海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼01民终3331号
上诉人（原审被告）：欧阳燕，女，1970年10月10日出生，黎族，住海南省万宁市。公民身份证号：×××。
上诉人（原审被告）：刘根灿，男，1996年1月3日出生，黎族，住海南省万宁市。公民身份证号：×××。
二上诉人共同委托诉讼代理人刘任祎。
上诉人（原审被告）:刘任祎，男，1967年10月15日出生，汉族，住海南省万宁市。公民身份证号：×××。
被上诉人（原审原告）：海南晟汇物业服务有限公司.住所地海南省海口市海甸二东路**号滨江海岸**栋*楼**房。
法定代表人：陈敏然，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：吴知高，该公司职员。
委托诉讼代理人：洪昊伟，系该公司职员。
上诉人刘任祎、欧阳燕、刘根灿因与被上诉人海南晟汇物业服务有限公司（以下简称晟汇公司）物业服务合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2017）琼0107民初2849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人刘任祎、欧阳燕、刘根灿上诉请求：一、撤销一审判决判令其三人向晟汇公司给付截止2017年2月28日的物业管理费的判项；二、判令一、二审诉讼费由晟汇公司承担。
事实及理由：其三人与开发商签订的《海口市商品房买卖合同》约定开发商应在2013年10月30日前把符合约定的商品房交付其三人使用，但其三人于2013年10月30日前往现场验房时发现房屋有严重的质量问题，其三人多次催促晟汇公司尽早修复房屋。2014年7月13日其三人与晟汇公司签订前期物业服务合同后又再次验房，发现房屋仍未完全修复。至2016年11月22日开发商与晟汇公司再次通知其三人交楼验收，其三人还是发现房屋的质量问题没有得到完全解决，其三人迫于无奈，只能在交楼验收表上做书面登记，因此房屋实际交付日期为2016年11月22日，开发商构成了逾期交房，因此2017年2月28日以前空置房的物业管理费应由开发商承担，不应由其三人承担。
被上诉人晟汇公司辩称：一、物业服务合同关系和商品房买卖合同关系是两个不同的法律关系，刘任祎、欧阳燕、刘根灿不能因买卖合同引起的质量问题，要求不予缴纳物业管理费。二、在双方签订的前期物业服务合同中，物业服务的范围包括物业公用部分、公用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目的维护管理，而房屋的质量修缮并不是物业服务合同中约定的物业服务范围，也并非是晟汇公司的法定或合同约定的义务；三、一审判决认定的交房时间以及双方建立物业服务关系的时间正确，交房时间为2013年10月30日，后双方建立了物业服务关系，而且在本次诉讼中晟汇公司主张的是2015年8月1日之后的物业管理费，而在2015年8月1日之前刘任祎、欧阳燕、刘根灿也交纳过物业管理费，证明刘任祎、欧阳燕、刘根灿对物业合同的起始时间及缴纳物业管理费的权利义务是清楚的。综上，其三人要求不予缴纳2015年8月1日之后的物业管理费没有事实依据，请求驳回刘任祎、欧阳燕、刘根灿的上诉请求。
被上诉人晟汇公司向一审法院起诉请求判令：一、刘任祎、欧阳燕、刘根灿向晟汇公司支付拖欠物业管理服务费4455.04元（自2015年8月1日起，暂计至2017年2月28日）及逾期支付该物业管理服务费的违约金1347.83元（每日按欠缴金额的1‰计算，暂计至2017年3月10日，实际计至刘任祎、欧阳燕、刘根灿付清之日止）；二、由刘任祎、欧阳燕、刘根灿承担本案诉讼费用。
一审经审理查明：2012年11月3日，刘任祎、欧阳燕、刘根灿与开发商海南六合农产品批发市场有限公司签订《海口市商品房买卖合同》，购买位于海口市××道号房。2014年7月13日刘任祎、欧阳燕、刘根灿收房，同日，晟汇公司（甲方）与刘任祎、欧阳燕、刘根灿（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定此合同适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》生效时止的物业管理；乙方每月10日前缴纳当月物业管理费，空置房屋按物业管理服务费标准的100%计收；住宅物业管理服务费1.6元/平方米/月；乙方违反合同，不按照约定缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，甲方有权要求乙方按应缴金额的千分之二支付滞纳金；乙方拖欠甲方代收代缴收费的，甲方可通过法律途径向乙方追讨。按合同约定，刘任祎、欧阳燕、刘根灿购买的1003房面积为146.35平方米，每月应交物业管理费234.16元。2014年7月13日刘任祎、欧阳燕、刘根灿收楼时，发现天花板有多处渗水，入户门锁损坏。经维修后，刘任祎、欧阳燕、刘根灿于2016年11月22日验收维修情况，认为地面有裂缝、天花板仍有渗水。刘任祎、欧阳燕、刘根灿以《住宅质量保证书》约定出卖人质量保修责任已委托晟汇公司负责为由，认为晟汇公司没有尽到维修义务，拒绝支付物业管理费。2016年12月晟汇公司向刘任祎、欧阳燕、刘根灿寄发律师函催告刘任祎、欧阳燕、刘根灿缴款，但刘任祎、欧阳燕、刘根灿至今仍未缴清相关款项。从2015年8月1日至2017年2月28日，刘任祎、欧阳燕、刘根灿拖欠物业管理费4455.04元及逾期支付该物业管理费的违约金1347.83元。
一审法院认为，晟汇公司与刘任祎、欧阳燕、刘根灿签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。合同约定空置房屋仍按物业管理费标准的100%计收物业管理费。刘任祎、欧阳燕、刘根灿2014年7月13日收楼后，应按合同约定按月支付物业管理费。晟汇公司要求刘任祎、欧阳燕、刘根灿给付截止2017年2月28日拖欠的物业管理费4455.04元，合法有据，应予以支持。《前期物业服务合同》约定不按约定缴纳物业管理费的，每逾期一日，晟汇公司有权要求按应缴金额的日2‰计算，晟汇公司自愿降低为1‰，不违反法律规定，应予以照准。因此，晟汇公司主张刘任祎、欧阳燕、刘根灿支付拖欠物业管理费的违约金1347.83元，合法有据，应予以支持。刘任祎、欧阳燕、刘根灿抗辩该住宅存在质量问题，应在4年维修期内免缴物业管理费。因晟汇公司仅是受开发商的委托负责住宅质量保修责任，对该保修事务，晟汇公司与开发商之间存在委托代理关系，根据委托代理关系的法律规定，委托人对受托人从事的受托事务应承担民事责任。晟汇公司依据的是物业合同主张物业管理费，而刘任祎、欧阳燕、刘根灿抗辩的理由是基于房屋质量，应当依据商品房买卖合同关系由出卖方承担，两者的法律关系基础不同，故刘任祎、欧阳燕、刘根灿据此理由抗辩拒交物业管理费的理由不成立，应不予采纳。至于刘任祎、欧阳燕、刘根灿认为因房屋质量而造成其损失，可向责任主体另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：限刘任祎、欧阳燕、刘根灿于本判决生效之日起五日内向晟汇公司给付截止2017年2月28日的物业管理费4455.04元及违约金（截止2017年3月10日的违约金1347.83元；2017年3月11日至物业管理费付清之日止的违约金，按拖欠物业管理费金额日1‰计付）。案件受理费50元，由刘任祎、欧阳燕、刘根灿承担。
二审期间，上诉人刘任祎、欧阳燕、刘根灿向本院提交下列证据：1、晟汇公司下属的滨江帝景物业服务中心于2017年8月10日所作关于27-1003号房房屋维修物业管理费减免的请示；2、晟汇公司滨江帝景物业服务中心出具的《证明》。以上两份证据共同证明因刘任祎、欧阳燕、刘根灿购买的房屋存在质量问题，维修期间的物业管理费不应由其三人承担，应由晟汇公司或者开发商承担。
晟汇公司的质证意见为：1、对上述两份证据的真实性无异议；2、上述两份证据未在二审举证期限内提交，二审法院应不予采纳；3、该《请示》仅是滨江帝景物业服务中心向晟汇公司申请物业费减免的请示，但其尚未审批通过；该《证明》仅证明开发商同意减免刘任祎、欧阳燕、刘根灿应缴纳的物业管理费，但不构成晟汇公司对减免物业管理费的承诺，减免事项仍需由晟汇公司与开发商及刘任祎、欧阳燕、刘根灿进一涉沟通；4、由于《请示》注明的减免时间为2013年11月至2016年11月，即使减免刘任祎、欧阳燕、刘根灿的物业管理费至2016年11月，但该时间段外的物业管理费仍需缴纳。
晟汇公司二审期间无新的证据提交。
本院经审查认为，上述证据能够证明因刘任祎、欧阳燕、刘根灿所购买的滨江帝景小区27－1003号房的质量存在问题需维修，经刘任祎、欧阳燕、刘根灿与晟汇公司、房屋开发商共同协商，同意减免2013年11月至2016年11月期间的物业管理费共8429.76元的事实，故本院予以认定。
本院二审另查明，根据刘任祎、欧阳燕、刘根灿与房屋开发商海南六合农产品批发市场有限公司签订的《海口市商品房买卖合同》第二十条约定，由出卖人按附件《住宅质量保证书》的承诺内容承担保修责任；同时《住宅质量保证书》在说明中注明出卖人质量维修责任委托晟汇公司负责。本院经审理查明的其它事实与一审查明的事实一致。
本院认为，一、关于刘任祎、欧阳燕、刘根灿是否应向晟汇公司缴纳物业管理费的问题。刘任祎、欧阳燕、刘根灿与晟汇公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，一审判决认定该合同为有效合同正确。晟汇公司依约为刘任祎、欧阳燕、刘根灿提供物业管理服务后，刘任祎等三人应按合同约定的标准与缴纳时间履行向晟汇公司缴纳物业管理费的义务。刘任祎等三人以房屋存在质量问题为由拒绝依约向晟汇公司缴纳物业管理费，但根据房屋买卖合同及其附件《住宅质量保证书》的约定，房屋质量维修责任由开发商承担，晟汇公司只是代为履行该维修责任。现晟汇公司根据《前期物业服务合同》的约定向刘任祎等三人主张权利，两者系不同的法律关系，故一审判决认定刘任祎、欧阳燕、刘根灿以此为由拒交物业管理费的理由不成立，刘任祎等三人可向责任主体另行主张房屋质量维修责任正确；二、关于刘任祎等三人应向晟汇公司缴纳的物业管理费及违约金的数额问题，晟汇公司主张的违约金计算期间为2015年8月1日起至2017年2月28日，但晟汇公司已同意减免2015年8月1日起至2016年11月期间的物业管理费，该行为系晟汇公司对自己权利的放弃，未违反法律规定，本院予以准许；但晟汇公司主张的违约金过高，应予调整。综上，刘任祎、欧阳燕、刘根灿应向晟汇公司支付2016年12月1日起至2017年2月28日的物业管理费，数额为234.16元×3个月＝702.48元，并按应缴金额的日万分之五标准计付违约金。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决刘任祎、欧阳燕、刘根灿应向晟汇公司支付物业管理费数额有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、撤销海口市琼山区人民法院（2017）琼0107民初2849号民事判决；
二、限刘任祎、欧阳燕、刘根灿于本判决生效之日起五日内向海南晟汇物业服务有限公司支付截止至2017年2月28日的物业管理费702.48元，并按每日万分之五的标准支付违约金（违约金以每月拖欠的物业管理费金额为基数，分别从2016年12月10日、2017年1月10日、2017年2月10日起计算，每笔均计至物业管理费付清之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共100元，由刘任祎、欧阳燕、刘根灿与海南晟汇物业服务有限公司各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 林志勇
审判员 廖端明
审判员 苏 慧
二〇一七年十二月十八日
书记员 黄杰梅
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。