宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴红民初字第760号
原告王振宁，男，1980年12月30日出生，汉族，大学文化，个体户，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人杨涛，宁夏宁人律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人何少斌，宁夏宁人律师事务所律师。特别授权代理。
被告宁夏鼎盛房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。
法定代表人张玉涛，任公司总经理。
第三人王利明，男，1972年2月18日出生，汉族，高中文化，贺兰国际饭店董事长，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人苏海波，宁夏奋进律师事务所律师。特别授权代理。
原告王振宁诉被告宁夏鼎盛房地产开发有限公司、第三人王利明商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月21日公开开庭进行了审理。原告王振宁委托代理人何少斌、杨涛、第三人王利明委托代理�苏海波到庭参加了诉讼，被告宁夏鼎盛房地产开发有限公司经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王振宁诉称，2012年9月2日，原、被告双方签订楼宇认购协议书一份，原告认购被告开发的位于红寺堡区某镇某号营业房一套，面积107.31平方米，每平方米单价5900元，总房款633129元。同年9月5日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，位置、房号、面积、单价、总房款均与楼宇认购协议书内容一致，当日原告交清了购房款633129元，被告也将该营业房交付原告使用。2012年10月29日，被告向原告出具正式发票一张。被告将营业房交付给原告后，原告多次找被告要求办理该营业房的合同备案登记并办理房屋所有权证，但被告公司售楼部撤销，至今无人给原告办理合同备案登记及房屋所有权证。近日原告得知被告又与�三人王利明签订某号营业房的商品房买卖合同一份，并于2014年6月4日将该营业房备案登记至第三人王利明名下。原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，原告交清了全部的购房款，被告向原告出具了购房发票并将该营业房实际交付原告，原告自2012年9月5日实际占有使用至今，合同的主要义务履行完毕。被告与第三人王利明恶意串通所签订的商品房买卖合同无效，且严重侵害了原告的合法权益。诉讼请求：1.请求确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；2.请求判令被告继续履行合同，为原告办理红寺堡区某镇某号营业房所有权登记手续办理房产证；3.本案诉讼费由被告承担。
被告宁夏鼎盛房地产开发有限公司缺席未答辩，亦未向法庭提供证据及书面答辩意见。
第三人王利明辩称，第三人与被告签订的商品房买卖合同是真实有效的合同，原告诉状中所称第三人与被告属恶意串通是无中生有。2011年1月16日，第三人与被告签订了商品房买卖合同，合同签订后，第三人就将购房款付清，并在收据上注明全款付清，第三人没有与被告进行虚假交易。我国物权法采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人和债权人达成协议之外，还必须履行备案公示登记的法定形式。本案被告在第三人的催促下，于2014年6月4日在吴忠市房屋产权产籍管理所红寺堡管理科商品房预售登记办理了合同备案手续。原、被告签订的商品房买卖合同和第三人签订的是同一房屋，这属于典型的一房两卖，原告应依法追究被告的违约责任，原告签订合同的时间是2012年9月5日，第三人签订合同的时间是2011年1月16日，原告签订合同的时间晚于第三人签订合同的时间，之所以发生这种情况完全是被告违反法律规定所致。一房两卖的纠纷处理，法律规定商�房必须实行登记备案制度，根据该制度商品房在预售登记以后，即具有排他权利，产生对抗包括出卖人、其他买受人及其他的物权效益。即使原、被告签订合同交纳房款并占有了房屋，但由于预告登记请求权具有排他的效力，其对该房屋行使的占有使用和管理没有合法的根据，此行为也侵害了第三人的合法权益。根据我国民法通则和合同法的有关规定，由于本案原、被告签订的商品房买卖合同时，被告存在欺诈的行为，原告可以要求被告承担违约责任，而该房屋的交付，只能由第三人享有。综上，在现实生活中由于个别开发商利欲熏心无视法律，也由于个别购房者法律意识淡薄，没有立刻督促开发商立即办理房屋登记手续，导致本案中出现了一房两卖的情况。针对这种情况，最高法院出台了相应的司法解释，对开发商的无良行为规定了惩罚性的赔偿条款，加大了开发商的赔偿责任，故第三人建议原告改变诉求向被告进行追责。
原告为证明其主张，向法庭提交如下证据：
第一组证据：1.楼宇认购协议书一份、2.商品房买卖合同一份、3.收据一张、4.不动产专用发票一张，证明（1）原、被告签订的楼宇认购协议书、商品房买卖合同合法有效，双方成立商品房买卖合同法律关系；（2）认购协议和商品房买卖合同对房产坐落、面积、单价、总价等进行了明确约定，且内容一致；（3）原告按约交清了购房款，履行了合同约定的付款义务。
第三人质证后对第一组证据1-4真实性、合法性无异议，对该组证据的关联性和证明目的意见如下：（1）因为第三人与被告签订合同时间在前，一房不能两卖，故原、被告所签订的合同属无效合同；（2）从原告出示的证据可以看出，该房屋属于吕伊斌的顶账房，即吕伊斌购买的被告的房屋后又将房屋转卖给原告。
第二组证据：1.房屋租赁合同一份、2.个体工商户营业执照一份、3.烟草专卖零售许可证一份、4.购电清单一张、5.红寺堡供水公司水费收据两张、6.垃圾处理收费票据四张，证明目的（1）被告将位于红寺堡区某镇某号营业房出租给张正磊，张正磊开办了红寺堡某烟酒商行；（2）2012年9月11日，原告将该营业房出租给张正磊使用至今；（3）承租人张正磊在营业房经营某烟酒商行。
第三人质证后对第二组证据1-6所反映的真实性无异议，但对以上证据的合法性、关联性、证明目的均有异议，第三人认为占有使用并将营业房租赁给其他人并不能证明原告就是合法的房屋所有人。
第三人为证明其主张，向法庭提交如下证据：
1.商品房买卖合同一份，证明第三人与被告于2011年1月16日签订了正式的商品房买卖合同，该合同于2014年6月4日经吴忠市房屋产权产籍管理�红寺堡管理科办理了备案手续，并且在合同的封面加盖了合同备案专用章；
2.现金收据一张，证明第三人于2012年1月16日向被告交纳了购房款，被告在交纳购房款的收据上注明全款付清。
原告质证后对证据1-2的真实性、关联性、合法性、证明目的均不予认可，意见如下：（1）收据注明的购房款107580元明显与市场价格不符，该地段的营业房价格应该在6000元左右，而第三人却以每平方米1000元的低价购买该营业房违背市场规律，有恶意串通作假之嫌；（2）商品房买卖合同显示签订日期是2011年1月16日，但实际备案日期却为2014年6月4日，依据商品房买卖的相关规定合同签订后30日内即应当办理备案登记，第三人办理备案登记明显存在违法违规情形，原告保留向有关部门控告的权利以追究相关责任人的法律责任。
本院对原告及第三人提供的证据分析认定如下：
原告提供�第一组证据，第三人对其真实性、合法性无异议，能够证明原告与被告于2012年9月2日签订商品房买卖合同，原告购买了某号营业房，面积107.31平方米单价每平方米5900元，并且将购房款633129元一次性给被告付清的事实，予以认定；第二组证据第三人对其所反映的真实性无异议，能够证明被告将涉案营业房交付给原告使用且原告实际占有涉案营业房并出租的事实，予以认定。
第三人提供的证据1、2，对其真实性予以认定，第三人以单价每平方米1000元购买涉案营业房明显低于市场价值，对其证明目的不予认定。
经审理查明，2012年9月2日，原告王振宁与被告宁夏鼎盛房地产开发有限公司委托代理人彭明宁签订了楼宇认购协议书，双方协议由原告认购被告某镇某室，房屋面积107.31平方米，单价每平方米5900元，总房款633129元，付款方式为一次性付款。同年9月5日，原、被告�方签订了商品房买卖合同，原告购买被告位于某镇某室，房屋面积107.31平方米，单价每平方米5900元，总房款633129元。当日原告将购房款633129元一次性付清，被告给原告出具收据一张，收据中注明收款方式为吕伊斌顶账，被告并且将房屋交付给原告使用。2012年10月29日，被告给原告开具了涉案营业房的不动产专用发票，发票中载明购用单位（人）为原告，销售单位（人）为被告，坐落地点为某花园，销售项目为商铺某号，数量为1，单位为套，单价5900元，合计633129元。2012年9月11日，原告将涉案营业房承租给张正磊，租赁期限自2012年9月11日至2015年9月11日共计三年，租金共计23000元。2012年10月11日，由张正磊经营并办理了个体工商户营业执照，名称为红寺堡区某烟酒商行，同时也缴纳了水、电及垃圾费用。
2011年1月16日，第三人王利明与被告宁夏鼎盛房地产开发有限公�签订了商品房买卖合同，被告将位于某镇某号，房屋面积107.58平方米，单价每平方米1000元，总房款107580元。2012年1月16日，第三人向被告一次性支付购房款107580元，被告向原告出具收据一张，收据中注明全款付清。2014年6月4日，第三人与被告在吴忠市房屋产权产籍管理所红寺堡管理科为涉案营业房办理了备案登记，吴忠市房屋产权产籍管理所红寺堡管理科并且在第三人持有的商品房买卖合同封面及侧面加盖了合同本案专用章。被告至今并未将涉案营业房交付第三人。
本院认为，原告与被告在签订楼宇认购协议书的基础上继而又签订商品房买卖合同，均对营业房位置、房号、面积、价格等明确约定，双方形成的商品房买卖合同关系真实合法有效。原告按照合同约定全额支付了购房款，被告将涉案营业房交付原告使用，原告也实际占有涉案营业房并出租，被告应当按照合同约定继续履行自己的义务即为原告办理涉案营业房的房产证。关于第三人辩解其与被告签订的商品房买卖合同真实合法有效，并且在吴忠市房屋产权产籍管理所红寺堡管理科为涉案营业房办理了备案登记，签订合同的时间也早于原告签订合同的时间，结合本案双方提供的证据证明原告以单价每平方米5900元的价格购买涉案营业房，而第三人却以明显低于市场价格即单价每平方米1000元的价格购买涉案营业房，第三人与被告存在恶意串通损害原告利益的情形，故第三人与被告签订的商品房买卖合同应属无效，无效的合同自始无效，第三人在吴忠市房屋产权产籍管理所红寺堡管理科的备案登记行为，亦属无效。被告宁夏鼎盛房地产开发有限公司经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述的诉讼权利。据此，�照《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告宁夏鼎盛房地产开发有限公司与第三人王利明签订的商品房买卖合同无效；
二、被告宁夏鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于吴忠市红寺堡区某镇某号营业房过户至原告王振宁名下。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，公告费600元，由被告宁夏鼎盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
本判决生效后，如被告拒绝履行，原告可在判决自动履行期届满后二年内申请执行，逾期则丧失申请执行权利。
审 判 长 马荣清
人民陪审员 李国梅
人民陪审员 张晓春
二〇一四年十一月三日
书 记 员 谢绍君
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条基层人民法院和它派出的法庭审理简单的民事案件，可以用简便方式随时传唤当事人、证人。
第二百五十三条人民法院决定保全的财产需要监督的，应当通知有关单位负责监督，费用由被申请人承担。