四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川07民终637号
上诉人（原审原告、反诉被告）:绵阳城区鸿缘食府。
执行事务合伙人：郑慧阳，男，汉族，生于1952年10月22日。
委托诉讼代理人：陈和平，绵阳市双剑法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:韩梅，女，羌族，生于1971年11月22日。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：周辉，男，汉族，生于1971年3月4日。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈郦娜，女，汉族，生于1979年11月30日。
上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：唐莎娜，四川法丛律师事务所律师。
上诉人绵阳城区鸿缘食府因与被上诉人韩梅、周辉、陈郦娜租赁合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院(2015)涪民初字第4084号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人绵阳城区鸿缘食府的委托诉讼代理人陈和平，被上诉人韩梅及被上诉人韩梅、周辉、陈郦娜的共同委托诉讼代理人唐莎娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年10月17日，原告（甲方）与与三被告（乙方）分别签订《承包协议》各一份，三份协议均约定：甲方自愿将位于绵阳市涪城区安昌路22号鸿缘食府商住楼一至二楼楼梯间下和后墙至围墙的土地使用权及其财物承包给乙方等人使用。承包期限一年，从2014年11月1日至2015年12月31日止；乙方必须依法诚信使用承包的土地合同财物，按时交清税款、罚款及赔偿费用，依约交清承包费、水、电、环卫等费用。如乙方逾期不交清以上费用，应当认定乙方自动解除承包协议，甲方有权无条件收回承包土地和财物。乙方如不支付罚款、赔偿消费者等有关费用，甲方可直接在乙方交纳的保证金中扣除；乙方承包期满不再承包或自动解除承包协议，应当恢复承包时原状，如有损坏照价赔偿。在乙方全面履行本协议约定义务后，甲方将乙方交纳的保证金退还。上述三份协议中，原告与被告韩梅签订的《承包协议》约定每月承包费6000元，每次提前一月缴纳6个月承包费。乙方向甲方交纳水、电、环卫、损坏财物、罚款、赔偿消费者等保证金2万元（无息）；第八条补充条款约定：摊位号1、2号由乙方使用，无违约违规长期租用，2014年11月1日交头三个月房租。原告与被告周辉签订的《承包协议》约定每月承包费6000元，每次提前一月缴纳6个月承包费。乙方向甲方交纳水、电、环卫、损坏财物、罚款、赔偿消费者等保证金2万元（无息）；第八条补充条款约定：摊位号3、4号由乙方使用，无违约违规长期租用，2014年11月1日交头三个月房租。原告与被告陈郦娜签订的《承包协议》约定每月承包费3000元，每次提前一月缴纳6个月承包费。乙方向甲方交纳水、电、环卫、损坏财物、罚款、赔偿消费者等保证金1万元（无息）；第八条补充条款约定：摊位号5号由乙方使用，无违约违规长期租用，2014年11月1日交头三个月房租。庭审中，三被告陈述该三份合同虽与原告分别签订，但是由三被告共同经营协议中的摊位，共同缴纳租金及保证金。三被告共向原告缴纳保证金5万元。
原告认为三被告拖欠承包费，遂于2015年8月24日向被告陈郦娜发送短信，该短信内容为“韩梅、周辉、陈郦娜：因你们三人合伙经营欠承包费，现依法通知，解除2014年10月17日我食府与韩梅、周辉及陈郦娜签订的三份承包协议。请以上三人在2015年8月28日前搬出自己的全部财物后并办理交接手续。逾期，我食府将无条件收回承包的土地及财物，并将以上三人财物搬出店外，其后果概由以上三人负责承担”。三被告对短信的真实性无异议，但其认为三被告并未违约，原告不应单方面解除合同。
原告针对本诉向法院提交2015年10月8日天然气供应发票一张、众福亿菜单一份及《欠条》一张，证明三被告经营众福亿快食坊欠气费及水费，三被告的行为已符合其主张解除合同的条件。《欠条》载明“今众福亿欠鸿缘宾馆7月份189200,8月份1765.00，9月份229.00，共计3886.00大写叁仟捌佰捌拾元正。欠款：众福亿2015年9月7日。”该欠条由周怡伟签署“原件存我宾馆”字样并加盖鸿缘宾馆印章。上述证据经三被告质证，其对证据的真实性无异议，但其在收到传票前就已经付清了燃气费及水费。法院当庭电话询问周谊伟关于三被告缴纳水电的情况，周谊伟陈述“是我去收水电费，每月底收当月的水电，七月底我找过三被告，把水费单子交给他们，他们说要店长报了才给我，但一直没报给我，8月份的水电费也是月底给他们，后来他们说鸿缘食府起诉了，他们要等到官司结束了才给我。”原、被告当庭对周谊伟的陈述均予以了认可。原告在庭审中还陈述鸿缘宾馆老板周谊伟先将水电费垫付后，才找被告交。
原告为证明三被告仅缴纳承包费96000元，向法院提交《借记卡账户历史明细清单》一份，该清单显示：2015年3月25日36000元、2015年4月8日15000元、2015年5月18日15000元、2015年6月8日15000元、2015年7月8日15000元。三被告对上述证据真实性、合法性均无异议，并认为该证据反而证明了支付租金方式的改变。
三被告针对本诉向法院提交了2015年3月24日左迪向被告陈郦娜发送的短信打印件及转账凭证，用于证明双方在履行期间对租金的支付方式变更为本月支付下一个月房租。该短信内容为“OK就按我们最后定的办，明天付12月15日到3月15日房租优惠后36000元，4月的第一周付3月15日到4月15日房租15000元合作必须执行到11月1号。账户为工行账户户名郑慧阳。”2015年3月25日，被告周辉的爱人吴冰向郑慧阳账户转账36000元。上述证据经原告质证，原告认可短信内容属实，但认为，左迪根据三被告的要求同意将2014年12月15日至2015年3月15日的房租优惠至36000元（即3个月房租费45000元优惠9000元），3月25日必须支付；同意被告三人于4月的第一周付3月15日至4月15日的房租15000元。同时附加条件为合作必须执行到11月1日即严格按照《承包协议》的约定提前一个月交清6个月承包费，承包费必须交清到10月31日。因三被告未满足原告同意对承包费进行优惠的附加条件，因此，被告不享有2014年12月15日至2015年3月15日承包费优惠9000元的权利。三被告还提交了2015年3月21日的手机录音一份，证明原、被告双方达成了新的协议，对租金的支付方式作出了改变。即：2015年3月份之前的租金一次性结清，优惠后为36000元；4月份开始租金的支付方式为一月一结。录音的22分43秒至23分17秒期间左迪说“这样子，既然之前说过一月一给，我也考虑到这个问题，你们干脆就一个月一给嘛，一个月给，但是就要预交，提前交一个月就行了。这次交的时候就把3月份之前的结了就是了”。该录音经原告质证，原告认为录音当时是在协商，但是没有作出最终的结论，也没有形成书面的意见，且该录音不是反映的全部内容，该录音有剪切，并提出对录音进行鉴定，但其未在法院限定的时间内向法院提交书面的鉴定申请。
另查明，原告于2015年9月6日将三被告进入租赁场所的门锁住，三被告无法进入租赁场所继续经营，此后亦未再经营。
还查明：2014年9月1日，原告绵阳城区食府作为乙方与作为甲方的案外人成都鸿缘园艺管理中心签订《租赁协议》一份，约定“甲方自愿将位于绵阳市涪城区安昌路22号自有商住楼后墙（包括楼梯间下面）至围墙和山墙至不锈钢透风式卷帘门之间的土地约130㎡及其财物租赁给乙方使用。期限三年，从2014年9月1日至2017年8月31日止。租赁费一年一定。”
再查明，左迪原为绵阳城区鸿缘食府执行事务合伙人，于2015年10月6日退出合伙。
又查明，被告韩梅、周辉、陈郦娜向原告缴纳保证金5万元。
一审法院认为：本案的争议焦点在于，原、被告双方是否对租金的支付方式作了变更，三被告是否构成违约。根据三被告向法院提交的2015年3月21日的手机录音内容，再结合2015年3月24日，左迪向被告陈郦娜发送的短信内容“OK就按我们最后定的办，明天付12月15日到3月15日房租优惠后36000元，4月的第一周付3月15日到4月15日房租15000元合作必须执行到11月1号。”可以确定原、被告双方就租金的支付方式及2014年12月15日至2015年3月15日的租金金额经过双方协商一致作出了变更，且在实际交付租金中亦是按照变更后的方式及金额予以支付。原告虽质疑手机录音存在剪切，但其未提供证据予以证明，亦未在法院限定的期限内申请鉴定，故法院对上述证据的真实性予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，原、被告对合同的部分条款的变更符合法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据以上约定，被告于2015年7月支付的应是2015年6月15日至2015年7月15日的租金，那么2015年7月15日至2015年8月15日的租金应于2015年8月的第一周支付。对于原告认为被告逾期未交纳天然气及水费的行为已符合其主张解除合同的条件。法院认为，双方在合同中并未约定水费、天然气费的具体交缴纳时间，原告提供的天然气发票及欠条不能证明三被告逾期缴纳水费及天然气费。综上，原告于2015年7月27日起诉主张被告欠付租金、水费及天然气费构成违约的理由不成立，法院不予支持。因三被告均认可从2015年8月起未向原告支付租金，又因原告于2015年9月6日将三被告进入租赁场所的门锁住，三被告无法进入租赁场所继续经营，此后三被告亦未再使用租赁场所，那么租金应当支付至2015年9月5日，三被告应向原告支付租金25000元（15000元＋15000元÷30天×20天），故对原告主张三被告支付租金75000元的超出部分，法院不予支持。
对于三被告反诉主张原告隐瞒事实，以其未取得《建设工程规划许可证》的违建房屋为合同标的物与反诉人签订了实为租赁合同的《承包合同》，请求法院确认该合同无效的反诉诉讼请求，因其无证据证明本案所涉租赁场所为违法建筑，对于三被告的上述反诉请求，法院不予支持。
对于三被告主张由原告退还保证金5万元的诉讼请求。根据双方在合同中的约定“乙方如不支付罚款、赔偿消费者等有关费用，甲方可直接在乙方交纳的保证金中扣除”及“在乙方全面履行本协议约定义务后，甲方将乙方交纳的保证金退还”，原告无证据证明三被告存在合同约定的上述情形，且其从2015年9月6日将三被告进入租赁场所的门锁住，三被告无法进入租赁场所继续经营，导致合同无法继续履行，现三被告主张原告退还保证金，于法有据，法院予以支持。
对于三被告主张返还租金96000元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第七十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、被告韩梅、周辉、陈郦娜于本判决生效后五日内向原告绵阳城区鸿缘食府支付租金25000元；二、原告绵阳城区鸿缘食府于本判决生效后五日内退还被告韩梅、周辉、陈郦娜保证金50000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告绵阳城区鸿缘食府的其他诉讼请求；四、驳回被告韩梅、周辉、陈郦娜的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取950元，由原告绵阳城区鸿缘食府负担665元，被告韩梅、周辉、陈郦娜负担285元；反诉案件受理费减半收取1610元，由原告负担550元，被告韩梅、周辉、陈郦娜负担1060元。
宣判后，上诉人绵阳城区鸿缘食府不服，提出上诉称：原判漏判2014年11月1日-12月14日的租金和2015年9月6日-10月13日的租金及上诉人垫付的天燃气费7372.03元，请求：1.改判被上诉人支付租金41500元（不包括已判支付的25000元）；2.改判被上诉人支付燃气费7372.03元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人韩梅、周辉、陈郦娜答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实和证据与原判认定的事实、证据基本一致，本院依法予以确认。
本院认为：根据三被上诉人韩梅、周辉、陈郦娜提供的2015年3月21日手机录音内容和2015年3月24日短信内容可证实2015年3月份之前的租金已一次性结清为36000元，不存在未付2014年11月1日-12月14日租金。因上诉人绵阳城区鸿缘食府于2015年9月6日将租赁场所的门锁住，三被上诉人韩梅、周辉、陈郦娜无法进入租赁场所，导致不能使用租赁场所，也不应支付2015年9月6日-10月13日的租金。因上诉人绵阳城区鸿缘食府提交了2015年7月、8月的燃气费7372.03元的发票和三被上诉人韩梅、周辉、陈郦娜自认未交该二月的燃气费，根据合同约定燃气费7372.03元应从保证金50000元中扣出，上诉人绵阳城区鸿缘食府应向三被上诉人韩梅、周辉、陈郦娜退还保证金42627.97元。
综上，原审判决处理不当，依法应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情况，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持绵阳市涪城区人民法院（2015）涪民初字第4084号民事判决的第一项，即：“一、被告韩梅、周辉、陈郦娜于本判决生效后五日内向原告绵阳城区鸿缘食府支付租金25000元。”
二、撤销绵阳市涪城区人民法院（2015）涪民初字第4084号民事判决的第二、三、四项，即：“二、原告绵阳城区鸿缘食府于本判决生效后五日内退还被告韩梅、周辉、陈郦娜保证金50000元；三、驳回原告绵阳城区鸿缘食府的其他诉讼请求；四、驳回被告韩梅、周辉、陈郦娜的其他反诉诉讼请求。”
三、上诉人绵阳城区鸿缘食府在本判决生效后十日内向被上诉人韩梅、周辉、陈郦娜退还保证金42627.97元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回上诉人绵阳城区鸿缘食府的其他诉讼请求；
五、驳回被上诉人韩梅、周辉、陈郦娜的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费950元，由上诉人绵阳城区鸿缘食府负担665元，被上诉人韩梅、周辉、陈郦娜负担285元；反诉案件受理费1610元，由上诉人绵阳城区鸿缘食府负担500元，被上诉人韩梅、周辉、陈郦娜负担1110元。二审案件受理费1000元，由上诉人绵阳城区鸿缘食府负担150元，被上诉人韩梅、周辉、陈郦娜负担850元。
本判决为终审判决。
审判长 周琳堤
审判员 李华峰
审判员 李 维
二〇一七年三月三十一日
书记员 李林峻