北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初698号原告：安然，女，汉族，1989年12月27日出生，住北京市朝阳区。委托代理人：孙凤起，北京市华泰律师事务所律师。被告：张玉山，�，汉族，1940年8月9日出生，住北京市朝阳区。被告：韩德玲，女，汉族，1939年2月12日出生，住北京市朝阳区。二被告委托代理人：张彤（二被告之女），女，汉族，1966年2月2日出生，住北京市东城区。被告：陈美刚，男，汉族，1962年8月28日出生，住北京市东城区。被告：陈某，女，汉族，1999年7月27日出生，住北京市东城区。二被告委托代理人：崔睿鹏，北京市衡卓律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托代理人：樊耀博，男，汉族，1993年4月14日出生，该公司法务。原告安然与被告张玉山、韩德玲、陈美刚、陈某、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）�屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告安然及其委托代理人孙凤起、被告张玉山、韩德玲及委托代理人张彤、被告陈美刚及与陈某委托代理人崔睿鹏、第三人链家公司委托代理人樊耀博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。安然向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告和张菁签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》；2、判令被告张玉山、韩德玲、陈美刚、陈某返还购房定金9万元；3、判令被告张玉山、韩德玲、陈美刚、陈某赔偿违约金84万元；4、判令被告张玉山、韩德玲、陈美刚、陈某赔偿房屋差价损失96万元；5、判令被告张玉山、韩德玲、陈美刚、陈某赔偿中介费损失107700元；6、判令被告承担本案诉讼费、保全费、诉讼财产责任保险费。事实与理由：2016年9月5日，原告经链家�司居间，与被告就位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑某号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。2016年9月5日原告向被告支付购房定金9万元。2016年9月5日原告向链家公司支付居间代理费92400元，保障服务费14700元，评估费600元，以上共计107700元整。2016年9月11日，被告向链家公司经办人表示其房子卖亏了，要求原告增加购房款，此后链家公司分别于2016年9月28日与2016年10月8日向被告发送催告函，催告其办理产权证地址变更手续，换取新产权证，但被告一直拖延至今，导致房屋核验及网签无法办理。被告的行为严重损害原告的合法权益，故依法诉至贵院，请求人民法院依法审理，维护原告的合法权益。被告张玉山、韩德玲、陈美刚、陈某答辩称：不同意对方的诉讼请求，合同应当无效�因为在此之前未征得房屋共有人同意。对方提出的赔偿金额不同意，首付款返还给对方可以。剩下的违约金、差价损失等由于合同无效，这些计算方法都是按合同约定来的，按照合同无效根据双方的责任承担损失。保险费应由原告自己承担。由于对无效的过程存在争议，所以应该双方共同分担造成的损失。关于事实方面，第一，中介和买方在房屋买卖合同签订的前一天就知道卖方在房屋份额上有争议，属于恶意购买。第二，中介在隐瞒事实，造成卖方误签合同。中介在房屋买卖的过程中，隐瞒了如果卖方不继续履行合同卖方要承担房屋总价的20%违约金一事。如果卖方要知道违约除了有一个定金赔偿外，还有一个赔偿房屋总价款的20%违约金的事，那我们当时肯定要考虑这么高的违约金。如果知道违约金这么高，那我们这合同肯定先不签了。第三，早在2016年9�6日凌晨一点签完合同九个小时以后，我们就打电话给链家公司的隋鑫，说因为链家公司帮我们做了房屋唯一的问题，还有房屋份额纠纷和在签合同时因为链家中介对我们隐瞒了合同中如果违约要承担房屋总价20%的重要内容没有告知我们，造成卖方误签合同，要求解除合同。但买方不同意。最后一点，买方说他们早在2016年9月5日就交了中介费，这不属实。链家中介在2016年10月6日，也就是在签合同的一个月以后才收取了买方的中介费。在这期间我们早已告知链家和买方合同有争议，不能继续履行。卖方对已交中介费不予认可，应由买方自行解决。再有，我们投诉至链家总部，得知东一区29号楼一层门店根本没有营业执照不是正规的门店，后来被取缔了。到现在这家门店已经不存在了。中介为了拿中介费采取隐瞒、欺诈的手段骗取了我们的信任，致使我们误签合同。前述内容均有录音证明。第三人链家公司述称，同意原告的诉讼请求。合同签订后按照合同约定原告给付定金，资格审核通过，但被告经我方催告拒绝更换产权证，无法办理网签，之后违约。补充合同第4条明确约定甲方确认满五唯一，这是甲方的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：2016年9月5日，原告安然（买受人，乙方）与案外人张菁（出卖人，甲方）在链家公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。该合同第一条约定：“出卖人所售房屋坐落为北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑某号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为217．98平方米。”第四条约定：“（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为3772000元。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修�配套设施设备作价428000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人向出卖人支付定金90000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。（四）买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为2640000元。”第五条第一款约定：“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。”同日，安然与张菁又签订了一份《补充协议》。该协议约定了定金、首付款、办理购房贷款、权属转移登记、物业交割的时间。该协议第四条约定：“甲方（张菁）确认，交易房屋情况为所有权证满五年，是甲方家庭名下唯一住房。如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。”第五条违约责任第二款约定：“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方（安然）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还。由甲方直接赔付乙方。”同日、安然、张菁和链家公司还签订一份《居间服务合同》。该合同约定安然应向链家公司支付居间代理费92400元。上述合同签订后，原告安然当日即向被告陈美刚（张菁配偶，张菁签订房屋买卖合同的委托代理人）支付购房定金90000元。签订合同后的第二天，陈美刚致电链家公司经纪人称因为房屋价格上涨，不再出售涉案房屋。当天随后张菁致电链家公司经纪人时称，她不清楚合同约定涉案房屋属于购买满五年且为家庭唯一住房，她不清楚合同约定如果违约要支付对方全部购房款20%的违约金。她称链家公司在签订房屋买卖合同前并未告知和提醒上述相关条款，存在欺诈行为。涉案房屋并不是家庭唯一住房。如果链家公司不能解决她提出的问题，合同就不能履行。链家公司经纪人答复涉案房屋满五年且属家庭唯一住房是张菁承诺的，合同约定的违约条款也是经过陈美刚认真阅读后签字同意的。张菁在与链家公司经纪人员电话沟通时还提到在签订合同前她就告知经纪人涉案房屋存在产权争议。经纪人对此予以否认。其后，原告安然与张菁关于合同履行问题有过一次协商，但未达成一致意见。第三人链家公司称在合同履行过程中向张菁发送过两次《催告函》，催告张菁更换新的产权证，按合同约定履行后续合同义务。张菁在本案审理过程中表示未收到催告函。另查，2016年10月6日，安然向链家公司支付居间代理费92400元。因张菁拒绝履行房屋买卖合同确定的义务，安然提起本案诉讼，请求张菁继续履行《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》。在本案审理过程中，张菁父母张玉山与韩德玲提起所有权确认之诉，要求�认涉案房屋张玉山、韩德玲享有二分之一的所有权份额。本院经审理认为在购买涉案房屋时，张玉山、韩德玲有出资，故结合其他证据判决确认张玉山、韩德玲对涉案房屋享有二分之一份额所有权。现该判决已经生效。张玉山、韩德玲称对将涉案房屋出卖给安然不知情，且事后不同意出售。2017年9月22日，张菁因病去世。本院追加张玉山、韩德玲、陈美刚、陈某（张菁女儿）作为共同被告参加诉讼。在庭审过程中，陈美刚提交张菁书写的两份遗嘱。两份遗嘱书写的时间是2016年11月6日，内容是将张菁在涉案房屋和北京市东城区西营房胡同某号房产中的份额遗留给陈某继承。本案庭审过程中，四被告均称张菁并无其他遗产。关于涉案房屋的市场价值，原被告双方无法协商一致。为确定原告的损失，原告申请对涉案房屋的市场价值进行评估。我院经摇号委托北�圣元房地产评估咨询有限公司进行评估。该公司后出具《房地产估价报告》。该报告载明涉案房屋在2017年12月1日的市场价值为529．65万元。原告安然预交评估费12600元。另查明，原告安然在本案中提起保全申请，请求查封涉案房屋并提供了相应的担保。本院出具保全裁定，查封了涉案房屋。原告安然交纳了保全费5000元。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、《居间服务合同》、电话录音、证人证言、《房地产估价报告》、遗嘱、（2017）京0114民初5005号民事判决书、房屋所有权证以及当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告安然与张菁及第三人链家公司签订的《北京市存量房屋买卖�同》（经纪成交版）、《补充协议》、《居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。房屋是否属于满五年家庭唯一住房和违约金的标准在合同中均有明确约定。无论居间方链家公司是否有承诺或尽到提醒注意义务，都不属于法律规定的重大误解，都不能构成对合同效力的否定。原告安然在购买涉案房屋时查看了所有权登记状况，尽到了合理的注意义务，属于善意购买。被告并无证据证明原告安然在签订房屋买卖合同前知晓涉案房屋存在产权纠纷。张玉山、韩德玲虽然主张张菁出售涉案房屋未经过其同意，属于无权处分，但依据相关司法解释规定无权处分也并不影响合同效力认定，本院认定以上三份合同有效。张菁在签订《房屋买卖合同》及《补充协议》后应当按照约定履行自己的合同义务，配合办理房屋�有权证更换、网签、办理购房贷款等事项。但张菁并未按约履行，在陈美刚提出解除合同时不仅不制止，反而向居间方提出以居间方解决其诉求作为合同继续履行的前提。无论居间方是否有违规行为，都不能成为张菁不履行合同的合法理由。张菁以其行为拒绝继续履行合同，构成根本违约。现涉案房屋的共有人张玉山、韩德玲明确表示不同意出卖涉案房屋，原告安然与张菁签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》存在客观障碍，无法继续履行。原告安然要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》的请求，有合法依据，本院予以支持。第三人链家公司同意解除《居间服务合同》，本院不持异议，一并判决解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋买卖合同》及《补充协议》解除后，张菁继续占有9万元定金无合法依据，应予返还。张菁拒绝出售涉案房屋，构成根本违约，应当承担违约责任。安然作为守约方可以要求张菁支付合同约定的违约金，也可以要求张菁赔偿损失。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》关于违约责任确定的精神，违约金的确定与守约方的实际损失基本相一致。原告安然未能成功购买房屋，其经济损失主要是房屋价格上涨带来的差价损失。《房地产估价报告》系评估公司依据法定程序作出，其结论本院予以采信。本院在确定安然的实际损失时，除考虑房价上涨差价外，还考虑到安然的履约程度、张菁提出违约的时间、二手房房屋价格在《房地产估价报告》出具后仍回落的事实等因素酌情确定。综上，本院认为原告主张的违约金请求数额基本与安然的实际损失相符，本院仅支持其违约金的请求，对其要求赔偿房屋差价损失的请求不再支持。依据《补充协议》第五条第2款的约定，张菁应当赔付安然已经交纳给第三人链家公司的居间代理费。安然关于该项的请求有合同依据，本院予以支持。评估费和保障服务费并非第三人链家公司收取，该部分费用如何负担，原被告可另行解决。诉讼财产保全责任保险费并非因张菁违约发生的直接费用损失，原告关于被告赔偿该部分费用的请求，本院不予支持。张菁出卖涉案房屋发生在其与陈美刚夫妻婚姻关系存续期间，涉案房屋部分为夫妻共同财产，且出卖涉案房屋经过了陈美刚的同意，故张菁因违约对原告安然所负债务为夫妻共同债务，应由张菁与陈美刚共同偿还。现张菁在本案审理过程中因病死亡，其生前所负共同债务，陈美刚仍有�续偿还的法定义务。张菁生前留有遗嘱，将自己享有的两套房中的份额遗留给陈某继承。被告陈某作为张菁的房屋份额继承人，在享有权利的同时也需承担相应的义务。陈某有义务在其所继承的遗产范围内偿还张菁生前债务。因陈某所继承的遗产价值高于本案所确定的张菁的债务，因此陈某对上述债务负有完全的偿还责任。张玉山、韩德玲并非房屋买卖合同的一方当事人，故原告安然不能以合同约定要求张玉山、韩德玲承担违约责任。依据现有证据也无法证实张玉山、韩德玲继承了张菁的遗产，故原告安然要求张玉山、韩德玲承担张菁生前债务无法律和事实依据。如被告陈美刚、陈某并未偿还完毕本案所确定的债务，而安然又有证据证明张玉山、韩德玲继承了张菁的遗产，原告安然仍然有权利要求张玉山、韩德玲在继承遗产价值的范围内承担清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除安然和张菁于2016年9月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》；二、解除安然、张菁及北京链家房地产经纪有限公司于2016年9月5日签订的《居间服务合同》；三、陈美刚、陈某于本判决生效之日起七日内返还安然购房定金9万元；四、陈美刚、陈某于本判决生效之日起十五日内赔偿安然违约金84万元；五、陈美刚、陈某于本判决生效之日起七日内赔偿安然居间代理费92400元；六、驳回安然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40400元，由陈美刚、陈某负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；保全费5000元由陈美刚、陈某负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；评估费12600元由安然负担6300元（已交纳），由陈美刚、陈某负担6300元（于本判决生效之日起七日内支付安然）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  卢志成人民陪审员  路新生人民陪审员  汪 霞二〇一八年六月八日书 记 员  赵桂贤