江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0382民初2301号
原告:董立峰，男，1981年1月2日出生，汉族，公务员，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：冯仰伟，江苏徐淮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董建中（系原告董立峰之父），1953年10月15日出生，汉族，居民，住邳州市。
被告：江苏欢乐买商贸股份有限公司，住所地邳州市运河街道青年东路延长段。
法定代表人：周翔，该公司董事长。
委托诉讼代理人：石启雷，江苏恒久律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周恒华，该公司法务。
原告董立峰诉被告江苏欢乐买商贸股份有限公司（以下简称欢乐买公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行审理。原告董立峰的委托诉讼代理人冯仰伟、董建中、被告江苏欢乐买商贸股份有限公司的委托诉讼代理人石启雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董立峰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付房屋租金701590元及利息403197.35元（按月利率0.5%计算至2016年3月1日，之后计算至实际给付之日止）；2.诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告董立峰变更第一项诉讼请求为：判令被告支付房屋租金744500元及利息403197.35元。事实和理由：2005年1月22日，邳州市人民法依法对被执行人邳州市新技术研究所所有的位于邳州市运河镇建设中路15号房产中的一层部分约1551.12平方米进行公开拍卖，原告以最高价176万元竞得。2005年2月6日，邳州市人民法院作出（2005）邳执字第51号民事裁定：原邳州市新技术研究所所有的位于邳州市运河镇建设中路15号房产一层自东向西七间，建筑面积约1551.12平方米，土地使用权面积分摊约1259.66平方米的所有权归买受人即原告所有。因上述房屋被被告以租赁的形式占有使用，徐州市中级人民法院提执后，于2006年12月15日向被告发出（2005）徐执监字第30号通知书，要求被告接到通知书之日起15日内通过法定程序确定租赁关系的效力，或者与原告就是否继续履行租赁协议进行协商。2008年7月25日、2009年1月24日、2009年8月21日，因被告未按通知的规定履行义务，徐州市中级人民法院先后三次向被告发出限期履行通知书，责令其按期清空涉案房产并将应交纳的房租和罚款交至该院。2009年9月17日徐州市中级人民法院作出（2005）徐执监字第30-1号民事裁定书及协助扣划银行存款通知书，将被告的银行存款28.6万元扣划至该院账户上。2009年4月2日，原告之父董建中代表原告与被告就涉案房屋签订房屋租赁合同，约定租赁期限从2009年2月1日至2012年1月31日止，三年租金528000元，被告已实际在签订合同后一次性交清。但2005年2月6日至2009年2月1日期间的房屋一直被被告占有使用，该期间的房租被告一直未能向原告支付。徐州市中级人民法院扣划被告的28.6万元，被告不服提出执行异议。被告执行异议一案最终被江苏省高级人民法院作出（2010）苏执复字第0006号民事裁定书，该裁定书认为原告在2005年2月至2009年2月期间是否有租金损失及租金损失数额等问题，属于另一民事法律关系，应另行通过诉讼程序或其他途径予以主张。该裁定书至2015年5月13日才送达给原告。为此特提起诉讼，请求判如所请。
被告江苏欢乐买商贸股份有限公司辩称，1.原告起诉要求被告支付租金没有事实和法律依据，原告与被告的租金问题已经按照双方达成的房屋租赁合同及时履行完毕。2009年4月2日原告授权董建中与被告的前身邳州市工贸大厦签订房屋租赁合同，合同在总则的部分已经约定从2005年2月1日至2009年3月1日的四年租金由徐州市中院王朝阳副局长承诺按原租赁合同执行，中院执行局从拍卖房款中协调补足至原告每年租金20万元，与被告概无关系。由此可以得出，原、被告已不存在2005年2月1日至2009年1月31日租金的问题。2.房屋租赁合同签订于2009年4月2日并及时履行完毕，已经时过7年，在7年之间原告从未向被告主张过租金的权利，所以原告起诉早已超过诉讼时效。
经审理查明，2002年8月13日，本院就中国华融资产管理公司南京办事处（以下简称华融公司）与邳州市新技术应用开发研究所（以下简称邳州新技术研发所）借款合同纠纷一案作出（2002）邳经初字第359号民事判决，判令邳州新技术研究所偿付华融公司借款本金及利息等。上述民事判决生效后，因邳州新技术研究所未履行上述判决确定的义务，华融公司向本院申请强制执行。
2005年1月22日，本院对邳州新技术研究所所有的位于邳州市运河镇建设中路15号房产中的一层部分约1551.12平方米进行公开拍卖，由原告以最高价176万元竞得。
2005年2月6日，本院作出（2005）邳执字第51号民事裁定：原邳州新技术研究所所有的位于邳州市运河镇建设中路15号房产一层自东向西七间，建筑面积约1551.12平方米，土地使用权面积分摊约1259.66平方米的所有权归买受人即原告所有。因邳州市工贸大厦（以下简称工贸大厦）租赁涉案房产，致使涉案房产未能及时交付买受人即原告。
2005年10月17日，徐州市中级人民法院提执后，于2006年12月15日向工贸大厦发出（2005）徐执监字第30号通知书，要求工贸大厦自接到通知书之日起15日内通过法定程序确定租赁关系的效力，或者与原告就是否继续履行租赁协议进行协商，逾期仍拒不确认或者拒不协商的，该院将强制清空已经拍卖成交的房产交付原告。
2008年7月25日、2009年1月24日、2009年8月21日，因工贸大厦未按通知的规定履行义务，徐州市中级人民法院先后三次向工贸大厦发出限期履行通知书，责令其按期清空涉案房产并将应交纳的房租和罚款交至该院。工贸大厦接到上述限期履行通知书后未按通知书规定的期限和内容全面履行。
2009年4月2日，原告之父董建中代表原告与被告就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，出租方：董建中（甲方），承租方：工贸大厦（乙方），约定：从2005年2月1日至2009年1月31日四年房屋租金（含二楼）由徐州市中院执行局王朝阳副局长承诺按原租赁协议执行，即前两年租金每年壹拾贰万元，后二年租金每年壹拾伍万元，租金由徐州中院分割和提取。中院执行局从拍卖房款中协调补足至甲方每年租金贰拾万元，与乙方概无关系。租赁期限从2009年2月1日至2012年1月31日止，三年租金528000元。工贸大厦已在签订合同后支付三年租金528000元。
2009年9月17日，徐州市中级人民法院作出（2005）徐执监字第30-1号民事裁定及协助扣划银行存款通知书，将工贸大厦的银行存款28.6万元扣划至该院账户上。
但2005年2月6日至2009年1月31日期间的房屋一直被被告占有使用，该期间的房租被告一直未能向原告支付。徐州市中级人民法院扣划被告的28.6万元，被告不服提出执行异议。被告执行异议一案最终被江苏省高级人民法院作出（2010）苏执复字第0006号民事裁定，该裁定书认为原告在2005年2月至2009年2月期间是否有租金损失及租金损失数额等问题，属于另一民事法律关系，应另行通过诉讼程序或其他途径予以主张。该裁定书至2015年5月13日才送达给原告。原告遂以诉请理由诉至本院。
另查明，2001年11月1日，邳州新技术研发所（原市科委研究所，出租方，甲方）与工贸大厦签订（承租方，乙方）《房产租赁合同》，约定：一、甲方自愿将坐落在建设北路86号的房屋靠近马路的一、二楼及大门以南门面几间租赁给乙方使用，乙方自愿承租该房产。（房屋共分二层，每层面积1700平方米，合计3400平方米）二、租赁期限为十年，自2001年11月1日到2011年11月1日止。2001年11月1日-2006年11月1日止，租金每年为12万元；2006年11月1日-2011年11月1日止，每年租金为15万元。（每年租金当年付清：元月31日前首付当年租金的一半，余款于当年年底付清，不开具发票）。
再查明，邳州市工贸大厦于2009年将名称变更为江苏欢乐买商贸股份有限公司。原告曾于2016年3月21日以本案诉请向本院提起诉讼，后于2017年2月28日撤诉。
在案件审理过程中，应原告董立峰申请，本院委托徐州市信人价格评估有限公司对邳州市建设中路15号房产一楼自2005年2月至2009年1月31日期间的租金的价值进行鉴定，徐州市信人价格评估有限公司向本院出具了徐信价司估[2017]字第042号价格评估报告书，价格鉴证结论为744500元,评估费用8800元。经质证，原告对该份价格评估报告无异议；被告对该份价格评估报告的真实性予以认可，但其对鉴定标的的价格不认可，价格鉴定的表达描述为实际勘察，是以看到的标的来鉴定的，但是承租的时候是毛坯房，被告一直在使用、装修，形成现在的经营环境，以其现在的条件鉴定不具有客观真实性，不具有公平合理性。
上述事实，有（2005）邳执字第51号民事裁定、（2005）徐执监字第30-1号民事裁定、（2010）苏执复字第0006号民事裁定、送达回证、徐信价司估[2017]字第042号价格评估报告书、鉴定费发票、房屋租赁合同、委托书、房产租赁合同、企业工商登记信息及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，一、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款的规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。本案中，在江苏省高级人民法院作出（2010）苏执复字第0006号民事裁定之前，涉案租金一直是由徐州市中级人民法院执行，原告董立峰于2015年5月13日才收到上述民事裁定书，此时才知道其权利受到侵害，应该通过诉讼程序或其他途径主张。故原告的诉讼请求未超过诉讼时效。
二、被告欢乐买公司应否支付原告董立峰租金（2005年2月6日至2009年1月31日期间）。原告之父董建中代表原告与被告就涉案房屋签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。
首先，根据《房屋租赁合同》的约定：“从2005年2月1日至2009年1月31日四年房屋租金（含二楼）由徐州市中院执行局王朝阳副局长承诺按原租赁协议执行，即前两年租金每年壹拾贰万元，后二年租金每年壹拾伍万元，租金由徐州中院分割和提取。中院执行局从拍卖房款中协调补足至原告每年租金贰拾万元，与被告概无关系。”从上述内容可以看出，被告应按前两年租金每年壹拾贰万元，后两年租金每年壹拾伍万元支付两层房屋租金，至于补足至原告每年租金贰拾万元，与被告无关。
其次，被告提供2008年7月8日全国农村信用合作社电汇凭证5万元及款物交接单、2009年9月17日全国农村信用合作社电汇凭证28.6万元，用以证明其已经支付租金的事实。原告质证认为：1、2008年7月8日的5万元与本案没有关联性，款物交接单上注明是建设施工合同纠纷，与本案不是同一案由。且被告租赁邳州新技术研发所房屋除了原告购买的一层外还有其他房屋，原告购得房屋之后，被告并没有向原告支付前4年的租金。２、2009年9月17日的28.6万元，是徐州中院扣划，但未支付给原告，同时也不能够证明前4年的租金就是28.6万元。本院认为，1、从款物交接单可以看出，2008年7月8日的5万元与本案所涉执行案件不是同一案由，该5万元不能证明是支付本案租金，亦不能证明已支付给原告；2、徐州中院扣划被告28.6万元的民事裁定已被（2010）苏执复字第0006号民事裁定撤销，故该28.6万元不能认定为被告支付的租金。综上，被告提供的证据不足以证明其主张，本院对其主张不予采信，被告应支付原告2005年2月6日至2009年1月31日期间的租金。
三、租金数额及利息如何认定。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，两层房屋租金为前两年租金每年壹拾贰万元，后两年租金每年壹拾伍万元。庭审中，原告申请对一层的租金进行评估，但评估的租金超过了合同约定的两层房屋的租金，故该评估结论无法作为定案依据。结合本地区市场交易价格及向徐州市信人价格评估有限公司咨询情况，本院酌定原告主张的一层房屋租金占两层房屋租金的十分之七，故被告应支付原告租金376850元（1、原告于2005年2月6日取得涉案房屋所有权，故2005年2月6日至2006年1月31日租金为82850元（84000-1150）;2、2006年2月1日至2007年1月31日租金为8.4万元；3、2007年2月1日至2008年1月31日、2008年2月1日至2009年1月31日租金均为10.5万元）。关于利息。双方签订的《房屋租赁合同》未约定涉案租金的支付时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，被告应在每届满一年时支付租金，被告未按时支付租金，应按中国人民银行同期同档贷款基准利率支付原告利息损失。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
被告江苏欢乐买商贸股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告董立峰支付租金376850元及利息（以82850元为基数，自2006年2月1日起;以8.4万元为基数，自2007年2月1日起；以10.5万元为基数，自2008年2月1日起；以10.5万元为基数，自2009年2月1日起；以上均计算至实际给付之日止，均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，以年利率6%为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14743元，由原告董立峰负担5643元，由被告江苏欢乐买商贸股份有限公司负担9100元。鉴定费8800元，由原告董立峰负担6160元，由被告江苏欢乐买商贸股份有限公司负担2640元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 董可伟
审 判 员 吴 丹
人民陪审员 陆玉红
二〇一八年一月五日
书 记 员 刘书良