新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴民二终字第180号
上诉人（原审原告）：牛永成，男，汉族，1976年8月1日出生，甘肃省定西市人，博湖县司法局干部。
被上诉人（原审被告）：库尔勒市新拓房地产开发有限公司（以下简称新拓房产公司），住所地：库尔勒市巴州大厦2103室。
法定代表人：李本富，总经理。
委托代理人：李军，新疆西昭律师事务所律师。
上诉人牛永成因商品房买卖合同纠纷一案，不服库尔勒市人民法院（2013）库民初字第3050号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人牛永成，被上诉人新拓房产公司的委托代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年，原、被告签订《库尔勒市商品房预售合同》。约定：原告购买被告开发的位于库尔勒市汇嘉时代花园29栋3单元1201室房屋，面积为88.84平方米，总价款334852元；被告应当在2013年6月30日前，将验收合格的商品房交付原告使用；但如遇特殊原因，双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。2、遭遇人为、气候、规划、设计等较大变更的，出卖人可据实延期；被告逾期交房，合同继续履行的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交房款的万分之二承担违约金。原告分别于2012年8月28日、2012年9月27日、2012年12月5日向被告支付房款合计为334852元。2012年8月28日，原告向被告支付所购壁挂炉定金1000元。事后，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定主要内容与《商品房预售合同》一致。2013年4月7日，库尔勒市建设工程质量监督检测站给泰隆公司109项目部下发《建设工程质量、安全（整改、停工）通知单》。泰隆公司109项目部施工建设的汇嘉时代29号楼，外墙保温所用材料不符合新工通（2012）69号文件要求；原设计所用材料，由开发方委托设计单位按新工通（2012）69号文件变更，并经图审部门审核合格后确定。2013年4月7日，被告向库尔勒市建设工程质量监督检测站提交《申请停工报告》。2013年5月27日，巴州建筑勘察规划设计院出具《外墙保温材料设计变更说明》。被告开发的汇嘉时代花园29号楼外墙保温材料在2011年5月设计时为聚苯乙烯泡沫板（EPS板），鉴于新公通（2012）69号文件的规定，设计变更为改性聚氨酯复合防火保温板（PIR板）。2013年5月30日，汇嘉时代花园施工方与库尔勒新工建材厂签订《购销合同》，购买改性聚氨酯复合防火保温板（PIR板）。被告对其开发的汇嘉时代花园29号楼外墙保温材料，按照相关规定进行变更。2013年9月10日，建设方、监理单位、勘察单位、施工方、设计单位对汇嘉时代花园29号楼进行竣工验收并签订《竣工验收意见表》。2013年9月中旬，被告陆续向汇嘉时代花园29号楼业主交房。2013年12月27日，汇嘉时代花园29号楼办理了《房屋建筑工程竣工验收备案表》。
2013年9月22日，被告电话通知原告汇嘉时代花园29号楼交房，原告以被告交付的房屋未达到国家法律规定的商品房交付条件为由，拒绝被告的交房。原、被告因被告是否逾期交房发生争执。
2012年6月20日，新疆建设厅与公安厅联合发布新公通（2012）69号文件，《新疆维吾尔自治区建筑外墙保温材料防火暂行规定》。
原审认为，本案的争议焦点：一、诉争的房产是否达到法定和约定的交房条件。国家建设行政管理部门对建设工程质量监督管理实行的是备案审查制度，并不是行政许可制度，法律也未规定《建筑工程竣工验收备案证》是商品房验收合格的标准。原、被告签订的《商品房预售合同》中约定交房条件为“该商品房经验收合格”，按照相关法律规定为被告（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见，作为房屋验收合格的依据。即诉争房产于2013年9月10日经验收合格，达到交房条件。二、被告于2013年9月22日通知原告交房，被告是否构成逾期交房。合同履行过程中，因国家政策的变更，被告对其开发房屋外墙保温材料进行更换，导致开发房屋延期交房。被告延期交房原因，符合合同中“因政府政策引起的和设计单位同意变更设计的原因，可以据实延期”约定。故不能确定被告于2013年9月22日交房构成违约，原告主张逾期交房违约金，本院不予支持。被告应于交房时交付原告的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等商品房验收合格的证明文件，因原告拒绝交房，被告无法履行交付义务。原告购买壁挂炉并支付定金1000元，系原告自愿购买，被告并未胁迫原告。故原告要求被告返还定金1000元的诉请，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定，遂判决：驳回原告牛永成的诉讼请求。案件受理费376.37元，由原告牛永成负担。
牛永成不服一审判决提起上诉称：按照合同约定被上诉人应在2013年6月30日前将验收合格的房屋交付上诉人。而被上诉人至今未书面通知上诉人交付房屋，并以不可抗力为由推脱责任，严重违约，应当承担违约责任。请求二审查明事实，撤销原判，依法支持上诉人一审诉讼请求：1、新拓房产公司继续履行合同，并于判决生效后15日内出示《建筑工程竣工验收备案证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等商品房验收合格的证明文件，并办理交房交接手续；2、新拓房产公司支付自2013年7月1日起至2013年12月30日期间的违约金12054.6元；3、新拓房产公司退还强行向牛永成推销的壁挂炉定金1000元。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
新拓房产公司答辩认为，双方签订合同时约定交付房屋时要验收合格，被上诉人将房屋验收合格后通知上诉人收房，但是上诉人拒不接收，实际交付时间是2013年9月20日。延期原因是国家政策的变更属不可抗力，故被上诉人不应承担责任。原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
二审查明事实与原审相同。
本院认为，上诉人牛永成与被上诉人新拓房产公司签订的《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》，均系双方当事人真实意思表示，为有效合同。按照合同第八条约定新拓房产公司应当在2013年6月30日前将经验收合格的商品房交付牛永成，可以看出，双方当事人约定的交付条件是“商品房经验收合格”。《建筑法》规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。国务院《建设工程质量管理条例》规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。本案中，涉案房屋已于2013年9月10日经建设、设计、施工、监理等单位进行了竣工验收，结论均为同意竣工验收。由此说明，该房屋已经验收合格，即于2013年9月10日达到了合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。
因涉案房屋外墙保温材料在2011年5月设计时为聚苯乙烯泡沫板（EPS板），鉴于新公通（2012）69号文件的规定，设计变更为改性聚氨酯复合防火保温板（PIR板）。结合库尔勒市建设工程质量监督检测站下发《建设工程质量、安全（整改、停工）通知单》，以及新拓房产公司向库尔勒市建设工程质量监督检测站提交的《申请停工报告》，还有巴州建筑勘察规划设计院出具《外墙保温材料设计变更说明》等证据，能够认定新拓房产公司对其开发房屋外墙保温材料进行更换的事实，该情形是双方在订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的，属于不可抗力的范畴。
2013年9月22日新拓房产公司以张贴通知、电话等形式，告知汇嘉时代花园29号楼的业主办理相关手续，29号楼的部分业主也实际办理了入住手续。据此，新拓房产公司延期交房时间应认定为84天（从2013年7月1日至2013年9月23日）。根据合同中“因政府政策引起的和设计单位同意变更设计的原因，可以据实延期”的约定，新拓房产公司对其在合理期限内因不可抗力导致延期交房的行为不应承担违约责任。
根据合同第十一条“双方进行验收交接时……出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……”的约定，涉案房屋达到交付条件后，上诉人牛永成未办理入住手续，致使新拓房产公司无法履行合同约定的该项义务。关于壁挂炉定金是否应当退还的问题。壁挂炉是入住涉案房屋不可缺少的基本设施，上诉人牛永成在一、二审中也未向法庭提供被上诉人向其强行推销的有关证据。综上，上诉人牛永成的上诉请求均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费376.37元由上诉人牛永成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高慧宏
审 判 员 刘 燕
代理审判员 赵艳萍
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 佘梦斐