湖南省永州市零陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1102民初170号
原告永州港隆房地产开发有限公司。
法定代表人杨名学。
委托代理人李国清、湖南博大律师事务所律师。
委托代理人李沁嵘，湖南博大律师事务所律师。
被告永州市零陵圣马可物业管理有限公司。
法定代表人吴国选。
原告永州港隆房地产开发有限公司与被告永州市零陵圣马可物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，依法组成由审判员韩新军担任审判长，审判员卿淑君、人民陪审员胡建利参加的合议庭，于2016年3月16日在本院审判庭公开开庭进行了审理。书记员刘玉玲担任记录。原告永州港隆房地产开发有限公司之委托代理人李国清、李沁嵘，被告永州市零陵圣马可物业管理有限公司之法定代表人吴国选均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永州港隆房地产开发有限公司诉称：被告受原告委托于2013年5月9日与承租方夏顺利、蒋良俊签订一份《金太阳商贸城内铺租赁合同》，合同约定：被告将其代理的位于金太阳商贸城第1－4号门面后副摊位约333平方给承租方，租赁5年，约定年租金27万元。协议签订后，被告按合同代收了第一年租金，由于当时原告与被告的股东和法定代表人是同一人，故代收的租金也一直由原告决定用于金太阳商贸城的经营管理。后原告和被告的股东分别发生了变更，由不同人出任法定代表人，股东也由不同人组成，致使二个公司完全变成了完全独立的公司，但双方的关系未因此结束。到2014年7月4日，零陵区人民法院作出了（2014）零民初字第627－636－3号裁定，要求承租方特步经营部（夏顺利、蒋良俊）协助将2014年4月1日至2016年5月1日租金54万元交到零陵区法院专用账户。裁定作出后承租方将租金54万元交至零陵区法院专用账户。后被告未经原告同意擅自将零陵区法院保全的租金54万元领出，也未交给原告。综上，原告所有的房屋交由被告代理出租，所得租金应当归原告所有，但被告现拒不退还。原告诉请法院判决：被告返还代收的租金54万元及利息60000元。
原告永州港隆房地产开发有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、营业执照、组织机构代码证，用以证实原告公司的主体资格；
2、金太阳商贸城内部租赁合同，用以证实原告将其所有的金太阳商贸城1－4号门面后的四摊位（内铺）约330平方，委托被告代为出租，代为出租的时间为5年，租金为27万元；
3、2015年11月19日下午的对帐清单，用以证实被告收取的租金54万元；
4、协助执行通知书及银行帐单，用以证实承租方（X特步店）将租金直接交到零陵区人民法院指定帐户；
5、授权委托书，用以证实原永州港隆房地产开发有限公司、齐秀文、黄震中共同委托杨荣林向圣马可物业管理公司及相关的承租人追讨2014年1月1日－2015年10月5日期间的租金；
6、房产证，用以证实租赁合同中330平方米的铺位已于2015年8月21日登记在永州港隆房地产开发有限公司名下，此前登记在齐秀文名下；
7、公司股份及所属全部资产转让合同，用以证实本案争议的商铺之前登记在齐秀文个人名下，2013年12月9日自双方签订合同后一并进行了转让，按合同约定要登记在港隆公司名下。
被告永州市零陵圣马可物业管理有限公司对上述证据的质证意见是：
对1号证据的真实性无异议，恰恰证明原告是2015年8月17日才取得了资质，正式接管港隆公司；
对2号证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，这份合同是由零陵圣马可物业管理有限公司、原港隆公司的齐秀文与X特步签订的合同，租金是交给物业公司的；
对3号证据的真实性无异议，证明目的有异议，只能证明零陵圣马可物业管理有限公司收取了X特步54万元的租金，但原告只单独列出了X特步的租金而361度及国美电器的租金原告没有说出来，原告是断章取义；
对4号证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，这个冻结并不是原告起诉冻结的；
对5号证据的真实性、合法性、证明目的均有异议，该份委托书与港隆公司、齐秀文的委托书有冲突，因为当时吴国选还是港隆公司的经理，一直是吴国选在代为收取租金，且齐秀文一直均未提出异议；
6号证据，该产权证是2016年2月17日才登记的，原来的产权证是在齐秀文名下的，一楼的门面不只包括X特步门面，还包括361度门面及别的门面。恰恰证明原告获取的产权是在2016年2月17日；
对7号证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，杨荣林只是签订了一份合同，并没有真正的接管了港隆公司，为了产权合同双方打官司打了一年多，并不是从2013年12月起，齐秀文的资产就是港隆公司的，恰恰证明了合同的第八条已经约定原告应该要履行港隆公司委托圣马可物业管理签订的租赁合同的义务，这个只是一份合同，杨荣林只交了首付，并不能证明已经过户到原告的名下。
被告永州市零陵圣马可物业管理有限公司辩称：请求驳回原告的诉请且本案诉讼费由原告承担。
一、本案诉讼主体和标的在法律上适用错误，租金权属有误。本案所涉及的一楼X特步租金，原为齐秀文和业主唐军、杨艳英、盛寄华、唐善忠、胡小姣私人名下的房屋产权，被告是通过它们的共同合法委托才获得出租的权力，所有收取的租金全部是按照委托人的旨意来使用，租金的来龙去脉有据可查，而原告的新任法定代表人杨名学是2015年8月份才正式将齐秀文名下的产权过户到原告名下，其他业主的租金仍在委托被告履行当中，原告想要收取X特步的租金，也只能从2015年8月开始计租到2016年4月份，收取租金后，必须要履行公司股份没转让之前的前任法定代表人的所有应尽的义务；
二、人民法院冻结的租金，是业主起诉冻结的租金，不属原告冻结的租金。2014年5月30日，购房业主李玉华、蒋桂英、唐春、张玉凤、贺爱云、陈松玉、王守荣、周辛英、杨梅香等16户因房屋买卖纠纷要求人民法院冻结了由被告出租的国美电器、361度服装店、X特步服装店的全部租金，导致160多户业主的租金无法支付，在业主联名上访市区政府后，人民法院依法解冻了部分租金来支付业主的租金，2015年6月3日，上述业主对被告撤诉后，人民法院无权再继续冻结被告的租金。因此人民法院分多次依法返还了被告的租金，应合情合理，无可非议；
三、X特步服装店的租金属于被告不可分割的合体租金。
2015年11月19日被告与原告的董事长杨荣林对被告整体租金收入与开支进行了全面对账清算，并在对账单上签名认可被告的所收租金，除了承认被告支付给业主92万元租金之外，原告不认可被告的所有正常开支（含职工工资、租金税收、应付租金、水电、电梯、消防、环卫维护、办公用品费用约60余万元），并在对账单上合理税费开支拒不签字认可（详见对账单），既然已经签字认可合体租金，原告诉请的租金与利息为无稽之谈，于法无据。
四、X特步服装店实体出租商铺为4-6开
X特步门面归业主李晓峰和金晓杰个人出租，内铺127、128、143、143A、145归被告代业主出租，另外129、130、131、132、140、141、142商铺归齐秀文名下所有。2015年8月以后归属原告所有。X特步服装店除门面外，内铺出租共有12个商铺已出租，被告占5个，原告占7个，原告如果想将租金分开，那也只能按四、六比例由被告占四成，原告占六成。根据原告自2015年8月将齐秀文名下的产权过户到原告名下后至2016年4月止，被告同意按比例将这九个月租金支付给原告。2015年8月以前的租金由齐秀文与被告另行处理。请求人民法院予以判决（详见一楼X特步服装店分铺表）请予参考。
五、本案租金实为二个公司合体租金，属于联合收支，不可分割的一部分。
因原告永州港隆地产开发有限公司与零陵圣马可物业管理公司（简称物业公司）是二个公司并存又统一管理金太阳商贸城项目的组织机构，由开发商负责售房，由物业公司负责收取租金及整个大楼所有开支及支付业主租金的义务，租金主要来源于开发商法定代表人黄衍政的妻子齐秀文的个人名下的产权与已售给部分业主的门面及商铺返租金，具体情况如下：
1、原告永州港隆房地产开发有限公司于2006年因与购房业主签订了《购房返租合同》，后因开发商签订与购房业主返租合同于法不合，故成立了永州市零陵圣马可物业管理公司，自此永州港隆房地产开发有限公司和齐秀文私人名下的未售房屋及业主已购房返租的租金均由圣马可物业管理公司统一收取。同时，整个物业的业主租金及开支也由圣马可物业管理公司统一负责，开支不足部分，再由永州港隆房地产开发公司负责补足。港隆公司法定代表人黄衍政与X特步签订的《租赁合同》可以证明圣马可物业管理公司是合法收取租金权利人（详见租赁合同），自港隆公司开张以来，港隆公司的法定代表人都以圣马可物业管理公司名义与业主及商家签订租赁合同，但在1-3楼尚未出租的情况下，港隆公司都履行了物业公司支付租金及日常的开支义务，作为开发商的港隆公司自2006年至2015年以来，基本上都是委托物业公司管理金太阳商贸城的。（详见授权委托书）；
2、杨荣林于2015年8月正式取代黄衍政接管港隆公司，应该继续按黄衍政、齐秀文与杨荣林所签的《公司股份转让合同》第八条第一款规定“港隆公司自开张以来签订的买卖合同，租赁合同，承让方必须承担相关义务”（详见股权转让合同），杨荣林必须按合同继续履行原港隆公司的租赁义务，而现任的港隆公司董事长杨荣林不仅不想继续履行租赁合同义务，反而声称一楼门面内商铺（2015年8月之前属于齐秀文个人名下）是港隆公司的，向圣马可物业管理公司索要租金，那么二至三楼商铺近二百名业主的租金由谁来支付，物业开支及员工工资由谁来支付，长期以来，港隆公司的日常水电费开支、消防、电梯开支，员工工资仅依靠一个月几千元的物业管理费是远不够开支的，其主要收入就是1-3楼所有租金的溢金，如果没有产生租金，港隆公司必须补足租金给业主，另外还要承担物业公司日常开支的不足部分。
人民法院必须清楚永州圣马可物业管理公司在港隆公司所在地的经营现状，如港隆公司的新股权人想背弃前约，可以立即另案起诉要求被告与原告结清所有债权债务，解除双方合作关系，但原告港隆公司必须要承担和履行物业公司所产生一切债权债务，虽然物业产权属于港隆公司，但法定出租权依旧是物业管理公司，想要解除这种因果关系，被告与原告双方必须共同承担租金的相关权利与义务，承担合理开支和法定税收义务。否则，被告将另案诉原告解除合体关系并要求原告继续承担支付业主租金的义务。
据此，被告依据中华人民共和国相关法律法规的规定，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告永州市零陵圣马可物业管理有限公司向本院提交下列证据：
1、房屋产权证，用以证实涉案产权在2015年8月之前属于齐秀文的私人产权，其租金全部是齐秀文与圣马可物业管理有限公司共同收支，与原告诉请的租金无关，由齐秀文本人来起诉才符合法律规定，原告起诉于法无据；
2、授权委托书，用以证实齐秀文于2011年8月16日代表原港隆公司将金太阳商贸城的门面及商铺委托圣马可物业管理公司统一出租，其收取的租金全部用于支付返租业主的租金和公司开支，多余部分上缴港隆公司，不足部分由港隆公司补足；
3、永州市圣马可物业管理有限公司物业管理合同，用以证实齐秀文代表物业管理公司与国美电器签订物业管理合同，双方约定了物业管理费金额及双方的权利义务；
4、金太阳商贸城内铺租赁合同，用以证实，被告圣马可物业管理公司具有合法收取X特步租金的权利；
5、民事裁定书，用以证实购房业主李玉华、蒋桂英、唐春、张玉凤、黄爱云、陈松玉、王守荣、赵辛英、杨梅香、贺伟等共16户因购房合同纠纷申请法院冻结了由圣马可物业管理公司所出租给国美电器、361度服装店、X特步服装店的全部租金；
6、复议申请书，用以证实因120多位产权业主向圣马可物业公司声讨租金，并围堵公司已租赁的商店商场，圣马可公司迫不得已向零陵区人民法院提出复议申请，业主的租金由圣马可物业公司收取；
7、《解除冻结、还我房租》，用以证实120多户产权业主联名到区政府上访，要求停止侵权，返还租金，经政府部门与法院协调，法院查明冻结的租金属产权业主所有，故分多次将冻结的租金返还给圣马可公司，由圣马可公司再支付给业主；
8、《关于请求解除冻结我司租金的报告》，用以证实16户购房业主撤诉，法院应解除对被告租金的冻结，法院是否解冻与原告无关；
9、2015年11月19日下午对帐清单，用以证实原、被告双方在零陵区人民法院对圣马可物业管理公司租金、物管费进行了收入与开支的清算，原告代表杨荣林在清算中只认可和接受被告的全体租金以及支付产权业主的租金，对于圣马可物业公司的合理正常开支拒不签字认可；
10、民事判决书，用以证实2015年4月11日永州市中级人民法院（2014）永中法民二终字第23号民事判决书中第30页明确认定：转让合同有效，并不意味着该合同项下资产归杨荣林所有，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力”。未经登记，不发生效力。在办理产权变更登记手续（2015年8月）前，永州港隆房产地开发有限公司、齐秀文、黄衍政、黄震中仍然是相关房产的所有权人；
11、一楼商铺分布图，用以证实原告所诉称的X特步服装店内铺共有12个商铺由被告出租，其中127号、128号、143号、143A号、145号5个商铺业主委托被告出租，另外129号、130号、131号、132号、140号、141号、142号7个商铺权属在齐秀文名下，自2015年8月才归原告所有，证明原告实际出租的商铺只有7个；
12、1－3层业主的部分租赁合同，用以证实圣马可物业管理公司先后与多户产权业主签订了《租赁合同》，合同第二条第2项明确约定“租金水平未能达到每年7%的投资回报率，则开发商适当合理地提供一定的补贴，补贴足年的投资回报率（市场实际租金+开发商补贴）。
对被告提交的上述12份证据，原告永州港隆房产地开发有限公司发表质证意见如下：
对1号证据的真实性无异议，但对证明目的有异议；
2号证据是复印件无法核实其真实性；
对3号证据的真实性无异议、但与本案没有关联性；
对4号证据的真实性无异议，并且对于当时被告收取租金也没有异议；
对5号证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议；
6－8号证据与本案无关；
对9号证据中第1页即杨荣林签字确认的部分真实性无异议，但对第2、3页有异议，因杨荣林未签字确认；
对10号证据的真实性、合法性、关联性均无异议，恰恰证实了本案所涉及的房屋应当属于港隆公司；
对11号证据的真实性无异议，但对证明内容、目的有异议；
12号证据与本案无关。
本院对原、被告提交的证据认证意见是：
被告对原告提交的1号、2号、3号、4号、6号、7号证据的真实性均无异议，本院认为其具有合法性，关联性，故对该6份证据的证明力，均予以确认。原告提交的5号证据虽是与原件核对无异的复印件，但被告提出异议，本院无法认定原件是否真实，故本院对5号证据的证明力不予确认。
原告对被告提交的1号、3号、4号、5号、9号、10号、11号证据的真实性无异议，本院认为其具有关联性和合法性，故对该七份证据的证明力均予以确认；2号证据虽系复印件，但能与其他证据形成证据锁链，故对其对其证明力予以确认；6号、7号、8号、12号证据与本案不具有关联性，本院对该四份证据的证明力均不予以确认。
根据原、被告的陈述及采信的证据，本院确认本案如下事实：
2011年8月之前，永州港隆房地产开发有限公司的实际控制人是黄衍政与齐秀文夫妇，该公司开发零陵区金太阳商贸城，出售房产和商铺，并为部分已出售商铺办理返租事宜。为方便管理，黄衍政与齐秀文另成立零陵圣马可物业管理公司，先后由齐荧（2013年之前）和齐慰枢（2013年至2014年3月31日）为法定代表人（均为黄衍政与齐秀文的侄子，但实际控制人是黄衍政与齐秀文夫妇），2011年8月16日，永州港隆房地产开发有限公司委托零陵圣马可物业管理公司统一出租金太阳商贸城的门面及商铺，其收取的租金用于支付返租业主的租金和公司开支，多余部分上缴永州港隆房地产开发有限公司，不足部分由永州港隆房地产开发有限公司负责补足。因此前一段时间，吴国选在该公司担任过经理等职务。2014年4月1日之后至今，吴国选接管零陵圣马可物业管理公司，成为该公司的法定代表人。根据之前的惯例，零陵圣马可物业管理公司代收永州港隆房地产开发有限公司（占七个商铺）和胡小姣、唐善忠、盛寄华、杨艳英等人（占五个商铺）的约330平方米的商铺的租金（承租人为X特步服装店）。因部分返租业主与永州港隆房地产开发有限公司、零陵圣马可物业管理公司产生矛盾并诉至法院。故零陵法院于2014年7月4日，裁定提取X特步服装店的租金收入。故X特步服装店将2014年5月1日至2016年5月1日两年租金共54万元交至零陵区人民法院。之后，零陵圣马可物业管理公司自称从法院领取该54万元并用于支付胡小姣、唐善忠、盛寄华、杨艳英等人返租租金和物业公司的开支和税费。2015年8月21日，永州港隆房地产开发有限公司的法定代表人变更为杨名学（杨荣林为实际控制人），永州港隆房地产开发有限公司在金源商贸城未售出的房产的产权人变更为永州港隆房地产开发有限公司。现出租给X特步服装店的7个商铺产权人由原来的齐秀文变更为永州港隆房地产开发有限公司，实际权利人为杨荣林。原告永州港隆房地产开发有限公司未获得向被告收取2014年5月1日至2015年8月20日期间，委托人齐秀文名下所有物业产生的租金的授权。原告也无证据证实，胡小姣、唐善忠、盛寄华、杨艳英授权其向被告收取租金。
本院认为：所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案原告永州港隆房地产开发有限公司于2015年8月21日对在金太阳商贸城的现出租给X特步服装店的7个商铺取得所有权后，享有该7个商铺的出租收益权。被告零陵圣马可物业管理公司收取该7个商铺2015年8月21日至2016年5月1日的租金109375元{270000÷12＝22500元，22500元7/12（8+1/3）}，故对原告永州港隆房地产开发有限公司要求被告永州市零陵圣马可物业管理有限公司返还代收的租金109375元的诉讼请求，本院予以支持；该7个商铺自2014年5月1日至2015年8月20日期间，产权人属齐秀文,原告提交的授权委托书如果是真实的，该委托书也仅注明：永州港隆房地产开发有限公司，齐秀文等委托杨荣林向零陵圣马可物业管理公司、吴国选追讨2014年1月1日至2015年7月4日期间，委托人名下所有物业产生的租金及超过法定物业管理收费标准之外的物业管理费。原告永州港隆房地产开发有限公司无权要求被告永州市零陵圣马可物业管理公司返还其2014年5月1日至2015年8月20日期间的租金。X特步服装店的另外5个商铺产权人为胡小姣、唐善忠、盛寄华、杨艳英，原告永州港隆房地产开发有限公司也无权要求被告永州市零陵圣马可物业管理公司返还其租金。原告要求被告支付银行同期利息60000元，因缺乏事实和法律依据，本院对该诉讼请求不予支持。被告辩称其收取租金后，有权用于公司开支，该观点缺乏证据支持，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告永州市零陵圣马可物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告永州港隆房地产开发有限公司代收的租金109375元；
二、驳回原告永州港隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9800元，由原告永州港隆房地产开发有限公司承担8014元，被告永州市零陵圣马可物业管理有限公司承担1786元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 韩新军
审 判 员 卿淑君
人民陪审员 胡建利
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 刘玉玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。