辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民终314号上诉人（原审被告）：大连文景房地产开发有限公司，住所地普兰店市太平街道办事处柳家社区。法定代表人：景克瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹永建，该公司职员。委托诉讼代理人：山红梅，辽宁金刚石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于淑辉。上诉人大连文景房地产开发有限公司（以下简称文景公司）因与被上诉人于淑辉买卖合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2016）辽0214民初3233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人文景公司的委托诉讼代理人邹永建、山红梅，被上诉人于淑辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文景公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回于淑辉的诉讼请求或发回重审。主要事实和理由：1、案涉买卖合同补充协议第6条明确约定关于权属登记出卖人只需为买受人提供商品房销售发票及合同，即视为协助买受人办理产权登记手续。被上诉人系商业贷款购房，按合同约定，上诉人仅需提供不动产发票及买卖合同后，由贷款银行为被上诉人办理房屋产权证书，而不是由上诉人为被上诉人办理房屋产权证书。上诉人已提供了发票和合同，不应承担违约责任；2、一审法院以复印件作为认定本案事实的证据，认定被上诉人支付了全部购房款，事实不清，适用法律错误，被上诉人是商业贷款购房，该发票是为了协助被上诉人办理贷款而开具的，上诉人开具发票时未收到全部购房款，被上诉人应提供贷款银行的转账凭证证明商业贷款已转入上诉人银行账户，故一审法院按全额购房款为基数计算违约金证据不足；3、退一步讲，即使上诉人构成违约，按商品房买卖合同的补充协议第6条第2款约定，上诉人不承担违约责任。逾期办理产权证是普兰店市城乡规划建设局批复下发的详规图与实际情况不符，导致延期验收，延期办理产权证，逾期办证的原因不在上诉人，上诉人因执行政府法令导致延期的，不应承担违约责任。于淑辉辩称，不同意上诉人的上诉请求。在尚成成、王健与上诉人之间的买卖合同案件中，法院已向普兰店区规建局调取了材料，但材料里并没有会议纪要和审核意见，不能证明上诉人未办理产权证是在执行政府的法令和政策，而这些材料里有上诉人违法建筑和超建的情况记载，就是因为上诉人未缴纳罚款，未办理相关手续才导致办理房屋产权的材料未交到房产，才导致逾期办理房产证，所以不能免除其应当承担违约金的责任。于淑辉向一审法院起诉请求：被告承担未按时办理房屋产权证的违约金18,109.34元（即以总房款305,901元为基数，自2014年12月12日至2016年7月27日止按日万分之一计算）。一审法院认定事实：2012年11月20日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》,合同编号WHT201204908。原告系买受人,被告系出卖人。合同第三条约定买受人所购商品房位于行政街号为普兰店市久寿街×号×单元×层×号,用途为住宅,建筑面积为59.82平方米;合同第四条约定该商品房单价为每平方米5113.69元、房款总额为305,901元;合同第六条约定付款方式为首付95,901元,贷款21万元元;合同第八条约定交付期限为出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人在入住一年内无法办理房屋所有权或无法取得房屋产权证的,买受人有权退房,自该一年届满日之次日起,出卖人按已收房款日万分之一承担违约金。合同另有其他约定。同日,双方还签订了合同补充协议,协议第六条约定出卖人因执行相关政府部门政策、法令而改变提供办理权属登记手续的资料,则《合同》中约定的180个工作日相对延长,买受人不得以此作为出卖人违约的依据。合同签订后,原告交纳了全部购房款，被告于2012年11月25日为原告出具了购房发票，金额为305,901元。2013年12月11日,被告将案涉房屋交付给原告使用。但案涉房屋至今没有验收，被告无法为原告办理产权证。现原告诉至一审法院要求被告承担逾期为原告办理产权证的违约金。庭审中原告变更诉讼请求，要求被告按合同约定支付自2014年12月12日起至庭审之日即2016年7月27日止共计592天按日万分之一计算违约金18,109.34元（592天×305,901元×万分之一=18,109.34元）。另查，庭审中，被告提出原告只提供被告给出具的不动产统一发票复印件，不足以证明原告已经交纳了全部购房款，而是原告在交纳首付款后被告为了协助原告办理商业贷款才开具该发票。同时被告申请一审法院调取2013年9月普兰店市城市规划建设局保存的关于修改规划的会议纪要、案涉建设工程修改规划设计的审核意见以及由被告单位提请的请示报告等拟证明被告是因执行政府有关文件、法令法规等事宜造成的产权逾期办理。再查，被告于2012年10月14日取得了商品房预售许可证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间的商品房买卖合同关系依法成立并有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务,履行义务不符合合同约定的应当承担违约责任。被告作为房屋出卖人,有义务在合同约定的期限内为原告所购买的房屋办理产权证。虽然被告抗辩称是因执行相关政府部门的政策、法令而迟延提供办理权属登记手续的资料,但被告没有提供证据加以佐证，依法应承担违约责任。至于被告辩称原告提供的不动产统一发票复印件不足以证明已经交纳了全部购房款，而是为了协助原告办理商业贷款才开具该发票一节，因为原告已提供被告出具的收房款发票，发票中已注明全部房款已收到，且被告已将房屋交付给被告，从被告给原告出具的发票及交房行为，足以说明原告已将全部房款交付给被告，原告的举证责任已尽到，无须再提供交房款的证据。对被告申请法院调取城建部门保存的案涉建设工程修改规划设计的会议纪要及修改规划设计的审核意见等材料，拟证明被告是因执行政府有关文件、法令法规等事宜造成的产权证逾期办理的问题，一审法院认为，被告申请调取的该方面证据不属于政府有关文件、法令法规等，故对被告的该项申请一审本院不予准许。综上所述，原告要求被告给付自2014年12月12日起至2016年7月27日止的逾期办证违约金18,109.34元的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告大连文景房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告于淑辉支付违约金18,109.34元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费516元(原告已预交),由被告大连文景房地产开发有限公司负担。本院二审期间，文景公司提供4份证据，即《文景清华园住宅雨污水管网综合图》复印件、大连建筑技术发展中心设计研究院有限公司出具的《技术评定书》原件、大连市普兰店区城市管理行政执法局出具的《关于文景清华园商住项目的检查情况和处理意见》原件、竣工验收备案表及证明的原件等；于淑辉提供了2份证据，即个人购房借款担保合同、偿还银行贷款明细表等。本院组织当事人进行了证据交换和质证。因于淑辉对文景公司提交的前述证据的真实性均没有异议，故本院予以确认；文景公司虽然对于淑辉提交的前述证据不予认可，但并未提供相反证据予以反驳，故本院对于淑辉提交的相关证据的真实性予以确认。对文景公司提供的证据证明力，本院认定如下：仅从文景公司提供的证据1图纸本身来看,并无法直接看出雨污水管线的规划设计存在错误，其证明力不予采信;证据2是文景公司在诉讼中单方委托的第三方作出的评定书,其证明力亦不予采信;证据3中记载内容与此前文景公司在（2016）辽02民终5908号案件中申请本院调取有关案涉小区情况的材料相互印证，且文景公司在二审庭审时明确表示在该案件中调取的证据均适用于本案，从而撤回了其在上诉期间提交的调证申请，故对该证据的证明力本院予以采信；证据4的证明力亦予以采信。对于淑辉提交的证据证明力，本院认定如下：于淑辉提交个人购房借款担保合同、偿还银行贷款明细表等证据拟证明其已通过银行贷款的方式向文景公司支付了案涉房屋的全部购房款，虽然文景公司对此予以否认，但并未提交相关证据予以反驳，故本院对于淑辉提交的证据证明力予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：业已生效的（2016）辽02民终5908号民事判决查明“在二审审理过程中，本院依文景公司申请到大连市普兰店区城乡规划建设局（以下简称普区规建局）调取庭审中所提交的图纸原件以及会议纪要、审核意见，但普区规建局未向本院提供文景公司申请调取的会议记录和审核意见书,仅提供该图纸原件、情况汇报等其他材料，文景公司则明确表示不再申请对此调证。双方当事人均对本院调取前述证据的真实性没有异议。本院调取的材料中有一份普区规建局于2015年4月15日做出的《关于文景、清华园商住项目违章建设行为调查和处理情况汇报》，该文件第一项是案涉小区违章建设情况，第二项调查情况原文为‘经现场查勘，按原设计，该项目周边及小区内的污雨水排放均应由古城路排入市政污雨水管网，在放线施工时发现古城路没有市政污雨水管网，项目周边及小区内的污雨水只能从二中路排入市政管网。开发企业对该项目和道路标高进行了测量，规划图1号楼西对角道路标高设计为24.40米，但1号楼西侧污水井标高为21.96米（该标高已经过复查）；最东端的污雨水井路18号楼的管线长度约为630米，18号楼设计标高为26米，根据排水坡度计算，无法将该项目内污雨水排出，鉴于上述情况，施工方将该项目标高设定在6-11号楼库房上，标高为23米，1层库房标高正负零上提了4.20米，并把1层建筑物以外的库房去掉。’第三项处理情况是针对24,071.5平方米的违章超建作出相应的处理，包括没收非法所得、罚款、对违章超建补缴费、拆除该项目1#-2#楼之间搭建构筑物以及要求待企业缴纳罚款、补缴费用后再办理相关手续。本院调取的材料中还包括文景清华园一期（1#-6#、8#、9#、11#-15#、17#）建设工程规划核实合格证书一份，该证书取得的时间是2016年7月12日。”从文景公司提供的大连市普兰店区城市管理行政执法局（以下简称普市城市执法局）出具《关于文景清华园商住项目的检查情况和处理意见》的记载内容来看，案涉小区共27栋楼，每栋楼都存在着未完全按规划设计施工建设的情况，除18#楼少建6208.16平方米（但实建住宅层数超出审批规划两层等）、25#楼未按审批规划建设公建外，其余25栋楼的每一栋楼均有不同程度上的超建、违建等。其中1#楼至5#楼除住宅超建、顶层超建外，还存在未经规划审批的公建。6#楼、9#楼和11#楼分摊了20#、21#楼的违章的公建面积，23#楼、24#楼和26#楼存在库房超建现象。1#楼和2#楼之间还搭建构筑物未拆净造成百姓上访。整个小区住宅超建15，225.35平方米，公建超建4092.24平方米，库房超建7210平方米，合计超建26，527.59平方米。对此处理意见主要为：1、1#-2#楼之间搭建构筑物必须拆除；2、对违章超建的26，527.59平方米处以罚款，开发单位无能力缴纳罚款，用等价房屋抵押；3、对超建26，527.59平方米没收非法所得，开发单位无能力上缴非法所得，用等价房屋抵顶等。2016年8月10日案涉房屋所在楼取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。本案在二审庭审过程中，于淑辉提交其为购买案涉房屋而与银行签订的个人购房借款担保合同、偿还银行贷款明细表等证据中记载以下主要内容：于淑辉所贷21万元款项是用于向文景公司支付案涉房屋的房款且用案涉房屋向贷款银行提供抵押担保；个人购房借款担保合同中约定的还款账号与偿还银行贷款明细表中标注的还款账号为同一账号。本院确认上述事实有（2016）辽02民终5908号民事判决、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、个人购房借款担保合同、偿还银行贷款明细表及二审庭审笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，本案中，依据已查明的事实，文景公司未按合同约定期限内将需由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案致使于淑辉未如期办理产权证是不争的事实，现文景公司主张免责的主要理由是因执行政府政策法规、法令造成的逾期办证，即其经普区规建局同意改变了原规划设计的污雨水排放管线造成的现状与原设计图纸不符，未通过验收等，从而未按期办理权属登记备案。然而，从生效法律文书确认的事实和文景公司提供的普市城市执法局出具的材料来看，即使案涉小区存在着雨污水排放管线的现状与原设计方案不同的情况，但是案涉小区的每栋楼都存在着未完全按规划设计施工建设的情况，除仅有2栋楼未有超建外，其余25栋楼均有不同程度上的超建、违建等情况，累积超建面积高达26，527.59平方米。在普市城市执法局和普市规建局分别出具的材料中均提到超建的处理意见。两份材料中不仅未直接载明污雨水排放管线的现状是经过普区规建局同意才施工的，亦未载明污雨水排放管线的现状与原设计方案不同是造成工程未验收通过的唯一原因，或者该26，000多平方米的超建面积全部系因文景公司在施工过程中改变施工雨污水管线的路线发生的。相反，普市城市执法局出具材料已经明确指出，案涉小区的超建包括原规划审批未有公建而文景公司实际建有公建、超出原规划审批的住宅加层建设和顶层超建以及部分楼宇存在违章建筑等，根据普市规建局于2015年4月15日出具材料“待缴纳罚款、补缴费用后再办理相关手续”，也就是说，在文景公司未依法缴纳全部超建罚款和上缴超建非法所得等之前，文景公司无法继续办理案涉小区竣工验收备案的相关手续。因此，文景公司上诉称案涉房屋的逾期办证原因不在其公司、其执行政府法令导致延期等免责理由，均无事实和法律依据，本院不予支持。一审判令文景公司承担逾期办证违约责任，并无不妥，本院予以维持。至于文景公司上诉称于淑辉仅提供了购房发票复印件，而一审判决以该复印件来认定于淑辉支付了全部购房款没有事实和法律根据，且一审判决在此基础上以案涉商品房买卖合同中约定的购房款为基数计算违约金是错误的一节，本院认为，首先，由于结合商品房购买的一般交易习惯来看，商品房的房地产开发企业在普通购房人没有支付全部房款的前提下基本上是不存在先行向购房人交付房屋的情形，且结合本案现查明的事实情况来看，于淑辉购买文景公司建设开发的案涉房屋并非是基于双方存在其它特殊关系而购买，文景公司也未举证证明其和于淑辉之间有可以先行交付房屋后再由于淑辉支付房款等约定的事实，因此，文景公司在已经向于淑辉交付案涉房屋的情况下又在本案诉讼过程中提出于淑辉没有支付全部房款明显不符合常理。其次，由于结合于淑辉在本案二审审理期间提交的相关证据可以看出，于淑辉为购买案涉房屋从银行所贷的款项数额与案涉商品房买卖合同中约定的除首付款之外的剩余房款数额均为21万元，且于淑辉贷款的目的就是为了向文景公司支付案涉房屋的房款，而通过于淑辉提交的偿还银行贷款明细表可以认定其与贷款银行之间的合同已经实际履行。再次，虽然于淑辉在本案一审审理过程中提交了购买案涉房屋的发票复印件，但文景公司作为房地产开发企业在出售商品房过程中开具的正式购房发票是一式几联，即文景公司应当持有其中一联，但文景公司并未提交其持有的发票联，由于不同的购房人持有的购房发票上均记载有发票号码，且该号码具有唯一性，又由于文景公司并未提交其相关财务账簿等证据证明于淑辉提交的发票复印件上记载发票号码并非系于淑辉本人，因此，综合本案的情况可以认定于淑辉已经向文景公司支付了案涉房屋的全部房款。据此，一审判决认定于淑辉交纳全部购房款及以此为基数计付逾期办证违约金，有事实和法律依据，并无不妥，文景公司的此项上诉理由，本院不予支持。至于文景公司上诉称因案涉商品房买卖合同补充协议中约定，在文景公司为购房人开具发票即视为协助购房人办理权属登记手续，故文景公司不应向购房人于淑辉承担逾期办证违约责任一节，本院认为，对于办理房屋权属证书问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，文景公司作为出卖人的义务是将需由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案，这不仅是约定义务，而且是出卖人的法定义务，买卖双方在合同中不能约定免除该项义务，案涉买卖合同的补充协议中关于权属登记出卖人只需为买受人提供商品房销售发票及合同即视为协助买受人办理产权登记手续的约定免除了出卖人的法定义务，因此，审查文景公司是否违约不能以是否仅开具发票和出具合同为判断依据，而是应以是否在合同约定期限内将需出卖人提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案为评判标准。据此，文景公司的该项上诉理由，无充分的事实和法律根据，本院不予支持。综上所述，文景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费516元（大连文景房地产开发有限公司预交），由大连文景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李奎哲审判员  张萍萍审判员  阁成宝二〇一七年三月六日书记员  滕子美