陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕09民终614号上诉人（原审原告）：李坤翠，女，1969年11月12日出生，汉族，住安康市。委托诉讼代理人：禹贵才，陕西理衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张承建，男，1945年2月16日出生，汉族，住安康市。委托诉讼代理人：张兴平（系张承建之子），住安康市。上诉人李坤翠因与被上诉人张承建房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院(2018)陕0902民初425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李坤翠及委托诉讼代理人俞贵才、被上诉人张承建及委托诉讼代理人张兴平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李坤翠上诉请求：1.撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2018）陕0902民初425号民事判决；2.判令张承建赔偿李坤翠违约金60000元；3.判令张承建赔偿二楼防水材料、人工费40000元；4.一、二审诉讼费用由张承建承担。事实和理由：1.租赁合同约定了李坤翠可以使用一楼楼顶，这里的使用是特别约定，只要不是具有破坏性的使用都是合法合理的；2.李坤翠加盖房屋符合约定，是合理的使用，且加盖房屋的行为已经征得了张承建的同意，否则也不会加盖成功；3.张承建在防水处加盖房子致使李坤翠无法使用租赁物，应当依据合同法第107条、第216条的规定承担违约责任；4.一审法院已经认定了李坤翠做防水处理及加盖房子的事实，应当依法判令张承建赔偿由此产生的损失。张承建辩称，1.李坤翠违反了合同约定，双方签订的合同是三年，但李坤翠房租只交纳了一年。2.李坤翠请求赔偿损失40000元没有依据，不应支持。李坤翠向一审法院起诉请求：1.判决解除双方之间的房屋租赁合同；2.判令张承建支付房屋租赁、二楼防水修缮费用40000元；3.诉讼费判由张承建承担。一审法院认定事实：2015年1月4日和2015年4月1日，李坤翠与张承建签订了两份房屋租赁合同，约定李坤翠承租张承建位于恒口示范区高堰村三组路口房屋的不同两处房间。其中2015年4月1日租赁合同约定：“出租方（甲方）张承建，承租方（乙方）李坤翠；1.甲方将位于高堰村三组路口房屋租给乙方使用，租赁期限自2015年4月1日至2019年4月1日。2.房屋为一间及院内可使用，院内靠蒙古包旁边开门，一楼楼顶租给己（乙）方使用，不收费用，乙方需将防水做好；3.本房屋年租金为壹仟贰佰元整（1200），一年一交，按年乙向甲交房屋租金，时间为每年4月1日；4.乙方租赁期间，水费、电费、卫生费及其他费用由乙方交纳；5.乙方不得随意损坏房屋主体设施，如需要装修或修改，需甲方同意，方可装改。房屋在装修期间，如有纠纷由甲方张承建全权负责后果；6.租赁期满后，如乙方要求继续租赁则需提前1个月向甲方提出，如同意继续租赁，则续签租赁合同，同等条件下，乙方享有优先租赁的权利；7.租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后确定终止合同，若有一方不同意终止合同，须向另一方支付违纳金陆万元整。”双方签订合同后，李坤翠于2015年4月8日至2015年4月23日在租赁房屋一楼楼顶做防水设施并扩建加盖了约43.5平方米的房屋。李坤翠在合同生效后先后向张承建交纳了2017年1月之前的全部房屋租金。2016年下半年，双方发生纠纷，相互协商无果后，李坤翠于2018年1月22日诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，李坤翠与张承建签订房屋租赁合同，后因加盖楼顶临时住房发生纠纷，现双方均同意解除合同，故对李坤翠请求解除合同的诉讼请求予以支持。因李坤翠与张承建在签订房屋租赁合同时对承租房屋的楼顶使用情况未做具体约定，而李坤翠在承租期间在一楼楼顶修建房屋时双方并未重新签订合同，故推定为合同并未变更为可在楼顶修建房屋。张承建否认其同意李坤翠在二楼修建房屋，李坤翠在修建二楼房屋期间亦未得到相关职能部门的审批，故李坤翠要求张承建承担其修建二楼房屋的费用因无合同约定不予支持。李坤翠请求判令张承建承担其做防水工程的费用，但其当庭提交的证据不能证明其实际花费情况，其本人亦不同意就施工工程量及费用进行鉴定，故其请求判令张承建承担费用的请求因证据不足不予支持。对于李坤翠请求返还租金的诉求，因双方合同至2017年1月并未解除，其房屋租金也仅交纳至2017年1月，故此项诉讼请求亦不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十八条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除李坤翠与张承建在2015年4月1日签订的房屋租赁合同。二、驳回李坤翠的其他诉讼请求。案件受理费800元，由李坤翠负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李坤翠提交收款收据与销货清单及领条、收条，证明做防水和修建彩钢瓦房的费用共计36800元。张承建质证认为修建的事情自己并未经手，是不真实的。本院经审查认为李坤翠所提交证据因无其他证据相印证，故不予认定。经二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据二审庭审结果，李坤翠上诉请求应整理如下：首先，李坤翠请求判令张承建赔偿李坤翠违约金60000元，但该项请求李坤翠在一审时并未主张，属于二审期间新增加的诉讼请求，因庭审时张承建不同意在本案中一并处理，也明确提出如果要求自己赔偿就不同意调解，故依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，该项请求不属于本案二审审理范围。其次，李坤翠请求判令张承建承担二楼防水材料人工费40000元，经庭审时明示该费用包括修建防水及二楼加盖房屋的费用，此与其一审请求相比减少了租金部分，故李坤翠庭审时变更请求具体数额为36800元。据此，本案的争议焦点实为：1.双方之间的房屋租赁合同是否应予解除；2.若房屋租赁合同解除，张承建是否应当赔偿李坤翠因做防水处理和加盖房屋所产生的费用36800元。关于合同应否解除的问题，李坤翠认为张承建在将楼顶出租给其使用的情况下，私自雇请工人将挡墙拆除，重新修建二楼加层，构成违约，导致自己无法使用屋顶，租赁合同目的无法实现，故请求解除合同。经审查，李坤翠与张承建分别于2015年1月4日及4月1日签订了两份房屋租赁合同，租赁了张承建所有的两处房屋，两份合同亦已实际履行。因本案涉及的租赁物包括房屋、院场、屋顶等，张承建在屋顶加盖房屋并不必然导致整个合同无法履行，且现有证据也无法证明张承建加盖房屋导致李坤翠无法使用租赁物，故李坤翠以张承建加盖房屋构成违约为由请求解除两份租赁合同的理由不能成立。但经庭审时释明，李坤翠请求解除两份租赁合同，而张承建亦同意解除，故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，对李坤翠请求解除其与张承建之间签订的租赁合同的主张予以支持。关于合同解除后李坤翠请求的费用赔偿问题，经审查，双方于4月1日签订的租赁合同中第二条约定“房屋为一间及院内可使用，院内靠蒙古包旁边开门，一楼楼顶租给李坤翠使用，不收费用，李坤翠需将防水做好。”由此可见，双方约定了李坤翠免费使用一楼楼顶的权利以及相应的做好防水的义务，但就防水的费用负担问题并未明确约定，之后双方也未就该问题达成补充协议。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第六项规定：履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。本案中，合同约定了李坤翠做好防水的义务，根据上述法律规定，该笔费用依法应由作为履行义务一方的李坤翠自行负担。关于加盖房屋的费用问题，因双方在合同第五条明确约定：乙方不得随意损坏房屋主体设施，如需要装修或修改，需甲方同意，方可装改。李坤翠现并无有效证据证明其在一楼楼顶加盖房屋是在经过张承建明确同意之后进行，亦没有相应证据证明关于加盖房屋部分的相关费用数额，且其认为张承建存在违约行为导致合同目的不能实现的理由亦不能成立，故其请求张承建赔偿该笔费用不予支持。综上所述，李坤翠的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2018）陕0902民初425号民事判决；二、解除李坤翠与张承建之间分别于2015年1月4日和2015年4月1日签订的房屋租赁合同；三、驳回李坤翠的其他诉讼请求。一审案件受理费800元，由李坤翠负担；二审案件受理费800元，由李坤翠负担。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 张 燕审判员 刘慧琴二〇一八年八月二十四日书记员 马晓敏