广东省平远县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅平法民二初字第6号
原告吴某某，男，汉族，广东省平远县人，现住广东省清远市清城区。
委托代理人肖红，广东从信律师事务所律师。
委托代理人丘雪梅，女，汉族，现住广东省平远县。
被告刘某某，男，汉族，广东省平远县。
委托代理人温国曾，广东粤梅律师事务所律师。
委托代理人刘万生，广东粤梅律师事务所法律工作者。
原告吴某某诉被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月27日受理后，依法由代理审判员黄志兴独任审判，于2014年1月23日公开开庭进行了审理。由于案情较为复杂，本案由简易程序转为普通程序审理，于2014年4月24日公开开庭进行了审理，两次开庭原告委托代理人肖红、邱雪梅、被告刘某某及其委托代理人温国曾、刘万生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告吴某某诉称，被告刘某某租赁原告吴某某名下房屋，但被告刘某某违反租赁合同第二条关于“租金采取以装修费用抵租的形式，即由刘某某对住房首层进行装修，装修不得损坏现有房子的结构和各项设施，如有损坏，由装修方负责”的规定，私自拆除客厅和两个房间的主墙，另建了两个卫生间，致使房屋存在严重安全隐患。同时被告刘某某还采取暴力手段阻止原告装修，致使装修工程被迫停工至今，被告行为给原告及其家人造成极大财物损害和精神损害，经大柘镇政府多次调解无效。原告诉至法院，请求法院依法判令：一、解除原告父亲吴某彩与被告刘某某签订的《房屋租赁协议》，要求被告立即腾退房屋；二、被告赔偿原告各项损失合计50960元（包括恢复原状费用、装修损失、租房费用、资金利息、精神损失费）。三、被告承担本案的诉讼费。诉讼中本院对原告的诉讼请求所涉及的不同法律关系进行了释明，原告在本院释明后放弃了要求被告赔偿原告损失50960元的诉讼请求。
被告刘某某辩称，一、被告与原告父亲吴某彩间签订的《房屋租赁协议》合法有效，签订该租赁协议是基于2007年11月左右双方存在的涉案房屋买卖事由，双方当时口头约定将位于平远县梅青路三号的住房以150000元的价格卖给被告，被告先付120000元，剩余30000元以后什么时候付都可以。后被告委托其妻姐姚某某将120000元购房款汇入原告母亲姚某玉账户，原告父母将该房交付给被告进场装修，投入房屋装修资金共133297元，2008年5月装修好，被告于2008年5月13日摆酒宴请亲戚后搬迁至该房居住至今，原告父母等亲戚都参加了宴席。原告家人期间想反悔卖房事由，于2008年3月29日将购房款擅自汇回给被告，后于2008年11月8日，原告父母背着被告而与被告的妻子签订了《房屋租赁协议》，被告事后认可了该协议。2008年11月8日签订《房屋租赁协议》就是采用装修费用抵租的形式，因此原告父亲吴某彩对被告的装修是认可的，签订《房屋租赁协议》后被告没有再对房屋作任何改变。原告起诉后，被告经查询得知原告吴某某于2011年4月22日因受赠取得该房屋的房地产权，但当时办证人员到现场调查时，被告已经向房管部门提出对该房产权存在争议，不得过户，但还是做出了房产证。因此，该房地产权证存在瑕疵，退一步讲，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，被告实际占有、使用该房产的时间早于原告取得房产证的时间，因此租赁关系仍然有效。原告诉请解除租赁合同缺乏事实法律依据，应予驳回；二、原告如需合法取得该房产或要求被告腾退的话，原告应该征得被告的同意，并按该房产现有的市场价格赔偿被告的实际损失，否则原告无权收回该房屋。关于对原告请求被告赔偿损失费50960元（包括恢复原状费用、装修损失、租房费用、资金利息、精神损失费）的答辩，因原告放弃了该项诉讼请求，因此不再列明。综上，被告请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2007年底原告父亲吴某彩与被告刘某某口头约定将吴某彩夫妇实际所有的位于广东省平远县大柘镇梅青路3号住房以150000元的价格卖给被告。支付方式约定为：被告先付120000元，剩余30000元以后什么时候付都可以。口头约定后被告委托其妻姐姚小翠将120000元购房款汇入原告母亲姚小玉账户，原告父母将该房交付给被告进场装修。原告家人期间想反悔卖房事由，于2008年3月29日将购房款汇回给被告，2008年5月被告装修好房屋并搬迁入住，于2008年5月13日摆酒宴请亲戚。因原告父母与被告存在卖房争议，经协商，双方决定以租赁的形式处理此事。遂于2008年11月8日签订了《房屋租赁协议》。该协议约定：1.经双方协议，吴某彩将梅青路三号的住房首层（含前后左右余坪）租给刘某某居住；2.租金采取以装修费用抵租的形式，即由刘某某对住房首层进行装修，装修不得损坏房子的结构和各项设施，如有损坏，由装修房负责；3.双方商定租赁期限为15年，到期后刘某某如需继续租赁，则双方要重新签订协议；4.（略）；5.（略）；6.租赁期间从2008年11月8日起至2023年11月7日止。该协议的落款人为出租人吴某彩及承租人刘某某。2011年4月22日广东省平远县大柘镇梅青路3号住房的房产证变更到原告吴某某名下，2013年5月原告开始装修该房屋二、三楼，期间因被告阻挠而于2013年6月停工。2013年12月19日平远县住房和城乡规划建设局对被告刘某某发出了责令改正违法行为通知书（平建责改（2013）1219-1号），该通知书载明：经查明，你于梅青路3号中，存在未按规划违规搭建卫生间的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定。违反了《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条及《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，现我机关责令你于2013年12月26日前对该违规搭建自行拆除改正。原告于2013年12月27日向本院提起诉讼。
另本院通过询问作出责令改正违法行为通知书的机关查明，发通知书时违规搭建的卫生间已存在，但无法确定刘某某违规搭建的具体时间。
以上事实有《房屋租赁协议》、房屋产权证、责令改正违法通知书、乔迁录像、询问笔录、姚若瑾等人的证人证言等证据证明，本院予以确认。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，本案争议的焦点是被告刘某某是否存在违约情形从而导致租赁合同解除的情形。原告父亲吴某彩及被告刘某某对《房屋租赁协议》均认可，因此原告父亲吴某彩与被告刘某某签订的《房屋租赁协议》是当事人的真实意思表示，协议内容与法不悖，合同成立后对签订双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告租赁的房屋的产权人虽在2011年4月22日发生了改变，但根据《城市房屋租赁管理办法》第十一条关于“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”的规定，产权变更不影响原有的租赁关系，因此《房屋租赁协议》在原、被告之间有效，原、被告应遵守租赁协议的约定。同时从租赁协议第二条关于“租金采取以装修费用抵租的形式”的规定可以看出，原告父亲吴某彩对签订《房屋租赁协议》之前被告的装修是认可的，不然不会约定“租金是以装修费用抵租的形式”。原告吴某某主张被告刘某某在履行《房屋租赁协议》期间存在违反租赁协议第二条“租金采取以装修费用抵租的形式，即由刘某某对住房首层进行装修，装修不得损坏现有房子的结构和各项设施，如有损坏，由装修方负责”规定的情形，原告提交的证据有平远县住房和城乡规划建设局作出的责令改正违法通知书。该通知书无载明被告刘某某违规搭建卫生间的具体时间，而原告称2008年5月13日搬迁新居时责令改正违法通知书指向的卫生间已存在，并提交了录像作证明，在原告未提交确切证据证实被告装修房屋时存在破坏房屋结构的情形且被告予以否认的情况下，本院有理由相信租赁首层的被告刘某某不会在装修时破坏房屋结构致使自己及家人身处危房之中，因此本院对原告主张解除《房屋租赁协议》、腾退房屋的请求因证据不足，本院不予支持。被告刘某某对原告吴某某取得房产权有异议的抗辩与本案无关，本案不予处理。至于刘某某违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条违规搭建卫生间的处理，由行政执法部门处理，本院不予评判。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告吴某某的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告吴某某负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审 判 长 迟宝良
代理审判员 黄志兴
人民陪审员 肖淼胜
二〇一四年六月三十日
书 记 员 林彩霞
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