北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0116民初3658号
原告：彭晓静，女，1983年4月14日出生，满族，居民，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：彭玉飞，北京智勇律师事务所律师。
被告：刘会敏，女，1967年8月29日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：肖丽建，北京王晓玉律师事务所律师。
原告彭晓静与被告刘会敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭晓静的委托诉讼代理人彭玉飞，被告刘会敏的委托诉讼代理人肖丽建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭晓静向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告继续履行原、被告双方于2016年12月21日签订的《房屋买卖居间合同》。二、请求依法判决被告协助原告将坐落于北京市怀柔区迎宾中路×号楼×单元×号房屋办理过户手续，相关税费由被告承担。三、请求依法判决被告返还原告相关税费200000元。四、请求依法判决被告承担违约金260000元。五、请求依法判决被告支付原告居间服务费52000元。六、本案的诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：原告于2016年12月21日通过和谐置家（北京）房地产经纪有限公司介绍购买了被告坐落于北京市怀柔区迎宾中路×号楼×单元×的房屋，并且签订了房屋买卖居间合同。合同中明确记载该房屋未设定抵押等情况，签订合同时约定房屋的价值为260万元，并且一次性支付房款。当日原告的亲属彭兴军、彭桂云等人通过银行转款的形式将260万元房款交付给和谐置家公司。同时和谐置家公司为原告出具了收据三张。签订合同后，中介公司称被告因为自己名下还有其他房产，同意配合完成该房产的满五唯一条件，于是原告就回家等被告交房办理相应的过户手续，但被告始终没有配合将房屋满足满五唯一的条件。原告多次通过中介了解相应的情况，被告总是以各种理由推脱。2017年5月，中介公司通知原告过户并与被告洽谈相关过户事宜。被告要求原告提前支付相应的税费才配合办理相关的过户手续，费用为20万元。原告迫于无奈，于2017年5月3日通过银行转账的形式支付给被告20万元税款，但是至今被告也未配合原告进行房屋过户。被告于2017年5月与原告办理了相应的网签手续及行政审批手续，并于2017年4月份将上述房屋交付给原告，原告一直居住至今。2017年11月，原告才得知，被告于2016年12月26日将上述房屋抵押给北京富安小额贷款有限公司，并且办理具有执行效力的债权文书，现在无法办理过户手续。原告向北京市公安局怀柔分局报警，现怀柔分局已经受理该案。2018年1月，原告得知北京富安小额贷款有限公司依法向北京市怀柔区人民法院申请强制执行，并且怀柔法院对上述房屋进行了查封，现无法办理产权过户登记，后原告提起案外人执行异议，要求中止对涉诉房屋的执行，依法解除房屋的查封。怀柔法院于2018年3月5日作出执行裁定书，依法支持原告的执行异议申请，对涉诉房屋进行了中止执行以及查封。在该裁定的法定起诉期内，北京富安小额贷款有限公司依法向法院提起执行异议之诉。开庭审理后，被告将所有欠款全部还清，双方于2018年5月9日对上述房屋进行了解除抵押登记。原告与被告之间的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，应系合法有效。合同签订后原告已经按照合同约定的时间将全部房款支付给被告，没有出现任何拖延，且被告于2017年4月已经将上述房屋交给原告，原告已经合法占有该房屋，被告也配合办理了相应的网签手续，原告没有任何违约行为，而是被告违反合同约定，在明知自己房屋出售的情况下，又将房屋进行借款抵押登记，其行为严重违约，侵害了原告的合法权益。故此原告诉至法院。
被告刘会敏辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告违反买卖合同约定，私自将房款交于中介方和谐置家公司，被告没有收到任何房款，没有实现出售房屋的合同目的，故不同意继续履行合同和办理过户手续。2、合同约定，房屋税费由买受方承担，原告要求被告承担税费无依据。3、原告主张返还的20万元是双方约定补交的房款，因为和谐置家公司将房款约定为2.1万/平米，明显低于市场价，所以后期补交房款，故不同意退还。4、不同意支付违约金，原告违约将房款交付和谐置家，是原告违约在先，而且合同关于逾期办理过户的违约责任约定不明。5、不同意支付居间服务费，此费用应由原告向和谐置家公司支付，和谐置家公司没有将房款交付被告，被告不存在任何违约情形，原告主张被告支付居间费没有依据，应该向和谐置家公司主张。6、不同意支付财产保全费。
本院经审理认定事实如下：2016年12月21日，原告彭晓静（买受方，乙方）与被告刘会敏（出售方，甲方）及和谐置家（北京）房地产经纪有限公司（居间方，丙方，以下简称和谐置家公司）签订房屋买卖居间合同。合同约定如下：……第二部分房屋买卖合同：第一条买卖房屋的基本情况：1、房屋坐落：北京市怀柔区迎宾中路×号楼×单元×（以下简称涉诉房屋）；……3、房屋所有权人刘会敏，房屋所有权证编号：X京房权证怀字第XX**号。……第二条房屋价格约定：1、甲、乙双方约定房屋成交价格为260万元；2、本次房屋交易过程中甲、乙双方应交税费由乙方承担……第三条房款支付方式：1、乙方全款购房且甲、乙双方一致同意按以下方式划转房款：①乙方于2016年12月21日向甲方交购房首付款260万元。……第四条办理产权过户：甲、乙双方应当于丙方通知之日起3个工作日内到房屋权属登记部门办理房屋产权过户手续。第五条甲、乙双方的权利义务规定：1、甲方的权利与义务：……②甲方有按合同约定取得购房定金及全部房款的权利；……⑤甲方有如期配合乙方办理银行贷款、产权过户的义务；……2、乙方的权利与义务：……③乙方有按合同约定支付购房定金及全部房款的义务；第六条违约及违约责任：1、本合同签订后，若甲方反悔，不再继续履行本合同之约定，视为甲方违约。则甲方双倍返还乙方购房定金（以实交定金为准），如已收房款或已做资金监管，以上述款项的20%支付违约金且甲、乙双方应支付给丙方的全部佣金均由甲方承担。……4、逾期办理产权过户责任：甲、乙双方未按合同约定期限办理房屋产权过户的（①和②不做累计）①逾期15日内，每逾期一日，违约方按日计算应向守约方支付已付房款的1‰的违约金，合同继续履行。②逾期15日后，守约方有权解除合同。守约方不解除合同的，双方协商违约赔偿责任；守约方解除合同的，违约方应当承担违约赔偿责任。若违约方为甲方，甲方应当自乙方解除合同通知送达之日5日内退还乙方全部已付房款，并赔偿乙方相当于购房定金金额的违约金及乙方支付给丙方的佣金；若违约方为乙方，甲方应当自通知乙方解除合同之日起5日内将已付房款扣除购房定金及甲方支付给丙方的佣金后，余款全部退还乙方。……7、违反本合同第二部分第五条权利和义务的违约责任。违约方应赔偿守约方所有损失包括不限于公证费、律师费等并支付房款总价款10%的违约金。……该合同落款处除原告、被告双方作为买卖双方签字外，还有和谐置家公司作为居间方盖章。……同日，原告将购房定金50000元（原告近亲属代为支付）、购房款2550000元、服务费52000元支付给和谐置家公司，和谐置家公司为原告出具收据三张。2017年3月被告将涉诉房屋交付给原告居住使用至今，并于2017年5月协助原告就涉诉房屋办理了网签。后因被告未协助原告办理过户手续，原告将被告诉至法院。庭审中，原告提供北京银行电汇凭证一份及业务回单一份，显示原告于2017年5月3日电汇给被告200000元，该证据用以证明因被告在过户手续的办理过程中提出要求原告将税费支付给被告，由被告代为交纳并协助过户，故原告应被告要求向其支付税费200000元。被告对该证据的真实性认可，亦认可实际收取原告给付的钱款200000元，但被告主张该钱款系原告给予被告的房款补价款。另经本院释明，被告明确表示原告主张的违约金数额过高，要求法院予以调整。经本院询问，原告主张其购买涉诉房屋系用于孩子落户办理入学，因被告违约造成原告购买房屋的合同目的至今没有实现，但对其损失原告无法提供证据证明。
另查明，2016年12月27日，被告刘会敏与北京富安小额贷款有限公司（以下简称富安公司）签订借款合同及抵押合同，约定刘会敏向富安公司借款180万元，借款期限为2个月，并将涉案房屋抵押给富安公司作为担保。同日，刘会敏与富安公司就上述借款合同及抵押合同办理具有强制执行效力的债权文书公证，由北京市方正公证处出具（2016）京方正内经证字第26013号、26014号具有强制执行效力的债权文书公证书。后因刘会敏未按期偿还借款，富安公司向北京市方正公证处申请出具执行证书。2018年1月8日，北京市方正公证处作出（2017）京方正执行证字第01371号执行证书，确定的执行事项可供执行的财产包括本案涉诉房屋。在该执行证书的强制执行过程中，我院对涉诉房屋予以查封。2018年2月27日，原告作为异议申请人向我院提出执行异议，要求解除对涉诉房屋的查封。在对该执行异议的审查过程中，我院依法向北京市公安局怀柔分局调查取证。经查，2018年1月29日公安机关在向刘会敏的询问笔录中显示：“……问：240万元房款的去向？答：卖房款是和谐置家收的，但是没有打到我的银行账户里。我知道和谐置家收了我的这笔房款后，就让王晓东给我打了一张欠条。因为王晓东之前也从我这里借过钱，所以我就让王晓东给我打了一张总的欠条，没有单把那240万元房款单独打欠条。当时，我和王晓东还口头约定借款利息是10%。……”。2018年3月1日，我院在向刘会敏的谈话笔录中显示：“……问：20万税款收到没？答：收到。问：没有收到房款，你为什么要收20万税款？答：我们一起去和谐核实这件事，确有其事，买卖房屋都是通过中介，中介没有把房款转给我，我就没有给彭晓静过户。问：收取20万元税款为什么不过户？答：我们三方达成协议，彭晓静不相信和谐，所以把20万税款打给我，让我给她过户，按理说，房款应该打给我，税款应该打给和谐。……”2018年3月5日，我院作出（2018）京0116执异28号执行裁定书，裁定中止对涉诉房屋的执行，解除对该房屋的查封。在该裁定的诉讼期内富安公司向我院提起诉讼，要求撤销（2018）京0116执异28号执行裁定书。该案的审理过程中，因双方当事人私下协商并解决完毕，故富安公司自愿撤回起诉。
再查明，本案在审理过程中，我院就涉诉房屋的抵押登记情况调查取证。经本院查询，涉诉房屋于2016年12月28日办理抵押登记，抵押权人为富安公司，该抵押登记于2018年5月9日办理注销。
上述事实，有当事人陈述意见及相关书证等在案佐证。
本院认为，原告彭晓静与被告刘会敏签订的房屋买卖居间合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已依约支付房款，被告理应按照合同约定协助原告办理房屋过户手续。被告虽辩称原告并未将房款支付给被告，但根据被告在公安机关询问中的陈述可知，被告对和谐置公司收取本案涉诉房屋房款知情并同意，被告与和谐置家公司已就涉诉房屋的房款形成借贷关系，原告向谐置家公司支付房款的同时可以视为被告已实际收取了涉诉房屋的购房款。故此被告方此项辩称意见缺乏事实依据，本院不予采纳。按照法律规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任。本案被告在房屋买卖合同签订后将涉诉房屋办理抵押，在贷款期限届满后未如期偿还贷款，导致涉诉房屋进入强制执行程序，被法院查封，影响了房屋过户手续的办理；且被告在本案诉讼中明确拒绝协助原告办理过户手续，故可以认定被告明确表示及以自己的行为表明不履行合同义务，原告有权要求被告继续履行合同，协助办理过户，原告此项诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于过户手续办理过程中的税费负担，因合同明确约定该税费由原告负担，故应当尊重合同订立时双方当事人的意思表示，由原告负担税费，但原告已支付给被告的税费200000元，被告应当返还。被告虽主张该费用系原告给予被告的房款补价款，但被告未提供证据对此予以证明，且被告在涉诉房屋执行案件的审查中明确认可收取原告税费200000元，故本院对被告此项辩称意见不予采纳。对于原告要求被告支付违约金并承担中介费的诉讼请求，按照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现原告依据合同第六条第一款的约定向被告主张违约金支付及中介费负担，但该条款明确约定“若甲方反悔，不再继续履行本合同之约定，视为甲方违约”，虽被告于合同签订后将涉诉房屋抵押，但并未另行出售，故不能以此视为被告反悔，且被告在后期的合同履行过程将涉诉房屋交付给原告，并协助原告办理网签，故不能以此认定被告反悔，不符合该合同条款的适用条件。综合本案房屋买卖合同的实际履行情况，本院认定应适用合同第六条第七款“违反本合同第二部分第五条权利义务的违约责任，违约方应赔偿守约方所有损失包括但不限于公证费等并支付房屋总价款10%的违约金”的约定作为违约金计算依据。原告要求被告给付原告居间服务费的诉讼请求依据不足，本院不予支持。现被告明确表示原告主张的违约金数额过高，要求法院予以减少。因原告未提供证据对其损失情况予以佐证，故本院根据本案实际情况酌情确定被告应承担的违约金数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、原告彭晓静与被告刘会敏于2016年12月21日签订的《房屋买卖居间合同》继续履行，被告刘会敏于本判决生效后七日内协助原告彭晓静办理位于北京市怀柔区迎宾中路×号楼×单元×室房屋的过户手续，过户手续办理过程中的税费由原告彭晓静负担。
二、被告刘会敏于本判决生效后七日内返还原告彭晓静税费200000元。
三、被告刘会敏于本判决生效后七日内赔偿原告彭晓静违约金130000元。
四、驳回原告彭晓静的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费5000元，由被告刘会敏负担（于本判决生效后七日内交纳）。
案件受理费15640元，由被告刘会敏负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 姜丽娜
二〇一八年六月二十二日
书记员 孙 晴