广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂02民终2427号上诉人(原审被告)：柳州市柳南区南环办事处帽合村委—组，住所地广西壮族自治区柳州市柳南区帽合村上木照屯。负责人：覃祖良，该组组长。委托诉讼代理人：江波，广西通华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：柳州市柳江县力航商贸服务部，住所地广西壮族自治区柳州市柳江区基隆开发区广西矿建公司四处南面(无门牌号)，工商注册号：450221600074191。经营者：覃占冒，男，1974年10月5日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。委托诉讼代理人：覃保文，广西华震律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃占代，男，1964年11月18日出生，壮族，柳州市柳江县力航商贸服务部职工，住广西壮族自治区柳江县，现住广西壮族自治区柳州市柳南区。上诉人柳州市柳南区南环办事处帽合村委—组（以下简称帽合一组）因与被上诉人柳州市柳江县力航商贸服务部（以下简称力航商贸）房屋租赁合同纠纷一案，不服柳州铁路运输法院（2018）桂7101民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。帽合一组上诉请求：1．撤销一审判决；2．驳回被上诉人一审的诉讼请求；3．本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案中上诉人与被上诉人签订的租赁合同未依法成立，也没有实际履行，变更承租人，也没有得到力航贸易业主覃占冒的通知，因此该合同无效且未实际履行。2、如果合同有效，被上诉人的损失赔偿没有依据。该地真实名称为旱塘，是民国时期帽合村与基隆村挖出，作为双方地界的地标，该塘下方是空洞的，所以该地下方不能积水或者养鱼，建国后，上诉人搭的棚子，后多次重建建成租赁时的规模，与被上诉人无关，签订合同时，力航贸易称可帮办理房屋的合法手续，所以双方直接适用了村委提供的租赁合同模板，且被上诉人从没有报建新增构筑物。因此，上诉人不承担赔偿义务。3、如果力航商贸的合同有效，力航商贸也不是本案一审中适格的原告，因为力航贸易是一个公司法人，依据公司法，公司法人解散的，其权力义务由股东承担，而力航商贸是在力航贸易解散之后成立的，并无继受权利义务的资格，如果该地表构筑物有证据能证明是力航贸易建设，其权利义务也应当是覃占冒作为原告主体进行诉讼。4、一审以评估作为参考，认定赔偿损失26万元是错误的，首先，被上诉人在诉讼过程中对涉案标的进行评估，应当申请司法鉴定而不是自行评估；其次，该构筑物不是被上诉人所建，该构筑物主要是案外人周清所建，被上诉人评估他人的构筑物，要求上诉人赔偿没有法律依据；最后，由于该构筑物没有合法手续，该评估报告违反了违法物没有合法价值的基本原则。力航商贸辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。力航商贸向一审法院起诉请求：1.确认力航商贸、帽合一组签订的《土地租赁合同》于2016年1月1日解除；2.请求判令帽合一组赔偿违约造成我方的经济损失825750元（分别为地面建筑损失345750元，可租得利益损失480000元××。一审法院认定事实：2008年12月2日，力航商贸的前身柳州市力航贸易有限责任公司（以下简称力航贸易××与帽合一组签订《土地租赁合同》一份，约定：帽合一组将填好的面积约4亩的旱鱼塘出租给力航贸易，作为经营工、商、贸仓储物流等场地之用，租期自2009年1月1日起至2023年12月31日止，合同还就双方的权利义务进行了约定。合同签订后，力航贸易如约向帽合一组支付了租金并将租赁场地用围墙围起，在围墙内建立厂房及仓库，计划用于出租。2009年9月11日，力航贸易注销。于2009年11月13日成立的力航商贸与帽合一组签订了内容及落款日期与上述《土地租赁合同》相同的合同。合同签订后，上述二份合同的承租方经办人覃占代先后向帽合一组交纳了2009年至2012年期间的租金。涉案土地上的厂房及仓库建好后，力航商贸将其租给他人使用，收取租金。2012年5月，涉案土地区域发生地面塌陷事件，造成涉案土地上构筑物少量墙体倒塌，但整体基本完好。柳南区人民政府于2013年8月13日发出公告：将塌陷区定为危险区，并禁止一切人员在危险区内进行工程建设、居住以及从事其他可能引发地质灾害的活动。力航商贸自地面塌陷事故发生后，不再使用涉案土地，自2013年起亦未向帽合一组缴纳租金。帽合一组分别于2015年4月1日、2016年7月22日在《南国今报》上刊登《通知》，解除与力航商贸签订的土地租赁合同。2016年1月1日，帽合一组将涉案土地地上构筑物租给他人修复后使用，收取租金。本案审理期间，就涉案土地地上构筑物的价值，力航商贸单方委托评估机构进行了估价，评估单价为345750元，价值时点为2018年3月20日。一审法院认为，覃占代先后分别代表力航贸易、力航商贸与帽合一组签订内容及落款日期相同的土地租赁合同并在合同履行中向帽合一组交纳租金，力航商贸与帽合一组所签合同虽存在日期倒签情形，但不影响力航商贸作为承租方的法律地位，且帽合一组并未举证证实该份合同系力航商贸采取不正当手段非法取得，帽合一组在长达数年的时间内，亦未对力航商贸作为承租方的法律地位提出异议，况还分别于2015年4月1日、2016年7月22日在《南国今报》上刊登《通知》，解除与力航商贸签订的土地租赁合同，故而力航商贸作为力航贸易的权利义务继受人，享有本案土地租赁合同承租方的法律地位，其具有本案诉讼主体资格。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”的规定，本案中，帽合一组出租的涉案土地为帽合一组所有的旱鱼塘，显属农民集体所有的土地。帽合一组将农民集体所有的土地的使用权出租用于非农建设，与《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的规定相悖，违反了国家法律效力性的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五××违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，帽合一组与力航贸易、力航商贸所签订的《土地租赁合同》无效。合同无效的，自始无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案《土地租赁合同》应即行终止履行，合同双方应相互返还各自因该合同取得的财产。力航商贸应将涉案土地即行归还帽合一组，并承担占用土地期间的占有使用费。故力航商贸要求确认解除合同以及要求帽合一组支付可租得利益损失480000元的诉请，没有事实和法律依据，该院不予支持。力航商贸作为涉案土地的承租方，怠于审查和了解涉案土地的性质和相关法律、法规，即投资用于非农建设，对于合同无效及造成的损失，自身具有一定的过错，应承担次要责任。帽合一组作为涉案土地的所有者，明知农民集体所有的土地不得出租用于非农建设而出租并同意力航商贸在涉案土地上投资建设厂房、仓库等非农设施，造成力航商贸较大的经济损失，且在力航商贸退出涉案土地后，帽合一组利用力航商贸所建基本完好的厂房、仓库等设施出租谋利，帽合一组应对合同无效以及力航商贸的经济损失承担主要责任。综合考量双方当事人的行为过错程度以及涉案土地地上构筑物的可利用价值及评估现值，该院酌定帽合一组应向力航商贸赔偿经济损失260000元。一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、确认本案2008年12月2日签订的《土地租赁合同》无效；二、帽合一组向力航商贸赔偿经济损失人民币260000元；三、驳回力航商贸的其他诉讼请求。案件受理费12108元，减半收取6054元(力航商贸已预交2150元××，由帽合一组负担1915元，由力航商贸负担4139元。本院二审期间当事人没有提交新的证据。帽合一组对一审查明的事实提出如下异议：1、围墙、厂房和仓库全部都是本案租赁之前已经存在的建筑。2、与我方签订租赁合同的对象是力航贸易，并不是力航商贸，且覃占代以力航贸易的名义缴纳租金。3、地陷发生后案涉建筑物只有少量完好。4、地陷后被上诉人一直占用土地，但以没有钱为由不缴纳租金。5、帽合一组后将涉案土地租给案外人周清，而不是将地上构筑物租给他人修复后使用。并补充认为：2015年4月1日我方刊登的通知是针对解除与力航贸易签订的合同，2016年7月22日，我方发现合同相对方是力航商贸，又补了一份通知。本院认为，一审查明之事实有帽合一组与力航商贸订立《土地租赁合同》、帽合一组与周清订立《租赁合同》、力航商贸与柳州宏和机械制造有限公司订立《厂房租赁合同》、柳南区人民政府《公告》等证据予以证实，上诉人提出的异议与上述证据载明内容不符，且无充分反驳证据证实其异议，故本院不予采纳。综上本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：1、力航贸易与帽合一组是否成立租赁合同关系？2、该租赁合同是否有效？3、力航商贸诉请的赔偿是否有事实和法律依据？关于焦点一，首先，力航贸易与帽合一组已经签订了书面《土地租赁合同》，并在合同履行中持续向帽合一组交纳租金。其次，帽合一组并无证据证实该份合同系力航商贸采取不正当手段非法取得，并非其真实意思表示。再次，帽合一组在长达数年的时间内，亦未对力航商贸作为承租方的法律地位提出异议。故力航商贸与帽合一组所签合同虽存在日期倒签情形，但并不影响双方合同的成立。且力航贸易依据双方间合同关系对本案纠纷提出诉讼，亦无不当。关于焦点二，《中华人民共和国物权法》第一百五十一条对农村集体土地建设用地使用权的取得作出了原则性规定，该条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。同时根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款还规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇××村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。就本案而言，力航商贸向帽合一组租用集体土地，系用于其建筑生产经营用途的厂房和办公用房，明显属用于非农业建设，但本案租赁双方均未能提供证据证明该用地具有集体土地建设用地的相关申请手续及合法审批手续。故本案土地租赁合同违反前述规定，因而合同应归于无效。关于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，帽合一组作为涉案集体土地的出租方，明知农民集体所有的土地不得出租用于非农建设而出租并同意力航商贸在涉案土地上投资建设厂房、仓库等非农设施；且在力航商贸退出案涉土地后，帽合一组以力航商贸所建厂房、仓库为基础，利用该设施进行谋利，故帽合一组应对合同无效承担主要责任。力航商贸作为涉案土地的承租方，怠于审查和了解涉案土地的性质和相关法律、法规，即投资用于非农建设，对于合同无效及造成的损失，自身具有一定的过错，应承担次要责任。一审法院综合考量双方当事人的行为过错程度，且考虑到在力航商贸退出涉案土地后，帽合一组存在以力航商贸所建成厂房、仓库等设施为基础，利用其进行谋利的情况，故一审法院在案涉建筑物无法委托司法鉴定的情况下，参考了力航公司提供的涉案土地上构筑物的评估现值，由此酌定帽合一组应向力航商贸赔偿经济损失260000元并无不妥。帽合村委对及评估价值虽有异议以及主张被评估构筑是案外人周清所建，但均未能提供相应的证据证明，故本院对一审裁判结果予以维持。综上所述，帽合一组的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5200元（帽合一组预交），由上诉人柳州市柳南区南环办事处帽合村委—组负担。本判决为终审判决。审判长 江 侦审判员 黄继湘审判员 杨显强二〇一八年八月十五日书记员 祝庾龙