广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第671号
上诉人（原审被告、反诉原告）广东联媒传播广告有限公司。
法定代表人钟双蓬。
委托代理人钟兆民，该公司职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）广州市精品商务服务有限公司。
法定代表人薛春，总经理。
委托代理人施颖妮、黄瑞兰，均为公司职员。
上诉人广东联媒传播广告有限公司因与被上诉人广州市精品商务服务有限公司租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1244号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年8月9日，精品公司（甲方）与联媒公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（已在房管部门办理租赁登记备案手续），其中约定甲方同意将坐落在越秀区天河路45之二号自编706J房号的房地产出租给乙方作办公用途使用，租赁期限为2012年8月13日至2013年8月12日，月租金额为2048元；租金按月结算，由乙方在每月第12日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳4096元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；乙方拖欠租金7天以上的，合同终止，按金没收，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失等。庭审中，精品公司、联媒公司确认双方租赁的房屋实际是上址自编706G号房屋。合同签订后，联媒公司向精品公司交纳了保证金4096元。联媒公司向精品公司支付租金至2013年2月12日。
2013年4月23日，精品公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除双方就天河路45号之二号自编706J房签订的《广州市房屋租赁合同》；2、联媒公司向精品公司支付租金6144元（从2013年2月13日起至2013年5月12日止，按每月2048元计付）、逾期交租违约金4596元（从2013年2月13日起至2013年5月12日止，每天按月租金的百分之二计算）和逾期支付服务费的滞纳金911.36元（从2013年2月13日起至2013年5月12日止，每天按所欠费用的千分之五计付）。联媒公司反诉请求判令：精品公司返还天河路45号之二号自编706J房的按金4096元，并支付罚金4096元，即要求精品公司双倍返还按金共8192元。在精品公司需返还给联媒公司的上述款项中可扣除联媒公司应缴的2013年2月13日至2013年5月12日的租金共6144元。本案审理过程中，精品公司向原审法院申请撤回要求联媒公司支付逾期交纳服务费的滞纳金911.36元的诉讼请求，已获准许。原审庭审中，联媒公司表示上述租赁合同约定的违约金标准是双方签订合同时的真实意思表示，对该标准无异议。精品公司于庭审中提交了两份广发银行进账单，记载出票人为“广东联媒传播广告有限公司”、收款人为“广州市精品商务服务有限公司”，用以证明联媒公司此前是如何交租。联媒公司也提交两份租金发票，记载付款方为“广东联媒传播广告有限公司”、收款方为“广州市精品商务服务有限公司天伦营业部”。2013年2月16日，联媒公司开出金额为4096元的支票，收款人栏填写了“广州市精品商务服务有限公司天伦营业部”。联媒公司称当时精品公司以支票上收款人栏多写了“天伦营业部”为由拒收该支票。2013年3月21日，精品公司分别通过邮寄以及在涉案房屋大门张贴的方式向联媒公司送达《通知函》，其中内容为：您在我司广州市越秀区天河路45号之二706G租用办公室，合同期限为2012-8-13至2013-8-12。之前收到您的支票抬头开为“广州市精品商务服务有限公司天伦营业部”，因广州市精品商务服务有限公司天伦营业部为非独立核算。故请您将交2013-2-13至2013-3-12租金及交2013-3-13至2013-4-12租金共4096元，以转账或支票的方式支付给广州市精品商务服务有限公司。请您在4月12日前完成，以免公司总部作出贵司违约的判断。同月25日，精品公司通过发送手机短信的方式，告知联媒公司因广州市精品商务服务有限公司天伦营业部为非独立核算，营业部所有收支款项需汇总到总公司广州市精品商务服务有限公司核算，要求联媒公司将2013年2月13日至2013年4月12日的租金共4096元以转账或支票的方式支付给广州市精品商务服务有限公司。双方就此问题一直未能达成一致意见，联媒公司认为精品公司仍欠其另一租赁房屋的款项4890元未退还，故不同意以现金方式缴交涉案房屋的租金。联媒公司称已于2013年5月12日将涉案房屋钥匙交还精品公司，精品公司确认于2013年5月13日签收涉案房屋钥匙。
原审法院另查明，2012年7月24日，精品公司（承租人、乙方）与联媒公司（出租人、甲方）就越秀区水荫路2号西座5楼B17房签订《广州市房屋租赁合同》，后因不能办理工商变更登记手续，双方解除了该租赁合同。本案联媒公司就租赁该房屋的保证金、租金及违约责任等已另案起诉本案精品公司［案号：（2013）越法民三初字第1591号］。
原审法院认为，精品公司、联媒公司就涉案房屋签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定联媒公司可按现金或转账的方式支付租金给精品公司，联媒公司于2013年2月16日以收款人填写为“广州市精品商务服务有限公司天伦营业部”的支票缴租，精品公司已明确告知天伦营业部非独立核算，且没有接受联媒公司的支票。其后精品公司也以书面通知及发送手机短信的方式，再次通知联媒公司。但联媒公司没有按双方之前的交易习惯或改为以现金方式交租，至今仍拖欠2013年2月13日起的租金未付，已构成违约，应承担相应的违约责任。故精品公司诉请要求联媒公司支付2013年2月13日至5月12日期间的租金及逾期支付租金的违约金的请求合法有理，原审法院予以支持。由于精品公司、联媒公司已完成交接房屋，即双方已以实际行为提前解除了上述租赁合同，无需原审法院再对解除合同的问题作出处理。根据合同约定，联媒公司拖欠租金7天以上的，精品公司可没收其所交的按金，故联媒公司反诉要求精品公司双倍返还按金缺乏依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，原审法院于2013年10月14日作出如下判决：一、广东联媒传播广告有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内，向广州市精品商务服务有限公司支付自2013年2月13日起至2013年5月12日止的租金（按每月2048元计付）；二、广东联媒传播广告有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内，向广州市精品商务服务有限公司支付逾期交纳租金的违约金（从2013年2月13日起计至2013年5月12日止，每日按月租金2048元的2%计付）。该违约金总额以不超过联媒公司所欠租金总额为限；三、驳回广州市精品商务服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回广东联媒传播广告有限公司的反诉请求。一审案件本诉受理费92元、反诉受理费25元，由精品公司负担42元，联媒公司负担75元。
上诉人广东联媒传播广告有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求确认被上诉人违约，驳回被上诉人的诉讼请求，支持我方原审提出的支付双倍按金8192元扣除房租6144元后返回2048元的请求。理由：一、在原审判决书里，缺少遗漏下列庭审中的重要事实。l、被上诉人在5月10日庭审中被迫承认确有应退款4890元至今未退。2、上诉人在2月16日提出用应退款冲抵房租的要求。3、被上诉人所有的催租维权行为，都是在知道上诉人丢失财务收据以后发生的。4、上诉人多次强调，按照合同法67条规定，上诉人有权拒交房租。被上诉人欠债在先，上诉人欠租在后，双方是互负债务的关系在本案中对被上诉人最不利的两个事实被抹杀，对上诉人两个最有利的事实也被抹杀。二、上诉人没有拖欠房租，被上诉人纯属诬告。上诉人与被上诉人共签订两份合同。第一份合同因产权有问题不能注册而解除后，签订第二份合同。第一份合同应退款至今未退。2月16日春节后，上诉人提出用应退款冲抵以后房租。3月18日与被上诉人老板见面。被上诉人知道上诉人丢失财务收据后图谋赖账。3月21日后以各种方式向上诉人催讨房租，表明不承认应退款的存在。但因为上诉人是用转账支票交租，双方银行都有明显收支记录。所以被上诉人在5月10日庭审质证中被迫承认确有应退款至今未还。所以被上诉人起诉上诉人欠租的理由失去依据，被上诉人解除合同是违约行为。三、一审认定事实不清，故意歪曲案情。在5月10日庭审时被上诉人承认确有应退款存在后，一审当庭通知上诉人另案起诉第一份合同纠纷。在上诉人遵照办理立案后百般请求并案审理，却不被理会，变成“各告各状，各还各钱”的乱局。另案起诉的1591号案的判决书在9月3日下达，因为错判，上诉人已经另行上诉。不知一审遇到什么疑难问题，由简易程序莫名其妙的转入普通程序，又开过一次只为被上诉人创造机会的庭审后，就在10月14日下达判决书。判决结果让人瞠目结舌：一审以上诉人另案起诉为由，将整体案情拦腰砍断，无视应退款已被双方确认的事实，将应退款强行割裂到1591号案中去，然后一口咬定上诉人只是因为支票问题无理取闹而不交房租，构成合同违约。不但被一审判决可以没收保证金或按金，还可以得到按每日2％不超过6144元的违约金。上诉人认为：另案起诉，一不能改变合同法67条，二不能改变被上诉人赖账，诬告、认账的过程，三不能改变应退款始终掌握在被上诉人手中的事实，上诉人认为：5月份另案起诉，不能等于应退款在2月份就不存在。上诉人2月16日提出冲抵房租，符合交易习惯。互相冲抵，就不必从其左手接过退款，再递到其右手上去交纳房租。提出冲抵要求后，应退款就转变为预付款，继续留存在被诉人手中，逐月扣除房租。预付款金额会因为滞纳金和不能注册违约金而增加，具体问题再另行商议，这是当时的考虑。五、被上诉人虚构事实；只字不提应退款是隐瞒真相；系列维权行为是伪造证据，侵财目的是：侵占应退款4890元没收保证金4096元，讹诈违约金6144元。被上诉人在本案中具备诈骗罪的所有特征。上诉人保留另案刑事起诉的权利。综上所述说明越秀法院所作的判决不当，特向你院上诉，请求本案与另案起诉282号案件合并审理。
被上诉人广州市精品商务服务有限公司辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。关于案件事实，我方认为：一、2013年2月13日以后我方一直没有收到租金。我方通过短信、电话等各种方式催促上诉人缴租，但是上诉人没有缴租，而根据合同约定不能用其他款项抵扣租金。二、上诉人没有提出过债务抵销，我方其他营业部曾通知上诉人带收据办理退还另案押金手续，但是上诉人没有按照规定办理，我方办理押金退还是按照审批流程进行，一直在办理中。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
二审另查明：一、上诉人于2013年5月20日原审庭审中述称，被上诉人于2月16日拒收支票后，上诉人提出被上诉人开具发票也不能写“天伦营业部”，后等待被上诉人回复。上诉人不同意以现金交纳租金，是因为被上诉人还欠第一份合同的钱。二、上诉人于2014年3月6日二审庭询中述称，自2013年2月16日起向被上诉人提出以保证金抵扣租金的要求，被上诉人当庭回复双方没有谈过抵扣。三、广东省广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1591号民事判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市精品商务服务有限公司向广东联媒传播广告有限公司支付4890元及滞纳金（从2012年8月13日起计至2013年1月17日止，以4890元为本金，按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；驳回广东联媒传播广告有限公司的其他诉讼请求。该案现在二审审理中。
本院认为，根据合同法第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者期限。本案中，双方当事人因越秀区水荫路2号西座5楼B17房租赁合同产生债务退还保证金及预付租金共4890元，本案合同自2013年2月12日应交租金未交产生租金债务，依法可以相互抵销。被上诉人认为本案租金不能以其他款项抵扣，缺乏依据，本院不予采纳。上诉人于2013年2月16日以支票交纳租金被拒后，上诉人依法可向被上诉人发出债务抵销通知。但是，现有证据无法证明上诉人在合同解除前发出债务抵销通知，上诉人主张与被上诉人债务抵销，依法不能成立。故上诉人因迟延交租产生的债务，在合同解除前产生违约金。上诉人提出被上诉人应先退还保证金，上诉人支付租金是后履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。该法律规定是对同一合同权利义务作出的规定，不适用于两个相互独立合同产生的债权债务关系。本案合同中被上诉人的先履行义务是提供适合用途的租赁物使用义务，上诉人的后履行义务是支付租金，故上诉人以其他合同债权债务关系要求适用合同法第六十七规定，是对法律的理解错误，本院不予采纳。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75元，由上诉人广东联媒传播广告有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年四月十一日
书记员 阮志雄