北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终6045号
上诉人（原审原告）：张代华，男，1971年9月29日出生，现住北京市密云区。
委托诉讼代理人：何超凡，辽宁斐然律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张刚，男，1973年8月30日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：王凯，北京市东友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐晓峰，北京市东友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京鑫记万豪房地产开发有限公司，住所地北京市密云区巨各庄镇蔡家洼村路甲1号。
法定代表人：张绍德，董事长。
委托诉讼代理人：宋奎，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李燕，北京市京师律师事务所律师。
上诉人张代华因与被上诉人张刚、北京鑫记万豪房地产开发有限公司（以下简称鑫记万豪公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初10974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
张代华上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判支持我方一审诉讼请求。2.由张刚、鑫记万豪公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、案涉房屋买卖合同合法有效，且签订时间比查封时间早12年，一审判决未对上述事实依法认定，认定事实错误。二、张代华自2008年起合法占有案涉房屋，比法院查封房屋时间早9年，一审判决未对上述事实依法认定，认定事实错误。三、张代华已举证证明支付完毕全部购房价款，鑫记万豪公司未举证反驳上述事实，一审判决未依法认定，认定事实错误。四、案涉房屋自2009年起一直处于抵押登记状态，未能及时办理产权过户并非张代华原因所致，一审判决认定张代华怠于办理产权过户登记，认定事实错误。五、张刚明知或应当知道案涉房屋属于张代华,且张代华一直居住在涉案房屋至今，张刚、鑫记万豪公司恶意串通办理抵押登记给张刚，严重损害张代华的合法权益，抵押行为无效。六、案涉房屋属于鑫记万豪公司出售给张代华的商品房，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，不需审查房屋是否登记给购房人，一审判决适用该司法解释二十八条错误。
鑫记万豪公司辩称，同意一审判决，不同张代华的上诉请求。
张刚辩称，同意一审判决，不同张代华的上诉请求�一、张刚与鑫记万豪公司签订借款合同时，并不知晓张代华与鑫记万豪公司之间就涉案房屋存在争议，更不了解张代华是否与鑫记万豪公司签有房屋买卖合同。二、张代华虽然持有与鑫记万豪公司签订的《北京市商品房买卖合同》，却未曾向鑫记万豪公司支付过购房款，因此张代华与鑫记万豪公司之间的买卖合同并未成立，涉案房屋仍为鑫记万豪公司所有。三、张代华所谓未能办理过户登记的原因是自2007年起涉案房屋一直处于抵押登记状态的理由不成立。
张代华向一审法院起诉请求：1.判令停止对北京市密云县×（产权证号：X京房权证密字第×××）房产的执行。2.确认位于北京市密云县×房屋所有权归张代华所有。
一审法院认定事实：2014年11月23日，借款人鑫记万豪公司与出借人张刚签订《借款合同》，鑫记万豪公司向张刚借款人民币500万元，�款期限6个月，借款月利率为同期银行贷款利率的四倍，并约定了承诺保证、违约责任及公证条款。2014年11月24日，北京市中信公证处出具（2014）京中信内经证字47546号《公证书》，对该《借款合同》进行了公证，本公证书具有强制执行效力。2014年11月26日，鑫记万豪公司以其所有的坐落于密云县×号房屋，为债权人张刚设立了抵押，张刚取得抵押房屋的他项权证。2015年11月26日，北京市中信公证处出具（2015）京中信执字第01850号《执行证书》，确定被申请执行人为鑫记万豪公司。执行标的为：一、借款本金人民币500万元整；二、利息和违约金（自2014年11月24日起至欠付本金还清为止，月利率按照同期银行贷款利率的四倍计算）；三、实现债权所支付的其他费用。2017年2月28日，张刚依据《公证书》、《执行证书》提出执行申请，北京市密云区人民法院（以下简称密云�院）以（2017）京0118执1443号立案执行。2017年3月28日、4月5日，密云法院将鑫记万豪公司名下位于密云县×1号楼、×2号楼内各一套房屋予以查封。2017年9月4日，密云法院将鑫记万豪公司名下位于密云县×号房屋实施查封。2017年9月4日，张代华向密云法院提出执行异议，请求停止对位于密云县×号房屋实施查封的执行。2017年10月13日，密云法院作出（2017）京0118执异139号执行裁定书，驳回了张代华的异议请求。张代华遂向密云法院提起案外人执行异议之诉，形成本案。
张代华曾任鑫记万豪公司的财务经理。根据张代华提供的商品房买卖合同记载，鑫记万豪公司与张代华于2005年10月5日签订《北京市商品房买卖合同》，鑫记万豪公司将其开发的位于密云县×房屋（即涉案房屋）出售给张代华，房屋建筑面积177.26平方米，房款共计460750元，合同约定张代华一次性付清�款。2008年3月7日，鑫记万豪公司为张代华出具了购房发票，购房发票显示的购房金额为460750元。2011年9月21日，鑫记万豪公司为北京莲顺食品有限公司出具购房发票，购房发票显示的房屋位置亦为上述本案涉案房屋，该购房发票显示的购房款金额为354520元。2016年4月30日，鑫记万豪公司又为张代华出具购房发票，购房发票载明的房屋仍为上述涉案房屋，购房款为460750元。鑫记万豪公司及张代华均承认张代华并未向鑫记万豪公司实际支付房款，张代华称以鑫记万豪公司所欠工资抵顶的购房款，并提供了鑫记万豪公司于2007年10月出具的确认书。该确认书记载：2005年鑫记万豪公司与张代华签订购房合同（合同编号×），房号为×号，总房款为460750元。因张代华自2003年以来为鑫记万豪公司开发建设清鑫家园小区项目作出突出贡献，当时公司承诺张代华在管理上述项目期间年薪10万元，截止目前工资近50万元。经双方协商以张代华的上述工资抵顶购房款，现张代华可以对上述房屋进行装修，并办理入住手续。公司为张代华出具正式发票，并配合办理产权登记手续。鑫记万豪公司不认可该确认书的真实性，认为该确认书上面的公章虽然系鑫记万豪公司的公章，但系张代华利用财务经理的便利加盖的。为此鑫记万豪公司提供了张代华发送给林鑫女士的短信，用于证明鑫记万豪公司将涉案房屋交由张代华居住及开具购房发票系应张代华要求方便其子女在北京上学所用，并不是将房屋出售给张代华。张代华认可该短息系其向林鑫发送，但称发送该短信的原因是因为其得知鑫记万豪公司向莲顺食品公司也开具了涉案房屋的发票，为了达到将涉案房屋的购房发票再开具到张代华名下，故张代华向林鑫发送了短信，短信中的部分内容不是张代华的真实意�表示。
另查，张代华自2008年左右即在涉案房屋内居住至今，现涉案房屋并未办理分户产权登记，仍登记在鑫记万豪公司名下。
一审法院认为，2015年5月5日起施行的法释［2015］10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。符合上述条件的不动产买受人虽然尚未办理不动产过户登记，不享有真正意义上的物权，但是依据上述规定获得了物权期待权，属于足以排除强制执行的民事权益。本案中，即使2007年10月鑫记万豪公司出具的确认书属实，张代华于鑫记万豪公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，张代华在双方签订房屋买卖合同及鑫记万豪公司出具购房发票后，可以要求鑫记万豪公司办理涉案房屋的产权过户登记手续，但其殆于办理，对于涉案房屋未办理产权过户登记具有过错，故本案不应适用上述规定阻却针对涉案房屋的执行行为。故对于张代华要求停止对北京市密云县×（产权证号：X京房权证密字第×××）房产的执行的诉讼请求，法院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。而本案中，涉案房屋目前仍登记在鑫记万豪公司名下，故张代华要求确认涉案房屋归其所�的诉讼请求，缺乏法律依据，法院亦不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回张代华的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。张代华提交了如下证据：证据一，涉案房屋产权证复印件，证明涉案房屋从2014年9月22日开始处于抵押状态；证据二，鑫记万豪公司法定代表人张绍德发给张代华的短信，证明张绍德认可涉案房屋卖给张代华，也认可是以工资抵顶涉案房屋的购房款。鑫记万豪公司不认可证据一的真实性及证明目的，对该证据的合法性表示怀疑，认为真实的房本应该由鑫记万豪公司持有，张代华不应持有房本复印件；不认可证据二的真实性及证明目的，认为该�信的发送日期是2018年1月20日，在一审期间就已经存在，其在一审中未提交，已经超过举证期限，不属于新证据，且该短信内容没有反映张代华主张的证明事项，却可以证明张绍德不了解公司抵顶房款的情况。张刚不认可证据一的真实性及证明目的，认为即使涉案房屋在2014年到2015年期间曾设立抵押登记，若张代华是房屋所有权人，或曾支付过购房款，也不影响其在2014年之前办理房屋过户手续，该证据更能说明涉案房屋是鑫记万豪公司所有；对证据二的真实性不认可，认为该短信内容类似于证人证言，证人应出庭作证，未出庭无法核实其真实性，即使该条短信存在，也不属于二审新证据，且短信内容也反映出张绍德对张代华主张的事项并不了解。本院认为，因张代华未提交证据一的原件，本院无法核实该证据的真实性，且鑫记万豪公司与张刚对该证据的真实性均不�可，故本院对该证据的真实性不予确认；关于证据二，张代华主张该短信的发送对象为张绍德，因张绍德未出庭作证且鑫记万豪公司及张刚对该短信的真实性及证明目的均不认可，该短信的内容亦无法反映张代华所主张的事项，因此本院对该证据的证明力不予确认。
本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执�；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现张代华主张涉案房屋在被人民法院查封之前，其与鑫记万豪公司存在合法有效的房屋买卖合同关系、其已合法占有涉案房屋、涉案房屋的购房款已经通过用鑫记万豪公司欠付其工资抵顶的方式支付完毕，且涉案房屋未办理过户登记系因涉案房屋存在抵押登记的情况，根据法律规定,张代华对上述主张应当提供证据予以证明。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。现张代华主张涉案房屋的购房款已经通过用鑫记万豪公司欠付其工资抵顶的方式支付完毕，对此其出示了落款时间为2007年10月并加盖鑫记万豪�司公章的《确认书》。根据法院查明的事实，张代华曾任鑫记万豪公司的财务经理，且张代华自认该确认书系鑫记万豪公司财务出具，其因工作职务存在接触使用鑫记万豪公司公章的情况，结合张代华发送给林鑫的短信中张代华请求鑫记万豪公司为其开具发票不为把房屋据为己有，而是为了方便其子女入学需要的内容。张代华的上述主张不能达到具有高度可能性的证明标准，本院无法认定张代华主张的涉案房屋的购房款已经通过用鑫记万豪公司欠付其工资抵顶的方式支付完毕的事实存在。
张代华主张其与鑫记万豪公司于2005年10月5日签订《北京市商品房买卖合同》，鑫记万豪公司于2007年10月出具《确认书》确认涉案房屋的购房款已经通过用鑫记万豪公司欠付张代华工资抵顶的方式支付完毕，鑫记万豪公司于2008年3月7日为其出具购房发票。而涉案房屋于2014�11月26日为张刚设立抵押，张刚取得涉案房屋的他项权证。根据张代华的上述主张，其在涉案房屋设立抵押之前长达数年期间，未要求鑫记万豪公司办理涉案房屋的产权过户登记手续，一审法院认定其对涉案房屋未办理产权过户具有过错并未不当，本院对张代华主张的涉案房屋未能及时办理产权过户并非其原因所致的上诉理由不予采信。
综上所述，张代华要求停止对涉案房屋的执行，无事实和法律依据；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由张代华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨淑敏
审 判 员 付 辉
审 判 员 周熙娜
二〇一八年五月三十日
法官助理 楚 静
法官助理 石艳明
书 记 员 李星月