苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吴江民初字第1683号
原告陆金华，男，1971年6月27日出生，汉族。
委托代理人陈光明，江苏安珀志律师事务所律师。
被告马群，男，1969年5月16日出生，汉族，现羁押于江苏省通州监狱。
被告马平，男，1955年9月20日出生，汉族。
被告马金兰，女，1958年1月18日出生，汉族。
被告马勇，男，1960年2月20日出生，汉族。
被告马铭，男，1962年12月18日出生，汉族。
被告马祥，男，1973年3月29日出生，汉族。
原告陆金华与被告马群、马平、马金兰、马勇、马铭、马祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月22日立案受理，依法由审判员王惠适用简易程序于2014年2月17日公开开庭进行了审理。原告陆金华的委托代理人陈光明，被告马群到庭参加诉讼，被告马平、马金兰、马勇、马铭、马祥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆金华诉称：2010年11月19日，在吴江市太湖房产中介有限公司（以下简称太湖房产）的居间下，原告与六被告签署了房屋买卖（置换）合同。合同明确约定，六被告将所有权为被告马群的位于湖滨华城的拆迁安置房出售给原告，房屋总价款为525000元。合同约定2010年11月20日原告首付30万元，第二次付款由甲乙双方在拿房时由原告将应补交的房屋差价款交到拆迁办资金账户，第三次付款，在过户时一次性付清。同时约定，如一方违约，该一方应支付违约金50万元。合同签订后，原告即按约定交付了首付款30万元。2013年6月，原告与被告所买卖的位于湖滨华城的拆迁安置房开始交房，被告马群叫原告去选房，原告选定幸福苑9-409室，但是关于房屋的交付和后续款项的支付，原告多次联系被告马群要求其按照合同履行，但被告马群拒绝履行，并要求原告增加交易价格方同意履行。2013年7月，太湖房产也明确通知被告，要求被告继续履行房屋买卖（置换）合同，但六被告依旧拒绝履行。2013年8月26日，原告再次督促六被告履行合同，并要求其承担违约责任，但六被告仍旧没有履行。原告请求：1、判令六被告继续履行合同；2、判令六被告十日内将某某房屋住房交付给原告；3、判令六被告支付违约金30万元；4、本案诉讼费用由六被告承担。审理中，原告自愿撤回第一项诉讼请求。
被告马群辩称：本案买卖的拆迁房是其一个人所有的，且其已经缴清了相应的房款，拿了该房屋的钥匙。双方约定的房款52万元是按5000元／平方米计算的。除了原告已支付的300000元房款，其要求原告再支付187884.57元，也就是其需要交给拆迁办的数额，另支付225000元，才同意将房屋交付给原告。由于原告不同意，被告才没有交房。原告主张违约金过高，不同意支付30万元违约金。
被告马平未作答辩。
被告马金兰未作答辩。
被告马勇兰未作答辩。
被告马铭未作答辩。
被告马祥辩称：本案买卖的拆迁房是六被告父母的房屋拆迁所得，应由六被告继承，六被告商量好将该拆迁房赠给马群，并于2010年签订了赠送协议，因此，该房屋是被告马群一个人的，与其他的被告无关；其他被告之所以在买卖合同上签字，是因为只有六被告一起签字才能将房屋卖掉，房款30万元被被告马群拿走了。
经审理查明：2010年11月19日，甲方马群、马金兰、马平、马勇、马祥、马铭与乙方陆金华签订房屋买卖（置换）合同一份，约定甲方将位于吴江市松陵镇湖滨华城的房屋出售给乙方，所有权人马群，房型3-2-1，建筑面积105平方米，性质为拆迁安置房，车库状况待定，成交价格为525000元，房屋过户时产生的个税、营业税、其他税费由乙方承担；2010年11月20日，付首付款300000元（第一次房款），第二次付款由甲乙双方在拿房时交到拆迁办资金专户，第三次付款，在过户时乙方一次性付清，如甲乙双方有一方违约，该方应承担违约金500000元，层次差价、车库及三通费由乙方支付。2010年11月20日，陆金华通过太湖房产支付首付款30万元给马平、马金兰、马群、马铭、马勇、马祥。
2013年6月7日，马群确认选定了某某房屋，面积为103.28平方米。2013年6月14日，甲方苏州市吴江区松陵镇人民政府动迁办公室与乙方马群（户）签订了拆迁补偿安置协议书，约定因联团村9组改造，双方达成如下协议：房屋拆迁各类补偿为52144元；甲方对乙方作如下安置：某某房屋住宅一套，面积103.28平方米，乙方应付187884.57元。安置补偿互结差价，乙方总付甲方购房款135740.57元。2013年8月，马群缴清了上述款项并办理了上述房屋的交房手续。2013年7月至8月，太湖房产、陆金华向马群发函，要求马群等六人与陆金华到拆迁办处理拿房事宜。
另查明，2010年10月，马群、马金兰、马平、马勇、马祥、马铭签订一份遗产赠送协议，确认其他兄妹愿意放弃父母的产权房的继承权，一致同意赠送给马群，同意签字生效，后父母的产权房使用权利由马群自由处理，与其他兄妹（马平、马勇、马铭、马金兰、马祥）无关。
2014年2月20日，原告陆金华将135740.57元汇至本院账户。
以上事实，由原告提供的房屋买卖（置换）合同、拆迁补偿安置协议书、收款收据、律师函、邮件单、联系函、证明，被告马祥提供的遗产赠送协议，本院调取的动迁专项会审、选房确认单，到庭当事人的到庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原被告之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律规定，应属合法有效。对被告马祥关于本案买卖的房屋是被告马群一个人所有，与其他被告无关的主张，本院认为，六被告内部对该拆迁房归属的约定，不影响六被告对外与原告签订的《房屋买卖合同》的效力，《房屋买卖合同》对双方均具有约束力。《房屋买卖合同》约定了房屋总价付款方式等合同主要条款，但无房屋具体位置，故该合同应为预约合同。但是签订合同后，被告马群通知原告现场选房，原告现场选定某某房屋，被告马群与动迁办达成该套房屋拆迁补偿安置协议书的行为表明，双方经过磋商达成正式买卖合同，买卖标的为某某房屋。被告马群已经办理了该房屋交房手续，该房屋已具备了交付的条件，但房屋买卖合同没有明确约定被告交房的时间。但是根据双方对价款支付所作约定：首付款300000元（第一次房款），第二次付款由甲乙双方在拿房时交到拆迁办资金专户，第三次付款，在过户时乙方一次性付清，可以推定被告须在原告第二次付款至拆迁资金帐户后的合理时间内交付房屋。合同约定分三次付款是对总房价525000元支付方式的约定，而非在第一、二次总计付款525000元外，另行增加第二次应付拆迁办的房款，故被告马群主张除了525000元之外，原告还应再支付187884.57元，与合同约定不符，本院不予采信。被告马群以此为由拒绝交付房屋，构成违约。根据房屋买卖合同，原告应当在选房后按照拆迁补偿安置协议书约定将购房款交至拆迁办资金帐户。而根据拆迁补偿安置协议书，拆迁办与被告互结价款后，被告应交款项为135740.57元，故原告应交款项为135740.57元，被告马群要求原告交付187884.57元，与拆迁补偿安置协议书不符，也与《房屋买卖合同》第二次付款金额为“交至拆迁资金帐户”的款项约定不符。被告马群未提供证据证明双方数额变更达成协议。因被告马群要求原告支付187884.57元，原告不同意支付，致款项未交入拆迁办资金帐户，原告不存在过错。被告马群已自行将135740.57元交付拆迁办资金帐户，原告同意按该数额向被告支付购房款，并已将135740.57元交至本院，被告可随时到本院领取。原告已经履行了合同约定的付款义务，故原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告马群不履行合同的行为构成违约，应承担违约责任。对被告马群认为原告主张违约金过高，应当按照国家的标准确定的主张，本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告因被告违约所受损失为不能在交纳第二笔款项后合理期限内取得房屋而产生的租金损失，但原告未将135740.57元在通知拿房时交入拆迁办资金帐户而一直占用该笔资金至2014年2月20日所产生利息收益，应从损失中扣除。综合考虑苏州市吴江区松陵镇人民政府动迁办公室通知交房涉案房屋同地段租金水平，以及原告未交付第二笔房款所获得的利息等因素，本院依法将违约金酌情调整为6000元。被告马金兰、马平、马勇、马祥、马铭经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，应当承担相应的不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告马群、马平、马金兰、马勇、马铭、马祥于本判决生效之日起三十日内将位于苏州市吴江区松陵镇某某房屋交付原告陆金华。
二、被告马群、马平、马金兰、马勇、马铭、马祥于本判决生效之日起三十日内支付原告陆金华违约金6000元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江市农村商业银行营业部，账号0706678011120100001793）
三、驳回原告陆金华的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4525元，由原告陆金华承担2525元，由被告马群、马平、马金兰、马勇、马铭、马祥负担2000元。被告应负担之数于本判决生效后十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10-550101040009599），并将已交上诉费的凭证提交本院。
审判员 王 惠
二〇一四年二月二十日
书记员 顾亚萍