浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第901号
原告（反诉被告）方幼祥。
委托代理人傅德法，浙江思源昆仑律师事务所律师。
委托代理人王稚婷，系方幼祥开设的杭州市上城区口碑馄饨店员工。
被告（反诉原告）潘天真。
委托代理人姒慧娟、罗梦倩，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
原告（反诉被告）方幼祥为与被告（反诉原告）潘天真房屋租赁合同纠纷一案，原告潘天真于2015年5月12日起诉，被告方幼祥于2015年5月28日提起反诉，本院分别受理后，于2015年6月19日、11月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘天真的委托代理人傅德法、王稚婷，被告（反诉原告）方幼祥的委托代理人姒慧娟、罗梦倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方幼祥诉称，原告为了开办小吃店向被告租赁房屋。2014年11月6日，原被告签订了《租赁协议》一份，约定：1、被告潘天真将其合法拍租、合法拥有的座落于杭州市江干区××建筑面积65平方米门面出租给原告方幼祥；2、租赁门面用途作为商业使用、用于经营，被告保证出租给原告的门面能够从事商业经营；保证所出租门面权属清楚，无共有人意见，无使用之纠纷；3、合同租赁期限为1年，自2014年11月10日至2015年11月7日；4、年租金143000元，第一期72217元，第二期70000元；5、原告支付履约保证金12000元，期满结清费用退还；6、营业执照、卫生许可证由原告自行办理，被告提供营业执照所需的材料、签名的配合；7、原告有权根据营业需要对门面进行装修；双方还约定了违约赔偿、变更解除等条款内容。合同签订后，原告于2014年11月10日支付给被告潘天真第一期房租金72217元、保证金12000元，被告于同日将座落于杭州市江干区××建筑面积65平方米门面交付给原告。接着，原告对门面房屋按照小吃店需要进行了装修花费人民币48500元；随后花费8130元安装收银、空调、排烟等设备以及搬运等费用，进行试营业。期间，原告要求被告提供办理营业执照所需的资料，包括该房屋可以转租的依据凭证或者房屋所有权人同意原告办理营业执照的盖章证明等，被告一直没有提供，导致原告不能正常、合法经营，每月亏损累累，损失巨大。在原告的再三要求和反复交涉下，被告才于2015年4月7日将其与房东杭州市钱江新城建设开发有限公司的《租赁协议》复印件交给原告办理营业执照，但是原告据此协议前去办理营业执照仍无法取得，因为该协议规定被告“不得将承租房屋转租”，而被告又没有取得杭州市钱江新城建设开发有限公司的书面同意转租凭证，至此，原告发现被告没有取得转租权、无权出租房屋，原告遂要求被告退回房租，赔偿损失。2015年4月29日，被告接收原告移交的××门面房，包括装修。另，原告在15年4月7日拿到被告交出的房产证后，原告才发现该门面房建筑面积不足65平方米。为维护原告合法权益，故请求：1、确认原、被告之间签订的《租赁协议》无效；2、被告返还给原告房屋占有使用费72217元，保证金12000元；赔偿给原告经济损失67230元。3、本案诉讼费用由被告负担。
被告潘天真辩称，本案基本事实是2014年10月3日，被告潘天真原出租给陈小平用于斯比得的快餐店店铺收回后，原告来看店面询问房租及店铺的使用情况，当时潘天真就告知了房屋的用途、无油烟机、无产权等情况，并介绍了店铺的租赁时间。事后，原告又多次来该店观看，11月6日上午，原告代理人王稚婷来看店铺，最终选择了569号房屋，该房屋东边的房屋都是完好的，且灯具也无需再进行装修。当天的下午，王稚婷和原告提出了营业执照的申领问题，位于钱江路江干资源服务大厅了解了相关的执照办理情况，窗口的办事人员告知产权方要加盖同意转租的公章方可办理。带着这个问题到了杭州市钱江新城建设开发有限公司，找到了承办人员姚彬，当时姚彬就表述无法加盖，但是可以提供房产证的复印件并加盖公章。随后，双方回到店里即潘天真承租的太平门直接593号房屋，潘天真明确表示若要开餐饮是无法审批下来的，原告坚持要开餐饮，就放弃去寻找别的店铺。当时原告提出说不开设餐饮，用该门面是用来租用开企业管理公司的，并提出既然产权方不同意转租，就以潘天真的名义去申请执照，由原告方独立经营，对此潘天真同意，并谈妥了租金及保证金4000元，并马上提交了4000元的保证金，是庆春路转账支付的。当天又草拟了租赁合同，次日双方签字完毕。14年10月7日，潘天真在2楼楼梯封门的时候，原告要求被告在原合同上增加一句话，“甲方提供营业执照所需的材料、签名的配合”，这段话在被告提供的合同上是没有的。被告交付了房屋。原告进行了装修。但该装修是在保持了原状及地板、吊顶、东面墙原样的基础上进行装修的，卫生间、厨房间、2楼阁楼及顶板也是保持原样未进行装修。
被告的观点是原告方幼祥主张《租赁协议》无效，即没有法律依据，也没有事实依据。一、《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，《合同法》赋予出租人的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告合同无效。同时，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款也规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案被告于2012年9月27日，在杭州产权投资有限公司主持举行的钱江苑15处商铺三年租赁权公开挂牌招租交易活动中，取得涉案房屋三年（租期自2012年10月29日至2015年10月28日止的租赁合同）租赁权后，即将承租的商铺全部转租给了陈小平使用。2014年10月，被告收回转租商铺后，即将其中的一部分即现门牌号为××的商铺转租给了原告。无论是在被告第一次转租期间还是在原告经营期间，产权人均未就被告转租提出过异议。而且在2014年11月27日、12月1日和2015年4月15日因原告安装的油烟机位置太低影响到邻居的生活，产权人接到邻居投诉后也来现场查看，但并没有就被告转租的事宜提出过异议。另外，即使如原告在2015年4月29日与产权单位谢经理的电话录音所述，产权单位从不在租赁协议上加盖同意转租的公章。二、本案并不存在《合同法》第二百二十四条第二款规定的情形。三、《租赁协议》第一条第一款明确转租的商铺系被告合法拍租。且在双方在洽谈转租协议条款等事宜时，被告也如实告知本案商铺产权人是不同意转租的，原告也当场审阅了被告与产权人签订的《租赁协议》，并口头约定，以被告的身份注册营业执照，并承诺不开餐饮店。为此，原告还要求被告在亲笔在原告的那份协议上增加“甲方提供营业执照所需的材料，签名的配合”的内容。四、《租赁协议》虽然没有写明转租商铺不得经营餐饮，但并不表明可以用于经营餐饮。被告也在洽谈时明确告知该商铺不得经营餐饮，原告在承租时也明确表示租赁商铺是用于设立管理咨询公司，因此，原告违背承诺擅自将商铺用于经营餐饮的后果完全应由原告自行承担。五、原告诉称并非属实。首先，原告在2015年4月7日之前，从未要求被告提供办理营业执照所需要原产权人提供的租赁合同的相关材料。当时是以被告身份来办理的，也无需提供原产权人的租赁合同材料。其次，营业执照只是原告的一个借口，其目的是企图非法获利。因为根据法律规定，企业只有取得营业执照后，才能开展经营。事实是原告早于2014年11月16日就开始经营餐饮，且一直经营至2015年4月26日。万幸的是，经营期间，原告并未因无照经营而被工商查处。第三，餐饮服务许可证是餐饮行业申领营业执照的前置条件，原告至今仍未取得餐饮服务许可证，故其根本不具备申请领取营业执照的条件。因此，原告所述纯属编造，毫无事实依据。事实是2015年4月以来，原告因经营欠佳，多次向被告表示希望尽快解除合同关系。但被告表示，双方签订的《租赁协议》合法有效，若被告单方要求提前解除，需按合同约定承担违约责任。六、原告诉称：“因产权单位与被告签订的租赁协议约定不得将承租房转租，且被告又没有取得钱江建设方的书面同意转租凭证，导致原告无法取得营业执照”。对此原告并没有提供有效证据加以证明，因此，原告就上述说法应承担举证不利的后果。七、原告主张商铺的建筑面积远不足65平方米也不是客观事实。加上商铺后面一块突出的面积以及阁楼，商铺建筑面积远远超过65平方米。因此，潘天真请法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉请。
反诉原告潘天真诉称，2014年11月6日，反诉原告与反诉被告签订租赁协议一份，约定，反诉原告将其合法承租的坐落于杭州市江干区××，建筑面积约65平方米的门面房出租给反诉被告用于商业使用。但不得经营工厂现场制作、邮件快运等项目及杭州市和江干区消防卫生环境等职能部门限制的业态。同时，双方还约定，租期一年，自2014年11月10日起至2015年11月7日止。年租金143000元，以现金支付，第一期应付72217元，第二期应付70000元，在2015年4月10日前付清。合同签订后，反诉原告依约履行了合同义务，反诉被告也支付了第一期租金。此后，反诉被告并未按约支付第二期租金。反诉原告在多次上门催讨无果的情况下，委托律师发函催告，但反诉被告收函后仍置之不理。无奈，反诉原告于2015年4月27日再次委托律师致函于反诉被告：反诉原告依据租赁协议第八条第1款第1项之约定行使合同解除权，租赁协议自反诉被告收到本函之日起解除。故请求：1、确认反诉原告与反诉被告2014年11月6日签订的租赁协议有效，并于2015年4月28日解除；2、判决反诉被告支付反诉原告物业费542元；3、判决反诉被告支付反诉原告违约金12870元，并赔偿经济损失35750元；（以上合计49162元）4、本案本诉和反诉案件诉讼费用全部由反诉被告承担。
反诉被告方幼祥辩称，第一，反诉原告在反诉状中隐瞒了相关事实，就是在原、被告订立租赁协议过程中，潘天真隐瞒了本案房屋不得转租的事实，隐瞒了不得经营餐饮的事实，才会发生后面的一系列问题。第二，潘天真没有按照双方约定的由其提供办理营业执照所需的材料给方幼祥去办营业执照，没有遵守合同条款、双方约定。第三，本案是在方幼祥承租了潘天真转租的房屋之后多次反复要求潘天真办理营业执照所需的材料，特别是有转租权的书面凭据，最后到2015年4月7日，潘天真最后摊牌说没办法，方幼祥要求房屋退还，在4月9日要求退还，这个过程中反复交涉，后来潘天真找律师发律师函，实际上方幼祥在4月7日开始就要求退房，不存在说潘天真发律师函要求解除。第四，本案的合同租赁协议违法无效，所以反诉原告的反诉请求均不能成立，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
经审理本案认定事实如下：
位于杭州市江干区××门面房屋为杭州市钱江新城建设开发有限公司所有，潘天真以挂牌竞价的方式取得承租权，2012年9月27日，潘天真作为承租人，杭州市钱江新城建设开发有限公司作为出租人签订《租赁协议》一份，约定，租赁房屋为商业经营使用，不得经营餐饮、产品现场制作……等项目，并遵守当地政府有关物业使用和物业管理的规定，未经出租人书面同意，承租人不得改变用途或擅自转租、借用给第三方与第三方合作，并就其他权利义务予以约定。
2014年11月6日，方幼祥作为承租方（乙方）、潘天真作为出租方（甲方）签订《租赁协议》一份，约定，甲方将其合法招拍的座落于杭州市江干区××建筑面积65平方米门面出租给乙方用于经营，该门面房建筑面积约65平方米；合同租赁期限为1年，自2014年11月10日至2015年11月7日；双方议定年租金143000元，第一期支付72217元，第二期支付70000元；原告支付履约保证金12000元，期满结清费用退还；物业管理费由乙方与甲方委托物业公司另行签订物业管理服务协议，并按时缴纳物业管理费，租赁期出租房屋的水电等能源费用由乙方承担，并按时缴纳，营业执照，卫生许可证，房屋租赁备案证等由乙方自行办理并承担费用，甲方提供营业执照所需的材料、签名的配合；在租赁期间，甲方应保证所出租门面权属清楚；在甲方将门面交付给乙方使用之前，应负责将所租赁门面与隔壁门面房隔开，以及配备灯具、水电等等基本设施等，其所有权归甲方所有；租赁期间，乙方未经甲方同意，中途退租的，乙方已提前缴纳的租金和履约金不作退回，且乙方还应向甲方支付等同于三个月租金的违约金，等等。另，潘天真在协议上手书“甲方提供营业执照所需的材料、签名的配合”。
合同签订后，方幼祥于2014年11月10日支付给潘天真第一期房租金72217元、保证金12000元，潘天真于同日将座落于杭州市江干区××建筑面积65平方米门面交付给方幼祥。2015年4月28日，潘天真出具《交接单》一份，言明：“方幼祥自愿于2015年4月28日交××门钥匙给潘天真，水电费结清，房屋装修装饰良好，水电通，下水通畅，根据合同五.5款、六.5款之规定同意交接”。2015年4月17日，案外人杭州钜源物业管理有限公司（甲方）与潘天真（乙方）签订《钱江苑商铺物业管理服务合同》一份，约定甲方为杭州市江干区钱江七苑1幢底商5、6室提供物业服务，建筑面积110.96平方米，物业服务期限为2014年10月29日至2015年10月28日，收费标准为1.5元／平方米／月。潘天真向杭州钜源物业管理有限公司支付上述房屋2014年10月29日至2015年10月28日期间物业费1997元，杭州钜源物业管理有限公司开具相应发票。
本案审理过程中，本院就本案相关事实、是否同意潘天真的转租行为致函杭州市钱江新城建设开发有限公司，该公司回函称：“我公司未收到承租人潘天真任何形式书面转租申请，不同意转租行为”。
本案在审理过程中，本院依方幼祥申请委托浙江中企华资产评估有限公司对案涉房屋装修及设备现值进行评估鉴定，2015年9月18日，浙江中企华资产评估有限公司出具《司法鉴定项目评估报告》，言明：“杭州市江干区××房屋装修净值人民币37697元，设备净值人民币2625元”。装修净值包括对案涉房屋水电改造（含室内灯具）、户外广告牌改造、内墙吊顶粉刷翻新、西边墙装修，吧台及落台；设备包括木桌一张四张椅子，铁床一张、户外广告牌两个，菜牌灯管20个，门帘一副，烟道一个，上下铺铁床一张，栅栏一个。方幼祥为此次评估支付评估费人民币1500元。
上述事实，有原告提交的2012年9月27日，潘天真作为承租人，杭州市钱江新城建设开发有限公司作为出租人签订《租赁协议》，2014年11月6日，方幼祥作为承租方（乙方）、潘天真作为出租方（甲方）签订《租赁协议》一份，《交接单》，杭州市钱江新城建设开发有限公司回函，《司法鉴定项目评估报告》及发票，《钱江苑商铺物业管理服务合同》及发票、本案庭审笔录证实。
本院认为，潘天真向杭州市钱江新城建设开发有限公司承租了位于杭州市江干区××营业用房，其对该房屋享有的是房屋租赁合同的权利和义务。潘天真与方幼祥签订案涉《租赁协议》，将上述房屋转租给方幼祥使用，该转租行为既未事前经杭州市钱江新城建设开发有限公司同意，在本案中亦未得到杭州市钱江新城建设开发有限公司追认，故潘天真与方幼祥签订案涉《租赁协议》应认定无效。
合同无效后一方当事人受到的损失，双方当事人均有过错的，应当各自承担相应的责任。就方幼祥主张返还房屋占有使用费人民币72217的主张。双方约定年租金为143000元，方幼祥缴纳的77217元应对应租赁期间为自2014年11月10日至2015年5月13日，因潘天真已于2015年4月28日收取案涉房屋也已实际控制该房屋，考虑到方幼祥在交付房屋之前进行了经营，应向潘天真支付占有房屋期间的房屋占有使用费，具体数额本院依照合同约定的租金标准，自2014年11月10日至2015年4月28日期间的房屋占有使用费为66603元；同时，根据原、被告确认，尚有方幼祥所有的桌子一张、椅子四把、铁床一张，上下铺铁床一张留存在案涉房屋中，客观上影响了潘天真使用房屋，本院酌情确定潘天真返还房屋占有使用费6369元。
就原告方幼祥诉请被告潘天真赔偿经济损失共计人民币67230元，该费用包括店铺的装修设计等费用48500元、设备安装和搬运费8130元、公证费2000元、律师费8000元、退还房屋的搬运费600元。1、其中就店铺的装修设计费用48500元、设备安装和搬运费8130元，本案中，作为出租人的潘天真，其主要的合同义务为交付合法的符合使用要求的房屋，保持房屋在使用过程中符合合同约定用途，为承租人办理相应证照提供一定的协助，例如提供房屋的合法权属证明等等。现潘天真将无合法转租权的房屋出租给方幼祥，更无法协助承租人办理相应的营业执照，应承担主要的过错责任，而被告对于案涉房屋权属状况未尽审慎的审查义务，就投入巨资进行装修，本身也具有过错，就被告投入到案涉房屋装修的损失，应由双方按各自的过错承担，至于装修投入的价值，本院在参考对装修现值进行评估的报告基础上，考虑到装饰物与租赁房屋已形成继续性和固定性，非毁损不能不分离或分离需花费较大，酌情确定已形成附和部分装修装修现值为38802元，就已形成附和部分，出租人潘天真不同意利用，综合考虑到案涉房屋租赁协议明确约定出租人在交付房屋前负责房屋内的灯具配备、水电等基本装饰，在无法确定潘天真与方方幼祥各自装修范围的情况下，本院根据双方各自导致合同无效的过错情况，酌情确定潘天真支付方幼祥装修补偿人民币19245元；就未形成附和部分的桌子一张、椅子四把、铁床一张，上下铺铁床一张，因潘天真亦不同意利用的，可由承租人方幼祥自行搬离。2、就公证费2000元、律师费8000元。因上述费用的承担并未在双方签订协议中予以明确且并非主张权利的必要支出，故本院不予支持。3、就退还房屋的搬运费600元，本院确定潘天真支付方幼祥360元。
就反诉诉请。因潘天真将无合法转租权的房屋出租给方幼祥致使合同无效，应承担主要的过错责任，且潘天真已于2015年4月29日实际收回房屋，现潘天真以方幼祥未支付第二期房屋租金为由要求方幼祥支付违约金并承担经济赔偿，于法无据，本院不予支持。
对于潘天真主张方幼祥支付自2014年11月10日至2015年4月28日期间物业费542元的诉讼请求，考虑到该项费用确系方幼祥承租案涉房屋使用过程中产生的费用，现潘天真对该项诉请已提供相应证据及计算过程予以证明，故本院对此项诉请予以支持，上述费用应在方幼祥已支付押金12000元予以抵扣，经计算，潘天真尚应返还方幼祥押金人民币11458元。
对于方幼祥支付的评估费用1500，本院确定由方幼祥负担人民币600元，潘天真负担人民币900元.
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第九条之规定，判决如下：
一、确认方幼祥与潘天真2014年11月6日签订的《房屋租赁合同》无效。
二、潘天真返还方幼祥房屋占有使用费人民币6369元，于本判决生效后十日内付清。
三、潘天真返还方幼祥房屋房屋押金人民币12000元，扣除物业费人民币542元，尚应返还人民币11458元，于本判决生效后十日内付清。
四、潘天真赔付方幼祥装修损失人民币19245元、搬运费人民币360元，于本判决生效后十日内付清。
五、潘天真支付方幼祥评估费人民币900元，于本判决生效后十日内付清。
六、驳回原告方幼祥的其他诉讼请求。
七、驳回反诉原告潘天真其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉按规定减半收取案件受理费人民币1679元，由原告方幼祥负担1254元，被告潘天真负担425元；反诉案件减半收取的受理费人民币515元，由反诉原告潘天真负担。被告潘天真应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对本诉部分不服的，向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币3358元；对反诉部分不服的，向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币515元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 韩 涛
二〇一六年三月三十日
书记员 刘佩文