四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）成民终字第4890号
上诉人（原审原告）侯新莉。
委托代理人刘树，四川旭兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中国农业银行股份有限公司大邑县支行。住所地：四川省成都市大邑县晋原镇东壕沟南段。
负责人段永东，支行行长。
委托代理人龚捷，四川康维律师事务所律师。
委托代理人涂强，四川康维律师事务所律师。
上诉人侯新莉因与被上诉人中国农业银行股份有限公司大邑县支行（以下简称“农行大邑支行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省大邑县人民法院（2011）大邑民初字第159号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年9月，中国农业银行四川省分行同意以评估价408.61万元为底价委托四川成都华联拍卖行有限公司公开对外拍卖闲置的农行大邑支行帐外财产泰鸿酒店。中国农业银行四川省分行文件表明，该房产位于大邑县晋原镇东壕沟南段123号，五楼一底框架结构，建筑面积4145.87平方米，占地面积810平方米，国有土地使用权性质为出让。2007年12月6日，四川成都华联拍卖行有限公司在成都商报发布拍卖公告，拍卖大邑县晋原镇东壕沟南段123号附1号商用房地产。2007年12月10日，侯新莉与程福安签订《联合竞买协议书》，主要约定，侯新莉和程福安联合竞买位于大邑县晋原镇东壕沟南段123号附1号商用房地产；双方共同委托程福安参加竞买，程福安在拍卖会上的一切行为均代表双方。2007年12月11日，程福安签字确认《四川成都华联拍卖行有限公司竞买须知》。程福安签字确认的《标的拍买的说明》主要载明，标的名称：大邑县晋原镇东壕沟南段123号附1号商用房地产；房屋所有权证：大房权监证第0032721号，证载建筑面积4145.87平方米；《国有土地使用证》：大邑国用（2001）字第14611号（大证需分割）；买受人自行办理房屋产权过户和土地分割、过户手续，所涉及的买卖双方一切税金、费用均由买受人承担；国有土地使用权面积应按建筑物占用面积约810平方米进行分割；该标的存在租赁，买受人从2008年1月1日起享受租金。2007年12月13日，程福安与四川成都华联拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》，确认买受人程福安、侯新莉通过竞价以410万元拍得位于大邑县晋原镇东壕沟南段123号附1号商用房地产。2008年3月20日，侯新莉与程福安、潘霞签订《协议》，主要约定，程福安因资金不足自愿退出联合竞买，由侯新莉单独购买位于大邑县晋原镇东壕沟南段123号附1号商用房地产。2008年3月20日，侯新莉向大邑县房产管理局产权监理所申请为竞拍所得位于大邑县晋原镇东壕沟南段123号附1号商用房地产办理房屋所有权证。同日，侯新莉与农行大邑支行签订《房地产契约》，主要载明，农行大邑支行自愿将坐落在大邑县晋原镇东壕沟南段123号附1号房地产（房屋建筑面积4145.87平方米；土地使用面积2137平方米）出售给侯新莉；成交价410万元：双方同意于2008年3月21日由农行大邑支行将该房地产正式交付给侯新莉。2008年4月3日，侯新莉交纳契税，2008年4月4日，大邑县地方税务局出具完税证明。2008年5月15日，侯新莉取得房屋所有权证。
2011年1月12日侯新莉提起诉讼，请求：1、判令农行大邑支行继续履行合同，完全交付约定的4145.87平方米房屋及2137平方米土地使用权，配合侯新莉完善该土地使用权证的办理；2、请求判令农行大邑支行赔偿损失1382738.85元［包括：加固费382738.85元（其中包括鉴定费：20729.35元，加固设计费62188元，审查费6219元，加固费293592.5元］，受损改造费1000000.00元；3、请求判令农行大邑支行赔偿违约金1230000.00元。
原审法院认为：双方争议的焦点为，1、侯新莉竞拍取得的房产的国有土地使用权面积为810平方米还是2137平方米；2、农行大邑支行是否在5.12地震前履行了房产交付义务；3、如认定被告农行大邑支行未在5.12地震前履行交付，房产的毁损、灭失风险如何承担。
1、关于侯新莉应取得的国有土地使用权面积问题。中国农业银行四川省分行川农银复（2007）1113号文件表明，同意农行省分行营业部的请示，拍卖位于大邑县晋原镇东壕沟南段123号的房地产，占地面积为810平方米。四川成都华联拍卖行有限公司的《标的拍卖的说明》表明拍卖标的国有土地使用权面积应按建筑物占用土地面积约810平方米进行分割。2007年12月13日，拍卖成交后，竞买人于2007年12月25日交纳了竞买款项。候新莉认为，双方于2008年3月20日签订《房地产契约》载明的土地使用面积为2137平方米，应按面积2137平方米转让国有土地使用权。农行大邑支行认为，《房地产契约》载明的土地使用权面积2137平方米系笔误，且超过810平方米部分的土地使用权未纳入评估，侯新莉主张取得超过810平方米的土地使用权也因违反国有资产管理方面的强制性规定而无效。原审法院认为，四川成都华联拍卖行限公司的《标的拍卖的说明》已载明，买受人自行办理房产权过户和土地分割、过户手续，所涉及的买卖双方一切费用均由买受人承担；国有土地使用权面积应按建筑物占用面积约810平方米进行分割。买受人侯新莉、程福安对该说明应当是明知的，所竞买的房地产的国有土地使用权面积为分割后的810平方米。拍卖成交后，买受人和拍卖人签署了成交确认书，竞拍款项支付后拍卖已经完成，可以认定侯新莉拍卖取得的房产的国有土地使用权面积为810平方米。另外，《国有资产评估管理办法》第三条规定，“国有资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）资产拍卖、转让；（二）企业兼并、出售、联营、股份经营；（三）与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；（四）企业清算；（五）依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形”。该规定的表述中用了“应当”字样，属于强制性规定，目的是防止随意处置国有资产，防止国有资产的流失。中国农业银行四川省分行川农银复（2007）1113号文件表明评估价为408.61万元的位于大邑县晋原镇东壕沟南段123号附1号的房地产占地面积为810平方米。即使侯新莉与农行大邑支行签订《房地产契约》中转让的国有土地使用面积为2137平方米是当事人的真实意思表示，超过810平方米的国有土地使用权面积的转让也因违反《国有资产评估管理办法》的强制性规定而无效。故认定，侯新莉通过拍卖购得的位于大邑县晋原镇东壕沟南段123号附1号房地产的国有土地使用权面积为810平方米。
2、关于农行大邑支行对侯新莉拍卖取得的房产的交付时间问题。侯新莉通过竞拍所购得位于大邑县晋原镇东壕沟南段123号附1号房地产，在买受人和拍卖人签署了成交确认书，竞拍款项支付后，买卖合同已经成立。该房地产的1楼租给中国联合网络通信有限公司成都市分公司（以下简称联通公司）使用，2楼以上处于空置状态。联通公司在《关于大邑农行拍卖我公司租赁房屋相关情况的说明》表明，房屋拍卖成交后不久，农行大邑支行的工作人员曾陪同侯新莉到联通公司，并告知侯新莉已通过拍卖获得该栋房屋，是新房东，以后有关该房屋的所有事宜就由侯新莉直接与联通公司联系，2008年初，侯新莉曾多次以房东身份通过联通公司查看房屋，并提及房屋改造及联通公司是否续租问题。并且《标的物拍卖的说明》已载明，该标的存在租赁，买受人从2008年1月1日起享受租金。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效”，侯新莉通过竞拍购得的房地产，在拍卖成交后，买卖合同即已成立。可以认定，农行大邑支行向承租人联通公司告知租赁的房地产的所有权人已经变更后，双方对一楼部分的交付已经完成。侯新莉竞拍所得的房地产的二楼至五楼处于空置状态，侯新莉提出该栋房地产只有两个通道，其中一个通道在联通公司租用的部分内，另一个通道在拍卖成交后由于农行大邑支行所砌建的围墙封堵，除联通公司的通道外无法进入该房产，经现场勘查为，该栋房产具有三个上下楼通道，除侯新莉提出的两个通道外，现在已经建为观光电梯处，改建前为旋转楼梯，通过旋转楼梯可以进入2楼以上所有楼层，并不存在侯新莉所述的无法进入所竞买房产的情形。《标的拍卖的说明》已载明，买受人自行办理房屋产权过户和土地分割、过户手续，说明农行大邑支行对侯新莉办理权属过户仅有协助义务。2008年3月20日侯新莉与农行大邑支行签订《房地产契约》载明，双方同意于2008年3月21日由农行大邑支行将该房地产正式交付给侯新莉。农行大邑支行对侯新莉竞买所得的房地产的2楼以上部分侯新莉能通过旋转楼梯占用和使用，可以确定在《房地产契约》约定的交付日2008年3月21日，农行大邑支行将该房地产正式交付给了侯新莉。
另外，房屋产权管理部门办理权属证的期间不是当事人可以控制的。所以侯新莉主张的应以2008年5月15日取得房屋所有权证的时间作为实际交付时间的理由，不予支持。
3、关于侯新莉主张的因地震导致房屋毁损产生的费用承担问题。依据前述认定的事实，可以确定农行大邑支行在2008年5.12地震前已经履行了对侯新莉竞拍所得房产的交付义务，买卖合同标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之后应由买受人承担。另外，侯新莉提供的证据显示的相关费用既包括因地震造成标的物毁损产生的维修费用，也包括侯新莉对标的物改造产生的费用，不能全部认定为系地震导致标的物损害产生的维修费用。所以，对侯新莉主张的要求农行大邑支行赔偿损失1382738.85元［包括：加固费382738.85元（其中包括鉴定费：20729.35元，加固设计费62188元，审查费6219元，加固费293592.5元），受损改造费1000000元］的诉讼请求，不予支持。
综上所述，农行大邑支行通过四川成都华联拍卖行有限公司拍卖处置位于位于大邑县晋原镇东壕沟南段123号附1号房地产，侯新莉、程福安竞拍成功，签署了《拍卖成交确认书》，支付了相关款项，买受人侯新莉、程福安应当明知《标的拍卖的说明》载明的所竞买的房地产的国有土地使用权面积为分割后的810平方米。侯新莉通过竞拍取得的4145.87平方米房屋现已经由农行大邑支行交付侯新莉使用，不存在侯新莉主张的农行大邑支行向侯新莉交付使用的问题。侯新莉竞买所得的房地产的国有土地使用权面积为810平方米，对侯新莉要求农行大邑支行交付2137平方米土地使用权的诉讼请求，部分支持，农行大邑支行应协助侯新莉办理面积为810平方米国有土地使用权的权属变更登记。农行大邑支行向承租人联通公司告知租赁的房地产所有权人已经变更后，对一楼部分的交付已经完成，2楼以上部分处于空置状态，通过现场勘查，也不存在侯新莉主张的无通道进入的情况。《房地产契约》表明的双方同意于2008年3月21日由农行大邑支行将该房地产正式交付给侯新莉，双方虽然没有约定交付的方式，但是侯新莉未能证明农行大邑支行存在拒绝交付或者设置障碍阻止交付的行为，农行大邑支行对侯新莉办理相关权属证仅有协助义务，至于侯新莉是否主动占有，不能否认农行大邑支行同意于2008年3月21日将房屋交付侯新莉的事实。标的物毁损的风险，在交付后由买受人自行承担。所以，对侯新莉要求农行大邑支行赔偿因2008年5.12地震导致房产损坏产生损失的诉讼请求，不予支持。农行大邑支行在侯新莉通过竞拍取得房产后，也尽相应的协助义务，国有土地使用权未进行权属变更，是侯新莉对竞买所得房地产的国有土地使用权面积理解不同所致，责任不在农行大邑支行，农行大邑支行并不存在违约行为，对侯新莉主张农行大邑支行赔偿违约金1230000元的诉讼请求，不予支持。因侯新莉竞拍所得的房产的国有土地使用权的权属尚未办理完毕，农行大邑支行应继续履行相应的协助义务，协助侯新莉办理竞买所得房地产占用810平方米国有土地使用权的权属变更。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》六十一条、第六十二条第五项、第一百三十八条、第一百四十二条、第一百四十七条，《中华人民共和国拍卖法》第五十一条、第五十二条，《国有资产评估管理办法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、中国农业银行股份有限公司大邑支行应在侯新莉办理大邑县晋原镇东壕沟南段123号附1号房地产所占用面积为810平方米国有土地使用权的权属变更时履行协助义务；二、驳回侯新莉要求中国农业银行股份有限公司大邑支行交付位于大邑县晋原镇东壕沟南段123号附1号房地产所占用面积810平方米以上部分（其余的1327平方米）国有土地使用权的诉讼请求；三、驳回侯新莉要求中国农业银行股份有限公司大邑支行赔偿损失1382738.85元［包括：加固费382738.85元（其中包括鉴定费：20729.35元，加固设计费62188元，审查费6219元，加固费293592.5元），受损改造费1000000.00元］元的诉讼请求；四、驳回侯新莉要求中国农业银行股份有限公司大邑支行赔偿违约金1230000.00元的诉讼请求。案件受理费27702元，由侯新莉承担。
宣判后，原审原告侯新莉不服，向本院提起上诉，主要理由是：一、1、一审判决以农行大邑支行上级主管部门文件和《标的拍卖的说明》认定土地使用面积是810平方米，而不按双方签订的《房地产契约》认定土地使用面积2137平方米是错误的，农行大邑支行上级主管部门的文件对侯新莉无约束力，《标的拍卖的说明》是要约邀请而非要约，双方拍卖前的现场实地考察和原审证据显示原围墙左边用作停车场的使用权归酒店所有；2、本案标的物的交付时间是在2008年5月12日之后，而非房地产契约约定的2008年3月21日，2010年8月24日大邑县人民政府会议纪要证明农行大邑支行在2010年8月24日前没有按照标的物拍卖原状向侯新莉交付标的物。二、一审根据《国有资产评估管理办法》第三条而不根据《合同法》的规定认定土农行大邑支行转让给侯新莉超过810平方米的1327平方米土地使用权无效是错误的，《国有资产评估管理办法》只能在行业内部中起到一定指导作用，不能作为定合同无效的依据。据此请求：撤销原审民事判决，请求二审依法改判支持侯新莉原审请求，由农行大邑支行承担本案全部诉讼费。
被上诉人农行大邑支行答辩认为：1、拍卖房地产只能按占有土地使用面积810平方米分割，《标的拍卖说明》、《竞买须知》对此已清晰界定，2137平方米土地使用面积上还存在农行大邑支行房屋，若是2137平方米也不合法，《房地产契约》中2137平方米土地使用面积系笔误；2、农行大邑支行已按合同约定在5.12地震前交付涉案房产，该房产毁损、灭失的风险应由买受人承担；3、侯新莉起诉时诉讼时效已届满。据此认为原审事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，对此本院予以确认。二审另查明，2007年12月13日，程福安与四川成都华联拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》，主要内容为：买受人程福安、侯新莉通过竞价拍得位于成都市大邑县晋原镇东壕沟南段123号附1号商用房地产，证载建筑面积4145.87平方米（大房权监证第0032721号），成交金额410万元。2007年12月25日侯新莉向农行大邑支行履行了房价款410万元的支付义务。经二审于2011年12月16日现场查看，农行大邑支行所持有的编号为大邑国用（2001）字第14611号的《国有土地使用证》上所载的2137平方米土地使用面积，不仅包含侯新莉所竞买的123号附1号商用房地产的地下土地面积810平方米，而且还包含现农行宿舍院落绿化占地面积、未出售房屋占地面积、停车场部分占地面积等。上述事实有《拍卖成交确认书》、现场查看笔录等材料在卷佐证。
本院认为，根据侯新莉上诉内容和农行大邑支行答辩内容看，本案双方在二审中争议的焦点与一审争议焦点相同，主要是：1、侯新莉竞拍取得的房产的国有土地使用权面积应当为810平方米还是2137平方米；2、农行大邑支行是否在5.12地震前履行了房产交付义务；3、2008年5.12地震造成的房产毁损、灭失风险应当如何承担。
关于侯新莉竞拍取得的房产的国有土地使用权面积应当为810平方米还是2137平方米的问题。本院认为，本案所涉房屋买卖合同纠纷的争议系房屋交易产生的纠纷，而非土地使用权的转让所产生的纠纷，本案所涉的国有土地使用权的转移是基于“地随房走”的交易原则而产生的。2007年12月11日程福安签字确认的《标的拍买的说明》表明，程福安对参与竞拍的标的物的建筑面积为4145.87平方米、参考价为410万元、国有土地使用面积应按建筑物占用土地面积约810平方米进行分割的基本情况是了解的。2007年12月13日程福安签字确认的《拍卖成交确认书》所载明的内容亦与《标的拍买的说明》内容一致，并无附属内容，就此事实看，程福安对参加竞买的的是房屋交易、国有土地使用权的转移是基于“地随房走”的交易原则确定的事实也是明知的。农行大邑支行委托四川成都华联拍卖行有限公司对外拍卖作出的《标的拍买的说明》所载内容具体明确，经参与竞价的买受人承诺，农行大邑支行就要受到《标的拍买的说明》的内容约束。因此，《标的拍买的说明》符合《中华人民共和国合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”的规定，应当认定为要约，程福安签字确认的《标的拍买的说明》和《拍卖成交确认书》的行为就是对要约作出的承诺。根据《中华人民共和国合同法》第二十五条“承诺生效时合同成立”的规定，故2007年12月13日双方之间的房屋买卖合同已经成立，《中华人民共和国合同法》第二十五条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，因此，2007年12月13日双方之间的房屋买卖合同已经成立并生效。基于2007年12月10日侯新莉与程福安签订的《联合竞买协议书》，程福安在拍卖会上的一切行为应当认定系侯新莉认可的行为。故2007年12月25日侯新莉向农行大邑支行支付房价款410万元就是对双方房屋买卖合同的履行。由于双方依法成立并生效的合同约定“标的物的建筑面积为4145.87平方米、国有土地使用面积应按建筑物占用土地面积约810平方米进行分割”，故侯新莉所购房屋的国有土地使用面积应当为810平方米。2008年3月20日侯新莉与农行大邑支行签订《房地产契约》是为了办理房地产产权转移手续产生的，不是双方因交易而达成的新协议，其内容应当与《标的拍买的说明》和《拍卖成交确认书》一致，《房地产契约》中“农行大邑支行自愿将坐落在大邑县晋原镇东壕沟南段123号附1号房地产（房屋建筑面积4145.87平方米；土地使用面积2137平方米）出售给侯新莉”的内容，因该2137平方米土地面积中还包含现农行宿舍院落绿化占地面积、未出售房屋占地面积、停车场部分占地面积，因此明显与事实不符，不是双方的真实意思表示，不予认定，侯新莉竞拍取得的房产的国有土地使用权面积应当为810平方米。因此，侯新莉主张由农行大邑支行配合侯新莉完善2137平方米土地使用权证的办理的事实和理由不成立。
关于农行大邑支行是否在2008年5.12地震前履行了房产交付义务的问题。侯新莉通过竞拍所购得位于大邑县晋原镇东壕沟南段123号附1号房地产，2007年12月13日签署了成交确认书时合同已经成立并生效。由于双方没有约定房屋交付的具体日期，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十九条“当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定”、第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，应当根据双方之后达成的补充协议确定交付时间。2008年3月20日侯新莉与农行大邑支行因过户签订《房地产契约》，其关于交付房屋的日期是对原买卖合同的补充，该协议明确约定“2008年3月21日由农行大邑支行将该房地产正式交付给侯新莉”。结合《标的物拍卖的说明》中“买受人从2008年1月1日起享受租金”、联通公司《关于大邑农行拍卖我公司租赁房屋相关情况的说明》中“2007年12月中旬，农行大邑支行工作人员曾陪同一位侯姓女士到我公司并告知：侯已通过拍卖获得该栋房屋，是新房东，以后有关该房屋的所有事宜由侯直接与联通公司联系”的内容和侯新莉2007年12月25日付清购房款、2008年3月20日向大邑县房产管理局产权监理所申请办理房房屋所有权证的事实和在房地产交易过程中订立合同、付款、交房、办证的交易习惯，应当认定2008年3月21日农行大邑支行已将该房屋正式交付给了侯新莉。侯新莉主张应以2008年5月15日取得房屋所有权证的时间作为实际交付时间的理由不成立，不予支持。
关于2008年5.12地震造成的房产毁损、灭失风险应当如何承担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条的规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因农行大邑支行在2008年5.12地震前已经履行了对侯新莉所竞拍所得房产的交付义务，因此，标的物毁损、灭失的风险应当由侯新莉自行承担。侯新莉主张农行大邑支行赔偿鉴定费、加固设计费、审查费、加固费、受损改造费的理由不成立，不予支持。国有土地使用权未进行权属变更责任不在农行大邑支行，侯新莉主张赔偿违约金的理由不成立，不予支持。
综上所述，上诉人侯新莉的上诉理由不成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费27702元，由上诉人侯新莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张琦
代理审判员 罗毅
代理审判员 李俊
二〇一一年十二月二十日
书 记 员 杜平