安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一初字第00081号
原告：滁州市瑞达建筑装饰有限责任公司。
法定代表人：鲁金会，该公司董事长。
委托代理人：王金梅，安徽会峰律师事务所律师。
委托代理人：张园园，安徽会峰律师事务所律师。
被告：滁州茂业投资发展有限公司（原滁州国润投资发展有限公司）。
法定代表人：张文千，该公司董事长。
委托代理人：余忠铭，男，1962年3月23日出生，汉族，该单位员工。
原告滁州市瑞达建筑装饰有限责任公司（以下简称瑞达公司）诉被告滁州茂业投资发展有限公司（以下简称茂业公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年4月30日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月25日公开开庭审理了本案。原告瑞达公司的委托代理人王金梅、张园园，被告茂业公司的委托代理人余忠铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瑞达公司诉称：滁州国润投资发展有限公司（以下简称国润公司，现公司名称变更为茂业公司）开发建设滁州长江商贸城财富广场工程，瑞达公司为其东半部工程的门窗工程进行了制作和安装。2011年6月30日，双方签订了《定房协议》，约定瑞达公司用全额工程抵款购买国润公司开发建设的长江财富广场商务用房B座12层1201、1202、1203、1204、1205、1206、1207、1208号物业。2013年5月27日，经结算确认工程总价款为1679032.13元，但是茂业公司至今不予交房。请求：1、判令被告滁州茂业投资发展有限公司立即向原告交付其开发建设的长江财富广场商务用房B座12层1205号、1206号、1207号、1208号四间房产及逾期交房违约损失（自2013年5月27日之日起按照应付工程款的银行同期贷款利率计算至房产交付之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。后瑞达公司当庭将第1项诉讼请求变更为：判令被告滁州茂业投资发展有限公司立即向原告交付其开发建设的长江财富广场商务用房B座12层1201号、1202号、1203号、1204号四间房产及逾期交房违约损失（自2013年5月27日之日起按照应付工程款的银行同期贷款利率计算至房产交付之日止）。
茂业公司辩称：瑞达公司承建诉争工程门窗安装是事实，瑞达公司仅作为实际施工人参与施工，双方签订了《定房协议》，约定工程款抵扣购房款，该工程于2013年竣工后，由于瑞达公司与承包单位工程结算款结算不明，不能确定承包方与实际施工人的金额。茂业公司于2013年5月向瑞达公司发函，要求瑞达公司补交房款并办理交房手续，但瑞达公司没有补齐房屋差价款，茂业公司不存在违约。请求驳回瑞达公司的诉讼请求。
瑞达公司为支持其诉称，举证如下：
证据一、企业信息查询单。证明：国润公司变更为茂业公司。
证据二、《定房协议》。证明：双方约定，瑞达公司用全额工程款购买国润公司开发建设的长江财富广场商务用房B座12层1201号、1202号、1203号、1204号、1205号、1206号、1207号、1208号物业及购房价格等内容。
证据三、《证明》一份。证明：安徽联华建设工程有限公司和滁州市金鹏新型建材开发有限公司签订的滁州市长江商贸城财富广场东半部门窗工程实际是由瑞达公司承接施工，瑞达公司是实际施工人。
证据四、结算封面。证明：瑞达公司制作的门窗工程价款已经由国润公司确认为1679032.13元。
证据五、《购房协议商榷函》。证明：瑞达公司于2012年7月18日向国润公司提出变更购房数量意见。
证据六、《回复函》。证明：国润公司同意瑞达公司提出的变更购房数量的意见，同时对购房价格也给予了再次确定，与证据四结算封面，瑞达公司制作的门窗工程价款经国润公司确认为1679032.13元能相互印证。
证据七、验收报告。证明：国润公司开发的房产于2012年11月29日通过竣工验收合格，具备了交房条件。
茂业公司对瑞达公司所举证据质证如下：对证据一至七的真实性、合法性、关联性均无异议。
茂业公司为抗辩瑞达公司的诉讼请求，所举证据如下：
滁州市商品房出售合同三份。证明：长江财富广场商务用房B座12层1206号、1207号、1208号物业已经出售给他人。
瑞达公司对茂业公司所举证据质证如下：对证据的真实性无异议。
针对双方当事人的举证、质证，本院认证如下：因双方对对方当事人所举证据的真实性无异议，故本院对以上证据的真实性均予以采信。
根据�方当事人举证、质证以及陈述，本院查明本案事实如下：
2012年6月30日，国润公司（为甲方，现变更为茂业公司）与瑞达公司（为乙方）签署一份《定房协议》，载明：一、甲方同意出售给乙方长江财富广场商务用房B座12层1201、1202、1203、1204、1205、1206、1207、1208号物业，上述物业的建筑面积、单价、房价款分别为：总建筑面积906.48平方米，售价4450元，总房款为4033836元。上述物业的建筑面积为预测面积，含公摊面积，最终面积亦滁州市房地产登记处出具的房屋土地测绘技术报告为准；二、乙方购买上诉物业的付款方式为：全额工程抵款。在签订该协议时，不支付购房定金；三、甲方给予乙方购房优惠价格为：在甲方销售价97折优惠的基础上，再优惠100元，优惠后的实际房款为3822626元；四、因乙方购买甲方的上述物业为全额工程款抵扣，如乙方与甲方工程结束决算�，乙方的工程款不能足额支付上述物业的房款，乙方须于决算后10日内补齐差额房款，否则按甲方当时销售价的99折优惠基础上，再优惠100元／㎡计算上述物业的房价款。2012年7月18日，瑞达公司给国润公司出具一份《关于购房协议商榷函》，载明：根据订房协议门窗工程款用于购买长江财富广场商务房B座12层1201、1202、1203、1204、1205、1206、1207、1208号物业。购买商务房总价为3822626万元，现已超出门窗工程款172万元，差额约210万元，为能更好的履行购房协议，现特提出两点方案：一、其公司向贵公司申请财富广场（西半部）门窗工程项目，以取得一部分工程款用以叠加冲抵购买商务房房款。二、如不能取得财富广场（西半部）门窗工程项目，现根据实际情况购房款与工程款差距比较大，其公司申请退半数商务房。2012年7月19日滁州市金鹏新型建材开发有限公司向国润公司出具证明一份，载明：安徽联华建设工程有限公司和滁州市金鹏新型建材开发有限公司签订的滁州市长江商贸城财富广场（东半部）门窗工程，实际是由瑞达公司承接。2012年11月29日，滁州长江财富广场（东半部）工程经滁州市建设工程质量监督站竣工验收备案。2013年5月16日国润公司给瑞达公司出具一份《回复函》，载明：贵公司来函已收悉，你方承接施工的财富广场（东半部）门窗工程已经基本结束，暂定工程款为172万元，实际工程款决算款为1679032.13元。因公司总部决定将财富广场西半部幕墙及门窗工程统一对外进行招投标。鉴于上述原因，其公司经研究决定，在遵守双方于2011年6月30签订的《定房协议》基础上，同意贵司以财富广场东半部门窗实际决算款全额购买其公司财富广场B座12层的1201#、1202#、1203#、1204#四间房产面积共计453.24平方米，优惠后单价为4217�／平方米，总价为1911313元。该房价款与你方工程款结算价相差232280.87元，望你方尽快补交该房款，以便办理相关交房手续。该回复函瑞达公司于2013年12月13日签收。2013年5月27日，国润公司对安徽省联华建设工程有限公司（滁州市金鹏新型建材开发有限公司）报送的建筑工程结算资料进行确认，滁州长江商贸城财富广场东半部门窗工程造价1679032.13元。2013年8月6日，国润公司变更为茂业公司。2013年3月、2014年2月，国润公司将长江财富广场B座1206号、1207号、1208号出售给他人。庭审中，瑞达公司将诉讼请求变更为：判令被告茂业公司立即向原告瑞达公司交付长江财富广场商务用房B座12层1201号、1202号、1203号、1204号四间房产及逾期交房违约损失（自2013年5月27日之日起按照应付工程款的银行同期贷款利率计算至房产交付之日止）。
另查明，在本案庭审后，瑞达公司于2014年8月21日向茂业公司支付了购房差价款232280.87元。
本院认为：综合双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：瑞达公司主张茂业公司交付长江财富广场商务B座12层1201号、1202号、1203号、1204号四间房屋及逾期交房违约损失的诉讼请求能否成立。
瑞达公司与国润公司签订《定房协议》是双方真实意思之表示，与法不悖，双方应严格按照《定房协议》的约定履行各自义务。根据《定房协议》第四条约定，“因乙方购买甲方的上述物业为全额工程款抵扣，如乙方与甲方工程结束决算后，乙方的工程款不能足额支付上述物业的房款，乙方须于决算后10日内补齐差额房款，否则按甲方当时销售价的99折优惠基础上，再优惠100元／㎡计算上述物业的房价款。”因瑞达公司所购房屋的价款与其工程款差距较大，其向国润公司提出申请退半数商务房，国润公司复函表示同意，并要求瑞�公司补交房价款与工程款结算价相差款232280.87元，但瑞达公司一直没有补交，一直到庭审后才补交该差价款。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。瑞达公司在1679032.13元工程款抵扣购房款后，未能及时补交购房款差价232280.87元，在未补交购房差价前，国润公司有权拒绝交付房屋，且双方在《定房协议》中也未约定交房的具体时间。因此，瑞达公司认为茂业公司逾期交房并主张违约损失的诉讼请求，因没有事实和法律依据，本院不予支持。鉴于在本案审理过程中，瑞达公司已将所欠购房差价款支付给了茂业公司，且涉案房屋已经过竣工验收合格，也符合交付条件，故瑞达公司主张茂业公�交付长江财富广场商务用房B座12层1201号、1202号、1203号、1204号四间房屋的诉讼请求能够成立，本院依法予以支持。
综上所述，瑞达公司主张茂业公司交付长江财富广场商务B座12层1201号、1202号、1203号、1204号四间房屋的请求事实清楚，本院予以支持。但瑞达公司主张茂业公司逾期交房违约损失的诉讼请求因没有事实和法律依据，依法予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告滁州茂业投资发展有限公司于本判决生效后十五日内将丰乐大道1999号长江财富广场商务用房B座12层1201室、1202室、1203室、1204室四间房屋交付给原告滁州市瑞达建筑装饰有限责任公司。
二、驳回原告滁州市瑞达建筑装饰有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费19911元，由原告滁州市瑞达建筑装饰有限责任公司负担9955.5元，被告滁州茂业投资发展有限公司负担9955.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 杨 达
审 判 员 王忠良
人民陪审员 宫如珍
二〇一四年九月四日
书 记 员 曹琰玲
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人�法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。