广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤01民终13907号
上诉人（原审原告）：郭仪兴，男，1954年10月31日出生，汉族，住广州市白云区。
委托诉讼代理人：王晋军，广东易恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏志文，男，1964年12月16日出生，汉族，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：苏志伟，男，1961年8月21日出生，香港居民，住香港元朗。
被上诉人（原审被告）：苏永存，男，1938年3月9日出生，香港居民，住香港新界荃湾。
上诉人郭仪兴因合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初107号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
郭仪兴上诉请求：撤销原审裁定，改判涉案《协议书》以及《补充协议书》无效。事实和理由：原审裁定认为应先就重建房屋是否合法建设问题先行向行政主管部门申请处理后，再就合建协议的效力、房屋返还、财产损益等问题另行诉讼。属于扩张解释，适用法律错误。上诉人一审的诉请有两项，一是确认涉案《协议书》及《补充协议书》无效；而是判决被上诉人返还其占有的两层半房产。原审认为本案诉争房屋的返还，要先确认诉争房屋是否合法建设，原审可以只驳回上诉人第二项诉请。诉争房屋是否合法建设并非确认涉案《协议书》以及《补充协议书》无效的前提。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第3条规定，原审法院应当对第一项确认涉案《协议书》以及《补充协议书》无效的诉请进行实体审理。
郭仪兴向一审法院诉称：1994年3月9日，苏志文、苏志伟、苏永存与郭仪兴签订《协议书》，约定：甲方（郭仪兴）提供位于同德村鹅掌坦新村的规划建房用地85平方米与乙方（苏志文、苏志伟、苏永存）合作建房，兴建五层住宅楼一栋。方式为：甲方提供宅基地，苏志文、苏志伟、苏永存提供建楼全部费用。房屋建好后，首层各半所有，二、五层归郭仪兴所有，三、四层归苏志文、苏志伟、苏永存所有。甲、乙各自分得房屋产权，由房管部门登记转移。如果不能办理产权证，甲方应保证乙方对其所属楼层永久占有等内容。同日，双方到广东南粤律师事务所进行见证（证据2）。1995年，广州市白云区石井镇人民政府向郭仪兴颁发了《农村（墟镇）宅基地使用证》(证号为穗郊字第0003001号，证据3)，使用人为：郭仪兴。建筑面积为476平方米。宅基地坐落为：同德村第十七生产队（现地址为云区同德围鹅掌坦大街41号）。2014年8月23日，经广州兢业建筑结构技术有限公司出具《房屋安全鉴定报告》（证据4），认定涉案房屋为一般损坏房。2014年10月17日，郭仪兴、苏志文、苏志伟、苏永存就涉案房屋的拆除重建签订《补充协议书》。约定：甲方（郭仪兴）负责有关施工一切费用；工程竣工后，各方对房屋楼层的分配及权属按原协议执行；甲乙双方按上述约定对房屋享有所有权，各自占有、使用、收益及处分，互不干涉。同日，各方在广东中汉律师事务所办理见证。郭仪兴认为：因苏志文是城镇居民，苏志文及苏永存系香港居民，而涉案房产所使用的土地是宅基地，苏志文、苏志伟、苏永存与郭仪兴签订的《协议书》及《补充协议书》因违反我国相关法律及行政法规等强制性规定，当属无效。而且上述《农村宅基地使用证》也显示涉案房产使用权人为郭仪兴，与苏志文、苏志伟、苏永存无关。在拆除重建过程中，郭仪兴承担了全部重建费用。综上所述，苏志文、苏志伟、苏永存对宅基地以及地上建筑物没有行使物权的法律依据以及事实依据。在使用涉案房屋过程中，郭仪兴与苏志文、苏志伟、苏永存出现一些矛盾与摩擦。为此，郭仪兴多次与苏志文、苏志伟、苏永存协商，要求苏志文、苏志伟、苏永存交还涉案房屋，并愿意做适当补偿，但双方没有协商成功。为此只能诉诸法院。为维护郭仪兴农村宅基地上所拥有的合法权益，特诉至法院，1、请求确认苏志文、苏志伟、苏永存与郭仪兴签订的《协议书》及《补充协议书》无效；2、判决苏志文、苏志伟、苏永存将其占有的位于白云区同德围鹅掌坦大街41号房屋中的两层半房产交还给郭仪兴使用；3、本案诉讼费用由苏志文、苏志伟、苏永存承担。
一审法院认定事实：1994年3月9日，郭仪兴（甲方）与苏志文、苏志伟、苏永存（乙方）签订《协议书》，约定由郭仪兴提供座落在广州市白云区石井镇同德村鹅掌坦新村规划建房的用地（队编号：13亩136号）面积为八十五平方米作为与乙方合建新楼的条件和依据，由乙方投资兴建框架结构五层新楼按1:1分配，工程建筑所需的材料费、人工费、施工材料存放场地租用费、施工期间的水、电费及其它有关施工的一切费用由乙方支付，甲方提供上述建筑面积及建房报建手续（有关费用由甲方支付）；新楼完工，二、五层及底层的一半（靠南边）属甲方所有和使用，第三、四层和底层的一半（靠马路边）归乙方所有和使用（其中：苏志文拥有底层、苏志伟拥有三楼、苏永存拥有四楼），楼面梯间使用权由双方拥有，五楼天台由甲方拥有，如甲方要加建，必须经乙方同意；新楼建成后，该楼的甲、乙双方产权公证（一次性）手续由甲方负责，乙方承担乙方产权有关公证等转让手续费。如果不能办理产权证，甲方应保证乙方对所属部分楼房得以永久占有，如果因为甲方的原因而产生变故，则应按房屋的市价偿还给乙方，并赔偿乙方由此而造成的经济损失等。签订协议后，广东南粤律师事务所对上述协议进行见证，出具见证书。合建房屋建好后，郭仪兴与苏志文、苏志伟、苏永存按协议书约定共同使用合建房屋，并于1995年3月25日由白云区石井镇人民政府核发使用人为郭仪兴的农村（墟镇）宅基地使用证（穗郊字第No0003001号），宅基地座落于同××乡鹅××坦石井镇××生产队，宅基地面积85平方米，结构：框架，层数：五层，建筑面积476平方米。
郭仪兴涉案的宅基地（穗郊字第No00030**号）现地址为广州市白云区同德街鹅掌坦大街41号。
2014年8月23日，郭仪兴委托广州兢业建筑结构技术有限公司对房屋地址白云区同德街鹅掌坦大街41号（宅基地使用证：穗郊字第No0003001号）进行房屋安全鉴定，广州兢业建筑结构技术有限公司出具房屋安全鉴定报告，鉴定为“一般损坏房”，建议：1、应尽快对该房屋采取有效修缮加固措施进行处理；2、加强对房屋进行监测，若发现有异常情况，应及时采取安全措施并报告有关部门。
2014年10月17日，郭仪兴（甲方）与苏志文、苏志伟、苏永存（乙方）签订《补充协议书》，对双方1994年3月9日签订合建座落在广州市白云区石井镇同德村鹅掌坦新村用地面积为八十五平方米的五层楼房的协议书，因上述建房用地上的房屋经鉴定为一般损坏房，需对该房屋采取有效修缮加固措施进行处理，双方一致同意在原来各方所占有使用的楼层及坐向不变的前提下，对上述建房用地上的房屋进行拆除重建，约定甲方负责对上述建房用地上的房屋进行拆除重建，该工程所需的材料费（苏志文一楼铺位及阁楼的地砖和瓷片由苏志文自行购买）、人工费、施工材料存放场地租用费、施工期间的水、电费及其它有关施工的一切费用由甲方支付；工程有关的报建、审批手续由甲方负责，相关费用由甲方支付；各方在该房屋各楼层的分配就权属按原协议执行，苏志文一楼铺位（含阁楼）占整个一楼面积的一半，楼梯位的面积由苏志文与郭仪兴共同分摊，电梯面积由郭仪兴自行分摊，甲乙双方自房屋重建竣工之日起，即按上述约定对房屋享有所有权，双方都有对己方所有的房屋享有占有、使用、收益及处分的权力，双方互不干涉；甲乙双方合作重建的房屋土地使用证及产权证办至甲方名下，但甲方不得以任何理由侵占、破坏、出租、出卖及抵押乙方所拥有的房屋等。
讼争房屋是郭仪兴对上述建房用地上的房屋进行拆除后重建，至今未办理报建手续。重建房屋为九层半，重建后的房屋的首层的一半及第三、四层由苏志文、苏志伟、苏永存使用。
以上事实，有协议书、见证书、补充协议书、农村（墟镇）宅基地使用证、房屋安全鉴定报告及当事人陈述等证据证明。
一审法院认为，本案郭仪兴请求确认《协议书》及《补充协议书》无效，苏志文、苏志伟、苏永存将其占有的位于白云区同德围鹅掌坦大街41号房屋中的两层半房产交还给郭仪兴使用。本案处理讼争房屋的返还，首先需确定讼争房屋是否合法建设，郭仪兴与苏志文、苏志伟、苏永存签订《协议书》合建的房屋已拆除，讼争房屋是将原有的宅基地上所建的房屋拆除后重新建设，重建房屋为九层半，超出原宅基地使用证核准的五层，至今未办报建手续，对此应由行政主管部门进行认定和处理。当事人应就重建房屋是否合法建设的问题先行向行政主管部门申请处理后，再就合建协议的效力、房屋返还、财产损益等问题进行协商或另行诉讼一并解决为宜。在此之前，本案纠纷不宜由法院直接处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回郭仪兴的起诉。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，讼争房屋是上诉人对建房用地上的房屋进行拆除后重建，至今未办理报建手续，而《协议书》及《补充协议书》的内容是对讼争房屋的建设与分配问题，故对上述协议书效力的审查，也必然涉及违法建筑问题。一审法院认为讼争房屋需要先由行政主管部门处理后才能确认财产权益关系，本案纠纷不宜由法院直接处理，并无不当。综上所述，原审裁定正确，本院予以维持。上诉人上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 龚连娣
代理审判员 马 莉
代理审判员 陈弋弦
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 王 芬
刘丽娜