广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1802号
上诉人（原审被告）：尧宗荣，男，香港居民。
委托代理人：刘发钧，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人：郭挺，广东国晖（佛山）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林浩文，男，汉族，住所地：广东省深圳市龙岗区。
委托代理人：蔡坤满，广东君一律师事务所律师。
委托代理人：王银红，广东君一律师事务所实习律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区。
法定代表人：赖国强，董事长。
委托代理人：吴飞，男，汉族，住所地：广东省深圳市南山区，系该司职员。
上诉人尧宗荣因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第1087号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，一、合同签订时间：2013年1月23日。
二、涉案房产位置及其他基本情况：布吉大芬村怡康家园b栋百合居某，建筑面积69.5平米，登记日期2007年4月9日，登记价354812元，房地产证号：深房地字第××。
三、涉案房产登记所有权人：尧宗荣。
四、合同约定的转让价：不含税1050000元，转让的相关税费经双方协商均由买方（林浩文）负担。
五、约定的定金数额：50000元。
六、约定的资金监管日期：2013年3月28日。
七、约定的向银行办理按揭贷款日期：2013年3月28日。
八、违约责任约定：如买卖双方任何一方违约，另一方可要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如逾期履行超过五日，另一方可要求违约方按转让成交价的20%支付违约金或依法适用定金规则。
九、合同履行情形：1、林浩文已将定金交中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）托管。2、在约定的资金监管日期届满之前，林浩文与中原地产曾到工商银行深圳布吉支行拟办理资金监管手续，并填写了银行的格式化二手楼交易资金监管协议。3、2013年3月28日，中原地产向尧宗荣发出履约催告函，敦促尧宗荣办理赎楼手续，签署资金监管协议并配合林浩文办理按揭手续，尧宗荣未予回应。4、2013年3月29日，林浩文向尧宗荣发出履约催告函，其内容与中原地产发出的催告函基本相同，尧宗荣未予回应。
十、需要说明的其他问题：1、尧宗荣称林浩文在签订涉案合同时为中原地产的员工，中原地产予以否认，尧宗荣未能提供充分证据证实其主张。2、尧宗荣称林浩文在深圳曾办理了三次房屋抵押贷款手续，但未能就此提供证据。3、尧宗荣未能提供证据证实曾有自动履约的行为或敦促林浩文履约的行为。4、根据国家相关部门公布的大中城市二手住宅分类价格指数，在当事人签订合同之后的2013年2月及2013年3月，深圳市同类住宅交易价格均呈上涨趋势。
林浩文向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除林浩文与尧宗荣签订的编号为137752号的《二手房买卖合同》；2、尧宗荣向林浩文支付违约金21万元；3、尧宗荣向林浩文返还定金5万元；4、本案诉讼费用由尧宗荣负担。
原审法院认为，尧宗荣属香港特别行政区居民，其住所地不属中华人民共和国大陆法域。因双方当事人未约定发生争议时所适用的法律，依据最密切联系原则，本案应适用中华人民共和国法律。
林浩文与尧宗荣签订的二手房买卖合同，符合自愿、合法原则，双方当事人均应当按照合同约定履行相应义务。林浩文在合同签订后按约定交付了定金，履行了部分合同义务，而林浩文的相关后续义务，需尧宗荣配合才得以继续履行，在林浩文及中原地产催告后，尧宗荣仍拒不履行义务，已构成对合同的违反。而尧宗荣更无任何证据证实其存在主动履行合同义务的情形，或因林浩文或中原地产的行为而导致合同无法履行的情形。因此尧宗荣是本案违约的唯一过错方，应当向林浩文承担违约责任。
双方当事人约定了合同解除的条件，并在合同中约定了定金，对林浩文解除合同及要求尧宗荣返还定金的请求，原审法院均予以支持。当事人在合同中既约定了定金，同时约定了违约金，林浩文依法可选择适用违约金或定金条款。尧宗荣未要求原审法院调整违约金，亦未提供证据证实双方约定的违约金过分高于因违约行为而给林浩文造成的损失。对林浩文要求尧宗荣按约定支付违约金21万元的请求，原审法院亦予以支持。但林浩文支付的定金一直由中原地产托管，应由中原地产直接向林浩文返还。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第一百一十六之规定，判决如下：一、解除林浩文与尧宗荣于2013年1月23签订的《二手房买卖合同》。二、尧宗荣于判决发生法律效力之日起五日内向林浩文支付违约金21万元。三、中原地产于判决发生法律效力之日起五日内返还林浩文定金5万元。本案受理费5200元，财产保全费1820元，由尧宗荣负担。
上诉人尧宗荣不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、原审判决认定基本事实不清。1、林浩文与尧宗荣签订的二手房屋买卖合同系违反法律法规的行为。林浩文2009年7月2日在深圳市建设银行房贷20万元，2009年9月16日在深圳市建设银行房贷20万元，2010年2月11日在深圳市建设银行房贷43万元，2010年10月18日在深圳市建设银行贷款42.8万元。林浩文共计在深圳市建设银行房贷三次，其他贷款一次。林浩文与尧宗荣签订的房屋买卖合同，又要在银行进行贷款，林浩文属于第四次房贷。深圳市人民政府《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》第二条、深圳市人民政府办公厅（2013）12号文规定均有禁止。尧宗荣在一审举证期间申请人民法院对林浩文违反法律法规多次房贷的行为进行调查，一审法院不予调查。林浩文为中原地产的员工，是不能与本公司介绍的卖房者进行房屋买卖。尧宗荣为了证明林浩文系中原地产的员工，向一审法院提供了证据，但是，一审法院偏袒林浩文不予采信尧宗荣提供的证据。《深圳市房地产市场监管办法》第三十八条有禁止性规定，由于一审向法院不采纳尧宗荣提供的林浩文为中原地产员工身份的证据，又不接受尧宗荣申请调查林浩文身份，致使一审判决明显不公。2、林浩文买房违背诚实信用原则。林浩文与尧宗荣签订房屋买卖合同之后的第三天对尧宗荣说：他在银行贷不到款，要求尧宗荣在林浩文提供的房屋转让协议书上签字，将本案房屋买卖合同转让给第三人，当时中原地产的林小姐也在场。尧宗荣认为林浩文的行为有问题，所以不同意签字。由此可见，林浩文买房是严重违反国家法律法规的行为。3、林浩文以营利为目的编造虚假的信息设置房屋买卖合同陷阱，诱使尧宗荣上当受骗。（1）林浩文向法院提供的民事起诉状上书写的户籍住址有证据证实是虚构的地址，其提供的身份证件系伪造的。因为尧宗荣及聘请的律师到该户籍地现住户进行了调查，该房住户2008年购房过户至今，此房林浩文即没有住过，也从来没有购买过该套房屋。（2）林浩文2013年3月29日发给尧宗荣的“履约催告函”是林浩文与中原地产恶意串通的结果，为了到达不可告人的目的而故意编造出来的。4、林浩文买房是为了炒房。林浩文在签订合同后的第三天，就要求尧宗荣在其提供的房屋买卖转让协议上签字，把尧宗荣的房产转让给第三方，从中赚取差价，这充分说明被上诉人买房是为了炒房赚钱为目的。5、林浩文违反双方签订的《二手房买卖合同》。林浩文首先违反《二手房买卖合同》条款的约定，明知自己在银行不能再贷款，还要与尧宗荣签订《二手房买卖合同》，托管资金一分钱没有打到银行账上，属于零首付贷款买房。《二手房买卖合同》对首期款数额没有约定，签订合同时尧宗荣要求写上具体数额，林浩文说：“不用写，不会少给你钱的”，后来尧宗荣才知道林浩文连首付款都没有，所以林浩文银行贷款承诺函也没有给尧宗荣。
二、尧宗荣与林浩文签订的二手房买卖合同没有发生法律效力。1、本案二手房买卖合同违反法律法规的规定。《深圳经济特区房地产转让条例》第十七条有规定。尧宗荣系香港居民适用境外个人身份的法律规定，林浩文在与尧宗荣签订二手房屋转让合同后，应当经深圳市公证机关公证，没有经过公证的房地产转让合同应当认定为无效合同。2、林浩文与中原地产恶意串通。林浩文与尧宗荣签订的房屋买卖合同约定，林浩文应交定金五万元，但林浩文在签订合同的当日只交定金三万五仟元，属于变更定金合同（其后也未补交一万五仟元）。中原地产给林浩文开出的收款收据为五万元，实际只收了三万五仟元的定金，中原地产为林浩文提供假证。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第一百一十九条有规定。双方在签订房屋买卖合同的当天，尧宗荣就向林浩文提出了异议，要求林浩文交五万元定金，林浩文说，第二天一定补交一万五仟元。事实情况是，到林浩文起诉之日，也没有补交一万五仟元定金。在签订合同时，尧宗荣还提出合同定金应当交给尧宗荣保管，林浩文和中介不同意，他们并对尧宗荣说，合同上已经写好交第三方保管（中介提供的合同属于格式合同），造成实际接收三万五仟元定金的为中原地产，其行为不能代表尧宗荣已经收到三万五仟元定金的真实意思表示，因此，本案房屋买卖合同实际上没有生效。
三、原审法院判决违约金明显过高，违反法律规定。
本案房屋标的额总价为l05万元，一审法院判决支付20％违约金，要求尧宗荣支付21万元给林浩文，判处的违约金明显过高，违反法律规定。林浩文与尧宗荣2013年1月23日签订二手房转让合同，合同签订后，没有造成林浩文实际上的损失。一审判决书称2013年深圳市房屋价格形成上涨趋势，但是，一审法院提出的只是一个模糊的概念，上涨趋势不等于深圳市商品房上涨的具体数字，不能由此判定林浩文买房的实际损失情况。2013年深圳市二手房同比上涨为百分之5.3，一审法院判决违约金21万元，高出林浩文的实际损失好几倍，一审法院明显不公，偏袒林浩文。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条有规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也有规定。
综上，尧宗荣恳请二审人民法院依据事实和法律，判令：1、撤销一审判决发回重审，或进行改判驳回林浩文的诉讼请求。2、确认本案二手房屋买卖合同无效并予以撤销。3、本案一、二审诉讼费全部由林浩文支付。
被上诉人林浩文答辩称：一、1、原审适用法律正确，查明事实清楚，应予以维持原判。2、第二个上诉请求超过本案的审理范围，不应审理。
二、就其上诉所陈述的理由答辩如下：关于基本事实不清的问题，尧宗荣所称事实都是没有根据的，也没有证据支持。恰恰是尧宗荣因为房价升值了认为自己卖低了才不卖的，林浩文在一审开庭的时候认为如果买下来还是不会亏那么多，愿意履行合同，但是尧宗荣是不愿意履行合同的，这套房产当时的价值是140多万元，现在是130万元左右。
三、尧宗荣陈述违约金明显过高，违法法律规定，也没有证据支持，而且尧宗荣在一审没有提过违约金过高，且我方证据体现我们的违约金远远不能弥补购买相同的房子的损失。
原审第三人中原地产答辩称：1、双方当事人签订买卖合同之后，尧宗荣已将林浩文交付的定金5万元在中原地产处办理了托管手续；2、尧宗荣未按合同约定在合同签订后30日内于担保公司签订担保合同；3、合同约定于2013年3月28日前到银行办理资金监管，但林浩文与中原地产依约去办理监管手续时，尧宗荣未如期赴约。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。尧宗荣与林浩文签订的涉案《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，双方均应严格履行。因尧宗荣未在合同约定期限内办理赎楼手续，在林浩文催告后仍不履行合同义务，构成违约，原审法院判决尧宗荣承担违约责任，认定事实清楚，本院予以确认。尧宗荣虽上诉称林浩文为中原地产的员工，且不符合限贷政策，但并未提供证据证明林浩文的身份，且尧宗荣的违约行为已导致合同无法继续履行，而林浩文尚未出现违约的情况，故尧宗荣的上诉理由不成立，本院不予采信。关于违约金数额的问题，本院认为，由于尧宗荣在一审期间并未主张双方约定的违约金过高，原审法院按照涉案合同约定的违约金标准，支持林浩文的诉讼请求，处理结果并无不当，本院予以维持，对尧宗荣的上诉主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，处理结果亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5200元，由上诉人尧宗荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 邹俊辉（兼）