四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终11229号上诉人（原审原告）：罗明贵，男，汉族，1968年3月2日出生，住四川省汶川县。上诉人（原审原告）：杨艳英，女，汉族，1971年12月30日出生，住四川省汶川县。委托诉讼代理人：罗明贵，男，汉族，1968年3月2日出生，住四川省汶川县。被上诉人（原审被告）：成都市堰孚房地产开发有限责任公司。住所地：四川省都江堰市滨江街道安顺社区灌温路***号*号楼*层*号。法定代表人：陈东文，经理。委托诉讼代理人：高涛，女，汉族，1989年11月6日出生，住四川省都江堰市。系该公司员工。上诉人罗明贵、杨艳英因与被上诉人成都市堰孚房地产开发有限责任公司（以下简称堰孚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2016）川0181民初字2893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗明贵、杨艳英上诉请求：1、判令堰孚公司向罗明贵、杨艳英支付逾期交房违约金17891元；2、本案一、二审诉讼费用由堰孚公司承担。事实与理由：一审审理中，堰孚公司并未到庭参加诉讼，也未提出要求调减违约金的抗辩，应视为堰孚公司认可罗明贵、杨艳英提出的主张。一审法院主动调低违约金，违反了公平公正原则和居中裁判的规定。被上诉人堰孚公司辩称，逾期交房的原因在于都江堰市政府对土地进行管控，因此，堰孚公司不应承担逾期交房的责任。同时，2015年4月的时候，堰孚公司通过邮件通知罗明贵、杨艳英收房，罗明贵、杨艳英拒绝收房。商品房买卖合同约定的违约金标准过高，案涉房屋的租金标准为每月600元左右，一审法院确定的违约金金额与租金大致相当。罗明贵、杨艳英的上诉理由不能成立，请求维持原判。罗明贵、杨艳英向一审法院起诉请求：1、堰孚公司向罗明贵、杨艳英支付逾期交房的违约金人民币17891元；2、本案诉讼费由堰孚公司承担。一审法院认定事实：一、罗明贵、杨艳英与堰孚公司于2014年12月17日签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：86028），约定罗明贵、杨艳英购买堰孚公司销售（商品房预售许可证号：1304）的位于都江堰市工业开发区金江村五组堰孚国际公馆3幢2单元9层17号住宅，并约定房屋总价款为445061元。合同同时约定如下：第十条、（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房。第十二条、（2）逾期超过十五日后，买受人有权退房。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金。二、合同签订后，罗明贵、杨艳英向堰孚公司付清了合同约定的购房款445061元。罗明贵、杨艳英为主张堰孚公司于2016年5月14日向其交房向一审法院提交了《房屋面积确认结算协议》、《堰孚国际公馆面积补差款及代收税费收据》、收据作为证据。其中，2016年5月14日，罗明贵、杨艳英作为乙方与堰孚公司作为甲方签订的《房屋面积确认结算协议》第二条约定，根据甲乙双方签订的《商品房买卖合同》关于面积差异约定，出卖方应向买受方另行退还该房屋总价差额199元，以上面积误差价款在乙方收房、办理交房手续，当日结清，房屋产权证按实测建筑面积办理。同日，罗明贵、杨艳英缴纳了案涉房屋的物业管理费。罗明贵、杨艳英与堰孚公司共同确认的《堰孚国际公馆面积补差款及代收税费收据》载明了应收款金额及面积补差款金额。一审中，罗明贵、杨艳英不退房而要求继续履行合同。一审法院认定上述事实，有双方身份信息，《商品房买卖合同》，购房收据，《房屋面积确认结算协议》、物管费收据及《堰孚国际公馆面积补差款、代收税费收据》，一审庭审笔录及罗明贵、杨艳英的陈述等证据在案佐证。一审法院认为，罗明贵、杨艳英与堰孚公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且堰孚公司具有商品房预售资格，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于堰孚公司交房时间的问题，罗明贵、杨艳英主张堰孚公司于2016年5月14日向其交房。其中，2016年5月14日，《房屋面积确认结算协议》明确载明了面积误差价款在乙方（买方）收房、办理交房手续的当日结清，结合双方在《堰孚国际公馆面积补差款及代收税费收据》中共同确认的应收款金额、面积补差款金额以及2016年5月14日罗明贵、杨艳英缴纳物管费的情况，且堰孚公司经一审法院合法传唤未到庭，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，其应承担举证不利的后果。故对于罗明贵、杨艳英主张2016年5月14日为交房时间，一审法院予以确认。根据《商品房买卖合同》的相关规定，堰孚公司应当于2015年12月31日前向罗明贵、杨艳英交付案涉房屋，而堰孚公司实际于2016年5月14日交付案涉房屋，其行为确已构成违约。关于逾期交房违约金的问题。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合堰孚公司逾期交房时间的具体情况，加之罗明贵、杨艳英未就造成损失举证证明，故一审法院综合堰孚公司的违约程度和本案的实际情况，酌情认定逾期交房违约金为2680元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，一审法院判决：一、堰孚公司于判决生效之日起七日内向罗明贵、杨艳英支付逾期交房的违约金2680元；二、驳回罗明贵、杨艳英的其他诉讼请求。如果堰孚公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费248元，减半收取124元，由堰孚公司负担。二审中，堰孚公司提交了都江堰市委办公室文件、房屋租金调查报告、快递交房通知明细表，拟证明政府对土地进行管控，导致交房逾期、案涉房屋租金标准为600元左右、堰孚公司在2015年4月通知收房。罗明贵、杨艳英质证认为，都江堰市委办公室文件没有原件，真实性无法确认，即便真实，该文件形成于商品房买卖合同签订前，堰孚公司承诺交房时间时，是考虑了该情况；房屋租金调查报告系堰孚公司单方制作，不应采信；确实收到了通知交房的邮件，但堰孚公司确实逾期交房。本院认证如下：都江堰市委办公室文件无原件，不予采信；房屋租金调查报告系堰孚公司自行制作的单方证据，不予采信；快递交房通知明细表，能够证明堰孚公司通知罗明贵、杨艳英收房。二审中，罗明贵、杨艳英与堰孚公司均认可与案涉房屋同地段同类型房屋的租金标准（清水房）为每月600元左右。堰孚公司认可逾期交房的事实，但主张商品房买卖合同约定的逾期交房违约金标准过高，请求予以调减。本院二审查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点为一审法院确认的违约金金额是否恰当的问题，现评判如下：堰孚公司对逾期交房的事实无异议，依约应当支付逾期交房的违约金。违约金金额的认定应当坚持“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，现罗明贵、杨艳英并未举证证明堰孚公司逾期交房给罗明贵、杨艳英造成的损失大小，加之堰孚公司在二审中明确请求调减违约金标准。本院综合考量堰孚公司违约情况，罗明贵、杨艳英的实际损失等因素，认定一审法院确认的违约金金额并无不当。罗明贵、杨艳英关于一审法院调减违约金错误的主张，本院依法不予支持。综上，罗明贵、杨艳英的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费248元，由罗明贵、杨艳英负担。本判决为终审判决。审判长  何广智审判员  赵 锋审判员  龚 耘二〇一六年十二月二十日书记员  杨大准