黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑1004民初513号
原告韩林，男，1966年3月出生，汉族，住所地牡丹江市爱民区。
委托代理人关廷广，黑龙江正泰律师事务所律师。
委托代理人王庆峰，黑龙江正泰律师事务所实习律师。
被告牡丹江市城市开发建设有限公司，住所地牡丹江市西安区。
法定代表人马玉斌，该公司董事长。
委托代理人李彩云，黑龙江建纲律师事务所律师。
原告韩林与被告牡丹江市城市开发建设有限公司（以下简称城开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理。、依法由审判员丁玲适用简易程序于2016年6月3日公开开庭进行了审理。原告韩林的委托代理人关廷广、被告城开公司的委托代理人李彩云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩林诉称：原、被告于2010年10月12日签订商品房买卖合同。合同约定，原告以368744元的价格购买被告开发建设的小区一期号楼单元号房屋。该合同约定，被告于2011年8月31日交付房屋，如逾期交房，自2011年9月1日起至实际交付止，被告按原告已交付房款的日万分之一支付原告违约金。被告直至2014年11月10日才交付房屋，逾期交房1166天，按照合同约定，被告应支付原告逾期交房违约金42995.55元，原告多次向被告索要，但被告均以种种理由推诿。故原告诉至法院，要求被告支付原告逾期交房违约金42995.55元；诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为39308.11元。
被告城开公司辩称：一、原告的诉请超过诉讼时效，在2011年8月原告就已知道被告没有交付房屋，故从此时计算2年，已超过诉讼时效；二、根据合同约定，被告的房屋只要经过商品房验收合格即可交付使用，且被告于2012年7月1日就已通知原告入户，2012年6月25日被告已取得竣工验收报告。
本案的争议焦点：一、原、被告签订的商品房买卖合同是否合法有效；二、被告是否存在逾期交房的违约行为，被告是否应承担逾期交房的违约责任；三、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。
审理中，原告为支持其主张向法庭举证、被告质证、本院认证如下：
商品房买卖合同复印件、销售不动产统一发票复印件各1份。证明原告于2010年10月12日购买被告销售的小区一期号楼单元号房屋，房屋价格为368744元，合同约定2011年8月31日前交房，如逾期交房，从交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日万分之一向原告支付违约金。原告如期交纳了购房款，被告未按期交付房屋，房屋实际交付日期是2014年11月10日，逾期天数为1166天，被告应支付原告违约金1166天乘以每天36.8744元，合计42995.55元。
被告城开公司对该组证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。根据合同的补充协议第11条的约定，买受人同意给出卖人6个月宽展期，故实际约定交房时间应为2012年2月28日，根据补充协议第12条的约定，交房日期为被告公告通知之日起第二日，即视为交付，被告于2012年7月1日公告通知原告接收房屋，从约定的交房日期起，原告已超过2年诉讼时效。原告的实际入住时间是2014年11月3日。
本院认为，被告城开公司对该组证据的形式要件没有异议，本院予以确认；该组证据能够证明原、被告就买卖涉案商品房签订了《商品房买卖合同》，原告交纳了购房款，原、被告双方就交付房屋及相关违约责任进行约定的事实，本院予以确认。
审理中，被告为支持其主张向法庭举证、原告质证、本院认证如下：
证据1.2012年6月25日工程竣工验收报告复印件（与原件核对无异）1份。证明涉案商品房于2012年6月25日验收合格，可以达到合同约定交付条件，即涉案商品房经验收合格。
原告韩林对该份证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。该竣工验收报告是被告单方出具的，并不是法律规定的房屋验收合格证据，该报告中最后的审核单位只是建工集团有限公司，并不是建设局、房产局、消防局等需要进行验收的主管部门。该报告不是购房合同中第八条第一款规定的商品房经验收合格的报告。该证据不能证明被告已经将房屋验收合格，只是单方向有关部门出具的申请。
本院认为，《建设工程质理管理条例》第十六条第一款规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。第三款规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案被告单位于2012年6月25日出具的工程竣工验收报告由涉案商品房的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、质量监督单位共同审核确认，且各单位的审核结论均为“验收合格”，应认定涉案商品房已符合原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第1项约定的“该商品房经验收合格”，故本院对该份证据予以采信。
证据2.照片复印件（与原件核对无异）2张、业主入户联办单复印件（与原件核对无异）11张。证明被告于2012年7月1日发出通知要求44号楼、45号楼业主入户，并在小区张贴了通知。45号楼2单元已有业主办理了入户，这7张联办单只是针对1单元的，但在2012年7月份时已有31户已经入户。
原告韩林对该组证据的形式要件有异议，联办单并不是原告签署的，不能证明已经向原告示明涉案房屋已经验收合格。如果被告想证明该房屋已验收合格，必须出示房产局等相关部门出具的房屋验收合格证及房屋使用合格证，被告并没有出示这些，所以不能视为被告向原告交付了房屋。对照片的形式要件有异议，该照片并不能证明在什么时间、什么地点向公众发出交房通知，被告的手中有原告的联系方式，被告并没有用合同中的联系方式通知原告。即使被告通知原告入户，按照法律规定，房屋不具有验收合格证、使用合格证的，视为未竣工，是不能向购房户交付房屋的。
本院认为，被告举示的该组证据能够证实2012年7月1日，被告以张贴公告的形式通知小区44号楼、45号楼即包括原告在内的业主办理入户手续。对上述事实本院予以确认。
证据3.一期业主入户联办单复印件（与原件核对无异）1张。证明原告于2014年7月30日办理的入户手续。
原告韩林对该份证据没有异议，本院予以确认。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
原、被告于2010年10月12日签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告以368744元的价格购买被告开发建设的位于牡丹江市爱民区小区一期45号楼2单元021703号商品房；该合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任第1.（2）项约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。该合同补充协议第11条约定，关于买卖合同第九条的补充：如出卖人不能按照买卖合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2012年2月28日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自买卖合同约定的交房日期开始计算；若发生买卖合同第八条及本补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合买卖合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。若该商品房提前符合买卖合同约定的交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付日起应由买受人承担的相关费用。第12条约定，买方所购房屋达到合同约定交付条件后，卖方将书面通知或公告通知买方办理交付该项房屋的手续。买方应按照卖方书面通知规定日期，合同卖方对该房屋进行验收交接。如买方未按卖方书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续的，则自卖方书面通知或公告通知约定的验收交接日之第二日视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由买方承担。
该合同已在牡丹江市房产管理局进行了备案登记。被告于2011年2月25日向原告出具了金额为368744元的《销售不动产统一发票》。2012年6月25日，被告取得了涉案商品房的工程竣工验收报告，涉案商品房经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、质量监督单位共同审核确认为“验收合格”。2012年7月1日，被告以张贴公告的形式通知小区44号楼、45号楼业主办理入户手续。2014年7月30日，原告办理了涉案商品房的入户手续，被告向原告交付了涉案商品房。
本院认为：原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原、被告因履行该合同发生争议，故本案案由应确定为商品房销售合同纠纷。
关于原告的讼诉请求是否已超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，该条款无效。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议系被告为了重复使用而预先拟定的，且被告未举示证据证实该补充协议在订立时与原告进行过协商，故该补充协议应认定为格式条款。该补充协议第12条约定，买方所购房屋达到合同约定交付条件后，卖方将书面通知或公告通知买方办理交付该项房屋的手续。买方应按照卖方书面通知规定日期，合同卖方对该房屋进行验收交接。如买方未按卖方书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续的，则自卖方书面通知或公告通知约定的验收交接之日起第二日视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由买方承担。该条款并不具有合同法第五十二条和五十三条规定的情形，也没有免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，故应认定该条款合法有效。
根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任的约定及合同补充协议第12条的约定，被告逾期交房的违约责任应计算至被告以张贴公告的形式通知小区44号楼、45号楼业主办理入户手续时即2012年7月1日。2012年7月27日，原告办理了小区号楼室车库的入户手续。由此可以认定，原告已知晓涉案房屋于2012年7月1日后可以办理入户手续。被告亦在庭审中称涉案商品房的逾期交房违约金应计算至2012年7月3日。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的讼诉时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据法律规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。本案原告因被告未按原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的时间交付涉案商品房，并要求被告按合同约定承担逾期交房的违约责任，原告的该项请求权系债权请求权。综上，本案的诉讼时效期间应从2012年7月4日计算至2014年7月3日，而原告提起诉讼的时间为2016年5月4日，已超过二年的诉讼时效期间。如前述，2012年7月1日，涉案商品房已验收格，且被告也以公告的方式通知交付，而原告以涉案商品房未经房产部门、消防部门、建设部门等相关部门综合验收为由拒绝接收涉案商品房于法无据，本院对原告提出诉讼时效应自2014年7月30日即原告办理涉案商品房入户手续时起计算的主张不予支持。
综上事实及理由，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告韩林的诉讼请求。
案件受理费783元，减半收取391.50元，由原告韩林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判员 丁 玲
二〇一六年七月二十九日
书记员 耿云蕾