吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2401民初3869号
原告:马华杰，女，住址为吉林省延吉市。
原告:黄庆华，男，汉族，住址为吉林省延吉市。
委托代理人：马华杰，（系黄庆华妻子）。
被告：和龙市吉泰房地产开发有限公司，住所：和龙市站前街12号。
法定代表人：姜羽悦，该公司总经理。
委托代理人：谷延辉，和龙市吉泰房地产开发有限公司经理。
委托代理人：韩继强，吉林华烁律师事务所律师。
原告马华杰、黄庆华诉被告和龙市吉泰房地产开发有限公司（以下简称“吉泰公司”）之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，第一次开庭于2016年7月8日，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告马华杰及原告黄庆华的委托代理人马华杰、被告吉泰公司的委托代理人谷延辉、韩继强到庭参加诉讼；第二次开庭于2016年7月18日，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告马华杰及原告黄庆华的委托代理人马华杰、被告吉泰公司的委托代理人韩继强到庭参加诉讼；第三次开庭于2016年11月2日，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告马华杰及原告黄庆华的委托代理人马华杰、被告吉泰公司的委托代理人谷延辉、韩继强到庭参加诉讼；第四次开庭于2016年11月8日，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告马华杰及原告黄庆华的委托代理人马华杰、被告吉泰公司的委托代理人谷延辉、韩继强到庭参加诉讼；第五次开庭于2016年11月10日，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告马华杰及原告黄庆华的委托代理人马华杰、被告吉泰公司的委托代理人韩继强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马华杰、黄庆华诉称：原告于2013年购买被告开发的房屋，并于2015年2月6日，与被告正式签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位于延吉市长白路北侧仁平街警员小区B区2号楼0268幢2单元802号房屋，面积为98.35平方米，根据合同第十一条（一）约定：“出卖人应于2015年9月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条；合同逾期交付责任；“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。”（万分之3即104元）。但被告至今仍没有交付符合验收条件的房屋给原告，导致原告一直无法装修入住，致使原告住房、住房计划全部打乱成空，严重侵害原告权益、扰乱原告生活。故依据《合同法》及相关法律规定起诉至法院，要求被告承担违约责任，违约金从2015年10月1日起按日支付104元违约金，计算至被告支付房屋日为止。并承担诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求，1.被告继续履行合同；2.要求被告支付逾期交房违约金42432元（自2015年10月1日起至2016年11月8日止，按全部房价款的万分之三，即每日支付104元）；3.要求被告继续支付自2016年11月9日起至实际交付符合验收条件的房屋之日止的逾期交房违约金，违约金的计算方式按照第二项主张的计算方式计算；4.被告承担本案诉讼费。
吉泰公司辩称：一、天池西路排水排污管廊工程施工未完毕，致使小区排水、排污管道无法按规划要求连接到管廊。根据规划设计要求，警苑小区的排污、管道需连接到天池西路排水排污管廊。而天池西路管廊工程现仍未完成，致使小区排污管道无法与其连接，也直接导致小区无法按规划进行工程质检验收。这是我公司无法预料、也无法控制的。如果要求我公司因此承担违约责任，明显对我公司不公平。二、依据供热的相关规定，新建建筑第一个供热期内要求正常供热。在我公司于去年向原告等购房户通知交房时，告知如住户不想交取暖费就延期交房。除仅有几家要求供热以外，原告等其他大多数购房户均表示不要求供暖，就是说同意延期交房，且经被告通知购房户办理房屋入住手续后，部分购房户也未到被告处办理相关手续，也可视为同意不供热、同意延期交付。延期交房对原告等购房户而言，可不交纳当年的取暖费，双方实际对延期交房达成了共同的合意。如原告当时以不符合交房条件为由拒绝接收房屋或者绝大多数购房户要求交付，则被告完全可在较短的时间内集中人力、物力、财力完成应尽的义务,但小区的排水、排污问题解决不了，无法进行验收，也不够交房条件。且房屋在不供热的情况下，安装水表会对其造成损坏，被告在供热期结束后在合理期间内也及时安装了水表，现如果由被告承担违约责任，原告不仅节省了取暖费的支出，还享受着被告支付的违约金，对被告而言明显不公平。三、小区建设工程虽由于其他原因未能进行竣工验收，但符合规定的入住条件。虽然我公司开发的小区由于上述原因未能进行竣工验收，但相关证据足够证明符合入住条件，因为我公司对供水、供电、供热、供气部分已经施工完毕，对于已经入住业主的排水、排污问题我公司也通过自行抽取污水的方式保障业主居住，实践中虽没整体验收，无法下发产权证书，但可以交付使用，而且使用多年的房屋在延吉市不在少数。另一方面的现实是在我们延吉市存在大量的开发商没有按期开工建设，导致业主不能实际交接房屋，这才是损害住户的行为，我公司积极履行，最大限度的为住户提供服务，这也是我们公司真诚为住户服务的体现，希望人民法院能综合考虑本案的我们公司开发建设警苑小区的实际情况，予以公平裁决。四、违约金条款中的违约金标准过高，应当合理确认违约金结算标准。另需说明的是，如判决我公司承担违约责任，应对违约金进行调整。根据合同约定，违约金金额按已付房屋价款的日万分之3计算，就单个案件而言，似乎不算高，但就被告开发的整个小区千余位购房户而言，按此种方式计算违约金，明显是被告难以承受的。从购房户不能按期接收到房屋的实际损失看，应是出租房屋的损失。参照房屋征收决定中确定的过渡期内按600元/月给付安置费的标准及相关司法解释的规定，综合考虑房屋面积、楼层等差异化因素，平均按600元/月的130%计算违约损失较为合理，超过部分对被告而言，应属约定过高。即使按租房损失判决被告承担，被告也无力承担，结果只是导致开发单位无法对警苑小区继续建设。综上，请人民法院公平裁决。
经庭审质证及当事人的陈述，本院认定如下事实:
2015年2月6日，原告马华杰、黄庆华与被告吉泰公司签订商品房（预售）买卖合同，约定：原告购买被告开发建设的位于延吉市长白山路北侧仁坪街东侧，警苑小区0268幢2单元802号房屋，面积为98.35平方米，房屋总价款为346683元。付款方式为：首付266683元，提取公积金63000元，尾款17000元于交钥匙之前补齐。商品房预售许可证号为延房许字第2015010号。合同第九条约定，商品房交付时应当符合下列条件：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告。商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定，商品房相关设施交付条件，（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，已具备标准；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，已具备标准;4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，已具备标准……。合同第十一条约定，交付时间与手续（一）出卖人应于2015年9月31日（应为2015年9月30日）前，向买受人交付该商品房……。合同第十二条约定，逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按下列第1种方式处理：……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。”
截至2015年2月28日，原告共向被告支付房款329683元。2015年9月23日，被告通过延吉市公安局局域网向其购房职工发送关于办理警苑小区入住登记的通知，内容为：请购买警苑小区（1、2号楼除外）的民警于9月30日前，携带购房合同（购房协议）到原小营派出所1楼开发商处办理入住登记。已转让房屋，由民警本人负责通知购买人，局里一概不予通知。逾期不办理，后果自负。根据该通知原告于2015年9月30日，到被告处办理入住手续时，经被告向购房户征求意见，原告办理了房屋不供热的登记。2016年6月6日，被告通过延吉市公安局局域网向其购房职工发送关于警苑小区领取房屋钥匙的通知，内容为：购买警苑小区除7、9号楼的住户请携带内部认购协议（购房合同）、交款收据、身份证明于6月17日前到警苑小区5号楼一楼办理交房手续。
2016年6月8日，被告又通过延吉市公安局局域网向其购房职工发送关于警苑小区领取房屋钥匙的通知，内容为：购买警苑小区5、6、7、8、9、10、11号楼的住户请携带内部认购协议（购房合同）、交款收据、身份证明于6月17日前到警苑小区5号楼一楼办理交房手续。
2016年6月16日，原告到被告处办理入住手续时发现，被告于2016年6月5日在办公区贴了一份通知，内容为：请警苑小区7、9号楼的住户请携带内部认购协议（购房合同）、交款收据、身份证明于6月6日起到警苑小区5号楼一楼办理交房手续，交纳剩余余款，领取房屋钥匙，其他住户待通知后再来办理领钥匙手续。物业部门在发放钥匙现场收取物业方面相关费用……。截止至今，原告未向被告支付剩余房款17000元，也未领取房屋钥匙。对已经办理入住业主的排水、排污问题，被告通过自行抽取污水的方式，保障房屋使用。
另查，1.2015年8月，被告向质检部门递交验收申请，因该小区未安装水表，以及排水、排污管廊未接入天池路排水、排污市政管网，而未予验收。天池路的排水、排污管廊工程系政府项目，至今未施工完，小区的排水、排污至今无法并网。现对已经入住该小区的业主，被告以自行抽取污水的方式，保障业主使用房屋。
2.涉案小区的供水、供电、供热等工程均于2015年9月末前完成施工；
3.被告于2015年9月17日，已经购买涉案小区的水表，由于新建房屋不供热的情况下，不能安装水表，在供热期满后，即2016年4月21日开始至2016年5月2日为止，陆续安装小区的水表。
认定上述事实的证据有：房屋买卖合同书、收据3张及公积金提取回执单1份、关于警苑小区领取房屋钥匙的通知4份、电梯费及上料费明细2张、录音1份、各业主对该小区2015年至2016年不供热意见的记录、供热合同1份、调查笔录3份、施工日期5张、供热并网协议书1份、供水管网协议书和收款收据及转账汇款电子回单各1份、关于电力的发票3张、水表发票7张、延吉市水务集团有限公司的证明1份、延吉市城郊供电分公司的证明1份、当事人的陈述。
本院认为，原告黄庆华、马华杰与被告和龙市吉泰房地产开发有限公司之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。现原、被告对继续履行合同均无异议，本院对原告要求被告继续履行合同的主张予以支持，故双方应按合同约定，全面履行相应的合同义务，即被告应向原告交付符合约定条件的房屋，原告在领取钥匙之前向被告补齐剩余房款。
关于该小区未予验收，未能按时交付房屋的问题，本院认为，涉案小区工程竣工尚未验收的根本原因在于小区的排水、排污部分未能与天池路的排水、排污市政管网并网。根据延吉市城市规划要求，该小区的排水、排污部分需与天池路的排水、排污市政管网相并网，因该工程至今未施工完，该小区的排水、排污无法与其并网，致使小区工程无法通过验收，故被告至今未能向原告交付符合约定条件房屋，其责任不应归责于被告。关于安装水表问题，被告于2015年9月中旬已购入了该小区的水表，但因上述原因该小区房屋无法入住，且多数住户不同意供热，未供热的情况下，不宜安装水表，故被告未按时安装水表。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”目前，涉案小区因上述原因未予验收，故不得交付使用。综上，本院对原告要求被告支付自2015年10月1日起至2016年11月8日止，按日支付104元逾期交付房屋违约金的主张及被告继续从2016年11月9日起至实际交付符合验收条件的房屋之日止，按日支付104元逾期交付房屋违约金的主张均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：
一、被告和龙市吉泰房地产开发有限公司继续履行2015年2月6日与原告黄庆华、马华杰签订的商品房买卖合同；
二、驳回原告黄庆华、马华杰其他诉讼请求。
一审案件受理费300元（原告已预交300元），由原告黄庆华、马华杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 李景君
审 判 员 金 贤
代理审判员 尹永杰
二〇一六年十一月八日
书 记 员 李美燕