德阳市旌阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）旌民初字第2338号
原告李邓。
委托代理人高波，四川心精诚律师事务所律师。
被告黄鑫。
委托代理人田春光，四川山和律师事务所律师。
原告李邓与被告黄鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘军担任审判长，与代理审判员肖鲁明、杨永胜组成合议庭公开开庭进行审理。原告李邓及其委托代理人高波、被告黄鑫及其委托代理人田春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李邓诉称，2014年5月7日，原被告双方签订了《店铺及生意转让协议书》，约定1、被告将自己位于德阳市旌阳区凯旋国际（舟山街）广场3号门入口的店铺进口食品经营权转让给原告（店铺使用面积28平方米），被告保证原告同等享有被告在房屋租赁合同中所享有的权利和义务；2、原告代替被告履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并定期缴纳租金及该合同所约定的应由被告缴纳的水电费及其它各项费用。因此，该合同实为房屋转租合同，根据《中华人民共和国合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意，无权将租赁物转租第三人，双方签订的租赁合同违法，应当认定为无效合同。加之，被告对“店铺”不具有所有权，被告无权转让《店铺及生意转让协议书》中所约定的标的物“店铺”；经营权的转让必须有法律依据，被告所谓的经营权是不可转让的故被告也无权转让《店铺及生意转让协议书》中所谓的“生意”（店铺的合法转租是生意转让的必备条件之一）。其他于此不能分离的转让行为当然也不能成立，也应认定无效。
被告已收取原告定金20000元及转让费20000元都应当返还。原告2014年5月12日代被告向出租人缴付的2014年4月电费81.2元，垫交的垃圾清运费56元应当返还，原告代缴2014年5月8日至2014年8月7日期间的房屋租金19320元，管理费16.8元和空调服务费1650元的2／3，即（56＋19320＋16.8＋1650）÷3＊2=14028.53元应由被告承担，被告应付给原告。由于被告在没有取得出租人同意的情况下将房屋转租给原告，导致转租合同不产生法律效力，其存在重大缔约过失责任，对原告方造成的经济损失应予以赔偿。
故原告为维护自身合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判令：1.确认原被告于2014年5月7日签订的《店铺及生意转让协议书》无效；2.被告向原告返还定金20000元；3.被告向原告返还转让金20000元；4.被告向原告支付为其垫交2014年4月电费81.2元；5.被告向原告支付为其代缴的2014年5月8日至2014年8月7日期间的房屋租金、管理费、空调服务费等其应承担的14028.53元；6.被告因缔约过失向原告赔偿8000元；7.本案诉讼费由被告承担。
被告黄鑫辩称：1、2014年5月7日，原被告双方签订的《店铺及生意转让协议书》合法有效，不存在返还原告李邓定金、转让金的问题；2、原告李邓2014年5月7日至8月7日期间使用该商铺的费用应由李邓自行承担。
本院根据原告的起诉、被告的答辩及双方当事人举证、质证情况，对本案基本事实作如下认定：
2013年10月15日，德阳市房地产股份有限公司上美商业分公司（以下简称上美分公司）（甲方）与被告黄鑫（乙方）签订租期为三年的铺面租赁合同，合同第二条约定：“甲方同意在上美广场建设完成后将其中室内区域一层（详见附图）号商铺……出租给乙方使用。乙方作为进口食品业态的专业经营商，同意承租该房屋。”（该商铺后经确认位于德阳市旌阳区凯旋国际广场3号门入口，面积28平方米）合同第二十条约定：“未经甲方书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约，甲方有权提前解除本合同，乙方应承担导致合同提前终止的违约责任。”此外合同还约定了计租面积、租赁期限、租金标准、保证金、违约责任等各项内容。2014年5月7日，被告黄鑫与原告李邓签订了《店铺及生意转让协议书》，《店铺及生意转让协议书》将被告黄鑫从上美分公司租赁的店铺转租给原告李邓，同时黄鑫也将店铺内营业设备、货物等一并转让给原告李邓，由李邓继续从事进口食品经营生意。2014年4月8日原告李邓向被告黄鑫交付定金20000元及转让金20000元，共计40000元。被告黄鑫向原告李邓出具了收据，收据上载明原告李邓还有余款65000元未付。2014年5月12日，原告李邓向上美分公司缴纳了22873.2元（包括2014年5月8日至8月7日租金、空调服务管理费、垃圾清运费、2014年4月电费81.2元等）。2014年8月7日原告李邓停止对该铺面及进口食品生意的经营。2014年9月上美分公司收回了租赁给被告黄鑫的位于德阳市旌阳区凯旋国际广场3号门入口的店铺。
以上事实有当事人陈述、德阳市房地产股份有限公司上美商业分公司与黄鑫签订的合同、《店铺及生意转让协议书》、收据等证据予以佐证。
本院认为：1.关于德阳市房地产股份有限公司上美商业分公司与被告黄鑫签订的合同性质及效力
德阳市房地产股份有限公司上美商业分公司与被告黄鑫签订的合同系对凯旋国际广场3号门入口，面积28平方米的商铺进行租赁的合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。德阳市房地产股份有限公司上美商业分公司与黄鑫均应按照合同约定履行权利、义务。
2.关于被告黄鑫与原告李邓签订的《店铺及生意转让协议书》的合同性质及效力
因被告黄鑫对凯旋国际广场3号门入口处的商铺不具有所有权，仅有因承租行为获得的使用权，被告黄鑫无权转让“店铺”，要将“店铺”交给原告李邓合法使用，应当采取转租的形式，协议书中“生意”即为进口食品经营，该项经营需要在被告黄鑫承租的凯旋国际广场3号门入口处商铺范围内开展，因此协议书中“生意”的转让必须以店铺转租为前提。被告黄鑫与原告李邓签订的《店铺及生意转让协议书》实际为商铺转租合同。
德阳市房地产股份有限公司上美商业分公司与被告黄鑫签订的关于凯旋国际广场3号门入口商铺（28平方米）租赁合同第二十条约定：“未经甲方书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约，甲方有权提前解除本合同，乙方应承担导致合同提前终止的违约责任。”被告黄鑫无证据证明德阳市房地产股份有限公司上美商业分公司事前同意或事后追认，黄鑫有权将其承租的凯旋国际广场3号门入口处的商铺转租给他人使用，也没有证据证实被告黄鑫在转租该商铺时向原告李邓告知过其本人作为承租人在与上美商业分公司签订的关于凯旋国际广场3号门入口商铺（28平方米）租赁合同中转租行为受限制的约定，因此按照德阳市房地产股份有限公司上美商业分公司与被告黄鑫签订的关于凯旋国际广场3号门入口商铺租赁合同中禁止承租方擅自转租商铺约定，被告黄鑫与原告李邓签订的《店铺及生意转让协议书》为无效合同。
3.关于被告黄鑫是否具有缔约过失责任及赔偿损失问题
被告黄鑫与原告李邓订立《店铺及生意转让协议书》时，未向原告李邓明确告知上美商业分公司对本案商铺禁止转租的约定，导致《店铺及生意转让协议书》无效，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条二款的规定，被告黄鑫的行为属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，致使合同无效，应当承担缔约过失责任。但本案原告李邓未举证证明因被告黄鑫缔约过失导致其损失8000元的事实，对原告李邓该项赔偿请求，本院不予支持。
4.关于原告李邓其他诉讼请求问题
被告黄鑫与原告李邓签订的《店铺及生意转让协议书》系无效合同，合同确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告李邓要求被告黄鑫返还商铺转租的定金20000元、转让金20000元共计40000元，于法有据，本院予以支持；
由于《店铺及生意转让协议书》无效，导致原告李邓应当返还被告黄鑫所涉本案商铺内储存的财物，现双方当事人对财物均未提出主张及证据，被告黄鑫可对原告李邓应予返还的财物另行主张权利；
虽然《店铺及生意转让协议书》无效，但原告李邓2014年5月7日至8月7日实际使用凯旋国际广场3号门入口商铺（28平方米）进行经营，在此期间产生的需要由商铺使用者向上美分公司缴纳的租金、空调服务管理费、垃圾清运费等应当由原告李邓承担，2014年4月电费81.2元发生在原告李邓使用商铺之前，该81.2元由被告黄鑫承担。因此原告李邓自行承担费用为22792元（22873.2元-81.2元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条二款之规定，判决如下：
一、被告黄鑫与原告李邓签订的《店铺及生意转让协议书》无效；
二、被告黄鑫于本判决生效之日起十日内向原告李邓返还定金20000元；
三、被告黄鑫于本判决生效之日起十日内向原告李邓返还转让金20000元；
四、被告黄鑫于本判决生效之日起十日内向原告李邓返还2014年4月电费81.2元；
五、驳回原告李邓的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案征收案件受理费675元，由被告黄鑫负担（原告已垫付，待执行中一并执行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
审 判 长 刘 军
代理审判员 杨永胜
代理审判员 肖鲁明
二〇一四年十二月八日
书 记 员 张 莉