漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漳民终字第286号上诉人（原审被告）杨丽虾，女，汉族，1975年4月9日出生，住漳州市芗城区。上诉人（原审被告）吴永兴，男，汉族，1973年6月19日出生，住漳州市芗城区。上列两上诉人的共同委托代理人许忠辉，福建闽格律师事务所律师。上列两上诉人的共同委托代理人吴坤荣，福建闽格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）漳州市芗城区巷口街道新华东社区居民委员会，住址漳州市芗城区元光南路4-1幢边。代表人洪明建，主任。委托代理人黄银城，福建乐博律师事务所律师。上诉人杨丽虾、吴永兴因与被上诉人漳州市芗城区巷口街道新华东社区居民委员会（以下简称“新华东居委会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第5801号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨丽虾、吴永兴的委托代理人许忠辉，被上诉人新华东居委会的代表人洪明建及委托代理人黄银城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：吴永兴与杨丽虾是夫妻关系。2006年11月1日，新华东居委会（甲方）与杨丽虾（乙方）签订一份《租赁合同协议书》。该协议书约定，甲方将坐落在前锋新村37幢店面租赁给乙方使用，建筑面积约220平方米，租用日期2006年11月1日至2009年10月30日止，每月租金为3900元。2009年11月1日，新华东居委会（甲方）与杨丽虾（乙方）又签订一份《租赁合同协议书》，约定，甲方将坐落在前锋新村37幢店面租赁给乙方使用，建筑面积约220平方米，租用日期2009年11月1日至2012年10月30日止，每月租金为3900元。2011年11月1日，新华东居委会（甲方）与吴永兴（乙方）签订一份《租赁合同协议书》，该协议书约定，甲方将店面即前锋新村37幢1-3号店面租赁给乙方使用，租用日期2011年11月1日至2014年10月30日止，每月租金为1500元。2012年9月25日，新华东居委会就前锋新村37幢内街店面（面积约220平方米、租期三年）发出公开招投标公告。杨丽虾报名参加招投标，并以每年81600元的最高竞标价取得中标资格，但双方并未签订《租赁合同》。2013年1月30日，杨丽虾、吴永兴交纳了20400元，新华东居委会开具《收款收据》交由杨丽虾、吴永兴收执。杨丽虾、吴永兴分别于2014年1月16日交纳6000元，同年3月7日交纳8000元，新华东居委会于2014年4月16日开具14000元的《收款收据》交由杨丽虾、吴永兴收执。2014年6月6日杨丽虾、吴永兴交纳3000元。原审判决认为，杨丽虾、吴永兴签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效，双方应当依约全面履行合同义务。根据2009年11月1日新华东居委会与杨丽虾签订的租赁合同，本市区前锋新村37幢店面于2012年10月30日租赁期届满，新华东居委会主张杨丽虾、吴永兴腾退该房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于新华东居委会主张的租金问题，本院认为，虽然杨丽虾在本市区前锋新村37幢店面招投标中以每年81600元的最高竞标价取得中标资格，但双方并未签订租赁合同，故新华东居委会要求杨丽虾、吴永兴按照每年81600元的标准计算租金依法不予支持。在2012年10月30日租赁合同届满后，杨丽虾继续占用讼争店面，应按照合同约定的每月3900元的标准，向新华东居委会支付占用费直至实际腾房之日。关于杨丽虾、吴永兴主张的2011年11月1日新华东居委会与吴永兴签订的租赁合同协议书，约定租赁期2011年11月1日至至2014年10月30日止及每月租金为1500元，本院认为，2012年9月25日新华东居委会发出公开招投标公告，杨丽虾报名参加招投标，并以每年81600元的最高竞标价取得中标资格的事实，可以证明2011年11月1日新华东居委会与吴永兴签订了租赁合同，但并不实际履行。对杨丽虾、吴永兴的该主张，不予采纳。关于杨丽虾、吴永兴主张其从2013年1-6月，2014年1月16日-3月7日共向新华东居委会交纳租金48400元的问题，本院认为，依据杨丽虾、吴永兴提供的证据，杨丽虾、吴永兴2013年至今实际交纳了37400元。杨丽虾、吴永兴对自己提出的其他抗辩理由均未能提供证据予以证实，其答辩请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、杨丽虾、吴永兴应在本判决生效后三十内腾退位于漳州市芗城区前锋新村37幢店面（建筑面积约220平方米），并将该房屋交付给漳州市芗城区巷口街道新华东社区居民委员会执掌。二、杨丽虾、吴永兴应于本判决生效之日起十日支付漳州市芗城区巷口街道新华东社区居民委员会及占用费（从2012年11月1日至实际腾房之日止按每月3900元的标准计算，杨丽虾、吴永兴交纳的37400元应先予以抵扣）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1930元，适用简易程序减半收取965元，由被告杨丽虾、吴永兴负担。宣判后，原审被告杨丽虾、吴永兴不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人杨丽虾、吴永兴上诉称；一、原判认定事实错误。1、2011年11月1日双方签订的《租赁合同协议书》是对2009年11月1日《租赁合同协议书》内容的变更即履行期限从2011年11月1日至2014年10月30日，租金从每月3900元变更为每月1500元，该份租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应当作为本案的定案依据。2、2012年9月25日招投标公告是在2011年11月1日双方签订的《租赁合同协议书》期限届满后，才重新建立的新的租赁合同关系。3、原判由上诉人从2012年11月1日至实际腾房之日止按每月3900元标准支付被上诉人占用费是错误的。依据双方2011年11月1日签订的租赁合同约定每月1500元租金计算，上诉人已经实际履行，并未拖欠租金。4、被上诉人发出公开招投标程序违法。根据《招标投标法》规定，投标人少于三个的，因参加招投标的其他人数放弃参加招投标，因此，原招投标程序违法，招标人应当依照本法重新招标。二、原判程序违法。被上诉人的一审诉求是判令上诉人从2013年1月1日起至腾房之日止按每年81200元的标准支付租金，而原判却从2012年11月1日起开始支付租金，超过被上诉人的诉讼请求，程序违法。综上，请求驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。被上诉人新华东居委会答辩称：1、虽然上诉人在中标后未及时与被上诉人签订租赁合同，但这只是形式上欠缺。因合同的主要条款即租赁房产的地址、面积、期限及价格等在《招投标公告》、《报名须知》、《招投标须知》中已明确约定，上诉人在投标时已知悉上述事宜，故上诉人中标后，应视为双方意思表示一致，达成了合同的合意，应按中标价即以每年81600元向被上诉人支付租金。2、2011年11月1日其与被上诉人签订的《租赁合同协议书》，是应上诉人办理税费优惠的请求而为之，但该合同并未实际履行。上诉人以每年81600元的中标，该事实应视为对2011年11月1日签订的租赁合同的变更。本院查明，双方当事人对原判查明认定的事实，除“杨丽虾以每年81600元的最高竞标价取得中标资格”有争议外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。另查明，上诉人杨丽虾、吴永兴提出原判认定“其取得中标资格”的事实不当。上诉人认为其有参与招投标，但有无取得中标资格，我方不知道。上诉人对《中标公告》的真实性无异议，该公告载明“杨丽虾以每年81600元的最高竞标价取得中标资格（标的每年79200元）”，表明上诉人已取得中标资格，据此，原判作出上述事实的认定正确，上诉人的异议不能成立不，不予采纳。再查明，上诉人杨丽虾取得租金竞标价每年81600元，月租金6800元。上诉人杨丽虾、吴永兴向被上诉人新华东居委会交纳2013年1月至3月的租金20400元，月租金6800元。被上诉人向上诉人收取2013年4月至6月租金14000元，尚余16400元未收。上述事实有经双方质证真实性均无异议的《中标公告》、2013年元月30日的《收款收据》、2014年4月16日的《收款收据》为据。本院认为，被上诉人新华东居委会将本市区前锋新村37幢店面出租给上诉人杨丽虾、吴永兴使用，双方签订了店面租赁合同。租赁期限届满后，双方于2009年11月1日续签一份《租赁合同协议书》，履约中双方就租金及租期再次约定，月租金由3900元变更为1500元，租期由2011年11月1日至2014年10月30日止，并于2011年11月1日重新签订一份《租赁合同协议书》。上述协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，应予确认，双方均应依约履行。签约后，被上诉人将上述租赁店面公开招投标，上诉人杨丽虾参加投标，并以每年81600元的最高竞标价取得中标资格。中标后，双方虽未签订租赁合同，但上诉人已以中标价向被上诉人交纳了租金，该事实表明双方就上述店面已建立了租赁关系。由于双方未签订租赁合同，就租赁期限，租金支付期限及方式等条款未约定，可视为不定期租赁，故被上诉人请求上诉人腾退承租店面的理由，依法成立，应予支持，原判第一项正确，应予维持。上诉人提出2011年11月1日签订的《租赁合同协议书》是对2009年11月1日租赁合同内容的变更，应以变更后的条款履行的理由，可以成立，但上诉人在2011年11月1日的合同签订之后参与招投标，又取得中标资格，并以中标价交纳租金，该事实足以表明双方建立了新租赁关系，现又要求以前份租赁合同条款履约，不予采纳。原审以上诉人取得中标资格的事实，证明双方2011年11月1日签订的租赁合同未实际履行为由而认定2009年11月1日的租赁合同，并据以该合同约定的月租金3900元予以判决不当，应予纠正。由于被上诉人对原判决并无提起上诉，可视为其对自己权利的处分，应予准许，为此，原判第二项就租金可以维持，但租金起算点，应尊重被上诉人的一审诉求即从2013年1月1日起开始计付，原判却从2012年11月1日起开始计付租金，超出被上诉人的诉讼请求，该项判决应予更正。因此，上诉人提出原判第二项超出被上诉人的诉讼请求的理由成立，应予采纳。上诉人主张被上诉人发出公开招投标程序违法。从真实性均无异议的《招投标公告》、《招投标须知》、《投标招投标签到表、竞标现场登记表》、《中标通知》，程序并无不当，故上诉人该主张缺乏充分理由，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第5801号民事判决第一项。二、变更漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第5801号民事判决第二项为：上诉人杨丽虾、吴永兴应于本判决生效之日起十日支付被上诉人漳州市芗城区巷口街道新华东社区居民委员会占用费（从2013年1月1日至实际腾房之日止按每月3900元的标准计算，杨丽虾、吴永兴交纳的37400元应先予以抵扣）。本案二审案件受理费人民币1930元，由上诉人杨丽虾、吴永兴负担1500元，被上诉人漳州市芗城区巷口街道新华东社区居民委员会负担430元。本判决为终审判决。审判长花絮审判员翁艺晖代理审判员李凌二〇一五年三月三十一日书记员卢杰附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。