广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第476号
上诉人（原审原告）：黄志平。
委托代理人：洪树涌。
上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司。
法定代表人：罗永强。
委托代理人：程祥煌、麦嘉文。
上诉人黄志平、广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1579号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭大道东x号xx花园x栋x房。致岭公司是涉案楼盘的开发商。
2009年8月20日，黄志平（乙方）与致岭公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定黄志平向致岭公司购买涉案房屋，购房总价款为517198元，甲方应当在2010年12月30日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第八条约定，乙方以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付107198元；剩余房款410000元，于2009年8月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第二十一条约定，甲方应当在商品房交付使用后210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条约定：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。
合同附件七为本合同补充协议，协议第19条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应当在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。第31条约定，本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，如与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。
合同签订后，黄志平按约定向致岭公司支付了首期购房款，并以按揭付款方式支付剩余购房款。黄志平实际支付的购房款金额合计516751元。致岭公司于2010年12月30日将涉案房屋交付给黄志平使用。
2013年11月8日，黄志平向致岭公司提交办理房产证所需的契税完税证明等相关资料。2014年2月17日，涉案房屋所在楼宇办理大确权手续，所有权人为致岭公司。2014年3月14日，致岭公司向房地产登记机关提交办证申请。涉案房屋于2014年5月28日登记至黄志平名下。2014年11月13日，黄志平领取涉案房屋的房地产权证。
黄志平于2014年8月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、致岭公司自判决生效之日起三个月内办妥位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8号致岭假日花园H4栋302房的房地产权证并交付给黄志平；2、致岭公司向黄志平支付自2011年11月1日起至交付房产证之日止的逾期办证违约金，暂计至2014年8月25日的违约金为266098元；3、本案诉讼费由致岭公司承担。致岭公司原审答辩称：1、对迟延办证的事实，致岭公司对此表示歉意。但本案逾期办证的原因是由于承建商广西建工集团第三建筑工程有限公司为索要高价，以拒绝竣工验收为手段要挟致岭公司，导致涉案楼盘不能按时办理大确权，进而影响到涉案房屋的办证进程，并非致岭公司原因造成逾期办证。2、黄志平存在逾期提交办证所需资料的情况，且黄志平起诉的证据不足，因此致岭公司不应承担逾期办证违约责任。3、黄志平的主张已超过两年诉讼时效的规定。
原审法院认为：黄志平与致岭公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，黄志平已按约定履行向致岭公司支付购房款516751元的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；且双方合同约定致岭公司应在该商品房交付之日起210个工作日内为黄志平办妥产权登记，并将以黄志平为产权人的房地产权证交付黄志平。涉案房屋已于2010年12月30日交付黄志平使用，但致岭公司未在约定期限内为黄志平办妥产权登记，构成违约。故黄志平要求致岭公司按合同约定，自逾期之日起至致岭公司办妥并交付房地产权证给黄志平之日止，每天按房价款0.05%的标准支付逾期办证违约金合法有据，予以支持。
经计算，自房屋交付之日（2010年12月30日）起第210个工作日为2011年11月4日，故逾期办证违约金应从2011年11月5日起计算。但2011年11月5日距黄志平提起本案诉讼之日（2014年8月28日）已超过两年的诉讼时效期间，故违约金起算日应为黄志平提起本案诉讼之日向前倒推两年，即2012年8月29日。对致岭公司关于诉讼时效抗辩的有理部分，予以采纳。
根据合同约定，违约金应计算至黄志平取得房地产权证之日止。但涉案房屋已于2014年5月28日登记至黄志平名下，黄志平在当日之后即可领取房地产权证，但黄志平于2014年11月13日才领取该证，已超出合理期限。因此，对违约金计算的截止时间，原审法院酌情调整为出证后第七天，即2014年6月4日。因此，致岭公司应向黄志平支付2012年11月25日起至2014年6月4日止的逾期办证违约金143915元（516751元×0.05%×557天）。对黄志平请求未超出143915元的部分，予以支持；对超出部分，不予支持。
致岭公司辩称造成逾期办证的责任在于施工方广西建工集团第三建筑工程有限公司。原审法院认为，本案所审理的是黄志平与致岭公司之间的房屋买卖合同关系，致岭公司与施工方之间属于另一法律关系。根据合同相对性原则，黄志平有权根据《商品房买卖合同》的约定向致岭公司主张权利。至于致岭公司与施工方之间的纠纷，应另行通过合法途径解决，不属于本案审理范围。另外，即使黄志平于2013年11月8日才向致岭公司提交办证所需资料，但涉案房屋所在楼盘于2014年2月17日才确权登记至致岭公司名下，已超出双方约定的办证期限；且黄志平提交办证资料时，涉案房屋尚不具备办证条件，因此黄志平提交办证资料的时间并不对办证期限造成影响。另外，黄志平所选择的付款方式为按揭付款，《商品房买卖合同》并未约定按揭付款方式的业主如果迟延提交办证资料的，致岭公司有权顺延办证时间；该合同补充协议第19条关于致岭公司有权顺延办证时间的相关约定并不包括按揭付款的业主在内，致岭公司亦不能以此作为顺延办证期限的理由。因此，对致岭公司的抗辩意见，均不予采纳。
原审诉讼中黄志平已经领取了涉案房屋的《房地产权证》，因此，对于黄志平要求致岭公司办证并交付的请求，原审法院不再进行处理。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款的规定，于2014年12月4日作出判决：一、广州市致岭房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起15日内，向黄志平支付迟延办证违约金143915元；二、驳回黄志平的其他诉讼请求。案件受理费2646元，由黄志平负担1215元，由广州市致岭房地产开发有限公司负担1431元。
判后，上诉人黄志平不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、一审法院认定本案逾期办证违约金应从2011年11月5日起计算，但2011年11月5日距2014年8月28日（一审起诉日）已超过两年的诉讼时效，故违约金起算日只能从本案诉讼之日倒推两年，即2012年8月29日起算，既不符合事实也不符合法律规定。本案黄志平与致岭公司之间签定《商品房买卖合同》，约定致岭公司应在2011年11月5日前为黄志平办妥产权登记，延迟每日按已付房价款0.05%的标准向黄志平支付违约金，一审法院已经查明造成违约的责任在于致岭公司，黄志平多次催促致岭公司办证，致岭公司由于与承建商的矛盾，一直没办法为黄志平办证，直到2014年2月17日涉案房屋所在的楼宇才办理大确权手续，早在2013年11月8日，黄志平向致岭公司提交办理房产证所需的契税完税证明等相关资料，这也是造成此前诉讼时效中断的原因，《中华人民共和国民法通则》一百四十条之规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”而且，致岭公司的违约行为一直处于持续状态，因此，本案并没有超过诉讼时效，故一审法院认定违约金起算日只能从本案诉讼之日倒推两年起算是错误的。因此，本案并没有超过诉讼时效，违约金应从致岭公司违约之日起计算至房产证实际办妥日（2014年11月13日）止。二、根据合同约定，违约金应计算至上诉人取得房产证之日止（2014年11月13日），但一审法院却“酌情”以实际登记后第7天（2014年6月4日）作为黄志平取得该证之日，违反《中华人民共和国合同法》和《中国人民共和国民事诉讼法》的规定。根据合同约定，该房产证应由致岭公司办理并交到黄志平手里，这也是致岭公司应尽的义务，致岭公司由于没有履行好该义务，因此，致岭公司应承担违约责任。请求判令：1、撤销原审判决；2、改判致岭公司向黄志平支付迟延办证违约金共计284988元（即从2011年11月5日起至2014年11月13日止）；3、一、二审诉讼费由致岭公司负担。
致岭公司答辩称：黄志平主张催促办证，但未提交证据证明。黄志平提交办证资料是要求办房产证，不是逾期办证违约金，提交办证资料不能作为诉讼时效中断的理由。
上诉人致岭公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决不符合民事判决书的制作规范，不列举证据，不做证据认定，导致对事实认定出现偏差。二、原审判决根据偏差的事实判决致岭公司承担了依照事实与法律不应承担的赔偿责任。三、致岭公司原审陈述了五条答辩意见，原审判决没有全部罗列，没有阐述不予采纳的法律依据，损害致岭公司权益。四、原审法院在买受人未交齐房款、税费、住房维修基金的前提下判决致岭公司支付逾期办证违约金错误。买受人交清购房发票、完税发票、住房维修基金发票的前提下才能办理房产证，买受人迟延提交资料的，致岭公司应予免责。五、根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条，致岭公司在合理期限内将办证资料交到房管部门，就不再承担逾期办证的违约责任。六、本案合同约定的0.05%的违约金标准过高，黄志平无证据证明其损失，致岭公司即使承担违约金也只能按0.01%计算。请求判令：1、改判驳回黄志平的诉讼请求；2、依法认定双方过错责任，纠正致岭公司不应承担的赔偿数额。
黄志平针对致岭公司的上诉答辩称：致岭公司的上诉请求无事实和法律依据，请求予以驳回。本案没有证据证明黄志平有过错。黄志平多次催促致岭公司办证，但是由于致岭公司没有大确权导致无法为黄志平办证，致岭公司接收了办证材料即同意继续履行义务，构成时效中断，本案无超过诉讼时效。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
二审审理期间，致岭公司提交了广东省高级人民法院（2014）粤高法审监民提字第58号民事裁定书复印件，拟证明工程款纠纷责任不在致岭公司。黄志平对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。
本院认为：关于致岭公司应否承担逾期办证违约责任的问题。《商品房买卖合同》及附件明确约定了致岭公司应于交楼之日起210个工作日内办妥房产证并交付给黄志平，否则应承担逾期办证的违约责任，致岭公司未依约履行，已构成违约，应承担合同约定的违约责任。致岭公司关于其无过错、黄志平无证据证明存在损失、致岭公司是受黄志平委托无偿办证故应予免责的主张，均缺乏合同依据，本院不予采纳。关于致岭公司与施工方之间的纠纷，与本案房屋买卖合同关系属不同法律关系，不能免除致岭公司应向买受人承担的违约责任，原审法院对此认定正确，本院予以认可。
关于诉讼时效以及逾期办证违约金计算起止时间的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条以及第一百三十七条规定，请求人民法院保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《商品房预售合同》及附件明确约定了办证期限，故致岭公司超过办证期限未将房产证办妥并交付给黄志平，已构成违约，黄志平从办证期限届满之日的次日起应当知道其权利已受到侵害，并应及时主张权利。黄志平于2014年8月28日提起诉讼，原审法院认定2012年8月29日为逾期办证违约金的起算日期，对起诉之日前超过2年的违约金不予支持符合法律规定，本院予以认可。黄志平向致岭公司提交办证资料应系要求致岭公司办证，并非主张逾期办证违约金，故黄志平以此作为逾期办证违约金未过诉讼时效的抗辩理由依据不充分，本院不予支持。致岭公司作为房地产开发商和办证义务人，首先应办理大确权之后才能为买受人办理房产证，而黄志平于大确权之前向致岭公司提交办证资料，故原审法院认定黄志平提交办证资料的时间并不对办证期限造成影响正确，本院予以认可。黄志平于2013年11月8日向致岭公司提交完税凭证等资料，如致岭公司认为黄志平未交齐办证资料应及时通知黄志平补齐相关资料，但致岭公司未举证证明黄志平尚欠有关办证资料并通知黄志平补交，故致岭公司关于黄志平未交齐房款发票等办证资料而无权主张逾期办证违约金的主张缺乏合同依据，本院不予支持。关于逾期办证违约金的止算日期，原审法院酌情调整为出证后七天并无不当，本院予以维持。致岭公司认为逾期办证违约金的截止日期应计算至向房管部门递件之日与合同约定不符，本院不予采纳。2012年8月29日至2014年6月4日的违约金应为166652元（516751元×0.05%×645天），原审法院计算有误，本院予以纠正。
合同明确约定逾期办证违约金的标准是0.05%，致岭公司主张该标准过高要求调整至0.01%无充分依据，本院不予支持。
致岭公司二审期间提交的证据不能证明其上诉主张，本院均不予采纳。
综上所述，原审法院认定事实清楚，但违约金计算有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1579号民事判决第二项；
二、变更广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1579号民事判决第一项为“广州市致岭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向黄志平支付迟延办证违约金166652元”。
一审案件受理费承担不变；二审案件受理费5292元，由上诉人黄志平负担1978元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担3314元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 闫 娜
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 谢 淳