北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0112民初516号
原告：北京共立汇佳机电设备有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路。
法定代表人：周柯，董事长。
委托诉讼代理人：井荣风，北京市大正-国都律师事务所律师。
被告：顺农世纪（北京）科技发展有限公司。
法定代表人：余文希，执行董事。
委托诉讼代理人：段长寅，北京市致衡律师事务所律师。
被告：刘魁，男，1974年10月19日出生，汉族，无职业，住北京市东城区。
原告北京共立汇佳机电设备有限公司（以下简称共立公司）与被告顺农世纪（北京）科技发展有限公司（以下简称顺农公司）、被告刘魁申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年1月3日立案后，依法组成由审判员张博担任审判长，人民陪审员郑淑琴、人民陪审员黄钟甲参加的合议庭审理本案。本院于2018年3月12日公开开庭进行审理，共立公司的委托诉讼代理人井荣风，顺农公司的法定代表人余文希及其委托诉讼代理人段长寅，刘魁到庭参加诉讼。其后，本院变更合议庭组成人员，组成由审判员张博担任审判长，人民陪审员马翠红、人民陪审员雷瑞芬参加的合议庭审理本案。本院于2018年5月25日公开开庭进行审理，共立公司的委托诉讼代理人井荣风，顺农公司的法定代表人余文希及其委托诉讼代理人段长寅到庭参加诉讼，刘魁经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。其后，本院变更合议庭组成人员，组成由审判员张博担任审判长，人民陪审员胡晓波、人民陪审员雷瑞芬参加的合议庭审理本案。本院于2018年6月15日公开开庭进行审理，共立公司的委托诉讼代理人井荣风，顺农公司的法定代表人余文希到庭参加诉讼，刘魁经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告共立公司向本院提出诉讼请求：1.请求准许对位于北京市朝阳区夏家园x号楼x门x室的房屋的执行；2、本案诉讼费由顺农公司与刘魁共同承担。事实和理由：2015年3月16日，北京市通州区人民法院对原告共立公司诉刘魁民间借贷纠纷一案【案号：(2015)通民（商）初字第2398号】做出民事调解书,由刘魁偿还借款本息计680万元。因刘魁并未履行调解书确定的支付义务，共立公司依法向北京市通州区人民法院申请强制执行，本院于2017年9月份查封了刘魁夫妻名下位于北京市朝阳区夏家园x号楼x门x室（以下简称夏家园x室）的房屋。
2017年10月20日，顺农公司对位于夏家园x室房屋提出书面异议。本院于2017年11月27日作出(2017)京0112执异285号执行异议裁定：裁定中止对位于夏家园x室的执行，并解除对该房屋的查封。
共立公司不服，首先,顺农公司与刘魁签订的《北京市存量房屋买卖合同》至今并未办理网签，且顺农公司未提供支付购房款、缴纳税费等完善的房屋买卖交易手续；其次，顺农公司与刘魁声称房屋交付后已经转租给第三方，但是并未提供承租方向顺农公司缴纳租金的证据；最后，2017年10月20日顺农公司申请案外人执行异议之时，自认仅由法定代表人余文希代为支付了部分购房款，尚欠三百余万元未支付。故共立公司认为该执行裁定事实认定不清，法律适用错误,共立公司为维护合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释之相关规定提起诉讼。
原告共立公司向本院提交以下证据予以证明：
（2017）京0112执异285号执行裁定书、案外人执行异议申请书、2017年11月10日余文希民生银行个人账户对账单、2017年11月8日余文希银行交易明细、快递详情单、EMS查询单、（2015）通民（商）初字第2398号民事调解书、北京恒世荣业商贸有限公司企业信用信息、顺农世纪与张京炜的租赁合同、2017年5月27日张京炜个人账户信息清单、余文希银行个人交易明细、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、执行案件卷宗材料、判例。
被告顺农公司辩称：1.查封之前顺农公司与刘魁签订了房屋买卖合同，顺农公司已经支付了全部价款，并实际占有涉案房屋。2、没有办理过户的原因是因房屋登记的所有权人梅思雨在国外，委托售房的公证手续到2017年5月才办理好，因为房产证是2004年下发的，与建委中房屋的信息不符，需要将贷款付清之后才能更改房产证信息，但是梅思雨一方拿到顺农公司支付的房款后用于向其他人偿还债务，未全部用于偿还银行贷款。因为房屋有400万元的抵押贷款，抵押贷款优先于其他债权受偿，顺农公司为了顺利办理过户手续，在银行一再催收的情况下，顺农公司将款项汇到梅思雨（刘魁的妻子）的账户中。故不同意共立公司的诉讼请求。
被告顺农公司向本院提交以下证据予以证明：
2016年8月9日《北京市存量房屋买卖合同》、房本复印件及刘魁身份证、梅思雨身份证、结婚证、户口本、2015年12月10日公证授权委托书、2016年11月21日《北京市存量房屋买卖合同之补充协议》、2017年5月1日《房屋交割清单及交付确认书》、2017年5月27日《北京市房屋租赁合同》及租金转账凭证、承租人张京炜招商银行历史交易明细表及北京歌华有线电视网络股份有限公司发票、张京炜工商银行卡账户明细及北京歌华有线电视网络股份有限公司发票、张京炜招商银行历史交易明细表及北京燃气IC卡交易明细查询、宽带开户申请登记表、《支付购房款明细》及381万元购房款转账凭证、涉案房屋借款凭证、不动产登记证明、银行催款函、个人贷款结清证明及剩余394.13万元购房款转账凭证、梅思雨账户扣款明细、2017年5月9日公证授权委托书、顺农公司企业登记信息、《名称变更通知》、北京恒世荣业商贸有限公司2016年9月至2017年7月期间银行流水明细、余文希向倪龙侠转账凭证、倪龙侠的作证视频、吉爱鹏向徐春强转账凭证、借款公证书及情况说明、武建军向卢慧燕转账凭证、情况说明及余文希向卢慧燕转账凭证、不动产登记信息、倪龙侠的证言视频、吉爱鹏、武建军的证人证言。
被告刘魁辩称：2016年8月份，因为有外债，所以刘魁和其妻子梅思雨决定出售涉案房屋，因房屋登记的所有权人是梅思雨，所以梅思雨授权刘魁办理出售房屋的全部事宜。当时刘魁是通过中介认识了顺农公司的法定代表人余文希，双方开始协商买卖房屋的事宜。当时约定顺农公司购买涉案房屋，由顺农公司先支付一部分购房款作为定金，由刘魁解除银行的抵押登记。待刘魁办理过户手续后，顺农公司将购房的尾款付清。刘魁代表梅思雨与顺农公司签订房屋买卖合同之后，就将房屋的钥匙交给了顺农公司。刘魁拿到房款之后并未全部用于偿还银行贷款。关于过户的问题，因为刘魁需要获得梅思雨的委托手续，但因梅思雨当时在国外，委托手续需要进行公证，2017年5月底才办理好委托手续，办完手续后因刘魁无力偿还银行贷款，故无法办理解除抵押手续。其后，因共立公司向法院申请执行，法院查封了涉案房屋，故无法办理过户手续。因涉案房屋已经出售给顺农公司，故顺农公司在执行程序中提出案外人执行异议申请，在审查过程中，刘魁与顺农公司协商由顺农公司直接将购房尾款打入梅思雨的账户，直接偿还银行贷款，办理解除抵押手续。现同意顺农公司的答辩意见，不同意共立公司的诉讼请求。
被告刘魁向本院提交以下证据予以证明：梅思雨的身份证、户口本、刘魁的护照、结婚证。
经审理查明，共立公司以民间借贷纠纷为由将刘魁起诉至本院,本院作出（2015）通民（商）初字第2398号民事调解书，调解书生效后，因刘魁未及时履行生效文书义务，共立公司到本院申请强制执行，本院以（2017）京0112执5361号立案执行。执行过程中，本院于2017年9月查封了登记在刘魁妻子梅思雨名下的涉案房屋。顺农公司向本院提出书面异议。本院作出（2017）京0112执异285号执行裁定书，裁定：在本院（2017）京0112执5361号案件执行过程中，中止对位于北京市朝阳区夏家园x号楼x门x室的执行，并解除对该房屋的查封。共立公司于2017年12月4日提起申请执行人执行异议之诉。
2016年8月9日，刘魁作为梅思雨的代理人与顺农公司（原名称为北京汉华锋尚商贸有限公司，2017年3月14日变更为现名称）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：顺农公司以710万元的价格购买涉案房屋；梅思雨应于2017年4月7日前办理抵押权注销手续；顺农公司于2017年4月30日前付310万元（含定金30万元），剩余400万元在梅思雨还清银行贷款并办理解押手续后5个工作日内付清；梅思雨应在房屋权属登记转移完成或2017年4月30日前将房屋交付。后双方于2016年11月21日签订《北京市存量房屋买卖合同之补充协议》，载明：顺农公司截至2016年11月18日付款187万元；因梅思雨长期在国外陪伴子女读书，不能亲自回国办理相关事宜，梅思雨承诺不晚于2017年5月30日前办理完毕委托公证出售手续，不晚于2017年6月30日前办理完毕抵押房屋的注销手续；考虑到梅思雨的经济困难，顺农公司支付自2016年11月20日起至约定的过户完成之日银行贷款29000元中的25000元。顺农公司应于每个月底最后一日将上述款项付至梅思雨代理人指定的账户内，上述款项从总购房款中扣除。双方一致确认，顺农公司实际支付给梅思雨的购房款为710万元，过户所产生的相关税费由顺农公司承担。2017年5月1日，双方签署《房屋交割清单及交付确认书》，刘魁作为梅思雨的代理人将涉案房屋交付顺农公司。
2017年5月27日，顺农世纪将涉案房屋出租给张京炜，双方签订《北京市房屋租赁合同》，顺农公司向张京炜收取一年的租金20万元，顺农公司为证明其主张向法院提供租赁合同及租金转账记录予以佐证，经核对，转账金额与一年租金及押金总额相符。
2016年8月10日至2017年8月9日，顺农公司法定代表人余文希向刘魁转款共计381万元；2017年11月8日，余文希向梅思雨转款6.5万元，于2017年11月10日向梅思雨转款387.63万元，合计394.13万元。2018年3月12日，中信银行股份有限公司北京长安支行出具了涉案房屋贷款本息已于2017年11月10日全部还清的结清证明。
本院于2018年5月30日与梅思雨通过微信视频的方式取得联系，梅思雨表示自己委托刘魁出售涉案房屋，并对房屋出售的情况表示认可。
本院于2018年6月7日与武建军制作谈话笔录，武建军称其通过余文希认识卢慧燕，三人都是朋友关系。2017年3月份，卢慧燕说生意需要周转，向武建军借款200万元，武建军从自己建设银行的账户中将200万元转账给了卢慧燕，卢慧燕于2017年4月将200万元借款还款至余文希账户。其后，余文希将200万元还款给武建军，武建军不认识刘魁，此笔款项与刘魁无关。
庭审中，顺农公司表示2016年6、7月份的时候，房地产市场比较火，顺农公司的法定代表人余文希通过中介介绍认识刘魁，当时刘魁表示要出售涉案房屋，房子登记在妻子梅思雨名下，且梅思雨在国外无法办理手续，就将出售房屋一事委托刘魁办理。双方签订上述合同后，2017年5月1日，刘魁将涉案房屋交付顺农公司，顺农公司将房屋出租给张京炜。
关于未办理网签手续的原因，顺农公司称系因涉案房屋的产权证较旧且产权证记载内容与交易中心网上登记内容有出入，只能在偿还贷款重新办理产权证后才能办理网签，刘魁对此表示认可。关于未及时办理过户的原因，顺农公司称因涉案房屋的产权人梅思雨在国外，刘魁在2015年办理的公证手续不全面，后直至2017年5月才办理了经我国驻芝加哥总领事馆认证的合格的全面的委托手续；此后又因刘魁未将顺农公司支付的首付款用于偿还银行贷款导致无法办理过户。为证明其主张，其向法庭提交公证书等材料，刘魁对此表示认可。
其后，刘魁告知顺农公司涉诉房屋被法院查封，顺农公司发现刘魁只向银行偿还10万元的贷款，尚欠400万元贷款未还清。当时银行表示如果逾期不还房贷要起诉，因当时顺农公司尚欠刘魁尾款340万元，抵押贷款优先于其他债权受偿，为了顺利办理过户手续，在银行一再催收的情况下，顺农公司将款项汇到梅思雨（刘魁的妻子）的账户用以偿还银行的贷款，故顺农公司已经全部支付房款。
庭审中，共立公司表示不认可顺农公司与刘魁的陈述，尽管顺农公司与梅思雨之间的房屋买卖合同显示签订于2016年8月9日，但是至今未按照规定进行网上签约、办理产权变更登记手续，也未依法办理纳税，且款项支付次数高达28次，不符合日常生活经验法则，也不符合二手房屋交易政策及交易习惯。2017年11月2日在（2017）京0112执异285号案件庭审过程中，法院要求顺农公司将剩余款项交付共立公司时，顺农公司明确拒绝，并在庭审结束后的2017年11月8日、2017年11月10日分两次将394.13万元转给刘魁的爱人梅思雨，而之前的25笔款项均直接转给刘魁。顺农公司超合同额多支付75.13万元。因顺农公司最后两笔款项的支付时间系在诉争房屋被法院查封且法院要求其将款项支付给共立公司之后。该行为表明顺农公司具有阻扰执行的主观恶意。因恒业公司注册资金10.1万元，刘魁持股10万元，其姐夫张建厂持0.1万，持股比99.01%。故该公司实际在刘魁的控制下。2017年1月23日该公司向余文希转账224万元，2017年4月7日转账237万元，合计461万元，此金额远高于同时间段余文希给刘魁的转款额，且不能做出合理解释。顺农公司称已经占用涉案房屋并予以出租，但余文希与所谓的租客张京炜之间长期存在大额资金往来，彼此间资金额高达330多万元，且无法提供财务账簿、租金收入完税证明等证据佐证。故共立公司有合理理由怀疑顺农公司与第三人恶意串通、伪造虚假租赁关系。
经查，刘魁与梅思雨系夫妻关系，二人于2006年8月9日登记结婚。2004年2月20日，北京市朝阳区国土资源和房屋管理局为梅思雨下发京房权证朝私04字第XX**号房屋所有权证书。
另查，北京恒世荣业商贸有限公司（以下简称恒业公司）注册资本10.1万元，股东为刘魁及张建厂，刘魁持股10万元，张建厂持股0.1万元，其后，该公司股东变更为于利彬。2017年1月23日，恒业公司向余文希转款224万元，2017年2月16日，恒业公司向余文希转款260万元，2017年4月7日，恒业公司向余文希转款257万元。经询问，顺农公司的法定代表人余文希表示上述款项均是为了偿还余文希、吉爱鹏、武建军出借的款项，与涉案房屋无关。为证明其主张，其向法院提交恒业公司2016年9月至2017年7月期间银行流水明细、余文希向倪龙侠转账凭证、倪龙侠的作证视频、吉爱鹏向徐春强转账凭证、借款公证书及情况说明、武建军向卢慧燕转账凭证、情况说明及余文希向卢慧燕转账凭证、吉爱鹏、武建军的证人证言，刘魁对此均予以认可。
再查，本案调取2017年10月26日、2017年11月13日的执行异议案件的审查笔录，在笔录中，承办人仅对剩余房款的意见进行询问，并未明确要求将款项交付法院。庭审中，顺农公司明确表示法官从未要求其将款项交付法院。
上述事实，有（2017）京0112执异285号执行裁定书、案外人执行异议申请书、2017年11月10日余文希民生银行个人账户对账单、2017年11月8日余文希银行交易明细、快递详情单、EMS查询单、（2015）通民（商）初字第2398号民事调解书、北京恒世荣业商贸有限公司企业信用信息、顺农世纪与张京炜的租赁合同、2017年5月27日张京炜个人账户信息清单、余文希银行个人交易明细、《北京市存量房屋买卖合同》、执行案件卷宗材料、房本复印件、2015年12月10日公证授权委托书、《北京市存量房屋买卖合同之补充协议》、2017年5月1日《房屋交割清单及交付确认书》、2017年5月27日《北京市房屋租赁合同》及租金转账凭证、承租人张京炜招商银行历史交易明细表、《支付购房款明细》及381万元购房款转账凭证、涉案房屋放款凭证、不动产登记证明、银行催款函、个人贷款结清证明及剩余394.13万元购房款转账凭证、梅思雨账户扣款明细、2017年5月9日公证授权委托书、顺农公司企业登记信息、《名称变更通知》、北京恒世荣业商贸有限公司2016年9月至2017年7月期间银行流水明细、余文希向倪龙侠转账凭证、倪龙侠的作证视频、吉爱鹏向徐春强转账凭证、借款公证书及情况说明、武建军向卢慧燕转账凭证、情况说明及余文希向卢慧燕转账凭证、不动产登记信息、倪龙侠的证言视频、吉爱鹏、武建军的证人证言、梅思雨和刘魁的身份证、户口本、刘魁的护照、结婚证和当事人陈述意见等在案佐证。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，刘魁经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零六条规定，申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。故共立公司的诉讼主张符合执行异议之诉的规定，本院依法进行审理。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。共立公司的申请是否予以准许，应按照以上四个要件进行审查。
1.关于涉案买卖合同是否合法有效的问题,本案中，刘魁作为梅思雨的代理人与顺农公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，梅思雨对此予以认可，且根据顺农公司提交的公证文书，本院有足够理由认定梅思雨与顺农公司达成的买卖合同真实有效，同时该日期远早于本院查封涉案房屋的日期；
2.关于涉案房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。第一百零八条规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
本案中，顺农公司称刘魁于2017年5月1日交付房屋，其后，顺农公司的法定代表人余文希将房屋对外出租给案外人张京炜，为此顺农公司提供《房屋交割清单及交付确认书》及租赁合同、转账记录等材料，结合双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中明确房屋的交付时间为“房屋权属登记转移完成或2017年4月30日前将房屋交付”，经查，截至2017年5月1日，顺农公司已经给付刘魁3485000元，刘魁向其交付涉诉房屋既符合合同约定，又符合相关情理，故本院认定顺农公司在本院查封涉案房屋前已经合法占有涉案房屋；
3.关于涉案房屋的价款是否得以全部支付的问题，本院认为：第一，结合顺农公司与刘魁及梅思雨之间的转款记录可以看出，余文希第一次向刘魁转款的时间为2016年8月10日，转款金额为30万元，与买卖合同约定的给付定金金额的数额和时间相符。自2016年8月10日至2017年8月9日期间，余文希多次通过银行转账的方式向刘魁转款累计381万元。第二，余文希虽然在共立公司申请执行后向梅思雨转款394.13万元,但此笔款项系用于偿还银行的抵押贷款，具有给付款项的合理性。第三、恒业公司虽多次向余文希转款，但顺农公司已经提交相关证据证明款项与涉诉房屋的房款无关。综上，本院认定顺农公司已经全部支付购房款；
4.关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题，因涉案房屋设定抵押权，故需要偿还银行贷款后方可办理过户手续，且存在刘魁未及时办理委托手续及法院查封的客观原因，故顺农公司未办理过户属于非因其自身原因的情形。
综上，顺农公司提交的现有证据足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对共立公司的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零八条、第三百零六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告北京共立汇佳机电设备有限公司的诉讼请求。
案件受理费70元，由原告北京共立汇佳机电设备有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 博
人民陪审员 胡晓波
人民陪审员 雷瑞芬
二〇一八年七月二日
书 记 员 孙桂祖