重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）渝05执异1411号
案外人：马玉玲，女，1977年4月1日出生，汉族。
案外人暨马玉玲的委托诉讼代理人：赵传贞，男，1979年8月13日出生，汉族。
申请执行人：中信银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市江北区江北城西大街5号。
负责人：史原，行长。
委托诉讼代理人：代彬，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡仁兵，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。
被执行人：重庆典雅集团家俱制造有限公司，住所地重庆市巴南区花溪镇花溪村。
法定代表人：张谊生，董事长。
被执行人：重庆典雅房地产开发集团有限公司，住所地重庆市巴南区花溪镇花溪村。
法定代表人：张谊生，董事长。
被执行人：张谊生，男，1953年6月24日出生，汉族。
被执行人：张鑫，男，1975年2月22日出生，汉族。
本院在执行中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）申请执行重庆典雅集团家俱制造有限公司（以下简称典雅家俱公司）、重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称典雅房地产公司）、张谊生、张鑫公证债权文书纠纷一案中，案外人马玉玲、赵传贞对执行重庆市江津区珞璜镇园区大道26号典雅温泉城39幢xx号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人马玉玲、赵传贞称，案外人2013年10月26日与典雅房地产公司签订《<典雅温泉城>认购协议》，约定案外人购买典雅房地产公司开发的位于重庆市江津区珞璜镇园区大道26号典雅温泉城39幢xx号房屋，案外人于同日向典雅房地产公司交纳定金50000元，随后双方于2014年3月11日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由案外人购买上述房屋，房屋总价款993902元，案外人于同日交清了全部购房款、大修基金、契税等费用，并于2014年11月8日接房并装修使用了上述房屋。综上，案外人作为购房人，已交清全部购房款，并实际占有、使用、收益该房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，特提出执行异议，请求解除对上述房屋的查封，并中止对该房屋的执行。
申请执行人中信银行重庆分行答辩称,案外人签订购房合同、支付房款后并未办理网签和预告登记，不能对抗申请执行人的抵押物权。
本院查明，2015年11月13日，重庆市公证处出具（2015）渝证字第55544号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，载明：根据贷款人/抵押权人/债权人中信银行重庆分行（甲方）、借款人典雅家俱公司（乙方）、抵押人典雅房地产公司（丙方）、保证人张谊生、张鑫（丁方）的申请，赋予甲、乙双方之间签订的《人民币流动资金贷款合同》，甲、丙双方之间签订的《抵押合同》、甲、丁双方之间签订的《保证合同》强制执行效力。
2016年8月18日，重庆市公证处为上述《人民币流动资金贷款合同》、《抵押合同》、《保证合同》出具（2016）渝证字第51618号执行证书，载明：申请执行人为中信银行重庆分行，被执行人为典雅家俱公司、典雅房地产公司、张谊生、张鑫，执行标的为：截至2016年5月20日贷款本金人民币3885万元，逾期利息人民币1038832.81元，罚息人民币692484.38元，复利人民币8278.20元；2016年5月21日起至本息付清之日止以本金人民币3885万元为基数，按执行年利率6.375%上浮50%计收罚息，以利息和罚息为基数，按执行年利率6.375%上浮50%计收复利，利随本清。
上述公证书及执行证书发生法律效力后，因典雅家俱公司、典雅房地产公司、张谊生、张鑫未履行义务，中信银行重庆分行向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2016年9月19日以（2016）渝05执1182号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人典雅房地产公司名下位于江津区珞璜镇园区大道26号典雅温泉城39幢xx号等房屋。
另查明，2013年10月26日，团购组织方重庆凤来房地产经纪有限公司（甲方，以下简称凤来经纪公司）、认购方赵传贞、马玉玲（乙方）与开发商典雅房地产公司（丙方）签订《<典雅温泉城>项目团体认购协议》，约定：就乙方委托甲方向丙方团体认购丙方开发的“典雅温泉城”项目的指定房源，三方达成如下协议：乙方团体认购房屋为项目的39幢xx号，建筑面积约为61.22平方米，总价为1024823元；签订协议时，乙方向甲方支付定金50000元，在2013年11月2日前，乙方向甲方支付房款974823元。
2013年9月23日，赵传贞通过中国农业银行62×××16的账户向账号为31×××46的银行账户转款50000元。2013年10月26日，赵传贞通过中国工商银行卡号为95×××74的银行账户向户名为张鑫卡号为62×××28的银行账户转款240000元。同日，赵传贞通过中国建设银行卡号为62×××99的银行账户向凤来经纪公司转款420000元。同日，马玉玲通过重庆农村商业银行6212*****5417的银行账户以POS机方式向凤来经纪公司转款190000元。同日，赵传贞通过中国农业银行卡号为62×××16的银行账户以POS机方式向终端为3199*****0016的账户支付113436元。
2014年3月11日，典雅房地产公司（甲方）与赵传贞、马玉玲（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买其座落于重庆市江津区珞璜镇园区大道26号典雅温泉城39幢xx商服用房，建筑面积61.22平方米，总成交金额993902元；乙方于签约时一次性付清房款993902元；甲方应在2014年10月30日前，将已竣工验收的商品房交付乙方使用；乙方共有方式为共同共有。
2014年4月3日，典雅房地产公司出具2份《典雅集团房屋销售缴款通知书》，分别载明：收到赵传贞、马玉玲温泉城39幢商业xx号人民币993902元，收款方式为现金19534元，结转1013436元，收款事由为定金50000元，楼款240000元，楼款723436元，楼款-19534元；收到赵传贞、马玉玲温泉城39幢商业xx号人民币45358元，收款方式为现金19534元，POS机25824元，收款事由为契税、转移手续费、大修基金等。
2016年9月30日，典雅房地产公司出具《证明》，载明：赵传贞、马玉玲购买江津珞璜工业园区典雅温泉城39栋xx门面一套，已向典雅房地产公司缴纳房屋总价款993902元，分别为定金50000元，楼款240000元，楼款723436元，楼款-19534元；2014年4月3日向典雅房地产公司缴纳契税、转移手续费、大修基金等合计45358元。
2014年10月30日，典雅房地产公司将江津区珞璜镇园区大道26号典雅温泉城39幢xx号房屋交付赵传贞、马玉玲使用。
2014年11月8日，马玉玲（甲方）与重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定甲方选聘乙方对重庆江津珞璜镇园区大道26号39栋xx号房屋实施前期物业管理。
2015年5月19日，赵传贞、李代劲（甲方）与郑洪彬（乙方）签订《门市租赁合同》，约定：甲方将珞璜园区大道典雅温泉城39号楼1层xx、xx号门市（建筑面积125平方米）出租给乙方使用，租赁期限从2015年6月1日起至2018年3月31日止，第一年租金为90000元，第二年租金为90000元，第三年租金为99000元。2015年11月27日，郑洪彬通过6212*****1410的银行账户向赵传贞6212*****3677的银行账户转款45000元。
嗣后，赵传贞、李代劲（甲方）又与万炳群、梁君杰（乙方）签订《门市租赁合同》，约定：甲方将珞璜园区大道典雅温泉城39号楼1层xx、xx号门市（建筑面积125平方米）出租给乙方使用，租赁期限从2015年6月1日起至2018年3月31日止，第一年租金为90000元，第二年租金为90000元，第三年租金为99000元。2016年5月9日，梁君杰通过6222*****8677的银行账户向赵传贞6214*****6254的银行账户转款45000元。
2016年12月1日，赵传贞、李代劲（甲方）与雷森（乙方）签订《门市租赁合同》，约定：甲方将珞璜园区大道典雅温泉城39号楼xx、xx号门市（建筑面积125平方米）出租给乙方使用，租赁期限从2016年12月12日起至2018年12月1日止，第一年租金为67200元，第二年租金为67200元。同日，李函（雷森之妻）通过6214*****4418的银行账户向赵传贞6214*****6254的银行账户转款45000元。
还查明，江津区珞璜镇园区大道26号典雅温泉城39幢于2014年10月23日办理初始登记，其中，39幢xx号房屋于2014年10月27日办理产权登记，于2015年4月22日办理抵押登记，抵押权人为富滇银行股份有限公司重庆分行，于2015年6月12日注销前述抵押登记，同日再次办理抵押登记，抵押权人为中信银行重庆分行。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，案外人在本院查封前已就案涉房屋与被执行人典雅房地产公司签订了书面认购协议和房屋买卖合同。其次，综合案外人举示的交房通知书、前期物业服务协议、租赁协议以及租金交纳情况，足以证实案外人在本院查封之前已合法占有案涉房屋。其三，结合案外人举示的打款凭证，典雅房地产公司出具的《缴款通知书》、《证明》等证据，足以确认案外人已付清全部房款。其四，典雅房地产公司在案涉房屋办理产权登记后又将案涉房屋设立抵押，致使案外人无法办理过户登记，案外人对未办理过户登记并无过错。因此，案外人符合无过错买受人的构成要件，其对案涉房屋享有能够排除执行的物权期待权。
此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，被执行人将案涉房屋抵押给申请执行人，申请执行人作为抵押权人对案涉房屋享有优先受偿权。当无过错买受人就案涉房屋享有的物权期待权与申请执行人就案涉房屋享有的抵押权发生权利冲突时，应以权利设立的先后顺序判断何种权利更为优先。而本案案外人设立的物权期待权早于申请执行人设立的抵押权，案外人的权利应优先保护。因此，虽然申请执行人就案涉房屋享有抵押权，但该权利不能对抗案外人设立在先的物权期待权。
综上，案外人对案涉房屋享有足以排除执行且能对抗申请执行人抵押权的实体权利，其请求中止对案涉房屋执行的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下：
中止对重庆市江津区珞璜镇园区大道26号典雅温泉城39幢xx号房屋的执行。
如不服本裁定，申请执行人可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起申请执行人执行异议之诉。
审 判 长 胡 蓉
审 判 员 刘用辉
代理审判员 蒋晓亮
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 谭 锋