上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终4391号
上诉人(原审被告)：龚毛郎，男，1946年7月30日出生，汉族，住上海市崇明区。
委托诉讼代理人：龚美娟(系龚毛郎之女)，住上海市崇明区。
委托诉讼代理人：汪艳霞，上海申云律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：龚振元，男，1932年1月6日出生，汉族，住上海市崇明区。
委托诉讼代理人：龚为泉(系龚振元之子)，住上海市杨浦区。
原审第三人：上海陈家镇建设发展有限公司，住所地上海市崇明区。
法定代表人：梁峻，董事长。
委托诉讼代理人：文林，上海市申江律师事务所律师。
原审第三人：上海博建房屋拆迁有限公司，住所地上海市崇明区。
法定代表人：陈向东，总经理。
委托诉讼代理人：沈红霞。
上诉人龚毛郎因与被上诉人龚振元、原审第三人上海陈家镇建设发展有限公司(以下简称“陈家镇建设公司”)、上海博建房屋拆迁有限公司(以下简称“博建公司”)农村房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2017)沪0151民初8230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
龚毛郎上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、本次房屋动拆迁，仅对宅基地使用权作出了补偿，并未对宅基地上房屋及附属物等作出评估与补偿。龚毛郎与龚振元并非同一乡镇人员，并非房屋所在地的集体成员，房屋相对应的宅基地使用权转让未经县级以上政府部门批准同意，也未办理更名手续，故双方签订的房屋买卖合同应为无效。一审法院未对合同效力作出认定，即判决龚毛郎支付安置补偿款不当。二、龚毛郎与博建公司、陈家镇建设公司签订的拆迁安置补偿协议约定的宅基地使用权货币补偿为66,150元，按此基数计算，龚振元仅能获得47,205元的补偿。一审法院判决龚毛郎支付龚振元补偿款100万元，没有依据。
龚振元辩称，不同意龚毛郎的上诉请求，认可一审法院的判决。根据政策，房地是一体的，龚毛郎在1996年即将房屋出卖给龚振元，并将宅基地使用证等材料一并移交龚振元，之后龚振元对房屋进行了修缮、重建，并居住至今。现房屋被拆迁，相应的拆迁利益应归龚振元所有。
陈家镇建设公司、博建公司述称，服从法院的判决。
龚振元向一审法院起诉，请求判令：龚毛郎按照拆迁安置房屋市场价值的70%对龚振元进行补偿，计110万元。
一审法院认定事实：1983年，龚毛郎经社员大会一致通过，出资750元购得毛家桥12队的原两间拖拉机房(以下简称系争农村房屋)，购买该房后由龚毛郎父母居住，1992年上海市农村宅基地使用证登记的土地使用者为龚毛郎父亲龚片林。1996年8月5日，龚毛郎将系争农村房屋以3,000元的价格卖给龚振元，龚振元出资对该房进行了修缮、翻建，龚振元夫妻一直在该房内居住至今。2007年，龚毛郎父亲死亡。2010年12月2日，龚毛郎家庭内部经陈家镇新桥村调解委员会调解，达成了龚片林名下产权面积49平方米由龚毛郎继承的人民调解协议书，同日，龚毛郎与陈家镇建设公司就上述宅基地签订了拆迁补偿安置协议一份。协议确定该宅基地房屋有证面积为49平方米，以该被拆除房屋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价900元/平方米、价格补贴400元/平方米进行补偿计63,700元、奖励费2,450元，共计66,150元。2016年12月龚毛郎获配了拆迁安置房，面积为100.96平方米，房款261,513.2元，扣除补偿款及奖励费66,150元，龚毛郎支付了195,363.2元。一审庭审中，龚毛郎表示系争农村房屋的继承权由其享受，相关的义务由其承担，与他人无涉，龚振元对此无异议。
一审法院另查明，龚振元系城镇居民，其购买了系争农村房屋后在原址上进行了翻建、扩建，拆迁时房屋等地上物未做评估、拆除，目前仍在居住、使用。龚振元表示地上物的权益待地上物评估、拆除时，另行处理。
一审法院又查明，系争拆迁安置房目前单价在17,000元-19,000元/平方米之间。
一审法院认为：龚振元购买系争农村房屋后实际居住、使用多年，应视为龚毛郎对买卖系争农村房屋的行为无异议，且龚毛郎自认系争农村房屋的继承权由其享受，相关的义务由其承担，与他人无涉，对此龚振元表示认可，法院予以确认。龚毛郎提出当年出售系争农村房屋时只针对宅基地上的房屋而不包括宅基地的辩解，依据不足，不予采信。现系争农村房屋涉动迁，宅基地和地上物的权利均转化为货币补偿和安置房购房指标，依据诚实信用、维护交易安全的原则，应认定龚振元享有系争宅基地上房屋、建筑物等地上物的所有权，遇动迁时享有拆迁利益。尽管依照“地随房走”的原则，房屋等地上物转让直接导致系争宅基地实际使用人的变更，但宅基地使用权具有特定的人身属性，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有，其取得和转让应当符合相关法律规定。龚振元属城镇居民，并非系争农村房屋所在地的集体成员，系争农村房屋相对应的宅基地使用权转让未经有关部门批准同意，事后也未能办理相关更名手续，故龚振元并非实际成为系争宅基地的合法使用人，遇拆迁时不能完全享有宅基地的使用权补偿。现系争农村房屋遇拆迁，宅基地使用权已物化为系争拆迁安置房，龚振元提出的按系争拆迁安置房的市场价值按比例现金受偿的请求，予以支持。根据本案的实际情况，另参考系争拆迁安置房的市场价值，扣除龚毛郎支付的款项，补偿金额法院予以酌定。因系争农村房屋尚未评估、拆除，地上物的权益本案不作处理。
一审法院据此作出判决：龚毛郎于判决生效之日起十日内支付龚振元1,000,000元。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院审理中，龚毛郎称，宅基地使用证登记的房屋占地为49平方米，龚振元购买系争农村房屋，将原房屋拆除后，并未在原址重建、修缮，而是移址建房。龚振元称，将原房屋拆除后，仍在原宅基地上建了现房，并居住至今。宅基地的使用面积、四至范围并没有发生过变化。陈家镇建设公司、博建公司表示，其在对农村集体土地进行征收时，依据的是宅基地使用证，宅基地使用证上有房屋建筑面积的，就要安置房屋。据当地集体经济组织反映，宅基地使用证上登记的原房屋早已拆除，目前存在的是翻建的房屋，尚未拆除。如今后拆除，因已对宅基地进行了安置，故仅会对翻建房屋按无证房屋进行评估补偿，不会再以房屋的形式进行安置。
本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。龚毛郎将系争农村房屋出售给并非涉案农村宅基地所在集体经济组织的成员的龚振元，双方之间的房屋买卖关系，虽违反了法律、法规的相关规定，但龚毛郎于1996年时即出售房屋给龚振元后，龚振元出资进行了翻建，并自住至今。现该房屋遇集体土地征收，征收时，陈家镇建设公司等基于宅基地使用证上登记有房屋的事实，给予龚毛郎安置房源进行补偿。龚毛郎称征收补偿仅仅针对宅基地使用权而不包括任何房屋，与事实相悖。目前宅基地的使用权确实已物化为安置房屋，故一审法院基于查明的事实，酌情判决龚毛郎支付龚振元100万元，合法合理，对一审法院的判决，本院予以维持。对龚毛郎的上诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13,800元，由上诉人龚毛郎负担。
本判决为终审判决。
法官助理仇祉杰
审判长 卢薇薇
审判员 邬海蓉
审判员 王晓梅
二〇一八年六月十三日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……