湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终5956号上诉人（原审被告）：赵崇归，女，汉族，1981年10月10日出生，户籍地湖北省洪湖市，现住湖北省武汉市新洲区，委托诉讼代理人：赵儒波，男，1956年2月13日出生，赵崇归之父，一般授权代理）。被上诉人（原审原告）：武汉市高塔物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市新洲区阳逻汽渡路，统一社会信用代码91420117796339607F。法定代表人：李政，该公司总经理。委托诉讼代理人：李新红，男，1962年3月24日出生，该公司员工，一般授权代理）。上诉人赵崇归因与被上诉人武汉市高塔物业管理有限公司（以下简称武汉高塔物业）的物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2017）鄂0117民初2957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月25日立案后，依法组成由审判员晏明任审判长，审判员张剑、王丹红参加的合议庭审理了本案，陈晓玲担任法官助理，书记员钟家鹏担任记录。2018年8月6日和29日对本案进行了法庭调查，上诉人赵崇归的委托诉讼代理人赵儒波，被上诉人武汉高塔物业的委托诉讼代理人李新红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵崇归上诉请求：二审法院撤销原判、改判驳回武汉高塔物业的诉请。事实和理由：一审判决认定伪造合同有效，属于认定事实错误；一审判决适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务司法解释》），属于适用法律错误；一审判决认定武汉高塔物业原告主体资格，属于审理程序违法。武汉高塔物业辩称，请求二审法院驳回上诉、维持原判。2017年9月20日，武汉高塔物业向一审法院起诉请求：判令赵崇归支付物业管理费5,189.76元（2013年10月1日至2017年9月30日）及滞纳金10,998元（自2013年10月1日起按日千分之三的比例计算至2017年9月30日止）。一审法院认定事实：赵崇归系位于湖北省武汉市源江富督苑小区（以下简称源江富督苑小区）B1栋2单元601号房（房屋建筑面积为180.2m2，以下简称涉案房屋）的业主。2009年10月1日，武汉高塔物业与武汉市源江房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订的《前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业合同》）约定，武汉高塔物业为源江富督苑小区提供物业服务，并按照建筑面积0.6元/m2月的标准收取住宅的物业管理费。2015年9月25日，武汉高塔物业与源江富督苑小区第一届业主委员会签订了服务期限自2015年10月1日起至2018年9月30日的《物业服务合同》约定，住宅房屋物业管理费按0.6元/m2月收取。合同还约定了其他双方享有的权利和应尽的义务。赵崇归向武汉高塔物业支付了自2010年10月1日至2013年9月30日的物业管理费，但赵崇归自2013年10月1日至2017年9月30日未向武汉高塔物业支付物业管理费5,189.76元（计算方式为180.2m2×0.6元/m2月×48个月）。武汉高塔物业向赵崇归发出过催缴《通知》，但赵崇归至今仍未支付。另查明，审理中，赵崇归以不服二审管辖裁定已向高级人民法院申请再审，而高级人民法院未向其送达《再审裁定书》为由，向一审法院提出申请要求中止审理本案。一审法院认为，根据《物业服务司法解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，赵崇归作为源江富督苑小区的业主，应当遵守开发商及源江富督苑小区业主委员会与武汉高塔物业签订的合同的约定向武汉高塔物业支付物业管理费。对于武汉高塔物业要求赵崇归支付物业管理费5,189.76元的诉讼请求，法院予以支持。武汉高塔物业自愿放弃要求赵崇归支付滞纳金的诉讼请求，是其对自身权利的处分，不违反法律的规定，法院予以确认。另，赵崇归以不服二审管辖裁定向高级人民法院申请再审，高级人民法院未向其送达《再审裁定书》为由，申请法院中止审理本案。经审查，赵崇归申请中止审理本案的理由，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款规定的应当中止诉讼的情形，对于赵崇归要求中止审理本案的请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业服务司法解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十条第一款规定，判决：一、赵崇归于判决生效之日起十日内向武汉高塔物业支付2013年10月1日至2017年9月30日物业管理费5,189.76元；二、驳回武汉高塔物业的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币50元，由赵崇归负担。二审中，本院将依职权于涉案房屋所在的房地产部门调查收集的房屋产权登记信息查询单出示给双方当事人，该信息查询单显示，产权人赵崇归，房屋坐落于湖北省武汉市新洲区阳逻街平江大道源江新居B1栋2单元6层2-6-1号，建筑面积180.2m2，出让方武汉市源江房地产开发有限公司，成交价31.398万元；合同日期2010年2月22日，核准登记日期2011年7月20日。赵崇归向本院提供购房税务发票，拟证明涉案房屋购房价款为313,980元及其于2011年1月17日交税金额9,419.40元的待证事实。武汉高塔物业向本院提供房地部门出具的证明，拟证明源江富督苑小区与源江新居小区属同一小区的待证事实。质证时，武汉高塔物业对赵崇归提供购房税务发票的真实性无异议。赵崇归虽异议武汉高塔物业提供房地产部门的证明，却未提供足以反驳的相反证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十一条第三款“人民法院依照职权调查收集的证据应当在庭审时出示，听取当事人意见，并可就调查收集该证据的情况予以说明”、第七十条第一项“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本”、第七十二条第一款“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”的规定，本院确认涉案房屋位于源江新居小区（又名源江富督苑小区）、产权人为赵崇归的待证事实。第二审程序中，双方当事人均承认的事实有，1、涉案房屋位于源江新居小区；2、赵崇归提出武汉高塔物业伪造的合同有《前期物业合同》和《物业服务合同》，但未提供未被伪造的真实合同；3、一审中，赵崇归未对武汉高塔物业伪造《前期物业合同》、《物业服务合同》提起反诉；4、对催缴物业费的事实，武汉高塔物业提供有催缴通知，但赵崇归表示是武汉高塔物业对其“敲诈勒索”。二审另查明，1、质证证书显示，企业名称武汉高塔物业，质证等级叁级；2、2005年10月1日，武汉高塔物业与武汉市源江房地产开发有限公司签订《前期物业合同》约定，住宅按建筑面积0.6元/m2月；3、2015年9月25日，武汉高塔物业（乙方）与武汉市源江富督苑小区第一届业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》约定，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；委托管理期限自2015年10月1日起至2018年9月30日；住宅服务由乙方按0.6元/m2月向每户收取；4、《收据》存根显示，出据日期2012年8月19日，兹收到赵崇归B1-2-601，物业费（2010.10.1-2012.9.30）人民币2,250元；5、武汉高塔物业向B1栋二单元601号房业主发出数份《通知》，催缴2013年10月1日至2017年9月30日期间的物业费；6、2017年9月20日，一审法院立案；2017年9月24日，赵崇归提出管辖异议申请；一审法院裁定驳回赵崇归对本案管辖权的异议，赵崇归不服提出上诉；二审管辖裁定驳回上诉、维持原裁定；7、EMS法院专递邮件详情单显示，收寄日期2018年2月28日，起诉状、举证通知书、传票等，收件人姓名赵崇归，地址武汉市新洲区阳逻街平江东路源江小区B1栋二单元601房，投递信息为2018年3月2日本人收；8、2018年4月11日的一审开庭笔录记载有，赵崇归经法院传票传唤，无正当理由未到庭，不影响本案审理；武汉高塔物业陈述“原告公司（指武汉高塔物业）撤回第二项要求被告（指赵崇归）按日千分之三支付逾期付款滞纳金的诉讼请求。被告从2013年10月1日至2017年9月30日，4年没缴纳物业费”。本院认定如下：一审判决认定的事实属实。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务的关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人”的规定，债的特征主要有三，一是主体的特定性和相对性，二是内容的请求性，三是利益的期待性。关于主体资格的问题。本案中，对于原告资格，由于武汉高塔物业为源江新居小区（又名源江富督苑小区）提供物业服务，其与相关业主有直接的利害关系，因相关业主欠缴物业服务费而提起违约之诉，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，武汉高塔物业的原告主体适格。对于被告资格，由于赵崇归为源江新居小区（又名源江富督苑小区）内涉案房屋的所有权人，且有欠缴物业服务费的事实，一审法院将赵崇归列为被告，符合上述条款第二项“有明确的被告”的规定，赵崇归的被告主体适格。赵崇归提出一审判决认定武汉高塔物业原告主体资格属于审理程序违法的主张，于法无据，本院不予支持。关于合同约束力的问题。本案中，赵崇归作为涉案小区的业主，武汉高塔物业也为涉案小区提供了物业服务。就物业服务费单价的约定，武汉高塔物业不论与涉案房屋的开发商签订的《前期物业合同》，或是与业委会签订的《物业服务合同》，根据《物业服务司法解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《前期物业合同》和《物业服务合同》对业主赵崇归均具有约束力。赵崇归未按期足额交纳相关的物业服务费用，构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付借款或者报酬”的规定，武汉高塔物业有权请求违约方支付相应价款。关于伪造合同的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中，对武汉高塔物业伪造合同的待证事实，赵崇归负有举证证明责任。因未提供证据证明，赵崇归应当承担举证不能的法律后果。赵崇归提出一审判决认定伪造合同有效属于认定事实错误的主张，缺乏证据证明，本院不予支持。关于适用法律的问题。本案中，武汉高塔物业以业主赵崇归欠缴物业服务费而提起违约之诉，所涉法律关系性质为物业服务合同。一审判决适用《物业服务司法解释》，于法有据。赵崇归提出一审判决适用《物业服务司法解释》属于适用法律错误的主张，于法无据，本院不予支持。综上，赵崇归的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由中赵崇归负担。本判决为终审判决。审 判 长  晏 明审 判 员  张 剑审 判 员  王丹红二〇一八年九月十日法官助理  陈晓玲书 记 员  钟家鹏