吉林省四平市中级人民法院
p t ” > 行 政 裁 定 书
（2018）吉03行终81号
上诉人（原审起诉人）：郑方明，男，1956年12月14日出生，汉族，现住吉林省四平市。
上诉人郑方明因与四平市不动产登记中心房屋登记管理一案，不服吉林省四平市铁西区人民法院（2018）吉0302行初49号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对案件进行了审理，案件现已审理终结。
上诉人原审诉称：1.请求依法确认被告将原告享有所有权的房屋，变更登记给第三人牟慕名下、颁发《房屋所有权证》的行政行为违法。2.请求依法判决撤销被告违法变更登记颁发的四平市房权证四字第XX**号《房屋所有权证》，保护我合法的财产权益不受非法侵害。3.由被告承担诉讼费用。事实和理由：一、2002年底，原告与第三人毕云章达成口头房屋买卖协议，毕云章将与第三人白云发互换产权的位于铁东区七马路街团结委九马路小区2单元1层，面积83.15平方米商网房卖给了原告。2002年11月22日毕云章出具收条“人民币伍万陆仟元整（￥56,000.00元)。上款系予付购房款。毕云章亲自签名。”第二天2002年11月23日毕云章将出卖的房屋交给了我。2002年11月30日毕云章出具收条“人民币叁万元整（￥30,000.00元）。予付购房款。收款人毕云章签名”。2002年12月16日毕云章出具收条“人民币壹万元整（￥10,000.00元）。予付交购房款。毕云章亲自签名。”2002年12月20日毕云章出具收条“收到郑方明购房款壹拾万零捌仟元整（￥108,000.00元)，收款人毕云章，亲自签名按手印。”2002年底第三人白云发将其名下的四平市房权证四字第XX**号《房屋所有权证》亲自交给了我，现此房权证仍在我手中。至此，我与毕云章的房屋买卖协议已履行终结，我对白云发名下057434号房屋权证的房屋已实质享有所有权，无可非议。《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据以上法律规定，我已向毕云章交付了全部购房款，对达成口头的房屋买卖协议已实际履行终结，其产权归我所享有。虽然没有过户登记为我名下，但不影响我与毕云章达成的口头房屋买卖协议的法律效力。可极其确凿认定白云发名下的057434号房权证的产权归原告所有。任何人以任何理由都否定不了我与毕云章达成口头房屋买卖协议的法律效力，更对抗不了《物权法》第15条的规定。二、我与毕云章达成的口头房屋买卖协议合法有效，并已实际履行终结。我对白云发名下的057434号《房屋所有权证》的房产享有所有权。第三人白云发将其名下的房权证交给了我，现仍在我手中，产权证没有丢失。被告不应违法侵权发布房屋所有权证遗失公告，其行政行为明显是侵权虚假公告。2015年10月13日四平市房屋产权登记中心在网上发布遗失房权证公告。公告载明：“2015年10月13日白云发房屋所有权证遗失公告，根据权利人白云发的申请，坐落于铁东区七马路街团结委九马路小区2单元1层，丘（地）号为15-00-1-19/6-357，结构为混合结构，面积为83.15平方米。产权证号四平市房权证四字第XX**号的房屋所有权证遗失（或者注：房屋已灭失的不予补发）。四平市房屋产权管理中心，2015年10月13日。”之后被告为白云发补发了260225号《房屋所有权证》。被告公告白云发《房屋所有权证》遗失显系谎言。客观事实是057434号白云发名下的房权证没有丢失，无论白云发是否提出遗失公告申请，都否定不了产权没有丢失铁证如山的事实。我是057434号房权证房产的买受人，并享有所有权，在我没有书面委托授权其他人公告遗失的前提下，任何人无权申请此房权证丢失。被告公告遗失房产证是违法侵权的行政行为，应依法确认纠正其侵权违法公告的行政行为违法，保护我合法权益不受非法侵害。三、在我没有特别授权委托白云发办理产权变更登记的前提下，其无权处分为我所有权的房屋。白云发更不应一房二卖的与第三人牟慕签订《房屋买卖合同》。被告将我享有所有权的房屋变更登记在第三人牟慕名下行政行为违法。我没有书面特别授权委托白云发办理产权过户登记，白云发无权申请房屋所有权转移登记。2015年11月27日白云发一房二卖的与牟慕签订了《房屋买卖合同》。用新补发的260225号白云发名下的产权证卖给了牟慕。从《房屋所有权证转移登记申请书》上的白云发签名看，可明显看出《房屋买卖合同》上的签名不是白云发本人所签，明显是他人仿冒的虚假签字，以欺诈的手段签订的《房屋买卖合同》不具有法律效力，被告不应根据违法无效的《房屋买卖合同》进行变更登记，可进一步确认变更登记行政行为违法，应依法纠正、撤销。四、依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《房屋登记办法》的有关法律规定，没经我本人书面特别授权委托他人进行产权变更登记，任何人都不能对我享有所有权的《房屋所有权证》进行变更登记，我没有特别书面授权委托白云发处分我享有所有权的房屋，被告办理产权转让颁发《房屋所有权证》行政行为违法。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条[房地产不得转让的情形]规定“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的：（五）权属有争议的”。《城市房地产转让管理规定》第6条规定“下列房地产不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人同意的；（五）权属有争议的”。《房屋登记办法》第22条规定“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的”。我持有白云发交给我的《房屋所有权证》，可足以证明我与毕云章达成的口头房屋买卖协议合法有效，虽未进行产权变更登记，不影响合同的法律效力，产权为我所有。在我没有书面特别授权委托同意的情况下，申请人不能提供合法有效的权利来源证明文件，申请登记的房屋权利与权利来源证明文件明显不一致。依据上列明确的法律规定，被告不应违背法律规定进行变更登记，其行政行为明显侵权、违法，应依法撤销违法变更登记的《房屋所有权证》。综上，我请求依法确认被告将原告享有所有权的房屋，变更登记给第三人牟慕名下、颁发《房屋所有权证》的行政行为违法；请求依法判决撤销被告违法变更登记颁发的四平市房权证四字第XX**号《房屋所有权证》的事实清楚，证据确实、充分，请依法作出公正、公平的裁判，保护我的合法财产权益不受非法侵害。
原审法院认为：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十条规定：“因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”本案起诉人郑方明起诉的涉案房屋位于铁东区七马路街团结委九马路小区，故本案不应由本院管辖。另根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内……”，本案起诉人郑方明以白云发与牟慕签订的《房屋买卖合同》违法无效为由对房屋登记行为提起行政诉讼，故起诉人郑方明应当先行解决民事争议。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十一条第二款的规定，裁定如下：对起诉人郑方明的起诉本院不予立案。
上诉人上诉称：一、请求二审法院依法撤销（2018）吉0302行初49号行政裁定书；二、我起诉确认被告违法变更登记行政行为违法的事实清楚、证据充分，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第十八条、第四十九条规定的立案条件，应依法裁定立案，保护我合法权益不受非法侵害。
本院认为：《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”。本案中，上诉人虽然是对四平市不动产登记中心房屋登记行为不服，但涉及民事争议应当先行解决。在其民事争议尚未解决的情况下，原审裁定对上诉人郑方明的起诉不予受理并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长于涛
审判员李本直
审判员孙鹏
二〇一八年九月七日
书记员陈坤