广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第1996号
原告：谭启明，住广州市海珠区。
被告：广州一德中兴房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：高卫平。
第三人：中国农业银行股份有限公司广州流花支行，住所地：广州市越秀区。
负责人：王霭，职务：行长。
委托代理人：陈穗华，该公司职员，联系地址。
原告谭启明诉被告广州一德中兴房地产开发有限公司（以下简称一德中兴公司）、第三人中国农业银行股份有限公司广州流花支行（以下简称农行流花支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭启明，第三人农行流花支行委托代理人陈穗华均到庭参加诉讼。被告一德中兴公司经合法传唤无正当理由不到庭，本案依法作缺案审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年3月11日原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告以405805元购买被告开发的广州市越秀区一德路390号一德大厦二层F118（B2009）商铺。签约后，原告已支付购房款405805元，并于2004年3月11日收楼；但被告至今仍未为原告办理涉案商铺的过户手续。据此，请求法院判令：1、被告立即为原告办理广州市越秀区一德路390号一德大厦二层F118（B2009）商铺的房地产权证；2、被告及第三人办理上述商铺的涂销抵押手续。
被告无作答辩。
第三人述称：不同意原告的诉讼请求。我行是抵押权人，对涉案商铺享有抵押权，且已于1999年办理了抵押登记手续。原告在购买涉案商铺时对此应当知悉。我行对被告将涉案商铺出售给原告一事并不知情，我行没有收到原告交纳的购房款项。
经审理查明：2004年3月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（穗房合字2000028419号，已于2005年1月11日办理预售合同登记手续），其中约定：原告向被告购买广州市越秀区一德路390-426号海珠路87-113号一德市场大厦二层[B2009]F118商铺，建筑面积10.21平方米。该商品房总金额为405805元。原告第一期房款205805元（包括定金）须于签署认购书后十天内付清，并签署《商品房买卖合同》；剩余楼款200000元，办理银行按揭。出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。
原告已向被告支付购房款405805元（其中200000元汇入广州市中级人民法院代管账号），被告为此开具了相应的收款收据。庭审中，原告确认被告已于2004年3月11日将涉案商铺交付给其使用。
据广州市房地产交易登记中心出具的《依申请信息公开答复书》记载：一德市场大厦二层F118铺已办理预售合同备案（合同号：00028419），预购人为谭启明。该铺被开发商一德中兴公司办理了在建工程抵押，抵押权人为中国农业银行广州市流花支行。据一德市场大厦的测字11011190372号查丈原图显示，F118号铺所在位置与99备字10451号抵押部位重叠。
另查明，在本院审理的同类型系列案件中，第三人曾确认：被告在中国农业银行股份有限公司有六笔贷款，抵押权均登记在第三人名下，其中三笔是由中国农业银行股份有限公司广州天河支行（以下简称农行天河支行）发放的；在发放抵押贷款等有关贷款的事项上，第三人承认农行天河支行的有关行为，涉及诉讼以及执行程序均以农行流花支行为诉讼主体。
2001年10月19日，农行天河支行向房管部门出具《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》，内容为：一德中兴公司以“一德市场大厦”商场为抵押物向我行贷款，该公司为尽快归还我行贷款，拟将商铺对外发售，但须先征得贵局同意，该公司的销售回笼款将由我行监控，回笼资金用于缴交土地出让金、核领新版预售证及归还我行贷款。
广州市中级人民法院于2004年8月24日以（2002）穗中法执字第1821-1823号民事裁定书及协助执行通知书各一份，查封了被告位于广州市一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦E塔楼第6-20层全层，D塔楼6-10层全层，第2-4层（农贸市场）全层（含抵押部分）（除已预售，已查封外）等的房屋（查封期限从2004年8月24日至2006年8月23日止）。2007年5月22日，广州市中级人民法以（2002）穗中法执字第1821恢字1号、（2002）穗中法执字第1822恢字1号、（2002）穗中法执字第1823恢字1号三份民事裁定，将该三案指定本院执行。本院接受指定执行后，于2007年6月8日轮候查封了上述房产（含抵押部分，解封、拍卖、变卖、裁定过户、已预售的除外）。2014年4月24日，本院以（2007）越法委执字第401-50号《协助执行通知书》，继续查封被执行人一德中兴公司所有的一德市场大厦第二层（含抵押部分，本次查封前已提交你局予以解封、拍卖、变卖、过户、已预售及其他法院已查封的房产不在本次查封之列）。
本院认为：在原、被告就涉案商铺签订《商品房买卖合同》之前，农行天河支行已向房管部门出具《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》表明该行同意被告出售涉案房产，第三人亦曾确认，在发放抵押贷款等有关贷款的事项上承认农行天河支行的有关行为，因此原告是在经抵押权人同意的情况下才与被告签订买卖合同，故第三人以被告未经其同意出售涉案商铺的抗辩意见，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《中华人民共和国担保法》第四十九条第三款规定：“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。故自上述证明出具之日起，可视为抵押权已转变为提前受偿所担保的债权，只能对房产出售后的回笼款行使监控和回收权利，而对出售的抵押物丧失了抵押权，无权对涉案商铺再行使优先受偿权。因此，原告在农行同意售房的情况下，与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。
由于涉案合同已于2005年1月11日办理预售备案登记，本院查封的被告位于广州市一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦E塔楼第6-20层全层，D塔楼6-10层全层，第2-4层（农贸市场）全层（含抵押部分）的房产，已注明为“解封、拍卖、变卖、裁定过户、已预售的除外”。因此，涉案商铺不在法院查封范围内。
现原告已向被告付清全部房款，并于2004年3月11日接收涉案商铺使用至今，其要求被告为其办理涉案商铺的产权过户登记手续，以及要求被告和第三人共同办理涉案商铺的涂销抵押登记手续，合法有理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、第三款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：
一、被告广州一德中兴房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，与原告谭启明共同到房管部门办理广州市越秀区一德路390号一德市场大厦二层F118号商铺（原合同地址：广州市越秀区一德路390-426号海珠路87-113号一德市场大厦二层F118[B2009]号商铺）的房地产过户和房屋登记手续。
二、被告广州一德中兴房地产开发有限公司与第三人中国农业银行股份有限公司广州市流花支行应于本判决发生法律效力之日起十日内，共同到房管部门办理上述商铺的涂销抵押登记手续。
本案受理费100元、公告费500元，由被告广州一德中兴房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赖丽恂
人民陪审员 顾文娟
人民陪审员 朱曼宜
二〇一五年二月三日
书 记 员 梁启志