湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0104民初3183号
原告武汉农业集团有限公司，住所地武汉市江岸区华银综合楼写字楼5层8室。
法定代表人李景中，系该公司董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）黄俊、吴小兰，均系北京大成（武汉）律师事务所律师。
被告武汉琮文科技发展有限公司，住所地武汉市洪山区欢乐大道46号岳家嘴小区职工住宅1栋2层4室。
法定代表人阮某，系该公司董事长。
被告阮某，男，1969年5月20日生，汉族，住武汉市黄陂区，
被告熊某，男，1977年8月18日生，汉族，住武汉市黄陂区，
被告秦某，男，1970年1月20日生，汉族，住武汉市黄陂区，
上列被告委托诉讼代理人（特别授权）张安定，湖北枫叶律师事务所律师。
上列被告委托诉讼代理人（特别授权）高睿，北京市京师（武汉）律师事务所律师。
原告武汉农业集团有限公司（以下简称农业集团）与被告武汉琮文科技发展有限公司（以下简称琮文科技）、阮某、熊某、秦某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月20日公开开庭进行审理。原告农业集团的委托诉讼代理人黄俊、吴小兰、被告琮文科技、秦某、熊某的委托诉讼代理人张安定、高睿、被告阮某到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方申请本院进行调解，调解期限不计入审限。本案现已审理终结。
原告农业集团向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告武汉琮文科技发展有限公司于2015年6月18日签订的《农业科技综合服务大楼租赁合同》已解除。2、判令被告武汉琮文科技发展有限公司支付的履约保证金656786.55元归原告所有。3、判令被告武汉琮文科技发展有限公司向原告支付2015年6月18日至2015年12月17日以及2016年12月18日至实际腾退全部租赁房屋之日的租金（暂计至2017年12月17日为11940379.54元）。4、判令被告武汉琮文科技发展有限公司向原告支付违约金（以每日千分之一的标准计算，自2016年12月10日至实际付清租金之日止，暂计至2017年7月5日为1655929.67元）。5、判令被告阮某、熊某、秦某在各自未出资本息范围内对被告琮文公司的上述租金、违约金承担赔偿责任，被告阮某、熊某、秦某互负连带责任。6、判令被告武汉琮文科技发展有限公司立即腾退位于武汉市硚口区常码头787号农业科技综合服务大楼1-15层房屋。6、判令被告承担本案诉讼费等相关费用。
事实与理由：2015年6月18日，原告与被告琮文科技签订《农业科技综合服务大楼租赁合同》，约定原告将位于武汉市硚口区常码头787号农业科技综合服务大楼1-15层出租给被告琮文科技经营。同日，原告与被告琮文科技办理房屋交接手续。按照租赁合同约定，被告琮文科技应在2016年12月10日前缴纳2016年12月18日至2017年12月17日的租金7999660.22元，经原告多次催要，被告琮文科技仍拒绝缴纳。2017年7月，原告通知被告琮文科技解除双方签订的《农业科技综合服务大楼租赁合同》。根据被告公司章程记载，琮文科技注册资本2000万元，股东阮某以货币形式出资1400万元，股东熊某以货币形式出资400万元，股东秦某以货币形式出资200万元，但阮某、熊某、秦某实缴出资0元。原告认为，被告未按合同约定支付租金，依据相关法律规定及租赁合同约定，原告有权解除租赁合同，并要求被告琮文科技腾退房屋并支付租金，根据公司法相关规定，被告公司的股东未履行出资义务，应当在未出资本息范围内承担连带责任。综上，原告提起诉讼。
被告琮文科技、阮某、熊某、秦某共同辩称，一、根据我方提交的证据材料，原告未全面履行合同约定的义务，被告有权行使抗辩权，原告解除《农业科技综合服务大楼租赁合同》属违约行为；从社会效果而言，该合同也不宜解除。二、原告要求被告阮某、熊某、秦某承担赔偿责任无事实与法律依据。三、关于原告诉求第三项，与其事实与理由部分自相矛盾。综上，请人民法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：原告系武汉市硚口区常码头787号农业科技综合服务大楼房屋的所有权人，该房屋所在土地性质为教育用地。
2015年6月18日，原告与被告琮文科技签订《武汉农业集团有限公司农业科技综合服务大楼租赁合同》，约定：一、原告（甲方）将上述大楼1-15层房屋（总建筑面积为16319.91平方米，扣除甲方使用的1楼大厅面积及1-15层电梯面积，乙方实际承租的面积为15709.36平方米）出租给被告（乙方）；二、乙方租赁该房屋仅用于办公、餐饮、酒店、超市、金融服务、体检中心等，不得擅自改变用途，不得从事违反国家法律、法规的经营活动；三、租赁期限为15年，自2015年6月18日起至2030年6月17日止，免租装修期为6个月，即自2015年6月18日至2015年12月17日，免租装修期间免收房屋租金，但乙方应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源等费用，除本合同另有特别约定，装修期不因任何原因延长。乙方应在装修期内完成装修，通过甲方及政府部门验收，具备合法开业条件，按时向该房屋物业管理公司缴纳这期间的物业管理费、电费、水费等费用；四、房屋首年租金为7881438.64元（1-3层单价为56.5元/月/平方米；4-15层单价为33.89元/月/平方米），自第二个租赁年度起，年租金递增1.5%；合同签订后，乙方应在3个工作日内将全年12月应付租金一次性全额汇入出租方指定的账户，租金按年支付，每年一次性支付全年租金……；五、在双方签订本租赁合同前，乙方应于2015年6月23日前支付履约保证金656786.55元，合同终止后30日内，如不存在本合同第22.3条规定情形的，履约保证金无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金，乙方应在7日内补足保证金；六、6.1双方约定进场日为2015年6月18日，届时该房屋应达到的交付条件为现状交付；6.2乙方应当于该日之前付清本合同项下全部应付费用，自行前往甲方或者物业服务公司办理房屋交接手续，并按照附件1的格式签署交接确认文件，乙方按照甲方或物业服务公司规定办妥全部施工手续后，方可开始进行装饰装修工程；6.3至进场日到来之日，若该房屋仍不符合约定交付标准，则第6.1款所述进场日顺延，无论如何，甲方不因进场日的顺延向乙方或任何第三方作出赔偿或补偿。乙方同意，虽然甲方负责完成的上述交付标准存在一定瑕疵，但并不影响乙方进场开始装饰装修工程的，则视为该房屋符合相关交付标准，而甲方应当在乙方进场后继续对上述瑕疵予以修补和完善；七、……乙方在开业前必须取得消防部门验收合格后出具的《消防安全检查合格证》，否则甲方或物业公司有权拒绝乙方开业……；八、本合同项下开业日暂定为2016年2月18日。……十九、未经甲方书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租，否则视为严重违约。……二十二、违约责任……22.3双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；22.4乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限，若乙方延迟缴纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。……如双方在本条履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理，在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项缴费义务。22.8双方特别确认，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第3.1项下减免租金政策的前提，如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补缴装修期和第3.1项下减免的全部租金。合同还对其他事项作出了约定。
同日，双方签订了《房屋交接验收确认书》和《武汉农业集团有限公司农业科技综合服务大楼租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。《房屋交接验收确认书》约定甲方移交的房屋符合双方约定的交付条件，乙方自2015年6月18日开始使用房屋。《补充协议》约定乙方应于2015年6月20日前支付履约保证金656786.55元；房屋首年租金共计7881438.64元，自租赁合同签订之日3日内付款50%，共计3940719.32元，甲方协助乙方在30个工作日内签订物业服务合同，物业服务共同签订之日乙方付清租金余款共计3940719.32元。2015年6月19日，被告向原告缴纳了履约保证金656786.55元。2015年6月25日，被告向原告支付了房屋首年租金3940800元；2015年7月31日-2015年8月18日，被告向原告支付了剩余租金3940638.64元。
2015年7月18日，被告与农业大楼物业公司签订《物业服务合同》。2015年9月22日，被告向原告发出《联系函》，意为被告于2015年9月20日进场，于2015年9月21日进场后对8楼进行拆除，但当日原告物业管理公司通知其尚未取得消防验收，因此须立即停止施工，为此被告要求免租装修期应从大楼取得主体消防合格证并将物业全部移交之后开始计算。2015年9月29日，被告向原告发出《律师函》，要求原告支付因农业大楼未取得消防验收不能进场装修而造成的损失。2015年12月17日，武汉市公安消防局向原告发出《建设工程消防验收意见书》，确认农业综合服务大楼消防复验验收合格。2016年1月5日，武汉市公安局硚口分局消防大队向原告出具《建设工程消防设计备案凭证》。
2015年12月21日、2016年1月7日，被告分别向原告发出两份《联系函》，要求与原告商谈免租装修期重新计算及双方修改租赁合同等事宜，并说明因春节将近节前无法进行施工。2016年2月24日，被告向原告发出《联系函》，要求原告书面同意被告进场装修施工。2016年2月26日，原告向被告出具《联系函》，意为原告向被告于2015年12月23日提交大楼消防验收合格证，即具备进场装修条件，被告公司按双方合同抓紧装修进场投入使用。2016年4月14日，武汉市公安局硚口分局消防大队向武汉市长丰达酒店管理有限责任公司出具《建设工程消防设计备案凭证》（涉案房屋8-15层）。之后，原、被告因装修免租期是否应当顺延的问题产生争议。
2016年9月1日，被告向原告发出《联系函》，再次要求双方签订补充协议重新确定免租期起算时间，并延长免租期等事宜。之后，被告多次向原告发函要求原告协助1-7层的二次消防报批手续、停车场改造及重新商定起租日等事宜。2016年12月22日，原告向被告发函要求被告缴纳下一租赁年度的租金。之后，被告多次向原告发函要求解决停车场改造及再次协商起租日，但未向原告缴纳下一年度的租金。
2017年6月1日，原告向被告就再次协商修订起租日发出回函，说明因涉及租金数额较大，原告按程序处理并呈报武汉市国资委，被告应按合同及时缴纳租金。2017年7月10日，原告向被告发出《解除农业科技综合服务大楼租赁合同通知书》，内容为被告应当在2016年12月10日前缴纳2016年12月18日至2017年12月17日的租金7999660.22元，经原告多次催缴，被告拒不缴纳，为此通知被告即日起解除双方签订《农业科技综合服务大楼租赁合同》，被告应按合同约定向原告支付租金11940379.54元及违约金1655929.67元，并立即返还农业科技综合服务大楼1-15层。后原、被告分别向本院起诉。原告要求确认双方合同已经解除、没收被告缴纳的保证金、被告支付相应的租金及违约金并从涉案大楼腾退。
另查明，阮某、熊某、秦某为琮文科技的股东，《武汉琮文科技发展有限公司章程》载明该公司注册资本为2000万，上述股东应当分别出资1400万、400万、200万，出资时间为2033年12月30日。2016年1月18日，被告琮文科技（甲方）与案外人广西雅斯特酒店投资有限责任公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案大楼中8-15层及一楼左侧297.44平方米，总建筑面积7100.88平方米的楼层出租给乙方用于商务酒店、办公用途，租期为15年，自2015年9月1日至2030年8月31日止，免租期为2015年9月1日至2016年1月31日。乙方成立了武汉市长丰达酒店管理有限责任公司经营该承租楼层。
再查明，武汉台源物业管理发展有限公司（即农业科技综合服务大楼的物业管理公司）与被告于2015年7月签订《物业管理服务合同》约定：合同签订后，在被告半年装修期内不缴纳物业费，只在承租面积比例承担物业两名维修人员的工资；物业费为一年226212元，被告需在每季度首月的3号向物业公司一次性支付每季度的物业管理费。武汉台源物业管理发展有限公司于2017年7月3日向本院起诉被告琮文科技，要求支付物业费及违约金等合计555750.29元。现该案仍在审理中。
现被告公司仍然使用涉案房屋8-15层用于经营酒店，1-7层因土地性质问题与合同约定的房屋用途存在一定冲突一直处于空置状态。案件审理过程中，双方申请调解，本院组织双方调解多次未达成协议。
以上事实有双方提交的租赁合同及补充协议、房屋交接确认书、联系函数份、律师函、回函、《解除农业科技综合服务大楼租赁合同通知书》、《武汉琮文科技发展有限公司章程》、《房屋租赁合同》、银行流水、《建设工程消防验收意见书》、《建设工程消防设计备案凭证》等在卷为凭，并经开庭质证，本院审查，足以认定。
本院认为，合同是双方当事人自愿形成的一致意见，是当事人双方在法律许可的范围内，为自己创设的权利义务，合同就是当事人之间的法律，双方均应当遵行不悖。现原告请求确认双方合同已经解除并要求被告支付欠付的租金、支付违约金、没收保证金及腾退，本院就此评判如下：
1、关于合同是否已经解除。本案双方争议之缘由，乃租期究竟如何计算。双方约定的租赁期限是2015年6月18日至2030年6月17日，同时约定了2015年6月18日至2015年12月17日六个月的装修期，该期间无须缴纳租金，但被告方负担实际发生的费用和管理费，没有约定是否由被告方承担物业费，同时除非特别约定，装修期不得延长。双方还约定进场日为2015年6月18日。
但观租赁合同，至少有如下地方可以延长装修期：合同6.3约定，若进场日房屋不符合约定的交付标准，则进场日顺延。但2015年12月17日，武汉市公安消防局向原告发出《建设工程消防验收意见书》，确认农业综合服务大楼消防复验验收合格。2016年1月5日，武汉市公安局硚口分局消防大队向原告出具《建设工程消防设计备案凭证》。2016年2月26日，原告向被告出具《联系函》，意为原告向被告于2015年12月23日提交大楼消防验收合格证，即具备进场装修条件，被告公司按双方合同抓紧装修进场投入使用。也即双方约定的进场日，房屋没有通过消防验收，还没有达到适租标准，那么进场日自然顺延至符合标准且原告同意的时间点即2015年12月23日。
装修自然必须在房屋实际交付之后，才能开始。进场日顺延自然导致装修时间的顺延，也就意味着自2016年6月23日起才能计算租金。那么截止原告解除合同2017年7月10日，被告方已缴纳的首年租金7881438.64元，即已经交清了2017年6月22日前的租金。正常情况下，被告方应在2017年7月12日前，一次性支付下一年度的租金。延迟超过30日的，也即超过2017年8月12日的，原告才享有合同解除权。
因此，截止2017年7月10日，被告欠付租金的事实虽然存在，但尚未满足双方约定的解除条件，原告据此发函解除合同没有依据。
2、被告以未经原告允许擅自转租及欠缴物业费认为原告有权解除合同。本院认为，2016年1月18日，被告琮文科技（甲方）与案外人广西雅斯特酒店投资有限责任公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案大楼中8-15层及一楼左侧297.44平方米，总建筑面积7100.88平方米的楼层出租给乙方用于商务酒店、办公用途，租期为15年，自2015年9月1日至2030年8月31日止。2017年7月10日，原告向被告方发出解除合同通知时，并未提及主张该理由，本院2017年7月13日立案受理时，原告的诉状中亦未载明该理由。直至2017年9月20日开庭审理，才有提及。此时已经远远超过了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》所规定六个月的期间，原告也未就其知道或者应当知道的时间节点进行举证，现原告以此主张不同意转租的，不予支持。关于物业费，本院根据房屋交付情况，已经认定装修期顺延，则物业费缴纳时间亦应当延后，即自2016年6月23日起缴纳。现涉案房屋的物业公司与被告公司关于物业费的纠纷仍在处理中，未有定论，而原告解除合同的函件中亦未以欠付物业费为理由解除合同。原告的诉讼请求仅为确认双方合同解除，对原告在举证时认为有权解除合同之观点，本院不予处理。
3、关于具体费用的计算。本院依据论述，被告方缴纳各项费用的起算点应为2016年6月23日。
租金。被告方已经缴纳首年的租金，被告现应向原告缴纳2017年6月23日起至2018年6月22日的租金，金额为7881438.64×101.5%＝7999660.22元。此后，被告琮文公司应当按合同约定的时间和方式、标准支付。
履约保证金和腾退。因双方合同暂未解除，对此原告要求没收履约保证金和腾退两项请求本院不予支持。
违约金。被告公司欠付的租金的事实客观存在，应当向原告支付违约金，但双方合同约定的违约金标准过高，且原告也存在一定过错，本院酌情对违约金标准予以调整。根据上述应付租金的起算点和合同约定，被告应当在2017年6月14日支付下一年度的租金。本院酌定被告应以欠付租金每日0.65‰的标准支付自2017年6月14日起算至实际支付租金之日为止的延迟履行违约金。
4、股东连带责任。根据被告的公司章程，各股东认缴的出资时间为2033年12月30日，现认缴期未满，因此被告阮某、秦某、熊某无需对被告公司的上述债务承担连带责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告武汉琮文科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市农业集团有限公司支付租金7999660.22元元。
二、被告武汉琮文科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉农业集团有限公司以欠付租金7999660.22元为本金按每日0.65‰的标准支付自2017年6月14日至实际支付租金之日止的违约金。
三、驳回原告武汉农业集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费107320元，由原告武汉农业集团公司负担38328元，由被告武汉琮文科技发展有限公司负担68992元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 员 李晓丹
人民陪审员 田刚萍
人民陪审员 朱俊南
二○二○一八年二月一日
法官助理邱艳红
书记员刘桦