甘肃省礼县人民法院民 事 判 决 书（2015）礼民初字第00511号原告李天补，男。被告朱泳萍，男。原告李天补诉被告朱泳萍宅基地使用权转让纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李天补、被告朱泳萍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2001年2月3日，原告和原礼县城关镇东台村村民王小军达成房屋宅基地转让协议，王小军将其位于东台村一组的房屋、宅基地及房前屋后的树木、土地一并转让给了原告，但双方未办理过户手续。2012年5月11日，经原、被告协商，原告以54万元价款将上述庄基一处卖给被告，被告承诺在一个星期内付清钱款。协议次日，被告向原告支付了15万元，之后就以种种借口为由拖延付款。截止2014年9月前，被告共付原告40.6万元。后原告再向被告催要钱款时，被告却以土地面积和协议中的面积不符为由，拒绝付款。2015年农历4月初，被告唆使其侄子驾驶铲车将宅基地上的房屋7间推平，致原告房屋内未搬的家具损坏。现被告行为已导致协议无法履行，解除又无法协商一致，故特提起诉讼，请求依法解除2012年5月11日原告与被告签订的宅基地转让协议。在庭审中，原告又明确表示要当庭变更诉讼请求，要求判令被告向原告付清宅基地转让的尾款13.4万元及一年半时间的同期银行利息。原告为证实其诉称意见成立，向法庭出示如下证据：礼集建（1991）字第1222165号集体土地建设用地使用证，证明现争议的宅基地使用权是从王小军处转让而来，并证明该土地的四至界限。二、2012年5月11日原、被告双方签订的宅基地使用权转让契约一份，证明该契约是原、被告双方的真实意思表示。三、2015年5月26日原被告双方达成的协议一份，证明被告不按协议付清宅基地转让尾款，经协商后，原告愿意给被告退还40.6万元及同期银行利息，被告愿意返还原告宅基地的事实。四、被告给原告发的手机短信截图，证明被告发短信告诉原告按双方约定，原告应返还的40.6万元转让款及利息共计100万元左右的事实。被告辩称，一、原、被告双方争议的宅基地至今未办理集体土地使用权变更过户手续和房屋产权过户手续，至今该宅基地的使用权人仍是王小军，原告并不具备诉讼主体资格，应依法裁定驳回其诉讼。另，2012年5月11日，原、被告双方签订的协议虽是事实，但由于后双方对此发生争议，又于2015年4月24日在东台村人民调解委员会的主持调解下达成了调解协议，但原告单方反悔，双方又于2015年5月达成最后一份协议，双方已通过其后的协议对第一份协议产生的争议进行了新的约定，故现原告要求解除的2012年5月11日的协议已毫无意义，更不能据此来要求被告支付宅基地使用权转让尾款及利息。二、争议宅基地转让时并未丈量土地，只是按原告所说在协议中写了1.1亩。事实上，2014年9月，经原、被告双方实地丈量，该宅基地面积不足八分，和原告说的1.1亩相差三分多地，现原告要被告按1.1亩土地付清转让款，不符合情理。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告为证实其辩称意见成立，向法庭出示证据如下：一、2012年5月11日契约一份，以证明该契约中虽载明转让的土地面积为1.1亩，价值54万元。但双方签订该份契约时并未进行实地丈量，被告在2014年9月份丈量时才发现宅基地面积为7分多，该协议土地面积与实际面积严重不符。二、2015年4月24日，礼县城关镇东台村人民调解委员会调解意见，证明原、被告双方在村委会主持调解下自愿达成协议，由被告给原告在已付40.6万元宅基地转让款基础上，加付6.5万元，付款时原告向被告交付所有与此宅基地相关的手续的事实。三、2015年5月26日原、被告签订的协议，证明原告愿意将被告给付的40.6万元转让款退还并按5%加付利息，如付不清原告愿意将该处宅基地以40.6万元的价款转让给被告的事实。经审理查明，2001年2月3日，原告和王小军（原礼县城关镇东台村村民）达成协议，王小军将其位于东台村一组享有土地使用权的宅基地一处、地上附着物及周边树木转让给原告。但该处宅基地转让后，双方并未在相关部门办理土地使用权过户或变更手续。至今，该宅基地的合法使用权人仍然是王小军。2012年5月11日，经原、被告双方协商达成协议，原告将该宗宅基地以价款54万元转让给被告，并在协议中注明该宅基地面积为1.1亩。协议中并未约定转让款给付期限及宅基地交付期限。此后，被告陆续分次向原告付款，截止2014年9月，被告共付给原告40.6万元。同月，双方对宅基地面积进行了丈量，发现该宗宅基地面积仅为7分多，与协议中约定的宅基地面积1.1亩严重不符。被告遂拒绝向原告给付剩余的转让款13.4万元，双方自此发生纠纷。2015年4月24日，礼县城关镇东台村人民调解委员会就二人纠纷主持调解，经协商，双方达成协议，由被告在已付给原告40.6万元的基础上，另加付宅基地转让款（包括宅基地地上附着物及周围所有树木）6.5万元，付款时原告必须给被告交清所有与此宅基地相关的手续。原、被告双方各自在村委会出具的《关于朱泳萍与李天补转让宅基地的矛盾纠纷处理协商结果》上签名并捺印，礼县城关镇东台村人民调解委员会加盖了公章。次日，原告到村委会将协商结果上自己的签名勾划掉，并明确表示该调解结果不公平，自己要反悔。三天后，被告筹集到6.5万元向原告支付时，原告拒绝收款，并表示自己对调解协议已反悔。同年5月26日，被告代表其母亲赵错子与原告再次达成协议，原告愿意向被告退还40.6万元的转让款并按月利率5%加付利息，付款期限为2015年5月26日至同年9月6日，在此期限内若原告不能按上述约定付款，原告愿意以40.6万元的价款将该处宅基地转让给被告。另外，该协议第三条明确了该处宅基地的四至界限，即：东以李天补院墙外2.4米为界，南以院墙外脚为界，西以李小燕家东处院墙外脚为界，北以水利为界。该协议中有原告的签名，被告代其母亲的签名。但此后，原告并未向被告退还40.6万元及利息，而于2015年9月6日向本院提起诉讼，要求被告给付剩余宅基地转让款及利息。另查明，自2001年原告和王小军达成庄基转让协议后，该宗宅基地的礼集建（1991）字第1222165号土地使用权证书即由原告持有，土地使用权人仍为王小军。该证书中载明的四至为：东至碾麦场，以本家东围墙外脚为界，南至王军家，以本家南房后墙外脚为界，西至人行道，以本家南房西侧墙外脚为界，北至水渠，以本家北房后墙外脚为界。2015年10月9日，本院对双方争议宅基地进行了实地勘验，经丈量，争议土地南北长21.4米，靠北面东西长度20.6米，靠南面东西长度24.4米，土地上没有房屋，原有7间土木结构西房和南房1间已被被告拆除，土地上放有砍倒的白杨树3棵和椿树4棵，对此勘验笔录及勘验草图，庭审中原、被告均表示无异议。另法庭宣读了对东台村村委会主任杜四虎的调查笔录，证实双方发生纠纷后，经村委会调解后原告又反悔，以及该宗土地两次转让村委会均未参与、备案的事实。以上查明事实，有原、被告当庭陈述，原告当庭出示的集体土地建设用地使用证，原、被告出示的2012年5月11日及2015年5月26日两份协议，被告出示的关于朱泳萍与李天补转让宅基地的矛盾纠纷处理协商结果、本院依职权作出的现场勘验笔录、调查笔录予以证实。本院认为，集体土地建设用地使用证是农民合法取得宅基地使用权的重要凭证，因买卖房屋而转移宅基地使用权的，宅基地使用主体发生变化，应当依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及相关法律规定，完成权利主体的变更登记，土地使用权自登记之日起生效。本案中，原告和王小军之间的房产及宅基地转让协议虽已成立且生效，但二人未及时到相关部门办理使用权变更登记，故争议宅基地在法律意义上的权利人仍是王小军，而非原告。原告既不是争议宅基地的合法使用权人，故其无权将该宅基地对他人进行转让，现原告要求被告给付剩余转让款无事实及法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款，判决如下：驳回原告李天补的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李天补承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。审 判 长  秦 泰审 判 员  南 燕人民陪审员  文望子二〇一六年五月四日书 记 员  赵 龙