四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书（2018）川0704民初2431号原告：四川锦程物业服务有限公司，住所地：绵阳市涪城路。法定代表人：陈铭。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，公司员工。被告：赵代全，女，住四川省绵阳市游仙区。委托诉讼代理人：赵星，系被告之子。原告四川锦程物业服务有限公司诉被告赵代全物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川锦程物业服务有限公司之委托诉讼代理人ＸＸＸ、被告赵代全之委托诉讼代理人赵星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川锦程物业服务有限公司提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2015年8月31日至2017年12月30日期间的物业服务管理费3504元、垃圾清运费282元；以及按照合同约定的违约金1135.8元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告是具有法定资质的专业物业管理公司。2010年3月10日原告与涉案小区开发商“四川省绵阳银峰纺织有限责任公司（以下简称银峰纺织公司）”签订前期物业服务合同一份，约定银峰纺织公司将其开发的涉案小区暨“香榭里大道”整体委托原告进行物业管理。2013年8月26日原告与被告根据“前期物业服务合同”又签订“香榭里大道费用收缴协议”一份，明确被告住宅面积为89.38平方米，因被告物业位于香榭里大道22栋1单元的电梯公寓，物业服务标准明确为1.4元／㎡／月。缴纳方式为：被告应当在规定的时间内直接到原告服务中心缴纳，甲方逾期的应承担每天5‰的违约金（原告认为双方就违约金部分约定为日5‰过高，遂主动下调为日违约金金额的30％即1135.8元主张违约金），另从2015年8月31日起，被告无故拖欠物业管理费用，原告先后通过张贴·催费通知单、发短信、电话的形式，多次向其催要未果，被告已构成违约。综上，原告认为，被告在入住该小区后，即与原告建立了物业服务合同关系，该合同是双方真实意思表示，该合同合法有效受法律保护，合同双方均应按合同约定履行各自的权利义务，为此，原告在提供物业服务后，被告应当依约支付物业服务费，这既是每位业主的义务，也是维护物业公司正常运营的基本保障，否则，损害的不仅仅是物业公司的合法权益，而且最终也会影响到全体业主所应享受到的物业服务水平。被告赵代全辨称：认可垃圾清运费，但小区电梯无检修标志，清洁卫生及物业服务不合格。同时，小区的公共收益账目存在不清楚、不属实、部分花销未公布的情况。本院经审理认定事实如下：2010年3月10日，四川省绵阳银峰纺织有限责任公司与原告四川锦程物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定选聘原告对“香榭里大道”小区提供前期物业管理服务。被告赵代全系绵阳市游仙区绵山路34号香榭里大道22栋1单元8楼4号房屋（建筑面积为89.38平方米）之业主。2013年8月26日被告办理了接房手续。同日，被告与原告签订《香榭里大道费用收缴协议》，约定电梯公寓物业服务费用标准为1.4元／㎡，缴费方式：季缴每季度10日前缴纳当期费用、年缴每年1月20日前缴纳当期费用，逾期缴纳的，应承担每天5‰的违约金。后原告四川锦程物业服务有限公司（乙方）与绵阳市游仙区香榭里大道小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定由四川锦程物业服务有限公司为香榭里大道小区提供物业服务，物业管理期限自2012年12月12日至2017年12月11日止；高层住宅由业主按其拥有建筑面积1.4元/月.㎡缴纳物业费。庭审中，原告还举出了：1、物业服务企业资质证书，拟证明原告系案涉小区的物业服务公司，依法具有服务资质；2、承诺书，拟证明被告同意四川绵阳银峰纺织有限责任公司选聘原告作为香榭里大道的前期物业服务公司；3、2018年1月17日、2018年1月31日的催收通知的照片、短信催收记录，拟证明因被告欠付物管费，原告多次在被告门前张贴催收通知向被告主张拖欠的物业服务费用的事实。4、绵阳市人民政府“绵府函（1997）60号、绵府办发（2009）64号”文件两份，拟证明收取垃圾清运费标准为每户6元／月，由原告方每年如数向绵阳市环境卫生管理处缴纳垃圾清运费。4、业主报修记录本、保安巡查记录表、环境维护记录表，拟证明原告在合同期间履行了约定的物业、安保、保洁等物业服务管理的义务。被告举出小区收支公示两张、照片两张拟证明原告账目未公开，业主拉横幅维权的事实。上述事实有营业执照、组织机构代码证、身份证、《前期物业服务合同》、承诺书、《香榭里大道费用收缴协议》、物业服务合同、催收通知单照片、资质证书、绵阳市人民政府关于调整绵阳市环境卫生服务收费标准的批复（绵府函［1997］60号）、绵阳市人民政府关于印发《绵阳城区生活垃圾袋装管理规定》的通知（绵府办发［2009］64号）物管费明细表、照片及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：被告与原告四川锦程物业服务有限公司签订的《承诺书》及《香榭里大道费用收缴协议》，以及原告与四川省绵阳银峰纺织有限责任公司签订的《前期物业服务合同》、原告与香榭里小区业主委员会签订的《物业服务合同》，以上协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，协议成立并生效，对原、被告双方均具有约束力，双方均应按合同履行各自义务。关于欠付的物管费问题。根据《物业服务合同》以及第《香榭里大道费用收缴协议》约定，物业服务费以预缴形式，季缴每季度10日前缴纳当期费用、年缴每年1月20日前缴纳当期费用，高层电梯住宅物业服务收费为1.4元/月/平方米的收费标准。根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”以及第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”之规定，原告四川锦程物业服务有限公司的收费标准双方在物业服务合同中进行了约定，对原、被告双方具有约束力。现原告举证证实其通过书面方式向被告及其家人进行了催收，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，被告作为小区业主依法应按时交纳物业服务费。被告之辨称理由，因其所举证据系复印件且原告不予认可，因缺乏事实依据，本院不予采信。故对原告要求被告支付从2015年8月31日至2017年12月30日的物业服务费即3504元（89.38平方米x1.4元/㎡x28个月）的诉讼请求，本院予以支持。关于垃圾清运费的收取。根据原告举出绵阳市人民政府绵府函［1997］60号、绵府办发［2009］64号文件的内容，原告向被告收取垃圾清运费合法且标准合理，被告亦当庭认可垃圾清运费，故对原告要求被告支付垃圾清运费282元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。被告未按约缴纳物业服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，其行为已构成违约。根据合同约定的日千分之五为标准进行计算，明显畸高于给原告造成的损失，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”之规定，综合考虑，本院酌情确定为以所欠物业管理服务费3504元的10%即350.4元为宜。综上，判决如下：一、被告赵代全于本判决生效后十日内向原告四川锦程物业服务有限公司支付物业服务费3504元、垃圾清运费282元及违约金350.4元。二、驳回原告四川锦程物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费25元，由被告赵代全承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 魏 东二〇一八年九月十四日书记员 杨乔舒