北京市密云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0118民初9367号
原告：王丽敏，女，1976年10月24日出生，汉族，住北京市密云区。
委托诉讼代理人：唐容，北京市檀州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡海军，北京市檀州律师事务所律师。
被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。
法定代表人：欧阳兵，董事长。
委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。
被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街16号院5号楼301。统一社会信用代码91110114344295076Q。
法定代表人：欧阳兵。
原告王丽敏与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王丽敏及其委托诉讼代理人唐容、胡海军、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。被告睿天下公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王丽敏向本院提出诉讼请求：1、要求绿地京纬公司返还原告购房款275272元并赔偿利息损失（利息以275272元为基数，自2016年3月26日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、要求绿地京纬公司赔偿原告已付购房款一倍的损失275272元；3、要求绿地京纬公司赔偿原告房屋差价损失431464元；4、要求睿天下公司对购房款中的5万元及利息承担连带责任；5、诉讼费由二被告负担。事实和理由：绿地京纬公司是北京市密云区绿地朗山国际健康产业园开发商，对外宣传在产业园建loft公寓进行销售，宣传定位为住宅用途。2016年3月26日，原告与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，约定原告购买其绿地朗山项目中的X号房屋一套，建筑面积为48．26平方米，成交总价款为750906元等。协议签订后，原告依约履行合同，分别于2016年3月26日、3月29日、4月2日向绿地京纬公司支付房款5万元、100182元、75090元，绿地京纬公司向原告出具了收据，同时原告于2016年3月29日向睿天下公司支付5万元服务费。2017年5月，绿地京纬公司因以“商改住”名义进行虚假宣传，违规售房受到行政机关处罚，原告方知绿地京纬公司出售的房屋无商品房预售许可证和销售许可证。原告认为绿地京纬公司与原告签署的定购协议已经具备了商品房买卖合同的基本要素，双方构成了商品房预售合同关系，而在签订定购协议时，绿地京纬公司并未取得预售许可证，原告与绿地京纬公司之间的商品房预售合同应无效。向睿天下公司支付的5万元服务费系在绿地京纬公司的售楼处支付的，原告认为系购房款的一部分，故绿地京纬公司应赔偿已付购房款一倍的损失275272元。因绿地京纬公司虚假宣传及违规销售，还应赔偿原告房屋差价损失。。
绿地京纬公司辩称：1、双方签订的定购协议是双方真实意思表示，合法有效；2、定购协议属于商品房预约合同，约定待具备签订预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同，绿地京纬公司并没有隐瞒相关事实，定购协议内容简单，不具备商品房预售合同应具备的全部内容；3、定购协议约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明绿地京纬公司没有恶意没有过错；4、原告没有履行定购协议约定的合同义务，双方合同关系已经终止，绿地京纬公司应无息退还原告相关款项；5、原告主张的一倍赔偿金没有合同和法律依据；6、根据其他案件房屋评估价格，本案涉案房屋价格发生了贬损，原告不存在预期利益损失，即便存在损失，也应按照原告所交纳的房款的比例进行确定而不是全额认定；7、双方合同无法继续履行是受北京限购政策的影响，责任不可归结于任何一方，属于情势变更；8、睿天下公司向原告收取的服务费与本案不属于同一法律关系，应另案主张，绿地京纬公司没有返还上述服务费的义务，该服务费也不是房款。
睿天下公司经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。
本院经审理认定事实如下：2016年3月26日，王丽敏与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，该协议载明买受人王丽敏，销售房号X，建筑面积48．26平方米，原总房价893447元，成交单价15559．59元每平方米，成交总价750906元，享受折扣93折。该协议书还有如下约定：1、乙方（王丽敏）应于2016年3月29日前至本项目售楼处签署《定制开发协议书》，于签约当日向甲方（绿地京纬公司）支付房款150182元（含定金），付款比例20%，乙方于2016年4月3日支付房款75090元，付款比例10%。2、于13号楼结构封顶时，乙方向甲方支付房款155634元，付款比例20%。当日，王丽敏向绿地京纬公司交纳了5万元，绿地京纬公司出具了收款收据。2016年3月29日，王丽敏向绿地京纬公司支付100182元，绿地京纬公司为王丽敏出具收据。同日，王丽敏向睿天下公司支付5万元，睿天下公司为王丽敏出具收据，内容为：今收到王丽敏交来“服务费”5万元。2016年4月2日，王丽敏向绿地京纬公司支付75090万元，绿地京纬公司为王丽敏出具收据。上述绿地京纬公司于2016年3月26日及2016年3月29日为王丽敏出具的收据与睿天下公司为王丽敏出具的收据，收款人处显示为同一人。
另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370．6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863．84元。
再查，绿地京纬公司在关于绿地朗山项目的宣传单中存在如下内容：“46-64平方米建筑面积，密云生态商务区宜居典范，17#18#”，在该宣传单上面，印有房屋内部效果图，该效果图显示房屋内存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施。而绿地朗山项目的商业办公类房屋的规划设计中，房屋用途为商业办公，而非居住，且房屋内不能设计上下水，不能设立单独卫生间。
绿地京纬公司负责开发的绿地朗山项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。
2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。
在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地朗山X号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山X号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。X号房屋与本案涉案房屋相类似。
涉案房屋的规划用途为商业办公类。双方均认为定购协议不能继续履行，王丽敏称不能继续履行的原因是绿地京纬公司至今未取得商品房预售许可证，而绿地京纬公司认为系北京市3．26购房政策导致王丽敏丧失购买商业类房屋的资格。
上述事实，有当事人陈述、《绿地密云朗山定购协议》、绿地京纬公司出具的收据、睿天下公司出具的收据、评估报告等证据材料在案佐证。
本院认为：本案第一个争议焦点系王丽敏与绿地京纬公司签订的定购协议是商品房预售合同还是商品房预约合同？对此本院认为，该定购协议虽然约定了房屋的位置、面积、房屋总价款、首付款支付时间等事项，但并未约定房屋交付日期、办理产权登记有关事宜、剩余房款的支付时间、违约责任等内容，故该定购协议不符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故王丽敏与绿地京纬公司之间签订的定购协议不应认定为商品房预售合同，而应认定为商品房预约合同，该预约合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因3．26购房政策，王丽敏丧失购买涉案商业用房的资格，王丽敏与绿地京纬公司之间的定购协议不能履行，应当解除，解除的日期应为2017年3月26日。王丽敏与绿地京纬公司之间系商品房预约合同关系，并不构成商品房预售合同关系，故王丽敏认为双方之间系商品房预售合同关系，该定购协议无效的诉讼意见，本院不予采信，其要求绿地京纬公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，缺乏法律依据，本院亦不予支持。
本案的另一个争议焦点系王丽敏所交纳的5万元服务费如何定性及定购协议解除后该5万元服务费如何处理。根据王丽敏提交的定购协议书中载明的房屋总价款与成交总价的关系，王丽敏享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋优惠，结合王丽敏在绿地京纬公司售楼处交纳款项及绿地京纬公司于2016年3月26日、2016年3月29日为王丽敏出具的收据与睿天下公司为王丽敏出具的收据的收款人处显示为同一人等事实，王丽敏有理由相信睿天下公司所收取的5万元系涉案房屋的房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该5万元应认定为王丽敏所交纳的定购涉案房屋的房款，睿天下公司收取5万元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，故王丽敏要求睿天下公司返还5万元服务费及支付利息的诉讼请求，本院不予支持，该5万元应由绿地京纬公司返还。综上，王丽敏要求绿地京纬公司返还275272元购房款并按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息的诉讼请求，理由正当充分，本院予以支持。因上述购房款系王丽敏分别于2016年3月26日、2016年3月29日及2016年4月2日分3笔支付，故利息也应分别起算。
绿地京纬公司在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传，故绿地京纬公司在与王丽敏签订《绿地密云朗山定购协议》时存在欺诈行为，具有明显过错，应当对王丽敏因《绿地密云朗山定购协议》履行不能而遭受的损失承担赔偿责任，故王丽敏有权要求绿地京纬公司赔偿其房屋差价损失，具体数额，本院将参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值酌情予以确定，王丽敏主张过高部分，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告王丽敏购房款二十七万五千二百七十二元并支付利息（利息分为三部分：1、以五万元为基数，自二〇一六年三月二十六日起至实际给付之日止；2、以十五万零一百八十二元为基数，自二〇一六年三月二十九日起至实际给付之日止；3、以七万五千零九十元为基数，自二〇一六年四月二日起至实际给付之日止，以上均按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告王丽敏房屋差价损失二万九千五百五十五元。
三、驳回原告王丽敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千八百一十元（系原告王丽敏预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 员 吕书义
二〇一八年六月二十六日
法官助理 唐汉玲
书 记 员 龚满园