安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第01886号
上诉人（原审原告）：方明，男，1966年5月19日出生，汉族。
委托代理人：孙予皖，安徽振信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合肥耀华房地产开发有限公司。
法定代表人：何建国，董事长。
委托代理人：樊明宝，安徽众城高昕律师事务所律师。
委托代理人；裴正理，安徽众城高昕律师事务所律师。
上诉人方明因商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第00886号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：2011年7月1日，方明（买受人）与合肥耀华房地产开发有限公司（以下简称耀华公司，出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（备案单号1107000081）一份，约定方明购买耀华公司开发的预售商品房合肥市徽州大道东方广场4#楼604室，建筑面积109.28平方米，用途为办公，交付期限为2012年12月31日前；如逾期未交付房屋，逾期不超过90日，自约定交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；如逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30日退还已付款，并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，自约定交付日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金（不作累加）。
合同签订后，方明于约定时间前付清全部购房款1190059.20元，耀华公司至今未交房。2012年12月20日、2013年3月22日，耀华公司向东方广场业主发出书面致歉信，表示东方广场项目南区部分（4#、5#、6#、7#、8#楼）将尽快交房并按合同约定进行赔偿。
2013年5月10日，东方广场南区住宅业主代表与耀华公司举行维权会议，就延期交房的赔偿方案，双方未达成一致，约定2013年5月15日继续磋商。2013年5月15日，会议仍未达成一致意见，再定于2013年5月30日下午答复业主延期交房的最终赔偿方案。2013年5月30日，耀华公司与东方广场九位业主代表形成《关于东方广场延期交房赔偿金事宜的会议纪要》（以下简称《5月30日会议纪要》）一份，载明：就东方广场延期交房违约金达成赔偿协议，1、延期交房90天内，按日万分之一赔偿，延期交房91天至180天内，按日万分之二赔偿，延期交房180天后，按日万分之四赔偿；2、延期交房违约金以现金方式于交房当日一次性结清；3、本次业主代表由大多数业主推荐产生，签字有效，2013年6月30日之前业主不得对延期赔偿提出其他要求。
2014年1月24日，方明起诉至原审法院，请求判令：1、耀华公司立即给付至2014年1月31日止的延期交房赔偿款134952.69元，此后的赔偿款按每日万分之六计算至交房日止；2、耀华公司承担本案的诉讼费用。
原审法院经审理后认为：方明与耀华公司签订的《商品房买卖合同》是有效合同，双方均应全面履行合同。合同约定耀华公司应当在2012年12月31日前将商品房交付方明，耀华公司至今未能交付房屋，至方明起诉前逾期已达396天（暂计至2014年1月31日）。本案中并未出现合同约定的免责情形，耀华公司延期交房应当承担违约责任。
双方的争议焦点是方明所举证的《5月30日会议纪要》是否对东方广场4号写字楼的业主有效。经查，东方广场南区住宅业主代表与耀华公司就业主子女入学、延期交房赔偿金等问题进行了两轮维权谈判，继而形成《5月30日会议纪要》。该纪要的具体内容及形成过程反映了双方是针对南区住宅楼商定的赔偿方案和支付方式；虽然《5月15日会议纪要》有两位4号写字楼业主参与签名，也不能证明《5月30日会议纪要》是对写字楼业主赔偿的承诺。同时，《5月30日会议纪要》载明参会业主代表由大多数业主推荐产生，但签名业主代表是否为方明授权的代表人，没有证据证实。故方明以《5月30日会议纪要》主张违约金损失的依据不足。耀华公司应依照合同约定，自最后交付期限的次日起按方明已交付房款每日万分之一的标准支付违约金，即47127.96元（1190059.20元×0.0001天×396天），以后逾期付款违约金计算至交房日。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、合肥耀华房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付方明逾期交房违约金47127.96元（2014年2月1日以后的逾期交房违约金以每日万分之一为标准，计算至实际交房之日止）；二、驳回方明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，减半收取为1500元，其他诉讼费100元，计1600元，由方明负担500元，由合肥耀华房地产开发有限公司负担1100元。
方明上诉称：我与耀华公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》后已按约付清全部购房款，耀华公司应于2012年12月31日前向我交房。因耀华公司迟迟未能交付房屋，经过多次协商，耀华公司于2013年5月30日与业主代表达成《东方广场延期交房赔偿金事宜的会议纪要》，耀华公司承诺：延期交房90天内每日按万分之一赔偿，91至180天每日按万分之二赔偿，180天后每日按万分之四赔偿，但耀华公司又不能按承诺兑现，我只好起诉至原审法院。原审法院经审理，认定《5月30日会议纪要》仅是对东方广场住宅楼住户的赔偿承诺，不对4#楼业主有效，显系认定事实错误。我认为，首先，原审法院人为地将业主分为住宅业主和写字楼业主，采取区别对待的方式损害了我的利益。写字楼业主无论从土地使用年限还是购买单价及预期利益的损失都远大于住宅业主，耀华公司对写字楼业主承担的违约金最少也要和住宅业主相同。原审法院在另案中已按《5月30日会议纪要》的约定判令耀华公司承担日万分之一、万分之二、万分之四违约金赔付住宅业主。其次，按业主与中信银行所签《个人购房借款合同》约定，若我对中信银行违约应承担的贷款利息及罚息为152218.09元，故耀华公司违约也应按此标准向我赔偿。再次，按我所购房位置每平方米月租金约70元，至2014年2月1日耀华公司逾期交房396天，造成我租金损失为99591.5元。原审法院确定的违约金远低于我的实际损失。请求二审法院查清事实后，撤销原判，改判支持我原审全部诉讼请求。
耀华公司辩称：住宅业主起诉我公司要求支付逾期交房违约金属实，但这些业主后来都撤诉了。《5月30日会议纪要》并不适用于4#写字楼。故原审法院认定事实正确，应予维持。
本院认为：方明与耀华公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规定的强制性规定，故合法有效。双方当事人均应按约履行各自的义务。合同签订后，方明已按约付清购房款，耀华公司应按约于2012年12月31日前交房。因耀华公司至今未向方明交房，显已构成违约，应承担合同约定的违约责任。原审法院依据合同约定，判令耀华公司按已付房款每日万分之一的标准支付方明逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。方明上诉要求改判以《5月30日会议纪要》确定的违约金计算标准作为耀华公司支付其逾期交房违约金的计算标准缺乏事实依据。首先，方明二审中并未提供耀华公司按《5月30日会议纪要》赔付住宅业主违约金的生效判决书，也未提供其亲自参加5月30日会议的证据或者已参加5月30日会议的业主系其授权的代表人的证据，其要求耀华公司承担的违约金最少也要和住宅业主相同理由不能成立。其次，方明购房时虽向银行办理按揭贷款，但至目前为止其并未出现过违约行为，故不存在其对银行违约应承担的贷款利息及罚息。再次，方明二审中也未提供其所购房位置的月租金标准为70元的证据。综上，方明的上诉请求理由均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1996元，由方明负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 张 勇
审判员 马枫蔷
二〇一四年六月十六日
书记员 李 颖
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。