山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋07民终1765号
上诉人（原审被告）:庞亮亮，又名庞晴，女，1981年4月19日出生，汉族，山西省晋中市榆次区村民，住。
委托诉讼代理人：杨丽，山西黄河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：纪群，山西黄河律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）:晋中榆次尧晨实业有限公司，地址山西晋中市榆次区汇通路280号。
法定代表人：张九如，董事长。
委托诉讼代理人：李睿智，山西均儒律师事务所律师。
上诉人庞亮亮因与被上诉人晋中榆次尧晨实业有限公司租赁合同纠纷一案，不服榆次区人民法院（2017）晋0702民初3414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人庞亮亮委托诉讼代理人杨丽、纪群、被上诉人晋中榆次尧晨实业有限公司委托诉讼代理人李睿智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人庞亮亮上诉请求：1．请求贵院依法撤销晋中市榆次区人民法院（2017）晋0702民初3414号民事判决，依法改判驳回被上诉人原一审诉讼请求；2．本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：上诉人认为一审判决错误认定本案事实，在无相应证据及依据情况下，不由分说，判决上诉人承担责任，损害了上诉人的合法权益，具体理由如下：一、一审判决对于上诉人提出的，被上诉人当庭也予以认可的其提供房屋不符合使用用途，上诉人在租赁后多次暖气出水严重，及两次被盗情形，未作出相应认定。也就是说，被上诉人提供的房屋不符台约定的在先违约行为，导致上诉人租赁房屋的目的无法实现，上诉人未交纳房屋是其行使合同解除权的方式一。二、一审判决无视被上诉人证据缺失的情况，仅凭被上诉人陈述认定事实，加重了上诉人责任。一审法院认定：“上诉人于租赁期内仅在2014年支付被上诉人租金5348元，上诉人应当支付2O14、2015、2016、2017未付租金378165元。”根据民事诉讼法64、65条的规定：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”。被上诉人在一审中只提供了完整的2014及2015年的租赁合同，并没有举证证明2016及2017双方仍然存在租赁关系，故应当认为被上诉人未能履行举证责任，其关于2016、2017年的房租请求不应被支持。三、一审判决无视本案基本事实，错误认定违约金的计算方式。一审判决对于被上诉人日万分之六的违约金予以认可，是完全不符合法律规定的。《合同法》第114条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁初构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释》第29条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“‘过分高于造成的损失’”。如果按照被上诉人要求的日万分之六来计算违约金，即年利率即为21.9%，即便按照民间借贷司法保护的利息计算，也高于其30%。故被上诉人关于违约金的请求不应被完全支持。四、一审判决在被上诉人认可存在留置部分货物的事实的情况下，并未对所留置货物进行折抵租金计算，进一步损害了上诉人的合法权益。一审法院在判决中并未对被上诉人已经实际留置的属于上诉人的货物进行折抵，而是告知上诉人另行协商或在执行过程中折抵。一审法院这种行为是极其不负责任的，被上诉人的留置行为，正是基于双方的租赁合同法律关系而产生的，留置的最终目的为了更好的实现债权。按照被上诉人的主张，本案中，租赁合同为主合同，其所主张享有留置权的合同即为从合同，主、从合同受一个法律关系约束。一审法院在被上诉人认可留置的事实，上诉人请求折抵的情况下仍然置事实于不顾，使得上诉人不仅无法要回被留置的货物，还要支付高额租金。请求二审查明事实，减少上诉人不必要的损失。五、一审中，被上诉人请求主张2014租金已超过诉讼时效。本案被上诉人在一审时所提交的证据包括2014、2015年的《场地租赁合同》，而其中2014年的租赁合同截止日期为2014年12月31日，那么被上诉人应当自合同期限截止之日起两年内向上诉人索要租金。一审中，上诉人提出2014年的租赁合同诉讼时效已经截止，法院应当对于2014年的租赁费用及违约金不予支持。故请求二审法院查明事实，对被上诉人2014年的租赁费用及违约金不予支持。六、一审法院并未审查被上诉人是否为本案所租赁房屋的所有权人，是否为本案适格主体，未尽到法院应尽审查义务。被上诉人在一审时仅提交了两份《场地租赁合同》作为证据了只能证明其为合同的相对方，并不能证明其确为该租赁房屋的权利所有人。若被上诉人并不是涉案房屋的真正权利人，则其并不具备向上诉人租赁房屋的权利，更不能以此为由收受租赁费用。一审法院在被上诉人未提交有关产权证明的情况下，亦不进行调查核实，直接将被上诉人认定为合法权利人，此行为可能给上诉人造成更大的损失。综止所述，本案中上诉人与被上诉人的租赁合同纠纷，一审法院有义务却并不进行事实调查，置真相于不顾，严重损害上诉人的合法权益。
晋中榆次尧晨实业有限公司辩称，本案一审判决正确，应予维持，上诉人的上诉理由不能成立，理由如下：关于上诉人称“因房屋质量问题导致上诉人租赁房屋目的无法实现，上诉人未交纳房租是其行使合同解除权的方式之一”的答辩意见上诉人称被上诉人的房屋质量存在问题，没有任何证据，上诉人实际上自2002年初就开始在答辩人处租赁场地经营卫浴等产品销售，上诉人租赁使用该房屋己有10多年的时间，从未提到过有质量问题。上诉人在租赁期间也从未通知被上诉人因房屋质量问题解除租赁合同。上诉人状中所称的房屋质量问题，一是暖气跑水、二是两次被盗。对这两个问题：1、上诉人没有证据证明存在这些事实，只是在被上诉人索要租金时，该才以此来赖账，此前从未提出过。2、这两个问题均与房屋质量无关。3、因这两个问题的索赔是反诉问题，上诉人一审没有提出反诉，法院应不予审理。4、暖气跑水的责任在暖气的供应人和使用管理人，作为房屋出租人被上诉人不会是责任人，也不应承担任何责任。5、两次被盗的主要责任在小偷，上诉人应找小偷去主张权利。同时上诉人自己管理不到位，也应自己承担责任，与出租人无关。6、按合同约定，“在营业时间外发生营业场所被撬、货物被盗事件，甲方有责任主动报案，并协助公安机关及时破案。”没有任何甲方承担赔偿责任的约定。本案一审被上诉人举证了《租赁合同》就完成了自己的举证义务，上诉人是负有交纳租金义务的当事人，也是负有交还回房屋场地义务的当事人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第五条：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”因此依据这些法律规定，是否交纳租金交纳了多少租金，举证责任在上诉人一方。本案一审上诉人举证了《巨龙广场11号商铺庞晴物品登记》，该登记行为发生在双方交接商铺时，该表显示，登记的时间为2017年4月15日，证明了庞晴在这一天才将商铺交回。当时签字的高三喜、杨培新、常海燕三人均可证明这一事实。2016年6月29日被上诉人曾向上诉人发出《律师函》，该函上有庞晴的签字，证明其在2016年6月29日仍占用着上诉人的场地。依照《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，2016、2017年的租金上诉人应该支付。法律还规定，实际占用房屋期间应支付房屋占用费。且根据公平原则，原告占用房屋就应支付租赁费。因此，上诉人应当按照合同和法律规定支付答辩人租金。关于本案上诉人应付租金和违约金的答辩意见一审中，答辩人已经完整的提供了2014年、2015年、2016年的《场地租赁合同》，并且于2016年6月29日曾向上诉人发出《律师函》。《场地租赁合同》第八条约定：“如乙方拖欠租金一个月以上，甲方将按拖欠金额的日万分之六，按日计算向乙方收取违约金。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。本案约定的日万分之六折合成月利率为1.8%，折合成年利率为21.6%。其标准还低于法律规定保护利息年息24%，故不存在上诉人所说的违约金过分高于损失的情形。同时，上诉人在一审时未提出降低违约金的要求，没有请求一审也没有义务替他主张。关于上诉人提出的留置财物的抵顶问题。此问题的提出，是上诉人对法律的不了解所提出的。留置权是指债权人按照合同约定占有债务人的财产（动产），在债务人逾期不履行债务时，有留置该财产并就该财产优先受偿的权利。留置权是一种法定担保物权。《担保法》第82条：债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照本法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。《担保法》第83条：留置担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金，留置物保管费用和实现留置权的费用。《物权法》第230条：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。根据以上法律规定，“以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”、“折价或以拍卖、变卖财产”三种方式均在法律允许的范围内，本案一审是审判程序，不可能进行评估拍卖，而在一审过程中双方并没有就折价问题协商一致，无法定价抵顶，因此一审认为“至于原告留置被告的财产双方可另行协商或在执行过程中折抵。”是完全正确和符合法律规定的。关于上诉人提出的2014年租金己经超过法律规定的诉讼时效的答辩意见，1、上诉人在一审时未提出诉讼时效的抗辩，在二审提出的人民法院应不予支持。法律依据：《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。2、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案双方一年一签合同，未签合同时因实际占用仍继续租赁，故诉讼时效从腾出房屋解除合同之日（2017年4月15日）计算，答辩人于2017年8月起诉，未超过诉讼时效。3、答辩人每年签署新的合同或发律师函，或派人均向上诉人催收租金，故本案未超过诉讼时效。4、《民法总则》规定的诉讼时效期间是三年，且取消了一年的诉讼时效规定。故本案未超过诉讼时效。因此，上诉人关于诉讼时效的上诉请求应当予以驳回。关于上诉人称答辩人是否是适格当事人的答辩意见答辩人是适格的原告，上诉人承租的位于榆太路长途汽车站南侧的巨龙装饰广场I区11号的场地系答辩人所有，租赁合同也是答辩人与上诉人签订，答辩人有权要求上诉人支付拖欠租金及违约金。综上所述，上诉人在本案中应当支付拖欠租金以及违约金是确定无疑的事，上诉人欠账、赖账的行为不应得到支持，请法院依法判决驳回上诉人的上诉，维持原判。
晋中榆次尧晨实业有限公司向一审法院起诉请求：请求判决庞亮亮支付晋中榆次尧晨实业有限公司378165元的场地租赁费及拖欠金额的日万分之六计算的违约金97849.52元。并按拖欠金额的日万分之六支付自2014年2月5日起至付清时止、自2015年2月5日起至付清时止、自2016年2月5日起至付清时止、自2017年2月5日起至付清时止的违约金。
一审法院认定事实：双方于2014年2月8日、2015年5月4日、2016年1月1日各签订一份《场地租赁合同》，出租方（甲方）为晋中榆次尧晨实业有限公司，承租方（乙方）为庞亮亮庞亮亮（庞晴），合同均主要载明：租赁地址位于榆太路长途汽站南侧车巨龙装饰广场Ⅰ区11号，面积175.12㎡，租金按照1.8元/天/㎡，共计115054元。2014、2015、及2016年的合同期限均为从当年的1月1日至当年的12月31日。同时约定乙方拖欠租金一个月以上，甲方将按拖欠金额的日万分之六按日向乙方收取违约金，并按照法律程序以资产相抵租金，并收回场地。另晋中榆次尧晨实业有限公司律师于2016年6月29日向庞亮亮出具律师函一份，载明庞亮亮共欠付晋中榆次尧晨实业有限公司公司473842元，请求晋中榆次尧晨实业有限公司于2016年7月30日前将上述款项付清。因索款无果，晋中榆次尧晨实业有限公司诉至一审。庭审中，晋中榆次尧晨实业有限公司坚持诉讼请求，陈述晋中榆次尧晨实业有限公司实际租赁到2017年4月15日腾出房屋；庞亮亮除交付2014年租金5348元外，欠付2015年和2016年的租金各115054元，欠付2017年截止当年4月15日的租金38351元，共计欠付晋中榆次尧晨实业有限公司租金378165元。提供2014年、2015年、2016年的《场地租赁合同》律师函等书证予以佐证。庞亮亮对三份合同的真实性及律师函没有异议，但对晋中榆次尧晨实业有限公司计算的数额不确定，对违约金持有异议。晋中榆次尧晨实业有限公司陈述违约金是按照租赁合同第八条计算的，超过一日按照日万分之六计算违约金，2014年违约金的计算基数是109706元；2015和2016年违约金的计算基数均为115054元；2017年违约金的计算基数是38351元，属于双方约定庞亮亮应当履行；庞亮亮并陈述晋中榆次尧晨实业有限公司扣押了其一部分货物。晋中榆次尧晨实业有限公司对留置庞亮亮货物的事实认可，陈述确实将庞亮亮留存在租赁物的部分实物行使了留置权，但双方均各自派代表在场进行了清理且有双方签字的清单，现在货物由晋中榆次尧晨实业有限公司保存。双方各持己见达不成协议为本案事实。一审确认的上述事实有晋中榆次尧晨实业有限公司提供的相关书证及各方当事人的当庭陈述等在卷为凭，已经当庭质证和一审审查，可予采信。
一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护，双方之间签订《场地租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，又不违反法律强制性规定，为有效协议。双方均应遵照执行。庞亮亮于租赁期间于2014年支付晋中榆次尧晨实业有限公司租金5348元，只履行了部分合同义务，该2015年、2016年和2017年未支付租金的行为已形成违约。庞亮亮除应支付晋中榆次尧晨实业有限公司场地租赁费378165元外，还应按照双方合同约定的日万分之六支付晋中榆次尧晨实业有限公司违约金。因合同中约定庞亮亮拖欠租金一个月以上晋中榆次尧晨实业有限公司将按照拖欠金额的日万分之六按日计算违约金，而庞亮亮交付的5348元租金按照其年租金115054元计算，应当交付至2014年1月17日，那么晋中榆次尧晨实业有限公司请求违约金的时间应当从2014年2月17日起计算。因庞亮亮拖欠晋中榆次尧晨实业有限公司租金的数额是分段计算的，因而计算违约金时也应分段计算，即2014年的违约金应以109706元为基数从2014年2月17日起计算；2015和2016年的违约金均应以115054元为基数进行计算，2017年的违约金应以38351元为基数计算。由于晋中榆次尧晨实业有限公司诉求的拖欠金额的日万分之六计算的违约金97849.52元低于上述应当支付的违约金数额,故对晋中榆次尧晨实业有限公司的该项请求予以支持。至于庞亮亮辩称的相关店铺被盗及暖气水管跑水等事实，与本案不属于同一法律关系，晋中榆次尧晨实业有限公司可另行主张。至于晋中榆次尧晨实业有限公司留置庞亮亮的财产双方可另行协商或在执行过程中折抵。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：限庞亮亮于本判决生效后10日内一次性支付晋中榆次尧晨实业有限公司人民币378165元，并支付按照日万分之六计算的违约金97849.52元。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审中，上诉人提交新的证据：巨龙广场工地商铺行情物品登记表，内容是2017年4月15日两家在一起做的货物清点，证明被上诉人已经把商铺锁了，而且对我们的物品进行了留置，物品价值432749元，现在商铺已经重新租出来，物品被转移。一审中对方也认可他们行使了留置权，按照法律规定，应当在租金中把留置的货物进行折抵。被上诉人质证称，不认可，这个不是原件，我方有原件，而且和我方的不一样。扣押物品的种类和数量都是一样的。后面有一些没有标价格的，我们做了一个表，就在这个上面也表了一个价格。上诉人认可被上诉人的是原件，是我们后来在我们的这个表上对有些货物做了一个标价。被上诉提交了山西省晋中地区行政公署的文件，是关于“榆次市郭家堡乡窑上村占用土地的批复”和晋中市榆次区人民政府关于“窑上村撤村转居的批复”，均系复印件，证明巨龙广场是我们尧晨实业的，我方是适格的主体。上诉人质证称，关于榆次区人民政府关于“窑上村撤村转居的批复”，对真实性无异议，与本案没有关联，不具备本案待证事实的关联性，根据最高院城市房屋租赁相关司法解释的规定，作为出租方必须要取得的是建设工程规划许可证，没有取得的许可证房屋与承租人签订的合同是无效的。关于“榆次市郭家堡乡窑上村占用土地的批复”，质证意见和第一个是一样的，这个文件是1994年的，1994年已经取得了土地的规划，到现在为止应该由相应的工程规划及工程施工的许可，再包括房屋所有权的证明，但是到现在为止作为被上诉人来讲仍然没有提供相应的其是租赁房屋的合法的所有权人的证据，因此我们认为应当按照司法解释的规定，其和上诉人签订的合同是无效的。其余事实与一审查明的一致。
本院认为，二审争议的焦点一是上诉人是否应支付被上诉人诉请的租赁费及违约金。一审中被上诉人提交了与上诉人签订的2014、2015、2016年租赁合同，上诉人当庭予以认可，二审中上诉人有异议，与其一审陈述相矛盾且未提交反驳证据，本院对上诉人该异议不予采信。双方签订的租赁合同合法有效，均应恪守，上诉人拖欠被上诉人的租金应及时支付并按照合同约定支付被上诉人相应的违约金。至于上诉人主张的违约金过高问题，因上诉人拖欠被上诉人租金是被上诉人的实际损失，双方约定的违约金计算标准并未超过该实际损失的30%，上诉人主张调整违约金的依据不足，本院不予支持。争议的焦点二是上诉人主张的被上诉人留置的货物折抵租金问题如何认定。上诉人主张留置货物折抵租金，但上诉人主张的折抵金额系上诉人单方陈述，没有证据佐证，被上诉人也不认可，双方可在执行中进行协商处理，上诉人该上诉主张证据不足，且于法无据，本院不予支持。争议的焦点三是被上诉人是否为本案适格的主体。上诉人主张被上诉人并未是涉案房屋权利人，被上诉人提交了相应的证据予以佐证主体资格，上诉人未提交反驳证据佐证案涉房屋产权存在争议，也未提交证据证明被上诉人作为租赁合同主体所签订租赁合同存在法定的合同无效情形，故上诉人该上诉主张本院亦不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8440元，由庞亮亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 睿
审判员 张晓军
审判员 韩丽娜
二〇一八年八月二日
书记员 许艳玫