福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0128民初1706号原告（反诉被告）：丁小强，男，1991年8月16日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：冯波，平潭县远大法律事务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：中海置业（福建）有限责任公司，住所地福建省福州市平潭县潭城镇九一六路建行大厦六层。法定代表人：林彩华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李开辉，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁盛斌，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。原告丁小强与被告中海置业（福建）有限责任公司（下称简称“中海公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，中海公司于同年4月23日提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁小强的委托诉讼代理人冯波、被告中海公司的委托诉讼代理人袁盛斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁小强向本院提出诉讼请求：判令中海公司向丁小强支付按购房总价款日万分之一的标准，自起诉之日往前推3年起计至办妥不动产权证之日止的逾期办证违约金。事实和理由：2011年4月25日，双方签订《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），约定丁小强向中海公司购买位于平潭县房屋，总价款1579530元。中海公司应当在2011年6月30日前将房屋交付丁小强，在房屋交付使用后60日内为丁小强办理房屋权属证书并交付，逾期办证应自逾期之日起按买受人已付款的日万分之一支付违约金。合同签订后，丁小强依约支付了购房款，并向中海公司支付了维修基金及契税等。中海公司直至2017年3月28日才为丁小强办理含国有建设用地使用权在内的不动产权证，已构成违约，遂成讼。中海公司辩称，本案逾期交房违约金应适用2年诉讼时效的规定，超过2年诉讼时效部分应不予支持。诉请的逾期办证违约金标准过高，应予以调整。中海公司向本院提出反诉请求：判令丁小强向中海公司支付按�房总价款日万分之三的标准，自2017年6月19日起计至办妥不动产权证之日止的逾期办证违约金。事实和理由：2011年4月25日，双方签订《合同》。合同补充协议第四条约定，中海公司通知丁小强办理产权证时，自通知之日起30日内，丁小强应持相关手续到中海公司指定地点办理权属登记手续，逾期未来办理的，每逾期一日，应向中海公司支付总房款万分之三的违约金。2014年7月3日，诉争房屋已办妥房屋权属初始登记，具备办理房屋所有权登记条件，2017年5月19日，诉争房产已通过土地核验，具备办理土地使用权登记条件。同日，中海公司即通知丁小强前来办理权属登记手续，但丁小强迟迟未前来办理，已构成违约，应承担违约责任。丁小强反诉辩称，中海公司反诉称案涉房屋具备办理登记条件，但至今未为丁小强办理权属证书，中海�司逾期办证，且其反诉请求已超过诉讼时效，应予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方对对方证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的事实，本院将结合案件的具体情况予以分析认定。本院经审理认定事实如下：2011年4月25日，丁小强（买受人）与中海公司（出卖人）签订《合同》，以总价款1579530元购买中海公司开发的位于平潭县中海·华侨城第X幢X层XXX号房。《合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人�能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款的0.01%向买受人支付违约金。《合同》附件六补充协议第四条约定，出卖人通知买受人办理产权证时，自通知之日起30日内，买受人应持相关手续到出卖人指定地点办理权属登记手续，相关税费按有关部门规定缴交。买受人逾期未来办理的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付总房价款万分之三的违约金。合同签订后，丁小强依约交纳了全部购房款。2011年11月29日，双方办理交房手续。2014年7月3日，案涉房地产项目进行了权属初始登记。2015年9月10日，案涉房产的房屋所有权登记于丁小强名下，房屋所有权证号为岚房权证Ｌ字第××号。2017年3月17日，案涉房屋产权转移登记至案外人王爱娥名下。2017年5月19日，案涉房地�项目通过土地竣工核验，具备办理国有土地使用权转移登记的条件。本院认为，《合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。对于本诉部分，双方当事人的主要争议焦点如下：1中海公司是否构成违约本院认为，《合同》签订后，丁小强已依约交纳了全部购房款，中海公司依约应于交房后60日内向相关房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但中海公司未履行上述约定义务，案涉房地产项目至2014年7月3日才进行房屋所有权初始登记及至2017年5月19日才具备办理国有土地使用权转�登记的条件，故中海公司已构成违约，应承担相应的违约责任。二、违约金的计算标准及计算期间关于违约金的计算标准问题，现丁小强主张继续履行合同，要求中海公司应自2015年4月3日起每日按已付款的0.01%支付违约金。本院结合案涉合同的实际履行情况，中海公司在办理房屋所有权初始登记的过程中，并没有恶意违约、故意拖延办理手续的情形，且中海公司已按约向业主交付商品房，并未影响到业主的居住使用权，逾期办证也不会给业主造成难以弥补的损失，目前商品房亦具备了办证条件。考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，可以酌情减轻中海公司的违约责任，故本院酌定逾期办证违约金按已付购房款日0.003%的标准。关于违约金的计算期间问题，中海公司抗辩对违约金超过两年诉讼时效的部分应不予支持。本院认为，2015年10月1日前的违约金已超过2年的诉讼时效，丁小强未在有效诉讼时效期间内主张权利，已丧失胜诉权，不再适用民法总则的规定，为此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，违约金应自2015年10月1日起算。对于截止日期，丁小强已于2017年3月17日将案涉房屋转移登记至案外人名下，根据合同相对性原则，丁小强诉请违约金计至办妥不动产权属证书之日止，缺乏合同依据，不予支持。故违约金应计至2017年3月16日止。违约期间自2015年10月1日至2017年3月16日止，计547日。为此，中海公司应向丁小强支付的逾期办证违约金为1579530元*0.003%*547日计25920元。对于反诉部分，本院认为，根据合同相对性原则，至2017年3月17日案涉房屋转移登记到他人名下时，中海公司与丁小强之间的权利义务已然终止，中海公司反诉请求丁小强支付2017年6月19日起的逾期办证违约金，缺乏合同依据，不予支持。综上，对丁小强的本诉请求予以部分支持，对中海公司的反诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下：一、中海置业（福建）有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向丁小强支付逾期办证违约金25920元；二、驳回丁小强的其他诉讼请求；三、驳回中海置业（福建）有限责任公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3759元，减半收取计1879.5元，由中海置业（福建）有限责任公司负担281.5元，丁小强负担1598元；反诉案件受理费减半收取计952元，由中海置业（福建）有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员 林 霞二〇一八年六月十日书记员 林晓平