安徽省濉溪县人民法院民 事 判 决 书（2014）濉民二初字第00441号原告：余良湘，男，1938年7月6日出生，汉族，居民，住安徽省濉溪县。委托代理人：胡峰，安徽亚星律师事务所律师。被告：淮北海通房地产开发有限公司。法定代表人：倪梁生。被告：张轶，女，1987年5月16日出生，汉族，居民，住安徽省淮北市相山区。原告余良湘与被告淮北海通房地产开发有限公司（以下简称海通公司）、张轶确认合同无效纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后，依法由审判员蔡淑华适用简易程序，于2014年10月30日公开开庭进行了审理。原告余良湘及委托代理人胡峰到庭参加诉讼，被告海通公司、张轶经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余良湘诉称：其位于濉溪县影剧院家属院的房屋于2010年被拆迁。2010年6月10日，余良湘与濉溪县土地发展中心签订了《濉溪县影剧院拆迁补偿协议》，约定的拆迁补偿方式为房屋产权调换。后因开发商更改户型，经余良湘与开发商海通公司协商，最终确定的补偿安置房屋为濉溪县“海通财富广场”1202室、1305室、1604室，并于当天签订了《房屋拆迁补充合同》。2013年8月23日，该三套房屋交付余良湘使用。后余良湘得知，海通公司将补偿安置给余良湘的1202室卖与张轶，双方签订了《商品房买卖合同》，并在濉溪县房管局备案。余良湘认为两被告的行为侵犯了其合法权益，请求法院确认两被告之间签订的《商品房买卖合同》无效，判决余良湘优先取得濉溪县“海通财富广场”1202室补偿安置房屋所有权；诉讼费用由被告承担。余良湘为支持其诉讼请求，向本院举证如下（均为复印件）：1、《濉溪县影剧院拆迁补偿协议》；2、《房屋拆迁补偿补充协议》；3、倪梁生出具的安置说明；4、补交房款收据一张，1305室、1604室物业费收据各一张；5、濉溪县人民政府房屋征收安置办公室出具的证明一份；6、（2014）濉民一初字第00098号民事判决书；7、借款合同；8、1202室《商品房买卖合同》一份。以上证据1-5，证明余良湘于2010年5月19日和濉溪县土地发展中心签订《濉溪县影剧院拆迁补偿协议》，与海通公司签订《房屋拆迁补偿补充合同》，海通公司将其开发的濉溪海通财富广场1803室、1804室置换给余良湘，余良湘实际入住的事实；证据6-8，证明海通公司向张轶借款550000元，海通公司自愿用1202室、1097室两套房产作为抵押，并与张轶签订《商品房买卖合同》备案的事实。海通公司、张轶既未答辩，也未到庭应诉、提供证据。经庭审举证，本院对余良湘所举证据审核认定如下：余良湘所举证据证明双方存在房屋拆迁补偿关系，对该证据的真实性、合法性、与本案的关联性，本院均予以认定。根据上述认定的证据材料，综合当事人双方的陈述，本案审理查明的事实为：濉溪县影剧院及家属院由海通公司开发，该工程名为“海通财富广场”。余良湘系濉溪县影剧院家属院拆迁户，2010年6月10日，余良湘与濉溪县土地发展中心签订了《濉溪县影剧院拆迁补偿协议》，约定的拆迁补偿方式为房屋产权调换，当日余良湘与开发商海通公司签订《房屋拆迁补偿补充协议》，约定：海通公司将其开发的“海通财富广场”1604室、1305室、1202室置换给余良湘。2013年8月26日，余良湘向海通公司补交回迁户三套房款72900元，8月28日，缴纳1305室物业管理费1319元、1604室物业管理费1190元，并已实际入住。另查明，2013年6月3日，张轶为出借方、海通公司为借款方，双方签订一份《借款合同》，约定：借款用途为用于房地产开发的经营；借款金额550000元；借款方自愿将其有权处置的濉溪县淮海路影都商住楼即“海通财富广场”1202室、1097室二套房产作为抵押。2013年5月28日，海通公司与张轶就涉案房屋濉溪县“海通财富广场”1202室签订《商品房买卖合同》并在濉溪县房管局备案。2013年12月30日，本院立案受理了张轶与海通公司民间借贷纠纷一案。2014年2月11日，本院（2014）濉民一初字第00098号民事判决书判决海通公司偿还张轶借款本金及利息，并驳回张轶的其他诉讼请求。余良湘认为两被告的行为侵犯了其合法权益，遂涉诉来院，请求法院确认两被告之间签订的濉溪海通财富广场1202室《商品房买卖合同》无效；判决余良湘优先取得濉溪县海通财富广场1202室补偿安置房屋所有权；诉讼费用由被告承担。庭审中，余良湘申请将诉讼请求中的“判决余良湘优先取得濉溪县‘海通财富广场’1202室补偿安置房屋所有权”变更为：“确认濉溪县‘海通财富广场’1202室为原告所有。”本院认为：余良湘与海通公司于2010年6月10日签订的《房屋拆迁补偿补充协议》，为有效合同。双方约定将“海通财富广场”1202室置换给余良湘，现余良湘已实际入住，而海通公司在明知涉案房屋已置换给余良湘的情况下，又于2013年5月28日和张轶就该房屋签订《商品房买卖合同》并在濉溪县房管局备案，属无权处分；海通公司和张轶在形式上虽签订了《商品房买卖合同》，但双方于2013年6月3日签订的《借款合同》能够证明该《商品房买卖合同》实质上是借款担保，该《商品房买卖合同》应认定为无效。故对余良湘请求法院确认两被告之间签订的濉溪县“海通财富广场”1202室《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持；另《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。故对余良湘请求确认濉溪县“海通财富广场”1202室为其所有的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告淮北海通房地产开发有限公司与被告张轶于2013年5月28日签订的濉溪县“海通财富广场”1202室《商品房买卖合同》无效；二、位于濉溪县“海通财富广场”1202室房屋为原告余良湘所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币80元，减半收取40元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  蔡淑华二〇一四年十二月三日书记员  纪莉勉附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。