沈阳市沈北新区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）北新民初字第02931号
原告陈城（反诉被告），男，1958年2月28日出生，汉族，住址沈阳市大东区。
被告赵国力（反诉原告），男，1965年5月19日出生，汉族，住址沈阳市沈北新区.
被告王凤玲（反诉原告），女，1965年11月2日出生，满族，住址沈阳市沈北新区.
二被告委托代理人李钢，系辽宁同宇律师事务所律师。
原告陈城与被告赵国力、王凤玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年5月29日受理后，依法由审判员陈雪松适用简易程序于2012年7月9日、2012年8月3日公开开庭进行了审理。原告陈城，被告赵国力、王凤玲及二被告委托代理人李钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈城诉称，原告在沈北新区虎石台镇公园内，有房屋一处，面积140平方米，2011年3月，原被告签订租房合同，原告将房屋租给被告经营台球厅，签订合同初期，被告按照租房合同给付房租，但到了后期，被告无故拖欠原告房租，至2012年3月份，累计拖欠房租1200元，按照租房协议，被告应在2012年3月15日一次性交付一年房租45000元，但被告以没钱为由，只交纳了2012年5月2日前房租6000元，到期后，原告多次催要剩余房租，但原告拒绝给付。无奈之下，原告提起诉讼，因为二被告违反租房协议，要求法院判令原、被告立即解除租房合同，判令被告给付尚拖欠的房租1200元及2012年5月2日起至被告搬离原告房屋时的租金（每天按123元计算），要求被告承担本案的诉讼费用。
二被告辩称，原告起诉事实不符，原告在被告协商同意的情况下，在3月2日被告将租金给付原告6000元，租金时间是3月2日至5月2日，租期到期后被告找过原告要求将合同约定的租金给付原告，但原告拒绝接纳，在3月29日原告擅自到被告租赁的房屋进行毁损财产，被告不存在任何违约行为，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
反诉原告诉称，反诉原告在租用房屋期间，反诉被告2012年在3月29日擅自到被告租赁的房屋进行毁损财产，将玻璃砸碎、将电断掉、将暖气片拆掉，严重影响反诉原告台球社营业，要求反诉被告赔偿反诉原告经营损失24500元、雇佣人员工资16800元，合计41300元。
反诉被告辩称，2012年3月29日，反诉被告向反诉原告催要5月份以后的房租，反诉原告以不赚钱为由拒交房租，反诉被告气急之下用拳头打坏两块玻璃，反诉被告住院治疗16天。2012年4月15日，反诉被告继续向反诉原告催要房租，反诉原告拒绝给付，反诉被告对房屋停电2天，考虑到反诉被告打坏玻璃当天晚上和停电的2天给反诉原告经营造成了影响，反诉被告与反诉原告就延期经营进行协商，但因为反诉原告要求过高，没有达成一致。2012年5月14日，反诉被告要求反诉原告搬走，遭到反诉原告拒绝，同时，因为反诉原告没有交纳房屋设施抵押金，反诉被告于6月初将出租房屋的门和照明灯拆掉，次日，反诉原告继续私自接电继续营业。反诉原告所称2012年3月29日以后就没有营业不符合常理，反诉原告实际营业至6月初，台球厅挨着交通学校，因为学校7月份放假，学校附近的商家都不营业了。同时，在反诉原告未交房租期间，台球厅不营业是反诉原告自己的问题，请法院驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，原告在沈北新区虎石台镇公园内有房屋一处，2011年3月，原、被告签订租房合同，原告将房屋租给被告经营台球厅，约定租期从2011年3月15日至2013年3月15日；第一年租金为36000元，从2011年下半年开始，每2个月6000元，约定2012年3月15日一次性交纳一年房费45000元；2011年9月2日，原、被告签订“补助合同”约定被告每2个月补交600元，当天，被告向交纳了2011年9月2日-11月2日的补交房租600元；2012年3月2日，被告向原告交纳了2012年3月2日—2012年5月2日的房租6000元；2012年3月29日，原告到台球社催要房租时与被告发生矛盾，原告将台球厅玻璃砸碎，原告的手受伤并入院治疗，4月，原告出院后到台球社将电断掉，5月，原告将台球厅的门、暖气片、照明灯具拆掉。
另查明，被告租赁房屋正对省交通学校北门，台球厅主要客源为学生，该学校于7月—8月期间放假，放假期间学校北门附近的绝大部分商户均停业休息。
上诉事实，有房屋租赁合同，补助合同、收条、照片、证人证言、当事人陈诉等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷为凭。
本院认为，原、被告之间建立的房屋租赁关系合法有效。原、被告均应按约履行各自的义务。被告作为承租方应按合同约定交纳租金，原、被告在租赁合同中约定被告应于2012年3月15日向原告一次性交纳全年租金45000元，但原告在2012年3月2日收取了被告6000元租金，应视为原告同意延缓一次性收取全年租金，延缓期至2012年5月2日。故被告在此阶段不存在重大违约，对于原告以被告拒绝支付房租为由要求解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持；对于2011年9月2日，原、被告签订“补助合同”，本院予以认定，故对于原告要求被告给付2012年5月2日前拖欠的房屋租金1200元的诉讼请求，本院予以支持；原告作为房屋的出租人在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途，原告在2012年3月29日将台球厅的玻璃打碎，又在4月-5月期间，将台球厅的进行断电、拆除照明灯具并将门拆掉。原告在接受被告交纳的2个月房租的情况下，在租赁期间对租赁物的破坏属于违约行为，因为台球厅的营业时间主要在下午和晚间，拆除灯具和断电等行为必然对台球厅的经营造成重大影响。同时，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。被告作为承租人应主动进行自救，积极开展经营活动，最大限度的减少营业损失。综上所诉，原告对于被告在此期间的合理收入损失应予以赔偿，但被告未向法庭提供有效证据证明其实际收入损失金额，故本院对被告主张的经营损失费24500元、雇佣人员工资16800元不予认定。法律规定：租赁物的不符合约定用途影响承租人使用的，出租人应当相应减少租金或者延长租期。综合台球厅设施损坏情况对台球厅经营的影响程度、台球厅的客源变化、台球厅的经营特点等因素，原告应在2013年3月15日合同到期后，为被告免费延长租期至2013年5月31日，以赔偿被告经营损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六、第二百二十一条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原、被告签订的租赁合同于2012年3月29日解除；
二被告于收到本本判决起三日内将房屋腾空；
三、被告给付原告2011年11月3日至2012年3月29日拖欠租金1470元。
四、原告返还二被告2012年3月30日至2012年5月2日之间的房屋租金3300元；
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原、被告其他诉讼请求。
案件受理费，本诉部分人民币25元，由原告负担15元，被告负担10元；反诉部分人民币840元，由原、被告各负担420元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 陈雪松
二〇一二年八月二十七日
书记员 王 双
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条【实际违约】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二百一十六条【租赁物的交付】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十一条【租赁物的维修】承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十七条【未依约支付租金的法律后果】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。