广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终922号
上诉人（原审被告）：东莞市百花园食品有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人:陈秋霞，总经理。
委托代理人:梁伟能，广东吉径律师事务所律师。
委托代理人:钟小峰，广东吉径律师事务所辅助人员。
上诉人（原审被告）：胡军杰，男，汉族，住址：安徽省绩溪县，公民身份号码为3010。
上诉人（原审被告）：林智慧，男，汉族，住址：浙江省温岭市，公民身份号码为1852。
上述两上诉人的共同委托代理人：刘清华，广东康邦律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托代理人：刘金兰，广东康邦律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：东莞市汇鑫五金有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人：张碧珍，总经理。
委托代理人：孟军，广东融关律师事务所律师。
委托代理人：王学连，广东融关律师事务所律师。
原审被告：周玉杰，男，汉族，住址：湖南省隆回县，公民身份号码为2415。
委托代理人：王峰，广东仁之仁律师事务所律师。
上诉人东莞市百花园食品有限公司（以下简称百花园公司）、胡军杰、林智慧因与被上诉人东莞市汇鑫五金有限公司（以下简称汇鑫公司）、原审被告周玉杰案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第1321号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年11月28日，汇鑫公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认汇鑫公司与百花园公司之间《宗地使用权及地上建筑物出让合同书》合法有效，涉案标的物交易价为贰佰贰拾陆万元整（￥2260000元）。2.确认汇鑫公司已经支付全部价款并实际占有涉案国有土地使用权[东府国用（2003）字第特227号]及地上建筑物。3.确认汇鑫公司对涉案国有土地使用权[东府国用（2003）字第特227号]及地上建筑物享有占有、使用、收益权。4.百花园公司于判决生效后三个月内将涉案国有土地使用权[东府国用（2003）字第特227号]及地上建筑物变更登记至汇鑫公司名下。
原审法院经审理查明：原审法院在审理胡军杰、林智慧、周玉杰分别申请执行百花园公司执行案件的执行过程中，于2012年9月4日对登记在百花园公司名下位于东莞市清溪镇谢坑村民营工业区内的土地使用权及地上建筑物[土地宗地号为1920195300001、土地使用权证号为东府国用（2003）字第特227号]予以查封。案外人汇鑫公司向原审法院提出异议，请求解除对上述土地使用权及地上建筑物的查封，并停止执行上述财产。
2007年1月8日，百花园公司与汇鑫公司签订了一份《宗地使用权及地上建筑物出让合同书》，主要约定：百花园公司将其名下位于东莞市清溪镇谢坑村民营工业区内的土地使用权及地上建筑物[土地宗地号为1920195300001、土地使用权证号为东府国用（2003）字第特227号]转让给汇鑫公司，土地使用权面积为4929.45平方米，地上建筑物包括公司仓库（一层350.8平方米）、宿舍（两层494.6平方米）、厂房（一层400平方米）及增加的办公楼（一层90平方米）、保安室（一层40平方米）、临时建筑物（铁皮房），地上建筑物未办理房地产权证；转让总价格为2260000元，分三期支付，第一期678000元于合同签订之日起二日内支付，第二期904000元视百花园交付标的物的时间而定，2007年4月30日前交付标的物的，则于2007年4月30日前支付，2007年5月1日后交付标的物的，则在交付后的7日内支付，第三期678000元在交付第二期之日起九十日内付清；百花园公司应于2007年1月8日至2007年2月8日期间将标的物交付给汇鑫公司，若因租赁纠纷最长时间可延期至2007年6月30日；百花园公司在收到汇鑫公司支付价款的70%时，百花园公司提供资料协助汇鑫公司办理过户手续，过户的费用由汇鑫公司承担；土地管理费按政府规定缴纳，交付标的物之前由百花园公司缴纳，交付标的物之后至过户之前由汇鑫公司缴纳给百花园公司，过户手续办理完毕之后由汇鑫公司缴交；等等。另，2012年7月24日，汇鑫公司和百花园公司在公证处另签订一份《土地使用权转让合同书》，主要约定由百花园公司将案涉土地及地上建筑物以1937600元的总价款转让给汇鑫公司。汇鑫公司和百花园公司确认是为了避税的目的才签订的该《土地使用权转让合同书》。
汇鑫公司主张已向百花园公司交付了案涉土地及地上建筑物的转让款共2260000元，百花园公司对此予以确认。胡军杰、林智慧对此不予确认，主张汇鑫公司与百花园公司存在合作共赢关系，但对此主张，未能进行相应举证。对上述主张，汇鑫公司举证了三份日期分别为2007年1月10日、2007年5月24日、2007年8月24日的、金额各为678000元、904000元、358000元的收据，共计1940000元。汇鑫公司还举证了一份日期为2007年8月24日、金额为10500元的收据，证明汇鑫公司向百花园公司缴纳了管理费10500元。此外，汇鑫公司还举证了一份其公司的日记账，该日记账记载的内容与汇鑫公司举证的上述四份收据的内容相互印证，该日记账显示2007年7月6日付百花园公司购房款320000元。关于为何未提交2007年7月6日320000元购房款的收据，汇鑫公司表示时间太久已找不到，百花园公司表示肯定已开过收据，可能是汇鑫公司保管不善。
汇鑫公司主张百花园公司已将案涉土地及地上建筑物交付给其使用。对此主张，汇鑫公司举证了东府国用（2003）字第特227号国有土地使用证、清字1998第78号（补）建设工程规划许可证、2002-22-00005（补）建设用地规划许可等证件、批文的原件，还举证了汇鑫公司与案外人东莞市清溪茗兴五金加工部签订的《厂房租赁合同》、收据、银行流水单、日记账等，显示：汇鑫公司于2008年1月7日将案涉地上建筑物中的3300平方米出租给东莞市清溪茗兴五金加工部，并于2008年1月14日收取了厂房押金51000元，之后按月收取租金等。
2008年6月，百花园公司向东莞市国土资源局清溪分局提交一份《土地使用权交易申请表》，申请将案涉土地使用权转让给汇鑫公司。在该申请表中，百花园公司确认已全部收到转让款，东莞市国土资源局清溪分局于2008年7月14日盖章同意办理。后因百花园公司拖欠政府土地管理费等原因，最终未能办理过户手续。
2012年7月，汇鑫公司委托东莞市天勤土地评估有限公司评估案涉土地使用权价格，另委托东莞市顺泰土地房地产评估有限公司评估案涉地上建筑物价格，以便为再次办理案涉土地使用权及地上建筑物的转让缴纳税费提供价格参考。
原审法院于2014年11月10日作出（2014）东三法执外异字第20号执行裁定书，裁定如下：驳回汇鑫公司的异议。汇鑫公司不服，于法定期限内向原审法院提起本案诉讼。原审庭审中，汇鑫公司明确其诉讼请求第四项包含了要求原审法院解除对案涉土地使用权及地上建筑物的查封。经原审法院向东莞市国土资源局进行查询，截止2015年7月28日，案涉土地未存在抵押，只被原审法院依法查封。
原审法院认定上述事实的依据：（2014）东三法执外异字第20号执行裁定书、《宗地使用权及地上建筑物出让合同书》、《土地使用权转让合同书》、收据、日记账、东府国用（2003）字第特227号国有土地使用证、清字1998第78号（补）建设工程规划许可证、2002-22-00005（补）建设用地规划许可、《厂房租赁合同》、收据、银行流水单、《土地使用权交易申请表》、评估报告、东莞市土地登记资料查询结果表以及原审庭审笔录等。
原审法院认为：周玉杰经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，在法定期限内也未提交任何答辩及证据,视为放弃举证和质证的权利。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不得查封被执行人已经出卖给第三人的不动产，必须同时满足以下条件：被执行人与第三人已就不动产买卖达成协议，且第三人已经支付买卖不动产所应付的全部价款；第三人已经实际占有所买受的不动产；第三人对未办理不动产产权过户手续没有过错。以上条件必须同时具备，缺一不可。
首先，百花园公司与汇鑫公司于2007年1月8日签订的《宗地使用权及地上建筑物出让合同书》，系双方的真实意思表示，且案涉土地系国有工业用地，符合转让的条件，故该合同合法有效，原审法院予以确认。至于2012年7月24日汇鑫公司和百花园公司在公证处另签订的《土地使用权转让合同书》，汇鑫公司和百花园公司已确认是为了避税的目的签订的，非双方的真实意思表示，原审法院不予确认。
关于《宗地使用权及地上建筑物出让合同书》约定的转让款2260000元汇鑫公司是否已经全部支付的问题。汇鑫公司举证的三张收据显示汇鑫公司已支付给百花园公司转让款1940000元，对于剩余的转让款320000元，汇鑫公司表示时间太久已找不到收据，百花园公司确认汇鑫公司已经支付该款项并确认已开具收据。胡军杰、林智慧对此不予确认，主张汇鑫公司与百花园公司存在合作共赢关系，但对此主张，未能进行相应举证，应承担举证不利的后果。且如胡军杰、林智慧此主张属实，则汇鑫公司与百花园公司可随时补充出具此320000元转让款的收据，从而达到完善表面证据的目的，但实际上汇鑫公司与百花园公司并未如此，这也从侧面印证了汇鑫公司与百花园公司并未存在胡军杰、林智慧所主张的合作共赢关系。在案涉土地使用权及地上建筑物于2012年9月4日被原审法院查封之前，百花园公司早在2008年6月向东莞市国土资源局清溪分局提交的《土地使用权交易申请表》中就确认了已全部收到转让款。可见，百花园公司关于已收到汇鑫公司支付的全部转让款2260000元的确认，早在2008年6月就已做出，不存在为了本案诉讼而做虚假陈述的情形。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证”的规定，百花园公司确认已收到汇鑫公司支付的全部转让款2260000元，胡军杰、林智慧对此未能提供相应的反证，原审法院予以确认。
综上，原审法院对百花园公司与汇鑫公司之间就案涉土地使用权及地上建筑物的买卖关系的真实性予以确认，并认定汇鑫公司已按协议约定履行了全部的付款义务。
其次，汇鑫公司主张百花园公司已将案涉土地及地上建筑物交付给其使用，百花园公司也予以确认。从汇鑫公司举证的其与案外人东莞市清溪茗兴五金加工部签订的《厂房租赁合同》、收据、银行流水单、日记账等，可认定汇鑫公司已于2008年1月7日将案涉地上建筑物中的部分出租给东莞市清溪茗兴五金加工部，收取了厂房押金，并按月收取租金等，可见汇鑫公司已实际占有使用案涉土地及地上建筑物。而汇鑫公司举证的东府国用（2003）字第特227号国有土地使用证、清字1998第78号（补）建设工程规划许可证、2002-22-00005（补）建设用地规划许可等案涉土地的证件、批文，均系原件，也印证了汇鑫公司已实际占有使用案涉土地及地上建筑物的事实。因此，原审法院认定汇鑫公司已实际占有使用案涉土地及地上建筑物。
最后，2007年1月8日签订《宗地使用权及地上建筑物出让合同书》后，百花园公司与汇鑫公司于2008年6月就向东莞市国土资源局清溪分局提交了《土地使用权交易申请表》，申请将案涉土地使用权转让给汇鑫公司。该申请表显示东莞市国土资源局清溪分局于2008年7月14日盖章同意办理，后因百花园公司拖欠政府土地管理费等原因，最终未能办理过户手续。可见未能办理案涉土地使用权过户手续的原因完全在于百花园公司，汇鑫公司并未存在过错。另，从2012年7月汇鑫公司委托评估机构对案涉土地使用权及地上建筑物进行估价的行为来看，汇鑫公司对办理案涉土地使用权的过户手续，是积极推进的，并非故意怠于行使权利。因此，原审法院认定汇鑫公司对案涉土地使用权未能办理过户手续没有过错。
综上，汇鑫公司与百花园公司签订的关于案涉土地使用权及地上建筑物转让的《宗地使用权及地上建筑物出让合同书》合法有效，汇鑫公司并已足额支付全部转让款，已实际占有案涉土地及地上建筑物，且对未办理案涉土地使用权过户手续没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不得对案涉土地及地上建筑物进行查封、执行。之前原审法院对案涉土地及地上建筑物采取了查封措施，现予以解封。
承上，案涉《宗地使用权及地上建筑物出让合同书》合法有效，且汇鑫公司已按约足额支付全部转让款，百花园公司应按约履行将案涉土地使用权过户至汇鑫公司名下的义务。据东莞市国土资源局出具的查询结果表，案涉土地未存在抵押，在原审法院对案涉土地解除查封之后，办理案涉土地使用权的过户手续，已不存在客观障碍。对汇鑫公司要求百花园公司在判决生效后三个月内即90日内将案涉土地使用权过户至汇鑫公司名下的诉讼请求，原审法院予以支持。关于案涉土地的地上建筑物，因尚未办理相应的房地产权证，不存在过户的客观可能，对地上建筑物的过户请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条的规定，于2015年8月12日判决：一、确认东莞市汇鑫五金有限公司与东莞市百花园食品有限公司于2007年1月8日签订的《宗地使用权及地上建筑物出让合同书》合法有效。二、确认东莞市汇鑫五金有限公司已按《宗地使用权及地上建筑物出让合同书》的约定支付位于东莞市清溪镇谢坑村民营工业区内的土地及地上建筑物[土地宗地号为1920195300001、土地使用权证号为东府国用（2003）字第特227号]的全部转让款2260000元给东莞市百花园食品有限公司。三、确认东莞市汇鑫五金有限公司已实际占有使用位于东莞市清溪镇谢坑村民营工业区内的土地及地上建筑物[土地宗地号为1920195300001、土地使用权证号为东府国用（2003）字第特227号]。四、中止对位于东莞市清溪镇谢坑村民营工业区内的土地及地上建筑物[土地宗地号为1920195300001、土地使用权证号为东府国用（2003）字第特227号]的执行，并解除对上述土地及地上建筑物的查封。五、东莞市百花园食品有限公司应于判决发生法律效力之日起90日内将位于东莞市清溪镇谢坑村民营工业区内的土地[土地宗地号为1920195300001、土地使用权证号为东府国用（2003）字第特227号]过户至东莞市汇鑫五金有限公司名下。六、驳回东莞市汇鑫五金有限公司的其他诉讼请求。案件受理费24880元，东莞市汇鑫五金有限公司已预交，由东莞市汇鑫五金有限公司负担50元，由东莞市百花园食品有限公司负担24830元。
上诉人百花园公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误。（一）案涉土地未过户，根据《中华人民共和国物权法》的规定，案涉房产的登记所有权人是百花园公司，汇鑫公司与百花园公司签订的《宗地使用权及地上建筑物出让合同书》真实有效，但根据法律规定，不动产转让需登记才发生效力，未登记不发生效力。百花园公司确认与汇鑫公司存在合同关系，但案涉房产的所有权仍归百花园公司所有。（二）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条提出异议，该条文规定汇鑫公司的行为只有在符合以下条件时才能阻却执行，即案涉标的物根据法律规定需要办理过户手续、支付了全部价款、实际占有标的物、对于没有办理过户登记无过错。1.汇鑫公司是否已付清转让款的问题。汇鑫公司与百花园公司签订的《宗地使用权及地上建筑物出让合同书》约定价格为2260000元，而汇鑫公司只提交了三张转让费收据，没有相关的银行转账凭证，合计金额为1940000元。其提交的《日记账》载明其曾于2007年7月6日支付转让款320000元，系其自行制作的账目，没有其他证据佐证，不具有说服力。2.案涉土地使用权有无办理过户登记汇鑫公司有无过错的问题。2008年6月百花园公司向国土部门提出土地使用权交易申请，但未获批准，汇鑫公司提交2012年的《房地产估价报告》，但没有相关证据证明其符合过户条件而未获批准，也没有证据证明其对于案涉土地使用权办理过户登记不存在过错。2008年6月至今，期间有足足七年的时间给汇鑫公司办理土地使用权登记手续，而汇鑫公司却以消极不作为的态度没有办理土地使用权登记手续，由此可见，案涉土地使用权没有办理过户登记汇鑫公司是存在过错的。如果是百花园公司的过错导致没有办理过户登记的，汇鑫公司早就向人民法院起诉要求强制过户，不必到今时今日被法院查封、执行时才提出诉求。（三）根据百花园公司现状，已经资不抵债、处于停业破产期，百花园公司对外负债近六、七百万人民币，唯一的解决方式就是以地抵债。众多案件已起诉至原审法院，且绝大部分已进入执行程序，上述案件的众多债权人的合法债权如果无法得到合理的赔付，必将引发群体性事件。综上所述，请求依法驳回汇鑫公司的异议，维护百花园公司的合法权益。据此，百花园公司请求本院：1.依法撤销原审判决第四、五项，依法改判继续对位于东莞市清溪镇谢坑村民营工业区内的土地及地上建筑物[土地宗号为1920195300001、土地使用权证号为东府国用（2003）字第特227号]的执行，并对上述土地及地上建筑物的继续查封。2.案件受理费用全部由汇鑫公司承担。
被上诉人汇鑫公司答辩称：原审判决清楚，证据充分，依法应当驳回上诉。1.汇鑫公司与百花园公司的合同合法有效。2.汇鑫公司已足额支付合同转让价款，对于收款，百花园公司一直予以认可，无任何争议。在2012年8月，百花园公司向东莞市国土资源局清溪分局提交的《土地使用权交易申请表》，已确认收到全部转让款。该时间大大早于法院查封的时间，不存在双方为诉讼造假的可能。百花园公司上诉质疑汇鑫公司是否付清转让价款，与其原审庭审不一致。其在原审法院的数次庭审中均明确认可汇鑫公司已经付清转让款。3.汇鑫公司已经实际占有合同标的物。百花园公司质疑未能办理过户手续的陈述也与其在原审庭审的陈述不一致。其在原审庭审中陈述百花园公司尚欠土地管理费。
上诉人胡军杰、林智慧答辩称：认可百花园公司的上诉请求和理由。
胡军杰、林智慧亦不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，汇鑫公司未向百花园公司支付涉案土地使用权的转让款，汇鑫公司对涉案土地使用权未办理过户登记存在过错，同样也没有有效证据显示汇鑫公司有实际占有使用涉案土地，具体理由如下：（一）原审法院认定汇鑫公司已向百花园公司支付了涉案土地使用权的所有转让款2260000元是原审法院的主观臆断。首先，涉案土地使用权转让款共计2260000元，汇鑫公司以仅提交的三张1940000元的转让费收据，其余320000元的转让费收据主张遗失了不合常理。这么一大笔的资金，如果交付的是现金，但没有相应资金来源证明；如果是银行转账，也没有银行转账凭证。且现金交付明显不符合常理。然而原审法院对此都没有进行审查。其次，三张收据的具体详情为，第一张的日期为2007年1月10日，编号为NO:0000106，金额为678000元；第二张日期为2007年5月24日，编号为NO:0000105，金额为904000元；第三张的日期为2007年8月24日，编号为NO：0000107，金额为358400元。从该三张收据的内容来看，收据的编号是连号的，而收据的时间跨度竟为7个月多之久，另外第一笔在前时间为1月10日的转让费的编号为No：0000106，第二笔在后的时间为5月24日的转让费编号却为No：0000105，也即收据的时间顺序与编号顺序是不匹配的，作为一个正常经营的公司，作为一个有着基本财务制度的公司，前述种种情形均不符合常理，前述三张证据很有可能是编造的，但原审法院均忽略了。再次，原审法院认定百花园公司“早在2008年6月向东莞市国土资源局清溪分局提交的《土地使用权交易申请表》中就确认收到了全部转让款”是原审法院主观臆断，首先该《土地使用权交易申请表》中并无相关确认收到土地转让款的内容，其次，国土资源局只是办理土地使用权流转的职能部门，并不审核出让方是否有收到买受人的土地转让款，土地使用权交易双方办理转让手续与是否全部支付了转让款之间并不存在必然的关系。因此，前述诸多不合理之处，足以证明案涉土地转让款并未全部支付，甚至分文未付，也有可能存在汇鑫公司与百花园公司恶意串通损害胡军杰、林智慧的合法权益，甚至可能整个交易也是不存在的。（二）汇鑫公司对本案涉案未能办理土地使用权过户登记手续明显存在过错。如果汇鑫公司与百花园公司之间的交易是真实的，也即双方在2007年1月8日就签订的涉案土地使用权转让的合同。而本案涉案土地的查封时间是在2012年9月4日，期间长达约5年8个月之久，在这么长的时间都未办理过户手续，汇鑫公司给出的解释是因为百花园公司拖欠涉案土地的土地管理费，国土部门因此据此拒不办理过户手续，这一解释明显是不符合常理的，因为根据汇鑫公司提交的相关证据显示拖欠的土地管理费相比较2260000元的转让费是九牛一毛，而且也没有相关证据证实。因此，在长达5年多的时间未办理过户手续，另即使是汇鑫公司在2008年6月有向国土部门办理过户手续也距胡军杰、林智慧查封时间达4年多之久，这么长的时间未能办理过户手续本身就表明汇鑫公司对未办理过户手续是明显有过错的。（三）对汇鑫公司是否有实际占有使用涉案土地，因为其提交的证据均是其与案外非独立第三方形成的，该系列证据不具有独立性和客观性，无法认定汇鑫公司有实际使用占有涉案土地。二审法庭调查时，胡军杰、林智慧补充如下上诉理由：（一）关于款项的问题，如果是银行转账，汇鑫公司提供了578000元的转账凭证，但与本案无关联性，并不是从汇鑫公司的公帐转入百花园公司的公帐，而是从张官云个人账户转入叶少芬的个人账户。该笔款项与本案无关联性。不能排除两个个人之间存在经济往来的可能性。（二）汇鑫公司与百花园公司合同签订时间为2007年1月8日，根据工商局查询结果显示汇鑫公司成立时间2007年4月12日，汇鑫公司此时还没成立，不可能有公章。由此可见，案涉合同存在虚假性。（三）原审法院认为是百花园公司没有缴纳一年一度的土地管理费，而导致汇鑫公司无法办理过户，是没有法律依据的。根据税法及相关法律，土地管理费并不是在土地交易中必须缴纳的费用，且从目前的法律中每年缴纳土地管理费给相关部门是没有法律依据的。国土部门不能以此为理由拒不办理过户。在办理土地转让应当缴纳的税费中不包括土地管理费，而是土地增值税、契税、土地使用税等，没有土地管理费。如果东莞市国土资源局清溪分局因此而拒不办理过户，汇鑫公司完全有理由起诉东莞市国土资源局，予以纠正此类违法行为，但是汇鑫公司没有这样做，存在明显的过错。退一步讲，百花园公司欠土地管理费相比土地交易的金额是非常少的。如果东莞市国土资源局清溪分局因此拒绝办理，汇鑫公司完全可以先行垫付土地管理费，以消灭该过户障碍，然后汇鑫公司再向百花园公司追偿。最后，退一万步讲，在上述手段都无法进行的情况下，汇鑫公司完全可以在法律规定的期限内起诉百花园公司，要求百花园公司协助办理过户手续，但是其在长达五年之久都没有起诉百花园公司，明显是怠于行使自己的权利，存在过错。综上所述，由于没有足够的证据证实汇鑫公司已支付了本案涉案土地的转让款，其也没有证据证实其对涉案土地未办理过户手续不存在过错，同样也没有证据证实其有实际占有使用涉案土地。据此，胡军杰、林智慧请求本院：撤销原审判决，改判驳回汇鑫公司的所有诉讼请求。
上诉人百花园公司答辩称：案涉土地的土地管理费，汇鑫公司一直未缴纳给百花园公司。据了解，汇鑫公司只要缴纳了土地管理费，是可以办理土地过户的。
被上诉人汇鑫公司答辩称：第一，据了解，汇鑫公司是家族企业，法定代表人也是股东。叶少芬是百花园公司的股东及其法定代表人的妻子，张官云直接转账给叶少芬，这种转账现在看似乎异常，但是放在当时是最普通的付款方式，也是符合交易惯例的。第二，注册时间晚于合同签订时间。汇鑫公司最初是与百花园公司的控股股东、法定代表人陈秋霞达成口头协议。百花园公司在2007年1月8日收到汇鑫公司第一笔款项678000元后，百花园公司才与汇鑫公司补签合同，因此案涉合同落款时间为2007年1月8日。第三，关于过错问题，首先，法律规定的判断当事人是否怠于行使权利的标准不以结果论，只以权利人是否在过户环节上有否作为，不论作为的结果以及过户不能的具体原因归属何方。其次，百花园公司所欠的土地管理费，具体来说是指欠清溪政府的土地管理费，百花园公司所欠土地管理费不单是案涉土地的土地管理费，还包括涉及的另外一块土地。清溪政府对百花园公司所有的涉及土地交易的业务，全部请国土分局予以冻结。汇鑫公司曾为此调查取证，但均只同意口头回复，不同意书面回复。
原审被告周玉杰未在法律规定的期限内向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。百花园公司在二审法庭调查时陈述，其承认收到了全部的转让款项2260000元。
还查明，胡军杰、林智慧在二审中向本院提交五份申请书，分别申请：1.鉴定《宗地使用权及地上建筑物出让合同书》上汇鑫公司盖公章的时间；2.鉴定收据上百花园公司财务章的真实性、加盖财务章的时间以及字迹书写时间；3.向东莞市公安局清溪分局调取汇鑫公司公章的备案样章；4.向东莞市公安局清溪分局调取百花园公司财务印章的备案样章；5.向东莞市国土资源局清溪分局查明案涉土地未能过户的原因。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案争议焦点是：汇鑫公司的异议请求是否成立。
首先，百花园公司与汇鑫公司于2007年1月8日签订的《宗地使用权及地上建筑物出让合同书》，百花园公司与汇鑫公司均确认系双方的真实意思表示。胡军杰、林智慧对该合同的真实性提出异议，但是其对此未能提供证据予以证明。胡军杰、林智慧在二审中申请对该合同中汇鑫公司盖公章的时间进行鉴定，其无正当理由未在原审中提出，且未有初步证据证明存在虚假的事实，本院认为无鉴定的必要，不予准许。该合同未违反法律法规强制性规定，原审法院认定该合同合法有效，并无不当，本院予以确认。故，在原审法院查封案涉财产前，汇鑫公司与百花园公司已经签订了合法有效的书面转让合同书。
其次，关于汇鑫公司是否已经实际占有案涉不动产的问题。汇鑫公司主张百花园公司已将案涉土地及地上建筑物交付给其使用，百花园公司也予以确认。从汇鑫公司提供的其与案外人东莞市清溪茗兴五金加工部于2008年1月7日签订的《厂房租赁合同》、收据、银行流水单、日记账以及汇鑫公司提供的东府国用（2003）字第特227号国有土地使用证、清字1998第78号（补）建设工程规划许可证、2002-22-00005（补）建设用地规划许可等案涉土地的证件、批文的原件等，可认定汇鑫公司已实际占有使用案涉土地及地上建筑物。
再次，关于转让款的支付问题。1.汇鑫公司举证的三张收据显示汇鑫公司已支付给百花园公司转让款1940000元，对于剩余的转让款320000元，汇鑫公司表示时间太久已找不到收据。百花园公司对汇鑫公司已经支付完毕全部转让款也予以确认。胡军杰、林智慧对此虽有异议，但其对此未能提供充分证据予以证明。汇鑫公司虽未能提供支付款项的原始证据，但考虑到支付款项的时间较久，且汇鑫公司与百花园公司签订合同的时间、汇鑫公司支付款项的时间均与案涉土地及地上建筑物被查封的时间相隔甚远，汇鑫公司与百花园公司恶意串通的可能性不大，因此，原审法院采信汇鑫公司的主张，并无不当。2.《宗地使用权及地上建筑物出让合同书》约定的转让2260000元，且该合同上对该款项的支付时间均有约定，其中最后一笔款项约定最长的付款时间为交付案涉土地及地上建筑物之日起97日内支付完毕。如上所述，汇鑫公司已于2008年1月7日占有使用案涉土地及地上建筑物，即依照合同汇鑫公司在2008年5月之前已经支付完毕案涉转让款。另外，也没有证据证明百花园公司曾向汇鑫公司追讨过转让款，相反，百花园公司一直确认汇鑫公司已经支付完全部的转让款。综上，原审法院认定汇鑫公司已经支付完毕全部转让款项，并无不当，本院予以维持。至于，胡军杰、林智慧在二审中提出对收据的相关鉴定，其无正当理由未在法定期限内提出，且该鉴定对案件事实的判断无必要性，本院不予准许。
第四，关于汇鑫公司对案涉土地未办理过户登记是否存在过错的问题。2007年1月8日签订《宗地使用权及地上建筑物出让合同书》后，百花园公司与汇鑫公司于2008年6月就向东莞市国土资源局清溪分局提交了《土地使用权交易申请表》，申请将案涉土地使用权转让给汇鑫公司。该申请表显示东莞市国土资源局清溪分局于2008年7月14日盖章同意办理，可见汇鑫公司已经积极履行办理过户登记的义务。百花园公司也确认因其拖欠政府土地管理费等原因，最终未能办理过户手续。目前也无证据显示因汇鑫公司的原因导致案涉土地不能办理过户登记。另，从2012年7月（案涉土地及地上建筑物被查封之前）汇鑫公司委托评估机构对案涉土地使用权及地上建筑物进行估价的行为来看，汇鑫公司对办理案涉土地使用权的过户手续，是积极推进的，并非故意怠于行使权利。因此，原审法院认定汇鑫公司对案涉土地使用权未能办理过户手续没有过错，并无不当。胡军杰、林智慧在二审中申请本院向东莞市国土资源局清溪分局查明案涉土地未能过户的原因，对案件事实的判断无必要性，本院不予准许。
综上，原审法院认定对案涉土地及地上建筑物不得查封、执行以及支持汇鑫公司要求百花园公司将案涉土地使用权过户至汇鑫公司名下的诉讼请求，合法有据，本院予以维持。
综上所述，百花园公司、胡军杰、林智慧的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
百花园公司上诉部分二审受理费100元，由上诉人百花园公司负担（已预交）。胡军杰、林智慧上诉部分二审受理费100元，由上诉人胡军杰、林智慧负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何玉煦
代理审判员 冯婉娥
代理审判员 徐华毅
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 郭雪莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。