湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第00263号
上诉人（原审被告）湖南天佑假日大酒店有限公司，住所长沙市芙蓉区八一路10号。
法定代表人刘凤国，董事长。
委托代理人蔡卫华，湖南人和人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海新盛元物业管理有限公司长沙分公司（原名上海居家物业管理有限公司长沙分公司），住所长沙市芙蓉区八一路10号。
代表人朱少军。
委托代理人王炼斌，男，1973年7月10日出生，汉族。
上诉人湖南天佑假日大酒店有限公司（以下简称天佑公司）因与被上诉人上海新盛元物业管理有限公司长沙分公司（以下简称物业公司）物权保护纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2011）芙民初字第1130号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：长沙市芙蓉区八一路与车站北路交叉口西北角的天佑大厦系湖南省华泰房地产开发有限公司（以下简称华泰公司）开发建设。2009年12月28日，华泰公司与物业公司签订前期物业管理委托合同。华泰公司委托物业公司对天佑大厦提供前期物业管理服务，包括天佑大厦红线范围内公用部位的维修、养护和管理等，对业主和物业使用人违反业主临时公约、物业管理制度的行为，根据情节轻重，采取制止、规劝、批评、警告、责令恢复等措施。物业管理期限自2010年2月8日起至天佑大厦业主委员会成立之日止。
2009年7月至9月期间，案外人刘莹、刘伟胜分别与华泰公司签订长沙市商品房买卖合同，刘莹购买天佑大厦第6、7层房屋，刘伟胜购买天佑大厦第8、9层房屋。天佑大厦第6至9层商品房买卖合同均约定和记载房屋的用途为住宅。同时刘莹、刘伟胜还在合同附件五临时业主公约上签名，该临时业主公约约定，业主均须自觉遵守公约和前期物业管理服务协议、物业管理制度；业主不得占用或损坏通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、停车场、自行车房（棚）等公用部位、设施及公共场所（地），不得损坏或擅自拆除、截断、改变连接改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共用设施。
天佑公司于2010年2月26日经湖南省工商行政管理局核准登记成立。
同年3月29日刘凤国（甲方）、阚金来（乙方）、深圳市中技实业（集团）有限公司（丙方）、华泰公司（丁方）因股权转让发生纠纷，签订了一份补充协议，约定：乙、丙、丁三方同意在天佑大厦第5层的架空层划定500平方米的区域租赁给甲方使用，租金标准按照其他业主租金的60%收取。地下负一层在原规划设计中央空调及锅炉安装位置安装酒店用中央空调系统。在办理了相应户外广告的批准后，无偿使用6-9层广告位；甲方在天佑大厦第6-9层开设酒店，乙、丙、丁三方明确天佑大厦壹台电梯供甲方开设的酒店专用，其他共用；大堂外部同意做雨棚及广告宣传等。
同年4月22日，物业公司与天佑公司签订一份前期物业管理服务协议。约定物业公司对天佑大厦房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，有权维护物业管理区域内的公共秩序，协助有关部门制止违法、违规的行为。随后，天佑公司从刘莹、刘伟胜手中租赁了天佑大厦第6～9层房屋经营酒店，并对所承租的天佑大厦第6～9层房屋进行了装饰装修。在天佑大厦负一层原规划设计中央空调及锅炉安装位置，安装专供第6～9层酒店用的锅炉及配套设备设施和管道，在天佑大厦裙楼的天台公共区域安装了冷却塔和管道，在天佑大厦入口上方安装了天佑假日大酒店的招牌。
物业公司于2009年5月5日登记成立，原名为上海居家物业管理有限公司长沙分公司，2011年3月15日变更为现名。
物业公司于2011年5月12日向原审法院起诉，请求判令天佑公司立即停止侵权，拆除占用天佑大厦公共区域而设置的冷却塔、锅炉房及设备、储水罐、管道、招牌，恢复公共区域的原状。
原审法院认为：物业公司是依法设立并领取营业执照的法人分支机构，其财产体现在对其负责的法人上，不存在独立的注册资本问题，注册资本为零不影响其作为其他组织依法享有诉讼主体资格。天佑公司以物业公司零注册资本否定其诉讼主体资格的抗辩理由不能成立，不予支持。天佑公司主张其安装设施经过了建设单位华泰公司的同意，不是占用公共区域的抗辩主张，因违反《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”的禁止性规定，原审法院不予支持。
天佑公司作为天佑大厦第6～9层房屋的承租人，应当遵守天佑大厦物业管理委托合同约定的义务，遵守业主公约、物业管理规定。天佑公司将承租的住房改为经营性用房，又在天佑大厦共有部位上设置经营性的设备设施，既不符合法律、法规以及管理规约，又未经有利害关系的业主及物业公司同意，其行为不具备合法性，且严重侵害了其他业主的合法权益。物业公司作为物业服务企业有权维护物业服务区域秩序的管理，即对业主及承租人实施“人”的管理。当业主及承租人实施妨害物业服务与管理的行为时，物业公司依法有权请求业主及承租人承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。故物业公司要求天佑公司拆除违法设置在天佑大厦公共区域的设施设备，恢复原状的诉讼请求成立，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第（二）项、第（五）项，《中华人民共和国物权法》第七十七条，《物业管理条例》第二十七条、第五十五条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十五条、第十六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条的规定，判决如下：一、湖南天佑假日大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内，拆除其占用长沙市芙蓉区八一路10号天佑大厦公共区域设置的冷却塔、锅炉房及设备、储水罐、管道，恢复公共区域的原状；二、湖南天佑假日大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内，拆除其占用长沙市芙蓉区八一路10号天佑大厦公共区域设置的天佑假日大酒店的招牌，恢复公共区域的原状。本案受理费80元，由湖南天佑假日大酒店有限公司负担。
一审判决后，天佑公司不服，向本院提起上诉称：1、原审判决天佑公司在本判决生效之日起三十日内拆除其占用长沙市芙蓉区八一路10号天佑大厦公共区域设置的冷却塔、锅炉房及设备、储水罐、管道，恢复公共区域的原状和拆除其占用长沙市芙蓉区八一路10号天佑大厦公共区域设置的天佑假日大酒店的招牌，恢复公共区域的原状是错误的。天佑公司是依据刘凤国与阚金来、深圳中技实业（集团）有限公司、华泰公司2009年2月12日签订的《股权转让协议》、2009年7月8日签订的《补充协议》、2009年3月29日《和解协议》和2010年3月29日《补充协议》的内容执行的，原审判决天佑公司限期拆除是违背长沙市中级人民法院（2009）长中民二初字第0409号民事调解书的。2、天佑大厦负一楼根据设计规划安装的锅炉房等设备及天台安装的冷却塔和管道等是由建设单位在建设过程中委托设计设置的，属于天佑大厦的附属配套设施，是天佑大厦正常运转不可分割的部分，是合理使用，不应认定为侵权。3、天佑公司设置附属配套设施的行为完全合法，且没有严重侵害其他业主的合法权益。同时，该附属配套设施价值近千万元，如拆除，整个天佑大厦正常的供电水气等设施将要全部进行变更更改，天佑大厦将无法正常进行运转，这才会真正侵害所有业主的利益。4、天佑假日大酒店的广告牌经行政部门批准设置，具有合法性。如物业公司申请拆除，先应当向行政部门申请撤销其行政审批手续，再另案起诉。因此，在本案中应当驳回物业公司的诉讼请求。天佑公司上诉请求：撤销原判；驳回物业公司的诉讼请求；由物业公司承担诉讼费用。
物业公司辩称：天佑公司系6至9层的承租人，应当遵守物业临时公约和物业管理规定，天佑公司私自将住宅改变为经营性酒店，违反法律规定，其占用规划为车库的负一层，私自改造安装锅炉房等设备设施，以及占用消防道、公用平台等公共区域，也违反物业管理规定和物权法的规定，且没有合同依据。天佑公司私自占用公共区域所造成的后果和损失，依法应当由其自行承担。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
本院二审查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院另查明：天佑公司在天佑大厦入口上方安装天佑假日大酒店的招牌已经长沙市芙蓉区城市管理局审批备案。
本院认为：根据天佑大厦建设单位湖南省华泰房地产开发有限公司与刘凤国（天佑公司法定代表人）、阚金来、深圳市中技实业（集团）有限公司等达成的有关协议，天佑大厦建设单位等有关各方同意刘凤国在天佑大厦第6至9层开设酒店，地下负一层在原规划设计中央空调及锅炉安装位置安装酒店用中央空调系统，大堂外部做雨棚及广告宣传；而且，天佑公司安装锅炉等中央空调设备设施已经天佑大厦建设单位委托设计单位进行设计，天佑公司在天佑大厦入口上方安装酒店招牌也已经政府有关职能部门审批同意；另外，天佑大厦其他业主至今并未就天佑公司的上述行为提出异议。综上，物业公司称天佑公司的上述行为严重侵害了其他业主的合法权益的证据不足，理由不成立，故物业公司要求天佑公司拆除其设置的冷却塔、锅炉房及设备、储水罐、管道、招牌的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人天佑公司的上诉理由成立，本院予以采信。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，判决不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2011）芙民初字第1130号民事判决；
二、驳回上海新盛元物业管理有限公司长沙分公司的诉讼请求。
本案一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，合计160元，由上海新盛元物业管理有限公司长沙分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年六月五日
书记员 汤英姿
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。