重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝04民终330号
上诉人（原审被告）：酉阳县瑞宝房地产开发有限公司，组织机构代码：69659242-9，住所地：重庆市酉阳县钟多镇翠屏街37号。
法定代表人：虞海河，该公司执行董事。
委托代理人：陈荣华，男，1976年3月13日生，土家族，该公司职工，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
被上诉人（原审原告）：叶金秀,女，1978年9月9日生，汉族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
上诉人酉阳县瑞宝房地产开发有限公司（以下简称瑞宝公司）与被上诉人叶金秀商品房买卖合同纠纷一案，酉阳土家族苗族自治县人民法院于2015年7月24日作出(2015)酉法民初字第01534号民事判决。上诉人瑞宝公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，对上诉人瑞宝公司的委托代理人陈荣华，被上诉人叶金秀进行了询问，并依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年3月22日，叶金秀（乙方）与瑞宝公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，购买位于重庆市酉阳县钟多镇翠屏街37号D-10-4号商品房一套。合同第七条约定“属预售商品房的，甲方应当在2012年2月29日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。”第十三条第2款约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”第三项约定“甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同叁日内，将办理本商品房登记需由乙方提供的资料提供给甲方。”第4款约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之壹向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之贰（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”
2011年3月22日，叶金秀交付房屋首付款103129元，契税、印花税、大修基金、工本费、交易手续费共计16038元。2012年4月9日，中国工商银行发放贷款238000元给瑞宝公司。2012年8月13日，叶金秀实际接房。2015年9月21日，因涉案房屋尚不具备办房产证条件，一审法院向叶金秀释明是否解除合同并相应地变更诉讼请求。叶金秀要求履行合同，不要求解除合同。
叶金秀一审诉称：2011年3月22日，叶金秀与瑞宝公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定瑞宝公司将其开发的塘湾.滨江花园（座落于酉阳县桃花源镇翠屏街D-10-4号）商品房以总价341129元出售给叶金秀。合同签订后，叶金秀支付瑞宝公司首付款103129元，余款办理了银行按揭，并于2014年4月9日由中国工商银行酉阳支行给瑞宝公司。瑞宝公司至今未为叶金秀办理房屋产权证书，已违反了《重庆市商品房买卖合同》第十三条的约定，故起诉至法院请求判决：1.瑞宝公司为叶金秀办理房屋产权证书；2.瑞宝公司支付叶金秀逾期办理房屋产权证的违约金（以341129元为基数，按每日万分之二的标准从2012年10月13日计算至办理房屋产权登记之日止）。
瑞宝公司一审辩称：瑞宝公司没有违约行为，不应当承担违约责任。未办证是因为叶金秀于2014年4月9日才办理完毕按揭贷款，且至今没有按合同约定提出共同办证申请。
一审法院认为，双方当事人于2011年3月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》系真实意思表示，均应按照约定行使权利、履行义务。本案中，除叶金秀已经支付的首付款外，2012年4月9日，中国工商银行已将贷款238000元发放给瑞宝公司，叶金秀已按合同约定全面履行了付款义务。2012年8月13日瑞宝公司将房屋交付叶金秀。上述事实可予确认。对本案争议焦点，分别评述如下：一、瑞宝公司应否为叶金秀办理房屋产权证的问题。因本案瑞宝公司未取得土地房屋登记机构的登记受理单，而未取得之原因是因该工程尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，该证书之取得是属于行政许可范畴暨办证的前提条件。故在非因瑞宝公司本身原因所致办证不能情况下，叶金秀诉请瑞宝公司办理房产证因存有客观障碍而无从实际判决执行，该项诉讼请求不能支持。二、违约金的问题。根据双方当事人签订的合同第十三条的约定，预售商品房，应在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲、乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。叶金秀于2012年8月13日接房，依照该约定应于2012年10月13日前办理并取得登记受理单。但庭审中，瑞宝公司并未提交其向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理并取得登记受理单的相应证据，本楼盘未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》;瑞宝公司方代收了办证工本费与亲自填写本合同第十三条第3款内容说明乙方委托甲方办理房产证。瑞宝公司至今未办理房产权证，存在逾期行为，瑞宝公司违约。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，瑞宝公司应支付逾期办证违约金。但因是否具备办证条件属于今后不能确定情形，故酌情支持该项违约金至2015年9月21日，即法院向叶金秀释明是否解除合同时止（即从2012年10月14日计算至2015年9月21日,按每日万分之二的标准,以341129元为基数支付）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、瑞宝公司于本判决生效之日起10日内支付叶金秀逾期办证违约金（从2012年10月14日至至2015年9月21日,按每日万分之二的标准以341129元为基数计算支付）；二、驳回叶金秀其它诉讼请求。案件受理费1471元，减半收取735.5元，由瑞宝公司负担。
瑞宝公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判并依法改判。主要事实和理由：叶金秀请求瑞宝公司支付违约金的诉讼请求超过诉讼时效；即便瑞宝公司需要承担违约责任，一审支持超过两年的违约金已超出瑞宝公司在订立合同时可预见的赔偿范围，赔偿数额过高显然对瑞宝公司不公平，应予调整。
叶金秀答辩称：瑞宝公司应当按照合同约定承担违约责任，请求维持原判。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为，二审中双方当事人争议的焦点是：1.叶金秀请求瑞宝公司承担逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效；2.应否对一审认定的逾期办证违约金数额予以调整。首先，关于诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的诉讼请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。本案中，瑞宝公司未在一审中提诉讼时效问题，且未在二审就时效问题提交证据，故本院对瑞宝公司关于超过诉讼时效的上诉理由不予支持。其次，关于是否调整违约金的问题。一方面，《重庆市商品房买卖合同》第十三条对违约金的计算有明确约定，逾期办证违约金计算标准为按日支付已付房价款的万分之贰，违约期间自约定取得登记受理单之日起至实际取得登记受理单之日止。在有明确约定的情况下，瑞宝公司提出违约金数额超出其预见，显然与事实不符。另一方面，因约定的违约金计算方式是按天计算，若瑞宝公司持续性违约的话，则违约金数额与违约天数呈正比例累计增长，这种违约时间越长违约金越高的方式显然不存在不公平，并且有利于督促瑞宝公司及时申请办理房地产权证书。而每日万分之贰的利率标准即年利率7.3%，该利率水平并不过分高于中国人民银行公布的同期同类贷款利率；在合同有明确约定的情况下，瑞宝公司也未提交证实叶金秀实际损失过低的证据。基于以上分析，本院对瑞宝公司请求调整违约金的上诉理由不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。瑞宝公司的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1471元，由瑞宝公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭中宜
审 判 员 王勐视
代理审判员 刘文玉
二〇一六年四月八日
书 记 员 谢 一