辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1270号
上诉人（原审原告）：姜铁军，男，1977年4月9日生，汉族，无职业，住址沈阳市于洪区。
委托代理人：王智清，女，1951年9月17日，汉族，职业系退休工人。
被上诉人（原审被告）：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路54号。
法定代表人：张乐，该公司董事长。
委托代理人：王涌，辽宁北京瀛沈律师事务所律师。
上诉人姜铁军因与被上诉人沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第1014号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏（主审）、王虹组成合议庭，于2014年6月11日开庭公开审理了本案，上诉人姜铁军的委托代理人王智清，被上诉人沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司的委托代理人王涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告姜铁军与被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区黄河北大街124号1-10-8室房屋，建筑面积为57.48平方米，总房款为150，598元。合同第八条约定，出卖人应当在2007年8月30日前，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、商品房可以入住，待交付全部款项后方可办理入住。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地
产权属证书的，按照第3项处理：3、商品房竣工综合验收备案后，买受人办理房地产权属证书。合同签订后，原告按合同约定交付了购房款。2009年10月9日，原告办理了入住手续。被告尚未将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案。2010年6月18日，辽宁鑫达汽车销售服务有限公司以沈阳市人民政府为被申请人提起行政复议，请求撤销沈阳国用（2005）第047号土地使用权证。该土地于2005年11月出让给被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，并取得了土地使用权证。2010年6月24日，辽宁省人民政府向被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司下发了第三人参加行政复议通知书，通知被告参加作为第三人参加行政复议。
2012年6月21日，原告起诉至原审法院，请求法院判令被告为原告办理房产证并向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金18，900元并承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告平等、自愿地签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告按照合同的约定向被告交纳了房款。被告应当于2010年10月9日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告尚未办理，系违约行为，应当承担违约责任。关于被告主张的诉讼时效问题，根据合同约定，被告应当于2010年10月9日前履行办理初始备案登记手续的义务，但被告一直没有履行合同义务，违约状态持续，原告提供的证据不足以证明其向被告主张权利，对于原告的请求，本院保护起诉之日至起诉之日前两年期间的权利（即2010年6月21日至2012年6月21日）。关于被告主张的因第三方原因导致违约，不承担违约责任的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故被告的该项主张，本院不予支持。关于被告申请中止审理的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条一款五项规定，本案的诉讼请求与被告所涉及的土地使用证纠纷不存在利害关系，不是必须以其审理结果为依据，故对该项申请，本院不予准许。关于原告请求的逾期办理房屋所有权证违约金的数额问题。首先，原、被告双方对由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的责任进行了约定，即商品房竣工综合验收备案后买受人办理房地产权属证书，关于违约金数额，属约定不明；其次，被告没有按约定完成新建商品房初始登记备案，原告提供的证据不足以证明其有实际损失发生；第三，被告主张违约金按照逾期交房的比例（按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金）进行调整，本院不予支持；第四，经本院调解的业主诉被告逾期办证违约金案件结案标的额均为总房款的百分之一。所以，原告请求的逾期办证违约金的数额定为已付总房款的百分之一即1，505.98元（150，598元×1%）为宜。关于原告主张的要求被告办理房屋产权证，因办理房屋产权证不属于《商品房买卖合同》所约定的义务，不予支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条一款五项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告姜铁军逾期办理房屋所有权证违约金1，505.98元；二、驳回原、被告其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，姜铁军不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、请求依法改判被上诉人向上诉人支付违约金150，598元。二、请求依法改判被上诉人为上诉人办理房屋所有权证。三、所有诉讼费用由被上诉人承担。主要上诉理由：一、一审法院认定是事实错误。一审法院认定：被告没有约定完成新建商品房初始登记备案，原告提供的证据不足以证明其有实际损失发生属于认定事实错误，未能办理房证影响到上诉人采暖费交纳、户口、上学、房屋补助金和就业等一系列问题，房证是上诉人应当按期得到的，得不到就有损失。二、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人在双方签订的商品房买卖合同中没有对上诉人在期限届满未能取得房屋权属证书的违约金数额进行约定，应当按照已付购房款的总额，参照中国人民银行的规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准计算。并且调解中的让步不能作为审判的依据。三、一审判决没有对诉讼请求作出相适应的判决。
被上诉人沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司答辩称：同意一审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有商品房买卖合同、发票、准住通知单、第三人参加行政复议通知书、行政复议申请书等证据材料及当事人陈述，经当事人庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，本案二审的争议焦点为：被上诉人承担给付房屋买受人即上诉人逾期办理涉诉房屋所有权证违约金的标准及数额如何认定的问题，以及上诉人要求被上诉人现在为其办理房屋所有权证能否成立的问题。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案双方当事人签订《商品房买卖合同》系真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。当事人应按照约定全面诚信履行各自的权利义务。被上诉人未如约按期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当承担违约责任。
关于违约金的标准及数额如何认定的问题，本院认为：首先，从合同约定来看，对于产权登记约定了“商品房竣工综合验收备案后买受人办理房地产权属证书”，并不属于完全没有约定，仅是对违约行为发生后没有约定货币赔偿责任，但应综合全案情况，对违约金的计算标准和数额予以确定；其次，从法律规定来看，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”可见，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，法院可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但不是必须按此计算；第三，从本案综合因素来看，原审法院在综合考量上诉人对于所受实际损失的举证情况、被上诉人的过错程度等因素的基础上，在法律规定的范围行使裁量权，确定违约金赔偿数额，并无不当，本院应予确认。上诉人提出的赔偿数额缺少充分证据予以证明，本院难以支持。
关于上诉人提出要求被上诉人现在为其办理房屋所有权证的主张，因一方面，本案涉诉房屋客观上尚不具备办证的条件，另一方面，双方合同中约定了商品房竣工综合验收备案后，由买受人办理房地产权属证书，由此，本案双方当事人应本着互谅互让的态度，相互配合，共同完成房屋所有权证的办理事宜。故对上诉人提出的该项上诉主张，本院暂不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费272元，由上诉人姜铁军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 王 虹
二〇一四年六月十六日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；