新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院民 事 判 决 书（2016）新4301民初751号原告：李萍，女，汉族，1980年4月10日出生，无固定职业，住新疆富蕴县。委托代理人：吴鸿鸣，新疆振鑫律师事务所律师。被告：新疆方正房地产开发有限公司，住所地新疆阿勒泰地区阿勒泰市。法定代表人：张继承，该公司经理。委托代理人：欧瑜，新疆鼎华律师事务所律师。原告李萍与被告新疆方正房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杜金山独任审判，公开开庭进行了审理。原告李萍的委托代理人吴鸿鸣，被告新疆方正房地产开发有限公司的委托代理人欧瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李萍诉称，原被告双方2010年12月24日签订了《商品房预售合同》（以下简称合同），合同约定原告购买被告在阿勒泰市解放路开发的商品房一套（锦华家苑1号综合楼2单元1002室）建筑面积117.58平方米（以实际测绘为准），共计362430元（已全部付清），被告在合同的第八条约定被告应在2012年4月15日交付房屋。根据合同第十五条约定被告方应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告方应承担违约责任，即按照原告累计已付款的银行同期存款利率支付违约金。上述房屋交付使用后，被告方未按约定时间和内容向房地产登记机关报备需由被告方提交资料，致使原告未能在约定或法定的时间内办理《房屋所有权证》，故根据双方签订的《商品房预售合同》应由被告构成违约。故根据民诉法及合同法、最高院商品房买卖合同司法解释的相关规定，诉至法院。要求被告：1、请求查明事实，依法判令被告承担违约责任，支付逾期办证的违约金共计362430元×4%÷12个月×40个月＝74248.8元；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。被告新疆方正房地产开发有限公司辩称，在双方签订的合同中，约定了被告将相关资料在交房后180日内报房管局备案。但因2012年4月阿勒泰地区四套班子联席会议纪要，由阿勒泰市建设局要求被告方对锦华家苑进行亮化，费用由被告承担，因被告不愿承担亮化费用，城建、房管等相关部门未给被告办理相关手续导致原告方购买的房屋无法办理备案手续，所以被告在本案中不存在违约责任，也不应当支付违约金。原告李萍为证明其诉讼主张，向本院出示证据：证据1-1、2010年12月24日，商品房买卖合同。证明：出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人应当承担违约责任，并按买受人累计已付房款的银行同期存款利率由出卖人支付违约金，合同继续履行。1-2、2011年9月15日、2012年6月18日，销售不动产发票362430元。证明买受人已付房款362430元。证据2-1、2012年4月16日，阿地党纪字（2012）6号文件，地区四套班子联席会议纪要。2-2、2012年6月14日，阿地党纪字（2012）8号文件，地区四套班子联席会议纪要。2-3、2013年7月16日，阿政发（2013）8号文件，阿勒泰市人民政府关于印发老城区节能暖房及洁净美化工程实施方案的通知。证明阿地党纪字（2012）6号、8号文件仅提到阿勒泰地区老城区改造和节能减排集中供暖问题未提及城市亮化，2-3中对于亮化的区域从2013年8月开始第一阶段从解放路彩虹桥至金山路路口中心路段，原告的楼房不在亮化工程的第一阶段。证据3、阿勒泰市住建局，2014年阿勒泰市解放路街景改统计表。证明锦华家苑不在2014年亮化范围内。证据4-1、（2014）21号建设工程竣工规划认可书，4-2、2015年3月26日阿勒泰地区公安消防支队，建设工程消防验收意见书。4-3、竣工验收备案表，4-4、房屋登记薄，证明竣工验收范围不涉及亮化工程，市政府的亮化工程没有对竣工验收造成实际影响。被告新疆方正房地产开发有限公司对原告出示的对证据1、真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，在本案中被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。对证据2的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，我方随后将出示证据证明，根据该三份文件在2012年8月阿勒泰市建设局要求被告对锦华家苑的外墙进行亮化，并承担亮化费。对证据3的真实性、合法性认可，关联性不认可，对证明目的不认可。对证据4-1的真实性、合法性、关联性认可，对证据4-2的真实性、合法性、关联性不予认可，对证据4-3的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可。对证据4-4的真实性、合法性认可，关联性不认可，该组证据关于被告方建设的锦华家苑商住楼在办理备案手续之前必须要取得建设工程竣工规划认可书，因为被告方未完成建设局要求的外墙亮化工程，所以未给被告方办理建设工程竣工规划认可书，所以导致被告方无法完成双方签订合同中约定的第15条。被告新疆方正房地产开发有限公司出具证据：证据1-1、阿勒泰市住房和城乡建设局2016年3月23日《证明》。证明：根据《阿勒泰市城市总体规划纲要》及阿勒泰市人民政府关于印发老城区节能暖房及街景美化工程实施方案的通知，2012年8月，阿勒泰市建设局与新疆方正房地产开发有限公司协商锦华家苑1号商住楼的外墙亮化事宜，亮化费用由方正公司承担，未完成亮化工程，不予办理竣工验收手续，2015年2月，新疆方正房地产开发有限公司对锦华家苑1号商住楼的外墙进行亮化，并承担亮化费用。证明因政府亮化工程事宜，不予办理工程的竣工验收手续，导致被告不能按照《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定，被告在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。证据1-2、2012年4月7日，中共阿勒泰地区委员会《地区四套班子联席会议纪要》。证明目的同证据1-1。证据1-3、2013年7月16日，阿勒泰市人民政府文件《阿勒泰市人民政府关于印发老城区节能暖房及街景美化工程实施方案的通知》。证明目的同证据1-1。证据2-1、被告向阿勒泰市房地产管理局提供锦华家苑办理大证资料35张。证明目的：证明被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，履行了合同约定的备案义务。证据2-2、2015年5月21日，阿勒泰市解放路1区锦华家苑1栋房屋所有权证复印件。证明目的同证据3-1。证据2-3、2011年9月15日、2012年6月18日，原告办证联发票复印件。证明目的：被告履行了缴纳营业税的义务，并交办证联发票交原告。原告李萍对被告出示的证据1-1真实性认可，合法性、关联性不认可，证明目的不认可。认为提供的证据已经证明2012年8月10日该工程已经竣工验收全部完毕；证据1-2、1-3、1-4真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可。对证据2-1、2-2、2-3真实性、合法性、关联性不认可，证明目的不认可。本院认证，对于原告出示证据，因被告对原告出示的证据1、2、4-1、4-3的真实性、合法性、关联性认可，故对本证据本院予以采信，对原告提供的证据3、4-4虽被告不认可与本案的关联性，但经查其所载内容与本案具有关联性，故其与本案的关联性可以认定，因被告认可该证据的真实性、合法性，故该证据本院予以采信。对原告提供的证据4-2因该证据系复印件，被告对其真实性不予认可，原告亦未就其真实性及出处进一步证明，本院无法确定其真实与否，故对该证据本院不予采信。对被告出示的证据1-1，虽原告不予认可，但该证据系行政主管部门出具，所载内容与本案具有直接的相关性，该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性均成立，本院对该证据予以采信。对证据1-2、1-3、1-4、2-1、2-2、2-3，因原告认可其真实性、合法性、关联性，故本院对被告的该证据1-2、1-3、1-4、2-1、2-2、2-3予以采信。经审理查明，2010年12月24日，原被告双方签订商品房买卖合同，约定李萍购买新疆方正房地产开发有限公司开发的锦华家苑一栋二单元1001室住宅，按预测面积计算该商品房总金额为362430元整。出卖人应于2012年4月15日前将经验收合格的商品房交予买受人，同时约定本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律、法规的改变等政府行为，出卖方应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应当按买受人累计已付房款的银行同期存款利率由出卖人支付违约金，合同继续履行。至2012年6月18日原告李萍向被告新疆方正房地产开发有限公司支付购房款362430元。锦华家苑1栋的竣工验收备案表载明的备案日期为2015年5月5日，2015年5月21日被告新疆方正房地产开发有限公司办理（取得）了锦华家苑1栋的房屋所有权证（大证）。2016年10月24日原告取得购买房屋的《房屋所有权证》。另查明，（一）、2012年4月7日，地区四套班子联席会议要求阿勒泰市尽快制定出台城市建成区改造提升方案，2013年7月16日、2015年4月28日阿勒泰市人民政府发文要求进行老城区节能暖房及街景美化工程的实施。（二）、2014年阿勒泰市解放路街景改统计表中没有锦华家苑1栋外墙亮化的内容。（三）、自2012年8月，阿勒泰市建设局即与新疆方正房地产开发有限公司协商锦华家苑1栋的外墙亮化事宜，要求亮化费用由新疆方正房地产开发有限公司承担，未完成亮化工程不予办理竣工验收手续，2015年2月新疆方正房地产开发有限公司对锦华家苑1栋的外墙进行亮化并承担了亮化费用。（四）、锦华家苑1栋的原工程设计范围内无外墙亮化内容，该外墙亮化工程系原被告双方签订商品房买卖合同和被告新疆方正房地产开发有限公司对锦华家苑1栋进行开发之后当地政府为响应上级号召而向锦华家苑的建设方提出的要求。本案争议焦点：被告是否应向原告承担违约责任支付违约金48324元。本院认为，城市土地上商品房的开发和建设需经严格的审批，建成商品房的竣工验收及销售需经严格的审批，在这些过程中政府起着决定性的作用。在锦华家苑1栋的竣工验收过程中，外墙亮化不是原设计审批的内容，而是在原被告双方签订买卖合同之后和被告对该项目进行开工建设之后由政府要求进行的内容。对被告而言，如不接受则面临着开发建设工程不能通过验收、不能销售、不能办理产权证书的境地，是无法预见、不能避免、无法克服的。这符合法律上不可抗力的规定。被告向原告交房后未能在180日内将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，显然已构成违约。但该违约系因不可抗力造成，依法不承担违约责任。对原告请求判令被告承担因逾期办证构成违约支付违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李萍的诉讼请求。本案案件受理费1100元，减半收取505元，由原告李萍负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。审判员  杜金山二〇一七年九月十五日书记员  刘竹艳