湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张定民二初字第149号
原告袁君，男，1972年10月15日出生，汉族。
被告王娟，女，1973年10月10日出生，汉族。
被告何伟，男，1979年6月9日出生，土家族。
委托代理人何其军，男，1949年4月25日出生，汉族，与被告何伟系父子关系，系被告何伟的特别授权代理人。
原告袁君与被告王娟、何伟确认合同无效纠纷一案，本院于2014年12月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月8日公开开庭进行了审理。原告袁君，被告何伟及其委托代理人何其军到庭参加诉讼，被告王娟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁君诉称，原告袁君与被告王娟离婚前同住一栋四层房屋，离婚后是楼上、楼下的邻居关系，但原告长期居住在慈利县零阳镇，与王娟近三年内既未见面也未到房屋所在地去过，对所发生的一切事情均不知情。2013年4月15日，被告王娟将第一、二层房屋在原告袁君不知情的情况下违法卖给了何伟，剥夺了原告袁君第一、二层房屋所有权。2013年4月29日，原告袁君找到被告何伟的父亲何其军，告知其子何伟所购买的第一、二层房屋系袁君所有，何伟与王娟所签订的房屋买卖合同为无效合同，已涉及侵权，并要求其立即停止侵权行为这一事实，被告何伟对此事情不以为然，避而不见。现原告袁君根据《民法通则》、《物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律规定，要求被告王娟、何伟停止侵权这一行为，并请求法院依法判令：1.被告王娟、何伟签订的房屋买卖合同无效；2.被告何伟补偿原告袁君第一、二层房屋使用费人民币1万元。
原告袁君为支持其诉讼主张，向本院提交（2008）张定法民一初字第263号民事调解书复印件1份，拟证明房屋买卖合同中涉及的房屋其中一、二层是属于原告袁君所有，三、四层是属于被告王娟所有，两被告签订房屋买卖协议侵犯了原告袁君的合法权益，合同应当无效的事实。
被告何伟对以上证据材料的真实性无异议，对于能否达到原告袁君的证明目的，由法院判定。
被告何伟辩称：1.针对原告袁君诉称背着原告袁君和王娟私下签订房屋协议的事实。首先陈述一点，当时和王娟签订协议的时候，具体签订时间是2013年3月18日，他起诉的时间是2013年4月份左右，当时签订的是整个房屋的买卖协议，不是原告所称的一、二层房屋。原告袁君起诉两次，两次被告王娟都没有到庭。因为考虑到王娟是离婚单身，看她不容易，允许她居住到四月十几号才搬走，等到王娟搬走了之后袁君才起诉，被告何伟觉得有可能他们两人故意设局；2.根据原告袁君的诉讼请求，原告袁君要求给他支付1万元。何伟接收房屋之后，房屋房顶漏水，均由何伟自己掏钱进行房屋整改，房屋的维护费用远远超过1万元。之所以与王娟签订合同，王娟离婚已经5年。何伟询问过王娟，王娟说与袁君离婚是私下调解。何伟要求看离婚协议书，王娟称已经丢了，再加之房屋产权所有证都是王娟自己拿着的，何伟当时疏忽大意未到民政局和法院进行调查核实，因此，认定王娟是房屋产权所有人。
被告何伟为支持其辩称理由，向本院提交了以下证据材料：
1.《房屋买卖协议》、王娟身份复印件各1份，拟证明何伟与王娟在自愿平等的情况下签订房屋买卖协议的事实；
2.《建设工程规划许可证》、《私人住宅建设工程规划审批单》、《通道协议》、《余某某与王娟的买卖协议》复印件各1份、《吴某某宅基地平面图》复印件4张，拟证明在购买房屋的时候，房屋是王娟本人所有的事实。
原告袁君对以上证据材料的质证意见：建造房屋手续是真实的，但是对王娟与何伟之间的房屋买卖协议表示不清楚。
经法庭质证，对原、被告双方提交的证据材料作如下分析认定：
对原告袁君提交的证据，被告何伟对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定；对被告何伟提交的证据，原告袁君对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定。
根据上述已认定的证据，结合原、被告双方当事人的陈述，本院可以确认以下法律事实：
2000年9月份，原告袁君与被告王娟以1993年4月16日原大庸市建设局颁发的《中华人民共和国建设工程规划许可证》，共同修建一栋四层砖混结构房屋，建筑面积约为370平方米。该房屋建成至今，未在房地产管理部门办理不动产物权登记。2008年3月24日，原告袁君与被告王娟离婚纠纷一案诉至本院。经本院主持调解，原告袁君与被告王娟自愿达成调解如下协议：一、原告袁君提出离婚，被告王娟同意离婚；……三、财产分割：原、被告在夫妻关系存续期间共同修建的一栋四层砖混结构房屋的一、二层归原告袁君所有，三、四层归被告王娟所有，属于原告袁君的一、二层自2008年4月起的五年内由被告王娟负责出租（现袁君父母已住的那套房子除外），所得租金归王娟所有；……。离婚后，被告王娟仍居住在该房屋内。2013年3月18日，被告王娟与何伟签订了了一份《房屋买卖协议》，协议约定：被告王娟将拥有房屋，以人民币28万元出售给被告何伟。此房屋于2013年3月18日之前所产生的任何债务纠纷（包括王娟与前夫的房产纠纷）均与何伟无关，由王娟自行承担。此房屋买卖协议同王娟以前房屋相关的文书、协议共同使用，具有同等的法律效力。此房屋出售签字后，房屋全部的产权属于何伟，房屋所产生的一切责任均与王娟无关。付款方式，何伟先付王娟人民币27.5万元，待王娟三天后搬出房屋后再付清余款5000元。2013年4月起，被告王娟搬离。
另查明，本案中所诉争的张家界市永定区崇文办事处思善桥居委崇文房屋与张家界市永定区崇文办事处思善桥居委会红沙湾房屋系同一房屋。
又查明，（2008）张定法民一初字第263号民事调解书已经发生法律效力。
再查明，被告何伟与被告王娟签订《房屋买卖协议》后，未到房地产管理部门办理房屋产权过户登记。
综合原告袁君的诉求，被告何伟的答辩，法庭审理查明的事实，本院可作以下判定：
一、被告王娟与被告何伟所签订的《房屋买卖协议》是否损害了原告袁君的合法权益。
（一）原告袁君与被告王娟在夫妻关系存续期间共同修建的四层砖混结构房屋，根据《民法通则》第七十八条及《民法通则意见》第88条，《物权法》第三十条、第九十三条、第九十五条，《婚姻法》第十七条之规定，所有权应认定为原告袁君与被告王娟夫妻共同共有财产，原告袁君与被告王娟依法共同享有该房屋的所有权。
（二）根据《民法通则意见》第89条，《物权法》第九十七条，《合同法》第五十一条之规定，在共同共有存续期间，每个共有人对共有物分享共同的权利，承担共同的义务、责任，即每个共有人对共有物分享共同的权利，承担共同的义务、责任。惟有在共有关系终止时，每个共有人的份额才清楚显现。2008年在原告袁君与被告王娟解除婚姻关系时，在离婚调解书上明确约定“夫妻关系存续期间共同修建的一栋四层砖混结构房屋的一、二层归原告袁君所有，三、四层归被告王娟所有”。该房屋的所有权因原告袁君与被告王娟的夫妻关系解除而分割，应分别归原告袁君与被告王娟所有。
（三）被告王娟与被告何伟签订的《房屋买卖协议》，被告王娟将应属于原告袁君名下的财产（一栋四层砖混结构房屋的一、二层）处分给被告何伟的行为，系擅自处分他人财产的行为，此行为属于效力待定行为。依照《合同法》第五十一条的规定，该行为未得到财产所有人袁君的追认，应认定该处分行为无效。
二、《房屋买卖协议》中所涉房屋所有权取得是否适用善意取得。
善意取得，又称为即时取得，是指无处分权人将动产或不动产转让给受让人，如果受让人取得该动产或不动产时出于善意，则受让人将依法取得该动产或不动产的所有权。依照《物权法》第一百零六条之规定，善意取得的构成要件包括以下四项：1、无处分权人处分他人财产；2、受让人取得时出于善意；3、以合理的价格有偿转让；4、完成了法定的公示方法。本案中，只符合善意取得的第一项构成要件，被告何伟未能向本院举证证实其他三项构成要件的事实，故本案所诉争房屋所有权的取得不适用善意取得。
三、原告袁君主张被告何伟应补偿第一、二层房屋使用费人民币1万元的诉请是否支持的问题。
依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告袁君未向本院提交相关证据证实其损失，故对原告袁君要求被告何伟应补偿第一、二层房屋使用费人民币1万元的诉讼请求，本院不予支持。
被告王娟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法视其放弃诉讼权利，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，最高人民法院关于贯彻《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第88条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认被告王娟与被告何伟签订的《房屋买卖协议》无效；
二、驳回原告袁君的其他诉讼请求。
案件受理费5500元，公告费600元，共计6100元，由被告王娟、何伟共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
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审 判 长 顾 霞
人民陪审员 符翠芳
人民陪审员 刘光明
二〇一五年五月二十日
代理书记员 符娅芳
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
最高人民法院关于贯彻《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第88条
共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。