上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）奉民三（民）初字第2265号
原告（反诉被告）上海澳惠斯超市有限公司。
法定代表人朱景孝，总经理。
委托代理人马红余，男，上海澳惠斯超市有限公司工作。
委托代理人周春雷，上海周春雷律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄文忠。
被告（反诉原告）吴朝进。
被告（反诉原告）叶世章。
三被告（反诉原告）委托代理人董卫平，上海景昊律师事务所律师。
原告上海澳惠斯超市有限公司诉被告黄文忠、吴朝进、叶世章及反诉原告黄文忠、吴朝进、叶世章诉反诉被告上海澳惠斯超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理，依法适用简易程序，后依法组成合议庭，于2013年12月5日、2014年6月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人马红余、周春雷、被告（反诉原告）叶世章及其委托代理人董卫平均到庭参加了诉讼。原告（反诉被告）法定代表人朱景孝到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）上海澳惠斯超市有限公司（以下简称“澳惠斯超市”）本诉诉称，2011年5月28日，因黄文忠、吴朝进、叶世章（以下简称“叶世章等三人”）开店需要，租赁位于奉城镇川南奉公路XXX号店面商铺约5，870平方米，租赁用途经营服装（百货），租赁期限为2011年3月31日至2018年9月30日止，月租金为人民币（下同）149，552元，满（每）二年后递增8%，因此从2013年4月1日开始月租金为161，516.16元，半年一付，先付后用，半年租金为969，096.96元。按照合同约定，叶世章等三人理应在2013年4月1日将半年租金付清，相反叶世章等三人一拖再拖，经澳惠斯超市多次催讨，叶世章等三人置之不理。故澳惠斯超市诉讼来院，要求判令叶世章等三人：1、支付2013年4月起至2013年底半年的房租969，096.96元；2、支付违约金，按每日10.76元，自违约起至判决生效日止。庭审中，澳惠斯超市变更诉讼请求为判令叶世章等三人：1、支付2013年4月1日起至2014年6月30日的房租1，750，000元；2、支付违约金525，000元（1，400，000元的0.2%为2，800元每天，乘以365天为1，020，000元，现自愿下降为欠付租金1，750，000元的30%）。
澳惠斯超市针对其本诉诉讼请求向法庭提交了如下证据：
1、租赁合同、公证书一组，证明澳惠斯超市有出租系争房屋的资格。
2、房屋租赁合同一份，证明双方约定租赁面积5，870平方米，租金方面本来约定140，000多元的月租金，后调整为年租金1，300，000元。对于违约责任，合同第十条约定了解除合同的条款，按日千分之三计算违约金。
3、收据五份，证明叶世章等三人向澳惠斯超市缴纳了租赁费，租金支付到2013年3月31日，基本都是按期缴纳的。
4、上海新潮娱乐有限公司营业执照一份，证明出租的房屋是有产证的，可以作为商业经营用的，是澳惠斯超市租赁给叶世章等三人，叶世章等三人转租给案外人的，案外人办理了营业执照。
5、照片一组，证明叶世章等三人转租众多的单位在经营使用。
6、房产证两份，证明系争房屋是商业性质的房屋，门牌号是一个，这两个房产证加起来的一部分出租给了叶世章等三人。
被告（反诉原告）叶世章等三人本诉辩称，不同意原告（反诉被告）澳惠斯超市的诉讼请求。是澳惠斯超市违约，提供的房屋不符合相关规定，没有产证，签订合同的时候澳惠斯超市也没有释明，导致被告（反诉原告）叶世章等三人部分租赁房屋无法使用，租赁房屋的目的无法实现，大部分房屋都空置，造成叶世章等三人巨大损失，澳惠斯超市应当赔偿。澳惠斯超市在主体方面有错误，系争房屋的权利人是案外人，澳惠斯超市主体不适格。租赁使用的房屋面积也有误差，实际使用面积是5，133平方米，其中1，680平方米是有产证的，没有产证的导致无法使用的有2，633平方米。澳惠斯超市的过错导致的损失应当由澳惠斯超市赔偿。
叶世章等三人针对其本诉辩称向法庭提供的证据同其反诉证据。
同时叶世章等三人反诉诉称，双方于2011年5月28日签订了房屋租赁合同，由澳惠斯超市提供给叶世章等三人坐落在奉贤区奉城镇川南奉公路XXX号约5，870平方米的商业用房作服装（百货）市场经营，并约定由澳惠斯超市帮助叶世章等三人办理公司营业执照，费用由叶世章等三人承担，约定了双方的权利与义务。首先，澳惠斯超市无主体资格与叶世章等三人签订租赁合同，作为澳惠斯超市没有拥有上述使用面积的房屋权利，据查，叶世章等三人是与上海奉艺皮塑制品有限公司（以下简称“奉艺公司”）签订的租赁合同，上述房屋的权利人是奉艺公司，而不是澳惠斯超市。其次，合同约定的使用面积不符，现使用的面积为5，133平方米，有产权证的只有1，680平方米，还有3，453平方米没有产权证，导致叶世章等三人无法申请相关的证照。澳惠斯超市按合同约定有义务帮叶世章等三人办理营业执照，但是澳惠斯超市未能，后由叶世章等三人自己去办理，只办理了部分平方米的房屋的营业执照，无产权证的房屋2，633平方米至今闲置着，未能经营使用，为此未使用的已交租金应返还给叶世章等三人。再次，叶世章等三人在使用期间，使用的房屋漏水严重导致叶世章等三人损失，与澳惠斯超市洽谈未果。叶世章等三人为了开办服装（百货）市场，付出了相当大的装修投资，故叶世章等三人要求澳惠斯超市因过错造成叶世章等三人的损失予以赔偿。故叶世章等三人诉讼来院，要求判令：1、确认双方于2011年5月28日签订的房屋租赁合同无效；2、澳惠斯超市退还保证金120，000元；3、澳惠斯超市退还租金1，484，813元；4、澳惠斯超市赔偿装修损失2，088，483元。庭审中，叶世章等三人变更诉讼请求为：1、双方于2011年5月28日签订的房屋租赁合同，有产证面积部分解除，没有产证面积部分无效；2、澳惠斯超市退还保证金120，000元；3、澳惠斯超市返还未能使用面积3，500平方米的租金1，854，275元；4、澳惠斯超市赔偿装修损失2，088，483元。
叶世章等三人针对其反诉诉称向法庭提供了如下证据：
1、图纸一份，证明没有产证的面积是2，633平方米，有证的是1，680平方米。
2、房租调整单一份，证明2012年4月开始房租调整情况。
3、告知函一份，证明于2012年2月25日告知澳惠斯超市要求解除租赁合同。
4、房产证一份，证明房产证上的几幢是租赁给叶世章等三人的。
5、门牌证明一份，证明还有其他承租人一起使用房屋，叶世章等三人只用了一部分，9718-1A区是被告租赁的。
6、股东转让协议、股份转让协议各一份，证明本来三个人投资，现在股份百分之百都是叶世章的了。
7、装修施工合同、消防工程施工合同、中央空调设备购销及设备安装合同、监控系统及公共广播工程合同、业务合同书、LED系统工程合同、报价单、决算表、上海市户外广告施工合同一组，证明叶世章等三人的装修损失。
8、租赁房屋协议书一份，证明为了当初办理营业执照签订的，没有履行过。
9、支付依据一组，证明装修损失2，088，483元。
澳惠斯超市反诉辩称，不同意叶世章等三人的所有请求。双方的租赁合同是有效的，租赁面积也是有产证的。双方的租赁合同约定澳惠斯超市帮助叶世章等三人办理营业执照。现叶世章等三人已经注册成立了上海星依服饰市场经营管理有限公司（以下简称“星依公司”），澳惠斯超市已经完成了合同义务。叶世章等三人认为租赁的房屋没有商业产证导致无法经营是没有依据的，因为系争出租房屋是有商业产证的。事实上，叶世章等三人也将租赁房屋转租给了他人，说明叶世章等三人转租良好。如果有部分不能转租，也与商业产证没有关系，因为叶世章等三人的经营风险应该由其自己承担。不同意解除合同，要求继续履行，保证金也不同意退还。租金退还没有事实依据，因为叶世章等三人从租赁开始一直使用到现住，还在继续转租。装修损失是不存在的，是叶世章等三人的正常经营投入。澳惠斯超市也没有侵犯其合法权益，不存在损失承担的问题。
澳惠斯超市针对其反诉辩称向法庭提供了2012年10月奉艺公司的情况说明一份，证明星依公司使用了2，633平方米，产权人对这一事实是确认的。
经当庭质证，双方对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对于澳惠斯超市提供的本诉证据，叶世章等三人对证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，但对内容有异议，认为建筑面积没有实际测量，基本都是无证面积，导致叶世章等三人不能完全正常使用，无法办理营业执照，违约方是澳惠斯超市；对证据3认可；对证据4真实性无异议，但认为是为了办理营业执照才写的面积，实际面积不满这些；对证据5有异议，认为是澳惠斯超市出租出去的，不是叶世章等三人承租的场所，与叶世章等三人无关；对证据6真实性无异议，但认为这两个产证有一大片房屋，要求澳惠斯超市说明哪些是出租给被告的。对于叶世章等三人提供的本诉及反诉证据，澳惠斯超市对证据1不认可，认为百分之九十以上是有证的；对证据2无异议；对证据3认为没有收到，对真实性不确认；对证据4真实性无异议；对证据5真实性无异议；对证据6真实性不认可，且认为与本案无关，股权转让对外没有约束力；对证据7真实性、关联性均不认可；对证据8真实性无异议，但认为是为了办理营业执照签订的；对证据9真实性无法确认，认为都是白条，收款人真实性不确认，对发票真实性也不确认，认为租赁房屋现场没有中央空调。对于澳惠斯超市提供的反诉证据，叶世章等三人对真实性无异议，认可是为了办理工商登记的需要。上述澳惠斯超市提供的本诉证据1、2、3、4、6、叶世章等三人提供的本诉及反诉证据2、4、5、8及澳惠斯超市提供的反诉证据，相对方对证据真实性均无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。对澳惠斯超市提供的本诉证据5，因叶世章等三人未予认可，故本院不予认定。对叶世章等三人提供的证据1，因系叶世章等三人自行制作，且澳惠斯超市不予认可，故本院不予认定。对叶世章等三人提供的证据3，因澳惠斯超市未认可收到，且叶世章等三人未能提供已送达澳惠斯超市的依据，故本院不予认定。对叶世章等三人提供的证据6，因与本案无关，故本院不予认定。对叶世章等三人提供的证据7、9，因澳惠斯超市未予认可，故本院不予认定。
基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2011年5月28日，澳惠斯超市与叶世章等三人签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：澳惠斯超市将位于上海市奉贤区奉城镇川南奉公路XXX号永乐家电以东底层出租给叶世章等三人作为经营服装（百货）市场经营管理有限公司使用（工商营业执照由澳惠斯超市帮助办理，费用由叶世章等三人承担）；建筑面积约5，870平方米；租赁期限自2011年3月31日起至2018年9月30日；每月租金149，552元；叶世章等三人应于租赁合同签订日向澳惠斯超市支付租金，租金每六个月支付一次，逾期支付的，逾期一日，则叶世章等三人需按日租金的0.2%支付违约金；合同签订之日，叶世章等三人向澳惠斯超市支付房屋租赁保证金120，000元；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的双倍支付违约金：1、……7、叶世章等三人不得以任何理由拖欠租金，必须在规定日期的15天之内付清，如叶世章等三人超过一个月不付清租金，作为叶世章等三人违约处理，并由澳惠斯超市按拖欠租金金额的3‰每天向叶世章等三人收取违约金，11、叶世章等三人未按时支付租金或其他费用的每日按拖欠费用总额的3‰加收违约金，若叶世章等三人有上述第7款情形之一的，澳惠斯超市有权采取一切措施包括停止对叶世章等三人水、电、煤等供应，直至解除租赁合同，叶世章等三人应向澳惠斯超市支付违约金，违约金按保证金的双倍计算。上述合同签订后，叶世章等三人向澳惠斯超市支付保证金120，000元。2012年1月14日，澳惠斯超市及叶世章等三人签订补充说明一份，载明：第一年（2012年4月1日起至2013年3月31日）租金为1，100，000元；第二年1，300，000元；第三年1，400，000元；第四年1，550，000元；第五年1，700，000元；第六年1，850，000元；第七年（2018年4月1日起至2019年3月31日）2，000，000元。叶世章等三人共计向澳惠斯超市支付租金至2013年3月31日。
另查明，系争租赁合同实际租赁面积为5，870平方米，其中有产证面积2，340.6平方米。系争房屋在本案租赁合同签订之前已改建完毕，改建后，有产证面积与无产证面积从使用功能上已无法分割。现系争房屋现仍由叶世章等三人占有使用，其中部分面积由叶世章等三人转租他人使用中。
又查明，叶世章等三人于2012年11月15日成立上海星依服饰市场经营管理有限公司并取得企业法人营业执照。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效。对于叶世章等三人辩称租赁面积中大部分没有产证导致其无法申请相关证照，故双方签订的租赁合同无效的意见，本院认为，叶世章等三人未能提供证据证明系争房屋的使用受到了影响，且叶世章等三人在租赁系争房屋时已明知该房屋的现状及权利状况，并已在系争租赁房屋地址上办理了企业法人营业执照，故本院对叶世章等三人的该辩解意见不予采信。鉴于双方租赁合同合法有效且尚在租赁期限内，叶世章等三人要求确认合同无效、退还保证金、返还未使用面积相应租金及赔偿装修损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。叶世章等三人未能按约支付租金，应当承担相应的民事责任，故澳惠斯超市要求叶世章等三人支付2013年4月1日起至2014年6月30日的租金1，650，000元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。对于澳惠斯超市要求叶世章等三人支付为期一年的违约金的诉讼请求，本院认为，根据双方签订的租赁合同，有多处条款对逾期支付租金的违约金进行了约定，且各条款并不一致，属于双方对逾期付款违约金约定不明，故本院依法予以调整，调整为按照欠付租金的每日万分之四标准计算违约金。故叶世章等三人应支付澳惠斯超市逾期付款违约金240，900元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）黄文忠、吴朝进、叶世章于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海澳惠斯超市有限公司租金人民币1，650，000元。
二、被告（反诉原告）黄文忠、吴朝进、叶世章于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海澳惠斯超市有限公司逾期付款违约金人民币240，900元。
三、驳回被告（反诉原告）黄文忠、吴朝进、叶世章的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币17，079元，由原告（反诉被告）负担人民币3，379元，由被告（反诉原告）负担人民币13，700元。
反诉案件受理费人民币18，173元，由被告（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
二〇一四年八月十三日
审 判 长 张 慧
代理审判员 苏 姝
人民陪审员 顾秀英
二〇一四年八月十三日
书 记 员 郑伟丹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。