河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终3778号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宁玲霄，女，1969年4月16日出生，汉族，住石家庄市桥东区。
委托诉讼代理人高洋，河北姜钟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：洪汉瑞，男，1971年1月23日出生，汉族，现住石家庄市新华区。
委托诉讼代理人张秋喜，河北恩为律师事务所律师。
委托诉讼代理人王增永，河北恩为律师事务所律师。
原审被告：王东生，男，1968年11月19日出生，汉族，现住石家庄市桥西区。
上诉人宁玲霄因与被上诉人洪汉瑞、原审被告王东生房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2016）冀0108民初3920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
宁玲霄上诉请求：1、依法撤销（2016）冀0108民初3920号民事判决，并改判上诉人不向被上诉人退还押金68910元及租金413460元；2、支持上诉人的一审反诉请求；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对《房屋租赁合同》第八条约定的理解和认定完全错误，判决退还押金68910元及租金413460元没有任何事实和法律依据。租赁合同第八条约定：出租房屋的消防验收手续由甲方负责协调办理。2015年12月18日之前不能办理完毕，导致乙方因此无法正常经营的，甲方应当免除乙方因无法正常经营期间的租金。具体理由如下：1、根据合同第八条的约定，显然上诉人负责协调办理消防验收手续的范围仅指出租房屋本身，绝对不包括被上诉人经营的潮尚大酒店的消防验收，一审判决认定事实及采信证据错误。首先，合同并没有约定上诉人负责潮尚大酒店的消防验收，潮尚大酒店经营所需的消防验收是作为经营者即被上诉人的义务，该项义务正常情况下不属于出租方，在双方没有明确约定的前提下，不能简单推定上诉人承担对被上诉人经营酒店的消防验收；其次，被上诉人于2015年12月15日开业，在此之前根本没有向上诉人提交过任何酒店验收方面的装修设计图纸、验收申请等任何材料，也充分说明了第八条约定的出租房屋验收不包括潮尚大酒店的经营报验；再次，出租房屋于2016年6月23日通过了消防验收，上诉人已经协调办理了第八条约定的消防验收手续，虽然没有完全按照约定时间办完，但并未造成被上诉人任何损失。2、潮尚大酒店在2016年6月23日通过消防验收前一直正常经营，没有受到任何影响。首先，上诉人提交了潮尚大酒店每月都正常经营而开具的发票等证据，被上诉人也提交了潮尚大酒店正常开业的营业执照及大量证实一直正常经营的工资表（2015年11月至2016年9月，全勤）等证据，完全可以确定出租房屋虽未通过消防验收但酒店经营却未因此停业；其次，被上诉人在一审期间没有提交被消防查封前因出租房屋未消防验收而停止营业的任何证据。3、潮尚大酒店被查封的原因并非出租房屋未验收，而是潮尚大酒店未在经营时到消防机关进行备案验收，其责任应由被上诉人自行承担。潮尚大酒店的装修验收属于经营者的义务，潮尚大酒店因未履行法定义务而违法，最终被公安消防机关查封而停业，裕华区公安消防大队进行行政处罚的对象是潮尚大酒店而非出租房屋的所有人，也可以看出违法主体是潮尚大酒店。4、合同第八条约定：即使未进行消防验收导致停业，也只是免除乙方因无法正常经营期间的租金，一审却判决上诉人退还被上诉人正常经营期间交纳的租金和押金，实在错的离谱。二、被上诉人应当支付其实际占有房屋期间拖欠的租金787871元（2016年6月19日至2017年5月31日），上诉人的一审反诉请求应予支持。在一审庭审期间，双方确定被上诉人于2017年5月31日将出租房屋内的物品拉走并交还房屋，其实际占用期间截止到2017年5月31日。被上诉人于2016年6月19日开始拖欠房租，后因其违法被查封后双方解除了租赁合同，被上诉人应当支付其实际占用期间拖欠的租金。综上，一审判决事实不清，采信证据和适用法律错误，请依法撤销并做出公正裁决。
洪汉瑞答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，二审法院依法应驳回其上诉请求，维持一审判决。双方对合同第八条约定是基于上诉人与原房主在双方房屋租赁合同约定上诉人办理消防验收手续，包括装饰装修的基础上，与被上诉人双方之间达成的特别是因为被上诉人是外地，所以双方特意约定消防验收的手续，全部由上诉人承担。2015年12月18日之前未办理完毕的，构成根本违约，被上诉人依法纳税，办理营业执照，向劳动者发放报酬，是被上诉人的法定义务，该义务不会因我方是否正常经营而不履行。一审判决依据行政处罚告知笔录、合同解除通知涵来确认我方因上诉人不履行合同义务而导致无法正常经营是正确的。上诉人在一审诉讼期间才提交了房屋整体结构的竣工验收备案手续，怠于履行合同义务的主观过错十分明显。由于上诉人负有先行办理消防手续的义务，并且我方一直未能正常经营，特别是2016年9月19日后，出租房屋被消防部门查封，上诉人主张支付拖欠租金没有事实和法律依据。
王东生无正当理由拒不出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
洪汉瑞向一审法院起诉请求：一、请求解除双方签订的《房屋租赁合同》。二、判令被告退还押金68910元。三、判令被告退还租金413460元。四、判令被告赔偿损失200万元。五、本案诉讼费及其他费用由被告承担。
宁玲霄向一审法院反诉请求：一、判令原告支付拖欠被告的房租312392元（2016年6月19日至2016年11月2日期间，共4个月零16天。四个月租金275640元，每天租金2297元，16天合计36752元）。二、判令原告向被告支付自2016年10月31日至房屋返还2017年5月31日的租金损失（每月租金损失为68910元）。
一审法院认定事实：原被告所争议的位于石家庄市裕华区商铺所有人是河北盛安物业服务有限公司。2014年11月，河北盛安物业服务有限公司与被告宁玲霄签订《房屋租赁协议》将该房屋承租给被告宁玲霄，租期2015年2月1日至2017年12月31日。2015年10月29日被告宁玲霄授权被告王东生与原告洪汉瑞签订《房屋出租合同》，合同约定，原告承租该房屋，租期5年，自2015年12月18日至2020年12月17日，租金约定，1、第一年至第二年，房屋租金每月68910元，年租金826920元。第三年至第四年（2017年12月18日至2019年12月17日）租金上浮5%，每月72355元，年租金868266元。第五年（2019年12月18日至2020年12月17日）租金上浮5%，每月75973元，年租金911679元。2、合同签订之日，原告向被告交纳押金68910元，同时一次性交纳三个月即2015年12月18日至2016年3月18日租金206730元，合同到期后，押金应当退回原告或者折抵租金。3、自2016年3月18日以后，租金每三个月交纳一次，原告应当在交费期满日前五日内交付给被告，即2016年3月18日之前交纳下三个月租金，以后以此类推。合同第五条，房屋交付，被告应于2015年10月29日之前将出租房交付原告进行装修使用。2015年10月29日至2015年12月18日期间，被告不再向原告另行收取租金等费用。合同第八条约定，出租房屋的消防验收等手续由被告负责协调办理。2015年12月18日之前不能办理完毕，导致原告因此无法正常营业的，被告应该免除原告因无法正常经营期间的租金。2015年11月3日，原告与温立平签订《转让协议》原告转让温立平在该地经营的海上明月大酒店的承租权和酒店内的所有装修、装饰、设备、物品，转让费90万元。协议约定，合同签订之日，原告一次性支付温立平30万元。原告承租后继续经营餐饮业，温立平负责协调有关部门办理消防、环评和卫生等手续，手续办理完毕后三日内，剩余60万元转让费由原告一次性支付温立平。温立平不能协调有关部门办理消防、环评和卫生等手续导致原告无法经营或者非温立平原因导致合同无法履行的，温立平应当退还原告全部转让费。被告王东生与原告洪汉瑞《房屋出租合同》签订后，原告进行装修并取名为潮尚大酒店。原告向被告支付押金68910元，交纳2015年12月19日至2016年6月18日六个月租金413460元。2016年6月25日，河北盛安物业服务有限公司向被告宁玲霄发出合同解除通知函，因该房屋欠房租解除合同。2017年1月12日因被告宁玲霄交纳所欠房租，合同继续履行。2016年9月19日该酒店因消防不合格被石家庄市公安消防支队查封。2017年5月31日原告将酒店东西拉走。庭审中，针对原告主张的装修损失及店内物品损失，原告向法院提交鉴定申请，后撤回鉴定申请。
一审法院认为，原告与被告王东生2015年10月29日签订的《房屋出租合同》，原告要求解除，被告同意解除，法院予以支持。《房屋出租合同》第八条约定，出租房屋的消防验收等手续由被告负责协调办理。2015年12月18日之前不能办理完毕，导致原告因此无法正常营业的，被告应该免除原告因无法正常经营期间的租金。该消防验收的手续在2015年12月18日之前并未办理完毕，致使原告经营的酒店在2016年9月9日被石家庄市公安消防支队查封。因此根据合同约定，原告交纳被告的六个月租金，被告应予免除，对于原告主张被告退还押金及六个月租金，法院予以支持。因为被告王东生是受被告宁玲霄委托办理签订合同，因此退还押金及租金的主体是被告宁玲霄。对于原告主张的赔偿损失200万元。其中原告主张的转让费90万元，因原告与温文平签订的转让合同，该合同也约定了相关的转让金义务，与本案无关联，原告应另行主张。对于剩余的装修损失原告没有就损失的数额进行评估作价，并且原告提交的证据不足以证实其装修损失情况，因此证据不足，法院不予支持。对于被告的反诉，由于消防验收的手续在2015年12月18日之前并未办理完毕，因此被告主张无事实依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、原告洪汉瑞与被告王东生签订的2015年10月29日的《房屋出租合同》解除。二、被告宁玲霄于本判决生效后十日内退还原告洪汉瑞的押金68910元及租金413460元。三、驳回原告洪汉瑞的其他诉讼请求。四、驳回被告宁玲霄的反诉请求。案件受理费26659元，减半收取13329.5元，原告承担8000元，被告宁玲霄承担5329.5元。反诉费2993元由被告宁玲霄承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为，诉争双方于2015年10月29日签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对本案当事人具有约束力。根据上述合同第三条的约定“租赁房屋的用途：房屋用于餐饮服务行业。”、第八条第二款的约定“出租房屋的消防验收等手续由甲方（即宁玲霄）负责协调办理。2015年12月18日之前不能办理完毕，导致乙方（即洪汉瑞）因此无法正常营业的，甲方应该免除乙方因无法正常经营期间的租金。”，可知诉争双方对涉案租赁物的用途、需办理消防验收手续等情况是明知的。诉争双方对上述合同第八条第二款内容的理解有重大分岐，上诉人宁玲霄只认可租赁房屋的消防验收由其负责，被上诉人洪汉瑞则主张租赁房屋及房屋内部装修的消防验收均由宁玲霄负责，根据双方的约定，宁玲霄开始收取洪汉瑞租赁费的起始时间为2015年12月18日，根据已查明的事实，2016年6月23日公安消防机关出具《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，涉案房屋所所在的工程项目消防复查合格，洪汉瑞称其在诉讼中才得知租赁房屋通过了消防验收，宁玲霄虽抗辩“洪汉瑞作为经营者未履行酒店消防验收的法律责任，导致酒店被罚款和查封，后果和损失由洪汉瑞自行承担”，但始终未主张其曾将出租房屋通过消防验收一事告知了洪汉瑞。综合本案案情及出租合同相关约定，可以认定宁玲霄怠于履行合同义务，最终导致潮尚酒店于2016年9月19日被石家庄市公安消防支队查封。上诉人宁玲霄主张酒店被查封前属于正常营业状态，关于“正常营业”的理解问题，考虑《房屋出租合同》第八条第二款的约定内容、酒店因未办理消防验收被查封的事实以及相关法律规定，不宜认定酒店被查封前属于正常营业状态，宁玲霄应按合同约定免除洪汉瑞的租金。
综上所述，宁玲霄的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8535元，由上诉人宁玲霄负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建国
审判员 李 伟
审判员 张 楠
二〇一八年五月二十五日
书记员 李 强