福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第1088号
上诉人（原审原告）陈银官，男，1953年10月16日出生，汉族。
上诉人（原审原告）陈珠金，女，1967年11月5日出生，汉族。
上述俩上诉人委托代理人林辉，福建格律律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福建真维斯服饰有限公司。
法定代表人杨振勋，董事长。
委托代理人杨劲松、吴指南，福建建达律师事务所律师。
上诉人陈银官、陈珠金因与被上诉人福建真维斯服饰有限公司（以下简称真维斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2013）台民初字第1462号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，坐落于福州市台江区后洲街道三通路13号中亭街改造嘉和苑连体部分04、107、108店面属原告陈银官、陈珠金所有。2011年4月19日，原告陈银官、陈珠金与被告真维斯公司订立一份《房屋租赁合同》，约定：原告将讼争屋福州市台江区后洲街道三通路13号中亭街改造嘉和苑连体部分04、107、108店面中的238.46平方米房产出租给被告，用于真维斯等品牌服装服饰销售；租赁期限自2011年5月16日起至2014年5月15日止，共36个月；租金标准为每月每平方米760元，月租金计181230元，被告应于每三个月的5号前付款，金额计543690元；原告或其代理人收取租金后，应向被告开具相应收款凭证，如原告未能及时出具收款凭证，被告向原告收取租金专用账号汇款凭证视为被告的收款凭证，且被告有权不支付下期租金，该行为并不视为被告违约；原告交付房屋时，被告向原告支付房屋租赁保证金540000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由被告承担的费用、租金以及被告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分在解除合同后3日内如数返还被告；被告有“不支付或者不按照约定支付租金达5日的”等情形之一的，原告有权单方解除合同，收回房屋，没收保证金；等等。该合同签订后，被告向原告支付了房屋租赁保证金540000元，双方开始履行合同。2012年11月5日，被告向原告支付了2012年11月16日至2013年2月15日的租金543690元，而后被告停止向原告继续支付租金。2013年5月18日，原告陈银官、陈珠金以特快专递方式，向被告真维斯公司发出《解除﹤房屋租赁合同﹥通知书》，原告提出因被告从2013年2月中旬开始拖欠租金已达4个多月，故根据相关法律的规定和合同的约定，通知被告于收到本通知之日起解除《房屋租赁合同》，并要求被告于收到通知后3日内腾空、退还租赁场所。被告于2013年5月19日收到上述通知后，于2013年5月31日向原告作出《关于解除﹤房屋租赁合同﹥通知书的复函》，内容为“贵方关于《解除﹤房屋租赁合同﹥通知书》已收悉。我司同意解除与贵方于2011年4月19日签订的《房屋租赁合同》。我司已将福建省福州市台江区后洲街道三通路13号中亭街嘉和苑04、107、108号店面腾空，并于2013年5月14日退还钥匙予贵方，请贵方与我司进行现场交接。”2013年6月5日，原告向被告发出《房屋现场交接通知书》，通知被告派员（携带授权委托书或介绍信）于2013年6月9日上午9时到现场办理租赁场所交接手续。后因双方于2013年6月9日未能办理租赁场所移交手续，原告遂于2013年6月17日向被告发出《再次要求将租赁场地腾空并办理现场交接手续等内容的函》，提出2013年6月9日上午虽有自称为被告委托人的人员到达现场，但上述人员既不向原告交付委托书或介绍信，也不承认被告损坏租赁场所外部上方用于布置店面招牌的墙面的事实，且称其不知道如何办理现场交接手续，最终导致双方无法进行交接，对此被告应承担全部责任。2013年6月19日，被告函复原告其委托律师于2013年6月9日准时到达现场，向原告出示、宣读了《授权委托书》，但原告对已于2013年5月15日收到其寄还的租赁场所钥匙一事不作任何表态，其已于2013年5月14日完成了租赁场所腾空、交还义务，此后的一切风险和损失应由原告承担。2013年6月24日，原告又向被告发出《建议共同向法院申请办理房屋现场交接手续的函》，建议双方共同申请法院主持办理租赁场所现场交接手续。
原审法院又查明，2013年5月13日，被告真维斯公司向福建省福州市台江区公证处申请办理保全证据公证，对福州市台江区后洲街道三通路13号中亭街嘉和苑04、107、108号店面内的现场情况进行证据保全。2013年5月31日，福建省福州市台江区公证处作出（2013）闽榕台证内民字第1002号《保全证据公证书》，证明公证员于2013年5月14日上午9时30分左右进入上述店面时未发现店面内有陈列商品。另，被告于2013年5月14日向原告陈银官发送了一份EMS全球邮政特快专递邮件，从原告填写的面单来看，其向原告陈银官邮寄的是“0.4千克”的“钥匙19把”，收件人地址是“福州台江区中亭街利生苑三楼日美缘服饰”。该邮件于2013年5月15日10时由“×榕（前台）”签收。诉讼中，被告真维斯公司没有提供证据证明其主张的曾于2013年2月初多次通知原告陈银官、陈珠金将提前退租，房屋租赁保证金540000元抵作租赁场所2013年2月16日起至2013年5月14日止的租金，对此，原告没有表示反对，也没有提出任何异议，以及其于2013年5月14日撤场前也多次通知原告到场办理交接手续，但原告拒不到场的事实。原告对被告的以上陈述予以否认，并提出其曾多次催促被告交纳2013年2月16日起至2013年5月15日止的租金，但被告均以香港总部没有将款项批下来为由，拒付租金，导致其于2013年5月18日通知被告解除合同。另，原告提出“福州台江区中亭街利生苑三楼日美缘服饰”是原告陈银官与他人合开的服装店，原告陈银官平时不在店内，被告于2013年5月14日邮寄的EMS全球邮政特快专递邮件是由隔壁店的营业员代收并于2013年6月17日才转交给原告陈银官，但邮件中只有钥匙15把，而非19把，且均无法打开租赁场所的大门。同时，原告还提出被告每次支付租金后，都由其财务人员打好收条到原告陈银官处，由原告陈银官签字后直接收回，被告于2012年11月5日支付的543690元租金也是如此，收条已由被告收回，但原告对其此节陈述亦未提供证据证实。
原审法院再查明，诉讼期间，原审法院通知原被告双方于2013年7月17日到达福州市台江区后洲街道三通路13号中亭街改造嘉和苑连体部分04、107、108店面，进行租赁场所移交。移交时，租赁场所大门处于关闭状态，原审法院以原告提供的并认为是被告邮寄给其的15把钥匙均无法打开租赁场所大门，后原审法院叫来修锁匠开启租赁场所大门，租赁场所内已被腾空，原审法院将租赁场所交付给原告。另，原告在起诉时还要求被告立即将福州市台江区后洲街道三通路13号中亭街嘉和苑04、107、108店面中的238.46平方米房产腾空交还给两原告。诉讼中，原告撤回该项诉讼请求，原审法院予以准许。
原审法院认为，本案《房屋租赁合同》系原被告双方的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。被告虽未按时向原告支付2013年2月16日起至2013年5月15日止的租金，但根据《房屋租赁合同》的约定，原告在收取租金后，应向被告开具相应收款凭证，如原告未能及时出具收款凭证，被告有权不支付下期租金，且该行为不视为被告违约。被告于2012年11月5日向原告支付了2012年11月16日至2013年2月15日的租金543690元，但原告收款后没有依约开具收款凭证给被告，因此被告有权不支付或迟延支付2013年2月16日至2013年5月15日的租金且不视为违约。诉讼中，原告提出被告每次支付租金后，都由其财务人员打好收条到原告陈银官处，由原告陈银官签字后直接收回，被告于2012年11月5日支付的543690元租金也是如此，收条已由被告收回，但原告对其此节陈述没有提供证据证实，原审法院不予采信。原告以被告违约为由，要求没收被告支付的房屋租赁保证金540000元，不符合同约定，原审法院不予支持。
2013年5月18日，原告通知被告解除《房屋租赁合同》，被告于2013年5月31日复函同意解除合同，应视为双方协议解除了《房屋租赁合同》。被告应当向原告支付合同解除前即自2013年2月16日起至2013年5月31日止的房屋租金634305元（181230元／月×3.5个月）。因《房屋租赁合同》约定租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金可抵作租金等，故被告支付的房屋租赁保证金540000元可抵作其于2013年2月16日至2013年5月31日间应付的房屋租金。
被告提出其于2013年2月初曾多次通知原告陈银官、陈珠金将提前退租，房屋租赁保证金540000元抵作租赁场所2013年2月16日起至2013年5月14日止的租金，对此，原告没有表示反对，也没有提出任何异议，以及其于2013年5月14日撤场前也多次通知原告到场办理交接手续，而原告拒不到场，但被告对其以上陈述没有提供证据证明，且原告予以否认，因此无法认定双方已于此前就解除《房屋租赁合同》达成一致。在此情形下，被告于2013年5月14日以特快专递方式向原告陈银官邮寄了“钥匙19把”，不足以认定是被告退还租赁场所的行为。况且，被告在2013年5月31日对原告作出《关于解除﹤房屋租赁合同﹥通知书的复函》中，还要求原告与其进行现场交接。
被告作为承租人，在《房屋租赁合同》解除后，负有及时交还租赁场所的义务。2013年6月5日，原告向被告发出《房屋现场交接通知书》，而后双方虽于2013年6月9日到达现场，但未能办理租赁场所移交手续。此后，原告又于2013年6月17日、2013年6月24日向被告发出《再次要求将租赁场地腾空并办理现场交接手续等内容的函》、《建议共同向法院申请办理房屋现场交接手续的函》，但被告认为因原告对2013年5月15日收到由其寄还的租赁场所钥匙一事不作任何表态，以及其已于2013年5月14日完成了租赁场所腾空、交还义务，未予积极与原告磋商解决问题。另从原审法院召集原被告双方于2013年7月17日进行租赁场所移交时，以原告提供的并认为是被告邮寄给其的15把钥匙均无法打开租赁场所大门的情况来看（诉讼中，被告没有提供充分的证据证明其于2013年5月14日邮寄给原告的钥匙实为19把，且原告在诉讼中交出的并非系其邮寄给原告的钥匙），不能认定原告存在拒绝、拖延接收租赁场所的恶意。因此，原审法院认定被告在《房屋租赁合同》解除后，没有及时履行交还租赁场所的义务。因原告至2013年7月17日在原审法院主持移下，方才收回租赁场所，故被告应当依照《房屋租赁合同》约定的租金标准（即每月181230元）向原告支付自2013年6月1日起2013年7月17日止房屋占有使用费计283927元（即181230元＋181230元／月÷30天×17天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决：一、被告福建真维斯服饰有限公司应于判决生效之日起十日内向原告陈银官、陈珠金支付自2013年2月16日起至2013年5月31日止的房屋租金人民币634305元（被告福建真维斯服饰有限公司支付的房屋租赁保证金人民币540000元可用于抵消其所负之本项判决中等额的租金债务）。二、被告福建真维斯服饰有限公司应于判决生效之日起十日内向原告陈银官、陈珠金支付房屋占有使用费人民币283927元。三、驳回原告陈银官、陈珠金的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币29077元，由原告陈银官、陈珠金负担9200元，被告福建真维斯服饰有限公司负担19877元。
宣判后，原审原告陈银官、陈珠金不服，向本院提起上诉。
上诉人陈银官、陈珠金上诉称：两上诉人与被上诉人之间所签订的租赁合同因被上诉人拖欠租金严重违约，导致两上诉人解除合同，故被上诉人依法应承担因其严重违约造成解除合同的全部法律责任，被上诉人缴交的租赁保证金54万元依法应归两上诉人所有。请求：1、撤销原判第一项中的“被告福建真维斯服饰有限公司支付的房屋租赁保证金人民币540000元可用于抵消其所负之本项判决中等额的租金债务”及第三项，维持第一项中的“被告福建真维斯服饰有限公司应于判决生效之日起十日内向原告陈银官、陈珠金支付自2013年2月16日起至2013年5月31日止的房屋租金人民币634305元”及第二项；2、改判被上诉人缴交的房屋租赁保证金54万元归上诉人所有；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人福建真维斯服饰有限公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。
经审理查明，双方当事人对原审查明的事实没有异议，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人能否没收被上诉人缴纳的房屋租赁保证金54万元。上诉人现主张被上诉人拖欠租金违约，其可以没收被上诉人所缴纳的房屋租赁保证金54万元。根据《房屋租赁合同》的约定，上诉人在收取租金后，应向被上诉人开具相应收款凭证，如上诉人未能及时开具收款凭证，被上诉人有权不支付下期租金，且该行为不视为被上诉人违约。被上诉人于2012年11月5日向上诉人支付了2012年11月16日至2013年2月15日的租金543690元后，上诉人未依约开具收款凭证给被上诉人，故被上诉人有权不支付或迟延支付2013年2月16日至2013年5月15日的租金且不视为违约。因此，被上诉人虽未按时向上诉人支付2013年2月16日起至2013年5月15日止的租金，但并不构成违约。上诉人主张其已在被上诉人出具的收条上签字确认且收条被被上诉人收回，但未能提供相应的证据予以证明，本院不予采信。上诉人主张被上诉人拖欠租金构成违约，其可以没收被上诉人所缴纳的租赁保证金54万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费人民币29077元，由上诉人陈银官、陈珠金共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓如
代理审判员 庄彩虹
代理审判员 李文颖
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 龚 蓉