甘肃省张掖市甘州区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）甘0702民初4620号
原告：张掖市弘基房产中介有限责任公司。
统一社会信用代码：XXX。
法定代表人：费真乾，该公司经理。
住所：甘肃省张掖市。
委托诉讼代理人：费耀，该公司监事。
被告：刘俊，女，汉族，甘肃省张掖市甘州区人。公民身份号码：XXX。
委托诉讼代理人：梁铖安，甘肃瑞雪律师事务所律师。
原告张掖市弘基房产中介有限责任公司与被告刘俊居间合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案受理，经当事人同意，本院依法延长审限继续适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张掖市弘基房产中介有限责任公司委托诉讼代理人费耀，被告刘俊及其委托诉讼代理人梁铖安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张掖市弘基房产中介有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即付清原告违约金20000元；2、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年11月10日,被告到原告公司说自己有套房子要卖,就和原告签定了《房产委托销售合同》。原告公司经过近一个月各种广告终于找到了合适的买家,原告把买家带上看房子时,买家就有意向,后买家直接联系上被告私下成交。后来原告说是原告公司带的买家要收中介费,被告以其他中介公司也带上看房为理由拒绝支付中介费。现原告按委托销售合同约定，违约方承担违约金20000元,故请求法院判令被告立即付清违约金20000元以及一切讼费用。
被告刘俊提交书面答辩状一份，并在庭审中辩称：1、请求驳回原告的全部诉讼请求；2、本案的诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告名下有一套位于张掖市甘州区金安苑L3号楼1单元402室的房产。2017年10月份，被告有意出售,委托本市多家中介公司进行广告发布和出售。期间,各中介公司(包括原告)均派人到被告名下房产中拍照、签署委托销售合同并洽谈交易细节。此过程中,被告均向中介公司声明,被告出售该房产并非独家委托其出售,而是哪一家中介公司出售了就和哪一家公司签署房产买卖合同。按照交易习惯,被告和多家中介公司签署了委托销售合同,中介公司亦认可被告的声明。原告与被告签署委托销售合同时,被告也明确的说明了出售该房产是多家委托,并不是独家委托专由原告销售，原告亦向被告承诺,房子通过其他渠道成交后给他说一声就行,此说法与多家中介公司业务员说法一致,故被告和原告签署了委托销售合同。之后被告房产由被告委托销售的另一家中介公司成交并顺利办完了所有手续。原告的诉讼请求可谓毫无法律依据。理由如下：1、被告出售的房产是经另一家中介公司中介并成交,支付了相应的中介费用,何来私下成交?2、被告出售该房产是多家委托,并未授权原告有独家专卖的权利。3、原告并未向被告做出独家委托的承诺和提供独家委托的服务。4、被告在接受中介公司提供的中介服务时,有权利选择本人认可的中介公司，消费者有选择权。5、原告提出的违约金并未事先约定且从未告知被告。6、原告在与被告签署其提供的格式合同时并未将限制性条款告知被告,也没有告知被告放弃权利的后果。7、原告是否有从事房产中介的资质，是否是所说的”黑中介。另外补充，被告请求查明原告的身份，原告是否具有中介服务资格，是否向当地相关部门登记备案，是否通过年检，是否在批准的经营范围内经营，其中介人员是否具有资格，原告应该具有举证责任，如果原告不能举证，其没有资格从事中介服务业务，其违反违规的行为不受法律保护。原告经营的内容是否合法，原告虽然签订了格式合同，但本案的涉案标的物当时处于抵押状态以及所签订的合同违约金是否符合合同法的规定，请法庭予以查明，被告认为原告签订格式合同和约定违约金均不符合法律规定。综上所述,原告提起的违约金之诉,没有事实和法律依据。法院应当依法驳回其诉讼请求。
被告委托诉讼代理人代理意见为：原告诉请的《房产委托销售协议》系无效合同,理由有以下几点:一、原告在明知被告所售房产在银行依法抵押期间,且没有通过抵押权人银行的同意或消灭抵押权的情况下,与被告签订《房产委托销售合同)，显然违反《担保法》第四十九条一款规定:”抵押期间,抵押人转让已办理登记的的抵押物的,应当通知抵押权人并告之受让人转让物已经抵押的情况。抵押人未通知抵押权人或者未告之受让人的,转让行为无效”和《物权法》第一百九十条规定”抵押期间。抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定,依据《合同法》第五十条(五)规定”违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，本案原告签订合同显属无效合同。二、原告诉请的《房产委托销售协议)是原告提供的格式合同,原告认为被告违反了该格式合同第四条”此委托期间,甲方不得在委托其他中介组织及个人也不得撤销委托。和”任何情况下甲方均不得与乙方提供的信息源私下成交,否则视为违约”，之规定,并依据该格式合同第六条要求被告承担违约金20000元。依据《合同法》第三十九条”采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务,并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方要求,对该条款予以说明”，《合同法》第四十条”提供格式条款方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”之规定,原告所主张权利的格式条款,限制或者排除被告的缔约自由权利应依法并采取合理方式提请被告注意和说明,但原告没有依法尽到”采取合理方式”提请注意和说明义务,故此。原告所依据要求被告承担违约责任的格式条款因不符合法律规定无效，原告的诉讼请求肯定不能得到依法支持。三、原告主张的违约金,因”房产委托销售协议”无效或因属无效的格式条款,原告主张被告承担违约金无事实依据和法律依据。退一万步讲,就算违约存在,本案原告促成买卖合同成立,被告承担佣金6000元。依据《合同法》第一百一十四条二款”约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加:约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于合同法的解释二》第二十八条”增加后的违约金以不超过实际损失额为限。本案原告只有带购买人去被告房产看过一次,也仅有一次,再没有任何付出,原告的实际损失可想而知。同时,被告在2017年5月份就向多家中介服务组织登记销售信息,就乐居中介公司也是2017年11月1日登记的,也比原告登记的早,由于购房人相信乐居中介的规范管理和热情专业的服务,最后促成买卖合同成立，并不存在被告和购房人私下成交。原告没有促成交易成功,完全是自己的过错造成的。原告是否具有中介服务机构资格?是否登记备案?是否年检?是否在审批的经营服务经营?中介服务人员是否有资格和符合规定的人数?以上都是《城市房地产中介服务管理规定》强制性的要求,缺一不可,否则是不能从事房地产中介服务的。综上所述,由于原告的不规范,依据《城市房地产中介服务管理规定》的规定,原告是不能从事房地产中介服务的，也正因如此,原告无视法律的存在,签订格式合同不能严格尽到采取合理方式提请注意和说明义务,导致格式条款无效,同时置《担保法》49条和《物权法》191条和《合同法》40条、52条、114条和合同法司法解释不顾,其所签订的合同也因违法而无效,最终导致原告的诉讼请求因无效是得不到法律的保护。
原告张掖市弘基房产中介有限责任公司为证明自己的主张向本院提交的证据为：1、营业执照复印件一份；2、房产委托销售委托协议一份；3、看房协议一份；4、企业信用信息公示报告一份；5、张掖市房产管理局张房管（2017）216号文件一份；6、原告法定代表人费真乾与本案所涉及房屋购房人夏建军之间的通话录音光盘一张、笔录一份，欲证明原告有资格从事中介工作，原、被告签订的合同有效，被告私下将房屋出售。
被告刘俊对其抗辩理由提供的证据为：1、被告丈夫龙伟向银行的借款合同一份；2、房地产抵押清单一份；3、放款凭证、提前还款凭证，欲证明本案涉案房产已在银行进行了抵押。4、被告和乐安居公司签订的合同一份、代收定金意见书一份、房屋买卖成交合同一份，欲证明被告和乐安居公司的委托在前，房屋的买卖是通过乐安居公司促成的成交，并不是私下成交，被告和原告方没有成交合同，是因为原告的过错造成的，被告不存在违约。
本院经审理认定事实如下：原告张掖市弘基房产中介有限责任公司系专业从事房地产买卖、租赁代理服务、房地产咨询服务等行业的中介公司，该公司在张掖市房产局进行了备案。2017年11月10日，被告丈夫龙伟以其为代办人、被告刘俊为房主与原告签订《房产委托销售协议》，约定甲方（委托人、原告刘俊）将其所有的位于张掖市甘州区金安苑小区L13号楼1单元402室的房屋委托被告（被委托单位、被告张掖市弘基房产中介有限责任公司）代理人出售，双方约定的销售底价为300000元，被告的佣金按成交总额的2%收取，为6000元。约定在此委托期间，甲方不得再委托其他中介公司或个人，也不得撤销，乙方须积极配合甲方寻找买家，并自行承担相关推销费用，在任何情况下，甲方均不可与乙方提供的信息源私下成交，否则视为违约，并约定任何一方违约，均应向守约方支付人民币20000元。双方对其他事项亦进行了约定。2017年11月23日，案外人夏建军到原告处看房，夏建军与原告签订看房协议。2017年11月27日，原告法定代表人与夏建军通话，对房屋事宜进行沟通，夏建军认可原告是第一个带其看该房屋的公司。后被告通过其他渠道将该房屋出售给夏建军，并已经过户。
另查明：2016年5月10日，被告丈夫龙伟向农业银行贷款200000元，被告提供本案涉及房屋进行抵押，龙伟于2017年12月7日将该借款偿还。
再查明：2017年11月1日，原告曾与张掖市乐居房产经纪有限公司签订《委托销售合同》，2017年12月4日，被告与张掖市乐居房产经纪公司签订《房屋买卖成交合同》，所委托销售的房屋亦系本案涉及房屋。
本院认为，首先，原、被告之间形成何种合同法律关系。对此，本院认为，居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在民法理论上，居间合同又称为中介合同或者中介服务合同。向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人，接受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方为委托人。根据本案原、被告签订的《房产委托销售协议》内容，系原告接受被告的委托,按照被告的要求,负责为被告引荐合适的购房人，传达被告与第三人的意思表示,并促成被告与第三人达成合约，被告给付原告相应报酬及佣金,故本案原、被告虽签订的是委托合同，实际为居间合同法律关系，原告为居间人，被告为委托人。原、被告形成的居间合同系双方的真实意思表示,不违反法律、法规的强制性或禁止性规定,故该合同合法有效，双方均应按约定履行义务、行使权利，被告作为房屋所有人，其与原告签订合同时，明知己方房屋已经抵押，仍隐瞒事实委托原告，现被告又主张合同无效，既违反了合同法中的公平原则，又违反了诚实信用原则，故被告辩解合同无效的理由不能成立。其次，被告将双方约定出售的房屋出售给案外人夏建军的行为是否构成违约。对此，本院认为,被告虽不认可原告与案外人达成的看房协议，但被告认可原告曾带领夏建军去看房的事实，且被告亦将该房屋出售给了原告提供的信息源的夏建军，上述事实与原告提供的看房协议、原告法定代表人与夏建军之间的通话录音能够形成完整的证据链，现被告将房屋出售给原告提供信息源的夏建军，违反了原、被告之间的约定，故被告的行为构成违约。再次，被告针对原告是否具有中介资质提出的异议，本院认为，居间人，是按照委托人的要求，为委托人提供服务，居间人通过牵线搭桥的方式引荐委托人与他方见面，促使双方成交，期间，居间人的主要义务为：向委托人报告订约机会或者向委托人提供订立合同媒介的义务、忠实义务、负担居间费用的义务、隐名和保密义务、介入义务。本案原告通过发布广告等形式，为被告提供信息源，并按照被告的意思与案外人沟通，原告按约完成了居间人的义务，该义务并非需要特别资质，且原告的经营范围主要涉及的也是房屋，并按照法律规定进行了备案，有能力为被告提供房屋中介居间服务，故被告的上述辩解理由不能成立，本院不予支持。
另外，被告作为具有完全民事行为能力的成年人，在原告提供的合同中签字时，应认真阅读合同内容，理解合同条款，明白违约责任，尽到谨慎义务，被告陈述其与多家公司均签订委托合同，且根据被告提供的证据，其在与原告签订合同时，已经与他人签署合同，隐瞒事实，并在合同中约定”在此委托期间，甲方不得再委托其他中介公司或个人，也不得撤销，乙方须积极配合甲方寻找买家，并自行承担相关推销费用”、”在任何情况下，甲方均不可与乙方提供的信息源私下成交，否则视为违约”，被告陈述”被告均向中介公司声明,被告出售该房产并非独家委托其出售,而是哪一家中介公司出售了就和哪一家公司签署房产买卖合同。按照交易习惯,被告和多家中介公司签署了委托销售合同,中介公司亦认可被告的声明。原告来与被告签署委托销售合同时,被告也明确的说明了出售该房产是多家委托,并不是独家委托专由其销售。原告亦向被告承诺,房子通过其他渠道成交后给他说一声就行,此说法与多家中介公司业务员说法一致”，被告均未提供相应的证据加以证明，又不符合现实交易习惯，同时与原、被告达成合同的目的不相符，故被告在订立合同时就已经明知自己违约，其应承担相应的违约责任，且本案合同涉及的费用仅为佣金6000元，原告为此提供格式合同合情合理，并不存在免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况。最后，案外人夏建军系原告提供的信息源,但被告却通过其他中介公司与原告提供的信息源达成买卖协议，违反了双方签订的房产委托销售协议的约定,应当承担相应的违约责任。原、被告签订房产委托销售协议中约定的违约金为20000元,房屋销售低价为340000元,佣金为成交价格的2%即6000元,违约金的约定明显过分高于原告因被告不履行合同所造成的居间报酬损失,被告所支付的违约金应与原告因被告违约所受的损失相当,因此可参照合同约定的居间报酬确即佣金确定被告应支付的违约金数额。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款的规定,判决如下：
一、被告刘俊向原告张掖市弘基房产中介有限责任公司支付违约金6000元；
二、驳回原告张掖市弘基房产中介有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费150元（已减半收取）,原告张掖市弘基房产中介有限责任公司负担105元,被告刘俊负担45元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判员李娟
二○一八年八月二十七日
书记员马皓捷