云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云23民终302号
上诉人（原审被告）杨斌，男，1988年11月5日，住云南省楚雄彝族自治州禄丰县。
委托诉讼代理人：汪正乾，云南鸿业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李晓龙，男，1982年11月16日生,住云南省楚雄彝族自治州禄丰县。
委托诉讼代理人：李林林，云南鑫玉李珺律师事务所律师。
上诉人杨斌因与被上诉人李晓龙买卖合同纠纷一案，不服禄丰县人民法院（2017）云2331民初2323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨斌及其委托诉讼代理人汪正乾，被上诉人李晓龙的委托诉讼代理人李林林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨斌的上诉请求为：1、请求上级人民法院以事实认定和判决结果错误为由依法撤销禄丰县人民法院(2017)云2331民初2323号民事判决，并改判为驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、本案的诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由如下：一、一审判决事实认定错误。一审判决认定上诉人无法办理银行按揭，无力支付房款故而转让给被上诉人，上诉人认为是错误的，理由是：首先，上诉人于2016年1月与禄丰县金山镇龙湖新城房地产开发商意向性订购了龙湖新城A5栋2单元28层4号建筑面积为148.7平方米的房屋一套，在订购时，双方商谈的价格是每平方2450元，总房价为364315元，双方签订了购房合同，后开发商又与上诉人签订了一份合同，价格是每平方米3358元，总房价是499335元，按照此价格，首付151335元，占比30.31%，银行贷款34.8万元，占比69.69%，后开发商打入上诉人账户15万元，上诉人又将该款打给开发商，上诉人再补交差价16315元（银行贷款348000元-房价款364315元）给开发商，最终签订的合同总价是364315元，并报房管部门备案，至今该备案手续都还在房管部门内保存。即是说，上诉人是有权处置该房屋的，且已经交了16315元的款项的。其次，因上诉人要到外地，加之被上诉人也要购房，2016年6月5日上诉人与被上诉人双方就商谈房屋转让一事，双方最终确定的价格是每平方米2600元，由被上诉人到银行办理按揭手续，房屋差价加上上诉人交的款项，最终二被上诉人支付了转让费37000元给上诉人，上诉人书写收条给被上诉人。第三，被上诉人支付转让费后，开发商也同意按照每平方米2600元的价格出售，但上诉人不同意，合同就没有签成，后被上诉人到了2016年9月又去与开发商签订合同，但这时开发商不同意该价格，必须是每平方米3000多元才能出售，被上诉人不同意该价格，最终导致不能签订合同。即是说，最终导致被上诉人不能购房的原因是被上诉人自己造成的而不是上诉人。二、一审判决错误。根据以上事实，导致被上诉人不能购房的原因是其造成的，而不是上诉人，上诉人没有任何过错，由此产生的后果依法应由被上诉人承担，现二审判决由上诉人返还款项给被上诉人是错误的。综上所述，一审判决事实认定错误，并导致错误的判决结果，对上诉人是不公平的，因此，请上级人民法院依法查明事实，明辨是非，并依法作出撤销一审判决并驳回被上诉人的一审诉讼请求为谢。
被上诉人李晓龙辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律恰当，请求驳回上诉，维持原判。
李晓龙向一审法院起诉请求：判令杨斌返还买卖房屋的预付款37000元。
一审法院认定事实：2016年1月24日，杨斌向禄丰县金山镇龙湖新城房地产开发商意向性订购了龙华新城A5栋2单元28层4号建筑面积为148.7平方米的房屋一套。在订购时，杨斌未缴纳相关的定金等费用。之后杨斌因无法办理银行按揭手续，无力支付房款，为此杨斌将其订购的房屋转让给了李晓龙，并收取转让费37000元。2017年6月5日，杨斌出具了《收条》给李晓龙，《收条》上载明：“今收到李晓龙购买龙湖新城A5幢2单元2804房屋转让费37000（叁万柒仟元整），事后相关事情与本人无关。”，收条上有杨斌本人的签名手印，并载明落款时间。2017年9月，李晓龙在与房地产开发商办理买房手续时，被告知涉案房屋系杨斌购买，因转让行为未经开发商同意故无法与李晓龙签订购房合同。之后，李晓龙与杨斌就转让款返还问题协商未果后，李晓龙向一审法院提起诉讼。
原审法院认为，根据法律的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，杨斌在未实际取得涉案房屋所有权，且未取得房地产商同意的情况下，将其意向性订购的房屋转让给李晓龙，该转让行为系无效行为，而杨斌因该无效行为取得的财产应该返回给李晓龙。据此，李晓龙要求杨斌返还转让款37000元的诉请依法成立。对杨斌提出房屋转让未果的原因是由于李晓龙未在约定期限内缴纳相应款项所致，故而不同意退还转让款;李晓龙对杨斌的该辩解不予认可，且杨斌对该辩解主张也未提交证据予以证实，故对杨斌的该辩解主张不予支持。对杨斌提出的转让款中包含其缴纳的定金16315元的主张，因杨斌未提交证据予以证实，故对该辩解不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定。判决如下：由杨斌于本判决生效后十五日内返还李晓龙转让款37000元。案件受理费减半收取363元，由杨斌负担。
二审中，上诉人杨斌对原审认定事实存在以下异议：1、原审认定“在订购时，杨斌未交缴纳相关的定金等费用。”错误，我已交纳了16315元；2、原审认定“之后杨斌因无法办理银行按揭手续，无力支付房款”认定错误，是因为我要到外地买房并不是无力支付房款；3、原审认定“因转让行为未经开发商同意故无法与原告签订购房合同”也有异议，当时是对方没有去签，遗漏认定房屋的总价以及这套房屋价格的组成部份。被上诉人李晓龙对原审认定事实无异议。
二审中，上诉人杨斌向本院提交禄丰祥龙房地产开发有限公司合同注销表，欲证明杨斌是与公司存在合同关系，签订过合同的。
经质证，被上诉人李晓龙对该份证据的三性均不认可，即使该份证据真实存在，也证实了上诉人的合同已被注销，上诉人没有取得房屋的所有权，对该房屋没有处置权。
本院认为，上诉人杨斌在二审中提交的证据与本案的处理无关，本院不予评判。
本院认为，关于上诉人杨斌提出的第1点异议，杨斌在本案一、二审中均未提交证据证实其已交纳了16315元的房款，但是否交付部份房款，与本案的处理无关，属本案无需认定的事实，一审认定杨斌未交缴纳相关的定金等费用不当，对该认定应予纠正。关于上诉人杨斌提出的第2点异议，杨斌是何种原因不购买该房并不是本案的焦点，亦属于无需认定的事实，对一审的认定亦应予纠正。关于上诉人杨斌提出的第3点异议，因一审在向禄丰祥隆房地产公司的职员杨少华询问的过程中，其明确表述禄丰祥隆房地产公司不认可杨斌与李晓龙夫妻之间的转让行为，且该事实与本案的处理有关联性，故原审基于此做出的认定并无不当。对于上诉人杨斌提出的遗漏认定的事实与本案的处理无关，原审未作认定并无不当。对一审法院认定的其余事实，双方均予认可，本院予以确认。
本院认为，本案中，上诉人一审中提交的《合同流程单》上无权利义务的明确约定，也无购买及出售的意思表示。不能认定杨斌与禄丰祥隆房地产开发公司之间已建立了商品房买卖合关系，上诉人杨斌与李晓龙之间的转让行为亦无法实现。即使双方已真实建立了商品房买卖合关系，因房款未付清，房屋未交付，上诉人杨斌并未取得房屋的所有权，所取得的只是履行合同请求权，上诉人杨斌亦无权转让房屋。而上诉人杨斌与李晓龙之间的转让行为系涉及上一个商品房买卖合同权利义务的概括转让，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，上诉人杨斌与李晓龙之间的转让行为并未经过龙湖新城的开发商的同意，上诉人杨斌亦不能把商品房买卖合同的权利义务一并转让给被上诉人李晓龙。基于以上原因，被上诉人李晓龙无法实现与杨斌订立合同的合同目的，其要求李晓龙返还转让款的诉请应予支持。
综上，上诉人杨斌的上诉请求不能成立。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，予以维持。依照依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费725元，由上诉人杨斌担（已交）。
本判决为终审判决。
审判长 王红云
审判员 苏天喜
审判员 段雨函
二〇一八年三月二十九日
书记员 杨 蕊