黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民一民终字第1114号
上诉人（原审被告）黑龙江新城房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区香坊农场南开发区。
法定代表人胡瑞，职务总经理。
委托代理人关善韬，男，1988年4月10日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市南岗区。
被上诉人（原审原告）王哲，女，1954年10月13日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人王如意，男，1952年5月12日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人张歆，女，1965年5月9日出生，汉族，黑龙江省商业服务中心退休员工，住哈尔滨市南岗区。
上诉人黑龙江新城房地产开发有限责任公司（以下简称新城公司）因与被上诉人王哲房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香民三初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月13日公开开庭进行了审理。上诉人新城公司的委托代理人关善韬，被上诉人王哲的委托代理人王如意、张歆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：王哲以买卖的形式取得了坐落于哈尔滨市香坊区三合路诉争房屋并经两级法院生效判决认定诉争房屋归王哲所有。
2002年，案外人哈尔滨家顺电气安装工程有限公司（以下简称家顺公司）为新城公司承建工程，新城公司经与案外人家顺公司结算，以抵工程款的名义，将诉争房屋抵给案外人家顺公司。
2003年10月前后，案外人家顺公司到新城公司处告知将诉争房屋转让给案外人何学甫（生前）。
2003年11月3日，案外人何学甫（生前）以购买诉争房屋为由，向中国工商银行股份有限公司哈尔滨市房信支行（以下简称工商银行房信支行）申请贷款，贷款人民币220000元，新城公司以保证人的身份为案外人何学甫（生前）贷款提供保证。
2004年12月14日，案外人家顺公司与案外人孙传武签订《工程项目抵房协议》，依该协议案外人家顺公司将诉争房屋的钥匙及相关手续交给案外人孙传武（该房屋未办理产权登记），交付手续为《入住通知单》及《入户需交费用通知》等。
2005年1月27日，以王哲为丙方，案外人家顺公司为甲方（甲方负责人王存家）、案外人孙传武为乙方共同签订《房屋转让协议》。协议签订时，案外人王存家及案外人家顺公司并未向王哲说明，诉争房屋的权属情况及以案外人何学甫（生前）的名义在银行作抵押贷款，新城公司为担保人。
协议签订后，王哲将购房款交给案外人孙传武，案外人孙传武将诉争房屋的钥匙、手续等交给王哲，王哲入住该房，并装修居住至今，期间诉争房屋的进户费、水费、电费、包烧费等，均由王哲支付至今。
案外人何学甫（生前）表示，在王哲与案外人家顺公司、案外人王存家、案外人孙传武签订《房屋转让协议》时，案外人何学甫（生前）同意案外人王存家处理诉争房屋。王哲经两级法院判决取得诉争房屋所有权后，其他案外人对诉争房屋已无任何的权利。工商银行房信支行依据个人购房借款合同的约定扣划了新城公司为案外人何学甫（已死亡）提供借款担保的保证金44178.57元。王哲依两级法院判决申请办理诉争房屋的权属证照未果。新城公司以未与王哲建立房屋买卖关系拒绝协助王哲办理诉争房屋的产权证照。新城公司无充分证据证明诉争房屋已销售给案外人何学甫（已死亡）并开具过商品房发票及办理过产权登记。
王哲起诉至一审法院，请求：1.判令新城公司为王哲开具并办理坐落于哈尔滨市香坊区三合园小区5号楼3单元104室的商品房发票，提供办理房屋产权证所需要的一切手续；2.诉讼费由新城公司承担。
新城公司一审辩称：不同意王哲的诉讼请求，虽生效判决确认王哲为诉争房屋所有权人，但并未确认新城公司与何学甫之间的房屋买卖合同关系无效。新城公司与王哲及何学甫之间涉及的是房屋买卖合同权利义务转让关系，在新城公司与王哲之间不存在房屋买卖合同关系的情况下，王哲诉请无据。另案生效两审判决认定事实部分已经认定家顺公司、王存家应当协助王哲办理产权登记，本案漏列诉讼主体家顺公司、王存家及何学甫的继承人。何学甫生前购房贷款人民币220000元，由新城公司提供保证担保。2014年4月17日，贷款行房信支行自新城公司的借款保证金帐户中扣划何学甫生前未偿还的贷款本息人民币44178.57元。在诉争房屋所产生的债务未清偿前，房屋买受人是无权要求新城公司开具发票的，更何况新城公司与王哲之间根本不存在房屋买卖合同关系，只有在债务得到清偿的情况下，新城公司才能为各方合同当事人办理合同权利义务转让事项，并向当事人开具购房发票。在新城公司与何学甫之间的房屋买卖合同关系未解除且基于借款担保合同而产生之债务未清偿情况下，若人民法院径行判决新城公司与尚未付清购房款的王哲签订房屋买卖合同并向其出具购房发票，有悖于法律规定。何学甫是在其与新城公司和贷款行工商银行房信支行分别存在房屋买卖合同及借款担保合同关系的情况下，将房屋转让给王哲，此种行为是法律规定的房产转让行为，还是涉及合同权利义务转让需要甄别，本案关键点是理顺各方合同当事人之间的法律关系及性质，本案中不仅是出具购房发票的问题，还涉及签订房屋买卖合同的问题。合同的成立或合同权利义务转让，均需各方合同当事人基于合意完成，而不能通过判决形式强制合同当事人签订合同。王哲至今还拖欠购房款人民币50000元，至于王哲与家顺公司、王存家及何学甫的继承人之间因购房合同产生的纠纷，是需另案解决的问题，王哲不能以此为由拒付房款，其作为合同一方当事人未全部履行义务前，无权要求全额发票。王哲诉请新城公司协助并提供办理产权证和土地证所需一切手续，应属于合同当事人之间约定的义务，但新城公司与王哲之间并不存在以上约定的义务，此也不属于法律规定的义务，开发商销售房屋及办理产权登记的程序，与二手房交易程序是存在区别的，开发商将房屋销售后，仅需将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并将土地分户手续办理完毕即可，并不需要向买受人提供其他手续，因此，王哲的诉请不应得到支持。
原审判决认为：王哲以买卖的形式取得诉争房屋，并经两级法院判决认定诉争房屋归王哲所有，王哲依法享有对诉争房屋的全部权利，并应依法取得相关产权证照。关于新城公司称诉争房屋系抵债形式抵给案外人家顺公司，并经案外人家顺公司确认该房屋在新城公司处登记给案外人何学甫（生前）；并为何学甫（生前）贷款提供担保本同贷款银行扣划了保证金，因未与王哲建立房屋买卖关系，故不同意协助王哲办理房屋产权证照。因新城公司为案外人贷款提供担保，其损失可向被担保人主张权利，与本案无关，虽然新城公司未与王哲建立房屋买卖合同关系，但王哲取得诉争房屋是经与诉争房屋原实际占有人签订了买卖房屋协议，并经两级法院判决诉争房屋归王哲所有，王哲以合法形式取得诉争房屋后，原房屋的占有人对诉争房屋即已丧失了全部权利。作为开发商的新城公司对开发的房产无论是以买卖的形式还是以抵债的形式出售，都应为合法取得房产的业主协助办理合法的产权证照，故新城公司应协助王哲办理诉争房屋的产权证照。关于新城公司称王哲拖欠案外人购房款的问题与本案无关，不予审理。对新城公司的主张不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第六十四条之规定，判决：一、新城公司为王哲开具坐落于哈尔滨市香坊区三合路5栋3单元401室的商品房发票并协助王哲办理房屋所有权证；二、办理房屋所有权证费用由王哲负担。案件受理费100元由新城公司负担。
原审被告新城公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1.一审判决漏列主体。新城公司与王哲之间不存在房屋买卖合同关系。事实上，本案存在两个房屋买卖合同关系。新城公司将诉争房屋出卖给何学甫（生前），双方所签房屋买卖合同业已在哈尔滨市住房保障及房产管理局联机备案。何学甫（生前）在未还清购房贷款的情况下，又将房屋出卖给王哲。无论王哲与何学甫（生前）的交易行为属于二手房交易或是房屋买卖合同项下的权利与义务转让，均需何学甫继承人配合办理涉诉房屋的产权登记手续。另案生效判决（2012）哈民一终字第187号民事判决中认定事实部分已经确认家顺公司、王存家应当协助王哲办理产权登记。若以二手房交易论，诉争房屋产权应办理至何学甫继承人共同在哈尔滨市住房保障及房产管理局办理撤销联机备案的房屋买卖合同后，新城公司才能与王哲签订房屋买卖合同，并出具发票。新城公司单方无法办理撤销联机备案合同手续，必须是买卖双方共同办理。无论基于另案生效判决认定的事实，还是房产交易规则，均不能漏列诉讼主体家顺公司、王存家及何学甫继承人。2.一审判决第一项语焉不详且规避法律，致使判项无法得到有效执行。办理房屋产权登记不仅需要出卖人开具发票且需出卖人与买受人签订联机备案合同，而签订联机备案合同又是开具发票的前提条件。仅新城公司开具发票也是无法办理产权登记的，一审判决又不能强行判决当事人签订合同，所以判令新城公司协助王哲办理房屋所有权证。一审判决未查明诉争房屋属于商品房还是经济适用住房，草率判令开具商品房销售发票。王哲诉请要求新城公司提供办理所有权证的手续，并未诉请新城公司予以协助，一审判决违背且超越当事人诉请。王哲与新城公司不存在房屋买卖合同关系，判项确定的协助义务既非基于合同约定，又非基于法律规定。一审判决未明确具体协助事项，在执行阶段将造成更大纠纷。合同的权利义务由当事人自由设定，不在判决所谓的协助范围内。3.何学甫生前购房贷款人民币220000元，由新城公司提供保证担保，因其未能还清贷款，贷款行于2014年4月17日从新城公司的保证金账户中扣划44178.57元，等同于购房款未付清，在买受人未付清房屋对价情况下，新城公司有权拒绝开具发票。请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回王哲的诉讼请求。
被上诉人王哲当庭辩称：诉争房屋是王哲花钱买的，根据两级法院的判决，新城公司应该为王哲开具商品房发票，并协助办理产权证。请求二审法院驳回新城公司的上诉请求，维持原判。
在二审庭审过程中，上诉人新城公司、被上诉人王哲均未提交证据。
二审认定的案件事实与一审一致。
本院认为：新城公司作为房地产开发企业，在房产售出后即负有协助办理房屋所有权登记的义务，此项义务是附随于其所售出的房产。本案中，王哲虽未直接与新城公司就诉争房屋签订买卖合同关系，但其基于两级法院生效判决确认享有诉争房屋的所有权，王哲理应取得诉争房屋的所有权证。新城公司在诉争房产售出后，未履行其协助办理房屋所有权登记的义务。现王哲依法取得诉争房产所有权，要求新城公司履行协助义务的请求成立，本院应予支持。
关于新城公司上诉称本案遗漏当事人的问题。因本案中王哲是依据两级法院的生效判决取得诉争房屋所有权，其作为房屋所有权人要求房地产开发企业履行协助义务。本案中并不涉及其他当事人和其他法律关系，不存在遗漏当事人的问题，故新城公司该上诉主张不成立，本院不予支持。
关于新城公司上诉称一审判决判项不详且超出当事人诉请的问题。新城公司作为房地产开发、销售企业，协助买受方办理房屋所有权登记是新城公司的法定义务，王哲依法取得诉争房屋所有权后，新城公司即应按照行政管理部门的要求为王哲出具办理产权登记所需要的相应手续并给予协助。故新城公司该上诉主张不成立，本院不予支持。
关于新城公司上诉称其为案外人何学甫（生前）贷款提供保证担保并被扣划保证金，由此认定王哲拖欠购房款的问题。王哲依据两级法院生效判决合法取得房屋所有权，而新城公司被扣划贷款保证金是基于其为案外人何学甫（生前）贷款提供保证担保，系新城公司与何学甫（生前）形成的其他法律关系。新城公司在本院审理中亦不向王哲主张返还贷款保证金，故新城公司由此推定王哲拖欠诉争房屋部分购房款的主张不成立。新城公司就其主张可向何学甫的法定继承人另行主张权利。故新城公司该上诉主张不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。新城公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黑龙江新城房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 静
代理审判员 蔡耘耕
代理审判员 赵峻峰
二〇一五年三月三日
书 记 员 齐 跃
于凯华