文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏02民终1650号上诉人（原审原告）：许建军，男，1971年12月27日出生，汉族，住江阴市。上诉人（原审原告）：徐小华，女，1972年11月13日出生，汉族，住常州市新北区。上诉人（原审原告）：许文凯，男，1994年3月14日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：李立平（受三上诉人共同委托），江苏樵杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文浩（受三上诉人共同委托），江苏樵杨律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：江阴市伟舟房地产开发有限公司，住所地江阴市临港新城璜土镇镇澄路紫阳美地山庄10幢，统一社会信用代码91320281787668011U。法定代表人：罗庆春，该公司董事长。委托诉讼代理人：管怀良，江苏东鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢惊涛，江苏东鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏紫阳房地产开发有限公司，住所地常州市武进经济创业服务中心269号，统一社会信用代码9132041225085202XP。法定代表人：罗庆春，该公司董事长。委托诉讼代理人：管怀良，江苏东鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢惊涛，江苏东鼎律师事务所律师。上诉人许建军、徐小华、许文凯、江阴市伟舟房地产开发有限公司（以下简称伟舟公司）因与被上诉人江苏紫阳房地产开发有限公司（以下简称紫阳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2017）苏0281民初858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。紫阳公司在一审判决后亦提起了上诉，但未预交二审案件受理费，且经催交后，仍未交纳，按自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。许建军、徐小华、许文凯向本院提出上诉请求：1.维持一审法院判决第一、三项；撤销其他判项，依法改判支持其一审诉讼请求。2.本案所有诉讼费用由伟舟公司、紫阳公司承担。事实和理由：1.案涉房屋不能办理房屋权属证书并非由部分业主的搭建行为单独造成，根本原因在于伟舟公司违法交付在先，怠于办证在后。根据法律规定开发商在没有取得住建局竣工验收交付使用证明文件前，不能将房屋交付使用，伟舟公司擅自将不具备交付条件的房屋交付给业主使用应属违法。因此，在伟舟公司取得住建局竣工验收交付使用证明文件前，违章搭建的整改对象应为伟舟公司。2.如果伟舟公司能于2012年11月8日通过自行组织的竣工验收后及时向建设行政主管部门进行竣工验收备案，即不会遭遇办证政策的变化。小区内部分房屋虽然存在违章搭建，但其他业主在办证政策发生变化前即已取得了房屋权属证书。伟舟公司拖延至2016年10月17日才第一次申请江阴市城市管理局的专项验收是导致办证拖延的根本原因。3.关于计算逾期办证违约金的起算点。伟舟公司与其关于一期全部建成后办证的约定属于双方特殊的约定，不应另行宽限90天，故应以2015年11月30日作为逾期办证违约金的起算点。4.一审法院以2016年10月17日作为计算逾期办证违约金截止时间点错误。在江阴市城市管理局最终定性之前，不能视为违法搭建，故应以2017年9月12日江阴市城市管理局正式出具专项意见书的时间点作为计算逾期办证违约金的截止时间点。5.根据伟舟公司一审提供的建设工程竣工验收备案凭证，涉案工程的消防验收时间是2010年8月13日，但是工程质量竣工验收记录显示涉案工程的开工时间是2011年3月1日，根本不可能出现没有开工、尚未平地的房屋就已经通过了消防验收备案。所以伟舟公司就涉案工程实际并未取得消防验收备案凭证，也是造成逾期办证的原因。伟舟公司辩称：1.许建军、徐小华、许文凯等业主在装修时违规搭建，是造成房屋无法办理产权证的根本原因，他公司不应承担逾期办证的责任。2.关于涉案房屋的消防验收，他公司已经有相应审批手续，没有违章的业主已经通过了综合验收，不存在许建军、徐小华、许文凯所称的未进行消防验收的情况。紫阳公司辩称：同意伟舟答辩意见。承诺书中载明如因买受人不配合导致无法办证，紫阳公司不承担责任。由于许建军、徐小华、许文凯等业主装修中对房屋进行违章搭建，导致江阴市城市管理局无法通过验收，这是最根本的不配合行为，所以紫阳公司不应承担连带责任。伟舟公司向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回许建军、徐小华、许文凯要求支付逾期交房违约金及赔偿因逾期办理房屋权属证书造成的损失的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由许建军、徐小华、许文凯承担。事实和理由：一、一审法院判决其承担逾期交房违约金错误。1.他公司曾于2013年3月27日通过EMS专递通知胡立当月前来收房，胡立系因自身原因未办理交接手续，他公司不构成逾期交房。2.即便认定他公司未履行交房的通知义务，胡立自2013年7月11日实际接收了房屋，起诉主张逾期交房违约金已过诉讼时效。二、一审法院认定他公司承担逾期办理房屋权属证书的违约责任错误。1.根据江阴市建设局文件（澄建规发[2014]2号）及《江阴市商品房交付使用管理办法实施细则》，商品房交付使用必须通过相关政府部门验收后达到房屋交付的标准。双方签订的《合同补充协议》中就“一期全部建成”的约定是以能够办理房屋权属登记为目的，仅完成商品房土建主体竣工验收显然无法办理房屋权属登记。故应以江阴市住房和城乡建设局出具《关于商品房〈紫阳美地山庄”25#)通过交付使用竣工验收的通知》的时间2016年11月16日为判断他公司是否逾期的标准。一审法院以2015年11月30日土建主体竣工验收日期加上90日宽限期即2016年2月29日作为认定是否逾期显然是错误的。2.无法办理房屋权属证书的根本原因系本案许建军在内的大部分业主违章搭建且拒不整改，导致无法通过江阴市城市管理局的专项验收。另外，一审对承诺书的效力认定过度倾向于业主不配合提交相关材料或缴纳费用的表面情况，回避了事件的主要矛盾，放弃了对导致事件发生的过错本源的追溯，责任认定错误。许建军、徐小华、许文凯辩称：伟舟公司上诉理由不能成立，一审法院在判决书中已经就伟舟公司理由不成立的原因进行了详细的阐述，伟舟公司认为达到了交房条件及没有逾期办证的理由与事实不符，依法不能成立。伟舟公司交付的房屋实际并未通过消防验收，房屋的交付条件和办证条件均未成就。紫阳公司辩称：同意伟舟公司的上诉意见。许建军、徐小华、许文凯一审诉讼请求：1.判令伟舟公司支付自2012年12月30日起至江阴市住房和城乡建设局出具关于商品房通过交付使用竣工验收的通知之日止，每日按已付购房款1184684元的万分之二计算的逾期交房违约金；2.判令伟舟公司支付从紫阳美地山庄一期建成之日（2015年8月30日）起至其取得房地产权属证书为止，每日按已付购房款1184684元的万分之二计算的逾期办理房地产权属证书的违约金（损失），并将房地产所有权转移至其名下；3.伟舟公司承担自2016年3月30日起至其取得房地产权属证书之日止，按已收取的费用（房屋维修费15901.80元）为基数，按照年利率6%计算的利息损失；4.紫阳公司对上述第二项诉讼请求承担连带赔偿责任。5.本案诉讼费用由伟舟公司、紫阳公司承担。事实和理由：2011年12月27日，其与伟舟公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定其购买伟舟公司位于紫阳美地山庄23幢甲单元102室的房产，伟舟公司应于2012年12月30日前将验收合格的商品房交给其，逾期交房的应向其承担每日按已付购房款的万分之二计算的违约金。其根据合同约定支付了全部购房款1184684元，并支付了房屋维修基金15901.80元，但伟舟公司没有在约定期限内将符合要求的房屋交付给其使用，也没有按照双方签订的补充协议第二十三条的约定为其办理房屋权属证书，构成违约。紫阳公司出具承诺书为伟舟公司逾期办证违约金的支付承担担保责任。双方交涉无果，为维护合法权益，故诉至法院，愿判如所请。伟舟公司一审辩称：1.对许建军、徐小华、许文凯与他公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》没有异议，确认收到许建军、徐小华、许文凯陈述的购房款及房屋维修基金；2.他公司没有逾期交房。案涉房屋于2012年12月30日竣工验收合格，符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付使用条件，因此，他公司交付的房屋是符合双方约定的。许建军、徐小华、许文凯接收房屋的日期是2016年3月30日，但是他公司已经通知许建军、徐小华、许文凯于2012年12月30日前来接收房屋，许建军、徐小华、许文凯没有及时来接收房屋是其自身原因造成的，另外，根据合同第八条第二款第三项的约定，他公司有90天的交房宽限期，不作违约处理；3.许建军、徐小华、许文凯接收房屋后，擅自搭建了违法建筑，导致无法通过江阴市城市管理局的专项验收，故他公司无法办理房屋产权证书是由于许建军、徐小华、许文凯自身的过错造成的，即使伟舟公司逾期办证，也不应承担违约责任；4.许建军、徐小华、许文凯主张维修基金利息损失没有依据，他公司不予认可；5.许建军、徐小华、许文凯在他公司吵闹、拉横幅、喷油漆等，他公司和紫阳公司在受到许建军等人强迫的情况下才出具的承诺书，因此该承诺书属于可撤销合同，请求法院撤销。即使该承诺书合法有效，由于许建军、徐小华、许文凯搭建违法建筑且拒不拆除，属于承诺书中“业主不配合”的情形，因此，该承诺书对他公司和紫阳公司不产生约束力，许建军要求紫阳公司承担连带责任没有依据。紫阳公司一审辩称：他公司和伟舟公司出具承诺书的前提是业主配合办证，但许建军、徐小华、许文凯搭建违法建筑且拒不拆除，属于承诺书中“业主不配合”的情形，因此，该承诺书对他公司不产生约束力，他公司无需承担连带赔偿责任。一审法院认定事实：紫阳美地山庄一期项目有：1#-16#房(低层住宅、层数3层)、17#、18#、20#-24#房（多层住宅、层数6层）、25#、会所和20#-24#号房范围的地下室等组成。2011年12月27日，许建军、徐小华、许文凯与伟舟公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》1份，约定许建军、徐小华、许文凯向伟舟公司购买紫阳美地山庄一期XX幢X单元XX室房屋，建筑面积254.33平方米。（一）关于商品房交付条件、期限及迟延交付的违约责任的约定情况和履行情况。合同第八条约定了房屋的交付条件和期限：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3.出卖人对交付日期在本合同约定的交付日期基础上可保留九十天的宽限期，买受人予以认可，并同意不作逾期处理。”合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同第十一条约定了房屋的交接方式：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由买受人承担未按期交付的违约责任。”补充协议第二十三条约定：“出卖人交付约定商品房钥匙即为该商品房交付，但买受人以按揭或贷款方式购房且需出卖人提供担保的，则该商品房的产权在房屋产权证及他项权证办理完成之前仍归出卖人所有。合同签订后，许建军、徐小华、许文凯向伟舟公司共支付全部购房款1184684元。紫阳美地山庄23#房单位（子单位）工程质量竣工验收记录上载明的开工日期为2011年3月1日，竣工日期为2012年11月8日，由建设、施工、设计、监理单位加盖公章，验收结论为合格。23#房单位工程竣工验收证明书由建设、施工、勘察、设计、监理单位加盖公章，验收意见为合格，但未记载竣工日期。2012年12月30日，江阴市建设工程质量监督站出具的《建设工程质量监督报告》中载明工程名称为紫阳美地山庄16#、17#、18#、23#、24#，开工日期为2008年4月21日，完工日期为2012年12月30日，竣工验收日期为2012年12月30日。2016年3月30日，伟舟公司将紫阳美地山庄23幢甲单元102室房屋的钥匙交付给了许建军、徐小华、许文凯；许建军、徐小华、许文凯自此占有了案涉房屋。（二）关于办理商品房权属证书的约定及履行情况。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。补充协议第十条约定：“买受人委托出卖人代办产权证，买受人必须于交房同时交纳有关办理产权登记的所有税费及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，以确保产权证的及时办理，否则，由此产生的一切后果由买受人负全部责任。买受人若不能按期交纳有关税费、不能按期提交办理产权登记所需的全部真实有效资料或不能按约结算，出卖人有权依据买受人迟延的时间，相应顺延本合同第十五条约定的出卖人向产权登记机关交付办理产权证所需资料的时间。买受人采用按揭贷款方式付款的，必须委托出卖人办理契税缴纳、产权证、国土证等相关手续。”补充协议第十七条约定：“出卖人承诺按期按质将商品房交与买受人并按约定交付办理产权证书手续所需资料，如因公共管理部门的原因（指政府及水、电、市政等从事公共事业的单位的原因）所致延误时，不视为违约，双方另行友好协商重新确定时间，但出卖人须出具合法有效之证明。”补充协议第二十三条约定：“买受人同意在该商品房所在小区（紫阳美地山庄）一期全部建成后进行该商品房产权登记，该约定是双方关于产权登记的约定期限特殊约定。”紫阳美地山庄一期最后竣工的是25#房屋。周建军于2013年12月28日购买了伟舟公司开发的紫阳美地山庄XX-XX号（25#）的XX单元XX室房屋，《商品房买卖合同》载明的交房日期为2015年8月30日。25#房上标牌公示载明的开工日期为2013年6月1日，竣工日期为2015年8月30日。江阴市建设工程质量监督站出具的《建设工程质量监督报告》中载明紫阳美地山庄25#于2015年8月30日完工，于2015年11月30日通过工程竣工验收。2016年11月16日，江阴市住房和城乡建设局出具《关于商品房（紫阳美地山庄25#）通过交付使用竣工验收的通知》，同意25#房屋交付使用。2016年5月9日，伟舟公司向紫阳美地山庄16#、17#、18#、23#、24#、25#业主出具《承诺书》一份，载明：本公司承诺16#、17#、18#、23#、24#、25#房屋的产权证国土证尽量在6月底7月初具备办证条件，确保在2016年10月30日前一定办到房产证和土地证（业主不配合办理除外），如到时仍未能办理按天支付购房总价万分之二的违约金，此承诺为伟舟公司及紫阳公司的真实表达。紫阳公司作为担保单位在承诺书上加盖公章。2016年3月30日，许建军、徐小华、许文凯向伟舟公司缴纳房屋维修基金15901.80元。2014年5月29日，江阴市建设局对2013年3月29日施行的《江阴市商品房交付使用管理办法实施细则》（以下简称实施细则）进行了修改，其中对第五条修改为：“房地产开发企业交付使用商品房（住宅）前，应当向市建设局提出交付使用竣工验收申请和查验报告，并提交下列材料原件和复印件各一份。”增加一项为第二十三项：“江阴市城市管理局新建小区管理及配套设施专项验收意见书”。修改后的实施细则第五条规定需要提交各部门出具的验收或证明材料共计24项。实施细则第八条规定，“经核查，商品房符合交付使用条件的，由市建设局出具商品房项目交付使用竣工验收证明。……房地产开发企业取得商品房项目交付使用竣工验收证明后方可将商品房交付使用。”修改后的实施细则自2014年6月1日起施行。因伟舟公司办理案涉商品房初始登记手续骑跨2014年6月1日，所以伟舟公司需按上述实施细则的规定办理相关手续。一审中，伟舟公司称其已于2016年10月向江阴市城市管理局申请紫阳美地山庄一期新建小区管理及配套设施专项验收，因部分业主存在违法建设，截至许建军、徐小华、许文凯起诉时仍未通过专项验收，故无法为业主办理房屋权属证书，遂申请本院调取江阴市城市管理局验收的相关情况。本院发函至江阴市城市管理局。该局于2017年3月29日向本院进行复函，内容主要为：伟舟公司于2016年10月18日向江阴市城市管理局申请对其开发的紫阳美地山庄2号、16-18号、23-24号房屋进行新建小区管理及配套设施专项验收。经该局勘察，待验房屋中存在多处违法建设（其中涉诉的23户中有11户存在违法建设），不符合新建小区管理及配套设施专项验收要求，故紫阳美地山庄2号、16-18号、23-24号房未通过新建小区管理及配套设施专项验收。2017年9月12日，江阴市城市管理局出具新建小区管理及配套设施专项验收意见书（澄城管验字[2017]026-1），载明：2016年10月17日伟舟公司申请管理及配套设施专项验收，该局在验收中发现紫阳美地山庄2幢、16-18幢、23-24幢待验房屋中有38套房屋已入场装修，并存在涉嫌违法建设、破坏绿化的行为，不符合新建小区管理及配套设施专项验收要求。同日，江阴市城市管理局出具新建小区管理及配套设施专项验收意见书（澄城管验字[2017]026-2），载明：2016年10月17日伟舟公司申请管理及配套设施专项验收，该局在验收中发现紫阳美地山庄2幢、16-18幢、23-24幢待验房屋中有28套房屋尚未装修，不存在违法建设、破坏绿化的行为，符合新建小区管理及配套专项验收要求。附表显示许建军、徐小华、许文凯户涉嫌违法建设，具体为：北侧底层占用公共绿地，圈花园。一审法院认为：本案的争议焦点是：1.伟舟公司是否按照合同约定履行了交付房屋的义务，如未履行，逾期交房违约金如何确定；2.伟舟公司是否按照合同约定履行了办理房屋权属证书的义务，如未履行，逾期办理房屋权属证书的违约责任如何确定；3.许建军、徐小华、许文凯主张伟舟公司承担房屋维修基金的利息损失是否有依据；4.紫阳公司是否应当与伟舟公司承担逾期办证违约金（损失）的连带赔偿责任。一、关于伟舟公司是否按照合同约定履行了交付房屋的义务，如未履行，逾期交房违约金如何确定的问题。（一）案涉房屋是否符合交付条件。许建军、徐小华、许文凯与伟舟公司于2011年12月27日签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，该合同对双方当事人均具有约束力。合同约定的房屋交付条件为“商品房经验收合格”。对于该交付条件如何理解，双方当事人持不同意见：伟舟公司主张建设工程通过建设、施工、设计、监理四方验收合格即为经验收合格，许建军、徐小华、许文凯则主张取得江阴市住房和城乡建设局出具关于商品房通过交付使用竣工验收的通知才能视为验收合格。对此，法院认为，合同约定的交付条件有四项可供选择的内容：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。从合同文义理解，上述四种交付条件为递进关系，故第一项“商品房经验收合格”应属于最低标准的交付条件，而房屋经验收合格，通常是指房屋经建设、监理、施工、设计四方验收合格，即视为房屋经验收合格。本案中，双方当事人协商一致选择上列第一项作为房屋交付条件，系双方真实意思表示，应作为判定案涉商品房是否符合交付条件的依据。案涉房屋单位工程竣工验收证明书载明的验收意见为合格，江阴市建设工程质量监督站出具的紫阳美地山庄16#、17#、18#、23#、24#《建设工程质量监督报告》中载明竣工验收的日期为2012年12月30日，由此可见，截至2012年12月30日，案涉房屋（23#）经四方竣工验收合格，已达到双方约定的交付条件，故案涉房屋符合交付条件。（二）案涉房屋最后交付期限如何确定。合同第九条约定，出卖人逾期交房的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。对该条中的“最后交付期限”，双方有不同理解。伟舟公司认为根据合同第八条，最后交付期限应当是在合同约定的交付日期2012年12月30日的基础上加上90天的宽限期，即为2013年3月30日。许建军、徐小华、许文凯认为因伟舟公司未举证其有特殊原因，故不应有90天的宽限期。对此，法院认为，合同第八条约定，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3.出卖人对交付日期在本合同约定的交付日期基础上可保留九十天的宽限期，买受人予以认可，并同意不作逾期处理。”因该条第3点中明确约定出卖人在合同约定的交付日期基础上可保留90天的宽限期，买受人认可不作逾期处理，其并未约定保留宽限期应当以特殊原因作为前提条件，故法院对伟舟公司的意见予以采纳，伟舟公司最后交房的日期应为2013年3月30日。（三）房屋实际交付日期如何确定。对于案涉房屋的实际交付日期，双方当事人也有不同理解：许建军、徐小华、许文凯主张应以案涉商品房实际符合交付条件之日作为交付日期，由于案涉房屋至今不符合交付条件，故案涉商品房至今未交付。伟舟公司则主张其已通知许建军、徐小华、许文凯于2012年12月30日前来接收房屋，故案涉房屋的实际交付日期是2012年12月30日。对此，法院认为，伟舟公司主张其已通知许建军、徐小华、许文凯于2012年12月30日前接收房屋，但未提供相应的证据证明，法院不予采纳。补充协议第二十三条约定出卖人交付约定商品房钥匙即为该商品房交付，因案涉商品房已符合双方约定的交付条件，故伟舟公司于2016年3月30日将案涉房屋钥匙交付给许建军、徐小华、许文凯之日应当视为案涉房屋的实际交付日期。（四）逾期交房违约金如何计算。本案中，因伟舟公司实际向许建军、徐小华、许文凯交付房屋的日期为2016年3月30日，超过了最后交付期限2013年3月30日，已构成违约，应当承担相应的违约责任。伟舟公司承担逾期交房违约责任的期间应从2013年3月31日起计算至实际交付之日2016年3月30日止，违约金按照合同第九条约定的每日以已付购房款的万分之二计算，为259683元(1096天×1184684元×2/10000元/天)。二、关于伟舟公司是否按照合同履行了办理房屋权属证书的义务，如未履行，逾期办理房屋权属证书的违约责任如何确定的问题。法院认为，商品房经竣工验收合格并交付给买受人后，出卖人应当按照约定或法律规定为买受人办理商品房产权登记，并提供必要的证明文件。本案中，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。补充协议第二十三条中约定买受人同意在该商品房所在小区（即紫阳美地山庄）一期全部建成后进行该商品房产权登记。可见，双方对办理商品房产权登记进行了特殊约定，伟舟公司应当按照约定为许建军、徐小华、许文凯进行商品房产权登记，逾期办理的，伟舟公司应承担相应的违约责任。（一）“一期全部建成”如何理解。对此双方当事人持不同意见。许建军、徐小华、许文凯主张应该以紫阳美地山庄一期最后竣工的25#房屋标牌上记载的竣工日期即2015年8月30日作为一期全部建成的时间。伟舟公司则主张应该以25#房屋取得住建部门颁发的商品房通过交付使用竣工验收的通知之日即2016年11月16日作为一期全部建成的时间。法院认为，合同约定的案涉房屋交付条件是经验收合格，即房屋经建设、施工、监理、设计四方验收合格即可交付给买受人，实际上，伟舟公司也是在房屋经四方验收合格后即向买受人进行了交付，也就表明房屋经验收合格后即可视为建成。另根据文义理解，“一期全部建成”与一期经验收合格并不矛盾，故法院认定紫阳美地山庄一期最后竣工的25#房屋通过四方竣工验收之日2015年11月30日即为一期全部建成之日。（二）逾期办证起算日期如何确定。许建军、徐小华、许文凯主张伟舟公司应当于2015年8月30日前为买受人办证，伟舟公司主张办证期限应当为2016年11月16日加上法律规定的90天的办证日期。法院认为，双方虽约定了伟舟公司于一期全部建成后为许建军、徐小华、许文凯办理房屋权属证书，但未明确约定一期全部建成后几日内为许建军、徐小华、许文凯办理房屋权属证书，属约定不明。由于办理房屋权属证书确需要一定的期限，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”本案许建军、徐小华、许文凯与伟舟公司签订房屋买卖合同的标的物系尚未建成的房屋，故法院参照上述司法解释的规定，确定伟舟公司应当于一期全部建成之日的90日内即2016年2月28日前满足权属登记的条件。但根据合同第十五条的约定出卖人应当在商品房交付使用后将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，实际向许建军、徐小华、许文凯交房时间和一期建成后90日，以在后时间作为伟舟公司履行办证或报备义务的时间，故伟舟公司承担逾期办理房屋权属证书违约责任的期间应从2016年3月31日起计算。（三）承诺书的效力。关于伟舟公司和紫阳公司出具的承诺书，伟舟公司认为是在受到许建军、徐小华、许文凯的胁迫情况下出具的，属于可撤销合同，应当撤销。对此，法院认为，伟舟公司在未为业主办妥房屋权属证书的情况下，部分业主采取拉横幅等行为，虽然该行为有些过激，但并不构成对伟舟公司的胁迫，故该承诺书不符合法定的撤销情形，应为合法有效。伟舟公司和紫阳公司主张因部分业主私自违章搭建且拒不整改，属于该承诺书载明的“业主不配合办理”的情形，故该承诺书对伟舟公司和紫阳公司没有约束力。本院认为，承诺书载明“伟舟公司承诺16#、17#、18#、23#、24#、25#房屋的产权证国土证尽量在6月底7月初具备办证条件，确保在2016年10月30日前一定办到房产证和土地证（业主不配合办理除外）”，根据该承诺书的文义解释及合同的内容，“业主不配合办理”应当是指业主在伟舟公司办理房产证和土地证时不配合提交相关的材料或缴纳相关费用，不应包括业主私自违章搭建的情形，故对伟舟公司和紫阳公司的上述意见，法院不予采纳。（四）江阴市城市管理局出具的专项验收意见书能否采纳。伟舟公司在一审法庭辩论终结之后提供了江阴市城市管理局于2017年9月12日出具的新建小区管理及配套设施专项验收意见书（澄城管验字[2017]026-1、026-2号）作为证据。许建军、徐小华、许文凯认为，伟舟公司提出涉案房屋于2012年11月8日通过自行组织的竣工验收，但到2016年10月17日才向江阴市城市管理局申请专项验收，伟舟公司拖延时间办理相关手续，导致2014年5月以后江阴市政策发生变化，无法通过江阴市城市管理局的专项验收，故逾期办证是由伟舟公司的原因造成的。另外，伟舟公司在举证期限届满后提供该证据，法院不应当采信。一审法院责令伟舟公司说明逾期提交该证据的理由。伟舟公司称，他公司已于2016年10月向江阴市城市管理局提交了验收申请，由于紫阳美地山庄2幢、16-18幢、23-24幢待验房屋中部分业主搭建了违法建筑，江阴市城市管理局进行了多次核实，于2017年9月12日才出具专项验收意见，故逾期提交该证据并不是他公司故意或过失造成的。对此，法院认为，该证据对于认定本案的事实有重要关联，伟舟公司提出的逾期提交该证据的理由成立，法院对该证据予以采纳。由于该专项验收意见书出具的时间在该局2017年3月29日向法院的回函之后，且专项验收意见书是江阴市城市管理局根据实施细则的规定出具的正式意见，故对于回函中与该专项验收意见书中不一致的地方，应当以专项验收意见书为准。（五）逾期办理房屋权属证书的违约责任如何确定。根据规定，开发商要办妥案涉商品房的初始登记，需要提交商品房通过相关行政机关或部门的专项验收手续（包括江阴市城市管理局新建小区管理及配套设施专项验收）。也就是说，未通过其中一项或几项专项验收的，如案涉房屋未通过江阴市城市管理局新建小区管理及配套设施专项验收，就无法办理商品房初始登记，继而也就无法办理房屋权属证书。截至目前，许建军、徐小华、许文凯未取得案涉房屋的权属证书，伟舟公司也没有证据证明已办妥案涉商品房的初始登记，伟舟公司的行为构成违约。其中自伟舟公司逾期办证起算日即2016年3月31日至伟舟公司向江阴市城市管理局提交新建小区管理及配套设施专项验收申请之日的前一日即2016年10月16日期间，逾期办证是由伟舟公司的原因造成，应当由伟舟公司承担逾期办证的违约责任。1.关于2016年3月31日至2016年10月16日期间逾期办证的违约责任如何承担的问题。伟舟公司和紫阳公司出具的承诺中载明“确保在2016年10月30日前一定办到房产证和土地证（业主不配合办理除外），如到时仍未能办理按天支付购房总价万分之二的违约金”。根据双方的买卖合同和补充协议，在2016年10月30日之前，双方并未约定逾期办证违约金。自2016年3月31日起至2016年10月16日期间，因双方未约定违约金，许建军、徐小华、许文凯的损失数额也难以确定，故许建军、徐小华、许文凯主张该期间的损失参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，主张每日按照已付购房款总额万分之二计算的损失，符合法律规定，法院予以支持，伟舟公司应当赔偿许建军、徐小华、许文凯该期间因逾期办证的造成损失47387元（200天×1184684元×2/10000/天）。2.关于2016年10月17日以后逾期办证的违约责任如何承担的问题。虽然双方约定了自2016年10月30日起逾期办证的，由伟舟公司承担每日按已付购房款总额的万分之二计算的违约金，但案涉房屋目前尚不具备办理房屋权属证书的条件，其中一个原因是案涉房屋未通过江阴市城市管理局新建小区管理及配套设施专项验收，且未通过该项验收是由于许建军、徐小华、许文凯在案涉房屋上涉嫌违法建设所致。现案涉房屋何时通过江阴市城市管理局的专项验收尚不能确定，通过该局专项验收后至许建军、徐小华、许文凯取得房屋权属证书之日期间的逾期办证原因和具体天数目前也无法确定。由此可见，该阶段的逾期违约责任需要待前述事实确定后综合考量才能确定，故许建军、徐小华、许文凯关于2016年10月17日至取得房屋权属证书之日的逾期办证违约金的主张目前条件尚不具备，许建军、徐小华、许文凯可待案涉房屋具备办证条件后，就该项主张与伟舟公司自行协商处理或者另行提起诉讼。（六）许建军、徐小华、许文凯主张伟舟公司将案涉房屋所有权转移至其名下能否成立。由于截至目前，案涉房屋未通过江阴市城市管理局新建小区管理及配套设施专项验收，伟舟公司也未进行房屋初始登记，案涉房屋目前不具备办理房屋权属证书的条件，许建军、徐小华、许文凯要求伟舟公司将房屋所有权转移至其名下的主张，法院不予支持。待案涉房屋具备办证条件后，许建军、徐小华、许文凯可与伟舟公司自行协商处理或者另行诉讼主张。三、关于许建军、徐小华、许文凯主张伟舟公司承担房屋维修基金的利息损失是否有依据的问题。许建军、徐小华、许文凯认为，其将房屋维修基金缴纳给伟舟公司，伟舟公司迟迟不办理房产证，应赔偿该部分费用的利息损失；伟舟公司认为，他公司无偿为许建军、徐小华、许文凯代办权属证书，不存在过错，不应承担利息损失。法院认为，根据补充协议第十条，许建军、徐小华、许文凯将办证所需的房屋维修基金交给伟舟公司，双方成立委托合同关系，许建军、徐小华、许文凯未提供证据证明双方系有偿委托，故法院认定该委托合同为无偿合同。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案中，伟舟公司系无偿代办房屋所有权证，未有证据证明逾期办证系伟舟公司故意或重大过失造成。虽然伟舟公司客观上逾期办证给许建军、徐小华、许文凯造成了利息损失，但许建军、徐小华、许文凯可随时解除合同，要回房屋维修基金，故许建军、徐小华、许文凯的利息损失并非伟舟公司故意或重大过失造成。且许建军、徐小华、许文凯缴纳的房屋维修基金主要用于房屋的维修、更新、改造等，与房屋是否逾期办证没有关联。综上，法院对于许建军、徐小华、许文凯要求伟舟公司赔偿房屋维修基金的利息损失的请求不予支持。四、关于紫阳公司是否需要承担连带赔偿责任的问题。紫阳公司作为担保单位与伟舟公司共同出具了承诺书，该承诺是紫阳公司的真实意思表示，合法有效，紫阳公司应当履行该承诺，即紫阳公司应当对伟舟公司逾期办理房屋权属证书期间对许建军、徐小华、许文凯造成的损失承担连带清偿责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第四百零六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出判决：一、伟舟公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付许建军、徐小华、许文凯逾期交房违约金259683元；二、伟舟公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿许建军、徐小华、许文凯自2016年3月31日起至2016年10月16日止因逾期办理房屋权属证书造成的损失47387元；三、紫阳公司对伟舟公司的上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回许建军、徐小华、许文凯的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4222.06元、保全费2220元，合计6442.06元（许建军、徐小华、许文凯已预交），由伟舟公司、紫阳公司负担。许建军、徐小华、许文凯同意其预交的案件受理费由伟舟公司、紫阳公司向其直接支付，法院不再退还，由伟舟公司、紫阳公司于判决发生法律效力之日起十日内向许建军、徐小华、许文凯支付。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：一、关于伟舟公司是否按照合同约定履行了交付房屋的义务，逾期交房违约金如何确定的问题。许建军、徐小华、许文凯与伟舟公司订立的房屋买卖合同依法成立，合同约定的房屋交付时间为2012年12月30日前，同时约定了90天的宽限期，交付条件为“商品房经验收合格”。该约定不违反法律的效力性禁止性规定，应为有效。案涉房屋于2012年12月30日经建设、监理、施工、设计四方验收，验收意见为合格，江阴市建设工程质量监督站出具的紫阳美地山庄16#、17#、18#、23#、24#《建设工程质量监督报告》亦明确未发现有影响结构安全和使用功能的质量问题，故可以认定案涉房屋符合交付条件。伟舟公司提出其曾于2013年3月27日通过EMS专递通知许建军、徐小华、许文凯当月前来收房，并提供了EMS详情单寄件人联予以证明，但仅凭寄件人联无法证明邮件的内容，也不足以证明许建军、徐小华、许文凯收到了相关材料，许建军、徐小华、许文凯对此亦不予认可，故应以房屋钥匙交付之日即2016年3月30日作为案涉房屋的实际交付日。伟舟公司一审中未就逾期交房违约金提出时效抗辩，其二审提出抗辩，本院不予支持。综上，一审认定伟舟公司应就逾期交房承担违约金259683元，并无不当。二、关于伟舟公司是否逾期办理房屋权属证书及逾期办证违约责任如何承担的问题。根据双方补充协议第二十三条的约定，买受人同意在该商品房所在小区（紫阳美地山庄）一期全部建成后进行该商品房产权登记。由于合同约定的房屋交付条件是经验收合格，伟舟公司事实上也是在房屋经四方验收合格后即向买受人进行了交付，故紫阳美地山庄一期最后竣工的25#房屋通过四方竣工验收之日即2015年11月30日，可作为一期全部建成之日。因双方在补充协议中未约定办理房屋权属证书的确切时间，办理房屋权属证书确需要一定的期限，一审法院参照相关法律规定，以一期全部建成后的90日内即2016年2月28日前作为办理房屋权属证书的时间节点，并无不当。在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中，并无需要取得政府相关部门验收材料的约定，即使在一期全部建成后已有政府相关部门验收的要求，但伟舟公司并未及时向政府相关部门提交验收申请，且伟舟公司出具的承诺书中也向买受人作出了办妥房屋产权证书的时间承诺，却未明确业主配合的具体事宜，客观上，伟舟公司向江阴市城市管理局提交新建小区管理及配套设施专项验收申请之日为2016年10月17日，故伟舟公司未能及时办妥案涉房屋的初始登记，进而未能为业主办理过户的主要原因系伟舟公司造成，伟舟公司理应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。故伟舟公司提出不应承担逾期办证的违约责任的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。江阴市城市管理局接受伟舟公司提交的验收申请后，对案涉小区的房屋进行总体验收有一个过程，该验收过程并不受伟舟公司的掌控。江阴市城市管理局于2017年9月12日出具的专项验收意见书中，明确载明部分房屋存在涉嫌违法建设，其中即包含有本案许建军、徐小华、许文凯所购买的房屋。由于许建军、徐小华、许文凯取得案涉房屋权属证书的前提是必须通过专项验收，但案涉房屋何时通过江阴市城市管理局的专项验收尚不能确定，通过专项验收后至许建军、徐小华、许文凯取得房屋权属证书之日期间的逾期办证原因和具体天数也无法确定，故一审将逾期办证违约金的时间点暂时计算至2016年10月16日，并无不妥，未剥夺许建军、徐小华、许文凯主张后续逾期办证违约责任的权利。对许建军、徐小华、许文凯提出逾期办证违约金的截止点应计算至2017年9月12日的上诉主张，本院不予支持。综上，许建军、徐小华、许文凯与伟舟公司与的上诉请求均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4222元，由上诉人许建军、徐小华、许文凯负担1115元，由上诉人伟舟公司负担3107元。本判决为终审判决。审判长  吕杰明审判员  王静静审判员  景 鑫二○一八年七月二十日法官助理杜凤君书记员陆焱琳