甘肃省敦煌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）敦民初字第409号
原告戴锡英。
委托代理人严连奎，甘肃嘉煌律师事务所律师。
被告敦煌市建荣物业有限责任公司。
法定代表人杜建平，总经理。
委托代理人许孟，副经理。
委托代理人ＸＸ展，甘肃飞天律师事务所律师。
原告戴锡英与被告敦煌市建荣物业有限责任公司（以下简称建荣公司）买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月17日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告戴锡英及其委托代理人严连奎、被告建荣公司的委托代理人许孟、ＸＸ展到庭参加了诉讼。诉讼中，原被告均于2015年6月5日提出鉴定申请，本院依法通过酒泉市中级人民法院委托酒泉市价格认证中心进行鉴定，酒泉市价格认证中心于2015年10月19日作出鉴定结论书。本案现已审理终结。
原告戴锡英诉称，2001年，原告购买了被告建荣公司开发的楼房和两间车库，双方签订了房屋买卖合同，并约定每间车库为20000元，原告交纳了房款和车库款40000元后，被告交付了楼房和车库，原告使用至今。2014年4月，敦煌市人民政府责令被告拆除原告的车库。2014年4月24日，敦煌市执法局强制拆除了原告的车库，至此，原告才发现，被告出售给原告的车库没有合法手续，属于违章建筑。原告认为，被告将不具备合法建造手续的车库出售给原告，导致政府将此作为违章建筑进行拆除，给原告造成了损失。现在每间车库的市场价格已超过100000元，且造成原告今后长期停车困难，故起诉要求被告赔偿原告两间车库损失160000元、今后停车损失40000元，合计200000元，并承担本案诉讼费用。
被告建荣公司辩称，原告所述的损失不应由被告承担，理由是：1、原告在2001年购买被告开发的楼房和车库是事实，被告所修楼房和车库已向城建部门办理了建设用地许可证、施工许可证、建设工程规划许可证等审批手续，建设手续是合法的。2014年4月24日，对原告车库进行强制拆除的是敦煌市城市管理执法局，而不是被告，被告不承担车库被拆除的损失；2、距离其购买的车库被拆除，原告已实际使用14年，原告要求赔偿财产损失的诉讼请求如果成立，原告也应当向被告支付实际使用14年车库的使用费；3、被告修建车库所占用土地的土地使用权是属于被告的，在敦煌市内，像被告公司这样修建车库的小区、楼院很多，主要是被告修建的车库位于东门高速路边，所以才导致被强拆，因此如判令被告赔偿损失，显失公平。
根据原、被告的诉辩意见，本院确定案件争议的焦点为：1、被告向原告出售车库是否合法，原被告之间买卖车库的合同是否有效。2、如果买卖车库的合同无效，如何处理无效后果。3、原、被告对合同无效、车库被强制拆除的后果，各自承担什么责任。
原告为支持其主张提交了下列证据，被告对相关证据进行了质证：
1、提供证明原件一份，用以证实原告在2001年购买被告车库两间，每间购买价格是20000元。被告认为被告当时给原告出具了收据，应以收据为准。后被告在庭审中认可，原告交纳了40000元车库款，并购买了两间车库。
2、提交戴锡英房产证复印件，证实楼房与两间车库归原告戴锡英所有。被告没有异议。
3、提交照片15张，用以证实车库被拆除时的现状、拆除的过程以及张贴的拆除通知书的情况。被告质证后无异议。
被告为支持其主张提交了下列证据，原告对相关证据进行了质证：
提交建设工程规划许可证、工程建设项目开工（施工）许可证、建设用地规划许可证原件各一份、征地协议复印件一份、招标工程中标通知书复印件一份，用以证实修建车库的土地使用权属于被告。原告对证据真实性没有异议，但是被告对楼房的开发是手续齐全的，但是对车库的修建不合法；而且被告将车库出售给原告后，车库的土地使用权也属于原告。
本院依法调取的证据，原、被告进行了质证：
原告申请对拆除的车库现有价值进行鉴定，被告申请对原告使用车库14年的使用费进行鉴定，本院根据原被告共同选定通过酒泉市中级人民法院依法委托酒泉市价格认证中心进行鉴定。2015年10月19日，酒泉市价格认证中心作出酒价鉴字（2015）34号价格鉴定结论书。向原、被告送达后，原、被告在规定期限内均未提出重新鉴定或复核申请。
原告认为不应当鉴定使用费，对其他鉴定内容没有异议。被告对鉴定结论书没有异议。
经庭审质证，本院对本案证据分析认定如下：
1、原告提交的证明，被告对证据形式不予认可，不符合证据的形式要件，本院不予采信。但是根据被告当庭认可，对该证明中证明的事实，本院予以确认。
2、原告提交房产证复印件，被告无异议，本院予以采信。
3、原告提交的照片，证实了其购买的车库被拆除时的现状、拆除的过程以及张贴的拆除通知书的情况，与原被告陈述的一致，被告没有异议，本院予以采信。
4、被告提供的建设工程规划许可证、工程建设项目开工（施工）许可证、建设用地规划许可证、征地协议、招标工程中标通知书，原告对真实性没有异议，证实了被告开发该住宅楼的建造手续齐全，本院予以采信；对于车库修建是否合法以及车库的土地使用权归属，综合全案情况予以认定。
5、本院依法委托酒泉市价格认证中心作出的酒价鉴字（2015）34号价格鉴定结论书，原被告对各自申请鉴定的鉴定结论没有异议，本院予以采信。
依据以上有效证据及原、被告陈述一致的内容，本院确定以下案件事实：
2001年，被告建荣公司通过征地、招投标，并经过建设部门等的建设工程用地、规划和施工的许可，在原敦煌市征稽处住宅楼西侧修建敦煌市建荣物业公司住宅楼，同期被告在楼院里经过依法批准的建设用地范围内，修建了6间砖混结构的车库，但是修建该车库未经过建设部门的规划以及施工许可，事后亦未取得合法的建造手续。2001年，原告戴锡英购买该小区的住宅楼一套并购买了其中两间车库。后原告向被告交纳房款及车库款，其中车库款40000元，后被告将车库交付原告使用。2014年4月24日，被告修建的6间车库被敦煌市城市管理执法局强制拆除。双方对于赔偿损失问题未能协商一致，原告遂向本院提起诉讼。
另查明，酒泉市价格认证中心做出的酒价鉴字（2015）34号价格鉴定结论书中认定，原告戴锡英购买的车库市场价格为72000元；对敦煌市车库平均租金评估为：2001至2006年平均租金为每年3000元；2007年至2010年平均租金为每年4500元；2011年至2015年平均租金为每年6000元；经测算，2001年至2015年原告戴锡英两间车库租金为126000元。原告戴锡英购买车库的时间应以双方认可的2001年为准，故原告戴锡英使用两间车库的时间为2001年至2014年4月24日，共十三年零四个月，故两间车库使用费应为112000元。
本院认为，原、被告在买卖车库过程中，被告将没有办理合法建设手续、未依法登记领取权属证书的车库出售给原告，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让……（六）未依法登记领取权属证书的”规定，被告并未就修建的车库取得可转让的权利，故该买卖合同因违反法律、法规的禁止性规定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告违法修建车库的行为导致原告在使用过程中，该车库被执法部门强制拆除，给原告造成了损失，故被告应当承担主要责任；原告在购买楼房时与被告签订了购房合同并办理了产权证书，与此同时购买车库时未审核该车库是否具备合法的建造手续、是否符合出售的条件，故原告对购买车库未尽到合理的审查、注意义务，应当承担次要责任。现车库被拆除，原告不符合返还条件，应当折价补偿。原告因购买两间车库获得了使用车库十三年零四个月的实际利益，折价补偿应以十三年零四个月的使用费112000元为准，原告折价补偿被告112000元的20%即22400元；被告应当返还原告40000元购车库款，原告的经济损失应以鉴定的车库市场价值144000元减去40000元即104000元为准，被告赔偿104000元的80%即83200元。原告称，被告将车库出售给业主后，车库的土地使用权应属于业主，因原被告买卖合同无效，故此期间的车库土地使用权应属被告，原告此理由本院不予采信。被告辩解，车库修建合法，与事实不符、于法无据，故其辩解理由不能采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：
一、被告敦煌市建荣物业有限责任公司返还原告戴锡英购车库款40000元、赔偿原告经济损失83200元，合计123200元；
二、原告戴锡英折价补偿被告敦煌市建荣物业有限责任公司车库使用费22400元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
以上第一、二项相抵，被告敦煌市建荣物业有限责任公司给付原告戴锡英100800元，限于判决生效后15日内履行。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4300元（原告已预交），由原告戴锡英承担2133元，被告敦煌市建荣物业有限责任公司承担2167元；鉴定费1100元（原告预交500元、被告预交600元），由原告戴锡英承担220元，被告敦煌市建荣物业有限责任公司承担880元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。
审 判 长 唐桂侠
代理审判员 任玉娜
代理审判员 樊金龙
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 朱 飞