上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初8375号
原告上海金辉物业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人周喆，职务总经理。委托代理人李忠、程小苗，上海金沁律师事务所律师。被告何涛。原告上海金辉物业有限公司为与被告何涛物业服务合同纠纷一案，于2016年2月23日向本院提起诉讼，本院委托上海市徐汇区联合人民调解委员会进行诉前调解，因故致诉前调解未成。此后，本院依法适用简易程序，于2016年4月19日公开开庭审理了本案，原告委托代理人程小苗、被告何涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海金辉物业有限公司诉称，其系座落于本市徐汇区龙吴路XXXX弄、XXXX弄的徐汇新城小区物业管理者，为徐汇新城区域内的业主、物业使用人提供了物业管理服务，直至2014年12月31日止；被告系龙吴路XXX弄XXX号XXX室的业主，自2011年1月起未履行支付物业服务费的义务，其在催讨无果之际，只能向法院提起诉讼。综上，其提出如下诉请：1、要求被告支付2011年1月至2014年12月期间的物业服务费6,827.04元、逾期违约金6,827.04元；2、要求被告承担本案诉讼费。被告何涛辩称，由于原告在从事物业管理期间未能对公共排水设备进行正常维护，致使其房屋两次遭污水倒灌，给其生活带来了不便，也致使其家庭财产遭到损失，为此其多次与原告工作人员沟通，相关人员口头答应会给予补偿或减免物业费；2013年年底，其家中发生入室盗窃案件，经公安机关勘察确认窃贼是从南阳台侧窗进入室内的，而南阳台外是小区主干道，平时人车较多，由于临近的路灯及地灯均损坏而变成了一个盲区，因此其认为原告对公共设施维护不及时是造成其家中被窃的一个原因；基于这两起事件，原告在2011年以后从未向其催讨物业费，而其作为业主始终在等待着原告拿出一个合理的赔偿方案。据此，其认为在客观上确实存在未交纳物业服务费的事实，但系事出有因，而且原告在承诺拿出一个赔偿方案之后既未出具方案，亦未再向其催讨物业服务费，直至提起本次诉讼，故其要求原告赔偿其损失，并对原告超出诉讼时效(两年)以外的诉求提出抗辩。经审理查明，2009年10月13日，原告与上海市徐汇区徐汇新城业主大会签订了《物业服务合同》，主要约定：1、原告为徐汇新城管理区域(物业类型为“多层、高层、别墅、商业用房”，坐落位置为“徐汇区龙吴路XXXX弄、XXXX弄”)的业主、物业使用人提供物业管理服务，原告就高层电梯之住宅按1.66元/月/平方米(建筑面积)的标准向业主收取物业服务费、就高层底层之住宅按1.26元/月/平方米(建筑面积)的标准向业主收取物业服务费、就多层之住宅按1.17元/月/平方米(建筑面积)的标准向业主收取物业服务费、就多层电梯之住宅按1.64元/月/平方米(建筑面积)的标准向业主收取物业服务费、多层底层之住宅按1.24元/月/平方米(建筑面积)的标准向业主收取物业服务费等；2、物业服务费用按月或季交纳，业主应在每月或季度首月的15日之前履行交纳义务；逾期交纳的，逾期日违约金按日千分之三的标准计算；3、本合同为期为五年，自2009年10月13日起至2014年4月30日止。2014年11月18日，上海市徐汇区徐汇新城业主委员会向原告出具了《关于回复上海金辉物业有限公司〈关于终止徐汇新城小区物业服务的函〉的函》，主要内容是：“上海金辉物业有限公司：2014年11月14日，我们收到贵公司《关于终止徐汇新城小区物业服务的函》，告知贵公司自2014年12月31日12时起终止徐汇新城的物业服务的决定，现经徐汇新城业主委员会集体讨论，答复如下：根据《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》，贵公司在2014年11月24日收到我徐汇新城业主大会、业主委员会不再续聘贵公司的函，物业服务应到2015年1月23日止。在此期间，请贵公司遵守相关法规规定，按物业管理合同要求，继续做好服务工作……”2014年12月，上海市徐汇区徐汇新城业委会向全体业主发出了《通知》，主要内容是：“根据业主大会决定，不再续聘上海金辉物业有限公司。希望还没有支付物业费的业主，看到本通知后，尽快前往物业服务中心支付拖欠的物业费。如需物业上门收费或有不明之处，请联系物业管理中心……”2014年12月31日12时起，原告不再为徐汇新汇小区提供物业服务。诉讼中，原告提供的《上海市房地产登记簿》记载了下列内容：上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人为被告，该房屋类型为公寓，建筑面积为121.56平方米，所有权来源为买卖，房屋用途为居住。2015年4月3日，原告向被告邮寄了挂号信，原告主张邮寄的内容是催讨通知。由于被告未向原告支付2011年1月至2014年12月期间的物业服务费，原告诉至法院。以上事实，有原告提供的《上海市房地产登记簿》、《物业服务合同》、《关于回复上海金辉物业有限公司〈关于终止徐汇新城小区物业服务的函〉的函》、《整付零寄交寄清单》、《通知》等证据在卷资证。本院认为，《民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，由于涉案《物业服务合同》约定了业主应当在每月或每季度首月的15日之前向原告支付物业服务费，因此在被告未按上述约定支付物业服务费之当月的15日以后，原告即应知晓其权利受到了侵害，理应及时主张权利。然而，现有事实表明原告迟至2015年4月3日方向被告发出了支付拖欠物业服务费的通知，显然原告在本案中要求被告支付2011年1月至2013年3月期间的物业服务费之主张，已超过了法定的诉讼时效，丧失了通过法律途径获得保护的胜诉权，本院对原告上述诉请之实体利益是否正当不做审查。需要说明的是，上海市徐汇区徐汇新城业主委员会确实在2014年12月向全体业主发出了《通知》，希望业主尽快至物业服务中心支付拖欠的物业服务费，但该会并非物业服务费的权利主张者，这份《通知》不能被视作是原告在向含被告在内的业主主张权利。原告与上海市徐汇区徐汇新城业主大会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，应予履行。原告已按约履行了物业管理服务义务，被告作为接受了原告服务的业主，理应向原告支付相应的物业服务费；据此，被告理应向原告支付2013年4月至2014年12月期间的物业服务费，合计2,986.70元。尽管被告未按约支付原告2013年4月至2014年12月期间的物业服务费，但系事出有因而非主观上存在拒不支付的恶意，因此原告要求被告支付以本金为限的违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，本院判决如下：一、被告何涛于本判决生效之日起七日内支付原告上海金辉物业有限公司自2013年4月至2014年12月期间的物业服务费合计2,986.70元；二、驳回原告上海金辉物业有限公司提出的其它诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，减半收取计70元，由原告负担55元，被告负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 史 清
二〇一六年五月三日
书记员 盛新然
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》?第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。