山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终4761号
上诉人（原审原告）：齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司。
法定代表人：韩春东，职务董事长。
委托代理人：赵和绪，山东倡通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杜振鲁。
委托代理人：刘卓，山东海达律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：青岛伟业房地产集团有限公司。
法定代表人：李忠平，董事长。
被上诉人（原审第三人）：青岛汇都房地产开发有限公司。
法定代表人：郭书义，董事长。
被上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行。
法定代表人：吴文忠，行长。
委托代理人：杨志刚，山东若真律师事务所律师。
委托代理人：庄伟伟，山东若真律师事务所律师。
上诉人齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司（以下简称齐齐哈尔公司）因与被上诉人杜振鲁、被上诉人青岛伟业房地产集团有限公司（以下简称伟业公司）、被上诉人中国建设银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行（以下简称建行开发区支行）、被上诉人青岛汇都房地产开发有限公司（以下简称汇都公司）房屋确权纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2011）黄民初字第1731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月19日受理本案，依法组成合议庭，于2016年6月10日前向各方当事人送达开庭传票，并于2016年6月14日公开开庭审理了本案。上诉人齐齐哈尔公司的委托代理人赵和绪、被上诉人杜振鲁的委托代理人刘卓、被上诉人建行开发区支行的委托代理人杨志刚到庭参加诉讼。被上诉人伟业公司、汇都公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
2011年4月25日，原告齐齐哈尔公司诉至一审法院称，2001年5月10日，其与伟业公司签订《伟业花园高层住宅联建合同》，依据该联建合同原告分得原伟业花园F区2号楼全部房屋。2003年，汇都公司因资金短缺，借用原告位于伟业花园F区2号楼内的6套房屋向银行贷款，原告表示同意，汇都公司指派包括杜振鲁在内的6名员工，以该6名员工的名义购买原告出借的房屋并办理按揭贷款。汇都公司与原告及杜振鲁等员工达成协议，贷款归汇都公司使用，由汇都公司偿还银行贷款；杜振鲁等人只是顶名贷款，不用交付购房款也不负偿还贷款的责任，房屋产权仍然归原告所有。由于汇都公司未能按时偿还银行贷款，致使银行多次向杜振鲁催缴，杜振鲁开始以租金收入代替汇都公司偿还贷款。2011年3月未经原告同意，杜振鲁采取不正当手段将房屋过户到其名下。原告认为，被告的行为已经严重侵害其合法权利，请求依法判令：1、确认紫金山路386号8××户（原×户）房屋归原告所有（价值56万元）；2、被告将侵占的紫金山路386号×户房屋归还原告。诉讼费由被告承担。
被告杜振鲁辩称，1、原告无权主张涉案房屋的任何权利；2、原告的起诉已经超过诉讼时效；3、原告的主张涉嫌虚假诉讼，被告保留追究相关人员法律责任的权力。
第三人建行开发区支行述称，建行开发区支行接到被告的借款申请后，经审核将借款打入开发商账户，后期被告按照借款合同约定按期还款。根据物权法的相关规定，房屋出让未经抵押权人许可，产权仍归抵押人所有。
第三人伟业公司、汇都公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
一审法院经审理查明，2001年5月10日，齐齐哈尔公司与伟业公司签订《伟业花园高层住宅联建合同》，根据该合同约定双方联建的伟业花园F2号楼的所有权归原告所有，由原告以伟业公司名义销售，由伟业公司签订合同，出具相关手续。
汇都公司（原名为青岛正日房地产有限公司、以下简称正日公司）与齐齐哈尔公司存在经济合作关系，两公司于2002年10月签订合作协议，由齐齐哈尔公司向汇都公司注资2000万元，利润共享，风险共担。2004年12月28日，双方又签订协议约定，为解决汇都公司拖欠银行债务问题，齐齐哈尔公司用与伟业公司联建开发应分得的楼房六套，即位于青岛市黄岛区紫金山路386号楼（原伟业花园F区2号楼）8××、×、×、×、×室及北江支路（原伟业花园F区1号楼）×室，以汇都公司的员工名义办理银行按揭贷款，用此款替汇都公司偿还拖欠的银行债务；协�约定其中上述紫金山路386号×户房屋（房产证为8××户）系本案的涉案房屋：160.43㎡为×3640=543858元，贷38万元，此房屋以杜振鲁的名义在建设银行办理按揭贷款。齐齐哈公司以汇都公司员工名义贷款共计六套房屋，贷款金额为人民币2520000元，此贷款为汇都公司所用，故银行每月的还贷由汇都公司支付。以上六套房屋的产权归齐齐哈尔公司所有。
2003年4月20日、2003年5月1日，伟业公司与杜振鲁分别签订房屋买卖合同二份，主要内容均为约定将F区2号楼（紫金山路386号）×室（合同约定的第七层住宅，实际上是整栋楼的第八层，合同中签订的房屋以房屋测绘中心规定的为准）卖与杜振鲁，该房屋建筑面积160.43平方米，每平方米单价3390元，总价为543858元。2003年5月28日，杜振鲁用涉案房屋做抵押向建设银行开发区支行贷款38万元。
2003年4月30日，汇都公司与杜振鲁签订协议书，约定因汇都公司资金困难，暂无力偿还建行开发区支行的贷款，为活化资金，经双方协商用杜振鲁的名义与伟业公司签订《商品房买卖合同》，然后以商品房实际价格为准，所借款项归汇都公司使用，由汇都公司向建行开发区支行履行还款义务，与杜振鲁无关，杜振鲁既不交付购房款，也不负偿还贷款责任。
2008年2月10日，建行开发区支行出具催款通知，告知杜振鲁于2003年5月28日向该行申请的38万元个人住房贷款已累计逾期35次，速还清拖欠，否则该行将依法诉讼解除合同、拍卖房屋。如抵押房产不能全部清偿贷款，该行保留追偿其他财产的权利。
2008年3月20日，汇都公司作出关于杜振鲁等几人用建行贷款购置伟业花园5套住宅楼处置的决定：因汇都公司经济困难，于2003年4月1日以杜振鲁、朱延庆、朱敬国、牛要涛、牛要波、�焱、郭书义、李来忠、韩玉红名字在建行贷款购置伟业花园F区2号高层楼×、×、×、×、8××房屋，因公司还不上建行贷款已造成违约40多笔，……704的杜振鲁、8××的朱敬国已被金融系统列入不讲诚信的黑名单，建行已经起诉杜振鲁等人违约，因汇都公司无力偿还，鉴于上述情况与杜振鲁等人协商，汇都公司决定把上述在其名下的房屋转给本人，由本人与银行进行交涉处置，汇都公司与杜振鲁、朱敬国、牛要涛、张焱、郭书义互不找钱，汇都公司也不承担上述几人的任何经济损失。
2009年9月21日，青岛仲裁委员会对杜振鲁与伟业公司商品房买卖合同纠纷一案作出（2009）青仲裁字第347号裁定书，裁定：伟业公司应在规定的时间内为杜振鲁出具购房发票，交付房屋，并协助办理房屋产权证书。伟业公司向青岛市中级人民法院就上述裁定提出不予执行裁定的申请，2010年6月11日，青岛市中级人民法院作出2010青执裁字第34号执行裁定书，认为在杜振鲁本人明确承认与伟业公司签订《商品房买卖合同》的目的是为正日公司套取银行贷款，自己是顶名贷款人，仲裁庭认定该买卖合同有效成立的依据不充分，属于适用法律确有错误。仲裁过程中，作为当事方的齐齐哈尔公司、正日公司既未以当事人身份，也未以证人身份参与裁决活动，仲裁庭在没有充分查明事实的情况下，要求伟业公司交付房屋，认定事实的主要证据补充不充分。据此裁决青岛市仲裁委员会（2009）青仲裁字第347号仲裁裁决书不予执行。
2011年3月16日，涉案房屋登记至杜振鲁名下。杜振鲁于2014年8月20日将涉案房屋在建行的按揭贷款38万元结清，借款合同终止。
另查明，2004年7月21日，正日公司名称变更为青岛汇都房地产开发有限公司。2013年5月9日�青岛市公安局黄岛分局治安管理大队出具证明，内容为：汇都公司于2004年3月17日在青岛市公安局黄岛分局治安管理大队备案刻制“青岛汇都房地产开发有限公司”公章一枚，自该日起公司需加盖公章业务只认可以下印模，原公章自动失效。
上述事实，有原告、被告及第三人提交的伟业花园高层住宅联建合同、商品房买卖合同、民事判决书、房产证、证明、银行存款凭证、仲裁裁决书、民事裁定书、个人住房贷款合同、催款通知、抵押权证等书面证据及原告、被告以及第三人当庭陈述笔录在案为凭，经庭审质证及一审法院审查，可以认定。
原审认为，本案的争议焦点是：杜振鲁与伟业公司之间签订的《房屋买卖合同》是否有效。
涉案房屋系齐齐哈尔公司与伟业公司共同投资而按双方约定应分给齐齐哈尔公司的房屋，对外以伟业公司的�义出售。汇都公司与齐齐哈尔公司存在经济合作关系，后齐齐哈尔公司与汇都公司签订协议，其用与伟业公司联建开发应分得的包括涉案房屋在内的楼房六套，以汇都公司的员工名义办理银行按揭代理，用此款替汇都公司偿还拖欠的银行债务。杜振鲁时为汇都公司员工，其为了给汇都公司套现贷款，与伟业公司签订了《商品房买卖合同》，并于2003年5月2日与建行开发区支行签订了《个人住房贷款合同》，从建行开发区支行套取贷款38万元给汇都使用。2008年3月份汇都公司因无力偿还以杜振鲁名义套取的贷款，汇都公司决定把涉案房屋转给杜振鲁本人，由杜振鲁偿还银行贷款，且杜振鲁已将在建行的按揭贷款38万元结清。
青岛仲裁委员会对杜振鲁与伟业公司商品房买卖合同纠纷一案作出（2009）青仲裁字第347号裁定书，裁定伟业公司应在规定的时间内为杜振鲁出具购房发票，交付房屋，并协助办理房屋产权证书。之后，伟业公司虽对（2009）青仲裁字第347号裁定书申请执行异议，青岛市中级人民法院作出2010青执裁字第34号执行裁定书，裁定对青岛市仲裁委员会（2009）青仲裁字第347号仲裁裁决书不予执行，但随后伟业公司于2011年3月16日又将涉案房屋产权登记到杜振鲁的名下，伟业公司的行为应视为对上述《商品房买卖合同》予以追认并履行了上述合同。原告未提交证据证明杜振鲁明知涉案房屋系齐齐哈尔公司与伟业公司共同投资，而按双方约定应分给齐齐哈尔公司，对外以伟业公司的名义出售的事实，故杜振鲁应为善意第三人。
综上，杜振鲁与伟业公司签订的《商品房买卖合同》自伟业公司为杜振鲁办理产权登记手续时，视为双方真实意思的表示，是合法有效的合同，且合同经双方履行完毕。原告称被告购买�案房屋系顶名贷款给汇都公司使用，杜振鲁未实际支付首付款项等，是原告与伟业公司及汇都公司之间的其他争议，与本案无关。故原告的诉讼请求，依据不足，不予支持。汇都公司、伟业公司经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，应当承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百十四十四条的规定，判决如下：驳回原告齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费9400元由原告负担。
齐齐哈尔公司上诉称，1、原审法院严重超审限，审理3年10个月，无延长审限事由。2、三份商品房买卖合同无效。2003年4月20日合同目的，是为了套取银行贷款，合法形式掩盖非法目的，根据合同法第52条规定，应为无效合同。2011年3月15日合同，倒签日期为2003年4月20日，目的为了办理产权登记，被上诉人杜振鲁对于房屋属于上诉人是明知的，当事人恶意串通损害上诉人利益，掩盖其非法目的，合同无效。2003年4月15日合同，由上诉人保管，被上诉人杜振鲁亦不认可，合同不生效。3、杜振鲁并非“善意第三人”。杜振鲁明知伟业公司无权处分涉案房屋，亦未以合理价格转让。4、原审判决认定伟业公司追认商品房买卖合同是错误的。
被上诉人杜振鲁答辩称，1、伟业公司与杜振鲁履行合同符合法律规定，且该合同已经履行完毕，一审法院对这种交易的稳定性予以确认是正确的。2、上诉人作为汇都公司的股东，从开始售房，收取房款，一直到其无力偿还银行贷款时对该房的处置决定，汇都公司的行为同时也是上诉人的意思表示，因此，一审判决对于“原告称被告购买涉案房屋系顶名贷款给汇都公司使用，被告未实际支付首付款项，是原告与第三人伟业公司及汇都公司之间的其他争议，与本案无关”的认定是正确的。3、上诉人的行为严重违反诚实信用原则，上诉人与汇都公司套取银行贷款后，将债务转嫁答辩人，又主张房屋权利，不应得到支持。请求维持原审判决。
被上诉人建行开发区支行答辩称，杜振鲁借款属实，请求法院依法维持原判。
二审庭审中，上诉人齐齐哈尔公司提交以下证据：
1、汇都公司于2008年3月20日出具的证明复印件一份，用以证明汇都公司在该复印件背面加盖其公章，两枚公章不一致，汇都公司出具的证明系杜振鲁伪造；
2、发票一份及伟业公司出具的《关于解除委托代理人代理资格的决定》一份，用以证明在（2009）青仲裁字第347号一案中，伟业公司在代理人赵和绪不知情的情况下，解除代理权的决定是恶意的；
3、2639号、2889号调解书及相关执行情况，用以证明齐齐哈尔公司向汇都公司投资2000万元是不存在的；
4、案外人鲍某某的入住手续，用以证明正常购房的人都由齐齐哈尔公司委托物业公司办理了入住手续，而杜振鲁的房屋没有入住手续。
被上诉人杜振鲁质证认为，其并不清楚汇都公司加盖公章的情况，证据1并不能证明两枚公章不一致；对证据2的真实性予以认可，伟业公司发现其委托代理人的行为损害了公司的合法权益，因此解除了委托代理人的代理资格；证据3的真实性无法确认，且调解书的内容与本案无关；证据4的真实性无法确认，与本案无关。
被上诉人建行开发区支行对证据1、4的真实性不予认可，证据2、3系复印件也不予认可。
本院认为，上诉人�交的汇都公司于2008年3月20日出具的证明系复印件，复印过程中存在比例调整问题，无法与原章进行比对，故对证据1不予采信；证据2、3均系复印件，建行开发区支行不予认可，且与本案争议事实无关，本院不予采信；证据4虽系原件，但系案外人入住情况，与本案亦无关联性，本院不予采信。
本院二审查明的其他事实与原审认定事实相一致。
本院认为，当事人诉争焦点在于：杜振鲁是否依法取得涉案房屋的所有权。
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得制度的规定，无权处分权人将不动产转让给受让人，受让人受让时是善意的、以合理价格转让、转让不动产已经登记的，受让人取得该不动产的所有权。原所有权人有权向无权处分权人请求赔偿损失。
本案中，首先，根据上诉人齐齐哈尔公司与被上诉人伟�公司于2001年5月10日签订的联建合同，涉案房屋权利应归属于上诉人齐齐哈尔公司。被上诉人汇都公司于2008年3月20日将涉案房屋处置给被上诉人杜振鲁，应属无权处分。
其次，善意取得制度中，“善意”的衡量标准应采取推定的方法，即推定受让人是善意的，由原权利人对受让时是否具有恶意进行举证，不能证明其为恶意的，则推定其为善意。本案中，虽然被上诉人汇都公司与杜振鲁于2003年4月30日签订协议书，约定以杜振鲁名义贷款，汇都公司负责清偿。但上诉人齐齐哈尔公司不能提交充分的证据，证明被上诉人汇都公司于2008年3月20日处置涉案房屋时，杜振鲁明知汇都公司没有处分权而恶意与其串通，购买涉案房屋，对此，上诉人齐齐哈尔公司应承担举证不能的法律后果，应推定被上诉人杜振鲁购买时为善意。且上诉人齐齐哈尔公司同意被上诉人汇都公司以杜振鲁名义套取银行贷款，明显违反法律规定，致使汇都公司处置涉案房屋，齐齐哈尔公司自身存在重大过错。因此，上诉人认为被上诉人杜振鲁为非善意的上诉请求，本院依法不予支持。
再次，被上诉人杜振鲁虽然不能提交证据证明2003年签订顶名贷款合同时首付款已经支付，但考虑到2008年3月28日汇都公司处置涉案房屋时，杜振鲁并不知道汇都公司无处分权，而且汇都公司也未要求杜振鲁支付首付款，而2008年2月因顶名贷款逾期35次，被上诉人杜振鲁被列入金融系统黑名单，杜振鲁与银行进行交涉并按月清偿贷款，并于2014年8月20日将按揭贷款38万元结清，其已支付大部分房款，应认定以合理的价格转让。被上诉人伟业公司作为涉案房屋的名义销售人，与杜振鲁签订房屋买卖合同，并于2011年3月16日协助被上诉人杜振鲁办理了涉案房屋产权登记，亦符合�意取得的登记要件。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏充分证据证明，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9400元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 志
审 判 员 刘述明
代理审判员 靳 涛
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 张鲁滨
书 记 员 司文雯