福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第3309号
上诉人（原审被告）厦门市合嘉实业有限公司，住所地厦门市湖里区坂尚370号1楼。
法定代表人林万青，总经理。
委托代理人彭丹姬，北京大成（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）厦门轻工集团有限公司，住所地厦门市思明区后埭溪路28号皇达大厦18楼B-E单元。
法定代表人杨庆伟，董事长
委托代理人林巧财，福建天衡联合律师事务所律师。
原审第三人厦门塑胶总厂，住所地厦门市思明区阳台山路**号S1。
法定代表人曹华，总经理。
原审第三人厦门亿宝物业管理有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路328号亿宝大厦。
法定代表人王荣恩，执行董事兼总经理。
以上原审第三人共同委托代理人林巧财，福建天衡联合律师事务所律师。
上诉人厦门市合嘉实业有限公司（以下简称合嘉公司）因与被上诉人厦门轻工集团有限公司（以下简称轻工集团）、原审第三人厦门塑胶总厂（以下简称塑胶总厂）、原审第三人厦门亿宝物业管理有限公司（以下简称亿宝物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第11232号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
轻工集团原审请求判令：1.判令确认《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》（2001年12月7日签订）【关于厂区建筑物Ⅱ（含附属厂区空地）部分内容】和《房屋租赁协议之补充协议》已于2014年7月18日解除；2.判令合嘉公司立即向轻工集团返还租赁场所【即厂区建筑物Ⅱ（含附属厂区空地）】的占有使用；3.基于前述前提，判令轻工集团有权基于租赁场所的所有权人而要求原次承租人停止对涉讼租赁场所【即厂区建筑物Ⅱ（含附属厂区空地）】的占有使用；4.判令本案诉讼费用由合嘉公司负担。
原审法院查明，2001年5月19日，塑胶总厂与合嘉公司签订《房屋租赁合同》，约定塑胶总厂将位于文园路66号综合大楼及厂区建筑Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ（第一层）及厂区空地出租给合嘉公司；租赁期限为自2001年12月1日起至2021年11月30日止共计20年；租赁期间，租赁场所受到政府征用或拆迁，塑胶总厂所获得的经济补偿金应优先用于补偿被告投放的租赁场所改善费用及其它经济损失。2001年12月7日，塑胶总厂与合嘉公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定塑胶总厂同意合嘉公司在租赁期间将租赁场所的部分房屋租赁，但其承租方必要合法经营，若发生违法经营，由合嘉公司承担相应法律责任，同时，塑胶总厂有权收回租赁权和不予退还租赁押金的权利等等。合嘉公司在承租期间将讼争部分房屋向二十多位案外人转租。2011年12月30日，塑胶总厂向合嘉公司发出一份“缴款通知函”，其中告知合嘉公司，讼争房产即厂区建筑Ⅱ（文园路66号之一）已划转给轻工集团，该部分房产的租金缴交至轻工集团，2011年12月1日起的租金为9022.65元，三方补充协议择期另行签约。2013年7月29日，轻工集团、亿宝物业与合嘉公司签订《房屋租赁合同之补充协议》，约定自2013年5月1日起，亿宝物业受托行使和承担厂区建筑物Ⅱ的出租人之权利与义务。2014年7月18日，因涉及厦门轨道交通1号线建设的国有土地房屋征收事宜，轻工集团向合嘉公司发出《通知函》，通知：租赁场所之厂区建筑物Ⅱ因涉及国有土地房屋征收，自该通知发出之日，双方权利义务终止，并请合嘉公司于2014年7月25日完成结业、搬迁并腾空房屋返还予轻工集团。
另查明，轻工集团原提出第三项诉请即“基于前述前提，判令原告有权基于租赁场所的所有权人而要求原次承租人停止对涉讼租赁场所【即厂区建筑物Ⅱ（含附属厂区空地）】的占有使用”。庭审后，轻工集团撤回该项诉请，原审法院予以准许。
原审判决认为，合法有效之合同对于双方当事人均具有拘束力，双方均应依约、诚实信用履行各自的权利义务。合嘉公司与原出租人订立房屋租赁及补充合同，合嘉公司与厦门塑胶总厂签订的《房屋租赁协议之补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。讼争房屋属国有企业房产，轻工集团举示协议、通知函已证实其概括承受为出租人地位，合嘉公司抗辩轻工集团不是适格主体，缺乏依据，不予采纳。其次，本案属平等民事主体之间的合同纠纷，合嘉公司抗辩本案系征收补偿纠纷，在征收补偿达成一致之前，不能终止租赁合同，无权要求返还房屋亦缺乏事实与法律依据，不予采信。第三，关于轻工集团单方解除部分租赁合同关系是否具有依据？合嘉公司抗辩《房屋租赁合同》第七条第7款并未约定遇政府征收可以解除合同，轻工集团无权解除讼争合同。对此，原审法院认为，《房屋租赁合同》第七条第7款约定“租赁期间，租赁场所受到政府征用或拆迁，甲方（厦门塑胶总厂）所获得的经济补充金优先用于补偿合嘉公司投放的租赁场所改善费用及其它经济损失”，该约定虽未直接体现遇政府征收可以解除合同，但一方面，讼争合同面临征收将导致合同履行不能，合同目的无法实现，具有解除条件；另一方面，从合同文义来看，既然在“受到政府征用或拆迁”时，“甲方所获得的经济补充金优先用于补偿合嘉公司”，那么此间条件之一即为解除租赁合同，如此才有产生一旦房屋被征收所获得费用优先补偿的结果。故按照讼争合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，应确定双方约定了“受到政府征用或拆迁”时解除合同的意思表示。由于具备了解除合同条件，且客观上讼争房屋面临征收，轻工集团亦已发出解除部分合同通知，因此，轻工集团诉请确认解除双方租赁合同中的部分内容合法有据，可予支持，合嘉公司相应抗辩无法成立。既然已解除部分合同，合嘉公司仍占有该部分讼争房屋，那么轻工集团主张返还相应部分租赁物，亦合法有据，可予支持。此外，关于是否应当追加所有的次承租人参加本案的诉讼？承租人与次承租人之间的租赁关系与本案租赁合同为两个法律关系，且次承租人人数过多、具体情况不同，故不宜追加次承租人为第三人参加诉讼，相关当事人可根据情况需要另行诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：一、确认《房屋租赁合同》（厦门塑胶总厂与厦门市合嘉实业有限公司于2001年5月19日签订）、《房屋租赁合同补充协议》（第三人厦门塑胶总厂与被告于2001年12月7日签订）中关于文园路66号厂区建筑物II（含附属厂区空地）部分的内容以及《房屋租赁合同之补充协议》已于2014年7月18日解除；二、厦门市合嘉实业有限公司于判决生效之日起十日内将文园路66号厂区建筑物II及附属厂区空地（亦即文园路66号之一）返还厦门轻工集团有限公司。案件受理费5948元，由厦门市合嘉实业有限公司负担，
宣判后，合嘉公司不服，向本院提起上诉。
上诉人合嘉公司上诉称：请求撤销原审判决，改判驳回轻工集团的全部诉讼请求。主要理由：一、原审判决事实不清，证据不足。合嘉公司与轻工集团不存在租赁关系。轻工集团因不是讼分房屋的产权人，也不是合同双方当事人；讼争房产的产权人应当以产权证上记载的权属人名字为准。况且轻工集团已于2013年5月1日起将其对讼争房屋享有的权权利概括转移给亿宝物业公司，故轻工集团对讼争房屋不享有任何权利，不是适格主体。轻工集团于2014年7月18日给合嘉公司的通知函，系其单方意思表示，不能以此认定轻工集团对讼房屋享有产权。国有企业也是依据《中华人民共和国公司法》等法律法规设立，是独立的企业法人，拥有独立的财产权，不能因同属国有企业，就可以将所有国有企业的财产进行混同。综上，轻工集团主体不适格，依法应驳回轻工集团的起诉。原审法院以“讼争房屋属国有企业房产，原行举示协议、通知函已证实其概括承受出租人地位”为由，未加分析就认定轻工集团是适格主体，与事实不符，据以作出的判决是错误的。二、退一步讲，本案不存在合同相对方可以单方解除合同的情形。本案涉争合同第七条第7款并未约定遇政府征用可以合同解除，因此本案不存在约定解除合同的条件，也无证据显示存在适用法定解除条件之情形。因此，退一步讲，即使轻工集团是讼争合同的双方当事人之一，轻工集团提出解除合同的条件不成立，不发生解除合同的法律效力。三、政府征用，讼争合同不当然解除，依法应当行补偿、后搬迁。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及厦门市人民政府批转市国土资源与房产管理局《关于征收国有土地上非住宅房屋造成经营者停产停业补偿意见的通知》等法律法规的规定，合嘉公司依法享有获得因房屋征收造成的房屋装修损失、搬迁安置费损失、停产停业损失补偿权利，如果讼争合同在合嘉公司尚未获得征收补偿就先解除，合嘉公司将失去获得补偿的合同依据。若产权人选择房屋产权调换，合嘉公司还可能因合同已解除而失去在租赁期内继续租用产权调换的房屋的权利。因此，合同解除必须以签订补偿协议为前提，未签订补偿协议就解除合同，强制搬迁，必将产生因产权人并非房屋实际使用人而导致的补偿项目难以计算和落实，或得不到公平补偿，或所有权人获得征收补偿安置的全部补偿项目，由此引发将的诉讼，激化矛盾，不利社会和谐。合嘉公司已承租讼争房屋十几年，对讼争房屋投入了大量的资金，即使是政府征收，合嘉公司作为该征收的具体行政行为的利害关系人，讼争房屋实际使用人，经营者，在未对合嘉公司给予公平补偿前，解除合同的条件尚未成就，轻工集团无权解除合同。
被上诉人轻工集团答辩称，原审判决事实清楚，适当法律正确，依法予以维持。首先，轻工集团是本案适格的诉讼主体。本案所确认解除的是《房屋租赁合同之补充协议》、《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》（2001年12月7日签订）【关于厂区建筑物Ⅱ（含附属厂区空地）部分内容】。轻工集团、亿宝物业与合嘉公司是《房屋租赁合同之补充协议》的当事人，且该协议已明确约定讼争房屋的处分权人为轻工集团。因《房屋租赁合同之补充协议》系合同各方当事人为落实《缴款通知函》中所函告讼争房产处分权转移的相关事项的处理而签订的，该协议将《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》（2001年12月7日签订）就讼争房屋部分的租赁关系变更为轻工集团和合嘉公司，据此，《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》（2001年12月7日签订）就讼争房屋部分的约定随之一并解除；同时，亿宝物业仅为轻工集团的代理人，代行出租人的权利，代为履行出租人的义务。根据《房屋租赁合同》第七条第7款的逻辑解释，即遇到政府征用或拆迁，甲方（即原审第三人塑胶总厂）有权解除合同；在本案当中，轻工集团与合嘉公司之间存在的是租赁合同关系，而非征收与被征收的关系。轻工集团既然概括承受《房屋租赁合同》关于讼争房屋部分的权利和义务，那么轻工集团亦依法享有相关的解除权，且在《房屋租赁合同》当中对于解除权之行使未附加任何条件。综上，合嘉公司的上诉没有事实和法律依据，依法予以驳回。
原审第三人塑胶总厂、亿宝物业述称，同意轻工集团的答辩意见。
经审理查明，双方当事人陈述对原审判决查明认定的事实没有异议。本院对没有争议的事实予以确认。
另查明，2014年7月18日，轻工集团向合嘉公司发出《通知函》，通知：租赁场所之厂区建筑物Ⅱ因涉及国有土地房屋征收，自该通知发出之日，双方权利义务终止，并请合嘉公司于2014年7月25日完成结业、搬迁并腾空房屋返还予轻工集团。合嘉公司财务部柯旭娜签收该函件，并注明“已收到，我司及各租户已把诉求提交贵司，我们将全力配合，等待洽谈”。原审庭审中，合嘉公司对该证据无异议。
还查明，合嘉公司二审庭审时述称，其已经将讼争房产交付给拆迁部门，轻工集团、塑胶总厂及亿宝物业对该事实予以认可，轻工集团当庭表示撤回原审第二项诉讼请求。
本院认为：1.合嘉公司和塑胶总厂签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，合嘉公司与轻工集团、亿宝物业签订的《房屋租赁合同之补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容合法有效；根据塑胶总厂发出的《缴款通知函》所述，轻工集团已概括取得讼争房屋的出租人地位；即《房屋租赁合同之补充协议》是对《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》关于讼争房屋出租主体的变更约定。《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》中讼争房屋的出租人已经据此变更为轻工集团。据此，轻工集团是本案适格的诉讼主体。2.《房屋租赁合同》第七条第7款约定，“租赁期间租赁场所受到政府征用或拆迁，甲方所获得的经济补偿金应优先用以补偿乙方投入的租赁场所改善费用，及其它经济损失”，该约定明确体现租赁场所受到政府征用或拆迁时合嘉公司取得投入的租赁场所改善费用及其它经济损失是以《房屋租赁合同》解除为前提的；故按讼争合同的文义解释、目的解释及逻辑解释，应确定合嘉公司和出租人所约定了“受到政府征用或拆迁”时，出租人可解除《房屋租赁合同》的意思表示；本案讼争房屋因遇厦门轨道交通1号线建设的国有土地房屋征收，轻工集团因概括承受讼争房屋的出租人地位，可以依照合同约定解除讼争房产的租赁关系。2014年7月18日轻工集团已向合嘉公司发函解除合同，合嘉公司在收到通知函后，并未提出异议，而且表示全力配合。结合双方《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的约定及轻工集团发出的通知函，可知本案轻工集团与合嘉公司之间的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》就讼争房屋部分的约定已一并解除。原审法院认定《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已于2014年7月18日解除并无不当，本院予以维持。3.本案系房屋租赁合同纠纷，审查的是本案讼争租赁合同能否解除，至于拆迁安置补偿问题，不属于本案审理范围，是否已经签订拆迁安置合同与本案合同能否解除也不具有关联性。对于合嘉公司的该项上诉理由本院不予采信。基于二审庭审中轻工集团已明确表示撤回原审第二项诉讼请求，此系当事人对自己权利义务的处分，本院予以照准，原审判决第二项予以撤销。
综上，厦门市合嘉实业有限公司公司的上诉请求应予驳回。但因二审出现新事实，原审判决须部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第11232号民事判决第一项；
二、撤销厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第11232号民事判决第二项；
三、驳回上诉人厦门市合嘉实业有限公司的其他上诉请求。
本案二审案件受理费11896元，由上诉人厦门市合嘉实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
代理审判员 许 莹
代理审判员 胡林蓉
二〇一四年十一月二十七日
代书 记员 彭丽月
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。