湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0105民初2355号原告长沙市福凯物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区东风路福乐巷21号1栋302房。法定代表人李红。委托代理人陈树平，公司员工。被告周建刚。原告长沙市福凯物业管理有限公司诉被告周建刚物业服务合同纠纷一案，于2016年5月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员房淼淼适用简易程序，公开开庭进行了审理。代理书记员任友担任庭审记录。原告长沙市福凯物业管理有限公司的委托代理人陈树平到庭参加了诉讼，被告周建刚经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙市福凯物业管理有限公司诉称，被告系福乐凯公寓**房的业主，原告对福乐凯公寓提供物业管理服务。经原告多次催要，被告至今未向原告交纳2008年9月至2016年5月的物业管理费及电梯运行费。现诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2008年9月至2016年5月期间的物业管理费6774元（0.6元×121.4平方米×93）；2、被告向原告支付2008年9月至2016年5月期间的电梯运行费5766元（62元×93）；3、被告向原告支付滞纳金1860元{（72.8+62）×5‰×92×30}；4、被告承担本案诉讼费。被告周建刚辩称，被告已交纳物业管理费至2009年年底。2010年，小区水改造成房屋漏水，且房屋楼顶搭建违章建筑、通道违法停车，原告未妥善处理上述问题，故被告未缴纳物业费及电梯运行费。经审理查明，被告系长沙市开福区东风路41号福乐凯公寓**房（产权面积为121.36平房米）的业主。长沙市开福区福乐凯公寓业主委员会（甲方）与长沙市康馨物业管理有限公司（乙方）于2008年9月8日签订物业管理服务委托合同，约定甲方将福乐凯公寓住宅小区委托乙方实行物业管理服务，物业的全体业主及物业使用人（××）均应对履行合同承担相应的责任；委托管理期限自2008年9月10日至2009年3月9日；甲方按照《湖南省物业服务费管理实施办法》的规定收缴各种有关费用，其中多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或业主使用人收取，多层住宅带电梯房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人无正当理由逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交未交管理费的千分之五缴纳滞纳金；乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的、维修、养护及其他特约服务，由乙方与业主和使用人协商合理收费。福乐凯公寓业主委员会(甲方)与长沙市康馨物业管理有限公司（乙方）于2009年1月1日签订物业管理服务合同，约定甲方将福乐凯公寓住宅小区委托乙方实行物业管理服务，物业的全体业主和物业使用人（××）均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限自2009年1月1日至2011年1月1日；甲方按照《湖南省物业服务费管理实施办法》的规定收缴各种有关费用，其中多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或业主使用人收取，电梯房的电梯维保费、电费，由甲方委托乙方执行维保合同；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用，从逾期之日起按每天应交未交管理费的千分之五缴纳滞纳金；乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的、维修、养护及其他特约服务，由乙方与业主和使用人协商合理收费。长沙市开福区福乐凯公寓业主委员会于2009年1月8日向福乐凯公寓业主出具关于福乐凯公寓物业管理情况的报告，内容为“小区物业管理费自2009年1月开始由0.5元/平方米/月调整为0.6元/平方米/月”。长沙市开福区福乐凯公寓业主委员会于2009年1月出具福乐凯物业管理各项收费标准及说明，内容为“物业管理费标准每平方米0.6元一个月，收费面积为业主的产权面积和车库、杂屋面积之和，卫生费、垃圾清运费等每位业主每月5元，公共水电分摊费每位业主每月5元，车位使用费每月100元，临时停车5元一次，水费按业主的实际发生额，乘以长沙市自来水公司公布的当时居民水费计价标准来计算，北栋电梯的使用维修费和电费，按实际发生额，由收益业主分摊，业主委员会委员的办公费、误工补贴费每位业主每月5元，上述物业费委托物业公司派专人予以收取，其中一、二项由物业公司掌握支配，三项收费用于总表和分表之和的差额以及偿还本公寓的水电欠费，四项收费用于日常修缮，物管公司的劳务费和意外补偿支出等，五、六、七项为代收代缴费用，物管公司所有代收代缴的费用，每月10日前汇总上缴到业主委员会，本规定从2009年1月1日开始实行”。长沙市开福区福乐凯公寓业主委员会、长沙市康馨物业有限公司福乐凯公寓物管处于2009年3月6日向长沙市物价局出具关于福乐凯公寓申请调整物业收费标准的报告，申请将自2009年1月1日开始，将福乐凯公寓物业收费标准由每平方米每月收费0.5元调整为每平方米每月收费0.6元。湖南康馨物业管理有限公司于2010年12月31日出具授权委托书，内容为“根据公司2008年9月8日与长沙市开福区福乐凯公寓业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》及相关补充协议的规定，公司于2008年9月10日至2010年12月31日止，在福乐凯公寓从事物业管理与服务工作28个月，合同到期后，双方不再续约，现就有关事项全权委托：全权委托2011年1月1日接管福乐凯公寓物业管理工作的长沙市福凯物业管理有限公司依法依规收缴福乐凯公寓业主在2008年9月10日至2010年12月31日期间，所欠公司的物业管理费及各项代收代缴费用；全权委托长沙市福凯物业管理有限公司偿还公司在2008年9月10日至2012年12月31日期间在福乐凯公寓从事物业管理和服务中所产生的一切债务；全权委托长沙市福凯物业管理有限公司处理公司在2008年9月10日至2010年12月31日期间在福乐凯公寓从事物业管理工作中的一切遗留问题。湖南康馨物业管理有限公司于2011年1月向福乐凯公寓业主出具公告，内容为“根据公司和福乐凯公寓业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》内容及我公司与长沙市福凯物业管理有限公司签订的《福乐凯物业服务管理工作交接协议书》的条款，凡是公司在2008年9月1日至2010年12月31日在福乐凯公寓从事物业管理和服务期间，所有债权、债务和物业管理方面的遗留问题，全权委托长沙市福凯物业管理有限公司负责处理”。长沙市东风路福乐凯公寓业主委员会（甲方）与长沙市福凯物业管理有限公司（乙方）于2010年12月9日签订物业管理合同，约定甲方将福乐凯公寓住宅小区委托给乙方进行物业管理，物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任；委托管理期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止；住宅房屋内乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或使用人收取，电梯产生的所有费用由使用人分摊；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金。长沙市东风路福乐凯公寓业主委员会（甲方）与长沙市福凯物业管理有限公司（乙方）于2015年12月24日签订物业服务管理委托合同，约定甲方将福乐凯公寓住宅小区委托给乙方进行物业管理，物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任；委托管理期限自2016年1月1日起至2021年12月31日止；南、北栋物业每月每平方米收取物业服务费0.6元；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金；乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准须经当事人同意；房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场所的维修养护费用由收益业主承担，委托乙方进行维护。因被告未依约交纳物业管理物业费，原告于2012年8月30日、2012年9月1日、2016年4月8日分别向被告送达催款通知书，催要被告支付欠付的物业服务费、电梯运行费及滞纳金。依据原告提交的台账表，被告未向原告交纳2008年11月至今的物业管理费。物业公司实际按0.5元/平方米/月的标准向业主收取2008年的物业管理费，按62元/月的标准向业主收取电梯运行费；自2009年1月1日开始按0.6元/平方米/月的标准向业主收取物业管理费，按62元/月的标准向业主收取电梯运行费。被告向本院提交就涉案房屋漏水部位、屋顶违章建筑、通道违停车辆拍摄的照片，拟证明被告因原告未妥善处理房屋漏水、屋顶违章建筑及通道违停车辆的问题而未交纳物业管理费。另查明，长沙市康馨物业管理有限公司于2010年11月8日变更公司名称为湖南康馨物业管理有限公司。以上事实，有书证、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。本院认为：一、长沙市开福区福乐凯公寓业主委员会与湖南康馨物业管理有限公司（原长沙市康馨物业管理有限公司）签订的物业管理服务委托合同，湖南康馨物业管理有限公司出具的授权委托书、公告，原告与长沙市开福区福乐凯公寓业主委员会签订的物业管理合同、物业服务管理委托合同均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。湖南康馨物业管理有限公司及原告提供了相应的物业管理服务，被告应按约支付物业管理费及电梯运行费。二、债权可以转让，湖南康馨物业管理有限公司将其对被告的债权转让给原告并通知了被告，债权转让合法有效。三、被告提出原告提供的物业服务不符合合同约定，被告房屋发生漏水现象、屋顶搭建违章建筑、通道违停车辆，并提供照片为证，故原告的物业管理服务存在瑕疵，原告应对其物业服务质量予以改进，但被告据此拒交物业管理费及电梯运行费无法律依据，本院不予支持。原告的物业服务存在瑕疵，故本院酌定被告向原告支付其欠缴物业管理费的90%，即被告应向原告支付物业管理费5942元（0.5元×121.36×2×90%+0.6元×121.36×89×90%）及电梯运行费5642元（62元×91）。四、因原告的物业管理存在一定的瑕疵，故对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。五、被告周建刚经本院依法传唤未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告周建刚于本判决生效之日起十日内向原告长沙市福凯物业管理有限公司支付2008年11月1日至2016年5月30日期间的房屋物业管理费5942元；二、被告周建刚于本判决生效之日起十日内向原告长沙市福凯物业管理有限公司支付2008年11月1日至2016年5月30日期间的电梯运行费5642元；三、驳回原告长沙市福凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费160元，因适用简易程序减半收取80元，由被告周建刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员房淼淼二〇一六年八月十二日代理书记员任友