上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终7517号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海仁志实业公司，住所地上海市浦东新区合庆镇勤奋村。
法定代表人：卫志良，经理。
上诉人（原审被告）：上海卫仕食品有限公司，住所地上海市浦东新区合庆镇勤奋村。
法定代表人：卫志良，总经理。
两上诉人共同委托诉讼代理人：王玥玮，上海高达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海杨鑫木业有限公司，住所地上海市嘉定工业区叶城路912号J800室。
法定代表人：杨国兵，总经理。
委托诉讼代理人：孙丹毅，上海汉盛律师事务所律师。
原审第三人：上海市浦东新区合庆镇勤奋村村民委员会，住所地上海市浦东新区合庆镇勤奋村。
负责人：张建，村主任。
委托诉讼代理人：黄贤明，上海高达律师事务所律师。
上诉人上海仁志实业公司（以下简称仁志实业公司）、上海卫仕食品有限公司（以下简称卫仕食品公司）因与被上诉人上海杨鑫木业有限公司（以下简称杨鑫木业公司）、原审第三人上海市浦东新区合庆镇勤奋村村民委员会（以下简称勤奋村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初8489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人仁志实业公司、卫仕食品公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，改判上诉人不支付被上诉人物资搬迁补偿费、机器设备搬迁补偿费和停产停业损失，支持上诉人全部反诉请求。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间的租赁关系应属无效，双方不受租赁合同条款的约束，被上诉人应就无效后果进行举证，其主张的各项补偿款没有合同依据。2、涉案补贴协议是由勤奋村村委会与上诉人之间签订的，与被上诉人无涉，被上诉人无权就该补贴协议提出请求。3、被上诉人主张的物资搬迁补偿费和机器设备搬迁补偿费金额没有依据。租赁合同无效，且租期已经届至，返还房屋是被上诉人的法定义务，且被上诉人也未对实际搬迁费用提供相应凭证。4、在2018年重新签订的补贴协议中明确相关补贴是用于腾空与解除50年租地的补贴，与停工停产损失无关。5、被上诉人并非用地减量化补贴的对象，若被上诉人认为其是补偿主体，应将第三人作为被告进行主张。
被上诉人杨鑫木业公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人勤奋村村委会述称，对于上诉人与被上诉人之间的纠纷不发表意见。但第三人认为搬迁补偿费及停产停业损失等均非补偿给被上诉人，若法院最终认定该部分利益被上诉人可以主张，则其将在余款中将判令的款项予以扣减，第三人认为根据补贴协议及操作口径，第三人系基于租赁关系仅对土地承租人进行财产补贴，也不是补偿，其与被上诉人没有法律关系，如果被上诉人认为其是土地减量化的相对方，可以另行起诉。
杨鑫木业公司向一审法院起诉请求：1、请求仁志实业公司、卫仕食品公司共同支付杨鑫木业公司停产停工损失人民币707,000元；（以下币种相同，按照承租面积2,020平方米X每平方米350元计算）；2、请求仁志实业公司、卫仕食品公司共同支付杨鑫木业公司物资搬迁补偿款3,250元；3、请求仁志实业公司、卫仕食品公司共同支付杨鑫木业公司机器设备搬迁补偿款21,660元；4、案件受理费由仁志实业公司、卫仕食品公司承担。
仁志实业公司向一审法院提起反诉请求：1、判令杨鑫木业公司支付房屋使用费351,360元（按照周边市场价格0.9元每平方米X244天即2016年1月1日至2016年8月30日X1,600平方米）；2、诉讼费用由杨鑫木业公司承担。
一审法院认定事实：上海市浦东新区XX镇XX村XX队房地权利人登记为仁志实业公司，土地及房屋权属性质为集体，用途工业，房屋建筑面积为5,355.74平方米。2012年11月8日，仁志实业公司作为出租方（甲方）与杨鑫木业公司作为承租方（乙方）签署租赁合同，约定乙方愿意租用上海市浦东新区合庆镇勤奋村甲方的闲置厂房，租用厂房坐落于XX镇XX村XX宅XX号（上海仁志实业公司内），4号及冷库后一幢；4号及冷库后一幢，建筑面积1,600平方米左右；租赁时间从2013年元月1日起至2016年元月1日，租期三年，如遇国家、政府规划、动迁，必须双方服从国家政府统筹，租赁期满需续租，必须提前三个月申请，甲方应优先照顾乙方续租，租金提增6%；租金全年20.50万元；租金先付后用，全年分两次付清，但必须提前一个月支付现金；……。该合同租金，杨鑫木业公司付至2015年12月31日。2015年双方另行签署《厂房增租合同》，约定杨鑫木业公司租用仁志实业公司原锅炉改造的厂房，面积约（包括场田）在420平方米左右，厂房面积约在200平方米左右，厂房面积租金每平方米0.50元，合计35,000元，先付后用，一次性付清；租用时间为2015年6月1日至2018年6月1日；其他事项与原合同事项，与本合同事项无矛盾同样有效；……。该租金杨鑫木业公司付至2016年6月1日。2016年3月17日，浦东新区XX办公室及勤奋村村委会向杨鑫木业公司发送《告知书》，表示根据浦东新区产业结构调整的总体计划部署，结合合庆镇产业结构调整及环境综合整治的要求，卫仕食品公司被列为2016年上半年度实施产业结构调整及环境综合整治的重点企业，与贵公司的合同自动终止。为进一步推进建设用地减量化工作，现要求贵公司于2016年3月20日之前做好搬离工作，望贵公司积极配合，逾期后果自负。之后，杨鑫木业公司搬离承租厂房，承租厂房后予以拆除。
另查，2015年9月10日，合庆镇产业结构调整领导小组发布《合庆镇产业结构调整以奖代补操作口径》，其中对被补贴人认定为该建筑体产权的所有人、土地所有人进行补贴；产业结构调整的补贴范围和标准为：货物、设备的搬迁费；停工停产（员工分流）补贴，按照建筑面积补贴或按实际员工使用情况补贴，二种补贴方式，视企业实际情况二选一；……产业结构调整及减量化实施主体为行政村，企业的建筑物、房屋装潢、附属设施及员工分流等事项的补贴协议签订主体为所属村委，在镇与村委签订总体补贴协议后，再由村与企业签订具体协议，并报镇产调办备案；资金拨付由镇产调办设立专门拨付平台，拨付平台根据村与相关公司与企业签订的清拆协议向村拨付约定资金，再由村根据协议拨付该企业。之后上海XX有限公司出具一份搬迁补偿价格评估报告，其中单位名称为卫仕食品公司，房屋坐落浦东新区合庆镇勤奋村，基地名称为合庆镇工业用地减量化项目，土地性质为集体，建筑面积为15,764.82平方米，估价目的为实施工业用地减量化而与房屋所有人协商货币补偿金额时作价值参考；价值时点为2016年1月14日。估价总金额为44,391,259元，其中房屋评估价值为20,151,413元，装修为3,459,530元；附属设施为8,284,665元；机器设备搬迁为12,241,311元；物资搬运费为254,340元；其中针对杨鑫木业公司的机器设备搬迁补估价明细记载评估设备原值为171,200元，机器设备搬迁补偿费为21,660元，在物资搬迁补偿估价明细表中杨鑫木业公司为3,250元。2016年9月30日，以勤奋村村委会为甲方与卫仕食品公司为乙方，订立《合庆镇“产业结构调整（建设用地减量化）”项目补贴协议》（以下简称2016年补贴协议），双方共同确认该建设用地减量化清拆房屋位于浦东新区XX镇XX村，根据评估公司测量，房屋评估建筑总面积为15,764.82平方米；其中经评估公司评估，镇项目复核小组认定，乙方此次因房屋拆除实际损失为16,453,240.70元，装饰装修实际损失为2,682,154.06元，附属设施实际损失为8,284,665元；乙方因房屋内设备、设施、物资搬迁导致实际损失为12,495,651元；停工停业实际损失为4,577,973.40元，实际损失合计为44,493,684.16元；甲方在乙方自愿配合的前提下，同意对乙方按照上述实际损失金额予以补贴，补贴金额等同乙方的实际损失金额；乙方承诺2016年10月30日前负责腾空及搬离房屋及场地；本协议签署完毕后十个工作日内，甲方向乙方支付补贴金额30%，拆除及员工分流完毕后十个工作日内，甲方向乙方支付补贴金额40%，在镇级土地复垦验收通过后3个月内，或在签约10个月后的十个工作日内，甲方向乙方支付补贴金额的30%；……。关于补贴协议中停工停业补偿的构成，勤奋村村委会表示根据投资人确定，投资人无人工安置也无人工分流，该补偿是根据面积计算得出。补贴协议签署后，卫仕食品公司确认已行收到70%的补偿款。2017年5月26日庭审之后，卫仕食品公司向法院提交一份勤奋村村委会于2017年3月10日出具的《解除通知》，其中内容为补贴协议因15,764.82平方米的投资人和权利人存在争议以及原50年土地租赁问题，通知卫仕食品公司解除补贴协议，解除后，各方有权依法办理。2017年7月11日，勤奋村村委会出具说明，表示补贴协议中因建筑物权利人存疑及50年土地租赁问题需要核查，村委会于2017年3月10日通知卫仕食品公司解除补贴协议，原补贴协议中关于“停工停产”补偿，因卫仕食品公司无人员分流和无有效期内租赁合同问题，故从“长期土地租赁”问题商谈“停工停产”问题。案件审理中，由勤奋村村委会（甲方）与卫仕食品公司（乙方）、仁志实业公司（丙方）三方于2018年1月18日签署《合庆镇建设用地减量化补贴协议》（以下简称2018年补贴协议），其中三方确认，房屋位于浦东新区合庆镇勤奋村，房屋总面积为15,764.82平方米，该房屋总面积应该包含仁志实业公司产权房屋（已被乙方改建），仁志实业公司原房屋所有权性质为集体，建筑面积为5,355.74平方米，乙、丙方对该房屋的权利认同已经混同，由乙、丙两方自行界定；就补贴价格为房屋补贴（含装修和附属）为27,420,059.76元；腾空补贴为12,495,651元；解除50年租地补贴为4,577,973.40元，合计共为44,493,684.16元；支付方式为协议签署后三十天内，乙、丙方必须书面确认仁志实业公司原房屋的补贴金额，甲、乙双方办理原已付款项核对和确认，确认后办理差额价支付协议；……。卫仕食品公司表示就原先从勤奋村村委会处取得的补偿款未予退还，直接由其与仁志实业公司进行结算。
再查，仁志实业公司性质为集体所有制，法定代表人为卫志良，主管部门（出资人）为勤奋村村委会。卫仕食品公司为有限责任公司，法定代表人为卫志良，股东或发起人为卫某1、卫某2、卫志良。根据相关部门调取的卫仕食品公司住所（经营场所）使用证明记载，记载地址在XX镇XX村，使用面积2,000平方米，产权归属为仁志实业公司，使用关系为从1999年4月至2019年4月的20年租借。仁志实业公司与卫仕食品公司就其间的关系，庭审中表述，土地系卫仕食品公司从勤奋村村委会租赁而来，租赁的土地涵盖了仁志实业公司有证房屋部分，卫仕食品公司承租后进行投资和建造，对承租土地中的房屋进行改建及扩建，有证房屋仅保留部分，但保留哪部分庭后核实，其他均为无证，之后向法院表述，土地上房屋均已拆除并重新搭建，搭建未取得相关许可证明，仁志实业公司与卫仕食品公司间没有租赁关系；仁志实业公司及卫仕食品公司均将相关房屋对外出租，但地面的房屋两公司已无法区分。就杨鑫木业公司承租房屋的部位，杨鑫木业公司表示为产权证附图中的4、5、6、8部位，其中8一部分为共用，在评估报告示意图中为6-9部位，其中7处有一部分不是其承租，增租部位为3-5以及3下面的空地部位，两次庭审中仁志实业公司与卫仕食品公司均未予确认，之后对杨鑫木业公司承租部位不持异议，但因有相关部位存在共用状态，故面积无法确认，要求以双方合同约定面积为准。关于杨鑫木业公司搬离承租房屋，杨鑫木业公司表示承租房屋2016年3月20日后开始停水停电，无法使用，其于2016年3月底实际搬离，因出租方已不在承租场地，故未办理交接手续；仁志实业公司与卫仕食品公司于第一次庭审中表述撤场有多个部门协调，承租房屋由村委会直接收房，未通过仁志实业公司与卫仕食品公司，通过村委会告知，杨鑫木业公司于2016年8月30日搬离，就承租场地停水停电情况表示庭后核实；第二次庭审中，就此问题，仁志实业公司与卫仕食品公司表述拆迁时候在现场，其门卫工作人员看到杨鑫木业公司于2016年8月30日搬离，就承租场地停水停电情况再行表示具体时间不清楚，庭后核实；于2018年2月6日谈话笔录中，仁志实业公司与卫仕食品公司再行表述杨鑫木业公司于2016年10月17日搬出，停水停电问题已无法核实，但确认2016年4月1日后承租房屋再无电费发生。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。仁志实业公司与卫仕食品公司共同表述，上海市浦东新区合庆镇勤奋村土地上包含5,355.74平方米原有房屋均已拆除后进行了改建及扩建，相关改建及扩建行为并未取得合法建造手续证明，也未取得新的权属证明，庭审中双方就承租部位在评估报告示意图予以指明，但相关部位的面积及构造已无法与原先的权属证书中房屋予以对应，法院难以认定杨鑫木业公司所承租的房屋系合法的建筑，由此而建立的租赁关系应属无效。在租赁关系本身无效下，不受租赁合同条款的约束。目前系争房屋已返还且因建设用地减量化清拆下予以拆除，因土地上建筑物、构筑物及附属设施、装修设备等进行腾空、拆除，仁志实业公司与卫仕食品公司由此获得相应的补偿。虽勤奋村村委会先将上海市浦东新区勤奋村减量化补贴全部通过协议方式全部归属于卫仕食品公司，在案件审理期间，协议双方又自行予以解除，以勤奋村村委会与卫仕食品公司及仁志实业公司三方为主体重新签署2018年补贴协议，并更换了2016年补贴协议中的补偿项目的名称，对此法院认为，无论补贴协议如何签署，补贴协议均是针对合庆镇勤奋村产业结构调整为前提，补偿也是针对地上物的拆除、因拆除发生的搬迁、停产等补偿，前后两份补贴协议中所约定的补贴金额完全一致，补贴款项的来源也未发生改变；2018年补贴协议中“房屋补贴（含装修和附属）”补贴价格与2016年补贴协议中“房屋拆除实际损失、装饰装修实际损失及附属设施实际损失”金额吻合，而2018年补贴协议中的“腾空补贴”“解除50年租地补贴”也与2016年补贴协议中“设备、物品等搬迁实际损失”“停工停产及企业员工分流实际损失”补偿金额予以对应，由此可以推断，补偿款是依据《合庆镇产业结构调整以奖代补操作口径》、估价报告书等得来；补偿金额中涵盖了承租方的利益，而产业结构调整的行为势必会涉及停产停业损失、搬迁等费用，此与实际使用承租房屋方有着密切的关系；目前勤奋村村委会确认已支付70%的补偿款，付款金额已远远超过杨鑫木业公司主张的数额，该款未予收回，卫仕食品公司及仁志实业公司明确表示地上房屋及权利已予以混同，双方无法予以区分，为保障承租方的权益，承租方要求受偿利益主体共同向其支付补偿中承租方享有的权益，于法有据，法院予以支持，至于卫仕食品公司及仁志实业公司间，其表示自行界定，双方可在自行界定后进行补偿金额的确认及结算。综上，法院对双方的请求分别认定如下：
第一、杨鑫木业公司要求卫仕食品公司及仁志实业公司向其支付停产停工损失707,000元、物资搬迁补偿款3,250元、机器设备搬迁补偿款21,660元。根据相关部门出具的评估报告，明确写明针对杨鑫木业公司的机器设备搬迁补偿费为21,660元，物资搬迁补偿为3,250元，而上述补偿均已计入相关补贴协议中，就该部分主张，法院予以确认并支持。对停产停业补偿，根据相关口径及勤奋村村委会的表述，是以土地上房屋面积予以计算，系勤奋村村委会与卫仕食品公司及仁志实业公司协商的结果，杨鑫木业公司要求参照该标准主张停产停业损失，没有直接依据，法院将结合杨鑫木业公司承租房屋的面积规模、停产停业的时间、出租方在其中获得使用费收益等综合考虑，酌情予以认定。
第二、仁志实业公司要求杨鑫木业公司按照周边市场价格0.9元每平方米X1,600平方米标准，支付从2016年1月1日至2016年8月30日间的房屋使用费351,360元，杨鑫木业公司表示该主张已经超过诉讼时效并不认可该主张计算构成，对此法院认为，第一、仁志实业公司所主张的使用费是普通之债，仁志实业公司在提起反诉之日时，主张并未超过诉讼时效，杨鑫木业公司的抗辩，于法无据，法院不予采纳；第二、就使用费的构成；双方对房屋交还的日期各持己见，虽杨鑫木业公司对房屋交还没有提供相关证据证明，但仁志实业公司对房屋交还时间及事实表述，三次到庭表述均有不同，对不同的事实表述也未作出合理的说明，由此法院对其陈述亦难以采信，考虑到杨鑫木业公司提到2016年3月收到要求搬离的《告知书》，承租房屋2016年3月开始停水停电，而仁志实业公司也确认从2016年4月1日开始再无电费的产生，说明杨鑫木业公司自此没有经营行为，即使未予交还房屋也是停止经营等待拆除补偿；另外，仁志实业公司在产业结构调整及环境综合整治的阶段，也无法继续使用系争房屋从而获得等同周边市场的收益，再以市场租金做使用费主张的参照，有失公平合理性；综合考虑到上述因素，法院酌情认定杨鑫木业公司在2016年8月30日前还应承担的房屋使用费为5.30万元。
一审法院审理后作出判决：一、上海仁志实业公司、上海卫仕食品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海杨鑫木业有限公司物资搬迁补偿款3,250元；二、上海仁志实业公司、上海卫仕食品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海杨鑫木业有限公司机器设备搬迁补偿费为21,660元；三、上海仁志实业公司、上海卫仕食品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海杨鑫木业有限公司停产停业损失140,000元；四、上海杨鑫木业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海仁志实业公司房屋使用费53,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,800元，由上海杨鑫木业有限公司负担8,613元，上海仁志实业公司、上海卫仕食品有限公司共同负担2,187元；反诉案件受理费3,285元，由上海仁志实业公司负担2,722.50元，上海杨鑫木业有限公司负担562.50元。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案所租赁的房屋缺乏合法建造手续，且已被拆除，一审认定被上诉人所承租的房屋非合法建筑，故上诉人与被上诉人之间成立的租赁合同关系应属无效，本院同样予以认定。本案的争议是：一、被上诉人是否有权基于房屋承租人的身份主张土地减量化的相关补偿费用，以及该费用应如何认定；二、一审认定的房屋占有使用费标准是否合理。
针对被上诉人权利主体资格的争议，上诉人认为被上诉人并非涉案补贴协议的相对方，不是土地减量化的被补偿主体，且双方之间租赁合同无效，故其无权以承租人身份主张相关补偿费用。对此本院认为，民事主体的财产权利受法律保护，为公共利益需要进行征收征用财产的，应当给予权利人公平合理的补偿。本案中，虽然租赁合同应属无效，但被上诉人对系争房屋的装修及相应附属设施均享有财产权益，现系争房屋因建设用地减量化而清拆，由此产生的物资搬迁补偿款、机器设备搬迁补偿款、停产停业损失等，作为实际承租人的被上诉人当然有权进行主张，被上诉人的请求权基础源于对其合法财产权益因减量化拆除而请求补偿的权利，而非是否与勤奋村村委会存在合同关系。至于承担补偿款支付义务的主体，则应遵循合同相对性原则，因此虽然补贴协议系由上诉人与勤奋村村委会签订，但本案租赁关系成立于上诉人与被上诉人之间，且两上诉人之间权利义务已混同，故一审判令由两上诉人共同向被上诉人支付相关补偿费用，于法不悖，本院予以支持。
关于补偿费用的认定依据，在上诉人卫仕公司与勤奋村村委会签定的2016年补贴协议中，已经依据《合庆镇产业结构调整以奖代补操作口径》及相关估价报告，对于补偿款的金额和组成进行了具体说明，其中对属于被上诉人的附属设施及机器设备等费用予以了明确列明，勤奋村村委会也实际按照该补贴协议向上诉人支付了上述补偿款的70%，故一审依据估价报告中的相关内容确定本案被上诉人所应获得补偿款数额，并无不妥，本院予以支持。虽然上诉人与勤奋村村委会在一审审理期间又重新签订了2018年补贴协议，并更换了2016年补贴协议中的补偿项目名称，但两份补贴协议金额一致，勤奋村村委会在本案一、二审期间也均未说明2018年补贴协议补偿款的来源，故应视为两份补贴协议的款项来源一致。且无论补偿款名目作何改变，均不能否认补贴协议是因勤奋村产业结构调整而对地上物拆除、搬迁、停产损失所作出的补偿，被上诉人作为实际承租人有权主张其中的财产利益。
针对房屋占有使用费标准的争议，上诉人主张以系争房屋同地区租赁价格0.9元每天每平方米的标准进行计算，但考虑到系争房屋位处减量化涉案土地，上诉人实际无法继续使用租赁房屋获益，故一审未按照市场租金作为使用费参照标准，而是参照原租赁合同租金标准并综合考虑被上诉人结束经营时间等因素，酌情认定的房屋使用费具有合理性，本院予以支持。至于勤奋村村委会关于将要在剩余补偿款中扣减法院认定应支付给被上诉人金额的表态，并非本案审理范围，亦与本案争议无涉，且无论勤奋村村委会在本案诉讼中作何表述，均不能否定其根据估价报告及操作口径、基于承租土地现状对房屋承租人所进行的补偿，而获得补偿的最终承受主体，显然应根据实际承租情况而确定，被上诉人请求权的实现并不会影响补贴协议的效力，故勤奋村村委会在本案中的相关述称有违禁反言原则，本院不予采信。
综上所述，仁志实业公司、卫仕食品公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6,486元，由上诉人上海仁志实业公司、上海卫仕食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一八年八月十五日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……