四川省大邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大邑民初字第1373号
原告曹建林。
委托代理人樊刚勇（特别授权），四川颂法律师事务所律师。
被告李树成。
被告李富林。
委托代理人李文威（特别授权），四川大益律师事务所律师。
委托代理人韩泽民（一般授权），四川国炯律师事务所律师。
原告曹建林与被告李树成、李富林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理。依法由审判员魏屹适用简易程序于2014年9月5日公开开庭进行了审理。因案情复杂，依法组成合议庭，于2014年11月11日公开开庭进行了审理。原告曹建林及其委托代理人樊刚勇，被告李富林及二被告的委托代理人李文威、韩泽民到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹建林诉称，二被告于2004年7月全额垫资为开发商魏星修建位于大邑县悦来镇前进村7组建筑面积为2330.51平方米的房屋，同年12月竣工。2007年5月魏星共欠二被告工程款1850000元。2007年9月10日，二被告未经魏星授权私自作为出卖人将魏星位于大邑县悦来镇前进村7组权证号为0029825号、房产面积为86.8平方米、铺面为81.9平方米，合计面积168.7平方米（原为6-7号，现登记为大邑县悦来镇迎宾大道21-23号）的一楼一底房屋（两间铺面）以172000元出让给原告。签订合同之日，原告已给付二被告购房款92000元。2008年7月22日，二被告与魏星、张朝根等撤销权纠纷一案，依法向大邑县人民法院提起诉讼，经一审、二审法院均判决二被告败诉。现该房产由房屋所有人张朝根于2012年8月16日依法转让给牟乃林、陈玉琼夫妇，并依法在大邑县房产管理局办理房屋所有权过户登记手续。原告认为，二被告因未拿到工程款，采用欺诈等手段，在未经开发商魏星授权同意的前提下，私自处分他人的房产并与原告签订房屋买卖合同，违反了《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，故请求法院判令：1、解除原告与二被告于2007年9月10日签订的房屋买卖合同；2、二被告返还原告购房款92000元，并承担从2007年9月11日起至2014年4月1日止的资金利息72350元（按中国人民银行同期同类贷款利率2倍计算）。
被告李树成、李富林辩称，二被告系大邑县悦来镇前进村7组系列铺面及住房的施工人，因发包方魏星拖欠工程款，在获得其口头授权和允许之下，于2007年9月10日与原告签订了房屋买卖合同，将第6号、第7号房屋出卖给原告并收取了原告的购房款92000元，该房屋已交付原告。此后原告与其妻牟兰在该房屋内结婚、生子。后魏星瞒着二被告以该房屋为抵押担保向张朝根借款，因其未能按期归还，以房屋折抵借款本息并过户到张朝根名下。2012年，张朝根起诉原告曹建林与牟兰要求其腾退所占有的房屋，法院通知二被告为第三人参加诉讼。二被告于2012年6月2日与牟兰签订的《补充协议》合法有效。其理由为：1、签订《补充协议》时牟兰与原告系夫妻关系；2、牟兰与原告在诉争房屋内结婚生子，一直共同占有该房屋；3、《补充协议》是张朝根起诉原告、牟兰排除妨害纠纷一案过程中签订的，该案中一直是牟兰代表原告与张朝根、二被告，包括人民法院沟通、衔接，达成《补充协议》后张朝根才撤回对该案的起诉，且张朝根也按照《补充协议》的约定将房屋过户到陈玉琼夫妻名下，牟兰也代表原告收到了二被告退回的购房款20000元。以上事实足以让二被告相信牟兰在签订《补充协议》时代表其夫妻二人，也足以认定牟兰代表原告签订《补充协议》构成表见代理。该《补充协议》是对原、被告房屋买卖合同进行了变更，二被告与原告签订的房屋买卖合同已履行完毕，现只有20000元债务关系，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2004年7月18日，二被告与案外人四川省大邑县兴盛酒业有限公司（独资企业）的法定代表人魏星签订《协议书》一份，由二被告全额垫资修建魏星位于大邑县悦来镇前进村7组建筑面积2330.51平方米的房屋。同年12月竣工，2007年5月经结算，魏星共欠二被告工程款1850000元。2007年9月10日，二被告在未经开发商魏星授权下，擅自将修建的位于大邑县悦来镇前进村7组丘地号权为0029825号、房产面积为86.8平方米、铺面为81.9平方米，合计面积168.7平方米（原为6-7号，现登记为大邑县悦来镇迎宾大道21-23号）的一楼一底（两间铺面）房屋出让给原告，房屋价款172000元，签订合同之日，原告给付二被告购房款92000元。原告即入住该房。2008年3月13日，张某受魏星之委托与张朝根签订《房地产契约》和《房屋购销合同》，约定魏星将位于大邑县悦来镇前进村7组、建筑面积2330.51平方米、土地使用权面积1242.47平方米的抵押房地产（包括原告购买的房屋）以1165255元的价格出售给张朝根，并于2012年8月13日办理了房屋过户登记手续与土地使用权过户手续。2008年7月22日，二被告起诉魏星、刘娅、张朝根、张志军等债权人撤销权纠纷一案【（2008）大邑民初字第474号民事判决书】，2009年5月20日，经本院一审判决驳回二被告的诉讼请求；同年11月13日，四川省成都市中级人民法院对此案予以维持【成民终字第3237号民事判决书】。2011年7月4日，张朝根起诉原告及牟兰，二被告作为第三人参与诉讼。诉讼中张朝根撤起，本院准许。2012年6月2日，在原告未在场，牟兰打电话给原告，原告未予回答的情形下，二被告作为甲方与牟兰作为乙方签订《补充协议》，其内容为：一、甲方于本协议签订后，退回乙方购房款20000元；二、陈玉琼（牟兰之母）与张朝根前进村7组6、7号房屋买卖合同涉及的房屋过户手续费全部由甲方承担。2012年8月16日，张朝根将以上6、7号的房屋以130000元出卖给牟乃林、陈玉琼，双方签订《房屋买卖合同》，此后该房屋过户到牟乃林、陈玉琼的名下。
另查明，原告与其妻牟兰于2009年1月12日登记结婚。牟乃林、陈玉琼系牟兰之父、母，现居住在大邑县悦来镇迎宾大道21-23号房屋。
诉讼中，二被告请求法院通知张朝根、牟兰、陈玉琼、牟乃林作为第三人参与本案诉讼。
以上事实，有原告向法院举出证据：2007年9月10日房屋买卖合同，2014年2月10日证明，2012年8月16日房屋买卖合同，大邑县房产管理局房屋所有权转移登记申请书，大房权证监证字第01904**号房产证，大邑国用（2011）第3412号国有土地使用证，2012年10月29日契税完税证，（2009）成民终字第3237号民事判决书，（2008）大邑民初字第474号民事判决书，（2014）大邑民初字第91号民事判决书，（2010）大邑民初字第636、637号民事判决书及2010年8月3日开庭笔录；被告李树成、李富林向法院举出证据：（2011）大邑民初字第656、655号民事调解书，（2011）大邑民初字第657号民事裁定书，2012年6月2日补充协议等为证，以上证据与本案具有关联性，内容真实、合法，本院予以采信、认证。
本院认为，一、二被告于2007年9月10日未经魏星口头或书面委托，擅自将魏星的房屋出卖给原告并签订房屋买卖合同，二被告作为出卖人对出卖的房屋无物权，系无权处分，事后魏星也未对二被告的处分行为进行追认。此后魏星已将二被告与原告交易的房屋出卖给张朝根，张朝根于2012年8月13日将房屋过户到其名下，张朝根取得了原、被告交易房屋的物权。2012年8月16日，张朝根又将原、被告交易的房屋出卖给陈玉琼、牟乃林，并办理房屋过户登记手续，陈玉琼、牟乃林已取得了原、被告交易房屋的物权。至此，原、被告签订的房屋买卖合同已失去了交易目的，致原、被告签订的房屋买卖合同履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告请求解除与二被告于2007年9月10日签订的房屋买卖合同，本院依法予以支持。因原、被告交易的房屋现由陈玉琼、牟乃林实际占有，该房屋买卖合同解除后，二被告应当返还原告购房款92000元。原告请求二被告承担资金利息损失，属于行使合同解除后的赔偿请求权，本院予以支持。但赔偿损失应为直接损失，该赔偿损失应为已支付购房款的利息损失，损失应以本金92000元计算，并从2012年8月13日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2014年4月1日止。
二、2012年6月2日，二被告与牟兰签订《补充协议》是否是对原、被告于2007年9月10日签订的房屋买卖合同的变更问题。原告与二被告签订房屋买卖合同并给付房款时，原告与牟兰并未登记结婚，原告所给付二被告房款，属于原告的婚前个人财产。根据《中华人民共和国合同法》第二条“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”的内容，合同的基本特征是合同权利主体与义务主体的特定性，原告与二被告签订房屋买卖合同，已明确了合同主体原告系买受人、二被告系出卖人。原、被告签订的房屋买卖合同，依法受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第七十条“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，该房屋买卖合同如要变更，依法应由原、被告协商一致方可。纵观2012年6月2日，二被告与牟兰签订《补充协议》的内容，从主体上看牟兰虽系原告之妻，但无原告书面委托或者口头委托需对原告与二被告签订的房屋买卖合同进行变更，事后原告对此协议的内容也未进行追认。根据合同相对性原则，牟兰作为原告与二被告签订房屋买卖合同的案外人，无权对原、被告依法成立的房屋买卖合同进行变更；从协议内容看已明确张朝根将前进村7组6、7号房屋（原、被告交易的房屋）出卖给陈玉琼、牟乃林，二被告承担过户手续费。该《补充协议》的内容对牟兰与二被告有约束力，与原告无任何权利义务关系；同时二被告认为牟兰在《补充协议》上签字的行为系表见代理，即牟兰的签字行为代表了原告的意思表示，根据庭审查明的事实，二被告与牟兰签订《补充协议》时，原告未到场，牟兰打电话给原告，原告未回答等事实，的确难以让人确信牟兰签字的行为即原告的意思表示，因此，对二被告认为牟兰在《补充协议》上签字的行为系表见代理，该《补充协议》是对原告与二被告签订的房屋买卖合同的变更之理由，本院依法不予采纳。
三、二被告在诉讼中请求本院通知案外人张朝根、牟兰、陈玉琼、牟乃林作为本案第三人的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。……”的规定，第三人分有独立请求权的第三人与无独立请求权的第三人，本案事实已表明，原告与二被告签订的房屋买卖合同，张朝根与陈玉琼、牟乃林签订的房屋买卖合同，从合同主体、价格等内容看，分别属于两个相互独立的合同，两个独立合同之间无任何权利、义务的交集，原、被告履行签订的房屋买卖合同与张朝根、陈玉琼、牟乃林之间不产生权利、义务关系；再则，本院解除原、被告之间的房屋买卖合同关系，所产生的法律后果也与张朝根、牟兰、陈玉琼、牟乃林之间无法律上的利害关系，故对二被告请求本院通知案外人张朝根、牟兰、陈玉琼、牟乃林作为本案第三人的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告曹建林与被告李树成、李富林于2007年9月10日签订的房屋买卖合同。
二、自本判决生效之日起十五日内，由被告李树成、李富林返还原告曹建林92000元及利息（利息以92000元计算，从2012年8月13日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2014年4月1日止。）
三、驳回原告曹建林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3587元，由被告李树成、李富林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 魏 屹
代理审判员 王露蓉
人民陪审员 刘晓君
二〇一四年十二月三日
书 记 员 彭 露