贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民初1076号原告：贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路2号。委托诉讼代理人：秦韬宇，贵州纵贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁天卫，贵州纵贯律师事务所实习律师。被告：贵州鼎盛岩土工程有限公司，住所地贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区长岭南路27号神舟科技大厦A区第17层。法定代表人：袁万骅，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴益权，贵州鼎晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄云，贵州鼎晋律师事务所律师。第三人：贵州中鼎环保科技有限公司，住所地贵阳高新区金阳知识经济产业园A-1-39号。法定代表人：丁彪。第三人：贵州神舟科技发展有限公司，住所地贵阳高新区金阳知识经济产业园A-1-39号。法定代表人：丁彪原告（申请执行人）贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司（以下简称铝镁设计院）与被告（案外人）贵州鼎盛岩土工程有限公司（以下简称鼎盛公司）及第三人（被执行人）贵州中鼎环保科技有限公司（以下简称中鼎公司）、第三人贵州神舟科技发展有限公司（以下简称神舟公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，本院依法组成合议庭于2018年1月2日公开开庭进行了审理，铝镁设计院的委托诉讼代理人秦韬宇、鲁天卫，贵州鼎盛岩土工程有限公司的委托诉讼代理人吴益权、黄云到庭参加了诉讼。中鼎公司、神舟公司经合法传唤未陈明理由而未参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。铝镁设计院向本院诉请：一、准许执行贵阳市高新区长岭南路27号神舟大厦××××号房屋；二、本案诉讼费用由被告及第三人负担。事实和理由：原告认为，贵阳市中级人民法院裁定中止对本案执行标的房屋的执行是错误的，被告作为房屋买受人的情形不能排除对位于贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区长岭南路27号神州科技大厦××××号房屋的执行，具体理由如下：一、现有证据不能证明被告支付了全部购房款。2011年6月15日，被告与神舟公司签订了《房屋转让合同》，约定神舟公司将其拥有的神舟科技大厦××××号房屋转让给被告，合同价款为557.15万元，被告于2011年6月15日支付了200万元、2011年8月18日支付了100万元、2011年11月30日支付了30万元、2012年5月9日支付了100万元，剩余127.15万元并未支付。被告虽然主张剩余款项中前期房款的余款71.435万元已与神舟公司协商一致，以工程款进行抵扣，但是，其并未举证证明该工程款的真实存在及双方以工程款抵扣购房款的事实。至于预留的10%的购房款，原告认为，被告在神舟公司拖延办理产权过户的情况下，就应该积极采取措施催促神舟公司为其办理过户登记，而不是拘于合同约定，一直不予支付购房款余款。二、因被告自身原因未办理过户登记，其对于房屋未办理产权过户存在过错。根据双方的约定，神舟公司应该在2012年12月15日前为被告办理房屋产权证及土地使用证。若在2012年12月15日前，神舟公司仍未依约将房屋产权证及土地使用证办理到被告名下，则被告应主动采取诉讼、仲裁等有效措施主张其权利。但现有证据证明，自2012年6月神舟公司将房屋交付至今，长达5年多的时间里，被告从未采取任何措施使神舟公司将房屋产权证等办理之其名下，被告自身存在过错。其次，原告与神舟公司、第三人于2012年9月17日签订了《抵押担保合同》；2013年2月1日至3月1日，贵州恒信众和土地房地产评估有限公司对本案所涉房屋进行了评估并出具了《房地产抵押评估报告》；2014年4月3日，原告与神舟公司、第三人办理了抵押物房产的抵押登记手续，原告取得了房屋他项权证（他项权证号：筑房他证字第××号）。以上事实证明，神舟公司对于该房被抵押是知情的，但被告却未采取任何措施维护自身权益。再次，神舟公司应为被告办理房屋产权证在先，神舟公司为原告办理房屋抵押登记手续及原告取得房屋的抵押权在后；被告向神舟公司主张要求办理房屋登记过户登记并未受限于原告取得的抵押权，不存在《执行裁定书》所认定的“关于办理该房屋过户登记问题，由于神舟公司未依照约定办理该方过户手续，且在于鼎盛工程有限公司签约并履行交付房屋义务后，再将该房另用作抵押他人向他人承担担保责任，在此种情形下不能办理过户登记到鼎盛工程有限公司名下，应认定为非因买受人鼎盛工程有限公司自身原因未办理过户登记”。（2017）黔01执异75号、87号执行异议裁定书认定事实错误。被告鼎盛公司辩称：1、鼎盛公司与神舟公司签订合法有效的书面购房合同，是在法院查封前；2、2016年12月21日查封前，鼎盛公司已经合法占有该房屋；3、鼎盛公司已经交付合同约定房屋价款500余万元，并同意交付剩余房款50余万元给法院执行；4、鼎盛公司无过错，有权排除执行。原告铝镁设计院举证：第一组证据：裁定书，证明目的：诉争产生原因，原告申请执行的过程中被告申请执行异议，证明执行异议的过程和执行异议的结果。该裁定书并未依据执行异议和复议二十七条规定对本案进行审理，存在适用法律错误问题。贵州鼎盛工程有限公司对此诉争产生的原因无异议。第二组证据：1、（2016）贵仲裁字第256号，证明目的：涉案房屋原告已经根据抵押担保合同办理他项权，并根据贵阳仲裁委生效裁决享有优先受偿权。2、涉案房屋他项权证书、涉案房屋抵押担保合同。贵州鼎盛工程有限公司的质证意见为：该公司认为抵押担保合同无效、原告与神舟公司私下串通，损害被告贵州鼎盛工程有限公司的利益，且本案诉争房屋刚好在权属不明的情况下依然办理了房屋抵押，房产抵押可能存在程序违法。第三组证据:恒信众合评估公司出具的评估报告一份，证明目的是：1、原告在办理抵押前由本案第三人对抵押物进行过资产评估时间是2013年2月，被告对于该次评估应该是明确知情的。但未采取相应的救济措施，存在过错。2、根据该评估报告，被告于第三人的交易价格过分低于该市场价。贵州鼎盛工程有限公司的质证意见为：对真实性无法确认，评估报告时间是2013年2月，价格是公平的，但是评估报告上说单价只能代表2013年3月1日至2014年2月28日，被告与神舟签约时间是2011年，价格不存在问题，且鼎盛公司对评估的事宜不知情。被告贵州鼎盛工程有限公司举证：第一组证据：房屋转让合同，证明目的：贵州鼎盛工程有限公司与神舟公司签订了合法有效的房屋转让合同。铝镁设计院质证意见：真实性和形成时间无法确认，且约定价款与市场价不符。第二组证据：神舟科技大厦电费通知单、水电费收据、水电费银行回单，证明目的：被告与鼎盛公司2012年接受房屋合法占有使用至今。铝镁设计院质证意见：最早的缴费记录是2014年，与被告主张2012年交房不符。第三组证据：银行客户回单、神舟公司收据，证明目的：被告于2011年到2012年期间共计向神舟公司支付购房款430万元。铝镁设计院质证意见：对客户回单真实性无异议，但关于神舟公司出具的收据，真实性和形成时间无法确认。第四组证据：建设工程施工合同、施工合同及补充协议、工程结算书、三方委托支付协议、建筑业统一发票、银行回单、神舟公司工程款抵付购房款会议纪要，证明目的：1、神舟科技园施工款是鼎盛公司支付的；2、该工程款均是由神舟公司支付的，且已支付300万元；3、被告2012年9月13日，通过工程款抵扣方式支付了购房款714350元。铝镁设计院质证意见：对真实性无异议，但是对会议纪要的内容不认可。第六组证据：声明书及快递单。铝镁设计院质证意见：对真实性无异议，但对证明目的不认可，原告不清楚相关情况。第七组证据：声明书，本案房屋2012年交付被告使用至今。被告仅有10%余款未付，神舟公司也不为我们办理房屋产权。铝镁设计院质证意见：对声明书不予认可，神舟公司应出庭应诉说明相关情况。铝镁设计院的质证意见为：对其真实性无法确认。第八组证据：1建筑工程施工许可证（编号520101201004020201）2、建筑工程施工许可证【编号（补）高520113201506230101】3、神舟科技园（贵州智造大厦）建筑方案设计总说明、总平面图4、关于贵州神舟科技发展有限公司“神舟科技园（一期）”项目备案的通知5、竣工验收备案登记表6、情况说明（神舟公司2018年4月28日出具）7、关于项目建设地址的申请报告8、证明（贵阳市公安局观山湖分局2018年5月8日出具），证明目的：1.证明本案标的房屋所在的神舟科技大厦直到2013年1月29日才由贵阳市公安局观山湖分局正式确认地址为长岭南路27号，此前地址均统称位于金阳科技园。2.证明本案第三人神舟公司与被告、与高科公司签订房屋转让合同的过程中，对神舟科技大厦地址编号先后使用了长岭南路5号、15号、27号，但指向的均系同一神舟科技大厦、神舟公司未开发有其他神舟科技大厦，神舟科技大厦地址命名从未发生过变更。3.证明神舟公司于2013年11月开工的贵州智造大厦与本案无关。4.证明被告与第三人神舟公司签订的《房屋转让合同》记载标的房屋的地址由长岭南路5号变更为长岭南路27号系客观原因所致，但指向的标的房屋坐落位置并没有发生改变。第九组证据：1、房屋转让协议、建筑工程施工许可证（520101201004020201）2、中国建设银行进账单（回单）证明目的：1.证明本案第三人神舟公司于2012年7月与贵阳高科空股集团有限公司（简称“高科公司”）签订《房屋转让协议》，将神舟科技大厦1-16层连层出售给高科公司，于2012年8月28日收到高科公司支付的首期款4000万元。(说明：结合协议第一条第3款施工许可证编号及贵阳市住房和城乡建设局颁发的施工许可证编号可确认，转让标的为神舟科技大厦1-16层。)2.证明本案第三人神舟公司为实现上述连层转让出售的目的，与被告鼎盛公司协商一致，将原定转让给被告鼎盛公司的神舟科技大厦15层变更为17层，并对双方《房屋转让合同》约定的楼层记载进行相应的变更，加盖了神舟公司的公章。3.证明被告鼎盛公司于2011年6月购买神舟科技大厦15层房屋，并于2012年6月变更为神舟科技大厦17层房屋，购买及变更时间均在原告与第三人神舟公司办理抵押登记之前。原告发表质证意见：真实性均无异议，但是该证据均未显示所涉项目的地址和门牌，无法说明与待证事实的关联性。具体的地址门牌的行政管理部门是否是公安局我不清楚，公安局是否有权出具关于地址门牌号的证明存在疑问，无法说明本案的地址变更情况。针对24-25号证据，真实性无法确认，在房屋转让协议中××地址也××号，无法说明与长岭南路27号之间的关系。进账单也不能说明支付全部的购房款，因此无法达到证明目的。结合双方当事人陈述及提交证据，本院认定以下事实：2012年9月17日，原告与神舟公司及中鼎公司签订了《抵押担保合同》约定神舟公司以神舟科技大厦的主楼三层及负一层和附属裙楼共四层及负一层以及南侧已批商业用地抵押给铝镁设计院作为中鼎公司履行《垫资及还款协议书》、《总承包合同》义务的担保，2013年4月3日以铝镁设计院为抵押权人取得了房屋他项权证（房屋他项权证号：筑房他证字第××号），抵押物为“长岭南路27号神舟科技大厦17-19层等”。2016年10月19日，贵阳仲裁委员会作出（2016）贵仲裁字第256号仲裁裁决：一、贵州中鼎环保科技有限公司于裁决送达之日起10日内，向贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司返还垫资款68360000元及违约金19900355.56元及固定回报及资金成本3941.877.33元以及律师费405412.79元，以上共计106148446.00元。二、贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司对贵州中鼎环保科技有限公司登记于《房屋他项权证》（筑房他证字第××号）附件中载明的抵押财产，在仲裁裁决所确定的贵州中鼎环保科技有限公司应承担的给付义务范围内（第一项裁决、仲裁费用、）享有优先受偿权。三、贵州中鼎环保科技有限公司于裁决送达之日起10日内，向贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司支付设计费180000元：四、驳回贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司请求贵州神舟科技发展有限公司对上述款项承担连带偿还责任的仲裁请求。本案仲裁费552753元，贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司承担94501.08元，由贵州中鼎环保科技有限公司承担458251.92元。此后，贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司向本院申请执行该仲裁裁决。执行过程中，人民法院于2016年12月21日查封位于贵阳市国家高新技术产业开发区长岭南路27号神舟科技大厦A区第17层房屋。案外人贵州鼎盛工程有限公司遂于2017年5月19日向本院提出执行异议，本院执行局经审查后作出（2017）黔01执异75号民事裁定：中止对位于贵阳市国家高新技术产业开发区长岭南路27号神舟科技大厦A区第17层房屋的执行。贵州鼎盛工程有限公司提出申请人执行异议之诉，诉请如前。2011年6月15日，鼎盛公司与被执行人神舟公司签订书面《房屋转让合同》，约定神舟公司将其开发的贵阳市高新区长岭南路5号（手工修改为27号）神舟科技大厦A区第15楼（手工修改为第17楼）房屋出卖给鼎盛公司，房屋每平方米单价5500元，房屋总价5571500元。鼎盛公司于2011年到2012年期间共计向神舟公司支付购房款430万元（其中：2011年6月15日200万元，2011年8月18日100万元，2011年11月30日300万元，2012年5月10日100万元，以上各笔支付均有银行回单为据，多数回单用途载明为“购房”或“购房款”，）并由神舟公司出具了等额收据（付款用途载明为“房屋转让款（神舟科技大厦A区第15层”）。2012年9月13日，鼎盛公司与神舟公司通过签订《会议纪要》，约定：1.神舟公司办理完产权手续后支付总房款的10%即557150元；2.办理产权手续前应付总房价的90%总房款即5014350元，确认鼎盛公司已支付房款430万元，90%总房款的余欠房款714350元从《神舟公司神舟科技园（智造大厦）项目基坑土石方、基坑支护施工工程》的施工合同项下的工程款进行抵扣。而《神舟公司神舟科技园（智造大厦）项目基坑土石方、基坑支护施工工程》经鼎盛公司、神舟公司以及本案原告铝镁设计院三方支付协议确认为结算工程款641.38万元。神舟公司于2012年6月将房屋实际交付鼎盛公司使用，鼎盛公司对房屋进行装修后，于2012年10月正式投入使用至今。另外，关于本案房屋转让协议载明的购房标的“贵阳市高新区长岭南路5号（手工修改为27号）神舟科技大厦A区第15楼（手工修改为第17楼）房屋”，经被告举证，各项证据相互印证，形成证据锁链，可以确认被告与神舟公司最终约定购买的房屋为“贵阳市高新区长岭南路27号神舟科技大厦A区第第17楼房屋”。鼎盛公司在审理过程中已将尚未交付的房款10%即557150元交付本院执行。以上事实，有双方当事人陈述及上列证据且经庭审质证在卷为凭，可以确认。本院认为，本案中鼎盛公司所购“贵阳市高新区长岭南路27号神舟科技大厦A区第17楼房屋”的购房交易是否真实有效且能否排除本案执行。因鼎盛公司早在2011年6月15日与神舟公司签订《房屋转让协议》，购房标的明确，购房金额确定，虽未依照房屋主管部门进行合同备案登记，但其于2011年6月15日至2012年5月10日支付了明确的购房款，且其用于抵扣房款的71.4350万元房款也有建设工程施工合同及其结算协议以及本案原告铝镁设计院参与签订的三方支付协议相互印证。故应认定该购房协议真实有效，其未进行合同备案，虽违反了行政管理规定，但并不影响其购房合同的效力。且其购房签约时间、主要付款及实际占有标的房屋等款事实均先于本案执行标的房屋的抵押登记时间及人民法院查封时间，鼎盛公司于2018年7月31日已将合同约定的10%的购房款尾款即557150元交付本院执行。故鼎盛公司的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的全部要件，鼎盛公司就本案标的享有足以排除执行的民事权益，本院依法予以支持。故铝镁设计院提出准许执行本案标的房屋的诉请，于法无据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共国共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，判决如下：驳回贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司的诉讼请求。案件受理费60元，由贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长  衷进全审判员  姜彦宏审判员  李云鹤二〇一八年七月三十一日书记员  陈金莉