河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫09民终516号上诉人（原审原告）：徐畅岐，男，1988年11月16日出生，汉族，住河南省范县新区。委托诉讼代理人：宋雪兰，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何超，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：濮阳市亨金置业有限公司，住所地河南省范县新区黄河路东段。法定代表人：于光瑞，该公司经理。委托诉讼代理人：程伟东，河南振鹭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李向允，河南百特律师事务所律师。上诉人徐畅岐因与被上诉人濮阳市亨金置业有限公司（以下简称亨金置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省范县人民法院（2017）豫0926民初3620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐畅岐上诉请求：撤销一审判决，改判亨金置业公司支付逾期办理房地产权属证书违约金暂计45095.56元（以房款总计405414元为本金，自2015年5月22日起至亨金置业公司提供办理房地产权属证书所需资料报产权登记机关备案之日止，参照中国人民银行同期贷款利率标准计算）或发回重审。事实和理由：1、双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。亨金置业公司没有履行合同约定的报送备案义务，致使徐畅岐所在的13号楼没有在产权登记机关进行初始登记，亨金置业公司违反了合同约定及《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市房地产权属登记管理办法》第十六条的规定。2、一审判决认定“原告所举证据不足以证明出卖人即本案被告的原因未能办理房地产权属证书”，属认定事实错误。徐畅岐所在的13号楼进行初始登记是办理房屋不动产产权证的前提条件。另外，违约责任为无过错责任原则即违约责任主要考虑违约的结果是否因违约方的行为造成，而不考虑违约方的故意或过失。亨金置业公司未在合同约定的期限内履行报送备案义务、办理房屋所有权的初始登记是客观事实，应由亨金置业公司来证明没有履行义务的原因，但亨金置业公司没有提交不可抗力的证据，其应承担违约责任。3、《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因，买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，双方同意协商解决处理。亨金置业公司将房屋交付给徐畅岐的时间为2014年11月22日，自2014年11月22日起推算180天为2015年5月21日。双方在合同中对于违约金数额没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，亨金置业公司应自2015年5月22日至报产权登记机关备案之日止，按房款405414元为本金，以中国人民银行同期贷款利率标准向徐畅岐支付违约金。4、其他类似案件濮阳市中级人民法院已作出生效判决书，判决开发商履行协助义务并按中国人民银行同期贷款利率标准向买受人承担违约责任，本案不支持徐畅岐的该项请求不当。亨金置业公司辩称，1、亨金置业公司于2014年12月份就向有关部门提交了竣工验收监督告知书，相关部门也对工程竣工验收。在验收过程中，因业主反映小区建筑工程质量问题，尤其是1号楼出现裂缝，因此有关部门无法进行综合验收。后经双方进行原因分析，但是小区业主不认可其分析结论，为此选定了河南省基本建设科学建筑研究院对1号楼出现的裂缝问题进行了司法鉴定，鉴定结论为因建造时间不同地基沉降不均匀有待于观察。因为1号楼裂缝问题导致无法进行全部房产的综合验收，所以无法进行权属登记。且范县房产登记原来是由范县房产管理所进行权属登记，后来又变为范县不动产登记中心进行权属登记，因相关行政部门原因导致产权登记延迟，在整个过程中亨金置业公司积极履行产权报送备案材料，不存在过错行为。房屋已经实际交付给了徐畅岐，徐畅岐对于交付的房产完全可以自由支配并没有对其产生任何影响。故本案中产权登记的延迟并非是由亨金置业公司的原因造成的，徐畅岐没有提供证据证明是因为亨金置业公司的原因造成产权登记延迟。2、房屋买卖合同中关于产权登记的约定是出卖人向产权登记机关提供材料，并没有约定为买受人办理房产证的义务。房产证的办理是买受人双方共同的义务，买受人也从未向办理登记机关提出过申请，因此是买受人的原因所导致的。3、初始登记是签订合同后颁布的不动产登记暂行管理条例规定的，该条例不能约束法律实施之前的行为。4、徐畅岐所提供的房产登记办法已于2008年废止。5、根据范县人民政府（2014）120号文件第34条小区业主应当缴纳住宅专项维修资金，否则住建部门不予办理预告登记、所有权登记、产权过户登记，因徐畅岐经催告未及时缴纳维修资金，对于产权登记即便不存在1号楼的情况，徐畅岐的行为也无法正常办理产权登记。6、徐畅岐提出的违约金的要求已经超过法定诉讼时效。亨金置业公司对一审判决无异议。徐畅岐向一审法院起诉请求：1、判令亨金置业公司立即协助徐畅岐办理房地产权属证书。2、判令亨金置业公司支付逾期办理房地产权属证书违约金暂计45095.56元（以房款总计405414元为本金，自2015年5月22日起至亨金置业公司提供办理房地产权属证书所需资料报产权登记机关备案之日止，参照中国人民银行同期贷款利率标准计算）。3、本案诉讼费由亨金置业公司承担。一审法院认定事实，双方于2013年4月25日签订《商品房买卖合同》，合同约定徐畅岐购买亨金置业公司开发的“未来花园”小区的13幢X单元X层东，总价款405414元。付款方式为银行按揭贷款方式付款,合同约定徐畅岐于签订之日缴纳首付1165414元，剩余房款240000元于合同签订30日内办理完毕银行按揭贷款手续交付给亨金置业公司。办理银行按揭贷款关于产权登记的约定，双方仅约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意协商解决处理。亨金置业公司于2014年2月13日向徐畅岐出具了销售不动产统一发票，并于2014年11月22日交付给徐畅岐房屋使用至今。涉案房屋无房地产权属证书。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示、合法有效，受法律保护。本案中亨金置业公司协助徐畅岐办理房地产权属证书是应当履行的义务，故徐畅岐诉求亨金置业公司协助办理房地产权属证书，予以支持；关于徐畅岐主张的违约金，亨金置业公司已将房屋按约交付，徐畅岐一直居住至今，事实上已经可以对该房屋进行支配，亨金置业公司未按期协助徐畅岐办理房屋产权证的行为并未影响徐畅岐对该房屋进行占有、使用等权利，且徐畅岐所举证据不足以证明是因出卖人即本案亨金置业公司的原因未能办理房地产权属证书。综上，对徐畅岐要求亨金置业公司支付违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，一审判决:一、亨金置业公司于本判决生效后三十日内协助徐畅岐办理房屋产权属证书；二、驳回徐畅岐其他诉讼请求。案件受理费464元，由亨金置业公司负担。本院二审期间，徐畅岐围绕上诉请求提交证据如下：1、河南省基本建设科学试验研究院有限公司鉴定检测报告一份，证明1号楼四单元裂缝原因是四单元与五单元结构形式不同、建筑时间不同，地基沉降不均。房屋质量问题系亨金置业责任造成。2、范县住房和城乡规划建设局范住建（2017）127号文件，证明业主多次反映开发商未办理房产证问题。亨金置业质证意见：1、对证据1的真实性无异议，不能证明亨金置业公司在建设过程中存在质量问题。2、对证据2的真实性无异议，该证据也证明产权登记机关由房产所变更为土地局不动产登记中心，该事由亨金置业公司无法控制。亨金置业公司围绕上诉请求提交证据如下：1、范县房地产管理所于2017年12月4日出具的证明一份，证明亨金置业公司于2014年12月29日就到该单位报送权属登记备案材料，因范县建设工程质量监督监察站未备案验收，申报材料被退回，亨金置业公司已经积极履行报备义务。2、范县建设工程质量监督监察站于2018年2月1日出具的证明一份，证明亨金置业公司于2014年12月向该单位提交竣工验收相关材料，因1号楼出现裂缝，该单位停止了对涉案小区的验收工作。涉案1号楼经司法鉴定认为，1号楼出现裂缝系是建造时间不同、地基沉降不均匀，有待于观察。2016年9月，该单位对除1号楼之外的其他楼号进行了备案验收。亨金置业公司没有延迟履行义务，不存在过错。3、范县不动产登记服务中心出具的说明一份，证明在楼房竣工验收后，亨金置业公司积极提交相关登记材料、完善报表及材料内容，该中心自2017年9月5日至今已经为第2-16号楼办理了不动产登记。4、范县人民政府范政通（2016）4号通告，证明由于法律制度变化及行政职能变更，原产权登记机构发生变化，导致亨金置业公司无法正常报送材料进行产权登记。5、提交范县未来花园第13号楼不动产权证书，证明该13号楼于2018年1月22日办理不动产权证书。徐畅岐质证意见：1、对证据1的真实性及证明目的均有异议。该证明没有相关部门主管人员的签字和联系方式。第三人造成亨金置业公司违约不属于法定免责事由。金置业公司没有在合同约定期间对房屋进行初始登记存在过错。2、证据2与本案无关联性。该证据不能证明亨金置业公司在合同约定的期限内完成产权登记备案。3、证据3与本案无关联性。恰恰证明亨金置业公司在2017年9月之前没有在范县不动产登记服务中心办理不动产登记事宜。4、证据4与本案无关联性。徐畅岐购买房屋时间是2013年，房屋交付时间是2014年，根据合同约定办理房产证期限是2015年5月21日之前，截止2016年6月3日登记机关变更亨金置业公司都没有给徐畅岐办理房产证，已构成违约。5、对证据5无异议。根据双方当事人提交有证明力的证据及质证意见，二审确认下列事实：2014年12月份，亨金置业公司向范县建设工程质量安全监督监察站提交竣工验收告知书，该单位组织验收时因部分业主反映1号楼质量问题，遂停止验收工作。至2016年4月29日，该站组织亨金置业公司及勘察、设计、监理、施工单位和小区业主现场勘察，进行原因分析，在协商无果情况下，共同选定司法鉴定机构对1号楼进行鉴定。2016年6月10日，对1号楼的司法鉴定报告认为，1号因建造时间不同，地基沉降不均匀有待于观察。后在该站监督下，亨金置业公司重新组织人员对除1号楼外的其他楼号进行备案验收，于2016年9月份验收完毕；根据范县人民政府通告，范县不动产登记服务中心自2016年6月13日起开始受理不动产登记业务；2017年8月14日，涉案小区部分业主因房屋质量问题向濮阳市信访局反映办理该小区房产证办理迟延及违约金支付问题；2017年7月份，亨金置业公司联系范县不动产登记服务中心办理不动产事宜。该中心经查看资料，发现房屋测量报告不符合要求，亨金置业公司按照要求修改不动产权籍调查表和不动产报告表后，该中心于2018年1月22日为涉案小区第13号楼办理了不动产权证书。另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年1月1日公布。本院经审理对一审审理查明其他的事实予以确认。本院认为，徐畅岐与亨金置业公司签订《商品房买卖合同》，徐畅岐依照合同约定交纳购房款，亨金置业公司已经交付房屋，双方存在商品房买卖合同关系。依据双方签订的买卖合同第十四条约定，亨金置业应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方协商解决。现涉案房屋长期未办理产权证，双方对违约责任又无法达成一致，徐畅岐可依据合同主张权利。关于违约时间。双方约定自交房之日后180日内，亨金置业应将办理权属登记所需资料报送产权机关备案。徐畅岐所购涉案房屋于2014年11月22日交房，向后计算180日之次日，即2015年5月22日。涉案13号楼于2018年1月22日办理不动产权证，因亨金置业公司没有提供办理产权证书所需材料报送登记机关备案具体时间的相关证据，故不动产权证办理之日应视为亨金置业公司向权属登记机关提供完备办理产权材料之日。根据案件查明的事实及证据，亨金置业公司在竣工验收后，已及时申请验收备案，因部分业主反映、信访1号楼质量问题，验收备案机关遂停止其他楼号的验收备案工作。期间又逢登记制度变化、登记机关变更,范县不动产登记服务中心在开始受理登记工作后，亨金置业公司也存在迟延申请问题。故本案逾期办理产权证系多方原因造成，并不能完全归咎于亨金置业公司。双方在合同第十四条关于产权登记的约定部分并未明确约定违约责任，只是约定因亨金置业公司原因而逾期办证由双方协商处理。依据双方合同约定，结合以上关于逾期办理产权登记的原因分析，本案的违约时间应自2015年5月22日至2018年1月22日计算1/2为宜。关于违约金标准。因双方未明确约定违约金数额或者计算标准，根据案件事实，本案可按已交纳购房款为基数，参照中国人民银行同期活期存款基准利率计算。一审判决未支持徐畅岐关于违约金的合理诉讼请求部分不当，本院予以纠正。另外，一审判决亨金置业公司协助徐畅岐办理房屋产权证书符合合同约定，但根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定表述不准确，本院更正为亨金置业公司协助徐畅岐办理不动产权属证书。综上，徐畅岐的上诉请求部分成立。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、变更河南省范县人民法院（2017）豫0926民初3620号民事判决第一项为：濮阳市亨金置业有限公司于本判决生效后三十日内协助徐畅岐办理不动产权属证书；二、撤销河南省范县人民法院（2017）豫0926民初3620号民事判决第二项；三、濮阳市亨金置业有限公司向徐畅岐支付违约金（以购房款405414元为基数，按照中国人民银行同期活期存款基准利率标准，自2015年5月22日起至2018年1月22日止期限的二分之一计算）；四、驳回徐畅岐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费464元、二审案件受理费927元，均由濮阳市亨金置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李彦敏审 判 员  郭 海审 判 员  李 辉二〇一八年四月二十七日代理书记员  张中江