北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初21621号
原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司，住所地本市东城区东直门内大街10号楼4层。
法定代表人王茂龙，董事长。
委托代理人王亮，男，1981年11月19日出生，该公司职员，住公司宿舍。
委托代理人赵尚国，男，1983年5月18日出生，该公司职员，住公司宿舍。
被告赵遇善，男，1955年3月22日出生。
原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司与被告赵遇善物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东旭佳业物业公司的委托代理人王亮、赵尚国，被告赵遇善到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳所欠费用11982.23元；2、判令被告缴纳违约金1198.22元；3、被告承担本案的诉讼费用，事实及理由如下：被告系我公司管辖内东直门内大街××号楼××室的产权人，被告自2004年7月1日至2017年12月31日期间未按照约定向原告单位缴纳物业服务相关费用，拖欠原告公司该费用已达162个月之久，被告的上述行为严重违反了双方于2003年6月20日签订的《物业管理公约》及《前期物业管理服务协议》。协议中明确约定，被告有按时缴纳物业管理服务相关费用的义务，被告违反了双方之间的约定条款，属于违约行为，为维护公司及其他业主的共同利益，保护“协议”与“公约”的法律效力。故原告提起诉讼，望判如所请。
被告赵遇善辩称：原告所述不实。被告不交物业费实属无奈，原告物业管理不作为，导致环境恶化，给被告的生活造成困扰和伤害，导致被告的固定资产（诉争房屋）贬值，原告没有达到合同约定的服务标准。被告2003年7月入住诉争房屋，当时入住时楼下都是绿地，环境很好，但是半年后临近10号楼的一层、二层开始开餐馆，餐馆后厨就在被告家楼下，烟道距被告家只有五米，噪声油烟接踵而来，吵得被告无法入睡，至今无法解决，尤其是夏季，都无法开窗睡觉。被告多次去找原告反映，原告答复这是开发商的问题。被告提起行政诉讼，但败诉。该问题至今无人解决，由于原告的不作为，噪声超标，给被告造成了很大伤害，被告经常找环保部门投诉或者报警处理，但无果。后餐馆又搭建违建、开墙打洞，被告向原告反映，但是原告还是不作为，不了了之。直到现在还无法开窗通风，给被告和家人造成了无形的伤害和痛苦。海运仓小区物业管理公约明确约定了物业管理的权利义务。物业的设施存在缺失，被告在2002年9月外出回家，发现卫生间马桶反水，污水把家中的家具和地板都泡了，当时家里床上还有瘫痪的老人，被告立刻联系物业人员，物业人员给疏通管道后，没有出具任何维修单，室内的污水被告清理好久，这次反水使老人精神受到伤害。时隔一个月又出现了反水，是楼上业主装修时还会倾倒装修垃圾，导致管道堵塞，作为原告有责任对装修住户进行跟进监管，也应该对管道定期维护检查。一楼的底商把承重墙开了门，被告告知原告，原告来人员看了看，但是最后底商开业后还是私开了承重墙，这势必影响楼体安全，原告却熟视无睹，无人监管。竖井的杂物堆的很高，配电设施都无法进行维护。而且被告还遭受到了入室盗窃和自行车盗窃，被告申请调监控却被告知监控坏了。小区的安全管理不到位，门禁锁损坏不维修。以上所述事实是物业管理的真实写照，由于问题长期达不到解决，被告向多个部门进行投诉。再有，原告起诉且也已经超过了诉讼时效。如果原告解决了上述问题，被告同意交纳拖欠的物业服务费。
经审理查明：被告赵遇善为本市东城区东直门内××号楼××号室房屋的产权人，该房屋建筑面积为69.97平方米。2003年6月20日，原、被告及东城住宅中心三方签订《北京市海运仓小区物业管理公约》。三方约定，在物业管理委员会成立之前，发展商选定原告为被告居住小区物业管理公司；住宅物业管理服务费为0.50元/月/建筑平方米，按年交纳，应在当年12月20日前交纳；上述费用包括小区公共区域的保洁、保安、小区绿地维护、化粪池清掏、房屋及小区共用部分和设施设备的小修、小区的日常管理；生活垃圾清运费30元/户/年，每年6月30日前交纳当年费用；按年交纳的费用，由业主入住时交清费用，次年费用在本年度期满前交纳；上述收费标准依本市新的规定进行调整等。被告在上述公约尾页的《承诺书》上签署姓名，该承诺书载“我已详细阅读经北京市居住小区管理办公室核准的《北京市海运仓小区物业管理公约》，……同意遵守本公约的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。”同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《海运仓小区前期物业管理服务协议》。双方约定，乙方第一次交费日期当日为次年度应当交费起始日期，自起始日期起15日内；住宅物业服务费为按建筑面积每月每平方米0.50元，第一次交费日期为本年度应当交费时间，向后15日内；受有关部门委托，甲方可提供水、电、燃煤气、电信、有线电视费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。上述合同签订之日，被告交纳了当年的物业管理费及生活垃圾清运费，被告办理了入住手续。被告自2004年7月1日至2017年12月31日未交纳物业服务费（含物业费、电梯费、水泵费、安全防范设施设备日常运行维护费、消防设施设备日常运行维护费、代收垃圾处理费、代收垃圾清运费）。现原告持诉称理由诉至本院。
诉讼中，原告称北京市发展和改革委员会发布的文件“京发改〔2005〕2662号”称，自2005年12月起，国家将物业服务收费基准价调整为0.55元/建筑面积平方米/月，并对电梯费、水泵费等进行了调整。现原告按照0.51元/建筑面积平方米/月的标准计收被告应交的物业费，其他费用按照规定收缴。另称，按照双方《海运仓小区前期物业管理服务协议》上约定的违约金标准计算，被告应支付的违约金数额过高，故以被告应交费用10%的标准酌情收取违约金。
庭审中，被告表示对欠费金额不持异议，但认为原告的物业服务存在严重瑕疵，其起诉已经超过诉讼时效期间。对此，原告表示不认可被告所述，其在物业服务期间已尽到相应的职责，但考虑被告的实际情况可以减免物业服务费800元。
上述事实有当事人陈述，《海运仓小区前期物业管理服务协议》，《北京市海运仓小区物业管理公约》，入住通知单，民事判决书，照片等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明事实，原、被告所签《海运仓小区物业管理公约》、《海运仓小区前期物业管理服务协议》系各方真实的意思表示，合同合法有效。原告依约为被告提供了物业服务，被告应按期履行交纳物业服务费的义务。应当指出，原告在公共设备设施维护、保洁、维持公共秩序及与业主沟通等方面的服务有待进一步改进和提高。但被告以此为由拒绝交纳物业服务费，缺乏依据。现原告依据合同约定要求被告补交所欠物业服务费，理由正当，本院予以支持。关于被告所持原告的起诉已经超过诉讼时效期间的抗辩意见，根据原告提供的生效裁判文书的认定，原告在物业服务期间未明显怠于行使收取物业费的权利，故本院对被告的该项抗辩意见，不予采信。但应指出，被告在答辩过程中所述理由，系本案成讼原因，且原告的物业服务确存在需改进之处，故原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，原告表示愿对被告所拖欠的物业服务费给予减免800元。对此，本院准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告赵遇善于本判决生效后七日内向原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司支付二ＯＯ四年七月一日至二Ｏ一七年十二月三十一日期间的物业服务费一万一千一百八十二元二角三分；
二、驳回原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费65元，原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司负担25元，被告赵遇善负担40元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 提
二〇一七年十一月二十四日
书记员 蒋彤彤