南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦商初字第295号
原告中国长城资产管理公司南京办事处，住所地南京市秦淮区延龄巷2号。
法定代表人钱宗宝，总经理。
委托代理人杨斌，江苏金禾律师事务所律师。
委托代理人李亚军，江苏金禾律师事务所律师。
被告南京元通置业有限公司，住所地南京市江宁区汤山街道古泉社区。
法定代表人张元柱，董事长。
被告张元柱，男，汉族，1960年9月15日生，南京元通置业有限公司董事长。
以上两被告的委托代理人时应路，江苏李安祥律师事务所律师。
原告中国长城资产管理公司南京办事处（以下简称长城公司南京办事处）与被告南京元通置业有限公司（以下简称元通公司）、张元柱借款合同纠纷一案，原告长城公司南京办事处于2015年1月21日向本院起诉，本院于同日立案受理。本院依法组成合议庭进行了审理。被告张元柱在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院经审查作出（2015）秦商初字第295号民事裁定书，裁定驳回被告张元柱对本案管辖权提出的异议。本案分别于2015年4月8日、5月28日、6月30日公开开庭进行了审理。原告长城公司南京办事处的委托代理人杨斌、李亚军，被告元通公司、张元柱的委托代理人时应路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长城公司南京办事处诉称，2012年8月29日，长城公司南京办事处与中国工商银行股份有限公司南京新街口支行（以下简称工行新街口支行）签订《信贷资产转让合同》，约定长城公司南京办事处以8600万元的价格受让工行新街口支行对元通公司在（2009）年【新街口】字【188】号《房地产业借款合同》项下的贷款本金余额8600万元。同日，长城公司南京办事处与元通公司、张元柱签订《债务重组协议》，协议约定：鉴于元通公司向长城公司南京办事处请求对其应偿还的债务实施债务重组，长城公司南京办事处同意对其实施债务重组，重组债务本金8600万元，期限自2012年9月10日起至2014年9月10日止，元通公司应于2014年9月10日前分13期付清全部债务本金和重组收益。元通公司以其所有的位于南京市xx区xx街道xx社区xxxx07幢、10幢、11幢、12幢、13幢、19幢、39幢、42幢、43幢、46幢、49幢、51幢、52幢、53幢、54幢的在建工程对上述债务提供抵押担保，并与长城公司南京办事处签订《南京市江宁区房地产抵押合同》及《﹤南京市江宁区房地产抵押合同﹥之﹤补充协议﹥》各两份。2012年9月6日，长城公司南京办事处与张元柱签订《连带保证合同》，约定张元柱自愿为元通公司上述债务承担连带保证责任。2012年9月10日，长城公司南京办事处依据《信贷资产转让合同》的约定，将债权转让款8600万元支付给工行新街口支行。上述协议签订后，元通公司自2012年9月20日至2014年3月20日期间均按《债务重组协议》约定的时间及金额向长城公司南京办事处偿还债务重组本金及受益。2014年5月23日，长城公司南京办事处对上述债权进行跟踪管理过程中发现元通公司抵押给长城公司南京办事处的南京市xx区xx街道xx社区xxxx10幢、11幢、52幢房产已因元通公司涉讼被南京市建邺区人民法院查封，长城公司南京办事处遂依据《债务重组协议》的相关约定，于2014年5月23日通过EMS特快专递向元通公司、张元柱分别发出了《关于宣布债务还款期限提前到期的通知》，宣布《债务重组协议》中原约定的2014年6月10日到期的1075万元本金及于2014年9月10日到期的1075万元本金提前到期。然元通公司未履行还款义务。为维护自身合法权益，长城公司南京办事处诉至法院，请求判令：1、元通公司立即向长城公司南京办事处支付本金2150万元及至实际偿还日止的利息、罚息（截至2015年5月27日，利息、罚息合计586.352776万元）；2、张元柱对元通公司的上述债务承担连带清偿责任；3、长城公司南京办事处对元通公司名下位于南京市xx区xx街道xx社区xxxx07幢、10幢、11幢、52幢房产在债权数额2150万元范围内享有优先受偿权；4、元通公司、张元柱支付律师代理费60万元；5、元通公司、张元柱承担本案诉讼费用、保全费用。
被告元通公司、张元柱辩称，对长城公司南京办事处主张的债务重组本金为2150元及张元柱承担连带责任无异议，但同时认为：1、2014年9月10日到期的本金因尚未至还款期限，故在原借款期限内不应计收罚息；2、长城公司南京办事处仅在本金2150万元范围内对南京市xx区xx街道xx社区xxxx07幢、10幢、11幢、52幢抵押房产折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权，而利息、罚息、复利不享有优先受偿权；3、依据本案的律师服务工作量，认为长城公司南京办事处主张的律师费数额过高，请法院酌情减少。
经审理查明，2012年8月29日，长城公司南京办事处与工行新街口支行签订编号为中长资（宁）合字（2012）75号《信贷资产转让合同》，约定工行新街口支行将编号为（2009）年［新街口］字［188］号的《房地产业借款合同》项下全部权益转让给长城公司南京办事处；转让价格为贷款本金余额8600万元，长城公司南京办事处应于2012年9月10日将转让价款一次性划付给工行新街口支行指定的账户，自长城公司南京办事处支付全部转让价款之日起，信贷资产转移至长城公司南京办事处，该信贷资产项下的所有权利由长城公司南京办事处享有，所有风险由长城公司南京办事处承担。
同日，长城公司南京办事处（债权人）与元通公司（债务人、抵押人）、张元柱（保证人）签订编号为中长资（宁）合字（2012）71号《债务重组协议》，协议约定：长城公司南京办事处已依《信贷资产转让合同》受让了工行新街口支行对元通公司所享有的本金为8600万元的贷款债权，经元通公司申请，长城公司南京办事处同意对其实施债务重组，张元柱自愿为元通公司重组后的债务提供连带保证担保，保证担保范围：除了债务重组本金、利息外，还及于由此产生的违约金，损害赔偿金以及长城公司南京办事处为实现债权和担保权利所产生的费用（包括但不限于处置费用、税费、诉讼费、保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费、差旅费等）；重组债务本金8600万元，期限自2012年9月10日起至2014年9月10日止；债务重组第一年按照未偿还重组债务本金的12%／年计算利息，日利率=12%÷360，第二年按照未偿还重组债务本金的17%／年计算利息，日利率=17%÷360；逾期还款的，逾期罚息利率按24%／年计算；不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；重组期间，若遇国家同期基准贷款利率调增，利息收入按相同比率调增，国家同期基准贷款利率下调，利率不变；元通公司、张元柱因涉及诉讼、仲裁，长城公司南京办事处认为将影响或可能影响长城公司南京办事处债权利益的，长城公司南京办事处有权宣布还款期限提前到期，要求元通公司提前偿还全部或部分债务，并行使担保权利；长城公司南京办事处宣布还款期限提前到期应以书面通知形式提出，通知自到达元通公司之日生效；本协议在履行过程中发生争议，可以通过协商解决，协商不成，任何一方均可向长城公司南京办事处所在地有管辖权的人民法院起诉；除法律或法院判决另有规定外，败诉方应承担全部诉讼费用及对方合理的律师费；就前述重组债务，元通公司以南京市xx区xx街道xx社区xxxx07幢、10幢、11幢、12幢、13幢、19幢、39幢、42幢、43幢、46幢、49幢、51幢、52幢、53幢、54幢在建工程提供抵押担保。就上述在建工程的抵押担保，元通公司与长城公司南京办事处签订《南京市江宁区房地产抵押合同》及《南京市江宁区房地产抵押合同之补充协议》各两份，约定抵押担保范围：除了债务重组本金、利息外，还及于由此产生的违约金，损害赔偿金以及长城公司南京办事处为实现债权和担保权利所产生的费用（包括但不限于处置费用、税费、诉讼费、保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费、差旅费等）。2012年9月5日，长城公司南京办事处与元通公司就上述在建工程办理了抵押登记，上述在建工程的抵押担保登记债权数额总计86500000元。长城公司南京办事处与元通公司还约定还款方式为分期还款。
2012年9月6日，长城公司南京办事处与张元柱签订《连带保证合同》，约定张元柱就元通公司在案涉《债务重组协议》（主合同）项下全部债务承担连带保证责任；担保范围为主合同项下全部债权，包括但不限于本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、元通公司影响长城公司南京办事处支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费等）、长城公司南京办事处实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于保管费、评估费、资产处置费、拍卖费、过户费、税费、国有土地使用权出让金等）；保证期间为2年，自主合同约定的元通公司履行债务期限届满之日起算；无论长城公司南京办事处对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立，是否有效、长城公司南京办事处是否向其他担保人提出权利主张，或放弃、部分放弃任何担保债权，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由张元柱自己所提供，张元柱在本合同项下的担保责任均不因此减免，长城公司南京办事处均可直接要求张元柱依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任，张元柱将不提出任何异议。
2012年9月10日，长城公司南京办事处依案涉《信贷资产转让合同》约定向工行新街口支行支付债权转让款8600万元。
2014年5月23日，因长城公司南京办事处发现元通公司涉及诉讼，其抵押给长城公司南京办事处的南京市xx区xx街道xx社区xxxx10幢、11幢、52幢房产已于2014年5月8日及2014年5月22日被南京市建邺区人民法院司法查封，故通过邮政特快专递形式分别向元通公司及张元柱寄送了《关于宣布债务还款期限提前到期的通知》，宣布：案涉《债务重组协议》中原约定的于2014年6月10日到期的1075万元本金及2014年9月10日到期的1075万元本金已提前到期，望元通公司接到通知之日起两个工作日内向长城公司南京办事处偿还上述债务本金及相应利息，张元柱承担连带还款责任。元通公司、张元柱分别于2014年5月27日、28日签收该通知，但其后元通公司及张元柱均未进行还款。
经查，自2012年9月20日起至2014年3月25日止，元通公司向长城公司南京办事处支付欠款本息合计78253687.59元。案件审理过程中，原、被告双方确认截至本案庭审时止，元通公司已经将案涉贷款项下截至2014年3月20日的利息、复利全部结清。庭审中，长城公司南京办事处确认其主张的元通公司涉案贷款提前到期日为2014年6月10日。据此计算，截至2015年5月27日，元通公司尚欠长城公司南京办事处涉案贷款项下本金2150万元，利息、罚息合计586.352776万元。
2013年8月19日至2014年3月10日期间，因元通公司陆续向长城公司南京办事处偿还贷款本金并同时申请撤销部分案涉抵押在建工程的抵押，长城公司南京办事处根据元通公司的本金偿还数额与总欠款本金数额的比例向南京市江宁区住房和城乡建设局就部分案涉抵押物，即南京市xx区xx街道xx社区xxxx12幢、13幢、19幢、39幢、42幢、43幢、46幢、49幢、51幢、53幢、54幢在建工程申请办理了注销抵押登记，但登记债权数额未作相应调整。案件审理过程中，原、被告一致确认，长城公司南京办事处享有的剩余抵押权担保债权数额与总抵押权登记债权数额8600万元的比例等于未办理注销抵押登记抵押在建工程的建筑面积（1841.56m2）与全部案涉抵押在建工程的建筑面积（7006.51m2）的比例。本案中，长城公司南京办事处最终确认主张未办理注销抵押登记抵押物，即南京市xx区xx街道xx社区xxxx7幢、10幢、11幢、52幢在建工程的登记债权数额为2150万元。
另查明，长城公司南京办事处为本案诉讼，支出律师代理费60万元。
以上事实，有《信贷资产转让合同》、付款凭证、《债务重组协议》、《南京市江宁区房地产抵押合同》、《﹤南京市江宁区房地产抵押合同﹥之﹤补充协议﹥》、在建工程抵押登记证明、《连带保证合同》、《关于宣布债务还款期限提前到期的通知》、邮政特快专递邮寄凭证、邮件回执查询结果、还款记录明确、申请注销抵押登记材料、欠款明细、《委托代理合同》、律师费发票、律师费支付凭证及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。长城公司南京办事处与工行新街口支行签订的《信贷资产转让合同》，与元通公司、张元柱签订的《债务重组协议》，与元通公司签订的《南京市江宁区房地产抵押合同》及《补充协议》，与张元柱签订的《连带保证合同》均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，各方均应按约全面履行各自的义务。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人。本案中，工行新街口支行将《房地产业借款合同》项下的债权余额转让给长城公司南京办事处，长城公司南京办事处就受让债权与元通公司、张元柱签订了《债务重组协议》等合同，元通公司及张元柱对上述债权转让均已知情，故该债权转让对元通公司及张元柱发生效力，本院予以确认。因元通公司涉及诉讼，其抵押给长城公司南京办事处的部分案涉抵押物已分别于2014年5月8日、22日被南京市建邺区人民法院司法查封，故长城公司南京办事处宣布还款期限提前到期，要求元通公司提前偿还全部或部分债务，并行使担保权利的条件已成就，长城公司南京办事处亦按照合同约定向元通公司及张元柱履行了书面通知义务，故长城公司南京办事处要求元通公司支付重组债务本金及利息，并自2014年6月10日开始向元通公司计收罚息的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。截至2015年5月27日，元通公司尚欠长城公司南京办事处重组债务本金2150万元，利息、罚息合计586.352776元，本院予以确认。元通公司、张元柱认为2014年9月10日到期的债务本金在原借款期限内不应计收罚息，不符合合同约定，本院不予采信。元通公司自愿以南京市xx区xx街道xx社区xxxx07幢、10幢、11幢、52幢在建工程为案涉重组债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，长城公司南京办事处依法对上述抵押物享有优先受偿权。长城公司南京办事处主张以抵押物每平方所承担的债权数额作为确定未办理注销抵押登记的抵押物，即南京市xx区xx街道xx社区xxxx7幢、10幢、11幢、52幢在建工程的担保债权数额为2150万元，符合合同本意，亦不侵害第三人利益，本院予以确定。如元通公司不履行上述债务，长城公司南京办事处有权就未办理注销抵押登记抵押物，即南京市xx区xx街道xx社区xxxx7幢、10幢、11幢、52幢在建工程折价或拍卖、变卖价款在担保债权数额2150万元范围内优先受偿。《南京市江宁区房地产抵押合同》载明抵押担保范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金及长城公司南京办事处实现抵押权的费用，元通公司、张元柱认为长城公司南京办事处对上述抵押物折价或拍卖、变卖价款仅在本金范围内享有优先受偿权，无事实和法律依据，本院不予采信。张元柱自愿为元通公司上述债务提供连带责任保证担保，故长城公司南京办事处主张张元柱承担连带保证责任的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。长城公司南京办事处主张律师代理费60万元，符合《债务重组协议》的约定，且该金额不超过《江苏省律师服务收费标准》规定的计算标准，本院亦予以支持。元通公司、张元柱认为长城公司南京办事处主张的律师代理费过高，但未进行相应举证，对其抗辩主张本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告南京元通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国长城资产管理公司南京办事处债务重组本金2150万元及利息、罚息（截至2015年5月27日，利息、罚息合计586.352776元；自2015年5月28日起至实际还款之日止，罚息按年利率24%计付）。
二、被告南京元通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国长城资产管理公司南京办事处律师代理费60万元。
三、如被告南京元通置业有限公司未履行上述第一、二项判决主文所确定的债务，原告中国长城资产管理公司南京办事处有权依法处置被告南京元通置业有限公司用于抵押的位于南京市xx区xx街道xx社区xxxx07幢、10幢、11幢、52幢的房产，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在担保债权数额2150万元范围内优先受偿。
四、被告张元柱对被告南京元通置业有限公司的上述第一、二项判决主文所确定的债务承担连带清偿责任。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费169229元，诉前保全费5000元，合计由174229元，被告南京元通置业有限公司、张元柱负担（被告南京元通置业有限公司、张元柱应负担的诉讼费用已由原告中国长城资产管理公司南京办事处向本院预交，被告南京元通置业有限公司、张元柱应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国长城资产管理公司南京办事处支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 ＸＸ阳
人民陪审员 廖元杰
人民陪审员 陈 秦
二〇一五年七月八日
书 记 员 卢大力