杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第710号
原告：黄山平。
委托代理人：王振翔，浙江六和律师事务所律师。
被告：朱亮。
委托代理人：杨帅杰，浙江广政律师事务所律师。
原告黄山平为与被告朱亮房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月1日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭审理，于2014年8月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王振翔、被告委托代理人杨帅杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2010年8月20日签订了《杭州市万糖汇餐饮特色街商铺租赁合同》一份，租赁合同约定：被告将其向产权人杭州金利普电器有限公司承租的杭州市西湖区万塘路262号2幢万糖汇餐饮特色街一楼16号和二楼15、16号的房屋转租给原告作为餐饮使用。租赁合同签订后，被告将租赁房屋交付给原告，原告以此为经营场所登记注册了个体工商户，字号为：杭州市西湖区湘绅家厨餐馆华星路分店，并经营至今。2013年5月份，杭州市西湖区人民法院就杭州金利普电器有限公司起诉被告租赁合同（2012）杭西民初字第2635号案进行判决，解除被告与杭州金利普电器有限公司的租赁关系，该案后经杭州市中级人民法院二审维持原判。被告因此丧失承租权，也丧失了转租权，原、被告间的租赁关系自然消亡。因被告未向房屋所有权人缴纳租金，所有权人解除租赁合同，被告该行为导致原告无法在原有的法律关系下使用租赁房屋，产生了一系列损失。现特向贵院提起诉讼，请求判令：一、确认原、被告租赁关系自2012年11月5日终止。二、被告支付违约金114096元。
被告辩称：一、本案的受理违反了一案不再理的原则。二、根据合同法第91条，合同终止的理由没有一项与原告所述相吻合。三、原告要求支付违约金的依据是租赁合同第11条第1项，但该条款是指原告违约情况下，被告有权终止合同原告支付违约金，现原告将该条款适用于被告是不恰当的，在双方合同没有就被告违约责任进行明确约定的情况下，如果原告认为被告造成其损失，原告可以主张被告赔偿其损失，而不是要求被告支付违约金。四、原告违约在先，无权要求被告支付违约金或者损失。双方于2010年8月20日签订了租赁合同，之后被告于2010年10月11日将房屋交付给原告，原告以此为经营场所，注册了个体工商户。2010年11月18日到2011年11月18日租金731387元，原告已经全额支付了，第二个租赁年度即2011年11月18日到2012年11月18日租金731387元，原告仅仅�付了30万元，还有431387元没有支付，第3、4年租金原告没有支付过。被告曾经多次催讨，但是原告一直拒绝付款，被告认为原告违约在先。五、合同有相对性，被告与杭州金利普电器有限公司之间的租赁合同解除，并不必然导致被告与原告之间的房屋租赁合同自动解除，目前为止，原告仍然在使用该房屋，其经营也没有受到影响，原告没有理由解除合同，就算原告要解除合同，其也应该通知被告，但是原告没有通知过被告要解除租赁合同。
原告向本院提供了以下证据材料：
1、租赁合同。证明原、被告间的租赁关系，双方约定的违约责任标准。
2、民事判决书。证明朱亮与杭州金利普电器有限公司的租赁关系已经被解除，造成原、被告间的合同无法履行，被告属于根本违约。
被告向本院提供了以下证据材料：
1、民事�诉状、变更诉讼申请书。证明被告在（2013）杭西民初字第1837号案件中已经起诉要求解除双方的租赁合同，现原告再提出诉讼，违反了一案不再理的原则。
2、反诉状及诉讼请求变更申请。证明原告在（2013）杭西民初字第1837号案件中要求被告承担114096元违约金，现原告再次起诉也违反一案不再理的原则。
3、（2013）杭西民初字第1837号案件的传票等诉讼文书。证明（2013）杭西民初字第1837号案件的审理情况。
当事人对证据材料的质证意见及本院认证意见如下：
经质证，朱亮对黄山平提供的证据1三性无异议，但认为证明对象无法达到，合同中双方约定的违约责任标准仅约定原告违约的违约条款，该条款不适用于被告。证据2三性无异议，证明对象有异议，被告与杭州金利普电器有限公司的租赁合同解除，被告向杭州金利普电器有限公司返还的房屋，现在仍由原告在使用。黄山平对朱亮的证据未予质证。
经审查，本院认为，原、被告的证据真实性双方无异议，证据效力予以认定。
根据确认的有效证据及双方当事人的陈述，本院认定以下事实：
原、被告于2010年8月20日签订了《杭州市万塘汇餐饮特色街商铺租赁合同》一份，租赁合同约定：被告将拥有经营权的杭州市西湖区万塘路262号2幢万塘汇餐饮特色街一楼16号二楼15、16号的房屋转租给原告作为餐饮使用；房屋约定面积为466平方米；租赁期限共60个月，自2010年11月18日起至2015年11月18日止；前三年每年租金为731387元，每年物业管理费为19572元，租金先付后用，每年10月18日前支付下一年租金，第4年起租金递增原始租金的10%。租赁合同签订后，2010年10月11日，被告将租赁房屋交付原告，原告以此为经营场所登记注册了个体工商户，字号为：杭州市西湖区湘绅家厨餐馆华星路分店，并经营至今。原告分别于2010年8月24日、9月28日、10月11日、2011年12月12日支付原告100000元、500000元、200000元、300000元，其余未再支付。
另查明，2010年6月12日，杭州金利普电器有限公司与被告签订了《房屋租赁合同》，由被告承租位于杭州市万塘路262号2号楼一、二层约6168平方米房屋及房屋内所有的设备。2012年9月21日，杭州金利普电器有限公司因被告未能按时交纳租金而向本院起诉被告，要求解除租赁关系、退还房屋、支付租金等。2013年5月7日，本院（2012）杭西民初字第2635号案作出如下判决：一、杭州金利普电器有限公司与被告间的《房屋租赁合同》于2012年11月5日解除；二、被告于判决生效之日起一个月内将租赁房屋腾空并交付给金利普公司；……。后被告提起上诉，杭州市中级人民法院（2013）浙杭民终字第2461号案维持原判。现因被告未能履行，杭州金利普电器有限公司于2014年4月29日申请本院强制执行。
2013年8月14日，朱亮作为原告向本院起诉黄山平，请求解除双方的《杭州市万糖汇餐饮特色街商铺租赁合同》等，黄山平提出反诉，请求朱亮归还房屋租赁保证金60949元、装修保证金10000元、物业管理费19572元，共计90521元。案件尚在审理中。
本院认为，朱亮、黄山平签订的《杭州市万塘汇餐饮特色街商铺租赁合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定了合同终止的情形，原告诉称被告丧失承租权、转租权，原告据此享有合同解除权，在合同被依法确定解除之前，并未产生合同终止的效力，原告主张的原、被告间的租赁关系自然终止并不符合前述规定，本案又不存在其它合同终止的情形，故原告请求确认合同终止的诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定，原告应于2011年10月18日前支付下一年的租金731387元，但原告未能履行，原告已构成违约，被告已向法院提起诉讼要求解除合同，案件尚在审理中，目前涉案房屋仍由原告占有使用，现有的证据尚不足以证明被告有违约行为，因此，原告第二项诉讼请求亦缺乏事实依据，本院不予支持。原告在本案中主张的诉讼请求与其在前案中提起的反诉主张不同，本案不违背一事不再理的原则。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回黄山平的诉讼请求。
本诉案件受理费2581元，由黄山平负担，于判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十�日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 金孟贵
人民陪审员 王静芳
人民陪审员 郭爱萍
二〇一四年十月二十日
书 记 员 曹宇宁