云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云05民终417号
上诉人（原审被告）谢恩堂，男，1972年3月2日生，汉族，住云南省腾冲市。
上诉人（原审被告）李亚西，女，1972年3月23日生，汉族，住云南省腾冲市。
二上诉人委托诉讼代理人：杨恩龙，云南金曦律师事务所律师，特别授权代理。
二上诉人委托诉讼代理人：余斌，云南金曦律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）陈维勇，男，1967年3月12日生，汉族，经商，住浙江省温岭市。
委托诉讼代理人：温建祥，云南兰城律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：杨晓雪，云南兰城律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人谢恩堂、李亚西与被上诉人陈维勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谢恩堂、李亚西及其委托诉讼代理人杨恩龙、余斌，被上诉人陈维勇的委托诉讼代理人温建祥、杨晓雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人谢恩堂、李亚西的上诉请求是：撤销（2016）云0581民初2797号民事判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：
（一）一审认定事实错误。1.一审认定“2011年9月3日，原告陈维勇与杜中华签订《房屋租赁合同》一份，……合同签订后，原告陈维勇按照合同约定对承租的一至五楼房屋进行了装饰装修”并非本案的在案事实，因为上述事实是被上诉人与案外人杜中华的合同约定，已经作废。而上诉人与被上诉人的租赁合同是2015年12月29日签订，双方签订合同之后，被上诉人根本就没有对房屋进行过装修。2.一审认定“现因不可归责于双方的事由导致合同解除，对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应按公平原则分担，结合本案实际，对于原告要求被告支付装修评估价款的诉讼请求，本院支持60%”错误。第一，根据双方2015年12月29日签订《房屋租赁合同》第七条、第十一条的规定，上诉人无需对被上诉人的装饰装修进行补偿，更何况被上诉人在双方签订合同之后根本没有对租赁房屋进行过装饰装修。第二，如果按被上诉人与杜中华签订的合同来看，双方合同约定的租期是六年，至2016年10月，被上诉人已实际使用四年零十个月。按政府对涉案装修全款456，171元扣除上诉人自己装修部分45，109元，剩余411，062元。六年使用期每年折合68，510元，剩余一年零两个月合计为79，928元。如果合同对装饰装修部分没有具体约定归属按一审法院所认定的公平原则处理，也只应补偿被上诉人79，928元。故一审判决支持被上诉人60%是错误的。3.根据上诉人与被上诉人2015年12月29日签订《房屋租赁合同》第七条、第十一条的规定，合同终止时，装饰装修归上诉人所有。这是双方经平等、自愿协商之后做出的约定，不违反法律规定，也不损害任何人的权利，为有效而明确的约定。一审判决却错误地认定为“此处的‘互不承担责任’应理解为互不承担违约责任而非不承担任何责任；合同约定的‘合同终止或解除合同，原告的全部装修投资及附着物按来修去丢的原则处理，全部归被告所有’应理解为因原告的原因导致的合同终止或原告单方解除合同的情况下对装饰装修的处理，否则将明显违背民事活动的公平原则，增加被告毁约的随意性”。
（二）一审判决适用法律错误。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第五条及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定是错误的。因为适用此条的前提是合同约没有约定，而本案合同双方对此是有明确约定的，应依约定处理。
被上诉人陈维勇答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：合同约定的来修去丢的原则是正常履行合同的情况下适用，本案解除合同是政府撤迁，不应适用来修去丢的原则。按照物权法的相关规定，在合同没有解除前，谁投资的装修就应该归谁所有，作为房屋产权人，不能无偿占有装修残值。
一审原告陈维勇向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告支付被告名下坐落于腾冲县秀峰社区凤山小区30号混凝土框架结构北边铺面二格一楼至五楼房屋的装修评估价值款456，171元；2.请求法院判令二被告退还三个半月的租金87，500元；3.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。
一审法院认定事实是：2011年9月3日，原告陈维勇与杜中华签订《房屋租赁合同》一份，约定杜中华将坐落于腾冲县腾越镇秀峰社区凤山小区30号的混凝土框架结构北边铺面二格一楼至五楼的房屋全部租给原告陈维勇经营使用；房屋一楼至五楼的全部室内装修（包括楼梯、过道、门、卫生间、灯具、开关、插座等）全部由原告陈维勇承担；租赁期限为六年，自2012年1月1日起至2017年12月31日止；租金一年一付，前二年原告陈维勇向杜中华交纳年租金450，000元，后四年向被告交纳年租金300，000元，原告陈维勇于每年的12月1日前付清给杜中华；租赁期间甲、乙双方均不得借故解除合同，租赁房屋因不可抗力的自然灾害和政府征地拆迁，本合同自然终止，甲、乙双方互不承担责任；合同终止或解除合同，原告陈维勇的全部装修投资及附着物按来修去丢的原则处理，全部归杜中华所有。合同签订后，原告陈维勇按照合同约定对承租的一至五楼房屋进行了装饰装修。2015年杜中华将租赁给原告陈维勇的房屋转让给被告谢恩堂，谢恩堂于2015年12月29日与原告陈维勇重新签订《房屋租赁合同》一份，合同约定的内容将租赁时间改为二年，即自2016年1月1日起至2017年12月31日止;付款时间改为每年的12月31日，其他内容与原合同（杜中华与陈维勇2011年9月3日签订的合同）一致。2015年12月31日，原告陈维勇向被告谢恩堂支付2016年度的租金300，000元，被告谢恩堂向原告出具收条一份。2016年，腾冲市全面进行棚户区改造，涉案房屋被列为全仁古街片区改造范围，按《腾冲市棚户区改造项目全仁古街片区房屋提前征收补偿安置方案》的要求，原告与被告解除了房屋租赁关系，并于2016年9月14日搬离原告的房屋。根据云南鼎立房地产土地评估有限责任公司出具的评估报告，被告李亚西（李亚西系谢恩堂妻子）户的装潢、附属设施等的评估价值为456，171元。
一审法院认为，原告陈维勇与被告谢恩堂签订的《房屋租赁合同》是双方在平等、自愿的基础上订立的，是双方的真实意思表示，该合同合法有效。合同签订后，双方均按合同约定履行各自的权利义务。现因不可归责于双方的事由导致合同解除，对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应按公平原则分担，结合本案实际，对于原告要求被告支付装修评估价款的诉讼请求，本院支持60%，即273，702.60元。被告用双方合同约定的第七条、第十一条答辩，认为不应当支付原告任何费用，根据双方合同的约定，如遇不可抗力的自然灾害和政府征地拆迁，合同自然终止，双方互不承担责任，此处的“互不承担责任”应理解为互不承担违约责任而非不承担任何责任；合同约定的“合同终止或解除合同，原告的全部装修投资及附着物按来修去丢的原则处理，全部归被告所有”应理解为因原告的原因导致的合同终止或原告单方解除合同的情况下对装饰装修的处理，否则将明显违背民事活动的公平原则，增加被告毁约的随意性，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。关于原告要求被告返还租金87，500元的诉讼请求，因合同系不可归责于双方的事由导致的解除，原告自2016年9月15日后就不再使用被告的租赁房屋，被告应将多收取的租金返还原告，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，判决：由被告谢恩堂、李亚西于本判决生效之日起十日内给付原告陈维勇装修折价款273，702.60元，返还租金87，500元，合计361，202.60元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
（一）关于被上诉人是否对涉诉房屋进行过装修的问题。被上诉人陈维勇于2012年1月1日至2017年12月31日向案外人杜中华承租涉诉房屋后进行了装修。2015年，上诉人向杜中华购买涉诉房屋后与被上诉人于2015年12月29日签订了《房屋租赁合同》，合同约定的内容将租赁时间改为二年，其他内容与原合同一致。虽然被上诉人与上诉人签订《房屋租赁合同》后未对房屋进行过装修，但因被上诉人一直承租并使用涉诉房屋，故涉诉房屋的装修系被上诉人陈维勇所为，上诉人关于被上诉人未对涉诉房屋进行过装修的主张不能成立。二审审理中，上诉人主张自己装修了一部分价值45，109元，但未提交证据证实，本院不予支持。据此，本院对一审认定的法律事实予以确认。
（二）关于装修补偿款应归谁所有的问题。根据《房屋租赁合同》第十一条第二款约定：“合同终止或解除合同，乙方（陈维勇）的全部装修投资及附着物按来修去丢的原则处理，全部归甲方（谢恩堂）所有。”此处的合同终止或解除是指合同已按照约定履行完毕的终止或解除。故被上诉人在装修时的所有投入，在合同到期后均不再属于被上诉人，即被上诉人享有装修价值的期限为六年，且装修价值随着租赁时间的推移递减。本案因政府征地拆迁，系不可归责于双方的事由导致合同提前解除，对房屋装修的评估价款，应按月平均分割，被上诉人享有装修价值的时间为合同尚未履行的一年零三个月。按政府对涉诉房屋装修评估价款456，171元折算，剩余价值95，035元（456，171元/72个月*15个月）应由上诉人支付给被上诉人。
综上所述，本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理失当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更腾冲市人民法院（2016）云0581民初2797号民事判决主文为：上诉人谢恩堂、李亚西于本判决生效之日起十日内给付被上诉人陈维勇装修折价款95，035元，返还租金87，500元，合计182，535元。
案件受理费9，240元，由陈维勇负担4，620元，被告谢恩堂、李亚西负担4，620元。
本判决为终审判决。
审判长 杨明朗
审判员 田 旭
审判员 古 颖
二〇一七年六月二十九日
书记员 李 娇