河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）焦民二终字第00061号
上诉人（原审被告）李艳红，女，1977年6月16日出生，住焦作市马村区。
上诉人（原审被告）史玉霞，女，1953年4月11日出生，住焦作市解放区。
二上诉人的委托代理人王志立，河南路通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）冯广前，男，1989年9月4日出生，住焦作市解放区。
委托代理人冯合利，男，1965年12月28日出生，系被上诉人冯广前的父亲。
委托代理人张当智，河南河阳律师事务所律师。
上诉人李艳红、史玉霞与被上诉人冯广前返还原物纠纷一案，李艳红、史玉霞不服解放区人民法院于2014年12月10日作出的（2014）解民重字第24号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人李艳红、史玉霞及其委托代理人王志立，被上诉人冯广前的委托代理人冯合利、张当智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年3月16日，欧国印和都军英及被告李艳红签订《房地产买卖契约》一份，约定：欧国印将位于焦作市解放区新华中街供应处26号住宅楼2单元9号的房屋出售给都军英和李艳红，成交价格为100000元。《房地产买卖契约》签订后，都军英和被告李艳红向欧国印支付了购房款100000元，欧国印于2012年3月16日向都军英出具收到条，收到条载明“今收到都军英购房款100000元（十万元整）”。2012年6月8日，都军英出具放弃财产证明，自愿放弃购买解放区新华中街供应处26号住宅楼2单元9号房产，并声明该房屋归被告李艳红所有。2013年2月底，欧国印通过都军英将诉争房屋交付给被告李艳红，由被告史玉霞居住使用，但未办理房屋产权过户手续。欧国印和王永亮存在债权债务关系。2012年12月3日，欧国印和其妻子王翠灵共同向王永亮出具委托书，委托王永亮代为出售焦作市解放区新华中街供应处26号住宅楼2单元9号的房产，委托事项为代为签订房屋买卖合同、办理房产过户手续、代为在有关房产变更登记的文件上签字、代为办理房地产买卖及过户过程中的其他事宜等，并在焦作市顺达公证处办理了公证，公证书号为（2012）焦顺证民字第352号。此后，王永亮与原告冯广前达成房屋买卖协议，原告向王永亮支付购房款270000元，王永亮于2013年3月7日向原告出具了收条。2013年3月12日，王永亮以欧国印和王翠灵的委托代理人身份与原告签订《房地产买卖契约》一份，约定欧国印和王翠灵将坐落在焦作市解放区新华中街供应处26号住宅楼2单元9号的房产出售给原告冯广前。《房地产买卖契约》签订后，在王永亮的协助下，原告冯广前于2013年3月22日办理了诉争房屋的房屋所有权证，登记房屋所有权人为原告。原告从王永亮取得诉争房屋后，便准备对房屋进行装修，并更换了部分家具。在此过程中，被告发现其已经居住使用的房屋由原告进行装修，原、被告发生纠纷。2013年5月24日，原告向本院提起诉讼，要求被告搬出诉争房屋、停止侵权并赔偿损失。本院受理该案后，在审理过程中原、被告于2013年9月27日再次因诉争房屋发生纠纷，原告的父亲冯合利到焦作市公安局解放派出所反映被告史玉霞侵占其房产。后在公安机关的协调下，双方暂时停止了纷争。2013年5月7日，被告李艳红向焦作市公安局马村分局报案，称其于2012年3月16日被合同诈骗，焦作市公安局马村分局已经受理该案，并于2013年7月4日作出立案决定书，决定对被告李艳红被合同诈骗一案立案侦查。欧国印于2014年3月14日被焦作市公安局马村派出所列为在逃人员。
原审法院认为，本案属于返还原物纠纷。本案诉争房屋原系欧国印所有，欧国印于2012年3月16日与都军英及被告李艳红签订《房地产买卖契约》，约定欧国印将位于焦作市解放区新华中街供应处26号住宅楼2单元9号的房屋出售给都军英及被告李艳红，成交价格为100000元。房地产买卖契约签订后，欧国印收取了都军英、李艳红的购房款100000元。2012年6月8日，都军英出具放弃财产证明，自愿放弃购买解放区新华中街供应处26号住宅楼2单元9号房产，并声明该房屋归被告李艳红所有。2013年2月底，欧国印通过都军英将诉争房屋交付给被告李艳红，由被告史玉霞居住使用，但未办理房屋产权过户手续。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案被告李艳红购买欧国印的房屋，虽然实际占有使用了该房屋，但并未办理相应的产权变更登记，故不产生物权变更效力。欧国印和王翠灵向王永亮出具委托书，委托王永亮转让本案诉争房屋，并办理了公证书。王永亮持该公证书作为欧国印和王翠灵的代理人与原告冯广前签订房屋买卖合同，该合同内容没有违反法律规定，应属于有效合同。原告冯广前按合同约定支付了房屋的对价，并在王永亮配合下办理了诉争房屋的产权变更登记手续，取得了房屋产权证书。且被告也未能提交证据证明原告在购买诉争房屋过程中存在恶意，故原告取得诉争房屋的产权符合法律规定，依法应予保护。被告占有诉争房屋属于无权占有，是对原告物权的侵害，故原告要求被告停止侵权，搬出房屋的请求依法成立，予以支持。关于原告主张的损失，因原告未能提交证据证明该损失系由被告的行为造成，也无法证明损失的实际数额，故对于原告的该项请求不予支持。被告辩称诉争房屋已由其先行购买并已实际控制，但其没有办理房屋产权变更登记手续，没有取得房屋的所有权，其仅享有一种合同债权，不能对抗被告的物权，故被告的该辩解理由不能成立，不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：一、被告李艳红、史玉霞于本判决生效之日起十日内将位于焦作市解放区新华中街供应处26号住宅楼2单元9号的房屋返还给原告冯广前；二、驳回原告冯广前的其他诉讼请求。本案受理费75元，由被告李艳红、史玉霞承担。暂由原告垫付，待执行时一并结清。
李艳红、史玉霞上诉称：一、上诉人以26万元的价款购买欧国印的房屋，上诉人购买房屋系善意取得，购买房屋行为合法有效，上诉人是涉案房屋的合法占有人。二、欧国印将该房一房两卖，其行为构成合同诈骗罪，2013年7月4日，焦作市公安局马村分局已经对欧国印涉嫌的刑事犯罪立案侦查，2014年3月13日，因欧国印在逃，公安机关对其上网通缉。根据“先刑事后民事”的司法原则及相关规定，本案应中止审理。1、欧国印将房屋卖给上诉人后，将房产证原件交给李艳红，李艳红要求欧国印办理过户手续，其却以各种理由推诿。2012年11月份，欧国印以孩子上学办手续为借口拿走房产证，后伪造该房产证交给李艳红。2、2012年12月3日，欧国印到焦作市顺达公证处，向公证处隐瞒将涉案房产已卖给上诉人的事实，与王永亮办理委托书，委托王永亮全权办理卖房事宜，并办理了公证。3、王永亮的证词前后矛盾，无法印证其真实性。上诉请求：依法撤销解放区人民法院（2014）解民重字第24号民事判决书，对本案中止审理。
被上诉人冯广前答辩称：一、上诉人李艳红、史玉霞与欧国印之间的房屋买卖合同无效，并非善意取得，应当搬出焦作市解放区新华中街供应处26号楼2单元9号的房屋。1、2012年3月16日李艳红、都军英与欧国印签订的房屋买卖契约不是双方的真实意思表示。事实上，李艳红和都军英也不是共同买房，而是共同借款给欧国印，各出5万元，共同借给欧国印10万元，担心欧国印还不了款，才以买卖形式签订合同作为担保，房屋价款正好和借款数额相等。2、李艳红、都军英与欧国印签订的卖房价款为10万元，并非对价，低于市场价50%以下，不符合公平的法律原则。3、上诉人为了套上善意取得房屋，在原审时只字未提16万元，上诉时改口说是“又支付购房款16万元”，前后矛盾。也从另一方面证明是上诉人和欧国印之间借款，和上诉人所说的170万借款也相吻合，上诉人把170万元借款中的16万拿出来说成是购房款，目的是抵消债务。4、李艳红、都军英与欧国印签订的卖房合同没有欧国印妻子王翠灵的签字，王翠灵是否同意不知道，欧国印无权单独处分夫妻共有财产，合同无效。5、欧国印交给上诉人的房产证是伪造的，没有将真房证交给上诉人，说明欧国印就没有打算把房卖给上诉人6、都军英的证言证明李艳红、都军英与欧国印之间购房款10万元，是借款，实为借贷关系。7、欧国印没有将房屋交给上诉人，上诉人是在冯广前装修期间撬锁强行进入的，为此，冯广前多次报警要求上诉人搬出。8、2012年3月16日李艳红、都军英与欧国印签订房屋买卖契约后，上诉人不去房管局落实房产证的真伪，不去办理相关过户手续，或者向法院提起民事诉讼，要求过户，长达一年之久不管不问，不符合常理。证明上诉人是借款不是买房。9、本案冯广前的房屋买卖合同关系和上诉人控告欧国印合同诈骗案无关。答辩人冯广前与欧国印夫妇的房屋买卖合同是与经过公正的委托代理人之间签订的，欧国印夫妇的授权委托真实有效，经过了公证。二、本案不应终止审理，不适用“先刑后民”及“必须以另一案的审理结果为依据”的条件，本案和上诉人所诉被骗是两个不同的法律关系。三、冯广前与房主欧国印、王翠灵夫妇签订的房屋买卖协议合法有效。1、2012年12月3日欧国印和其妻子王翠灵就自己所有的焦作市解放区新华中街供应处26号楼2单元9号房产买卖及过户事宜委托给了王永亮，并在焦作市顺达公证处进行了公证，公证书号为（2012）焦顺证民字第352号（原审判决3号证据）。欧国印卖房和欧国印委托王永亮代理卖房是欧国印、王翠灵夫妇的真实意思表示，王翠灵和欧国印一起去公证处办理了公证委托，对夫妻共有财产做了共同处分。2、王永亮接受公证委托后，依据委托书的授权，冯广前以27万元的价格购买欧国印夫妇上述房屋，且缴纳了法律法规规定的各项税费，并于2013年3月22日办理了房产证。欧国印夫妇与答辩人房屋买卖价格符合市场价格，价格公平合理。王永亮在授权范围内行使代理权。3、冯广前于2013年3月7日付清全部购房款，3月22日办出房产证之后，开始对房屋进行装修。四、冯广前购买房屋无过错，属于第一保护顺位，重审判决正确。上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
根据各方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：涉诉房屋所有权属于冯广前还是李艳红。
针对争议焦点，上诉人认为，李艳红购买的房屋系善意取得，合同合法有效，上诉人是该房屋的实际占有人。在2012年3月16日李艳红与欧国印签订了房屋买卖契约，该契约双方约定的权利义务非常清楚，是房管局的格式合同，之后李艳红付房款10万元，2012年12月12日李艳红的丈夫何保星又付欧国印房款16万元，所以该房屋并不低于市场价由上诉人购买，且李艳红和其母亲已住到该房内。本案中欧国印、冯广前、王永亮在房产买卖中用骗走的房产证办理房屋买卖，本案是否是三人恶意串通应当在欧国印出庭才能查清。欧国印为了不使公安机关抓住他，找了个王永亮作为委托人和冯广前去办理房产过户，王永亮作为委托人没有理由去给欧国印还款。公证的合同系假的，上面的签字和到场人都不符合公证法的规定，被上诉人称欧国印对外欠款170万畏罪潜逃，欧国印委托王永亮是否恶意串通，合同是否伪证应当查清。本案中上诉人李艳红是善意取得，根据相关规定，被上诉人只办理房产证，但合同是上诉人李艳红先签的。其他主张和理由与其上诉内容相同。
针对争议焦点，被上诉人冯广前的主张与其答辩意见相同。
经本院审理查明的事实与一审认定的事实相同。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案中，被上诉人冯广前依法办理了涉案房屋的过户登记手续并以市场正常价格支付了房款，依不动产物权公示、公信原则取得该房屋的所有权。本案系返还原物纠纷，欧国印与上诉人李艳红签订房屋买卖合同，虽与欧国印的犯罪行为有一定牵连性，但与该刑事犯罪行为并不属同一法律关系，故可以独立于刑事案件受理和审理，不受先刑后民的限制，本案无须等到刑事案件审理完毕再进行审理。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由李艳红、史玉霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾文宇
审 判 员 司园春
代审判员 米新秀
二〇一五年三月三十日
书 记 员 于俊杰