辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2054号
上诉人（原审被告）：王俊，男，1977年7月13日出生，汉族，自由职业者，住址沈阳市于洪区。
委托代理人：郑丽（王俊妻子），女，1976年11月26日出生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）：沈阳亚都物业管理有限公司，住所地：沈阳市于洪区白山路18号。
法定代表人：孟薇，系该公司董事长。
委托代理人：代中宁，系辽宁龙德律师事务所律师。
委托代理人：杨迪，男，1980年1月26日出生，汉族，系该公司办公室工作人员。
上诉人王俊因与被上诉人沈阳亚都物业管理有限公司（以下简称亚都物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第2849号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2014年9月2日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏，代理审判员王虹（主审）参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理，本案现已审理终结。
亚都物业公司向一审法院提起诉讼称：2011年6月1日，原告与涉案园区业主委员会签订《物业服务委托合同》，受托为亚都名苑小区提供物业服务至今。被告购买亚都名苑小区商品房，2004年8月1日入住。被告违约拖欠2009年6月至2013年12月的物业费。原告诉至法院，请求法院判令被告给付拖欠的物业费4，345元、滞纳金2，067元，并承担本案诉讼费用。
王俊一审答辩称：驳回原告的全部诉讼请求。2009年5月我方已经交纳物业费，从2009年6月起没有交纳物业费是有原因的。1、原告与亚都名苑未签订合法有效的物业服务合同。2、原告无权起诉超过诉讼时效的债权，被告对债权请求提出诉讼时效抗辩。3、原告收取物业费，没有依法开具发票，说明原告是一家不正规，不守法，不诚信的企业。4、被告被动接受原告劣质物业服务期间，原告多次中断服务弃管小区。5、原告擅自改变物业管理用房的用途，擅自利用物业共用部位经营等违法行为。6、被告被动接受原告劣质的物业服务。7、原告私自侵吞园区的公共收益。8、原告未依法规缴纳物业服务履约保证金。9、被告享受的是原告提供的被动物业服务。
一审法院经审理查明：原告亚都物业公司是具有合法经营资格的物业管理企业。2009年3月22日，亚都名苑小区业主委员会与原告签订物业管理委托合同，服务期限为：2009年1月1日至2009年12月31日，服务费用收取标准为：住宅房屋为按照建筑面积每月每平方米0.8元收取。2011年6月1日，双方签订物业管理委托合同，服务期限为：2011年6月1日至2011年12月31日，服务费用收取标准为：住宅房屋为按照建筑面积每月每平方米0.8元收取。2013年2月19日，沈阳市于洪区北陵街道云都社区与原告签订物业服务委托合同，委托管理期限自2013年1月1日起至亚都名苑园区经业主大会选举产生下一届业主委员会后，签定新的物业服务合同之日止。服务费用收取标准为：住宅房屋为按照建筑面积每月每平方米1元收取。
2013年1月28日，沈阳市于洪区北陵街道云都社区证明：由于亚都名苑小区第二届业主委员会在2012年4月正式备案后，与亚都物业管理有效公司在签订2012年物业服务合同时产生严重分歧，致使2012年物业服务合同未能签订。但亚都物业管理有限公司从2012年1月1日至12月31日一直服务于亚都名苑小区，事实服务存在。另本届亚都名苑小区业主委员会已经罢免，无法代表业主行使权力，现云都社区委员会予以证明。
2013年10月30日，经本院向沈阳市于洪区北陵街道云都社区工作人员询问得知：从2006年社区成立，原告就为亚都名苑小区提供物业服务，从未间断过，且每年都向欠缴物业费的业主进行催缴。
云都社区、北陵街道办事处、于洪区小区办出具事实服务证明，内容为：亚都名苑小区一、二期从2004年8月1日至2013年7月31日，一直由沈阳亚都物业管理有限公司提供服务，情况属实。
被告王俊系居住在由原告负责物业服务的小区业主，其住宅建筑面积为93.64平方米。被告拖欠原告从2009年6月1日至2013年12月31日期间的物业费4，345元。
一审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与亚都名苑小区业主委员会签订的物业管理委托合同，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司原告履行了管理服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的管理与服务即应履行交纳相应费用的义务。
关于被告主张的物业服务合同不连续及诉讼时效的问题，云都社区、于洪区小区办的证明能够证明原告2009年6月1日至2013年12月31日期间为被告居住的小区提供了连续的物业服务，且原告每年向欠费的业主进行催缴构成了诉讼时效的中断。物业公司提供的物业服务行为属于一种连续性的行为，是债权的一种，故应适用法律关于诉讼时效的规定。本案中，云都社区、于洪区小区办的证明，证明物业公司一直在向被告主张要求其缴纳拖欠物业费的事实，考虑到物业公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取上门催缴的习惯性做法，本院对于物业公司提出的其一直在行使权利的事实予以认定。故对被告的该项主张，不予支持。
关于原告提出的要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，一审法院判决：
一、被告王俊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈阳亚都物业管理有限公司交纳其拖欠的2009年6月1日至2013年12月31日期间的物业费4，345元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。
宣判后，王俊不服一审判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销一审民事判决书；支持上诉人在本案中对诉讼时效提出的抗辩；由于被上诉人在合法的有效的合同期内，未履行部分合同条款且部分合同条款执行不到位，判决上诉人按照合同约定的物业费用收费标准的50%支付物业费；被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。云都社区、北陵街道办事处、于洪区小区办出具的事实服务证明，根本没有合法的证明力，即使有证明力，也只能证明园区一直由被上诉人提供物业服务，但并不能证明其物业服务连续性和符合物业服务合同条款。上诉人提供的证据可以证明被上诉人提供的物业服务存在严重缺陷，多次中断服务，未按物业合同约定提供服务，一审法院对上诉人提供的证据视而不见，即没有说明不采信的原因，也没有对上诉人的证据的证明力及证明标准等问题进行任何合理合法的解释。被上诉人与园区未签订2012年和2013年合法有效的物业服务合同。二、一审程序违法。一审开庭前未组织证据交换，也未向上诉人告知诉讼权利，而且在庭审质证阶段，庭审法官不允许被告对证据进行逐条质证，没有按上诉人要求查看被上诉人提供的证据原件，剥夺被告在质证阶段正当权利。没有对上诉人提交的证据做出是否采信的认定，也未说明原因。三、一审引用错误的法律条款。上诉人一审提出时效抗辩，被上诉人没有证据证明时效中断，一审认定本案未超过诉讼时效错误，违反《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》规定，被上诉人无权主张法院传票送达日两年前即2009年6月1日至2012年7月17日的物业费。一审法院的判决违反最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。综上所述，希望二审法院公正审理，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人亚都物业公司答辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、原审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法。二、本案不存在诉讼时效问题。有关机关能够证明我方向园区业主催缴物业费，本案符合诉讼时效中断的法定事由，二审法院审理的同类案件对此问题已有生效判决认定。三、上诉人主张按照50%标准支付物业费，没有事实和法律依据。四、上诉人在一审对我方出示的证据逐一进行了质证，对证据复印件的真实性没有提出异议。
上诉人王俊二审提交如下证据：证据一、2014年6月25日《关于催收“亚都名苑”小区物业费的律师函》及照片，证明被上诉人起诉前没有向上诉人催缴物业费，被上诉人知道采用送达律师函的方式主张权利，但并未在两年时效期限内向上诉人主张权利。被上诉人没有提供证据证明诉讼时效中断，无权起诉超出诉讼时效之外的物业费，法院也不应支持超出诉讼时效的物业费。被上诉人答辩提出同类案件二审判决对于时效问题的判定，与本案没有关联性。被上诉人亚都物业公司对该组证据的真实性没有异议，对关联性提出异议，主张证明诉讼时效中断的证据不仅仅是律师函，律师函恰恰证明被上诉人积极向园区业主催缴物业费。
证据二、照片，除证明一审答辩意见外，补充如下：1、漏水长霉照片，证明房屋存在严重的质量问题，在房屋没过五年保修期之前，多次向被上诉人保修，但被上诉人并没有协调开发商维修，也没有反馈保修结果。被上诉人属于开发商投资的物业公司，且帮开发商故意拖延，直到房屋过保修期。被上诉人没有尽到沟通协调责任。2、弃管照片，证明被上诉人多次弃管园区，从照片可以看出，园区大门敞开，保安室无人值班，园区管理混乱。一审时提交的视频和弃管通知也可以证明。3、十问十答照片，由上届业委会合法任期内发布，证明被上诉人至少两次弃管小区，私自改建和改变业主会馆的用途，没有按照合同要求对物业代收的车位费等其他公共收益进行单独记账，也没有定期向业主公示账目，没有按合同要求维修和维护小区的公共设施，如：小区视频监控系统。4、2011年至2013年物业收支公示照片，证明被上诉人将属于全体业主的车位费等公共收入作为物业收入。违反了物业合同和沈阳市物业管理条例。5、新业委会的恢复健身房等通知照片，证明本届业委会要求被上诉人恢复业主会所，从侧面证明了两届业委会都认定被上诉人擅自改建和改变业主会馆的用途。6、车辆管理混乱、车压草坪照片，证明被上诉人没有按合同约定规范管理车位。7、积雪不清理照片，证明被上诉人没有按合同约定清扫积雪。8、楼梯不清扫照片，证明被上诉人没有按合同约定清扫楼梯。9、破败的小区照片，证明涉案园区在被上诉人的管理下，园区环境脏乱差，没有尽到应有的物业服务责任，严重违反物业合同约定的服务标准。10、社区物业停止服务告示、通知照片，证明被上诉人弃管涉案园区，停止服务。11、社区2012年继续服务通知照片，证明被上诉人弃管涉案园区，停止服务后，云都社区要求被上诉人继续服务。12、物业终止服务通知照片，证明被上诉人主动发布弃管通知，正式终止服务，退出小区。13、围墙不维修照片，证明被上诉人没有按合同要求对公共设施进行维修，也无法保证小区的安全。14、业委会要求物业公示车位费、租赁及营业收入的告示照片，证明被上诉人未按合同约定对公共收益进行单独记账，也未定期向业主进行公示。15、业主贴的物业十宗罪照片，证明被上诉人低劣的物业服务引起公愤，也从侧面证明被上诉人严重违反物业服务合同。被上诉人亚都物业公司提出照片是上诉人自行拍摄，没有公信力，不具备证据形式，看不出拍摄日期，与本案不具有关联性。上诉人提出的诸多问题与本案分属不同的法律关系，上诉人可以向业主委员会或者有关行政机关举报，并不在本案的审理范围。上诉人不能代表全体园区业主的意见，不具有提出上述问题的主体资格。上诉人提出房屋漏水等问题，不在物业服务范围内，被上诉人没有维修义务，物业公司是对公共部位承担维修、维护和保养的义务，不包括业主自有部位。
本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。
上述事实，有当事人的陈述，物业服务合同、情况说明、证明、照片等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审和二审卷宗佐证。
本院认为：2009年、2011年6至12月，亚都物业公司与业主委员会签订了物业服务合同；2010年、2011年1至5月虽未签订物业服务合同，但有业主委员会出具的情况说明，认可亚都物业公司为园区提供物业服务；2012年虽未签订物业服务合同，但有园区所在地区的小区办、街道办事处和社区居委会联合出具的情况说明，阐明了未签订物业服务合同的原因，并证明被上诉人为园区提供物业服务；2013年，亚都物业公司与社区居委会签订物业服务合同，约定物业服务期限至下届业主委员会成立后，符合园区当时的客观情况。事实上，上述期间内也是由亚都物业公司实际为园区提供物业服务，王俊作为园区业主应当支付相应的物业费。对于王俊提出2012年11月至12月亚都物业公司多次弃管中断物业服务的问题。根据王俊提交的照片和视频，并不足以证明亚都物业公司在此段期间完全放弃为园区提供物业服务。而通过小区办、街道办事处和社区居委会联合出具的情况说明和事实服务证明，能够说明由于业主委员会与亚都物业公司在签订2012年物业服务合同时产生严重分歧，致使2012年物业服务合同未能签订，亚都物业公司继续为园区提供物业服务，并无其他物业公司接管物业服务工作。因此，原审法院判决王俊向亚都物业公司支付2009年6月至2013年12月的物业费，并无不当，应予维持。
对于王俊提出亚都物业公司起诉超过诉讼时效的问题。依据《民法通则》的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原审法院对园区同类案件的审理过程中，曾向园区所在的云都社区委员会进行调查，证明亚都物业公司每年都向业主催缴物业费，该调查笔录的证明效力应予确认。王俊虽对此提出异议，但根据其在二审提交的催收函及照片，仅能够证明亚都物业公司在起诉前曾采用张贴催告函的方式向部分业主催缴物业费，并不能完全否定调查笔录的证明效力。因此，本案符合诉讼时效中断的法定情形，王俊的该项上诉主张不成立。
关于王俊提出亚都物业公司提供的物业服务低劣，以及亚都物业公司侵吞公共收益，擅自改变物业管理用房用途，利用共用部位经营等问题。首先，涉案园区物业费标准于2013年提高到每月每平方米1元，此前一直是0.80元，该收费标准是否与亚都物业公司提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主共同决定物业收费标准的调整以及物业服务企业的选聘和解聘，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。园区有关共同管理权利的重大事项，亦应由业主委员会作为主体主张相关权利。其次，亚都物业公司作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。在亚都物业公司未被业主委员会解聘前，仍应当维持现有物业服务的正常运行。关于王俊提出亚都物业公司未尽到房屋维修义务等问题。首先，商品房销售合同和物业服务合同是两种法律关系，开发商和亚都物业公司在工商部门独立注册，在法律上是相互独立的民事主体，各自承担相应的民事责任。本案审理的是物业服务合同法律关系，与商品房销售合同有关的房屋质量问题，不属于本案的审理范围。其次，王俊在保修期内应当向维修义务人主张权利，亚都物业公司虽然负有协助义务，但当维修义务人未尽到维修义务情况下，王俊应当依照法律相关规定在保修期内向维修义务人积极主张相关权利，而不应归责于亚都物业公司。因此，对于王俊提出减免支付物业费的上诉主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 王 虹
二〇一四年十月十日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。