贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民二（商）终字第384号
上诉人（原审被告）王述兰。
委托代理人罗文彬，贵州黔策律师事务所律师。
委托代理人宋宇，贵州黔策律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贵阳兴隆物业管理有限公司（以下简称兴隆物管公司），住所地贵州省贵阳市花溪区小河漓江路57号。
法定代表人程芝元，该公司董事长。
委托代理人李桂勇。
委托代理人艾杨川。
上诉人王述兰与被上诉人贵阳兴隆物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2014）花民初字第2772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，兴隆城市花园小区坐落于贵州省贵阳市原小河区漓江路57号，于2000年由铁五建房开承建，该小区一期项目由采云谷、怡水园、碧波居、卧龙居组成，建筑面积30.88万平方米，分别于2001年至2005年竣工验收交付使用，二期为桃源居，建筑面积约19万平方米，在2006年至2007年竣工验收交付使用；铁五建房开委托铁五建物管作为物业服务企业为一期业主提供前期物业服务，并与一期业主签订有《前期物业管理服务协议》。
被告房屋坐落于贵阳市花溪区小河兴隆城市花园怡水园D座1单元6楼11号，建筑面积为112.25平方米，系多层住宅。2002年5月14日，被告作为乙方与甲方铁五建物管签订《前期物业管理服务协议》，约定由该物管公司对被告房屋自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止提供前期物业管理，物业管理服务费0.50元/月·平方米。合同签订后，被告王述兰于同年入住该房屋。
2006年11月15日，铁五建房开作为甲方、铁五建物管作为乙方与作为丙方的原告兴隆物管签订了《物业管理协议》，约定“鉴于甲方开发的兴隆城市花园二、三期项目正在开发建设过程中，未能成立兴隆城市花园业主委员会，以及兴隆城市花园二、三期项目的前期物业管理由丙方负责；且因乙方公司改制，乙方不能继续对兴隆城市花园一期项目（采云谷、怡水园、碧波居、卧龙居）进行前期物业管理，为维护甲、丙双方，以及兴隆城市花园一期项目业主的合法权益，有利于整个兴隆城市花园项目的前期物业管理，自2007年1月1日起至兴隆城市花园业主委员会成立前，甲乙方同意将兴隆城市花园一期项目的前期物业管理委托给丙方，原乙方与兴隆城市花园一期项目业主签订的《前期物业管理协议》的权利义务一并由丙方负责享有和承担，兴隆城市花园一期项目的《前期物业管理协议》由丙方继续执行。”同年12月20日，铁五建房开作为甲方、原告作为乙方签订《前期物业服务合同》，就甲方选聘乙方对兴隆城市花园一期提供前期物业管理服务事宜进行了约定，其中合同第六条约定：物业服务费标准，多层住宅为0.65元/月·平方米；第二十九条约定：本合同期限自2007年1月1日起至2009年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十条约定：本合同期满前一月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。该合同期满后，由于兴隆城市花园小区仍未成立业主大会，故在2010年1月1日，两公司就《前期物业服务合同》约定的相同事项再次签订了《物业服务合同》。
2011年10月9日，原告分别向原小河区物管办、兴隆社区服务中心报送《关于上调物业服务费的收费标准的报告》，后原告经向兴隆城市花园一期项目的怡水园、碧波居、采云谷、卧龙居1865户业主就上调物管费发放《关于调整兴隆城市花园物业服务费的意见征集表》征集意见，载明了上调物管费的原因及拟调整的具体标准，其中有1204户业主（占全体业主的65%）同意上调物管费，有159户业主随大流（占全体业主的8.5%），自2012年1月1日原告就其为兴隆城市花园提供的物业服务收费标准调整为：多层（步梯房）0.85元/月·平方米，高层（电梯房）1.35元/月·平方米。根据该调整后的收费标准，2008年1月1日至2011年12月31日，被告王述兰欠交物业服务费3502.20元（0.65元/月·平方米×112.25平方米×48月），自2012年1月1日至2014年9月30日，欠交物业服务费3148.61元（0.85元/月·平方米×112.25平方米×33月），共计6650.81元。因被告未向原告交纳上述物业服务费，原告遂诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的物业服务费6611.40元；2、被告向原告支付违约金1322.30元；3、诉讼费用由被告承担。
另查明：1、原告于2004年6月10日成立，2010年9月26日取得由国家住房和城乡建设部颁发的中华人民共和国物业服务企业资质证书，资质等级为壹级。兴隆城市花园小区至今未成立业主委员会，原告入驻该小区后，未与该小区一期项目即采云谷、怡水园、碧波居、卧龙居的业主签订前期物业服务协议，其与该小区二期项目即桃源居部分业主在2006年和2007年签订有《前期物业管理服务协议》，协议载明原告的资质等级为叁级。2、铁五建物管由铁五建房开及中铁五局建筑工程总公司投资，于1999年9月26日注册成立，注册资本为500万，于2012年5月23日注销。3、原告在庭审中陈述其在2004年即入驻兴隆城市花园为小区提供物业服务，当时曾向小区业主发出公告进行公示，但被告对此不予认可，原告对此未予以举证证明。4、被告王述兰于2002年入住兴隆城市花园小区后，交纳物业服务费至2007年12月31日。因认为原告向其收取物业服务费没有合同依据，被告自2008年1月1日起未再向原告交纳物业服务费。
庭审中，本院依法组织原、被告进行调解，因双方分歧意见较大，故调解未果。
原判认为，本案争议的焦点为原告兴隆物管与被告王述兰之间是否存在合法、有效的物业服务合同法律关系。本案中，原告在2007年入驻兴隆城市花园开展物业管理服务活动，确实未与包括被告在内的该小区一期项目业主签订书面的物业管理合同，且原告直至2010年9月26日方取得物业服务企业一级资质证书，但原告自2007年至今，对兴隆城市花园小区开展物业服务活动确为事实，被告亦曾向原告交纳过物业管理费，被告在实际上接受了原告提供的物业服务，《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、该法第三十六条规定：“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，依照前述法律规定，本案原被告双方业已形成了事实上的物业服务合同关系。同时，前期物业服务行为有其特殊性，在小区特别是大型小区业主大会成立并选举产生业主委员会之前，物业服务公司提供前期物业服务并非由小区业主授权，而系接受小区物业建设单位的委托履行物业服务义务，而且该物业服务义务的履行是有利于小区全体业主公共利益的实现的，小区部分业主对物业服务公司履行前期物业服务义务的合法性的异议，不能对抗前期物业服务的特殊性，更不能损害小区全体业主的公共利益。本案被告对原告提供前期物业服务合法性的质疑，是建立在小区已经成立业主大会并选举产生业主委员会，并由业主委员会代表全体业主选聘物业服务公司的前提下的，并不能适用于本案，故对被告关于原告系非法入驻兴隆城市花园小区的辩解理由不予采信。原告向被告提供了前期物业服务，而被告也实际接受了该服务，则被告理应向原告交纳物业服务费。结合本案实际情况，根据前期物业服务的相关法律规定，依据公平合理原则，兴隆物管作为适格的诉讼主体要求被告交纳物业服务费的诉请于法有据，予以支持。
对于从2012年1月1日起，原告上调物业服务费的收费标准，其虽未能提交在小区内对此进行公示的相关证据，但兴隆城市花园作为大型商品房小区，根据《关于调整兴隆城市花园物业服务费的意见征集表》，证实原告经与小区内业主协商，并征询意见后，多数业主同意其上调物业服务费，原告与被告虽未就收费标准进行约定，但双方存在事实上的物业服务合同关系，故可以参照本小区同类物业的标准或者小区物业收费批文规定的收费标准确定应交纳的物业服务费用，因此，被告王述兰自2008年1月1日至2011年12月31日，应按0.65元/月·平方米，按照房屋建筑面积112.25平方米，交纳物业服务费3502.20元，自2012年1月1日至2014年9月30日，应按0.85元/月·平方米，按照房屋建筑面积112.25平方米，交纳物业服务费3148.61元。但因原告于2010年9月26日才取得物业服务企业一级资质证书，故对其取得资质之前的物业服务费诉请不予支持，仅支持自2010年9月26日至2014年9月30日后的物业服务费诉请。其中2010年9月26日至2011年12月31日，被告王述兰欠交物业服务费1094.44元，自2012年1月1日至2014年9月30日，被告王述兰欠交物业服务费3148.61元，共计4243.05元。原告关于要求被告支付违约金440元的诉请，因双方系事实上的物业服务合同关系，双方对违约金并未进行约定，故不予支持。
兴隆城市花园小区作为大型商品房小区，至今未能成立业主大会，更未选举产生业主委员会，这一现象并不利于对小区物业服务的管理实施和对全体业主公共利益的保护，而原告在实施前期物业服务过程中，其服务行为也存在一定的瑕疵，导致部分业主对原告物业服务行为的不认同，因此，为了小区全体业主公共利益，法院建议原告完善其前期物业服务，取得小区业主的认同，并多与小区业主及相关部门沟通协调，协助小区业主成立业主大会并选举业主委员会，使该小区物业服务逐步步入正轨。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第三十六条，《物业管理条例》第二条、第七条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告王述兰于本判决生效后十日内向原告贵阳兴隆物业管理有限公司交纳物业服务费人民币4243.05元。二、驳回原告贵阳兴隆物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王述兰承担。
原审宣判后，上诉人王述兰不服该判决，向本院提起上诉称，1、被上诉人进入时一直谎称其为铁五建物管公司改制而来，使上诉人误认为被上诉人具有合法主体资格，向其交纳了一年的物业管理费，上诉人正是发现与被上诉人之间不存在合法有效的物业服务合同，才拒绝接受被上诉人提供的物业服务及交纳物业服务费；2、被上诉人不是铁五建房开公司按照《物业管理条例》规定通过招投标或者经房地产行政主管部门批准采用协议方式合法选聘，而是铁五建物管公司非法转委托而来，违反了《物业管理条例》关于不得将物业管理区域内的全部物业一并委托给他人的行政法规强制性规定；3、2007年1月1日被上诉人违法进入小区时，仅具备物业服务三级资质，不具备在建筑面积在30万平方米以上小区提供物业服务的一级资质；3、一审适用法律错误，对铁五建房开公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》是否依法签订未作认定，而以上诉人与被上诉人存在事实物业服务合同关系，对被上诉人未提出的诉讼请求擅自处理，违反了民诉法中的处分原则；4、被上诉人隐瞒铁五建物管公司是一家国企，而被上诉人系一家民企，采取欺骗手段误导广大业主，称是铁五建物管公司改制而来，系以合法方式掩盖损害国家利益。故上诉请求：1、依法撤销原审判决并予以改判；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人答辩称，1、被上诉人与铁五建房开公司签订的合同是有效的，我们的服务也是实际发生的，未被拒绝；2、兴隆物管公司管理小区并非转委托。
经二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。二审中，上诉人向本院提交手机图片一份，证明该小区截至2014年10月份的收费率为74.67%。被上诉人对该份证据的真实性予以认可，但认为到年底时收费率已达90%多。另，上诉人向本院提交录音资料一份，证明2006年11月15日签订的三方协议实际是2008年录音之后才签的。被上诉人对该份录音证据的真实性不予认可，同时对证明目的亦不予认可，认为录音内容中仅提到涨物管费并未涉及物业合同。本案事实有当事人陈述、营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书、《物业管理协议》、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、《关于上调物业服务费的收费标准的报告》、《关于调整物业费业主意见征集结果公示》、现场笔录、调查笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，关于物业服务合同的效力，物业服务企业与业主之间的物业服务关系具有一定的特殊性,建设单位为维护业主利益和物业区域正常秩序，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，依法与物业服务企业签订了物业服务合同。被上诉人兴隆物管公司虽未通过招投标程序与铁五建房开公司签订物业服务合同，但该招投标程序属于行政处罚的管理范畴，并不影响物业服务合同的效力。
被上诉人兴隆物管公司已经与该小区二期项目即桃源居部分业主在2006年和2007年签订有《前期物业管理服务协议》，且小区一期项目即采云谷、怡水园、碧波居、卧龙居的大部分业主也实际接受了被上诉人兴隆物管公司提供的物业服务并交纳了物业服务费，该小区大部分业主认可并接受了被上诉人兴隆物管公司的服务。因为物业服务合同的特殊性，即物管公司提供服务的对象具有群体性，涉及整个小区全体业主的公共利益，而根据国务院《物业管理条例》第三十四条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”的规定，故小区业主基于同一个物业管理区域内与同一个物业服务企业产生的物业服务合同中的相关权利必受到一定限制，其个人在物业服务合同的相关权利的实现须通过业主大会或业主委员会代表全体业主利益的合法方式来实现。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，故对上诉人王述兰以其与被上诉人兴隆物管公司之间不存在书面、合法合同为由而拒绝交纳物业服务费的上诉理由，本院不予采纳。
物业服务企业为业主办理物业服务事务、提供劳务。被上诉人兴隆物管公司系经合法登记并于2010年9月26日取得物业服务企业一级资质证书，为小区提供物业服务，收取相应的物业服务费，并不存在损害国家利益的情形。被上诉人兴隆物管公司客观上对该小区进行了物业管理服务并为此付出了相应的管理服务成本，上诉人王述兰生活在兴隆物管公司提供服务的小区中，客观上享受了兴隆物管公司提供的安全防范、卫生环境、公共设施维护等服务，且小区大部分业主均已交纳了物业服务费，上诉人王述兰对小区物业服务的质量亦未提出异议，为维护小区业主整体利益的公平性及遵循民事活动等价有偿的原则，被上诉人王述兰应当支付2010年9月26日以后的物业服务费。
综上，上诉人王述兰的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王述兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 伟
审 判 员 吴永霞
代理审判员 刘 佳
二〇一五年五月七日
书 记 员 徐 佳