江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民终字第01054号
上诉人（原审被告）潘维刚。
委托代理人瞿卫东，江苏苏泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）国营靖江市五金交电化工大楼，住所地靖江市靖城骥江路***号。
诉讼代表人国营靖江市五金交电化工大楼歇业清算小组。
负责人王金付，组长。
委托代理人陆迎春，江苏中毅律师事务所律师。
上诉人潘维刚与被上诉人国营靖江市五金交电化工大楼房屋租赁合同纠纷一案，靖江市人民法院于2015年8月5日作出（2015）泰靖民初字第917号民事判决。上诉人潘维刚不服，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明，潘维刚与国营靖江市五金交电化工大楼无劳动合同关系。2009年9月24日，双方签订企业内部承包协议，约定为确保企业营业用房被拆迁前企业内部的稳定，国营靖江市五金交电化工大楼将位于靖江市骥江路280号六间四层楼房中一、二两层房屋（以下简称280号房屋）承包给潘维刚经营。潘维刚自筹资金、自主经营、自负盈亏，每月交纳经营管理费50000元。承包经营期限至2010年6月6日，其后如何经营由国营靖江市五金交电化工大楼根据具体情况再确定。如国营靖江市五金交电化工大楼根据政府部门要求告知潘维刚房屋被拆迁日期，潘维刚必须在规定的时间内无条件的将所经营的商品及设施全部撤离，国营靖江市五金交电化工大楼对潘维刚不作任何补偿。后国营靖江市五金交电化工大楼及其清算小组与潘维刚分别于2010年3月18日、2011年3月16日、2012年3月18日、2013年3月18日、2014年3月28日、2014年11月18日签订企业内部承包补充协议各一份，其中2010年3月18日补充协议约定经营承包期限至营业用房被拆迁日，其余补充协议均约定经营承包期至次年3月31日止，在次年3月31日前如国营靖江市五金交电化工大楼因房屋拆迁或歇业清算需终止承包协议时潘维刚应服从，国营靖江市五金交电化工大楼将从当年4月至承包终止日每月收取的50000元管理费中，按月退还30%给潘维刚作为一次性终止协议的补偿。潘维刚承租280号房屋后，按约支付租金至2015年3月31日。2015年1月26日国营靖江市五金交电化工大楼清算小组通知潘维刚租赁期限届满不再续租。2015年3月31日，国营靖江市五金交电化工大楼清算小组通知潘维刚租赁期限已届满，要求潘维刚腾空租赁房屋并返还租赁房屋，潘维刚拒绝。双方协商未果，致起讼争。
另查明：2009年11月30日，靖江市经济贸易委员会决定自同年12月31日起对国营靖江市五金交电化工大楼进行歇业清算。
原审法院认为，国营靖江市五金交电化工大楼、潘维刚签订的协议和补充协议，虽然名称为企业内部承包协议书和企业内部承包补充协议，内容为国营靖江市五金交电化工大楼将280号房屋承包给潘维刚经营，由潘维刚每月缴纳经营管理费，但因双方之间并无劳动合同关系，国营靖江市五金交电化工大楼将房屋交付潘维刚后，由潘维刚自主经营，双方之间并不存在管理与被管理的关系，故双方签订的协议名为企业内部承包协议实为房屋租赁合同。双方签订的承包协议和补充协议，主要内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应当严格按照约定履行各自的义务。
关于租赁期限，双方于2010年3月18日签订的补充协议虽约定经营承包期限至营业用房被拆迁之日，但此后的补充协议均约定至次年3月31日。特别是2014年3月28日双方签订的补充协议和2014年11月18日国营靖江市五金交电化工大楼清算小组与潘维刚签订的补充协议均明确约定期限至2015年3月31日，故双方间的租赁合同的租赁期间已届满。潘维刚抗辩称租赁期应至280号房屋拆迁时止，与双方合同约定不符，不予采信。法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故国营靖江市五金交电化工大楼要求潘维刚返还租赁物并要求其支付逾期腾房占有使用费的请求，符合法律规定，予以支持。至于租赁期满后的房屋占有使用费标准，应参照双方之间签订的承包协议和补充协议中约定的租金标准即每月50000元予以确定。国营靖江市五金交电化工大楼要求潘维刚按每月100000元的标准支付占有使用费，无事实和法律依据，不予支持。潘维刚在明知280号房屋存在随时被拆迁的可能、双方后来约定的租赁期限都只有一年的情况下，即便对租赁房屋进行了装饰装修，但双方并未约定租赁期间届满后的补偿问题，现其要求国营靖江市五金交电化工大楼对其装饰装修费用予以补偿，无法律依据，不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，作出如下判决：一、潘维刚从其承租的靖江市骥江路280号房屋一、二两层中迁出，并将该房屋返还给国营靖江市五金交电化工大楼。二、潘维刚支付国营靖江市五金交电化工大楼自2015年4月1日起至返还房屋之日止按每月50000元标准计算的逾期腾房占有使用费。以上一、二两项，均于判决发生法律效力之日起十五日内履行。如未按判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3380元减半收取1690元，国营靖江市五金交电化工大楼负担800元，潘维刚负担890元（潘维刚负担部分国营靖江市五金交电化工大楼已缴纳，潘维刚在履行判决义务时一并给付国营靖江市五金交电化工大楼）。
上诉人潘维刚不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审认定上诉人与被上诉人之间不存在劳动关系，不存在管理与被管理的关系明显超越职权。1、法院认定当事人之间有无劳动关系必须经过法定程序，未经法定程序直接向法院起诉的，只能裁定驳回起诉。2、一审双方质证认可的2014年3月28日的授权委托书，委托上诉人负责大楼的物业管理与招商工作，上诉人明知房屋随时面临拆迁，没有被上诉人指令怎么会依据2014年8月3日靖江市“四城同创”城市环境整治整改通知出资80万元对大楼进行整改，并在规定时间内整改到位？上诉人的招商办公室就设在被上诉人领导办公室下，被上诉人对整改情况提出了要求和督查。无论形式上还是实质上双方的协议都是内部承包协议，足以证明双方之间存在事实劳动关系和管理与被管理的关系。二、一审法院推定本案签订的协议名为内部承包协议实为房屋租赁合同缺乏事实和法律依据。1、双方之间所签订的协议均为企业内部承包协议，从未签过房屋租赁协议。2、承包形式是自筹资金、自主经营、自负盈亏，上诉人有招商权。3、上诉人缴纳的是经营管理费而不是房租。4、协议要求上诉人在承包期内守法经营，按章纳税，严格执行企业各项规章制度，无条件接受上诉人的监督。5、对房屋进行装修改造是被上诉人依据靖江市政府创建办的文件向上诉人提出的要求，上诉人在改造时与原被上诉人领导进行了商洽，其领导班子以会议纪要的形式承诺如遇到拆迁，评估残值归上诉人享有，不足80万元的部分双方协商，足以证明上诉人在内部承包期间自觉接受被上诉人管理。三、一审判决返还房屋判决侵犯了上诉人的合法权益。1、原审判决一旦生效，如遇拆迁，装修残值款必然与上诉人无涉，差额部分也不能主张权利，侵犯上诉人权益。2、双方协议约定从每月收取的5万元中退还30%作为对上诉人的补偿，一审判决自2015年4月1日起支付房屋使用费没有依据。四、2009年11月30日，被上诉人就已经歇业，但不告知上诉人该情形，内部承包给上诉人，属于商业欺诈。在上诉人出资装修后数月，将内部承包协议以通知的形式变更为房屋租赁，要求上诉人搬迁，违反诚信，在对装修残值进行评估后恶意侵吞上诉人残值，应为不当得利。五、一审判决带来严重社会不安定后果，与立法精神相悖。上诉人接受被上诉人委托后已经与数十个体工商户签订柜台租赁协议，合同期限在拆迁之日止，一审判决上诉人搬迁，上诉人如何来履行？综上，请求撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的请求。
被上诉人国营靖江市五金交电化工大楼答辩称：一、一审认定双方之间无劳动关系正确。1、原审审理过程中上诉人已经向法庭表明其与被上诉人无劳动关系。2、原审中上诉人并未提供授权委托书，被上诉人不知道内容更未质证。3、四城同创是政府统一安排的，与被上诉人无关。上诉人出资整改是其经营过程中必然产生的成本，并不是根据被上诉人的指示。二、一审认定本案签订的协议名为企业内部承包协议，实为房屋租赁合同正确。1、本案中，双方签订的内部承包协议完全符合房屋租赁合同特征，被上诉人收取固定租金，上诉人需要先交纳费用后使用房屋，使用房屋所产生的水电费、安保工作，均由上诉人自行承担。2、双方在协议中约定承包形式是上诉人有经营招商权，自筹资金、自主经营、自负盈亏，每月交纳固定的经营管理费，进一步证明双方之间实际上是按照房屋租赁合同性质履行，被上诉人只收取固定费用，其他事宜由上诉人负责。3、企业内部承包协议指企业与职工之间就承包经营责任制而达成的明确相互间责、权、利关系的协议，该合同以双方之间存在劳动合同为前提，不属于平等主体之间的关系。三、原审判决上诉人从其承租的靖江市骥江路280号房屋迁出，并将房屋返还给被上诉人，是公平公正的。1、关于四城同创的费用80万，属于经营成本和商业风险，应由上诉人自行承担。2、双方之间实际是房屋租赁合同关系，在租赁期限届满的情况下，上诉人应将房屋返还给被上诉人，并不存在适用2014年11月18日补偿协议第二条的前提。被上诉人两次告知上诉人要求2015年4月1日不能再使用租赁房屋，上诉人签收通知，但仍继续无合法依据占用房屋，理应支付房屋占用费，原审判决上诉人支付逾期腾房使用费，公平公正。3、双方协议截止期限是2015年3月31日，被上诉人在2015年元月就通知上诉人做好准备，上诉人至今未迁出，产生的损失应由其自行承担。四、上诉人所述的商业欺诈不存在。双方之间的多份协议表明了房屋的现状及未来存在不确定性，上诉人自愿承担此后果，且协议明确约定了甲方对乙方不作任何补偿，无论是协议约定不补偿还是租赁期限届满，被上诉人均不需要对上诉人作出任何补偿。五、上诉人以社会稳定为旗号，逃避自身违法行为引起的赔偿责任，没有事实和法律依据。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人潘维刚提供：1、2014年3月28日授权委托书一份，证明被上诉人将大楼的物业管理和招商工作全权委托上诉人负责，上诉人与被上诉人之间是管理关系，双方是事实劳动关系。上诉人依据该委托书已经完成招商工作。2、上诉人向被上诉人缴纳管理费的收据，证明上诉人向被上诉人缴纳的款项是经营管理费用而非房租，进一步证明双方签订协议实质上是内部承包协议。该证据与内部承包协议、授权委托书相互印证，证明双方是管理与被管理的关系。被上诉人对授权委托书的真实性不予认可，收据上记载管理费是为了避免缴纳房租税。
二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，当事人双方签订的协议存在真实意思与表现不一致的情形时，应从当事人的真实意思表示来确定双方合同的性质。本案中，2009年9月24日上诉人潘维刚与被上诉人国营靖江市五金交电化工大楼签订的协议为企业内部承包协议，其后亦多次签订企业内部承包补充协议，双方之间的协议名为内部承包协议，但从双方协议约定的内容看，被上诉人将靖江市五金交电化工大楼一、二层给潘维刚使用经营，潘维刚需要在每月15日前一次性支付次月的费用50000元，先交费后承包经营，水电费等费用也由上诉人潘维刚负担。双方之间的协议符合房屋租赁合同的特征，实际是被上诉人将讼争房屋出租给上诉人使用并收取一定租金的合同。原审依据双方合同约定及双方之间的真实意思表示认定双方之间是房屋租赁合同关系符合客观实际，现双方约定的租赁期限已经届满，原审判决上诉人潘维刚腾空让房并支付占有期限的房屋使用费，并无不当。上诉人潘维刚以授权委托书及被上诉人出具的收据等主张双方之间存在劳动关系，但本案中上诉人与被上诉人之间并不存在人身依附和管理关系，双方之间的关系不符合劳动关系的成立要件，上诉人的主张显然不能成立。至于上诉人潘维刚主张的补偿问题，因双方并未约定租赁期满后，被上诉人应对装饰装修及四城同创期限的装修费用进行补偿，上诉人主张补偿无任何依据，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3380元，由上诉人潘维刚负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 玫
代理审判员 顾春旺
代理审判员 缪翠玲
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 叶 红