山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威文民一初字第399号
原告林强，男，汉族，城镇居民，住威海市文登区。
委托代理人杨春燕，文登小观法律服务所法律工作者。
被告文登奥文置业有限公司。住所地威海市文登区昆嵛北路*****号。
法定代表人吴云杰，董事长。
委托代理人隋中英，文登大水泊法律服务所法律工作者。
委托代理人邵术强，文登大水泊法律服务所法律工作者。
第三人中国工商银行股份有限公司文登支行。住所地威海市文登区龙山路**号。
代表人宋震旦，行长。
委托代理人尹文燕，山东英良泰业律师事务所律师。
林强与文登奥文置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由助理审判员王华潇独任审判，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，中国工商银行股份有限公司文登支行申请作为第三人参加诉讼。原告林强之委托代理人杨春燕，被告文登奥文置业有限公司之委托代理人隋中英、邵术强，第三人中国工商银行股份有限公司文登支行之委托代理人尹文燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林强诉称，原、被告于2013年7月23日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发预售的位于文登区环山路62号奥文康城居民小区4号××单元××室预售商品房一套，购房款434304元，约定交房时间为2014年10月31日前。原告于合同签订之日向被告支付了房屋首付款130304元，房屋维修资金8331元，剩余房款以银行按揭贷款方式向被告支付304000元。被告未能按合同约定的期限交付房屋。要求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同,被告返还原告购房款434304元，房屋维修资金8331元、登记费180元，共计442815元及银行贷款利息。
被告文登奥文置业有限公司答辩称，同意解除原、被告之间的买卖合同，同意支付原告已经支付的首付款及原告已按月支付给银行的款项以及已付的利息。同意支付原告房屋维修基金、登记费，但不同意付给原告尚未还清的银行贷款。不同意按照银行贷款利息支付已付款利息，而应按照房屋买卖合同P7页最后一条按照银行同期活期利率支付利息。同时，认为利息的起算时间应为被告逾期交房的时间即2014年10月30日之后开始计算利息。
第三人中国工商银行股份有限公司文登支行述称：原被告之间存在商品房买卖合同，并在第三人处办理了贷款及涉案房屋抵押手续。如原、被告解除相应商品房买卖合同，那么应当先还清在第三人处办理的贷款。至于由谁偿还，第三人均无异议，但是按照个人贷款合同的约定，合同解除后应由售房人即被告负责偿还。
经审理查明，原告于2013年7月23日与被告签订商品房买卖合同一份（合同编号为20130723298××××××），约定原告购买被告位于文登区环山路62号奥文康城居民小区4号××单元××室商品房一套，房款共计434304元，原告于合同签订当天支付房屋首付款130304元，余款304000元由原告于2013年8月5日作为借款人，被告作为保证人向第三人中国工商银行股份有限公司文登支行即贷款人办理房屋按揭贷款支付给了被告。在原告、被告及第三人签订的个人购房借款/担保合同中约定：以抵押、保证的担保方式贷款240个月，向原告发放个人一手住房购置贷款，贷款金额为304000元。
涉案商品房买卖合同签订后，被告代收原告交纳的住宅专项维修资金8331元，被告为原告出具收款收据。被告应于2014年10月31日前将经验收合格的商品房交付原告，被告逾期交房的违约责任：被告如未按合同约定的期限将商品房交付原告，逾期不超过30日，自本合同最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付交付房款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的1%支付违约金。但被告因涉案房屋尚未建成至今无法向原告交付房屋。庭审中，原、被告及第三人达成一致，约定自2015年4月9日以后原告林强尚未偿还的因购买本案诉争房屋在第三人处办理的按揭贷款本金及利息均由被告负责偿还。
另查，截止2015年4月9日，原告已经偿还银行贷款本金13082.57元，已偿还银行贷款利息32207.15元。共计45289.72元，剩余贷款金额为290917.43元。
以上事实，有双方当事人及第三人陈述、房屋买卖合同、个人购房担保借款合同、房屋预告登记证明、发票、收款收据、专项维修基金专用收据、银行贷款还款流水记录等在案为凭。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。合同一方违反合同给对方造成损失，支付违约金不足以赔偿的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。原、被告之间签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。原告按合同的约定向被告支付了全部购房款，被告应依约定的时间向原告交付房屋。其逾期不能交付，造成违约。依据双方签订的合同约定，逾期超过30日不能交房，原告有权解除合同。现原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同，被告同意，本院照准。被告在明知不能按时向原告交付房屋的情况下，又不及时返还原告购房款，无故占用原告资金，致使原告既不能按时得到房屋，又不能及时要回资金，给原告造成实际经济损失。参照银行贷款利率，被告支付的违约金显然不足以弥补原告的损失。故被告应自2014年11月1日起，按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告经济损失，至被告返还原告全部购房款之日止。原告之诉的合理部分，理由正当，证据充分，本院予以支持。
截止2014年4月9日，本案原告已偿还银行贷款本金13082.57元，已偿还银行贷款利息32207.15元。共计45289.72元。以上均系原告的损失，均应当由被告赔偿。
原告通过支付首付款及银行按揭贷款的方式向被告支付了全部购房款434304元，但本案中其要求被告返还其已支付的购房首付款130304元，除上述首付款外被告尚欠原告购房款304000元未返还。余下未偿还的银行按揭贷款原告要求由被告偿还，系原告当庭提出的债务转移请求，第三人作为债权人对此无异议，视为其同意上述债务转移。同时，被告逾期交房导致解除合同，且合同解除后，涉案房产将退还给被告。综上，余下原告尚未偿还的银行按揭贷款应当由被告负责偿还。庭审中，原、被告及第三人达成一致，约定自2015年4月9日以后原告林强尚未偿还的因购买本案诉争房屋在第三人处办理的按揭贷款本金及利息均由被告负责偿还。因此本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之的规定，判决如下：
一、原告林强与被告文登奥文置业有限公司于2013年7月23日签订的商品房买卖合同（合同编号为20130723298××××××）于本判决生效之日起解除。
二、被告文登奥文置业有限公司于本判决生效后三日内，返还原告林强已缴纳的购房首付款130304元、住宅专项维修资金8331元、登记费180元，合计138815元，并按中国人民银行同期贷款利率支付原告林强自2014年10月30日起至本判决确定履行期限届满之日止的利息。
三、被告文登奥文置业有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告林强已偿还第三人贷款本金13082.57元元、已偿还银行贷款利息32207.15元，共计45289.72元。
四、自2015年4月9日以后原告林强尚未偿还的因购买威海市文登区环山路62号奥文康城居民小区4号××单元××室商品房在第三人中国工商银行股份有限公司文登支行处办理的按揭贷款本金及利息，由被告文登奥文置业有限公司负责偿还。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4004元，由被告文登奥文置业有限公司负担3972元，由原告林强负担32元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
代理审判员 王华潇
二〇一五年六月十九日
书 记 员 刘 芳