黑龙江省牡丹江市西安区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑1005民初436号
原告：孟凡雯，女，1987年9月17日出生，满族，无固定职业，住所地牡丹江市西安区。
委托诉讼代理人：孔莉，黑龙江牡大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：焦宗贤，男，1972年2月9日出生，汉族，牡丹江市西安区牡丹法律服务所法律工作者，住所地牡丹江西安区。
被告：黑龙江中泰房地产开发有限公司，住所地牡丹江市西安区西小三条路98号宝隆大厦8楼。
法定代表人：杨洪玮，总经理。
原告孟凡雯与被告黑龙江中泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孟凡雯的委托诉讼代理人孔莉、焦宗贤到庭参加诉讼，被告黑龙江中泰房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孟凡雯向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担迟延办理不动产登记证书违约金36693元（以购房款669580元为基数，按照日万分之零点五，自2015年1月8日计算至2018年1月8日）；2、判令被告退还原告购房款408元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：原、被告于2011年9月9日签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发建设的SOHO新天地小区***号房屋，建筑面积114.75平方米，原告向被告交纳了购房款669580元，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得不动产登记证书，被告应按日向原告支付已付房款的万分之零点五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，被告于2012年12月31日前交付了房屋，于2012年12月18日给原告出具购房款发票，原告履行了全部合同义务，但被告未在约定的期限内向产权登记机关提供办理权属登记的资料，导致原告至今仍不能办理不动产登记证书，被告已构成违约。另原告购买的房屋实际面积小于合同约定的面积，按照约定被告应当退还原告购房款408元，为维护原告的合法权益，故提起诉讼请求法院予以保护。
被告黑龙江中泰房地产开发有限公司未到庭、未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年9月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于太平路西、新立街南，SOHO新天地小区***号、建筑面积114.75平方米的房屋，单价为每平方米5835.12元，房款总额为669580元，原告于合同签订之日支付购房款669580元，余款通过贷款方式给付，被告应在2012年12月31日前将房屋交付原告使用。合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照下列方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买房人有权退房。买房人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买方支付已付房款的万分之零点五的违约金，合同继续履行”。
被告于2012年12月18日为原告出具了购房款全额的销售不动产统一发票，于2012年12月31日前将所售房屋交付原告。
另查，经牡丹江市不动产登记中心实际测量，本案涉案房屋实际建筑面积为114.68平方米。
又查，被告于2017年4月17日向牡丹江市不动产登记中心对其开发建设的SOHO新天地小区1、2、4、5、6号楼申请办理首次产权登记。
再查，根据本院已生效的（2017）黑1005民初285号民事判决中查明的事实体现，经牡丹江市工程质量监督站证实，被告建设的SOHO新天地小区截至2015年9月1日前仍未办理工程质量竣工验收备案。
关于原告主张被告给付违约金36693元的问题。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，该买卖合同已发生法律效力，并对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照诚实守信原则，严格按照合同约定履行各自的义务。该合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按日向买方支付已付房款的万分之零点五的违约金。被告已于2012年12月31日前将所售房屋交付原告，按照双方约定被告应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。但被告截至2015年9月1日仍未办理工程质量竣工验收备案。到2017年4月17日，被告才向牡丹江市不动产登记中心对其开发的SOHO新天地小区1、2、4、5、6号楼申请办理首次不动产登记，原告购买的房屋位于该小区4号楼，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”可知，被告未向牡丹江市不动产登记中心申请首次登记，原告就无法办理变更登记，也就无法取得不动产登记证书。综上，因被告的原因致使原告未能在合同约定的期限内取得不动产登记证书，已构成违约，应当承担违约责任。原告主张以购房款669580元为基数，按照日万分之零点五，自2015年1月8日计算至2018年1月8日。本院认为，原告主张违约金的计息标准符合约定及法律规定，但主张按照三年时限计算违约金不符合本案事实及法律规定。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金，违约金的数额随着违约行为的持续不断发生增长。此类案件违约金的给付请求是一种继续性债权，即其内容和范围要受到时间因素的影响，随时间的推移不断发生变化。本案被告在2017年4月17日申请办理不动产首次登记，即具备将不动产所有权人变更至原告名下的基本条件，其违约行为已经纠正，此后不应继续计算违约金。被告交付所售房屋满60日后至2017年4月17日，是被告违约行为的持续期间，2017年4月17日向前回溯两年作为被告诉讼时效内应当保护的期限，按照购房款669580元为基数，此期间的违约金应为27787.57元，本院对原告主张违约金中的上述数额予以支持，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，诉讼时效期间为三年。但民法总则系2017年10月1日颁布实施，被告的违约行为在此前已经停止，不应当按照《中华人民共和国民法总则》中关于三年时效的标准计算违约金。因此，本院对于原告主张计算违约金超出两年的部分请求不予支持。
关于原告主张被告退还购房款408元的问题。
本院认为，根据合同约定，产权登记面积小于合同约定面积时，被告应当返还原告面积差价。经查，本案涉案房屋约定面积为114.75平方米，实际测量面积为114.68平方米，面积差为0.07平方米，根据每平方米5835.12元的单价计算，经本院审查，此面积差价为408元，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、黑龙江中泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告孟凡雯违约金27787.57元，退还原告孟凡雯购房款408元；
二、驳回原告孟凡雯的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费728元，减半收取364元，由黑龙江中泰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判员 王 锟
二〇一八年五月二十二日
书记员 郝思凯