北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终3541号
上诉人（原审原告）北京佳业佳境环保科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区同济中路甲7号A座608室。
法定代表人黄建军，总经理。
委托代理人冯晓蜜，北京市德达律师事务所律师。
委托代理人张祖峰，北京市德达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京金地科创置业有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣昌东街7号院6号楼。
法定代表人赵五岳，董事长。
委托代理人王万利，男，1970年6月25日出生。
上诉人北京佳业佳境环保科技有限公司、北京金地科创置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第13079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年8月，北京佳业佳境环保科技有限公司（下称佳业公司）起诉至原审法院称：2010年4月3日，我公司与北京金地科创置业有限公司（下称金地公司）就611号房屋（下称涉诉房屋）签订了《房屋买卖合同》，其中约定：总房款为498045元，采取一次性付款方式支付，金地公司应于2010年5月31日前向我公司交付房屋，我公司应在房屋交付之日起365个工作日取得房屋所有权证书，若因金地公司责任导致我公司未能在365个工作日内取得房屋所有权证书的，自我公司应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，金地公司应按日计算向我公司支付已付房款万分之一的违约金。《房屋买卖合同》签订后，我公司依约支付了全部购房款。2010年5月26日，双方办理了房屋交付手续。因此，根据双方合同之约定，金地公司应自2010年5月26日起的365个工作日内（即2011年11月11日）办理完毕诉争房屋所有权证书，并交付我公司。故我公司起诉要求法院依法判令金地公司向我公司支付违约金，自2011年11月12日起至我公司实际取得房屋所有权证书之日止，每日按已付房款的万分之一为标准计算，诉讼费用由金地公司承担。
金地公司辩称：由于北京市出台4**号文件对研发性质房屋的产权分割进行限制，故产权证未按合同约定时间办理的责任是政策原因所致。佳业公司亦未积极办理产权证，拖到现在没有办理产权证的原因不在我公司。故不同意佳业公司的诉讼请求。
原审法院经审理确认：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。佳业公司与金地公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行各自的合同义务。虽金地公司未在合同约定期限内及时办理房产证存在政策原因，但依据北京市国土资源局经济技术开发区分局与金地公司签订的《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，涉诉房屋及所在土地用途变更手续已于2013年5月13日完成，金地公司应当在合理期限内积极办理房产证相关事宜，结合双方在合同中的约定，法院酌定合理期限为2013年5月13日起365个工作日，故金地公司应于2014年10月27日前为佳业公司办理涉诉房屋的产权证。但经法院调解，金地公司同意于2013年12月31日前为佳业公司办理涉诉房屋的所有权证书，其未办理，应承担相应的违约责任。金地公司辩称已有生效判决对延迟办证违约金不予支持的理由，与本案没有关系，故对该项抗辩意见，法院不予支持。金地公司辩称佳业公司未积极履行协助办证义务导致时间拖延，缺乏相关证据予以佐证，法院不予采信。综上，金地公司应向佳业公司支付自2014年1月1日起至实际办理产权证之日止的违约金。据此，原审法院于2015年12月判决：一、北京金地科创置业有限公司于判决生效后十日内向北京佳业佳境环保科技有限公司支付延迟办证违约金（以四十九万八千零四十五元为本金，按日万分之一的标准自二〇一四年一月一日起计算至实际办证之日止）；二、驳回北京佳业佳境环保科技有限公司的其他诉讼请求。
判决后，佳业公司、金地公司均不服上诉至本院。佳业公司请求二审法院撤销原判，依法改判支持其全部诉讼请求。佳业公司的主要上诉理由为：第一，原审法院认定事实不清；原审法院认为金地公司逾期办理房屋产权证系因京国土用（2010）480号文件出台的政策原因所致，该认定缺乏事实和法律依据；原审法院对金地公司支付逾期办理房屋所有权证违约金起算时间的认定缺乏事实和法律依据；第二，原审法院未考虑金地公司逾期办理房屋所有权证，不允许上市交易而给佳业公司带来巨大损失，不当行使自由裁量权。金地公司请求二审法院撤销原判，依法改判。金地公司的主要上诉理由为：原审法院认为2013年5月13日完成土地用途变更后，政策性障碍已经解除，该认定有误；事实上，土地用途变更只是政策性障碍解除的第一个步骤，相关政府机关又经过一年时间才落实办证的方式；最终正式进入办证程序是在2014年7月开始，第一个产权证是在2014年9月取得，应当以2014年7月起365个工作日作为违约金起算时间。
经审理查明：2010年4月3日，佳业公司（买受人）与金地公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定金地公司将涉诉房屋出卖给佳业公司，房屋所在土地用途为工业用地，房屋用途为研发办公，总价款为498045元。该合同还约定：出卖人应当在2010年5月31日前向买受人交付该房屋；房屋交付使用后，买受人同意委托出卖人指定的产权代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用每户680元；如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，佳业公司向金地公司交纳了全部购房款。2010年5月26日，金地公司将涉诉房屋交付佳业公司。
另查，2013年，佳业公司起诉要求金地公司办理涉诉房屋的所有权证，经法院主持调解，双方达成调解协议，确定金地公司于2013年12月31日前为佳业公司办理涉诉房屋的所有权证书。涉诉房屋的所有权证书至今未办理。
庭审中，金地公司主张其公司一直在积极办理房产证，且延迟办证是受政府政策的影响，并向法庭提交了京国土用（2010）480号文件复印件、京建发（2012）510号文件复印件、北京经济技术开发区管委会的会议纪要复印件、签订日期为于2013年5月13日的《国有建设用地使用权出让合同补充协议》及土地价款发票复印件。佳业公司对以上证据真实性无异议，不认可证明目的，并认为本案诉争房屋的出售时间早于480号文件的出台时间，逾期不能办理房屋产权证的原因是金地公司出售违规房屋所导致。金地公司同时向法庭提交了（2014）大民初字第14079号民事判决书，认为该判决认定了迟延办证是政策原因造成。对该项证据佳业公司不认可其证明目的，同时也向法庭提交了（2015）大民初字第676号和（2015）二中民终字第08521号民事判决书，认为（2015）大民初字第676号判决对迟延办证的违约金予以支持，（2015）二中民终字第08521号判决对480号文件不构成不可抗力及情势变更的情形予以认定。金地公司还向法庭提交了要求业主配合办理房屋所有权证的告知书，认为多次催告佳业公司办证，其未及时办理。佳业公司对该项证据的真实性认可，对证明目的不认可，主张其从未收到此告知书。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述、房屋买卖合同、480号文件、京建发（2012）510号文件、《国有建设用地使用权出让合同补充协议》、《前期物业服务协议》、调解笔录、民事调解书、民事判决书等证据在案予以佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，虽然佳业公司与金地公司双方争议的焦点为逾期办证违约金问题，但是，逾期办证违约金问题以合同有效为前提，故本院难以回避对合同效力问题进行审查。
关于佳业公司与金地公司签订的《房屋买卖合同》的效力问题，虽然该合同系双方真实意思表示，但合同内容必须符合相关法律、行政法规的规定。在佳业公司与金地公司签订合同之时，涉诉房屋所在土地属于工业项目国有建设用地。金地公司未经审批，将房屋分割销售，存在违规改变土地用途之嫌，势必影响社会公共利益。此后，经金地公司与相关行政机关协调，并由《会议纪要》和京建发（2012）510号文件确认，在补缴地价款并将土地用途变更为科研性质后，可以办理相关权证。在金地公司于2013年5月13日与国土资源管理部门签订补充协议并交纳了土地出让金后，违规用地的法律障碍消除，故佳业公司与金地公司签订的《房屋买卖合同》不再存在违反法律、行政法规的情形，应当认定为合同有效。
关于逾期办理房屋所有权证违约金问题，金地公司在涉诉房屋已具备办理分户权属转移登记条件以后，未及时为佳业公司办理房屋所有权证，应当承担逾期办证的违约责任。关于违约金起算时间，在2013年5月13日之前，土地出让金尚未交纳，土地用途尚未变更，权属转移不具备前提条件。法律面前，人人平等；合同双方当事人对于工业用地上房屋分割产权的违法违规后果均应明知，对合同履行风险均应承受。据此，虽然《房屋买卖合同》在交纳土地出让金并变更土地性质后可确认为有效，但佳业公司要求金地公司在此之前的违约责任，有违公平诚信。涉诉房屋所在土地的用途变更手续于2013年5月13日完成，金地公司应当在合理期限内办理涉诉房屋产权证，结合双方在合同中的约定，本院确定金地公司应当在2013年5月13日起365个工作日内即2014年10月27日前为佳业公司办理涉诉房屋的产权证。金地公司应按照已付房款日万分之一的标准，向佳业公司支付自2014年10月28日起至实际办理产权证之日止的违约金。佳业公司上诉要求以2011年11月12日作为金地公司应给付的逾期办理产权证违约金的起算时间，依据不足，本院对此不予支持。关于金地公司就不同意给付违约金问题提出的抗辩意见，本院作出如下认定：第一，金地公司认为未在合同约定期限内及时办理房产证系政策原因所致。事实上，工业用地上所建房屋分割销售本来就违反了土地用途，不具备合法分户转移权属的条件。京国土用（2010）480号文件仅仅强化了对研发、工业项目的监管，并未影响对合同效力及权利义务的履行造成影响，故该政策不构成不可抗力，亦不构成情势变更，金地公司不得以此为由主张减免违约责任。第二，金地公司辩称已有生效判决对延迟办证违约金不予支持的理由与本案无关，本院对此不予采纳。关于违约金的起算时间，结合以上叙述，应以2014年10月28日为宜。金地公司上诉请求有依据的部分，本院予以支持。金地公司上诉缺乏依据的部分，本院不予支持。原审法院判决对此处理不妥之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第13079号民事判决；
二、北京金地科创置业有限公司于本判决生效后十日内向北京佳业佳境环保科技有限公司支付逾期办证违约金（以四十九万八千零四十五元为本金，按日万分之一的标准自二〇一四年十月二十八日起计算至实际办证之日止）；
三、驳回北京佳业佳境环保科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费746元，由北京佳业佳境环保科技有限公司负担488元（已交纳），由北京金地科创置业有限公司负担258元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费2984元，由北京佳业佳境环保科技有限公司负担1492元（已交纳），由北京金地科创置业有限公司负担1492元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
代理审判员 陈雨菡
代理审判员 马兴芳
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 孙辰姝