广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂03民终1557号上诉人（原审原告）：桂林阳朔城中城房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区阳朔县阳朔镇叠翠路城中城商业城，统一社会信用代码：914503217565288760。法定代表人：梁锡安，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙英，北京盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐本娣，男，1967年4月19日出生，汉族，住广西壮族自治区阳朔县。被上诉人（原审被告）：阳朔县九九自选商场，住所地：广西壮族自治区桂林市阳朔县阳朔镇叠翠路“城中城”一层B107、B108商铺、负一层101号铺，统一社会信用代码：92450321MA5LOWWN4Y。经营者：唐绕，男，1993年6月22日出生，汉族，住广西壮族自治区阳朔县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：李利军，广西中纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢忠辉，女，1967年5月8日出生，汉族，住广西壮族自治区阳朔县。上诉人桂林阳朔城中城房地产开发有限公司与被上诉人唐本娣、阳朔县九九自选商场、谢忠辉等租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区阳朔县人民法院（2017)桂0321民初922号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人桂林阳朔城中城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人龙英，被上诉人唐本娣、阳朔县九九自选商场的共同委托诉讼代理人李利军到庭参加诉讼。被上诉人谢忠辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。上诉人桂林阳朔城中城房地产开发有限公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判三被上诉人向上诉人支付拖欠的从2017年5月至8月B108、负一层101号铺的租金220851元和拖欠租金的违约金472077元（暂计至2018年1月17日），共计692928元；2、本案一审、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：首先，一审判决错误认定了被上诉人欠交租金金额及拖欠天数。其次，被上诉人没有采取任何抗洪抢险措施，没有准备沙袋和抽水泵，没有堆积沙袋封堵各个入口，没有用抽水泵将渗入室内的洪水抽排到地面，更没有“尽力抢救”。被上诉人已经预计到洪涝灾害，为此购买了高额商业保险，水灾后已得到2534676.42元赔付，不存在损失惨重的情况。被上诉人没有任何证据证明其存在重大经济损失。再次，一审判决违反公平原则、诚实信用原则、谁主张谁举证的原则，以租赁合同约定的违约金高于造成的损失，且上诉人并未提供证据证实被上诉人拖欠房屋租金给上诉人造成损失为由，判决拖欠租金的违约金按照银行同期贷款利率上浮30%计算，缺乏法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，公正判决。被上诉人唐本娣、阳朔县九九自选商场答辩称，上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。被上诉人谢忠辉未到庭参加诉讼，亦未作出书面答辩。桂林阳朔城中城房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令三被告支付拖欠的租金及违约金，直至付清为止，暂计从2017年5月到8月拖欠的租金总额220851元，违约金暂计至2017年3月到9月15日为241328.04元，计算至被告付清所欠房屋租金之日止；两项总计462179.04元；2、要求三被告承担财产保全费用；3、本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：被告唐本娣与谢忠辉系夫妻关系，被告阳朔县九九自选商场经营者唐绕与被告唐本娣、谢忠辉系父子、母子关系。原告桂林阳朔城中城房地产开发有限公司与被告唐本娣、阳朔县九九自选商场于2005年9月8日签订《租赁合同》，合同约定：甲方（原告）桂林阳朔城中城房地产开发有限公司将阳朔县叠翠路城中城一层B107、B108商铺、负一层101号商铺出租给乙方（被告）唐本娣作自选商场使用，租期15年（自2005年12月29日至2020年12月28日）。第六条第一项约定：“1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%（小于3%）向甲方支付违约金”。合同签订后，被告经原告桂林阳朔城中城房地产开发有限公司同意将B107号商铺转租他人用于经营花店。2015年12月25日，原告桂林阳朔城中城房地产开发有限公司向被告唐本娣发出通知，告知其“城中城”B107商铺的产权已转移到张国辉名下，自2016年1月起将B107商铺月租金7187元从合同租金中分割出来，直接存入张国辉的建行阳朔支行账户中,该租金自2016年10月起以被告谢忠辉名义按时转入张国辉尾号为6198的中国建设银行个人账户内。被告所承租的桂林阳朔城中城房地产开发有限公司一层商铺使用面积93.86平方米，租金为每月人民币120元/㎡，每月租金11263元整，负一层商铺使用面积1410㎡，租金为每月人民币33元/㎡，每月租金46530元，两项共计57793元整，上述两项租金每2年以租金的5%递增，据此计算到2017年，B107号商铺、B108商铺、负一层101号商铺租金为73758元/月，其中B107号商铺的租金为7187元/月,B108商铺7185.61元/月,负一层101号商铺租金为59385.39元/月。被告自2017年3月至8月分别拖欠原告租金，其中：（1）3月15日应交租金66571元，被告于3月28日缴纳16517元，拖欠13天；余款50054元，3月29日缴纳27000元，拖欠1天；余款23054元，4月12日缴纳23000元，拖欠14天，余款54元。（2）4月15日应交租金66571元，4月28日缴纳7700元，其中余款54元，拖欠16天，66571元，拖欠13天；余款58925元，5月3日缴纳21300元，拖欠5天；余款37625元。（3）5月15日应交租金66571元，5月23日缴纳26000元，其中余款37625元，拖欠20天，66571元，拖欠8天；余款78196元，5月27日缴纳49034元（11517元、16517元、21000元），拖欠4天；余款29162元。（4）6月15日应交租金66571元，6月17日缴纳22000元，其中余款29162元，拖欠21天，66571元，拖欠2天；余款73733元，6月23日缴纳7000元，拖欠6天；余款66733元；（5）7月15日应交租金7185.61元（合同应交租金66571元，扣除本院（2017）桂0321民初1073号民事判决书判决免除被告2017年7月应交原告负一层101号铺租金59385.39元），其中余款66733元，拖欠22天，余款73918.61元，至8月15日拖欠31天。8月15日应交租金66571元，尚欠余款73918.61元，合计140489.61元，至9月15日拖欠31天。2017年7月2日阳朔县再次出现大暴雨天气，被告经营的阳朔县九九自选商场在2008年6月13日、2016年5月8日遭受洪涝灾害造成重大经济损失后再次遭受水灾，虽经被告尽力抢救，损失仍然惨重，仅保险公司赔付给被告的损失就达2534676.42元。被告于2017年7月11日向原告桂林城中城房地产开发有限公司致函请求解除租赁合同，原告于7月25日复函要求被告尽快缴纳拖欠房租并继续履行合同，否则需按照合同约定支付房屋租赁期间内房租总额50%的违约金。如被告书面保证履约至租赁合同期满，在被告清理商场场地和重新装修期间（7月10日至9月30日），原告在房租标准上给予适当照顾，具体方案双方可进行协商。水灾发生后，被告因损失惨重，停止支付原告桂林城中城房地产开发有限公B108、负一层101号商铺2017年7、8、9月份房租，上述欠款经原告多次口头催缴及书面催缴均无果。原告为此诉至本院，提出上述诉讼请求。一审法院审理认为，关于争议焦点1，原告要求被告支付拖欠的房租以及违约金是否有事实和法律依据？原告要求被告支付从2017年5月到8月拖欠的租金总额220851元，按照2005年9月8日，原告与被告签订的《租赁合同》约定，被告每月应该支付给原告房屋租金73758元，合同履行过程中，原告将一层B107铺卖给张国辉、刘雅静夫妇，按照原告与张国辉、刘雅静夫妇的约定，张国辉、刘雅静夫妇享有该《租赁合同》房屋租金每月7187元，该租金已由被告直接支付给张国辉、刘雅静夫妇，因此，被告每月在扣除支付张国辉、刘雅静夫妇的租金后，实际每月应该支付给原告的租金为66571元，2017年5月至8月，被告应交原告房屋租金为266284元，被告自2017年3月28日至6月23日已交给原告房屋租金共计199551元，而被告2017年3月至8月，按照合同约定应交租金399426元（每月应交租金66571元，3月至8月共6个月），其中应扣除本院（2017）桂0321民初1073号民事判决书判决免除被告2017年7月应交原告负一层101号铺租金59385.39元，再扣除被告2017年3月至6月已交租金199551元，至2017年8月止，被告尚欠原告房屋租金应为140489.61元；关于违约金问题，被告逾期缴纳原告房屋租金，依据2005年9月8日原告与被告签订的《租赁合同》约定，被告逾期缴纳房屋租金已经构成违约，应当承担违约责任，但原告请求的违约金明显过高，被告要求免除或者减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并未提供证据证实被告拖欠房屋租金给其造成损失，根据以上法律规定，本院认为，违约金应当按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算为宜。此外，原告要求被告谢忠辉共同承担责任，被告谢忠辉虽然是被告唐本娣的家属并以其名义支付租金，但其并非本案合同的当事人，亦不是被告阳朔县九九自选商场的经营者，因此，原告要求被告谢忠辉承担责任缺乏事实依据和法律依据，其该项请求本院不予支持。关于争议焦点2，被告是否存在违约的行为？是否应当承担违约责任？被告在2016年洪涝灾害过后的2017年3月之前的房屋租金均按照合同约定时间向原告缴纳，但在2017年3月至2017年洪涝灾害之前及之后的房屋租金未按照合同约定时间向原告缴纳，按照2005年9月8日，原告与被告签订的《租赁合同》约定，被告的行为已经构成违约，被告依法应当承担违约责任。依法判决如下：一、被告唐本娣、阳朔县九九自选商场支付原告桂林阳朔城中城房地产开发有限公司2017年5至8月B108、负一层地101号铺房屋租金140489.61元及违约金，违约金按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%自2017年9月16日起计算至被告付清所欠房屋租金之日止；二、被告唐本娣、阳朔县九九自选商场支付原告桂林阳朔城中城房地产开发有限公司2017年3月至8月B108、负一层地101号铺拖欠房租违约金，违约金按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，其中66571元、50054元、23054元、54元、58925元、37625元、78196元、29162元、73733元、66733元、73918.61元、140489.61元，自2017年3月15日起至2017年9月15日止分别按36天、1天、14天、16天、5天、20天、4天、21天、6天、22天、31天、31天计算违约金。三、驳回原告桂林阳朔城中城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费6626元，申请保全费2295元，合计8921元，由被告唐本娣、阳朔县九九自选商场负担。二审中，各方当事人对一审判决认定的事实均未提出异议，本院予以确认。本案二审诉讼争议焦点是：1、被上诉人拖欠2017年5月至8月租金数额如何确定？2、被上诉人拖欠租金的违约金计算标准如何确定？本院认为，关于确定被上诉人拖欠2017年5月至8月租金数额的问题。根据双方当事人签订的《租赁合同》及上诉人于2015年12月25日发给被上诉人的《通知》内容可知，被上诉人2017年每月实际应支付给上诉人的房租为66571元。被上诉人在支付了2017年3月-5月份租金178251元后未再向上诉人支付过租金，被上诉人对该事实并无异议。一审判决认定被上诉人自2017年3月28日至6月23日已向上诉人交纳了租金199551元有误，故被上诉人拖欠2017年5月至8月租金数额为161789.61元（66571元/月×6个月-59385.39元-178251元）。上诉人提出一审判决认定拖欠租金数额错误的主张，证据充分，理由成立，本院予以支持。其次，关于被上诉人拖欠租金的违约金计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，上诉人主张拖欠租金的违约金均为近年阳朔县城洪涝灾害之后被上诉人所拖欠租金产生的。鉴于被上诉人拖欠租金的原因、上诉人被拖欠租金的实际损失等因素，一审判决按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算违约金并未不当，本院依法予以确认。上诉人提出按照合同约定计算本案违约金的主张，与本案事实不符，理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实部分有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区阳朔县人民法院（2017）桂0321民初922号民事判决第二项；二、撤销广西壮族自治区阳朔县人民法院（2017）桂0321民初922号民事判决第一项、第三项；三、被上诉人唐本娣、阳朔县九九自选商场支付上诉人桂林阳朔城中城房地产开发有限公司2017年5月至8月B108、负一层地101号铺面房屋租金161789.61元及违约金，违约金按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2017年9月16日起计算至被上诉人唐本娣、阳朔县九九自选商场付清所欠房屋租金之日止；四、驳回上诉人桂林阳朔城中城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费及保全费8921元，二审案件受理费6626元，合计15547元（上诉人桂林阳朔城中城房地产开发有限公司预交），由上诉人桂林阳朔城中城房地产开发有限公司负担5547元，由被上诉人唐本娣、阳朔县九九自选商场负担10000元并给付上诉人桂林阳朔城中城房地产开发有限公司10000元。上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起15日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 丁 勇审判员 潘文华审判员 刘媛媛二〇一八年七月十日书记员 盘林云