上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13973号
上诉人（原审原告）：上海瑞丛投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区神州路580号4幢1099室。
法定代表人：蒋毅，董事长。
委托诉讼代理人：严钧，北京尚公（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汤海平，北京尚公（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：彭薇，女，1980年10月12日生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：郭振华，上海宇钧律师事务所律师。
上诉人上海瑞丛投资管理有限公司（以下简称瑞丛公司）因与被上诉人彭薇居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初51430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人瑞丛公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持瑞丛公司一审全部诉讼请求。
事实和理由：瑞丛公司促成了彭薇与案外人的房屋�易，双方在瑞丛公司居间下签订了房屋买卖合同，买卖关系已经成立，瑞丛公司完成了自身的居间服务义务，故彭薇应当支付全额佣金。虽然彭薇在签约时属于上海市政策的限购对象，但瑞丛公司已经对其如实告知了相关政策规定，彭薇在签约时拥有多少房屋，瑞丛公司无处查询知晓。彭薇出于自身原因与案外人解约不能归责于瑞丛公司，一审法院认定瑞丛公司的服务存在瑕疵是错误的，酌情认定的金额没有依据。
被上诉人彭薇辩称，瑞丛公司促成的房屋买卖合同自始就存在瑕疵，不能实现合同目的。瑞丛公司作为居间人，有义务对彭薇在签约时是否属于限购对象进行调查、告知，合同履行过程中，彭薇出售名下房屋的交易因买方原因而失败，故限购状态无法及时消除，导致合同解除，并非是彭薇主动违约。瑞丛公司没有尽到居间方的谨慎义务，其在签�前已经向瑞丛公司告知了其名下房屋的情况，但瑞丛公司向卖家隐瞒了事实，不能取得全部居间费用。一审法院判决正确，请求二审法院维持原判。
2016年7月，瑞丛公司向一审法院起诉请求：彭薇支付瑞丛公司佣金人民币50,000元（以下币种相同）。
一审法院认定事实：2015年11月14日，为购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室之房屋，经瑞丛公司居间，彭薇与业主及瑞丛公司签订《居间协议》、《佣金确认书》及《房屋买卖合同》等，成交价为3,500,000元，彭薇承担佣金50,000元。当日，彭薇向瑞丛公司支付定金20,000元，因彭薇为限购对象，必须出售其所有的房屋后成为非限购对象，方能购买涉案房屋，因彭薇出售其所有房屋未成，致涉案房屋无法买卖交易，现瑞丛公司起诉至一审法院要求判如所请。
一审法院认为：瑞丛公司作为居间方有审�审查所购房屋的购房人资格，购房人是否限购及贷款资格以合理促成房屋正常交易的义务，因涉案房屋的购房人为限购对象等问题导致买卖未成，故瑞丛公司未尽到相应的审慎义务，其向彭薇提供的居间服务存在瑕疵，故一审法院综合考虑上述原因、彭薇与出售方买卖未成的理由等因素，酌情确定彭薇支付瑞丛公司居间报酬6,000元。另一审法院指出，瑞丛公司作为专业的房地产居间公司，理当规范自己的经营行为，以此吸取教训，避免类似情况发生。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条之规定，于二〇一六年十一月十一日作出判决：彭薇应于判决生效之日起十日内向上海瑞丛投资管理有限公司支付中介服务费人民币6,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,050元，减半收取计人民币525元，由上海瑞丛投资管理有限公司负担人民币475元，彭薇负担人民币50元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审审理中，瑞丛公司陈述：其在签约前向彭薇告知了上海市的房地产限购政策规定，但未向彭薇询问其当时名下所有的房屋数量。
本院另查明，2015年11月14日，李某、汤某（甲方、出卖方）、彭薇（乙方、买受方）与瑞丛公司（丙方、居间方）签订的《房地产买卖居间协议》第五条：1、双方买卖合同合法成立时，即视为丙方完成媒介居间义务，甲、乙方应按该房屋总价款的1%支付丙方佣金。2、若甲方或乙方另行与丙方签署《佣金确认书》的，�佣金标准及支付时间以确认书为准。第六条：本协议签订时，丙方已如实告知乙方关于上海市购房的有关政策、规定。同日，双方签订《房屋买卖合同》，约定签约后16天内签订上海房地产买卖合同示范文本，并在2016年1月30日前办理转让过户。当时，彭薇、陆某、陆某三人名下尚登记有上海市斜土路、七莘路的两处房屋。
2015年12月3日，因彭薇属于限购对象，无法按期履行其与李某、汤某签订的《房屋买卖合同》，彭薇已经支付的定金被李某、汤某没收，双方未再继续履行合同。
又查明，2015年11月13日，彭薇曾收取了案外人支付的用于购买七莘路房屋的10,000元定金，后交易未能完成。12月23日，彭薇、陆某、陆某（卖售人）与杨某1、杨某2（买受人）就七莘路房屋签署了《上海市房地产买卖合同》并完成了网签，该合同约定，双方在2016年2月29日之前办理房屋转让过户。
本院认为，彭薇与瑞丛公司及案外人李某、汤某签订的《房地产买卖居间协议》系各方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，各方均应按约履行。彭薇与李某、汤某均是瑞丛公司的委托人，瑞丛公司应当根据法律规定及合同约定，基于诚实信用原则对双方提供勤勉、审慎、专业的服务。
本案中，瑞丛公司居间促成了彭薇与李某、汤某签署《房屋买卖合同》，彭薇亦签署了相应的《佣金确认书》，确认了涉案房屋交易的总佣金为50,000元，但由于彭薇不具备购房资格，导致该合同未能履行完毕。现瑞丛公司主张全额佣金，彭薇抗辩称瑞丛公司存在服务瑕疵，无权取得全额佣金，故本案争议焦点在于：一、瑞丛公司是否违反了服务义务？二、瑞丛公司可得佣金的数额应如何认定？
一、关于瑞丛�司是否违反了服务义务的问题
《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据上述法律规定，居间方有勤勉调查、诚实告知与委托人缔约选择相关的重要情况的义务，在促成合同订立的同时，也应当承担相应的交易安全保障责任。
涉案《房屋买卖合同》签订时，彭薇作为上海市户籍人员，其名下与他人共有上海市两处房屋。《上海市政府办公厅关于贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》第七条规定：对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房，违反规定购房的，不予办理房地产登记。因此，彭薇在签约时属于本市政府管理性规定的限购对象，不具备办理房地产受让登记的资格，涉案房屋买卖合同虽然已经成立并生效，但自始存在履行障碍。如果彭薇不能在后续履行中及时转移过户名下已有的房屋，消除自身限购障碍，则会导致涉案房屋买卖合同无法履行。对于买房人彭薇而言，将由此承担违约责任；对卖房人李某、汤某而言，将失去按期交易的机会，并可能产生其他间接损失。
近年来，为了加强对房地产市场的调控，上海市政府出台了一系列管理性规定，对购房者资格进行了限定。因此，在二手房交易市场中，交易安全的基础前提是购房者具备购房资格。对居间机构而言，对购房者的资格调查、信息报告、风险提示是保障交易安全的必要环节，也是协调买卖双方缔约磋商时的基本义务。
瑞丛公司称，对于上海市户籍人员，无法根据委托人的身份信息查询到其名下的房屋信息，故对彭薇是否属于限购对象的情况并不清楚。彭薇则称其已经在签约前向瑞丛公司告知了其名下房屋的情况。对此，本院认为，居间机构实际履行调查义务的具体方式确实受到客观条件的限制，上海市户籍人员名下的房屋状况虽然无法依身份信息在登记机关进行查询，但是居间机构的资格调查义务并不因此而免除。如购房人系上海市户籍，居间机构在告知政策规定的同时，有针对性地询问其名下房屋状态，并将询问结果如实告知卖房人，是必要且可行的业务流程。本案中，即使如瑞丛公司所称，彭薇未在签约时主动告知限购状态，瑞丛公司也未主动询问彭薇名下的房屋状况，更未及时报告、提示风险，显然违反了谨慎服务义务。瑞丛公司称其服务不存在瑕疵，与事实不符，本院不予采信。
�、关于瑞丛公司可得佣金的数额认定问题
居间活动中，居间机构向缔约双方提供服务，其所得的佣金总额是双方接受服务的对价。彭薇所签署的《佣金确认书》载明的佣金数额是50,000元，该金额是买卖双方原定应付的佣金总额，根据涉案《房地产买卖居间协议》的约定，买卖双方应付的佣金是均等的，故该50,000元系李某、汤某的25,000元佣金与彭薇的25,000元佣金共同组成的。
《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第八十五条规定，债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。本案中，彭薇经瑞丛公司同意，承担了李某、汤某的佣金债务，故其亦可以向瑞丛公司一并主张李某、汤某的抗辩权利，瑞丛公司可得的佣金数额应根据其服务瑕疵对买卖双方�成的不同影响进行具体认定。
第一，关于瑞丛公司对李某、汤某的佣金数额认定。本案中，即使根据瑞丛公司自认的事实，其作为一家房地产居间机构，也是在明知彭薇的购房资格问题系李某、汤某选择是否缔约所需的重要信息的情况下，不进行最基础的调查询问工作，放任限购风险影响涉案房屋买卖交易，具有隐瞒事实的间接故意，严重违反了谨慎服务义务。瑞丛公司的行为对李某、汤某的缔约选择形成了误导，而该风险亦在后续履行中实质导致了交易破裂，造成根本性不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，瑞丛公司的行为系故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实，损害了李某、汤某的利益，故其无权取得对李某、汤某的佣金部分。
第二，关于瑞丛公司对彭薇的佣金数额认定。上海市关于购房资格的相关规定均�公开透明的，彭薇具有正常的查阅、理解能力，也应当对自身的购房资格进行审慎的判断。本案中，根据彭薇的陈述，其在签约时已知晓自身属于限购对象，试图以出售一套名下房屋的方式解决购房资格问题。彭薇在签署涉案《房屋买卖合同》时已经启动了售房程序，其在后续履行过程中虽未故意放弃售房交易，但其名下房屋实际未能按期成交过户，导致无法及时消除自身限购资格问题，被迫与李某、汤某协商解除了涉案《房屋买卖合同》，其虽然没有恶意违约的意图，但也存在疏忽大意的过错。因此，瑞丛公司并不存在向彭薇刻意隐瞒限购事实的问题，但是，作为专业居间机构，瑞丛公司未向彭薇进行相应的交易风险提示，亦未在主持彭薇与李某、汤某缔约磋商的过程中将彭薇出售名下房屋的时间节点衔接与交易失败风险作为细节商谈，是导致彭薇与李某、汤某因缺乏预判，在无法按期过户情况下丧失了进一步变更磋商可能性的重要原因。瑞丛公司对彭薇的服务瑕疵属于未针对客户具体情况进行有针对性的交易风险防范工作。同时考虑到，瑞丛公司未完成涉案房屋的交易过户等服务，因此，在彭薇接受个人服务的25,000元佣金范围内，瑞丛公司亦无权取得全部份额，综合衡量瑞丛公司的实际服务内容与彭薇自身存在的疏忽过错，本院认定由彭薇对自身接受服务的部分支付6,000元佣金是较为合理的。
结合上述分析，瑞丛公司虽然客观上促成了彭薇与李某、汤某之间的《房屋买卖合同》，但由于其违反了谨慎服务义务，损害了涉案房屋买卖的交易安全，对交易双方分别产生不利后果，故无权取得50,000元全额佣金。一审法院酌情认定由彭薇支付总计6,000元的佣金，客观上符合公平合理的原则，并无不当；瑞丛公司主张其�当获得全额佣金，一审法院认定的佣金金额不合理，均缺乏事实依据，本院不予支持。
本院还需要说明的是，在当前上海市房屋买卖交易市场专业化程度日益加深的背景下，居间机构应当凭借自身的专业知识与业务经验，理性客观地向客户告知政策规定，细致解释交易流程，根据实际情况谨慎调查与交易安全相关的具体信息，在追求交易效率的同时，也应当最大限度地保护客户双方的交易安全，恪守诚实信用原则。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。瑞丛公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十五条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币900元，由上诉人上海瑞丛投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
审 判 员 李 兴
代理审判员 何 建
二〇一七年三月九日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。二、《中华人民共和国合同法》第八十五条债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。三、《中华人民共和国合同法》第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……