陕西省大荔县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）荔民初字第00222号
原告石某某，女。
委托代理人尹群宏，陕西唯成律师事务所律师。
被告杨某某，男。
委托代理人李创业，陕西省大荔县司法局148法律服务所法律工作者。
原告石某某与被告杨某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审�。原告石某某及委托代理人尹群宏、被告杨某某及委托代理人李创业均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告石某某诉称，2012年9月她与被告相识，欲购买被告房屋。双方协商时，她要求房屋必须有房产证与土地使用证，且要求被告保证将证件过户到她名下，被告应许并出示了房产证与土地使用证，但房产证的名字是张某某，土地使用证是集体土地使用证，且登记在杨某甲名下。同年10月13日，双方就房屋买卖一事达成口头协议，约定房屋总价款为306000元，先交10000元定金，随后分两次交清全部房款，但具体的交款时间与数额双方另行协商。当天她交付被告10000元。过几天她才得知该土地使用权不能过户。此后她多次要求被告返还所交付的10000元，但被告拒绝返还。她属于城镇居民，而双方之间的买卖标的物属于农村宅基地、农民住宅，国家法律规定，严禁城镇�民在农村购买宅基地、农民住宅。同时，房产证登记是在张某某名下，故杨某甲无权委托被告处置房产。合法的房产交易不需要经人民政府批准与同意，人民政府的批准亦不能违反法律、政策。故诉讼至法院，请法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，确认双方之间的口头买卖合同属无效合同，并由被告返还原告交付的10000元。
被告杨某某辩称，2012年10月12日，原告石某某看到出售房屋的广告后电话联系了他。当天原告看了房屋，他亦出示了房产证与土地使用证（土地证登记在儿子杨某甲名下，是集体土地使用证，房产证登记在上任房主张某某名下），原告看后未提出异议。次日，原告同家人再次看房与证件后，同意购买。经过协商，双方达成口头协议，约定房款为306000元，当天交定金10000元，剩余房款分两次交付，具体的交款时间与金额双方再协商。对于办理过户手续，当时约定的是原告办理手续，他保证提供资料的真实性。当日，原告交付了10000元，他亦将一份合同草稿给付原告，让其回家商议后看有无修改。次日，原告电话联系说着急用房，他们协商原告交付200000元后可以搬进房屋。10月15日，原告再次到房屋处，看到他已开始整理物品，双方约定10月17日原告交付200000元。10月16日，他租房并将房屋腾出。10月17日，原告未按约定交钱，并言明办理过户手续比较困难且有费用，希望他亦能帮忙。10月20日，双方商谈未能达成一致意见。10月13日双方之间达成协议前，原告已看过两证。他的房屋在城区，土地证虽系集体土地使用证，但已经过村、镇政府同意转让。因此，双方之间10月13日达成的口头买卖协议是真实有效的，他已搬离房屋，而原告因过户困难没有按约定交款，导致合同无法继续履行�因此应驳回原告的诉讼请求，并终止合同。
诉讼中，原告石某某提交了以下证据欲证明自己的诉称主张：
一、收条一份，证明原被告之间的买卖合同成立，被告收取了原告10000元现金；
二、买卖合同一份，证明被告不具有买卖标的的所有权与使用权，双方签订的合同应认定为无效；
三、原告的身份证，证明原告属于城镇居民，按照法律与政策不能买卖农村的房屋，双方所签的合同无效；
四、相关法律规定条文，证明合同违背法律强制性规定，应认定无效。
庭审中，被告对原告石某某提交的证据的真实性无异议。
诉讼中，被告杨某某提交了以下证据欲证明自己的辩称主张：
一、杨某甲委托书，证明此房地产是杨某甲委托被告杨某某出售的；二、协议书，证明被告租房的事实；
三、孟超凡的证言，证明原告让被告腾房；
四、杨某甲身份证，证明土地使用�登记在杨某甲名下；
五、收据一份，证明被告支付了违约金4000元；
六、收据一份，证明被告支付运费、装卸费的事实；
七、收据一份，证明被告支付搬运费的事实；
八、镇政府的证明，证明被告出售房屋经过政府同意。
庭审中，原告对被告杨某某提交的证据发表了如下质证意见：一、对第一组证据的真实性无异议，但杨某甲无权出售房屋；对第四组证据真实性无异议；二、对第二组证据，被告未提供其他证据证明强亚威有权利租赁房屋，真实性不认可；对第三组证据，因证人未出庭，不予质证；对第五组证据，因不合常理，真实性不予认可；第六组与第七组的证据，形式不合法，不是合法的票据，亦无物品名称及车号等内容，真实性不予认可；三、对第八组证据，认为与本案无关联。
对于原告提交的证据，对于被告提交的第一组证据、第四组证据，因双�对真实性无异议，故本院认定该部分证据的真实性。对于被告提交的其他证据，因被告未提供其他证据能证明真实性，故本院不予认定。
经审理查明：2012年10月12日，原告石某某看到出售房屋的广告，电话联系了被告杨某某，并到被告杨某某家（西大街某某巷）看了房屋，询问了房价，并查看了房产证与土地证，两证的名字均不是被告杨某某。次日，原告石某某与其家人再次到被告杨某某家，经过协商，双方约定，被告将某某巷房地产出售给原告，价款为306000元，当天交付定金10000元，剩余房款分两次交付，具体交付时间与金额另行协商，确定后再签订书面合同；同时约定原告办理过户手续，并承担费用。当日，原告交付被告10000元定金，被告出示了收据一份，内容载明：“收到石某某交来购房定金壹万元整杨某某2012年.10.13。”同时亦给付原告石某某售房协议草�一份，让其确定合同内容。10月18日左右，原告石某某因办理过户手续问题曾与被告杨某某协商，后要求其返还定金，双方未能达成一致意见。2013年1月4日，原告诉讼至本院。
本院认为：2012年10月13日原被告之间就房屋买卖一事初步达成意向，并约定签订书面合同。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。本案中原被告未签订书面合同，故双方认为以口头形式已成立了房屋买卖合同的主张不能成立。《中华人民共和国担保法》第九十条规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。原告交付定金10000元，双方之间的定金合同生效，该合同是以签订书面房屋买卖合同为目的的定金合同。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条规定：给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。原被告作为成年人，在签订定金合同与交付定金时，均应当清楚双方之间的房屋买卖合同是否符合法律规定及签订后应承担的法律后果。原告石某某在交付定金几天后以房地产不能办理过户手续为由未签订书面合同，10月18日即提出返还定金的请求，期间间隔时间较短，根据公平原则，被告杨某某应返还原告石某某定金4000元。依据《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：
一、被告杨某某于本判决生效之日起十日内返还原告石某某定金人民币4000元；
二、驳回原告石某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费150元，原告石某某负担90元，被告杨某某负担60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。
审判长 王艳妮
审判员 赵永义
审判员 潘军华
二〇一三年三月十八日
书记员 董明顺