上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第180号
上诉人（原审原告、反诉被告）吕凯。
委托代理人蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）祁琪。
委托代理人陈亮，上海秉盛律师事务所律师。
上诉人吕凯因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第1033号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经开庭审理查明：2012年5月，吕凯与祁琪通过上海先原房地产经纪有限公司为中介签订关于上海市青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号101和102室及附属设施的房屋租赁合同，约定：租赁房屋及其附属设施在良好的状态下出租给祁琪，租赁房屋建筑面积110.80＋156.33（其中地下建筑面积82.99平方米）平方米，租期为二年，自2012年6月1日至2014年5月31日，每月租金人民币（以下币种均为人民币）1万元，每三个月支付一次，先付后租，租金于每期期满前5日支付，租房保证金2万元于签订合同时交付吕凯；租赁期间的物业管理费由祁琪承担；吕凯负责对房屋进行定期检查，并承担正常的房屋维修费用，房屋设施如因质量原因、自然、损耗或灾害而受到损坏，吕凯有修缮并承担相关费用的责任；祁琪应按时缴纳租金，若逾期缴纳租金，则每天以月租金的0.3%支付滞纳金；拖欠租金超过十五日，吕凯有权解除本合同，追究祁琪的违约责任，并有权没收祁琪保证金；租赁期满，吕凯有权收回房屋，祁琪应在租赁期满后的三个工作日内将房屋交还吕凯，祁琪要求续租，应在租赁期满前两个月向吕凯提出书面意向，经吕凯同意，重新签订租赁合同；合同还约定了其他条款。合同签订后，祁琪将保证金2万元支付吕凯，并支付第一期租金3万元，吕凯将房屋交付祁琪使用。2012年6、7月份，房屋因梅雨季节潮湿，开发商整修一次。2012年11月，祁琪提出地下室比较潮湿，要求吕凯予以解决。吕凯于2012年11、12月份搭建了三楼的阳光房，2013年4、5月份搭建一楼入口防雨棚。2013年6月，祁琪支付给吕凯2013年7至9月的租金。2013年7月中旬，暴雨倒灌房屋二楼北房间，造成二楼北房间及走廊、一楼走廊、地下室积水。第二次暴雨时，雨水仍然倒灌。2013年11月19日，本案祁琪代理人陈亮称代表祁琪与吕凯会面，提出：自2013年10月起租金减至每月8，000元、一次性赔偿损失5，000元，但双方协商未果。2013年11月28日，吕凯邮件发送陈亮律师，主要内容为：1、鉴于祁琪10月1日起拖欠房租，7月起物业管理费未付，其他公共事业费用缴付情况不明，吕凯继续催促祁琪尽快付清；2、鉴于地下室潮湿发霉，吕凯多次催促开发商修缮，并于9月底答应房屋修缮期间减免房租，对于祁琪自行决定搬离另住，吕凯不负责任；3、考虑祁琪居住期间发生家具损坏情况，吕凯酌情予以补偿5，000元；4、鉴于部分房屋影响居住，吕凯同意减免房租1，500元／月，直至合同到期。2013年12月6日，吕凯发函祁琪，主要内容为：祁琪于2013年10月起未付租金，2013年7月1日起未付物业管理费，公用事业费不详，根据租赁合同第八条的约定，要求祁琪履行交付租金及相关费用的义务。2013年12月12日，吕凯与祁琪双方至原中介公司就租赁中产生的问题进行面谈，未果。2013年12月17日，祁琪发函吕凯，主要内容：就房屋租赁问题面谈后，提出两个解决方案，1、如吕凯承诺能在2014年1月10日前完成对上述房屋霉变损坏修复工作，祁琪同意合同正常履行至自然终止日，经祁琪估算房屋霉变的面积约占房屋整个面积的40%至60%，房屋租金相应扣减40%至60%，扣减期限为2013年7月1日至2014年1月10日，共计6.3个月；2、如吕凯无法在2014年1月10日前能完成对上述房屋霉变损坏修复工作，祁琪将按2013年12月12日会议双方确定的在2014年1月10日前搬离上述房屋，同时视为双方同意提前终止履行上述房屋的租赁合同，租金结算标准同第一点意见。2013年12月25日，吕凯回函祁琪，主要内容为：1、祁琪所提方案一减免租金比例难以接受；2、吕凯多次催讨租金等，且双方多次协商无果，如祁琪自行搬离租赁房屋，视为祁琪单方解除合同，应当承担违约责任；3、吕凯重申租赁合同第八条内容，即祁琪拖欠租金超过十五个工作日视为自动退租，构成根本违约，吕凯有权单方解除本合同，有权追究祁琪的违约责任，有权没收保证金等。吕凯继续以书面形式催缴租金，并保留追究祁琪违约责任的权利。2014年1月10日，吕凯再次函告祁琪，主要内容：吕凯已积极承担房屋修缮、赔偿义务；继续要求祁琪于2014年1月15日前付清拖欠租金及其相关费用，逾期将追究祁琪的违约责任。2014年2月19日，吕凯缴纳了租赁房屋自2013年7月至2014年6月的物业管理费8，013.60元。2014年2月20日，吕凯致函祁琪，主要内容为：由于祁琪拖欠房租违约，吕凯决定解除双方于2012年5月签订的租赁合同，并限期祁琪在接到本通知之日起十日内搬离租赁房屋，并办理交接手续。2014年3月1日，祁琪搬离租赁房屋，并于3月3日，祁琪通过EMS将租赁房屋的大门钥匙一把邮寄给吕凯。吕凯因要求祁琪支付房屋租金等诉诸法院，请求判令祁琪支付租金6万元、违约金8，100元、物业管理费6，010.20元（2013年7月至2014年3月），诉讼费由祁琪负担。审理中，吕凯变更诉讼请求要求祁琪支付租金为7万元（期限为2013年10月至2014年4月底）。祁琪则提出反诉，要求自2013年6月15日至2014年2月28日的租金以每月3，000元计算应为25，500元，该款与祁琪2013年6月15日至9月底实际支付的房屋租金35，000元进行结算，故祁琪要求吕凯退还多付的租金9，500元，返还租房押金2万元，赔偿因漏水造成的边柜财产损失5，000元、落地台灯财产损失1，280元、咖啡桌财产损失750元，反诉受理费由吕凯负担。
原审法院另查明，现位于上海市青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号101室、102室权属登记在吕凯名下。
本案在原审法院审理过程中，祁琪申请对租赁房屋的霉变是否存在危及其健康要求提出鉴定，同时提供2013年6月11日至7月中旬租赁房屋现状照片，102室地下室为祁琪餐厅、阅读区、影视区；101室一楼、二楼为卧室，照片中存在墙纸霉变、楼道粉刷层起皮、部分家具因潮湿造成油漆脱落。原审法院向上海市质量监督检验技术研究院作鉴定咨询，该研究院称对房屋霉变是否存在危及人身健康尚无检测标准。2014年6月24日，原审法院会同吕凯与祁琪至租赁房屋实地观察：地下室霉变严重、二楼、三楼存在霉变现象，底楼地下室霉味刺鼻。吕凯对房屋现状无异议，但认为地下室霉味刺鼻是因较长时间无人居住造成，霉变及霉味确实存在，但没有达到不能居住的状态。
原审法院认为：民事活动应当遵循自愿、合法的原则。吕凯与祁琪签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应按照协议的约定履行各自的义务。履行过程中，吕凯出租的房屋地下室等潮湿严重，墙纸发生霉变，引起空气中霉菌的扩散，虽然对霉菌尚无检测标准，但根据生活常识，长期接触和吸入霉菌可能引发呼吸道感染等，会危害人身健康。吕凯出租的房屋地下室等霉变程度较为严重，一定程度上已经影响祁琪的居住使用租赁房屋，故吕凯于2014年2月20日以祁琪拒付租金为由提出解除租赁合同理由不能成立。吕凯要求祁琪支付违约金的诉讼请求原审法院难以支持。但祁琪根据吕凯的通知已于2014年3月1日实际搬离租赁房屋，并将租赁房屋钥匙邮寄至吕凯的行为，应视为祁琪同意解除租赁合同。吕凯在收到钥匙时亦知道祁琪按照吕凯的通知实际已经搬离租赁房屋的事实，在本案审理中，吕凯与祁琪同意交接时间定为2014年3月15日，原审法院予以准许。因祁琪出租的房屋确实存在影响祁琪的居住使用的情形，故祁琪现提出减少租金的要求，原审法院予以准许。原审法院根据租赁房屋的面积等因素综合考虑，酌定减少租金至每月6，000元，减少租金的期限自2013年7月1日开始。祁琪已经支付的2013年7月至9月租金3万元一并予以结算。关于物业管理费应当按照合同的约定由祁琪负担，现吕凯已经垫付，根据祁琪的使用期间结合租金的减少幅度，原审法院酌定为3，405.78元应当由祁琪支付。祁琪在使用租赁房屋时，因地下室潮湿造成的边柜等物品损坏，原审法院结合吕凯与祁琪在商谈中意向，酌定为5，000元应由吕凯予以赔偿。租赁合同终止后，祁琪交付的保证金2万元应由吕凯予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十一条之规定，原审法院作出判决如下：一、祁琪应于判决生效之日起十日内支付吕凯租金21，000元；二、祁琪应于判决生效之日起十日内支付吕凯物业管理费3，405.78元；三、吕凯要求祁琪支付违约金8，100元的诉讼请求不予支持；四、吕凯应于判决生效之日起十日内赔偿祁琪边柜等物品损失5，000元；五、吕凯应于判决生效之日起十日内返还祁琪保证金2万元。
吕凯不服原审法院判决，向本院提起上诉称：系争房屋遭暴雨袭击发生雨水倒灌致房屋部分霉变属自然灾害，此外祁琪在使用中未及时清理阳台，才致下水管道阻塞造成雨水倒灌，祁琪在使用中如使用除湿器亦不会导致房屋大范围霉变，故其不同意将租金下调至6，000元。即使房屋有问题，不应下调物业管理费，原审对物业管理费一并调整不当。此外，其在原审中并未认可双方房屋交付的日期为2014年3月15日，双方房屋实际是在2014年6月24日进行交接，租金应计至该时，其亦不同意赔偿家具损失5，000元。
被上诉人祁琪则辩称：吕凯在两楼阳台加了雨棚改变了排水的路径，此外房屋有较大面积的霉变致无法使用，理应减免相应的物管理费，故其不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为：吕凯与祁琪签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应按照协议的约定履行各自的义务。根据合同的约定出租人有义务确保出租物的完好与正常使用，现房屋在使用过程中因遭暴雨发生雨水倒灌，致房屋部分面积霉变无法正常使用，据此原审法院酌情对租金及物业管理费进行调整并无不当，吕凯认为雨水倒灌是因祁琪未及时清理阳台致下水管堵塞所致，但对此未能提供充分证据。关于房屋交付的问题，祁琪根据吕凯的通知已于2014年3月1日实际搬离租赁房屋，并将租赁房屋钥匙邮寄给吕凯，吕凯亦认可其于同年3月3日收到上述钥匙，至此双方租赁合同实际已经解除，吕凯在收到钥匙时亦知道祁琪按照吕凯的通知已经搬离租赁房屋的事实，故吕凯应当及时收回房屋以避免损失扩大，原审法院根据上述情况将租金计算于2014年3月15日并无不妥。综上，原审法院对本案所作判决正确，吕凯的上诉请求缺乏依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，825元，由吕凯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
审 判 员 吴 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年四月七日
书 记 员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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