广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终2801号
上诉人（原审原告，反诉被告）：东莞金田塑胶颜料有限公司。住所地：东莞市塘厦镇凤凰岗黄河路**号。
法定代表人：吴志坤，该公司董事长。
上诉人（原审原告，反诉被告）：精亮塑染有限公司。住所地：中国香港九龙观塘开源道**号丰利中心***室。
法定代表人：吴志坤，该公司董事长。
上述两上诉人共同委托代理人：邓宜容，四川西华律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托代理人：尚德义，广东东方星联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：东莞市塘厦镇凤凰岗股份经济联合社。住所地：广东省东莞市塘厦镇凤凰岗社区居委会。
负责人：黄万有，该单位理事长。
委托代理人：蒋国军，广东競秀律师事务所律师。
委托代理人：黄坤林，男，××年××月××日出生，汉族，住东莞市。
上诉人东莞金田塑胶颜料有限公司（以下简称金田公司）、精亮塑染有限公司（以下简称精亮公司）因与被上诉人东莞市塘厦镇凤凰岗股份经济联合社（以下简称凤凰岗经联社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1139号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2015年7月21日，金田公司、精亮公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、凤凰岗经联社与金田公司、精亮公司签订三年的《厂房租赁合同书》，标的2890094.4元。2、诉讼费由凤凰岗经联社承担。
凤凰岗经联社则于2015年8月14日提起反诉，请求法院判令：1、立即解除凤凰岗经联社与金田公司、精亮公司之间的事实房屋租赁合同关系，限金田公司、精亮公司立即搬离凤凰岗经联社位于东莞市塘厦镇凤凰岗黄河路36号的厂房、宿舍，将该厂房、宿舍及附属设施退还给凤凰岗经联社。2、金田公司、精亮公司从反诉之日起按每月80280.4元的标准向凤凰岗经联社支付房屋租金至其完全搬离凤凰岗经联社的厂房、宿舍并将厂房、宿舍及附属设施退还给凤凰岗经联社时止。3、本案的诉讼费由金田公司、精亮公司承担。
原审法院经审理查明，位于东莞市塘厦镇凤凰岗黄河路36号的案涉房屋，系由凤凰岗经联社投资建造，并于1999年1月19日以“东莞市精亮塑胶颜料厂”作为建设项目获得建设工程规划许可证。
1998年11月份，凤凰岗经联社与精亮公司签订一份《合同》，主要约定：凤凰岗经联社负责兴建厂房和配套合共不超过4500平方米建筑面积供精亮公司租赁，租期5年等。2011年，凤凰岗经联社作为甲方，与精亮公司作为乙方，双方签订了两份《厂房租赁合同书》，主要约定：甲方将案涉房屋内的厂房、宿舍（3731.7平方米）及地上简易建筑物（2000平方米）、厂房（1500平方米）出租给乙方用于工业使用，租赁期限均自2011年7月1日起至2014年12月31日止；2011年12月31日前的租金分别为40451.15元／月、14250元／月，2012年1月1日起的租金分别为43317元／月、15000元／月；乙方租赁期满后要继续租赁的，应当在租赁期最后三个月之前书面通知甲方，甲方应当在租赁期最后两个月之前向乙方正式书面答复。在同等条件下，乙方享有优先承租权。乙方在租赁期最后三个月之前不通知甲方的，视为放弃优先承租权。甲、乙双方同意继续租赁的，即应在合同期满前重新签订租赁合同；租赁期满，甲、乙双方没有重新签订租赁合同的，乙方应在合同期满之日起五日内将租赁物完好归还甲方，不得拆除厂房、宿舍内原有墙上水电线路，地上简易建筑物和租赁物的固定装修无偿归甲方所有（包括光管照明电线不能拆除，机器用的电线和开关除外）等等。
精亮公司承租了案涉房屋后于2011年8月30日在案涉房屋所在的地址东莞市塘厦镇凤凰岗黄河路36号注册成立金田公司，金田公司实际占有使用案涉房屋。上述两份《厂房租赁合同书》于2014年12月31日期满后，凤凰岗经联社与金田公司、精亮公司未签订新的租赁合同。2015年1月1日之后，金田公司、精亮公司继续使用案涉房屋。凤凰岗经联社发出《租赁到期租金缴交通知书》，要求金田公司、精亮公司按新的租金标准60780.4元／月及19500元／月支付原租赁合同期满后的租金。在该《租赁到期租金缴交通知书》中，凤凰岗经联社称“由于贵企业在环保方面对附近居民产生的影响，及附近居民的联名反对续租，但考虑到贵企业在环保方面的投入和搬迁所需时间，我方继续与相关职能部门及附近居民进行商讨续租事宜”。金田公司、精亮公司已同意并按60780.4元／月及19500元／月的标准向凤凰岗经联社支付了2015年1月份至8月份的租金，截止一审辩论终结前，金田公司、精亮公司尚未支付2015年9月份之后的租金。
另查，金田公司、精亮公司主张其在2014年12月31日合同期满前已向凤凰岗经联社发出了续签合同的通知书，主张凤凰岗经联社未提出异议应视为同意续签合同。对此主张，金田公司、精亮公司举证了三份《续订﹤厂房租赁合同﹥通知书》并申请了证人孟某出庭作证，但未举证该通知书已送达给凤凰岗经联社的相应证据；凤凰岗经联社对该通知书及证人证言不予确认。凤凰岗经联社另主张因金田公司、精亮公司的生产对环境有很大的污染被村民反对故一直以来均不同意与金田公司、精亮公司续签租赁合同，主张已给予金田公司、精亮公司三个月的搬迁期但金田公司、精亮公司逾期仍拒绝搬离。对此主张，凤凰岗经联社举证了一份落款日期为2015年5月21日的《律师函》及邮件回执，内容显示凤凰岗经联社要求金田公司、精亮公司于2015年8月31日前搬迁完毕；金田公司、精亮公司确认收到该《律师函》，但认为该《律师函》发出的时间已远远超过原租赁合同期满的时间。
原审认定以上事实的证据有：《合同》、《厂房租赁合同书》、《租赁到期租金缴交通知书》、《续订﹤厂房租赁合同﹥通知书》、环境保护验收意见的函、银行交易单、收据发票、照片、建设用地规划许可证、《律师函》、建设工程规划许可证等以及证人孟某出庭作证的证人证言、原审法院庭审笔录。
原审法院认为，位于东莞市塘厦镇凤凰岗黄河路36号的案涉房屋已取得建设工程规划许可证，符合租赁的条件。凤凰岗经联社与精亮公司签订的案涉两份《厂房租赁合同书》，系双方的真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，合法有效，原审法院予以确认，双方应依约履行。金田公司系在案涉房屋的地址上注册成立，成立后实际占有使用案涉房屋，凤凰岗经联社也收取了金田公司缴纳的租金，故上述《厂房租赁合同书》对金田公司也产生约束力。
上述两份《厂房租赁合同书》于2014年12月31日期满后，凤凰岗经联社与金田公司、精亮公司未续签。《厂房租赁合同书》是否续签，应取决于凤凰岗经联社与金田公司、精亮公司能否协商一致，且协商应建立在平等自愿的基础上，任何一方均不可强迫对方。本案中，即使金田公司、精亮公司关于其于原租赁合同期满前就向凤凰岗经联社发出续签通知、凤凰岗经联社未能《厂房租赁合同书》约定给予书面答复的主张属实，也不可认定为如金田公司、精亮公司所称的视为凤凰岗经联社默认同意续签租赁合同，金田公司、精亮公司的这一主张，无事实与法律依据，《厂房租赁合同书》也无相应约定，原审法院不予采信。本案中，金田公司、精亮公司以其在案涉房屋中投入了大量的装修及安装环保设施等大量财物为由，提出如不续签《厂房租赁合同书》将会造成重大损失。原审法院认为，金田公司、精亮公司在案涉房屋中投入财物系为了其经营需要所支出的成本，对于成本的支出由金田公司、精亮公司在考虑到收益、租赁期限等因素后自行决定，现凤凰岗经联社并未违约，对金田公司、精亮公司所主张的损失没有责任，故对金田公司、精亮公司的这一主张，原审法院也不予采信。综上，凤凰岗经联社已明确不与金田公司、精亮公司续签《厂房租赁合同书》，并未违反合同约定与法律规定，故对金田公司、精亮公司要求与凤凰岗经联社续签《厂房租赁合同书》的诉讼请求，原审法院不予支持。
《厂房租赁合同书》于2014年12月31日期满后，在双方未续签租赁合同的情况下，金田公司、精亮公司继续占有使用案涉房屋，凤凰岗经联社继续收取租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，双方之间形成不定期租赁合同关系，双方可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，凤凰岗经联社于2015年5月21日通过发出《律师函》形式要求金田公司、精亮公司于2015年8月31日前搬迁完毕，给予金田公司、精亮公司三个多月的搬迁期限，已给予合理期限。综上，对凤凰岗经联社请求解除双方的不定期租赁合同关系及请求金田公司、精亮公司搬离并将案涉房屋返还的诉讼请求，原审法院予以支持。
继上，在原《厂房租赁合同书》期满后，金田公司、精亮公司仍占有使用案涉房屋，依法应向凤凰岗经联社支付相应的租金。本案中，金田公司、精亮公司已同意并按60780.4元／月及19500元／月共80280.4元／月的标准向凤凰岗经联社支付了2015年1月份至8月份的租金，故2015年9月份至金田公司、精亮公司将案涉房屋实际归还给凤凰岗经联社之前的租金，应按双方事实约定的80280.4元／月的标准支付。计算方式如下：自2015年9月1日起按80280.4元／月的标准计至金田公司、精亮公司将案涉房屋实际归还给凤凰岗经联社之日止。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审法院于2015年10月17日作出判决：一、驳回东莞金田塑胶颜料有限公司、精亮塑染有限公司的全部本诉诉讼请求。二、解除东莞金田塑胶颜料有限公司、精亮塑染有限公司与东莞市塘厦镇凤凰岗股份经济联合社之间的不定期租赁合同关系。三、东莞金田塑胶颜料有限公司、精亮塑染有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内搬离并将位于东莞市塘厦镇凤凰岗黄河路36号的案涉厂房、宿舍及附属设施返还给东莞市塘厦镇凤凰岗股份经济联合社。四、东莞金田塑胶颜料有限公司、精亮塑染有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内支付东莞市塘厦镇凤凰岗股份经济联合社自2015年9月份起的租金（计算方式：自2015年9月1日起，按80280.4元／月的标准计至东莞金田塑胶颜料有限公司、精亮塑染有限公司将位于东莞市塘厦镇凤凰岗黄河路36号的案涉厂房、宿舍及附属设施实际返还给东莞市塘厦镇凤凰岗股份经济联合社之日止）。五、驳回东莞市塘厦镇凤凰岗股份经济联合社的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉受理费14960.38元，精亮塑染有限公司已预交，由东莞金田塑胶颜料有限公司、精亮塑染有限公司负担；反诉受理费50元，东莞市塘厦镇凤凰岗股份经济联合社已预交，由东莞金田塑胶颜料有限公司、精亮塑染有限公司负担40元，东莞市塘厦镇凤凰岗股份经济联合社负担10元。
金田公司、精亮公司均不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实及适用法律严重错误，剥夺了金田公司、精亮公司的优先承租权。租赁合同明确约定金田公司、精亮公司享有优先承租权，凤凰岗经联社有续订租赁合同的义务。（二）本案并非因为合同的具体条款协商不成而未能签订租赁合同，而是因为凤凰岗经联社先以工厂的环保问题遭到村民反映为由正与有关部分居民协调续签合同，后又发律师函通知金田公司、精亮公司限期搬迁，拒绝续签租赁合同。（三）凤凰岗经联社在《租赁到期租金缴交通知书》中，又将租金提高了二万多元，金田公司、精亮公司已按照其要求上涨的租金缴纳了几个月，这实际等于双方又成立了一个新的合同关系，若凤凰岗经联社不同意续签就不应当提高租金，故凤凰岗经联社与金田公司、精亮公司应重新签订合同。（四）凤凰岗经联社当初建设厂房时，所有的建设手续包括用地规划许可及建筑工程许可，都是以金田公司、精亮公司的名义为凤凰岗经联社的生产经营所建的。若不让金田公司、精亮公司继续租赁该厂房，金田公司、精亮公司可以要求撤销建设部门的审批和许可，凤凰岗经联社岂能合法正常建设房屋。综上，金田公司、精亮公司请求二审法院：1、撤销原审判决，支持金田公司、精亮公司原审诉讼请求，驳回凤凰岗经联社的反诉请求。2、本案一审、二审诉讼费由凤凰岗经联社承担。
凤凰岗经联社答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。金田公司、精亮公司在与凤凰岗经联社的租赁合同到期后并无续签，理由主要为金田公司、精亮公司生产不符合环保要求，村民意见很大，不同意续签。金田公司、精亮公司要求与凤凰岗经联社续签租赁合同依据不足，请二审予以驳回。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据金田公司、精亮公司上诉提出的请求及陈述理由，本案争议的焦点是金田公司、精亮公司要求凤凰岗经联社签订三年的《厂房租赁合同书》能否支持。对此，本院分析如下：
首先，金田公司、精亮公司与凤凰岗经联社于2011年签订的《厂房租赁合同书》已于2014年12月31日期满，在该合同书期满后，金田公司、精亮公司与凤凰岗经联社并无签订书面的租赁合同。虽然金田公司、精亮公司在与凤凰岗经联社无签订书面租赁合同，但凤凰岗经联社允许金田公司、精亮公司使用至本案的诉讼，双方实质构成了不定期的租赁合同关系。由于金田公司、精亮公司与凤凰岗经联社的租赁合同关系是不定期的，而凤凰岗经联社于2015年5月21日通过发出《律师函》形式要求金田公司、精亮公司于2015年8月31日前搬离，已给予了金田公司、精亮公司足够合理的搬迁期限，因此，凤凰岗经联社反诉要求解除双方的租赁合同关系合法有理。
其次，金田公司、精亮公司称系基于2011年签订的《厂房租赁合同书》的约定，金田公司、精亮公司对凤凰岗经联社的厂房享有优先承租权，故要求与凤凰岗经联社签订三年的《厂房租赁合同书》。本院认为，在已履行完毕的合同中，双方虽然约定金田公司、精亮公司有优先承租权，但该优先承租权是在凤凰岗经联社出租给他人及符合承租厂房的条件前提下才享有。现金田公司、精亮公司没有证据证明凤凰岗经联社要把案涉的厂房收回另出租给他人，且金田公司、精亮公司承租的条件亦不符合凤凰岗经联社的要求，故本院对金田公司、精亮公司要求与凤凰岗经联社签订三年的《厂房租赁合同书》不予支持。
综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29920元，由东莞金田塑胶颜料有限公司、精亮塑染有限公司共同负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 黎棣华
代理审判员 徐华毅
二〇一六年七月十二日
书 记 员 罗锦婵
附相关的法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。