黑龙江省绥芬河市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绥民初字第316号
原告李淑兰，女，1954年3月17日出生。
委托代理人辛占生，男，1947年9月15日出生。
被告陈学，男，1957年5月23日出生。
被告绥芬河市澳普尔房地产开发公司。住所地黑龙江省绥芬河市兴华路**号。组织机构代码79502709-7。
法定代表人薛传祥，男，总经理。
委托代理人张进山，男，1960年7月29日出生。
原告李淑兰与被告陈学、绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年6月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月21日依法公开开庭进行了审理。原告李淑兰及其委托代理人辛占生、被告陈学、被告绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司的委托代理人张进山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李淑兰诉称：2012年10月16日，原告与被告绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司民间借贷一案，经绥芬河市人民法调解＜调解书案号为（2012）绥民初字第297号＞，被告承诺在2013年1月3日前偿还原告借款本息。因被告绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司未按期还款，原告申请法院强制执行。执行过程中，应原告申请，绥芬河市人民法院于2014年8月20日作出（2013）绥执字第77号执行裁定书，裁定预查封了登记在原告名下的绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房2号楼2单元501室房屋。而后，法院依照法定程序对该房屋进行评估。在此期间，被告陈学于2015年1月18日提出书面执行异议。2015年5月6日，绥芬河市人民法院作出（2013）绥执异字第77号执行裁定书，认为案外人陈学的异议理由成立，裁定中止对绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房2号楼2单元501室房屋的预查封执行。原告认为，被告陈学虽然持有被告绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司出具的商品房买卖合同及购房交款收据，但是因为该房屋登记的权利人没有放弃权利登记，任何人无权处分、占有该房屋，故二被告间的商品房买卖合同并未生效。另外，诉争房屋建筑面积为70.56平方米，被告陈学的购买价格却为1417.23元／平方米，明显低于工程实际造价成本，由此说明二被告系恶意串通抗拒人民法院的执行。再者，被告陈学尽管交纳了诉争房屋的供热费、物业费、电费，但不能以此认定该房屋即为被告陈学所有。除了商品房买卖合同及交款收据外，被告绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司还应提供现金往来账、总账、银行对账单等财会账簿，以证实二被告间房屋买卖合同的真实性。原告起诉要求判决恢复对绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房2号楼2单元501室房屋的执行。
被告陈学辩称：原告与被告绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司并不存在商品房买卖关系，二者之间实为借贷关系，故双方就争议房屋在绥芬河市房产局办理的预售登记是非法的、无效的。被告陈学在被告绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司工作多年，按照公司内部员工优惠价购买争议房屋居住、使用至今，双方房屋买卖关系是真实的，并不存在恶意串通损害原告利益的情形。被告陈学请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司（以下简称澳普尔房产公司）辩称：2008年10月份，被告陈学购买的是被告澳普尔房产公司的福利性住房，其价格低于市场价实属正常。陈学购房在先，澳普尔房产公司向原告借款在后，根本不存在二被告恶意串通的事情。澳普尔房产公司与原告签订房屋买卖合同，并非双方的真实意思表示，双方的真实意思是以买卖房屋的形式作为向原告借款的保证。澳普尔房产公司承认对原告所负的债务并同意偿，但其称目前无偿还能力。
根据原、被告的诉辩主张，本院确认的本案双方当事人争议焦点为：被告陈学对绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房2号楼2单元501室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
原告李淑兰为证明其诉讼请求，提供商品房买卖合同及收据各1份。欲证明：原告购买了被告澳普尔房产公司开发建设的本案诉争商品房，并办理了预售登记。
经质证，被告陈学认为该组证据是虚假的；被告澳普尔房产公司对该组证据的形式要件无异议，承认商品房买卖合同是其与原告签订的，收据也是其出具的。但被告澳普尔房产公司认为，商品房买卖合同并不是其与原告的真实意思表示，双方签订此商品房买卖合同的目的是为了保证澳普尔房产公司及时偿还原告借款。
本院认为，被告澳普尔房产公司对该组证据的形式要件无异议；被告陈学虽怀疑该组证据是虚假的，但未能提供相应证据以证明其主张的事实成立，故该组证据具有客观性、关联性、合法性，对其形式要件，本院予以采信。
被告陈学为证明其主张的事实成立，提供如下证据：
证据一、商品房买卖合同及购房收据各1份。欲证明：2008年10月2日，被告陈学与被告澳普尔房产公司签订商品房买卖合同，陈学以单位职工内部价10万元的价格购买了本案诉争房屋，同日，陈学缴纳了10万元购房款。
经质证，被告澳普尔房产公司对该组证据的形式要件及被告陈学欲证明的问题均无异议；原告对该组证据的真实性有异议。原告认为，陈学系澳普尔房产公司的职工，系本案的利害关系人，双方完全可以签订虚假的买卖合同（将购房时间提前至原告借款给被告澳普尔房产公司之前），以对抗原告的债权，陈学提供的证据不能作为认定案件事实的依据。另外，陈学购房单价低于建房成本，违反《中华人民共和国不正当竞争法》，也违反国家六部委《关于印发经济适用住房管理办法的通知》第二十五、第三十六条的规定。
本院认为，被告澳普尔房产公司对该组证据的形式要件及被告陈学欲证明的问题均无异议；原告虽对该组证据的真实性提出怀疑，但未能提供相应证据以证明其主张的事实成立，故该组证据具有客观性、关联性、合法性，对其形式要件，本院予以采信。
证据二、暂住证1份，社区居住证明1份，供热收据6份物业费收据4份，声控灯电费收据1份，卫生费收据1份。欲证明：2009年8月，陈学购买的本案诉争房屋交付使用后，该房屋产生的物业费、取暖费、声控灯电费等费用均由陈学缴纳，该房屋由陈学一直使用至今。
经质证，被告澳普尔房产公司对该组证据的形式要件及被告陈学欲证明的问题均无异议；原告对证据的真实性无异议，对被告陈学欲证明的问题有异议。原告认为，陈学交纳费用，并不能证明其对争议房屋享有产权。另外，供热费收据上注明“澳普尔回迁2号楼2-501”，说明争议的2-501室是陈学的回迁楼，不是陈学以10万元的优惠价购买的商品房。
被告澳普尔房产公司解释称，本案诉争房屋，商品房买卖合同注明的名称为“绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房2号楼”，对外也称“澳普尔回迁2号楼”。
本院认为，被告澳普尔房产公司对该组证据的形式要件及被告陈学欲证明的问题均无异议；原告对证据的形式要件无异议，原告虽对争议房屋的名称提出异议，但被告澳普尔房产公司对此作出了合理的解释，且原告不否认诉争房屋自交付使用后，一直由被告陈学使用并承担各种费用的事实。故该组证据具有客观性、关联性、合法性，本院予以采信。
被告澳普尔房产公司未提供证据。
原告根据原、被告举证、质证及本院对原、被告所举证据的认证意见，结合原、被告的当庭陈述，本院确认的本案事实如下：
被告陈学原系绥芬河市澳普尔国际大酒店副总经理。2008年，被告澳普尔房产公司开发建设绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房（对外也称澳普尔回迁楼），公司规定，对公司有一定贡献的单位职工，可以以内部价购买房屋。2008年10月2日，被告陈学与被告澳普尔房产公司签订商品房买卖合同，陈学以10万元的价格购买了绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房2号楼2单元501室建筑面积70.56平方米住宅。同日，陈学缴纳了10万元购房款。2009年8月，房屋交付使用。之后该房屋一直由被告陈学使用并承担各种费用至今。因澳普尔房产公司欠税，所以该房屋至今未能办理房屋产权登记。
另查明：2010年4月2日，澳普尔房产公司分别向原告、温丽华、韩冰借款12.4万元、18万元、16.1万元。为保证履行还款义务，澳普尔房产公司分别与温丽华、原告签订了两商品房买卖合同。澳普尔房产公司与原告买卖合同的标的物为绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房2号楼2单元501室住宅。该合同书盖有“绥芬河市房产局商品房合同备案专用章”。澳普尔房产公司为原告出具了一份收到197580元的购房款收据一张。
因澳普尔房产公司未按期偿还借款，2012年，原告提起向本院提起诉讼（温丽华、韩冰向原告出具了委托书），本院于2012年10月16日作出（2012）绥民初字第297号民事调解书。调解内容为：“绥芬河市澳普尔房地产开发有限公司于2013年1月3日前偿还李淑兰借款本金465000元、利息278800元，合计743800元”。2014年8月20日，本院在执行李淑兰与澳普尔房产公司民间借贷纠纷一案中，应李淑兰的申请，本院以（2013）绥执字第77号执行裁定书，预查封了澳普尔房产公司所有，现登记在李淑兰名下的绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房2号楼2单元501室住宅。2015年1月18日，陈学作为案外人提出执行异议。2015年5月6日，本院作出（2013）绥执异字第77号执行裁定，认为陈学的异议理由成立，裁定中止对澳普尔房产公司所有，登记在原告名下的绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房2号楼2单元501室住宅的预查封执行。李淑兰不服，向本院提起申请执行人执行异议诉讼。
依据以上确认的事实，本院认为：被告陈学与被告澳普尔房产公司签订购买诉争房屋的商品房买卖合同后，支付了全部购房款并实际占用使用至今，陈学与澳普尔房产公司成立商品房买卖合同关系，陈学作为消费者享有所购房屋的物权期待权。未办理产权登记，系澳普尔房产公司欠税造成的，而非房屋买受人陈学自身的原因所致。原告李淑兰出借款项给被告澳普尔房产公司，其权利经本院以（2012）绥民初字第297号民事调解书确认，李淑兰对澳普尔房产公司享有的系金钱债权。原告与被告澳普尔房产公司之间的商品房买卖合同虽到房地产管理部门办理了预售登记，但双方并非真实的商品房买卖合同关系，双方的真实意思是以涉案房屋作为被告澳普尔房产公司履行偿还借款义务的保证，即原告与澳普尔房产公司之间明为买卖，实为借贷。双方以涉案房屋“抵押”的行为未办理抵押登记，故原告对涉案房屋不享有担保物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被告的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且共权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。因此，被告陈学对本案诉争的绥芬河市新建市重点项目拆迁安置房2号楼2单元501室住宅享有足以排除强制执行的物权期待权。原告虽怀疑被告陈学提交的商品房买卖合同及购房收据系虚假的，二被告恶意串通伪造虚假的商品房买卖合同及购房收据，侵害了原告的合法权益，但是，原告对其主张未能提供相应的证据加以证实，对此，原告负有举证不能责任，应承担不利的诉讼后果。故原告诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告李淑兰的诉讼请求。
案件受理费4251元，由原告李淑兰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 杨家宝
审 判 员 姚田文
人民陪审员 潘志强
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 贾秀磊