广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第216号
上诉人（原审被告）：清远市福盛房地产有限公司。
法定代表人：莫良成。
委托代理人：朱理忠，广东正肯律师事务所律师。
委托代理人：谢伟锋，广东正肯律师事务所工作人员。
被上诉人（原审原告）：苏栋和。
委托代理人：刘东华，广东法行律师事务所律师。
委托代理人：林结娣，广东法行律师事务所律师助理。
上诉人清远市福盛房地产有限公司因与被上诉人苏栋和房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第687号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年1月8日，苏栋和为购买清远市福盛房地产有限公司开发的清远市清城城北三路五号恒丰华庭*号楼*层*号，向清远市福盛房地产有限公司支付了购房定金10000元.2013年1月10日，双方签订了《商品房买卖合同》(编号为201301102134****)，合同约定清远市福盛房地产有限公司将位于清远市清城城北三路五号恒丰华庭*号楼*层*号的商品房出售给苏栋和，房屋建筑面积为113.49平方米，总房价款为449000元，首期款为159000元，余款290000元办理银行按揭。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：经建设局工程竣工验收备案”。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理：(1)逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金”。2013年1月10日，苏栋和通过银行转账的方式向清远市福盛房地产有限公司支付购房款149000元。2013年1月14日，双方到清远市住房和城乡建设局办理了商品房鉴证手续。2013年4月1日，苏栋和通过与中国工商银行股份有限公司清远分行贷款的方式向清远市福盛房地产有限公司支付了余下的购房款290000元，该款已悉数划入了清远市福盛房地产有限公司指定的银行账号。
另查明，至本案庭审终结前，苏栋和陈述清远市福盛房地产有限公司尚未将涉案房屋交付给其使用，原审法院亦未收到清远市福盛房地产有限公司举证的涉案房屋经建设局工程竣工验收备案材料。
原审法院审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。苏栋和已依约向清远市福盛房地产有限公司付清购房款449000元，清远市福盛房地产有限公司应当依约于2013年12月30日前将经建设局工程竣工验收备案的房屋交付给苏栋和使用，而涉案房屋至本案庭审终结前，苏栋和陈述清远市福盛房地产有限公司尚未将涉案房屋交付给其使用，原审法院亦未收到清远市福盛房地产有限公司举证的涉案房屋经建设局工程竣工验收备案材料，对此，原审法院予以采信，为此认定清远市福盛房地产有限公司的行为，已经构成违约，清远市福盛房地产有限公司应当依约承担违约责任，因此，对苏栋和要求清远市福盛房地产有限公司按日向其支付已交付房价款万分之三的违约金的请求，原审法院予以支持，但起止日期应当按双方约定的方式计算，即从2013年12月31日起至实际交付之日止。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：限被告清远市福盛房地产有限公司于判决生效之日起十日内向原告苏栋和支付违约金，该款从2013年12月31日起至该房经建设局工程竣工验收备案并实际交付之日止按交付房款449000元每日万分之三计算。本案受理费233元，由被告清远市福盛房地产有限公司负担。
宣判后，清远市福盛房地产有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、一审法院认定事实错误，没有听取上诉人合理的申辩。1、上诉人在2013年12月30日之前已通知被上诉人前来收楼，被上诉人也到上诉人处，但双方对于是否符合收楼条件一事没有达成一致。在双方产生纠纷后，上诉人也以积极的态度与被上诉人协商解决，希望被上诉人先收楼，日后可以另行协商解决，但被上诉人故意不收楼，因此迟延交楼的责任应由被上诉人承担。2、本案中上诉人没有得到合理的申辩机会。由于送达问题，上诉人是在一审开庭结束后才得知诉讼存在，联系主审法官希望能重新开庭或能给上诉人一补充说明的机会，但均被法官拒绝。二、上诉人出售的房屋完全符合交付条件。上诉人的房屋全部依规定办理各项手续，但何时验收备案不是由上诉人所控制，就算真的迟延，也不属于上诉人的过错造成的。涉案房屋于2012年12月25日开始已经将资料交到住建局备案，应视为已符合交付条件，并在2014年3月24日正式由城乡规划局验收合格，于2014年7月3日建设局也全部办理完成。一审认定事实有误，上述材料足以证明上诉人出售的房屋符合合同约定的交楼条件。三、被上诉人没有及时收楼过错完全在于被上诉人。上诉人于2014年7月17日又通过邮寄收楼通知给被上诉人要求其收楼，但被上诉人一直没有前来收楼，不收楼的责任在于被上诉人。一审判决上诉人赔偿违约金给被上诉人到实际交付之日止，显然错误。
被上诉人苏栋和答辩称：被上诉人一直未收楼是因为上诉人不具备交楼条件，应承担延迟交楼违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，恒丰华庭二号楼于2014年7月3日经清远市清城区住房和城乡建设局工程竣工验收备案。2014年7月17日，清远市福盛房地产有限公司出具《收楼通知》，并快递邮寄给苏栋和，苏栋和于2014年7月19日签收《收楼通知》。《收楼通知》要求苏栋和于2014年7月27日前办理相关收楼手续，逾期视为清远市福盛房地产有限公司履行了交付房屋的手续。至二审查询结束时，苏栋和并未办理收楼手续。
再查明，原审法院于2014年8月5日向清远市福盛房地产有限公司邮寄送达了一审开庭传票。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审应围绕上诉人清远市福盛房地产有限公司的上诉请求进行审理。
关于一审程序问题。经查，原审法院于2014年8月5日向清远市福盛房地产有限公司邮寄送达了一审开庭传票。清远市福盛房地产有限公司无到庭参加一审诉讼，原审法院依法缺席判决并无不当。清远市福盛房地产有限公司认为本案应发回重审的上诉主张，理由不成立，本院不予支持。
关于清远市福盛房地产有限公司是否逾期交楼的问题。涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，为合法有效合同。根据合同约定，清远市福盛房地产有限公司应在2013年12月30日前将经建设局工程竣工验收备案的房屋交付给苏栋和使用。事实上，清远市福盛房地产有限公司未能按照上述约定履行交付房屋的义务，属逾期交楼，构成违约，应承担相应违约责任。至于违约金如何确定的问题。经查，恒丰华庭2号楼于2014年7月3日经清远市清城区住房和城乡建设局工程竣工验收备案，此时，涉案房屋符合合同约定的交楼条件。之后，清远市福盛房地产有限公司按合同的约定向苏栋和发出书面的《收楼通知》，要求苏栋和在2014年7月27日前办理收楼手续，逾期视为交楼。据此，可认定清远市福盛房地产有限公司在2014年7月27日完成交付房屋的义务，逾期交楼违约金应计算至2014年7月27日，即28152.30元(449000×0.0003×209)。原审判决认定事实及适用法律并无不当，但根据清远市福盛房地产有限公司二审提交的证据可确定具体的逾期交楼违约金数额，本院予以明确。
为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
变更清远市清城区人民法院（2014)清城法民一初字第687号民事判决为：限清远市福盛房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向苏栋和支付违约金28152.30元。
一案案件受理费233元，二审案件受理费467元，均由清远市福盛房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 林士嵛
代理审判员 余允添
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 冯敏静
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条:第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》
第三十五条：第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。
第三十六条：被上诉人在答辩中要求变更或者补充第一审判决内容的，第二审人民法院可以不予审查。