昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云0112民初1199号
原告：吕国志，男，1951年6月10日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区，
委托诉讼代理人：陈园园，云南云典律师事务所律师，特别授权代理。
被告：刘少培，男，1967年2月22日生，汉族，身份证登记住址：广西合浦县，
原告吕国志与被告刘少培房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月20日公开开庭进行了审理。原告吕国志及其委托诉讼代理人陈园园到庭参加了诉讼。被告刘少培经本院依法公告送达应诉材料及开通传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告吕国志向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2014年5月1日口头达成的《房屋租赁合同》，由被告将昆明市西山区刘家营2幢2单元403号房产腾还给原告；2.由被告向原告支付上述房屋截止2016年12月30日的租金12600元；3.由被告向原告支付上述房屋自2017年1月1日起至房屋实际腾还之日止按1300元/月的标准计算的租金；4.由被告向原告支付垫付的自2014年5月1日至房屋实际腾还之日止按180元/年的标准计算的物管费；5。本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月1日，原被告双方口头达成《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的昆明市西山区刘家营2幢2单元403号房产一套，每月租金1300元，租金一年一付，物管费每年180元由被告承担，双方没有约定租赁期限。合同达成当日，被告实际入住租赁房屋，租赁合同履行期间，被告多次迟延交纳租金，为此2016年3月11日，被告向原告出具欠条一份，确认尚欠原告2016年12月30日前的房屋租金17900元，并承诺于2016年3月20日前全部付清，但直至2017年1月，被告才向原告支付了此前欠付的5300元，2017年的房租则未支付，原告多次催要租金，并通知被告解除租赁合同，被告也同意解约腾房，但迟迟不向原告交付租金，不退还房屋。故原告为维护自身权益，诉至本院。
刘少培经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书，未到庭应诉，亦未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据材料，被告刘少培无正当理由未到庭参与诉讼，视为其放弃举证、质证的诉讼权利。对本案证据，本院认定如下：原告提交的《房屋所有权证》、《欠条》、《收据两份》、短信聊天记录，系原件，符合证据的形式要件，与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的机主信息打印件，未加盖相应证明单位公章，不符合证据的形式要件，本院在本案中不予采信。
综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：
原告系昆明市刘家营2幢2单元403号房屋的所有权人。2016年3月11日，被告刘少培作为欠租人向原告出具《欠条》写明“现欠到吕大哥房租（至2016年12月30日）人民币壹万柒仟玖佰元整（￥179000.00），于2016年3月20日前全部付清”。2016年5月11日，原告交纳了涉案房屋2012年1月至2016年12月期间的物业费900元，2017年12月1日，原告交纳了涉案房屋2017年1-12月期间的物业费180元。
另，原告向本院提交了其与手机号为133××××5333的机主之间的短信往来记录，该记录显示原告于2014年11月至2017年9日期间多次与“刘先生”联系，催要租金，其中2015年5月25日，号码为133××××5333的手机向原告发生短信称“吕大哥你好！我今天出一日游。礼拜五集团南非。公司已把现金给我准备好了，明天上班我去取后给你存入，这次我付你4-8月份房租共6500元，祝，愉快！”，并于2017年5月15日短信通知对方腾房并协商租金支付的事宜。原告认为该手机号虽登记于案外公司名下，但被告在该公司工作，该手机号实际使用人为被告刘少培。
庭审中，就口头合同订立过程，原告陈述其与被告于2014年5月1日达成了本案口头协议。就欠付租金的支付情况，原告陈述双方于2016年3月11日结算后，被告仅于2017年1月向其支付了5300元，此后未再向其支付租金。就涉案房屋现状，原告陈述被告尚未搬离，其物品仍在涉案房屋中，未交还钥匙。另就物业管理费，其认为双方口头约定由被告负担，并认为物业费由承租人支付亦是租赁行业的惯例，截止2017年12月31日，其为被告垫付了物业管理费660元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告主张其与被告采用口头合同的形式订立了房屋租赁合同，为此，原告向本院提交了由被告作为欠租人出具的《欠条》及短信往来记录，虽原告所称为被告所使用的手机号133××××5333未登记在被告名下，但原告于庭审中提交了该短信往来的原始载体，短信往来内容反映的租金催交过程可以与原告陈述的租赁过程及《欠条》内容相互印证，故本院认为原告陈述该短信为其与被告之间的沟通往来具有高度可能性，本院予以采信，并认为上述证据能够证明原被告之间就涉案房屋形成了租赁合同关系，并证明双方约定的月租金为1300元/月。结合《欠条》内容，被告承诺于2016年3月20日前支付截止至2016年12月30日止的租金17900元，但本案中，除原告陈述被告于2017年1月向其支付了5300元外，并无证据证明被告向原告支付了承诺付清的租金，亦无证据证明被告搬离了涉案房屋，无证据证明被告支付了2016年12月31日起的租金，本案对原告主张被告的逾期付租的事实予以采信，故本院对原告主张解除本案租赁合同关系的诉讼请求予以支持，认为被告应当立即向原告返还涉案房屋。
就原告主张被告支付的租金，截止目前，并无证据证明被告向原告腾还了房屋，故被告应当向原告支付使用涉案房屋的租金，并向原告支付合同解除后，腾还涉案房屋前，对原告造成的房屋占用使用损失，故本院结合原告陈述的被告付租金情况及原被告约定的月租金标准，对原告主张被告向其支付2016年12月30日前拖欠未付的12600元的诉讼请求予以支持，并对原告主张被告向其支付自2017年1月1日至实际腾还涉案房屋之日止按1300元/月计算的租金的诉讼请求予以支持。
就原告主张的物业管理费，原告并非物业管理费的收取方，本案中并无证据证明原被告约定涉案房屋的物业管理费由被告承担，就此，原告应承担举证不能的不利后果，故本院对原告主张被告向其支付物业管理费的诉讼请求不予支持。
综上，虽被告刘少培经本院依法送达起诉状副本及开庭传票缺席未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实清楚、证据充分，依法可作缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告吕国志与被告刘少培之间因昆明市西山区刘家营2幢2单元403号房屋形成的租赁合同关系；
二、由被告刘少培于本判决生效之日起十五日内向原告吕国志腾还坐落于昆明市西山区刘家营2幢2单元403号的房屋，并支付截止2016年12月30日拖欠的租金12600元，并向原告吕国志支付自2017年1月1日至实际腾还涉案房屋之日止按1300元/月计算的租金；
三、驳回原告吕国志的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费522元，由原告吕国志负担17元，由被告刘少培负担505元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 李红朴
人民陪审员 何 云
人民陪审员 汤池琼
二〇一八年四月二十四日
书 记 员 杨 乐