北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0112民初8451号
原告：郭元民，男，1980年3月10日出生，汉族，住北京市通州区。
委托诉讼代理人杨文茂，北京市荣博律师事务所律师。
被告：北京实地房地产开发有限责任公司,住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。统一社会信用代码：91110112802441203C。
法定代表人杨维旺，总经理。
委托诉讼代理人孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。
原告郭元民诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员齐松独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告郭元民的委托诉讼代理人杨文茂，被告实地公司的委托诉讼代理人孙冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭元民向本院提出诉讼请求：要求被告向原告支付延迟办理房屋所有权证书的违约金116238元（自2016年10月18日至2017年12月14日，共计423天）。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月4日原被告签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），购买被告开发的XX园X-
XX号的房屋（以下简称XX号房屋），第二十二条产权登记（二）转移登记2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。但时至今日被告仍未取得商品房房屋所有权证书，构成违约，为此特向贵院提诉讼。
被告实地公司辩称：不同意原告郭元民的全部诉讼请求，理由如下：1、依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发【2014】489号）第二十二条第二款规定，前诉案件已分别经北京市通州区人民法院2015通民初字第6384号判决书和（2016）京0112民初42822号判决书，判决被告给付原告迟延办理楼栋权属证明违约金79690元和迟延办理房屋所有权证书违约金194555元。本案系原告就被告同一违约行为分阶段主张违约金，故本案违约金数额应综合考量前诉案件确定的违约金数额及原告总体所受实际损失予以确定；2．原告购买房屋后，被告向原告已交付房屋，原告占有使用房屋实现了合同目的，在此期间原告购买的房屋价值迅速增长，原告获得了巨大收益，因此，根据“谁主张，谁举证”的原则，原告应对其因逾期取得楼栋权属造成的实际损失承担举证责任；3．从违约金的功能价值考虑，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，同时督促合同当事人诚信履约，当违约发生时积极采取补救措施。合同法规定，违约损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或适当减少。事实上，被告也在积极采取补救措施尽快办理楼栋权属证明，该违约金过分高于原告因被告违约行为所受到的损失，即使被告应向原告支付违约金，那么原告主张的违约金数额也是过分高于其所受到的损失，人民法院应予以适当减少。综上，被告不承认也不同意原告的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2012年11月4日，郭元民作为买受人与实地公司作为出卖人签订《预售合同》，郭元民购买XX号房屋，合同约定房屋总价款为2717610元。合同签订后，郭元民交纳全部购房款。2013年4月17日，郭元民办理了XX号房屋的入住手续，实地公司向郭元民交付XX号房屋。办理入住手续当日，郭元民交纳契税、公共维修基金、印花税、合同印花时、测绘费、产权登记费、手续费等费用，实地公司为郭元民出具收据。因涉及面积补差，郭元民交纳面积补差款30354元。实地公司于2012年11月5日为郭元民出具817610元的发票，于2013年4月17日出具1930354元的发票。《预售合同》第十二条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房。……”第二十二条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2013年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按代办公司相关标准元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”《预售合同》附件十补充协议第九条对商品房预售合同第二十二条的修改和补充：9-2以贷款方式支付房款的买受人须于入住前，交齐办理房屋所有权证和抵押登记所需各种资料，积极配合出卖人或代办机构共同办理产权登记和抵押登记手续，并缴纳相关税、费，若买受人未按时将资料及费用办妥交齐，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续和产权证办理，并不承担任何违约责任。9-3将二十二条产权证办理时间由“商品房交付使用后720日内取得”修改为“买受人向出卖人缴清全部房款、应付违约金、利息、罚息、代办费、契税、公共维修基金等费用，提交齐全办理产权证资料且实际办理入住之日起720日内取得，前述时间以所有条件满足之日起算，如发生分期付款情况时，以最后一次补齐或更换之日起算。”实地公司于2014年10月17日取得XX号房屋所在的X号住宅楼（现为北京市通州区XX大街XX号院X号楼）的楼栋权属证明。截止本案开庭之日，郭元民仍未取得其所购买的XX号房屋的房屋所有权证书。
另查,郭元民曾两次提起诉讼，第一次主张延期办理楼栋权属证明的违约金，本院依法作出（2015）通民初字第6384号民事判决书，判决实地公司给付郭元民自2013年12月31日至2014年10月16日的迟延办理楼栋权属证明违约金人民币79690元。第二次主张延期办理房屋所有权证书的违约金本院依法作出（2016）京0112民初42822号判决书，判决实地公司给付郭元民截至2016年10月17日止的迟延办理房屋所有权证书的违约金194555元。实地公司提起上诉后，撤回了上诉。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中郭元民与实地公司签订的《预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照《预售合同》第二十二条之规定，实地公司应当在郭元民办理入住之日起365日内为郭元民办理房屋所有权证书，郭元民于2013年4月17日办理入住手续，故实地公司应在2014年4月17日前为郭元民办理房屋所有权证书，实地公司至今仍未为郭元民办理房屋所有权证书，实地公司已经构成违约。经本院核实，自上次判决实地公司给付郭元民违约金的截止日之次日即2016年10月18日起算至2017年12月14日，迟延履行日期新增423日，违约金金额为116238元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
被告北京实地房地产开发有限责任公司给付原告郭元民迟延办理房屋所有权证书的违约金人民币116238元，于本判决生效之日起七日内执行清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1312元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 齐 松
二〇一八年五月二十五日
书记员 马志惠