黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终3108号
上诉人（原审被告）：黑龙ＸＸ风房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区六顺街153号。
法定代表人：胡滨，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周垚，黑龙江元辰（佳木斯）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙海艳，黑龙江元辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于永亮，男，1972年8月11日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：朱秀娟，黑龙江东海律师事务所律师。
上诉人黑龙ＸＸ风房地产开发有限公司（以下简称华风公司）因与被上诉人于永亮房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民一初字第147号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。
华风公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回于永亮的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决事实认定错误，双方在商品房买卖合同中对华风公司承担逾期办理产权违约责任的前提条件是买受人办理完毕进户手续后365日内。根据上述约定，“买受人办结进户手续”是华风公司承担逾期办理违约责任的前置条件。由于于永亮拒不办理进户手续，导致该前置条件至今未成就。在该条件未成就的情况下，不存在华风公司逾期办理产权违约责任的问题；2.根据物业管理条例第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。物业公司收取物业费用虽然是第三方权利条款，但双方在合同中约定第三方权利条款符合法律规定，合法有效。根据意思自治原则，该约定对双方均具有法律约束力。一审判决以收取物业费用是第三方权利为由不支持华风房地产公司的主张，不仅属于理解和适用法律错误，而且违反意思自治原则，因此所作的判决是错误的；3.“办结进户手续”与“实际进户入住”的内容不同、要求不同、条件不同，是不同的法律概念。一审判决混淆办理进户手续与实际进户入住的法律概念，在认定事实、适用法律均错误。
于永亮辩称，一审法院认定事实清楚、证据确实充分，应依法驳回华风公司的上诉请求。一审法院查明了一个重要事实，就是2013年12月16日华风公司才取得哈尔滨市商品房销售许可证。也就是说在此之前，无论于永�如何配合华风公司都无法取得房屋产权证。华风公司所有上诉请求及事实理由都是在无理挑剔，法律条件是否具备是硬性条件。合同双方当事人的意思自治原则不能够建立在法律强制规定之上，所以于永亮办理进户手续并交纳了水电费、电梯费等相关费用，依法履行了商品房买卖合同的约定。2011年1月15日于永亮办理进户手续，2011年1月16日是华风公司按照合同约定应该为于永亮办理完毕房屋产权证的最后期限，所以2011年1月16日至2013年12月16日期间就应该为其没有办理产权证承担违约责任。
于永亮向一审法院起诉请求：判令华风公司给付至办理产权证完毕止违约金，暂计59,188.67元（自2012年1月15日至2013年11月14日止）。
一审法院认定事实：2009年11月9日,于永亮与华风公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，于永亮以883,413元的价格购买华风公司开�的位于哈尔滨市南岗区××单元××室房屋。合同第11条交接，约定通知确认的交付日起即认定于永亮已认可房屋交付使用，房屋损毁、灭失的风险由于永亮承担，于永亮应按已入住的标准支付物业管理、取暖等相关费用。合同第15条“关于产权登记的约定”出卖人应当在商品房交付使用后90日内持办理权属登记需要由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按照第3项处理：双方同意在买受人办理完毕进户手续后365日内办理房屋所有权证，如逾期未能办理完毕，出卖人每逾期一日向买受人支付总房款万分之一的违约金。于永亮于2011年1月15日办理进户手续并入住至今，并于进户当日交纳了水电费、电梯费等相关费用。2011年1月16日，于永亮与哈尔滨宝佳物业管理有限公司签订《华风·海城湾前期�业管理服务合同》，哈尔滨宝佳物业管理有限公司为独立法人。2014年1月，华风公司通过特快专递通知于永亮完善办理产权证所需手续，但未妥投。经庭审询问，华风公司称完善办理产权证手续即补交物业费。2013年12月16日华风公司取得哈尔滨市商品房销售许可证。
认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。同时应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，于永亮购买本案诉争房屋后，华风公司作为出卖方应协助于永亮办理更名过户手续，如因出卖人的原因不能在约定的时间内办理产权变更手续，系对于永亮权利具有一定影响，且不能实现合同目的，故华风公司应对迟延过户承担合同约定的违约责任。华风公司主张，按照合同约定于永亮应交纳物业费，于永亮未交纳物业费即未办理完毕进户手续，而办理更名过户手续按合同约定应在办理完毕进户手续后365日内，故交纳物业费是办理进户手续的前提条件，华风公司因此并未违约。首先该合同并未对此特殊约定交纳物业费是办理产权证的前提条件，合同书第11条“。买受人应按已入住的标准支付物业费、取暖费等相关费用”的约定属于合同的一般性义务条款，按照通常字面的理解，并不等同于华风公司主张的不交纳物业费即为未办理完毕进户手续，进而不能办理产权证。其次，本案诉争的华风海城湾小区的物业公司为具有独立法人的哈尔滨宝佳物业管理有限公司，主张物业费收取的权利应属于宝佳物业公司，而非华风公司。于永亮是否交纳物业费，系物业服务合同纠纷，与本案房屋买卖合同纠纷不属同一法律关系；最后，协助买受人办理房屋更名过户手续系出卖人法定的义务，同时合同对此亦明确约定“双方同意在买受人办理完毕进户手续后365日内办理房屋所有权证”，且于永亮已于2011年1月15日领取钥匙，办理完毕进户手续，已实际入住诉争房屋，故对自2012年1月16日至华风公司取得哈尔滨市商品房销售许可证之日2013年12月16日止，华风公司应按合同约定按于永亮支付总房款万分之一给付违约金。华风公司主张，因案外人哈尔滨市宝盛房地产经纪有限公司是代办产权证的公司，故应追加其为被告的主张，合同第15条对办理权属变更登记已做明确约定“双方同意在买受人办理完毕进户手续后365日内办理房屋所有权证，如逾期未能办理，出卖人每逾期一日向买受人支付总房款万分之一的违约金”此约定明确了逾期办理产权证的违约责任为出卖人即华风公司，对于案外人代办公司，不予追加。综上，依据《中华人民共和国合同法�第六条、第八条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1.华风公司于判决生效之日起十日内赔偿于永亮迟延过户违约金60955元（883413元×690天×0.0001）；2.驳回于永亮其他诉讼请求。二审中，双
二审中，双方当事人均未提交证据。二审认定的案件事实与一审一致。
本院认为，关于华风公司上诉主张于永亮没有办结进户手续，华风公司不应承担逾期办证违约责任的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中约定“在买受人办理完毕进户手续后365日内办理完毕房屋所有权证”，华风公司据此主张于永亮没有按照“进户流程卡确认单”第四项的规定交纳物业费，视为没有办理完毕进户手续，但“进户流程卡确认单”第四项“物业费用已交”指向并不明确，且根据合同相对性原则，收取物业费的权利属于物业公司，华风公司以此为由主张于永亮“没有办结进户手续”依据不足，一审判决确认于永亮于2011年1月15日办理进户手续，华风公司应自2012年1月16日起承担违约责任得当。对华风公司不同意支付违约金的请求，本院不予支持。
综上所述，华风公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1280元，由上诉人黑龙ＸＸ风房地产开发有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 王笑宇
审 判 员 王晓东
审 判 员 宋彦辉
二〇一八年七月十二日
法官助理 李妮娜
书 记 员 周小倩