宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬北慈民初字第116号
原告：宁波城投置业有限公司（组织机构代码：××）。住所地：宁波市江北区滨湖环路**号（1-2）层。
法定代表人：王翔，该公司总经理。
委托代理人：傅丹辉，浙江海泰律师事务所律师。
委托代理人：熊保华，浙江海泰律师事务所律师。
被告：应群亚，女，1968年6月13日出生（公民身份号码：3302031968********），汉族，宁波金瑞环境设备安装有限公司员工，住浙江省宁波市海曙区中山西路988弄29号601室。
原告宁波城投置业有限公司（以下简称“城投公司”）为与被告应群亚商品房预售合同纠纷一案，于2014年6月24日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，依法适用简易程序进行审理，后因被告下落不明需公告送达，于2014年7月1日依法转为普通程序并组成合议庭。本案于2014年10月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人傅丹辉、被告应群亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城投公司起诉称：2010年6月24日，原告城投公司与被告应群亚签订了《商品房买卖合同》（合同编号为201000360178）及其补充协议各一份，约定被告应群亚向原告城投公司购买位于慈城镇后洋村的“维拉小镇一期”（暂定名）第501、504、518号楼504-01号房，总价款为人民币4563971元，付款方式为被告应群亚2010年6月24日前支付2283971元，余款2280000元选择银行按揭贷款方式付款，于2010年7月30日前付清。双方在补充协议第九条“对【付款方式及期限】的补充约定”另约定：原告城投公司在被告应群亚所购商品房的他项权证办妥（或抵押预告登记完成）前为其担保，如因被告应群亚的原因而给原告城投公司造成损失的，被告应群亚同意承担银行扣划贷款本息、罚息、诉讼费用、律师费用等全部损失，并同意将房屋移交原告城投公司处理（该条第5款）；在担保有效期内，如发生被告应群亚所购房屋被司法部门等追溯、查封、依法限制权利或产生其他风险的，或被告应群亚未按时归还银行按揭等事宜的，则视为被告应群亚根本违约，原告城投公司有权单方解除合同，撤销备案（和预告）登记，同时，原告城投公司有权直接将被告应群亚已支付房款（含按揭贷款）优先清偿该商品房的银行按揭贷款本息、并在余款中直接扣除该商品房价款总金额20%的违约金（该条第6款）。双方在补充协议第二十一条“关于合同解除的有关约定”第3款还约定：在合同解除之日起，原告城投公司对该房屋拥有完全的所有权，被告应群亚应自合同解除之日起15个工作日内配合完成撤销合同备案登记手续，否则应承担相应违约责任且原告城投公司有权拒绝向被告应群亚退还房款。
合同签订并备案后，被告应群亚支付给原告房款2283971元。2010年9月6日，原告城投公司、被告应群亚与案外人中国农业银行股份有限公司宁波市分行营业部（以下简称“农行宁波分行营业部”）签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定余款2280000元被告应群亚通过向案外人农行宁波分行营业部办理按揭贷款方式支付予原告城投公司，原告城投公司为该笔贷款提供阶段性担保，担保有效期自借款合同签订之日起，至被告应群亚取得房地产权利证书，并办妥以该行为抵押权人的抵押登记手续。涉案房屋于2011年10月29日开始办理房屋交付手续，但因被告应群亚原因该房屋一直未办理交付。并且在担保有效期内，被告应群亚多次发生逾期归还银行按揭等违约行为，致使案外人农行宁波分行营业部向原告城投公司发函要求履行贷款连带责任保证。2013年5月27日，原告城投公司委托律师发函解除原、被告双方签订的上述《商品房买卖合同》及其补充协议，并要求被告应群亚履行合同解除后应负的合同义务。被告应群亚于2013年6月19日签收该解除通知函，但不顾原告多次催告，至今未配合履行撤销备案登记等相关合同义务。
原告认为被告已经构成根本违约，其解约行为合法有效，请求判决：1.确认原、被告双方签订的编号为201000360178的《商品房买卖合同》及其补充协议已于2013年6月19日解除；2.确认上述《商品房买卖合同》及其补充协议所涉的“维拉小镇小区170号01”（即“维拉小镇一期”（暂定名）第501、504、518号楼504-01号房）为原告所有；3.判令被告协助撤销上述《商品房买卖合同》及其补充协议备案登记；4.判令被告支付违约金人民币912794元；5.判令被告承担原告为本案支出的律师费损失152800元；6.确认被告应支付的上述违约金、律师费可在被告已支付给原告的购房款中直接扣除；7.确认原告有权直接将被告已支付房款（含按揭款）优先清偿本案所涉商品房的银行按揭贷款本息。
被告应群亚答辩称：1、被告未按期向案外人中国农业银行股份公司宁波市分行营业部归还按揭款是因为原告不让被告归还，错在原告。涉案房屋未办理交付，也是因为原告从中阻挠。原、被告双方签订的商品房买卖合同及其补充协议应当继续履行。2、如原、被告双方签订的商品房买卖合同及其补充协议确实已经解除，被告不同意向原告支付任何违约金或赔偿费用。
原告城投公司为证明自己的主张，向本院提交了下列证据材料：
1.商品房买卖合同（合同编号：201000360178）及其补充协议各一份，用以证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系以及双方对合同解除条件、违约金支付方式、已付款优先偿还银行方式等具体合同内容进行了明确约定；
2.《个人购房担保借款合同》（合同编号：82020520100005838）一份，用以证明原告为被告向案外人农行宁波分行营业部按揭贷款提供阶段性担保；
3.宁波市商品房预售专用收款收据二份，用以证明原告已收到被告支付的房款4563971元，其中通过案外人农行宁波分行营业部按揭支付的房款为228万元；
4.个人贷款债务催收通知书、还款情况表、《关于要求宁波城投置业有限公司履行应群亚个人住房贷款连带责任保证担保的函》各一份，用以证明被告未按时归还银行按揭；
5.宁波市房产产权产籍监理处出具的房产查询结果和房地产资料证明书各一份，用以证明被告涉及债务纠纷，并已导致涉案房屋被海曙区人民法院预查封；
6.律师函一份，用以证明原告已委托律师于2013年5月17日向被告发函解除原、被告双方签订的商品房买卖合同及其补充协议，被告已于2013年6月19日签收；
7.交房通知书及寄送凭证各一份、维拉小镇一期房号对照表一份、维拉小镇一期房屋建筑面积分幢汇总表（实测）一份、房屋所有权证一份，用以证明涉案房屋未办理交付，仍归原告所有。经质证，被告对该组证据的真实性没有异议，但认为是因原告原因导致涉案房屋未交付；
8.律师聘用合同一份、律师费发票二份，用以证明原告为本案支付律师费152800元，为（2014）甬东商初字第1401号案件应诉支付律师费80000元；
9.宁波市江东区人民法院（2014）甬东商初字第1401号民事判决书一份、聘用律师合同及律师费发票各一份，用以证明因被告未按期支付贷款，导致案外人农行宁波分行营业部起诉原告，给原告造成代偿借款本息、诉讼费、律师费等巨大经济损失；
10.维拉小镇前期物业管理服务协议、应收物业管理服务费用说明各一份，用以证明因被告原因，造成原告支出36332.15元的物业服务费损失（截止2014年9月30日）；
11.付款凭证及收款确认书各一份，用以证明原告已代被告向案外人农行宁波分行营业部清偿贷款本息50万元；
被告未向本院提交证据，证明自己的主张。
经审理，本院认定的事实与原告诉称的事实一致。
另查明，2014年5月12日，涉案房屋因被告债务纠纷，已被海曙区人民法院预查封。2014年6月9日，案外人中国农业银行股份公司宁波市分行营业部在宁波市江东区人民法院起诉原告城投公司与被告应群亚等。宁波市江东区人民法院于2014年7月22日作出（2014）甬东商初字第1401号民事判决书，判决被告应群亚归还案外人中国农业银行股份公司宁波市分行营业部借款本金2168588.10元及支付相应利息、罚息、复利等，并支付其实现债权费用100000元，原告城投公司对被告应群亚的上述付款义务承担连带清偿责任。原告已于2014年9月29日代被告向案外人中国农业银行股份公司宁波市分行营业部清偿了50万元的借款本息。
再查明，原告已为（2014）甬东商初字第1401号案件应诉支出律师费80000元，为本案支出律师费152800元。截止2014年9月30日，原告已为涉案房屋支出相关物业服务费36332.15元，计算到2013年6月17日的相关物业服务费为20761元。
本院认为，原、被告双方于2010年6月24日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，对原、被告双方均具有法律约束力。原告已经举证证明截止2013年5月20日，被告有8期按揭贷款未按期还贷，导致按揭银行向原告发函要求承担担保责任。根据双方在补充协议第九条第6款中约定，被告已构成根本违约，原告有权单方解除合同。原告的解除合同通知被告于2013年6月19日签收，被告签收日应视为合同解除日，故对原告提出的确认原、被告双方签订的编号为201000360178的《商品房买卖合同》及其补充协议已于2013年6月19日解除的诉请应予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。因涉案房屋并未办理交付手续，更未办理过户登记手续，该房屋的初始登记尚登记在原告名下，故应认定该房屋的物权并未发生转移，故对原告提出的《商品房买卖合同》及其补充协议所涉的“维拉小镇小区170号01”（即“维拉小镇一期”（暂定名）第501、504、518号楼504-01号房）为原告所有的诉请应予以支持。因原、被告在签订买卖合同之时就该房屋在房屋登记管理部门做了备案登记，故在合同解除后，被告有配合原告共同办理撤销备案登记手续之义务，故对原告的要求被告协助撤销《商品房买卖合同》及其补充协议备案登记之诉请予以支持。对于原告提出要求被告支付按照房价款总金额20%计算的912794元违约金的诉请，被告在庭审中以违约金过高为由要求调整，本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，原告主张的损失为（2014）甬东商初字第1401号案件应诉支出律师费，在本案中支出的律师费及垫付相应物业服务费，本院综合原告的上述损失酌情考虑被告应支付的违约金为32万元。对于被告提出的关于律师费损失的诉请，因与违约金诉请不能同时主张，故对该项诉讼请求不予支持。因商品房买卖合同已经解除，原告应将相应的购房款返还给被告，故原、被告互负金钱债务，原告可在应返还的购房款中直接扣除被告应支付给原告的违约金款项。对于原告提出的确认原告宁波城投置业有限公司有权直接将被告应群亚已支付房款（含按揭款）优先清偿本案所涉商品房的银行按揭贷款本息的诉请，本院认为因宁波市江东区人民法院于2014年7月22日作出（2014）甬东商初字第1401号民事判决书已经对被告尚欠的银行按揭款贷款等费用支付作出了判决，且在该判决书中已经确认原告对该债务承担连带责任及原告的追偿权，故本案不宜再对该债务的支付方式作出处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、确认原告宁波城投置业有限公司与被告应群亚签订的编号为201000360178的《商品房买卖合同》及其补充协议已于2013年6月19日解除；
二、确认原告宁波城投置业有限公司为上述《商品房买卖合同》及其补充协议所涉的“维拉小镇小区170号01”（即“维拉小镇一期”第501、504、518号楼504-01号房）的房屋所有权人；
三、被告应群亚于本判决生效之日起十日内协助原告宁波城投置业有限公司撤销上述《商品房买卖合同》及其补充协议备案登记；
四、被告应群亚应向原告宁波城投置业有限公司支付违约金320000元，上述款项可由原告宁波城投置业有限公司在被告应群亚已支付给原告宁波城投置业有限公司的购房款中直接扣除；
五、驳回原告宁波城投置业有限公司其他诉讼请求。
案件受理费14400元，由原告宁波城投置业有限公司负担10000元，被告应群亚负担4400元；公告费350元，由被告应群亚负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书向宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 吕晓峰
代理审判员 姚 薇
人民陪审员 雷双成
二〇一五年一月九日
代书 记员 何超男