上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第412号
原告龚荣寿，男，1954年7月22日出生，汉族，户籍地××市××区××路××弄×号××室，现住××市××区××路××弄××号××室。
原告王树珍，女，1956年10月1日出生，汉族，户籍地××市××区××路××弄×号××室，现住××市××区××路××弄××号××室。
原告王健，男，1971年12月15日出生，汉族，户籍地××市××区××路×弄×号××室，现住××市××区××路××弄××号××室。
三原告共同委托代理人王伟江，上海凯欣律师事务所律师。
三原告共同委托代理人魏晓庆，上海凯欣律师事务所律师。
被告顾慷，男，1956年2月22日出生，汉族，住××市××区××路××弄×号××室。
被告王玲妹，女，1960年1月4日出生，汉族，住××市××区××路××弄×号××室。
原告龚荣寿、王树珍、王健与被告顾慷、王玲妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月12日立案受理后，原适用简易程序进行审理，后因案件复杂，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚荣寿、王树珍及三原告共同委托代理人魏晓庆，被告王玲妹到庭参加诉讼。被告顾慷经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
三原告诉称，原告龚荣寿与王树珍系夫妻关系，被告顾慷与王玲妹原系夫妻关系。原告王树珍、王健与被告王玲妹系姐弟关系。2013年9月4日，由于被告经营不善，需要出售××市××区××路××弄×号××室房屋（以下简称涉案房屋），故原、被告签订协议书，约定原告以170万元（人民币，下同）购买此房。同时协议约定了房款的支付方式及返租条款。同日，原告依约向被告支付共计96.48万元购房款，两被告出具了收据。由于被告向工商银行上海市静安支行申请了商业贷款，故房屋设有抵押。按协议约定，被告应当在2013年1月20日协助原告提前还清贷款，将房屋过户至原告王健名下，但被告却拒不配合。现请求判令：1、被告配合原告清偿涉案房屋的商业贷款之本息，涤除抵押登记；2、被告与原告签订《上海市房地产买卖合同》，将涉案房屋产权过户至原告王健名下。
被告王玲妹辩称，原告所述属实。两被告已于2014年1月21日离婚，并约定涉案房屋归王玲妹所有。现同意原告的诉讼请求。
被告顾慷辩称，由于其在从事装潢生意中资金被骗，之后又借了高利贷，所以经济上相当困难。在2013年9月前，其向龚荣寿、王树珍借款，具体金额已记不清了。2013年9月4日，龚荣寿夫妻与顾慷、王玲妹签订了协议书，约定沪光路的住房以170万元转让给王健。由于王健没能力支付房款，所以协议由龚荣寿夫妇出面签订并支付房款。如果三年内被告有能力的话，则可以以原价赎回，即使产权过户到原告名下也可以变更回来。但事实上，被告已无能力赎回此房。协议上约定的三年期利率，其实是支付原告的房租。被告确定已收到原告支付的96万元房款，但具体这些房款是如何支付、支付日期及具体金额已记不清了。现同意尽快办理过户手续。
原告向本院提供了下列证据：
一、落款分别署名顾慷、王玲妹，龚荣寿、王树玲的协议书1份；
二、顾慷、王玲妹出具的收据1张；
三、涉案房屋的产权证1份；
四、涉案房屋的产权限制状况信息1份；
五、日期为2013年9月4日，付款人为龚寿荣、收款人为张a的中国建设银行转账凭条1张；
六、户名为龚寿荣的银行卡客户交易查询清单1组。
被告王玲妹向本院提供了两被告的离婚证及自愿离婚协议书1份。
经审理查明，两被告原系夫妻关系，于2014年1月21日离婚。涉案房屋登记的产权人为被告顾慷、王玲妹。
2013年9月4日，被告顾慷、王玲妹作为甲方，原告龚荣寿、王树珍作为乙方，双方签订一份《协议书》，主要内容为：甲方由于经营不善，造成大量债务无力偿还，为偿还债务，在甲方的请求下乙方同意购买其房产，双方达成如下协议：一、乙方同意出资170万元购买涉案房屋，乙方委托王健代购此房；二、乙方给予甲方三年有偿租住权，三年内甲方可以按原价170万元回购，但必须承担乙方发生的所有交易费用；三、从2013年9月6日起至2016年9月5日止，三年内甲方无力回购此房时，乙方有权自行处置；四、租住期间甲方同意按170万元三年期银行利率4.25%支付利息，支付方式采取从房款中预留10万元利息作为房租逐月扣除，其余利息按每月租金3，200元由甲方顾慷支付；五、租住期间该房屋使用中发生的所有费用包括物业管理费均由甲方承担，当96.48万元付清后房产证由乙方保管；六、购房款按以下双方约定的时间付款：1、2013年9月5日支付（40万＋25.9万＋30.8万）=96.48万元；2、2014年1月20日左右支付银行贷款39万元；3、余款待房产证办好后一月内付清。
同日，顾慷、王玲妹出具一份收据，内容为：今收到龚荣寿、王树珍房款计人民币玖拾陆万肆仟捌佰元（96.48万元）。
2013年9月4日，原告龚荣寿通过建设银行转账方式向案外人张a汇款40万元。原告表示由于顾慷向案外人张a借款40万元并以涉案房屋作为抵押，双方办理了抵押登记。被告顾慷要求原告将此款转入张a的银行账户，代顾慷还款。
2014年1月21日，被告顾慷与王玲妹协议离婚，双方签订的《自愿离婚协议书》关于财产的约定：座落于××路××弄×号××室产权房一套，离婚后归女方所有，该房剩余房贷由男方承担；离婚后男方配合对方办理产权变更手续。双方无其他共同财产分割。双方婚姻期间的共同债权归男方享有，双方其他共同债务由男方承担。
另查，两被告向工商银行上海市静安支行申请了商业贷款49万元，贷款期限为2007年10月28日至2026年10月28日。双方办理了抵押登记手续。
再查，原告龚荣寿自2013年10月起至2014年7月期间，每月从其个人银行账户中转出3，300元，用于代被告归还工商银行贷款本息。
原告在提起本案诉讼时向本院申请了财产保全，本院查封了涉案房产。此后，由于被告顾慷涉及其他债务纠纷，涉案房产分别被本院（2014）闵民一（民）初字第3972号、（2014）闵民一（民）初字第4512号、（2014）闵民一（民）初字第7007号、（2014）闵执预字第1933号案件予以司法查封。
原告向本院提供的龚荣寿的银行卡客户交易清单，表示，龚荣寿分别于2013年2月17日支付顾慷5万元，于2013年2月25日支付10万元，于2013年3月1日支付5万元，于2013年3月5日支付19.1万元，于2013年3月21日支付5万元，于2013年9月26日支付8，000元，于2013年10月17日支付2万元，于2013年10月28日支付22，000元。原告另表示其以现金方式还支付被告12万余元。
在第一次庭审中，原告表示要求将涉案房屋过户到原告王健名下，是基于合同权利义务的转让。在第二次庭审中，原告表示，由于被告在外结欠高利贷，急需资金，基于原、被告是亲戚关系，故原告同意给被告170万元，将房屋抵押给原告。如三年内被告做生意赚钱了则可以回购房屋。要求将涉案房屋过户至原告王健名下是因为龚荣寿、王树珍是为了给王健购房。在第三次庭审中，原告表示，2009年12月至2013年3月，其共向被告支付564，800元，当时是借款。之后在2013年9月4日签订协议时，原告将全部借条归还被告，将564，800元转为房款，并于当天又支付40万元并应被告要求将此房转入张a的账户。
本院认为，原告提供的2013年9月4日的协议书中明确由龚荣寿、王树珍委托王健购买涉案房屋，即房屋的购买人为龚荣寿与王树珍，王健并非真实的购房人。从原、被告关于回购的约定、原告在庭审中陈述以及顾慷之陈述，均证明原告龚荣寿、王树珍与两被告之间存在借贷关系，被告以涉案房屋作为债务的担保。就原告要求将涉案房屋过户至王健名下的原因，在庭审中先后表示是“基于合同权利义务的转让”、“龚荣寿、王树珍为王健购房”，而在协议上又约定是“委托王健购房”，前后陈述矛盾且与协议约定不一致，可以认定，原、被告之间不存在真实的买卖合同关系，实质是以房抵债，由被告以涉案房屋抵偿债务，龚荣寿、王树珍以此保全债权。从双方关于房屋回购的约定，则证明了原告并非以取得涉案房屋产权为目的，而是为了最终现实债权。现被告顾慷对外结欠其他债务，原告依据双方以房抵债的协议要求直接办理产权过户并取得涉案房屋的产权，会损害其他债权人的利益。且，涉案房屋又因被告牵涉其他债权债务纠纷案件，先后存在多起司法查封，现原告要求被告办理产权过户，因房屋存在司法查封而无法履行。综上，基于原告的诉讼请求不符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告龚荣寿、王树珍、王健的诉讼请求。
案件受理费人民币20，100元，财产保全费5，000元，由原告龚荣寿、王树珍、王健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈 群
人民陪审员 陈务宁
二〇一四年八月十一日
书 记 员 罗香琴
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。