四川省芦山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1826民初612号
原告，程运涛，男，1977年3月24日出生，汉族，现住四川省芦山县。
委托代理人，李全慧，女，1975年10月22日出生，汉族，住址同原告，系原告之妻。
被告，芦山森威房地产开发有限公司，住所地，四川省芦山县。
法定代表人，俞裕华,该公司总经理。
委托代理人，俞宏达，男，1989年12月5日出生，汉族，福建省平潭县人，住福建省平潭县，该公司员工。
原告程运涛诉被告芦山森威房地产开发有限公司（以下简称森威房地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，适用简易程序，于2016年9月19日公开开庭进行了审理，原告程运涛委托代理人李全慧与被告森威房地公司委托代理人俞宏达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告程运涛向本院提出诉讼请求：1.被告在判决生效后十日内为原告办理房屋两证；2.被告按总房款185800元，自2013年1月9日起至执行之日止的芦山县工商银行同期商品房按揭贷款的正常贷款利率7.205%再上浮30%的标准，或参照《商品房买卖合同》补充协议第8条规定的按总房款的万分之三日息向原告支付违约金，限期在判决生效后十日内执行；3.被告在判决书生效后10日内退还违规收取的房屋维修基金2323元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年7月31日，原告按照双方的口头协议，向被告预交购房款180000元。2012年5月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同总价款为185560元。合同规定，交房时间为2012年9月30日前向买受人交房。另《补充协议》第8条约定：“乙方（买房人）在接到甲方（卖房人）通知之日起30日内协助甲方办理房屋权属登记手续并缴纳有关税费，否则，乙方须按总房款万分之三日息向甲方支付违约金。乙方还应承担甲方由此而产生的全部实际经济损失。”，合同签订后，原告于2012年10月8日第二次向被告交付了购房款5560元和面积补差款240元，房屋总价款为185800元，经被告强制要求，原告又向被告交付了房屋维修基金2323元，每次交款，均由被告分别向原告出具临时收款收据。2012年10月8日，被告向原告交付了房屋后，对正式售房发票，被告告之待以后通知协助办理房屋“两证”时换取。此外，被告在收取房屋维修基金后，即未向县房局物管处交纳，也未向小区业主委员会移交，也未作专户储存，而是长期将款挪用，至今未退。
被告森威房地公司辩称：原告要求被告办理两证的理由不能成立，按照《商品房买卖合同》和补充协议约定，由原告自行去办房产证手续，需要被告办理的，接到被告通知后原告向被告提供手续，被告才办理，被告没有违约，不应当承担违约责任。“4.20”芦山地震是不可抗力及政府对玉溪花园土地征收的原因。房屋维修基金不应当退还原告。原告的起诉已经超过了诉讼时效。
本院经审理认定事实如下：2011年7月31日，原告按照双方的口头协议，向被告预交购房款180000元。2012年5月1日，原告与被告签订了编号为231号的《商品房买卖合同》和补充协议，约定：原告购买被告开发的“玉溪花园”8幢3层1单元301号房屋，总价款185560元。被告应当在2012年9月30日前向原告交付该商品房。补充协议约定，乙方（出卖人）须在按到甲方（买受人）通知之日起30天内协助甲方办理房产权属登记手续关缴纳有关税费，双方同意委托出卖人代交专项维修资金，并在接收该商品房的同时交给出卖人。补充协议系对合同约定的补充或变更，本补充协议的约定与合同约定有相抵触的，应以本补充协议的约定为准，后该买卖合同经芦山县房屋管理所登记备案。被告于2012年10月8日向原告交付了房屋，同日原告向被告支付了合同约定剩余购房款5560元，房屋面积补差款240元与维修基金2323元，共计支付房款185800元。被告未向原告给付购房款正式发票。原告因不能交缴购房契税，后原告在办理房屋所有权登记时，因被告未办理房屋所有权的初始登记，也未向原告提供剩余购房款金额的销售不动产发票等事由致使原告未能办理房屋权属转移证书，原告至今未取得房屋权属证书。未能办理所购房屋的房产证与土地使用权证。上述事实，有经本院组织，在庭审中进行举证、质证的《商品房买卖合同》、《补充协议》、购房款收据等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告与被告间签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》，是双方真实意思的表示，合同不违反法律规定，合法有效，对原告与被告均具有法律约束力。原告与被告间形成商品房买卖合同关系，现原告已按合同约定向被告足额支付了全额购房款，履行了买受人的义务，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。被告作为出卖人不仅负有向作为买受人的原告交付房屋的义务，而且还应当承担转移原告所购房屋所有权的义务。原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定由原告自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，但在《补充协议》中又约定原告协助被告办理房产权属登记手续，并约定补充协议与合同相抵触的，以补充协议为准，根据以上双方的约定，应当认定被告有义务为原告办理房产权属登记手续。本案被告已将房屋交付给原告占有、使用，原告请求被告办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。故原告要求被告为其办理房屋所有权证和国有土地使用权证的请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案系预售商品房，被告未在法定期限内为原告办理房屋所有权证，构成违约，应当承担赔偿损失的违约责任。本案双方未约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，该违约损失的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，属于继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故原告主张自起诉之日倒推两年的违约损失，本院予以支持。被告辩称已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。本案系被告违约在先，因地震导致房屋受损的事实发生在后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不能免除被告的责任，故被告辩称因不可抗力，应当免除违约责任的意见，本院不予采纳。《商品房买卖合同》及《补充协议》均约定专项维修资金由原告在办理购买商品房交房手续时一次性支付给被告，根据《四川省住宅专项维修资金管理细则》第六条第二款“商品住宅在办理房屋产权初始登记前，尚未出售房屋的维修资金由开发建设单位代为交存。商品住宅出售时，开发建设单位交存的维修资金转由购房人承担。”被告向原告代收专项维修资金，符合合同约定，且不违反法律、行政法规的规定，对原告诉请被告退还其维修资金2323元，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、由被告芦山森威房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内为原告程运涛办理所购位于芦山县玉溪花区小区8幢3层1单元301号商品房权属证书；
二、由被告芦山森威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以购房款185800元为基数，按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率加收30%的标准，支付原告程运涛自2014年8月17日起至本判决确定的给付之日止的违约损失；
三、驳回原告程运涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费100元，由被告芦山森威房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审判员 杨烨
二〇一六年九月三十日
书记员 吴颖