广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3182号
上诉人（原审原告）：陈子初，住广州市越秀区。
委托代理人：马状立，广东红棉律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈苏，住址同上。
上诉人（原审被告）：陈婉莲，住广州市荔湾区。
上述二上诉人共同的委托代理人：卢健军、张海燕，均为广东信德盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李青秀，住广州市越秀区。
上诉人陈子初、陈苏、陈婉莲因物权保护纠纷一案，均不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：李青秀与陈某海系夫妻关系。陈子初系陈某海、李青秀的儿子。陈苏与袁某是陈某海、陈婉莲的父母。1992年9月24日，李青秀与陈某海登记结婚。1993年12月1日，二人生育儿子陈子初。2002年1月19日，陈苏与广州市越秀区教育局（下简称教育局）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（下简称拆迁补偿协议），约定：陈苏同意教育局拆除坐落于越秀区海珠南路三府前陈大巷4号房屋；该房屋为混合、砖木结构，建筑面积为31.71平方米，其中违章建筑面积1.91平方米；教育局将位于白云区西槎路同德花园同辉阁（框架结构）八楼位置的房屋（建筑面积70.81平方米）用于拆除陈苏原址房屋后的产权调换；对于相差的房屋面积41.01平方米，陈苏应付给教育局88025元。同年11月11日，陈苏与教育局签订《房屋拆迁安置协议》（下简称拆迁安置协议），约定：教育局经批准拆除海珠南路陈大巷4号的房屋；陈苏是该房屋的使用人；该房屋建筑面积29.8平方米，有正式户口的实际居住人口4人（其中独生子女1人）；教育局应将西槎路同德花园同辉阁801房（二房一厅）安置给陈苏回迁居住……。之后，陈苏、袁某、陈某海、李青秀共同支付了88025元的面积差购房款，而教育局也交付了涉案房屋。2003年11月14日，涉案房屋被登记至陈苏名下，地址为白云区西槎路同雅东街8号801房。2013年8月10日，涉案房屋被登记至陈婉莲名下，登记的产权取得方式为“购买”。同年10月30日，李青秀、陈子初以陈苏、陈婉莲为被告，以袁某、陈某海为第三人提起本案诉讼。在一审诉讼过程中，袁某、陈某海相继死亡。
原审另查明：上述《房屋拆迁安置协议》中“有正式户口的实际居住人口4人”是指陈某海、袁某、陈苏、陈子初。陈某海生前与李青秀、陈子初家庭关系不和睦。
原审法院认为：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。现李青秀提出确认涉案房屋是其与陈苏、陈某海、袁某、陈子初的家庭共同财产的诉讼请求，实为请求原审法院确认李青秀与其他共有人对涉案房屋共同享有所有权并予以保护，该请求合理合法，予以支持，但因其他共有人未提出确权请求，对原审法院对其诉请的表述方式予以调整。对于陈子初要求确认其对涉案房屋享有所有权的诉讼请求，原审认为，陈子初当时作为无经济能力的未成年人，对涉案房屋既未出资，又未受赠，且尚未发生继承，不享有涉案房屋的所有权，故对该请求不予支持。根据民法通则的相关规定，以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效，李青秀、陈子初请求确认涉案房屋的转让行为无效的诉讼请求，因上述转让行为符合以合法形式掩盖非法目而认定无效的情形，故予以支持。
对于双方争议的事实，原审作如下法律分析：一、涉案房屋增加面积的购房款系陈苏、袁某、陈某海、李青秀共同支付的。
涉案房屋的产权来源有二，一是原被拆迁房屋产权调换，占29.8平方米；二是另行购买的增加面积，占41.01平方米。根据拆迁补偿、安置协议的约定，拆迁人正是基于陈苏、袁某、陈某海、李青秀、陈子初共同居住的事实才将超出被拆迁房屋面积41.01平方米的涉案房屋作为安置房屋进行补偿。按照常理，陈某海、李青秀夫妇应当为上述第二部分支付相应的面积差款，但也不能排除陈苏、袁某为陈某海、李青秀夫妇支付或与其一家共同支付上述款项的可能性。关于支付面积差款的事实，首先，面积差款确实已经支付，且可排除由陈苏、袁某、陈某海、李青秀之外的人支付的可能性；其次，李青秀、陈子初除其陈述外，不能提供其他足以证实该款项全部由陈某海、李青秀支付的证据；最后，陈苏、陈婉莲除其陈述外亦无法提供足以证实该款项全部由陈苏、袁某支付的证据，因此，双方均不能证实面积差款由己方全部支付，根据民事诉讼证据规则，均需承担举证不能的不利后果。鉴于当时上述四人有共同生活的家庭关系，法院认定该款项系由四人共同支付。二、李青秀与其他共有人共同取得并享有涉案房屋的所有权。在当时拆迁安置时，国家尚未颁布物权法，法律并无明确规定房屋所有权必须经登记生效，根据“法不溯及既往”的原则，涉案房屋的所有权取得只能适用民法通则关于所有权取得的规定。在查明陈某海、李青秀参与出资支付涉案房屋面积差款且无证据证实该出资具有赠与意思表示的事实基础上，根据民法通则相关规定，可以认定陈苏、袁某因拆迁产权调换、出资购买而取得涉案房屋所有权，陈某海、李青秀因出资购买而取得涉案房屋所有权。因上述四人未约定共有关系性质，且存在家庭关系，故法院对涉案房屋的共有关系性质认定为共同共有。三、涉案房屋的买卖行为无效。陈苏、陈婉莲虽然主张双方之间的房屋买卖合同是真实的，但是并未提供相关证据证实，故应当承担举证不能的不利后果，即不能认定该合同关系是真实的。上述房屋转让行为以虚假买卖合同的形式掩盖恶意转移共有财产、损害共有人财产所有权、继承人财产继承权的目的，应当认定为无效。陈子初作为陈某海的儿子，对其父名下的财产份额有继承的权利，故亦是利害关系人，有权请求确认房屋转让行为无效。
据此，原审依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、三十三条、第一百零三条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（七）项、第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年1月22日作出如下判决：一、确认李青秀与其他共有人共同享有位于广州市白云区西槎路同雅东街8号801房的房屋所有权。二、确认陈苏、陈婉莲之间关于位于广州市白云区西槎路同雅东街8号801房的房屋转让行为无效。三、驳回陈子初的其他诉讼请求。一审案件受理费5350元，由陈苏、陈婉莲负担。
判后，上诉人陈子初不服，向本院提起上诉称：1.2002年其全家与广州市越秀区教育局达成拆迁协议，被安置于涉案房屋，户主虽然登记为陈苏，但因为该房屋取得是基于国家政策福利的红某，其作为原房屋的户籍在册人员，对越秀区教育局根据地方法规赠与其全家政策福利部分房屋产权亦有贡献，故该房屋为全家人的共有财产。2.现有涉案房屋的权利构成分为三部分：原来已被拆迁的房屋价值部分、其全家出资购买部分、拆迁方根据国家政策福利赠与部分，一审法院只考虑了前两种权利构成因素。3.一审法院认定其与生父陈某海家庭关系不睦是不客观的。据此请求撤销原审判决第三项，改判确认其为涉案房屋共同财产所有人。
上诉人陈苏向本院提起上诉称：1.涉案房屋拆迁时，国家虽未颁布《物权法》，但对于房屋权属转移并非无明确的法律规定，《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。”《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”，即当时认定不动产交易是以合同登记为生效要件。具体到本案，涉案房产权属转移缘由为拆迁安置，那么涉案《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》只要在房管局有登记备案，房屋权属转移就合法有效。涉案《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中体现出以下事实：A、房屋交易双方为“甲方：广州市越秀区教育局”及“乙方：陈苏”，乙方中并没有其他人；B、广州市国土资源和房屋管理局己对该协议进行了盖章、登记、备案及确认，即该协议及房屋权属转移合法有效。可见按照当时的法律，涉案房屋归陈苏个人所有。2.涉案房产70.81平方米的面积中有36.356平方属于拆迁置换而来，与陈某海、李青秀及陈子初无关。3.一审举证责任分配有误。本案中，上诉人陈苏是被拆迁人、房屋的所有权人及拆迁安置协议的主体，交付购房款（补差价款）票据也是开具给陈苏。根据证据规则中“谁主张谁举证”的原则，如李青秀不能举证证明陈某海及其曾出过钱交纳面积差房款，就应承担未能举证的不利后果，法院应当认定李青秀对于涉案房产中购买部分的面积不享有任何权利。而本案在李青秀、陈子初未能举证证明其有参与交纳或独立交纳该笔补面积差的购房款的情况下，直接认定陈苏、袁某、陈某海、李青秀共同支付了88025元的面积差购房款，属于认定事实错误。4.陈某海（李青秀的丈夫）提交了自行书写的《开庭意见》，在该意见中已明确承认了自己和李青秀从未支付过前述补偿款。5.支付款项并不等于拥有房屋的所有权，即使李青秀、陈子初能够提供证据证明其有出钱，也不能认定他们就是房屋的所有权人，该款项性质不明，不排除是借款、赠与、支付房屋租金或生活费的可能性。6.即使一定要认定涉案房产为共有方式的，也应根据涉案共有人对涉案房产履行义务的情况，及涉案房产权属来源进行综合认定，应为按份共有为宜。7.原审法院作出涉案房屋买卖行为无效的认定，存在认定事实及适用法律错误。涉案房产原所有权人应为陈苏，特别是涉案房屋面积中36.356平方米，属于陈苏自有房产拆迁置换而来，陈苏有权将涉案房屋所有权买卖给陈婉莲。且根据陈某海自行书写的《开庭意见》，陈某海及李青秀对于陈苏将涉案房屋转让给陈婉莲的决定是同意及知情的。据此请求撤销原判，将本案发回重审或改判驳回陈子初、李青秀的全部诉讼请求，诉讼费用由陈子初、李青秀承担。
上诉人陈婉莲的上诉意见与上诉人陈苏的上诉意见一致。
对于陈子初的上诉意见，陈苏、陈婉莲共同答辩称：陈子初的上诉理由不能成立，应当予以驳回。拆迁之前和拆迁之后两个房屋的所有权人都是陈苏。陈子初虽然是家庭中的一分子，但并不能因此而认定他对房屋拥有共有权。
对于陈苏、陈婉莲的上诉意见，陈子初、李青秀共同答辩称：
1.对方以点概全，曲解家庭生活的正常形态。涉案房屋由三部分组成，一是原有房屋的演化，二是差额部分我们的现金补足，三是国家的拆迁福利政策。陈子初是家庭成员之一，按照《民法通则意见》的规定，对家庭共同财产的形成是有作用的。至于拆迁前、拆迁后都是登记在陈苏一个人的名下，只能用《物权法》进行解释。因当时《物权法》尚未公布，拆迁前、拆迁后都是自己家的财产，一家人都在一起过日子，没有必要过于斤斤计较。2.虽然根据《城市房地产管理法》，被拆迁人在拆迁前后都是房屋所有权人，但是《城市房地产管理法》并不能够代替《物权法》的作用。3.李青秀支付的款项是房屋拆迁的补偿款，称其为房屋租金悖于常理。
本院查明事实与原审查明事实部分一致，而对于原审查明的“陈苏、袁某、陈某海、李青秀共同支付了88025元的面积差购房款”及“陈某海生前与李青秀、陈子初家庭关系不和睦”部分，因双方当事人对此存在争议且均未能提供证据证明，本院不予认定。一审认定该事实系根据法律进行了推理，故实际是法律适用而非事实认定，本院不予确认。本院另查明，在原被拆迁房屋与涉案房屋进行拆迁置换时，《拆迁安置补偿协议呈批表》显示：该户合法产权29.8平方米，永迁同德应补偿至36.356平方米（异地增幅22%），实际安置建筑面积70.81平方米，多安置34.454平方米。34.454平方米中，5平方米按照1700元单价计价，剩余29.454平方米按照2700单价计价格，共计得88025元。原房屋应安置人数6人，应安置居积30平方米，现补偿套间居积39平方米。
本院认为：本案争议的焦点问题为88025元涉案房屋补差购房款的支付主体及涉案房屋产权的来源和归属。1.涉案房屋补差购房款的支付主体。原审中，陈苏提供了款项收据用以证实其为交款人，陈某海亦确认自己和李青秀未有出资。陈子初、李青秀虽主张该款项系以李青秀、陈某海的夫妻财产支付，但未能提供相应证据证实其主张，应承担举证不能的后果，本院对其主张不予支持。原审举证责任的分配有误，本院予以纠正。2.涉案房屋产权的来源。《拆迁安置补偿协议呈批表》对此已有清晰显示：第一部分系原房屋产权置换及永迁补偿面积，共计36.356平方米，该部分系对陈苏拥有产权的被拆迁房屋的置换和永迁补偿得来，故该部分产权的取得与陈子初、李青秀无关。第二部分系需支付价款购买的面积。该部分共计34.454平方米，其中5平方米按照1700元单价计价，剩余29.454平方米按照2700元单价计价，共计得88025元。对于该面积采取不同计价方式的原因，1997年9月1日生效实施的《广州市城市房屋拆迁管理条例》（2004年1月11日已废止）第二十七条规定，人均居住面积不足5平方米或因补偿的房屋不宜分割须增大补偿面积的，补偿的建筑面积超过原建筑面积5平方米以下（含本数）的，按建筑成本价结算，超过5平方米的部分，按商品房价结算。第三十八条规定，被拆除的住宅房屋，按被拆迁人的原居住面积安置；被拆迁人的原居住面积人均不足5平方米的，按人均5平方米安置。可见，陈子初、李青秀所主张的因其为被拆迁房屋户籍在册人员而在拆迁时为取得涉案房屋所做的贡献，其实质是指因其为户籍在册人员，计算可得原人均居住面积不足5平方米，故在拆迁时具有以1700元的建筑成本价（低价）购得涉案房屋中5平方米的权利，并非陈子初所称的“教育局将部分房产对其进行赠与”。在《拆迁安置补偿协议呈批表》中，亦有“应安置人数6人，应安置居积30平方米”的表述，与上述论证可相互印证。而对于剩余的以商品房价格计算的面积29.454平方米，系以商品房价格计算价格，故陈子初、李青秀提出的其户籍在册人员身份与该部分房屋产权的取得具有关联性的意见缺乏理据，本院不予支持。3.涉案房屋产权的归属。本案系由陈子初、李青秀起诉要求确认其对房屋具有所有权而引发，故本院仅对其二人与房屋的产权关系进行认定。结合上文论述，其二人对原房屋产权置换及永迁补偿面积无产权，对其他面积不因户籍关系而取得产权。至于李青秀主张其因出资而取得产权的问题，因现有证据不足以证实李青秀出资的事实，本院对此不予采纳。综上，陈子初、李青秀所诉请的拥有涉案房屋产权的依据均不能成立，本院不予采纳。因其对涉案房屋未有产权，故其关于陈苏、陈婉莲之间转让涉案房屋无效的诉求缺乏依据，本院不予支持。
综上，原判审判程序合法，但查明事实、适用法律有误，本院予以纠正。上诉人陈苏、陈婉莲的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条的规定，判决如下：
一、撤销广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1259号民事判决；
二、驳回陈子初、李青秀的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费5350元，由陈子初、李青秀各承担2675元；二审案件受理费5350元，由陈子初承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 姝
审 判 员 赵剑奕
代理审判员 任 慧
二〇一五年八月七日
书 记 员 赵 琳
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