江苏省宝应县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1023民初字第2653号
原告宝应某某房地产开发有限公司。
法定代表人杨某，公司总经理。
委托代理人史某，（该公司员工）。
被告陈某。
法定代理人陈某，系被告陈某父亲。
被告陈某。
两被告委托代理人朱某。
原告宝应某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）与被告陈某、陈某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法由审判员王彪适用简易程序，于2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人史某及被告陈某、陈某的委托代理人朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司诉称：原、被告于2014年7月6日签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告所有的商品房，总房价款为1162366元，付款方式为非银行按揭分期付款：被告需在签订合同时支付50万元，剩余房款662366元应当于2014年7月8日前支付，被告在签订合同后仅支付了50万元，剩余房款662366元一直未付，经原告多次催告，被告未予理会，仍拖欠至今，故诉求法院，请求依法判令：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金174354.9元；3、判令被告协助原告办理案涉《商品房买卖合同》的备案注销登记手续；4、判令被告承担本案诉讼费用。
两被告共同辩称：1、原告与陈某签订的商品房买卖合同效力待定，主要理由是陈某2008年8月8日出生，未满10周岁，系无民事行为能力人，原告与之签订买卖合同应当了解到存在法律方面的风险，与未成年人签订的合同只有得到其监护人的追认才能产生法律效力，商品房买卖合同上面没有陈某的法定代理人签名，说明被告的法定代理人尚没有进行追认，所以其法律效力是待定，我们不同意原告的主张的第一项诉求，解除合同；2、基于上述理由，合同上没有产生法律效力，所以违约金的效力也不存在，原告主张违约金缺乏法律依据；3、由于合同效力待定，在买卖合同没有解除前，商品房买卖合同的备案不可以注销；4、由于原告与未成年人签订商品房买卖合同没有得到其法定代理人签名认可，其过错责任在于原告，本案的诉讼费应当由其自己承担；5、需要说明一下的是，被告陈某的家人曾经去交过第二次的购房款，由于原告方不肯出示房屋综合验收报告，也不肯让被告的家人去察看精装修的房屋，所以双方出现争议，被告没有缴纳购房款；6、原告将陈某追加为共同被告我们不予认可，陈某只是陈某的法定代理人，原告方起诉陈某没有事实根据。
经审理查明：宝应某某小区系由某某公司开发的商品房小区，2014年3月25日，某某公司取得了宝应商品房预售许可证。2014年4月6日，陈某山向某某公司认购宝应房产一套，并由陈某山之子陈某代陈某山在认购书中签名，认购书中载明：该房产建筑面积165.25平方米、套内面积130.57平方米，房产单价7183.58元/每平米，总价款为1187087元，当日陈某山支付了10000元购房定金。
2014年7月6日，陈某山将其认购的案涉房产转给其孙子陈某（陈某之子），并向某某公司出具一份收款确认书，该份确认书主要载明了陈某山将案涉房产转由陈某购买，陈某山之前缴纳的定金10000元直接转为陈某的购房定金，当天陈某山通过银行卡刷卡的方式向某某公司支付购房款49万元。同日，某某公司与陈某签订一份《商品房买卖合同》（合同备案号：SPE37BB4C3B），陈某购买案涉房产，双方约定房产建筑面积为165.25平方米、套内面积130.57平方米，房产单价7034元/每平米，总房价为1162366元，对于付款方式，合同第六条约定：分期付款，即非银行按揭分期付款：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为1162366元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的43%给出卖人，即50万元整；（3）买受人必须在2014年7月8日前，付该商品房总价款的57%给出卖人，即662366元整；关于逾期付款的违约责任，合同第七条载明：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。
上述合同签订后，陈某的母亲李某向某某公司出具一份担保书，在该份担保书中李某承诺其自愿对于其因购买、使用该商品房所产生的一切费用及可能的债务（包括但不限于房价款、税费、违约金等）均由其承担连带保证责任，保证的期限从该买受人认购商品房之日起至该商品房办理《房屋所有权证》并付清所有房价款之日止。
以上事实，有原告提供的买卖认购书、收款确认书、担保书、商品房买卖合同、商品房预售许可证及当事人陈述的事实予以佐证，本院予以认定。
本案争议焦点为：1、某某公司与陈某签订的《商品房买卖合同》效力；2、如商品房买卖合同合同有效，被告是否违约以及违约行为是否构成解除合同的条件；3、某某公司所主张的违约金是否过高。
本院认为：
一、关于某某公司与陈某签订的《商品房买卖合同》的效力。
根据《民法通则》第十二条第二款的规定，不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。本案中，陈某在购买案涉房产时不满十周岁，系无民事行为能力人，但判定该合同的效力，应从整个交易过程以及参与人的身份综合判断。首先，从陈某山、陈某、李某、陈某之间的亲情关系以及交易过程来看，陈某山将其认购的房产转由陈某购买，并代为支付了50万元的购房款，在陈某山与陈某之间应该是赠与的法律关系，陈某山的赠与行为建立在陈某山与陈某亲情基础之上，且陈某的母亲李某向某某公司出具了担保书，可见李某作为陈某的法定代理人是认可并接受陈某山的赠与行为的，陈某作为未满十周岁的未成年人，其在接受赠与过程中，应只享有权利不承担义务。其次，虽陈某在合同中签名，但该签名并不产生法律效力，鉴于陈某母亲向某某公司出具了担保书同意对陈某的购房行为提供担保，可见李某是知晓《商品房买卖合同》内容且愿意承担合同中买房人的义务，虽陈某的法定代理人未在合同中签名，该合同形式要件存在一定瑕疵，但李某出具担保书的行为应视为对陈某签字行为的认可。综合前述，某某与陈某之间的《商品房买卖合同》合法有效，陈某享有商品房买卖合同中的权利，李某作为其法定代理人向某某公司出具了担保书，作为买房人在该份合同中的义务，应由李某承担，又因陈某、李某系夫妻关系，且陈某曾代陈某山办理过认购手续，其对陈某山的赠与行为以及陈某与某某公司之间的合同关系应当知晓，故陈某与李某共同负担陈某在合同中的义务。
二、如《商品房买卖合同》合同有效，被告是否违约以及违约行为是否构成解除合同的条件。
某某公司与陈某所签订的《商品房买卖合同》中约定了购房款的支付方式，因陈某对该款并无支付能力也无支付的义务，承担付款义务的主体应为陈某的父母，故陈某、李某在商品房买卖合同签订之后，应积极按约定支付购房款。根据《商品房买卖合同》的约定，买受人必须在2014年7月8日前，付该商品房总价款的57%给出卖人，即662366元，但陈某、李某至今未能支付，故构成违约；其次，根据《商品房买卖合同》的约定，逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，某某公司以此主张解除合同，系根据《合同法》第93条的规定行使合同约定的解除权，现陈某的父母未在约定的期间内支付购房尾款，构成违约，双方约定的合同解除条件已具备，故某某公司主张解除《商品房买卖合同》于法有据，应予支持。合同解除后，陈某作为陈某的法定代理人负有协助某某公司办理《商品房买卖合同》备案注销登记的义务。
三、某某公司所主张的违约金是否过高。
本案中，《商品房买卖合同》第七条的约定了逾期付款违约责任，现某某公司依据合同的约定，主张按案涉房产价款的15%主张逾期付款违约金，陈某认为过高，本院认为因《合同法》对于违约金的立法目的意在让违约方承担守约方的损失，并非完全出于惩罚的目的，故如果缔约双方约定的违约金明显过高，法院应予调整。因原、被告双方均未举证证明某某公司因逾期付款造成的损失，本院认为某某主张的违约金计算方式明显过高、有违合同公平原则，故本院酌情认定违约方从逾期付款之日起，以逾期付款662366元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算违约金，计算至本判决生效之日。
综上，某某公司与陈某签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，且得到陈某法定代理人的认可，依法认定有效，陈某享有合同的中的权力，陈某的法定代理人负有合同的义务。现陈某的法定代理人未按合同约定支付剩余购房款构成违约，某某公司要求解除合同并办理《商品房买卖合同》备案注销登记手续的诉求本院予以支持，陈某作为陈某的法定代理人应按《商品房买卖合同》中的约定履行付款义务，其未按约定支付购房款，在合同解除后负有承担违约责任的义务。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告宝应某某房地产开发有限公司与被告陈某于2014年7月6日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除；
二、被告陈某于本判决生效之日起十日内协助原告宝应某某房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同备案号：SPE37BB4C3B）备案注销登记手续；
三、被告陈某于本判决生效之日起十日内支付原告宝应某某房地产开发有限公司逾期付款违约金（以662366元为基数，从2014年7月8日起至本判决生效之日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算）；
四、驳回原告宝应某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费15260元，减半收取7630元，由原告某某公司负担1000元，被告陈某负担6630元（此款原告某某公司已垫缴，被告陈某在履行上述还款义务时将此款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行；户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审判员 王 彪
二〇一六年七月二十九日
书记员 潘玲玉