徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第2666号
原告徐州某物业管理有限公司。
法定代表人田某。
委托代理人韩孝某。
委托代理人谢飞某。
被告马某。
原告徐州某物业管理有限公司（以下简称某物业）诉被告马某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月21日受理后，依法由审判员ＸＸ元适用小额诉讼程序，于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告某物业的委托代理人韩孝某、谢飞某，被告马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某物业诉称：被告马某是徐州市豪绅嘉苑小区14-1-X02室的业主，依据原告与业主签订的前期物业管理服务协议及与社区居委会签订的《物业服务合同》之约定，被告于2012年3月4日至2015年6月30日接受原告的物业服务，共拖欠物业服务费、公共耗能费及违约金合计4405.46元。原告多次催要上述费用，被告一直拒绝缴纳。为维护原告合法权益，原告依法诉至法院，请求判令被告支付：1、2012年3月4日至2015年6月30日的物业管理费3738.8元、公共耗能费666.66元；2、自2012年3月4日至2015年6月30日的违约金534.2元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告马某辩称：我不同意交纳物业费。理由如下：1、我和原告有暖气的纠纷，2011年底小区供暖，小区在购房合同上约定的是集团供暖，第一年没有供暖，第二年开始供暖，是原告烧的燃油锅炉，费用按20元每平方，承诺每天供暖14个小时，温度不低于16度，我一共交纳1869.5元暖气费，供气之后，原告经常随意调整供暖的时段，把水泵给停掉了，每天供暖间断后都要自行给暖气片排气，严重影响正常使用，致使室内温度始终达不到16度，此外，主管道故障、水泵故障进行大修，我们14号楼主管道堵塞将近一个月，这期间无法正常供暖，在此期间，我多次和某物业的经理田某协商，田某口头承诺会全额退还此20多天没有用上暖气的费用，但是，事后不予兑现，经过多次讨要未果，于是拒交次年的物业费来抵暖气费，这是矛盾的起因。后来，小区成立业主委员会，但是并没有和某物业订立新的合同，据说社区和该公司签订了物业服务合同，但是业主并不知情，也没有召开业主大会或者三分之二以上业主的授权，根据江苏省物业管理条例第二十七条社区居委会是不具备业主大会权利的，所以，我认为以后的合同是无效的，所以才拒交以后的费用；2、2012年的时候某物业把原有的燃油锅炉拆除改成燃气锅炉，并在13、14号楼之间的绿地建造了大型的天然气接收装置，距离两楼均不足10米，严重影响居民的安全，且燃气并不是申请的公共事业用气，而是以营利为目的的工商业用气导致取暖成本远高于市政供暖、壁挂炉供暖和空调取暖，致使居民无法使用，耽误多年取暖，原有的居民室内取暖设备因长期不使用造成严重的损坏，2015年物业公司又在小区内大兴土木，违章搭建锅炉房，锅炉房位于12、14号楼之间，距离14号楼不足5米，距离12号楼不足9米，带来极大的安全隐患，严重影响12、14号楼的居民的正常生活。3、小区内公共设施被物业公司占做己用或出租获利，其中有业主会所、警务室，且用于人防设施的地下车库被出售或者出租，并未对全体业主开放，小区的半幅路面未经三分之二业主以上同意，被画线出租，违规收费获利，消防通道也被占用停车，却无人过问；4、小区内绿地随处可见乱搭乱建，毁绿种果树、种菜，严重影响小区环境，找物业反映总是推脱管不了，即便说的整顿，也只是留于口头，不付诸行动；5、本人所居住的14号楼1单元单元门门禁系统已损坏近一年，任何人都可以随意进出，严重影响安全，邻居找物业反映无人修理，单元门外车辆乱停乱放，经常堵住门，本单元电梯、通风装置长期不工作，却无人检修，发生过把人关在里面的情况，我本人也被关过，且电梯里的电话打不通，本单元地下室长期脏乱差，堆满了垃圾无人清理，致使地下室通道堵塞，综上，某物业并无取得合法的物业服务合同，也未能提供相关的物业服务，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年3月1日，原、被告签订了《豪绅嘉苑（一期）前期物业管理服务协议书》一份，约定由原告为被告提供物业管理服务，其中合同第四条约定“自本协议签订之日起，在业主大会或业主委员会与新的物业管理公司签订物业服务合同前，本协议有效”，第七条约定“1、物业管理服务费收费标准多层住宅物业服务费：1.00元／建筑平方米／月别墅住宅物业服务费：1.50元／建筑平方米／月商业物业服务费：2.00元／建筑平方米／月；2、甲方自收到《入住通知书》中约定交付时间的次日起开始计算物业费，首次交费时需向乙方一次性一年的物业管理服务费，以后在每年1月10日前按年度以现金方式一次性缴纳当年的物业管理服务费……4、物业管理服务费用不包含小区电梯、水泵等公共设施的运行电费及公共照明、公共用水等能耗费用，以上费用由物业公司实行代收代缴，按户分摊。每户按300元／年／次收缴，由物业公司每半年公布一次分摊金额，多退少补”，第九条约定“2、甲方应按时缴纳物业管理服务费，逾期缴费者即构成违约，乙方将按欠费金额每天3‰计算向甲方收取违约金，乙方有权向人民法院提起诉讼”。该协议还约定了其他事项。
另查明，被告马某系豪绅嘉苑小区14号楼1单元X02室的业主，房屋建筑面积93.47平方米。原告陈述，2012年3月4日至2015年6月30日，被告未交纳物业服务费及公共能耗费。
以上事实有原告提供的豪绅嘉苑（一期）前期物业管理服务协议书一份、豪绅嘉苑业主临时管理规约一份、资质证书一份及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：根据相关法律规定，原告与被告签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，合法有效。原告按照合同的约定履行了自己物业服务的义务，被告应当按照合同的约定按时交纳物业管理费用。关于原告主张的物业费及公共能耗费问题。依据《豪绅嘉苑（一期）前期物业管理服务协议书》之约定，多层住宅收费标准为1元／建筑平方米／月，公共耗能费合同约定为每户每年收取300元，后原告经核算后公共耗能费按每年每户200元收取，被告名下的房屋建筑面积为93.47平方米。庭审中，对原告主张的2012年3月4日至2015年6月30日期间的物业管理费用及公共能耗费，被告马某辩称其与原告有供暖方面的纠纷，因供暖不属于物业服务范围，与本案没有关联性，对于此项辩解理由，本院不予采纳，故，本院对原告的上述诉请予以支持。经核算，本院依法支持原告上述期间的物业管理费用3729.44元、公共能耗费665元。
关于原告主张的违约金问题。原告提供的《豪绅嘉苑（一期）前期物业管理服务协议书》明确约定了违约金，被告未按约支付原告物业管理费用，应当按照合同约定向原告支付违约金。鉴于合同上约定的每日千分之三的违约金标准过高，现原告按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍主张违约金，不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。综上，本院依法支持原告的违约金为534.2元。故，经计算，被告应支付原告物业服务费3729.44元、公共能耗费665元、违约金534.2元，合计4928.64元。因原告现主张物业服务费、公共能耗费、违约金合计4405.46元，对此，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
被告马某于本判决生效之日起十日内向原告徐州某物业管理有限公司一次性支付物业服务费、公共能耗费、违约金合计4405.46元。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已预付），由被告马某负担（该款与上述案款一并给付原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判员 ＸＸ元
二〇一五年十二月十日
书记员 高 希