广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1972民初9830号
原告：陈梅，女，汉族，1983年2月23日出生，住浙江省台州市椒江区，
委托代理人：严驰，广东金词律师事务所律师。
委托代理人：陈草，广东金词律师事务所辅助人员。
被告：陈武平，男，汉族，1983年3月19日出生，住广东省普宁市，
第三人：谢月娟，女，汉族，1962年6月22日出生，住广东省东莞市，
第三人：东莞市同安房地产咨询服务有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇港口路华美*幢*号铺位。统一社会信用代码为91441900597417393Q。
法定代表人：廖春兰。
原告陈梅诉被告陈武平、第三人谢月娟、东莞市同安房地产咨询服务有限公司（以下简称：同安公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月21日受理后，依法由审判长尹国辉、人民陪审员黄海滨、陈胜光组成合议庭，于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告陈梅及其委托代理人严驰，被告陈武平，第三人谢月娟、同安公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈梅诉称：贵院作出的（2017）粤1972执异141号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，属认定事实不清，损害了原告的合法权益。
2017年5月10日，贵院依据（2017）粤1972执3182号执行裁定书对第三人谢月娟名下的位于东莞市虎门镇港口路住宅区E1栋1××号商铺（以下简称：1××号商铺）进行查封，但实际原告于2016年3月28日与谢月娟、同安公司签订了《房地产转让合同》，谢月娟以47万元转让1××号商铺给原告，原告已支付全部房款并实际占用了该商铺。双方于2016年5月20日到东莞市虎门镇房产交易所（以下简称：虎门房产所）签订正式买卖合同后，原告即办理了相关缴税等各种手续，并于2016年6月27日提交了办理不动产登记所需全部资料，虎门房产所按程序向原告出具了《不动产登记受理凭证》，但虎门房产所因土地政策原因导致房产至今未能完成过户登记。根据相关法律规定，原告已按买卖合同约定支付了全部房款，占有了该商铺，且办理了过户登记手续，现只因土地政策调整暂时不能出具不动产权证。综上所述，原告是善意购房者，请求法院依法维护原告合法权益，判决：1、原告与谢月娟签订的《房地产转让合同》合法有效；2、确认原告对1××号房产（原产权证号为：05××29）拥有合法所有权，并停止对该房产的执行；3、依法解除对1××号房产的查封；4、由被告承担本案诉讼费。
被告陈武平答辩称：原告提供的证据不能证明其对案涉房屋享有足以排除法院强制执行的合法权益，根据相关法律规定，原告应同时满足以下四个条件，方可证明其对案涉房屋享有合法所有权：1.在查封前与案外人签订合法有效的书面买卖合同；2.在查封前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院要求支付执行；4.非其自身原因没有办理过户。然而，原告提供的证据多为与第三人或案外人之间产生，其真实性、合法性均难以确认，并不足以证明原告已具备了上述四个条件，且贵院作出的（2017）粤1972执异141号执行裁定书已认定原告对房屋未过户存在过错。综上，原告无法满足相关法律规定的要求，无权对案涉房屋主张所有权，请法院驳回原告的诉讼请求，以维护被告合法权益。
第三人谢月娟庭审答辩称：对房屋买卖事实无异议，现在房屋非我所有，同意原告的起诉陈述。
第三人同安公司庭审答辩称：对原告起诉事实没有异议。
经审理查明：本院在执行申请执行人陈武平与被执行人谢月娟民间借贷纠纷一案中，于2017年5月10日依据（2017）粤1972执3182号执行裁定书，查封了登记在谢月娟名下的1××号商铺一间，陈梅遂向本院提出异议，主张其已享有该商铺的所有权，请求解除对商铺的查封。本院经审查后，认为陈梅的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，遂作出（2017）粤1972执异141号执行裁定书，驳回了陈梅的异议请求，陈梅对此不服，向本院提起诉讼。
另查，2016年3月28日，谢月娟（甲方）、陈梅（乙方）、同安公司（丙方）三方签订了一份《房地产转让合同》，合同约定甲方将1××号商铺（面积34.3平方米，房地产权证号为05××29）以470000元转让给乙方，合同签订当日乙方支付定金20000元，该款交由丙方托管，待两方查清房产权属及符合过户条件后退回给甲方作为购房款，余款450000元待甲方办理公证委托手续委托丙方办理相关过户手续后，直接支付甲方380000元，过户并完税后支付70000元，甲方在收取全部房款后将物业交付乙方，双方签订《物业交接证明》，乙方向丙方支付服务佣金10000元。合同落款备注：1.甲方须在10日内前去办理全权委托公证给丙方；2.注销房屋抵押后5个工作日内到房管部门办理过户手续；3.甲乙丙三方相互配合，任何不配合则承担相应违约责任。合同签订前一天，陈梅即将定金20000元交付给了同安公司作为托管款，后该款由同安公司法定代表人廖春兰于2016年5月12日通过银行汇款转还给谢月娟。同时，于当天谢月娟办理了委托办理过户公证手续，陈梅即通过工商银行虎门支行两次向谢月娟支付房款30000元、350000元，谢月娟出具收据予以确认。2016年5月20日，谢月娟、陈梅在东莞市房产管理局监证下签订《房地产买卖合同》，并签订《交楼确认书》，双方确认于当天将物业交付陈梅，由陈梅与原租户重新签订出租合同，陈梅于当天与周某重新签订《房屋租赁合同》，同时陈梅通过工商银行虎门支行向谢月娟支付房款50000元，谢月娟出具收据予以确认，并同时支付了同安公司中介费用10000元。2016年6月27日，陈梅向东莞市地方税务局虎门分局缴纳了房产转移契税、增值税、印花税共47000多元，并将上述税收缴费单、房地产办证证明、房地产买卖合同、房地产权证等办理过户资料提交给东莞市虎门房地产交易所，该交易所经审查予以受理，并向陈梅出具《不动产登记受理凭证》，陈梅并向该所支付了办证费用687.2元。当天，陈梅通过工商银行虎门支行向谢月娟支付房款15500元，谢月娟出具收据收到房款20000元，并注明全部房款已付清。对于此差额，庭审时双方确认由于铺位出租给周某时谢月娟收取了出租押金，该款转由陈梅承担，故此扣除了该部分款项后，陈梅实际支付数额为15500元。之后，陈梅向供电共水部门申请变更用户名称，并签订委托银行代扣水电费等合同，并实际缴纳了相关费用。另外，证人周某出庭作证，证明其于2015年初租用谢月娟1××号铺位，后谢月娟称铺位已过户给了陈梅，遂重新与陈梅签订租赁合同，当时谢月娟、陈梅均在场，之后我将租金交付给了陈梅，并当庭向本院出示手机转帐记录予以证明。
另外，陈梅就虎门房产交易所于2016年6月27日受理其过户登记申请至今未能完成过户的原因，向本院提供了东莞市房管局回复，内容为：自2016年7月1日起我市实行不动产登记以来，按照相关法律、法规的要求，统一由我局对土地（原属国土局）和房屋进行不动产登记，因办理不动产登记需土地和房屋信息一致，生成不动产单元号后方可办理。目前我市房改房、福利房、集资房及部分商品房等因无法生成不动产单元号，无法办理登记业务……目前市政府正在广泛征集意见和讨论，待市政府批复后才能办理登记业务。
以上事实，执行裁定书、房地产转让合同、公证书、房地产买卖合同、收款收据、银行汇款凭证、交楼确认书、房屋租赁合同、电子收费票据、缴税发票、房产登记信息查询结果、不动产登记受理凭证、代扣电费协议、变更用户申请表、缴纳水电费票据、银行扣费记录、手机银行转帐记录、证人证言、市房管局回复函、庭审笔录等附卷为证。
本院认为，陈梅提起执行异之诉，是要排除法院对登记在被执行人谢月娟名下的1××号商铺的执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，其请求必须符合上述规定情形，缺一不可。本案中，一、陈梅与谢月娟签订《房地产转让合同》的时间为2016年3月28日，先于本院查封的2017年5月10日，合同均由买卖双方签名捺印，作为中介的同安公司亦签名盖章，合同内容并未违反法律规定，且从双方对合同履行的事实，如支付价款、办理公证委托过户手续、提交过户资料给房管部门、缴纳税费、办理水电费户名变更等情况，可以充分认定双方签订《房地产转让合同》的真实性和合法性；二、陈梅提供的银行汇款凭证、《房地产转让合同》、收款收据等证据，明确证明陈梅已全额支付购房款470000元的事实，具体为：签订转让合同时按合同约定支付了20000元给同安公司作为托管款，后该款已由同安公司法定代表人廖春兰通过银行汇款转付给谢月娟；2016年5月12日，陈梅通过工商银行虎门支行两次向谢月娟支付房款共380000元；2016年5月20日，陈梅通过工商银行虎门支行向谢月娟支付房款50000元；2016年6月27日，陈梅通过工商银行虎门支行向谢月娟支付房款15500元。上述共计465500元，剩余部分因陈梅同意谢月娟收取租户周某的租房押金由其退还，故此在房款中予以扣减，且陈梅、谢月娟、周某三方在庭审时均予确认，周某亦提供了陈梅向其出具的收取押金收据为凭，本院予以认定；三、陈梅与谢月娟在中介同安公司的证明下于2016年5月20日签订了交楼确认书、陈梅与原租户周某重新签订房屋租赁合同、陈梅向水电管理部门申请变更缴费用户名，与银行签订代缴水电费协议及实际已交付了水电费，可以认定陈梅已实际占有或使用该商铺；四、陈梅已于2016年6月27日将相关办理过户资料提交给了虎门房地产交易所，该所经审查予以受理，并向陈梅出具了不动产《不动产登记受理凭证》，应该说陈梅已积极办理相关房屋过户登记手续，完成了房屋过户应当承担的义务，只是由于相关部门因政策变动暂时不能办理登记过户业务，不能归咎于陈梅。上述事实，陈梅请求排除对1××号商铺执行的请求，符合上述法律规定的情形，本院予以支持。
至于陈梅请求确认其对1××号商铺享有所有权，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”的规定，虽陈梅与谢月娟签订了《房地产转让合同》，但该合同并不当然产生物权变动的法律后果，本院对该请求不予支持，陈梅可在案涉房屋被解封后继续办理过户手续，以获得该商铺的所有权。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，判决如下：
一、确认原告陈梅与第三人谢月娟、东莞市同安房地产咨询服务有限公司于2016年3月28日签订的《房地产转让合同》合法有效；
二、解除本院依据（2017）粤1972执3182号执行裁定书对位于东莞市虎门镇港口路住宅区E1栋1××号商铺（房地产权证号：05××29号）的查封，不得执行上述商铺；
三、驳回原告陈梅的其它诉讼请求。
本案受理费8350元，由原告陈梅承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 尹国辉
人民陪审员 陈胜光
人民陪审员 黄海滨
二〇一七年十一月十四日
书 记 员 梁彩红
附：相关的主要法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外
《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法
院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。