湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第02116号
原告刘玲。
被告宁乡新宏房地产开发有限公司。
法定代表人陈立标，该公司董事长。
委托代理人袁立辉，宁乡县湘宁法律服务所法律工作者（特别授权）。
原告刘玲与被告宁乡新宏房地产开发有限公司（以下简称“新宏公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡婷适用简易程序公开开庭进行了审理。因本案争议较大，本案依法转入普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘玲及被告新宏公司的委托代理人袁立辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘玲诉称：原告于2014年2月22日与被告签订了宁乡县商品房买卖合同，合同编号为201303831503，合同约定被告应当在2015年1月31日前向原告交付XXXX第5栋1503号房屋。约定房屋交付时间到期后，原告多次催促被告交房，但直至2015年4月被告才通知原告2015年4月30日后可收房。原告2015年5月1日找被告收房，但被告不能提交房屋交付条件的相关凭证。截止目前已延迟交房101天，依据合同法第八条、第九条、第十一条，被告应支付违约金14353.5元整，故诉诸法院，请求依法判决被告交付合格的商品房，并由被告支付违约金14353.5元（违约金计算至2015年5月13日），后段违约金按合同约定另计，本案诉讼费用由被告负担。
原告刘玲为支持其诉称理由，向本院提交了如下证据：
1、宁乡县商品房买卖合同，拟证明原告与被告商品房买卖合同关系成立的事实；
2、发票及收据，拟证明原告已交清所有房款及费用的事实；
3、入伙（住）通知书，拟证明被告违约的事实；
4、XXXX交付手续书，拟证明原告去被告处收房的事实；
5、宁乡县人民政府、住房与城乡建设局答复及照片，拟证明被告并没有达到交房条件、违约交房的事实。
被告新宏公司辩称：一、依据《商品房买卖合同》的补充协议，答辩人不需承担违约责任；二、本案《商品房买卖合同》约定的违约金过高，应当依法予以减少。
被告新宏公司为支持其辩称理由，向本院提交了如下证据：
1、商品房买卖合同，拟证明大雨和道路受阻可延期交房的事实，具体条文见补充协议第六条；
2、气象局证明，拟证明2014年2月-2015年5月10日有中、大、暴雨共计61天导致停止施工的事实；
3、宁乡城建投证明，拟证明2014年10月-2015年底共计一年三个月，XXXX北侧修路导致不能运输的事实。
4、照片6张，拟证明XXXX后门被堵，不能运输材料致施工速度放缓的事实；
5、照片1张，拟证明XXXX东门被堵修路，2013-2014年不能从东门运输进材料的事实；
6、工程5、6栋质量验收记录，拟证明XXXX5、6栋已联合验收，可依法交房的事实；
7、XXXX交房公告，拟证明被告通知原告2015年4月30日收房的事实；
8、长沙市中级人民法院2011年第1998号民事判决书，拟证明金叶家园按毛坯房租金每平方米3.8元标准对买受人进行损失补偿的事实；
9、宁乡县人民法院2011年第2651号民事判决书，拟证明百宜华府按毛坯房租金每平方米4.2元的标准对延期交房补偿买受人的事实；
经庭审质证：被告新宏公司对原告的证据1、2无异议；对证据3证明目的有异议，入伙通知书只能证明收房时应当办物业手续；对证据4无异议；对证据5的证明目的、关联性有异议，照片恰好可以证明道路修建，可以顺延交房，另外照片拍摄的只是当时的情况，现在都弄好了。
原告对被告新宏公司提交的证据1的真实性无异议，对其证明目的有异议；对证据2的真实性合法性无异议，但对其证明目的有异议；对证据3的三性均有异议；对证据4、5有异议，与本案无关联；对证据6的三性均有异议，盖章处应该写明具体时间；对证据7无异议；对证据8、9真实性合法性无异议，但与本案无关。
本院综合认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5，本院认为来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以采信。
被告提交的证据1与原告提交的证据1一致，原告对被告的证明目的有异议，本院认为，原告的异议成立，故对其证明目的不予采信。证据2、3、4、5、6无法达到被告的证明目的，故本院不予采信。证据7，原告无异议，本院予以采信。证据8、9与本案无关联，本院不予采信。
在本案的审理过程中，被告以双方约定的违约金过高为由申请对刘玲等十四位原告（其余十三位原告系其他系列案件当事人）购买的位于宁乡县XX镇XX路（XXXX）XX套住宅用房（毛坯房）租赁市场价值进行评估，本院委托湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司进行评估鉴定。2015年11月19日，湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司作出湘求是资评报字（2015）第037号资产评估报告书，评估结果为：评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序，采用科学适用评估方法，通过对影响房地产价格因素的分析和测算，结合评估经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，于市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无阻碍的条件下，得到在评估基准日房地产租赁市场价值为人民币5－6元／㎡.月。原告刘玲的房屋为5元／㎡.月。按现行国家有关规定，本评估结论有效期自评估基准日起一年内有效，即2015年9月7日至2016年9月6日。原告对此评估结论有异议，认为合同中已明确约定了违约金的计算方法，应当以合同约定为准。被告对此评估结论无异议。
本院认为，该评估结论内容真实、来源合法，与本案相关联，应予以采信。
根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认下列案件事实：2014年2月22日，原告刘玲（买受人）与被告新宏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201303831503），约定刘玲购买位于宁乡县XX镇XX路（XXXX－X）第X幢XX层XXXX号房屋，该房建筑面积为134.79㎡。单价为每平方米3480元，总金额为469069元。约定刘玲于2014年2月22日向新宏公司交付首期房款（含定金）234069元，剩余房款235000元向宁乡县公积金中心申请贷款。合同第八条约定：出卖人应当在2015年1月31日前向刘玲交付商品房，该商品房交付时必须符合下列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十条第一款约定商品房达到约定的交付条件后，新宏公司应当在交付日的30日内通知刘玲办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，新宏公司应当出示满足第八条约定的证明文件。新宏公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第八条约定的条件的，刘玲有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由新宏公司承担，并按照第十一条处理。第十一条约定除不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理（按逾期时间，分别处理）：1、逾期在90日之内（该时限应当与第七条第1（1）项中的时限相同），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不小于第七条第1（1）项中的比率），并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日（该时限应当第七条第1（2）项中的时限相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0.03%（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同还就其他事项进行了具体约定。合同签订后，原告刘玲按约支付了购房首付款并办理了按揭贷款手续，购房款全部支付完毕。被告新宏公司于2015年4月21日在《今日宁乡》刊登交房公告，并电话通知原告接收房屋。原告接到通知后，去被告新宏公司收房，但其认为房屋未达到合同约定的交付条件，拒绝接收房屋。后双方因房屋交付酿成纠纷，原告遂向法院起诉。
另查明：被告新宏公司在本案的审理过程中，未提交有效证据证明其所向原告交付的房屋已竣工验收备案。原告在庭审中陈述，为缓解经济压力，迫于无奈，于2015年10月14日去XXXX小区物业处接收房屋钥匙，并对房屋进行装修。
再查明：原告所有的位于宁乡县XX镇XX路（XXXX）的房屋从2015年9月7日至2016年9月6日的市场租赁价值为5元／㎡.月。
本案的争议焦点为：一、被告新宏公司是否构成违约的问题。二、关于原告的诉讼请求如何支持的问题。
关于本案的争议焦点一，本院认为，当事人依法订立的合同受法律保护。原、被告于2014年2月22日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。本案中原告已按合同约定履行了相关义务，而被告没有按照合同的约定在规定的时间内履行交付房屋的义务，被告辩称未按期交房系不可抗力原因造成，没有事实依据，且被告至今未能提供有效的证据证明其出卖给原告的房屋已经竣工验收合格，被告新宏公司应当对此承担举证不能的后果，故本院对被告关于无需承担违约责任的辩称意见，不予采纳。被告新宏公司已构成违约，应当对此承担违约责任。
关于本案的争议焦点二，原告要求被告交付合格的商品房的诉讼请求，本院认为，该诉讼请求的关键问题是“如何理解合格的商品房”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”根据上述规定，结合本案的具体情况。原告诉称的“合格的商品房”可理解为商品房已经竣工验收备案。本案中被告新宏公司在明知标的物未进行竣工验收备案的情形下，仍通知买受人交房，不因买受人的接收而免除瑕疵担保责任，即使原告接收该商品房后仍可以向开发商主张延期交付的违约责任。虽本案中原告已接收房屋，交付行为已履行，但鉴于被告交付的房屋未达到合格的条件，故被告仍然应当按照约定继续履行合同义务，及时将原告的商品房完善至达到竣工验收备案的条件，并办理竣工验收备案手续。
原告要求被告支付违约金14353.5元（违约金计算至2015年5月13日），后段违约金按合同约定另计的诉讼请求，本院认为，本案被告新宏公司交付的房屋未进行竣工验收备案，因此，不能认定被告新宏公司完全履行了约定的交房义务，故违约金的起算时间从2015年2月1日起计算至商品房已经竣工验收备案时止。因双方在合同中约定的违约金数额明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的法律解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。被告新宏公司迟延交房给原告造成的实际损失应为基于该房屋交付后其可以获得的利益即出租该房屋的租金损失，故本案违约金应以不超过房屋租金损失30%的标准予以计算。参照XXXX的房屋从2015年9月7日至2016年9月6日的市场租赁价值5元／㎡.月上浮30%计算，从2015年2月1日起计算至2015年5月13日，被告新宏公司应付违约金为2978.9元［134.79㎡×（5＋5×0.3）元／㎡.月÷30×102天］。因本案中原告刘玲在2015年10月14日接收并实际使用涉案房屋后，被告新宏公司逾期办理竣工验收备案给原告造成的实际损失相对较小，故本院酌情确定2015年10月15日至商品房已经竣工验收备案的期间的违约金在交房之前违约金的基础上酌情减少30%，即只参照房屋租赁价值4.55元／㎡.月（6.5元／㎡.月－6.5元／㎡.月×0.3）的标准进行计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告宁乡新宏房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内将已交付给原告刘玲的商品房完善至达到竣工验收备案的条件并办理竣工验收备案手续；
二、被告宁乡新宏房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘玲逾期交房违约金2978.9元（已计算至2015年5月13日，后段违约金2015年5月14日至2015年10月14日的按房屋建筑面积134.79㎡以6.5元／㎡.月的标准计算。2015年10月15日至交付的商品房已经竣工验收备案时止按房屋建筑面积134.79㎡以4.55元／㎡.月的标准计算）；
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
三、驳回原告刘玲的其他诉讼请求。
案件受理费160元，由被告宁乡新宏房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 李芝秀
人民陪审员 丁碧辉
人民陪审员 胡 毅
二〇一六年一月九日
书 记 员 周 晟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。