广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤08民终188号
上诉人（原审原告）：刘明贤，男。
上诉人（原审原告）：蔡翠盟，女。
上列上诉人的共同委托诉讼代理人：周玉涛，男，汉族，系岭南师范学院推荐。
被上诉人（原审被告）：湛江鑫泰投资有限公司。住所地：湛江市赤坎区体育南路***号。
法定代表人：劳子铭，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：尹克伟，广东展望律师事务所律师。
上诉人刘明贤、蔡翠盟与被上诉人湛江鑫泰投资有限公司（以下简称鑫泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2017）粤0802民初2215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘明贤、蔡翠盟的共同�托诉讼代理人周玉涛，被上诉人鑫泰公司的委托诉讼代理人尹克伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘明贤、蔡翠盟上诉请求：一、依法撤销广东省湛江市赤坎区人民法院（2017）粤0802民初2215号民事判决；二、本案的诉讼费用由鑫泰公司承担。事实和理由：一、一审法院对涉案房屋买卖的交付主体认定不清，认定涉案房产应由湛江市民安物业服务有限公司（以下简称民安公司）交付给刘明贤、蔡翠盟是没有事实与法律依据的，涉案房屋的交付主体应为鑫泰公司；二、鑫泰公司没有按照合同约定在2013年8月31日前交房，刘明贤、蔡翠盟就一直向鑫泰公司主张交房和支付逾期交房违约金，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一款规定，一审法院认定刘明贤、蔡翠盟的起诉超过诉讼时效是没有事实和法律依据的；三、因涉案房屋漏水等原因，鑫泰公司未能按照合同约定交房，自2013年8月29日起，刘明贤、蔡翠盟就不断要求鑫泰公司尽快交房和支付逾期交房违约金，但鑫泰公司于2014年11月27日回复刘明贤、蔡翠盟称，2014年12月5日前可交房，但不同意支付违约金。刘明贤、蔡翠盟于2014年11月28日去收楼时，鑫泰公司仍然要求先交物业费后才交房，刘明贤、蔡翠盟当场要求鑫泰公司按照购房合同交房并支付逾期交房违约金，但鑫泰公司予以拒绝，从此时起，诉讼时效中断。退一步说，鑫泰公司于2014年11月27日回复，同意在2014年12月5日前交房给刘明贤、蔡翠盟，刘明贤、蔡翠盟于2017年9月4日向法院起诉，并未超过诉讼时效；四、2015年5月1日和2016年9月24日，刘明贤、蔡翠盟再次要求鑫泰公司交付房屋及支付逾期违约金，鑫泰公司仍然予以拒绝，说明本案的诉讼时效于2016年9月24日再次中断。综上，请求二审法院依法�清案件事实，撤销一审判决，支持刘明贤、蔡翠盟的诉讼请求。
鑫泰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
刘明贤、蔡翠盟向一审法院起诉请求：一、鑫泰公司向刘明贤、蔡翠盟支付违约金10235.79元；二、确认鑫泰公司逾期交付涉案房屋及车位；三、本案的诉讼费由鑫泰公司承担。
一审法院认定事实：2012年6月23日，刘明贤、蔡翠盟分别与鑫泰公司签订《广东省商品房买卖合同》（湛房商№号、湛房商№号），购买位于湛江市赤坎区体育南路218号公园一号商住小区2号楼房屋，房款共1023579元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人逾期超过三个月交房的，出卖人向买受人支付已付房价款千分之一的违约金；逾期超过六个月交房的，出卖人向买受人支付已付房价款千分之十的违约金；逾期超过一年交房的，买受人有权解除合同，出卖人向买受人返还购房款并按月息1.5%计付违约金。2013年12月1日，刘明贤与鑫泰公司签订《停车位买卖协议书》，购买湛江市赤坎区体育南路218号公园一号地下室的车位，价款160000元。合同签订后，刘明贤依约支付了房款及车位款。
另查明，刘明贤、蔡翠盟同时于2012年6月23日与民安公司签订《前期物业服务协议》。鑫泰公司通知刘明贤、蔡翠盟收房，并由民安公司办理房屋移交手续。刘明贤、蔡翠盟到场办理收房时，民安公司以物业管理费的缴交问题拒绝为刘明贤、蔡翠盟办理移交手续。为此，双方发生纠纷，至今刘明贤、蔡翠盟购买的房屋、车位没有办理移交手续。
一审�院认为，刘明贤、蔡翠盟与鑫泰公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，应予遵照履行。根据合同第八条、第九条“出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。逾期超过六个月交房的，出卖人向买受人支付已付房价款千分之十的违约金”的约定，鑫泰公司最迟应于2013年8月31日将涉案商品房交付给刘明贤、蔡翠盟，而刘明贤、蔡翠盟于鑫泰公司逾期交房超过六个月即2014年3月1日开始，就可以按已付房价款千分之十向鑫泰公司主张逾期交房违约金。因此，逾期交房违约金的诉讼时效应从2014年3月1日开始计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，刘明贤、蔡翠盟于2017年9月4日向一审法院起诉，请求鑫泰公司支付逾期交房违约金，已超过3年的诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条关于“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩的，人民法院经审理认为抗辩理由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”的规定，鑫泰公司关于诉讼时效的抗辩理由成立，应予驳回刘明贤、蔡翠盟关于鑫泰公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。至于刘明贤、蔡翠盟请求确认鑫泰公司逾期交付涉案房屋及车位，鑫泰公司是否逾期交房为一种构成违约的事实认定，不属于诉讼请求，因此刘明贤、蔡翠盟该项请求缺乏法律依据，应不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决：驳回刘明贤、蔡翠盟的全部诉讼请求。案件受理费27.95元，由刘明贤、蔡翠盟负担。
本院二审期间，刘明贤、蔡翠盟向本院提交以下证据：证据1，《收楼催收函》，证明刘明贤、蔡翠盟在收到鑫泰公司发出的《收楼催收函》后，已于2014年11月28日去收楼，鑫泰公司仍然要求刘明贤、蔡翠盟先交物业费后才交房，刘明贤、蔡翠盟要求鑫泰公司按合同约定交房并支付逾期交房违约金，故诉讼时效从2014年11月28日起�断。证据2，《物业服务费催收函》，证明刘明贤、蔡翠盟收到催收函后，已于2015年5月11日要求鑫泰公司交付房产和支付违约金，诉讼时效再次中断。证据3，《催缴物业管理费通知书》，证明刘明贤、蔡翠盟收到通知书后，已于2016年9月24日要求鑫泰公司交付房产和支付违约金，诉讼时效再一次中断。证据4，EMA快递单据，证明刘明贤、蔡翠盟于2014年11月27日收到通知书后，已于2014年11月28日要求鑫泰公司交房并支付逾期交房违约金，诉讼时效中断。证据5，公园一号业主论坛，证明涉案房产漏水不符合交房条件，《收楼催收函》中所讲的问题就是涉案房产漏水的问题。证据6，照片，证明刘明贤、蔡翠盟于2014年6月1日参加鑫泰公司组织的业主亲子活动和2014年10月3日参加鑫泰公司组织的2014年国庆营销活动时，要求鑫泰公司交房和支付逾期交房违约金，诉讼时效中断。证�7，腾讯房产网信息，证明刘明贤、蔡翠盟于2014年6月1日参加鑫泰公司组织的业主亲子活动和2014年10月3日参加鑫泰公司组织的2014年国庆营销活动时，要求鑫泰公司交房和支付逾期交房违约金，诉讼时效中断。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于刘明贤、蔡翠盟提供的证据，鑫泰公司质证认为，1.对证据1的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议，认为该证据只能证明刘明贤、蔡翠盟没有按照双方的约定办齐收楼手续，是鑫泰公司在催促刘明贤、蔡翠盟，鑫泰公司已经将涉案商品房的钥匙交给刘明贤、蔡翠盟，刘明贤、蔡翠盟可以自由出入涉案商品房，行使业主的权利，鑫泰公司发函只是要求刘明贤、蔡翠盟补齐手续。2.对证据2、3、4的真实性、合法性均无异议，但对证明的事实有异议，物业公司与鑫泰公司是不同的主体，独立行使权力，只�证明刘明贤、蔡翠盟没有按照物业服务的约定缴纳物业管理费。3.对证据5、6、7，由于刘明贤、蔡翠盟没有提供原件，鑫泰公司不同意质证。
本院认证认为，刘明贤、蔡翠盟提供的证据均不是新证据，而且对本案基本事实的认定没有影响，故本院不予采纳。
本院经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据刘明贤、蔡翠盟的上诉理由和鑫泰公司的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：刘明贤、蔡翠盟的起诉是否已经超过诉讼时效期间。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本�中，按照刘明贤、蔡翠盟分别与鑫泰公司于2012年6月23日签订的《广东省商品房买卖合同》第八条和第九条的约定，鑫泰公司应当在2013年8月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付刘明贤、蔡翠盟使用，鑫泰公司逾期超过六个月交房的，鑫泰公司向刘明贤、蔡翠盟支付已付房价款千分之十的违约金。由于鑫泰公司直到2014年3月1日仍然没有将经验收合格并符合合同约定的商品房交付刘明贤、蔡翠盟使用，从2014年3月1日起，刘明贤、蔡翠盟就知道或应当知道其权利被侵害，其可以请求鑫泰公司支付已付房价款千分之十的违约金，故本案的诉讼时效期间应从2014年3月1日起开始计算。
《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，�明贤、蔡翠盟上诉主张其先后于2015年5月11日和2016年9月24日要求鑫泰公司支付逾期交房违约金，故诉讼时效期间已经中断。为证明以上事实，刘明贤、蔡翠盟在二审期间向本院提交了《收楼催收函》《物业服务费催收函》《催缴物业管理费通知书》《EMS快递单据》等证据。通过对上述证据进行分析，本院认为，《收楼催收函》只能证明鑫泰公司曾于2014年11月25日通知刘明贤、蔡翠盟收楼，不能证明刘明贤、蔡翠盟曾于2014年11月28日要求鑫泰公司支付逾期交房违约金；《物业服务费催收函》只能证明民安公司曾于2015年5月8日向刘明贤、蔡翠盟催收物业服务费，不能证明刘明贤、蔡翠盟曾于2015年5月11日要求鑫泰公司支付逾期交房违约金；《催缴物业管理费通知书》只能证明四川博立信律师事务所接受民安公司的委托向刘明贤、蔡翠盟催缴物业管理费，不能证明刘明贤、�翠盟曾于2016年9月24日要求鑫泰公司支付逾期交房违约金；《EMS快递单据》只能证明鑫泰公司曾于2014年11月27日通过EMS向《EMS快递单据》邮寄送达《收楼催收函》，不能证明刘明贤、蔡翠盟曾于2014年11月28日要求鑫泰公司支付逾期交房违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，刘明贤、蔡翠盟应承担举证不能的不利后果，刘明贤、蔡翠盟关于其已先后于2015年5月11日和2016年9月24日要求鑫泰公司支付逾期交房违约金，诉讼时效期间中断的上诉理由不能成立，本院不予�纳。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”如前所述，本案的诉讼时效期间从2014年3月1日起开始计算，刘明贤、蔡翠盟直到2017年9月4日才向一审法院起诉，显然已经超过二年的诉讼时效期间。刘明贤、蔡翠盟关于其起诉并未超过诉讼时效期间的上诉理由不成立，本院不予采纳。由于刘明贤、蔡翠盟的权利受到损害的事实发生在2017年10月1日之前，按照《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效期间在2017年9月30日之前已经届满，鑫泰公司已经确定取得不履行支付逾期交房违约金义务的诉讼时效抗辩权，故本案应适用《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效期间，一审法院适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间欠妥，本院予以纠正。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，故对刘明贤、蔡翠盟的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27.95元，由上诉人刘明贤、蔡翠盟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 红
审 判 员 王 励
代理审判员 林 竹
二〇一八年四月十一日
法官 助理 李皓冰
书 记 员 林菲菲
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、�销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。