河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫09民终2474号
上诉人（原审被告）中国建设银行股份有限公司濮阳分行，住所地濮阳市人民路中段路南。统一社会信用代码：91410900711241927Y（1-1）。
负责人路燕林，该行行长。
委托诉讼代理人靳亚毅，该分行员工。
委托诉讼代理人张守彬，河南百特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谷青菊，女，汉族，1963年5月1日出生，住濮阳市华龙区。
委托诉讼代理人高利胜，河南尊严律师事务所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司濮阳分行（以下简称建行濮阳分行）因与被上诉人谷青菊财产损害赔偿纠纷一案，不服濮阳县人民法院（2017）豫0928民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2004年9月14日，中国建设银行改制分立为中国建设银行股份有限公司和中国建银投资有限责任公司，未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债由中国建银投资有限责任公司接收、经营、管理、处置。中国建银投资有限责任公司委托北京中拓国际拍卖有限公司对其承继的资产进行拍卖。2011年10月20日，北京中拓国际拍卖有限公司、中拓拍卖（河南）有限公司在“河南商报”发布拍卖公告，对“濮阳分行油田支行钻汽分理处营业房”使用权益一宗等财产进行拍卖。2011年10月28日，谷青菊以480000元价格成功竞买了上述房产。2011年12月16日，资产管理人陕西建银实业有限公司资产管理处置部、拍卖人北京中拓国际拍卖有限公司、买受人谷青菊完成了移交手续，包括资料移交和标的实物移交。谷青菊竞买前该营业房一层一直由建行濮阳分行使用。谷青菊竞买后要求建行濮阳分行支付租赁费，建行濮阳分行以其与中国建银投资有限责任公司存在租赁关系为由拒绝支付。谷青菊与建行濮阳分行协商未果，遂诉至法院。庭审过程中，谷青菊申请对2011年10月28日至2013年5月21日涉案房产的租金价值进行鉴定，经谷青菊、建行濮阳分行协商一致，原审依法委托河南远东资产评估有限公司进行鉴定，鉴定意见为：濮阳市大庆路南段路东的建行濮阳分行油田支行钻汽分理处营业房，月租金21261.5元，自2011年10月28日至2013年5月21日市场租金共计399716元。谷青菊缴纳鉴定费用5000元。
原审另查明，谷青菊签署的《拍卖标的信息》中关于已知瑕疵说明部分显示：（1）无房屋所有权证，无土地证，无任何权属证明，土地为1994年3月租赁中原油田特种车辆修造总厂，地面建筑为双方共同所有，使用期限为45年。（2）租赁情况：出租。（3）标的使用和现状情况：该资产现一层为建行濮阳分行自用，二层部分及院中土地租给第三方，租期至2013年10月30日，无偿使用。关于移交：拍卖成交、付清全款后，甲方代委托人与买受人、资产管理人等办理移交手续，包括资料手续和资产实物移交。具体移交时间由委托人、资产管理人或拍卖人通知安排。关于特别约定，其中，安全管理责任，标的移交后，买受人成为拍卖标的的所有人，对标的享有使用权和收益权，不因标的手续是否完善，变更登记手续是否完成，买受人承担标的的管理、使用、安全责任，因标的发生任何事故和责任，与委托人、原所有权人、拍卖人无关。等等。
原审又查明，2013年5月21日，谷青菊与樊惠民签订使用权转让协议，谷青菊将“濮阳分行油田支行钻汽分理处营业房”使用权益转让给樊惠民。
原审认为，谷青菊通过拍卖方式取得“濮阳分行油田支行钻汽分理处营业房”的使用权益，取得方式合法有效。谷青菊作为合法的使用权益人，对上述房产依法享有使用、收益等权利。谷青菊取得上述房产的使用权益后，建行濮阳分行继续占有、使用该房产，应当支付相应的费用。建行濮阳分行提供的中国建设银行股份有限公司与中国建银投资有限责任公司之间签订的《房屋租赁补充协议》，该协议中对于涉案房产出租的约定与《拍卖标的信息》中“该资产现一层为中国建设银行股份有限公司濮阳分行自用”的瑕疵告知相矛盾，且建行濮阳分行未提供证据证明其支付租赁费用的事实，故对建行濮阳分行以该《房屋租赁补充协议》为依据主张本案应适用“买卖不破租赁”原则的辩解理由，不予采纳。根据相关法律规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，谷青菊通过拍卖形式取得涉案房产使用权益，2011年12月16日，资产管理人陕西建银实业有限公司资产管理处置部、拍卖人北京中拓国际拍卖有限公司、买受人谷青菊完成了移交手续，包括资料移交和标的实物移交。根据拍卖时的特别约定，标的移交后，谷青菊作为买受人成为拍卖标的的所有人，对标的享有使用权和收益权。故谷青菊要求建行濮阳分行支付房屋使用费的期间应自2011年12月16日起算至谷青菊将涉案房产转让给樊惠民之日即2013年5月21日，费用共计365697.8元（21261.5元/月х17个月零6天）。建行濮阳分行虽辩称涉案房产建筑面积327.1㎡系其2014年扩建后的面积，因其未提供相关证据予以证明，故对建行濮阳分行的该项辩解理由，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第七十五条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，原审判决：“一、限被告中国建设银行股份有限公司濮阳分行于本判决生效后十日内向原告谷青菊支付房屋使用费365697.8元。二、驳回原告谷青菊的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7190元，由原告谷青菊负担405元，由被告中国建设银行股份有限公司濮阳分行负担6785元；本案鉴定费5000元，由被告中国建设银行股份有限公司濮阳分行负担。”
建行濮阳分行上诉称，1、原审程序违法。谷青菊取得房屋的所有权是基于和中国建银投资有限责任公司之间的买卖合同法律关系，建行濮阳分行占有使用房屋是基于和中国建银投资有限责任公司之间的租赁合同法律关系。因此，中国建银投资有限责任公司作为涉案房屋的出租人和出卖人，其参加诉讼对本案的审理具有重大意义，建行濮阳分行依法申请追加中国建银投资有限责任公司为本案被告。原审收到追加申请后依法向中国建银投资有限责任公司送达相关法律文书，但原审以未能送达为由，在未作出任何书面法律文书的情况下，无视追加申请，未能让两个法律关系的关键主体作为案件当事人参加诉讼，存在严重的程序违法。2、原审认定涉案房屋上不存在租赁关系的理由没有事实依据。3、涉案房屋的买卖不影响租赁关系的存在，建行濮阳分行在租期内对涉案房屋享有合法的占有使用权。买卖行为并不产生终止之前租赁合同法律关系的法律效果，租赁合同的权利义务继续存在，建行濮阳分行承担的仅仅是支付租金的合同义务，租金标准及租赁期限依然是支付房屋使用的对价依据。原审对“买卖不破租赁”这一原则采取无视的态度明显有误。4、原审按照现状房屋进行司法鉴定明显违法。建行濮阳分行取得房屋的占有使用权是基于租赁合同，依法应当按照租赁合同约定的租金标准支付租金，而不应当按照鉴定的费用标准支付房屋使用费。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误。请求撤销原判，改判建行濮阳分行不承担支付房屋使用费。
谷青菊答辩称，1、谷青菊系基于侵权起诉，与中国建银投资有限责任公司没有关系。2、本案不适用买卖不破租赁的法律原则，因为本案中谷青菊与建行濮阳分行均不是建行濮阳分行所提供的房屋租赁补充协议中任何一方，建行濮阳分行主张的买卖不破租赁与谷青菊没有关系。3、原审对房屋现状进行评估是经过双方当事人共同协商的结果，符合法定程序。4、建行濮阳分行没有提供房屋租赁协议的原件和复印件，没有提供房屋租赁补充协议的原件，也没有提交支付租赁费的证据，谷青菊对房屋租赁协议和房屋租赁补充协议的真实性不予认可。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。请求驳回上诉，维持原判。
本案二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，建行濮阳分行在一、二审诉讼中，未提交涉案房屋的房屋租赁协议原件及复印件，未提交涉案房屋的房屋租赁补充协议的原件，未提交其支付房屋租赁费的相关证据，且谷青菊对涉案房屋存在租赁协议的真实性不予认可，故建行濮阳分行认为买卖不破租赁的上诉理由没有事实根据，本院不予采纳。谷青菊通过拍卖方式取得涉案房屋的使用权，并经双方协商一致，委托评估机构对涉案房屋市场租金价格进行了评估，原审按照评估价格，判决建行濮阳分行向谷青菊支付房屋使用费并无不当。原审认定事实清楚，适用法律正确，建行濮阳分行上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费6785元，由中国建设银行股份有限公司濮阳分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 张士基
审判员 王国选
审判员 杨朝庆
二〇一七年十二月二十九日
书记员 胡永翰