湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终663号
上诉人（原审原告）：中共宜昌市委党校，住所地宜昌市西陵区。统一社会信用代码1242050042017949XT。
法定代表人：王大发,该校常务副校长。
委托诉讼代理人：颜卫东，系该校财务处主任，一般授权代理。
委托诉讼代理人：钱启萌，湖北民基律师事务所律师。一般授权代理。
被上诉人（原审被告）：宜昌市森宇房地产开发有限公司，住所地宜昌市南津关路16号。统一社会信用代码914205007510017769。
法定代表人：马文生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邹佳，女，1985年7月26日出生，汉族，住湖北省宜昌市点军区。系宜昌市森宇房地产开发有限公司员工，特别授权代理。
上诉人中共宜昌市委党校因与被上诉人宜昌市森宇房地产开发有限公司（以下简称“森宇房产公司”）合同纠纷一案,不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成由审判员杨昊担任审判长，审判员王瑞菊、肖小月参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人中共宜昌市委党校上诉请求：一、请求依法改判支持中共宜昌市委党校无偿收回地上建筑物、构筑物。二、涉案一审、二审的诉讼费由森宇房产公司承担。事实与理由：一、事实认定错误。双方签订的《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》对于租赁地上建筑物、构筑物有两种处理模式。第一种是根据第十四条第四项、第五项的约定，森宇房产公司在租用的土地上不得建设永久性建筑物、构筑物，基于森宇房产公司不交租金、在租赁地上建有建筑物的严重违约行为，经催告后，中共宜昌市委党校有权解除合同，无偿收回土地使用权及地上建筑物、构筑物。第二种是根据合同第十四条第六项约定，租赁期满后，土地使用权收归甲方，该土地上建筑物、构筑物的使用权，依照国家法律规定，双方另行协商”，本案属于第一种情况，合同履行期内森宇房产公司违约。一审判决中西陵区法院认为第2条关于中共宜昌市委党校要求收回土地及地上建筑物、构筑物的问题。“根据合同第十四条第六项的约定，租赁期满后，土地使用权收归甲方，该土地上建筑物、构筑物的使用权，依照国家法律规定，双方另行协商”与事实不符。事实是合同履行期内，森宇房产公司不履行土地租赁合同中支付租金的主要义务，且违反合同第十四条第4款的约定，中共宜昌市委党校根据合同第十四条第5款，请求无偿收回土地所有权及地上建筑物、构筑物，符合合同约定，不违反法律法规的禁止性规定，法院应当支持。二、案件事实未查清。2017年6月15日，主审法官、中共宜昌市委党校与森宇房产公司到租赁土地现场查看了建筑的建设情况，租货土地上建有建筑物，森宇房产公司承认建筑物是他们公司所建。此外，中共宜昌市委党校向法院提交了土地证、宜昌市土地勘测规划院测制的《中共宜昌市委党校工作图》证明租赁地上有建筑物，占地面积1474.32平方米。中共宜昌市委党校提供的证据足以证明租赁土地上确有建筑物，西陵区法院回避中共宜昌市委党校的正当请求，及中共宜昌市委党校提供的租赁土地上确有建筑物的证据，以证据不足驳回中共宜昌市委党校无偿收回地上建筑物、构筑物的诉讼请求，中共宜昌市委党校不服。综上，原审判决认定事实不清、错误，中共宜昌市委党校是守约方，森宇房产公司是违约方，根据合同约定中共宜昌市委党校有权无偿收回土地使用权及地上建筑物、构筑物，为此，中共宜昌市委党校依法向二审法院提起上诉，希冀得到二审法院支持。
被上诉人森宇房产公司辩称，中共宜昌市委党校的诉讼请求为无偿收回地上建筑物、构筑物，其依据是《租赁合同》第十四条第五项规定，该规定并不适用森宇房产公司在土地上新建的建筑物、构筑物，“收回”的意思即取回原有发出、借出的财物，中共宜昌市委党校交付给森宇房产公司的仅为土地，不存在收回地上建筑物的问题。上述条款约定，也不是对地上建筑物权属问题的约定，该《租赁合同》第十六条第六款约定了新建的土地上的建筑物、构筑物的使用权，依据国家法律规定，双方另行协商，而且森宇房产公司在该土地上建造相关的建筑物、构筑物，中共宜昌市委党校是明知的，双方应当依据国家法律规定，另行协商处理。森宇房产公司在承租土地上所建的建筑物系合法建筑，现在，土地上的三峡文化村酒店项目整体建筑面积有3万多平方米，是一个不可分割的统一整体，不具备现实的分割的可能性，且该建筑的建造成本就上亿元，远远超过租赁土地的价值及租金的价值，中共宜昌市委党校若无偿获得地上建筑物，存在显失公平。对于该建筑物的使用权，双方在合同中约定“依据国家法律规定，双方另行协商”。
中共宜昌市委党校向一审法院起诉请求：1、解除中共宜昌市委党校与森宇房产公司之间的合同关系；2、确认中共宜昌市委党校有权无偿收回土地使用权及地上建筑物、构筑物等；3、森宇房产公司支付2015年、2016年、2017年土地租金，2015年、2016年违约金，2015年、2016年物价上涨补偿金共计1588764.22元（违约金暂计到2016年，物价上涨补偿金暂计至2016年）；4、本案诉讼费由宜昌市森宇房地产开发有限公司承担。
一审法院认定事实：2012年3月1日，中共宜昌市委党校（出租方，甲方）与森宇房产公司（承租方，乙方）签订《土地租赁合同》一份（合同中特别说明2007年12月18日中共宜昌市委党校与森宇房产公司双方曾签订过《土地租赁协议》，因政策调整重新签订合同）。合同约定：1、租赁土地地址：森宇房产公司承租中共宜昌市委党校位于宜昌市××口风景区××村的两块共计25.96亩的土地，其中，土地一的土地使用权证号为宜市国用（2004）第010201014号、面积5739.89平方米、用途商服、类型出让，土地二的土地使用权证号为宜市国用（2006）第0102010-1号、面积11566.95平方米、用途商业、类型出让，两块土地面积共计17306.84平方米（合25.96亩），该土地用于森宇房产公司开发建设的“三峡文化村项目”。2、租赁期限：合同生效之日起至2027年12月17日止。3、租金、保证金及有关税费的支付方式。4、其他约定事项等……。合同签订后，中共宜昌市委党校依约将土地交森宇房产公司使用（土地为净土地，无任何建筑物），森宇房产公司相继支付了2012年至2014年的土地租金及物价上涨补偿金，但森宇房产公司自2015年起至今未按合同约定支付中共宜昌市委党校租金及物价上涨补偿金，也未退还中共宜昌市委党校土地。中共宜昌市委党校催要无果，遂诉至本院。一审另查明，森宇房产公司开发建设的“三峡文化村项目”目前处于停工状态。
一审法院认为，1、关于中共宜昌市委党校有无权利要求解除合同的问题。中共宜昌市委党校主张，森宇房产公司应按合同第十四条第5项的约定按时足额支付租金，不得以任何理由拒付延付，中共宜昌市委党校已于2014年12月12日、2015年1月28日给森宇房产公司工作人员邹佳发送了催收函，超过3个月至今仍然不支付租金，有权终止本合同，无偿收回土地使用权及土地上的建筑物、构筑物等。森宇房产公司对拖欠租金及物价上涨补偿金也不持异议，因公司困难无力支付，且其自有土地与租赁土地上有建筑物不易分割，不同意解除合同，但森宇房产公司对该主张未提供证据证明，应自行承担举证不力的后果。本案中的《土地租赁合同》是中共宜昌市委党校与森宇房产公司双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，不损害国家、集体和他人利益，为有效合同，双方均应遵守合同约定，森宇房产公司未按约定支付租金的行为构成违约并应承担违约责任，中共宜昌市委党校要求解除合同的理由充分，一审法院予以支持。2、关于中共宜昌市委党校要求收回土地及地上建筑物、构筑物的问题。根据合同第十四条第6项的约定，租赁期满后，土地使用权收归甲方，该土地上的建筑物、构筑物的使用权，依照国家法律规定，双方另行协商，故中共宜昌市委党校要求收回土地使用权的诉讼请求理由充分，一审法院予以支持。中共宜昌市委党校要求无偿收回土地上建筑物、构筑物，但未提供证据证明该土地上有建筑物、构筑物，故中共宜昌市委党校该诉讼请求证据不充分，一审法院不予支持。3、关于租金的计算方法和计算时间问题。中共宜昌市委党校主张，根据双方签订的《土地租赁合同》第十四条第3项的约定：年租金总额为160170.60元，即租金以每年6169.90元/亩为基价，以后随宜昌市国土资源局公布的基准地价调整幅度同比例增长,根据宜府发[2014]8号文件计算,增长比例为（768-320）/320*100%=140%，160170.60*140%=224238.84元（增长额度），2015年的租金为160170.60+224238.84=384409.44元。2016年租金计算与2015年相同为384409.44元。2017年租金计算至2017年9月30日止为384409.44/12*9=288307.08元，共计金额为1057125.96元。一审法院认为中共宜昌市委党校该诉讼请求证据充分，一审法院予以支持。4、关于中共宜昌市委党校主张物价上涨补偿金计算方法和计算时间问题。中共宜昌市委党校主张，根据双方签订的《土地租赁合同》第十四条第3项的约定：在建立租金增长机制的同时，建立物价上涨补偿机制，森宇房产公司分年度交纳，依据宜昌市国民经济和社会发展统计公报，2015年度CPI为1.5%，2016年度CPI为2.3%。据此计算：2015年物价上涨补偿金为：384409.44*1.5%=5766.14元；2016年物价上涨补偿金为：384409.44*2.3%=8841.42元，共计14607.56元。一审法院认为中共宜昌市委党校该诉讼请求证据充分，一审法院予以支持。5、关于违约金问题。中共宜昌市委党校与森宇房产公司在《土地租赁合同》第十四条第5项约定：乙方应根据合同的约定按时足额支付租金，不得以任何理由拒付或延付，如果拒付或延期支付，按每天1‰支付违约金，据此中共宜昌市委党校要求森宇房产公司承担2015年的违约金280618、89元、2016年的违约金140309.45元，森宇房产公司认为违约金过高，要求调减，按照中国人民银行公布的同期贷款利率标准计算，诉讼中，中共宜昌市委党校同意调减，系其对自有权利的处分，符合法律规定，一审法院予以支持。森宇房产公司应以2015年、2016年应付中共宜昌市委党校租金总额768818.88元为基数向中共宜昌市委党校支付违约金。综上，中共宜昌市委党校与森宇房产公司之间的《土地租赁合同》，双方意思表示真实，符合法律规定，系有效协议，合同签订后，双方均应依约履行相关义务。中共宜昌市委党校将土地交给森宇房产公司使用，森宇房产公司应该按照合同约定支付租金。中共宜昌市委党校的诉讼请求，一审法院予以部分支持。森宇房产公司抗辩理由，一审法院酌情予以考虑。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除中共宜昌市委党校与宜昌市森宇房地产开发有限公司2012年3月1日签订的《土地租赁合同》。二、宜昌市森宇房地产开发有限公司将承租中共宜昌市委党校位于宜昌市××风景区××村的两块共计25.96亩(面积计17306.84平方米)的土地（其中，土地一的土地使用权证号为宜市国用(2004）第010201014号、面积5739.89平方米、土地二的土地使用权证号为宜市国用（2006）第0102010-1号、面积11566.95平方米)于本判决生效之日起三十日内返还给中共宜昌市委党校。三、宜昌市森宇房地产开发有限公司支付中共宜昌市委党校2015年1月1日至2017年9月30日的土地租金1057125.96元。四、宜昌市森宇房地产开发有限公司以768818.88元为基数按照中国人民银行公布的同期贷款利率标准计算向中共宜昌市委党校支付2015年1月1日起至2016年12月31日止的违约金。五、宜昌市森宇房地产开发有限公司支付中共宜昌市委党校2015年1月1日起至2016年12月31日止的物价上涨补偿金14607.56元。六、驳回中共宜昌市委党校本案其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19019元（中共宜昌市委党校已预交），由宜昌市森宇房地产开发有限公司承担，森宇房产公司承担的诉讼费，在履行上述判决时一并直接转付给中共宜昌市委党校。
本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。庭审中，上诉人中共宜昌市委党校为支持其上诉主张，向本院提交宜昌市土地勘测规划院测绘的中共宜昌市委党校工作图一张，证明：在本案涉案的土地上，存在建筑物，建筑物的占地面积为1474.32平方米；被上诉人森宇房产公司对该证据质证认为，该证据的调取实际为2017年7月，并不能证明上诉人交付土地时，地上有建筑物、构筑物，该证据并不能作为二审的新证据提交。被上诉人森宇房产公司为支持其答辩理由，向本院提交：证据一、法定代表人授权书复印件一份，内容为：2001年1月18日，市委党校法定代表人郑泽金授权宜昌市宜昌市森宇房地产开发有限公司陈荣林为全权代表，依法办理市委党校位于××村两宗土地的规划报批手续。证明目的：被上诉人是在上诉人合法授权的情况下，进而开发建设，在党校处做项目，落款日期有笔误，但不影响，实际时间应是在2007年之后；证据二、宜昌市规划局建设工程设计方案（建筑单体）审查通知书一张。证明目的：在三峡文化村土地上建设相关项目是经过合法审批的；证据三、三峡文化村二期辅楼修改建筑设计方案一张；证据四、宜昌市政府报告请示处理单复印件一份。证明目的：宜昌市规划局已把三峡文化村土地与被上诉人开发的土地确定为完整的开发单元，同意党校土地采取租赁的方式处置，租赁期限不能超过土地出让剩余年限。上诉人中共宜昌市委党校对以上被上诉人提交的证据质证认为，对于证据一，由于年代久远，对于授权书的真实性无法核实，但载明的内容与本案诉争的案件事实无关，即使党校协助被上诉人办理相关建设审批程序，也不能据此认为被上诉人合法拥有地上建筑物的所有权，亦不能否认党校依据来收回地上建筑物的合法权益，上面党校的公章也不是如今的公章。对于证据二、三的真实性不持异议，但即使被上诉人在租赁土地上建设建筑物是经过了规划局的审批，也不影响上诉人依据合同主张收回地上建筑物、构筑物的权利，该份证据恰巧能证明一审法院不予认定的事实，即一审法院认为在涉案土地上没有建筑。对于证据四的真实性无异议，但只能证明双方签订第一份土地租赁协议（2007年12月8日签订的协议）的背景以及请示报告情况，该证据与本案诉争的争议事实无关。
二审审理查明，一审法院认定的事实基本属实，本院予以确认。本院补充查明如下事实：2001年1月18日，中共宜昌市委党校向宜昌市规划局出具法定代表人授权书一份，内容为：“中共宜昌市委党校法定代表人郑泽金授权宜昌市森宇房地产开发有限公司陈荣林为全权代表，依法办理市委党校位于××村两宗土地的规划报批手续。授权至两宗土地租赁期内该规划报批手续办讫为止”。2009年12月23日，宜昌市规划局出具编号为（2008）0209号建设工程设计方案（建筑单体）审查通知书（二），对被诉人森宇房产公司报送的辅楼（89#楼）建设工程设计方案（建筑单体），经审查符合规划要求，同意该建筑方案。随后，被上诉人森宇房产公司在在本案涉案的租赁土地上，建设了二期辅楼建筑物，建筑物的占地面积为1474.32平方米。
本院认为：本案二审双方当事人争议焦点是上诉人中共宜昌市委党校能否无偿收回租赁土地上建筑物、构筑物。1、关于本案《土地租赁合同》解除的问题。本案中的《土地租赁合同》是中共宜昌市委党校与森宇房产公司双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，不损害国家、集体和他人利益，为有效合同，双方均应遵守合同约定。由于森宇房产公司未按约定支付租金的行为构成根本违约，理应承担违约责任，中共宜昌市委党校有权要求解除合同。中共宜昌市委党校已于2014年12月12日、2015年1月28日给森宇房产公司工作人员邹佳发送了催收函，森宇房产公司至今仍然对拖欠租金及物价上涨补偿金，一审法院判决解除《土地租赁合同》，符合法律规定。2、关于土地租赁合同解除后涉案土地上建筑物收回的问题。本案中，《土地租赁合同》第十四条第六项中约定，租赁期满后，土地使用权收归中共宜昌市委党校，该土地上的建筑物、构筑物的使用权，依照国家法律规定，双方另行协商。可见双方对租赁期满后，租赁土地上的建筑物的使用权有所约定，由于被上诉人森宇房产公司拒付土地租金导致租赁合同提前解除，对于争议土地上的建筑物的归属问题，也应根据国家法律规定协商予以解决。被上诉人森宇房产公司按照规定不得在租赁土地上建设用于转让的永久建筑物，但现双方争议的建筑物是经规划部门审批后建设的三峡文化村开发单元的一部分，被上诉人森宇房产公司对建筑物也有相应的投入，上诉人中共宜昌市委党校不能主张无偿予以收回。经本院依法释明，上诉人中共宜昌市委党校不变更一审诉讼请求，中共宜昌市委党校要求无偿收回租赁土地上的建筑物、构筑物的诉讼请求，本院不予支持。综上，上诉人中共宜昌市委党校的上诉请求和理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人中共宜昌市委党校负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 昊
审 判 员 王瑞菊
审 判 员 肖小月
二〇一八年五月三十日
法官助理 皮 慧
书 记 员 熊芳园