青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青01民终958号
上诉人（原审被告）：刘瑞杰，男，汉族，1963年3月2日出生，无固定职业，住西宁市。
被上诉人（原审原告）：西宁景源物业管理有限公司，住所地西宁市城西区胜利路58号2单元16楼3室。
法定代表人王晓瑾，总经理。
委托代理人莫永峰，办公室主任。
上诉人刘瑞杰因与被上诉人西宁景源物业管理有限公司（以下简称景源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2016）青0103民初687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘瑞杰上诉请求：驳回景源物业公司的诉讼请求。事实与理由：一、根据国务院颁布的《物业管理条例》第十五条第二款的规定”业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”，景源物业公司并未与刘瑞杰所在小区业主委员会签订合同，即使景源物业公司进驻小区没签合同只要提供了服务，刘瑞杰也会支付物业管理费，但景源物业公司进驻后只是收取物业管理费，未给业主提供过服务，因此一审判决刘瑞杰支付物业管理费1629.6元无事实和法律依据。二、依据西宁市发展和改革委员会《关于调整西宁地区天然气集中供暖价格的通知》第二条第三款的规定：”各供暖经营单位给用户提供的供暖温度在供暖期间必须达到国家建设部规定的用户室内采暖温度应为18℃±2℃，不低于16℃的要求标准，以保障为消费者提供质价相符的服务”，而景源物业公司在2011年度、2013年度供暖温度未达到16℃，其原因是景源物业公司的锅炉无法给小区业主提供符合标准的供暖服务。刘瑞杰所住小区住宅面积为27206.8平方米，而该公司锅炉只能给18000平方米住宅提供供暖服务。2011年、2013年供暖期间温度未达到16℃，导致十几户业主家庭成员生病。刘瑞杰已交清2014年前的暖气费，现只欠2014年、2015年度的暖气费4363.30元同意交纳，但对物业费只给付垃圾清理费每月72元。
景源物业公司辩称，经核对刘瑞杰欠付2014年、2015年度的暖气费4363.30元，2011年至2015年物业费1629.6元。
景源物业公司向一审法院起诉请求：判令刘瑞杰支付自2011年10月至2015年4月15日期间的采暖费6188.7元及2011年5月至2015年12月31日期间的物业费1629.60元，并承担逾期支付物业费违约金342元、采暖费违约金2099元。
一审法院认定事实：景源物业公司系西宁市城中区南山路14号小区的物业管理公司，刘瑞杰为该小区业主。2011年6月1日青海省西宁监狱后勤服务中心与景源物业公司签订了《物业管理委托合同书》，将位于西宁市城中区南山路14号小区家属院委托景源物业公司实行物业管理，委托管理期限为五年，自2011年6月1日起至2016年5月30日止。合同约定了双方的权利义务，对物业管理服务项目等进行了约定。物业管理费用按建筑面积每平方米每月为0.35元，采暖费标准按套内面积每平方米4.9元。合同约定业主或物业使用人不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起每日按应交金额的2%交纳违约金。刘瑞杰居住在4号楼1单元131室，按约定刘瑞杰应交纳物业费及采暖费，但刘瑞杰自2011年5月至2015年12月31日未交纳物业费1629.6元，未交纳2011年10月至2015年4月15日采暖费6188.70元。庭审中，景源物业公司对其物业服务存有瑕疵表示认可，愿改善和提高物业服务质量。
一审法院认为，青海省西宁监狱后勤服务中心将其单位的南山路14号小区的物业服务委托给景源物业公司管理，双方签订的《物业管理委托合同书》对物业管理公司、业主均具有法律约束力，双方应按合同履行义务，刘瑞杰作为小区业主，接受了景源物业公司的物业管理服务，应当按合同约定向景源物业公司缴纳物业费、采暖费，因刘瑞杰未支付上述费用，引起本案纠纷，故景源物业公司要求刘瑞杰交纳物业费、采暖费的诉讼请求成立，予以支持。关于景源物业公司要求违约金的诉讼请求，虽合同中对违约金有约定，但景源物业公司庭审中对其物业服务存在瑕疵表示认可，并愿意改善服务质量，故对其主张刘瑞杰支付逾期交纳物业费、暖气费违约金的诉讼请求，不予支持；刘瑞杰提出景源物业公司提供的采暖温度未达标及未履行物业服务义务的抗辩理由，其未向法庭提交有效证据证实，故不予采信。判决：一、刘瑞杰于本判决发生法律效力后十日内向景源物业公司支付物业管理费1629.6元，采暖费6188.7元，共计7818.30元；二、驳回景源物业公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘瑞杰提供西宁市发展和改革委员会宁发改价格（2008）462号《西宁市发展和改革委员会关于调整西宁地区冬季燃煤、燃气集中供暖价格的通知》，认为根据该文件规定，对持有《低保证》的居民用户燃气、燃煤供暖经营企业应对其取暖费在现行价格标准上优惠5%，并提交了《低保证》。经本院向西宁市发改委核实，该文件已于2010年9月28日以宁发改价格（2010）592号文件取代，宁发改价格（2008）462号文停止执行。另查明，刘瑞杰尚欠2014年、2015年度的暖气费4363.30元。对一审查明的其他事实当事人均无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。
本院认为，双方当事人争议的焦点是刘瑞杰有无正当理由拒绝交纳物业管理费、采暖费。本案中，涉案的南山路14号院最初系青沪机床厂家属院，由于未成立业主委员会，西宁监狱后勤服务中心将物业委托给景源物业公司进行物业管理，双方签订的物业服务合同合法有效，且刘瑞杰作为业主，交纳过相关费用，涉案物业管理委托合同对其具有法律约束力，应按合同约定履行。刘瑞杰提出的楼道卫生打扫不干净、灯泡未安装等不尽如人意之处，一审法院在判决时鉴于景源物业公司提供物业服务过程中存在瑕疵需改进，并未支持该公司主张由刘瑞杰承担逾期交纳物业费及采暖费违约金的请求，就是为督促景源物业公司提高物业管理水平,而景源物业公司服务中存在瑕疵并非为不履行物业服务合同，所以刘瑞杰拒交物业费缺乏依据。南山路14号院的采暖锅炉系西宁监狱财产，属物业管理区域内的共用设施设备，而景源物业公司的职责是根据物业服务合同授权为物业设施的正常使用提供服务，并非为锅炉所有人,况且其亦未有采购锅炉的义务，所以锅炉功率的大小与景源物业公司没有关联,刘瑞杰提出的景源物业公司锅炉功率小无法给小区业主提供符合标准供暖服务的理由不能成立，且刘瑞杰主张2013年之前供暖温度达不到16℃，对此仅是自己的陈述，未提交经与景源物业公司测量确认温度的相关证据，该事实不能认定。经双方核对刘瑞杰尚欠2014年、2015年度的暖气费4363.30元，对此本院予以确认。刘瑞杰主张根据西宁市发展和改革委员会宁发改价格（2008）462号文件，对持有《低保证》的居民用户燃气、燃煤供暖经营企业应对其取暖费在现行价格标准上优惠5%，应抵扣取暖费的理由，因西宁市发改委宁发改价格（2008）462号文件已于2010年9月28日以宁发改价格（2010）592号文件取代，宁发改价格（2008）462号文已停止执行，故刘瑞杰的此节上述理由不能成立。
综上所述，刘瑞杰主张景源物业公司未提供物业服务不应交纳物业费、锅炉功率小造成供暖温度不足16℃不应交纳采暖费及持有《低保证》予以抵扣取暖费的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定刘瑞杰未交纳2011年至2012年取暖费的事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持西宁市城中区人民法院（2016）青0103民初687号民事判决第二项，即驳回西宁景源物业管理有限公司的其他诉讼请求；
二、变更西宁市城中区人民法院（2016）青0103民初687号民事判决第一项，即刘瑞杰于本判决发生法律效力后十日内给付西宁景源物业管理有限公司物业费1629.60元、取暖费4363.30元，合计5992.90元。
一审案件受理费25元由刘瑞杰负担，二审案件受理费50元由刘瑞杰、西宁景源物业管理有限公司各负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 李宏宁
审判员 付元泰
审判员 靳 玲
二〇一六年九月一日
书记员 罗文凯