广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民二初字第1355号
原告：广西南宁伟联行置业有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市。
法定代表人：宁乃创，该公司执行董事。
委托代理人：陈润生，南宁市东方法律服务所法律工作者。
委托代理人：李志凤，南宁市东方法律服务所法律工作者。
被告：广西际星房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市。
法定代表人：骆观美。
原告广西南宁伟联行置业有限公司（以下简称伟联行公司）与被告广西际星房地产开发有限公司（以下简称际星公司）合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月22日公开开庭审理了本案。原告伟联行公司的委托代理人陈润生、李志凤到庭参加诉讼，被告际星公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告伟联行公司诉称，2014年6月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《某城南梧路项目代理协议》，协议约定：签订协议之日起3日内，乙方向甲方支付履约保证金100万元，如甲方未能在2014年8月16日前促使项目具备启动合作建房选房的，甲方须在3日内退还乙方履约保证金70万元，余下30万元继续作为协议的履约保证金。若2014年9月30日前仍未能启动合作建房选房的，则甲方无息全额退还乙方余下30万元保证金，协议继续履行。协议签订后，原告于2014年6月19日向被告交纳履约保证金100万元，但被告至今未能启动合作建房选房，经原告多次催促，被告仅退还了306885元，还有693115元及利息6万元未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还履约金693115元；2、被告向原告支付利息6万元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、被告企业登记情况，拟证明被告的诉讼主体资格；
2、原告的营业执照，拟证明原告的诉讼主体资格；
3、某城某路项目代理协议，拟证明原被告签订了南宁市南梧路某市场某项目的全程策划推广、咨询服务及销售代理协议；
4、收据，拟证明被告收到原告100万元的事实；
5、履约金退还函3份，拟证明原告多次催促被告退还款项的事实；
6、收据，拟证明被告于2015年1月22日、1月25日、3月2日、3月22日共退还了306885元的履约金给原告。
7、函，拟证明2014年9月29日原告催促被告退还履约金的情况；
8、复函，拟证明2014年9月29日被告对退还款项的答复。
9、收据，拟证明被告于2015年5月6日退还给原告50500元。
被告未作书面答辩也未提交证据。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告际星公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。经审查，原告提交的上述证据符合法律规定的证据要件，本院对原告提供的上述证据的证明力予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2014年6月17日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《某城某路项目代理协议》，协议约定：甲方为位于南宁市南梧路某市场项目（项目暂定名：某天际）的投资／开发商，乙方为专业楼盘销售代理、合作建房咨询服务商，甲方委托乙方为该项目甲方授权的部分房屋的独家合作建房咨询服务商。1、代理权限及范围：乙方的代理阶段为合作建房阶段，代理权限为策划推广、合作建房咨询及服务；2、协议任务：包括筹备期和合作建房阶段，筹备期无销售任务要求，合作建房阶段需每月完成一定数量的签约面积，7个月内完成本协议约定的全部合作建房面积；3、协议期限：自签订本协议之日起至乙方完成所有授权委托代理的房屋止，如乙方连续3个月没有完成月考核的任务，则甲方有权终止本协议；4、咨询服务和销售代理费：乙方提供服务超过底价的收益作为代理费或咨询服务费，该费用不计入甲方的合同价款，项目咨询服务费由乙方于客户交纳首期款时向客户全额收取，再按照一定的比例进行分成结算；5、履约保证金的支付和退还：在签订本协议之日起3日内，乙方一次性向甲方支付履约保证金100万元。如甲方未能在2014年8月16日促使项目具备启动合作建房选房的，则甲方须在3日内退回乙方履约保证金70万元，如2014年9月30日前仍未能启动合作建房选房，则甲方无息全额退还乙方余下30万元，合约继续履行，乙方在接到甲方通知启动合作建房选房3日内重新向甲方支付100万元保证金。合同还对其他事宜进行了约定。
2014年6月19日，原告向被告支付了履约保证金100万元。2014年9月29日，原告向被告发函，认为被告未能在2014年9月30日前启动合作建房选房，要求被告根据合同约定在收到该函后3个工作日内退还项目履约保证金100万元。同日，被告向原告发复函，该复函中被告认可合作建房选房条件未具备，同意退还100万元的保证金，但采取从原告代理被告另一项目“五一路某城”的销售分成中以抵扣的方式予以退还。2014年10月8日，原告向被告发再函，在该函中原告表示不同意被告于2014年9月29日复函中所提出的履约保证金的退还方式，要求被告按照2014年9月29日函件中要求的时间退还履约保证金。
2015年1月22日、1月25日、3月2日、3月22日被告向原告退还履约保证金20000元、190629元、20000元，76256元，四次共退还306885元。2015年5月6日，被告向原告退还50500元，在该笔退款的收据上记载“兹收到广西际星房地产开发有限公司交来项目代理履约保证金50500元，备注：抵扣2-2-23xx号方退房扣除违约金后剩余咨询中介服务费”。
2015年6月3日，原告向被告发函，要求被告于2015年6月30日前退还剩余全部履约保证金约70万元。2015年8月18日，原告再次向被告发函，该函中原告称“……目前，我司已从五一路某城项目中收回冲抵项目保证金的总数为357385元，在不计入利息的前提下，贵司应退还的项目履约保证金余款为642615元……”。
2015年10月9日，原告诉至法院，要求被告返还履约保证金693115元，并支付利息（利息计算方法：以100万元为基数，从2014年6月19日计至2015年1月22日；以693115为基数，从2015年1月23日计至还清欠款之日止，利率都按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）。
在审理期间，由于被告未到庭，本院无法组织双方当事人进行调解。
本院认为，原告伟联行公司与被告际星公司签订的《项目代理协议》系缔约双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已向被告支付履约保证金100万元，但被告未能按合同约定的时间启动合作建房选房，故应按合同约定退还履约保证金。
关于应退还履约保证金的数额。原告主张被告已退还履约保证金306885元，故还需退还693115元，但根据原告于2015年8月18日向被告所发的《关于某项目代理履约保证金退还的函》“……目前，我司从五一路某城项目房款收回冲抵项目保证金的总数为357385元，在不计入利息的前提下，贵司应退还的项目履约保证金余款为642615元……”的陈述，原告起诉所主张的被告已退还306885元与该函件中所陈述的357385元不一致，存在50500元的差额。对此差额，原告作出了情况说明“该50500元系际星公司于2015年4月30日退还江南某城项目2栋2单元23xx号房咨询服务费的款项。而该款项在当时我司与被告际星公司友好协商的前提下，我司愿意承担该套美丽城单位咨询服务费退款的费用，并由际星公司退还客户，从我司履约保证金抵扣；但后来际星公司在江南某城项目的多次违约，现我司认为根据我司与被告签订的另一代理协议的约定，该套房退还的咨询服务费应由被告承担，因此在本次诉讼中，该笔已退还的咨询服务费不纳入被告已退还的履约保证金中”。该情况说明表示原告之前认可该笔50500元是被告用于抵扣履约保证金的款项，且原告提供的2015年5月6日的收据也确认收到的是履约保证金，同时，在2015年8月18日的函件中原告也认可该笔款项是用于充抵履约保证金的款项，但现在原告又认为被告在另一项目中违约，故该笔款不应纳入被告已退还的履约保证金中，该主张不仅与原告之前的多次认可相矛盾，且没有提供证据证明被告存在违约，此外，被告在另一项目中是否违约也属另一法律关系，故对该笔50500元应认定为系被告所退还的履约保证金。综上，被告已退还357385元，故还需向原告退还履约保证金642615元。
关于利息。庭审中，原告明确该利息实质是资金占用费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，由于被告未能在合同约定的期限内将履约保证金退还给原告，给原告造成了资金占用的损失，
故对原告要求被告赔偿该损失的主张本院予以支持。关于利息的起算点，原告主张从2014年6月19日开始计算，但根据双方合同约定，从2014年6月19日到应退还履约保证金期间为无息期，故利息应从退还履约保证金期间届满开始计算，而70万履约保证金的退还时间为2014年8月19日前，故利息应从2014年8月20日起算，30万履约保证金的退还时间虽没有明确约定，但结合第一笔70万退还时间约定为3日内的考虑，酌定从2014年10月4日起算。由于被告于2015年1月22日开始退还部分履约保证金，故原告主张2015年1月22日后的利息以起诉时仍未退还的693115元为基数计算，系原告对自己权利的处分，本院照准，但由于被告已退还履约保证金357385元，故2015年1月22日后的利息应以642615元为基数计算。关于利息计算标准，原告主张按中国人民银行同期贷款基准利率计算，符合法律规定，本院照准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告广西际星房地产开发有限公司向原告广西南宁伟联行置业有限公司退还履约保证金642615元；
二、被告广西际星房地产开发有限公司向原告广西南宁伟联行置业有限公司支付利息（利息计算：以70万元为基数，从2014年8月20日起计至2015年1月22日；以30万元为基数，从2014年10月4日起计至2015年1月22日；以642615元为基数，从2015年1月23日计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，利率都按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；
案件受理费11331元，由被告广西际星房地产开发有限公司负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪分理处，账号：01×××17），逾期仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谢 玲
人民陪审员 何 贞
人民陪审员 卢采频
二〇一六年一月九日
书 记 员 梁静如
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。