广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第412号
上诉人（原审原告）：岳佳，女，1979年9月15日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：庄晓洁，曾用名庄韵如，女，1969年11月3日出生，汉族。
委托代理人：黄洁光，女，1946年6月15日出生，汉族，系被告庄晓洁母亲。
上诉人岳佳因与庄晓洁屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法石民五初字第60号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，上诉人与被上诉人于2008年9月2日经过经纪方签订了《租赁协议》一份，约定由被上诉人将位于广州市番禺区祈福新村湖景8街3号3楼（湖景8街3号3F）出租给上诉人使用，并约定押金2000元，租金为每月1000元，租赁期自2008年9月9日至2009年9月8日止，租金按月结算，由上诉人在每月的25日前缴付当月租金。上述《租赁协议》开始履行后，上诉人与被上诉人双方于2009年3月12日又就上述房屋租赁事宜签订《续签合同》一份，该份《续签合同》因是双方往来的传真件，有部分合同条文不清晰、无法辨认。该份《续签合同》亦约定租金为每月1000元，押金则调整为4000元，租赁期自2009年9月9日至2011年9月8日止，交租时间的相关合同条文不清晰。该份《续签合同》第一条约定被上诉人将涉案房产租给上诉人作居住使用，在租赁期间，上诉人不得在该物业内进行非法行为，不得擅自将该房屋转租、转让、分租、跟其他人互换住房或作商业用途，如有上述行为，被上诉人可视上诉人违约而随时收回房屋使用权，并不退还押金。第二条约定租赁期间双方均有权要求提前解除租赁契约，但应提前30天以书面形式通知对方（可以邮件方式），被上诉人要求提前解约的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给上诉人，上诉人要求提前解约的，被上诉人有权没收押金作为赔偿。第四条约定在租赁期间，被上诉人提供部分家私电器给上诉人使用，并承担房屋主体结构（内外墙门窗等）自然损坏的维修费用。上诉人自行承担水电费、煤气费、电话费、电视费、物业管理费、上网费等因上诉人使用该房产而产生的所有费用，并由上诉人为承担延期付款的违约责任及费用（如水费费、物业管理费等）；上诉人不得擅自装修及改变该房产原有结构，在没有征得被上诉人方同意下，不能有内外墙打孔装钉等行为。第五条约定租赁期满，在设施未损坏，房屋内家具电器齐全的情况下，被上诉人应当退还上诉人全部押金，如房屋和家具有损坏或丢失情况产生的费用，可从押金中扣除；上诉人在租赁期满，应交清在使用该物业期间产生的所有应付费用（如水电费、上网费、物业费等），不得破坏物业原有装修，应以原状交还物业给被上诉人，如房屋和家具电器有损坏或丢失情况的，上诉人应负责修复和赔偿，并且一切嵌装在墙体内的装修（包括上诉人已征得被上诉人同意改变的装修部分），上诉人一律不得折烂、损毁及拆走，同时被上诉人不予补偿。上述《续签合同》还对其他事项进行了相关约定。
上诉人在与被上诉人签订《续签合同》时向被告交纳了押金4000元（其中2000元是2008年9月2日签订《租赁协议》时交纳的）。2011年9月2日上诉人与被上诉人的母亲黄洁光签订了《预验收》单一份，该《预验收》注明了预验收的相关情况，并注明“原租方岳佳”，“出租方黄洁光”。上诉人与被上诉人双方签订《预验收》单后未再签订其他验收单据。后因双方就押金的退还等产生矛盾，双方协商未果，上诉人遂于2012年9月4日将被上诉人诉至原审法院。
在本案原审审理过程中，上诉人提供了《租赁协议》、《续签合同》、押金《收据》和《预验收》单共四份证据。上诉人对其主张的抵扣押金相关费用未提供证据，在庭审中，上诉人称“但具体证据就没有，相关费用有些是我们估算的。”被上诉人在庭审中提供了上诉人发给被上诉人确认转租事实的手机短信、《预验收》单、维修票据、视频录像及相片等。
在本案原审庭询中，双方就本案纠纷发生的根本原因分别发表意见，上诉人认为是：“就是因为被上诉人房屋的门、天花有损坏，门及天花都是白蚁驻的，当初我们也是同意维修的，但被上诉人要求我们换新的，我们不同意，就产生纠纷。”，上诉人认为是：“我与上诉人主要的纠纷是上诉人擅自把我的房屋转租。”。上诉人在庭审中并认为被上诉人无故要求其提前搬走，故要求被上诉人赔偿等额于押金的违约金4000元，对此被上诉人认为上诉人违约在先故不予认可。在本案庭审中，上诉人否认转租，称其只是将涉案房屋交给朋友借住，被上诉人对此亦不予认可。
原审法院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。一、关于涉案房屋的维修问题。合同约定被上诉人承担房屋主体结构（内外墙门窗等）自然损坏的维修费用，本案中涉案房屋的维修费用主要为门、门框和房屋天花等长白蚁而导致，该费用的产生并非自然损坏，事实上上诉人承租被上诉人房屋近三年之久，上诉人有责任发现长白蚁等情况，并及时告知被上诉人协商进行维修，故原审法院认为，涉案房屋维修问题的主要责任应在上诉人方。二、关于上诉人与被上诉人哪方违约的问题。虽然上诉人在本案庭审中否认转租，但因上诉人在庭审中自认将涉案房屋交给朋友借住，且从上诉人发给被上诉人的手机短信亦可看出涉案房屋存在转租事实，而对该转租行为，并未有被上诉人方的书面认可，故显属上诉人方违反合同约定转租。退一步分析，根据《续签合同》第一条约定跟其他人互换住房亦属违约行为，故上诉人将承租的房屋交给朋友借住也是不妥的。另，上诉人主张系被上诉人无故要求其提前搬走，但双方于2011年9月2日签立《预验收》单时已临近合同约定的终止日，且《预验收》单由双方签订，应是双方真实意思的表示。上诉人并无证据证明系被上诉人无故提前要求上诉人搬走，被上诉人对此也不予认可，上诉人的此项主张与常理不符，故原审法院不予采信。三、关于押金退还和违约金的承担问题。上诉人并无证据证明被上诉人方存在违约行为，而本案系上诉人方违约，故根据合同约定上诉人无权要求被上诉人返还押金和承担违约金。且在本案中上诉人对其主张抵扣押金的相关费用并未提供具体的证据予以证明，有些费用系上诉人自行估算，对此上诉人亦应当承担举证不能的法律责任。四、关于上诉人主张的交通费、误工费问题。本案系上诉人违反合同约定转租，且上诉人并未提供任何证据证明其交通费和误工费的实际发生，被上诉人对此也不予认可，故原审法院对上诉人的此项主张不予支持。综上所述，上诉人的全部主张缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、第十条、第七十六条的规定，判决：驳回原告岳佳的全部诉讼请求。
判后：上诉人岳佳不服原审判决，向本院上诉认为，一、一审法院认定上诉人对涉案房屋维修问题承担主要责任是错误的。双方在租房合同中明确约定，被上诉人对房屋主体自然损坏承担维修费用。本案涉及的维修费用主要是就是屋门和天花板，均属于房屋主体。该房屋损坏是白蚊所致，并非人为的原因，应为自然损害，而一审法院却将此损害认定为非自然原因，显然是错误的。按合同给定，自然损失应由被上诉人个人承担与上诉无关。且上诉人发现白蚊后及时通知了被上诉人，被上诉人请求上诉人帮忙处理此事，上诉人及时找防治白蚊公司处理，因此上诉人主、客观都不应承担修复费用。因此被上诉人理应返还上诉人押金4000元，扣除上诉方所欠水电管理费和维修费用，应返还3187．30元。二、一审法院对被上诉人提前收回房屋的事实违约未予以认定显然是极大的错误。双方签定的房屋租赁合同到2011年9月8日到期，而被上诉人却要求上诉人在2011年9月1日前搬走，并且在2011年9月2日强行收回该房屋，因此被上诉人显然是对合同的事实违约，按双方续签合同第二条约定，理应赔偿上诉人违约金4000元。而一审法院却以临近合同约定期限为由认定被上诉人没有违约。这违背了法律的常识，无端为被上诉人开脱。被上诉人应与上诉人达成解除房屋租赁合同后才能依法提前收回该房屋，在没有签定解除房屋租赁合同时就强行收回该房屋显然是对合同的违约，无论如何辩解，都不能摆脱违约责任，理应赔偿上诉人违约金4000元。三：一审法院认定的上诉人违反合同转租违约在先的认定更是错误的。上诉人租住的房屋只是由朋友借住一段时间，并没有转租。因为交纳给被上诉人租金的，依然是上诉入，朋友只是临时借住一段时间。上诉人在借给朋友居住期间因朋友工作需要经常出差，住的时间比较少，加上新房刚装修完气味比较大，所以上诉人仍然有时居住在该处房屋，并未把居住权和管理权转让给朋友。就是临时借住的这段时间也是事先告知被上诉人，被上诉人知道并且许可，所以才让朋友入住。有QQ聊天记录证明上诉人在2011年1月份和被上诉人商量，房子打算借给朋友住，被上诉人并未说不可以，并询问怎么个“转租”法。从始至终，都是被上诉方在使用“转租”这个字眼，上诉方一直说明是给朋友借住。2011年3月上诉人告诉被上诉人房子打算给朋友住，被上诉人也并未说不同意，并询问上诉人朋友打算住多长时间。这些都有聊天记录为证。从上诉人告知被上诉人房子给朋友住是在2011年3月份，到被上诉人收回房屋是在合同将到期的2011年9月份，中间间隔5个多月，如果上诉人是不经被上诉人同意转租违约，怎么可能还会被允许继续在该处房屋居住达5个多月之久!由此可见：上诉人并不存在违约!且2011年9月份被上诉人收回房屋时的理由是其父母要居住，而不是以上诉人转租违约为由。综上所述，上诉方并不存在违约，一审法院单凭被上诉人一审提供的一条打印的手机短信就认定上诉人是违约在先，显然是没有事实依据和法律依据的。四、一审法院在适用法律时采用的标准都对被上诉人有利的标准。上诉人的朋友临时借住一段时间，一审法院就认定上诉人是转租，是上诉人违绚，而被上诉人提前收回房屋时以临近合同期限为由，认定被上诉人没有违约。显然一审法律在适用法律时都是向有利于被上诉人方适用，都是对上诉人不利的适用。显然一审法院有失公正，望二审法院予以纠正。五、一审法院认定被上诉人不退还押金和不承担违约责任是错误的。根据上面4条的依据，被上诉人理应退还上诉人押金3187．30元并赔偿上诉人违约金4000元以及上诉人误工费1090元，交通费200元。综上所述恳请二审法院撤销一审判决，支持上诉人的请求。
被上诉人庄晓洁答辩，同意一审判决。
本院经二审庭询，双方对原审判决查明的事实表示无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人于2008年9月2日经过经纪方签订了《租赁协议》一份，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。根据协议约定，由被上诉人将位于广州市番禺区祈福新村湖景8街3号3楼（湖景8街3号3F）出租给上诉人使用。双方当事人在合同中，明确约定被上诉人承担房屋主体结构，自然损坏的维修费用。该屋是在上诉人使用三年后发现长白蚁等情况，是属于非自然因素，是可以预防。由于上诉人在承租期间没有尽到合理使用房屋的义务，主要责任在上诉人。
上诉人与被上诉人双方于2009年3月12日就上述房屋租赁事宜签订《续签合同》一份，该份《续签合同》约定，在租赁期间不得擅自将该房屋转租、转让、分租、跟其他人互换住房或作商业用途。因上诉人在庭审中自认将涉案房屋交给朋友借住，且在上诉人从被上诉人的短信中，看出涉案房屋存在转租事实，并未取得被上诉人书面认可。上诉人与被上诉人双方于2011年9月2日签订《预验收》单由双方签订，已履行了告知义务，是双方真实意思的表示，不属于被上诉人提前收房的违约行为。
上诉人在租赁房屋时造成的损失后并没赔偿被上诉人，且上诉人并无证据证明被上诉人存在违约行为，而是上诉人违约，上诉人无权要求被上诉人返还押金和承担违约金。上诉人违反合同约定转租，而上诉人并未提供任何证据证明其不存在违约，交通费和误工费的实际发生，上诉人并没提供证据，而被上诉人对此也不予认可。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人岳佳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖逸思
代理审判员 吴 湛
代理审判员 彭 湛
二〇一三年五月十五日
书 记 员 刘 侃