上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第1391号
原告（反诉被告）上海市普陀区时代星园业主委员会，住所地上海市。
负责人夏斯祥、张翔云，主任、副主任。
委托代理人黄国余。
委托代理人曹锋，上海沪法律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海新驰物业有限公司，住所地上海市。
法定代表人张爱华，总经理。
委托代理人潘荣生。
委托代理人张海生，上海优一律师事务所律师。
原告上海市普陀区时代星园业主委员会与被告上海新驰物业有限公司及反诉原告上海新驰物业有限公司与反诉被告上海市普陀区时代星园业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海市普陀区时代星园业主委员会主任夏斯祥及其委托代理人黄国余、曹锋、被告（反诉原告）上海新驰物业有限公司的法定代表人张爱华及其委托代理人潘荣生、张海生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市普陀区时代星园业主委员会诉称，2006年2月14日至2013年3月31日间，原告委托被告对本市金汤路155弄时代星园商品住宅小区提供物业服务。2012年9月6日，原、被告对账后出具了《小区公共收益资金收支明细表》（以下简称《公共收益收支明细表》），盖章确认自2006年2月14日至2012年3月31日间，小区公共收益税后共计结余人民币108460.44元（以下币种均为人民币，双方按口头约定已三七分成）。另外，根据经被告盖章的《新驰物业2013年停车位统计表》、《时代星园经营收支情况》及相关发票，2013年1月至3月间的公共收益被告也应按三七分成支付原告。2013年4月至12月间，被告已不再提供服务，故其提前收取的停车费应当全额返还原告。原告多次向被告催讨，均未果。现原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告支付2006年2月14日至2012年3月31日间小区公共收益108460.44元；2、被告支付原告2013年1月至2013年3月间小区公共收益41906.2元；3、被告支付原告2013年4月至2013年12月征收小区地面停车费54262.3元；4、本案诉讼费由被告负担。
被告上海新驰物业有限公司辩称，2006年，被告依据双方签订的《物业服务合同》为时代星园小区提供物业服务。2009年12月30日服务期限届满后，双方未续签合同，但被告提供物业服务至2013年3月31日止，双方办理了交接手续。2013年4月，原、被告签订《会议纪要》，被告据此同意先出具《公共收益收支明细表》，再与原告协商亏损问题。然，在被告出具明细表之后，原告不再与被告协商。双方虽有公共收益三七分成之约定，但2009年后，被告服务成本提高，故未再按此比例进行分成。原告第二、第三条诉请金额中，有重复计算情况。被告提供物业服务期间，聘请工人工资增长达25万余元，还垫付维修基金3万余元，故在上述问题尚未解决的情况下，被告对原告催讨小区公共收益予以拒绝。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
反诉原告上海新驰物业有限公司诉称，2010年1月至2013年3月间，由于国家政策性调整，员工最低工资标准逐年提高，故反诉原告仅支付员工工资这一项即亏损高达251830元。另外，为保证小区公共设施正常运行，反诉原告垫付维修基金33594元。现反诉原告向法院提起反诉，请求法院依法判令：1、反诉被告支付反诉原告亏损补贴251830元；2、反诉被告支付反诉原告已垫付的维修基金33594元。
反诉被告上海市普陀区时代星园业主委员会辩称，2008年，反诉原告提出物业管理有亏损，在居委会协调下，反诉原、被告达成协议，约定自2008年起，地面机动车停车费的收入（税后），根据反诉原告主营收缴率在97%的情况下仍亏损的，反诉被告按反诉原告亏损总额的50%（限6万元／年以内）给予补贴。之后，反诉被告已按该约定予以补贴。反诉原告管理期间，即便存在员工工资增长的可能性，但并不必然造成亏损，况且反诉原告提供的工资签收人员名单，经反诉被告核实，其中很多人从未在小区工作，故反诉原告诉请工资亏损与反诉被告无关。由于反诉原告诉称的垫付维修基金的发生时间均在2012年10月至2013年1月间，且其提供的证据不足以证明其已垫付维修基金33594元，故反诉被告不同意该项诉讼请求。
经审理查明，关于本诉，原、被告签订《物业服务合同》，约定被告自2006年7月16日起为上海市普陀区金汤路155弄时代星园商品住宅小区提供物业服务，服务期限至2008年7月15日。2008年8月31日，原、被告续签《物业服务合同》，约定合同期自2008年7月16日起至2009年12月30日止，合同另对物业服务费用收费标准、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用、机动车、非机动车车位等收费标准作出约定。
2008年8月31日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订《补充协议》，达成如下约定：“一、关于停车费收入和其他经营管理收入的分配：1、乙方按每个泊车位70元／月标准收取地下机动车停车费的管理服务费。确定为全体业主权属的地下停车位的停车费收入，除乙方应收的每个车位70元／月以外部分，按甲方70%，乙方30%比例分成；2、地面机动车停车费的收入（税后），根据乙方主营收缴率在97%的情况下仍亏损的，甲方按乙方亏损总额的50%（限6万元／年以内）给予乙方补贴，其余部分归甲方所有；3、凡甲方委托乙方经营管理权属为全体业主所有的场所、设施等，其经营管理收入在扣除必要的管理成本后按第一年甲方70%，乙方30%；第二年甲方50%，乙方50%的比例分成。二、（略）；三、其他：由乙方实施并垫付的公共部位设备设施日常修理所发生的费用，经相关业主确认、业委会审定，每半年一次由业主维修基金结算支付。以上协议为甲乙双方所签物业服务合同的组成部分，期限相同并具有与合同同等的法律效力”。
2012年9月6日，原、被告对账后出具了《公共收益收支明细表》，明确自2006年2月14日至2012年3月31日间，小区公共收益共计结余人民币108460.44元，其中已扣除“税后30%分成”及“补贴物业亏损”等各项支出。
合同服务期限届满后，双方未续签物业服务合同，被告提供物业服务至2013年3月31日止。
2013年4月1日，原、被告及上海市普陀区真如镇真光新村第八社区居民委员会、上海市普陀区真如房管办签订《会议纪要》，主要内容为：“经几方协商，达成如下协议：一、新驰物业公司在时代星园小区的物业管理服务工作于2013年3月31日结束，4月1日起由万亚物业公司接管。2013年4月1日下午六点进行现场岗位交接；车辆收费台账及物业收费台账先行交接复印件；新驰物业公司在二天内交接经核实后的相关书面资料以及其他物业管理相关资料、文件；二、关于新驰物业公司历年亏损问题，新驰物业公司提出在没有管理合同约定的情况下，新驰物业接受房管办、居委会的委托坚持在小区履行物业管理职责，期间发生的实际亏损，按原合同约定的数额补贴是不妥的，应根据实际亏损情况给予相应的补贴。业委会认为，双方应先按原合同约定公益收入分成补贴，不足部分在房管办、居委会的参与下，再作具体研究决定补贴问题。业委会认为新驰物业有义务配合业委会处理好涉及全体业主利益的事务；三、关于2012年4月1日至今公共收益收支情况，待理清相关账目后，先根据原合同约定的补贴后，实际亏损数额参照第二条方式进行补贴”。
2014年6月3日，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。2014年9月16日，反诉原告向法院提起反诉，请求法院依法判决如其反诉诉请。
反诉查明事实同本诉。
审理中，针对原、被告与居委会、房管办签订《会议纪要》，原告表示，《会议纪要》系被告事先拟定，被告要求在场各方签字并作为当日交接的前提条件。因交接工作复杂，无法深入研究和讨论，为不影响交接，在居委会、房管办劝说下，原告方黄国余在《会议纪要》上签名。原告认为，《会议纪要》第二条涉及的被告所谓的亏损，原告至今未看到相关报表及确切金额，即便被告在每年享受6万元补贴的情况下仍存在亏损，也应先将本属于全体业主的公共收益支付给原告，然后在相关部门的协调下讨论实际亏损问题。被告则表示，《会议纪要》第三条明确，待理清相关账目后，先根据原合同约定进行补贴，实际亏损数额参照第二条方式进行补贴。
针对2013年4月1日后原、被告有无清理账目问题，原告予以否认，被告则提供签收日期为2013年5月22日《时代星园应收应付资料确认》，证明2012年4月1日之后双方清理过账目，原告方业委会主任在该资料上签字，确认2012年4月至6月盈利为18223.24元，2012年7月至12月亏损为9396.99元，2013年1月至3月盈利为34673.66元。经质证，原告表示，对签名无异议，但签名仅代表收到被告方工作人员递送的八份资料，是对收到材料的确认，并非对内容的确认，内容确认须经业委会盖章。
本院认为，关于本诉，原告依据原、被告于2012年9月6日共同出具的《公共收益收支明细表》，诉请要求被告将2006年2月14日至2012年3月31日间小区公共收益108460.44元返还原告。被告对此真实性不持异议，辩称原告曾表示待被告出具《公共收益收支明细表》后，与被告协商亏损问题，但之后双方并未协商，故不同意支付该款。由于该《公共收益收支明细表》系双方对账后出具，且其中已扣除“税后30%分成”及“补贴物业亏损”等各项支出，故被告的辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。相关物业管理条例规定，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。原告的该项诉请，符合法律规定，本院应予支持。2013年4月1日，原、被告及相关居委会、房管办签订《会议纪要》，达成协议三条，原告在第二条协议中表示“双方应先按原合同约定公益收入分成补贴，不足部分在房管办、居委会的参与下，再作具体研究决定补贴问题”。第三条协议双方约定“关于2012年4月1日之后的公共收益收支情况，待理清相关账目后，先根据原合同约定的补贴，之后实际亏损数额参照第二条方式进行补贴”。由于原、被告均未提供证据证明该《会议纪要》非双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规，故本院对该《会议纪要》的效力予以确认。被告提供有原告方业委会主任签收的日期为2013年5月22日的《时代星园应收应付资料确认》，证明双方在2012年4月1日之后清理过账目。原告对此予以否认，表示签名仅是对收到材料的确认，并非对内容的确认，内容确认须经业委会盖章。对此，本院认为，被告仅凭递送资料同时原告方业委会主任的签名，即认为双方已清理账目，不符合常理，且从行文内容分析，显然为材料的交付而进行的意思表示，故被告的该辩称意见，证据不足，本院不予采信。基于原、被告并未按约协商清理2012年4月1日之后的公共收益收支情况，故原告要求被告支付2013年1月至2013年3月间小区公共收益41906.2元及2013年4月至2013年12月征收小区地面停车费54262.3元的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。关于反诉，反诉原告诉称2010年1月至2013年3月间在支付员工工资上亏损251830元，要求反诉被告支付该款，并支付反诉原告垫付的维修基金33594元。同本诉理由，由于双方未按《会议纪要》对2012年4月1日之后的账目进行清理，且对反诉原告是否存在亏损，如存在亏损如何进行补贴等问题上各方均未进行过协商，反诉原告上述两项诉请，缺乏事实依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：
一、被告上海新驰物业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市普陀区时代星园业主委员会2006年2月14日至2012年3月31日间公共收益共计人民币108460.44元；
二、对原告上海市普陀区时代星园业主委员会其余诉讼请求不予支持；
三、对反诉原告上海新驰物业有限公司全部诉讼请求均不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币4138元，由原告负担人民币1669元，被告负担人民币2469元。
本案反诉受理费人民币3863元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝晓鹃
审 判 员 陶 虹
人民陪审员 陈富祥
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 汉 静
附：相关法律条文
附：（2014）普民四（民）初字第1391号案引用的法律规定
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。