湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武东开民一初字第01599号原告（反诉被告）：王瑛，女，1962年9月16日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：熊鹰，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕燕菲，湖北山河律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉三好教育科技股份有限公司，住所地：武汉市东湖开发区流芳园横路6号武汉光谷电子工业园二期5号厂房1层。法定代表人：师明义，该公司董事长。委托诉讼代理人：王洲，男，该公司员工。第三人：张春梅，女，1953年2月26日出生，汉族，住武汉市武昌区，第三人：武汉昌宝环保工程有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区东信路光谷创业街特1栋13层01号。法定代表人：刘浩，该公司董事长。原告（反诉被告）王瑛（以下简称：王瑛或原告）诉被告（反诉原告）武汉三好教育科技股份有限公司（以下简称：三好公司或被告）合同纠纷一案，本院于2015年12月10日受理后，三好公司提出反诉，本院决定合并审理。此后，本院依法追加张春梅、武汉昌宝环保工程有限公司（以下简称：昌宝公司）为第三人参加诉讼，并由审判员吴新莉担任审判长，与审判员郝虹、人民陪审员李红英组成合议庭，公开开庭进行了审理。王瑛及其委托诉讼代理人吕燕菲，三好公司的委托诉讼代理人王洲，张春梅，昌宝公司的法定代表人刘浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王瑛向本院提出诉讼请求：1、判令三好公司将位于武汉东湖新技术开发区流芳园横路6号武汉光谷电子工业园二期5号厂房4层01室的房屋所有权证及国有土地使用权证转移登记至王瑛名下；2、判令三好公司支付未及时办理房屋所有权证及国有土地使用权证转移登记的违约金，共计约人民币711480.66元（从2015年8月3日按已付款的日万分之五计算，暂计至起诉之日)；3、判令三好公司赔偿因其不当行为导致王瑛的损失213857.41（其中税费损失186601.30元、重建消防管道的损失27256.07元）。事实与理由：原、被告于2015年5月20日签订《共同竞买协议》，共同竞买坐落于武汉东湖新技术开发区流芳园横路6号武汉光谷电子工业园二期5号厂房。协议签订后，王瑛按约定支付了房款，三好公司代表双方以其名义顺利竞得该厂房并办理房产证。此后，三好公司应在办理厂房的房产证后，立即将5号厂房2、3、4层01室共三套房屋的权属证书转移登记至王瑛名下。但经多次催促，三好公司至今未办理4层01室的相关过户手续。按照协议的约定，三好公司应每迟延一日按王瑛己付金额的万分之五支付违约金。同时，三好公司为了顺利完成新三板的挂牌，恶意将房屋价值估高，并擅自将公共消防管道切断，导致王瑛支付的5号厂房2、3层01室过户时税费增加，并铺设新的消防管道，上述损失共计213,857.41元。为此起诉，请求判如所请。三好公司辩称，1、王瑛未付清相关费用，且按照约定4层01室应向张春梅过户，所以王瑛无权要求过户至其名下；2、因为王瑛未付清款项，房屋过户条件不成就，所以王瑛无权要求支付违约金；3、王瑛所称的我方的不当行为均不存在，主张的将房产价值评高导致税费增加没有依据，我方股改是在2015年5月31日，而房屋的评估是在2015年9月，过户评估机构是王瑛委托的，所以不存在因我公司的不当行为造成的损失；4、消防管道是双方共同协商对管道进行处理，整个5号厂房的二次消防系统是从房屋原所有权人处购买的，我方拥有所有权，且王瑛提交的证据是福地公司与其他公司签订的合同，证明不了王瑛的损失。三好公司提出反诉请求：1、判令王瑛支付应当承担的房屋价款、竞买佣金557195.02元；2、判令王瑛支付应当承担的房屋腾退费用110956.57元；3、判令王瑛支付应当承担的电费40096.99元（预估至12月底，被反诉人应当按照实际用量承担）；4、判令王瑛支付由于4层01室房无法及时转移登记造成的房产税和土地税损失。2016年1月12日，三好公司增加反诉请求，要求确认5号厂房西北面的非机动车车棚、西面的变电装置属于三好公司。2016年2月22日，三好公司撤回要求王瑛支付电费的诉讼请求。反诉事实与理由：原、被告签署《共同竞买协议》属实。协议约定以我公司的名义购买房产并登记至我公司名下后，将1层01室房屋转移登记至第三人昌宝公司名下、2层01室房屋、3层01室房屋转移登记至王瑛名下、4层01室房屋转移登记至第三人张春梅名下。同时约定按照面积比例承担全部费用，第三人昌宝公司、张春梅应当承担的费用全部由王瑛向我公司支付。第三人昌宝公司因故不再购买房屋，1层01室房屋的相关费用由我公司承担。根据被告与原告及第三人张春梅购买房屋的面积，被告与原告承担的费用比例为7892.79：4632.57。王瑛应当承担12044172.60元（不含4层01室房屋过户税费)，实际已承担11376021.00元，还需要承担房屋价款及竞买佣金557195.02元（已扣减我公司应当承担的评估费9452.17元），承担腾退费用110956.57元。请求法院驳回原告的诉讼请求。因王瑛不按照《共同竞买协议》约定履行相关义务，拒不承担应当承担的房屋价款、竞买佣金、腾退费用、用电费用等，导致4层01室房不能按时过户，一直在被告名下，被告为此每月缴纳房产税和土地税，前述税种每半年征收一次。根据《共同竞买协议》第3.4条，应当由王瑛承担。王瑛反诉辩称：1、王瑛已经按照协议约定支付了房屋价款及竞买佣金；2、根据协议约定，房屋腾退的费用应当由双方事前共同确认，才能由双方共同承担。而三好公司未经王瑛同意就自行进行了房屋腾退，并将房屋内所有设施占为己有，王瑛无论是从合同约定还是客观事实，都无需支付房屋腾退费用；3、针对三好公司所述房产税和土地税的诉讼请求，上述费用并未实际发生。即使房产税和土地税实际发生，那么也应当由被告自行承担。该费用的发生是由于三好公司没有履行合同义务，向王瑛转移登记房屋所造成；4、根据协议约定，变电装置、非机动车车棚的归属应当通过补充协议的方式来进行确认，而原、被告未就该问题达成一致，签订补充协议。根据原协议精神，变电装置及非机动车车棚均应该是由原、被告共同所有。张春梅述称：我和王瑛、昌宝公司三方协议共同出资参与竞买涉案房屋，并约定将4层01室房屋过户至我的名下。由于资金问题，我与王瑛签订合同，退出竞买协议，王瑛已将我前期缴纳250000元退还给我，并由其出资支付4层01室房屋的购房款。因此，本案争议的4层01室房屋应过户至王瑛名下，归王瑛所有。我不同意被告的反诉请求。昌宝公司述称：我公司与张春梅、王瑛协商，共同与三好公司参与房屋的竞拍，并约定房屋的1层01号过户至我公司名下。由于资金的问题，我公司在竞拍过程中与三好公司签订财务资助协议，由三好公司代我公司支付购房尾款。此后，我公司因资金未及时回笼，未按照财务资助协议的约定还款。三好公司不再将1层01号过户给我公司。我公司前期支付了1250000元，三好公司已退还了1000000元，还有250000元没有退还。我同意王瑛的诉讼请求，不同意被告的反诉请求。经审理查明，各方当事人对下列事实无异议，本院予以确认：一、2015年，上海市第一中级人民法院委托长江国际拍卖有限公司（以下简称：拍卖公司）拍卖案外人武汉微氢科技有限公司（以下简称：微氢公司）购买的位于武汉东湖新技术开发区光谷二路武汉光谷电子工业园二期第5号厂房（以下简称：5号厂房；建筑总面积12525.36平方米，共4层，每层2个独立可使用厂房，其中：每层01号房屋建筑面积1587.15平方米、02号房屋建筑面积1544.19平方米；土地用途工业）。二、王瑛、三好公司有意共同竞买上述厂房，于2015年5月20日签订《共同竞买协议》。协议条款与本案相关的内容如下：1、被告以自己公司的名义代表协议双方参加竞买。被告竞买成功后，将5号厂房转移登记至被告名下（第一次过户）。被告应在收到权属证书后2个工作日内通知原告，并在原告将应当分担的费用支付给被告，原告及其指定的第三方配合办理过户的情况下，将5号厂房的1－4层的01号房屋过户至原告或者原告指定的第三方的名下（第二次过户），具体为：1层01室房登记至第三人昌宝公司名下；2层01室房、3层01室房登记至王瑛名下；4层01室房登记至第三人张春梅名下；2、共同竞买流程所产生税、费的承担按照下列原则确定：被告与原告按照1587.15：1544.19的比例（1－4楼02号房与01号房的面积比例）承担所产生的全部税费，包括但是不限于以下费用：（1）被告竞买5号厂房过程中的竞买保证金、竞买价款、佣金（合同条款为3.1.1）；（2）第一次过户过程中应当由被告承担的全部税费（合同条款为3.1.2）；（3）第二次过户过程中交易双方承担的全部税费（合同条款为3.1.3）；（4）因本次竞买原、被告工作人员的合同差旅费（合同条款为3.1.4）；（5）经过双方共同事前认可的支付给第三方的费用、办理5号厂房腾退工作的支出及其他必要开支（合同条款为3.1.5）；3、3.1.1、3.1.2所述税、费由被告根据实际需要预估，通知原告将应当承担的部分支付给被告。原告在收到通知后，结合具体税、费将实际发生（缴纳或支付）的时间点，应当不少于实际发生日的前2个工作日支付至被告指定的如下账户（账户略）。原告对被告预估金额存在疑义的，应当立即通知被告复核。被告复核后，原告仍存在疑义但是无明显证据显示被告预估金额有误的，双方以备忘录的形式记录该疑义及复核事项，原告按照被告的要其支付款项。前述费用在第一次过户完成后的5个工作日内据实结算，由被告退还多收取的部分或者原告补齐不足部分；4、3.1.5所述费用若单笔不超过人民币50000元、累计不超过人民币200000元，则由被告垫付，在第二次过户完成3个工作日内结算；超过前述金额的，被告可以要求提前分担结算；5、王瑛按照本协议约定承担和支付竞买保证金、竞买价款、佣金及其他费用的，则三好公司完成竞买后，王瑛即拥有对5号厂房1－4层的01号房占有、使用和收益的权利，并享受该房屋带来的收益，也承担该房屋的水电、物业、通信、宽带费用以及其他费用及毁损、灭失的风险。三好公司配合完成第二次过户后，原告或原告指定的第三方获得处分权；6、在办理第二次过户条件达到时，被告不及时通知原告或未按约定及时办理第二次过户的，每逾一日，应向原告按照原告已付金额的万分之五支付违约金，直至被告通知原告或按约定办理第二次过户；7、办理第二次过户条件：第一次过户已经完成；原告将应当分担的费用支付给被告；原告及其指定的第三方配合办理过户。以上条件全部满足，为办理第二次过户条件。被告亦可在部分条件满足时径行办理第二次过户；三、2015年5月22日，王瑛与第三人张春梅、昌宝公司签订《三方协议》，约定：1、三方有意竞买微氢公司购买的坐落于武汉东湖新技术开发区光谷二路武汉光谷电子工业园二期第5号厂房。其中王瑛有意竞买2-3层的01号房、昌宝公司有意竞买1层的01号房，张春梅有意竞买4层的01号房。每层建筑面积1544.19平方米；2、三方同意由三好公司代表本协议三方参加竞买，竞买成功后再将相应房产按照法律规定的方式过户至王瑛及第三人张春梅、昌宝公司；3、本次房产拍卖总价28800000元，总面积12525.36平方米。据了解，一楼售价4200元/平方米左右，2、3楼3600元/平方米左右，4楼3200元/平方米左右。根据市场实际情况，特决定本次拍卖房产的转让价格2、3层为拍卖价2300元/平方米，1层转让价2500元/平方米，4层楼转让价2100元/平方米；4、三方按照本协议约定承担和支付竞买保证金、竞买价款、佣金及其他费用的，则三好公司完成竞买后，三方即拥有对5号厂房1－4层的01号房占有、使用和收益的权利，三方享受该房屋带来的收益，也承担该房屋的水电、物业、通信、宽带费用以及其他费用及毁损、灭失的风险。四、2015年6月11日，昌宝公司因资金问题，与王瑛、三好公司及案外人武汉福地科技有限公司（以下简称：福地公司）签订《财务资助协议》，约定：1、三好公司向昌宝公司提供财务资助2700000元，用于支付《共同竞买协议》项下相应房屋的购房款。三好公司向拍卖公司支付不少于16660470.41元后，即视为向昌宝公司发放了2700000元的财务资助款；2、借款期限至2015年6月30日止；资金占用费自2015年6月11日起算，根据实际占用财务资助款的时间按日万分之八的比例计算，并于还款时支付；3、福地公司为昌宝公司本协议项下的债务提供无限连带责任保证；4、昌宝公司未按时归还财务资助款本息，财务资助费上浮至日万分之十；三好公司有权不将《共同竞买协议》项下5号厂房1层01室房屋转移登记至昌宝公司名下，王瑛对此表示无异议。若三好公司不将1层01室房屋转移登记至昌宝公司名下，则按照每平方米2356.50元的价格确定1层01室房屋的价款，多退少补。五、三好公司于2015年5月22日交付拍卖保证金2000000元。2015年5月26日，拍卖公司向三好公司出具《拍卖成交确认书》，确认三好公司竞买5号厂房成交，成交金额29516000元（其中厂房成交价28800000元、佣金716000元）。2015年6月11日，三好公司支付拍卖款27516000元。六、2015年6月18日，上海市第一中级人民法院作出（2013）沪一中执字第832号《执行裁定书》，确认5号厂房的所有权归三好公司所有，所有权自裁定送达三好公司时起转移。2015年7月30日，三好公司（以股改前的名称：武汉三好科技有限公司）向房屋管理部门办理5号厂房的房屋所有权证书。2015年8月3日，土地管理部门核发了国有土地使用权证书。2015年8月5日，三好公司向王瑛发出付款通知，要求王瑛支付余下购房款566647.20元、第一次过户税费458890.31元。2015年8月7日，王瑛回复，已准备好税费款项，但认为三好公司对房款的计算方式存在偏差。2015年8月12日，王瑛再次回复：2层01室、3层01室、4层01室房屋所欠房款为7813元，要求三好公司协助办理上述房屋的相关手续。因三好公司股改后更名，企业法人营业执照与房产证、土地证的单位名称不一致，不能办理过户手续，三好公司于2015年10月15日按房地部门要求，办理房产证及土地证的更名手续（将房屋所有权人更改为股改后的名称：武汉三好教育科技股份有限公司）。2015年10月26日，王瑛领取了2层01室、3层01室房屋的房产证和土地证。1层01室、4层01室房屋至今仍在三好公司名下。庭审中，王瑛认为：1、由于三好公司在股改中将5号厂房全部纳入其股改资本，后又办理房产证及土地证的更名手续，导致房屋从三好公司过户至王瑛名下时，房地部门按评估价3600元/㎡收取税费，要求三好公司承担过户税费186601.34元；2、虽然王瑛欠房款未付，但差欠金额不足50000元，按《共同竞买协议》约定，属于三好公司垫付范围内的款项，三好公司应协助王瑛办理4层01室房屋的过户手续；三好公司在2015年8月3日即应协助办理2层01室、3层01室、4层01室房屋的过户手续，但至2015年10月才协助办理了2层01室、3层01室房屋的过户手续。4层01室房屋至今未办理过户手续。三好公司应承担逾期过户违约金711480.66元，即从2015年8月3日起以王瑛于2015年5月27日至2015年10月28日分次付款的总额为基数，按日万分之五分段累计计算至三好公司协助办理4层01室房屋过户之日止。三好公司认为：1、三好公司以2015年5月31日为股份改制评估基准日，评估的财产范围不包括5号厂房。同时，三好公司按房地部门的要求，将房产证的名称变更与营业执照一致，但并不是所有权归属发生变化，不会导致房屋过户至王瑛名下时税费增加。且王瑛未对此提供证据予以证明。因此，王瑛要求三好公司承担过户税费186601.34元无事实和法律依据，不应支持；2、王瑛经三好公司催要后仍欠付房款，2层01室、3层01室、4层01室房屋均不具备过户条件。但三好公司为减少与王瑛的分歧，与王瑛达成一致意见，将2层01室、3层01室房屋先行过户至王瑛名下。同时，按《共同竞买协议》要求，4层01室房屋应过户至张春梅名下，在张春梅未向三好公司明确认可下，三好公司不应将4层01室房屋过户至王瑛名下。因此，三好公司不应承担逾期过户的违约金。七、昌宝公司向本院表示，其已向三好公司支付购房1500000元（其中含张春梅购房款250000元），上述款项应计入王瑛为履行《共同竞买协议》向三好公司支付的购房款。2015年6月11日，昌宝公司向三好公司申请资助款2700000元。后因资金问题，昌宝公司未按期偿还上述款项，按《财务资助协议》约定，1层01室房屋现在三好公司名下。三好公司已向昌宝公司退还1000000元，余款500000元（含张春梅的购房款250000元）至今未退还。八、张春梅向本院表示，因其资金未到位，4层01室房屋由王瑛出资购买。房屋应过户至王瑛名下。九、庭审中，三好公司出示其与微氢公司于2015年7月16日、2015年8月10日分别签订的《房屋腾退及交接协议》、《关于〈房屋腾退及交接协议〉的补充协议》及与王瑛联系的函件，认为：1、三好公司与微氢公司签订腾退协议，约定：微氢公司向三好公司交付5号厂房及放置在5号厂房处全部财产（不含少部分办公用品和微氢公司的成品和原材料），还包括装修合同、（水电）装修施工图纸、消防设施图纸相关设备的保修证书等。三好公司向微氢公司支付500000元，其中200000元作为购买相关设备、家具的对价，300000元作为交接、搬离的费用。上述协议还对款项的支付时间及违约责任进行了约定。此后，三好公司按上述协议约定向微氢公司支付了500000元。微氢公司向三好公司交付了二次消防系统、箱式变电器、非机动车车棚及办公设备；2、5号厂房在办理腾退时，有2500㎡的房产对外出租（租赁期限至2018年3月31日止）。因此，5号厂房的腾退交接不仅存在房屋资料移交、搬离，还需解除原租赁合同，300000元的腾退费用并非不合理。三好公司作为腾退费用的主要负担者，承受了最直接的风险，按照趋利避害的原则与微氢公司签订了腾退协议；3、王瑛多次共同参加与微氢公司的谈判，并共同确定向微氢公司支付500000元。三好公司已将上述协议内容以电话、电子邮件形式告知王瑛，王瑛收到后未回复，表明其知悉并认可上述协议的内容，仅对如何分担上述费用产生分歧。因此，王瑛应分担上述腾退费用300000元，非机动车车棚、变电装置属于三好公司所有。王瑛认为上述协议未经其同意，其不应分担腾退费用，并认为非机动车车棚、变电装置属于5号厂房不可分割的一部分，属于王瑛与三好公司共有。十、在履行竞买协议（含房屋过户）中，已实际产生下列费用32564578.70元：1、5号厂房的竞买价款29516000元（其中厂房竞买价28800000元、佣金716000元）；2、5号厂房过户至三好公司（第一次过户）的由购买方承担的税费1240729.52元；3、2层01室房屋、3层01室房屋由三好公司过户至王瑛（第二次过户）双方承担的税费1492849.18元；4、王瑛垫付的评估费15000元；5、三好公司向微氢公司支付的腾退费300000元。上述费用共计32564578.70元，其中第2项、第3项过户税费，已由王瑛、三好公司按双方实际交付房屋面积比7892.79：4632.57（三好公司占有的1-4楼2号房及1层01室房与王瑛占有2-4层01室房的面积比）分担完毕。庭审中，王瑛对上述1-4项费用共计32264578.70元无异议，认为第5项费用300000元未征得其同意，对此项支出不予认可。三好公司对上述1-5项费用无异议。十一、在履行竞买协议（含房屋过户）中，王瑛、张春梅、昌宝公司的付款情况如下：1、2015年5月27日，王瑛通过案外人福地公司向三好公司支付500000元；2、2015年6月11日，王瑛向三好公司支付9850000元；3、2015年8月14日，王瑛向三好公司支付第一次过户手续费458890.31元；4、2015年8月22日-2015年10月23日，王瑛通过案外人福地公司支付评估费15000元；5、2015年10月27日-2015年10月28日，王瑛支付第二次过户税费552150.69元；6、2015年5月28日，昌宝公司向三好公司支付500000元（此款含张春梅支付的房款250000元）；7、2015年6月10日，昌宝公司向三好公司支付1000000元。庭审中，王瑛对上述1-7项付款无异议，并认为：1、上述款项加上三好公司向昌宝公司提供的财务资助2700000元，共计已支付15576041元（其中支付购房款14550000元、支付税费及评估费1026041元）；2、按《共同竞买协议》确定的付款比例1587.15：1544.19，王瑛应向三好公司支付房款（含佣金）14555529.60元，已付房款14550000元，尚欠房款5529.60元。三好公司对1-7项付款无异议，但认为：1、第6项、第7项共计1500000元均由昌宝公司支付，不应计入王瑛已付房款；2、王瑛共计已支付11376041元（其中支付房款10350000元、支付税费及评估费1026041元，上述款项已包含福地公司垫付的500000元房款及15000元评估费）；3、昌宝公司未按期归还资助款2700000元，1层01室房屋应归三好公司所有，王瑛的付款比例按实际交付房屋面积确定为7892.79：4632.57（1-4层02室及1层01室房屋与2-4层01室房屋的面积比），王瑛应付购房款（含佣金）10916647.19元，已付购房款（含佣金）10350000元，还欠购房款（含佣金）566647.19元（抵扣三好公司应分担的评估费9452.17元后，王瑛还应向三好公司支付房款557195.02元）。昌宝公司对第6项、第7项款项共计支付1500000元无异议，并认为上述款项系其代替王瑛履行《共同竞买协议》中的付款义务，应计入王瑛的已付购房款。十二、王瑛认为三好公司擅自切断公共消防管道，导致王瑛修缮消防设施、铺设新的管道，并支付27256.07元。三好公司认为，5号厂房的二次消防管道系三好公司向微氢公司购买，并与王瑛协商后，共同配合分割。消防管道中有高压水，没有王瑛的配合，不排空管道内的高压水，三好公司不可能单方切断公共消防管道。因此，三好公司不应向王瑛赔偿上述费用。本院认为，王瑛与三好公司签订的《共同竞买协议》及王瑛、张春梅、昌宝公司签订的《三方协议》是各方当事人真实意思表示，内容合法有效。《共同竞买协议》的相对人系王瑛与三好公司。张春梅、昌宝公司系王瑛在《共同竞买协议》中指定的接受房屋第三方。张春梅、昌宝公司通过《三方协议》，确定其与王瑛共同参与房屋竞买过程中的权利、义务，不受《共同竞买协议》的约束，对三好公司没有直接付款的义务。昌宝公司向三好公司请求财务资助，并签订《财务资助协议》，约定财务资助的金额、还款期限、资金占用费及逾期还款的违约责任。三好公司提供的财务资助款虽用于昌宝公司向王瑛支付购房款，但上述《财务资助协议》独立于《共同竞买协议》，王瑛不是借款人，对三好公司无偿还义务。《共同竞买协议》约定，王瑛按照协议约定承担和支付竞买保证金、竞买价款、佣金及其他费用的，则三好公司完成竞买后，王瑛即拥有对5号厂房1－4层的01室房屋占有、使用和收益的权利，并享受该房屋带来的收益，也承担该房屋的水电、物业、通信、宽带费用以及其他费用及毁损、灭失的风险。同时，《财务资助协议》约定，借款期限至2015年6月30日止，昌宝公司未按时归还财务资助款本息，三好公司有权不将《共同竞买协议》项下5号厂房1层01室房屋转移登记至昌宝公司名下，王瑛对此表示无异议。因此，王瑛在本案中的义务为：按《共同竞买协议》约定向三好公司支付应分担的1-4层01室房屋的购房款、佣金等费用。三好公司在本案中的义务为：按《共同竞买协议》约定向王瑛交付1-4层01室房屋，并协助办理上述房屋的过户手续；但在昌宝公司未按《财务资助协议》约定向三好公司偿还资助款2700000元的情况下，三好公司有权不向王瑛或昌宝公司交付1层01室房屋。关于王瑛已支付购房款（含佣金）金额的问题。昌宝公司、三好公司是2700000元资助款的借贷双方。三好公司将上述款项直接付给拍卖公司，作为昌宝公司支付“《共同竞买协议》项下相应房屋的购房款”。上述行为直接促成王瑛履行《共同竞买协议》中支付购房款的义务。因此，三好公司向昌宝公司提供2700000元资助款应视为王瑛已支付的房款。同时，三好公司确认王瑛已付10350000元，昌宝公司认可其向三好公司支付的1500000元应计入王瑛已支付的房款，因此，王瑛共计已向三好公司支付购房款（含佣金）14550000元（即：10350000元+2700000元+1500000元）。王瑛应承担1-4楼的购房款及佣金14555529.60元（按1587.15：1544.19分担拍卖款及佣金），已付14550000元，尚欠房款5529.60元。对三好公司要求王瑛支付房款557195.02元的反诉请求，本院部分支持，王瑛应向三好公司支付房款5529.60元。关于5号厂房的二次过户条件是否成就暨三好公司是否在本案中承担违约责任的问题。王瑛主张三好公司未按照合同约定办理5号厂房4层01室房屋过户手续，且迟延办理5号厂房2层01室和3层01室房屋的过户手续，应承担违约责任；三好公司认为王瑛尚欠房屋价款及竞买佣金557195.02元及腾退费用110956.57元，故过户条件未成就。《共同竞买协议》已经对第二次过户的条件进行了约定，即：“第一次过户已经完成；原告将应当分担的费用支付给被告；原告及其指定的第三方配合办理过户”。根据庭审查明的情况，5号厂房4层01室房屋已经登记于三好公司名下，即第一次过户已经完成，原告配合办理过户亦没有问题，在本案中需要审查的即为“原告将应当分担的费用支付给被告”这一条件是否成立。根据查明的事实，本院认为王瑛尚欠三好公司房款和佣金5529.60元。而王瑛认为，根据《共同竞买协议》“3.1.5所述费用若单笔不超过人民币50000元、累计不超过人民币200000元，则由被告垫付，在第二次过户完成3个工作日内结算；超过前述金额的，被告可以要求提前分担结算”的约定（以下简称“垫付条款”），因己方差欠的房款不超过50000元，应由三好公司垫付，在第二次过户完成3个工作日内进行结算。但上述“垫付条款”仅针对“合同条款3.1.5”所述费用；而对于房款的支付（合同条款3.1.1），《共同竞买协议》约定的内容为“在第一次过户完成后的5个工作日内据实结算”，而5号厂房的第一次过户已经于2015年7月30日完成，故王瑛应于第一次过户完成后的5个工作日内向三好公司结算上述款项，但王瑛并未将该款支付给三好公司，故第二次过户的条件并不成就，三好公司在王瑛仍余部分费用未分担，二次过户的条件不成就的情况下，径行办理了5号厂房3层01室、2层01室房屋的过户手续，仅有4层01室的房屋未办理过户手续，已尽到了善意履行合同的义务，在本案中不承担违约责任。关于腾退费用分担问题。王瑛、三好公司在本次共同竞买中利益高度趋同，亦面临同样的风险，三好公司作为名义竞买人直接承受前述风险。竞买成功后，尽快实现对5号厂房的占有和使用，是双方共同面对的问题。而三好公司作为名义竞买人，与微氢公司协调并签订协议促使其尽快腾退是为王瑛、三好公司共同利益所进行的行为，且三好公司将草拟的协议书等通过电子邮件发送给了王瑛，王瑛收到后未予回复，亦没有提出异议，应视为其对腾退费用300000元无异议。因此，王瑛应按实际占有房屋的面积分担腾退费110956.57元。关于王瑛要求三好公司将4层01室房屋的不动产权转移登记至王瑛名下的问题。如前所述，4层01室房屋目前尚不具备二次过户条件，但考虑到三好公司在本案中提出了要求王瑛支付房屋价款、竞买佣金的余款和要求其分担腾退费用的反诉请求，本院已经确定了王瑛应支付的上述款项的金额，故为减少双方当事人的诉累，在本案中对过户一并处理，即在王瑛将其应分担的费用支付给三好公司后，三好公司应协助将4层01室房屋的不动产权登记至王瑛名下。对王瑛要求三好公司应协助将4层01室房屋的不动产权登记至王瑛名下的诉讼请求，本院予以支持。王瑛已垫付的评估费15000元（王瑛、三好公司均未在本案中主张分担）及办理4层01室房屋转移登记而产生的税费，由王瑛、三好公司按7892.79：4632.57（1-4层02室及1层01室房屋与2-4层01室房屋的面积比）负担。关于三好公司股改更名是否导致王瑛过户税费增加问题。三好公司办理房产证、土地证的更名手续，不属于所有权主体的变更，王瑛未提供证据证明三好公司办理更名手续会导致过户税费的增加。同时，王瑛与张春梅、昌宝公司签订的《三方协议》中注明房屋2、3楼的市场售价为每平方米3600元，王瑛按此价格缴付税费，并未超出其预期。对王瑛要求三好公司赔偿税费186601.30元的诉讼请求，本院不予支持。关于王瑛主张重建消防管道损失27256.07元的问题。《共同竞买协议》未约定管道的分割问题，双方亦未达成补充协议，而二次消防系统系由三好公司向微氢公司出资购买，三好公司对消防管道进行分割并无不当，王瑛要求三好公司赔偿损失的请求没有法律依据。关于三好公司主张非机动车车棚、变电设施属于其所有的主张，《共同竞买协议》未约定非机动车车棚、变电设施的问题，双方亦未达成补充协议，而非机动车车棚、变电设施系由三好公司向微氢公司出资购买，故变电设施应属三好公司所有；非机动车车棚具有一定的特殊性，占用了土地并有构筑物，三好公司未提交证据证明非机动车车棚经合法登记，本院在本案中仅确定其享有非机动车车棚的使用权。关于三好公司主张的4层01室房屋未及时转移登记造成的房产税及土地税损失问题。三好公司未向本院提供证据证明上述损失的具体金额，本案对此不一并处理，三好公司可另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定，本院判决如下：一、原告（反诉被告）王瑛于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉三好教育科技股份有限公司支付房款（含佣金）尾款5529.60元；二、原告（反诉被告）王瑛于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉三好教育科技股份有限公司支付腾退费110956.57元；三、被告（反诉原告）武汉三好教育科技股份有限公司在收到原告（反诉被告）王瑛支付的前述第一项、第二项款项后十日内协助将位于武汉东湖新技术开发区流芳园横路6号武汉光谷电子工业园二期5号厂房4层01室的不动产权转移登记至原告（反诉被告）王瑛名下；四、位于武汉东湖新技术开发区流芳园横路6号武汉光谷电子工业园二期5号厂房外的变电设施，归被告（反诉原告）武汉三好教育科技股份有限公司所有；五、位于武汉东湖新技术开发区流芳园横路6号武汉光谷电子工业园二期5号厂房外的非机动车车棚的使用权归被告（反诉原告）武汉三好教育科技股份有限公司享有；六、驳回原告（反诉被告）王瑛的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）武汉三好教育科技股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费13053元，由原告（反诉被告）王瑛负担。反诉部分案件受理费5441元，由被告（反诉原告）武汉三好教育科技股份有限公司负担4127元，由原告（反诉被告）王瑛负担1314元[此款被告（反诉原告）武汉三好教育科技股份有限公司已缴纳，原告（反诉被告）王瑛于本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）武汉三好教育科技股份有限公司]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提供上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号17×××677；开户行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴新莉审 判 员  郝 虹人民陪审员  李红英二〇一七年五月八日书 记 员  高 影