安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蚌民一终字第00362号
上诉人（一审被告、反诉原告）：刘双龙。
上诉人（一审被告、反诉原告）：刘俊生。
两上诉人共同的委托代理人：乔烈武，安徽国梦律师事务所律师。
两上诉人共同的委托代理人：徐庞，安徽国梦律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：吕荣华。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：叶鹏。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：徐子英。
三被上诉人共同的委托代理人：朱明，蚌埠市龙子湖区解放法律服务所法律工作者。
上诉人刘双龙、刘俊生与被上诉人吕荣华、叶鹏、徐子英房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院于2013年11月13日作出的（2013）龙民一初字第00818号民事判决，向本院提起上诉。被上诉人叶俊虎在二审期间去世，其第一顺序继承人叶鹏、徐子英申请参加诉讼，符合法律规定，本院予以准许。本院依法组成合议庭，于2014年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人刘俊生及其与刘双龙共同的委托代理人乔烈武，被上诉人吕荣华、叶鹏及其与徐子英的共同委托代理人朱明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2013年3月26日，吕荣华、叶俊虎付给刘俊生80000元福龙旅社转让费，2013年4月1日吕荣华、叶俊虎与刘俊生签订《房屋租赁协议》，约定刘俊生将坐落于蚌埠市两站间7号楼2层PT楼（福龙旅社）租赁给吕荣华、叶俊虎，租期自2013年4月1日起至2020年4月1日止共7年，租金3600元／月，并约定签订协议后吕荣华、叶俊虎要交付给刘俊生20000元押金及违约责任和处理方式。合同签订后，刘俊生依约交付房屋，但未收到押金，只收取吕荣华、叶俊虎2013年4月、5月、6月三个月的承包费10800元。2013年7月22日，吕荣华、叶俊虎租赁的房屋因封闭消防安全通道被蚌埠市龙子湖区公安消防大队以蚌龙公消限字（2013）第0794号《责令限期改正通知书》要求停止经营、限期改正并于当天查封。吕荣华、叶俊虎在租赁期间未对所租房屋进行过装修改造。
另查明，该房屋被消防大队查封后，刘俊生曾亲自去消防队申请启封，该房屋已被刘俊生取回。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，吕荣华、叶俊虎与刘俊生于2013年4月1日签订了《房屋租赁协议》系双方自愿签订，且双方均已实际履行，应受到法律保护，对双方具有法律约束力。关于合同解除问题，租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封，承租人请求解除合同的，人民法院应当支持。吕荣华、叶俊虎与刘俊生虽约定了房屋租赁合同履行期间，但因所租房屋消防设施不符合经营条件，已被龙子湖区消防大队依法查封，且房屋已被刘俊生实际取回，合同继续履行的条件、目的均不能实现，应依法予以解除。关于转让费的问题，承租人交纳转让费，表面上为单独的买卖合同，实质上为附条件的买卖合同，吕荣华、叶俊虎以房屋租赁合同成立为条件而使用房屋内的物品设施，房屋租赁合同解除，该买卖合同所依附条件不成立，因此该买卖合同也应予以解除。合同解除，承租人在租赁期间已实际使用旅社设施并造成了一定的折旧，对合同已经履行的部分，根据合同履行情况和合同性质，结合公平原则，法院酌情参考双方当事人的协议内容及承租人实际使用时间，判令承租人支付实际使用期间（2013年4月至7月）对旅社设施的使用折旧费3809.5元（80000元÷7年÷12月×4月），该费用应当从转让费中予以扣除。关于押金的问题，因双方当事人未在合同中约定定金条款，合同中约定的押金只能视为违约金。合同因行政机关依法查封解除，双方均无过错不存在违约责任且吕荣华、叶俊虎并未交纳押金，对吕荣华、叶俊虎提出双倍返还押金，不予支持。因合同已解除，刘俊生、刘双龙要求吕荣华、叶俊虎继续交付押金的诉求也不予支持。关于赔偿损失的问题，租赁房屋因行政机关查封而导致合同无法继续履行时，合同双方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。吕荣华、叶俊虎提出赔偿损失62949.63元是依据道路交通损害赔偿标准从旅店查封至合同解除期间计算得出，此要求无法律依据，不予支持。关于拖欠的租金问题，房屋租赁合同签订系双方真实意思表示，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，承租人应当依约向出租人支付租金。租赁房屋因行政机关查封而导致合同无法继续履行时，双方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。双方协议约定每月租金3600元，合同履行后吕荣华、叶俊虎依约支付了2013年4、5、6三个月的租金，其后并未支付租金。对于合同履行期间的房租，吕荣华、叶俊虎应依约支付，对于合同无法继续履行后的租金不予支持。因此吕荣华、叶俊虎需继续支付被告租金2640元（3600元÷30天×22天）。综上，刘俊生、刘双龙应当返还吕荣华、叶俊虎转让费76190.5元，吕荣华、叶俊虎应当支付刘俊生、刘双龙房屋租金2640元，折抵后刘俊生、刘双龙应返还吕荣华、叶俊虎73550.5元。故此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十五条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条规定，判决：一、解除原告吕荣华、叶俊虎与被告刘俊生于2013年4月1日签订的房屋租赁协议；二、在判决生效之日起十日内，被告刘俊生、刘双龙返还原告吕荣华、叶俊虎73550.5元；三、驳回原告吕荣华、叶俊虎其他诉讼请求；四、驳回反诉原告刘俊生、刘双龙其他诉讼请求；案件本诉受理费3959元，由吕荣华、叶俊虎承担；案件反诉受理费330元，由刘俊生、刘双龙承担。
刘俊生、刘双龙不服上述判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、一审判决认定事实错误，对案件主要事实的认定证据不足。一审法院认定被上诉人未对涉案房屋进行装修改造，证据不足，认定事实错误；认定上诉人向消防大队申请启封，涉案房屋被上诉人取回也无证据支持。二，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，适用法律错误。三、一审法院依职权调取的证据未经当事人质证，程序违法。故请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人一审的反诉请求或将本案发回重审。
被上诉人共同答辩称：被上诉人在承租期内，未对涉案房屋进行装修，上诉人主张被上诉人对房屋进行装修，应提供证据证明；上诉人已经对涉案房屋申请启封且已经对涉案房屋实际控制并继续经营。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明：上诉人对一审认定的“吕荣华、叶俊虎在租赁期间未对所租房屋进行过装修改造。该房屋被消防大队查封后，刘俊生曾亲自去消防队申请启封，该房屋已被刘俊生取回”事实有异议，对一审认定的其他事实无异议，被上诉人对一审认定的事实均无异议，本院对双方当事人均无异议的一审认定的事实依法予以确认。上诉人主张吕荣华、叶俊虎在租赁期间对所租房屋进行装修改造导致房屋被查封，应提供证据证明，但上诉人未提供证据予以证明，故本院对上诉人主张的该事实依法不予确认。
另查明：被上诉人叶俊虎于2013年12月22日因病去世，其继承人有儿子叶鹏和母亲徐子英。
再查明：蚌埠市龙子湖区公安消防大队于2013年12月31日将涉案房屋解除查封。涉案房屋目前由上诉人刘俊生使用。
根据双方当事人诉辩意见，本案争议焦点问题是：1、被上诉人在租赁期间对房屋是否装修改造？2、一审判决是否违反法定程序？
本院认为：吕荣华、叶俊虎与刘俊生签订的《房屋租赁协议》，系双方自愿签订，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。作为交付房屋的一方，刘俊生应将符合合同目的的房屋交付给吕荣华、叶俊虎。刘俊生将房屋交付给吕荣华、叶俊虎后，房屋被蚌埠市龙子湖区公安消防大队查封，涉案房屋不符合经营条件，吕荣华、叶俊虎租赁房屋的目的已经不能实现，故一审法院判决解除合同，符合法律规定。被上诉人交纳的8万元转让费是用来购买旅社设施的，系依附于房屋租赁合同的买卖合同，因租赁合同的解除，买卖合同依附条件不成立，买卖合同也应予以一并解除，故8万元转让费应予返还。结合被上诉人对涉案房屋的使用情况，扣除被上诉人拖欠的租金及对旅社设施使用的折旧费，一审法院判决上诉人返还被上诉人73550.5元于法有据。关于被上诉人吕荣华、叶俊虎在租赁期间是否对房屋进行过装修的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人主张涉案房屋是吕荣华、叶俊虎装修过后导致房屋不符合消防标准，进而导致被消防大队查封，应对其主张提供证据予以证明。因上诉人未提供证据证明，且被上诉人不予认可，故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院为了解案件事实，依职权向蚌埠市龙子湖区公安消防大队进行询问，不属于违反法定程序的情形，故一审判决符合法定程序，上诉人的该上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。综上，原判认定主要事实清楚，适用法律正确，符合法定程序。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人刘俊生、刘双龙负担（已交纳）。
本判决系终审判决。
审 判 长 许家才
审 判 员 耿 杰
代理审判员 陈二伟
二〇一四年八月七日
书 记 员 王亭亭
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……