青海省西宁市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）宁行终字第17号
上诉人（原审被告）西宁市住房保障和房产管理局（以下简称市房产局）。
法定代表人石鑫，该局局长。
委托代理人焦海青，该局产权产籍处处长。
委托代理人田宪周，青海竟帆律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）青海万通物业发展有限公司（以下简称万通公司）。住所地：西宁市长江路（实际住所地西宁市城西区五四大街**号万通中心*楼）。
法定代表人张德树，该公司董事长。
委托代理人董博俊，青海辉湟律师事务所律师。
委托代理人雷延安，青海万通物业发展有限公司经理。
上诉人（原审第三人）青海新华百货商业有限公司（以下简称新华百货公司）。住所地：青海省西宁市城西区五四大街。
法定代表人张凤琴，该公司董事长。
委托代理人马艳婷，该公司行政副主管。
被上诉人（原审原告）陈英，女，汉族，1963年11月17日出生，无固定职业，住西宁市城北区三其村。
委托代理人王燕，女，汉族，1987年1月24日出生，无固定职业，住西宁市城北区三其村。
上诉人市房产局、万通公司、新华百货公司因房屋登记及行政撤销一案，不服西宁市城西区人民法院（2０13）西行初字第5号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2０13年8月8日公开开庭审理了本案。上诉人市房产局的委托代理人焦海青、田宪周、万通公司的委托代理人董博俊、雷延安、新华百货公司的委托代理人马艳婷、被上诉人陈英的委托代理人王燕等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，陈英与万通公司于2004年7月25日签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，并在市房产局进行了登记备案。合同约定，陈英购买万通公司位于本市五四大街45号万通中心四层面积为241.88平方米商铺。陈英交付首期款，剩余款项以所购商铺及权益作为抵押物与西宁市商业银行古城台支行签订个人住房按揭合同。之后，陈英与万通公司签订商铺租赁协议，约定将陈英购买的商铺租给万通公司统一经营管理，每平方面积按每月50元计算租金，有效期为十年。由万通公司一次性支付五年租金给陈英用于偿还银行贷款。实际履行中，万通公司给陈英一次性支付租金后，其余租金至今未付。青海银行股份有限公司古城台支行（原西宁市商业银行古城台支行）于2012年11月出具“贷款结清说明”证实，2012年3月陈英的贷款由万通公司代为清偿，已全部结清。2012年1月16日，万通公司与新华百货公司签订《商品房买卖合同》，将位于本市五四大街45号万通中心四层45-81号商铺出售给新华百货公司，其中包含陈英购买的商铺面积，并于同日在市房产局办理房屋转移登记，新华百货公司取得该房屋的所有权证。2012年1月29日，经万通公司单方申请，并出具承诺书，在市房产局办理与陈英所签商品房买卖合同登记备案的撤销手续。
对以上基本事实及相关证据各方当事人均不持异议。
原审法院认为，被告市房产局在办理陈英与万通公司的商品房买卖合同登记备案的撤销手续时未尽到审慎的审查义务，在商品房备案（签约）合同撤销申请书中无买受人陈英的签字确认，该撤销登记备案的行政行为不当，应予撤销；万通公司与新华百货公司签订涉及陈英已购买房屋的买卖合同办理转移登记时，未按照《房屋登记办法》第十一条的规定，向市房产局提供房屋登记备案在陈英名下的真实情况，而市房产局在为新华百货公司办理涉及陈英购买房屋的转移登记手续时，明知该房屋登记备案尚在陈英名下，仍然给新华百货公司办理转移登记并颁发房屋所有权证，其行政行为违法，应予撤销。鉴于市房产局为新华百货公司办理的房屋所有权证包含陈英购买的商铺面积，但不限于该面积，故撤销后尚需重新作出具体行政行为。陈英要求撤销市房产局具体行政行为的诉求有事实依据和法律依据，本院依法应予支持。遂依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项第3目、第5目的规定，判决：一、撤销被告西宁市住房保障和房产管理局作出的撤销原告与第三人青海万通物业发展有限公司签订的GF-2000-0171的《商品房买卖合同》登记备案的具体行政行为；二、撤销被告西宁市住房保障和房产管理局作出的为第三人青海新华百货商业有限公司办理的宁字第062375号房屋所有权证的具体行政行为；三、责令被告西宁市住房保障和房产管理局在判决生效后三十日内日重新作出具体行政行为。本案诉讼费50元，由被告西宁市住房保障和房产管理局负担。
宣判后，市房产局、万通公司、新华百货公司均不服，分别向本院提起上诉。市房产局称，商品房买卖合同备案对是否办理房产登记不具有法律强制力，上诉人完全可以依据万通公司单方申请进行商品房预售合同的备案和撤销，因此，商品房买卖合同备案与撤销并非是具体行政行为，只是上诉人的行政管理措施，不具有行政可诉性。一审判决认定事实和适用法律错误，最终导致判决结果错误，恳请二审法院查明事实，支持上诉人的请求。万通公司称，民事法律法规对预售商品房登记备案行为的法律效力和法律后果没有进行界定，行政法规对行政部门撤销商品房预售登记备案也没有作出相应的程序性法律规定，那么也就谈不上行政部门撤销登记备案的行为属滥用职权。原审判决错误，请求撤销原判，依法改判。新华百货公司与万通公司的上诉理由一致。
被上诉人陈英辩称，一审判决认定事实和适用法律是正确的，上诉人的上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》及国务院《城市房地产开发经营管理条例》中均规定了房屋开发商应将房屋预售合同报房产管理部门登记备案，其目的是加强房地产管理部门对商品房开发企业的监督和管理，而房产管理部门撤销原有的备案登记，使开发商有了将该房屋再行出售的可能，会对买受人的权利产生影响。因此，撤销房屋的预售备案登记行为无论从行为主体、职权要素和内容等方面看，均具有具体行政行为的特征，且对合同当事人的权利义务有实际影响，具有一定的行政法律效力，故应属可诉的具体行政行为。现行法律、法规及规范性文件虽对撤销备案登记的相关程序未作明确具体的规定，但考虑到该行为对合同相对人，特别是买受人的利益影响较大，因此，行政机关在备案登记确需撤销的情况下，应认真审查申请人提供的材料，严格谨慎地作出具体行政行为。本案中，市房产局在争议房屋登记备案尚在陈英名下，仍然给新华百货公司办理转移登记并颁发房屋所有权证，之后又依据万通公司提交的申请及承诺，作出撤销备案登记的具体行政行为，应属不当。原审法院认定的基本事实清楚，程序合法，判决撤销市房产局作出的具体行政行为正确。但鉴于本案争议的房屋权属不明，当事人应当先通过其他途径解决房屋所有权纠纷，待房屋权属确定后，实际权利人持生效法律文书申请房产登记机关登记颁证。因此，原审法院限定市房产局在判决生效后三十日内重新作出具体行政行为不妥，应予纠正；上诉人所持主要上诉理由不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西宁市城西区人民法院（2013）西行初字第5号行政判决第一、二项；
二、撤销西宁市城西区人民法院（2013）西行初字第5号行政判决第三项；
三、责令西宁市住房保障和房产管理局重新作出具体行政行为。
本案一审案件受理费50元由西宁市住房保障和房产管理局负担；二审案件受理费50元由青海万通物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金爱萍
审 判 员 丁庆宁
代理审判员 刘 萍
二〇一三年八月二十八日
书 记 员 田宛泽
附：本案适用的法律规定
《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项：人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：…（二）原判认定事实清楚，但适用法律错误的，依法改判。
当事人对已经发生法律效力的判决，认为确有错误的，可以向原审人民法院或者上一级人民法院提起申诉，但判决不停止执行。
当事人申请再审，应当在判决发生法律效力后2年内提出。