江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）宁民初字第3号
原告南京新金陵装饰城管理有限公司，组织机构代码78065949－7，住所地南京市建邺区江东南路8号。
法定代表人吴建发，南京新金陵装饰城管理有限公司董事长。
委托代理人孟兰凯、雷云，江苏法德永衡律师事务所律师。
被告南京润轻投资发展有限公司，组织机构代码75128155－2，住所地南京市高新开发区商务楼331室。
法定代表人祝义才，南京润轻投资发展有限公司董事长。
委托代理人周卫忠，北京市大成（南京）律师事务所律师。
原告南京新金陵装饰城管理有限公司（以下简称新金陵公司）与被告南京润轻投资发展有限公司（以下简称润轻公司）租赁合同纠纷一案，本院于2012年1月31日受理后，依法组成合议庭，于2012年8月15日公开开庭进行了审理，原告新金陵公司的委托代理人孟兰凯、雷云及被告润轻公司的委托代理人周卫忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新金陵公司诉称，被告是南京市建邺区积余村100号地块及江东门西街11号地块的土地使用权人及土地上房屋的所有权人。2005年9月10日，双方签订《租赁合同》，约定由原告租赁被告的房屋、场地及其设施用于开设建材市场等经营活动。租赁期10年，从2005年7月1日起至2015年6月30日止。租赁和物业管理费每年为290万元。《租赁合同》第7条还特别约定：乙方（原告）可拆除甲方（被告）厂房共4913.23平方米、地坪3972平方米和围墙790米，并对租赁物进行改建。合同签订后，原告按约向被告支付了租金并投入巨资对租赁物进行改建、扩建和装修。据统计，原告除拆除部分租赁物上的厂房、地坪外，并在其上重新施工建设了14389.52平方米的建筑物，对新建14389.52平方米建筑物和被告建筑的27897.68平方米进行了装饰装修。原告其后花费巨资进行招商引资，陆续有400多户商户入驻。在原告的推广以及各商户的共同努力下，金陵装饰城在短短时间内即产生了极高的知名度，成为广大市民选购建材的一个重要场所。2008年，因河西新城开发建设需要，南京市政府将租赁物业列入拆迁范围。为配合拆迁需要，原告按拆迁政策规定支付给商户停产、停业损失、装饰装修损失，并按搬迁费用标准自行垫资遣散全部商户，并在政府的要求下于2009年4月将租赁物业交出。正是由于原告的积极配合，该地块的拆迁才得以顺利进行。但时至今日，原告在租赁物业上的巨额投资和垫资未能获得任何补偿。因原告的积极配合，被告才得以与拆迁人南京建邺区房地产拆迁建设有限公司（以下简称建邺拆迁公司）顺利签订拆迁安置补偿协议，约定取得2.6亿元的补偿款。而这2.6亿元中，就包括商户的停产、停业损失、装饰装修损失、搬迁费用（此笔费用已由原告垫付）、原告自行投资建设的建筑物、设施的补偿费用和装修的费用等。为督促被告积极与原告协商，维护原告的合法利益，拆迁人专门从补偿款2.6亿元中预留了5000万元，准备待原被告达成协议后支付给原告。但被告置原告利益于不顾，不仅不与原告协商，还多次向拆迁人催要预留的5000万元。原告为此多次要求被告支付上述费用，但被告拒不支付，故向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告垫付的商户的停产停业损失3838197.60元、搬迁费用639700元和原告自行投资建设的建筑物补偿费9738979元、设施补偿费733376.64元，装修费用14147392.36元和补充协议约定的损失52868167.19元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告润轻公司辩称：一、原告诉请垫付商户的相关费用无证据支持。二、原告所依据的评估报告属于无效文件，不应作为定案依据。三、本案案由属于租赁合同纠纷，且双方对拆迁有特别约定，被告对拆迁补偿有优先获得补偿的权益，故本案应该按照租赁纠纷处理。四、如果按照租赁合同提前解约来给予补偿，也应该综合考虑原告对涉案房屋的改建及投资以及租赁剩余年限的折旧给予补偿。原告的董事会在2007年6月8日审核通过了原告对涉案房屋改造工程的审计结算，最终审计决算为1897.199327万元，以审计决算价除以十年，再乘以剩余的租赁年限，则被告应该补偿新金陵公司1233万元。五、退一步说，即便适用拆迁补偿，也只能按原告与商户签订的合同的有关条款执行，酌情据实补偿。综上，原告的诉请没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明，2005年9月10日，润轻公司、南京第二灯泡厂作为出租方（甲方）与新金陵公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》。合同第一条约定，鉴于南京第二灯泡厂已由润轻公司购并，资产过户手续正在办理之中的客观情况，本合同确认甲方现行主体为润轻公司、南京第二灯泡厂，待资产过户手续完成后，甲方权利、义务主体即为润轻公司。第二条约定，乙方租用甲方座落在南京市建邺区积余村100号（南京第二灯泡厂）和南京市鼓楼区江东门西街11号的厂房、场地及其附属设施（以下简称租赁物）用于开设建材市场等项经营活动。第三条约定，甲方于2005年2月18日至2005年5月31日向乙方交付租赁物，鉴于交接和改建等实际情况，双方商定租赁期从2005年7月1日至2015年6月30日止，共十年。第四条约定，租赁和物业管理等费用每年为290万元。第七条约定，乙方可拆除甲方厂房共4913.23平方米、地坪3972平方米和围墙790米（详见附件），并对租赁物进行改建。原有租赁物及改建部分所有权归属甲方，在租赁合同履行期间乙方享有使用权。第十三条约定，由于市政拆迁导致本合同不能履行时，当事人应及时书面通知对方，并提供证明文件，对租赁前已有建筑（无论是否拆除），甲方享有按原有面积、性质优先获取拆迁补偿费用的权利，具体事宜由双方与拆迁单位协商解决。第十六条约定了合同的附件：1、租赁房屋的所有权证、土地使用权证（复印件）；2、积余村100号厂房、场地以及附属设施清单；3、江东门西街11号厂房、场地以及附属设施清单；4、改建厂房图纸（示意图）；5、安全责任书等。合同中双方还约定了租赁合同履行过程中的其他权利义务。租赁合同附件2《积余村100号厂房、场地以及附属设施清单》第一条列明的房屋总面积为14602.89㎡，其中有证7913.18㎡、无证6689.71㎡。第二条列明的道路总面积为2856㎡。第三条列明的围墙：长240米，高2.5米，厚0.24米。第四条列明的设备设施（共15项）若干。租赁合同附件3《江东门西街11号厂房、场地以及附属设施清单》第一条列明的房屋建筑面积为7164.94㎡，其中有证1937.45㎡、无证5227.49㎡。第二条列明的道路为1116㎡。第三条列明的围墙长550米。第四条列明的设备设施（共10项）若干。
上述协议签订后，新金陵公司即对租赁物进行改造、拆迁和装修，并对外进行招租经营。
2009年9月3日，拆迁人建邺拆迁公司（甲方）与润轻公司（乙方）签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议》（以简称拆迁补偿协议），协议第二条约定被拆迁房屋坐落于建邺区积余村100号、江东门西街11号为润轻公司所有。第四条约定甲方应当支付被拆迁房屋的货币补偿金额合计为人民币壹亿肆仟叁佰壹拾伍万叁仟玖佰壹拾元（143153910元）。第五条约定甲方应当向乙方支付第10项（其他）费用，合计金额为壹仟陆佰捌拾肆万捌仟贰佰捌拾伍元（16848285元）。第六条约定甲方应当支付以下补偿费用：即第2款约定的拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费用715770元和第3款约定的拆迁营业用房的停业补偿费用4294617元，合计金额为5010387元。第七条约定乙方同意于2009年6月31日将被拆迁房屋腾空，交由甲方拆除。拆迁补偿协议附件1为被拆迁房屋基本情况，其中第二条被拆迁房屋的情况明细第1款确定：该房屋的结构为砖混、砖木等，用途为经营、办公。第2款中确定该房屋属于下列第（6）项类型的房屋即执行非政府规定租金的公有非住宅。第3款中确定该房屋所有权证记载的房屋建筑面积，合计为12920.48㎡，其他无证房屋面积为28248.68㎡。拆迁补偿协议附件3被拆迁房屋的评估报告中的房屋拆迁补偿附属物评估明细表载明，1、阁楼工程量为1017.94㎡，补偿标准为80元／㎡，成新度为0.80；补偿总价款为65148元；2、阁楼：工程量为184.80㎡，补偿标准为80元／㎡，成新度为0.80；补偿总价款为11827元；3、围墙（一砖厚）：工程量为2340㎡，补偿标准为45元／㎡，成新度为0.80；补偿总价款为84240元；4、水泥地坪：工程量为19485㎡，补偿标准为55元／㎡，成新度为0.80；补偿总价款为857340元；以上总计1018555元。房屋拆迁补偿装饰评估明细表载明，1、办公用房：工程量为320㎡，补偿标准为300元／㎡，成新度为0.80；补偿总价款为76800元；2、经营用房：工程量为30433㎡，补偿标准为450元／㎡，成新度为0.95；补偿总价款为13010108元；3、公共用房：工程量为11617㎡，补偿标准为240元／㎡，成新度为0.90；补偿总价款为2509272元；4、自挑二层：工程量为865㎡，补偿标准为300元／㎡，成新度为0.90；补偿总价款为233550元。以上合计15829730元。非营业性用房拆迁补偿金额评估表载明，1、坐落于鼓楼区江东门西街11号土地12024.4平方米、补偿总价款为24108922元；2、坐落于鼓楼区江东门西街11号（有证）房屋775.78平方米、补偿总价款为650104元；3、坐落于鼓楼区江东门西街11号（有证）房屋1937.45平方米、补偿总价款为1869639元；4、坐落于鼓楼区江东门西街11号（无证）房屋7905.63平方米、补偿总价款为4869868元；5、坐落于鼓楼区江东门西街11号（无证）房屋746.11平方米、补偿总价款为387977元；6、坐落于鼓楼区江东门西街11号（无证）房屋5.55平方米、补偿总价款为921元；7、坐落于建邺区积余村100号土地43309.60平方米、补偿总价款为86835748元；8、坐落于建邺区积余村100号（有证）房屋1243平方米、补偿总价款为1041634元；9、坐落于建邺区积余村100号（有证）房屋5611.75平方米、补偿总价款为5415339元；10、坐落于建邺区积余村100号（有证）房屋3352.50平方米、补偿总价款为4113518元；11、坐落于建邺区积余村100号（无证）房屋9666.28平方米、补偿总价款为7617029元；12、坐落于建邺区积余村100号（无证）房屋9301.43平方米、补偿总价款为6092437元；13、坐落于建邺区积余村100号（无证）房屋107.40平方米、补偿总价款为59392元；14、坐落于建邺区积余村100号（无证）房屋516.28平方米、补偿总价款为91382元；以上合计：无证房屋总面积为28248.68㎡，无证房屋补偿总价款为19119006元。
2010年12月13日，建邺拆迁公司（甲方）与润轻公司（乙方）签订了《拆迁补偿补充协议》载明，…，在双方拆迁谈判过程中，乙方于2008年12月30日书面提出房屋、土地补偿等要求总补偿为50390万元。甲方按照南京市人民政府第227号文的文件规定，由南京象仁土地房地产咨询评估有限公司评估，应补偿乙方16501.2582万元，甲乙双方差距较大。经过甲方研究分析，乙方的拆迁补偿中存在如下客观问题：1、本次被拆迁的房屋，大部分为经营用房。乙方要求按照营业用房的标准评估，但是乙方证载用途为工业，甲方只能按照成本法标准评估，补偿结果不能反映乙方现实情况。2、在现场清理乙方的承租户搬家时，大部分承租户对搬家费、装潢评估补偿不满意，甚至到省、市、区政府上访，为了维护稳定，甲方对一些确有问题的承租户现场增加了额外补偿。3、乙方的电力、隐蔽工程、空调、电话、货梯由于本次拆迁全部报废，费用在2000万元。4、乙方是原二灯炮厂、塑八厂国营企业改制组建，历史遗留问题多、职工多、包袱重，拆迁后人员安置费用500多万元。由于以上原因，经甲、乙双方友好协商……另外签订拆迁补偿补充协议，由甲方一次性补偿乙方9498.7418万元，合计补偿26000万元。本院审理中，润轻公司认可收到了建邺拆迁公司补偿款21000万元，还有5000万元建邺拆迁公司未予支付。
另查明，拆迁前，南京第二灯泡厂、南京塑料八厂、新金陵公司于2009年4月17日共同确认润轻公司积余村100号、江东门西街11号房屋状况，其中第三条载明新金陵房屋自建面积14389.52平方米（含自建二层588.51平方米）。本院审理中，被告认为以上载明的自建二层面积588.51平方米没有作为房屋评估，而是作为附属物进行评估的，原告对此予以认可，故新金陵公司自建房屋面积应为13801.01平方米。
以上事实，有租赁合同、租赁合同附件、拆迁补偿协议、拆迁补偿协议附件、拆迁补偿补充协议、双方当事人陈述及本院庭审笔录等证据证实。
本院认为，润轻公司与新金陵公司于2005年9月10日签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当依照合同履行义务。租赁合同第13条约定，由于市政拆迁导致合同不能履行时，对租赁前已有建筑，润轻公司享有按原有面积、性质优先获取拆迁补偿费用的权利，具体事宜由双方与拆迁单位协商解决。根据该约定，可以认定双方仅约定了遇拆迁时原有建筑物补偿归出租人享有，而对于承租人自建部分和装饰装修部分的补偿并未作约定。因此对于该部分的补偿应当按照谁投入、谁取得的原则，确定补偿款的归属。
一、关于房屋补偿的数额。双方均确认，新金陵公司在租赁期间自建房屋面积为13801.01平方米，建邺拆迁公司与润轻公司所签订的拆迁补偿协议所附非营业性用房拆迁补偿金额评估表中已明确无证房屋总面积为28248.68平方米，补偿总金额为19119006元。以无证房屋补偿总金额除以无证房屋总面积，再乘以新金陵公司自建面积，即为新金陵公司应当得到的补偿款，金额为9340670元（19119006元÷28248.68㎡×13801.01㎡）。
二、关于附属物的补偿数额。1、围墙。润轻公司与新金陵公司签订的租赁合同附件载明新金陵公司租赁时围墙总面积为1975㎡（240m×2.5m＋550m×2.5m），而拆迁时的评估报告载明围墙面积为2340平米，两者之差365平方米应当认定为新金陵公司新建围墙面积。建邺拆迁公司与润轻公司签订的拆迁补偿协议的附件附属物评估明细表已明确围墙的补偿标准为45元／㎡，成新度为0.8，故新金陵公司应得的围墙补偿款为13140元（365㎡×45元／㎡×0.8成新度）。2、水泥地坪。润轻公司与新金陵公司签订的租赁合同附件载明水泥地坪面积分别为1116㎡、2856㎡，共计3972㎡，拆迁时的评估报告中水泥地坪面积是19485㎡，两者差为15513㎡（19485㎡－3972㎡），此应为新金陵公司自建面积。建邺拆迁公司与润轻公司签订的拆迁补偿协议附件所附附属物评估明细表已明确水泥地坪的补偿标准为55元／㎡，成新度为0.8。新金陵公司应得的水泥地坪款补偿为682572元（15513㎡×55元／㎡×0.8成新度）。3、阁楼。新金陵公司与润轻公司均确认新金陵公司自建二层588.51㎡在拆迁时是作为附属物进行评估的，评估报告中已明确阁楼的补偿标准为80元／㎡，成新度为0.8，故新金陵公司自建二层的补偿款应为37664.64元（588.51㎡×80元／㎡×0.8成新度）。以上为新金陵公司自建附属物的补偿款，合计为733376.64元。
三、关于装修补偿数额。润轻公司与新金陵公司签订的租赁合同附件载明新金陵公司承租面积为21767.83㎡（14602.89㎡＋7164.94㎡），双方亦确认新金陵公司自建面积13801.01㎡，另新金陵公司自建的二层阁楼（面积588.51㎡），该自建二层虽然未作为房屋列入补偿，但在拆迁补偿中已列入装修补偿范围，故新金陵公司自建二层的面积应当计入装修面积范围，因此新金陵公司装修总面积为36157.35㎡（21767.83㎡＋13801.01㎡＋588.51㎡）。因新金陵公司装修的房屋无法区分出办公用房、经营用房、公共用房及自挑二层的具体面积，故装修补偿标准可根据建邺拆迁公司与润轻公司签订的拆迁补偿协议附件中确定的装修总补偿款15829730元，除以装修总面积43235㎡，得出的装修补偿的单价为366.13元／㎡（15829730元÷43235㎡）。新金陵公司的装修面积乘于装修补偿的单价即为润轻公司应当补偿给新金陵公司的装修补偿费，计13238290.56元（36157.35㎡×366.13元／㎡）。
四、关于停业补偿费和搬迁补偿费
对原告主张商户的搬迁费639700元及停业补偿费3838197.60元，被告认为原告没有实际支出该费用，不应予以赔偿。本院认为，搬迁补偿及停业补偿是给经营户的补偿，原告未能提供代垫搬迁补偿及停业补偿的相关证据，因此新金陵公司主张搬迁费639700元及停业补偿费3838197.60元，本院不予支持。
五、关于《拆迁补偿补充协议》约定的补偿94987418元中新金陵公司应得的补偿金额。本院认为，《拆迁补偿补充协议》所约定的补偿款94987418元，系建邺拆迁公司与润轻公司针对拆迁过程中遇见的实际问题而协商确定的补偿金额，从协议的内容来看，其中的500多万元已明确是基于润轻公司对拆迁后人员安置而给予补偿，故该部分补偿款与新金陵公司无关。而建邺拆迁公司自愿补偿的其他费用，则是基于以下三个方面的原因：一是被拆迁的房屋虽然证载用途为工业，但实际上大部分为经营用房；二是对承租户增加的补偿；三是对电力、隐蔽工程、空调、电话、货梯报废的补偿。因新金陵公司从润轻公司承租土地、厂房后，对租赁物进行了改造、扩建、装修，并对外进行招租，实际改变了租赁房屋的用途，因此对于改变房屋用途而增加的货币补偿，新金陵公司有权取得相应的份额，对于因拆迁而报废的电力、隐蔽工程、空调、电话、货梯等设施，润轻公司并无证据证明上述设施均由其建设，且新金陵公司在承租房屋、土地后，亦对租赁物进行了改建及装修，因此对于以上设施的补偿费用，新金陵公司亦应当取得相应的份额。综合以上事实，本院酌定新金陵公司应得的补充协议约定的补偿款为44993709元。
综上，新金陵公司应得房屋、附属物及装修补偿共计23312337.2元（9340670元＋733376.64元＋13238290.56元），加上补充协议中新金陵公司应得的补偿款44993709元，则润轻公司应当给付新金陵公司总款项为68306046.2元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
南京润轻投资发展有限公司于本判决生效后十日内给付南京新金陵装饰城管理有限公司各项补偿款68306046.2元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费541800元，由润轻公司负担370082元，新金陵公司负担171718元。保全费5000元，由润轻公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按不服判决数额预交上诉案件受理费（上诉费汇入江苏省高级人民法院，开户行：中国农业银行南京分行江苏路分理处，帐号：03×××75），上诉于江苏省高级人民法院。
审 判 长 郝莉坤
审 判 员 张旭东
人民陪审员 李小锁
二〇一三年五月十七日
书 记 员 崔 鸣