大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第03070号
原告邴艳丽，女。
委托代理人吴彦，系辽宁新世纪律师事务所律师。
委托代理人刘宝君，系辽宁新世纪律师事务所律师。
被告大连海创房地产开发有限公司。
法定代表人王吉东，系总经理。
委托代理人康玉奇，系辽宁东亚律师事务所律师。
委托代理人邓春平，系辽宁东亚律师事务所律师。
原告邴艳丽（以下简称原告）与被告大连海创房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员刘共喜担任审判长，与审判员冯忠璞、卢丹丹依法组成合议庭，于2015年6月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴彦及被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于大连市高新园区海创世达街（芝麻街）的房屋。合同约定，如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理。后被告交付房屋，但其在合同约定的办证时间内，并未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告逾期取得房屋权属证书。故原告诉至法院，请求判令：被告支付共计314天的逾期办证违约金13，011元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：第一、原告起诉的违约金天数没有扣除新政影响的天数，因此数额计算错误。2011年3月14日，公安部消防局发布《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》，规定：从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（公通字（2009）46号）第二条规定，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。对已经审批同意的在建工程提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除。案涉工程虽经规划、消防部门审批同意采用了燃烧性能为B1级材料，但按该通知属拆除之列。因此案涉工程自2011年3月15日起不能通过消防验收，且影响了道路、绿化、邮箱等十几项配套工程验收，故影响了竣工验收备案即房屋权属初始登记。直到2012年12月公安部发文废止该《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》，案涉工程才于2013年5月22日通过消防验收。且2010年11月23日，大连市政府颁布了《大连市房屋建筑工程验收备案管理暂行办法》致使工程竣工备案增加了十几项备案内容。综上，导致被告未能完成初始登记的实质原因是“新政”和“办法”的实施所致，不属于被告的责任，故违约期间应扣除新政影响的天数。第二、部分业主起诉的违约金天数没有扣除双方约定的一年免责期间，计算错误。第三，消防新政废止后，被告需要完成工程档案验收、新增的自来水、供热、燃气、绿化、社区用房、道路等十几项工程及验收手续，方能完成工程竣工备案初始登记手续，因此按照双方约定的一年免责期间不仅符合合同的意思表示，对原、被告双方亦更为公平。第四，已由生效判决认定自交房之日起至办理初始登记之日止应扣除新政影响的期间和双方约定的一年办证期间计算被告的违约责任。
经审理，本院查明以下事实：
1、2009年10月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于大连市高新园区海创世达街（芝麻街）19-1-15-10号房屋（建筑面积56.38平方米），房屋总价款为人民币414，393元。合同约定：出卖人（被告）应在2010年10月31日前交付经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的房屋，合同第十五条同时约定：办理房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理。合同签订后，原告履行了交款义务。2010年12月7日，被告将案涉房屋交付给原告。
2、2010年5月4日，大连市公安消防局出具《建设工程消防设计审核意见书》，同意海创大厦的消防设计。2013年5月22日，海创大厦建筑、自动建设工程的消防工程通过验收。而在此前，被告曾于2011年11月4日、2011年12月14日申报海创大厦的消防验收均为不合格。关于消防验收不合格的原因，被告辩称系因公安部消防局发布新规定对于民用建筑外保温材料采用严格标准，故直至新规废止，海创大厦的消防工程方于2013年5月22日通过验收。而除此两次申报外，被告称其曾于2011年4月进行过第一次申报，但当时新规定刚开始执行，故被告的验收申请未予受理且没有相关证明文件。
关于被告所称的消防新规系指公安部消防局于2011年3月14日发布的《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消（2011）65号），该通知第一项载明：“在新标准发布前，从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（公通字（2009）46号）第二条规定，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。”同年3月21日，大连市制定《关于贯彻落实部局、总队﹤关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知﹥的实施意见》，进一步明确要求“从2011年3月15日起，所有新受理的工业、民用建设工程消防设计审核和验收内容，建筑外保温材料必须全部采用燃烧性能为A级的材料。”
2012年12月3日，公安部消防局下发《关于民用建筑外保温材料消防监督管理有关事项的通知》（公消（2012）350号），明确提出“为认真吸取上海胶州路教师公寓‘11.15’和沈阳皇朝万鑫大厦‘2.3’大火教训，2011年3月14日，部消防局下发了《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消（2011）65号），对建筑外墙保温材料使用及管理提出了应急性要求。2011年12月30日，国务院下发的《国务院关于加强和改进消防工作的意见》（国发（2011）46号）和2012年7月17日新颁布的《建筑工程消防监督管理规定》对新建、扩建、改建建设工程使用外保温材料的防火性能及监督管理工作作了明确规定。经研究，《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》不再执行。”
3、2011年1月1日，大连市实施《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》，关于房屋建筑工程竣工验收规定了十五项要求，其中包括“公安消防部门对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程出具了验收合格的证明文件”。而鉴于此办法较以前的程序增加了十余项验收环节，大连市房地产开发协会于2012年12月3日出具《关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明》，提出：新增的验收环节对应不同的验收部门，每个部门为此需要重新制订其内部工作流程，理顺工作关系，这样极大的延长了开发企业办理竣工验收备案手续的时间。同时，由于执行新政之前，不少开发企业已与客户签订了商品房买卖合同，并在交易所备了案，也使得开发企业与客户约定的交房时间与办证时间无法更改。没有竣工备案手续，客户无法办理产权。新政执行的时间并没有给已销售楼盘尤其是即将办理竣工备案手续的开发企业合理准备时间。这些诸多因素导致了受新政影响的开发企业，构成对众多客户违约的事实。
4、被告在合同约定的办证期间内完成了海创大厦供热工程验收、电力工程验收、信报箱工程验收、市政及环卫设施竣工备案、外景观工程验收等多个竣工备案所需项目的工作，并且进行了社区办公和服务用房交接、物业移交等工作。
5、被告于2013年12月5日取得案涉海创大厦项目《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，大连高新技术产业园区房地产交易管理中心于2013年12月30日完成了海创大厦住宅项目的初始登记，自此原告可办理产权分户登记手续。
6、案外人张琦于2009年12月21日与被告签订商品房买卖合同，约定张琦购买被告开发的位于大连市高新园区海创世达街（芝麻街）21-1-16-6号房屋，张琦于2012年9月16日起诉被告，要求其支付2012年1月14日至2013年12月30日期间的逾期办证违约金。辽宁省高级人民法院于2015年2月24日作出（2014）辽审四民提字第83号民事判决（现已生效），该判决认定：被告未通过消防验收的原因为公安部消防局所颁布“新政”的实施，而非被告公司怠于履行办证义务，故可以认定执行消防“新政”期间不能办理产权证书并非被告原因所致。消防“新政”实施期间（共计629天）应从合同约定被告履行办证手续的一年期间予以扣除；交房后60日，消防“新政”开始实施，消防“新政”废止后，被告剩余的10个月（共305天）履约时间应继续计算，又因被告履行合同约定的办证义务实际使用1081天（自2011年1月14日至2013年12月30日），据此，被告逾期办证违约期间为87天（1081天-629天-60天-305天）。
上述事实，有《商品房买卖合同》、楼宇验收交付书、（2014）辽审四民提字第83号民事判决书及庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，原、被告均应依据该合同约定享有权利并履行义务。综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：1、消防“新政”实施期间是否应从合同约定的被告办证期间扣除；2、被告逾期办证的违约期间。3、原告诉请是否超过诉讼时效。
关于消防“新政”实施期间是否应从合同约定的被告办证期间扣除的问题。本案双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定，办理房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起一年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金直至可以办理。可见被告承担逾期办证违约责任的前提为“由于出卖人的原因”，即非被告的原因导致一年内无法办证，被告无需支付违约金。根据已查明的事实，被告收到大连市消防局首次审核结果的时间是2011年11月4日，被告必定是在该时间之前组织材料进行申报，即便是按照上述首次验收结果的时间看，也是在案涉合同约定的房屋交付后一年之内，故可以认定被告在约定的办证期间内，履行了消防验收的申报义务。被告未能通过消防验收的原因为公安部消防局所颁布的“新政”的实施，而非被告怠于履行办证义务，故可以认定执行消防“新政”期间不能办理产权证书并非被告原因所致，消防“新政”实施期间应从合同约定被告履行办证手续的一年期间内予以扣除。
关于被告逾期办证违约期间的计算问题。案涉房屋买卖合同约定购房人办理案涉房屋所有权登记的期限为自房屋交付之日起一年，被告将案涉房屋交付给原告的日期为2010年12月7日，根据合同约定，被告办证起算日应为2010年12月8日，办证截止日期应为2011年12月7日。2011年3月15日，即交房后97日，消防“新政”开始，至2012年12月3日，消防“新政”被废止，共计629天。此期间应从被告的一年办证期间内予以扣除。当消防“新政”废止后，被告剩余的履约期间为268天（365天-97天）应继续计算。鉴于此期间已达268天，足以满足被告办理手续的合理期间。且因被告完成初始登记时间为2013年12月30日，应视为被告已完成合同所约定的办证义务，故被告履行合同约定的办证义务实际使用天数为1118天（自2010年12月8日至2013年12月30日），据此，被告逾期办证违约期间为124天（1118天-629天-97天-268天）。故被告应支付逾期办证违约金为5，138.47元（414，393元＊0.1‰＊124天）。关于原告所主张的其他期间的逾期办证违约金，本院不予支持。
关于原告诉请是否超过诉讼时效，本院认为，被告完成初始登记即完成办证义务的时间为2013年12月30日，故原告应自该日起即可主张全部的逾期办证违约金，故原告的诉请并未超过诉讼时效。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告大连海创房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告邴艳丽逾期办证违约金5，138.47元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告邴艳丽的其他诉讼请求。
案件受理费125元，其他诉讼费50元，合计人民币175元（原告已预付），由被告大连海创房地产开发有限公司承担100元，与上述款项一并给付原告，剩余75元由原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审判长 刘共喜
审判员 冯忠璞
审判员 卢丹丹
二〇一五年十月二十二日
书记员 王 月
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。