北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10884号
上诉人（原审原告）：北京市通州区永乐店地区水产站，住所地北京市通州区于家务乡渠头村渠头大街**号。
法定代表人：刘克杰，站长。
委托诉讼代理人：马彦鹏，北京市致宏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，北京市致宏律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：惠迦泰亨（北京）投资管理有限公司，住所地北京市大兴区天河北路9号院1号楼6层610室。
法定代表人：柳银其，总经理。
委托诉讼代理人：周博，男，惠迦泰亨（北京）投资管理有限公司职员。
上诉人北京市通州区永乐店地区水产站（以下简称永乐水产站）与上诉人惠迦泰亨（北京）投资管理有限公司（以下简称惠迦泰亨公司）租赁合同纠纷一案，因不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初3840号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
永乐水产站上诉请求：撤销一审判决，改判解除双方于2008年5月11日签订的《合同书》以及双方履行的《土地承包合同》（2003年12月28日所签），惠迦泰亨公司将涉案土地（面积以土地证为准）腾清后返还给永乐水产站，本案诉讼费由惠迦泰亨公司承担。事实和理由：涉案土地系属永乐水产站所有的农村集体土地，2008年5月11日与惠迦泰亨公司签订《合同书》亦是经向上级部门请示，不违反相关法律法规，2009年12月22日永乐水产站获得国有土地使用权证后，涉诉地块不具备对外出租的条件，《土地承包合同》、《合同书》便不能继续履行，应当解除，而不应被宣告无效；涉诉土地上的建筑物因被确定为违章建筑正在拆除过程中，不存在第三方占有的情况，可以腾退。
惠迦泰亨公司辩称：涉案合同合法有效，没有解除的法定事由，土地证记载和原先约定的用途不一致是因为双方后来达成了新的合意，对原有合同进行了部分变更，合同继续有效，因后来政府招商引资改变了地块的实际用途，惠迦泰亨公司和案外人签订了租赁合同，现在的商户直接与该案外人有租赁关系，惠迦泰亨公司无权清理商户，综上，涉案合同可以继续履行，不同意解除。
惠迦泰亨公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回永乐水产站全部诉讼请求，本案诉讼费由永乐水产站承担。事实和理由：一审超出原告诉讼请求判决合同无效错误；双方土地承包法律关系包含多项核心权利义务关系，被一审法院确定无效的合同并未完全或实质上违反法律规定，不宜通篇宣布无效，在时间逻辑上，同样不能因此而割裂和否定双方现存的法律关系；本案实质是合同部分条款或实际履行与土地证载明信息不一致如何处理的问题；一审法院未能结合合同签订背景对合同所涉的权利及目的作出区分，也未考虑惠迦泰亨公司可以通过转型升级等变通手段继续履行合同，忽略了惠迦泰亨公司的利益，有违民法的情势变更原则和公平原则。
永乐水产站辩称：同意惠迦泰亨公司的第一项上诉请求，同意惠迦泰亨公司对于涉案合同不应予以确认无效的理由，不同意惠迦泰亨公司的第二、三项上诉请求。惠迦泰亨公司进行了转租，商户违规建设，惠迦泰亨公司有违约情形出现，合同应当解除。
永乐水产站向一审法院起诉请求：1、解除双方于2008年5月11日签订的《合同书》以及双方履行的《土地承包合同》（2003年12月28日所签）；2、惠迦泰亨公司将涉案土地（面积以土地证为准）腾清后返还给永乐水产站；3、诉讼费由惠迦泰亨公司承担。
一审法院认定事实：2003年10月9日，北京市通州区养殖业服务中心向有关部门请示将永乐店水产公司现有的600多亩鱼池、土地出租用于工业开发。2003年12月28日，飞马纸业有限公司（以下简称飞马公司）（承包方、乙方）与北京市通州区永乐店地区水产公司（以下简称水产公司）签订《土地承包合同》，约定：一、土地位置和性质。甲方土地位于渠头村东，马路南侧，占地面积700亩，因水源枯竭，水产品市场萎缩，已荒废多年，土地详情如下：其中平地75亩（49950平方米），2.5亩深鱼池275亩（183150平方米），10米深鱼坑350亩（233100平方米），属于原永乐店农场畜牧分场征用的农场集体土地，归甲方所有。二、承包期限。根据双方自愿原则，乙方自2004年1月1日开始至2054年12月31日终止，开发承包期限为50年。双方本着实事求是的原则商定，前20年租金固定数额不变（前五年乙方属于投入基建期间年租金甲方可给予乙方适当优惠）。后30年，每十年按租金增长10%计算……。双方在合同中亦约定了其他事项。2008年4月2日，飞马公司（甲方）与惠迦泰亨（北京）投资顾问中心（以下简称惠迦泰亨中心）（乙方）签订合同书，约定甲方将700亩渔场一次性转让给乙方使用；乙方租赁渔场自行开发、经营、甲方可在范围内给予协助；转让费三百万元整；合同签订后，所产生的一切债权、债务全部由乙方负责，与甲方无关；甲方负责向上级主管部门交纳07年、08年的管理费用，此费用由乙方支出；乙方将全部款项交齐后，可执行原飞马公司与水产公司所签订的原始合同……。2008年5月14日，水产公司（甲方）与惠迦泰亨中心（乙方）签订《合同书》，约定：鉴于：1、甲方于2003年12月28日与飞马公司签署《土地承包合同》。2、飞马公司于2008年4月2日与乙方签署《合同书》一份、《承诺合同书》一份，约定将飞马公司基于上述《土地承包合同》享有的权利、义务全部转让给乙方。甲方同意飞马公司将上述《土地承包合同》中的权利义务一并全部转让给乙方。本合同签署后，甲方与飞马公司基于《土地承包合同》中的权利、义务关系终止……。2008年5月16日，水产公司（甲方）与惠迦泰亨中心（乙方）签订《补充协议》：……为了共同开发需要，上述2003年12月28日甲方与飞马公司签署的《土地承包合同》合同期满后乙方继续承包，期限为25年，即自2055年1月1日至2079年12月31日，承包费为每年40万元，不再递增，付款方式及甲乙双方权利义务等其他条款履行2003年12月28日签署的《承包经营合同》。2010年6月28日，惠迦泰亨中心(甲方)与北京福润桥投资顾问有限公司（乙方）签订场院租赁协议，双方就乙方承租甲方拥有使用权的位于通州区于家务乡渠头村村东九德路南侧的场院从事生产经营活动达成协议。
另查，2009年，北京市通州区永乐店水产公司更名为北京市通州区永乐店水产站。2015年，惠迦泰亨（北京）投资顾问中心更名为惠迦泰亨（北京）投资管理有限公司。涉案土地的土地性质为设施农用地，使用权类型为划拨。现涉案土地被北京福润桥投资顾问有限公司转租给十几个案外人从事生产经营。2014年6月15日，北京市规划委员会向北京市通州区永乐店地区水产站下达责令限期改正通知书，载明：经查，你单位于2011年在通州区于家务渠头村建设的厂房工程，未按照规划审批内容进行建设，总建设规模约160000平方米……，其行为已经构成违法建设，……，本行政机关责令你单位于2014年6月27日前按以下要求（恢复规划审批内容，将石材加工设备、人员撤出现场）予以改正。逾期不改正的，本行政机关将依法限期拆除。2014年7月3日，北京市规划委员会向北京市通州区永乐店地区水产站下达限期拆除决定书，责令北京市通州区永乐店地区水产站于2014年7月18日前将违法建设自行拆除。2015年6月9日，北京市国土资源局通州分局向惠迦泰亨中心下达责令改正国土资源违法行为通知书，载明：你单位未经批准擅自占用于家务回族乡渠头村土地建设楼房（涉嫌改变农业用途）的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条的有关规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条的规定，现责令你单位在自收到本通知书之日起15日内改正，逾期不改正的，将依法追究相应的法律责任。
一审法院认为：本案主要涉及两个方面的问题。一是合同的效力及合同的解除问题，二是涉案土地的腾退问题。
根据本案查明的事实，飞马公司将《土地承包合同》中的权利义务一并全部转让给惠迦泰亨公司，永乐水产站同意并与惠迦泰亨公司签署《合同书》及《补充协议》，永乐水产站与惠迦泰亨公司就永乐水产站的位于渠头村东，马路南侧，占地面积700亩的土地租赁达成合意，惠迦泰亨公司成为《土地承包合同》中的承包方，永乐水产站与惠迦泰亨公司形成租赁合同关系。
对于本案双方诉争合同的效力，可以从双方签订合同的目的、合同内容和实际履行情况以及相应规范等多角度进行考察。具体而言：1.从双方签订合同的目的和实际履行角度。根据本案的证据，涉案土地出租的目的即为用于工业开发，惠迦泰亨公司在承包涉案土地后将涉案土地进行了转租，涉案土地的承租人在涉案土地上建设了厂房且主要进行石材的经营，综上，可以认定合同双方对于合同真实目的系用工业开发。2.从法律规范的角度考察，本案诉争双方签订合同实际目的将设施农业用地用于工业开发显然违反了法律强制性规范。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，“国家实行土地用途管制制度”、该法第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。依照上述规定，结合本案事实，本案双方就永乐水产站的位于渠头村东，马路南侧，占地面积700亩的土地的使用形成了租赁合同关系，双方实际目的系在限于设施农业的农用地上进行工业开发，此举违反了我国现行法律有关土地用途管理的强制性规定，应予宣告无效。
诉争合同被确认无效后，双方权利义务即进入善后处置程序，因此取得的财产利益应当返还或折价补偿，并依据过错原则确定相应损失责任。本案中，双方对于法院依法释明的合同无效的认定意见均不予认同。鉴于双方相关诉讼请求均系基于各自对于诉争合同有效的判断和请求解除诉争合同的请求权衍生，在合同被确认无效后均不存在相应请求的合理基础；另，涉案土地现有多个民事主体占有使用，在其他民事主体不参加诉讼情况下判决惠迦泰亨公司腾退土地亦有不妥，故法院对于永乐水产站要求腾退土地的请求暂不予支持，可在合同效力宣告确定后另行解决。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条之规定，判决如下：一、确认北京市通州区永乐店地区水产站与惠迦泰亨（北京）投资管理有限公司达成的位于北京市通州区于家务回族乡渠头村东700亩土地达成的租赁合同无效；二、驳回北京市通州区永乐店地区水产站的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审法院查明的相关事实予以确认。
本院认为，惠迦泰亨公司从飞马公司处受让了《土地承包合同》的全部权利义务，并与永乐水产站就涉案土地签订了《合同书》及《补充协议》。
国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，涉案土地于2009年获得了《国有土地使用权证》，确定土地地类（用途）为设施农用地，使用权类型为划拨。根据上述协议的约定，涉案土地将用于商业、工业开发。在实际履行上述协议过程中，惠迦泰亨公司在签订合同后又将涉案土地转租给案外人，现涉案土地上建有厂房并主要进行石材的经营。因此，不论从最初当事人双方签订合同时约定的内容，还是从合同实际履行的层面，均可以认定涉案土地用于工业开发。双方在实际履行合同的过程中，改变了涉案土地《国有土地使用权证》载明的土地用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》关于土地用途管理的强制性规定，合同应属无效。合同被法院确认无效后，应一并解决相应的法律后果问题，但双方对于法院释明的确认合同无效的认定均不认同，且涉案土地涉及案外人权益，法院不宜在本案中对土地腾退及补偿等问题进行裁判，双方当事人可就涉案合同被确认无效后的法律后果问题另案解决。
综上所述，永乐水产站、惠迦泰亨公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费107600元，由北京市通州区永乐店地区水产站负担53800（已交纳），由惠迦泰亨（北京）投资管理有限公司负担53800（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 咸海荣
审 判 员 张 帆
审 判 员 曹 炜
二〇一八年九月十四日
法官助理 张钰鑫
书 记 员 王秋岩