湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀鹤民一初字第939号
原告麻振华，男，1981年10月6日出生，苗族，住湖南省怀化市鹤城区。
原告董秀，女，1982年11月30日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。
委托代理人黄泽银（特别授权）�湖南鹤洲律师事务所律师。
委托代理人朱学庆，湖南鹤洲律师事务所律师。
被告怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷。
法定代表人邹明。
委托代理人谭显友，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
原告麻振华、董秀诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月3日受理后，依法裁定由简易程序转为普通程序审理，并组成合议庭于2014年10月27日进行了公开开庭。原告麻振华、董秀及委托代理人黄泽银、朱学庆，被告的委托代理人谭显友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告麻振华、董秀诉称：2012年8月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于怀化市城北紫东片区“大汉龙城兴龙府”第23栋1001号建筑面积125.95平方米的商品房，以总价款441772元出售给原告。原、被告在《商品房�卖合同》中第八条约定：被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。该合同第九条第一款第（2）项约定：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。原告依约交清了全部房款，但直至原告起诉之日，被告仍未将验收合格的商品房交付给原告使用，并以种种理由予以推拖。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定按时交付房屋已构成违约，应当向原告支付违约金，违约金自合同约定从应当交付之次日起按原告已付款的日万分之二计算。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，严重损害了原告的利益，故原告诉至法院请求判令：1、被告向原告支付（自2013年7月1日起至判决付清违约金日止）逾期交房违约金人民币（暂计）16257.21元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告怀化市大汉置业有限公司辩称：1、被告没有逾期交房的违约事实，理由为：（1）原、被告签订的《补充协议》第三条对《商品房买卖合同》第八条关于交房期限的约定作了变更，即被告交房期限在原告支付税费、维修基金等款项之后。原告至今没有支付税款及维修基金，故被告不构成违约。（2）综合验收备案并不是法定的交房条件，本案的房屋已经符合《补充协议》第三条约定的“经主体分栋验收合格”的交房条件。（3）被告在具备交房条件后，及时以双方约定的公告方式及挂号邮寄方式通知原告办理交房手续，被告的这种通知方式，符合《补充协议》第五条的约定，而原告没有前来办理交房手续，不属于被告违约。2、被告没有承担违约责任的事实依据和法律依据，原告未按约定交清有关税费、维修基金，被告享有先履行抗辩权，不交房不构成违约。3、合同约定的违约金过高，应酌情减少。4、原告提出的本案房屋应经过竣工验收、综合验收、规划验收、消防验收、环保验收、分户验收等均没有法律依据支持。
经审理查明：原告麻振华、董秀与被告于2012年8月30日签订了《商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房预售许可证号为怀房售许字（2012）第0046号，建筑层数11层。合同约定：原告购买被告的第23幢10层01号商品房，房屋总价款为441772元，原告签订合同时一次性付清；原告需在2013年12月31日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告需在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。
同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以�条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格后，被告即通知原告办理交接手续，验收交接后，双方应当签署商品房交接单；原告需及时提供真实的联系方式，以便通知；原告自被告通知之日起一个月内办理好房屋交接手续，否则视为房屋验收合格已交接；被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中�定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。
上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告于2012年8月30日一次性支付购房款441772元。
另查明，2013年12月14日大汉·龙城兴龙府住宅小区23栋工程质量经竣工验收合格，被告于2014年8月18日向怀化市城乡建设档案馆提供单体工程的施工资料，但至今尚未取得《竣工验收备案表》。被告于2013年12月16日向原告邮寄收房通知，并于2013年12月23日在边城晚报上发布“交房公告”，该公告载明：大汉·龙城一期兴龙府已全部具备交付条件，将自2013年12月30日起开始分批办理交房手续，敬请各位业主根据分批交付时间安排前来大汉·龙城营销中心办理交房手续，详情请见寄至您通讯地址的入伙通知书。原告至今未收房。
上述事实，经过公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论，本院予以确认，有以下证据证实：
1、原告的身份证、被告的营业执照、组织机构代码证（复印件），证实原、被告的诉讼主体身份情况。
2、《商品房买卖合同》复印件，证实原、被告就商品房买卖的事宜进行了相关约定。
3、《补充协议》复印件，证实原、被告对《商品房买卖合同》进行了补充约定，并约定二者不一致的以《补充协议》为准。
4、预售款专用凭据复印件一份，证实原告向被告交付了购房款的事实。
5、单位（子单位）工程质量竣工验收记录复印件，证实2013年12月14日，大汉·龙城兴龙府住宅小区23栋经过施工单位、设计单位、监理单位、建设单位的质量竣工验收，结果为合格。
6、邮寄清单、邮资发票复印件，证实被告于2013年12月16日通过挂号信的方式通知原告收房。
7、2013年12月24日边城晚报复印件，证实被告通过报纸公告的方式通知原告收房。
8、怀化市城乡建设档案馆的资料收据、缴款书复印件各一份，证实被告于2014年8月18日向档案馆提交了23栋的单体工程的施工资料，并缴纳了相关费用。
9、庭审笔录一份，证实本案的其他情况。
本院认为：本案双方争议的焦点集中于被告是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件的效力，履行合同的实际情况及法律效果进行辨析，本院对此阐述如下：
一、《补充协议》约定的以商品房经主体分栋验收合格为交付标准是否有效？
本案首先引发原、被告争议的即商品房的交付条件。商品房是建筑工程的一种，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述法律规定均明确了“工程竣工经验收合格”为房产交付条件。故以商品房经主体分栋验收合格为交付标准符合法律规定，合同双方以此作为商品房交付的约定条件合法有效。
要求取得竣工验收备案表，是建设行政主管部门为加强房屋建筑质量监督管理的一项行政措施。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”故要求办理竣工验收备案表实际为备案机关对建设单位组织工程竣工验收之后的一种事后监督、复查制度。主管部门在办理备案过程中可以对工程竣工验收行为进行审查，根据相关规定对违规行为进行处理及处罚；对未按规定办理工程竣工验收备案的行为，同样可以进行处罚。但在未经依法认定需要重新组织验收前，原竣工验收合格的结论并不能被否定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”竣工验收备案表制度所依据的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》系部门行政规章，并不能作为直接否定民事行为效力的依据，况且该办法也并未规定房屋建筑交付使用的前提是必须取得《竣工验收备案表》。故原、被告在《补充协议》中约定以商品房经主体分栋验收合格为交付标准合法有效。
另，关于原告提出的商品房未经环保验收不得交付的意见，本院认为《建设项目环境保护管理条例》第二十三条的规定“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用”属于管理性规定。在该条例实施后，《国家环境保护总局关于房地产开发项目环境管理问题的复函》指出：“房地产建设项目在居民未入住前，难以对环保设施进行验收。因此，对房地产建设项目可在主体工程验收时先对环境保护设施进行预验收，待居民入住率达75%以上时，再对环境保护设施进行正式验收，但在预验收时必须同时明确房地产的开发商与物业管理部门的环境保护责任。”可见《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规范的目的�于加强对房地产开发项目环境保护的行政管理，而非否定民事契约行为的效力性强制性规定，如双方并未将经环保验收明确约定为房产交付条件，则对本案当事人的房产交付行为不具约束力。
二、被告所售商品房是否达到了“主体分栋验收合格”的约定条件？
关于商品房建设方如何进行建设工程竣工验收，专门法规《建设工程质量管理条例》第十六条第一款进行了明确规定，即“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”被告向本院提交的《工程质量竣工验收记录》证明建设单位、设计单位、施工单位、监理单位均按规定对商品房建设工程进行了验收，并在该记录上盖章并由相关负责人签字认可验收合格，该记录足以证明商品房达到了“主体分栋验收合格”的条件。
原告认为商品房建设工程未经房地产开发主管部门进行工程质量监督、规划验收、消防验收，故未竣工验收合格。原告的上述观点，其依据主要出自行政法规《城市房地产开发经营管理条例》，该条例第十七条明确了房地产开发项目的竣工验收系政府行政审批项目，由房地产开发主管部门组织进行，该条第二款规定了竣工验收内容，即“……房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”但国务院于2002年11月1日作出《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》（国发（2002）24号），已决定取消该行政审批项目。《城市房地产开发经营管理条例》第十八条确定的住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收行政审批项目，则由国务院于2004年5月19日作出《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号），已决定予以取消。上述行政审批项目的取消，表明商品房建设工程的竣工验收由行政审批，转为由建设单位、设计单位、施工单位、监理单位根据《建设工程质量管理条例》的规定组织验收，政府主管部门的职能模式则由审批转为加强日常管理、后续监督（如设立竣工验收备案表制度）。故原告的上述理由本院不予采纳。
原告向本院提交了证据《回复函》，拟证明被告的商品房建设工程并未达到验收合格要求。对于该证据，被告否认由己方出具，但并未在限定的期限内提出鉴定申请，根据民事诉讼证据认定规则本院确认该证据应为被告方所出具。原告提交该证据的证明目的是以此证明被告的商品房没有达到竣工验收合格的条件，但商品房是否有质量问题，是否竣工验收合格是一项客观事实，应以法律法规规定的有效文件为衡量标准�并非被告所能主观自认。从《回复函》的内容看，系被告在与业主产生纠纷后为平息纷争进行协商的过程中所作的自认，具有明显的主观性。被告向本院提交的《工程质量竣工验收记录》足以证明建设单位、设计单位、施工单位、监理单位均按《建设工程质量管理条例》第十六条规定对商品房建设工程进行了验收，并确认验收合格。政府主管部门对该工程竣工的验收，也并未认定有违反国家有关建设工程质量管理规定的行为，未作出责令重新组织竣工验收的处理决定。故该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。
此外，原告在本案中依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》等规定，对本案建设工程竣工验收过程中是否符合工程质量监督规定、是否进行了分验收等程序性问题进行了质疑。本院认为，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》以及《�南省住宅工程质量分户验收管理办法》等规范性文件均非行政法规，并不能直接决定双方民事行为的效力。至于被告在验收程序上是否存在上述问题，是否会导致重新进行竣工验收，以及是否应受到行政处罚，均属行政管理范畴，并非民事诉讼审理范围。故原告据此否定被告的房屋竣工验收及交房条件效力的观点，本院不予采纳。
综上所述，被告所售商品房已达到了“主体分栋验收合格”的约定条件。
三、本案争议的商品房未经消防验收是否符合交付条件？
房地产开发项目竣工验收、房地产开发项目竣工综合验收行政审批项目被取消，商品房建设工程的消防验收则应根据消防法及其他规范性文件进行。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本�第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”该法条明确规定了两种不同的消防验收管理方式，即先消防验收后投入使用、先投入使用后消防抽查验收，不同管理方式针对不同类型的建设工程。
本案争议的商品房建设工程归于何种管理方式，应依据相关法律及与法律相配套的行政管理规定确定其属于哪一类型的建设工程。《中华人民共和国消防法》第十一条所指国务院公安部门规定的“大型的人员密集场所”和“其他特殊建设工程”，公安部《建设工程消防监督管理规定》有明确界定�根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条的规定，“人员密集场所”是指达到一定建筑面积的教育、生产、购物、医疗、宗教、娱乐等公共场所，并不包括住宅楼及住宅的内部小区。而属于“其他特殊建设工程”的住宅楼，则根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条的规定是指符合国家标准规定的一类高层住宅建筑。根据2005年原建设部发布的国家标准《高层民用建筑设计防火规范》第3.0.1条的标准，一类高层住宅建筑，是指达到十九层及十九层以上的居住建筑。故本案商品房所在建设工程不属上述必须先消防验收后投入使用的建设工程，而属于《中华人民共和国消防法》第十三条规定的可以先投入使用后消防抽查验收的“其他建设工程”。
故本院认为本案商品房虽未经消防验收，但在消防验收未成为约定交付条件情况下，不影响房产交付的效力。
四、被告是否应承担逾期交房违约金责任？
本案被告分别以邮寄及公告方式发出了交房通知，其通知形式符合《补充协议》第三条中关于通知、公告的约定，通知发出的时间也在合同约定时间之前，被告已依约履行了通知义务。被告在本案中应交付的商品房也已达到主体分栋验收合格的约定交付标准，且并不违反法律法规强制性规定，故本案虽存在逾期交房的事实，但并非被告违约所致，原告要求被告承担逾期交房违约金赔偿的责任于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告麻振华、董秀的诉讼请求。
案件受理费207元，由原告麻振华、董秀承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交�诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 张磊
人民陪审员 丁伟
人民陪审员 倪勇
二〇一五年三月四日
代理书记员 谭伟
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。