四川省宁南县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川3427民初732号
原告：宁南县安信物业管理有限责任公司（统一社会信用代码：91513427584243486L），住所地：四川省宁南县披砂镇江西街59号。
法定代表人：杨鲁和，男，1944年5月19日出生，彝族，该公司总经理，住四川省宁南县。
委托诉讼代理人：陈燕茹，女，1986年9月30日出生，汉族，该公司职工，住四川省眉山市东坡区。
被告：陈国翠，女，1974年11月18日出生，汉族，住四川省宁南县。
原告宁南县安信物业管理有限责任公司与被告陈国翠物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈燕茹及被告陈国翠到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定,现已审理终结。
原告宁南县安信物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.要求法院判决被告陈国翠支付原告2015年7月4日至2018年1月31日的物业服务管理费3,857元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年5月27日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，该协议约定，由原告向被告所居住的宁南县天府大道11号的商住小区提供物业服务，协议还约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业服务费用，缴纳时间为每年第一个月的10日前履行缴纳义务，逾期15日以上按应缴纳费用总额的每日3‰缴纳滞纳金。被告系原告提供服务管理区域的4栋7楼3号业主，该户业主的房屋面积为119.42平方米，按照约定每月1.10元/平方米收取物业服务费。可是被告从2015年7月4日起就不履行自己的缴费义务，经催收仍未缴纳。2017年2月1日，宁南县新城丽景小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了一份《物业管理合同》，约定乙方接受甲方委托向甲方居住在宁南县天府大道11号的商住小区的全体业主和物业使用人提供物业服务，合同还约定：1.物业委托管理事项包括规定向业主和物业使用人收取管理费及政府规定应缴的其他费用款项，其中包括物业管理服务费、房屋公共维修金等；2.物业服务费用：电梯公寓每月每平方建筑面积0.95元直接向业主收取。在原告为小区物业管理服务期间，被告无故拖欠物业管理服务费构成违约，在原告多次催收的情况下仍未履行义务。为维护原告的合法权益，请求法院判决支持原告的诉讼请求。
被告陈国翠辩称，一、在2015年8月23日业主委员会经选举合法成立，但在与原告公司就聘请物业管理服务一事未能达成协议。于2015年11月14日召开小区业主大会，会议决定不同意原告公司继续管理。业主委员会于2015年11月14日发文催其在2015年11月26日前办理物业移交手续。而原告公司无理无依据拒绝办理物业管理移交手续，一拖再拖。而新的物业服务公司愿意接受同等合同并愿意签订新合同。经与原告公司多次协商，原告公司都不能接受同样的合同，又不肯移交，让业主委员会的工作无法开展。无奈之下业主委员会只好发文通知全体业主，在与原告公司签订新物业管理合同之前，不要再交物业管理费，原告公司在这期间收取的任何费用均属非法收取。在这期间原告公司未与业主委员会签订合同，对全体业主大会决定不执行，又拒绝办理移交手续，造成业主委员会很多工作无法开展。根据法律规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的法律服务关系为由，请求业主支付物业服务费的，人民法院不予支持。非法物业服务，更谈不上产生物业服务费。二、在未召开全体业主大会和业主委员会会议的情况下，原告公司于2017年2月1日与业主委员会签订所谓物业服务合同，是原告公司单方自行拟定的霸王合同，未体现公平、公开、公正原则，不是小区全体业主真实意愿的表达，而且只有一个章，具体是谁代表签的不得而知，真实性存疑。原告诉状中的服务费0.95元/㎡比宁南县其他小区物业管理费要高太多，不但业主到现在不知道确切价格，就连业主委员会成员很多都不知情，故2017年2月1日小区业主委员会与原告公司签订的物业管理合同不具有法律效力，是无效合同。三、原告公司严重不履行职责，不按规定维护保养小区设施，设备和清洁绿化工作，给小区业主造成很大的不便和损失。业委会多次发文要求原告公司履行服务，尽职尽责，但原告公司始终未履行，直接造成小区设施、设备损坏，卫生、管理、绿化一团脏乱差，造成新接手的物业企业拒绝维修，保养上述设施、设备，业委会无奈之下共计动用大修基金三十万元才得以恢复。由于原告公司的失职，不作为造成本小区严重损失，给业主造成身心和经济上极大伤害，业主满意度极其低下的强行所谓的物业服务，还想收取服务费，道理何在？四、业主委员会没召开业委会和业主大会选聘物管，违反物业管理条例第十一条的选聘和解聘物业服务企业的规定，剥夺了业主的选聘权、知情权。物业费的定价没有一个业主知道，违反了物业服务费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。违背了业主的心愿，而且业委会成员11人没有一位签名，没有一位到场，唯一只有一个章，也没有七天的公示期，服务不具有合法性。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。
本案在审理过程中，原告为证明自己的主张，当庭提交了下列证据：1.前期物业合同1份，物业合同1份，证明被告与原告签订的合同是合法的;2.短信催缴记录，证明我们用短信向被告催缴过物业费;3.催缴单1份，证明我们上门去催缴过，把催缴单张贴在被告的门上;4.资质证书1份，证明本公司是有资质的;5、公示栏催缴通知复印件1份，证明业委会成立后，我们在公告栏张贴了催款通知，通知业主缴纳物业费。
上述证据当庭交被告质证，其质证意见如下：对证据1中的前期物业合同、证据2、证据4无异议；对证据1中物业合同有异议，这个合同我不认可，我没有看到过；对证据3有异议，没有看到过该催缴单；对证据5有异议，没有看到过。
本案在审理过程中，被告为证明自己的主张，当庭提交了下列证据：1.要求恢复小区设备设施的通知1份，以证实2015年10月26日，本小区业主委员会书面通知安信公司恢复小区设施设备；2.告知业主材料1份，以证实本小区业主委员会书面告知业主、“安信物业”，代表承认所列需解决好事项并自己提出解决期限，但坚决不承诺超期后的责任，拒绝签订合同，还要强制管理本小区；3.告知业主（解除合同）材料1份，以证实2015年10月28日，本小区业主委员会书面告知业主，小区业委会拟定了新的物业管理合同，进行了公示，广大业主无异议，有新来物管公司愿意接受。同等条件下优先与安信公司交涉，但安信公司不愿意接受签订新合同，业委会要求2015年11月26日前解除与安信公司合同，办理移交手续；4.通知书1份，以证实2015年11月14日本小区业主委员会书面通知安信物业公司，小区业主大会到会154户中有136户不同意继续由安信物业管理公司管理，要求安信公司于2015年11月26日移交手续，小区业主不认可2015年11月26日给的物业管理费；5.公示一份，以证实2015年11月14日，本小区业主委员会书面通知公示，小区到会业主154户，不同意安信公司继续管理本小区的业主有136户（已过半）；6.承诺书一份，以证实2016年4月24日，四川省聚鑫源房地产开发有限公司宁南分公司向本小区全体业主及业主委员会承诺，办理产权证事项，开发商代表是杨米波，安信公司前负责人也是杨米波。安信公司交物业管理服务不到位责任推到开发商身上，是搪塞业主及业主委员会；7.通知书1份，以证实2016年6月26日，业主委员会通知安信公司在未与本小区签订新的管理合同前不要交物管费，收取任何费用属非法收费；8.物业管理合同（业委会拟定）1份，证明本小区业主委员会拟定了物业管理合同，安信公司不愿与业主委员会签订合同；9.物业管理合同1份，以证实2017年2月1日，安信公司要求本小区业主委员会与其签订的由安信公司单方拟定的合同，该合同的订立未经业主大会和业主委员会讨论同意，只有一个章，无代表签名，不具有法律效力；10.原告不履行服务的证据一组，包括原告公司不履行服务1份、照片、QQ聊天记录，以证明安信管理公司未履行服务，严重不负责任；11.整改项目资金公示1份，以证明安信公司在管理期间不履行服务，未尽职尽责造成的损失，业委会只好动用在修基金才得以恢复；12.收条1份，以证明有其他物管公司愿意接管本小区物管服务，而安信公司拒绝移交，退出服务；13.违规搭建照片1份，以证实安信公司带头违规乱搭乱建；14.宁南县房产管理中心及宁南县城乡规划建设和住房保障局的回复，以证实小区业主委员会成立情况。
上述证据当庭交原告方质证，其质证意见为：对证据9的真实性无异议，但不能证明被告的主张；对证据14无异议；对其他证据均有异议：证据1不真实，与本案无关；证据2不真实；证据3与本案无关；证据4、证据5不真实；证据6与本案无关；证据7不真实；证据8合同不合理，且与本案无关；证据10不真实；证据11、证据12与本案无关；证据13不真实。
对原、被告双方均无异议的证据，本院予以认可。对有异议的证据，本院认定如下：对原告方提交的证据1中的物业管理合同及证据5，本院认为该证据符合证据的“三性”，予以认可；对原告提交的证据3，不符合证据“三性”，不予认可。对被告提交的证据1、证据3、证据4、证据5、证据7，本院认为上述证据符合证据“三性”，予以采信；对被告方提交的证据2，无业主委员会签章，无法对其真实性进行判断，本院不予认可；对被告方提交的证据6,与本案无关,本院不予采信;对被告方提交的证据8，该合同系空白合同，无业主委员会签章，也无原告公司签章，无法对其真实性进行判断，本院不予认可；对被告提交的证据10中的有时间记载的照片，符合证据“三性”，本院予以认可。该组证据中的其他证据，不符合证据“三性”，本院不予认可；对被告提交的证据11、证据12，与本案无关，本院不予认可；对被告提交的证据13，无拍摄时间，无法对其真实性进行判断，本院不予认可。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2012年5月27日,原告（甲方）与被告（乙方）签订了新城丽景前期物业服务协议，协议第四条第二款规定：乙方缴纳物业服务费的时间和方式：交房时乙方应预缴全年物业服务费。交房满一年后按全年缴纳物业服务费的原则预缴下年物业服务费，在每年一月的1-10日内缴纳；第四条第三款物业服务标准：（1）住宅：（按产权处最终核定建筑面积为准，在产权处最终核定建筑面积之前，按销售合同注明的建筑面积计算）；电梯公寓为：每月1.10元/㎡；商业物业2元/㎡。乙方作为新城丽景4栋7楼B3-2号业主，协议上载明其购买的电梯公寓的建筑面积为124.91平方米。协议第十五条规定：本协议自双方签字或者盖章之日起生效。本物业区域内业主委员会成立、并与其选定的物业服务企业签订《物业服务委托合同》生效之日起，本协议自动失效。
2015年8月23日，宁南县新城丽景小区完成了业主委员会的选举，并选举产生11名业主委员会成员，业主委员会成员如下：杨友富（主任）、卢成才（副主任）、高官发、赵东、谢国文、周发民、黄长梅、徐天梅、张海舸、钟昆伦、代树军。2015年9月23日，宁南县房产管理中心书面回复同意成立宁南县新城丽景小区业主委员会。同年10月30日，宁南县城乡规划建设和住房保障局宁规建（2015）72号文件书面回复宁南县新城丽景小区业主委员会，同意成立宁南县新城丽景小区业主委员会。
2015年10月28日，宁南县新城丽景小区业主委员会在该小区公告栏张贴公告：“各位小区业主:……为确保我们小区能正常有序的管理起走，广大业主能不再天天为这些久以存在的问题烦心，业委会拟定了新的物业管理合同，并进行了公示，业主们对新合同没有异议。现在有新的物业管理公司愿意接受我们的新合同，愿意接受0.85元/平米的管理费和每月对物业管理服务考核的要求。经多次协商，现在的物业管理不接受新合同，又不肯交出物业，收起大家的物业管理费又不肯履行自己的责任和义务，我们是请了个物业来管理小区还是请了个“神”回来供起！这样的“神”我们小区供不起，也不需要！新城丽景需要一个可以为小区尽职履职的物业管理方。现面向社会诚聘新的物业管理公司，欢迎广大有诚意的公司前来报名。安信物业管理公司请务必于11月26日前办理物业移交手续，并在限定期限内将小区的公共设备恢复正常使用，否则一切后果你方自担。小区业主将不再认可11月26日之后的任何物管费用”。
2015年11月14日，宁南县新城丽景小区业主委员会组织召开了小区业主大会，就小区目前存在的问题作了商谈。现将其结果公示如下：一、小区到会业主154户。二、同意起诉开发商逾期办证的业主有140户。三、不同意安信物业管理服务公司继续管理的业主有136户。同日，宁南县新城丽景小区业主委员会书面函告原告宁南县安信物业管理有限责任公司：“2015年11月14日上午在业主委员会的组织下召开了小区业主大会，就小区目前存在的问题作了商谈，现将其结果告知贵公司：小区到会业主154户。不同意宁南县安信物业管理有限责任公司继续管理的业主有136户（已过半）。遵照广大业主的决定，请贵公司务必于2015年11月26日前备齐并办理物业移交手续，务必在限定期限内将小区设施设备恢复正常使用，否则一切后果你方自担。小区业主将不再认可之后的任何物管费用”。宁南县新城丽景小区业主委员会在小区公告栏对此结果进行了张贴。此后，原告宁南县安信物业管理有限责任公司未办理物业移交手续，继续承担该小区的物业管理事务。
2016年6月26日，宁南县新城丽景小区业主委员会在该小区公告栏张贴通知：“安信物业在未与本小区签定新管理合同前不要交物管费，但安信物业得做好相应管理和服务工作。在没签新合同前收取属非法收费”。
2017年2月1日，宁南县新城丽景小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业管理合同》，将新城丽景小区的物业服务交由原告公司负责。该合同第三条约定合同期限为1年。自2017年2月1日至2018年1月31日止；该合同第六条管理服务费用约定电梯公寓每月每平方米建筑面积0.95元直接向业主收取。合同到期后，原告公司即退出了该小区。
还查明，被告陈国翠系宁南县新城丽景小区4栋7楼3号的业主，其所购房屋于2016年2月1日办理了产权登记手续,其建筑面积为119.42平方米。被告陈国翠从2015年7月4日起至今未缴纳物业管理服务费。
另查明，原告宁南县安信物业管理有限责任公司在为新城丽景小区提供物业服务期间，在对设施、设备的维护及绿化管理、卫生等方面确实存在一定服务质量不合格的情况。
本案的争议焦点为：一、被告是否应当支付原告诉求的物业管理费3,857元？二、2015年11月14日小区召开业主大会后，业主委员会根据业主大会的决定通知物业公司于2015年11月26日移交物业手续，这之后的物业管理费被告是否应该支付？三、2017年2月1日小区业主委员会与原告方签订的物业管理合同是否有效？这期间的物业管理费被告是否应该支付？
本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费的，人民法院不予支持”。新城丽景小区业主委员会是合法成立的,业主委员会聘请新的物业服务公司,要求原告宁南县安信物业管理有限责任公司移交小区管理权是合法的。但其后双方并未实际办理移交手续，原告公司继续承担该小区的物业服务，被告也未提交原告公司拒绝办理移交手续的证据。同时小区业主委员会2016年6月26日的公告中也要求原告公司做好相应管理和服务工作。原、被告双方前期物业服务协议第十五条约定“本物业区域内业主委员会成立、并与其选定的物业服务企业签订《物业服务委托合同》生效之日起，本协议自动失效”，虽然期间原、被告双方未签订书面物业服务合同，但原告公司继续承担该小区的物业管理服务，形成了事实上的物业管理关系，故该期间仍属前期物业管理范畴，本案被告接受了该物业公司的物业服务，理应根据权利义务对等的原则，缴纳物业管理费。
2017年2月1日小区业主委员会与原告方签订的物业管理合同是否有效？这期间的物业费被告是否应该支付？
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。在本案中，涉案业主委员会与原告物业公司签订的《物业管理合同》，对身为小区业主的被告具有约束力，不能因部分业主反对而无效。同时该合同的内容不违反国家法律的强制性、禁止性规定，应为有效，各方当事人均应按照约定履行自己的义务。原告具备物业管理的合法资质，其行使物业管理的行为合法。故本院对原告要求被告支付2017年2月1日到2018年1月31日期间的物管费的请求予以支持。
同时由于原告公司在进行物业管理服务中存在一定瑕疵，对被告等业主的抗辩予以考虑采纳，对原告主张的物业服务管理费，本院酌情按90%进行计算。
被告所称业主委员会与原告所签订的物业服务合同不合法，属无效合同，对其主张未举出充足证据予以证实，且业主委员会与原告签订物业服务合同，并未有侵害业主权益的主观意图，且原告也实际履行了物业服务，被告如果认为业主委员会与原告公司签订的物业服务合同侵害了自身的权利，可以另案提起撤销之诉，而不是采取不交物业管理费的方法作为自己的抗辩理由，故本院对被告的该主张不予采信。
物业公司提供的服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维护正常的物业服务水平，服务质量会下降，最终损害的是其他正常缴纳物业费业主的利益。物业公司的服务质量不合格通常属于一般违约，而非完全不履行，业主不能以拒交物业费的形式错误地行使抗辩权，物业公司的服务瑕疵不能成为业主拒交物业费的合理事由。业主对物业服务公司的服务不满时，应当通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业服务公司的质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。
综上，被告应支付原告公司2015年7月4日至2017年1月31日期间的物业管理服务费2,234.48元{（1.10元×119.42㎡×18个月+1.10元×119.42㎡÷30天×27天）×90%}；2017年2月1日至2018年1月31日期间的物业管理服务费1,125.25元（0.95元×119.42㎡×12个月×90%），总计3,359.73元。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，判决如下：
一、由被告陈国翠在判决生效后2日内支付原告宁南县安信物业管理有限责任公司的物业管理费3,359.73元，款交本院转付原告；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告宁南县安信物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈国翠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。
审判员 邹旭东
二〇一八年九月二十五日
书记员 毛 芳