上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终9254号
上诉人(原审原告)：上海顺良涂装有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：王荣良，董事长。
委托代理人：王斌，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被上诉人(原审被告)：江苏优信邦泰工贸有限公司，住所地江苏省高邮市。
法定代表人：金以祥，执行董事。
委托诉讼代理人：金卫强，上海肃澜律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海雄狮粉末科技股份有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：王熙。
上诉人上海顺良涂装有限公司(以下简称顺良公司)因与被上诉人江苏优信邦泰工贸有限公司(以下简称优信邦泰公司)、上海雄狮粉末科技股份有限公司(以下简称雄狮公司)案外人执行异议之诉一案，不服上海市嘉定区人民法院(以下简称嘉定法院)(2017)沪0114民初2225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
顺良公司的上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判确认本市嘉定区安亭镇金昌西路XXX号3号厂房(以下简称涉案厂房)属于顺良公司所有，并停止对该厂房的执行。事实和理由：嘉定区安亭镇金昌西路XXX号土地系雄狮公司于2003年因原厂房动迁而取得的工业用地。因该公司缺乏资金，与顺良公司签订《联合投资协议书》，将其中6.8亩土地转让给顺良公司，由顺良公司自行建造涉案厂房。顺良公司通过雄狮公司向土地出让方支付土地费用人民币100余万元(以下币种相同)，并自行支付涉案厂房的全部建设施工款项200余万元。雄狮公司于2014年11月与顺良公司签订《补充协议》，明确顺良公司因投资开发建设取得涉案厂房及东面门房一半(包括附属设施)的产权及相应6.8亩土地使用权，并委托顺良公司以雄狮公司的名义统一对外出租涉案厂房。雄狮公司基于原厂房动迁取得嘉定区安亭镇金昌西路XXX号土地，属置换性质，而非真正意义上的无偿划拨。顺良公司已付清6.8亩土地的使用费和税费，故雄狮公司在竣工验收后将涉案厂房及附属设施交付给顺良公司时，顺良公司已取得该厂房、附属设施的所有权及所占6.8亩土地的使用权，该权利足以排除嘉定法院的执行。
优信邦泰公司同意顺良公司的意见。
雄狮公司未到庭发表意见。
顺良公司向一审法院起诉请求：确认涉案厂房属于顺良公司所有，并停止对该厂房的执行。
一审法院认定事实：优信邦泰公司诉雄狮公司买卖合同纠纷一案，嘉定法院于2016年7月15日作出(2016)沪0114民初8698号民事调解协议，明确雄狮公司应于2016年8月10日前支付优信邦泰公司价款5,792,211.20元及案件受理费13,086元。因雄狮公司未按期履行，优信邦泰公司向嘉定法院申请执行，该院于2016年8月12日以(2016)沪0114执5311号立案执行。执行中，因雄狮公司在嘉定法院涉案多起且均未履行，该院于2016年12月19日作出(2016)沪0114执5311号执行裁定，拍卖雄狮公司所有的坐落于本市嘉定区安亭镇金昌西路XXX号的地上建筑物。顺良公司不服，向该院提出书面异议。嘉定法院经审查，于2017年1月11日作出(2016)沪0114执异2号执行裁定，驳回顺良公司的异议请求。顺良公司遂提起本案诉讼。
2003年11月，雄狮公司因原有厂房被动迁从而取得本市嘉定区安亭镇星光村东浜队13300平方米工业用地的使用权。2004年2月，雄狮公司取得上述工业用地的建设用地规划许可证，许可其建造厂房。2007年7月18日，雄狮公司取得[嘉定区市(县)(2007)嘉府土书字第242号]建设用地批准书，该批准书载明雄狮公司的批准用地面积为14400平方米，土地性质为国有划拨工业用地，用于雄狮公司建造厂房。2009年1月，上海市嘉定区环境保护局根据雄狮公司提交的《建设项目环境影响报告书》及相关材料，作出沪1**环保许管[2009]S0001号审批意见，明确雄狮公司在上海市嘉定区金昌路XXX号进行建设，厂区总占地面积为13800平方米，总建筑面积为12405平方米，共建设3栋厂房。后雄狮公司与远业电子(上海)有限公司(以下简称远业公司)签订《厂房租赁合同》，约定雄狮公司将本市嘉定区安亭镇星光村厂房(即嘉定区安亭镇金昌路XXX号地上建筑物中的2号、3号厂房)出租给远业公司。
嘉定法院认为，不动产的所有权以登记为准，对于未经登记的建筑物、构筑物及其附属设施的权利人的认定，应按照土地使用权登记、建设工程规划许可、施工许可等相关证据进行判断。依据建设用地批准书等相关文件，雄狮公司系涉案厂址国有划拨土地的用地单位，并获准建造厂房，故涉案厂房的权利人及所占土地的使用权人应为雄狮公司。另根据相应法律规定，转让划拨土地使用权或以划拨土地使用权作为投资与他人合作开发房地产的，应当经有批准权的人民政府批准。而顺良公司法定代表人王荣良与雄狮公司签订的《联合投资协议书》、《补充协议书》所涉及到的国有划拨土地转让或合作开发并未经有批准权的人民政府批准，故上述协议并不导致涉案厂房所有权的转移。上述两份协议系双方的内部协议，不能对抗第三人及司法行为。顺良公司与雄狮公司因内部协议所导致的损失可另行向合同相对方主张。据此判决驳回顺良公司的诉讼请求。
本院经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，顺良公司提供的证据显示，上海雄狮粉末涂装有限公司(于2013年11月1日更名为雄狮公司)于2003年12月8日与王荣良签订《联合投资协议书》，约定双方联合投资雄狮公司因原厂房动迁取得的位于嘉定区安亭镇星光村东浜队13300平方米工业用地，由雄狮公司出资三分之二、王荣良出资三分之一购置该土地，并在该土地上建造厂房及办公楼；雄狮公司享有该土地三分之二的国有划拨土地使用权，王荣良享有三分之一的国有划拨土地使用权；雄狮公司承诺收取王荣良的相关土地款并专款专用；3号厂房即在该土地东侧约6.8亩由王荣良自行出资建设，相应建筑物的产权归属于王荣良所有；雄狮公司以其名义取得房地产权证后，王荣良认为有必要时，并在政府房地产主管部门许可下，王荣良要求将其所有的厂房由雄狮公司分割过户给王荣良设立的企业时，雄狮公司应予同意等。2014年11月25日，雄狮公司和王荣良签订《补充协议》，明确双方所建造的厂房未取得房地产权证，王荣良享有涉案厂房及东面门房一半(包括附属设施)的产权(包括相应土地使用权)，该厂房的建筑面积约为3760平方米，东面门房一半的建筑面积约为10平方米，所占相应土地面积约为6.8亩(包括场地)；自2005年起，王荣良所有的涉案厂房(包括门房)委托雄狮公司出租给远业公司等。
本院又查明，雄狮公司因原厂房动迁取得的位于嘉定区安亭镇星光村东浜队的国有划拨用地尚未办理土地使用权证，涉案厂房亦未办理房地产权证。顺良公司于2001年6月通过工商登记管理部门核准设立，王荣良系该公司的股东、法定代表人，亦系雄狮公司的董事。
在嘉定法院受理的(2017)沪0114民初1110号案外人执行异议之诉一案中，王荣良向该院主张涉案厂房的所有权，该案目前正在本院二审审理中。在本案二审审理中，顺良公司确认涉案土地登记在雄狮公司名下，其与雄狮公司签订的转让土地使用权的协议未经备案，依法不能履行，但涉案厂房系其出资建造，现只主张该厂房的所有权。
本院认为，根据法律规定，人民法院在案外人提出的异议及异议之诉案件的审查过程中，对于未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，应按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断该财产的权属。本案中，涉案厂房虽未办理房地产权证，但根据涉案土地的建设用地规划许可证、建设用地批准书及相关文件，可认定涉案厂房属雄狮公司所有。顺良公司依据《联合投资协议书》和《补充协议》主张涉案厂房的所有权，但签订该协议的相对方为王荣良与雄狮公司，而王荣良已另行提起诉讼主张涉案厂房的所有权。在此情况下，顺良公司主张王荣良的签约行为实系代表该公司行使职权的职务行为，并以涉案厂房由该公司出资建造为由，认为该厂房实属其所有，因缺乏事实和法律依据，本院难以采信。另外，涉案厂房所占土地使用权的性质为国有划拨用地，根据现行法律、法规的规定，该土地使用权及地上建筑物不得分拆转让，且整体转让亦须经特定行政审批程序，故本案《联合投资协议书》和《补充协议》中对于转让该厂房产权的约定实际无法履行，该协议并不发生涉案厂房物权转移的效力。综上，顺良公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币30,800元，由上诉人上海顺良涂装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡晓东
审判员 朱志红
审判员 张常青
二〇一七年十一月二十三日
书记员 陶胡萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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