浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第147号
上诉人（原审被告）：方某甲。
法定代理人：方高春，系上诉人之父。
法定代理人：方玲娟，系上诉人之母。
委托代理人：龚优玲，上海海德安达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：楼锦芳。
被上诉人（原审原告）：余彬。
被上诉人（原审原告）：余艳。
三被上诉人共同委托代理人：金京华、周俊威，浙江纵伸律师事务所律师。
原审被告：方高春。
原审被告：方玲娟。
原审被告：方万松。
上诉人方某甲为与被上诉人楼锦芳、余彬、余艳，原审被告方某乙、方某丙、方万松房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2014）金义民初字第2439号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告楼锦芳、余彬、余艳起诉称：余汉弟于2011年7月18日因病去世，原告楼锦芳系其妻子，原告余彬和余艳系其子女。被告方某乙和方某丙系夫妻关系；被告方万松和方某甲系被告方某乙与方某丙的子女。2006年8月30日余汉弟与被告方某乙、方某丙、方万松签订了房地产绝卖契，约定被告坐落在原后宅街道八方园区拆迁安置14幢三间房屋（现为义乌市后宅街道后宅北站一区73幢1单元）以560万元的价格卖给原告。同日，被告方某乙、方某丙与余汉弟到义乌市公证处办理了委托书公证书，被告方某乙、方某丙特委托余汉弟为全权代理人，办理原“后宅街道八方园区拆迁安置14幢三间房屋”的相关事项：1、负责该房屋建房、支付建房款项、房屋验收以及竣工验收和建房所需签字等；2、向土地管理部门办理土地登记、领证，向房地产管理部门申请房屋登记做证等事项。余汉弟按约履行了付清全部购房款的义务，被告也交付了涉案房产的相关材料。2006年8月22日由余汉弟出资在原后宅街道八方园区拆迁安置14幢处进行了开工建设，建成三间房屋，原告使用至今。但被告却一直不办理涉案房地产的土地使用权及房屋所有权的初始登记并协助办理变更上述房地产过户登记至原告名下的相关手续。对此，原告多次与被告交涉均无果，遂酿成本案纠纷。另，2004年8月24日被告方某乙与义乌市铁路建设暨场站改革领导小组指挥部签订了房屋拆迁安置补偿协议，被告方某乙被安置在“八方创业园区块”。2005年8月11日义乌市人民政府作出义土农建字（2005）第2567号农村村民建设用地审批表，同意审批108平方米。2006年1月4日原义乌市建设局颁发了《建设工程规划许可证》，涉案建设工程符合城市规划要求，准予登记。2003年5月30日浙江省人民政府在建设用地项目呈报材料“一书方案”中作出同意涉案土地征收为国有建设用地。现在，与涉案房地产相邻的义乌市后宅街道北站一区80幢1单元房产、80幢5单元房产均已领取国有土地使用权证和房屋所有权证。可见，涉案房产已具备办理土地使用权及房屋所有权的初始登记及房地产过户变更登记至原告名下相关手续的条件。综上所述，原告认为，2006年8月30日余汉弟与被告方某乙、方某丙、方万松签订的《房地产绝卖契》未违反法律强制性的规定，应当认定该绝卖契有效。现涉案安置的土地已经转为国有划拨土地的情况下，该安置权权益的实质是国有土地使用权，而国有划拨土地依法可以转让，故该《房地产绝卖契》合法有效，双方均应该按照约定履行自己的义务。被告理应依约履行协助原告办理该房屋的相关权属的初始登记和变更登记的手续。故请求判令：一、确认余汉弟与被告方某乙、方某丙、方万松于2006年8月30日签订房地产绝卖契有效；二、被告立即办理义乌市后宅街道后宅北站一区73幢1单元（原后宅街道八方园区拆迁安置14幢三间）房屋的土地使用权及房屋所有权的初始登记并协助办理变更上述房地产过户登记至原告名下的手续。
原审被告方某乙、方某丙、方某甲、方万松在一审中共同辩称，一、被告方万松的主体不适格，余汉弟所买的土地使用权与方万松没有任何关系。经过有关部门审批，涉案的土地使用权是审批给被告方某乙、方某丙、方某甲的，方万松对讼争的土地没有使用权，方万松在契约上签字是应余汉弟的要求才签的，所以方万松与本案没有关系，请求驳回原告对方万松的诉请。二、原告诉称2006年8月22日由余汉弟出资开工建设错误，余汉弟与方某乙夫妇签订合同的时间是2006年8月30日，同日作了公证，将该地块卖给余汉弟之后，余汉弟才委托施工人员进行开工建设。在绝卖契签订之前，原告余汉弟就已经在开工建设这与常理不符。三、2006年8月30日在中间人何文龙、朱国斌的见证下签订了房地产绝卖契是事实，但契约当中转让的标的物是土地使用权，并非三间房屋，约定的转让价格560万元与事实不符，实际转让价是144.5万元，560万元是虚假的，原告也没有支付过560万元。四、根据农村村民建设用地审批表，讼争的土地使用权是审批给方某乙、方某丙、方某甲的，土地性质是农村建设用地，该讼争的土地使用权是方某乙夫妇及方某甲的唯一的建设用地，转让之后方某乙一家已经没有住房可供居住，转让所得的款项也是由方某乙拿去还债的，方某乙夫妇作为方某甲的监护人，按照法律规定，除被监护人的利益外是不得处理被监护人的财产，如今方某乙夫妇为了偿还债务将唯一的住房进行了转让，侵犯了未成年人方某甲的合法权益，所以余汉弟与被告签订的契约无效，余汉弟与方某乙夫妇也不是同一集体经济组织成员，土地使用权转让违反法律强制性的规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明：因铁路移线拆迁安置，2005年8月11日，义乌市人民政府审批给方某乙为户主与方某丙、方某甲为一户的三人计108平方米的建设用地使用权。2006年4月1日，方某乙户取得建设工程规划许可证，确定方某乙户建设位置为后宅八方园区14幢，建设规模为地上四层，地下一层。2006年8月22日，方某乙户取得开工报告。2006年8月30日，以方某乙、方某丙、方万松为出卖人（甲方），以余汉弟为买受人（乙方），双方签订房地产绝买契，载明：甲方将后宅八方园区14幢108平方米转让给乙方，转让价560万元（实际转让价为144.5万元）一次性付清，买卖成交后，甲方无条件协助乙方办理房地产过户相关的一切事宜，初始权证费由甲方支付，评估费、设施费、契税费、出让金、过户手续费等由乙方支付等等。签订协议当日，余汉弟支付方某乙、方某丙转让款144.5万元，方某乙、方某丙向余汉弟的出具收条载明“今收到余汉弟购买后宅八方园区14幢三间房屋（本户）款共计人民币伍佰陸拾万元整”。同日，方某乙、方某丙出具委托书一份，内容如下：“委托人方某乙、方某丙是夫妻关系。我们有后宅街道八方园区14幢三间房屋，因委托人经常外出不便亲自前往办理，特委托余汉弟为全权代理人，并办理以下事项：一、负责该房屋建设、支付建房款、房屋验收以及竣工验收和建房所需签字等；二、向土地管理部门办理土地登记、领证，向房地产管理部门申请房屋登记做证、领证等事项。委托人在办理上述事项所实施的法律行为和签署的有关法律文件，我们均予以承认，并由我们承担经济和法律责任。委托期限自公证之日起至办妥上述事宜时止。此委托无转委托权”。该委托书于2006年8月30日经义乌市公证处出具（2006）浙义证民字第4090号公证书公证。后余汉弟出资在该地块上建成地下一层，地上四层半房屋，并由原告及余汉弟管业使用至今。另查明，余汉弟于2011年7月18日因病死亡。原告楼锦芳系余汉弟的配偶，余彬、余艳系余汉弟与楼锦芳的子女。余汉弟的父母已先于余汉弟死亡。被告方某乙、方某丙系夫妻关系，被告方万松、方某甲系方某乙、方某丙的子女。案涉地块于2003年由原义乌市统一征地事务所征收，浙江省人民政府于2003年5月30日批准征转用，批准文号为：浙土字b（2003）-10310号，案涉地块的土地性质为已依法被征收。涉案的房地产已具备办理初始登记及过户登记的条件。原告方于本案审理期间出具承诺书，表示自愿承担办理涉案房地产初始登记的费用。
原审法院认为：被告方某乙、方某丙、方某甲户因拆迁安置享有108平方米的国有划拨住宅用地使用权。余汉弟与被告方某乙、方某丙签订的房地产绝买契后，余汉弟出资再该108平方米土地上建成现有的房屋，故余汉弟与被告方某乙、方某丙签订的房地产绝买契实为住宅用地使用权转让协议，该协议中除价款与实际转让价不符外，其他内容系协议当事人余汉弟与方某乙、方某丙的真实意思表示；被告方某乙、方某丙对被告方某甲具有法定的监护职责，民法通则规定，监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产；余汉弟受让方某乙、方某丙、方某甲的住宅用地使用权系善意、有偿取得，故被告方某乙、方某丙转让与方某甲共有的住宅用地使用权，并不损害方某甲的利益。综上，余汉弟与被告方某乙、方某丙签订住宅用地使用权转让协议除转让价款外无合同法第五十二条规定的合同无效情形之一，确认其有效。被告认为其与余汉弟交易的住宅用地为集体土地，转让协议损害方某甲的利益而主张协议无效的辩解，与本案事实和法律规定不符，不予采信。办理涉案房屋土地使用权及房屋所有权的初始登记及过户登记是被告方某乙、方某丙的合同义务，被告方某乙、方某丙不履行该义务，已构成违约，依法应承担继续履行的责任。余汉弟死亡后，其享有的合同权利由其法定继承人即本案的原告继承。被告方万松虽在转让协议的出卖方处签字，但被告方万松对涉案的住宅用地无使用权，与本案无关联，故原告对方万松的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第二十五条第一款、第三十三条的规定，判决：一、确认余汉弟与被告方某乙、方某丙于2006年8月30日签订的名为房地产绝买契实为住宅用地使用权的转让协议（实际转让价为144.5万元）有效；二、被告方某乙、方某丙、方某甲于判决生效后三十日内办理义乌市后宅街道后宅北站一区73幢1单元（原后宅街道八方园区拆迁安置14幢）房屋的土地使用权及房屋所有权的初始登记，并协助原告楼锦芳、余彬、余艳办理过户登记至原告名下的手续。办理土地使用权及房屋所有权的初始登记及过户登记应缴纳的各项费用由原告承担。三、驳回原告楼锦芳、余彬、余艳的其他诉讼请求。案件受理费25500元，原告楼锦芳、余彬、余艳负担18920元，被告方某乙、方某丙负担6580元。
宣判后，方某甲不服，向本院提起上诉称：一、原判认定事实不清。1、原判认定“2005年8月11日，义乌市人民政府审批给方某乙、方某丙、方某甲三人108平方米的建设用地使用权”错误，三人取得的是农村建房用地。2、原判认定“方某乙、方某丙转让与方某甲共有的住宅用地使用权，并不损害方某甲的利益”错误。涉案的转让行为将方某甲共有的财产进行了处理，已明显损害其财产权利。方某乙、方某丙的转让行为并非为方某甲的利益，系用于偿还方某乙的个人债务。3、原判认定“余汉弟受让该住宅用地系善意取得错误”。余汉弟的受让行为不构成善意取得，从其举证情况看，对涉案用地为方某甲共有的事实是事先明知而非不知情。二、原判适用法律不当。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，涉案土地使用权转让需经批准，否则转让合同无效。综上，请求撤销原判，依法改判。
楼锦芳、余彬、余艳在二审中答辩称：一、涉案地块已经依法被征收，浙江省人民政府于2003年5月30日批准了征转用，因此涉案地块非集体土地；二、被上诉人取得涉案土地使用权属于善意有偿取得，方某乙、方某丙作为上诉人的法定监护人是有权代表上诉人处理相关事务，对是否会损害其利益，被上诉人是不可能知晓的，依据《民法通则》第18条第3款规定，如果给被监护人造成财产损失的，应赔偿损失。且原审被告方某乙、方某丙还办理了涉案房产登记领证等委托书给余汉弟，还经过公证，均表明被上诉人是善意的；三、涉案房产现已经具备初始登记和过户变更登记的条件。涉案房产的相邻房产均取得国有土地使用权证和房产证，部分经过交易的也办理了变更登记手续。对此，上诉人在一审时也予以举证证明。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
方某乙在二审中答辩称：同意方某甲的上诉意见。
方某丙、方万松在二审中未作答辩。
二审中，方某甲向本院提以下证据：
一、义乌市国土资源局后宅国土资源所出具的证明以及安置审批材料各一份，证明与方某乙家同时同地拆迁安置的同村村民方建华家的建房用地性质为集体建设用地，印证涉案土地使用权性质并非原审认定的国有划拨土地。
二、加盖义乌市后宅街道公章的证明一份，证明涉案土地使用权是依法享有政府补助的集体建设用地。
三、（2004）义民初字第3957号、4183号、4645、4029号、4410号等案件相关材料及还款凭证，证明本案转让土地使用权所得均用于偿还方某乙个人债务，并非为方某甲的利益。
楼锦芳、余彬、余艳质证意见：上述证据除证据二之外，均不属于新证据。对证据一的真实性没有异议，对关联性和证明目的有异议，只能证明案外人的土地使用权性质为集体建设用地，不能证明涉案土地属集体建设用地。证据二、三均与本案无关。
方某乙质证意见：没有意见。
本院认证意见：根据证据的内容，上述证据均与本案无关联性，本院不予认定。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为：一、关于涉案土地使用权性质问题。根据在卷的义乌市统一征地办公室出具的情况说明，涉案土地已被依法征收，上诉人主张涉案土地为集体建设用地依据不足。二、关于涉案的《房地产绝卖契》是否有效的问题。涉案土地系铁路移线拆迁安置的建房用地，现已被依法征收。双方签订的《房地产绝卖契》，其实质是拆迁安置建房权益的转让，该《房地产绝卖契》中除了成交价款不真实以外，其他内容均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应当认定有效。至于协议是否侵害方某甲利益的问题。签订协议时方某甲尚未成年，方某乙、方某丙作为其子女的监护人和法定代理人，以合理的价格转让其份额并未侵害其合法权益，其代理子女对外实施的民事法律行为有效。方某甲若认为方某乙、方某丙代理其处分财产份额的行为侵害其利益的，系其内部责任，不能以此对抗第三人。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费51000元，由上诉人方某甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
代理审判员 叶金龙
代理审判员 黄 晖
二〇一五年四月十五日
代书 记员 盛 菲