江苏省盐城市大丰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大港民初字第00229号
原告杨威。
委托代理人张桂江（特别授权），江苏涤非律师事务所律师。
被告江苏省大丰港置业有限公司，住所地盐城市大丰区江苏大丰港经济开发区海融广场西侧。
法定代表人束剑峰，该公司董事长。
委托代理人吴跃兵（特别授权），大丰市大丰港法律服务所法律工作者。
第三人江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行，住所地盐城市大丰区常新中路35-2号。
负责人陈俊良，该支行行长。
委托代理人葛海萍（一般授权），江苏大丰农村商业银行股份有限公司资产保全部职员。
委托代理人唐亚峰（特别授权），该支行职员。
原告杨威诉被告江苏省大丰港置业有限公司（以下简称大丰港置业公司）及第三人江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行（以下简称常新农商行）房屋买卖合同纠纷暨金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理后，依法由审判员沈勇兵担任审判长，与代理审判员康慧、人民陪审员李云燕组成合议庭于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告特别授权委托代理人张桂江，被告大丰港置业公司特别授权委托代理人吴跃兵，第三人常新农商行特别授权委托代理人唐亚峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨威诉称：2013年6月9日，我与被告大丰港置业公司签订《商品房买卖合同》一份，向被告购买了大丰港人才公寓D01幢101室，房款合计896403元，约定于2014年12月30日前交房。合同订立后，我交付了购房首付款276403元。同月21日，我与第三人常新农商行及被告签订《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》（以下简称《担保借款合同》）一份，向第三人借款62万元，由被告提供阶段性连带责任保证，约定借款年利率5.895%，借期20年，还款方式为等额本息还款法，每月20日为每期还款日，并办理了预购商品房抵押预告登记。合同订立当日，第三人向我发放贷款62万元，我也于同日将该贷款汇入被告银行账户。此后我一直按约偿还按揭贷款，但被告却未能按期向我交付房屋，且逾期已超过30天。根据合同约定，被告逾期交房超过30天，我有权要求解除合同。同时根据法律及司法解释规定，商品房买卖合同被解除后，我也有权要求解除商品房担保贷款合同。现请求法院判令：1.解除我与被告订立的《商品房买卖合同》以及与第三人、被告订立的《担保借款合同》；2.被告向我返还购房首付款276403元，并承担此款自2013年6月9日起至实际履行之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.被告向我返还已缴纳的按揭贷款本息92403.19元，并承担此款自起诉之日起至实际履行之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，同时返还第三人贷款本金余额580411.69元；4.被告赔偿我违约金8964.03元；5.本案的诉讼费用由被告负担。
被告大丰港置业公司辩称：涉案房屋属于大丰港人才公寓三期工程，三期工程系由我公司与山东亨得利公司合作开发，根据合作协议约定，三期工程由山东亨得利公司自行开发建设并销售。涉案商品房买卖合同虽然是由我公司与原告签订的，但原告所交的购房款已全部被山东亨得利公司拿走，故本案的实际权利义务主体应当是山东亨得利公司。由于山东亨得利公司未能按期交房，相关责任应由山东亨得利公司承担，与我公司无关，故我公司不同意解除商品房买卖合同，相应的商品房担保贷款合同也不应解除，原告不仅仍应按个人楼宇按揭抵押担保借款合同约定继续向第三人履行还款义务，还应向我公司返还第三人从我公司保证金账户中扣除的16694.58元。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第十五条的规定，原告主张解除商品房买卖合同应当进行催告，催告后三个月内仍不履行的，合同方可解除。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人常新农商行述称：如果判决解除原、被告之间签订的商品房买卖合同和担保借款合同，则我行要求原、被告共同偿还我行借款本金580411.69元（计算至2015年9月20日），并承担此款自2015年9月21日起至实际履行之日按年利率5.895%计算的利息，同时确认对涉案房屋继续享有抵押权直至贷款本息全部清偿时止。
经审理查明：2013年6月9日，原告杨威向被告大丰港置业公司购买位于盐城市大丰区大丰港海港新城区辰星路东侧、花田路南侧人才公寓D01幢101号房，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为0944888820130608）一份，合同约定：房款合计896403元；买受人（原告杨威）于2013年6月9日缴纳房屋首付款276403元，剩余尾款620000元于2013年6月15日前到银行办理按揭贷款；买受人如未按本合同规定的期限付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人（被告大丰港置业公司）支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人应当于2014年12月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告缴纳了购房首付款276403元。
同月21日，第三人常新农商行（甲方，贷款人暨抵押权人）与原告杨威（乙方，借款人暨抵押人）、被告大丰港置业公司（丙方，保证人）签订《担保借款合同》［合同编号为（5401）农商个楼按抵借字（2013）第391号］一份，合同约定：鉴于乙方向丙方购买个人商品房，并以该房产及其权益作为抵押物向甲方申请个人楼宇按揭贷款，甲方根据乙方的需要和甲方的可能，自2013年6月21日起至2033年6月15日止，向乙方发放额度为62万元的个人楼宇按揭贷款；本合同记载的借款金额、用途、期限、利率与借款借据不一致时，以借款借据记载为准，借款借据作为合同的组成部分具有同等的法律效力；借款利率按年利率5.895%执行；借款期限在一年以内（含一年的）执行本合同利率，遇法定利率调整不分段计息；借款期限在一年以上的，借款利息按月计付，结息日为每月第二十日；遇法定利率调整，于次年1月1日按相应利率档次执行新的利率规定；甲方将上述借款金额拨入乙方在甲方处开立的存款账户（账号62×××92）内，甲方同时根据乙方预先签署的《划款扣款授权书》，将借款金额一次性以乙方购房款名义划入丙方在甲方处开立的售房专户（帐户名称江苏省大丰港置业有限公司，账号3209820541010000002458）内；还款方式为等额本息还款，每月第二十日为乙方的每期还款日，最后一次利随本清；对于逾期未交的贷款本息，甲方可向乙方计收逾期罚息及其复利；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，是指以乙方提供的所购住房及其全部权益作抵押，乙方未取得《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证而向乙方发放贷款的方式；抵押担保的范围包括贷款的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师代理费、抵押物处置费、过户费等甲方实现债权的一切费用；抵押担保期间自设立抵押之日起至担保范围内全部债务清偿完毕止；乙方连续超过三个月或累计六个月付款期未按时偿还借款本息和相关费用的，甲方有权宣布本合同提前到期，并有权依法处理抵押物，并优先受偿；保证方式为连带责任保证，保证期间自本合同签订之日起至抵押的房产取得房屋所有权证和土地使用权证，办妥抵押登记，并将《房屋他项权证》及有关资料交甲方保管之日止；保证范围为合同项下的借款本金和利息、逾期利息、复利、罚息以及其他本合同规定应由借款人缴付的一切费用和甲方为实现债权而支付的律师费、诉讼费、保全费等；乙方在合同期内，未按约偿还借款本息，甲方将按规定对其逾期本息计收逾期利息和复利；乙方连续三个月或累计六个月付款期未按时偿还借款本息及相关费用，甲方即可根据合同有关条款处理等。同日，原告将其购买的位于大丰港区人才公寓D01幢101号房办理了预购商品房抵押预告登记，第三人向原告发放贷款62万元，原告又将该款汇入被告售房专户内。此后，原告先后偿还借款本息合计92403.19元，第三人先后从被告保证金账户中扣划涉案借款本息16694.58元。截止2015年9月20日，原告尚欠第三人借款本金580411.69元。因被告大丰港置业公司未能于2015年1月30日前交房，原告杨威遂于2015年6月24日诉至本院。
另查，案涉房产已办理预购商品房抵押预告登记，未办理房屋所有权证、土地使用权证。
上述事实，有原、被告双方代理人的当庭陈述，商品房买卖合同，担保借款合同，结算业务申请书等证据在卷证实。
本院认为：原告杨威与被告大丰港置业公司订立的《商品房买卖合同》以及与第三人常新农商行、被告大丰港置业公司订立的《担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同各方均应信守合同约定。被告大丰港置业公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据商品房买卖合同约定，被告大丰港置业公司应当在2014年12月30日前交付房屋，逾期超过30日后，原告有权解除本合同。现被告大丰港置业公司逾期交房已超过30日，显已违约，原告杨威据此行使合同解除权，符合约定，依法应予支持。被告大丰港置业公司关于原告需经催告后方可行使解除权的辩解意见与双方约定不符，本院不予采信。山东亨得利公司并非与原告杨威订立《商品房买卖合同》的合同相对方，该公司是否与被告大丰港置业公司合同开发涉案房产与原告杨威无关，即使因山东亨得利公司的原因导致涉案房产无法按期交付，所导致的不利后果亦不应由原告杨威承担，因此被告大丰港置业公司关于本案的实际权利义务主体应当是山东亨得利公司，由于山东亨得利公司未能按期交房，相关责任应由山东亨得利公司承担的辩解意见本院不予采信。根据《商品房买卖司法解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，原告杨威要求解除其与第三人常新农商行、被告大丰港置业公司订立的《担保借款合同》依法亦应予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同》解除后，被告大丰港置业公司应按约将原告杨威支付的房款返还原告，并赔偿原告因此产生的损失。因此，原告要求被告返还购房首付款276403元及该款自2013年6月9日起至实际履行之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，返还已缴纳的按揭贷款本息92403.19元及该款自起诉之日起至实际履行之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，并赔偿违约金8964.03元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
根据合同相对性原理及《担保借款合同》约定，涉案《担保借款合同》解除后，原告杨威作为涉案借款的借款人应当偿还第三人常新农商行剩余未还借款本息。被告大丰港置业公司作为该笔借款的担保人，根据《担保借款合同》约定，应对原告杨威的借款承担连带清偿责任至抵押的房产取得房屋所有权证和土地使用权证、办妥抵押登记、并将房屋他项权证及有关资料交原告方保管之日止。涉案房产目前仍未办理产权证、土地使用权证以及他项权证，仅办理了抵押预告登记，故被告大丰港置业公司应对原告杨威的全部未还借款本息承担连带清偿责任。但涉案《担保借款合同》的解除系因被告大丰港置业公司违约导致《商品房买卖合同》解除所致，原告杨威偿还第三人常新农商行剩余未还借款本息后仍可要求被告大丰港置业公司予以返还。为了减少不必要的重复和当事人的讼累，在房屋买卖合同纠纷和金融借款合同纠纷合并审理时，根据《商品房买卖司法解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故被告大丰港置业公司应当向第三人常新农商行返还剩余贷款本息。但该款司法解释并未排除原告杨威在《担保借款合同》中作为借款人的还款义务。因此，本院综合《中华人民共和国合同法》及《商品房买卖司法解释》的规定，确定由被告大丰港置业公司向第三人常新农商行返还剩余贷款本金580411.69元（计算至2015年9月20日），并承担此款自2015年9月21日起至实际履行之日按年利率5.895%计算的利息，原告对此承担共同偿还责任，并在承担相关责任后向被告大丰港置业公司予以追偿。鉴于第三人常新农商行尚未就涉案房屋取得抵押权，而仅为抵押权预告登记，故被告大丰港置业公司或原告杨威怠于履行清偿剩余借款本息的义务时，第三人常新农商行可拒绝办理解除涉案房屋上设定的抵押权预告登记手续，以保障其债权的实现。同理，被告大丰港置业公司或原告杨威清偿剩余借款本息后，第三人常新农商行应当及时办理解除涉案房屋上设定的抵押权预告登记手续。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告杨威与被告江苏省大丰港置业有限公司于2013年6月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为0944888820130608）。
二、解除原告杨威与第三人江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行、被告江苏省大丰港置业有限公司于2013年6月21日签订的《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》［合同编号为（5401）农商个楼按抵借字（2013）第391号］。
三、被告江苏省大丰港置业有限公司于判决生效后一个月内向原告杨威返还购房首付款276403元，并承担该款自2013年6月9日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
四、被告江苏省大丰港置业有限公司于判决生效后一个月内向原告杨威返还已缴纳的按揭贷款本息92403.19元，并承担该款自2015年6月24日（起诉之日）起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
五、被告江苏省大丰港置业有限公司于判决生效后一个月内赔偿原告杨威违约金8964.03元。
六、被告江苏省大丰港置业有限公司于判决生效后一个月内向第三人江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行返还剩余贷款本金580411.69元（计算至2015年9月20日），并承担此款自2015年9月21日起至实际履行之日止按年利率5.895%计算的利息。
七、原告杨威对被告江苏省大丰港置业有限公司上述第六款义务承担共同偿还责任，并在承担相关责任后向被告江苏省大丰港置业有限公司予以追偿。
八、第三人江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行自该贷款剩余本息清偿之日起十日内协助办理解除在大丰港人才公寓D01幢101室房屋上设定的抵押权预告登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13382元，由被告大丰港置业公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 沈勇兵
代理审判员 康 慧
人民陪审员 李云燕
二〇一五年十二月一日
书 记 员 孙 静
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
2.《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。