福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终5462号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭剑青，女，1991年3月1日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：刘付成，福建富柏律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张运洲，男，1974年1月10日出生，汉族，住福建省永泰县。原审第三人：福州爱家房产代理有限公司，住所地福建省福州市闽侯县上街镇国宾大道233号博仕后家园B区1-1#楼417单元。法定代表人：姚秀星，总经理。委托诉讼代理人：邵莺，女，系该公司员工。原审第三人：中国光大银行股份有限公司福州南门支行，住所地福建省福州市鼓楼区安泰街道八一七中路98号宇洋中央金地一层。负责人：梁烈，行长。上诉人郭剑青因与被上诉人张运洲，原审第三人福州爱家房产代理有限公司（以下简称爱家房产）、中国光大银行股份有限公司福州南门支行（以下简称光大银行福州南门支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院(2016)闽0121民初4586号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。郭剑青上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张运洲的诉讼请求，支持郭剑青的反诉请求。事实和理由：一、按照双方签订的《房屋买卖合同》第十二条第二款第三项的约定，张运洲应于2016年9月2日之前足额支付定金37000元，但张运洲仅于签订合同的当日支付了履约保证金15000元，系根本违约，应当承担违约责任。二、由于张运洲存在上述根本违约行为，郭剑青有权依合同第十七条第一、三项的约定，单方行使合同解除权，郭剑青于2016年10月20日向张运洲发出的《解除合同告知函》合法有效，双方之间的合同已经解除，张运洲应依合同第十五条的约定，对郭剑青承担等同于定金的违约金。三、郭剑青在合同履行过程中不存在任何过错及违约行为。四、张运洲主张其于2016年9月22日与郭剑青一同前往银行办理资金监管的140000元就是首付款和剩余定金，是错误的。1.郭剑青尚有200000元的贷款需偿还解押，双方约定郭剑青出资60000元解押，加上张运洲出资监管的140000元刚好是用于银行解押的数额，其中不存在剩余定金22000元。2.张运洲与银行的贷款签约手续于2016年9月23日才完成，9月22日办理资金监管的时候根本不可能知情贷款审批的具体金额是多少。五、一审法院认定张运洲未依约及时、足额支付定金的行为仅为瑕疵履行，不足以达到解除合同的条件，是错误的。张运洲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.签约当日，张运洲将部分定金15000元交予爱家房产代管，张运洲与爱家房产沟通后于2016年9月22日将140000元汇入中国建设银行福建省分行营业部房屋资金托管专户，2016年9月29日，中国建设银行通过了张运洲与妻子黄凤姬的个人贷款审批，同意给予中长期个人商品再交易住房贷款235000元。2.在郭剑青20**年10月22日向张运洲寄送《解除合同告知函》，要求解除合同后，爱家房产分别于2016年10月13日、25日向郭剑青发送《催告函》，表示双方对于解除合同的协调无法达成，希望郭剑青继续履行合同。爱家房产陈述称，在交易过程中，签约当日张运洲缴纳定金15000元，后又将140000元汇入资金托管专户，之后又通过了个人贷款235000元的审批，资金托管的金额加上贷款金额就是合同交易价款。关于银行贷款，是我们在接触的，银行贷款做下来之后，有通知我们。光大银行福州南门支行未作陈述。张运洲向一审法院起诉请求：1.郭剑青继续履行《房地产经纪合同》，将闽侯县上街镇源通东路59号尚书耕天下花园5#612单元过户至张运洲名下；2.郭剑青按日万分之五向张运洲支付违约金，从2016年10月20日至不动产登记至张运洲名下完毕止；3.本案诉讼费用由郭剑青承担。郭剑青向一审法院反诉请求：l.解除郭剑青与张运洲签订的《房地产经纪合同》；2.张运洲向郭剑青支付定金（履约保证金）37000元；3.本案诉讼费全部由张运洲承担。一审法院认定事实：2016年8月30日，郭剑青（甲方）、张运洲（乙方）、爱家房产（丙方）签订《房地产经纪合同》，合同约定：1.甲方将坐落于福州市闽侯县上街镇源通东路59号尚书耕天下花园5#612单元的房产（侯房权证Ｈ字第××号）出售给乙方，房产建筑面积36.99平方米，买卖价格为375000元；2.签订合同当日，丙方向乙方收取中介服务佣金7000元、交易服务费2800元、按揭服务费1500元；3、签订合同时，乙方支付定金37000元给甲方（定金可抵作购房款），为确保交易，签约当日乙方支付部分定金15000元在丙方处代管，剩余定金22000元于2016年9月2日打入丙方指定账户；4.该房产现抵押设定在银行，甲方应于签订本合同5日内开始申请办理注销该单元房产抵押权的手续，甲方须将该套房的产权抵押注销受理单交给丙方代管；5.甲方欠款银行解押方式是甲方出资60000元为解除该房屋的抵押权，不足部分由乙方出资解押；6.本合同签订后，甲、乙、丙三方按照约定履行，乙方违约的其定金不予返还，甲方违约的双倍返还定金，丙方违约的应当退还当事人已交的服务费用并支付违约金给甲、乙双方；7.除甲、乙双方另有约定外，甲方如未按本合同、房屋转让协议、补充协议所约定交易程序规定的期限将该房产交付乙方使用，乙方可以选择本条第一款的定金罚则或要求支付违约金（按成交价日万分之五）；乙方如未能按照交易程序（另补充协议）规定的时间付款，甲方可以选择本条第一款的定金罚则或要求乙方支付违约金（按成交价万分之五）；8.出现下列三种情况的，当事人可以单方依法解除合同，并书面告知相关当事人（本合同解除时，房屋转让等补充协议同时解除），其一，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，其二，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行，其三，当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的……等内容。三方在《商业按揭贷款类交易程序》中约定：1.张运洲应于2016年9月25日之前备齐按揭预付款及办理按揭购房的材料；2.待张运洲贷款银行审批通过且相关部门通知可以解押还款5日内郭剑青、张运洲将解押款打入还款账户进行扣款解押；3.爱家房产协助郭剑青、张运洲于贷款银行放款后3个工作日内进行房产配套设施的过户和移交确认，交接确认后，郭剑青不再对房产现状负责等内容。2016年9月4日，张运洲、郭剑青、爱家房产签订《补充协议》约定，原合同约定郭剑青出资60000元解除该房屋的抵押权，不足部分由张运洲首付款替郭剑青解押，郭剑青配合办理委托公证手续给张运洲，现张运洲同意郭剑青无须办理委托公证手续，待张运洲贷款银行审批通过5日内张运洲将首付款解冻给郭剑青解押。签约当日，张运洲将部分定金15000元交予爱家房产处代管。后张运洲与爱家房产沟通后，于2016年9月22日将140000元汇入中国建设银行福建省分行营业部房屋结算资金托管专户。2016年9月29日，中国建设银行通过了张运洲及其妻子黄凤姬的个人贷款审批，同意给予借款人张运洲、共同借款人黄凤姬中长期个人商品再交易住房贷款，金额235000元，期限240月。2016年10月11日，郭剑青通过挂号信向张运洲寄送书信一份，通知张运洲因其未于2016年9月2日交足定金，在调解无效情况下郭剑青不准备将尚书耕天下房子卖给张运洲。2016年10月22日，郭剑青向张运洲寄送《解除合同告知函》一份，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》。2016年10月13日、2016年10月25日，爱家房产分别向郭剑青发送《催告函》，表示双方对于解除合同的协调无法达成，希望郭剑青继续履行合同。另查明，郭剑青于庭审中向一审法院提交的《商业银行按揭贷款客户期供表》显示，贷款正常本金余额为198138元。一审法院认为，光大银行福州南门支行经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃质证和抗辩权利，并承担法律不利后果，故依法予以缺席判决。张运洲、郭剑青、爱家房产签订的《房地产经纪合同》及其《补充协议》、《商业按揭贷款类交易程序》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。在合同履行的过程中，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案中，双方争议的焦点为：本案诉争合同是否应当继续履行。一审法院认为，张运洲未按约定的时间将定金22000元汇入爱家房产指定账户，之后张运洲于2016年9月22日将140000元汇入中国建设银行福建省分行营业部房屋结算资金托管专户及向银行申请贷款，可见张运洲在积极履行合同义务，未按约定时间支付剩余定金的行为属于瑕疵履行，不足以达到解除合同的条件，故郭剑青主张解除合同，一审法院不予支持。因本案诉争房屋买卖款为375000元，张运洲已付定金15000元、冻结款项140000元，并获得银行审批贷款235000元，故张运洲已具备足额付款条件，双方签订的合同应继续履行。关于双方签订的合同应如何继续履行。一审法院认为，因本案诉争房屋尚抵押于光大银行福州南门支行，故张运洲、郭剑青应按合同约定出资还款，解除光大银行福州南门支行对诉争房屋的抵押权，以便交易过户。合同约定由郭剑青出资60000元，不足部分由张运洲出资解押，因张运洲系买方，其承担的是付款义务，故出资返还贷款的义务可由张运洲来负担；张运洲出资解押后，光大银行福州南门支行应解除设定在诉争房屋上的抵押权。郭剑青应在上述抵押权消灭后，协助张运洲办理诉争房屋产权变更登记手续，将房屋产权变更至张运洲名下，并将房屋交付给张运洲；同时，张运洲应当向郭剑青付清剩余部分购房款。由于张运洲和郭剑青在履行合同过程中均存在过错，应当各自承担相应的责任，故双方要求对方主张违约金，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、张运洲与郭剑青继续履行双方于2016年8月30日签订的《房地产经纪合同》及相关合同；二、张运洲应于本判决生效之日起七日内以一次性付清贷款本金及利息的方式代郭剑青向中国光大银行股份有限公司福州南门支行偿还关于福建省闽侯县房屋的剩余贷款本金和利息；中国光大银行股份有限公司福州南门支行应当配合接受张运洲的履行；三、自张运洲实际代为清偿前述剩余贷款本息款项完毕之日起七日内，中国光大银行股份有限公司福州南门支行应当解除其在福建省闽侯县房屋上设定的抵押权；四、郭剑青应于本判决第二项所指抵押权消灭后七日内协助张运洲办理福建省闽侯县房屋产权变更登记手续，将房屋产权变更至张运洲名下，并将房屋交付给张运洲；五、驳回张运洲的其他诉讼请求；六、驳回郭剑青的反诉请求。本诉案件受理费6926元及反诉案件受理费3463元，由郭剑青承担。各方当事人对一审法院认定的事实没有异议，本院对此予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，郭剑清与张运洲之间所签订的《房地产经济合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制规定，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。郭剑清认为张运洲未按约补足定金，构成根本违约。双方合同约定可以单方解除合同的情形为：1.在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；2.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；3.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。双方既未对迟延交付定金的违约行为作出明确的责任约定，更未赋予出卖人在买受人未及时交付定金的情形下有解除买卖合同的权利，且张运洲已于2016年9月22日将140000元汇入中国建设银行福建省分行营业部房屋结算资金托管账户，表明其积极履行合同义务的意愿，故郭剑青以张运洲未及时足额支付定金为由主张其根本违约，进而要求解除合同，与合同约定及法律规定不符，不予支持。张运洲请求继续履行合同，一审法院对其主张予以支持并无不当。综上所述，郭剑青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10389元，由郭剑青负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一七年十一月六日法官助理 龚 蓉书 记 员 林雨婷