河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫09民终1548号
上诉人（原审原告、案外人）：濮阳市万电建筑安装工程有限公司，住所地濮阳市古城路东段路南。
法定代表人：李红朝，该公司经理。
委托诉讼代理人：朱文杰，男，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：李素芹，女，1959年3月27日出生，汉族，住濮阳市华龙区。
委托诉讼代理人：高丰，河南金谋律师事务所律师。
原审第三人、被执行人：濮阳市中鹄置业有限公司，住所地濮阳市中原路与昆吾路交叉口。
法定代表人：崔成林，该公司经理。
委托诉讼代理人：孙春雪，河南泽民律师事务所律师。
上诉人濮阳市万电建筑安装工程有限公司（以下简称万电公司）因与被上诉人李素芹、原审第三人濮阳市中鹄置业有限公司（以下简称中鹄公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2018）豫0902民初4275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万电公司委托诉讼代理人朱文杰，被上诉人李素芹委托诉讼代理人高丰，中鹄公司委托诉讼代理人孙春雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
万电公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持万电公司的诉讼请求。事实和理由：本案查封的房产是万电公司从中鹄公司购买，已登记在万电公司名下，双方的交易在先，并在房管局进行了涉案房屋交易的备案登记，李素芹申请查封房屋在后，且李素芹与中鹄公司是债权关系，与万电公司和中鹄公司的债权关系相比，李素芹不具有优先受偿权。万电公司善意购买涉案房屋，是涉案房屋的真实权利人，其合法交易应受到法律保护。理由如下：一、在法院查封前，万电公司购买涉案房屋是合法有效的民事法律行为。1、在查封前已经支付了对价；2、已经签订了合法的《商品房买卖合同》；3、是善意的；4、房屋没有办理过户登记不是因为买受人的原因。二、涉案房屋在法院查封前已经备案登记在原万电公司名下。一审法院张贴的公告上明确说明了涉案房屋就是备案登记在万电公司名下，房产部门可以查询到相关信息，有公示的效力，具有预告登记的性质。而李素芹申请执行涉案房屋是基于对中鹄公司的金钱债权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，此种情况下，万电公司作为涉案房屋的受让人提出停止处分异议，应予支持。三、在现实生活中，不动产的购买到取得不动产登记需要一段相当长的时间，短则数月，长则数年。所以2016年3月出台的物权法司法解释一对不动产登记的滞后性作了“补充”，其第二条明确规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人”，本案万电公司即为涉案房屋的真实权利人，应受到法律保护。四、在办理执行案件中，万电公司作为建筑工程的承包人具有优先受偿权，优于抵押权和其他债权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条明确规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权。综上，请求二审法院予以改判。
李素芹辩称，万电公司陈述的事实虚假，主要理由是：一、万电公司与中鹄公司签订的工程施工协议以及以房抵工程款协议均为虚假，其目的是为了逃避债务。二、本案所涉中鹄公司新天地华贸商城项目中标单位3、4、5号楼的中标单位并非万电公司，万电公司却在以房抵工程款协议中与中鹄公司签订了以房抵款协议，明显虚假。三、查封时房屋物权归中鹄公司所有，并未办理网签登记，商品房买卖合同显示，房屋备案登记日期为2017年1月6日，故查封在前，登记在后。万电公司没有证据证明享有对抗执行的物权，应驳回上诉，维持原判。
中鹄公司述称，同意万电公司的上诉意见，查封房产时已备案登记在万电公司名下，应当支持万电公司的上诉请求，撤销查封，停止执行。
万电公司向一审法院起诉请求：1、撤销濮阳市华龙区人民法院（2018）豫0902执第3815号民事裁定书，停止对新天地商务花园小区三号楼一单元08×、08××号房产的评估拍卖（房屋价值约320,000元），解除查封并不得执行；2、本案诉讼费及其他费用由李素芹负担。
一审法院审理查明：李素芹与中鹄公司民间借贷纠纷一案，濮阳市华龙区人民法院于2016年4月5日作出（2016）豫0902民初3105号民事裁定书，将中鹄公司所有的网签备案在万电公司名下位于濮阳市黄河路路南、大庆路路西新天地商务花园，地丘号81-23、3号楼1单元8层08×、08××号房产两套，查封期限三年，自2016年4月5日起至2019年4月4日止，查封期间，未经许可，对该房产不得转卖、过户、抵押等。一审法院于2016年5月16日作出（2016）豫0902民初3105号民事判决书，判决中鹄公司、马崇林共同偿还李素芹借款本金234,000元及利息，于判决生效后10日内付清。上述案件强制执行程序中，一审法院作出（2016）豫0902执3815号裁定书，裁定对涉案房屋进行评估拍卖。
另据涉案房屋备案材料显示：万电公司与中鹄公司签订商品房买卖合同两份，约定中鹄公司将新天地华贸城3号楼1单元08×、08××号房屋售予万电公司。万电公司称上述房屋买卖合同订立的原因为：中鹄公司以涉案房屋抵销其垫付款债务。该商品房买卖合同已在房产局网签备案。涉案房屋所属项目至今未竣工验收，未办理初始登记。一审法院认为，根据法律规定，异议人需证明其对执行标的享有足以对抗执行的权利方可对抗执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项规定“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，本案执行标的所有权未登记于万电公司名下，万电公司依法不享有物权，不能对抗执行。另根据法律规定，财产虽未登记在其名下，亦可对抗执行的三种情况分别规定在上述司法解释的第二十八条、第二十九条、第三十条，除这三条别无例外，万电公司又不符合这三种情况中的任何一种，亦不能对抗执行。故万电公司关于解除对上述房产的查封，停止对新天地商务花园小区3号楼1单元8层08×、08××号房产评估拍卖并不得执行的诉讼请求，于法无据，不予支持。另，据万电公司所称，本案中万电公司与中鹄公司之间在涉案房屋上形成代物清偿协议关系，该类协议属实践性合同，自债务人给债权人办理了物权移转手续后生效，未办理移转手续的合同虽然成立但尚未生效，原债权债务仍然存在。故万电公司尚可通过向债务人主张原债权以维护其利益。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条、第三十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，一审判决：
驳回河南万电建筑安装工程有限公司的诉讼请求。一审案件受理费6,100元，由万电公司负担。
二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审法院于2018年3月30日作出（2018）豫0902执异28号执行裁定书，驳回万电公司的异议请求。万电公司于2018年4月8日收到该裁定书，于4月23日提起本案案外人执行异议诉讼。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。案外人万电公司以涉案房屋所有权人的身份，主张对中鹄公司所有的房屋查封损害了其合法权益，故本案应当审查确定万电公司对涉案房屋是否享有足以排除执行的实体民事权益。
万电公司上诉主张其对涉案房屋已办理商品房买卖合同备案登记，具有物权效力。经查，万电公司提供的购买二套房屋的商品房买卖合同，均载明合同签订日期为2016年2月6日，房产管理部门意见处加盖了濮阳市房地产交易所合同备案专用章，落款日期为2017年1月6日，经办人张帆。故应当认定涉案房屋备案仅是依据《城市商品房预售管理办法》规定履行的合同备案登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，万电公司虽然与中鹄公司就涉案三套房产签订商品房买卖合同并办理了合同备案登记，但没有办理预告登记，该二套房屋至今仍未办理产权移转登记，也并未实际交付。故万电公司主张其对商品房买卖合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的上诉理由不能成立。
万电公司上诉主张其与中鹄公司签订的商品房买卖合同在前，查封在后，其对涉案房屋享有物权可以对抗执行。经查，涉案商品房买卖合同签订的基础，是中鹄公司与冯基松的以房抵工程款协议，协议载明在涉案房屋所在的3号、4号、5号楼主体均未竣工的施工过程中，为解决中鹄公司拖欠工程款问题，经协商达成以房抵工程款协议，约定将包括涉案房屋在内的65套房备案至万电公司名下，抵偿所欠工程款，待房屋建设完毕验收合格后，另行对工程款和房屋价款进行结算。因签订该协议时工程正在施工中，尚未竣工并取得预售许可证，协议在当事人之间具有法律效力，不具有对抗其他债权人的物权效力，故商品房买卖合同签订日期虽早于查封日期，但不能对抗执行。
万电公司上诉主张其作为建筑工程承包人对涉案房屋具有优先受偿权，优于其他债权。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，建设工程价款优先受偿权是承包人就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，属于法定优先权的范畴。案外人执行异议之诉的标的是案外人是否有权排除对执行标的采取的强制执行措施，是审查案外人与被执行人谁对该执行标的享有实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。优先受偿权是债权优先得到清偿的权利，并非所有权等实体权利，不属于执行异议之诉审查范围。
综上所述，上诉人万电公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6,100元，由上诉人濮阳市万电建筑安装工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨庆安
审判员 张慧勇
审判员 李光胜
二〇一八年七月二十四日
书记员 高嘉潞