南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓商初字第1321号
中国银行股份有限公司南京鼓楼支行，住所地在南京市鼓楼区北京西路34号。（组织机构代码76527767-7）
负责人陶继勇，该行行长。
委托代理人李毅，江苏致邦律师事务所律师。
被告陈正军，男，汉族，1972年5月4日生。
被告吴艳，女，汉族，1975年9月15日生。
被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司，住所地在南京市鼓楼区中保村。
法定代表人平理。
原告中国银行股份有限公司南京鼓楼支行（以下简称中国银行）诉被告陈正军、吴艳、南京蟠龙金陵建设开发有限公司
（以下简称蟠龙公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员吴言霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告中国银行委托代理人李毅，被告陈正军、吴艳到庭参加了诉讼。被告蟠龙公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行诉称，被告陈正军为购买本市鼓楼区某综合楼B区439室房屋向原告申请个人住房贷款，原告与被告签订贷款合同及抵押合同，约定陈正军向原告借款70万元，并以其购买的上述房屋作为借款抵押。吴艳系陈正军配偶，蟠龙公司为陈正军的上述借款提供保证担保。上述合同签订后，原告按合同约定发放了贷款70万元，但陈正军却违反每月还款的约定，截至2013年10月28日，已连续63期逾期未还款，故请求判令：1、被告陈正军提前清偿截止2013年10月28日的借款本金696646.75元、利息191186.73元、罚息51088.5元；2、陈正军承担2013年10月29日后至实际还款日按合同约定利率的标准计算的利息、罚息；3、陈正军承担原告为本案支出的律师代理费26795元及本案全部诉讼费用；4、吴艳、蟠龙公司对陈正军的上述应付款项承担连带还款责任；5、原告在陈正军应付款项范围内对陈正军用于借款抵押的本市鼓楼区某综合楼B区439室房屋享有优先受偿权。
被告陈正军、吴艳辩称，对原告的诉讼请求全部认可，但蟠龙公司至今未将房子交给两被告，如果两被告将本息结清，会产生重大损失。
被告蟠龙公司未到庭答辩，亦未提交证据。
经审理查明，2008年2月29日，原告（乙方）与被告陈正军（甲方）、蟠龙公司（丙方）签订《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》（以下简称贷款合同）一份，约定：甲方购买座落于某综合楼B区439室房产，因资金不足，向乙方申请楼宇按揭（抵押）贷款；借款金额为70万元，期限为29年；贷款利率为浮动利率，以贷款发放日当天人民银行公布的法定29年期基准利率为基础下浮15%确定；甲方授权并委托乙方将借款直接转入甲方指定的蟠龙公司账户；还款方式为等额本息偿还法；贷款逾期罚息利率为本合同约定的借款利率的水平上加收40%；甲方未按期足额付息，乙方有权就到期未付利息部分按照与贷款本金相同的罚息利率计收复利；甲方未按时、足额偿还任何一期乙方贷款本金或利息，乙方有权宣布本合同项下贷款全部提前到期；因甲方的违约行为导致乙方聘请律师的费用等均由甲方承担。同时，贷款合同还约定：丙方自愿为甲方所欠乙方的全部债务提供连带责任保证担保，保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金及利息（含罚息、复利等）及律师代理费等实现债权的费用，保证期间从本合同生效之日起至本合同项下的债务全部到期（包括乙方根据本合同的约定宣布甲方在本合同项下的债务全部提前到期）之日起两年，如丙方协助甲方取得所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，并办理完正式抵押登记手续且将《房屋他项权证》交由乙方执管，丙方的保证责任解除；如乙方在本合同项下的债权又有物的担保，在乙方要求丙方承担保证责任时，丙方自愿放弃要求乙方先行行使担保物权的抗辩。同日，陈正军的妻子吴艳向原告出具《共同还款承诺函》（以下简称承诺函），自愿对陈正军的上述债务承担连带还款责任。
2008年3月5日，原告与陈正军、蟠龙公司签订了《南京市房地产抵押合同》（以下简称抵押合同）一份，约定陈正军将购买的鼓楼区某综合楼B区439室房产抵押给原告，作为借款担保；抵押担保的范围为借款本金及其利息、实现抵押权的费用等。上述抵押合同已于2008年5月4日办理预告抵押登记手续。
2008年3月5日，原告按约向陈正军指定的蟠龙公司账户发放贷款70万元，借据上载明借款利率为月利率5.54625‰。但陈正军未能按约还款，至2013年10月28日，已连续63期逾期未还款，共拖欠原告借款本金696646.75元、利息191186.73元、罚息51088.5元。后三被告均无还款行为发生。
另查明，原告为提起本案诉讼，与江苏致邦律师事务所签订《委托律师代理合同》，由该所指派律师李毅、孙侨参加本案诉讼，并为此支付律师服务费26795元。
再查，案涉某综合楼B区439室现由案外人居住，实际居住人称居住的缘由系因蟠龙公司欠付其工程款。
以上事实，有到庭原被告当庭陈述及原告提供的贷款合同、抵押合同、承诺函、借款借据、逾期未还款查询单、委托律师代理合同、银行支付凭证等在案佐证，足以证实。
本院认为，原告与陈正军、蟠龙公司签订的贷款合同、抵押合同，吴艳向原告出具的承诺函均系各方当事人的真实意思表示，为合法有效。陈正军作为借款人应当按约履行还款义务，其未能按月还本付息，应当向原告承担相应的违约责任。故原告主张陈正军偿还借款本金696646.75元、利息191186.73元及罚息51088.5元，并承担自2013年10月29日起至实际还款日按合同约定利率标准计算的利息、罚息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。陈正军的上述债务发生在其与吴艳夫妻关系存续期间，且吴艳已承诺为陈正军的上述债务承担连带还款责任；蟠龙公司亦自愿对上述债务向原告承担连带保证责任，并放弃要求原告先行使担保物权的抗辩。故对原告主张吴艳、蟠龙公司就上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院亦予以支持。贷款合同约定，因陈正军的违约行为导致原告聘请律师的费用等均由陈正军承担，蟠龙公司的保证范围亦包含律师费。本案中，因陈正军未能按约还款，致原告提起诉讼，故产生的律师费应当由陈正军承担，吴艳、蟠龙公司承担连带清偿责任。原告主张的律师费数额未超过《江苏省律师服务计收收费标准》的规定，故本院予以支持。蟠龙公司在对上述债务承担保证责任后，有权向陈正军追偿。陈正军自愿以其所购买的鼓楼区某综合楼B区439室房产作为上述贷款的抵押担保，并办理了预告抵押登记手续，故原告主张对该房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。蟠龙公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，应视为其放弃在一审中抗辩、举证的权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈正军于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司南京鼓楼支行偿还借款本金696646.75元，支付利息191186.73元及罚息51088.5元，并自2013年10月29日起至判决确定的给付之日止按照合同约定的标准继续支付利息、罚息；
二、被告陈正军于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司南京鼓楼支行支付律师服务费26795元；
三、被告吴艳、南京蟠龙金陵建设开发有限公司对上述（一）、（二）项义务承担连带清偿责任，南京蟠龙金陵建设开发有限公司在承担清偿责任后，有权就实际清偿部分向被告陈正军追偿；
四、如被告陈正军未能履行上述义务，原告中国银行股份有限公司南京鼓楼支行有权就陈正军名下南京市鼓楼区江东北路298号某综合楼B区439室房产进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12140元，因适用简易程序减半收取6070元，由被告陈正军、吴艳负担（此款原告已预付，被告陈正军、吴艳于本判决生效之日起十日内直接给付原告，被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司对此承担连带清偿责任）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
代理审判员 吴言霞
二〇一三年十二月二十日
见习书记员 沈 婷
附：相关的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。