江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0502民初4336号原告：廖敏，男，1960年7月15日生，汉族，住新余市渝水区。委托诉讼代理人：朱静炜，江西君越律师事务所律师。被告：张国俊，男，1937年7月24日生，汉族，住新余市渝水区。被告：王金根，男，1966年12月15日生，汉族，住新余市渝水区。被告：敖文辉，男，1979年3月8日生，汉族，住新余市渝水区。被告：黎兵兰，女，1963年3月27日生，汉族，住新余市渝水区。被告：周少明，男，1966年2月24日生，汉族，住新余市渝水区。被告：彭浩，男，1989年2月5日生，汉族，住南昌市青云谱区。被告：张波，男，1968年11月8日生，汉族，住新余市渝水区。被告：刘正梅，女，1950年1月16日生，汉族，住新余市渝水区。被告：何小明，男，1969年10月29日生，汉族，住新余市渝水区。被告：肖艳平，男，1977年10月28日生，汉族，住新余市渝水区。以上十被告委托诉讼代理人：陈海根，江西辰盛律师事务所律师。原告廖敏（以下简称原告）与被告张国俊、被告王金根、被告敖文辉、被告黎兵兰、被告周少明、被告彭浩、被告张波、被告刘正梅、被告何小明、被告肖艳平（以下简称十被告）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人朱静炜、十被告委托诉讼代表人敖文辉、张波、何小明、肖艳平及其委托诉讼代理人陈海根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令四眼井2#楼一单元第七层房屋及隔热所有权及拆迁安置补偿款归原告所有；2、判令十被告对该房屋及隔热层不具有所有权，十被告无权取得该房屋及隔热层拆迁补偿款，并停止阻碍原告与四眼井棚户区（旧城）改造拆迁指挥部签订补偿安置协议；3、本案诉讼费由十被告承担。事实与理由：四眼井2#楼一单元是建设方新余市房产经营公司（下简称房产经营公司）为了拆迁安置之需，以5层住宅带地下室、隔热层报建的安置房。原告于2002年1月14日与建设方房产经营公司签订了承建该单元房屋协议。在施工过程中，原告改变设计，将2.2米高的隔热层改建成3.0米高的两套住宅，建设方发现后，向原告发出限期拆除通知，原告在规定的时间内并未履行，故原新余市城市建设管理监察支队（下称原城管支队）于2002年10月对原告进行了处罚，并请有关部门给予补办手续。2002年12月30日，该2#楼一单元住宅工程竣工，经验收合格后交付给了建设单位，因原告未建的50厘米隔热层，建设方在结算工程款时扣除原告6790元工程款。之后，该2#楼一单元第七层由原告居住并所有。2003年，因新余市政府对四眼井棚户区改造进行全面规划，停止办理一切建房手续，本案诉争的房屋属于改造之列，因此，至今未办理房产登记手续，但相关部门已出具了证明，该2#楼一单元第七层两套住宅归原告所有，而且根据新余市房产管理局于2010年12月6日下发的通知，该诉争房产视为原告具有合法产权。十被告购买的该2#楼一单元的十套住宅是在2005年5月前后，离竣工时间已过去三年有余，且十被告在购买住宅时十分清楚所购买房屋是没有隔热层等现状。综上，十被告认为四眼井2#楼一单元第七层房屋属于隔热层且归十被告共同所有，没有事实、法律依据。十被告辩称，1、十被告作为该栋房屋1至5层的产权人，在购买该房屋时，房屋买卖合同均是按照整体六层的结构予以确定，并且房产证所确定的也是六层结构，虽然十被告在购买房屋时，六层以上的部分已经建成，但根据房屋整体结构本案诉争的房屋仍属于隔热附层；2、原告作为该栋房屋的实际承建人，将原有规划、设计确定的隔热层擅自加高变成实际住房，但不能因此改变隔热层的性质，该隔热层产权属于该幢楼房的所有业主共同所有，原告独自占有、使用该公共隔热层空间，其行为侵害了对该公共空间享有共有权的其他业主的权益；3、原告主体不适格，本案诉争房屋的产权人至今仍为止是新余市房地产管理局，原告仅是在该房屋居住，该房屋承建商是新余市供销建筑工程公司，原告仅仅是该栋楼房承建商的负责人；4、十被告于2006年5月25日向房产经营公司买房，且于2006年6月28日办理了产权证，原告因非房屋所有权人而不能办理该房屋的产权证，而并非因拆迁规划原因不能办理产权证。综上所述，原告在诉请中所指的第七层房屋实际是四眼井2#一单元房屋的隔热层，属于物业的共有部分，依法应归全体业主共有，其拆迁补偿的所有收益也应该归全体业主所有。原告围绕其主张，向本院提交了如下证据：一、新余市建设局建设工程规划许可证通知书复印件一份、江西省工程建设中标通知书复印件一份、四眼井2#楼住宅楼工程施工合同附加条款原件一份，据此证明：1、四眼井2#住宅楼是经过市相关职能部门规划许可建设的工程；2、该工程通过了合法有效招投标程序，建设单位为房地产经营公司，承建方为新余市供销建筑工程公司，该公司代表为本案原告；3、合同双方当事人对工程类别、造价、等级、用材、面积、层数、承包范围、工期等进行了约定。二、关于要求对四眼井2#住宅楼加层的请示原件两份、四眼井2#楼住宅楼设计变更说明一份、协议一份，据此证明：1、为了增加两户拆迁户安置，房产经营公司于2001年12月11日分别向新余市规划设计院、新余市建设局规划科提出请示，要求将四眼井2#住宅楼由原来的五层带地下室改为六层带地下室，此后得到了新余市建设局、新余市规划设计院的同意，也得到了设计人员的同意；2、在原告放弃北湖花苑沿江路拆迁安置房二室二厅住房一套权利的前提下，四眼井2#楼住宅的加层产权归原告所有，同时，原告应向房产经营公司支付2万对价，并以200元/平方米价格购买地下室。三、原告申请书原件一份、房产经营公司申请报告原件一份、新余市房产管理局申请报告原件一份，据此证明：为了提高隔热效果及便于居住，原告于2002年5月16日向新余市规划设计院，新余市房产管理局于2002年10月28日分别向新余市建设局、新余市城建规划科申请，将四眼井2#住宅楼在原设计的1.2米高隔热层的基础上加高1米左右且都获批准，属合法建筑。四、房产经营公司、新余市城市房地产经营开发公司关于要求立即拆除四眼井2#住宅楼擅自加高一层的通知原件一份，原城管支队向新余市建设局规划科的报告该违章建房处罚结果原件一份，据此证明：1、四眼井2#住宅楼工程负责人即本案原告擅自在六层上加建一层3米高住宅为违章建筑，应立即拆除；2、在六层上擅自加建一层的行为已按规定予以罚款处理；3、要求新余市建设局规划科给予补办合法建筑手续；4、符合《新余市房产管理局关于的批复》（下称《拆迁补偿安置方案》）七条规定“有处罚证明的房屋”应视为合法产权，即原告对四眼井2#第七层具有所有权。五、单位工程竣工验收报告，新余市房屋建筑工程公司工程预决算书、工程结算书复印件各一份。据此证明：1、四眼井2#住宅楼于2002年12月30通过了竣工验收；2、原告因建设工程未做隔热层，建设方在预决算时扣除了隔热层工程费6790.04元；3、按协议冲减了原告应付的2万元费用；4、地下室面积为86.58平方米、冲抵工程款8576元。六、证明、收条原件各一份、新余市四眼井棚户区（旧城）改造指挥部《调查报告》复印件一份，据此证明：1、四眼井2#住宅楼五层以上即第六、七层的产权归原告所有；2、原告已向四眼井棚户区改造指挥部缴纳四眼井2#住宅楼第六、七层房屋的测量费；3、新余市四眼井棚户区(旧城)改造指挥部通过调查，认定四眼井2#住宅楼一单元第七层的产权归原告所有。七、《拆迁补偿安置方案》复印件各一份，据此证明：四眼井2#住宅楼一单元第七层符合方案中第七条规定，产权应归原告所有。十被告围绕其主张，向本院提交了如下证据：一、收条十份、房屋买卖合同书复印件四份、房产证复印件六份，据此证明：1、十被告是该栋楼一至五楼的业主，对第七层隔热层享有共有权，有权获得拆迁补偿收益；2、房屋买卖合同书和房产证均明确标注确定此栋楼房总层数为六层，双方诉争的第七层并非居住类住宅而是隔热层。二、楼房照片一张，据此证明：本案诉争的第七层与房屋整体结构区别明显，属于加高的隔热层，不存在原告长期居住其中的情形。三、关于2011年3月10日出示“证明”的说明复印件一份，据此证明：对新余市房产管理局、房产经营公司于2011年3月10日共同出具的证明作进一步说明：1、七楼为隔热层，无论原告如何加高、加高多少，七楼属于隔热层的性质不会改变；2、说明了隔热层原设计方案为0.5米高，而后改为1.2米，再申请加高1米左右，最终建成了现有高度的情况；3、解释了在结算时扣除0.5米高的大包干之内的费用，是因为当时是按照1.2米高度计算的工程费用。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证，双方当事人对对方提交的证据均提出异议，本院根据证据规则并结合庭审笔录，对上述证据是否采信作如下综合分析：一、十被告对原告提交的第一至五组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，本院认为，上述证据来源合法、内容真实与本案具有关联性，予以采信。二、十被告对原告提交的第六、七组证合法性和证明目的或关联性有异议提出异议认为，仅仅能证实第7层为隔热层，能得到相应的拆迁补偿款，并没有明确隔热层的产权归属，本院认为,不动产物权以登记为准，该组证据虽然具有真实性但不能达到第七层的产权归原告所有的证明目的。三、原告认为被告提交的第一组证据是复印件不具真实性，本院认为该证据虽然是复印件但结合其他证据能够证明本案的十被告系该栋楼一至五楼的业主，对该证据予以采信。四、原告认为被告提交的第二组证据来源不清楚，不具有真实性，本院认为，原告该异议成立，对该证据不予采信。五、原告认为被告提交的第三组证据是复印件不具真实性，本院认为，该证据虽然是复印件，但结合其他证据综合判断，本院予以采信。根据上述已认定的证据、当事人的陈述及庭审笔录，本院认定如下案件事实：2000年11月26日，经新余市招标办审定，新余市供销建筑工程公司作为四眼井2号楼承建单位。并于2001年7月30日与房产经营公司、新余市城市房产经营开发公司签订《四眼井2#住宅楼工程施工合同附加条款》，双方对工期要求、工程款结算办法及付款办法、工程质量要求、建筑标准、隔热层施工等进行了约定。2001年12月11日，房产经营公司以多安置两户拆迁户为由向新余市规划设计院、城建规划科申报在原设计基础上加一层改为6层住房。2002年1月14日，原告作为工程实际施工人与房产经营公司签订一份《协议》。双方约定：原告在放弃城北北湖花苑沿江路拆迁安置一套二室二厅住房权利后，在该房屋报建审批及设计基础上加建一层两套住房，该加层房屋产权归原告所有，原告应向房产经营公司支付20000元，房产经营公司协助原告办理产权登记手续等。此后，原告又于2002年5月16日向新余市规划设计院申请将隔热层加高1米，同年5月28日，房产经营公司、新余市房产管理局向新余市城建部门申请在原来1.2米隔热基础上加高1米。新余市建设局同意在四邻无异议条件下同意加高1米。之后，原告在施工过程中又改变设计将2.2米高的隔热层改建成3.0米高的两套住宅。2002年6月7日，因原告将加高的隔热层改为住宅，因此，房产经营公司、房产开发公司于2002年6月7日向新余市供销建筑工程公司发出拆除擅自在六层上加建一层住宅的通知。2002年10月26日，原城管支队函告新余市建设局规划科对上述未经审批的六层改七层违章建房行为已按规定予以处罚，并请该局给予补办手续。2002年12月30日，工程竣工验收合格后交付给了建设单位，建设方在结算工程款时，因原告未建50厘米隔热层，建设方在结算工程款时扣除原告6790元工程款，并按协议扣减原告应交纳20000元购房款。之后，原告一直居住在四眼井2#楼一单元第七楼，且未办理房产登记手续。2005年5月间，十被告购买的该2#楼一单元第一至第五层十套住宅。另查明，本案诉争的房屋因四眼井棚户区(旧城)改造已被拆迁。本院认为，本案属建筑物区分所有权纠纷。业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务。未经物权登记的阁楼属于建筑物的附属空间，如果该阁楼规划设计为顶层专用，其物理结构、功能设施上皆便于顶层业主使用，则可将其视为顶层业主房屋附属空间。本案诉争的标的物是原告未取得建设规划许可而出资建造的违章建房，虽然有关部门对原告该行为进行了处罚但并未对该建筑物办理物权登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，因此，本案诉争的房屋不属原告专有,尽管该房屋被拆迁前由原告占有、使用，但根据物权理论，所有权作为一种全面的概括的占有、使用、收益与处分的权利，是一种统一的支配权，并不是占有、使用、收益与处分的简单相加，因此，不因原告占有、使用而认定该房屋属于其专有的附属空间；但鉴于本案诉争的房屋是由原告全额出资建造，并将房屋性质由隔热层改变为住宅，其升值部分是原告出资将劳动力和建筑材料物化的结果，原告为此尽了主要义务，根据权利义务对等原则，原告对诉争的房屋被拆迁后应享有较多收益权。根据《拆迁补偿安置方案》规定，本案诉争房屋被拆迁后实行产权置换而非货币化补偿方式，且置换的房屋属不可分割整体。根据四眼井棚户区（旧城）改造拆迁指挥部《拆迁补偿安置方案》第十六条第2项规定及诉争房屋面积，酌定原告给付十被告补偿款金额共计60000元。因原告未提交证据证明十被告阻碍其与四眼井棚户区（旧城）改造拆迁指挥部签订补偿安置协议，故原告要求判决十被告停止阻碍其与四眼井棚户区（旧城）改造拆迁指挥部签订补偿安置协议的诉讼请求本院不予支持。综上所述，本案诉争的房屋产权置换权归原告享有，原告应给付十被告补偿款60000元。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第七十条、第七十二条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本案诉争的位于新余市渝水区城南街道办事处原四眼井2#楼一单元第七层拆迁房屋的产权置换权归原告廖敏享有；二、原告廖敏于本判决生效之日起十日内给付被告张国俊、王金根、敖文辉、黎兵兰、周少明、彭浩、张波、刘正梅、何小明、肖艳平经济补偿60000元；三、驳回原告廖敏的其他诉讼请求。案件受理费7604元，由原告廖敏承担1300元，被告张国俊、王金根、敖文辉、黎兵兰、周少明、彭浩、张波、刘正梅、何小明、肖艳平承担6304元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  李炜晟人民陪审员  谭小俊人民陪审员  黄春花二〇一八年八月十三日法官 助理  朱秋凤书 记 员  廖丽英