广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇中法民四终字第231号
上诉人（原审被告）：谭秀英，女，汉族，住肇庆市端州区。
上诉人（原审被告）：谭惠群，男，汉族，住肇庆市端州区。
上述两上诉人的共同委托代理人：陈福宗，广东祥麟律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托代理人：谭杏怡，女，××年××月××日出生，汉族，住肇庆市端州区，系谭秀英与谭惠群的女儿。
被上诉人（原审被告）：林开文，男，汉族，住。
委托代理人：钱子起，男，××年××月××日出生，汉族，住。
上诉人谭秀英、谭惠群因与被上诉人林开文房屋买卖合同纠纷一案，不服广宁县人民法院（2014）肇宁法民二初字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：谭惠群与谭秀英是夫妻关系；林开文与谭惠群是朋友关系。1998年11月7日，林开文与谭惠群双方签订了一份房屋买卖协议，约定由谭惠群将其夫妻共同所有的坐落在广宁县南街镇三多居委会南坤路77号楼房的第四层转让给林开文，转让价为15万元。协议内容为：“我有楼房壹幢，位于三多开发小区东B12座，共五层半，现将第四楼（即第四层共两套）共面积壹佰柒拾肆平方（含楼梯和阳台）卖给林开文同志，款壹拾伍万元正。其余款项从1999年1月起至2008年分期付清，房屋证在1999年办证，1998年12月交款柒万元正。卖方：谭惠群（签名）买方：林开文（签名）1998年11月7日见证人：钱泽源。”协议签订后，原告林开文于1998年11月7日支付购房款40000元、1998年11月16日支付购房款20000元、1998年12月9日支付购房款10000元，上述购房款分别由被告谭惠群写回收据；2000年8月间，因谭惠群儿子欠林开文4700元，经林开文与谭惠群协商，一致同意将该欠款抵扣购房款，并由被告谭惠群写回收据。上述原告共支付购房款74700元。原告林开文及其家人于1998年12月对上述所买卖的房屋装修后入住至今。因谭惠群未能按约定于1999年将上述房屋的产权证转户给原告林开文。林开文催促被告办理过户登记未果，也未将余下购房款支付给谭惠群。原三多开发小区东B12座，现已变更为广宁县南街镇三多居委会南坤路77号，该楼房是谭惠群所建，于1997年7月18日以谭秀英（谭惠群妻子）名义登记领取房地产权证，1999年10月，谭惠群曾将上述房屋的相关证件交给案外人欧健到广宁县农村信用合作联社抵押贷款100万元。2012年1月11日，谭秀英以遗失为由申请补办了房地产权证。2000年间，因谭惠群与梁维光借款纠纷一案，本院作出（2000）肇中法民终字第127号民事判决，判决生效后，梁维光申请法院执行，该院依法查封了属谭惠群所有的（户名挂谭秀英）坐落在广宁县南街镇三多开发区的楼房一幢（即本案争议房屋的全幢），并扣押了被执行人谭惠群楼房首层餐馆的租金，执行案履行完结后，该院于2011年5月5日解除了查封。在上述执行案的过程中，谭惠群在2000年8月28日的执行笔录中也称“我在南坤城有一幢楼，一、二层属谭梅英（广宁县南街镇三多人，现住肇庆车站），建楼时我无钱，地皮属我，由谭梅英出钱建了五层半，因此，一、二层属谭梅英，第四层卖给了广宁县公安局看守所林医生（具体名记不起），都属其居住。一、二、四层的情况都是双方订立了合同，但未到有关部门办理相应的手续。”
原审法院审理后认为：《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”涉案房屋虽登记在被告谭秀英名下，但谭惠群与被告谭秀英是夫妻关系，有理由相信谭惠群有代理权，因此，谭惠群的代理行为有效。林开文与谭惠群签订的房屋买卖协议是双方当事人在平等、自愿的基础上签订的，意思表示真实，并无损害他人利益，是有效合同，对双方具有约束力，双方应按诚实信用、公平原则行使权利、履行义务。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有设立、变更、转让和不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”；《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定，“买卖双方自愿并立有契约，买方已交付了房款并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。林开文按协议约定已于1998年12月前支付了购房款70000元，并居住、使用涉案房屋多年，也无其他违法行为，而却无按约定于1999年前将涉案房屋的产权证办理过户登记。因此，林开文请求确认房屋买卖合同有效及请求办理房屋过户登记手续，该院予以支持。关于被告提出谭惠群与林开文签订的房屋买卖协议与谭秀英无关的辩解，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”虽涉案房屋的产权登记在谭秀英一人名下，因谭秀英和谭惠群是夫妻关系，林开文有理由相信谭惠群对涉案房屋有权处分，且林开文已实际使用涉案房屋达十五年之久，在此期间，并无证据证明谭秀英主张过权利，该院确认林开文取得涉案房屋的行为构成善意取得。据此，对被告的上述辩解，该院不予支持。被告又提出林开文请求将涉案房屋过户到其名下违反法律、法规的规定，缺乏依据，本院不予采纳；又提出超过诉讼时效的辩解，谭惠群在庭审中也确认原告经常要求解决此纠纷，并确认去年原告也要求其办理房屋过户登记手续，因此，该辩解不予采纳。案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第六十七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，判决：一、原告林开文与被告谭惠群于1998年11月7日签订的房屋买卖协议有效。二、被告谭惠群、谭秀英应协助原告林开文办理广宁县南街镇三多居委会南坤路77号第四层的房地产权过户登记手续。本案诉讼费100元（原告林开文已预付），由被告谭惠群、谭秀英负担，并于本判决生效后10日内径付原告林开文。
上诉人谭秀英、谭惠群不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）林开文与谭惠群签订的房屋买卖合同无效。涉案房屋楼层没有房产证，依法不可与房屋其他部分分割，根据《城市房地产管理法》关于“‘未依法登记领取权属证书’的房地产不得转让”的规定，房屋买卖合同应当无效。且谭惠群不是涉案房屋的所有权人，不具有处分权，其与林开文签订合同时谭秀英不在场，也未在谭惠群签订合同后追认，林开文在原审中提供的证据6“收据”中“谭秀英”签名不是其本人所签，而是林开文伪造，因此谭惠群未经谭秀英同意转让房屋的处分行为无效。（二）谭惠群签订房屋买卖合同的行为不构成代理行为。谭惠群与谭秀英虽为夫妻关系，但两者是独立的民事主体，涉案房屋的使用权是谭秀英合法取得的，资金也是其筹集的，属于夫妻共同财产，谭惠群只有部分所有权，其只是以个人名义而不是以代理人的身份与林开文签订协议，不能构成表见代理，而是无权处分行为。原审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》，以内部关系否定物权的法定性和优先性有悖“物权法定性”和“物权优于债券”的民事法律原则。（三）林开文的诉讼请求无法继续履行。涉案房屋产权分别只有一个土地使用权证和房屋所有权证，依法不能分拆，上诉人的诉讼请求属于《合同法》规定的“法律上或事实上不能履行”的情形，不应得到支持。（四）协议约定“房屋产权证在1999年办理”，林开文最迟应在到期后两年内提起诉讼，其至今才提起诉讼已过时效。（五）谭惠群收到林开文的4700元是谭惠群儿子欠林开文的钱，不是购房款。（六）原审法院主动调取的广宁县人民法院（2000）宁法执字第23-2号和宁法执（2001）第39号案件材料已过诉讼时效，且存在偏向林开文的嫌疑，不能作为证据认定。据此，谭秀英、谭惠群请求：1、撤销广宁县人民法院（2014）肇宁法民二初字第63号判决，依法改判驳回林开文的诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人林开文承担。
上诉人谭秀英、谭惠群除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
被上诉人林开文答辩称：（一）林开文与谭惠群签订的房屋买卖合同有效。《城市房地产管理法》关于“‘未依法登记领取权属证书’的房地产不得转让”的规定仅指买卖行为因尚未登记领取权属证书而不能彻底完成，不能发生所有权转移的合同履行目的，权属证书只是物权变动的成立要件，并非买卖合同的生效要件，该规定不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。当事人之间订立的有关不动产物权的合同，未办理物权登记的，不影响合同效力。（二）谭惠群签订房屋买卖合同的行为构成表见代理。涉案房屋虽然只登记在谭秀英一人名下，但属于其与谭惠群的夫妻共同财产。《合同法》规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。林开文与谭惠群签订合同后支付了74700元的房款，并对房屋进行了装修，于1998年12月搬入该房屋居住至今，而谭秀英在这期间从未提出过异议，也未向林开文主张权利，说明谭秀英实际上知道且完全同意涉案房屋卖给林开文。（三）涉案房产有国有土地使用证、房屋产权证，完全符合继续履行的条件。（四）从1999年至今，林开文每年都有要求谭惠群办理涉案房屋的房产证，但谭惠群以各种借口拖延至今仍未办理。（五）谭惠群收到的4700元是属于抵扣房款。（六）法院为查清本案事实以职权主动进行调查的做法是合法的。（七）原审中林开文提供的证据6“收据”是谭惠群出具的，“谭秀英”的签名是谭惠群所签。
被上诉人林开文除一审提供的证据外，还提供了以下新的证据：涉案房屋的照片三张，证明涉案房屋的地理位置与楼层情况。
上诉人谭秀英、谭惠群质证认为：该证据不是新证据，涉案房屋地理位置没错，但属于自建房屋，不是商品房，只有一个土地使用证和房产证，不能分割。
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点是林开文与谭惠群于1998年11月7日签订的房屋买卖协议是否有效，谭秀英、谭惠群是否应当协助林开文办理广宁县南街镇三多居委会南坤路77号第四层的房地产权过户登记手续问题。
涉案房屋是房地产权证为“粤房地权证宁字第××号”房屋的第四层，其产权属于整幢房屋的一部分，并非没有产权证，两上诉人认为涉案房屋没有单独的产权证，房屋买卖协议违反《城市房地产管理法》等强制性规定，主张该协议无效理由不能成立。该房屋虽然登记在上诉人谭秀英个人名下，但是在谭秀英与谭惠群夫妻关系存续期间取得，且两上诉人并未提供证据证明属于夫妻约定的个人财产，故为夫妻共同财产。谭惠群是基于共有关系与林开文，而且林开文已经使用该房屋有15年多，谭秀英应当知道谭惠群处分共有财产的事实。鉴于该协议是谭惠群与林开文双方在平等、自愿的基础上签订的，意思表示真实，并未损害他人利益，是有效合同，原审法院根据《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）的相关规定，以谭惠群与林开文签订协议的行为属于“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的情形为由确认该协议有效，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以认可。谭秀英、谭惠群认为两人虽为夫妻关系，但是两个独立的民事主体，属于内部关系，而且谭惠群不是房屋所有权人，不具有处分权，其以个人名义与林开文签订协议，不构成代理，谭秀英事后也未追认该协议，主张协议无效，理由不成立，本院不予支持。协议签订后，林开文依约履行了部分付款义务，谭秀英、谭惠群未如期协助林开文办理房屋过户手续，构成违约，林开文拒付后期的购房余款并要求谭秀英夫妇办理过户手续理据成立，本院予以支持。至于两上诉人认为谭惠群收到林开文的4700元不是购房款，以及林开文在原审中提交的证据6“收据”上“谭秀英”的签名不是其本人所为，不影响林开文的诉讼请求，不能构成上诉人不办理过户手续的正当理由。两上诉人认为该房屋为自建房而非商品房，没有公共部分和专有部分之分，且房屋的土地使用权证和房屋所有权证不能分拆，主张林开文的诉讼请求无法履行，但没有提供相关证据予以证实，本院不予采纳。另，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”的规定，诉讼时效通常只适用于债权请求权，而本案中林开文要求谭秀英夫妇协助办理过户手续的权利基于房屋所有权的物权而产生，属于物权请求权，而且双方之间尚未全部履行权利义务，一直处于应履行状态，两上诉人认为林开文的诉讼请求已过诉讼时效，理据不足，本院亦不予支持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理正确，依法应予维持。谭秀英、谭惠群的上诉请求，理据不足，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人谭秀英、谭惠群承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔日新
审 判 员 张秀丽
代理审判员 黄国涛
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 赵崇轩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
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