江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）射兴民初字第0405号
原告鲍同林。
原告李亚。
二原告共同委托代理人徐金林，江苏三强律师事务所律师。
被告陈城。
被告徐春香。
被告徐春静。
被告徐春叶。
上列三被告共同委托代理人蔡翠萍，射阳县新坍法律服务所法律工作者。
被告杨林艳。
委托代理人王明祥，江苏公正律师事务所律师。
原告鲍同林、李亚诉被告陈城、徐春香、徐春静、徐春叶、杨林艳确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲍同林及原告鲍同林与李亚的共同委托代理人徐金林，被告徐春香、徐春静及被告徐春香、徐春静、徐春叶的共同委托代理人蒋翠萍，被告杨林艳及其委托代理人王明祥到庭参加诉讼，被告陈城经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告鲍同林、李亚诉称：2009年11月23日，被告徐春香、徐春静、徐春叶的父亲徐修康（已去世）以虚构的陈城之父“陈正维”名义与原告签订房屋买卖协议，同日，徐修康、杨林艳与原告签订补充协议，约定原告将房产证号为射兴字第××号的私有住房出售给被告陈城，价款为11.7万元，付款方式为现金6.7万元，保单抵算5万元，协议中“陈城”及“陈正维”字样均为徐修康所书写。后原告交付了房产证及房屋，被告支付了房款。现原告得知，农村房屋不得出卖给非同一集体经济组织成员，陈正维名字系虚构，被告购房中存在欺诈行为。请求法院确认双方于2009年11月23日签订的房屋买卖协议及补充协议无效，判令被告立即搬出诉争房屋并交付给原告，并承担本案诉讼费用。
被告陈城未作答辩。
被告徐春香、徐春静、徐春叶共同辩称：原告诉称情况属实，被告徐春香、徐春静、徐春叶的父亲徐修康与被告陈城的母亲杨林艳，多年来保持情人关系，当时双方家庭都在闹离婚，尤其是徐修康已经做好离婚并与杨林艳结婚的准备，便瞒着家人以“陈正维”之名冒充陈城的父亲与原告签订房屋买卖协议，并向原告支付了购房款现金6.7万元以及价值5万元的保单一份。2012年，徐修康雇佣工人对争议房屋进行装修并支付装修费用，并与杨林艳公开同居。因购房协议是徐修康与原告签订，购房款及装修费用也是徐修康所出，现徐修康已经死亡，若法院确认协议无效，被告徐春香、徐春静、徐春叶作为其合法继承人，则要求原告返还购房款以及房屋装修费用12万元。
被告杨林艳辩称：1、本案诉争房屋实际购买人为杨林艳，购房时原告要求杨林艳夫妻购买，当时杨林艳与其丈夫感情出现危机，便请徐修康冒充其夫一同与原告签订房屋买卖合同，又因徐修康称杨林艳买了房子将来要给儿子陈城，便建议杨林艳在与原告签订房屋买卖合同时称为儿子陈城购买该房，但陈城自始至终没有参与购房合同，也没有支付购房款，也不对该房主张任何权利；2、购房款11.7万元都是由杨林艳以现金6.7万元及在射阳邮政局购买的人寿保险5万元保单两种方式支付给鲍同林，鲍同林也向杨林艳出具了购房款收条，此后杨林艳又出资98093元对该房进行了装修，并一人实际占有、居住和使用该房；3、杨林艳已于2013年1月22日将户口从黄沙港镇东海村×组迁至兴桥镇红星村×组，依法已具备购买该房屋的主体资格；4、本案实际是因徐修康的三个继承人在徐修康患病后误认为徐修康参与购买此房并出资，便与原告合谋以原告名义，以确认无效之诉撤销原告与杨林艳之间的上述房屋买卖合同，以达到侵害杨林艳合法权益的目的。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年11月23日，徐修康（已病故）以被告陈城父亲的名义与原告鲍同林、李亚签订房屋买卖协议一份。该协议首部载明：“甲方：鲍同林李亚”、“乙方：陈城”，双方约定，甲方将其夫妻共同所有的位于××、建筑面积计104.80平方米、房屋所有权证号为射兴字第0610601100号的房屋出售给乙方，价款为人民币11.7万元，签字时一次性付清。协议尾部乙方一栏后徐修康分别签署“陈城”“陈正维（父）”字样。同日，徐修康、被告杨林艳与原告鲍同林、李亚签订补充协议一份，协议首部载明：“甲方：鲍同林、李亚”、“乙方：陈城、陈正维、杨林艳（父母）”。双方对“乙方陈正维、杨林艳为儿子陈城购买甲方房屋的付款方式”作出约定：乙方在签订本协议时一次性给付甲方现金6.7万元，余款乙方以其所有的保单号为108132000038××××的中国人寿保险股份有限公司射阳支公司国寿鸿丰两全保险、标准保费为5万元的保单，折抵人民币5万元给甲方。协议尾部乙方一栏后徐修康签署“陈正维”字样并按指印，被告杨林艳亦签名并按指印。同日，徐修康、被告杨林艳向原告交付了房款，原告鲍同林出具了收条，载明：“今收到陈正维、杨林艳夫妇购房款现金陆万柒仟元和中国人寿国寿鸿丰两全保险标准保费伍万元保单一份（折合人民币伍万元）合计收到购房款拾壹万柒仟元正：117000元”；原告鲍同林、李亚并交付了房屋。
另查明：原告鲍同林、李亚系夫妻关系。被告陈城系被告杨林艳之子，其生父陈某某已去世。徐修康已于2013年3月7日病故，被告徐春香、徐春静、徐春叶系徐修康之女。诉争房屋位于射阳县兴桥镇红星村×组，所涉宅基地系集体土地。被告陈城的户口所在地为射阳县黄沙港镇××村。诉争房屋于2012年进行了装修，目前由被告杨林艳居住。
再查明：徐修康于2010年6月29日与前妻戴某某离婚。被告杨林艳于2012年3月29日与前夫王某离婚，双方协议位于××室的住房归王某所有。被告杨林艳的户口已于2013年1月22日由射阳县黄沙港镇东海村迁至射阳县兴桥镇红星村。
以上事实有当事人陈述以及房屋买卖协议、补充协议、收条、村镇房屋所有权证、装修费用单据、居民户口簿、居民身份证、民事调解书、火化证明等相关证据在卷予以证实。
本院认为：1、本案房屋买卖协议首部明确载明乙方为陈城，尾部乙方一栏后徐修康亦签署“陈城”字样，补充协议首部乙方一栏“陈正维、杨林艳”后括号中注明为陈城“父母”，正文明确载明“陈正维、杨林艳为儿子陈城”购买原告房屋，均表明徐修康、杨林艳系代理陈城进行买房活动。根据民法通则的规定，陈城当时未满十八周岁，为限制民事行为能力人，买房作为一项重大民事活动，须由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。杨林艳为陈城之母，系陈城的法定代理人，可以代理陈城进行买房活动。徐修康与陈城虽无法定代理关系，但根据补充协议，房屋买卖协议显然系经过杨林艳同意而订立。故本案房屋买卖合同的买受人为陈城，徐修康、杨林艳均非合同当事人，无论购房款实际由谁出资均与此无涉。2、根据合同法的规定，违反法律强制性规定的合同而无效。本案中，原告与被告陈城之间的房屋买卖协议及补充协议所转让的不仅是房屋，还涉及宅基地使用权。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。根据物权法、土地管理法以及国家有关规定，宅基地属于农民集体所有，不得出让、转让，且只能分配给本村村民。被告陈城并非诉争房屋宅基地所属的兴桥镇红星村的集体经济组织成员，故其与原告之间的房屋买卖协议及补充协议违反了法律的强制性规定，应当确认无效。3、鉴于该房屋买卖协议及补充协议已实际履行，原告交付房屋并收取购房款已达四年之久，现房屋已进行了装修，被告陈城的母亲杨林艳亦已实际入住，且杨林艳的户口已迁至兴桥镇红星村，故本案诉争房屋已无返还之必要。综上，原告要求确认合同无效，具有事实和法律依据，应予支持；原告要求返还房屋，缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告鲍同林、李亚与被告陈城于2009年11月23日订立的房屋买卖协议及补充协议无效。
二、驳回原告鲍同林、李亚的其他诉讼请求。
案件受理费160元，由原告鲍同林、李亚负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：盐城市农行中汇支行；账号：40×××21）。
审 判 长 杨文涛
审 判 员 胡井文
代理审判员 陈红春
二〇一三年十一月十八日
书 记 员 陈思聪
附录法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
2、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3、《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
4、《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。