上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1173号
原告谈某。
委托代理人戴某。
被告冯某。
被告周某。
原告谈某与被告冯某、被告周某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谈某及其委托代理人戴某，被告冯某、被告周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谈某诉称，2008年7月4日，原告与前�房主李某、荣某签订了房屋转让协议一份，2010年11月24日双方办理好过户手续，原告依法取得涉诉房屋的上海市房地产权证。自2008年7月起至2010年年底止，原告以每年年租金人民币（以下币种相同）25，000元之价格将底层门面房两间出租给被告使用，被告将东侧一间转租给他人开鲜花店使用，将西侧底层一间房屋留作自用，从事房产经纪业务。2010年12月初，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，双方约定租赁期限为三年，即自2011年1月1日起至2013年12月31日止，年租金为40，000元。2013年10月28日，原告向被告邮寄送达了不再续签房屋租赁合同书面通知书，原告在多次口头通知被告的基础上再次以书面方式告知被告不再续签2014年度租赁合同，提请被告提前尽早做好届时搬离的思想准备，和落实好待入住的新房源，以确保在2013年年底前搬离涉诉房屋，将房屋腾退后届时返�给原告。2014年1月2日，原告方上门要求被告及时搬离腾出房屋，被告要求再宽限几周，口头答应会尽快搬离。但事实上，被告仍久拖不搬，2014年3月24日，原告再次上门要求被告尽快搬离，原告之妻行使物权准备拿链条锁门，敦促被告方搬离，反遭被告恶意谩骂和推搡。由于被告言而无信，严重缺失诚信，原告被迫在同年4月1日向贵院提起排除妨害之诉，贵院定于4月22日开庭审理，就在4月21日，被告向闵行区联合人民调解委员会申请调解，为此原告退让一大步，同意接受调解，双方达成了人民调解协议书，为此原告在翌日撤诉。但至2014年5月10日，被告仍未按约定彻底搬离，一是没有把其转租出去的东侧一间收回退还给原告，二是连被告自己占用的西侧一间仅搬走部分物品，尤其是被告周某仍赖在那里拒不搬离。故原告诉至法院要求：1、判令被告立即搬离、迁出原告�下位于上海市某区某镇某路某号底层两间店铺房屋；2、判令被告支付原告以每月6，500元计，自2014年1月1日起至实际搬离之日止的涉诉房屋使用费。
原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其诉请：
1、2008年7月4日原告与案外人李某、荣某签订的房屋转让协议书一份，证明原告从案外人处受让了涉案房屋。
2、房地产权证一份，证明原告为涉案房屋的产权人。
被告冯某、周某对上述两份证据经质证后认为，对证据有异议，原告取得房屋的权利有问题，其是从2003年就开始承租涉案房屋，其理应享有对涉案房屋的优先购买权。
3、原告与两被告签订的房屋租赁合同一份、不再续签房屋租赁合同的书面通知书一份，证明原被告之间所签订的租赁合同的租赁期限到2013年12月30日届满，原告希望被告准时搬离。
被告冯某、周某对该组证据经质证后认为，证据真实，通知书收到过。
4、受理案件通知书一份、传票一份、2014年原、被告签订的人民调解协议书一份、民事裁定书一份，证明2014年3月原告再次要求被告搬离，双方于2014年3月24日发生争执，之后双方至司法局人民调解委员会进行调解，并签订调解协议书，约定于2014年5月10日之前搬离。
被告冯某、周某对该组证据经质证后认为，真实性无异议。
5、询价单四份，证明涉案房屋的每间门面房的市场租赁年租金为40，000到60，000元左右。
被告冯某、被告周某对该组证据经质证后认为，证据有异议，经过询问周边商铺目前所签订的价格，也就是每年40，000元或者45，000元左右，并非如原告所述的那么多金额。
6、被告冯某与案外人周某签订的房屋租赁合同一份，证明两被告将涉案房屋的一间转租给周某用作花店经营，每年租金为25，000元。
被告冯某、被告周某对该份证据经质证后�为，证据的真实性无异议，是其与周某所签。
被告冯某、被告周某辩称，经过2014年4月21日的人民调解，被告已经按照约定在2014年5月10日之前进行了搬离，对于原告主张的使用费，在调解之时也有约定，将装修费的补偿款与2014年1月1日至2014年5月10日的租金进行折抵，故原告的诉请不予认可。
被告冯某、周某针对上述辩称，并无证据向本院提供。
本院对原告的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
经审理查明：原告系座落于闵行区某路某号底层店铺的产权人，店铺建筑面积为72.92平方米。
2010年12月由原告作为出租方（甲方）、被告冯某作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：一、甲方将其所有的位于闵行区某路某号的房屋出租给被告使用；二、交付日期和租赁期限：1、甲方于2010年12月30日前向乙方交付房屋；2、房�租期从2011年1月1日至2013年12月30日；3、租赁期满，原告有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前一个月向甲方提出续租要求，经甲方同意重新订合同；4、房屋租金为每月3，333元，每期租金结算期限12个月，计40，000元，第一期租金乙方于2010年12月8日支付给甲方，收到租金后，开具收据给乙方；三、房屋维修和使用。1、乙方向甲方承诺，不得将该房屋部分或全部转租、转让和交换给他人。合同末尾的甲方处由原告签字，乙方处由冯某、周某签字。
2013年10月28日原告向两被告发出“不再续签房屋租赁合同书面通知书”，该份通知书载明原告明确将不再续签房屋租赁合同，并要求两被告应在2013年12月31日搬离某路某号底层房屋，将房屋腾退出后返还原告。
另查明，2014年4月21日被告冯某向闵行区联合人民调解委员会提出商铺装修的费用补偿以及房屋租金纠纷的调解请求，该调解委员会主持被告冯某与原告进行了调解，双方在该人民调解委员会自愿达成如下协议：1、被告冯某同意于2014年5月10日前搬离浦江镇某路某号商铺；2、原告谈某同意免收被告冯某自2014年1月1日至2014年5月10日前的租赁费20，000元作为对被告冯某装修一次性的补偿；三、被告冯某安装分时电表的费用10元在办理过户手续时由原告给付；四、本案双方无其他争议。嗣后，被告冯某于2014年5月10日前搬离了涉案店铺，原告庭审中认为被告冯某实际于2014年5月18日之后才搬离涉案店铺，但认为被告周某始终未能如期搬离，并有部分物品剩余在店铺内未能处理。庭审中，被告周某称其是与被告冯某合伙开设房产中介所，并明确目前剩余在涉案店铺内的物品可由原告任意处置，其将不再予以搬离清空。而原告认为二被告至今未能将涉案店铺的钥匙交还给原告，而二被告坚持认为由于原告未能配合完成水、电的过户手续，所以一直无法与原告如期完成钥匙的交接。故本庭于2014年6月16日庭审当日主持双方对钥匙进行了实际交接，并确定一定期限让原、被告尽快完成水电的过户手续。
再查明，被告冯某与案外人周某于2010年年底签订房屋租赁合同一份，被告冯某将涉案店铺的一间出租给周某用于开设花店，房屋租期从2011年1月1日起至2013年12月31日，房屋年租金为25，000元。目前案外人周某尚未搬离涉案店铺，二被告称曾经多次与周某沟通过搬离的事情，但周某仍拒绝搬离。
本院认为，原告作为涉案房屋的产权人，其有权对涉案房屋进行合法处分。而原告与二被告之间所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，原被告均应按照合同约定全面、善意地履行各自的合同义务。现合同约定的租赁期限已经到期，双方亦未再续签新的租赁合同，故在租赁期限届满之后，二被告理应及时返还涉案房屋。然二被告在租赁期届满之后，并未如期返还涉案房屋，之后双方之间因租金的支付及装修费的补偿产生纠纷，并申请闵行区联合调解委员会对该纠纷予以调解，经该调解委员会调解，双方自愿达成协议，虽然该份人民调解协议书并未经司法确认程序，但是该份调解协议书所反映的内容仍旧是双方真实意思体现，双方理应按照该份协议书的约定履行各自的合同义务。但由于双方之间争议较大，故未能形成书面的交接手续，涉案房屋钥匙直至本案庭审之日在法庭主持下方完成交接，原告庭审中认为被告冯某于2014年5月18日才搬离，而周某实际并未搬离，但二被告认为其已经在2014年5月10日�前已经搬离，但其认为由于水电尚未过户，故未将涉案房屋钥匙交还原告，且称无法联系到原告本人进行钥匙交接。综合以上事实，本院认为二被告目前已经实际搬离涉案店铺并完成了钥匙交接手续，原告主张的第一项诉请已经得以实现。至于第二项诉请，首先在原被告达成的人民调解协议书中对于2014年1月1日至2014年5月10日的租金已经作出了处理，原告再行主张显然有违上述调解协议书的约定。但由于原、被告共同的原因，涉案房屋的钥匙直至2014年6月16日才完成最终的交接手续，故从2014年5月10日至2014年6月16日期间原告并未实际收回对涉案房屋的处分权，但由于原、被告在交接过程中均存在过错，故对于该段期间的房屋使用费本院酌情予以认定。而原告主张按照6，500元的月租金标准主张使用费损失显然与合同约定相悖，即使计算房屋使用费仍应以双方合同约定的�租金作为参考依据。另对于原告提出的涉案房屋存在转租的问题，本案中已经查明涉案房屋确实存在转租的事实，二被告作为转租人与次承租人也多次沟通过房屋搬离的事宜，但是案外人仍拒绝搬离，实际上案外人与二被告之间的转租合同也已经履行期届满，案外人理应返还涉案房屋给承租人。而次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，形成对出租人所有的租赁房屋的无权占有，原告作为系争房屋的所有权人有权基于所有权要求无权占有的次承租人承担返还系争房屋的义务。虽二被告多次提出主张要求案外人搬离，但二被告未以诉讼方式主张要求案外人搬离，而原告作为房屋产权人及出租人亦有权主张要求案外人履行腾房的义务，但在本案中原告仅主张要求承租人的二被告承担相应的民事责任，并无不妥。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
被告冯某、被告周某于本判决生效之日起十日内支付给原告谈某房屋使用费以1，000元计。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计25元，由原告谈某负担12元，由被告冯某、被告周某共同负担13元（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一四年六月二十日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行�己的义务。……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。