浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民终字第380号
上诉人（原审被告）：陈剑芳。
委托代理人：张勤勤。
被上诉人（原审原告）：陈根荣。
委托代理人：张文余。
上诉人陈剑芳为与被上诉人陈根荣房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2013）金兰民初字第694号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告陈根荣向原审法院起诉称：原、被告系父女关系，被告于1991年以原告名义购得兰溪市兰荫村31幢301室房屋一套给原告夫妇居住，后该房屋一直由原告家人居住。2007年陈剑芳以家庭急需资金为由与原告协商想出售房屋，原告为顾及名声，遂自行出资购买。故于2007年8月双方达成口头协议，以15万元的市场价格将陈剑芳所有的兰溪市兰荫村31幢301室房屋一套（原产权证号：�房权证兰江字第××号、兰国用（94）字第01484号）卖给原告。2007年9月1日，原告就依约将15万元购房款汇给了被告，被告将原有房产证及土地使用证原件也交给原告持有。双方约定待12月份被告回来办理第二代身份证时办理房屋过户手续。但在约定期限到期后，被告并未按约办理产权过户手续。之后原告多次催促被告回来办理相关手续，但被告均以种种理由推脱。2008年11月份被告以兰溪市延安路18号营业房所有权确认为由与原告发生诉争，至此原告向房产、土管部门查询才得知，被告于2007年12月12日，以遗失兰溪市兰荫村31幢301室房屋产权证、土地使用证为由向房管部门和土管部门补办了房产证和土地使用证。之后被告就拒绝办理过户手续，并近日又到兰溪国土资源局办理划拨改出让手续，要求原告腾退房屋。原告认为，双方已就上述房屋达成买卖协议，原告�依约支付了15万元的购房款，房屋实际已交付原告居住，双方购房行为合法有效。现被告拒不办理过户手续是一种违约行为，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告诉请：1、依法确认原、被告双方关于兰溪市兰荫村31幢301室房屋（产权证号：兰房权证兰江第0100217**号、兰国用（2007）字第101-5164号）房屋买卖合同有效；2、依法判令被告将房屋产权过户到原告名下；3、本案的诉讼费用由被告承担。
原审被告陈剑芳在原审中答辩称：第一，兰溪市兰荫村31幢301室房屋所有权为被告所有，有兰溪市人民政府确认颁发的房产证，土地使用证可以证明。第二，原、被告是父女关系，兰溪市兰荫村31幢301室房屋一直由原告及其姐妹陈某乙居住使用。房屋的房产证及土地证交原告保管。第三，从没有卖给原告的任何行为，也没有收取所谓的购房款15万元的事实�第四，被告曾经向原告索要房产证及土地证，原告以找不到为由未交给被告，在这种情况下，被告以登报声明的方式已经注销该房产证及土地证。第五，原告汇给被告的15万元实际上是陈根荣为他的儿子归还借款。为此，原告诉请没有法律根据，也没有证据证明，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理查明：原、被告系父女关系。被告于1991年购买兰溪市兰荫村31幢301室房屋一套给原告夫妇居住，2004年房屋给原告大女儿陈某乙居住。房屋所有权证、土地使用权证一直由原告保管。2007年，被告欲出售房屋，原告欲购买此房屋。双方电话约定原告购买此房屋，价格15万元。原告于同年9月1日汇给被告人民币15万元作为购房款。待12月份被告回来办理第二代身份证时办理房屋过户手续。原、被告双方未签订过房屋买卖合同，被告也未出具购房款收据。未办理房屋所有�过户手续。2007年12月，被告申明遗失房屋所有权证、土地使用权证，向兰溪市房地产管理局、兰溪市国土资源局补办讼争房屋所有权证和土地使用权证。2013年7月，被告起诉要求原告腾退房屋。原告起诉要求确认原、被告房屋买卖合同有效，并要求办理过户手续。
原审法院审理认为：原、被告系父女。其买卖关系基于亲情基础之上建立。座落兰溪市兰荫村31幢301室房屋一直由原告及原告的大女儿陈某乙居住，被告曾表示要卖房屋，原告愿意以15万元价购买。且通过银行汇款方式支付被告人民币15万元，与2007年当时当地房屋市场价格相当。原、被告之间形成口头买卖合同，双方买卖关系成立。被告抗辩原告的15万元汇款是为原告儿子陈某甲归还借款的依据不足。原告要求确认原、被告双方关于兰溪市兰荫村31幢301室房屋买卖合同有效及要求将房屋产权过户到原告名下�诉讼请求，予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、确认原告陈根荣与被告陈剑芳关于兰溪市兰荫村31幢301室房屋买卖合同有效；二、被告陈剑芳于判决书生效后十日内将座落兰溪市兰荫村31幢301室房屋所有权证和土地使用权证过户到原告陈根荣名下。本案受理费3300元、保全费1270元，由被告陈剑芳负担。
上诉人陈剑芳不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。房屋买卖合同标的额较大且系比较重要合同，故法律规定应当采取书面形式订立。《城市房地产管理法》第40条、《城市房地产开发经营管理条例》第28条都规定商品房买卖应签订书面合同。本案中双方当事人既没有书面协议，又没有进行过户登记，一审法院在没有相关证据证明的情况下，就认定双方存在房屋口头买卖合同，判决上诉人过户涉案房屋，属事实不清。二、一审判决证据不足。一审认定15万元购房款的证据系证人陈某甲、陈某乙的证人证言。这两人系被上诉人子女，与本案有利害关系，效力较弱，被上诉人应承担举证不能的后果。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人陈根荣答辩称：一审认定事实清楚，法律适用正确，上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。一、本案虽没有签订书面购房合同，但双方的购房合同行为成立并有效。（一）《城市房地产管理法》第40条规定并非是效力性的规定。（二）根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的、数量的，一般应当认定合同成立”及第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的其他形式订立合同”的规定，本案应可认定双方购房合同成立。本案被上诉人关于口头购房行为的成立，房款的支付、居住、装修，上诉人隐瞒被上诉人补办房产证的行为、上诉人从未向被上诉人主张所谓所有人权利等行为印证了双方购房合同成立。二、关于15万款项性质的认定。被上诉人已提供了相应的证人来证明该款项是购房款的事实，证人陈某甲还就该15万与其和上述人之间的借款无关联提供了相应的书面证据。被上诉人提供的所有证据都是可以互相印证的。而上诉人一再认为该项款是被上诉人代陈某甲的还款，而这明显与陈某甲提供的还款凭证不相符。三、本案在举证责任分配上应考虑特殊性。（一）本案当事人系父女关系，基于亲情的信赖，有关法律行为的形式要件与一般当事人的要求不同。（二）事发当时，上诉人在深圳，而被上诉人在兰溪，当时口头约定在上诉人2007年12月份回兰溪办理第二代身份证再办事房屋过户也符合实际情况，而上诉人确于12月份回兰溪办理了第二代身份证，但并未履行办理过户手续，还瞒着被上诉人补办了房产证。四、本案上诉人不顾亲情的做法给被上诉人带来严重的精神创伤，使得被上诉人神情恍惚，痛不欲生，请求二审法院维护老年人的合法权益。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
二审经审理，对原审查明的事实予以确认。
本院认为：《城市房地产管理法》第四十条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十八规定的要求房屋买卖签订书面合同系管理性规范，当事人未签订订书面合同的行�不影响合同的效力。本案当事人陈根荣系陈剑芳父亲，双方之间房屋买卖合同不同于一般当事人，陈根荣提供的证人证言、双方当事人的陈述、房款支付情况等已经形成了证据链，证明了陈根荣与陈剑芳之间的房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应各自履行其相应的义务。综上，陈剑芳在本案的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人陈剑芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 葵
代理审判员 朱红彦
代理审判员 叶金龙
二〇一四年四月十一日
代书 记员 贾 楠