湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂东宝民二初字第00325号
原告朱松。
委托代理人郑林，湖北新天律师事务所律师。
被告张辽。
原告朱松与被告张辽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理后，依法由审判员鲁儒华适用简易程序独任审判。本院于2015年11月2日公开开庭进行了审理，原告朱松的委托代理人郑林、被告张辽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱松诉称，2012年8月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于荆门市东宝区金凯大厦1501号房屋，租金每月2000元，每半年预付一次，租期为三年，如续租需在合同期限届满前一个月通知对方重新订立合同。租赁合同于2015年8月15日到期后，被告未按合同约定期限提出续约申请，也不交纳房屋租金，原告已通知被告解除不定期租赁合同，但被告拒绝腾退房屋。另外，被告在租赁期间擅自改变房屋结构，对原告造成一定损失。故原告诉请法院判令：1、确认原、被告之间的租赁关系已解除；2、被告立即腾退租赁的位于荆门市东宝区长宁大道55号金凯大厦1501号房屋；3、被告支付租金及赔偿损失15000元；4、本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告将第三项诉讼请求明确为：被告支付租金10000元，赔偿损失5000元。
被告张辽辩称，1、原告诉称被告在未按合同约定期限提出续约申请不属实，被告在2015年3月就要求与原告续约，原告不同意续约，原告要求被告腾退房屋没有依据；2、被告并未拒绝支付房租，被告尚欠原告房租4000元，被告曾要求原告提供收取租金账号，被告拒绝提供；3、原告主张房屋损失没有依据。
结合双方诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：一、原告要求被告腾退房屋是否有依据；二、原告要求被告支付租金10000元，赔偿损失5000元是否有依据。
原告朱松为支持其诉请，向本院提交了两组证据：
A1、房屋租赁合同，证明合同约定的租赁期限、租金标准、违约责任等；
A2、照片一组（4张），证明原告向被告送达了解除不定期租赁合同的通知。
被告为反驳原告诉请，向本院提交了两组证据：
B1、被告与原告之妻的录音资料，证明并不是被告拒绝支付租金，而是原告不愿与被告续约，不收租金；
B2、照片一组（6张），证明被告对租赁房屋的装修情况。
经庭审质证，被告对原告提交的证据A1真实性无异议；对证据A2，被告表示未看到该通知，从其弟弟口中得知该通知书大概是10月份张贴的；原告对被告提交的证据B1通话录音的证据形式和关联性有异议，认为与被告通话的是原告妻子，不是租赁合同的相对方；对证据B2照片真实性无异议，但认为被告将房屋转租，并且该表房屋结构，违反合同约定。
经审核，本院对证据A1予以采信；证据A2能够证明原告在租赁房屋门口张贴了解除不定期租赁合同的通知，被告虽称未看到该通知，但陈述从其弟弟口中得知该通知张贴的大概时间和内容，表明其已知悉原告解除租赁合同的意思表示，本院对证据A2予以采信；证据B1通话录音中通话的双方是被告和原告妻子，原告妻子的意愿不能代表原告的意思表示，即使代表原告的意思表示，也不影响原告解除了租赁合同及被告未交纳租金的事实；证据B2能够证明被告对租赁房屋进行了改造、装修，本院予以采信。
本院根据上述采信的证据，并结合庭审中双方当事人的陈述，确认以下事实：
2012年8月3日，朱松与张辽签订一份《房屋租赁合同》，约定：由朱松将其所有的位于荆门市东宝区长宁大道金凯大厦1501号房屋出租给张辽，租赁期限为三年，自2012年8月16日至2015年8月15日，租金每月2000元，交纳方式为预付，每六个月支付一次；租赁期满如需要续租，承租方需提前一个月通知出租方，重新订立合同；合同还约定“出租方在没有特殊情况下，将该房十年之内会租给承租方使用”。朱松交付租赁房屋后，张辽将房屋改造成六间小面积单间对外转租。租赁期限届满后，双方未续签租赁合同。2015年10月，朱松在租赁房屋门口张贴《解除不定期租赁关系的通知》，通知：“1、双方于2012年8月3日签订的《房屋租赁合同》已终止，变更为不定期租赁合同；2、你逾期支付租金的行为已构成违约，我依法解除与你的不定期租赁合同关系；3、责令你于收到本通知之日起五日内腾退房屋”。双方因此产生争议。
另查明，张辽已支付租金至2015年8月15日。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定履行义务。
关于原告要求被告腾退房屋是否有依据的问题。原告主张，租赁合同期限为三年，被告在租赁期满前未申请续租，租赁关系变更为不定期租赁合同，被告在不定期租赁期内未交纳租金，原告有权解除租赁合同；被告则主张，房屋租赁合同特别约定，原告承诺将房屋十年内租赁给被告，被告提前解除合同没有依据。本院认为，房屋租赁合同明确约定租赁期限为三年，届满日为2015年8月15日，续租房屋的需在租赁期满前一个月通知出租方，重新订立合同，而租赁期满后，双方并未重新订立合同，即使被告向原告表达过续约的意愿，因合同成立是邀约、承诺的过程，若原告不同意续约，租赁合同仍不能成立。根据合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告双方的租赁合同自2015年8月16日变更为不定期租赁合同，双方当事人可以随时解除合同，虽然原告是以被告拒交租金违约为由解除不定期租赁合同，但不定期租赁合同情形下出租人的任意解除权并不以承租方违约为前提，即不论被告是否拒交租金，原告均可在合理期限之前通知被告解除合同；被告认可其获悉解除合同的通知内容，租赁合同自其收到该通知时已解除。对于被告提出双方在合同中特别约定“出租方在没有特殊情况下，将该房十年之内会租给承租方使用”，原告承诺的租赁期限是十年的意见，本院认为，首先，租赁合同已经对租赁期限进行了单独约定，该特别约定不能视为对租赁期限的约定；其次，该特别约定不具有明确性，十年期限并不是原告对租赁合同期限的确切承诺，对此约定亦可以理解为“出租方有特殊情况的，承诺给承租方使用的期限可以少于十年”，何谓“特殊情况”，约定不明确，故被告的该项抗辩意见不能对抗租赁合同已解除的事实，原告要求确认租赁合同关系已经解除，本院予以支持。租赁合同解除的，承租人应当返还租赁物，故原告要求被告腾退租赁房屋合法有据，本院予以支持。
关于原告要求被告支付租金10000元，赔偿损失5000元是否有依据的问题。本院认为，对于原告主张的租金，庭审中，双方当事人均认可租金已支付至2015年8月15日的事实，故本院认定欠付租金的起始时间为2015年8月16日。关于租赁合同的终止时间，原告的解除合同通知落款时间为2015年9月15日，向被告发出通知的时间，双方当事人均认大约在10月中旬，本院确定2015年10月15日为不定期租赁合同终止之日。按照合同约定的租金标准（2000元／月）计算，不定期租赁期间的应付租金为4000元，2015年10月16日之后为被告超期占用租赁房屋的期间，被告应当参照租金标准向原告赔偿损失。对于原告主张的损失5000元，原告陈述该损失为被告改造租赁房屋对原告造成的损失，本院认为，原告并未举证证明被告改造房屋对其造成直接的经济损失，故本院对原告的该项请求不予支持。对于被告提出的原告解除合同造成其装修费用损失100000元，原告应予赔偿的意见，本院认为，对租赁房屋进行装修属被告的经营行为，原告解除合同并无过错，即使被告主张该部分权利，也应以反诉或另案起诉的方式提出，故本院对被告的该项主张不予支持。
综上，原告与被告签订的房屋租赁合同已解除，被告应向原告腾退房屋，并支付租金4000元及赔偿原告2015年10月16日至腾退之日超期占用租赁房屋的损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告朱松与被告张辽之间的租赁合同关系已解除；
二、被告张辽于本判决生效之日起十日内向原告朱松腾退其承租的荆门市东宝区长宁大道金凯大厦1501号房屋；
三、被告张辽于本判决生效之日起十日内向原告朱松支付租金4000元，并赔偿超期占用租赁房屋的损失（从2015年10月16日按2000元／月计算至腾退之日止）；
四、驳回原告朱松的其他诉讼请求。
被告如未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费375元，减半收取187.5元，由原告负担87.5元，被告负担100元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至荆门市中级人民法院，户名：湖北省荆门市中级人民法院，账号：17570401040008989-1，开户行：中国农业银行荆门海慧支行。上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人如自动履行义务的，将标的款汇至荆门市东宝区人民法院，户名：荆门市东宝区人民法院，账号：42001666053059111666，开户行：中国建设银行荆门金虾支行。
审判员 鲁儒华
二〇一五年十一月十日
书记员 钱小丽