上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初19224号
原告(反诉被告)：赵艳，户籍地北京市，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：顾问，上海汇茂律师事务所律师。
被告(反诉原告)：邓群慧，户籍地上海市徐汇区，现住上海市徐汇区。
原告赵艳与被告邓群慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林霞独任审判。期间，邓群慧于2016年8月18日向本院提起反诉，本院经审核后予以受理，与本诉合并予以审理，并于2016年8月18日、2016年9月14日就本案公开开庭进行了审理。赵艳及邓群慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)赵艳向本院提出本诉诉讼请求如下：1.邓群慧返还房租余款人民币3,910元(以下币种均为人民币)；2.邓群慧退还房屋押金5,100元；3、邓群慧偿付违约金10,200元；4、邓群慧退还2016年2月2日起至同年4月2日止的租金10,200元。事实和理由如下：2015年9月，其经中介公司的居间介绍与邓群慧签订《房屋租赁合同》，合同约定其自2015年9月8日起向邓群慧承租坐落于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。合同签订后，其按约向邓群慧交付房屋租金。2015年11月，涉案房屋出现以下状况：1.主卧东面、南面墙体，次卧东面、西面墙体发生整体霉变，墙面开裂；2.房顶几个角发生脱落；3.卫生间燃气热水器电源处渗水、漏水，有跑电现象。其多次与邓群慧进行沟通，但邓群慧让其自行与涉案房屋所在的物业公司进行报修。物业公司称涉案房屋需要大修，需让业主邓群慧向物业公司递交涉案房屋维修申请，整个过程大约需要一个月左右。其遂将物业公司的答复反馈给邓群慧，邓群慧称整个小区都存在同样的情况。2016年2月，其从涉案房屋内搬离，后又于2016年4月搬回涉案房屋。因无法正常使用涉案房屋，其遂于2016年5月10日向邓群慧提出解除双方间的租赁合同。2016年5月15日，其通知邓群慧至涉案房屋办理交接手续。当日下午其将涉案房屋钥匙交还给邓群慧，但双方就款项的退还问题未达成一致意见。其遂通过中介公司的工作人员致电邓群慧称，如双方无法就终止租赁合同达成一致，那么租赁合同应当继续履行，邓群慧应当将涉案房屋的钥匙交还给其，但邓群慧既不交还钥匙亦不表示解除租赁合同。其为维护自身的合法权益向法院提起诉讼，望法院判如诉请。
被告(反诉原告)邓群慧辩称，2016年1月，赵艳称涉案房屋有质量问题，其随即向物业公司进行了报修，物业公司亦上门进行了维修，后赵艳再未向其提出异议。2016年3月8日，赵艳按约支付了租金。2016年5月10日，其突然接到赵艳电话，告知涉案房屋还是有问题，要求解除租赁合同，其称待其上门看了情况再议。2016年5月15日下午，其至涉案房屋时发现房屋有些部位被人为损坏，但赵艳已将房屋内物品搬空，并将钥匙交还给了其，并表示要解除租赁合同。而其发现房屋完全可以正常使用，故当场向赵艳表明不同意提前解除合同，亦不同意退还已收租金及押金。此后，赵艳通过中介公司要求其办理退租手续，但其认为中介公司无权催告其办理退房手续。综上，不同意赵艳的本诉诉讼请求。
同时，邓群慧向本院提出反诉诉讼请求如下：1.赵艳偿付违约金10,200元(扣除押金5,100元，赵艳还需支付5,100元)；2.赵艳偿付赔偿金5,000元。事实与理由如下：首先，赵艳擅自退租，显属违约，理应承担违约责任。其次，赵艳搬离涉案房屋时，其发现涉案房屋厨房脱排油烟机、热水器及北卧室空调有明显的人为损坏情况，且灯具缺失一盏，煤气有欠款，赵艳对此应进行赔偿。
赵艳针对反诉辩称，首先，其提前解除租赁合同的行为并未构成违约，故不同意偿付违约金。其次，其在办理涉案房屋交接时邓群慧并未向其提出涉案房屋内存在人为损坏问题，故不同意偿付赔偿金。
本院经审理认定事实如下：坐落于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人系邓群慧与案外人赵某某。
2015年9月5日，邓群慧(出租方、甲方)与赵艳(承租方、乙方)通过中介公司居间介绍签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方将涉案房屋出租给乙方；二、租赁期限自2015年9月8日起至2016年9月7日止；三、月租金为5,100元，租金每三个月支付一次，先付后用；在签订本租赁合同后三日内，乙方向甲方支付租赁保证金5,100元，该保证金于双方租赁关系终止时，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；四、租赁期间，乙方应合理使用并爱护房屋及附属设施，因乙方使用不当等人为因素导致房屋及附属设施损坏或发生故障的应负责维修，正常使用引发的损坏或设施故障，由甲方负责维修；五、……；六、有下列情形之一的，一方可书面通知对方解除本合同，并要求对方承担违约责任：…2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在严重缺陷，危及乙方安全的；3、租赁期间房屋内发生水、电、煤气及重要生活设施、设备损坏(除乙方人为因素外)导致不能正常使用，甲方在15日内仍缺乏有效措施恢复正常使用的；七、违约责任：租赁期间，乙方中途擅自退租，包括发生第六条所述乙方违约责任的，乙方应按当月租金的两倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付；八、其他条款：甲、乙双方确认本租赁通过居间方居间介绍成功签署本合同，甲、乙双方在签署本合同当日须分别支付居间方月租金35%的居间报酬。上述合同由甲方、乙方及居间方海堂房产分行工作人员王胜签字。
合同签订后，邓群慧向赵艳交付了涉案房屋，赵艳向邓群慧给付了首期房屋租金15,300元及租赁保证金5,100元。
2015年12月1日，赵艳给付了房屋租金计15,300元(2015年12月9日起至2016年3月8日止)。
2016年2月至2016年3月期间，赵艳离开本市至亲戚家居住，涉案房屋处于空置状态。
2016年3月8日，赵艳给付了房屋租金计15,300元(2016年3月9日至2016年6月8日止)。
2016年5月15日下午，赵艳将涉案房屋的钥匙归还邓群慧，但双方为邓群慧是否返还赵艳剩余租金、保证金等事宜未达成一致意见。
2016年6月10日，邓群慧将涉案房屋对外出租。
另查明，根据物业公司的维修记录：1.2015年8月11日，邓群慧曾向物业公司报修涉案房屋的主卧顶平顶东北侧渗漏，北房东墙、东北侧渗漏，北房房顶平顶渗漏，主卧东墙渗漏，物业公司于2015年10月对上述部位进行了修复。2.2015年12月13日，邓群慧曾向物业公司报修厨房间渗漏，物业公司于2016年1月15日将维修方案交该楼其他业主签字通过。3.2016年5月15日、同月24日、同年6月1日，邓群慧又分别向物业公司报修主卧顶西南角渗漏、客厅顶北墙渗漏、北房窗西侧渗漏，南房间窗台下渗。
以上事实，有赵艳提供的《房屋租赁合同》、《上海市房地产权证》、银行交易明细单、报修凭证等及双方当事人的陈述在卷予以佐证。
审理过程中，赵艳申请中介公司工作人员陈方媛、王胜出庭作证。
陈方媛出庭作如下陈述：2016年5月15日，赵艳到门店找其，称邓群慧未将剩余租金及押金予以返还，并向其询问究竟是谁违约。其认为涉案房屋在不能正常使用的情况下，应该是房东违约，但涉案房屋的实际状况其未见过，仅是听到赵艳的描述。
王胜出庭作如下陈述：2016年年后，因为涉案房屋存在质量问题，其曾去涉案房屋的现场看过一次，还拍过照片。当时，其看到的状况是涉案房屋主卧内整个东面墙面有大片的霉点，房屋的其他部位未出现上述情况。此后，其与邓群慧联系过，邓群慧称物业公司会上门处理，之后赵艳未再找过其。2016年5月15日，赵艳夫妻到公司门店，请其从中协调，以促使赵艳与邓群慧间能签订终止房屋租赁合同书。其遂给邓群慧打了三次电话，邓群慧称此事与其无关，故其未能从中予以协调。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。就本案而言,赵艳与邓群慧签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守。
本案的争议焦点为：赵艳是否有权提前解除其与邓群慧签订的《房屋租赁合同》？
本院认为，根据《房屋租赁合同》的约定，赵艳在三种情况下可行使单方解除权：一是交付的房屋不符合约定，致使不能实现租赁目的；二是房屋存在严重缺陷危及安全的；三是涉案房屋发生水、电、煤气及重要生活设施、设备损坏导致不能正常使用的，出租方在15天内仍缺乏有效措施恢复正常使用的。但从整个审理过程来看，赵艳无充分证据证明上述情形的发生。基于此，赵艳无权依据《房屋租赁合同》的约定行使单方解除权。
基于以上理由，本院对本案的本诉及反诉诉讼请求作如下处理：一、基于赵艳无权单方行使解除权，故其在未与邓群慧协调一致的情况下，以自行从涉案房屋内搬离，并将钥匙交还给邓群慧的方式向邓群慧表达提前解除租赁合同的意思表示，其行为构成违约，故赵艳要求邓群慧退还房租余款、偿付违约金、退还2016年2月2日起至同年4月2日止房屋租金的本诉诉讼请求，于法无据，本院不予支持。二、关于赵艳要求邓群慧退还押金的诉讼请求，基于双方所签订的《房屋租赁合同》已实际终止履行，故邓群慧理应将收取的押金返还给赵艳。三、关于邓群慧要求赵艳偿付违约金的诉讼请求。虽然赵艳无权行使单方解除权，但综合考虑到本案的实际情况，例如：1.涉案房屋确实存在一定的瑕疵。2.赵艳支付了至2016年6月8日止的租金。3.邓群慧已于2016年6月10日将涉案房屋再次出租等情形，本院酌定赵艳偿付邓群慧违约金1,000元。四、关于邓群慧要求赵艳赔偿损失的诉讼请求，因邓群慧未向本院提供充分证据加以证明赵艳在使用涉案房屋过程中有人为损坏涉案房屋及家电的行为，故对该项请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，本院判决如下：
一、被告(反诉原告)邓群慧于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)赵艳押金人民币5,100元；
二、原告(反诉被告)赵艳于本判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)邓群慧违约金人民币1,000元；
三、驳回原告(反诉被告)赵艳其余的诉讼请求；
四、驳回被告(反诉原告)邓群慧其余的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费535.26元，减半收取计267.63元，由赵艳负担220.92元，由邓群慧负担46.71元；反诉案件受理费153.75元，由邓群慧负担137.75元，由赵艳负担16元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 林霞
二〇一六年十一月十一日
书记员 张辰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。