浙江省舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0902民初3428号
原告（反诉被告）：乐某。
委托诉讼代理人：邵其，北京上泽广霁（舟山）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中国人民解放军某警备区保障处，住所地舟山市定海区昌国路**号。
负责人：傅某，该处处长。
委托诉讼代理人：单贤定，浙江海务律师事务所律师。
原告（反诉被告）乐某与被告（反诉原告）中国人民解放军某警备区保障处（以下简称警备区保障处）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。乐某的委托诉讼代理人邵其，警备区保障处的委托诉讼代理人单贤定到庭参加了诉讼。庭审前，警备区保障处向本院提出反诉请求，本院审查后决定将本诉与反诉合并审理。审理过程中，根据原告的申请，本院委托舟山市普陀远航资产评估有限公司对坐落于舟山市定海区某路房产（以下简称某路不动产）剩余租赁期限内的装饰装修残值予以司法评估。本案现已审理终结。
乐某向本院提出诉讼请求：1.判令被告补偿原告因提前解除合同造成的损失3000000元，其中装饰装修损失1250000元（5000000元×15个月÷60个月）、营业损失1200000元（15个月×净利润80000元/月）、人员遣散费用550000元；2.判令被告返还原告租赁保证金137750元。审理过程中，乐某变更第一项诉请中的装饰装修损失为1044940元。事实和理由：2014年7月21日，原告租赁被告所有的某路不动产，双方对租期及租赁期限进行了约定。后因被告方原因，双方于2015年11月23日就租赁物另签订租赁合同，原合同作废。2018年1月2日，被告向法院起诉，要求解除原、被告之间的租赁合同，案经一审、二审，合同解除。本案因国家大政策引发纠纷，但对正在经营中的承租户一律解除合同停止经营值得商榷。原告拥护国家的大政方针，但合同解除后的补偿应当具体考量每个案件的特殊性。原告对所经营的店铺投入大量人力物力，且剩余租赁期限较长，希望法院酌情考量原告的利益。
警备区保障处辩称，对返还租赁保证金无异议，保证金数额为137750元。原告主张的各项补偿费用不合理。双方合同约定，因不可抗力导致合同解除的，原、被告均不承担责任，因此，原告要求被告补偿损失3000000元的主张缺乏依据。评估意见确定的装饰装修物中的空气源热水器，属于可拆卸的设备，故不应补偿，且评估基准日至原告实际腾退，又存在约三个月的时间，该时间的残值不应计算。原告要求补偿二个月租金作为搬迁费用缺乏事实和法律依据。原、被告应中央军委的决策部署而解除合同，该因素为不可抗力，双方合同约定的补偿两个月租金作为搬迁费用不适用于本案。关于营业损失及员工遣散费，被告不存在过错，故不应补偿。
警备区保障处向本院提出反诉请求：要求乐某向反诉原告支付2018年3月1日至2018年5月24日期间的房屋实际占有使用费139486元（606100元/年÷365天×84天）。事实和理由：双方的合同于2018年3月1日解除，乐某实际腾退时间为2018年5月24日，故其应参照合同约定的租金计算房屋占有使用费。
乐某对反诉请求辩称，双方原合同约定的年租金为551000元，按照这个标准，答辩人支付的租金已支付到2018年5月底，故不应再向警备区保障处支付房屋占有使用费。
双方当事人对下列事实无异议，本院予以确认：
1.原、被告之间签订房屋租赁合同的事实。2014年7月21日，双方签订《军队房地产租赁合同》一份。合同约定，警备区保障处将某路不动产（建筑面积1200平方米、场地面积100平方米），租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止。2014年9月1日至2017年8月31日的年租金为551000元，2017年9月1日至2019年8月31日的年租金为606100元。
2015年11月23日，双方签订《军队房地产租赁合同》（编号为0052486）。合同约定的租赁物与年租金与2014年7月21日签订的合同相同，租赁期限自2015年12月1日起至2019年8月31日止。合同第九条第二款约定，“甲方（警备区保障处）因非军事需要提前解除合同时，应当提前三个月通知乙方（乐某），乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定”；第九条第四款约定，“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。
2.房屋租赁合同解除的事实。2018年1月2日，警备区保障处以中央军委及国务院作出军队停止有偿服务的决定为由，向本院起诉要求解除与乐某之间签订的《军队房地产租赁合同》。案经一审[（2018）浙0902民初25号]二审[（2018）浙09民终168号]，法院判决警备区保障处与乐某之间的《军队房地产租赁合同》于2018年3月1日解除，乐某应于本判决生效后三日内腾退承租的房屋。该案另查明乐某的房屋租金已支付至2018年2月28日。
3.与本案审理相关的其他事实。双方均确认乐某向警备区保障处支付的租赁押金为137750元，警备区保障处同意退回。乐某承租的房屋实际于2018年5月24日完成腾退。
审理过程中，根据乐某的申请，本院对涉案租赁物剩余租赁期限内的装饰装修产值委托司法鉴定机构予以司法评估。评估机构于2018年8月出具评估意见。该意见载明：装饰装修部分的残值合计为1044940元，其中固定装修为989400元、空调残值30110元、空气源热水器残值25430元。乐某对评估意见无异议，警备区保障处认为空气源热水器属于可拆迁的设施，不应列入补偿范围，其他无异议。本院对双方有争议的热水器认证认为，鉴定意见书载明的热水器是指商用空气能热泵一体机两台，一台重5吨，另一台为10吨，该热水器与平常理解的家用热水器不同，对其进行拆除会影响残值利用，且亦不方便拆除，故本院确认该部分计入装饰装修残值。
本院认为，原、被告之间签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规规定，合法有效，受法律保护。2018年1月2日，警备区保障处以中央军委全面停止有偿服务为由要求解除与乐某之间签订的《军队房地产租赁合同》，该主张经法院判决后予以确认。全面停止有偿服务系军队重大改革措施和国家重要战略部署，该原因属不可抗力因素，因此解除合同的，不能归责于双方。根据《房屋租赁解释》第十一条第四项的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。
根据评估意见，涉案房屋的装饰装修残值合计为1044940元，该损失应由双方分担。评估意见的评估基准日为2018年3月1日，考虑到乐某实际腾退的时间并非评估基准日，而是在2018年5月24日，装饰装修部分实际又使用了三个月左右，故本院酌情确定警备区保障处向乐某支付装饰装修的补偿数额为520000元。乐某主张的搬迁费用，根据《军队房地产租赁合同》第九条第四款约定，“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。故乐某援引该合同第九条第二款的约定，要求以警备区保障处因非军事需要提前解除合同为由补偿搬迁费用的主张缺乏依据，不能成立。双方对于保证金数额无争议，故警备区保障处应向乐某退还保证金137750元。乐某作为承租人在法院判决生效前，客观上仍然占有使用租赁物，且最终的判决是双方合同于2018年3月1日解除。结合乐某租金仅支付至2018年2月28日的事实，本院对于警备区保障处主张的2018年3月1日至2018年5月24日止的实际占有使用费139486元（年租金606100元÷365天×84天）予以支持。关于乐某主张的经营损失及员工遣散费用，没有相应的法律依据及合同约定，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，判决如下：
一、中国人民解放军某警备区保障处于本判决生效之日起十日内向乐某支付装饰装修补偿金520000元、保证金137750元，合计657750元；
二、乐某于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军某警备区保障处支付房屋占有使用费139486元；
三、驳回乐某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费31902元，减半收取15951元，由本诉原告乐某负担10951元，本诉被告中国人民解放军某警备区保障处负担5000元；反诉受理费减半收取1545元，由反诉被告乐某负担；鉴定费17000元，由乐某负担8500元，中国人民解放军某警备区保障处负担8500元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审判员 邱腾涛
二〇一八年八月二十八日
书记员 王浩威