广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终15297号
上诉人（原审原告）：深圳市新经典广告制片厂有限公司，住所地深圳市福田区福田保税区。
法定代表人：彭松浦。
委托诉讼代理人：潘春明，广东一言律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳市利保义实业发展有限公司，住所地深圳市福田保税区。
法定代表人：王保成。
委托诉讼代理人：吴F，女，汉族，1982年10月1日出生，住所地广东省深圳市宝安区,系公司员工。
委托诉讼代理人：蓝明，广东世纪华人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：彭家煌，男，汉族，1964年11月9日出生，住所地广东省深圳市福田区。
被上诉人（原审被告）：彭臣，男，汉族，1968年1月19日出生，住所地湖南省株洲市荷塘区。
被上诉人彭家煌、彭臣共同委托诉讼代理人：栾德林，广东金地律师事务所律师。
上诉人深圳市新经典广告制片厂有限公司（以下简称新经典广告制片厂）与被上诉人彭家煌、彭臣、上诉人深圳市利保义实业发展有限公司（以下简称利保义公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第2280号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人新经典广告制片厂上诉请求：一、撤销原审判决第二项；二、判令利保义公司继续履行涉案房屋租赁合同及其补充协议；三、利保义公司承担诉讼费用。
主要的上诉事实与理由：一、原审认定事实不清。首先，原审判决已支持确认涉案合同有效，因此，除非合同双方解除或终止合同或生效法律文书已解除或终止合同，新经典广告制片厂在合同约定的期限内作为承租人的法律权利理应得到法律保护，原审未支持继续履行的诉求，所依据是（2015）深福法执异字第119号及（2015）深中法执复字第169号民事裁定书，但是前述执行异议及复议案件审查范围不涉及本案纠纷。因此，前述两执行裁定书虽认为彭家煌、彭臣与新经典广告制片厂明显具有通过签订长期的房屋租赁合同对抗日后可能对其不利的法院判决执行的意图，且认为不适用合同法第229条“买卖不破租赁”之情形、涉案租赁合同丧失履行基础，但该两份执行裁定书并未也依法不能对本案纠纷作出实体处理。生效判决虽解除了彭家煌、彭臣与利保义公司的房屋买卖合同，但未对涉案租赁合同作出处理，因此，原审以前述两份执行裁定书中的主观认定作为法律上不能履行涉案租赁合同的情形显然有误，原审判决第一判项与第二判项自相矛盾。二、原审适用法律有误。原审在确认涉案合同有效后，对是否符合法律规定的解除或终止而不再具备履行的情形这一核心事实出现重大认定错误，导致适用法律有误，应予纠正。
利保义公司辩称，一、新经典广告制片厂与彭家煌、彭臣签订的租赁合同及补充协议是恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，严重损害利保义公司合法权益的行为，依法应当认定无效。从新经典广告制片厂与彭家煌、彭臣之间的关系看，彭家煌实际上是新经典广告制片厂的实际控制人和法定代表人，占有新经典广告制片厂的97.6%的股权，租赁合同的签订是发生在彭家煌、彭臣与利保义公司房产买卖纠纷的诉讼期间。二、从签订合同看，上述合同签订作为出租方是彭家煌、彭臣，承租方签约代表是彭松浦，其只是新经典广告制片厂的一个员工，没有权利代表公司签订租赁合同，这种签约方式实际上是新经典广告制片厂和彭家煌、彭臣之间的串通行为，其目的就是为了逃避生效判决的执行，所以我方认为其行为已经违反了合同法第五十二条第二款的规定属于依法应当认定无效的情形。三、新经典广告制片厂的上诉理由不成立，依法不应当予以支持。1、新经典广告制片厂所主张的请求不属于合同法229条的规定，因为涉案房产一直没有转移到彭家煌、彭臣。2、对新经典广告制片厂主张不交付涉案房产给利保义公司主张的异议，深圳中院在复议裁定中已经作出处理和认定，明确讲对于新经典广告制片厂提出的在租赁合同期限内不应将涉案房产交给利保义公司的异议主张予以驳回，明显是对涉案房产交付实体权利的一种处分，所以新经典广告制片厂的主张不能成立。3、通过福田法院的强制执行，涉案房产已经执行交付给利保义公司，因此利保义公司与新经典广告制片厂不具有履行租赁合同的基础，并且双方没有租赁合同的权利义务达成一致协议，所以我方请求深圳中院驳回新经典广告制片厂的上诉请求，支持利保义公司对于本案关于合同无效的主张。另，根据（2015）深中法执复字第169号执行裁定查明彭家煌为新经典制片厂法定代表人，新经典广告制片厂为新经典制片厂的全资子公司，新经典广告制片厂与被执行人彭家煌、彭臣就涉案房产签订租赁合同以及补充协议时，彭家煌为新经典制片厂的最大股东、法定代表人，持有该公司89.95%的股权，该案并非金钱执行案件，生效判决明确判令解除申请执行人利保义公司与被执行人彭家煌、彭臣之间的房屋买卖合同，两被执行人并不拥有对涉案房产产权处分的权利。鉴于中院的民事裁定，彭家煌、彭臣与新经典广告制片厂所签的协议和合同是无效的，请求中级法院依法驳回新经典广告制片厂的上诉请求。
上诉人利保义公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判被彭家煌、彭臣与深圳市新经典广告制片厂有限公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》无效。
主要的上诉事实与理由：一审判决事实认定严重错误。彭家煌、彭臣与新经典广告制片厂签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是虚假的，是为了对抗深圳中院2212号生效判决的执行，为了达到其长期霸占我公司房产的非法目的。福田法院(2015)深福法执异字第119号执行裁定书认定新经典广告制片厂与彭家煌、彭臣签订《补充协议》的行为“并非善意”，深圳中院(2015)深中法执复字第169号执行裁定书认定“房屋租赁合同以及补充协议均签订于案件诉讼期间，被执行人（彭家煌、彭臣）与申请复议人（新经典广告制片厂）明显具有通过签订长期的房屋租赁合同以对抗日后可能对其不利的法院判决的执行之意图”。两级法院的生效裁定书都对新经典与彭家煌、彭臣签订《房屋租赁合同》和《补充协议》的恶意行为作出了认定。合同法第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的的……”。彭家煌、彭臣与新经典广告制片厂明知涉案房产产权一直属于利保义，且法院判决解除了涉案房产买卖合同，但是为了继续霸占我公司房产，对抗生效判决的执行，彭家煌、彭臣与新经典广告制片厂恶意串通将新经典广告制片厂法定代表人变更为彭臣之子彭松浦，签订虚假的《房屋租赁合同》及《补充协议》，导致我公司巨额租金损失，其行为符合合同法第五十二条第二项、第三项无效合同的法定情形，因此，新经典广告制片厂与彭家煌、彭臣签订《房屋租赁合同》和《补充协议》为无效合同，一审判决新经典广告制片厂与彭家煌、彭臣签订《房屋租赁合同》和《补充协议》有效，属于事实认定严重错误，应依法改判。
新经典广告制片厂辩称，一、利保义公司的上诉理由是认为我方与彭家煌、彭臣之间签订的房屋租赁合同和补充协议是恶意串通，逃避法院强制执行的行为，但通过一审审理，我方与彭家煌、彭臣签订的租赁合同从2008年1月已经开始执行，对此利保义公司也是认可并有大量从2008年1月开始的物业公司开具的物业管理费、电费、水费收款凭据。因此，从2008年1月开始的租赁合同和由该租赁合同而产生的补充协议，经过一审的审理得到认定是合法有效的。二、利保义公司上诉的第二点理由是认为根据深圳中院（2015）深中法执复字第169号执行裁定书中有相关的文字表述，认为新经典广告制片厂与彭家煌、彭臣签订相关的租赁合同、补充协议，有阻止执行标的的目的，但由于该执行裁定书也明确该裁定书的审查范围只是对福田法院发出执行通知书要求彭家煌、彭臣按生效判决返还房屋的执行行为是否正确进行审查，不涉及到彭家煌、彭臣与新经典广告制片厂所签订的租赁合同和补充协议的实体权利的审查，也并未作出相关的裁判事项。因此，利保义公司引用该执行裁定书作为新经典广告制片厂和彭家煌、彭臣签订租赁合同是恶意串通，逃避法院强制执行的主张没有法律依据。
针对新经典广告制片厂、利保义公司的上诉，被上诉人彭家煌、彭臣辩称，一、利保义公司表示两级法院的生效裁定已对新经典广告制片厂与彭家煌、彭臣签订的房屋租赁合同和补充协议的恶意行为作出了认定，该主张是错误的。因为两份裁定并未对房屋租赁合同的履行纠纷进行审查，而仅是审查执行行为。二、彭家煌、彭臣与新经典广告制片厂签订的房屋租赁合同不存在以合法形式掩盖非法目的或损害第三人利益的情形，因为该合同及补充协议签于2008年，并且上诉人利保义公司对此一直知情，该合同已被法院认定为合法有效，因此一审判决是正确的，应当予以维持。
新经典广告制片厂向一审法院起诉请求：1、确认新经典广告制片厂与彭家煌、彭臣签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效；2、利保义公司继续履行新经典广告制片厂与彭家煌、彭臣签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。
一审法院认定事实：利保义公司与彭家煌、彭臣2005年8月16日签订《房屋买卖合同》，约定彭家煌、彭臣购买利保义公司开发的涉案房产，面积1538.86平方米，总价5201347元，首付款1560404元，彭家煌、彭臣交付首期款后，装修，用于办公。2011年，彭家煌、彭臣向法院提起诉讼，要求确认上述《房屋买卖合同》合法有效，利保义公司提起反诉，要求解除合同，返还房产。2014年6月，一审法院作出（2011）深福法民三初字第1539号民事判决书，认定双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，但因彭家煌、彭臣购买的涉案房产面积仅为B栋一层中最小测绘单位的一部分，在法律上并非一个独立的物，而是物的一部分，因此不得设立所有权，遂判决解除《房屋买卖合同》，彭家煌、彭臣返还房屋，利保义公司返还首期购房款1560404元。双方均提出上诉，深圳市中级人民法院于2014年12月作出（2014）深中法房终字第2212号民事判决书，维持原判。2014年12月23日，终审生效，因彭家煌、彭臣没有提供收款账号，利保义公司于2015年1月30日将1560404元打入福田法院执行账号；又因彭家煌、彭臣没有交房，2015年3月，利保义公司向法院申请强制执行，执行案号（2015）深福法执字第4362号。执行中，新经典广告制片厂以案外人身份提出异议：1、新经典广告制片厂于2012年1月与彭家煌、彭臣签订了《房屋租赁合同》，租赁期限至2026年12月31日，且新经典广告制片厂对房屋进行了数百万元的豪华装修，新经典广告制片厂对此知情并一直向新经典广告制片厂收取水电费和物业管理费；2、新经典广告制片厂与彭家煌、彭臣于2014年11月30日达成《补充协议》，向彭家煌、彭臣一次性支付房屋租金280万元；3、合同法第229条规定租赁物发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。新经典广告制片厂作为承租人，利保义公司与彭家煌、彭臣之间的房屋买卖合同纠纷不应该影响租赁合同的效力，新经典广告制片厂可以原租赁合同对抗租赁物新的所有人提出的所有权主张，直到原租赁合同期限届满。针对异议，执行法院出具（2015）深福法执异字第119号执行裁定书，驳回异议，新经典广告制片厂申请复议，深圳市中级人民法院作出（2015）深中法执复字第169号裁定认为：本案为行为执行案件，并非金钱给付执行案件。生效判决解除利保义公司与彭家煌、彭臣之间签订的《房屋买卖合同》，彭家煌、彭臣应将依合同占有的涉案房产返还给利保义公司。因本案彭家煌、彭臣未履行生效判决确定的行为义务，福田法院应利保义公司的强制执行申请，向彭家煌、彭臣发出执行通知书，要求其期限返还房产，符合生效判决的判项内容以及法律的规定；涉案《房屋买卖合同》被判决解除，彭家煌、彭臣并不拥有对涉案房产处分的权利，异议人新经典广告制片厂与彭家煌、彭臣就涉案房产签订的房屋租赁合同亦丧失履行的基础，新经典广告制片厂并不拥有民事诉讼法第227条所规定的足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，因而并不具有该条所规定的案外异议人身份；执行法院将新经典广告制片厂作为执行行为的利害关系人，就新经典广告制片厂对该院执行行为提出的异议，依照民事诉讼法第225条的规定，作为执行行为异议审查，并赋予当事人向上级法院申请复议的规定，处理正确。申请复议人新经典广告制片厂以执行法院异议审查适用法律程序错误为由，请求撤销执行法院的异议裁定，发回该院重新作出裁定的复议理由不能成立，一审法院不予认可。深圳市中级人民法院进一步认为，1、由于利保义公司与彭家煌、彭臣之间的《房屋买卖合同》被判令解除，新经典广告制片厂与彭家煌、彭臣签订的《房屋租赁合同》丧失履行的基础，其依据《房屋租赁合同》主张的租赁权不能对抗利保义公司依据生效判决要求收回涉案房产的执行请求。2、涉案房产的物权并未发生变动，利保义公司一直为涉案房产的所有人，本案不适用合同法第229条“买卖不破租赁”之情形。3、新经典广告制片厂与彭家煌、彭臣就涉案房产签订房屋租赁合同以及补充协议时，彭家煌是新经典广告制片厂的法定代表人和实际控制者，且房屋租赁合同以及补充协议均签订于案件诉讼期间，彭家煌、彭臣与新经典广告制片厂明显具有通过签订长期的房屋租赁合同对抗日后可能对其不利的法院判决执行的意图。据此，对于新经典广告制片厂提出的在租赁合同期限内不应将涉案房产交付给利保义公司的异议主张，福田法院裁定驳回，处理正确，一审法院予以维持。复议裁定生效后，执行法院在2016年3月1日对涉案房产进行了强制搬迁。
一审法院另查明，新经典广告制片厂自2008年开始在涉案房产内办公，2012年1月与彭家煌、彭臣签订涉案《房屋租赁合同》，租期2012年1月1日—2026年12月31日、15年；租金为每平方米30元，月租金46170元。（2014）深中法房终字第2212号终审民事判决书2014年12月生效。2014年11月30日新经典广告制片厂与彭家煌、彭臣签订了《补充协议》：新经典广告制片厂将剩余租赁期限的租金一次性向出租方彭家煌、彭臣支付280万元（打了7折）。
一审法院认为，新经典广告制片厂与彭家煌、彭臣自2008年起存在涉案房产租赁关系，签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。但因涉案房产租赁期间，出租人彭家煌、彭臣与利保义公司因涉案房产买卖关系被法院司法解除，涉案房产买卖关系被司法解除后，利保义公司申请法院执行，在执行中向法院提出执行行为异议，两级法院审查后认为，1、由于利保义公司与彭家煌、彭臣之间的《房屋买卖合同》被判令解除，新经典广告制片厂与彭家煌、彭臣签订的房屋租赁合同丧失履行的基础，其依据《房屋租赁合同》主张的租赁权不能对抗利保义公司依据生效判决要求收回涉案房产的执行请求；2、涉案房产的物权并未发生变动，利保义公司一直为涉案房产的所有人，不适用合同法第229条“买卖不破租赁”之情形。故新经典广告制片厂在本案中提出继续履行《房屋租赁合同》及《补充协议》，属于合同法第110条第1项所规定在法律上不能履行的情形，一审法院无法支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认深圳市新经典广告制片厂有限公司与彭家煌、彭臣签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》合法有效；二、驳回深圳市新经典广告制片厂有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费预交29200元（已由新经典广告制片厂预交），按规定收取100元，由新经典广告制片厂负担。
原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，一、2008年1月2日，新经典广告制片厂成立，法定代表人为彭家煌，股东为深圳市新经典广告传播有限公司（100%）且该公司的法定代表人亦为彭家煌，住所地址为深圳市福田区车公庙泰然六路苍松大厦北座608室；二、2009年3月18日，新经典广告制片厂住所地址变更为本案涉案房产所在地即深圳市福田保税区市花路利保义生物工程大楼一层B#101室；三、2015年4月28日，新经典广告制片厂法定代表人变更为彭松浦，股东变更为深圳市新经典电影制作发行有限公司（100%）；四、二审期间，就涉案租赁合同，新经典广告制片厂称其于签订涉案补充协议前，均以现金支付租金，由彭家煌向其出具收据；至签订涉案补充协议，其一次性向彭家煌转账支付剩余租期的全部租金280万元。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为涉案合同的效力问题及由此涉案合同是否得以继续履行。
首先，依前述已查明事实，新经典广告制片厂住所地址自2009年3月18日变更为涉案房产所在地址，故可认定彭家煌、彭臣于2012年前即已将涉案房产交付新经典公司使用；但本案及另案新经典广告制片厂以其为涉案房产承租人身份提起的执行异议、执行复议案件中，彭家煌、彭臣与新经典广告制片厂双方均未提交租金支付记录等相关证据证明其双方于2012年之前即存在房屋租赁合同关系，故本院认为，现有证据并不足以证明新经典广告制片厂于2012年之前即基于租赁合同关系使用涉案房产。原审就此认定有误，本院予以纠正。
其次，本案中，新经典广告制片厂于原审提交的涉案租赁合同显示签订时间为2012年1月1日、租期为2012年1月1日—2026年12月31日、15年，新经典广告制片厂亦就此提交彭家煌向其出具的收取租金的收款收据，新经典广告制片厂称该租金均以现金支付；（2014）深中法房终字第2212号民事判决于2014年12月23日生效，彭家煌、彭臣依生效判决应向利保义公司返还涉案房产；涉案补充协议显示签订时间为2014年11月30日，其后新经典广告制片厂向彭家煌一次性转账支付剩余租期的租金280万元；2015年3月，因彭家煌、彭臣未返还涉案房产，利保义公司向法院申请强制执行，新经典广告制片厂以其为涉案房产承租人为由提出执行异议。依前述已查明的案件事实，可见涉案租赁合同及其补充协议均签订于案件诉讼期间，且在租赁房产涉诉情形下，新经典广告制片厂向彭家煌一次性支付剩余租期的租金亦有悖常理，结合彭家煌于该期间系新经典广告制片厂的法定代表人和实际控制者，故本院认为，彭家煌、彭臣与新经典广告制片厂明显具有通过签订长期的房屋租赁合同对抗日后可能对其不利的法院判决执行的意图，据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，涉案合同应属无效。原审认定有误，本院予以纠正。涉案合同自始无效，新经典广告制片厂上诉主张继续履行涉案合同于法无据，本院对此不予采纳。
综上，新经典广告制片厂的上诉理由不能成立，本院不予支持；利保义公司的上诉主张成立，本院予以采纳。原审判决认定部分事实有误，适用法律不正确，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第2280号民事判决；
二、驳回深圳市新经典广告制片厂有限公司的诉讼请求。
本案一审案件受理费100元，由深圳市新经典广告制片厂有限公司负担，深圳市新经典广告制片厂有限公司已预交29200元，多预交的予以退回；本案二审受理费200元，由深圳市新经典广告制片厂有限公司负担，深圳市利保义实业发展有限公司已预交100元，深圳市新经典广告制片厂有限公司已预交29200元，多预交的予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。