浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍商终字第1448号
上诉人（原审原告）：招商银行股份有限公司杭州凤起支行。住所地：杭州市莫干山路329号浙江省邮政公司大厦裙房1-2层。
负责人：江泓，该行行长。
委托代理人：张勇，浙江六和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱武军。
被上诉人（原审被告）：祝俊芳。
被上诉人（原审第三人）：祝俊钜。
被上诉人（原审第三人）：孟海萍。
被上诉人祝俊钜、孟海萍共同委托代理人：王斌，浙江正瑞律师事务所律师。
上诉人招商银行股份有限公司杭州凤起支行（以下简称凤起支行）与被上诉人朱武军、祝俊芳、祝俊钜、孟海萍债权人撤销权纠纷一案，不服诸暨市人民法院（2013）绍诸商初字第2560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日立案受理后，依法组成由审判员黄叶青担任审判长，审判员陆卫东、代理审判员薛飞飞参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：朱武军、祝俊芳系夫妻，祝俊钜、孟海萍系夫妻，祝俊钜与祝俊芳系兄妹，朱武军系浙江俊霖进出口有限公司法定代表人（以下简称俊霖公司）。2013年5月13日，凤起支行以俊霖公司欠贷款为由向杭州市西湖区人民法院起诉要求俊霖公司归还贷款本息，并由杭州明坤纺织有限公司、朱武军、祝俊芳对俊霖公司所欠的贷款本息承担连带保证责任。杭州市西湖区人民法院于同日立案受理了该案。
2013年5月15日，朱武军、祝俊芳将自己所有的位于诸暨市暨阳街道大桥路153号103室、架空层的房产转让给第三人祝俊钜、孟海萍所有，转让价格为20万元。双方于同日签订协议一份，并办理了转让手续。
凤起支行向原审法院诉称，2013年5月12日，俊霖公司拖欠凤起支行的贷款，未按期还本付息合计800多万元，朱武军、祝俊芳作为担保人也未依约承担连带保证责任。朱武军、祝俊芳于2013年5月15日将价值100多万元的位于诸暨市暨阳街道大桥路153号103室房产以20万元的超低价格转让给第三人祝俊钜、孟海萍。据调查显示，2011年8月11日，朱武军、祝俊芳曾以上述房产作为抵押物向杭州银行股份有限公司城东支行贷款，当时评估价为120万元。2013年5月14日，该房产因朱武军、祝俊芳转让给祝俊钜、孟海萍所需，经申请评估，诸暨市正和房地产评估有限公司估价为99.27万元。凤起支行认为，朱武军、祝俊芳拖欠800多万元到期债务未清偿，现却将价值100多万元的房产以评估价的20%转让给祝俊钜、孟海萍，明显是使自己的财产不当减少，目的在于逃避债务，转移资产，该行为严重损害了凤起支行的债权，故要求判令撤销该转让财产的行为。
朱武军原审中辩称，因经营所需，于2012年6、7月间向祝俊钜、孟海萍借款三、四百万元，因双方是亲戚（岳母系祝俊钜母亲），同时考虑岳母的住所，故把房产转让给祝俊钜、孟海萍。
祝俊芳原审中未作答辩。
祝俊钜、孟海萍原审中辩称，协议中约定的20万元是办理过户手续所需而写的，因为双方是亲戚，按照规定，相应的交易税款可以减免，并不需要按照房产评估价来纳税，所以合同价格偏低；朱武军转让房产的行为是清偿债务的行为（共计欠款93.4万元），故双方之间转让房产有真实的交易背景，不存在虚假转让。故请求驳回凤起支行的诉讼请求。
另查明，朱武军、祝俊芳于2012年1月1日向祝俊钜、孟海萍出具借条一份，载明借到人民币65万元，月利率以1%计息。
原审法院审理认为，该案当事人对朱武军、祝俊芳与祝俊钜、孟海萍之间转让房产的行为是否符合《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的可撤销情形存在争议。凤起支行认为，朱武军、祝俊芳所有的位于诸暨市暨阳街道大桥路153号103室、架空层的房产实际价格超过120万元，但双方签订的转让协议约定转让价格为20万元，属明显不合理低价，而且，款项也未交付，故转让行为应予撤销。朱武军认为，双方之间转让房产系以物抵债的行为。祝俊钜、孟海萍认为，双方之间转让房产系以房抵债，之所以约定价格低于其实际价格是出于少交税费的目的，而且，有相应的依据。该院认为，按照《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，债权人行使撤销权的前提是债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形。按此规定，上述条件应同时具备。根据祝俊钜、孟海萍提交的证据以及朱武军、祝俊钜、孟海萍的陈述，可以判断朱武军、祝俊芳与祝俊钜、孟海萍之间存在真实的债权债务关系，双方买卖房产系以房抵债，而且，双方转让讼争房产的时间是在2013年5月15日，距离杭州凤起支行向杭州市西湖区人民法院起诉的时间仅为两天（2013年5月13日），时间上可以排除恶意转让房产之嫌。至于转让的价格低于其实际价格，按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《浙江省财政厅关于制定二手房交易契税计税基准价的通知》的规定，直系亲属之间转让房产的成交价格可以低于市场价格，并以此缴纳税费。以上两点相互印证该案朱武军、祝俊芳与祝俊钜、孟海萍之间转让房产的行为不存在“债务人以明显不合理的低价转让财产”的情形；凤起支行向杭州市西湖区人民法院起诉俊霖公司、杭州明坤纺织有限公司、朱武军、祝俊芳归还贷款纠纷一案中，该案实际债务人是俊霖公司，朱武军、祝俊芳在该案中系担保人身份，且该案尚未作出生效判决并进入执行程序，无法确定俊霖公司是否有可供执行的财产，故无法判断存在“对债权人造成损害”的情形。因此，朱武军、祝俊芳与祝俊钜、孟海萍之间转让房产的行为不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的可撤销情形，凤起支行的诉讼请求应予驳回。
综上，凤起支行要求撤销朱武军、祝俊芳与祝俊钜、孟海萍之间转让房产的行为，并无相应的事实依据佐证，该院不予支持。祝俊芳经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，鉴于该案事实已经查清，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回凤起支行要求撤销朱武军、祝俊芳与祝俊钜、孟海萍之间转让位于诸暨市暨阳街道大桥路153号103室房产、架空层行为的诉讼请求。案件受理费80元，财产保全费5000元，共计5080元，由杭州凤起支行负担。
上诉人凤起支行不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对案件基本事实认定错误。第一，原审法院对凤起支行对朱武军、祝俊芳享有到期债权未依法予以认定。原审中凤起支行提交了借款合同、保证合同等证据，足以证明凤起支行享有到期债权及担保债务800多万元。即使杭州市西湖区人民法院未判决，原审法院也应结合有效证据直接认定，何况朱武军承认担保的事实。第二，无充分证据证明朱武军、祝俊芳与祝俊钜、孟海萍之间存在65万元债权债务关系，原审法院直接予以认定显属错误。祝俊钜、孟海萍仅提供借条一份，无有效证据可以佐证借款实际交付，证据明显不充分、不确凿。第三，如上所述，朱武军、祝俊芳与祝俊钜、孟海萍之间债权债务关系证据不足，书面抵债协议也未提交，原审法院认定朱武军、祝俊芳与祝俊钜、孟海萍之间买卖涉案房产系以房抵债，无事实依据，不符合法律规定，明显错误。第四，原审法院认定朱武军、祝俊芳与祝俊钜、孟海萍之间买卖涉案房产，从时间上可以排除恶意转让房产之嫌，该事实认定显然不合逻辑。本案中，凤起支行于2013年5月13日起诉至杭州市西湖区人民法院，朱武军、祝俊芳于2013年5月15日匆忙超低价转移房产，该转让行为明显属恶意转让责任财产。第五，朱武军、祝俊芳将价值120万元以上的房产以20万元的价格转让给祝俊钜、孟海萍，当然应认定为“债务人以明显不合理的低价转让财产”的情形。涉案房产实际价值超过120万元，原审法院竟然对此事实未直接予以认定，反而刻意回避实际价值。第六，如上所述，朱武军、祝俊芳对凤起支行与俊霖公司之间的借款800多万元应承担连带责任担保，事实清楚，证据确凿。在贷款到期后未偿还的情况下，保证人朱武军、祝俊芳名下的个人房产被超低价转让，当然形成了“对债权人造成损害”的情形。综上，朱武军、祝俊芳以超低价转让案涉房产的行为是有害于债权人债权的行为。凤起支行有权依法请求法院根据合同法第七十四条之规定行使撤销权，朱武军、祝俊芳应将房产所有权恢复原状。
二、原审法院适用法律存在错误。第一，基于以上错误事实认定，原审法院对于合同法第七十四条规定的债权人撤销权的法律适用显属错误。第二，如原审法院认为杭州市西湖区人民法院受理的金融借款合同纠纷案件尚未形成生效判决，也未依法执行，无法判断存在“对债权人造成损害”的情形，该观点显然不成立。如上所述，借款已经到期，借款人和担保人均未依约履行，致使凤起支行800多万元金融债权未实际受偿，就属于实际损害。何况，本案所涉借款无任何抵押物，朱武军也当庭承认借款人和保证人无能力履行债务，原审法院认定无法判断损害，显属错误。退一万步而言，如原审法院认为损害情形是否发生尚不确定，本案至少应先中止诉讼，待金融借款合同纠纷案件在杭州市西湖区人民法院判决、申请执行后，以认定是否存在“对债权人造成损害”的情形，而不应径行判决，否则就属于自相矛盾。
三、原审法院引用已废止的规范性文件，并错误地理解行政法规和规范性文件的含义，导致错判。首先，根据《浙江省财政厅关于公布废止的浙江省财政行政规范性文件目录的通知》，《浙江省财政厅关于制定二手房交易契税计税基准价的通知》已被废止，系已失效的规范性文件。其次，退一步讲，《浙江省财政厅关于制定二手房交易契税计税基准价的通知》中仅规定直系亲属之间或共有人之间的房屋转让属于转让价格明显低于市场价格的理由之一。但该通知确定的范围是直系亲属之间，祝俊芳与祝俊钜系兄妹，显然不属于直系亲属。原审法院对法律概念理解错误，导致认定错误。再次，浙江省财政厅在上述通知中规定，买卖双方的财产转移价格明显低于市场价格，又没有正当理由的，按照基准价征税；但直系亲属之间的转让属于有正当理由，即直系亲属之间的转让价格虽然明显低于市场价格，但基于双方之间的亲密关系，税务部门可以按明显低价来征税。该规定的本意是免除直系亲属之间转让的部分税费，但根本无法由税务部门同意按明显低价征税这个结果倒推出直系亲属之间的交易价格不属于明显低价的结论。最后，在不涉及第三人利益的时候，双方以较低价格转让房屋时，仅影响到国家的税收利益。只要税务部门的相关规定允许，转让合同的效力不受影响。但在转让行为损害第三人利益时，则双方不能随便约定低价，这也是法律规定第三人撤销权的原因所在。原审判决适用已失效的规范性文件，且错误理解该文件规定的直系亲属，认定20万元转让价款的合法性，客观上是协助被上诉人逃废债，偷税漏税。
四、房屋转让价格应按买卖合同认定，即使双方存在真实的债权债务，也不能在签订合同时直接抵扣。首先，祝俊钜、孟海萍提供的证据不足以证明其与朱武军、祝俊芳之间存在真实的65万元借款债权债务。原审法院认定2012年1月1日借条的真实性，但对建设银行明细、汇款凭证的关联性未予以认可，仅对2011年10月13日的114000元银行转账的关联性予以认可。虽凤起支行对此证据认定有异议，但即使原审法院对该证据认定采信正确，也仅能证明借条项下65万元借款实际交付114000元。但该114000元汇款凭证的交付时间与借条出具时间存在冲突，也无法确定关联性。退一万步而言，实际债权债务关系也仅为114000元。其次，房屋转让合同是双方就房屋买卖达成合意的载体，合同须在房管部门存档并供公众查阅，具有公示公信力。因此，认定房屋转让价格只能也必须以转让合同约定的价格为准。即房屋转让价格仅能以20万元为准，而不是以20万加以房抵债的金额为准。再次，退一步讲，即便转让人与受让人之间真的存在其他可抵销的债务，房屋买卖合同关系与借款关系属于不同的法律关系，符合法律规定和常理的做法应是双方先在房屋买卖合同中按照市场价格确定房屋转让价，然后核算借款人应归还出借人的本金和利息数额，再在履行过程中达成抵债合意，签订书面协议确认债务抵销，从而免除部分或全部的款项交付义务。而本案中，按照祝俊钜、孟海萍的说法，双方在确定转让价格时就直接扣除了抵债金额，实际上导致房屋转让价格和抵销的债权数额都无法确定，可见这完全是双方为低价转让房屋逃脱银行债务而寻找的借口。本案房屋转让人与受让人系兄妹关系，在朱武军、祝俊芳及其公司无法偿还债务的情况下，双方之间出具的借款凭证和达成的抵债合意应引起高度重视，需要用更严苛的标准进行审查。原审法院在被上诉人未能出具借款交付凭证和提交书面抵债协议的情况下，认定双方存在真实的65万元债权债务关系并认定双方以房抵债，显属草率。综合本案证据，本案完全符合合同法第七十四条关于第三人行使撤销权的规定。条件一，债务人以明显不合理的低价转让财产。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条的规定，转让价格达不到交易时交易地指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价。涉案房屋在办理抵押登记时确定价格为120万元，按照常理，该价格只会低于而不会高于市场价格。朱武军、祝俊芳却仅以20万元即120万元的16.67%进行转让，如此低得离谱的价格属明显低价。条件二，对债权人造成损害。朱武军、祝俊芳转让房屋的行为是发生在其作为法定代表人的公司向凤起支行所借款项已经到期且无力归还，本案又无其他抵押物可供执行的情况下，朱武军、祝俊芳作为连带责任保证人，其财产的减少，必然直接损害到作为债权人的凤起支行的权利。实际上，凤起支行虽在杭州市西湖区人民法院提起诉讼和申请保全，但未查封冻结任何财产，今后显然也无财产可供执行。条件三，受让人知道该情况。基于祝俊钜与祝俊芳之间的兄妹关系以及双方以20万元的价格购买价值120万元房屋事实，足以认定受让人明知凤起支行起诉故而合谋逃废债的事实。
五、原审法院程序违法。祝俊芳系原审被告，如果原审法院未依法传唤，未将诉讼文书副本依法送达，却做出缺席判决，显然构成民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的“违法缺席判决”。二审法院应裁定撤销原判，发回原审人民法院重审。
综上所述，针对朱武军、祝俊芳低价转移责任财产的行为，法院本应依法打击，以加强对金融债权的保护，但原审法院适用法律错误，认定案件事实存在错误，助长了不诚信的逃废债行为，请求二审法院撤销原判，依法改判支持凤起支行原审中的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由朱武军、祝俊芳、祝俊钜、孟海萍负担。
被上诉人朱武军、祝俊芳二审中未作答辩。
被上诉人祝俊钜、孟海萍二审中一并答辩称：一、朱武军、祝俊芳并非借贷关系的债务人，而是其中的担保人之一，在凤起支行提交的证据中，没有证据可以证明因为本案房产转让行为对凤起支行造成了利益上的损害。二、祝俊钜、孟海萍与朱武军、祝俊芳的借贷关系，已有借条、汇款凭证以及债权人债务人的当庭陈述予以佐证，证据充分。三、房产转让行为系以房抵债，没有签订书面的抵债协议是因为交易双方是近亲属，互相有信任基础，对于房产抵债双方有口头协议，并且也已经按照口头协议履行，双方的债权债务关系消灭，原审庭审陈述可以证实。四、原审庭审前，朱武军一直处于异地关押的强制措施中，客观上杜绝了朱武军与祝俊钜、孟海萍恶意串通，虚假陈述的可能，朱武军的陈述没有受到干扰，客观上更贴近案件事实。五、《房屋买卖协议》中的交易价格20万元只是一个纳税依据，并非实际交易价格，交易双方系近亲属，按照规定可以享受税收优惠，该20万元并非双方的实际抵债金额。六、祝俊钜、孟海萍在转让房产前对于朱武军、祝俊芳的经济状况并不了解，以房抵债也是源于朱武军、祝俊芳的承诺，转让时也是接到朱武军的电话前去房管处办理手续。抵债金额有93万多元，已达到市场平均价格，祝俊钜、孟海萍在房产转让中并不存在过错。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，凤起支行的上诉理由不能成立，请求驳回上诉。
二审中各方当事人均未向本院提交新的证据材料。
二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
本院认为，根据诉辩双方二审中的诉辩意见，本案二审中争议焦点在于凤起支行能否依据《中华人民共和国合同法》第七十四条行使撤销权。本院从撤销权的成立要件逐一分析如下：要件一，凤起支行是否系朱武军、祝俊芳的债权人。原审中被上诉人对凤起支行提交的借款借据、授信协议、不可撤销保证合同、逾期清单、民事起诉状及案件受理通知书的真实性无异议，故可确认凤起支行对朱武军、祝俊芳享有800多万元到期连带担保债权。要件二，朱武军、祝俊芳是否属以明显不合理的低价将讼争房产转让给祝俊钜、孟海萍。根据祝俊钜、孟海萍原审中的陈述，截至讼争房产转让之日，朱武军、祝俊芳尚欠其二人借款本金65万元、按揭款18万元，加上利息，共计93.40万元，以房抵债后，双方债权债务两清；房产变更登记时，备案合同中载明的20万元并未实际交付。根据被上诉人提供的证据材料，上述款项中，仅有2011年10月13日孟海萍向祝俊芳转账的114000元有银行转账凭证可以证明款项交付的情况，其余借款均无相关证据表明已实际交付。即使该笔款项与本案具有关联性，也远远低于双方一致认可的房屋实际价值。故朱武军、祝俊芳属以明显不合理的低价将讼争房产转让给祝俊钜、孟海萍。至于一、二审中双方当事人提到的房产变更时的纳税问题，本院认为，行政机关的纳税标准不能当然用来推定房产转让价格是否合理以及房产的实际价格。要件三，该转让房产的行为是否对凤起支行造成损害。朱武军转让讼争房产时对于凤起支行的到期债务未履行连带担保责任且该状态一直持续到本案诉讼，故该转让房产的行为已对凤起支行造成损害。要件四，祝俊钜、孟海萍是否属明知。鉴于朱武军、祝俊芳与祝俊钜、孟海萍之间的特殊身份关系及该四人对款项交付的举证情况，祝俊钜、孟海萍以明显不合理低价受让讼争房产时应属明知对凤起支行的债权造成损害。另外，凤起支行提到的原审程序问题，经本院核查并不存在，对于凤起支行该上诉理由，本院不予支持。凤起支行的上诉请求成立，本院予以支持。
综上，原审判决适用法律不当，导致判决错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销诸暨市人民法院（2013）绍诸商初字第2560号民事判决；
二、撤销朱武军、祝俊芳向祝俊钜、孟海萍转让座落于诸暨市暨阳街道大桥路153号103室房产、架空层的行为，限朱武军、祝俊芳、祝俊钜、孟海萍于本判决生效之日起十日内到房管部门办理相关权属变更手续。
一审案件受理费80元，财产保全费5000元，共计5080元；二审案件受理费80元，均由朱武军、祝俊芳、祝俊钜、孟海萍共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄叶青
审 判 员 陆卫东
代理审判员 薛飞飞
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 张 娟