安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第01293号
上诉人（原审被告）：余一全，男，1973年8月17日出生，汉族。
委托代理人：徐国盛，安徽锦和律师事务所律师。
委托代理人：孙超群，安徽锦和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：合肥居然之家建材市场有限公司环宇建材市场分公司。
负责人：丁恒一，总经理。
委托代理人：郝健楠，安徽睿�律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽省潜山县精工木业有限公司合肥分公司。
负责人：叶树林。
被上诉人（原审被告）：安徽省潜山县精工木业有限公司。
法定代表人：徐方生，董事长。
以上两被上诉人共同委托代理人：张诗翰，职员。
上诉人余一全因与被上诉人合肥居然之家建材市场有限公司环宇建材市场分公司（以下简称居然之家）、安徽省潜山县精工木业有限公司合肥分公司（以下简称精工木业合肥公司）、安徽省潜山县精工木业有限公司（以下简称精工木业）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2013）瑶民一初字第02399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年12月31日，居然之家（甲方）与余一全（乙方）签订《居然之家环宇店预租协议书》，�定：居然之家将位于居然之家环宇店编号为1-098号，面积为218.14平方米的商铺租赁给余一全经营“皖公山”品牌木门产品使用；租金标准为81元／平方／月，物业管理费15元／平方／月，公摊系数为1.3，租金支付方式为季付（预收）；余一全在签署协议的同时须向居然之家交定金50000元等。合同签订后，精工木业向居然之家转账50000元。2013年3月8日，余一全委托安徽锦和律师事务所律师徐国盛向居然之家发出内容为“因铜陵路高架桥的建设，市场周边的交通状况极差，并且贵公司所承诺的市场及活动均未能如约进行，导致委托人经营巨额亏损50余万元，委托人被迫于2012年11月份撤出市场。……要求解除与居然之家签订的合同”的律师函。2013年4月9日，居然之家出具同意解除合同的书面通知。后双方就租赁费产生争议，居然之家起诉至原审法院，请求判令余一全给付其�欠租金191480元、自2012年3月1日至2013年4月14日的物业费44718元，赔偿其违约金17669元，精工木业合肥公司、精工木业承担连带给付责任，本案诉讼费由余一全、精工木业合肥公司、精工木业承担。
原审法院另查明：精工木业于2011年12月10日出具的《委托书》载明：委托余一全同志在合肥办理精工木业合肥公司刻制公章事宜以及办理相关事宜，对委托单位在办理上述事项过程中签署的相关文件，精工木业予以认可，并承担相应的法律责任。
原审法院认为：余一全与居然之家签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。余一全应当全面履行合同义务，承担相应的民事责任。余一全辩称应由精工木业合肥公司、精工木业承担合同责任，但合同中无两公司印章，精工木业委托余一全也仅是办理刻章等相关事宜，并未委托、授权其签订上述合同。精工木业向�然之家转款50000元，应视为应余一全要求而代为付款，其与精工木业合肥公司仍非本案租赁合同的相对人。关于居然之家主张的租金及物业管理费，由于余一全授权律师发出的律师函里明确载明其由于市场原因被迫于2012年11月份撤出市场，要求解除租赁合同，此后居然之家回函同意，故双方解除合同时间应确定为2012年11月底，租金应自双方签订合同之日即2011年12月31日起计算至2012年11月30日，合计194362.74元。余一全缴纳的50000元定金，应予以扣除，实际应给付租金为144362.74元。租赁合同虽约定了物业费收取的事项，但物业费应由物业服务公司或有相关收取资质的单位收取，居然之家并非物业服务公司也未出示相关许可证证明其该资格，故对居然之家主张的物业费，不予支持。居然之家主张的违约金，因道路建设的客观原因承租方遭受重大损失，故不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、余一全于判决生效之日起十日内给付合肥居然之家家居建材市场有限公司环宇建材市场分公司租金144362.74元；二、驳回合肥居然之家家居建材市场有限公司环宇建材市场分公司的其他诉讼请求。案件受理费5110元，其他诉讼费用100元，合计人民币5210元，由余一全负担4010元，合肥居然之家家居建材市场有限公司环宇建材市场分公司负担1200元。
余一全上诉称：上诉人签订涉案租赁合同是受精工木业委托的职务行为，且精工木业向居然之家转账交纳了押金，故合同法律后果应由精工木业公司承担。合同书明确约定了租赁期限起始于2012年3月1日，原判却认定为2011年12月31日；亦约定租赁面积为167.8平方米，原审却认定为该面积乘以公摊系数后的218.14平方米，虽然合同中亦载明了公摊系数，但法院应作出不利于格式合同订立方的解释，以实际面积作为租金计算标准。上诉人已付的装修押金10000元应从租金中扣除。综上，原判认定事实错误，欠付租金数额仅为48734.4元，请求二审法院撤销原判，改判上诉人减少承担租金100775.4元，即实际承担欠付租金48734.4元，居然之家、精工木业、精工木业合肥公司承担本案上诉费用。
居然之家、精工木业、精工木业合肥公司二审答辩称：原审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：居然之家与余一全签订的《居然之家环宇店预租协议书》载明的租赁期限为2012年3月1日至2013年11月30日。
本院认为：余一全与居然之家签订了房屋预租协议，该协议合法有效，双方均应诚信、全面履行各自合同义务。余一全上诉称其受精工木业委托订立该合同，合同责任应由精工木业承担，却未提供相应证据，其提交的精工木业于2011年12月10日出具的《委托书》所载明的内容亦与其该上诉理由不相关联，故对该上诉请求，不予采纳。因协议对租赁期限、租金标准、付款方式有明确的约定，居然之家诉请的租金起算点亦与协议约定相同，余一全上诉称房租计算的时间段为2012年3月1日至2012年11月30日，予以采纳；但对其称租赁面积应按未乘以公摊系数的实际面积为准，该上诉理由与协议约定不符，亦不符合房屋买卖、租赁面积计算的行业惯例，不予采纳。居然之家辩称合同订立2011年12月31日其即交付余一全租赁房屋，却未提供相应证据，不予采信。综上，余一全应付居然之家租金159024.06元（167.8平方木×公摊系数1.3×81元／平方／月×9个月）。余一全称其缴纳的装修押金10000元应从租金中扣减，因其未提出相应反诉请求，其对装修押金的主张与居然之家对房屋租金的主张分属不同法律关系，故装修押金在本案中不予处理。余一全应支付居然之家拖欠租金为109024.06元（159024.06元-50000元）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2013）瑶民一初字第02399号民事判决，即：余一全于判决生效之日起十日内给付合肥居然之家家居建材市场有限公司环宇建材市场分公司租金144362.74元，驳回合肥居然之家家居建材市场有限公司环宇建材市场分公司的其他诉讼请求；
二、余一全于判决生效之日起十日内给付合肥居然之家家居建材市场有限公司环宇建材市场分公司欠付租金109024.06元；
�、驳回合肥居然之家家居建材市场有限公司环宇建材市场分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费5110及其他诉讼费用100元，合计5210元，由余一全承担3510元，合肥居然之家家居建材市场有限公司环宇建材市场分公司承担1700元；二审案件受理费2316元，由余一全承担1500元，合肥居然之家家居建材市场有限公司环宇建材市场分公司承担816元。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 马枫蔷
审判员 张 勇
二〇一四年六月十六日
书记员 李 颖
附相关法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租�。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……