锡林浩特市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡商初字第38号
原告锡林浩特市吉泰房地产开发有限公司。
法定代表人朱明海，该公司董事长。
委托代理人李俊彪，内蒙古睿骐律师事务所律师。
被告锡林浩特市仁和置业房地产开发有限公司。
法定代表人乔宇，该公司董事长。
委托代理人张国强，内蒙古合志律师事务所律师。
第三人乌恩巴特尔，男，蒙古族。
委托代理人何宏印，内蒙古大川律师事务所律师。
原告锡林浩特市吉泰房地产开发有限公司（简称吉泰房地产公司）诉被告锡林浩特市仁和置业开发有限责任公司（简称仁和置业公司）、第三人乌恩巴特尔债权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吉泰房地产公司委托代理人李俊彪、被告仁和置业公司委托代理人张国强、第三人乌恩巴特尔委托代理人何宏印到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吉泰房地产公司诉称，由于第三人乌恩巴特尔在原告处购买房屋及车库欠付房款1032056元，所以其将与被告仁和置业公司签订的《房屋产权调换协议书》项下的未履行的三套房屋共计250平方米通过债权转让的方式转让给了原告吉泰房地产公司。双方于2015年1月28日签订了《债权转让协议》，同时第三人将该债权转让的事实通知了被告仁和置业公司。2015年3月20日，原告就该权利转让事宜书面告知被告，并要求被告按照约定履行交付房屋的义务，但被告在接到通知后并没有履行交付房屋的义务，故原告诉至法院请求判令被告向原告交付三套共计250平方米回迁楼房；判令被告从2012年11月1日起给付原告三套房屋的租金（每套按1200元／月计算）至第一项请求履行完毕时止；由被告承担本案全部的诉讼费用。
被告仁和置业公司辩称，被告根据《房屋产权调换协议书》补偿给第三人的房屋为政策性房屋，是政府房改范围之内的，该补偿具有人身专属性，是法律明文规定不可转让的权利，其权利属性并非原告在诉状中的债权债务转让。原告通过所谓的债权转让协议，将第三人乌恩巴特尔与原告及被告之间的债务抵销，虽然是好事，但该转让违反了法律强制性规定，规避了房产过户契税，该转让协议应当依法确认为无效协议，恳请法院驳回原告的诉讼请求。被告在收到所谓债权转让通知后，发现该转让协议只有第三人乌恩巴特尔自己的签名，而没有其配偶签名，被告认为第三人乌恩巴特尔处分了本属于其夫妻共同财产的置换房屋，属于无权处分，该协议属于无效协议，不应得到法院的支持。
第三人乌恩巴特尔述称，原告吉泰房地产公司与第三人之间签订债权转让协议合法有效。在本案原告与第三人签订债权转让合同前，第三人与被告之间存在着合法有效的债权。2011年8月9日，被告与第三人之间签订了《房屋产权调换协议书》，约定由被告将第三人位于锡市希日塔拉办事处房屋拆迁，为此，被告在原地给予第三人补偿安置房屋350平方米，上述合同的订立系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，合同签订后，被告依合同向第三人交付100平方米房屋，尚有250平方米房屋未交付，上述事实表明，第三人在转让合同前对被告存在合法有效的债权。2015年1月28日，第三人与原告通过签订了债权转让合同将对于被告仁和置业公司的债权转让给了原告吉泰房地产公司，该转让系双方当事人的真实意思表示，且及时通知了被告仁和置业公司，该转让协议是合法有效的。另外，依据合同法的相关规定，债权转让一经完成，原债权人不再是合同主体，而是由债权受让人成为合同相对人，进而向债务人主张权利。
经审理查明，仁和置业公司（拆迁人、甲方）与乌恩巴特尔（被拆迁、乙方）于2011年8月9日签订了《房屋产权调换协议书》，约定由仁和置业公司将乌恩巴特尔所有的位于锡林浩特市希日塔拉办事处新华社区的住宅200平方米及附属用房225平方米通过产权调换的方式进行拆迁。置换方式为原地置换期房，乌恩巴特尔可以获得砖混结构置换房屋290平方米。乌恩巴特尔要求安置的房屋面积为350平方米（其中90平方米房屋3套、80平方米房屋1套），增加面积为60平方米，乌恩巴特尔再行向仁和置业公司支付购房款66000元。协议约定乙方入住回迁楼的日期为2012年10月30日，在房屋拆迁过渡期内，由甲方向乙方支付每户每月600元的安置补助费，补助期限为15个月，合计支付人民币18000元（按照两户计算）；同时由甲方向乙方支付搬迁补助费1200元（每户），以上两项费用共计20400元。协议第十二条约定“本协议未尽事宜，均按《内蒙古自治区房屋拆迁安置补偿合同管理条例》、《锡林浩特市旧城区危旧房拆迁改造指导意见》、《本公司旧城区危旧房拆迁改造项目补偿安置方案》执行”。
合同签订后，被告仁和置业公司向第三人乌恩巴特尔交付了1套100平方米的房屋，剩余的250平方米安置房屋至今未按照合同约定交付。2015年1月28日，乌恩巴特尔（债权出让方、甲方）与原告吉泰房地产公司（债权受让方、乙方）签订了《债权转让协议》，约定由甲方向乙方转让其对仁和置业公司享有的债权，债权内容为“甲方对仁和置业公司享有的余额250平方米拆迁补偿安置房及仁和置业公司未按房屋产权条换协议约定日期交付回迁楼应赔偿的各项损失”。双方约定，甲方自协议签订后5日内将上述债权相关依据向乙方交接完毕，该债权转让价款为1032056元（最终价格以鉴定结论为准）。《债权转让协议》签订当日，乌恩巴特尔向仁和置业公司发送了书面的《债权转让通知》，载明“2011年8月9日，我与贵公司签订《房屋产权调换协议书》中，贵公司应向我交付约250平方米回迁楼的债权及相关违约损失赔偿请求权，我已于2015年1月28日全部转让给锡林浩特市吉泰房地产开发有限公司，请贵公司接到该通知后，按《房屋产权调换协议书》约定的义务向吉泰公司履行，特此通知”。该通知书末尾由仁和置业公司法定代表人乔军签字确认，并记载有“收到此件，乔军”字样。2015年3月20日，原告吉泰房地产公司向被告仁和置业公司发函要求其按照约定履行义务，该函载明“2011年8月9日，贵公司与乌恩巴特尔签订房屋产权调换协议书，约定2012年10月30日前交付350平方米回迁楼，合同到期后贵公司向乌恩巴特尔交付了100平方米的回迁楼（最终面积以测绘面积为准），尚有约250平方米回迁楼至今未交付。2015年1月28日，乌恩巴特尔已经将该债权及相关权利转让给我公司，并已经向贵公司履行了通知义务。现我公司依据《房屋产权调换协议书》的约定，要求贵公司履行交付250平方米回迁楼的义务。请贵公司在5日内作出答复。”函件末尾加盖了原告吉泰房地产公司的公章，并有被告仁和置业公司法定代表人乔军签署了“收到此件，乔军”字样。
以上事实，有《房屋产权调换协议书》、《债权转让协议》、“债权转让通知”、“关于要求锡林浩特市仁和置业房地产开发公司履行《房屋产权调换协议书》约定义务交付回迁楼的函”在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以认定。
本院认为，第三人乌恩巴特尔与被告仁和置业公司签订的《房屋产权调换协议书》系双方当事人真实意思表示，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且经房屋拆迁管理部门备案确认，本院对该协议效力予以确认。该协议签订并生效后，合同双方当事人应当按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，第三人乌恩巴特尔作为债权人，将其享有的对被告仁和置业公司的债权转让给原告吉泰房地产公司，并签订了《债权转让协议》，该转让协议亦系当事人真实意思表示，且约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力本院同样予以确认。被告仁和置业公司虽以该权利具有人身专属性依法不得转让为由主张该协议无效的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。被告仁和置业公司认为第三人乌恩巴特尔与原告吉泰房地产公司进行债权转让目的在于规避房产过户契税，该转让因损害国家利益而应认定无效。第三人乌恩巴特尔转让债权的目的在于抵销其对原告吉泰房地产公司所负债务，即欠付的购买房屋、车库的款项，主观上并不存在故意规避税费的故意，故本院对被告仁和置业公司该项抗辩意见不予采纳。在债权人乌恩巴特尔通过债权转让方式将其对仁和置业公司的债权转让后，已经书面通知了被告仁和置业公司，且被告法定代表人已明确表示已经知悉了债权转让的事实，受让人吉泰房地产公司作为新的债权人可以向债务人仁和置业公司主张该债权，故本院对原告吉泰房地产公司请求判令被告仁和置业公司向其交付250平方米回迁房屋的诉讼请求予以支持。关于原告请求判令被告按照每套每月1200元标准支付三套房屋租金的诉讼请求，由于《房屋产权调换协议书》中并未对逾期交付回迁房屋违约责任进行约定，仅约定“未尽事宜按照《内蒙古自治区房屋拆迁安置补偿合同管理条例》执行”，该条例第三十三条规定“因拆迁人的责任延长房屋拆迁安置过渡期限的，按照下列规定执行：（一）对自行安排周转房过渡的被拆迁人或者房屋承租人，自逾期之月起按照临时安置补助费标准的二倍支付临时安置补助费……”。《房屋产权调换协议书》中约定的临时安置补助费是以户为单位进行补助的，该协议中置换的350平方米房屋系按照两户标准进行的补助，在被告仁和置业公司向第三人乌恩巴特尔交付了100平方米的回迁楼之后，剩余250平方米应当按照一户的标准计算临时安置补助费，即自2012年11月1日起按照每月1200元标准计算临时安置补助费。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告锡林浩特市仁和置业房地产开发有限公司于本判决生效后向原告锡林浩特市吉泰房地产开发有限公司交付三套共250平方米回迁安置房屋。
二、被告锡林浩特市仁和置业房地产开发有限公司于本判决生效后5日内向原告锡林浩特市吉泰房地产开发有限公司支付违约金，自2012年11月1日起至前述交付回迁房屋义务履行完毕之日止，按照每月1200元标准计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条第（一）项之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14088元，由被告锡林浩特市仁和置业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审判长 包伟红
审判员 臧植辉
审判员 袁 静
二〇一五年八月十二日
书记员 李婷玉
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。