上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）奉民三（民）初字第2179号
原告杨青山。
委托代理人杨可坊（系原告杨青山父亲），住上海市奉贤区。
被告上海恒盛工艺家具有限公司。
法定代表人陈尚奇，经理。
委托代理人刁骅，上海刁骅律师事务所律师。
被告上海光帝阁红木家具厂。
法定代表人陈承治，厂长。
委托代理人陈光弟，男，上海光帝阁红木家具厂工作。
委托代理人沈艳薇，上海九安律师事务所律师。
被告陈光弟。
委托代理人沈艳薇，上海九安律师事务所律师。
原告杨青山诉被告上海恒盛工艺家具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年9月26日、2013年11月12日分别公开开庭进行了审理。后依法追加上海光帝阁红木家具厂、陈光弟作为本案被告参加诉讼，并依法组成合议庭，于2014年3月7日、2014年3月20日分别公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨可坊、被告上海恒盛工艺家具有限公司法定代表人陈尚奇及其委托代理人刁骅、被告上海光帝阁红木家具厂委托代理人沈艳薇、被告陈光弟均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，原告有厂房3，758平方米坐落于朝阳村五队，于2008年8月1日出租给上海恒盛工艺品家具有限公司（以下简称“恒盛公司”），原、被告双方于2008年7月10日签订的房屋租赁协议书明确租期十年，年租金为人民币（下同）270，500元。租赁协议双方签字后，因变故，被告恒盛公司尚未使用过租赁物一天，被告上海光帝阁红木家具厂（以下简称“光帝阁厂”）从2008年8月1日起使用厂房其中面积2，478平方米经营家具生产至今，但尚未向原告支付过一分钱租赁费。被告陈光弟是当时被告恒盛公司在房屋租赁协议书中的签字代表，由他一手造成了被告光帝阁厂的投资人又是他父亲陈承治实际使用租赁物的事实。由于租赁物实际使用人不是房屋租赁协议书中确定的权利人被告恒盛公司，因此租赁协议中约定的租金标准不具有约束力，原告认为被告光帝阁厂使用租赁物的租金标准应参照同地段同结构的厂房租金标准执行。故原告诉讼来院，要求判令被告支付原告2008年8月1日起至2013年7月30日的房屋租金1，052，556.51元。庭审中，原告变更诉讼请求为：要求判令被告恒盛公司、光帝阁厂、陈光弟共同支付2008年8月1日起至2014年3月10日的租金人民币1，098，865元。
原告针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据：
1、房屋租赁协议书一份，证明原告与被告恒盛公司存在租赁关系，租期从2008年8月1日起至2018年7月30日，刚开始是被告恒盛公司在使用，后来是光帝阁厂在使用，光帝阁厂使用房屋到现在。
2、厂房分割书一份，证明原告分到厂房2，478平方米。
3、房屋租赁协议一份，证明原告计算的租金标准的依据。
4、民事判决书一份，证明原告与被告之间存在租赁关系。
被告恒盛公司辩称，不同意原告的诉请。系争房屋是从2008年10月1日开始付租金的，因为合同约定前面六十天免租；被告恒盛公司在2009年7月10日离开系争房屋。之后是原告与光帝阁厂的关系，与被告恒盛公司是没有关系的。在被告恒盛公司租赁期间，被告恒盛公司已经支付租金了。即使被告恒盛公司没有支付过租金，原告也没有催讨过，原告现在起诉，已经过了时效了。
被告恒盛公司针对其辩称向法庭提供了如下证据：
1、民事判决书两份，证明被告恒盛公司与陈光弟之间的转让协议已经解除，从2006年4月开始代表被告的实际经营人是陈光弟。
2、民事判决书两份及相关材料一组，证明2009年7月10日之后，被告恒盛公司的全部资产已经抵押给案外人，资产里包括厂房所有东西，即厂房已经不是被告恒盛公司实际掌控了。
3、民事判决书一份，证明被告恒盛公司在2009年7月10日后没有在原告出租的厂房里面经营了。
4、起诉状一份，系被告恒盛公司与陈光弟之间的财产损害的诉状，证明被告恒盛公司只能要求陈光弟损害赔偿而不是原物返还，系争房屋不是被告在使用。
5、光帝阁厂的工商登记资料一份，证明从2010年4月23日以后，原告出租的厂房实际不是被告在使用，而是光帝阁厂在使用。
6、拆迁协议一份，证明系争房屋实际是被告光帝阁厂与陈光弟在使用，停业损失都是补给被告光帝阁厂和陈光弟的，被拆迁人写的是被告光帝阁厂和陈光弟。
被告光帝阁厂与陈光弟共同辩称，不同意原告的诉请。原告是与被告恒盛公司发生租赁关系，与被告光帝阁厂和被告陈光弟没有租赁关系的，被告光帝阁厂和陈光弟不应支付租金。原告要求的租金有五年之久，不符合诉讼时效的规定。3，758平方米是原告与案外人共同建造的，本案合同只涉及到2，478平方米是与原告有关的。该合同后来又补签了协议和承诺书，对租赁合同内容做了重大变更。被告光帝阁厂后来没有进场，被告光帝阁厂的法定代表人与原告签订了房屋转让合同，故被告光帝阁厂与原告是没有租赁关系的。
被告光帝阁厂与陈光弟针对其辩称共同向法庭提供了如下证据：
1、经营场所租赁协议一份，证明系争土地当时全部租赁给案外人ＸＸＸ，系争房屋的土地来源。
2、房屋租赁协议书一份，同原告的证据，证明原告与ＸＸＸ合建房屋，被告支付了150，000元定金，但因为房屋不符合租赁目的所以没有入住，证明原告的租赁合同是与被告恒盛公司签订的。
3、合建厂房分割协议书一份，证明原告把其所有的其中2，478平方米租赁给被告。
4、2008年12月21日补充协议一份，证明原、被告对2008年7月10日的协议进行了更改，因房屋不符合租赁条件的原因，对租赁期限起算做了改变，可以证明被告光帝阁厂没有实际入住过，并更改了租金的价格和支付方式，取消了每两年的增幅。
5、承诺书一份，证明租金又下降了，变更为一年80，000元，五年一次性付清。
6、2009年1月5日补充协议一份，证明合建厂房分开后，明确了只有原告的2，478平方米与恒盛公司有关，属于ＸＸＸ的房屋已经退租了，虽然实际没有使用，但还是写了一个协议。
7、房屋转让协议一份，证明被告光帝阁厂的法定代表人陈承治进入系争房屋后，前两个月免租，到期后原告以转让方式把系争房屋转让给被告光帝阁厂，期限是50年，转让款1，200，000元，定金400，000元是被告陈光弟依据之前的协议中支付的钱转过来的。
8、借款承诺书及委托书各一份，证明原告向被告陈光弟借款，并承诺被告陈光弟有权收取系争房屋的租金，至今原告没有清偿借款。
9、补充协议书两份、授权委托书一份、统一收据一份，证明案外人ＸＸＸ与村委会签订租赁协议，后ＸＸＸ、陈承治与村委会签订了补充协议，被告光帝阁厂、陈光弟与原告之间是房屋买卖关系，不是租赁关系。
10、协助执行通知书两份、执行裁定书两份，证明由于原告的原因，法院要求被告光帝阁厂的法定代表人协助执行，被告光帝阁厂、陈光弟与原告之间是买卖关系，不是租赁关系。
11、判决书两份，证明原告与被告恒盛公司有租赁关系，原告与被告光帝阁厂、陈光弟没有租赁关系，且法院判决被告陈承治无需支付房屋使用费等，在法院判决后，被告光帝阁厂或陈光弟也没有与原告订立过任何租赁合同。
经当庭质证，原、被告双方发表了各自的质证意见。对于原告提供的证据，被告恒盛公司对证据1真实性无异议；对证据2认可，认为被告恒盛公司使用的就是原告分得的部分；对证据3不认可，认为与被告恒盛公司无关；对证据4真实性由法院查明，但认为被告恒盛公司不知道这个判决，原告与被告恒盛公司是存在租赁关系，但判决的当时已经不存在租赁关系了，因为被告恒盛公司不知道，所以当时也没有办法发表意见。被告光帝阁厂、陈光弟对证据1真实性无异议，但认为当时并没有实际进入系争房屋，因为房屋不符合租赁条件，被告陈光弟当时向原告支付了150，000元定金，后这笔钱又转为转让协议的定金了，签订的协议时被告恒盛的法定代表人与被告陈光弟是翁婿关系，被告光帝阁厂的法定代表人陈承治是被告陈光弟的父亲；对证据2真实性无异议；对证据3真实性无法确认，是两个案外人签订的，且与本案无关；对证据4真实性无异议，400，000元定金是被告陈光弟陆续支付的，在被告光帝阁厂法定代表人与原告签订转让协议后就转为转让协议的定金了，后来被告光帝阁厂又支付了100，000元，所以共支付了500，000元，被告虽实际使用房屋，但与原告不是不是租赁关系。对于被告恒盛公司提供的证据，原告对证据1真实性无异议，但认为房屋的使用人是被告恒盛公司，不是被告陈光弟；对证据2不清楚，对抵押的事情也不清楚；对证据3认为与本案无关，原告也不知情，原告一直以为是被告恒盛公司在经营；对证据4认为与本案无关；对证据5真实性无异议，现住被告陈光弟还在使用系争房屋，原告现在才知道被告恒盛公司只使用到2009年7月，之后是被告光帝阁厂一直使用到现在；对证据6无异议。被告光帝阁厂、陈光弟对证据1真实性无异议，但认为被告陈光弟是被告恒盛公司的实际掌控人；对证据2真实性无异议，但认为与本案无关，被告陈光弟是被告恒盛公司的实际掌控人，有权对外抵押资产，被告恒盛公司从未使用过系争房屋；对证据3真实性无异议，但认为2009年7月10日之后被告陈光弟不再掌控被告恒盛公司；对证据4真实性无异议，但认为与本案无关；对证据5真实性无异议，但认为光帝阁厂在成立以前已经用这个名字自2009年1月开始在系争房屋内经营了，租赁系争房屋就是为了开办光帝阁厂；对证据6真实性无异议，认为系争房屋是被告光帝阁厂、陈光弟在使用，补偿也确实是给被告光帝阁厂、陈光弟的，但补偿中的大部分是因为被告光帝阁厂、陈光弟搭建的厂房，该拆迁协议签订后，被告光帝阁厂、陈光弟已经从原告的厂房内搬离，东西都放在被告自己搭建的厂房内。对被告光帝阁厂、陈光弟提供的证据，原告对证据1真实性无异议，但认为与本案无关；对证据2无异议；对证据3无异议；对证据4真实性无异议，但认为与本案无关，协议是被告恒盛公司签订的，现在由被告陈光弟来解释原告不予认可；对证据5真实性无异议，但认为这是对被告恒盛公司的承诺，不是对被告光帝阁厂的承诺，所以如果是被告恒盛公司使用到现住，原告是认可的，因为现在实际是被告光帝阁厂在使用，所以原告要求按照市场价计算；对证据6真实性无异议；对证据7无异议；对证据8中的借款承诺书真实性无异议，但对数额有异议，对其中的委托书真实性有异议，认为是别人伪造的；对证据9真实性有异议，认为对原告签字真实性有异议，且与本案无关；对证据10真实性无异议；对证据11无异议。被告恒盛公司对证据1不清楚，认为与被告恒盛公司无关；对证据2真实性无异议，但对150，000元定金转入房屋买卖合同中有异议；对证据3无异议；对证据4认可；对证据5真实性认可；对证据6真实性有异议，公章不认可，是假的；对证据7真实性无异议，对内容有异议，被告陈光弟作为被告恒盛公司的实际经营人，损害了被告恒盛公司的利益，同时认为原告与被告恒盛公司的租赁合同，实际已支付了五年租金；对证据8真实性不清楚，且认为与本案无关；对证据9不清楚，认为与本案无关；对证据10真实性由法院审核，认为与本案无关；对证据11真实性认可，但对内容不清楚，认为与本案无关。上述原告提供的证据1、2、4，被告恒盛公司提供的证据1、3、5、6，被告光帝阁厂、陈光弟提供的证据2、3、4、5、7、11，相对方对证据真实性均无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。对于原告提供的证据3，因原告及被告恒盛公司均不予认可，且与本案无关，故本院不予认定。对于被告恒盛公司提供的证据2、4，被告光帝阁厂、陈光弟提供的证据1、8、9、10与本案无关，本院不予认定。对于被告光帝阁厂、陈光弟提供的证据6，因被告恒盛公司不予认可，且其上公章明显与恒盛公司公章不符，故本院不予认定。
基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2008年7月10日，原告、案外人ＸＸＸ及被告恒盛公司签订《房屋租赁协议书》一份，协议落款被告恒盛公司法定代表人签字处由被告陈光弟签字，该协议约定：原告、ＸＸＸ将位于上海市奉贤区头桥镇朝阳村第5生产队（原上海市奉贤县朝阳蓄电池厂）的二幢二层楼的生产车间和一幢三层楼的住房租赁给被告恒盛公司使用；合计面积3，758平方米；租赁期限自2008年8月1日起至2018年7月30日止；装修期60天，租金自2008年10月1日起计算；年租金为270，500元，每二年递增一次，增幅率为5%；被告恒盛公司首付总金额60%定金，计150，000元。上述协议签订后，原告将系争房屋交付被告恒盛公司使用。2008年10月5日，原告与ＸＸＸ签订《合建厂房分割协议书》，约定原告拥有合建厂房中合计面积2，478平方米的房屋。2008年12月21日，原告与被告恒盛公司签订《补充协议》一份，约定原租赁合同期限改为2009年1月1日起，租赁期限为十年；原租赁合同约定的每二年递增一次、每年一次支付改为不递增、每五年支付一次；被告恒盛公司向原告支付租金为892，080元。同日，原告与被告恒盛公司签订《承诺书》一份，约定：原补充协议约定的被告恒盛公司向原告支付租金892，080元，原告承诺向被告恒盛公司收取实际租金为400，000元。
2009年3月18日，原告与被告光帝阁厂的法定代表人陈承治签订《房屋转让协议书》一份，约定原告将其所有的上述2478平方米房屋和生产车间道路北边土地面积计2.3亩及一条东西通道转让给陈承治使用；转让价款1，200，000元；陈承治首付总金额30%定金，计400，000元；陈承治转让该土地、厂房的目的是为筹建创办公司，企业性质并注册在奉贤区奉城镇朝阳村第5生产队内。2010年4月23日，陈承治成立被告光帝阁厂，企业类型是个人独资企业，注册地在系争房屋内。2011年10月18日，经本院（2011）奉民三（民）初字第1456号民事判决书判令：原告与陈承治签订的上述《房屋转让协议》无效；陈承治返还上述房屋；原告返还购房款500，000元。原告至今尚未返还陈承治上述购房款。
另查明，系争房屋现已遇拆迁。2013年8月19日，上海市奉贤区奉城镇人民政府动迁安置办公室作为拆迁人，光帝阁厂（陈光弟、陈承治）作为被拆迁人签订《征用集体所有土地房屋拆迁补偿协议》一份，载明光帝阁厂（陈光弟、陈承治）位于朝阳村5组房屋因拆迁获得房屋建安重置费用、二次装潢补偿款、附属物补偿款、搬家补助费、临时安置补助费、设备迁移费及奖励费、停业损失等共计2，843，230.5元。系争房屋现尚未拆迁完毕。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
对于被告恒盛公司是否应当支付租金的问题，本院认为，本案原告与被告恒盛公司签订的《房屋租赁协议书》、《补充协议》、《承诺书》均系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，各方均应恪守。庭审中，原告与被告恒盛公司均确认被告恒盛公司使用系争房屋至2009年7月10日，且在2009年3月18日由原告将系争房屋转让给陈承治开办被告光帝阁厂，后系争房屋一直由被告光帝阁厂使用，现被告恒盛公司辩称原告要求被告恒盛公司支付租金的诉请已过诉讼时效的辩解意见，合法合理，本院予以采纳。故对原告要求被告恒盛公司支付租金的诉讼请求，本院不予支持。
对于被告光帝阁厂、陈光弟是否应当支付租金的问题，本院认为，原告与陈承治于2009年3月18日签订《房屋转让协议》，陈承治受让系争房屋用于开办被告光帝阁厂，被告光帝阁厂、陈光弟占有使用系争房屋系基于上述房屋转让合同关系，被告光帝阁厂与原告之间并无房屋租赁合同关系。故对原告要求被告光帝阁厂、陈光弟支付租金的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下：
驳回原告杨青山的诉讼请求。
案件受理费人民币12，247元，由原告杨青山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
代理审判员 苏 姝
人民陪审员 杨士芳
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 沈 严
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……