山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋07民终775号
上诉人（原审被告）：山西省晋中市拍卖行。住所地：山西省晋中市榆次区道北西街**号。
法定代表人：常宏，经理。
委托诉讼代理人：刘政，女，1973年7月8日生，汉族，现住晋中市榆次区，晋中市拍卖行拍卖师。
委托诉讼代理人：董心，山西民力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张忠义，男，1969年5�23日出生，汉族，太谷县村民，住。
委托诉讼代理人：张文仙，女，1968年1月30日生，汉族，现住太谷县，系张忠义之妻。
被上诉人(原审第三人)：山西省烟草公司晋中市公司。住所地：晋中开发区龙湖街北侧***号。
法定代表人：义晋瑞，经理。
委托诉讼代理人：田戈平，男，1971年11月21日生，汉族，系公司办公室主任，住。
委托诉讼代理人：李永林，山西晋安律师事务所律师。
上诉人山西省晋中市拍卖行因与被上诉人张忠义、山西省烟草公司晋中市公司拍卖合同纠纷一案，不服太谷县人民法院（2017）晋0726民初1592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人山西省晋中市拍卖行委托诉讼代理人董心、刘政、被上诉人张忠义及其委托诉讼代理人张文仙、被�诉人山西省烟草公司晋中市公司委托诉讼代理人李永林、田戈平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人山西省晋中市拍卖行上诉请求：一、撤销太谷县人民法院（2017）晋0726民初1592号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实与理由：原审判决解除上诉人与被上诉人《拍卖成交确认书》，确认了上诉人拍卖标的的合法性。解除合同并赔偿的责任就在于如何确认合同当事人的违约责任。约定的是什么，实际履行是什么，是判定违约事实的基础。拍卖公告、拍卖笔录均证实拍卖标的是太谷胡村门面房，建筑面积105㎡,仅此而已，毗连周围环境不在拍卖范围。周围环境因本无约定，被上诉人竞买后发生变化并不能构成上诉人违约。拍卖标的仅有合法权属手续，因历史原因无证照，拍卖前展示的是《公证�》，而非不动产登记证，被上诉人在竞买前完全知道变更登记障碍，（见上诉人录音资料优盘），上诉人已做到详尽信息披露，并无过错。本案的核心问题，是被上诉人取得竞买财产后毁约，让上诉人承担违约责任是不公正的。
被上诉人张忠义辩称，公示前院里无障碍，但是拍卖取得后无法正常使用，我们交了钱不能使用，拍卖前公告的时候拍的照片，我们已经向法庭提交了，拍卖后给我们交的东西不是拍卖前的原貌，我们无法实现拍卖公告里所有的该履行的手续和享有的义务。拍卖成交后我们按上诉人的指定日期把钱都交了，现在都快三年了都解决不了这个问题，我们的18万多在那儿放的，借的民间的高利贷，拿的银行的利息，房子无法使用，请求法院尽快给我们解决，维持原判。
被上诉人山西省烟草公司晋中市公司辩称，我方将诉争的标的交付上诉人的时候相关的法律状况和事实状况都做了客观、真实的交代和陈述，拍卖方和竞买方对诉争标的的法律状况和事实状况是非常清楚的，第三人在此次拍卖中拥有拍卖标的的合法权利，并无任何过错，至于二审如何处理我们相信法院是公正的。
张忠义向一审法院起诉请求：一、依法判令解除张忠义与山西省晋中市拍卖行签订的晋拍字第（382-2）号《太谷胡村烟草批发部门面房拍卖成交确认书》或者判令张忠义与山西省晋中市拍卖行签订的晋拍字第（382-2）号《太谷胡村烟草批发部门面房拍卖成交确认书》无效,返还张忠义拍卖成交价款176000元、拍卖佣金8800元，合计184800元；二、依法判令山西省晋中市拍卖行承担上述拍卖成交款176000元、拍卖佣金8800元，合计184800元的截止至2016年6月16日的利息损失及顺延利息损失；三、诉讼费用由山西省晋中市拍卖行承担。
一审法院认定事实：1985年10月29日太谷县人民政府批准太谷县胡村供销社、胡村油站占用胡村非耕地2.89亩。1995年7月13日太谷县胡村供销社向太谷县土地部门申请土地登记。土地性质为国有。土地权属来源为征用。土地四至：东至酒厂宿舍走道；南至胡村派出所；西至108国道；北至酒厂宿舍走道。1996年9月8日太谷县胡村供销合作社与太谷县烟草公司签订共同投资合建商业、办公用房合同书。合同约定，太谷县胡村供销合作社现有坐落在北阳108国道东土地一块，约合土地4.6亩。经双方协商，愿共同投资改造，兴建商业用房、办公用房。房屋共建65间，烟草公司5间。竣工交付使用之日起太谷县烟草公司长期无偿占用房屋和所有占用的土地，土地使用权，房屋产权归太谷县烟草公司所有。本房屋土地四至：东至胡村供销社新建北房西墙；西至108国道边；南�胡村供销社新建楼道北墙；北至太谷县营养保健制品总厂宿舍走道。约合房屋建筑面积105㎡，空场地面积194.4㎡。双方就其他事项作了约定。1997年7月30日胡村供销合作社领取了国有土地使用证。使用证记载，总面积3035.29㎡，其中建筑面积1127.13㎡。土地四至：东至酒厂宿舍走道；南至胡村派出所；西至108国道，以距108国道中心线20m处为界；北至酒厂宿舍走道。2004年12月23日国家烟草专卖局取消包括山西省烟草公司太谷县公司在内的山西省118家县级烟草公司法人资格。被取消法人资格的烟草公司的全部资产划转其所属的地市级烟草公司。2015年11月10日山西省晋中市拍卖行与山西省烟草公司晋中市公司签订委托拍卖合同。拍卖标的太谷胡村烟草批发门面房。山西省晋中市拍卖行于2015年11月14日在《晋中日报》刊登拍卖公告。2015年11月28日，张忠义在山西省晋中市拍卖行二�会议室公开拍得太谷胡村烟草批发部门面房屋。山西省晋中市拍卖行向一审法院提交的山西省晋中市拍卖行第382期拍卖行规则第六条载明“委托人应在拍卖成交后，依照约定在规定日期内将拍卖标的及相关文件、资料移交给买受人，并协助买受人办理有关证照过户手续（费用由买受人承担），委托人在买受人全部办理完证照过户手续后方可领取拍卖价款。当日，张忠义与山西省晋中市拍卖行签订拍卖成交确认书。确认书约定，该拍卖标的物总成交价为176000元，拍卖佣金8800元，合计184800元。张忠义必须在2015年12月2日前将全部款项划入拍卖行账户，并在领取拍卖标的物后60日内持有关材料到行政机关办理证照变更、产权过户手续，否则责任自负。张忠义于2015年12月2日交付山西省晋中市拍卖行上述款项184800元，现拍卖款176000元已划至山西省烟草公司晋中市公司。山西省晋中市拍卖行向山西省烟草公司晋中市公司和张忠义各收取拍卖佣金8800元。张忠义缴纳山西省晋中市拍卖行拍卖款和佣金后，到该标的物现场，发现标的物后院新建起围墙无法正常通行、使用；拍卖标的的证照无法变更、过户。张忠义因与山西省晋中市拍卖行反映解决标的物交付问题未果，故诉至一审法院。一审所确认的上述事实，有张忠义、山西省晋中市拍卖行、山西省烟草公司晋中市公司的当庭陈述及拍卖成交确认书、拍卖公告、公证书、共同投资合建商业、办公用房合同书、委托拍卖合同、拍卖标的清单、拍卖会规则、土地登记申请书、国有土地使用证、太谷县人民政府太政征（1985）第101号文件等证据在案佐证，这些证明材料经开庭质证和本院审查，可以采信。
一审法院认为，太谷县胡村供销合作社与太谷县烟草公司签订共同投资合建商业、办公用房合同书共同投资改造，兴建商业用房、办公用房后，房屋共建65间，烟草公司5间。1997年7月30日胡村供销社对上述房屋及其院形占地领取了国有土地使用证，太谷县烟草公司未单独领证。2004年12月23日国家烟草专卖局取消了包括山西省烟草公司太谷县公司在内的山西省118家县级烟草公司法人资格，被取消法人资格的烟草公司的全部资产划转其所属的地市级烟草公司，太谷县烟草公司的五间门面房也随之成为山西省烟草公司晋中市公司的资产。该房经山西省烟草公司晋中市公司委托山西省晋中市拍卖行拍卖，张忠义竞买成功后发现标的物后院新建起围墙无法正常通行、使用，拍卖标的的证照无法变更、过户，合同目的不能成就。晋拍字第（382-2）号《太谷胡村烟草批发部门面房拍卖成交确认书》是张忠义与山西省晋中市拍卖行之间形成拍卖合同的书面载体，其内容�实反映了双方的拍卖合同关系，实质就是双方之间形成的拍卖合同，故一审法院对张忠义主张要求解除张忠义与山西省晋中市拍卖行之间签订的晋拍字（382-2）号《太谷胡村烟草批发部门面房拍卖成交确认书》的诉讼请求一审法院依法应予支持。山西省晋中市拍卖行在接受山西省烟草公司晋中市公司委托后未对证照能否正常办理以及拍卖标的周围环境的变化进行审查，该拍卖存在审查瑕疵，故山西省晋中市拍卖行应返还张忠义缴纳的拍卖成交价款及佣金并赔偿由此给张忠义造成的经济损失。但是因山西省晋中市拍卖行已将拍卖成交价款176000元支付给山西省烟草公司晋中市公司，故由山西省烟草公司晋中市公司把拍卖成交价款直接付还张忠义。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第5条、第84条、《中华人民共和国民法总则》第176条、《中华人民共和国合同法》第94条之规定，判决：一、解除张忠义与山西省晋中市拍卖行签订的晋拍字第（382-2）号《太谷胡村烟草批发部门面房拍卖成交确认书》；二、山西省晋中市拍卖行返还张忠义拍卖佣金8800元；三、山西省烟草公司晋中市公司返还张忠义拍卖成交价款176000元；四、山西省晋中市拍卖行支付张忠义从2015年12月2日起至付清日止184800元的利息损失（按中国人民银行同期同类借款基准利率计算）。上述应付款项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》的253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，上诉人提交2018年5月8日的刻录光盘一份，光盘内容是常宏和张忠义的手机通话记录，用以证明被上诉人在竞买前和竞买过程中完全知情该房屋不能过户，没有权属登记证书，并且涉诉房屋是在拍卖完成后才发生加盖围墙等相关情况的。被上诉人张忠义方质证称，录音里的声音是我的，对方说是他是常宏。我们也录的音了，他的和我们的不一致，有的删减了，张忠义提供了原始录音并当庭播放，张忠义称从录音上可以看出过错方是上诉人，拍卖公司的法定代表人一再说是给我们退佣金和拍卖价款，证明他们是有过错的，拍卖公司私下也和我说过，拍卖公证书上也写的协助我们过户，但是去土地局就是过不了，人家土地局说是我们的协议是违法的。被上诉人山西省烟草公司晋中市公司质证称，对真实性无异议，对其他的不发表意见。
本院认为，各方当事人对一审认定解除案涉张忠义与山西省晋中市拍卖行签订的晋拍字第（382-2）号《太谷胡村烟草批发部门面房拍卖成交确认书》均无异议，本院予以确认。二审争议的焦点是上诉人是否应承担协议解除的违约责任。被上诉人张忠义主张系上诉人未能依约办理拍卖标的证照变更、过户手续，故致合同解除，上诉人认可案涉拍卖标的存在变更登记障碍，但不认可其违约，主张其在拍卖成交前上诉人已做到详尽信息披露，上诉人对该上诉主张应提交证据佐证，二审中上诉人提交的通话录音证据并不能证明上诉人该上诉主张，一审认定上诉人瑕疵履行致合同不能履行应承担违约责任正确，本院予以维护。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3996元，由山西省晋中市拍卖行负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 睿
审判员 张晓军
审判员 韩丽娜
二〇一八年六月二十八日
书记员 许艳玫