昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2014）五法民二初字第604号原告：刘芳明，男，汉族，1957年8月10日出生，自由职业，住昆明市。委托代理人：刘鸿奇，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南经典房地产开发集团有限公司。住所地：昆明市梁源庄经典商务大厦*幢*层****号。法定代表人：杨永宏，董事长。委托代理人：李永交、赖文兵，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。原告刘芳明诉被告云南经典房地产开发集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年10月13日立案受理后，依法由代理审判员徐嘉适用简易程序并于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告刘芳明及其委托代理人刘鸿奇，被告云南经典房地产开发集团有限公司的委托代理人李永交到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘芳明诉称：原告原为住梁家河××小组××号村民。因城中村改造，2009年8月24日，原、被告签订第252号《梁家河片区“城中村”改造拆迁安置回迁补偿协议》约定：原告将获得三套回迁房，总面积约300㎡。2014年4月21日，因原告急需资金，原被告签订《补充协议》约定：原告自愿放弃上述三套共计303.47㎡的回迁房，被告从2013年10月1日起，向原告支付共计2276025元的货币补偿款（7500元/㎡）。同时约定，因被告资金困难，原告同意被告延迟付款，但支付时间最迟不超过2014年9月30日，且被告应按未付款总额的1.5%每月向原告支付违约金。现《补充协议》履行期已经届满，被告拒不向原告支付货币补偿款，违约金也仅仅支付至2014年3月31日。因被告的违约，致使原告多项债务无法按时偿还，被债主逼迫得有家不能回，生活艰难。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼：1、请求依法判令被告一次性支付原告货币补偿款共计2276025元。2、请求依法判令被告一次性支付自2014年3月30日起至“补充协议”履行完毕之日止相应违约金（暂计算至起诉之日，按照2276025元×1.5%×6月=204842.25元）。3、请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用。本案在审理过程中，原告刘芳明向本院明确表示其第二项诉讼请求中“补充协议履行完毕之日”是指货币补偿款人民币2276025元支付完毕之日止。被告云南经典房地产开发集团有限公司答辩称：我们认为本案起诉的程序有问题，在起诉状上签字不是原告本人签的，是原告代理人签的，请法庭予以考虑。双方签订的补充协议是无效的，不应该向原告支付货币补偿款和违约金，我们认为被告起诉的违约金过高，以及原告要求的违约金日期不明确不具体。原告刘芳明针对其主张向本院提交如下证据材料：第一组证据：1、刘芳明身份证；2、工商登记卡片。证明原、被告适格。第二组证据：1、梁家河片区“城中村”改造拆迁安置回迁补偿协议；2、回迁房选房确认表。证明因原告房屋属于梁家河片区“城中村”改造范围，原告总面积为709.80平方米的房屋被拆迁，原告据此有权获得约300平方米的回迁房。原告与被告协商选定了三套总面积为300平方米的回迁房。第三组证据：梁家河片区“城中村”改造《拆迁安置补偿协议》之补充协议。证明原、被告于2014年4月12日约定：1、原告已选定的三套回迁房实际面积为303.47平方米，被告按照每平方米7500元的价格进行回购，总金额为2276025元，该笔款项应于2013年10月1日向原告支付。2、原告在迫不得已的情况下，同意被告可将支付期限延长至2014年9月30日，延期期间被告应每三个月支付原告相当于总价款4.5%的违约金，被告在支付六个月违约金后再未向原告支付过任何款项。第四组证据：提示归还到期贷款催收通知书。证明因被告未按期支付原告回购补偿款，原告无法按期归还银行贷款，银行现已向原告正式送达催款通知书。第五组证据：1、客户信息登记表；2、收据；3、保证书；4、情况说明。证明：1、原告同时还向被告购买了价值28.2万元人民币的两个车库，被告方沈经理保证若车位无法使用则全额退款。2、由于车位至今未交付，原告急需资金归还贷款，多次与被告方董事长及市场部沈经理协商，被告方答应退还原告28.2万元车位款。经质证，被告云南经典房地产开发集团有限公司对原告刘芳明提交的第一组证据、第二组证据、第三组证据的真实性予以认可，对第四组证据、第五组证据的真实性不予认可。被告云南经典房地产开发集团有限公司针对其主张向本院提交如下证据材料：1、《梁家河片区城中村改造拆迁安置回迁补偿协议》一份。2、《回迁房选房通知》一份。3、《回迁房选房确认表》一份。4、《公证书》一份。证明原告按规定对被告进行回迁安置，被告按约定完成了选房工作。经质证，原告刘芳明对被告云南经典房地产开发集团有限公司提交的所有证据的真实性予以认可。本院认为，原告刘芳明提交的第一组证据、第二组证据、第三组证据的真实性，被告云南经典房地产开发集团有限公司予以认可，本院依法予以采纳。原告刘芳明提交的第四组证据、第五组证据，经审查与本案所争议的案件事实无关，故本院不予采纳。被告云南经典房地产开发集团有限公司提交的所有证据，原告刘芳明对其真实性均予认可，本院依法予以采纳。根据以上证据，本院确认本案事实如下：2009年8月24日昆明高新技术产业开发区城中村改造领导小组办公室、云南经典房地产开发集团有限公司与刘芳明签订了一份《梁家河片区“城中村”改造拆迁安置回迁补偿协议》。该协议中约定根据《高新区梁家河片区控制性详细规划》，原告所有梁家河第四居民小组富昌巷11号房屋属拆迁范围，房屋结构砖混，层数6层，房屋建筑面积709.80平方米。根据《昆明高新区梁家河片区“城中村”重建改造征地拆迁安置补偿实施方案》（以下简称“实施方案”）第三条第十五款规定确认房屋建筑面积300平方米，经协商一致，同意采取原地回迁（原地产权调换）方式进行安置补偿，选择房屋回迁的区位为集中回迁梁家河片区，结构为高层框架，面积300平方米。协议中还约定了补偿及补助费用的金额、发放方式和发放时间。2013年9月22日云南经典房地产开发集团有限公司、昆明高新技术产业开发区梁家河片区城中村改造项目筹建办公室和高新技术产业开发区梁家河社区第四居民小组向刘芳明发出《选房通知书》，通知刘芳明于2013年10月19日亲自到梁家河回迁安置办公室参加回迁安置房第十九批选房，回迁面积为300平方米，应选回迁房三套。2013年10月13日，云南经典房地产开发集团有限公司与刘芳明签订了一份《梁家河片区“城中村”改造回迁选房协议》，该协议经云南省昆明市明诚公证处公证。该协议中约定刘芳明的回迁房位于“经典双城”小区A8幢1单元701室，建筑面积132.55平方米；A6幢1单元3008室，建筑面积85.46平方米；A6幢1单元1408室，建筑面积85.46平方米。当天刘芳明在回迁房选房确认表中签字确认，该回迁房选房确认表中确认户型后书写有“回购”的文字。另查明，2014年4月12日，云南经典房地产开发集团有限公司与刘芳明签订了一份《梁家河片区“城中村”改造之补充协议》。该协议中约定刘芳明已选择的回迁房叁套，面积303.47平方米，刘芳明自愿放弃该回迁房，并按该面积作为计算标准选择以货币补偿的方式进行补偿。货币补偿的标准为7500元/㎡，云南经典房地产开发集团有限公司在2013年10月1日起向刘芳明支付2276025元的货币补偿总款。协议还约定因云南经典房地产开发集团有限公司资金暂时困难，刘芳明同意支付货币补偿款的时间最迟不得超过2014年9月30日，延迟期间云南经典房地产开发集团有限公司应按未付款总额的1.5%每月支付违约金，违约金每三个月支付一次。还查明，被告云南经典房地产开发集团有限公司并未将“经典双城”小区A8幢1单元701室、A6幢1单元3008室、A6幢1单元1408室三套回迁房的钥匙交付原告刘芳明。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原、被告双方于2014年4月12日签订的补充协议系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，是合法有效的，当事人均应诚信履行。依据原、被告双方签订的补充协议，被告向原告支付补偿款的时间最迟不得超过2014年9月30日，但至今被告未按约定支付补偿款，故本院对原告要求被告支付补偿款2276025元的诉请依法予以支持。关于支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依据补充协议的约定，被告应按照每月34140.4元（未付款总额2276025×1.5%）向原告支付违约金。本案中原告主张计算违约金的期限自2014年4月1日起至补偿款支付完毕之日止，故本院确定计算违约金期限自2014年4月1至被告支付完毕补偿款之日止。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：被告云南经典房地产开发集团有限公司于本判决生效后五日内向原告刘芳明支付补偿款人民币2276025元，并按34140.4元/月支付自2014年4月1至被告云南经典房地产开发集团有限公司支付完毕补偿款之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币26646元，减半收取人民币13323元，由被告云南经典房地产开发集团有限公司承担人民币13323元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。代理审判员 徐 嘉二〇一四年十二月三日书 记 员 赵云莉