广东省湛江市坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛坡法南民初字第41号
原告钟观清，男，汉族，住湛江市坡头区，身份证号码：×××1639。
原告冯汝成，女，汉族，住湛江市坡头区，身份证号码：×××1848。
两原告的共同委托代理人陈康羡，男，汉族，××年××月××日生，住广东省湛江市霞山区。
被告钟土惠，男，汉族，住湛江市坡头区。
委托代理人钟永华，广东粤海律师事务所律师。
委托代理人周封地，广东粤海律师事务所律师。
原告钟观清、冯汝成诉被告钟土惠确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员严建适用简易程序独任审理，代书记员何丽英担任庭审记录，于2015年9月11日公开开庭进行了审理。原告钟观清、冯汝成及其委托代理人陈康羡，被告钟土惠及其委托代理人钟永华、周封地到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钟土惠、冯汝成诉称，2012年6月27日，原告钟观清与被告钟土惠在湛江市××镇人民调解委员会的主持下签订了一份《协议书》，该份《协议书》约定：原告钟观清将其位于湛江市坡头区南三镇黄村的房屋及宅基地转让给被告钟土惠使用；被告钟土惠支付26000元给原告钟观清作为使用房屋及宅基地的补偿（签订协议之日付23000元，余款3000元于2013年12月30日前付清）；被告钟土惠交清26000元给原告钟观清后，原告钟观清须在2013年12月30日前将房屋、宅基地交给被告钟土惠使用。签订上述协议书的当日，原告钟观清收下了被告钟土惠交付的23000元房屋及宅基地转让款。此后，原告准备在上述宅基地上、上述房屋前的空地上建造新房时，遭到被告钟土惠的阻挠，理由是原告钟观清已将上述全部房屋及宅基地转让给被告钟土惠。两原告认为：1、上述《协议书》未明确约定原告钟观清转让给被告的房屋面积及宅基地的四至，原告钟观清转让给被告的房屋及宅基地面积约定不明；2、原告钟观清转让给被告的房屋及宅基地属于原告钟观清、妻子冯汝成及儿子和女儿的家庭共同财产，原告钟观清签订将上述房屋及宅基地转让给被告的《协议书》时，没有经妻子冯汝成及儿子、女儿的同意；3、上述宅基地为集体财产，原告钟观清将其转让给被告未经黄村所在的五里村民委员会同意；4、按照“一户一宅基地”的政策，原告只有上述一块宅基地，原告将上述宅基地转让给被告后，原告作为黄村的村民，在村里将没有宅基地，而被告钟土惠则拥有两块宅基地，违反有关政策的规定；5、原告钟观清的本意只是将上述房屋及房屋所占用宅基地转让给被告，不包括上述房屋门前的一块90平方空地。原告钟观清因文化程度不高且经济困难，受到被告被告钟土惠的误导，以为上述《协议书》只是将房屋及房屋所占用宅基地转让给被告，不包括上述房屋门前的一块90平方空地。因此，依上述理由，上述《协议书》应为无效协议。为免原、被告日后对上述房屋及宅基地继续产生争议，现向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原告钟观清与被告钟土惠于2012年6月27日在湛江市××镇人民调解委员会主持下签订的《协议书》无效；2、被告钟土惠将《协议书》中约定原告钟观清转让给被告钟土惠的房屋及宅基地返还给原告钟观清、冯汝成；3、本案诉讼费由被告钟土惠负担。
原告对其陈述，在举证期限内提供的证据有：1、两原告《居民身份证》复印件，证明两原告提起本案诉讼的主体适格；2、《调解终结书》，证明湛江市坡头区南三镇人民政府无法处理本案纠纷，原告依法提起本案诉讼；3、《宅居地使用“确权”申请书》，证明原、被告签订的《协议书》是原告钟观清因重大误解而与被告所签，原告钟观清、冯汝成认为《协议书》不合法而无效；4、《协议书》，证明《协议书》真实、但不合法，该《协议书》中没有明确约定将哪里的房屋及宅基地转让给被告钟土惠，因不合法而无效；5、《图片》8份，证明被告钟土惠拥有现居住房屋的房屋产权及宅基地使用权，原告钟观清的第三弟弟钟国伟拥有自己房屋的使用权。
经开庭质证，被告对上述证据1、4的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据3、5的真实性、合法性、关联性均有异议，对证据2的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议。
经审查，本院对原告提供上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
被告钟土惠辩称：一、原告钟观清、冯汝成不持有涉案房地的权利凭证，故没有本案的原告资格，依法应该驳回其起诉。因为不动产权利是典型的物权，物权法定是基本的原则，物权证书是权利人主张权利的法律凭证，没有相应的权利证书，就无权主张相应的物权。原告钟观清、冯汝成没有持有涉案土地的使用权证及涉案房屋的所有权证，故其对涉案房屋及宅基地不享有任何实体权利。诉权的存在必须以实体权利的存在为前提。因此，原告钟观清、冯汝成不具有作为提起本案诉讼原告的资格，故应驳回其起诉。二、原告钟观清、冯汝成只对涉案财产享有十分之一的债权，不享有物权，其主张涉案财产的物权，没有法律依据，依法应该驳回其诉讼请求。（一）原告钟观清、冯汝成均不持有涉案房、地的权利凭证，涉案《协议书》中的宅基地及房屋的权属原本是被告钟土惠与第三人钟观富共有的财产。2002年，第三人钟观富辞世，其死亡前没有留下遗嘱，死亡时没有父母、子女、配偶，只有兄弟姊妹5人，故涉案财产的一半是被告的，另一半是第三人钟观富的遗产。原告钟观清、冯汝成依法只享有该遗产五分之一的权利，也就是整个涉案财产十分之一的权利，由于原告钟观清、冯汝成至今没有对继承取得的财产份额予以依法登记，故至今原告钟观清、冯汝成对该十分之一的遗产不享有物权，只享有十分之一的债权。（二）原告钟观清、冯汝成的对涉案财产的物权资格因合同行为而变更为债权，且该债权在2013年12月30日已经视为消灭。因原告钟观清与被告钟土惠在2012年6月27日签订了放弃取得涉案物权资格的《协议书》，作为放弃权利的对价，被告钟土惠给予原告钟土惠2.6万元作为补偿，故原告钟观清、冯汝成由享有涉案房屋及宅基地十分之一的物权资格变更为享有十分之一的债权，即2.6万元，且该债权在2013年12月30日已经视为消灭（见湛江市××镇综治信访维稳中心出具的《证明》），因为被告已经在此日及之前已经多次要求支付余款3000元给原告钟观清、冯汝成，以便履行清偿义务，但原告钟观清、冯汝成拒不接受。三、原告钟观清与被告钟土惠在2012年6月27日签订的放弃取得涉案物权资格的《协议书》不符合合同无效的法定情形，原告钟观清、冯汝成请求法院确认该《协议书》无效没有法律依据，应该驳回其诉讼请求。确认合同无效必须有法定的理由，必须符合《中华人民共和国合同法》第52条关于合同无效的法定情形，或者符合《中华人民共和国民法通则》第58条关于无效民事行为的规定，否则，就不能认定涉案《协议书》无效。涉案《协议书》并不符合以上法条认定无效的情形。（一）涉案《协议书》不符合《中华人民共和国合同法》第52条关于合同无效的5种法定情形：①在签订涉案《协议书》过程中不存在欺诈、胁迫手段，协议内容、结果不损害国家利益；②原告钟观清和被告钟土惠没有恶意串通，该协议内容、结果不损害国家利益、集体或者第三人利益；③该协议内容或者形式也不存在以合法形式掩盖非法目的情况；④该协议内容或者形式也不损害社会公共利益；⑤该协议内容或者形式没有违反法律、行政法规的强制性规定。（二）涉案《协议书》也不符合《中华人民共和国民法通则》第58条关于无效民事行为的6种法定情形：①签订涉案《协议书》的双方均具有完全民事行为能力，不是无民事行为能力人，也不是限制民事行为能力人；②其余4种无效情形与《中华人民共和国合同法》第52条规定的内容基本一致，涉案《协议书》也不存在该条所述无效情形。四、关于原告钟观清、冯汝成请求法院确认原告钟观清与被告钟土惠于2012年6月27日双方所签订的房屋及宅基地转让协议违法无效，因原告钟观清、冯汝成没有证据证明有这样的协议存在，故原告钟观清、冯汝成该请求因没有具体的事实，不符合《民事诉讼法》第119条第三项关于具备起诉条件的规定而应驳回其起诉。（二）关于原告钟观清、冯汝成请求判令被告立即把原告转让的房屋及宅基地归还给原告，因涉案不动产归属有纠纷，原告钟观清在事实上和法律上均未取得涉案房屋及宅基地的财产权利，故两原告请求法院判决涉案不动产归还给原告钟观清、冯汝成没有事实和法律依据。确认不动产的权属是行政机关的职能，不属于人民法院受理民事案件的范围，因此，两原告该请求不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第119条第四项关于是否具备提起民事诉讼条件的规定，现原告钟观清、冯汝成提起本案诉讼，依据《诉讼费用交纳办法》第29条第一款的规定，两原告应承担本案的诉讼费用。
被告钟土惠对其辩解，在举证期限内提供的证据有：1、《公证书（1992.8.18）》，证明涉案房屋、宅基地的位置、面积、建筑时间，其共有权人是被告钟土惠及案外人钟观富，原告钟观清、冯汝成不是涉案房屋、宅基地的权利人，与涉案房屋、宅基地没有法律上的利害关系。2、《协议书》、《收据（2012.6.27）》及《证明（2013.11.4、2013.12.30）》，证明钟观清已经放弃对涉案房屋、宅基地的继承权，作为放弃的对价，被告钟土惠已补偿2.6万元给原告钟观清。被告钟土惠与原告钟观清的纠纷已于2012年6月27日经人民调解委员会调解解决，双方签订的调解《协议书》合法有效，签订过程及协议内容没有法定的无效情形。3、《调解终结书（2015.5.20）》，证明原告钟观清、冯汝成在纠纷早已依法解决的情况下对涉案房屋、宅基地再次主张权利，人民调解委员会依法终结调解。4、房屋、宅基地《彩色照片》2张，证明本案争议房屋及宅基地所在的位置。
经开庭质证，原告钟观清、冯汝成对上述证据1的真实性没有异议，但对其合法性、关联性有异议，认为该《公证书》所确认的房屋产权人遗漏了共同产权人钟观清，且其确认的房屋面积及占用地面积与事实不符；对证据2中《协议书》的真实性没有异议，但对其合法性、关联性有异议，认为涉案房屋及宅基地是原告钟观清、冯汝成夫妻及子女的共同财产，《协议书》未经冯汝成及其子女同意处分了他们的财产而无效。并且，该《协议书》所确认的房屋、宅基地的位置及面积不明确，不能认定就是本案所涉房屋及宅基地。对《收据》的真实性、关联性没有异议，但对其合法性有异议，认为房屋、宅基地转让应通过中介机构出具收款收据。对《证明》的真实性、合法性、关联性均有异议。两原告对上述证据3、4的真实性、合法性、关联性均没有异议。
经审查，本院对被告钟土惠提供的上述证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性予以采信。
经审理查明，2012年6月27日，原告钟观清与被告钟土惠在湛江市××镇人民调解委员会的主持下签订了一份《协议书》，该份《协议书》约定：原告钟观清将其位于湛江市坡头区南三镇黄村的房屋及宅基地转让给被告钟土惠使用；被告钟土惠支付26000元给原告钟观清作为使用房屋及宅基地的补偿（签订协议之日付23000元，余款3000元于2013年12月30日前付清）；被告钟土惠交清26000元给原告钟观清后，原告钟观清须在2013年12月30日前将房屋、宅基地交给被告钟土惠使用。签订上述《协议书》的当日，原告钟观清收下了被告钟土惠交付的23000元房屋及宅基地转让款。《协议书》中没有约定上述房屋、宅基地所在的位置、四至及面积。2015年7月15日，两原告以上述《协议书》侵犯原告冯汝成及其子女的共同财产权且违反国家“一户一宅基地”的政策为由，向本院提起诉讼，请求判如所请。
另查明，1992年8月18日，湛江市坡头区公证处出具一份编号为（92）坡证内字第1××3号的《房屋产权公证书》，认定位于湛江市坡头区南三镇黄村，东至钟国伟屋外墙1M、南至钟耀兴屋外墙1.9M，西至空地，北至空地，基底面积129.43平方米、建筑面积的129.43平方米的砖瓦结构房屋产权是被告钟土惠与案外人钟观富共同所有。经查实，上述《房屋产权公证书》中所述砖瓦结构房屋面积约为50平方米，砖瓦结构房屋及门前围院所占用的面积约为120平方米。两原告主张，2012年6月27日签订的《协议书》约定的是原告钟观清将《房屋产权公证书》中50平方米砖瓦结构房屋及占用的宅基地转让给被告钟土惠；被告钟土惠则主张，《协议书》约定的是原告钟观清除将《房屋产权公证书》中50平方米砖瓦结构房屋及占用的宅基地外，还将围院所占用的宅基地一并转让给被告钟土惠。两原告及被告对其上述主张，均未能提供证据予以证实。
再查明，原告钟观清、冯汝成及被告钟土惠均是湛江市坡头区南三镇黄村村民。原告钟观清于2012年6月27日签订《协议书》将所涉宅基地转让给被告钟土惠，没有经其所在的湛江市坡头区南三镇五里村民委员会村民会议或村民代表会议讨论同意。原告钟观清未能提供证据证明其已取得涉案房屋的所有权证明及涉案宅基地的使用权证明。
本院认为，本案是确认合同是否无效的纠纷。两原告请求确认原告钟观清与被告钟土惠于2012年6月27日签订的《协议书》无效，因《协议书》主要为约定两原告将涉案房屋及宅基地转让给被告，故应分别分析涉案房屋和宅基地转让给被告是否有效。
关于两原告将涉案宅基地转让给被告是否有效的问题，本院认为，两原告及被告对《协议书》中约定了转让涉案50平方米房屋及房屋所占用的宅基地的内容没有争议，只对《协议书》是否约定了转让围院所占用宅基地有争议。《协议书》约定转让的宅基地无论是否包含围院所占用宅基地，依《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”的规定，涉案的宅基地均属于湛江市坡头区南三镇黄村农民集体所有。原告在未能提供政府颁发的权属证书证明其已取得涉案宅基地使用权的情况下，将涉案宅基地转让给被告并收取转让金，其行为已损害了湛江市坡头区南三镇黄村村集体使用、分配涉案宅基地的利益。同时，依常理，被告显然也清楚原告钟观清未取得涉案宅基地的使用权属。原告钟观清与被告在清楚原告钟观清尚未取得涉案宅基地使用权属的情况下，仍然签订转让宅基地的《协议书》，显然属于恶意串通损害湛江市坡头区南三镇黄村村集体的利益。并且，因两原告及被告均为湛江市坡头区南三镇黄村村民，原告钟观清与被告钟土惠在《协议书》中约定转让涉案宅基地给被告钟土惠使用，涉案宅基地由被告钟土惠使用构成了湛江市坡头区南三镇黄村宅基地使用方案的一部分。原告钟观清在没有经其所在的湛江市坡头区南三镇五里村民委员会村民会议或村民代表大会讨论同意的情况下，签订《协议书》将涉案宅基地转让给被告钟土惠，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（六）宅基地的使用方案；……。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定”中第（六）项的规定。依《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原告钟观清与被告钟土惠在《协议书》中关于原告钟观清将涉案宅基地转让给被告的约定，显然违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条中的第（二）、（五）项，该约定应属无效。
关于原告钟观清与被告钟土惠在《协议书》中约定原告钟观清将涉案房屋转让给被告是否有效的问题，本院认为，根据生活和物理常识，农村宅基地与农村房屋是密不可分的（即“地随房走”）。本案涉案房屋及宅基地虽然不是城市房地产，但仍可参照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定。因此，依上述《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，《协议书》中关于原告钟观清将涉案房屋转让给被告的约定，该约定必然包含了同时转让涉案房屋所占用的宅基地。如前所述，因转让涉案房屋所占用的宅基地的约定为无效约定，故《协议书》中关于原告钟观清将涉案房屋转让给被告的约定也是无效约定。
根据以上理由，《协议书》主要是约定原告钟观清将涉案房屋及宅基地转让给被告钟土惠，因这些约定均为无效约定，故《协议书》应为无效协议。因此，原告请求本院确认《协议书》无效，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于原告请求将涉案的房屋及宅基地归还给原告的问题，本院认为，《协议书》为无效合同，依《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”的规定，因两原告并未能提供证据证实其已取得涉案房屋的所有权及涉案宅基地的使用权，故原告请求被告将涉案的房屋及宅基地归还给原告，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于本院确认《协议书》为无效合同后，原告钟观清因该《协议书》取得的23000元房屋及宅基地转让款在本案中是否应予返还给被告钟土惠的问题。本院认为，虽然《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”，但被告钟土惠并没有在本案中主张《协议书》无效后原告钟观清应返还23000元房屋及宅基地转让款，故本院在本案中不予处理该问题。被告钟土惠可在本判决发生法律效力后，就原告钟观清返还23000元房屋及宅基地转让款的问题另案起诉请求。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告钟观清与告钟土惠于2012年6月27日在湛江市坡头区南三镇人民调解委员会主持下签订的《协议书》无效。
二、驳回原告钟观清、冯汝成的其它诉讼请求。
本案受理费450元，由原告钟观清、冯汝成负担225元，被告钟土惠负担225元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 员 严 建
二〇一五年十月十日
代书记员 何丽英
附相关法律条文：
《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十三条合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国村民委员会组织法》
第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：
（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；
（二）从村集体经济所得收益的使用；
（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；
（四）土地承包经营方案；
（五）村集体经济项目的立项、承包方案；
（六）宅基地的使用方案；
（七）征地补偿费的使用、分配方案；
（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；
（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。
村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。
法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。