上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第2031号
原告赵敬德。
委托代理人刘某。
被告吴明勤。
委托代理人杨坤。
原告赵敬德与被告吴明勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月27日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于同年7月28日、9月3日、9月18日和10月23日进行公开开庭审理。庭审中，原、被告同意简易程序审限延长一个月。原告赵敬德到庭参加四次庭审，原告委托代理人刘某到庭参加第二、三次庭审，被告吴明勤及其委托代理人杨坤到庭参加前三次庭审。第四次庭审被告无正当理由拒不到庭，本院缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告赵敬德诉称：2012年10月22日，原被告签订关于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“系争房屋”）的《房屋租赁合同》，由被告租赁系争房屋，租金1250元／月，租期自2012年11月7日至2015年11月6日。合同约定未经原告同意被告不得擅自转租，也不得对房屋进行装修、添附。根据合同第八条约定，乙方违约，有特别约定的，从其约定，经另一方书面催告后仍不履行，视为根本性违约，守约方有权解除合同，且违约方需支付违约金。合同签订后，原告交付系争房屋给被告。起初原告认为被告租赁房屋是用于自住，故未对租赁情况进行核查。直至2014年3月15日，原告偶然至系争房屋时发现被告擅自转租房屋给案外人施某某，租期自2013年7月25日至2014年7月24日。施某某称被告出租房屋时自称为房屋所有权人，且出示过一份伪造的房产证复印件。原告当即告知被告其违反《房屋租赁合同》的约定，原告依据合同约定有权解除合同。之后原告于当晚与被告商谈，并善意提醒被告并给予2个月时间处理好与施某某关系，退还施某某押金，并告知被告于2014年5月30日前将房屋内物品搬离并返还原告房屋。被告口头同意。之后双方多次电话联系，被告均表示同意。2014年5月27日，原、被告及施某某三方协商，被告同意29日施某某搬离房屋后，全额退还其押金。原告再次提醒被告在施某某搬离后应尽快返还房屋。2014年5月31日，被告拒不承认违约事实，也不同意归还房屋。据此，原告诉至法院请求法院判令：1、解除原被告于2012年10月22日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付违约金2，500元；3、被告向原告支付转租违约所得10，500元；4、被告搬离并返还原告系争房屋，并恢复至毛坯房之原状；5、被告支付原告房屋占用费（按每天41.7元标准，从2014年8月7日至被告实际搬离之日止）；6、被告返还系争房屋的燃气卡、自来水卡、信箱钥匙；7、被告交清系争房屋水、电、燃气费至被告实际搬离之日止。
被告吴明勤辩称，由于被告租赁房屋后原告一直在出卖系争房屋，大量看房人给被告生活造成巨大影响，因此被告住了7个月后转租了系争房屋。租客住了10个月即在2014年5月已经搬离系争房屋。被告进行的装饰装修系原告同意的，因此不同意恢复原状。对于原告解除合同的诉请，被告主张在原告赔偿其装修损失的前提下同意解除合同；原告不同意赔偿装修的情况下不同意解除合同。对于2014年8月开始的房屋租金，被告表示同意支付。系争房屋的燃气卡、自来水卡、信箱钥匙是有的。
经审理查明：系争房屋的所有权人为原告赵敬德及案外人刘某、赵某某。
2012年10月22日，原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份。合同第一条载明，甲方将位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁给乙方。第二条约定，租赁期限为三年，自2012年11月7日至2015年11月6日。第三条约定，租金为每月1，250元，租金每3个月支付一次，第一期租金乙方于2012年11月7日前付清，以后每期租金支付时间应为该首月的7日前。如乙方逾期超过15日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第8条承担违约责任。第四条约定，乙方支付甲方保证金1，250元，除合同另有约定外，甲方应于租赁关系终止且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清偿，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。第五条约定，租赁期间水、电、煤气、电话、有线电视、网络等房屋使用费由乙方负担，物业管理费由甲方负担。第六条第6.3条约定，未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附。经甲方书面同意后，乙方需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案需征得甲方同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求。第6.6条约定，租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋的承租人转让给第三人，否则甲方有权单方面解除合同，并依据本合同第8条追究乙方违约责任。第八条约定，甲乙双方应当诚意履行本合同。任何一方未按本合同约定履行，若有特别约定的，从其约定；无特别约定的，经另一方书面催告后仍不履行，视为根本性违约，守约方有权解除合同，且违约方需支付违约金，数额为月租金的2倍。若甲方违约，乙方可以按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方需按本条承担违约责任外，还须支付乙方装修、添附补偿费。若乙方违约，除需按本条承担违约责任外，对该房屋的装修添附无偿赠与甲方。第十一条约定，不转租、不群租、毛坯支付、电路不动。甲方提供防水材料部分，乙方做好卫生间内防水施工。第三年租金（2014年11月7日至2015年11月6日）每月租金为1，400元。该房屋用于自住不得用于其它用途。合同签订后，被告支付原告押金1，250元。
被告同案外人施某某签订《房屋租赁合同》一份，载明被告将系争房屋出租给施某某，租期自2013年7月25日至2014年7月24日，租金每月2，300元。
2014年3月15日，原告至系争房屋内发现被告将系争房屋转租给案外人施某某。
2014年5月15日，被告向原告账户支付2014年5月7日至2014年8月6日期间的租金。
2014年5月28日，案外人施某某搬离系争房屋。
2014年5月31日，原告将系争房屋门锁更换。后被告将原告更换门锁再次进行更换。
2014年6月12日，原被告就系争房屋租赁事宜发生肢体冲突并报警。
2014年6月27日，原告就系争房屋所涉纠纷诉至我院。
以上事实，由上海市房地产权证、房屋租赁合同、上海市公安局案（事）件接报回执单及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
庭审中，原告提供一份录音，该录音载明因被告转租原告要求收回房屋。原告陈述该录音时间为2014年5月31日。
依原告申请，案外人施某某到庭陈述：其为系争房屋次承租人，与原告并无利害关系。被告出租房屋时告知其房屋为被告所有，并出示了模糊不清的产权证。2014年3月15日前并无买房人因买房事宜要求看系争房屋。2014年3月15日原告到系争房屋内发现被告进行转租表示要求收回房屋，当时被告仍坚称房屋为其自住。2014年5月25日，施某某同原被告三方进行面谈，确定于当月29日搬走，当时被告丈夫杨坤是同意的，且未提出补偿要求。2014年5月28日，施某某搬离系争房屋，搬离时同被告就押金返还事宜发生争议，被告认为系原告要求施某某搬离故不同意退还押金，但施某某认为系因被告非法转租致使原告收回房屋。2014年5月30日被告退还施某某押金。庭审中，被告出具施某某同被告丈夫杨坤之间的短信记录，根据该短信记录，4月15日前短信内容均为双方收取房租和租赁事宜进行交涉，4月16日施某某发送短信中有中介看房且阻止看房的表述，5月25日杨坤再次要求施某某支付房租，双方就继续支付房租事宜发生争议，施某某说不愿意掺和原被告之间的纠纷，再说杨坤所述并非事实。
庭审中，依被告申请，案外人王强和吴明到庭作证。王强陈述，其为汉宇地产的业务员，2014年4月原告开始销售系争房屋，案外人施某某不让看房，致使其未看到房。吴明陈述，其为原被告租赁合同签订时中介公司的经办人，当时原告明确不同意将房屋进行转租，被告说是自住想装修下，因此还给了半个月的装修期。在租赁之前原告本来是要卖房子的，由于卖不出去所以改为出租，在租赁期间并未要求卖房。在今年3月下旬又委托卖房。
第一次庭审中，被告提出要求原告对其装饰装修进行赔偿，并提出要求原告赔偿其装修损失、违约金等反诉主张。法庭要求被告在庭审后3日内提交书面反诉状，但经法庭多次询问，其未提供书面反诉状。第二次庭审法庭明确告知被告鉴于其未提供反诉状，其反诉主张法庭不予受理，被告可就反诉内容另案主张，被告未提出异议。第三次庭审中，被告再次提出如合同解除要求被告赔偿装饰装修损失，金额为20，000元。
庭审中，原告同意其已收取的押金1，250元用以抵扣被告实际欠付的租金等费用。
庭审中，原告陈述其于2013年3月15日要说回房屋，房租支付到5月底即可。在2014年5月15日被告向原告支付3，700元房租事宜，原告陈述被告系向原告卡号以汇款方式支付房租。原告收到后曾要求将5月以后的钱退还被告，但被告推脱忙未给回复，因此原告未能退还。据此原告主张的被告违约占有使用费从2014年8月7日起算。
本院认为：未经出租人同意，承租人擅自转租的，出租人有权解除合同。现被告未经原告同意擅自进行转租，根据证人陈述及原被告发生争议的实际情况，法院有理由认为原告在发现被告擅自转租后及时通知被告解除合同并于2014年5月底收回房屋。因此原告解约主张与法不悖，本院予以支持。合同解除后，被告继续使用房屋缺乏事实和法律依据，应当予以返还。被告已付2014年8月6日前的租赁费用，现原告要求被告以每天41.7元为标准，从2014年8月7日起主张至被告实际返还房屋之日止的占有使用费，与法不悖，本院予支持。庭审中，被告确认系争房屋的信箱钥匙、煤气卡、自来水卡的真实性并在被告处，故原告要求被告返还的请求，本院予以支持。
关于系争房屋内的装饰装修，双方发生较大争议，原告要求恢复至毛坯房状态，被告要求对其进行的装饰装修进行赔偿。本院认为，租赁合同解除后，返还的租赁物应当符合合同约定或者租赁物使用后的状态。现被告已实际租赁房屋近2年时间，其装饰装修后原告并未提出异议，根据合同规定被告亦无必须拆除义务，因此原告要求被告将系争房屋恢复原状的诉请，本院不予支持。对于被告提出的装修损失，其中可移动部分可由被告自行搬离；对于已经同系争房屋形成添附部分，鉴于被告在本案中未及时提出反诉请求，且鉴于租赁合同解除系被告违法转租所致，原告也明确对该装饰装修不进行利用，故本案中被告提出的要求原告赔偿装饰装修损失的辩称意见本院不予采纳。
被告擅自转租，致使原告解除合同的，有权要求被告根据合同约定支付违约金。因此原告主张要求被告支付2，500元违约金的主张本院予以支持。但原告要求被告支付其转租获益并无法律或合同依据，本院不予支持。
原告主张的水、电、煤气费用损失，鉴于原告损失金额无法确定，本案中不予处理。如被告交付房屋后，根据合同约定尚有未结清费用，原告可另案主张。
对被告已经支付的押金，原告同意在被告欠付费用中抵扣，与法不悖，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告赵敬德与被告吴明勤于2012年10月22日签订的《房屋租赁合同》已解除；
二、被告吴明勤于本判决生效之日起十日内交付原告赵敬德位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室房屋；
三、被告吴明勤于本判决生效之日起十日内交付原告赵敬德上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室房屋的燃气卡、自来水卡、信箱钥匙；
四、被告吴明勤于本判决生效之日起十日内支付原告赵敬德违约金2，500元；
五、被告吴明勤于本判决生效之日起十日内支付原告赵敬德房屋占有使用费（按每日41.7元为标准，从2014年8月7日起计算至实际返还房屋之日止，以上费用扣除被告吴明勤已付的1，250元押金）；
六、驳回原告赵敬德其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费125元，减半收取62.5元，由被告吴明勤负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 吕荣珍
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 沈 韵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条……
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。四、《中华人民共和国民事诉讼法》
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。