河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商民三终字第386号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）韩玉芹，女，1963年7月14日出生。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）林执文，男，1978年8月18日出生。
委托代理人陈建华，河南尊典律师事务所律师。
上诉人韩玉芹与被上诉人林执文房屋租赁合同纠纷一案，韩玉芹于2013年4月11日向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼，请求返还韩玉芹已交纳房屋租金2000元及违约金10000元。林执文于2013年5月9日向商丘市睢阳区人民法院提起反诉，请求判令解除双方之间的房屋租赁合同，韩玉芹赔偿林执文房屋租赁费损失自2013年4月至韩玉芹腾出所占租赁房屋之日止（按1600元／月）。该院于2013年9月24日作出（2013）商睢区民初字第761号民事判决，韩玉芹对此判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月16日在本院第四审判庭公开开庭审理了本案。上诉人韩玉芹与被上诉人林执文及其委托代理人陈建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，韩玉芹与林执文于2010年11月10日签订合作合同，约定共同经营化妆品生意。2010年12月1日双方签订房屋租赁合同，林执文所有的位于商丘市香君路阳光水榭花都小区2号楼7号商铺，租赁期限为2010年12月1日至2013年元月31日，租金为3个月1000元，每年初房租租金根据相邻房屋适当进行上调，并约定终止合同后，若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金1000元。同日，二人又签订房屋租赁合同，内容变化为租赁时间为2010年12月1日至2018年11月30日，违约金为10000元。2013年3月，双方协商终止合作关系，由韩玉芹独自经营化妆品店，林执文将其所有的房屋租赁给韩玉芹使用。双方未签订新房屋租赁合同，仍按原2010年12月1日租赁期限8年的合同继续履行合同，并将房租上调为房租1100元。2012年12月12日，林执文收取（2012年12月至2013年2月）房租1100元。2013年3月18日林执文单方书面通知韩玉芹交付房屋2013年3月至5月租金，该租金上调为每月500元，共1500元，并通知房租自2013年3月1日起，每3个月进行交付。2013年3月31日韩玉芹口头认可自2013年4月房租上调至每月1500元，并通过中国工商银行向林执文汇至2013年3月房租752元。后韩玉芹与林执文因变更租赁事宜协商无果，韩玉芹现实际占用租赁房屋，林执文未交付房屋钥匙给韩玉芹。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同属出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，韩玉芹与林执文均认可双方终止合作关系后，韩玉芹单方租赁林执文的房屋。2013年3月31日，韩玉芹通过中国工商银行向林执文汇款752元，其双方已形成新的房屋租赁关系，虽未签订新书面租赁合同，但双方仍按原合同履行，视为2010年12月1日所签订租赁期限为8年的合同为新租赁合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案林执文于2013年虽然单方书面通知韩玉芹要求房租上调每月500元，韩玉芹并通过汇款方式交付租金，系房屋租赁合同已进行变更。后韩玉芹与林执文又口头协商租金再次上调至每月1500元，韩玉芹提交的证据中对此租金数额在2013年3月30日予以认可，其房屋租金为每月1500元。但我国法律规定，在租赁合同期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务，双方协商一致，可以解除合同。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现林执文主张法院解除租赁合同的反诉请求，系单方解除权的行使，故林执文主张解除租赁合同的诉请于法有据，应予支持。韩玉芹诉求林执文停止侵权，但林执文反诉与韩玉芹解除租赁关系的主张致使韩玉芹请求停止侵权之诉已无法再予以实现，故其主张停止侵权之诉不予支持。韩玉芹要求林执文返还已交纳房屋租金2000元及违约金10000元。因本案双方终止合作关系后，韩玉芹单方租赁房屋，后双方长期因租金相关事宜未达成一致意见，韩玉芹理应当采取必要措施减少损失，但韩玉芹仍将所经营物品一直存放在林执文享有所有权的房屋内，故韩玉芹主张返还租金的诉求不予支持。双方在终止合伙关系后，仍按原合同履行，其合同中约定违约金10000元，对租赁合同双方当事人具有约束力。据此，韩玉芹诉请10000元的违约金于法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现租赁房屋内存放韩玉芹之物，韩玉芹未将房屋交付给林执文，韩玉芹视为房屋使用人，现双方解除租赁关系后，韩玉芹应当将租赁房屋返还给房屋所有权人，在韩玉芹搬离租赁房屋时而所产生的房屋租金应参照双方所约定的租金每月1500元进行计算。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第七十七条、第九十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）韩玉芹与被告（反诉原告）林执文位于商丘市香君路阳光水榭花都小区2号楼7号商铺房屋租赁合同关系；二、被告林执文应于本判决生效之日起10日内支付原告韩玉芹违约金10000元。三、反诉被告韩玉芹应于本判决生效之日起10日内迁出商丘市香君路阳光水榭花都小区2号楼7号商铺。四、反诉被告韩玉芹应于本判决生效之日起10日内支付反诉原告林执文上述房屋的使用费（按照每月1500元计算，自2013年4月1日起计算至被告实际迁出上述房屋之日止）。五、驳回原告韩玉芹本诉其他诉讼请求。六、驳回反诉原告林执文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费175元，反诉费150元，共计325元，由原告韩玉芹负担150元，被告林执文负担175元。
上诉人韩玉芹不服原审判决，上诉称，1、2010年11月10日上诉人韩玉芹与被上诉人林执文签订合作合同，房租按投资比例承担共同经营。自2013年元月20日，被上诉人林执文以种种理由拒不交钥匙，拒收房租。自4月1日林执文要求退出合伙，由上诉人一人承担房租，但上诉人多次找被上诉人交房租，还是拒收租金，不交钥匙，直到4月10日被上诉人说原租房合同失效，必须一年一签，房租按1600元一交一年。在此情况下，上诉人还是积极主动去交房租，此时被上诉人还是拒收房租，不跟上诉人见面。因此，被上诉人一直拿着房屋钥匙不交给上诉人让其使用房屋，上诉人无法将店内的物品拉走。因此，上诉人对一审所判支付房屋使用费不服。同时，要求被上诉人退还上诉人已交付的2013年1月至3月的房租、水电费等共计2000元。2、本案一审2013年4月10日立案，2013年9月24日作出判决，而直到2014年2月11日才送达给上诉人，程序严重违法。请求撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求或者发回重审。
被上诉人林执文未提交书面答辩意见，庭审中口头答辩要求驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：上诉人是否构成违约，应否支付被上诉人房屋使用费。
双方当事人对此焦点均无异议，并进行了论辩。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实除与原审认定的事实相同外。另查明，林执文于2013年1月20日开始不再向韩玉芹交付涉案房屋钥匙，韩玉芹无法进入涉案房屋。2013年3月林执文退出合伙，由韩玉芹独立经营。2013年3月31日，韩玉芹通过中国工商银行向林执文汇款752元，其中包括3月份房租500元。后林执文要求终止2010年12月1日所签房屋租赁合同，并要求租房合同一年一签，租金一年一交。
同时查明，韩玉芹已于2014年2月14日将涉案房屋内的物品拉走。
本院认为，虽然被上诉人林执文退出合伙由上诉人韩玉芹单独经营，但双方并未就房屋租赁重新签订租赁合同，且上诉人韩玉芹亦已按照被上诉人林执文的要求，按照每月500元单独向林执文交付了2013年3月份租金。因此，应视为双方当事人仅就2010年12月1日所签租赁期限为8年的房屋租赁合同对租金的约定进行了变更。现被上诉人林执文要求终止该合同，并要求租房合同一年一签，租金一年一交违反了双方房屋租赁合同的约定。原审依据合同约定判决被上诉人林执文支付上诉人韩玉芹违约金10000元正确。因被上诉人林执文于2013年1月20日起拒不将涉案房屋钥匙交付给上诉人韩玉芹，致使上诉人韩玉芹无法正常进入涉案房屋进行经营，更无法将房屋内的物品转移。被上诉人林执文对此存在明显过错，原审判决上诉人韩玉芹支付被上诉人林执文涉案房屋自2013年4月1日起计算至实际迁出涉案房屋之日止的使用费不当，本院予以纠正。因上诉人韩玉芹已于2014年2月14日将涉案房屋内的物品拉走，因此，原审判决其迁出涉案房屋已失去前提，应当予以撤销。
关于上诉人韩玉芹所要求的退还租金的问题。因2013年1月至3月尚处于双方合伙期间，上诉人韩玉芹所要求退还的租金系2013年1月至3月的租金，属合伙纠纷，与本案不是同一法律关系，本院不予审理。
综上所述，原审判决认定事实不清，认定上诉人韩玉芹违约错误，且超越法定审理期限，判处不当，本院予以纠正。上诉人韩玉芹的部分上诉理由成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第七十七条、第一百零八条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持商丘市睢阳区人民法院（2013）商睢区民初字第761号民事判决第一项，即解除原告（反诉被告）韩玉芹与被告（反诉原告）林执文位于商丘市香君路阳光水榭花都小区2号楼7号商铺房屋租赁关系；第二项，即被告林执文应于本判决生效之日起10日内支付原告韩玉芹违约金10000元；第五项，即驳回原告韩玉芹本诉其他诉讼请求；第六项，即驳回反诉原告林执文其他诉讼请求。
二、撤销商丘市睢阳区人民法院（2013）商睢区民初字第761号民事判决第三项，即反诉被告韩玉芹应于本判决生效之日起10日内迁出商丘市香君路阳光水榭花都小区2号楼7号商铺；第四项，即反诉被告韩玉芹应于本判决生效之日起10日内支付反诉原告林执文上述房屋的使用费（按照每月1500元计算，自2013年4月1日起计算至被告实际迁出上述房屋之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费175元，一审案件反诉受理费150元。二审案件受理费175元，共计500元，由被上诉人林执文负担。
本判决为终审判决。
审判长 王保中
审判员 盛立贞
审判员 高纪平
二〇一四年五月二十七日
书记员 田英杰