海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼02民终299号
上诉人（原审被告）：涂立明。
委托诉讼代理人：耿兆楠，海南三和元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨朝兰。
委托诉讼代理人：谭伦，海南方圆律师事务所律师。
原审被告：涂菊英。
委托诉讼代理人：耿兆楠，海南三和元律师事务所律师。
原审第三人：史清福。
原审第三人：杨尧。
上诉人涂立明因与被上诉人杨朝兰、原审被告涂菊英、原审第三人史清福、杨尧房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初7139号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
涂立明上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，改判驳回杨朝兰的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由杨朝兰承担。事实与理由：一、一审认定杨朝兰不知晓、不同意涂立明将涉案房屋转租给杨尧错误。一审法院对《协议书》（涂菊英和杨尧）、录音及文字资料（涂菊英和杨尧）、短信记录（杨朝兰和杨尧、涂菊英）的真实性、合法性和关联性予以采信，却对杨朝兰知晓并同意涂立明转租的证明目的不予采信错误。1、杨朝兰在涂立明将涉案房屋转租给杨尧期间(2015年6月21日至2015年11月5日）从未向涂立明主张过涉案租金，反而只向杨尧讨要租金，和其认为杨尧是涂立明的代管人、应向涂立明讨要租金的一般常理相矛盾。一审中，杨朝兰自认杨尧向其支付了2015年7月和8月份的房租，特别是在2015年8月6日16时11分给杨尧发短信，要求杨尧“请你今天必须把上个月的房租款和机票款给我结清”，1分钟后，杨尧回复“杨姐我正在凑，今晚给你打过来”，这段短信的意思很明确，是杨朝兰向杨尧讨要租金，杨尧称自己“正在凑”，杨朝兰没有要求杨尧向涂立明讨要租金，杨尧也没有要求杨朝兰直接向涂立明讨要租金的意思，这证明杨朝兰知晓也同意涂立明将涉案房屋转租给杨尧，并在行为上、心理上认可自己解除了与涂立明的租房协议的事实。杨朝兰承认在其多次催促下，杨尧于2015年10月份支付了1万元房租。杨朝兰如果认为杨尧是涂立明的代管人，则所欠的租金应当向涂立明主张而不是向代管人主张，而不是等到“杨尧已经停业了”、“杨尧就是不结账”时才要求涂菊英负责。2、一审认定杨朝兰发给杨尧的短信系杨朝兰发给涂菊英的，目的在于通过作为代管人的杨尧督促涂菊英尽快缴纳房租的事实证据不足。从短信内容上看，杨朝兰与杨尧的对话有连续性，短信内容证明杨朝兰与杨尧有支付租金的约定，而不是要求杨尧将该短信内容转告给涂菊英，并且杨尧也没有要求杨朝兰直接向涂菊英主张租金，这证明杨朝兰与杨尧之间有对租金支付的约定。另外，杨尧向法庭提交的陈述意见中也提到，其为杨朝兰写下了欠条，欠条中应当约定了相关的违约金。杨朝兰声称“该内容是杨朝兰发给涂菊英的”，但未提供证据证明，一审法院应当要求杨朝兰承担举证不能的后果。二、一审法院没有查清自2015年10月杨朝兰收回两层楼房（共15间）以及自2015年11月1日起杨朝兰已经全部占用涉案房屋(30间）的事实。杨尧提交陈述意见称，在2015年10月份，杨尧已将涉案两层楼共计15间房交给杨朝兰，到2015年11月1日杨尧已经停业，2015年11月5日，因杨尧停业不结账，杨朝兰才要求涂立明负责，而此时，杨朝兰已经全部占有涉案房屋。另外，以杨朝兰为法定代表人、尉某为股东的三亚裕伟旅业服务有限公司分别于2015年9月11日、2015年12月13日在网上发布房屋转租信息，证明杨朝兰已经实际占用涉案房屋（至少是部分房屋）。一审法院既然采信了杨尧的部分陈述，那么应当采信或进一步查明杨朝兰实际占用涉案房屋的时间和间数。即使涂立明应当承担租金，也应当减免杨朝兰实际占用涉案房屋期间的租金。三、一审适用法律错误。1、本案中，杨朝兰对其所称将“你约定的还款日期已经快到了，别忘了你约定的违约金哦”的短信内容发给涂立明的事实，未能提供充分的证据证明，应当承担举证不能的不利后果。2、一审应当认定杨朝兰已经默认解除与涂立明的房屋租赁关系，实际承租人为杨尧，并且杨尧已经就其拖欠的租金与杨朝兰达成相关的支付约定。因此，对杨尧的行为应当适用合同法第二百二十六条、第二百二十七条，而不是对涂立明的行为适用合同法第五十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定。
杨朝兰辩称，一审认定事实清楚，适用法律恰当，涂立明在涂菊英与杨尧签订合同之后并未与杨朝兰解除合同，所以杨朝兰一再发短信强调她不能一房两租。杨朝兰与杨尧没有直接租赁合同关系，不能直接向杨尧索要租金，而所收几个月租金是涂菊英说杨尧是其委托的管理人，是杨尧代涂菊英缴的租金。这根本不能证明涂立明与杨朝兰解除合同，更不能证明杨朝兰与杨尧有直接的租赁关系，却反证涂立明与涂菊英不诚信。综上，请求驳回上诉，维持原判。
涂菊英对涂立明的上诉没有意见。
杨尧述称，我同意涂立明的上诉理由，且2015年9月杨朝兰帮我管控资金，2015年10月我与尉某签订合同租赁第二层和五层，11月5日，由于我未付租金，杨朝兰叫我写欠条后离开，我走时设备都没有带走。我欠杨朝兰1万元，但我有押金2万元。
史清福未发表意见。
杨朝兰向一审法院起诉请求：一、判令涂立明、涂菊英共同向杨朝兰支付所欠房屋租金99500元及逾期付款利息；二、判令涂立明、涂菊英共同向杨朝兰支付杨朝兰垫付的水电费8119.98元；三、判令涂立明、涂菊英共同向杨朝兰支付未交押金的违约金5万元；四、诉讼费用由涂立明、涂菊英共同承担。
一审法院认定事实：涉案房屋位于三亚市××区号，房屋由其所有人史清福出租给杨朝兰用于经营裕伟旅业客房。2014年6月25日，杨朝兰、案外人尉某与涂立明、案外人胡某签订《租房合同》，将5-6层转租给涂立明、胡某，租赁期限至2015年1月31日，同年6月27日涂立明和胡某支付杨朝兰押金2万元。2015年2月1日，杨朝兰（乙方）与史清福（甲方）签订《房屋租赁协议书》，继续承租房屋2-5层，租赁期限至2016年1月31日止，合同第三条第7款第1项约定：租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同收回房屋使用权，乙方承担赔偿全部损失：乙方擅自将房屋转租、转让或转借的。2015年1月30日，涂立明向涂菊英出具授权委托书，委托涂菊英代办委托人涂立明就位于三亚市××路号客房承租及转租等事宜，全权代表委托人处理以上事项。2015年2月1日，涂菊英代涂立明以涂立明的名字与杨朝兰就续租房屋再签订《协议书》，约定：转租人杨朝兰将荔枝沟路159号史清福名下房产中的30间房屋和投入的设备转租给涂立明；使用期限2015年2月1日至2016年1月31日止；总租金272800元，月付22733元；押金5万元整，扣除先前缴纳的2万元，剩余3万元于2015年2月底前补齐；承租人超出三日不按期付款则应支付所欠金额按银行年贷款利率三倍计算的利息，并自愿一次性另外向出租人支付违约金5万元。协议还就租赁设备范围、续租、房屋使用事项进行约定。涂立明承租涉案房屋用于经营三亚荔枝沟丽颖养生保健中心，该中心营业执照登记的经营者为涂菊英，涉案房屋承租、对外转租和养生中心的经营管理由涂立明负责。此外涂立明还与中国联合网络通信有限公司三亚分公司签订了《租赁合同》，将房屋楼顶出租给后者用于电信设备、安装和使用。涂立明支付杨朝兰租金至2015年6月份后，2015年6月20日，涂菊英与杨尧签订《协议书》，将涉案房屋中的30间房屋转租给杨尧，期限自2015年6月20日至2016年1月31日止，每月租金21900元。此后7、8月份租金由杨尧直接向杨朝兰支付。2015年10月，因资金压力杨尧仅支付杨朝兰1万元，9月及之后的租金未继续支付。杨朝兰多次向涂菊英、杨尧催要租金未果后，特诉至法院。
一审法院认为，本案的争议焦点是：（一）2015年2月1日杨朝兰与涂立明签订的《协议书》效力；（二）杨朝兰主张的2015年9月1日至2016年1月31日的租金和水电费应由谁承担；（三）涂立明、涂菊英是否应向杨朝兰支付违约金5万元。
（一）关于杨朝兰与涂立明于2015年2月1日签订的《协议书》的效力问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除或请求确认合同无效的，人民法院不予支持”的规定，行使合同解除权或请求确认合同无效的权利人是出租人。本案中，第三人史清福作为涉案房屋的权利人即本案的出租人虽在原一审中对于杨朝兰的转租行为不予认可但至今都未以杨朝兰转租为由主张解除合同或者请求确认合同无效。综上，因杨朝兰与涂立明签订的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且不符合合同法第五十二条第一项规定无效的情形，故应当认定杨朝兰与涂立明签订的《协议书》为有效合同。涂立明关于《协议书》无效的抗辩理由，于法无据，不予采纳。
（二）杨朝兰主张的2015年9月1日至2016年1月31日的租金和水电费应由谁承担。杨朝兰与涂立明签订的《协议书》约定的租赁期间自2015年2月1日至2016年1月31日止，2015年6月20日，涂菊英与杨尧签订转租协议，将涉案30间房屋转租给杨尧，期限自2015年6月20日至2016年1月31日止。虽杨朝兰不认可涂立明的转租行为，但亦未就涂立明与杨尧的转租协议主张解除或者请求确认合同无效，且杨尧亦对于与涂立明签订的转租协议予以认可，故对于该转租协议应认定为合法有效。因杨朝兰与涂立明的合同并未解除，涂立明辩称合同已经解除的说法，因未提交证据予以证明，一审法院不予采纳，对于合同期内的租金亦应由涂立明承担。依据协议约定，2015年9月1日至2016年1月31日产生的租金为113665元（22733元/月×5个月），扣除杨尧已付的1万元，涂立明还应支付103665元。杨朝兰现主张99500元，属对其民事权利的自主处分，一审法院予以准许。依据《协议书》第11条约定，涂立明需向杨朝兰按年贷款利率的三倍标准支付所欠金额利息，因涂立明逾期支付租金的行为已构成违约，理应按照合同约定支付利息，杨朝兰现主张逾期利息以99500元为本金从合同终止的次日即2016年2月1日起计至债务付清之日止，利率按三倍的中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款利率计算的主张，理由正当且符合法律规定，一审法院予以支持。对于杨朝兰主张的水电费，因杨朝兰提交的证据无法体现该水电费确发生于涂立明所租赁的房屋，且对于水费杨朝兰仅提供了缴费通知单，对于该费用是否已实际缴纳杨朝兰未提交证据予以证明，综上，对于杨朝兰水电费的主张不予支持。因涂菊英仅是接受涂立明的委托处理涉案房屋的相关事宜，并非该房屋的承租人，且涂立明对于委托涂菊英的事实当庭予以认可，故杨朝兰关于要求涂菊英承担支付租金及利息的主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
（三）涂立明、涂菊英是否应向杨朝兰支付违约金5万元。依据《协议书》第5条约定，涂立明需向杨朝兰缴纳押金5万元，如2015年2月底前未能补齐押金数额，涂立明自愿另外向杨朝兰支付违约金5万元，现涂立明逾期未补齐该押金已构成违约，理应承担违约责任，杨朝兰关于要求涂立明支付违约金5万元的主张，有事实和法律依据，一审法院予以支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、涂立明应于判决生效之日起十日内向杨朝兰支付租金99500元及利息（以99500元为本金，按三倍的中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款利率，从2016年2月1日起计至债务付清之日止）；二、涂立明应于判决生效之日起十日内向杨朝兰支付违约金5万元；三、驳回杨朝兰的其他诉讼请求。案件受理费2952元，由杨朝兰负担152元，由涂立明负担2800元。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，杨朝兰与涂立明签订的《协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点如下：杨朝兰对于涂立明将涉案房屋转租给杨尧是否知情并同意；涉案房屋的租金应计算至何时；涂立明是否应当支付违约金。
关于杨朝兰对于涂立明将涉案房屋转租给杨尧是否知情并同意的问题。本案中，涂立明将涉案房屋转租给杨尧时，杨朝兰未在协议上签名，现无证据证明在涂立明转租时杨朝兰知情并同意，且涂立明亦未就此与杨朝兰解除之前的协议，故涂立明主张杨朝兰知道其转租且同意的理由不能成立。涂立明主张杨朝兰收取了杨尧支付的租金及向杨尧催讨过租金，故杨朝兰实际认可了其与杨尧之间的转租行为。即便涂立明的主张成立，即杨朝兰认可了其与杨尧之间的转租行为，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”之规定，因涂立明与杨朝兰之间的《协议书》并未解除，杨朝兰依据《协议书》向涂立明主张未付的租金亦于法有据，应予支持。涂立明主张其已解除与杨朝兰的协议应由杨尧支付租金的理由不能成立，不予支持。
关于涉案房屋的租金应计算至何时的问题。涂立明主张根据杨尧的陈述，杨尧已于2015年11月1日停业，于2015年11月5日离开，故杨朝兰在2015年10月已收回两层楼房（共15间）及自2015年11月1日已经全部占用涉案房屋(30间），但该主张只有杨尧的单方陈述，杨朝兰并不认可，且涂立明或杨尧均未提交证据证明双方办理了交接手续，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，涂立明应当承担举证不能的法律后果。《协议书》约定的租赁期为2015年2月1日至2016年1月31日，故一审法院计算租金的截止日期为2016年1月31日正确，涂立明的上诉理由不能成立，不予支持。
关于涂立明是否应当支付违约金的问题。根据《协议书》第5条约定，如涂立明未能在2015年2月底前补齐押金数额，涂立明自愿另外向杨朝兰支付违约金5万元。现涂立明逾期未补齐该押金，根据协议约定，涂立明应向杨朝兰支付5万元违约金，故杨朝兰主张涂立明支付违约金5万元于法有据，应予支持。
综上，涂立明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3290元，由涂立明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 新 建
审 判 员 尹 合 欢
审 判 员 付 春 燕
二〇一八年五月十六日
法官助理 林 小 妹
书 记 员 吴璟附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；