成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高新民初字第2136号
原告李某某。
委托代理人何惠民，北京市中银（重庆）律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人刘涛，北京市中银（重庆）律师事务所律师。一般授权代理人。
被告伍某某。
委托代理人欧阳小兵，北京盈科（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。
委托代理人曾文忠，北京盈科（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。
被告袁某某。
被告成都新谷投资集团有限公司。住所地：成都府城大道西段***号。
法定代表人王明新，董事长。
委托代理人委托代理人贾川兰。该公司员工。特别授权代理人。
原告李某某诉被告伍某某、袁某某、成都新谷投资集团有限公司（以下简称新谷公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月6日立案受理后，依法由代理审判员徐毅适用简易程序公开开庭进行了审理。原李某某、被告伍某某委托代理人欧阳小兵、被告新谷公司委托代理人均到庭参加了诉讼。被告袁某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某诉称，2007年，李某某、袁某某系同学关系，伍某某与袁某某系朋友关系，经袁某某介绍，李晓俊与伍某某相识。2009年6月，袁某某、伍某某邀约原告拟在案外人马凡茹参与施工的成都市高新区府城大道西段399号“天府新谷”科研孵化大厦购买写字楼。2009年7月7日，李某某、伍某某及李某某与案外人马凡茹签订了《房屋转让协议》，将马凡茹在新谷公司预定的位于“天府新谷“科研孵化大厦第13楼建筑面积439.17㎡写字间整体转让给伍某某、袁某某及李某某。其中，李某某购买223㎡，袁某某、伍某某将其216.17㎡中的16.17㎡转让给了原告，原告实际购买了239.17㎡。2009年8月6日，袁某某、伍某某及李某某与新谷公司签订了一份《房产转让协议》，协议明确了三人购买的写字楼的具体位置为成都市高新区府城大道西段399号科研孵化大厦8栋1单元13楼2号，建筑面积439.17㎡，房屋建筑面积售价4200㎡，房屋总价款1844514元，付款方式为一次性支付。协议签订后，原告履行了自己的付款义务，涉诉房屋的购房款已经全部支付，新谷公司已经履行了交房义务，由于三被告的原因至今未办理该涉诉房屋的产权变更登记。原告认为，原。被告签订的《房产转让协议》系合同当事人的真实意思表示，且合同内容合法，对各方均有约束力。基础该合同的目的性，合同各方当事人均有履行配合、协助产权变更登记义务。因三被告不配合原告，导致原告至今无法实现合同目的，无法取得涉诉房屋的产权，行使该房屋的物权功能，导致涉诉房屋长期空置，给原告造成了巨大的经济损失。故诉讼请求：一、请求判决确认原、被告签订的《房产转让协议》合法有效；二、请求判决三被告立即履行配合、协助原告办理位于成都时高新区府城大道西段399号科研孵化大厦8栋1单元13楼2号房屋的产权登记手续的合同义务。
被告伍某某辩称，涉诉房屋的产权不属其所有，原告要求其协助过户主体不适格，其没有配合的义务，且配合义务属于债权范畴，应当遵守债权的诉讼时效的规定，袁某某和伍某某不是不配合办理产权过户，而是李某某没有履行原合同约定，房款没有支付完毕，所以导致产权证没有办理。其于2014年7月20日交来书面说明。认为涉案房屋实际总面积共455.9平方米，其单价应为每平方米6500元，李某某共缴纳房款总额为107.6265元，按交款金额李某某应获得房产面积为165.56平方米，袁某某首次缴纳房款总额为90万元，其交款金额加上后两次该房屋补面积差分别为8.54平方米、8.19平方米，袁某某应获得的房产面积为155.19平方米，剩余135.15平方米为伍某某应获得的产权面积。伍某某请求按伍某某、袁某某、李某某分别的实际面积份额进行确认，并办理产权。
被告袁某某未到庭答辩，其于2014年6月12日提供书面说明中认为其与李某某、伍某某共同购买涉案房屋，李某某实际出资107.6265万元，应获得该房屋165.56平方米的份额，袁某某实际出资90万元，应获得获得该房屋138.46平方米的份额，伍某某应获得该房屋135.15平方米的份额。
被告新谷公司辩称，李某某、袁某某、伍某某与新谷公司于2009年8月6日签订《房产转让协议》，共同受让新谷公司所有的涉诉房产，并已缴纳完毕房款，按房产实测面积455.9平方米补足面积补差款，新谷公司已按约交付涉诉房产。因三买受人未明确涉诉房产各自的产权份额，在涉诉房产交付后发生产权份额纠纷，李某某因此于2013年向本院提起共有纠纷诉讼，起诉其他两名买受人，并追加新谷公司作为第三人，最终本院根据李某某的申请裁定准许李某某撤诉。事实上，新谷公司多次通知三名买受人办理涉诉房产的产权转移登记手续，因三名买受人内部产权份额纠纷未果才导致迄今无法办理，该纠纷与新谷公司没有任何法律关系，故新谷公司对该纠纷不承担法律责任，应当驳回原告对新谷公司的诉讼请求。
经审理查明：2009年7月7日，伍某某、袁某某、李某某作为乙方与甲方马凡茹签订《房屋转让协议》，约定：甲方将位于“天府新谷“科研孵化大厦第13楼439.17平方米写字间转让给乙方；写字间转让价每平方米4200元，合计1844500元，因产权办理时面积不足439.17平方米，由甲方退还不足部分款项；乙方于2009年7月15日前支付甲方88万元，若乙方确有困难，付款金额不低于50万元，总金额于2009年8月8日前付清，付款凭据以现金收条或银行汇款回单为准；协议签订后一月内甲方办理完“房产转让协议”的更名手续。若条件允许，可分拆为：伍某某、袁某某公用面积为216.17平方米（图示东面），李某某面积为223平方米（图示西面）等条款，该协议李某某的签名由袁某某代签，李某某在庭审中表示认可该协议的真实性。
新谷公司更名前为成都高新区教育科技产业园有限责任公司，2009年8月6日，成都高新区教育科技产业园有限责任公司作为转让人与受让人伍某某、袁某某、李某某签订《房产转让协议》，双方约定：将该公司位于成都市高新区府城大道西段399号第8栋（报建名为科研孵化大厦）第一单元13层2号房产转让予受让人伍某某、袁某某、李某某，该房屋座落于成都市高新区府城大道西段399号第8栋第二单元第13层2号，设计用途为办公，使用权类型为办公，使用年限50年；该房屋建筑面积为439.17平方米，其中套内建筑面积352.23平方米，公共部位与公用房产分摊建筑面积86.94平方米。双方约定的计价方式为按建筑面积计算该房产价款，每平方米为4200元，总金额为1844514元，付款方式为签订协议一次性付款1844514元。双方关于产权转移的约定为转让人应当在房屋交付使用后12个月内，协同受让人办理产权转移过户手续。如因转让人的责任，受让人不能在约定期限内取得房屋产权证，逾期60日内，转让人每日按已付房价款的万分之二向受让人支付违约金，逾期超过60日，受让人有权退房，受让人退房的，转让人按已付房价款的3%支付违约金；受让人不退房的，协议继续履行，转让人按日向受让人支付已付房价款的万分之二的违约金，因受让人自身原因（包括资料不全或未在转让人要求时间内向转让人提交办理权属转移登记所需全部资料及手续，以及欠房款、未缴纳相关税费、专项维修资金等）致使转让人不能在约定的时间内办完转移过户手续，转让人不承担违约责任。双方约定该协议在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，向转让人所在地人民法院提起诉讼。该协议李某某的签名由袁某某代签，李某某认可该协议的真实性。
在诉讼过程中，伍某某、袁某某提出2009年7月7日，李某某、伍某某、袁某某还签订有一份房屋协议，双方约定有：“甲乙双方一致同意按市场价每平方米6200元购买马凡茹转让位于天府新谷13楼中面积约439.17平方米的房屋，同时也一致要求马凡茹以她本人当时在开发商处的抵款，即每平方米4200元的价格和本协议中甲乙方签订转让协议，以便以此价格更民备案，并让开发商出具按此单价的收据，以节约购房方的后期税费，同时为缓解本协议中甲乙方的购房压力，另应补交马凡茹每平方米2000元的款，由伍某某支付马凡茹，马凡茹是否收到或让利给伍某某，与乙方无关，伍某某以此金额作为出资，折算成面积，确认本房屋占比份额及名字备案，也以此缓解乙方购房压力”等条款，该协议伍某某、袁某某称李某某的签名由袁某某代签，但李某某不认可该协议的真实性。
上述事实，有双方当事人提供的主体身份证明、《房屋转让协议》、《房产转让协议》、双方当事人的陈述等证据予以证明，足以认定。
本院认为，原告李某某与三被告之间签订的《房产转让协议》虽然原告李某某在签订时未在该协议之上亲笔签名，其签名由袁某某代签，但事后原告追认了该份协议，承认袁某某的代签行为，且原告与伍某某、袁某某已向被告新谷公司履行完毕付款义务，被告新谷公司也向原告办理交房手续，且该协议内容不违反法律法规的效力性禁止规定，系协议签订各方的真实意思表示，应为有效之协议，故原告请求确认该份协议为合法有效之协议，本院应当予以支持。虽然该协议约定各方应按约定履行产权登记之协助义务，各方也应履行约定之义务，但该协议亦有关于受让人李某某、袁某某、伍某某向转让人新谷公司提供登记过户所需材料之约定，且该约定也符合常理和房产登记习惯，故也应当予以遵守。但因李某某、袁某某、伍某某之间没有亲属关系，庭审结束之后袁某某、伍某某也提出关于内部份额的书面陈述，而其书面陈述虽与原告的陈述差距较大，但关于李某某、袁某某、伍某某系共同按份购买涉案房屋的意思系一致的，三人之间争议的是按份购买涉案房屋时约定的各自份额的“是什么”，即在三人内部各自应占多少份额；在李某某、袁某某、伍某某决定共同按份购买房屋合意达成之时，无论口头协议抑或书面协议的形式，均使李某某与袁某某、伍某某之间形成了共同按份购房协议的法律关系，在该法律关系中核心的内容为各自应享有的所购房屋份额的约定，三人与被告新谷公司签订的《房产转让协议》使得三人与被告新谷公司形成了房屋买卖法律关系，但原告的诉讼原因在于共同按份购房协议法律关系中的核心内容即原告、袁某某、伍某某之间关于各自应享有的所购房屋份额的约定“是什么”产生争议，而并非三人与新谷公司的房屋买卖关系本身产生争议。但关于内部份额的约定“是什么”产生争议却阻碍了《房产转让协议》所约定的关于产权登记的条款的履行，其根源在于内部份额的约定“是什么”系办理过户登记的主要依据，虽李某某、袁某某、伍某某与新谷公司关于办理产权登记手续之材料约定的较为概括，但根据房产登记的规则共同按份购房人在办理产权登记时理应提交关于所购房屋共同购房人关于各自应享有份额的明确约定方能办理，否则房产部门在产权证书之上因不能确认三人各自之份额而办理不能，故，本案原告之诉讼请求第二项实来源在于原告与被告伍某某、袁某某共同购房的内部份额之争，关于三人共同按份购房的份额约定的确认因原告未依法提出明确具体的诉讼请求，故不属于本案处理范围。而原告要求三被告履行办理产权登记手续的合同义务应在三人各自应享有的房产份额的约定确认之后，三被告拒绝或怠于协助办理房产登记方具备起诉要求协助办理之依据，因系三人共同按份购买写字楼有三人为投资之意，为避免之后更多纠纷，建议三人可再就按份购买之房屋的份额、管理、处置等若干事宜一并进行协商达成协议，若原告与袁某某、伍某某不能就其按份购买之房屋的份额的约定协商处理，可对其份额之争的纠纷另行起诉，故对原告请求三被告立即履行配合、协助原告办理位于成都市高新区府城大道西段399号科研孵化大厦8栋1单元13楼2号房屋的产权登记手续的合同义务因现在不具备办理条件，本院不予支持，应予以驳回。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认李某某、袁某某、伍某某与被告成都新谷投资集团有限公司（签订时名为成都高新区教育科技产业园有限责任公司）于2009年8月6日签订的关于买卖位于成都市高新区府城大道西段399号第8栋第一单元13层2号房产的《房产转让协议》合法有效。
二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
本案案件受理费10862元，由原告李某某负担。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 徐毅
二〇一四年九月二十日
书 记 员 罗青