广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4759号
上诉人（原审原告）：广州市XX物业服务有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：向云。
委托代理人：滕亚迪，住河南省鄢陵县，系该公司员工。
委托代理人：陈德军，住湖北省南漳县，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：周X，住广州市天河区。
上诉人广州市XX物业服务有限公司（以下简称“XX物业”）因与被上诉人周X物业服务合同纠纷一案，不服原广州市萝岗区人民法院（2015）穗萝法民三初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年7月1日，鹏利国际置业（广州）有限公司（甲方）与XX物业（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为坐落在广州市科学城开创大道北的xxx花园住宅区提供前期物业管理服务，第五条约定，小高层住宅（带电梯）：1.95元／月·平方米，高层住宅（带电梯）：1.95元／月·平方米，情景洋房：2.58元／月·平方米，TOWNHOUSE：3.7元／月·平方米（其中H1-H28、H44-H76：4.30元／月·平方米，增加垂直观光电梯和自动扶梯的运行维护费用），以上均含附属车位的车位服务费；第六条约定，业主应于本物业交付之日起交纳物业服务资金，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因出卖人原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务资金由出卖人全额交纳；物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向物业管理公司交纳当期的物业服务资金，当月16日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人须承担违约责任。
2007年9月14日，鹏利国际置业（广州）有限公司与周X签订一份《商品房买卖合同》，约定周X向其购买广州xxx二期尚林美墅H10-02号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共200.44平方米。合同的附件五物业管理部分第一条约定，本项目的前期物业管理单位为广州市XX物业管理有限公司，管理期限自2006年10月1日起至xxx花园业主大会成立后与物业管理公司签订新的物业服务合同生效时终止；第二条约定，物业管理服务内容为物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等8项内容；第三条约定，本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，物业服务资金由业主按其拥有物业的产权登记建筑面积预先交纳，具体标准如下：小高层住宅（带电梯）：1.95元／月·平方米，高层住宅（带电梯）：1.95元／月·平方米，情景洋房：2.58元／月·平方米，TOWNHOUSE：3.7元／月·平方米（其中H1-H28、H44-H76：4.30元／月·平方米，增加垂直观光电梯和自动扶梯的运行维护费用），以上均含附属车位的车位服务费；除小区物业服务中心办公、生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传装饰、开展多种经营活动的用水用电外，其他公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包括在以上物业服务资金中，由全体业主按政府规定另行分摊；业主应于本物业交付之日起交纳物业服务资金，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因出卖人原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务资金由出卖人全额交纳；物业服务资金按月或按季度交纳，业主或物业使用人应于每月15日前或每季度中间月15日前向物业管理公司交纳当期的物业服务资金，在当月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之一作为违约金，违约金纳入物业服务资金中。
鹏利国际置业（广州）有限公司于2008年11月6日向周X发出《商品房交付使用通知书》，周X陈述因交付的房屋货不对板，其未收楼，所以未交纳物业管理费等相关费用。周X确认涉案房屋的物业服务公司为XX物业。XX物业曾委托律师于2014年4月4日向周X发出《律师函》，催促周X交纳2008年12月至2014年3月的物业服务费、公共水电分摊等本金共计60310.06元。
XX物业于2014年12月24日向原审法院提起本案诉讼，诉称：XX物业是位于广州市白云区太和镇大源黄庄南38号的xxx花园的前期物业服务企业。周X于2007年9月14日购买了位于广州市萝岗区开创大道xxx花园尚林美墅H10-02房。根据xxx《前期物业管理服务协议》之约定，小区TOWNHOUSE的物业服务费标准为：低层联排住宅3.70元／月·平方米，地下车库车位服务费的标准为3.70元／月·平方米（其中H1-H28、H44-H76：4.3元／月·平方米）；物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向物业服务企业交纳当期的物业服务资金，如在下月首日及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日乙方按欠费总额的千分之一收取违约金。
XX物业一直根据合同约定履行自己的义务，但周X自2009年1月至今，无正当理由一致拖欠物业服务费等各项费用，截至2014年11月30日已发生欠费本金与违约金共计134889.09元。周X的行为违反了《前期物业管理服务协议》的约定，也侵犯了小区其他业主的合法权益，是与《物业管理条例》等法律法规不符的。XX物业依据《民事诉讼法》的相关规定向法院提起诉讼，请求判令：1.周X立即归还拖欠的电梯电费分摊600.12元；2.周X立即归还拖欠的公共电费分摊202.48元；3.周X立即归还拖欠的物业管理费63084.2元；4.周X立即归还拖欠的生活水泵电费分摊887.22元；5.周X立即归还拖欠的小区清洁用水分摊47.08元；6.周X立即归还拖欠的小区园林照明分摊2256.87元；7.周X立即归还拖欠的用电损耗分摊14.92元；8.周X立即归还拖欠的用水损耗分摊4.73元；9.周X立即归还拖欠的住宅水费47.43元；10.周X按照每逾期一日按欠费总额千分之一的标准支付违约金，共计67744.1元（周X欠费共计134889.09元，上述各项费用计算截止至还清拖欠费用之日止，暂计至2014年11月30日）；11.周X承担本案的诉讼费用。
周X原审辩称：我是2007年购买涉案房屋的，XX物业于2008年将涉案房屋交付我方，但因为我到涉案房屋后发现涉案房屋的楼梯到处都有垃圾，公共卫生很差，且涉案房屋的防水有质量问题，故我当时将该情况反映给XX物业及地产公司，但一直都没有得到解决，故我是一直没有收楼的，2014年4月XX物业又通知去收楼，其称可以解决我们那栋楼的卫生问题，但公共区域就无法解决，竣工图纸及广告册等都宣传有一块公共区域，但之后发现该公共区域变成了别人的私家花园，我们去该片公共区域都受到物业的阻止。
XX物业提供了其自行制作的《xxx尚林美墅H10-2房欠费清单》，显示2008年12月-2014年11月，周X欠缴电梯电费公摊、公共电费分摊、物业服务费等多项费用及相应的违约金合计134889.09元，周X认为其未享受过XX物业的物业服务，XX物业无权向其收取物业管理费，其不存在违约，亦不同意支付违约金。
上述事实有《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《商品房交付使用通知书》、《律师函》、EMS快递单、《xxx尚林美墅H10-2房欠费清单》及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，原审法院予以采信。
原审法院认为：2007年7月1日，鹏利国际置业（广州）有限公司与XX物业签订《前期物业服务合同》，选聘XX物业为xxx花园提供前期物业管理服务，另，鹏利国际置业（广州）有限公司与周X签订的《商品房买卖合同》附件五中约定了该项目的前期物业管理单位为广州市XX物业管理有限公司。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，鹏利国际置业（广州）有限公司与XX物业签订的《前期物业服务合同》对XX物业、周X具有法律约束力，双方应遵照履行。
《前期物业服务合同》和《商品房买卖合同》中均明确约定业主应于本物业交付之日起交纳物业服务资金，本案中，XX物业虽举证证明鹏利国际置业（广州）有限公司于2008年11月6日向周X发出《商品房交付使用通知书》，但并未举证证明该物业已交付给周X，即XX物业并未举证证明周X依约交付物业服务资金的条件已成就，故XX物业主张周X交付物业服务资金及相应的违约金无理据，原审法院不予支持。周X抗辩不应交纳物业服务资金有理据，原审法院予以采信。涉案房屋并未交付，XX物业向周X主张电梯电费分摊、公共电费分摊、生活水泵电费分摊、小区清洁用水分摊、小区园林照明分摊、用电损耗分摊、用水损耗分摊、住宅水费等费用及上述费用的违约金无理据，原审法院不予支持。周X抗辩不应交纳上述水电分摊等费用有理据，原审法院予以采信。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回广州市XX物业服务有限公司的诉讼请求。本案原审受理费2998元，由广州市XX物业服务有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。
判后，上诉人XX物业不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋符合交付条件。商品房买卖合同约定的交楼时间为2008年11月30日前，涉案房屋于2008年9月17日通过竣工验收备案，且供水、供电、电话、有线电视、燃气线路等基础设施、公共配套建筑均已正常运行。二、开发商履行了交付义务。商品房买卖合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”开发商于2008年11月6日，向周X在房屋买卖合同中约定的通讯地址寄送商品房交付使用通知书及邮寄快递单，通知书中载明通知周X于10日内前往XX物业服务中心办理房屋交接手续，落款日期为2008年11月6日，落款单位为鹏利国际置业（广州）有限公司。三、因买受人原因未按期交付的，自交付期限届满起周X应当承担涉案房屋的物业管理费等相关费用。商品房买卖合同第十一条约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：2、自合同约定的交付期限届满之日起，商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用由买受人承担”。涉案房屋符合交付条件且开发商履行了交付义务，根据约定，自2008年11月30日开发商已将涉案房屋交付于周X。周X作为涉案房屋的所有权人，在享受XX物业提供的物业服务后，理应自交付之日起向XX物业支付物业管理费及逾期缴纳物业费所产生的违约金。故上诉请求法院判令：1、依法撤销原审判决，依法改判支持XX物业一审的诉讼请求。2、周X承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人周X答辩称：同意一审判决。答辩意见如下：一、周X并未实际收楼。周X于2008年收到了鹏利国际置业（广州）有限公司发出的《商品房交付使用通知书》，但发出通知书并不等于完成了商品房的实际交付。周X收到通知书后到涉案房屋查看，发现该房屋完全不具备合同约定的交楼标准。涉案房屋漏水严重，且竣工图纸及广告宣传册上标示的一块屋后宅旁绿地无故变更为他人的私家花园。周X向及鹏利国际置业（广州）有限公司反应后也一直未予解决。到2014年4月鹏利国际置业（广州）有限公司再次通知周X收楼，声称漏水问题已解决。但事实是漏水问题并未解决还出现新问题，房屋因长期漏水导致虫蛀情况非常严重。二、按照《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》约定，周X不应当交纳物业服务费。两份合同明确规定了“物业交付”为交纳物业服务费的必要条件，且“因出卖人原因未能按时交给物业买受人的物业”的物业服务费由出卖人全额交纳。
经审查，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审另查明：涉案房屋已于2014年1月13日办理产权登记（权属人周X，房屋坐落广州开发区尚山七街9号，建筑面积203.9平方米，粤房地权证穗字第××号）。一审于2015年3月10日庭审中，XX物业明确表示对其三项诉讼请求的分摊费用无法提供相应证据。
二审中，周X提交以下证据：1、涉案房屋的照片，拟证明房屋出现漏水和虫蛀的情况；2、涉案房屋的产权证，拟证明涉案房屋于2014年1月13日过户到周X名下。XX物业称：确认涉案房屋存在漏水和白蚁的问题，但房屋存在的问题与物业服务费用的交纳是分属不同的合同，属于不同的法律关系，前者为房屋买卖合同纠纷，后者为物业服务纠纷。
本院认为：本案二审的争议焦点为周X应否向XX物业缴纳物业服务费。鹏利国际置业（广州）有限公司与XX物业签订的《前期物业服务合同》、鹏利国际置业（广州）有限公司与周X签订的《商品房买卖合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原审认定该两份合同关于物业管理部分的约定对业主周X具有约束力，并无不当，本院予以确认。
《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主”；第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。根据本案二审查明的事实，周X已于2014年1月13日取得涉案房屋的所有权，周X作为涉案小区的业主，理应从其取得涉案房屋所有权之日起按照约定向XX物业支付物业服务费。关于周X提出因涉案房屋漏水和虫蛀问题，其没有接收涉案房屋，没有享受物业服务而不应缴纳物业服务费的抗辩理由，因本案为物业服务合同纠纷，周X与开发商之间因房屋交付、维修问题不属于本案审理范围，本案不予调处，当事人应另循法律途径解决。故XX物业要求周X支付2014年1月13日至2014年11月30日的物业服务费9264.54元（按每月203.9平方米×4.3元／平方米计算）合法有据，本院予以支持，其他请求缺乏依据，不予支持。原审法院处理不当，本院予以纠正。
关于XX物业主张物业服务费、水电等分摊费用及滞纳金问题。本案XX物业不能举证证明分摊费用的依据，且周X客观上未实际入住涉案房屋，故XX物业要求周X承担电梯电费分摊、生活水泵电费分摊、小区园林照明电费分摊、用电损耗分摊、用水损耗分摊、住宅水费等费用，本院不予支持。关于物业服务费滞纳金问题，鉴于涉案房屋因漏水和虫蛀问题未解决，而周X拒绝收楼，未实际入住，周X未缴纳上述物业服务费，不是恶意违约，故本院对XX物业要求周X支付物业服务费滞纳金的主张不予支持。
综上所述，上诉人XX物业上诉有理部分，本院予以采纳。原审判决遗漏部分事实认定，导致处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销原广州市萝岗区人民法院（2015）穗萝法民三初字第20号民事判决；
二、周X自本判决发生法律效力之日起10日内向广州市XX物业服务有限公司支付2014年1月13日至2014年11月30日期间的物业服务费9264.54元；
三、驳回广州市XX物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2998元，由广州市XX物业服务有限公司2948元，周X负担50元；二审案件受理费2998元，由广州市XX物业服务有限公司2948元，周X负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 林嘉丽