山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋07民终1133号
上诉人（原审原告）：雷文斌，男，1934年7月11日生，汉族，平遥县居民。
委托诉讼代理人：雷强，男，1969年9月8日生，汉族，深圳市居民，住上海市金山区，系雷文斌的次子。
上诉人（原审被告）：李博胜（小名铁全三儿），男，1991年11月11日生，汉族，平遥县村民。
上诉人（原审第三人）：李忠寿，男，1957年6月8日生，汉族，平遥县居民，系李博胜之父。
上诉人雷文斌因与上诉人李博胜、李忠寿房屋租赁纠纷一案，不服平遥县人民法院（2017）晋0728民初1239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人雷文斌的上诉请求为：支持一审判决第一、第二条，撤销判决第三条。事实与理由：一、一审法院调查及判决中有疏漏，一审法院据此判决追缴房租而非协议无效是不足的，协议签字后未得到有效的履行，根据合同法54、109、227条，说明此租房已经失效，所以应依法撤销。二、根据合同法58条，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产予以返还。三、房屋陈旧、设施不全并不能成为维修的理由，再者被告并未提出维修要求，所以原告作为出租人并不存在未承担维修义务一说。签协议是为避免口头约定的不确定性实际上签协议时原告并不知晓被告装修情况，并且知晓就应承担没有任何必然的逻辑关系，再者，更改房屋结构和功能是侵权行为，超出维修使用要求，侵权方应对自己的侵权行为负责，并应予纠正恢复，更不要说应由原告赔偿。
上诉人李博胜、李忠寿的上诉请求为：依法撤销原判�驳回被上诉人诉讼请求，维持案涉“租住合同”之法律效力，被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、案涉房屋“租住合同”为有效合同，是双方当事人真实意思表示，具有法律效力，对合同双方具有约束力，不应随意撤销。二、案涉房屋“租住合同”非不定期租赁合同。三、中止“租住合同”继续履行，非上诉人拒绝交纳房租违约之相应法律后果，原审判决腾房付款显失公平、公正。出租人未通知租赁人合理期限内支付租金，如果通知之后，仍拒付租金，则中止或解除合同，本案存在被上诉人违约涨价原因呢？上诉人要求按合同约定支付房租，拒绝房东涨价收取房租要求，理由不正当吗？
上诉人雷文斌向一审法院起诉请求为：要求判令依法解除原、被告双方房屋租赁协议；判令被告立即将城内东大街xx号院内南房三间，东、西房各一间腾�给原告执掌，并支付2015年3月至腾交之日每月100元房租；判令被告和第三人将房屋恢复原状；案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：李忠寿与李博胜为父子关系。平遥县城内东大街xx号院属于原平遥县柴油机厂宿舍，现为平遥县九成文华旅游投资有限公司管理之公房宿舍，雷文斌系原平遥县柴油机厂退休职工。1967年该厂将平遥县城内东大街xx号院内公房南房三间分配给雷文斌居住，雷文斌居住该房屋后，又在该院修建了临时建筑房东、西各一间。2010年3月，雷文斌与第三人口头约定由第三人以100元/月租住上述房屋。2012年至2014年间，李博胜、李忠寿对该房屋进行了维修，安装上下水管和暖气设备，并对房屋进行了装修，李忠寿提供的支出手续载明支出花费为48372.8元，此后，李博胜在该房屋内居住至今。2014年8月31日，雷文斌与李博胜、李忠寿经中人�志忠见证，签订了租住合同1份，合同约定以每月壹佰元租住后院、全院房间全年壹仟贰佰元，国家政策不发生变化，继续居住，双方不能违约。该合同内容及落款处出租人雷文斌，租住人铁全三儿，均由雷文斌书写，李博胜在铁全三儿处捺了指印。合同签订后，李博胜、李忠寿支付雷文斌租金至2015年2月止。后雷文斌要求增加房租，双方发生争议，李博胜、李忠寿再未向雷文斌支付房租。2016年2月17日，雷文斌向原审法院提起诉讼，原审法院以（2016）晋0728民初165号民事判决书判决限李忠寿在判决生效后一月内将讼争之房腾交给雷文斌，按每月100元支付雷文斌从2015年4月至腾房之日的房租；由雷文斌支付李忠寿维修费3万元。判决后，双方均提起上诉，山西省晋中市中级人民法院以（2017）晋07民终第159号民事裁定书裁定发回原审法院重新审理。本院经重新审理后，以�2017）晋0728民初949号民事裁定书裁定：驳回雷文斌的起诉。雷文斌再次以原诉诉于原审法院，审理中，经原审法院征询双方当事人，雷文斌表示不出鉴定费，李博胜、李忠寿表示同意评估，但不同意支付鉴定费，致原审法院对本案无法委托有关部门对李博胜、李忠寿维修装潢、安装水暖支出进行司法评估。上述事实，有雷文斌、李博胜、李忠寿的当庭及雷文斌提供的平遥县九成文华旅游投资有限公司证明1份、租住合同复印件1份、李博胜、李忠寿提供的租住合同1份、维修装修按装水暖条据17支在卷为证。
一审法院认为，雷文斌与李博胜签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应为有效合同，双方对租赁期限约定不明确，依法应视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现雷文斌要求解除租赁合同，要求腾房之请求，原审法院依法予以支持。李博胜所辩租赁合同上雷文斌曾写上不拆迁继续租住，仍不能说明租赁合同为有期限合同，双方租赁合同仍属不定期租赁合同。李博胜未按约定支付雷文斌房租，违反法律规定，雷文斌要求李博胜支付租赁期间未付之房租请求，原审法院依法予以支持。李博胜、李忠寿所辩支付雷文斌房租至2017年3月份，因该未能举证，原审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”本案中，雷文斌之出租房屋在双方口头租赁期间，因房屋陈旧、设施不全等，李博胜、李忠寿对该房屋进行维修后又签订书面合同，说明雷文斌对该房屋的状态及李博胜维修情况知晓，维修及按装水�的必要费用应由雷文斌承担，装修的部分属不必要的部分不应由雷文斌承担，但因增加了房屋价值，应由雷文斌部分承担。因双方均不同意支付鉴定费，致原审法院无法委托有关部门进行司法评估。结合维修装修安装有一定损耗和折旧，原审法院酌情确定雷文斌支付李博胜、李忠寿部分维修、装修安装费用。本案调解无效，故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、限被告李博胜在本判决生效后一日内将平遥县城内东大街xx号院属于平遥县九成文华旅游投资有限公司所管理之宿舍南房三间、东、西房各一间腾交原告雷文斌。二、限被告李博胜在本判决生效后支付原告从2015年3月至腾房之日止按每月100元计算的房租。三、限原告雷文斌在本判决生效后一日内支付被告李博胜及第三人李忠�房屋维修、按装、装修费用3万元。四、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元、由原、被告各半负担。
二审中，当事人均未提交新证据。
本院认为，本案的争议焦点为：双方之间租赁合同是否应当解除？上诉人李博胜主张的装修损失以及违约金是否能够支持？针对此争议焦点，本院评判如下：首先，雷文斌与李博胜之间签订的租赁合同未明确约定租赁期限，应当视为不定期租赁合同，且上诉人李博胜已多年未交纳房租，双方之间的房屋租赁合同纠纷已多年，上诉人李博胜认为雷文斌未在合理期限内“通知”其交纳房租的理由不能成立，故对雷文斌解除双方租赁合同的请求本院予以支持。其次�上诉人李博胜、李忠寿对房屋进行维修、装修，主观上并无使雷文斌房屋受损的恶意，客观上也使房屋更加美观、价值增加。如果将房屋上的装修材料强行拆除，必将损坏其使用价值，造成严重浪费，明显不符合效率原则，因此使房屋保持现状，由雷文斌支付一定的对价，也体现了公平价值。但李博胜、李忠寿提供的房屋装修票据，均非正式发票，对真实性无法认定，因其拒绝鉴定，故无法确定准确数额。结合装修年限及李博胜装修后亦居住多年的情形，本院酌情确定雷文斌支付李博胜维修、装修补偿两万元。对于李博胜请求的违约金，因无合同约定，本院不予支持。
综上所述，上诉人李博胜、李忠寿上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人雷文斌的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持平遥县人民法院（2017）晋0728民初1239号民事判决第二、四项，即：“二、限被告李博胜在本判决生效后支付原告从2015年3月至腾房之日止按每月100元计算的房租。四、驳回原告的其它诉讼请求”。
二、变更平遥县人民法院（2017）晋0728民初1239号民事判决第一项为：“限上诉人李博胜在本判决生效后十五日内将平遥县城内东大街xx号院属于平遥县九成文华旅游投资有限公司所管理之宿舍南房三间、东、西房各一间腾交上诉人雷文斌”。
三、上诉人雷文斌在上诉人李博胜腾交房屋，并且未破坏房屋现有装修后三日内支付李博胜、李忠寿房屋维修、装修补偿款2万元。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付期间的债务利息。
一审案件受理费100元，二审案件受理费200元，由上诉人雷文斌负担150元，由上诉人李博胜、李忠寿负担150元。
本判决为终审判决。
审判长 王 雪
审判员 申子西
审判员 杨姣瑞
二〇一八年六月二十一日
书记员 刘沂岷