云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云23民初136号原告：中国银行股份有限公司楚雄州分行住所地：楚雄市鹿城东路**号。组织机构代码：21743088-8。负责人：张人栋，该分行行长。委托诉讼代理人：段光华，云南精益律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：黄晓玫，云南精益律师事务所律师，特别授权代理。被告:胡兴良，男，1968年7月14日生，汉族，住四川省自贡市大安区永嘉乡蔡家冲村*组**号。被告:陈玉君，女，1970年9月3日生，汉族，住址同上。被告:楚雄海弘房地产开发有限公司。住所地：楚雄市开发区东盛东路清馨苑小区。组织机构代码：55271813—3。法定代表人：高群，总经理。（未到庭）被告:楚雄茂林房地产开发经营有限公司。住所地：楚雄市开发区东盛东路杏林花园。组织机构代码：78169969—3。法定代表人：李林海，总经理。（未到庭）被告：楚雄茂林水电能源开发有限公司。住所地：双柏县鄂嘉镇新厂村委会大河边。组织机构代码：67087276—4。法定代表人：李林海，总经理。（未到庭）被告：高群，女，1962年12月1日生，彝族，云南省禄丰县人，住楚雄市开发区东盛东路清馨苑小区。被告：李林海，男，1962年8月24日生，汉族，云南省禄丰县人，住址同上。高群之丈夫。（未到庭）被告：李林涛，男，1972年11月13日生，汉族，云南省禄丰县人，住楚雄市开发区东盛东路杏林花园*幢*单元***室。被告：罗继梅，女，1971年5月21日生，汉族，云南省禄丰县人，住址同上。李林涛之妻。（未到庭）原告中国银行股份有限公司楚雄州分行（以下简称中国银行楚雄州分行）诉被告胡兴良、陈玉君、楚雄海弘房地产开发有限公司（以下简称海弘地产公司）、楚雄茂林房地产开发经营有限公司（以下简称茂林地产公司）、楚雄茂林水电能源开发有限公司（以下简称茂林能源公司）、高群、李林海、李林涛、罗继梅申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年12月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行楚雄州分行的委托诉讼代理人段光华、黄晓玫，被告告胡兴良、陈玉君到庭参加了诉讼。被告海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国银行楚雄州分行起诉请求：1、撤销楚雄州中级人民法院（2017）云23执异126号执行裁定，支持原告对楚雄市开发区东盛东路金色花园小区8幢202室商品房的查封、执行。2、由被告胡兴良、陈玉君承担本案的诉讼费用。事实及理由：2014年9月11日，楚雄州中级人民法院（2014）楚中民保字第8号民事裁定，裁定对被告海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅所有的等值财产共计9994万元进行冻结、查封（其中包含了案外人胡兴良、陈玉君提出异议的楚雄市开发区东盛东路金色花园住宅8幢202室商品房案件进入执行程序后，楚雄州中级人民法院又于2015年9月5日作出（2015）楚中执字第126-23号执行裁定，裁定对此前已冻结、查封的被执行人的财产续行冻结、查封。2017年10月18日，被告（案外人）胡兴良、陈玉君对执行标的提出书面异议。楚雄彝族自治州中级人民法院于2017年11月8日作出（2017）云23执异126号执行异议裁定：撤销本院（2014）楚中民保字第8号民事裁定和（2015）楚中执字第126-23号执行裁定中对位于楚雄市开发区云机四厂南侧金色花园住宅8幢204室的查封。原告提起执行异议之诉的理由如下：一、本案被告胡兴良、陈玉君不属于执行异议标的物登记的所有人或者备案登记的权利人。首先，根据《物权法》）第九条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》)第25条规定，被查封房产的土地使用权是登记在被告海弘地产公司名下，建设工程规划许可证、施工许可证由被告海弘地产公司办理，故本案所涉房产也是属于该公司所有。其次，在2014年9月11日楚雄中级人民法院作出楚中民保字第8号裁定书进行查封时，被告胡兴良、陈玉君提出异议的房产并未登记备案在其名下。因此，被告胡兴良、陈玉君并不是执行标的物登记的所有人和备案登记的权利人。二、楚雄彝族自治州中级人民法院（2017）云23执异126号执行裁定书适用《异议复议规定》第28条错误，应适用第29条规定。被告胡兴良、陈玉君提出的异议不符合《异议复议规定》第29条规定的保护条件，不应予以支持。（2017）云23执异126号执行裁定书同意解除对上述不动产的查封，其法律依据为《异议复议规定》第28条，但原告认为，本案不应适用该条款，而应当适用第29条。第28条是适用于一般买受人的情况，第29条则是适用于买受人向房地产开发企业购买商品房的情况，本案属于第29条所述情况，应适用第29条的规定。《异议复议规定》第29条规定的三个条件要同时满足，缺一不可，而且权利能够排除，才能支持买受人（异议人）的异议请求。本案中，第一，被告胡兴良、陈玉君虽提供了商品房购销合同，但截至财产查封之日，该合同一直未办理登记备案，不符合商品房销售的要求及一般惯例，合同真实性无法核实，存在虚假合同的可能；第二，被告胡兴良、陈玉君未提供其名下无其他用于居住的房屋的相关证据，无证据证明其己满足《异议复议规定》第29条第（二）款规定；第三，被告胡兴良、陈玉君仅提交了购房款的发票复印件，但未经原告审查质证，且未提交银行转账记录或进账单等支付凭证证明所购房屋已经完成付款义务的证据，无证据证明其已满足《异议复议规定》第29条第（三）款规定。综上，被告胡兴良、陈玉君不符合《异议复议规定》第29条的情形，不能够排除查封和执行。三、原告的抵押权具有排他性和优先性，被告胡兴良、陈玉君的权利不能够排除执行。《异议复议规定》第27条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案被查封房产的土地使用权己经在被告海弘地产公司向原告借款时用于抵押担保，并办理了抵押登记手续，原告取得了他项权证。根据《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”抵押权是典型的担保物权，具有排他性，可以对抗物的所有人和第三人。原告对本案争议的不动产进行查封，是行使抵押权的正当行为。被告胡兴良、陈玉君与海弘地产公司之间形成的是合同之债，根据物权优于债权的原则，被告胡兴良、陈玉君的债权不能够排除原告对抵押权的执行。（2017）云23执异126号执行裁定书适用了《异议复议规定》第27条规定，但得出的结果是错误的。综上所述，原告认为，本案被告胡兴良、陈玉君不属于执行标的物的所有人或者备案登记的权利人，楚雄州中级人民法院（2017）云23执异126号执行裁定书适用司法解释错误，被告胡兴良、陈玉君的异议请求不成立。原告的诉讼请求具有充分的事实和法律依据，请求法庭予以支持。被告胡兴良、陈玉君辩称，一、被告与原告之间无任何经济业务往来。二、被告于2013年2月25日与海弘地产公司签订商品房购销合同（合同编号：金色花园2012商251号）并于2013年2月25日付清金色花园8幢202室全部购房款335209元。2013年2月25日海弘地产公司开具了收到金色花园8幢202室购房款335209元正式发票一张。以上充分证明，被告已经付清了购房款。依据合同法第44条规定：依法成立的合同自成立后生效之规定，被告2013年2月25日就依法取得了涉案房屋的所有权。物管公司出具的接房时间和交水电费、物管费的发票，也充分证明了被告在楚雄州法院2014年9月11日查封该房之前，已经交清了全部购房款并实际占有了该套房屋。对于这一关键事实，楚雄彝族自治州中级人民法院（2017）云执异126号执行裁定书已经做出了认定。并且在2014年5月31日交房时，被告又向海弘地产公司交纳以下款项：1、住房大修基金、办证费7226元；2、购房契税3350元；3、小区配套费8950元。三、关于原告提出的几点起诉意见不能成立。1、原告提出的商品房购销合同在查封时未登记备案，存在虚假合同的可能。事实上，根据交易习惯和惯例，购买商品房，房屋的登记备案手续是由房地产开发商向楚雄市建设局办理，而非是由被告自行办理。合同的真实性有原件为证，不被质疑。2、被告没有义务向原告提供其名下有无用于居住的房屋证据原告也无权过问此事。3、原告提出的购房发票是复印件，真实性存在疑问，发票有原件作证，不可能是假的。并且，付房款是通过农村信用社银行卡刷卡办理，收款方账户为海弘地产公司。4、从原告提供的证据，海弘地产公司的抵押合同及抵押清单上明确注明抵押物是62805.81平方米土地，价值21048.11万元，时间为2013年6月19日，抵押时间在被告订立购房合同之后，况且并未明确标明金色花园8幢202室为抵押物。此案涉及被查封的近100多户购房者房屋，关系到几百人的生存问题，请求人民法院依法判决。综上，请求人民法院依法驳回原告的无理诉求，并由原告赔付因侵权行为给被告造成的精神抚慰金以购房总款每天万分之一计算，自2014年5月31日至2017年11月8日共1251天，合计41908元。被告因本案产生的证据复印费、车旅费500元、诉讼费由原告承担。被告海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅未到庭，也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告中国银行楚雄州分行提交如下证据：证据一：楚雄州中级人民法院（2014）楚中民保字第8号民事裁定书，欲以证明法院根据原告申请查封保全海弘地产公司房产的事实；证据二：楚雄州中级人民法院（2015）楚中执字第126—23号执行裁定，欲以证明法院在执行程序中继续查封保全被告海弘地产公司房产的事实；证据三：云南省高级人民法院（2015）云高民二终字第107号民事调解书，欲以证明海弘地产公司截止2015年5月14日，尚欠原告借款本金92850802.31元，利息6363396.91元的事实；证据四：原告与被告海弘地产公司签订的抵押合同及土地他项权证、国有土地使用权证，欲以证明海弘地产公司的土地于2013年6月21日抵押给原告，原告依法享有优先受偿权的事实。被告胡兴良、陈玉君对上述证据的质证意见是：对原告提交的四组证据真实性、合法性无异议，但原告与海弘公司等被告签订的抵押合同与胡兴良、陈玉君无关，证据与本案无关联性。被告胡兴良、陈玉君提交如下证据：证据一：《商品房销售合同》1份，欲以证明其于2013年2月25日与海弘地产公司签订购房合同，向海弘地产公司购买了楚雄市开发区东盛东路金色花园小区8幢202室商品房；证据二：购房款发票1份，楚雄市农村信用社业务确认单、交易信息明细，欲以证明其于2013年2月25日向海弘地产公司支付了全部购房款335209元并已转入海弘地产公司；其已按合同约定付清全部购房款；证据三：楚雄州中级人民法院（2017）云23执异126号裁定，欲以证明法院对金色花园8幢202室依法作出裁决；证据四：交纳商品房大修基金、契税、小区配套费收据各1份，欲以证明其已交清相关费用；证据五：交房清单、居住证明、照片，欲以证明在法院查封涉诉房屋前其已实际占有使用涉诉房屋；原告对上述证据的质证意见是:1、对证据一的真实性、合法性、关联性均不认可，该商品房销售合同系胡兴良、陈玉君和海弘地产签订，该公司未到庭，无法核实真实性，购房合同应在签订后30日内到房管部门进行登记，无法确定签订合同的真实情况。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定，因开发商未到庭应诉，在签订合同时开发商是否具备商品房预售许可证无法确定，根据该司法解释第二条的规定，开发商与购房者签订买卖合同时，如果开发商未取得商品房预售许可证，双方签订的商品房销售合同无效；商品房预售合同是必须进行备案登记，而合同中并无备案号，未到住建局进行备案登记，该合同不具有合法性；2、对证据二真实性、合法性、关联性均不认可，交易金额与发票金额不一致，对交易的资金流向是否属于海弘地产公司不清楚；3、对证据三的真实性、合法性、关联性认可；4、对证据四的真实性、合法性、关联性均不认可，收款收据是发票章，只是收据，不是正规发票，收款收据无法判定真实性，不能印证收付款项的事实；5、对证据五，原告认为没有开发商或者小区物业的盖章签字，无法判断真实性，对居住证明的三性均不认可，物业公司不具备出具居住证明的资质，证明内容与客观事实不符，物业费并不是入住的必要条件，对照片因不清楚拍摄时间，不能证实胡兴良、陈玉君在查封前已经合法占有或者居住涉诉房屋的事实。被告海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅未提交证据。本院对原告提交的证据认定如下：证据一、二、三、四具备证据真实性，合法性，关联性，能够证明本案的来源；海弘地产公司截止2015年5月14日，尚欠原告借款本金92850802.31元，利息6363396.91元；海弘地产公司将位于云机四厂南侧的土地于2013年6月21日抵押给原告并办理了《土地他项权利证书》。本院对原告提交的证据一、二、三、四予以采信。本院对被告胡兴良、陈玉君提交的证据认定如下：证据一、二、三、四、五具备真实性，合法性，关联性，能够证明胡兴良、陈玉君于2013年2月25日与海弘地产公司签订购房合同，向海弘地产公司购买了楚雄市开发区东盛东路金色花园小区8幢202室商品房，后按合同约定付清了全部购房款；在人民法院查封涉诉房屋前胡兴良、陈玉君已实际占有使用涉诉房屋，并交纳了相关费用。本院对被告胡兴良、陈玉君提交的五组证据均予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月25日，被告海弘地产公司与被告胡兴良、陈玉君签订了《商品房购销合同》，将其开发的位于楚雄市开发区东盛东路金色花园小区8幢202室住房出售给胡兴良、陈玉君夫妇。合同约定：“房屋总价款为335209元，乙方（胡兴良、陈玉君）于2013年2月25日一次性全部付清总房款；甲方（海弘地产公司）应于2014年5月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。乙方交清该套商品房所有购房款、专项维修基金、相关税费、设施配套费、办证费及其它相关费用，并出具合法有效的产权登记所需全部的相关资料后由甲方代办产权登记，甲方必须在365个工作日内提交相关部门办理。乙方在规定时间内未交齐所需办证资料，则由乙方承担相关责任……”，合同签订后，胡兴良、陈玉君于当日向海弘地产公司支付了全部购房款335209元。2014年4月24日，胡兴良、陈玉君夫妇接收了涉诉房屋。2014年6月21日前，胡兴良、陈玉君交纳完毕涉诉商品房大修基金、办证费、配套费、契税等相关费用，后经过装修入住涉诉房屋。2013年6月19日，被告海弘地产公司与原告中国银行楚雄州分行签订了《借款合同》，约定海弘地产公司向中国银行楚雄州分行借款120000000元，借款用途为用于金色花园项目建设，借款期限24个月；同日，海弘地产公司、茂林地产公司与原告签订了《共同还款协议》，被告茂林能源公司与原告签订了《质押合同》及《应收账款质押登记协议》，被告高群、李林海、李林涛、罗继梅与原告签订了《最高额保证合同》，约定茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅对海弘地产公司不能归还借款本息及全部损失承担连带保证责任。同日，海弘地产公司与中国银行楚雄州分行签订了《抵押合同》，约定海弘地产公司将坐落于楚雄经济开发区云机四厂南侧62805.81平方米的土地使用权抵押给中国银行楚雄州分行，抵押期限为2013年6月21日至2015年6月21日，2013年6月21日办理了楚他项（2013）第017号《土地他项权利证书》。贷款发放后，海弘地产公司未按约定支付利息及归还借款，茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅也未承担保证责任。原告向本院申请诉前财产保全并提起诉讼。2014年9月11日，本院作出（2014）楚中民保字第8号民事裁定，裁定对海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅所有的共计价值99940000元的财产进行冻结、查封，其中包含了胡兴良、陈玉君购买的位于楚雄市开发区东盛东路金色花园小区8幢202室住房。原告诉海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅金融借款合同纠纷一案，经本院审理后作出（2014）楚中民初字第81号民事判决书，经云南省高级人民法院二审审理后于2015年5月27日作出（2015）云高民二终字第107号民事调解书，双方达成调解协议：海弘地产公司于2015年8月31日前分四次偿还原告本金92850802.31元，利息6363396.91元；茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅自愿对海弘地产公司承担的借款本息的偿还责任承担连带清偿责任。因本院依据已发生法律效力的（2015）云高民二终字第107号调解书责令被执行人海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅履行调解书确定的义务，七被执行人仅履行了部分义务，本院于2015年9月5日作出的(2015)楚中执字第126-23号执行裁定，裁定对此前已冻结、查封的被执行人的银行账户、土地、房屋、商铺、车库续行冻结、查封。胡兴良、陈玉君得知其二人所购买的位于楚雄市开发区东盛东路金色花园小区8幢202室住房将被查封后，胡兴良、陈玉君向本院提出执行异议申请，认为其与海弘地产公司签订了《商品房购销合同》，按合同付清了购房款并已入住涉诉房屋，本院对涉诉房屋的查封不合法，请求解除查封。本院于2017年11月8日作出（2017）云23执异126号执行裁定书，认为胡兴良、陈玉君提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故裁定：撤销本院（2014）楚中民保字第8号民事裁定和（2015）楚中执字第126-23号执行裁定中对位于楚雄市开发区东盛东路金色花园小区8幢202室的查封。现原告依法提起执行异议之诉。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：胡兴良、陈玉君是否享有足以排除对涉诉房屋强制执行的民事权益。本院认为，胡兴良、陈玉君通过与海弘地产公司签订《商品房购销合同》，购买了位于楚雄市开发区东盛东路金色花园小区8幢202室住房。合同签订后，胡兴良、陈玉君已支付完毕全部购房款并已实际占有使用涉诉房屋。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”结合本案中胡兴良、陈玉君与海弘地产公司签订的《商品房购销合同》，不存在合同无效的法定情形，该房屋买卖未违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故胡兴良、陈玉君与海弘地产公司签订的《商品房购销合同》合法有效。本案中，海弘地产公司在与中国银行楚雄州分行签订《借款合同》的同时与中国银行楚雄州分行签订了《抵押合同》，将其位于云机四厂南侧的62805.81平方米土地抵押给了原告中国银行楚雄州分行。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”故原告对本案涉诉房屋及土地依法享有优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉诉房屋在被查封时虽然登记在海弘地产公司名下，但在人民法院对涉诉房屋采取查封措施前胡兴良、陈玉君已与海弘地产公司签订了合法有效的《商品房购销合同》，且胡兴良、陈玉君已付清了全部房屋价款并已实际占有使用涉诉房屋，在胡兴良、陈玉君按《商品房购销合同》的约定履行完毕相关义务后，由于海弘地产公司的过错至今未按合同约定提交房管部门进行产权登记。因本案符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故而属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的除外情形，因此，胡兴良、陈玉君依法享有足以排除对涉诉房屋强制执行的民事权益。故原告要求对涉诉房屋强制执行及查封的诉讼请求依法不能成立，本院依法不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告中国银行股份有限公司楚雄州分行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告中国银行股份有限公司楚雄州分行负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长 纪 艳 茜审判员 刘 文 亮审判员 杨 培 松二〇一八年五月二十三日书记员 姜远云琦