辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00846号
上诉人（原审原告）：大连汽贸房屋开发有限公司，住所地大连经济技术开发区抚顺街1-4号。
法定代表人：马玲，该公司总经理。
委托代理人：孙爱萍，辽宁竞业律师事务所律师。
被上诉人（原审�告）：李峰，男。
委托代理人：田丽，辽宁华府律师事务所律师。
原审原告大连汽贸房屋开发有限公司（以下简称“大汽贸公司”）与原审被告李峰所有权确认纠纷一案，辽宁省瓦房店市人民法院于2014年3月28日作出（2014）瓦民初字第312号民事判决，大汽贸公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月3日公开开庭审理了本案。上诉人大汽贸公司的委托代理人孙爱萍，被上诉人李峰及委托代理人田丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大汽贸公司诉称：2006年10月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买了原告开发建设的位于瓦房店市德华新天地的187幢6单元6层1号的商品房，面积90.31平方米，每平方米单价2，040元，总房款184，232.40元。原告在合同约定的期限内将该房屋交付给被告，被告已经办理了房屋所有权证。原告在开发�设“德华新天地”楼盘时，对包括上述187幢在内的部分楼的6层上面建有独立使用的阁楼储藏室，从单元楼梯直接到达阁楼，公司对外转让这部分阁楼的使用权，受让人在与我公司签订转让合同并支付转让金后获得阁楼的使用权。被告李峰购买案涉的187幢6单元6层1号房屋时，并未受让其上面（即7层）阁楼的使用权，但被告却一直违法占用该阁楼并在五层与六层之间的公用楼梯上加装铁栏杆门，导致原告无法进入七层的阁楼。原告曾诉至法院要求被告腾退阁楼，但法院以阁楼的所有权未确认为由，驳回原告的诉讼请求。现诉请：一、判决确认原告享有位于“德华新天地”187幢6单元7层1号阁楼储藏室的所有权；二、判决被告立即将位于“德华新天地”187幢6单元7层1号阁楼储藏室恢复原状并返还给原告；三、判决被告拆除设置在5层至6层楼梯上的铁栏杆门，排除妨碍；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告李峰辩称：不同意原告的诉讼请求。理由是：原告请求无事实和法律依据，当初被告买房的时候是期房，凭借原告售楼处沙盘和售楼示意图，交的是预付款，购买房时售楼工作人员承诺买顶楼赠送阁楼，并且拿钥匙的时候将阁楼的钥匙一并交给被告，被告进去以后发现阁楼由内置变为外置，当初看图纸的时候，政府批准的是内置阁楼，并且阁楼和6楼是一体不可分割的，所以就交了预付款购买了顶楼。
一审法院审理查明：2006年10月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告李峰购买了原告大汽贸公司开发建设的位于瓦房店市德华新天地的187幢6单元6层1号的商品房，面积90.31平方米，每平方米单价2，040元，总房款184，232.40元；该商品房的用途为住宅，属钢筋结构，层高2.9米；建筑层数为地上6层，没有地下部分；等等。合�签订后，被告按约向原告交付了全部购房款，原告在合同约定的期限内将该房屋交付给被告，被告已经办理了房屋所有权证，即瓦房权证新私字第××号，该所有权证记载：房屋总层数6层；所有层数6层；建筑面积90.31平方米。原告在入住上述住宅房屋后，与一位邻居（案外人）一同在五层与六层的楼梯之间，加设一道栏杆门。
现原告大汽贸公司以被告李峰占用了上述6层1号住宅之上的阁楼为由，要求其返还阁楼（即原告所述的7层1号储藏室），并确认该储藏室的所有权归原告，由被告拆除私自设置在五层和六层楼梯之间的铁栏杆门。
另查：
一、原告大汽贸公司开发建设的上述案涉187幢楼，是由大连源润建筑设计有限公司设计，其设计图纸上该楼编号为5#楼。设计图纸的竣工图于2006年12月25日由施工单位瓦市建安公司提交。该竣工图纸显示案涉阁楼所在的5#楼总层数为6层；第6层上面的阁楼为内置阁楼，在第6层住宅房屋室内有楼梯标图。该楼于2007年7月23日经瓦房店市规划局验收合格。
二、2006年8月大连源润建筑设计有限公司下发“设计变更联系单”，工程名称为大连汽贸房屋开发有限公司德华新天地1#--6#楼，将前述6栋楼各单元楼梯均升至阁楼层。
三、2007年10月10日，大汽贸公司下发大汽贸公司（2007）15号文件，即“办理德华新天地小区阁楼正规手续的请示”，该请示叙述：因德华新天地小区是原告公司开发建设的，已于2007年5月交付业户入住使用。该项目政府批准的规划方案中，阁楼是从六层内跃（即阁楼楼梯在住宅室内），使用用途为仓房，附加在六层住宅内，不计面积，不独立使用。开发中，由于阁楼的建造成本摊到了六层，造成六层的销价过高，销售困难，因此公司改动原计划，施工中取消了六层室内楼梯，将单元�梯直接通上阁楼，使阁楼独立，解决了六层销售困难的问题。以此为由上报瓦房店市人民政府，申请政府批准增加阁楼部分的住宅规划面积；按原项目规费标准，交纳增加面积的政府行政规费；请求政府免除阁楼增加面积的土地出让金。该请示报送有关领导批示后，相关单位并没有在文件上盖章同意。
四、2011年6月17日，案外人杨翠华与原告大汽贸公司签订阁楼储藏室使用权转让协议，向原告交纳7万元的转让金，原告承诺其使用187幢6单元7-1号阁楼至2076年4月18日。但杨翠华签订协议时没有现场看房，只是收到了原告工作人员交给的阁楼钥匙。杨翠华曾诉至法院要求被告李峰腾退阁楼，法院审理后，认为在杨翠华与大汽贸公司签订使用权转让协议之前，大汽贸公司与李峰之间对该阁楼已经存在权属争议，在该争议未解决的情况下，不能仅凭一纸协议就证明杨翠华取�阁楼的使用权，也就无权主张腾退。所以驳回杨翠华的诉讼请求。
五、原告大汽贸公司曾于2009年起诉被告李峰，主张腾退案涉阁楼，法院审理后，认为原告没有证据证明被告实际掌控阁楼，故判决驳回原告的诉讼请求。并在二审判决中指出：该判定绝不意味着已经对阁楼的物权归属作出了司法确认。任何一方当事人对该阁楼主张物权，应另辟诉径，作为独立之诉，另案处理。
六、原告大汽贸公司提供的商品房预售许可证中（瓦城建许字第20060065号）记载：大汽贸公司对瓦房店市德华路187号房屋的住宅和车库具有预售许可权。
一审法院认为：原告大汽贸公司作为房地产开发企业，其房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。而是否符合标准和规范应以其是否获得行政部门的审批为准。原告大汽贸公司在开发案涉的德华新天地小区时，其规划设计图纸和施工图设计文件，均记载案涉的187幢（即5#）楼总层数为6层；在其向买受人预售房屋时，其预售许可证中载明的预售范围为住宅和车库，并未记载可以单独转让储藏室，原告提供的销售沙盘模型、商品房买卖合同，以及被告购房后办理的房屋所有权证均记载楼房的总层数为6层。可以证明原告大汽贸公司仅取得对案涉的187幢楼房1-6层的合法建设设计规划许可，其6层之上的阁楼是内置于6层住宅的，原告在开发建设过程中，对楼房设计进行变更将阁楼的楼梯改到室外，即阁楼独立成为储藏室，该变更虽以原告公司文件的形式向政府行政部门请示，但未能得到批准。原告也没有提供关于阁楼的相关销售许可或转让许可。综上，虽然从原告与被告签订的商品房买卖合同中不能确定原告是否承诺将6层1号房屋之上的阁楼赠送给被告，但是，原告将该阁楼建成独立房�的变更行为没有得到行政管理部门的批准。原告在独立阁楼未取得行政审批之前，申请确认自己对其享有所有权，不符合法律规定，不予支持。同理，在不能确认阁楼所有权归原告，也不能确定原告是否将阁楼赠送给被告的情况下，对原告主张被告腾退阁楼和排除妨碍的请求，亦不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第八十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第十六条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告大连汽贸房屋开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1550元，由原告大连汽贸房屋开发有限公司承担。
宣判后，大汽贸公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人在�审的诉讼请求。主要上诉理由如下：1、一审判决以设计图纸的竣工图为依据认定案涉阁楼所在的5号楼总层数为6层，第6层上面的阁楼为内置阁楼，第6层住宅房屋室内有楼梯标图与事实不符，遗漏了阁楼楼梯经设计变更已由内置变更为外置的事实。2、一审法院判决没有认定案涉阁楼储藏室经设计变更由内置楼梯变更为外置楼梯已经瓦房店市规划局验收时予以认可这一事实。3、一审判决以阁楼建成独立房屋的变更行为没有得到行政管理部门的批准为由，认为上诉人要求确认享有阁楼所有权不符合法律规定是错误的。案涉阁楼竣工经过规划部门验收后，其既被确认为合法建造的房屋。2007年10月10日上诉人向瓦房店市政府提交的请示文件仅仅是就改变阁楼的使用用途，并非内置阁楼改为外置阁楼的请示。4、一审判决认为在不能确认阁楼所有权归上诉人，也不能确定上诉人是否将阁楼赠送给被上诉人的情况下，不支持上诉人主张被上诉人腾退阁楼及排除妨碍的请求是错误的。5、一审判决适用法律错误，应当适用《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，确认上诉人享有案涉阁楼的所有权。综上，原审法院认定部分事实有误，适用法律错误，要求二审法院依法改判。
被上诉人李峰认为一审法院认定事实清楚、证据确实充分、表示服从原审判决。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案上诉的争点是上诉人大汽贸公司对案涉六层上的阁楼是否享有所有权。不动产物权的设立分为两类，一类是基于法律行为引起，另一类是法律行为以外的诸如法院判决、公用征收、继承以及事实行为等引起的物权变动，因法律行为引发的物权变动经依法登记产生物权变动的效力，而法律行为以外引发的物权变动不经登记或交付可以直接生效。上诉人提出，案涉阁楼系其合法建造的房屋，根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，该阁楼自竣工验收时其即取得所有权，毋需办理产权登记手续。本院经审查后认为，虽然案涉阁楼是由上诉人开发建设的，但最初政府批准的建设规划方案中，阁楼是附加在六层住宅中，不包含在总住宅规划面积中，即楼梯是设置在六层住宅内的，在施工建设过程中上诉人将该阁楼原规划设计图纸的内置楼梯取消，将单元楼梯直接通上阁楼，使阁楼与六层分离成为独立使用的空间，该设计变更未经政府规划部门批准，此节事实可以从规划图纸及上诉人于2007年10月10日向瓦房店市政府提交的办理阁楼正规手续的请示�得以体现。并且购买案涉阁楼的买房人至今尚不能办理产权登记手续，只是享有案涉阁楼的使用权，据此，也可以说明案涉阁楼作为独立于六层之外的独立使用空间，并未经规划部门的批准。因此现有证据尚不能确定上诉人开发建设的案涉阁楼办理了合法的批建手续，案涉阁楼不具备依据《中华人民共和国物权法》第三十条设立物权的条件。在此情况下人民法院不宜以判决的方式确认上诉人对案涉阁楼享有物权，故，原审法院驳回上诉人物权确认的诉讼请求法律依据充分正确，本院应予维持。
在上诉人向政府提交申办阁楼手续之前，上诉人已经向被上诉人交付了案涉房屋，交付时是否将阁楼钥匙一并交付给被上诉人证据不足，且上诉人要求被上诉人腾退案涉阁楼已经生效判决确认不予支持；被上诉人在楼梯内设置栏杆的行为是否侵害了其他业主的合法权利是排除�碍诉请主体及应否得到支持的依据，现上诉人该诉请依据不足，也不应得到法院的支持。因此，原审法院没有支持上诉人返还原物及排除妨碍的诉请并无不当，本院应予维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，550元，由上诉人大连汽贸房屋开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 王丽明
审判员 刘丽媛
二〇一四年八月二十六日
书记员 王 亮