北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初4769号
原告:北京新亮点物业管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇海德堡花园小区。
法定代表人：曹莉，总经理。
委托代理人：张德龙，北京市弘晨律师事务所律师。
被告：蔡贵根，男，1944年7月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托代理人：苏萌，男，1983年3月5日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托代理人：张志刚，北京志霖律师事务所律师。
第三人：北京市昌平区海德堡花园小区业主委员会，住所地北京市昌平区北七家镇海德堡花园小区游泳池二楼。
负责人：方惠全，主任。
委托代理人：索大为，北京市慧学律师事务所律师。
原告北京新亮点物业管理有限公司（以下简称新亮点公司）与被告蔡贵根、第三人北京市昌平区海德堡花园小区业主委员会（以下简称海德堡业委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告新亮点公司委托代理人张德龙、被告蔡贵根委托代理人苏萌、张志刚、第三人海德堡业委会委托代理人索大为到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新亮点公司提出如下诉讼请求：1、确认原被告之间于2010年9月3日签订的《租赁合同》于2016年2月29日起予以解除；2、被告蔡贵根及第三人海德堡业委会立即结清坐落于北京市昌平区海德堡花园小区内游泳馆及二层临建房屋发生的水电暖等能源费用，将游泳馆及二层临建房屋全部返还原告；3、被告蔡贵根向原告支付自2013年1月1日起至合同解除之日的房屋租金，并支付至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按照每年4万元计算，暂计算至2015年12月31日为12万元）；4、被告承担本案全部诉讼费。本案审理过程中，原告新亮点公司变更诉讼请求如下：1、被告蔡贵根向原告支付自2013年1月1日起至2018年4月30日的房屋租金213334元；2、第三人北京市昌平区海德堡花园小区业主委员会对上述债务承担连带给付责任；3、被告及第三人承担本案诉讼费。事实与理由：北京市昌平区海德堡花园小区内游泳馆系北京龙洋房地产开发有限公司投资兴建。该建筑房屋2001年左右建成并投入使用后，原告作为该小区的前期物业管理企业，受北京龙洋公司委托对游泳馆资产进行管理。一层作为游泳馆，二层作为体育活动室对小区业主有偿开放。游泳馆建设过程中有政府主管部门的规划和建设审批手续，所有权归属北京龙洋公司，未办理所有权登记。2010年9月3日，原告新亮点公司与被告蔡贵根签订《租赁合同》，将游泳馆租予被告蔡贵根经营，租期10年，租金标准为4万元/年。合同签订后，被告占有该游泳馆并经营使用至今。自2013年初起，新亮点公司终止了对海德堡花园小区的物业服务工作。因北京龙洋公司与北京市昌平区海德堡花园小区业主委员会就小区内公建设施（含该游泳馆）的归属问题存在争议，双方诉讼并经北京市昌平区人民法院和北京市第一中级人民法院判决。生效判决确认海德堡小区内游泳馆由北京龙洋公司申报规划并投资兴建，未分摊至业主房屋面积内，且该设施不是业主生活必不可少的设施。后法院驳回了海德堡业委会要求原告向其移交游泳馆的请求。据此可确认该游泳馆当属北京龙洋公司所有。但是自2013年1月起，被告蔡贵根即以海德堡小区业主委员会干预其经营为由，拒绝向原告交纳房屋租金。后蔡贵根单方面与海德堡业委会另行签订租赁合同并向其交纳租金。另游泳馆二层临建房屋由被告海德堡业委会和佳顺物业公司占有使用至今。原告认为，被告蔡贵根逾期支付租金已经构成严重违约。原告有权追究被告的违约责任。原告就上述纠纷与被告多次协商未果。故原告起诉至贵院，要求判如所请。
被告蔡贵根答辩称：不同意原告的诉讼请求。我们之前是跟第三人业主委员会签订的合同，在没有法院判决前游泳馆应当属于业主委员会的。租金已经全部交给了业主委员会。我们已经履行了应尽的义务，已经支付了相应的款项。虽然原告认为游泳馆是属于自己的，但是我们已经交过钱了，应当由业主委员会返还给原告。
第三人海德堡业委会述称：1、海德堡业委会不是本案适格的被告，本案是原告新亮点公司与蔡贵根之间的房屋租赁合同纠纷，第三人不是本案的合同主体。2、海德堡业委会不能承担原告提出的关于财产的诉讼请求。根据《物业管理条例》第15条的规定，小区业主委员会是业主大会的执行机构，没有独立的财产，也没有独立的民事权利能力，无法独立对外承担民事责任。而根据民事诉讼法司法解释第52条的规定，业主委员会没有独立的财产，也不属于其他组织。小区业主委员会只有在法律和司法解释有明确规定的情况下，才能够作为诉讼当事人。目前没有小区业主委员会可以作为被告承担民事责任的法律及司法解释。3、关于本案诉争的游泳池权属问题，本案原告及北京龙洋房地产开发有限责任公司并未提供游泳馆的产权登记，无法证明其为游泳馆的合法所有人。原告依据的生效判决虽然确认游泳馆系由原告申报规划并投资兴建，但亦未明确原告取得产权登记。生效判决不能作为确认产权的凭证。龙洋房地产公司虽然取得了建设的规划许可证，但2001规建字1122号建设规划许可证批准建设的游泳馆应当属于该小区的配套公建建筑，仍是包含在最初99规审字0831号《设计方案通知书》所审定的配套公建建筑面积内，其性质应当属于小区全体业主共有。4、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。本案中原告虽称龙洋房地产公司取得了游泳馆的规划许可，但游泳馆建设完成后并未完成法定的工程竣工验收，不能证明其建设符合规划要求。按照建筑法的规定，不得交付使用。原告和龙洋房地产公司将未经竣工验收的游泳馆出租给蔡贵根使用，违反了法律的强制性规定，应当认定为无效合同。5、原告既不能证明其和龙洋房地产公司是游泳馆的合法产权人，同时游泳馆无法合法交付使用。因此，原告无权主张房屋租金。鉴于游泳馆应当属于海德堡小区全体业主共有，海德堡业委会作为小区业主大会的执行机构，代表小区全体业主向游泳馆的使用者收取了租金。业主委员会将收取的租金付给了佳顺物业公司，用于冲抵因原告新亮点物业公司未移交超收物业费而造成的物业欠费以及小区配电室维修费用。
被告蔡贵根提出反诉：1、请求被反诉人新亮点物业公司赔偿游泳馆装修及设备改造费用409339元；2、被反诉人新亮点物业公司赔偿额外经营成本支付185888元；3、被反诉人新亮点物业公司赔偿游泳馆二层加建费用282528元；4、反诉费由被反诉人承担。在本案审理过程中，被告蔡贵根后自愿撤回反诉。本院予以准许。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：2010年9月3日，原告新亮点公司与被告蔡贵根签订《租赁合同》。该合同约定原告新亮点公司将北京市昌平区北七家镇海德堡小区游泳馆出租给被告蔡贵根，用作经营。合同约定租赁期为10年，自2011年1月1日至2020年12月30日，年租金为40000元。该合同第17条第6款约定：“为了增加小区娱乐健身等，游泳馆楼顶、网球场改建成乒乓球、台球、羽毛球、瑜伽、棋牌室、商品部等。所改建费用全部由乙方（蔡贵根）负责支付，建成后，供暖费按使用面积计。”
经查，原告新亮点公司原系海德堡花园小区的物业服务公司。该游泳馆由小区的开发商北京龙洋房地产开发有限责任公司负责建设。该建筑现未办理房屋所有权证，但在2001年取得了建设工程规划许可证。本案审理过程中，北京龙洋房地产开发有限责任公司出具说明称，其公司在1998年授权新亮点公司对该游泳馆进行管理，其认可新亮点公司提起本案诉讼。
2012年12月，海德堡业委会备案成立。2013年5月30日，海德堡业委会与新亮点公司签订物业管理交接协议。新亮点公司撤出海德堡花园小区，不再为该小区提供物业服务。2013年6月10日，海德堡业委会与蔡贵根签订《游泳馆租赁合同》。该合同约定海德堡业委会作为出租人将海德堡小区游泳馆出租给蔡贵根。该合同约定租期暂定三年，自2013年6月10日至2016年6月9日，到期续签至2020年12月30日，租金仍为每年4万元，保证金为1万元。被告蔡贵根称他合同签订后一共付给了海德堡业委会租金20万元，已付至2018年6月10日。被告蔡贵根提交了相应的收据作为证明。第三人海德堡业委会庭审中未予确认。本案庭审中，原被告均确认，被告蔡贵根自2013年1月1日始再未向原告新亮点公司支付过租金。
原告新亮点公司撤出海德堡花园小区后，关于包括游泳馆在内的一些建筑是否移交给海德堡业委会问题，双方曾有一次诉讼。2013年，海德堡业委会起诉新亮点公司、北京龙洋房地产开发有限责任公司、北京鹰飞腾达节能技术有限公司（海德堡花园小区前供暖公司）要求移交包括本案诉争的游泳馆在内的多个建筑给海德堡业委会。本院认为，游泳馆系由北京龙洋房地产开发有限责任公司建设，未分摊至业主房屋面积内，且该馆并不是业主生活必不可少的设施，故海德堡业委会要求移交游泳馆的请求不予支持。海德堡业委会不服一审判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院以同样的理由驳回了海德堡业委会针对该项的上诉请求。
另查，原告新亮点公司称，因为蔡贵根很长时间内未交纳租金，其于2016年2月26日向蔡贵根邮寄一份《解除合同通知书》。被告蔡贵根称从未收到该通知书。原告新亮点公司提供的邮单显示因为受送达地址查无此人而邮件退回。再查，蔡贵根在租赁游泳馆后，出资在游泳馆房顶搭建简易房屋。蔡贵根称一层游泳馆也有装修添附。原告新亮点公司在本案中最初要求蔡贵根返还游泳馆和二层临建。蔡贵根提起反诉，要求新亮点公司赔偿建房和装修损失。蔡贵根提起了造价鉴定申请。后新亮点公司撤回返还房屋的请求。蔡贵根也撤回反诉，同时撤回鉴定申请。
上述事实，有《租赁合同》、《游泳馆租赁合同》、（2013）昌民初字第11092号民事判决书、（2014）一中民终字第07122号民事判决书、租金收据、情况说明、解除合同通知书及原被告、第三人庭审陈述在案佐证。
本院认为：原告新亮点公司与被告蔡贵根签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且租赁标的物游泳馆也已取得建设工程规划许可证，故游泳馆出租不违反法律的强制性规定，应为合法有效。原被告均应按照合同的约定履行自己的义务。新亮点公司在交付游泳馆后，承租人蔡贵根应当按时支付租金。蔡贵根自2013年1月1日开始再未支付租金，属于违约行为，应当承担继续履行的违约责任。现原告新亮点公司要求被告蔡贵根支付自2013年1月1日起至2018年4月30日的房屋租金的请求，有合法依据，本院予以支持。被告蔡贵根已向第三人海德堡业委会支付租金的行为系对被告与第三人签订的《游泳馆租赁合同》的履行，与原被告签订的《租赁合同》履行并无关系。蔡贵根不能以此为由证明自己履行了《租赁合同》约定义务，也无权主张新亮点公司应向海德堡业委会要求返还租金。蔡贵根与海德堡业委会之间如有纠纷，可另行解决。海德堡业委会并非《租赁合同》的签订人，原告新亮点公司要求海德堡业委会对租金给付承担连带责任的请求没有合同依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告蔡贵根于本判决生效之日起十五日内给付原告北京新亮点物业管理有限公司自2013年1月1日至2018年4月30日的房屋租金213333元；
二、驳回原告北京新亮点物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4501元，由原告北京新亮点物业管理有限公司负担1元（已交纳），由被告蔡贵根负担4500元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费3144元由反诉原告蔡贵根负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 卢志成
人民陪审员 汪 霞
人民陪审员 路新生
二〇一八年六月四日
书 记 员 赵桂贤