杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭上民初字第1249号
原告：杭州洁发物业管理有限公司，住所地：杭州市上城区衢江路153号107室。
法定代表人：史兰法，总经理。
委托代理人：李素英，浙江民禾律师事务所律师。
委托代理人：叶秋高，浙江民禾律师事务所实习律师。
被告：杭州市上城区近江家园5园业主委员会，住所地：杭州市上城区近江家园五园4幢603室。
负责人：方恢行，主任。
委托代理人：唐发兴，杭州市望江法律服务所法律工作者。
委托代理人：余琼，杭州市望江法律服务所法律工作者。
原告杭州洁发物业管理有限公司与被告杭州市上城区近江家园5园业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理后，依法由审判员周智适用简易程序独任审判。本案于2014年9月15日、2015年3月26日二次公开开庭进行了审理。原告杭州洁发物业管理有限公司的法定代表人史兰法、委托代理人李素英，被告杭州市上城区近江家园5园业主委员会的负责人方恢行、委托代理人余琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州洁发物业管理有限公司起诉称：2012年初，原、被告协商一致签订物业管理服务合同一份，约定由原告负责杭州市上城区近江家园五园的物业服务工作，每年的物业费总额不得超过546000元。然而该总价明显低于原告之预算价，双方随之产生纠纷，后在第三方的协调下，原、被告达成一致约定，原告自负盈亏负责住宅物业费、商铺物业费、地上停车费，由被告在经营性收益中弥补原告之差额损失，每年188520元，二年合计377040元。然截至日前，被告并未支付任何款项，经原告多次催讨仍拒绝付款。为维护合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付物业服务合同欠款377040元；2、被告向原告支付利息损失7352.28元（按照中国人民银行同期同类贷款利率6%计算，自2014年2月2日起暂算至同年5月30日，共计117天，实际要求计算至判决生效之日止）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告杭州市上城区近江家园5园业主委员会答辩称：一、原告所诉情况与事实不符，无事实与法律依据。原、被告签订的物业合同未经业主代表大会或业主大会大多数同意，签名程序不符合法律规定，因而导致合同无效，请求人民法院依法予以驳回。根据物业合同约定，建立账目明细是履行合同义务合格的重要凭证，是合同的重要内容，而原告的年度账目报表中不包含汽车停车费、电梯路边广告费等账目的明细。电梯维修票据及电梯更换清单按合同约定应当由原告承担，但是相关费用全部转嫁给被告，加重了广大业主和被告的责任，同时违反了物业管理条例，原告构成根本违约。经被告催促，原告仍然不肯出具这些项目的费用明细。被告根据合同法第94条第三款之规定通知原告解除合同，但原告不予理会。原告在履行合同过程中存在重大瑕疵，现物业合同已终止，但上述问题也未能解决。被告要求原告及时退出近江五园社区，否则新的物业无法进入。二、原告所提出全年收支差额188600元与事实上全年差额不符。根据合同约定，只有原告全年收取的物业管理费不够园内全年正常服务费用开支，被告可以从业主共有资金收取中支出，而不是一定需要支出，即使需要支出的，原告也须出具书面申请报告，经业主大会或业主代表大会同意后方可支出。而原告于2014年4月25日出具的函上所列合同账目，并不包括停车费、电梯路边广告费、临时摊位费等项目。目前该三笔费用全部留在原告处，原告要求被告弥补亏损的请求是不合法的，根据相关法律规定，加重业主及业主委员会责任的条款无效，原告应当按照合同约定全部返还被告。合同未约定逾期支付的利息，原告提出逾期利息无法律依据。
原告杭州洁发物业管理有限公司为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：
1、物业管理服务合同一份，证明原、被告存在物业服务合同关系；
2、近江五园预算总收入确认单一份，证明原、被告就合同款支付达成一致意见；
3、催款函一份，证明原告向被告催讨欠款；
4、调解纠纷登记表及签到表一份，证明原、被告就合同款支付事宜达成一致。
被告杭州市上城区近江家园5园业主委员会为证明其抗辩，向本院提交了如下证据材料：
5、通知、必须澄清的问题各一份，证明原告未按约履行义务，已构成违约；
6、业主征求意见表、要求赔偿住户地板的报告若干份，证明被告业主对原告服务不满意，要求原告尽快撤离；
7、电梯维修材料更换清单一份及单据、发票若干份，证明原告未按约定履行义务，被告为原告垫付的费用；
8、电梯责令改正通知书一份，证明原告造成被告业主权利受到侵害；
9、收据若干份，证明原告违约挪用物业维修专项资金；
10、近江五园小区内车辆停放的统计（2014年9月21日、9月22日）一份，证明小区的停车位大于240个，原告收取的停车费远不止审计报告的数额；
11、近江五园人员配备及费用预算一份，证明原告对于近江五园物业工作人员五金福利未发放到位导致园区物业人员配备不齐，物业服务质量明显下降。
在诉讼过程中，根据原告申请，经本院委托，天健会计师事务所出具天健审（2015）184号司法会计鉴定报告一份。
庭审中，原告与二被告对上述证据均进行了质证，双方的质证意见如下：被告杭州市上城区近江家园5园业主委员会对证据1真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为合同是方恢行个人签订的，未经业主大会讨论通过，且无签订日期，合同效力有瑕疵；对证据2有异议，认为确认单的时间是2012年1月7日，订立合同的时间是3月1日，说明这仅是份意向书，对方恢行和王渭根的签字无异议，但因没有业委会盖章，方恢行与王渭根不能代表全体业主；对证据3有异议，被告没有收到过；对证据4真实性无异议，对关联性有异议，认为其内容是因营业用房与非营业用房收取租金问题请社区调解，与本案无关。对司法会计鉴定报告合法性无异议，对真实性、关联性有异议，审计报告中第二页总费用不得超过54.6元明显有误，停车位120个数据有误，实际停车位近翻一倍，原告根本没有亏损，按照物业合同，原告每年应就各项费用列明并出具年终报告，但原告实际未做到，存在根本违约。原告杭州洁发物业管理有限公司对证据5有异议，不予认可，认为原、被告的物业合同期限约定是三年，合同中写到委托管理期限至2014年2月1日系笔误，经原告调查大多数业主对物业还是满意的；对证据6有异议，认为该证据不具有真实性，且与本案无关，下水管堵塞问题是老问题，即使存在问题，在双方的物业管理合同第十九条第9款明确约定需厦安物业公司解决，与原告无涉；对证据7有异议，认为其中一份票据显示日期是2012年2月，缴款人是杭州厦安物业有限公司，并非本案原告，与本案无关，若有维修需要的，应从维修基金中出资并由原告履行维修义务；对证据8有异议，认为原告作为专业的物业公司，是维护业主合法权益的，不会存在侵害业主权益的行为；对证据9有异议，认为与本案无关，原告从未挪用过维修基金，被告纯属污蔑；对证据10、11，认为被告提交该证据已过举证期限，原告不予质证，即使要质证，对该二份证据有异议，认为无法达到被告的证明目的，对证据11中近江五园预算总收入的真实性无异议。对司法会计鉴定报告无异议，从报告中看出，原告自2012年2月1日至2014年2月1日收取住宅物业费、商铺物业费、地上车位费（汽车停车费）、电梯路边广告费、临时摊位费收入的数额远低于原告当时的预算数额，可见原告在履行物业服务合同过程中始终处于亏损状态，被告应补足原告的费用数额远不止原告请求的数额，故原告的诉讼请求合情合理合法。
综合原、被告举证、质证的情况，本院对上述证据作如下认证：证据1、2、4真实、合法，且与本案有关联，本院予以认定；证据3、5-11，本院结合其他证据综合予以认定；天健审（2015）184号司法会计鉴定报告程序合法、内容真实，本院予以认定。
经审理，本院对本案事实作如下认定：2012年初，原告杭州洁发物业管理有限公司（作为受委托方，乙方）与被告杭州市上城区近江家园5园业主委员会（作为委托方，甲方）订立物业管理服务合同一份，约定：甲方就坐落于本市上城区衢江路87号住宅、商铺、综合物业（占地面积24000平方米，建筑面积44700平方米）委托乙方实行物业管理，并对委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务要求标准及费用等作出具体约定。2013年3月14日，原告杭州洁发物业管理有限公司与被告杭州市上城区近江家园5园业主委员会因物业管理用房租金收取问题发生纠纷，经杭州市上城区望江街道东园社区人民调解委员会调解，双方达成如下补充协议：1、住宅物业费预计收入195000元、商铺物业费预计收入18480元、地上车位费144000元由物业公司收取，自负盈亏；2、合同约定的546000元不足部分由业委会由经营性收益中弥补。此后，被告杭州市上城区近江家园5园业主委员会未向原告杭州洁发物业管理有限公司支付相应价款，遂引本案诉争。
在诉讼过程中，经原告杭州洁发物业管理有限公司申请，本院委托天健会计师事务所就原告自2012年2月1日至2014年2月1日期间的住宅物业费、商铺物业费、地上车位费（汽车停车费）、电梯路边广告费、临时摊位费收入进行审计鉴定，鉴定结论为：洁发物业自2012年2月1日至2014年2月1日期间的住宅物业费、商铺物业费、地上车位费（汽车停车费）、电梯路边广告费、临时摊位费收入共计541628.29元。其中住宅物业费213087.25元，地上车位费（汽车停车费）282600元，商铺物业费30239.36元，电梯路边广告费12400元，临时摊位费3301.68元。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人协商一致，可以变更合同。法定代表人、其他组织负责人以法人或其他组织名义从事经营活动的构成职务代表，该行为视同为法人或其他组织自身的行为，行为后果由法人或其他组织承担。本案中，原告杭州洁发物业管理有限公司与被告杭州市上城区近江家园5园业主委员会订立的物业管理服务合同是双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。此后，被告的法定代表人方恢行在调解过程中代表被告与原告杭州洁发物业管理有限公司达成的协议是其履行职务的行为，该行为的后果应由被告杭州市上城区近江家园5园业主委员会承担。双方应当按照物业管理服务合同及其补充协议全面履行自己的义务。根据2015年1月5日双方订立的补充协议及天健审（2015）184号司法会计鉴定报告，2012年2月1日至2014年2月1日，被告应当支付给原告的价款为361338.32元［（546000元-195000元-18480元-144000元）×2-12400元-3301.68元］。因原、被告未就付款日期作出约定，且原告未提供证据证明其于起诉之前向被告主张过权利，故相应的利息应自原告起诉之日起算，原告要求利息计算至本案判决生效之日不违反法律规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条之规定，判决如下：
一、被告杭州市上城区近江家园5园业主委员会于本判决生效之日起十日内支付原告杭州洁发物业管理有限公司物业管理费361338.32元，并支付原告杭州洁发物业管理有限公司相应的利息损失（自2014年8月11日起以人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止），
二、驳回原告杭州洁发物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告杭州市上城区近江家园5园业主委员会未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7066元，减半收取3533元，由被告杭州市上城区近江家园5园业主委员会负担3360元，由原告杭州洁发物业管理有限公司负担173元，退还原告杭州洁发物业管理有限公司6893元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 周 智
二〇一五年四月二十日
书记员 陶舒雯