北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第00463号
上诉人（原审原告）李文菊，女，1982年9月27日出生。
委托代理人朱东升，北京市中闻律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）逯占根，男，1983年11月3日出生。
被上诉人（原审被告）樊建红，女，1975年5月25日出生。
二被上诉人共同委托代理人党晓伟，中国人民解放军防化学院法律顾问处律师。
二被上诉人共同委托代理人李常竹，中国人民解放军防化学院法律顾问处律师。
上诉人李文菊因租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第11956号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李文菊之委托代理人朱东升，被上诉人樊建红及其与逯占根之共同委托代理人党晓伟、李常竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李文菊在原审法院诉称：案外人杨建国是涉案宾馆及底商的权利人，2010年8月13日，杨建国与韩建刚签订租赁合同将涉案宾馆及底商租赁给韩建刚，租期为10年。韩建刚又分别于2011年12月23日将1号底商转租给樊建红，届满日期为2020年9月16日；于2010年12月16日将2号底商转租给逯占根，届满日期为2020年10月16日。2014年1月6日，案外人杨建国、韩建刚、李文菊以及逯占根、樊建红经过反复协商对各自原有租赁合同重新作出处理，并共同签署《转让协议》，约定：韩建刚将其和杨建国签署的租赁合同中权利义务一并概括移转给李文菊并退出该合同关系，由李文菊支付韩建刚受让款20.5万元，而逯占根、樊建红与韩建刚的转租赁合同亦同时终止，由逯占根、樊建红分别与李文菊协商重新签订转租赁合同。但是，在上述《转让协议》生效后，李文菊多次登门联系逯占根、樊建红希望与其重新签订转租赁合同，但逯占根、樊建红一直拒绝与李文菊协商，致使转租赁合同至今也没签成。李文菊在韩建刚退出合同关系后，即已取得承租人的地位，对涉案宾馆及其底商具有占有、使用的权利。逯占根、樊建红在《转让协议》中签字，不但表明其认可了和原承租人韩建刚终止转租赁合同，也表明其认可了李文菊对涉案底商的承租权。现在逯占根、樊建红却又拒绝与李文菊重新签订转租赁合同，强行占有涉案底商，显然缺乏诚信，没有事实和法律依据。目前逯占根、樊建红的租金才支付到2014年6月16日。为此，李文菊要求：1、樊建红立即搬出涉案宾馆1号底商；2、逯占根立即搬出涉案宾馆2号底商；3、逯占根、樊建红支付自2014年6月16日至实际搬离日期间的租金；4、逯占根、樊建红承担本案诉讼费用。
逯占根、樊建红在原审法院辩称：对李文菊的诉讼请求及事实理由不予认可。李文菊没有权利单方解除合同，李文菊要么与逯占根、樊建红按照原协议的内容重新签订合同，要么按原合同继续履行。逯占根、樊建红一直向李文菊交纳租金，故李文菊也应按协议履行。
原审法院经审理查明：2010年8月13日，韩建刚从杨建国处承租了两层宾馆、3个底商及楼前场地，租赁期限为10年，租期至2020年10月19日，年租金为前2年12万元，后8年为15万元。
2010年12月16日，韩建刚（甲方）与逯占根（乙方）就上述3个底商中的东临小底商签订《租赁合同》，约定：甲方将位于涉案旅馆东临小底商（约50平方米）出租给乙方使用；租赁期限为10年，租期从2010年12月16日至2020年10月16日止；租赁期满后，乙方享有优先续租权；年租金为第一年15000元，从第二年起年租金为18000元，租金半年作为一个支付期；第一期租金于签订协议时支付，后续租金于每缴费周期届满前30天支付；该合同还约定了其他条款。
2011年12月23日，韩建刚（甲方）与樊建红（乙方）就上述3个底商中的东侧大底商签订《租赁合同》，约定：甲方将位于涉案旅馆东侧大底商（约150平方米）出租给乙方使用；租期从2011年12月22日至2020年9月16日止；租赁期满后，同等条件下乙方享有优先续租权；2011年12月22日至2016年3月15日前房租为每年5万元，以后每年的年租金为6万元，2011年12月22日至2012年3月15日的租金单独支付，2012年3月16日至2014年3月15日之前的房租每半年作为一个支付期，以后租金每一年作为一个支付期；第一期租金于签订合同时支付，后续租金于每前一个缴费周期届满前30天支付；该合同还约定了其他条款。
韩建刚在从杨建国处承租了上述宾馆后，起先与他人合伙经营该宾馆，后于2012年6月6日将该宾馆转租与李文菊。双方《转让协议》约定：52号院宾馆（共计20个房间）的使用经营权（包括门前场地作为停车场的使用权）转让给李文菊，转让费为23万元，此外李文菊需向韩建刚缴纳相关房租，其中2012年7月19日至2012年10月18日房租为3万元，以后为每年租金15万元，该协议还约定了其他条款。
2014年1月16日，韩建刚（甲方）、杨建国（乙方）、李文菊（丙方）、樊建红（丁方）、逯占根（戊方）签订《转让协议》，约定：甲方将其于2010年8月13日与乙方签订的《租赁合同》中作为承租人的权利与义务，从本协议签订日（2014年1月16日）起一并概括转让给丙方，自本协议签订后丙方开始行使该《租赁合同》中与甲方相关的权利、承担与甲方有关的义务，甲方脱离与乙方的合同关系；丙方须一次性向甲方支付受让款20.5万元，此款支付完毕作为此协议生效的条件之一；在签订本协议后，甲方和丁方于2011年12月23日签订的《租赁合同》自动终止，由丙方丁方协商继续履行《租赁合同》或再行签订租赁合同，在本协议签订之前甲方和丁方依据《租赁合同》确定的权利和义务与丙方无关；在签订本协议后，甲方和戊方于2010年12月16日签订的《租赁合同》自动终止，由丙方戊方协商继续履行《租赁合同》或再行签订租赁合同，在本协议签订之前甲方和戊方依据《租赁合同》确定的权利和义务与丙方无关；本协议签订前丁方已支付租金至2014年3月16日，戊方支付租金至2014年6月16日，从2014年1月16日起折算租金合计15800元，丙方支付甲方本协议受让款的同时甲方须将此15800元租金支付给丙方；杨建国与韩建刚于2010年8月13日签订的《租赁合同》、韩建刚与樊建红于2011年12月23日签订的《租赁合同》、韩建刚与逯占根于2010年12月16日签订的《租赁合同》原件均由丙方保管一份，甲方、乙方、丁方、戊方保留相应复印件及相关原件，复印件需要丙方和相关各方签字确认，复印件没有经过签字确认的不得作为本协议处理相关纠纷的依据，丙方与丁方、戊方重新签订的协议从其约定；该协议还对韩建刚与李文菊2012年6月6日《转让协议》的内容进行了确认，并约定了其他条款。
2014年6月15日，樊建红向李文菊支付了2014年3月16日至6月15日期间的房屋租金12500元。
上述事实，有《租赁合同》、《转让协议》、租金收据、韩建刚的证人证言及当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：本案双方当事人的争议焦点在于《转让协议》签订后，李文菊与逯占根、樊建红之间是否存在租赁关系。欲明确这一问题，需要对《转让协议》中相关条款的含义予以明确。《转让协议》约定，”在签订本协议后，甲方和丁方于2011年12月23日签订的《租赁合同》自动终止，由丙方丁方协商继续履行《租赁合同》或再行签订租赁合同，在本协议签订之前甲方和丁方依据《租赁合同》确定的权利和义务与丙方无关；在签订本协议后，甲方和戊方于2010年12月16日签订的《租赁合同》自动终止，由丙方戊方协商继续履行《租赁合同》或再行签订租赁合同，在本协议签订之前甲方和戊方依据《租赁合同》确定的权利和义务与丙方无关”，对上述条款，李文菊理解为韩建刚之前与逯占根、樊建红签订的《租赁合同》已经终止，李文菊有权与逯占根、樊建红协商重新订立租赁合同，现李文菊要求提高租金，逯占根、樊建红不同意，故属于协商不成，李文菊据此要求逯占根、樊建红腾退涉案房屋；逯占根、樊建红的理解是李文菊继受《租赁合同》中韩建刚的权利义务，双方即使再行签订租赁合同，也仅仅是将出租人由韩建刚变更为李文菊，权利义务内容不应变更，故李文菊无权要求提高租金。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：”当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”结合《转让协议》中相关条款的文义、该《转让协议》签订时的背景、韩建刚的证人证言等，法院认定《转让协议》中的上述条款系指韩建刚退出与逯占根、樊建红的租赁合同关系，由李文菊继受韩建刚的权利义务，《转让协议》签订后，李文菊与逯占根、樊建红已经形成租赁合同关系，双方的权利义务同韩建刚与逯占根、樊建红签订的《租赁合同》。如果双方就变更合同内容未能达成一致意见，则仍应按原《租赁合同》履行。现李文菊要求逯占根、樊建红立即搬出涉案房屋，该项主张缺乏依据，故法院不予支持。对于李文菊要求逯占根、樊建红支付自2014年6月16日至实际搬离日期间的租金一节，樊建红应向李文菊支付2014年6月16日至2015年3月15日期间的租金37500元（2014年3月16日至2015年3月15日的租金为5万元，扣除2014年6月15日已付的12500元），逯占根应向李文菊支付2014年6月16日至2014年12月15日期间的租金9000元；对于李文菊主张未届支付期的租金部分，缺乏依据，故法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、樊建红支付李文菊二○一四年六月十六日至二○一五年三月十五日期间的房屋租金三万七千五百元，于本判决生效后七日内履行。二、逯占根支付李文菊二○一四年六月十六日至二○一四年十二月十五日期间的房屋租金九千元，于本判决生效后七日内履行。三、驳回李文菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
李文菊不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原审判决，发回重审或依法予以改判，支持上诉人的一审诉求。2、由二被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：1、一审法院通过改变案由和上诉人的诉求，把原先的占有权保护纠纷转换成支付租金的债权请求权纠纷，作出了超出上诉人诉求范围的判决，违反了民事诉讼中”不告不理”的审判原则。2、上诉人与二被上诉人事先没有租赁关系，事后也没有达成转租赁合同，一审判决主观认定上诉人与二被上诉人之间成立了转租赁合同关系，强制二被上诉人支付并要求上诉人接受诉争底商一年的租金，违反了”自愿”和”意思自治”的原则。3、无论从协议文义、体系还是签署过程、对方证人证言等角度对协议进行解释，都有不能得出双方已经形成转租赁关系的结论。一审判决完全违背了协议本身的真实意思，认定事实严重错误。
逯占根、樊建红服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。本案中李文菊虽以占有排除妨碍纠纷案由提起诉讼，但一审法院认定双方之间实际为租赁关系，故变更案由为租赁合同纠纷，符合法律规定，本院予以确认。
当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。李文菊承继了韩建刚在与杨建国之间的租赁合同权利义务关系，但李文菊是否与逯占根、樊建红之间形成租赁合同关系，系本案争议焦点所在。根据各方签订的《转让协议》，韩建刚与逯占根、樊建红之间的《租赁合同》自动终止，由李文菊与逯占根、樊建红协商继续履行《租赁合同》或再行签订租赁合同。双方对协议约定的该项内容理解有争议，应当根据文义及诚实信用原则确定该条款的真实意思。一审法院直接认定李文菊继受韩建刚在与逯占根、樊建红租赁合同中的全部权利义务，与合同约定不符，本院予以纠正。根据《转让协议》，在韩建刚与逯占根、樊建红的《租赁合同》终止后，由李文菊与逯占根、樊建红协商继续履行《租赁合同》或再行签订租赁合同，结合李文菊收取逯占根、樊建红租金的事实及证人证言，在双方未再行签订租赁合同的情况下，李文菊与逯占根、樊建红应继续履行原有的《租赁合同》，即李文菊与逯占根、樊建红之间存在租赁合同关系。因此，李文菊以与逯占根、樊建红之间不存在租赁合同关系为由要求其二人腾退诉争房屋，于法无据，一审法院判决驳回其诉讼请求正确，本院予以确认。
李文菊在一审诉讼请求中明确要求逯占根、樊建红支付自2014年6月16日至实际搬离日期间的房屋租金，尽管其解释该项主张的租金为占有使用费的损失，但在一审认定双方存在租赁合同关系的前提下，判决逯占根、樊建红向李文菊支付应付租金并无不妥。故一审法院判决逯占根、樊建红按照租赁合同的约定向李文菊支付租金，并不属于超出当事人的诉讼请求范围，对于李文菊的该项上诉主张，本院不予认可。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由李文菊负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由李文菊负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王茂刚
审 判 员 时 玲
代理审判员 夏根辉
二〇一五年一月三十日
书 记 员 舒 妍