海南省海口市琼山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼0107民初1977号
原告：海南XX实业有限公司，住所地海南省海口市XX。
法定代表人：黄XX，总经理。
委托诉讼代理人：孙XX，男，海南XX实业有限公司法务专员。
委托诉讼代理人：高XX，海南XX律师事务所律师。
被告：易XX，男，1974年5月4日出生，汉族，住址海南省屯昌县，现下落不明。
第三人：中国建设银行股份有限公司海南省分行，住所地海南省海口市XX号建行大厦。
法定代表人：张XX，行长。
委托诉讼代理人：林XX，中国建设银行股份有限公司海口海府支行职员。
原告海南XX实业有限公司（以下简称XX公司）与被告易XX、第三人中国建设银行股份有限公司海南省分行（以下简称建行海南省分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。第一次庭审后，本院依法追加了建行海南省分行作为本案第三人参加诉讼。原告XX公司的委托诉讼代理人孙XX、高XX，第三人建行海南省分行的委托诉讼代理人林XX到庭参加诉讼，被告易XX经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认双方2015年12月11日签订的海口阳光3号苑1#楼13C商品房买卖合同（合同编号：XX）解除；2.判决被告协助原告办理上述商品房买卖合同登记备案登记和预告登记的注销手续；3.判决被告向原告支付房屋总价款10%的赔偿金65736.8元；4.判决被告向原告支付原告被银行划扣的保证金9275.69元，该款与上述赔偿金由原告在被告已付房款中直接扣除；5.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告将其第一项诉讼请求变更为：判决解除原、被告双方2015年12月11日签订的海口阳光3号苑1#楼13C商品房买卖合同（合同编号：XX）；第四项诉讼请求变更为：判决被告易XX向原告XX公司返还原告被银行划扣的37055.69元保证金（截止2017年3月30日）。事实和理由：原告于2015年12月11日与被告签订商品房买卖合同，约定被告以每平方米8685元的价格购买原告位于海口市××区金盘坡）的海口阳光3号苑1#楼13C的房屋，总金额657368元。合同签订后，被告未按期偿还银行贷款，致使原告为被告贷款设立的保证金被银行划扣。为此，原告向被告发出了追偿通知书，但被告未能在签收后的20日内清偿。为了避免损失扩大，原告现向被告已发出解除合同通知函。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件七合同补充协议第五条”如买受人未按照借款合同的约定偿还银行贷款，致使出卖人为买受人贷款设立的保证金被银行划扣的，若收到出卖人追偿通知书后20天内仍未清偿的，出卖人有权单方解除合同，买受人需为此承担赔偿责任，赔偿额为房屋价款的10%，赔偿金及出卖人被银行划扣保证金的总额，出卖人有权在买受人支付的房价款中扣除。如买受人已支付的房价款不足以赔偿出卖人损失的，出卖人有权追偿。已收楼入住的，买受人每月还应按其房屋总价款1%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的应予以赔偿”的约定，请求依法支持原告全部诉讼请求。
被告易XX未提出答辩。
第三人建行海南省分行述称，原告提出由第三人扣划原告的保证金代被告还钱属实，第三人予以认可，对原告提出解除合同由法庭进行认定，关于预告登记手续，第三人不清楚指的是与第三人的预告登记手续还是原告与被告的登记手续，如果是注销原告与第三人的预告登记手续，第三人就不予认可。如果原告的诉讼请求影响到与银行抵押的有效性，就应当不予支持。解除商品房买卖合同，因为贷款还未结清，会对预告登记产生一定影响，请法庭审查依法作出判决。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的《海口市商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《中国建设银行单位专用客户回单》、《个人贷款还款凭证》、2017年5月5日《追偿通知书》及其快递单，第三人对其真实性均无异议，上述证据经与原件核对无异，证据内容与讼争事实相关，本院对其真实性、合法性、关联性均予以认定。原告提交的（2016）琼0106民初XX号民事判决书和《执行通知书》经核实系海口市龙华区人民法院的生效判决和执行通知。原告提交的《追偿通知书》、《解除合同通知书》及两份快递单，因两份快递单上均未见注明有原告主张的该两份通知的内容，故对原告主张的其分别于2017年2月14日和2017年3月10日向被告发出追偿通知和解除合同通知的证明内容不予认定。
根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定如下事实：2015年12月11日，原、被告签订了《海口市商品房买卖合同》（合同编号：XX），主要约定：被告购买原告开发的预售商品房，即位于海口市××路金盘坡）的海口阳光3号苑1#楼（幢）13（层）C号商品房，建筑面积共75.69平方米；每平方米8685元，总金额657368元；被告应在签署本合同当日支付首期款197368元（含定金），余款460000元由被告申请银行贷款，双方约定在2016年2月18日前由按揭银行支付；本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，非重大权益事项亦宜采用书面形式告知；原告按被告在本合同提供的通讯地址以邮件、快递等方式送达相关书面材料的，视为通知到达。该合同附件七补充协议第五条还约定，如被告未按照借款合同的约定偿还银行贷款，致使原告为被告贷款设立的保证金被银行划扣的，若收到原告追偿通知后20天内仍未清偿的，原告有权单方面解除本合同，被告须为此承担赔偿责任，赔偿额为房屋总价款的10%；赔偿金及原告被银行划扣保证金的总额，原告有权在被告已支付的房价款中扣除；如被告已支付的房价款不足以赔偿原告损失的，原告有权追偿。被告在该合同中的通讯地址为海南省××屯号。该合同及补充协议还约定了其他内容。该合同签订后，被告于2015年12月16日将涉案房屋首付款197368元支付给原告。原、被告办理了上述商品房买卖合同预售备案登记，之后又办理了上述房屋的预购商品房预告登记。
2016年1月7日，被告、第三人、原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：海府住房2015-075-117），约定：易海浪向建行海南省分行借款460000元用于购买位于海口市××道号的阳光3号苑1#楼（幢）13层C号房；借款期限自2016年1月8日起至2036年1月8日止；还款方式为等额本息还款法；约定还款日为每月的20日，首次还款日为2016年1月20日最后一次还款日为2036年1月8日；担保方式为抵押加阶段性保证，抵押财产为上述所购房产；壮兴公司为本笔贷款提供连带责任保证，保证范围为本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；保证期间为借款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。借款合同签订后，建行海南省分行与易海浪、壮兴公司对该贷款所购房屋办理了期房抵押备案登记；建行海南省分行依约发放了该笔460000元贷款。易海浪从2016年1月20日开始还款，由建行海南省分行从易海浪委托扣款账户中扣划还款。因易海浪逾期还贷，建行海南省分行从壮兴公司的保证金账户中扣划资金用于归还易海浪的到期借款本息。建行海南省分行遂于2016年11月1日以易海浪、壮兴公司为被告向海口市龙华区人民法院提起诉讼，海口市龙华区人民法院经审理于2017年3月27日作出（2016）琼0106民初XX号民事判决，判决解除了建行海南省分行与易海浪、壮兴公司签订的上述借款合同，限易海浪向建行海南省分行归还贷款本金余额449446.6元及至清偿之日止的利息（暂计至2016年9月30日），并支付提前还款违约金3595.57元，壮兴公司对易海浪所欠上述债务承担连带清偿责任，建行海南省分行对易海浪购买的上述房屋享有优先受偿权。该判决生效后，建行海南省分行已申请强制执行。目前，海口市龙华区人民法院已冻结了壮兴公司的银行存款453042.17元。
截止2018年2月5日，被告易XX偿还了借款本息共计9285.01元（其中本金3780.53元，利息5504.48元）；第三人分七次从原告的保证金账户中扣划保证金用于偿还被告的借款本息共计64879.37元（其中本金24487.52元，利息40391.85元）；被告尚欠贷款本金余额为431731.95元。
另查，原告曾于2017年5月5日按被告在上述商品房买卖合同中提供的通讯地址向被告易XX邮寄《追偿通知书》，但快递公司因无法向被告送达，于2017年5月9日将快件做了作废处理。
2017年12月11日，原告向本院申请财产保全，本院作出（2017）琼0107民初XX号民事裁定书，裁定预查封已办理预告登记权利人为易XX的登记地址为海口市××区号的阳光3号苑1#楼13C号房（房屋预告登记证明编号为海口市房预海房字第**号），查封期限自本裁定书和协助执行通知书送达登记部门之日起三年。至本案庭审时，讼争房屋尚未交付。
本院认为，一、关于原告要求解除原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》的请求。原、被告之间的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人基于真实意思表示所自愿签订，其缔约主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同对签订双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。被告向原告支付首付款后，亦通过银行按揭贷款向原告支付了剩余购房款。由于被告未能按照借款合同约定向第三人偿还贷款，致使原告为被告贷款设立的保证金被第三人划扣。原告主张其2017年3月10日已向被告发出解除合同通知，但其提交的证据并不能证明该主张。故应认定原、被告之间的《商品房买卖合同》尚未解除。原告依照被告在商品房买卖合同中提供的通讯地址向被告邮寄了《追偿通知书》，虽然快递未能成功送达，但根据双方合同关于视为送达的约定，可以认定该《追偿通知书》已2017年5月9日向被告送达。因被告仍未偿还银行贷款，根据买卖合同补充协议的第五条约定，原告自2017年5月30日起有权提出解除合同，故原告关于解除原、被告2015年12月11日签订的关于海口阳光3号苑1#楼13C房的《海口市商品房买卖合同》（合同编号：XX）的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
二、关于讼争合同解除的后果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款关于”商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，原、被告之间的《海口市商品房买卖合同》解除后，且由被告作为借款人、第三人作为贷款人、原告作为保证人的《个人住房（商业用房）借款合同》也已被解除，故原告作为出卖人，应当将其收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人（担保权人）和被告（买受人）。原告应向被告返还的购房款本息，其本金数额，应包括被告已向原告交付首付款197368元和被告已向第三人偿还的贷款本金3780.53元，共计为201148.53元；原告应返还的利息，应自收款之日即2015年12月16日起至还清之日止按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算。原告应向第三人返还的贷款本息，应包括原告已向第三人代偿的贷款本息共计64879.37元（其中本金24487.52元，利息40391.85元）和被告尚欠的贷款本金431731.95元及其相应利息。原告主张被告向其返还原告被银行划扣的37055.69元保证金，系在房屋买卖合同解除后向被告行使追偿权，违反了合同解除互相返还的法律原则，故对原告该项请求，没有法律依据，本院不予支持。因海口市龙华区人民法院作出的（2016）琼0106民初XX号民事判决确定了易海浪负有向建行海南省分行归还贷款本金余额449446.6元及至清偿之日止的利息的债务，原告对该项债务承担连带责任，且海口市龙华区人民法院已冻结原告壮兴公司的银行存款，故本案对上述原告应向第三人建行海南省分行返还被告尚欠的贷款本金431731.95元及其相应利息不做处理。
三、关于原告主张被告向其支付房屋总价款10%的赔偿金65736.8元的请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，原告有权要求赔偿。原、被告双方买卖合同附件七补充协议第五条也约定了被告应承担的赔偿责任及其数额，即房屋总价款的10%，为65736.8。元。故被告应向原告支付该赔偿金65736.80元。
四、关于原告主张被告协助办理讼争房屋的商品房买卖合同备案登记和预告登记的注销手续的请求。因讼争房屋已办理了期房抵押备案登记，且海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初12078号民事判决确认了建行海南省分行对讼争房屋享有优先受偿权，该判决正在执行中，并已冻结原告壮兴公司的银行存款，故被告易海浪应在该判决确认的抵押优先受偿权消除后十日内协助原告办理讼争房屋的商品房买卖合同备案登记和预告登记的注销手续。
被告易XX经公告传唤未出庭，可以缺席判决。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：
解除原告海南壮兴实业有限公司和被告易XX2015年12月11日签订的关于海口阳光3号苑1#楼13C房的《海口市商品房买卖合同》（合同编号：XX）；
二、限原告海南XX实业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告易XX返还购房款201148.53元及其自2015年12月16日起至还清之日止按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算的利息；
三、限被告易XX于本判决生效之日起十日内向原告海南XX实业有限公司支付赔偿金65736.80元；
四、限被告易XX在第三人中国建设银行股份有限公司海南省分行对位于海口市××路号的海口阳光3号苑1#楼13C房享有的优先受偿权消除后十日内协助原告海南壮兴实业有限公司办理该房屋的商品房买卖合同（合同编号：XX）备案登记和预告登记的注销手续；
五、驳回原告海南XX业有限公司其他诉讼请求。
六、上述第二、第三判项相互冲抵后，原告海南XX实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告易XX返还购房款135411.73元，及自2015年12月16日起至2018年2月9日止以201148.53元为本金按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算的利息和自2018年2月9日起至还清之日止以135411.73元为本金按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算的利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5859.12元（原告已预交2855.85元），由原告海南XX实业有限公司负担4570.12元，被告易XX负担1289元；诉讼财产保全费3806.84元，由原告海南壮兴实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 王春映
人民陪审员 李衍禄
人民陪审员 钟平艳
二〇一八年二月九日
书 记 员 李素素
速 录 员 苏煜鹏