.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}固阳县人民法院民事判决书（2017）内0222民初1987号原告：岳兴忠，男，1972年7月1日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区固阳县。委托代理人：邓馨，系内蒙古鹿城律师律事务所律师。被告：葛秀敏，女，1958年8月29日出生，，汉族，包头市银监局退休职工，现住内蒙古自治区包头市。委托代理人：卜振新，系包头市昆都仑区148法律服务三所法律服务工作者。被告：ＸＸ，男，1957年10月29日出生，，汉族，包头市工商银行退休职工，现住内蒙古自治区包头市。委托代理人：卜鹏飞，系包头市昆都仑区148法律服务三所法律服务工作。原告岳兴忠与被告葛秀敏、ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳兴忠、委托代理人邓馨、被告葛秀敏委托代理人卜振新、被告ＸＸ、委托代理人卜鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳兴忠向本院提出诉讼请求：1判令解除原被告签订的《购房买卖合同》，2、判令被告双倍返还原告购房定金40000元；3、判令被告返还购房款860000元，并支付资金占用期间的利息(从2017年7月29日至实际给付完毕之日止，按年利率6%计算)；4判令被告赔偿原告房屋装修花费9220元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月29日，原告与二被告签订了《购房买卖合同》。合同约定：1、二被告将其所有的位于包头市固阳县新建路南的豪柏雅居4-5号房屋出售给原告，建筑面积432平方米；2、房屋价款为900000元人民币，现金800000元，奥迪车一辆顶100000元；3、二被告保证上述房屋权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，盖有甲方负责处理。同日，原告依约向二被告支付了购房款，款项支付情况如下：1、中国建设银行转账450000元；2、中国建设银行转账300000元；3、现金30000元，其中包括定金20000元；4、奥迪车顶100000元。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款，被告亦将房屋交付原告使用，原告收房后，装修房屋花费9220元。2017年9月29日，案外人李瑧要求原告腾房，原告要求二被告解决房屋权属纠纷。经确认，涉案房屋确已由案外人李瑧进行预告登记，并非二被告所有。2017年10月10日，案外人李瑧将涉案房屋中原告物品搬离并将房屋上锁。事发后，原告要求二被告解决纠纷，二被告对原告避而不见，拒不回应。为维护自己的合法权益，原告特提起诉讼。被告葛秀敏、ＸＸ答辩称，被答辩人岳兴忠的诉讼请求无事实根据和法律依据，其理由不能成立。一、答辩人与被答辩人签订的《购房买卖合同》合法有效。2008年12月1日葛秀敏向包头市豪柏房地产开发有限责任公司购买位于固阳县豪柏雅居4号5号房屋。并签订商品房买卖合同，建筑面积432平方米，价款1512000元。包头市豪柏房地产开发有限责任公司将房屋交给葛秀敏。葛秀敏一直占有使用该房屋，属房屋钱货两清，但开发商一直没有给办理产权证。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同”，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”根据《物权法》的规定位于固阳县豪柏雅居4号5号房屋属于葛秀敏所有（属效力性强制性规定）。2017年7月29日葛秀敏与岳兴忠签订的《购房买卖合同》葛秀敏将位于固阳县豪柏雅居4号5号房屋卖给岳兴忠。在合同中约定：根据《中华人民共和国合同法》、《物权法》及有关规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋买卖事项订立本合同是双方真实意思的表示。合同第一条：甲方愿将座落在固阳县新建路南的豪柏雅居4-5号房屋，建筑面积432平方米，出售给乙方，房屋结构为1-2屋。乙方对甲方出售的房屋做了充分的了解，愿意购买该房屋，该房屋为乙方单独所有。故，乙方岳兴忠知道房屋没有办理产权证，愿意购买该房屋。合同第四条：产权手续由乙方办理，费用自理。岳兴忠在起诉状中称合同签订后，原告依约支付全部购房款，被告亦将房屋交付原告使用，这说明房屋钱款两清购房合同实际履行。综上：根据《物权法》的规定位于固阳县豪柏雅居4号5号房屋属于葛秀敏所有，属效力性强制性规定。葛秀敏与岳兴忠签订的《购房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋买卖事项订立的合同，是双方真实意思的表示。岳兴忠对葛秀敏出售的房屋做了充分的了解，愿意购买该房屋，该房屋为岳兴忠单独所有。岳兴忠知道房屋没有办理产权证，愿意购买该房屋。合同签订后，岳兴忠依约支付全部购房款，葛秀敏亦将房屋交付岳兴忠占有使用。这说明房屋钱款两清购买合同实际履行。属合同权利的转让。所以答辩人与被答辩人签订的《购房买卖合同》合法有效。二、岳兴忠在起诉状中所称的案外人李瑧的预告登记无法律效力。1、案外人李瑧的预告登记日期是2014年6月30日。2、《物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记设立后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。3、葛秀敏是2008年购买的房屋合同已经履行。案外人李瑧是2014年，没有履行终局本登记。用合法手段掩盖一房两卖欺诈行为。具有登记能力的物权，而预告登记记载的对象是债权请求权，一般而言，预告登记权利人在规定的权利期限内欲将其推进为本登记时，需要登记义务人的协助，双方共同向登记机关请求进行本登记。如果登记义务人不肯协助，那么预告登记权利人可以通过诉讼的方式获得法院的裁判。我国《物权法》明确规定，预告登记后，当事人应当自能够进行不动产登记之日起三个月内申请本登记，否则，预告登记无效。所以岳兴忠在起诉状中所称的案外人李瑧的预告登记无法律效力。李瑧只能通过诉讼状告包头市豪柏房地产有限责任公司解决。三、岳兴忠请求判令解除《购房买卖合同》返还购房款和损害赔偿无事实根据和法律依据。根据岳兴忠的请求属法定解除合同，这里所说的法定解除合同，指的是合同有效成立之后，没有履行或者没有完全履行之前，当法定的解除条件具备时，享有解除权一方如想要解除合同是可以解除合同的。这种解除是有解除权的一方依据合同法中关于解除权的规定解除合同的情况，由于这种解除会完全消除合同的效力，与合同应当信守的原则是背离的，所以合同法有着严格的限制，根据合同法第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据该条的规定一般只有当事人一方严重违反合同约定的情况下才能使对方具有解除权，这就是理论上所称的根本违约。本案房款两清，岳兴忠占有使用该房屋。葛秀敏没有根本违约，而且不同意解除合同。所以岳兴忠请求判令解除《购房买卖合同》返还购房款和赔偿损失无事实根据和法律依据。综上所述：答辩人与被答辩人签定的《购房买卖合同》合法有效；岳兴忠在起诉状中所称的案外人李瑧的预告登记无法律效力。预告登记记载的对象是债权请求权，不是所有权。李瑧只能通过诉讼状告包头市豪柏房地产开发有限责任公司解决。不能向葛秀敏和岳兴忠主张权利。岳兴忠可向李瑧主张抢占房屋期间的损失费；岳兴忠请求判令解除《购房买卖合同》返还购房款和赔偿损失无事实根据和法律依据。经审理查明，2008年12月1日，葛秀敏与包头市豪柏房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定:葛秀敏购买包头市豪柏房地产开发有限责任公司开发的豪柏雅居小区4、5号底店；建筑面积432平方米，单价3500元，总价1512000元；一次性按期付款。2009年12月1日，葛秀敏向包头市豪柏房地产开发有限责任公司支付了购房款。2017年7月29日，葛秀敏及其丈夫ＸＸ与岳兴忠签订了《购房买卖合同》，合同约定：葛秀敏及其丈夫ＸＸ自愿将位于固阳县豪柏雅居小区的4、5号底店出售给岳兴忠；房屋总价款900000元，现金支付800000元，奥迪车一辆抵顶100000元，其中20000元办理产权手续后支付；双方保证房屋确属清楚，若发与葛秀敏、ＸＸ有关的产权纠纷或债权债务，概由葛秀敏、ＸＸ负责处理，产权手续由岳兴忠办理，费用自理。同日，岳兴忠支付葛秀敏购房款430000元（其中定金20000元，奥迪车抵顶100000元）。2017年8月29日，岳兴忠支付葛秀敏购房款450000元。岳兴忠支付房款后，葛秀敏、ＸＸ向其交付了上述底店的钥匙。后岳兴忠对上述底店进行了装修并用于个体经营。2017年9月底，案外人李臻对上述4号底店主张权利。后案外人李臻将上述4号底店中岳兴忠的物品办理并将底店上锁。另查明，2008年5月16日，案外人关素平与包头市豪柏房地产开发有限责任公司就上述5号底店签订了《商品房买卖合同》，并于2013年12月30日进行了商品房预告登记。2014年6月29日，案外人李臻与包头市豪柏房地产开发有限责任公司就上述4号底店签订了《商品房买卖合同》，并于2014年6月30日进行了商品房预告登记。以上事实有《商品房买卖合同》、购房款收据、《购房买卖合同》、银行转账凭证、收条、房屋预告登记证、豪柏雅居小区底店平面图及原被告陈述证词等予以佐证。本院认为，葛秀敏与包头市豪柏房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》以及葛秀敏、ＸＸ与岳兴忠签订的《购房买卖合同》均合法有效，但包头市豪柏房地产开发有限责任公司就涉案底店房分别与葛秀敏及案外人关素平、李臻签订了《商品房买卖合同》，故本案应首先确定商品房买受人的权利保护顺位。根据本案查明情况，包头市豪柏房地产开发有限责任公司与案外人关素平、李臻签订《商品房买卖合同》后双方已经办理了商品房所有权转移预告登记，而预告登记具有对抗第三人的效力，故应优先保护案外人关素平、李臻的买受人权利，而葛秀敏、ＸＸ可另案向包头市豪柏房地产开发有限责任公司主张权利。在此情况下，虽然葛秀敏、ＸＸ与岳兴忠签订的《购房买卖合同》有效，葛秀敏、ＸＸ也没有违约行为，但岳兴忠实际已不能实现合同目的，故本案符合法律规定的合同法定解除的其他情形。综上，对岳兴忠要求解除其与葛秀敏、ＸＸ签订的《购房买卖合同》以及要求葛秀敏、ＸＸ返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于岳兴忠提出的要求葛秀敏、ＸＸ承担违约责任及赔偿损失的其他诉讼主张，因葛秀敏、ＸＸ没有违约行为，且包头市豪柏房地产开发有限责任公司一房二卖的违法行为亦不能归责于葛秀敏、ＸＸ，故本院不予支持。关于葛秀敏、ＸＸ提出的包头市豪柏房地产开发有限责任公司与案外人关素平、李臻办理的商品房所有权转移预告登记无效的主张，因葛秀敏、ＸＸ未提供案外人关素平、李臻的债权已经消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的证据，故本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除被告葛秀敏、ＸＸ与原告岳兴忠签订的《购房买卖合同》；二、被告葛秀敏、ＸＸ于判决生效后三十日内返还原告岳兴忠购房款880000元；三、驳回原告岳兴忠的其他诉讼请求。被告如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12994.28元、保全费5000元，共计17994.28元（原告岳兴忠已预交），由被告葛秀敏、ＸＸ负担17520元，由原告岳兴忠负担474.28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判长张扬审判员张田田人民陪审员柳智明二〇一八年五月十六日书记员武整通附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。