.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市青山区人民法院民事判决书（2017）内0204民初1858号原告：包头市东港物业服务有限责任公司，住所地：内蒙古自治区包头市，统一社会信用代码****。法定代表人：苏永祥，总经理。委托诉讼代理人：郑国，内蒙古东方玉德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李岩峰，内蒙古东方玉德律师事务所律师。被告：郝贸辉，男，1968年12月4日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。原告包头市东港物业服务有限责任公司与被告郝贸辉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告包头市东港物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人李岩峰、被告郝贸辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市东港物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费1576元；2.被告支付原告拖欠物业服务费的滞纳金1726元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告从2015年1月1日至2016年12月31日共欠原告两年的物业服务费1576元及滞纳金1726元，以上费用总计3302元。原告多次向被告催缴，被告拒不缴纳。被告长期恶意拖欠物业服务费的行为，给原告造成经济损失，在小区内造成负面的影响。故原告向人民法院提起诉讼，请求依法公正判决，维护原告的合法权益。被告郝贸辉辩称，原告的陈述和事实不符，其诉讼请求没有合理的依据。主要原因如下：原告没有权利负责本小区的服务，本小区业主委员会的成立不合法并且无权选聘物业服务企业。选聘小区物业应由业主大会决定。原告进驻答辩人所居住的小区未取得被告的同意且被告对原告在小区内提供的物业服务不知情也不认可。原告提供的物业服务不到位，被告作为业主有权拒缴物业费。物业服务费的合同约定远超国家法律规定。滞纳金本为违约金，本案中的违约金远超物业服务费本身的数额，违反合同法中不能超过本金30%的规定。物业合同中约定的滞纳金远超过国家的法律规定，故贵院不应支持滞纳金的诉讼请求。现请求人民法院依法判决。原告包头市东港物业服务有限责任公司向本院提交如下诉讼证据：1.企业营业执照及物业资质证书各1份；2.原告与包头市青山区瑞景嘉苑业主委员会于2015年1月1日签订的《物业管理服务合同》1份及《补充协议》1份；3.包头市青山区瑞景嘉苑业主委员会成立的相关材料复印件，共4页；4.包头市青山区瑞景嘉苑业主委员会出具的《致青山区人民法院的函》1份；5.《准物业小区业主服务内容和物业费标准》；6.《东港物业保洁服务标准和规范》、《保安员现场管理制度》及执行情况记录。原告提交如上证据的证明目的是原告系依法成立的物业服务企业，包头市青山区瑞景嘉苑业主委员会系被告所居住小区依法成立的业主委员会，原告与包头市青山区瑞景嘉苑业主委员会签署了《物业管理服务合同》1份及《补充协议》1份，原告在该小区提供物业服务并按合同约定在被告居住的小区收取物业服务费。包头市青山区瑞景嘉苑业主委员会对原告在其小区提供的物业服务满意。按照物业合同被告应足额向原告缴纳物业费。被告对原告提供的证据1的真实性及证明目的均无异议；对证据2的真实性及证明目的不认可。首先被告对这两份合同根本不知情；其次，被告认为，选聘物业应由业主大会决定，不应是业主委员会，故该合同对业主没有约束力，该合同不合法，是无效的。再其次，根据物业法收费标准三级资质的物业企业只能是每月每平方米0.5元，原告所订立的合同已超过这一标准；最后，滞纳金约定过高应确认无效。被告对原告提交的证据3真实性及证明目的不认可。首先，原告提交的系复印件无法质证；其次，小区业主委员会应由筹备组组织成立，而不是居委会组织成立；最后，业主委员会的成立应由业主大会决定。从本案现有证据显示未经过业主大会选举，并未公示。被告对原告提交的证据4真实性及证明目的不认可。首先，业主委员会成立不合法；其次，业主委员会单方出具的函，并不能证明所谓80%业主满意；最后，根据向小区业主了解情况，业主委员会所描述的情况与事实不符。被告对原告提交的证据5真实性及证明目的不认可。服务项目大部分未提供，服务也未达标，收费标准和实际情况不符；小区绿化不存在，共用设备未进行维护；小区内没有工作人员，不存在办公费用及折旧费。被告对原告提交的证据6真实性及证明目的不认可。首先，该证据是原告单方提供，未加盖公章，也未进行公示；交接班记录是部分证据，不能证明原告陈述；其次，原告提交的文件及制度是规范的，但原告实际服务中很多服务项目未达到其承诺的标准。被告郝贸辉向本院提交照片5张，证明原告提交的物业服务不达标。被告家单元门及门铃不好用；楼道内堆放物品杂乱，车辆停放不合理，经常有外来车辆停放，无人管理；小区房屋管理不规范，被告家楼房后面使用明火蒸莜面给被告家造成影响；小区内有违章建筑，原告承诺解决但未解决。原告对被告提交照片的真实性无异议，对证明目的有异议。对原告提交的证据1、证据2、证据4的真实性及证明目的，对被告提交的照片5张的真实性，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据3未提交原件，证据5、证据6系原告单方出具，即便属实，也是原告内部文件，不能作为本案证据，本院不予认定。本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，原告包头市东港物业服务有限责任公司作为乙方与作为甲方的包头市××区业主委员会签订《物业管理服务合同》，双方就瑞景嘉苑小区物业管理服务达成协议，原告为被告所在的坐落于本市青山区幸福南路瑞景嘉苑小区提供物业服务。合同约定物业服务费标准为：由乙方根据业主产权证核定建筑面积按月收取。住宅每月每平方米0.8元，普通底店每月每平方米1.5元，饭店每月每平方米2.0元，物业服务费标准可根据发改委文件和劳务市场用工费变化情况友好协商，每3年调整一次；业主无特殊原因，逾期不缴纳物业费，责令限期缴纳，并按日加收应缴纳费用千分之三滞纳金；空置房已交房的，由业主缴纳；未售房，由开发商缴纳；物业使用人或租房户恶意拒不缴纳物业费，将追究房屋业主的连带法律责任。该物业合同的委托服务期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日。甲乙双方约定合同签字盖章后生效。同日，原告与包头市青山区瑞景嘉苑业主委员会又签订《补充协议》，双方就车棚的管理、物业服务费收费标准等作出新的约定。其中物业服务费收费标准重新约定为：小区物业费暂定为每月每平方米0.8元，实际按每月每平方米0.6元收取；前三年按每月每平方米0.6元收取，第四、五年根据物价变化做合理的调整。被告郝贸辉坐落于包头市***号瑞景嘉苑小区房屋，建筑面积为108.08平方米，被告未向原告交纳2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费，按每月每平方米0.6元标准收取，被告总计欠原告物业服务费1556.35元。原告多次向被告索要，被告未如期支付。2017年2月16日，包头市青山区瑞景嘉苑业主委员会向本院出具书函一份，表示对原告的物业服务满意，支持原告起诉不缴费业主。对于以上事实，本院予以确认。本院认为，原告包头市东港物业服务有限责任公司与包头市青山区瑞景嘉苑业主委员会签订的《物业管理服务合同》及《补充协议》系签约双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效。以上合同对全体业主具有约束力，故原、被告均应受上述合同的约束。被告提出，原告无权负责本小区物业服务，业主委员会成立不合法且无权选聘物业服务企业；另外，原告对被告所在的小区提供物业服务未征得被告本人的同意。对其抗辩，被告未提交相关证据佐证，被告对业主委员会成立过程存在异议不影响物业服务合同的效力；业主委员会对外签订物业服务合同，无须征得每一个业主的同意，被告的该抗辩理由，依据不足，本院不予采信。原告依约为被告所居住的小区提供物业服务，被告应依约向原告支付物业管理服务费。被告未向原告交纳2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费1556.35元，现原告要求被告支付该期间的物业服务费1576元，本院支持1556.35元，其余部分，依据不足，本院不予支持。原告要求被告支付所欠物业服务费的滞纳金1726元，虽然包头市青山区瑞景嘉苑业主委员会对原告的物业服务满意，但原告是否完全按物业服务合同的约定尽善尽美地履行了合同，原告未举证，故原告关于滞纳金的诉讼请求，本院不予支持；被告辩称原告的物业服务不达标，本院认为，结合双方所签物业服务协议，权衡双方权利义务，原告已经尽到维持小区各项基本功能正常运转的义务，上述问题的存在应属于合同一方的瑕疵履行，尚未构成根本违约，不能免除业主缴纳物业费的义务，被告据此拒不缴纳全部物业费有违诚实信用、公平公正原则，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告郝贸辉给付原告包头市东港物业服务有限责任公司物业服务费1556.35元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、驳回原告包头市东港物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告包头市东港物业服务有限责任公司已预交，由被告郝贸辉负担，于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告包头市东港物业服务有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判长葛丽人民陪审员樊英人民陪审员王丽萍二〇一七年九月二十八日书记员祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。