广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第777号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广西利客隆超市有限公司。
法定代表人：张国礼。
委托代理人：罗旭。
委托代理人：滕黄铁。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广西日鑫市场开发有限责任公司。
法定代表人：李应标。
委托代理人：郑武贵。
原审第三人：广西南宁康迈商业有限责任公司。
法定代表人：靳宁来。
委托代理人：阎宁莉。
上诉人广西利客隆超市有限公司（以下简称利客隆公司）因与被上诉人广西日鑫市场开发有限责任公司（以下简称日鑫�司）、原审第三人广西南宁康迈商业有限责任公司（以下简称康迈公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2012）西民一初字第2291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年3月19日受理后，依法组成合议庭，于2013年4月3日公开开庭进行审理。上诉人利客隆公司的委托代理人罗旭、滕黄铁，被上诉人日鑫公司的委托代理人郑武贵，原审第三人康迈公司的委托代理人阎宁莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2003年10月13日，日鑫公司与第三人康迈公司签订《房屋租赁合同》，约定日鑫公司将座落于南宁市大学路7号陈东农贸市场1#楼（两层楼）出租给第三人康迈公司使用，总出租面积3328平方米，租期自2003年10月13日至2018年4月13日，第三人康迈公司按季度支付租金，第三人康迈公司须于每季度末的25日前将下季度租金交付给日鑫公�，日鑫公司自收到租金起次日内开具国家税务规定的租赁发票给第三人康迈公司。合同第九条第9-1款约定：在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或者解除合同：（1）日鑫公司或第三人康迈公司因有特殊原因，经双方协商一致，同意日鑫公司提前收回或第三人康迈公司提前退交部分或者全部该房屋的；（2）因不可抗力因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；（3）在租赁期间，该房屋经市或区政府有关部门批准动迁的；（4）第三人康迈公司经营亏损无法继续经营的。第9-2款约定：变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方提出。因变更解除本合同，使一方遭受损失的，除本合同第九条9-1（1-3）可不承担责任外，均应由责任方负责赔偿。第十条第10-5款约定：如果日鑫公司确需收回出租房屋的，应提前三个月书面与第三人康迈公司协商变更或解除合同。如第三人康迈公司同意变更或解除合同，日鑫公司应赔偿第三人康迈公司投资及经营损失不低于当年的6个月租金，如第三人康迈公司不同意变更或解除合同，则双方仍按本合同。第十一条第11-3款约定：租赁期满或合同解除后，第三人康迈公司必须于期满或合同解除后30日内搬出全部物件，如30日后房屋里仍有余物，视为第三人康迈公司放弃所有权，由日鑫公司处理。第十二条第12-3款约定：在租赁期限内，日鑫公司非本合同9-1（1-3）条规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，日鑫公司应赔偿第三人康迈公司投资及经营损失不少于当年6个月租金。第十三条第13-1款约定：在租赁期内，第三人康迈公司有下列行为之一的，日鑫公司有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成日鑫公司损失的，第三人康迈公司应予以赔偿：…�（4）第三人康迈公司直接原因拖欠租金一个月的……第13-2款约定：在租赁期限内，第三人康迈公司不按时足额交付租金、水、电费，每逾期一天，则应按所拖欠费用的5‰支付滞纳金。逾期达一个月以上的，日鑫公司有权停止供水、供电，并可终止合同。因此造成的一切后果由第三人康迈公司自行承担。第13-4款约定：租赁期满或合同终止，第三人康迈公司要将承租房屋按时交还日鑫公司。30天内清理完商场内物品，逾期未搬出的物品无偿归日鑫公司处理。此外，双方还在合同中对其他事项进行了相关约定。2004年12月1日，日鑫公司与第三人康迈公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：日鑫公司同意第三人康迈公司从2004年12月31日起将南宁市大学路7号陈东农贸市场1#楼第二层场地退还日鑫公司出租经营，第三人康迈公司退租面积1730平方米。二楼租金结算至2004年12�31日止。日鑫公司负责将一楼商场后面向外扩建750平方米场地给第三人康迈公司使用，建设完工后按实际面积计算。此外，双方还在协议中对其他事项进行了相关约定。2005年1月31日，日鑫公司与第三人康迈公司签订《租赁合同书补充协议》（二），约定：日鑫公司将一楼商场后场扩建836平方米，总面积2402平方米。双方还在协议中对其他事项进行了相关约定。2010年9月6日，利客隆公司、日鑫公司及第三人康迈公司签订《补充协议（3）》，约定：日鑫公司与第三人康迈公司于2003年10月13日所签订的《租赁合同》中第三人康迈公司的权利义务由利客隆公司履行，日鑫公司的权利义务不变；第三人康迈公司的权利义务由利客隆公司履行后所产生的一切法律结果全部由利客隆公司承担，第三人康迈公司承担连带责任；日鑫公司根据利客隆公司交纳的租金金额，直接向利客隆公司开具合法有效的税务发票；本协议作为日鑫公司与第三人康迈公司签订的《租赁合同》的补充条款，作为主合同不可分割的一部分，与主合同具有同等法律效力。《补充协议（3）》签订后，利客隆公司足额交纳租金至2012年11月30日，其中，2012年3月29日利客隆公司向广西盛标投资集团有限公司南宁陈东商贸城账号189312010101284365转入2012年3月1日至5月31日的季度租金；2012年7月25日利客隆公司向广西盛标投资集团有限公司南宁陈东商贸城账号189312010101284365转入2012年6月1日至8月31日的季度租金。2012年4月10日，日鑫公司向第三人康迈公司发出《通知》，载明：“根据南宁市《关于加快农贸市场建设的若干意见》文件精神和要求，南宁市规划局已批准陈东农贸市场升级改造方案。根据升级改造需要，原旧市场内所有建筑必须于2012年7月底以前拆除完毕。按照市场产权方和南�市农贸市场标准要求，我公司将在今后4个月内对陈东农贸市场进行动迁并全面升级改造。居于以上原因，现我方正式通知贵公司，你方承租的场地已被列入本次旧市场动迁和升级改造之列。根据你我双方2003年10月3日签订的房屋租赁合同（即贵方租赁我公司大学路7号陈东农贸市场1#楼一楼及部分其它场地）约定，为避免你方损失，现通知你方在2012年7月15日前搬迁完毕。”2012年5月8日，利客隆公司向日鑫公司发出《复函》，载明：“我方承租贵方坐落于南宁市大学路1号陈东农贸市场1#楼总面积3328平方米，作为超市用途。租赁期限自2003年10月13日至2018年4月13日。距《房屋租赁合同》租期尚有5年10个月。2012年5月3日接到贵司搬迁或移址相关内容的函，要求我方2012年7月15日前搬迁完毕。经我司研究决定，暂不考虑在陈东农贸市场范围内设点经营，为此我司将按照贵司的时�要求搬迁，贵司按照规定赔偿各项经济损失，盼望双方商谈达成共识。”2012年8月14日，日鑫公司发出《拆迁公告》，告知陈东农贸市场所有租户，因陈东农贸市场整体升级改造需要，市场内所有建筑计划于2012年10月15日前拆除，要求陈东市场所有租户在市场规定时间内做好撤离。2012年9月17日，利客隆公司诉至一审法院，请求法院判决：一、日鑫公司继续履行《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《租赁合同书补充协议》（二）及《补充协议》（3）；二、日鑫公司承担本案一切诉讼费用。日鑫公司应诉后提出反诉，反诉请求法院判决：一、解除日鑫公司与第三人康迈公司于2003年10月13日签订的《房屋租赁合同》、于2004年12月1日签订的《房屋租赁合同补充协议》及于2005年1月3日签订的《租赁合同书补充协议（二）》；二、解除日鑫公司、利客隆公司、第三人康迈公司于2010年9月6日签订的《补充协议（3）》；三、本案诉讼费用由利客隆公司和第三人康迈公司承担。
2012年11月20日，利客隆公司以广西盛标投资集团有限公司与本案诉讼存在法律上的利害关系为由，申请追加广西盛标投资集团有限公司为本案被告参加诉讼。一审法院经审查，认为广西盛标投资集团有限公司与本案的处理不存在法律上的利害关系，未准许利客隆公司的追加申请。
另查明：日鑫公司与广西盛标投资集团有限公司为各自独立的法人，法定代表人均为李应标。2002年5月31日，李应标与南宁市永新区上尧街道办事处陈东村民委员会陈东村三组签订《南宁市陈东农贸市场承包合同书》，约定南宁市永新区陈东村三组将属于其所有的南宁市陈东农贸市场发包给李应标经营管理，承包期自2002年6月1日至2016年8月31日止。2003年4月8日，南宁市永新区上尧街道�事处陈东村民委员会与日鑫公司的股东李应彬签订《租赁合同书》，约定位于南宁市大学西路7-30号场地相邻陈东农贸市场，场地面积约5000平方米给李应彬作扩大开发陈东农贸市场使用，租赁期限自2003年4月30日起至2018年8月31日止。同日，南宁市永新区上尧街道办事处陈东村民委员会陈东村三组与李应标、李应彬签订《陈东农贸市场承包合同补充协议》，约定原合同的承包期限延期至2018年8月31日；2016年9月1日至2018年8月31日的市场承包金额在原来的基础上每年递增10万元，付款方式按原合同；以上补充协议具有同原合同同等的法律效力。2011年6月28日，广西盛标投资集团有限公司与南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村三组签订《陈东综合市场承包合同》，约定南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村三组自愿将南宁市大学路7号陈东农贸市场和原柳峰机瓦厂、原金卢饲�厂、原胜泰电器厂全部场地一起整体承包给广西盛标投资集团有限公司，承包期限自2011年8月1日至2041年7月31日。2011年8月1日，广西盛标投资集团有限公司与日鑫公司签订《协议书》，双方就以广西盛标投资集团有限公司名义承包南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会陈东村三组位于南宁市大学路7号陈东农贸市场、瓦窑厂、电机厂的场地相关事宜达成以下协商条款：一、为了成片开发陈东村三组上述场地，做好市场升级改造工程，响应政府农贸市场标准要求，日鑫公司同意将尚余约六年承租期的陈东农贸市场场地以广西盛标投资集团有限公司名义重新承包；二、广西盛标投资集团有限公司与陈东村三组签订承包合同后，由广西盛标投资集团有限公司对承包场地进行投资建设、进行市场升级改造，但日鑫公司可继续使用升级改造后的陈东农贸市场至2018年8月31日。期间的使用、收益归日鑫公司，广西盛标投资集团有限公司不参与管理及收益。2018年8月31日后所有收益归广西盛标投资集团有限公司；三、日鑫公司应做好原陈东农贸市场各租户的动迁工作，待新陈东农贸市场建成后，负责原租户的善后工作；四、为便于市场的升级改造，日鑫公司可以广西盛标投资集团有限公司名义对外招商、招租等，收益也可以以广西盛标投资集团有限公司名义收取。2018年8月31日前的收益转入广西盛标投资集团有限公司帐户的，广西盛标投资集团有限公司如何归还日鑫公司，双方视具体情况另行约定。但2018年8月31日前应交给陈东村三组的承包金均由日鑫公司以广西盛标投资集团有限公司名义交付。2012年2月8日，广西盛标投资集团有限公司向利客隆公司发出《通知》，载明：“由于我公司业务发展的需要，原广西日鑫市场开发有限责任公司南宁陈东市场服务部已注销，原开户银行广西北部湾银行南宁琅东支行，帐号2201012090148887同时注销，现单位全称为广西盛标投资集团有限公司南宁陈东商贸城，开户银行为南宁市邕宁区农村信用社金湖分社，帐号189312010101284365。”陈东商贸城经南宁市相思湖新区管理委员会批准新建，业主为广西盛标投资集团有限公司。
再查明：2012年6月13日，南宁市相思湖新区管理委员会向南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会发出《关于做好提升、改造陈东农贸市场工作的通知》，载明：“我新区近期对陈东农贸市场进行消防安全卫生工作例行检查，发现市场建筑陈旧、经营设备设施严重老化，经营卫生环境恶劣，采光、空气质量、消防、排水排污等均达不到南宁市农贸市场建设管理要求。根据南宁市农贸市场建设管理有关规定，为消除目前陈东村农贸市场存在的各种卫生、消防及安全隐患，改善和提升市场购物环境和管理水平，确保农副产品质量和人民群众消费安全，希望你村委会按照《南宁市人民政府关于印发南宁市农贸市场建设管理暂行规定的通知》（南府发（2006）135号）的有关要求，对陈东农贸市场进行重新规划布局、升级改造建设，营造安全放心的消费环境。”
一审法院认为：《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》《租赁合同书补充协议（二）》、《补充协议（3）》均为合同当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，合同当事人均应按合同约定，全面履行自己的义务。2010年9月6日，利客隆公司、日鑫公司及第三人康迈公司在《补充协议（3）》中约定：日鑫公司与第三人康迈公司于2003年10月13日所签订的《租赁合同》中第三人康迈公司的权利义务由利客隆公司履行，日鑫公司的权利义务不变；第三人康迈公司的权利义务由利客隆公司履行后所产生的一切法律结果全部由利客隆公司承担，第三人康迈公司承担连带责任。因此，日鑫公司与第三人康迈公司在此之前所签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》《租赁合同书补充协议（二）》效力均及于利客隆公司，且第三人康迈公司对利客隆公司履行合同后所产生的一切法律后果承担连带责任。从2011年8月11日广西盛标投资集团有限公司与日鑫公司签订的《协议书》来看，日鑫公司对本案出租标的仍享有出租权，广西盛标投资集团有限公司与本案的处理不存在法律上的利害关系，因此，广西盛标投资集团有限公司无需作为本案的当事人参加诉讼。
关于合同解除的条件，《房屋租赁合同》第九条第9-1款约定：在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或者解除合同：（1）日鑫公司或第三人康迈公司因有特殊原因，经双方协商一致，同意日鑫公司提前收回或第三人康迈公司提前退交部分或者全部该房屋的；（2）因不可抗力因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；（3）在租赁期间，该房屋经市或区政府有关部门批准动迁的；（4）第三人康迈公司经营亏损无法继续经营的。第十三条第13-1款约定：在租赁期内，第三人康迈公司有下列行为之一的，日鑫公司有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成日鑫公司损失的，第三人康迈公司应予以赔偿：……（4）第三人康迈公司直接原因拖欠租金一个月的……第13-2款约定：在租赁期限内，第三人康迈公司不按时足额交付租金、水、电费，每逾期一天，则应按所拖欠费用的5‰支付滞纳金。逾期达一个月以上的，日鑫公司有权停止供水、供电，并可终止合同。因此造成的一切后果由第三人康迈公司自行承担。基于《补充协议（3）》的约定，上述合同条款中第三人康迈公司的权利义务由利客隆公司履行，因此，只要存在上述合同条款约定的解除条件，合同均可以解除。首先，2012年4月10日，日鑫公司向第三人康迈公司发出《通知》后，利客隆公司于2012年5月8日向日鑫公司复函称“暂不考虑在陈东农贸市场范围内设点经营，为此我司将按照贵司的时间要求搬迁，贵司按照规定赔偿各项经济损失”，由此可见，利客隆公司对于日鑫公司提出解除合同并无异议，只是要求日鑫公司赔偿各项经济损失。其次，南宁市相思湖新区管理委员会向南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会发出《关于做好提升、改造陈东农贸市场工作的通知》，要求对陈东农贸市场进行重新规划布局、升级改造建设，因此，日鑫公司要求利客隆公司搬迁是经政府有关部门�准动迁的。第三，按照《房屋租赁合同》的约定，利客隆公司须于每季度末的25日前将下季度租金交付给日鑫公司，利客隆公司于2012年3月29日向广西盛标投资集团有限公司南宁陈东商贸城账号转入2012年3月1日至5月31日的季度租金，2012年7月25日向广西盛标投资集团有限公司南宁陈东商贸城账号转入2012年6月1日至8月31日的季度租金，均已拖欠租金一个月以上，按照合同约定，日鑫公司有权终止合同。利客隆公司以日鑫公司变更交款账号作为其迟延交付2012年3月1日至5月31日季度租金的理由，而2012年2月8日广西盛标投资集团有限公司已向利客隆公司发出《通知》变更账号，因此，利客隆公司于2012年3月29日才交付2012年3月1日至5月31日的季度租金并无正当理由。利客隆公司以日鑫公司对其进行封堵、断水断电影响正常营业，迟延交租是利客隆公司履行对日鑫公司的抗辩权利作�迟延交付2012年6月1日至8月31日季度租金的理由，但未能举证证明，不予采信。综上，日鑫公司要求解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》《租赁合同书补充协议（二）》、《补充协议（3）》符合合同约定，予以支持。按照《房屋租赁合同》第十一条第11-3款、第十三条第13-4款的约定，利客隆公司应于合同解除后30日内搬出承租场地。至于双方争议的日鑫公司是否应对利客隆公司进行赔偿的问题，可在合同解除后另案解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、广西日鑫市场开发有限责任公司与第三人广西南宁康迈商业有限责任公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》《租赁合同书补充协议（二）》；二、解除广西利客隆超市有限公�、广西日鑫市场开发有限责任公司、第三人广西南宁康迈商业有限责任公司签订的《补充协议（3）》；三、广西利客隆超市有限公司将其承租的南宁市大学路7号陈东农贸市场1#楼面积为2402平方米的场地返还广西日鑫市场开发有限责任公司；四、驳回广西利客隆超市有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费41248元（利客隆公司已预交），由利客隆公司、第三人康迈公司承担连带支付责任。反诉案件受理费20624元（日鑫公司已预交），由利客隆公司、第三人康迈公司承担连带支付责任。
上诉人利客隆公司上诉称：一、一审判决歪曲事实，导致事实认定错误。
（一）一审判决认定利客隆公司同意解除合同是断章取义，歪曲事实。一审法院以2012年5月8日利客隆公司向日鑫公司发出《复函》，其中载明“经我司研究决定，暂不考虑在陈东农贸市场范围内设点经营，为此我司�按照贵司的时间要求搬迁，贵司按照规定赔偿各项经济损失，盼望双方商淡达成共识”为由，认定利客隆公司对于日鑫公司提出解除合同并无异议是错误的。2012年4月10日日鑫公司发出的《通知》要求利客隆公司搬迁，并非解除合同的通知，而属于提出解除合同的“要约”。2012年5月8日利客隆公司《复函》明确要求在日鑫公司赔偿损失的情况下才同意搬迁，并非对解除合同没有异议，而是对日鑫公司的“要约”进行了实质性变更，属于“反要约”。双方就合同解除并未最终达成一致。
（二）一审判决认定日鑫公司解除合同的依据系“经政府有关部门批准动迁”属歪曲事实，认定错误。
事实上，南宁市相思湖新区管理委员会向南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会发出《关于做好提升、改造陈东农贸市场工作的通知》的时间是2012年6月13日，是在日鑫公司2012年4月10日向利客隆公司发出《通知》之后。况且，南宁市相思湖新区管理委员会向南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会发出《关于做好提升、改造陈东农贸市场工作的通知》所依据的《南宁市人民政府关于印发南宁市农贸市场建设管理暂行规定的通知》（南府发（2006）135号）已经于2011年5月23日被南宁市人民政府决定废止。退一步来说，该通知的内容是“希望”村委会对市场进行“重新规划布局、升级改造建设”，并非“政府有关部门批准动迁”。一审判决无视上述事实，却认定日鑫公司通知解除合同的理由为“经政府有关部门批准动迁”显然歪曲事实。
（三）一审判决认定利客隆公司逾期支付租金构成违约，单方终止合同是故意偏袒日鑫公司，认定事实错误。
2012年3月29日，利客隆公司向盛标公司南宁陈东商贸城账号转入2012年3月1日至5月31日的季度�金；2012年7月25日，利客隆公司向盛标公司南宁陈东商贸城账号转入2012年6月1日至8月31日的季度租金。法院据此认定利客隆逾期支付租金均超过合同约定的一个月期限。
事实上，2012年2月8日盛标公司向利客隆公司发出《通知》要求利客隆公司将租金支付至其账号，但是《通知》并未经过日鑫公司确认，该《通知》在未经日鑫公司确认前对利客隆公司不具有合同效力。正是由于盛标公司称日鑫公司原账号注销，利客隆公司需要进一步核实，才导致不能按时支付租金。其次，利客隆公司于2012年3月29日、7月25日向盛标公司支付租金之后，日鑫公司、盛标公司均未按照合同约定出具发票。何况，日鑫公司已经于2012年4月通知利客隆公司搬迁，合同双方对合同是否继续履行存在争议，且日鑫公司、盛标公司采取封堵道路、停水停电的方式干扰利客隆公司的经营，利客隆公司�全有权拒付、延付租金，以行使合同履行抗辩权。需说明的是，日鑫公司在合同履行过程中从未以利客隆公司逾期支付租金为由主张解除合同，一审判决却以利客隆公司迟延支付超过一个月认定利客隆公司违约并以此为由解除了一份截止日期至2018年的租赁合同，难道能体现出法律的公平和正义吗
二、一审判决适用法律错误，导致判决结果不公。
一审判决解除合同依照的是《合同法》第八条、第六十条第一款、《民事诉讼法》第六十四条第一款的规定。而《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张�有责任提供证据。”从一审判决所依照的法律条文，理应判决继续履行合同，而判决结果却是解除合同，互相矛盾，令人费解。
三、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。
一审法院认为：“……从2011年8月11日广西盛标投资集团有限公司与被告（日鑫公司）签订的《协议书》来看，被告对本案出租标的仍享有出租权，广西盛标投资集团有限公司与本案的处理不存在法律上的利害关系”因此，盛标公司无需作为本案的当事人参加诉讼。
事实上，根据2011年8月11日盛标公司与日鑫公司签订的《协议书》反应，上述两公司是在利客隆公司不知情的情况下串通，由盛标公司与陈东村三组签订承包合同，并由盛标公司对承包场地进行投资建设、进行市场升级改造，日鑫公司实际上不能确保在租赁合同期间（至2018年4月13日）持续将原有租赁物出租给利客隆�司。《协议书》的签订严重损害了利客隆公司承租使用原有租赁物的权利。
何况，2012年12月29日盛标公司与康成投资（中国）有限公司签署协议，协议约定了关于陈东商贸城的投资建设，及投资建设后的陈东商贸城交给康成投资（中国）有限公司用于经营“大润发超市”。该事实再次证明，2011年8月11日盛标公司与日鑫公司签订《协议书》后，日鑫公司实际上不能确保在租赁合同期间（至2018年4月13日）持续将原有租赁物出租给利客隆公司，实际影响了利客隆公司承租使用原有租赁物的权利的事实。
一审法院没有追加广西盛标投资集团有限公司参加诉讼，无法查明一审法院调取的协议书的真实性以及相关事实，不追加当事人参与诉讼，没有依法质证，属于遗漏当事人。广西盛标投资集团有限公司向利客隆公司通知支付租金的账户直接导致利客隆公司迟延支付租金，�该作为本案的诉讼当事人并承担后果。广西盛标投资集团有限公司是在原租赁合同没有解除的情况下与康城公司签署的合作协议，导致利客隆公司继续履行合同无法实现，因此应该依法通知广西盛标投资集团有限公司参加诉讼。
因此，一审法院未准许追加盛标公司参加诉讼违反法定程序，严重损害了利客隆公司的合法权利。本案因程序违法，依法应发回重审。
综上所述，一审法院歪曲事实，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法查明事实，依法撤销一审判决，改判继续履行合同或者发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人日鑫公司答辩称：一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，适用法律正确，请求法院驳回上诉人利客隆公司的上诉请求。利客隆公司已经分别延迟了30多天和60多天缴纳租金，已经达到解除合同的条件，利客隆公司的�函已经表明其不在此处经营，达到了解除合同的条件。一审法院并没有违反法律程序，本案的诉求是解除租赁合同，广西盛标投资集团有限公司并不是合同的一方当事人，广西盛标投资集团有限公司不需在本案中出现，本案是否解除合同与广西盛标投资集团有限公司没有任何的关系，广西盛标投资集团有限公司与康城公司签订租赁合同的情况是利客隆公司明确表示不设点经营之后的12月份才签订合作协议，而且签订合同的标的物是日后建立的商贸城，广西盛标投资集团有限公司南宁陈东商贸城已经通知利客隆公司变更交租账户（2012年2月8日），利客隆公司缴费租金的时间是在2月25日，第一次超期34天交付租金，第二次超期交付租金60天，日鑫公司的人员并没有变更，在将近一个月的时间里，利客隆公司的人员也可以与广西盛标投资集团有限公司的人员进行沟通，变�账户并不能成为延迟交付租金的理由，广西盛标投资集团有限公司没有必要成为本案的当事人。
原审第三人康迈公司表示同意上诉人利客隆公司的意见。
本案的争议焦点是：一、本案是否遗漏当事人？广西盛标投资集团有限公司是否应当作为本案的当事人参加诉讼二、本案是否存在约定解除合同或者法定解除合同的情形？被上诉人与原审第三人康迈公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同书补充协议》、《租赁合同书补充协议二》，上诉人与被上诉人、原审第三人康迈公司签订的《补充协议（3）》是否应该继续履行？三、本案是否属于政府动迁的情形？被上诉人解除合同是否应该赔偿上诉人的经济损失？
二审庭审中，利客隆公司、日鑫公司对一审查明事实没有异议。但利客隆公司提出一审判决有遗漏查明的事实：一、一审对判决书第7页“2012年3月29日原告向广西盛标投资集团有限公司陈村商贸城账号189312010101284365转入2012年3月1日至5月31日的季度租金”一节发票的出具事实并没有查明，被上诉人开具给我方的发票逾期了4个月，被上诉人在2012年6月到12月份并没有出具发票。二、一审判决书第8页“2012年8月14日，日鑫公司发出《拆迁公告》，告知陈东农贸市场所有租户……”之后，遗漏这一事实，即上诉人向被上诉人发出了一份函，说明被上诉人并没有满足我方的拆迁要求，我方要求继承履行合同。三、一审判决书第11页“……希望你村委会按照《南宁市人民政府关于印发南宁市农贸市场建设管理暂行规定的通知》（南府发（2006）135号）的有关要求，对陈东农贸市场进行重新规划布局、升级改造建设，营造安全放心的消费环境。”在一审的时候我方已经明确提出该文件于2011年5月23日已经被南宁市政府废止，对于废止�事实并没有查明，一审上诉人已经提交了证据证明，一审法院并没有对此记载。四、广西盛标投资集团有限公司与康城公司签订协议，约定将建设后的商贸城交付给他人经营，我方提交的证据12、13项已经证明，广西盛标投资集团有限公司是不能与康城公司签订租赁合同和投资协议的，一审法院遗漏查明了该事实。五、被上诉人以停水、电的方式干扰上诉人经营，一审法院对此并没有查明。康迈公司则同意利客隆的意见。
二审庭审中，上诉人利客隆公司提供以下证据：
证据一租金发票，证明被上诉人延迟开具发票；证据二租金发票三份，证明发票开具的单位是广西盛标投资集团有限公司南宁陈东商贸城，广西盛标投资集团有限公司南宁陈东商贸城开具发票的时间是2012年3-5月，延迟了3个月，证明本案遗漏了广西盛标投资集团有限公司参加诉讼的事实。证据三现场�片，证明被上诉人广西日鑫市场开发有限责任公司干扰上诉人利客隆公司正常经营。
被上诉人日鑫公司经质证认为，首先，上诉人提交的证据已经超过举证期限。其次，被上诉人对于发票的真实性没有异议，但是对上诉人证明的观点有异议，发票的形成时间是2012年3月、4月、5月份，发票是一审开庭之前形成的，发票只能说明上诉人利客隆公司把租金存入广西盛标投资集团有限公司南宁陈东商贸城的账号，到目前为止利客隆公司也没有对租金转入广西盛标投资集团有限公司提出任何书面的异议，说明利客隆公司也同意把租金转入广西盛标投资集团有限公司的账户。对于现场照片的真实性没有异议，但是对相片的形成时间有异议，相片也不足以证明上诉人利客隆公司关于被上诉人干扰上诉人经营的主张成立，从照片可以看出，围墙并没有挡着利客隆公司的门口，并没有侵犯利客隆公司的权益。
原审第三人康迈公司经质证，同意利客隆公司的举证意见。
本院经审查认为，各方当事人对上述三份证据的真实性没有异议，本院予以确认。根据证据一、二租金发票显示的开具时间以及房屋租赁合同的约定，被上诉人确实存在迟延出具发票的事实。至于证据三，从照片内容可以看出：一、市场四周确实建造了围墙，但留有缺口作为通道，行人及车辆可以从此处进出；二、因市场升级改造需要，利客隆超市周围的建筑物已基本拆除，现场堆积有建筑垃圾。仅凭证据三，不足以证明上诉人关于被上诉人干扰其经营的主张成立。
本院查明事实与一审查明事实相一致。
根据各方当事人的陈述及上诉人在一、二审提交的证据，本院另查明以下事实：
1、利客隆公司于2012年3月29日、7月25日向日鑫公司支付租金之后，日鑫公司未按照合同约定出�发票给利客隆公司。
2、南府发（2006）135号文件已于2011年5月23日被南宁市政府废止。
3、2012年12月29日，广西盛标投资集团有限公司与康成投资（中国）有限公司签署协议，确定大润发超市入驻广西盛标投资集团有限公司负责开发的“盛标—陈东购物中心”项目。
4、利客隆公司营业所在1号楼四周的围墙，在利客隆公司经营的超市对面、靠大学路一侧留有缺口，行人及车辆均可以从此处进出；因市场升级改造需要，利客隆超市周围的建筑物已基本拆除，现场堆积有建筑垃圾。
5、日鑫公司在二审庭审时主张目前利客隆公司仍在原租赁场地经营超市，从2012年9月至今的租金一直没有支付。利客隆公司对此并没有提出异议。
本院认为：涉案的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》《租赁合同书补充协议（二）》、《补充协议（3）》均合法有效，合同当事人�应按合同约定履行自己的义务。本案中，2010年9月6日，利客隆公司、日鑫公司及第三人康迈公司在《补充协议（3）》中约定：日鑫公司与第三人康迈公司于2003年10月13日所签订的《租赁合同》中第三人康迈公司的权利义务由利客隆公司履行，日鑫公司的权利义务不变；第三人康迈公司的权利义务由利客隆公司履行后所产生的一切法律结果全部由利客隆公司承担，第三人康迈公司承担连带责任。因此，日鑫公司与第三人康迈公司在此之前所签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》《租赁合同书补充协议（二）》效力均及于利客隆公司，且第三人康迈公司对利客隆公司履行合同后所产生的一切法律后果承担连带责任。从2011年8月11日广西盛标投资集团有限公司与日鑫公司签订的《协议书》来看，日鑫公司对本案出租标的仍享有出租权，仍然具有出租人的主�资格。利客隆公司、日鑫公司在本案的诉求是继续履行或解除租赁合同，广西盛标投资集团有限公司不是合同当事人。广西盛标投资集团有限公司与康成投资（中国）有限公司签订租赁合同的时间是在2012年12月份，即在利客隆公司明确表示不再设点经营之后才签订的合同，合同标的物是日后建成的商贸城，与本案的处理不存在法律上的利害关系，不是必须参加诉讼的当事人。因此，广西盛标投资集团有限公司无需作为本案的当事人参加诉讼。一审判决不存在遗漏当事人的问题。
关于合同解除的条件，《房屋租赁合同》第九条第9-1款约定：在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或者解除合同：（1）日鑫公司或第三人康迈公司因有特殊原因，经双方协商一致，同意日鑫公司提前收回或第三人康迈公司提前退交部分或者全部该房屋的；（2）因不可抗力因素致使�房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；（3）在租赁期间，该房屋经市或区政府有关部门批准动迁的；（4）第三人康迈公司经营亏损无法继续经营的。第十三条第13-1款约定：在租赁期内，第三人康迈公司有下列行为之一的，日鑫公司有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成日鑫公司损失的，第三人康迈公司应予以赔偿：……（4）第三人康迈公司直接原因拖欠租金一个月的……第13-2款约定：在租赁期限内，第三人康迈公司不按时足额交付租金、水、电费，每逾期一天，则应按所拖欠费用的5‰支付滞纳金。逾期达一个月以上的，日鑫公司有权停止供水、供电，并可终止合同。因此造成的一切后果由第三人康迈公司自行承担。基于《补充协议（3）》的约定，上述合同条款中第三人康迈公司的权利义务由利客隆公司履行，因此，只要存在上述合同条款约定的解除条件，合同均可以解除。首先，2012年4月10日，日鑫公司向第三人康迈公司发出《通知》后，利客隆公司于2012年5月8日向日鑫公司复函称“暂不考虑在陈东农贸市场范围内设点经营，为此我司将按照贵司的时间要求搬迁，贵司按照规定赔偿各项经济损失”，由此可见，利客隆公司对于日鑫公司提出解除合同并无异议，只是要求日鑫公司赔偿各项经济损失。利客隆公司主张其于2012年7月24日致函日鑫公司在无法达成赔偿协议的情况下要求继续履行合同，日鑫公司否认收到该函。由于利客隆公司没有证据日鑫公司已经收到该函，本院对其主张不予采信。其次，南宁市相思湖新区管理委员会向南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会发出《关于做好提升、改造陈东农贸市场工作的通知》，要求对陈东农贸市场进行重新规划布局、升级改造建设，因此，日鑫公司�求利客隆公司搬迁属于应政府要求并经政府有关部门批准动迁的。该通知所提及的南府发（2006）135号文件已经被废止，亦不能改变该生效通知的效力。第三，按照《房屋租赁合同》的约定，利客隆公司须于每季度末的25日前将下季度租金交付给日鑫公司，利客隆公司于2012年3月29日向广西盛标投资集团有限公司南宁陈东商贸城账号转入2012年3月1日至5月31日的季度租金，2012年7月25日向广西盛标投资集团有限公司南宁陈东商贸城账号转入2012年6月1日至8月31日的季度租金，均已拖欠租金一个月以上，按照合同约定，日鑫公司有权终止合同，因此造成的后果由利客隆公司自己承担。利客隆公司以日鑫公司变更交款账号作为其迟延交付2012年3月1日至5月31日季度租金的理由，而早在2012年2月8日广西盛标投资集团有限公司南宁陈东商贸城已向利客隆公司发出《通知》变更账号，因�，利客隆公司于2012年3月29日才交付2012年3月1日至5月31日的季度租金，显然无正当理由。利客隆公司二审以日鑫公司迟延开具发票作为其迟延缴纳租金的抗辩理由不能成立，理由是：一是利客隆公司没有证据其曾提出过异议；二是利客隆公司主张日鑫公司迟延开具发票，其有权迟延缴纳租金，没有合同依据；利客隆公司一审主张日鑫公司以停水、电的方式干扰上诉人经营，没有证据证实，一审判决不予认定并无不当。利客隆公司二审主张日鑫公司以采取砌墙封堵、堆积建筑垃圾的方式干扰其正常营业，证据不足，本院不予采信。综上，日鑫公司要求解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》《租赁合同书补充协议（二）》、《补充协议（3）》符合合同约定，本院予以支持。按照《房屋租赁合同》第十一条第11-3款、第十三条第13-4款的约定，利客隆公司应于�同解除后30日内搬出承租场地。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。利客隆公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费61872元，由上诉人广西利客隆超市有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃国雄
审 判 员 孙泽兵
代理审判员 李昌明
二〇一三年四月九日
书 记 员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条�二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件�出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。