湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉江中民一终字第00060号
上诉人（原审被告暨反诉原告）张红娟，个体工商户。
委托代理人徐宗江，湖北章华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）潜江嘉宁投资有限公司。住所地：潜江市广华办事处五七大道向阳段**号地。
法定代表人王文伟，该公司董事长。
委托代理人王向阳。
上诉人张红娟因与被上诉人潜江嘉宁投资有限公司（以下简称嘉宁公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2014）鄂潜江民初字第00921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月3日立案受理后，依法组成由审判员别瑶成担任审判长，代理审判员汪丽琴、王晓明参加的合议庭，于2015年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人张红娟及其委托代理人徐宗江，被上诉人嘉宁公司的委托代理人王向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年5月10日，嘉宁公司与张红娟签订了一份《嘉宁购物广场合作经营合同》。合同约定，嘉宁购物广场三楼、编号为15、面积为42.15平方米（含公摊面积）的场地交付给张红娟经营，张红娟向嘉宁公司缴纳场地经营使用权费140000元，经营期限为11年。双方同时约定，张红娟如需中途撤场，应于撤场前20天提出书面申请并经嘉宁公司同意，张红娟所交费用不予退还。双方对场地经营使用费及管理费约定为每月每平方米100元，计50580元，第一年度缴纳时间为商场开业前一个月内，以后每年缴纳时间在次年提前一个月缴纳；后续场地经营使用费及管理费每三年递增一次，递增率为5%。嘉宁公司应于2010年10月1日前整个卖场开业，如延期开业，必须承担张红娟自交款之日起至新的开业日期期间所交全部款项的银行同期利息的违约金。张红娟依约缴纳场地经营使用费及管理费用，嘉宁公司如无正当理由拒收，张红娟不承担迟延缴费的责任；张红娟如拖欠经营使用费及管理费用，应按中国人民银行延期付款的规定向嘉宁公司偿付违约金；如拖欠费用达三个月以上，嘉宁公司可单方终止经营合同，并无条件的收回经营场地。经营期间，如张红娟确因特殊情况需要退还经营场地，必须提前三个月通知嘉宁公司，经嘉宁公司同意后方可解除合同。给嘉宁公司造成的一切损失，由张红娟承担。违约金以剩余经营期内应缴纳费用总额的5%计算，所缴纳经营使用权费不予退还。合同签订当日，张红娟一次性向嘉宁公司缴纳了场地经营使用权费140000元，嘉宁公司按约定将场地交付张红娟进行装潢。2011年1月1日，张红娟正式开业。经营过程中，张红娟依约缴纳了2011年和2012年场地使用费及管理费，每年50580元。2013年起，张红娟认为嘉宁公司无法兑现招商手册中“统一规划、统一经营、统一管理、统一宣传、统一促销、统一着装、统一标价、统一收银”和“集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的超大型、一站式商业中心”的承诺，便不再向嘉宁公司缴纳场地使用费及管理费用。2013年3月，张红娟在未告知嘉宁公司的情况下撤离涉案场地。2014年5月8日，嘉宁公司向张红娟下达一份通知，要求张红娟在收到该通知之日起5日内向嘉宁公司缴纳拖欠的场地使用费及管理费用108233元，合同继续履行；上述指定期限届满后，嘉宁公司有权随时无条件收回经营场地。张红娟接收该通知后，双方协商未果，嘉宁公司遂向原审法院起诉，请求：1、依法确认双方签订的《嘉宁购物广场合伙经营合同》合法有效；2、张红娟立即支付场地经营使用费、管理费及公摊费用81679元；3、张红娟赔偿逾期违约金8228元及终止合同违约金20000元。诉讼过程中，张红娟提出反诉，请求判令嘉宁公司返还其所收场地经营使用权费45700元，赔偿解除合同造成的损失。庭审中，张红娟对第二项请求表示放弃。
原审认为，本案的争议焦点是：（一）嘉宁公司与张红娟签订的合作经营合同是否已解除；（二）张红娟是否违约及是否应向嘉宁公司支付场地使用费、管理费、公摊费用及违约金；（三）嘉宁公司是否违约及应否向张红娟返还场地使用权费。关于嘉宁公司与张红娟签订的合作经营合同是否已解除的问题。嘉宁公司于2014年5月8日向张红娟下达一份通知，要求张红娟在收到通知之日起5日内向嘉宁公司缴纳拖欠的场地使用费及管理费共计108233元，继续履行合同；上述指定期限届满后，嘉宁公司有权随时无条件收回经营场地。该通知应理解为若2014年5月13日张红娟不履行义务，嘉宁公司则收回场地，解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，张红娟对嘉宁公司于2014年5月13日收回场地无异议，可认定双方合同于2014年5月13日已解除。故嘉宁公司认为合同于2014年7月1日解除的主张不能成立。关于张红娟是否违约及是否应向嘉宁公司支付场地使用费、管理费、公摊费用及违约金的问题。嘉宁公司与张红娟签订的合作经营合同明确约定，张红娟依约缴纳场地经营使用费及管理费，嘉宁公司如无正当理由拒收，张红娟不承担迟延缴费的责任；张红娟如拖欠场地经营使用费及管理费用，应按中国人民银行延期付款的规定向嘉宁公司偿付违约金；如拖欠费用达三个月以上，嘉宁公司可单方终止经营合同，并无条件的收回经营场地。张红娟自2013年1月1日起便未向嘉宁公司缴纳场地经营使用费及管理费，违反合同的约定，构成违约，应向嘉宁公司支付场地使用费、管理费用及违约金。因双方合同于2014年5月13日解除，故张红娟应向嘉宁公司支付2013年1月1日至2014年5月13日期间的场地使用费及管理费用。按照合作经营合同的约定，2013年度的租金为50580元，2014年度租金增加5%为53109元，2013年1月1日至2014年5月13日期间的场地使用费及管理费用共计69932.05元。逾期付款违约金按照合同约定，分段计算，2013年度违约金以50580元为基数，2014年度违约金以53109元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算。嘉宁公司主张的场地使用费、管理费用及逾期违约金过高，对过高部分，不予支持。嘉宁公司主张终止合同违约金20000元，因合同已约定张红娟原缴纳的经营使用权费不予退还本身具有惩罚性质，不宜另行计算终止合同违约金。对嘉宁公司该诉请不予支持。关于嘉宁公司主张公摊费用问题，因合同约定不明确，且未提交证据证实其主张，对该费用不予支持。张红娟认为嘉宁公司无法兑现招商宣传手册中“统一规划、统一经营、统一管理、统一宣传、统一促销、统一着装、统一标价、统一收银”和“集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的超大型、一站式商业中心”的承诺，构成违约。经审查，张红娟提交的嘉宁公司的招商宣传手册，仅为要约邀请，其内容并非合同内容。张红娟认为招商宣传手册的内容应视为合同内容的一部分，依据不足，不予支持。张红娟还认为场地使用权费与场地使用费存在重复收费的问题，因两项费用性质不同，前者指经营资格问题，后者类似于租金；张红娟也明知两者意义不同，且向嘉宁公司分别缴纳了场地使用权费和场地使用费。故张红娟的辩称理由不能成立。关于嘉宁公司是否违约及应否向张红娟返还场地使用权费问题。因招商宣传手册并非合同，嘉宁公司并未违约，无须承担违约责任。双方签订合同明确约定，经营期间，如张红娟确因特殊情况需要退还经营场地，必须提前三个月书面通知嘉宁公司，经嘉宁公司同意后方可解除合同，给嘉宁公司造成的一切损失，由张红娟负责。违约金以剩余经营期内应缴费用总额的5%计算，原缴纳的经营使用权费不予退还。商事合同遵循的是严格责任原则，张红娟未经嘉宁公司同意，撤离经营场地，违反合同约定，应当承担相应的违约责任。按照合同约定，嘉宁公司无须向张红娟返还场地使用权费。故对张红娟提出的嘉宁公司返还场地使用权费的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认潜江嘉宁投资有限公司与张红娟签订的《嘉宁购物广场合作经营合同》于2014年5月13日解除。二、张红娟于判决生效后十日内向潜江嘉宁投资有限公司支付场地经营使用费及管理费69932.05元，并按中国人民银行规定的同期贷款利率支付违约金（2013年1月1日至12月31日以50580元为基数；2014年1月1日至5月13日以53109元为基数）；三、驳回潜江嘉宁投资有限公司其他诉讼请求；四、驳回张红娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2500元，由潜江嘉宁投资有限公司负担500元，张红娟负担2000元；反诉案件受理费900元，由张红娟负担。
张红娟不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：张红娟与嘉宁公司签订了11年的经营合同，缴纳了11年的场地经营使用权费，实际经营3年5个月，对缴纳的未经营的七年多的场地经营使用权费89090元，嘉宁公司应当退还。扣减张红娟应缴纳的租金71655元，嘉宁公司还应退还张红娟17435元。请求二审法院依法改判。
嘉宁公司答辩称，合同明确约定，张红娟退场，所缴纳的经营使用权费不予退还。原审认定事实清楚，实体处理得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，一审查明的事实属实。
本院认为，本案二审时争议的焦点是：张红娟与嘉宁公司签订了11年租赁合同，张红娟在经营了三年多，因违约而未继续经营的情况下，嘉宁公司应否返还张红娟缴纳的未经营期间的场地使用权费。?
双方签订的《嘉宁广场合作经营合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该合同成立，合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，张红娟与嘉宁公司签订了11年的合同，在履行合同三年零五个月后，未通知嘉宁公司，且在一年多的租金等费用未缴纳的情况下退出经营场地，属违约。该合同约定，“经营期间，如张红娟确因特殊情况需要退还经营场地，必须提前三个月通知嘉宁公司，经嘉宁公司同意后方可解除合同。给嘉宁公司造成的一切损失，由张红娟承担。违约金以剩余经营期内应缴纳费用总额的5%计算，原缴纳经营使用权费不予退还。”依照合同约定，张红娟经营未满11年而退出经营场所，所缴纳的11年的经营使用权费不予退还。该条系双方对一方违约时违约金的约定，双方应当依约履行。张红娟要求退还缴纳的未经营期间的经营使用权费没有事实和法律依据。
综上，张红娟的上诉理由均不成立。原审判决认定事实清楚，实体处理得当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由张红娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 别瑶成
代理审判员 王晓明
代理审判员 汪丽琴
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 尤爱青