吉林省辽源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉04民终312号
上诉人（原审原告）：鲁韧，男，住辽源市龙山区。
委托代理人：刘强，吉林达信律师事务所律师。
委托代理人：郑文琦，吉林达信律师事务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：吉林省誉都房地产开发有限公司。
法定代表人：高福云，经理。
委托代理人：张雪海，吉林辽东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：侯殿平，男，住辽源市龙山区。
被上诉人（原审被告）：刘英奇，女，住辽源市龙山区。
上诉人鲁韧与被上诉人吉林省誉都房地产开发有限公司（以下简称誉都公司）、侯殿平、刘英奇买卖合同纠纷一案，不服吉林省东辽县人民法院（2016）吉0422民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。上诉人鲁韧及委托代理人刘强、郑文琦，被上诉人誉都公司委托代理人张雪海，被上诉人侯殿平、刘英奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年4月18日，誉都公司法定代表人出具委托书，委托侯殿平为东辽县安石镇安康花园小区（以下简称安康花园）项目全权代理人，并在委托书上标注：该项目所发生的债权、债务均由侯殿平全权处理，委托期限为项目开始至项目结束（商品房销售完毕），代理人无转委托权。由誉都公司盖章，并由法定代表人高福云与侯殿平分别签名确认。2011年4月19日，侯殿平出具授权委托书，授权刘英奇为安康花园的代理人，全权负责项目的日常工作。该授权委托书由侯殿平、刘英奇分别签名确认。2011年5月1日，誉都公司与侯殿平签订合同书，确认双方挂靠关系及相关权利、义务。该合同书由誉都公司盖章，并由高福云与侯殿平签名确认。据上述授权与合同，侯殿平挂靠誉都公司开发经营安康花园项目。2013年4月3日，刘英奇在誉都公司领取空白盖章收据50份、空白买卖合同69份（未盖章）商品房预告登记31份。鲁韧出资购买安康花园车库23套，总价款1,330,780.00元，刘英奇收取购房款并为鲁韧出具了与其相关的填写日期2014年4月2日的红联收据23张与编号GF-2000-0171商品房买卖合同23份，收据上加盖了誉都公司财务专用章，经手人简写为“刘”该合同记载：出卖人誉都公司，委托代理人刘英奇，买受人鲁韧，合同结尾签名盖章部分仅有刘英奇在委托代理人栏签名，无鲁韧及誉都公司签名、盖章。鲁韧购买的23栋车库分别是,1号楼:101号、105号、106号、111号、115号、116号、119号、120号、122号、124号、2号楼：101号、102号、103号、104号、108号、111号、112号、113号、117号、118号、121号、122号、124号。鲁韧购买以上车库要求誉都公司在商品房买卖合同上盖章并办理产权证照，誉都公司以刘英奇未经授权、签订合同无效、若加盖公章侯殿平、刘英奇可能转移资产为由予以拒绝。
原审法院认为，誉都公司委托侯殿平为安康花园项目全权代理人，由侯殿平挂靠誉都公司开发建设安康花园，代理人侯殿平无转委托权。刘英奇与侯殿平虽是夫妻关系，但根据誉都公司出具的委托书，侯殿平无权再委托刘英奇代表誉都公司与鲁韧签订商品房买卖合同出卖车库房屋。法律规定，没有代理权实施的代理行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中刘英奇代理誉都公司与鲁韧签订商品房买卖合同，未能得到誉都公司的授权及追认，对誉都公司不发生效力。鲁韧诉称的房屋买卖合同上既无买受方的签字，又无出卖单位签字和盖章，该合同合缺少成立的必要形式要件，虽然鲁韧称房屋价款已经支付，刘英奇亦承认收到房款并出具誉都公司加盖财务章的红联收据，但誉都公司并未收到房款，鲁韧又无其他证据加以佐证。鲁韧所购买的房屋未经房产登记部门备案登记。刘英奇代理誉都公司与鲁韧签订的商品房买卖合同属无效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受到法律保护。刘英奇代理誉都公司与鲁韧签订的商品房买卖合同，并非依法成立，对当事人不具有法律约束力，不能得到法律保护。因此，鲁韧据此合同主张诉权，予以驳回。法律规定，合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，鲁韧与侯殿平、刘英奇可自行协商解决另行主张诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条一款、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回鲁韧的诉讼请求。案件受理费16,860.00元由鲁韧负担。
鲁韧上诉称:鲁韧在誉都公司购买23套车库,签订了房屋买卖协议书、出具了收条,誉都公司又开具了盖章的红联收据,协议书约定誉都公司办理产权过户登记手续,在办理产权登记过程中,按房产部门要求需在打印的商品房买卖合同上加盖公章,才能办理,为此鲁韧多次找誉都公司协商无果。原审判决认定事实不清，适用法律错误。鲁韧所购车库，誉都公司已出具了红联收据，并将车库实际交付使用，买卖行为合法有效。安康花园售楼和办理相关事宜均是刘英奇办理，誉都公司未提出任何异议，也是刘英奇出收条在誉都公司领取了加盖公章的红联收据50张，说明刘英奇办理安康花园售楼及相关事宜得到誉都公司的认可，该收据中包含给鲁韧开的23张红联收据，卖房是侯殿平、刘英奇的共同行为，有公司的授权，因此鲁韧购房是得到誉都公司认可的，无论誉都公司是否收到购房款，都应为鲁韧办理房屋登记的相关手续。
誉都公司答辩称：鲁韧与誉都公司之间不存在房屋买卖合同关系，其所向法院提供的房屋买卖协议是在争议房屋被法院查封之后鲁韧与侯殿平、刘英奇串通，为对抗法院的诉讼保全签订的虚假的合同，另外，因侯殿平、刘英奇对外欠了债务，法院判决誉都公司偿还，并查封了誉都公司的财产，如果确认本案的房屋买卖行为，势必造成誉都公司被法院查封的财产的损失，因此在刘英奇请求誉都公司在虚假的买卖合同上盖章认可时，誉都公司予以拒绝，所以该合同不具有法律效力。红联收据是2013年4月3日誉都公司提供给刘英奇的，刘英奇出具了收条，而刘英奇给鲁韧出具的23份红联收据上体现的日期是2013年4月2日，明显是誉都公司未给付刘英奇收据时开具的，并且从交易习惯上看鲁韧称房款是现金交付，不符合银行转账支付的交易习惯，鲁韧也没有一次性出资100余万元的购买能力。综上，鲁韧与侯殿平、刘英奇所签订的买卖合同不是誉都公司真正的售房行为，该行为不能对誉都公司发生法律效力，誉都公司也没有收到购房款，不能承担签订销售房屋买卖合同的行为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。
侯殿平、刘英奇答辩称：安康花园由侯殿平实际经营，与誉都公司是挂靠关系，合同约定了建设过程中债权债务由侯殿平负责，侯殿平自主经营，所以侯殿平有权出售房屋。刘英奇与侯殿平为夫妻关系，安康花园所有的房屋登记都是刘英奇办理。在建设安康花园过程中因需要资金，低价向鲁韧出售了车库，誉都公司应协助办理鲁韧的房屋买卖登记手续。
本院经审理查明:2013年4月2日,侯殿平、刘英奇与鲁韧签订协议书一份，协议约定，侯殿平、刘英奇将安康花园23套车库以1,330,780.00元的价格卖与鲁韧，协议当日交预付款23万元，余下等侯殿平、刘英奇出具收据后结清，同时侯殿平、刘英奇将车库钥匙以及手续交于鲁韧，侯殿平、鲁韧负责办理房屋产权手续。
二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。本院除上述事实外，经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院确认原审法院认定的案件事实。
本案争议焦点为誉都公司与鲁韧之间的商品房买卖行为是否成立及合同是否有效。
本院认为，鲁韧为证实其在誉都公司购买23套车库的合法性所举的证据为：2011年5月1日誉都公司授权委托书及合同书，证明誉都公司及法定代表人高福云将安康花园项目委托给侯殿平全权处理，依此授权侯殿平有安康花园房屋销售权及代收购房款等权利。2013年4月2日，侯殿平、刘英奇与鲁韧签订协议（附收条）、23张红联收据及23套商品房买卖合同，证实侯殿平、刘英奇将安康花园23套车库卖与鲁韧，收取了鲁韧的房款，并将车库钥匙交给鲁韧。以上鲁韧所举的证据能够形成证据链条，充分证明侯殿平拥有处分安康花园房屋的权利，侯殿平与刘英奇为夫妻关系，二人代表誉都公司将车库卖与鲁韧并收取房款，誉都公司为鲁韧出具了盖有誉都公司财务章的红联收据，商品房买卖合同依法成立。因誉都公司拒绝在正式商品房买卖合同加盖公章，使鲁韧无法实现办理产权登记的合同目的，誉都公司的行为构成违约，应承担协助鲁韧办理产权登记的义务。侯殿平为誉都公司授权处理安康花园的代理人，其妻子刘英奇协助侯殿平处理安康花园开发、售楼等相关事宜，誉都公司为侯殿平出具的授权委托书虽载明代理人无转委托权，但在誉都公司所举证据中刘英奇为其出具的收到盖章的空白红联收据等的收条，能够证实誉都公司对刘英奇的身份是认可的，否则不能将盖章的空白收据交给刘英奇。誉都公司于2013年4月3日将盖章的空白红联收据交给刘英奇，刘英奇给鲁韧出具的红联收据的日期写到2013年4月2日，是誉都公司内部管理问题，与鲁韧无关，不能以此认定鲁韧与侯殿平、刘英奇间有恶意串通的事实存在。侯殿平在协议书中和刘英奇共同签字确认与鲁韧的房屋买卖行为，庭审调查时亦承认这一事实，鲁韧在此协议中也签字确认了买卖行为，原审判决对此协议书没有提及，片面强调23份商品房买卖合同中没有鲁韧签名、没有誉都公司公章、刘英奇没有代理权等，并以誉都公司不追认合同效力为由驳回了鲁韧的诉讼请求，属认定事实不清，适用法律错误。鲁韧交付了购房款，与侯殿平、刘英奇签订了合同，也收到加盖誉都公司财务专用章的红联收据，鲁韧买房的真实意思表示明确具体，履行了商品房买卖合同中买方的义务，鲁韧不能办理备案登记，是因誉都公司的违约行为造成，不能以此认定房屋买卖无效。原审法院认定鲁韧与誉都公司商品房买卖无效，无事实及法律依据。侯殿平、刘英奇签订的商品房买卖协议书代表的是誉都公司，誉都公司也出具了收据，应由誉都公司承担相应民事责任。侯殿平、刘英奇夫妻挂靠誉都公司开发安康花园小区项目，法院生效文书判令誉都公司对侯殿平、刘英奇债务承担责任，并查封了誉都公司的财产，该事实与誉都公司、鲁韧之间房屋买卖行为并无关联性，其亦无证据证明侯殿平、刘英奇卖房时23套房屋是在被法院查明的前提下，故对誉都公司辩称鲁韧与侯殿平、刘英奇的合同是在被法院查封的情况下双方恶意串通的虚假买卖行为的观点不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省东辽县人民法院（2016）吉0422民初89号民事判决；
二、被上诉人吉林省誉都房地产开发有限公司、侯殿平、刘英奇协助鲁韧办理坐落于吉林省东辽县安石镇安康花园小区23栋车库的产权登记手续。车库楼号及房号分别是，1号楼:101号、105号、106号、111号、115号、116号、119号、120号、122号、124号、2号楼：101号、102号、103号、104号、108号、111号、112号、113号、117号、118号、121号、122号、124号。
本案一、二审案件受理费各16,860.00元，计33,720.00元由被上诉人吉林省誉都房地产开发有限公司、侯殿平、刘英奇负担。
本判决为终审判决。
审判长 何芳松
审判员 崔 鹏
审判员 朱新华
二〇一六年八月二日
书记员 曹 阳