河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民二终字第00321号
上诉人（原审被告、反诉原告）兰宏菊。
委托代理人李冰，河北新旭光律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）赵永军。
委托代理人张文元，石家庄市桥西区汉兴法律服务所法律工作者。
上诉人兰宏菊因房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄高新技术产业开发区人民法院（2013）石高民一初字第00370号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告赵永军作为出租方（甲方）与被告兰宏菊作为承租方（乙方）于2012年5月16日签订签订房屋租赁合同一份。合同约定：赵永军将位于河北省石家庄市裕华区，门牌号为××院内二楼，面积共1998平方米的房屋出租给兰宏菊，租赁期自2012年7月1日起至2017年6月30日止，年租金21万元按季度付房租结算。赵永军应提供房产证（或具有出租权的有效证明），身份证明（营业执照）等文件，兰宏菊应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。赵永军所收取的费用（电费、水费、物业费）双方协商按市场行情收取。双方在合同中亦约定了违约责任的承担方式。第9条约定：……2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住的。（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的。第12条约定：乙方违约责任。1、租赁期，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的1%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。……（4）拖欠房租累计一个月以上的。2、在租赁期间，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金。3、在租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金1%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。协议签订后，双方履行合同至2013年初，因水电费交纳、垃圾清运等问题双方发生纠纷。兰宏菊于2013年3月11日、2013年4月12日到租用的办公楼向外搬运办公用品时，遭到原告赵永军阻拦、扣留，兰宏菊遂报警解决，要求终止合同并搬走自己的物品，经宋营派出所两次出警调解未果。另查明，兰宏菊租用赵永军办公楼开办零点画室，对艺考生进行考前培训，购置了部分床铺、教学用品及办公用品，双方发生纠纷期间，被告搬走了部分物品。
原审法院认为，原告赵永军与被告兰宏菊在平等自愿的基础订了房屋租赁合同，是双方真实意思表示、合法有效。签订后，双方自2012年7月1日至2013年3月30日按合同约定履行了各自义务，被告兰宏菊共交纳租金157500元后，对此法院予以认定。后双方因水电费交纳、垃圾清运等发生纠纷，被告兰宏菊遂分别于2013年3月11日、2014年4月12日欲终止合同并向外搬取办公用物品，该行为违反了双方签订的房屋合同第4条的约定，故原告赵永军主张被告兰宏菊应偿付违约金10500元的诉讼请求，法院予以支持。原告赵永军主张被告兰宏菊应承担2013年3月30日之后的房屋租金157500元，因被告兰宏菊在2013年3月11日、2014年4月12日欲从原告赵永军处搬出解除合同，均受到赵永军阻拦，且经高新区宋营派出所调解，被告兰宏菊亦明确表示不再继续履行房屋租赁合同，将房屋中自己所有的办公物品搬出。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条的规定：“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”原告赵永军没有及时采取补救措施且阻止被告兰宏菊从房屋中将办公物品搬出，其行为有过错，故对原告赵永军主张被告兰宏菊应承担2013年3月30日之后的房屋租金157500元房屋租金损失不予支持。被告兰宏菊要求解除合同应在合理期限内提前与原告赵永军协商或明确告知，考虑到被告实际情况合理期限以一个月为宜，故被告兰宏菊应支付原告一个月的租金17500元。原告赵永军主张被告兰宏菊拖欠水电费及垃圾费及滞纳金等共计29545元，并提交了由原告自行出具的费用清单，该证据证明力不足，故对其主张不予支持。反诉原告兰宏菊主张因反诉被告赵永军在2013年2月14日将租赁房屋上锁，致使其无法继续租用房屋，解除与赵永军签订的房屋租赁合同，并要求反诉被告偿付其10500元违约金的主张，因未能向法院提交相关证据予以证明，法院对此亦不予支持。双方签订的房屋租赁合同因被告已在双方发生纠纷后，另行租赁了办公场所，故双方对该合同已无继续履行的必要应予解除。反诉原告主张反诉被告应退还租金52500元，并赔偿物品损失100000元，因系被告违约在先，故其退还租金的要求法院不予支持。其要求赔偿办公物品损失100000元的请求，其未向法院提交证据，且与本案不属同一法律关系，本案不予处理。对反诉原告的办公用品，反诉原告可自行拉走，反诉被告亦表示配合，如上述办公物品在此期间发生损失，或原告仍阻拦、扣留，反诉原告兰宏菊可另案主张赔偿。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十九条之规定，经合议庭评议，判决：一、解除原告赵永军与被告兰宏菊的房屋租赁合同；二、被告兰宏菊于本判决生效后十日内给付原告赵永军违约金10500元；三、被告兰宏菊于本判决生效后十日内给付原告赵永军一个月的房屋租金17500元；四、反诉原告兰宏菊在本判决生效后十日内将出租房屋中属其所有的办公物品搬出，反诉被告赵永军应当予以配合不得阻拦；五、驳回原告赵永军的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告兰宏菊的其他诉讼请求。诉讼费4040元，由原告赵永军负担3474元，被告兰宏菊负担566元；反诉费1780元，由反诉原告兰宏菊负担。
判后，赵永军、兰宏菊均不服，向本院提起上诉。赵永军的上诉理由为：原审认定事实不清，适用法律错误。1、本案诉争双方没有解除合同的协议或者一致的意思表示，更没有法定的解除事由，被上诉人作为违约方没有单方解除合同的权利，原审认定被上诉人在合理期限内明确告知上诉人即可解除合同，违反法律规定。2、原审未支持上诉人要求被上诉人支付拖欠的水电费、垃圾费及滞纳金，有悖事实和法律。3、上诉人要求被上诉人支付拖欠的房屋租金是上诉人的权利，是上诉人应当得到的利益，不是损失，更不是因上诉人未采取措施造成扩大的损失，原审适用《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条关于减轻损失规则的规定，属于适用法律错误。请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。兰宏菊的上诉理由为：原审认定事实错误。本案的事实是被上诉人所出租的房屋根本不具备出租和使用的基本条件，租赁合同无法履行系被上诉人违约所致。1、被上诉人根本无法提供其出租房屋所有权证或其他合法的权属证明，违反了双方签订合同第一条的约定；2、涉案房屋的采暖设备根本无法正常使用，被上诉人也未进行维修；3、被上诉人于2013年2月14日擅自将涉案房屋上锁，单方强行终止了合同，并扣留了上诉人的屋内物品，给上诉人造成了巨大损失。故被上诉人不但应退还已收上诉人的租金，还应当向上诉人支付违约金并赔偿给上诉人造成的损失。请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。
经审理查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，兰宏菊在2013年3月11日、2014年4月12日欲从赵永军处搬出解除合同，均受到赵永军阻拦，且经高新区宋营派出所调解，兰宏菊亦明确表示不再继续履行房屋租赁合同，将房屋中自己的办公物品搬出，双方发生纠纷后，兰宏菊另行租赁了办公场所，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，双方签订的房屋租赁合同事实上已不能履行，故赵永军关于兰宏菊作为违约方不能单方解除合同的主张不能成立。基此，原审根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条的规定，认定赵永军没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿，对其主张兰宏菊承担2013年3月30日之后的房屋租金损失不予支持，并无不当。关于赵永军主张兰宏菊支付拖欠的水电费、垃圾费及滞纳金问题，因赵永军仅提交了由其自行出具的费用清单，原审认定该证据证明力不足不予支持，并无不妥。上诉人兰宏菊认为本案系赵永军违约，要求赵永军承担违约责任并赔偿其所受损失，但未能提供有效证据证实其主张，故对兰宏菊的上述主张，本院不予采信。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，二上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4579元，由上诉人赵永军负担539元、兰宏菊负担4040元。
本判决为终审判决。
审判长 杨根山
审判员 高瑞江
审判员 李 伟
二〇一五年七月六日
书记员 李 站