山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0602民初165号
原告：烟台市大汉物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区通世路588号。
法定代表人：辛维云，总经理。
委托诉讼代理人：郝羿，山东康桥（烟台）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘运霞，山东康桥（烟台）律师事务所律师。
被告：于元山，男，1958年2月9日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：李群，山东星河泰律师事务所律师。
原告烟台市大汉物业管理有限公司与被告于元山物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郝羿、刘运霞，被告于元山及其委托诉讼代理人李群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:被告向原告交纳2014年1月至2016年12月物业费56814元（1578.17㎡×1元/月×36个月）。事实和理由：原告于2008年11月1日与烟台市芝罘区惠安小区业主委员会（以下简称惠安小区业委会）签订物业服务合同，约定原告为惠安小区提供物业服务，业主应在每年1月1日至3月15日交纳当年物业服务费用，标准为住宅每月每平米0.4元，非住宅每月每平方米1元，业主与物业使用人对物业服务费及违约金承担连带责任。坐落于烟台市芝罘区通世路579-1号即惠安小区内的房屋（下称涉案房屋，建筑面积1578.17㎡）由被告于元山所有，但被告拒绝交纳2014年1月至2016年12月的物业服务费用，请求法院判如所请。
被告辩称，（一）原告漏列当事人，被告于2007年7月31日将涉案房屋中的776平方米出租给案外人张铁志，并约定张铁志支付该776平方米部分的物业费，故应追加张铁志为本案被告。（二）2003年6月17日，被告与大地物业管理有限公司约定，涉案房屋的水电自行交纳，道路卫生自行打扫，管理设施自行维护，大地物业因此设置围墙，将涉案房屋用围墙隔离在外，故涉案房屋不在惠安小区的范围内，被告不应交纳相关的物业费。（三）惠安小区内存在数个物业公司，原告何时进驻惠安小区，被告均不知情，而且原告从未告知被告与大地物业的协议终止，而由其来提供物业服务，被告至今不知道涉案小区内还有原告这家物业公司，更不知道自己还应当向原告交纳物业费。（四）涉案房屋周边卫生被告自行打扫，水电暖费用由被告自行交纳，相关设施维修均是被告来维护，上述事实均在（2013）芝民一初字688号民事判决书予以认定，故原告也并未实际的向被告提供相关的物业服务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，涉案房屋位于烟台市芝罘区通世路579—1号、建筑面积1578.17㎡，于2003年9月8日登记在被告于元山名下。
原告系具有三级物业管理资质的法人企业。2008年11月1日，原告与惠安小区业委会签订物业服务合同，约定由惠安小区业委会代表惠安小区全体业主将烟台市惠安小区（下称惠安小区）委托给原告实行物业管理，委托期限5年，收费标准为非住宅按建筑面积每月每平方米1元计算，交费时间为每年1月1日至3月15日，逾期缴纳的从逾期之日起每天按应交物业费的千分之三交纳滞纳金。2009年7月1日，原告与惠安小区业委会以补充协议的方式将物业服务合同的委托期限变更为十年。
2013年9月25日，原告将被告于元山、烟台市家家悦超市有限公司惠安店、烟台市家家悦超市有限公司及张铁志诉至本院，请求判令四被告立即交纳拖欠物业费97846.56元、违约金10000元。2015年11月13日，本院以（2013）芝民一初字第688号民事判决书驳回原告的诉讼请求。判决后，原告不服，上诉至烟台市中级人民法院，后于二审审理过程中撤回起诉。
庭审中，原告为证明其主张，提供如下证据：1、物业服务合同及补充协议各1份，证明：2008年11月1日与2009年7月1日，原告与惠安小区业委会签订物业服务合同及补充协议，原告对惠安小区实行物业管理，物业费为每年交纳一次，交纳时间为当年的1月1日至3月15日，非住宅按照建筑面积每月每平方米1元。2、物业管理资质证明1份，证明原告为具有三级物业管理资质的法人企业。3、烟台市普通住宅小区公共性物业服务收费标准确认1份，证明惠安小区内的物业收费标准为商业用房按建筑面积每月每平方米1元。4、照片2组，证明2014年至2016年期间，原告对惠安小区提供物业服务以及为被告提供物业服务的情况。5、催收物业费快递回执2份，证明原告于2015年11月23日及2016年10月8日分别向被告寄发律师函催收物业费的事实。
被告质证称，对证据1真实性及关联性有异议，首先被告对此不知情，不知道有这两份协议的存在；涉案小区内同时存在数个物业公司，原告何时入住、在什么范围内提供物业服务，被告均不知情；惠安业委会并不能代表全部业主。对证据2真实性有异议，原告在诉状中所列的法定代表人是辛维云，该资质上的法定代表人是吕海荣。对证据3的真实性没有异议，对本案的关联性有异议，该证据不能证明对涉案房屋的收费标准，以及是否应收取涉案房屋的物业费。对证据4有异议，应该是原告自行制作的，且无法显示拍摄地点和拍摄事件。对证据5有异议，这两份特快专递均是在（2013）芝民一初字第688号诉讼之后，原告为收集证据特意发的特快专递，而在该案诉讼之前原告从未以任何方式告知被告要交纳相关的诉讼费用，这显然不合常理，且被告拒收了该快递，快递内容内容不知情。
庭审中，被告于元山辩称涉案房屋不属于原告物业管理范围内且原告未对其提供物业服务，并提供如下证据：
1、2003年6月17日烟台新城市政工程有限公司（下称新城公司）与大地物业协议书一份。该协议载明：甲方大地物业，乙方新城公司。一、新城公司1998年承揽政府滨海道路建设工程。二、工程决算后，政府协商新城公司以房顶款，抵顶涉案房屋。三、由于政府拖延结算工程款时间过长，房价偏高，新城公司认为抵顶后有所损失，因此双方协商达成如下共识：1、大地物业设置的惠安小区的院墙围挡将新城公司的网点楼隔离在外；2、新城公司所属房产的水电自行交纳，道路卫生自行打扫，管理设施等自己维护，新城公司房产不在大地物业提供物业管理服务范围之内，新城公司自行管理。3、此房接手后，大地物业不收取新城公司物业管理费。被告于元山主张，其为新城公司法定代表人，新城公司给建委修建滨海路建设工程，建委欠付工程款，后来建委建设了惠安小区，将涉案房屋作为工程款抵顶给被告，当时大地物业直属建委，建委安排大地物业管理惠安小区，由此签订了该协议，该协议可证明被告与原告的前任大地物业有过特殊约定，约定涉案房屋的物业由被告自行管理，因此涉案房屋不在原告的物业管理范围内。
2、2007年7月31日被告于元山与张铁志签订的房屋租赁合同1份，证实被告将涉案房屋的776平方米出租给张铁志开洗浴，并约定该776平方米的房屋的物业费用由张铁志来支付。
3、2009年5月6日家家悦超市周边卫生区划分责任书，载明惠安置业与被告家家悦惠安店、鸿源浴场对涉案房屋周边卫生区域做出划分。证明涉案房产的卫生一直由被告自行清扫。
4、照片3张（大约是2016年秋天拍摄的），证明涉案房屋一直由被告自行清扫及维护。
5、烟台市惠安置业有限公司（以下简称惠安置业）出具的证明1份，证明涉案房屋是由惠安置业和新城市政工程有限公司共有，该楼的相关消防、暖气、排水、污水井盖由惠安置业组织维修，费用平摊。
原告对上述证据发表质证意见如下:对证据1的真实性不予认可，但原告认为大地物业为惠安小区前期物业公司，如涉案房屋不属于惠安小区，则不需要签定不交物业费的特殊协议，该协议恰能证明涉案房屋位于惠安小区及原告物业管理范围内。对证据2的真实性不予认可，该证据为被告与张铁志单方面签订，原告不清楚，但是被告作为涉案房屋的业主，其享受了原告提交的物业服务应当交纳物业费用。对证据3的真实性不认可，但主张该责任书与物业服务合同的约定无关。对证据4不予认可，该份证据没有时间，且具体维修人不能认定，涉案道路维修的前后对比也没有。对证据5的真实性没有异议，对其证明内容有异议，无法证明是在本案的物业服务时间内进行的维修；且原告对消防、暖气、排水主管等设施仅具有协助相关保修单位进行维修的义务，该证明不能证明原告未履行物业服务的相关义务；且该证据为证人证言，不能单独作为证据使用。
本院所确认的上述事实，有原、被告提供的物业服务合同、补充协议、协议书、卫生区划分责任书、房屋初始登记审批书、照片、租赁合同、证明、物业资质服务证书等为证，还有双方当事人的陈述笔录在案为凭。这些证据材料均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。
本院认为，（一）本案原告在2008年11月1日与惠安小区业委会签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，权利义务明确，本院依法认定有效，对惠安小区内全体业主均具有约束力。本案中，涉案房屋的初始登记审批书载明，市惠安小区建设指挥部在惠安小区建设住宅楼，涉案房屋由其售给被告，故应认定涉案房屋坐落于惠安小区内，被告作为涉案房屋的所有权人，惠安小区业委会代表全体业主与原告签订的物业服务合同，对被告同样具有拘束力。被告虽辩称惠安小区业委会不能代表全体业主、惠安小区存在多个物业公司、涉案房屋不属于惠安小区内，但其提供的证据不足以证明其主张，其亦自认大地物业为隔离涉案房屋所设立的围栏早已拆除，故其抗辩理由，无事实和法律依据，本院依法不予支持。
（二）业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，被告虽与案外人张铁志约定，由张铁志承租的776平方米的物业费由张铁志承担，但被告对该部分的物业费仍应承担连带交纳责任。根据《中华人民共和国民法通则》第八十七条，负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应承担的份额。因此，原告可以直接请求作为业主的被告支付物业费，且庭审中原告亦明确表示不向张铁志主张物业费，故被告负有偿付涉案房屋全部物业费的义务。被告在履行义务后，有权要求张铁志自行承担由张铁志承租部分的物业费。故被告关于本案漏列主体、应追加案外人张铁志为本案共同被告的抗辩，理由不当，本院不予采纳。
（三）物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务。原告为惠安小区提供物业服务，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业服务费用。本案中，被告自认其2014年1月至2016年12月未向原告交纳过物业费，其虽以原告未履行告知被告于元山与大地物业之间的协议应自行终止且今后由原告向被告所有或使用的物业提供服务的通知义务、原告未向被告提供相应服务为由主张不应向原告交纳物业费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业费；并且，原告曾于2013年9月25日具状请求被告支付2008年至2013年物业费，本院立（2013）芝民一初字第688号案，被告亦参加了该案审理，故被告至迟在2014年前即应当知道惠安小区由原告提供物业服务且原告向其主张涉案房屋的物业费，故被告的抗辩理由，依据不足，本院依法不予采纳。现原告要求被告支付2014年1月至2016年12月物业费56814元（1578.17㎡×1元/月×36个月）的主张，于约有据，于法相合，本院依法予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：
限被告于元山于本判决生效之日起10日内向原告烟台市大汉物业管理有限公司交纳2014年1月至2016年12月的物业费56814元（1578.17㎡×1元/月×36个月）。
如被告于元山未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为610元，由被告于元山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 张译丹
二〇一七年三月二十日
书记员 吕海燕