黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）黑02民终1970号
上诉人（原审原告）李丽丽，女，1978年9月11日出生，汉族，个体工商户，户籍地黑龙江省讷河市，现住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。
被上诉人（原审被告）黑龙江省轩赫房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省讷河市铁路街北方新城C-23号，统一社会信用代码证：912302810989983226。
法定代表人苗亚楠，该公司经理。
原审第三人辛永明，男，1984年9月21日出生，汉族，无职业，住黑龙江省讷河市。
上诉人李丽丽因与被上诉人黑龙江省轩赫房地产开发有限责任公司（以下简称轩赫公司）、原审第三人辛永明房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省讷河市人民法院（2018）黑0281民初2221号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，由审判员邢桂荣担任审判长，审判员宋艳华、审判员张国栋组成的合议庭对本案进行了审理，书记员张丽洋担任记录。本案现已审理终结。
原审查明，2016年7月30日，原告李丽丽与被告轩赫公司签订书香府邸订购单，约定购买讷河市城南小学西侧《书香府邸》一号楼1B-107号商服楼179.67㎡每平方米7000元，总价款1，257，690.00元；并且约定李丽丽须在签约通知7日内，携带本订购单、收据、身份证到书香府邸销售中心签订《商品房买卖合同》，李丽丽已交付定金将等额转为房款。被告轩赫公司同时为原告李丽丽开具收据，但至今未办理预售及备案登记。同日，第三人辛永明向被告轩赫公司出具同等买卖数额的借据一张，注明：“借1B-107商服，李丽丽，179.67×7000”。2018年8月1日，李丽丽将48.5万元打入第三人辛永明的账户中。2016年9月3日和2016年11月17日，第三人辛永明的妻子李静通过手机银行分别向原告李丽丽账户转入1.5万元和3万元。2016年12月13日，原告李丽丽的弟弟潘某（本案证人）向辛永明卡中汇入3万元。2018年1月2日，本院（2018）黑0281执1号执行裁定书裁定将本案涉案房屋执行给另案的申请人孙国武。
原审认为，本案争议的焦点是原告李丽丽与被告轩赫公司是房屋买卖关系，还是借贷担保法律关系。本案中李丽丽主张是房屋买卖法律关系，但其在签订定购单后，并没有签订正式的购房合同，也未办理房屋预售或销售的备案登记，更没有明确约定何时交付房屋。而是将48.5万元汇入第三人辛永明的账户，并在此后收取4.5万元利息。上述行为不符合买卖交易的常理。证人潘某出庭作证4.5万元是第三人辛永明偿还其的欠款，本院不予采信。根据汇款记录，结合第三人辛永明向原告李丽丽借款50万元，用本案涉及被告轩赫公司的房屋作抵押，利息3分，每月先付，出借时先扣除1个月利息，此后履行了3个月共4.5万元的事实予以认定。综上所述，双方当事人之间属于借贷法律关系，原告李丽丽主张买卖法律关系，经本院释明后其仍坚持房屋买卖法律关系。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，裁定驳回了李丽丽的起诉。李丽丽不服，向本院提起上诉。上诉人李丽丽上诉称，第一，本案案由是房屋买卖合同纠纷，审理的是上诉人与被上诉人之间的买卖合同是否成立，是否存在买卖合同的事实，但一审却认定“对第三人辛永明向李丽丽借款50万元，用本案涉及公司房屋作抵押，利息3分，每月先付，出借人先扣除1个月利息，此后履行了3个月4.5万元的事实予以认定”。上诉人认为这是错误的，因该案是房屋买卖合同纠纷，一审法院不应对民间借贷的另一个案件的数额进行认定，至于上诉人与辛永明之间到底欠款是否存在，欠款多少并不是本案审理的范畴，借贷法律关系应在另一个案件中审理确认。超范围的错误认定剥夺了上诉人在另一案件中超过48.5万元本金之外的可能存在其他借款的诉讼权利，本案存在程序违法；第二，上诉人受被上诉人公司指示向第三人交付了全额购房款，被上诉人公司与上诉人签订了定购单并由公司出具了收到购楼款收据，该房屋买卖关系依法成立。其房屋买卖不受签订正式购房合同的限定，更不受办理预售或销售备案登记的限定，一审认定原告在签订定购单后，并没有签订正式的购房合同，也没有办理房屋预售的备案登记，更没有约定何时交付房屋，不符合买卖交易的常理是错误的。民间买卖房屋的交易有时都不签合同，直接出具一个收条就交易了房屋难道就不存在房屋买卖关系吗？从证据效力上看，上诉人与被上诉人双方在一审出示的两份定购单和收据都是被上诉人公司制作的，公司举示的定购单和收据上有抵押字样，而上诉人举示的定购单和收据并没有抵押字样，如何认定证据的效力，上诉人认为从格式条款的法律规定来看，上诉人举示的定购单和收据应予采信，因为如果本案出现抵押的情况，三方对抵押的情况应该是明知的，那么被上诉人公司给上诉人开具的定购单和收据也应该记载抵押字样，如果是抵押担保，直接写一个抵押合同就可以了，没有必要写定购单和出具收据，所以应采信上诉人提供的证据；第三，上诉人提供的定购单和收据内容来看，上诉人在被上诉人公司订购房屋并向公司缴纳了定购金1257690.00元，有收据可以证实上诉人缴纳了定购款，从一审庭审中被上诉人代理人对定购单和收据的质证意见可以看出，被上诉人对上诉人提供的定购单和收据的真实性是认可的，并明确认可收取了购房款，本案购房款是否交付第三人辛永明并不重要，对此人民法院应予以确认，虽被上诉人提出财务收据体现抵押，很明显在被上诉人手中的证据抵押字样是后加盖的，抵押不能成立，应认定房屋买卖关系；第四，被上诉人在一审两次开庭审理时在所谓的上诉人与辛永明之间的民间借贷的陈述相互矛盾，第一次称第三人欠上诉人1257690.00元借款，第二次与第三人口径一致，第三人借款50万元，明显存在与第三人恶意串通，第三人提供的借据不能采信，因为第三人承认借据是自己书写的，李丽丽三个字并不是上诉人的签字，关于第三人给上诉人转账4.5万元的事实，不能认定上诉人与第三人存在50万元借款的依据，因为第三人可能存在与他人或上诉人之间存在其他经济纠纷，证人证实第三人欠其13万元，虽第三人否认，但对欠证人3万元是认可的，所以第三人给上诉人的4.5万元完全可以看出是第三人与证人之间的经济纠纷，与上诉人无关，至于上诉人收款也是代表证人收款，是谁收款不重要，关键是证人认可是上诉人替自己收到了该笔款项，至于4.5万元超过了第三人承认的3万元，但4.5万元是否包括利息，这是第三人与证人之间的纠纷，与本案无关。关于第三人给被上诉人出具的1257690.00元借据是第三人与被上诉人之间作出的票据，对上诉人不发生法律效力，否则按被上诉人一审的举证证实第三人欠上诉人借款1257690.00元是成立的，就不应认定第三人只欠上诉人借款50万元。综上，一审认定事实不清，程序违法，请求二审法院撤销一审裁定，依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求。
本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案上诉人与被上诉人双方签订的《书香府邸》一号楼1B-107号商服楼是一种担保形式的设定，即用以后转让的所有权为担保，对担保物所享有的权利处于期待状态，上诉人与被上诉人之间争议的基础法律关系为借贷担保法律关系，且原审有被上诉人的答辩、第三人辛永明的陈述及相关证据相佐证，能够证实第三人辛永明向上诉人借款并以轩赫公司的房产（1B-107商服）作抵押的基本事实，上诉人所提供的现有证据不能证实与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系。故原审法院应按借贷法律关系予以审理是正确的，当事人拒绝变更诉讼请求的，原审法院经释明依法驳回上诉人的起诉并无不当。本着不诉不理的自愿原则，本案不宜对借贷的相关事实做出超出本案审理范围的认定，可由当事人依法另行主张相关民事权利。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审裁定认定事实和适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 邢桂荣
审判员 宋艳华
审判员 张国栋
二〇一八年九月三日
书记员 张丽洋