江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第0295号
上诉人（原审被告）唐凤仙。
委托代理人刘雁萍，律师。
委托代理人陈丽丽，律师。
被上诉人（原审原告）苏州市姑苏区虎丘街道路北村村民委员会。
法定代表人张建秋，主任。
委托代理人陈绍义，律师。
委托代理人马超壮，律师。
被上诉人（原审第三人）徐惠文。
上诉人唐凤仙因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2013）姑苏民五初字第0146号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2001年期间，苏州市姑苏区虎丘街道路北村村民委员会（以下简称路北村村民委员会）与唐凤仙因虎丘路49-1号两间门面房权属问题发生纠纷，先后经苏州市虎丘区人民法院及苏州市中级人民法院审理，经法院调解，双方达成以下调解协议：一、座落于苏州市虎丘路49-1号贰间五架头及贰间门面房使用权归苏州市虎丘区虎丘镇路北村村民委员会所有；二、坐落于苏州市虎丘路49-1号壹间五架头及壹间门面房由唐凤仙与苏州市虎丘区虎丘镇路北村村民委员会建立租赁关系。
2002年2月1日，路北村村民委员会（甲方）与唐凤仙（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：“一、甲方将位于苏州市虎丘路49-1号壹间五架头及壹间门面房出租给乙方使用；二、租赁期限为贰年，自2002年2月1日起至2004年1月31日止；三、租赁费每年计人民币捌仟元整；四、付款方式：采用先缴后用方式，即乙方在签订本协议时先付一年租金，满一年后在2003年2月1日再付下一年租金，直至期满为止。”协议签订后，路北村村民委员会将本市虎丘路49-1号由南至北第三间门面房交付唐凤仙使用。2003年起，唐凤仙将该房屋转租给第三人徐惠文使用，由徐惠文使用至今。关于房屋租金问题，路北村村民委员会陈述：唐凤仙支付租金至2008年12月31日。唐凤仙陈述：其仅向路北村村民委员会支付租金至2003年年底，之后未支付租金。唐凤仙出示苏国用（2009）第05004901号国有土地使用权证，载明：该地块的土地使用权人系唐凤仙，土地座落于本市南头街50号，使用权类型为划拨，使用权面积为116.10平方米，宗地图载明的土地使用权范围包含了涉诉房屋的土地。
原审另查明，路北村村民委员会提交原苏州市金阊区人民政府虎丘街道办事处出具的证明，载明：“虎丘街道路北村村民委员会于上世纪80年代在位于虎丘西路49号及虎丘西路49-1号路北村集体所有土地上建造7间门面房，90年代起租赁给经营户使用。7间门面房面积为235平方（潘政伟占用31.98平方，唐凤娟占用34.04平方，莫爱勤占用35.88平方，季梅峰占用65.32平方，唐凤仙占用32.2平方，唐凤仙占用约35平方），附房二间，面积为82.67平方米。目前虎丘西路49号及虎丘西路49-1号土地为路北村集体所有土地，所建房屋产权归路北村村民委员会所有”。唐凤仙对该证明不予认可，认为涉诉房屋系唐凤仙建造，应归唐凤仙所有。
原审再查明，1981年4月30日，路北村村民委员会（甲方）与唐凤仙、唐凤娟签订《协议书》一份，载明“兹因大队开设花木苗圃门市部，动用乙方私人房屋，肆间伍架头，先经双方协商，由甲方负责迁造，特立如下协议：1、唐凤仙贰间伍架头，由甲方负责造还贰间陆架头，壹个肆架头。唐凤娟贰间伍架头壹间肆架头，由甲方负责造还叁间陆架头、贰架灶批间。2、房屋的高度前檐叁米贰拾公分高，开间为叁米陆拾公分，门、窗、樘子按原来结构建造。3、建房地基由大队同生产队安排，在规定地点建造。4、电器设备按现在房屋内安装情况，由甲方负责安装。5、建造时间在八二年六月底结束。6、田址场地为伍米，高贰米，由甲方负责”。
1992年3月4日，路北村村民委员会（甲方）又与唐凤仙（乙方）签订《协议书》一份，载明：“甲乙双方十年前的调房一事，按照当时所签协议，由于多种原因，部分条款未能解决好而发生争议，经郊区人民法院、公安分局调解和甲乙双方协商，特订以下协议。一、将原来唐凤仙调给村里的房屋后面的两间破房作为补偿的办法，补偿给乙方使用，把原来的矛盾作一次性解决。二、今后两间破房的产权属乙方所有，维修等一切费用都有乙方自理，甲方不负任何责任。三、原来所签定的协议至今全部结束，一切按本协议为准，任何一方不得违反，希甲乙双方共同执行”。
1992年7月29日，唐凤仙向房管所提交《领房卡申请》一份，载明：“由大队归还本人住房二间建筑面积56平方米，厨房间一间8平方，前来申领房卡”。同年7月30日，原苏州市郊区长青乡长泾居民委员会在该《领房卡申请》上注明“情况属实，请予办理”。同年7月30日，路北村村民委员会在该《领房卡申请》上注明“该同志原有旧房贰间由村所用，现据政策退回该同志，请居委会同房管所办理”。同年8月13日，原苏州市郊区长青乡人民政府村镇建设办公室在该《领房卡申请》上注明“情况属实，按政策办理”。
以上事实，由路北村村民委员会提交的《租赁协议》、（2001）虎民初字第26号民事判决书、（2001）苏中民终字第386号民事调解书、原苏州市金阊区人民政府虎丘街道办事处出具的证明；唐凤仙提交的协议书两份、房屋所有权证、国有土地使用权证、《领房卡申请》及当事人陈述等予以证实，原审法院予以确认。
原审原告路北村村民委员会的诉讼请求为，请求判令：一、唐凤仙将本市虎丘路49-1号由南至北第三间门面房返还给路北村村民委员会；二、唐凤仙向支付房屋使用费（按照8000元／年的标准，自2009年1月1日起计算至实际返还房屋之日止）；三、唐凤仙承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：路北村村民委员会与唐凤仙之间的《租赁协议》、（2001）苏中民终字第386号民事调解书均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。路北村村民委员会享有涉诉房屋的使用权，其将该房屋出租给唐凤仙使用，双方形成房屋租赁合同关系。唐凤仙辩称《租赁协议》及（2001）苏中民终字第386号民事调解书均非其自愿签署，但未提交相应证据证明，故对其该项主张不予采信。诉争的《租赁协议》于2004年1月31日期限届满，之后双方未订立书面租赁合同，但涉诉房屋仍由唐凤仙使用并支付租金，故双方形成不定期租赁关系，路北村村民委员会有权随时解除租赁协议并要求唐凤仙返还房屋。唐凤仙、徐惠文至今未向路北村村民委员会返还房屋，理应承担相应法律责任。目前涉诉房屋由徐惠文占有使用，故返还涉诉房屋的义务应由徐惠文承担，唐凤仙对徐惠文返还房屋的义务承担连带责任。
关于房屋使用费的问题。涉诉房屋由唐凤仙承租使用至今，经路北村村民委员会起诉后，唐凤仙仍未依法将房屋返还给路北村村民委员会，理应支付路北村村民委员会相应的房屋使用费，房屋使用费可参照房屋租赁合同约定的租金计算，故路北村村民委员会要求唐凤仙支付房屋使用费（按照8000元／年的标准，自2009年1月1日起计算至实际返还房屋之日止）的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、第三人徐惠文于判决生效之日起10日内将本市虎丘路49-1号由南至北第三间门面房返还给苏州市姑苏区虎丘街道路北村村民委员会。二、唐凤仙对上述第一项第三人徐惠文的义务承担连带责任。三、唐凤仙于判决生效之日起10日内支付苏州市姑苏区虎丘街道路北村村民委员会房屋使用费（按照8000元／年的标准，自2009年1月1日起计算至实际返还房屋之日止）。
上诉人唐凤仙不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决将调解书作为定案依据有误。上诉人提交的土地使用权证载明的权利范围包含了涉案房屋，即上诉人拥有涉案房屋的土地使用权。结合上诉人提交的房屋所有权证、房卡申请等证据，可以证实上诉人在1992年即已获得了涉案房屋的所有权，原审判决仅凭（2001）苏中民终字第386号民事调解书即认定路北村村民委员会拥有涉案房屋的使用权并判令上诉人迁出有误。即便不讲房屋所有权的问题，上诉人拥有涉案房屋的土地使用权，（2001）苏中民终字第386号民事调解书直接导致房屋的使用权人和土地使用权人相分离，原审判决忽略了这一事实，判令上诉人迁出有误。按照原审判决的逻辑，路北村村民委员会也无权使用涉案房屋，因使用行为会导致上诉人无法实现自己的土地使用权。原审判决据以定案的（2001）苏中民终字第386号民事调解书是错误的，上诉人占有自己的房屋没有支付租金之说，租赁协议是无效的。请求撤销原判，依法改判驳回路北村村民委员会的诉讼请求，本案的诉讼费用由路北村村民委员会负担。
被上诉人路北村村民委员会辩称：上诉人的上诉理由是不成立的。上诉人主张诉争房屋归其所有，并没有提供相应的证据，也没有提供相关证据证明诉争房屋的土地使用权归其所有。上诉人认为（2001）苏中民终字第386号民事调解书是错误的，并未提供相关证据。本案是根据上诉人与路北村村民委员会之间的租赁协议和（2001）苏中民终字第386号民事调解书约定的权利义务主张权利的。请求法院维持原审判决。
被上诉人徐惠文辩称：“租房协议是我和唐凤仙签的，我和被上诉人没有任何关联的。因为涉案房屋要拆迁了，双方打官司就是为了钱。如果要让我搬掉，要把我该得的拆迁费用给我，没有赔偿我不会走的。我认为房子是唐凤仙的。原审判我搬迁我没意见，但是赔偿要给我。至于房子具体是谁的我不管，我也没权利管。”
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
二审另查明：2008年9月9日，唐凤仙（甲方）与徐惠文（乙方）签订《协议》一份，约定唐凤仙将虎丘路50号门面房及住宅1-2楼出租给徐惠文作饭店经营用房，租期6年，自2008年8月1日起至2014年7月31日止，双方并就租金计算等进行了约定。协议末尾载明“注：前续协议尚余2个月经营期在本协议，执行期内补偿。”徐惠文对该《协议》无异议，但主张唐凤仙还欠其二个月租期，实际应该到2014年9月30日届满。路北村村民委员会确认2009年开始知道唐凤仙将涉案房屋出租给徐惠文，各方一致确认涉案房屋现由徐惠文占有、使用，涉案房屋目前已经涉及拆迁。二审中，路北村村民委员会明确其要求返还房屋的主体是徐惠文，唐凤仙承担连带责任；支付租赁费用的主体是唐凤仙，费用标准为双方于2002年签订的租赁协议。
唐凤仙提供的1990年4月15日的土地登记信息显示用地面积为89.68平方米；1996年土地登记信息显示其房屋四至中东面为路北村公宅，用地面积为116.1平方米。唐凤仙主张土地使用权证附图右上角5.75×3.87的部分即诉争房屋的坐落地点；路北村村民委员会主张涉案房屋的所有权及土地使用权均是村集体的，唐凤仙指称的使用权证附图右上角5.75×3.87的部分与诉争房屋无关，诉争房屋座落在该地块的东面，在示意图上应该再往右，1996年土地使用权证上唐凤仙土地使用权四至东面是到路北村公宅，也就是现在争议的房屋。唐凤仙主张路北村公宅是指诉争房屋东面像滴水一样的走廊式建筑。
唐凤仙主张诉争租赁协议约定的租金交到2003、2004年的样子，因为唐凤仙到那时候才知道房子是她的，就不交了。路北村村民委员会主张租金收到2008年12月31日，2009年开始曾向唐凤仙催讨过租金并协商还房事宜，但未能提供证据予以证实。唐凤仙主张涉案房屋的土地1996年就登记在其名下，2009年土地使用权证再次进行了确认，但其并不持有涉案房屋的所有权证。唐凤仙主张在（2001）苏中民终字第386号案中接受调解是因为不知道村委会已经将房屋归还唐凤仙本人并将材料交有关部门办理土地使用权证，唐凤仙发现问题时已经超过了法定的时效，且此后路北村村民委员会从未向上诉人主张过租金。
上述事实，由唐凤仙提交的《协议》、土地登记信息及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：本案争议焦点在于诉争的苏州市虎丘路49-1号由南向北第三间门面房的权利人如何确认。
根据现已查明的事实，唐凤仙原有二间五架头房屋因路北大队开设花木苗圃门市部需要被占用，双方于1981年4月30日达成《协议书》，唐凤仙同意以路北大队还造二间六架头、一个四架头的方式进行解决。后因该协议部分条款未能解决好，双方于1992年3月4日再次达成《协议书》一份，约定将唐凤仙原来调给村里的房屋后面的两间破房作为补偿办法补偿给唐凤仙使用，原来的矛盾一次性解决，两间破房的所有权归唐凤仙所有。1992年7月29日唐凤仙向房管所申领房卡时说明大队归还其住房二间，建筑面积56平方米，路北村委确认唐凤仙确有旧房二间被村里所用，现予退还；但《领房卡申请》并未明确该二间房屋的具体坐落地址是沿街门面还是后面的破房两间。到1996年时，根据土地登记信息，唐凤仙的土地使用权面积确从原来的89.68平方米扩大为116.1平方米，增加了26.42平方米；而唐凤仙指称为归其所有的示意图右上角5.75×3.87部分的面积为22.2525平方米。
根据唐凤仙与路北村村民委员会就房屋权属问题进行解决过程可知，唐凤仙原有的二间五架头房屋已经以产权调换的方式划归给路北村村民委员会，作为争议的最终解决方案，路北村村民委员会返还给唐凤仙的为五架头门面房后的破房两间；唐凤仙未举证证实除了该二间五架头其在涉案地点还有其他门面房，故1981年及1992年的《协议》履行完毕后，唐凤仙在涉案地点不再拥有门面房的事实可以认定。唐凤仙主张路北村村民委员会已将涉案房屋返还给其，但未提供证据予以证实，本院对唐凤仙的该项主张不予支持。
唐凤仙主张，根据1996年的土地登记信息及2009年的土地证，可以证实其系涉案房屋坐落地点的土地使用权人，路北村村民委员会对此不予认可。本院认为，仅凭登记信息及示意图本身，本院无法断定诉争房屋的坐落地点即唐凤仙提供的土地登记信息右上角5.75×3.87的部分；故唐凤仙关于其系涉案房屋土地使用权人的主张依据不足，本院不予支持。原审判决相关认定有误，本院予以纠正。
唐凤仙主张其系涉案房屋的所有权人，但无法提供涉案房屋登记在其名下的权属证书。依据《中华人民共和国物权法》第四十条之规定，所有权人有权在自己的不动产或动产上设立用益物权和担保物权，从而使所有权的四个权能发生分离。国有土地使用权即物的所有权与使用权相分离的典型例证，民事主体个人所有的房屋建造于国家所有的土地上的例证比比皆是；故唐凤仙关于其系涉案房屋坐落范围内土地使用权人的主张即便属实，在其无法提供房屋所有权证明的前提下，也无法必然得出涉案房屋归其所有的结论。唐凤仙的该项上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。
综合以上事实，唐凤仙主张涉案房屋归其所有的主张没有事实依据，本院不予支持。本院在（2001）苏中民终字第386号案中组织双方进行调解时，1996年的土地登记信息已经存在，如唐凤仙关于其系涉案房屋的土地使用权人的主张属实，其在参与调解时对这一事实应当是明知的；唐凤仙仍与路北村村民委员会达成调解协议，确认虎丘路49-1号二间五架头及二间门面房使用权归路北村村民委员会所有，应视为其对相关民事权利的处分，本院制作的（2001）苏中民终字第386号民事调解书并未违反法律规定，对当事人双方均具有法律约束力。原审判决将该调解书作为定案依据并无不当，唐凤仙的相关上诉请求没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，已为人民法院发生效力的裁判文书所确认的事实，当事人无需举证证明；现唐凤仙对本院（2001）苏中民终字第386号民事调解书确认的事实持有异议，但未提供足以推翻该认定的相反证据，故本院对唐凤仙的上诉请求不予支持。原审判决实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费130元，由上诉人唐凤仙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 周 军
代理审判员 王君英
二〇一四年四月十五日
书 记 员 黄 婷