昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西法民初字第5936号
原告：富滇银行股份有限公司昆明联发支行
住所：云南省昆明市前旺路27号
组织机构代码：99212765-2
负责人：赵琛
委托代理人：陈彪、王坚，云南欣晨光律师事务所律师，特被授权代理。
被告：任华，女，汉族，1979年2月16日生。
被告：西双版纳宏信房地产开发有限责任公司
住所：云南省西双版纳傣族自治州景洪市版纳乐园1幢302号
组织机构代码：69307777-1
法定代表人：张云元
原告富滇银行股份有限公司昆明联发支行诉被告任华、被告西双版纳宏信房地产开发有限责任公司（以下简称“宏信公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月2日受理后，依法适用普通程序，于2016年1月18日公开开庭进行审理。原告委托代理人王坚，被告任华到庭参加了诉讼，被告宏信公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年8月15日，被告任华、被告宏信公司与原告签订《个人购房（抵押）担保借款合同》，约定被告任华向原告借款158000元用于购卖房产，贷款期限自2011年8月15日至2021年8月15日，被告任华将其购买的位于西双版纳旅游度假区曼侬枫片区宏信·曼侬丽都2幢1单元4层402号房产为该笔贷款提供抵押担保。同时被告宏信公司为被告任华在本合同项下的债务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息（包括复利、罚息）以及原告为实现债权所支付的律师代理费、诉讼费、保全费、执行费、评估费等费用。原告依约发放贷款，现由于被告任华未能按时还本付息，至2015年8月24日未还本金114549.89元、逾期利息、罚息8620.77元，及被告宏信公司经营财务状况恶化，原告发现贷款合同风险后，及时与被告任华协商，要求其还本付息，但被告任华明确表示无力偿还借款，经多次催要，二被告始终不履行还款义务。根据法律规定和合同约定，现原告有权提前解除本合同之全部或部分约定，要求被告任华在原告规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括复利和罚息）及原告为实现债权所支付的诉讼费、律师代理费、执行费等一切费用，并要求被告宏信公司承担连带保证责任，且原告对位于西双版纳旅游度假区曼侬枫片区宏信·曼侬丽都2幢1单元4层402号房产享有抵押权。为维护原告合法权益，故诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》；2、被告任华偿还原告借款本金114549.89元，支付至2015年8月24日止的借款逾期利息、罚息8620.77元，并按照《个人购房（抵押）担保借款合同》约定的标准支付自2015年8月24日起至实际归还全部借款之日止的利息、罚息和复利，被告宏信公司对此承担连带保证责任；3、处置、拍卖、变卖抵押物：西双版纳旅游度假区曼侬枫片区宏信·曼侬丽都2幢1单元4层402号房产，并对其所取得的财产享有优先受偿权；4、被告任华承担本案诉讼费、原告支付的律师代理费1232元、保全费、评估费、执行费、差旅费等其他实现债权的一切费用，被告宏信公司对此承担连带保证责任。
被告任华答辩称：对原告的起诉没有异议，是因为拿不到房产证，所以才不还款的。被告任华不应承担诉讼费用、律师费、公告费等费用，被告任华与宏信公司、原告之间是有关联的，不应单独撇开关系，被告任华属于受害者，请求法院考虑本案的事实情况，依法判决。
被告宏信公司未作出答辩。
原告就其诉讼请求向本院提交了下列证据：
1、商品房购销合同、商品房买卖登记合同登记备案表、个人购房（抵押）担保借款合同公证书、借款借据及业务委托书各一份，欲证明被告任华为购买由被告宏信公司销售的位于西双版纳旅游度假区曼侬枫片区宏信·曼侬丽都2幢1单元4层402号房产，向原告借款158000元，该房屋作为借款的抵押物，被告宏信公司作为担保人。合同并对解除合同、保证等进行了约定。合同签订后，原告如约支付了借款。
2、还款账户情况单一份，欲证明被告任华未按约定还本付息，累计逾期13次，拖欠借款本金114549.89元，及截止至2015年8月24日的借款逾期利息、罚息8620.77元。
3、委托代理协议及律师费发票一份，欲证明原告支付律师代理费1232元。
4、公告费发票一份，欲证明原告支付了公告费520元。
经质证，被告任华对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均予以认可，且认可签名均为其本人所签。对证据4的真实性予以认可，但认为其是正常参加诉讼的，不应由其承担公告费。
被告任华、被告宏信公司未向本院提交证据。
本院认为：被告宏信公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭对原告所举证据进行质证和提交证据反驳的权利。原告提交的4组证据均系书证原件，来源合法，形式完备，且被告任华并无异议，故应予确认。
经审理，本院确认以下法律事实：2011年6月30日，被告任华与被告宏信公司签订了《商品房购销合同》，约定被告任华向被告宏信公司购买位于西双版纳旅游度假区曼侬枫片区宏信·曼侬丽都2幢1单元4层402号的房屋，房价按套计价为226796元，付款方式为：2011年6月30日一次性支付房屋总价款的30%计68796元，其余房款办理银行按揭贷款，被告宏信公司应于2012年12月31日前交房。2011年7月27日，被告任华与被告宏信公司就上述房屋办理了商品房买卖合同登记备案。2011年8月15日，原告、被告任华及被告宏信公司签订了《个人购房（抵押）担保借款合同》，约定：被告任华贷款用于从宏信公司处购买位于西双版纳旅游度假区曼侬枫片区宏信·曼侬丽都2幢1单元4层402号的房屋，贷款金额为158000元，贷款期限为120个月，即从2011年8月15日至2021年8月15日，计息方式按浮动利率执行，即贷款利率可在合同期限内根据中国人民银行贷款同期同档次基准利率按季调整，实际执行利率以借据为准，结息方式为每月的月末日结息，还款方式为按月递减还本付息；借款逾期（包括借款人未按合同约定日期还款或原告依据合同第十条的规定提前收回贷款而借款人未能及时履约）的，原告计收罚息，罚息自借款逾期之日开始计算，罚息利率计算方式为在合同约定的实际执行利率的基础上再加收30%-50%，并按合同约定的方式计收，具体如下：逾期半年（含半年）以内，加收30%，逾期半年以上一年（含一年）以内，加收40%，逾期一年以上，加收50%，对不能按时支付的利息，依据合同约定的结息方式，按上述罚息计收复利，直至清偿本息为止；借款人应按期偿还本息，如未按约定的时间归还，原告将按中国人民银行的有关规定对逾期贷款按前述标准计收罚息；合同履行过程中，发生下列任何一项事由的，原告有权提前解除本合同之全部或部分约定，有权要求借款人或其继承人在原告规定的期限内清偿部分或全部货款本息（包括复利和罚息）以及原告为实现债权所支付的诉讼费、律师代理费、执行费等一切费用，并有权要求担保人承担担保责任：（一）借款人连续三个月或在本合同期内累计六个月未按时偿还贷款本息……；借款人愿意以其从售房人处购买的房产全部权益抵押给原告即抵押权人，抵押担保范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息（包括复利、罚息）以及原告为实现债权所支付的律师费、诉讼费、保全费、执行费、评估费等费用，抵押权的存续期间至被担保的债权诉讼时效届满之日后两年。被告宏信公司自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证，保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息（包括按复利、罚息）以及原告为实现债权所支付的律师代理费、诉讼费、保全费、执行费、评估费等费用，保证期间为自合同订立之日起，至抵押人提供的抵押担保依法办理抵押登记，抵押合同依法生效且抵押人将抵押物的权利凭证或他项权证原件交原告之日止。被告任华并出具授权书委托原告办理其购买房屋的抵押登记手续等。2011年12月15日，就案涉《个人购房（抵押）担保借款合同》在云南省昆明市中衡公证处办理了公证。2011年8月15日，原告向被告任华发放了158000元贷款，其中借款借据中中载明利率为5.875‰，同日，通过银行转账向被告宏信公司支付了158000元房款。2014年6月30日，被告任华向原告偿还110.71元后，就未再向原告偿还过贷款本息，现被告任华还欠贷款本金114549.89元，截止2016年1月17日被告任华未付款项产生逾期利息、罚息共计11410.64元。另，2015年9月17日，原告与云南欣晨光律师事务签订了委托代理协议，并向云南欣晨光律师事务支付了律师费1232元，2015年10月16日，原告支付了公告费520元。
庭审中，原告陈述：其主张的利息、罚息、复利是按合同约定的标准从2014年5月27日计算至实际还款之日止。保全费、评估费、执行费没有产生，差旅费不再主张，案涉房屋的抵押登记没有办理，因为产权证没有办下来。被告任华陈述：案涉房屋没有交房，产权证也没有办理。
本院认为：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。本案中，原告与被告任华、被告宏信公司签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》系原告与二被告的真实意思表示，且合同条款并不违反法律的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应按约全面履行合同义务。
对于原告提出的要求解除合同的诉讼请求，原告作为出借人既然已将约定款项发放给借款人，被告任华作为借款人就应按照约定的期限归还借款本息，但至原告起诉时止，被告任华并未按合同约定全面履行还款付息的义务。2014年6月30日后就未再偿还过贷款本息，其行为已构成违约，合同中约定的借款人连续三个月或在本合同期内累计六个月未按时偿还贷款本息的解除合同的条件已经成就，则原告可据此要求解除合同，解除时间以庭审时间即2016年1月18日为宜。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。同时，合同中约定原告提前解除合同之时，有权要求借款人或其继承人在原告规定的期限内清偿部分或全部贷款本息，故原告要求被告偿还借款本金114549.89元及合同解除前即2016年1月18日前的逾期利息、罚息11410.64元的请求，于法有据，应予支持。对于原告主张的合同解除后的利息、罚息和复利的问题，本院认为：合同解除后尚未履行的终止履行，则合同解除后原告无权再按合同约定要求被告支付相应的利息、罚息和复利。但合同解除后至还清借款前，借款仍由被告任华占有，故原告可向被告任华主张未还借款的利息，因此被告任华应支付以114549.89元为基数按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算的从2016年1月18日起至贷款还清之日止的利息。对于被告任华提出的是因为未拿到房产证才未还款的抗辩，本院认为：办理房产证是基于被告任华与被告宏信公司之间房屋买卖合同关系，而偿还借款本息是基于原、被告之间的金融借款合同关系，故被告任华并不能因未拿到产权证而拒绝还款，其抗辩并不能成立。
对于原告主张的为实现债权而产生的费用，其中律师费1232元因属于原告为本案诉讼支出的必要费用，且有合同依据，并且原告提交了委托代理协议和律师费发票在案加以证明该费用确已产生，故应予支持。对于其余费用，因原告表示保全费、评估费、执行费没有产生，差旅费不再主张，故在本案中不作处理。
对于原告提出的处置、变卖、拍卖抵押房产，并就所得价款享有优先受偿权的诉请，因原告陈述抵押房产未办理抵押登记手续，也没有办理抵押登记的材料在案证明，被告任华也认可案涉房屋未办理产权证，而根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；……”以及第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，则该抵押不发生效力，故原告并不享有优先受偿权，对原告的该项诉请，不予支持。
对于被告宏信公司在本案中承担何种责任的问题，本院认为，合同中约定被告宏信公司对被告任华的借款提供连带责任担保，保证期间为合同签订之日起至借款人办理正式抵押登记，并将产权证或他项权证交由贷款人保管之日止。现抵押物并未办理抵押登记，仍处于被告宏信公司的保证期间，而上述借款本息及律师费均在保证范围内，故被告宏信公司对案涉借款合同项下产生的上述债务应承担连带保证责任。
综上，虽然被告宏信公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票缺席未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实清楚，证据充分，依法可作缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告富滇银行股份有限公司昆明联发支行与被告任华、被告西双版纳宏信房地产开发有限责任公司于2011年8月15日签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》解除；
二、由被告任华于判决生效后十日内偿还原告富滇银行股份有限公司昆明联发支行借款本金114549.89元，及至2016年1月17日的利息11410.64元，以上两项合计125960.53元；并支付以114549.89元为基数自2016年1月18日起至款项实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算的利息；
三、由被告任华于判决生效后十日内支付原告富滇银行股份有限公司昆明联发支行律师费1232元；
四、由被告西双版纳宏信房地产开发有限责任公司对被告任华在上述第二、三项中确定的债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告富滇银行股份有限公司昆明联发支行的其他诉讼请求。
如果二被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2812元（原告已预交），公告费520元，由被告任华、被告西双版纳宏信房地产开发有限责任公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。
审 判 长 杨 辉
人民陪审员 赵沧媛
人民陪审员 朱玲珍
二〇一六年二月二十日
书 记 员 耿雪娇