新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第456号
上诉人（原审被告）：新疆华凌房地产开发有限公司。
法定代表人：米恩民，该公司总经理。
委托代理人：刘莹，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：徐开亮。
委托代理人：武军，新疆元正律师事务所律师。
委托代理人：安玉华，新疆元正律师事务所律师。
上诉人新疆华凌房地产开发有限公司（以下简称华凌公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第833号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月9日公开开庭进行了审理。上诉人华凌公司的委托代理人刘莹，被上诉人徐开亮的委托代理人武军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年7月，徐开亮与华凌公司签订《商品房预售合同》，约定徐开亮购买华凌公司开发建设的水磨沟区南湖北路东二巷188号第12栋4单元2501号房屋，房屋总价款982963.20元；出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如房屋提前具备交付条件，以出卖人发出的公告时间为准。该合同对逾期交付房屋的违约责任约定为：合同继续履行的，按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，徐开亮按约交纳了全部房款。华凌公司在收到建设工程竣工报告后，组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行了竣工验收。徐开亮于2012年10月2日办理房屋入住手续。后在合同履行过程中，就华凌国际公寓项目是否通过竣工验收备案、是否达到交付使用的问题，部分业主向政府相关部门进行投诉。
原审法院认为：徐开亮与华凌公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。在合同履行过程中，徐开亮已完成交纳全部房款的合同义务，华凌公司负有按合同约定的交房期限即2012年10月1日前向徐开亮交付经综合验收合格房屋的合同义务。根据双方提交的证据，徐开亮所购房屋的楼栋虽然经过了五方验收，但竣工验收报告最终未通过政府主管部门的确认，尚不具备交付使用条件，故华凌公司应按合同约定向徐开亮承担逾期交房的违约责任。徐开亮要求华凌公司按照已付房款的日万分之二支付2012年10月2日至2014年7月10日期间逾期交房违约金的主张合理有据，对其合理部分予以支持。华凌公司辩解合同履行过程中存在情势变更事由，请求减少违约金数额。原审法院认为，情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生的重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。本案中，华凌公司主张的情形不符合情势变更原则的构成要件，故对华凌公司的该辩解意见不予采信。对于华凌公司辩解违约金应按租房损失30%支付的意见，原审法院认为，双方在合同中明确约定了违约金的计算方式，华凌公司理应按照合同约定向徐开亮支付逾期交房违约金，华凌公司该辩解意见违反了民事法律关系中当事人意思自治的原则，原审法院不予采信。原审法院遂判决：新疆华凌房地产开发有限公司支付徐开亮逾期交房违约金126998.85元（982963.20元×日万分之二×646天】。
上诉人华凌公司不服一审判决上诉称：一、对于房屋是否具备交付条件查明事实遗漏。我公司在2013年8月19日完成了全套竣工验收备案手续。乌建发（2014）12号《关于华凌国际公寓9-13号楼项目重新组织竣工验收的通知》只是要求我公司整改，并未撤销原颁发的竣工验收监督记录和竣工验收备案手续。二、由于查明事实遗漏造成误判。我公司提交了五方竣工验收报告、竣工验收监督记录、备案登记表、房产证等证据，小区90%以上住户入住并使用房屋也是事实，而原审法院仅凭2014年1月13日市建委出具的通知将其他所有证据排除显属不当。房产证的取得也能证明房屋竣工验收资料的完备与合法。三、已交付入住的房屋在业主不退房的情况下，仍要求我公司承担逾期交房违约金违反诚实信用原则及公平原则。涉案房屋徐开亮已居住至今，如徐开亮认为房屋不具备交付条件，应提出退房要求，但徐开亮至今未以任何实际行动或口头明示要求退房。这种即占有、管理、装修、使用房屋，又认为房屋不能交付，要求我公司承担逾期交房责任的行为有违诚实信用和公平原则。四、逾期交房违约金的计算不当。按照相关法律的规定，违约金应与损失相适应。对于房屋逾期交付给徐开亮造成的损失，一审中我公司已经提交了同地段租金评估报告，证明合同约定的违约金超出租金损失的30%，应当予以调整。只有房屋租金损失是房屋不能按期交付时可以合理预见的损失，如存在其他损失应由徐开亮承担举证责任，由法院酌情判定。综上，请求二审法院查明事实，正确适用法律，依法改判我公司承担违约金68.26元。
被上诉人徐开亮答辩称：一、关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。乌建发（2014）12号文件可以证明华凌公司交付的房屋未达到竣工验收的条件，华凌公司提交的竣工验收记录不能作为认定涉案房屋符合交付条件的最终依据。二、关于违约金是否过高的问题。本案中的合同文本系华凌公司提供，明确约定违约金按日万分之二予以计算，该约定并没有违反法律规定，因此违约金不应予以调整。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回华凌公司的上诉请求，维持原判。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。
二审另查明：2014年1月13日，乌鲁木齐市建设委员会（以下简称市建委）向华凌公司出具了乌建发（2014）12号文件《关于华凌国际公寓9-13号楼项目重新组织竣工验收的通知》，该通知决定华凌公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，需重新组织竣工验收、备案。2014年11月11日市建委向自治区住房和城乡建设厅（以下简称区建设厅）出具乌建发（2014）542号文件，建议：因华凌公寓小区当时组织竣工时未按图纸要求安装分户电表成为重新组织竣工验收的主要原因，2014年2月28日通过了电业局的验收，其它相关质量问题也已整改完毕，因此将之前已验收部分不再重新组织验收，单独将分户电表的分部分项工程验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据。2014年11月12日区建设厅出具新建回复（2014）177号复函，同意市建委的处理意见。2014年11月19日市建委向华凌公司下发乌建发（2014）556号通知一份，对为何单独将分户电表的分部分项工程验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据进行了说明。
上述事实，有《商品房预售合同》、票据、竣工验收报告、竣工验收备案表、乌建发（2014）12号文件、乌建发（2014）542号文件、新建回复（2014）177号复函、乌建发（2014）556号通知、当事人陈述及一、二审法庭审理笔录等证据附卷为证。
本院认为：一、徐开亮与华凌公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同履行各自的义务。二审庭审中，华凌公司提供了三份新证据，即市建委的乌建发（2014）542号文件、区建设厅的新建回复（2014）177号复函，乌建发（2014）556号通知，用以证实电表安装属于分项分部工程验收，并不属于综合验收，之前的验收程序合法有效，本案应按综合验收时间予以认定。对此本院认为，市建委的乌建发（2014）542号文件、区建设厅的新建回复（2014）177号复函及乌建发（2014）556号通知三份证据可以证实，建设行政主管部门已认定2014年2月28日华凌国际公寓9-13号楼通过电业局的分户电表的分部分项工程验收结果可以作为重新组织竣工验收完成的依据，之前已验收部分不再重新组织验收，故本案应以2014年2月28日作为涉诉房屋竣工验收完成的最终时间，徐开亮主张在此之前的逾期交房违约金于法有据，本院予以支持，对超过上述时间的逾期交房违约金不予支持。按上述时间计算，华凌公司应向徐开亮支付逾期交房违约金101245.21元（982963.20元×日万分之二×515天（2012年10月2日至2014年2月28日）】。
二、华凌公司上诉认为原审判决以行政机关的文件作为认定涉诉房屋不具备交付条件的依据不当，对此本院认为，商品房是否具备交付条件属于建设行政主管部门行政管理的事项，是否具备交付条件应以建设行政主管部门的结论为依据，现建设行政主管部门已对重新组织竣工验收的相关事宜作出认定，故原审判决以建设行政主管部门的文件作为定案依据并无不当。对于华凌公司已取得的《竣工验收监督记录》是否已撤销及涉诉房屋是否已取得房产证均不能作为否定建设行政主管部门对涉诉房屋重新组织竣工验收相关事宜的认定。
三、华凌公司上诉认为徐开亮在不退房的情况下，要求其承担违约金违反了诚实信用及公平原则。对此本院认为，对于华凌公司的违约行为，徐开亮作为合同相对人可以选择要求华凌公司承担违约责任的方式。根据合同法的相关规定，徐开亮要求华凌公司以支付违约金的方式承担违约责任符合法律规定，故华凌公司的该上诉主张不能成立，本院不予支持。
四、关于违约金是否应当调减的问题。华凌公司上诉认为徐开亮主张的违约金数额过高，应予以调减。对此本院认为，华凌公司作为《商品房预售合同》的提供者，对于违约条款应当是明知及能预见的，现华凌公司认为违约金过高违反了公平原则与事实不符，本院不予支持。
综上，华凌公司未按合同约定向徐开亮交付合格的房屋，徐开亮依据合同向华凌公司主张相应的违约金于法有据，应予以支持。原审判决部分不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更乌鲁木齐水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第833号民事判决“新疆华凌房地产开发有限公司支付徐开亮逾期交房违约金126998.85元（982963.20元×日万分之二×646天】”为：新疆华凌房地产开发有限公司支付徐开亮逾期交房违约金101245.21元【房屋总价款982963.20元×日万分之二×515天（2012年10月2日至2014年2月28日）】。
以上新疆华凌房地产开发有限公司应给付徐开亮款项101245.21元，限新疆华凌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审请求标的126998.85元，核定给付金额101245.21元，占请求标的80%，一审案件受理费1419.99元（徐开亮已预交），由徐开亮负担20%即284元，由新疆华凌房地产开发有限公司负担80%即1135.99元；本案二审请求标的126930.59元，核定给付金额25753.64元，占请求标的20%，二审案件受理费2838.61元（新疆华凌房地产开发有限公司已预交），由新疆华凌房地产开发有限公司负担80%即2270.89元，由徐开亮负担20%即567.72元。
本判决为终审判决。
审 判 长 兰 莉
审 判 员 黎 剑
审 判 员 陈映红
代理审判员 柳 燕
代理审判员 卫 杨
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 焦 玉
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