四川省泸州市纳溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0503民初1617号
原告：周军，男，生于1973年8月10日，汉族，住泸州市纳溪区。
原告：谭俊珍，女，生于1974年2月17日，汉族，住泸州市纳溪区。
委托诉讼代理人：王跃清，酒城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李飞，酒城律师事务所律师。
被告：泸州鑫达房地产开发有限公司，住所地：泸州市龙马潭区新民街9号6栋。
法定代表人：杨正蓉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：潘玫，女，生于1969年12月25日，汉族，系被告公司员工。
委托代理人张艳艳，四川恒智达律师事务所律师。
原告周军、谭俊珍与被告泸州鑫达房地产开发有限公司（以下简称鑫达公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月21日受理后，依法由审判员邱彪适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭俊珍及其委托诉讼代理人王跃清、李飞，被告鑫达公司的委托诉讼代理人潘玫、张艳艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周军、谭俊珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告鑫达公司履行《商品房买卖合同》，将国有土地使用证办理完毕后交付原告；2、判令被告支付原告2013年5月26日至2016年9月30日期间的违约金109588.96元（计算公式：已付购房款298926元×万分之3/日×1222天）；三、判令被告自2016年10月1日起按日支付原告违约金89.68元，直至被告将国有土地使用证办理完毕交付原告时止。事实与理由：2011年11月15日，原告与被告鑫达公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买了坐落于泸州市纳溪区春江路108号A幢第10层10-1003号商品房一套，总房款298926元整，交房日期约定为2012年5月30日前。按照合同第二十条第（二）项的约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，如买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，因此，被告应在房屋交付之日起360日内即2013年5月25日前办理房屋所有权证书并交付给原告，但被告并未按约办理土地使用证，经过原告多次催促未果，现依法起诉要求人民法院判决支持原告的上述诉讼请求。
被告鑫达公司辩称，首先，按原、被告签订商品房买卖合同的约定，被告承担违约责任的前提条件是因被告的原因致使原告未取得房屋所有权证书，原告将房屋所有权证书扩大解释为包括房屋所有权证和国有土地使用证，原告的扩大解释没有事实依据和法律依据，依法不应支持。被告办理初始登记后已于2012年9月7日在原告领取逾期交房违约金后即向其交付了房屋。其后，被告积极履行代办房屋所有权证的义务，涉案房屋已于2013年10月21日登记在原告名下，此时即应当视为原告已取得房屋所有权证书，原告主张支付违约金的截止时间计算至2016年9月30日，且一直持续计算违约金的诉讼请求，不应当得到人民法院的支持；其次，即使被告客观上存在迟延为原告办理房产证的事实，但迟延办理房产证并不影响原告对已交付房屋的使用，且原告以涉案房屋在银行办理抵押借款，在银行借款未清偿之前，本身也不可能得到房屋所有权证。诉讼中，原告也未提供任何证据证明因被告迟延办理房产证对原告造成了损失。综上所述，被告愿意积极协助原告完成后续办理土地使用权证等事项，但原告提出的诉讼请求依法不能成立，应当予以驳回。
经审理查明，被告泸州鑫达房地产开发有限公司系从事房地产开发（三级）的有限责任公司，2008年在泸州市纳溪区春江路108号地块开发建设“香椰河畔”小区。2010年12月27日，原告周军、谭俊珍与被告鑫达公司签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定了以下事项：1、被告鑫达公司将其开发建设的“香椰河畔”小区A幢第10层10-1003号房屋（在办理不动产登记时房屋坐落地址更名为：泸州市纳溪区云溪西路二段188号（香椰河畔）1号楼10层10-1003号）出售给原告，按照建筑面积计算，该商品房单价为3096.72元/㎡，总价款为298926元；2、《商品房买卖合同》约定原告以分期付款方式支付；3、《商品房买卖合同》第十一条第一款约定：出卖人应当在2012年5月30日前向买受人交付该商品房；4、《商品房买卖合同》第二十条约定：（一）初始登记。出卖人应当在2012年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照已付房款的人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。双方还就商品房买卖合同涉及的其他事项作了约定。
上述《商品房买卖合同》签订后，原告周军、谭俊珍通过自筹和在银行按揭借款的方式共向被告鑫达公司支付购房款298926元。被告鑫达公司于2012年9月7日向原告支付逾期交房的违约金的同时向原告交付了涉案商品房。2013年8月9日，被告鑫达公司取得案涉商品房的初始登记。被告鑫达公司提交相关资料后，2013年10月21日不动产登记机关将原告购买的商品房即泸州市纳溪区云溪西路二段188号（香椰河畔）1号楼10层1003号房屋登记在原告名下，其房屋所有权证号为“泸房权证纳溪字第2013079**号”。现原告以被告逾期办理并交付房屋所有权证和国有土地使用权证，侵害其合法权益为由诉至本院，要求判决支持其前述诉讼请求。
上述事实，除原、被告双方的当庭陈述外，还有原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、原告领取逾期交房违约金的票据、泸州市纳溪区不动产登记站提供的涉案商品房的《不动产权利及其他事项登记信息》等证据在卷佐证，上述证据经本庭组织双方当事人质证，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，作为定案依据。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是自愿协商的基础上签订的，主体适格、意思表示真实，且不违反法律和行政法规的强制性规定，依法应为有效，双方均应当按合同约定履行自己的义务，任何一方违约都应承担法律责任。本案中，原告作为商品房的买受人按约定支付购房款后，被告应当将涉案商品房的所有权转移登记在原告名下，并按照《商品房买卖合同》约定的时间接受买受人的委托代为向不动产登记机关递交办理《房屋所有权证》申请。针对原、被告双方诉讼中争议的问题，本院综合分析评判如下：
一、关于对涉案《商品房买卖合同》第二十条第（二）项商品房产权转移登记中有关“取得房屋所有权证书”含义的理解问题。
原、被告对于“取得房屋所有权证书”含义有不同理解，原告认为应当指取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；被告则认为取得房屋所有权证书仅指取得《房屋所有权证》，而不包括取得《国有土地使用证》。本院认为，房屋所有权证是购房者通过交易取得房屋合法所有权，可依法对所购房屋占有、使用、收益和处分的权利凭证。按原、被告双方《商品房买卖合同》第二十条第（二）项商品房产权转移登记中有关“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理”的约定，该约定不论从文义解释还是从通常的理解角度均不可能将取得房屋所有权证书解释为取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，该条约定的取得房屋所有权证书，仅指取得《房屋所有权证》，不包括《国有土地使用证》。
二、关于被告作为商品房出卖人完成房屋产权转移登记和完成代办房屋所有权登记义务时间的认定。
被告鑫达公司作为商品房出卖人，应当在完成初始登记取得涉案商品房所在楼栋的权属证明后，将涉案商品房转移登记在原告名下，按照双方签订《商品房买卖合同》的约定，涉案商品房的房屋所有权证还应由被告接受委托后代为向不动产登记机关申请办理。鉴于原告以所购买的泸州市纳溪区云溪西路二段188号（香椰河畔）1号楼10层1003号房屋在银行抵押借款，原、被告均认可在原告偿还借款本息之前抵押房屋的房屋所有权证和国有土地使用证均交由抵押权人保管，故本案即使被告按约定提交产权转移登记资料，不动产登记机关办理了房屋所有权证，原告在未偿还银行借款本息之前也不可能实际取得房屋所有权证，因此，原告起诉要求被告鑫达公司将房屋所有权证、国有土地使用证办理完毕后交付原告的诉讼请求，本院不予支持，原告可在清偿银行抵押借款，注销抵押登记后自行到抵押权人处领取。本案中，案涉商品房已于2013年10月21日已登记在原告周军、谭俊珍名下，故应当以2013年10月21日作为被告鑫达公司完成产权转移登记义务和完成委托代办房屋所有权义务的时间。
三、关于被告逾期代办房屋所有权证违约责任的问题。
本案中，按《商品房买卖合同》第二十条（二）项2款中有关“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理。”的约定，委托代办房屋所有权产证承担违约责任是从商品房交付之日起的360日后的次日开始起算。诉讼中，原告提出应按《商品房买卖合同》约定的交房日即2012年5月30日起的360日后的次日开始起算。本院认为，审理中查明，被告鑫达公司因逾期交房已于2012年9月7日向原告支付了违约金并于当日向原告交付了涉案房屋，因此，被告鑫达公司基于一个逾期交房的违约行为，在承担逾期交房违约金后，其逾期代办房屋所有权证违约责任可以从实际交房之日即2012年9月7日起的360日后的次日即2013年9月3日开始起算，故从2013年9月3日起至2013年10月21日取得房屋所有权登记止，共计逾期49天。
诉讼中，原告提出，被告逾期办理房屋所有权证，应按违约天数，乘以约定的每日万分之三的标准计算给付；被告鑫达公司则提出，即使被告公司客观上存在迟延代办房产证的事实，但原告没有提供任何证据证明因被告迟延办理房产证对原告造成了损失，故不应向被告支付违约金。本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款有关“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告在诉讼中未提供证据证明被告因迟延办理房产证对其造成了损失，原告的损失数额难以确定，同时，鉴于中国人民银行已不再公布金融机构计收逾期贷款利息的标准，因此，本院参照《最高最人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定处理，即按年利率6%的标准计算逾期办证违约金。故被告鑫达公司因逾期办证应向原告支付的违约金为2440元（计算公式：已付购房款298926元×年息6%÷12个月÷30天=49.8元／天×49天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条的规定，判决如下：
一、被告泸州鑫达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周军、谭俊珍逾期办理房屋所有权证违约金2440元。
二、驳回原告周军、谭俊珍的其他诉讼请求。
本案案件受理费1674元，由原告告周军、谭俊珍负担1142元，被告泸州鑫达房地产开发有限公司负担532元（上述费用原告已垫付，本判决生效后由被告泸州鑫达房地产开发有限公司将其应负担部分直接支付给原告）
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 邱彪
二〇一六年十二月十五日
书记员 赵丽