浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞民初字第1915号
原告：杨镇弟。
委托诉讼代理人：陈继峰，浙江玉海律师事务所律师。
被告：应良妹。
被告：胡津。
二被告共同委托诉讼代理人：陈克平，浙江合一律师事务所律师。
二被告共同委托诉讼代理人：周燕青，浙江合一律师事务所律师。
原告杨镇弟与被告应良妹、胡津买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告杨镇弟及其委托诉讼代理人陈继峰、被告胡津、应良妹及二被告原共同委托诉讼代理人蔡建成到庭参加诉讼。在案件审理过程中，本院委托鉴定机构对涉案的“胡贤娒”笔迹与指印、“胡津”笔迹问题作出鉴定。应原告申请，本院依法查封了登记在二被告名下的瑞安市玉海街道XX大厦X幢X单元2X3室房屋。因涉嫌犯罪，本案移送公安机关侦查，移送期间，本案中止审理。本案现已审理终结。
原告杨镇弟向本院提出诉讼请求：1、判决原告与胡贤娒订立的有关座落于瑞安市玉海街道东小街X6-X8号的房屋所涉拆迁利益转让的协议书有效。2、判决原告对上述协议书记载的拆迁权益享有66.687%的份额，被告应良妹、胡津享有33.313%。事实与理由：胡贤娒系被告应良妹丈夫、被告胡津父亲，胡贤娒于2013年8月12日去世。2000年8月23日，被告应良妹出具委托书，授权原告办理座落于瑞安市玉海街道东小街X6-X8号房屋的买卖、出租、房屋拆迁等事项。2003年6月5日，胡贤娒出具同样内容的委托书。2004年11月18日，原告与瑞安市大地房地产开发有限公司订立二份《房屋拆迁产权调换协议》，约定拆除的东小街房屋建筑面积251.22㎡,(营业房37.92㎡、辅助房7.96㎡，住宅205.34㎡，安置二套住宅、二间店面)，对住宅205.34㎡的拆迁建筑面积分割为55.34㎡、150㎡，其中55.34㎡对应的安置面积为110-150㎡，安置在高层，150㎡+7.96㎡对应的安置标准建筑面积为150-160㎡，安置在多层。2004年11月22日，原告与胡贤娒订立协议书，约定东小街拆迁可得到安置补偿面积计205.34㎡，胡贤娒将其中105.34㎡转让给原告，价款368000元，买卖后由原告与房开公司自行结清安置价格，协议订立后，原告已按约履行付款义务。2009年7月29日，原告授权以胡贤娒名义与瑞安市大地房地产开发有限公司订立《多层升档户型确认协议书》，确认安置房型位于1号楼东边套第二层。2012年8月15日，双方又订立《增购面积协议书》，明确安置房屋位于现XX组团X号楼X单元2层2X3室（现名XX大厦X幢X单元2X3室）。根据协议书的约定，结合二份《房屋拆迁产权调换协议》，原告购买的105.34㎡包含在157.96㎡内，所获安置房屋即现在XX组团X号楼X单元2层2X3室。2012年10月11日，原告向大地公司缴纳100000元。2015年2月9日，大地公司将上述2层2X3室房屋交付给应良妹。原告认为原告与胡贤娒订立的有关转让东小街房屋部分建筑面积的协议有效，东小街拆迁的权益也应由原告享有。
在诉讼过程中，因二被告已根据拆迁协议书得到房屋，经本院释明，原告将第2项诉讼请求变更为“对根据协议书得到的房屋享有66.687%的份额”。
被告应良妹、胡津辩称：胡贤娒是应良妹的丈夫，胡贤娒和应良妹有办理委托给原告，授权内容是针对房开拆迁的买卖，并不是民间上的交易。原告诉称的2004年与胡贤娒签订的房屋买卖合同是不属实的，胡贤娒在2004年的时候还在国外，杨镇弟的房屋买卖合同没有与胡贤娒签订，杨镇弟是房屋拆迁安置的委托代理人，该房屋买卖委托书是无效的，请求法庭驳回原告诉请。
在本院指定的举证期限内，原告提供了以下证据：
证据1、原告身份证，以证明原告主体；
证据2、被告户籍证明，以证明被告主体；
证据3、婚姻情况登记表，以证明胡贤娒生前系被告应良妹配偶的事实；
证据4、公证书（2000）浙瑞证内字第1056号、委托书，以证明2000年8月23日，被告应良妹授权原告全权办理座落于瑞安市玉海街道东小街X6-X8号房屋买卖、出租、房屋拆迁等事项的事实；
证据5、公证书（2003）圣公字第0000669号复印件、委托书复印件，以证明2003年6月5日，胡贤娒授权原告全权办理东小街房屋的买卖、出租、房屋拆迁等事项的事实；
证据6、房屋拆迁产权调换协议复印件，以证明2004年11月18日，原告受权以被拆迁人胡贤娒的名义与瑞安市大地房地产开发有限公司就东小街房屋的拆迁产权调换事宜达成协议的事实；
证据7、2004年11月22日协议书，以证明2004年11月22日，原告与胡贤娒签订协议，约定转让东小街房屋拆迁后安置补偿部分面积计105.34平方米的事实；
证据8、2004年11月18日协议书复印件、多层升档户型确认协议书复印件、增购面积协议书复印件，以证明原告授权以胡贤娒的名义与大地放开公司就有关安置房屋的座落签订协议的事实；
证据9、房屋产权证复印件，以证明座落于瑞安市玉海街道XX大厦X幢X单元2X3室房屋的现产权人为瑞安市大地房地产开发有限公司；
证据10、入住通知书复印件，以证明经大地放开公司通知，被告已办理座落于瑞安市玉海街道XX大厦X幢X单元2X3室房屋的结算手续，该房屋具备交付条件的事实；
证据11、收据、汇款存根，以证明2012年10月11日，原告向大地放开公司交纳购房款10万元的事实。（证据6、8、9、10原件在房开公司）。
质证后，二被告质证意见如下：对证据1-3“三性”无异议；对证据4真实性没有异议，公证书上应良妹署名是2000年8月23日的委托书，但是公证书的时间是2000年8月24日；对证据5，原告提供的是2011年2月10日的委托公证书原件，原件和复印件不一致；对证据7，当时胡贤娒不在国内，这份协议书上“胡贤娒”不是本人所签；对证据11，没有异议；对证据6、8、9、10，没有原件，真实性要去房开公司进行核实。
本院认为，证据1-4客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳；证据5（2003）圣公字第0000669号公证书、委托书均系复印件，对复印件不予采纳，其在庭审中提供的是（2011）圣公字第0000296号公证书、委托书的原件，该证据原件作为证据5，与本案相关，来源合法，予以采纳；证据6、8、9、10真实性不能确认，不予采纳；证据11牵涉到案外人的权益，与本案无关，不予采纳。
双方对证据7有争议，本院委托金华天鉴司法鉴定所进行鉴定，得到以下证据：
证据12、《文书鉴定意见书》，记载2006年11月22日《协议书》上两处“甲方”留有的“胡津”签名字迹与样本“胡津”签名字迹为同一人书写形成；
证据13、《文书鉴定意见书》，记载2004年11月22日《协议书》上甲方落款处“胡贤娒”签名字迹、2006年11月22日《协议书》上两处“甲方”留有的“胡贤娒”签名字迹与样本中“胡贤娒”签名字迹为同一人书写形成；
证据14、《痕迹（指印）鉴定意见书》，记载2004年11月22日《协议书》中“胡贤娒”名字上的指印与2012年10月8日《中止委托手续费报告》中“胡贤娒”名字上的指印及2013年6月21日《公证书（委托书）》中委托人胡贤娒落款处的指印相同一致。
质证后，原告对证据12、13、14没有异议。二被告认为鉴定结论不真实。
本院认为，证据12、13、14客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳。
第二次庭审时，原告补充提供了以下证据：
证据15、2012年10月8日《中止委托手续费报告》，证明表示不再委托杨镇弟进行办理相关手续，也证明XX组团X号楼X单元2X3室卖给杨镇弟的事实；
证据16、2013年6月21日公证书，是胡贤娒出具给应良妹，内容是将XX组团X号楼X单元2X3室卖给杨镇弟所有，应良妹对房屋份额转移是知情的；
证据17、2006年11月22日协议书，以证明相关权益转让过程中，对房款进行了部分结算，原告支付了335500元，这些事实均由胡贤娒、胡津进行了确认。
质证后，二被告质证意见如下：对证据15是胡贤娒签的；证据16不真实的，当时胡贤娒没有说哪间房屋给谁，其语言表达能力已经很差，是无效的公证；证据17不真实，按市场价补偿也不止368000元，当时胡贤娒和胡津都在国外，原告提供了虚假信息，造成了不知情。
本院认为，证据15、17真实，与本案相关，来源合法，予以采纳；证据16系公证文书，客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳。
第三次庭审时，原告补充提供了以下证据：
证据18、产权证明书，以证明诉争房屋XX大厦X幢X单元2X3室已经登记在二被告名下。
质证后，二被告质证意见如下：真实性没有异议。
本院认为，证据18客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳。
第三次庭审时，二被告提供了以下证据：
证据19、2000年6月-2003年12月应良妹与原告之间的款项往来，以证明款项不属实。
质证后，原告质证意见如下：真实性予以认可，证据中有应良妹的签字，只能反映原、被告之间有经济往来，有部分款项是原告与被告2004年协议中所确定的房屋权益折价款项的清偿方式。重点说明一笔款项是“云云”代付款，镇弟担保贷款150000元，就是2004年协议书中的向工商银行偿还贷款150000元。其他款项是双方之间与本案无关的经济往来。
本院认为，本案的争议是合同是否有效及相应份额，没有牵涉到合同款项来往，证据19与本案无关，不予采纳。
本院经审理认定事实如下：2000年8月23日，被告应良妹将其共有的座落于瑞安市城关镇五层楼房二间（面积251.22平方米，地号：R2609-XX-4、5，地址：浙江省瑞安市城关镇东门街X6-X8号）委托给原告，处理该房屋买卖、出租、更换房屋所有权证、房屋贷款、拆迁等行为。
2004年11月18日，原告作为胡贤娒的代理人与案外人瑞安市大地房地产开发有限公司订立《房屋拆迁货币补偿协议》，约定胡贤娒同意将东小街X6-X8号的房屋（房屋所有权证号为00XXX09号，建筑面积为55.34平方米）交给该公司拆除。同日，双方又订立《房屋拆迁产权调换协议》，约定胡贤娒同意将东小街16-18号的房屋（房屋所有权证号为00XXX09号，建筑面积为195.88平方米）交给该公司拆除。
2004年11月22日，胡贤娒在《协议书》甲方栏签字、按指印，原告在乙方栏签字、按指印。《协议书》记载座落于瑞安市玉海办事处东小街16-18号的二间五层房屋系甲方所有，因房屋面临拆迁，甲方选择拆迁补偿即实行房屋产权调换，根据规定甲方可得住宅和店铺均一间，其中调换后的住宅面积为205.34平方米。现甲方愿意出让205.34平方米住宅中的105.34平方米给乙方，约定1、每平方米为3500元，105.34平方合计为368000元；2、乙方代甲方向银行偿还贷款150000元、向王章成偿还110000元、向陈景池代付50000元、向法院代交纳案款以及代付东小街16-18号店面提前到期需退还给承租人的款项；3、乙方买断该105.34平方米后，由乙方办理过户等手续并承担相关费用；乙方也自行与房开公司计算安置价格，结清产权调换的差价，该差价部份与甲方无关；4、本协议先由乙方签字，传真至巴西甲方处由甲方签字后生效，再由甲方传真至乙方收执；甲、乙双方认可本协议传真件的效力。
2006年11月22日，胡贤娒、被告胡津在另一份《协议书》甲方栏签字，内容与日期为2004年11月22日的《协议书》相同，原告未在该协议书签字。
2011年2月10日，胡贤娒、应良妹办理委托书，委托原告办理座落于瑞安市东门街X6、X8号两间独立式房产的产权有关事宜，今后受托人对该房产买卖、出租、更换产权证、房屋贷款、拆迁等行为，受托人予以承认，全权委托。
2012年10月8日，胡贤娒向案外人瑞安市大地房地产开发有限公司出具《中止委托手续费报告》，该报告记载：我属于XX组团拆迁户，原房于东小街16-18号两间，由于本人原在国外经商，所以拆迁户合同和房屋买卖委托外甥女婿杨镇弟办理，现本人已经回国，办理有关手续无需继续委托杨镇弟办理。原委托予以中止，原合同协议及房屋买卖（X号楼X单元2层2X3室已卖给杨镇弟所有）本人均予以承认有效，今后办理买卖房屋过户手续予以配合协助办理。原告在该报告上写上“同意”两字，并签名、按指印。
2013年6月21日，胡贤娒办理委托公证手续，委托书记载胡贤娒与被告应良妹有座落于XX组团X号楼X单元2X3室房屋，胡贤娒委托应良妹办理与该房屋相关的事宜及“将上述房地产转让给杨镇弟的相关手续”。
2013年8月12日，胡贤娒死亡，其继承人为其妻应良妹、其子胡津、其女胡聪萍。在诉讼过程中，胡聪萍向本院表示其同意放弃本案中财产的继承权利。
2015年8月10日，瑞安市玉海街道XX大厦X幢X单元2X3室登记在被告胡津、应良妹名下，该房屋现在登记的抵押权人为福建海峡银行。
本院认为：2004年11月22日，原告与胡贤娒订立的协议书约定胡贤娒将其调换后的住宅205.34平方米中的105.34平方米转让给原告。2011年2月10日，胡贤娒与被告应良妹共同委托原告办理涉案房屋的买卖、拆迁等事宜。2013年6月21日，胡贤娒办理公证委托手续，委托应良妹办理房屋转让给杨镇弟的手续。上述行为均表明胡贤娒、应良妹将房屋出卖给原告的事实，该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的情形，合同有效，双方当事人应按合同的约定履行义务。二被告辩称胡贤娒和应良妹有办理委托给原告，授权内容是针对拆迁的买卖，并不是民间上的交易，原告与胡贤娒签订的房屋买卖合同不真实，与事实不相符，本院对其主张不予支持。由于2004年11月22日、2006年11月22日的两份协议书中记载的205.34平方米均是“调换后的住宅面积”，《中止委托手续费报告》及2013年6月21日《公证书（委托书）》记载的X号楼X单元2层2X3室已转让给杨镇弟，该房屋记载的面积为188.25平方米，登记在二被告名下，且房屋已抵押给案外人，不能将房屋部分产权过户到原告名下，故不能确认原告得到的房屋份额，原告要求确认享有房屋份额66.687%的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定，判决如下：
一、原告杨镇弟与胡贤娒关于瑞安市玉海街道东小街X6-X8号房屋所涉拆迁权益转让的协议有效。
二、驳回原告杨镇弟的其他诉讼请求。
案件受理费80元，诉讼保全费5000元，鉴定费10360元（其中鉴定费4480元已由原告支付，余款已由二被告支付），均由被告应良妹、胡津负担（二被告对于本判决生效后十日内到本院缴纳受理费80元、保全费5000元及鉴定费4480元）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 缪正坚
人民陪审员 蔡永林
人民陪审员 潘孝熙
二〇一六年九月三十日
代书 记员 曹观乐
附录一：本案涉及的主要法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第五十二条：【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百一十条：【非金钱债务的违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百三十五条：【出卖人的基本义务】出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
（二）《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条：【抵押权基本权利】为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条第一款：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。