上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第753号
上诉人（原审被告）张彩云。
委托代理人吉建明，上海鼎善律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）上海骄鹏服饰有限公司。
法定代表人张彩云。
委托代理人吉建明，上海鼎善律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海淀山湖新城发展有限公司。
法定代表人鲁千林。
委托代理人李辉，上海市雄风律师事务所律师。
原审第三人上海来之福实业有限公司。
上诉人张彩云、上海骄鹏服饰有限公司（以下简称“骄鹏公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第765号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年12月21日，上海来之福实业有限公司（以下简称“来之福公司”、甲方）与承租人沈建、张彩云（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将其拥有的产权房出租给乙方使用，房屋位于原水泥厂化验楼及办公楼会议室，出租给乙方作生产及宿舍使用，建筑面积355平方米，租用期限为一年，即2006年1月1日至2006年12月31日止；租金每年人民币（以下币种均为人民币）2万元，先付后用，每半年支付一次。逾期按实际逾期天数加收2.5‰滞纳金，但每期不得超过15天，如乙方以任何理由拖欠租金超过15天，即表示乙方解约意愿，甲方有权终止协议，并由乙方承担违约责任。乙方在租赁期间，如遇到区规划动迁或因不可预见因素影响协议履行的，乙方应无条件服从，甲方不作任何补偿，但甲方须提前一个月通知乙方。该协议手写“附：在动迁前乙方有权继租赁价格不变”。协议落款承租方由沈建、张彩云签名。合同签订后，来之福公司交付租赁房屋。
原审法院另查明，位于青浦区老朱青路XXX号（现门牌号为518号）房屋登记权利人为上海市青浦水泥厂（以下简称“水泥厂”）。水泥厂于2005年12月被工商部分吊销营业执照，但未办理注销手续，其经济性质为全民所有制，出资人为青浦工业局。上海市青浦区人民政府［青府改（2004）3号］关于同意青浦区工业总公司改制方案的批复中载明：一、原则同意青浦区工业总公司报来的改制方案，原工业总公司及其所属企业（除水泥厂等单位、土地、房屋等资产分别由青浦新城开发公司、朱家角投资开发公司和赵巷镇政府收购外）的国有、集体资产进行整合后出让给主要经营者、经营层和部分职工，改制组建上海来之福实业有限责任公司，改制基准日为2003年12月31日。同时撤销青浦区工业局。水泥厂地块45，258平方米、房屋14，284.38平方米及构筑物由青浦新城开发公司按评估价进行收购。同时工业总公司将抵押在银行的房地产权证取回，移交给青浦新城开发公司。2006年3月，上海青浦新城区建设发展（集团）有限公司（以下简称“新城公司”）与来之福公司、案外人上海青浦住宅开发有限公司签订协议，其中约定新城公司收购地块包括老朱青路XXX号用地及建筑面积，新城公司应支付补偿款，双方还约定来之福公司应在新城公司付款后将房地产权证移交新城公司。新城公司于2004年、2005年先后支付了补偿款。来之福公司于2006年7月将本案系争房屋移交新城公司进行管理，但新城公司未办理房屋过户手续。2011年9月19日，来之福公司出具情况说明，表示青浦区老朱青路XXX号房地产归属水泥厂，2004年改制时归来之福公司所有，后根据区人民政府改制方案，原水泥厂的房地产由新城公司收购，故上述房地产权利归属新城公司所有。新城公司于2011年11月注销，权利义务由上海淀山湖新城发展有限公司（以下简称“淀山湖公司”）承受。
原审中，淀山湖公司诉称：新城公司曾多次通知张彩云合同到期，且将实施拆除，要求将拖欠的租金予以给付，但张彩云置之不理。新城公司于2011年11月28日登记注销，权利义务淀山湖公司受让。故淀山湖公司诉至法院，要求判令：张彩云从青浦区老朱青路XXX号房屋内搬离并将房屋交还淀山湖公司；张彩云支付2011年9月30日止拖欠的租金94，999.99元以及自2011年10月1日起到搬离之日的实际使用费。
原审中，张彩云辩称：同意支付租金，但不同意腾退房屋。合同由张彩云与水泥厂签订，后来水泥厂改制为来之福公司。来之福公司被新城公司收购，新城公司又被淀山湖公司收购。张彩云认为新城公司没有履行通知义务，导致张彩云缴纳租金无门。虽然房屋声称被淀山湖公司拆除，但没有看到相关文件。张彩云对房屋进行了修缮，若要拆迁是需要赔偿张彩云的投入费用的。原审审理中，张彩云表示系争房屋的承租人为骄鹏公司，2013年应诉的案件中因法律意识不强而认为张彩云就是代表该公司应诉。
原审中，来之福公司未作述称。
原审中，骄鹏公司述称，骄鹏公司对本案诉讼标的具有独立请求权，骄鹏公司是系争房屋的承租人。张彩云系骄鹏公司成立的发起人后成为股东，张彩云以个人名义与水泥厂签订《房屋租赁协议》，该份协议的权利义务承受人实际为骄鹏公司。骄鹏公司筹备期内来之福公司也多次提供相关材料。因此，以《房屋租赁协议》为标的而建立的法律关系双方应该为来之福公司和骄鹏公司，张彩云与来之福公司不存在法律关系，淀山湖公司和张彩云间也没有法律关系。租赁期间，骄鹏公司多次向来之福公司支付租金遭拒，且来之福公司未告知原因，来之福公司是否向张彩云建立债权转让关系，来之福公司从未正式通知骄鹏公司，淀山湖公司要求张彩云解除《房屋租赁协议》缺乏依据。骄鹏公司早在2005年就开始实际经营。
原审法院还查明，骄鹏公司于2009年注册成立，注册地为青浦区徐泾镇，非本案系争房屋所在地。
原审法院又查明，新城公司、张彩云及来之福公司在（2013）青民三（民）初字第590号案件中表示不知道租赁合同上“沈建”的身份信息及联系方式，但沈建实际从未使用系争房屋，所有包括租金及公用事业均由张彩云交纳。张彩云在该案件中还表示：房屋由张彩云使用，骄鹏公司实际使用房屋；租金支付到2006年12月31日，由来之福公司会计上门收取，但此后不知道租金交到何处；2007年有自称新城公司的人要求张彩云搬离，当时张彩云表示愿意支付租金，但来人不愿意收取；2009年、2010年时新城公司曾因动迁找过张彩云并要求张彩云搬走。骄鹏公司亦表示不清楚沈建的身份信息及联系方式。
原审审理中，张彩云及骄鹏公司均认为系争房屋的承租人为骄鹏公司，且坚持认为房屋由骄鹏公司实际使用，为此提供了发票、增值税发票、员工名单及工资清单。淀山湖公司认为上述证据与本案无关联性，并表示房屋承租人为张彩云且由张彩云使用房屋，若法院认定实际使用人为骄鹏公司，要求骄鹏公司一起腾退。
张彩云及骄鹏公司还在原审庭审中提出了自己的包括购买机器设备、员工工资等损失，但均不在本案中提出诉讼主张。
原审法院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。张彩云与来之福公司签订租赁合同时，骄鹏公司并未成立，张彩云未向来之福公司披露其实为骄鹏公司签订租赁合同，因此，涉案房屋的出租人有理由相信租赁合同的相对人为协议上的承租人。至于承租人从出租人处租赁下房屋后是自己实际使用或者出租、借给他人使用，属于承租人处分自己的权利，法院不予干预。因此，张彩云及骄鹏公司主张与来之福公司签订的租赁合同中骄鹏公司为合同相对人的意见，不予采信。
张彩云与来之福公司签订合同中承租人列有沈建，但来之福公司与张彩云均确认沈建未履行过租赁协议，实际由张彩云承租。因淀山湖公司、张彩云及来之福公司均未能提供沈建的身份信息、联系方式，致使法院无法通过法律规定的方式通知沈建。根据现场情况，原审法院认为沈建并未承租系争房屋。
根据转制方案，水泥厂的资产一并评估交给来之福公司，且在移交新城公司前房屋由来之福公司进行管理，因此来之福公司与张彩云签订的租赁合同合法有效。淀山湖公司认为该份合同无效的意见，不予采信。
张彩云与来之福公司签订的合同约定的租期为一年，但同时约定动迁前张彩云有权继续租赁，应认定张彩云有续租权利。但根据租赁协议规定，租金先付后用，若张彩云拖欠租金超过15天即表示解约意愿。张彩云自合同一年到期后既未向新城公司、来之福公司支付过租金，也未在新城公司告知房屋权利变动情况下支付租金，出租方有权解除合同。张彩云抗辩称新城公司拒收租金，但未就此提供依据，不予采信。
来之福公司系与张彩云签订合同的相对方，在该合同履行过程中，水泥厂随上级主管单位转制。根据转制方案，属于水泥厂的房产由来之福公司打包评估后由新城公司收购。虽然新城公司未办理包括系争房屋在内的房屋权利变更登记，但系争房屋由新城公司实施管理的事实客观存在，来之福公司也认可由新城公司行使租赁协议的相关权利。新城公司在房屋移交后多次要求张彩云搬出，是解除合同的意思表示，符合租赁协议的约定，故张彩云应腾退租赁房屋，并支付使用期间的房屋使用费。淀山湖公司、张彩云均确认租金支付到2006年12月31日，因此，淀山湖公司要求从2007年1月1日开始计算租金，予以支持。张彩云及骄鹏公司均认可房屋实际由骄鹏公司使用，骄鹏公司也应自房屋内迁出。淀山湖公司要求张彩云按照2005年的租赁协议中约定的租金标准支付使用费，于法无悖，予以认可。张彩云需按此标准向淀山湖公司支付张彩云及骄鹏公司腾退系争房屋之日止的实际使用费。
据此，原审法院作出如下判决：一、张彩云、骄鹏公司应于判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区老朱青路XXX号内租赁房屋后由张彩云返还给淀山湖公司；二、张彩云应于判决生效之日起十日内支付淀山湖公司自2007年1月1日起至张彩云、骄鹏公司实际腾退之日止的使用费（以年使用费20，000元的标准计算）。
原审法院判决后，上诉人张彩云不服原审判决，向本院上诉称：张彩云以发起人名义与来之福公司签订的《房屋租赁协议》合法有效。根据相关规定，发起人在发起期间所进行的民事行为在公司成立后应由公司概括承受《房屋租赁协议》之义务。发起人在公司成立后不应承担责任。请求二审法院撤销原审判决，依法改判张彩云不承担责任。
上诉人骄鹏公司亦不服原审判决，向本院上诉称：骄鹏公司的发起人与来之福公司签订的《房屋租赁协议》，未遇合同约定的事项，即租赁合同标的并未动迁，故骄鹏公司有权续租，故双方应继续履行租赁协议。根据相关规定，发起人在发起期间所进行的民事行为在公司成立后应由公司概括承受《房屋租赁协议》之义务。来之福公司未告知骄鹏公司房屋产权转移及向房屋继受人缴纳租金事宜。自2007年始骄鹏公司多次欲向来之福公司缴纳租金，但来之福公司无理拒绝接受租金。根据《房屋租赁协议》约定除动迁外，骄鹏公司有权续租房屋。造成骄鹏公司未缴纳租金之原因系淀山湖公司与来之福公司工作严重失误，不应祸及骄鹏公司之权利和义务。请求二审法院撤销原审判决，依法改判双方继续履行租赁合同。
被上诉人淀山湖公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。双方签订的租赁协议合法有效，被上诉人要求解除合同也是有事实和法律依据的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人来之福公司未作陈述。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：第一，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条第一款的规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。据此，被上诉人要求《房屋租赁协议》上载明的相对人张彩云承担相应的合同责任，理应予以支持。张彩云所称发起人在发起期间所进行的民事行为在公司成立后应由公司概括承受的主张，缺乏依据，本院无法采纳。第二，根据已查明的事实，上诉人支付系争房屋租金至2006年12月31日后未再支付租金。而根据《房屋租赁协议》之约定，租金半年一付，先付后用，如承租人以任何理由拖欠租金超过十五天，即表示承租人解约意愿，出租人有权终止协议。据此，现被上诉人要求上诉人腾退租赁房屋，并支付其占有使用租赁房屋期间的使用费，于法有据，应予支持。上诉人称其多次欲缴纳租金均遭拒绝，但未提供相应依据，本院难以采信。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，385元，由上诉人张彩云、上海骄鹏服饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 邬海蓉
二〇一五年六月十一日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……