广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终421号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司四会支行，住所地：广东省四会市城中区拱桥直街一号。
负责人：吴永勤。
委托诉讼代理人：黄泽星，该支行员工。
委托诉讼代理人：谢永权，中国工商银行股份有限公司肇庆分行员工。
被上诉人（原审被告）：张木好，女，1982年4月25日出生，汉族，住广东省四会市。
上诉人中国工商银行股份有限公司四会支行（以下简称工行四会支行）因与被上诉人张木好金融借款合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2016）粤1284民初819号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
工行四会支行向一审法院起诉请求判令：一、张木好向工行四会支行偿还借款本金42166.43元、利息1654.04元（利息截止至2016年2月20日，此后的利息包括罚息、复利，按照中国人民银行相关规定和《个人购房借款合同》的约定计算至借款本息还清之日另计）；二、工行四会支行对张木好提供的作为借款抵押的位于四××市城中区××号房的房地产享有优先受偿权；三、张木好承担本案全部诉讼费用及承担实现债权的费用。
一审法院认定事实：2003年7月14日，张木好与工行四会支行签订《个人购房借款合同》，约定张木好向工行四会支行借款7.8万元；借款用于购买位于四××市城中区××号房地产（原址为四会市城中区怡景花园Ⅱ幢704号）；借款期限为20年，实际放款日与到期日以借据为准；贷款利率执行中国人民银行规定的利率，确定为月利率4.2‰，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行；借款按等额本息还款法；借款人未约定日期偿还贷款的，贷款人有权对逾期贷款每日按万分之2.1计收罚息；张木好以购买的上述房屋作抵押担保等合同内容。
2003年7月18日，工行四会支行将借款7.8万元支付给张木好，张木好在借款凭证签名确认，并约定借款到期日为2023年7月18日。2003年7月21日，工行四会支行与张木好到四会市房产管理部门办理了位于四会市城中区怡景花园二幢704号房屋的在建房地产抵押登记手续,并取得该房屋的《抵押登记证明》，该证明显示抵押物状况为在建房地产抵押，证号为：四房他0000890、四押证字第0000959号。
工行四会支行依约发放贷款后，截至2016年2月20日，张木好已累计连续逾期9期，积欠工行四会支行到期本金3058.00元、利息1654.04元，另外还有未到期的借款本金39108.43元未归还。
在审理过程中，该院根据工行四会支行申请于2016年5月4日依法作出（2016）粤1284民初819号之一民事裁定书，裁定查封张木好位于四××市城中区××号预售房的房地产权。
一审法院认为，工行四会支行与张木好签订《个人购房借款合同》，约定张木好向工行四会支行借款7.8万元，双方的借贷关系合法有效，受法律保护。张木好使用工行四会支行发放的贷款后，不按约定归还借款，截至2016年2月20日，张木好共拖欠工行四会支行借款本金42166.43元（其中未到期本金39108.43元，逾期本金3058.00元），利息1654.04元。张木好的上述行为已构成违约，应承担违约责任，现工行四会支行要求张木好偿还借款42166.43元、利息1654.04元以及支付自2016年2月21日之后按合同约定的利息、罚息、复利的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。张木好提供了位于四××市城中区××号房屋作为借款抵押，但工行四会支行取得的是在建工程抵押登记，该房屋所办理的在建工程抵押登记实质是不动产预告抵押登记，其只是使登记申请人取得请求将来发生物权变动的排他权利，而不是正式的房屋抵押登记，故工行四会支行主张对上述房屋享有优先受偿权，该院不予支持。
综上所述，为保护当事人的合法权益，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、张木好应自该判决生效之日起十日内，向工行四会支行偿还借款本金42166.43元、利息（含罚息、复利）1654.04元(利息暂计至2016年2月20日，此后的利息按中国人民银行相关规定和《个人购房借款合同》的约定计算至还清借款本息之日止);二、驳回工行四会支行要求对位于四××市城中区××号房屋享有优先受偿权的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费896元、保全费420元，合共1316元，由张木好负担。
工行四会支行上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项，改判工行四会支行对张木好提供的作为借款抵押物的位于四××市城中区××号房地产享有优先受偿权；3、判令张木好承担本案全部诉讼费用及实现债权的费用。事实和理由：一、涉案房产已依法办理了抵押权预告登记，已经被赋予了对抗第三人的物权排他效力，且不存在预告登记失效的情形，工行四会支行依法享有抵押权。（一）《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”从条文上看，预告登记与不动产登记有所区别，但是预告登记的相关条文规定在物权法第二章第一节“不动产登记”之中，显然预告登记也属于不动产登记范畴，经过预告登记，债权请求权就具有了对抗第三人的物权效力。（二）《中华人民共和国物权法》一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押……”本案《个人购房借款合同》成立并生效，张木好名下的抵押房产已依法办理了房产抵押权预告登记，且不存在预告登记失效的情形，工行四会支行依法享有抵押权。二、物权法中并没有“抵押权设立登记”概念，预告登记属于抵押登记，预告登记抵押权应具有优先效力。一审判决采用了“抵押权设立登记”表述，但是物权法中并没有这一概念，该法第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”由此可见，抵押登记并不区分“设立登记”和其他登记，抵押权设立是抵押登记的法律效果而非单独的登记程序。抵押登记是属于狭义不动产登记还是预告登记，还是两者皆可，均未明确规定。而物权法第二十条明确区分了预告登记与不动产登记，但在第一百八十七条中所列四项抵押物均属于不动产范畴，却没有规定“抵押自不动产登记时设立”。一审法院将预告登记排除在抵押登记之外，从法律上和现实上，都是不合理的，登记形式并不是预告登记抵押权具有优先效力的阻碍。三、最高人民法院、行政主管部门均认可了在实践中被广泛采用的以预购商品房设定抵押物权的担保方式及预购商品房办理抵押登记的法律效力。法律允许正在建造的建筑物抵押，除了在建工程之外，期房或者预购商品房也属于正在建造的建筑物，从抵押物上看，在建工程抵押登记与抵押预告登记没有区别，都是尚不能够进行不动产登记的在建房屋。因此预售商品房抵押也是一种正式、有效的抵押，至于本案中登记机关办理抵押登记的名称与登记机关的理解有关，但不影响抵押的法律效力。建设部《城市房地产抵押管理办法》明确规定了预购商品房贷款抵押方式和抵押登记的程序，“以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同”，“以预售商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”由此可见，行政主管部门也认可预购商品房抵押这种担保方式，并已经在实践中被广泛采用。四、本案判决具有重大的示范效应及社会效果，否定预购商品房抵押预告登记的物权法律效力，将影响整个银行业按揭贷款的安全以及现有房地产行业的发展，不利于金融市场的稳定和社会经济的发展。若如一审判决，在现有登记制度下，预售商品房无法设立抵押权，按揭贷款仅能依靠开发商的阶段性担保，这无疑将打击金融机构开展按揭贷款业务的积极性，将会影响整个银行业按揭贷款的安全以及现有房地产行业的发展，不利于金融市场的稳定和社会经济的发展。五、预购商品房未能办理房地产权证及房地产他项权证，工行四会支行对此并无过错。综上，工行四会支行对涉案房产依法享有抵押权，请求二审法院依法予以改判。
张木好经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。
本院认为，本案系金融借款合同纠纷。二审争议的焦点是工行四会支行对讼争房屋是否享有抵押权。工行四会支行与张木好签订《个人购房借款合同》，约定张木好向工行四会支行借款7.8万元，双方的借贷关系合法有效，受法律保护。张木好提供了四××市城中区××号的房屋作贷款抵押，办理了抵押权预告登记手续。在讼争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，工行四会支行作为讼争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对讼争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分，但并非对讼争房屋享有现实抵押权。且根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款“以预售商品房抵押的，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”的规定，预购商品房贷款抵押不是正式的抵押登记，要取得抵押权，需要抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，工行四会支行就讼争房屋没有办理抵押登记，其上诉主张对该房屋处分享有抵押权的法律依据不足，本院不予支持。一审判决认定工行四会支行对本案讼争房屋不享有抵押权的处理正确，本院予以维持。
综上所述，工行四会支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人工行四会支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 日 红
审 判 员 任 喜 跃
代理审判员 欧阳平平
二〇一七年六月八日
法官 助理 李 结 琼
书 记 员 邵 丽 虹