广东省兴宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅兴法民二初字第443号
原告兴宁市农村信用合作联社，所在地址：兴宁市205国道信合大楼。
法定代表人曾定华，该社理事长。
委托代理人郑培基、廖钦文，该社职员。
被告李志波，男，1971年8月27日出生，汉族，住广东省兴宁市新兴雅苑**栋*号***房。
被告幸梅，女，1975年12月28日出生，汉族，住广东省兴宁市新兴雅苑**栋*号***房。
被告兴宁新兴房地产有限公司（以下简称新兴公司），所在地址：兴宁市兴城兴南大道国贸8号。
法定代表人曾浩仁，该公司总经理。
委托代理人陈静，该公司职员。
原告兴宁市农村信用合作联社诉被告李志波、幸梅、兴宁新兴房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年5月30日受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。原告法定代表人曾定华的委托代理人廖钦文、被告兴宁新兴房地产有限公司法定代表人曾浩仁的委托代理人陈静到庭参加诉讼；被告李志波、幸梅经本院公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告李志波于2013年2月4日向其营业部借款370000元用于购房，约定年利率6.55%，借款期限至2028年2月1日。贷款采用分期还款方式归还本息，分180期还清贷款，每月21日为还款日。被告借款后，仅按约定履行了至第九期的债务即只偿还了本金11164.82元和至2013年11月21日的利息，至2014年5月21日被告仍结欠本金358835.18元和利息14154.07元，之后未再偿还本息。借款时，被告李志波、幸梅以位于广东省兴宁市宁中宁新佛岭段新兴雅苑29栋3号801房的房地产为上述债务提供抵押担保。双方签订了《个人购房按揭贷款合同》，并到兴宁市人民政府房地产权登记证办公室进行房地产预告登记，证明号为粤房地预登兴字第3200000178号。同时售房人即被告新兴公司为该笔借款提供连带担保责任。后借款人未按约定履行还款责任，其多次催收未果，遂起诉至本院，请求本院依法判决：1、被告李志波偿还其借款本金358835.18元及至2014年5月21日按逾期年利率9.825%计算的结欠的利息14154.07元和自2014年5月22日起至借款还清之日按逾期年利率9.825%计算的利息。2、被告新兴公司对上述贷款承担连带担保责任；3、确认其对处理抵押物的所得价款有优先受偿权。4、诉讼费由被告负担。
被告新兴公司辩称：其对借款、抵押和其作为保证人的情况无异议。
被告李志波、幸梅未作答辩。
经审理查明，2013年2月1日，原告兴宁市农村信用合作联社作为贷款人，被告李志波作为借款人和抵押人，被告幸梅作为抵押物共有人，被告兴宁新兴房地产有限公司为保证人（售房人），三方签订了《个人购房按揭贷款合同》。约定李志波向原告借款37万元用于购买兴宁市宁中宁新佛岭段新兴雅苑29栋3号801号房屋。借款期限为180个月（期），自借款发放后，每月的21日为还款日。借款年利率为6.55%。借款人未合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他任何应付款项等构成借款人违约情形的，贷款人可以停止发放借款或向借款人主张提前归还借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。借款人未按时足额偿还借款本金，利息从逾期之日起按每日利率上浮50%计收。同时，借款人李志波及其妻子幸梅作为抵押人，自愿以其所购买的上述合同项下第二条所述房产（兴宁市宁中宁新佛岭段新兴雅苑29栋3号801号房）作为抵押物为其履行本合同向贷款人提供担保，由贷款人作为抵押权人享有第一顺位优先受偿权。保证人新兴公司自愿为借款人依上述所合同所形成的债务提供不可撤销的连带责任保证担保。抵押担保和保证的范围均包括但不限于本合同项下借款人应承担的全部借款本金、利息和贷款为实现债权及担保权而发生的一切费用。保证期间为合同生效之日起至本合同项下借款人所购房产依法办妥房地产权证书并按贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止。合同签订当日，原告兴宁市农村信用合作联社作为预告登记权利人，被告李志波、幸梅作为预告登记义务人，对上述合同项下房屋进行了预购商品房抵押权的预告登记（证号为粤房地预登兴字第3200000178号）。2013年2月4日，原告依上述合同的约定进行了划款，被告李志波在借据上进行了签名确认。李志波借款后仅按约定履行了至第9期的还款义务，即仅偿还了借款本金11164.82元和至2013年11月21日的利息，之后未再还本付息。因借款人李志波未按约定履行分期还款的义务，原告经多次催收未果后遂向本院起诉，提出了上述诉讼请求。
另查明，2013年11月26日，因公路货物运输合同纠纷一案，本院以（2013）梅兴法民二初字第817、818、819号-1民事裁定书对上述合同项下的房地产进行了查封。该房产仍未办理房地产权证。
以上事实，有经过质证的《个人购房按揭贷款合同》、借款借据、粤房地预登兴字第3200000178号房地产预告登记证明、限期还款通知书、2013年11月21日的金融业务收入凭证和自动扣款收回本金回单、兴农信联发（2009）1号、（2013）梅兴法民二初字第817、818、819号-1民事裁定书和当事人陈述等证据证实，足以认定。
本院认为：被告李志波向原告按揭借款37万元用于购买兴宁市宁中宁新佛岭段新兴雅苑29栋3号801号房，同时以此房产作为抵押物为该借款作担保的事实，有当事人陈述及书证为据，应予确认。被告李志波借款后，仅按约定履行还款义务至第9期，即支付了至2013年11月21日的利息和本金11164.82元，此后未再支付利息，也未归还本金的事实，有双方签订的《个人购房按揭贷款合同》、被告李志波签名的《借款借据》、李志波2013年11月21日的金融收入凭证、收回本金回单和当事人陈述为据，证据确凿，依法予以认定。被告李志波未按借款合同的约定按时履行按揭还款义务，已构成违约。根据按揭贷款合同“借款人出现违约情形时，贷款人可以向借款人主张提前归还借款本息，解除与借款人的借贷关系”的约定，原告请求判令被告偿还未还的本金358835.18元和自2013年11月21日起的利息，合法有理，予以支持。根据双方借款合同和借据的约定，借款利率为年利率6.55%。逾期则在此基础上上浮50%即为年利率9.825%。借款人李志波按合同约定只履行了至2013年11月21日即第九期的还款义务，应依合同的约定自2013年11月22日起以逾期贷款利率即年利率9.825%计算至本判决确定的履行期限届满之日止。被告李志波、幸梅夫妇自愿以其所购的位于兴宁市宁中宁新佛岭段新兴雅苑29栋3号801房的房产为李志波的上述债务提供抵押担保，并办理了房地产预告登记（粤房地预登兴字第3200000178号），根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力”的规定，抵押预告登记作为一种临时性登记行为不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，法律赋予预告登记的是能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不应该产生优先受偿的效力。原告对抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，也未取得房屋他项权证，其请求对被告李志波、幸梅提供担保的抵押物依法拍卖、变卖所得的价款优先受偿无法律依据，不予支持。被告新兴公司在被告李志波借款时自愿为李志波依上述合同所形成的债务承担不可撤销的连带责任保证担保，根据《担保法》第十八条第二款关于“连带责任保证的债务人在主合同约定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，现抵押的房产至今未办理正式的抵押登记手续，仍处于合同约定的保证期间，在保证范围内，新兴公司应对李志波上述未清偿的债务承担连带清偿责任。被告李志波、幸梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可以依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条的规定，判决如下：
一、被告李志波应在本判决生效之日起十日内向原告兴宁市农村信用合作联社偿还借款本金358835.18元，并支付本金358838.18元自2013年11月22日起至本判决确定的履行期限届满之日止按照年利率9.825%计算的利息。
二、被告兴宁新兴房地产有限公司对被告李志波的上述债务承担连带保证责任。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6995元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审 判 长 黄志胜
审 判 员 张 婷
人民陪审员 何浩泉
二〇一四年十月十三日
书 记 员 李晓君