上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初14497号原告：朱招娣。委托诉讼代理人：吕梅，上海维盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘强，上海达晨律师事务所律师。被告：刘园凤。委托诉讼代理人：张跃进，上海宇钧律师事务所律师。第三人：上海中诚宏业房产有限公司。法定代表人：刘某某。原告朱招娣与被告刘园凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，本院依法追加上海中诚宏业房产有限公司(以下简称中诚公司)作为第三人参加诉讼，并于2017年8月28日公开开庭进行了审理。原告朱招娣及其�托诉讼代理人刘强，被告刘园凤的委托诉讼代理人张跃进，第三人中诚公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱招娣向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行原、被告双方于2014年5月3日签署的《房地产买卖协议》，并将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权由第三人中诚公司名下过户至被告名下，随即被告协助将该房屋产权过户至原告名下。事实与理由：2014年4月7日，原、被告双方通过中介签署《房地产买卖居间协议》，双方约定，由原告以人民币(以下币种相同)660,000元的价款购买被告所有的位于上海市闵行区浦航路XXX弄XXX号XXX室的房屋，2014年4月8日，原告向被告支付定金100,000元。2014年5月3日，原告按照双方合同的约定，通过银行向被告支付购房款共计430,000元整。同时，被告将本�所涉房屋交付给原告，原告装修使用至今。现该涉案房屋早已可以过户交易，但被告却以种种理由加以拒绝。原告无奈只能诉至法院，特提起上述诉请。被告刘园凤辩称，不同意原告的诉请。买卖合同不成立，其提交了借款合同，借款合同中有房屋抵押，约定了房屋在合同终止前，以房屋的价值归还借款的约定，按照法律规定是流质条款，故这个约定违背了公平交易的原则。本院经审理认定事实如下：2014年2月21日被告与第三人中诚公司签订《上海市商品房出售合同》一份，由被告向第三人购买座落于XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，乙方购买该房屋的总房价款为404,443.65元。双方商定2014年6月30日之前，由被告向闵行区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申请该房屋房地产权证。2014年2月17日第三人中诚公司出具金额为404,443.65元的不动产统一发票给被告。2014年5月3日由被告作为出卖人(甲方)、原告作为买受人(乙方)签订《房地产买卖协议》一份，协议约定：第一条甲乙双方协商一致，由乙方购买甲方拆迁安置配购房屋，房屋具体状况如下：(一)甲方对位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室的房屋拥有完全所有权，房屋类型为住宅，结构砖混；(二)、房屋建筑面积约56.29平方米；…….第三条房屋总价问题：1、甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为660,000元；1.1此价格为甲方净到手价格，待过户之日所产生费用由乙方负责，双方都已知晓上述房屋为动迁房，对该房在将来因市场价格变动产生的风险自愿各自承担；1.2(若未办理)甲方承诺自行支付办理该房屋进户时所产生的相关费用(如维修基金、物业费、垃圾清理费等)、办理房屋产权证费用；2、买卖双方约定的房屋总价款以套计价，不因房屋实测面积与现在所知面积的差异而变动；3、本合同自买卖双方签字之后即发生法律效力。任何一方不得以任何理由、以任何方式要求增加或者减少双方约定的房屋总价款；4、甲方不得在过户给乙方之前的任何时间内提出增加该房屋的总价款。若甲方要求提高房屋总价、增加购房价款，属于重大违约行为，甲方须按合同第七条约定赔偿给乙方；第四条付款方式1、甲乙双方同意以现金付款方式付款，并已在2014年5月3日将首付款(包含定金)计530,000元直接支付甲方；2、第二笔房款130,000元整于待房屋符合国家政策规定可上市自由交易时，甲乙双方共赴房地产交易中心办理房屋产权过户手续当天，乙方直接支付予甲方；第五条房屋交付：甲方应在交房当日2014年5月3日前将房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该房有关的文件和票据交付乙方(以各项文件及票据为证明)。甲方于房屋交付使用时将交易的房产及其附带的钥匙全部交付给乙方；第六条户口迁出：(若有)甲方应在房屋交付(2014年5月30日)前将本合同所述房屋中的全部户口迁出；第七条甲方未按本合同约定的，每逾期一日，甲方应向乙方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，乙方可单方面解除本合同，甲方应接到书面通知之日起七个工作日内退还乙方已支付的房款，并向乙方支付总房款的50%作为违约金；第八条乙方未按本合同约定的，每逾期一日，乙方应向甲方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，甲方可单方面解除本合同，同时乙方向甲方支付总房款的50%作为违约金，但甲方应于解除合同后七个工作日内退还乙方除违约金外已支付的房款；第九条产权登记约定该房屋以后若遇到需要办理房屋产权证等相关手续的，经甲乙双方协商，按以下约定进行：1、甲方应在符合办理房屋产权规定的期限的10天内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成双方手续无法进行的，甲方赔偿乙方损失，按合同第七条约定执行；2、甲方保证在今后办理该房屋房地产权证时，应按双方约定办理产权证名字。如果甲方在报送做房产证的资料时加上其他任何人的名字，导致该房屋有其他产权共有人，进而影响到本次房屋转让的买卖合同的效力或者影响到该房屋如期办理房屋产权过户，甲方作为过错方将承担全部违约责任，按合同第七条约定执行；第十条本房屋产权过户手续，经甲乙双方协商，按以下约定进行：1、待该房屋符合国家政策规定可随时上市自有交易时，甲乙双方应在15日内至房地产交易中心办理房屋过户手续。如因甲方的过失、故意拖延时间，且时间超过30天(应当书面通知乙方)�乙方有权提出退房，甲方按协议的第七条约定赔偿乙方损失，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金；2、待该房屋符合国家政策规定可随时上市自由交易时，甲乙双方应在15日内至房地产交易中心办理房屋过户手续。如因乙方的过失、故意拖延时间，且时间超过30天(应当书面通知乙方)，甲方有权提出收回房屋，乙方承担损失，按协议的第八条赔偿甲方损失，甲方从乙方已付房款中扣除相当于违约金的赔偿金部分的房款，余款返给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。2014年4月7日原告通过其子周某某支付给被告定金100,000元，被告出具定金收据载明收到原告支付的100,000元定金；2014年5月3日原告通过其子周某某支付给被告房款430,000元，被告出具房款收据载明收到原告支付的房款430,000元。之后，2014年5月3日被告将涉案房屋交付予原告，原告实际入住至今。庭审中，被告提供其与原告之间于2014年5月3日签订的《借款合同》一份，合同约定被告向原告借款530,000元，借款期限从2014年5月3日起至2017年5月3日止，借款利息约定为自支用贷款之日起，被告应按银行利率的四倍支付原告。被告愿用上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋作为抵押，到期被告同意以上海市闵行区浦航路XXX弄XXX号XXX室的房屋作为等额偿还，待该抵押的房屋至闵行区交易中心办理房屋产权过户手续完成后，债权关系自动终止；经双方协商原告愿意接受被告以上海市闵行区浦航路XXX弄XXX号XXX室的房屋作为已借出的本息等额归还，待该房屋符合国家政策，可以正常上市交易时双方直接办理产权过户手续，即日起原告不得以现金形式向被告方索要(被告配合办理房屋产权过户手续情况下)如原告不配合被告办理产权过户手续，原告应向被告支付总额的百分之三十的违约金(利息除外)。庭审中原告称，该份借款合同是依据中介公司的要求所签订的，因为担心购买动迁房有风险，当时原告是要求进行公证的。诉讼中，原告于2017年10月19日向本院代管款账户中汇入130,000元。以上事实，由原告朱招娣提供的证据：1、房地产买卖居间协议一份、房地产买卖协议一份、佣金确认单一份；2、上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议一份、配套商品房供应单一份、被告与第三人中诚公司签订的《上海市商品房出售合同》一份、销售不动产统一发票一份、第三人中诚公司的企业营业执照一份；3、2014年5月3日原、被告签订的房地产买卖协议一份、2014年4月7日被告出具的定金收据一份、2014年5月3日被告出具的房款收据一份、原告个人业务转账凭证一组；4、有线数字电视居民用户信息登记表、上海市居民管道燃气供用气合同、安置费发票、物业费收款收据一组；5、涉案房屋的不动产登记信息一份。被告刘园凤提供了2014年5月3日原、被告签订的借款合同一份。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告所签订的《房地产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，协议当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照协议的约定全面履行各自的合同义务。但由于涉诉房屋的性质属动迁安置房，涉及到房屋的限售期的制约。所谓动迁安置房，是指政府组织实施，提供优惠政策，明确建设标准，限定供应价格，用于上海市重大工程、旧城区改建等项目居民安置的保障性安居用房。在二手房交易市场上，动迁安置房的优势在于较之相同地段的房源，其转让价相对较低。而其劣势在于其上市交易受到政策规定的限售期的限制。所谓限售期，是指有关政策规定的关于动迁安置房在取得产权后限制转让的期限，依据《上海市动迁安置房管理办法》的规定，动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押。本案中，虽然原告已经支付了大部分房款，双方亦完成了房屋的交接手续，原告已经进入房屋实际入住至今。现查实涉案房屋的大产证登记日期为2013年11月21日，故表明涉案房屋已经过了限售期，可以进行产权的交易过户。现原告已经将剩余房款直接支付至本院的代管款账户中，说明原告亦具备继续履行买卖合同的诚意及履行能力，故在涉案买卖合同具备履行可能的前提下，双方之间的买卖交易仍应继续履行。然由于被告未能按照其与第三人中诚公司之间所签订的预售合�的约定及时去办理涉案房屋的小产权证，导致目前涉案房屋登记的产权人仍为第三人中诚公司，故被告理应及时至房地产交易中心办理涉案房屋的小产权证，在办妥小产权证之后被告应积极配合原告完成涉案房屋的产权变更登记手续。至于被告所提出的双方之间存在借款合同的辩称。虽然被告提供了借款合同用以证明借款合同关系的存在，但除了该份借款合同之外，有关借款合同实际履行的相应证据其并未提供。而原告对于该份借款合同的解释并符合双方之间实际为动迁房买卖的客观事实，该份借款合同的签订仅是一种表面的合同形式，实质体现的是双方之间存在动迁房买卖的真实意思表示。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、原告朱招娣与被告刘园凤就座落于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同继续以660,000元的价格进行交易，第三人上海中诚宏业房产有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告刘园凤办理涉案房屋的产权设立登记手续；在被告刘园凤取得涉案房屋的小产证后的十日内协助原告朱招娣办理涉案房屋的产权变更登记手续，该次交易所产生的税费由原告朱招娣负担。案件受理费减半收取计5,200元，财产保全费3,820元，合计9,020元。由被告刘园凤负担(并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告朱招娣)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一七年十一月十三日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法�第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。