山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）德中民终字第484号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李清辰，无业。
委托代理人：刘世国，山东古平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘风云，无业。
委托代理人：刘胜林，山东众成仁和（德州）律师事务所律师。
上诉人李清辰因租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2011）德城商初字第680号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，一、2009年10月2日，李清辰与刘风云签订房屋租赁合同。合同约定刘风云租赁李清辰坐落于迎宾路1号的房屋580m2，其中一楼门面2间，二、三楼各三间，用于香辣虾店的经营；租赁期限36个月，自2009年11月1日至2012年10月30日；年租金26万元，半年缴纳一次，每年3月1日至10日和8月1至10日缴纳半年的租金；出租方在承租前一次缴纳押金1万元，待出租完毕交付房屋且水电等其他费用结清后由承租人退回。合同签订的当天刘风云交押金1万元，同一天李清辰将房屋交给刘风云开始装修。2009年10月4日刘风云交租金10万元，2010年5月20日刘风云交租金3万元，李清辰注明该3万元是2009年11月25日至2010年5月25日租金，2010年5月20日刘风云交租金7万元，李清辰注明该7万元是2010年5月25日至2010年11月25日租金。2010年7月15日，刘风云通过银行转账付李清辰租金5000元。二、刘风云的饭店经营期间，李清辰在刘风云处用餐。刘风云提供用餐详单31份，餐费6564.5元。李清辰认可在刘风云处签单用餐5份，计款2477元；其余的26份，涉及餐费4087.50元，李清辰不认可，并指出该26份餐单的签名是李清“晨”并不是李清辰。对该26份签单刘风云未再补充证据。三、刘风云经营的饭店和李清辰自己经营的宾馆用的同一个总电表，电费都是刘风云到电业局缴费大厅统一缴纳。截止到2010年5月1日双方对用电情况进行了一次清算，形成了“德州和谐宾馆与香辣虾电费一览表”。该一览表显示，截止2010年5月1日（含该日）刘风云购买电量43681度，刘风云的店用电28333度，宾馆（李清辰）用电3645度，电损为11703度。该一览表还显示，“备注：香辣虾加亏电量3044度详见附表，香辣虾实买电量43681度，实用电量28333度，其余为宾馆所用即15348度，即香辣虾为宾馆支付电费为15348×0.7489=11494.12元”。该一览表由刘风云的丈夫王英升及李清辰的哥哥李清凯签字，对该一览表的真实性双方均认可。2010年5月2日至2010年12月17日，刘风云为李清辰的宾馆垫付电费31217.89（2779×15×0.7489）。四、刘风云提交税票7张，证明自2010年6月1日至2010年10月31日刘风云经营的饭店交税10370.60元，还证明，刘风云的店月均交税2074.12元，月均营业额为29630元。五、2010年12月17日，李清辰给刘风云经营的香辣虾饭店店门上锁，从此刘风云未再经营。六、2011年9月李清辰将刘风云经营的香辣虾店的所用房屋租给他人，当天李清辰请证人刘龙、梁峰，邻居吴映全及承租人张国文在场对刘风云的店内物资进行盘点并另找地方存放。盘点的物品一楼有：空调2台（美的KFR-72LW／D-XAES、立式、2009年5月产），方桌13张，圆桌3张，椅子73把，沙发一个，吧台一个，壁柜一个，液化气罐17个，两门柜一个，三门柜一个，纸篓13个，暖瓶8个，挂钟1个，牌匾1个，塑料柜架1个，餐具130个，万年历1本，电子屏1个，餐具盒8个。二楼空调1台（美的、立式、KFR-51LW／DR-
XCE5），空调1台（美的、立式、KFR-70LW／DR-
XAE5），空调1台（美的、挂式），塑料柜架3个，纸篓3个，餐具16个，三门柜2个，电冰柜l台（海尔、BC／BD-216SCN），电冰柜1台（海尔、BC／BD-379HBN），无氟冰箱3个（大的），无氟冰箱2个（小的），节能蒸饭柜一个，食品切片机一台，电热铛一个，不锈钢货架3个，灶台1个。三楼圆桌6个，方桌3个，椅子82把，空调2台（美的、立式、KFR-72LWDY-
DEE5），空调2台（美的，挂式），塑料柜架11个，两门柜2个。以上法律事实由双方提供的房屋租赁合同、交租金收条、录音、录像资料、证明、广告、饭费单据、锁门当天的照片、缴税凭证、交电费发票、电费对账表、盘点物品清单、购物品凭证、加盟协议、当事人陈述等在卷证实并经质证。
原审法院认为，该案双方签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵守。租赁合同约定，刘风云承租李清辰的三层楼房，面积约580m2，年租金260000，半年缴纳一次，每年3月1日至10日和8月1至l0日缴纳。刘风云所租房屋开始记租金始于2009年11月1日，也就是第一个计租年度为2009年11月1日至2010年10月31日。合同履行期间刘风云向李清辰支付租金205000元，欠交年度租金55000元。但是，刘风云经营期间为李清辰垫付电费11494.12元（截止2010年5月1日双方已签字确认的），垫付饭费2477元（李清辰认可的，不认可的还有4087.50元），2010年5月2日至2010年12月17日垫付电费31217.89元，以上共计45189.01元。李清辰提供的租赁合同显示出租人可以终止合同、收回房屋的情形为，承租人拖欠租金累计达“壹”个月的出租人可以行使解除权。刘风云提供的租赁合同没有承租人拖欠租金累计达“壹”个月的约定内容。对此，原审法院认为双方签订的合同为制式合同，重点部分由李清辰改写，在这种情况下刘风云提供的合同更具客观性，也就是该案双方约定的解除合同的情形没有出现。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。依照上述规定，刘风云若拖欠租金，李清辰可以要求刘风云在合理期限内支付。逾期不支付的，可以解除合同。该案刘风云拖欠租金，李清辰也拖欠刘风云电费、饭费等。在双方未有清帐，明确欠款的情况下，李清辰就贸然锁了刘风云的店门，这种做法是极其错误的行为，李清辰应对自己的行为承担责任。自锁店门，李清辰就控制了刘风云租用的房屋并经营所用的物品，故自此以后的房屋租金刘风云不应支付，控制的刘风云的饭店物品应予返还，但要求折价赔偿没有道理，故不予支持。李清辰私自锁门扣物品的行为是错误的，因而要求刘风云支付保管费的要求不予采纳。刘风云提供的证据证明其每月的营业额为29630元，租金每月是21666元，再加上人工、电费、水费、煤气费等费用刘风云经营期间明显是亏损的，所以其反诉要求李清辰赔偿经营损失也是不符合实际的，不应予以支持。由于李清辰的锁门行为，致使租赁关系实际已终止（2011年9月李清辰已出租他人），租金应计算至锁门之日。截止到2010年12月17日，刘风云应支付李清辰的租金为93479元﹤55000（第一个年度欠缴数）＋（260000／365日×47日）﹥，减除刘风云为其垫付的费用45189元，余欠租金为43290元，再减去刘风云预交的押金10000元，最后欠李清辰款为33290元，应予给付。诉讼中，李清辰已将房屋另租他人，并放弃要求刘风云将出租房屋恢复原状的诉讼请求，是对自己权利的一种处分，应予确认。原审法院于2014年4月15日作出判决：一、被告刘风云支付原告李清辰房屋租金33290元，于判决生效后十日内付清。如逾期应双倍支付迟延履行期间的利息。二、反诉被告李清辰返还反诉原告物品一宗（附清单），于判决生效后十日内交付。如逾期交付，逾期交付期间应当返还物品的折旧费应由反诉被告予以赔偿。三、驳回原告、反诉原告的其他诉讼请求。案件受理费3760元，由原告负担3000元，被告负担760元；反诉费3123元反诉原告负担1123元，反诉被告负担2000元。
上诉人李清辰不服原审判决上诉称，原审认定事实错误，适用法律错误。上诉人与被上诉人2009年10月2日签订房屋租赁合同，合同有效期三年（2009年11月1日至2012年10月30日），每年租金260000元，合计租金780000元，每年3月1日－10日、8月1日－10日被上诉人应按时支付租金，但是，被上诉人不按约定支付租金构成单方实际违约行为，截止2011年6月7日上诉人诉讼日，被上诉人已经拖欠房租185602元，一审法院没有确认被上诉人违约行为本应承担赔偿租金损失的法律责任。一审法院仅凭被上诉人提交的电业局缴费单据就确认为上诉人垫交电费31217.89元，显然属于认定事实错误。被上诉人反诉理由不成立，应判令被上诉人承担全部租金损失（包括保管费）。但是，一审法院只是认定上诉人2010年12月17日锁门日前租金损失由被上诉人承担，锁门日到2010年6月7日诉讼日期间租金损失由上诉人自己承担属于认定事实错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法裁判。
被上诉人刘风云答辩称，被上诉人分别于2009年10月4日、2010年5月20日交给上诉人租金20万，加上替上诉人缴纳电费，扣除上诉人饭费和借款及缴纳的定金1万元，共计26.4万元。至此，被上诉人实际上已交清2009年11月1日至2010年10月30日的所有房屋租金。虽然租金缴纳时间不完全符合合同约定，但交房时间为2009年10月份，按半年缴纳一次，反诉人并未违约，在被上诉人没有任何违约的情况下，上诉人擅自锁住被上诉人经营的香辣虾店至今，致使被上诉人无法正常营业，给被上诉人造成了极大的经济损失。上诉人以锁门的形式通知被申请人终止合同不符合法律规定。依据合同法规定，解除合同是通知生效。只有申请人将解除合同的通知送达到被申请人方可生效。其要求被上诉人支付上诉人占用期间的费用更无事实和法律依据。综上，请求贵院依法驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是：上诉人李清辰要求被上诉人刘风云支付租金及财物保管费185602元有无事实及法律依据。根据交易习惯及相关法律规定，房屋承租人租赁房屋、交纳租金的依据是对房屋享有了占有使用权。在上诉人李清辰将刘风云承租的房屋锁门后，刘风云已实际丧失了对该房屋的占有使用权，故李清辰要求刘风云支付锁门期间的租金没有事实与法律依据。李清辰锁门的行为未经刘风云许可，刘风云亦没有委托其帮忙管理承租房屋内的财物，李清辰的行为也不属于法律规定的无因管理的情形，故上诉人要求被上诉人支付财物保管费没有依据。关于一审判决中扣除的电费，被上诉人刘风云提交了缴费单据证明自己的主张，上诉人李清辰对此虽不予认可，但其没有提供充分的反驳证据，故原审判决依据缴费单据认定被上诉人刘风云垫付电费并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3000元，由上诉人李清辰负担。
本判决为终审判决。
审判长 王飞雁
审判员 姜 南
审判员 郭依静
二〇一四年八月八日
书记员 许晓东