江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）苏执复字第00162号
申请复议人（被执行人）扬州锦兴置业发展有限公司，住所地江苏省扬州市文昌中路首席国际大厦A座308室。
法定代表人李正妹，该公司董事长。
申请执行人（异议人）扬州城建装饰保温工程有限公司，住所地江苏省扬州市邗江区江阳西路峰创国际大厦B座410室。
法定代表人张乃华，该公司董事长。
申请复议人扬州锦兴置业发展有限公司（以下简称锦兴公司）因申请执行人扬州城建装饰保温工程有限公司与其建设工程施工合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）（2015）扬执异字第00027号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭，对申请复议人的复议请求进行了审查，本案现已审查终结。
本院经审查查明：扬州城建节能保温工程有限公司与锦兴公司建设工程施工合同纠纷一案，扬州仲裁委员会于2014年11月6日作出（2012）扬仲裁字第444号裁决：锦兴公司应于裁决书送达之日起十日内向扬州城建节能保温工程有限公司支付工程款326645.55元并支付逾期付款利息。因锦兴公司未按上述裁决履行义务，扬州城建节能保温工程有限公司向扬州中院申请执行，扬州中院于2015年2月13日立案执行。2015年5月8日，扬州城建节能保温工程有限公司更名为扬州城建装饰保温工程有限公司（以下简称城建公司）。
执行过程中，扬州中院委托江苏金宁达房地产评估有限公司（以下简称金宁达评估公司）对锦兴公司开发建设的扬州东方国际食品城A区4-115号房地产（建筑面积60.13平方米，层高5米）进行价格评估。扬州中院于2015年5月28日向锦兴公司邮寄送达了现场勘验通知。2015年6月1日，金宁达评估公司出具（2015）（房估）字YZH087号估价报告，确定上述房地产在价值时点2015年5月27日的评估总价为139.92万元。估价报告反映，评估价格包含房屋的装饰装修价格，金宁达评估公司采用市场比较法和收益还原法进行评估，参考了同区域的东方国际商业广场的三个成交案例进行了价格比较（该估价报告的技术报告载明成交案例的单价分别为32829元／平方米、26800元／平方米），并参照了东方国际食品城3个相似商铺的出租实例确定收益。锦兴公司、城建公司均不服该估价报告向扬州中院提出异议。
锦兴公司提出异议称：金宁达评估公司的评估程序严重违法且结果有失公允。一、现场勘验时，未通知双方当事人、房屋占有人到场；二、评估报告未对房屋占有人的装修进行测量，也未单独列出装修评估价；三、估价报告对土地的评估无事实依据；四、扬州地区类似门面房成交价均在4万元以上，评估结果显失公正。
城建公司提出异议称：评估报告程序违法、评估结果与市场价格不符，请求重新评估。一、评估公司未提供技术报告、土地证、产权证、租赁合同；二、城建公司经市场调查，扬州市东方国际食品城一期一层商铺成交价格不超过每平方米15000元，一期二层二手房售价标价为八、九千元；依据该公司市场调查，A区4-115商铺年租金3万元，按评估价须46年才能收回成本，超过土地使用年限。
异议审查过程中，锦兴公司提供两份扬州东方国际商业广场的商品房买卖合同及销售发票，一份商品房买卖合同载明的单价为36397.85元／平方米，另一份商品房买卖合同单价为26800元／平方米。城建公司提供一份扬州东方国际食品城的销售发票，发票载明的购房单价为11500元／平方米；提供东方国际食品城A区4-116号的收款收据，收据显示缴房款时间为2010年。
异议听证过程中，金宁达评估公司针对锦兴公司、城建公司所提异议分别作出说明。对于锦兴公司：1、评估公司没有通知当事人到场的义务，实际勘查过程中法院执行人员和申请执行人均到场。2、司法委托评估书中没有委托单独对装修作出评估，实际评估过程中对装修作了丈量、查勘，装修在房价中的比重很小，评估价格中包含了装修费用。3、评估中包含地价，但不会对土地估价单列。4、锦兴公司提出的同类商品价格是存在的，但房地产的区域因素、个体因素对房地产价格影响较大，评估是选用实际案例作为评估依据，同时考虑收益法作为辅助评估方法，评估价格客观公正。
对于城建公司：1、估价对象尚未完成首次交易，未领取单独的土地证、房产证，该公司的评估结论是根据法院提供的测绘材料结合估价对象的实际情况作出的，评估价格中已包含土地及装修价值；2、城建公司列举的价格没有依据，不能仅依据税务部门的纳税凭证作为房地产成交价格的依据。案例超过估价时点两年，不具参考价值。3、对租金的评估是按照正常的市场租金确定，不是依个案确定。
扬州中院认为：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，评估结果明显失实或者明显低于市场价而申请补正或重新评估的，人民法院应当准许。本案中，金宁达评估公司及其评估人员具有评估资质，其受法院委托，依据法定估价规范对本案房地产进行评估，评估程序合法，两异议人认为评估程序违法，无事实和法律依据。金宁达评估公司的评估报告已包含装修价值，锦兴公司要求对装修价值单列，与本案的评估目的不符。金宁达评估公司的评估结论已充分考虑了市场因素，两异议人认为评估价值与实际价值不符，并无充分证据佐证，该院不予采信。故两异议人的异议请求，该院不予支持。据此于2015年9月10日作出（2015）扬执异字第00027号执行裁定：驳回城建公司、锦兴公司的异议申请。
锦兴公司不服扬州中院异议裁定，向本院申请复议称：一、评估过程中的现场勘验未通知双方当事人、房屋占有人到场；评估报告未对房屋占有人的装修进行测量，因房屋占有人系利害关系人，装修评估价未单独列出。二、估价报告对土地的评估，无事实依据；扬州地区类似门面房成交价均在4万元以上，评估结果显失公正。请求撤销扬州中院（2015）扬执异字第00027号执行裁定，对涉案房屋重新评估。
本院另查明：估价报告中资料显示金宁达评估公司的评估资质为一级，估价人员胡云飞、范向阳均为注册房地产估价师，在金宁达评估公司扬州分公司执业。扬州中院于2015年12月8日对锦兴公司委托代理人方轩作询问笔录，锦兴公司称涉案房屋现占有人与锦兴公司未签订房屋买卖合同，也未签订租赁合同。双方仅签订一份订购单，房屋占有人交给锦兴公司8万余元，由房屋占有人对评估房屋进行了装修。
本案争议焦点为：一、本案评估程序是否合法。二、涉案估价报告是否估价过低。
本院认为：一、评估涉案房屋过程中，扬州中院向锦兴公司邮寄送达了现场勘验通知。勘验现场时，扬州中院执行人员及申请执行人均到场，申请复议人称现场勘验未通知双方当事人与事实不符。扬州中院异议听证过程中，涉案估价人员针对锦兴公司所提异议，已进行回复和说明。估价报告中包含了土地价值和装修价值。至于估价报告是否将装修价值单列的问题，申请复议人锦兴公司不能代替实施装修的案外人提出异议主张权利。
二、关于估价报告是否估价过低的问题，锦兴公司主张涉案房屋评估价格应在4万元以上，但其未能提供证据予以证明。锦兴公司提供的与估价房地产同区域的商品房买卖合同载明的房屋单价恰与估价报告的评估结果相符，能够证明涉案估价报告的评估结果符合市场价值。故对申请复议人主张涉案估价报告估价过低的主张，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回申请复议人扬州锦兴置业发展有限公司的复议申请，维持江苏省扬州市中级人民法院（2015）扬执异字第00027号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 孙 凯
代理审判员 苏 峰
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 沈晓雯