江苏省高邮市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邮开商初字第00033号
原告江苏兴辰建设有限公司，住所地在高邮市车逻镇振兴路7号。
法定代表人朱所龙，该公司总经理。
委托代理人陈顺海，江苏金飞达律师事务所律师。
被告高邮市车逻镇人民政府，住所地高邮市车逻镇。
法定代表人詹东周，该镇镇长。
委托代理人ＸＸ玉，高邮市车逻法律服务所法律工作者。
原告江苏兴辰建设有限公司与被告高邮市车逻镇人民政府确认合同无效纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法先适用简易程序，公开开庭进行了审理，因原、被告双方争议较大，本案于2015年7月31日转为普通程序，公开开庭进行了审理；原告法定代表人朱所龙及其委托代理人陈顺海，被告委托代理人ＸＸ玉均到庭参加诉讼；本案现已审理终结。
原告诉称：被告于2013年6月份通过扬州市少游拍卖有限公司发布拍卖原高邮市车逻镇建安公司建筑物及相关土地公告，原告于2013年6月6日通过拍卖购得原车逻镇建安公司建筑物及相关土地，并于2013年6月3日、6月17日支付12.5万元佣金及250万元购买款。2013年6月18日，原告与被告下属机关车逻镇建筑管理站签订《协议书》一份，被告于2013年6月20日向原告出具收到250万元购买款的收据。原告付款后，发现所购买的建筑物破旧不堪无法使用，所购建筑物及土地无相关的房产证及土地使用权证，且至今无法办理，原告无法进行融资、转让交易，给原告造成了巨大的经济损失，原告购买建筑物及土地的合同目的无法达到。原告认为被告将无相关房产证的建筑物及集体性质的土地公告拍卖是违法无效的。诉请法院要求确认原、被告之间签订的原车逻镇建安公司建筑物所有权买卖《协议书》无效；原告退还拍得的建筑物及土地，被告一次性返还购房款250万元，并从诉讼之日起按银行同期贷款利率支付逾期利息，本案的诉讼费用由被告承担。
原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、2013年6月18日的《协议书》一份，证明原告于2013年6月18日与被告的下属单位高邮市车逻镇建筑管理站就拍卖标的物达成协议的事实；
2、进帐单二份，证明原告已向扬州市少游拍卖有限公司汇款262.5万元的事实；
3、高邮市车逻镇财政所出具的江苏省行政事业单位资金往来结算票据一份，证明被告收到原告250万元的事实；
4、江苏省扬州市国家税务局通用机打平推发票一份，证明扬州市少游拍卖有限公司收到原告12.5万元的事实；
5、照片七张，证明拍卖标的物现状的事实。
被告辩称：原告在拍卖前已实际使用了该拍卖标的物，对该拍卖标的物的情况是了解的，本案建筑物系被告委托扬州市少游拍卖有限公司进行拍卖的，原告是在见到拍卖公告后自行报名，参与竞标，并在竞得拍卖标的物后与被告达成《协议书》，该协议书并不违反拍卖时原告知晓的相关内容，故原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其答辩主张，向本院提交了以下证据：
1、被告的下属单位高邮市车逻镇建筑管理站与扬州市少游拍卖有限公司签订的《委托拍卖合同》一份，证明被告为了盘活资产，将原高邮市车逻镇建安公司进行拍卖的事实；
2、江苏富华资产评估有限公司出具的《资产评估报告书》一份，证明拍卖标的物的(原高邮市车逻镇建安公司)的评估价为829049元的事实；
3、2013年5月26日《高邮日报》复印件一份，证明被告委托扬州市少游拍卖有限公司对拍卖标的物公开发布拍卖公告的事实；
4、竞买人登记表、拍卖规则、拍卖目录、竞买人登记表、委托书、扬州市少游拍卖有限公司拍卖记录表、拍卖成效确认书各一份，证明原告委托其公司职工王殿云参与竞拍并拍得标的物的事实；
5、高邮市国土资源局车逻国土资源所于2014年8月15日向原告发出的《关于办理土地征收及供地的函》及《市长办公会议纪要》第16期各一份，证明被告根据《市长办公会议纪要》精神，通知原告交费办理相关权属证书，但原告表示没有钱办理的事实。
经审理查明：2013年5月10日，被告下属单位高邮市车逻镇建筑管理站委托江苏富华资产评估有限公司对高邮市车逻建安公司资产(房屋建筑物)进行评估，作出的评估价为829049元。2013年5月23日，被告下属单位高邮市车逻镇建筑管理站与扬州市少游拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》、《委托书》各一份，委托扬州市少游拍卖有限公司对高邮市车逻建安公司集体建筑物进行公开拍卖，建筑面积为1438.87平方米，拍卖底价为80万元。2013年5月23日，原告委托公司职工王殿云与扬州市少游拍卖有限公司签订了拍卖规则。2013年5月26日，扬州市少游拍卖有限公司在高邮日报上刊登拍卖公告，对位于高邮市车逻镇振兴路南首的标的物房屋建筑物(1438.87㎡)进行公开拍卖。2013年6月4日，原告委托其公司职工王殿云进行了竞买人登记，并于2013年6月6日参与了竞拍，经过竞拍，原告以250万元的价格拍得了标的物，并与扬州市少游拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，确认书上注明拍卖标的物名称为车逻镇振兴路南首房屋建筑物，数量为1438.87㎡，成交金额为250万元，佣金额12.5万元，总金额为262.5万元。2013年6月18日，原告与被告的下属单位高邮市车逻镇建筑管理站签订了《协议书》一份，协议书的第三条约定，上述建筑物及建筑物占有范围内的土地甲方(指被告下属单位高邮市车逻镇建筑管理站)于2013年6月18日移交给乙方(指原告)，甲方不收取任何土地费用，第四条约定乙方在取得原建安公司建筑物所有权后，如办理、变更建筑物及占有范围内的土地权属证书，由乙方自行办理，甲方给予协助，费用由乙方承担，第五条约定原建安公司占有范围内的土地性质为存量集体土地。2014年8月15日，高邮市国土资源局车逻国土资源所向原告发出《关于办理土地自戕及供地的函》一份，并于2014年9月9日电话通知原告公司的王殿云，要求原告按照函的要求提供相关材料、土地征收费用及土地出让金，办理所购房屋及其占有范围内的土地的房产证、土地证等证件，原告表示土地征收费用及土地出让金不应由其承担，而应按《协议书》的约定由被告承担。
2015年4月，原告诉至本院，认为被告所拍卖的建筑物及占有范围内的土地系集体土地，原告虽通过拍卖的方式取得，但土地转让行为违反国家关于集体土地禁止买卖用于非农业建设的强制性规定，要求确认原告与被告下属单位所签订的《协议书》无效，原告退还拍得的建筑物及土地，被告一次性返还购房款250万元及利息，并承担本案的诉讼费用。
庭审中被告认可高邮市车逻镇建筑管理站是被告的下属单位，该站不具有独立法人资格，承担责任的是被告车逻镇政府。经庭审质证，被告对原告所举证据的真实性均无异议，但认为原、被告双方签订的《协议书》内容不违反法律规定，原告是通过拍卖取得标的物的所有权，且在拍卖前已实际使用了该拍卖标的物，对该拍卖物标的物的真实情况是了解的。
经庭审质证，原告对被告所举证据均提出异议，认为：1、拍卖行为违反程序，扬州市少游拍卖有限公司与原告签订的拍卖规则日期为2013年5月23日，而拍卖公告是2013年5月26日发布的，故拍卖规则对原告无效；2、原告对拍卖标的物之前是基于租赁关系占有、使用的；3、房屋买卖必然导致房屋占有范围内的土地同时转让，而根据法律规定，农村集体建设用地在未转为国有前不得出让、转让等用于非农业建设并进行二级市场流通。综上，原、被告双方签订的房屋买卖协议无效。
审理中经本院主持调解，因原、被告意见分歧较大，致本案调解不成。
本案主要的争议焦点是：本案所涉建筑物及占有范围内的土地系集体土地，因无房产证和土地使用权证，2013年6月18日经拍卖程序后，原告与被告的下属单位高邮市车逻镇建筑管理站签订《协议书》的效力。
本院认为：本案买卖所涉房屋附着在存量集体土地上，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
被告的下属单位高邮市车逻镇建筑管理站委托扬州市少游拍卖有限公司将无任何建房批准手续且附着在存量集体土地上的高邮市车逻建安公司房屋对外进行公开拍卖，在交易时未办理农用地转用审批手续，且该房产至今均未取得房产证和土地使用权证，故该转让行为已违反了国家相关强制性禁止规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国拍卖法》第七条规定，法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的；第五十八条规定，委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。据此确定，原、被告于2013年6月18日签订了《协议书》应认定无效，故对原告的诉讼请求本院依法应予支持。
综上所述，为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告江苏兴辰建设有限公司与被告高邮市车逻镇人民政府下属单位高邮市车逻镇建筑管理站于2013年6月18日签订的《协议书》无效；
二、被告高邮市车逻镇人民政府于本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告江苏兴辰建设有限公司购房款250万元及利息(从诉讼之日即2015年4月21日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至本判决确定的给付之日止)，原告在收款之日将所购得的原高邮市车逻建安公司的建筑物及其占有范围内的土地退还被告。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26800元，由被告承担(此款原告已预交，被告在履行上述判决义务时一并给付原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时依照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定缴纳上诉案件受理费，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。
审 判 长 李 娟
代理审判员 徐澄涛
人民陪审员 王 兵
二〇一五年九月十五日
书 记 员 袁 平
附：本案相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。