江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民再终字第00032号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）盐城市国美机械制造有限公司。
法定代表人封荣根，该公司经理。
委托代理人徐飞，江苏兴时代律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）盐城市飞普电光源有限公司。
法定代表人蔡军，该公司经理。
委托代理人陈国和，江苏法岭律师事务所律师。
再审申请人盐城市国美机械制造有限公司（以下简称国美公司）因与被申请人盐城市飞普电光源有限公司（以下简称飞普公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2013）盐民终字第0507号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2014年5月21日作出（2013）苏审三民申字第246号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。国美公司的法定代表人封荣根及其委托代理人徐飞，飞普公司的法定代表人蔡军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盐城市盐都区人民法院原一审审理查明：2008年9月18日，飞普公司（甲方）与国美公司（乙方）签订了一份厂房租赁合同，约定：飞普公司将位于原中兴木行小学内新建的厂房，按当地乡村公路的标准修建南至厂门前的乡村水泥公路，北至新建房，甲方保证道路畅通，路宽约4-5米，如甲方保证不了给乙方造成损失，由甲方承担乙方的所有损失，资金投入估价为40万元，此价为双方定价，不需评估。甲方须在本合同签订后80天内建好厂房，厂房租赁日期从甲方将第四条约定的厂房建好封顶，室内地平浇好之日起计算，租赁期限15年，每年租金6万元，房租费1年1交，每年结清，乙方未经甲方同意延迟交付房租，乙方应承担违约金10000元，本合同签订时预付租金10000元，在建厂房时立模时再交租金10000元，余额40000元在交房后2个月内一次性付清，本合同签订后乙方不得以任何理由终止和解除本合同，否则承担因建房投入的资金及其他等400000元。
合同签订后，飞普公司于2009年4月19日将所建厂房交付国美公司使用，国美公司支付租金20000元，后因双方发生矛盾，国美公司以飞普公司未按约将原木行小学厂房交付使用为由不再支付租金，并使用飞普公司办公室两间、值班室两间、食堂一间及场地约200平方米，为此，飞普公司于2010年1月13日诉至原审法院，要求国美公司支付租金及违约金并腾空让出所占用的办公室两间、值班室两间、食堂一间及场地约200平方米。原审法院于2010年4月20日作出（2010）都秦民初字第0071号民事判决：国美公司向飞普公司支付2009年4月19日至2010年4月19日租金40000元、承担违约金10000元，飞普公司支付延期交付车间罚款2000元，相折抵后，国美公司向飞普公司支付人民币48000元，国美公司让出所占办公室两间、值班室两间、食堂一间及场地约200平方米。国美公司不服，上诉至本院。本院于2010年6月18日作出（2010）盐民终字第0954号民事判决：驳回上诉，维持原判。现该份判决已履行完毕。
2010年12月24日，飞普公司又诉至原审法院，要求国美公司支付2010年3月8日至2011年3月7日租金60000元和违约金10000元，赔偿损失102500元，原审法院于2011年7月27日作出（2011）都秦民初字第0033号民事判决：国美公司向飞普公司支付2010年4月20日至2011年4月19日租金60000元，并承担违约金10000元，驳回飞普公司的其他诉讼请求。后飞普公司不服，上诉于本院。本院于2011年10月26日作出（2011）盐民终字第1647号民事调解书：国美公司向飞普公司支付租金60000元、违约金10000元并赔偿飞普公司因占用场地、办公室、值班室等造成损失13000元，于2011年12月31日前履行完毕。
2011年4月21日，国美公司因生产液压件产品，未办理环评审批手续，生产过程中有噪声、粉尘、废气排放对周围环境有一定影响，被盐城市盐都区环境保护局责令停止生产、罚款人民币20000元。2012年3月，国美公司搬离该承租厂房，但未与飞普公司解除合同亦未交纳租金。2012年4月11日，因蔡军、封荣根等欠盐城黄海农村商业银行借款，原审法院查封了该租赁厂房。2012年9月，飞普公司第三次诉至原审法院要求国美公司支付2011年4月20日至2012年8月19日（因飞普公司诉状上载明起诉日期为2012年8月20日，按照起诉的截至时间确定，而原审法院收到诉状时间为2012年9月10日）租金80000元等。案件审理过程中，飞普公司对国美公司提出解除厂房租赁合同表示同意，但要求国美公司承担擅自解除合同造成的约定经济损失400000元。
2007年5月9日，盐城市盐都区秦南镇村镇建设服务中心出具证明，证明飞普公司住所地在盐城市盐都区秦南镇略沿村五组（原木行小学）面积约3600平方米，产权属于蔡军，使用权归飞普公司，蔡军于同年6月8日作出房屋使用说明，承诺自愿将位于盐城市盐都区秦南镇略沿村五组（原木行小学）面积约3600平方米无偿提供给飞普公司使用拾年。
原审法院一审认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定期限支付租金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，飞普公司与国美公司于2008年9月18日签订的厂房租赁合同，并不违背国家法律和政策的规定，属有效合同，双方均应遵照执行。国美公司未能按照合同约定期限支付租金，应负违约责任，对飞普公司主张的2011年4月20日至2012年8月19日租金80000元、未交房租的约定违约金10000元，符合法律规定，予以支持。对于飞普公司要求国美公司赔偿因提前解除合同造成的约定经济损失400000元，适当调整支持290000元。至于国美公司辩称飞普公司所建厂房无相关执照系违章建筑，该事实已在（2010）都秦民初字第0071号民事判决书中已经查实，并在原审法院（2010）都民初字第0071号民事判决书及（2011）都秦民初字第0033号民事判决书中对合同效力均作了认定，本案不作赘述。至于国美公司辩称因飞普公司法定代表人蔡军差欠黄海银行借款致承租的财产被法院查封而造成其经营影响，经查，法院于2012年4月份查封该租赁物时，国美公司已于2012年3月搬离了该租赁厂房，故对国美公司的辩称理由，不予采信。据此判决：国美公司将位于原中兴木行小学内北至小河边，南至北车间北墙，东至围墙，西至河边东西约53米南北约19米面积约53米×19米的新建厂房腾空后交给飞普公司；国美公司向飞普公司支付2011年4月20日至2012年8月19日租金80000元并承担违约金10000元，支付因解除合同造成的经济损失人民币29万元，合计人民币38万元。案件受理费8650元，减半收取4325元，由国美公司负担3500元，飞普公司负担825元。
上诉人国美公司不服，向本院提起上诉称：1.原审判决将40万元认定为违约金和经济损失明显不当，且前后矛盾。2.原审判决解除合同并由上诉人承担违约或赔偿责任，无事实和法律依据。请求二审法院依法作出公正裁判。
被上诉人飞普公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院原二审认为：国美公司与飞普公司房屋租赁合同纠纷已经法院两次诉讼，法院已生效的法律文书均认定双方间签订的房屋租赁合同为有效合同，对双方当事人均有法律约束力，双方理应全面履行合同义务。2012年3月，国美公司在未与飞普公司协商解除合同、也未交纳租金的情况下即搬离承租厂房，已构成违约，应承担违约责任。一审判决支持飞普公司主张的2011年4月20日至2012年8月19日租金80000元、未交房租的违约金10000元，具有事实和法律依据。关于飞普公司要求国美公司赔偿因其擅自解除合同造成的经济损失400000元，飞普公司根据国美公司经营项目的要求，在原中兴木行小学内投入资金新建厂房，租赁给国美公司使用，并约定租赁期限为15年，每年租金60000元，如果按租赁期限届满计算，飞普公司可获得900000元租金收入，并约定国美公司如果终止或解除本合同，必须承担飞普公司因建房投入的资金及其他等400000元损失，一审判决根据本案的实际情况，兼顾合同的履行及预期利益等综合因素，将飞普公司主张的400000元经济损失适当调整支持290000元，并无不当。国美公司的上诉理由不能成立，不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8650元，由上诉人国美公司负担。
国美公司不服，申请再审称：1.涉案合同为无效合同，原审判决认定为有效存在错误。2.原审判决国美公司赔偿飞普公司29万元处理不当。请求二审法院依法改判。
飞普公司答辩意见同原一、二审意见。
本院再审查明的事实同原一、二审查明的事实相同，本院予以确认。另查明，国美公司提交的盐城市盐都区秦南镇村镇建设服务中心于2010年8月11日出具的证明载明：原中心木行小学在四址范围内新建的厂房未办理任何建设、规划手续。国美公司现已将涉案厂房交还给飞普公司。
本院再审认为：
1.关于涉案租赁合同的法律效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因出租人飞普公司未取得建设工程规划许可证，所以涉案的租赁合同应依法认定为无效，原审判决认定合同有效错误，本院现依法予以纠正。
2.关于合同无效后的损失分担问题。我国合同法规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中40万元的经济损失应如何分担的问题。经审查，造成涉案房屋租赁合同无效的主要原因在于出租人飞普公司没有取得合法的建设工程规划许可证，飞普公司作为主要过错方，应对合同无效承担主要责任。国美公司在租赁涉案厂房时没有认真审查出租方的相关手续，亦存在一定过错，应对合同无效承担次要责任。鉴于涉案厂房及道路都是飞普公司为国美公司量身定制的，飞普公司当初修建厂房及道路具有特定目的性，因合同无效导致的损失，本院确认由飞普公司自行承担60%责任，国美公司负担40%赔偿责任。在厂房租赁协议约定中，双方约定飞普公司总共投资40万元，无需评估。鉴于前两年的房屋占有使用费已经包含在所谓的“租金”这一投资回报中，对飞普公司的损失可以按以下方式进行计算。400000元／15年＊3年=80000元，国美公司提前终止协议余下12年的损失为400000元-80000元=320000元。对该320000元损失，由国美公司负责赔偿128000元即320000元＊40%。
3.关于涉案厂房租赁协议的终止日期确定问题。根据庭审查明情况，国美公司于2012年3月份就已经搬离涉案厂房，飞普公司对此也予以认可，只是表示没有收到国美公司的搬离通知，鉴于国美公司庭审中没有证据证明其在2012年3月份搬离厂房时就已经通知飞普公司，根据双方协议约定的租金结算周期，应该到2012年4月19日为一个周期截止日，同时结合飞普公司曾于2012年4月25日向原审法院提交诉状，可以推定飞普公司于2012年4月就已经知道国美公司搬离。原一、二审判决将租金从2011年4月20日支持到2012年8月19日明显不当，本院现予以纠正。对飞普公司主张的2011年4月20日至2012年8月19日的房屋占有使用费8万元予以适当缩减，算至2012年4月19日，参照合同约定的租金标准，本院确认为国美公司应向飞普公司支付房屋占有使用费60000元。因涉案租赁合同无效，飞普公司主张的违约金10000元，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，国美公司应赔偿飞普公司128000元＋60000元=188000元。国美公司的申请再审理由部分成立，本院予以采信。原审认定的事实部分错误，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）盐民终字第0507号民事判决及江苏省盐城市盐都区人民法院（2012）都民初字第1330号民事判决；
二、盐城市国美机械制造有限公司于本判决生效后十日内向盐城市飞普电光源有限公司支付2011年4月20日至2012年4月19日的房屋占有使用费60000元，并支付因合同无效造成的损失128000元，合计188000元；
三、驳回盐城市飞普电光源有限公司其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8650元，减半收取4325元，由盐城市飞普电光源有限公司负担2595元，由盐城市国美机械制造有限公司负担1730元；二审案件受理费8650元，由盐城市飞普电光源有限公司负担5190元，由盐城市国美机械制造有限公司负担3460元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 坚
代理审判员 潘 虹
代理审判员 刘圣磊
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 王玉兰
附录法律条文
1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
2.《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。