北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第01535号
上诉人（原审被告）汤志，男，1964年8月29日出生。
委托代理人赵侃，北京市昊方律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陈禹，男，1982年8月4日出生。
委托代理人张军，北京市昊方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中永信实业发展有限公司，住所地北京市朝阳区管庄乡1号1幢2层2002。
法定代表人李伟宁，董事长。
委托代理人滕艺，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人杨文盛，北京市康达律师事务所实习律师。
上诉人汤志、上诉人陈禹因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第11017号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中永信实业发展有限公司（以下简称中永信公司）在原审法院起诉称：2001年，我公司授权时任公司副总经理ＸＸ甫办理购买1001号房屋（以下简称涉案房屋）事宜。但由于涉案房屋当时为经济适用房，我公司不具有购买资格。通过ＸＸ甫的介绍，我公司与ＸＸ甫的亲戚汤志达成一致意见，由我公司出资以汤志的名义购买涉案房屋。2001年6月，我公司借用汤志的名义与北京顺天通房地产开发有限责任公司签订了《房屋买卖合同》。之后，通过银行按揭方式支付了全部房款。涉案房屋自交付至今一直由我公司作为员工宿舍使用。2013年7月，陈禹通过诉讼的方式要求我公司员工常文臣将涉案房屋腾退。此时，我公司才知道早在2011年，ＸＸ甫就通过汤志的关系，让汤志将涉案房屋卖给了ＸＸ甫之子陈禹，并办理了房屋产权登记。我公司认为，汤志明知涉案房屋的实际购买人是我公司，还将涉案房屋卖给陈禹，该行为属于无权处分。又因为当时购买涉案房屋是由ＸＸ甫一手经办，全套手续均在其掌握之中，ＸＸ甫当然知道我公司系涉案房屋的真正权利人。而陈禹作为ＸＸ甫之子，其也必然知道涉案房屋的真正权利人是我公司，只是借名登记在汤志名下。在此情况下，陈禹、ＸＸ甫连同汤志共同完成涉案房屋的交易，其三人主观上明显构成恶意串通，其行为严重侵害了我公司的合法权益。故我公司诉至法院，请求：1、判令汤志与陈禹房屋买卖合同无效；2、判令汤志与陈禹协助我公司将涉案房屋过户至我公司名下；3、诉讼费由汤志与陈禹承担。
汤志在原审法院答辩称：我不同意中永信公司的诉讼请求，我和陈禹签订的房屋买卖合同合法有效，中永信公司起诉状前两段和事实不符合，不存在中永信公司借我名义买房一事，事实是我是在1999年到2006年期间是中永信公司的员工，职务是司机，当时和公司有约定，我具有经济适用房的购买资格，公司交首付款并偿还六年按揭，这期间是由公司作为宿舍，使用这个房屋，六年之后，按揭由我来承担，房屋就归我居住占有，房款是中永信公司交付的，有我的借款，也有公司交给开发商的，首付款加72个月的按揭不是我支付的，2010年支付过两次，一次支付11.5万元，偿还以前的按揭，后来又支付183664元，整个的贷款全部偿还清楚，是在2010年底，都是偿还银行的，一次性偿还清楚了。
陈禹在原审法院答辩称：不同意中永信公司的诉讼请求，请求法院依法驳回，我通过合法渠道购买房屋，并支付了房款，取得了合法产权，因此不同意中永信公司的诉讼请求。
原审法院审理查明：2011年1月27日，汤志（出卖人）与陈禹（买受人）签订一份《存量房屋买卖合同》（网签版合同），约定出卖人出售涉案房屋，房屋成交价格为人民币581826元。关于房款支付情况，陈禹表示40万元来源于银行取款并提供了取款记录，剩余款项系现金支付。
另查一，2001年6月4日，汤志与北京顺天通房地产开发有限责任公司（以下简称顺天通公司）签订一份《商品房买卖合同》，约定：汤志购买涉案房屋，房屋总价款总计429062元，其中首付82670元，贷款34万元。中永信公司支付了该房屋的首付款，并按月偿还了72期银行贷款。剩余银行贷款由汤志支付。诉争房屋自交付后一直由中永信公司控制使用。
另查二，购买该房屋的买卖合同原件在汤志处保管，购房款发票原件、个人住房按揭合同、担保合同、还款银行卡原件均在中永信公司处保管。中永信公司主张其与汤志系借名买房关系，因借名事宜由其员工ＸＸ甫（已离职）经手办理，故合同等原件在ＸＸ甫离职时由其带走。汤志与陈禹系亲戚关系。ＸＸ甫与陈禹系父子关系。
另查三、涉案房屋原登记于汤志名下，后于2011年1月30日转移登记至陈禹名下。
上述事实，有《存量房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》、《个人住房按揭合同》、《担保合同》、购房发票、房屋所有权证书、中国农业银行银行卡取款业务回单、北京银行业务回单及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案争议的焦点有二：一是中永信公司与汤志是否存在借名买房合同关系；二是汤志与陈禹是否构成恶意串通，损害中永信公司的利益。
关于争议焦点一，因涉案房屋的购房发票、《个人住房按揭合同》、《担保合同》、还款银行卡原件均由中永信公司保管，且对涉案房屋有过出资行为，结合涉案房屋一直由中永信公司实际控制的事实，法院认定中永信公司与汤志存在借名买房合同关系。汤志辩称双方系借贷关系和公司福利，依据不足，法院不予采信。
关于争议焦点二，首先，结合涉案房屋实际由中永信公司控制的事实，陈禹未能如实说明购房时其是否实际查看过涉案房屋；其次，陈禹与中永信公司的经办人ＸＸ甫系父子关系，且与汤志系亲属关系，其表示对中永信公司借汤志名义买房的事实不知情，不符合常理；最后，庭审中汤志与陈禹一致表示涉案房屋的剩余银行贷款系由陈禹实际出资偿还，而由买房人出资偿还银行贷款不符合一般的房屋交易习惯。综上所述，汤志与陈禹签订的《存量房屋买卖合同》系恶意串通，损害了中永信公司的利益，应属无效。关于无效的法律后果，经法院释明，汤志与陈禹均不要求在本案中一并解决，双方可另行解决。关于中永信公司要求汤志与陈禹协助将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，法院无法处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、汤志与陈禹签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、驳回中永信实业发展有限公司的其他诉讼请求。
汤志不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回中永信公司的诉讼请求。上诉理由：1、一审法院认定事实不清。一审法院认定中永信公司与我存在借名买房合同关系错误，且汤志和陈禹按照合法程序签订房屋买卖合同，陈禹也支付了房款，不存在恶意串通。2、一审判决适用法律错误。单位借员工名义购买经济适用房是违反法律、法规的行为，一审法院判决却将这种行为合法化。
陈禹不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求及上诉理由与汤志的意见一致。
中永信公司服从原审法院判决，针对汤志、陈禹的上诉理由答辩称：我公司同意一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案中，中永信公司主张汤志与陈禹签订房屋买卖合同的行为属于恶意串通，损害了其合法权益，应当认定为无效。中永信公司的上述主张成立需具备两个前提条件：一、中永信公司对于涉案房屋享有权利，具体的说，中永信公司需证明其与汤志之间存在借名买房合同关系，其是涉案房屋的实际所有权人。二、在前述条件成就的情形下，中永信公司需证明汤志与陈禹签订房屋买卖合同的行为构成恶意串通。
主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。如前述分析，涉案房屋买卖合同效力取决于中永信公司与汤志之间是否存在借名买房合同关系，对此中永信公司应当提供证据予以证明。实践中，借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定。有书面约定的情况下，从双方的约定；对于本案中双方没有关于借名买房书面约定的情况，应当根据双方的真实意思表示，结合查明的事实进行推定：一、双方关于借名买房是否有合理的解释。借名人甘冒风险不签订书面合同而借名购房，除了基于双方之间的信任关系之外，必定有其客观原因。本案中，中永信公司称由于涉案房屋属于经济适用房，中永信公司没有资格购买，故借用汤志的名义进行购买，该解释相对于汤志所述的理由更符合常理。二、关于购房款的支付问题。中永信公司与汤志之间就涉案房屋购房款的支付问题并无争议。涉案房屋的首付款及前72期银行贷款均由中永信公司支付，在此之后的银行贷款由汤志支付。中永信公司的付款行为可以进一步佐证其借名买房的主张，而汤志无法对自己购房却由中永信公司付款的事实作出合理解释。应当说在购买涉案房屋时，双方对于借名买房的意思表示是明确的，那么中永信公司负有按期偿还银行贷款的义务，中永信公司中断还款的行为以及汤志偿还剩余贷款的行为能否视为双方就涉案房屋达成了新的意思表示？答案是否定的：第一，中永信公司并未明确作出放弃涉案房屋权利的意思表示，不能仅以停止的还款的行为作出推定；第二，汤志未提供证据证明其在偿还贷款之前向中永信公司进行过催告，故其还款行为不发生变更双方之间借名买房合同关系的效力。第三，汤志偿还剩余银行贷款的行为亦非是在中永信公司停止还款后及时进行的，与其陈述的中永信公司只负责偿还前六年贷款的事实相矛盾。三、关于涉案房屋的占有使用问题。涉案房屋自交付后一直由中永信公司占有使用。如果按照汤志所陈述的事实，中永信公司只负责偿还前六年贷款，后续贷款由其偿还，涉案房屋由其占有使用，那么在长达几年的时间中，汤志一直未对涉案房屋的使用主张过权利亦与常理不符。四、涉案房屋的购房发票、《个人住房按揭合同》、《担保合同》、还款银行卡等原件均由中永信公司保管，亦可证明其是涉案房屋的实际权利人。五、本案二审中，汤志的上诉理由之一就是单位借员工名义购买经济适用房是违反法律、法规的行为，证明汤志对于中永信公司借其名义购买涉案房屋的事实是认可的。
恶意串通，损害第三人利益的合同无效。通过上述分析，可以认定中永信公司与汤志之间存在借名买房合同关系，涉案房屋的实际权利人是中永信公司。在此情形之下，汤志将涉案房屋出售给陈禹势必会对中永信公司的利益造成损害。对于汤志与陈禹之间是否构成恶意串通行为，可从以下几个方面进行推定：第一、汤志在明知涉案房屋的实际权利人是中永信公司的情况下出售房屋，其主观恶意是明显的，而陈禹与原中永信公司的职员ＸＸ甫系父子关系，且与汤志系亲属关系，其表示对中永信公司借汤志名义买房的事实不知情，不符合常理。第二，涉案房屋实际由中永信公司控制，陈禹在购房时未实际查看过涉案房屋，与正常的房屋买卖交易习惯不符；第三，陈禹并未提供充分直接的证据证明其向汤志支付了涉案房屋的购房款，且双方约定的交易价格明显低于当时的市场价格。综合以上几点分析，足以认定陈禹在此次交易过程中的主观恶意。故汤志与陈禹签订的《存量房屋买卖合同》系双方恶意串通，损害了中永信公司的利益，应当认定为无效。
关于合同无效的法律后果，经原审法院释明，汤志与陈禹均不要求在本案中一并解决，双方可另行解决。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。汤志与陈禹的上诉请求，均无事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由汤志、陈禹负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一百四十元，由汤志负担七十元（已交纳），由陈禹负担七十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
审 判 员 时 玲
代理审判员 朱文君
二〇一五年四月十四日
书 记 员 田 星