贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终5154号
上诉人（原审被告）:贵州金高鑫诚物业管理有限公司，住贵州省贵阳市南明区沙冲南路34号。
法定代表人：刘德高。
被上诉人（原审原告）：石珍芳，女，1980年1月11日出生，汉族，住贵州省南明区。
委托代理人：向伟，贵州宏贯律师事务所律师。
上诉人贵州金高鑫诚物业管理有限公司（以下简称金高鑫诚公司）因与被上诉人石珍芳租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初10264号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金高鑫诚公司上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初10264号民事判决，依法改判金高鑫诚公司不承担违约责任。2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：最空间小区开设的第二家棋牌室并未得到上诉人金高鑫诚公司的同意，一审判决以上诉人金高鑫诚公司存在管理失职为由判令上诉人金高鑫诚公司承担15000元的违约金缺乏事实和法律依据。
被上诉人石珍芳答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
石珍芳向一审法院提出诉讼请求：1、确认最空间小区C栋M层第二家棋牌室的房屋租赁合同无效；2、请求判令被告支付原告《房屋租赁合同》违约金15000元，律师费10000元，两笔费用共计25000元；三、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：被告（乙方）石珍芳与原告（甲方）金高鑫诚公司于2017年1月1日签订《房屋租赁合同》，甲方将贵阳市南明区沙冲南路264最空间小区B栋一楼架空层（电梯旁），面积为20平方米的房屋租赁给乙方，合作期限为2017年1月1日至2022年1月1日，租金每年9600元，年底缴纳一次，也可将合作费折合为实物用于小区配套设施建设，实物包括（小区公共财产假设含9600元内，第一年费用乙方将用于为小区购置乒乓球桌3台，花盆6台，小区休闲座-
每栋楼大厅设置3联座一个）；物业管理费每平方5元，卫生费每月60元，按季度缴纳。水电费据表计后按国家定价收取，电费每度1.2元，按季缴纳。甲方不得在合作期内刻意涨价及中断合同，如有违反甲方按总合同到期日期综合同价按照15%每天赔偿给乙方，本次租赁名称为最空间老年活动中心棋牌室仅此一家，不得设第二家，如违反甲方按总合同到期日期总合同价的日15%赔偿给乙方。原告提交了《收据》证明其按照约定购买了乒乓球桌、盆景，并按约缴纳了物管费、水电费和卫生费等。2016年4月18日，石珍芳设置了三联座3张，款项共计2100元，2016年4月20日，石珍芳设置了乒乓球桌3台，款项共计5400元，2016年4月25日，石珍芳设置了盆景6盆，款项为2100元。2017年8月24日，原告石珍芳经营的老年活动室棋牌室向被告缴纳电费1635元，2017年8月23日石珍芳向被告缴纳棋牌室卫生费480元，2017年8月31日石珍芳向被告缴纳棋牌室2017年1月至8月的物管费800元。以上三份收据加盖了被告财务专用章。另，原告提交增值税发票证明其为主张本案的诉讼权利委托了代理律师，律师费共计10000元。被告对双方签订的《房屋租赁合同》及原告缴纳物管费、电费、卫生费的三份《收据》无异议，但称物管费原告只缴纳到了2017年7月份，且此日期系小区第二家棋牌室开业之后。对盆景、乒乓球桌和卡座的三份《收据》有异议，因此证据不是法定形式，且盆景、乒乓球桌和卡座的三份收据日期为2016年，此收据产生于原、被告双方签订的《房屋租赁合同》之前，原告提交的此证据不符合正常交易习惯。另，因双方在合同中并未就律师费进行约定，故原告主张的律师费不应当由被告承担。原告辩称2016年产生的三份《收据》系后补，故时间书写错误，且已按照合同约定设置了盆景、乒乓球桌和三联卡座。另查，本案涉案小区开设的第二家棋牌室并未与被告签订房屋租赁合同。
一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。根据证据及庭审情况可知，在最空间小区内，除原告开设的棋牌室以外，被告认可在小区C栋M层开设了第二家棋牌室，根据原、被告双方签订的租赁合同可知，如小区内开设第二家棋牌室则属被告违约，被告虽称其与第二家棋牌室的开设无关，但被告作为小区物业管理公司，对小区内有管理和维护的义务，如小区内开设的第二家棋牌室使用的是小区共有部分，则被告违反了与原告在涉案租赁合同中的约定，如第二家棋牌室使用的是小区业主私有住宅，则视为小区业主将私有住宅改变为经营性用房，其经营性行为应当经过利害关系业主——本案原告的同意，通过庭审可知，第二家棋牌室的开设并未经过原告的同意，而被告作为小区的物业管理公司及涉案租赁合同的相对方，第二家棋牌室的开设系被告管理失职所致故构成了违约，被告应当对其违约行为承担责任。另小区C栋M层开设的第二家棋牌室并未与被告签订房屋租赁合同，且棋牌室的经营者非本案诉讼当事人，故对原告要求确认被告与案外人签订的合同无效的诉请于法无据，不予支持，如其利益确受损，原告可另案起诉。被告虽然辩称原告未缴纳物管费、卫生费、电费及租金属违约，但根据原告提交的证据可知，物管费、卫生费、电费三项费用为按季度缴纳，租金为每年年底交纳，而物管费、卫生费、电费三项费用原告皆缴纳到了2017年8月份，至原告起诉之时上述费用皆未到应缴纳时间，故原告不存在违约问题，被告对原告未缴纳物管费、水电费、卫生费及租金的辩解不予认可。另，原告未交付乒乓球台、休闲座椅和花盆不是被告失职管理的法定辩论理由。双方在租赁合同中自愿约定如被告违约则按合同到期日总价款的15%计算日违约金，现被告实际违约，原告自愿降低支付标准要求被告支付违约金15000元的诉请未违反法律规定，予以支持。至于律师费问题，因双方并未在合同中进行约定，故对原告此诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告贵州金高鑫诚物业管理有限公司在本判决生效后十日内，向原告石珍芳支付违约金15000元；二、驳回原告石珍芳的其余诉讼请求。案件受理费424元减半收取212元，由原告石珍芳承担50，被告贵州金高鑫诚物业管理有限公司承担162元。
二审审理过程中，双方均未向本院提交新证据。经二审审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院对一审查明的事实依法予以确认。
本院认为，上诉人金高鑫诚公司与被上诉人石珍芳签署的《房租租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，属有效合同。《房租租赁合同》签订后，上诉人金高鑫诚公司将小区C栋M层实际交付被上诉人石珍芳，被上诉人石珍芳也实际使用最空间小区C栋M层，还按照《房屋租赁合同》的约定以乒乓球桌、盆景的形式履行了第一年租金的支付义务。上诉人金高鑫诚公司认可最空间小区除被上诉人石珍芳开设的棋牌室以外还在小区C栋M层开设了第二家棋牌室，主张第二家棋牌室的开设与上诉人金高鑫诚公司无关。上诉人金高鑫诚公司与被上诉人石珍芳签订的《房租租赁合同》约定最空间老年活动中心棋牌室仅此一家，不得设第二家，如违反上诉人金高鑫诚公司按总合同到期日期总合同价的日15%赔偿给被上诉人石珍芳。本案中，上诉人金高鑫诚公司认可最空间小区出现第二家棋牌室，但是无证据证明出现第二家棋牌室属于合同约定的不承担违约责任的情形。原判判令上诉人金高鑫诚公司向石珍芳支付违约金15000元并无不当。
上诉人金高鑫诚公司将最空间小区C栋M层建筑物共有部分出租给被上诉人石珍芳的行为是否得到最空间小区全体业主或业主委员会追认，以及上诉人金高鑫诚公司基于出租行为需要向最空间小区全体业主或业主委员会承担的民事责任，不属于本案审理的法律关系，本院不予审查。
综上，上诉人金高鑫诚公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费424元，由石贵州金高鑫诚物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 俊
审判员 姜彦宏
审判员 庞 敏
二〇一八年七月十七日
书记员 康运运