广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终12224号
上诉人（原审原告）：刘国雄，男，1959年8月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托诉讼代理人：邹强，广东鑫霆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:广州市创氏达置业有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区青年路369号创氏大厦A401室。
法定代表人：范凤英，总经理。
委托诉讼代理人：陈侃，广东海际明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李维常，广东海际明律师事务所实习人员。
上诉人刘国雄与被上诉人广州市创氏达置业有限公司（以下简称创氏达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初904号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
刘国雄上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持刘国雄一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由创氏达公司承担。事实和理由：(一)刘国雄已通过借款抵扣购房款的方式完成支付义务，一审法院对该案件事实没有查清，导致判决错误。一审法院已认定双方签订的《商品房预售合同》合法有效，该合同第二十九条约定商品房款以创氏达公司欠刘国雄的借款冲抵，这是该合同唯一一条关于房款支付方式的规定，所以房屋款支付方式是明确的，刘国雄提交了有创氏达公司盖章的《协议书》、《承诺书》，说明创氏达公司有借款的事实。据涉案合同约定，涉案房屋售价远低于刘国雄对创氏达公司的债权，说明双方有借款冲抵购房款的事实基础，创氏达公司也出具了收据，说明创氏达公司是认可以借款抵扣购房款这一约定的，双方就这一约定达成了完整的意思表示。（二）刘国雄提交的《协议书》、《承诺书》合法有效，法院应当予以采信，刘国雄提交的证据足以支持刘国雄的主张，法院应当支持其主张，一审法院认定有误。《协议书》和《承诺书》加盖了创氏达公司的公章，是其真实意思表示，对其具有约束力，该两份文件记载了创氏达公司欠刘国雄工程款、垫资款的事实及有以房抵债的的意思表示，刘国雄提交的证据均能证明这一事实，说明刘国雄与创氏达公司的债权债务是确实存在的。（三）刘国雄提交的证据已形成证据链，足以证明其主张，创氏达公司未能提供有效证据，其抗辩不成立，一审法院将举证责任倒置，举证责任分配不公。已如前述，刘国雄已经通过借款抵扣房款的方式完成了支付义务，创氏达公司没有提供充分证据进行抗辩，也没有履行将涉案房屋交付给刘国雄并协助其办理相关产权登记手续的合同义务，所以应当支持刘国雄的主张。（四）无论刘国雄是否支付房款，法院均应判决创氏达公司交付涉案房屋、协助刘国雄办理房屋所有权转移登记等手续。据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十六条，即使刘国雄如一审认定的未支付购房款，法院也应当向作出同时履行判决，即要求刘国雄支付购房款，创氏达公司交付房屋及协助刘国雄办理房屋所有权转移登记。综上，刘国雄的所有诉讼请求均有事实和法律依据，希望二审法院查明事实，予以改判。
创氏达公司二审答辩称，不同意刘国雄的上诉请求、事实和理由，同意一审判决。
刘国雄向一审法院诉讼请求：1.创氏达公司开具广州开发区青年路369号保税区创氏大厦A座1001房的购房发票；2.创氏达公司协助刘国雄到广州经济技术开发区房地产管理部门办理广州开发区青年路369号保税区创氏大厦A座1001房的房产证手续；3.创氏达公司赔偿刘国雄购房迟交楼违约金200000元；4.创氏达公司交房；5.创氏达公司承担本案所有费用。
一审法院认定事实：2000年5月6日，创氏达（甲方）与刘国雄（乙方）签订编号为穗房预合字第NO.2000118号《商品房预售合同》，约定：乙方向甲方预购位于广州保税区正门口右侧编号为92-7地块上建造的商品房第x幢（座）第十层0x号房，所购商品房的用途为住宅，该商品房的建筑面积为87平方米（其中实得建筑面积71.31平方米，公共分摊面积为15.69平方米），土地使用面积共用为5788平方米。该预售商品房按建筑面积计算，售价每平方米2200元，总金额为191400元，售价未包括政府规定缴交的有关税费。《合同》第七条载明乙方应当按以下时间如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上（已竣工项目乙方可将房价款直接支付给甲方）：监控银行：保税区建行；监控账号：57×××29;第八条交接商品房时的付款约定：在双方交接商品房时，乙方累计支付全部房价款的95%，计（）元整，余下5%的房价款在房地产产权登记机关办完《房地产证》之日起七天内付清;第九条约定：乙方如未按本合同第七条规定付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，月利息控同期国家公布的银行贷款利率的1.2倍计算，逾期超过（）天后，即视为乙方不履行本合同，届时，甲方有权按以下述第1种约定，追究乙方的违约责任：1、终止合同，乙方按累计应付款的10%向甲方支付违约金;第十条约定：甲方须于2000年6月30日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方使用。如遇火灾、水灾、地震等不可抗力的自然灾害或者不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况、政府行为等社会原因，除甲、乙双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实延期。《合同》最后手写添加了“第二十九条：商品房款是用甲方欠乙方借款来冲抵。”双方的法定代表人范凤英、刘国雄在《合同》上签名，并加盖双方公章。
《合同》签订后，刘国雄未向创氏达支付购房款。刘国雄称创氏达公司对刘国雄有欠款，是创氏达公司以房抵债，签订合同后用刘国雄对创氏达公司的债权抵扣了应支付的房款。创氏达公司称房款没有抵扣，因各方并未对各方之间的债权债务情况进行梳理，并未最终确认各方之间的债权债务，没有明确抵扣案涉房屋的房款。双方均确认没有就债权具体抵扣案涉房屋房款达成协议，仅有刘国雄单方制作的清单。
双方均确认创氏达公司未将房屋交付给刘国雄。
刘国雄提交的登记号为萝预登字54970号的《广州市不动产登记查册表》记载，产权人为刘国雄，登记时间为2006年6月16日，登记附注注明原系统的签约编号为穗房预合字第2000118号，原系统登记字号为萝预登00054970号。创氏达公司认为查册表中的登记是预告登记，并非取得权属。
刘国雄提交的广州保税区创氏国际贸易有限公司（甲方，即现创氏达公司）与刘国雄（乙方）在1997年4月15日签订的《协议书》，载明：“甲方向乙方借款两笔：其中一笔是广州保税区广保国际集团有限公司欠乙方挂靠广东省航务工程总公司承包的广州保税区广保码头工程的工程款，金额为人民币陆佰玖拾陆万零捌佰元；第二笔是广州保税区广保国际集团有限公司欠乙方以甲方名誉借给其的借款为人民币肆佰捌拾万元；合计人民币壹仟壹佰柒拾陆万零捌佰元。甲方用乙方的借款购买广州保税区广保国际集团有限公司开发的广州保税区宝瑞花园A幢（即创氏大厦）土地，甲方将其投资开发的广州保税区宝瑞花园A幢（即创氏大厦）工程发包给乙方作补偿。借款期限为工程完工期，届时还清借款，若无法还清借款，甲方愿意以投资成本价的房屋冲还乙方借款”。在该协议的甲方落款处有创氏达公司公章，无法定代表人或者代理人签名和时间，乙方落款处有刘国雄的签名和时间。
刘国雄提交了一份创氏达公司于2000年3月10日出具的《承诺书》，载明：“由刘国雄挂靠广东省茂名市化州建筑工程总公司总承包的创氏大厦工程，有大部分工程是其垫资兴建。我司承诺以部分创氏大厦房产冲抵欠刘国雄垫资款，房产价格双方商议，较市价略低；冲抵的创氏大厦房产落名可刘国雄本人，也可是其指定人大厦工程完工总结算若确认还欠刘国雄款时，即同意此欠款转为其借款，并同意按银行同期贷款利率的1.2倍支付利息；欠刘国雄款最迟于二期工程（宝穗花园E幢）开工前还清本息，若刘国雄同意可合作开发二期工程（宝穗花园E幢），将欠款转为二期工程合作之股金”。
刘国雄提交的“宝穗花园”创氏大厦工程决算清单显示工程造价合计26574707.5元，已付工程款合计16424454.6元，剩余工程款10150252.9元。该清单甲方落款处有盖创氏达公司公章，乙方有加盖“广东省化州市建筑工程总公司广州第三工程处”印章。
另查，2005年5月31日，经广州市工商行政管理局经济技术开发区分局核准，广州保税区创氏国际贸易有限公司名称变更为广州市创氏贸易有限公司；2015年6月19日，经广州市工商行政管理局萝岗分局核准，广州市创氏贸易有限公司名称变更为广州市创氏达置业有限公司；创氏达公司除上述名称变更外，2001年1月5日，变更其原法定代表人刘国雄为现任法定代表人范凤英。刘国雄在2001年1月5日前是创氏达公司的法定代表人，创氏达公司的两枚公章（所刻内容均相同）均由其掌管。刘国雄与创氏达公司的法定代表人范凤英原系夫妻，二人1983年2月22日登记结婚，2007年8月8日经广州市海珠区人民法院以（2007）海民一初字第783号《民事判决书》判决离婚，该判决书于同月26日生效。
上述事实，有《商品房预售合同》《查册表》、工程决算清单、《协议书》《承诺书》、司法鉴定意见书、（2017）粤01民终3858号《民事判决书》以及双方当事人的陈述予以证实。
一审法院认为，案外人范凤英于2000年1月5日成为创氏达公司的法定代表人，刘国雄与创氏达公司于同年5月6日签订《商品房预售合同》，该《合同》不仅有创氏达公司的公章，同时有创氏达公司法定代表人及刘国雄的签名，并办理了备案登记手续，故该《合同》为有效合同，双方当事人应当依法履行合同内容。《合同》中手写添加的第二十九条内容系对合同付款方式的变更，虽然创氏达公司对此不予认可，但其并没有提供证据推翻该条款的真实存在，因此，创氏达公司主张该条款不真实存在，对双方没有约束力，依据不足，一审法院不予采纳。
关于刘国雄主张案涉房屋购房款以借款抵偿的意见。一、双方当事人在《商品房预售合同》中仅约定了商品房价款和逾期交付的违约责任，未明确约定付款时间和付款方式，即使双方在合同第二十九条约定“商品房款是用甲方欠乙方借款来冲抵”，有以借款冲抵购房款的意思表示，但未有证据证明该约定的明确指向，而双方在《商品房预售合同》签订之后未再签订补充协议对冲抵金额、方式及冲抵后的法律后果进行约定，即双方并未就用刘国雄的债权冲抵涉案房屋购房款达成完整的意思表示;二、刘国雄和创氏达公司的法定代表人在1983年2月22日至2007年8月25日期间存续夫妻关系，刘国雄和创氏达公司之间经济往来较多，且一直没有进行详细结算，刘国雄和创氏达公司之间至今一直未就双方的债权债务关系进行清理。刘国雄主张1997年的《协议书》和2000年的《承诺书》中约定的款项用来冲抵《商品房预售合同》的房款，但该两份协议签订时，刘国雄尚掌控创氏达公司的公司公章，该两份协议不能证实创氏达公司已经同意以涉案房产冲抵其所欠刘国雄的工程款或者借款。创氏达公司提出该两份协议系刘国雄代表其本人及创氏达公司自行签订，对该两份协议的怀疑，具有合理性。在刘国雄未提交有效证据推翻该怀疑合理性前，一审法院依法不确认该两份协议法律效力。因此，刘国雄主张其已通过债权冲抵的方式支付完毕购房款缺乏充分证据支持，故刘国雄诉请创氏达公司开具购房发票、协助办理房屋过户手续、交付房屋及支付逾期交房违约金依据不充分，一审法院予以驳回。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定于2018年4月18日作出如下判决：驳回刘国雄的全部诉讼请求。一审案件受理费4300元，由刘国雄负担。
刘国雄与创氏达公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，各方当事人均无提交新证据。
二审审理过程中，双方当事人对于刘国雄是否履行《商品房预售合同》的付款义务存有争议，刘国雄表示：其是创氏达公司在1997年《协议书》中所欠付的借款用于抵扣预售合同项下的付款，《协议书》签订时刘国雄是创氏达公司的法定代表人，对于刘国雄出借借款的依据是一审提交的对账单，但没有创氏达公司的盖章。创氏达公司则表示：对于《协议书》的真实性不予确认，从协议的出具时间显示，刘国雄当时是创氏达公司的法定代表人，因此，其自己拿着公章与自己签订借款协议，且对账单是刘国雄单方制作，没有转账记录，故创氏达公司不予确认。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：刘国雄主张过户的请求应否予以支持。
双方签订的《商品房预售合同》约定，商品房款是用创氏达公司欠刘国雄的借款来冲抵，因此，对于刘国雄所主张借款是否成立则是解决争议焦点的关键。首先，从《协议书》以及《承诺书》的签订时间审查来看，该两份协议签订时，刘国雄担任创氏达公司的法定代表人，故一审法院认定该协议的签订时因刘国雄控制公司公章，故不能认定创氏达公司同意以案涉房屋冲抵所欠工程款及欠款并无不妥。其次，从借款的真实性审查来看，刘国雄作为借款的出借方仅以单方制作的对账单主张实际向创氏达公司出借了借款两笔，该主张亦缺乏事实依据，本院不予采信。综上，因刘国雄对于主张的借款不能完成举证证明标准，因此，其上诉提出已经履行完毕《商品房预售合同》项下的付款义务而主张过户，缺乏事实依据，本院亦不予采信。据此，一审法院驳回其全部诉求正确，本院予以维持。
综上所述，刘国雄的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4300元，由刘国雄负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 余盾
审判员 李静
二〇一八年九月七日
书记员 杨希
胡秀红