山东省菏泽市牡丹区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）菏牡民重字第87号
原告：李广成，市民。
委托代理人：鲍文佩，山东天清律师事务所律师。
委托代理人：刘福银，山东天清律师事务所律师。
被告：张东利，个体工商户。
委托代理人：苏海建，山东贵和律师事务所律师。
原告李广成与被告张东利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月27日重审立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李广成及其委托代理人鲍文佩、刘福银，被告张东利及其委托代理人苏海建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李广成诉称：2011年1月31日，我（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定将我的位于菏泽市双河路1-15号的一楼房屋（从我所加木墙以南面积约80平方）租赁给被告使用，租赁期限为六年，即自2011年2月1日至2017年2月1日，年租金为88000元，分别在每租赁年度的1月1日和7月1日前交付上半年和下办年的房租，房租必须每半年一次性交清，乙方如未按合同约定的时间完成每期交付租金的义务，甲方有权解除合同，乙方还应向甲方支付违约金200000元，乙方不得在以后的诉讼中申请法院减少违约金，甲方向乙方寄出特快专递之日起合同解除。按照双方签订的合同，被告应于2012年7月1日前向我支付2012年下半年租金44000元，但被告并未如期支付。我于2012年7月15日、2013年1月8日向被告发出特快专递，告知其解除合同、支付租金、并承担违约金200000元，以后我多次找被告催要，被告则拒绝支付。现请求人民法院判令被告支付租金44000元，违约金200000元，诉讼费由被告承担。
被告张东利辩称：我并不拖欠原告租金。我依据协议书的约定，分两次替原告偿还信用社贷款100000元，足以抵偿我应交给原告的租金44000元，依据协议应抵扣租金，我不仅不欠原告租金，反而多交了租金，故应依法驳回原告的诉讼请求。另外，原告为了达到提高房租的目的，单方毁约，属于违约行为，我将保留追究其违约责任的诉讼权利，房屋租赁合同依法有效，应继续履行。
审理查明：当事人对以下事实无异议：自2003年以来，被告张东利开始租赁原告李广成的位于菏泽市双河路1-15号的一楼门市房，并多次签订房屋租赁合同，双方最后一次签订房屋租赁合同的时间是2011年1月31日。原、被告在该租赁合同中约定原告为甲方，被告为乙方。该房屋租赁合同约定：一、甲方自愿将座落于菏泽市双河路1-15号的一楼房屋从甲方所加木墙以南80平方米租给乙方使用，甲方允许乙方自由使用1-3楼外墙面积制作广告牌，乙方不得使用甲方的水和电，甲方保证上述出租房屋产权归甲方所有，租赁期内甲方保证上述房产不能出售或被拍卖，不能危及乙方的财产和人身安全，不得影响正常经营，否则应赔偿乙方违约金200000元，甲方不得在以后的诉讼中申请法院减少违约金。二、租赁期限为六年，即自2011年2月1日至2017年2月1日，年租金捌万捌千元整。交付租金方式：本合同签订当日交清第一年上半年租金，下半年租金在2011年7月1日前交清。以后租赁年度的租金分别在每租赁年度的1月1日和7月1日前交清上半年和下半年的租金。房租款乙方可直接向甲方本人支付，由甲方出具收条为证；房租款乙方也可向甲方在中国工商银行开具的账户内存入房租款，存入账号之日是交付租金之日，以乙方打款凭条为证。甲方保证在该租赁期内不得注销该银行账号，否则视为甲方违约并支付违约金200000元。房租必须每半年一次性交清，甲方不接受乙方零星的房租款。乙方未按本条约定的时间完成每期交付租金的义务，甲方有权解除本租赁合同，乙方还应向甲方支付违约金200000元，乙方不得在以后的诉讼中申请法院减少违约金。甲方因乙方未按期交付租金解除本租赁合同的方式：自甲方向乙方寄出特快专递之日起合同即时解除，乙方的收件地址以乙方身份证上的地址为准，无论乙方是否收到甲方寄出的特快专递。三、房屋租赁期满二个月前，乙方须提出续租意向，如甲方继续出租，在同等条件下乙方可优先使用。四、在租赁期间如房屋损坏（属于楼体质量问题除外），由乙方负责修理，乙方在租赁期间必须合法经营，安全使用房屋，不能破坏房屋主体结构，否则责任乙方自负，甲方不承担任何法律责任。五、甲方同意乙方拆除西面隔墙，乙方应先向甲方交纳贰仟元保证金，并于合同到期前二个月再交纳贰仟元保证金，合同到期后，由乙方负责按东墙形状建好隔墙及隔墙内电源，甲方退还乙方保证金肆仟元，否则保证金不予退还。六、在合同有效期间，任何一方不得无故中止或解除合同，否则应向对方偿付200000元违约约金，任何一方不得在以后的诉讼中申请法院减少违约金。甲方保证不提出增加房租等其他任何附加条件，否则视为甲方违约，甲方向乙方支付违约金200000元，乙方保证不提出减少房租等其他任何附加条件，否则视为乙方违约，乙方向甲方支付200000元违约金。七、租赁期内，乙方可根据经营需要设置1-3楼前的楼体广告及室内装修，费用自负。八、租赁期间如因乙方经营不善等原因而无法继续经营，乙方可对所租房屋进行转租，甲方允许乙方转租，但其转租期不得长于承租期；其二，无论乙方转租费收取多少，乙方向甲方交付租金的数额及时间均不变。九、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。十、本合同双方必须严格遵照执行，任何一方违约，需承担违约责任，未尽事宜，由双方协商解决，协商不成，仍按原合同执行。十一、甲、乙双方签订本租赁合同以前的全部租赁合同和甲方及甲方妻子王敏向乙方出具过的一切房租收条和保证金收条一律作废。本合同是全新的租赁合同，以后均按本合同办事。原、被告分别在该租赁合同上签上了自己的名字。2012年4月28日，被告为原告书写借据一张，内容为：今借到现金贰仟元正。
当事人对被告是否拖欠原告租金有异议。
关于被告是否拖欠原告租金。原告诉称被告拖欠其2012年下半年租金44000元。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交租赁合同一份，证明按双方签订的租赁合同约定，原告将其所有的房屋交付给被告使用，被告仅交付到2012年上半年租金，之后的租金没再交付。被告对原告提交的租赁合同质证认为：对双方签订的租赁合同本身无异议，但已替原告之子李波偿还了100000元城区信用社贷款，该贷款实为原告所贷，代偿的100000元贷款应折抵房租，因此并不拖欠原告租金，而且支超了租金。
本院经审查认为：原告提供的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，原、被告在租赁合同上各自签了自己的名字，且已实际履行，应为有效合同，该租赁合同应作为有效证据使用。
被告为支持其辩称主张，向本院提交如下证据：一、原、被告与原城区信用社信贷员袁建新于2006年11月2日签订的协议书一份，该协议证明：原告如不能按期偿还信用社贷款利息，可用被告租赁原告房屋的租金偿还，被告将还款利息凭证交付原告，原告为被告打房租收到条。二、付款记账凭证两份，证明已替原告之子李波偿还信用社贷款100000元，而该笔贷款实为原告所用。三、借条一份，证明原告于2012年4月28日向其借款2000元，应冲抵房租。四、证人袁建新当庭证言：证明原告曾在城区信用社贷款100000元，贷款到期后，原告以其子李波的名义，采用借新还旧的方式，在城区信用社贷款100000元，偿还了其以前的100000元贷款，被告对李波的100000元贷款作了担保，后分两次偿还了城区信用社100000元贷款本金。原告对被告提供的上述证据质证认为：被告提交的协议书与本案无关，该协议书是2006年11月2日签订的，而本案争议的合同是2011年1月31日签订的，双方不可能在2006年就约定如何支付2011年的合同。对借条无异议，但与本案租金无关。对付款凭证有异议，实为记账凭证，不能证实是被告偿还了信用社贷款。对袁建新证言有异议，认为被告的100000元还款与其无关，被告是给李波贷款作的担保。
本院经审查认为：原、被告与原城区信用社信贷员袁建新签订的协议书是双方当事人的真实意思表示，应为有效协议，应作为有效证据使用。被告出具的两份城区信用社还款记账凭证，反映了信用社的还款记录，应作为有效证据使用。对2000元借据一份，原告予以认可，该借据应作有效证据使用。对袁建新证言，原告不予认可，其证言不能全面反映原告及其子李波的贷款、还款情况，不能反映被告的担保贷款情况，袁建新证言不应作有效证据使用。根据被告的申请，本院就原告之子李波的贷款、还款情况向菏泽市牡丹区农村信用合作联社城区信用社进行了调查，该信用社出具的证明内容为：借款人李波（身份证号码为××）于2008年5月31日在我社贷款100000元，2008年12月10日到期，截止到2014年8月21日，该笔贷款仍结欠本金0元，欠息60833.29元。
根据原、被告提供的证据，结合双方的庭审质证，本院确认如下法律事实：自2003年以来，被告张东利开始租赁原告李广成的位于菏泽市双河路1-15号的一楼门市房，并多次签订房屋租赁合同，双方最后一次签订房屋租赁合同的时间是2011年1月31日。原、被告在该租赁合同中约定原告为甲方，被告为乙方。该房屋租赁合同约定：一、甲方自愿将座落于菏泽市双河路1-15号的一楼房屋从甲方所加木墙以南80平方米租给乙方使用，甲方允许乙方自由使用1-3楼外墙面积制作广告牌，乙方不得使用甲方的水和电，甲方保证上述出租房屋产权归甲方所有，租赁期内甲方保证上述房产不能出售或被拍卖，不能危及乙方的财产和人身安全，不得影响正常经营，否则应赔偿乙方违约金200000元，甲方不得在以后的诉讼中申请法院减少违约金。二、租赁期限为六年，即自2011年2月1日至2017年2月1日，年租金捌万捌千元整，交付租金方式：本合同签订当日交清第一年上半年租金，下半年租金在2011年7月1日前交清。以后租赁年度的租金分别在每租赁年度的1月1日和7月1日交清上半年和下半年的租金。房租款乙方可直接向甲方本人支付，由甲方出具收条为证；房租款乙方也可向甲方在中国工商银行开具的账户内存入房租款，存入账号之日是交付租金之日，以乙方打款凭条为证。甲方保证在该租赁期内不得注销该银行账号，否则视为甲方违约并支付违约金200000元，房租必须每半年一次性交清，甲方不接受乙方零星的房租款。乙方未按本条约定的时间完成每期交付租金的义务，甲方有权解除本租赁合同，乙方还应向甲方支付违约金200000元，乙方不得在以后的诉讼中申请法院减少违约金。甲方因乙方未按期交付租金解除本租赁合同的方式：自甲方向乙方寄出特快专递之日起合同即时解除，乙方的收件地址以乙方身份证上的地址为准，无论乙方是否收到甲方寄出的特快专递。十一、甲、乙双方签订本租赁合同以前的全部租赁合同和甲方及甲方妻子王敏向乙方出具过的一切房租收条和保证金收条一律作废。本合同是全新的租赁合同，以后均按本合同办事。原、被告分别在该租赁合同上签上了自己的名字。2006年11月2日，原、被告与原城区信用社信贷员袁建新共同签订协议书一份，该协议约定：一、原告保证按期向城区信用社支付贷款利息，如不能按期支付利息，由被告所租原告的房屋租金偿还。二、被告用房租替原告偿还利息后，该利息金额直接冲减所租原告房屋的当年租金，被告拿还款利息凭条交给原告后，原告给被告打房租收到条。2014年8月26日，菏泽市牡丹区农村信用合作联社城区信用社出具证明一份，该证明内容为：借款人李波（身份证号码为××）于2008年5月31日在我社贷款100000元，2008年12月10日到期，截止到2014年8月21日，该笔贷款仍结欠本金0元，欠息60833.29元。该借款人李波为原告李广成之子。原告在庭审中表明：曾经在菏泽市牡丹区农村信用联社城区信用社贷款100000元给其子李波使用，该款到期后，李波以自己的名义在该信用社贷款100000元，偿还了原告以自己的名义办理的100000元贷款，被告在李波的这笔贷款中作了担保。被告在庭审中表明：原告通过我认识了城区信用社的信贷员袁建新，通过袁建新从城区信用社贷款100000元。贷款到期后，原告一直没有偿还该笔贷款，原告也不能再以自己的名义从信用社贷款，原告就以其子李波的名义从该信用社贷款100000元，以借新还旧的方式偿还了自己的100000元信用社贷款。我为李波的这笔贷款作了担保。
本院认为：原告李广成与被告张东利于2011年1月31日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，原、被告各自在该租赁合同上签了自己的名字，且双方已实际履行，应为有效合同。原告认可其子李波以借新还旧的方式偿还了自己在城区信用社的贷款，而李波的上述贷款由被告张东利担保。菏泽市牡丹区农村信用联社城区信用社出具的证明显示李波的上述贷款已经全部偿还了本金，结合被告向本院提供的两份城区信用社记账还款凭证，应认定被告张东利代替原告之子李波偿还了为李波担保的城区信用社贷款。原、被告及城区信用社原信贷员袁建新签署的三方还款协议证实原告如不能偿还信用社贷款，同意被告以应支付原告的房租偿还利息，而该协议书约定的贷款同被告偿还的贷款系同一笔贷款。综上，应认定被告偿还的贷款能抵偿应支付原告的房租。原告要求被告支付2012年下半年的房租44000元，而被告已经偿还了原告在城区信用社的100000元贷款本金。故原告要求被告支付2012年下半年房租44000元的诉讼请求，本院不予支持。因被告偿还的贷款能抵偿应支付原告的房租，被告在双方的房屋租赁合同中不构成违约，故原告要求被告支付200000元违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，经审判委员会研究，判决如下：
驳回原告李广成的诉讼请求。
案件受理费4960元，由原告李广成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院
审判长 王 辉
审判员 王效春
审判员 张志博
二〇一四年十月十四日
书记员 傅 军