福建省上杭县人民法院民 事 判 决 书（2015）杭民初字第1971号原告（反诉被告）上杭县粮食储备直属库，住所地上杭县临城镇丁家山。组织机构代码：74638024-9。法定代表人江锦生，主任。委托代理人雷新，男，1966年6月1日出生，住上杭县，系原告副主任。委托代理人廖赞梅，福建政华律师事务所律师。被告（反诉原告）林瑞正，男，1975年8月17日出生，汉族，住上杭县。委托代理人张庆发，福建龙航律师事务所律师。原告上杭县粮食储备直属库（以下简称“粮食储备库”）与被告林瑞正租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日受理后，由赖小华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人廖赞梅、雷新及被告林瑞正及其委托代理人张庆发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）粮食储备库诉称，原、被告于2013年1月5日签订了二份租赁协议书，其中一份约定：被告租用原告坐落在上杭县临城镇丁家山上路粮食储备库内原6号、4号库二廒，年租金20000元（月租金1666.66元），租期一年，2013年1月1日至2013年12月31日。另一份约定：被告租用原告坐落在上杭县临城镇丁家山上路上杭粮食储备库内1号仓外空地约150㎡场所，年租金3600元（月租金300元），租期一年，2013年1月1日至2013年12月31日。由于原告直属库区即丁家山库区被上杭县土地收购储备中心整体收储，上述二份租赁协议书到期后不能再将仓库和空地出租，原告自2013年年底开始多次口头、电话、书面通知被告，告知：“二份租赁协议到期后不再续签，包括出租给被告的仓库和空地在内的整体库区由上杭县土地收购储备中心收储，应于2013年12月31日租赁到期日前将租赁的仓库和空地腾空并移还原告”，可被告至今仍未将租赁的仓库和空地移还原告，已严重违约。被告欠原告租用仓库和空地自2014年1月1日至今的租金，根据原租赁协议书的约定，仓库租金为每月1666.66元【其中2014年1月1至2015年5月31日的租金为28333元（1666.66元／月×17个月）】，空地租金为每月300元【其中2014年1月1日至2015年5月31日的租金为5100元（300元／月×17个月），被告还欠电费12567.37（17713度×0.7095元）。为此，原告请求法院依法判决：1、被告在判决生效之日起三日内将坐落在上杭县临城镇丁家山上路上上杭县粮食储备直属库内原6号、4号二廒及直属库内原1号仓外的空地约150㎡腾空并移还原告；2、被告在判决生效之日起三日内支付自2014年1月1日起至被告将上杭县粮食储备直属库内6号、2号二廒腾空并移还原告之日止按月租金1666.66元计算的租金［其中2014年1月1日至2015年5月31日的租金为28333元（1666.66元／月×17个月）］；3、被告在判决生效之日起三日内支付自2014年1月1日起至被告将上杭县粮食储备直属库内原1号仓外的空地约150㎡腾空并移还原告之日止按月租金300元计算的租金［其中2014年1月1日至2015年5月31日的租金为5100元（300元／月×17个月）］；4、被告在判决生效之日起三日内支付所欠电费12563.37元（17713度×0.7095元／度）；5、诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）林瑞正反诉及答辩称，一、签订的协议是事实，对结欠的电费没有争议，租金交了一年，签订协议时交的，到期以后要求续订合同并交租金给原告，原告拒绝接受；二、原告明知要对涉案土地实施收储，却于2009年3月开始与其签订《租赁协议》，增加政府对涉案土地实施收储的障碍和难度，存在主观故意，属于以欺诈手段，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，为可撤销合同；三、被告在获悉合同无法继续履行后，于2013年11月17日分别向各租户送达了《关于粮食储备库收回涉案土地通知》，此后各租户即开始着手筹划异地选址和搬迁事宜，拒绝向被告交纳租金，被告也未再收取过任何租户的租金。2014年2月25日原告应收储方要求给被告断水断电，至被告无法正常经营，从公平角度讲，原告理应为被告提供必要的搬迁腾退时间，故原告主张自2014年1月1日起至本案判决生效之日止的土地使用费，显失公平，不应支持；四、原告多次在被告经营饭店（风标饭店）用餐并未结清费用，原告应以多还少补原则抵被告所欠费用；五、被告自2013年5月下旬开始即关停了当时尚在经营的“斗牛小酒吧”、“悦丰美食”和“新风标广告”（即上杭县粮食储备直属库内原1号仓外的部分空地和原4号、6号二廒），并对物品进行迁移，不再使用这几处场所，给被告造成了较大损失，因此，不存在要求被告支付租金的问题，原告反而应当返还被告已经支付的2013年6月1日至2013年12月31日期间的租金12716.69元（其中原4号、6号二廒租金11666.69元，原1号仓外的部分空地约75㎡租金1050元）；六、原告出租的相关土地是通过划拨取得，原告未经批准即将该前述土地出租给被告，违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，属于违反法律、行政法规强制性规定，应属无效民事行为，原告与被告自2009年起签订的《租赁协议书》应属无效合同；七、在租赁期间，被告在租用的150㎡空地上砌起台阶并搭建了铁皮房等建筑物并进行了相应的装饰装修，用于经营“风标美食”和“斗牛小酒吧”，在租用的原6号、4号二廒库房内部进行装饰装修，同时在外部搭建了铁皮房等建筑物，用于经营“悦丰美食”和“新风标广告”。之后，又进行了二次装修，因合同无效系原告的过错，导致被告造成巨大损失，现地面附着物（铁皮房等）和内部装修附合物折合为419142.82元。据此，被告（反诉原告）林瑞正请求法院依法判决：1、确认被告与原告之间的《租赁协议书》无效；2、原告返还被告已支付的2013年6月1日至2013年12月31日期间的租金12716.69元；3、原告赔偿被告经济损失419142.82元。原告（反诉被告）粮食储备库答辩称，一、被告改变租用场地用途，违反租赁协议书的规定，是违约行为；二、被告在租赁场所未经有关部门审批进行临时搭建，本身就是违章建筑，是应强制拆除，完全谈不上补偿事宜；三、被告早知该地县府要征用，其搭盖非常简易，并非花巨资；四、双方租赁合同于2013年12月31日到期，原告从2013年下半年开始通知被告合同到期后不再续租，到期后应及时将租用的空地及仓库腾空并移还原告，可被告至2014年下半年仍在经营；五、原告是国有储备粮企业，用地为划拨，没有规定划拨用地不能出租，即使不能出租，被告也实际使用了租赁物，也应支付租金；六、被告提供的附表1和附表2评估明细表，均是不实在的，原告不予认同。原告（反诉被告）粮食储备库为证明其主张提供如下证据：1、2013年1月5日签订的租赁协议书二份，证明被告租赁原告厂房及空地的时间、地点、租金、租期。即合同的第三条第二项内容，原告如因政策或重要情况变化需提前解除合同，原告应提前一个月通知被告，原告无需对被告作任何补偿；2、关于期限搬迁的函三份、通知三份、送达回执二份，证明原告向被告送达搬迁函；3、欠电费的度数金额表一份，证明被告欠原告的电费；4、房屋所有权证一份、国有土地使用登记卡及附图复印件一份，证明原告租给被告的场地房屋及空坪土地使用权属于原告，因土地使用权证丢失所以提供土管局的证明；5、上杭县人民政府关于调整上杭县土地收储补偿价格的通知一份，证明国有的土地补偿标准是按不同结构的重置价格确定，对于搭建的构筑物及二次装修不予补偿；6、土地收储协议一份，证明收储协议根据杭政综（2008）294号、杭政综（2010）339号规定，收储协议没有补偿被告搭盖的构筑物及内部装修，本案诉争租赁物包括在收储范围内。被告（反诉原告）林瑞正质证认为，对证据1的真实性无异议，但原告已经知道租赁地需要被收储还与被告签订协议，是不合法的；对证据2的真实性无异议，其都有收到这些函及通知，但2013年5月即书面通知被告，说明原告之前就已知收储情况，存在欺骗，也可证实原告给被告断水断电，造成被告无法经营，产生经济损失；对证据3的电费的金额没有异议；对证据4的真实性无异议；对证据5的真实性无异议，但不清楚此次收储中心的补偿是否按照这个文件，对证据6的真实性不清楚，协议最后一页的日期仅有2013年没有清楚的日期，协议补偿应该包括了被告在租赁空地上搭建的构筑物及内部装修。被告（反诉原告）林瑞正为证明其主张提供如下证据：1、上杭县土地收购储备中心关于要求移交部分已收储房地产函一份，证明被告的附着物补偿款被原告侵占，2013年原告明知租赁物需要收储还与被告签订合同，该合同是不合法的，原告应给被告有关补偿；2、长期租用合同书一份，证明被告权属问题不清楚，增加被告的投入成本；3、《关于上杭县粮食储备直属库外租场所情况说明一份》、确认书一份、《租赁协议》二份，证明：（1）原告与被告自2009年开始签订租赁合同，由被告租赁原告原1号库外150平米空地和原4、6号二廒，用于广告、饭店经营；（2）被告出资进行地面上建筑搭盖和内部装修的事实；（3）租金为每年20000元和3600元；4、国有土地使用权证一份，证明原告的用地来源属于征用，按照当时的法律规定其土地使用权是划拨取得；5、《通知》、《关于要求移交部分已收储房地产的函》、《上杭县监督与效率工作委员会重点项目监督专报》各一份，证明：（1）原告在2008年即已经知晓出租场所即将被征收却仍将该场所租赁给被告；（2）原告租赁给被告的土地在2013年10月被收储，原告于2013年5月份要求被告腾迁的事实；6、现场照片四组，证明：（1）被告出资对租用土地搭盖和装修的事实；（2）被告在2013年5月收到通知后，即对“斗牛小酒吧”和“悦丰美食”、“新风标广告”停止营业，对大部分物品腾空处理，现仅有风标美食仍在营业；7、上杭县“动迁房屋二次装修补偿单价评估明细表”和“动迁房屋附属设施、构筑物补偿单价明细表”一份，证明原告提出的赔偿请求的计算参照依据。原告（反诉被告）粮食储备库质证认为，对证据1的真实性无异议，但不能证实被告的主张，被告实际经营时间超过了合同期；对证据2的真实性无法确定，即使真实的，因租给被告的房屋和土地归原告所有和使用，该证据与原告及本案没有关联性；对证据3的真实性无异议，但说明和确认书是原告出具给被告争取补偿用的；对证据4的真实性无异议；对证据5的真实性无异议，但不能证实被告的主张；对证据6的照相时间不清楚，由法院审查；对证据7的事实不清楚。本院经审查认为，原告粮食储备库提供的证据1-5，经被告林瑞正质证真实性无异议，本院对该证据予以认定；证据6真实合法，但证明内容应结合本案的其他案件事实综合认定；被告林瑞正提供的证据1、3、4、5，经原告质证真实性无异议，本院予以认定，但证明内容应结合本案的其他案件事实综合认定；对被告提供的证据2的真实性无法确定，本院不予认定；被告提供的证据6真实合法，与本案具有关联性，但证明内容应结合本案的事实综合认定；被告提供的证据7无原件，无法确认其真实性，本院不予认定。根据上述有效证据，结合双方当事人的陈述，本院对本案的主要事实认定如下：原告粮食储备库与被告林瑞正自2009年开始签订租赁协议，2013年1月5日签订的两份《租赁协议书》，约定被告分别租用原告直属库内1号仓外空地约150㎡场所用于场地制作经营和原告直属库内原6号、4号库二廒场所用于工房经营，年租金分别为3600元和20000元。两份协议均约定，租期一年一订，从2013年1月1日至2013年12月31日止；租赁期间，如需改变用途或经营必须征得原告同意，否则视为被告违约；未经原告同意，被告不得转租；协议第三条第2款约定，原告如因政策或重要情况变化需提前解除合同，原告应提前一个月通知被告。被告承诺保证予以全力支持，原告无需对被告作任何补偿；被告所需用的水、电费用以及工商税费一概由被告自理。水电费用应在原告通知时间内缴交，逾期未交，原告有权停供水电、中止合同并追缴费用。合同签订后，原告将承租场地移交被告林瑞正使用，被告林瑞正按约交缴租金至2013年12月。租赁期间，被告未经相关部门审批，在租用的150㎡空地上砌起台阶并搭建了铁皮房等建筑物并进行了相应的装饰装修，用于经营“风标美食”和“斗牛小酒吧”，在租用的原6号、4号二廒库房内部进行装饰装修，在外部搭建了铁皮房等建筑物，用于经营“悦丰美食”和“新风标广告”。其中“悦丰美食”转租给他人，“风标美食”和“悦丰美食”由他人经营，“斗牛小酒吧”和“新风标广告”由被告经营。原告于2013年5月开始多次告知被告合同到期后不再续租，并于到期日前腾空租赁场所，将租赁的房屋、场地移交原告。现租赁物被告尚未移交给原告，其中“风标美食”尚在经营。截止2014年8月，被告欠原告电费12567.37元。另查明，租赁物的用地属划拨用地。2013年上杭县土地收购储备中心与原告粮食储备库签订《土地收储协议书》，对原告位于城区东门丁家山库区房地产进行收储，包括本案诉争租赁物。本院认为，原告粮食储备库与被告林瑞正签订的两份《租赁协议书》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方由此成立了租赁合同关系，均应依约全面履行合同义务。现合同约定的租期已届满，双方未再续约，被告应返还租赁物，但被告仍继续占用租赁物，因此应支付房屋占有使用费（房屋占用使用费应按合同约定予以计算）。合同约定被告所需电费由其自理，现原告予以垫付电费12567.37元，该电费应由被告承担。故原告的诉请，于法有据，本院予以支持。被告林瑞正认为租赁物为划拨用地，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，未经相关部门审批不得出租，据此反诉主张合同无效，因条例规定划拨用地未经审批不得出租在性质上属管理性禁止性规范，根据》第“第第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”的规定，原、被告之间的租赁合同并无《》第规定的合同无效情形。租赁合同签订后，原告按约将租赁物交付被告，被告已实际使用该租赁物，被告应按合同约定支付租金，故被告林瑞正反诉请求原告返还被告已经支付的2013年6月1日至2013年12月31日期间的租金12716.69元，依据不足。根据协议第三条第2款的约定，提前解除合同，原告无需对被告作任何补偿，现合同已到期且合同依法有效，被告以合同无效、原告存在过错为由要求原告赔偿经济损失419142.82元（地面附着物及内部装修折合人民币419142.82元）的依据不足。故被告的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称原告在被告经营的饭店用餐未结清费用，要求多退少补，但被告未提供证据且与本案系另一种法律关系，故被告的辩解不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，》第及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）林瑞正于本判决生效之日起十日内腾空坐落于上杭县临城镇丁家山上路上杭县粮食储备直属库内原6号、4号二廒及直属库内原1号仓外的约150平方米的空地并将该租赁物返还原告上杭县粮食储备直属库；二、被告（反诉原告）林瑞正于本判决生效之日起十日内支付原告上杭县粮食储备直属库自2014年1月1日起至上杭县粮食储备直属库内原6号、4号二廒腾空并返还原告之日止按每月1666.66元的标准计算的房屋占用使用费；三、被告（反诉原告）林瑞正于本判决生效之日起十日内支付原告上杭县粮食储备直属库自2014年1月1日起至上杭县粮食储备直属库内原1号仓外的空地腾空并返还原告之日止按每月300元的标准计算的房屋占用使用费；四、被告（反诉原告）林瑞正于本判决生效之日起十日内支付原告上杭县粮食储备直属库电费12567.37元；五、驳回被告（反诉原告）林瑞正的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费适用简易程序减半收取475元由被告（反诉原告）林瑞正负担；反诉案件受理费3888元由被告（反诉原告）林瑞正负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审 判 员  赖小华二〇一五年十一月二十四日代理书记员  傅晓平附：本案的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。》第合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。执行提示根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。