福建省武夷山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民初字第808号
原告中国银行股份有限公司武夷山支行，住所地武夷山市。
负责人龚忠东，行长。
委托代理人李良安（系原告职员），男，住武夷山市。
委托代理人邱芝杰，福建弘袍律师事务所律师。
被告何智超，男，住武夷山市。
委托代理人陈家兴（系被告舅舅），男，住武夷山市。
原告中国银行股份有限公司武夷山支行（以下简称武夷山中行）与被告何智超金融借款合同纠纷一案，本院于2014年4月9日立案受理后，依法由审判员徐欢适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武夷山中行的委托代理人李良安，被告何智超的委托代理人陈家兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武夷山中行诉称，2009年12月10日，被告向原告贷款170000元，用于购买住宅，并用所购买的住宅为贷款作抵押担保，双方签订有《中国银行个人购房借款合同》。然而，被告未按照合同约定履行还款义务，为此原告诉至法院。请求：1、判令解除原、被告签订的借款合同，被告何智超偿还借款本息149349.91元；2、依法处置抵押物，原告对抵押物的拍卖、变卖按其放贷资金与房屋评估价值的比例享有70%优先受偿权；3、被告负担诉讼费。
被告何智超口头答辩称，本案的抵押物已经在其父母的刑事案件中，被法院追缴了，对原告的诉请没有其他意见。
经审理查明，原告武夷山中行为证明其主张提供了以下证据：
证据1、2009年12月9日，原被告签订的《中国银行个人购房借款合同》。证明被告向原告贷款170000元，用于购买住宅，并用所购买的住宅为贷款作抵押担保。
证据2、借款借据。证明2009年12月10日原告将170000元贷款支付给了被告。
证据3、贷款帐户明细清单。证明被告还款情况及截止2014年3月13日被告尚欠的借款本息金额。
证据4、武夷山字第200904523号房他证。证明被告将所购买的房屋为借款作抵押担保。
证据5、武夷山字第200905234号房权证及被告的身份证、经公证的委托书。证明原、被告之间存在借款关系，以及银行向何智超催款之后，何智超委托付建玲办理提前还贷以及出售房产等事宜。
证据6、银行催收登记簿和催收通知书。证明被告逾期还款后，原告于2012年9月和2013年1月向其催收。
被告何智超经质证，对上述证据均无异议，本院予以确认。
被告何智超在举证期限内未向本院提交证据材料。
在审理期间，本院依法调取了（2013）武刑初字第87号刑事判决书。经质证，原告认为其向被告提供贷款的品种是住房按揭贷款，不是一般的抵押贷款，被告作为买房人只支付了部分的购房资金，只有该部分资金与何移轩集资诈骗案有关，其余170000元购房资金是通过银行贷款支付的，银行同样是受害人，因此要求对抵押的住房按资金比例优先受偿。被告对该判决无异议。本院认为，（2013）武刑初字第87号刑事判决书是生效判决，其所确认的事实具有证明效力。
结合上述证据及庭审中原、被告双方的陈述，本案事实可作如下认定：
2009年12月9日，原告武夷山中行与被告何智超签订《中国银行个人购房借款合同》。合同约定：原告根据被告的申请，同意向其发放个人住房贷款170000元，用于被告购买坐落于武夷山市国家旅游度假区住房（房权证为武夷山字第2009052**号），被告保证以该房产的全部权益抵押给原告。利率为月利率4.455‰，贷款期限为120个月，采用等额本息还款法按月归还贷款本息共120期。如未按约定的时间归还，将对逾期贷款计收罚息，逾期贷款罚息利率为合同利率水平上加收50%，借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利。贷款人有权在以下任何一项或多项事件发生时，宣布合同项下的全部贷款提前到期，要求借款人清偿全部贷款本息（包括逾期利息），所列事项包括借款人连续三个付款期或累计六个付款期未按时偿还贷款本息等。同日，被告何智超将所购买的住房向原告武夷山中行办理了抵押权登记，证号为房他证武夷山字第2009045**号。次日，武夷山中行依据借款合同约定将170000元贷款发放到何智超帐户。借款后，何智超逐月偿还本息至2012年7月，共已偿还本金35119.17元，利息11586.96元，其余本息拖欠未付。为此，武夷山中行先后于2012年9月和2013年1月向何智超催收贷款，要求立即偿还所欠金额，否则将提前收回全部贷款本息。2012年12月18日，何智超及其妻子蓝婷在厦门市公证处办理公证，委托付建玲出售武夷山市国家旅游度假区房产，并向银行、担保公司或个人办理提前还贷等事宜。由于该房产未能出售，被告亦未按照合同约定履行还款义务，致原告起诉至法院。
另查明，本院于2013年8月22日对被告人何移轩、陈妹集资诈骗案作出（2013）武刑初字第87号刑事判决书，该判决现已发生法律效力。判决书中认定：2009年起，被告人何移轩、陈妹夫妇以支付高额利息为诱饵，虚构自己或朋友生意需要资金周转、购房需要资金、投资等各种理由，从被害人黎旺娣、付建玲、廖玉英、黄正凤、王琳安等40人处非法集资借款，并将借款用于偿还集资款本金、支付高额利息及购买位于武夷山市三姑度假区房产一处、东风本田CRV越野汽车一辆等，至案发尚有707.8875万元无法归还各被害人。证明二被告人集资诈骗所得赃款部分去向的证据有：证人何智超、杨华、王美华的证言证实，二被告人于2009年以33万元价格向王美华购买了位于武夷山市三姑度假区房产一处，登记在其子何智超名下。本院在该判决中认为，二被告人使用集资诈骗款用于购买的车辆、房产，虽登记在其子何智超名下，但属犯罪所得，依法应予以追缴。据此判决涉案的位于武夷山市三姑度假区房产一处予以追缴，返还各被害人。
本院认为，原告武夷山中行根据被告何智超的申请，向其发放个人住房贷款170000元，并签订《中国银行个人购房借款合同》，双方的金融借款合同关系成立，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告何智超在借款后，仅偿还本金35119.17元，利息11586.96元，其余本息自2012年8月起拖欠至今未付，存在过错，故应当依照合同的约定承担民事责任。原告武夷山中行诉请解除借款合同，提前收回剩余贷款本息（包括逾期利息），符合合同的约定，且其中的逾期本金及逾期利息罚息，并未超出国家有关规定，应当予以支持。
关于原告诉请对抵押物的拍卖、变卖，按其放贷资金与房屋评估价值的比例享有70%优先受偿权。本院认为，虽然（2013）武刑初字第87号刑事判决书中认定，何移轩、陈妹于2009年以33万元价格向王美华购买了三姑度假区房产一处，登记在其子何智超名下，但该房产的购买资金并非全部来源于何移轩、陈妹的集资诈骗款，其中包含有原告武夷山中行向被告何智超发放的个人住房贷款170000元。且原、被告双方已于2009年12月9日办理了证号为房他证武夷山字第2009045**号的抵押权登记，何智超将何移轩、陈妹为其购买的房产的全部权益抵押给武夷山中行，依法具有物权效力及对抗第三人的公示效力。因此，依照公平原则，原告可以按其发放的170000元贷款扣除被告已偿还的35119.17元本金，再除以刑事判决书中认定的33万元房屋成交价格，由此得出40.87%的资金比例（（170000－35119.17）÷330000＝40.87%）对抵押物享有优先受偿权，超出部分不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百七十九条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司武夷山支行与被告何智超签订的《中国银行个人购房借款合同》。
二、被告何智超应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司武夷山支行剩余借款本金134880.83元，并支付截止2014年3月13日的利息11798.19元、逾期本金罚息1752.38元、利息罚息918.51元，以及自2014年3月14日起至该借款清偿之日止按照合同约定计算的利息和逾期本金、利息罚息。
三、被告何智超若未能在本判决确定的还款日期履行上述债务，则原告中国银行股份有限公司武夷山支行有权申请法院处置被告何智超名下的坐落于武夷山市国家旅游度假区住房（房权证为武夷山字第2009052**号），所得价款原告按40.87%的比例优先受偿。
四、驳回原告中国银行股份有限公司武夷山支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3287元，减半收取1644元由被告何智超负担，该款应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 徐 欢
二〇一四年五月二十六日
书记员 郑思洁
本案依据的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。