江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣07民终1039号上诉人(原审被告)：赣州恒丰房地产开发有限公司，住所地：赣州市市政中心大楼一楼2120室。法定代表人：刘水明。委托诉讼代理人：邓小林，江西宋城律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈广东，男，1959年8月27日生，汉族，住宁都县。上诉人赣州恒丰房地产开发有限公司（以下简称恒丰公司）因与被上诉人陈广东房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省宁都县人民法院（2017）赣0730民初1728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒丰公司上诉请求：1、撤销江西省宁都县人民法院（2017）赣0730民初1728号民事判决第四项，改判上诉人恒丰公司不赔偿被上诉人该项损失。2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、地下车库面积短少的原因是新增停车位调整公摊系数造成的，没有实际改变双方订立合同时确定的车库实际使用面积。双方在商品房预售阶段采用图纸预测面积签约，与最终实测面积数据有差异是正常的。按照国家规定，允许的面积误差比在正负3%之内。双方《赣州市商品房买卖合同》第六条约定，合同约定的面积与产权登记的面积有差异的，以产权登记面积为准。可见，合同约定面积这个数字是弹性的、浮动的。造成本案车库面积减少的原因不是上诉人改变了车库的设计或结构，而是因为梅江南苑小区2-3楼由住宅变更为商铺后，为了配合2-3楼商铺停放车辆的需要，新增18个停车位分摊了原来96个停车位的公摊面积造成的，被上诉人作为车库的购买方，在“面积缩水”事件中，车库实际使用面积并没有短少，只是公摊面积短少了，因此，被上诉人不仅没有吃亏，还省下了购房款。2、本案解除合同，上诉人不应当赔偿被上诉人的车库办证费。根据双方《赣州市商品房买卖合同》第六条约定：“（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按该房价的0.5%支付违约金。”在该条中，双方没有约定上诉人应当赔偿被上诉人的办证费用。合同法设定根本违约制度，主要是防止一方当事人在对方违约后，滥用解除合同制度。从交易成本角度来看，合同解除意味着交易失败，将给市场交易带来沉重的交易成本。双方按合同约定经过验房程序收房，并签订相关收房手续时，被上诉人没有对地下车库提出异议。被上诉人现在提出合同解除的原因是2-3楼商铺经营状况不佳，认为车库购买的价格太高。被上诉人起诉具有将风险转嫁给上诉人的投机目的，一审法院支持被上诉人要求解除合同的诉讼请求，并要求上诉人承担了违约责任，就不能要求上诉人再赔偿被上诉人车库的办证费用。陈广东口头答辩称，1、我们要求维持原判。2、我们要求增加上诉人对我们造成的精神损失和经济损失进行补偿。陈广东向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令被告退还原告购房款（车库x栋Bx9）人民币227000元，该车库返还给被告，利息按年利率6％从2013年2月到2017年8月为4.5年×6％×227000元=61290元，合计288290元；退还住房（x栋x-x房）多支付的购房款3888.13元；合计292178.13元。二、原告缴纳的车库税金9080元由被告返还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月14日，原告陈广东与被告赣州恒丰房地产开发有限公司签订一份合同备案编号为20xxx6的《赣州市商品房买卖合同》，主要内容为：原告购买被告开发的位于宁都县梅江××大道疾××中心东侧“××”××商品房××套（建筑面积98.75㎡，套内面积86.04㎡），单价5326.2元／㎡，共计价款525962元。Bx9车库一个（建筑面积57.94㎡，套内面积25.55㎡），单价3918元／㎡，计价款227000元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，如产权登记面积与合同约定面积存在差异，双方同意按以下方式处理：（1）、面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（2）、面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按该房价款的0.5％支付违约金。面积误差比计算方法［（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积］×lOO％。买卖合同签订后，原告陈广东按合同约定通过支付现金和银行按揭的方式全部交清了购房款752962元，其中车库房款227000元，向宁都县地税局交纳车库税款9080元。2017年6月20日宁都县不动产登记局为原告陈广东颁发了赣（201x）宁都县不动产权第0xxx0号不动产登记权证，该权证显示：一幢411室住宅面积为98.02㎡；同月20日该局为原告陈广东颁发了赣（201x）宁都县不动产权第0xxx9号不动产登记权证，该权证显示：车库位于梅江南苑x幢Bx9，建筑面积48.98㎡。车库比合同约定面积少8.96㎡，面积误差比为15.46％；住房面积少0.73㎡。一审另查明，原告陈广东所购车库位于梅江南苑一幢地下一层Bx9位置，梅江南苑一幢地下一层现状为严重积水，无法正常使用。一审法院认为，原告陈广东与被告赣州恒丰房地产开发有限公司于2013年1月14日签订的《赣州市商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，具有法律效力，原、被告双方均应按商品房买卖合同的约定履行。该商品房买卖合同含原告购买被告位于梅江南苑的x栋x-x号住宅及梅江南苑的一栋地下一层Bx9车库两个部分，车库面积误差比达15.46%，且被告交付给原告的地下一层车库全部积水严重，无法正常使用，未能达到购买的使用目的。另，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。因此，原告陈广东要求被告赣州恒丰房地产开发有限公司退车库房款及住宅多支付的购房款的诉讼请求成立，一审法院予以支持，但退款数额以原、被告在订立的合同中约定的方式进行结算为准。原告因购买梅江南苑的一栋地下一层Bx9车向税务部门交纳税款9080元，因被告赣州恒丰房地产开发有限公司的过错造成退房，该税款损失理应由被告赣州恒丰房地产开发有限公司负担。原告的其它诉讼请求没有依据，一审法院不予支持。被告的辩解意见不能成立，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、被告赣州恒丰房地产开发有限公司返还原告陈广东车库房款227000元、住宅房款3888.13元；二、被告赣州恒丰房地产开发有限公司支付原告陈广东违约金1135元；三、原告陈广东将位于一栋地下一层车库Bx9返还给被告赣州恒丰房地产开发有限公司；四、被告赣州恒丰房地产开发有限公司支付原告陈广东损失9080元；五、驳回原告陈广东的其它诉讼请求。以上一、二、四项共计241103.13元，限被告赣州恒丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内付清。(标的款付至户名：宁都县人民法院，帐号:15×××92，开户行:中国工商银行宁都县xx支行)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5819元，由被告赣州恒丰房地产开发有限公司承担。本院二审期间，上诉人恒丰公司向法庭提交4张照片和1张光盘，证明事情发生之后，恒丰公司已经将案涉地下室整理完毕，现在可以正常使用。被上诉人的质证意见为：对照片和光盘的真实性有异议，车库位置是我购买的没有错，但车库实际状况与照片中反应的情况差别很大。车库现状与光盘中的现状不一致，照片及光盘中反映的车库现状是临时整改了一下去拍的，现在车库下面还有积水。本院经审查认为，被上诉人并未否认照片中的车库并非案涉车库，故本院对照片和光盘反应的车库的现状的真实性、合法性、关联性予以认定。二审经审理查明，恒丰公司对案涉车库的积水进行了处理。二审认定的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、被上诉人主张退还案涉车库的依据是否充分？2、被上诉人支付的办证费用是否应由上诉人负担？首先，双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第六条关于面积差异处理条款明确约定：“商品房交付后，如产权登记面积与合同约定面积存在差异，双方同意按以下方式处理：（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按该房款的0.5%支付违约金。”本案中，被上诉人办理的车库产权证登记的面积与合同约定的面积的误差比已达到15.46%，已经超出合同约定的3%的比例，故被上诉人提出退还车库，要求支付违约金的理据充分，这是被上诉人要求解除合同的主要原因。车库能否正常使用并不是被上诉人要求解除合同的主要原因。上诉人认为车库面积减少的原因系调整公摊系数造成的，车库实际使用面积并未减少。本院认为，被上诉人交纳购买车库的款项是按照包含车库公摊面积在内的建筑面积计算的，虽然车库的实际使用面积并未减少，但是如果车库公摊面积减少的话，车库的建筑面积自然会减少，被上诉人的利益也会遭受损失，故上诉人以此为由认为一审法院判处上诉人存在根本违约理据不充分的上诉理由不成立。其次，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。被上诉人一审起诉主张按照购车库款227000元为基数，按照年利率6%计算利息损失，实际上是要求对双方约定的按照房价款0.5%支付的违约金予以调高，故本案上诉人应赔偿的违约损失应以被上诉人的实际损失为限。而被上诉人用于办理车库产权证而支付的相关税费9080元应当视为被上诉人的实际损失，除此之外，被上诉人交纳的购买车库的227000元在被上诉人占用期间的利息损失也应视为被上诉人的损失，故被上诉人的实际损失已经超过按照购车库款0.5%计算的违约金1135元及办证费用9080元之和，一审法院考虑到双方合同履行情况及双方过错情况，判处违约金1135元和9080元作为被上诉人的损失，已经考虑了上诉人的利益。一审判决之后，被上诉人并未提出上诉，视为对一审判决的认可，故上诉人上诉要求不支付办证费用9080元的请求不成立。第三，被上诉人二审提出要求上诉人补偿其精神损失，因本案系合同纠纷，精神损失赔偿不属于合同纠纷的违约赔偿范围，且被上诉人一审并未提起反诉，不属于二审审理的范围，本院不予处理。综上所述，恒丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114元，由上诉人赣州恒丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王阿婷审 判 员  郑小兵审 判 员  赖国东二〇一八年四月二十三日书 记 员  廖勤勤代理书记员  管燕梅