辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终5947号
上诉人（原审被告）：冯今贵。
被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司大连高新技术产业园支行，住所地辽宁省大连市沙河口区中山路676号。
委托诉讼代理人：于飞，辽宁健坤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史高旭，辽宁健坤律师事务所律师。
原审被告：邓亚莲。
原审被告：高厚国。
原审被告：大连建隆置业有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区中山路672号。
法定代表人：白晶，董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：李琳，女，该公司员工。
上诉人冯今贵因与被上诉人中国农业银行股份有限公司大连高新技术产业园支行（以下简称农行高新支行）、原审被告邓亚莲、高厚国、大连建隆置业有限公司（以下简称建隆公司）金融借款合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初1173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯今贵，被上诉人农行高新支行的委托诉讼代理人于飞、史高旭到庭参加诉讼。原审被告邓亚莲、高厚国、建隆公司未到庭。本案现已审理终结。
冯今贵上诉请求：1.依法撤销一审判决多计算本金部分84600元。2.依法减除农行高新支行多收取的利息款项84600元。3.诉讼费保全费由农行高新支行承担。冯今贵预交上诉费1915元（按上诉标的84600元交纳），二审开庭时经释明，冯今贵明确上诉请求为：上诉请求的1、2项重复，仅要求撤销一审判决多计算利息84600元。事实和理由：1.一审认定事实错误，所欠贷款并非610421.28元，多计算了84600元。二审庭审，冯今贵明确其主张多计算84600元的计算依据为：2009年第一次与农行高新支行之间的贷款合同是双方真实意思表示，当时年利率4.18%，同期办理贷款都是这个利率，到2011年10月份，第二次的贷款利率是年利率5.29%，于是多计算利息84600元。2.一审判决内容枉法裁判，案涉合同为借名买房贷款合同，应无效，依据农行高新支行的过错责任，应该由原审被告返还69万元，并由农行高新支行赔偿因虚假诉讼二造成的损失。3.一审邓亚莲向农行高新支行发出的《解除无效贷款合同通知书》，农行高新支行的代理人已经收到，但一审却不予认定，上诉人请求确认解除合同的效力，依法确认农行高新支行的本次诉讼行为无效。
农行高新支行辩称，不同意上诉人的上诉请求，应驳回上诉维持原判。事实和理由：当事人只在2010年12月16日与农行高新支行签署一份借款合同，根本不存在之前年利率4.18%的合同，冯今贵主张的多计算84600元利息没有事实和合同依据。
各原审被告均未陈述意见。
农行高新支行向一审法院起诉请求：1.判令邓亚莲立即偿还借款本金610421.28元及截至2018年5月6日应还利息10541.98元、罚息57.83元、复利81.44元；2.判令邓亚莲支付农行高新支行正常利息、复利、罚息按《个人购房担保借款合同》的约定计算，自2018年5月7日至全部贷款本息偿还之日止；3.判令农行高新支行的抵押权合法有效，农行高新支行对抵押物享有优先受偿权；4.高厚国、冯今贵、建隆公司对上述欠款承担连带（抵押）担保责任。
一审法院经审理查明：2010年8月12日，冯今贵、邓亚莲（买受人）与建隆公司（出卖人）签订编号为NO.0454459《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买尖山街110号富丽庭第1幢1单元8跃9层06号房屋，建筑面积106.46平方米。房屋总价款989872元。付款方式为买受人于签订本合同之日交纳首付款299872元，余额69万元签订本合同30日内以商业贷款形式付清。落款处被告建隆公司在出卖人处加盖单位印章，冯今贵、邓亚莲在买受人处手书签名并按印。邓亚莲与高厚国系夫妻关系。2010年12月16日，邓亚莲（借款人、抵押人）、高厚国（抵押人）、冯今贵（抵押人）、建隆公司（保证人）与中国农业银行股份有限公司大连软东支行（贷款人）签订编号为×××《个人购房担保借款合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放购房借款。借款金额69万元，借款用途为购买房产，借款人购买房产位于大连市沙河口区尖山街110号第1幢1单元8跃9层6号，建筑面积106.46平方米，借款人的购房合同编号为0454459。借款期限自2010年12月16日至2040年12月15日止，共计360个月。借款利率浮动利率：在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率6.14%的基础上下浮15%，执行年利率5.219%。借款人应在贷款人处开立结算账户（账号34-068000460285751）。本合同约定采用以下第（2）种方式划款：（2）借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人的账户（户名建隆公司，开户行中国农业银行股份有限公司大连软东支行，账号34-068001040007616）。借款人承诺：贷款人将借款人资金划入上述账户，即视同贷款人已依据约定向借款人发放借款，且借款人收妥借款资金。借款人了解并自愿承担与借款资金划入上述账户相关的所有风险。分期还款。借款人以每壹个月为一个还款周期，共360期。自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日。没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日。借款人与贷款人商定采用等额本息还款方式归还借款本息。抵押人同意以大连市沙河口区尖山街110号第1幢1单元8跃9层6号设定抵押。阶段性保证担保保证人为建隆公司，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。违约责任：借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按约定对借款人计收罚息和复利；本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天；逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。对违约使用借款从违约使用之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。对保证人、抵押人的违约行为，违约金按本合同项下借款本金数额百分之计算。借款人未按期办妥房地产权利证书的，每延迟一日应按日支付借款本金数额百分之的违约金。合同落款处，邓亚莲在借款人及抵押人处签名并按印，中国农业银行股份有限公司大连软东支行在贷款人处加盖单位公章，建隆公司在保证人处加盖单位公章，冯今贵、高厚国在抵押人处签名并按印。2011年1月10日，农行高新支行依约发放贷款。自2011年2月10日起按月通过户名为邓亚莲的中国农业银行账号为×××中按月偿还房屋贷款，按月偿还的贷款的资金来源于冯今贵。2015年10月30日，农行高新支行的名称由中国农业银行股份有限公司大连软东支行变更为中国农业银行股份有限公司大连高新技术产业园支行。2017年9月22日，一审法院对冯今贵诉农行高新支行、建隆公司、邓亚莲金融借款合同纠纷一案作出（2017）辽0204民初2786号民事判决书，该判决认为案涉《个人购房担保借款合同》合法有效，判决：驳回冯今贵的诉讼请求。宣判后，冯今贵不服，上诉至大连市中级人民法院。2018年1月25日，大连市中级人民法院作出（2018）辽02民终309号民事判决书，认为：”该案审理焦点系案涉《个人购房担保借款合同》及《商品房买卖合同》签约主体是否于法有据的认定。案涉《个人购房担保借款合同》从形式上看均有签约主体签字或印章，合同内容不违反法律法规规定，则应为有效，对签约各方具有约束力，签约各方应按约履行。上诉人上诉提出该份合同无效的观点于法无据，本院不予认定。关于冯今贵与邓亚莲之间为购买案涉房屋办理贷款之间的约定，因农行高新支行不予认可，冯今贵与邓亚莲的约定对农行高新支行无约束力，现有证据不能证明冯今贵所诉农行高新支行故意规避法律的事实成立，冯今贵应承担举证不能的不利后果......”，判决：驳回上诉，维持原判。
案涉房屋已具备办理房屋产权登记条件，邓亚莲、冯今贵至庭审时未办理房屋产权登记证书，亦未办理抵押登记。邓亚莲借款后，自2017年11月10日开始出现未按合同约定偿还借款本金及手续费，截止2018年5月6日，邓亚莲超过90天以上未按时足额偿还贷款本息，积欠本金610421.28元、利息10541.98元、罚息57.83元、复利81.44元。农行高新支行于2018年4月2日申请财产保全，一审法院依农行高新支行申请作出（2018）辽0204民初1173民事裁定书，查封被申请人名下的位于大连市沙河口区尖山街110号第1幢1单元8跃9层6号房屋的产籍，查封期限两年。冯今贵对财产保全提出异议，认为保全的房屋是其个人财产，不是邓亚莲与冯今贵的共同财产，该财产保全由中国农业银行股份有限公司大连市分行提供担保，如因保全错误导致财产损失，冯今贵可向担保人另行主张权利。
一审法院认为，《个人购房担保借款合同》经两级法院（2017）辽0204民初2786号民事判决书及（2018）辽02民终306号民事判决书认定合同有效。同时，在上述判决书中已对邓亚莲、高厚国、冯今贵与本案相同的抗辩主张进行了审理，并进行了阐述，虽冯今贵申请再审，但尚未有其他裁判结果改变已生效文书，对现已生效的民事判决书认定的内容，本院予以确认且不再重复论述。关于被告主张已在另案二审期间向农行高新支行的委托诉讼代理人林凤鹰律师发出解除无效贷款合同通知书的一节，对此农行高新支行提出异议，农行高新支行称无法确认是否发出该通知，且林凤鹰律师亦无授权代表农行高新支行接收解除合同通知。林凤鹰仅系农行高新支行的委托诉讼代理人，并非农行高新支行员工，其代收行为需要农行高新支行的明确授权，故即使如被告所称，亦不能认定其向农行高新支行发出解除通知，对于被告的主张不予支持。农行高新支行按照合同约定向邓亚莲发放了贷款，邓亚莲应按照合同约定按时履行还款义务，但自2017年11月10日未再还款，其行为已构成违约，应承担违约责任。现农行高新支行依据《个人购房担保借款合同》第十二条第2款第（2）项的约定，因邓亚莲未足额偿还借款本息超过90天，要求提前收回已发放借款的请求合理，予以支持。关于农行高新支行要求邓亚莲偿还借款本金610421.28元、利息10541.98元、罚息57.83元、复利81.44元（截至2018年5月6日），并支付自2018年5月7日按照合同约定利率标准支付利息、罚息、复利至全部贷款本息偿还之日止的请求，予以支持。
双方对案涉房屋未办理抵押登记，农行高新支行主张享有优先受偿权一节，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自抵押登记时设立。故本案抵押合同成立，抵押权并未设立，农行高新支行不能就抵押物主张优先受偿。
关于农行高新支行要求高厚国、冯今贵对上述债务承担连带担保责任的请求，《中华人民共和国担保法》关于不动产担保物权的设定必须履行登记手续的规定，系为贯彻公示原则以保护善意第三人的利益和交易安全，对公示原则的违反尚不构成为法律秩序和法律的基本价值所不容的行为，故对于未履行登记手续的抵押合同，其法律效力并非确定无效。为救济其法律效力的瑕疵，除可以通过补办登记手续这种方式加以补正使其发生法律效力外，还可以通过转换这一方式，将其转换为有效的担保行为，以节约交易成本，促进交易发展。根据民法基本原理，法律行为的转换是指原有行为如果具备替代行为的要件，并且可以认为当事人如果知道原有行为不生效力或无效将希望替代行为生效的，可以将原有行为转换为替代行为而生效。其制度趣旨在于不拘泥于法律行为的外观，而是在尊重当事人的真实意思的基础上，对交易做出新的评价，用一种适当的行为去替换当事人所选择的不适当的行为，以平衡当事人之间的利益。就本案而言，以此前的抵押登记为案涉69万元贷款提供担保，是抵押人和农行高新支行银行缔约时的真实意思表示，若仅机械适用法律认定本案房产抵押因未登记就不发生任何法律效力，则抵押人即高厚国、冯今贵不承担担保责任的结果将会明显背离一般社会大众的公平认知，亦显然有违诚实信用原则。因此，根据本案的实际情况，本院将案涉69万元贷款的抵押担保合同转换为连带责任保证合同。由于抵押担保是以物的价值为限承担有限责任，而保证则是以保证人的全部责任财产承担无限责任，故在理论上存在着将抵押担保转化为保证担保会增加高厚国、冯今贵责任范围的可能性，故二应在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任，予以支持。
关于建隆公司对邓亚莲的债务是否承担连带保证责任一节，根据《个人购房担保借款合同》约定”阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续情况完成之日止”，建隆公司抗辩由于被告怠于办理房屋产权登记导致案涉房屋抵押登记手续至今未办理，与我公司无关，不应当承担保证责任，本案与其提供的（2018）辽02民终2502号民事判决书作为参考的案情并非相同，本案合同中并未明确约定未办理相应抵押登记手续，责任主体不同，会导致保证责任不同的法律后果，即本案阶段性保证人并非附条件的承担”至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续情况完成之日止”保证责任，故对该合同条款不宜扩大解释，是否因三被告怠于办理房地产权利证书及抵押登记手续，并不能当然免除保证人的保证责任，对农行高新支行的主张，予以支持。
一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十五条、第四十三条之规定，判决：一、邓亚莲于本判决生效之日起十日内偿还农行高新支行中国农业银行股份有限公司大连高新技术产业园支行借款本金610421.28元、利息10541.98元、罚息57.83元、复利81.44元（截至2018年5月6日），并支付自2018年5月7日按照合同约定利率标准支付利息、罚息、复利至全部贷款本息偿还之日；二、高厚国、冯今贵对上述第一项债务在位于大连市沙河口区尖山街110号第1幢1单元8跃9层6号房屋价值范围内承担连带清偿责任；三、建隆公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；四、驳回农行高新支行的其他诉讼请求。
本院二审期间，冯今贵提交（2018）辽02民终309号庭审笔录一份，拟证明：上诉人已经收到邓亚莲解除合同通知书，一审判决结果是错误的，应驳回农行高新支行的诉讼请求。农行高新支行对该笔录的真实性没有异议，但对其待证事项不予认可。本院对该证据的待证事项不予确认。对一审查明事实予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条”第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本案二审应当围绕冯今贵上诉请求进行审理。冯今贵按上诉标的84600元预交二审案件受理费，且在二审明确上诉请求为：依法撤销一审判决多计算的利息84600元，主张利息应按2009年与农行高新支行之间的贷款合同约定年利率4.18%计算而不应该按照2011年贷款合同约定年利率5.29%计算。农行高新支行对其主张不予认可。本院认为，当事人于2010年12月16日签订的《个人购房担保借款合同》是各方真实意思表示，一审法院判决依照该合同约定利率计算利息并无不妥，冯今贵上诉主张按年利率4.18%计算利息依据不足，不予支持。
综上所述，冯今贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1915元，由冯今贵负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘勇峰
审判员 王家永
审判员 李淑红
二〇一八年九月六日
书记员 姜 珊