福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0402民初2703号
原告：刘荣茂，男，1971年8月4日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。
原告：叶凤英，女，1971年7月24日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。
以上二原告共同委托诉讼代理人；罗联湖，福建君来律师事务所律师。
被告：三明众祥房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区。
法定代表人：曾丽水，董事长。
委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。
原告刘荣茂、叶凤英与被告三明众祥房地产开发有限公司（以下简称众祥房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人罗联湖，被告众祥房地产公司委托诉讼代理人唐滟帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘荣茂、叶凤英向本院提出诉讼请求：请求判令众祥房地产公司向刘荣茂、叶凤英支付逾期办理商品房权属登记违约金11908元。事实和理由：2014年5月22日，刘荣茂、叶凤英与众祥房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：刘荣茂、叶凤英购买众祥房地产公司开发的三明市梅列区乾龙新村371幢501室商品房（以下简称案涉商品房）；建筑面积141.28平方米，单价为每平方米7395元，总金额为1044766元（后众祥房地产公司在测量实际面积时，发现该幢房屋面积为142.5平方米，刘荣茂与叶凤英遂补足9021.5元购房款，实际共支付购房款1053787.5元），刘荣茂、叶凤英以现金方式一次性支付全部购房款；根据《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金”。2015年1月7日众祥房地产公司将案涉商品房交付给刘荣茂、叶凤英使用，但直到2015年11月19日才通知刘荣茂、叶凤英办理房屋权属登记手续。显然，众祥房地产公司的行为已经构成违约，应当依合同约定支付违约金11908元（2015年1月7日至2015年11月19日，共316天-90天=226天，1053787.5元×0.005％×226天=11908元）。现刘荣茂、叶凤英为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。
众祥房地产公司辩称，1.本案中刘荣茂、叶凤英所主张的权利已超过法定的诉讼时效。因众祥房地产公司交房后，未在90日内办证，即2015年4月8日众祥房地产公司已经违约，应自违约之日起开始计算诉讼时效，至2017年4月7日两年诉讼时效业已届满，故刘荣茂、叶凤英起诉时间已经超过了法定的诉讼时效；2.商品房买卖合同明确约定众祥房地产公司承担违约责任之前提是因众祥房地产公司的责任导致逾期办证，而本案是行政机关的延误导致众祥房地产公司逾期取得初始预登记证明书，众祥房地产公司并无过错，不应承担违约责任；3.众祥房地产公司已履行完成房屋初始登记的协助义务，而因行政机关的原因导致逾期办证可以免责；4.如确需众祥房地产公司承担违约责任，案涉合同约定的违约金明显过高，请求法院予以适当减少。考虑到众祥房地产公司本身并无过错(是因第三方的原因才导致逾期办理商品房权属登记)，以及刘荣茂、叶凤英并未遭受实际损失等相关因素，应法驳回刘荣茂、叶凤英的诉讼请求或者酌情减轻众祥房地产公司承担的违约金数额。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：
2014年5月22日，刘荣茂、叶凤英与众祥房地产公司签订了合同编号为2014052200002的《商品房买卖合同》，双方约定：刘荣茂、叶凤英向众祥房地产公司购买案涉商品房；建筑面积141.28平方米，单价为每平方米7395元，总金额为1044766元；众祥房地产公司应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付刘荣茂、叶凤英使用；众祥房地产公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由众祥房地产公司提供的资料交付刘荣茂、叶凤英；如因众祥房地产公司原因，刘荣茂、叶凤英不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，刘荣茂、叶凤英选择不退房时，众祥房地产公司自逾期之日起每日按已付价款的0.005%向刘荣茂支付违约金等。合同订立当日，刘荣茂、叶凤英一次性支付购房款1044766元。2015年1月7日，众祥房地产公司将案涉商品房交付给刘荣茂使用。因众祥房地产公司在测量实际面积时，发现该幢房屋面积为142.5平方米，故刘荣茂、叶凤英于2015年10月12日补交9021.5元购房款，实际共支付购房款1053787.5元。2015年11月10日，案涉商品房所在的梅列区乾龙新村371幢商品房办理了房屋所有权初始登记。2015年11月17日，众祥房地产公司通知刘荣茂于2015年11月19日去办理商品房权属登记手续。
综上所述，本院认为，刘荣茂、叶凤英与众祥房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效的合同，依法受法律保护。因众祥房地产公司未按合同约定于2015年1月7日交房后90内为刘荣茂、叶凤英办理商品房权属登记，应认定众祥房地产公司存在违反合同约定的情形，应承担相应的违约责任。因此，众祥房地产公司关于本案系行政机关延误才导致众祥房地产公司逾期取得初始预登记证明书，其在合同履行过程中并无过错，不构成违约，不应承担违约责任之主张，理由不成立，不予支持；由于众祥房地产公司自2015年4月8日起即存在违约行为，且该违约行为一直持续至2015年11月17日通知刘荣茂、叶凤英可以办证之日止。因此，本案诉讼时效应当自众祥房地产公司停止违约行为即2015年11月17日起开始计算二年。刘荣茂、叶凤英起诉的时间为2017年10月19日，此时向法院提起本案诉讼并未超过法律规定的二年诉讼时效。故众祥房地产公司关于本案已经超过法律规定的诉讼时效之抗辩理由不成立，本院不予采纳；基于上述分析与认定，刘荣茂、叶凤英请求判令众祥房地产公司按案涉《商品房买卖合同》约定的计算方法支付刘荣茂、叶凤英逾期办理房屋权属登记违约金的诉讼请求，于法有据，应予以支持。鉴于众祥房地产公司于2015年1月7日将案涉商品房交付刘荣茂、叶凤英使用，于2015年11月10日为该商品房(三明市梅列区乾龙新村371幢)办理商品房初始预登记，而案涉《商品房买卖合同》约定，众祥房地产公司应当在房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，故逾期办理房屋权属登记时间应自2015年1月8日起计至2015年11月9日止，逾期天数应确定为215天。刘荣茂、叶凤英主张违约金为11908元属对违约天数的计算有误，本院予以相应调整。据此，按照合同约定，逾期办理房屋权属登记违约金应以刘荣茂、叶凤英支付的购房款1053787.5元为基数，按合同约定的每天0.005%计算，违约金数额应确认为1053787.5元×0.005%/天×215天＝11328元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下:
一、三明众祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向刘荣茂、叶凤英支付逾期办理商品房权属登记违约金11328元；
二、驳回刘荣茂、叶凤英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费98元，减半收取计49元，由刘荣茂、叶凤英负担9元，三明众祥房地产开发有限公司负担40元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 员 陈 昌
二〇一七年十一月十三日
法官助理 张慧闽
书 记 员 邓 乐
附：一、判决书所引用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。