北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终9927号
上诉人(原审原告)：北京物美京北大世界商贸有限公司，住所地北京市怀柔区府前街14号。
法定代表人：许少川，董事长。
委托诉讼代理人：郭跃，北京徐波律师事务律师。
上诉人(原审被告)：北京京日昌盛餐饮管理有限公司，住所地北京市怀柔区府前街14号2幢京北大世界五层内6号。
法定代表人：许豫生，董事长。
委托诉讼代理人：许克媛，女，1977年5月25日出生，汉族，北京京日昌盛餐饮管理有限公司员工。
上诉人北京物美京北大世界商贸有限公司（以下简称大世界公司）、上诉人北京京日昌盛餐饮管理有限公司（以下简称京日昌盛公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市怀柔区人民法院（2018）京0116民初2122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
大世界公司上诉请求：1.维持（2018）京0116民初2122号《民事判决书》第一项、第二项、第五项;2.撤销（2018）京0116民初2122号《民事判决书》第三项、第四项、第六项，改判支持大世界公司一审提出的要求京日昌盛公司支付占用费10632元，滞纳金7945.76元，违约金158934.67元、公证费6000元，拆除费102059元，以及要求京日昌盛公司按照50平方米每天每平方米11元的标准支付自2018年3月18日起至实际腾退场地之日止的物品管理费的诉讼请求;3.判令本案一审和二审诉讼费均由京日昌盛公司承担。事实和理由：一、关于违约金、滞纳金的问题，大世界公司和京日昌盛公司签订的《京北大世界租赁合同（餐饮服务类）》第5页第7.1.4条、第13页第10.5条有明确约定，一审判决确定的违约金金额与合同约定不符。
二、关于占用费、物品管理费、拆除费、公证费的问题，大世界公司主张的均是已经实际发生的费用，根据《京北大世界租赁合同（餐饮服务类）》第12页第9.4条约定，这些实际发生的费用应由京日昌盛公司承担，一审法院酌情减少应支付的费用项目和额均缺乏事实根据和法律依据。
京日昌盛公司辩称，认可欠付租金金额，不同意大世界公司上诉请求。京日昌盛公司想自行拆除设备，是对方阻挠京日昌盛公司拆除，并且对方损坏了拆除的桌椅板凳。
京日昌盛公司上诉请求：1.撤销（2018）京0116民初2122号民事判决书，发回重审或者查清事实后，改判对京日昌盛公司的违约认定，京日昌盛公司为守约方的事实，应撤销违约所承担的相应费用的判决，包括承担70000元违约金、1790元的保全费、300元的公证费及承担51029.5元的拆除费。2.要求大世界公司与京日昌盛公司原店内被拆除设备进行勘验点交,交还京日昌盛公司,如造成设备损坏或不堪使用的,大世界公司应负赔偿责任；3.大世界公司扣留京日昌盛公司3万元的食材原物料，因过期无法继续使用，大世界公司应赔偿京日昌盛公司3万元；4.本案一、二审费用由大世界公司全部承担。
事实理由：一、京日昌盛公司不存在违约的事实。京日昌盛公司于2017年9月起，多次因经营情况变化恶劣，主动与大世界公司协商，大世界公司作为百货商场的经营管理方，与商城租户的关系，不仅仅是单纯的物业出租管理，还应包括与租户共同供应商场，促进营销，增加客流等共同协力的部分，自大世界公司所经营的百货商场周边出现新的竞争者，造成商场客流急速减少，京日昌盛公司多次与大世界公司协商，希望大世界公司能积极作为，共同集客，但大世界公司始终没有回应与作为，经营管理单位的懒政，致使商场每况愈下。京日昌盛公司在持续亏损又得不到大世界公司对商场积极改善作为的承诺，最终于2017年12月初，才不得不放弃巨额投资的店铺，提出撤离的请求。但基于双方友好的协商，在大世界公司的要求下，于2018年1月12号以书面递交给京日昌盛公司，并配合其后续招商的需要，双方协商继续经营至2018年3月份再撤离，上述过程均有京日昌盛公司提交的微信记录佐证。京日昌盛公司并积极要求大世界公司签订终止协议，在往来微信中，均有双方提交对方审阅的合同版本证明，明确大世界公司同意京日昌盛公司合同终止后分期偿付租金的意图，京日昌盛公司是完全配合大世界公司的要求，逐步完成撤离的准备工作，不存在租金故意迟延支付的违约行为，而是双方合意的行为，此即合约的精神。若非如此，大世界公司早已采取各种措施，中断京日昌盛公司店铺的经营，并更早就提出终止协议。绝无可能在2017年12月即应支付的租金能拖延至2018年3月。由此可知，双方必然存在一定的协商。因此京日昌盛公司并不存在租金迟延支付的违约情况。因此一审判决京日昌盛公司支付7万元违约金应予撤销。
二、京日昌盛公司不应承担违约后续的相关费用。因大世界公司经理于洪三的阻挠，造成京日昌盛公司无法顺利自行将设备拆卸、库存清出，此部分虽一审判决已明确为大世界公司派驻的楼层经理于某的阻扰事实的认定，却判决京日昌盛公司承担因此产生的费用，包括保全费1790元、公证费300元等，应当予以撤销。
大世界公司及其委托人所称十余万元的拆除费，一审法官当庭认为远远高于市场行情而质问施工方，施工方称是因其大世界公司要求夜间施工所致。虽一审法官已然不认可其过高的拆除费用，但所判决京日昌盛公司应承担的部分拆除费仍高达51029.5元，仍远远高于市场行情，显然不合情理；且既然是大世界公司代理人故意行为导致的记过，即应由过失方全部承担，即大世界公司应全部承担其所谓的拆除费。对京日昌盛公司承担51029.5元的拆除费的判决应当予以撤销。
三、京日昌盛公司的财产损失，大世界公司应负赔偿责任，应于赔偿。
一审对京日昌盛公司答辩提出的原店内设备因不当拆除而造成无法继续使用的损失的赔偿及大世界公司无端扣留3万余元的食材，造成无法继续使用的损失的赔偿，于判决书中只字未提。这两部分的损失均起因于大世界公司派驻的楼层经理于某的不当处理所造成，一审也已确认其阻扰京日昌盛公司搬迁撤离不当处理的事实，因此大世界公司应承担相应的责任，应将扣留的设备点交还给京日昌盛公司，如已损坏或不堪使用的，大世界公司应负责赔偿，另外被强行扣留的3万元食材，均已过期变质或无法继续使用，大世界公司应赔偿3万元。
四、京日昌盛公司无违约事实，不应承担一二审诉讼费。
大世界公司辩称，京日昌盛公司的上诉请求2、3项，一审当中并未提出反诉，大世界公司在二审中不同意处理。关于上诉请求第1项，大世界公司坚持己方的上诉意见。
大世界公司向一审法院起诉请求：一、请求确认双方于2015年12月17日签订的《京北大世界租赁合同（餐饮服务类）》和2015年12月23日签订的《补偿协议》于2018年3月11日解除。二、判令京日昌盛公司支付2017年12月5日至2018年3月11日期间租金168578元。三、判令京日昌盛公司支付2018年3月12日至2018年3月17日期间占用费10632元。四、判令京日昌盛公司支付水费5494元、电费26999元、管理费2000元、电话费280元。五、判令京日昌盛公司支付滞纳金7945.76元、违约金158934.67元、公证费6000元，拆除费102059元。六、判令京日昌盛公司按照50平方米每天每平方米11元的标准支付自2018年3月18日起至实际腾退场地之日止的物品管理费。七、判令京日昌盛公司于合同解除后60日内办理营业执照迁出手续。八、判令京日昌盛公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2015年12月17日，大世界公司（甲方）与京日昌盛公司（乙方）签订《京北大世界租赁合同（餐饮服务类）》约定如下：甲方同意出租而乙方同意承租位于北京市怀柔区府前街14号京北大世界五层内6号位置，使用面积245平方米的经营场地；乙方用于经营日式拉面，日式料理，台湾料理及小吃，饮品及冰品；合同期限为六年，即2015年12月5日至2021年2月4日；租金标准为固定租金，租金按使用面积收取，第一年至第三年每平方米7元，第四年至第六年每平方米7.35元；租金收取方式为按季度支付，自本合同签订日乙方向甲方支付第一季度租金，自2015年12月5日至2016年3月4日，以后每季度租金于上季度末月5日前支付；乙方在签署本合同3日内向甲方支付履约保证金50000元；乙方逾期向大世界公司支付所应缴纳的相关费用时，甲方有权从乙方缴纳的保证金中扣除，并按日万分之五收取滞纳金，直至乙方全数付清其所欠费用之日止，并有权视乙方的违约情节采取解除协议等措施；乙方每月向甲方缴纳管理费500元包括：卫生间保洁、公共区域的环境卫生、厨余的清洁处理；如本合同期满双方不再继续续约或甲方根据本合同约定提前终止本合同，乙方应于本合同期满之日起7日内或于接到提前终止合同书面通知之日起7日内将自有商品、设备全部撤离，费用自行承担。否则甲方有权代为拆除、腾空、保管，所需费用由乙方承担。甲方代为保管的期限不超过20日，逾期甲方有权将代为保管的商品、设备和其他物品变卖，再扣除拆除、腾空、保管变卖所需费用及乙方根据本合同约定应承担的各项费用、违约金、赔偿金后，余款退还乙方。乙方撤离时，应将本协议中乙方承租甲方的场所及甲方提供的设备、设施等以完好（自然损耗除外）、清洁、可正常使用的状态归还甲方，否则，赔偿甲方相应的损失；乙方逾期支付租金或其他应付款项，每逾期一日，则应按逾期之款项的1%向甲方支付违约金，逾期30日未交纳前述款项，甲方有权单方解除合同。2015年12月23日，大世界公司（出租方，甲方）与京日昌盛公司（承租方，乙方）又签订《补充协议》一份，约定如下：甲方将其所有的位于京北大世界地下二层37号库房出租给乙方使用，使用面积19平方米，库房租金每天每平方米3元（每月5日前交到甲方财务部），自2015年12月23日起交付给乙方使用。上述合同签订后大世界公司按照约定将租赁标的交付给京日昌盛公司使用，京日昌盛公司在所租赁场地内经营“面爱面”、“臺北味道”店铺，并依约支付给大世界公司保证金50000元。合同履行过程中，京日昌盛公司因经营亏损向大世界公司提出要求提前解除合同，后双方未能就合同解除事宜协商一致，大世界公司于2018年3月10日函告京日昌盛公司，以京日昌盛公司拖欠租金、水费、电费等费用为由要求解除租赁合同及补充协议，并要求京日昌盛公司自合同解除之日起60日内办理营业执照注册地变更登记手续，支付滞纳金、违约金。函件内容第五项为：请你公司于收函后七日内，我公司商场闭店之后，自行将所设“面爱面、臺北味道”品牌店面内的设备、餐具、厨具等物品撤出我公司商场。我公司也积极协助，配合做好你公司的撤场工作。因你公司届时不撤出场地，遗留在我公司的一切物品，视为贵公司放弃，我公司有权支配，处理。给我公司造成的一切经济损失由你公司承担。后大世界公司前往公证处，要求对京日昌盛公司经营店铺内的现状及物品进行证据保全。2018年3月17日，公证处工作人员进行现场勘查，查看电表、燃气表、水表读数，清点物品，并现场制作《物品清单》，上述内容由北京市国泰公证处于2018年3月30日作出（2018）京国泰内民证字第372号公证书予以公证。大世界公司支付公证费6000元。2018年3月15日，大世界公司持所诉理由诉至一审法院，要求解除合同，并要求京日昌盛公司承担违约责任。庭审中，大世界公司提供《京北大世界拆除营销设备设施承包合同》及发票，显示大世界公司将“面爱面”、“臺北味道”店内设备设施的拆除及清理工程发包给北京市鑫烁祥艺建筑装饰有限公司，承包费为102059元，工期为2018年3月17日晚至2018年3月19日，工程完工后大世界公司支付工程款102059元。该证据用以证明拆除费用的实际发生。京日昌盛公司对该证据不认可。大世界公司还提供北京市鑫烁祥艺建筑装饰有限公司施工负责人李某出庭作证。李某对拆除费用的报价和结算情况作出说明，并称因拆除受大世界公司经营的影响在夜间进行，故费用较高；拆除工作包括屋顶、地面、隔断及附属设施的拆除，均系将租赁场地恢复至出租前状态的必要作业。京日昌盛公司对该证人证言不认可。京日昌盛公司提供京日昌盛公司方工作人员与大世界公司方负责人的微信记录一份、录音资料一份、照片一张，用以证明京日昌盛公司在收到大世界公司2018年3月10日函件后于2018年3月12日前往大世界公司处要求取回物品，办理撤场时受到大世界公司负责人的阻止，大世界公司还在库房门上加锁不允许京日昌盛公司取回物品。其中录音材料显示大世界公司方工作人员称，因京日昌盛公司尚未交纳租金故不允许京日昌盛公司当日取回物品。京日昌盛公司主张未及时取回物品系受到大世界公司的阻止，大世界公司不应收取物品占用费。大世界公司对上述证据的证明目的不认可。京日昌盛公司提供证人袁某出庭作证。京日昌盛公司称袁某系京日昌盛公司的店长，受京日昌盛公司委托于2018年3月12日前往大世界公司办理撤店事宜。袁某称其在店内打包物品和盘点时受到大世界公司负责人阻止，经沟通负责人以租金未付为由拒绝京日昌盛公司取走店内物品。大世界公司对该证人证言不认可。对此大世界公司提供经理于某出庭作证。于某认可京日昌盛公司提供录音材料中其本人陈述的真实性，但于某主张录音材料断章取义，因不清楚撤店人的身份，故不允许其取走物品。经一审法院释明，京日昌盛公司明确表示大世界公司主张的违约金计算标准过高，且京日昌盛公司不存在违约行为。经一审法院释明，京日昌盛公司明确表示对大世界公司所主张的拆除费用合理性不申请评估，并要求法院对该项费用予以酌情考虑。
一审法院认为，大世界公司与京日昌盛公司之间的租赁合同及补充协议是双方当事人真实自愿的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务，大世界公司依约将租赁标的交付给京日昌盛公司使用，京日昌盛公司理应及时、足额支付租金及相关费用，逾期未付应当按照合同约定承担相应的违约责任。大世界公司要求京日昌盛公司支付尚欠租金及相关费用的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。其中租金、水费、电费的金额因京日昌盛公司认可，一审法院不持异议。对于管理费金额，一审法院根据合同履行的实际情况酌情予以确定。根据租赁合同的约定，京日昌盛公司逾期30日支付租金，大世界公司有权单方解除合同。按照法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案京日昌盛公司未如期支付租金，大世界公司有权行使合同解除权。且京日昌盛公司在本案中同意解除合同，亦认可大世界公司主张的合同解除日期，一审法院对大世界公司要求双方的租赁合同及补充协议于2018年3月11日解除的诉讼请求予以支持。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案涉诉合同同时约定逾期付款的违约金和滞纳金计算标准，且大世界公司同时主张违约金和滞纳金赔偿，属于约定的违约金过分高于京日昌盛公司违约行为给大世界公司造成的实际损失，故一审法院予以适当减少，具体数额由一审法院酌情确定。对于大世界公司主张的占用费，根据京日昌盛公司提供的电话录音、微信记录及证人证言可知，京日昌盛公司确曾于2018年3月12日前往大世界公司处要求取回物品，办理撤场，但大世界公司以京日昌盛公司未交纳租金为由拒绝京日昌盛公司取回物品，上述事实可以认定大世界公司意图留置物品保障权利，大世界公司在行使留置权，拒绝京日昌盛公司取回物品的同时向京日昌盛公司主张占用费及物品管理费负担于法无据，一审法院对大世界公司要求京日昌盛公司给付占用费及物品管理费的诉讼请求不予支持。此后，大世界公司自行将物品封存并委托他人进行设备拆除和清理。应当指出，合同解除后将租赁物恢复原状是京日昌盛公司的法定及约定义务，因拆除设备产生的费用应由京日昌盛公司负担，但因大世界公司不允许京日昌盛公司自行拆除，且大世界公司委托他人拆除并未征得京日昌盛公司同意，故由此产生的拆除费用不应全部由京日昌盛公司负担，一审法院根据本案实际情况酌情确定京日昌盛公司应负担的费用金额。对于大世界公司主张的公证费，因公证程序系在双方就合同解除及后续事宜不能协商一致的情况下启动，双方对此均负有相应的责任，虽大世界公司自行委托公证，但该程序既实现了诉讼中的证据保全，又避免了诉讼期间租赁物长期不能出租导致的损失扩大，故此该项费用应由双方共同负担。对于租金的延期给付系经过大世界公司同意，京日昌盛公司未如期支付租金不构成违约的意见，因京日昌盛公司未提供证据对此予以证明，且大世界公司对此不予认可，故京日昌盛公司此项辩称意见依据不足，一审法院不予采纳。据此，一审法院判决：一、北京物美京北大世界商贸有限公司与北京京日昌盛餐饮管理有限公司于2015年12月17日签订的《京北大世界租赁合同（餐饮服务类）》和2015年12月23日签订的《补充协议》于2018年3月11日解除；二、北京京日昌盛餐饮管理有限公司于判决生效后七日内给付北京物美京北大世界商贸有限公司租金、水费、电费、管理费共计202951元。三、北京京日昌盛餐饮管理有限公司于判决生效后七日内赔偿北京物美京北大世界商贸有限公司违约金70000元。四、北京京日昌盛餐饮管理有限公司于判决生效后七日内赔偿北京物美京北大世界商贸有限公司拆除费51029.5元、公证费3000元。五、北京京日昌盛餐饮管理有限公司于判决生效后六十日内将营业执照自北京市怀柔区府前街14号2幢京北大世界五层内6号迁出。六、驳回北京物美京北大世界商贸有限公司的其他诉讼请求。如果北京京日昌盛餐饮管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人没有提交新的证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：基于本案证据材料，大世界公司与京日昌盛公司之间，就涉案场地存在租赁合同关系。现大世界公司以京日昌盛公司存在违约行为为由，要求承担解除合同违约责任。审查双方合同约定，确定京日昌盛公司是否存在违约行为并导致涉案合同的解除是本案的关键问题。
双方在《京北大世界租赁合同》中约定：租金收取方式为按季度支付，自本合同签订日乙方向甲方支付第一季度租金，自2015年12月5日至2016年3月4日，以后每季度租金于上季度末月5日前支付；乙方逾期向大世界公司支付所应缴纳的相关费用时，甲方有权从乙方缴纳的保证金中扣除，并按日万分之五收取滞纳金，直至乙方全数付清其所欠费用之日止；乙方逾期支付租金或其他应付款项，每逾期一日，则应按逾期之款项的1%向甲方支付违约金，逾期30日未交纳前述款项，甲方有权单方解除合同。
具体于本案中，基于合同的约定京日昌盛公司应在2017年11月5日前向大世界公司支付2017年12月5日至2018年3月4日期间的租金，但直到2018年3月10日大世界公司发出解除通知前，京日昌盛公司未按照合同约定支付相应租金，已经构成迟延履行，应根据合同的约定承担违约责任。京日昌盛公司主张双方就涉案场地的租赁问题正在协商处理，暂停支付的房租不能构成违约的意见，缺乏法律依据，本院不予支持。对于违约金金额问题，本案中涉诉合同同时约定逾期付款的违约金和滞纳金计算标准，且大世界公司同时主张违约金和滞纳金赔偿，一审法院综合考虑到京日昌盛公司的违约行为对大世界公司所造成的实际影响等因素，对双方约定的违约金计算标准予以相应调整并无不当，本院予以确认。
对于大世界公司要求京日昌盛公司支付占用费的上诉主张，双方在审理中均认可，京日昌盛公司于2018年3月12日派人员前往大世界公司处要求取回物品，办理撤场，但大世界公司以京日昌盛公司未交纳租金为由拒绝，基于此无法认定京日昌盛公司怠于取走相关物品，一审法院据此驳回大世界公司的该项诉讼请求并无不当。
对于拆除费用一节，根据涉案合同的约定，合同同解除后京日昌盛公司负有将租赁物恢复原状的义务，故在京日昌盛公司在不履行上述合同义务的情形下，因拆除设备产生的费用应由京日昌盛公司负担。但鉴于本案中大世界公司不允许京日昌盛公司取走相关物品并自行拆除设备，且大世界公司委托他人拆除并未征得京日昌盛公司同意，基于此一审法院根据本案实际情况酌情确定京日昌盛公司所负担费用金额具有合理性，本院予以确认。
对于本案中公证费用的负担，一审法院根据本案查明的事实考虑到公证程序系在双方就合同解除及后续事宜不能协商一致的情况下启动，双方均负有一定责任，据此判决该项费用应由双方共同负担并无不当，本院应予维持。
对于京日昌盛公司要求大世界公司对于原店内被拆除设备进行勘验点交以及赔偿损失3万元的上诉主张，因其在一审审理中未提出反诉，本案不做处理。
综上，大世界公司及京日昌盛公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8947元，由北京物美京北大世界商贸有限公司负担5584元（已交纳），由北京京日昌盛餐饮管理有限公司负担3363元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 何灵灵
审 判 员 玄明虎
二〇一八年九月七日
法官助理 吴 栋
书 记 员 刘 欣
书 记 员 高 媛