北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第29511号
原告刘晨，女，1987年2月28日出生，自由职业。
委托代理人朱孟喜，北京市汉威律师事务所律师。
被告张海涛，男，1962年9月27日出生。
委托代理人陈风平，北京市权达律师事务所律师。
被告北京丽兹行房地产投资顾问有限公司，住所北京市怀柔区雁栖经济开发区乐园大街38号。
法定代表人曲疏通，常务副总兼行政总监。
委托代理人白雪辉，男，1985年4月12日出生。
原告刘晨与被告张海涛（以下均称姓名）、被告北京丽兹行房地产投资顾问有限公司（下称丽兹行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托代理人到庭，本案现已审理终结。
原告刘晨诉称：我是京籍单身成年女性，准备近期结婚，欲在北京购买一独立住房作为婚房。2014年5月底，我找到丽兹行公司，表达欲购买住房的意向，请求其帮忙寻找合适房源。丽兹行公司向我介绍了张海涛所有的、位于北京市朝阳区霄云路x号院x号楼x层x单元xxxx号房屋（下称涉案房屋）。我看房并了解房屋相关信息后，觉得满意，随即于5月30日向丽兹行公司支付20万元购买意向金。在丽兹行公司协调下，6月9日，我与张海涛签署了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，三方还签署了《房屋买卖居间服务合同》。合同约定，我购买张海涛所有的涉案房屋，成交价为2650万元，房屋中的家具、家电、装饰装修及配套设施作价950万元，我已支付的20万元意向金转化为定金。6月24日，我向丽兹行公司支付居间服务费80万元。
签约以及履约时，我向张海涛及丽兹行公司表达过自己名下已有一套房，要购买的是婚房，担心二套无法办理过户手续。但丽兹行公司极力劝说，承诺会解决过户事宜。然而履约过程中，我无意中发现2013年3月30日北京市政府办公厅颁发的京政办（2013）17号文。该文要求继续严格落实住房限购政策，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房，对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房，严格购房资格审查，严肃查处违法违规行为，购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同。我认为自己是该文件的限购对象，如购得二套房，根本无法办理过户手续，因此涉案房屋买卖合同无法继续履行。因此，我找到张海涛及丽兹行公司协商，寻求处理方式，但未果。
我认为张海涛及丽兹行公司明知我名下已有一套房的事实，丽兹行公司仍极力劝说并承诺可以办理过户手续的情况下，我才签署了相关合同文本，但根据京政办（2013）17号文，我是限购对象，涉案的三份合同均违反了强制性规定，实际无法办理过户手续，合同目的无法实现，且张海涛及丽兹行公司恶意串通，为逃避巨额税款违法拆分、稀释购房款，严重损害国家利益，造成国家税款严重损失，利用合法的合同形式掩盖逃避巨额税款的非法目的。为维护自身权益，我请求判令1、解除我与张海涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同补充协议》；2、解除我与张海涛、丽兹行公司签订的《房屋买卖居间服务合同》；3、张海涛返还定金20万元；4、丽兹行返还居间服务费80万元。
被告张海涛辩称：涉案的《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同补充协议》合法有效。即便房屋无法过户到刘晨名下，合同中约定可以过户至刘晨之外的第三人；且限购文件是政策，非法律、行政法规的强制性规定，因此即便涉案合同违法限购政策，依然有效。涉案合同针对价款的约定，都是当事人真实意思表示，不存在以“合法形式掩盖非法目的”的情形，以合同价款来认定合同无效，缺乏依据。刘晨在诉状中提到的上述两个问题均是否认合同效力，但其诉求是解除合同，出现论据与论点矛盾的情况。涉案的合同是当事人真实意思表示，不存在无效的情形，合法有效。
关于合同能否继续履行，我认为涉案合同具备继续履行的条件，合同目的可以实现，不应解除。北京市的限购政策是关系民生的重大政策，早已深入人心，购房前对限购政策了解和明知，是全体购房人的基本常识。刘晨具有硕士研究生学历，其应对限购政策以及自身情况是否属于限购范围有明确了解。基于此，双方在补充协议第五条第9项约定，买卖双方经居间方告知，已知晓北京市限购政策，我同意刘晨将房屋过户至其指定的其他人名下（含法人），我应积极配合刘晨指定的人办理税费缴纳及权属转移登记手续，刘晨应在过户前15个工作日提供符合购房资格人的相关资料。因此，只要刘晨支付全部房款，房屋可以过户至其指定的第三方名下，合同可以顺利履行完毕。
依据补充协议第三条第2款约定，刘晨应在2014年6月12日向我支付其余定金130万元，但当日其发短信给我，称其男友出轨，明确表示自己无法继续购房，愿将20万作为赔偿金支付给我。在双方沟通短信里，刘晨表示“婚结不成了房子也买不成了”、“之前给的20万，就当作给您的赔偿好吗”。我坚持刘晨除20万以外还需支付违约金，刘晨表示“资金还正在筹措中”。7月2日，刘晨在其主动提出解除合同20日后起诉。因此，刘晨违约在先，为逃避合同约定的违约责任，才以不符合购房条件为由起诉，其行为不仅违反合同约定和诚实信用的法律原则，也增加诉累，应由其自行承担违约责任。
假如合同确实无法继续履行，也是由于刘晨自身原因无法实现合同目的，应由其承担履行不能的不利后果。刘晨是完全民事行为能力人，具有硕士研究生学历，本案的合同、补充协议、承诺书等证据显示，其明知北京市限购政策，其应承担一切法律责任和相应的赔偿责任。刘晨在签订合同后，先行违约，提出其为限购对象，其与男友分手，无法将房屋过户至男友控制的公司名下，其亲属也属于限购对象等诸多理由，用以说明无法继续履行合同。刘晨的上述解释只能说明合同无法继续履行的责任和过错均在其自身，与我无关，应由其承担一切不利后果。
假如解除合同，定金是对守约方的保护，对违约方的惩罚，在刘晨违约的情况下，定金不应退还。我保留继续追究刘晨违约责任的权利。
被告丽兹行公司辩称：2014年5月初，刘晨及其未婚夫刘凯委托我司购买婚房。刘凯是深圳市玛保装饰设计工程有限公司（下称玛保公司）的法定代表人。我司告知刘晨北京的限购政策，刘晨称其在昌平购买了一套房，但尚未取得产权证，而其系北京户口，婚后可以购买2套房产。于是5月30日，刘晨签订了《房屋买卖三方协议书》，当日玛保公司代刘晨转给我司20万元意向金。6月6日，张海涛在《房屋买卖三方协议书》上签字，我司将20万元意向金转给张海涛，作为定金。6月6日，刘晨与张海涛在我司总部签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及其它合同文件。签约前，我司再次向双方讲解了北京市限购政策，刘晨表示其婚后可以购买，或者以公司名义购买。在此基础上，买卖双方在《补充协议》第五条第9款作了相应约定。按照《房屋买卖居间合同》和《房屋交易保障服务合同》的约定，刘晨应于签约当日支付居间服务费及交易保障服务费共计923400元。玛保公司代刘晨支付的80万元中，含有18万元交易保障服务费和62万元的居间服务费。6月12日，刘晨短信告知张海涛其未婚夫刘凯出轨，导致婚姻状况不明，因此无法继续履行合同，从而违约。
在我司居间服务下刘晨与张海涛签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。刘晨虽然在昌平已有住房，但其购房是以结婚为目的，婚后可购买第二套住房，且刘凯名下有公司，可以用公司名义购房，不受北京限购政策限制。《补充协议》也对此做了约定。从短信看，刘晨因为与刘凯的婚姻状况出现问题，导致其不能或不愿意继续履行合同，并非其所称的不知晓或不具备购房资格，不能履行合同。刘晨作为完全民事行为能力人，具有研究生学历，其在京购买过一套房，必然了解北京市的限购政策，现其不履行合同的行为是典型的合同违约行为。
我司已经完成了居间服务，促成双方签订房屋买卖合同。已收取的80万元中有18万元是代北京中融信担保有限公司收取，不属于我司收取的居间服务费。房地产居间服务最重要的工作是信息的收集和匹配，商务磋商签约。依据合同法规定，居间服务促成合同签订后即告完成，居间方可以收取居间服务费。刘晨所述的交税过户等后续行为，我司有能力完成，但由于刘晨违约，致使合同无法继续履行，所以不能完成。即使后续工作无法完成，依据相关政策规定，我司同意退还刘晨700元。另外，我司收到的80万元是玛保公司支付的，即使我司需要退还部分费用，也应该退还给刘凯，以保障实际购买人的利益。
经审理查明：丽兹行公司系从事房地产经纪业务的有限责任公司。涉案房屋登记在张海涛名下。
2014年5月30日，刘晨作为买受人签署《房屋买卖三方协议书》（下称《三方协议》），自愿购买涉案房屋，总成交款为3600万元。《三方协议》约定，签订本协议时刘晨支付20万元作为购房意向金，此款于出卖人签订本协议时，委托居间人代为支付给出卖人。当日玛保公司向丽兹行公司账户汇款20万元，汇款摘要为“代刘晨付意向金”。同日，刘晨还签署了《佣金确认书》，确认向丽兹行公司支付服务费，其中居间服务费为743400元，交易保障服务费为18万元，支付时间为签订《北京市存量房屋买卖合同》当日。
6月6日，张海涛作为出卖人在《三方协议》上签字。丽兹行公司作为居间人在《三方协议》上盖章。
6月9日，刘晨作为买受人，张海涛作为出卖人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（下称《买卖合同》）及《北京市存量房屋买卖合同补充协议》（下称《补充协议》）。《买卖合同》约定，房屋成交价格为2650万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作家950万元；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金。
《补充协议》约定出卖人同意于2014年8月15日前办理完毕涉案房屋抵押登记注销手续；买受人已于2014年6月6日支付给出卖人购房定金20万元，出卖人应于签订《房屋买卖合同》后三日内向买受人出示房屋所有权证原件，买受人应于当日支付给出卖人购房定金130万元；出卖人应于2014年7月31日前将房屋交付买受人，买受人应于办理完毕房屋物业交割手续当日支付给出卖人购房定金200万元；买卖双方同意于办理房屋权属转移登记手续前3个工作日，将购房款3250万元在浦发银行灯市口支行进行资金监管，于取得新房屋所有权证后当日解冻给出卖人；买受人承担本次交易过程中的全部税款；买卖双方经居间方告知已知晓北京市限购政策，出卖人同意买受人将该房屋过户到其指定的其他人名下（含法人），出卖人应积极配合买受人指定的人办理税费缴纳及权属转移登记手续，买受人应于办理权属转移登记前15个工作日提供符合购房资格人的相关资料。
同日，刘晨签署《购房承诺书》，内容有“本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》…《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》…《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》…等国家和本市相关文件中关于住房限购政策的规定。本人承诺遵守国家和本市住房限购相关政策规定…本人如未遵守本承诺，违反住房限购政策规定，导致购房合同无效或解除，所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续…本人愿意承担由此造成的一切法律责任；对他人造成损害的，本人愿意承担相应的赔偿责任”。
同日，刘晨、张海涛及丽兹行公司签订了《房屋买卖居间服务合同》，约定丽兹行公司提供的居间服务包括提供房屋信息和签约机会、实地看房和斡旋签约的条件、代为草拟交易所需的文件、促成双方签署合法有效的买卖合同，买卖双方签订房屋买卖合同后居间服务即告完成，双方应向丽兹行公司支付约定的居间服务费，居间服务费详见《佣金确认书》。
同日，刘晨、张海涛以及案外人北京中融信担保有限公司（中融信公司）签订《房屋交易保障服务合同》，约定由中融信公司负责办理交易方所需的各项服务、及时督促交易方履行应尽义务，协调处理交易履行中产生的争议或纠纷；签订合同当日，刘晨向中融信公司支付保障服务费18万元；如因任何一方违反买卖合同导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并赔偿守约方已支付的费用，中融信公司已收取的服务费、评估费不予退还。
6月9日，玛保公司向丽兹行公司汇款80万元，汇款摘要为“代刘晨付服务费”，附言为“代刘晨支付北京朝阳区霄云路x号院x号楼x层x单元xxxx服务费”。6月24日，丽兹行公司向刘晨出具了金额为80万元的居间服务费收据。
6月12日，刘晨给张海涛发短信称：“今天本应是我为了买婚房高高兴兴给您打首付款的日子。事已至此，我只能跟您坦诚了…昨天，我为了给我先生一个惊喜，回到深圳，我千想不到万想不到，我看到了我承受不了的一幕！原本我以为我找到了一个爱我的男人过一辈子，也许，命运给我开了一个巨大的玩笑！！我们俩只能就此结束了…买这个房子本来是他来付全款结婚用，现在这个情况对我是人生的一次打击，婚结不成了房子也买不成了。我今年研究生毕业，还没有参加工作，也没有收入。我们分手了他不给我打房款，我没有经济能力承担这个违约责任。之前给的20万，就当做是给您的赔偿好吗？非常地不好意思，希望张总能网开一面，不要追究我的违约责任了，可以吗”。
6月17日，刘晨给张海涛发短信称：“现在这个事情是这样的情况：我们俩已经分手了也没有联系了，而且我们没有婚姻关系。现在这个房子肯定是买不了了，就算是他要给我买我也肯定是不能要了…这套房子从谈价到今天，也不过十天时间，而且也只签了一份合同，并没有使用过您的房子，况且您在签合同那天也说过只有在拿到余款时您才会去银行办理解抵押。我想这二十万作为这十天的赔偿，其时您已经没有损失了。这个房还可以继续卖，也许按市场还会升值。我为此办居住证的五十多万，几乎花光了自己的存款我也就认倒霉了…我的年龄和阅历，实在没有能力支付如此高昂的违约金。实在不行，在中介那儿还有八十万，我也不要了，既然没成交，我们一起想办法让中介把这笔佣金都打给您吧，这是我能做到的最大努力了”。张海涛回复短信称：“对于我作为卖方的影响，你短信所述是不够客观的！同时我希望把你的处境和能力与法律责任及义务分离开来，不应用处境和能力去否定责任和义务，应先明确责任及义务，再来讨论履行责任和义务的能力和困难。所以应先由居间人法律部门出意见，走程序，明确责任和义务，然后再进入双方谈判，而处理方案和办法是可以协商的”。7月8日，张海涛给刘晨发短信称：“关于你我所签房屋买卖合约的处置，我希望你能尽快给我一个书面答复。我最后提出的80万违约金的要求，根本谈不上真正意义上的追索或赔偿，这仅仅是补偿整个事件程序性成本（我自己的财务支出）的最低要求，你的违约给我造成的综合成本远不止如此…你我的合同如今仍未解约，所以我的房子仍处于冻结状态。我希望本周六即7月13日之前与你书面和解，你将违约金付给我，同时双方解除合约。如果这几天仍不能和解并履约，我只好委托律师代为启动法律程序”。刘晨回复称：“我同意解约…由于客观条件，无力筹集大额资金。可以先行解约”。7月9日，刘晨给张海涛回复短信称：“资金现还正在筹措中”。
7月3日刘晨提起本诉。审理中，刘晨提交户口本以及昌平区民政局婚姻登记处出具的《无婚姻登记记录证明》，证明其未婚。
另查，刘晨于2012年7月7日购买了位于北京市昌平区北七家镇八仙庄村北七家工业区配套住宅项目住宅楼x层x单元xxx室房屋（产权证地址为昌平区天权路x号院x号楼x单元xxx号），于2014年6月6日取得前述房屋的产权证。
以上事实，有当事人当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《北京市存量房屋买卖合同补充协议》、《房屋买卖居间服务合同》、意向金收据、定金收据、居间服务费收据、户口本、X京房权证昌字第6172**号房产证、京政办发（2013）17号文、京建发（2013）160号文、京政发（2010）13号文、《房地产中介服务收费标准》、《无婚姻登记记录证明》、短信照片、《购房承诺书》、《房屋买卖三方协议书》、《家庭购房申请表》、《佣金确认书》、《招商银行收款回单》、《中国工商银行网上银行电子回单》、玛保公司的企业基本信息、《房屋交易保障服务合同》等在案佐证。
本院认为：本案的《买卖合同》及《补充协议》、《三方协议》、《房屋买卖居间服务合同》是当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情况，合法有效。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点是涉案合同能否解除。依据北京市相关限购政策，京籍成年单身人士只能购买一套住房，现有证据表明刘晨目前单身，不具备购买第二套住房的条件。虽然《补充协议》第五条第9项约定可以将涉案房屋过户至刘晨指定的其他人名下，但张海涛及丽兹行公司均未证明该条款具备执行条件，因此涉案合同实际无法继续履行，刘晨诉请解除《买卖合同》及《补充协议》、《房屋买卖居间服务合同》，本院予以支持。
本案争议的另一焦点是，刘晨是否构成违约。根据刘晨签署的一系列合同及文件以及当事人陈述，在签约前丽兹行履行了告知义务，将北京市限购政策告知刘晨，买卖双方就如果刘晨不具备购房资格的解决方案进行了约定，并且刘晨在北京已购买一套住房，签约时其对自身已购一套住房以及北京市限购政策对其的影响是明知的。在此情况下，刘晨仍与张海涛、丽兹行公司签订了涉案一系列合同。而刘晨与张海涛之间的往来短信足以证明致使刘晨不能继续履行合同的原因在于刘晨与其未婚夫分手。早在6月12日，刘晨就明确表示由于与未婚夫分手无力支付房款，无法继续履行合同，要求解约。因此，刘晨未按约定支付房款，构成了违约，其应当承担相应违约责任。
关于定金，定金具有担保债权的功能，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。刘晨违反合同约定，本院对其诉请返还定金的请求，不予支持。
关于居间服务费，丽兹行公司促成刘晨与张海涛签订房屋买卖合同，已完成居间义务，合同不能继续履行的过错不在丽兹行公司，丽兹行公司有权依照相关规定收取相应居间服务费。依据《房地产中介服务收费标准》，住宅买卖经纪服务收费标准按分档差额累进计算，成交额500万元及以下的收费标准为2%，500万元以上至2000万元以下的标准为1.5%，2000万元以上至5000万元及以下的标准为1%，上述特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%。按此规定以及本案成交价格，丽兹行公司可收取的居间服务费上限为53.35万元。而丽兹行公司收取了80万元的居间服务费，多收的费用应当退还刘晨。丽兹行公司辩称80万元中有18万元为代中融信公司收取，但无论从玛保公司的汇款记录、丽兹行公司出具的80万元收据，均显示这80万元是居间服务费，与《房屋交易保障服务合同》约定的保障服务费名称不一致，且《房屋交易保障服务合同》约定的保障服务费收取方为中融信公司，因此本院对丽兹行公司的前述主张不予采纳。虽然实际付款人是玛保公司，但汇款记录显示玛保公司是代刘晨付款，因此丽兹行公司应当向刘晨退款。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百四十条、第四百二十四条至第四百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告刘晨与被告张海涛于二0一四年六月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《北京市存量房屋买卖合同补充协议》；
二、解除原告刘晨与被告张海涛、被告北京丽兹行房地产投资顾问有限公司于二0一四年六月九日签订的《房屋买卖居间服务合同》；
三、被告北京丽兹行房地产投资顾问有限公司于本判决生效后七日内返还原告刘晨居间服务费二十六万六千五百元；
四、驳回原告刘晨的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13800元（原告已预交6900元），由原告刘晨负担8502元（已交纳6900元，余款于本判决生效后7日内交纳），由被告北京丽兹行房地产投资顾问有限公司负担5298元（于本判决生效后7日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 招 霞
人民陪审员 王京玉
人民陪审员 付朝晖
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 尹 殷