四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1502民初3468号原告：四川雄飞集团有限责任公司，住所地：四川省自贡市自流井区汇东路西段68号。统一社会信用代码：915103007144820134。法定代表人：吴雄飞，董事长。委托诉讼代理人：张冲，公司员工。委托诉讼代理人：邹利，四川双溪律师事务所律师。执业证号：151032012102219245。被告：宜宾市海韵家美商业管理有限责任公司，住所地：宜宾市南岸金沙江大道雄飞海韵名都1号楼5楼。统一社会信用代码：9151150278910851XP。法定代表人：刘文汛，总经理。委托诉讼代理人：刘和建，四川长源律师事务所律师。执业证号：15115198810604872。原告四川雄飞集团有限责任公司（以下简称：雄飞公司）与被告宜宾市海韵家美商业管理有限责任公司（以下简称：海韵公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告雄飞公司的委托诉讼代理人张冲、邹利，被告海韵公司的委托诉讼代理人刘和建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雄飞公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告租金661956元；2、被告支付原告违约金99293.40元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年5月30日，原被告签订《雄飞·海韵名都商业用房租赁合同》，合同约定：被告承租原告开发建设的宜宾市南岸西区雄飞海韵名都商业用房1号楼1-4层，暂测建筑面积共约10621平方米，总体经营业态定位为：精品家装饰材商城。租金分期上浮计算，被告按季度支付原告租金，按先付款后使用的原则，被告须在每季度计租期开始前七日内向原告一次性交纳该季度租金。如被告延期交纳租金，除应补交所欠租金外，并按当季度租金总额的1%向原告交付日违约金，延期15天以上，原告有权单方终止本合同等。2006年6月14日，原被告双方签订《雄飞·海韵名都商业用房租赁合同》，合同约定被告承租原告开发的宜宾市南岸西区雄飞海韵名都商业用房1号楼5层，暂测建筑面积共约2690平方米，总体经营业态定位为：精品家装饰材商城。其他约定与原被告双方于2006年5月30日签订的合同约定一致。从2016年7月1日起，被告累计拖欠原告租金达661956元，原告多次上门催收未果。被告海韵公司答辩称：一、原告的诉讼请求不成立应予驳回。答辩人分别于2006年5月30日、2006年6月14日与原告签订了两份《雄飞·海韵名都商业用房租赁合同》，答辩人承租原告开发建设的宜宾市南岸西区雄飞海韵名都商业用房1号楼1-5层，总体经营业态定位为精品家装饰材商场。截止2013年1月1日，原告已将答辩人承租的宜宾市南岸西区雄飞海韵名都商业用房1号楼1-5层全部出售给了杨金群等业主，答辩人已经与所有小业主签订了新的租赁合同，并且按照合同约定分别支付了各个业主的租金，原租赁合同已经失效，故答辩人不应再支付租金给原告，也不应承担违约金；二、原告应退还答辩人履约保证金和定金580000元。依据原被告的当庭陈述及所举证据，本院认定如下事实：2006年5月30日，原告雄飞公司（甲方）与被告海韵公司（乙方）签订《雄飞·海韵名都商业用房租赁合同》，合同主要约定“一、商业用房位置、面积及用途：乙方承租甲方开发建设的宜宾南岸西区雄飞·海韵名都商业用房1号楼1-4层，暂测建筑面积共约10621平方米（最终按政府职能部门核发的产权证面积作为财务费用结算和调整依据，并在该面积确认后的次月予以执行），总体经营业态定位为精品家装饰材商场，乙方承租期满四年后（即2011年6月30日后），在不影响甲方和买受人利益的情况下可根据市场变化对业态做相应的整体调整，自行承担调整的费用，但事先必须书面通报出租方后方可办理；二、租赁期限及免租期优惠政策等：乙方自2006年11月19日至2017年6月30日承租甲方商业用房，其中2006年11月19日至2007年6月30日为甲方提供乙方筹备开业事项和经营的免租期，甲方自2007年7月1日起开始向乙方计收租金。甲方力争在2006年9月30日前让乙方进场装修。如甲方在2006年9月30日前未能将该商业用房交付乙方装修，则按实际推迟的时间作为免租期在2008年内给予相应期限的免租优惠（甲方已告知乙方同时不承诺在2006年11月19日前能通过职能部门对该商业用房的验收）;三、租金及支付方式：乙方自2007年7月1日起至2009年6月30日，每月租金为16元/平方米，月租总额169936元；自2009年7月1日起至2010年6月30日，每月租金19元/平方米，月租总额201799元；自2010年7月1日起至2011年6月30日，每月租金22元/平方米，月租总额233662元；自2011年7月1日起至2012年6月30日，每月租金25元/平方米，月租总额265525；自2012年7月1日起至2013年6月30日，每月租金28元/平方米，月租总额297388元；自2013年7月1日起至2014年6月30日，每月租金31元/平方米，月租总额329251元；自2014年7月1日起至2015年6月30日，每月租金34元/平方米，月租总额361114元；自2015年7月1日起至2016年6月30日，每月租金37元/平方米，月租总额392977元；自2016年7月1日起至2017年6月30日，每月租金40元/平方米，月租总额424840元。租金乙方按季度支付甲方，按先付款后使用的原则，乙方须在每季度计租期开始前七日内向甲方一次性交纳该季度租金；四、履约保证金：乙方在签订本合同的同时，一次性向甲方支付履约保证金50万元。租赁期内，如甲方商场已对外出卖，则甲方将按销售的同等面积对应的履约保证金在销售后的两个月内转交买受人，履约保证金在租赁期满后一个月内由相关买受人直接归还乙方。租赁期满，须甲方验收，若乙方承租商业用房的公共装修、公用设备、设施等无损坏，且乙方无其他应付款项拖欠，在乙方办理完毕全部退场手续后一月内，无息退还乙方履约保证金，若因乙方原因导致合同提前解除或终止的，则履约保证金不予退还；五、甲乙双方的权利和义务：在租赁期限内，甲方有权将乙方租赁的商场分零或整体销售，但销售时应向买受人说明与本合同有关的基本原则和事项，出租方自然转移为新的买受人；乙方租赁期间向甲方支付租金后，甲方按实收金额出具正规租赁发票，乙方转租的超额收益属乙方，并由其自行向商家开具票据；乙方须在甲方销售商业用房后，积极配合在十日内与商业用房的买受人办理租赁过户书面手续，并由买受人代替甲方继续享有基于本合同约定条款下的权利和义务，2007年7月1日至2007年12月31日内的应付租金，经新的买受人同意，仍由乙方支付甲方，甲方再转支付买受人，从2008年1月1日起，则由乙方直接支付买受人（含甲方）……；六、违约责任：如乙方延期交纳租金，除应补交所欠租金外，并按当季度租金总额的1%向甲方（或新的买受人）交付日违约金，延期十五天以上，甲方（或新的买受人）有权单方终止本合同，收回商业用房另行安排且不退还乙方履约保证金，所造成的损失由乙方自行负责……”。2006年6月14日，原被告就宜宾市南岸西区雄飞海韵名都商业用房1号楼5层签订《雄飞·海韵名都商业用房租赁合同》，合同对租金约定为“自2007年7月1日1日起至2009年6月30日止，每月租金10元/平方米，月租总额26900元；自2009年7月1日起至2011年6月30日止，每月租金13元/平方米，月租总额34970元；自2011年7月1日起至2013年6月30日止，每月租金16元/平方米，月租总额43040元；自2013年7月1日起至2015年6月30日止，每月租金19元/平方米，月租总额51110元；自2015年7月1日起至2017年6月30日止，每月租金22元/平方米，月租总额59180元”，其它约定与双方于2006年5月30日签订的《雄飞·海韵名都商业用房租赁合同》约定一致。租赁合同签订后，原告按合同约定将宜宾市南岸西区雄飞海韵名都商业用房1号楼1-5层整体交付与被告，被告整体对外招租。在被告承租期间，原告陆续对以上商业用房分零出售给购房业主（以下简称：小业主），由被告与小业主签订返租协议并向小业主支付租金。被告在陆续与173户小业主签订返租协议后，因其支付小业主的租金数额已超过其应向原告支付的租金数额，不愿继续与小业主签订返租协议并支付租金。此后，由原告与其陆续出售的42户小业主签订返租协议并向小业主支付租金。2009年5月13日，原被告签署备忘录，内容“一、雄飞集团将海韵名都一号商业楼的27户租赁合同自2009年6月30日到期后转签给海韵商业管理公司，并在2010年将另外15户租赁合同一并转签到海韵商业管理公司。海韵商业管理公司应在上述合同到期前通知业主做好合同转签工作，并由海韵商业管理公司按期支付给购房业主。二、雄飞集团在2009年7月1日至2010年6月30日期间将首批27户业主租金差额按每季度46489元补足支付给海韵商业管理公司，在2010年7月1日至2011年6月30日期间将第二批15户业主的租金差额按每季度16582元支付给海韵商业管理公司。雄飞集团应在每季度支付租金开始前20天将租金差额部分支付给海韵商业管理公司，以便商管公司支付给业主。2011年7月1日以后租金按合同约定计算后支付给雄飞集团。三、海韵商业管理公司原一次性支付雄飞集团58万元履约保证金，已出售部分现已由雄飞集团转付给业主。雄飞集团将已转付给业主部分的履约保证金（含即将在2009年度和2010年度转到商管公司的两批共42户合同）以《关于海韵商业1＃楼履约保证金的情况说明及明细》加盖公章的方式将履约保证金的所有权明确为宜宾市海韵商业管理公司所有。履约保证金的余额部分由雄飞集团按实际金额出具履约保证金收据”。2013年6月21日，原被告经确认后共同在《商管公司租赁商业1＃楼应付租金结算明细表》上签字盖章。结算明细表载明“2013年7月1日—2014年6月30日，商管公司每月应付雄飞集团租金差-2172元；2014年7月1日—2015年6月30日，商管公司每月应付雄飞集团租金差21437元；2015年7月1日—2016年6月30日，商管公司每月应付雄飞集团租金差45045元；2016年7月1日—2017年6月30日，商管公司每月应付雄飞集团租金差68654元”。租赁合同履行期限届满后，被告从2013年7月1日至2017年6月30日应付原告租金1488540元，被告实际支付原告租金826584元，尚欠原告租金661956元。本院认为：原被告签订的《雄飞·海韵名都商业用房租赁合同》及备忘录系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原告按约向被告交付了商业用房，被告应按约向原告支付租金。原告诉请被告支付拖欠租金661956元，有原告提交的《商管公司租赁商业1＃楼应付租金结算明细表》和银行转账凭证在案为证，本院予以支持。原告诉请被告支付违约金99293.40元[661956元（拖欠租金总额）×1%×15天]符合双方合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。被告关于截止2013年1月1日，原告已将雄飞海韵名都商业用房1号楼1-5层全部出售，自己与所有小业主签订了新的租赁合同，并按照合同约定支付了小业主的租金，原租赁合同已经失效，不应再支付租金给原告，也不应承担违责任的辩解。本院认为，备忘录、《商管公司租赁商业1＃楼应付租金结算明细表》及银行转账凭证证实，原被告履行租赁合同的方式是：原告将42户小业主转签给被告后，从2013年7月1日至2014年6月30日，被告支付小业主的租金超过被告按租赁合同约定应付原告的租金部分，由原告补足支付被告。从2014年7月1日至2017年6月30日，被告按租赁合同约定应付原告的租金在支付小业主租金后，将剩余部分租金（返租差）支付原告。故被告的以上辩解不能成立，本院不予采纳。被告关于原告应退还其履约保证金和定金580000元可另案诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告宜宾市海韵家美商业管理有限责任公司支付原告四川雄飞集团有限责任公司租金661956元。二、被告宜宾市海韵家美商业管理有限责任公司支付原告四川雄飞集团有限责任公司违约金99293.40元。以上款项限于本判决生效之日起10日内给付。被告宜宾市海韵家美商业管理有限责任公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11412元，由被告宜宾市海韵家美商业管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判长 李 兵审判员 龙 科审判员 刘 琳二〇一八年七月十二日书记员 康琳琳