北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10835号
上诉人（原审被告）：安静，女，1987年11月13日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李福来，北京市中策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王艺雄，北京市中策律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：李国伟，男，1982年5月3日出生，住北京市朝阳区。
上诉人安静因与被上诉人李国伟房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初46624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人安静之委托诉讼代理人李福来、王艺雄，被上诉人李国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安静上诉请求：同意一审判决第一项，请求撤销一审判决第二、三项，驳回李国伟的其他诉讼请求，一审案件受理费、鉴定费、保全费，二审案件受理费由李国伟承担。事实和理由：一、李国伟依法不享有合同解除权，即使存在解除权，其解除权也已经消灭。一审判决认定“李国伟因安静未能按照合同约定的办理�毕房屋解除抵押登记手续可以行使合同解除权”错误。李国伟因安静逾期办理解除房屋抵押登记而产生的合同解除权，因李国伟要求继续履行的行为已经消灭，李国伟不能以该理由主张解除房屋买卖合同。设定解除权应以一方根本违约致使合同相对人的目的不能实现为前提。李国伟所依据解除合同的相关合同约定系中介公司提供的格式条款，格式条款的内容并不以具体交易情况为前提作出修改。涉案合同中所约定的“逾期办理解除抵押登记”构成根本违约的条款明显不符合交易常理，办理解除抵押登记受阻亦不足以成为履行本合同的客观障碍，李国伟不享有解除权。安静虽未能按时办理解除房屋抵押登记手续，但李国伟同意继续履行合同的情况下，对李国伟最终实现权利即取得房屋所有权不存在任何影响。李国伟同意继续履行合同的行为，应当视为以其行为明示放弃了解除权。李国伟不享有解除权，即使享有其应当在解除事实发生之日起一年内行使该权利，本案李国伟提起诉讼时间超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的一年的除斥期间。二、一审判决认定“至2017年12月21日，安静与房屋抵押权人就应还款项仍存在争议，相关权利人明确拒绝配合办理解除抵押登记手续，导致李国伟、安静间房屋买卖合同无法继续履行”明显错误，安静与李国伟之间的房屋买卖合同的继续履行并不存在客观上不能克服或解决的履行障碍。安静与房屋抵押人虽就应还款项存在争议，但该争议金额不大，房屋抵押权人之所以拒绝配合办理解除抵押手续，系因李国伟未能按照房屋抵押权人主张的金额支付欠款，如果李国伟按照房屋抵押权人主张的欠款金额代安静偿还完毕，房屋抵押权人断无�绝配合解除抵押之理。李国伟仅向安静支付了定金50万元，尚有1200万元购房款尚未支付，该1200万元购房款完全足够偿还安静向抵押权人的剩余贷款总额及利息等，李国伟完全没有必要担心代为偿还欠款后，可能无法追回该部分款项的问题。李国伟之所以不按照房屋抵押权人主张的金额代安静支付欠款，有意造成房屋抵押权人拒绝配合办理解除抵押手续的假象，完全是基于2017年下半年商品房价格下跌行情方面的考虑，不愿意继续履行合同。本案不存在房屋买卖合同无法继续履行的客观障碍。三、李国伟主张解除房屋买卖合同的理由和依据不能成立，其主张解除房屋买卖合同属于单方违法解除房屋买卖合同，如果安静同意解除合同，法院可以支持，但李国伟主张的退还定金、支付违约金、赔偿中介费损失等要求应当依法予以驳回。四、一审判决存在的其他错误问题。一审判决将违约金和实际损失一并予以支持错误，二者只能择其一。一审判决按照房屋买卖合同约定的价格和市场评估价格的差价确定赔偿损失的范围错误。房屋的市场价具有不确定性，不等同于李国伟的实际损失，李国伟应当承担举证不能的不利后果。李国伟并没有实际从他人处购买房屋，其因与安静的房屋买卖合同解除而另行购买类似房屋的实际支出并不存在，无法确定其实际损失大小，主张违约金过分低于实际损失，并要求调整违约金或以实际损失为准赔偿的是李国伟，李国伟应当对其主张承担举证责任。房屋市场价具有波动性、不确定性，评估机构的评估价格往往与市场上实际成交价格存在较大差异，一审判决以不确定的市场评估价格与合同约定价格之间的差价来确定李国伟的实际损失明显错误。一审判决的房屋差价超过了安静签订合同时能预见的范围，�应当予以支持。因政府调控政策等因素的影响，普通人对房地产价格的走势无法预见，安静对合同约定价格和评估价格之间的差价也完全无法预见。
李国伟辩称，同意一审判决，不同意安静的全部上诉请求及理由。
李国伟向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年3月28日签订的买卖合同及补充协议；2.安静返还定金500000元；3.安静赔偿违约金2500000元；4.安静赔偿代理费和服务保障费270000元；5.安静赔偿购房差价损失1390000元。
一审法院认定事实：2016年3月28日，李国伟、安静及居间人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋房屋买卖合同（经纪成交版））、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》等协议。双方约定，安静将其名下北京市朝阳区金蝉欢乐园×号房�（以下简称×号房屋）以总价款12500000元的价格向李国伟出售；安静应该于2016年5月30日前办理完毕房屋解除抵押登记手续，如安静逾期超过15日或存在拒绝出售及擅自提高交易价格等行为的，构成根本违约，李国伟可以解除合同，安静应以相当于房屋总价款20%向李国伟支付违约金；链家公司收取李国伟的所有费用不予退还，由安静直接赔付李国伟。审理中，李国伟、安静确认约定的房屋所有权变更登记日期为2017年12月24日。
李国伟按照约定支付安静购房定金500000元。李国伟支付居间代理费、保障服务费等共计270600元。
2016年5月30日前，安静未办理完毕×号房屋解除抵押登记手续。
2017年5月李国伟诉至法院。因安静答辩表示可以继续履行合同，故李国伟曾变更诉讼请求并自愿将剩余房款12000000元交至法院。
2017年12月21日，×号�屋抵押权人中国工商银行股份有限公司北京九龙山支行、重庆百度小额贷款有限公司到庭。因安静与重庆百度小额贷款有限公司就安静欠付款项数额存在争议，该公司拒绝李国伟代偿欠款，拒绝配合办理解除抵押登记手续。李国伟遂坚持原诉求。
审理中，经李国伟申请，法院委托北京东×××价值进行评估。2018年3月24日，评估机构作出京东华估（2018）字第3107号《房地产估价报告》，认定该房屋价值16390000元。李国伟对该报告结论无异议，并垫付鉴定费29668元。安静不同意按照该评估报告结论给付李国伟购房差价。
一审法院认为，当事人应当按照约定履行相应义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方�立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
本案中，李国伟、安静签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》等合同的事实清楚，双方权利义务明确。现安静未按照约定在2016年5月30日前办理完毕×号房屋解除抵押登记手续，存在违约行为。根据双方约定，李国伟可以行使合同解除权。本案审理过程中，因安静表示可以继续履行合同，李国伟自愿将尚欠全部购房款交至法院，其履约意愿及行动明确。但是，至2017年12月21日，安静与房屋抵押权人就应还款项仍存在争议，相关权利人明确拒绝配合办理解除抵押登记手续，导致李国伟、安静间房屋买卖合同无法继续履行。现因双方约定的违约金低于安静违约行为为李国伟造成的损失，故李国伟要求赔偿违约金及其他经济损失等诉讼请求，法院予以支持。判决：一、李国�与安静于二〇一六年三月二十八日就北京市朝阳区金蝉欢乐园×号房屋签订的房屋买卖合同及补充协议于判决书生效之日解除；二、安静于判决书生效后七日内退还李国伟购房定金五十万元；三、安静于判决书生效后七日内日赔偿李国伟违约金二百五十万元、服务费等二十七万元、购房差价损失一百三十九万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人未向本院提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。
上述事实，有《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、房屋所有权证等证据在案佐证。
本院认为:安�与李国伟签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》等合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据本案查明的事实，安静未按合同约定在2016年5月30日前办理完毕涉案房屋解除抵押登记手续，且逾期超过15天，构成根本违约，李国伟可以行使合同解除权。在安静表示可以继续履行合同的情况下，李国伟虽在一审审理中曾变更诉讼请求并将剩余房款交至法院，但直至2017年12月21日，涉案房屋抵押权人明确拒绝配合办理解除抵押登记手续，涉案合同已无法继续履行，李国伟亦坚持原诉求。一审法院判决涉案合同解除，安静明确表示同意，本院不持异议。涉案合同因安静的违约行为解除，安静应退还李国伟支付的购房定金50万元。根据涉案房屋评估报告，双方约定的违约金低于安静违�行为给李国伟造成的实际损失，一审判决支持李国伟主张的违约金及其他经济损失并无不当，现安静仅以违约金和实际损失不能一并支持提起上诉，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，安静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序正当，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费44080元，由安静负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘 蓉
审 判 员 全奕颖
审 判 员 闫 慧
二〇一八年九月七日
法官助理 佳 丽
法官助理 卫孚嘉
书 记 员 田亚男
书 记 员 高 明