上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初16129号原告(反诉被告)：陈辉，男，1980年2月25日生，汉族，住上海市松江区。原告(反诉被告)：徐静凤，女，1980年6月7日生，汉族，住上海市松江区。二原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：赵秀华，上海创美律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘文博，男，1987年8月18日生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市。被告(反诉原告)：贺静微，女，1988年3月8日生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市。二被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：李莉，上海磊天律师事务所律师。二被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：於莉蔚，上海磊天律师事务所律师。原告陈辉、徐静凤与被告刘文博、贺静微房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告刘文博、贺静微提起反诉，本院依法受理后予以合并审理。本案分别于2016年12月12日、2017年1月13日公开开庭进行了审理。嗣后，因本案案情复杂，本案转为适用普通程序并于2017年5月5日再次公开开庭进行了审理。原告陈辉、徐静凤的原共同委托诉讼代理人景国强及被告刘文博、贺静微的共同委托诉讼代理人於莉蔚到庭参加了第一、二次庭审，原告陈辉、徐静凤的共同委托诉讼代理人赵秀华到庭参加了第三次庭审。被告刘文博、贺静微的共同委托诉讼代理人李莉三次均到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告陈辉、徐静凤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《上海房产经纪事务所居间合同(出售)》；2.判令被告支付原告违约金661,800元；3.判令被告返还原告已付购房款500,000元(含定金50,000元)。事实和理由：2016年7月10日，原、被告通过案外人上海天灿房产经纪事务所居间就坐落于上海市松江区工业区蓝天新村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订了《上海房产经纪事务所居间合同(出售)》，合同约定的房屋总价为1,425,000元，当日，原告支付定金50,000元。2016年7月18日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定的房屋总价为1,200,000元，当日，原告支付购房款450,000元。嗣后，原告积极办理贷款手续。然，2016年8月25日，被告向原告发函称要取消购房买卖合同并要求原告承担违约金。原告认为因房价上涨，被告恶意解除合同，属于违约。因原告的损失远远大于合同约定的违约金，故要求将违约金金额调整为房屋差价损失661,800元。故原告诉至法院，望判如所请。被告刘文博、贺静微辩称：同意解除双方之间的《上海房产经纪事务所居间合同(出售)》，但系因原告未能按约于2016年8月5日之前支付房款200,000元，存在违约，导致合同解除。对于双方之间的《上海市房地产买卖合同》，因被告认为该买卖合同的签订只是为了配合原告贷款所需，并非当事人的真实意思表示。原告在《上海市房地产买卖合同》中将房屋总价做低，是为了规避有关税费，且该买卖合同中对于房款225,000元的支付期限未进行约定。被告对该买卖合同的签订存在重大误解，故请求撤销该《上海市房地产买卖合同》。双方之间就系争房屋买卖的权利义务应以《上海房产经纪事务所居间合同(出售)》为准。据此，被告刘文博、贺静微向本院提出反诉请求：1.判令解除原被告于2016年7月10日签订的《上海房产经纪事务所居间合同(出售)》；2.判令撤销《上海市房地产买卖合同》；3.判令原告支付违约金285,000元。针对被告刘文博、贺静微的反诉请求，原告陈辉、徐静凤辩称：《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不存在重大误解，不应撤销。原告按约积极履行了付款义务，未于2016年8月5日之前支付200,000元房款的原因是被告认为应在办理系争房屋过户手续时才支付。但原告在2016年8月5日时具备支付200,000元房款的履行能力，如被告催告要求原告支付，原告会同意支付的。被告在未经催告的情况下要求解除合同，属于违约。经审理查明，系争房屋权利人为两被告。2016年7月10日，原告作为乙方(买入方)与被告作为甲方(出售方)及案外人上海天灿房产经纪事务所作为丙方(中介方)签订《上海房产经纪事务所居间合同(出售)》一份，约定房屋总价为被告净到手价1,425,000元。付款方式：2016年7月10日支付定金50,000元；2016年7月30日前支付第二期购房款450,000元；2016年8月5日前支付200,000元(乙方申请银行贷款，以银行放贷日为准)，并手写载明：“乙方贷款700,000元，贷款不足，现金补足”。尾款25,000元于交房当天付清。合同第三条约定，本协议生效后，如乙方违约，则按总价20%支付甲方违约金，如甲方违约，则按总价20%支付给乙方违约金。合同另对其他相关事宜进行了约定。当日，原告向被告支付定金50,000元，被告出具收据一份。2016年7月18日，原、被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，载明房屋总价1,200,000元，2016年10月31日之前，原、被告共同前往房地产交易中心办理转让过户手续。并于2016年10月31日之前，被告腾出系争房屋并通知原告进行验收交接。附件三付款协议约定，原告于2016年7月10日前支付50,000元作为定金；原告于2016年7月31日前支付450,000元；原告于2016年10月31日前支付700,000元。当日，原告徐静凤通过上海农商银行向被告刘文博转账房款450,000元。2016年8月21日，被告向原告发出《告知函》一份，载明根据双方之间的居间合同，原告方应于2016年8月5日前支付被告200,000元，但时至2016年8月21日，已逾期15日未付该款项，故通知原告方，取消购房买卖合同，同时要求原告方支付违约金。审理中，依原告申请，本院依法委托上海国衡房地产估价有限公司对系争房屋目前的市场价格进行司法鉴定。上海国衡房地产估价有限公司出具了编号为“沪国衡估字(2017)第0089号”的司法鉴定意见，载明系争房屋于2016年12月1日的市场价值为2,086,800元。对此，原告无异议，被告则认为评估的价值较高，不合理。上海国衡房地产估价有限公司对被告的异议回复称，其系通过在房地产交易中心调取同小区房屋的交易价格得出的鉴定意见，被告所提异议不成立。审理中，原告为证明其在2016年8月5日系有能力支付200,000元购房款的，提供上海银行存折一份。原告另提供委托书、《个人贷款合同》、《住房公积金个人住房抵押借款合同》，证明其积极履行合同义务，向银行申请贷款，并获得审批，且早于合同所约定的时间，其并不存在违约行为。被告认为上述证据均与本案无关，原告未按约支付200,000元房款即属违约。审理中，被告向本院提供原、被告及中介工作人员于2016年8月23日的谈话录音一份，证明在2016年8月23日，原、被告在协商时对于房款200,000元的支付时间存有争议，原告坚持认为应在办理房屋过户手续时支付。原告对该录音的真实性未提出异议，但是认为在2016年8月23日时，被告并未催告要求支付房款200,000元，而是直接要求解除合同。以上事实，有《上海市房地产权证》、《上海房产经纪事务所居间合同(出售)》、《上海市房地产买卖合同》、《告知函》及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的《上海房产经纪事务所居间合同(出售)》、《上海市房地产买卖合同》，均真实、合法、有效，双方均应恪守。被告辩称《上海市房地产买卖合同》系因其重大误解而签订，要求撤销，依据不足，本院不予支持。按照《上海房产经纪事务所居间合同(出售)》的约定，原告应于2016年8月5日之前支付房款200,000元。原告称应于办理系争房屋过户手续时才支付，没有合同依据，本院对此观点不予采信。原告未能按约支付房款200,000元，属于违约。但《上海房产经纪事务所居间合同(出售)》、《上海市房地产买卖合同》中均未对逾期付款行为导致合同解除进行约定，故被告对原告的逾期付款行为并不享有约定的合同解除权。被告未提供证据证明其向原告就支付200,000元房款进行过催告，并给予原告履行付款义务的合理期限，故被告亦不享有法定的合同解除权。在被告不享有合同解除权的情况下，其单方要求解除合同，以自己的行为明确表示不履行合同，属于根本违约，原告据此享有了合同的解除权，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等。故原告要求被告返还已付购房款500,000元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金661,800元，本院认为，违约金具有惩罚性及补偿性的特性，违约金的确定，应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。本院考虑到本案中，原告已付房款的情况及原告本身存在违约的过错责任，根据公平原则，将违约金酌情确定为330,900元。对于被告主张的违约金285,000元，如上所述，本院不予支持。因双方签订的《上海市房地产买卖合同》已在交易中心网上登记备案，双方之间的合同解除后，该登记备案应予注销。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)陈辉、徐静凤与被告(反诉原告)刘文博、贺静微之间就坐落于上海市松江区工业区蓝天新村XXX号XXX室房屋所签订的《上海房产经纪事务所居间合同(出售)》、《上海市房地产买卖合同》；二、被告(反诉原告)刘文博、贺静微于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陈辉、徐静凤购房款500,000元；三、被告(反诉原告)刘文博、贺静微于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈辉、徐静凤违约金330,900元；四、原告(反诉被告)陈辉、徐静凤与被告(反诉原告)刘文博、贺静微于本判决生效之日起十日内共同办理上述房屋的《上海市房地产买卖合同》网上备案注销手续；五、驳回被告(反诉原告)刘文博、贺静微的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,650元，反诉受理费2,788元，财产保全费4,445元，鉴定费6,900元，合计诉讼费25,783元。由原告(反诉被告)陈辉、徐静凤负担5,783元(已付)，由被告(反诉原告)刘文博、贺静微负担20,000元(已付2,788元，余款17,212元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  陆为明二〇一七年五月二十六日书 记 员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……