杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭上民初字第1220号
原告：杭州耀江福村业主委员会。
负责人：朱鑫华。
委托代理人：杜民强。
被告：杭州鸿晟物业管理有限公司。
法定代表人：卢文军。
委托代理人：徐天舒。
委托代理人：宁松。
原告杭州上城区耀江福村业主委员会（以下简称业委会）诉被告杭州鸿晟物业管理有限公司（以下简称鸿晟物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月5日立案受理后，依法由审判员朱旭东适用简易程序独任审判，于2013年10月9日公开开庭进行了审理。原告业委会的负责人朱鑫华及其委托代理人杜民强、被告鸿晟物业的委托代理人徐天舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2010年和2011年，原告聘请被告对耀江福村住宅小区实施物业管理，并分别签订了二份《物业管理合同》，（第一份合同，期限：2010年4月1日至2011年3月31日止。第二份合同，期限：2011年4月1日至2013年3月31日止）被告没有按合同履行，根据物业委托合同第十六条第3款：代为管理五个汽车库的出租收费，出租费收取后交给业委会…然而被告履行合同期间存在下列问题：
一、被告为了钱，不讲信誉，将3个车库（3-3-6、10-4-5、10-6-5）从2012年8月出租，非法获利租金41200元。二、根据物业委托合同第十六条其他委托事项，第1款按时交纳公共水电费。被告在2011年4月至2013年3月对耀江福村管理期间，欠交电费4702.41元，我业委会已经垫付（欠费时间2013年2月3日二个月）。三、被告在管理耀江福村期间，未向原告请示，擅自向房屋装修的业主收取的装修保证金，每户1000元，共计8户，总计8000元，在撤出耀江福村时没有返还给业主，也没有移交下届物业公司和原告。四、被告在管理耀江福村期间，经业主签字，原告同意，在2010年被告受原告委托与杭州绿都防水材料有限公司，对耀江福村屋顶漏水进行维修，约定保修期五年（从2010年9月4日至2015年9月3日止），杭州绿都防水材料有限公司留有20000元工程尾款，作为工程质量维修保证金，当时双方约定，等到保修期满双方无异议，无条件归还工程尾款保证金，现被告已经撤出耀江福村，无理由再持有保证金，应该移交给原告，到2015年由原告和绿都防水材料有限公司结算。为此原告提起诉讼，要求被告：1、归还三间物业用房出租租金和押金41200元；2、返还原告代为垫付的电费4702.41元；3、归还已收取业主装修保证金8000元；4、移交杭州绿都防水材料有限公司屋顶维修后，保修五年的保证金20000元；5、上述四项合计73902.41元的利息7302元（2012年8月31日-2013年8月31）。
被告辩称：1、原告无适格主体资格，诉讼没有取得业主大会的同意。2、被告无需向原告归还物业用房租金和押金41200元。3、公共水电费由业委会交纳，被告支付该款项，原告不可能垫付款项替被告交纳。4、被告无需退还原告8000元装修垃圾清运保证金。5、关于20000元的保证金，原告没有要求被告退还该款项的正当理由，被告不予退还。
原告为支持其诉请，向本院提交下列书面证据材料：
1、物业管理委托合同，证明2011年4月1日至2013年3月31止，原被告存在物业服务合同法律关系。
2、2013年电费欠费清单，证明原告已经垫付被告在耀江福村管理时所用的且没有缴清2013年2、3、4月的电费。
3、装修垃圾清运保证金收据，证明被告收取业主装修垃圾清运保证金8000元没有归还的事实。
4、房屋租赁合同复印件和收款收据，证明被告收取物业用房租金和保证金41200元的事实。
5、被告出具证明，证明房屋装修工程的保修保证金20000元在被告处未归还的事实。
6、浙江省耀江房地产开发有限公司的复函，证明开发商移交的物业用房。
7、物业管理补充协议，证明被告有占有车库租金的恶习，业委会决定2011年2月1日收回管理权。
8、耀江福村住宅小区物业管理、经营用房清单，证明被告使用的为10-1-2、10-1-4、10-3-4。
被告未向本院提交书面证据材料：
经庭审质证，本院对原告提交的证据认证如下：
被告对原告提交的证据1三性无异议；对证据2中的业委会出具的清单有异议，对供电局出具的单据客观真实性无异议，关联性和证明目的有异议，认为只能证明收费日期和金额，不能证明需支付的款项是公用部位的电费；对证据3客观真实性无异议，钱确实已收取，缺乏相关住户的委托手续佐证，相关住户应当到庭核对该事实；对证据4的两份房屋租赁合同复印件三性均有异议，对26000元的收据因存在日期涂改的情况，对其三性均有异议，对后两张收款收据客观真实性无异议，来源的合法性有异议，且认为不能证明被告收到相关款项，实际被告将收据开出后并未收到相应款项；对证据5三性无异议，2万元确实在被告公司，对证据6三性均有异议，认为该证据是浙江省耀江房地产开发有限公司与杭州天成物业管理有限公司的物业用房移交情况，与本案无关。对证据7真实性、合法性无异议，对关联性与证明目的有异议，该协议签订时间为2010年2月1日，双方于2011年3月31日签订的《物业管理合同》已进行重新约定，应以2011年3月31日签订的合同为准。对证据8三性均有异议，认为系原告与杭州佳佳物业管理有限公司签订，与本案无关。本院对原告提交的证据1予以确认，对证据4中收款收据并未否认其真实性，即认可确实开具该三张收款收据，日期有改动系开具人的责任，而非交款人的责任，被告认为开具收款收据后实际并未受到相应款项的意见无相关证据佐证，也不符合常理，不予采信，故对该证据予以确认，对证据2、3、5、7认为与本案无关。对证据6、8予以确认，能确认物业用房的交付使用情况。
根据上述证据的认定及双方当事人的陈述，本院确定本案事实如下：
位于耀江福村小区内的3-3-6、10-4-5及10-6-5系开发商浙江省耀江房地产开发有限公司提供的物业管理用房。
原告业委会与被告鸿晟物业就耀江福村居民小区物业管理分别于2010年4月1日及2011年3月31日签订物业委托管理合同，合同期限分别为2010年4月1日至2011年3月31日及2011年4月1日至2013年3月31日，合同规定，被告代为管理5个汽车库的出租收费，出租费收取后交业委会，原告向被告提供99.88平方米建筑面积管理用房和3个车库由被告无偿使用，但不得外租。
被告为该小区提供服务期间，2012年9月及12月，被告将该小区的3-3-6、10-4-5及10-6-5物业用房出租他人使用，用途为车库，共收取车库租金及押金共41200元，现被告物业服务期满后，未将该租金及押金交予原告，为此成讼。
审理中，原告已撤回要求被告返还代为垫付的电费4702.41元；归还已收取业主装修保证金8000元；移交杭州绿都防水材料有限公司屋顶维修后，保修五年的保证金20000元；及利息7302元的诉讼请求，本院出具（2013）杭上民初字第1220-2号裁定书予以准许。
本院认为，业主委员会可代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，该合同合法有效。按约定被告自行使用的车库无权外租，对代为管理的车库可出租收费，然费用应交予业委会。本案中，被告服务期间，原告提交的证据已证明被告收取车库租金及押金共计41200元，被告抗辩未实际收到，无需归还的陈述缺乏事实和合同依据，且露天车位无需专人管理，而物业用房改为车库出租而成的租金不同于露天车位业主缴纳的停车费，故原告要求被告归还租金及押金的诉请予以支持。据此本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十五条、第三十八条之规定，判决如下：
被告杭州鸿晟物业管理有限公司应于本判决生效之日起7日内支付原告杭州耀江福村业主委员会41200元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
预收案件受理费1830元，实际收取415元，由被告杭州鸿晟物业管理有限公司负担415元，退回原告杭州耀江福村业主委员会1415元。财产保全费850元，由原告杭州耀江福村业主委员会负担418元，被告杭州鸿晟物业管理有限公司负担432元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费415元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
审判员 朱旭东
二〇一三年十一月十四日
书记员 韩文涛