新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新01民终3098号上诉人(原审原告)：赵焕新，男，1955年2月28日出生，汉族，乌鲁木齐安宁工贸有限公司退休职工，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：李其江，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人(原审被告)：张名辉，男，1969年5月23日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：张健，新疆仕诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：段真真，新疆仕诚律师事务所律师。上诉人赵焕新因与上诉人张名辉房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初字938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵焕新的委托诉讼代理人李其江、上诉人张名辉的委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵焕新上诉请求：请求撤销一审判决第二、四项，依法改判张名辉支付租金77777.78元、支付违约金275000元。事实与理由：一、在一审庭审结束后，张名辉才向我交付租赁房屋钥匙，说明在此之前房屋被张名辉占有，一审也认定张名辉单方行使解除权理由不成立。我主张自2015年11月30日至2016年3月22日的租金应当被支持；二、张名辉未按合同约定支付租金，已构成违约，一审认定双方达成合意解除合同没有事实依据，张名辉应当支付违约金；三、按照合同约定，张名辉应当承担合同总金额20%的违约金即550000元，我只主张了275000元，不属违约金过高；四、违约金既具有补偿性，也具有惩罚性功能，不支持违约金的判项属认定事实及适用法律错误。张名辉辩称，一、赵焕新未提交案涉房屋的规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，未取得建设工程规划许可证与我订立的租赁合同无效，一审认定合同有效错误，但如果为有效合同，我于2016年1月4日通过公证送达的解除通知书，应认定为合同解除的时间；二、我多次向赵焕新索要消防手续，赵焕新一直没有按照合同约定提供，自2015年11月起该房屋一直未使用,案涉房屋空置。我没有违约行为。张名辉的上诉请求：请求撤销一审判决的第一、二项，不承担房屋租金。事实与理由：双方并没有合意解除租赁合同，我行使法定解除权在先，赵焕新起诉请求解除在后。案涉房屋无规划许可证，无消防证明，不能用于商业经营，致使我的合同目的不能实现，因此，赵焕新无权主张相应的房屋使用费或租金。二、在一审中，我当庭提出反诉，要求赵焕新承担违约责任，但一审法院未合并审理。赵焕新针对张名辉的上诉请求辩称，本案不是双方合意解除合同，而是张名辉单方违约。张名辉行使法定解除权的理由不符合法律规定。案涉房屋有房产证及土地使用证，并且办理了房屋租赁许可证，没有必要提供规划许可证，双方签订的租赁合同为有效合同。张名辉的上诉请求不成立。赵焕新向一审法院起诉请求：请求判令解除双方房屋租赁合同，被告支付房租77777.78元，承担违约金275000元并支付拖欠电费1670元，本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月6日，赵焕新与张名辉签订一份《房屋租赁合同》，约定由张名辉租赁赵焕新位于乌鲁木齐市新市区银川南路2524号一层面积约270平方米的三间房屋，用途为商用，租赁期限自2013年11月30日至2023年12月1日，共10年。2013年11月30日至2018年12月1日每年租金25万元，2018年12月2日至2023年12月1日每年租金30万元。承租人负责支付租赁房屋的水费、电费、电话费、光缆电视收视费、卫生费。承租人不交付或者按约定交付租金需出租人通知按时要求缴纳房租达半个月以上出租人有权解除合同。承租人所欠各项费用，经出租人通知要求缴纳达12000元以上出租人有权解除合同。承租人有权解除合同的情形：1、出租人迟延交付出租房屋3天以上；2、出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋。另约定出租人出租的房屋具备合法的产权和租赁权，出租人出租房屋及设施达到国家消防安全规定的标准和要求。租赁双方在合同期满内如单方面终止合同或不履行合同需缴纳合同总金额20%的违约金，并赔偿给对方造成的直接经济损失。承租人逾期交纳租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。合同签订后，张名辉使用赵焕新的房屋用于经营超市。张名辉已向赵焕新付清2015年11月30日之前的租金，分别于2013年11月、2014年11月支付。赵焕新于2015年12月23日缴纳电费969.50元、729.75元，合计1699.25元。2015年12月15日，张名辉通过乌鲁木齐市第二公证处公证送达一份《通知》，通知赵焕新在五日内提供出租房屋的消防验收资质证明或相应出租屋达到国家消防安全规定的标准和要求的证明，否则将解除房屋租赁合同。2016年1月6日，张名辉再次通过乌鲁木齐市第二公证处公证送达一份《解除合同通知》，提出赵焕新因未提供出租房屋的消防验收资质证明或相应出租屋达到国家消防安全规定的标准和要求的证明，通知赵焕新在收到通知之日起一周内办理租赁房屋的交接手续（该房屋已空置多时），如果赵焕新不按以上时间办理交接手续，视为已经收回出租房屋。赵焕新于2016年2月1日向一审法院提出诉讼，要求解除双方房屋租赁合同。一审法院认为，合同一经成立，合同当事人均应当认真履行，但当事人协商一致，可以解除合同。本案中张名辉于2016年1月6日办理公证向赵焕新送达一份《解除合同通知》，赵焕新于2016年2月1日提起诉讼要求解除双方房屋租赁合同，双方在解除房屋租赁合同问题上事实已达成一致，双方租赁合同应依法予以解除，解除合同的时间以2016年2月1日予以确定。赵焕新要求解除房屋租赁合同的请求符合法律规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张名辉租赁使用赵焕新的房屋，应当按照双方租赁合同约定支付相应租金。截止2016年2月1日双方协议一致解除合同，张名辉拖欠租金期间为2015年11月30日至2016年2月1日共2个月，租金为41666.67元（250000元÷12个月×2个月=41666.67元）。张名辉应支付赵焕新房屋租金41666.67元，对赵焕新多主张的部分不予支持。根据双方合同约定，应由张名辉负责缴纳租赁房屋的电费，因张名辉未交纳，赵焕新于2015年12月23日缴纳电费1699.25元，该费用应由张名辉负担。现赵焕新只主张要求张名辉支付拖欠电费1670元符合法律规定，本院予以支持。双方在合同中只约定了单方违约不履行合同的违约责任条款，但本案系双方协议解除合同，赵焕新主张张名辉违约但在本案中未能提供合法有效的证据证明，故要求张名辉承担违约金的请求不符合双方合同约定和法律规定，不予支持。赵焕新租赁使用张名辉房屋从事商业经营已经逾两年之久，在签订租赁合同时对赵焕新房屋基本状况已作充分了解，现抗辩因赵焕新未能提供租赁房屋及设施达到国家消防安全规定标准的相关证件导致其无法履行合同的意见有违常理。张名辉于2016年1月6日向赵焕新发出《解除合同通知》，在合理期限内（即2016年2月1日）向法院提出了诉讼，张名辉关于《解除合同通知》不发生解除合同的法律效力，其抗辩意见不符合法律规定，不予采纳。判决：一、解除赵焕新和张名辉于2013年11月6日签订的《房屋租赁合同》；二、张名辉支付赵焕新房屋租金41666.67元；三、张名辉支付赵焕新电费1670元；四、驳回赵焕新的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。在二审庭审中，赵焕新认可于2016年3月22日一审开庭的当天接收了张名辉交还租赁房屋钥匙。本院二审查明的其他事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，本案的争议焦点是：双方签订的合同是否属于合意解除，张名辉能否行使法定解除权，合同解除的时间以及解除后的法律后果。合同解除的法律规定如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、九十四条规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《中华人民共和国合同法》规定了合同解除的三种方式，即协商解除（合意解除）、约定解除、法定解除。合意解除需有双方作出解除的意思表示，双方已就解除达成一致，包括对解除的后果达成一致。本案中，涉房屋办理了产权证书,属合法建筑。双方签订的租赁合同不属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的法定情形，属有效合同。一、关于双方解除合同是否属于合意解除的问题。双方在一审庭审后均同意解除合同，并已交付钥匙，但双方对解除合同的后果未臻一致，因此，不应认定双方合意解除。二、关于张名辉能否行使法定解除权的问题。张名辉以赵焕新未提供租赁房屋的规划许可证及消防手续为由，向赵焕新发出解除合同的通知。该解除理由不属于《中华人民共和国合同法》规定的“致使不能实现合同目的”的理由，另该合同未解除前一直有效，故该通知不产生合同解除的法律后果。三、关于合同解除的时间。张名辉在通知解除合同时已从租赁房屋搬出，属以自己的行为不再履行租赁合同。双方在一审庭审时对租赁房屋钥匙进行了交接，视为赵焕新接收了案涉房屋，因此，合同解除的时间确定为2016年3月22日。四、关于合同解除后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。张名辉应当向赵焕新合同解除前拖欠的租金。租金按照合同约定的标准及租期确定。关于张名辉是否承担违约金的问题。张明辉单方搬离并通知赵焕新收回案涉房屋的行为，不符合法定解除的条件，不具单方解除合同的效力，属违约行为，应当承担违约责任。赵焕新作为守约方有权解除合同。关于承担违约金的数额，对于合同约定的违约金数额赵焕新也认为过高，在一审主张合同约定的50%违约金275000元。一审庭审中针对违约金是否过高给张明辉进行了释明。张明辉称，如果法院支持对方主张违约金的诉讼请求，违约金过高请求调整。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，以损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，对违约金进行调整，以合同约定的三个月租金标准为宜。综上，一审法院认定双方合意解除合同及解除合同的法律后果有误，本院予以纠正。上诉人赵焕新上诉请求部分成立，本院予以支持。上诉人张明辉的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初字938号民事判决第一项，即“解除赵焕新和张名辉于2013年11月6日签订的《房屋租赁合同》”；二、变更乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初字938号民事判决第二项：“张名辉支付赵焕新房屋租金41666.67元”为张名辉支付赵焕新房屋租金77777.78元（250000元÷12个月×3个月22天=77777.78元，2015年11月30日至2016年3月22日，共3个月22天）。三、撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初字938号民事判决第四项：即“驳回赵焕新的其他诉讼请求”；四、张名辉向赵焕新支付违约金62500元（250000元÷12个月×3个月=62500元）；五、驳回张名辉的上诉请求。以上合计，张名辉应向赵焕新给付140277.78元，张名辉应于本判决生效后十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审请求标的为354447.78元，核定给付金额140277.78元，确认给付额占请求标的的39.6%，一审案件受理费3308.36元（上诉人赵焕新已预交）由上诉人赵焕新负担1998.25元，上诉人张名辉负担1310.11元，邮寄送达费20元（赵焕新已交）由张名辉负担；二审上诉人赵焕新的请求标的为311111.11元，核定给付金额140277.78元，占请求标的的45.09%，上诉人赵焕新预交上诉费5966.67元，由赵焕新负担3276.30元，张名辉负担2690.37元；上诉人张名辉预交上诉费841.67元，由张名辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐晓元代理审判员  马小梅代理审判员  卫 杨二〇一六年九月二十九日书 记 员  焦 玉