山东省新泰市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0982民初4188号
原告：岳宏，男，1964年5月6日生，汉族，居民，住新泰市。
委托诉讼代理人：张晶，山东森昌律师事务所律师。
被告：张云，女，1978年2月6日生，汉族，居民，住新泰市。
原告岳宏与被告张云确认合同效力纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳宏及其委托诉讼代理人、被告张云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告岳宏向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2012年2月10日签订的房屋转让协议有效；2、判令被告协助原告办理新泰市向阳路秀水花园28号楼1单元202室（房产证号ＧＭ××02）房产的过户手续；3、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回了第二项的诉讼请求。事实和理由：因被告曾借原告本息共计60万元，借款届至还款期后原告无力偿还，被告遂将自己位于新泰市向阳路秀水花园28号楼1单元202号的房产转让给原告，双方于2012年2月10日签订房屋转让协议一份，但被告至今未协助原告办理过户手续。
被告张云辩称，确与原告签订过房屋买卖合同，但我仅有涉案的这一套房屋，没有其他地方可住。
原告围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：
1、借条复印件二份，内容为“今借安英现金10万元，大写壹拾万元整”、“今借岳宏现金28万元”。证实被告张云分别于2011年1月1日和2011年3月2日向原告及其配偶安英共计借款38万元；
2、新泰市农商行打款记录一份（2011年1月31日转款10万，同年3月2日转款4.2万），个人业务转账回单一份，证实原告共通过银行向被告转款38万元，证实以上借款属实；户名为岳宏的中国农业银行存款业务回单二份，证实被告曾偿还过原告部分借款利息；
3、结婚证及债权转让协议各一份，证实原告与安英系夫妻关系，安英已将以上10万元债权转让给原告；
4、房产转让协议一份、60万元收到条一份、50万元收到条原件一份，证实被告张云因欠款本息60万元无力偿还而与原告岳宏于2012年2月10日达成房屋转让协议，后又于2017年5月20日将余款50万元交付给张云，岳宏已将全部购房款110万元交付张云。
5、新房权证字第GSM××××2房产证复印件一份、新国用（2013）××××号国有土地使用证原件一份，证实该房屋转让之前所有权人系被告张云；
6、原告岳宏对协议的签订及履行作出如下陈述：涉案房屋价款110万元是根据房产的位置、面积，咨询过家政公司后，由双方协商确定，大约每平米的价位是5000-6000元；60万元的收条系借款本金38万元加利息转化而来，从开始利息一分多、后来二分、到五分，是按照市场和银行利率的波动由双方约定的；签订房产转让协议后没有办理房屋登记，因被告当时没有地方住，双方商定被告每年交给我5000-10000元房租，被告可以在该房屋内居住；因为被告是把房屋抵押给我，如果张云经济条件好，把借款还清，我就可以把房子还给张云，我与张云约定的时间是2027年或在我急用现金的时候。大约2017年5月底左右，我与张云协商，欠我的钱能否现在还上，如果还不上，不如我把部分钱跟酒给你，你把房子给我，被告同意之后，我用70万元的酒抵顶了50万元，被告将酒拉走，给我出具了50万元的收到条，然后被告就自己搬出去后，第二天给的我房屋钥匙。
经质证，被告对上述房产证复印件、土地使用证、结婚证、债权转让协议、银行业务回单均无异议；借条二份确系其为原告出具，其中安英出借的10万元已交付，原告出借的28万元交付时内含预扣利息；对收条和房产转让协议的真实性无异议，签订该协议是被告真实意思表示，被告出具收条后并未收到钱款，其中60万元的收条系38万元借款加上利息后转化而来，50万元的收条系原告用几百箱酒抵顶的现金；被告对原告的陈述未提出异议。
被告张云为证实其主张，提交其与柏锋结婚证复印件一份，证实两人系夫妻关系；房产权属登记记录信息查询证明一份，证实新泰市向阳路秀水花园28号楼1单元202室房屋（房产证号ＧＭ××02）系张云、柏锋共有，该房屋未进行任何抵押登记。经质证，原告对证据的真实性无异议，陈述当时签订房产转让协议时未能找到房屋共有权人柏锋。
为查明案件事实，本院调取了（2013）泰民一初字第69—1号民事裁定书、（2015）泰执字第290—1号执行裁定书、协助执行通知书、新泰市房地产管理局证明两份，证实被告张云欠另案原告借款本金800万元及相应利息，现正在执行程序中，案涉新泰市向阳路秀水花园28号楼1单元202室房屋（房产证号ＧＭ××02）自2013年11月13日起一直处于被查封状态；（2016）鲁0982民初3423、（2017）鲁0982民初5133号民事判决书各一份，证实柏锋虽起诉要求与张云离婚，但本院判决不准离婚，柏锋与张云至今一直处于夫妻关系存续期间；调取了（2017）鲁0982执异22号执行裁定书，证实原告岳宏就另案对秀水花园28号楼1单元202室房屋的执行提出异议后，已被裁定驳回。
经质证，原被告对上述证据的真实性均无异议；原告认为另案原告新泰市阳光小额贷款公司起诉、查封房产是在2013年，在房产转让协议签订之后，该房产已经归本案原告所有，其次本案是确认买卖合同的效力，根据最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的司法解释第三条的规定，在买卖双方不违反法律规定、不侵犯他人合法权益的情况下，合同有效。
鉴于原被告对对方所提交证据的真实性均无异议，且各自提交的证据能够证明举证意图，故本院对原被告提交证据的证据效力予以确认；对于本院调取的证据，原被告对其真实性亦无异议，本院均作为确定事实的依据。
根据原被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告岳宏与案外人安英系夫妻关系，被告张云与案外人柏锋系夫妻关系，张云与柏锋系新房权证新泰市字第××号房屋（位于新泰市向阳路秀水花园28幢1-202号）的共有权人。被告张云分别于2011年1月1日、2011年3月2日向原告岳宏及其配偶安英借款，并出具借条二份，金额共计38万元；后因被告无力偿还，原被告于2012年2月10日签订房产转让协议一份，内容为“甲方（原房主）张云乙方（现房主）岳宏，因之前乙方曾借给甲方38万元现金，后经多次催要甲方未能偿还，现经甲乙双方协商达成偿还协议：一、甲方自愿将自己名下的一处坐落在新泰市向阳路秀水花园28号楼楼房转让给乙方；二、双方议定上述房产总价为人民币110万元大写壹佰壹拾万元整。甲方需偿还乙方本金及利息共计60万元，剩余差价50万元作为房租，由甲方暂时租住，最长租住年限为15年（2027年）。在此租住期间，甲方如经济好转有偿还能力给乙方，乙方需返还房产，甲乙双方债务清偿完毕。如超过最长租期，甲方仍不能履行偿还义务，乙方有权收回房产，依法实行过户并责令甲方搬出;四、甲方应在2027年2月10日前将该房产交付乙方。协议签订后，被告张云为原告岳宏出具收到条一份，内容为“新泰市秀水花园28号楼1单元202室双方作价大写壹佰壹拾万元，今收到岳宏支付购房款陆拾万元”，原告岳宏未实际支付该款，双方协商用被告张云欠原告的38万元及相应利息抵顶了60万元。协议签订后被告将涉案房屋的产权证书交给原告，并由被告继续在该房屋内居住。
2017年5月，原告交给被告白酒数百箱，以此抵顶剩余房款50万元，被告于2017年5月20日出具50万元收条一份，并搬离涉案房屋，后原告实际入住该房屋。
诉讼中，经本院释明，原告不按照民间借贷的基础法律关系主张权利。被告陈述38万元借款中含有部分利息；原告主张38万元借款全部是本金，但其提交的银行明细未能证实其主张。
本院认为，被告向原告夫妻借款，在未能及时偿还的情况下双方签订了房产转让协议，本案焦点应为：原被告于2012年2月10日签订的房产转让协议的法律性质及效力。
首先，房产转让协议的第一条虽明确约定了被告将涉案房屋转让给原告，但不能仅凭此认定双方构成房屋买卖合同关系，双方在该协议第二条中约定“张云如经济好转有偿还能力给岳宏，岳宏需返还房产，双方债务清偿完毕”，并约定“如超过最长租期，张云仍不能履行偿还义务，岳宏有权收回房产，依法实行过户并责令张云搬出”，原告在庭审中亦作出相同的意思表示，述称“被告把房屋抵押给我，如果被告经济条件好，把借款还清，我就可以把房子还给被告”，故无论是该协议的文义解释抑或原告岳宏的当庭表述，均可明确双方签订协议的本意是为担保原被告间借贷关系的履行，系借款的抵押担保关系，而非房屋买卖关系，鉴于双方未办理房屋抵押登记、其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订的房产转让协议的行为应认定为非典型的担保方式。既然属于担保，就应当遵循相关禁止流押的规定，本案协议中约定的“甲方仍不能履行偿还义务，乙方有权收回房产”等内容，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，协议应当无效。
其次，原被告签订协议时约定案涉房屋的交付时间为2027年2月10日，后因被告张云承担巨额债务的偿还责任，涉案房屋被另案强制执行，原告岳宏提出异议于2017年4月份被驳回后，该协议经历过从“抵押担保”向“以物抵债”法律关系的转变：双方对已达成的一致意思表示进行了变更，原告以“60万元借款本息”的债权及“50万元的酒”与被告案涉房屋达成了以物抵债的合意，进行了抵顶。所谓以物抵债，是指债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的法律行为，以物抵债、代物清偿只是给付标的的改变，仍应实际履行给付行为，方能达到抵偿债务的目的。因此，“以物抵债”系实践性合同，合同的成立、生效不仅需要双方有以物抵债的合意，还应当有物的实际交付。具体到本案中，原被告虽达成了“以物抵债”的合意，原告将价值“50万元的酒”交付给被告，甚至原告实际占有了涉案房屋，但该房屋的所有权一直在被告张云及其夫柏锋名下，并未转移至原告所有，因此双方“以物抵债”的协议不成立，房产转让协议中约定的被告张云租住案涉房屋也不成立，原被告间的民间借贷法律关系并未消灭，原告可按照双方之间的基础法律关系向被告主张权利。
综上，原告未能提交充分证据证实其向被告履行“38万元本金”的出借义务；被告两份借款“本金38万元”在1年左右的时间内转化成“本息60万元”，两者之间的差额22万元也表明上述借款利率明显超出了年利率36%的上限；双方在协议中既约定了抵押担保，又约定了转让房产，在原告未实际占有房屋，未取得房屋产权时又约定出租房屋给被告，上述约定的内容混乱，乃至相互冲突，其中担保的方式违反了法律的禁止性规定；法律关系转变后的“以物抵债”又不成立。故原告的诉讼请求本院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决如下：
驳回原告岳宏的诉讼请求。
案件受理费11800元，由原告岳宏承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 陈 刚
人民陪审员 张明照
人民陪审员 吴 刚
二〇一七年十月十六日
书 记 员 陈 静