北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第10573号
原告：唐雅洁，女，1945年9月12日出生。
委托代理人：于筱平，北京市大嘉律师事务所律师。
被告：杨勤，男，1934年8月18日出生。
委托代理人：王文思，北京市惠诚律师事务所律师。
被告：杨鑫，男，1990年9月4日出生。
委托代理人：张杰，女，1966年4月6日出生。
原告唐雅洁与被告杨勤、杨鑫确认合同无效纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理。依法由代理审判员袁晖适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐雅洁及委托代理人于筱平，被告杨勤及委托代理人王文思，被告杨鑫委托代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐雅洁诉称：原告唐雅洁与被告杨勤系夫妻关系，二人均系再婚，于1986年9月18日登记结婚。被告杨勤与被告杨鑫系祖孙关系。原告唐雅洁与被告杨勤于2002年购买了北京市朝阳区双桥农场×号井×号×门×2号房屋（以下简称“涉诉房屋”），系夫妻共同财产。被告杨勤在未告知原告的情况下，与被告杨鑫恶意串通于2007年将涉诉房屋的产权过户至杨鑫名下。原告认为此买卖过程系虚假交易，其对此始终不知情，直至2013年9月原告起诉被告杨勤离婚时才得知。二被告的行为严重侵害了原告的财产权益，故原告诉至法院，要求确认二被告于2007年12月24日签订的关于涉诉房屋的买卖合同（合同编号CX174×××）无效，诉讼费由被告承担。
被告杨勤辩称：1、原告所述不属实。被告杨勤与原告虽均系再婚，但二人自结婚以来感情一直很好，直至2013年9月原告突然离家出走，并起诉被告杨勤，要求解除夫妻关系。被告之子结婚，原告大力帮忙，原告的孙子也长期与二人共同生活，家庭经济收支一直都很透明，从未因经济问题有过争执。2007年8月，被告杨勤之子杨建祥（被告杨鑫之父）瘫痪住院，病情逐步恶化，医疗花销巨大，但单位每月只发几百元生活费。为帮助儿子一家解决困难，被告杨勤与原告商量，将包括涉诉房屋在内的两套房屋卖给孙子杨鑫，让他们通过出租或出售房屋的形式来度过难关，待经济条件好转后再付给售房款。在征得原告同意后，杨勤与杨鑫之母亲签订买卖合同，并将涉诉房屋产权过户至杨鑫名下。涉诉房屋系被告杨勤做工程时抵债抵回来的，当时原告负责会计工作，房屋产权证一直放在家中由原告保管。在涉诉房屋过户至杨鑫之前，该房屋对外出租，之后杨鑫之母亲给杨勤售房款时，原告也在场。涉诉房屋过户至杨鑫名下，已达7年之久，原告称其不知情，不符合常理。现原告为达到离婚多分财产的目的，称其不知情，有违诚实信用。2、原告主张二被告恶意串通缺乏事实依据。2007年时，被告杨勤与原告夫妻关系和睦，二被告没有串通损害原告利益的必要，出售价格也符合当年房屋市场价。二被告之间的房屋买卖合同已实际履行，因杨建祥住院治疗花费太大，故杨鑫之母亲支付了部分购房款，但当时将涉诉房屋卖给杨鑫的目的就是帮助他们解决经济困难，并商量好待经济回转时再给付购房款。综上，被告杨勤不同意原告的诉讼请求。
被告杨鑫辩称：杨鑫的答辩意见与杨勤一致。二人恶意串通不属实，因为家中发生变故，父亲杨建祥瘫痪住院，才发生了涉诉房屋的买卖，收入也都用于给杨建祥治病。杨勤将包括涉诉房屋在内的两套房子卖予杨鑫，售房款总计人民币400000元，因家庭经济负担较重，杨鑫仅分别于2011年7月30日、2012年5月9日向杨勤各支付购房款人民币50000元，共计人民币100000元，待经济好转后会尽快将余款付清。另，杨鑫已于2013年2月1日与案外人庞×签订房屋买卖合同，将涉诉房屋出售，并办理了产权过户手续。综上，被告杨鑫不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：原告唐雅洁与被告杨勤系夫妻关系，二人于1986年9月登记结婚，双方均系再婚，再婚后未生育子女。被告杨勤与杨鑫系祖孙关系，案外人杨建祥系杨勤之子、杨鑫之父。
2000年9月19日，杨勤（乙方）与案外人北京×房地产开发公司（甲方）签订《北京市内销商品房买卖契约》，约定甲方取得北京朝阳区双桥农场3×号井I-×-×-3×（×）地块的土地使用权，土地使用年限自2001年3月15日至2069年12月19日止，国有土地使用证号为京朝国用（2001出）字第00××号，甲方在上述地块上建设的双桥农场六号井3×号现已竣工，取得房屋所有权证（证号为京房权证朝国字第008××号），经北京市房屋土地管理局审核，准予上市销售。乙方自愿购买甲方的双桥农场×号井3×号楼×2号房屋，建筑面积为51.22平方米，房屋售价为每建筑平方米人民币2000元，价款合计为人民币102440元。2002年5月15日，杨勤（乙方）与案外人北京×房地产开发公司（甲方）签订《北京市内销商品房买卖契约补充协议》，约定实际建筑面积应为56.62平方米。2002年12月13日，杨勤取得涉诉房屋的所有权证。
2007年12月24日，杨勤（出卖人）与杨鑫（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号CX174×××），约定出卖人所售房屋坐落为北京市朝阳区双桥农场×号井3×号×单元×2号（即“涉诉房屋”），建筑面积为56.62平方米；房屋性质为商品房；房屋成交价格为人民币200000元。同日，杨勤、杨鑫申请办理涉诉房屋所有权转移登记手续，后杨鑫取得涉诉房屋所有权证。
2013年2月1日，被告杨鑫（出卖人）与案外人庞×（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落为北京市朝阳区双桥农场×号井3×号×单元×2号（即“涉诉房屋”），建筑面积为56.62平方米；房屋性质为商品房；房屋成交价格为人民币820000元。同日，杨鑫、庞×申请办理涉诉房屋所有权转移登记手续，后庞×取得涉诉房屋所有权证。
2007年8月24日，杨建祥因患周围神经病入住首都医科大学宣武医院进行治疗。2014年9月26日，北京天坛普华医院出具出院诊断证明书，诊断杨建祥患有慢性炎性多发性周围神经病、肺炎、气管切开术后、胃造瘘术后。
另查，北京市朝阳区双桥农场6号井33号5单元512号（以下简称“512号房屋”）房屋产权人同为被告杨勤，杨勤亦将该房屋售予杨鑫，价款为人民币200000元。被告杨鑫主张其已经履行了合同义务，向本院提交证据：1、2011年7月30日，杨鑫之母张杰给付杨勤人民币50000元，杨勤出具收条，载明“今收到张杰送来双桥购房款50000元”。2、2012年5月9日，杨鑫之母张杰给付杨勤人民币50000元，杨勤出具收条，载明“今收到张杰给的双桥购房款伍万元整”。二被告均认可此两笔购房款为统一支付，未区分涉诉房屋与512号房屋。3、中国工商银行存折复印件，证明杨鑫母亲张杰于2011年7月29日取款50000元，于2012年5月9日取款48629元。原告对上述两份收条的真实性不予认可，主张二被告系直系亲属关系，不能据此认定杨鑫向杨勤支付了购房款。
庭审中，原告称被告杨勤所述其与原告商量后决定将涉诉房屋出售给杨鑫，原告对此事早已知情的陈述不属实，其于2013年9月在本院提起离婚诉讼，要求解除与被告杨勤的夫妻关系时，持立案受理通知书到北京市朝阳区房屋管理局办理涉诉房屋的异议登记，才得知涉诉房屋已被杨勤私自出售给杨鑫并完成了过户手续；原、被告之间的夫妻感情早于2007年就发生破裂，没有语言交流，对于杨建祥受伤住院一事，原告虽知晓，但并不知道杨建祥家庭住址；原告的眼睛视力较差，被告杨勤负责管理家庭财务，平时都防备着原告。原告主张二被告签订合同约定的购房价低于市场价，且杨鑫并未实际支付购房款，明显系虚假交易，实为杨勤转移夫妻共同财产；即使杨建祥生病需要，二被告也不应以此为由私自处分原告与杨勤的夫妻共同财产。二被告坚称并非恶意串通买卖涉诉房屋，因杨建祥瘫痪住院，花费较大，经与原告商量后，才将涉诉房屋以20万元的价格由杨勤卖予杨鑫，以帮助杨建祥及杨鑫一家解决医药费问题，故该价格即使低于市场价格也是合理的，并不能据此认定二被告恶意串通；且该合同已实际履行，被告杨鑫之母张杰分两次于被告杨勤家中支付了购房款人民币100000元，其中一次付款时原告在场，杨鑫表示待经济状况好转后再付清余款；原告时隔7年才起诉，并称不知情不符合常理，若二被告恶意串通损害原告利益，不会在杨建祥生病住院后，才签订涉诉房屋的买卖合同。对此，原告主张涉诉房屋系经济适用房，按照国家政策规定应在取得产权证满五年后方允许上市交易，杨勤于2002年12月13日取得产权证，于2007年12月24日出售给杨鑫。
经询，原告表示其于2004年之后未再去过涉诉房屋处，仅知晓该房屋曾用于建筑工具堆放及建筑工人居住。被告杨勤认可2002年涉诉房屋用于建筑工具堆放及建筑工人居住，后对外出租，直至2007年所有权转移至杨鑫名下。
上述事实，有北京市朝阳区房屋管理中心档案材料，房屋所有权证，受理案件通知书，北京市内销商品房买卖契约，残疾人证，存量房屋买卖合同，收条，住院病历，凭据，（2013）东民初字第12899号民事判决书以及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据已查明的事实，涉诉房屋系原告唐雅洁与被告杨勤在婚姻关系存续期间取得，依法应属二人的共同财产。被告杨鑫作为杨勤的孙子，在应知上述情况的前提下，未征得涉诉房屋共有人的同意，与被告杨勤签订《存量房屋买卖合同》，取得该房所有权。虽二被告主张其在征得原告同意后才签订房屋买卖合同，原告对此早已知情，但二被告就此未提供证据证明，故本院对此抗辩意见，不予采纳。因杨勤并非该房屋的全部所有权人，原告唐雅洁对出卖涉诉房屋未予追认，故杨勤未经其他权利人同意出售涉诉房屋，已构成无权处分。
但杨勤作为出卖人存在无权处分情节并非买卖合同无效的法定理由。原告主张二被告恶意串通，以签订房屋买卖合同并办理过户手续的方式转移夫妻共同财产，损害原告的合法权益，据此要求确认该买卖合同无效。因二被告主张杨勤将涉诉房屋售予杨鑫，是为帮助杨鑫一家解决杨建祥医疗费用的问题，而杨建祥于2007年8月24日患病入院治疗，二被告于2007年12月24日签订房屋买卖合同，原告对杨建祥患病一事予以认可，且原告未提交有效证据证明二被告存在恶意串通的事实。原告虽主张二被告系祖孙关系，以及买卖成交价格明显低于正常市场交易价格，但此二项主张指向的争议事实，系受让人受让该不动产时是否为善意以及交易双方是否以合理价格转让，属于物权范畴内受让人是否构成善意取得的考察范围，与本案争议的合同效力问题无涉。关于原告所述涉诉房屋系经济适用房，不满五年不允许上市交易，故二被告于2007年12月24日签订房屋买卖合同，因杨勤与案外人北京房信房地产开发公司签订《北京市内销商品房买卖契约》，并据此取得涉诉房屋所有权，杨勤与杨鑫签订《北京市存量房屋买卖合同》约定房屋性质为商品房，杨鑫据此取得涉诉房屋所有权，故原告该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。现原告未能提供充分、有效的证据证明二被告之间存在恶意串通的事实，应就此承担举证不能的不利后果。原告该项主张，本院不予支持。
综合上述分析，二被告就涉诉房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不存在合同法规定的无效之情形，故该合同应为有效。原告的诉讼请求，本院不应予以支持。但应指出，原告系涉诉房屋的合法共有人，被告杨勤对涉诉房屋擅自进行处分，侵害了原告的合法权益，原告可依物权法的有关规定，另行向二被告主张权利。综上所述，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下:
驳回原告唐雅洁的诉讼请求。
案件受理费35元，由原告唐雅洁负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 袁 晖
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 黄琼蕙