四川省荣县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）川0321执异8号
案外人：陈玉琪，男，1965年12月3日出生，汉族，住四川省荣县。
委托诉讼代理人：李清荣，荣县旭阳法律服务所法律工作者。
案外人：林新志，女，1965年4月6日出生，汉族，住四川省荣县。
委托诉讼代理人：李清荣，荣县旭阳法律服务所法律工作者。
申请执行人：荣县农村信用合作联社，住所地四川省荣县旭阳镇荣州大道二段**号。
法定代表人：邓敏，理事长。
委托诉讼代理人：何晓波，四川智凯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱虹，四川智凯律师事务所律师。
被执行人：罗平，男，1963年3月8日出生，汉族，住四川省荣县。
被执行人：荣县中阳实业有限责任公司，住所地四川省荣县旭阳镇东街31-13号，统一社会信用代码91510321727477221Q。
法定代表人：吴治成，执行董事兼总经理。
本院在执行荣县农村信用合作联社与罗平、荣县中阳实业有限责任公司金融借款合同纠纷一案中，案外人陈玉琪、林新志对本院（2018）川0321执191号之二执行裁定书查封荣县×镇×街×号房屋（1层商业服务房建筑面积67.47平方米，2层非成套住宅建筑面积60.45平方米）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭,于2018年5月28日进行了公开听证，案外人陈玉琪,案外人陈玉琪、林新志的委托诉讼代理人李清荣，申请执行人荣县农村信用合作联社的委托诉讼代理人何晓波、朱虹，被执行人罗平到庭参加听证，案外人林新志、被执行人荣县中阳实业有限责任公司经本院依法通知，未到庭参加听证，现已审查终结。
案外人陈玉琪、林新志称，2018年4月28日，荣县人民法院（2018）川0321执191号之二执行裁定书查封的荣县×镇×街×号房屋，系案外人陈玉琪、林新志于2016年5月13日以90万元的价格向罗平购买，2018年1月，罗平已将该房屋交付案外人占有使用。因建设规划原因，至今未能办理过户登记。因此，案外人陈玉琪、林新志请求中止对该房屋的执行。
案外人陈玉琪、林新志为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1.陈玉琪、林新志居民身份证、结婚证复印件，证明主体身份；2.《房屋买卖合同》、收条复印件，证明案外人在人民法院查封前购买该房屋且支付全部购房款的事实；3.房屋所有权证、国有土地使用证、他项权证、荣县不动产登记中心房屋登记受理单、缴款书复印件，证明被执行人已将该房屋相关手续交付案外人，并办理抵押登记的事实；4.出庭证人陈某、孙某证言，证明案外人购买该房屋并支付价款的事实。
申请执行人荣县农村信用合作联社称，荣县×镇×街×号房屋登记所有权人为罗平，案外人陈玉琪是该房屋的抵押权人，只对该房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，但不能排除强制执行，请驳回案外人的异议请求。
申请执行人荣县农村信用合作联社未向本院提交证据。
被执行人罗平称，罗平系陈玉琪妹夫，欠陈玉琪借款20余万元，陈玉琪为扩大经营，协商以90万元的价格购买了罗平所有的坐落于荣县×镇×街×号房屋，并已付清购房款，于2018年1月起占有使用至今，请支持案外人的异议请求。
被执行人罗平未向本院提交证据。
被执行人荣县中阳实业有限责任公司未答辩和举证。
本院查明，罗平系陈玉琪妹夫。因罗平欠陈玉琪借款未还，陈玉琪为保证债权的实现，于2016年5月13日与罗平及妻陈玉梅签订《房屋买卖合同》，约定：陈玉琪以90万元购买罗平所有的坐落于荣县×镇×街×号房屋；定于合同签订生效之日向罗平、陈玉梅支付购房定金2万元，2017年11月17日前付清全部价款。关于产权登记的约定载明：因陈玉琪资金欠缺不能完全给付价款给罗平、陈玉梅，双方自愿去房屋登记机关办理抵押登记，登记期间房屋归陈玉琪所有；如罗平、陈玉梅暂无房屋需继续居住，必须与陈玉琪另行签订租赁合同；双方协商一致后，2016年5月24日，在房管机关办理完毕抵押登记，抵押登记权证号为X2号（抵押约定期限2016年5月17日至2017年11月17日）；抵押权消失后，如双方无另行约定，罗平、陈玉梅协助陈玉琪在房地产产权登记机关规定期限内办理权属登记手续。同年5月17日，陈玉琪与罗平、陈玉梅签订《借款抵押担保合同》，罗平、陈玉梅向陈玉琪借款90万元，约定月利率0.8‰，罗平以其所有的坐落于荣县×镇×街×号房屋抵押担保，抵押权利价值为90万元，并在荣县不动产登记中心办理了房屋抵押登记。2016年6月19日、9月23日、2017年1月26日，陈玉琪以现金方式分别支付罗平购房款30万元、30万元、28万元。2018年1月，罗平将房屋交付陈玉琪。2018年4月28日，本院在执行荣县农村信用合作联社与罗平、荣县中阳实业有限责任公司金融借款合同纠纷一案中，以（2018）川0321执191号之二执行裁定书查封了罗平所有的坐落于荣县×镇×街×号房屋（1层商业服务房建筑面积67.47平方米，2层非成套住宅建筑面积60.45平方米），陈玉琪、林新志遂提出执行异议。
本院认为，执行程序中，案外人对执行标的以买卖合同法律关系提出执行异议，而买卖合同中又涉及该买卖标的抵押问题，应从签订合同的过程、原因、目的等方面甄别和揭示双方当事人签订合同的真实目的和基础法律关系，再根据合同目的和确认的基础法律关系，审查和判断案外人对执行标的物享有何种权利，该权利是否足以排除强制执行。陈玉琪与罗平、陈玉梅就荣县×镇×街×号房屋既签订了《房屋买卖合同》，又签订《借款抵押担保合同》，并办理了该房屋抵押登记，在同一房屋存在两个不同民事法律关系的合同。鉴于同一房屋上有买卖和借款抵押担保两个不同民事法律关系，陈玉琪与罗平、陈玉梅之间合同真实目的和基础民事法律关系将直接影响本案异议的处理结果，故应从两份合同签订的时间、背景、真实目的和基础法律关系对该行为予以审查判定。从表面上看，双方先后于不同时间签订的《房屋买卖合同》和《借款抵押担保合同》系独立的合同关系，但结合两份合同的具体内容分析，两份合同有相互联系和关联。从两份合同签订的时间分析，《房屋买卖合同》第八条第3项明确载明：双方因协商一致，现已在房管机关办理完毕抵押登记，抵押登记权证号为X2号。而房屋相关权利证书上载明的抵押权设定日期为2016年5月17日，因此，《房屋买卖合同》签订的时间不应是2016年5月13日，而应后于《借款抵押担保合同》签订，或与《借款抵押担保合同》同时签订。从合同签订的背景分析，结合本案《房屋买卖合同》、《借款抵押担保合同》和听证中双方陈述等内容，被执行人罗平事先欠案外人陈玉琪借款未偿还，陈玉琪为保证其债权的实现，才与罗平、陈玉梅签订相关合同。从合同签订的真实目的分析，《房屋买卖合同》第八条第1项载明：因陈玉琪资金欠缺不能完全给付罗平、陈玉梅房屋价款，双方自愿去房屋登记机关办理抵押登记，登记期间房屋归陈玉琪所有。因陈玉琪不能付清价款，罗平、陈玉梅反而将房屋抵押给应支付房款的陈玉琪，该约定有悖常理。因此，双方不论签订的《房屋买卖合同》还是《借款抵押担保合同》，都不是以转移房屋所有权为目的，而是以房屋买卖合同约定的房屋作借款抵押担保，其真实目的是为了确保陈玉琪债权的实现。目前房屋抵押登记仍处于存续期间，抵押权并未消灭，房屋所有权仍属被执行人罗平，如果双方系以买卖房屋为真实目的，完全可选择按照《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记方式保障将来实现物权，而不需要选择抵押方式保障债权的实现；因此，该房屋买卖合同系名为买卖法律关系实为借款法律关系的合同。案外人陈玉琪在2016年6月19日、9月23日、2017年1月26日分别以现金方式支付被执行人购房款30万元、30万元、28万元，从表面看符合房屋买卖合同一般性特征，但因该房屋买卖合同法律关系赖以存在的基础法律关系为双方之间的债权债务关系，房屋买卖合同的房屋实为借款抵押担保合同的担保物，且该房屋已基于双方的借款抵押担保合同办理了抵押权登记，虽然案外人出具的收据记载系购房款，但本质上属被执行人向案外人的借款，房屋买卖合同并未履行。从房屋买卖交易习惯上分析，双方签订房屋买卖合同时，案外人只支付了定金2万元，其余价款约定在2017年11月17日前支付，且数十万房屋价款均采用现金方式支付，案外人也未能提供取款或者资金来源的相应证据予以佐证，不符合房屋买卖价款支付的一般性交易习惯；从房屋交付时间上分析，案外人于2017年1月26日已付清房屋价款90万元，但直到2018年1月罗平才交付房屋，听证中被执行人的陈述和证人均证实案外人购买房屋的理由系扩大经营，且在案外人支付全部价款后，长达一年多罗平未交付商业性质部分的房屋，按约定双方应签订租赁合同，异议审查期间，案外人也未向本院提供租赁合同，也不符合房屋买卖合同中双方的约定和房屋交付的一般性交易习惯；双方房屋买卖中存在多处关键性交易方式不符合房屋买卖交易的一般性习惯和常理。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，双方的真实民事法律关系属借款抵押担保的法律关系，而非房屋买卖关系，房屋买卖合同仅系借款合同的担保，案外人陈玉琪、林新志与被执行人罗平之间应认定为借款抵押担保法律关系，故案外人和被执行人主张双方系买卖法律关系的理由不能成立。即使该房屋买卖合同属买卖法律关系，在人民法院查封前，长达一年多时间内，未办理房屋产权过户登记，案外人也未向本院提供非因买受人原因未办理过户登记的证据，仍然不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定。综上，案外人陈玉琪、林新志以房屋买卖法律关系提出异议，要求中止对荣县×镇×街×号房屋的强制执行，本院不予支持；但基于案外人陈玉琪对该房屋已办理房屋抵押登记手续，案外人陈玉琪可对该房屋主张优先受偿权，案外人陈玉琪可向本院申请参与分配优先受偿，但案外人陈玉琪享有的抵押权和优先受偿权均不足以排除强制执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人陈玉琪、林新志的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 虞跃平
审 判 员 何巧俐
人民陪审员 赖金贵
二〇一八年六月四日
书 记 员 李雪梅