江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第1172号
上诉人（原审原告）丁爱华，男，汉族，1967年8月8日生，无业。
委托代理人徐建强，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李金红，女，汉族，1971年11月12日生，无业。
委托代理人刘学伦，江苏东方律师事务所律师。
上诉人丁爱华与上诉人李金红房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2014年6月5日作出（2014）河民初字第0512号民事判决。上诉人李金红、丁爱华不服，向本院提起上诉。本院于2014年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月22日公开开庭进行了审理。上诉人李金红及其委托代理人刘学伦，被上诉人丁爱华的委托代理人徐建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年5月10日，原、被告签订联营合同一份，约定原告丁爱华将北京北路128号两间门面房（80平方米）提供给被告李某经营，联营时间为两年，每月联营费2600元，每季度支付一次，被告李某须交纳押金1000元。双方另约定，联营期间的水电费（电费每度1元，水费每吨4.96元）由被告李某承担，合同签字之日，房屋的维修由被告李某自行解决。合同签订后，原告丁爱华将房屋交付给被告李某，其中包括无产权登记的部分房屋。签订合同后，原告丁爱华收取了被告1000元押金。2012年8月11日，原告丁爱华收取了被告2000元电费。2013年2月5日，原告收取了截止2013年5月5日的联营费。之后，被告李某以房屋漏水致其无法经营为由，搬离了涉案房屋，1000元押金冲抵部分电费后，被告尚欠原告丁爱华110元水费和3118元电费。
原审庭审中，被告李某主张其于2013年5月将房屋钥匙交还给原告丁爱华，且主张房屋应由原告维修。原告丁爱华否认收到钥匙，主张房屋由被告维修。
2014年4月4日，承办人到涉案房屋现场查看，并通过110联系了开锁公司，将房屋门打开并换锁，原告丁爱华支付了开锁、换锁费用100元。经查看，房屋顶部塌陷部分紧挨两间门面房，但无产权登记。
原审原告丁爱华诉称，2012年5月10日，我与被告李某签订联营合同一份，约定原告将北京北路128号、面积为80平方米的门面房提供给被告李某使用，被告每月支付我联营费2600元，每季度支付一次。合同期内，房屋的装饰、装修由被告李某负责，合同到期后，被告李某应将完好的房屋交还给原告。2013年5月11日左右，被告李某在没有通知原告的情况下，将房屋内物品搬走。原告发现被告李某使用维护不当，房屋部分损坏。为维护合法权益，现请求判决被告李某：1、继续履行联营合同（实为租赁合同）；2、按照每月2600元标准支付自2013年5月11日起至房屋实际交还之日的租金；3、修复租赁的房屋；4、支付水费110元、电费7404元。
原审被告李某辩称，2012年5月10日，被告与原告签订联营合同，但在2013年5月11日左右，由于连续几天下暴雨，导致被告的财物受损，无法正常经营。被告经与原告丁爱华协商，决定终止合同，被告安排被告的朋友和儿子将房屋钥匙送还给原告，原告也没有表示出任何异议，未提出任何要求。原告丁爱华后诉至法院，被告认为在双方一致认可合同终止履行的情况下，原告未与被告作任何沟通就起诉，被告不承担任何责任，请求驳回原告的诉讼请求。
原审认为，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金。本案中，虽然原、被告签订了联营合同，但双方不符合联营关系的主体条件，且原告丁爱华未参与经营，因此，原、被告签订的合同名为联营，实为租赁。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告约定合同期限为2年，即租赁合同于2014年5月9日到期。被告李某主张其于2013年5月将钥匙归还给原告丁爱华，但无证据证明，原告不认可，被告应承担举证不能的后果。2014年4月4日，在原、被告均在场的情况下，开锁公司将租赁房屋门锁打开并换锁，原告丁爱华领取新锁钥匙，因此，原审认定原、被告于2014年4月4日解除租赁合同。现原告丁爱华主张继续履行合同，已无事实依据，故不予支持。
房屋租赁期内，承租人应按照合同约定支付租赁费。本案中，被告李某支付了截止2013年5月5日的租赁费，现原告丁爱华主张被告支付2013年5月11日起至房屋实际交付之日的租金，符合法律规定，予以支持。原、被告于2014年4月4日解除租赁合同，故认定被告李某应支付原告丁爱华2013年5月11日起至2014年4月4日的租金27993元（精确到元）。
因塌陷房屋无产权登记，且不在租赁合同约定的范围，现原告丁爱华主张被告李某修复房屋，于法无据，不予支持。
被告李某欠原告丁爱华水费110元和电费3118元，应予支付。原告主张超过认定部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告李某于本判决生效后十日内一次性支付原告丁爱华房屋租金27993元、水费110元、电费3118元，合计31221元；二、驳回原告丁爱华其他诉讼请求。本案案件受理费580元，减半收取290元，由被告李某承担（此款原告已垫付，被告于还款时一并支付）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人丁爱华不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院判决双方于2014年4月4日解除合同有误。合同终止日期是2014年5月10日。且房屋并未交给上诉人丁爱华，一审法院法官将租赁屋的钥匙交给上诉人，是因为换锁后，被上诉人李某不愿意再拿钥匙；2、塌陷屋在合同约定的范围内，被上诉人李某应维修，一审认定事实错误，请求二审依法改判。
上诉人李某不服一审判决，向本院提起上诉称，双方签定的联营合同无效。首先，被上诉人作为出租人，将年久失修的房屋出租，上诉人根本无法使用；其次，联营合同约定房屋的维修责任由承租人李某负责违反公平原则；再次，上诉人李某搬出房屋时，将钥匙交给了丁爱华，证人马荣某时出庭作证，但法院未采纳证人证言。2、一审法院故意拖延案件审限，丁爱华于2013年9月3日起诉，2014年2月28日，法院动员丁爱华撤诉，丁爱华于2014年3月4日重新起诉。请求二审依法改判。
二审庭审中，上诉人提供证人陈某证明，其是李某请去帮忙的，平时在歌厅转转。因丁爱华自己搭的毛坯房屋顶塌陷，双方未沟通好，李某于2011年4、5月份搬走，搬走的时候丁爱华知道。证人马某（李某朋友）证明，2011年5月份李某搬走了，因为房屋塌陷漏水，李某请我把钥匙交给丁爱华，我就把钥匙给了丁爱华，丁爱华当时说，这个女人真傻，可以边租边转。
上诉人丁爱华质证认为，两位证人都是李某的朋友，其证言不具真实性。马某交钥匙时，双方对房屋的维修已经发生纠纷，丁爱华不可能不提异议。
上诉人李某质证认为，两位证人都是双方纠纷的参与者，也是双方的朋友，证人证言具有真实性。
本院经审理确认原审查明的事实。
本院认为，双方于2012年5月10日签定的联营合同，约定甲方（丁爱华）将北京北路128#门面房两间80平方米提供给乙方（李某）经营使用，…合同自签字之日起，房屋的装饰、维修由乙方（李某）自行解决…，而双方争议的塌陷房屋无产权证且不在合同约定范围，上诉人丁爱华要求上诉人李某承担维修义务无法律依据，本院不予支持。双方虽然约定合同终止日期是2014年5月10日，但原审法院于2014年4月4日主持双方交付房屋，至此双方合同解除，上诉人丁爱华主张房屋至今未交付，应继续履行合同无事实及法律依据，本院不予支持。综上，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1160元，由上诉人丁爱华负担580元，上诉人李金红负担580元。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 孙 艳
审判员 孙 洁
二〇一三年八月十五日
书记员 黄春丽