河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终9352号上诉人（原审原告）：孙鹏，男，汉族，1979年1月29日出生，现住郑州市。委托诉讼代理人：程川东，河南银基律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦聪聪，河南银基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南京澳置业有限公司，住所地：郑州市二七区航海路197号1号楼15层1528室。法定代表人：魏书敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：张长青，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：王旭谦，河南国基律师事务所律师。上诉人孙鹏因与被上诉人河南京澳置业有限公司（以下简称京澳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初3425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙鹏上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人违约金14000元。二、由被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实有误，适用法律不当，请求依法改判。一、关于逾期向房管局报送初始登记资料的违约金。一审法院认为因政策原因，郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日停止办理房屋所有权初始登记业务，该情形合同属于合同的情势变更，酌定违约金计算日期为2016年4月21日至2016年8月19日，对上诉人违约金主张的过高部分不予支持。上诉人认为根据房屋买卖合同约定，被上诉人应当在2016年4月20日前将初始登记材料交到房管局，正因为被上诉人没有及时按照合同约定交付材料的违约行为，才导致后期政策变更后的一系列后果，若被上诉人按照合同约定交付初始登记资料，就不会发生政策变更后而产生的相关后果。所以因为被上诉人违约行为造成的后果应当由其承担，故应当按照合同完全承担违约责任。当初设立该合同条款的目的是为了及时获得房屋权属证明，虽然后期政策变更，但是被上诉人完全可以按照更改后的政策及时交纳材料办理房屋权属证明，政策变更并非导致该合同条款的目的无法实现；但是，被上诉人至今仍未向相关部门缴纳相关材料，导致上诉人至今未取得产权证书。所以，被上诉人应当承担违约责任。另外，上诉人计算违约金是严格按照双方签订的房屋买卖合同计算，房屋买卖合同是由被上诉人提供的格式合同，违约金计算的标准也是被上诉人制定，所以被上诉人更应该遵守合同，按照合同的约定承担责任。因此，上诉人计算违约金是合理合法的，并不存在违约金计算过高的情况。二、关于逾期开通天燃气的违约金。一审法院认为因合同中被上诉人承诺基础设施、公共配套建筑正常运行包含四项内容，双方并未约定每项违约金的违约金要累加计算，且违约条款书写在四项承诺最后，视为对四项内容违约时的约定，故一审酌定该项违约金按照交房违约金标准的四分之一予以支持。上诉人认为双方签订的房屋买卖合同中逾期开通天燃气应当按交房违约金标准计算违约金，且房屋买卖合同属于被上诉人提供的格式合同。对格式条款有不同理解的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。所以逾期开通天燃气违约金应当按交房违约金标准计算违约金，而不应当按交房违约金标准的四分之一计算违约金。综上，一审法院事实认定错误，法律适用不当，请求二审依法改判。京澳公司辩称，一、被上诉人按合同约定在2016年4月20日前向郑州市房管局递送办理初始登记材料，但因部分房屋被查封导致不能办理登记手续，被上诉人对此不承担任何的过错及违约责任。被上诉人房屋于2015年12月30日竣工验收通过交付业主，并在之后积极向房屋登记管理部门报送相关材料，办理相关初始登记手续。因涉案房屋的性质为经济适用房，小区内的房屋为保障房项目的整体工程，所以要求办理初始登记时小区内的任何房屋不能存在任何问题，但在2016年3月28日郑州市金水区人民法院却因业主的个人原因查封了小区内的房屋，导致了被上诉人办理初始登记未果，被上诉人多次联系相关业主解决问题，甚至在小区大门张贴公告，但业主始终不能解决查封问题并延续至今。因此，被上诉人已经尽到相关义务，对按时报送初始登记材料而房管局未予受理的问题依约不承担违约责任。二、因房产登记政策变动，房管局不再办理房屋初始登记，被上诉人不应当承担停止办理之后的违约责任。2016年8月，郑州市政府出台新的不动产政策，将原来的房产登记变更为不动产统一登记，改由国土部门发放不动产权证书。2016年8月19日房管局发布通告宣布自2016年8月20日起，该局不再办理房屋所有权初始登记业务。商品房买卖合同中关于办理初始登记的约定已经不具有现实履行条件，且符合合同中不可抗力的约定，故不再具有约束力。被上诉人对于报送初始登记材料未予受理没有过错，不应承担取消办理初始登记之后的违约责任。三、不应当自2016年4月20日计算逾期时间。根据商品房买卖合同第十五条约定，被上诉人向房屋登记机关备案的时间应该为上诉人收房后60日内，因此自2016年4月20日计算逾期时间，明显违反了合同约定。四、因天燃气公司将天燃气统一安装变为个性化安装，只有在业主装修完毕后，天燃气公司才会向被上诉人出具验收合格证明，在小区A、B区业主整体装修完毕后，天燃气公司才于2016年11月14日、2016年11月26日出具了验收合格证明，因此被上诉人不应承担上述期间内的违约金，且因合同是对水、电、燃气、弱电四项的总体约定，即便被上诉人违约，在只有一项违约的情况下，应承担四分之一的违约金。五、涉案房屋是经济适用房，小区系郑州市重点建设项目，为了保障业主尽快入住，郑州市政府对此开通绿色审批通道，可以提前开工，后走手续，被上诉人的行为并未给上诉人造成实际损失。因此，在被上诉人没有造成实际损失的情况下，不应当承担违约责任。综上，因部分业主房屋查封问题、房管部门、天燃气公司政策调整等因素造成被上诉人按照合同约定报送初始登记材料未被受理及取得验收合格证明，属于合同的情势变更，被上诉人对此没有过错，一审法院认定事实虽有不当，但判决结果相对合理，故请求二审维持一审判决，驳回上诉人的上诉。孙鹏向一审法院起诉请求：被告京澳公司支付原告违约金（含逾期开通天燃气的违约金和逾期初始登记违约金）14000元，诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月14日，原告孙鹏（××）与被告京澳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及合同附件四《合同补充协议》各一份，合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的位于二七区××、××北××区××住宅楼及附属商业27层2702号经济适用房一套，房屋总价292718元，付款方式为2015年1月14日现金付款122718元，于2015年2月14日前公积金贷款支付170000元。原告如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。被告应当在2016年2月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经施工、监理、建设单位验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表。被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1．供水设施：2016年2月20日达到：申请开通使用标准；2．供配电设施：2016年2月20日达到：申请开通使用标准；3．燃气供应设施：2016年2月20日达到：申请开通使用标准；运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件。燃气表安装按照燃气公司的有关规定执行。4．有线电视、网络线路等弱电设施于2016年2月20日敷设到户内多媒体箱，达到申请使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按已交付房价款万分之一计算违约金。被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条约定执行。合同附件四《合同补充协议》第六条约定：被告应当在2016年4月20日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之一的违约金。合同及附件还约定了其他内容。上述合同在履行过程中，原告于2015年2月3日交付了首付款122718元，于2015年6月5日交纳分期款170000元。涉案小区于2015年12月30日竣工后，被告将房屋交付给原告使用，并陆续办理了初始登记相关的材料手续，但未按合同约定的2016年4月20日前将需要由被告提供办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局通过网络发布通告告知各相关单位和广大市民：“因房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施‘停旧发新’。房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。我局自8月20日起，继续办理房屋交易和产权管理业务，停止办理各类房屋登记业务，包括房屋所有权初始登记业务等。2016年8月19日前，已经受理的房屋交易和登记业务，将继续办理完毕，按原模式发放房屋权属证书或证明。”后被告按照相关文件对首次登记流程的要求（即：对于办理房屋所有权首次登记的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往不动产登记中心申请办理首次登记。）于2016年12月16日取得郑州市房屋交交易和登记中心出具的涉案房屋确认单（楼盘表），并陆续办理不动产首次登记相关的材料手续。2017年12月7日，被告取得涉案的芙蓉花园三期A、B区五栋楼产权人为被告京澳公司的不动产权证书。一审法院另查明，1．涉案小区A区3号住宅楼及附属商业号楼1单元18层1811于2016年3月28日被郑州市金水区人民法院查封，限制终止时间为2019年3月27日；涉案小区B区2号楼15层1503于2016年9月6日被郑州市中原区人民法院查封，2016年12月7日解封；涉案小区A区1号住宅楼及附属商业号楼12层1203于2017年1月23日被郑州市金水区人民法院查封，限制终止时间为2020年1月22日。2．该院已生效的（2016）豫0103民初10882号民事判决书中查明：华润燃气郑州工程建设有限公司郑州项目部和第六施工项目部、第八施工项目部于2016年12月12日出具《情况说明》载明：“该公司第六项目部承建的河南京澳置业芙蓉花园三期A区的个性化安装工程于2016年11月14日验收合格，第八项目部承建的B、C区燃气工程于2016年11月26日验收合格。”本案原告因被告未按合同约定办理初始登记、开通天燃气而诉至法院，要求被告承担违约责任。一审法院再查明，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办（2015）127号］规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。双方应当本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2016年4月20日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局发出通告不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。被告辩称其于2016年4月20日前向郑州市住房保障和房地产管理局递送办理初始登记材料，因小区内有房屋被法院查封，导致不能办理初始登记手续，其不应承担违约责任，但未举证证明其于2016年4月20日前已履行报送初始登记材料的义务，且未举证证明小区内房屋的查封与不能办理初始登记手续存在法律上的因果关系，故被告应承担举证不力的法律后果，对被告此节的答辩意见，该院不予以采纳。原告主张的初始登记违约金计算至本案开庭之日，经查，因政策原因，郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日停止办理房屋所有权初始登记业务，该情形属于合同的情势变更，结合合同履行的实际情况和被告的过错程度，该院酌定违约金自被告逾期之日2016年4月21日起计算至2016年8月19日止，按照合同约定的每日按总房款的万分之一计算违约金数额为3541.89元（总房款292718×0.0001×121天），对原告的过高请求，该院不予支持。关于逾期开通天燃气的违约金，根据合同约定，被告应于2016年2月20日达到燃气申请开通使用标准，而被告于2016年11月14日才取得原告所购房屋燃气工程验收合格证明文件，因此被告已构成违约，故违约金应当自被告违约之日2016年2月21日起至2016年11月13日止计算。因合同中被告承诺基础设施、公共配套建筑正常运行包含四项内容，原、被告并未约定每项违约时的违约金要累加计算，且违约条款书写在四项承诺的最后，应视为对四项内容违约时的约定。故该院酌定该项违约金按照交房违约金标准的四分之一予以支持，违约金为1953.89元（总房款292718元×0.0001×267天×0.25）。上述两项违约金总额共计5495.78元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告河南京澳置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙鹏支付违约金5495.78元；二、驳回原告孙鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，减半收取75元，由被告河南京澳置业有限公司负担，剩余75元，退回原告。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，2015年1月14日，孙鹏与京澳公司签订《商品房买卖合同》一份，约定京澳公司应于2016年4月20日前将办理房屋权属初始登记资料报送房管部门，否则，按日向对方支付总房款万分之一的违约金。后京澳公司未按此约定履行合同，已构成违约。但因2016年8月19日办理房产登记职能部门的变更，一审法院认定京澳公司违约自2016年4月21日起至2016年8月19日止，并作出相应的判决并无不当。关于逾期开通天燃气问题。一审法院依据双方合同约定，认定该违约责任的承担应视为是对四项内容违约时的约定，该认定并无不妥。故孙鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由孙鹏负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 王燕燕审判员 李继军二〇一八年八月二十七日书记员 李 杨