吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第60号
上诉人（原审原告）黄飞建，男，汉族，住长春市南关区。
委托代理人曲冲霄，吉林全策律师事务所律师。
委托代理人范晓美，吉林全策律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）高春玲，女，汉族，住长春经济技术开发区。
委托代理人赵春华，吉林衡丰律师事务所律师。
上诉人黄飞建因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2014）长经开民初字第818号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
黄飞建原审诉称：1999年5月16日黄飞建从长春市金河实业有限责任公司处购买了位于长春经济技术开发区临河街190号513室房屋一处，于2001年10月16日交付使用，产权证于2005年1月28日下发。2004年案外人陈忠亮找到黄飞建妻子华林，称有朋友因结婚急于用房，欲购买黄飞建房屋，想看看房子，黄飞建将房屋钥匙交给陈忠亮，但当黄飞建妻子再去该房屋时，发现高春玲一家已在其中居住，多次协商无果，2006年6月起诉，要求高春玲迁出，于2009年11月23日撤回起诉。2010年4月6日再次起诉，2010年10月29日撤诉。黄飞建认为房屋为黄飞建所有，双方当事人未就房屋买卖价款等条款达成合意，买卖合同未成立，高春玲占有房屋没有法律依据。请求判令房屋为黄飞建所有，高春玲立即从该房屋中迁出；双方关于长春经济技术开发区临河街190号513室买卖合同不成立；赔偿黄飞建租金损失138，000元。
高春玲原审辩称：黄飞建所述事实与客观事实不符。双方就房屋买卖达成合意，高春玲交付部分购房款后入住该房，双方之间已形成房屋买卖合同关系。黄飞建委托证人陈忠亮代为出售房屋，且高春玲已履行合同部分义务，黄飞建至今未履行更名过户，已构成违约。高春玲合法使用房屋，不存在强占房屋的情形，亦不存在租赁关系，不应赔偿黄飞建的租金损失。
原审法院审理查明的事实：黄飞建为长春经济技术开发区临河街190号513室的所有人，2004年该黄飞建购买该房后有意出售，该房当时未办理产权证，案外人陈忠亮称一个朋友结婚急于买房，并打算看房，黄飞建妻子华林将房屋钥匙及购房票据交给陈忠亮，其后，陈忠亮与华林商议以31万元出售，陈忠亮在双方未签字确认的情况下，出具《购房协议》，写明黄飞建同意将海口小区17号楼9门518号房间以31万元价格出售给高春玲，首付20万元其余部分办完产权后一次性付清。该协议黄飞建的签字为他人代签，高春玲的签字也无法证明系本人所签。其后，陈忠亮从其他案外人王广明处收取高春玲支付的20万元后，将房屋交付高春玲居住，并以自己的名义向高春玲出具收条，写明收到购房款20万元。陈忠亮称已与华林商议好向华林借20万元，并从已收房款中给付华林3万元，但黄飞建未予承认。2006年6月黄飞建第一次起诉时称，黄飞建妻子代表黄飞建同意出售该房，陈忠亮承诺过几天后他负责将购房人找来将房款交给黄飞建妻子，待房款交齐后，再办理房屋产权。黄飞建妻子华林将房屋钥匙交给陈忠亮。过了几个月黄飞建妻子见陈忠亮一直未将购房款交来，便主动找到陈忠亮，陈称过几天就给，但直到今日黄飞建也没收到购房款，其后，黄飞建的妻子至房屋处得知高春玲居住，高春玲不同意向黄飞建交房款又不同意搬出，黄飞建只好诉讼。2006年、2010年两次黄飞建起诉后又分别撤回告诉。
原审法院认为：黄飞建妻子向案外人陈忠亮称打算将本案所涉房屋出售，而陈忠亮表示联系他人购买，并与黄飞建妻子商定价格31万元，其后，陈忠亮在双方未签字同意的情况下，出具了《购房协议》，该合同不能作为双方买卖合同履行的依据。但依据黄飞建2006年起诉状所述及陈忠亮的证言，黄飞建自愿将房间钥匙与购房票据交付陈忠亮，并与陈忠亮商定价款，应认定为事实上认可陈忠亮将本案所涉房屋出售给本案高春玲，黄飞建在未收到房款的情况下，几个月后才向高春玲主张房款，说明其对本案高春玲居住本案所涉房屋并无异议，即是对陈忠亮代理出售的行为予以认可，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条，黄飞建已实际履行主要合同义务，应认定双方房屋买卖合同已成立并已实际履行，黄飞建只是对高春玲履行给付房款义务有异议。本案高春玲在明知黄飞建为房屋所有人的情况下，未将房款交付黄飞建，也未征得黄飞建同意，将房款交给陈忠亮，陈忠亮一直未将房款交付黄飞建，系合同的履行导致双方争议，但高春玲因双方买卖合同取得本案所涉房屋，不是非法占有房屋，因此，黄飞建要求高春玲返还房屋和给付租金没有合同和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第三十六条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：一、驳回黄飞建要求高春玲立即从长春经济技术开发区临河街190号17栋9门513室迁出的诉讼请求；二、驳回黄飞建要求确认双方关于长春经济技术开发区临河街190号17栋9门513室买卖合同不成立的诉讼请求；三、驳回黄飞建要求高春玲赔偿租金损失138，000元的诉讼请求。案件受理费8，170元，由黄飞建负担。
宣判后，黄飞建不服，向本院提起上诉，上诉理由主要为：1.上诉人黄飞建与案外人陈忠亮不存在委托关系。陈忠亮不是黄飞建的代理人，双方无书面授权，其没有出具《购房协议》、代卖房屋、代收房款的权限，其个人行为不能认定是黄飞建履行合同义务行为。陈忠亮与黄飞建爱人关系熟络，从中搭桥卖房只能算作是居间人，只是努力撮合双方当事人达成房屋买卖。当时高春玲想看房屋和产权证，于是黄飞建爱人将钥匙和购房票据交给陈忠亮，让他领着看房只是基于熟人间的信任而非代理出售房屋。之后，陈忠亮却私自收取了20万元所谓的房款拿作己用，该行为黄飞建并不知情，高春玲没有向黄飞建履行付款义务，不能认为是合同已实际履行。陈忠亮私收房款，中饱私囊，与高春玲有利害关系，其证言不应作为认定事实的依据。2.双方当事人的房屋买卖合同并未成立。法律规定房地产转让应签订书面转让合同，但双方并没有形成书面房屋买卖合同，更没有对房屋价款、交付方式、交付时间等合同主要内容进行确定。《购房协议》并非双方当事人签署，证明合同从未成立。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原判，支持上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人高春玲二审辩称：一审判决正确，应予维持。
本院二审查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，上诉人黄飞建一方委托案外人陈忠亮与被上诉人高春玲就房屋买卖一事进行沟通，并将房屋钥匙及购房票据交给陈忠亮，通过陈忠亮与高春玲就房屋价款反复进行磋商，陈忠亮亦向高春玲交付房屋，此种种情形使高春玲有理由相信陈忠亮具有出售房屋的代理权，故陈忠亮与黄飞建构成表见代理关系，其与高春玲进行房屋买卖的民事法律行为的后果应由被代理人黄飞建承担。双方当事人就房屋买卖虽未订立书面协议，但陈忠亮已代为交付房屋，高春玲亦交纳大部分购房款，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，应认定双方成立事实上房屋买卖合同关系并已实际履行。故上诉人主张其与陈忠亮不存在委托关系、双方当事人不成立房屋买卖合同关系的理由不成立，本院不予支持。至于上诉人黄飞建没有得到售房款，系合同履行问题，各方如有争议可另行解决。高春玲并非非法占有房屋，原审未支持黄飞建要求高春玲迁出房屋的诉请并无不当。
综上，原判决裁判结果正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8，170元由上诉人黄飞建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 吴东旭
代理审判员 张新华
二〇一五年三月十九日
书 记 员 周宏伟