湖南省益阳市资阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0902民初246号
原告：益阳创美物业管理有限公司,住所地为益阳市康富南路76号。
法定代表人:陈建良，该公司总经理。
委托诉讼代理人：文兰萍，湖南求剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告:益阳三农房地产开发有限公司,住所地为益阳市资阳区马良商贸城。
法定代表人:田跃龙。
委托诉讼代理人：贺向明，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告益阳创美物业管理有限公司（以下简称创美物业）与被告益阳三农房地产开发有限公司（以下简称三农公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告创美物业的委托诉讼代理人文兰萍、被告三农公司的委托诉讼代理人贺向明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业服务费及利息共计483640.40元（庭审中明确物业服务费463640.4元，利息2万元，以2016年12月31日催缴之日的物业费306389元为本金，按银行同期贷款利率计算至2017年12月31日）;2、判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由:2014年1月20日，被告三农公司与原告创美物业就欣隆小区的前期物业管理签订了《前期物业管理委托合同》。2015年6月2日，被告因其开发的欣隆小区竣工，通知原告对欣隆小区实施物业管理。原告于2015年6月8日进驻欣隆小区实施物业管理。依据原、被告签订的《前期物业管理委托合同》第八条第2项的约定，纳入物业管理范围巳竣工但尚未出售，或者因被告原因导致空置的物业，物业服务费由被告全额交纳。至2016年12月31日被告共拖欠空置房物业费306389元，为此，原告向被告发出了《空置房物业费催缴通知》，但被告对拖欠的空置房物业费至今仍未付清。被告的行为严重的阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。为此原告特向人民法院提起诉讼。
被告三农公司辩称，1、被告不是实际的建设者，对空置房屋没有所有权，建设方实际是益阳市农业局（原来的粮食推广与储备中心，现已撤销由农业局管理）；2、即使按照合同的相对性原则，被告也不应当再支付物业管理费，因为空置房屋的物业管理费应当由业主支付，被告只能是对未出售的部分，也就是说被告名下的部分支付物业费用，并且原告所提供的未出售的物业与事实不符；3、被告方已经代原告缴纳97700元的电费，由于现在尚未计算清楚，故被告不但不应支付原告的物业费用，原告还应当支付原告代缴的电费。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《前期物业管理委托合同》、入场通知、《工程竣工验收备案表》、门面出租收据及照片、房屋收房证明，被告提交的《欣隆住宅小区建设合作开发意向协议书》、《欣隆住宅小区定向开发合同》、房屋测量报告，因对方当事人对其真实性无异议，只对证明目的有异议，本院予以采信。对原告提交的《空置房物业费催缴通知》，被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为系原告利用与被告有其他物业合作关系先盖章，再打印的内容，但被告不申请对该份证据印章、文字形成的先后时间进行鉴定，亦未提交其他证据予以反驳，本院对该份证据予以采信；对原告提交的《欣隆小区空置房明细表》，被告对高层住宅部分的物业费不持异议，但认为正好可以证明房屋已经全部出售，物业费应当由业主承担，且空置房的物业费应按前6个月50%，后面70%缴纳；门面部分的计算不准确。本院认为该明细表不符合证据的形式，但可以作为计算物业管理费的参考，经过与房屋收房证明核对，明细表中高层住宅部分的情况与房屋的交房情况基本吻合，交房时间个别有几天的出入，但原告自愿以1.2元/月.平方米计算高层物业费，低于约定高层物业收费标准（1.3元/月.平方米），现被告对该部分物业费不持异议，本院予以采纳；对门面部分物业费的计算，以本院计算的为准。对被告提交的电费抄表及交纳明细，没有交费对象，无法达到被告的证明目的，本院已告知被告可协商处理或另行向法院起诉。
经审理查明，2011年7月26日，被告三农公司与益阳市良种推广与储备中心签订《欣隆住宅小区建设合作开发意向协议书》，约定双方合作开发益阳市良种推广与储备中心拥有的土地面积共10亩，由三农公司负责办理国有土地受让手续和建设资金，该项目为定向开发，除拆迁置换的住宅外，其余住宅均由益阳市良种推广与储备中心确定的住户团购，三农公司无权自行销售。2014年1月20日，被告三农公司与原告创美物业签订《前期物业管理委托合同》，被告选聘原告公司对欣隆小区进行物业管理，并向原告提供101室（建筑面积118.02平方米）作为物业管理办公用房。约定物业服务费用为电梯住宅1.3元/月.平方米,商业物业为2.5元/月.平方米,对纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因甲方（三农公司）原因未能按时交给物业买受人的物业,其物业服务费由甲方全额交纳。若出现违约，则应向守约方支付相应的违约金。2015年6月2日，被告通知原告派人进驻小区实施物业管理。6月8日，原告入驻欣隆小区。
另查明，欣隆小区为商住楼，共计28层，一层商业用房建筑面积共计766.79平方米，高层住宅用户156户，原告进驻前被告已经向业主交付34户，进驻后交付49户，出租门面4间，剩余73户在原告诉求的2017年12月31日之前未完成向业主交付。原告于2018年3月15日退出欣隆小区物业管理服务。
本院认为，本案的争议焦点有：一、被告三农公司是否为本案的适格被告。
被告三农公司虽与益阳市良种推广与储备中心签订了定向开发合同，约定不能对外销售房屋，但工程项目由被告三农公司负责建设规划、办理国有土地受让手续和筹集建设资金，所建房屋由益阳市良种推广与储备中心确定的住户向三农公司进行团购，应当认定被告三农公司为欣隆住宅工程的建设单位，工程竣工验收备案表也表明建设单位为被告。被告与原告签订《前期物业管理委托合同》，且通知原告进场进行物业管理，故对被告辩称自己主体不适格的答辩主张，本院不予采纳。
争议焦点二、被告三农公司是否已经完成了向业主的房屋交付。
欣隆小区商住楼于2017年8月28日才完成工程竣工验收备案登记，业主在此之前有权拒收房屋，已收房的视为完成交付。被告辩称早已向益阳市良种推广与储备中心的合并单位益阳市农业局交付，但未向本院提交相关证据，亦未提交工程竣工验收完成后，要求业主收房的证据，故应属于尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
争议焦点三、物业欠费的具体数额。
原告自制的《欣隆小区空置房明细表》，以1.2元/月.平方米计算高层住宅未交物业费，系原告的自主行为，本院不予干涉，对该部分金额424689.96元予以确认。
商业用房部分，房屋测量报告显示有门面12间，但实际门面为10间，原、被告双方对此均无法解释。本院根据现实中门面分布及出租情况，除去已经作为物业办公用房的两间门面（按合同约定建筑面积118.02平方米），剩余门面自物业办公用房旁边起按1-8号标识，对《欣隆小区空置房明细表》中已经出租的1、3、7、8号门面未出租前空置时期的物业费7876.1元予以确认，第6号门面（按均等面积54.95平方米计算）已投入使用，原告主张系被告三农公司开办的店铺，被告不予认可，原告未能提交相关证据予以证实，本院对原告就第6号门面向被告主张物业费的诉讼请求不予支持，原告可向对应义务人另行提起诉讼。故商业用房部分空置面积为302.72平方米（门面总建筑面积766.79平方米-
物业办公用房118.02平方米-
已出租门面291.1平方米-第6号门面54.95平方米），物业费依法计算为23637.39元（2.5元/月.平方米×302.72平方米÷30天×937天）。
两部分物业费用共计448327.35元。原、被告双方已在《前期物业管理委托合同》中约定未按时交付给业主的房屋的物业费由甲方（即本案被告）全额交纳，被告认为空置房的物业费应按前6个月50%，后面70%缴纳的答辩主张，本院不予采纳。
争议焦点四、是否应当支持逾期支付违约金。
原、被告之间签订的《前期物业管理委托合同》中约定，若出现违约，则应向守约方支付相应的违约金。原告要求按照银行同期贷款利率计算违约金的诉讼请求本院予以支持。2016年12月银行一年期贷款利率为4.35%，违约金依法计算为13327.92元（306389元×4.35%）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条之规定，判决如下：
一、被告益阳三农房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告益阳创美物业管理有限公司支付物业管理费448327.35元及逾期支付违约金13327.92元；
二、驳回原告益阳创美物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费4278元，财产保全费3020元，共计7298元，由原告益阳创美物业管理有限公司负担332元，被告益阳三农房地产开发有限公司负担6966元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
本判决生效后，如义务人未履行本判决确定的义务，权利人可以在二年内向本院申请执行。
审判员 刘雄
二〇一八年六月四日
书记员 邓浩
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百七十九条第二款建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。