福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终1003号上诉人（原审原告）：刘高特，男，1978年12月3日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。上诉人（原审原告）：颜瑞芳，女，1981年6月12日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：刘高特（颜瑞芳之夫），住福建省泉州市鲤城区。被上诉人（原审被告）：晋江晟瑞房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市。法定代表人：康玛水，该公司总经理。委托诉讼代理人：许键，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈文杰，福建凯泉律师事务所律师。上诉人刘高特、颜瑞芳因与被上诉人晋江晟瑞房地产开发有限公司（以下简称晟瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2016）闽0582民初4266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实、证据和理由，故经阅卷、调查和询问当事人后决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘高特、颜瑞芳上诉请求：撤销原判第二项，改判晟瑞公司承担2年7个月的逾期交房责任及该期间的物业费。事实和理由：一审法院在认定交房条件时仅以消防验收为交房条件，弃其他约定条件如通电、通燃、人防工程等生活必需要件而不顾。晟瑞公司一审提供的《工程质量监督报告》日期为2014年10月14日，此为晟瑞公司聘请的甲方监理认为房屋达到质量要求的时间；晟瑞公司与物业公司统一从2014年8月1日才开始收取物业费，此为晟瑞公司第二次通知业主交房的时间。刘高特多次向晟瑞公司要求整改、尽快交房，第一次即2014年6月3日晟瑞公司连现场工作人员和交房场地都没有准备好，第二次通知交房即2014年7月22日到现场，晟瑞公司未能提供消防、人防工程、工程竣工等验收资料，更无法提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。作为出卖人的晟瑞公司不得以交纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。晟瑞公司辩称，晟瑞公司作为建设单位，于2014年4月11日组织监理、施工、勘查及设计单位对案涉工程进行竣工验收，各验收单位认为工程合格，同意验收交付使用；晋江市建筑工程质量监督站对竣工验收进行监督，并出具工程质量监督报告；泉州市公安消防支队综合评定工程消防验收合格，并出具验收意见书；燃气、排水、用电等设施和公共配套设施、基础设施符合约定，并经晋江市城乡规划局、晋江市人民防空办公室、晋江市气象局、福建省特种设备检验研究院等单位验收通过。因此，晟瑞公司交付的房屋是合格的。刘高特、颜瑞芳根据与汇嘉物业管理公司签订的《物业管理服务合同》约定，应缴交物业费用，与晟瑞公司无关。刘高特、颜瑞芳向一审法院起诉请求：一、判令晟瑞公司立即交付符合合同约定条件的位于晋江市××店镇江××广场××905商品房；二、晟瑞公司逾期交房23个月12天，应付违约金39624.3元；三、晟瑞公司未按合同约定建造、装饰，应按合同约定予以整改。一审法院认定事实：双方当事人于2012年6月18日签订《商品房买卖合同》及附件，刘高特、颜瑞芳已支付首付款254449元，办理银行贷款31万元并交纳相应的公维金。双方约定的逾期交房违约责任以主合同第九条的约定标准计算。诉争房屋于2014年4月11日经竣工验收合格，于5月28日经消防验收合格，于2015年3月30日通过竣工验收备案。诉争房屋尚未完成的建造情况有：户内楼面找平及户内门安装。晟瑞公司于2014年的5月27日、7月18日通过《海峡都市报》刊登交房通知，通知各业主办理交房手续。刘高特于2014年7月22日到现场办理交房手续，但未完成交房。刘高特、颜瑞芳于2016年4月25日提起本案诉讼。一审法院认为，刘高特、颜瑞芳与晟瑞公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的条款应确认合法有效，依法应受法律保护。关于诉争房屋是否具备交房条件的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付使用的条件为：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格及相关配套设施、基础设施达到设计要求以及公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成等。本案中，诉争房屋于2014年4月11日经竣工验收合格，于2014年5月28日经消防验收合格，同时相关规划也经过相关部门验收。诉争房屋的防空地下室、人防建设工程、防雷装置、电梯、燃气工程等均竣工验收合格，符合相关行业的使用要求，故可认定诉争房屋已于2014年5月28日符合合同约定的交付条件。关于晟瑞公司是否存在逾期交房及逾期交房违约金的问题。双方当事人在合同（附件六）第六条中约定，合同及本协议中提及的通知、告知是指书面或登报通知。采用登报通知的，以登报后的七日内视为通知送达。晟瑞公司已于2014年5月27日通过《海峡都市报》发出交房公告，依双方的合同约定，应认定晟瑞公司已于2014年6月3日即送达交房通知。合同（附件六）第四条约定，由于买受人原因，未能按期交付该商品房的，买受人应当按照出卖人通知办理该商品房交付手续的15日内与出卖人办理房屋交付手续，买受人未在通知规定的期限内办理该商品房交付手续的，在通知办理的交付期限届满之日起的第二天视为出卖人已经按照合同的约定将该商品房交付给买受人。晟瑞公司于2014年6月3日送达交房通知时，晟瑞公司建设的房屋已符合交付条件，原告未在15日内办理房产交接手续，依合同应认定晟瑞公司于2014年6月19日已履行交房义务。合同第八条约定，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的，出卖人可据实予以延期。晟瑞公司虽然提供证据证明房屋在施工期间遭受暴雨、台风等天气导致无法施工，但晟瑞公司并未在相关天气发生之日起60日内书面告知原告，故晟瑞公司的相应主张不予采纳。晟瑞公司自2014年5月1日至6月19日逾期交房49天，应当按照合同约定支付刘高特、颜瑞芳逾期交房违约金2766元（564449元×0.0001×49天）。刘高特、颜瑞芳对于逾期交房的主张，应按上述认定的情况予以支持。刘高特、颜瑞芳关于整改的主张合法有据，予以支持，晟瑞公司应按照合同约定予以整改，整改费用由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、晟瑞公司应于判决生效之日起二十日内按照其与刘高特、颜瑞芳签订的《商品房买卖合同》（附件三）约定，就户内楼面找平、户内门进行整改，整改费用由其自行承担；二、晟瑞公司应于判决生效之日起十日内支付刘高特、颜瑞芳逾期交房违约金2766元；三、驳回刘高特、颜瑞芳的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明事实清楚，二审予以确认。本院认为，关于逾期交房期间的问题。刘高特及颜瑞芳主张在晟瑞公司于2014年5月27日乃至7月18日通知交房时，案涉工程仍不符合交房条件，但经查晟瑞公司于2014年5月27日通知的交房期间为自2014年5月30日至6月10日，而案涉工程于2014年4月11日、5月28日经五方竣工验收合格及消防验收合格，针对户内楼面找平、户内门户问题，刘高特及颜瑞芳在一审中亦表示同意由晟瑞公司进行整改，故对刘高特及颜瑞芳的上述主张，不予采纳。双方当事人就一审法院的其余认定及处理均未提起上诉，二审予以照准并确认。刘高特及颜瑞芳关于赔偿物业费的请求，系其在二审中增加的独立诉讼请求，经调解无果且晟瑞公司亦不同意二审一并审理，故对此不作处理，当事人可另行起诉。综上所述，刘高特及颜瑞芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由刘高特及颜瑞芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  傅嘉钦代理审判员  康艳华代理审判员  邱妙菲二〇一七年六月三日书 记 员  朱尽忠速 录 员  杜华珍附注本案适用的主要法条及执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。