湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0105民初2403号
原告：李光耀。
委托诉讼代理人：李华平，湖北省正义法律服务所法律工作者。特别授权代理。
被告：武汉市兴和昌置业发展有限公司，住所地：武汉市汉阳区江城大道368号和昌中心写字楼24楼。
法定代表人：耿红梅，系该公司副总裁。
委托诉讼代理人：张帆，湖北多能律师事务所律师。一般授权代理。
原告李光耀诉被告武汉市兴和昌置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李光耀的委托诉讼代理人李华平、被告武汉市兴和昌置业发展有限公司的委托诉讼代理人张帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李光耀向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告（从2016年9月1日起至2017年3月27日止）违约金171，600元；2、赔偿原告房屋空置损失费61，056.72元、营业损失费32，648.3元；3、确认涉案房屋的质保期从实际交房之日（即2017年3月28日）起计算；4、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年7月31日签订商品房买卖合同一份，约定由被告将位于武汉市汉阳区房（建筑面积110.61平方米）以1，650，000元的价格售与原告。合同签订后，原告按照合同约定将全部购房款支付给被告。根据上述合同第九条约定，被告应在2016年8月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，但被告迟于2017年3月20日才向原告出具交房通知书，同月28日才将涉案房屋交付原告使用。并且在合同约定的交房时间之前，被告建筑的上述涉案房屋出现了墙壁、屋顶大面积炸裂、渗水的质量问题，导致原告不可能及时收房。原告于2017年3月28日接收涉案房屋后，4月10日涉案房屋即再次出现墙壁、屋顶大面积炸裂、渗水的质量问题，由于质量问题严重复杂，被告公司先后三次聘请施工队对涉案房屋进行维修，直到2017年7月12日才最后维修完毕。至此，原告才开始对涉案房屋正常使用。
被告武汉市兴和昌置业发展有限公司辩称：被告公司从未向原告出具过交房通知书。原告所诉在合同约定交房时间之前，涉案房屋出现了墙壁、屋顶大面积炸裂、渗水的质量问题不是事实。可能只是墙壁轻微炸裂之类的小问题，并不影响原告按照合同约定接收房屋。在合同约定的交付时间原告无正当理由拒不收房，直到2017年3月28日原告才到被告公司领取涉案房屋的钥匙收取房屋，而非被告逾期交房。原告要求被告赔偿房屋空置损失费61，056.72元、营业损失费32，648.3元的诉讼请求，与被告无任何直接或间接关系，也非被告的侵权行为或违约行为造成。原告要求确认涉案房屋的质保期从实际交房（即2017年3月28日）起计算的诉讼请求，被告认为双方在合同中已约定质保期，应按照质保期的约定履行。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明：原、被告于2016年7月31日签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定“由被告将位于武汉市汉阳区房（建筑面积110.61平方米）以165万元的价格售与原告；被告应当在2016年8月31日前，将符合条件（1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收……）的商品房交付原告使用；被告如未按合同规定的期限将涉案房屋交付原告使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自上述最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同……；商品房达到合同约定的交付使用条件后，被告应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知原告；涉案房屋保修起始时间自被告发出的交房通知书中确定的交房之日起计算，无论原告是否办理交接手续，保修期满，被告保修责任自动免除”等内容。该《合同》附件六为《合同补充协议》一份，约定“原告应当按照被告书面《交付通知书》中约定的交付时间，办理收房手续，如果原告未收到交付通知的，均以本合同约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点；补充协议与正文内容相冲突时，以补充条款为准”等内容。合同签订后，原告按照合同约定将全部购房款支付给被告。在2016年8月31日前被告公司取得涉案房屋所在建筑项目的《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《武汉市水务集团有限公司用户内部用水设施质量验收表》、《武汉市建设项目配套绿地规划联系单》、《人民防空工程竣工备案表》、《建设工程消防验收意见书》、《燃气工程验收监督意见单》。2017年3月20日河南新和昌物业服务有限公司武汉分公司向原告出具《收房通知书》一份，2017年3月28日原告到被告公司（被告公司办公地点与涉案房屋所在地相临）领取了房屋钥匙办理了房屋交付手续。
根据原告提交的录像资料证据显示，涉案房屋的物业管理公司河南新和昌物业服务有限公司武汉分公司维保中心派人对涉案房屋墙壁、屋顶存在的质量问题进行了维修（维修部位有陈旧维修痕迹），维修工作至2017年3月20日尚在继续进行。2017年4月13日，被告向原告出具回复函一份，注明“您好！2017年4月10日上午8:57接到您的报修：您所购买的和昌都汇华府6号楼2商铺二楼墙面出现渗水问题，二楼横梁顶部有渗水印记。接到报修后，和昌都汇华府保修办工作人员迅速赶到现场，查看漏水原因。同时安排施工单位，准备施工人员及时维修物料，确定在第二天进场维修处理。2017年4月11日保修办安排武汉荣昌聚精诚建设装饰工程有限公司工作人员进场，对修复工作做了明确要求，并对6-2商铺外墙渗水部位进行以下处理：1、对外墙和天沟接缝处进行防水（先结构胶填缝，外墙防水材料涂刷三遍）处理；2、对室内渗水部位进行开凿，刷堵漏王2遍，再进行墙面2:3:0.5%防水砂浆粉刷2遍，最后再进行腻子粉恢复。工期：预计六天（视墙面干透情况刮腻子粉）。维修整改过程中，也欢迎您随时来监督我们的工程进度，后期如有问题，请与保修办工作人员联系（解晋），给您造成不便，敬请谅解！”2017年5月23日被告公司保修办工作人员解晋向原告出具黄色零星维修工程现场调度通知单第三联（第一联（信息岗），第二联（保修单位），第三联（客户联））一份，注明“报修内容：二楼面厂边密封胶更换，二楼大梁处有渗水痕迹。处理意见：密封胶更换，室内刷粉，屋面防水加做。计划维修时间：2017年5月23日至2017年5月26日。”解晋在该通知单上实施单位签字栏签名。2017年6月11日解晋向原告出具黄色零星维修工程现场调度通知单第三联（客户联）一份，注明“报修内容：商铺隔墙返潮。处理意见：室外隔水带外围、室内墙面恢复。计划维修时间：6月14日至2017年7月15日（天气原因除外）如因天气原因，时间顺延。”解晋在该通知单上维修负责人栏签名，并注明联系电话。2017年7月12日解晋通过电话联系了原告的委托诉讼代理人李华平，电话录音显示“解：我们这里现在每次维修要回访，请你帮我确认一下啦。李：你要我帮忙确认什么东西？解：我不是给了你一张单子（零星维修工程现场调度通知单）吗？上面写明要求7月15日完工吗？就这帮我确认一下。李：是不是确认7月15日之前完成了啊？解：对。李：你们是物业还是公司（被告公司）的啊。解：我们是（被告公司）保修办的，我们属不同部门，是一个公司的。我上次不是给了一张黄单子吗？一式三份上面不是写的7月15日完成吗？李：是的啊。解：我现在不是完成了吗？你得过来帮我确认一下，要不然拖一天要扣我一百元的……。”2017年7月13日起原告开始正常使用涉案房屋，并向物业管理公司河南新和昌物业服务有限公司武汉分公司交纳了涉案房屋2017年3月28日至2017年12月31日的物业管理费5，049元。
在庭审过程中，被告对原告提交的上述两份零星维修工程现场调度通知单有异议，认为2017年5月23日的通知单上没有公章及业主签字，2017年6月11日的通知单上无任何人员的签字，并且即使有通知单，也应该是被告发给施工人员而不是给原告，故原告不可能拥有通知单的原件，证据来源有问题，故不予认可。经审查，被告公司保修办工作人员解晋在2017年5月23日通知单上实施单位签字栏签名，在2017年6月11日通知单上维修负责人栏签名并注明联系电话。并且2017年7月12日电话录音显示解晋提到“我不是给了你一张单子（零星维修工程现场调度通知单）吗？上面写明要求7月15日完工吗？就这帮我确认一下。……我上次不是给了一张黄单子吗？一式三份上面不是写的7月15日完成吗？”可以相佐证，并且原告收到被告公司保修办工作人员出具的零星维修工程现场调度通知单（客户联）符合社会生活常理，证据来源不存在问题，故本院对原告提交的两份通知单予以采信。
经原告申请，本院委托武汉弘业房地产评估有限公司对涉案房屋的租赁价格进行了评估，该公司于2017年12月11日做出弘业估字【2017】第S42号房地产估价报告，确定涉案房屋在价值时点2017年12月6日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场租金水平为64元/平方米·月。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。原、被告就涉案房屋所签订的《武汉市商品房买卖合同》及《合同补充协议》均系双方真实的意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效，故双方均应按照该协议所约定的内容履行各自的义务。原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》及《合同补充协议》中约定“被告应当在2016年8月31日前，将符合条件（1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收……）的商品房交付原告使用；原告应当按照被告《书面交付通知书》中约定的交付时间，办理收房手续，如果原告未收到交付通知的，均以合同约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点；补充协议与正文内容相冲突时，以补充条款为准”等内容。被告于2016年8月31日前取得了涉案房屋所在建筑项目的《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《武汉市水务集团有限公司用户内部用水设施质量验收表》、《武汉市建设项目配套绿地规划联系单》、《人民防空工程竣工备案表》、《建设工程消防验收意见书》、《燃气工程验收监督意见单》等法律文件，符合合同约定的交房条件。被告未能在2016年8月31日前向原告出具交付通知书，依照《合同补充协议》的约定，双方应以2016年8月31日为交付时间，以房屋所在地为交付地点办理房屋交付手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，由于原告未能提交证据证明涉案房屋存在主体结构质量不合格的情况，且双方并无关于如涉案房屋存在渗水等质量问题可以作为拒绝收房理由的约定，故原告以涉案房屋存在墙壁、屋顶大面积炸裂、渗水的质量问题为由不按合同约定的时间和地点与被告办理房屋交付手续，违反了双方《武汉市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定。由此原告以逾期交房为由要求被告支付（从2016年9月1日起至2017年3月27日止）违约金171，600元的诉讼请求，缺乏合同约定及法律规定的依据，本院不予支持。
本案原告向被告支付了全部购房款，被告理应按照合同约定向原告交付合格房屋，但涉案房屋存在外墙及室内渗水情况客观存在，原告作为购房人在合同约定的房屋交付时间以拒收的方式要求被告予以维修亦可理解，经原告要求被告公司及涉案房屋的物业管理公司河南新和昌物业服务有限公司武汉分公司对涉案房屋进行了反复多次维修，客观上涉案房屋的渗水情况对原告的使用造成了影响和损害，因房屋质量问题致使原告自2016年9月1日（合同约定交付房屋最后期限次日）至2017年7月12日期间未能正常使用涉案房屋，经济损失是显而易见的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，综合考量房屋面积、合同履行程度、违约方的过错程度、原告因此遭受的实际损失、鉴定机构对涉案房屋同地段同类型房屋租金的估价等各类因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院对原告要求被告赔偿原告房屋空置损失费61，056.72元、营业损失费32，648.3元的诉讼请求，按照被告赔偿原告2016年9月1日至2017年7月12日的房屋空置损失费73，622.02元（64元×110.61平方米×10个月+（64元×110.61平方米）×12/30）予以支持，超过部分缺乏事实依据，本院不予支持。被告关于原告所诉在合同约定交房时间之前，涉案房屋出现了墙壁、屋顶大面积炸裂、渗水的质量问题不是事实，可能只是墙壁轻微炸裂之类的小问题，并不影响原告按照合同约定接收房屋；原告要求被告赔偿房屋空置损失费、营业损失费的诉讼请求，与被告无任何直接或间接关系，也非被告的侵权行为或违约行为造成的抗辩理由，缺乏事实依据，本院不予支持。
原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定“涉案房屋保修起始时间自被告发出的交房通知书中确定的交房之日起计算，无论原告是否办理交接手续，保修期满，被告保修责任自动免除”，原告要求确认涉案房屋的质保期从实际交房之日（即2017年3月28日）起计算的诉讼请求，缺乏合同约定及法律规定的依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，判决如下：
一、被告武汉市兴和昌置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李光耀房屋空置损失费73，622.02元；
二、驳回原告李光耀的其他诉讼请求。
如被告武汉市兴和昌置业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4,904元、评估费7,929元，由原告李光耀负担8,000元，被告武汉市兴和昌置业发展有限公司负担4,833元（上述款项原告李光耀已预交，被告武汉市兴和昌置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内将应负担的款项支付给原告李光耀）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 肖 政
人民陪审员 刘理娟
人民陪审员 朱国平
二〇一八年四月八日
书 记 员 刘 朝