甘肃省会宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）会民二初字第209号
原告郑宗保，男，汉族，住甘肃省会宁县。
委托代理人周巍峰，白银枝阳律师事务所律师。
被告董毅，男，汉族，住甘肃省会宁县。
原告郑宗保与被告董毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理后，依法由代理审判员金贵秀适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑宗保及其委托代理人周巍峰，被告董毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑宗保诉称，原告在北河坪新村有一廉租房，面积为51.55平方米。双方协商以原来社区确定的价格出售给被告。由于廉租房属于国家政策性扶贫房屋，不得私自买卖。经过社区多次督促检查，原告提出解除买卖房屋关系，退还已经收取的购房款5.6万元。但是被告拒绝搬出该房屋。现请求依法判决原、被告签订的房屋买卖协议无效，由原告退还被告购房款5.6万元，被告立即搬出该房屋，并由被告承担诉讼费用。
被告董毅辩称，原告与被告系远房亲戚关系。原告现在居住的位于会宁县会师镇新时代住宅小区的住宅系2007年被告通过预售所得，并在被告名下贷了住房公积金贷款18万元，由于被告当时经济紧张，原、被告口头约定，用涉及本案的以原告名义分得的廉租房和被告名下新时代住宅小区的住宅互换，原告名下的廉租房归被告所有，被告名下的上述商品房归原告所有，廉租房的房款由被告承担并缴纳，另向郑宗保支付2.3万元（实际支付了5000元），上述商品房的房款以及被告名下的住房公积金贷款由原告交纳和偿还。原、被告签订的房屋出售协议实际系廉租房名额的转让协议，协议内容与名称不符的应该以协议内容为准。被告符合居住廉租房的条件，故协议应受法律保护。如原告执意要求被告搬出该廉租房，应依据双方签订的廉租房售房协议第4条约定由原告一次性向被告支付10万元，同时要求原告支付已收取房款及被告为该廉租房代原告交付的各项费用的损失。
经审理查明，原告郑宗保与被告董毅经协商就位于会宁县会师镇北河新村廉租住房小区的住房以政府售价出售给被告董毅，并由被告董毅向原告郑宗保另支付2.3万元达成协议。被告董毅按约定向原告郑宗保支付房款51601元，另支付房费5000元，并支付天然气入户费1980元，住房专项维修资金2475.90元，装修押金卡2000元，电视初装费330元、电费10元、物业费185.6元，楼道公用电费12元，办证费123.5元，共计63718元。2013年3月15日，双方签订售房协议一份，约定郑宗保将位于会宁县会师镇北河新村廉租住房小区的住房以政府售价出售给被告董毅，同时约定被告董毅欠原告郑宗保房费1.8万元，在房屋产权转让之前必须一次性付清。该房屋钥匙交付后，经原告介绍，被告董毅将该房屋出租他人，并收取一年房屋租费5000元。后原告郑宗保女儿将涉案房屋防盗门门锁更换，双方发生纠纷，原告郑宗保提起诉讼。
原告提交证据1、廉租住房共有产权买卖合同一份，用以证明原告出售房屋的来源及产权性质的事实；2、房屋买卖合同一份，用以证明原、被告签订房屋买卖协议的事实。经质证，被告对上述证据的真实性无异议。
被告提交证据1、售房协议一份，用以证明原、被告协商买卖涉案房屋的事实；2、预收房款51601元、天然气入户费1980元，住房专项维修资金2475.90元，装修押金卡2000元，电视初装费330元、电费10元、物业费185.6元，楼道公用电费12元收据各一份，用以证明被告交纳各项费用的事实。经质证，原告对上述证据的真实性均无异议。
本院向会宁县房地产管理局调查涉案房屋产权性质等内容会宁县房地产管理局答复函一份，该答复函表明本案涉案房屋系廉租住房，实施共有产权管理，该房屋已在2011年9月20日配售给保障对象郑宗保。经质证，双方当事人对该答复函均无异议。
本院认为，因原、被告对双方提交的证据及会宁县房地产管理局的回复函均无异议，且上述证据客观真实，与本案具有关联性，能够证实本案基本事实，予以确认。本案的争议焦点为原告郑宗保与被告董毅签订的售房协议是否有效？《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因本案原告郑宗保向被告董毅出售的房屋系廉租住房，该房屋实施共有产权管理，并只限于购房人自住且五年内不得上市交易，而廉租住房就其本质是政府以租金补贴或实物配租等方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房，该类房屋具有社会公共福利和住房社会保障性质。原告郑宗保作为涉案廉租住房的购房人只拥有有限产权，其擅自出售该房屋将会损害廉租住房保障制度的公益性，并且将损害社会公共利益，故其与董毅签订的售房协议应属无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”庭审中原告方对被告董毅因涉案房屋已支付58718元的事实认可，并承认另收取被告董毅5000元，故对于被告董毅辩称其因购买该房屋已实际支出63718元的主张予以确认，对其要求原告郑宗保赔偿该笔款项损失的请求予以支持。关于被告董毅请求的上述损失如何计算的问题，因双方当事人均承认涉案房屋自2013年5月至2014年5月期间出租他人，并且被告董毅在庭审中自认其已收取涉案房屋一年的租赁费用5000元，故该款应顶作原告郑宗保收取被告董毅购房款上述期限的损失。至于该房屋自双方签订售房协议至未出租前（即2013年3月15－2013年5月15日）及原告女儿更换门锁后即2014年6月自判决确定的给付期间被告董毅实际向原告郑宗保支付购房款等的损失应结合双方的过错责任、公平原则等以签订合同时起依照中国人民银行同期发布的贷款基准利率计算为准。虽然本案原、被告均明知出售房屋系廉租住房却仍签订售房协议的行为对合同无效都应承担过错责任，但是本案原告郑宗保作为廉租住房的有限产权人，在对廉租住房的性质及政府对廉租住房的政策等明知的情况下出售该房屋的行为应对合同无效承担主要过错责任，并对合同无效造成的损失应承担全部赔偿责任，故原告郑宗保应给付被告董毅63718元的损失2286元即（63718元×60天（2013年3月15－2013年5月15日）×6.15﹪÷360天＋63718元×150天（2014年6月至判决确定的给付期间）×6.15﹪÷360天］。对于原告要求被告立即腾出房屋的请求，因双方合同签订后被告方并未入住该房屋且原告方认可其女儿已于2014年6月将涉案房屋防盗门门锁更换，该房屋自此期间已实际由原告控制，故对该诉讼请求不予支持。对于被告董毅要求原告郑宗保按合同约定给付其10万元的主张，因双方签订的合同属无效合同，合同中约定的违约条款不具有法律效力，故对被告董毅的该主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告郑宗保与被告董毅签订的售房协议无效；
二、原告郑宗保返还被告董毅购房款等63718元，并支付赔偿费用2286元，共计66004元，于本判决生效后5日内履行完毕；
三、驳回原告郑宗保的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1200元减半收取600元，原告郑宗保承担400元，被告董毅承担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。
代理审判员 金贵秀
二〇一四年十月十一日
书 记 员 霍光霁