广东省佛山市高明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛明法民一初字第985号
原告谭均平，男，1966年10月17日出生，住广东省佛山市禅城区。
原告谢志华，女，1966年7月7日出生，住址。
两原告的委托代理人林国梁、江丹。
被告梁肖英，女，1947年2月1日出生，住广东省佛山市高明区。
委托代理人梁维雄、黄志鹏。
第三人梁伟航，男，1964年7月30日出生，住广东省佛山市禅城区。
原告谭均平、谢志华诉被告梁肖英、第三人梁伟航案外人执行异议之诉一案，本院于2014年11月4日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年12月17日、2015年1月12日公开开庭进行了审理。2014年12月17日，原告谭均平及两原告的委托代理人林国梁、江丹，被告梁肖英的委托代理人黄志鹏，第三人梁伟航到庭参加诉讼；2015年1月12日，两原告的委托代理人林国梁、被告的委托代理人黄志鹏到庭参加诉讼，第三人梁伟航经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，2007年12月22日，梁伟航及其妻子余玉华与两原告签订《购房合同》，梁伟航、余玉华将佛山市高明区西安街道办泰华路田园山庄A3-4（2）栋XXX［即现在的佛山市高明区荷城街道（西安）河江开发区泰华路田园山庄XXX］房产以总价款500000元出卖给两原告，两原告先后付清了所有购房款，梁伟航、余玉华也按照《购房合同》的约定将房产钥匙和房产交付两原告占有至今。在被告梁肖英申请执行梁伟航的案件［（2013）佛明法执字第924号］中，涉案房产被查封，两原告的执行异议被驳回。两原告签订购房合同后，已为涉案房产支付了所有对价，并已实际占有、使用该房产，虽然基于税赋的考虑未立即办理过户手续，但过户手续的办理并非原告单方可为，原告作为善意的购买人，对于涉案房产未能办理过户手续并无过错。请求判令：1.确认位于佛山市高明区荷城街道（西安）河江开发区泰华路田园山庄XXX（产权证编号X**）的房地产归两原告所有；2.解除对佛山市高明区荷城街道（西安）河江开发区泰华路田园山庄XXX房屋的查封，终止对该房屋的执行；3.诉讼费用由被告承担。
在诉讼过程中，两原告举证如下：
1.（2014）佛明法执外异字第8号执行裁定书1份，证明本案经过执行异议程序，原告对执行异议结果不服，符合提起案外人执行异议的条件，并证明两原告的诉讼主体资格；
2.购房合同1份，证明涉案房产是两原告向第三人购买的；
3.借款授权委托书1份、中国工商银行业务单1份、工商查询资料1份（18页，包括主体资格查询结果1份、验资报告1份、注册资本实收情况明细表1份、验资事项说明1份、现金缴款单4份、银行询证函1份、银行对账单1份），证明第三人向原告借款是用于企业投资，该借款冲抵了部分房款；
4.银行明细4份、中国工商银行汇款单4份，证明除了借款冲抵部分房款外，剩余房款两原告已经付清给了第三人；
5.证明1份、结算票据4份，证明两原告在查封之前已经实际占有了涉案房屋，并缴纳了治安联防费用；
6.田园山庄业主委员会的证明1份，证明两原告在查封前已经实际占有案涉房屋，对案涉房屋进行装修，也通过XXX为17号、18号缴纳水电费；
7.查封资料1份，证明案涉房屋于2013年7月30日被查封；
8.商品房买卖合同1份、按揭贷款合同公证书1份（2004年3月9日）、门牌证1份、收据3份、临时收据1份、销售协议书1份，证明XXX的产权人为原告谭均平，XXX的水电费是通过XXX的账户交纳的；
9.房地产权证、高明区门楼变更证明各1份，证明田园山庄A3-4（2）栋XXX就是XXX；
10.证明1份，证明梁伟航长期在外地，无法为原告办理XXX的过户手续；
11.房屋权属档案信息查询结果、房屋交易证明、房地产权证（XXX）、房地产登记信息查询结果、房地产权证（湖景路）、房地产权证、土地证各1份，证明原告在佛山市拥有两套房产；
12.原告的户口簿、结婚证各1份，证明根据佛山的限购令，客观上原告无法将XXX过户至自己名下。
经质证，被告对两原告提供的证据1的真实性没有异议，认为该裁定的结果是正确的；对证据2认为无法确认其真实性，与正常的二手房购房合同有所区别，涉及税费、过户时间、交付房屋的期限、违约责任等重要条款均没有体现，从合同内容来看显示的数额不是整百整千，有理由相信该份合同是为了与后面的证据联系而拼凑的；对证据3中授权委托书的真实性无法确认。对中国工商银行业务单的真实性没有异议，但认为与本案无关，无法证明该款用于支付涉案房屋的购房款，不排除是因为其他经济行为所发生的交易。工商查询资料是在2007年3月查询的，对公司的情况不了解，认为与本案无关；对证据4的真实性没有异议，但认为不能证明该款用于支付涉案房屋的购房款；2008年1月14日由谭均平账户支付的业务凭证的金额与流水支出的金额不对应；证据5不能证明原告实际占有涉案XXX房屋；对证据6的真实性无法确认，不清楚原告如何获得该份证明，装修属于大金额的交易，应提交相关的装修合同及票据作证；对证据7没有异议；对证据8的真实性没有异议，但认为与案件无关；对证据9的门楼变更证明没有异议，对房产证的真实性没有异议，但认为最后一页显示房屋已经在2008年5月注销了抵押登记，完全满足过户条件，原告没有进行过户，明显存在过错；对证据10不认可，认为不具备证据的效力，该份证据是第三人向原告提交的，不排除原告与第三人之间有串通嫌疑，该份证据应属于证人证言，出具该份证明的人员应出庭接受讯问，不能证明原告对房产没有登记过户不存在过错，从第三人出席上次庭审可见其有时间办理过户手续；对证据11、12的真实性没有异议，认为证明内容与本案无关，涉案的房产在2008年已经结清按揭贷款，当时已经可以办理房产过户手续，只是原告怠于行使其过户的权利，限购不能作为原告没有过错的依据。
第三人对两原告提供的证据1-9均无异议。
被告梁肖英辩称，1.两原告第一项诉讼请求没有任何法律和事实依据，不动产的所有权变更以登记为准，即使两原告与被告签订的房屋买卖合同是真实的，两原告也不能获得涉案房屋的所有权；2.两原告第二项诉讼请求不符合《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，该诉请没有事实和法律依据，应予以驳回。
被告梁肖英在诉讼中没有提供证据。
第三人梁伟航辩称，第三人与原告签订了购房合同，从2005年一直在北京做贸易，偶尔会回来，原告也让第三人回来过户，但第三人没有时间，造成今天的情况。
第三人在诉讼中没有提供证据。
根据审理需要，本院依法调取（2014）佛明法执外异字第8号案的听证笔录1份，并对案涉的佛山市高明区荷城街道泰华路田园山庄XXX房屋进行现场勘查，制作现场勘查笔录1份、张锦强的询问笔录1份、拍摄现场照片32张，并向广发银行调取个人贷款结清证明1份、广发银行客户资料查询流水1份。
经质证，两原告对听证笔录的真实性无异议，被告、第三人对听证笔录无异议。两原告、第三人对本院现场勘查的证据均无异议。被告对现场勘查笔录、照片没有异议，认为原告把XXX打通是没有经过报建，不符合合法添附，并认为勘查笔录中显示现在的屋主是黄俊光，两原告主张涉案XXX房屋的所有权应予以驳回；对张锦强的询问笔录，无法确认其真实身份、职务，认为保安队长不可能对业主的情况如此清楚，应以书面材料认定事实。两原告对广发银行的个人贷款结清证明、广发银行客户资料查询流水没有异议，被告对该证据的真实性没有异议，认为可以证实2008年的按揭贷款已经结清，抵押登记已经注销，当时满足了过户的条件，佛山当时没有限购政策。
第三人梁伟航经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院视其已放弃了相应的诉讼权利。
经庭审辩证、质证，本院对两原告提供的证据及本院调查的证据作如下认证：
被告、第三人对两原告提供的证据1、7、8、9的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认；两原告提供的证据2、3、4、5、6能够相互印证，本院对其真实性予以确认；原告提供的证据10为单一证据，没有其他证据予以佐证，不能单独作为认定事实的依据。两原告提供的证据11、12真实、合法，本院对其真实性予以确认。两原告、被告、第三人对本院调取的听证笔录的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；本院进行现场勘查的笔录、对张锦强的询问笔录、拍摄现场照片来源真实，本院对其真实性予以确认。广发银行的个人贷款结清证明、广发银行客户资料查询流水来源真实、合法，本院予以确认。
经过庭审，结合所采信的证据，本院确认以下事实：
2007年12月22日，两原告与第三人梁伟航及其妻子余玉华签订了《购房合同》，约定第三人梁伟航及其妻子将位于佛山市高明区西安街道办泰华路田园山庄A3-4（2）栋XXX（即佛山市高明区荷城街道西安河江开发区泰华路田园山庄XXX）的房产卖给两原告，总价500000元。扣除两原告原借给第三人梁伟航及其妻子余玉华的借款本金及利息131052元，两原告还需向第三人及其妻子余玉华支付368948元。
另查，案涉田园山庄XXX房屋于2006年4月4日进行房地产权登记，登记权属人为第三人梁伟航。两原告于2008年1月14日向第三人支付了172000元。2008年1月17日，第三人结清案涉房屋的银行按揭贷款，该房屋于2008年5月3日注销抵押登记。2008年5月14日，两原告向第三人支付了136948元。2010年2月9日，两原告分两次向第三人支付了共60000元。该房屋于2013年7月30日因（2013）佛明法执字第924号梁肖英与梁伟航、佛山市长丰汽车配件有限公司民间借贷纠纷一案被本院查封，两原告于2014年9月1日向本院提出书面执行异议，本院依法作出（2014）佛明法执外异字第8号执行裁定，驳回两原告的异议。两原告不服该执行裁定，向本院提起诉讼。
又查，原告谭均平与原告谢志华于1991年12月2日登记结婚。原告谭均平于2004年2月27日向佛山市高明西安房地产开发公司购买佛山市高明区西安街道办泰华路田园山庄A3-4（1）栋XXX（即佛山市高明区荷城街道西安河江开发区泰华路田园山庄XXX）的房屋，并于2006年4月12日领取该房屋的房地产权证。此外，原告谭均平于2005年7月19日领取位于佛山市禅城区湖景路18号九座XXX的房地产权证，两原告为该房屋共有人。经本院现场勘查，案涉田园山庄XXX房屋与田园山庄XXX房屋相邻，两房屋室内已连通并装修完毕。
再查，2011年3月18日，佛山市行政区域内实施住房限购措施，对已拥有2套及以上住房的佛山户籍居民家庭，暂停在佛山市行政区域内向其售房。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉。关于两原告是否拥有本案涉案房屋的所有权问题，两原告与第三人及其妻子于2007年12月22日签订《购房合同》，两原告、第三人均予以确认。减除双方约定的抵扣借款本金和利息，两原告已分期向第三人支付了全部购房款。该《购房合同》的签订是基于合同双方的真实意思表示，协议内容并未违反法律的强制性效力性规定，其内容并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形。故两原告与第三人及其妻子于2007年12月22日签订的《购房合同》合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”购房合同效力与不动产物权变动的效力是相分离的，房屋买卖合同有效并不意味着房屋物权即发生变动。也就是说，不动产物权的变更须经依法登记才发生物权变动的效力。本案中，双方签订了《购房合同》之后，一直未办理登记过户手续，故不发生物权变动的效力。两原告起诉请求确认其对涉案房屋享有所有权，本院不予支持。关于涉案房屋是否应当解除查封、终止执行的问题。首先，两原告于2008年1月14日向第三人支付了172000元，从第三人的广发银行个人贷款结清证明以及银行流水可以看出，该笔款项第三人用于结清案涉房屋的银行按揭贷款，且两原告此后陆续支付了全部购房款。经本院现场勘查，案涉房屋田园山庄XXX与两原告原所有的田园山庄XXX已室内连通并装修完毕，结合两原告提供的治安联防费缴纳票据、田园山庄业主委员会证明以及本院现场勘查过程中在场人及被询问人的陈述，本院对两原告实际占有案涉的田园山庄XXX房屋予以采信，两原告与第三人梁伟航对案涉的房屋存在真实的房屋买卖关系。其次，两原告于2010年2月才向第三人支付完全部购房款，两原告与第三人及其妻子签订的《购房合同》并无明确约定办理房屋产权过户的具体时间，故对于两原告全部付清购房款前尚未办理案涉房屋过户登记手续，两原告并无过错。而佛山市于2011年3月18日起实施限购政策，两原告已拥有两套住房，不满足再次购买住房的条件，两原告此时客观上亦不符合办理案涉房屋的过户登记手续的要求。因此，两原告对案涉房屋尚未办理过户登记手续不具有过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，涉案《购房合同》合法有效，两原告与第三人之间存在真实合法的房屋买卖合同关系，（2013）佛明法执字第924号执行案件针对涉案房屋的执行应当终止。两原告请求对讼争房屋解除查封、终止执行于法有据，本院予以支持。
综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、解除对佛山市高明区荷城街道（西安）河江开发区泰华路田园山庄丁香巷18号房的查封，终止对佛山市高明区荷城街道（西安）河江开发区泰华路田园山庄XXX房的执行；
二、驳回原告谭均平、谢志华的其他诉讼请求。
本案受理费8800元（两原告已预交），由被告梁肖英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判长 邹志刚
审判员 严志刚
审判员 陈玉明
二〇一五年一月二十九日
书记员 林玲欣