江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）张民初字第2187号
原告张旭东，男，1982年1月18日生，汉族。
委托代理人杜东平，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。
委托代理人王陈芳，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。
被告张家港市乐余纺织有限公司。
诉讼代表人江苏宏茂纺织有限公司管理人。
诉讼代表人的负责人肖维红。
委托代理人林振良，江苏宏茂纺织有限公司管理人成员。
原告张旭东与被告张家港市乐余纺织有限公司（以下简称乐余纺织公司）所有权确认纠纷一案，本院于2013年10月22日立案受理后，依法由审判员赵春华适用简易程序于2013年11月26日公开开庭进行了审理。原告张旭东的委托代理人杜东平、被告乐余纺织公司的委托代理人林振良到庭参加了诉讼。之后又于2013年12月31公开开庭进行了审理。原告张旭东及其委托代理人杜东平、被告乐余纺织公司的委托代理人林振良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张旭东诉称，原告及其父亲张志祥均系被告公司的员工。因原告即将结婚需要购买住房，张志祥于2002年与被告的法定代表人高培钧联系，由原告出资5万元购买登记在被告名下的职工公寓房即坐落于张家港市乐余镇镇北路西幢207室（建筑面积为141.58平方米，房产证号为张房权证乐字第××号，以下简称涉诉房屋）。张志祥将5万元购房款交付给高培钧后，从被告的后勤科长刘汉平处领取了涉诉房屋的钥匙。原告对涉诉房屋进行了装修并入住至今。原告及张志祥多次催促高培钧办理涉诉房屋的过户手续，但高培钧以涉诉房屋的产权证未分割及涉诉房屋已经抵押贷款为由，至今未办理涉诉房产过户手续。2008年因原告儿子上学要将户籍迁入涉诉房屋以便就近入学，原告及张志祥多次催促高培钧办理涉诉房屋的过户手续。被告在2008年6月27日向乐余派出所出具证明：“本公司员工张旭东购买职工公寓楼，住纺织新村二幢202室，房产证在公司名下，至今未分割，特此证明”。高培钧并陪同原告到乐余派出所办理了户籍迁移手续。原告目前户籍所在地张家港市乐余镇棉纺新村2幢202室与涉诉房屋是同一处房屋。原告认为，原告于2002年向被告购买涉诉房屋并在装修后居住至今，且被告在2008年6月27日出具了上述书面证明，确认了原告购买涉诉房屋且房屋所有权证仍在被告名下未分割的事实。2013年10月16日被告被法院裁定破产清算。被告的管理人要求收回涉诉房屋，但法院未支持被告管理人收回涉诉房屋的请求。为此起诉请求判令：一、涉诉房屋归原告所有；二、被告及其管理人将涉诉房屋的所有权分割并将涉诉房屋过户至原告名下；三、本案诉讼费由被告承担。
被告乐余纺织公司辩称，涉诉房屋属于不动产，其产权变更必须依法登记才能生效。而涉诉房屋目前仍登记在乐余纺织公司名下。乐余纺织公司在2010年7月13日依法对涉诉房屋行使了处置权，将涉诉房屋抵押给了张家港市农村商业银行有限公司。高培钧在其说明中明确将涉诉房屋给张志祥无偿使用，与原告无关。经管理人查实，乐余纺织公司无出售涉诉房屋的书面文件也无收取涉诉房屋售房款的财务记录。高培钧也当庭表示没有收到过涉诉房屋的购房款。2008年6月27日证明是出具给乐余派出所，用于特殊目的即用于原告办理户籍所用，而该所非房屋产权主管部门，上述证明不足以证明乐余纺织公司与原告之间的房屋买卖关系。因此，原告的主张无事实依据支持，涉诉房屋属于乐余纺织公司所有。
经审理查明，张志祥在2002年时是乐余纺织公司的股东及职工。张志祥的儿子即原告张旭东在2002年时也曾是乐余纺织公司的职工。2002年张志祥曾向乐余纺织公司当时的法定代表人高培钧提出要向乐余纺织公司购买该公司名下的房产。之后张志祥从乐余纺织公司取得了地址为张家港市乐余镇镇北路棉纺新村2幢202室房屋（以下简称202室）的钥匙，并对该房屋装修，从2002年10月开始由张志祥及张旭东一家使用202室至今。
2008年6月27日，因张旭东孩子入学，乐余纺织公司向张家港市公安局乐余派出所出具证明：“本公司员工张旭东购买职工公寓楼，住纺织新村二幢202室，房产证在公司名下，至今未分割。特此证明。”由此张旭东户的户籍迁入202室。
2012年5月31日本院受理了对江苏宏茂纺织有限公司（以下简称宏茂公司）破产清算的申请。2012年6月30日张家港市乐余纺织有限公司被纳入宏茂公司一并破产清算。乐余纺织公司与宏茂公司于2012年10月16日被本院宣告破产。之后，乐余纺织有限公司的管理人认为上述202室属于乐余纺织公司的资产，要求收回。而张旭东认为202室已经由其买下，已经不属于乐余纺织公司的资产。为此引起本案纠纷。
上述事实有张旭东的陈述、张志祥及高培钧的证人证言、张志祥在乐余纺织公司曾持有股份的有关工商登记资料、2003年11月26日张志祥缴纳202室卫生费的收费收据、2008年6月27日张旭东的户口迁移申请表、常住人口登记卡、本乡（镇）户口移动申报表等户籍迁移、登记资料，2008年6月27日证明，（2012）张商破字第0002-1号民事裁定书、（2012）张商破字第0002-2号民事裁定书、（2012）张商破字第0002-3号民事裁定书、2013年10月16日本院对宏茂公司管理人、张志祥及张旭东的听证笔录佐证。
审理中，张旭东与乐余纺织公司均确认：202室的产权登记为张家港市乐余镇镇北路西幢207室；该处房产的建筑面积为141.58平方米，对应的房屋所有权证是张房权证乐字第××号。
另查明，涉诉房屋所涉及的土地为以出让方式取得的住宅用地，该处房产对占用土地的共用分摊面积为45.3平方米，对应的国有土地使用权证是张国用（2001）字第2400183号。涉诉房屋（以及涉诉房屋所在的同幢房屋）在2010年7月12日被抵押给江苏张家港农村商业银行股份有限公司，并办理了抵押登记。
上述事实有涉诉房屋的房屋所有权证及分户平面图及国有土地使用权证、张房乐他字第00××49号房屋他项权证、当事人陈述、2013年12月23日的现场勘查记录及照片、2013年10月16日听证笔录、庭审笔录佐证。
审理中，张旭东反映从其外公处借款5万元现金给张志祥支付购房款，具体购房协商及交付购房款均是张志祥与高培钧协商、交付，张旭东没有参加。涉诉房屋的装修款由张旭东父母出资。办理户籍迁移时，由张旭东与高培钧两人到乐余派出所办理。
张志祥反映与高培钧口头确定涉诉房屋售价5万元，并从张旭东处取得购房款5万元现金后交付给了高培钧。
高培钧反映因张志祥打算为儿子购买结婚用房屋，所以将涉诉房屋交付给张志祥无偿使用，并且张志祥在取得涉诉房屋的钥匙时也是知道涉诉房屋已经抵押无法过户。将涉诉房屋交付给张志祥时是有等银行抵押贷款还掉后将涉诉房屋过户给张志祥的想法，但事后银行贷款一直在周转，还了又贷。未有协商涉诉房屋售价5万元的情况也从未收到5万元售房款。2008年6月27日的证明是为了张旭东的孩子入学不交择校费、办理户籍迁移出具的，但是具体由乐余纺织公司当时的办公室主任书写出具，所以对该证明的具体内容不知情。对是否陪同张旭东去派出所办理户籍迁移手续记不清楚了。
本院认为，本案中张旭东主张因购买而取得涉诉房屋的物权，首先要证明张旭东与乐余纺织公司之间就涉诉房屋存在买卖合同关系。对此，张旭东应承担买卖合同成立的举证责任。
张旭东家占有涉诉房屋有可能是因为购买房屋，也有可能因为无偿使用房屋或因其他原因占用房屋。根据乐余纺织公司的原法定代表人高培钧所反映的、无偿给张志祥家使用涉诉房屋的情况，也同样会导致由张志祥、张旭东占用涉诉房屋的情况。并且，张志祥与张旭东原均为乐余纺织公司的员工，因此乐余纺织公司将其房屋交付给张旭东家无偿使用也在情理之中，并非毫无缘由。因此张旭东家占用涉诉房屋的事实并不能推论出张旭东与被告之间存在买卖涉诉房屋的合同关系。
从张旭东举证的2008年6月27日证明来看，该份证明出具给派出所而非房产产权登记机关、其证明出具目的也是为了办理户籍迁移登记而非为办理房屋产权变更。从该份证明内容来看，虽有张旭东购买职工公寓楼的内容，但是具体购买的何处房屋不明；证明中仅涉及了张旭东住某处，而未明确张旭东买某处房屋；证明中的“纺织新村二幢202室”房屋也与户籍地址棉纺新村2幢202室不一致，与202室的产权登记地址更不一致。
张旭东反映由张志祥与高培钧就涉诉房屋协商定价5万元及已经交付给高培钧5万元购房款的事实，已经由高培钧明确否认，张旭东也无其他证据佐证上述事实。虽有张志祥打算买房的要约，但并无被告当时的法定代表人高培钧对同意卖房的承诺。
从对买卖标的的确认来看，在2013年10月16日听证时原告与被告才对原告居住房屋即202室的产权登记为张家港市乐余镇镇北路西幢207室达成一致意见。而如原告2002年占有涉诉房屋时其目的非仅使用而是要取得涉诉房屋的所有权，则至购买后十余年才弄清买卖标的的产权登记这一事实也是违反常理的。
从上述举证来看，张旭东不能证明与乐余纺织公司协商确定了房价、交付了购房款，在占用涉诉房屋时张旭东对涉诉房屋产权登记与户籍登记地址不同也未明确，即张旭东所主张的买卖合同所涉的标的物的产权登记、价款、买卖合意等均未能得到证明，因此张旭东称与乐余纺织公司之间就涉诉房屋存在买卖合同关系证据不足，本院不予认定。张旭东要求受让取得涉诉房屋产权的诉讼请求没有合同依据，本院难以支持。并且，涉诉房屋登记在被告名下，并已被抵押给他人，被告已经对涉诉房屋的物权进行了处分行为并已经办理了抵押登记，发生了物权效力。不动产物权的变动、取得必须符合物权法的规定，办理变更登记，如未登记的则不发生物权变动的效力。原告即便占有涉诉房屋但多年来未变更涉诉房屋的物权登记，因此原告也未取得涉诉房屋的物权。
并且，假设张旭东与乐余纺织公司就涉诉房屋的买卖合同关系成立，张旭东也不能说明已经对涉诉房屋的售价进行了确定、并已经履行了买受方给付价款的主要合同义务。在被告已被宣告破产、且涉诉房屋已被抵押给他人的情况下，张旭东要求继续履行买卖合同，由被告将买卖标的物即涉诉房屋的产权过户至张旭东名下、涉诉房屋归张旭东所有的诉讼请求也无实现可能，因此原告的诉讼请求也难以得到支持。
综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决如下：
驳回原告张旭东的诉讼请求。
案件受理费565元（已经减半收取）由原告张旭东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（账号：10-550101040009599，开户银行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部）预交上诉案件受理费。
审判员 赵春华
二〇一四年一月十六日
书记员 赵 薇