山东省青岛市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）鲁02行终206号
上诉人（原审原告）杨荣。
委托代理人邱换鸽、张林林，山东凯恩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛市国土资源和房屋管理局。
法定代表人张希田，局长。
委托代理人任岩磊、李婷婷，该局工作人员。
原审第三人王学莲。
上诉人杨荣因诉被上诉人青岛市国土资源和房屋管理局、原审第三人王学莲房屋行政登记一案，不服青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202行初72号行政判决，在法定期限内提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年3月22日、2018年5月8日公开开庭审理了本案。上诉人杨荣的委托代理人邱换鸽、张林林，被上诉人青岛市国土资源和房屋管理局的委托代理人任岩磊、李婷婷，原审第三人王学莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：原告杨荣系杨贞让（2016年10月13日去世）之子，1983年11月4日杨贞让与第三人王学莲登记结婚，原告杨荣系第三人王学莲继子。本案涉案房屋位于青岛市市南区漳平路x号x单元x户，原系杨贞让单位分配的福利公房。1998年1月20日，青岛远洋运输公司与原告杨贞让签订《青岛市公有住房（成本价）买卖合同书》，青岛远洋运输公司将涉案房屋出售给杨贞让。2003年涉案房屋登记于杨贞让名下。2015年10月21日涉案房屋变更登记为杨贞让、王学莲共同共有（不动产权证书号：鲁20**青岛市不动产权第004101号）。2016年4月6日，杨贞让、王学莲持身份证、结婚证、登记申请书、夫妻财产约定等材料向被告青岛市国土资源和房屋管理局申请青岛市市南区漳平路x号x单元x户房屋转移登记。被告经审核，为权利人王学莲核发了鲁（2016）青岛市不动产权第0071419号不动产权证。原告不服，遂提起本案诉讼。
原审法院认为：《不动产登记暂行条例实施细则》第十条规定：“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外”。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条规定：“因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：……（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的”。本案中，杨贞让、第三人王学莲作为涉案房屋的共同共有人，于2016年4月6日持身份证、结婚证、登记申请书、夫妻财产约定等材料到被告青岛市国土资源和房屋管理局办理不动产转移登记的事实清楚。原告主张杨贞让的签字涉嫌伪造并非其本人的真实意思表示，但未提供相应证据予以证实，对此不予采信。原告另主张根据《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》第七条规定，涉案房屋转移登记应征得其同意。原审法院认为，涉案房屋原系公有住房，后变更为杨贞让、第三人王学莲共同共有，共同共有人之间转移登记，并不需要征得同住人的同意，不适用《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》第七条之规定，对该主张不予采纳。综上，被告为第三人王学莲颁发涉案房屋鲁（2016）青岛市不动产权第0071419号不动产权证的行政行为事实认定清楚，适用法律正确，程序合法。对于原告的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告杨荣的诉讼请求。案件受理费五十元，由原告负担。
上诉人杨荣上诉称：一、原判认定事实有误。原审中上诉人提出鉴定申请，根据鉴定结论分析鉴定意见书应作出签名并非杨贞让所签的结论，但鉴定结论却认为登记申请书和询问笔录中的杨贞让的签名是亲笔所为，夫妻财产约定的签名无法判断是否为杨贞让所为。原审法院无视鉴定意见书的矛盾之处，直接以上诉人未能提供证据为由，认定杨贞让签名真实，过于武断，认定有误。杨贞让也不具备完全民事行为能力，其申请对涉案房产转移登记的行为不具有法律效力，一审判决在分析过程中对杨贞让的行为能力状况只字未提，原审未全面审查案件事实，判决结论有失全面客观。《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条规定，无民事行为能力、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由监护人代为申请。因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。本案中，杨贞让的健康状况××，与正常人存在明显区别，更何况申请材料中杨贞让的签名已完全有异于健康正常人的签名。作为登记机关，只要具备足够的责任心，仅凭简单的真实询问即可发现杨贞让的意识状况有异于常人，令人遗憾的是被上诉人的审查流于形式，仅要求申请人填写“是”或“不是”，甚至只查看询问笔录是否有申请人签名即可。这种不负责任的审查方式，导致了错误的不动产转移登记行为，进而侵犯了上诉人的合法权益。一审判决未充分考量本案登记申请人的特殊情况，未充分理解登记机关审慎审查义务的应有之义，仅仅形式审查为标准，认为被上诉人依据登记申请人提供的登记申请书等材料所办理的不动产转移登记事实清楚，显然过于浮于表面，不能有效维护行为能力受限的弱势群体的合法权益。二、原判适用法律错误。涉案房屋的转移登记行为，导致原来由杨贞让和原审第三人王学莲共同共有的房屋变更为王学莲一人单独所有，导致涉案房屋房产份额赠与给原审第三人王学莲的法律后果，在未经同住人及上诉人知情并同意的情况下，该转移登记行为侵犯了上诉人的知情权和决定权。《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》第七条规定，“已购公房上市（包含赠与）交易，应同时经同住人成年人和已购公房共有权人书面意见”，其立法本意正是要保护同住人和共有权人的知情权和决定权。由此可见，该意见完全适用于本案，但原审却简单以共同共有人之间转移登记，并不需要同住人意见为由，排除该意见对本案的适用，属于适用法律错误。综上，为维护上诉人的合法权益，提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，改判撤销被上诉人向原审第三人颁发的房屋产权证书，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人青岛市国土资源和房屋管理局答辩称：被上诉人作出本案争议的行政行为符合法律法规规定，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。请求法院查明事实，驳回上诉，维持原判。
原审第三人王学莲陈述称：请求二审法院维持原判。
各方当事人向原审法院提交的证据均已随案移送本院。经审查，本院同意原审法院对证据的认证意见及据此查明的案件事实。
二审法院依职权调取了以下证据：
一、青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初655号卷宗中相关的证据材料：1、房屋租赁合同（卷宗第25页）。2、杨艳作出的情况说明（卷宗第42-43页）。3、发票（卷宗第53页）。4、庭审笔录（卷宗第64、65、72、73、75页）。5、撤诉申请书（第62页）。6、（2016）鲁02民终4388号民事裁定书（卷宗第93-97页）。7、撤诉申请书（卷宗第101页）。
二、青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第11038号民事卷宗中相关证据材料：8、撤诉申请书（卷宗第22页）。
三、经本院当庭询问被上诉人，被上诉人主张上诉人杨荣名下有两套房产，一套在青岛市市南区延吉路166号，是2009年青岛市市南区机关配售的限价商品房；另一套在青岛市市北区徐州路180号，于2018年2月2日办理了预告登记。原审第三人王学莲名下有一套房产，即本案被诉的房屋。各方当事人对以上房产情况未能提出否认意见。
经审查，本院认为，二审法院调取的证据1、证据3是复印件，其真实性无法确认，本院不作为本案有效证据。二审法院调取的证据2中关于杨艳和其妹妹杨丽都已结婚搬出争议房屋的内容，因其与二审庭审中上诉人及原审第三人均认可杨艳和杨丽不在争议房屋内实际居住的情况相符，本院仅对该证据中涉及杨艳和杨丽都已结婚搬出争议房屋的事实予以确认。二审法院调取的其他五份证据及被上诉人当庭提供的上诉人及原审第三人房屋登记情况，与本案相关联，本院确认为有效证据。
本院认为，一、本院调取的6号证据（2016）鲁02民终4388号民事裁定书认为“杨贞让是否具有完全民事行为能力应依法严格进行审查，若杨贞让不具有完全民事行为能力，亦依法应由其法定代理人参与诉讼。”该民事裁定撤销了青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初655号民事裁定，指令由青岛市市南区人民法院审理。在此情况下，上诉人仍以（2016）鲁0202民初655号民事裁定为依据来主张杨贞让是无或者限制民事行为能力人不妥。上诉人对二审法院调取的8号证据的真实性未表示异议，该证据表明杨贞让在2015年10月份自主行使了撤诉的权利。上诉人至今拿不出杨贞让属于无民事行为能力或者限制民事行为能力的有效法律文书，法院对上诉人相应主张不予支持。
二、《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》第二条第一款规定，“本意见所称已购公有住房上市交易，是指居民将其按房改政策已经购买的公有住房（以下简称已购公房）依照本意见出售、出租、赠与、交换、抵押等行为。”本案所涉已购公房原为杨贞让与原审第三人王学莲共同所有。被诉颁证行为是将杨贞让所属房产的部分，根据杨贞让和原审第三人间的赠与行为，由双方到被上诉人颁证现场提出申请，转移登记到原审第三人名下。该颁证行为应当适用《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》的相关规定。《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》第七条规定，“已购公房上市交易必须同时具备以下条件：（一）已取得房屋所有权证和国有土地使用证；（二）符合本意见第五、六条的相关规定；（三）经同住成年人（指同户籍常住完全民事行为能力人，下同）和已购公房共有权人（无共有权人的除外，下同）书面同意；……。”根据该规定，构成同住人必须同时具备户口在争议房屋内、是完全民事行为能力人及在争议房屋内常住三个要素。本案中，上诉人具备户口在争议房屋内、是完全民事行为能力人两个要素，上诉人是否在争议房屋内常住即成为本案的关键。根据二审法院调取的4号证据中2016年1月19日庭审笔录的记载，上诉人承认“现在房子是朋友暂住”，且青岛市市南区机关早于2009年即为上诉人配售了限价商品房，其居住权得到了充分的保障，故本院认定上诉人不在争议房屋内常住，上诉人不是争议房屋的同住人。被上诉人作出争议房屋权属转移登记，无须征得上诉人的同意，对上诉人的起诉依法不应支持。
综上，原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，结果正确，依法可予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费五十元，由上诉人杨荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国宁
审 判 员 蒋金龙
审 判 员 林 桦
二〇一八年六月七日
法官助理 管筱笛
书 记 员 王 崧
书 记 员 刘 佳