北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第14278号
上诉人（原审被告）北京卓越房地产开发有限公司，住所地北京市通州区梨园镇工业区100号。
法定代表人牛生原，总经理。
委托代理人张占荣，女，1972年6月6日出生。
委托代理人孙世海，男，1976年3月26日出生。
被上诉人（原审原告）北京市通州区建筑集团公司，住所地北京市通州区河东果园。
法定代表人贾永革，董事长。
委托代理人杨大成，北京济和律师事务所律师。
委托代理人刘继成，男，1944年3月13日出生。
上诉人北京卓越房地产开发有限公司（以下简称卓越公司）因与被上诉人北京市通州区建筑集团公司（以下简称通州建筑公司）商品房预约合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第12012号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2014年7月，通州建筑公司向原审法院起诉称：2007年11月22日，我公司与卓越公司签订了《建设工程施工合同》，双方约定：卓越公司将其位于北京市通州区梨园镇颐瑞中二路嘉州阳光苑（DBC）C区1#、1A#、2#、3#、5#住宅楼及0#、4#商业综合楼发包给通州建筑公司。通州建筑公司在承建嘉州阳光苑（DBC）C区时，因卓越公司未按合同将工程款付到位，双方签订了《合作协议》一份。协议约定：1.乙方（通州建筑公司）购买嘉州阳光苑（DBC）C区商品房34套（16号楼27套、19号楼1单元7套），单价6300元／平方米，交房标准为毛坯房。2.该34套商品房的购房款全部冲抵卓越公司应付通州建筑公司工程款20377476元。3.自协议签订之日起，该34套房屋权属即为乙方所有，乙方在34套房未正式办理产权分户前可直接转让第三方，售价高于6300元／平方米的部分归乙方所有，超出部分的税费30.5%由乙方承担。4.如发生争议，向甲方（卓越公司）注册地法院起诉。现34套房屋共计得款22240769元，超出原价款1863293元，扣缴30.5%税费后卓越公司应付通州建筑公司1294988.6元。经多次协商，但至今未果。现要求卓越公司立即给付房价款1294988.6元；要求卓越公司自2011年8月1日起至实际给付1294988.6元之日止，按日万分之二赔偿通州建筑公司的利息损失；诉讼费由卓越公司负担。
卓越公司辩称：双方签订合作协议书属实。我方按照约定将20377476元约定房款及单价超过6300元部分溢价款1086615元全额支付给通州建筑公司，通州建筑公司为我方出具了工程款发票，34套房价款折抵工程款协议因履行完毕而终止。关于溢价款，通州建筑公司的计算方法有问题。我方认为应按照除去税费的1086615元计算，且我方已给付。我方认为应全部按照设计面积或全部按照实测面积计算，而实测面积都大于设计面积。通州建筑公司时隔三年再起诉，已经超过诉讼时效，故不同意通州建筑公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2007年11月22日，通州建筑公司、卓越公司签订了《建设工程施工合同》，双方约定：卓越公司将其位于北京市通州区梨园镇颐瑞中二路嘉州阳光苑C区1#、1A#、2#、3#、5#住宅楼及0#、4#商业综合楼发包给通州建筑公司，由通州建筑公司进行工程承包。合同还约定了其他内容。2007年12月，通州建筑公司与卓越公司双方又签订了《补充合同》。
2008年12月15日，通州建筑公司（乙方）、卓越公司（甲方）双方签订《合作协议书》，约定：1.乙方购买嘉州阳光苑（DBC）项目C区商品房34套（16号楼27套、19号楼1单元7套），单价6300元／建筑平方米，交房标准为毛坯房。2.该34套商品房的购房款全部冲抵卓越公司应付通州建筑公司工程款20377476元。3.自协议签订之日起，该34套房屋权属即为乙方所有，乙方在34套房未正式办理产权分户前可直接全部或部分转让给第三方，售价高于6300元／建筑平方米的部分房屋价款归乙方所有，超出部分价款的税费（合计30.5%）由乙方承担。转让单价低于6300元／建筑平方米的部分，价格差额由乙方自行承担。7.以上房屋销售款项全部由甲方收取，并在款项收取后3个工作日内转至乙方指定账号。以银行贷款方式支付的部分，甲方需要在贷款银行放款到账后3个工作日内将该款转入乙方指定账户，用于支付甲方应付的工程款。若甲方未按期转款至乙方账户，则每逾期一日，按该笔款项的万分之二赔偿乙方。协议还约定了其他内容。此后，双方又签订一份补充协议，约定房屋的具体明细。
2011年11月，通州建筑公司向卓越公司提出付款申请，其中在”本期完成情况”一栏，通州建筑公司填写的是”溢价款”，申请支付金额为1086615元。2011年11月18日，卓越公司以支票形式给通州建筑公司支付了1086615元。通州建筑公司给卓越公司出具了两张发票，发票上注明”工程款”。
经双方核实，上述34套房屋的合同单价均大于或等于6300元／建筑平方米。上述34套房屋的实测建筑面积都比设计建筑面积大。上述34套房屋的设计建筑面积为3234.52平方米，合同约定房屋总价21940949元，实测建筑面积3290.80平方米，根据实测面积计算的房屋总价为22240769元。根据34套房屋的设计建筑面积乘以6300元／建筑平方米，所得价款为20377476元；根据34套房屋的实测建筑面积乘以6300元／建筑平方米，所得价款为20732040元。
经本院计算，通州建筑公司应得的房价款（溢价款）约为1294988.6元。卓越公司已向通州建筑公司支付溢价款1086615元，卓越公司应再支付208373.6元。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。通州建筑公司与卓越公司签订的《合作协议书》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应认真遵守履行。本案的争议焦点是如何计算通州建筑公司应得的溢价款，而关键又是如何准确理解《合作协议书》第三条。通州建筑公司的计算公式是正确的，理由如下：一、根据第三条的约定，34套房屋属于通州建筑公司所有，通州建筑公司有权处置、有权转让，因此，这34套房屋按照最终实测建筑面积计算的总房款当然应属于通州建筑公司所有，只需要扣除30.5%的税费。二、至于根据34套房屋的设计建筑面积乘以6300元／建筑平方米的所得价款20377476元，只是用于折抵卓越公司尚欠通州建筑公司的工程款。三、第三条不仅约定了单价超过6300元怎么办，而且约定了单价不足6300元时差额由通州建筑公司自己承担。也就是说，通州建筑公司自己亦承担了一定的商业风险。如果单价不足6300元，那么，这34套房屋也同样折抵20377476元工程款。四、通州建筑公司在向卓越公司申请付款时明确写明”溢价款”，现在又称是工程款，法院不予采信。鉴于双方尚存在工程款的问题未解决，故卓越公司辩称的诉讼时效，法院不予支持。现通州建筑公司要求卓越公司给付房价款，理由正当，证据充分，法院予以支持。具体数额，以法院计算为准。通州建筑公司要求卓越公司赔偿损失，由于双方对协议理解不同导致付款出现问题，故对通州建筑公司的该项要求，法院不予支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于2014年9月25日判决：一、卓越公司给付通州建筑公司房价款二十万八千三百七十三元六角，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回通州建筑公司的其他诉讼请求。
判决后，卓越公司不服原审判决，上诉至本院称：1.我公司与通州建筑公司之间不是房地产开发经营合同，实际上是以卖房款折抵工程的合同。2.根据协议，通州建筑公司只享有转售34套房屋的权利，而不享有34套房屋的所有权，所以对于超出房屋设计面积的部分不享有溢价款。3.通州建筑公司的主张已经超过诉讼时效。综上，原审法院对事实认定不清，适用法律不当，请求依法改判驳回通州建筑公司的全部诉讼请求。
通州建筑公司答辩称：我方是在2013年11月18日签订《结算审定书》时才发现卓越公司给付的卖房溢价款不对，所以起诉并未超过诉讼时效。我方同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。
本院另补充查明：2013年11月18日，通州建筑公司与卓越公司就涉及嘉州阳光苑C区项目的工程款签订了《结算审定书》。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、《建设工程施工合同》、《补充合同》、《合作协议书》、《补充协议》、《结算审定书》等证据在案佐证。
本院认为：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方争议的焦点是，在协议中未明确约定34套房屋面积的情况下，出售房屋后超出房屋设计面积所得的利益归谁所有。根据双方签订的《合作协议书》，协议的第二条约定双方订立此协议是目的是以34套房屋的购房款全部冲抵工程款20377476元；协议第三条约定了具体的折抵方式，首先明确了34套房屋的权属归通州建筑公司所有，此外还约定了如果房屋售价高于6300元／建筑平方米的房屋价款归通州建筑公司所有，低于上述价格则由通州建筑公司自行承担。从双方订立上述条款的真实意思表示来看，双方约定了实际出售房屋时，建筑平方米单价的变化不影响卓越公司以此34套房屋的全部价款抵消工程款的效力。同理，双方未另行约定当房屋的设计面积与实测面积不一致时的利益归属，则表明无论房屋的面积大小，亦不影响卓越公司以全部房屋价款抵消工程款的效力。换言之，双方约定的以房抵债的范围限定于34套房屋的全部价款，那么无论房屋的实际价款低于或者高于债务的数额，通州建筑公司均应抵消卓越公司的债务。经核算，卓越公司未将房屋超出设计面积的所得价款支付给通州建筑公司，通州建筑公司要求给付该部分差价的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。关于卓越公司主张的诉讼时效问题，因双方于2013年11月18日就工程款达成结算审定书，其中包括涉案以房折抵的工程款部分，因此，从双方确认结算书时起算，通州建筑公司起诉并未超过诉讼时效，对卓越公司的上诉主张，本院不予采信。
综上，卓越公司的上诉理由均不成立，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决对本案的事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费8227元，由北京市通州区建筑集团公司负担6014元（已交纳），由北京卓越房地产开发有限公司负担2213元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；二审案件受理费4426元，由北京卓越房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
审 判 员 胡新华
代理审判员 张 弘
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 王 雨