厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第330号
上诉人（原审原告）吴其贵，男，54岁。
委托代理人胡晓勇，福建倍铭律师事务所律师。
委托代理人胡一安，厦门市莲前法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）何颖，女，43岁。
委托代理人陈荔、沈惠生，福建上达律师事务所律师。
上诉人吴其贵因与被上诉人何颖房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第11719号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年8月30日，吴其贵向原审法院提起诉讼，请求判令何颖立即将厦门市思明区南华路29号房屋归还吴其贵。
原审判决查明：讼争房屋厦门市思明区南华路29号房屋系归吴其彬与吴其贵二人按各二分之一的份额共有，房屋的总用地面积为296.16平方米，建筑面积为156.99平方米。吴其贵持有一本《厦门市土地房屋权证》，证号为厦国土房证第00783255-2号；吴其彬也持有一本《厦门市土地房屋权证》，证号为厦国土房证第00783255-1号。
2009年11月17日，吴其贵、何颖签订《房屋租赁合同》，约定：吴其贵将厦门市思明区南华路29号面积288.93平方米，连同房屋前后之院落租给何颖作营业性咖啡馆使用，期限为2010年8月1日至2013年8月1日，月租金为7000元，租金按每三个月一付，季初结清；合同期满后，何颖有优先续约权，合同期结束前三个月，双方协商停续合同，合同结束后，吴其贵如出卖合同之房产，何颖有第一知情权、购房权。该合同履行期间，吴其贵、何颖均如约履行。何颖每季将租金交付给吴其贵的委托人刘艳明，后由吴其贵一次性从刘艳明处收取。
2013年4月19日，吴其贵之兄吴其彬与何颖就讼争房产签订《房屋租赁合同》，约定：租期为2013年8月1日至2016年8月1日，月租金为10000元，按季缴纳，于季初给付。2013年7月30日，何颖向吴其贵缴纳了讼争房屋2013年8月1日至10月31日的租金30000元。现吴其贵以合同已到期为由，诉诸法院，要求何颖归还讼争房屋。
原审判决查明的上述事实，有吴其贵提供的讼争房屋的两本产权证、吴其贵、何颖签订的《房屋租赁合同》，何颖提供的其与吴其彬签订的《房屋租赁合同》、吴其彬收取租金的收条及庭审笔录为证。
原审判决认为：按份共有人对共有的不动产按其份额享有所有权。共有物的出租等行为属于共有物的重要管理行为，各共有人不得单独为之。本案讼争房产系吴其贵与其兄吴其彬各二分之一按份共有。故对讼争房屋的出租应由两位按份共有人共同为之。由于吴其彬持有讼争房屋的权属证书，且此前吴其贵、何颖就讼争房屋于2009年11月17日签订《房屋租赁合同》，亦是由按份共有权人之一的吴其贵与何颖所签，且在该合同履行过程中，并无发生任何争议，故何颖有充分理由相信，吴其彬亦同样享有吴其贵所拥有房产份额的代理权。因此，吴其彬与何颖就讼争房产签订《房屋租赁合同》的行为构成表见代理，该合同同样也对吴其贵发生效力。现何颖是基于其与吴其彬所签订《房屋租赁合同》继续占有使用讼争房产，且已如约缴纳了相应租金，故吴其贵主张何颖应归还讼争房屋，无事实和法律依据，法院不予支持。吴其贵主张其于前一份租赁合同期限届满前向何颖发函，表示将收回讼争房屋自用，何颖否认收到此函，吴其贵亦无证据证明何颖曾收到此函，故吴其贵的主张法院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告吴其贵的诉讼请求。案件受理费100元，由吴其贵负担。
宣判后，吴其贵不服，向本院提起上诉。
上诉人吴其贵上诉称，请求：撤销原审判决，依法改判，判令何颖立即将厦门市思明区南华路29号房屋归还业主。主要理由：一、原审判决认定吴其彬与何颖就讼争房产签订《房屋租赁合同》的行为构成表见代理，没有事实依据。（一）吴其彬因健康原因（心脏搭桥），没有能力在2013年4月份到厦门市与何颖签订房屋租赁合同，何颖在原审提交的证据材料中（包括房屋租赁合同与备注、收条），“吴其彬”的签名均不是其本人亲笔所签，何颖所提供的上述证据均系造假，违背了民法的诚实信用原则。（二）吴其贵二审提交的（2009）厦证内字第3835号和3836号《公证书》属于新的证据，该证据“吴其彬”的签名是在公证员面前所为，从肉眼上与原审何颖所提交的证据材料上的“吴其彬”签名比对，孰真孰假，一目了然。（三）讼争房屋已出租给何颖十多年了，为维护既得利益，抵制吴其贵收房，何颖十分了解并利用业主兄弟不睦，自作聪明效仿先前共有人单方签合同且附加“备注”的做法。但2009年11月17日“吴其贵”与“何颖”签订的房屋租赁合同时在现场的还有吴其彬、曾秀治（是吴其彬和吴其贵的母亲，当时仍健在，2009年11月16日办理赠与合同将上述房屋中属于其自己的份额赠与儿子吴其彬和吴其贵二人共有），故承租人何颖不必顾虑共有房产必须全体共有人共同出租的问题。但是，当2009年11月17日“吴其贵”与“何颖”签订的房屋租赁合同履行至2013年4月19日时，“何颖”制造了其与“吴其彬”续签合同三年的假象，“吴其贵”完全不知情。吴其贵于2013年5月13日前亲自将《厦门市莲前法律服务所函》当面交给何颖明确表示租赁到期后要收房自用，故2013年4月19日吴其彬在合同备注称与何颖签订的房屋租赁合同系全部共有权人的真实意思表示，不是真实的，占共有权50%的吴其贵根本没签字，原审时，何颖代理人当庭否认收到《厦门市莲前法律服务所函》，二审开庭时，吴其贵愿意从香港请假回厦门参与诉讼，当庭与何颖对质。（四）厦门市思明区南华路靠近厦门大学，厦大商圈商业用房租金起点每平方米达50元以上，何颖与吴其彬房屋租赁合同虽然将南华路29号原为住宅的房屋私自改为营业性咖啡馆使用且将房租自提到月租10000元，但以其租赁使用面积计算，每平方米租金仅34.61元，明显低于市场行情。二、不动产共有人单独所为的房屋租赁合同应依法认定无效。讼争房屋的《厦门市土地房屋权证》显示思明区南华路29号房屋权利人吴其彬、吴其贵，共有情况登记为按份共有，各占有二分之一。根据《民法通则》、《物权法》的相关规定，按份共有的不动产共有人享有按其份额的所有权，对共有房产的出租等重大行为，应经全体共有人一致同意方可为之，共有人单独所为的出租行为应当认定无效。何颖与吴其彬签订的房屋租赁合同吴其贵不知晓，系假合同，符合无效合同不得再履行。综上所述，表见代理相对人主观上不是善意的就不符合表见代理构成要件，本案相对人过错明显，不该断为表见代理成立，应当认定“吴其彬”单独与何颖签订房屋租赁合同为无效合同。
二审调查期间，吴其贵补充上诉意见：一、本案原审程序严重违法。首先，案外人吴其彬作为讼争房产50%的所有权人，判决对其权利作出了处分，是侵犯案外人合法权利的行为，诉讼标的吴其彬享有独立请求权，原审法院应依职权通知追加该第三人。其次，为查明本案事实，必须追加吴其彬为第三人。二、原审中查明的事实不清。（一）吴其贵与吴其彬确系讼争房屋的各1／2按份共有人，但双方持有的土地房屋权证都清楚写明“2010年吴其彬、吴其贵各受赠1／4产权份额”，即2010年以前，房屋的共有情况为二人的母亲曾秀治占1／2产权，吴其贵与吴其彬各占1／4产权份额。吴其贵与何颖之间于2009年11月17日签订租赁合同时，曾秀治与吴其贵及吴其彬三人均在场，吴其贵是在经过母亲同意的情况下代表家庭签订的租赁合同。（二）原审判决认定2013年7月30日何颖向吴其贵缴纳了讼争房屋2013年8月1日至10月31日的租金30000元。，但事实上，吴其贵从来没有收到来自何颖的任何款项，原租赁合同中约定的代理人刘艳明也没有收到该款项。（三）吴其贵与何颖之间签订的合同中约定了代理人概因吴其贵与吴其彬、曾秀治均定居于香港，履行合同确有不便，但何颖所提供的其与吴其彬的合同上却并没有约定代理人，不符合常理。三、原审不认定吴其贵通过法律服务机构向何颖发送通知函，是错误的。四、原审认定吴其彬与何颖就讼争房产签订《房屋租赁合同》的行为构成表见代理，是错误的。
被上诉人何颖答辩称：一、吴其贵主张原审判决认定吴其彬与何颖就讼争房产签订《房屋租赁合同》的行为构成表见代理，没有事实依据，不是事实。（一）何颖原审提交的《房屋租赁合同》的签名、指纹系吴其彬本人所签、所捺。该合同上的签名为吴其彬本人签字盖章，吴其贵在原审中对合同的真实性没有异议。事实上，从吴其彬收取房租的事实也能反映，何颖与吴其彬所签房屋租赁合同为其真实意思表示，租赁合同是吴其彬所签。（二）何颖承租该房屋多年，未曾收到告知期满收回该房屋的通知。（三）何颖之前所签《房屋租赁合同》都系与房屋所有权人中的其中之一签订。且实际履行，应当认定为表见代理。（四）吴其贵主张厦大商圈商业用房租金起点每平方达50元以上，及何颖私自把原为住宅的房屋私自改为营业性咖啡馆不是事实。首先，厦大商圈范围很广，并非每家的房租都高达每平方50元或以上。而本案诉争房屋位于高处，离临街还有很长的一段台阶，且房屋相比周边房屋陈旧很多。多年以来，房屋的日常修缮都是由何颖负责。出租人并未尽到修缮维修的义务。其次，何颖是自2002年租赁该房屋作为营业性咖啡馆经营使用，该事实在何颖与吴其贵签订的房屋租赁合同时就已明确告知出租人。吴其贵在原审提供的其与何颖签订的《房屋租赁合同》中也明确体现该用途。再者，何颖是整条街第一家租赁开店的，可以说刚开始的房租大家都是跟着何颖的标准开始的，因为何颖租期较长，且其他家经常转让易主，房租才日渐高涨。且何颖此次的房租涨幅业已将近43%。二、吴其贵主张不动产共有人单独所为的房屋租赁合同应依法认定无效，是对法律的错误解读。按份共有人对共有的不动产按其份额享有所有权。吴其彬与吴其贵对本案讼争房屋各占二分之一份额。但是何颖承租至今，与吴其贵、其兄吴其彬、其母亲曾秀治都曾签订过合同。在最初签订合同之际，何颖曾要求所有所有权人的共同签约或持书面同意材料，当时吴其贵称，他们都在香港，来回一趟不方便，他们一家人谁签都一样，一人签订即可，期间一直未有争议。基于以上基础，何颖有理由相信，吴其彬亦同样享有吴其贵所拥有房产份额的代理权。且此次房租上涨幅度高达43%。原审认定吴其彬与何颖所签订《房屋租赁合同》的行为构成表见代理，事实清楚，法律适用准确，请求依法驳回吴其贵的上诉请求，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明认定的事实，除吴其贵认为2013年4月19日，吴其贵之兄吴其彬与何颖就讼争房产签订《房屋租赁合同》有异议，不是吴其彬自己签订的，即使是吴其彬自己签订的，该合同也是效力待定，共同共有人处分讼争房产必须征得三分之二的共有人同意；以及2013年7月30日，何颖向吴其贵缴纳租金30000元有异议，吴其贵没有收到任何款项，即使支付了，也是支付给了案外人，对此，何颖主张是支付给吴其彬外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。二审确认何颖支付给吴其彬讼争房屋2013年8月1日至同年10月31日的租金30000元。原审认定支付给吴其贵，是不当的，吴其贵的该项异议成立。
另查明，吴其贵认为原审判决遗漏查明下列事实：一是，2009年第一次签订租赁合同时，房屋是吴其贵、吴其彬及他们的母亲共有，三人都有到场签订；二是，2010年7月12日房屋共有份额发生变动，吴其贵、吴其彬的母亲将自己份额赠与他俩。
二审中，吴其贵提交二份证据，证据一，（2009）厦证内字第3835号、第3836号公证书，用于证明吴其彬、吴其贵的母亲曾秀治于2009年11月16日与吴其彬、吴其贵在厦门市公证处，在公证员面前签订《赠与合同》，曾秀治将讼争房产中属于自己的份额赠与吴其彬、吴其贵共有；同日，吴其彬、吴其贵在公证员面前签署具结保证书。公证书是经公证机构办理的法律文书，公证书上吴其彬、吴其贵的签名是真实的。证据二，厦大南华路住宅房屋出租信息，用于证明厦大南华路二室一厅70平方米住宅出租，月租金现为2800元，即每平方米40元，而何颖与“吴其彬”所签订房屋租赁合同，整幢华侨新村出租为商业用房月租才只有每平方米34.61元，明显低于市场行情。并申请笔迹鉴定及向公安机关调取吴其彬2013年1月1日至2013年5月1日的公民出入境记录。何颖质证认为，证据一，不属新的证据，不予质证，在此前提下，发表如下意见：表面真实性没有异议，何颖没有否认讼争房产由吴其彬、吴其贵共有。证据二不予认可。
何颖亦提交银行汇款凭证，用于证明其已通过银行转账方式向房屋共有人之一吴其彬支付2013年11月至12月，2014年1月租金共计30000元的事实。吴其贵对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，认为印章不清晰，且是案外人之间发生的事情，与本案无关。经查，该凭证是：中国工商银行个人业务凭证，日期：2013年11月20日，户名：吴其彬，卡号：6212264100003384371，汇款金额30000元。
为此，二审调查结束后，何颖针对吴其贵的上诉主张，为补强证据提交了一份吴其彬于2014年3月3日二审期间在经司法部委托的香港律师面前签署的《声明书》原件，吴其彬在《声明书》声明：“1.本人吴其彬与何颖所签订的房屋租赁合同，即本人吴其彬将厦门市思明区南华路29号全部房屋及前后相关院落面积288.93平方米租给何颖做营业性咖啡馆使用。租期从2013年8月1日起至2016年8月1日止，租期3年。每月租金为人民币3万元，按季支付。此合同系本人吴其彬的真实意思表示。该合同已实际履行。2.本人吴其彬已收到何颖银行转账三个季度（时间为2013年8月1日至2014年4月30日）厦门市思明区南华路29号房屋租金共计人民币9万元。收款账号为厦门市工商银行卡号：6212264100003384371，户名：吴其彬。上述陈述属事实，如有虚假本人承担相应的法律责任。”吴其贵质证认为，该证据的真实性由法院认定，但仍认为吴其彬应作为当事人参加诉讼；该份声明可以证明吴其彬健康出现问题，只能在香港办理律师见证，说明吴其彬与何颖的租赁合同是假的；即使租赁合同是吴其彬本人所签，租赁合同也是无效，因吴其贵不予追认。根据物权法第九十七条规定，即使出租也需经三分之二按份共有人同意。若共同共有需一致同意。
本院认为：讼争房屋的权利人系吴其彬、吴其贵各按份共有二分之一。何颖在与吴其贵的租赁关系届满后，与共有人之一吴其彬签订房屋租赁合同，支付了租金，双方实际履行了合同的约定，该事实有何颖提供的证据佐证，以及吴其彬在香港律师面前作出的《声明书》。吴其贵否认吴其彬在租赁合同上的签名，对合同的真实性提出异议，但均未提供反驳证据加以证明。结合本案情况以及双方提供的证据证明力大小，可以认定何颖提供的证据证明力明显大于吴其贵，应当认定何颖与吴其彬就讼争房屋存在租赁关系。讼争房屋在吴其彬、吴其贵按份共有情况下，共有人之间为充分体现房屋价值出租讼争房屋，所得收益应归全体共有人所有，吴其贵没有证据证明共有人之一吴其彬否认租赁关系，因此，吴其贵二审申请笔迹鉴定、调查取证及追加吴其彬为第三人，已无必要，本院依法不予准许。至于吴其贵主张的依物权法第九十七条规定，出租也需经三分之二按份共有人同意的观点，但根据物权法第九十七条规定的“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”该条文是关于共有物处分或者重大修缮的规定，与本案的租赁关系系不同的法律关系，吴其贵的该项主张不能成立。综上，吴其贵的上诉理由不能成立，其上诉请求应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人吴其贵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
代理审判员 许 莹
代理审判员 胡林蓉
二〇一四年三月十二日
书 记 员 王兴胜
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。