江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5104号
上诉人（原审被告）南京天长地久婚纱摄影有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路111号。
法定代表人王宁，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）南京市公房管理中心，统一社会信用代码1232010077700959X4，住所地南京市秦淮区中山南路111号五楼。
法定代表人李进，该中心主任。
委托代理人王和平，江苏三法律师事务所律师。
委托代理人朱昊，江苏三法律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）南京市秦淮区乐玛摄影工作室，住所地南京市秦淮区中山南路111号。
经营者邓松。
委托代理人张军，江苏维世德律师事务所律师。
委托代理人张琳玲，江苏维世德律师事务所实习律师。
原审第三人蒋劼，女，1984年4月29日生，汉族。
委托代理人陈友博，男，汉族。
原审第三人毛荣华，男，1981年6月17日生，汉族。
原审第三人南京市秦淮区张辉面馆，住所地南京市秦淮区中山南路***号-4。
经营者张辉。
原审第三人南京市秦淮区杨尚云小吃部，住所地南京市秦淮区中山南路111号-3。
经营者杨尚云。
上诉人南京天长地久婚纱摄影有限公司（以下简称天长地久公司）与被上诉人南京市公房管理中心（以下简称公房管理中心）、被上诉人南京市秦淮区乐玛摄影工作室（以下简称乐玛工作室）以及原审第三人被南京市秦淮区张辉面馆（以下简称张辉面馆）、南京市秦淮区杨尚云小吃部（以下简称杨尚云小吃部）、蒋劼、毛荣华房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第5820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
公房管理中心原审诉称：2007年2月9日，原告将位于本市秦淮区中山南路111号房屋（以下简称诉争房屋）的一至三层出租于被告，双方就租赁事宜达成约定。2009年11月6日，原、被告再次达成协议，被告退租诉争房屋第三层，双方就诉争房屋一至二层租赁事宜变更约定。合同签订后，被告将诉争房屋转租于五个第三人。但被告长期、多次、大数额的延迟支付房屋租金，构成违约，原告多次催要无果，为此诉至法院，请求判令：1、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》于2015年7月15日解除；2、被告支付原告截止至2015年7月15日所欠租金1888595.89元，保证金100000元等额冲抵租金；3、被告及第三人迁出并腾空位于南京市秦淮区中山南路111号一二层房屋；4、被告及第三人向原告支付房屋占有使用费自2015年7月16日起至实际迁让之日止（按每季度57.5万元标准计算）；5、被告支付原告因拖欠租金形成的滞纳金（自被告向原告出具还款计划的次日即2014年12月20日至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；6、被告向原告支付违约金30万元；7、请求判令被告及第三人承担诉讼费用。
天长地久公司原审辩称：一、承认拖欠房租数额，但是滞纳金与违约金被告无法承担，因为虽然合同是与被告签订，但房租系由第三人乐玛工作室支付。二、不予认可解除合同，被告要求续租。三、被告与第三人乐玛工作室是合作股东关系，之前都是与邓松合作经营，直到2013年邓松改了店名为乐玛工作室，才与被告没有关系，2013年后诉争房屋由第三人乐玛工作室承租经营，并由其向原告直接支付租金。第三人毛荣华、蒋劼的租金直接向被告支付，毛荣华交至2016年3月底，蒋劼交至2015年12月31日。
第三人乐玛工作室、张辉面馆原审述称：不同意迁出诉争房屋并支付房屋使用费。乐玛工作室认为，乐玛工作室与原告形成事实上的租赁关系。乐玛工作室于2013年在原告同意的情况下与被告签订了《房屋转租协议》，由乐玛工作室按原租赁价格承租诉争房屋一至二层门面房屋（一层400平方米、二层1300平方米），并由被告与原告协调将诉争房屋直接出租给乐玛工作室。后因被告无力支付租金，乐玛工作室遂直接向原告支付租金，另乐玛工作室与被告于2014年变更了租赁协议，提高租金，并增加了诉争房屋一楼的50平方米租赁面积。后张辉面馆从乐玛工作室处承租了上述50平方米租赁面积，并向乐玛工作室支付租金，再由乐玛工作室向原告交纳总面积的房租。
第三人杨尚云小吃部、毛荣华原审述称：不同意迁出诉争房屋并支付房屋使用费。第三人自2013年4月从被告处承租房屋，原告自始就知晓并同意该转租行为。毛荣华交纳租金至2016年4月，并花费了700000元装修费。原告在明知被告无力履行合同的情况下同意被告的转租行为，并在第三人完成装修后要求第三人迁出并解除合同，对于第三人造成了巨大损失。第三人愿意与原告签订租赁合同。
第三人蒋劼原审述称：不同意迁出诉争房屋并支付房屋使用费。第三人自2011年1月从被告处承租诉争房屋一层，面积为100平方米，花费了400000元装修费，原告自始就知晓并同意该转租行为。蒋劼交纳租金至2016年1月，租期至2019年6月10日止。考虑到蒋劼的经营困难和周边暂无房屋出租的现状，蒋劼无法搬离房屋，若要蒋劼迁出房屋，必然造成其巨大损失，蒋劼愿意与原告签订租赁合同。
原审法院经审理查明，坐落本市秦淮区中山南路111号的房屋系原告所有，总层数为1-7层，总面积为6980.9平方米。2007年2月9日，原告公房管理中心（甲方）与被告天长地久公司（乙方）签订《房屋租赁合同》,约定：甲方将中山南路111号房屋一至三层出租于乙方，面积为3248平方米，租赁期限自2007年2月1日至2019年6月11日，租金为248333.33元/月，其中一层租金为130元/月/平方米。二至三层租金为55.32元/月/平方米，支付方式为每年1月11日前、4月11日前、7月11日前，10月11日前支付下季度租金；合同签订之日起支付半年内支付保证金300000元，合同履行期间或合同期满后，乙方如有欠缴租金未将应付费用缴清等或乙方违约而导致甲方或第三方损失，则甲方有权扣除保证金，抵付上述损失和有关费用开支；未经甲方书面同意，乙方不得擅自将承租房屋转租、分租给第三方；乙方如逾期支付租金、每逾期一天，除缴付租金外，乙方还须按月租金的2‰向甲方缴纳滞纳金，若乙方迟延交纳房租30天，则甲方有权终止本合同，并有权留置乙方资产抵扣房租；甲乙双方违反本合同约定，均应承担违约责任，过错方应赔偿无过错方违约金300000元。因被告拖欠租金，2009年11月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁补充合同》,约定：甲方同意乙方退租中山南路111号房屋第三层，时间自2008年12月12日起算，第三层房屋的租金交纳至2008年12月11日止；乙方1至2层房租从2008年12月12日起在原有基础上增加70000元/年，年租金总计为2300000元，每三个月租金为575000元；乙方如逾期缴付租金，每逾期一天，除缴付所应交租金外，乙方还须按所欠租金总额的0.5‰每天向甲方缴纳滞纳金；如乙方未按期交纳租金超过一个月，甲方有权随时解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》。
2011年1月14日，被告（甲方）与第三人蒋劼（乙方）签订《合作协议书》，约定：甲方以160000元/年将位于营业厅大门出门左侧100平方米的店面给乙方经营，租赁期自2011年1月14日至2016年1月13日；合作协议签订后，乙方一次性支付甲方一年管理费160000元及保证金30000元。同日，第三人蒋劼支付保证金30000元。2013年3月27日，被告（甲方）与第三人毛荣华（乙方）签订《合作协议书》，约定：双方对位于甲方营业厅大门出门左侧220平方米（2个开间门面）进行合作经营，合作期为5年，甲方按房东公房中心343200元的房租价格给乙方使用，甲方代收乙方房屋使用管理费343200元，每年一次性支付。2013年7月1日，被告（甲方）与第三人乐玛工作室业签订《房屋转租协议》，约定：甲方将其租赁的111号一至二层门面房（一楼400余平方米，二楼1300平方米）转租给乙方，租赁费为1320000元/年，按季度支付，租赁时间为2013年7月1日至2019年6月11日；甲方负责协调房屋出租方公房管理中心将该房屋出租给乙方，乙方享有合法承租权，如未能协调好导致乙方不能合法承租，造成乙方的一切损失由甲方负责承担。2014年3月14日，第三人乐玛工作室（甲方）与张辉（乙方）签订《合作协议书》，约定：双方对位于甲方营业厅大门出门左侧50平方米（1个开间门面）进行合作经营，合作期自2014年3月26日至2017年3月25日，甲方按照房东公房中心111600元的租价给乙方使用；甲方代收乙方房屋使用费111660元，每年一次性支付，另付1个月押金10000元。2014年12月12日，被告与第三人蒋劼签订《合作协议书》补充条款，将租赁期间延长至2019年6月10日。
因被告欠缴房屋租金，2014年12月8日，原告向被告发出《催缴通知书》，载明：截止2013年12月11日，被告就往年租金尚欠1530000元，2014年应缴纳230万元，仅支付2013年全年租金1735000元，共欠缴租金2095000元，要求被告于2014年12月31日前支付上述2095000元的欠缴租金。2015年7月8日原告因被告拖欠租金，以特快专递的形式向被告住所地发出通知函，通知被告于同年7月15日终止租赁合同。2015年7月13日，原告直接向第三人发出《关于中山南路111号腾空房屋的通知》，载明：因被告拖欠租金，原告决定解除与被告之间的房屋租赁合同并定于2015年7月15日收回该房屋。该通知第三人均签收。经质证，被告称未收到解除租赁合同通知函，但快递运单资料显示2015年7月10日已签收。现诉争房屋由第三人乐玛工作室、蒋劼、毛荣华、张辉面馆、杨尚云小吃部占有使用。
另查明，第三人乐玛工作室共向原告交纳了2013年8月至2015年8月15日的租金数额为3720000元，其中有147500元为2015年7月15日以后缴纳的一个月房屋使用费，另乐玛工作室交给被告方的李永春40000元作为保证金。第三人蒋劼向被告交纳租金截至2016年3月底，第三人毛荣华向被告交纳租金截至2016年4月30日。第三人张辉面馆的租金按期向乐玛工作室支付，第三人杨尚云小吃部的租金直接向毛荣华支付。
案件审理过程中，原告陈述其主张的房屋使用费系按第三人与被告所订立的合同及实际缴纳的金额计算，乐玛工作室为1650000元/年、毛荣华为370000元/年、蒋劼为160000元/年、张辉面馆120000元/年，第三人杨尚云小吃部的租金是直接向毛荣华支付的。第三人均表示不同意代为承担被告的违约金和租金。第三人陈述，被告承租房屋的总租金为2300000元/年，减去第三人蒋劼的160000元/年、毛荣华370000元/年、剩1770000元/年，乐玛工作室与被告约定的租金为1320000元/年，张辉面馆为120000元/年，尚缺的租金由乐玛工作室自己出钱交于原告。经原审法院释明，第三人未就其承租房屋的装修价值申请评估。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、《合作协议书》、《房屋转租协议》、《催缴通知书》、《关于中山南路111号腾空房屋的通知》、快递单、房屋所有权证、收据、银行交易明细、汇款凭证、说明、票据、照片及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告虽未经原告同意，擅自将房屋分别以联营及合作经营的形式转租给第三人经营，但原告作为出租人知道或应当知道承租人转租，6个月内未提出异议，应认定转租协议有效。
被告承租房屋，理应支付相应的租金，现被告认可截止2015年7月15日拖欠原告租金1888595.89元，故对于原告主张被告支付拖欠的房屋租金1888595.89元的诉讼请求于法有据，原审法院予以支持。被告未按约支付上述欠付的房屋租金，构成违约，应当按照合同约定的300000元标准支付上述欠款的违约金。根据合同约定，租金的支付方式为每年1月11日前、4月11日前、7月11日前，10月11日前支付下季度租金，现原告主张的租金截至2015年7月15日，故滞纳金应当自2015年7月16日起计算至实际给付之日止。原、被告在补充合同中对滞纳金重新作出了约定，根据补充合同约定，被告逾期缴付租金，须按所欠租金总额的0.5‰/天向原告缴纳滞纳金，而原告主张滞纳金按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的数额高于该标准，故违约金应按补充合同约定的标准计算。对于被告主张因房租系由第三人乐玛工作室支付，故其不应承担违约金及滞纳金的辩称意见，原审法院认为，被告为租赁合同的相对方，理应承担合同项下义务，故该意见于法无据，原审法院不予采信。被告辩称其与第三人乐玛工作室为合作经营，因无证据证实，原审法院不予采信。对于原告主张100000元保证金冲抵被告欠缴租金，不违反法律规定，原审法院予以确认。
被告分别向第三人收取租金后，并未全额交予原告，第三人亦不同意代为支付欠缴的租金和违约金，被告长期欠缴租金，解除合同的条件成就，原告于2015年7月10日、7月13日通知被告及第三人解除合同并要求于2015年7月15日迁出诉争房屋的行为并无不当，且现被告认可截止2015年7月15日的所欠租金，故《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》应自2015年7月15日解除。租赁合同解除，承租人应当将诉争房屋返还给承租方，并应参照双方合同约定的标准支付房屋占有使用费。诉争房屋由第三人乐玛工作室、张辉面馆、杨尚云小吃部、蒋劼、毛荣华实际占有使用，被告并未实际使用诉争房屋，故第三人应承担将讼争房屋返还原告及对给付房屋使用费承担连带责任的义务。租赁合同于2015年7月15日解除，故对于原告要求被告参照合同标准575000元/季度支付自2015年7月16日起至实际交还房屋之日的房屋使用费，原审法院予以支持。另第三人乐玛工作室已交纳房屋租金至2015年8月15日、第三人蒋劼已交纳租金至2016年3月底，第三人毛荣华已交纳租金至2016年4月30日，第三人杨尚云小吃部向第三人毛荣华、张辉面馆向乐玛工作室按期支付租金，故第三人乐玛工作室、张辉面馆应自2015年8月16日起按各自转租合同约定租金标准对被告租赁房屋的占有使用费承担连带责任，第三人蒋劼、毛荣华、杨尚云小吃部自2015年7月16日起按其各自转租合同约定的租金标准对被告租赁房屋的占有使用费承担连带责任。合同解除后第三人向被告支付的房屋使用费及第三人乐玛工作室交给被告的保证金，如被告不能给付原告或返还第三人，第三人乐玛工作室、蒋劼、毛荣华、杨尚云小吃部有权另行向被告追偿。第三人主张的诉争房屋装修，如第三人认为其财产受到损失，可以另案诉讼。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一项、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、原告南京市公房管理中心与被告南京天长地久婚纱摄影有限公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》于2015年7月15日解除。二、第三人南京市秦淮区乐玛摄影工作室、南京市秦淮区张辉面馆、南京市秦淮区杨尚云小吃部、蒋劼、毛荣华于判决生效之日起十日内自南京市秦淮区中山南路111号各自承租的房屋迁出并腾空，将上述腾空房屋交付原告南京市公房管理中心。三、被告南京天长地久婚纱摄影有限公司于判决生效之日起十日内向原告南京市公房管理中心支付房屋租金1788595.89元（已扣除100000元的保证金）及滞纳金（自2015年7月16日起至实际给付之日止，按0.5‰/天计算）。四、被告南京天长地久婚纱摄影有限公司于判决生效之日起十日内向原告南京市公房管理中心支付违约金300000元。五、被告南京天长地久婚纱摄影有限公司于判决生效之日起十日内向原告南京市公房管理中心支付房屋使用费（自2015年7月16日计算至房屋交付之日止，按2300000元/年标准计算），第三人南京市秦淮区乐玛摄影工作室自2015年8月16日起，按1770000元/年标准对上述支付房屋使用费义务承担连带责任，第三人南京市秦淮区张辉面馆自2015年8月16日起，按120000元/年标准对南京市秦淮区乐玛摄影工作室应支付的房屋使用费义务承担连带责任；第三人蒋劼自2015年7月16日起，按160000元/年标准对被告上述应支付的房屋使用费义务承担连带责任，第三人毛荣华、南京市秦淮区杨尚云小吃部自2015年7月16日起，按370000元/年的标准对上述被告应支付的房屋使用费义务承担连带责任。六、驳回原告南京市公房管理中心的其他诉讼请求。案件受理费90769元，由被告南京天长地久婚纱摄影有限公司负担。
上诉人天长地久公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、诉争房屋一至二层门面房由被上诉人乐玛工作室使用，并由其直接向被上诉人公房管理中心缴纳房租，该部分拖欠的租金及违约责任应当由被上诉人乐玛工作室承担。虽然上诉人与乐玛工作室曾签订《房屋转租协议》，但该协议中也约定由上诉人与公房管理中心协调将诉争房屋直接出租给乐玛工作室，从乐玛工作室直接将租金交给公房管理中心的事实来看，诉争房屋一至二层门面房的租赁双方应为公房管理中心和乐玛工作室，上诉人在其中既没有收取租金、也没有赚取差价，不应承担拖欠的租金及违约责任。上诉人和乐玛工作室的实际经营者邓松在2013年之前是合作经营关系，对于2013年前拖欠的租金，应由邓松和上诉人一起承担。2、上诉人没有收到公房管理中心终止租赁合同的通知函，公房管理中心未完成通知义务。公房管理中心明知上诉人并不实际占有使用诉争房屋，却依然将终止租赁合同的通知函向诉争房屋地址发出，根本无法实现通知上诉人的目的，实际剥夺了上诉人提出异议的权利。3、上诉人及原审第三人均表示要求继续履行合同，原审判决解除合同不利于经营的稳定和社会安定。4、上诉人转租行为事实上得到了公房管理中心的认可，上诉人并未从转租行为中赚取任何差价，上诉人无力承担巨额的租金及违约金。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判。
被上诉人公房管理中心辩称：1、我方和乐玛工作室并没有租赁合同关系，上诉人认为乐玛工作室应承担责任的主张不能成立。2、上诉人公司注册地为南京市秦淮区中山南路111号，公房管理中心已将通知函邮寄至上诉人公司的注册地，经查询已显示签收，故公房管理中心已经尽到通知的义务。公房管理中心除将解除通知函送达上诉人之外，也送达了实际占用房屋的第三人，上诉人自称与乐玛工作室存在合作关系，理应知晓我方发函要求解除合同的事项。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人乐玛工作室辩称：1、我方自入住争议房屋之日起，一直按时足额向公房管理中心缴纳房屋租金。天长地久公司拖欠公房管理中心的房租是其在我方入住之前已拖欠的房租，以及其未将他人向其缴纳的房租向公房管理中心缴纳，故天长地久公司应当承担欠缴房租的责任。2、乐玛工作室和天长地久公司不存在合作股东关系，双方只是转租合同关系。不存在我方替上诉人天长地久公司承担相关违约责任的说法。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人蒋劼述称：我方已经将房租和保证金交给了天长地久公司。天长地久公司和公房管理中心的租赁合同与我方无关。我方已经做好了向公房管理中心交还房屋的准备工作，但是公房管理中心尚未接收房屋。
原审第三人张辉面馆述称：我方一直和乐玛工作室签订租赁合同并按时缴纳房租，其他的事我方不清楚。
原审第三人杨尚云小吃部、毛荣华未到庭应诉。
二审中，被上诉人乐玛工作室对原审查明其缴纳租金至2015年8月15日的事实有异议，认为其实际缴纳租金至2015年8月底。经审查乐玛工作室原审提交的缴纳租金的凭证，乐玛工作室于2015年9月14日向公房管理中心汇款147500元，汇款凭证标明“南京乐玛摄影付公房中心15年8月房屋用费”。因公房管理中心与天长地久公司的房屋租赁合同于2015年7月15日解除，该笔款项系在合同解除后支付，故原审法院将该笔汇款计算为合同解除后乐玛公司支付的一个月的房屋使用费，并判令乐玛公司从2015年8月15日起承担房屋使用费连带责任，认定事实正确。对原审查明的其他事实，本院予以确认。
上诉人天长地久公司向本院提交其自行制作的经营情况说明材料，证明其拖欠公房管理中心房租的原因是因为公司经营业绩下滑，乐玛工作室对此是有责任的。公房管理中心和乐玛工作室均对该证据的三性均不予认可。被上诉人公房管理中心未提交新证据。
本院认为，上诉人天长地久公司与被上诉人公房管理中心签订的《房屋租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人天长地久公司作为承租人，应当按时缴纳租金。上诉人认可拖欠被上诉人公房管理中心租金1888595.89元，故被上诉人公房管理中心有权依约解除合同并要求天长地久公司给付租金、承担违约责任。上诉人天长地久公司认为乐玛工作室应当承担相应责任。本院认为，《房屋租赁合同》的一方当事人系上诉人天长地久公司，根据合同相对性，应由天长地久公司向公房管理中心履行合同义务。天长地久公司和乐玛工作室之间的内部关系，本案不予理涉。被上诉人公房管理中心向上诉人寄送的解除合同通知书已经签收，上诉人以未收到函件为由主张被上诉人公房管理中心未完成通知义务，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费90769元，由上诉人南京天长地久婚纱摄影有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理审判员 马 帅
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 朱亚芳