重庆市万州区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）渝0101执异127号
案外人：魏久明，男，汉族，1967年1月14日出生，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：向立，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。
申请执行人：何先文，男，汉族，1964年5月23日出生，住重庆市万州区。
被执行人：聂伟，男，汉族，1983年8月29日出生，住重庆市万州区。
本院在执行何先文与聂伟民间借贷纠纷一案中，案外人魏久明于2017年9月19日对本院查封的位于重庆市万州区胜利新路西山明月公寓6号房屋（房权证301字第0435**号）提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人魏久明称，2007年7月2日，重庆市万州丰达物业开发有限公司与魏久明就重庆市万州区胜利新路西山明月公寓6号房屋的买卖签订《重庆市商品房买卖合同》，约定价款为11万元，2007年6月30日、7月2日、7月8日、7月20日，魏久明分四次交付重庆市万州丰达物业开发有限公司房款共计8万元。在签订房屋买卖合同之前该房屋由魏久明在租赁使用，交付购房款8万元后，要求办理房屋过户登记的时候被告知该房屋登记在被执行人聂伟名下且被被执行人聂伟在中国银行按揭抵押贷款，不能办理过户登记。2007年8月16日，重庆市万州丰达物业开发有限公司、聂伟、魏久明经过协商达成协议：1、重庆市万州丰达物业开发有限公司收到的8万元房款转交给聂伟；2、余款在办理变更登记完毕后由魏久明一次性交付给聂伟；3、聂伟在还清银行按揭贷款后通知魏久明去办理过户登记手续；4、重庆市万州丰达物业开发有限公司协助办理变更过户登记。但是聂伟在还清完毕该房屋的贷款后，魏久明一直要求聂伟办理过户登记，但是一直联系不到聂伟，故未完成过户登记。现魏久明一直占有使用该房屋，并按照约定支付的价款，魏久明为实际所有人，请求法院解除对该房屋的查封。
申请执行人何先文辩称，法院查封的房屋是聂伟的，且抵押给我们的，经查询房管局登记的权利人为被执行人聂伟，案外人魏久明所提执行异议不成立，应裁定驳回其异议请求。
被执行人聂伟辩称，重庆市万州丰达物业开发有限公司、聂伟、魏久明三方售房协议我不清楚怎么回事，我不认识案外人魏久明，今天才见到，三方协议上的字不是我签的。魏久明与重庆市万州丰达物业开发有限公司是否签订房屋买卖合同我不知道。争议房子一直在我名下，我于2003年按揭贷款购买该房屋并用该房屋抵押，贷款时间10年，2013年还清贷款解除抵押。2013年11月，我向申请执行人何先文借款40万元，并用该房屋作抵押。
本院查明，2013年5月17日，聂伟向何先文、张永红借款472000元，并以登记在其名下的位于重庆市万州区胜利新路西山明月公寓6号房屋（房权证301字第0435**号）作抵押，并办理了抵押登记，双方约定了还款期限，到期聂伟未归还，何先文、张永兰起诉至本院，2016年8月11日，本院作出（2016）渝0101民初字第7300号民事判决，判决“一、被告聂伟于本判决生效后十日内偿还原告何先文借款本金388000元及相应利息，利息按年利率24%的标准，自2015年1月17日起算至借款本金付清时止；二、原告何先文有权就被告聂伟提供的抵押物，即胜利新路西山明月公寓6号房屋（房权证301字第0435**号）优先受偿。”判决生效后，聂伟未履行，何先文于2017年3月16日申请本院强制执行。
2017年8月14日，本院作出了（2017）渝0101执2023号之二执行裁定，“将重庆市万州区胜利新路西山明月公寓6号房屋（房权证301字第0435**号）予以查封。”
还查明，从2005年开始，案外人魏久明租用重庆市万州区胜利新路6号楼地下仓库。2007年7月2日，案外人魏久明与重庆市万州丰达物业开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由重庆市万州丰达物业开发有限公司将位于重庆市万州区胜利新路6号楼地下仓库出售给魏久明，房屋总价款11万元，并约定：已付订金7000元，再付93000元，余下10000元在办理产权证时一次性付清。并在《合同补充协议》中约定：“1、该房屋到时不能办理产权证，甲方承担违约责任（退回房款，并承担违约责任）；2、办理产权证时，甲乙双方各自承担各自的一切费用；3、该房屋开发公司已办给公司职工聂伟的户头，并由开发公司到中国银行按揭贷款，开发公司每月在还款，5年还完后由开发公司牵头将聂伟的户头办理给魏久明同志，如不能办理，丰达公司承认双倍偿还已付的房款。”
2007年6月30日、2007年7月2日、2007年7月8日、2007年7月20日，魏久明分别付款7000元、30000元、30000元、13000元，共计80000元，重庆市万州丰达物业开发有限公司收到魏久明以上款项后均出具收据。
2007年8月16日，以魏久明、重庆市万州丰达物业开发有限公司、聂伟的名义三方达成《售房协议》，该房屋的价格为11万元，另外对付款方式作了约定。
另查明，2002年10月28日，重庆市万州丰达物业开发有限公司、聂伟签订《商品房买卖合同》，约定由聂伟购买重庆市万州区胜利新路6号楼地下层1号房屋，约定价格190040元，付款方式为一次性付款；2003年7月8日，重庆市万州区房地产管理局办理产权证，房屋所有权人：聂伟，产权证号：房权证301字第0435**号。
本院认为，本案争议的焦点是案外人魏久明通过签署房屋买卖合同，支付了购房款，并控制使用该房屋，从而证明其享有了争议房屋的所有权予以排除强制执行的民事权益是否成立。
《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案魏久明与重庆市万州丰达物业开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》购买本案争议的房屋，在补充协议条款中约定了不能办理过户的处理方式，证明案外人魏久明知道在购买该房屋具有权利瑕疵，存在不能过户的风险，但其仍然予以购买，且在长达10年的时间内也未采取有效的措施办理过户登记，也不主张权利，其具有明显的过错。
《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”我国法律对于不动产的权利归属采取的是登记主义，案外人就执行标的是否具有足以排除强制执行的民事权益的重要基础在于物权变动规则，本案中系争房产的产权至今尚未发生变更登记，被执行人聂伟仍为系争房产的登记权利人。案外人魏久明依据的《重庆市商品房买卖合同》、《售房协议》只能表明魏久明与重庆市万州丰达物业开发有限公司、聂伟之间的合同关系，不能发生物权变动的效力。
案外人魏久明现在占有该房屋的原因是基于从2005年开始的租赁关系，并未提交因买卖而由出售方与买受人交付占有房屋的证据，故本院对其主张合法占有的理由不予以采信。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”故本院查封被执行人聂伟名下的位于重庆市万州区胜利新路西山明月公寓6号房屋（房权证301字第0435**号）并无不当，案外人魏久明要求解除查封房屋的请求本院不予支持。
综上，案外人魏久明在执行程序中提出的证据无法达到证明足以排除强制执行的民事权益，其异议请求本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款之规定，裁定如下：
驳回案外人魏久明的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向重庆市万州区人民法院提起诉讼。
审 判 长 余佩松
人民陪审员 余忠卿
人民陪审员 涂小英
二〇一七年十月十八日
书 记 员 陈 晴