄（受信人）与中信银行股份有限公司广州分行（授信人，以下简称中信银行）签订一份《中信银行个人房地产抵押综合授信协议》约定授信总额为610万元，其中基础额度为514万元，附加贷款96万元。同日，刘诗雄（借款人、抵押人）、蒋某（抵押物共有人）与中信银行（抵押权人）签订一份《中信银行个人购房借款合同》（最高额抵押无阶段性保证），约定本合同项下贷款占用《授信协议》基础额度，本合同贷款金额为514万元，贷款期限为240个月，指定划款的账户名称为陈桂生；刘诗雄贷款所购买作为个人房地产抵押综合授信最高额抵押物的房屋为本案涉案房屋，总价或评估价7357000元。2013年12月26日，涉案房屋登记在刘诗雄名下。2013年12月31日，杨杨芳通过刘小芳的账户向陈君的账户转账20万元。2014年1月7日，刘诗雄（借款人）与中信银行（贷款人）签订一份《中信银行个人房地产抵押综合授信附加贷款协议》，约定经刘诗雄申请，中信银行同意向刘诗雄提供总额为96万元的附加贷款。该协议附件《支付申请书/委托书》载明，刘诗雄委托中信银行将96万元贷款支付到账号名为罗鹏渲（账号为36×××80）。2014年1月9日，杨杨芳通过刘小芳的账户向陈君的账户转账10万元。2014年1月9日，广州市地方税务局出具发票四张，发票载明载明“顾客名称”栏均为陈桂生，费用名称为“代收电费”、“代收分摊电费”、“代收水费”、“代收污水处理费”、“物业服务费”，总费用金额为4813.70元。原审另查明，广州仲裁委员会于2014年5月21日受理了杨杨芳提出的关于杨杨芳与陈桂生的房屋买卖合同纠纷的仲裁申请[（2014）穗仲案字第1740号]。杨杨芳在该案中仲裁请求裁决陈桂生向杨杨芳返还欠款56万元以及逾期还款违约金。2014年10月17日，广州仲裁委员会作出（2014）穗仲案字第1740号广州仲裁委员会裁决书，该裁决书认定，1、杨杨芳已实际履行《房地产买卖合同》中约定的支付680万元购房款的义务；陈桂生将涉案房屋过户至刘诗雄名下的行为是履行了《房地产买卖合同》中约定的过户义务。2、对于杨杨芳提出的以刘诗雄名义取得的装修贷款96万元已支付给陈桂生，杨杨芳实际付款金额超出双方约定的购房交易价，但陈桂生仅返还40万元，未返还56万元的主张，仲裁庭认为，杨杨芳提供的证据仅能证明刘诗雄同意将96万元贷款划入罗鹏渲的银行账号，但杨杨芳未提供证据证明陈桂生有同意罗鹏渲代其收取96万元贷款的意思表示或行为。依据现有证据，杨杨芳主张陈桂生实际收到购房款776万元的主张，不能得到仲裁庭的采信，其要求陈桂生返还多收的56万元购房款并支付逾期违约金的主张不能得到仲裁庭的支持。约定刘诗雄将96万元贷款划入罗鹏渲账号的《附加贷款协议》中没有仲裁条款，刘诗雄与罗鹏渲间的关于96万元贷款的纠纷，不应由本案仲裁庭调处。该仲裁书裁决对杨杨芳的全部仲裁请求不予支持。杨杨芳、刘诗雄、刘小芳于2015年2月4日向原审法院提起本案诉讼，请求法院依法判令：一、陈桂生、陈君、罗鹏渲共同返还杨杨芳、刘诗雄、刘小芳多付的购房款56万元及逾期还款违约金（自2014年1月7日起按银行逾期贷款利率计至付清之日止）；二、陈桂生、陈君、罗鹏渲共同返还杨杨芳、刘诗雄、刘小芳房屋物业费（包括物业服务费、水费、污水费、电费以及分摊电费）4813.70元；三、本案诉讼费用由陈桂生、陈君、罗鹏渲承担。在本案的审理过程中，杨杨芳、刘诗雄、刘小芳主张以下事实：一、杨杨芳与刘小芳是夫妻关系，刘诗雄与刘小芳是兄弟关系；陈桂生与陈君是姐弟关系，不清楚陈桂生、陈君与罗鹏渲是什么关系；二、涉案房屋在过户至刘诗雄名下之前，权属人是陈桂生，但陈桂生、陈君以及经纪方均声称房屋的实际权属人是陈君；涉案房屋的实际购房人是杨杨芳，但双方约定房屋过户至刘诗雄名下。三、杨杨芳通过刘小芳的账号于2013年12月31日、2014年1月9日汇入陈君账号的合共30万元款项，并没有立下收据，杨杨芳表示，原因是当时已到交易后期，故杨杨芳就没有向陈桂生要求出具收据；而对于为何在合同约定的首期款136万元（含定金20万元）以外又向陈桂生支付30万元，杨杨芳表示，因为合同第十七条约定了支付给陈桂生的贷款是544万元，为了便利，陈桂生就要求杨杨芳先行再支付30万元，届时多支付的96万元就由罗鹏渲直接退还给杨杨芳。对此，杨杨芳未提供证据证明其主张。四、杨杨芳、刘诗雄、刘小芳因被告知涉案房屋的实际权属人是陈君，故将涉案购房款汇入陈君的银行账号，但陈君或经纪方均未出具证据证明涉案房屋实际权属人为陈君，也未提供证据证明陈君系代陈桂生收取涉案购房款。五、杨杨芳、刘诗雄、刘小芳提供一份中国工商银行的账户流水明细，该明细载明起始日期为2014年1月20日至2014年1月21日止，刘诗雄的银行账户汇入40万元的款项。杨杨芳、刘诗雄、刘小芳声称买卖双方并未约定96万元由何人退还，由何账户退回，经向陈君以及经纪方催促，杨杨芳通过刘诗雄的账户已收取了陈桂生、陈君、罗鹏渲退还的涉案购房款40万元，但不能确定该款具体是陈桂生、陈君、罗鹏渲中的何人支付。六、杨杨芳、刘诗雄、刘小芳主张其大概在2014年1月上旬接收涉案房屋使用，故其交纳了涉案房屋的在2013年6月至12月期间的物业服务费、电费、分摊电费、水费、污水处理费共4813.70元。原审法院认为：杨杨芳与陈桂生签订的《房地产买卖合同》是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人均应恪守履行。本案的争议焦点为杨杨芳、刘诗雄、刘小芳所主张的要求陈桂生、陈君、罗鹏渲共同返还其多支付的购房款56万元的诉讼请求能否得到支持的问题。结合涉案证据以及广州仲裁委员会的（2014）穗仲案字第1740号广州仲裁委员会裁决书的裁决，原审法院认为，杨杨芳、刘诗雄、刘小芳提供的证据仅能证明刘诗雄同意将96万元贷款划入罗鹏渲的银行账号，但未能提供证据证明陈桂生、陈君有同意罗鹏渲代其收取96万元贷款的意思表示或行为。杨杨芳、刘诗雄、刘小芳依据现有证据主张陈桂生、陈君多收取96万元的主张，原审法院对此不予采纳。杨杨芳、刘诗雄、刘小芳要求陈桂生、陈君返还多收的56万元购房款并支付逾期违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。至于罗鹏渲是否应向杨杨芳、刘诗雄、刘小芳返还56万元款项的问题。杨杨芳、刘诗雄、刘小芳未能提供证据证明罗鹏渲实际已收取了银行贷款96万元以及未能提供证据证明所主张要求罗鹏渲退还的56万元的性质系涉案房屋的购房款。且杨杨芳、刘诗雄、刘小芳在未清楚罗鹏渲与陈桂生、陈君是什么关系，亦未与罗鹏渲就涉案购房款如何支付、如何返还进行任何书面约定的情况下，就同意将96万元贷款汇入罗鹏渲的银行账号，与常理不符。原审法院认为，杨杨芳、刘诗雄、刘小芳以其向罗鹏渲多支付了56万元涉案购房款为由主张要求罗鹏渲返还购房款56万元以及逾期违约金的诉讼请求，并无事实和法律依据，原审法院不予支持。至于杨杨芳、刘诗雄、刘小芳主张的物业服务费、水费、污水费以及电费、分摊电费的诉讼请求能否得到支持的问题。杨杨芳、刘诗雄、刘小芳主张在2014年1月接收涉案房屋，故依据涉案房地产买卖合同第五点的约定，卖方应在正式交付涉案房屋给买方使用前，需交清涉案应付的水电费以及管理费。杨杨芳、刘诗雄、刘小芳提供了涉案房屋在2013年6月至12月的物业服务费、水费、污水费以及电费、分摊电费的发票，主张要求涉案合同的签约卖方陈桂生支付上述费用款项4813.70元，理据充分，原审法院予以支持。杨杨芳、刘诗雄、刘小芳未能提供证据证明涉案房屋的实际权属人为陈君，也未能提供证据涉案房屋的上述费用应由罗鹏渲承担，故杨杨芳、刘诗雄、刘小芳要求陈君、罗鹏渲支付上述款项，并无事实依据和法律依据，原审法院不予支持。陈桂生、陈君、罗鹏渲经原审法院合法传唤无正当理由未到庭，视为其放弃答辩及质证的权利，原审法院依法缺席判决。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2015年10月20日作出如下判决：一、被告陈桂生于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨杨芳、刘诗雄、刘小芳返还垫付的物业服务费、水费、污水费、电费以及分摊电费共4813.70元；二、驳回原告杨杨芳、刘诗雄、刘小芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9820元，由原告杨杨芳、刘诗雄、刘小芳负担9740元，被告陈桂生负担80元。判后，上诉人杨杨芳、刘诗雄、刘小芳不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院对上诉人提交的关键证据“证人证言”未审核认定，导致认定事实不清、作出错误判决。本案基本事实：一、被上诉人陈君与陈桂生系姐弟关系，陈桂生是案涉房屋的名义产权人，陈君是实际产权人。罗鹏渲是陈君指定的96万元贷款的收款人。二、2013年9月10日，双方通过房地产中介公司广州英腾房地产代理有限公司签订《房地产买卖合同》，约定案涉房屋购房款为680万元。付款方式为：l、定金20万元于签约当日支付；2、首期楼款(不含定金)116万元于经纪方或银行通知还贷提前两天内付至卖方贷款账号内；3、余款544万元通过银行贷款方式支付。因为上诉人批下来的贷款额度可能超过544万元，所以合同第十七条约定，银行所贷超出人民币544万元整以上部分，卖方需在收到银行所放之贷款额24小时内无利息返还到买家的银行账户内。三、上诉人付款经过：l、签约当日2013年9月10日支付定金20万元。2、9月23日分三笔分别支付了23万元、43万元、50万元，三笔共计116万元，即首期楼款。3、2013年12月24日，由广州汇兆集信房地产代理有限公司提供按揭贷款协助服务，上诉人与中信银行广州分行签订《中信银行个人房地产抵押综合授信协议》，约定授信总额为610万元，其中基础额度为514万元、附加贷款96万元。同日，签订《中信银行个人购房借款合同》，约定基础额度514万元，该款收款人为陈桂生。4、2013年12月31日，上诉人支付被上诉人20万元。上述款项共计670万元。还差总购房款10万元。5、2014年1月7日，上诉人与中信银行签订《中信银行个人房地产抵押综合授信附加贷款协议》，银行提供附加贷款96万元。因为上诉人还差被上诉人购房款10万元，所以在被上诉人的要求下，该款支付到被上诉人指定的收款人罗鹏渲账上。6、2014年1月9日，上诉人向被上诉人支付了10万元。综上，上诉人转账支付被上诉人166万元，通过贷款方式付给陈桂生514万元、支付罗鹏渲96万元，共计776万元。购房款为680万元，因此被上诉人还应当返还96万元。被上诉人于2014年1月21日返还了40万元，余款56万元却拒不返还。一审未对上诉人提交的证据“证人证言”进行任何审核和认定，违反证据规则和相关法律规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定，审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。被上诉人将案涉房屋放盘在广州英腾房地产代理有限公司，具体居间事务由该中介公司员工曾某、张某负责。上诉人等与被上诉人等并不熟悉，所有的买卖过程中的事项都是通过中介公司来协调沟通。合同的签订、购房款的支付、房产过户、物业交接等，都是由该二人提供居间服务。该二名员工证人出庭作证时的陈述，证明了上诉人的96万元附加贷款是应被上诉人的指示而发放到罗鹏渲的账户，并且在证人的努力协调沟通下，被上诉人有返还40万元，但余款56万元一直拒不返还。该二名员工证人参与了交易的全过程，对双方的纠纷是知情的，且其作为居间人，地位中立，陈述客观真实，其证言作为本案的直接证据，应当予以采信。第三位证人是广州汇兆集信房地产代理有限公司的员工黄某。双方为了尽快办下购房贷款，委托广州汇兆集信房地产代理有限公司提供按揭贷款协助服务，该公司负责协调办理与中信银行的贷款事项，贷款合同的签订由该公司提供居间服务、在业主陈君通过微信告知黄某收款人罗鹏渲账号后，该代理公司员工黄某将该账号填写在贷款合同上。该代理公司负责协调办理贷款事项，其参与了贷款办理的全程，知情96万元附加贷款是如何发放到罗鹏渲账上，且其作为居间人，地位中立，陈述客观真实，其证言作为本案的直接证据，应当予以采信。本案中有三位证人，都是中介公司员工，都直接参与了房屋买卖的协调沟通，其地位超然独立、与各方都无利益冲突、陈述客观真实、且与其他证据能相互印证，应当予以采信。一审法院对如此重要的证据“证人证言”未进行任何审核，也未公开其不予采信的理由，导致作出错误判决。一审判决认为“(上诉人)未能提供证据证明陈桂生、陈君有同意罗鹏渲代其收取96万元贷款的意思表示或行为”，这一认定是错误的。因为上诉人在一审期间有提供“证人证言”证据，三位证人的证言能证明是陈君指示由罗鹏渲代其收取96万元附加贷款的。一审判决认为“杨杨芳、刘诗雄、刘小芳在未清楚罗鹏渲与陈桂生、陈君是什么关系，亦未与罗鹏渲就涉案购房款如何支付、如何返还进行任何书面约定的情况下，就同意将96万元贷款汇入罗鹏渲的银行账号，与常理不符”，这一认定也是错误的。因为案涉房屋交易都是通过中介公司来进行的，上诉人是有理由相信中介公司已经审核把关过交易双方主体的真实性的。交易的进展是通过中介人来协调沟通，上诉人基于对中介人的信任，先在贷款合同上签了名，合同其他内容都是在事后由中介人填写，而中介人又是根据被上诉人陈君的指示将罗鹏渲的账号填写上去的。三位中介公司员工的证言是可以证实这一事实的。综上，上诉请求：1、依法撤销原审判决第二判项，改判三被上诉人连带返还上诉人欠款56万元及逾期还款违约金(自2014年1月7日起按银行逾期贷款利率计至付清之日止)；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。被上诉人陈桂生、陈君、罗鹏渲经本院合法传唤未到庭发表答辩意见。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。依据上诉人的上诉请求，本案二审焦点仍为被上诉人陈桂生、陈君、罗鹏渲应否共同返还上诉人所称多支付的购房款56万元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人认为，其应卖方的要求将涉案房屋装修贷款96万元贷款划入被上诉人罗鹏渲的银行账号。但其对于罗鹏渲是否合同相对方无法确认，亦无法提供证据证实罗鹏渲是受合同相对方委托收款，就此上诉人应承担举证不能的后果。另一方面，本案是上诉人基于涉案房屋的买卖合同关系提起诉讼，主张的是合同相对方的合同义务。原审查明，作为涉案房屋买卖行为的卖方，已经履行过户登记等合同义务，上诉人亦已清付合同约定的对价，结合涉案证据，对上诉人以合同约定为由要求合同相对方支付多付款项的请求不予支持，并无不当。在无相关证据证实被上诉人罗鹏渲是否合同相对方的情况下，其是否实际已收取了银行贷款96万元，是否应予退还款项的问题，属另一法律关系，不属本案审理范围，应另循法律途径解决。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9740元，由上诉人杨杨芳、刘诗雄、刘小芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年六月二十一日书 记 员  李 杨