山西省平定县人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0321民初229号原告：平定县宏翔物业管理有限公司。法定代表人：李战红，任经理职务。委托诉讼代理人：王玉文，男，1953年10月30日生，平定县宏翔物业管理有限公司员工，现住平定县。被告：任伟，女，1980年2月17日生，现住平定县。委托代理人：梁瑞军，男，1974年4月28日生，现住平定县，系被告任伟之夫。原告平定县宏翔物业管理有限公司诉被告任伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平定县宏翔物业管理有限公司委托诉讼代理人王玉文，被告委托代理人梁瑞军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告任伟支付原告六个月物业服务费823元、滞纳金74元，两项共计897元。2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告于2017年6月30日和某房地产开发有限公司签订某大厦前期物业服务合同，2017年7月1日进驻某小区提供物业管理服务。公司严格按照合同内容、标准，履行了自己的职责。合同第四条约定：业主应于物业公司服务满一个月后开始交纳物业服务费用，公司集中两个月时间收缴，逾期加收违约金。在此期间，用公告形式在小区大门口张贴服务内容、收费标准、入住时间。并在2017年9月份入户进行业主意见调查，10月召开了业主座谈会。广泛地征求了广大业主对服务企业工作的意见和建议。广大业主对物业服务企业提供的服务还是肯定的。合同规定：高层住宅0.7元/月/平方米，自来水二次增压0.2元/月/平方米，电梯运行费0.3元/月/平方米，商业物业1元/月/平方米（和某县发改委下发的文件内容一致）。公司2017年11月30日在小区3个单元的门上张贴收费公告，并于2017年12月1日—3日入户催缴，一部分业主至今没有交纳所欠物业费，给公司的运营带来很大困难，无奈具状诉至法院，望判决被告支付上述欠款。被告辩称：1、原告起诉被告没有主体资格，我与原告没有任何协议。我与某房地产物业公司签订有协议，其中第一条第二款的第五项约定，不得将本物业的整体管理责任转让于第三方。第十四条约定合同的履行时间，即委托管理期限自本合同签署之日起至本小区经业主大会法定程序选聘的新物业管理企业正式进驻本小区及本协议委托期间业主所欠物业费及其他费用全部缴清结束之日止。业主没有通过法定程序选聘新物业公司，某物业管理服务公司在与小区业主物业服务期限未满情况下违背协议约定让原告进驻本小区服务，原告既没有经过广大业主同意，又未让业主选择其余的物业公司服务，侵犯了业主的知情权、选择权、公平交易权，故原告不具备主体资格；2、某房地产服务公司违背了协议约定，按照物业管理条例规定，重新选聘物业公司经半数业主同意，某房地产公司违法转包物业服务；3、某物业承诺未办理房产证，业主可以不缴纳物业费。原告为支持其诉讼主张提供以下证据：1、2017年6月30日原告与某房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，证实：原告与某小区的全体业主存在物业服务合同关系。2、物业服务费的催缴通知单，证实：被告2017年7月1日至2017年12月31日欠原告物业服务费为823元。3、某县发改委文件，证实：我们前期物业执行政府指导价的收费标准。4、公示照片，证实：2017年6月30日张贴公示并进驻小区提供物业管理服务。5、2017年9月份的业主意见调查，证实：有74户业主，约70%的人说我们的物业服务不错。业主除了对房屋质量、房产证办理有意见外，对物业服务都没有意见。但房屋质量和办理房产证不是我们的责任。被告质证如下：对原告提供的公告有异议，我只遵守司法机关及政府机构张贴的公告，公司发布的公告不认可；前期物业合同指开发商售楼不到50%时可以指定，小区售楼完毕业主全部入住，根本不存在前期物业，合同是无效合同；发改委文件是对某公司价格的指导，不是原告收费标准，没有行政机关的批复；业主意见调查表是在某物业工作了多年的门房人员让我签字，我给提过两点意见，对的是开发商，没有对原告提意见，原告与我没有任何关系；物业服务费催交通知单不认可，我不承认欠原告的物业费。结合原、被告陈述及其所提供的证据，本院查明的事实是：原告平定县宏翔物业管理有限公司系从事物业管理服务的企业。被告居住在某小区，于2011年前后建成并有业主入住，至庭审时该小区未成立业主委员会。2017年6月30日，被告所居住某小区的开发商某房地产开发有限公司与原告平定县宏翔物业管理有限公司签订前期物业服务合同，为被告所居住的小区提供物业管理服务，双方就物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、其他事项等均作了约定。在物业管理区域内，原告方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费为包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：0.7元/月/平方米；二次自来水增压费：0.2元/月/平方米；电梯运行费：0.3元/月/平方米；商业物业：1元/月/平方米。原告按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。业主应于物业公司服务满一个月后，开始交纳物业服务费用，公司集中两个月时间收缴，逾期加收违约金。业主或物业使用人违反本合同规定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每月3%的标准向原告支付违约金并向人民法院提起诉讼。本合同期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。某房地产开发有限公司与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容。物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。合同签订后，原告于2017年6月30日进行了公告，随后即对某小区进行物业服务管理。2017年9月20日，原告对被告进行业主意见调查，被告的意见和建议为：尽快办理房产证、处理墙裂缝。2017年11月30日，原告在被告所居住小区进行了公示，公示内容希望各位业主踊跃交纳2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业费，原告并于2017年12月1日对被告进行催缴物业费，但该小区业主以未办理房产证为由不交纳物业费。另查明，被告所居住的房屋，物业服务费依约按每平方米每月1.2元，被告欠物业费期间为：2017年7月1日至2017年12月31日共计6个月。被告应交的物业服务费为823元。本院认为，原告平定县宏翔物业管理有限公司与被告任伟所居住某小区的开发商某房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法、有效，对某小区全体业主均有约束力。原告按照合同约定为该小区业主提供物业管理服务，履行了应尽义务，被告作为该小区的业主，理应按合同约定缴纳物业费。鉴于原告在提供物业服务过程中亦有不周之处，故其请求的要求被告方支付滞纳金一节，本院不予支持。被告所称上述前期物业服务合同无效一节，无法律事实和依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：被告任伟于本判决生效之日起十日内一次性付清所欠原告平定县宏翔物业管理有限公司2017年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费823元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由被告任伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。审判员  贾力二〇一八年三月二十七日书记员  郭风