贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终4189号上诉人（原审被告）：贵阳浙商综合批发市场有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区沙冲北路145号加州阳光新城裙楼。法定代表人：王剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡方健，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：邝德丽，女，1969年10月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区青云路***号附**号，现住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：朱荣，男，1957年2月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳浙商综合批发市场有限公司（以下简称浙商公司）因与被上诉人邝德丽房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初10556号民事判决，向法院提起上诉。法院立案后，依法组成合议庭于2018年6月15日公开开庭进行了审理。上诉人浙商公司的委托诉讼代理人胡方健，被上诉人邝德丽的共同委托诉讼代理人朱荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浙商公司上诉请求：一、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人邝德丽辩称，上诉人与被上诉人的租赁关系是基于《租赁合同》和《补充协议》形成，是合法的，具有相对性。上诉人单方擅自降低租金、欠付租金，违背了契约精神。双方签订的合同是格式条款，是上诉人单方拟写的合同条款，上诉人主张显失公平不成立，双方应当按照合同约定履行。上诉人的行为损害了被上诉人的合法权益。上诉人为了降低损失，转嫁商业经营风险给被上诉人，辩称是情势变更不能成立，后者是商业风险的范畴。请求驳回上诉，维持原判。邝德丽向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告2017年第二、第三季度商铺租金7422.69元及2017年第一季度商铺租金5%增长额176.73元，合计7599.42元；继续履行合同期内商铺租金缴交义务；2、参照被告与商铺经营户签订的《贵阳浙商综合批发市场租赁协议》2.5、2.6条款约定，判决被告支付逾期违约金6542.33元（2015年7月-2017年9月30日止）、保证金10000元；3、判决被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：原被告于2016年1月19日签订《租赁合同》，将原告位于沙冲北路××号加州阳光新城K栋负1层229号商铺以补充协议方式包租给被告。合同履行期间，被告长期拖欠、延期支付租金，也不按约支付违约金。2017年，被告在未履行告知义务的情况下，违反合同约定，将应付租金擅自降至3366.30元，且逾期至2017年3月31日才支付。2017年6月4日，原告以书面方式明确要求被告清偿上半年租金及违约金，被告于2017年6月8日书面复函告知原告，将应付租金在2015年基数上下降10%，下降幅度扣减了2016、2017年约定递增的两个5%，实际下调幅度为20%。今年第二季度以来，被告在已收取商户租金的情况下，却以不改签《补充协议二》为由拒绝支付后续租金。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。一审法院认定事实：原告系位于贵阳市××××号加州阳光新城G、I、J、K栋负1层229号房屋的所有权人。原告与被告于2016年1月19日签订《租赁合同》，约定：被告承租原告上述房屋，计租面积16.03平方米，合同期限自2016年1月至2021年1月27日，房屋租金按季支付，被告以划账方式在该季度首月28日前划入原告的银行账户，每季度租金为3366.30元；自2016年1月28日至2021年1月27日，租金按照每年5%递增（即每年按上一年度租金增加5%，以此类推）；被告须按时履行缴租义务，每逾期一日，原告有权按每日万分之五向被告收取逾期付款违约金。其后，原告将房屋移交被告，被告向原告支付租金。被告于2016年3月11日支付原告租金3534.62元、于2016年6月21日支付原告租金3534.62元、于2016年9月28日支付原告租金3534.62元、于2017年3月31日支付原告租金3534.62元、于2017年3月31日支付原告租金3366.30元、于2017年6月12日支付原告租金168.32元，此后双方关于调整租金数额未达成一致意见，被告未再支付原告租金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,各方均应全面依约履行合同义务。本案中，原告与被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。该《租赁合同》对原、被告具有法律约束力，双方形成房屋租赁合同关系。依据《租赁合同》约定，2017年每季度的房屋租金标准为：3534.62元×（1+5%）=3711.35元，被告应在2017年每季度首月28日前支付该季度租金，被告至今仅支付原告2017年第一季度的租金3534.62元，截至2017年11月28日，被告应支付原告的房屋租金为3711.35元/季度×4-3534.62元=11310.78元，原告诉请被告支付该房屋租金，符合法律规定，法院依法予以支持。被告辩称未支付租金是因原告不同意签订下调租金的《补充协议二》，租金的调整应自愿合法，双方对此未协商一致，故对被告该辩解，法院依法不予采纳。依据《租赁合同》约定，被告逾期支付租金，应按照日万分之五的标准向原告支付逾期付款违约金，故应按照该标准计算逾期付款违约金；原告要求参照被告与市场经营者签订的《贵阳浙商综合批发市场租赁协议》的约定，将《租赁合同》第三条第3项变更为：被告支付10000元履约保证金；如被告逾期支付租金，每逾期一天，按应付金额的千分之三支付原告违约金；被告对此不同意，双方就此未协商一致，原告单方诉请变更合同，法院依法不予支持。依据《租赁合同》约定，被告应在每季度首月28日前支付该季度租金，被告应于2016年1月28日前支付原告第一季度租金3534.62元，而被告实际支付时间为2016年3月11日，逾期43天；被告应于2016年4月28日前支付原告第二季度租金3534.62元，而被告实际支付时间为2016年6月21日，逾期54天；被告应于2016年7月28日前支付原告第三季度租金3534.62元，而被告实际支付时间为2016年9月28日，逾期62天；被告应于2016年10月28日前支付原告第四季度租金3534.62元，而被告实际支付时间为2017年3月31日，逾期154天；被告应于2017年1月28日前支付原告第一季度租金3711.35元，而被告实际于2017年3月31日支付原告租金3366.30元，逾期62天，于2017年6月12日支付原告租金168.32元，逾期135天。原告未提交证据证明2015年7月至2016年1月期间的租金支付情况，故对原告诉请该期间的逾期支付租金的违约金，法院不予支持。综上，被告应支付的逾期付款违约金为：（3534.62元×43天+3534.62元×54天+3534.62元×62天+3534.62元×154天+3366.30元×62天+168.32元×135天）×0.0005/天=668.88元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告贵阳浙商综合批发市场有限公司于本判决书生效后三日内支付原告邝德丽租金11310.78及逾期付款违约金（按日万分之五计算；以176.73元为基数，从2017年1月29日起至本判决书确定的履行期限届满之日止；以3711.35元为基数，从2017年4月29日起至本判决书确定的履行期限届满之日止；以3711.35元为基数，从2017年7月29日起至本判决书确定的履行期限届满之日止；以3711.35元为基数，从2017年10月29日起至本判决书确定的履行期限届满之日止）；二、被告贵阳浙商综合批发市场有限公司于本判决书生效后三日内支付原告邝德丽已付租金的逾期付款违约金668.88元；三、驳回原告邝德丽的其他诉讼请求。诉讼费346元（案件受理费202元、保全费144元），由原告邝德丽负担40元，由被告贵阳浙商综合批发市场有限公司负担306元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中双方对于上诉人未按合同约定向被上诉人支付租金的事实均无争议，本院予以确认。关于上诉人主张其未按合同约定履行向被上诉人支付租金的义务是由于情势变更的问题，根据最高人民本院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更应当是指当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。而本案上诉人主张的经营状况下滑、资不抵债、无力支付租金等情况均属于商业风险的范畴，而非上述法律规定的情势变更的情形。因此，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采信。根据《租赁合同》及《补充协议书》的约定，上诉人应按期向被上诉人支付租金，现上诉人欠付租金，已构成违约。原判按照双方合同约定判令上诉人向被上诉人支付租金及违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，浙商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费404元，由上诉人贵阳浙商综合批发市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 杨审判员 周 俊审判员 李云鹤审判员 庞 敏审判员 姜彦宏二〇一八年六月十五日书记员 彭至涛