江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02294号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈伟华。
委托代理人陈心刚，江苏少平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）朱瑞芳。
委托代理人赵骅，江苏福地律师事务所律师。
上诉人陈伟华因与被上诉人朱瑞芳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2014）熟辛民初字第00548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：朱瑞芳和案外人殷文东系夫妻关系。本案所涉坐落于锦荷佳苑49幢604室房屋和11号车库系其二人共有。2014年9月14日，售房人殷文东、朱瑞芳（甲方）、购房人陈伟华（乙方）与中介方常熟天和房地产经纪有限公司（以下简称天和房产公司）签订了《房屋买卖中介服务协议》一份，协议约定：“第一条甲方同意将本人座落于锦荷佳苑49幢604室及车库11的房屋出售给乙方，甲方出售房屋已征得房屋共有人及承租人的同意，并为此承担相应的法律责任，乙方对上述房屋已经充分了解，愿意购买上述房屋……第二条房屋成交价格为人民币：1698000元（大写：壹佰陆拾玖万捌仟圆）。第三条付款方式：乙方于2014年9月14日前给付甲方购房定金壹拾万圆整（购房定金可冲抵购房款），甲方在收到乙方购房定金的同时，将该房屋的所有权证、国有土地使用证交给中介方，中介方出具收件凭证……乙方需要向银行贷款：乙方于2014年9月29日前支付贰拾伍万圆整，并及时办理银行贷款手续，待银行资金到账户后，由甲方及时提取，乙方在过户当天付清房款余额。甲方应在2014年全款到位（包括银行贷款部分）以前向乙方交付房屋及配套设备（包括水、电及物业管理等缴费手续的交割）。第四条房屋权属交易登记手续，由中介方协助甲乙双方共同办理，三方约定于2014年11月8日前办理过户手续，相关税费由乙方缴纳……第六条本协议经三方签字，乙方给付甲方定金后即行生效，协议生效后，如甲方违约，应退赔购房定金的双倍给乙方，如乙方违约，购房定金归甲方所有，违约方承担甲、乙方应承担的中介费用……附表：……设备清单……其他约定……③签约当天产权人到场一个，保证共有人同意出售此房产，若有异议，甲方签约人承担违约责任。”该协议书下方由朱瑞芳和陈伟华签字、天和房产公司代表滕美华签字、天和房产公司盖章。合同签订后，陈伟华于2014年9月15日通过转账的方式汇入朱瑞芳账户85000元。之后，陈伟华未向朱瑞芳支付其他款项。
2014年10月1日－10月4日期间，陈伟华与朱瑞芳签订《变更协议》1份，载明：“关于锦荷佳苑49幢604室及车库11的变更协议如下：原定首付款于2014年9月29日前支付首付款，现给双方协商一致，首付款于2014年10月29日前支付，甲方不追究逾期违约金。过户时间按原合同规定2014年11月08日前办理过户手续。乙方不得以任何借口再次推迟付首付时间及过户时间，否则视乙方违约，另外甲方承诺补贴给乙方税金人民币壹万圆整，从房款里扣除。房屋漏水问题由物业维修，房东负责催，若物业不维修，由房东负责维修好，交给客户。甲方：朱瑞芳（签字）日期：2014.10.4乙方：陈伟华（签字）日期：2014.10.1”。
原审审理中，原审法院于2014年12月17日向案外人殷文东进行了询问，其在《谈话笔录》中述称，其与朱瑞芳系夫妻关系，本案所涉坐落于锦荷佳苑49幢604室房屋和11号车库系其二人共有，朱瑞芳将上述房屋出售给陈伟华系经过其本人同意的，具体事宜由朱瑞芳负责办理。
以上事实，有陈伟华提交法庭的《房屋买卖中介服务协议》和常熟农商银行进账单，朱瑞芳提交法庭的《变更协议》，以及原审法院《谈话笔录》和本案庭审笔录等证据在卷予以佐证。
原审原告陈伟华的诉讼请求为：请求法院判令朱瑞芳返还预付款85000元。
原审反诉原告朱瑞芳的诉讼请求为：请求法院判令解除双方签订的《房屋买卖中介服务协议》。
原审法院认为本案的争议焦点在于：一、陈伟华交付朱瑞芳的85000元系购房定金还是预付款；二、双方于2014年9月14日签订的《房屋买卖中介服务协议》是否已生效。
关于第一个争议焦点：朱瑞芳为证明其主张的事实存在向法庭提供《定金收条》和天和房产公司出具的说明（书写于《定金收条》复印件的下方）各1份。其中《定金收条》载明：“今收到陈伟华购买常熟市锦荷佳苑49幢小区49幢604室及车库11购房定金人民币（大写）壹拾万圆整，（小写）￥100000.00。收款人：朱瑞芳（签字）××日期：2014年9月14日”。在该份《定金收条》的左下方另载明：“2014年09月14日支付现金人民币壹万伍仟圆整剩余人民币捌万伍仟圆整于2014年09月15日打至甲方账户，以实际到账为准中国银行辛庄支行朱瑞芳6013826101019343305”。其中天和房产公司出具的说明载明：“此定金收条是由朱瑞芳在2014年9月14日签好字后由本公司交付给陈伟华，此收条一式两联，另一联在本公司，所有的字除朱瑞芳签字、身份证号、日期外，均由本公司滕美华所写。特此说明！2014年11月24日”。朱瑞芳提供上述证据并解释称，2014年9月14日陈伟华根据双方的合同约定通过现金的方式向其交付购房定金15000元，双方另约定由陈伟华于次日通过银行转账的方式再支付剩余定金85000元，故其于2014年9月14日即出具了金额为10万元的《定金收据》交由中介方天和房产公司保管，并在《定金收据》上明确注明其本人的银行账号。在陈伟华将剩余定金85000元向其支付后，中介方才将该《定金收据》的另一联交付陈伟华。从《变更协议》签订的时间和内容看，至2014年10月4日陈伟华尚未向其支付首付款，故佐证陈伟华交付的85000元应为购房定金。
经质证，陈伟华对上述证据的真实性均不予认可，并提出异议认为，其在2014年9月14日并未给付朱瑞芳15000元，也未收到中介方天和房产公司交付的上述《定金收据》。从双方签订的《变更协议》亦不能看出其于2014年9月15日交付朱瑞芳的85000元即为购房定金。其另向法庭提供《律师函》1份并解释称，受天和房产公司委托出具该份《律师函》的律师与本案中朱瑞芳聘请的律师系同一人，朱瑞芳与天和房产公司之间存在串通的可能性，故天和房产公司出具的证据不应得到法院采信。朱瑞芳对陈伟华提供的《律师函》的真实性不持异议，但认为其与天和房产公司之间并不存在恶意串通。
原审法院认为：根据双方之间签订的《房屋买卖中介服务协议》的约定，陈伟华应于2014年9月14日支付朱瑞芳购房定金10万元，并于同年9月29日前交付朱瑞芳首期房款25万元，即应先支付定金而后交付首期房款。双方另于2014年10月1日－10月4日期间签订《变更协议》，根据该份协议的内容分析，在双方签订《变更协议》时陈伟华尚未向朱瑞芳交付应于2014年9月29日前交付的首期房款25万元。故陈伟华提出的其在未支付朱瑞芳购房定金10万元时先行交付购房款85000元的主张与事实不符，不予采信。原审法院认定陈伟华于2014年9月15日通过转账方式交付朱瑞芳的85000元系购房定金。
关于第二个争议焦点：陈伟华认为，在双方签订的《房屋买卖中介服务协议》第六条中约定，该份协议必须由甲方殷文东和朱瑞芳、乙方陈伟华以及天和房产公司签字或盖章，且在乙方陈伟华支付甲方殷文东和朱瑞芳定金10万元后才发生法律效力。而殷文东至今仍未在该份协议上签字，其也未按双方约定支付朱瑞芳购房定金，故该份《房屋买卖中介服务协议》并未生效。
朱瑞芳认为，其与殷文东系夫妻关系，殷文东已委托其处理售房事宜，故殷文东虽未在协议上签字但并不影响该份《房屋买卖中介服务协议》成立且生效。陈伟华事实上已按双方协议约定通过现金的方式向其支付定金15000元，并按照其指令汇入其账户内定金85000元，为此其出具《定金收条》1份并通过中介方天和房产公司转交陈伟华。故陈伟华所主张的合同尚未生效的理由均不能成立。
原审法院认为：根据法律规定，依法成立的合同自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同自条件成就时生效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本案中，殷文东和朱瑞芳系夫妻关系，其明确表示在事前对朱瑞芳与陈伟华协商售房事宜已知晓且委托朱瑞芳负责处理，故本案所涉《房屋买卖中介服务协议》在朱瑞芳、陈伟华和常熟天和房地产经纪有限公司三方签字及盖章后即已成立。《房屋买卖中介服务协议》的第六条另约定该协议在陈伟华支付朱瑞芳定金后生效，陈伟华已于2014年9月15日前向朱瑞芳支付定金，故上述《房屋买卖中介服务协议》已于2014年9月15日生效。陈伟华提出的《房屋买卖中介服务协议》尚未生效的意见，原审法院不予采信。
综上，陈伟华和朱瑞芳于2014年9月14日签订的《房屋买卖中介服务协议》已成立并生效，对双方当事人具有法律约束力。根据法律规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。双方在《房屋买卖中介服务协议》中约定陈伟华应于2014年9月29日前给付朱瑞芳房屋价款中的25万元，之后双方另在《变更协议》中将该笔款项的付款时间推迟至2014年10月29日，但陈伟华仍未按约履行该笔款项的交付义务，其行为已构成违约。现朱瑞芳认为依据双方在《房屋买卖中介服务协议》第六条中关于定金罚则的约定不应返还陈伟华已交付的定金85000元，该主张合法有据，原审法院予以支持。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。本案中，因陈伟华未能按约履行给付朱瑞芳购房价款的义务致使双方无法完成房屋交易，现朱瑞芳要求解除双方之间于2014年9月14日签订的《房屋买卖中介服务协议》，该请求合法有据，原审法院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第九十四条、第一百一十五条之规定，原审法院判决如下：一、解除陈伟华和朱瑞芳于2014年9月14日签订的《房屋买卖中介服务协议》。二、驳回陈伟华的本诉请求。本诉案件受理费减半收取963元，反诉案件受理费减半收取40元，合计诉讼费1003元，由陈伟华负担（朱瑞芳同意其预交诉讼费由陈伟华向其直接支付，原审法院不再退还，由陈伟华在判决生效之日起十日内向朱瑞芳支付）。
上诉人陈伟华不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决在审理程序、认定事实及适用法律等方面存在问题：一、同一律师事务所的同一律师同时代理利益冲突方，属重大职业违规，原审法院准许代理人出席庭审，程序严重违法。陈伟华、朱瑞芳及天和房产公司三方之间存在利益冲突，朱瑞芳的代理人就诉争事宜接受了天和房产公司的委托，不应再接收朱瑞芳的委托，否则不能保证程序公正。二、合同解除是针对生效合同而言，本案所涉的协议附有生效条件，在该条件未成就之前，协议不生效，也不存在解除基础。三、协议是陈伟华、朱瑞芳、天和房产公司三方订立，原审法院未充分听取天和房产公司的意见就直接判决解除该协议，明显不当。四、协议约定的不同时间段当事人的义务是不一样的，对应的罚则也不同，协议中关于定金及首付款的支付时间与金额做了分别约定，应按照协议约定履行。五、即使认定85000元是交付的定金，但协议约定的定金是10万元，在定金未交齐的情况下，生效条件亦未达到，协议同样未生效。六、补充协议属于从合同，在主合同即中介服务协议未生效的情况下补充协议也不生效。即使认定补充协议有效，补充协议中的约定也不能理解为对交付款项性质的认定。七、中介服务协议订立前，朱瑞芳系无权处分人。八、在未有交易习惯参照的情况下，原审法院对款项性质的认定过于武断。九、诚实守信原则是民事活动及民事诉讼活动中应遵守的基本原则。原审法院不仅未考虑利益冲突方的证据证明力大小，也未能注意到中介方与卖方恶意串通侵害我方权益的可能。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判朱瑞芳返还陈伟华房屋预付款85000元，驳回朱瑞芳一审反诉请求，或裁定发回重审，一、二审诉讼费用均由朱瑞芳承担。
被上诉人朱瑞芳辩称：我方认为一审判决事实清楚，证据充分，应予维持，请求驳回陈伟华的上诉请求。
二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
二审审理中，本院向在案涉《房屋买卖中介服务协议》中介方代表处签字的天和房产公司工作人员滕美华进行了调查并制作相应笔录，滕美华陈述：案涉《房屋买卖中介服务协议》系天和房产公司组织买卖双方签订，协议签订时的在场人员有朱瑞芳、滕美华及陈伟华夫妇，由于朱瑞芳的丈夫不在场而涉案房屋是朱瑞芳夫妇共有，所以朱瑞芳当场打电话向其丈夫确认房价，在其丈夫同意后签订协议，滕美华也在协议上增加了“签约当天产权人到场一个，保证共有人同意出售此房产，若有异议，甲方签约人承担违约责任”的约定。协议签订时，朱瑞芳要求支付定金10万元，陈伟华同意，因陈伟华没带够钱，当天支付了1.5万元，剩余说好转账给朱瑞芳。因朱瑞芳平时不常在常熟，所以当天直接在10万元的定金收据上签字，滕美华在收据下方也备注了收款方式和朱瑞芳的银行账户，定金收据为一式两份，一份交给陈伟华，一份天和房产公司留存，该定金收据何时交给陈伟华已经记不清。协议签订当天，朱瑞芳将涉案房屋的房产证、土地证交给天和房产公司，天和房产公司出具了收件凭证，现两证尚未还给朱瑞芳。后陈伟华在协议原约定的首付款支付日期即2014年9月29日之前找到滕美华，表示因资金紧张无法按时支付首付款。在滕美华的沟通下，陈伟华与朱瑞芳就延期支付首付款的问题协商一致，又签订了补充协议，补充协议系滕美华打印好，分别组织双方签字确认。后陈伟华表示不想买房，滕美华曾组织买卖双方就协议解除及定金退还等问题进行协商，未能达成一致。因买卖双方均未支付中介费，天和房产公司认为陈伟华违约，按照协议约定由违约方承担全部的中介费，曾找律师向陈伟华发过要求支付中介费的律师函，陈伟华收函后未作出反应，后听说陈伟华已经起诉朱瑞芳，故打算等买卖双方之间的纠纷处理完毕后再行主张中介费。
对于滕美华的调查笔录，陈伟华质证认为天和房产公司的代理律师与朱瑞芳的代理律师系同一人，二审时朱瑞芳代理律师关于定金收条的交付时间表述前后不一，滕美华调查时则表述为记不清，说明天和房产公司与朱瑞芳有串通可能，故对滕美华陈述中所有不利于陈伟华的内容均不予认可。朱瑞芳质证认为对调查笔录的真实性、合法性予以认可，反映情况系本案事实，关联性由二审法院依法认定。本院认为，《房屋买卖中介服务协议》是陈伟华与朱瑞芳在中介方天和房产公司组织下协商签订，中介方工作人员参与整个交易过程，对双方当事人之间的房屋买卖及纠纷有直观的认识。朱瑞芳的委托代理人认可其曾为天和房产公司向陈伟华发出律师函，但天和房产公司并非本案当事人，在房屋买卖关系上与陈伟华、朱瑞芳并不存在直接利益冲突，陈伟华据此认为朱瑞芳与中介方存在串通可能性，依据不足，本院不予采信。本案也不存在同一律师同时代理利益冲突方的情况，原审程序并无不当。中介方工作人员滕美华在本院调查笔录中的陈述具体详尽，与中介方在一审中出具的说明也无矛盾之处，可以采信。
本案系陈伟华与朱瑞芳就房屋买卖关系产生的纠纷，案件的争议焦点在于双方签订的《房屋买卖中介服务协议》（以下简称协议）是否生效。协议第六条约定：协议经买方、卖方、中介方三方签字，买方给付卖方定金后即行生效。陈伟华认为其未按约支付定金，且协议缺少朱瑞芳丈夫殷文东的签字，不满足协议约定的生效条件，协议不生效，并据此主张返还预付款85000元。朱瑞芳则认为其签订协议时已经得到其丈夫殷文东的同意，陈伟华也已经支付了约定的10万元定金，协议已经生效，因陈伟华未按约支付首付款，故要求解除上述协议。
对此，本院认为，依法成立的合同自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同自条件成就时生效。关于定金的支付，朱瑞芳的陈述与中介方的陈述一致，本案所涉定金为10万，数额较大，因买方签约时未带足现金故先以现金支付部分定金，再转账支付剩余定金的解释也符合常理，可视为双方对购房定金的支付约定进行了变更。陈伟华认为转账支付的85000元在协议约定的定金支付时间之后，不属于定金而属于预付款，这与先支付定金后支付房款的协议约定不符；且陈伟华认为其未在签约当日足额支付定金导致协议未生效，但之后仍转账支付85000元，并与朱瑞芳又签订变更协议，行为前后矛盾，陈伟华对此并未给出合理解释。综上，本院认为朱瑞芳关于定金支付的陈述更符合常理与交易习惯，且有中介方留存的收条予以佐证，本院予以采信。关于协议上缺少殷文东的签字，殷文东已经在一审中认可其对房屋买卖知情并同意，滕美华也陈述签约时朱瑞芳电话征得了殷文东的同意才签约，且协议上有关于“签约当天产权人到场一个，保证共有人同意出售此房产，若有异议，甲方签约人承担违约责任”的手写约定，说明双方在签订协议时已经注意到卖方未全部到场签字的问题，并就该问题协商一致。陈伟华现以缺少卖方签字为由主张协议未生效，本院不予支持。因此，本院认为朱瑞芳、陈伟华及中介方天和房产公司三方签字盖章的协议已经成立并生效，各方均应当按照协议约定履行。陈伟华未按照协议约定支付首付款，双方协议变更首付款支付时间后，陈伟华仍未履行付款义务，构成违约，朱瑞芳主张解除协议应予支持。根据滕美华的陈述，中介方曾组织双方当事人就协议解除问题进行协商，可见中介方对协议的解除并无异议。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2006元，由上诉人陈伟华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年七月七日
书 记 员 田思诗