重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）万法民初字第01458号
原告重庆市俊鸿物业管理有限公司，住所地：重庆市万州区清堰街91号。组织机构代码：66894749-9。
法定代表人张殊豪，总经理。
委托代理人张永成，男，该公司职工。
委托代理人朱占亮，重庆渝万律师事务所律师。
被告周述安，男，1975年12月28日，汉族，住重庆市万州区国成江山龙苑。
委托代理人谢兴祥，1975年6月25日生，汉族，住重庆市万州区袁家屯花园。
原告重庆市俊鸿物业管理有限公司（以下简称俊鸿物管公司）诉被告周述安物业服务合同纠纷一案，本院于2013年2月4立案受理后，依法由审判员陈从军独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告俊鸿物管公司法定代表人的委托代理人张永成、朱占亮和被告周述安及其委托代理人谢兴祥参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告俊鸿物管公司诉称，我司系重庆市万州区国成房地产开发有限公司聘请的国成江山龙苑小区前期物业管理服务企业。2009年11月2日，被告与原告签订《前期物业管理协议》，被告入住国成江山龙苑F栋29－2室，并支付部分物管费后，自2010年11月2日起尚欠3510元物管费未支付。经我司多次催收未果，特提起诉讼，请求判令被告支付尚欠物管费3510元及违约金，并负担本案诉讼费。
被告周述安辩称，我接房时预交了一年的物管费。欠费是由于原告没有尽到管理的责任，对小区管理不到位，导致发生纠纷。通过业主委员会多次与原告协调，但小区还是脏乱差。房管局的相关领导也多次进行协调，原告按特级标准收取费用，但并未按特级标准服务。原告没有提供相关服务我们就不交纳物管费。
经审理查明，2008年12月29日，重庆市万州区物价局以万州价房（2008）172号《关于确定国成江山龙苑物业服务收费标准的批复》文件，对收费标准进行了批复。2009年3月25，重庆市万州区房地产管理局给原告颁发《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，资质等级为叁级。
2009年11月2日，原、被告签订《前期物业管理协议》，协议载明：原告为被告所有的F栋29－2号房提供前期物业管理服务，被告按建筑面积每平方米1.00元交付管理服务费，如不按协议约定的收费标准和时间交纳的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按所欠费用的1％收取违约金；同时，被告在承诺书上签名，对业主临时公约予以认可。原、被告双方还签订了《装饰装修管理协议》，被告并缴纳了2009年11月2日至2010年11月1日的物业服务费1560元。被告系国成江山龙苑小区F栋29－2号房屋（建筑面积130.66平方米）的业主，被告从2010年11月2日至2013年1月1日的物业服务费一直未交纳。
2012年3月12日，原告与重庆丰舟科技有限责任公司签订《国成江山龙苑可视对讲系统维修合同》，合同约定：由重庆丰舟科技有限责任公司对小区楼宇可视对讲系统提供质保期后的系统维护、保养、巡检调式，维保期限从2012年1月15日至2013年1月16日；2012年3月12日，原告与重庆兆科电梯有限公司签订《重庆市电梯日常维护保养合同》，合同约定：由原告委托重庆兆科电梯有限公司对列明的原告使用管理的电梯提供日常的维护保养和急修服务，维保期限从2012年3月8日至2013年3月9日；2012年4月23日，原告与重庆远迅电梯有限公司签订《重庆市电梯日常维护保养合同》，合同约定：由重庆远迅电梯有限公司对列明的原告使用管理的电梯提供日常的维护保养和急修服务，维保期限从2012年2月1日至2013年1月31日；2010年7月25日，原告与重庆米高电梯有限公司杨家坪分公司签订《电梯维修保养合同》，合同约定：由重庆米高电梯有限公司杨家坪分公司对列明的原告使用管理的电梯提供日常的维护保养和急修服务，维保期限从2010年7月25日至2020年7月24日。截止2012年12月份，原告在该小区从事物业的人员共84人。
2009年1月，重庆市万州区人民政府给原告授予2008年度《园林式小区》；2009年12月，重庆市万州区房地产管理局给原告授予《万州区物业管理优秀住宅小区》（有效期二年）；2010年3月，重庆市工商行政管理局万州分局给原告授予（2008－2009）年度重庆市万州区《守合同重信用单位》；原告被重庆市城乡建设委员会、重庆市国土资源和房屋管理局、重庆日报、重庆市城市建设综合开发管理办公室联合授予2010年宜居重庆优秀小区；2011年1月，重庆市环境保护局给原告授予《安静小区》；2012年1月，重庆市人民政府给原告授予重庆市《园林式小区》；2012年2月，原告被载入重庆市万州区爱国卫生运动委员会2012度重庆市万州区爱国卫生工作光榜。
2012年9月23日，重庆市万州区国成江山龙苑业主委员会（以下简称江山龙苑业委会）张贴《关于国成·江山龙苑首届业主委员会成立的公告》，向小区全体业主告知选举委员的姓名和票数；2012年10月13日，江山龙苑业委会进行半月公示，向小区全体业主告知自2012年9月21日成立业主委员会以来的工作情况并向原告等部门要求解决相关问题，包括被告举出照片所证明的要求原告规范和整改的内容；2012年12月10日，江山龙苑业委会向万州区牌楼街道办事处和大河沟居委会提交《国成·江山龙苑业主委员会备案报告》，选出了业主委员会的主任、副主任、委员、秘书；2013年3月7日，江山龙苑业委会向万州区牌楼街道办事处提交《江山龙苑业主委员会招聘物业终选的情况报告》，中选的俊鸿物业和环城物业因选票均未达到法定票数而流标。
另查明，被告的房屋实测建筑面积130.66㎡，每月应支付物业管理费130.66元（130.66㎡×1.00元／月·㎡），但在签订房屋销售合同时约定的130㎡和被告交纳第一年物管费时按建筑面积130㎡，每月交纳130元计算。原告明确诉讼请求为：1、物业管理费从2010年11月2日至2013年1月30日每月按130元计算，共27个月，计币3510元；2、因约定违约金过高，原告只要求按当月应交物业管理费而未交所占用的违约损失132.88元（参照银行同期基准利率计算），违约金按违约损失的30℅计算，计币39.68元。
上述事实，有原告提供的物业管理企业资质证书、重庆市物价局《关于对重庆市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》文件、重庆市万州区物价局《关于确定国成江山龙苑物业服务收费标准的批复》文件、业主临时公约及被告签名的承诺书、原被告签订的《装饰装修管理协议》、原告收取被告物管费的收据一张、国成江山龙苑楼宇可视对讲系统维修合同及出库单和收据、重庆市电梯日常维护保养合同三份及年检报告单和附件、原告方工资发放表、原告获得的七项殊荣照片；被告提供的国成江山龙苑小区28页照片、原告收取物管费的收据一张、国成江山龙苑业主委员会半月公示、国成江山龙苑业主委员招聘物业终选报告及备案报告和成立公告和当事人的当庭陈述等证据相佐证。被告向本庭提交了重庆市物价局《关于对重庆市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》文件、96张照片复印件、原告收取被告物管费的收据一张、江山龙苑业委会半月公示等证据证明其辩称理由。
本院认为，被告所有的房屋位于国成江山龙苑小区内，系业主。原、被告签订了《前期物业服务合同》，双方应按合同依法履行。被告与国成江山龙苑小区内的其他业主在合同约定的服务期限内均接受了原告同等的物业服务，原告履行了管理服务职责，获得了有关物业管理部门授予的荣誉，但被告未交纳2010年11月至2013年1月的物业管理费3510元，应属违约。原告要求被告支付所欠物业服务费3510元并支付违约损失132.88元的请求合法有据，本院予以支持。原告请求违约金按违约损失的30℅计算属重复计算违约损失，本院不予支持。被告所辩称的服务质量差等理由，并未构成对被告实体权利的侵害，不能以此为由拒付物业服务费及违约损失。如被告的实体权利受到侵害，可依法向侵权人另行主张权利。据此，根据《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告周述安在本判决发生法律效力之日起五日内给付原告重庆市俊鸿物业管理有限公司物业服务费3510元，并支付违约损失132.88元。
二、驳回原告重庆市俊鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告周述安承担。案件受理费已由原告预交，被告负担之金额应迳付原告，本院预收的案件受理费不作清退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，上诉期满之日起七日内向该院预交上诉费，逾期不交纳上诉费或未提交缓交诉讼费申请，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈从军
二〇一三年四月二十八日
书记员 高庆华
书记员 吴起飞