上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初9409号
原告：胡胜强，男，1961年3月4日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：汤春林，上海市广懋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李涛，上海市广懋律师事务所律师。被告：上海亿家能新材料科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：包水弟，经理。委托诉讼代理人：周芝均，上海市诚至信律师事务所律师。原告胡胜强与被告上海亿家能新材料科技有限公司(以下简称“亿家能公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理后，依法适用简易程序,于2016年6月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭于2016年9月13日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汤春林、被告的委托诉讼代理人周芝均两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡胜强向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2007年1月19日签署的《厂房预售合同》；2、判令被告返还已付款3,485,706.5元(具体组成：购房款为3,058,169元、原告支付给被告的逾期付款利息277,537.5元、用电设备安装款15万元)；3、判令被告赔偿原告溢价损失420万元。审理中，原告将上述第2项诉请变更为要求返还已付款为3,335,706.5元，对于用电设备安装款15万元的诉请予以撤回。事实和理由：2007年1月19日，原告胡胜强与被告亿家能公司就上海市松江区松江科技园区内中德路XXX号地块16号厂房(即上海市松江区小昆山镇中心路XXX号第16幢，以下简称“系争厂房”)签订《厂房预售合同》一份，约定由原告向被告亿家能公司购买系争房屋。合同签订后，原告支付了房款2,558,169元。之后，原、被告多次达成《补充协议》，原告另行支付被告利息277,537.5元以及用电设备安置款150,000元。但被告实际并未安装用电设备。2014年5月8日，原、被告及案外人上海贤初印刷有限公司签订《关于亿家能7号、16号厂房办理产证备忘录》，同日原告又支付被告房款50万元。2014年10月，原告诉讼至法院要求被告继续履行《厂房预售合同》，但因继续履行存在履行方面的障碍而被法院驳回。之后，由于被告其他债务导致该系争厂房已被其他法院强制执行拍卖，拍卖价款为800万元。原告认为，《厂房预售合同》系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应恪守并履行。系争厂房现已被拍卖，《厂房预售合同》事实上已无法履行，该合同应当解除，被告应当返还上述所有款项并承担违约责任。故原告起诉至法院。被告亿家能公司辩称：对于解除合同以及返还购房款3,058,169元无异议。原告未能按照约定支付价款，要求被告先不要办理过户。为此双方签订了协议，在原告未付清房款前，被告有权就系争厂房进行抵押。如不是原告原因，系争厂房早已过户。故不同意原告的其余诉讼请求。经审理查明：2007年1月19日，原告作为乙方、购买方，被告作为甲方、出售方签订《厂房预售合同》，约定由乙方向甲方购买系争厂房，建筑面积为1,894.94平方米(局部三层办公楼，实际面积按房产证为准)，购买总价为4,263,615元。土地使用权限为50年，实际年限按产权证为准。2007年12月30日办妥产证。其中合同第三条约定：“1、(1)厂房总价分三次付清，签约日乙方支付总价的30%，计1,279,084.5元人民币(包括定金)；(2)2007年4月30日前甲方把厂房交付乙方使用，同时乙方在收到甲方厂房后向甲方支付1,279,084.5元人民币；(3)其余房款，应在办理产权过户手续，甲方将有关资料交付给房产交易部门时一次性付清，或在一个月内办理贷款手续；如果由于乙方原因不能办理房产证和贷款手续，则乙方必须在十五个工作日内付清所有房款，且甲方向乙方收取按甲方交房日起未付房款的双倍银行利息。2、以上付款以转账或现金方式给付均可，逾期交款处以滞纳金按银行利息的二倍，如乙方任何一期付款逾期超过二个月不付款，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿违约金给甲方，违约金按厂房和土地总价的3%计；甲方承诺在整个土地上项目完工后办理房产证，如不办理房产证，则售房合同无效，甲方无条件全额退还乙方所有的购房款(包括定金)，并按厂房和土地总价3%支付给乙方作为违约金。在办理房产证时，由于甲方原因不能及时办理房产证导致不能贷款，乙方不承担付款违约责任。”合同第四条约定：“其他规定：1、甲方在办理好大产权证后再给乙方协助办理产权过户手续，在办理中发生的契税、工本费由乙方负责支付。……”。合同对其他事宜亦进行了约定。原告于2007年1月19日支付了房款50,000元，2007年1月26日支付了房款1,229,084.5元，2007年7月31日支付了房款1,279,084.5元。2010年3月25日、2011年4月25日、2012年4月10日以及2013年3月27日，原告作为乙方、被告作为甲方分别签订四份《补充协议》，约定原告推迟支付余款，原告支付相应逾期付款利息。原告向被告支付过逾期支付购房款的利息共计277,537.5元。2014年5月8日，原、被告以及案外人上海贤初印刷有限公司签订《关于亿家能7号、16号厂房办理产证备忘录》，其中明确约定：2014年5月9日前，原告及案外人上海贤初印刷有限公司分别支付50万元给被告；房款余额在办理产证前支付，具体支付方式及时间，双方到时再商定(原则付款到被告亿家能公司借款银行)，被告9月份贷款到期后不再续贷；产证在2014年10月30日之前办理完毕。同日，原告又支付了房款500,000元。另查明：2012年9月起，系争厂房上设定了多个抵押登记。另外，系争厂房于2014年10月被上海市徐汇区人民法院查封，于2014年11月被本院其他案件轮候查封。上海市徐汇区人民法院经上海市高级人民法院委托上海国际商品拍卖有限公司于2016年4月15日拍卖了系争厂房。系争厂房建筑面积1,894.43平方米。松江区小昆山镇镇中心路XXX号第7幢建筑面积为1,590.82平方米。再查明：2014年10月，原告起诉至本院，要求：1、判令被告继续履行《厂房预售合同》，被告在涤除系争厂房上抵押登记后将产权过户于原告；2、判令被告支付逾期过户的违约金284,100元(按照预估的现价9,474,700元的3%计算，并以284,100元为准)。该案审理中，原、被告确认系争厂房已经交付给了原告。后本院作出了(2014)松民三(民)初字第3680号民事判决，驳回了原告上述诉讼请求。原告不服该判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2015年5月11日作出驳回上诉，维持原判的民事判决。本案审理中，原告陈述：其主张的房屋溢价损失具体依据上海市徐汇区人民法院在执行拍卖系争厂房以及松江区小昆山镇中心路XXX号第7幢房屋时成交价1,560万元，再按照该两幢房屋建筑面积，计算出单价，最后再按照本案系争厂房建筑面积计算并减去本案合同价得出本案溢价损失。对于原告的计算方式，被告并无异议。以上事实，有《厂房预售合同》、《关于亿家能7号、16号厂房办理产证备忘录》、民事判决书、收据、及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告之间《厂房预售合同》并未违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效。现原告以系争房屋被拍卖为由要求解除《厂房预售合同》，而被告亦无异议，故本院对原告要求解除《厂房预售合同》的诉请予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告返还购房款的诉请。本院认为，该项诉请，合法有据，且被告也表示同意，故本院予以支持。关于原告要求被告返还逾期付款利息的诉请。本院认为，该款系因原告自身未按期付款而向被告支付的款项，现其要求返还无法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿溢价损失的诉请。本院认为，导致《厂房预售合同》的解除系因被告欠付案外债权人债务致使房屋被拍卖，责任在于被告。现房价上涨，若原告再另行购买厂房，将存在购房成本的上升，原告确实存在损失。审理中，原、被告双方对于损失的计算并无争议，故本院根据原告请求的金额、被告违约情况以及本案实际情况，确定被告赔偿原告溢价损失420万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、解除原告胡胜强、被告上海亿家能新材料科技有限公司之间签订的《厂房预售合同》；二、被告上海亿家能新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡胜强购房款3,058,169元；三、被告上海亿家能新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡胜强损失4,200,000元；四、驳回原告胡胜强的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64,630元，由原告胡胜强负担1,943元(已付)，被告上海亿家能新材料科技有限公司负担62,687元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
审 判 员 惠 蕙
人民陪审员 范幼芳
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 沈晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。