广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅中法民二终字第35号
上诉人（原审被告）：黄佳敏。
委托代理人：吴亦辉，广东法泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗凯。
委托代理人：罗育斌，系广东国洲律师事务所律师。
上诉人黄佳敏因与被上诉人罗凯房屋租赁合同纠纷一案，不服丰顺县人民法院（2013）梅丰法民二初字第168号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月28日公开开庭进行了审理，上诉人黄佳敏及其委托代理人吴亦辉，被上诉人罗凯及其委托代理人罗育斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院经审理查明：1999年12月1日，黄佳敏与原丰顺县经济贸易局下属的梅州市五金矿产进出口支公司丰顺县公司（以下简称五金矿产公司）签订《关于石油气丰顺供应站（门市）出租协议》（以下简称《出租协议》），约定：原梅州市石油液化气公司丰顺供应站门店出租给黄佳敏，出租期限从1999年12月1日至2019年11月30日止，共20年。1999年12月1日至2002年11月30日的租金为23400元，分两次交清：第一次为1999年12月1日交50%（11700元），第二次为2001年6月1日交50%（11700元）。从2002年12月1日起至2014年11月30日按每月8号交付租金，每月租金885元。2014年12月1日起每月租金1000元，一直延续至2019年11月30日止。
另查，本案争议租赁物的原权属人为丰顺县经济贸易局，房产证号：粤房证字第17689**号，土地证号：丰府国用总证字（1989）第000111**号]。2010年间，根据《中共丰顺县委、丰顺县人民政府关于县人民政府机构改革方案的实施意见》〔丰发（2010）10号〕，原丰顺县经济贸易局的职责划入丰顺县经济和信息化局，不再保留丰顺县经济贸易局。
《出租协议》签订后，黄佳敏先后向五金矿产公司、丰顺县经济贸易局和丰顺县经济和信息化局缴交租金至2011年7月。2011年7月、9月，丰顺县经济和信息化局向黄佳敏发出《通知》，要求黄佳敏腾退租赁物。自2011年8月起黄佳敏未向丰顺县经济和信息化局缴交租金，争议租赁物由黄佳敏使用至今。2011年、2013丰顺县经济和信息化局分别向原审法院提起诉讼，要求黄佳敏归还房屋并缴交租金，后丰顺县经济和信息化局撤回起诉。至目前为止，黄佳敏未缴清尚欠丰顺县经济和信息化局的租金。
本院在执行申请人深圳市中正恒投资公司申请执行丰顺县经济和信息化局借款合同纠纷案中，依法委托广东国际拍卖有限公司对本案争议租赁物拍卖，并在争议租赁物处张贴拍卖公告。2013年3月23日，罗凯竞买了本案争议门店。2013年4月2日，本院依法告知黄佳敏争议店铺所有权人变更为罗凯，黄佳敏应向罗凯支付租金，黄佳敏当场表示会与罗凯协商租赁事宜。此后，黄佳敏未支付2013年4、5月份租金。2013年5月16日，罗凯向原审法院提起诉讼，要求黄佳敏腾退租赁物并按每月6000元支付租金，后罗凯向原审法院撤回起诉。2013年11月13日，罗凯向原审法院提起诉讼，要求解除《出租协议》，黄佳敏腾退租赁物并按每月885元缴交租金至腾退之日止。2013年8月9日，黄佳敏向丰顺县公证处申请租金提存公证，因申请提存受领人错误，丰顺县公证处不予受理。
原审法院经审理认为：罗凯通过竞拍取得丰顺县经济和信息化局位于丰顺县汤坑镇五一路的房地产所有权，有罗凯与拍卖人双方签订的成交确认书，（2006）梅中法执字第52号恢1-4执行裁定书，（2006）梅中法执字第52号恢1公告，（2006）梅中法执字第52号恢1-4协助执行通知书等证据证实，该房屋的产权已属罗凯所有，其作为原告诉讼主体资格适格。黄佳敏从2011年8月份开始没有向原产权人丰顺县经济和信息化局交纳租金，有该局出具的证明和（2013）梅丰法民二初字第151号卷宗中的开庭笔录黄佳敏的陈述为证。即使该局于2011年11月撤回对黄佳敏的起诉后，黄佳敏也没有向该局交纳租金。罗凯取得该房屋的产权后，也已向黄佳敏明确告知，黄佳敏一直拒不向罗凯交纳租金。黄佳敏作为该房屋的承租人，负有向罗凯交纳租金的义务，而黄佳敏已中断向租赁物的所有权人交纳租金长达两年多时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条第（四）项中规定：“拖欠租金达六个月以上的”，可以解除租赁合同。故罗凯作为黄佳敏承租房屋的所有权人要求解除《出租协议》，腾退房屋及支付自2013年4月1日起至腾退之日止按每月885元租金，理由充分，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条和《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条第（四）项的规定，作出如下判决：一、罗凯要求解除《出租协议》的请求，予以准许。二、黄佳敏应于判决发生法律效力之日起十日内，将其承租的位于丰顺县汤坑镇五一路原外贸办公楼一楼右侧起第二间门店［即现南市场路口往206国道方向算起第四间（都市丽人店）］腾退归还罗凯自行管理。三、黄佳敏应于判决发生法律效力十日内，支付自2013年4月1日起至腾退之日止每月以885元计的租金给罗凯。如果黄佳敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取后为125元，由黄佳敏负担。
宣判后，黄佳敏不服，向本院提出上诉称：一、黄佳敏与原丰顺县经济贸易局下属五金矿产进出口公司于1999年12月1日签订的《出租协议》是有效的协议，不动产权人的变化不影响原有租赁合同的效力，罗凯必须完全继续履行该协议内容。二、一审裁判在对本案关键事实部分的认定存在偏帮、不公正和错误的情况，二审法院应重新审查并予以纠正。1、一审判决查明部分“2013年3月罗凯取得房屋的产权后，虽经交涉，黄佳敏也一直没有向罗凯交纳租金”。这一事实的认定明显就是一审法院为了偏帮罗凯而使用了笼统的语言，同时还故意省略了中间的关键事实而只认定了未交租的结果，感觉好象是黄佳敏恶意拖欠罗凯的租金，构成了违约。实际上黄佳敏只是未按罗凯每月6000元的标准缴交租金而已。原审认定虽经交涉，是指交涉每月885元的租金，还是交涉每月6000元的租金？从罗凯已经撤诉的起诉状第2项诉讼请求中证实交涉每月6000元租金。2、一审判决本院认为“黄佳敏也没有向该局交纳租金”、“此后也一直拒不向罗凯交纳租金”是错误的。首先，从本案的裁判结果等来看，黄佳敏是否存在没有向丰顺县经济和信息化局交纳租金的情况与本案是无关的。其次，一审法院怎么可以将丰顺县经济和信息化局企图单方提前终止与黄佳敏租赁协议并书面要求腾退那么重要的事实避而不说呢？每月租金都是出租人或是相关权益人按期上门来收取。黄佳敏未向丰顺县经济和信息化局缴交租金是“情有可原”，不存在任何恶意和经催收后仍然逾期不交租金的情况和行为。罗凯每月6000元的无理要求才是真正的原因。三、一审法院判令解除《出租协议》缺乏法律依据，属适用法律错误。1、罗凯成为该店铺的业主后，确实是向黄佳敏催收过租金，但催收数额为每月6000元，罗凯的这一行为根本不能认定为存在催收行为和催收后黄佳敏仍然拒交租金。罗凯的行为是其单方擅自改变协议内容，属无效行为。2、罗凯取得本案店铺收取租金的权利从2013年4月开始，黄佳敏未接受每月租金6000元，其2013年5月16日向法院提起诉讼，要求腾退店铺和按每月6000元的标准向其缴交租金。从这一事实、这一时间点来看，罗凯根本就是要逼黄佳敏同意提前终止租赁关系，根本就不是催收行为。3、黄佳敏不存在恶意拖欠租金的行为。虽然出租人故意不上门收取租金，甚至拒绝收取租金，但是黄佳敏还是向公证处申请了租金提存公证，虽然因为其他原因而没有被受理，但这说明其在主观上是没有任何拖欠租金的恶意，更是不存在拒交租金的事实。4、根据我国《合同法》第227条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。不管是原所有权人还是新业主未向黄佳敏进行过有效催收，也不存在经催收后仍然逾期不交租金的情况。另外，就本案中2013年以前的，2013年4月1日起的根据协议约定未支付的租金，黄佳敏随时都愿意、都可以一次性的支付。黄佳敏未支付租金纯粹是“事出有因”或是处于“协商、纠纷、诉讼”中或者就是罗凯恶意制造的假相。综上，请求：1、撤销丰顺县人民法院作出的（2013）梅丰法民二初字第168号民事判决书第一、二项判决，并改判驳回罗凯一审第一、二项诉讼请求；2、变更丰顺县人民法院做出的（2013）梅丰法民二初字第168号民事判决书第三项判决内容，将“至腾退之日止”删除，变更为：黄佳敏自2013年4月1日起每月以885元计的租金支付给罗凯。
被上诉人罗凯答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请二审法院予以维持。一、《出租协议》是在原产权人不知情的情况下签订。当时该房屋已经因丰顺县淀粉化工总厂向银信部门借款设定抵押，因此，该行为明显违反了最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。由于丰顺县五金进出口公司系原丰顺县经济贸易局的下属单位，丰顺县五金进出口公司在解体后，租金由合并后的丰顺县经济和信息化局收取至2011年7月份。因此，推定当时丰顺县经济贸易局知晓门店出租之事，这种租赁行为是在财产设定抵押后进行，对罗凯不具约束力。二、黄佳敏拖欠租金的行为，事实清楚。黄佳敏在承租讼争的门店后，租金仅仅交纳至2011年7月份，自2011年8月份后即没有向当时的产权人丰顺县经济和信息化局交纳，在2011年11月丰顺县经济和信息化局撤回对上诉人的起诉后亦没有如期向该局交纳租金。2013年4月1日罗凯取得该房屋的权利后，曾多次催交租金，但其继续拒交租金，自2013年4月份至今，也已长达8个多月，黄佳敏的行为明显违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定及《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条第四项的规定，构成严重违约。因此，原审法院依法作出判决解除《出租协议》并无不当。三、黄佳敏原承租的门店，是用于经营石油气门市，现已经转租他人，做起成衣店的生意，根据《中华人民共和国合同法》的规定，其行为也已经违反法律规定，应属解除合同的行为。四、根据2013年4月1日（2006）梅中法执字第59号恢1广东省梅州市中级人民法院《公告》，该公告内容为“本院受理执行深圳市中达恒投资有限公司与丰顺县淀粉化工总厂，丰顺县经济和信息化局借款合同纠纷一案，因被执行人丰顺县经济和信息化局一直未能自觉履行（2001）丰法经初字第146号民事判决书确定的还款义务，本院于2013年3月6日依法摇珠选定广东国际拍卖有限公司拍卖了被执行人丰顺县经济和信息化局所有的位于丰顺县汤坑镇五一路的房地产，买受人罗凯。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条及《最高人民法院关于法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条规定及本院委托拍卖条款，上述拍卖房地产按现状移交给予买受人罗凯，自本公告之日起，买受人可依法行使相关权利义务。凡租赁、占用上述拍卖房产者，应自行与买受人罗凯协商解决相关问题。”这份《公告》向社会告知了至少三个方面的内容。1、由于丰顺县经济和信息化局不履行生效法律文书，其财产被依法拍卖并由罗凯买受；2、罗凯买受该财产后，自公告之日起，可依法行使相关权利义务；3、凡租赁、占用上述拍卖房产者，应自行与买受人即罗凯协商解决相关问题。综上所述，请二审法院依法维持一审法院的判决。
本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。本案争议租赁物的原权属人为丰顺县经济贸易局，虽没有证据证明五金矿产公司的出租行为征得丰顺县经济贸易局的同意，但《出租协议》签订后，黄佳敏先后向五金矿产公司、丰顺县经济贸易局、丰顺县经济和信息化局缴交租金，丰顺县经济贸易局、丰顺县经济和信息化局未提出异议，视为其认可五金矿产公司的出租行为，《出租协议》合法有效。黄佳敏在履行《出租协议》期间，罗凯通过竞买取得了涉案租赁物所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，《出租协议》继续有效。罗凯作为争议房屋的新业主，继受原业主丰顺县经济和信息化局的权利、义务成为涉案租赁物的出租人，《出租协议》对罗凯、黄佳敏具有约束力，双方应按《出租协议》履行各自义务。黄佳敏上诉认为是出租人为了达到解除合同的目的而拒收租金，不是其不按期缴交租金，不构成根本性违约，原审判决解除合同、腾退租赁物错误。经查，自2011年8月起，黄佳敏既未按期向丰顺县经济和信息化局缴交租金，丰顺县经济和信息化局两次向原审法院提起诉讼，后黄佳敏仍然未向丰顺县经济和信息化局缴纳租金，欠交租金长达一年多时间。罗凯竞得涉案租赁物后，黄佳敏明知租赁物业主变更亦未按期向罗凯缴交租金，罗凯向原审法院提起诉讼要求黄佳敏返还占有物期间，黄佳敏仍未向罗凯缴交租金，也未提供充分的证据证明其己采取了及时、有效的措施履行支付租金的义务，故黄佳敏未缴交租金的行为构成根本性违约。原审判决解除《出租协议》，黄佳敏按约支付租金至腾退租赁物之日止正确。
综上，黄佳敏上诉理由不充分，证据不足，其上诉请求不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费用250元，由上诉人黄佳敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄莉芬
审 判 员 罗锡芳
代理审判员 黄伟玲
二〇一四年三月十七日
书 记 员 刘 琴