北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初2054号原告:赵正大，男，1961年2月19日出生，汉族，运输公司退休工人，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：朱庚生，男，住北京市丰台区，北京市丰台区卢沟桥街道芳园社区居民委员会推荐。被告：北京汇荣嘉和物业管理有限公司，住所地北京市通州区十二号。法定代表人：杜继升，总经理。委托诉讼代理人：李礼，北京市两高律师事务所律师。原告赵正大与被告北京汇荣嘉和物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵正大及其委托诉讼代理人朱庚生，被告北京汇荣嘉和物业管理有限公司的委托诉讼代理人李礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵正大向本院提出诉讼请求：1.要求降低物业管理费40%；2.修复全小区单元门禁及花园地面道路灯。事实和理由：我居住的北京市丰台区2号院由北京汇荣嘉和物业管理有限公司提供物业服务。本小区存在四大安全隐患。一、单元门禁，我2008年回迁该小区，2010年全小区单元门禁相继损坏，我存放在1号楼4单元401室楼道内的价值2300元自行车被盗。第二月查监控，电梯监控坏，地下车库监控也是坏的，小区共三个主要探头全坏。二、道路设置不合理。本小区车辆由南门驶入，司机进入小区后，司机的视线死角太多，有的地方还没有减速带，极易发生交通事故。三、消防安全意识差，本小区3号楼2单元9层消防通道门打不开，已有半年，至今无人修理。四、物业公司为收取不当利益，不顾存在重大安全隐患，坚持把自动售水机安装在3号楼与4号楼连接处，上方是24户的阳台，极易发生高空坠物，造成人员伤害。设备维修不及时，本小区2号楼南侧楼梯扶手2015年底挂出警告标志，半年无人修理。小区北门左手立柱灯2015年10月损坏，交物业费时建议修理，春节过后右手灯也坏，至今无人修理。小区花园道路灯全坏，至今无人修理。公共设施卫生存在死角，本小区5号楼底商外公共设施房屋内大便发现已有半年至今无人清理。根据以上事实，物业公司存在着严重的管理问题，并且违反了与我签订的临时公约中的服务标准，物业公司承诺，每年一次对房屋及设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施，单元门禁与花园道路灯6年来无人问津。物业还承诺确保小区内楼房共用部位，共用设备的正常使用运行。由于单元门禁的损坏，小区的偷盗案件大幅增长。北京汇荣嘉和物业管理有限公司辩称，不同意赵正大所有诉讼请求。其单方要求降低物业管理费缺乏事实和法律依据。案涉丰台区汇锦苑小区物业费标准为建设单位和整个小区全体物业使用人共同在《临时管理公约》中确定的，赵正大没有权利单方要求降低物业费标准；而且其作为业主个体，也无权代表其他业主提出要求。案涉小区物业费收费是依据2005年“京发改(2005)2662号文件”（《北京市物业服务收费管理办法和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》）的标准确定的，赵正大等业主入住近十年，物价及人工成本翻了几倍，导致物业管理成本飙升，但物业费仍保持未变，六层低层楼仅为每月每平米0.55元，电梯的高层仅为每月每平米1.2元（包括电梯养护费和卫生费），远低于市场价，我公司连年亏损，在建委网站公示备案的信息可以显示，以2015年为例，我公司收支当年亏损即达88万元。赵正大因其个人主观、片面的评价要求降低物业费没有依据：我公司的物业服务重在保障小区业主整体公共的正常生活需求（水、电、气、热正常供应等），很多服务工作例如各种设备设施维保、中控维护、水泵房维护、配电室维护、电梯的维护保养、消防系统维保、夜间垃圾清运等，是整个物业服务中成本最高但业主可能日常生活中难以知晓的，如非前述工作，小区业主正常生活难以保证。物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，小区内1600余户的业主接受着物业服务，各人、各户对物业服务的要求和评价有着不同的标准，但物业服务具有公共性，业主个体不能仅凭个人好恶就要求降低物业费，否则侵犯的是全体业主的共同利益。我公司在物业服务过程中，按照《业主临时公约》的规定，在综合管理、中控安防、消防、工程维护、垃圾清运、保洁公共秩序等方面保证了业主的正常生活，案涉小区物业费收费率长年保持在90%左右(2014年92%，2015年92.5%，2016年88%)，绝大多数业主均按时按约缴纳物业费。综合管理方面，按照相关规定公示各类信息，配备合格且具备相关资质的物业、工程管理人员，建立健全各类物业管理制度，办理装修审批手续，对涉及整体业主正常生活的重要事项进行张贴公示（例如对于警示业主私自毁坏公共财物、在公共区域堆放私人物品占据公共空间、私自加设饮水售水装置等的通知），各类突发事件应急预案完善，接待住户报修、维修，开展各类意见收集、公共安全信息宣传活动等。共用部位及设施设备运行维护方面，配电室、电管井、设备机房、水泵房等运行正常，严格实施（每日）定时巡检，电梯运行良好，定期维护并在安监局年检；房屋共用部位及建筑构件等予以定期安全检查和隐患排查，并制定年度维修保养计划等。消防安全防范方面，按照规定配备消防器材及设施（火灾报警系统、消防泵、喷淋泵、灭火器等），并定期年检维护，建立健全消防制度、落实安全责任制，进行消防演习，设置专人值守消防中控室，并委托维保单位消防专业公司对小区内消防系统定期查验。绿化养护方面，进行绿化养护、浇灌、修建、施肥、喷药，裸露绿地补植、冬季设置绿化围挡等。环境卫生方面，生活垃圾外聘外包单位来人每日清理，公共区域保洁每日清扫，集中清理公共区域杂物，每年两次消毒、消杀及不定期小范围消毒，垃圾桶定期消毒，雨后、雪后及时清扫等。公共秩序方面，小区出入口24小时安保执勤，安防控制室24小时专人值守、监控影像资料按照规定备存，公共道路、停车场定期巡视，新增大门独立监控等。业主主张物业服务存在严重瑕疵没有事实依据，赵正大提出的相关问题不具备客观性，缺乏事实依据，不应得到认可。单元门禁问题，该小区入住接近十年，单元门禁确实存在部件老化的情况，开发商予以多次修复，且人为损坏现象严重，目前该套系统已过使用期，更换门禁系统需要申请公共维修基金或是业主自筹资金，我公司没有资金来源。我公司可以代为征集业主意见或进行公共维修基金的申请工作。关于公共区域杂物占道事宜，公共区域杂物均为个别业主自行堆放，我公司多次警示并定期在入户门、电梯间的公告栏中予以通告禁止。关于小区花园内地灯，因建设单位采用直埋地下管线方式，正常使用后地下线路老化破损后漏电，为避免雨雪天气后可能造成人员触电的安全隐患，所以该套地灯线路即废弃未通电；相应的我公司及时维护小区道路灯，以保障小区夜间正常照明。关于赵正大提出的售水机存在安全隐患事宜，该售水机为业主私设，我公司多次通知其拆除，无果后曾协同居委会、街道等予以协调。关于地下室消防设施，大部分消防栓齐备完好，虽个别外窗被人为破损，但其消防泵带可以正常使用，且我公司定期进行消防设施巡检，定期予以维护修理。关于消防门，该通道是在9层楼外侧的一条连接两个单元的外通道，因扶手栏杆不到一米，存在安全隐患，消防门常关闭但未上锁，且我公司在门侧已张贴危脸警示标志，以防行人发生安全事故。关于道路设置问题，小区道路为开发商在合法进行规划、设计的前提下建设，不属于我公司能够自行设计、更改的范围。关于小区照明，因北门口为进风口，柱灯确实因大风吹刮多次损坏，但我公司及时在北门增设岗亭大灯和大门侧射灯，随时维护小区路灯，保证了夜间照明。关于监控系统，因原监控系统已过正常使用年限，我公司在原监控系统超期使用、物业资费严重亏损的情况下，更换了小区全套新的监控系统，以保证小区中控台和整个小区监控设备正常运行。综上，我公司已按照合同约定为案涉小区提供了高于物业费标准的物业服务，赵正大的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵正大与北京汇荣嘉和物业管理有限公司签订《汇锦苑业主临时公约》，北京汇荣嘉和物业管理有限公司自2008年9月23日为赵正大所回购的北京市2号院3号楼2单元1203号房屋（建筑面积79.82平方米）提供物业管理服务。物业服务费标准为每月每建筑平方米1.2元。北京汇荣嘉和物业管理有限公司应保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅。赵正大交纳物业费至2016年9月23日。庭审中，赵正大提交其小区照片若干，认为北京汇荣嘉和物业管理有限公司提供的物业服务不符合《汇锦苑业主临时公约》的标准，故要求降低40%的物业费，并表示小区的单元门禁已损坏多年，花园地面道路灯已被废弃，要求北京汇荣嘉和物业管理有限公司修复全小区单元门禁及花园地面道路灯。北京汇荣嘉和物业管理有限公司表示小区居民已经入住10年，小区内门禁的破坏情况很严重，小区处于城乡结合部，很多租户居住，很多业主自己配用门禁钥匙，有强行打开门禁的现象，如果需要维修，就需要申请公共维修基金。花园道路灯原来是地面的，是直埋地下管线，现在老化，容易漏电，已经废除了，现该公司在原地面道路灯旁边建有竖的路灯，并不影响小区照明。案件审理过程中，经本院现场勘验，赵正大所居住的小区房屋外观完好、基本整洁；小区内有明显引路指示标，栋号有标识；小区内道路设有减速带，并设有隔离带，将人车分离；中控、水泵房、配电室、电梯、消防系统等设备良好，运行基本正常；卫生环境基本良好；北京汇荣嘉和物业管理有限公司在小区内设有固定的办公场所，服务人员衣着统一，并公示相关证照及收费标准等；小区内包括赵正大所居住的北京市丰台区2号院3号楼2单元在内大多数单元门禁有损坏情况；小区花园地灯被废弃，北京汇荣嘉和物业管理有限公司在地灯附近设置道路灯；楼道内有堆放杂物的情况；自动售水机安装在3号楼与4号楼之间；地下存车库有多辆废弃自行车；单元门外的护栏有松动现象。本院认为，当事人应按约定全面履行自己的义务。赵正大与北京汇荣嘉和物业管理有限公司签订《汇锦苑业主临时公约》，系双方真实意思表示，双方均应按此约定履行。现赵正大称北京汇荣嘉和物业管理有限公司提供的物业服务不符合临时公约的标准，根据本院现场勘验的情况，北京汇荣嘉和物业管理有限公司提供了基本保障小区业主正常生活的物业服务，并不存在重大瑕疵，赵正大所称的不符合标准的情形部分并非北京汇荣嘉和物业管理有限公司应提供物业服务的范围，且物业服务具有公共性，部分设施使用及服务内容不仅针对某个业主，相关服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳。现北京汇荣嘉和物业管理有限公司收取的物业服务费未超过相关法律法规的规定，即使其提供的物业服务存在不完善之处，但不可否认其已经履行了主要合同义务，故赵正大要求降低物业费收费标准，没有法律依据。赵正大要求北京汇荣嘉和物业管理有限公司修复全小区单元门禁，因北京汇荣嘉和物业管理有限公司对损坏的单元门禁有修复的义务，故其应对赵正大所居住的北京市丰台区2号院3号楼2单元的门禁进行修复。现赵正大要求北京汇荣嘉和物业管理有限公司修复全小区单元门禁，没有法律依据。关于赵正大要求北京汇荣嘉和物业管理有限公司修复花园地面道路灯一事，小区内原花园地灯因线路老化，地灯破损后有漏电情形，北京汇荣嘉和物业管理有限公司将原地灯废弃，在附近设置地上道路灯，保障了小区夜间正常照明，未对业主夜间出行产生影响。故赵正大的此项诉讼请求，没有事实及法律依据。通过本案，应当指出北京汇荣嘉和物业管理有限公司作为提供物业服务的一方，应以为业主提供优质服务为己任，加强与业主的沟通交流，减少矛盾，积极改进工作中的不足，不断提高服务水平；业主亦应不断加强自身素质，与物业公司共同努力构建和谐物业服务关系并创造良好的小区环境。综上所述，对赵正大要求北京汇荣嘉和物业管理有限公司降低40%物业服务费并修复花园地面道路灯的诉讼请求，本院不予支持。对赵正大要求北京汇荣嘉和物业管理有限公司修复全小区单元门禁的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百八十二条规定，判决如下：一、北京汇荣嘉和物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内修复北京市丰台区2号院3号楼2单元的单元门禁。二、驳回赵正大其他诉讼请求。案件受理费25元，由北京汇荣嘉和物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 刁 彤人民陪审员 顾 群人民陪审员 李文革二〇一七年五月三日书 记 员 焦语晨王蓉梅