福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第2424号原告福建省远宏物业管理有限公司，住所地泉州市。法定代表人王剑腾，该公司董事长兼总经理。委托代理人曾艺鸣，男，住泉州市。被告陈振瑜，女，1988年7月16日出生，汉族，住南安市。原告福建省远宏物业管理有限公司诉与被告陈振瑜物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理，依法由审判员张得意适用简易程序进行审理，并于2015年5月5日公开开庭进行审理。原告福建省远宏物业管理有限公司的委托代理人曾艺鸣到庭参加诉讼，被告陈振瑜经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告福建省远宏物业管理有限公司诉称，原告具有日昇小区的物业管理权，被告作为日昇小区的业主，虽然享有原告提供的物业管理服务的权利，但也应当根据合同约定履行缴纳相关的物业管理费、公摊水电费等合同义务。在2013年1月1日到2013年11月5日，被告未向原告缴纳相关的物业管理费等各项费用，至今已拖欠原告物业费1199.70元，公摊水电费490.70元，代收水费331.20元，违约金930.50元，合计2952.10元。原告曾采取书面通知、电话联系、上门催缴等方式通知被告缴纳拖欠的各项费用，但被告至今仍未缴纳，已构成违约，根据合同约定，被告应向原告支付违约金930.5元。为此，为了维护原告的合法权益，请求人民法院依法判令被告支付原告物业费1199.70元、公摊水电费490.70元、代收水费331.20元、违约金930.50元，合计2952.10元；本案的诉讼费用由被告承担。被告陈振瑜未作书面答辩，也没有提供任何证据。经审理查明，原告原系南安市日昇新城的物业管理公司，被告系日昇新城的业主。2010年12月23日，原告与日昇新城的建设单位南安市泛华投资发展有限公司签订一份《前期物业服务合同》，合同约定：原告向南安市泛华投资发展有限公司开发的日昇新城小区提供物业管理服务；负责向业主和物业使用人收取物业管理费、车位管理费、公摊水电费、特约服务费；物业管理服务费标准为带电梯高层住宅每平方每月1.20元，水电公摊费按实际发生额进行分摊，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，原告每日可按所欠费用万分之三收取滞纳金，等等。合同签订后，原、被告均按上述合同的约定履行相应的权利义务，但从2013年1月1日起，被告就没有向原告交纳物业管理费等相关费用，截止2013年11月5日，共拖欠原告物业费1199.70元、公摊水电费490.70元、代收水费331.20元。上述款项经原告催讨后被告至今仍未交纳。上述事实，有原告提供的营业执照、法人身份证明、被告的身份证复印件、《前期物业服务合同》和3号楼1713室的欠费清单以及原告委托的代理人曾艺鸣在庭审中的陈述等为据。原告提供的上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，依法可以认定。原告提供的《前期物业服务合同》有原件，具有真实性，被告对该证据的真实性和证明对象都没有异议，依法可以认定。原告提供的3号楼1713室欠费清单虽然是原告单方面出具的，但能够与《前期物业服务合同》相互印证，且被告也未对该证据提出异议，也没有提供相反证据或反驳证据，应视为被告对该证据的真实性和证明对象都没有意见，该证据依法也可以认定。综上事实，本院认为，原告是具有提供物业管理服务资格的独立法人，原系南安市日昇新城的物业管理公司。被告是日昇新城的业主。原告与日昇新城小区的建设单位南安市泛华投资发展有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对日昇小区的所有业主均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原、被告双方都应按照上述合同的约定履行各自的义务。原告作为物业管理公司，负有提供物业管理等相关服务的义务。被告作为业主，负有按照合同约定交纳物业管理费等各项费用的义务。原告主张被告拖欠其物业管理费等各项费用，并提供日昇新城3号楼1713室欠费清单予以佐证，被告对该欠费清单中的项目及数额均未提出异议，因欠费清单上的项目和数额均符合《前期物业服务合同》的约定，且被告也没有提供相关的缴纳凭证予以反驳，因此，本院认为原告的上述主张证据充分，可以采纳。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”和第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”的规定，原告请求被告支付物业管理费、公摊水电费、代收水费于法有据，可以支持。被告拖欠被告物业管理费等各项费用现已经超过一年，其在收到起诉书副本时仍未能及时交纳或与原告协商交纳事宜，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告请求被告支付违约金符合合同约定和法律规定，可以支持，但原告请求每日按所欠费用的千分之三收取违约金的数额过高，超过《前期物业服务合同》中约定的违约金标准即每日按所欠费用的万分之三，因此，对超过部分的违约金不予支持。被告陈振瑜经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈振瑜应于本判决生效后三日内支付原告福建省远宏物业管理有限公司物业费1199.70元、公摊水电费490.70元、代收水费331.20元、违约金93.00元，以上合计2114.60元；二、驳回原告福建省远宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半后收取为25元，由原告福建省远宏物业管理有限公司负担5元，被告陈振瑜负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员张得意二〇一五年四月十七日书记员林见欢附页：一、判决依据的主要法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《物业管理条例》第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。4、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。