湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘31民终465号
上诉人（原审被告）:湖南老爹实业科技开发股份有限公司，住所地：吉首市。
法定代表人：田儒斌，该公司董事长。
诉讼代表人：湖南四维律师事务所，该公司管理人。负责人尚彬，该公司管理人组长。
委托诉讼代理人：戴源，湖南四维律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：夏岚，女，汉族，湖南省溆浦县人，住吉首市。
委托诉讼代理人：田共，湖南共盛律师事务所律师。
上诉人湖南老爹实业科技开发股份有限公司（以下简称“老爹公司”）因与被上诉人夏岚房屋买卖合同纠纷一案，不服吉首市人民法院（2017）湘3101民初1900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
老爹公司上诉请求：1.改判上诉人与被上诉人于2013年12月10日签订的《商业门面抵扣投资款协议书》、《个人投资转让协议书》以及2017年4月28日签订的201600024332、201600024334号《吉首市商品房销售合同》继续有效，不应解除；2.改判第二项中上诉人需赔偿被上诉人损失1913691元，驳回被上诉人的第二点诉讼请求；3.改判上诉人需支付给被上诉人的租金金额；4.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案上诉人不存在违约或过错行为，被上诉人委托上诉人经营门面，上诉人将该门面用途改为过道，这是上诉人的合法管理、经营权利，故一审判决以上诉人将门面改成过道为由解除双方签订的合同没有依据。2.一审判决在解除合同的前提下，判决上诉人按照9889元/平方米的价格赔偿被上诉人，不符合该门面的市场价值与实际情况，以该价格赔偿没有理由。3.一审判决以双方签订的《商业门面抵扣投资款协议书》的时间起点计算租金时间，与事实相违背。本案上诉人与被上诉人于2017年4月签订商铺委托经营合同，约定租金计算的开始时间为2017年1月1日，至今为止，上诉人已经支付被上诉人二楼5个月的租金，四楼11个月的租金。故一审法院在未弄清事实的基础上直接要求上诉人从2014年开始计算租金，损害了上诉人的合法权益。综上所述，为维护上诉人的合法权益，恳请二审法院依法改判。
被上诉人夏岚辩称：1.解除合同是因为上诉人没有履行协议约定的内容，是上诉人违约。2.答辩人要求赔偿的损失是因为上诉人在没有通知的情况下，把答辩人的门面使用用途改变，直接造成经济损失，所以要求赔偿。赔偿有两部分：一是门面的租金，包括二楼及四楼的门面，有之前的协议约定；二是四楼门面解除合同的赔偿金，按现在公司销售价赔偿。3.租金计算时间应按答辩人与上诉人签订的协议所约定的起算时间计算。4.诉讼费用由上诉人承担。
夏岚向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方签订的第二份《商业门面抵顶投资款协议书》和《个人投资转让协议》及201600024332号、201600024334号《吉首市商品房销售合同》；2.判令被告返还已付购房款554546元，并赔偿直接损失1020481.12元；3.判令被告支付拖欠的门面租金403054.08元；4.判令被告承担诉讼费用。诉讼中，原告对第2项诉讼请求进行说明，即按被告现在市场销售价1575027.12元予以赔偿。
一审法院认定事实：双方当事人无争议的事实。一、原告
购买民营小区精品城（老爹广场）A栋商业门面的事实。1、签订《商业门面抵顶投资款协议书》的事实。2012年12月20日，原、被告双方签订第一份《商业门面抵顶投资款协议书》，约定甲方（被告）以即将开发的民营小区精品城A栋商业门面抵顶投资款：1、双方确认，截止2012年12月31日，乙方（原告）在甲方的投资款合计537618.83元；2、甲方以精品城A栋二层A4-8号163.1平方米价值815500元商业门面抵顶投资款，抵顶后，乙方尚欠余款277881.17元，于2013年3月31前付。3、甲方取得预售许可证后，另行签订商品房买卖合同；4、门面交付时间，2014年5月左右交付；5、乙方同意将门面交由吉首海圳物业管理有限公司统一承租，按楼层商业布局规划统一招商，统一管理；6、租金支付：甲方承诺前5年租金最低标准为40元每平方米每月；7、办证事宜：办理房产证前，门面可由甲方代为销售，收益归乙方所有。2013年5月24日，原告交清所购门面余款277881.17元。2013年10月10日，原告交付门面余款207050元。2013年12月10日，双方签订第二份《商业门面抵顶投资款协议书》，对第一份《商业门面抵顶投资款协议书》进行了相应变更，具体内容：1、双方确认，截止2012年12月31日，乙方（原告）在甲方的投资款合计1022550元；2、甲方以精品城A栋二层A4-8号118.9平方米价值594500元商业门面；A栋四层A3-5+A号122.3平方米价值428050元，共计1022550元抵顶完乙方在甲方投资款；3、门面交付时间，2014年5月左右交付；后因被告设计图纸再次发生变更，A栋二层A4-8号门面面积增加至154.9平方米，A栋四层A3-5+A号门面面积增加至152.78平方米，原告应补交购门面款280946元。2014年12月30日，原告补清所购门面款项280946元。2015年，A栋二层A4-8号门面改为249和250两间门面，面积增加至162.32平方米；A栋四层A3-5+A号门面改为4332和4334两间门面，面积增加至160.08平方米。原告补交面积增加款项66210元。2、签订《吉首市商品房销售合同》的事实。2017年4月28日，原、被告双方签订四份《吉首市商品房销售合同》，合同编号为：20160002249（第一份）、20160002250（第二份），201600024332（第三份）、201600024334（第四份），其中，第一份内容：原告购买第1栋249号房，81.16平方米，单价5000元每平方米，共计405800元，交付期限：2017年12月31日前。第二份内容：原告购买第1栋250号房，81.16平方米，单价5000元每平方米，共计405800元，交付期限：2017年12月31日前。第三份内容：原告购买第1栋4332号房，80.04平方米，单价3500元每平方米，共计280140元；交付期限：2017年12月31日前。第四份内容：原告购买第1栋4334号房，80.04平方米，单价3428.36元每平方米，共计274406元，交付期限：2017年12月31日前。至此，原告支付二层门面款815160元、四层门面款554546元，共计1369706元。二、被告改变门面结构的事实。1、2017年4月28日，在签订买卖合同的同时，原告与被告签订两份《商铺委托经营合同》，将所购的位于精品家居城二层的249、250号商铺(162.32平方米及四层4332、4334号商铺（160.08平方米）委托被告统一经营、统一管理。具体：1、委托经营约定，乙方（原告）同意甲方（被告）按商业管理要求装修物业，待合同期满后，如不再继续委托经营管理，甲方应按买卖合同约定，将物业恢复交房时物业状态；2、期限，2017年1月1日至2026年12月31日；3、收益，前三年从2017年1月1日至2019年12月31日按每平方米40元，四楼按24元每平方米。2、签订合同后，被告统一规划、统一招商、统一经营，将原告四层A3-5+A门面改为通道，对其他门面的更改，被告陈述已协商处理好。三、被告支付租金的事实。从2017年1月，被告支付了二层4个月租金，四层10个月租金共计64389元。四、被告重整的事实。2018年1月2日，湖南老爹实业科技开发股份有限公司以不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由，向湘西自治州中级人民法院申请重整，2018年1月5日，湘西自治州中级人民法院作出（2018）湘31破申1号民事裁定，受理湖南老爹实业科技开发股份有限公司重整，并指定湖南四维律师事务所担任管理人，尚斌为管理人负责人，李枝松、丁心、戴源、覃博为管理人成员。现被告正在重整之中，民营小区精品城仍在经营。
双方当事人有争议的事实：一、被告是否应赔偿损失问题。
原告认为被告改变四层门面用途，构成根本违约，并提供了照片。被告认为只是门面改为通道，只是改变了门面使用用途，不存在违约责任，应不存在赔偿损失。原告购买的是门面，属不动产，享有占有、使用、收益、处分的完整权利，虽然委托给被告经营，并同意被告进行装修物业，其本意应为在不改变门面性质的情况下进行装修，但被告未经原告同意改为通道，改变了所购门面的根本性质，且未按时支付租金，应当认为构成根本违约。诉讼中，双方同意解除合同，故应按解除合同的规定，由被告承担赔偿责任。二、赔偿责任如何承担问题。1、原告认为被告应承担租金赔偿责任，并提供了两份《商业门面抵顶投资款协议书》。被告认为原告主张的租金中部分不应支持，但未提交证据。关于租金的争议焦点在于2017年前的租金是否应该给付问题。原告认为此前租金应该给付，被告认为此前的租金不应给付。是否应该给付，涉及到对《商铺委托经营合同》中租金的理解问题，该合同系被告提供的格式合同，只对2017年1月1日以后的租金进行约定，但对此前是否付租金没有约定，现原告提供了此前有约定租金的《商业门面抵顶投资款协议书》时，应根据合同法对格式条款的法律规定，当双方对合同条款理解有争议时，应作出有利于提供格式条款的相对方的解释，即此前租金应予计算。第二份《商业门面抵顶投资款协议书》约定二层租金为每平米40元、四层每平方米24元，故应从预计交房时2017年7月计算至起诉时共39个月，二层租金为253219元（40×162.32×39），四层149834元（160.08×24×39），合计403053元，已付64389元，欠付338664元。2、原告主张按照房屋现有价值1575027元赔偿损失，并提供了被告的售价单。经核实，原告所购四层4332、4334门面，被告所定销售价为9889元每平方米，且对同楼层门面按返租式销售，现原告主张按门面低于销售价1575027.12元（9839×160.08）赔偿应予支持。上述两项损失共计：1913691元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方系在房屋买卖过程中因委托经营发生争议而产生的诉讼。首先，原、被告在诉讼中均同意解除于2013年12月10日签订的《商业门面抵顶投资款协议书》、《个人投资转让协议》中涉及四层门面部分内容及于2017年4月28日签订的201600024332号、201600024334号《吉首市商品房销售合同》，该解除未违反法律规定，故可准许解除。基于对无争议的证据和事实及对有争议的证据和事实的认定，被告应当赔偿原告1913691元，原告的诉讼请求应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十四条、第九十七条规定。判决：一、解除原告夏岚与被告湖南老爹实业科技开发股份有限公司于2013年12月10日签订《商业门面抵顶投资款协议书》、《个人投资转让协议》中涉及四层门面部分内容及于2017年4月28日签订的201600024332号、201600024334号《吉首市商品房销售合同》；二、被告湖南老爹实业科技开发股份有限公司赔偿原告夏岚损失1913691元，限在本判决生效后十日内付清。案件受理费22602元，由被告湖南老爹实业科技开发股份有限公司负担。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院经审理查明的案件事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、上诉人与被上诉人于2013年12月10日签订的《商业门面抵扣投资款协议书》、《个人投资转让协议书》以及2017年4月28日签订的201600024332、201600024334号《吉首市商品房销售合同》能否解除；二、被上诉人是否有损失，是否应予以赔偿；三、租金金额怎样确定。
关于焦点一，被上诉人购买的是门面，属不动产，享有占有、使用、收益、处分的完整权利，虽然委托给上诉人经营，并同意上诉人进行装修，其本意为在不改变门面性质的情况下进行装修，但上诉人未经被上诉人同意，擅自将门面改为过道，改变了所购门面的根本属性，无法实现被上诉人购买门面的目的，故上诉人构成根本违约，被上诉人可以解除合同。上诉人认为该四楼两个门面用途改为过道，这是上诉人的合法管理经营的权利，该上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于焦点二，在一审中，被上诉人提供了上诉人的售价单，售价单中载明被上诉人所购四层4332、4334门面，所定销售价为9889元/平方米。故原审判决按照上诉人提供的四楼售价确定被上诉人的损失，并无不当。
关于焦点三，关于租金的争议焦点在于2017年前的租金是否应该给付的问题。被上诉人认为此前租金应该给付，上诉人认为此前的租金不应给付。是否应该给付，涉及到对《商铺委托经营合同》中租金的理解问题，该合同系上诉人提供的格式合同，只对2017年1月1日以后的租金进行约定，但对此前是否付租金没有约定，现被上诉人提供了此前有约定租金的《商业门面抵顶投资款协议书》时，应根据合同法对格式条款的法律规定，当双方对合同条款理解有争议时，应作出有利于提供格式条款相对方的解释，即此前租金应予计算。第二份《商业门面抵顶投资款协议书》约定二层租金为每平米40元、四层每平方米24元，故应从预计交房时2017年7月计算至起诉时共39个月，二层租金为253219元（40×162.32×39），四层149834元（160.08×24×39），合计403053元，已付64389元，欠付338664元。
综上所述，老爹公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22602元，由上诉人湖南老爹实业科技开发股份有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 向柏林
审判员 陈春亮
审判员 龙少松
二〇一八年八月十三日
书记员 杜 娟
附：相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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