贵州省六盘水市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）黔02执异67号
案外人贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地：贵阳市南明区花果园彭家湾项目C区15栋。
法定代表人肖春红，系该公司董事长。
委托代理人杨熙，女，系该公司法务专员。
委托代理人黄思铭，男，系该公司法务副总监。
被执行人李蜀南，女，1965年6月24日出生，汉族，原系中国农业发展银行六盘水分行工作人员，现在贵州省第一女子监狱服刑。
被执行人夏昌盛，男，1964年12月25日出生，汉族，原系中国农业发展银行六盘水分行工作人员，现在贵州省六盘水监狱服刑。
被执行人夏城，男，1977年10月18日出生，仡佬族，原系六盘水市天迈汽车贸易有限公司员工，现在贵州省六盘水监狱服刑。
第三人张时虎，男，1968年11月29日出生，汉族，无职业，住贵阳市花溪区贵州大学北区**栋*单元***号。
委托代理人张龙，男，系贵州正哲律师事务所律师。
第三人黄沛，男，1992年1月18日出生，汉族，系六盘水市天迈汽车贸易有限公司法定代表人，住六盘水市钟山区花渔洞25号102室。
第三人夏鹏，男，1985年9月22日出生，汉族，系水城县农村信用联社职工，住六盘水市钟山区钟山中路**号附*号***室。
在本院执行被执行人李蜀南、夏昌盛、夏城追缴赃款一案中，案外人贵阳宏益房地产开发有限公司于2016年12月14日对执行李蜀南和张时虎、黄沛、夏鹏名下位于贵阳市南明区花果园彭家湾项目F区第4栋的184套房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2017年1月20日进行了执行听证，案外人贵阳宏益房地产开发有限公司的委托代理人杨熙、黄思铭、第三人张时虎的委托代理人张龙、公诉机关贵州省六盘水市人民检察院指派代理检察员刘汀玮到庭参加听证。现已审查终结。
案外人贵阳宏益房地产开发有限公司称，六盘水市中级人民法院在执行刑事追赔程序中，拟对李蜀南、黄沛、夏鹏三人向我公司购买的位于贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目F区的184套房产（其中李蜀南98套、黄沛38套、夏鹏48套）作为赃物进行处置明显不当。理由如下：1、三方向我公司所购房屋的资金并非全系自有资金，部分系银行贷款；而且李蜀南的还有向张时虎的借款1000万元；同时因三方未履行银行贷款还款义务，导致银行从我公司账户上扣划了所欠贷款余额。现我公司已向法院提起诉讼，请求解除与三方签订的购房合同；2、三人向我公司所购房屋至今未交付，亦未办理权属转移登记手续，足以证明房屋所有权人仍是我公司；3、公、检、法三机关在办案过程中，未通知我公司参加诉讼，造成我公司在该期间无法提出异议，刑事判决程序违法，既未审查该184套房屋的权属，又未在判决中作出处理。故应当中止刑事追赔执行，依法启动审判监督程序再审，查清购房资金来源及权属，退还我公司被银行扣划的17159516.84元;4、由于执行依据没有明确该184套房屋性质，因此，法院即便要处理该184套房屋，亦应分离处理，即只能处理三人用自有资金购买部分的房屋;5、李蜀南集资对象明知李蜀南采取不正当手段集资，为追求高额利息仍然为其提供资金，不属于刑事追赃退赔被害人。另对李蜀南、夏昌盛、夏城三人不参加执行听证，我公司无意见。
被执行人李蜀南称，我向贵阳宏益房地产开发有限公司购买的房屋，其中以我和张时虎名义购买的有98套；以我儿子黄沛名义购买实际是我的有38套，首付款一部分是我向他人吸收；另1000万元是向张时虎所借。所购房屋至今未办理产权转移登记手续，也未交付给我们。夏鹏购房资金的来源是我付给夏昌盛的利息，具体多少，记不清了。首付款之外的购房尾款，银行在贷款合同签订后就支付给贵阳宏益房地产开发有限公司了。法院现要处理这部分房屋，我无意见。执行听证我也不参加了。
被执行人夏昌盛称，我们向贵阳宏益房地产开发有限公司购买的48套房屋，是以我儿子夏鹏的名义购买的，首付款500余万元，其中400万元是李蜀南还我的资金；余款是我自己平时积蓄，首付款之外的购房尾款是通过银行按揭。虽所购房屋至今未办理产权转移登记手续，也未交付给我们,但我认为该48套房屋的权属是我们，不应是贵阳宏益房地产开发有限公司。因此，我请求法院将这部分房产处置用于清偿我所欠的银行按揭贷款和受害人的债务。执行听证我就不参加了。
被执行人夏城称，向贵阳宏益房地产开发有限公司购买的房屋未涉及我，故执行听证我就不参加了。
第三人张时虎称，我和李蜀南与案外人签订的《商品房买卖合同》合法有效，我们向案外人购买的98套房屋，属我和李蜀南共有。法院要处理该房屋，应保护我的合法权益。
第三人黄沛称，我向案外人购买的房屋，实际是我母亲李蜀南以我名义购买，我只是签了个合同，购房款是李蜀南付的。至今案外人都没有交房给我们，也未办理产权过户手续。听证我不参加了。
第三人夏鹏称，我向案外人购买的房屋，我出资约100余万元，剩下的是我父亲夏昌盛他们出资。至今案外人都没有交房给我们，也未办理产权过户手续。法院要处理这些房屋我同意，但请求将处理房屋所得款项优先支付案外人代我们偿付的银行按揭款和我们欠赵庆华的债务，余款用于赔偿刑事案件被害人。听证我不参加了。
经审查查明，2011年2月16日，案外人贵阳宏益房地产开发有限公司（后称宏益公司）取得了贵阳市南明区花果园后街彭家湾地号为1002112号的土地一宗的使用权[土地使用权证号：筑国用（2011）第03246号]，面积88824㎡，并利用该宗土地进行房地产开发。于2015年7月24日取得建设工程规划许可证[证号：建字第520000201432849号筑规建字2012（南明）012号]，同年10月16日取得建筑工程施工许可证（编号520101201204230201）。2012年7月、8月，宏益公司将自己在该宗土地上承建的贵阳市南明区花果园彭家湾项目F区第4栋商品房分别预售给被执行人李蜀南和张时虎98套计总价款20587800元、黄沛38套计总价款8145733元、夏鹏48套计总价款10341150元，,共计184套39074683元；双方为此到贵阳市住房和城乡建设局办理了商品房预售合同登记备案手续。同年就前述房屋又按套签订了《商品房买卖合同》，该184份合同除房号、面积、价款有差异外，其他内容相同。合同约定：出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付房屋，并在2016年12月31日前取得所售房屋所有权初始登记，同时将办理房屋转移登记的有关文书交付给买受人。付款方式为分期付款，即由买受人向出卖人支付房屋首付款，余款通过银行按揭方式支付。合同签订后，李蜀南和张时虎向宏益公司支付房屋首付款10120850元；黄沛向宏益公司支付房屋首付款4098733元；夏鹏向宏益公司支付房屋首付款5203150元。2012年8月10日、9月18日、12月4日，黄沛、夏鹏、李蜀南作为借款人、张时虎作为抵押物共有人、宏益公司作为阶段性保证人分别与中信银行股份有限公司贵阳分行（后称贵阳分行）签订了个人购房借款合同，合同约定：本合同项下贷款用于借款人向宏益公司所购前述房屋，贷款支付对象为宏益公司，并以该房屋向贷款人设定抵押。同时，如借款人在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息，在保证期间内，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任并有权从保证人在贷款人任何营业机构开立的账户中直接扣划。随后贵阳分行即按照借款合同约定将李蜀南和张时虎的按揭贷款9996000元、黄沛的按揭贷款4057000元、夏鹏的按揭贷款5138000元共计19191000元汇入宏益公司账户。因李蜀南和张时虎、黄沛、夏鹏履行部分按揭还款后便再未按照借款合同约定按时履行分期还款义务，2014年9月2日贵阳分行按照借款合同约定自行从宏益公司在该行的7471110182600050180账户扣划三借款人下欠的按揭贷款本息17915318元（实际应扣款本息17159516.84元）。
另查明，黄沛向宏益公司购买的38套房屋，实际系李蜀南以黄沛名义出资购买；夏鹏向宏益公司购买的48套房屋，实际系夏昌盛以夏鹏名义出资购买。宏益公司就其与李蜀南和张时虎商品房预售合同纠纷于2016年11月21日向贵阳市南明区人民法院提起诉讼。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本案中，尽管李蜀南和张时虎、黄沛、夏鹏作为购买人，向出卖人宏益公司支付了所购房屋首付款，按揭银行贵阳分行在与购买人、出卖人签订借款合同后又向宏益公司支付了购房余款；但出卖人始终未将出售房屋交付购买人，亦未到相关部门将出售房屋权属转移登记在购买人名下，至今仍登记在自己名下，故其对该184套房屋享有当然物权。虽双方到有关部门办理了商品房预售登记备案，而预售登记备案属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记，具有对抗第三人的效力，出卖人不得再将经过预售登记的房屋出售或设定抵押给第三人，登记发生时物权尚不存在，物权变动是将来发生的行为，因而所登记的权利仍是一种请求权（债权），登记的内容是将来请求发生物权变动，并不意味购买人对所购房屋享有现实物权，同时土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证载明的权利人亦系宏益公司，故异议人主体适格。加之由于本案执行依据未对该184套房屋是否系赃款购买及共有人张时虎应享有的份额予以具体明确区分，现案外人已就该部分房屋的买卖向法院提起诉讼，导致对该部分房屋是否予以执行需待诉讼结果方能确定。因而异议人主张对该184套房屋中止执行的异议成立，应予支持。针对异议人主张刑事审判程序违法及被按揭银行扣划款项问题，均不属于执行异议审查范畴，其主张审判程序违法请求再审应向审判监督管理部门提出，而非向执行部门提出；其被按揭银行扣划的款项，是其承担保证责任的体现，其可通过行使追偿权予以救济。至于其称集资对象非刑事追赃退赔被害人的主张，亦不属于异议审查部门认定范畴。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定，裁定如下：
中止对李蜀南和张时虎、黄沛、夏鹏名下位于贵阳市南明区花果园彭家湾项目F区第4栋184套房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 韩得刚
审 判 员 文 勇
代理审判员 杨有明
二〇一七年三月三日
书 记 员 杨卿萍