湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永冷民初字第1841号
原告周吉勇，男，1977年12月3日出生，汉族。
委托代理人刘世亮，湖南济人律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人彭荣湘，湖南济人律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告永州市人和仙聚房地产开发有限公司。
委托代理人蒋荣荣，湖南湘南律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告周吉勇诉被告永州市人和仙聚房地产开发有限公司（以下简称人和仙聚公司）商品房销售合同纠纷一案于2014年11月5日向本院提起诉讼，本院受理后依法由审判员邓海云担任审判长、审判员刘宏元、人民陪审员李芳芳组成合议庭，于2014年12月29日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员梁丽萍担任记录。原告周吉勇的委托代理人刘世亮、委托代理人彭荣湘、被告人和仙聚公司委托代理人蒋荣荣到庭参与诉讼，本案现已审理完毕。
原告周吉勇诉称：2013年5月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的座落于冷水滩区潇湘大道东侧站前路南侧的中央新城小区A7栋1702号房，总价款为420096元，被告应于2014年6月30日前向原告交付经验收合格的房屋。逾期交房，被告按日向原告支付已付款的千分之一作为违约金。合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务，但被告至今未向原告交付经验收合格的房屋。虽经多次协商，但双方未能就逾期交房违约金事宜达成一致意见。为维护原告的合法权益，一、要求被告支付逾期交房违约金25200元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告人和仙聚公司辩称：一、答辩人交付的房屋符合交房条件，不存在违约行为，不应支付违约金；二、答辩人如期向被答辩人交付符合交房条件的房屋，而被答辩人无正当理由拒绝接收房屋，答辩人履行了交房义务，不存在逾期交房的行为，不应承担逾期交房的违约责任。
原告周吉勇为证明自己的主张向本院提供了如下证据：
证据一、商品房买卖合同，证明1、双方签订的合同是格式合同；2、被告应在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用；3、交房时被告应提供《住宅质量保证书》等；4、交房时应安装好单元入户门；5、被告逾期交房应按日向原告支付已交房价款千分之一的违约金；
证据二、付款凭据，证明原告已按合同约定付清房款；
证据三、拒收文书，证明因被告所交房屋未达到交房条件，原告拒收房屋；
证据四、照片，证明房屋的飘窗未安装防护装置。
被告人和仙聚公司进行质证意见为：
对证据一的真实性和合法性无异议，对其证明的目的与内容有异议，双方的合同不是格式合同，是通过双方平等协商产生的合同，而且达成了补充协议；
对证据二的真实性和合法性无异议；
对证据三的真实性无异议，对里面的内容有异议，与事实不符；
对证据四的真实性无异议，但因为考虑到原告更好装修、使用房屋，在当时是没有安装飘窗护栏，该证据与本案的诉请无关联。
被告人和仙聚公司为证明自己的主张向本院提供了如下证据：
证据一、永州市建设工程竣工验收备案资料，证实中央新城一期工程A区A1-A10栋项目房屋质量合格，经永州市住建、消防、质监部门验收合格，符合交房条件；
证据二、入伙手续书，证实房屋已交付给业主，业主办理了收房手续；
证据三、业主领取资料／物品登记表，证实房屋已交付给业主；
证据四、交房手续书，证实房屋已交付给业主，业主办理了收房手续；
证据五、前期物业管理服务协议，证实房屋已交付给业主，业主与物业公司签订了物业管理服务协议；
证据六、装修申请表，证实房屋已交付给业主，业主申请装修，交付的房屋水电等设施是完善的；
证据七、交房通知快递回执，证实房屋具备交房条件，被告向原告发出了交房通知；
证据八、建筑节能监督登记表，证实中央新城一期工程A区A1-A10栋项目节能符合要求；
证据九、勘察单位质量检查报告，证实中央新城一期工程A区A1-A10栋项目工程质量符合勘察设计要求和施工规范规定，同意竣工验收；
证据十、设计单位质量检查报告，证实中央新城一期工程A区A1-A10栋项目工程实物质量和工程具备的使用功能均符合设计要求；
证据十一、单位（子单位）工程质量竣工验收记录。证实中央新城一期工程A区A1-A10栋项目工程竣工验收合格；
证据十二、永州市公安消防支队建设工程消防验收意见书，证实中央新城一期工程A区A1-A10栋项目的消防工程验收合格；
证据十三、基桩工程质量验收记录，证实中央新城一期工程A区A1-A10栋项目基桩基础部分工程验收合格；
证据十四、基础工程验收记录，证实中央新城一期工程A区A1-A10栋项目地基基础部分工程验收合格；
证据十五、主体工程质量验收记录，证实中央新城一期工程A区A1-A10栋项目主体部分工程验收合格；
证据十六、建设工程消防设施检查评定报告，证实中央新城一期工程A区消防系统的安装及功能均达到湖南省地方标准DB43／738-2012《建设工程消防设施检测评定规则》的技术要求；
证据十七、商品房买卖合同及补充协议，证实本合同约定的房屋交付日期到达之后的三十天内，买受人应当由本人前往或委托持有公证授权委托书的代理人到房屋现场对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。买受人接受房屋无需出卖人书面通知。超过本合同约定的交房日期三十天该房屋视为出卖人已经交付。
原告第一代理人对被告所提证据的质证意见为：
对证据一1、对里面的部分内容的真实性有异议；2、该证据也证明了被告在交房时房屋还没有达到合格标准，被告至今未拿到质监部门颁发的竣工验收备案证，证明被告的房屋没有达到交房条件；3、可以证明房屋合格的标准是应该拿到相关建筑主管部门颁发的竣工验收备案证；4、竣工验收意见整改回复单，体现被告直到2014年9月25日才整改完，但是至今为止也没有看到质监部门的复查记录，只是被告单方意见，没有经过审核通过；
对证据二、三、四的真实性没有异议，但对其证明的目的有异议，不能证明被告交付的房屋是合格的；
对证据五已经签订的前期物业管理服务协议没有异议；
对证据六的真实性无异议，但水电当时是临时用水、用电，是不完善的；
对证据七的真实性无异议，但对其合法性和证明的目的有异议，原告是收到了交房通知书，但收到通知书时，房屋不具备交房条件；
对证据八、九的三性均无异议；
对证据十的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，该证据与2014年9月18日竣工验收会议纪要内容不相符，因为该会议纪要显示，直到开会当天仍有大量的地方不符合设计要求；
对证据十一的三性均有异议，因为该证据和原告第一组证据中同样的质量竣工验收记录落款时间是不一致的，而且该证据与2014年9月18日会议纪要时间不相符；
对证据十二、十三、十四的三性均无异议；
对证据十五的三性均无异议，但对其证明的目的有异议，该证据与2014年9月18日会议纪要时间不相符；
对证据十六的真实性无异议，但对其合法性与证明的目的有异议，该证据只是消防施工单位的验收报告，应该以公安消防部门的验收意见为准；
对证据十七的真实性、关联性均无异议，但对部分条款合法性和证明的目的有异议，被告通知原告收房后，如果房屋是合格的，如果原告逾期收房，责任在原告，但是由于被告的房屋不合格，所以不适用该条款。
原告第二代理人质证意见：同意第一代理人以上的十七条证据质证意见，另补充：1、会议纪要中，设计单位提出飘窗防护栏杆未做，存在隐患，质监单位的意见是：室内飘窗未做防护栏杆，建设单位对上述单位提出的意见予以认可，说明此时被告的房屋仍是不合格的。
经庭审质证，本院对证据作如下确认：原告提交的证据一、二证实了原、被告双方商品房销售合同的成立，合同中对房屋价款、付款方式、对房屋质量的要求、双方权利义务及违约责任等内容的约定，原告已交房款或按揭贷款付款的事实，其形式合法，内容真实，但该证据不能证明房屋质量存在问题。证据三是原告方自己编写房屋所存在的质量问题，但无其它证据佐证，证据的效力将结合其他证据考虑，证据四是影像资料，该影像资料，没有注明拍摄时间、拍摄地点，不符合证据形式。该证据证明房屋的飘窗未安装防护装置的事实被告方予以认可，但对原告的证明目的提出异议，对于飘窗未安装防护装置是否构成房屋不能交付的质量问题，需要其他证据共同证实。
被告提供的证据一是施工单位按照设计要求、施工技术、竣工质量对工程施工情况的记录；监理单位依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件对工程质量监督情况的记录；勘察单位按照工程建设强制性要求对工程地质、测量、水文的勘察成果；设计单位依据勘察成果按照国家规定的深度、工程的合理使用年限、设计工程的建筑材料、建筑构配件和设备及工艺、水、电供给，设计符合国家标准的方案；消防部门对消防设计及验收合格做出的科学结论，是工程建设单位依据设计要求、施工技术、施工工艺、原材料的使用，汇合相关单位的意见，对工程验收的总结，具有真实性和合法性。证据二、三、四、五、六证实了部分业主已收房、装修并签订了物业管理协议的情况，内容真实、合法，为有效证据；证据七交房通知快递回执说明被告在合同约定的交房时间前发出了交房通知，该证据为有效证据；证据八、九、十二、十三、十四的三性原告均无异议，本院认定为有效证据；证据十设计单位质量检查报告，该证据是设计单位对质量检查的自评报告，真实合法，为有效证据；证据十一是施工单位、监理单位、设计单位、开发单位对工程质量竣工验收的记录，真实合法，为有效证据；证据十五是监理单位对工程主体质量验收的记录，真实合法，为有效证据；证据十六的证据效力，证据十二已予以证明；证据十七是双方签订的商品房销售合同和补充协议，真实合法，为有效证据。
依据采信的证据，结合双方当事人的当庭陈述，确认以下案件事实：
2013年5月2日，买受人（原告）周吉勇与出卖人（被告）人和仙聚公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：一、买受人购买的商品房为出卖人开发的中央新城项目中的第A7栋1702号房。该商品房的合同约定建筑面积为126.97平方米（最终面积以房产局实测面积为准），设计用途为住宅，属框剪结构，买受人购买的商品房为第十七层；二、买受人按下述方式支付该商品房价款，按建筑面积计算，单价为每平方米3348元，总金额为425096元，扣除VIP卡优惠金额5000元，实际价款为420096元；买受人选择一次性付款方式的，可享受实际总房价款九八折优惠，折后总房价款金额为人民币411694元。三、一次性付款，买受人在签订合同之日按折后价金额支付房价的90%，余款于交房前付清；四、逾期付款的违约责任：（1）逾期未超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%按日向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。五、交房时间为2014年6月30日；六、房屋交接及违约责任：商品房达到交付使用条件后，出卖人可以采用电话、书面、公告等方式通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。买受人在接收房屋时应该与小区物业管理公司签订《物业管理临时公约》。由于出卖人原因，未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期未超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%按日向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行。七、保修责任：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。同时该合同还对产权的办理、物业、解决纷争的方法等作了约定。并将房屋的平面图，公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装饰、设备标准、物业服务、《合同补充协议》作为合同附件。在《合同补充协议》中对配套设施、规划调整和买受人对房屋质量的认定作了约定：“本合同项下房产所属小区属于分期开发，出卖人保留对后期规划调整的权利。出卖人对小区内公共配套设施的承诺是指小区全部建成完全交付使用时所应达到的，不是分期交付时须达到的配置标准。由分期开发而产生的环境影响，买受人予同意和理解。买受人认为该房屋质量存在瑕疵或者该房屋的装饰、设备标准不符合双方约定时，应申请相关权威部门进行鉴定，鉴定费用由申请方预先垫付，最终由责任方承担。因上述情况买受人拒绝接受房屋的，出卖人不承担逾期交房的责任。如买受人要求修复的，经双方确认，出卖人应进行修复，修复期间不视为出卖人逾期交房”。合同签订后，原告周吉勇于2013年5月2日付款130096元，同年9月4日付款290000元，共计420096元，在交款同日人和仙聚公司为原告周吉勇开具了税务发票。2014年6月30日前人和仙聚公司以快递通知原告收房，原告收到通知后，以达不到收房标准为由拒绝收房，并向人和仙聚公司发出拒绝接收房屋通知函，内容如下：“到本人所购买的房屋验房，发现根本达不到收房的标准，故发出本人拒绝收房的通知函，具体理由如下：一、燃气开通费的收取违反了国家规定，强行要收取燃气开通费；二、收房时未提供相关资料就要求先交费，房屋建筑面积、公摊面积和空中花园承诺的赠送面积有疑问；三、绿化未完成，配套、水、电、气未通、小区道路全是泥；四、电梯未通过安全检验，有些连控制键都还没有安装，安全无保障；五、存在乱收费问题；六、电梯、楼梯扶手未安装；七、窗户玻璃都没有安装完整，铝合金窗户与原公布的金额相差很大，安装质量有问题；厨房燃气管道处防水没有做，墙面不平整，楼顶部有明显的质量问题，厨房无法做防渗漏检测，门无可视对讲，阳台窗户变形开启不顺畅；入户大门为普通门，与合同约定的高级防盗门有很大的差别。”根据施工单位张家界华宇建筑工程有限责任公司的竣工验收申请报告，2014年5月8日永州市工程质量监督站组织相关人员对中央新城A区A1-A10栋进行了验收检查，对工程存在的瑕疵问题提出了整改。整改后，建设单位人和仙聚公司，根据施工单位张家界华宇建筑工程有限公司的竣工报告于2014年6月20日会同湖南大学设计研究院有限公司、永州市建设工程监理有限责任公司对该工程进行逐栋竣工验收。2014年9月18日人和仙聚公司对中央新城一期A区整个工程的验收形成会议纪要，并对整个工程竣工验收备案资料建档。8月30日原告接收房屋，2014年11月5日原告以被告房屋质量存在问题为由向本院提起民事诉讼。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房销售合同》和《补充协议》系双方的真实意思表示，符合协商一致和自愿、有偿原则，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。原告诉请合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务，但被告至今未向原告交付经验收合格的房屋。虽经多次协商，但双方未能就逾期交房违约金事宜达成一致意见。请求判令被告支付逾期交房违约金25200元，其理由是被告所建商品房不符合收房标准，一、燃气开通费的收取违反了国家规定，强行要收取燃气开通费；二、收房时未提供相关资料就要求先交费，房屋建筑面积、公摊面积和空中花园承诺的赠送面积有疑问；三、绿化未完成，配套、水、电、气未通、小区道路全是泥；五、存在乱收费问题。燃气开通费国家并没有制订统一标准，是不同地区根据本地区经济水平和付出成本制订收费标准，被告通知燃气开通费为1800元，与本地其他小区收取的费用一致，原告提出燃气开通费的收取违反了国家规定，无法律依据，合同约定被告在交付房屋时提供的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而不是其他的相关资料，对公摊面积和空中花园承诺的赠送面积有疑问，疑问不能代表事实，应用证据证明。绿化未完成，配套、水、电、气未通、小区道路全是泥，由于原告未提交证据证实，对于这些问题是否存在，应按《补充协议》的约定处理。对乱收费问题，乱收了什么费用，应提供相应的事实证据，不是主观臆断，对于上述的四个问题，均不是房屋的质量问题，而是被告在履行合同中是否全面履约，或违反了相关约定，应依据双方在合同中的约定，按照法律规定追究其违约责任，不应使用因房屋质量问题的特定条款追责。对房屋质量问题，法律、法规对商品房交付前的验收项目有强制性规定，房屋质量问题是以是否影响正常居住使用为标准，分为严重影响正常居住的房屋质量问题和一般房屋质量问题。一般房屋质量问题是指商品房的瑕疵是出卖人在保修期内进行修理，并达到质量要求的问题。根据双方签订的《补充协议》第九条之规定：买受人认为该房屋质量存在瑕疵或者该房屋的装饰、设备标准不符合双方约定时，应申请相关权威部门进行鉴定。原告认为：四、电梯未通过安全检验，有些连控制键都还没有安装，安全无保障；六、电梯、楼梯扶手未安装；七、窗户玻璃都没有安装完整，铝合金窗户与原公布的金额相差很大，安装质量有问题；厨房燃气管道处防水没有做，墙面不平整，楼顶部有明显的质量问题，厨房无法做防渗漏检测，门无可视对讲，阳台窗户变形开启不顺畅；入户大门为普通门，与合同约定的高级防盗门有很大的差别。对于上述问题是否存在，应有相关证据证实，或相关权威部门的鉴定结论。原告未提供鉴定结论等证据证实房屋质量存在问题，并且原告在提出的上述问题中有的问题双方在《商品房销售合同》和《补充协议》未作约定或承诺。根据《中华人民共和国民事诉讼法》谁主张谁举证的原则，按举证不能处理。中央新城一期工程A区A1-A10栋，建设单位人和仙聚公司于2014年6月20日对该工程组织了逐栋竣工验收。虽然单栋竣工验收日期与建设工程A区整个工程的验收形成会议纪要，与竣工验收备案资料建档的2014年9月18日有一定的时间差，但建设工程竣工验收是建设单位根据施工单位的竣工报告组织验收，只有对单栋建设工程竣工验收，才能有建设工程整片竣工验收的会议纪要，才能有备案资料。对建设工程竣工验收在先，建设工程竣工验收备案资料在后。符合《建设工程施工质量验收统一标准》的规定。本案中双方只是约定“将验收合格的房屋在指定期限内交付”，因此，只要开发商在每栋工程竣工后组织了勘察、设计、施工、监理四方共同参加的竣工验收，并形成了每栋竣工验收合格的确认文件，应视为达到了商品房交付使用的条件，可以交付。如果双方在上述约定基础上另行约定将“提交竣工验收备案表”作为交房条件之一，应将竣工验收确认文件和竣工验收备案表作为是否符合交房条件的裁判标准。故原告要求将2014年9月18日确定为工程竣工日的主张，本院不予确认。为了方便买受人的装修，飘窗防护装置，被告暂时没有安装，虽然是一个善意之举，也应征得买受人的同意。飘窗未安装防护装置是一个瑕疵，但此瑕疵是只要买受人提出就能立即解决的问题，以此作为拒收房屋的理由，不能成立。
原、被告双方签订的合同约定2014年6月30日是商品房交付日，此前被告以快递通知原告收房，而原告收到通知后，以达不到收房标准而拒绝收房。由于原告拒绝收房的理由不能成立，因此，以被告人和仙聚公司逾期交房，要求支付违约金的理由也不能成立。故原告以被告逾期交房要求支付违约金的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款；《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百五十三条；《商品房销售管理办法》第三十条第一款；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第十二条、第十三条之规定，判决如下：
驳回原告周吉勇要求被告永州市人和仙聚房地产开发有限公司支付逾期交房违约金25200元的诉讼请求。
本案受理费430元，由原告周吉勇承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期间为二年。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 邓海云
审 判 员 刘宏元
人民陪审员 李芳芳
二〇一四年十二月二十九日
代理书记员 梁丽萍
相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
《商品房销售管理办法》
第三十条房地开发企业应当按照合同约定，将才符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。