宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0105民初2062号
原告：中国人民解放军93897部队，住所地陕西省西安市莲湖区丰登南路32号。
负责人：易志勇，该部队旅长。
委托诉讼代理人：蒋海山、吴倩，宁夏言成律师事务所律师。
被告：谷婧，女，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市。
委托诉讼代理人：耿靖婷、庞公乾，宁夏诚托律师事务所律师。
原告中国人民解放军93897部队与被告谷婧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋海山、吴倩，被告谷婧的委托诉讼代理人耿靖婷、庞公乾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告谷婧立即向原告返还位于宁夏银川市××区坐落号为空兰宁字第4088号房屋及占用土地；2.依法判令被告向原告支付租金213583元、违约金51353元，共计264936元（租金和违约金暂计算至2017年6月23日，应计算至实际搬离之日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月15日，原告中国人民解放军93897部队与被告谷婧签订了《军队房地产租赁合同》一份，双方约定原告将位于宁夏银川市××区坐落号为空兰宁字第4088号的852平方米房屋和1065平方米土地租赁给被告使用，租期自2013年8月20日至2016年12月31日；租金每年142000元。合同期满后，原告多次书面通知被告，要求其搬离并返还原告房屋及租金，但被告拒不返还。现为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
被告辩称，一、涉案的《军队房地产租赁合同》系无效合同，合同约定自始无效，被告不负有向原告支付租金及违约金的义务，原告还负有返还已收租金的义务。本案所涉租赁合同的出租方，自合同签订至今，从未向被告提供或者出示过涉案房产及土地权属的材料，原告作为出租方并未证明其对涉案房产及土地享有合法的所有权或使用权。若出租方不能证明涉案房产及土地的所有权或者使用权为其所有，则原告的出租行为属于无权处分，需要所有权人对此进行追认，但本案中原告却并未出示该方面的证据证实，故该份《租赁合同》将因未得到权利人的追认而无效。另外，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定”出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，违法建筑物租赁合同无效，而涉案的房产分别在2013年9月16日、2014年7月3日被西夏区城管执法大队认定为违法建筑物而要求拆除，原告将违法建筑物出租给被告，签订的租赁合同系无效合同，自始无效，原告无权要求支付合同约定的租金，更不存在支付违约金的事实。二、假如双方之间的租赁合同有效，本案中原告也不是适格的诉讼主体，无权诉请被告向其支付租赁费并承担违约金。通过租赁合同可知，合同出租方是中国人民解放军94020部队，承租方是被告，根据合同相对性原则，就合同履行发生纠纷，有权提起诉讼的主体是中国人民解放军94020部队及被告谷婧。原告未提供证据证明其主体资格适格，依法应当驳回原告起诉。三、如果该合同有效且原告主体适格，原告违约在先，未支付合同约定的搬迁费，被告无法进行搬迁，且合同已经提前解除，被告不负有向原告支付租赁费及违约金的义务。双方签订的合同约定租赁期自2014年1月1日至2016年12月31日，被告已按期缴纳了2014年、2015年两年的租金，若合同正常履行被告实际只欠2016年一年的租金，但是，原告于2015年10月8日书面通知被告，双方的租赁合同于2015年12月31日提前解除。解除权属于形成权，权利人单方意思表示即可解除双方签订的租赁关系。双方之间的租赁合同已于2015年12月31日解除，按照合同约定，原告应当提前三个月书面通知被告，并补偿被告两个月租金作为搬迁费用，但被告至今未支付任何搬迁费。被告在涉案房产及土地上投入大量资产，现无力搬迁。合同已解除，原告要求支付租金，自相矛盾。被告仅欠2016年租金，未缴纳的原因是原告拒收，被告未违约，原告要求支付租金和违约金的诉请没有依据，不能成立。被告承租涉案房产及土地以来，因涉案房屋在租赁前是部队荒废的闲置房屋，并非军事专用，经原告同意多次对房屋及土地进行装修、改造及房屋扩建，投入资金数百万，使房屋有了如今的现状。原告签订合同时承诺不会随时收回房屋及土地、不会随时涨价、不会随时拆除房屋等，合同到期后可以续签，只要部队不搬迁，后续都会租给被告，因此被告才与原告签订合同，同时在原告同意的情况下投入大量资金进行装修改造。现原告违背承诺，被告无法收回投资成本，无力搬迁，秉持善良本心无偿管护涉案房屋。综上，依法应当驳回原告诉讼请求。
原告围绕诉讼请求提交了以下证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的证据，本院认定如下：
证据一、”证明”一份、《军队房地产租赁合同》一份、《关于按时收回租赁军队房地产的通知》一份、《关于催促收回租赁军队房地产的通知》二份、邮政快递回执单一份，证明：原中国人民解放军94020部队于2014年3月18日与中国人民解放军93897部队合并，新单位代号为中国人民解放军93897部队，原告诉讼主体适格；原告与被告签订了《军队房地产租赁合同》，约定原告将位于宁夏银川市××区坐落号为空兰宁字第4088号的832㎡房屋和1065㎡土地租赁给被告谷婧使用，租期自2013年8月20日至2016年12月31日，年租金为142000元；合同约定乙方逾期交付房地产租金及相关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金，逾期60日视为被告放弃在原告处财产，同时原告有权向被告收取所欠租金及滞纳金；合同到期前一个月，原告已书面告知被告合同到期后不再续租，要求被告谷婧支付欠付租金并做好交接房地产准备，合同到期后原告多次书面通知被告，要求其支付欠缴租金及违约金并返还原告房屋及土地，被告谷婧拒不返还；合同中明确约定，不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下确需进行改造、装修或者增扩固定设施的必须征得原告书面同意，费用自理，权属归原告所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给原告，不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建或者添建必须向原告提供建设方案，在原告按照规定报经军队主管部门批准，并由原告出具书面同意书后实施，费用由被告自理，权属归原告所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好的无偿移交给原告。被告对”证明”的三性及证明目的均不予认可，认为中国人民解放军93601部队与原告属于同一级别，93601部队没有权利证明94020部队与93897部队的合并，应当由该部队的上级机关出具证明，所以本案的原告主体错误；对该《军队房地产租赁合同》的真实性认可，对合法性和证明目的不予认可，认为合同属于无效合同；被告认为2017年4月13日的《关于催促收回租赁军队房地产的通知》没有盖章，对三性和证明目的均不予认可，对《关于按时收回租赁军队房地产的通知》一份和2016年12月31日《关于催促收回租赁军队房地产的通知》的真实性认可，认为2015年10月8日，双方已经终止了租赁合同。本院对该组证据中2017年4月13日的《关于催促收回租赁军队房地产的通知》真实性不予采信，对其他证据的三性予以认定。
证据二、土地使用权证复印件一份，证明：原告租赁给被告的房屋和土地，确系原告所有的军事设施用地，双方签订的合同合法有效，因原告部队特殊的保密要求，该土地使用权证原件保留在部队。被告对该组证据的三性及证明目的均不予认可，认为证据是复印件不能证明真实性，并且不能证明与双方所争议的土地与该证据有直接的因果关系；既然是军事设施用地，该合同应当是无效的，且租赁合同所涉不仅是土地，还有房产，而原告只有土地的权属证明，却没有房产的证明。原告提供的其他证据与该证据可以互相印证，对该组证据的真实性，本院予以采信。
证据三、《银川谷婧4088号租赁项目停止租赁面临的现实困难与问题》汇报材料复印件一份，证明：被告不同意提前解除合同，因此双方签订的合同继续履行至合同期限届满。被告对该组证据的三性无异议，对证明目的有异议，认为原告于2015年10月8日向被告提出终止合同，但没有按照合同约定支付被告搬迁费，因此被告向原告出具的困难情况说明，该说明不能证明双方是否存在租赁关系，被告的行为是对该房屋暂时的保管行为，与租赁关系没有直接因果关系。本院对该组证据的真实性予以认定。
对被告提交的证据，本院认定如下：
证据一、《军队房地产租赁合同》原件一份（与原告提供的租赁合同一致），证明：被告与中国人民解放军94020部队签订《军队房地产租赁合同》一份，约定将位于宁夏银川市××区坐落号为空兰宁第4088号建筑面积为832平方米的房屋和面积为1065平方米的场地出租给被告使用，租赁期限为三年，2013年8月20日至2013年12月31日为整修、改造、协调时间，租期从2014年1月1日起算，租金总额为426000元，年租金为142000元；根据合同约定，若原告因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知被告，按被告实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给被告作为搬迁费用的事实，而原告至今也未支付被告搬迁费。原告对该份证据三性予以认可，对证明目的部分不予认可，认为合同期限自2013年8月20日至2016年12月31日，该份合同现到期解除，被告所称提前解除并支付搬迁费没有事实法律依据。本院对该组证据的真实性予以认定。
证据二：《通告》一份、《强制拆除决定书》一份，证明：涉案房产被政府执法部门认定为违法建筑，需进行拆除，并且做出了强制拆除决定书，由此可以证实涉案房屋属违法建筑物，双方签订的合同依法属于无效合同。原告对《通告》的三性无异议，对证明目的有异议，认为通告中所述房屋确属违章建筑，但不是部队的自建房屋，而是被告在没有征得原告同意情况下擅自搭建，且原告提供的证据能够证实被告在租赁期间擅自搭建房屋的事实；原告对决定书的真实性、合法性予以认可，但是对关联性有异议，认为无法证实该强制拆除决定书是下达给本案的原告。本院对该组证据的真实性予以认定，对关联性不予认定。
证据三、《终止租赁合同通知书》复印件一份、《关于提前解除军队房地产租赁合同的通知》原件一份，证明：早在2015年10月8日，原告向被告发出通知要求提前解除租赁合同，并于2016年3月28日又向被告下发了《关于提前解除军队房地产租赁合同的通知》一份，但原告一直没有向被告支付过任何搬迁费用，原告违约在先，且因为原告的违约行为导致被告无法进行搬迁安置，至今尚为原告看管涉案房产及土地。原告对该组证据真实性认可，认为被告持有2016年3月28日由原告中国人民解放军93897部队下发的解除租赁合同通知书，能够证实本案被告认可原告的主体身份，原告是适格的主体，同时认为被告接到通知后不同意解除租赁合同，要求继续履行至合同期限届满，且原告在合同届满期限前给被告又下发了关于合同到期的权利义务通知书，因此该终止租赁合同通知书没有法律效力，双方一直按照原合同履行各自的义务。本院对该组证据的真实性予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原中国人民解放军94020部队（以下简称94020部队）是位于银川市西夏区坐落号为兰空宁字第4088号部队用地及部队房产的产权管理单位，2013年8月15日，该部队与被告续签《军队房地产租赁合同》一份，约定94020部队（甲方）将位于银川市西夏区金波南路94020部队管理的军队所有的坐落号为兰空宁字第4088号的832平方米的房屋和1065平方米的场地出租给被告（乙方）。合同约定：租赁用途为超市、餐饮、汽车美容；租赁期限自2013年8月20日至2016年12月31日止；租金总额为426000元，年租金为142000元，租金按年结算，被告（乙方）于每年年底的前10日内通过银行转账交付。合同第八条约定”租赁期内，乙方应当履行下列义务：...（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和填建各种建筑物、构筑物，确实需要新建或者填建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方...”。合同第九条对合同的解除进行了约定，其中第二项约定”甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房产及按合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费，并退还房地产租赁保证金及银行同期存款利息，或者在附件条款中约定”，该条第四项约定”因不可抗力原因和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”，第五项约定”租赁期满，合同解除”。合同第十一条约定”乙方违约责任：...（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期超过30日，甲方有权解除本合同并收回本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金”。在合同附加条款第一条中约定，合同期限3年，2013年8月20日至2013年12月31日为整修、改造、协调时间，租期从2014年1月1日算起；合同附加条款第二条约定被告（乙方）负责协调地方政府办理房屋改造及经营相关事项。合同签订后，被告占有、使用了租赁物，并交清2015年12月31日之前租金。2014年3月18日，94020部队与中国人民解放军93897部队合并，合并后的新单位代号为中国人民解放军93897部队，上级单位为中国人民解放军93601部队。2015年10月8日，原告给被告发出终止租赁合同的通知书，以上级下发的关于终止军以下作战部队空余房地产租赁项目文件精神要求，通知被告”一、现有合同终止期限为2015年12月31日，请各承租方在此期限前清空租赁场地及房屋内所有个人物品，并交还租赁场地及房屋；二、停止对租赁场地及房屋的改造及装修活动等...；三、合同终止所产生的问题，按合同中相关条款执行”，通知送达后，被告未返还租赁原告场地及房屋，继续占有原告场地及房屋，用于经营活动，2015年12月31日之后的租金一直未支付。2016年2月16日，中央军委下发通知要求军队和武警部队全面停止有偿服务，原告根据通知精神，于2016年3月28日向被告发出《关于提前解除军队房地产租赁合同的通知》，再次明确确定2015年12月31日提前解除合同的意见，并就租金的计算方式进行了明确，告知被告新建的地面附着物可以自行拆除。2016年11月28日，原告向被告发出《关于按时收回租赁军队房地产的通知》，告知被告根据中央军委下发的通知，合同到期后，合同涉及房地产将不再出租，要求被告做好房地产交接准备，并交纳租金，告知被告新建的地面附着物可以自行拆除。2016年12月31日，原告再次向被告发出《关于催促收回租赁军队房地产的通知》，告知被告不再续签合同，要求被告做好房地产交接工作，并交纳租金，告知被告新建的地面附着物可以自行拆除。上述通知发出后，被告一直未返还租赁原告的房产及场地，2015年12月31日之后的租金也未支付。
本院认为，94020部队与被告签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容形式不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当依据约定全面履行自己的义务。原告因单位合并，取得了94020部队位于银川市西夏区坐落号为兰空宁字第4088号军队用地及部队房产的管理权，继受取得涉案合同权利义务，由原告行使涉案合同权利，履行合同义务。在合同履行过程中，原告虽因部队政策调整向被告发出提前解除合同的通知，但被告一直未明确答复是否同意解除合同，也未返还原告场地及房屋，继续占有原告场地及房屋，用于经营活动，原告并未强行收回租赁物，可视为合同继续履行。被告应按照合同约定按时支付原告租金，合同到期后返还租赁原告的房屋及场地。被告主张合同已经于2015年10月8日解除，与事实不符，本院不予采信。现合同约定的租赁期限已届满，且军队政策调整，禁止军队进行房地产租赁等有偿服务，原告要求被告返还租赁原告坐落号为空兰宁字第4088号的房屋及土地，符合合同约定，本院予以支持，以军队房地产租赁合同确定的租赁物为准。原告要求被告支付2015年10月21日至2017年6月23日的租金213583元，与实际租金不符，双方一直认可被告将租金支付至2015年12月31日，租金应从2016年1月1日开始计算，至2017年6月23日，共计539天，租金应为209693元（142000元/年÷365天/年×539天），本院确认原告该项诉请以209693元为准；原告要求被告支付租金至实际搬离之日，本院予以支持，被告应按照原合同约定的租金标准支付2017年6月24日至实际搬离之日的租金；原告要求被告支付违约金51353元，并要求支付违约金至实际搬离之日，合同虽对迟延交付租金的违约责任进行了约定，但明显过高，本院酌定违约金按照未付租金的10%计算即20969元（209693元×10%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告谷婧于本判决生效之日起三十日内返还租赁原告中国人民解放军93897部队的房屋及土地（以军队房地产租赁合同确定的租赁物为准）；
二、被告谷婧于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军93897部队租金209693元，并按照年租金142000元标准支付2017年6月24日至被告实际搬离之日的租金；
三、被告谷婧于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军93897部队违约金20969元；
四、驳回原告中国人民解放军93897部队的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5274元，由被告谷婧负担4760元，由原告中国人民解放军93897部队负担514元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判长罗江
人民陪审员高亚莉
人民陪审员高娟
二0一七年十月三十日
书记员李倩
附本案判决所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。