北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第9055号
原告北京路劲隽御房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区南邵镇人民政府院内306室。
法定代表人刁露，执行董事。
委托代理人周静，北京大成律师事务所律师。
委托代理人何娟，北京大成律师事务所律师。
被告耿晓磊，男，1983年4月11日出生。
被告吴培亚，女，1985年10月4日出生。
委托代理人梅静，河北中京联合律师事务所律师。
原告北京路劲隽御房地产开发有限公司（以下简称路劲隽御公司）与被告耿晓磊、吴培亚商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告路劲隽御公司的委托代理人周静、何娟，被告耿晓磊及被告吴培亚及其委托代理人梅静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告路劲隽御公司诉称：2014年11月29日，我公司与耿晓磊、吴培亚签订了《北京市商品房预售合同》（下简称“《预售合同》”），耿晓磊、吴培亚购买我公司开发的坐落于昌平区x镇x#住宅楼x层x单元—x室（下简称“涉案房屋”），房屋总价款1909209元，耿晓磊、吴培亚采取首付款加住房公积金与银行按揭组合货款方式付款。2015年4月11日，耿晓磊到我公司处申请办理退房手续。但耿晓磊、吴培亚一直不予配合我公司办理《预售合同》注销手续，针对耿晓磊、吴培亚的违约行为，我公司及我公司委托的律师事务所已经多次口头、书面要求耿晓磊、吴培亚继续办理退房手续，但时至今日，耿晓磊、吴培亚仍未按照《预售合同》的约定配合我公司办理《预售合同》的注销手续。现我公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关规定，向贵院提出如上诉讼请求，请依法判如所请！诉讼请求：1、请求解除我公司与耿晓磊、吴培亚签署的《北京市商品房预售合同》（编号：Yx，下同）。2、请求判令耿晓磊、吴培亚立即与我公司一同到政府主管部门办理注销《北京市商品房预售合同》手续。3、请求判令耿晓磊、吴培亚支付我公司解除合同违约金190920.9元。4、请求判令耿晓磊、吴培亚支付我公司逾期办理注销《北京市商品房预售合同》的违约金，按总房价款每日万分之三计算至办理完毕注销之日止。（自2015年4月29日暂计至2015年5月28日，29天，为16610元）。5、请求判令耿晓磊、吴培亚承担本案全部诉讼费用。
被告耿晓磊辩称，签合同时我们已把所有手续都交了，约定201年1月31日交房，到期时路劲隽御公司说交不了房要签补充协议，补充协议不让写时间，我不同意条款内容所以没有签。
被告吴培亚辩称，我没有要求过退房，如果退房是路劲隽御公司违约在先，不知道为什么我的贷款没有办下来。
经审理查明：2014年11月29日，路劲隽御公司（出卖人）与耿晓磊、吴培亚（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，合同主要约定：该商品房坐落为昌平区x镇x#住宅楼x层x单元-x；该商品房单价每平方米人民币27936.92元，总价款1909209元；逾期付款责任：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加，（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；出卖人应当在2015年1月31日前向买受人交付该商品房；附件五：付款方式及期限的约定：在签署正式《北京市商品房预售合同》当日，即2014年11月29日，买受人按合同第五条约定的金额向出卖人支付房价款计人民币579209元（含已付定金）。剩余房款计人民币133万元，买受人以住房公积金与银行贷款方式支付。其中房款计人民币120万元买受人以住房公积金方式支付，房款计人民币13万元买受人以银行按揭方式支付；（2）买受人应在合同签定之日起4日内按住房公积金管理中心及贷款银行要求提交全部文件资料，办理相关手续，若买受人未按时履行上述义务，视为买受人违约，违约责任按合同第十一条处理；附件十：补充协议：由于非出卖人原因，造成贷款银行不能在本合同签订之日起30日内发放贷款至出卖人或出卖人账户在本合同签订之日起30日内未收到买受人通过其他方法支付的款项，即视为买受人逾期付款，出卖人有权单方面解除本合同，买受人应当承担赔偿责任。赔偿金额为房屋总价款的10%，出卖人有权在买受人已支付的房价款中扣除买受人应支付的赔偿金额，剩余房款退还给买受人。如买受人已支付的房价款不足以赔偿的，出卖人有权追索。出卖人如行使解除合同权的，应当书面通知买受人。合同还约定了其他条款。合同签订后，耿晓磊、吴培亚支付了579209元，同时提供了办理贷款所需的资料。
2015年2月5日，路劲隽御公司的售楼人员就公积金贷款一事向耿晓磊发出短信。内容为：耿先生您这边看公积金那边怎么解决，现在的进度是代办已经交到公积金那边了，现在那补充说明签完第二天盖章就送到公积金那边，也陆续有通知面签的了，这边您看怎么着，您生气这事咱们也得办啊，您说呢，这么放着那更慢对不对。2015年4月1日，耿晓磊回复短信，写明：确定不买了，你帮忙弄一下手续吧。在此之前及之后，路劲隽御公司的售楼人员还与耿晓磊多次通过短信沟通房屋一事。2015年3月4日，吴培亚给路劲隽御公司的售楼人员发送短信，写明：您好，是范宇鹏吗？我是在路劲8#1—702交首付的吴培亚。我爱人耿晓磊想退房，我不同意退房。购房合同有我签字，如果耿晓磊去退房，或者开发商因他不配合办贷款而退房，请你们通知我，158XXXX****吴培亚，如果你们没通知我，我会起诉路劲。收到信息后，告知我一下，谢谢。2015年3月30日，吴培亚在与路劲隽御公司的售楼人员的短信沟通中写明：现在商量好了，都同意退。退款手续，退款金额，都需我参与。不能让耿晓磊一人退了一人拿钱。2015年4月18日，吴培亚给路劲隽御公司的售楼人员发送的短信写明：耿晓磊不给我说法。我不同他退房。吴培亚还与路劲隽御公司的售楼人员进行其他短信沟通。
2015年4月11日，耿晓磊出具《情况说明》一份，该说明写明：本人2014年11月2日与贵公司签订了一份商品房买卖合同，合同编号为：Yx，所购房号为：昌平区x镇8#住宅楼7层1单元702。由于资金周转不开故申请办理退房手续，请贵公司领导批准给予办理退房款手续，特此申请，望予批准。同日，耿晓磊曾在《退房申请书》上签字，该申请书写明：本人耿晓磊、吴培亚于2014年11月2日购买x项目x-
x-
x商品房一套，建筑面积为84.21平方米，总房款为1909209元，付款方式为市组中行，已交房款579209元，《商品房预售合同》已签，贷款未办理。由于本人考虑资金周转不开，现提出退房，本人同意承担因退房所产生的费用0元（本人同意为该房屋所交纳的所有税、费不予退还），并同意交纳退房违约金190920.9元，上述全部款项本人将于2015年5月11日之前向贵公司交纳，并配合贵公司办理与此相关的一切手续，恳请贵公司予以批准。同日，耿晓磊（乙方）与路劲隽御公司（甲方）签订《终止协议》，该协议约定：1、双方于2014年11月2日签署北京市商品房现房合同（合同编号：Yx），乙方购买甲方开发的位于昌平区x镇x#住宅楼x层x单元x，双方同意协商解除该商品房期房合同及双方为认购该楼宇所签署的其他文件，双方将不承担合同中的权利义务。2本协议一式五份，自双方签字后起生效。
2015年5月，路劲隽御公司向耿晓磊、吴培亚发出《关于要求办理﹤北京市商品房预售合同﹥注销手续的通知》。
在审理中，关于贷款未能如期办理的问题。路劲隽御公司提出由于公积金中心要求买卖双方签订补充协议，而耿晓磊、吴培亚不同意签订；耿晓磊提出由于办理贷款向公积金中心提交资料的时候已经是2015年1月份，公积金中心认为1月份肯定交不了房故要求签订补充协议，但其认为补充协议条款有问题故未签。就此问题，本院到北京市住房公积金中心昌平管理部进行了调查，该部负责办理贷款事宜的人员口头回复称由于代办公积金的机构提交贷款资料的时间已超过路劲隽御公司交房时间，已转为现房，需买卖双方签订补充协议。关于解除合同的理由。路劲隽御公司理由为：1、合同约定签订合同后30日内房款未到位，卖方有解除权。2、根据合同法规定，一方当事人延期履行合同义务，经另一方当事人催告后，仍未履行的。3、贷款的主贷人明确表示退房；耿晓磊、吴培亚提出，我们是夫妻关系，购房是我们的共同行为，耿晓磊单独与路劲隽御公司签订终止协议，按法律规定无效。路劲隽御公司在2015年2月份要求签订补充协议，而我们发生矛盾是在2015年4月份，如果不出现补充协议一事，贷款已经办下来了。
上述事实有《北京市商品房预售合同》、发票、《终止协议》、《情况说明》、《退房申请书》、《关于要求办理﹤北京市商品房预售合同﹥注销手续的通知》、短信截屏及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：路劲隽御公司与耿晓磊、吴培亚签订的《北京市商品房预售合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，双方均应按照合同履行各自义务。关于路劲隽御公司提出的耿晓磊、吴培亚未在约定的30日内支付房款一节。虽然在双方签订的合同中约定有“由于非出卖人原因，造成贷款银行不能在本合同签订之日起30日内发放贷款至出卖人或出卖人账户在本合同签订之日起30日内未收到买受人通过其他方法支付的款项，即视为买受人逾期付款，出卖人有权单方面解除本合同，买受人应当承担赔偿责任”。但根据本院查明，耿晓磊、吴培亚已按照约定提交了办理贷款所需手续，而贷款未能在30日发放至路劲隽御公司的原因是由于双方未能就签订补充协议达成一致意见，且根据本院调查贷款代办机构提交贷款资料的时间已在合同约定的30日之外。故耿晓磊、吴培亚不应承担未能在30日内支付房款的责任。关于路劲隽御公司提出的耿晓磊、吴培亚逾期不履行义务，经其催告仍未履行一节。根据庭审查明，双方在合同履行过程中，就签订补充协议一节产生争议，由此导致贷款的办理未能进行下去，路劲隽御公司未能证明该责任在耿晓磊、吴培亚一方。故本院对路劲隽御公司的该项理由不予采信。关于路劲隽御公司提出的耿晓磊已提出解除合同一节。因该合同系耿晓磊、吴培亚与路劲隽御公司签订，现仅有耿晓磊一人做出解除合同的意思表示，而吴培亚虽然在与路劲隽御公司的售楼人员的短信沟通中表示过同意解除，但之后又表示不同意退房，且吴培亚并未与路劲隽御公司达成解除合同的书面协议，现吴培亚与耿晓磊均明确表示不同意解除合同，故买卖双方并未就解除合同达成一致，故路劲隽御公司的该项理由不成立，本院不予采信。综上，路劲隽御公司要求解除其与耿晓磊、吴培亚之间签订的《北京市商品房预售合同》的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于路劲隽御公司提出的其他诉讼请求，亦无事实和法律依据，本院亦不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告北京路劲隽御房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费二千二百零六元，由原告北京路劲隽御房地产开发有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 涛
二〇一五年八月二十六日
书记员 赵金秋