广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳中法民一终字第409号
上诉人（原审原告）：谭容晖，女，1973年9月30日出生，住广东省阳江市江城区。
委托代理人：王秀娟，广东威望律师事务所律师。
委托代理人：冯志明，广东威望律师事务所实习律师。
被上诉人：阳江市舜禹房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市区创业路**号。
法定代表人：梁永青，该公司总经理。
被上诉人：阳江市君创房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市新江北路8号华园小区**幢*号。
法定代表人：方德新，该公司总经理。
委托代理人：周家泉，广东一粤（阳江）律师事务所律师。
上诉人谭容晖因与被上诉人阳江市舜禹房地产开发有限公司（以下简称舜禹公司）、阳江市君创房地产开发有限公司（以下简称君创公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2014年11月11日作出的（2013）阳城法民一初字第864号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：舜禹公司成立于2000年12月4日，其经营范围包括房地产开发经营，后来于2005年9月1日被工商行政管理部的吊销营业执照；君创公司成立于2011年11月15日，其经营范围包括房地产开发经营。
2001年9月3日，谭容晖（乙方）与舜禹公司（甲方）签订商品房项目预售协议和建设阳江市西平鑫源商住小区内三通一平设施协议，两份协议主要约定：由乙方认购甲方所有的位于阳江市总体规划中的阳江市西平鑫源商住小区B-3号地块，面积90平方米；每平方米售价1699元，总地价款为152910元；乙方向甲方按每平方2199元预交“三通一平”费用，共款197910元；上述两项共款350820元，定于2001年9月3日前全部付清；等等。
合同签订当日，谭容晖支付了350820元（包括地价款152910元和“三通一平”建设费用197910元）给舜禹公司。舜禹公司收款后，分别开具了广东省阳江市转让（销售）房地产收入发票及阳江市统一收款收据给谭容晖收执，但至今尚未交付该B-3商住地块给谭容晖建设使用。谭容晖经多次催促交地未于2013年8月7日向原审法院提起诉讼，请求：1、判令舜禹公司继续履行商品房项目预售协议及建设阳江市平鑫源商住小区内三通一平设施协议的卖方义务，立即交付位于阳江市西平鑫源商住小区编号为B-3的商住地块给谭容晖使用，并依约为谭容晖办理有效的土地使用权证；2、若不能继续履行合同，则判令舜禹公司赔偿谭容晖购地款本金350820元及该款占用期间的利息（利息按银行同期同类贷款利率支付，自2001年9月4日起计至付清之日止）；三、判令君创公司对第一、第二项请求承担连带责任。
原审诉讼中，谭容晖主张君创公司成立后，接收了舜禹公司负责的阳江市西平鑫源商住小区开发工作，并享有及承担舜禹公司此前开发该小区所形成的一切权利及义务，应对舜禹公司承担的交付土地或返还购地款义务负连带责任。君创公司则认为其与谭容晖没有任何法律关系，谭容晖只是与舜禹公司产生债权债务关系，其公司不同意谭容晖的请求。
另查明，舜禹公司于2001年10月22日通过土地挂牌交易方式以1521180元的款价竞得位于阳江市西平北路（排后村东）土地面积约5634平方米的土地使用权。阳江市土地交易中心于2001年10月22日以阳地交告字[2001]6号土地挂牌交易确认书对此予以确认。该土地经阳江市城市规划局规划为商住小区，舜禹公司竞得该土地使用权后，将上述商住地冠名为阳江市西平鑫源商住小区，并开始对外销售，其中B-3地块出售给谭容晖。
阳东县人民法院在执行申请人君创公司与被执行人舜禹公司建设用地使用权转让合同纠纷系列案[（2006）东法执字第170号、171号]中，于2011年12月10日预查封了被执行人舜禹公司经土地挂牌交易竞得的阳江市区西平北路（排后村）拆迁改造项目[阳地交告字（2001）6号土地挂牌交易成交确认书所确认的项目]。后来，申请人与被执行人经协商，达成执行和解协议，由被执行人舜禹公司用其于2001年10月22日经土地挂牌交易竞得的阳江市区西平北路和（排后村）拆迁改造项目[阳地交告字（2001）6号土地挂牌交易成交确认书的项目]的权益予以抵债。2012年12月9日，阳东县人民法院依法作出裁定：一、解除对舜禹公司经土地挂牌交易竞得的西平北路（排后村）拆迁改造项目[阳地交告字（2001）号土地挂牌交易成交确认书所确认的项目]的预查封；二、舜禹公司上述拆迁改造项目的权益归申请人君创公司享有。阳东县人民法院根据上述裁定内容,于当日向阳江市国土资源局发出协助执行通知书，并要求办理相关变更手续。根据阳东县人民法院协助执行通知书要求，阳江市国土资源局受理并上报阳江市政府批准。
君创公司现已在上述土地上开发经营商品房商住小区，小区名称为君怡花园。原阳江市西平鑫源商住小区现在是君怡花园其中的小部分，位于君怡花园北面；编号为B－3地块（2001年9月时的地号）已列入君怡花园小区规划范围。
另原审诉讼中，原审法院根据谭容晖的财产保全申请，于2013年8月30日作出裁定：一、查封阳江市舜禹房地产开发有限公司名下的坐落于阳江市江城区创业南小区内国有土地使用权[国土证号：**××-×××××1]；二、查封担保人余进区名下坐落于阳江市江城区甲路m号B幢n房[粤房地证字第C6×××××4号]。
原审法院认为：谭容晖与舜禹公司签订《商品房项目预售协议》和《建设阳江市西平鑫源商住小区内三通一平设施协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。谭容晖已按合同的约定履行完毕付款义务，舜禹公司未将土地交付给谭容晖，已经构成违约。由于涉讼土地已纳入君创公司经批准开发经营的君怡花园小区，舜禹公司已不可能履行合同约定的土地交付义务，故谭容晖请求舜禹公司继续履行《商品房项目预售协议》和《建设阳江市西平鑫源商住小区内三通一平设施协议》的卖方约定义务，缺乏理据，应不予支持。谭容晖主张若不能继续履行，则请求舜禹公司返还其购地款350820元及该款占用期间的利息，实际是请求解除合同，该解除合同请求于法有据，应予以支持；其请求利息按银行同期同类贷款利率自2001年9月4日起计算，合理合法，应予支持。关于君创公司应否承担连带责任问题，君创公司所取得的包括本案涉讼土地在内的5634平方米土地使用权是经阳东县人民法院通过裁定抵债形式而取得的，君创公司并非本案合同相对人，本案也没有证据显示君创公司承接了舜禹公司的债务，故谭容晖请求君创公司对返还购地款义务承担连带责任，于法无据，应不予支持。舜禹公司经原审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除谭容晖与阳江市舜禹房地产开发有限公司签订的《商品房项目预售协议》和《建设阳江市西平鑫源商住小区内三通一平设施协议》；二、限阳江市舜禹房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还购地款项350820元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2001年9月4日起计至本判决确定的履行期限付清之日止）给谭容晖；三、驳回谭容晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10318元、保全费5000元，合共15318元，由阳江市舜禹房地产开发有限公司负担。
上诉人谭容晖不服原审判决，向本院提起上诉称：一、谭容晖于2001年9月3日向舜禹公司购买位于阳江市西平鑫源商住小区第B-3号商住地块，占地面积为90平方米，并于当天以购地款及三通一平建设费名义支付了350820元给舜禹公司，舜禹公司收款后开具收据给谭容晖收执，由于舜禹公司未交付该商住地块给谭容晖建设使用，原审判决认定舜禹公司违约，从而判决舜禹公司返还购地款350820元及其利息给谭容晖是正确的，应予维持。二、原审判决没有判令君创公司对舜禹公司的民事赔偿责任承担连带赔偿责任不妥，依法应予纠正。首先，舜禹公司于2001年10月22日经土地挂牌交易竞得市区西平北路排后村拆迁改造项目，拆迁改造项目的涉及红线范围面积约为5634平方米，谭容晖向舜禹公司所购买的土地就在该拆迁改造项目中。君创公司于2011年11月15日设立，主要开发位于新江北路与西平北路交界处的排后村君怡花园项目（该项目包含上述拆迁改造项目，也包含了谭容晖的土地）。为了能够得到该项目开发权利，君创公司明知舜禹公司因无法交付西平鑫源商住小区的土地被部分购买土地者诉至阳东县人民法院并在执行过程中，便于2012年12月前后在阳东县人民法院通过受让部分债权人债权方式直接变更为舜禹公司多个返还购地款及利息案件中的申请执行人，而并非直接与舜禹公司存在土地使用权转让合同纠纷。在君创公司变更为申请执行人后，经阳东县人民法院主持君创公司与舜禹公司达成和解协议，直接以抵债的方式获得了舜禹公司在上述拆迁改造项目的权益。君创公司是采用受让部分债权的方式接手该项目，就想从该拆迁项目中获得全部利益。君创公司明知该土地项目中尚有部分购买者未起诉债权及未清偿的情况下受让该项目，又未对其他类似谭容晖的债权人采取适当方式进行债权公告申报，未经债权人谭容晖同意的情况下以抵债方式受让，直接导致谭容晖等人与舜禹公司的合同无法履行，其行为损害了包括谭容晖在内的其他债权人的合法权益，明显存在过错。君创公司已经接受该土地项目拆迁及开发工作，而谭容晖的土地包含在内，根据权利与义务对等原则，君创公司依法应当舜禹公司仅限于该土地项目上的返还义务承担连带赔偿责任。其次，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，谭容晖与舜禹公司的债权债务。舜禹公司未经谭容晖的同意，擅自将拆迁改造项目权益转移给君创公司，明显违反上述法律规定。同时，君创公司受让舜禹公司转移该项目权益时，舜禹公司已经被吊销，其明知舜禹公司仅存该处项目权益财产（原审法院根据谭容晖申请查封的土地现经查实是小区绿化用地，不可能用以拍卖执行，该公司已无其他财产可供执行），且尚有部分债权人未起诉及存在未清偿债务，在未清算及未发出任何公告情况下就全部接收舜禹公司的该土地项目权益，君创公司仅对部分起诉到阳东县人民法院执行返还购地款及产生的利息、相关费用债务负责清偿，对其他债权人利益则置之不理，该做法明显违背公平公正，故意逃避未清偿的部分债务，君创公司抵债行为是不能对抗未履行债务的清偿。综上，请求撤销原审判决第三项，改判君创公司对舜禹公司返还本息义务承担连带清偿责任。
被上诉人君创公司答辩称：一、君创公司与舜禹公司签订的《阳江市西平北路排后村拆迁改造项目转让协议》是经阳东县人民法院裁定确认的，应属合法有效，如果谭容晖认为君创公司受让涉讼土地的行为有过错，其应当将阳东县人民法院作为被告起诉。二、拆迁改造项目本身不存在债权债务，根据合同的相对性原则，对谭容晖承担债务的主体应是舜禹公司，君创公司不须承担连带责任。三、本案《拆迁改造项目转让协议》的主要内容是转让土地使用权，谭容晖与舜禹公司签订的合同并没有办理登记手续，土地也没有发生转让，君创公司取得涉讼土地使用权是合法有据的。
被上诉人舜禹公司未提供答辩意见。
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：二审审理期间，君创公司向本院提供其与舜禹公司于2012年6月25日签订的《阳江市西平北路排后村拆迁改造项目转让协议》（以下简称《转让协议》）及《关于涉及到被执行人舜禹公司系列明细表》（以下简称《明细表》），其中《转让协议》，主要内容如下“甲方：舜禹公司乙方：君创公司甲方于2001年10月22日，从阳江市土地交易中心，经土地挂牌交易竞得市区西平北路（排后村）拆迁改造项目。该项目甲方已经进行了部分房屋的拆迁赔偿，但还有部分房屋没有完成拆迁工作，因资金及各种原因，甲方愿意将该拆迁项目按规划红线范围现状转由乙方继续进行拆迁开发房地产项目。为此，经甲乙双方协商，商定如下事项：一、甲方同意将土地挂牌交易竞得的市区西平北路（排后村）拆迁改造项目约5634平方米转给乙方进行房地产开发经营。二、乙方同意清还该项目客户起诉甲方在阳东法院执行的标的及产生的利息、相关费用，具体金额由乙方与阳东法院谈妥。三、该项目甲方与阳江市规划设计院的有关经济及相关手续，由乙方负责理妥。四、甲方将该项目的相关资料移交给乙方，由乙方办理该项目过户的相关手续。五、该项目转由乙方实施拆迁经营房地产项目后，该项目所有权属、盈亏归乙方，与甲方无关。六、此协议未尽事宜，由甲乙双方另立协议协商解决。……”该协议书有甲乙双方加盖公章及法定代表人签名确认。而《明细表》则列明了十件分别在阳东县人民法院、江城区人民法院申请执行，被执行人分别为舜禹公司及梁永青的执行案件标的（含本金及利息）及执行费用。君创公司主张其与舜禹公司签订《转让协议》约定由君创公司来偿还已经法院生效判决确认属于舜禹公司的债务，舜禹公司则用阳江市西平北路排后村拆迁改造项目转给君创公司开发经营。谭容晖对君创公司提供的上述证据认为，《转让协议》说明舜禹公司将阳江市西平北路排后村拆迁改造项目转给君创公司开发，但没有说明土地价值，只是说君创公司清还客户起诉舜禹公司在法院执行的标的及产生的利息、相关费用，既然君创公司要承接原来客户的债权，谭容晖也是该5634平方米土地中的购买者之一，因此君创公司也应承担本案的债务。
又查明：为查明君创公司是否有履行《转让协议》中第二条约定的付款义务及舜禹公司一案的执行情况，本院到阳东县人民法院调取了以下证据：证据一、涉舜禹公司系列执行案中君创公司与申请人吴三妹、阮万、曾惠秋、林金水、黄崇光、谭仕珍所达成的《债权转让协议》及《付款收据》、《支付证明单》，同时君创公司为证明其付款事实，也提供了转账给吴三妹、陈美瑜、阮万、曾惠秋、林金水、黄崇光、关翠英、谭仕珍各人的广发银行转账凭证；证据二、君创公司与舜禹公司于2012年11月6日在阳东县人民法院达成的执行和解笔录，主要反映君创公司与舜禹公司签订《转让协议》后到阳东县人民法院执行局进行执行和解；证据三、君创公司与舜禹公司于2012年11月25日签订《承诺书》，内容“在双方签订执行和解（抵债）协议之前，经双方充分协商并了解到，原被执行人舜禹公司尚欠有自然人卢家潘债务27万元及利息及谭容晖债务叁拾伍万捌佰贰拾元及利息，为保证抵债协议的落实，申请人阳江市君创房地产开发有限公司愿意作为债务人承诺履行该债务，被执行人阳江市舜禹房地产开发有限公司保证该债务是唯一没有被起诉的债务。否则，申请人有权采取一切法律措施追究被执行人及其法定代表人的责任。”承诺人处有舜禹公司盖章及法定代表人梁永青签名，君创公司也在承诺人处盖公章。此外，《承诺书》上“及谭容晖债务叁拾伍万捌佰贰拾元及利息”一句是手写添加上去，但君创公司与舜禹公司均在该句上盖章确认。谭容晖对本院调取的证据一及君创公司提供的银行转账凭证所反映的事实没有异议，确认君创公司已通过债权转让代舜禹公司清还了已向法院起诉的债权人债务；证据二、三可以证明君创公司与舜禹公司承诺本案谭容晖的购地款本金及利息由君创公司负责偿还，故君创公司在本案中应对谭容晖的购地款及利息承担连带清偿责任。君创公司认为本院调取的证据一及其提供的银行转账凭证可以证实其已按《转让协议》第二条履行付款义务；证据二也充分证明君创公司是同意为舜禹公司承担《转让协议》中第二条约定的债务，君创公司与舜禹公司在阳东县人民法院达成的和解协议是真实有效的，君创公司已履行完毕；对证据三《承诺书》，该《承诺书》是君创公司与舜禹公司所签订，不管其内容是否真实，也是君创公司与舜禹公司所产生的民事法律关系，君创公司是否履行该《承诺书》与谭容晖无关。
本院认为：本案属于建设用地使用权转让合同纠纷。谭容晖与舜禹公司签订的《商品房项目预售协议》和《建设阳江市西平鑫源商住小区内三通一平设施协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。谭容晖已按上述协议的约定履行完毕付款义务，但舜禹公司未按约定交付涉讼的土地给谭容晖，已构成违约，由于涉诉土地现已纳入君创公司开发的君怡花园小区，谭容晖与舜禹公司之间的协议已无履行的可能，原审法院判决解除谭容晖与舜禹公司签订的上述协议及要求舜禹公司返还350820元购地款及利息给谭容晖该处理正确，本院予以维持。
本案双方争议的焦点是君创公司是否应对舜禹公司退款责任承担连带清偿责任。君创公司是通过阳东县人民法院裁定抵债的形式取得本案涉诉土地的使用权，而舜禹公司最初以地抵债的条件按照舜禹公司与君创公司于2012年6月25日签订的《转让协议》第二条约定是由君创公司来偿还已经法院生效判决确认的舜禹公司尚欠涉诉土地项目客户的债务。此后为保证上述抵债协议的落实，君创公司与舜禹公司还于2012年11月25日签订了《承诺书》，确认了舜禹公司还尚欠案外人卢家潘及谭容晖两人的本金及利息未偿还，君创公司则愿意作为债务人承诺履行该债务。该《承诺书》经两家公司盖章确认，是属于君创公司与舜禹公司为保证抵债协议的落实而达成的补充协议，符合当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。君创公司虽并非本案购地合同的相对人，但其为取得涉诉土地的使用权，以《承诺书》的形式承接了舜禹公司尚欠谭容晖的本案债务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，君创公司应按《承诺书》履行其对谭容晖的付款义务，故谭容晖请求君创公司对返还购地款义务承担连带责任理据充分，本院予以支持。
综上所述，谭容晖上诉理由成立，本院予以支持。原审判决驳回谭容晖请求君创公司对返还购地款义务承担连带责任的主张错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持阳江市江城区人民法院（2013）阳城法民一初字第864号民事判决第一、二项；
二、撤销阳江市江城区人民法院（2013）阳城法民一初字第864号民事判决第三项；
三、被上诉人阳江市君创房地产开发有限公司对（2013）阳城法民一初字第864号民事判决第二项确定的给付义务负连带清偿责任；
四、驳回上诉人谭容晖的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10318元、保全费5000元，合共15318元，由被上诉人阳江市舜禹房地产开发有限公司负担7659元，被上诉人阳江市君创房地产开发有限公司负担7659元；二审案件受理费10318元，由被上诉人阳江市舜禹房地产开发有限公司负担5159元，被上诉人阳江市君创房地产开发有限公司负担5159元。
本判决为终审判决。
审 判 长 关衡勋
审 判 员 项 箭
代理审判员 施震宇
二〇一五年七月二十日
书 记 员 冯梅瑰