湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0703民初1191号原告：向国艳，女，1974年5月23日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：曾晓华，湖南德有常律师事务所律师。被告：常德市兴广龙房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区。法定代表人：高启典，该公司董事长。委托诉讼代理人:曹学操，湖南南天门律师事务所律师。第三人：吴华国，男，1988年11月10日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：田芳，湖南劲鸣律师事务所律师。原告向国艳诉被告常德市兴广龙房地产开发有限公司（以下简称兴广龙公司）、第三人吴华国商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理。依法由适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向国艳及其委托诉讼代理人曾晓华，被告兴广龙公司的委托诉讼代理人曹学操，第三人吴华国的委托诉讼代理人田芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向国艳向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《补充协议》有效；2、请求确认位于常德市鼎城区武陵镇双潭路与沅南路交汇处“宏泽佳园”小区三期3栋1905房屋属于原告所有；3、请求被告将办理前述房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理将前述房屋所有权登记在原告名下的手续。事实与理由：2012年7月25日，原告与被告签订《补充协议》，约定由原告以535000元的价格购买被告开发的位于常德市鼎城区武陵镇双潭路与沅南路交汇处的“宏泽佳园”小区三期*栋****号房屋；被告应在交房后180日将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告于签订合同当日付清全部房款，被告于2014年1月13日向原告交付房屋。原告同时向该小区前期物业服务单位支付了相关费用。但被告至今未向产权登记机关提供将标的房屋权属登记在原告名下所需的应由被告提供的资料，导致原告至今无法办理将标的房屋产权登记在原告名下的手续。为支持其诉讼请求，原告向本院提交的列证据：1、《原告身份证复印件》、《被告企业信用信息公示报告》各1份，拟证明原、被告主体资格的事实。2、《补充协议》、《购房款发票》、《维修资金交款明细表》、《现金交款单》及《2017年4月28日高启典在公安机关的询问笔录》各1份，拟证明原、被告案涉房屋签订买卖合同后，原告已全额支付购房款及房屋维修基金的事实。3、原告缴纳物管费、清运费、装修管理费、水费及装修押金《收据》及《房屋钥匙照片》各1份，拟证明原告在付清购房款后，被告已经将标的房屋交付给原告的事实。4、《被告与第三人签订的常德市商品房买卖合同》、《谭孝忠在公安机关的询问笔录》、常德市鼎城区公安局《呈请不予立案报告书》及《不予立案通知书》各1份及《常德市鼎城区公安局对被告法定代表人高启典2017年4月28日和6月1日的询问笔录》各1份，拟证明被告与第三人吴华国虽然就争议标的房屋签订常德市鼎城区商品房买卖合同并办理了网签备案登记，但该《商品房买卖合同》实为借款担保合同，其基础法律关系为民间借贷关系的事实。被告兴广龙公司辩称：1、原告所述内容属实，对原告提出的诉讼请求无异议；2、与第三人签订房屋买卖合同实为借贷担保，且被告未收到全部借款300000元，仅收到第三人交付的借款50000元。被告兴广龙公司未向本院提交证据。第三人吴华国述称：1、对原、被告之间的房屋买卖约定不知情，第三人与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效；2、购房款的组成原告无证据证明我方与被告是民间借贷，即使第三人以债权抵偿购房款，也不影响商品房买卖合同的效力；3、第三人与被告签订的商品房买卖合同已在相关权属部门进行登记备案，按签约时间及备案来说是权属部门认可的，本案诉争房屋应归属第三人。为支持其诉讼主张，第三人向本院提交了下列证据:1、《常德市鼎城区商品房买卖合同》、《宏泽佳园预售合同备案明细表》各1份，拟证明第三人与被告签订了商品房买卖合同，并在房管局办理了备案登记的事实。2、《房屋维修资金缴款明细表》、《湖南省物业专项维修资金专用收据》及《建设银行转款凭证》各1份，拟证明第三人已支付房屋专项维修基金的事实。3、《收据》1份，拟证明第三人已向被告支付全部购房款的事实。原告及第三人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：（一）对原告提交的证据被告无异议。第三人除对原告身份证复印件、被告其余信用信息公示报告无异议外，对其他证据均有异议。经审查，本院认为，原告提交的证据符合法律关于证据合法性、真实性及关联性的规定，本院均予采信。（二）对第三人提交的证据，原、被告均认为不能达到第三人的证明目的。经审查，第三人提交的上述证据不能达到其证明目的，本院依法不予采信。本院经审理认定事实如下：（一）2012年7月25日，原告与被告签订《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于常德市鼎城区武陵镇双潭路与沅南路交汇处的“宏泽佳园”小区三期*栋****号房屋；价款535000元；被告应在交房后180日将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告于签订合同当日付清全部房款，并于2013年7月16向常德市鼎城区房地产管理局缴纳该房屋的维修基金7510元。后被告于2014年1月13日向原告交付该房屋，原告同时向该小区前期物业服务单位支付了供水加压分摊费、装修押金、物业管理费及装修垃圾清运费等相关费用。但被告至今未向产权登记机关提供将标的房屋权属登记在原告名下所需的应由被告提供的资料，导致原告至今无法办理将标的房屋产权登记在原告名下的手续。（二）2015年6月30日，被告与第三人签订《常德市鼎城区商品房买卖合同》，约定第三人购买被告开发的位于常德市鼎城区武陵镇双潭路与沅南路交汇处的“宏泽佳园”小区三期3栋1905号房屋；价款535000元，并于同日办理合同签约备案登记。该合同仅约定了房屋的基本情况及价款，对付款方式及期限、交付时间、所有权登记等重要事项均未约定同日，被告向第三人出具金额为627836元的房款收据1份。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为被告兴广龙公司与第三人吴华国之间的法律关系问题；案涉房屋所有权问题。（一）关于被告兴广龙公司与第三人吴华国之间法律关系的问题。被告与第三人之间究竟是民间借贷关系还是商品房买卖关系。被告主张与第三人为民间借贷关系，但未提供相应的证据证实。第三人主张为商品房买卖合同关系但其提供的证据存在重大瑕疵，为此，探究双方之间究竟是何种法律关系应当根据当事人提交的证据并结合当事人签订合同时的真实意思表示进行综合判断。首先，从被告兴广龙公司与第三人签订了商品房买卖合同内容来看，该合同仅约定了房屋的基本情况及价款，对付款方式及期限、交付时间、所有权登记等重要事项均未约定，显然有悖商品房交易的常理。其次，第三人仅提供被告出具房款收据，而没有正式发票，且该收据载明的购房款金额大幅高于双方约定价款，双方此举亦不符合商品房买卖一般交易习惯。再次，被告与第三人签订商品房买卖合同时案涉房屋为现房，但第三人一直未要求被告交付房屋，而商品房买卖合同对房屋的交付亦未做约定，亦违背交易常理。最后，案外人谭孝忠与被告法定代表人高启典在公安机关就该案涉房屋的合同备案登记情况的陈述基本一致，即该商品房买卖合同系为被告向他人借款的担保。由此可见，被告与第三人签订商品房买卖合同不符合一般商品房买卖交易习惯，双方签订商品房买卖合同的目的是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订商品房买卖合同并办理商品房备案登记的行为应认定一种为非典型的担保方式，被告与第三人之间不存在真实合法的商品房买卖合同关系。（二）关于案涉房屋所有权的问题。首先，本案中，原、被告签订的《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对合同双方均具有约束力。其次，原告作为消费者购房，与被告签订房屋买卖合同后已向被告支付了全部购房款，被告已于2014年1月13日向原告交付房屋，原告同时向该小区前期物业服务单位支付了相关费用并依法占有该案涉房屋。再次，本案案涉房屋之所以未变更登记在原告名下，其原因在于被告开发的“宏泽佳苑”均不能办理房屋所有权变更登记，而并非因原告的原因所致。综上，原告在订立《补充协议》，交付全部购房款并合法占用案涉房屋后，对案涉房屋的所有权即存在一种合理的期待，且原告在合同履行中并无过错，因此，无论是基于公平原则还是维护市场交易的稳定，原告的该期待权应当依法得到保护。被告与第三人之间签订《商品房买卖合同》属于一房二卖，为此被告兴广龙公司存在明显恶意，双方此举损害了原告的合法权益。被告与第三人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为名为商品房买卖实为民间借贷担保，该《商品房买卖合同》是作为借贷债权的担保存在，应遵循物权法有关禁止流质的原则。此外，商品房买卖合同备案只是一种行政管理手段，其所备案的是商品房预售合同中约定的债权债务关系，该备案登记行为不同于《中华人民共和国物权法》所规定的预告登记，第三人并不能以该备案登记对抗原告所享有的物权期待权。综上所述，原、被告之间签订的《补充协议》合法有效，原告可依法取得案涉房屋所有权，被告应依据合同约定将办理案涉房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理将案涉房屋所有权登记在原告名下的手续。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告向国艳与被告常德市兴广龙房地产开发有限公司签订的《补充协议》有效；二、确认位于常德市鼎城区武陵镇双潭路与沅南路交汇处“宏泽佳园”小区三期*栋****房屋属于原告向国艳所有；三、被告常德市兴广龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将办理上述房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理将前述房屋所有权登记在原告名下的手续。案件受理费9150元,减半收取4575元，由被告常德市兴广龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 员  李 昌二〇一七年十月十八日代理书记员  刘欣玲附法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。