湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00006号
上诉人（原审原告）宜昌市葛翔物业管理有限公司。住所地：宜昌市东山大道********号。
法定代表人何红卫，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人覃万宝，湖北君任律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）陈音。
上诉人宜昌市葛翔物业管理有限公司（以下简称葛翔公司）因与被上诉人陈音物业服务合同纠纷一案，不服葛洲坝人民法院（2014）鄂葛洲坝民初字第00345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月17日立案受理后，依法组成由审判员朱红洲担任审判长，审判员邓爱民、代理审判员聂丽华参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审认定，陈音是东湖D13区的房屋业主，房屋建筑面积为125.55平方米，物业费的交费标准为0.45元／平方米／月，月应缴物业服务费56.5元。2004年8月3日中国葛洲坝集团房地产开发有限公司与宜昌市泽容物业管理有限公司（后变更为宜昌市葛翔物业管理有限公司即本案上诉人）签订了《东湖景风苑小区前期物业管理合同》，双方对物业服务等方面包括陈音应交纳的物业费的标准在内的内容进行了约定，葛翔公司在提供服务期间，管理不规范，未尽到服务责任。为此，陈音便拒付2009年1月1日至2013年12月31日的物业服务费3390元。对物业服务质量下降的问题葛翔公司在起诉状中已自认。2014年7月15日，葛翔公司诉至法院，请求判令陈音支付2009年1月1日至2013年12月31日的物业服务费3390元，并由陈音负担案件受理费。
原审法院认为，葛翔公司对陈音居住的小区提供了物业服务，陈音就应依约交纳物业服务费。陈音提出没有与葛翔公司签订服务合同，但葛翔公司与宜昌市葛洲坝综合房地产开发公司签订了前期物业服务合同，并实际进入该小区进行物业管理服务，陈音也交纳过物业服务费，故对陈音提出的没有签订合同不应交纳物业服务费的抗辩意见，不予采纳。葛翔公司提供的物业服务存在不符合二级资质等级物业服务标准的诸多情形，葛翔公司服务不到位的情形属于违约行为，对此应承担相应的违约责任，少收物业服务费。故葛翔公司的诉讼请求应予部分支持。陈音的抗辩理由有事实依据和法律根据，予以采信。综合全案双方的履行情况，酌定由陈音按所欠物业服务费3390元的70%计算支付给葛翔公司。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二条、第三十六条、第四十一条、第四十二条、第四十六条、第四十七条、第五十六条、第六十七条之规定，判决：一、陈音于判决生效之日起三十日内，支付葛翔公司物业服务费2373元。二、驳回葛翔公司的其他诉讼请求。原审同时决定一审案件受理费25元，由葛翔公司承担7.5元，陈音负担17.5元。
葛翔公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定部分事实不清，证据不足。原审判决认定陈音的抗辩理由有事实依据和法律依据，但在裁判文书中未罗列证据证明，对于葛翔公司管理不规范，未尽到服务责任，亦无证据证明。2、原审法院判决适用法律错误，裁判显失公正。葛翔公司是依据前期物业服务合同为业主提供服务，对于陈音不按时交付物业服务费，合同有明确规定，对于物业服务不到位的违约，没有具体规定。若物业管理确实存在违约，只能与不按时交付物业服务费的违约金的计算相一致，用少交、打折的方式交付物业服务费与违约金是不能等同的。陈音不按时交付物业服务费，存在合同约定的违约行为，原审法院未认定陈音违约，而对葛翔公司存在物业服务瑕疵，原审法院却认定为违约，且不按合同相对应的条款计算违约金，而是判决对物业服务费进行打折，原审法院其结果有失公正。因此，请求二审人民法院依法撤销原判，改判支持葛翔公司的诉讼请求。
陈音答辩称：陈音与葛翔公司无物业合同关系，葛翔公司管理混乱，小区的围墙被拆、路灯损坏等问题均是业主自行责任处理，葛翔公司未尽物业服务责任，业主所受的损失有权要求物业公司赔偿，物业公司收费情况不公开，业主有权不交物业费。请求二审人民法院依法驳回葛翔公司的上诉请求。
二审诉讼中，陈音为支持其上诉请求，向本院提交了如下证据：
照片15张。证明小区管理混乱，存在违章搭建。
二、2012年小区停车费收费依据（复印件）。证明物业公司未公开停车收费收入。
宜价函（2004）64号市物价局关于东湖d-13区物业服务费指导价的批复。证明物业公司小区收费标准是两个标准。
敦促函和回泽容物业公司从景风苑撤出的《函告》的函。证明物业公司没有撤离小区。
经质证，葛翔公司认为证据一不是新证据，小区管理混乱的现象都进行了处理；证据二、证据三、证据四、证据五
与本案无关。
本院经审查认为，陈音向本院提交的证据不属于二审新的证据，不能作为本案认定事实的依据。
二审诉讼过程中，葛翔公司未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：1、在案证据表明，葛翔公司提供的物业服务存在诸多瑕疵，葛翔公司上诉称原审认定事实错误的上诉理由不能成立。2、根据本案所涉小区有关前期物业管理服务协议的约定：“业主每月第一周交纳物业管理服务费用”；《东湖景风苑小区前期物业服务合同》第七条约定：“业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担物业服务费用，且应在每月到期日的前3日内履行交费义务”。意即本案所涉物业服务费采用预交方式。就其履行顺序而言，业主预交物业服务费在先，葛翔公司提供物业服务在后。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行不符合合同约定的，后履行一方有权拒绝履行其相应的履行要求。而物业服务合同作为一种继续性合同，业主需要不断地交纳物业管理服务费，物业服务企业需要持续不断的提供物业管理服务，在预交物业管理服务费情形下，虽然业主预付物业服务费在先，但其预付每期物业服务费的目的并不仅仅在于换取物业服务企业当期对等物业服务，而在于换取物业服务企业整个合同履行期间的物业服务。因此，在业主预付物业管理服务费的物业服务合同履行过程中，虽然业主在每一个预付周期为先履行义务方，但仍可行使先履行抗辩权。在物业服务企业未按照合同提供服务或者提供的服务不符合合同约定时，业主可以拒交或少交物业管理服务费。具体到本案双方的实际履行情况，业主陈音入住东湖景风苑小区之初并未欠交物业服务费，其之所以从2009年1月起拒交物业服务费系因葛翔公司此前提供的物业服务不到位，葛翔公司在陈音等业主已预交物业服务费的情况下不能提供符合约定标准的物业服务，其有权行使先履行抗辩权，拒绝交纳2009年1月以后的部分物业管理费。业主行使先履行抗辩权不构成违约。3、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。本案中，葛翔公司并非完全没有履行物业管理服务，而是提供的物业管理服务未达到约定标准。据此，原审法院依法判令葛翔公司承担减少物业服务费的违约责任并无不当。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（宜昌市葛翔物业管理有限公司已预交），由宜昌市葛翔物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红洲
审 判 员 邓爱民
代理审判员 聂丽华
二〇一五年三月三日
书 记 员 张鹏炜