山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）烟民一终字第195号
上诉人（原审原告）：莱州市家世界物业管理有限公司。
法定代表人：李丽，该公司经理。
委托代理人：张秋霞，山东文景律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：彭易家，男，1978年11月25日出生，汉族，城镇居民。
被上诉人（原审被告）：于文佳，女，1988年6月29日出生，汉族，城镇居民。
上诉人莱州市家世界物业管理有限公司（以下简称莱州家世界公司）因与被上诉人彭易家、于文佳房屋租赁合同纠纷一案不服莱州市人民法院（2012）莱州民初字第3246号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人莱州家世界公司的委托代理人张秋霞到庭参加了诉讼，被上诉人彭易家、于文佳经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，莱州家世界公司从事物业管理服务。2010年7月3日，莱州家世界公司与盛方远签订委托租赁协议一份，双方约定盛方远将自己位于云峰家世界商场内的D区71、75号摊位委托给莱州家世界公司对外统一租赁管理。2011年12月15日莱州家世界公司与彭易家签订租赁合同一份，双方约定：莱州家世界公司将位于教育路九区云峰家世界D区71、75号商铺出租给彭易家商业使用，经营升达地板，租赁期限为一年，自2012年1月1日起至2012年12月31日止。年租金为29776元，物业管理费每月148元。双方按照先交租金后使用的原则交付租金，每半年交付一次，于2012年1月1日前首次交付租金14888元，在本合同签订时一次性交清。此后，于2012年7月1日前交付下半年租金等等。
合同签订后，彭易家、于文佳依约交付了2012年上半年租金14888元及保证金3000元，经营所租赁的商铺。彭易家、于文佳系夫妻关系，共同经营商铺。下半年租金彭易家、于文佳未依约交付莱州家世界公司，故莱州家世界公司诉至原审法院。
审理中，莱州家世界公司向原审法院提出变更诉讼请求如下：1、请求人民法院依法解除双方签订的租赁合同；2、彭易家、于文佳按合同约定支付解除前的房屋租赁费并支付违约金（按逾期部分的每日千分之三计算）；3、合同解除后，彭易家、于文佳按租赁费的标准赔偿莱州家世界公司的经济损失至房屋另行出租之日；4、彭易家、于文佳赔偿律师代理费、支付欠交的电费。
原审法院向彭易家、于文佳告知了莱州家世界公司变更后的诉讼请求内容，对此，彭易家、于文佳答辩如下：1、莱州家世界公司提出解除合同，自己在审理中也提出解除合同，对此认可；2、自己是在2012年6月合同履行期内提出的解除请求，自己同意承担违约金，但仅限于保证金3000元范围。因莱州家世界公司不同意解除，无故拖延至今，拖延的违约金责任在莱州家世界公司，自己不同意承担；3、做生意都有风险，莱州家世界公司出租房也应在合理限度内承担一定风险；4、自己不同意支付莱州家世界公司代理费，因为自己不是败诉。电费自己同意支付。由于国家调控房地产，建材行业受影响，自己的生意赔本，没有能力支付租赁费，继续履行合同。
莱州家世界公司与彭易家、于文佳争议的焦点问题如下：
一、彭易家、于文佳最初是何时向莱州家世界公司作出了解除合同的意思表示。
1、彭易家、于文佳主张其于2012年6月份就已向莱州家世界公司表明自己下半年不想继续承租房屋了，而且合同约定半年一交租金，交完租赁费才能继续租赁，自己没有按约向莱州家世界公司交纳下半年房租，所以下半年的租赁合同已经解除，莱州家世界公司不能向自己追要租赁费，只能要求自己承担违约责任。自己同意将所交押金3000元赔偿给莱州家世界公司，不同意另外承担责任。对此，莱州家世界公司不认可彭易家、于文佳于2012年6月向其提出过解除合同。
彭易家、于文佳提供了证人王某出庭作证，证人证明：2012年6月的一天，自己同学于文佳找自己开车拉着她去莱州家世界公司办点事，在车上听于文佳说她不想租房子了。经质证，莱州家世界公司有异议，称证人对所证事实不是亲眼所见，只是听说，对本案没有证明力。
2、彭易家、于文佳主张其于2012年7月末将自己在原租赁房屋内的物品撤出，只剩下一些没用的东西。彭易家、于文佳提供了其对所租赁商铺拍摄的照片予以证明。经质证，莱州家世界公司称照片上显示门是被撬开了，但据莱州家世界公司所见，门是锁着的；彭易家、于文佳将其物品搬走至今未向莱州家世界公司交接，且彭易家、于文佳说还有些东西没撤，莱州家世界公司无法分辨留在租赁房屋内的物品哪些是有用的，哪些是没用的，也就无法辨别彭易家、于文佳是否已经腾迁。
3、彭易家、于文佳主张莱州家世界公司于2012年7月份自己到商铺搬东西时发现停电了。莱州家世界公司称停电是因为彭易家、于文佳欠交电费，莱州家世界公司是2012年8月初给彭易家、于文佳停电的。
二、租赁合同中，对于合同解除的约定、违约责任的承担及经济损失赔偿方面的约定。
第五条、乙方（彭易家）中途解除合同保证金不予返还。
第十条、其他违约责任
（一）乙方延期交付租金或费用，每逾期一日乙方承担逾期部分千分之三的违约金。逾期十天以上甲方（莱州家世界公司）有权停止供电并有权解除合同。
（二）合同期未满，乙方如要解除合同的，需提前两个月通知甲方，在甲方同意后，到期方可撤出。
（四）乙方无故提前解除合同，保证金不予返还。并由违约方支付守约方合同总金额5%的违约金。
第十八条、争议解决方式。本合同项下发生的争议，由双方协商解决，协商不成的均同意通过法律程序解决。如因此产生任何费用（包括诉讼、仲裁及律师费用）全部由违约方承担。
对于上述合同的约定，彭易家、于文佳表示同意按第十条第四款的约定承担违约责任。莱州家世界公司表示不同意按该条款计算，因为按该条款计算，不足以弥补莱州家世界公司的实际经济损失。
三、双方对于其他事项的举证。
1、莱州家世界公司主张彭易家、于文佳承租的房屋是莱州家世界公司受房主委托出租的，莱州家世界公司已于2012年7月3日将2012年下半年的租金14888元从网银汇给了房主，致使其遭受了经济损失。莱州家世界公司对此提供了房产证、委托租赁协议、网银交易查询明细各一份。经质证，彭易家、于文佳称以上证据与自己无关。
2、莱州家世界公司对于其向彭易家、于文佳主张的欠交电费，提供了2012年6月10日至2012年7月10日电费81.28元单据一张，2012年7月10日至2012年8月10日电费19.05元单据一张，合计电费100.33元。经质证，彭易家、于文佳无异议，同意给付。
3、莱州家世界公司对其主张的律师费，提供了委托代理合同及代理费发票，证明其因诉讼支付律师费2250元。经质证，彭易家、于文佳无异议，称自己解除合同，对莱州家世界公司没有影响。
原审法院认为，莱州家世界公司与彭易家、于文佳签订的房屋租赁合同，不违背法律规定，合法有效。从租赁合同第十条第二款“合同期未满，乙方如要解除合同的，需提前两个月通知甲方，在甲方同意后，到期方可撤出”、第四款“乙方无故提前解除合同，保证金不予返还。并由违约方支付守约方合同总金额5%的违约金”的条款来看，合同也约定了彭易家、于文佳可以在合同期内行使解除权，在莱州家世界公司同意的情形下，应遵从第二款的约定；否则应按第四款的约定由彭易家、于文佳对莱州家世界公司承担赔偿责任。
彭易家、于文佳主张2012年6月就向莱州家世界公司提出了解除合同的意思表示，提供了证人王某出庭证明；从莱州家世界公司提供的电费单据上看，彭易家、于文佳商铺在2012年7月份用电较6月份明显大幅度减少；莱州家世界公司承认其于2012年8月初给彭易家、于文佳停电。另外，彭易家、于文佳未按合同约定按期交付下半年租赁费，也从行动上表明自己不愿继续履行合同。从以上来分析，彭易家、于文佳的主张具有可信性，原审法院予以采纳。莱州家世界公司请求第二项要求彭易家、于文佳支付合同解除前的租赁费及违约金，因彭易家、于文佳在2012年6月份即上半年履行期末，就向莱州家世界公司提了解除合同的意思表示，该解除权属于形成权，一经告知，即发生法律效力，故租赁合同在彭易家、于文佳向莱州家世界公司提出时，即已解除。对莱州家世界公司上述请求，原审法院不予支持。
对于莱州家世界公司要求彭易家、于文佳赔偿合同解除后给其造成的经济损失，从解除合同的原因上看，由于双方没有就解除合同达成合意，故彭易家、于文佳应按合同约定第十条第四款“乙方无故提前解除合同，保证金不予返还。并由违约方支付守约方合同总金额5%的违约金”的约定对给莱州家世界公司造成的经济损失承担赔偿责任。据此条款计算的违约金为1488.8元，加上不予返还的保证金3000元，总款额为4488.8元。莱州家世界公司称按该条款计算，不足以弥补给其造成的经济损失。据相关法律规定，因当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案租赁合同第十条第二款“提前两个月的通知期限”来分析，彭易家、于文佳提前解除合同，应使莱州家世界公司在两个月的准备期内另外洽谈下家承租户，避免经济损失的发生。如果彭易家、于文佳没有提前两个月通知，仍应交纳二个月的租赁费，弥补莱州家世界公司的损失。也就是说两个月的租赁费4962.67元是彭易家、于文佳提前解除合同所能预见的因违约给莱州家世界公司造成损失的赔偿额度，故给莱州家世界公司所造成的经济损失应以此作为标准衡量。相关法律规定，当合同约定的违约金低于实际损失的，当事人可以要求增加。综上所述，解除合同的违约责任应按实际损失计算，确定为4962.67元。莱州家世界公司主张的损失计算方式，理由不当，原审法院不予采纳。
对于莱州家世界公司要求彭易家、于文佳承担莱州家世界公司为彭易家、于文佳垫付的电费及因诉讼支付的律师费，莱州家世界公司主张电费，理由正当，彭易家、于文佳也同意给付，原审法院予以支持；彭易家、于文佳不同意支付律师费，但莱州家世界公司之主张符合合同约定，且其主张律师费的数额合理，故原审法院予以支持。
彭易家、于文佳系夫妻关系，对夫妻共同债务应共同承担责任。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决：一、彭易家、于文佳赔偿莱州家世界公司因合同解除所造成的经济损失4962.67元。二、彭易家、于文佳给付莱州家世界公司律师费2250元、电费100.33元，共计2350.33元。以上一、二项合并计算，彭易家、于文佳共给付莱州家世界公司款7313元，扣除彭易家、于文佳交付给莱州家世界公司的保证金3000元，余款4313元于判决生效后十日内付清。赔偿义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，由莱州家世界公司负担250元，彭易家、于文佳负担50元；此款莱州家世界公司已交纳，由彭易家、于文佳将款50元直接付给莱州家世界公司，限判决生效后七日内付清。
一审宣判后，上诉人莱州家世界公司不服一审判决，上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果不当。理由如下：一、双方签订的租赁合同第十条第四项约定不是被上诉人的合同解除权。双方解除权在租赁合同第九条中作了约定，原审法院将租赁合同第十条第四项约定理解为被上诉人解除权与事实不符。二、保证金的返还。双方签订的租赁合同对保证金作了明确约定，原审法院判决上诉人退还保证金显属错误。三、违约金明显低于实际损失。本案争议房屋租金上诉人已经交给了房主，原审判决按合同总金额5%计算违约金明显低于上诉人损失。四、被上诉人通知解除的时间。原审判决依据未到场证人证言认定被上诉人提出解除合同的意思表示违背事实。上诉人付给房主租赁费时根本不知道被上诉人要解除合同。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人彭易家、于文佳未作答辩。
本院查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为，上诉人莱州家世界公司与被上诉人彭易家之间签订的租赁合同反映了双方真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，故合法有效，双方均应依照约定履行。被上诉人彭易家在租赁期间要求解除合同，应当承担违约责任。双方在租赁合同中既约定了承租方无故解除合同的违约金计算方式，也约定了提前解除合同需提前两个月通知，鉴于两个月的租金数额高于双方约定的违约金数额，故原审判决彭易家、于文佳赔偿莱州家世界公司两个月租金的损失并无不当。上诉人的上诉理由不当，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人莱州市家世界物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 纪 芳
审 判 员 王 瑞 芳
代理审判员 栾 海 宁
二〇一三年四月十九日
书 记 员 付微微存在