辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽04民终845号上诉人（原审被告）：高明杰，男，1953年4月29日出生，汉族，石化公司退休干部，住抚顺市李石经济区开发区。委托诉讼代理人：贾桂荣（高明杰妻子），1954年2月2日出生，汉族，住抚顺市李石经济区开发区。被上诉人（原审原告）：沈阳黎明物业管理有限公司，住所地：沈阳市大东区和睦路66-1号201室。法定代表人：王立国，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨雪姣，该公司员工。委托诉讼代理人：彭爽，该公司员工。上诉人高明杰因与被上诉人沈阳黎明物业管理有限公司（简称黎明物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2018）辽0404民初321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高明杰上诉请求：1、撤销一审判决，改判物业费由一级降至四级，返还黎明物业违规乱收费多收取高明杰的物业费及因黎明物业涉嫌合同欺诈的惩罚金共计8820元；2、本案诉讼费由黎明物业承担。事实和理由：1、黎明物业没有全面履行物业服务合同条款属于违约，应负违约责任，一审判决把物业公司的过错认定为瑕疵，把没有看到的损失，认定没有损失是错误的；2、黎明物业收取我们物业费每平1.5元，却没有履行与此相对应的物业服务，服务质量打折，物业费也应相应打折；3、根据国务院及发改委发布的相关条例、管理办法的规定，物业费的收取标准应该由业主和物业管理企业双方共同商定，本案黎明物业在业主不知情的情况下，自主决定的收费标准程序不合法，收费过高，业主在经济上遭受损失；4、黎明物业未根据相关法律规定及与业主签订的《前期物业管理服务协议》，按期公布物业服务资金的收支情况。在绿地建设、卫生清理、安全保障等方面均没有依约履行物业服务义务，根据合同法及消费者权益保护法的规定，黎明物业应退还我已交纳的二十一个月物业费以及三倍处罚；5、案涉小区现状没有封闭，没有门岗及绿化，只能符合四级标准，其服务费也应相应调整为每平0.65元。综上，请求二审依法改判。黎明物业辩称，1、高明杰上诉的事实和理由大部分都是法律依据，请二审法院认定是否适用本案案情2、高明杰主张的园区硬件环境不属于物业服务范围内；3、高明杰主张我方违约行为需要其举证证明。综上，一审法院适用法律正确，判决无误，请求二审法院驳回高明杰的上诉请求。黎明物业向一审法院起诉请求：1、判令高明杰交纳物业费3500元；2、案件受理费由高明杰负担。一审法院认定事实：高明杰系大商中心城小区C3号楼1单元13层3号的业主，其于2013年11月14日接到配户通知单，并在装修后居住至今，其所居住房屋面积为93.34平方米。黎明物业作为受托方与委托方抚顺大商房地产置业投资有限公司共计签订三份《物业服务委托管理合同》，将委托方开发建设的位于沈抚新城经济开发区临湖街68号“大商顺景”小区，自2014年11月1日起至2017年10月31日止的物业服务委托本案原黎明物业经营管理。合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅为每月每平米1.5元，车位每月80元。后，双方达成补充协议，将物业服务期限延展至2017年11月30日。高明杰入住后，自2015年11月1日起至2017年11月30日止，共计25个月以辩称理由未缴纳物业费。另查，高明杰在办理入住手续时与黎明物业签订一份《前期物业管理服务协议》，该《协议》中第十一条约定违约责任。再查，黎明物业在物业服务过程中确存在一定瑕疵，未能按《协议》约定完全履行自己的义务。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。另，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据予以证明，未提供证据或证据不足以证明上述事实的，由负有举证证明责任一方承担不利法律后果。本案中，黎明物业与“大商顺景”小区开发商签订物业服务合同，高明杰作为该小区业主应当受到该合同的约束，黎明物业对小区进行了管理和服务，虽高明杰辩称黎明物业服务不到位，但《前期物业管理服务协议》中第十一条违约责任约定，因服务未达到约定目标的，乙方（被告）有权要求甲方（原告）限期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。现虽高明杰提供了黎明物业在服务过程中未达到标准的照片，但未能提供是否给其造成损失，故对抗辩意见不予采信，黎明物业应依合同履行交纳物业服务费的义务。关于黎明物业主张要求被告交纳物业费3500元一节，高明杰自2015年11月1日至2017年11月30日共计25个月未向黎明物业交纳物业费，按照合同约定，该期间的物业费均已届履行期，故黎明物业主张由高明杰交纳上述期间的物业服务费的诉讼请求于法有据，予以支持。黎明物业认可被告房屋面积为93.34m2，故物业费应计算为1.5元/m2×93.34m2×25个月≈3500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决：高明杰于本判决生效之日起十日内一次性给付沈阳黎明物业管理有限公司物业费3500元；案件受理费50元，减半收取25元，由高明杰负担，随上述款项一并给付沈阳黎明物业管理有限公司。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。二审期间，本院到案涉楼盘进行现场勘查，现场情况如下：没有见到保安在小区内巡逻，楼道内有电灯掉落、墙皮脱落、门禁失灵以及小区监控录像不全（据物业公司工作人员称部分监控设备处于维修中）等现象。本院同时也到了相邻小区即德商花园进行查看（德商花园小区的收费标准也是每平每月1.5元），现场所见德商花园小区大门口有物业服务人员的专用房屋，进入小区内看到6、7名保安、保洁人员在小区内活动。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、案涉《物业服务委托管理合同》是否构成合同欺诈？二、黎明物业提供物业管理服务是否到位？物业公司主张按每月每平方米1.5元收取物业费是否合理？关于焦点一，案涉《物业服务委托管理合同》是开发商即抚顺大商房地产置业投资有限公司与被上诉人所签订，此合同的双方对该合同的效力并未提出异议。现上诉人主张该合同构成合同欺诈，即其认为该合同的签订未考虑广大业主的权益，物业收费不合理等，《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；…….”第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”，根据上述法律规定，合同欺诈请求权的当事人首先应为合同一方当事人，而本案上诉人不是案涉《物业服务委托管理合同》的当事人。其次，以欺诈为由主张合同无效的，需要符合该合同损害国家利益的要件。综上，上诉人作为合同之外第三人主张该合同构成欺诈，法律依据不充分，高明杰要求黎明物业返还因违规乱收费已经多收取的物业费及因黎明物业涉嫌合同欺诈的惩罚金共计8820元的上诉请求本院无法支持。关于焦点二，黎明物业以上诉人等业主拒缴物业费为由起诉了诸多业主，业主在诉讼中主要抗辩的理由是黎明物业服务不到位，为考察被上诉人提供物业管理服务的具体情况，本院进行了现场勘察，并且本院也对相同物业收费标准的德商花园小区也进行了查看，现场所见被上诉人提供的物业管理和服务确实存在不尽如人意的诸多问题，相比之下，同样物业收费的德商花园小区有许多值得被上诉人学习改进的地方。因黎明物业服务管理不尽如人意，导致小区业主对物业公司有意见而拒绝缴纳物业费，黎明物业对此应吸取教训并改进工作。考虑到被上诉人确实为业主提供了一定的物业管理服务，而且小区内有部分业主已缴纳了物业费，为平衡业主之间、业主与物业公司之间的利益，本院对合同约定的物业费标准进行适当调整，综合确定上诉人按照合同约定物业费标准的85%缴纳物业费。综上，一审判决事实清楚，但判决处理结果不当，本院应予调整。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销抚顺市望花区人民法院（2018）辽0404民初321号民事判决；二、于本判决发生法律效力之日起十日内，上诉人高明杰给付被上诉人沈阳黎明物业管理有限公司物业服务费2975元（3500元X85%＝2975元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，已减半收取25元，二审案件受理费50元，合计75元，由上诉人高明杰负担63.75元，被上诉人沈阳黎明物业管理有限公司负担11.25元。本判决为终审判决。审判长 孙晓龙审判员 王爽& # xB;审判员 张   庆   敏二〇一八年九月四日书记员 陈      凤