四川省达州市通川区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川1702执异68号
案外人：易俊宏，男，1981年7月14日出生，住四川省达州市达川区。
委托诉讼代理人：吴辉兵，四川法之缘律师事务所律师。
申请执行人：李勇，男，1973年8月26日出生，住四川省达州市通川区。
被执行人：戴元文，男，1970年3月15日出生，住四川省达州市通川区。
被执行人：李达芬，女，1974年10月9日出生，住四川省达州市通川区。
在本院执行申请执行人李勇与被执行人戴元文、李达芬民间借贷纠纷一案中，案外人易俊宏对本案执行标的位于达州市通川区西胜街天灯巷工业局拆安房2幢2单元5楼2号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人易俊宏称，2016年3月9日，戴元文、李达芬与案外人易俊宏签订《房屋买卖合同》，约定将其所有的包括达州市通川区西胜街天灯巷工业局拆安房2幢2单元5楼2号房屋在内的三套房屋以100万元的价格卖给案外人。合同签订当日，案外人支付定金2万元，后案外人以代戴元文、李达芬偿还银行贷款方式及部分现金支付房款共计90万元。次日，戴元文、李达芬将上述房屋钥匙交付案外人，案外人对该房屋进行了装修。2016年4月10日，案外人将该房屋转卖给刘英，刘英于同年4月12日向达州市房管局进行了房屋交易备案登记，并申请办理房屋变更登记手续，经核准已缴纳房屋转让的各项契税。2016年12月16日，案外人将余下的10万元房款提交至达州市达川区人民法院。综上，在人民法院查封之前，案外人已与二被执行人签订房屋买卖合同并实际占有该房屋，现房款已经支付完毕，案外人对该房屋享有的权利能够排除本案的执行，请求人民法院立即中止对该房屋的强制执行，并依法解除查封。
申请执行人李勇称，1.根据物权法的规定，不动产以登记为准，现在诉争房屋登记在戴元文、李达芬名下，本案执行该房屋合法有据；2.虽案外人易俊宏与戴元文、李达芬签订了《房屋买卖合同》，但双方约定的房屋价格远远低于本地市场价格，且李达芬书写的收条中仅载明收到易俊宏代偿银行贷款90万元，并未注明该款项系购买本案诉争房屋的款项，不能视为其购房款已经支付完毕。因此，案外人并非善意第三人，不能对抗本案的强制执行。同时，即使双方签订《房屋买卖合同》，但双方并未到房管局办理产权变更登记手续，根据案外人提供的证据显示，其在本案中仅是作为戴元文、李达芬代理人出售该房屋给刘英，刘英到房管局提交办理过户登记手续的资料后，法院就对该房屋进行了查封，而刘英在法院查封后仍缴纳相关税费的行为并不能证明其已取得该房屋，仍然不能对抗本案的强制执行。综上，案外人提出的异议请求和理由不能成立，请求人民法院依法予以驳回。
本院查明，2016年3月9日，戴元文、李达芬与案外人易俊宏签订《房屋买卖合同》，约定将其共同所有的位于达州市通川区烽火巷99号B幢90号、通川区马蹄街博士影城B栋13层A7号、通川区西胜街天灯巷区工业局拆安房2幢2单元5楼2号（本案执行标的）共计三套房屋出卖给案外人易俊宏，房屋总价款为100万元。同日，戴元文、李达芬、易俊宏一同到四川省达州市通川区公证处办理了公证，公证戴元文、李达芬全权委托易俊宏代为处理通川区西胜街天灯巷区工业局拆安房2幢2单元5楼2号房屋一事。案外人易俊宏分别于2016年3月14日、4月11日从其农村信用社账户上转账代戴元文偿还上述三套房屋按揭贷款846512.10元及部分现金。2016年4月11日，李达芬向易俊宏出具收到90万元现金收条一份，注明系用于偿还银行贷款。
2016年4月10日，刘英通过达州市景丰房地产经纪有限公司介绍与易俊宏协商购买通川区西胜街天灯巷区工业局拆安房2幢2单元5楼2号房屋，房价款为27万元，并签订《房地产买卖合同》。当日，刘英支付房屋定金1万元。2016年4月12日，刘英与易俊宏重新签订《存量房交易合同》，约定房屋售价款为25万元，并向达州市房产管理局申请办理房屋变更登记手续。同日，房屋登记部门受理其申请，并办理了存量房交易合同备案登记（备案号：XXX4）。次日，刘英缴纳了该房屋转让的各项契税。
同时查明，2016年4月13日，申请执行人李勇向本院申请诉前财产保全，请求查封被执行人李达芬名下的位于达州市通川区西胜街天灯巷区工业局拆安房2幢2单元5楼2号房屋（所有权证字号：XXX0号，面积66.80平方米）。同日，本院作出（2016）川1702财保48号民事裁定书，对上述房屋予以查封。2016年8月10日，本院作出（2016）川1702民初1471号民事判决，由戴元文、李达芬共同偿还李勇借款本金17.5万元及逾期利息。因戴元文、李达芬未履行判决确定的支付义务，李勇于2017年7月17日向本院申请强制执行。
另查明，达州市达川区人民法院在执行朱敏与戴元文、李达芬民间借贷纠纷一案中，曾对戴元文、李达芬所有的位于达州市通川区烽火巷99号B幢90号房屋予以查封。2016年12月16日，案外人易俊宏按照达州市达川区人民法院要求将剩余房款10万元缴纳至法院案款专户，用于清偿戴元文、李达芬所欠朱敏的债务。
本院认为，案外人易俊宏提供的《房屋买卖合同》、银行转账还款凭证、收条等证据，能够证实其在本院采取查封措施之前与戴元文、李达芬签订合法有效的书面买卖合同及支付90万元房屋价款这一事实。同时，案外人易俊宏提供的缴纳该房屋卫生费、管理费及天然气改装费凭据、达州市景丰房地产经纪有限公司出具的证明及易俊宏与刘英签订的房屋买卖合同、办理房屋备案登记手续、缴纳房屋转让各项契税等证据，能够证实其在本院查封前已对诉争房屋进行了装修和再次出售，即已合法占有该房屋这一事实。且案外人易俊宏已于2016年12月16日按照达州市达川区人民法院要求将剩余房款10万元房款交付执行，将其购买的本案执行标的在内的三套房屋所有价款全部支付完毕。上述房屋未能办理过户登记手续亦非案外人易俊宏自身原因而系本案查封所致。综上，案外人易俊宏提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的情形，且其对该房屋享有的民事权利系物权期待权，应优先于金钱债权，能够排除本案的强制执行，因此，其提出的异议请求成立，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。”规定，本案应当中止执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条规定，裁定如下：
中止本院（2017）川1702执898号执行案件对登记在被执行人李达芬名下的位于达州市通川区西胜街天灯巷区工业局拆安房2幢2单元5楼2号房屋（所有权证字号：XXX0号，面积66.80平方米）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 李 波
审判员 叶 燕
审判员 赵爱华
二〇一七年十月二十日
书记员 杨建梅