广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终4312号
上诉人（原审原告、反诉被告）：姚玉芽，女，1975年9月11日出生，汉族，住湖南省东安县，
委托诉讼代理人：蒙其焕，广东平洲律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉被告）：黄九生，女，1970年10月22日出生，汉族，住江西省九江市庐山区，
委托诉讼代理人：赵小军，广东坚信律师事务所律师。
原审第三人：佛山市合富置业房地产顾问有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路16号首层P5号，统一社会信用代码91440604663368471U。
法定代表人：李莉萍。
委托诉讼代理人：陈正，该公司员工。
委托诉讼代理人：孔志斌，该公司员工。
上诉人姚玉芽与上诉人黄九生、原审第三人佛山市合富置业房地产顾问有限公司（以下简称合富公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初6992号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
姚玉芽上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.判决黄九生赔偿姚玉芽房屋差价损失775200元（2425200元-1650000元）；3.变更一审判决第三项为判令黄九生支付中介费20000元；4.一、二审案件受理费由黄九生负担。事实与理由：（一）一审判决认定事实不清。黄九生已于2017年4月5日将涉案房屋过户给案外人，姚玉芽已提出变更诉讼请求申请，但一审法院未对该事实予以认定。（二）一审法院认定姚玉芽在履行合同过程中存在过错没有依据。事实上，不是姚玉芽未在2017年2月25日前提交贷款申请，而是黄九生故意拖延不办，不按合同约定及合富公司的要求提交材料配合办理房屋买卖网签及贷款申请手续。这并非姚玉芽的过错。2017年2月25日前，合富公司已通过电话和微信催促黄九生办理房屋过户和贷款申请事宜，只是黄九生一再拖延。这些事实有合富公司的经办人与黄九生的聊天记录予以证实。（三）黄九生已构成根本违约，一审法院未支持姚玉芽的房屋差价损失赔偿请求是错误的。
针对姚玉芽的上诉，黄九生的答辩意见与上诉意见相同。
黄九生上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第五项，改判驳回姚玉芽的全部诉讼请求，并判令黄九生无需退还姚玉芽交付的定金5万元；2.一、二审案件诉讼费由姚玉芽负担。事实与理由：（一）一审判决认定事实错误。1.姚玉芽向黄九生发送的律师意见函并未送达到黄九生手上。2.一审法院认定黄九生的行为构成违约缺乏事实和法律依据。（二）姚玉芽未依约履行合同义务，已构成违约在先，黄九生有权解除合同，并要求姚玉芽承担违约责任。1.黄九生早已将身份证、不动产权证、房产查询证明复印件交付姚玉芽和合富公司，并提供原件核对，已履行交付约定材料的义务，不存在违约行为。2.姚玉芽于2017年3月25日才向银行递交二手房按揭贷款申请，已迟延一个多月，其提交的贷款申请材料一直没有齐全，未能在银行发起贷款流程，必然导致无法按期取得银行同意贷款通知书，进而导致姚玉芽无法依约支付全部房款，丧失合同履行能力，导致合同目的无法实现。因此，本案是姚玉芽违约在先。3.姚玉芽未在签订合同之日起30日内签署银行按揭文件、支付贷款所需费用、提供办理银行贷款所需资料，违约在先。4.涉案合同因姚玉芽根本违约而无法继续履行，黄九生有权解除合同，所收取的定金5万元不应予退还，中介代理费由姚玉芽承担。5.因姚玉芽不依约履行合同义务，黄九生向姚玉芽发出解除合同通知行使解除权并无不当。6.买卖双方对违约责任预期的损失为5万元。（三）姚玉芽违约在先，其要求黄九生双倍返还定金和赔偿房屋差价损失没有依据。1.姚玉芽违约在先，黄九生有权没收5万元定金。2.姚玉芽主张的房屋差价没有依据，也未提供证据予以证明。3.黄九生转让涉案房屋的价款为168万元，没有获得额外利益。4.姚玉芽只交付了5万元定金，未办理网签手续，剩余房款未付，其以收到黄九生的律师函后，可以另行购买其他房屋，其主张的损失并不必然发生。（四）涉案交易没有完成，姚玉芽未向中介实际支付费用，其主张黄九生赔偿中介代理费没有依据。（五）合富公司经法院依法传唤拒不到庭，视为放弃举证的权利。
姚玉芽辩称，本案的证据及证人证言足以证实黄九生在签订房屋买卖合同后拖延办理房屋买卖的网签等相关手续，也不向合富公司提供网签的验证码，并在2017年4月5日将涉案房屋出售给案外人，其行为已经构成根本违约，应该承担相应的违约责任，其上诉理由没有事实和法律依据。
合富公司述称，姚玉芽已于签约当天向黄九生支付定金5万元，但黄九生一直未配合办理本案交易的网签手续，也未补充提交其婚姻状况的材料给贷款银行，导致本次交易的网签及按揭贷款手续无法顺利完成。合富公司曾于2017年3月27日发函催促黄九生履行合同，但黄九生未予配合。合富公司不同意解除合同中的居间关系。
姚玉芽向一审法院起诉请求：1.解除姚玉芽与黄九生于2017年1月15日签订的《房屋买卖合约》；2.黄九生双倍返还购房定金100000元予姚玉芽；3.黄九生赔偿房屋差价损失650000元予姚玉芽（具体以评估机构确定的房屋价款计算得出的差额为准）4.黄九生赔偿中介代理费20000元予姚玉芽；5.黄九生承担本案诉讼费。
黄九生向一审法院提起反诉请求：1.姚玉芽向黄九生支付的50000元定金归黄九生所有；2.姚玉芽承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：涉讼房屋位于佛山市南海区桂城街道平洲南港路4号南港名轩3幢202房，原登记权利人为黄九生。黄九生陈述，黄九生已于2017年3月底将涉讼房屋转让予案外人。
2017年1月15日，姚玉芽（买方）、黄九生（卖方）和合富公司（中介方）签订《房屋买卖合约》，约定卖方转让涉讼房屋予买方，成交价1650000元。合同签订时，买方支付定金50000元。卖方应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本协议后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需资料。买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年115万元的银行按揭贷款。双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后10个工作日内配合完成本次交易的递件手续。首期楼款450000元，在完税当天支付。楼价余款1150000元，在办妥交易过户和抵押后由贷款银行直接划给卖方。守约方有权解除合同，并有权要求违约方按定金双倍作出赔偿。违约方除应即时向经纪方支付应付未付的中介代理费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失。守约方已支付中介费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。合约记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。如有变更，应在变更后三日内书面通知，否则一经正常投递则视为送达。双方并约定其他权利义务。
2017年9月5日，中国工商银行股份有限公司佛山南海支行复函：该行于2017年3月25日接收一笔通过中介按揭公司递交的姚玉芽二手住房按揭贷款申请，但姚玉芽贷款申请资料一直未齐全，未能在该行发起贷款流程，之后在2017年7月28日姚玉芽联系该行要求退件不办理该笔按揭贷款。
2017年3月25日，黄九生向姚玉芽送达律师函，主张姚玉芽未提取交易资料且未办理贷款相关手续构成违约为由，决定解除与姚玉芽签订的房屋买卖合约。希望协商解决，黄九生同意退回定金。否则，黄九生将没收定金等等。
2017年3月29日，姚玉芽委托律师向黄九生寄出律师函，主张姚玉芽已办妥银行按揭手续，因黄九生拒绝提供网签验证码致使网签未果，黄九生违约在先。姚玉芽拒绝解决合同，请黄九生在收到函件之日起三日内配合办理合同网签手续。
一审法院认为，姚玉芽和黄九生于2017年1月15日签订的《房屋买卖合约》关于房屋买卖事项的约定是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定卖方应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本协议后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需资料。办理按揭贷款申请需买卖双方共同配合完成，是买卖双方义务。黄九生没有举证证明其在2017年2月25日前提供齐全办理银行贷款所需资料，姚玉芽没有举证证明其在2017年2月25日前提交贷款申请，双方也没有举证证明在2017年2月25日前向对方发出履行通知而对方不予配合，双方对未能在2017年2月25日前办理按揭贷款申请手续均有过错。黄九生对合同逾期履行也有过错，黄九生未发出履行催告直接于2017年3月25日发出解除合同通知，黄九生行使解除权不符合合同约定和法律规定，黄九生主张合同已于2017年3月25日解除，一审法院不予采纳。2017年3月29日，姚玉芽发出履行通知后，黄九生应继续履行合同义务，协助姚玉芽办理抵押贷款申请手续，但黄九生迳行于2017年3月底将涉讼房屋转让予案外人，导致合同不具备继续履行的条件，黄九生已构成违约。黄九生的违约行为导致双方转让房屋的合同目的不能实现，姚玉芽请求解除合同并黄九生双倍返还定金，符合合同约定，一审法院予以支持。黄九生反诉请求没收定金50000元，一审法院不予支持。由于姚玉芽在合同履行过程中也存在过错，一审法院对姚玉芽的房屋差价损失赔偿请求不予支持。合同约定守约方已支付中介费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。各方当事人均没有举证证明与经纪方约定的应付中介费情况，由于合同解除，经纪方也无需完成合同履行的后续服务，且经纪方没有举证证明在合同履行前期积极履行通知及敦促各方办理按揭贷款的义务，也没有到庭陈述意见，一审法院结合合同履行情况，酌定经纪方应收取的中介费为10000元，姚玉芽已支付予经纪方的20000元，黄九生作为违约方应承担10000元。余款10000元，不属于必须发生的费用，由姚玉芽和经纪方自行办理结退手续，一审法院对姚玉芽的中介费请求超出一审法院核定部分不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决：一、解除姚玉芽、黄九生和合富公司于2017年1月15日签订的《房屋买卖合约》关于房屋买卖事项的约定；二、黄九生应于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金共100000元予姚玉芽；三、黄九生应于判决发生法律效力之日起十日内支付中介费10000元予姚玉芽；四、驳回姚玉芽的其他诉讼请求；五、驳回黄九生的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取5750元，财产保全费5000元，合计10750元（姚玉芽已预交18080），由姚玉芽负担8430元，由黄九生负担2320元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳，逾期缴纳，一审法院强制执行。案件反诉受理费减半收取525元（黄九生已预交），由黄九生负担。鉴定费8560元(姚玉芽已预交)，由姚玉芽负担。姚玉芽多预交的9650元，自判决发生法律效力后，经姚玉芽向一审法院书面申请，一审法院予以退回。
二审中，姚玉芽向本院提交了通话记录和聊天记录、证人证言，拟证明黄九生存在违约行为。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对姚玉芽提交的证据，与本案有关联性，本院予以采信。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
另查明：1.姚玉芽与合富公司的涉案房屋买卖经办人的微信聊天记录显示，姚玉芽自2017年2月18日起多次要求合富公司催促黄九生尽快办理相关手续，合富公司回复称黄九生要过完正月才能回来，办手续的时间另行通知。2.黄九生与合富公司的涉案房屋买卖经办人的微信聊天记录显示，黄九生于2017年2月13日向该经办人称其可过几天回来，于2月22日称过几天可以办卖房手续，于2月24日称其2月28日去江西，3月10日才能回。3.合富公司于2017年3月18日办理涉案房屋买卖的网签时，要求黄九生提供手机收到的验证码，但黄九生未予回复，导致未能网签。4.合富公司的涉案房屋买卖经办人黄裕锋出庭作证称，由于黄九生称其春节期间要去美国探亲，所以一直在年后才通知其过来办手续。2017年2月22日黄九生提出过来办手续，双方约定在2月28日办理，但黄九生又称要回江西，所以没有办理成功。其于3月10日再次通知黄九生时，已无法与其联系上。由于佛山准备出台限购政策，其于3月18日通知黄九生提供验证码以办理涉案房屋买卖网签，但黄九生没有提供。姚玉芽于2017年2月10日左右向合富公司提交了办理按揭贷款的材料后，合富公司将按揭贷款材料转交按揭公司，由按揭公司向银行提交申请；在签订合同时黄九生提交过身份证、房产证等材料的复印件，但办理按揭时还要再次提供原件和由黄九生本人签名，但黄九生均未予配合。
本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为姚玉芽请求黄九生赔偿房屋差价损失是否应予支持。根据涉案合同的约定，黄九生应于2017年2月15日前提供齐全办理银行贷款所需资料并协助姚玉芽申请银行按揭。但黄九生直至2017年2月13日才称其可于几天后回来，未能在合同约定的期限内协助姚玉芽办理按揭贷款手续。合富公司涉案房屋买卖经办人的证言确认姚玉芽已于2017年2月10日左右提供了办理银行按揭的相关材料，而且微信聊天记录也显示姚玉芽自2月18日起一直催促合富公司尽快通知黄九生协助办理相关手续，这反映了其已履行其申请办理按揭手续的相关义务。中国工商银行股份有限公司佛山南海支行出具复函确认其于2017年3月25日收到通过按揭公司递交的姚玉芽二手住房按揭贷款申请，反映了姚玉芽已履行合同约定的签订相关按揭材料委托按揭机构办理银行贷款手续的义务，而上述复函所载的按揭申请材料不齐全也与黄裕锋所述的黄九生未提供相应材料导致无法办理按揭手续等证言相互印证，反映了黄九生存在未协助办理银行贷款手续的违约行为。虽然该复函显示按揭机构于2017年3月25日才向银行递交相关材料，但由于涉案合同约定的是姚玉芽委托按揭机构办理按揭手续，并非姚玉芽直接向银行申请贷款，故姚玉芽委托按揭机构办理贷款手续后，其相应的合同义务已履行，不能以按揭机构向银行递交材料的时间认定姚玉芽迟延履行合同义务。因此，综合上述事实判断，姚玉芽已按约定履行了办理按揭贷款的合同义务，而黄九生未按合同约定履行其协助办理按揭手续的合同义务。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，黄九生不配合办理银行按揭贷款手续，且在无合法理由的情况下向姚玉芽发函要求解除合同，拒绝继续履行合同，并称涉案房屋已另售他人，故涉案合同解除是因黄九生的违约行为而解除。由于黄九生的根本违约行为导致涉案合同解除，进而导致姚玉芽未能依合同约定取得涉案房屋的所有权，无法获得在涉案合同正常履行的情况下因涉案房屋房价上涨而产生的可得利益，该可得利益构成姚玉芽的损失，黄九生应对此予以赔偿。参考一审鉴定机构对涉案房屋价值所作的评估，本院认定涉案房屋的差价损失为775200元。因一审判决判令黄九生向姚玉芽双倍返还定金并不足以弥补姚玉芽的损失，故本院确定黄九生另应向姚玉芽赔偿损失725200元。因涉案合同未明确约定在姚玉芽迟延履行办理按揭贷款申请手续的情况下黄九生有解除合同的权利，黄九生在未经催告的情况下直接发函要求解除合同显然也缺乏依据。最为关键的是，银行按揭手续无法顺利完成的根本原因在于黄九生未履行协助义务，故即便姚玉芽办理按揭贷款申请手续有所迟延，姚玉芽亦仅应承担相应的违约责任，但该迟延并不直接导致涉案合同解除。在涉案合同继续履行的情况下，不会造成姚玉芽的房屋差价损失。因此，造成房屋差价损失的过错不在于姚玉芽，而在于黄九生拒绝继续履行合同义务。一审法院以姚玉芽在履行合同过程中存在过错为由，未对房屋差价损失予以支持处理不当，本院予以纠正。
姚玉芽上诉请求黄九生向其支付中介费20000元。本院认为，由于一审法院酌定合富公司应收的中介费为10000元，合富公司对此未提起上诉，故姚玉芽的中介费损失仅为10000元，一审法院判令黄九生向姚玉芽赔偿中介费损失10000元并无不当。姚玉芽请求黄九生向其赔偿中介费损失20000元缺乏理据，本院不予维持。
综上所述，姚玉芽的上诉请求部分成立，本院对有理部分予以支持。黄九生的上诉请求不能成立，应予驳回。本案因姚玉芽二审期间提交的新证据而改判，不属于错案。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初6992号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初6992号民事判决第四项；
三、黄九生于本判决发生法律效力之日起十日内向姚玉芽赔偿损失725200元；
四、驳回姚玉芽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费5750元、财产保全费5000元，合计10750元，由姚玉芽负担752.5元，黄九生负担9997.5元。一审反诉案件受理费525元，由黄九生负担。二审案件受理费12902元，由姚玉芽负担940.16元，黄九生负担11961.84元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑正坚
审 判 员 邱程辉
审 判 员 潘伟丹
二〇一八年六月六日
法官助理 彭振宇
书 记 员 覃心怡