辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第805号
上诉人（原审原告）：祁建，男，1982年3月10日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
被上诉人（原审被告）：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地：沈阳市铁西区北二中路27号。
法定代表人：应建仁，该公司董事长。
委托代理人：杨帆，该公司员工。
上诉人祁建因与被上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司（以下简称国际纺织服装城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第876号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员王纪，代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2015年3月6日公开开庭审理了本案，上诉人祁建、被上诉人国际纺织服装城公司的委托代理人杨帆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告祁建一审起诉称：祁建与国际纺织服装城公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定国际纺织服装城公司应在2012年3月31日前将符合条件的商品房交付给祁建，但国际纺织服装城公司没有如期履行交付房屋的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定，祁建要求国际纺织服装城公司支付逾期交付房屋的经济损失28，680元，并返还2013年度采暖费人民币2378元，望贵院依法支持祁建诉请以维护祁建的合法权益。
原审被告国际纺织服装城公司一审辩称，双方2010年已经签订预定书，2011年3月19日签订了景星花园交款确认单，双方重新签订的买卖合同，不同意承担祁建诉求的违约金，祁建诉求的数额计算及实施依据均不属实。第一，双方合同中约定的交付标准与诉状陈述不符，第二，交房时间我公司已经通过挂号信的方式通知了祁建，从合同约定的期限看存在逾期，逾期交付是因不可抗力及政府行为导致。该事实在本案已经形成的判决案例中已经明确确认。因此，我方是在不断扭转不可抗力及行政行为造成我方不利局面情况下交付了商品房。不应认定我方属于逾期交房并承担违约责任。关于祁建主张的水没通的问题，水管道施工已经双方验收完毕，外面进行施工的行为是管道维修行为，是因为管道保温出现问题造成了管道局部冻裂，因此进行的维修。
原审法院审理查明，祁建、国际纺织服装城公司于2011年7月27日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定祁建购买国际纺织服装城公司开发的座落于沈阳市铁西区景星北街“景星花园”园区商品房一套。合同第八条约定国际纺织服装城公司应当在2012年3月31日将单体水、电、暖通验收合格的商品房交付给祁建使用，合同中对于逾期交房的违约金如何计算没有约定。合同第八条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，即由于行政部门采取的行政措施，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，根据实际情况办理入住手续，合同继续履行。2013年6月2日，祁建向沈阳国际纺织服装城物业管理有限公司交纳了2013年度的物业费及预收的电费、煤气费和2012年11月25日至2013年3月31日的采暖费。
原审法院另查明，2009年9月25日，公安部、住房和城乡建设部联合下发了公通字（2009）46号令，关于印发《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》的通知。该《暂行规定》中第二条规定“民用建筑外保温材料的燃烧性能宜为A级，且不应低于B2级”。国际纺织服装城公司开发的沈阳市铁西区景星北街18号景星花园住宅小区原外墙保温材料采用的燃烧性能为B1级的防火材料，符合当时的设计审核要求。2011年3月14日，公安部消防局下发《关于进一步明确民用建筑外墙保温材料消防监督管理有关要求的通知》，规定民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。2011年7月22日，国际纺织服装城公司根据该文件规定，临时变更设计施工方案，建筑外墙保温材料采用燃烧性能为A级的材料，并与沈阳鸿墙防火节能科技有限公司签订了景星花园外墙保温工程施工合同，合同中约定对本案诉争园区的外墙保温按照A级防火材料的标准，进行重新施工。2011年8月11日和18日，沈阳市建设工程质量监督站和沈阳市建委因国际纺织服装城公司使用A级防火材料不节能、不保温并出现外墙砂浆情况，分别对国际纺织服装城公司下发工程质量整改通知单、责令停止违法行为通知书，要求国际纺织服装城公司立即停工整改。2011年10月17日，沈阳市铁西区公安消防大队向国际纺织服装城公司出具了公安行政处罚决定书，因为国际纺织服装城公司擅自降低施工标准，采用B1级外墙保温材料，对国际纺织服装城公司作出罚款决定。至此，就是否使用A级防火材料进行施工的问题，由于上述政策上的矛盾，国际纺织服装城公司多次协调无果后于冬季进入停工状态。2012年8月7日，沈阳市政府办公厅下发了沈政办发（2012）69号文件，规定要求外墙保温材料的燃烧性能不得低于B1级，根据该文件，国际纺织服装城公司于2012年8月30日最后进行了设计变更，恢复到原有的施工内容，对本案诉争工程继续进行施工。综上，本案诉争工程在2011年7月22日至2012年8月30日一直处于持续的停工、整改、处罚的过程。外墙保温材料的变更对本案诉争工程工期的影响共计13个月零8天。沈阳市建都工程建设监理有限公司出具了情况说明，证明本案诉争园区实际施工过程中出现的停工、变更设计方案、整改等情况属实。本案诉争园区现已全部竣工并实际交付买受人使用。
原审法院再查明，2011年7月27日，国际纺织服装城公司向全体业主作出了《行政规定外保温材料变更可能延期交房的通知》，并于2011年8月4日通过中国邮政大宗邮件的方式向祁建邮寄了该通知。2012年11月20日，国际纺织服装城公司以打电话的形式通知祁建可以交付房屋，2012年12月4日，国际纺织服装城公司通过中国邮政邮件的方式向祁建邮寄了交房通知。
原审法院又查明，国际纺织服装城公司将房屋交付给祁建时向祁建出具了水费代缴单，国际纺织服装城公司已经向沈阳市自来水营业公司进行了水费代缴。
原审法院认为，祁建、国际纺织服装城公司签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。祁建、国际纺织服装城公司在合同第八条中约定，国际纺织服装城公司向祁建实际交付房屋的时间，同时约定了由于行政部门采取的行政措施导致出卖人逾期交房，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。合同第九条并约定了如果国际纺织服装城公司违约逾期交付房屋，根据实际情况办理入住手续，继续履行合同。合同签订后，双方即应按照合同约定条款履行义务，本案国际纺织服装城公司就诉争园区的防火材料已经审核通过，并按设计施工。施工过程中，遇到行政机关政策变化，为了配合这种变化，国际纺织服装城公司及时调整防火材料的种类和级别、进行设计变更，但各部门行政机关对防火材料的节能、保温性能及防火性能作出不同要求，导致国际纺织服装城公司不得不多次变更外墙防火材料，并进而影响工期长达13个月之久，已经超出了国际纺织服装城公司向祁建逾期交房的时间，符合合同第八条中关于行政政策调整导致逾期交房的条件。且工期延误后，国际纺织服装城公司30日内及时向祁建履行通知义务，符合免责条款，应免除国际纺织服装城公司逾期交房的违约责任，祁建主张国际纺织服装城公司承担逾期交房的违约责任，并支付违约金，该院不予支持。关于祁建主张国际纺织服装城公司返还采暖费2378元的问题，因为国际纺织服装城公司向祁建交付的房屋已经竣工验收合格，并预缴了自来水费，房屋在交付的时候是具备合同约定水通的条件的，祁建在国际纺织服装城公司发出交房通知后，其拒不收房产生的采暖费应由祁建自行承担。另采暖费的收费主体非本案国际纺织服装城公司，国际纺织服装城公司不承担返还义务，祁建主张因为房屋交付不符合条件返还采暖费的诉讼请求，该院不予支持。关于自来水管爆裂导致园区不能正常使用自来水给祁建是否造成了实际的经济损失及是否应由国际纺织服装城公司予以赔偿的问题，祁建可另行提起诉讼。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决：驳回原告祁建的诉讼请求。案件受理费576元，由原告祁建自行承担。
宣判后，祁建不服一审判决，向本院提出上诉称，请求二审法院撤销一审民事判决书，改判被上诉人承担逾期交房违约责任，向上诉人支付违约金31058元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条属无效条款，被上诉人利用合法形式掩盖了违规违法行为。被上诉人不能以合同第八条约定，推卸其应承担的逾期交房的违约责任；2、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定被上诉人应当在2012年3月31日将单体水、电、暖通验收合格的商品房交付给上诉人使用，但被上诉人2012年11月20日电话通知上诉人可以交付房屋时，并不具备交房条件，上诉人在提交的证据光盘中有民心网关于景星花园未竣工验收的投诉，受理时间为2012年11月27日，收到投诉后沈阳市建设工程质量监督站铁西分站立刻进行了调查核实，确认景星花园一期工程不具备收房条件问题情况属实。但一审法院判决书并未对上诉人所提供事实清楚的证据予以支持；3、被上诉人将房屋交给上诉人时并未向上诉人出具水费代缴单，而是在2014年12月本案二次开庭时，被上诉人才向上诉人出具及被上诉人向沈阳市自来水营业公司进行水费代缴的证明，一审判决此处明显错误。故请求二审法院查清事实依法改判，支持上诉人的诉求。
被上诉人国际纺织服装城公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，祁建提供的商品房买卖合同及物业费管理费收据、电梯费收据，辽宁省建设工程施工图设计文件审查报告、沈阳国际纺织服装城项目管理联系函、《景星花园外墙保温工程施工合同》、《可能延期交房的通知》、《工程质量整改通知书》、《责令停止违法行为通知书》、《关于行政规定外保温材料多次变更的通知》、《设计变更联系单》、沈阳市建都工程建设监理有限公司出具的情况说明、沈阳市铁西区公安局消防大队出具的情况说明、中国邮政大宗邮件交寄清单、水费代缴单等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定“第二审人民法院应当对上诉人请求的有关事实和适用法律进行审查”。按照该规定，本案二审争议焦点应为被上诉人是否应向上诉人支付逾期交房违约金。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行义务。
双方当事人在合同第八条中约定了交付房屋的时间，同时约定了由于行政部门采取的行政措施导致出卖人逾期交房，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。合同第九条并约定了如果被上诉人违约逾期交付房屋，根据实际情况办理入住手续，继续履行合同。被上诉人在施工过程中，遇到行政机关政策变化，被上诉人及时调整防火材料的种类和级别、进行设计变更，但各部门行政机关对防火材料的节能、保温性能及防火性能作出不同要求，导致被上诉人不得不多次变更外墙防火材料，并进而影响工期长达13个月之久，已经超出了被上诉人向上诉人逾期交房的时间，符合合同第八条中关于行政政策调整导致逾期交房的条件。且工期延误后，被上诉人30日内及时向上诉人履行通知义务，符合合同约定的免责条款。故上诉人主张被上诉人承担逾期交房的违约责任，并支付违约金，事实和法律依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费576元，由上诉人祁建承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 王 纪
代理审判员 史舒畅
二〇一五年三月九日
书 记 员 李 颖
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。