东营市东营区人民法院民事判决书（2014）东民初字第2418号原告山东胜利教育产业发展有限公司。住所地：东营市东营区。法定代表人张欣，董事长。委托代理人李天福，山东众旭律师事务所律师。被告王海洋，男，X年X月X日出生，汉族，住东营市东营区。委托代理人于学文，山东广道律师事务所律师。原告山东胜利教育产业发展有限公司与被告王海洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东胜利教育产业发展有限公司的委托代理人李天福与被告王海洋的委托代理人于学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东胜利教育产业发展有限公司诉称，2012年3月1日，原告山东胜利教育产业发展有限公司与被告王海洋签订房屋租赁合同，约定由被告王海洋租赁原告所有的东营市东营区胜泰路28号教工之家院内部分房屋及其相关设备、设施等，并就租赁期间、租赁费用及支付等内容进行了约定。因王海洋拖欠租金，山东胜利教育产业发展有限公司于2013年9月向东营区人民法院提起诉讼，要求解除涉案房屋租赁合同，并要求王海洋支付所欠租金。2014年2月24日，山东胜利教育产业发展有限公司与王海洋经东营区法院主持调解达成协议，协议内容为：一、山东胜利教育产业发展有限公司与王海洋于2012年3月1日签订的房屋租赁合同继续履行，如王海洋不按约定履行合同（具体租金数额以原、被告双方确认的变更数额为准），山东胜利教育产业发展有限公司有权解除合同；二、王海洋于2014年3月15日前交纳山东胜利教育产业发展有限公司2013年11月30日前的欠付租金220000元、于2014年3月28日前交纳2013年11月30日前的欠付租金200000元，如王海洋逾期交纳上述租金，山东胜利教育产业发展有限公司有权解除合同并按照其诉讼标的执行；三、山东胜利教育产业发展有限公司自愿放弃其他诉讼请求。此外，因被告承租房屋范围减小，原、被告双方就2013年12月1日起至2015年11月30日止的租金数额及支付变更约定为：租金共计532000元，年租金为266000元，被告分别于2014年2月28日前、2014年8月28日前、2015年2月28日前、2015年8月28日前支付原告133000元。截至2014年10月10日，2014年2月28日前应付租金被告尚欠8000元未付，2014年8月28日前应付租金133000元被告亦分文未付。依照前述民事调解书第一项的内容，原告有权解除涉案房屋租赁合同。请求依法判令：解除原、被告之间于2012年3月1日签订的房屋租赁合同，被告完好交回租赁物；被告立即支付至2014年10月10日止所欠租金96196元，并按日租金728.76元的标准支付原告自2014年10月11日起至实际交回租赁房屋之日止的租金（日租金计算方式：年租金266000元/365天）。被告王海洋辩称，被告欠付原告租金属实，被告愿与原告协商解决涉案纠纷，若原告同意免除被告所欠租金，被告则同意解除合同，并及时返还房屋；原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求不符合合同约定，也无事实与法律依据；原告未及时履行修缮租赁物的义务，存在违约行为，应当适当减少租金。经审理查明，2012年3月1日，原告山东胜利教育产业发展有限公司（出租方）与被告王海洋（承租方）签订房屋租赁合同，合同约定，承租方租赁出租方位于胜泰路28号教工之家院内部分房屋及其相关设备、设施；租赁期限为4年，自2011年12月1日至2015年11月30日；承租人有下列情形之一的，双方可视为此合同终止，承租方支付出租方应支付资金后，出租方收回房屋及其他资产：承租人擅自整体将房屋转租、转让或转借的；承租人利用承租房屋进行非法活动，损害社会公共利益的；承租人拖欠租金累计两次的；4年租金共计2300000元，按照先缴租金后营业的原则，每半年向出租方缴纳一次，无故拖缴后一个月，承租方向出租方缴纳5%的滞纳金，无故拖交两次便视为此合同终止，交纳期限分别于2012年2月28日前、2012年8月28日前、2013年2月28日前、2013年8月28日前、2014年2月28日前、2014年8月28日前、2015年2月28日前、2015年8月28日前（分别交纳275000元、275000元、275000元、275000元、300000元、300000元、300000元、300000元）。合同履行过程中，因王海洋拖欠租金，2013年9月5日，山东胜利教育产业发展有限公司向本院提起诉讼，要求解除涉案租赁合同，并要求王海洋支付所欠租金。2014年2月24日，山东胜利教育产业发展有限公司与王海洋经本院主持调解达成协议，协议内容为：一、山东胜利教育产业发展有限公司与王海洋于2012年3月1日签订的房屋租赁合同继续履行，如王海洋不按约定履行合同（具体租金数额以原、被告双方确认的变更数额为准），山东胜利教育产业发展有限公司有权解除合同；二、王海洋于2014年3月15日前交纳山东胜利教育产业发展有限公司2013年11月30日前的欠付租金220000元、于2014年3月28日前交纳2013年11月30日前的欠付租金200000元，如王海洋逾期交纳上述租金，山东胜利教育产业发展有限公司有权解除合同并按照其诉讼标的执行；三、山东胜利教育产业发展有限公司自愿放弃其他诉讼请求。另查明，因被告承租房屋范围减小，关于2013年12月1日起至2015年11月30日止的租金数额及支付，原、被告变更约定为：租金共计532000元，年租金为266000元，被告分别于2014年2月28日前、2014年8月28日前、2015年2月28日前、2015年8月28日前支付原告133000元。至2014年10月10日，2014年2月28日前应付租金被告仍欠付8000元，2014年8月28日前应付租金133000元，被告亦未支付原告。再查明，至2015年5月21日，被告所承租房屋范围为：东营市东营区胜泰路28-1号院内西侧五层楼房中的2-5层共45间，其中：二楼12间（整层共12间），三楼13间（整层共13间），四楼12间（整层共12间），五楼南侧东起第1、2、4、5、6计5间、北侧东起第2、5、6计3间共8间（整层12间），院内南侧及东侧彩钢板房20间（全部彩钢板房共20间）。上述事实，有当事人的当庭陈述与原告提交的房屋租赁合同、民事起诉状、民事调解书、王海洋租赁房屋说明等证据予以证实。本院认为，根据当事人的当庭陈述及原告提交的证据，能够认定原告山东胜利教育产业发展有限公司与被告王海洋之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行相关义务。被告未按约定支付租金，原告依照约定有权解除涉案房屋租赁合同。合同解除后，被告应返还承租房屋并赔偿原告租金损失。被告以原告未及时修缮租赁物为由要求减少租金，证据不足，对其该项抗辩事由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告山东胜利教育产业发展有限公司与被告王海洋于2012年3月1日签订的房屋租赁合同；二、被告王海洋于本判决生效之日起十日内将承租房屋返还原告山东胜利教育产业发展有限公司（被告承租房屋范围：东营市东营区胜泰路28-1号院内西侧五层楼房中的二楼12间，三楼13间，四楼12间，五楼南侧东起第1、2、4、5、6间，五楼北侧东起第2、5、6间，院内南侧及东侧彩钢板房20间）；三、被告王海洋于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东胜利教育产业发展有限公司租金损失96196元，并按日租金728.76元的标准赔偿原告自2014年10月11日起至本判决生效之日止的租金损失；四、驳回原告山东胜利教育产业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2205元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长 任爱娟人民陪审员 郭 晓 华人民陪审员 吴 学 芹二〇一五年六月三日书 记 员 周 海 鸥