北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第23498号
原告：赵艺璇，女，1968年11月12日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：曹金发，北京市首信律师事务所律师。
被告：王怡，女，1971年2月18日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：郑学义，北京市博人律师事务所律师。
原告赵艺璇与被告王怡房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵艺璇及其委托诉讼代理人曹金发与被告王怡之委托诉讼代理人郑学义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵艺璇向本院提出诉讼请求：1、判令被告自2013年3月16日起至原告实际取得房屋所有权证书之日（2016年12月23日），按日计算向原告支付全部已付款的万分之三的违约金，共计100万元；2、判令被告自2015年7月10日起至被告向原告交付房屋之日（2016年1月29日），按日计算向原告支付全部已付房款的万分之三的违约金，共计为220100元；3、判令被告承担房屋买卖3万元中介费的责任；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年12月28日，原被告签订转让北京市海淀区厢黄旗X室房屋的《定金合同》。2013年1月5日，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》（简称：合同）及《房屋买卖及居间协议书》（简称：协议书），合同第四条付款方式约定原告向银行贷款300万；第五条约定被告承诺房屋无瑕疵并承担违约责任；第六条约定房屋交付日为“银行房款或交付全款十日之内”。《协议书》第六条约定“甲丙双方积极配合，出具相关证件及或向政府部门调取相关资料、合同、并开具有效证明。”《合同》第七条约定逾期交付责任，被告应当按日计算向原告支付已交付房款万分之三的违约金。《合同》第十条约定：因出卖人的责任，致使买受人未能在2013年3月15日前取得房屋所有权证书时，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三的违约金。2013年1月17日双方在海淀区建委办理了网签手续（合同编号为CWXXXXX）。上述合同均写明：原告要向商业银行申办贷款来支付购房款，拟贷款金额为人民币三百万元。2013年2月5日，原被告双方共同前往农业银行水碓西里支行签署贷款申请文件，其后被告不再配合提交离婚判决书，集体户口首页，房屋未出售承诺书，致使贷款不能发放。为此原告多次催促被告，要求被告提供该文件，但被告一拖再拖，拖延至2013年春节假期过后，2003年2月20日被告电话告知原告：不同意卖房了。原告为购买涉案房屋，卖掉原有住房，多方筹集资金，已经向被告支付二百四十五万元首付款，并为此准备数月，被告的毁约行为原告无法接受。2012年2月25日将被告起诉至海淀区人民法院，要求被告继续履行合同，2014年4月14日法院作出（2013）海民初字第09183号民事判决书，支持了原告继续履行合同的诉讼请求。被告提出上诉，2015年6月3日北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民终字第05159号二审判决书，要求原告一个月之内付清剩余房款，被告在收到房款后十日内交付房屋。在原告向被告主张继续履行合同的民事诉请立案后，被告继续实施违约行为：被告未抗辩原告的民事诉请，向海淀房管局实施不当举报，掩盖其违约的真实目的，在一审中提交海房管信【2013】X-90号《答复意见》，支持其解除合同的反诉请求，意图以行政权力干预司法审判公正审理。《答复意见》被海淀法院、一中院判决撤销。在民事一审判决继续履行合同后，被告继续其违约行为，向二审法院提起上诉，支持其上诉请求的“新证据”是北京市住建委对其举报行为的回复：北京市住建委1870号《信访事项答复意见书》，被海淀法院、一中院判决撤销，期间二审因为该意见书的出现中止审理。涉案房屋在海淀区法院立有（2013）海民初字第11002号婚约财产纠纷案件，由案外人起诉被告，并查封了原告和被告正在交易的房屋，意图阻止交易和原告启动的要求继续履行合同的民事诉讼。由于北京房价上涨过快，赵艺璇与王怡签订《房屋买卖合同》后，贷款手续也仅差王怡的离婚证明等文件，银行就可以放款。王怡开始找各种理由拖延办理贷款，实在拖延不过，才向赵艺璇明确表示房子不能卖了。赵艺璇拒绝了王怡的违约要求，王怡便在房屋买卖的诉讼中使用“信访答复”掩盖其毁约行为，又另行找来“男朋友”以婚约为名，另案查封卖给赵艺璇的房屋，妄图以虚假诉讼阻挡与赵艺璇的房屋买卖交易。赵艺璇在已经支付245万元购房款的情况下，维权诉讼被一再拖延，居无定所已两年有余，当王怡反诉解除合同明确提出时，其违约的意图完全暴露，王怡违约拖延的事实已经形成。双方签订的房屋买卖协议确定的房屋价格，是当时该小区的最高价，是合法有效的，双方应当严格按照约定履行。原告已经完全履行了合同义务，被告在之前所有的民事和行政诉讼中，要求解约，暴露其故意违约的意图，利用国家机关打压原告，违约行为恶劣，理应承担违约责任。请求法院依法支持原告的诉讼请求。
王怡辩称，原告起诉不符合事实。原被告就本案所涉合同签订后，被告已经配合原告到银行办理相关手续，后被告没有接到银行关于贷款的各种通知。就原告贷款事宜，被告在履行合同过程中向原告和中介发过短信，表示原告向银行变更和提交真实信息后被告愿意继续办理贷款，但原告没有回应。被告发短信时，被告并没有收到法院关于诉讼的通知。被告举报原告在申请购房资格核验时隐瞒真实情况提供虚假信息，已经被海淀区房管局及北京市住建委确认，也已经被2014一中行终字第10895号行政判决书认定，被告的举报和投诉是属实的。合同履行过程中原告于2013年2月25日向法院提起诉讼，原告在约定付款期没有付款，办理产权过户手续时因没有付清款额，向法院提起恶意诉讼，导致合同无法继续履行。本例房屋买卖合同纠纷已经法院终审判决结案，原告再次提起诉讼不符合法律规定。原被告房屋买卖合同纠纷已经分别由北京市海淀区人民法院2013海民初字第09183号民事判决、北京市第一中级人民法院2014一中民终字第05159号民事判决书判决，判决原告要求追求被告的根本违约责任进行处理，赵艺璇于终审判决生效后支付剩余购房款，王怡收到上述款项后将房屋交付赵艺璇，在王怡将上述房屋交付赵艺璇后待该房屋可以办理变更使用权后，将房屋办至赵艺璇名下。北京市海淀区人民法院2013海民初字第09183号民事判决书，以及2014一中民众字第05159号民事判决书已经生效，依据法律规定如原告对判决不服不得再次提起诉讼，只能提起再审。故，本案原告起诉与事实不符违背法律规定，请法院驳回其诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年12月28日，王怡（卖方）与赵艺璇（买方）就买卖北京市海淀区厢黄旗X号房屋（产权所有人为王怡）签订定金合同，约定房屋出售价格为545万元，赵艺璇在签订本合同时向王怡支付定金30万元，作为双方订立正式合同之凭证，签署正式《房屋卖卖合同》后，赵艺璇支付的定金转为购房款。定金合同签订当天赵艺璇通过银行转账方式支付王怡定金30万元。2013年1月5日，赵艺璇（买受人）与王怡（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》约定王怡将位于北京市海淀区厢黄旗X号房屋出售给赵艺璇，房屋成交价格为人民币545万元；买受人向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币300万元；出卖人应当在银行放款或付清全款后十个工作日将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起60个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在2013年3月15日前取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房；第七条约定：出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期超过7日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；第十条约定：因出卖人的责任，致使买受人未能在2013年3月15日前取得房屋所有权证书时，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三的违约金。《补充协议》约定，买卖合同约定房屋成交价格为人民币545万元，该价款包括：房屋净价人民币285万元，固定设备转让费、乔迁搬家费、地域补偿费等人民币260万元，上述两项经双方协定不可分割；买卖双方一致同意按照房屋净价，即人民币285万元办理房屋的缴税、过户手续。同日，赵艺璇（甲方）、王怡（丙方）与双方共同委托的居间方北京金泰合房地产经纪有限公司（乙方）签订《房屋买卖及居间协议书》，约定该房屋成交价格为人民币545万元；丙方于银行放款后十个工作日或付清全款后十个工作日向甲方交付房屋，甲丙双方于2013年3月15日前办理该房屋权属转移登记手续，甲方承担所产生的营业税、个税、契税；佣金为人民币3万元，由甲方支付。
2013年1月9日，赵艺璇通过银行转账方式向王怡支付购房款50万元。2013年1月10日，赵艺璇通过汇款方式向王怡支付购房款50万元。2013年1月17日，赵艺璇、王怡办理存量房买卖网上签约手续。2013年2月3日，赵艺璇通过银行转账方式向王怡支付购房款80万元；2013年2月25日，赵艺璇通过汇款方式向王怡支付购房款35万元。2013年1月28日，赵艺璇与王怡相约共同到中国农业银行水碓西里支行办理房屋贷款手续，王怡需向银行提供相应的材料协助赵艺璇办理相关贷款手续，因材料不齐全，贷款手续未办成。之后，双方多次通过电话沟通及面谈方式协商办理房屋贷款及履行合同相关事宜，但协商未果。
2013年3月1日，赵艺璇将王怡诉至本院，要求王怡继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，协助我办理贷款手续；王怡协助我办理房屋过户手续；王怡承担中介费用3万元。本院经审理作出（2013）海民初字第09183号民事判决书，认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。赵艺璇与王怡签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的规定，应为有效合同，双方当事人均应遵循诚实信用原则按照合同约定履行各自的义务。现赵艺璇已经支付王怡购房款245万元，且双方已经进行存量房网上签约，王怡理应按照协议约定配合赵艺璇尽快办理剩余300万元购房款的贷款手续，并待银行放款后或赵艺璇付清全款后向赵艺璇交付房屋并协助赵艺璇将该房屋产权过户至赵艺璇名下。故赵艺璇要求王怡继续履行房屋买卖合同，协助其办理贷款手续并协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，具备相应的事实和法律依据，符合双方合同约定的内容，法院依法予以支持。双方合同签订后，赵艺璇已经按照北京市住房限购政策的相关规定向海淀区房管局提交家庭购房申请表及相关材料，相关部门已通过了对赵艺璇家庭购房资格的核验，在此基础上双方进行了网签。事实证明，按照北京市住房限购政策就本市户籍居民家庭限购政策的相关规定，经过相关部门审核，赵艺璇具有购房资格，不存在隐瞒真实情况，提供虚假材料，以不正当手段取得购房资格的情况。因此王怡要求解除双方签订的房屋买卖协议，没有事实和法律依据，法院对此不予支持。赵艺璇要求王怡承担中介费3万元的诉讼请求，没有相应的事实和法律依据，且与居间协议约定不符，法院对此不予支持。综上，法院依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定，判决：一、王怡于本判决生效后十五日内协助赵艺璇办理购买北京市海淀区厢黄旗十三号楼四单元601室房屋的银行贷款手续；二、王怡在银行向其发放贷款后或赵艺璇向其支付剩余购房款三百万元后十日内将北京市海淀区厢黄旗十三号楼四单元601室的房屋交付赵艺璇；三、在王怡将上述房屋交付赵艺璇后，待该房屋具备所有权变更条件后十日内，王怡协助赵艺璇将该房屋所有权变更至赵艺璇名下；四、驳回赵艺璇的其他诉讼请求；五、驳回王怡的反诉请求。
王怡不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。上诉请求是撤销原审法院判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，解除双方签订的房屋买卖合同。上诉理由是原审法院事实认定不清，判决错误，应予纠正。赵艺璇服从原审判决，不同意王怡的上诉请求及理由。在北京市第一中级人民法院审理中，王怡提交了北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书，内容为：1.经查，被举报人赵艺璇家庭于2013年1月9日提交购房资格审核申请，其时该家庭名下拥有2处住房。一位于东城区，为平房，属非成套住宅，不在限购范围内；一位于昌平区，为经济适用房，2012年11月29日办理网签（出售）手续并收取全款，2013年1月15日办理了房屋转移登记手续。2.根据《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发（2011）65号）文件相关规定，房屋登记部门办理房屋产权登记手续时，应对购房家庭的资格证明材料和购房家庭已拥有住房状况进行核对，发现提供虚假材料、隐瞒住房状况的，不予办理产权登记。被举报人申请购房资格核验时申报的家庭名下已拥有住房套数确与实际不符。如被举报人赵艺璇持编号为CWXXXXX存量房屋买卖合同等相关材料向房屋登记部门申请办理产权登记，房屋登记部门将依规定不予办理。3.被举报人家庭申报房产信息虽与实际情况不符，但不在限购范围内，具备购房资格。赵艺璇对此提起行政诉讼，要求撤销北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书。2014年9月19日，海淀法院判决撤销北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书。王怡不服一审判决，上诉至我院，我院于2014年3月13日作出（2014）一中行终字第10895号行政判决，认为:《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发[2011]65号）系市住建委为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）和《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》精神所制定的规范性文件，旨在合理引导住房需求，落实各项限购措施。该通知第六条规定：“房屋登记部门办理房屋产权登记手续时，应对购房家庭的资格证明材料和购房家庭已拥有住房状况进行核对，发现提供虚假材料、隐瞒住房状况的，不予办理产权登记。”对该规定的理解适用应当基于前述规范性文件制定的背景和目的。本案中，赵艺璇家庭申请购房资格核验时，其房产信息虽与实际情况不符，但该问题并不影响其购房资格审核结果，其家庭并不存在骗取购房资格的意图和行为。因此，市住建委仅以赵艺璇申报的家庭名下已拥有住房套数与实际不符为由，认定不予办理其房屋权属登记，依据不足，所作被诉答复意见依法应予撤销。一审法院判决撤销被诉答复意见正确，本院予以支持。
王怡关于一审判决严重背离事实，适用法律错误的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信；其关于赵艺璇涉嫌伪造身份证件等材料的上诉主张，既无证据支持，亦与本案被诉答复意见的合法性审查无关，本院亦不予采信，故对其撤销一审判决，改判驳回赵艺璇诉讼请求的上诉请求，本院不予支持。因被诉答复意见认定“赵艺璇持编号为CWXXXXX存量房屋买卖合同等相关材料向房屋登记部门申请办理产权登记，房屋登记部门将依规定不予办理”，该内容已对赵艺璇的权利义务产生实际影响，故对市住建委关于被诉答复意见不属于行政诉讼受案范围的意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。北京市第一中级人民法院另查明，诉争房屋在（2013）海民初字第11002号婚约财产纠纷案中，因采取诉讼保全措施而被查封，目前不具备办理房屋权属转移登记的条件。原审法院查明的其他事实属实，予以确认。
北京市第一中级人民法院经审理于2015年6月3日作出（2014）一中民终字第05159号民事判决书，认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。现赵艺璇已经支付王怡购房款245万元，且双方已经进行存量房网上签约，依照双方约定王怡理应按照协议约定配合赵艺璇尽快办理剩余300万元购房款的贷款手续，并待银行放款后或赵艺璇付清全款后向赵艺璇交付房屋并协助赵艺璇将该房屋产权过户至赵艺璇名下。故原审法院对赵艺璇要求王怡继续履行房屋买卖合同的诉讼请求予以支持是正确的，应予维持。在本案受理过程中，赵艺璇表示其可以一次性向王怡支付剩余购房款，本院不持异议。王怡要求解除合同，没有事实和合同依据，其上诉理由不能成立，故对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第09183号民事判决第三、五项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第09183号民事判决第一、四项；三、变更北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第09183号民事判决第二项为：赵艺璇于本判决生效后一个月内向王怡支付剩余购房款三百万元；王怡在收到上述款项后十日内将北京市海淀区厢黄旗十三号楼四单元601室的房屋交付赵艺璇；四、驳回赵艺璇其他诉讼请求。
二审判决作出后，赵艺璇于2015年6月28日、29日分别向本院账户转入购房案款41万元和259万元，共计300万元。2017年7月3日，赵艺璇就本案向本院提出财产保全的申请，要求冻结王怡名下钱款人民币80万元，提供的保全财产线索即为其向本院账户转入的购房款300万元。本院作出裁定书对上述300万元购房款中的80万元予以冻结。2015年12月23日，赵艺璇提出撤销财产保全的申请，本院作出裁定解除对上述300万元购房款中的80万元的冻结。2016年1月15日，本院将300万元购房款通过转账方式支付给了王怡。2016年1月29日，王怡将涉案房屋交付给赵艺璇。因涉案房屋一直处于查封状态，不具备办理房屋权属转移登记的条件，最终通过本院执行庭的执行程序完成房屋过户，赵艺璇于2016年12月16日取得其作为权利人的房屋产权证。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，赵艺璇在之前诉讼中并未就违约金提出过诉讼请求，故其在本案中提出违约金的诉讼请求不违反民事诉讼法中“一事不再理”原则，本院应当对其诉讼请求依法审理，对王怡要求本院对赵艺璇的诉讼请求裁定驳回的抗辩主张本院不予支持。双方签订的房屋买卖合同签订后，就该合同是否应该履行双方发生争议，王怡主张赵艺璇购房资格审核提交的资料和信息与实际不符，提供虚假信息已被行政主管部门认定，导致双方签订房屋买卖合同不能履行的责任在赵艺璇，故请求法院依法解除双方之间签订的房屋买卖合同。而生效判决认定，赵艺璇家庭申请购房资格核验时，其房产信息与实际情况确实不符，但该问题并不影响其购房资格审核结果，最终判决双方继续履行合同。双方诉讼自赵艺璇于2013年3月1日立案至二审判决于2015年6月3日作出，历时两年多时间，双方对于合同是否能够顺利履行发生的争议需经法院通过判决予以认定，故诉讼过程导致双方房屋买卖合同未能按照约定的时间顺利履行。二审判决做出后，赵艺璇依据判决向本院转入300万元购房案款，但随即申请对其中的80万元进行保全，之后在保全被解除后王怡于2016年1月15日取得300万元购房款并随即按照判决要求及时将诉争房屋交付给赵艺璇，故赵艺璇要求王怡按照全部已付房款的万分之三标准按日计算支付自2015年7月10日起至2016年1月29日的违约金220100元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。王怡取得300万元购房款后，因涉案房屋一直处于查封状态，不具备办理房屋权属转移登记的条件，赵艺璇最终通过本院执行庭的执行程序于2016年12月16日完成房屋过户。因诉讼进程及房屋被查封等原因房屋未按照约定时间完成过户，并非完全由于王怡违约导致，故赵艺璇要求王怡按照全部已付房款的万分之三标准按日计算支付自2013年3月16日起至赵艺璇实际取得房屋所有权证书之日的违约金共计100万元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持，但考虑到赵艺璇因此迟延取得房屋产权证的事实，本院判决王怡应向赵艺璇支付相应的违约金，具体数额本院根据已查明的案件事实，综合考虑违约事实、过错程度、因违约造成损失等情况酌情予以确定。因赵艺璇在之前案件中已提出要求王怡承担房屋买卖3万元中介费的诉讼请求，生效判决已驳回了该项诉讼请求，故本案中该项诉讼请求本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：
一、王怡于本判决生效后七日内支付赵艺璇违约金人民币五万元；
二、驳回赵艺璇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费16051元（赵艺璇已预交），由赵艺璇负担15001元，已交纳；由王怡负担1050元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周志辉
人民陪审员 沈玉明
人民陪审员 胡显蕾
二〇一八年六月二十八日
书 记 员 王 璇