辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽07民终1643号
上诉人（原审被告）：张玫，女，1970年7月11日出生，汉族，住锦州市古塔区。
委托诉讼代理人：谢国清，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：闫惠英，女，1968年5月24日出生，汉族，住吉林省江源县。
委托诉讼代理人：孟祥菊，锦州市古塔区站前法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：辽宁恒缘房地产开发有限公司�理人，住所地锦州市松山新区福州街18号。
负责人：周鹏文，清算组组长。
委托诉讼代理人：马书航，辽宁永字律师事务所律师。
上诉人张玫因与被上诉人闫惠英、辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人所有权确认纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2017）辽0791民初237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张玫的委托诉讼代理人谢国清，被上诉人闫惠英的委托诉讼代理人孟祥菊，被上诉人辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人的委托诉讼代理人马书航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张玫上诉请求：一、判令撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2017）辽0791民初237号判决，并驳回被上诉人闫慧英的起诉或驳回诉讼请求。二、判令被上诉人承担本案全部诉讼�用。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。原审法院查明，两被上诉人于2010年2月8日就案涉房屋签订委托代建协议约定单价等，但同时认定，于2009年12月8日交付购房款10万元。按照客观规律，针对特定房屋的购房款应于协议签订后交付，协议签订前的付款行为不能认定为基于该协议而产生的付款义务，更不能视为购房款。被上诉人闫惠英未按案涉房屋签订委托代建协议的约定足额支付购房款。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院认为“被上诉人闫惠英交付了购房款，基于买卖合同应取得该房屋所有权”有悖于法律规定。有效的买卖合同+交付购房款≠房屋所有权转移，有效买卖合同+物权登记=房屋所有权转移。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。就本案而言，被上诉人虽然签订了房屋买卖合同也交付了部分购房款，但未经登记机关登记，不发生物权转移的效力。原审法院违反该条规定，故确认被上诉人闫惠英取得案涉房屋所有权违法。2、原审法院认为“房屋买卖合同先于抵押借款合同订立，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权”有悖于法律规定。首先，债权具有平等性。被上诉人闫惠英持有案涉房屋的房屋买卖合同，只有要求合同相对方按合同约定履行合同义务的债权请求权，而无请求确认案涉房屋所有权的物权请求权。综合案件信息可知，委托代建协议与抵押借款合同均为债权，因债权具有平等性，即同一标的物上可以并存两个以上内容相同的债权，数个债权人之间的效力一律平等，不因成立的先后、数量多寡以及发生原因的不同而有效力上的优劣之分。因此，被上诉人基于买卖而形成的债权权利不具有优先性，不能违反债权平等性原则，也不能侵害和剥夺其他平等债权人的合法权益，更不能优先于平等上诉人已登记取得的物权权利。其次，物权权利优先于债权权利。被上诉人订立合同行为本身不能直接导致标的物的所有权转移，因此订立合同的行为是债权行为。而不动产的抵押登记才是直接导致物权变更的物权行为，由于债权是相对权，不能对抗合同外第三人，而担保物权是对世权，可以对抗合同外的第三人。就本案而言，前一房屋买卖合同，因被上诉人未到房管部门办理产权过户登记，因此不能对抗上诉人就同一标的物已经抵押登记的物权行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条之规定，就案涉房屋上诉人的物权权利优先于被上诉人的债权权利。3、原审法院认为“在案涉房屋具备产权登记条件时，被上诉人辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人应当协助被上诉人闫惠英办理所有权登记手续”有悖于法律规定。首先，案涉房屋具备产权登记条件为已办理初始登记，同时应保证案涉房屋为权利清洁财产方可办理，但时至原审法院判决时，在上诉人对案涉房屋享有的抵押权并没有被登记机关撤销，也没有其他当事人申请注销，更没有被原审法院撤销的情况下，原审法院以何凭证证明上诉人对案涉房屋的抵押权将来一定会消灭。原审法院判决第三项违反了《房屋登记办法》第二十二条之规定。其次，原审法院判决第三项侵犯了行政机关的登记职权。行政登记行为是行政机关的法定职权，原审法院民事审判庭无权裁判行政机关的登记行为。三、被上诉人没有案涉房屋所有权确认的物权请求权，应驳回被上诉人闫惠英的诉讼请求。原告对诉争房屋的权属有争�，物权登记的确认应当属于行政确认行为，应由行政主管部门处理，原告的起诉不属于人民法院受理范围。1、本案中的被上诉人闫慧英诉讼请求为确认案涉房屋归其所有，即请求对诉争房屋的物权登记及变更行为。被告认为，物权登记、变更的确认应当属于行政确认行为，系行政主体对相对人的法律关系或法律事实经过甄别后，给予确定认可或否定的公示证明的具体行政行为。物权登记的变更及撤销等问题，属于行政案件，不应通过民事诉讼程序予以处理，不属于人民法院的受理范围，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第四项之规定，应予以驳回起诉。2、现诉争房屋已办理在建工程抵押登记，行政机关已对诉争房屋权属进行有效登记，系房屋物权有效凭证，如诉争房屋物权的利害关系人对登记行为及物权归属问题有异议，亦应对行政机关的登记行为提起行政复议或行政诉讼，而无权提起民事诉讼。3、锦州市房屋产权监理处就诉争房屋依法作出的在建工程抵押登记现依法有效，在该物权凭证非经法定程序撤销或注销前，就同一物权不应再次设立与先前物权权利人相冲突的第二物权权利人，即，如果诉争房屋权属有异议，也应先撤销后再确认。4、被上诉人基于交付部分购房款及签署房屋买卖合同只能取得合同的债权请求权而无诉争房屋的物权请求权。所以，根据《中华人民共和国物权法》第十六条，第十七条，第十九条、《房屋登记办法》第十一条之规定，被上诉人的起诉不属于人民法院受理范围更无所有权确认之诉请求权，应依法驳回被上诉人闫慧英的起诉。综上所述，原审法院适用法律错误导致本案判决错误，故请贵院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。
闫惠英辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院依法维持，驳回上诉。
辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院公正判决。
闫惠英向一审法院起诉请求：一、要求确认原告对其在原辽宁恒缘房地产开发有限公司购买的坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区18-9号房屋享有所有权；二、要求确认原告购买原辽宁恒缘房地产开发有限公司房屋的权利优先于第二被告对于该房屋所设定的抵押权；三、被告一配合原告办理房屋产权登记。
一审法院认定事实：恒缘公司开发建设了坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区，于2010年8月27日取得商品房预售许可证。2010年2月8日，案外人李东波与恒缘公司签订委托代建协议，购买恒缘公司开发的海蓝湾小区房屋一户，并对房屋户型、面积、单价、工程质量�工期及双方权利义务做了约定。确定房号为18-9号。后案外人将合同权利人变更为原告闫慧英并在恒缘公司办理了更名手续。于2009年12月8日交付房款10万元，于2010年9月6日交付房款99310元，于2011年7月21日交付房款1140元。原告于2011年7月21日办理了入住，缴纳了水电、煤气、电梯费、物业费等相关费用，取得房屋钥匙，实际占有该房屋。另查明，2011年5月12日，张玫作为贷款人，恒缘公司作为借款人签订了抵押贷款合同，恒缘公司从张玫处借款4000万元，恒缘公司用包括原告购买的房屋在内的逸海蓝湾小区320户房屋作抵押，并到锦州市房屋产权监理处办理了房屋在建工程抵押权登记。再查明，申请人刘武向锦州市中级人民法院申请对辽宁恒缘房地产开发有限公司进行破产，锦州市中级人民法院于2013年12月23日作出（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书，裁定对刘武提出的�产申请本院予以受理。并于同日作出（2014）锦民一破字第00001号决定书，指定成员组成清算组，担任辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人。张玫已就其本案所涉借款向管理人提出了债权登记申请。一审法院认为，案外人与恒缘公司签订的委托代建协议系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，故该协议书合法有效。原告从案外人处取得合同权利并交付购房款，原告基于买卖合同应取得该房屋所有权，故其主张案涉房屋的物权，理由正当，应予以支持。关于优先权问题，虽然恒缘公司以包括本案所涉房屋在内的在建工程抵押取得张玫借款，但案外人与恒缘公司签订了房屋买卖合同，原告交付购房款取得相应权利，并且房屋买卖合同先于抵押借款合同订立，在基于生存权而形成的购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应当优先保护购房消费者的利益，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。现原告请求确认其购买房屋的权利优先于被告张玫的抵押权，应予以支持。关于原告要求被告恒缘公司管理人协助其办理房屋产权登记手续问题，涉及房屋产权登记部门对案涉房屋是否具备办理产权登记条件的依法审查，而本案主要解决的是案涉房屋的所有权归属问题，以及原告基于房屋买卖合同的所有权请求权与被告张玫基于抵押合同的抵押权请求权的冲突问题，本着民事裁判不涉及行政机关依法行使行政管理权的原则，对原告要求被告恒缘公司管理人协助办理房屋产权登记手续的诉求在本案中本不应做调整，但为避免当事人的诉累，加之被告恒缘公司管理人对原告该诉求亦无异议，故本院认为在案涉房屋具备产权登记条件时，被告恒缘公司管理人应当协助原告办理房屋�有权登记手续，故对原告的此项请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条的规定，判决如下：一、坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区18-9号房屋归原告闫慧英所有。二、原告闫慧英购买坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区18-9号房屋的权利优先于被告张玫在该房屋设定的抵押权。三、辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人应协助原告闫慧英办理坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区18-9号房屋所有权登记手续。案件受理费100元，由辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，被上诉人闫惠英与辽宁�缘房地产开发有限公司签订的委托代建协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，原审法院认定该协议书合法有效是正确的。而张玫与恒缘公司签订的抵押贷款合同，也无违反法律规定之处，亦为有效合同。本案的焦点问题在于房屋买受人的权利与抵押权人的权利之间，哪种权利应得到优先保护。本案中，辽宁恒缘房地产开发有限公司与闫惠英签订了委托代建协议后，又以争议房屋做抵押向张玫借款，而闫慧英已经按照双方约定支付了房款，并实际占有了争议房屋。且争议房屋已经取得预售许可证。在此情况下，基于生存权而形成的房屋买受人利益与抵押权人利益出现冲突时，应优先保护房屋买受人的利益。一审法院认定被上诉人闫惠英作为房屋买受人的权利优先于抵押权人的权利是正确的，故对上诉人的上�请求本院不予支持。
综上所述，张玫的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张玫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 岩
审 判 员 王 翔
审 判 员 王 晶
二〇一七年九月二十六日
法官助理 郭建华
书 记 员 李 响