北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第03598号
上诉人（原审原告、反诉被告）薛海，男，1961年1月7日出生。
委托代理人何君，河北虹天律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）雷有琴，女，1972年7月9日出生。
委托代理人王晓雨，北京市亿达律师事务所律师。
上诉人薛海、上诉人雷有琴因租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第6796号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人薛海及其委托代理人何君，上诉人雷有琴及其委托代理人王晓雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月，薛海起诉至原审法院称：我与雷有琴于2009年9月30日签订租赁协议，约定我将位于昌平区南口镇李庄村的店面房屋12间及库房1间、宿舍2间租给雷有琴使用，租期10年，分2次签订，前5年的年租金为3万元，后5年的年租金为3.3万元。门口空地雷有琴有权停车，摆排挡使用。店内我所有的物件、电器由雷有琴使用，但不得毁坏、出售，如有此类情况，雷有琴须赔偿给我。租赁期间雷有琴未经我同意，私自将承租房屋的主体改变，在房屋前面空地上建房，并出租赚取利润。雷有琴的行为已经侵害了我的合法权益，故我诉至法院，请求法院判令：1、依法解除双方签订的租赁合同并将我提供的物件、电器等原样返还；2、雷有琴支付我租金15400元；3、雷有琴赔偿我改变房屋主体结构给我造成的经济损失5000元；4、雷有琴将承租房屋前面恢复原状。
雷有琴辩称：一、我不同意解除合同，我没有违约行为，房屋租金我已经交纳到2013年10月。二、我承租房屋后，薛海在房屋旁边搭建了一间超市堵住了我承租房屋的一个门，我被迫将房屋的窗户改造成一个门方便出行。我的行为不属于改变房屋主体结构，不同意恢复原状。三、2010年5月，饭店门口马路维修，尘土严重不便于经营大排档，我与薛海协商征得其同意，我开始停业扩建承租房屋。建房总费用116000元是我出的，扩建房屋持续了2个月。在建房过程中，薛海也亲自上房顶焊接了钢梁。薛海违反租赁协议的约定，私自通过我的水表用水，我多次催促薛海支付自用部分水费及维修房屋未果。薛海在未与我协商的情况下，于2010年8、9月私自利用我租赁的房屋作为承重墙搭建了一间超市，致使租赁房屋多处漏雨。为此，我提出反诉，要求薛海1、承担出租房屋扩建造价费用116000元；2、支付2009年至2013年水费3448.3元；3、维修漏雨房屋。
薛海针对雷有琴的反诉辩称：建房没有经过我的同意，建房费用不应该由我承担；水费我已经支付；我也对漏雨房屋进行了维修，故请求法院驳回雷有琴的反诉请求。
原审法院审理后确认：薛海和雷有琴签订的《租赁协议》，合法有效。关于薛海解除合同的主张，因雷有琴未按合同约定全额给付2013年的房屋租金，已构成根本违约，故该主张符合法律规定和合同约定，法院予以支持。雷有琴虽辩称该租金应与薛海欠付的餐费及借款相折抵，但薛海对该款项的数额持有异议，故雷有琴主张的对薛海享有的债权内容尚不能确定。因抵销具有清偿的功能，在债权尚不确定的情况下不能够通过抵销获得清偿，即不确定的债权不能作为抵销的标的。雷有琴关于抵销的辩解，不符合法律规定，法院不予采纳。薛海的其它主张：返还合同约定的物品，符合法律规定，法院予以支持。房屋租金，其中约定的应付租金7000元，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。其余部分，根据双方在合同中的如下约定”乙方在承租期间如遇情况无力经营时，甲方有义务协助乙方出租或转让经营权”，结合证人证言，根据法院的现场勘验及对合同条款的通常理解方式，可以认定双方在合同中的该项约定实质上已赋予了雷有琴转租权，故雷有琴将部分房屋出租他人，并无不当，且符合合同约定，该部分租金应由雷有琴取得。现薛海主张归其所有，无合同及法律依据，法院不予支持。薛海主张雷有琴擅自改变房屋主体结构所带来的损失，未提交充分证据证明该事实及损失数额，故该主张依据不足，法院不予支持。薛海关于恢复原状的主张，法院结合雷有琴的反诉一并论述。关于雷有琴的反诉主张，房屋扩建费用，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定：”承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”在本案中，薛海虽否认其同意雷有琴扩建，但其在雷有琴扩建房屋完成后仍继续履行合同并接受雷有琴交纳的租金，结合双方就此提交的证据，应视为薛海实际上已同意雷有琴的扩建行为。现雷有琴就此主张房屋扩建费用，符合法律规定。即使在薛海同意扩建的情况下，雷有琴也应向主管部门履行申请审批手续，故该房屋的扩建行为，雷有琴具有一定过错，具体数额，法院结合房屋建设时间、双方的过错程度、合同履行情况、房屋造价等因素酌情确定。薛海关于该项费用的辩解，与事实和法律规定不符，法院不予采纳。薛海关于恢复原状的主张，因其对雷有琴的扩建行为未在合理期限内提出异议且接受雷有琴继续履行合同义务，故该主张，不符合法律规定，法院不予支持。雷有琴主张的水费，未能举证证明薛海用水期间发生的水费数额，故该主张依据不足，法院无法支持。雷有琴关于维修房屋的主张，无证据佐证，法院不予支持。据此判决：一、自本判决生效之日起解除原告（反诉被告）薛海与被告（反诉原告）雷有琴于二〇〇九年九月三十日签订的《租赁协议》。二、被告（反诉原告）雷有琴返还原告（反诉被告）薛海在上述《租赁协议》中货物清单部分所列明的物品：圆桌四个、空调挂机三个、空调柜机一个、方铁椅三十二个、吧台一个、多宝阁一个、冰柜三个、冰箱二个，自本判决生效后十日内执行。三、被告（反诉原告）雷有琴给付原告（反诉被告）薛海房屋租金七千元，自本判决生效后十日内执行。四、原告（反诉被告）薛海给付被告（反诉原告）雷有琴房屋扩建费用五万一千九百一十六元，自本判决生效后十日内执行。五、驳回原告（反诉被告）薛海的其它诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）雷有琴的其它反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，薛海、雷有琴不服，上诉至本院。薛海上诉理由及请求：1、一审法院认定雷有琴享有转租权缺乏证据支持，雷有琴未提交任何我知情且同意转租的证据；2、我未同意雷有琴改建房屋，一审法院对房屋扩建事实的认定及费用承担错误，要求撤销原判第四项、第五项，驳回雷有琴的全部反诉请求；支持我要求雷有琴将房屋恢复原状并赔偿损失的诉讼请求，要求雷有琴支付我2013年9月30日至实际搬离之日止的租金。雷有琴上诉理由及请求：我曾向薛海明确提出其欠我的餐费、欠款与我应支付的7000元租金抵消，薛海收到抵消通知后实际收取剩余租金2300元，未在法定期限内提出任何异议，双方抵消成立，因此我不存在欠付租金的违约行为，一审法院以我构成根本违约为由判决解除我与薛海之间的租赁合同属于认定事实不清、适用法律不当，要求依法改判。
经审理查明：2001年4月8日，昌平县南口镇西李庄村经济合作社（甲方）与薛海、案外人杨德华（乙方）签订租赁合同，约定，甲方将荒地4.4亩以每亩200元（围墙作价3600元）租赁给乙方使用三十年，荒地四至为：东边南北长70米、南边距韩振富西墙0.9米外东西长70.6米、北边距韩振富西墙0.9米处东西长53米、西边距公路15米处南北长40米，双方还约定地面建筑为乙方自建，合同期满后，不动产（房、围墙）归甲方，可动产归乙方，双方在合同中还约定了其它权利义务。
2009年9月30日，薛海（甲方）与雷有琴（乙方）签订《租赁协议》，内容为：房屋基本条件情况如下：房屋坐落于北京市昌平区南口李庄，店面房屋12间、库房一间（可开小店）、宿舍两间，年租金为叁万，分年付，租期10年。门口空地乙方有权停车，摆排挡使用（分两次签，后五年房费叁万叁仟圆整）。租赁期间门头广告发布内容由乙方决定，乙方不得违法经营，否则出现一切不良后果由乙方负责，与甲方无关，但不包括无照经营。甲方在租赁期间不得以任何借口涨房屋租金和收回房屋，否则甲方须承担乙方的一切经济损失。如遇国家占地拆迁，甲方须退还乙方交纳的未到期租金，但有关经营损失赔偿归乙方所有，处理好相关事宜，乙方可无条件退出。乙方承租期间须按时交纳房屋租金，水费每吨2.9元，电插卡记，该交款项不得拖欠，但甲方必须提供乙方的正常用电及上下水的基本条件。另乙方在承租期间如遇情况无力经营时，甲方有义务协助乙方出租或转让经营权。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签字后生效。另注，如乙方在承租期间房屋出现裂缝、漏水由甲方负责维修。店内原属甲方的物件、电器，乙方只可使用不得毁坏、出售，如有此类情况，乙方须照样赔偿给甲方。货物清单如下：圆桌1个、空调挂机3个、空调柜机3个、方铁椅32个、吧台1个、多宝阁1个、冰柜3个、冰箱2个”。
协议签订后，薛海将房屋交付雷有琴使用，雷有琴使用房屋经营饭店，租金给付方式为上付租金。雷有琴全额交纳租金至2012年，2013年的房屋租金雷有琴仅支付了23000元，尚有7000元未付。此外，雷有琴还在2012年、2013年缴纳了房产税、城镇土地使用税等。
雷有琴于2010年5、6月左右在租赁房屋西侧扩建了房屋1大间，后雷有琴将扩建的房屋及南侧原有的承租房屋2间转租给他人使用。2010年8、9月左右，薛海在租赁房屋南侧新建部分房屋。后雷有琴将与该新建房相邻房屋的西侧窗户改建为门，诉争房屋现仍由雷有琴使用。
2013年7月26日，北京中威正平工程造价咨询有限公司出具造价咨询报告书，该报告书咨询结果为：雷有琴扩建房屋中确定部分的工程造价为71074元，争议部分工程造价为3091元。庭审中，关于扩建房屋造价，薛海表示鉴定金额过高，对异议项无异议。
关于租金给付事项，薛海表示，其主张的15400元，包括雷有琴在合同之外转租的3间房屋的收益，自2009年10月1日计算到2013年4月，每月每间200元，共计8400元，剩余的7000元系雷有琴在短信中认可的欠付部分。雷有琴表示，对外出租房屋系自己的合同权利，不应给付薛海该部分的租金，而剩余的7000元自己虽然认可，但是薛海尚欠自己的餐费及借款，共计7000多元，所以应该以此折抵房屋租金，不应再给付房租。雷有琴向法院提交了薛海欠付餐费及借款的票据整理记录，记录显示部分餐费记录并无薛海签字。薛海表示，自己仅认可签字的餐费，其它的都不认可。
关于租赁房屋的扩建事宜，雷有琴申请二位证人出庭作证，证人一李×陈述，自己是双方签合同的介绍人，当时盖房子时薛海不让盖了，雷有琴和自己去薛海家里，薛海说得有个说法。雷有琴问得要多少钱，薛海说要8000元，自己觉得有点贵，说5000元行不行，当时双方都同意了，房子就继续盖，但是5000元是否给付自己不清楚。此外，当时也说过如果经营不好薛海要配合雷有琴对外出租房屋，因为那个地方人比较少，怕经营不下去。证人二张×陈述，雷有琴盖房子时曾找自己，让自己帮忙找两个焊工焊架子，当时薛海也在老房房顶上干活，我们扩建的立柱有横梁，薛海曾帮着搭把手。薛海对上述证人证言的质证意见为，证人均与雷有琴关系较好，所以对证言的证明力有异议；自己没有收到过5000元钱。就此，薛海申请证人闫×出庭作证，证人陈述自己在路过薛海家时，曾看见薛海跟雷有琴说不让她盖房子，但是具体时间记不清楚了。
另查：2010年6月15日，北京市昌平区南口镇人民政府出具告知书，内容为”薛海：经查，你未经批准私自建设的行为，违反相关规定。现告知你立即停止违法行为，恢复原貌，否则后果自负”。雷有琴表示对此不知情。
上述事实，有当事人的当庭陈述，薛海提交的《租赁协议》、照片、手机短信、证人证言、停止违建通知书，雷有琴提交的《租赁协议》、租赁平面图、照片、证人证言、缴税付款凭证、评估意见书等证据在案佐证。
本院认为：薛海与雷有琴签订的房屋租赁合同合法有效。对于雷有琴的上诉请求，本院意见如下：雷有琴对欠付租金行为的抗辩意见为租金与薛海欠付的餐费、借款相折抵，薛海对其餐费及欠款的数额有异议，雷有琴提交的多张票据上又无薛海本人签字认可，即薛海的债务数额存有疑问。债权数额尚不确定的情况下不能够通过抵销获得清偿，雷有琴以自身不确定的债权与其确定的债务相互折抵不能成立，故雷有琴欠付租金的行为构成根本性违约，一审法院据此解除其与薛海之间的租赁合同正确，本院对雷有琴的上诉请求不予支持。
对于薛海的上诉请求，本院意见如下：涉案租赁合同有以下约定：乙方在承租期间如遇情况无力经营时，甲方有义务协助乙方出租或转让经营权。经营状况是否达到预期及是否有条件继续独立经营应由承租人雷有琴自行判定，薛海无权判定，上述约定实际是确定了雷有琴享有转租权。租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内未提出异议或者在在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃再提出异议的权利。本案中薛海明知雷有琴进行改造扩建未提出异议，此后合同继续履行，因此应认定为其同意雷有琴的上述行为，合同解除后薛海应当负担雷有琴改、扩建房屋的部分费用。薛海的第三项上诉请求超出其诉讼请求的范畴，本案不予处理。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
司法鉴定费四千元，由薛海负担二千八百元（本判决生效后七日内交纳），由雷有琴负担一千二百元（已交纳）。
一审本诉案件受理费三百一十元，由薛海负担二百零四元（已交纳），由雷有琴负担一百零六元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二千六百八十九元，由雷有琴负担一千五百二十元（已交纳），由薛海负担一千一百六十九元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一千一百四十七元，由薛海负担一千零九十七元（已交纳），由雷有琴负担五十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 朱文君
代理审判员 詹 晖
二〇一四年七月十八日
书 记 员 林 娜