河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终5394号
上诉人（原审被告）李艳芳，女，1969年3月11日出生，汉族，住石家庄市长安区。
委托代理人吴小平、李阳，河北冀人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）河北冀标房地产开发有限公司。
住所地：石家庄市长安区中山东路322号开元大厦1502室。
法定代表人张东身，该公司经理。
上诉人李艳芳与被上诉人河北冀标房地产开发有限公司（以下简称冀标公司）因确认合同效力纠纷一案，不服河北省赞皇县人民法院(2016)冀0129民初1048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李艳芳上诉请求：1、请求二审法院查清本案事实后，依法改判确认2015年2月13日上诉人与被上诉人签订的购买赞皇县尚城雅居小区二期2-2-1702、2-1-1001、2-1-902、2-3-501、2-2-802、2-2-1501、2-2-1602房产的《商品房买卖合同》有效；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认定事实不清。⑴上诉人与被上诉人签订的七份《商品房买卖合同》
是双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，合同真实有效，且涉案七套房产己办理了备案登记手续，应当依法受到法律保护；⑵即使被上诉人“一房二卖”也不会导致其与上诉人签订的七份《商品房买卖合同》无效；⑶上诉人在被上诉人取得商品房预售许可证后与被上诉人签订正式七份《商品房买卖合同》符合法律规定，并均己办理物权登记受《中华人民共和国物权法》保护；⑷涉案七套房产签订的七份《商品房买卖合同》并不是“名
为买卖，实为借贷”，“名为买卖，实为借贷”系在签订借款合同之后立即签订房屋买卖合同予以担保，约定债务人到期不能履行还款义务时房屋归债权人所有，此因违背关于流押流质的规定而协议无效。2、原审适用法律错误。原审依据《商品房销售管理办法》第十条之规定，认定诉争双方签订的《商品房买卖合同》违背行政法规强制性规定而无效是错误的，《合同法司法解释一》第四条明确规定，“合同法实施以后，人们法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，《商品房销售管理办法》属部门规章，原审法院援用行政规章作为适用《合同法》第五十二条第（五）项适用的依据明显违反法律规定；《合同法司法解释二》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定”，原审法院依据的《商品房销售管理办法》属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定。3、原审法院程序违法。2016年11月原审开庭时，被上诉人提交其与所谓第三人另行签订的《商品房买卖合同》复印件（无原件）作为其主张合同无效的唯一证据，庭后上诉人向原审法院提交《追加第三人中请书》、《证人出庭作证申请书》，对《商品房买卖合同》复印件的《调查取证申请书》、《司法鉴定申请书》，但原审法院收下以上材料后，未出具任何书面答复径行作出判决，剥夺上诉人合法权利，程序违法。
冀标公司经法院依法传唤无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩状。
冀标公司向一审法院起诉请求：请求依法判令确认原、被告之间于2015年2月13日订立的的七份《商品房买卖合同》（合同为购买赞皇县尚城雅居小区二期2号楼1单元的1001、902号房产及2单元802、1501、1702、1602号房产，2号楼3单元501号房产）无效。
一审法院认定事实：原告冀标公司向被告李艳芳借款人民币238.1万元，其中包含李艳芳123.1万元、曹祥生30万元、张语润45万元、崔伊滨40万元。借款到期后，原告冀标公司与被告李艳芳签订了债权债务抵顶协议，被告李艳芳与原告冀标公司于2015年2月13日签订了七份《商品房买卖合同》，七份《商品房买卖合同》为购买赞皇县尚城雅居小区二期2号楼1单元的1001、902号房产及2单元802、1501、1702、1602号房产，2号楼3单元501号房产。该七套房产在原、被告签订《商品房买实合同》之前，原告冀标公司己售与案外第三人（共七户），案外人已经支付部分或全部房款，并己签订了《商品房买卖合同》。以上事实有原、被告陈述，被告的《商品房买卖合同》、特别授权委托书、债权债务抵顶协议以及案外人的《商品房买卖合同》、交款票据等证据在案证实。
一审法院认为，原告冀标公司己将本案涉及的七套房产售与案外第三人，并签订《商品房买卖合同》之后，原告冀标公司又与被告李艳芳就该七套房产签订《商品房买卖合同》，属于一房二卖。原告一房二卖的行为造成案外购房户多次集体上访严重事件，对房地产销售市场造成混乱，严重影响了社会秩序稳定。依据《商品房销售管理办法》第十条之规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。原告冀标公司作为房地产开发商与被告李艳芳签订的《商品房买卖合同》明显违背该项行政法规强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。故应依法认定原、被告所签订的《商品房买卖合同》为无效合同。原告冀标公司与实际出借人之间的借贷纠纷，与本案不属于同一法律关系，可另行起诉。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：原告河北冀标房地产开发有限公司与被告李艳芳于2015年2月13日签订的购买赞皇县尚城雅居小区二期2号楼1单元的1001、902号房产和2单元802、1501、1702、1602号房产，以及2号楼3单元501号房产的《商品房买卖合同》无效。案件受理费100元，由原告河北冀标房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，上诉人李艳芳提交了石家庄市住房和城乡建设局2017年3月14日出具的《行政复议决定书》(石住建复字[2017]3号)，以证实：赞皇县房管所于2015年12月22日在石家庄日报刊登《公告》，撤销了李艳芳与冀标公司就本案7套房产的商品房买卖合同备案，后李艳芳向石家庄市住房和城乡建设局提起行政复议，该局认为赞皇县房管所在没有征得商品房买卖合同双方同意，没有核实房屋买卖合同真实性的情况下，在石家庄日报以公告的方式刊登了撤销备案上述房产的具体行政行为，该行为明显不当，予以撤销。当事人未提交其他新证据。
本院认为，被上诉人冀标公司主张其与上诉人李艳芳于2015年2月13日签订的七份《商品房买卖合同》无效，理由为上述合同“名为买卖，实为借贷”。经查，诉争双方是在借款到期后签订《商品房买卖合同》，并约定以房抵债，本案不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，上述商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，故冀标公司主张上述商品房买卖合同无效的理由不能成立。原审认定上述商品房买卖合同无效依据的事实为冀标公司“一房二卖”，并且根据《商品房销售管理办法》第十条的规定，认定冀标公司与李艳芳签订商品房买卖合同的行为违反了行政法规的强制性规定，根据本案一、二审查明的事实，冀标公司虽主张涉案房产已经销售给案外人，但始终未向法院提交之前签订的商品房买卖合同的原件，且李艳芳对此不予认可，故冀标公司的主张证据不足，不能认定冀标公司对涉案房产存在“一房二卖”的事实；关于诉争双方之间《商品房买卖合同》的效力问题，需审查上述合同的签订是否符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，《商品房销售管理办法》系部门规章而非行政法规，原审适用法律明显有误。综上所述，原审认定事实错误，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河北省赞皇县人民法院(2016)冀0129民初1048号民事判决；
二、驳回被上诉人河北冀标房地产开发有限公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费200元，由被上诉人河北冀标房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 伟
审 判 员 杨根山
代审判员 刘云峰
二〇一七年六月二十日
书 记 员 李 站