安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）亳民一终字第00512号
上诉人（原审被告）：蒙城县鸿业地产有限公司。
法定代表人：魏黎海，该公司董事长。
委托代理人：卢健，江苏宏林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张广强，男，1956年8月24日出生，住蒙城县。
被上诉人（原审原告）：卢西卫，男，1974年8月24日出生，住蒙城县。
被上诉人（原审原告）：陈曦，女，1967年3月25日出生，住蒙城县。
被上诉人（原审原告）：路杰，男，1968年12月23日出生，住蒙城县。
被上诉人（原审原告）：张国耀，男，1989年5月21日出生，住蒙城县。
被上诉人（原审原告）：何雪荣，女，1952年2月5日出生，住蒙城县。
被上诉人（原审原告）：刘超，男，1969年3月20日出生，住蒙城县。
共同委托代理人：张成群，安徽东屹漆园律师事务所律师。
上诉人蒙城县鸿业地产有限公司（以下简称鸿业公司）因与被上诉人张广强、卢西卫、陈曦、路杰、张国耀、何雪荣、刘超商品房买卖合同纠纷一案，不服蒙城县人民法院（2010）蒙民一初字第912号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鸿业公司的委托代理人卢健，被上诉人张广强及其与卢西卫、陈曦、路杰、张国耀、何雪荣、刘超的委托代理人张成群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：原告张广强于2007年10月12日与被告鸿业公司签订商品房买卖合同，约定：“2008年1月31日前交房，房屋总价款为205900元。商品房交付使用后九十日内办理权属登记，如不能按期交房，被告应按日支付原告已交房屋总价款的万分之五，如逾期办理权属登记，被告应支付原告已付房价款的0.5%的违约金。”2009年5月21日被告给原告出具一份承诺书，内容为：“张广强在鸿业名居购买了﹟606号房屋，总房款205900元，采用一次性付款方式，公司承诺从即日起6个月内将办证资料提供给客户张广强，预期每十天赔偿业主一万元。”后被告于2008年2月14日实际交房，逾期15天，违约金为1544.25元。房产证至今未办理。原告卢西卫于2007年12月27日与被告鸿业公司签订商品房买卖合同，约定：“2008年1月31日交房，房屋总价款为189100元，办证期限为商品房交付使用后九十日内办理，逾期按已付购房款的0.5%支付违约金。”该房于2008年1月31日交付使用。产权证至今未办理，违约金为909.5元。原告陈曦于2007年9月10日与被告鸿业公司签订商品房买卖合同，约定：“2008年1月31日交房，房屋总价款368000元，商品房交付使用后九十日内办理产权登记，如逾期交房被告按日支付原告已付房款的万分之五违约金。逾期办证被告支付原告已付房款0.5%的违约金。”被告于2008年8月18日交房，预期198天，违约金36432元，办证违约金为1840元。原告路杰于2007年9月15日与被告鸿业公司签订商品房买卖合同，约定：“2008年1月31日交房，总房价款为445000元，办证日期为房屋交付使用后九十日内，逾期交房的违约金为已付房款的日万分之五，逾期办证违约金为已付房款的0.5%。”实际交房时间为2009年5月8日为逾期462天，违约金102795元，办证违约金为2225元。原告张国耀于2007年9月10日与被告鸿业公司签订商品房买卖合同，约定：“2008年1月31日交房，总房款为494000元，逾期交房的违约金为被告按日给付原告已付房款的万分之五，办证期限为房屋交付后九十日内，逾期按已付房款的0.5%支付违约金”。实际交房时间为2008年8月6日逾期191天，违约金47177元，办证违约金为2470元。原告何雪荣于2007年6月9日与被告鸿业公司签订商品房买卖合同，约定：“2008年5月31日交房，总房款为224500元，逾期交房的违约金为已付总房款的日万分之五，办证违约金为已付总房款的0.5%。”实际交房日期为2009年3月26日，逾期298天，违约金33450.5元，办证违约金为1122.5元。原告刘超于2008年11月30日与被告鸿业公司签订商品房买卖合同，约定：“2008年12月31日交房，总房款为435400元，逾期交房的违约金为已付总房款的日万分之五，逾期办证的违约金为已付总房款的0.5%。”实际交房日期为2009年6月22日，逾期172天，违约金为37444.4元，办证违约金为2177元。
一审法院认为：本案中原告张广强、卢西卫、陈曦、路杰、张国耀、何雪荣、刘超分别与蒙城县鸿业地产有限公司签订商品房买卖合同，被告没有按照合同约定全面履行义务，构成违约，应承担违约责任。原告路杰的两项违约金计105020元，由于路杰只请求100000元，本院只支持100000元。被告蒙城县鸿业地产有限公司在违约后又给原告张广强出具一份关于办理房屋产权证期限的承诺，说明原、被告就办理房屋产权证的期限及违约责任进行变更约定，由于变更约定的违约金过高，本院不予全部支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决：一、被告蒙城县鸿业地产有限公司于判决生效后十日内支付1、张广强延期交房违约金1544.25元及办证违约金（逾期办理房屋产权证的违约金自2009年11月21日起算至办证止，以已付购房款总额为基础按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。2、支付卢西卫延期办证违约金909.5元。3、支付陈曦逾期交房及延期办证违约金38272元；4、支付路杰延期交房和延期办证违约金100000元。5、支付张国耀延期交房和延期办证的违约金49647元。6、支付何雪荣延期交房和延期办证的违约金为34573元。7、支付刘超延期交房和延期办证的违约金39621.4元。二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费8888.5元，由被告蒙城县鸿业地产有限公司负担3613.5元。原告张广强负担1000元，卢西卫负担1257元，陈曦负担783元，张国耀负担639元，何雪荣负担830元，刘超负担766元。
鸿业公司不服上述判决，上诉称：1、原判确认张广强和上诉人间关于办证的期限和赔偿约定的效力混淆了办证的概念是错误的；2、原判对被上诉人网开一面，对被上诉人举证不能视而不见，对其诉请一概支持有失公允；3、原判上诉人对张广强的赔偿适用法律错误；4、原判关于诉讼费的判决无法律依据。请求二审依法改判驳回原审原告的诉讼请求或将案件发回重审。
张广强等人答辩：1、上诉人严重违反合同约定是铁的事实；2、2009年5月21日的承诺是有效的；3、一审法院按合同约定判决，并没有对被上诉人网开一面；4、一审只判决上诉人支付违约金，没有判决赔偿，故上诉人认为一审“对张广强的赔偿适用法律错误”明显不成立；至于诉讼费，应由上诉人承担才对。总之一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
鸿业公司二审中未提交新的证据。
张广强等人二审补充两份证据：1、申请书，以证明鸿业名居至今未申请办理房屋总登记；2、一审庭审笔录，以证明一审上诉人没有提及违约金过高问题。鸿业公司对上述证据的质证意见为：该证据不属新证据，违约金过高问题在答辩中已明确提出。
本院二审查明的事实与一审判决一致。
本院认为：1、鸿业公司作为房地产开发商具有协助购房人办理房产登记的义务，其承诺“将办证资料提供给客户张广强”仅是履行协助义务的方式，若此种方式不可行，其也应当在承诺的期限内按照房产登记部门的要求提供相关资料，尽到协助义务。因此，鸿业公司向张广强出具的承诺书实质性内容是对商品房买卖合同约定的鸿业公司协助办理房产登记的期限进行了延长，并对鸿业公司承担逾期办证违约责任的方式进行了变更，至于鸿业公司履行协助办证义务的方式是否正确并不影响其承诺的违约责任承担方式的效力。而鸿业公司至今未能尽到协助义务，使张广强未能办理房产登记，鸿业公司应当按照其承诺书的约定承担违约责任。2、鸿业公司与张广强等人在商品房买卖合同中明确约定了逾期交房的违约责任，即按已付房屋价款的日万分之五支付违约金，鸿业公司认为双方约定的违约金过高并要求调整，应当举证证明双方约定的违约金超过购房人损失的30%，而鸿业公司未能举证证明其主张成立。违约金的调整在无法确定守约方的损失情况下，可以参照民间借贷的利率对违约金进行调整，以不超过银行同类贷款利率的四倍为限，因双方约定的逾期交房及逾期办证违约金均不超过上述限度（鸿业公司对张广强承诺的逾期办证违约责任除外），一审判决对鸿业公司要求减少违约金的主张未予支持并无不当。3、一审判决适用法律及诉讼费用的负担并无不当。综上所述，上诉人鸿业公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5269元，由上诉人蒙城县鸿业地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江海洋
代理审判员 彭 亮
代理审判员 范荣鑫
二〇一一年十月十七日
书 记 员 任 静
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