广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）巴民初字第403号原告黄凤琴，女，壮族，1970年11月28日出生，住所地广西巴马瑶族自治县。特别授权委托代理人黄宏，男，壮族，1967年1月8日出生，住所地广西巴马瑶族自治县。系原告黄凤琴之丈夫。特别授权委托代理人蒙艳萍，巴马瑶族自治县法律事务中心法律工作者。被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧印象巴马小区。法定代表人黄福军，总经理。特别授权委托代理人潘波成，男，系广西南国雄鹰律师事务所律师。原告黄凤琴与被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司（以下简称联邦伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理后，依法组成由审判员王丰贤担任审判长，审判员覃茂华、人民陪审员陆儒化参加的合议庭，于2015年5月27日在本院第二审判庭公开开庭审理了本案。书记员李宏婧担任记录。原告的特别授权委托代理人黄宏、蒙艳萍，被告的特别授权委托代理人潘波成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄凤琴诉称，2011年10月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“印象巴马（高层）”第2幢5层501号商品房一套，房价总金额为410560元，合同约定原告用银行按揭方式付款，实际上原告已分几次付清房款。合同还约定被告必须于2013年4月30日前交房，如逾期交房，逾期超过90日的，被告按日向原告支付已经交付房款万分之一点五的违约金。结果，被告直至2015年1月1日（逾期610天）才通知原告交房。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。特提起本案诉讼，请求：1、判决被告支付逾期交房违约金37566.24元给原告；2、本案的诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证复印件1份，证明原告的主体资格；2、《商品房买卖合同》复印件1份，证明原、被告存在买卖合同关系；3、被告出具的收款收据复印件6份，证明原告已经履行合同付款义务；4、交房会签单、物业服务公司出具的收据复印件2份，证实被告逾期交房610天的事实。被告辩称，一、被告延期交房是因为巴马县政府部门未能按照国有建设使用地规划落实土地，根据合同第八条，因为政府的原因造成延期交房，被告可以免责；二、因供电局停电也是造成延期交房的客观原因，根据合同约定应该从延期交房天数中予以扣减；三、根据合同约定逾期交房违约金的计算，原告要求的违约金过高，按照合同约定不能超过总房款的4%，即11914元；四、因原告没有按照合同约定付清房款，甚至是约定的交房日期后才付清购房款，所以被告有权延期交房。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告对其辩解在举证期限内提供的证据有：1、国有建设用地使用权出让合同复印件；2、红线图复印件；3、报告复印件；4、会议纪要复印件。共同证明因为巴马县人民政府部门未能按照国有建设用地使用权出让合同约定履行合同义务，致使原来的建设规划无法执行，也导致消防等无法验收的客观情况，从而导致延期完工；5、2012－2014年气象局下雨天数中雨以上天数统计表、停电天数统计表复印件各1份，证明被告延期交房的客观原因。经过开庭质证：被告对原告提交的四组证据的合法性、真实性、关联性均无异议。原告对被告提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，认为这四组证据与本案无关，2号楼已经取得商品房预售许可证，因被告的自身原因造成延期交房；对证据5真实性、合法性没有异议，但证明目的有异议，根据合同第八条规定，只有不可预见的原因才可以作为延误施工的理由，停电、下中雨以上的天数均不能成为延期交房的理由。本院对原告、被告提供的证据的认证意见如下：被告对原告提交的四组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院采信作为本案的定案依据。原告对被告提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性没有异议，本院采信作为本案的定案依据，但该四组证据能否成为被告逾期交房的理由，本院将在本院认为部分予以阐述；证据5，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，本院不予采信。综合全案证据，本院确认案件法律事实如下：2009年9月18日，被告联邦伟业公司通过国有土地拍卖方式竞得位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧的一宗土地，面积为66200平方米，土地用途为商业、住宅用地。之后被告在上述土地进行房地产开发，项目名称为“印象巴马”，并于2011年4月29日取得印象巴马二期工程2号楼的《商品房预售许可证》，证号为：巴房预字（2011）第002号。2011年10月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧印象巴马小区第2幢5楼的501号房，该商品房建筑面积约128.30平方米，房价总金额为410560元，由原告支付房价总额30%的首期款123560元，其余70%的房价款287000元采用办理银行个人住房按揭贷款方式付清。合同第8条第1款约定：出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……，5、该商品房经出卖人自检竣工验收合格。第2款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工的、设计和规划发生变化、恶性××、民工闹事等）造成工期延误；3、因政府机构的行为，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引致的延误；4、根据国家、地方法律法规或规章的规定，可以据实顺延施工工期的情形出现的。合同第9条第（2）项约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%。合同签订后，原告以支付现金的方式，分六次分别于2011年9月6日支付10000元、2011年10月2日支付59000元、2011年10月3日支付54560元、2012年12月4日支付200000元、2013年4月17日支付60000元、2013年6月30日支付27000元，共计410560元给被告联邦伟业公司，被告联邦伟业公司也相应地出具了收款收据给原告黄凤琴。被告没有能在约定的期限内交房，于2015年1月1日才通知原告收房，原告于2015年2月份与被告拿到印象巴马小区第2幢5楼的501号房的钥匙。原告于2015年4月24日提起本案诉讼。案经本院主持调解无效。根据原告的陈述理由和被告的答辩意见，归纳本案争议焦点如下：1、被告是否逾期交房并构成违约？2、原告请求被告支付逾期交房违约金37566.24元，是否有事实和法律依据？本院认为，本案原告黄凤琴与被告联邦伟业公司订立的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，而且印象巴马二期工程2号楼于2011年4月29日已取得《商品房预售许可证》，该合同合法有效，对当事人有约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行各自义务，一方未按约定履行义务的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。关于被告是否逾期交房并构成违约的问题。原、被告订立的《商品房买卖合同》第六条约定：“买受人在签订《商品房买卖合同》时，支付该商品房价款总额30%的首期款（含认购定金），即123560元；其余70%的房价款，即287000元采用办理银行个人住房按揭贷款方式付清。”原告以现金支付方式，先后分六次支付了全部购房款410560元给被告，被告也相应出具了收款收据给原告，证明原告已依约履行了自己的义务。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……，5、该商品房经出卖人自检竣工验收合格。”到期后被告联邦伟业公司并没有履行交房义务，直至2015年1月1日才通知原告收房，故被告的行为属于逾期交房。对于被告的行为是否构成违约的问题，被告辩称：1、逾期交房是因为巴马县人民政府规划部门在项目建设过程中变更规划，致使整个项目的消防通道压在农用地的红线上，无法验收，应当依据合同约定延期，不应承担违约责任；2、下雨、停电是造成被告延期交房的客观原因；3、因原告没有按照合同约定付清房款，甚至是约定的交房日期后才付清购房款，所以被告有权延期交房。但被告却未能提供其已申请消防验收、因政府规划部门变更规划致使验收无法通过，而且因政府的行为致使被告必须延期至2015年1月1日才得以交房的证据予以证实；也未提供任何有效证据证实延期交房的原因之一是下雨、停电造成；此外，原告已于2011年9月6日、2011年10月2日、2011年10月3日、2012年12月4日、2013年4月17日、2013年6月30日共6次支付了全部购房款给被告，被告也相应出具了收款收据给原告，实质上是原、被告双方对原来合同约定的付款方式的变更，但双方并没有对原告以个人按揭贷款支付部分房款方式变更为分期付款方式各方的违约责任进行约定，原告存在约定的交房日期之后付款的情况，被告可以根据延迟付款的天数予以顺延交房，但却没有充分理由据此延期至2015年1月1日才通知原告收房。故被告的上述辩解本院不予采纳，被告逾期交房无免责事由，已构成违约。关于原告请求被告支付逾期交房违约金37566.24元，是否有事实和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告订立的《商品房买卖合同》第9条第（2）项约定：“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%。”故原告请求被告支付违约金有事实和法律依据，对于请求合理、符合约定的部分16422.4元（410560元×4%）本院予以支持，对于超出部分没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法》第一百零七条一百零七条、第一百一十四条一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司赔付原告黄凤琴逾期交房违约金16422.4元。案件受理费739元，由原告黄凤琴负担416元，被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担323元（原告黄凤琴已预交，被告在赔付原告黄凤琴逾期交房违约金16422.4元时将案件受理费323元一并支付）。上述义务，义务人应自本判决生效之日起30日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或被执行的财产所在地基层人民法院申请执行。，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费739元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入；广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审审 判 长  王丰贤代理审判员  覃茂华人民陪审员  陆儒化二〇一五年七月二十三日书 记 员  李宏婧附本判决适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。