广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2354号
上诉人（原审原告）：邹良城，男。
委托代理人：刘飞飞，女，系上诉人的配偶。
被上诉人（原审被告）：谢敏，女。
上诉人邹良城与被上诉人谢敏房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1126号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
邹良城在一审中的诉讼请求为：1、谢敏返还邹良城租房押金2900元；2、谢敏对水电费用结余情况进行结算，并退还剩余的水电费用（暂以1000元计算，具体数额以实际结算结果为准）；3、诉讼费由谢敏承担。
原审法院审理查明：一、双方于2012年10月21日签订房屋租赁合同，约定谢敏将某区某花园XXX房屋出租给谢敏，租赁期限为2012年11月1日至2013年10月31日，月租金为2900元；谢敏需向邹良城交付押金5800元；合同期满如邹良城不再续租，谢敏应将押金退还邹良城，如邹良城未按时支付租金和其他费用，谢敏有权从押金中扣抵所欠金额，如押金不足以抵付所欠金额，邹良城应于接到谢敏付款通知起五日内补足。该合同期满后，双方协商一致同意将租赁期限延长至2014年3月31日，月租金变更为3200元。
二、合同签订后，邹良城向谢敏缴纳了押金5800元。邹良城2012年12月4日支付谢敏租金1750元，2013年2月4日支付谢敏租金2200元，2014年1月6日支付谢敏租金2480元。双方经清点交接后，邹良城于2014年3月31日搬离案涉房屋。谢敏于2014年6月16日退还邹良城押金2900元。
三、邹良城以不定期向谢敏提供的水电费扣款账户内转账的形式支付水电费用。双方均未提交租赁期间所发生的水电费收费情况。邹良城扣取水电费的银行账户内2012年12月1日余存款44.23元，2014年4月30日余存款162.18元。
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均应依约全面履行。邹良城2012年12月、2013年2月及2014年1月未依约足额支付谢敏当月租金，谢敏主张从邹良城所交押金中予以抵扣，理由充分，原审法院予以支持，经抵扣，谢敏还应退还邹良城押金330元。邹良城虽辩称未足额支付押金系因从当月房租中扣除应由谢敏承担的维修费用，但未提交证据，原审法院不予采信。谢敏主张还应抵扣清洁费、维修费及床垫、空调的损坏赔偿费，但未提交双方清点交接时曾就此达成约定的证明，亦未提交收条出具人的身份证明，其该主张无事实依据，原审法院不予采信。关于邹良城要求谢敏退还水电费结余，因双方均未提交租赁期间所发生的水电费读数及收费情况，根据水电费一般于次月扣取上月所发生费用，原审法院计算谢敏还需返还邹良城所缴纳的水电费结余款117.95元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、谢敏应于判决生效之日起五日内返还邹良城租房押金330元；二、谢敏应于判决生效之日起五日内返还邹良城水电费结余款117.95元；三、驳回邹良城的其它诉讼请求。案件受理费25元，由邹良城负担23元，谢敏负担2元。
上诉人邹良城不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，并改判被上诉人返还上诉人租房押金2900元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2012年10月21日，上诉人与被上诉人签订房地产租赁合同，约定被上诉人将位于深圳市某区某路某花园XX栋XX的房屋出租给上诉人使用，租赁期限从2012年11月1日至2013年10月31日，每月租金2900元。同日，上诉人按照租赁合同的约定，向被上诉人交付相当于两个月房租的押金5800元。2013年11月1日，经协商，双方将租赁期限续签至2014年3月31日，租金调整为3200元，其余条款不变。合同到期后，被上诉人于2014年6月16日退回押金2900元，尚有2900元未退还上诉人。二、一审法院认为上诉人2012年12月、2013年2月及2014年1月未依约足额支付被上诉人当月租金，被上诉人从上诉人所交押金中予以抵扣理由充分，认定事实不清，适用法律错误。（一）关于被上诉人主张的2012年12月4日未支付的租金1150元。1、该部分租金是被上诉人在2012年11月份找人维修马桶及阳台玻璃门的费用。由于被上诉人当时居住的地方离出租房屋较远，被上诉人当时告知上诉人维修金额1150元后，由上诉人支付现金给维修人员，再从2012年12月4号支付的租金中相应少付1150元。2、被上诉人主张上诉人拖欠1150元租金明显与生活常理不符。（1）上诉人于2012年12月4日向被上诉人支付的租金数额为1750元。如果当时拖欠了1150元，被上诉人当天就能知道，但截至租赁合同到期双方交接之日（2014年3月31日），被上诉人却从未向上诉人主张过。（2）2013年10月31日，双方签订的第一份合同己到期，双方协商后再次续签，租赁期限从2013年11月1日至2014年3月31日，当时被上诉人并未要求上诉人支付2012年12月的1150元租金或者补足押金。如果上诉人还拖欠被上诉人该部分租金，被上诉人不可能在未要求上诉人补足押金的情况下，将房屋再次出租给上诉人。（3）2014年6月16日，被上诉人向上诉人发来短信告知其单方结算的结果：上诉人还需要支付清洗费用600元、维修费用600元，空调维修及床垫弃置费用1700元，共计2900元。被上诉人收取的押金金额为5800元，被上诉人于同日扣除其中2900元，并向上诉人退还剩余的押金2900元。从以上2点可以看出，截至2014年6月16日被上诉人单方结算时，被上诉人显然清楚2012年12月4日未支付的1150元费用的真实原因，也认为这1150元上诉人无需再支付。一审法院认定上诉人未足额支付2012年12月租金1150元，认定事实不清。3、退一步讲，即使上诉人拖欠了2012年12月4日的租金1150元，该债权早己超过诉讼时效，被上诉人无权要求抵扣。根据《民法通则》第136条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。如果上诉人拖欠该部分租金，被上诉人在2012年12月4日就应当知道这个情况，该部分租金的诉讼时效最晚到2013年12月4日已经届满。而此时双方的租赁合同尚未到期，被上诉人并无退还押金的义务，该部分租金并不属于“适于抵销”的情形。在上诉人一审过程中明确提出时效抗辩，不同意进行抵扣的情况下，被上诉人要求从上诉人押金中进行抵扣没有法律依据。一审法院认为“被上诉人主张从上诉人所交押金中予以抵扣，理由充分”，适用法律错误。（二）关于被上诉人主张2013年2月4日拖欠的租金700元。1、该部分租金是被上诉人在2013年1月份找人维修电路、电闸的费用。由于被上诉人当时居住的地方离出租房屋较远，被上诉人当时告知上诉人维修金额700元后，由上诉人支付现金给维修人员，再从2013年2月4号支付的租金中相应少付700元。3、被上诉人主张上诉人拖欠700元租金明显与生活常理不符。3、退一步讲，即使上诉人拖欠了2013年2月4日的租金700元，该债权早已超过诉讼时效，被上诉人无权要求抵扣。根据《民法通则》第136条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。如果上诉人拖欠该部分租金，被上诉人在2013年2月4日就应当知道这个情况，该部分租金的诉讼时效最晚到2014年2月4日已经届满。而此时双方的租赁合同尚未到期，被上诉人并无退还押金的义务，该部分租金并不属于“适于抵销”的情形。在上诉人一审过程中明确提出时效抗辩，不同意进行抵扣的情况下，被上诉人要求从上诉人的押金中进行抵销没有法律依据。一审法院认为“被上诉人主张从上诉人所交押金中予以抵扣，理由充分”，适用法律错误。（三）关于被上诉人主张2014年1月6日未支付的租金720元。1、该部分租金是2013年12月份更换热水器的费用。2013年12月初，被上诉人提供的万和热水器使用时声音变得很大，上诉人担心存在安全隐患，便联系被上诉人处理。12月8日，万和工作人员来检测，说这个热水器使用十四年了，没法修，只能换新的，国家规定热水器8年就要报废。上诉人当天发短信给被上诉人，要求其更换热水器，被上诉人表示会尽快更换，但最近比较忙。到了12月13日，被上诉人还是没有更换，上诉人就催促被上诉人，并且建议如果被上诉人没有时间，可以由被上诉人确定热水器的牌子，由上诉人去购买，再从下个月的租金中扣除。被上诉人回复称“星期天（即12月15日）一定买好，确实没有空，抱歉”。但是，过了12月15日，被上诉人还是没买。12月16日，上诉人再次给被上诉人发短信：如果被上诉人没时间，确定牌子后上诉人去买，你看行不行。被上诉人答复：好，下午告诉你。但之后过了几天，上诉人才告知热水器牌子，由被上诉人自行购买，总的费用是720元，并从2014年1月6日支付的租金中少付了720元。2、被上诉人主张上诉人拖欠720元租金明显与生活常理不符。综上所述，一审法院认定上诉人2012年12月、2013年2月及2014年1月未足额支付当月租金，被上诉人有权从上诉人所交押金中予以抵扣，认定事实不清，适用法律错误，并导致判决错误，请求贵院依法查明事实，并予以改判。
被上诉人谢敏答辩称，一、一审法院查明事实清楚，适用法律正确。二、针对一审判决中“判决退还押金330元”，邹良城在一审时庭审上认可支付600元的维修费，对方已经同意支付，但是一审法院没有支持这一行为。三、一审判决认定的水电费结余款，与事实不符，属于认定有误。
本院经审理查明，一审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。结合当事人的上诉及答辩理由，本案二审的争议焦点是2012年12月、2013年2月与2014年1月这三个月份邹良城是否依约足额向谢敏支付了当月租金以及谢敏是否有权从邹良城所交押金中抵扣所欠租金。根据查明的事实，2012年12月、2013年2月及2014年1月这三个月份邹良城仅向谢敏支付了租金1750元、2200元及2480元。邹良城主张该三个月其未足额支付租金系因从当月房租中扣除应由谢敏承担的维修费等费用，谢敏对此不予认可，邹良城对该主张未提供充分的证据证明，该主张缺乏证据支持，原审法院未予支持并无不当。涉案租赁合同约定，如邹良城未按时支付租金和其他费用，谢敏有权从押金中扣抵所欠金额。由于邹良城在上述三个月份未足额支付租金，谢敏主张其有权从押金中扣抵未足额缴纳部分的租金有合同依据，原审法院予以采纳并无不当。押金由谢敏占有，抵扣已实际发生，邹良城主张该抵扣已超过诉讼时效缺乏法律依据，本院不予支持。综上，邹良城的上诉理由不充分，本院不予采纳。原审处理并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由上诉人邹良城负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 邓 媛
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。