山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终2615号
上诉人(原审被告)：高建香。
委托诉讼代理人:李义翔。
被上诉人(原审原告)：青岛金梦物业有限公司。
法定代表人:陈玉，经理。
委托诉讼代理人：张爽,山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王雪岩，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
上诉人高建香因与被上诉人青岛金梦物业有限公司（以下简称金梦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高建香上诉请求:撤销一审判决并依法改判。事实和理由：上诉人所在小区业主委员会2015年1月通过书面业主大会方式进行了表决,同意业主委员会与被上诉人终止物业服务合同的履行,并辞退被上诉人。同年2月2日，业主委员会以公告的方式宣告正式辞退被上诉人，因此，2015年2月后，上诉人拒缴被上诉人服务的所有费用，是履行业主的权利和义务。2015年2月后，被上诉人实施的所谓物业服务实属强买强卖。上诉人2014年12月至2015年1月实际欠付被上诉人物业费433.2元，停车服务费60元，共计493.2元。上诉人自愿承担，但2015年2月以后发生的费用与上诉人无关。
青岛金梦物业有限公司辩称，根据双方合同相关约定，决议要书面通知才算正式结束合同。被上诉人并没有收到任何书面解除通知书，因此，合同依然合法有效，上诉人应履行其缴纳物业费的义务。且公司在2014年10月1日进行了相关备案，上诉人称2015年1月决议后另外选一个物业公司，自作出决议后上诉人并没有聘请其他物业公司进行管理，被上诉人依然对小区进行管理，并增加了一些新的设施，且其他业主依然缴纳物业费。
青岛金梦物业有限公司辩向一审法院起诉请求：判令高建香支付拖欠的物业服务费5523.3元及违约金5523.3元;拖欠的车库管理费1170元及违约金1170元。
一审法院认定事实：2011年11月1日，青岛市市南区金梦花园小区业主委员会（甲方）与金梦物业公司签订《物业管理服务合同》1份，约定甲方选聘乙方为金梦花园小区提供物业管理服务，该合同第十三条约定多层住宅管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米1.05元向业主或物业使用人收取，车库管理服务费由乙方按每月每车位30元向车库车位购买人收取，该费用需于每个季度第一个月前5日内交至乙方办公室；第十七条约定小区业主和物业使用人未按合同约定时间缴纳物业服务费及其他约定费用的，按逾期未付款额的日千分之三向乙方缴纳违约金；第二十条约定合同委托期限为五年，自2011年11月1日起至2016年10月31日止，如委托期满前任何一方未提前书面通知对方不再续签，即为双方认可按合同约定的条件继续续期五年，若合同期满后，其中一方欲不再续签的，应在委托期满前的合理期限内书面通知对方，若未提出书面通知，则合同自动续延，双方均应继续履行合同；该合同同时对物业管理服务内容与质量等事项进行了约定。2014年9月3日，双方又签订《物业管理服务合同补充合同》1份，约定自2014年10月1日起将住宅物业服务费标准由1.05元/月/建筑平方米调整至1.35元/月/建筑平方米。2013年8月8日至2017年1月12日期间，高建香系位于青岛市市南区旌德路x号x号楼x单元x户房屋的所有权人，属于上述金梦花园小区物业业主，该房屋建筑面积160.45平方米；该房屋过户后，金梦花园小区负一层A53号车库的使用权人亦系高建香。高建香自2014年12月1日至2017年1月12日累计拖欠金梦物业公司物业服务费5499.04元；自2014年12月1日至2017年9月30日累计拖欠车库管理费1020元。后经金梦物业公司催缴，高建香至今未予履行交纳义务。庭审中，金梦物业公司主张高建香自2014年12月1日至2017年9月30日期间拖欠车库管理费1170元，高建香只认可2014年12月1日至2017年1月13日的欠费期间，对之后欠费不予认可，称其在房屋出售时将车库一并卖出，但对此未提交相关证据予以证明。一审法院认为，高建香作为金梦花园小区的业主，依法享有相应的权利、义务。其中包括有权提议召开业主大会、选举业主委员会、并通过业主委员会选聘、解聘物业管理企业、制定修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用等规章制度的权利。同时高建香也负有遵守业主公约、缴纳物业服务费用等义务。高建香如无法接受金梦物业公司的物业服务，应按照有关规定提请召开业主大会、通过业主大会修改相应业主公约及小区物业管理制度，敦促金梦物业公司对未尽之服务进行整改，或者提请业主大会以金梦物业公司违约为由终止与其的委托管理合同这样的正规途径来维权。青岛市市南区金梦花园小区业主委员会与金梦物业公司签订的物业服务合同并未违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，对双方都具有约束力。高建香在2013年8月8日至2017年1月12日期间作为业主在该小区居住，在未能按照法定程序变更与金梦物业公司之间的物业管理委托关系之前，理应按时交付相关公共性服务费等费用，未按照合同约定交纳物业管理服务费用及车库管理费即为违约。在金梦物业公司对金梦花园小区实施物业管理期间，高建香共拖欠物业管理服务费5499.04元的事实清楚，证据充分，故对金梦物业公司要求高建香给付拖欠的物业管理服务费5523.3元的诉讼请求予以部分支持，高建香拒交该费用的抗辩理由于法无据，不予支持。高建香拖欠自2014年12月1日至2017年9月30日期间的车库管理费1020元的事实亦清楚，证据充分，故对金梦物业公司要求高建香给付拖欠的车库管理费1170元的诉讼请求予以部分支持，高建香无证据证明其在2017年1月13日后已将车库卖出，应承担举证不能的法律后果，对其不应支付此期间的车库管理费的抗辩理由不予采纳。关于金梦物业公司向高建香主张所欠物业管理服务费及车库管理费违约金的问题，因合同中有明确约定，故应当予以支付，但合同双方对违约金标准约定过高，应予适当调减，应按照银行同期贷款利率的1.5倍支付为宜。判决：1、高建香给付青岛金梦物业有限公司物业管理服务费5499.04元；2、高建香给付青岛金梦物业有限公司车库管理费1020元；3、2014年7月1日起至2017年1月12日高建香偿付青岛金梦物业有限公司违约金（自2014年10月6日起至2017年1月12日止，按照银行同期贷款利率的1.5倍，以物业管理服务费和车库管理费的总费246.6元为基数计算，为2014年12月的违约金；自2015年1月6日起至2017年1月12日止，按照银行同期贷款利率的1.5倍，以物业管理服务费和车库管理费的总费739.8元为基数计算，为2015年1月至3月的违约金；依此类推……至自2017年1月6日起至2017年1月12日止，按照银行同期贷款利率的1.5倍，以物业管理服务费和车库管理费的总费95.46元为基数计算，为2017年1月1日至12日的违约金；自2017年1月6日起至2017年9月30日止，按照银行同期贷款利率的1.5倍，以车库管理费78.39元为基数计算，为2017年1月13日至3月31日的违约金；自2017年4月6日起至2017年9月30日止，按照银行同期贷款利率的1.5倍，以车库管理费90元为基数计算，为2017年4月至6月的违约金；依此类推……至自2017年7月6日起至2017年9月30日止，按照银行同期贷款利率的1.5倍，以车库管理费90元为基数计算，为2017年7月至9月30日的违约金）;4、驳回青岛金梦物业有限公司的其他诉讼请求。
二审中，上诉人高建香提交其所在小区业主委员会会议决议公告、书面通知以及被上诉人接到通知的回复函、2015年2月由街道办事处组织包括被上诉人参加的交接会议的会议记要等证据，予证明业主委员会以公告的方式宣告正式辞退被上诉人。被上诉人质证称，所有的文件内容都是让金梦物业公司转交资料，到目前为止没有一个是专门针对金梦物业公司并且明示要解除物业服务合同。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案当事人对于双方签订的《物业管理服务合同》及《物业管理服务合同补充合同》均无异议,该协议对双方具有法律约束力，双方当事人均应遵约履行。按照双方协议约定的收费标准，上诉人高建香欠缴物业管理费5499.04元、车库管理费1020元的事实清楚。二审双方争议的焦点为上诉人不予交纳物业管理费和车库管理费的抗辩理由是否成立。对此，本院认为，上诉人主张其所在小区业主委员会已与被上诉人终止物业服务合同的履行,并辞退被上诉人。但其提交的证据均不能证明其所在小区业主委员会已实际将被上诉人辞退，自2015年至今，事实上仍然由被上诉人对上诉人所在小区履行物业管理服务，并未有新的物业公司对涉案小区进行物业管理服务，上诉人亦实际接受了被上诉人的物业管理服务，因此，一审判令上诉人交纳相关的管理费用并无不妥。上诉人抗辩不予交纳物业费和车库管理费的理由不够充分，本院不予支持。
综上所述，高建香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费135元，由上诉人高建香负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙 骞
审判员 马 喆
审判员 孙向东
二〇一八年六月二十五日
书记员 阚玉龙
书记员 庞连捷