天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初81694号
原告（反诉被告）：王凤琴，女，1968年2月14日出生，汉族，北京德美艺嘉文化产业有限公司职员，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：郑凤才（王凤琴之夫），男，1966年10月4日出生，汉族，北京中科通用能源环保有限责任公司职员，住。
委托诉讼代理人：刘俊杰，天津至大律师事务所律师。
被告（反诉原告）：蔡晓斌，男，1968年8月3日出生，汉族，户籍地广州市荔湾区，现住天津经济技术开发区。
原告王凤琴诉被告蔡晓斌及反诉原告蔡晓斌诉反诉被告王凤琴房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王凤琴委托诉讼代理人刘俊杰、蔡晓斌均到庭参加了诉讼。诉讼期间，双方当事人申请庭外和解，但未达成一致意见，本案现已审理终结。
王凤琴向本院提出诉讼请求，请求：1.确认双方之间的租赁关系自2015年8月12日解除；2.判令蔡晓斌支付王凤琴为其代缴的物业费8462.70元；3.判令蔡晓斌支付拖欠的租金9858元；4.判令蔡晓斌支付违约金1500元；5.判令蔡晓斌赔偿王凤琴因其拒绝退房导致受领房屋回购款产生的利息损失（以1039500元为本金，按照一年期中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决生效之日止）；6.判令蔡晓斌退还涉案万通新城国际A3-2-1411室房屋；7.诉讼费由蔡晓斌承担。
事实理由：王凤琴与蔡晓斌于2009年7月签订房屋租赁合同，王凤琴将时尚西路19号万通新城A3-2-1411号房屋出租给蔡晓斌居住使用，租赁期限为2009年8月1日至2010年7月31日，租金每月1500元按季度预付，租赁期内水电费、物业费、收视费、煤气费、暖气费等均由蔡晓斌承担。合同到期后，双方口头协商一致，继续延续该租赁合同。自2011年8月1日起，双方协商将租金增加至每月1700元。2015年8月12日，天津滨海新区瑞海物流危化品仓库发生爆炸，涉案房屋受爆炸冲击结构受损，迫于无奈，王凤琴根据政府的指示和安排，于2015年10月6日与天津海众和房地产开发有限公司签订受损住宅收购协议，由该公司收购了涉案房屋。后，王凤琴多次与蔡晓斌沟通，主张双方租赁关系自2015年8月12日起因不可抗力而解除，要求蔡晓斌尽快腾房，并支付之前拖欠的租金及水电费、物业费、收视费等费用，但蔡晓斌均拒绝，并阻挠回购单位进行验房，致使王凤琴按照受损住宅收购协议应获得的1039500元房款至今未能取得。故，王凤琴呈诉来院。
蔡晓斌答辩称，认为双方之间的合同没有解除，至今仍存在且有效，请求驳回王凤琴的诉讼请求。8.12爆炸给蔡晓斌居住的房屋造成了损坏，包括室内财产和自身及家人均造成损失。政府后期也进行了善后工作，但到现在都没有完成，室内财产评估是与解除合同有关联的，评估公司没有给出最终的结果。2015年11月份评估工作开始，但对蔡晓斌家中的玉器和红木等贵重物品不能进行评估。2015年12月蔡晓斌又与评估机构进行联系，2016年3月接到社区工作人员电话对贵重物品受损的要求统一上报，因蔡晓斌人在广州没有见面，至今评估工作都没有结束。王凤琴称因8.12爆炸造成该房屋不能居住，以不可抗力理由要求承租人终止租赁合同，该理由不存在。王凤琴未给予承租人合理时间和协商，直接将涉案房屋出售给了案外人，侵犯了承租人优先购买权。双方在租赁合同履行期间不存在欠付承租人租金的情况。
蔡晓斌向本院提出反诉请求，请求判令：1.王凤琴承担电器维修款及其他垫付款2740元；2.王凤琴承担因其违约给蔡晓斌带来的居住影响，退还蔡晓斌三个月的租金4500元；3.王凤琴退还蔡晓斌预付且未消费完的水电费用、收视网络及供热费用，数额不能确定；4.王凤琴承担违约责任支付蔡晓斌3000元违约金；5.王凤琴返还蔡晓斌政府给予8.12爆炸事故中实际居住直接受害人的临时安置救济金6000元；6.王凤琴因侵犯蔡晓斌优先购买权，赔偿蔡晓斌经济损失50万元；7.诉讼费由王凤琴承担。
反诉事实理由：王凤琴在租赁关系存续期间，不能履行其应承担的提供各类室内电器设备正常使用及维修保养的责任，故应承担蔡晓斌垫付的维修费2740元。因蔡晓斌入住后空调、热水器接连出现问题，卫生间也多次出现问题，物业多次维修，挖墙、拆卫生间玻璃、重铺地板，影响了蔡晓斌对房屋的使用，王凤琴口头承诺免除蔡晓斌三个月的租金4500元。对于要求退还的水电费、收视网络及供热费用的数额无法计算。王凤琴在没有与蔡晓斌终止合同的情况下，就将水、电、有线电视等生活基本设施全部撤除了，导致蔡晓斌不能正常居住，且对于合同约定的不能随意提高房屋租金和保证室内设施正常使用，王凤琴均违约。双方签订合同时，约定以押金1500元作为保证金，如违约，按照押金的一倍进行赔偿。因此，要求王凤琴支付违约金3000元。8.12爆炸，政府给了每户居民6000元的临时安置费，给的是在爆炸区域实际居住的人。该笔安置费由王凤琴领走，应归还蔡晓斌。因王凤琴侵犯了蔡晓斌的优先购买权，应按照当时和现在市场房屋价格的差价给付蔡晓斌50万元的赔偿。
王凤琴反诉答辩称，请求驳回蔡晓斌的全部反诉请求。对于蔡晓斌所称垫付款的收据和维修款真实性不予认可，其主张的所谓损坏，是在王凤琴不知晓的情况下进行的维修，因此无法知晓其是否损坏，损坏原因是否为人为原因。蔡晓斌主张的损坏均发生在2009年至2010年之间，现在已经超过了诉讼时效。对于蔡晓斌主张的退还三个月租金，双方之间没有此种约定，蔡晓斌无证据证明其存在无法居住的损失，即使产生损失也该向物业主张权利。不存在退还水、电费、收视费用及供热费用，蔡晓斌没有提供证据证明，王凤琴办理销户的时候没有任何退费。对于违约责任，王凤琴注销水、电、煤气等开户，是在合同解除之后，因此不存在违约。蔡晓斌一直拖欠租金存在违约，蔡主张违约和损害赔偿并存是冲突的。对于安置费用6000元，该款项是支付给房屋使用权人的，房屋合同在8.12因不可抗力而解除，蔡晓斌陈述其在8.12后未在房屋居住，其以实际行动认可了解除合同的意思表示。因此，8.12之后对于房屋的补偿都应该归王凤琴所有。退一步说，即使该6000元应支付给蔡晓斌，蔡也应该在8.12之后继续支付租金。对于赔偿50万元的请求，本案为合同纠纷，蔡晓斌提出的侵权损害赔偿应另案解决。
庭审中，王凤琴出示了以下证据：
1.房屋租赁合同，证明双方自2009年8月1日起建立租赁关系，月租金1500元，租赁期限自2009年8月1日至2010年7月31日，租金支付方式为按季度预付；
2.2011年10月18日短信记录，证明双方同意自2011年8月1日起租赁期限延续，并将租金调至每月1700元；
3.物业缴费证明及发票，证明王凤琴代蔡晓斌交纳了至2015年8月12日的物业费8462.70元；
4.租金计算表及农业银行银行卡交易明细，证明2009年8月至2015年8月2日止，蔡晓斌应支付租金118258元，实际支付租金106900元，尚欠11358元；
5.受损住宅收购协议，证明因8.12爆炸事故，王凤琴涉案房屋受损，按照政府的安排，已经与天津海泰众和房地产开发有限公司签订回购协议，回购款项为1303592.70元，回购单位于腾房后15日内支付款项；
6.公证书，证明王凤琴于2015年10月21日配合蔡晓斌出具了户主委托租户对查勘居民室内财产损失的同意书，并办理公证手续，王凤琴已履行自身义务；
7.公证书邮寄查询单，证明蔡晓斌已于2015年10月30日收到该公证文书；
8.2015年11月5日短信记录，证明蔡晓斌确认已收到公证书，并已经启动室内财产损失评估工作；
9.2015年9月29日王凤琴发给蔡晓斌的短信记录两条，证明王凤琴要求蔡晓斌腾房；
10.腾房公告照片，证明2015年11月10日王凤琴再次书面通知蔡晓斌腾房；
11.短信记录，证明2015年8月23日，王凤琴正式告知蔡晓斌，王已就受损房屋选择政府回购，蔡晓斌同意王凤琴回购，已正式放弃优先购买权；2015年9月2日，蔡晓斌已建议的形式与王凤琴协商房屋处理问题，但未达成一致意见；蔡晓斌给出的协商方案为王凤琴增加了额外的义务，不具备行使优先购买权的前提条件；
12.8.12火灾爆炸事故受灾群众及房屋情况调查表，证明蔡晓斌同意王凤琴选择房屋回购，并代王凤琴填写回购意向表。
庭审中，蔡晓斌出示了以下证据：
1.天津泰达广播电视网络有限公司入网证，证明蔡晓斌直接办理了相关手续，在其使用期间费用均为预交，不存在欠费情况；
2.阿里斯顿热水器售后服务单及发票，证明在蔡晓斌居住期间，这些电器为王凤琴配置，出现故障后由蔡晓斌支付维修费用，王凤琴在租赁期间未尽维修义务；
3.万通物业收据，证明蔡晓斌缴纳了地锁押金200元，王凤琴应退还给蔡晓斌；
4.工商服务统一收据，证明蔡晓斌在租赁房屋时向王凤琴交纳了押金1500元、租金4500元、预留水费141.61元；
5.空调维修收据，证明维修费用1400元为蔡晓斌支出，王凤琴对房屋不作为，应当退还；
6.泛化评估公司的往来邮件，证明评估公司对于室内财产损失正在评估。
本院经审理认定事实如下：2009年7月，王凤琴作为房屋出租方，蔡晓斌作为承租方，双方签订房屋租赁合同，约定，王凤琴将万通新城国际A3-2-1411室房屋出租给蔡晓斌使用，租赁期限为2009年8月1日至2010年7月31日，每月租金为1500元，每三月支付租金一次，每三月（提前七日）交纳后三月的租金，第二次付费日期为2009年9月24日，第三次付费日期为2009年12月24日，第四次为2010年3月24日；房屋租赁抵押金为1500元，如若蔡晓斌违约，该抵押金王凤琴不予退还，如若王凤琴违约，王按该抵押金额的一倍赔偿蔡晓斌。合同还约定，蔡晓斌在租赁期间内必须严格遵守小区的一切规章制度，按时交纳物业管理费、采暖费、水电费、停车费、有线电视费、电话费、宽带费、燃气费等一切费用；蔡晓斌应爱护室内设施，正确安全使用，若属蔡晓斌人为损坏，应由蔡晓斌按现价赔偿给王凤琴；王凤琴在租赁期内不得随意提高房屋租金，保证室内设施正常安全使用。
合同签订后，王凤琴将上述涉案房屋交付蔡晓斌，蔡晓斌一次性支付了租赁抵押金1500元，三个月房租4500元及电费141.61元。
上述租赁合同到期后，双方同意继续出租及承租涉案房屋，但未签订书面租赁合同。2011年10月18日，蔡晓斌向王凤琴发送短信，称：“今天汇款5千1百到账，请查收。新年度开始按1700元每月，抱歉晚了付租”。此后，蔡晓斌一直在涉案房屋居住。
2015年8月12日，天津港特别重大火灾爆炸事故发生，涉案房屋属于该事故严重受损住宅范围，因不具备使用条件，蔡晓斌于事故发生后搬离该房屋。
8月23日，王凤琴向蔡晓斌发送短信，告知，王凤琴已同意政府评估后收购，请蔡晓斌代为填写回购信息。9月2日，王凤琴以短信方式再次告知蔡晓斌选择房屋回购。同日，蔡晓斌通过信息与王凤琴协商，愿意按照评估价格的1.3倍总价计算房价，但希望王凤琴签订赔偿协议，将政府给予的16%的赔偿款作为蔡晓斌购房款的一部分，余下的差额由蔡晓斌补足。9月3日，王凤琴发送信息给蔡晓斌，准备与政府签订回购协议。9月29日，王凤琴发送信息给蔡晓斌，告知其明天签订房屋收购合同，并应房管部门要求在签订合同后结清水电费，尽快将室内物品搬走后交房，因此请蔡晓斌尽快腾房。
10月6日，王凤琴与案外人天津海泰众和房地产开发有限公司（以下简称海泰公司）签订受损住宅收购协议，约定，王凤琴将涉案房屋出售给海涛公司，受损住宅价款及附加款项包括：受损住宅收购价款987379元、综合赔偿款296213.70元、奖励金2万元，海泰公司于王凤琴腾房交验后15个工作日内通过银行转账方式向王凤琴付款。同日，王凤琴向物业公司交纳了涉案房屋2010年8月1日至2015年8月12日的物业管理服务费8462.70元。
8.12特别重大火灾爆炸事故发生后，天津经济技术开发区管理委员会向包括涉案房屋在内确实已不能居住房屋的所有权人，发放一个季度6000元的临时安置补贴，该款王凤琴已领取。
2015年10月30日，蔡晓斌收到了王凤琴向其邮寄的户主委托租户对勘察居民室内财产损失的同意书，王凤琴同意委托租户蔡晓斌办理查勘室内财产损失事宜。11月5日，经蔡晓斌与相关部门联系，其室内财产损失评估工作启动。
11月10日，王凤琴在涉案房屋房门张贴腾房公告，要求蔡晓斌腾房。截止诉讼期间，蔡晓斌未将房屋腾空并交付王凤琴。
又查明，截止2015年8月12日，蔡晓斌在涉案房屋居住期间，共计向王凤琴交纳房屋租赁费106900元。
再查明，2010年9月7日、2013年1月21日，因涉案房屋所配置的阿里斯顿热水器显示漏电保护及显示屏闪烁，蔡晓斌两次支付主板维修款共计760元。
本院认为，王凤琴作为涉案房屋的所有权人，2009年3月1日至2010年7月31期间，其与蔡晓斌签订房屋租赁合同。2010年8月1日起，王凤琴继续将涉案房屋作为租赁物交付蔡晓斌使用，双方未签订书面租赁合同，形成不定期房屋租赁合同关系。王凤琴与蔡晓斌之间的合同关系，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同关系合法有效，双方均应依约履行。
本案的争议焦点之一为双方之间的不定期房屋租赁合同关系是否已经依法解除。对此，王凤琴主张，因发生天津港8.12爆炸事故，致使涉案房屋严重受损，导致房屋租赁合同不能履行，故合同因上述不可抗力而解除；蔡晓斌主张，虽然发生了8.12爆炸事故，但涉案房屋受损并不严重，可以居住，但王凤琴选择了政府回购房屋，导致合同涉案房屋无法使用。
本院认为，根据滨海新区政府制订的严重受损住宅处置方式，涉案房屋属于严重受损房屋，所有权人可以基此选择自愿出售受损住宅的收购方式，或修复赔偿方式。因此，王凤琴主张因发生天津港8.12特别重大火灾爆炸事故造成了涉案房屋不具备使用条件，符合客观情况，因该不可抗力致使不能实现房屋租赁合同的合同目的，王凤琴选择房屋回购属于政府对因爆炸造成房屋严重损失的处理方式，该行为具有合理性。
2015年9月29日，王凤琴通过发送信息的方式告知了蔡晓斌其选择回购方式，要求蔡晓斌腾房，其已经向蔡晓斌做出了解除合同的意思表示。王凤琴行使合同解除权符合法律规定，王凤琴意思表示于9月29日到达蔡晓斌时，双方租赁合同关系已依法解除。蔡晓斌主张因其存放在涉案房屋内财产尚未完成爆炸后评估定损工作而不同意解除租赁合同关系，蔡晓斌的抗辩不能对抗王凤琴依法行使合同解除权，合同的解除亦不妨碍蔡晓斌室内损财产定损工作的进行。同时，鉴于王凤琴在2015年9月29日已明确要求蔡晓斌腾空并交付房屋，截止诉讼期间，王凤琴已给予了蔡晓斌一年有余的时间处理相关事宜，故，蔡晓斌应立即搬离涉案房屋，将该房屋腾空并交还王凤琴。
对于王凤琴主张的2010年8月1日至2015年8月12日期间物业管理服务费8462.70元，该费用王凤琴已实际缴纳。且2010年8月1日至2015年8月12日期间，蔡晓斌为涉案房屋的实际使用人，应承担该项费用。庭审中，蔡晓斌主张，其与物业公司之间存在纠纷，因此欠付物业管理服务费，但蔡晓斌并未提供充分证据证实其欠缴物业管理服务费的合理性，蔡晓斌的相关抗辩，本院不予支持。
对于王凤琴主张拖欠租金9858元的请求，本院认为，在2011年10月18日蔡晓斌向王凤琴发送短信中已经确认了涉案房屋的租赁费自2011年8月起变更为每月1700元。经计算，截止2015年8月12日，蔡晓斌应向王凤琴交纳房屋租赁费118258元，实际已交纳106900元，尚欠11358元。扣除蔡晓斌签订合同时向王凤琴交纳的租赁抵押金1500元，蔡晓斌尚欠王凤琴房屋租赁费9858元，王凤琴的此项诉讼请求，本院予以支持。
对于王凤琴主张蔡晓斌因拖欠房屋租赁费、水费、物业管理服务费、收视费而应支付违约金1500元，本院认为，庭审中查明的事实包括，蔡晓斌欠缴房屋租赁费和物业管理服务费，属于违约行为。双方于2009年所签订的合同中约定，若蔡晓斌违约，则租赁抵押金1500元不予退还的约定。庭审中，蔡晓斌经法庭释明，对于违约金的数额标准不认为过高，故，蔡晓斌应向王凤琴支付上述违约金1500元。
对于王凤琴主张自2015年11月18日至判决生效之日止，因蔡晓斌拒绝退房导致的王凤琴迟延领取回购款产生的利息损失，本院认为，蔡晓斌在2015年9月29日合同解除后及2015年11月5日室内财产损失评估工作启动后，未向王凤琴交还房屋，虽经王凤琴2015年11月10日以书面方式要求腾房，仍予以拒绝，蔡晓斌继续占有房屋不具有合理性。蔡晓斌的行为必然导致王凤琴无法及时领取房屋回购款进而产生损失。考虑本案中蔡晓斌的实际情况，在2015年11月10日后，可给予其一个月的合理腾空并交还房屋期间。同时，考虑房屋腾空后案外人海泰公司需对房屋进行验收及15个工作日支付款项的工作流程，本院酌情认定2015年12月31日为王凤琴收到购房款的合理限期。自2016年1月1日起，蔡晓斌应承担王凤琴迟延领取购房款的利息损失。对于损失计算标准，王凤琴主张按照中国人民银行一年期同期贷款基准利率计算其损失，该标准具有合理性，本院予以支持。
就反诉部分，对于蔡晓斌主张的王凤琴应支付其电器维修款及其他垫付款2740元，蔡晓斌提供的证据可以证实2010年9月7日、2013年1月21日其两次支付了涉案房屋热水器主板维修材料费760元，王凤琴作为房屋出租方因尽到其所提供的相关设施维护的合理费用，上述760元应由王凤琴承担。对于蔡晓斌主张的地锁押金200元，结合其证据，该押金系蔡晓斌在使用涉案房屋期间与案外人之间产生的法律关系，其应当与案外人予以解决，本案中蔡晓斌主张王凤琴返还该押金无事实及法律依据，本院不予支持。蔡晓斌主张的其他费用因证据不足，本院不予支持。
对于蔡晓斌主张王凤琴应退还三个月租金4500元、采用不正常手段强行切断水电及供热、收视而应支付违约金3000元，因无相关事实和法律依据，本院不予支持。
对于蔡晓斌主张王凤琴退还蔡晓斌预付且未消费完的水电费用、收视网络及供热费用，其不能陈述所主张的数额，其请求并非明确的诉讼请求，本院不予审理。对与蔡晓斌要求确认其享有受让政府及各方给予8.12爆炸事件影响的赔偿及救济金并向有关方面追偿的权利，该主张并非明确的诉讼请求，本院不予审理。
对于蔡晓斌主张王凤琴返还临时安置救济金6000元的主张，本院认为，上述临时安置补贴系政府向涉案房屋所有权人发放，蔡晓斌并非房屋所有权人，其要求王凤琴返还该补贴无事实及法律依据，本院不予支持。
对于蔡晓斌主张的因优先购买权受到侵害要求王凤琴赔偿50万元的请求，因蔡晓斌在法庭指定的期限内未预交相关的诉讼费用，该请求本院不予审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认王凤琴与蔡晓斌之间的房屋租赁关系于2015年9月29日解除；
二、蔡晓斌支付王凤琴物业管理服务费8462.70元；
三、蔡晓斌支付王凤琴房屋租赁费9858元；
四、蔡晓斌支付王凤琴违约金1500元；
五、蔡晓斌支付王凤琴迟延领取房屋回购款损失（该损失以1039500元为基数，按照中国人民银行一年期贷款基准利率为标准，自2016年1月1日计算至本判决生效之日止）；
六、蔡晓斌将天津经济技术开发区时尚西路19号A3-2-1411房屋腾空并交还王凤琴；
七、王凤琴返还蔡晓斌空调维修费760元；
八、驳回王凤琴的其他诉讼请求；
九、驳回蔡晓斌的其他反诉请求。
如果王凤琴和蔡晓斌未按本判决指定的期间履行，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费本诉部分940元，由蔡晓斌承担；反诉部分案件受理费120元，由蔡晓斌承担115元，王凤琴承担5元，双方应承担受理费元，由其于本判决生效之日起十日内迳行给付对方。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 司 媛
代理审判员 周彦权
人民陪审员 张金明
二〇一七年五月二十四日
书 记 员 李雪莲
附：法律释明：
1.《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。