山东省烟台市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁06执异102号
案外人：夏秋，女，1956年8月26日出生，汉族，住址：山东省烟台经济开发区。
申请执行人：孙爱娟，女，1963年4月26日出生，汉族，住址：烟台市牟平区。
被执行人：烟台市容大置业有限公司，住所地：烟台高新区菊花路中段。
法定代表人：于俊，董事长。
本院在执行申请执行人孙爱娟与被执行人烟台市容大置业有限公司合资合作开发房地产合同纠纷一案过程中，案外人夏秋向本院提出书面异议，主张对涉案的位于烟台高新区东海岸?书香府第32号楼1单元2704号、2703号、2603号、1903号、1803号5套房产拥有所有权，请求解除查封。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人夏秋称，在烟台市容大置业有限公司与宫海波合资合作开发房地产合同纠纷诉讼一案中，因宫海波申请财产保全，烟台市中级人民法院于2014年4月17日以（2014）烟民一初字第67—1号《民事裁定书》查封烟台高新区东海岸?书香府第项目53套房产，其中有6套系申请人（案外人）所有的房产，现该案已进入执行程序，2016年4月6日贵院又以（2014）烟执字第586-2号《执行裁定书》继续查封上述房产，后又以（2014）烟执字第586-2号《执行裁定书》将申请执行人变更为孙爱娟。随后又裁定解封了32号楼1单元203号房产，申请人（案外人）认为贵院的查封错误，故提出执行异议申请。理由如下：1、根据已生效的山东省烟台市中级人民法院于（2014）烟民一初字第191号《民事判决书》认定的事实：申请人（案外人）与山东德邦置业发展有限公司（以下简称德邦置业）联合开发东泊子海鲜城项目，因德邦置业未履行约定的义务，经协商，德邦置业连本带息支付给案外人2400万元。2012年12月6日，烟台市容大置业有限公司以烟台高新区东海岸?书香府第项目的39套商品房（包括涉案的位于烟台高新区东海岸?书香府第32号楼1单元2704号、2703号、2603号、1903号、1803号5套房产）抵顶案外人与德邦置业的上述债务中的19055702元，并签订了《抵房协议书》，故查封错误。2、涉案的5套房产已全部交付给案外人。涉案房屋抵顶后，案外人与烟台市天睦物业管理有限公司签订《东海岸?书香府第前期物业服务合同》办理了交房手续，并按要求交纳39套房产的物业管理等费用，故上述5套房产已经交付。综上，该查封行为给案外人带来了严重经济损失。为维护案外人的合法权益，特请求尽快予以解除查封。案外人向本院提交（2014）烟民一初字第191号《民事判决书》、甲方为烟台市容大置业有限公司与乙方为夏秋的《抵房协议书》、烟台市天睦物业管理有限公司《东海岸?书香府第业主临时管理规约》及《东海岸·书香府第前期物业服务合同》、编号分别为2817186、2817187、2817188的烟台市天睦物业管理有限公司三张《收据》等复印件各一份，以证明其主张。
本院查明，2014年4月17日本院作出（2014）烟民一初字第67—1号《民事裁定书》，并于2014年4月22日向烟台市房产交易中高新区分部送达《协助执行通知书》,查封烟台市容大置业有限公司开发的东海岸?书香府第项目32号楼1单元2704、2703、2603、1903、1803、1304、1301、1101、1001、801、702、701、501、503、404、403、203；2单元……共53套房产。查封期限二年，自2014年4月22日到2016年4月21日。2016年4月6日，本院作出（2014）烟执字第586-2号《执行裁定书》继续查封被执行人烟台市容大置业有限公司开发的东海岸?书香府第项目27套房产；并于同日作出（2014）烟执字第586-2号《协助执行通知书》送达烟台市房产交易中高新区分部,查封烟台市容大置业有限公司开发的东海岸?书香府第项目32号楼1单元2704、2703、2603、1903、1803、1304、1301、1101、1001、801、702、701、501、503、404、403、203；2单元……共27套房产。查封期限自2016年4月21日至2019年4月20日止。
本院另查明，2012年12月6日烟台市容大置业有限公司(甲方)与夏秋（乙方）签订《抵房协议书》，甲方烟台市容大置业有限公司以自身开发的商品房抵顶乙方夏秋款项，甲方用于抵顶乙方借款的房产位于烟台市高新区东海岸·书香府第项目，抵顶房产的房号分别为：29-1-2303、32-1-203、32-1-2704、32-1-2604、32-1-2504、32-1-2404、32-1-2703、32-1-2603、32-1-1903、32-1-1803、32-1-1703、32-1-1603、32-1-1503、32-1-1403、32-1-1303、32-1-1203、32-1-1103、33-1-3105、33-1-3005、33-1-2905、33-1-2805、33-1-2705、33-1-2605、33-1-2505、33-1-2405、33-1-2305、33-1-2205、33-1-2105、33-1-2005、33-1-1905、33-1-1805、33-1-1705、33-1-1605、33-1-2109、33-1-2009、33-1-1909、33-1-1809、33-1-1709、33-1-1609；共计39套，总价值壹仟玖佰零伍万伍仟柒佰零贰元整（￥19，055，702.00元）。该协议约定房产手续的办理：1、本协议签订后五日内，本协议生效。2、协议生效后，清单所列39套抵顶房产的所有权与处置权归乙方享有。当具备抵房手续办理条件时，经乙方提出，甲方为乙方或者第三方购买人办理商品房买卖手续。2013年8月9日，烟台市天睦物业管理有限公司开具编号分别为2817186、2817187、2817188的《收据》三张，该三张收据的交款单位均为夏秋，收款事由分别为：物业服务费（共39户，详见明细表）；有线电视初装费（共39户，详见明细表）；高新区生活垃圾费（共39户，详见明细表）。收款方式均为现金，数额分别为肆万玖仟贰佰肆拾叁元整；玖仟柒佰伍拾元整；壹仟肆佰零肆元整。2013年8月19日，烟台市天睦物业管理有限公司作为乙方，以抵顶的29套房屋作为甲方物业概况，签订《东海岸·书香府第前期物业服务合同》。
本院还查明，在本案执行异议审查过程中，申请执行人向本院提交书面申请，同意解除涉本案五套房屋即烟台高新区东海岸?书香府第32号楼1单元2704号、2703号、2603号、1903号、1803号房产的查封。
本院认为，本案的焦点在于案外人是否对涉案的32号楼1单元2704号、2703号、2603号、1903号、1803号5套房产享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案外人夏秋向本院提交的《抵房协议书》、《东海岸·书香府第前期物业服务合同》、烟台市天睦物业管理有限公司出具的《收据》等系列证据，能够证明《抵房协议》真实性，并在本院初次查封前完成房屋交付的事实。鉴于本案申请执行人同意解除对烟台高新区东海岸?书香府第32号楼1单元2704号、2703号、2603号、1903号、1803号五套房屋的查封，案外人异议主张符合相关法律规定，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：
中止对烟台高新区东海岸?书香府第32号楼1单元2704号、2703号、2603号、1903号、1803号5套房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 陈善乐
审判员 栾焕舸
审判员 门 伟
二〇一七年十二月五日
书记员 潘姝卉