广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终6879号
上诉人（原审被告）：周顺国，男，1976年11月15日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：魏冠，广东盈进律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑泳雅，广东盈进律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市石岐区兴利路3号2幢首层，统一社会信用代码91442000771855349C。
主要负责人：刘忠华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄芳，该公司员工。
委托诉讼代理人：钟炜静，该公司员工。
上诉人周顺国因与被上诉人中海物业管理有限公司中山分公司（以下简称中海物业中山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初8727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人周顺国上诉请求：改判一审判决第一项为上诉人向被上诉人支付2015年5月16日至2017年1月31日的物业管理费人民币10999.48元及违约金（违约金计算方式：以536.56元为基数，自2015年5月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，直至款项清偿之日止）。事实和理由：上诉人从未收到被上诉人的任何催缴物业管理费的通知，故2015年5月16日之前的物业管理费超过了诉讼时效，一审判决从2010年12月开始支持被上诉人的物管费属适用法律错误。另外，本案中上诉人未缴纳物业管理费的行为给被上诉人造成的损失主要是被上诉人的利息损失，故违约金应以536.56元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。
被上诉人中海物业中山分公司答辩称，其虽在2014年才发催收通知，但其在2010年到2017年都有信息通知，而且周顺国在一审时没有提出诉讼时效抗辩。
中海物业中山分公司向一审法院起诉请求：判令周顺国向中海物业中山分公司支付2010年12月至2017年1月物业管理服务费39705.44元、2009年12月至2015年6月水费264.81元；滞纳金62145.76元（暂计至2016年11月）。上述款项合计102116.01元。
一审法院认定事实：2004年11月20日，以中山市中海房地产开发有限公司为甲方，中海物业中山分公司为乙方，双方签订《前期物业服务协议》，约定乙方就甲方负责开发建设的中海翠林兰溪园物业（以下简称本物业）实行前期物业管理，为中海翠林兰溪园提供物业服务，服务期限自2004年11月20日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。周顺国系中山市中海翠林兰溪园***幢**房业主，该房产建筑面积为206.37平方米。2009年9月14日，以周顺国为甲方，中海物业中山分公司为乙方，双方签订《翠林兰溪园物业管理服务合同》（以下简称服务合同），约定：甲方委托乙方对翠林兰溪园物业实施物业管理服务，乙方向甲方提供服务项目包括日常服务、定期服务等等，其中定期服务包括：1日用清水拖洗楼梯一次、1日清理生活垃圾一次、3个月清疏排（污）水系统一次、36个月清洗建筑物外立面一次等；乙方按本合同约定的内容及要求提供服务，并按以下标准向用户收取物业管理服务费：多层住宅一期（Ｂ、Ｃ区）按建筑面积每月每平方米1.5元、电梯洋房（C、F区）2.2元、多层住宅一期（Ｄ区）2.5元、别墅住宅一期（Ａ、Ｅ区）2.5元、别墅二、三期（独栋、双拼、连排）2.6元收取；乙方在建设单位确定的商品房交付使用时间即2009年9月1日开始为甲方提供物业管理服务，甲方从此时开始向乙方缴纳物业管理服务费，乙方在首次收取甲方服务费时，可一次性预收3个月物业服务费；乙方于每月10日前缴纳当月的物业管理服务费用；甲方逾期缴纳物业管理服务费的，乙方从逾期之日起每天按甲方月缴物业管理服务费的1‰计收滞纳金。服务合同还约定了其他事项。同日，周顺国办理了收楼手续，物业服务费按536.56元/月支付，但从2010年12月1日起，周顺国未向中海物业中山分公司缴交物业服务费。2014年8月10日，中海物业中山分公司向周顺国发出律师函，要求周顺国付清拖欠的物业服务费及逾期缴费滞纳金，但周顺国至今仍未交纳。中海物业中山分公司遂诉至法院，主张前述实体权利。
一审法院另查：中海物业中山分公司具备物业管理资质，资质证等级为一级，取得《中山市外来物业服务企业承接中山项目登记证》。
一审法院再查：周顺国为证明中海物业中山分公司没有尽服务合同约定的义务，向法院提交了中海翠林兰溪园业主委托钥匙责任声明书及现场照片7张予以证实。其中，声明书记载：涉案房屋业主因工程维修于2012年5月10日将房屋钥匙一把托付管理处代管。房屋钥匙代管期间，本物业单位内的设施、物件等若有任何自然损坏，概与管理处无关，无需管理处承担任何责任。待工程完工后，由本人到管理处领取钥匙。现场照片反映：涉案房屋的大门有损坏、室外墙体有开裂及发黑的情形。经质证，中海物业中山分公司认为：因周顺国的房屋内有工程维修，其公司才收取钥匙，业主室内的维修不属物业管理范围内；现场照片没有拍摄时间，涉案房屋有出租，其没有接到业主反映的卫生等问题，且照片中房屋出现问题的部分属于业主的私有、自用部分。
一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。中海物业中山分公司与周顺国签订的服务合同是双方真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，上述合同合法有效，周顺国应依约向中海物业中山分公司交纳物业服务费。周顺国辩称中海物业中山分公司没有尽到安保责任和履行服务合同的第四条第（二）项1、2、5、6点的义务，不应收取物业管理费，但周顺国所提交的证据仅能证明涉案房屋的大门有损坏、部分室外墙体有开裂、发黑的现象，但该问题并不属于中海物业中山分公司应履行的合同义务，故对周顺国该抗辩，一审法院不予采信。周顺国未按合同约定交纳物业服务费用已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定及合同的约定，承担继续履行以及支付滞纳金的违约责任。本案中，物业服务合同约定别墅三期（独栋、双拼、连排）按建筑面积2.6元/月收取，符合上述约定，一审法院予以支持。中海物业中山分公司主张的是2010年12月至2017年1月间的物业服务费及其滞纳金，经计算，周顺国应付的2010年12月至2017年1月间物业服务费为39705.6元（206.37平方米/月×2.6元/月/平方米×74个月）。关于滞纳金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方签订的服务合同约定周顺国逾期缴纳物业管理服务费的，中海物业中山分公司从逾期之日起每天按月缴物业管理服务费的1‰计收滞纳金，该滞纳金实质为违约金，周顺国未按服务合同约定按时足额支付物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任，但该滞纳金的约定显然超过周顺国违约造成中海物业中山分公司实际损失的百分之三十，故一审法院根据公平原则、中海物业中山分公司的主张及服务合同的约定，酌定涉案违约金的计算方式为：以536.56元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍，从2010年12月11日起计至款项清偿之日止。关于水费的问题，中海物业中山分公司主张周顺国拖欠水费264.81元，但仅以催缴短信为凭，未提交其他直接证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，故对该诉请一审法院不予支持。综上所述，中海物业中山分公司诉求合法部分，一审法院予以支持。周顺国抗辩合理之处，一审法院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下：一、周顺国于一审判决生效之日起七日内支付中海物业中山分公司从2010年12月起至2017年1月的物业服务费合计39705.6元及其违约金（以536.56元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍，从2010年12月11日起计至款项清偿之日止）；二、驳回中海物业中山分公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2342元，减半收取为1171元（中海物业中山分公司已预交），由周顺国负担（周顺国于一审判决生效之日起七日内径付中海物业中山分公司）。
本院二审期间，上诉人周顺国、被上诉人中海物业中山分公司均没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院二审再查明，一审期间周顺国主张的不缴纳物业费的原因是“安保不到位，车库门前的卫生没有做好”。
本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。
本案为物业服务合同纠纷。中海物业中山分公司为涉案小区提供物业管理服务，周顺国向中海物业中山分公司交纳物业服务管理费，双方之间形成物业管理服务合同关系。综合双方诉辩意见，本院作如下分析：
关于诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，周顺国一审期间主张不缴纳物业服务费的抗辩理由是“安保不到位，车库门前的卫生没有做好”，并未提出诉讼时效抗辩。二审诉讼中，周顺国亦未提供新证据证明中海物业中山分公司的请求权已过诉讼时效期间，故其二审期间提出诉讼时效抗辩，本院不予支持。
关于一审法院认定的违约金是否过高的问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，一审法院将违约金调整为以536.56元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍，从2010年12月11日起计至款项清偿之日止。上述调整已经考虑到了本案的实际情况，调整后的违约金并未过高，且中海物业中山分公司未提出异议，故周顺国主张违约金以536.56元为基数，自2015年5月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人周顺国的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费518元（上诉人周顺国已预交），由上诉人周顺国负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄岳文
审判员 陈爱玲
审判员 赖晓筠
二〇一八年六月二十九日
书记员 杨俊彦