广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤08民终522号
上诉人（原审被告）：杨发鹏，男，1963年5月15日出生，汉族，住广东省湛江市。
委托诉讼代理人：邓映君，广东展望律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁永锋，男，1963年5月14日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区。
被上诉人（原审原告）：梁志和，男，1962年7月16日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区。
被上诉人（原审原告）：林良华，男，1969年9月18日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。
被上诉人（原审原告）：陈英赵，男，1967年3月26日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。
上述四被上诉人的共同委托诉讼代理人：唐振武，广东国邦律师事务所律师。
原审被告：杨章，男，1960年5月3日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。
原审第三人：湛江开发区新海洋世界饮食有限公司。住所地：广东省湛江市海滨大道**号。
法定代表人：鲁群业，经理。
委托诉讼代理人：唐振武，广东国邦律师事务所律师。
原审第三人：湛江经济技术开发区华润电子厂。住所地：广东省湛江市海滨五路。
法定代表人：梁永锋。
原审第三人：湛江经济技术开发区泉庄街道办事处梧阔社区居委会。住所地：广东省湛江经济技术开发区泉庄街道办梧阔社区。
负责人：梁志权，书记。
原审第三人：黄进交，男，1965年3月3日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。
原审第三人：湛江经济技术开发区泉庄街道办事处霞海社区居委会。住所地：广东省湛江经济技术开发区泉庄街道办霞海社区。
负责人：梁国珠，主任。
上诉人杨发鹏因与被上诉人梁永锋、梁志和、林良华、陈英赵，原审被告杨章，原审第三人湛江开发区新海洋世界饮食有限公司（以下简称“新海洋世界饮食公司”）、湛江经济技术开发区华润电子厂（以下简称“华润电子厂”）、湛江经济技术开发区泉庄街道办事处梧阔社区居委会（以下简称“梧阔社区居委会”）、黄进交、湛江经济技术开发区泉庄街道办事处霞海社区居委会（以下简称“霞海社区居委会”）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2017）粤0891民初1143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨发鹏的委托诉讼代理人邓映君，被上诉人梁永锋、梁志和、林良华、陈英赵及原审第三人新海洋世界饮食公司的共同委托诉讼代理人唐振武到庭参加诉讼。原审被告杨章、原审第三人湛ＸＸ润电子厂、梧阔社区居委会、黄进交、霞海社区居委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨发鹏上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认梁永锋、黄进交、梁志和与杨发鹏于2000年3月31日签订的《土地租赁合同》及2001年3月18日签订的《补充合同》无效；3、将湛江市xx大道北路6623.9平方米场地上的房屋归还杨发鹏；4、案件诉讼费用由梁永锋、梁志和、林良华、陈英赵及新海洋世界饮食公司承担。事实与理由：一、一审判决程序错误。1、一审遗漏必要参加诉讼的当事人。湛江经济技术开发区龙泉山庄为个人独资企业，具有合法的诉讼地位，是必要参加诉讼的当事人。况且（2016）粤0891民初121号民事判决、（2016）粤08民终1627号民事判决确认涉案土地及房屋由新海洋世界饮食公司归还给湛江经济技术开发区龙泉山庄。2、梁永锋等人的代理人与新海洋世界饮食公司的代理人为同一律师，其所代理的上述双方存在利益冲突。依据《律师执业行为规范》第五十一条的规定，该代理人不能同时接受上述双方委托。一审法院没有依法要求代理人回避错误。3、一审法院没有核对华润电子厂的身份，华润电子厂从没有到庭，也没有提交过答辩状。杨发鹏收到的是湛江开发区华润电子厂的答辩状，但该厂公章由梁永锋持有，此答辩状不是华润电子厂的真实意思表示。4、本案是确认合同有效纠纷，争议的是梁永锋、黄进交、梁志和与杨发鹏所签合同是否有效，而不是确认涉案《股份转让合同》的有效性。一审法院在黄进交不到庭的情况下，认定黄进交与林良华、陈英赵的股份转让合同关系错误。5、林良华、陈英赵不是本案适格原告。一审判决认定林良华、陈英赵取得了黄进交的股权错误。首先，由于黄进交不到庭，无法确认其是否将股权转让给林良华、陈英赵。其次，黄进交等人并没有通知杨发鹏股权转让的事情，如黄进交将股权转让给林良华、陈英赵，其必须通知杨发鹏。再者，黄进交将股权转让给林良华、陈英赵并没有经过原出租方梧阔社区居委会的许可。6、一审判决超出梁永锋等人的诉讼请求，一审法院违反不告不理原则。二、一审判决认定事实不清。1、梁永锋、黄进交、梁志和与杨发鹏所签的涉案合同无效。涉案土地的第一承租人是华润电子厂，梁永锋等人不是涉案土地的承租人，无权转租。此外，梁永锋利用假公章签订合同，并没有取得涉案土地的合法使用权。涉案土地属于梧阔社区居委会，1995年6月29日的《合作开发土地协议书》是梁永锋伪造公司印章所签。梁永锋当时盖的是湛江市开发区华润电子厂的公章，而协议抬头为湛江经济技术开发区华润电子厂。而该厂工商登记名称、企业法人章程全为湛江经济技术开发区华润电子厂。虽然霞海村委会提过梁永锋等人享有涉案土地的合法使用权，但可能是霞海村委会恶意串通梁永锋等人。此外，一审判决认定《合作开发土地协议书》是梁永锋等人挂靠华润电子厂名义签订的与证据不符，梁永锋是华润电子厂的法定代表人。最后，一审法院追加华润电子厂为第三人时，华润电子厂的答辩状盖章为湛江市开发区华润电子厂。故涉案协议虽已履行，但该合同自始无效。2、一审判决认定华润电子厂不对涉案租赁合同提出异议，杨发鹏对涉案土地的使用、收益并未受到影响，因此杨发鹏以梁永锋等人无权出租涉案土地为由主张合同无效，理据不足错误。首先，合同是否有效直接影响到涉案土地地上物的归属。其次，华润电子厂不对涉案租赁合同提出异议，是因为不存在湛江市开发区华润电子厂。若梁永锋等人代表华润电子厂将涉案土地租赁给杨发鹏，本案的适格原告是华润电子厂。3、一审判决以《土地租赁合同》第九条认定涉案场地（包括房屋）期满后归梁永锋等人所有错误。涉案《土地租赁合同》第九条约定不能搬动的建筑物归甲方所有的前提是乙方不续租，但现在是甲方不愿意续租。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，梁永锋等人为了自己的利益促成杨发鹏不能继续承租，故“乙方不续租”的条件不成立，梁永锋等人主张涉案房屋归其所有没有依据。4、梁永锋等人与新海洋世界饮食公司存在恶意串通。梁永锋等人的代理人与新海洋世界饮食公司的代理人为同一人。而涉案土地（包括房屋）现由新海洋世界饮食公司实际占用和使用，其多次表明要求涉案土地(包括房屋)直接交给梁永锋等人，不愿意交回给杨发鹏。其在涉案合同到期前，于2015年10月18日私下与梁永锋等人签订《合作经营合同书》，但该合同实为租赁合同。梁永锋等人表示不再对外租赁，与事实不符。依据《合作开发土地协议书》约定，涉案土地租赁期限到2020年12月31日止，而原租赁是经营酒店，不可能再改为他用。新海洋世界饮食公司在梁永锋等人的默许下继续装修改造。最后，新海洋世界饮食公司一直强占经营涉案租赁物至今，未支付过租金，损害了杨发鹏的合法权益。三、一审判决认定诉讼费承担部分错误。涉案标的物至今由新海洋世界饮食公司实际占用和使用，杨发鹏一直要求新海洋世界饮食公司归还租赁物，但新海洋世界饮食公司拒不执行生效判决。造成涉案标的物不能移交的原因是新海洋世界饮食公司非法占有涉案标的物。
梁永锋、梁志和、林良华、陈英赵答辩称：一、一审判决程序正确。1、湛江经济技术开发区龙泉山庄不是本案必须参加诉讼的当事人。杨发鹏虽以龙泉山庄的名义将本案租赁物出租给海洋世界饮食公司，但龙泉山庄不具有法人资格，也不是本案合同的主体，实际主体仍是杨发鹏。2、梁永锋等人与新海洋世界饮食公司聘请同一代理人不违反《律师执业行为规范》第五十一条规定。梁永锋等人与新海洋世界饮食公司在本案中并不存在利益冲突，且不互为原、被告。3、华润电子厂实质是梁永锋挂靠湛江经济开发区梧阔管理区经济合作社开办的，登记的企业名称为“湛江经济技术开发区华润电子厂”，但所雕刻的公章就是“湛江开发区华润电子厂”，工商登记材料留存的公章就是“湛江开发区华润电子厂”。该厂的实际投资开办人是梁永锋，雕刻、持有及使用公章的权利也在梁永锋。该厂如何答辩及是否出庭不会导致一审程序错误。4、林良华、陈英赵有权提起诉讼。股权转让的事实有《股权转让合同》证实，《股权转让合同》有黄进交及梁永锋等四人的签名和霞海村委会的盖章，黄进交不出庭不能否认股权已转让的事实。其次，梁永锋等人无义务将股权转让的事实通知杨发鹏。林良华和陈英赵与黄进交之间是全部租赁土地的股份转让，包含涉案的6623平方米土地。在这一股权转让法律关系中，梁永锋及梁志和才享有优先受让权，杨发鹏不享有这一权利。杨发鹏主张的承租人优先受让权是根据《中华人民共和国合同法》第二十一的规定，这是指出租人出卖房屋时，承租人有优先购买权，并非本案的情形。再者，原出租方是霞海村委会，其已在《股权转让合同》上盖章。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、梁永锋等人通过《合作开发土地协议书》取得涉案土地的合法经营、收益及使用权。《合作开发土地协议书》的当事人实际是霞海村委会与梁永锋。梁永锋在取得霞海村委会同意后，与梁志和、黄进交共同经营使用租赁土地并不违反法律禁止性规定。而黄进交在经过梁永锋、梁志和及霞海村委会同意后，将对租赁土地享有的三分之一股权转让给林良华、陈英赵，亦符合法律规定，故梁永锋等四人对涉案土地享有使用、收益、经营等合法权利。2、涉案《土地租赁合同》及《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。且土地租赁合同期限已经届满，霞海社区居委会、华润电子厂、黄进交都没有提出过异议，杨发鹏对涉案土地的使用、收益未受到任何影响。2、梁永锋不存在利用虚假公章的事实。“湛江经济技术开发区华润电子厂”的公章是“湛江开发区华润电子厂”，该电子厂的实际投资开办人是梁永锋，雕刻及使用公章的权利也在梁永锋。3、涉案《合作开发土地协议书》的当事人是梁永锋与霞海村委会，该协议书是否合法有效，只能由合同的当事人提出。本案中，双方当事人对《合作开发土地协议书》的合法有效性均未提出异议，且还剩下两年多就履行完毕，不存在无效的事由，更不存在恶意串通损害集体利益。4、杨发鹏应将位于海滨大道北路6623.9平方米场地（包括房屋及地上附着物）移交给梁永锋等人，既符合法律的规定，又符合合同的约定。5、租赁期限届满后，梁永锋等人有权不再对外租赁。股东研究决定不再对外租赁是股东之间的经营，不存在对杨发鹏优先租赁权的剥夺。新海洋世界饮食公司不能移交场地是由于一审法院对先立案的本案后判，而对后立案的（2016)粤0891民初121号案先判，并非新海洋世界饮食公司的过错。三、杨发鹏一审败诉，一审法院判令其承担诉讼费用并无不当。四、杨发鹏提出的上诉请求的第2、3项与本案无关，其一审时也没有提出反诉请求，在二审程序提出属于程序错误，二审法院应当不予审理。
新海洋世界饮食公司述称，同意梁永锋等人的答辩意见。
杨章、湛ＸＸ润电子厂、梧阔社区居委会、黄进交、霞海社区居委会既不到庭参加诉讼，亦不提交书面意见。
梁永锋、梁志和、林良华、陈英赵向一审法院起诉请求：1、确认梁永锋、梁志和、黄进交与杨发鹏、杨章于2000年3月31日签订的《土地租赁合同》及于2001年3月18日签订的《补充合同》合法有效；2、杨发鹏履行《土地租赁合同》约定的返还义务，将位于湛江市xx大道北路6623.9平方米土地（包括房屋）移交给梁永锋、梁志和、林良华、陈英赵使用；3、案件诉讼费用由杨发鹏承担。重审一审庭审时，梁永锋等人变更第二项诉讼请求为：杨发鹏履行《土地租赁合同》约定的返还义务，将位于湛江市xx大道北路6623.9平方米土地[包括房屋及其他地上附着物（包括水泥地面、种植的树木、绿化带等）]移交给梁永锋、梁志和、林良华、陈英赵使用。
一审法院认定事实：座落于xx大道西、××北面积为25278.78平方米的土地所有权人和使用权人是第三人霞海社区居委会。
梁永锋是第三人华润电子厂的法定代表人。华润电子厂是集体所有制企业，所属集体是第三人梧阔社区居委会。因逾期不年检，华润电子厂于2002年12月21日被吊销营业执照。1995年6月29日，湛江经济开发区梧阔管理区霞海村（现为霞海社区居委会）作为甲方，华润电子厂作为乙方，双方签订了《合作开发土地协议书》，约定：甲、乙方合作开发位于xx大道xx路段西侧的土地，其坐标为东接xx大道向西延伸114.63米，接xx村空地，南接xx东路向北延伸176.88米，接xx村空地，并立桩为标界，总面积为2万平方米，折合30亩。合作期限为25年，从1995年12月31日至2020年12月31日。甲方提供上述土地作为合作条件与乙方进行合作开发，乙方提供的条件是在上述土地范围内建新的技术项目，并以每平方米每月壹市斤国家壹级大米作为等价提供给甲方，即每月提供给甲方的大米总量为1万公斤。该土地内的移动设施、机械设备等附属物产权属归乙方所有，合作期满，如继续合作，则继续使用，如不再合作，乙方有权对其进行搬迁或作其他处理。其中对于不能搬迁或拆除的设施等应无偿交给甲方使用。霞海村村民代表在甲方签章处签名，梁永锋在乙方签章处签名，并盖有“湛江市开发区华润电子厂”印章，湛江经济技术开发区梧阔管理区经济合作社亦在该协议书上盖章。该份协议书上作为乙方代表签名确认。之后，梁永锋与梁志和、黄进交通过合股形式共同经营使用上述《合作开发土地协议书》确定的土地。
2000年3月31日，梁永锋、梁志和、黄进交作为甲方，杨发鹏、杨章作为乙方，双方签订了《土地租赁合同》，约定：甲方将位于湛江市xx大道××与新龙××交叉口西北侧的一块空地出租给乙方使用，该地东西临新xx路80米，南北临xx大道80米（以红线为界），总面积6400平方米。租赁期限为15年，从2000年11月1日起至2015年10月31日止。乙方自签订合同之日起，有权在租赁土地范围内规划、设计、立项、报建、施工、使用，收取效益以及有关税务等一切费用由乙方负责，甲方无权干涉，如因该租赁土地出现使用权异议而影响乙方的投资经营，乙方有权终止合同，向甲方索取全部经济损失。在合同规定期限内，乙方若因业务发展，中途可以转让或转租，与甲方无关，但租金同样由乙方向甲方支付。租赁期满，于同等条件下，乙方有优先权续租，如果乙方不续租，一切动产及装饰物如机械设备、空调、排气扇、灯饰等可以搬走，不能搬动的建筑物则留下归甲方所有，搬迁期限为一个月，此期限内甲方不得收取任何费用。2001年3月18日，双方又签订《补充合同》，确认经双方实地丈量，租赁土地总面积为6623.9平方米。甲方代表梁志和与乙方代表杨发鹏在该《补充合同》上签名。其后，涉案土地由杨发鹏独自经营，杨章退出经营。
杨发鹏承租涉案土地后，在该地上建起一幢两层楼房及配备有关设备、设施，并成立湛江经济技术开发区龙泉山庄经营餐饮。之后，杨发鹏以湛江经济技术开发区龙泉山庄的名义将涉案土地及地上建筑物一并转租给湛江市海洋世界饮食有限公司经营（以下简称“海洋世界饮食公司”）。2002年5月23日，杨发鹏作为甲方，海洋世界饮食公司作为乙方，双方签订《租赁经营合同》，租赁期限自双方签订之日起至甲方与原土地出租方签订的租地合同期满时止，即自2002年5月23日起至2015年10月31日止。海洋世界饮食公司注销后，经杨发鹏同意，新海洋世界饮食公司承接海洋世界饮食公司在《租赁经营合同》中约定的权利义务。
2004年1月1日，黄进交作为甲方，林良华、陈英赵作为乙方，梁永锋、梁志和作为丙方，三方签订了《股权转让合同》，约定：甲方因急需资金，同意以70万元的价格将与丙方合股开发租赁霞海村30亩预留地的三分之一股权转让给乙方。甲方于1996年6月19日与丙方三人合股投资开发该土地，甲方占总股份的三分之一。丙方同意放弃对甲方三分之一股权转让的优先承受权，并同意乙方承受甲方三分之一股权，成为新股东，甲方原与丙方之间的股东权利和义务由乙方享有和承担。除了协议各方，湛江经济技术开发区泉庄街道办霞海村民委员会（现为霞海社区居委会）亦在该协议上盖章确认。
上述《土地租赁合同》即将到期前，梁永锋、梁志和、林良华、陈英赵向杨发鹏发出通知，表示租赁期限届满不再对外租赁，要求杨发鹏按期移交场地。杨发鹏委托广东展望律师事务所向梁永锋等人发函，主张不能单方剥夺杨发鹏的优先租赁权。2015年5月18日，梁永锋等人复函广东展望律师事务所，认为根据双方签订的《土地租赁合同》，杨发鹏的续租优先权必须以梁永锋等人继续对外出租为前提，经股东研究决定，该场地租赁期限届满后，不再对外租赁，因此，杨发鹏没有优先租赁权利，要求杨发鹏在2015年10月31日租赁期限届满后，按照合同约定期限将土地和地上建筑物等交回。
合同到期后，梁永锋等人催促杨发鹏按照合同约定移交场地。杨发鹏遂向新海洋世界饮食公司发出《紧急通知》，声称海洋世界饮食公司与湛江经济技术开发区龙泉山庄的租赁合约已到并逾期，由于原出租方不同意续租给湛江经济技术开发区龙泉山庄经营，督促湛江经济技术开发区龙泉山庄限期搬迁，故通知海洋世界饮食公司在三天内（2015年11月19日始）暂停经营，配合湛江经济技术开发区龙泉山庄与出租方办理相关移交手续。
2015年10月18日，梁永锋、梁志和、陈英赵、林良华作为甲方，新海洋世界饮食公司作为乙方，双方签订一份《合作经营合同书》，约定甲方原出租给杨发鹏的土地及地上附着物由甲方与乙方合作经营使用，合作期限自2015年11月1日起至2020年12月31日止。
本案原审过程中，杨发鹏以其个人独资设立的湛江经济技术开发区龙泉山庄为原告，以新海洋世界饮食公司为被告、陈英赵为第三人，另行向一审法院提起诉讼[案号为：（2016）粤0891民初121号]，其诉讼请求包括判令新海洋世界饮食公司履行海洋世界饮食公司与杨发鹏于2002年5月23日签订的《租赁经营合同》约定的义务，立即搬出租赁物，归还租赁物上的附属物等。一审法院于2016年6月29日对该案作出（2016）粤0891民初121号民事判决，判令新海洋世界饮食公司限期腾迁租赁场地，向湛江经济技术开发区龙泉山庄退还租赁土地、地上建筑物及附属物等。新海洋世界饮食公司不服，提起上诉。湛江市中级人民法院于2016年12月12日作出（2016）粤08民终1627号民事判决，驳回上诉，维持原判。目前，该案在执行过程中。
另查明，在原审阶段，一审法院向霞海社区居委会的书记梁国珠问话，其表示其村与华润电子厂签订《合作开发土地协议书》，是梁永锋与其联系租地事宜，亦是梁永锋、梁志和作为代表履行《合作开发土地协议书》约定的合同义务，其并不清楚现在土地的使用人。《股权转让合同》上的湛江经济技术开发区泉庄街道办霞海村民委员会的印章属实。此外，一审法院向梧阔社区居委会的书记梁志权问话，其自述1999年前，梧阔管理区经济合作社管辖梧阔村及霞海村，1999年后由管理区改为梧阔村委会和霞海村委会。2008年村改居，梧阔村委会经济组织由湛江开发区梧阔广大实业股份有限公司（以下简称“广大实业公司”）代替，公司行使经济职责，行政事务职责由梧阔社区居委会实施。
梧阔社区居委会及广大实业公司均出具了《证明》，主要证明内容为：华润电子厂是梁永锋在1992年挂靠湛江经济开发区梧阔管理区经济合作社作为主管单位开办的集体企业，华润电子厂1995年6月29日与霞海村签订的《合作开发土地协议书》，实际是梁永锋个人挂靠华润电子厂名义签订的协议，签订后一直由梁永锋与他人履行协议约定的权利义务，梧阔社区居委会及广大实业公司对此均没有异议。
一审法院认为：本案属于土地租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、梁永锋、梁志和、林良华、陈英赵是否具有诉讼主体资格；二、涉案《土地租赁合同》和《补充合同》是否合法有效；三、梁永锋等人要求杨发鹏返还租赁的土地及房屋等地上附着物的诉讼请求是否应予支持。
关于梁永锋等人是否具有诉讼主体资格问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”梁永锋、梁志和是涉案《土地租赁合同》和《补充合同》的当事人，本案是就该租赁合同发生争议，梁永锋、梁志和具有当然的起诉资格。林良华、陈英赵与黄进交、梁永锋、梁志和签订《股权转让合同》，依约取得黄进交在涉案租赁合同中的权利，故林良华、陈英赵与本案有直接利害关系，亦同样具有起诉资格。杨发鹏认为具有起诉资格的应当是华润电子厂，但华润电子厂与本案租赁合同没有直接利害关系，不是适格的原告，杨发鹏提出的上述意见，理据不足，一审法院不予采纳。
关于涉案《土地租赁合同》和《补充合同》是否合法有效的问题。上述租赁合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。杨发鹏认为梁永锋等人不具有涉案租赁物的出租权，因而涉案租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”据此，提供无瑕疵的租赁物，是出租人考虑的问题，而不是承租人需要考虑的问题，出租人只需保证租赁期间承租人对租赁物的使用不受第三人主张的影响即可。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”减少租金的权利是基于有效合同产生的抗辩权，由此可见，即使租赁物存在权利瑕疵，也并非导致租赁合同无效，而是认定租赁合同有效。反观本案，在杨发鹏承租涉案土地的15年间，无论是土地所有权人霞海社区居委会、通过签订《合作开发土地协议书》取得涉案土地使用权的华润电子厂还是华润电子厂的开办单位梧阔社区居委会，都不对涉案租赁合同提出异议，杨发鹏对涉案土地的使用、收益并未受到影响，因此，杨发鹏以梁永锋等人无权出租涉案土地为由主张合同无效，理据不足，一审法院不予采纳；对于梁永锋等人要求确认涉案租赁合同合法有效的诉讼请求，一审法院依法予以支持。
关于梁永锋等人要求杨发鹏返还租赁的土地及房屋等地上附着物的诉讼请求是否应予支持的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”涉案租赁合同的租赁物是土地，合同约定杨发鹏有权在租赁土地上建设，杨发鹏在该土地上建起一栋二层房屋，其本质是在他人财产上进行添附的行为。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第86条规定:“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”本案中，双方约定租赁期满，承租人在同等条件下有优先租赁权，如不续租，建筑物归出租人所有。杨发鹏对涉案土地主张优先租赁权，但梁永锋表示不再对外出租，在此情况下建筑物归属如何，双方没有明确约定。梁永锋等人主张土地和房屋一并返还，并不违反上述规定。至于梁永锋等人是否须对杨发鹏支付相关费用，因杨发鹏经一审法院释明后不在本案提起反诉，故一审法院不作处理。涉案土地及房屋等附属物现实际由新海洋世界饮食公司占有、使用，但鉴于一审法院（2016）粤0891民初121号民事判决书及湛江市中级人民法院（2016）粤08民终1627号民事判决书已判令新海洋世界饮食公司向杨发鹏个人独资设立的湛江经济技术开发区龙泉山庄返还涉案土地及房屋等附属物，故梁永锋等人在本案主张杨发鹏返还涉案土地及房屋等附属物，并无不妥，一审法院予以支持。此外，杨发鹏主张其对涉案租赁物有优先租赁权，但续签租赁合同并非继续履行原租赁合同的行为，而是另行订立租赁合同，合同签订与否应当由双方当事人自行协商，杨发鹏不能以其享有签订新合同的优先权来对抗梁永锋等人依照原合同的约定要求杨发鹏返还租赁物的权利。因此，杨发鹏的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。至于杨发鹏提出的梁永锋等人与新海洋世界饮食公司签订《合作经营合同书》侵犯其优先租赁权的问题，不属本案处理范围，杨发鹏可另循合法途径解决。
杨章及华润电子厂、梧阔社区居委会、黄进交、霞海社区居委会经一审法院合法传唤不到庭参加诉讼，由此产生的法律后果由其自行承担。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第86条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认梁永锋、梁志和、黄进交与杨发鹏、杨章于2000年3月31日签订的《土地租赁合同》及于2001年3月18日签订的《补充合同》合法有效；二、限杨发鹏在判决生效之日起十日内将位于湛江市海滨大道北路6623.9平方米土地[包括房屋及其他地上附着物（包括水泥地面、树木、绿化带等）]移交给梁永锋、梁志和、林良华、陈英赵使用。案件受理费41820元，由杨发鹏负担。
本院二审期间，杨发鹏提交广东省湛江市霞山区人民法院（2018）粤0803民初430号的受理案件通知书和民事起诉状，拟证明杨发鹏已经就黄进交与林良华、陈英赵是否存在股权转让问题及其对杨发鹏是否发生出租人变更的法律效力问题提起确认之诉，该案是本案的审理基础，本案应当中止审理。
经质证，梁永锋等人对上述证据的真实性没有异议，但认为中止审理的理由不成立，一审法院已认定林良华、陈英赵的主体资格。
本院经审查认为：杨发鹏提交的上述证据与本案具有关联性，本院予以采纳。
本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。
另查明，2018年2月27日，杨发鹏向广东省湛江市霞山区人民法院提起民事诉讼，请求确认2004年1月1日黄进交与林良华、陈英赵之间的股权转让未对承租人杨发鹏发生出租人变更的法律效力。2000年3月31日梁永锋、梁志和、黄进交与杨发鹏、杨章签订的《土地租赁合同》履约主体没有改变。[案号：（2018）粤0803民初430号]
本院认为：本案属于土地租赁合同纠纷。根据上诉人杨发鹏的上诉理由和被上诉人梁永锋、梁志和、林良华、陈英赵的答辩意见及原审第三人新海洋世界饮食公司的陈述意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题如下:
一、关于一审是否违反法定程序的问题。
（一）关于原审判决是否遗漏诉讼主体的问题。杨发鹏认为湛江经济技术开发区龙泉山庄将涉案土地及房屋出租给新海洋世界饮食公司，且生效的（2016）粤08民终1627号民事判决新海洋世界饮食公司归还涉案土地及房屋给湛江经济技术开发区龙泉山庄，故应追加湛江经济技术开发区龙泉山庄作为诉讼主体参加诉讼。但本案为土地租赁合同纠纷，湛江经济技术开发区龙泉山庄并非涉案《土地租赁合同》、《补充合同》的相对方，不属于必须参加诉讼的第三人，原审法院不追加其作为第三人参加诉讼并无不当。
（二）关于律师能否同时担任梁永锋等人和新海洋世界饮食公司的代理人的问题。根据《中华人民共和国律师法》第三十九条的规定，律师不得在同一案件中为双方当事人担任代理人。该法条立法目的旨在保护委托人权益，防止代理人损害委托人的合法权益，该条文规定的双方当事人在民事诉讼中应为利益对立冲突的当事人。本案中，梁永锋等人根据涉案《土地租赁合同》、《补充合同》的约定，要求承租人杨发鹏返还涉案土地及房屋等，而新海洋世界饮食公司并非合同相对方，与梁永锋等人在本案中没有利益冲突关系。因此，梁永锋等人和新海洋世界饮食公司在一审中委托同一诉讼代理人并无不当。
（三）关于林良华、陈英赵的原告主体是否适格的问题。本案中，梁永锋、梁志和、黄进交与杨发鹏、杨章于2000年3月31日、2001年3月18日分别签订了《土地租赁合同》、《补充合同》，约定将涉案土地出租给杨发鹏、杨章使用。2004年1月1日，黄进交将其在涉案土地上的股权转让给林良华、陈英赵。林良华、陈英赵据此取得黄进交在涉案《土地租赁合同》、《补充合同》的债权。本案中，虽然没有证据证明黄进交、林良华、陈英赵在提起诉讼前，曾通知杨发鹏上述债权的转让，但是林良华、陈英赵通过提起诉讼的方式向杨发鹏主张权利，亦可认定为通知债权转让的一种方式。在相关诉讼材料送达杨发鹏时，该债权转让通知对杨发鹏发生法律效力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九第第一款第一项关于“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，林良华、陈英赵与本案有直接利害关系，其作为原告的主体资格是适格的。
二、关于涉案《土地租赁合同》及《补充合同》是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，梁永锋等人按照合同约定将涉案土地交付杨发鹏使用。在长达15年的租赁期间，并无第三人就涉案土地向杨发鹏主张权利。而且杨发鹏没有提供证据证明在签订涉案《土地租赁合同》及《补充合同》的过程中存在《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”中规定的合同无效的情形，因此，杨发鹏上诉主张涉案《土地租赁合同》及《补充合同》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决确认涉案《土地租赁合同》及《补充合同》合法有效并无不当，本院予以维持。
三、关于杨发鹏应否向梁永锋等人返还涉案土地及房屋等的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。涉案《土地租赁合同》
约定，租赁期满，如果杨发鹏不续租，不能搬动的建筑物留下归梁永锋等人所有。本案中，合同约定的租赁期间已届满，梁永锋等人与杨发鹏没有就涉案土地继续签订《土地租赁合同》，故杨发鹏应按照法律规定和合同约定，返还涉案土地及房屋等。
四、关于原审判决是否超出梁永锋等人的诉讼请求的问题。梁永锋等人起诉时的诉讼请求是：1、确认梁永锋、梁志和、黄进交与杨发鹏、杨章于2000年3月31日签订的《土地租赁合同》及于2001年3月18日签订的《补充合同》合法有效；2、杨发鹏履行《土地租赁合同》约定的返还义务，将位于湛江市海滨大道北路6623.9平方米土地（包括房屋）移交给梁永锋、梁志和、林良华、陈英赵使用。重审一审庭审时，梁永锋等人变更第二项诉讼请求为：杨发鹏履行《土地租赁合同》约定的返还义务，将位于湛江市海滨大道北路6623.9平方米土地[包括房屋及其他地上附着物（包括水泥地面、种植的树木、绿化带等）]移交给梁永锋、梁志和、林良华、陈英赵使用。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，在法庭辩论结束前，原告可以增加诉讼请求。因此，一审法院按照梁永锋等人在庭审时变更的诉讼请求作出判决并无不当。杨发鹏主张原审判决超出诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
五、关于本案应否中止诉讼的问题。本案属于土地租赁合同纠纷，出租人黄进交与林良华、陈英赵之间关于涉案土地的股权转让对杨发鹏是否产生法律效力，在本案中已作出认定。本案无须以广东省湛江市霞山区人民法院（2018）粤0803民初430号案的审理结果为依据，故杨发鹏主张本案应中止诉讼的理据不足，本院不予支持。
六、关于杨发鹏应否承担一审案件受理费的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，诉讼费用由败诉方负担。本案中，一审法院判决支持梁永锋等人的诉讼请求，故一审案件受理费41820元应由杨发鹏负担。
综上所述，杨发鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41820元，由上诉人杨发鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑玉莲
审 判 员 陈 红
审 判 员 陈春丽
二〇一八年五月十五日
法官助理 邱诗婷
书 记 员 张源良
附相关法律条文及司法解释：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定
程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。