陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0802民初6696号
原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行，住所地陕西省榆林市榆阳区新建南路金域大厦6楼。统一社会信用代码91610800748616868H。
负责人姜海浪，该行行长。
委托代理人刘锦赟、李凤芝，陕西富能律师事务所律师。
被告曹振荣，男，1984年1月15日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住榆阳区。
被告榆林市盛景房地产开发有限公司，住所地榆林市体育局家属院1号楼1单元102室。组织机构代码证：69110743-9。
法定代表人陈永平，该公司总经理。
原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行与被告曹振荣、榆林盛景房地产开发有限公司金融借款担保合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月25日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行的委托代理人刘锦赟、李凤芝到庭参加了诉讼，被告曹振荣、榆林市盛景房地产开发有限公司的法定代表人陈永平经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行向本院提出诉讼请求为：１、判令被告曹振荣立即偿还所欠原告借款本金人币540064.7元，以及至本金还清之日的利息（截止2017年8月25日本息共欠计人民币608804.94元）；2、判令以被告曹振荣的抵押物（房地产）拍卖、变卖价款优先偿还原告借款本息；3、判令被告榆林市盛景房地产开发有限公司就被告曹振荣所欠原告借款本息承担连带偿还责任；4、本案诉讼费用、保全费、鉴定费、评估费、拍卖费、公告费等全部费用由二被告承担。5、确认原告有权宣布本合同提前到期，行驶抵押权、有权宣布本合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。事实与理由：2012年11月5日，原告与被告曹振荣、被告榆林市盛景房地产开发有限公司签订了个人购房担保借款合同（合同编号：61020120120060319），约定：借款金额58万元，借款期限240个月，即从2012年11月8日起至2032年11月7日止，期内年利率为6.55%，逾期年利率为9.825%，贷款用途购买房产。被告曹振荣以其购买的位于榆林市榆阳区××北铁道线东沙城明珠××楼××单元××室（预抵押登记证号：榆房预榆林市字第025406号）房产为上述借款提供抵押担保，双方办理了抵押权预告登记，被告榆林市盛景房地产开发有限公司为上述借款提供阶段性担保，保证方式为连带责任保证。保证范围为借款合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用等事项。合同签订后，原告依约向被告曹振荣发放了借款58万元。被告曹振荣借款后不能按约定履行还款义务，截止2017年8月25日，被告曹振荣欠付本金540064.7元，正常利息58965.1元、罚息3467.3元、复利5159.67元、提前还息金额1148.17，合计608804.94元未偿还，致原告依法提起民事诉讼，请求法院依法判决。
原告向法庭提交了以下证据：
1、营业执照、法定代表人证明、身份证复印件各一份，用以证明原告主体适格的事实。
2、被告曹振荣身份证、户口本复印件、单身证明各一份，用以证明二被告主体适格的事实。
3、个人购房担保借款合同一份，用以证明2012年11月5日，双方签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告向原告借款58万元，用于购买位于榆林市××路沙城××小区××楼××单元1503房屋一套，借款日期从2012年11月8日起至2032年11月7日止，年利率为6.55%，逾期利率在年利率的基础上上浮50%计收罚息，贷款人有权依据中国人民银行规定计收复利，同时，被告自愿以所购房屋为该笔借款提供抵押，并办理了抵押登记，被告榆林市盛景房地产开发有限公司提供连带保证担保责任，同时还约定了其他约定的事实，本案诉讼费、保全费等全部费用应由二被告承担的事实，房屋已经榆林市公证处公证的事实，二被告依约对所欠货款本息、罚息、复息承担连带清偿责任。
4、房地产抵押清单、榆林市预购商品房抵押权预告登记审批表各一份，用以证明借款合同签订时，被告曹振荣向原告出具承诺书一份，承诺将其购买的房屋抵押给原告的事实，2012年9月7日，原告与被告办理人办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权依法设立，对登记具有法律效力的事实。
5、债权凭证、银行利息试算表、欠款情况表各一份，用以证明合同签订后原告如约向被告发放了人民币58万元，截止2017年8月25日，被告曹振荣欠付本金540064.7元，正常利息58965.1元、罚息3467.3元、复利5159.67元、提前还息金额1148.17，合计608804.94元的事实。
被告曹振荣、榆林市盛景房地产开发有限公司既未答辩亦未向法庭提交证据。
本院对原告提交的证据认定的事实如下：原告提交的证据个人购房担保借款合同有被告曹振荣的签字和被告榆林市盛景房地产开发有限公司法定代表人的签字以及公司加盖的印章，能够证明原告与被告曹振荣、榆林市盛景房地产开发有限公司之间存在借款担保合同关系，截止2017年8月25日，被告曹振荣欠付原告借款本金43856.01元，正常利息58965.1元、罚息3467.3元、复利5159.67元、提前还息金额1148.17，合计112596.25元未偿还的事实，本院予以确认并在卷佐证，能够证明原告所述事实属实。
本院认为，原告与被告曹振荣、榆林市盛景房地产开发有限公司签订的个人购房借款担保合同，系当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性、强制性规定，依法应确认为有效合同。合同签订后，原告按照合同约定向被告曹振荣发放了按揭借款，被告曹振荣应当按照合同约定按时向原告偿还到期借款，但其不能按期履行还款义务已构成违约，应承担继续履行的违约责任。原告请求被告曹振荣偿还原告借款本金人民币540064.7元及利息的诉讼请求，经审查，原、被告双方签订的借款担保合同系格式合同，原告为提供格式合同一方。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该格式条款约定“借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期……”的内容加重了借款人即被告曹振荣的责任，应属无效条款，对合同双方均不具有法律约束力，故对原告的该请求，应当支持到期借款及其利息。现查明截止2017年8月25日，被告曹振荣欠付原告借款本金43856.01元，正常利息58965.1元、罚息3467.3元、复利5159.67元、提前还息金额1148.17，合计112596.25元未偿还，事实清楚，被告曹振荣应当清偿原告到期借款本金人民币43856.01元，清偿逾期利息68740.24元，并按逾期年利率9.825%支付到期借款至付清之日止的利息，其余借款应当认定为未到期借款，原告请求借款人提前履行还款义务不予支持；原告主张被告榆林市盛景房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，经审查，原告与被告榆林市盛景房地产开发有限公司签订的个人购房担保借款合同中既约定由被告榆林市盛景房地产开发有限公司对上述借款提供连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年，同时又约定由被告榆林市盛景房地产开发有限公司对上述借款提供阶段性保证，保证期间为自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。因双方约定的阶段性保证，其保证期间并没有依据主债务的履行期限而约定，而是以借款人取得房地产权属证书及办理抵押本登记为条件，不符合法律规定，故应当认被告榆林市盛景房地产开发有限公司的保证期间为借款到期日起二年。现原告向保证人主张权利在保证期间内，被告榆林市盛景房地产开发有限公司应当在保证责任范围内承担连带清偿责任，原告该诉讼请求符合双方合同约定及法律规定，应予支持；原告主张以被告曹振荣所购买的位于保宁西路北铁道线东沙城明珠××楼××单元××室（预抵押登记证号：榆房预榆林市字第025406号）的房地产，在抵押的价值范围内享有优先受偿的诉讼请求，经审查，该房地产抵押登记仅办理了预购商品房抵押权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第四条“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”的规定，本案的预抵押登记并未发生物权效力。同时本案当事人均没有提供证据证明预告登记的权利人之一即借款人同意处分预抵押登记的不动产，故原告要求对预购商品房抵押权预告登记的房屋以拍卖的价款享有优先受偿权的请求，没有法律依据，不予支持；原告主张被告承担本案的保全费、鉴定费、评估费、拍卖费、公告费的诉讼请求，无事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，由被告曹振荣偿还原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行到期未付的借款本金人民币43856.01元及利息（截止2017年8月25日已产生的逾期利息68740.24元；从2017年8月26日起至借款付清之日止，按逾期年利率9.825%计算的利息）。被告榆林市盛景房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。
二、驳回原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9740元，由原告中国农业银行股份有限公司榆林城区支行负担7895元，由被告曹振荣、榆林市盛景房地产开发有限公司负担1845元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 刘建军
审 判 员 刘 晶
人民陪审员 刘旺才
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 张 乐