新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）新民申1129号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：克拉玛依市阳光时代经营管理有限公司，住所地：克拉玛依市准噶尔路76号。法定代表人：陈建勋，该公司董事长。委托诉讼代理人：张文明，新疆炎黄律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪雯，新疆炎黄律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人)：徐文霞，女，1972年12月12日出生，汉族，克拉玛依石化公司供气车间职工。再审申请人克拉玛依市阳光时代经营管理有限公司（下称阳光时代公司）因与被申请人徐文霞委托合同纠纷一案，不服克拉玛依市中级人民法院（2017）新02民终611号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。阳光时代公司向本院申请再审称，再审申请人阳光时代公司于2017年11月27日向徐文霞支付的租金为2017年1月及2月的租金，二审认定为2017年10月及11月的租金属于认定事实错误。2017年3月之后的租金均应当按照变更协议约定的比例向被申请人支付。被申请人与通运公司签订的《补充协议》已明确约定对大厦统一管理，所有业主应当遵照执行。被申请人商铺性质特殊，与其他业主难以区分，应当遵从大多数业主的意愿，根据《中华人民共和国物权法》第76条之规定，通运大厦超过2/3的业主已经推选代表与阳光时代公司签订变更租金协议，该协议的内容应当约束包括被申请人在内的全体业主。再审申请人与被申请人签订《通运大厦商铺租赁合同》之后，阳光时代公司与通运大厦大部分业主重新签订变更协议，且已经实际履行，如果被申请人要求按照原来的合同继续履行，对其他业主不符合公平原则，故本案的情形已经构成情势变更原则，应当对原合同进行变更。最后，再审申请人未能如期向被申请人缴纳租金，不是主观上的恶意拖欠，而是因为双方一直在就租金问题进行协商，故不应承担滞纳金。为维护再审申请人的合法权益，依法申请再审。本院审查认为，本案中被申请人购买并出租给再审申请人阳光时代公司的商铺属于产权式商铺，产权式商铺是所有权与经营权分离的房地产产品形式，被申请人取得被分割的商铺所有权并将商铺通过房地产开发商整体委托经营管理公司进行统一经营，应当知道其权利行使必然要受到一定的限制，但该限制应当符合法律基本规定和基本原则。本案双方当事人对欠付租金的事实无异议，但再审申请人阳光时代公司要求按照与通运大厦大部分业主签订的《变更协议》中约定的租金比例计算租金，被申请人主张其并未与阳光时代公司签订变更协议，应当按照原合同比例计算租金。故本案的主要问题为被申请人是否应当按照阳光时代公司与他人签订的《变更协议》中关于降低租金比例的约定下调租金的收取比例。再审申请人阳光时代公司主张，通运公司与通运大厦全体业主于2004年签订《补充协议》（附件四），该协议约定由通运公司对市场整体运营及综合治理实施统一管理，现阳光时代公司已与大多数业主就降低租金达成一致意见，故剩余的业主应当服从统一管理。该项再审理由不能成立，首先《补充协议》（附件四）的签订双方为通运公司与通运大厦全体业主，并非本案再审申请人阳光时代公司，其次，根据该协议签订的目的以及双方当事人作出的意思表示，“统一管理”的范围并不当然包括统一的租金管理，主要应当是统一进行物业管理。根据《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。再审申请人阳光时代公司主张其与通运大厦大部分业主重新签订《变更协议》并已经实际履行，如果被申请人要求按照原来的合同继续履行，则违反了公平原则。公平原则，是指民事主体应本着公平正义的观念实施民事行为，司法机关应根据公平的概念处理民事纠纷，在民事法律没有明确规定，或者规定不能适应社会的新变化、新情况、新问题时，可以通过公平原则，填补法律的漏洞和空白，作出裁判。其次，在对法律规定内容存有异议时，应当遵循公平的原则对法律进行解释，避免当事人利益处理失衡。但公平原则的适用不得违反民法的意思自治原则和诚实信用原则。2014年7月17日，再审申请人阳光时代公司与包括被申请人在内的全体业主签订了《通运大厦商铺租赁合同》，约定由阳光时代公司承租被申请人位于通运大厦的商铺，2017年4月，通运大厦成立“克拉玛依市通运大厦1-3层商铺业主委员会”并选举了七名业主委员会成员，经超过三分之二业主授权与阳光时代公司对变更租金的事宜进行协商。2017年10月阳光时代公司与大部分业主签订了《变更协议》，但包括本案被申请人在内的部分业主明确表示拒绝与阳光时代公司签订《变更协议》，现双方就合同变更未达成一致意见，根据当事人意思自治原则，双方原先签订的租赁协议不违反法律规定，系双方当事人真实意思表示，双方当事人仍应当按照诚实守信原则履行原合同项下的各项义务，被申请人不同意签订《变更协议》的行为属于当事人处分自己权利的正当行为，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。包括本案被申请人在内的部分业主要求按照原合同执行租金收取标准的行为并不损害其他业主的合法权益，阳光时代公司认为剩余未同意签订变更协议的少部分业主应当按照已经签订变更协议的大部分业主的标准收取租金无事实和法律依据。另，阳光时代公司提交的《代表人推选暨授权书》中，本案被申请人并未签名捺印授权共同推选业主作为其代表与阳光时代公司商讨租金变更事宜，阳光时代公司与各业主商议签订《变更协议》应当属于独立行为，且互相之间并不存在当然的利害关系，原审判令阳光时代公司按双方合同约定的租金收取标准作出判决并无不当。关于再审申请人阳光时代公司主张于2017年11月27日向被申请人支付的租金为2017年1月及2月的租金，并非2017年10月及11月的租金的问题。再审申请人阳光时代公司对原审中被申请人起诉要求支付2017年1月至9月的租金的事实以及数额均无异议，其虽于2017年11月27日向被申请人支付两个月租金，但根据双方当事人的合同约定以及合同实际履行情况，阳光时代公司正常支付租金的情形为当月支付上月租金，故原审判决未将该两个月租金从被申请人主张再审申请人欠付的2017年1月至9月的租金总额中扣除并无不当。再审申请人阳光时代公司未能按照合同约定履行支付租金的义务，构成违约，原审对被申请人主张的滞纳金认定为违约金，判令阳光时代公司向被申请人支付相应的违约金不违反法律规定。关于再审申请人阳光时代公司主张本案的情形已经构成情势变更原则，应当对原合同进行变更。根据《中华人民共和国合同法解释（二）》第二十六条之规定，应当区别商业风险和情势变更，商业风险是指在商品交易过程中，由于各种难以或者无法预料的、无法控制的因素作用，使民事主体的实际收益与预计的收益发生背离，因而有蒙受经济损失的机会或可能性风险自负是市场经济主体从事商品交易时必须遵循的一项基本准则。本案再审申请人阳光时代公司所称克拉玛依市经济形势不景气、消费市场下滑等应当属于商业风险的情形，不构成情势变更。在市场交易中，市场主体应当自行承担由经济生活中的不确定因素所造成的不利后果，而不得以商业风险为借口，造成或转嫁不利后果，原判对阳光时代公司主张变更原合同的理由未予支持，并不违反法律规定。综上，再审申请人克拉玛依市阳光时代经营管理有限公司的各项申请再审理由均不能成立，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回克拉玛依市阳光时代经营管理有限公司的再审申请。审 判 长 伊      利审 判 员 张      斌审 判 员 古丽努尔·买买提二〇一八年八月十日法官助理 何      青书 记 员 傲      云书 记 员 傲      云