江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第958号
上诉人（原审被告）宇加兵，男，汉族，1978年2月11日出生，某公司员工。
被上诉人（原审原告）南京应天物业管理有限公司，组织机构代码72171923-4，住所地南京市雨花台区凤台南路38号。
法定代表人张勇，南京应天物业管理有限公司总经理。
委托代理人郭琪，江苏国成律师事务所律师。
委托代理人孙洁，江苏国成律师事务所律师。
上诉人宇加兵与被上诉人南京应天物业管理有限公司（以下简称应天物业公司）物业服务合同纠纷一案，上诉人宇加兵因不服南京市雨花台区人民法院（2014）雨民初字第1689号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宇加兵、被上诉人应天物业公司的委托代理人孙洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人应天物业公司原审诉称，宇加兵于2005年9月12日购得南京市雨花台区花神大道9号阅城国际花园悠然园某幢某单元202室（小高层，面积为117.51平方米）物业，并于购房当日与应天物业公司签订前期物业管理服务协议，约定自宇加兵拿钥匙入住该物业时起，由应天物业公司为其提供物管服务，宇加兵按每月每平方米1.0元的标准交纳物管费并承担公共能耗费，否则应补交并按每天万分之五的标准缴纳滞纳金。宇加兵于2006年2月4日拿钥匙入住该物业，应天物业公司依约为宇加兵提供了物业管理服务。但宇加兵拖欠自2010年1月1日至2014年6月30日物业服务费。现诉至法院，请求判令：1、宇加兵向应天物业公司支付物业服务费6345.5元及滞纳金500元，合计6845.5元；2、宇加兵负担本案诉讼费。
上诉人宇加兵原审辩称：应天物业公司存在以下违约行为：1、目前小区内大部分监控摄像头无法正常使用，本户红外探测仪和呼叫系统不能正常使用，本人多次反映，应天物业公司均未解决。2、小区内许多楼栋的顶楼盖有违章建筑，应天物业公司在接到投诉之后，应天物业公司未采取有效措施加以制止或协助有关部门处理。3、应天物业公司有义务6个月向宇加兵公布物业管理费用收支账目，但宇加兵至今未见应天物业公司公布的任何关于收入和支出的账目。4、宇加兵房屋客厅墙面因为公共区域水管漏水遭到严重破坏，要求物业公司对室内外的墙体进行修缮或进行赔偿；本幢地下室路灯常常损坏，报修后维修不及时，地下室渗水修复后，但路面湿滑，墙体有裂痕。5、小区2011年5月发生入室抢劫杀人的重大刑事案件。因此，物业服务费也应当打折交纳。
原审法院经审理查明，宇加兵系阅城国际花园悠然园某幢某单元202室（建筑面积117.51平方米）的业主。2005年9月20日，应天物业公司与宇加兵签订《前期物业管理服务协议》，约定应天物业公司对宇加兵的阅城国际花园悠然园某幢某单元202室提供前期物业管理服务。其中应天物业公司义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。合同中约定宇加兵每月应缴纳物业管理费的标准为每平方米1.0元，首次拿钥匙进住时一次性须交6个月的费用，以后每次交费自发出通知之日起半月内。宇加兵违反协议不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应天物业公司有权要求宇加兵补交并从逾期之日起按每天万分之五缴纳违约金。其物业管理服务质量条款中约定：全年无重大刑事案件。应天物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，宇加兵有权要求应天物业公司限期改正，逾期未改正给宇加兵造成损失的，应天物业公司应承担相应的法律责任。合同签订后，应天物业公司为宇加兵所居住阅城国际花园提供物业管理服务。2006年2月4日，宇加兵在收楼书上签字，入住该房屋。宇加兵自2010年1月1日起至2014年6月30日未交纳物管费，经按合同约定的标准计算，该期间物业服务费为6345.5元。
原审法院另查明，2011年5月阅城国际花园悠然园15幢发生入室抢劫杀人的重大刑事案件。
上述事实有双方当事人签订的前期物业管理服务协议一份，阅城国际收楼书、应天物业公司的营业执照及当事人的陈述等证据予以证实。
原审法院认为，应天物业公司与宇加兵签订的前期物业管理服务协议意思表示真实，不违反有关的法律规定，应当确认其效力。双方均应依照合同的约定履行各自的义务。宇加兵主张应天物业公司在小区设施设备的维护管理及制止小区业主在楼顶修建违章建筑、公布物业管理费用收支账目等方面未能按照合同的约定履行相应义务。双方签订的《前期物业管理服务协议》约定：应天物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，宇加兵有权要求应天物业公司限期改正，逾期未改正给宇加兵造成损失的，应天物业公司应承担相应的法律责任。现宇加兵并未能举证证明其曾就其所主张的问题向应天物业公司提出要求改正，并给其造成损失，且损失是由应天物业公司所导致。宇加兵还辩称其房屋客厅墙面是因为公共区域水管漏水遭到严重破坏，要求物业公司对室内的墙体进行修缮或进行赔偿，但宇加兵并未举证证明其房屋客厅墙面渗水的原因。因此，对其要求对减交物业服务费的请求，原审法院不予支持。关于宇加兵要求应天物业公司对其室内的墙体进行修缮或进行赔偿的请求，宇加兵可另案主张。宇加兵主张因小区内2012年发生了重大刑事案件要求减少当物业服务费，但该刑事案件发生在阅城国际花园悠然园15幢，并非发生宇加兵居住的楼栋，宇加兵据此要求减少物业服务费，依据不足，原审法院也不予采纳。因此，对应天物业公司要求宇加兵按照合同的约定交纳2010年1月1日至2014年6月30日的物业服务费6345.5元，原审法院予以支持。应天物业公司要求宇加兵支付逾期付款滞纳金，但应天物业公司未能举证证明其曾通知宇加兵交纳物业费用，对该项请求原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，原审法院判决如下：一、宇加兵于判决生效后十日内向南京应天物业管理有限公司支付物业管理费6345.5元。二、驳回南京应天物业管理有限公司要求宇加兵支付滞纳金500元的诉讼请求。
上诉人宇加兵不服原审法院判决，向本院提起上诉，并于庭审中明确其上诉请求为：1、被上诉人应天物业公司需维修上诉人主张的公共区域渗水问题。2、被上诉人服务未达标，上诉人请求扣减物业费。
被上诉人应天物业有限公司二审辩称：对于墙面渗水问题，现原因不明。其在物业服务合同期间，如约履行了自身的义务，因此不应当扣减物业费。
上诉人在二审中未提交新证据。被上诉人在二审中提交新证据《回执》一份，以证明其向悠然园某幢顶楼1102号用户发出过要求整改的通知；上诉人对其真实性、关联性予以认可。本院对该证据的真实性、关联性依法予以认定。
双方当事人对原审判决所查明的事实不持异议，本院对此予以确认。
另查明：
被上诉人应天物业有限公司曾于2006年4月15日向悠然园某幢顶楼1102号用户发出过要求整改的通知。被上诉人于二审中陈述：如上诉人报修，被上诉人将根据报修情况对相应的红外探头与路灯进行维修。对于上诉人所称之违章建筑，其已发出整改通知，但因其不具备执法权，无法直接予以拆除。对于账目，其已定期公开张贴，业主也可随时至物业管理处查看。对于墙面渗水，其可协助业主查明原因，再视情况处理。对于地下室地面湿滑问题，其进行过检查，不存在该问题。对于业主报修的问题，如查明不在其维修责任范围内，被上诉人会将情况报给有责任维修的部门进行维修。
本院认为，应天物业公司与宇加兵签订的前期物业管理服务协议意思表示真实，不违反有关的法律规定，应当确认其效力。双方均应依照合同约定履行各自的义务，即宇加兵应按时支付物业管理费，应天物业公司应依约提供物业管理服务。对宇加兵主张应天物业公司应维修公共区域的渗水问题的上诉请求，因宇加兵并未举证证明其房屋客厅墙面渗水的原因，因而对该上诉请求，本院不予支持。宇加兵还主张应天物业公司提供服务不符合合同约定，要求减交物业服务费；本院认为，被上诉人对此已作出合理解释，并同意视情况予以处理，如宇加兵认为被上诉人有违约行为给其造成损失，可另行主张。故本院对宇加兵这一上诉请求，不予支持。
综上，上诉人宇加兵的上诉请求不具备事实与法律依据，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元及二审案件受理费50元，由上诉人宇加兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 许云苏
二〇一五年五月十三日
书记员 郭婷婷