广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民一初字第1594号
原告（反诉被告，以下统称原告）东莞市菱戈兰电子科技有限公司，住所地：东莞某，企业营业执照号：XXX。
法定代表人：马玉某，总经理。
委托代理人盛宗灿，系广东科德（东莞）律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下统称被告）东莞市根本实业有限公司，住所地：东莞某，企业营业执照号：XXX。
法定代表人：吴军某，总经理。
委托代理人吴剑，系广东君华律师事务所律师。
原告东莞市菱戈兰电子科技有限公司诉被告东莞市根本实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员肖桦适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人盛宗灿，被告委托代理人吴剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月，原被告签订《租赁合同》及附件，约定被告将位于东莞某的厂房、宿舍、办公室共计2200㎡出租给原告，每月租金合计17000元，合同约定原告应当在签订合同后支付租房押金34000元，同时约定原告违约则无权要求退还押金，被告违约则需赔偿原告两倍押金。合同签订后，原告在实际查看涉案租赁房屋时发现涉案租赁房屋的实际面积少于合同约定面积400㎡左右，这将会导致原告每月实际多支付房租3500元左右。原告就前述事实向被告提出异议后，被告拒绝交付涉案租赁房屋且拒绝退还租房押金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告返还原告租房押金34000元并支付违约金68000元，共计102000元；二、被告承担本案诉讼费。
被告答辩及反诉称，2014年1月6日，被告与原告签订《租赁合同》，约定被告将位于东莞市东城区余屋社区二街93号的部分厂房、宿舍、办公室出租给原告使用。2014年1月22日，双方又补充签订了《租赁合同附件》，约定了租赁房屋的水电使用细则及房屋装修事项等内容。2014年2月中旬，原告告知被告，因其公司内部股东之间出现意见分歧，公司是否搬迁至东城需要等到4月份才能最后确定。2014年4月，原告以当初双方签订的合同中房屋租金过高为由，要求被告将租金从17000元／月降至11500元／月，否则应退还其押金34000元，双方对此问题多次协商未果。2014年5月，原告带领一些社会闲杂人员来到被告处威胁和闹事，要求被告退还其租房押金34000元，后被治安人员劝阻。2014年6月，原告以双方约定的房屋面积存在误差为由向法院提起诉讼，要求被告退还押金和支付违约金。被告认为：其一，被告出租的房屋是依照房屋租赁市场的惯例，按照房屋的建筑面积和公摊面积来计算出租面积的，而不是按其实际使用面积来计算出租面积的。对此，原告是明知的，且在签订合同之前原告就已大致测量过房屋面积。故被告并没有欺骗原告。而且，即便存在面积方面的误差，双方也可以通过再次测量或重新计算租金来继续履行合同的，但原告从未对此提出任何要求。所以原告以房屋面积误差约400㎡为由要求解除合同并支付违约金是没有事实依据和法律依据的；其二，原告在其起诉状中陈述“原告就前述事实向被告提出异议后，被告拒绝交付涉案租赁房屋且拒绝退还租房押金”的内容，不符合实际情况。事实上，自双方签订《租赁合同》后，被告就已将房屋交付给原告支配或使用了，根本不存在拒不交付房屋之说；其三，原告在无任何事实依据和法律依据的情况下，因自身原因而单方面解除《租赁合同》，其行为已经构成违约，且其违约行为已给被告造成了相应的经济损失，依法应当承担违约责任。为了维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、原告支付被告房屋租金共59500元（即2014年2月1日至5月15日，共17000元／月×3.5个月）；二、原告支付被告房屋租金的滞纳金共20400元（即：17000元×5‰×240天，其中天数240天=2月份104天＋3月份76天＋4月份45天＋5月份15天）；三、原告支付被告违约金（即押金）34000元；四、本案诉讼费用由原告承担。
原告辩称，被告反诉没有事实与法律依据，原告没有违约行为，不应当承担法律责任。
经审理查明，2014年1月6日，原被告签订一份租赁合同，约定被告将位于东莞市东城区余屋商业二街93号房屋出租给原告，厂房二楼占地1300平方米，每平方米7元，共9100元，宿舍三楼6间房，每平方米7元，400平方米，共2800元，办公室二层500平方米，每平方米11元，共5500元，总租金合计17000元，租期内租金不变。租期自2014年2月1日起至2017年12月31日止，租期为4年，合同还约定每月租金当月10号前支付，原告并已向被告缴纳租房押金34000元。2014年1月22日，双方又签订一份租赁合同附件，约定装修期为2014年2月7日至2014年2月22日，装修期内不计租金。
原告称合同签订后查勘房屋时，发现房屋面积有缩水，遂向被告提出异议，但被告认为不存在面积误差的问题，也没有收到原告关于面积问题提出的异议。双方均确认原告并没有对案涉房屋进行装修并实际经营使用，双方也没有办理任何的房屋交接手续，且被告也于2014年5月1日开始将房屋租给案外第三人。
另查，被告提供一份厂房租赁合同，拟证明案涉房屋乃被告从案外人余善侪处租赁而来，但不能提供案涉房屋的产权证或建设工程规划许可证。
以上事实，有原告提供的租赁合同及附件、财务收据，被告提供的租赁合同及附件、民事起诉状、厂房租赁合同以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，由于被告无法提供案涉房屋的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原被告之间所签订的租赁合同及租赁合同附件均属无效。由于合同无效，被告收取原告押金应予以退还，故对原告要求被告退还押金34000元的请求，本院予以支持。原告要求被告支付违约金68000元于法无据，本院对此不予支持。原告缴纳押金后被告负有交房的义务，但被告未能举证证明其已经将房屋交付给原告，理应承担举证不能的不利后果，且被告能随时将案涉房屋再次出租给案外人使用，由此可知该房屋并不是由原告占有，双方亦确认原告并没有对案涉房屋进行装修并实际使用，故被告要求原告支付房屋租金、租金的滞纳金及违约金均于法无据，本院对此均不予以支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、限被告东莞市根本实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市菱戈兰电子科技有限公司返还押金34000元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
三、驳回被告的全部反诉请求。
本案本诉诉讼费1170元，由原告承担845元，被告承担325元；本案反诉诉讼费1189元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
代理审判员 肖 桦
二〇一四年八月十八日
书 记 员 黄健敏
附相关法律条文：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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