浙江省缙云县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1122民初251号原告:卢兰英,女，1969年11月25日出生，汉族，住浙江省缙云县。原告暨原告卢兰英的委托诉讼代理人：赵肖庆，男，1970年9月29日出生，汉族，住浙江省缙云县。被告：浙江缙云联合村镇银行股份有限公司,住所地：浙江省缙云县五云街道仙都路67号，统一社会信用代码：9133110056818894XP。法定代表人：孙胜，该公司经理。委托诉讼代理人：应碧华，该公司职员。委托诉讼代理人：杨小峰，浙江民晖律师事务所律师。原告赵肖庆、卢兰英与被告浙江缙云联合村镇银行股份有限公司（以下简称村镇银行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，于2018年2月28日转为普通程序，并于2018年4月11日公开开庭进行了审理。原告暨原告卢兰英的委托诉讼代理人赵肖庆，被告村镇银行特别授权委托诉讼代理人应碧华、杨小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的《营业办公用房租赁协议》；2、判令被告依合同约定支付2018年租金205465.50元；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2011年12月25日,原告赵肖庆、卢兰英（甲方）与被告村镇银行（乙方）签订《营业办公用房租赁协议》，约定：甲方将坐落在缙云县壶镇镇贤母西路35-25号房屋的第一层和第二层租赁给乙方使用，租赁时间自2012年1月1日至2021年12月31日，首年租金为103213.10元。自2013年1月1日至2016年12月31日每年按上年租金递增9%；2017年1月1日至2021年12月31日每年按上年租金递增10%；租金按一年一付原则支付（每年的12月支付下一年租金），按合同约定2018年租金为205465.50元。2017年7月3日被告提出解除《营业办公用房租赁协议》，原告于2017年7月10日向被告送达《关于要求继续履行租赁合同的函》，表示不同意解除合同，要求继续履行，并要求被告积极解决纠纷。因被告消极应对，原告又于2017年10月20日向被告发出《律师函》，要求被告履行合同，并要求被告在收到后三日内积极联系原告解决纠纷，但被告一直未对原告的要求给予明确答复。2017年12月22日，原告向被告发出《催告通知函》，要求其明确是否支付2018年租金，以便于原告开具税务发票，但被告亦未置可否，为避免损失原告未开具发票，如被告同意继续履行合同，原告立即开具发票。原告认为：本合同既不符合法定的合同解除条件亦不符合合同约定的解除条件。首先，《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同；一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形。原告在合同履行过程中，一直依约履行，被告无权单方解除合同。且按照上述第二项的规定，被告明确表示不履行合同义务，原告保留合同解除权利，并由被告承担违约责任。《协议》第四条约定，乙方如遇国家政策或其他客观原因提前退租的，应提前一个月书面通知甲方，并不得退回当期（年）租金，如退租时距当年底不足半年，乙方应补足甲方半年租金。适用该条款的前提是被告应证明退租原因系遇国家政策或其他客观原因，但被告至今未向原告说明退租原因，更未提交证据证明。事实上，被告退租原因是要将营业店迁移到其他地址（乐业路53号），明显是出于被告营业利益需要，非国家政策或客观原因导致退租。综上，在合同约定租赁期限内，被告无权单方解除合同，请求法院依法公正判处。原告为证明诉称事实而提交的证据：1、原告的身份证、房屋产权证各一份，待证原告的身份信息及对出租房屋享有的权利。2、被告的工商登记材料一份，待证被告的身份信息。3、《营业办公用房租赁协议》一份，待证双方关于案涉房屋租赁合同约定，租期为2012年1月1日-2021年12月31日，目前尚在租赁期间；租金从2017年开始，每年按上年租金递增10%，2018年租金为205465.50元，被告应当在12月底前给付2018年租金；被告不符合约定解除合同的条件，因为合同约定被告只能在遇国家政策或其他客观原因需提前退租的，才可以书面通知原告解除合同，并补偿原告损失；如被告单方解除合同导致原告损失，需予赔偿。4、《要求继续履行租赁合同的函》、《律师函》、《催告通知函》各一份，待证在被告提出解除合同后，原告多次要求被告积极解决纠纷，但被告置之不理，目前合同并未解决，应当继续履行；原告于2017年12月底向被告催告明确是否支付2018年租金以便原告确定是否开具税务发票，避免不必要损失。5、2011年11月8日签订的《营业办公用房租赁协议》、发票、《解除房屋租赁合同的协议》各一份，待证因被告需要租赁原告的房屋，要求原告解除当时尚未到期的与李子根之间的租赁合同并承诺以每年递增房租及长期租房的方式从租金中补偿原告赔偿给李子根的损失；光盘一张，待证被告单方强行要求解除合同，原告不同意，要求继续履行合同，被告搬离后，出租房被拆得千疮百孔，且银行装修的结构仅适用于银行营业，不适用于其他行业或住宅，原告恢复原状或者重新装修成适合出租的房屋不仅需要花费大量费用，而且还需要花费大量时间，进而证明被告单方违约给原告造成的损失。被告答辩称:一、答辩人已于2017年6月30日通知被答辩人提前退租。答辩人与被答辩人于2011年12月25日签订了《营业办公用房租赁协议》，答辩人依约履行了相应合同义务。进入2017年后，因客观原因，继续在原址经营已制约了答辩人的业务发展，故答辩人依法报批迁址，并于2017年6月30日向被答辩人送达退租告知书，通知被答辩人“于2017年12月31日前退租”。对这一事实，被答辩人实际也予认可。二、答辩人的提前退租行为，完全是合法解除《营业办公用房租赁协议》。《营业办公用房租赁协议》第四条约定“乙方如遇国家政策或其他客观原因需提前退租的，应提前一个月书面通知甲方，……”。可见，协议赋予了答辩人提前退租权利，且提前退租，即实际解除了《营业办公用房租赁协议》对租赁时间至2021年12月31日的租期约定。依据合同法第93条、96条等规定，答辩人提前退租的行为，即是行使合同约定的解除合同权利，并且答辩人在2017年6月30日即提前半年通知被答辩人于2017年12月31日前退租，即依约履行了约定解除的通知义务，也给被答辩人留下了足够的时间。因此，双方签订的《营业办公用房租赁协议》的合同权利义务已因合同解除原因而于2017年12月31日终止。三、答辩人的诉讼请求应予依法驳回。如前所述，双方签订的《营业办公用房租赁协议》合同权利义务已依法于2017年12月31日终止。故被答辩人诉请继续履行合同、支付2018年租金的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应依法驳回。被告为证明辩称事实而提交的证据有：1、《营业办公用房租赁协议》一份，待证合同约定提前退租条件，被告依合同约定提前退租合法。2、光盘内的视频、音频及照片各一份，待证被告向原告送达退租告知书、回复函、交还钥匙的事实；被告系因客观原因根据租赁协议解除条件提前退租。3、《退租告知书》一份，待证被告因客观原因提前退租且依合同约定要求通知原告。4、《回复函》一份，待证被告及时向原告回复意见。5、《房产租赁协议》、《业务量统计表》各一份，待证被告提前解租系客观原因。对原、被告提供的证据，本院组织双方当事人进行了当庭质证，根据民事诉讼证据规则的相关规定，认证如下：一、原告提供的证据，被告的质证意见为：对证据1、2无异议。证据3真实性无异议，但对待证事实有异议，原告在该证据的待证事实有四点相关内容，根据被告本身在答辩中陈述的事实，结合本案事实，这份租赁合同因原约定的解除条件已成就，被告也行使了约定的解除权，在合同解除后，因提前退租，现不在合同期，2018年的付租也没事实理由，被告解除合同的条件是依合同约定也没有违法，故被告的行为有效，被告按合同约定解除合同没有给原告造成损失。证据4有异议，该组证据仅表示原告本身的单方行为，在被告按合同约定行使解除权后，被告与原告之间就合同涉及的纠纷，实际上被告的态度是明确的，也没有置之不理，相应书证也能反映这个问题，被告按约解除合同行为从原告提供的书证函中也能反映出来。证据5有异议，被告当初向原告送达提前解租通知及交还钥匙，被告也有相应的视频照片作为凭证；原告提供的光盘不能证明其所要待证的事实；对2011年11月8日签订的《营业办公用房租赁协议》合法性及真实性均有异议，这份协议落款日期为2011年11月8日，也有村镇银行的盖章，但原告所举的证据3协议落款日期为2011年12月25日，可以发现2011年11月8日与2011年12月25日的协议存在内容不一致，双方履行的是落款日期为2011年12月25日的协议，这一点原、被告之间是没有争议的，2011年11月8日的协议存在多处添加及涂改，在添加及涂改的地方虽有指印但没有被告的印章，不能证明是双方当事人的合意，只能说明是原告单方的行为，在诉讼之后，被告也就相关问题与当时的经办人员求证核实，经办人员明确告知2011年11月8日的协议签订当天，原、被告均在协议上签字、盖章，第九条后面是空白，而原告提供的该份协议后面有三行字，该三行字明显是在2011年11月8日之后添加上去，且双方履行的是2011年12月25日的协议，故2011年11月8日的协议本身对双方当事人不具合同效力；对发票、《解除房屋租赁合同的协议》真实性无异议，但与本案无关联。本院认为，原告提供的证据1、2，符合证据三性，予以认定；对证据3真实性予以认定，对待证事实，结合查明的案件事实再综合判断；证据4，被告虽提出系原告单方行为，不予认可，但原告确实分三次函告被告，且发函方式本身不需要双方协商，故对该组证据的真实性予以认定，对待证事实，结合查明的案件事实再综合判断；证据5，2011年11月8日签订的《营业办公用房租赁协议》有多处涂改，经过原告陈述，该协议第九条之后的内容确实于2011年11月8日之后添加上去，但系按当时被告的要求添加上去，该协议一式二份，原、被告各持一份，原告该陈述在庭审中未得到被告认可，且尚缺乏有效证据支撑，故对该份协议在本案中不作认定；对发票、《解除房屋租赁合同的协议》、光盘的真实性予以认定，对其所待证的事实，结合查明的案件事实再综合判断。二、被告提供的证据，原告的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但不能证明其所待证的事实，该合同恰恰证明合同约定的租赁期限未满，原告不存在违约行为，也未出现合同约定的被告可以解除合同的情形。对证据2，录音的真实性不予认可，录音可以删减合成，且光盘不属于原始载体，光盘中的音频是由电话录音，当面对话，被告自己单独说的话拼凑起来，还有一些对被告不利的话被删除了，且该录音亦不能证明对方的待证事实；光盘中只看到从视频里截出来的截图照片，截图只显示原告在看一张纸，并没有显示这张纸上的内容就是被告提交的退租告知书中的内容，所以是没有证明力的。对证据3，首先，不能确定该证据的真实性，即不能确定系被告给原告看过的告知书，被告提交的《退租告知书》中注明：本告知书送达被告知人过程留有视音频；其次，该证据也不能证明其待证事实，《营业办公用房租赁协议》第四条约定：“乙方如遇国家政策或其他客观原因需提前退租的，应提前一个月书面通知甲方，并不得退回当年租金，如退租时距当年底不足半年，乙方应补足甲方半年租金。”本案不存在需提前退租的客观原因，且被告提交的《退租告知书》中亦没有说明遇到国家政策或客观原因，在合同约定的单方面解除合同的条件未成就时，原告当然不会签字认可，这也意味着该告知书无效，并不能产生合同解除的效力。对证据4，被告是在未经原告及其家人允许的情况下，用私闯民宅拍摄视频的方式证明送达回复函，是违法的，根据《最高人民法院》第六十八条“以侵害他人合法权益方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。”对证据5，《房屋租赁协议》无原件无法核实真伪，且与本案无关联，《业务量统计表》与本案不具关联性；被告待证提前解租系客观原因不当，单方面解除合同的权利，应当具备解除条件时才可以行使；所谓客观原因就是不以人的意志为转移，人的意识不能控制的原因，主观原因就是人的意识，人的意识可以控制的、自主判断等原因，选择新地址或留在原地址，选择什么时间搬迁，都是被告的意识控制的原因，完全没有离开人的意识，所以，被告想要退租很明显是主观原因，而不是客观原因。本院认为，证据1、2客观真实，对其真实性予以认可，但对其待证事实，结合查明的案件事实再综合判断；证据3、4，结合庭审原告的陈述，可以说明被告于2017年6月30日向原告提出退租以及2017年12月27日针对原告的《催告通知函》进行回复的事实，但该两份证据载明的内容与其留有视频、音频无法吻合，不能确切反映退租的相关事实，故不予认定；证据5，原告的质证意见成立，不予认可。本院根据双方当事人的当庭陈述以及确认的有效证据，认定本案法律事实如下：2011年12月25日,原告赵肖庆、卢兰英（甲方）与被告村镇银行（乙方）签订《营业办公用房租赁协议》，该协议主要内容：“甲方将坐落在缙云县壶镇镇贤母西路35-27号房屋的第一层和第二层租赁给乙方使用，租赁时间自2012年1月1日至2021年12月31日，首年租金为125686.9元；自2013年1月1日至2016年12月31日每年按上年租金递增9%，2017年1月1日至2021年12月31日每年按上年租金递增10%；租金按一年一付原则支付（每年的12月支付下一年租金）；乙方使用该房屋的用途按营业、办公用房使用，如需改变用途，应事先征得甲方同意。乙方如遇国家政策或其他客观原因需提前退租的，应提前一个月书面通知甲方，并不得退回当期（年）租金，如退租时距当年底不足半年，乙方应补足甲方半年租金”。2017年6月30日，被告提出解除《营业办公用房租赁协议》，送达原告，原告拒收。原告于2017年7月9日向被告送达《关于要求继续履行租赁合同的函》，表示不同意解除合同，要求继续履行，并要求被告积极解决纠纷。被告没有回复，原告又于2017年10月20日向被告发出《律师函》，要求被告履行合同，并要求被告在收到后三日内积极联系原告解决纠纷，但被告一直未对原告的要求给予明确答复。2017年12月22日，原告向被告发出《催告通知函》，要求其明确是否支付2018年租金，以便于原告开具税务发票，被告于2017年12月27日进行回复，表明已经退租无需再支付租金。本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉合同是否已解除；2、原告诉请被告支付2018年租金是否合法、合理。针对争议焦点1，根据原、被告于2011年12月25日签订的《营业办公用房租赁协议》，该协议第四条“乙方使用该房屋的用途按营业、办公用房使用，如需改变用途，应事先征得甲方同意。乙方如遇国家政策或其他客观原因需提前退租的，应提前一个月书面通知甲方，并不得退回当期（年）租金，如退租时距当年底不足半年，乙方应补足甲方半年租金。”被告于2017年6月30日向原告提出解除《营业办公用房租赁协议》，向原告送达，原告拒收；原告于2017年7月9日向被告回复《关于要求继续履行租赁合同的函》，表示不同意解除合同，要求继续履行合同，并要求被告积极解决纠纷；原告又于2017年10月20日向被告发出《律师函》，要求被告履行合同，并要求被告在收到后三日内积极联系原告解决纠纷，但被告一直未对原告的要求给予明确答复；后原告又于2017年12月22日，向被告发出《催告通知函》，要求其明确是否支付2018年租金，以便于原告开具税务发票，被告于2017年12月27日进行回复，表明已经退租无需再支付租金。本案中，被告最早于2017年6月30日向原告提出要求提前退租、解除合同，主要理由为经营上的需要，原告先后三次发函给被告，明确答复不同意解除合同，根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，故本案不符合合同约定解除的情形；根据《合同法》第九十四条第（二）项，被告明确表示不履行合同义务，原告保留了合同解除权利。根据《营业办公用房租赁协议》，被告如需提前退租，需遇国家政策或其他客观原因。本院认为，案涉合同并未出现国家政策的情形；是否构成客观原因，从法理上分析，客观原因是外界的因素，人的意识无法控制的，主观原因是自己的因素，人的意识可以控制、自主判断的，被告因经营上的需要，选择新地址或留在原地址，选择什么时间搬迁，是受人的意识支配、控制的，故属于主观原因。综上，案涉合同尚在租赁期内，未出现国家政策或其他客观原因的情形，虽原告提出解除合同，但被告保留了合同解除的权利，明确表示不同意解除合同，在此过程中，原、被告亦未进行进一步协商解决，故案涉合同尚未解除。针对争议焦点2，根据前面争议焦点1的分析，案涉合同尚未解除，根据2011年12月25日签订的《营业办公用房租赁协议》第三条“租金按一年一付原则支付（每年的12月支付下一年租金）……”，原告要求被告支付2018年的租金的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告浙江缙云联合村镇银行股份有限公司继续履行原、被告于2011年11月25日签订的《营业办公用房租赁协议》。二、被告浙江缙云联合村镇银行股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵肖庆、卢兰英2018年的租金205465.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4382元，由被告浙江缙云联合村镇银行股份有限公司负担，该费用于本判决生效后向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长  丁敏强人民陪审员  周云光人民陪审员  李国省二〇一八年五月八日法官 助理  朱薇烨代书 记员  叶海敏附：裁判文书适用法律条文依据《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。