成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温江民初字第3388号
原告陈某，女，汉族.
委托代理人黄天翔，四川律治律师事务所律师，特别授权。
被告广州市好门面实业有限公司。
法定代表人刘龙飞。
被告重庆宏腾装饰工程有限公司。
法定代表人石某。
被告石某，男，汉族。
被告呙某，女，汉族。
原告陈某诉被告广州市好门面实业有限公司（以下简称广州好门面公司）、重庆宏腾装饰工程有限公司（以下简称重庆宏腾公司）、石某、呙某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈某的委托代理人黄天翔到庭参加了诉讼，被告广州市好门面实业有限公司、重庆宏腾装饰工程有限公司、石某、呙某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈某诉称，2010年12月12日，原告与被告呙某、石某签订了关于成都市温江区光华大道三段珠江国际花园**号*幢*单元*楼*号房产的《房屋买卖经纪合同》，合同约定：1、房款总价750000元；2、原告签约当日向被告石某和呙某方支付第一笔房款定金200000元（大写：贰拾万元整），并在收到原告定金后将房屋所有权证或者土地使用权证原件交给中介方保管；3、第二次付款，被告在银行揭案时（即偿还结清其房屋在银行贷款），支付220000元；4、尾款330000元由原告用银行贷款方式付清尾款。合同签署当日，原告即向被告石某以转账方式支付了首笔定金200000元，根据约定被告应在收取定金后将房产证或者土地证书交付给中介方，但被告以尚在办理中为由无法交付，仅将房屋钥匙及相关水电物管资料交付给原告，并在物管中心做了业主变更手续。直到2012年3、4月份，被告才领取房屋产权证，原告在接到被告的通知后迅速筹齐了第二笔房款220000元（贰拾贰万元整），并于2012年6月14日通过银行转账方式支付了该笔房款；同时，应被告要求，原告在同日还以转账方式另行支付给被告一笔房款30000元，剩下房款在办理完揭按后一次性支付。
被告石某和呙某在拿到原告共计45万元房款后并未按照协议约定向其贷款银行（工行沙河支行）偿还其房屋抵押贷款，解除银行抵押手续，而是挪作他用，此后长达一年多时间原告多次催告要求被告办理过户手续，甚至通过律师函的形式通知被告尽快前来办理相关手续，但被告均置之不理。迫于无奈原告于2013年10月向法院提起了民事诉讼，并对争议财产提起了保全措施，谁料被告石某却将已经卖予原告的房屋，于2013年12月再次为重庆宏腾装饰工程有限公司的债务提供了担保，原告在第一时间向法院提起了案外人执行异议，法院也于2014年4月23日做出了(2014)温江执裁字第3号裁定书。以“案外人未提供证据证明其无过错”为由“驳回原告提出的案外人执行异议”。
原告认为该争议房产理应归原告所有，原告与被告石某及前妻呙某早于2010年12月12日，就签订《房屋买卖经纪合同》一份，约定由原告购买成都市温江区光华大道三段珠江国际花园**号*幢*单元*楼*号房产，房款总价为75万元（大写：柒拾伍万元整），并且原告已经向被告支付了全部房款，甚至总金额还高于被告应收房款【还有37万余元的按揭贷款】，被告重庆宏腾装饰公司法人石某无权再以此房屋为他人提供担保，法院亦不应再对此房产采取轮候查封强制措施。
原告严格按照买卖合同约定向被告总计支付了45万元房款，并且在2012年5月通过成都宝珑投资管理有限公司在中国邮政储蓄银行温江支行办理了贷款预申请，在6月底通过了邮政储蓄银行的贷款申请，原告多次催促被告前来办理后续手续，但石某、呙某一直找各种理由予以拖延。
原告认为，其已按照合同约定支付全部房款【房款总价为75万元，原告实际支付金额为45万元，剩余款项为石某欠工商银行的按揭款，不属于石某所有】，并已实际占有和使用该房屋，该争议房屋剩余房款应为银行所有，并且原告在此买卖过程中无任何过错。
原告与石某的房屋买卖行为虽未办理登记，但此登记行为主要是为了对抗第三人，并不因是否登记而影响合同的效力，同时石某作为卖方，是清楚知晓该房产已出卖给原告，且合同的给付义务也履行完毕，剩余房款为按揭款非石某所有，应支付给银行，石某作为直接当事人对此买卖行为也是完全清楚知晓的，亦不存在善意第三人之说，他的该种行为是无效行为，是不诚信的行为，甚至可以说是欺诈行为。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，案外人认为其已履行完毕自己合同的全部义务，实际付清了全部房款，甚至实际支付金额还高于被告拥有的房屋实际价值，并且在合同履行中没有任何过错，因此应确认原告陈某支付了全部价款，且多次催促卖方要求尽快办理过户手续，但因卖方无故拖延造成至今未能过户的局面，完全是卖方石某的过错，因此原告在此买卖合同中无任何过错。
另2014年4月28日原告收到了中国工商银行成都沙河支行的《个人贷款催收函》，要求原告作为房屋的实际使用人代为支付呙某拖欠银行7期共计的18844.41元的按揭款（包括本金、欠息、复息、罚息等）。原告按照银行的要求将欠款支付给工商银行沙河支行，现在每月还在帮被告偿还3060余元的按揭款，截止2014年8月1日，原告已经为被告垫付了共计28044.39元的按揭款，同时原告也在与银行洽谈关于剩余房款的支付问题。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：1、请求确认原告陈某与被告石某、呙某签订《房屋买卖经纪合同》合法有效并要求石某、呙某二被告继续履行合同义务；2、确认位于成都市温江区光华大道三段珠江国际花园**号*幢*单元*楼*号的房产归原告所有，并要求被告石某、呙某配合原告陈某限期办理房屋过户手续；3、依法判令被告按照合同约定承担37500元的违约责任；4、要求被告石某和呙某返还原告代为垫付的28044.39元按揭房款并要求支付资金占用利息。5、请求停止对该房产的执行，并解除对执行标的物的轮候查封措施;6、诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼第4项金额为67387.86元。
被告广州好门面公司未到庭，也未提交书面答辩意见。
被告重庆宏腾公司未到庭，也未提交书面答辩意见。
被告石某未到庭，也未提交书面答辩意见。
被告呙某未到庭，也未提交书面答辩意见。
经审理查明，2008年11月21日呙某、石某与成都博家屋业有限公司（以下简称博家屋业公司）签订商品房买卖合同，呙某、石某购买博家屋业公司开发的位于成都温江光华大道三段**号珠江国际花园*幢*单元*楼*号房屋，该份买卖合同进行了合同备案登记。
2010年12月12日，陈某（购买方乙方）与石某、呙某（出售方甲方）以及赖老师房介（经纪方丙方）签订房屋买卖经纪合同，石某、呙某将双方共有(合同号为CH-01-0605)位于温江区光华大道三段珠江国际花园**号*幢*单元*楼*号房屋出卖给陈某，合同约定:成交价格为750,000元;签订合同时乙方向甲方支付购房定金200,000元。合同第三条第3款载明“第二次付款，甲方在银行揭案时，乙方协助甲方揭案付首付款220,000元，尾款330,000元由乙方向所贷银行付清尾款。合同第九条第1款“本合同生效后甲方应保证所售房产产权明晰，未被查封、抵押等任何法律纠纷，如有所隐瞒或未告知乙方真实情况，造成乙方损失。甲方违约，应支付乙方所交定金的两倍作为赔偿。同时承担该房总房款的5%作为违约金”。第十二条“交房时间为：2010年12月15日前。甲方要结清一手房的税费、维修基金、水、电、气、光纤、物管费”。该合同有石某、陈某、以及经纪方赖世玲签字，并加盖成都市温江区赖老师房屋中介所印章。合同签订当日陈某通过建设银行转账200,000元到石某帐户，石某向陈某出具收到房屋定金200,000元的收条。
2010年12月12日即签订合同当日陈某在成都珠江国际花园签收钥匙签领清单，并通过其丈夫张勤银行卡刷卡付款863.3元向广东康景物业服务有限公司成都分公司珠江国际花园物业服务中心预存电费200元，交纳物业公共服务费（10.1-12.31）663.3元，电费收据载明客户名称7-2307石某、陈某，加盖广东康景物业服务有限公司成都分公司珠江国际花园物业服务中心印章，物业服务费发票载明客户名称7-2307石某、陈某，加盖广东康景物业服务有限公司成都分公司财务专用章，银行POS凭证载明特约商户名称康景物业。2011年3月12日陈某通过银行刷卡付款1,326.6元交纳2011年1月-6月物业公共服务费（银行POS单载明特约商户名称康景物业），广东康景物业服务有限公司成都分公司出具发票，载明客户名称7-2703呙某，备注载明POS，并加盖广东康景物业服务有限公司成都分公司财务专用章。2011年10月6日广东康景物业服务有限公司成都分公司出具发票，载明付款单位7-2703陈某，金额1,326.6元。之后陈某以其名义交纳7-2703物业管理费、电费，广东康景物业服务有限公司成都分公司出具发票、收据，载明客户名称均为7-2703陈某。
2012年6月14日陈某通过银行汇款方式两次向呙某银行帐户分别转入220,000元，以及30,000元。
2011年4月18日广州好门面公司向成都市温江区人民法院提起诉讼要求重庆宏腾公司支付货款，法院作出（2011）温江民初字第278号民事判决书，后广州好门面公司向法院提出执行申请。在执行中，重庆宏腾公司与广州好门面公司达成分期付款的执行和解协议，重庆宏腾公司法定代表人石某以自己的私有财产作担保。2013年12月5日成都市温江区人民法院作出（2013）温江执字第737号裁定书，裁定“将被执行人重庆宏腾装饰工程有限公司法定代表人石某所有的位于成都市温江区光华大道**号珠江国际花园*-*-*号的住宅房屋一套（权018****）予以查封”。
2014年4月28日中国工商银行成都沙河支行发出个人贷款逾期催收通知书，要求呙某在收函后五日内清偿全部欠款。同日中国工商银行成都沙河支行向陈某发出个人贷款催收函，载明内容“陈某先生、女士（借款人）：借款人呙某于2009年1月12日向我行申请个人一手住房购置贷款……，借款人已连续7期未依合同约定还款，共拖欠我行贷款本息18,813.98元。鉴于您为该房屋的实际使用人，请您在接到本通知后5日内，还清所欠金额……。同日，陈某转账到呙某帐户内，银行凭证载明“个人一手住房购置贷款”。
2015年2月6日陈某（甲方）与石某、呙某（乙方）签订调解协议，“一、乙方于2015年2月11日前给付甲方垫付的按揭贷款、诉讼费、保全费及违约金共计116,459元，剩余银行贷款223,541元，由陈某直接支付给中国工商银行沙河支行冲抵陈某应支付给石某的剩余尾款;……三、甲方陈某与乙方石某、呙某所有争议就此了结，甲方陈某不再向乙方石某、呙某主张任何债权以及违约责任……”。协议签订后，除因石某将房屋产权证遗失未交付陈某外，协议约定的其它义务，双方均已履行完毕。
上述事实，有当事人身份信息、营业执照、房屋买卖经纪合同、银行转款凭证、收条、成都珠江国际花园钥匙签领清单、广东康景物业服务有限公司综合服务收据、发票、POS凭证、工商银行个人贷款逾期催收通知书、贷款催收函、工商银行凭证、个人信用报告、（2013）温江执字第737号民事裁定书、调解协议、商品房买卖合同及补充协议、原告当庭陈述等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。
本院认为，《房屋买卖经纪合同》是陈某与石某、呙某协商一致签订，不违反相关法律规定，系双方真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。本院对陈某请求确认该份《房屋买卖经纪合同》合法有效的请求予以支持。
本案焦点为陈某主张的实体权利是否足以阻却执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先陈某与石某、呙某在人民法院查封（2013年12月5日）前的2010年12月12日即签订了房屋买卖经纪合同，该合同除有买卖双方签字外，还有房屋中介赖老师房介盖章。其次，房屋买卖经纪合同签订当日陈某以其名义在物管处领取房屋钥匙、预存电费并交纳物业管理费，且此后案涉房屋的物业管理费用全部由陈某及其丈夫张勤交纳，陈某在房屋查封前已合法占有该房屋。第三，签订合同当日陈某按照房屋买卖经纪合同约定通过建设银行转账200,000元到石某帐户内。2012年6月14日陈某再次通过工商银行转款250,000元至呙某账户内，陈某按合同约定支付了房屋项款。因案涉房屋系石某向银行按揭贷款购买，双方在房屋买卖经纪合同中约定尾款由陈某向按揭银行支付，现陈某应支付的剩余款项应向石某提供贷款的银行交付。最后，案涉房屋未过户登记到买受人陈某处的原因为石某、呙某收到450,000元购房款后，未偿还银行贷款，未解除银行抵押手续所致。综上，陈某请求停止对成都市温江区光华大道**号珠江国际花园*-**-*号房屋（权018****）的执行请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，对此本院予以支持。
对于陈某请求确认位于成都市温江区光华大道三段珠江国际花园**号*幢*单元*楼*号的房产归其所有，并要求石某、呙某继续履行合同义务，配合限期办理房屋过户手续的请求。虽然陈某按照与石某、呙某签订的《房屋买卖经纪合同》合同履行了自己的义务，该《房屋买卖经纪合同》合法有效。但在《房屋买卖经纪合同》签订前该房屋已有担保物权存在，至今该抵押权仍存在，故陈某要求确认其对案涉房屋所有权并办理过户手续的主张涉及抵押权人的利益，本案仅审理原告陈某与被告之间的执行异议之诉，故陈某的上述诉讼请求在本案中不予处理。
2015年2月6日陈某与石某签订的调解协议第一条“乙方石某、呙某于2015年2月11日前给付甲方陈某垫付的按揭贷款、诉讼费、保全费及违约金共计116,459元，剩余银行贷款223,541元，合计34万元，由陈某直接支付给中国工商银行沙河支行冲抵陈某应支付给石某的剩余尾款”;第三条“甲方陈某与乙方石某、呙某所有争议就此了结，甲方陈某不再向乙方石某、呙某主张任何债权以及违约责任”;第四条“在石某、呙某履行上述付款和公证委托义务后甲方陈某撤回并放弃对乙方石某、呙某此案的所有诉讼请求……”。庭审中原告确认石某已按协议内容履行了义务，根据调解协议的上述条款，本院对陈某要求石某、呙某承担37,500元的违约金并返还垫付的按揭款、支付资金利息的请求，本院不予支持。因陈某与石某已就本案诉讼费、保全费协议一致，且石某已将该二笔费用支付给了陈某，故本案诉讼费、保全费应由陈某承担。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四之规定，判决如下：
一、原告陈某与被告石某、呙某于2010年12月12日签订的购买成都市温江区光华大道三段**号珠江国际花园*幢*单元*楼*号的《房屋买卖经纪合同》合法有效；
二、停止成都市温江区人民法院（2013）温江执字第737号执行案对位于成都市温江区光华大道三段**号珠江国际花园*-*-*号房屋的执行；
三、驳回原告陈某的其它诉讼请求。
本案案件受理费12,956元，财产保全费2,520元，共计15,476元，由原告陈某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 周毅
人民陪审员 肖莹
人民陪审员 郑凯
二〇一五年十二月七日
书 记 员 徐风