宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬鄞民初字第1216号
原告（反诉被告）：史建国。
委托代理人：朱惠。
被告（反诉原告）：徐忠兴。
被告（反诉原告）：茅国新。
两被告共同委托代理人：崔佳杰。
原告史建国为与被告徐忠兴、茅国新房屋租赁合同纠纷一案，于2013年7月24日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员龚媛媛适用简易程序审理。本案审理中，被告徐忠兴、茅国新提起反诉，本院准许与本诉合并审理。本案于2013年9月17日进行了证据交换，于2013年11月21日公开开庭进行了审理。原告史建国及其委托代理人朱惠，被告茅国新及两被告共同委托代理人崔佳杰到庭参加诉讼。本案审理期间，原、被告申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。
原告史建国起诉称：2012年11月13日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》一份，由原告将其承租的位于宁波市鄞州区下应街道景湖水岸小区5-S105号楼下的三间店面房出租给两被告使用。双方约定租赁面积为153.07平方米；租赁期限自2012年12月1日至2017年12月31日止；第一年至第二年租金为41元／平方米／月，年租金为75310元，第三年至合同期满为43元／平方米／月，全年租金为78984元，合同生效之日付清第一年租金，以后每年支付一次，提前一个月付清。合同签订后，原告按约将房屋交付两被告使用，但是两被告未按约支付房屋租金。为此，两被告于2012年11月13日向原告出具欠条一份，承诺所欠租金37655元于2013年5月底前付清。因两被告一直未支付所欠租金，故原告于2013年7月10日向两被告邮寄解除房屋租赁合同及腾退店面的通知一份，要求两被告于2013年7月15日前付清所欠租金，逾期未付将解除双方所订房屋租赁合同，两被告应于2013年7月20日前腾退房屋，但两被告收到通知后至今仍未履行义务。为此，请求判令：1、解除原、被告于2012年11月13日签订的《房屋租赁合同》；2、两被告腾退向原告租赁的位于宁波市鄞州区下应街道景湖水岸小区5-S105号楼下的三间店面房；3、两被告支付原告房屋租金37655元。诉讼过程中，原告将第3项诉讼请求为：被告支付原告租金和逾期腾房占有使用费（其中租金自2013年6月1日计算至法院判令解除之日止，占有使用费自判令解除之日计算至实际腾退之日止，均按206元／天计算）。
被告徐忠兴、茅国新答辩兼反诉称：对于原告所述房屋租赁合同签订以及房屋租赁情况均无异议，但是原告将涉案店面房交付被告使用后，又擅自在涉案店面房屋顶安装下水管道，所装管道漏水严重，致使被告根本无法营业。两被告将管道漏水情况通知原告后，原告又未按约履行维修义务，管道漏水不断发生，两被告不得不自2013年4月开始处于半营业状态，现已停止营业。因原告未按约履行义务，故两被告有权拒绝支付2013年6月1日至12月31日的房屋租金，且不同意解除双方所订房屋租赁合同。请求驳回原告的诉讼请求。同时，两被告反诉请求判令：1、原告赔偿两被告经营损失200000元；2、原告及时修复涉案店面房屋顶漏水管道和所漏污水损坏的天花板、墙面。诉讼过程中，两被告将第一项反诉请求明确为：原告赔偿两被告营业损失141548元（自2013年4月1日计算至7月10日，按45510元／月计算）。
原告针对被告徐忠兴、茅国新的反诉答辩称：涉案店面房屋顶的下水管道并非原告安装，而系该店面房二楼宾馆业主所安装。在二楼宾馆装修过程中，因下水管道漏水，宾馆业主与两被告达成赔偿协议并进行了赔偿。之后，在二楼宾馆营业期间，下水管道虽有漏水但并不严重，且原告及时进行了修复，并未影响两被告的正常经营。两被告停止营业系基于其自身原因，并非漏水所致。综上，原告按约履行合同义务，并不存在任何违约行为，请求法院驳回两被告的反诉请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.资产租赁合同和房屋租赁合同各一份，用以证明原告向宁波市鄞州区下应街道黎明村经济合作社（以下简称黎明村经济合作社）租赁了涉案店面房；原告承租后又将该店面房转租给两被告使用，双方就租赁房屋基本情况、租赁期限、租金及支付方式等进行约定的事实；
2.证明两份和建设工程规划许可证一份（复印件），用以证明黎明村经济合作社同意原告将涉案店面房房转租给两被告使用，涉案房屋取得建设工程规划许可证，系合法建筑，产权证尚在办理中的事实；
3.欠条一份，用以证明因两被告未按约付清第一年租金，故两被告于2012年11月13日确认尚欠原告租金37655元并承诺该款于2013年5月底前付清的事实；
4.解除合同并腾腾退店面房通知书和国内特快专递详情单各一份，用以证明因两被告未按约支付租金，原告通知两被告于2013年7月15日之前付清所欠租金，逾期未付则解除双方所订房屋租赁合同，两被告须于2013年7月20日前腾退房屋的事实；
5.证明一份，用以证明宁波市鄞州区下应街道黎明村村民委员会就涉案店面房漏水未组织原、被告双方进行过调解的事实；
6.收条一份，用以证明涉案店面房二楼承租人与两被告于2013年2月3日就水管漏水问题进行协商，二楼宾馆业主赔偿两被告10000元的事实。
两被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.照片一组（复印件），用以证明涉案店面房二楼水管漏水，所漏污水致使两被告无法正常营业的事实；
2.付款凭证及收款收据一组，用以证明因涉案店面房二楼水管漏水，致使两被告无法正常营业，损失200000元的事实。
审理中，本院依据原告的申请，准许证人林某、何某出庭作证：
1.证人林某陈述：证人向原告承租了涉案店面房二楼的房间开办宾馆。2013年2月，宾馆在装修过程中发生水管漏水，致使两被告租赁使用的涉案店面房天花板、地面有所损坏，故证人赔偿两被告10000元及免费在宾馆开20间房。2013年3月、5月，宾馆的下水管道又发生过漏水，但漏水并不严重，并进行了修复，装修公司亦赔偿两被告1000元。两被告所开办餐馆一直在营业。
2.证人何某陈述：2013年5月，因涉案店面房二楼下水管接口处漏水，原告通知证人进行维修，证人进行了修复并修复完毕。
上述提交的证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：
对于原告提交的证据1，被告无异议，本院对该证据予以确认。对于原告提交的证据2，被告对证明的真实性无异议，对建设工程规划许可证的真实性有异议。本院认为原告提交的上述证据系合法取得，无明显瑕疵，能证明本案事实，且经本院核实建设工程规划许可证与原件核对无异，本院对上述证据均予以确认。对于原告提交的证据3，两被告对真实性无异议，但认为涉案店面房自2013年3月开始漏水，致使两被告不能正常营业，且原告拒绝进行维修，两被告有权不支付租金，本院对该证据的真实性予以确认。对于原告提交的证据4，两被告对真实性无异议，经查询被告于2013年7月11日收到上述通知，本院对该证据的真实性予以确认。对于原告提交的证据5，两被告对形式真实性无异议，对关联性有异议。本院认为该证据与本案无关，本院不予确认。对于原告提交的证据6，两被告对真实性无异议，但认为涉案店面房二楼业主所作赔偿与原告无关，本院对该证据的真实性予以确认。对于两被告提交的证据1，原告对真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为上述照片系两被告自行拍摄，难以证明漏水导致两被告无法正常经营，原告亦不予认可，故本院对该证据不予确认。对于两被告提交的证据2，原告对真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为上述证据均系两被告自行制作，无法核实其真实性，不足以证明两被告的主张，现原告不予认可，故本院对该证据不予确认。对于证人林某的证言，原告无异议；两被告有异议，认为涉案店面房屋顶管道漏水不止三次，共有5、6次，证人仅对2013年2月装修过程中的漏水进行了修复、赔偿，对3月份之后的漏水既未进行修复，又未进行赔偿。本院对原、被告均无异议的证人陈述予以确认，即涉案店面房屋顶下水管道系二楼宾馆业主所安装，在宾馆装修过程中，管道发生漏水致使两被告经营店面的屋顶及地面受损，宾馆业主赔偿两被告10000元及免费在宾馆开20间房，在宾馆经营过程中，下水管道又出现过漏水现象。对于证人何某的证言，原告无异议；两被告有异议，认为证人从未就涉案店面房屋顶漏水管道进行过修复。本院认为证人林某、何晓某致陈述2013年5月下水管道漏水时进行了修复，两被告不予认可，但未提交反驳证据证明，故本院对上述事实予以确认。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
2012年11月13日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将位于宁波市鄞州区下应街道景湖水岸小区5-S105号楼下三间店面房出租给两被告使用。双方约定建筑面积共计153.07平方米；租赁期限自2012年12月1日至2017年12月31日止；房屋租金第一年至第二年为每月41元／平方米，全年租金为75310元，第三年至合同期满为每月43元／平方米，全年租金为78984元，合同生效之日付清第一年租金，以后每年支付一次，提前一个月付清。合同签订后，原告按约将房屋交付两被告使用，两被告向原告支付了2012年12月1日至5月31日的半年租金计37655元，剩余半年租金37655元，两被告承诺于2013年5月底前付清，并出具欠条一份。因两被告未按约支付租金，原告于2013年7月10日向两被告邮寄发送《解除房租合同并腾退店面通知书》一份，要求两被告于2013年7月15日前付清剩余半年租金37655元，如逾期未付，则解除双方签订的房屋租赁合同，两被告应于2013年7月20日前腾退涉案店面房。两被告于2013年7月11日收到上述通知后，至今既未向原告支付租金，又未腾退涉案店面房。
另查明：涉案店面房系黎明村经济合作社所有，原告向黎明村经济合作社租赁了涉案店面房，租赁期限为五年（从2012年11月15日至2017年12月31日止），黎明村经济合作社同意原告将承租店面房转租给第三人使用。涉案店面房已取得建设工程规划许可证，产权证尚在办理中。
又查明：涉案店面房二楼亦系原告向黎明村经济合作社承租，且原告将该店面房转租给案外人林某开办宾馆。2013年2月，二楼宾馆在装修过程中发生漏水，致使两被告所经营店面的屋顶及地面受损，宾馆业主修复漏水管道后又赔偿两被告10000元及在宾馆免费开20间房。二楼宾馆开业后又发生过水管漏水，原告于2013年5月安排人员进行过修复。
本院认为：原告经黎明村经济合作社同意将其承租的涉案店面房转租给被告，双方所订《房屋租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同法第四十四条第一款的规定，依法成立的合同，自成立时生效，故双方所订房屋租赁合同于2012年11月13日生效。根据双方所订合同的约定，两被告应于合同生效之日付清第一年租金计75310元，但两被告于合同生效后仅支付半年租金37655元。两被告承诺剩余半年租金于2013年5月底前付清，但未按约履行。为此，原告于2013年7月10日向两被告发送了通知书一份，要求两被告于2013年7月15日前付清剩余半年租金，逾期未付则解除双方所订合同。两被告于2013年7月11日收到上述通知后，未按通知要求向原告支付任何租金，原告有权解除双方所订房屋租赁合同。被告辩称涉案店面房二楼宾馆污水管漏水，致使其无法正常经营，原告亦未按约履行维修义务，故两被告有权拒绝支付租金。本院认为当事人有义务就自己的主张提供证据加以证明。现两被告既未提交证据证明漏水致其无法正常经营，又未提交证据证明原告拒绝履行维修义务，原告亦不予认可，故本院对于被告的上述意见不予采信。根据原告所发送通知书之规定，双方所订房屋租赁合同于2013年7月16日解除。双方所订合同解除后，被告理应及时结清承租期间的租金并腾退涉案店面房。因两被告已经付清2013年5月31日前的租金，故两被告需支付原告2013年6月1日至7月15日的租金计9270元（206元＊45天）。现两被告仍占有涉案店面房未予腾退，致使原告无法对该房屋使用、收益，其经济利益明显受损，故两被告应自合同解除之日起至实际腾退之日止，参照双方所订房屋租赁合同所约定的租金标准即206元／天支付占有使用费。对于两被告要求原告赔偿经营损失141548元的反诉请求，依据不足，本院不予支持。对于两被告要求原告修复涉案店面房屋顶漏水管道和所漏污水损坏的天花板、墙面的反诉请求，依据不足，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百二十四条、二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、确认原告史建国与被告徐忠兴、茅国新于2012年11月13日签订的《房屋租赁合同》于2013年7月16日解除；
二、被告徐忠兴、茅国新腾退其向原告史建国租赁的位于宁波市鄞州区下应街道景湖水岸小区5-S105号楼下三间店面房，限于本判决生效后十五日内履行完毕；
三、被告徐忠兴、茅国新支付原告史建国房屋租金9270元（自2013年6月1日计算至7月15日，按206元／天计算）及逾期腾房占有使用费（自2013年7月16日计算至实际腾房日止，按206元／天计算）；
四、驳回被告徐忠兴、茅国新的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费741元，减半收取371元，由被告徐忠兴、茅国新负担；反诉费2525元，由被告徐忠兴、茅国新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 龚媛媛
二〇一三年十一月二十一日
代书 记员 王夕雷