安徽省含山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）含民三初字第00325号
原告：洪学菊，女，1967年2月2日出生，汉族，住含山县，；
委托代理人：裴祥全，含山县环峰镇法律服务所法律工作者；
委托代理人：齐伟，含山县环峰镇法律服务所法律工作者；
被告：刘庆主，男，1953年3月19日，汉族，身份证登记住址含山县，现住含山县，；
委托代理人：毛方云。
原告洪学菊诉被告刘庆主房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月8日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序由审判员杨辰独任审判，并于2015年7月30日公开开庭进行审理，原告洪学菊及其委托代理人裴祥全，被告刘庆主及其委托代理人毛方云均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
洪学菊诉称：2014年6月30日，原告将自己名下的位于含山县环峰镇环峰西路“兴房开”绿色食品城南楼1幢110号门面房租赁给被告经营日用百货生意。双方签订了租赁协议。协议约定：一、租赁期限为1年，自2014年6月30日至2015年6月30日止；二、交一千元押金，租赁期满退还，房租一年41000元，一次性付清。三、承租方装修不得损坏墙体结构，按时交纳相关水电费，设施损坏负责维修及赔偿，装修费用自理。四、任何一方不得转租。五、出租方在下一年度与承租方需提前三个月续签租房合同，承租方如不租应向出租方提前三个月提出。备注条款约定：出租方需要房屋时，承租方无条件交房，装修费用、转让费承租方不得索取。协议签订后，原告将房屋交付被告经营。租赁期满前三个月至租期届满，原告多次询问被告是否续租，但被告一直没有要求续租。于是，原告又与他人签订租赁协议，将该房屋租给他人，租期自2015年7月1日至2016年6月30日。并收取房屋定金10000元。协议约定，如到期不能交房须返还10000元定金并赔偿对方违约金10000元。2015年7月1日，原告去收房，发现被告将门面房大门紧锁，人却不知去向。通过电话联系，被告要求将内货架卖给原告，并要挟原告如不答应，将继续无偿占用，协商无结果前，被告不会搬离。现原告的房产闲置，已造成租金损失。同时面临赔偿违约金的损失。被告这种既不租房又不让出房屋的行为，违反了合同约定并损害了原告的合法权益。故原告在协商无果的情况下，依法具状诉至人民法院，请求：1、依法判令被告立即搬离位于含山县环峰镇环峰西路“兴房开”绿色食品城南楼1幢110号门面房，将该房屋交付原告；2、判令被告赔偿原告房屋租金损失每月5000元，自2015年7月1日至搬离让出房屋止；3、判令被告赔偿原告支付违约金损失10000元；4、判令被告承担本案�讼费用。
刘庆主辩称：首先驳回原告全部诉讼请求。请求法庭依法判令原告退还被告1000元押金，承担租期内购置固定资产各项计价26450元，违约金10000元以及违约直接造成被告生意亏损10000元，累计47450元。事实与理由如下：2014年6月30日，被告承租原告名下的位于含山县环峰镇环峰西路“兴房开”绿色食品城南楼1幢110号门面房经营日用百货生意和老年人棋牌室活动业务，租房合同内容拟定五条。生效合同第四条明确约定：甲方在乙方使用期间不得转租他人。合同第五条特别注明，甲方在下一年度与乙方需提前三个月续签租房合同，乙方如不续租应向甲方提前三个月提出。正当被告生意十分红火时，原告背着被告，私下单独与一张姓签订被告远未到期正在使用的房屋合同转让书，并收下张某10000元预交租金。签约后，张某来店不断逼催被告抓紧腾房让铺。特别是原告方视法律为儿戏，在原、被告双方一式两份合同各执一份上，单方面在合同底端私添两行备注内容：甲方需要房屋时，乙方无条件交房。至此，这份租房合同已经成了无效合同。被告方承租甲方房屋，并严格按合同内容办事，于2015年7月1日主动关门停业，主动通知原告来办理交接手续。原告夫妻来店要大门钥匙，被告提出退还1000元押金，并提出固定资产协商价格转给原告时，原告沉默不表态，反拨打110报警。2015年7月6日，被告再次主动与原告联系。原告夫妻来店一脸怒气，公开扬言不交钥匙让房将被告货物毁于一空。综上，原告失信违约，造成被告直接经济损失47450元，并造成被告价值10多万元烟酒等商品积压无法销售，理应承担相应的赔偿责任。
经审理查明：2014年6月30日，洪学菊与刘庆主签订一份《租房合同》，洪学菊将其自有的一间门面房（即含山县环峰镇�峰西路“兴房开”绿色食品城南楼1幢110号门面房）出租给刘庆主经营日用百货。租赁期间一年。合同约定，一、甲方（指洪学菊）现有门面房壹间出租给乙方（指刘庆主）使用，租期为壹年，自2014年6月30日至2015年6月30日。二、租房前乙方需交押金壹仟元整，房租到期后，如不续租，甲方将押金退还给乙方，租金必须在房租前一次性付清，房租年租金为肆万壹仟元。三、乙方需要装修，在装修过程中不得损坏墙体结构，乙方必须自行维修（或按市场价赔偿）。四、甲方在乙方使用期间不得转租给他人，乙方也不得转租他人。五、甲方在下一年度与乙方需提前三个月续签租房合同，乙方如不续租应向甲方提前三个月提出。此合同一式两份，双方各执一份，自签字后生效。洪学菊与刘庆主分别在合同的甲方、乙方处签字。在合同履行期间，洪学菊按期交付房屋，刘庆主亦按约支付一年租金以及押金1000元。在合同约定的一年租期即将期满时，双方未再达成续租协议。
另查明：在被告刘庆主租赁期间，其在租赁门面房内购置空调、笔记本电脑、麻将机以及制作阁楼等设施。
在租期届满后，刘庆主认为洪学菊转租的行为已构成违约，并提出退还1000元押金，以及在其租赁期间投入固定资产以协商价格转给洪学菊，在双方协商不成以致被告方拒绝履行交房义务的情形下，以致诉讼。
上述事实，有原、被告陈述，《租房合同》、《房地产权证》的复印件、原告出具的租房定金收条、含山县洪波家电的新科50柜机保修凭证、笔记本电脑收款收据、阁楼的材料费收据、证人朱某出具的违约金收条、以及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：原、被告之间签订的《租房合同》是双方真实意思的表示，是合法有效的，对双方当事人�具有法律约束力，原、被告双方应该按照合同约定履行各自义务。在租期已届满，双方未达成续租的情形下，被告理应及时将所租赁的房屋返还给原告，其拒绝交房行为已构成违约，原告要求返还房屋的诉请于法有据，应予支持。对原告主张的按每月5000元的标准赔偿租金损失，缺乏事实依据，结合双方之间《租房合同》约定的年租金41000元，可得出每月租金3417元，所以期满后的租金损失应以每月3417元的标准计算较适宜，更能体现双方的合意。原告的第三项诉请，要求被告赔偿原告支付的违约金损失10000元。结合《合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预�到的因违反合同可能造成的损失。被告作为承租人理应或者应当预见到在租赁期满后如若不及时返还房屋，可能承担房屋占用期间租金损失。对因被告未能按期交房，从而导致原告作为另一合同义务人无法完全履行义务所应承担的违约责任，是被告在签订合同时无法预见的。所以原告要求被告赔偿原告支付违约金损失10000元的诉请于法相悖，不予支持。另，被告要求返还押金1000元的抗辩，符合合同约定，予以采纳。被告的其他抗辩陈述，均缺乏合同和法律依据，不予采信。综上，对原告诉请的合法部分，本院予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告刘庆主于本判决生效之日起七日内腾空所租赁的位于含山县环峰镇环峰西路“兴房开”绿色食品城南楼1幢110号壹间门�房并将该房返还给原告洪学菊；
二、被告刘庆主于本判决生效之日起七日一次性赔偿给原告洪学菊上述门面房租赁期满后占用期间的租金损失（该租金损失自2015年7月1日起算，按每月3417元标准计算，算至房屋交付时止，所得总额再扣除被告刘庆主已支付的1000元押金）；
三、驳回原告洪学菊要求被告刘庆主赔偿原告支付违约金损失10000元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费130元（已减半收取），由被告刘庆主负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 杨 辰
二〇一五年九月十一日
书记员 徐晨炜
附件：�判决所援引的法律条款原文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。