湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终5632号
上诉人（原审原告）：张薇，女，汉族，1962年1月5日出生，住武汉市硚口区。
诉讼委托代理人：梁林峰（系张薇丈夫），住武汉市硚口区。
诉讼委托代理人：彭泊静，湖北谦顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉人信置业有限公司，住所地武汉市硚口区武胜路99号5栋B馆２层。
法定代表人：李晓明，该公司�事长。
诉讼委托代理人（特别授权）：马晓俊，男，该公司工作人员。
诉讼委托代理人：宋经传，湖北楚义君律师事务所律师。
上诉人张薇因与被上诉人武汉人信置业有限公司（以下简称人信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉市硚口区人民法院（2017）鄂0104民初4960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张薇上诉请求：１、撤销原判，改判支持张薇原审所有诉讼请求；２、本案一、二审诉讼费用由人信公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院一方面认为双方当事人签订的武汉市商品房买卖合同合法有效，一方面又认为张薇依据双方合同十六条要求解除合同的主张，无事实法律依据，明显存在矛盾。事实上，合同第�六条约定明确赋予了买房人退房的权利。张薇在期限内无法办理产权证书，人信公司也未提供足够的免责证据，一审判决驳回张薇的全部诉讼请求，并免除人信公司的违约责任于法无据。
人信公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉维持原判。一、本案诉争房屋已在合同约定期限内，交付给张薇使用，不存在任何违约行为；二、房屋未能在合同约定期限内办证，系因为实施不动产登记条例后，武汉市相关政府部门针对地下商铺、车库等暂停办理产权证书。逾期办证是政策原因，非人信公司主观可以改变。政府相关政策改变后，人信公司已于2017年12月22日取得诉争商铺不动产权属证明，诉争商铺已具备办证条件，人信公司愿协助张薇办理权属证书，双方合同不应解除。张薇上诉的真实目的在于其认为投资没有达到预期收益，逾期办证并不是其解除合同的真正原因；三、张薇购房款分期支付，首付款346986元于2016年1月5日前支付，剩余34万元房款办理贷款，人信公司为张薇贷款提供阶段性担保。即便是张薇要求退房，其需先一次性还清银行按揭贷款，解除人信公司的担保责任，张薇所主张的利息不应由人信公司承担。同时，该房已办理合同备案，张薇退房后，需配合撤销合同备案。否则，人信公司不同意退款；四、张薇已与案外人签订委托经营管理合同，依据合同可以取得固定收益，逾期办证不影响张薇的收益。张薇主张支付出租款项无事实和法律依据，房屋买卖合同作为主合同如果解除，则人信公司更无需支付张薇房屋租金，且张薇要依据委托经营管理合同承担相应的违约责任；五、根据合同约定，张薇选择退房的情况下按已付房款的万分之一赔偿损失。因此，张薇主张按日万分之一支付赔�损失无事实和法律依据。六、人信公司于2016年4月30日就将商铺交付给张薇，合同约定90天的办证期，2016年7月30日张薇就应该知道其权利受到侵犯，其在2017年10月才起诉超过其除斥期间。
张薇向一审法院起诉请求：1、判决解除张薇与人信公司签订的合同编号为硚140369322的武汉市商品房买卖合同；2、判令人信公司向张薇退还购房款686986元，并按照中国建设银行个人贷款还款计划表向张薇支付贷款利息损失，暂计至2017年10月为30190元；3、判令人信公司向张薇支付其承诺的出租款项，暂计至2017年10月31日为98992.8元；4、判令人信公司按已付房款（共计686986元）的每日万分之一即每日68.69元向张薇赔偿损失，暂计至2017年10月31日为37092.6元；5、判令本案诉讼费用由人信公司承担。
一审法院认定事实：武汉市硚口区武胜路与中山大道交汇处，编号为C0060050161�块（武胜人信汇国际文化城一期北区商品房）项目系人信公司投资开发。2015年12月5日，张薇与人信公司签订武汉市商品房买卖合同，约定张薇向人信公司购买上述项目中地下一层16商号房，该房屋建筑面积18.69平方米，单价为每平方米36756.88元，房屋总价为686986元。合同约定张薇在2016年1月5日前一次性支付购房首付款346986元；人信公司应在2016年4月30日前，将房屋交付给张薇使用。合同第十六条约定：出卖人应在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，每逾期一日，应按买受人已付商品房价款的万分之一支付违约金；逾期达到180日，买受人有权退房，出卖人应在买受人提出退房要求后60日内将买受人已付商品房价款退还，并按已付商品房价款的万分之一赔偿买受人损失。合同还对双方的权利义务等事宜做了约定。2015年12月15日，张薇向人信公司支付了346986元购房首付款，又于2015年12月25日通过中国建设银行贷款向人信公司支付了340000元房款。后人信公司依约于2016年4月26日向张薇交付了诉争商铺。但诉争房屋无法在合同约定的期限内办理产权证书，张薇于2017年8月2日、2017年8月5日两次向人信公司发函要求退房并补偿损失，遭人信公司拒绝，遂张薇起诉来院。
一审法院另查明，在人信公司将上述商铺交付给张薇后，张薇就诉争商铺的出租事宜与武汉武胜人信汇商业管理有限公司（以下简称人信汇公司）签订了委托经营管理协议书，约定张薇将涉案商铺委托给该公司进行经营管理，委托期限自本协议书签订之日起至2021年4月30日止。其中2016年4月至2019年4月30日的租金收益抵扣部分房款。另外，根据一审法院向武汉市硚口区国土资源和规划管理局核实，因实�不动产登记条例后，2016年4月诉争房屋交付时武汉市地下商铺、车库等已暂停办理产权证书，后人信公司于2017年12月22日取得诉争房屋不动产权属证明，现诉争房屋具备办理产权证书的条件。
一审法院认为，张薇、人信公司签订的武汉市商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同。现张薇已经履行其全部付款义务，商铺已经交付。但因政策原因导致诉争商铺无法在合同约定的期限内办理产权证书，逾期办证根本原因在于政策变动并非系出卖人自身原因导致，且诉争房屋现已具备办证条件，合同可以继续履行，故张薇依据双方合同十六条要求解除合同的主张，无事实法律依据，应不予支持。至于违约责任，因合同解除的根本原因在于政策变动，因此可免除人信公司的违约责任。至于损失，张薇已经接受诉争商铺，并已实际享受收益，因此对张薇要求人信公司支付其损失的诉讼请求，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条的规定，一审法院判决如下：驳回张薇的全部诉讼请求。
本院二审期间，人信公司提交2018年6月15日人信汇公司与他人签订的商铺租赁合同、2018年4月14日长江日报，拟证明人信公司已通知业主领取办证资料，案涉商铺现正常出租，不影响张薇的收益。张薇对长江日报的真实性无异议，认为其不是租赁合同的相对人，故对该合同的真实性无法确定。就当事人对真实性无异议的证据，本院予以采信，经核对原件，本院对合同的真实性予以认定。
张薇对一审法院查明的“经向武汉市硚口区国土资源和规划管理局核实，因实施不动产登记条例后，2016年4月诉争房屋交付时武汉市地下商铺、车库等已暂停办理产权证书”事实有�议，认为一审法院没有明确政策变动的起止时间，且与张薇自行向武汉市硚口区国土地资源和规划管理局窗口询问的情况不符，并申请本院向武汉市硚口区国土资源和规划管理局调查2016年4月房地产产权证书办理政策。本院向武汉市硚口区国土资源和规划管理局核实并形成工作记录。经质证，张薇对工作记录的真实性、合法性、关联性均无异议，人信公司认可工作记录的真实性，但坚持认为当时存在暂停收件的情况。
二审期间，本院就《不动产登记暂行条例》实施后，是否存在暂停办理本市地下商铺、车库等不动产物权凭证的情况，向武汉市硚口区国土资源和规划管理局进行核实。该局相关人员表示，如因机构调整而停止收件办证，该局会发布公告告知大众；造成人信公司办证延误，是其提交办证所需资料延后所致。据此，原判认定2016年4月武汉市地下商铺、车库等已暂停办理产权证书，存在错误，本院予以纠正。原判认定其他事实属实，本院予以确认。本院二审另查明：一、案涉武汉市商品房买卖合同第十六条还约定，因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付使用之日起180日内办理房地产权属证书的，每逾期壹日，应按买受人已付商品房价款的万分之一支付违约金。合同附件六合同补充协议第三条银行按揭贷款补充约定第8款约定，如张薇为办理购房贷款等原因在该房屋上设定了抵押或其他权利限制的，则在张薇开始行使单方面解除本合同的权利之前，张薇应先自行办理该房屋抵押关系注销手续或其他权利限制的解除手续，张薇已还贷款本金部分的人信公司根据有关规定与张薇结算，已还贷款利息部分由张薇自行承担，并向银行结算。第五条交接与通知第3款约定，人信公司履行本合同项下通知义务的方式，除采用邮寄方式外，还可在《长江日报》、《武汉晚报》、《武汉晨报》、《楚天都市报》上刊登公告或通知的形式履行通知义务，报纸公告通知之日即为送达之日。二、2018年4月14日，人信公司在长江日报第4版刊登办证公告，称武胜人信汇国际文化城一期北区已取得不动产权属证明，请各位业主前往武胜人信里2号楼二楼物业服务中心领取。
本院认为，张薇与人信公司签订的武汉市商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应为有效，各方均应依约履行合同义务。按照合同约定，人信公司应在向张薇交付房屋后90日内办理完房地产初始登记，如不能在商品房交付使用之日起180日内办理房地产权属证书的，即构成违约，每逾期一日，应按买受人已付商品房价款的万分之一支付违约金。人信公司于2016年4月26日向张薇交付涉案商�，按照合同约定，应于2016年7月26日前办理完房地产初始登记，于2016年10月26日前将办理房地产权属证书的相关资料交付给张薇，但人信公司直到2017年12月22日才办理该商铺的不动产权属证明，已构成违约，应承担相应的违约责任。人信公司称不能按期办证的原因为政策变动，既未提交证据予以证实，又与本院向相关部门调查核实情况不符，本院不予采信。
张薇接受诉争房屋后，委托人信汇公司对外出租，已实际行使了不动产物权的占有、使用、收益权利。人信公司在张薇与人信汇公司之间委托经营管理合同到期前已取得初始登记，该房屋现已具备办证条件，人信公司延迟取得初始登记，对张薇行使不动产物权的处分权利有影响，但不影响其占有、使用、收益权。张薇并未提交证据证明其在该延迟期间内曾对外转让房屋但因未取得初始登记而未果，故本院�定人信公司的延迟行为并未影响张薇实现签订合同的根本目的。从形式上看，人信公司延迟取得房屋初始登记，合同约定的购房人享有合同解除权的情形已经具备，但人信公司此后取得初始登记，补正了合同约定情形，人信公司的违约行为实质上不构成根本违约。且案涉房屋已委托人信汇公司向外出租，在张薇未处理其与人信汇公司之间的委托经营管理合同并收回涉案房屋前，其无法向人信公司退房。因此，为维护交易的稳定性，本案合同不宜解除。一审法院驳回张薇解除合同的诉讼请求，处理并无当。
张薇关于要求人信公司返还购房款等其他诉讼请求，均以解除合同为前提，鉴于本院已确定本案合同应当不予解除，故对张薇的其他诉讼请求均不予支持。至于人信公司违约行为所导致的其他违约责任，张薇可另行主张权利。
综上，张薇的上诉�求和理由均没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12332元，由上诉人张薇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 文
审 判 员 黄 浩
审 判 员 吴伶俐
二〇一八年九月十日
法官助理 叶优子
书 记 员 程 玉