咸阳市秦都区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0402民初1363号
原告：咸阳永泰园房地产开发有限公司，住所地咸阳市渭城区人民路42号。
法定代表人：高某，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：呼某某，陕西本玄律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭某，男，1969年12月23日生，汉族。
被告：陕西中医药大学附属医院，住所地咸阳市秦都区渭阳西路。
法定代表人：赵某某，系该院院长。
委托诉讼代理人：王某某，男，1962年12月12日生，汉族。
委托诉讼代理人：任某，陕西博纳新律师事务所律师。
原告咸阳永泰园房地产开发有限公司诉被告陕西中医药大学附属医院确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告咸阳永泰园房地产开发有限公司委托代理人呼某某、彭某、被告陕西中医药大学附属医院委托代理人王某某、任某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年4月30日,原、被告签订《商品房定向开发合同》约定，被告向原告购买159套商品房，均价为4160元/㎡，付款方式为：项目土方开挖之日起5个工作日内，被告支付购房款的15％；项目施工到正负零顶板5个工作日内，被告支付至购房款的30％；原告办理完项目预售证30内，被告职工全款购买户付至购房款的70％，主体封顶付至购房款95％，5％余款待交房时付清，银行按揭购房户提交办理银行按揭所需资料，银行按揭部分提交所需要的按揭资料，若因个人原因不能办理按揭的七日内按全款购房户办法执行，……。合同还对双方的权利义务等做了约定。但合同签订至今原告尚未取得所售商品房的土地使用权及开发所需的其他证照，不能对项目进行开发建设，根据我国商品房销售的相关禁止性法律规定，原、被告之间的《商品房定向开发合同》应属无效。为了明确双方权利义务和合同关系，故依法提起诉讼，确认原被告于2016年4月30日签订的《商品房定向开发合同》及2016年11月28日签订的《商品房定向开发合同补充协议》无效。
被告辩称：（一）被答辩人的诉讼请求无事实依据及法律依据，依法应予驳回。（二）涉案合同并非商品房买卖合同，系答辩人委托被答辩人定向开发建设陕西中医大学附属医院第二家属院合同,是为将来具备条件签订商品房买卖合同而签订的预约合同。（三）《商品房定向开发合同》系双方真实意思表示，合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定。(四）本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条之规定，应当适用该解释第四条之规定。
原告举证如下：
证据：《商品房定向开发合同》、《商品房定向开发合同补充协议》。
证明原、被告双方合同关系，以及合同性质应为商品房买卖合同。
被告质证认为，真实性认可，关联性不认可，双方合同关系认可，商品房买卖合同不认可，合同内容来看是商品房定向开发合同，是被告委托原告定向开发，实际是预约合同，合同第二条、第十条第五项。不适用司法解释第二条。应适用该解释第四条及买卖合同司法解释第二条
被告举证如下：
证据一、《商品房定向开发合同》、商品房定向开发合同补充协议、国有土地使用权证、咸城改办函[2016]12号、营业执照（永泰园公司）、房地产开发企业资质证书（永泰园公司）。
证明1.2016年4月30日，原、被告双方签订了《商品房定向开发合同》，约定：“为解决乙方职工住房问题，甲方（开发方永泰园公司）为乙方（委托方中医院）定向开发建设陕西中医大学附属医院第二家属院”；第二条约定“甲方为乙方定向开发商品房套数159套”；第十条约定“甲方负责本项目办理各种手续，包括：办理项目建审手续、委托设计、商品房预售许可证、竣工验收及为购房办理产权证等，在该项目建设开发达到预售条件并取得预售许可证后，负责分户与乙方购房职工网签购房合同”。2.涉案合同并非商品房买卖合同，系中医院委托永泰园公司定向开发建设陕西中医大学附属医院第二家属院合同,是为将来具备条件签订商品房买卖合同而签订的预约合同。3.涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定。4.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条之规定，涉案合同并非是商品房买卖合同。
证据二、联系记录、关于陕西中医医院第二家属院项目进展情况汇报、关于陕中大附院第二家属院建设事宜会议纪要、第二家属院建设项目相关事实会议纪要、2#楼户型方案讨论会会议纪要、陕中大第二家属院1#2#3#住宅楼交房标准、工作联系单、发文簿。
证明1.证明原告诉称其不能对涉案项目开发建设与事实严重不符。2.证明涉案合同签订后，原告公司多次向被告汇报项目进展情况，也多次与被告开会讨论房屋户型、用料、材料报价等。3.证明双方系房地产委托定向开发合同，系被告委托原告定向开发建设陕西中医大学附属医院第二家属院合同,是为将来具备条件签订商品房买卖合同而签订的预约合同。4.证明被告以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条签订商品房买卖合同之规定，申请确认涉案合同无效系法律适用错误，依法应予驳回。
证据三：5张照片。
证明1.原告诉称其不能对涉案项目开发建设与事实严重不符。2.涉案项目正在进行开发建设，备案的项目名称为咸阳市富安路（安虹路）安泰苑小区，对外销售宣传名称为中央首府。
原告质证认为，证据一真实性无异议，第三份证据国有土地使用权证与本案无关，使用权人是咸阳电视台，并非涉案当事人，和本案没有关联性，定向合同约定的项目地址是该土地权证所记载的范围，但是该土地使用权人至今仍为咸阳电视台，第四份证据改办函与本案没有关联性，只能说明咸阳市政府对该区域重新调整旧城改造的方案，但规划设计方案至今尚未批准，说明合同不能履行原因是土地所有权人是咸阳电视台；证据二第七份证据真实性有双方签字的认可，没有签字的不认可、关联性、证明问题均不认可，是被告单方制作的，内容未经原告确认，第八份、第九份真实性认可，第十、十一、十二、十三份证据涉及单位其他工作人员对内容需要核实之后才能确认，第十四份真实性认可，证明目的不认可，不能证实是预约合同和定向开发合同，能证实双方是为履行买卖合同而开展的相应工作；证据三真实性认可，证明目的不认可，涉案土地在开发建设之前是有附着物的，拆迁是由原告咸阳市旧城改造工作领导小组办公室来实施拆迁的，附着物已经被拆除了，目前拆迁工作已基本完成，仍有遗留问题需要处理，涉案土地尚未进行土地招拍挂，原告未取得土地之前，合同是否履行尚不确定。
根据原、被告举证、质证，合议庭经综合分析评议认定，对原告提供的证据，因真实、合法，且被告对真实性认可，且能证明其所要证明的问题，本院予以采信。对被告提供的证一，原告对真实性认可，但合同不能证明其所要证明的问题，故本院仅对真实性予以采信；对证二有原告方工作人员签字的，原告对真实性无异议，本院仅对真实性予以采信；对证三，原告对真实性认可，但其不能证明其所要证明的问题，故本院仅对真实性予以采信。
根据庭审笔录及采信的证据，确认以下案件事实：2016年4月30日，原、被告签订《商品房定向开发合同》约定，被告向原告购买159套商品房，均价为4160元/㎡，付款方式为：项目土方开挖之日起5个工作日内，被告支付购房款的15％；项目施工到正负零顶板5个工作日内，被告支付至购房款的30％；原告办理完项目预售证30内，被告职工全款购买户付至购房款的70％，主体封顶付至购房款95％，5％余款待交房时付清，银行按揭购房户提交办理银行按揭所需资料。银行按揭部分提交所需要的按揭资料，若因个人原因不能办理按揭的七日内按全款购房户办法执行，……。合同还对双方的权利义务等做了约定。但合同签订至今原告尚未取得所售商品房的土地使用权，未取得建设工程规划许可证和施工许可证、商品房预售许可证。
本院认为：《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。而商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。该办法第六条规定，商品房预售实行预售许可制度。《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《城市商品房预售管理办法》第五条规定，商品房预售应当符合下列条件（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证……。第六条的规定，商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。由以上规定可以看出，商品房预售必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和施工许可证、预售许可证。而本案中，原、被告双方虽然于2016年4月30日签订《商品房定向开发合同》，于2016年11月28日签订了《商品房定向开发合同补充协议》但原告没有取得土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证和预售许可证，不具备商品房预售的资格，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。而在本案审理过程中，原告仍未取得商品房预售许可证明，故原告请求确认2016年4月30日及2016年11月28日签定的《商品房定向开发合同》和《商品房定向开发补充协议》无效的诉讼请求,正当合法，应予支持。被告辩称，涉案合同并非商品房买卖合同，是为将来具备条件签订商品房买卖合同而签订的预约合同，无事实和法律、法规依据。从涉案合同的内容来看，有购买的主体即本案被告，有购买房屋的套数，即159套，有购买房屋的价格，即商品房住宅均价为人民币4160元/平方米（建筑面积），该价格不受市场变化影响，具体金额按照不同楼层、朝向有所区别，每个车位均价14万元（根据车位实际面积、方位、壹位壹价），并约定了付款方式和违约金等，是典型的商品房买卖合同，并非合同的缔约过程。与其它购房合同不同的是该案房屋买卖合同为团购，是被告为该院职工集体购买房屋而签订的合同。而商品房销售包括商品房现售和商品房预售两种形式而无预约合同，本案是商品房预售合同，故其辩称，本院不予采信；被告辩称，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之辩称，因本案原告没有通过认购、订购、预订等方式向被告收受定金作为订立商品房买卖合同担保的事实，而是订立了商品房预售合同，故其辩称无事实依据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《商品房销售管理办法》第三条、第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条、《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条之规定，判决如下：
确认原告咸阳永泰园房地产开发有限公司与被告陕西中医药大学附属医院于2016年4月30日、2016年11月28日签订的《商品房定向开发合同》、《商品房定向开发补充协议》无效。
案件受理费100元，由被告陕西中医药大学附属医院承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 任 伟
人民陪审员 程明放
人民陪审员 谢玉雷
二〇一八年五月十一日
书 记 员 朱玉湘
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《商品房销售管理办法》
第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。而商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第六条商品房预售实行预售许可制度。
《城市房地产开发经营管理条例》
第二十二条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
《城市商品房预售管理办法》
第五条商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证……。
第六条商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。