浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙05民终251号上诉人（原审原告）：彭来娣，女，1968年10月23日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：施伟伟、陆娟慧，浙江银湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长兴交通投资集团汽车运输有限公司，住所地浙江省长兴县太湖街道太湖大道1288号。法定代表人：王利斌，执行董事。委托诉讼代理人：李星，浙江湖兴律师事务所律师。上诉人彭来娣因与被上诉人长兴交通投资集团汽车运输有限公司（以下简称长兴交投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长兴县人民法院（2017）浙0522民初812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月4日公开开庭进行了审理。上诉人彭来娣及其委托诉讼代理人陆娟慧、被上诉人长兴交投公司的委托诉讼代理人李星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭来娣上诉请求：1.请求二审法院依法判令撤销（2017）浙0522民初812号民事判决中第二项判决，支持彭来娣原审第一项诉讼请求，即“长兴交投公司为彭来娣办理位于万宏花园第西一号店面房的房屋所有权证、土地证和契税证。2、二审诉讼费用由长兴交投公司承担。事实与理由:原审法院在一审判决中作出“长兴交投公司因客观原因，为彭来娣办理涉案店面房的三证实际无法履行”的认定与事实不相符合，据此作出的“对于彭来娣提出的相应的诉讼请求不予支持”的判决，缺乏事实与法律依据，具体理由如下：一、依据长兴交投公司在一审过程中向原审法院提交的证据B7土地使用权登记审批表显示，万宏花园4号楼土地使用权人系浙江省长兴万宏汽车运输有限公司（以下简称长兴万宏公司）。二、依据长兴交投公司在一审过程中向原审法院提交的证据B8长兴县不动产登记查档证明显示，万宏花园4号楼1层，建筑面积423.3平方米，房屋用途为非住宅，产权人系长兴万宏公司。三、依据彭来娣在一审过程中向原审法院提交的证据A4变更登记情况证实，长兴万宏公司于2016年4月26日名称变更为长兴交投公司。四、彭来娣在一审判决后通过向长兴县房地产管理处查询获悉：万宏花园4号楼1层登记有1-9号房屋，1-9号房屋产权面积信息均有独立、准确登记，其中涉案房屋登记为“房号1，套内面积38.94，分摊面积4.69，建筑面积43.63”，1-9号房屋登记建筑面积总和为423.3平方米。综上万宏花园4号楼土地使用权系属彭来娣所有，4号楼1层1号-9号店面房目前虽以合计总建筑面积423.3平方米登记于长兴交投公司名下，但1-9号店面房实际产权面积情况准确登记于长兴县房地产管理处。长兴交投公司通过将其名下上述423.3平方米产权登记中实际属于彭来娣的涉案房屋依法独立分割出来，彭来娣即可取得涉案房屋权属证书。因此，彭来娣认为原审法院作出的“长兴交投公司因客观原因，为彭来娣办理涉案店面房的三证实际无法履行”的认定与事实不相符合，请求二审法院依法判令撤销上述对应判决，依法判令“长兴交投公司为彭来娣办理位于万宏花园第西一号店面房的房屋所有权证、土地证和契税证”。长兴交投公司答辩称，彭来娣向公司购买了住宅和店面房，住宅根据政府批文可以办理三证，故已经办好，但店铺根据批文是不能办理三证进行出售和使用的。店面房仅仅是建造的配套用房，类似自行车库。过去长兴万宏公司是民营企业，后来才被政府收购。当时资金较为紧张，所以自筹了资金建房。因发现临街的房屋可以利用，故作了9间店面房，其中1间出售给彭来娣，双方在合同中并未要求公司办全三证。即使要办理也是无法办理的。该合同的效力应当是无效的。彭来娣二审中查询的证据并非现在涉案房屋的土地材料，同本案没有关联性。至于案涉4号楼建筑面积是现场实际测量的备案材料，并非案涉4号楼的产权文件，不能作为办理产权证的证明材料。综上，请求驳回上诉、维持原判。彭来娣向一审法院起诉请求：一、长兴交投公司为彭来娣办理位于万宏花园第西一号店面房（建筑面积：45.29平方米）的房屋所有权证、土地证和契税证；二、长兴交投公司向彭来娣交付一个自行车库，并赔偿损失30800元（按每月200元自2004年3月12日暂计算至2017年1月12日，计154个月为30800元；还按照每月200月计算至长兴交投公司为彭来娣交付自行车库止。）；三、长兴交投公司向彭来娣支付违约金60000元（按每月5000元自2016年1月1日暂计算至2017年1月1日为60000元，还按照每月5000月计算至长兴交投公司为彭来娣办理“三证”止）。一审法院认定事实：2004年3月12日，彭来娣与长兴万宏公司签订《万宏花园4#楼集资造房店面合同书》一份，约定彭来娣向长兴万宏公司订购第4幢西1号店面房一间，另约定车库在5m内统一收取人民币1000元整。同日，彭来娣丈夫卢仲江与长兴万宏公司签订《万宏花园3#4#楼集资造房合同书》一份，约定由其向长兴万宏公司订购第4幢2单元104室房屋一套。以上两份合同落款处长兴万宏公司的代理人均指定为陈国红。嗣后，彭来娣及其丈夫卢仲江已将上述两套房屋的购房款（包括自行车库款1000元、办理店面房“三证”预付款2000元）全额支付。现双方因长兴万宏公司未能办理“三证”、未交付自行车库纠纷成诉。另查明。2005年9月7日，彭来娣与长兴万宏公司工程建设办公室达成协议书一份，约定长兴万宏公司工程建设办公室在第二期开发建造中给彭来娣安排一个自行车库，将上述店面房的房产证、契税证、土地证于2005年12月31日前交付给彭来娣。同日，彭来娣向长兴万宏公司交纳2000元。该公司向彭来娣出具收款收据一份。该收款收据注明“2005年9月7日彭来娣（卢仲江）缴来购万宏花园店面房办三证预付款”。再查明，2012年3月26日，长兴万宏公司向彭来娣出具书面材料一份，该份材料列明了彭来娣彼时的各项要求。且落款处有吴新荣及陈国红的签字。长兴万宏公司在庭审过程中自认吴新荣、陈国红曾任长兴万宏公司的董事长。又查明。案外人陈国红曾通过其个人账户向彭来娣于2012年5月30日支付150000元、于2013年3月1日支付30000元、于2013年8月30日支付300000元、于2014年5月4日支付60000元、于2015年2月16日支付60000元、于2016年2月3日支付60000元。彭来娣在庭审时自认上述“2013年8月30日的300000元”系陈国红与其个人之间的借款往来。彭来娣在庭审时还陈述上述“2012年5月30日的150000元”系陈国红代表公司向其支付的采光补偿费，另外的“2013年3月1日的30000元”、“2014年5月4日的60000元”、“2015年2月16日的60000元”、“2016年2月3日的60000元”系陈国红代表公司向其支付的每月5000元的违约金，共合计210000元违约金。还查明。2016年4月26日，长兴万宏公司名称变更为长兴交通投资集团汽车运输有限公司。一审认为：（一）针对长兴交投公司是否存在过错的问题2004年3月12日签订的《万宏花园4#楼集资造房店面合同书》第六条中约定“车库在5m内统一收取人民币1000整”，彭来娣支付的购房款中亦包括了1000元自行车库款。2005年9月7日，彭来娣与长兴万宏公司工程建设办公室达成协议书一份，约定长兴万宏公司工程建设办公室在第二期开发建造中给彭来娣安排一个自行车库，将店面房的房产证、契税证、土地证于2005年12月31日前交付给彭来娣。且彭来娣于当日将2000元办理“三证”预付款支付给长兴万宏公司。由此可见，彭来娣与长兴万宏公司已对“长兴万宏公司应向彭来娣交付一个自行车库”、“长兴万宏公司应为彭来娣办理涉案店面房“三证”这两项事宜达成合意。因长兴万宏公司在建造涉案房屋的过程中并未建造自行车库且现亦无法再建造自行车库，故致长兴万宏公司无法向彭来娣交付自行车库，又因客观原因，为彭来娣办理涉案店面房的“三证”实际也已无法履行。长兴交投公司存在一定的过错。（二）针对长兴交投公司应承担的具体责任的问题。对于彭来娣提出的要求办理涉案房屋“三证”的该节诉讼请求，因实际业已无法实现，故对于彭来娣提出的相应的诉讼请求不予支持。对于彭来娣提出的因长兴万宏公司未交付自行车库，故要求其赔偿自2004年3月12日起每月200元损失的诉讼请求，彭来娣在本案审理过程中并未提交证据证明其该部分损失，亦未提交证据证明其主张数额的合理性。长兴交投公司在庭审时自许将退还原告1000元自行车库款及相应利息，可与彭来娣自行协商交接。对于彭来娣提出的因未办理“三证”，故要求长兴交投公司支付自2016年1月1日起每月5000元违约金的诉讼请求，长兴万宏公司于2012年3月26日向彭来娣出具的书面材料，仅列明了彭来娣彼时的各项要求，并非长兴万宏公司为已设定义务的承诺书。彭来娣在本案审理过程中并未提交证据证明案外人陈国红向通过其个人账户向彭来娣支付的各笔款项确系代表公司支付的“违约金”。故对于彭来娣主张的自2016年1月1日起按5000元/月计算违约金的主张不予支持。长兴交投公司在庭审时自许将退还彭来娣2000元办理“三证”预付款及相应利息，亦可与彭来娣自行协商交接。鉴于长兴万宏公司存在上述的过错行为致使彭来娣形成一定的客观损失，该院参考双方于2004年3月12日签订的《万宏花园4#楼集资造房店面合同书》第十条违约责任对于违约金数额为20000元的这一约定，并结合物价上涨水平及长兴交投公司过错程度，酌定长兴交投公司赔偿彭来娣损失50000元。综上，长兴交投公司应支付彭来娣50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、长兴交通投资集团汽车运输有限公司赔偿彭来娣损失50000元，限于判决生效之日起十日内付清；二、驳回彭来娣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2070元，由长兴交通投资集团汽车运输有限公司负担。二审中，彭来娣向本院递交以下新证据：证据1.房屋建筑面积表一份，证明万宏花园4号楼登记有1-9号房屋，产权面积信息均有独立、准确的登记，其中案涉房屋登记为“房号1.套内面积38.94平方米，分摊面积4.69平方米，建筑面积43.63平方米”，1-9号房屋登记建筑面积总和为423.3平方米的事实；证据2.编号为G20180315-0006711的长兴县不动产登记查询证明一份及地契证一份，证明万宏花园4号楼土地使用权属长兴交投公司所有，土地用途系城镇混用住宅用地，也即土地用途并非住宅而是包括商业和住宅的事实；证据3.编号为G20180315-0006729的长兴县不动产登记查档证明一份，证明一审中长兴交投公司向法院提交的证据B7土地使用权登记审批表，该份登记已经于2004年12月3日注销；证据4.会议纪要两份，证明万宏花园4号楼的土地使用权属于长兴交投公司所有，土地用途包括商业和住宅，按照建设局的规划设计要求，该项目实际包括商业建筑和住宅建筑，截至2013年长兴交投公司尚欠国土局增加容积率应补交的出让金2000余万元及相应契税。上述证据可以共同证明涉案房屋可以办理三证。长兴交投公司经质证认为，证据1是现在实际测量的备案材料，并非产权的复数文件，并不能以此证明可以办理店面房的产权证；对证据2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该证明仅是住宅的土地，与双方争议的店面房无关；证据3、证据4也是万宏花园住宅楼相关证据，所谓的店面房只是在建造住宅楼时顺便附带建造的，与店面房能否办理三证无关。长兴交投公司未向本院提交新的证据。本院经审查认为，证据1载明的内容为“序号1房号1套内面积38.94分摊面积4.69建筑面积43.63”，而彭来娣在本案中主张的房屋为万宏花园第西一号店面房，建筑面积45.29平方米，与1号房屋信息并不完全一致，本院难以认定1号房屋即是讼争店面房，其他房屋的信息与讼争店面房亦不一致，故对该证据的效力不予认定；对证据2、3、4的真实性予以认定，但证据2载明的土地面积为4911.5平方米，证据3载明的面积为10948.42平方米，证据4载明的用地面积为4896.5平方米，三者面积均不一致，且证据2载明坐落地址为万宏小区，而非万宏花园，故本院难以确认讼争店面房土地是否属于证据2和证据4载明的土地范围之内，即使属于，上述证据也不能区分讼争店面房土地用途及规划设计用途属于商业、住宅抑或其他设施，故对其的证据效力本院不予认定。本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，彭来娣与长兴万宏公司签订《万宏花园4#楼集资造房店面合同书》,约定彭来娣向公司订购店面房一间；其后又与长兴万宏公司达成协议书，约定由长兴万宏公司将店面房的房产证、契税证、土地证于2005年12月31日前交付给彭来娣，上述协议是双方当事人真实意思的表示，双方均应依照合同约定履行各自义务。现因长兴万宏公司始终未为彭来娣办理店面房三证，存在违约。但考虑到案涉房屋系在过去员工福利分房与货币化改革的特殊政策背景下进行的集资建房，结合案涉店面房的土地情况、审批规划情况、公司自身性质及经营范围来看，目前案涉店面房的的所有权证、土地证和契税证在实际上无法办理，故本院对彭来娣要求办理三证的请求难以支持。彭来娣称，根据长兴交投公司一审提供的万宏花园4号楼1层的不动产登记查档证明，讼争店面房的房屋用途登记为非住宅，但本院认为，非住宅并不等同于商业用房。至于彭来娣主张长兴交投公司欠缴相应土地出让金，本院认为，追缴土地出让金属于行政机关的职能范围，而非法院审理范围，彭来娣可向相关部门予以反映。综上所述，彭来娣的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2070元，由上诉人彭来娣负担。本判决为终审判决。审判长  周辰晨审判员  徐 晶审判员  赵哨兵二〇一八年八月二十七日书记员  谢敏飞