湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂03民终809号上诉人（原审被告）：十堰中澳房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市北京南路**号。法定代表人：罗良策，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱第晶，湖北车城律师事务所律师。代理权限:代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书等。被上诉人（原审原告）：庹新霞，女，汉族，1974年10月21日出生，住湖北省十堰市茅箭区。上诉人十堰中澳房地产开发有限公司（以下简称十堰中澳房地产公司）因与被上诉人庹新霞商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院(2017)鄂0302民初3085号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，因当事人没有提供新证据，事实亦未发生新变化，经阅卷、询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。上诉人十堰中澳房地产公司上诉请求:撤销一审判决，改判从被上诉人起诉之日开始计算违约金。事实与理由：一、逾期办证纠纷，首先应当明确双方的权利义务，才能划分责任。转移所有权是出卖人的主合同义务，但在房管部门的转移登记、发证的过程，需要出卖人与购房人协助和配合，开发商独自难以完成。二、正确理解《商品房预售合同》第十五条的含义，是处理本案的关键。1、第十五条的“关于产权登记的约定”仅指房屋的产权登记，而不包括土地使用权。合同中既没有约定土地使用权登记事项，也没有约定办理土地使用权登记的期限。2、根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，该条款中的“权属登记”仅指房屋权属登记。3、《不动产登记暂行条例》施行之前土地使用权证的办证过程，只是将登记在开发商名下的土地使用权证分割登记发证，没有备案这一程序。因此，约定的“报产权登记机关备案”，应特指房屋所有权证的备案。4、出卖人的义务只是报备，出卖人应在哪个具体时间内协助买受人办理完毕房屋产权证，合同没有约定。三、买受人的办证义务是主动义务，开发商是协助义务。买受人至今未提交相关证明文件，致使出卖人无法履行协助义务。四、致使《不动产登记暂行条例》施行之前的土地使用证迟迟不能分割登记发证的责任在政府，上诉人不应承担该责任。被上诉人庹新霞未提交书面答辩意见。庹新霞向一审法院提出诉讼请求：1.判令十堰中澳房地产公司为其办理位于十堰市茅箭区北京南路29号南洋国际花园5幢1单元1-14-4号房的不动产权属证书；2.判令其支付逾期办证违约金按房价款日万分之一标准，自2011年11月24日起直到不动产权属证书办理完毕时止；3.诉讼费由十堰中澳房地产公司承担。一审法院认定事实：2010年9月16日，庹新霞和中澳房地产公司签订了《商品房预售合同》。双方约定：庹新霞购买中澳房地产公司位于十堰市茅箭区北京南路29号南洋国际花园5幢1单元1-14-4商品房一套，预测建筑面积为121.58平方米，每平方米3800元，总价为462004元。付款方式为2010年9月16日付142004元，剩余房款32万元办理按揭贷款。出卖人应当在2011年5月28日前，将已办妥竣工验收备案手续，并取得《十堰市商品房销售备案证》的商品房交付买受人使用。双方还约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方按照以下两种方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起3日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；若买受人不退房，而按延期未超过180天，出卖人不承担违约责任，若延期超过180天，出卖人按已付房款总价日万分之一的标准向买受人支付违约金。合同签订后，庹新霞依约支付了购房款457976元(实际建筑面积为120.52平方米)，中澳房地产公司亦于2011年5月28日将房屋交付庹新霞。庹新霞于2014年8月20日交纳了办理产权证所需费用，中澳房地产公司为庹新霞办理了房屋所有权证，至今未办理土地使用权证。一审法院认为：庹新霞和中澳房地产公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规，是合法有效的。在商品房买卖合同关系中，根据交易习惯，是由买受人将办理房地产权属登记需由自己提供的资料以及应由自己承担的税费交给出卖人，由出卖人到产权登记机关办理权属证书，然后交给买受人。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续是房地产开发企业的法定义务，中澳房地产公司关于办理土地使用权证不是该公司义务的答辩理由不能成立，故中澳房地产公司有义务协助庹新霞办理不动产权属证书。但庹新霞的诉讼请求是中澳房地产公司为其办理不动产权属证书，因办理不动产权属证书是行政机关的法定职责，故中澳房地产公司只能协助其办理不动产权属证书。庹新霞履行了房屋买卖合同约定的全部义务，中澳房地产公司仅办理了房屋所有权证，未在约定期限内办理土地使用权证，致使庹新霞不能取得不动产权属证书，该行为构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的起算日期，合同中“延期超过180天”应当理解为自商品房交付使用之日起180日再延期180日起算。2011年5月28日中澳房地产公司交付房屋，庹新霞直至2014年8月20日才交纳办理产权证所需费用，在其交清办证费用前，十堰中澳房地产公司有权拒绝履行办证义务，故违约金应从2014年8月20日的360日后起算。庹新霞向中澳房地产公司支付的房款为457976元，十堰中澳房地产公司应当在2015年8月16日起按已付房款总价日万分之一的标准支付违约金，该违约金没有明显过高，且中澳房地产公司交房五、六年内怠于办证，对中澳房地产公司降低违约金的请求不予支持，对庹新霞主张的违约金按照日45.7976元的标准，自2015年8月16日起算至不动产权属证书办理完毕之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决：一、十堰中澳房地产开发有限公司在判决生效之日起三十日内协助庹新霞办理十堰市茅箭区北京南路29号南洋国际花园5幢1单元1-14-4房屋的不动产权属证书；二、十堰中澳房地产开发有限公司支付庹新霞违约金（按照日45.7976元的标准，自2015年8月16日起算至不动产权属证书办理完毕之日止）；三、驳回庹新霞的其他诉讼请求。案件受理费100元，由十堰中澳房地产开发有限公司负担。二审中，十堰中澳房地产公司没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，十堰中澳房地产公司与庹新霞签订的《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定明确载明：如因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方按照以下两种方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起3日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；若买受人不退房，而按延期未超过180天，出卖人不承担违约责任，若延期超过180天，出卖人按已付房款总价日万分之一的标准向买受人支付违约金。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第六十条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十一条规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房地产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。依据上述法律规定，十堰中澳房地产公司作为房地产开发商，将房屋出卖给庹新霞的同时，该房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。双方合同约定的房地产权属证书应既包括房屋所有权证，也包括国有土地使用权证。故上诉人十堰中澳房地产公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由十堰中澳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 尚郧生审 判 员 袁 昆审 判 员 王广泉二〇一八年六月一日法官助理 柯 幻书 记 员 李大旭