成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金牛民初字第1611号
原告康某某。
委托代理人白芝成，四川成高律师事务所律师。
被告招商银行股份有限公司成都分行。
负责人王立新。
委托代理人周永勇，四川发现律师事务所律师。
委托代理人马星，四川发现律师事务所律师。
被告孔某某。
第三人成都煌基商贸有限公司。
法定代表人苏忠海。
委托代理人陈斌，成都煌基商贸有限公司员工。
原告康某某与被告招商银行股份有限公司成都分行（以下简称招商银行成都分行）、孔某某及第三人成都煌基商贸有限公司（以下简称成都煌基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，原告康某某于2014年3月17日申请追加孔某某作为共同被告，本院予以准许。本案由代理审判员刘福猛独任审理，并于2014年4月3日进行了公开开庭审理。原告康某某的委托代理人白芝成、被告招商银行成都分行的委托代理人周永勇及第三人成都煌基商贸有限公司的委托代理人陈斌到庭参加了诉讼，被告孔某某经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年5月15日，被告招商银行成都分行将自有的位于成都市火车北站东一路集晶大厦一楼和二楼的营业用房，共计957平方米出租给成都莱柯建材有限公司经营使用，双方签订了房屋租赁合同，租赁期限自2005年9月1日至2010年8月31日止。2006年9月，成都莱柯建材有限公司将本案诉争营业房的承租权转让给第三人成都煌基公司，双方未重新签订租赁协议。2010年9月18日，第三人成都煌基公司又将本案争诉的营业用房转租给原告，双方签订了租赁合同，约定将位于成都市火车北站东一路集晶大厦一楼附一号铺面租赁给原告，并约定该房屋年租金为130000元。租赁期限自2010年10月1日至2011年9月30日。第三人成都煌基公司将诉争房屋转租给原告，被告招商银行成都分行在转租行为6个月内未提出异议，是对转租事实的认可，第三人成都煌基公司与原告的转租行为依法应予以保护。
在原告合法租赁期内，被告招商银行成都分行及第三人成都煌基公司在未告知原告的情况下，与孔某某签订《房屋租赁合同》，约定被告将包括本案诉争的原告已租赁房屋在内的坐落在成都火车北站东一路集晶大厦一楼建筑面积464平方米和二楼建筑面积669.25平方米，共计1133.25平方米的营业用房屋租赁给孔某某经营使用，租赁期限自2011年3月1日至2016年2月28日，租赁期共60个月。被告招商银行成都分行将诉争房屋租赁给孔某某的行为，侵害了原告的优先承租权。为依法维护原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向法院提起诉讼请求：1、依法确认被告招商银行成都分行与孔某某签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令原告对位于成都市火车北站东一路集晶大厦一楼附一号铺面享有优先承租权；3、判令被告招商银行成都分行与原告签订《房屋租赁合同》；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告招商银行成都分行辩称，1、原告第一项诉求是确认之诉，我行与孔某某的合同是合法有效的。2、原告对房屋没有优先承租权，不管是法律依据还是合同依据。3、第三项诉求是强买强卖，没有法律依据。对事实和理由，以合同原件为准。在以前的诉讼中，原告都提到了我行与孔某某的合同无效及原告有优先承租权，法院对此也进行过审理，所以原告的起诉违反了一事不再理，应当裁定驳回。我行是公开招租，无义务告知原告，但是我们告知了煌基公司。我行在原告租期到期前，也就是2011年9月30日前告知原告要搬迁，但是原告拖延了整整三年，之前的诉讼已经进入了执行阶段，但是原告通过各种诉讼达到拖延的目的。原告的诉求没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告孔某某未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。
第三人成都煌基公司辩称，同意被告招商银行成都分行的答辩意见。
经审理查明，2005年5月15日，被告招商银行成都分行将自有位于成都市火车北站东一路集晶大厦一楼和二楼的营业用房，共计957平方米出租给成都莱柯建材有限公司经营使用，双方签订了以原告招商银行成都分行为甲方，成都莱柯建材有限公司为乙方的房屋租赁合同，合同第二条约定租赁期限60个月，从2005年9月1日至2010年8月31日止，乙方有下列情形之一的，甲方可以立即终止合同，收回房屋并收取乙方年租金20%的违约金：“1、擅自将租赁房屋入股、出租给第三人或与他人调剂交换的；…合同期满后，乙方应无条件按期退还所租赁房产，如乙方仍愿继续租赁该房屋时，甲、乙双方应根据市场情况重新协商租赁事宜，签订新的租赁合同。”合同第三条约定该营业房年租金42万元。2006年9月，成都莱柯建材有限公司将本案诉争营业房的承租权转让给第三人成都煌基公司，成都莱柯建材有限公司与第三人成都煌基公司未重新签订租赁协议。2010年9月18日，第三人成都煌基公司将上述营业用房一楼附一号转租给康某某，双方签订了租赁合同，合同约定铺面的年租金为130000元，租赁期限自2010年10月1日至2011年9月30日止。
租赁合同履行期限内，招商银行成都分行对成都莱柯建材有限公司与第三人成都煌基公司转租行为知情，但未提出异议。2011年9月29日，招商银行成都分行通过邮政EMS快递向康某某邮寄了《关于限期搬离房屋的通知》，并经四川省成都市律政公证处进行了公证后，该通知送达到康某某。2011年9月30日，招商银行成都分行与第三人成都煌基公司签署了房屋交接备忘录，明确收回出租物，不再租赁给康某某，招商银行成都分行再次向康某某发出搬离并收回租赁物的通知。
因康某某一直占有该营业用房，招商银行成都分行于2012年1月向本院提起诉讼，请求判令康某某立即返还原告所有的位于成都市金牛区火车北站东一路集景大厦一楼附一号铺面，并支付占用使用费、赔偿损失。本院于2012年3月26日作出判决：一、康某某在本判决生效后五日内腾空位于成都市火车北站东一路集晶大厦一楼附一号铺面并返还给招商银行股份有限公司成都分行；二、康某某向招商银行股份有限公司成都分行支付成都市火车北站东一路集晶大厦一楼附一号铺面逾期腾房占有使用费按年租金13万元计算，从2011年10月1日起计算至返还出租物止；三、驳回招商银行股份有限公司成都分行其他诉讼请求。宣判后，康某某不服，向成都市中级人民法院提起上诉，请求撤销原判，发回重审，案件诉讼费由招商银行成都分行承担。2013年6月26日，成都市中级人民法院作出（2013）成民终字第2357号判决书，判决驳回康某某的上诉，维持原判。现康某某以被告侵犯了其优先承租权为由，向本院起诉请求：1、依法确认被告招商银行成都分行与孔某某签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令原告对位于成都市火车北站东一路集晶大厦一楼附3号铺面享有优先承租权；3、判令被告招商银行成都分行与原告签订《房屋租赁合同》；4、本案诉讼费用由被告承担。
上述事实有房屋租赁合同、房产证、（2013）成民终字第4910号民事判决书及庭审笔录等在案佐证，本院依法予以认定。
本院认为，招商银行成都分行与成都莱柯建材有限公司签订的租赁合同合法有效，其后成都莱柯建材有限公司将承租权转让给第三人成都煌基公司，招商银行成都分行认可该事实，本院予以认定。第三人成都煌基公司与招商银行成都分行未重新签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，招商银行成都分行与成都煌基公司的租赁行为应属于不定期租赁合同。成都煌基公司在承租期间，将本案诉争房屋转租给康某某，因招商银行成都分行在转租行为发生后6个月内未提出异议，应当视为对转租事实的认可，故成都煌基公司与康某某所签订的租赁合同依法应予保护。成都煌基公司与康某某所签订的租赁合同于2011年9月30日期限届满，招商银行成都分行提前向承租人成都煌基公司及次承租人康某某明确告知收回租赁物，康某某应当返还租赁物。本案中康某某未能举证证明招商银行成都分行与孔某某所签订的《房屋租赁合同》有无效情形的事实和法律依据，因此对康某某要求确认招商银行成都分行与孔某某所签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。招商银行成都分行与成都煌基公司所签订的房屋租赁合同未约定成都煌基公司有优先承租权，成都煌基公司与康某某所签订的租赁合同也未约定康某某具有优先承租权，康某某主张的优先承租权既无法律规定，也无合同约定，故对康某某提出的其对位于成都市火车北站东一路集晶大厦一楼附一号铺面享有优先承租权以及要求招商银行成都分行与其签订《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
驳回康某某的诉讼请求。
案件受理费300元，减半收取150元，由康某某负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。
代理审判员 刘福猛
二〇一四年五月九日
书 记 员 杨晓岚