广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终329号
上诉人（原审被告）：清远市汇雄房地产开发有限公司。住所地：清远市清城区。
法定代表人：刘善龙。
委托代理人：李书远、陈永颖，均系广东劲龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：石少娟，女，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：邝浩文、李嘉欣，均系广东正鑫律师事务所律师。
上诉人清远市汇雄房地产开发有限公司因与被上诉人石少娟房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法民一初字第1323号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年7月2日，石少娟与清远市汇雄房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定清远市汇雄房地产开发有限公司将位于清远市清城区松岗路110号金域豪庭二幢×层×号商品房出售给石少娟，建筑面积为52.40平方米，总房价款为240098元。合同第六条付款方式及期限约定买受人按下列第3种方式付款：3、买受人于2013年7月1日签订本合同时支付首付购房款100098元，余下购房款140000元与银行签署《按揭贷款合同》并办理相关手续。合同第八条约定出卖人应当在2014年6月30日前将具备经建设局工程竣工验收备案条件的商品房交付给买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订前，石少娟于2013年6月25日向清远市汇雄房地产开发有限公司支付购房定金20000元，2013年7月1日向清远市汇雄房地产开发有限公司支付了首期购房款80098元，余款140000元于2013年6月13日在中国工商银行股份有限公司清远新城支行办理了按揭贷款，同年8月29日按揭贷款140000元划付至清远市汇雄房地产开发有限公司账户。因涉案房屋一直未能办理商品房工程竣工验收备案，未向石少娟交付房屋，石少娟遂向原审法院提起诉讼。诉讼中，清远市汇雄房地产开发有限公司承认“金域豪庭”工程于2014年1月始因与承建商发生纠纷停工至今，未能办理工程竣工验收备案手续。
原审法院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。石少娟与清远市汇雄房地产开发有限公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应予恪守。本案双方争议焦点：一、石少娟是否存在未按期交付首期款；二、清远市汇雄房地产开发有限公司是否存在逾期交付房屋的违约行为，清远市汇雄房地产开发有限公司要求调低违约金理由是否成立。
本案中，石少娟在合同签订前已向清远市汇雄房地产开发有限公司支付了20000元定金和首期购房款80098元，两者相加正好等于合同约定首期款100098元，其后石少娟也按合同约定办理了按揭贷款手续，支付了剩余房款140000元，至此石少娟已按合同约定履行了支付购房款义务，不存在清远市汇雄房地产开发有限公司抗辩所称未按期支付首期购房款的违约行为。相反，按合同约定清远市汇雄房地产开发有限公司应于2014年6月30日前将符合经建设局工程竣工验收合格的房屋交付给石少娟，但清远市汇雄房地产开发有限公司至今未能交付，已构成违约。对于清远市汇雄房地产开发有限公司认为石少娟实际损失只是贷款利息损失，要求调低违约金的抗辩。由于清远市汇雄房地产开发有限公司的违约行为致使石少娟不能如期收房，客观影响石少娟对所购房屋占有、使用、收益等权利实现，清远市汇雄房地产开发有限公司认为石少娟的实际损失仅为利息损失缺乏依据，故对其要求调低违约金的主张，原审法院不予采纳。石少娟要求清远市汇雄房地产开发有限公司以已付购房款240098元为基数，按日万分之五计算违约金至实际交付房屋之日止的诉讼请求，符合合同约定，原审法院予以支持，起算时间应从合同约定的最后交付房屋期限的第二天即2014年7月1日起计算。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：清远市汇雄房地产开发有限公司应于判决生效之日向石少娟支付违约金（违约金从2014年7月1日起以已付购房款240098元为基数，按日万分之五计算至清远市汇雄房地产开发有限公司将位于清远市清城区松岗路110号金域豪庭二幢13层01号房屋交付给石少娟之日止）。案件受理费547元，由清远市汇雄房地产开发有限公司负担。
宣判后，清远市汇雄房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判为按照人民银行规定的同期贷款利息支付违约金；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、被上诉人没有按合同的约定足额支付首期的购房款，违约在先，其无权要求上诉人支付违约金。二、上诉人逾期交房给被上诉人造成的损失应为租赁相同房屋租赁费或是已付房款的利息损失，日万分之五的标准计算大大超过被上诉人的实际损失。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，双方约定的违约金应予减少。请求二审法院根据月租金标准对本案违约金予以调整。
被上诉人石少娟口头答辩称：一、答辩人已经支付购房定金2万元，剩余的购房款也在签订合同后如期支付，答辩人不存在违约行为。二、上诉人认为被上诉人的实际损失仅相当于租赁相同房屋的租赁费或者利息损失缺乏依据。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人是否存在违约行为；二、原审判决的违约金计算是否过高。
关于被上诉人是否存在违约行为的问题。《商品房买卖合同》的签订是双方真实意思的表示，且无违反法律强制性规定，该合同合法有效。被上诉人在合同签订后，已按照合同约定支付了首期购房款及余下购房款，上诉人主张被上诉人逾期支付购房款，缺乏事实依据，本院不予采纳。
关于原审判决的违约金计算是否过高的问题。首先，根据《商品房买卖合同》约定上诉人于2014年6月30日前将符合经建设局验收合格的房屋交付给被上诉人，但至今未能交付，上诉人已构成违约，依法应承担违约责任。其次，被上诉人逾期收房，客观上影响对所购房屋占有、使用、收益等权利的实现，并不仅限于上诉人所提的被上诉人已付房款的利息及租金的损失。再次，《商品房买卖合同》内载明的“按已交房款为基数，按日万分之五计算违约金”的约定是双方认可的，对于逾期交楼的违约责任上诉人是可以预见的，且该约定的标准并没有违反法律的规定。故对于上诉人提出违约金过高的理由，本院不予采纳。
综上，上诉人清远市汇雄房地产开发有限公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审法院认定事实基本清楚，适用法律和实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1094元，由上诉人清远市汇雄房地产开发有限公司负担。
审 判 长 苏永术
代理审判员 何 燕
代理审判员 郑家驹
二〇一六年四月六日
书 记 员 汤有金
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。