山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0811民初11388号
原告曹雷，男，19××年×月×日出生，汉族，住山东省嘉祥县。
被告山东信昌置业有限公司，驻所地济宁市北湖度假区许庄街道办事处甄庄村。统一社会信用代码：91370800786116709C。
法定代表人李川，总经理。
委托诉讼代理人崔蒙蒙（特别授权），山东文思达律师事务所律师。
原告曹雷与被告山东信昌置业有限公司（以下简称信昌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员姚庆安适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹雷、被告信昌公司的委托诉讼代理人崔蒙蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹雷向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付房屋违约金74467.45元（526913元×0.00021×673天计算，自2015年1月1日起，截止到2016年11月9日）；2、储藏室的违约金是1590.95元（按照银行同期贷款利率14030元×0.0615×673÷365）；3、要求保留从2016年11月10日起至实际交付验收合格房屋之日止，向被告索要逾期交付主房、储藏室的违约金的权利；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月12日，原告曹雷与被告信昌置业签订《济宁市商品房买卖合同》，购买被告位于济宁市北湖新区荷花路西，圣贤路南翰林学府商品房（×号楼×单元×层×号房一套和×号楼×号地下室储藏室一间。在双方所签订《济宁市商品房买卖合同》中第八条约定，被告应依照国家和地方人民政府的有关规定于2014年12月31日前交付验收合格的商品房。因被告自身原因，商品房至今不具备交房条件，仍未交付。按《济宁市商品房买卖合同》中第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第1条（2）规定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2.1的违约金。按《济宁市商品房买卖合同》中第十一条交接之规定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”至2016年11月9日房屋仍不具备上述交房条件，离“实际交付之日”还有一定日期，因此保留继续向“山东信昌置业有限公司”索要“商品房违约金”“储藏室违约金”的权利。按《济宁市商品房买卖合同》中第十四条约定支付原告基础设施、公共配套建筑未达到使用条件的违约金。《济宁市商品房买卖合同》第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房的正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、该商品房区内的水、电已接通。2、该商品区内的道路已接通。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：2、出卖人按照末达到使用条件的项目，按照2元／平方米计算，向买受人支付违约金。至11月9日，电不是居民用电，也就意味着“该商品房区内的水、电已接通”没达到使用条件。综上，合同约定2014年12月31日交付验收合格的房屋，但被告至今未予交付。特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告信昌公司辩称，一、被告不应承担违约责任。涉案商品房系一中教职工团购房，原告作为一中教师，购买涉案商品房时享受了极大的优惠政策。因学校�相关部门承诺给予开发公司一定的经济补偿，但至今未落实到位，学校亦未按团购协议约定返还土地出让金等，造成了房屋延期。另外，北湖管委会未能及时移出出让土地，造成施工进度延误，以上均属于涉案商品房买卖合同约定的特殊原因，根据涉案《济宁市商品房买卖合同》约定，被告可据实予以延期，被告不应承担违约赔偿责任。二、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对公共设施、配套设施未约定交付方式及违约责任；对储藏室、停车位亦未约定交付时间及违约责任，因此，被告不应对此承担违约责任。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告于2013年11月12日，分别签订《济宁市商品房买卖合�》（合同编号：20131112119号）、补充协议（关于储藏室）各一份。商品房买卖合同约定：被告将其开发的位于济宁市北湖新区荷花路西，圣贤路南翰林学府小区×号楼×单元×层×号商品房出售给原告，房屋价款为526913元，并约定2014年12月31日前，被告将经验收合格的房屋交付原告。合同第九条约定：如出卖人未在约定的时间将商品房交付给买受人，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金”。合同第二十条约定“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。合同第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”。补充协议（关于储藏室）约定：原告购买×号楼×号地下储藏室一间，“储藏室房款为14030元”�合同签订后，原告交付主房价款526913元，交付储藏室房款14030元。现涉案房屋尚未通过质检部门验收。
本院认为，本案争议的焦点问题为：
一、关于被告是否应承担向原告支付商品房、储藏室违约金的问题？
原告为购买商品房与被告签订的《济宁市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行。按照合同约定的交房期限，被告应于2014年12月31日前向原告履行交房义务。被告至今不能向原告交付验收合格的房屋，构成违约，依法应承担违约责任。被告当庭提交了济宁市国土资源局《关于调整山东济宁信昌置业有限公司翰林学府项目竣工延期的意见》等证据，认为被告可以据实延期交房，但根据被告提供的证据，济宁市国土资源局同意涉案土地开发建设竣工日期顺延一年的意见于2013年5月16日已经下发，而被告与原告签订商品房买卖合同时间晚于该意见的下发时间，即被告主张的延期交房的理由并非发生在双方合同履行期内出现的不可抗力等合理因素，被告应对其应当或者已经预见到的风险承担相应的法律后果，故被告不同意承担违约责任的理由不当，证据不足，本院不予支持。原告为购买储藏室而与信昌公司签订的补充协议未对交付储藏室的时间作出明确约定，但是储藏室作为主房的从物，其交付时间应与主房相同。被告信昌公司在补充协议履行过程中，亦构成违约，依法应承担相应的违约责任，被告应向原告支付逾期交付储藏室的违约金。
二、关于违约金的计算节点问题？
被告出售给原告的涉案房屋，现尚不具备交付的法定条件。被告不能向原告履行交付房屋的合同义务，依据合同约定，其违约行为仍在持续，故违约金的计算节点应自违约之日即2015年1月1日起至涉案房屋验收合格之日止。
综上所述，本院认为，原告要求被告信昌公司按照合同约定支付逾期交付房屋、储藏室违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；原告为购买储藏室而与信昌公司签订的补充协议对于被告延迟交付储藏室的损失计算方式，并未明确约定，应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金为宜；原告要求保留向被告索要自2016年11月10日起至房屋验收合格之日止，期间的商品房、储藏室产生的违约金的权利，合法有据，因该损失尚未实际全部发生，待实际损失全部发生时，可另行主张权利。故依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告山东信昌置业有限公司于本判决生效三日内支付原告曹雷因延迟交付主房产生的违约74467.45元（2015年1月1日至2016年11月9日止，共计673天，526913元×671天×万分之2.1）及因延迟交付储藏室产生的违约金（以14030元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2015年1月1日起计算至2016年11月9日止）。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计851元，由被告山东信昌置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 姚庆安
二〇一六年十二月二十七日
书记员 曲鸿儒