上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6388号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海生活书店有限公司。法定代表人傅东勤，职务执行董事。委托代理人黄磊，上海市捷华律师事务所律师。委托代理人吴翼江，上海市捷华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）王波，XX年XX月XX日出生，汉族。委托代理人张秀华，上海市凌云永然律师事务所律师。上诉人上海生活书店有限公司（以下简称生活书店）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第1784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2015年3月25日，案外人林某某（卖方）、王波（买方）、生活书店（承租方）签订租赁主体变更协议，约定：鉴于买卖双方已签订上海市长宁区XX路XX号XX室房屋的买卖合同，卖方同意将与承租方的租赁关系于2015年3月26日起转让给买方；承租方自下期租金支付日起按原租赁合同的约定向买方支付租金，买方应在收到租金后提供承租方租赁发票以供入账等。2015年4月10日，王波核准登记为涉讼房屋产权人。2015年5月12日，王波（甲方）与生活书店（乙方）就涉讼房屋签订房屋租赁合同，约定：租赁期限自2015年4月19日至2020年8月31日；租金每月人民币（以下币种相同）43,335元，3年内每年上调3%；乙方应于每月30日前向甲方支付租金，无故逾期支付的，逾期一日，乙方需按日租金的0.03%支�违约金。第6-1条约定，租金期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修，逾期不维修的，乙方代为维修，费用由甲方承担。第10-1条约定，该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的3日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金50%并变更有关租金条款。第10-3条约定，租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护、消防责任，致使房屋停止使用、损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。上述合同签订，生活书店按约使用涉讼房屋。因生活书店要求王波提供租金发票，而王波亦需根据生活书店的要求安排准备租金发票，生活书店未按约定的时间向王波支付租金。后王波向生活书店提供了租金发票，发票记载的开票日期为2015年6月24日。2015年7月10日至12日�间，受台风影响，涉讼房屋屋顶漏水、吊顶塌陷，导致地面、墙面起泡发霉，主机房进水等情况，影响生活书店正常办公。为此，生活书店于2015年7月13日、17日等以书面方式向上级主管公司汇报，并以书面及电子邮件的方式向王波及其代理人徐某发出公函、关于租赁房屋遗留修缮事项的商函等。2015年8月，王波委托代理人徐某来沪处理维修事宜，但因与生活书店的经办人员联系未果，未能进入涉讼房屋，徐某即离沪。2015年8月底，生活书店自行委托施工人员对涉讼房屋的吊顶、地面受损部位进行了维修，并经上级主管公司批准，于2015年11月11日至12月11日期间对数据中心机房进行同层整体搬迁。其中，空调维修材料费750元由维修单位开具发票，维修费52,000元由维修单位出具收据，收款方式为“预收”，机房搬迁费60,000元，由生活书店向上海XX公司转账支付，并开具收�。2015年9月29日，王波诉至原审法院，请求判令生活书店：1、按每月43,335元的租金标准，支付2015年4月19日至2016年3月18日的租金；2、支付欠付租金的违约金，计算方法：以每月43,335元为本金，按每日0.03%，分别自2015年3月30日、4月30日等（按每月30日类推）起计算至实际支付之日。生活书店则提出反诉，请求判令王波赔偿因房屋漏水造成的经济损失112,750元，包括空调维修费750元、吊顶和地面维修费52,000元及计算机机房搬迁费60,000元。原审中，王波自述，关于是否开具租金发票，视承租人的要求而定，生活书店系公司，要求开具发票，故王波向其开具了发票。关于吊顶维修费52,000元，生活书店自述，为节约成本，由工程队维修，因而不开具发票。原审认为，双方就涉讼房屋签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案的争议焦点是生活书店应支付租金的数额认定以及王波赔偿责任的认定。关于生活书店应支付租金的数额认定。对合同条款的解释，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。涉讼租赁合同第10-1条约定，该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的3日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金50%并变更有关租金条款。但对该条款所指“交付时存在的缺陷”，合同并未明确具体含义，一般应以危及人身、财产安全为必要。虽然涉讼房屋因台风灾害天气出现漏水、吊顶坍塌等，从日常生活经验判断，在台风天气前，涉讼房屋并未出现危及生活书店人身、财产安全的严重质量问题，此可从生活书店长期租赁使用涉讼房屋并与王波顺利续签合同得到印证。因此，对于2015年7月10日至2015年12月11日期间的租金，因涉讼房屋严重漏水，王波未及时维修，生活书店不得不自行维修，确实影响生活书店对涉讼房屋的正常使用，结合漏水及维修的实际情况，酌定参照适用第10-1条的约定，租金减半计算。但对于2015年4月19日至2015年7月9日期间的租金，以及2015年12月12日至2016年3月18日期间的租金，生活书店应当按合同约定支付。以上租金合计366,903元。生活书店因与王波协商落实租金发票事宜以及后续发生的漏水、维修、诉讼事宜，未按约定支付租金，不构成违约。因此，对于王波提出的违约金主张，不予支持。关于王波赔偿责任的认定。我国《合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。2015年7月10日漏水事故发生后，生活书店及时告知王波相关情况并要求王波维修，王波虽于2015年8月派人来沪，但因联络生活书店经办人无果即离沪，此后也未安排维修，生活书店在已尽通知义务的情况下自行维修，符合合同约定和法律规定，由此产生的费用应由王波负担。关于空调维修费750元，有生活书店提交的付款凭单及发票为证，且王波对维修事实予以认可，因此予以支持；关于吊顶维修费52,000元，因收据上载明系“预收”，生活书店也未提供结算凭证，故酌定为50,000元。关于机房搬迁费60,000元，有生活书店的转账凭证为证，王波虽有抗辩，但未提供反驳证据，故对生活书店的证据予以采信。因此，王波应赔偿生活书店110,750元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十一条之规定，于2016年4月8日作出判决：一、上海生活书店有限公司应于判决生效之�起十日内支付王波本市长宁区XX路XX号XX室2015年4月19日至2016年3月18日的租金人民币366,903.00元；二、王波应于判决生效之日起十日内赔偿上海生活书店有限公司人民币110,750.00元；三、驳回王波的其余本诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4,661.27元，减半收取计人民币2,331.00元，由王波负担人民币530.00元，上海生活书店有限公司负担人民币1,801.00元。反诉案件受理费人民币1,227.50元，由王波负担。原审法院判决后，生活书店不服，向本院提起上诉称：双方合同约定，租赁房屋如果出现问题被上诉人应及时维修，否则租金减半。上诉人租赁房屋后，发生漏水并造成房屋吊顶坍塌，而被上诉人并未及时维修，故上诉人应当减半支付租�，且上诉人自行维修的费用应当得到全部支持。综上所述，请求二审法院依法改判支持上诉人一审时的反诉请求。被上诉人王波辩称：合同约定的是房屋交付时存在缺陷的，被上诉人如不维修则租金减半。上诉人在与被上诉人签订租赁合同前，一直租赁涉案房屋，如果房屋存在问题，上诉人当时就应提出。上诉人对其主张的维修费用并无证据证明，搬迁费也只是收据，而且是上诉人的上级单位出具的，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据双方所签订的租赁合同约定，房屋交付时存在缺陷的，被上诉人应当在交付之日起的3日内进行修复，否则被上诉人同意减半收取租金。现上诉人并未提供充足的证据材料证明涉案房屋在交付时存在缺陷，故上诉人要求自房屋交付时即按全部租金减半支�的主张，缺乏依据，本院不予支持。租赁合同还约定，租赁期间，因被上诉人不及时履行合同约定的维修养护等义务，致使房屋停止使用、损坏，造成上诉人财产损失或人身伤害的，被上诉人应当承担赔偿责任。本案中，2015年7月10日，涉案房屋因天气原因出现屋顶漏水，吊顶坍塌等影响上诉人实际使用的情况，被上诉人理应根据合同约定及时进行维修，在被上诉人未予及时维修的情况下，上诉人可以进行维修，相关的费用应由被上诉人承担。就具体的维修费用方面，因上诉人仅提供了一份收据，并无其他证据材料予以证明，故原审法院综合本案实际情况，酌情确定维修费用，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决�下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币5,888.77元，由上诉人上海生活书店有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 李 兴
代理审判员 孙 飞
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 倪 非
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……