新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终1530号
上诉人（原审被告）：新疆富农商贸有限公司，住所地乌鲁木齐市头屯河区。
法定代表人：李建功，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐易胜嘉国际贸易有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区。
法定代表人:刘翔，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱霞，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。
上诉人新疆富农商贸有限公司（以下简称富农公司）因与被上诉人乌鲁木齐易胜嘉国际贸易有限公司（以下简称易胜嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院(2017)新0103民初4810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人富农公司的法定代表人李建功，被上诉人易胜嘉公司的委托诉讼代理人朱霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
富农公司上诉请求：依法撤销一审判决第二、三项，改判驳回易胜嘉公司要求我公司支付剩余租金和赔偿损失的诉讼请求。事实和理由：1.易胜嘉公司承租商铺后，没有及时向我公司支付租金，并一直拖欠电费、暖气费，并于2017年2月底擅自搬出涉案商铺，易胜嘉公司的违约行为是导致涉案租赁合同解除的原因。而且一审法院以新疆都市报将商铺水电箱查封时间2016年12月31日作为双方解除租赁合同的时间与事实不符，因此我公司不应当退还剩余房屋租金。2.LED灯及招牌是未形成附合的装饰装修物，已被易胜嘉公司自行拆除后异地使用，我公司不应当给予赔偿。
易胜嘉公司针对上诉请求辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。我公司与富农公司签订的房屋租赁合同合法有效，第一年租金10万元我公司已按时交纳。由于富农公司拖欠新疆都市报租金，导致双方合同无法履行，富农公司应当退换剩余租金。LED电子屏损失问题，合同签订后，我公司对涉案房屋进行了装修安装了电子屏，案涉房屋无法使用是富农公司违约所致，我公司要求富农公司支付赔偿损失有事实及法律依据。
易胜嘉公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的商铺租赁合同；2.富农公司返还房屋租金41,667元；3.富农公司赔偿损失11,847元；4.富农公司承担案件受理费、保全费、送达费。
一审法院认定事实，2016年5月24日，易胜嘉公司与富农公司签订《商铺租赁合同》，约定富农公司将坐落于乌鲁木齐市沙区友好路都市易购内商铺租赁与易胜嘉公司使用；租期为三年，自2016年6月1日至2019年5月31日止；年租金10万元；富农公司不能按照合同相关约定提供正常相关服务的或非易胜嘉公司原因造成易胜嘉公司无法正常经营或影响正常经营的，易胜嘉公司有权终止合同并要求富农公司退还剩余租金，进行经济补偿。2016年5月24日，易胜嘉公司工作人员向富农公司股东赵文林转款12万元，同日富农公司向易胜嘉公司出具收据，载明收到易胜嘉公司人民币10万元。富农公司将房屋交由易胜嘉公司使用。2016年12月2日，新疆都市报社制作《催款函》，称因富农公司延期支付2016年度下半年租金，要求富农公司协商解决。2016年12月23日，新疆都市报社制作《通知书》，要求富农公司在12月26日前支付剩余房款，逾期支付将采取相应措施。2016年12月31日，新疆日报社后勤服务中心将租赁商铺的水电箱张贴封条予以查封。
一审法院认为，易胜嘉公司与富农公司签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务。富农公司称易胜嘉公司将租金10万元支付与富农公司股东赵文林而未付至富农公司账户，富农公司未收到该租金，但富农公司向易胜嘉公司出具收条证实其收取10万元租金，故对富农公司的意见一审法院不予支持。富农公司现认可解除《商铺租赁合同》，故对易胜嘉公司该项诉请一审法院予以支持。本案合同解除的原因系由富农公司拖欠新疆都市报社租金，该社于2016年12月31日将商铺水电箱查封并将大门锁上，致易胜嘉公司无法正常经营，合同目的不能实现所致。该情形亦符合双方合同的约定，富农公司应当在合同解除后向易胜嘉公司返还剩余租金及赔偿经济损失。双方当事人虽对易胜嘉公司搬离时间有争议，但基于涉案商铺在2016年12月31日已无法正常使用，合同的目的已不能实现，一审法院认为《商铺租赁合同》在2016年12月31日已解除。故富农公司应当向易胜嘉公司返还2017年1月1日至2017年5月31日的租金41,667元（10万元/12个月*5个月）。关于易胜嘉公司主张的损失11,847元，其中包含LED灯及招牌8,861元（原值11,000元），因LED灯及招牌价值有限，委托估价增加当事人诉讼成本，故一审法院对其价值进行了询价，经询价，一审法院对其原值予以确认，易胜嘉公司在扣除折旧后，主张富农公司赔偿8,861元符合法律规定，一审法院予以支持；关于易胜嘉公司主张的富农公司退还租金的利息，易胜嘉公司以年息5‰计算一年，自2016年6月1日至2017年5月31日，金额为2,500元。一审法院认为，合同解除之次日为计息之时，故富农公司应支付的利息为1041.68元（41667*5‰*5个月，2017年1月1日至2017年5月31日）。易胜嘉公司主张的房屋腾空、搬运费487元，因未提交证据证实，一审法院不予支持。故富农公司应当向易胜嘉公司赔偿损失9,902.68元（8861元+1041.68元）。判决如下：一、解除乌鲁木齐易胜嘉国际贸易有限公司与新疆富农商贸有限公司签订的《商铺租赁合同》；二、新疆富农商贸有限公司向乌鲁木齐易胜嘉国际贸易有限公司返还剩余租金41,667元；
三、新疆富农商贸有限公司向乌鲁木齐易胜嘉国际贸易有限公司赔偿损失9,902.68元。
本院审理过程中，富农公司围绕上诉请求依法提交了证据。一、2017年4月3日，富农公司店长文雪峰和装修工人杨文和共同出具的《证明》一份，证明：（1）易胜嘉公司违规在外墙上挂电子屏。（2）易胜嘉公司拖欠水电暖费用导致出租人都市易购公司用封条将购电箱封住，但是不影响商铺营业。（3）富农公司于2017年1月12日交纳了电费1318.9元后，易购公司将购电箱解封，商铺正常营业。（4）易胜嘉公司鼓动其他商户不要营业并率先将自己的货物搬离，于2017年2月将全部货物搬走。（5）因没有商户经营，2017年5月富农公司将红山店交还易购公司。二、2017年5月5日《证明》一份，证明富农公司法定代表人与商户的交接手续，在此时间前市场正常营业。三、2017年5月5日，商户范成出具书面证明，证明市场正常营业。四、2017年5月4日收条一份，证明富农公司与易购公司交接完毕。本院组织当事人进行了证据交换和质证，易胜嘉公司发表质证意见认为，对2017年4月3日《证明》的三性不予认可，证人应当出庭作证，该证据不符合证据的形式要件。对2017年5月5日，富农公司与商户的交接《证明》和商户范成的《证明》的真实性不予认可，身份无法确认。对2017年5月4日的收条，出具收条人的身份无法确认，且与本案无关。本院认为，富农公司出具的上述书证，根据证据内容判断均属于证人证言，证人应当出庭接受当事人的质询，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。故，对上述证据的证明力均不予确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年5月16日，富农公司与新疆都市易购有限公司（以下简称易购公司）签订《商铺租赁合同》，约定易购公司将乌鲁木齐市沙区友好路，使用面积200㎡商铺交给富农公司，用于富农公司在商铺内从事商业经营。经营期限三年，自2016年5月15日起至2019年5月14日止。2016年5月24日，富农公司与易胜嘉公司签订《商铺租赁合同》，约定富农公司将坐落于乌鲁木齐市沙区友好路都市易购内商铺租赁与易胜嘉公司使用；租期为三年，自2016年6月1日至2019年5月31日止；年租金10万元；富农公司不能按照合同相关约定提供正常相关服务的或非易胜嘉公司原因造成易胜嘉公司无法正常经营或影响正常经营的，易胜嘉公司有权终止合同并要求富农公司退还剩余租金，进行经济补偿。2016年12月2日，新疆都市报社向富农公司发出《催款函》，内容为富农公司尚未支付2016年度下半年租金15万元，请富农公司于12月7日前双方协商解决。2016年12月23日，新疆都市报社向富农公司发出《通知书》，内容为要求富农公司在12月26日前支付剩余房租款，逾期将采取相应措施。2016年12月31日，新疆日报社后勤服务中心将商铺水电箱张贴封条进行查封。易胜嘉公司遂陆续搬离承租的商铺，富农公司认可易胜嘉公司于2017年2月底将商铺物品搬离完毕。2017年5月，富农公司将涉案商铺返还新疆日报社。本院查明其他的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，富农公司与易胜嘉公司在商铺租赁合同中约定了“富农公司不能按照合同相关约定提供正常相关服务的或非易胜嘉公司原因造成易胜嘉公司无法正常经营或影响正常经营的，易胜嘉公司有权终止合同并要求富农公司退还剩余租金，进行经济补偿。”该合同条款是双方当事人对富农公司在合同履行期间，如发生上述违约行为导致易胜嘉公司不能正常营业时，易胜嘉公司享有单方解除合同权利的约定。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款、第九十六条第一款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”享有解除权的当事人应将解除合同的意思表示送达到合同另一方当事人，就能发生合同解除的法律效果。富农公司在履行涉案合同期间拖欠出租方（案外人）租金，导致出租方于2016年12月31日将涉案商铺水电箱予以查封，使易胜嘉公司不能正常营业，按照双方当事人的约定富农公司已构成违约，易胜嘉公司解除合同的条件成就，易胜嘉公司可行使单方解除权。但是依照上述法律规定，解除权的行使，应向对方当事人以意思表示为之。易胜嘉公司虽然主张其于2017年1月1日就搬离涉案商铺，但是未能举证证明当日既通知了富农公司表达其要求解除合同的意思，因此2017年1月1日双方当事人的合同尚未解除，也未发生解除合同的法律效果。二审中，富农公司认可易胜嘉公司于2017年2月底搬离商铺，可视为富农公司于此时间收到易胜嘉公司要求解除合同的通知，故，本院确认2017年2月底是易胜嘉公司与富农公司商铺租赁合同解除的时间。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”富农公司应当向易胜嘉公司返还2017年3月1日至2017年5月31日的租金25,000元(10万元/12个月×3个月)。
对于富农公司上诉认为不应当赔偿LED电子屏损失问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”易胜嘉公司在履行商铺租赁合同期间为其经营需要安装LED电子屏，未违反双方合同约定，富农公司称易胜嘉公司安装LED电子屏属于违规的理由无事实依据，本院不予采信。虽然LED电子屏是可以拆迁的装饰物，但是富农公司认可其于2017年5月已将商铺返还新疆日报社，对LED电子屏也未进行处理，因此富农公司应当承担向易胜嘉公司赔偿LED电子屏残值损失的责任即赔偿8,250元（11,000/36个月×27个月）。另，易胜嘉公司在一审的诉讼请求中未明确主张要求富农公司赔偿因逾期返还租金而产生的利息，一审判决对此项事实的认定超出了易胜嘉公司的请求范围，本院予以纠正。
综上所述，富农公司上诉请求中成立的部分，应予支持；一审判决认定事实和适用法律不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2017）新0103民初4810号民事判决第一项，即：解除乌鲁木齐易胜嘉国际贸易有限公司与新疆富农商贸有限公司签订的《商铺租赁合同》；
二、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2017）新0103民初4810号民事判决第二项为新疆富农商贸有限公司向乌鲁木齐易胜嘉国际贸易有限公司返还剩余租金25,000元；
三、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2017）新0103民初4810号民事判决第三项为新疆富农商贸有限公司向乌鲁木齐易胜嘉国际贸易有限公司赔偿损失8,250元。
以上富农公司应给付款项合计33,250元，应于判决生效后十日内付清，逾期给付则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审的请求标的53,514元，核定给付金额33,250元，占请求标的的62%；案件受理费1,137.85元（易胜嘉公司已预交），由富农公司负担62%即705.48元，易胜嘉公司负担38%即432.37元。
二审富农公司上诉标的51,569.68元,核定金额18,319.68元，占请求标的的35.5%；案件受理费1,089.24元（富农公司已预交），由富农公司负担64.5%%即702.56元，易胜嘉公司负担35.5%即386.68元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永
审 判 员 肖炜
代理审判员 徐岚
二〇一八年六月二十七日
法官 助理 焦玉
书 记 员 马平