重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝05执异349号
案外人：张启伟，男，1988年1月15日出生，汉族，住重庆市开州区。
委托代理人：雷啟发，男，1956年6月13日出生，汉族，住重庆市开州区。
申请执行人：重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路121号12楼1207、1208、1209号，统一社会信用代码9150010305481670X2。
法定代表人：夏文，董事长。
委托诉讼代理人：刘云飞，重庆中钦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：文睿，重庆中钦律师事务所律师。
被执行人：陈兴会，女，1978年2月16日出生，汉族，住重庆市开州区。
被执行人：王文全，女，1970年6月17日出生，汉族，住重庆市开州区。
被执行人：重庆泰德商贸有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道帅乡路工业品商场二楼53号，组织机构代码05778313-0。
法定代表人：陈兴会，总经理。
被执行人：开县聚兴房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道老城老街268号，组织机构代码59366115-3。
法定代表人：陈春燕，总经理。
被执行人：王智勇，男，1975年8月18日出生，汉族，住重庆市开州区汉。
被执行人：伍珍，女，1973年7月16日出生，汉族，住重庆市开州区。
被执行人：张友国，男，1963年4月23日出生，汉族，住重庆市开州区。
被执行人：王海清，男，1977年6月7日出生，汉族，住重庆市开州区。
被执行人：李小兵，男，1974年9月1日出生，汉族，住重庆市开州区。
被执行人：陈春燕，女，1988年4月20日出生，汉族，住重庆市开州区。
被执行人：陈阳珍，女，1976年10月13日出生，汉族，住重庆市开州区。
在本院执行重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司（以下简称兴农投小贷公司）与陈兴会、王文全、重庆泰德商贸有限公司（以下简称泰德商贸公司）、开县聚兴房地产开发有限公司（以下简称聚兴房地产公司）、王智勇、伍珍、张友国、王海清、李小兵、陈春燕、陈阳珍借款合同纠纷两案中，案外人张启伟对执行位于重庆市开州区郭家镇大桥街3号701号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张启伟称，2012年7月24日，本人从王海清手中购买了位于重庆市开州区XX街3号701号房屋，房款已付176680元，还有余款5,000元是作为办理房产证的押金。由于历史和政策等原因，没有及时过户。请求法院中止对上述房屋的执行。
申请执行人兴农投小贷公司称，1、该房已抵押给本公司，物权期待权不能对抗担保物权；2、购房合同并非与权利人王智勇签订，而是与王海清签订，且并无任何授权，并非真实合法有效的合同。故案外人的异议理由不能成立，应驳回其异议请求。
本院查明，兴农投小贷公司与陈兴会、泰德商贸公司、聚兴房地产公司、王智勇、伍珍、张友国、王海清、李小兵、陈春燕借款合同纠纷一案，本院于2016年5月3日作出（2015）渝五中法民初字第00442号民事判决。兴农投小贷公司与王文全、泰德商贸公司、聚兴房地产公司、王智勇、陈兴会、陈阳珍借款合同纠纷一案，本院于2016年5月3日作出（2015）渝五中法民初字第00443号民事判决。因陈兴会、王文全、泰德商贸公司、聚兴房地产公司、王智勇、伍珍、张友国、王海清、李小兵、陈春燕、陈阳珍等未履行上述两份生效民事判决书所确定的义务，兴农投小贷公司向本院申请强制执行。
另查明，2012年7月24日，买受方张启伟（乙方）与出卖方王海清（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，购买了位于开县XX街3号701号房屋，建筑面积约96平方米，用途为住宅，房屋总价款为181,680元。该合同约定：1、买受方应于本合同生效之日向出卖方支付现金176,680元整，乙方可留5,000元待房产证交付之日付清；2、交房时间以甲方通知乙方为准。同日，龚XX（王海清之妻）向张启伟出具收条，内容为“今收到张启伟购买XX新房水电费上户费用2000元（大写贰仟元）”。其后，该房屋交付张启伟使用。2017年2月23日，重庆市XX不动产登记中心出具一份无房证明，载明：经查本中心土地房屋权属登记数字档案信息系统，张启伟截止2017年2月23日在开州区无住房权属登记记录。
在本案审查过程中，案外人张启伟向本院提交了一份中国XX银行的转账凭证，时间为2012年7月24日，金额为176,680元，转账人为张启伟，收款人为“龚XX”。龚XX系王海清妻子。
又查明，王智勇和王海清均是上述房屋的实际开发人。
再查明，重庆市开州区XX街3号701号房屋与重庆市开州区XX街0号8（7-1）房屋系同一标的物，房地产证号为3X2房地证2013字第004XX号。
还查明，2014年3月31日，王智勇与兴农投小贷公司签订重行农投（2014）抵字第24号《抵押合同》，约定：王智勇用其所有的位于重庆市开县XX街0号包括3X2房地证2013字第004XX号在内的30套房屋作为王文全向兴农投小贷公司借款的抵押担保。上述房屋办理了抵押登记。
本院在诉讼前，于2015年1月29日以（2015）渝五中法民保字第00022号民事裁定书及协助执行通知书，查封了王智勇所有的位于重庆市开县XX街3X2房地证2013字第004XX号等30套房屋。另，2016年6月28日，开县撤县升区，设立开州区。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，参照上述司法解释的规定，案外人张启伟在本院查封前即与实际开发人王海清签订购房合同，购买了异议房屋。上述房屋系住宅，且张启伟名下无其他用于居住的房屋。因此，案外人张启伟符合消费者买受人的构成要件。其对异议房屋享有能够排除执行的物权期待权。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定法律、司法解释另有规定的除外。而《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”参照该批复，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其对所购商品房享有的物权期待权优于承包人对该商品房享有的工程价款优先受偿权，当然也优于抵押权人对该商品房享有的抵押权。本案中，案外人张启伟购买的是用于居住的商品房，属于为生活消费需要购买商品房的消费者，且已支付了大部分购房款，因此，案外人张启伟符合购房消费者的构成要件，其对异议房屋享有的消费者物权期待权应优先于申请执行人对异议房屋享有的抵押权。
综上，案外人张启伟对异议房屋享有足以排除执行且能对抗申请执行人抵押权的实体权利，对其请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，裁定如下：
中止对位于重庆市开州区XX街3号701号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 胡 蓉
审判员 余 梅
审判员 刘用辉
二〇一八年九月四日
书记员 谭 锋