江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终5562号上诉人（原审被告）:上海溢南投资管理有限公司，住所地上海市青浦区公园路99号舜浦大厦7层P区773室。法定代表人：李演德，该公司总经理。委托诉讼代理人：王飞，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛强，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京金浦房地产开发有限责任公司，住所地江苏省南京市鼓楼区马台街99号五楼。法定代表人：郭金东，该公司董事长。委托诉讼代理人：高宏伟，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：孙华鹏，男，该公司工作人员。上诉人上海溢南投资管理有限公司（以下简称溢南公司）因与被上诉人南京金浦房地产开发有限责任公司（以下简称金浦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初12220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。溢南公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订租赁合同后，在租赁合同履行期间，被上诉人未按合同约定履行维保义务，导致上诉人向各小租户收取租金产生严重影响，上诉人在一审中也向法院提交了相应的证据材料，而被上诉人在一审中陈述属于正常事务均已解决，但并未提供任何证据。上诉人认为，由于被上诉人的违约行为，导致上诉人未能向小租户收取租金并继而出现拖欠被上诉人租金的情形。上诉人与被上诉人虽然约定了租金支付的方式，合同解除的条件，但由于被上诉人违约在先，因此被上诉人没有行使解除权的权利。被上诉人擅自将地下人防车库出租给上诉人违反法律规定。金浦公司辩称，请求二审法院维持原判。针对上诉人的事实与理由所阐述的这几点，在一审中，上诉人均已阐述，并且进行了详细论辩。被上诉人认为上诉人的这些理由都不存在，不存在未按合同履行维保义务，也不存在违约在先这样一些事实，一审判决正确。金浦公司向一审法院起诉请求：判令确认金浦公司与溢南公司签订的房屋租赁合同于2017年10月9日解除。一审法院认定事实：坐落于南京市××××号海德商厦（以下简称海德商厦）系金浦公司开发建设，该工程于2005年12月31日完成全部竣工验收。金浦公司将海德商厦中的部分房屋出售给多名业主，多名业主分别与南京前瞻商贸管理有限责任公司（以下简称前瞻公司）签订协议，约定业主将其所有的海德商厦内的房屋出租给前瞻公司，前瞻公司可以转租等等。前瞻公司的股东为金浦公司。2015年2月13日，金浦公司（甲方）与上海三益佳柏资产管理有限公司（以下简称三益公司）（乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方将海德商厦的地下一层至地上四层房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方，总租赁面积为20000平方米，其中地下一层租赁面积为4271平方米，地上一层租赁面积为3156平方米，地上二层至四层各层的租赁面积为4191平方米；租赁期为9年1个月，自整体开业日起计算，暂定为2015年9月28日，因甲方原因导致开业日延后的，乙方有权相应延迟开业日期且不应视为乙方违约；因消防、质监、安监、规划、外立面、广告位/LOGO位报批等非乙方原因导致无法如期开业的，甲方不应追究乙方延期开业的违约责任；初始租期内，自整体开业日起，乙方享有3个月的免租期，房屋自交付日至整体开业日前一日期间为装修免租期；自整体开业日起为第一个租赁年度的开始日，第一个租赁年度第4-12个月以及第二、第三个租赁年度的租金为1.25元/平方米/日，第四、第五、第六个租赁年度的租金为1.55元/平方米/日，第七、第八、第九个租赁年度以及第九个租赁年度届满后一个月的租金为1.66元/平方米/日；租金应在每月的第十日或之前（遇法定节假日相应顺延）支付；乙方拖欠应付租金等费用，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数×拖欠金额的1‰；乙方应在本合同签署后30个工作日向甲方提供由银行开具的受益人为甲方的银行“保函”正本原件（履约银行保函），以担保乙方将切实履行本合同的各项相关义务；在租期内，甲方同意向乙方提供5个固定的免费停车位供乙方或其内部员工使用，甲方同意至少提供35个停车位满足乙方商业经营需求；在本合同租期内，甲方应全面履行合同约定的维修维护义务，尽职对房屋属于甲方维修范围内的保修设施进行维修维护与检测；甲方在本合同有效期内及其续约期内不可撤销地同意乙方对房屋的全部或任何一部分拥有转租权，乙方有权独立与房屋的承租商户签订商铺租赁合同，甲方应为乙方签订转租的商铺租赁合同提供相关的授权文件或证明文件；甲方向乙方陈述保证：甲方绝对拥有房屋所占用地的土地使用权及房屋的所有权；有权按本合同的规定将房屋出租给乙方等；乙方向甲方陈述保证：除本合同另有约定，乙方应按合同规定如期支付租金及其他根据合同应向甲方支付的费用；乙方对房屋内的所有商业行为负有全部管理责任，其租赁商户及其他第三方发生的任何商业纠纷均由乙方自行负责处理，与甲方无关，但因甲方原因引起的除外等；鉴于甲方已将案涉房屋中部分面积出售并签订了返租协议/合同，该协议/合同的到期日为2024年，甲方承诺其有权将售后返租的房屋出租给乙方使用，甲方应当提供售后返租协议（复印件）给乙方备案，在售后返租期限内，本合同项下乙方的权利不受售后业主/出租人的影响和干扰等等。2015年4月，金浦公司（甲方）、三益公司（乙方）、溢南公司（丙方）签订了《租赁合同主体变更三方协议》，约定三方同意自本协议签署之日起，甲、乙双方于2015年2月13日签订的《租赁合同》项下乙方的全部权利义务概括的、无条件的、不可撤销的一次性转让给丙方；由丙方继续履行《租赁合同》项下承租方的全部责任义务和权利；除约定的主体变更外，其他条款均保持不变，由甲方与丙方继续履行等等。该协议签订后，金浦公司向溢南公司交付了案涉房屋。2015年9月10日，金浦公司（甲方）与溢南公司南京分公司（乙方）签订了《南京金浦海德商厦项目租赁合同补充协议》，约定地上1-4层租赁面积为15729平方米，装修免租期至2016年1月31日结束，即起租日期为2016年2月1日，不论项目开业与否，乙方均应于2016年2月1日起按合同约定向甲方支付租金、物业管理费等相应费用；地下一层租赁面积为4271平方米，双方约定甲方有义务解决地下一层消防验收问题，在此前提下，地下一层免租期至2016年3月31日结束，即乙方自2016年4月1日起按合同约定向甲方支付租金、物业管理费等相关费用，如甲方在2015年11月30日前仍未解决，则乙方有权与甲方另行讨论地下一层免租期问题等等。2017年3月，金浦公司（甲方）与溢南公司（乙方）签订《租赁合同履行备忘录》，约定甲、乙双方确认截止到2016年12月31日，乙方未能按照《租赁合同》以及《补充协议》的约定按期支付并已累计欠付租金为11276545元；乙方承诺对上述欠付租金，采用分期支付的方式，自2017年5月起每月按租金摊还计划向甲方支付，双方就此欠款另行签订可执行公证还款协议；若乙方连续三期未能按照《租赁合同》约定期限支付当期应付租金，或者连续三次未能按本备忘录的承诺期限支付欠付租金，或者乙方欠款还清前累计四次未能按照《租赁合同》和本备忘录的约定按期向甲方支付租金，且经甲方书面催告后5日内仍未能改正或改正后再犯的，则甲方有权自书面催告发出之日起满30日后书面通知乙方解除《租赁合同》等等。2017年5月24日，金浦公司（甲方）与溢南公司（乙方）签订《还款协议》，约定现双方确认截止到2016年12月31日，乙方未能按照《租赁合同》以及《补充协议》的约定按期支付并已累计欠付租金为11276545元；乙方承诺对上述欠付租金采用分期支付的方式，在2019年5月30日前归还完毕，自2017年5月起每月按租金摊还计划向甲方支付；具体租金摊还计划为：2017年5-8月，补欠交比例为2.5%、补欠交金额为281913.63元；2017年9-12月，补欠交比例为3%、补欠交金额为338296.35元；2018年1-6月，补欠交比例为4%、补欠交金额为451061.8元；2018年7-12月，补欠交比例为5%、补欠交金额为563827.25元；2019年1-4月，补欠交比例为6%、补欠交金额为676592.7元等等。2017年6月6日，金浦公司与溢南公司共同向江苏省南京市南京公证处申请办理双方于2017年5月24日签订的《还款协议》的公证，并赋予该协议强制执行效力。2017年7月31日，金浦公司向溢南公司发送催告函，载明：截止到2017年7月31日，溢南公司已连续三个月未按约支付租金，金浦公司正式发函催告。如溢南公司于2017年8月5日下班前仍未按约支付，双方租赁合同将于2017年9月1日起解除，溢南公司也将在2017年8月5日后丧失再支付租金要求继续履行合同的权利等等。溢南公司收到该催告函。2017年8月7日，溢南公司南京分公司向金浦公司支付1035369.83元。2017年10月9日，金浦公司向溢南公司发送告知函，载明：截止到2017年10月5日，溢南公司已累计4个月未按约支付租金，经金浦公司多次致函及电话催告，溢南公司于2017年10月5日最后期限仍然未能支付。现金浦公司明确自2017年10月9日起收回商厦经营权，请溢南公司于2017年10月10日起，按照金浦公司要求做好交接相关工作。该告知函未加盖金浦公司印章、亦无金浦公司法定代表人签名。2017年10月10日，溢南公司人员签收该告知函。2017年10月12日，金浦公司向溢南公司发送解除合同通知函，载明：溢南公司已经累计4个月未按约支付租金，双方签订的租赁合同和还款协议于2017年10月9日起解除，金浦公司将按公证书启动强制执行，溢南公司应在接到解除通知之日起十日内向金浦公司交还房屋，并移交所有关于海德商厦房屋对外招租的文件和单据等等。溢南公司于2017年10月16日收到上述解除合同通知函后，由溢南公司南京分公司于2017年10月18日向金浦公司回函，载明：不同意解除双方签订的租赁合同和还款协议书，希望在双方租赁合同尚未形成最终结论前，金浦公司继续依法依约履行租赁合同，且对此前出现的未依约履行合同的行为予以纠正，避免再次给承租人造成困扰，以共同维护项目整体正常运营等等。2017年10月20日，金浦公司已收回案涉房屋。2017年11月13日，江苏省南京市南京公证处根据金浦公司的申请，出具执行证书，载明：该公证处对本执行证书所涉及的债权债务进行了核查，查明事实如下：一、溢南公司截止到2016年12月31日，共欠金浦公司租金11276545元；二、在协议约定的还款期限内，溢南公司仅还款一次，即2017年8月7日归还260369.83元；三、至2017年10月23日（申请执行证书之日），溢南公司已累计四次未按约定还款，金浦公司已提出终止还款协议并要求溢南公司归还所有欠款。截至2017年年10月23日，溢南公司拖欠金浦公司款项本金为11016175.17元。金浦公司可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行，被执行人为溢南公司，执行标的为本金11016175.17元及违约金、执行费用、公证费、律师费以及为实现上述债权所产生的一切费用。一审审理中，双方对金浦公司于2017年6月1日、2017年7月3日、2017年7月20日、2017年8月31日以工作联系单的形式向溢南公司南京分公司要求其支付欠付费用不持异议，但溢南公司表示该联系单系金浦公司单方陈述，不予认可；双方对溢南公司南京分公司于2017年4月7日、2017年4月26日、2017年6月2日、2017年9月14日向金浦公司申请设施设备维修事宜不持异议，但金浦公司表示申请事项属于合同履行过程中的正常事务处理，且均已解决，与本案解除合同无关。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，金浦公司与溢南公司签订的房屋租赁合同、补充协议、履行备忘录及还款协议均为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。溢南公司提出案涉房屋所处地块在进行道路改造，金浦公司虚构良好的经营环境，致使溢南公司因重大误解订立了房屋租赁合同，合同内容应予以变更的辩解意见。结合本案查明事实，溢南公司未向法院或仲裁机构请求变更合同，且双方对于租金标准、起算时间、欠付租金数额等均在签订房屋租赁合同后以补充协议、履行备忘录、还款协议等予以明确，故溢南公司该项辩解意见，无事实和法律依据，一审法院不予采信。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，根据双方约定，若溢南公司连续三期未能按照租赁合同约定期限支付当期应付租金，或者连续三次未能按备忘录的承诺期限支付欠付租金，或者欠款还清前累计四次未能按照租赁合同和备忘录的约定按期支付租金，且经金浦公司书面催告后5日内仍未能改正或改正后再犯的，则金浦公司有权自书面催告发出之日起满30日后书面通知溢南公司解除租赁合同。现溢南公司未按约支付租金，经金浦公司催告后至今仍未支付，故金浦公司要求解除合同的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。因金浦公司主张解除合同的通知于2017年10月16日到达对方，故双方之间的房屋租赁合同自2017年10月16日解除。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：南京金浦房地产开发有限责任公司与上海溢南投资管理有限公司就南京市××××号海德商厦地下一层至地上四层房屋签订的房屋租赁合同于2017年10月16日解除。一审案件受理费80元，减半收取计40元，由上海溢南投资管理有限公司负担（南京金浦房地产开发有限责任公司已预交，上海溢南投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付此款）。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。双方曾就上诉人未按时支付租金签订《租赁合同履行备忘录》等协议，约定了被上诉人享有行使解除权的条件，之后上诉人未按时支付欠租，被上诉人依照双方约定行使解除权，一审法院予以支持并无不当。上诉人主张被上诉人未履行维保义务，但未能提供证据予以证明，且该主张不能成为其不按时支付租金的理由。上诉人对其主张均未能提供证据予以证明。综上所述，上诉人溢南公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由溢南公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 汪德全审判员 张旭东二〇一八年七月二十五日书记员 郭旭冬