辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终10442号
上诉人（原审原告、反诉被告）：朱晓峰，男，1974年12月17日出生，汉族，住沈阳市东陵区。
委托诉讼代理人：朱春光，辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨陆璐，辽宁成功金盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：泛华房地产开发（沈阳）有限公司，住所地沈阳市浑南新区沈营路9-1号7门。
法定代表人：黄振明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄卫涛，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李常华，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
原审第三人：沈阳市东陵区（浑南新区）音乐风量贩式演歌厅，住所地沈阳市浑南新区浑南西路8号泛华广场购物中心4层。
经营者：王淑敏。
委托诉讼代理人：朱春光，辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨陆璐，辽宁成功金盟律师事务所律师。
上诉人朱晓峰与被上诉人泛华房地产开发（沈阳）有限公司（以下简称泛华公司）、原审第三人沈阳市东陵区（浑南新区）音乐风量贩式演歌厅（以下简称音乐风演歌厅）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第02079号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹主审、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。
朱晓峰二审上诉请求：1、改判支持朱晓峰全部诉讼请求，驳回泛华公司全部反诉请求，或发回重审；2、上诉费用由泛华公司承担。主要理由：一、原判认定事实错误。1、原判认定双方租赁合同解除是基于泛华公司向朱晓峰送达解除合同通知错误。2、原判认定案涉房屋及场地存在电梯故障、公共卫生间损坏、KTV入口被封堵、商场内部装修等问题，但标的物瑕疵不足以证明泛华公司已丧失履行合同的能力错误。3、原判决支持泛华公司反诉请求错误。二、原审法院多次以朱晓峰与泛华公司之间与本次纠纷毫无关联的前案调解书来认定事实并作为定案依据错误。三、原审判决结果前后矛盾。补充：四、原审法院未对朱晓峰装修残值鉴定，亦未释明、告知对鉴定申请不予支持理由，属程序违法，导致事实认定不清。五、原审法院相同事实生效判决认定，泛华公司的装修行为为不适宜的，并对因装修导致停业商户负赔偿责任。六、原审法院对装修时间认定错误，与类案判决矛盾。七、出于对商场经营环境的特殊要求，本案《租赁合同》未约定被上诉人可以对商场进行装修、改建。被上诉人单方装修违反合同附随义务，朱晓峰行使同时履行抗辩权拒付租金并不违法。八、原审法院混淆“停业善后”与“持续经营”客观事实，认定事实错误。九、泛华公司行使解除权解除合同，亦应承担违约责任。
泛华公司二审答辩称，一、朱晓峰当庭补充上诉观点与之前提交上诉状不同，要求答辩期限。二、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，朱晓峰的上诉请求及理由缺乏事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。理由如下：1、泛华公司解除合同合法。朱晓峰未按合同约定支付租金，构成根本违约，且在泛华公司多次催交甚至起诉情况下仍未按调解书约定支付，在此情况下泛华公司申请强制执行，并在2015年7月6日发出解约通知合法，合同因朱晓峰违约行为解除。2、朱晓峰在合同解除情况下仍无理占用场地经营，造成泛华公司经营损失，支付占有费。3、朱晓峰提出鉴定残值问题，法院对鉴定有决定权，申请与本案无实质影响，鉴定无疑增加诉累。民事调解书明确约定，如果朱晓峰逾期未支付租金解除合同，装修损失由其自行承担，与泛华公司无关。
音乐风演歌厅二审陈述称，同意朱晓峰的上诉意见。
朱晓峰原审诉称：2011年10月26日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告租赁被告所有的位于沈阳市浑南区泛华广场购物中心四楼的部分区域用于经营KTV，面积1782平方米，租赁费3年内1.5元/天×平，4-6年内1.65元/天×平，租赁期限10年。2012年2月6日，双方签订《补充协议》，被告将新增四层430平商铺一同租于原告。合同签订之初，双方皆依约履行合同，直至2013年年中，被告怠于对商场进行维护，在出现重大故障，严重影响商场内商户运营的情况下仍然消极怠工。2014年直接对商场1-6楼无故进行大面积拆除，致使场内噪音、污染极其严重，2014年11月5日直接被沈阳市浑南区公安消防大队下发了查封决定，至此严重影响原告的客源，并给原告造成巨额经济损失。对被告的多起违约事实，原告分别向被告送达公函，内容如下：1、2013年6月27日及6月29日，被告无故将原告经营的KTV总闸拉下，致使原告服务器烧坏，停业4天；2、2014年2月，被告无故将卷帘门下放，将商场消防卷帘门和原告所在楼层的卷帘门全部下放，对区域进行关闭，严重影响原告经营；3、2014年3月4日，被告所属电梯停运，且多月不予维修，致使原告客人无法乘梯而不来消费，导致原告业绩严重下滑；4、2014年3月24日，被告所属大楼停电，致使原告客人直接退单，造成巨大损失；5、2014年3月，被告公共卫生间淌水，且多月不予维修，公共厕所无法使用；6、2014年8月14日，被告将KTV入口车辆停车位直接封住；7、2014年8月29日，因为被告电梯故障，直接导致原告客人被困在电梯里；8、2014年9月，被告突然在商场进行装修，导致巨大噪音，并且原告所处的店面被大量装修灰尘覆盖，严重影响原告经营；9、2014年11月5日，沈阳市浑南区公安消防大队对被告下发了查封决定书，因被告对楼体改造，多处损害，产生故障，严重影响公共安全，要求被告停业整顿，直接导致原告停业。对于上述问题，被告工作人员都予以签收，但未做任何答复。原告是承租方，在双方签订的《租赁合同》中已经明确约定，原告承租用于经营KTV，但被告未能给原告提供完善的经营环境，相反由于其逃避责任，拒对商场维护，消极怠工的行为，给原告造成了严重的经济损失，构成根本违约。因被告的违约行为无法实现合同目的，原告起诉，请求判令：1、解除原、被告于2011年10月26日签订的《租赁合同》、2012年2月6日签订的《补充协议》及其它2份租赁合同、1份物业服务委托合同；2、被告赔偿原告的装修损失600万元；3、被告赔偿原告支付员工的工资损失110万元；4、被告赔偿原告因停业无法完成酒厂业绩而损失的入店费80万元；5、由于被告的违约行为，原告不再向被告支付任何费用；6、被告返还原告向其支付的履约保证金10万元；7、被告因其违约行为向原告支付按照6个月租金标准计算的违约金551,490元；8、诉讼费由被告承担。
泛华公司原审反诉称：一、反诉原告与反诉被告就租赁位于沈阳市浑南区浑南西路8号泛华购物中心四楼部分物业签订租赁合同，双方之间形成租赁法律关系。1、反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》、《音乐风休闲吧租赁合同》、《泛华房地产开发（沈阳）有限公司与音乐风休闲吧补充合同》、《泛华房地产开发（沈阳）有限公司与音乐风量贩式演歌厅补充协议》，将反诉原告的总计面积为1936平方米的房屋租赁给反诉被告，同时双方签订《物业服务委托合同》，免费提供给反诉被告10平方米房屋作为办公使用。2、前述5份合同约定了租赁物的面积、用途、租金、违约责任等。二、反诉被告在合同履行过程中拖欠反诉原告租金及电费，反诉原告于2013年7月提起诉讼，双方于2014年2月20日达成调解，并由法院做出调解书。三、调解书生效后，反诉被告仍然拒绝支付拖欠的租金及电费，已经构成违约，反诉原告于2015年7月6日向反诉被告送达解除合同通知书，解除了双方之间的上述合同关系，同日反诉被告签收上述通知书，反诉原告单方解除合同的行为已经发生法律效力，双方之间的租赁合同及补充协议、《物业服务委托合同》等均已经解除。四、反诉被告违反合同约定的主要义务，已经构成实质性违约，应当按照合同约定向反诉原告承担违约责任，支付合同解除后的占用费用，并且自行承担腾退费用及因此造成的相关损失。反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》、《音乐风休闲吧租赁合同》、《泛华房地产开发（沈阳）有限公司与音乐风休闲吧补充合同》及《泛华房地产开发（沈阳）有限公司与音乐风量贩式演歌厅补充协议》、《物业服务委托合同》于2015年7月6日解除；2、反诉被告向反诉原告支付拖欠租金1,158,433.1元（暂计算至2015年8月6日）、电费171,403.1元（2014年10月15日至2015年8月6日）；3、反诉被告向反诉原告支付逾期支付租金的违约金950,446.59元，自逾期之日开始至实际给付之日止（暂计算至2015年9月17日）；4、反诉被告向反诉原告支付解除合同违约金2,326,866.4元；5、反诉被告向反诉原告支付因追缴租金而支出的律师费70,000元；6、反诉被告向反诉原告支付合同解除后租赁场地占用费491,616元，自2015年7月7日至反诉被告实际腾退之日止（暂计算至2015年9月17日）；7、反诉被告承担由于解除合同导致的一切损失及费用，包括但不限于装修损失、设备折旧、腾退房屋而产生的费用等；8、反诉被告承担本案诉讼费用。
原审法院查明事实：2011年10月26日，原、被告签订《租赁合同》，约定：被告将其所有的位于沈阳市浑南区的综合性商业项目泛华广场购物中心（以下简称“购物中心”，包括地下一层、地上六层）内第四层的部分区域（见附件一平面图所示，以下简称“租赁场所”）出租给原告使用，作为KTV业态的专业经营商；第1-1条租赁场所建筑面积1782平方米，为本合同项下的计租面积；第2-1条租赁场所的租赁用途为量贩式KTV及其配套产品、服务的经营，以及其经营所需的配套办公、库房。原告应在租赁场所统一以“音乐风量贩式演歌厅”作为品牌；第3-1条租赁期限为十租约年，自计租日起算；第4-1条双方确认2011年11月20日为进场日；第5-3条自进场日起，原告可在租赁期限内对租赁场所进行装修，并自行承担全部的责任和费用（包括但不限于施工过程中产生的责任和费用等）；第6-1条装修期为自进场日起算120个日历天。装修期内，原告无须支付租金及物业服务费，但应支付进场日其租赁场所发生的水、电等公用事业费、垃圾清运费、空调费、采暖费（如有）等各项费用；第7-1条除本合同另有约定外，自计租日起，原告应向被告交纳的租赁场所租金开始计算；第7-2条租金的计算标准为月租金=月租金标准×计租面积（如不满一个月的，则按实际天数计算租金，日租金的计算标准为日租金=月租金/30日）；第7.2.1条从第一至第三个租约年的月租金标准为1.5元/天×平方米（建筑面积）；第7.2.2条从第四个租约年至第六个租约年（含），每个租约年的月租金标准为1.65元/天×平方米（建筑面积），从第七个租约年至第九个租约年起（含），每个租约年的月租金标准为1.82元/天×平方米（建筑面积），从第十个租约年起（含），每个租约年的月租金标准为2元/天×平方米（建筑面积）；第7.3.1条原告应按季支付租金，应提前一个月，向被告一次性足额支付下个季度租金；第8-1条原告应在本合同签署后的7日内，向被告交纳10万元作为履约保证金；第8.2.1条如原告未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者原告违约造成被告损失的，被告可以从履约保证金中扣除相应金额，如履约保证金额度不足扣除的，原告仍应补足；第9-1条自进场日起，原告应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费，包括但不限于水、电、燃气、热力、通讯、有线电视等费用；第10-2条如果原告未按约定向被告支付或补交租金、物业服务费、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，原告应支付应付而未付金额千分之一的款项作为逾期付款违约金，延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，被告有权解除本合同；第14条租赁期限内，被告投资形成的新增资产所有权属于被告，原告投资于租赁场所或为使用租赁场所具备、维持正常使用功能及满足商业经营特殊需要而投入的装修、设备及其他附属物、附着物之所有权属于原告，本合同另有约定的从其约定；第18.4.1条被告依照约定解除合同（不可抗力除外）或原告单方面擅自解除合同的，且原告应按本合同约定承担违约责任，原告应在接到被告书面通知之日其20日内将租赁场所交还被告，并与被告和物业服务公司结清所有款项；第18.4.2条被告行使合同解除权，如果本合同解除时，原告实际租赁期限不满五个租约年（包括计租日前解除的情况）的，原告除承担本合同第18.4.1条责任外，还应向被告支付相当于24个月租金与履约保证金之和的违约金；第18.4.3条第2款前述计算违约金标准的“月租金”是指合同解除当月的月租金，如果合同解除当月尚未开始计租的，则以第一个租约年的月租金为准；第19.1.1条无论何种原因导致合同终止，原告均应在合同终止之日起20日内（以下称“交还期”）将被告交给原告保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还被告，并自行承担费用拆除、搬离由原告所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内原告安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该物品视为自合同终止后归被告所有），并将租赁场所恢复到符合原告最有一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态（正常使用及时间因素造成的合理损耗除外），以及保持租赁场所干净、整洁交还被告；第19.1.2条交还时双方对租赁场所及被告交付原告使用的所有的设施、设备进行验收，如有任何损坏，原告负责修复并承担相应费用，如有任何遗失或者造成的损坏无法修复时，原告应赔偿被告相应损失；第19.1.4条如在交还期届满后，原告未将其所有物品搬离的，视为原告放弃对该租赁场所内原告物品的所有权，被告有权依法处理，包括作为垃圾丢弃；第19.3.1条因租赁期限届满、被告违约或不可抗力引起的合同提前终止，被告在交还期限内不收取占用费，因原告违约导致合同提前终止，在交还期内，原告应按合同终止时的日租金标准及实际占用天数的乘积向被告支付占用费；第19.3.2条无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后原告仍未交还租赁场所的，原告应按合同终止时租金的两倍标准及实际天数向被告支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止；第23-2条被告有权将本合同中的部分或全部权利义务委托给物业服务公司代为行使和履行，无需再通知原告，原告应予以接受，不得异议，本合同中关于物业服务公司的权利，可直接由物业服务公司行使，无须被告再出具任何授权；第23-4条任何与本合同有关的通知均应当以书面形式并以传真或快递服务的方式送达至如下联系方式（原、被告确认该等联系方式均为正确并可以有效送达），原告通讯地址沈阳市东陵区五三乡浑河堡村28组11号，被告通讯地址沈阳市浑南区三义街10号。倘若任何一方变更联系方式时，应及时以书面形式通知对方，并在对方签收确认后方为有效，如前述联系方式不准确或无法有效送达或一方联系方式发生变更未按前述约定有效通知对方的，则由此而引发全部责任和损失均由该方自行全部承担，且对方的所有通知均视为已合法送达。原告确认租赁期限内，租赁场所也是其有效通知地址。该合同附件一为租赁场所平面图。附件二为进场确认书，原、被告确认于2011年10月28日对租赁场所的进场条件进行了验收，租赁场所以基本符合《租赁合同》约定的初步装修进场条件，双方同意交接，原告按《租赁合同》约定，于2011年11月20日进场装修，确保租赁场所在2012年3月20日对外开业。
2012年3月21日，原、被告签订《补充协议》，约定：第1条被告将泛华广场购物中心建筑物中4层430铺位、面积共32平方米（详见铺位图附件一）出租给原告使用；第2条交铺标准以现场实际情况交付；第3条该铺位仅作为音乐风量贩式演歌厅的办公室使用；第4条租赁期限10年，自2012年3月20日起至2022年3月19日，2011年11月20日至2012年3月19日为原告免租装修期，免租期为4个月，2012年3月20日至2012年6月19日为原告营运免租期，免租期为3个月，租金中已包含空调供暖制冷费用及物业费；第5条租金标准原告自2012年3月20日至2015年3月19日租金标准为1.5元/天/平方米，年租金为17,520元，自2015年3月20日至2018年3月19日，租金标准为1.65元/天/平方米，年租金为19,272元，自2018年3月20日至2021年3月19日，租金标准为1.82元/天/平方米，年租金为21,258元，自2021年3月20日至2022年3月19日，租金标准为2元/天/平方米，年租金为23,360元；第6条原告在本协议签订后7日内向被告支付首季租金4,380元；第7条本补充协议及附件均为《租赁合同》不可分割的部分，两者内容如有冲突，以本协议条款为准，本补充协议未约定的，按《租赁合同》条款执行。
2011年12月9日，原、被告签订《音乐风休闲吧租赁合同》，约定：第2.1条被告将其所有的坐落在沈阳市浑南区浑南西路8号的泛华广场购物中心建筑物中四层432A/432B号房屋或场地（以下简称“房屋或场地”）出租给原告使用；第2.2条实用面积共计62平方米（详见房屋或场地位置及面积平面图附件，具体面积以现场实际测量为准）；第2.3条交付标准现状交铺（格栅吊顶、玻璃门、瓷砖地面）；第3.1条租赁房屋或场地仅用于原告进行音乐风休闲吧的食品及水吧所规定的经营活动；第4.1条租赁期限5年，自2012年1月1日起至2017年12月31日止（租赁期不含免租装修期，原告无免租装修期，2012年1月1日为起租日）；第5.1条合同租赁期内，租金按实用面积计算，首年、次年及第三年2元/天/平方米，每年租金总计45,260元，第四年2.3元/天/平方米，每年租金总计53,049元，第五年2.63元/天/平方米，每年租金总计59,517元；首季租金在原告进场的前一个月支付给被告，之后每次提前一个月支付下一个季度的租金；第7.1条本合同签署后，原告还需在每月支付租金的同时支付管理费，包括在被告的购物中心规定的营业时间内向房屋或场地和公共区域提供中央空调的费用，以及向公共区域提供水、电、清洁、保安、厨艺、房屋或场地管理和维修等服务所需的费用；第7.2条原告应于每月第一日（到期日）当日或之前根据付款通知单向被告的购物中心支付原告使用房屋或场地而发生的相应的电费、水费、煤气费、通讯费等；第7.4条倘若原告未能支付本合同及本合同规定的任何应付款项，包括但不限于租金、管理费、逾期付款违约金、损害赔偿金等，原告应承担被告为追讨欠款所发生的相关费用（例如手续费、诉讼费、仲裁费用和律师费等），所指欠款应每天按逾期支付的全部款项的1.5%支付利息；第13.2条安装额外设施时，被告有权自行或准许任何其他人，在建筑物中或在建筑物的任何部分当中、或在附近土地上建造的建筑物内，进行任何改建、拆除、翻新、或扩建工作，亦可变动或改建建筑物内的走廊、通道、或公共区域；第14.2.5条因被告改建或改造建筑物或其他任何部分，造成房屋或场地或公共区域不能使用，或造成被告提供的服务水准下降，原告同意被告无需向原告承担任何责任；第14.2.6条火灾、水灾、机件故障、爆炸、溢漏、水淹、异味、烟气、通讯故障、公共设施故障等引起的原告损失；第15.5.1条原告拖欠应付租金或其他其他应付费用3个星期以上，且在收到被告要求其纠正违约的通知后7天内，未予纠正，被告有权解除合同；第16.1条在租赁期内，如原告出现了上述第15.5条的违约行为，被告有权单方面解除本合同，收回房屋或场地，由此造成被告损失的，原告应据实予以赔偿；第16.4条本合同租赁期满或被解除后双方权利义务提前终止时，原告应于7日（包括公共节假日）内将其所属物品全部搬离房屋或场地，并将房屋或场地恢复原状，否则即被视为已经放弃其在该物品中享有的权利，且被告有权处置该物品。原告应承担被告为清除上述物品发生的支出以及将房屋或场地修复原状的费用。如原告逾期交还房屋或场地，则每逾期一天，应向被告支付原日租金3倍的违约金；第18条租赁期满或提前终止时，原告应搬离其全部财产和装置，将房屋或场地恢复原状，并使之具备良好、清洁和适于出租的状况及条件，原告应以房屋或场地的“现状”和良好、清洁和适于出租的状况及条件将房屋或场地交还被告，被告有权保留房屋或场地的全部装置而无需向原告作出补偿；第18.2条租赁期满或提前终止时，倘若原告未按上款规定的要求交还无人占据的房屋或场地，则原告应继续支付自本合同终止日第二日起，至其全部办妥有关交还无人占据的房屋或场地的所有手续之日止的应付租金和其他费用，同时原告亦必须赔偿被告因未能按时交还无人占据的房屋或场地而发生的全部损失或损害；第18.3条租赁期满或提前终止时，原告无权要求被告赔偿其因装修房屋或场地而发生的任何费用和支出或原告发生的搬迁费；第26条按本合同条款发出的通知须采用书面形式，并下述地址发出，原告地址沈阳市东陵区五三乡浑河堡村28组11号或原告书面通知的其他人员、公司，被告沈阳市浑南区三义街10号，双方确定通知有效送达的方法经专人送交的通知应于专人送交当日视为有效送达，经邮件发出的通知应于寄出日后第5日视为有效送达。
2012年，原、被告签订《音乐风休闲吧补充合同》，约定：第1条修订《音乐风休闲吧租赁合同》中租赁期限，“租赁期限5年，自2012年1月1日起至2017年12月31日止”更改为“租赁期限5年，自2012年1月1日至2016年12月31日止”；第2条增加租赁面积，被告同意位于商场四层433铺60平方米出租给原告；第4条《音乐风休闲吧租赁合同》是本补充合同存在的前提，原告违反《音乐风休闲吧租赁合同》规定的义务，经被告催告后十日内，原告仍不纠正的，被告有权单方解除本补充合同。原告违反《音乐风休闲吧租赁合同》规定的义务达到根本违约或其他具有单方解除合同情形时，被告无须催告可直接单方解除该补充合同；第5条新增房屋或场地使用期限2013年1月1日至至2016年12月31日，租赁期4年；第6条合同租赁期内（自签约之日起）租金按租赁面积计算，首年、次年收取2元/年/平方米，首年、次年租金总计4.38万元，第三年收取2.32元/年/平方米，第三年租金总计5.037万元，第四年收取2.632元/年/平方米，第四年租金总计57,597元；第8条原告不得擅自停止营业活动，因其擅自停止营业，经被告催告纠正后十日内，原告仍未纠正的，被告有权单方解除本协议；第12条本补充合同期限届满或提前终止、单方解除合同的，原告应于上述期限届满之日起十日内，自主搬离租赁房屋或商铺，因原告怠于撤场，被告有权在约定的本条十日后向原告收取占有使用费、物业管理费、违约金及逾期利息，标准按本补充协议第8条约定计算；第13条原告有违反《音乐风休闲吧租赁合同》及本补充协议约定的，被告有权无偿收回433铺位，因此造成的损失原告自行承担，造成被告损失的，原告应负赔偿责任；第15条本补充协议及附件均为《音乐风休闲吧租赁合同》不可分割的部分，本补充协议未约定的，按《音乐风休闲吧租赁合同》条款执行。
2012年，原告与沈阳泛华商业物业管理有限公司（以下简称“泛华物业公司”）签订《物业服务委托合同》，约定：泛华物业公司将其合法拥有的房屋或场地物业服务权授权给原告使用，原告在授权范围内对该房屋或场地行使物业管理权；第1条经原告申请并保证履行2011年10月26日签订的《租赁合同》约定义务、保证租赁合同期限内正常营业、按约支付租金及其他费用的前提下，泛华物业公司同意L01铺使用面积10平方米的物业管理权限委托原告管理，并在管理期限内免费使用该房屋或场地；第3条《租赁合同》是本合同存在的前提，原告违反租赁合同规定的义务，经泛华物业公司催告后十日内，原告仍不纠正的，泛华物业公司有权单方解除本合同；原告违反租赁合同规定的义务达到根本违约或其他具有单方解除合同情形时，泛华物业公司无须催告可直接单方解除本合同；第4条物业管理权委托权限与《租赁合同》一致；第9条本合同期限届满或提前终止、单方解除合同的，原告应于上述期限届满之日起十日内，自主搬离租赁房屋或商铺，因原告怠于撤场，泛华物业公司有权在约定的本条十日后向原告收取占有使用费、物业管理费、违约金及逾期利息，标准按《租赁合同》约定计算；第10条原告有违反《租赁合同》或本合同约定的，泛华物业公司有权无偿收回L01铺位，因此造成的损失原告应负赔偿责任。
《租赁合同》、《补充协议》、《音乐风休闲吧租赁合同》、《音乐风休闲吧补充合同》签订后，被告将上述合同约定的房屋和场地交付原告。2012年9月4日，第三人取得个体工商户营业执照，经营场所位于沈阳市浑南区浑南西路8号泛华广场购物中心4层，即上述合同约定的房屋和场地。
2013年7月3日，被告主张原告于2011年11月20日使用《租赁合同》场地，经营KTV业务，于2012年3月20日使用《补充协议》租赁场地，但仅向其支付40万元租金，为确认其2013年6月17日向原告送达的解除《租赁合同》及《补充协议》的通知合法有效，原告向其支付租金、电费、迟延支付租金及电费的违约金、占用费、解除合同违约金等，诉至原审法院。经原审法院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、朱晓峰于2013年11月10日还泛华房地产开发（沈阳）有限公司10万元（已支付）；二、朱晓峰于2014年3月10日、4月10日、5月10日、6月10日、7月10日、8月10日、9月10日、10月10日、11月10日、12月10日每月还泛华房地产开发（沈阳）有限公司10万元；三、朱晓峰于2015年1月10日还泛华房地产开发（沈阳）有限公司129,793.78元；四、朱晓峰与泛华房地产开发（沈阳）有限公司签署的《租赁合同》中租赁期限延长31日至2022年4月19日，延长期限内的租金冲抵截至本协议生效时因泛华房地产开发（沈阳）有限公司过错致使朱晓峰遭受的全部损失；五、朱晓峰未依约偿还任意一笔欠款或支付租金、电费等各项费用的，视为朱晓峰违约，未足额支付任一笔费用超过15日的，泛华房地产开发（沈阳）有限公司有权解除双方租赁关系，并有权要求朱晓峰一次性偿还全部欠款（含欠款期间的违约金508,690元）、租金以及其他应交费用；六、因朱晓峰违约导致泛华房地产开发（沈阳）有限公司行使解除权而造成的一切损失（包括但不限于装修损失、设备折旧等）由朱晓峰自行承担；朱晓峰在接到泛华房地产开发（沈阳）有限公司解约通知后15日内，将租赁房屋恢复原状并交还泛华房地产开发（沈阳）有限公司，逾期需承担占用费以及按照双方租赁合同承担违约责任，计算标准比照租金；七、双方无其他争议。原审法院于2014年2月20日制作[2013]东陵民二初字第383号民事调解书，对上述协议予以确认，并于同日向双方送达。另，上述协议第一项至第三项，朱晓峰向泛华房地产开发（沈阳）有限公司支付款项总计1,229,793.78元，系2012年1月1日-2013年10月31日租金及2012年1月1日-2013年6月26日电费。2014年3月10日、3月18日，原告分别向被告支付5万元，共计10万元。2014年4月14日、4月17日，原告分别向被告支付3.8万元、3.2万元，共计7万元。2014年5月15日，原告分2次分别向被告支付2万元、3万元，共计5万元。2014年6月17日，原告向被告支付2万元。以上款项系原告为履行调解书向被告支付，不包括调解书第一项确认的原告已向被告支付的10万元。2015年1月，被告申请执行，因原告暂无财产可供执行，原审法院2015年6月11日做出[2015]浑南执字第546号民事裁定书，裁定：撤回[2015]浑南执字第546号的执行申请，待朱晓峰有可供执行财产时再予回复执行。2015年7月，被告再次申请执行，因“泛华房地产开发（沈阳）有限公司已于2015年1月26日向原审法院申请执行该调解书的第二、三、五项内容，原审法院已受理。申请执行人又于2015年7月21日再次向原审法院申请执行的事项属于重复申请，且申请的其它申请执行内容与生效法律文书确定的内容不一致”，原审法院2015年12月15日做出[2015]浑南执字第02079号民事裁定书，裁定：驳回泛华房地产开发（沈阳）有限公司的执行申请。
依据《租赁合同》、《补充协议》、《音乐风休闲吧租赁合同》、《音乐风休闲吧补充合同》的约定，2014年3月1日-2014年12月31日日租金为2,965元[1.5元×（1782平方米+32平方米）+2元×（60平方米+62平方米）]，2015年1月1日-2015年3月19日日租金为3,001.6元[1.5元×（1782平方米+32平方米）+2.3元×（60平方米+62平方米）]，2015年3月20日-2015年8月6日日租金为3,273.7元[1.65元×（1782平方米+32平方米）+2.3元×（60平方米+62平方米）]。2014年4月1日、4月4日，原告分别向被告支付5.4万元、1.6万元，共计7万元，系2014年3月租金，3月租金欠付21,915元（2,965元×31天-7万元）]。2014年5月4日原告分2笔分别向被告支付69,500元、10,500元，2014年5月11日原告向被告支付8,950，共计88,950元，系2014年4月租金。2014年6月10日，原告向被告支付91,915元，系2014年5月租金。2014年7月7日原告分2笔分别向被告支付1.3万元、4万元，7月14日原告分2笔分别向被告支付1.5万元、2.095万元，共计88,950元，系2014年6月租金。自2014年7月起原告未向被告支付租金。原告尚欠2014年10月15日-2015年8月6日期间电费171,403.1元。
2014年2月11日-2014年12月12日，第三人多次向被告发函，提出电梯故障、公共卫生间损坏、KTV入口被封堵、商场内部装修影响KTV经营等问题。2014年8月，被告开始对泛华广场购物中心内部进行改造。因包括第三人经营场所在内的被告单位“疏散指示标示损坏；消防自动控制无法实现，控制器存在故障和误报；中庭内及周边感烟探测器探头拆除损坏；1-6层中庭装修改造，管网无水，处于故障状态；因施工停用喷淋；中庭周边防火卷帘损坏，失去消防功能。消防设施未保持完好有效，不及时消除火灾隐患可能严重威胁公共安全”，2014年11月5日，沈阳市公安局浑南区消防公安大队对被告下发临时查封决定，查封商场大门及商铺外门、场所范围为整体，查封期限2014年11月5日14时-2014年12月4日14时。查封期限届满后，第三人恢复了经营。
2015年5月11日，尚振威以沈阳市东陵区（浑南新区）音乐风量贩式演歌厅为被告，主张沈阳市东陵区（浑南新区）音乐风量贩式演歌厅自2014年6月开始不能完成销售啤酒的任务，要求其返还进店费10万元、支付违约金25.65万元，诉至原审法院，双方自愿达成如下协议：一、沈阳市东陵区（浑南新区）音乐风量贩式演歌厅于2015年6月30日前一次性返还尚振威进店费10万元并支付违约金10万元；二、双方就本案无其他纠纷。原审法院[2015]浑南民三初字第413号民事调解书对上述协议予以确认。2015年9月，沈阳金茅伟业商贸有限公司以沈阳市东陵区（浑南新区）音乐风量贩式演歌厅为被告，主张沈阳市东陵区（浑南新区）音乐风量贩式演歌厅自2014年6月开始不能如约完成销售任务，要求其返还进店费12万元、支付违约金501,984元，诉至原审法院。原审法院于2015年11月做出[2015]浑南民三初字第00782号民事判决书，判决：一、沈阳市东陵区（浑南新区）音乐风量贩式演歌厅于判决生效之日起10日内向沈阳金茅伟业商贸有限公司返还进店费12万元；二、沈阳市东陵区（浑南新区）音乐风量贩式演歌厅于本判决生效之日起10日内向沈阳金茅伟业商贸有限公司支付利息（以12万元为基数，自2014年7月1日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回沈阳金茅伟业商贸有限公司其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。
2015年7月5日，被告以EMS快递向原告发出《关于解除与朱晓峰签订的租赁合同的通知》，主要内容原告“没有完全按调解书的规定履行支付租金及其他费用的义务，截止今日，共计拖欠调解书项下的租金889,793.78元，违约金508,690元，以及支付迟延履行期间的债务利息（按照实际给付日期计算），以及案件受理费12,523元。同时自2014年3月至2015年6月30日，您仍未依据双方签订的租赁合同支付租金等相关费用，共计拖欠租金80.36万元、物业服务费33.48万元、违约金（逾期支付的违约金按照实际支付日期另行计算）。被告已多次对上述费用进行催缴，但原告至今仍未予支付。被告依据[2013]东陵民二初字第383号民事调解书的规定，解除双方于2011年10月26日签订的《租赁合同》、《物业服务委托合同》、2012年2月6日签订的《补充协议》、2011年12月9日签订的《音乐风休闲吧租赁合同》，终止双方的租赁合同关系。同时要求原告务必在接到本通知之日起15日内按民事调解书的规定将租赁房屋恢复原状并交付被告，一次性付清民事调解书项下的欠款，并按合同约定支付场地占用费等”。2015年7月6日原告收到该《关于解除与朱晓峰签订的租赁合同的通知》。针对上述通知，2015年7月20日，第三人向被告送交《意见函》，提出“1、我方不按期交纳房租是被告原因造成的，不同意解除合同。被告未按约定为返还广场内的商户提供良好的经营环境，多次对商场进行改造，造成场内商户无法正常经营。此外广场内消防设施不合格，被消防支队将整个商场全部进行了查封，时间长达半年之久，被告未对商户进行合理解释及赔偿。2、我方先后投入一千多万对场地进行装修，被告在未通知情况下，私自对商场进行改造，造成我方无法经营，已经无法完成与供货方签订的协议，供货方已经将我方起诉。如被告强行解除合同，我方要求被告对上述损失如数进行赔偿”。
2015年8月下旬，被告对泛华广场购物中心进行室内外整体装修改造，造成第三人营业区域内严重安全隐患，且多次停电、停水，已不能正常经营。
原告起诉来院。
原审法院认为，《租赁合同》、《补充协议》、《音乐风休闲吧租赁合同》、《音乐风休闲吧补充合同》是原、被告在平等、自愿基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。
[2013]东陵民二初字第383号民事调解书第二、三项约定的是原告陈欠被告的2012年1月1日-2013年10月31日租金及2012年1月1日-2013年6月26日电费，原告陈欠租金及电费的行为与调解书送达后被告装修改造泛华广场购物中心无关，且双方已经对被告截至调解书生效时的过错致使原告遭受的全部损失做出了约定（调解书第六项），原告未按调解书第二、三项约定履行，即应承担调解书第五、六项规定的违约责任。原告提供的现有证据只能证明自2014年2月中旬至2014年11月5日被查封前，及2014年12月5日第三人恢复经营后至2015年7月6日被告收到《关于解除与朱晓峰签订的租赁合同的通知》期间，涉案房屋及场地存在电梯故障、公共卫生间损坏、KTV入口被封堵、商场内部装修等问题，但以上标的物瑕疵不足以证明被告已丧失或可能丧失履行合同的能力，故原告提出其不向被告支付租金系履行不安抗辩权的主张，原审法院不予采信。
原告不履行[2013]东陵民二初字第383号民事调解书第二、三项规定义务，应承担调解书第五项规定的违约责任，被告因此享有合同解除权。依照《租赁合同》第19.3.2条“原告确认租赁期限内，租赁场所也是其有效通知地址”的约定，被告于2015年7月5日发出的《关于解除与朱晓峰签订的租赁合同的通知》，原告已于次日收到，《租赁合同》、《补充协议》、《音乐风休闲吧租赁合同》即解除。原告租赁涉案房屋及场地是为经营沈阳市东陵区（浑南新区）音乐风量贩式演歌厅，具有整体性，根据《音乐风休闲吧补充合同》第4条约定，该《音乐风休闲吧补充合同》同时解除。依照调解书第六项规定，原告要求被告赔偿其装修损失600万元、员工工资损失110万元、因停业无法完成酒厂业绩而损失的入店费80万元的诉讼请求，原审法院不予支持。且，原告就该三项诉请主张的数额提供的证据不足。[2015]浑南民三初字第413号民事调解书、[2015]浑南民三初字第00782号民事判决书虽已发生法律效力，但原告未举证证明其已履行了该调解书和判决书确定的义务及履行数额。
原告诉请的“由于被告的违约行为，原告不再向被告支付任何费用”的诉讼请求及反诉原告诉请的“反诉被告承担由于解除合同导致的一切损失及费用，包括但不限于装修损失、设备折旧、腾退房屋而产生的费用等”的反诉请求不明确，原审法院不予审理。原告提供的证据2收款收据，能够证明付款单位系“音乐派对”，收款事由系“装修押金”，金额“陆仟元整”，不能证明其已向被告交纳履行保证金10万元，更不论被告是否应返还问题，原审法院对原告要求被告返还履约保证金10万元的诉讼请求不予支持。因原告未按[2013]东陵民二初字第383号民事调解书规定义务履行，此后未按合同约定期限向被告支付租金，构成违约，其诉请的被告因其违约行为向原告支付按照6个月租金标准计算的违约金551,490元的诉讼请求无事实及法律依据，原审法院不予支持。
关于反诉原告诉请的要求反诉被告支付拖欠2014年3月1日-2015年7月6日租金1,158,433.1元及2014年10月15日-2015年8月6日电费171,403.1元的诉讼请求，2014年11月5日-2014年12月4日反诉原告被有关部门查封，非反诉被告及第三人过错导致，此期间第三人无法营业，即反诉原告向反诉被告提供的租赁房屋及场地不具备使用功能，反诉被告不应向反诉原告支付此期间的租金及逾期支付租金的违约金；2014年12月12第三人向被告发出的公函足证第三人在查封期限届满后已经恢复经营。故反诉被告应依照合同约定向反诉原告支付2014年3月尚欠租金21,915元及2014年7月-2015年7月6日期间租金（扣除2014年11月5日至2014年12月4日），2014年10月15日-2015年8月6日期间电费171,403.1元。
反诉被告未按《租赁合同》第7.3.1条、《音乐风休闲吧租赁合同》第5.1条约定期限向反诉原告支付2014年3月至2015年7月6日租金（扣除2014年11月5日-2014年12月4日），构成违约，但《租赁合同》第10-2条、《音乐风休闲吧租赁合同》第7.4条约定的违约金及利息标准过高，且反诉原告未举证证明因反诉被告逾期或未支付租金给其造成的实际损失，违约金应适当减少。
合同解除后，反诉被告未及时腾退涉案房屋及场地，依照[2013]东陵民二初字第383号民事调解书第六项规定，应自2015年7月22日起支付占用费，但反诉原告自2015年8月下旬开始对泛华广场购物中心进行室内外整体装修改造，涉案房屋及场地已不能满足《租赁合同》第2-1条约定用途，此后反诉被告不应再行支付占用费，故反诉被告向反诉原告支付占用费的期间为31天。《租赁合同》、《补充协议》、《音乐风休闲吧租赁合同》、《音乐风休闲吧补充合同》虽因反诉被告违约解除，但此后一个月涉案房屋及场地因反诉原告原因不再具备约定用途，即未因合同解除给反诉原告造成租金及其他损失，故反诉原告主张的解除合同违约金2,326,866.4元，原审法院不予支持。反诉原告诉请反诉被告支付因追缴租金而支付的律师费7万元的诉讼请求，因证据不足，原审法院不予支持。
2012年《物业服务委托合同》是原告与泛华物业公司签订，合同主体并非本案当事人，原审法院在本案中不予审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，第九十三条第二款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条，第二百二十六条之规定，原审法院判决：一、反诉原告泛华房地产开发（沈阳）有限公司与反诉被告朱晓峰2011年10月26日签订的《租赁合同》、2012年3月21日签订的《补充协议》、2011年12月9日签订的《音乐风休闲吧租赁合同》、2012年签订《音乐风休闲吧补充合同》于2015年7月6日解除；二、反诉被告朱晓峰于本判决生效之日起15日内，将前款《租赁合同》、《补充协议》、《音乐风休闲吧租赁合同》、《音乐风休闲吧补充合同》约定的房屋及场地恢复原状，交还反诉原告泛华房地产开发（沈阳）有限公司；三、反诉被告朱晓峰于本判决生效之日起15日内，一次性支付反诉原告泛华房地产开发（沈阳）有限公司2014年3月尚欠租金21,915元，2014年7月1日-2015年7月6日期间（扣除2014年11月5日-2014年12月4日）租金1,047,568.1元；四、反诉被告朱晓峰于本判决生效之日起15日内，一次性支付反诉原告泛华房地产开发（沈阳）有限公司2014年10月15日-2015年8月6日期间电费171,403.1元；五、反诉被告朱晓峰于本判决生效之日起15日内，一次性支付反诉原告泛华房地产开发（沈阳）有限公司2015年7月22日-2015年8月21日期间房屋及场地占用费101,484.7元；六、反诉被告朱晓峰于本判决生效之日起15日内，支付反诉原告泛华房地产开发（沈阳）有限公司逾期支付2014年3月-2015年7月6日租金的违约金，以每季度应付租金为基数（2014年第四季度应付租金扣除2014年11月5日-2014年12月4日期间），自2013年12月1日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，于每年的3月1日、6月1日、9月1日、12月1日起分段计付，至本判决确定的给付之日止；七、驳回原告朱晓峰的诉讼请求；八、驳回反诉原告泛华房地产开发（沈阳）有限公司的其他反诉请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71,660元，由原告朱晓峰负担。反诉费23,991元，由反诉原告泛华房地产开发（沈阳）有限公司负担17,491元，反诉被告朱晓峰负担6,500元。反诉费172元退回反诉原告泛华房地产开发（沈阳）有限公司。
本院认为：原审判决认定基本事实不清，应予发回重审，理由如下：
双方就前期租金给付达成调解后继续履行租赁合同，虽然调解书约定朱晓峰如未按约定支付租金，泛华公司有权解除合同，朱晓峰自行承担损失等。但此后出现商场整体装修改造以及消防不合格被查封等，对泛华广场的客流量及经营环境造成不利影响，故而对音乐风演歌厅的经营造成一定影响，应系双方达成调解后出现的新情况，故不应仅以调解书约定评判租赁合同解除的责任承担。通过朱晓峰与泛华公司后续履行租赁合同期间的往来函件内容，朱晓峰一直就出现影响经营的诸多问题向泛华公司反映，并要求减免部分租金及费用等，泛华公司并未就函件反映出的问题给予解决，是否也是导致合同解除的重要原因。因此，泛华公司是否应对租赁合同未能继续履行承担一定的责任，是否应当对租赁房屋现有装修损失承担部分赔偿责任，原审法院应予重新审查认定，并注意类案的裁判尺度问题。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第02079号民事判决书；
二、发回沈阳市浑南区人民法院重审。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一七年一月十八日
书 记 员 郑金玲
本案裁定所依据的相关法律
第一百七十条第一款第（三）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；