黑龙江省海林市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第287号
原告陈秀英，女，1946年3月24日出生，汉族，无固定职业。
委托代理人刘晓霞，海林市林海法律服务所法律服务工作者。
被告海林商联房地产开发有限公司。
法定代表人孙来汉，男，该公司董事长。
委托代理人杨旭春，黑龙江江昊律师事务所律师。
原告陈秀英与被告海林商联房地产开发有限公司（以下简称商联公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理。依法由代理审判员许万福适用简易程序于2015年8月17日公开开庭进行了审理。2015年9月30日，本案依法转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2015年11月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘晓霞，被告的委托代理人杨旭春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈秀英诉称：原告于2010年8月24日预订被告开发的、位于海林市丽海城市花园三期26号楼4单元303室房屋一处。于2011年5月16日签订正式商品房买卖合同，面积69.63平方米，每平方米2592元，一次性交纳全部房款人民币180481元（详见商品房买卖合同、不动产统一发票）。被告于2011年9月28日交付房屋。原告购房后多次找到被告要求办理房照，被告以各种理由推脱，总是让原告等。原告到房产部门咨询得知被告该建设施工项目整体未竣工验收，致使原告无法取得房地产权属证书。被告已构成违约，应当承担违约责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项、第二款之规定，原告向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告履行商品房买卖合同，支付违约金64756元（自2011年8月15日开始依据原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；并立即协助原告办理产权证书；2、本案诉讼费及其他费用全部由被告负担。
被告商联公司辩称：一、诉争的房屋至今没有办理房屋产权执照是由于政府调整规划的行政行为，政策调整造成的，属于不可抗力，被告不应承担违约责任，应驳回原告的诉讼请求。原、被告签订的商品房买卖合同中没有约定办理房屋产权证照的时间，原告所购买的房屋位于被告方开发的海林市丽海城市花园三期。该小区三期工程由于海林市规划部门几次修改规划，最早的规划于2008年做出，调整之后的规划在2014年8月才调整完毕，导致整个丽海花园小区三期工程的开工时间和竣工时间较原计划迟延，该迟延是因为政府调整规划的行政行为，政策调整，并非出自被告的原因，属于不可抗力。最高人民法院的司法解释所规定的是因出卖人原因导致买受人无法取得房屋产权证照，现在无法办理房屋产权证照的原因是由于政府的政策调整造成的。所以，被告不应承担违约责任，原告的诉讼请求应依法予以驳回。二、原告的房屋价款于2011年5月16日才支付完毕，其请求办理房屋产权证照的时间只能是在房屋价款支付完毕之后，其才具有这样的权力，原告在诉状中并没有说明其主张违约金的计算时间和标准。三、本案所涉及的丽海花园小区项目，在前期动迁过程中有部分动迁户违约，拒绝拆迁也是导致本案诉争房屋没有办理产权证照的原因。所以，导致房屋无法过户的原因不在被告，被告不应承担违约责任。综上所述，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，依法应予以驳回。
结合各方分歧意见，确定本案争议的焦点为：
1、原告的诉求是否有事实根据及法律依据；2、被告的抗辩主张是否成立即规划调整是否属实是否属于不可抗力，三期工程规划的部分调整是否影响26号楼的竣工验收，动迁户的拒绝拆迁是否成为被告免责的理由。
审理中，原告为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一、预订商品房协议一份，编号为GF-2000-0170第1100138号商品房买卖合同一份，销售不动产统一发票一张，商品房销售备案登记表一份，证明原告于2010年8月24日通过预定的方式购买被告开发的、位于海林市丽海城市花园三期26号楼4单元303室商品住宅一处，于2011年4月6日签订正式商品房买卖合同，交易房屋面积为69.63平方米，2592元每平方米，总计金额为180481元，并交纳全部购房款。正式票据开具时间为2011年5月16日。该房屋经海林市房地产管理办公室依法登记备案。双方签订的合同的第十五条，对违约责任即违约金未作明确约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十八条第二款的规定，应根据银行同期贷款利率及逾期还款的相关的规定支付违约金。通过该组证据证明原告主张的事实及法律依据。
被告质证称，对形式要件及证明问题无异议，但请法庭注意商品房买卖合同中第八条的约定的不可抗力中包括由于政府机关的行政行为导致无法办理房屋产权证书的情形属于不可抗力。
证据二、海林市华泰建筑物业有限公司于2011年9月28日出具的交款收据三张，证明被告于2011年9月28日交付房屋，原告于当日交纳各项费用。
被告无异议。
证据三、建设工程施工合同一份，证明原告购买的26号楼开工及竣工时间。
被告无异议。
对原告提供的证据，本院认为，证据一、证据二、证据三，被告无异议，认定有效。
被告商联公司为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一、丽海花园小区三期工程规划图三份，证明案涉房屋2008年10月6日初次规划，分别经历2012年7月9日，2014年5月22日规划调整，由于规划调整导致丽海花园小区工程竣工迟延，本案被告没有为原告办理产权证照的原因是规划调整不可抗力造成的。
原告质证称，根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，被告的该组证据不是其所要证明的不可抗力的事实的依据。因为，不可抗力是指不能预见，不能避免，并且不能克服的客观情况，或者是人力不能克服的自然现象。本案中的规划调整，是属于被告方对自己开发土地的规划的变更行为。因此，不能将规划的变更与不可抗力混为一谈，故不能作为被告免责的依据。
证据二、建设工程规划许可证两份，施工许可证两份，证明由于规划的调整，海林市住建局在2014年8月15日和2014年7月29日才向被告发放施工许可和规划许可，导致本案涉及的房屋施工竣工和整体验收时间整体迟延，造成原告无法取得房屋产权执照的原因是政府行为造成的。
原告质证称，对形式要件无异议。被告方提供的该组证据，证明被告方取得建设工程施工许可证及规划许可证的时间，分别是2010年12月13日、2014年7月29日，就是双方签订买卖合同时，被告方还未取得建设工程规划许可，其主观上应当预见到合同可能不能履行的情况，在其明知未取得规划许可的情况下，与原告签订合同，并约定交房期限，并不是不能预见，不能避免，并且不能克服的抗辩理由。因此，被告取得规划许可在双方签订合同之后，存在不可抗力的理由不成立，请法庭对其主张不予支持。
对于被告提供的证据，本院认为，原告对证据一的形式要件未提出异议，认定有效。但政府规划调整不属于不可抗力。证据二，原告对形式要件无异议，认定有效。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
原告于2010年8月24日预订被告开发的、位于海林市丽海城市花园三期26号楼4单元303室房屋。双方于2011年4月6日签订正式商品房买卖合同，该房屋面积69.63平方米，每平方米2592元。同日，原告一次性交纳全部房款人民币180481元，该房此时为已竣工房屋。被告于2011年9月28日向原告交付该房屋。海林市丽海城市花园小区二、三期工程于2008年10月6日初次规划，分别经历2012年7月9日、2014年5月22日二次规划调改，致使海林市丽海城市花园小区三期工程施工竣工和整体验收迟延。原告因此未能取得房屋所有权证书。
本院认为：2010年8月24日，原、被告签订预订商品房协议。双方于2011年4月6日签订正式商品房买卖合同时，案涉房屋已竣工，双方因此买卖合同产生纠纷，故本案案由应为商品房买卖合同纠纷。原、被告之间签订的商品房买卖合同合法有效。双方应全面履行合同义务。2011年5月16日，原告已依约履行给付全部购房款的义务。被告本应在商品房买卖合同订立之日起90日内协助原告办理房屋权属证书。但因海林市人民政府做出规划调整，客观上造成了海林市丽海城市花园小区三期工程施工竣工和整体验收迟延。原告未能办理房屋权属证书，非被告的原因。因为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条第一款第二项规定：建设单位办理工程竣工验收备案应当提交工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料。海林市丽海城市花园小区三期工程系由规划部门整体规划。因此，办理竣工验收应是该三期工程整体验收。根据《房屋登记办法》第三十条规定第四项规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交建设工程符合规划的证明；同时，该条第五项规定：应提交房屋已竣工的证明。所以，海林市丽海城市花园小区三期工程规划调整致使被告无法组织整体竣工验收，亦无法向房地产管理部门提供相关备案材料。原告在与被告签订房屋买卖合同之日起90日内无法取得房屋所有权证不是被告的原因。故本院对于原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告陈秀英对被告海林商联房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费1418.90元，由原告陈秀英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 宫立军
代理审判员 石秀华
代理审判员 许万福
二〇一五年十一月六日
书 记 员 吴 茜