广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0105执异157号
异议人（案外人）：梁润兴，女，1969年4月28日出生，汉族，住广州市番禺区。
申请执行人：周亚琴，女，1982年4月26日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。
委托代理人：周小龙，广东明思律师事务所律师。
委托代理人：庞晨光晓，广东明思律师事务所律师。
被执行人：彭越，男，1973年6月18日出生，香港居民。
被执行人：周绮婷，女，1982年8月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
被执行人：广州鸿越融投资发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区江丽路12号。
法定代表人：彭越。
申请执行人周亚琴依据已经发生法律效力的中国广州仲裁委员会作出的（2017）穗仲案字第1292号裁决书申请执行被执行人彭越、周绮婷、广州鸿越融投资发展有限公司（以下简称鸿越公司）房屋买卖合同纠纷一案，广州市中级人民法院指定本院执行，本院已立案执行，案号为（2017）粤0105执5632号。在诉讼保全过程中，本院于2017年3月28日依法查封了登记在彭越名下位于广州市海珠区江丽路12号101房的房屋产权以及登记在鸿越公司名下位于广州市海珠区江丽路2-42号3、4车位的产权，后转为执行案件的查封。现案外人梁润兴作为异议人向本院提出书面异议，请求法院中止对上述房屋和车位的拍卖。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人梁润兴认为：2017年7月9日，异议人与彭越签订的《二手房买卖合同》及履行，异议人已经按合同约定向彭越支付了首期购楼款80.8万元，其他合同条款亦在履行当中，异议人实际已经向彭越购买上述被强制执行的房产并拥有产权，法院未经调查，弄清实际产权所有人的情况下就对上述房屋进行拍卖以实现对彭越的债务是错误的，严重侵犯了异议人的合法权益。现特向法院申请中止对广州市海珠区江丽路12号101房及2-42号3、4两个车位的拍卖，以保障异议人的合法权益。
异议人为证明其主张提交了如下证据：1.签订日期为2017年7月9日的《二手房买卖合同》，其中载明：梁润兴向彭越购买位于广州市海珠区江丽路12号101房及2-42号3、4两个车位，总金额为8808000元整；梁润兴于本合同签订的30天内向彭越支付第一期房款808000元整，彭越应于收齐梁润兴第一期楼款的90天内办妥该房产解除查封及网签，并与梁润兴办妥新的网签手续；彭越应于该房产解除查封及网签的5天内协助梁润兴向银行办理按揭贷款手续；梁润兴应于交易标的取得《同意贷款意向书》的3天内，向彭越支付第二期房款2000000元整至彭越指定账户；梁润兴完成第二期房款支付的30个工作日内，彭越应完成房管部门办理交易标的的涂销抵押登记及过户变更登记等递件手续；梁润兴通过办理商业贷款方式支付第三期剩余房款6000000元整，并由贷款银行直接汇入彭越指定账户；彭越指定房款的收款账户为中国工商银行，户名为彭越，账号为62×××82；彭越须于梁润兴付清房款的当天将该房产交付梁润兴使用，双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房产交接确认书，即视为房屋交付；等。2.中国工商银行境内汇款电子回单5份，显示：梁润兴于2017年7月12日分三次向彭越汇款50000元、240000元、18000元，2017年7月13日向彭越汇款250000元，2017年8月4日向彭越汇款250000元。
申请执行人周亚琴提交答辩意见认为：1.依《物权法》第十四条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，异议人认为其与彭越签订了《二手房买卖合同》且有履行合同即拥有购买被执行房产及被执行两车位的产权，该理由完全违背不动产物权变动需登记的原则，异议人未进行房产及两车位的物权变动登记，故被执行房产及车位的权利人仍为被执行人彭越，法院仍应依法对其进行强制执行。2.涉案房产和车位均已被查封，未经法院解封，彭越无权处置该房产和车位。该买卖行为不得对抗申请执行人对已查封车位的申请执行。依据《城市房地产管理法》第三十八条和《民事诉讼法》第一百一十一条的规定，申请执行人已在原案仲裁过程中向法院申请财产保全，法院后作出（2017）粤0105财保40号民事裁定书，裁定查封涉案房产和车位，查封时间为2017年3月28日至2020年3月27日，被执行人彭越在明知房产和两车位被查封的情况下，却擅自与异议人签订《二手房买卖合同》转让该查封财产，且不说其根本无权转让，该买卖行为也不得对抗申请执行人对已查封房产的申请执行，更不得对抗司法查封的强制效力。3.被执行房产存在他项权抵押，异议人不可能成为房产权利人，根据《物权法》第一百九十一条规定，未经抵押权人同意，被执行人彭越无权转让该房产，涉案房产至今仍存在他项权抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司广州东山支行，且已办理抵押登记，登记时间为2012年3月21日。即使被执行人彭越与异议人签订了《二手房买卖合同》，也仅仅是合同双方的债权债务关系，未经抵押权人同意，异议人也根本不可能办理房产过户登记，更不可能成为房产权利人。4.依广州市房地产限购政策，异议人无法实现物权变动，异议人与被执行人彭越的《二手房买卖合同》签订于广州市房地产限购政策之后，因异议人无购房资格，其《二手房买卖合同》违反限购政策，应当认定为无效。5.异议人与被执行人涉及两次恶意串通，第一，恶意串通签订《二手房买卖合同》；第二、通过虚假诉讼，企图阻碍申请执行人的申请执行，应当予以严惩，维护申请执行人的合法利益和司法公正权威。作为一个理性的买受人，异议人应当对于交易的房产及车位进行基本调查了解，而涉案车位和房产的抵押状况和查封状况的公示性极明显，异议人完全应当知晓，而在知道或者应当知道涉案房产和车位存在抵押和查封的情况下，异议人仍与根本无权处分的被执行人签订合同，虚构买卖关系，纯属恶意串通。其次，虚构买卖关系阻碍强制执行，向法院提出执行异议，已经构成虚假诉讼。且即便买卖关系非虚构，异议人也只能对被执行人主张债权，异议人仍向法院主张对被执行房产及车位享有权利，同样构成虚假诉讼。依据《民事诉讼法》第一百一十三条的规定，请法院予以严惩。综上，恳请法院依法驳回异议人的异议请求，依法执行（2017）粤0105执5632号执行裁定书的内容，以维护申请执行人的合法利益及司法公正权威。
被执行人彭越、鸿越公司提交答辩意见认为：被执行人彭越于2017年7月9日将位于广州市海珠区江丽路12号101房和位于广州市海珠区江丽路2-42号3、4两个车位以总价8808000元转让于异议人梁润兴，双方签订了《二手房买卖合同》，异议人按合同约定向被执行人彭越的银行账户支付了第一期房款808000元，由于异议人未办妥上述交易房产解除查封及涂销抵押，导致交易手续尚未完成，被执行人现正积极筹借资金办理解除查封和涂销抵押，协助异议人完成交易过户手续。
被执行人周绮婷并没有提交答辩意见。
经审查查明：关于申请人周亚琴申请仲裁被申请人彭越、周绮婷、鸿越公司、广东中联拍卖有限公司房屋买卖合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2017年8月15日作出（2017）穗仲案字第1292号裁决书，裁决如下：（一）解除周亚琴与彭越、周绮婷、鸿越公司于2017年1月14日签订的《存量房买卖合同》及于2017年1月23日签订的《广州市存量房买卖合同》；（二）彭越、周绮婷、鸿越公司向周亚琴返还购房款200000元；（三）彭越、周绮婷、鸿越公司向周亚琴支付违约金1440000元；（四）彭越、周绮婷、鸿越公司向周亚琴补偿律师费200000元、担保服务费8000元、财产保全费5000元；等。该裁决书生效后，因被申请人并未主动履行义务，申请人据此向广州市中级人民法院申请执行，该院指定本院执行，本院已于2017年10月11日立案执行，案号为（2017）粤0105执5632号。立案执行后，本院于2017年10月13日向被执行人发出执行通知书及报告财产令。在诉讼保全过程中，本院于2017年3月28日依法查封了登记在彭越名下位于广州市海珠区江丽路12号101房的房屋产权以及登记在鸿越公司名下位于广州市海珠区江丽路2-42号3、4车位的产权，后转为执行案件的查封。异议人梁润兴遂于2018年5月17日向本院提出以上执行异议。
据查册时间为2017年11月1日的广州市不动产登记查册表显示：海珠区江丽路12号101房登记在彭越名下；共有情况为单独所有；建筑面积为296.5641平方米；登记时间为2012年3月21日；规划用途为住宅；抵押权人为中国银行股份有限公司广州东山支行；本院于2017年3月28日以（2017）粤0105执保272号查封，查封期限从2017年3月28日至2020年3月27日止。另据查册时间为2017年11月1日的广州市不动产登记查册表显示：海珠区江丽路2-42号3、4车位均登记在鸿越公司名下；共有情况均为单独所有；规划用途均为车库；抵押权人均为肖萱；本院于2017年3月28日以（2017）粤0105执保272号查封，查封期限从2017年3月28日至2020年3月27日止。
本院认为：首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。该案据以执行的（2017）穗仲案字第1292号裁决书已明确裁决被执行人需向申请执行人偿还相应的款项，因被执行人并未按执行通知履行生效裁决所确定的义务，本院对被执行人名下的涉案房屋及车位予以查封符合法律规定。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故异议人是否符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件是本案的审查重点。具体评析如下：1.关于签订书面买卖合同的时间问题。该案中，由于本院已于2017年3月28日对涉案房屋及车位采取诉讼保全查封措施，异议人在明知被法院查封的情况下，仍与被执行人签订房屋买卖合同并支付相应的购房价款，其行为明显有违常理，应承担相应的法律风险。2.关于款项支付的问题。按照合同约定，涉案房屋及车位的总价款为8808000元，即便异议人认为其已按照合同约定支付了第一期房款808000元，但其实际上并未支付全部价款。3.关于实际占有的问题。按照合同约定，被执行人须于异议人付清房款的当天将涉案房屋交付其使用，并在查验房屋后签订交接确认书。据此可知，由于异议人并未付清全部价款，故涉案房屋及车位并未交付其实际占有使用。鉴于此，从异议人提供的证据材料显示，并不符合不动产买受人物权期待权的构成要件。最后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本院已于2017年3月28日对涉案房屋及车位予以诉讼保全查封，故被执行人与异议人就已被查封的涉案房屋及车位所作的转移行为不得对抗申请执行人，更不能对抗生效法律文书的强制执行效力。故异议人并不享有排除强制执行的实体权益，对其提出的异议请求，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人梁润兴的执行异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张法能
审判员 李晓阳
审判员 林少宁
二〇一八年五月二十九日
书记员 潘丽文