江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0802民初751号原告：肖芬，女，1987年7月27日出生，汉族，住吉安市永新县，联系。委托诉讼代理人：万丹，江西律星律师事务所律师。被告：江西百城房地产开发有限公司，住所地吉安市吉州区城南体育馆东区四楼，组织机构代码584026553。法定代表人：陈居成，执行董事。委托诉讼代理人：胡小芬、肖秋云，江西智桥律师事务所律师。原告肖芬与被告江西百城房地产开发有限公司（以下简称百城地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖芬及其委托诉讼代理人万丹、被告江西百城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡小芬、肖秋云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖芬向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告于2016年1月4日发出的解除合同通知的效力；2、要求被告返还购房款508751元，并支付违约损失（至2016年4月4日为68681元，自2016年4月5日起按银行同期贷款年利率6%计算至实际还清房款止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2014年10月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的百联首府5幢1单元1503室房屋一套，建筑面积88.27平方米，单价每平方米5763.57元，总房价为508751元；被告应当在2015年9月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，如逾期超过90天，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。2014年10月15日，原告向被告缴纳房款508751元整，被告出具预收款收据一份。到2015年9月30日，被告没有向原告交付经验收合格的商品房，被告提供的多项证明不能证明其工程经验收合格，2015年12月29日取得的验收备案表也是加盖“庐陵新区管理委员会”印章，且印章下还注明“庐陵新区管理委员会代”字样，而庐陵新区管理委员会没有这项职权，该验收备案表是无效的。即便2015年12月29日取得的验收备案是有效的，被告也未履行通知义务，因为被告列举的邮寄、短信、报纸、公告、电视广告等多种通知方式，原告只在2015年9月25日和12月23日两次收到收房通知，而这两次通知时，被告开发的房屋未取得验收备案，在2015年12月29日后，被告在明知原告地址及手机号码的情况下，按照合同的约定，被告通过其他形式通知原告收房的行为都是无效的。直至2015年12月31日，被告无法向原告交付验收合格的房屋，原告依约发出《解除商品房买卖合同通知书》，该通知在被告签收时，合同即解除。被告虽后来提出了异议，但其没有在三个月内向人民法院提起异议之诉。因此，在2016年1月4日，就解除了双方于2014年10月15日签订的《商品房买卖合同》，所以，原告要求被告按约退还购房款及实际损失，但被告置之不理。被告百城地产公司辩称，原告购买的房屋于2015年9月28日获得工程竣工验收报告，在2015年12月17日前，获得消防、人防、电梯、工程质量等验收合格文件，并于2015年12月29日取得竣工验收备案，因此，本案所涉房屋已达到合同约定和法律规定的交付标准；被告于2015年9月25日通过邮政快递方式通知原告收房，2015年12月22日至12月31日，通过邮寄、登报、电视游字、短信、电话、售楼部公告等多种方式通知原告收房，被告通知原告收房的方式合理合法，原告行使解除权的条件未成就，原告无解除商品房买卖合同的权利，因此，原告于2016年1月4日发送给被告的《解除商品房买卖合同通知书》是无效的；被告已依法向原告提出了解除权异议，且异议方式符合法律规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，有原告提交的《商品房买卖合同》、预收款收据、《解除商品房买卖合同通知书》、圆通速递快递单、证人陈某到庭作证的证人证言，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、5#楼《工程竣工验收报告》、吉安市特种设备监督检验中心电梯验收资料、《城市建筑信报箱工程验收意见书》、《人防建设工程竣工验收备案表》、吉安市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》、吉安市人民防空办公室《关于同意百联首府办理产权登记的函》《燃气竣工验收单》、吉安水务集团出具的关于自来水接水工程完毕的证明、《光纤到户通信设施工程验收备案表》、《工程质量监督报告》、《庐陵新区建设工程竣工验收备案申请表》、交房通知书、邮政快递EMS及回执、井冈山报、井冈山报社广告科的说明、井冈山报社的广告合同书及广告费发票、电视游动字幕广告光盘、盛世井冈传媒广告发布合同及广告费发票、手机、短信通知交房内容及记录、售楼部通知交房的公告的照片、《关于的异议及回执单，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2014年10月15日，原告肖芬与被告江西百城地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的百联首府5幢1单元1503室房屋一套，建筑面积88.27平方米，单价每平方米5763.57元，总房价为508751元；被告应当在2015年9月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，如逾期超过90天，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。当日，原告向被告缴纳房款508751元整，被告出具预收款收据一份。2015年9月28日，吉安市百联首府5#楼获得工程竣工验收报告，2015年11月25日取得人防建设工程竣工验收备案表，2015年11月27日，吉安市公安消防验收意见书综合评定百联首府1#楼、2#楼、3#楼、5#楼、6#楼及地下室建设工程消防验收合格。2015年12月17日，吉安市建筑工程质量监督站出具百联首府1#—6#楼及地下室工程质量监督报告，评定该工程为合格等级，同意建设单位向备案机构提出备案申请。2015年12月29日，吉安市庐陵新区管理委员会同意了江西百城房地产开发有限公司开发的吉安南大道39号的百联首府工程的验收备案申请。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2015年9月26日和2015年12月23日，被告通过邮寄方式向原告送达交房通知书，以证明被告已通知原告到被告处收房；原告认为当时所涉房屋未经验收合格，不符合交付条件，对该交房通知书及邮政快递EMS及回执不予认可。本院认为，因被告开发的房屋在该时未取得竣工验收备案，虽然被告履行了通知义务，但不能认定涉案房屋符合交付条件；2、原告对《庐陵新区建设工程竣工验收备案申请表》提出异议，认为庐陵新区管委会无权签章验收。本院认为庐陵新区管理委员会系行政部门，其对百联首府1#楼6#楼及地下室工程进行竣工验收备案并作出同意的决定是其行使行政职权的一种表现，对该证据本院予以采信；3、原告于2015年12月31日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，认为被告要提出异议，应在收到通知三个月内向人民法院提出异议之诉，而被告并未正确地行使其异议权，原、被告双方于2014年10月15日签订的《商品房买卖合同》已解除；被告辩称因涉案房屋已经取得竣工验收备案，双方合同中约定解除合同的条件未成就，原告无权解除合同。因被告提供了《庐陵新区建设工程竣工验收备案申请表》，能证明在2015年12月29日涉案房屋及小区已取得竣工验收备案，本院对该辩称予以采信；4、原告提出在2015年12月29日后，被告未书面通知原告收房，原告也未收到被告相关的短信，被告在明知原告的手机号码和地址的情况下，而是采取报纸、公告、电视广告等多种方式通知，因此，被告没有尽到通知义务，原告有权解除合同，本院认为被告在其开发的房屋达到交付使用条件后，因涉及的业主人数较多，其在前期采取了书面方式、电视游字、售楼部张贴公告通知，后又通过报纸刊登公告、短信等方式来通知原告收房并无不妥，对原告该辩称不予采信；5、被告于2016年1月4日收到原告发出的《解除商品房买卖合同通知书》后，于2016年1月6日向原告送发出《的异议》。本院认为，当事人一方的合同解除权，必须在当事人约定的解除合同的条件成就时，方可行使。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，合法有效。双方在合同中约定被告应在2015年9月30日前将具备经验收合格的商品房交付给原告，如逾期超过90日，原告有权解除合同，而被告开发的百联首府工程于2015年12月29日取得竣工验收备案，且被告通过多种方式通知原告到被告处办理交房入住手续，因此，双方约定的解除合同的条件未成就，原告依法不能解除合同。原告要求确认2016年1月4日发出的解除合同通知有效并要求返还购房款及赔偿违约损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告肖芬的诉讼请求。案件受理费9574元，由原告肖芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  张黎晖审 判 员  曾秋兰人民陪审员  宣春华二〇一六年九月十二日书 记 员  刘丽娟相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。