北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第698号
原告李秀芝，女，19xx年11月23日出生。
原告张和顺，男，19xx年8月12日出生。
二原告委托代理人闫威，北京市旭伟律师事务所律师。
被告李秀琴，女，19xx年9月23日出生。
委托代理人白福东，北京市盈科律师事务所律师。
第三人关建宇，男，19xx年10月24日出生。
委托代理人曹海良，北京市亿嘉律师事务所律师。
原告李秀芝、张和顺与被告李秀琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于二○一三年八月一日作出（2013）大民初字第6262号民事判决，李秀琴不服该判决提起上诉。北京市第一中级人民法院于二○一三年十一月十九日作出(2013)一中民终字第12162号民事裁定书，裁定撤销北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第6262号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院在审理过程中，根据原告李秀芝、张和顺的申请，依法追加关建宇作为第三人参加诉讼。原告李秀芝、张和顺及委托代理人闫威,被告李秀琴及委托代理人白福东,第三人关建宇及委托代理人曹海良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李秀芝、张和顺诉称：被告李秀琴与原告李秀芝为亲姐妹，北京市大兴区xx镇xx园x号楼x单元502号房屋（以下简称：502号房屋）原系被告李秀琴拆迁补偿所取得的房屋，2003年，因被告无力购买，而原告无住房，双方经协商一致，被告李秀琴将涉案房屋售予原告。因房屋当时未办理房屋所有权证，无法办理过户，双方约定由原告支付购房款，房屋建成后由原告接收并居住使用，房产证办理完毕后双方再办理过户手续。因双方系亲属关系，上述约定未签订书面合同，后原告全额支付了购房款。2006年6月，房屋建成并投入使用，原告按照约定办理了房屋入住手续并居住至今。原告入住该房屋后，多次向被告询问房产证办理进度，被告均回复还未办理，直至被告起诉原告要求腾退该房，原告才知道房产证的准确办理时间。原告与被告就该房屋的买卖，前期义务已经履行完毕，现该房屋房产证己下发，具备合法的过户条件，依法应当办理过户手续。李秀琴在本案诉讼期间擅自将涉案房屋让与第三人，现要求判令被告李秀琴与第三人关建宇共同协助原告李秀芝、张和顺将502号房屋过户至二原告名下。
被告李秀琴辩称：原告与被告之间就诉争房屋未签订房屋买卖合同，也未形成口头的买卖合同。原告所陈述的买卖合同不存在，依法不能成立买卖关系，现被告已将房屋卖给关建宇，关建宇已经按照约定支付了购房款，诉争房屋现登记在关建宇名下，属关建宇所有。我方认为关建宇与被告之间的买卖合同合法。综上，我方不同意原告的诉讼请求，请求法庭予以驳回。
第三人关建宇述称：不同意原告的诉讼请求。第一，关建宇是通过链家公司居间服务与被告达成涉案房屋的买卖合同，双方也按照合同的约定履行了合同内容，办理了产权过户手续，关建宇在购房过程中，链家公司告知了涉案房屋的出售信息，以及房产证满五年、涉案房屋为被告单独所有、具有处分权等买卖信息，双方通过居间介绍达成买卖合同系双方的真实意思表示，没有违反法律的规定，关建宇也已经按照合同的约定履行了合同义务。第二，关建宇以市场价格购买了涉案房屋，并依法取得房屋所有权，被告将涉案房屋通过中介以130万元进行转让，后因地产市场回暖，第三人以131万元的全款价格并承担税费的条件与被告达成了房屋买卖合同，从链家公司、我爱我家公司等专业经纪公司显示的数据可知，2013年涉案房屋的单价为17000元到22000元之间。第三人就涉案房屋与产权人达成买卖合同，是真实意思表示，且已经实际履行，所以第三人的权利应当予以充分的保障。
经审理查明：被告李秀琴与原告李秀芝为同胞姐妹关系。原告李秀芝、张和顺于1991年8月16日结婚，于2008年8月28日离婚。502号房屋系被告李秀琴因拆迁获得的安置房。2004年1月15日，李秀琴与北京旺兴宫房地产开发有限公司签订《庑殿成和园小区回迁购房协议》，相关内容为：李秀琴定购502号房屋，暂测建筑面积为67.50平方米，房价款合计60750元，已付房款81000元，应退房款20250元。2006年3月6日，北京旺兴宫房地产开发有限公司出具入住通知书。原告李秀芝、张和顺从2006年7月在502号房屋居住。该房屋原登记所有权人为被告李秀琴，登记时间为2010年9月13日，房屋性质为按经济适用住房管理，面积69.74平方米。
2013年8月4日，李秀琴出具《承诺书》，承诺其为502号房屋的合法产权人，对该房屋享有完整的处分权，上述房屋不涉及任何债权债务及相应纠纷，如因其不实承诺导致此房屋在交易过程中产生的一切后果，由其全部承担。
2013年8月6日，李秀琴出具收条，载明收到客户关建宇交付的502号房屋的购房定金2万元。
同日，李秀琴、关建宇出具《网上签约授权委托书》，相关内容为：受托人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）；委托事项为协助办理交易房产的网上签约手续；交易房屋为502号房屋，成交价格为131万元。
2013年8月13日，链家公司出具收据，载明收到关建宇居间代理费22000元。
2013年8月20日，出卖人李秀琴与买受人关建宇签订编号为C793425的《存量房屋买卖合同》，相关内容为：出卖人所售房屋为502号房屋，未设定抵押，出卖人未将该房屋出租；成交价格为131万元；买受人采取自行交割的付款方式；买受人不申办抵押贷款；出卖人应当在约定时间内将该房屋交付给买受人；逾期交房责任，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间分别处理，逾期在约定时间之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之/违约金，并于该房屋实际交付之日起约定时间内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过/日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起/日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的/%向买受人支付违约金。
2013年8月20日，李秀琴出具收条，载明收到客户关建宇交付的502号房屋的购房款20万元。
2013年8月21日，李秀琴、关建宇、链家公司、中国光大银行股份有限公司北京分行（以下简称：光大银行）签订《存量房客户交易结算资金监管协议书》，相关内容为：关建宇将购房款98万元，存入链家公司在光大银行开立的专用监管账户内；在监管期限内，交易房产已转移登记至关建宇名下时，链家公司书面通知光大银行进行资金划转，光大银行收到划转通知后五个工作日内，将专用监管账户子账户中的资金本息全部划转至李秀琴收款账户。庭审中，关建宇提交案外人刘汉武名下的中国工商银行理财金账户历史明细清单，拟证明该账户曾经于2013年8月21日向光大银行的监管账户支付购房款98万元。
2013年8月21日，李秀琴出具收条，载明收到客户关建宇交付的502号房屋的购房款11万元。
2013年8月21日，大兴地税局第二税务所代开二手房交易发票，金额为131万元。同日，关建宇补缴土地出让金39300元；缴纳契税13100元、个人所得税及营业税等各项税费85150元、房屋登记费80元。
2013年8月21日，502号房屋登记至关建宇名下。
关于李秀芝、张和顺与李秀琴之间是否存在房屋买卖行为，双方存在争议。原告李秀芝主张：2003年，被告李秀琴因拆迁补偿取得本案争议房屋，因被告李秀琴无力购买，便将本案争议房屋卖给原告，双方当时做出口头约定，未做书面协议，原告给付了房价款101250元；后来退还18200元，退给李秀琴后又转给原告了，实际购房款是8万多元；关于房款支付，是李秀琴让其女儿张建华办的手续，当时被告拆迁剩余9万元加上在我家拿的现金11250元，后来我给张建华转账4万元，过了几个月我又给李秀琴现金5万元。被告李秀琴对上述主张不予认可，其主张：涉案房屋是拆迁后单要的，房款是我给的，付了7万元给开发商了，没有收据。
为证明前述主张，原告李秀芝提交四份录音作为证据。在录音一（李秀芝主张为2011年9月24日的录音）中李秀琴的部分表述为“你花钱买的，你从我手里买的，我不愿意卖给你了”、“这是我们家拆迁，产权交换的，我不卖给你了”、“（李秀芝问“我还你钱没有？我当时是不是分两拨给你一个四万给你一个五万”）对了，我承认你还我了，你从我手里买的，我不卖给你了，你不可人疼”、“（李秀芝问“当时是不是你让我买的”）当时是当时，现在是现在”、“你还我，钱我全退你，我不卖你了”。在录音二（李秀芝主张为2011年9月24日的录音）李秀琴的部分表述为“我不卖给你了，我反悔不卖给你了”、“八万块钱想买套房？我不卖给你了”“（李秀芝问“当初不是八万，是不是十万一千二百五十？”）退的钱你拿走没拿走啊？”。在录音三（李秀芝主张为2013年5月1日的录音）中李秀琴的部分表述为“我承认她出钱就出钱了，不承认就没出钱”、“当时我找物业又找拆迁办准备直接写她的房本，是想写她的名字，免得再过户了，那拆迁协议上没有她的名字，人家不给办，我为她尽力了”、“我就不卖给他了，嫌她在我跟前老打架”。在录音四（李秀芝主张为2013年3月25日的录音）中张建华的部分表述为“她等于就是有点半送给你的意思”。本案在审理过程中，被告李秀琴对上述录音一、二、三中是否为李秀琴的声音不申请鉴定，申请对上述录音一、二、三是否为原始录制文件和该录音文件的完整性进行鉴定，其中完整性是指该录音文件是否有开始、结束、删除、添加、篡改、编辑等特征。经北京市高级人民法院随机确定，本院委托北京华夏物证鉴定中心进行上述鉴定，后该中心函复我院称“录音文件是否为原始录制文件超出该中心的鉴定范围”，经向被告李秀琴释明，被告李秀琴要求对完整性继续鉴定。2016年1月25日，北京华夏物证鉴定中心作出检验报告书，检验结果为：未发现剪辑现象。被告李秀琴支付鉴定费18000元。
本案在审理过程中，原告李秀芝申请证人李×1、李×2（二人均系李秀琴、李×3兄弟）出庭作证。该二人证实：李秀琴拆迁的时候还剩20多平米，李秀琴让李秀芝买房。
在原审庭审中，被告李秀琴曾主张：这个钱（18200元）是退给我们的，我们把钱给他们装修；没有收到过101250元，只收到过4万元。
另查明，关于李秀琴与关建宇房屋买卖事宜，原告李秀芝主张：在诉讼期间李秀琴为逃避债务与关建宇恶意串通，妄图通过买卖的形式达到转移财产的非法目的，侵害了李秀芝的合法权益。庭审中，原告李秀芝提交第三人关建宇的网络个人主页打印件，拟证明关建宇以房产经纪人身份在我爱我家及搜房网登记，主要服务区域旧宫、和义、亦庄。第三人关建宇对上述证据的真实性认可，但对关联性、证明目的不认可。经询问，关于关建宇买房事项，被告李秀琴先是主张：关建宇买房之前就看过一次房，我和中介带他去看的，哪天去看的记不清了，好像是上午看的房，定金下午就给我了，我带他看房的时候张和顺在家，他喝多了睡觉呢，我们也没喊他，他应该不知道有人进去，李秀芝没在家；房款31万元用于家里支配了，剩下的100万元都已经借出去了，借给姓刘的了，不记得叫什么了，经过中介，有担保人，担保人姓汪，叫什么不记得了，现在这100万元还没有还。被告李秀琴后又主张：关建宇看过两次，有一次有人在睡觉，第二次没有人，我有钥匙；钱已经借出去了，借给一个姓刘的了，具体叫什么不清楚，叫刘什么武，应该叫刘光武，见证人叫×；汪×是链家公司的中介人员，是通过他卖的房，卖房的时候就说好了，借钱的事情让我考虑过好多次，后来我和我孩子商量过借钱的事。第三人关建宇主张：签买卖合同之前去看房两次，第一次去没见到人，我方进去了，第二次去了有人喝酒了在睡觉呢，不知道叫什么，也没有和他说话，大约五十岁左右，我也没问睡觉的人是谁，当时也没有问过这房有没有人在这里居住，两次都是中介和李秀琴一起带我方去的；刘汉武欠关建宇的钱，欠了一两年了，之后这98万元去哪儿不知道；买房的时候不知道该房屋有纠纷，李秀琴的妹妹在红星法庭起诉，我们才知道，李秀琴卖房的时候说是她亲戚借住，卖完房就腾出来；我们过完户后要求李秀琴腾房，没动静儿，我们就直接去涉案房屋处，我们给他们看了房产证，居住人就说涉案房屋是他的。
经审查，李秀琴在资金监管协议中提供的北京农商银行旧宫支行账户在2013年8月26日16时27分确实进账980041.92元，但是在14分钟后该账户向刘汉武转账98万元。庭审中，被告李秀琴向本院出示但是不作为证据提交的借条载明“今刘占军从李秀琴处借走人民币98万元，收款人刘占军，见证人汪×，2013.8.27”。
再查明，2013年9月，李秀芝、张和顺曾以李秀琴、关建宇作为被告提起诉讼，要求确认二被告就502号房屋签订的房屋买卖合同无效。在该案审理中，李秀琴主张：钱借出去了，借给人投资了，借给姓刘的，经人介绍的，介绍人就是担保人叫什么名字我也想不起来了，我也忘记借款人叫什么名字了。关建宇主张：第一次看房是7月初中介领着我方去看的，当时了解涉案房屋前面卖过一次，但是没卖了；第二次看房就在7月底8月初，看房的时候李秀琴有一次跟着，有一次没跟着，但是中介跟着，第一次李秀琴拿着钥匙，第二次中介拿着钥匙。
以上事实，有当事人的陈述、房屋所有权证、录音材料、证人证言、关建宇网络个人主页、拆迁资料、存折、存量房屋买卖合同、收条、缴税票据、李秀琴的账户交易记录、鉴定意见书、原审卷宗材料、（2013）大民初字第10769号民事案件卷宗材料等证据在案佐证。
本院认为：公民的合法权益受法律保护。本案中，原告李秀芝、张和顺提交的录音资料、证人证言等证据足以形成证据链证明502号房屋为原告李秀芝和张和顺在婚姻关系存续期间出资购买，且涉案房屋已于2006年7月交付原告李秀芝、张和顺使用，故被告李秀琴的辩解意见，没有事实与法律依据，本院不予采信。关于涉案房屋过户至第三人关建宇名下一节，502号房屋虽然曾登记在被告李秀琴名下，但其非实际产权人。在本院于2013年8月1日作出原审判决书，判决其协助李秀芝、张和顺办理502号房屋过户手续后，李秀琴在上诉期间与第三人关建宇签订房屋买卖合同并办理了过户手续，上述交易行为存在如下问题：第一，第三人关建宇作为专业的房产经纪人，在发现有人在涉案房屋睡觉时没有询问是否有人居住，没有核查居住人的情况，不合常理；第二，双方签订的房屋买卖合同，对于买受人最应该关心的交房时间没有约定；第三，第三人关建宇主张刘汉武向其偿还的借款在转到被告李秀琴账户后14分钟又转回刘汉武的账户，李秀琴虽主张该笔款项系其出借，但是其出示的借条与转账记录不一致，且如此大额的借款其连借款人的姓名都记不住，明显不符合常理。综上，本院认为，关建宇非善意买受人。故对原告李秀芝、张和顺要求被告李秀琴、第三人关建宇协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。对于第三人关建宇的陈述意见，本院不予采信。原告李秀芝、张和顺表示愿意自行承担该房屋过户需交纳的全部税费等相关费用，本院不持异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
本判决生效后十五日内，被告李秀琴、第三人关建宇协助原告李秀芝、张和顺到房地产主管部门将位于北京市大兴区xx镇成和园x号楼x单元502房屋过户至原告李秀芝、张和顺名下。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费二千三百二十五元，由被告李秀琴、第三人关建宇负担(于本判决生效后七日内交纳)。
鉴定费一万八千元，由被告李秀琴负担(已交纳)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马建庆
人民陪审员 高俊英
人民陪审员 梁淑芬
二〇一六年四月八日
书 记 员 刘雪飞
书 记 员 韩 路