广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0607民初4624号
原告：中国建设银行股份有限公司佛山三水支行，住所地广东省佛山市三水区西南街健力宝南路37号，组织机构代码：89375380X。
负责人：卢丽群，该行行长。
委托诉讼代理人：贾欢欢，广东豪盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张林凤，广东豪盛律师事务所实习律师。
被告：刘启荣，男，1987年2月6日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。
被告：佛山市三水新明珠房地产开发有限公司，住所地：佛山市三水区西南街道西河路1号北江明珠花园5座201，统一社会信用代码：9144060756088879XF。
法定代表人：李锦。
原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行与被告刘启荣、佛山市三水新明珠房地产开发有限公司（以下简称新明珠公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案受理后，依法由代理审判员梁淑平适用简易程序于2016年12月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾欢欢到庭参加了诉讼，被告刘启荣、新明珠公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告刘启荣立即偿还原告贷款本息325965.21元（其中暂计至2016年11月10日的贷款本金312485.22元、利息12826.12元、罚息653.87元，自2016年11月11日起至实际清偿日止的利息、罚息按合同约定利率计算）；2、被告刘启荣赔偿原告为实现本案债权而支出的一审诉讼律师费23000元；3、原告对被告刘启荣名下位于佛山市三水区西南街道西河路1号北江明珠花园十三座1602房产在上述第一、二项债权及本案诉讼费、保全费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；4、被告新明珠公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由两被告负担。事实及理由：2013年7月17日，被告刘启荣与原告签订编号为440667107201220130450612的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：原告向被告提供贷款33万元用于购置房产，借款期限240个月，从2014年1月2日至2034年1月2日；贷款利率为月利率，按中国人民银行基准利率及约定上浮幅度（贷款时执行的月利率为5.45833‰），若人民银行调整基准利率，本合同利率在次年的1月1日调整，逾期贷款按合同约定贷款利率的水平上上浮50%计算罚息；若借款人未按期足额清偿借款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即归还借款本息及相关费用（包括诉讼费、律师费等）；借款合同约定，被告刘启荣自愿以其名下位于佛山市三水区西南街道西河路1号北江明珠花园十三座1602房产及土地使用权为上述借款提供抵押担保并办理了抵押权登记，担保范围包括借款本息、违约金及原告为实现债权而发生的相关费用等。2014年1月2日，原告依约向被告支付贷款33万元。截至2016年11月10日，被告累计拖欠原告10期应还贷款本金312485.22元、利息12826.12元、罚息653.87元没有清偿。原告于2011年11月16日与被告新明珠公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定新明珠公司在购房人办理房屋权属证明书之前，为购房人所欠贷款本息及相关费用承担连带保证责任。现两被告均没有履行合同义务，为此原告提起本案诉讼。
在案件审理过程中，原告向本院申请撤回对被告佛山市三水新明珠房地产开发有限公司的起诉，并撤销新明珠公司对被告刘启荣的债务承担连带清偿责任的诉讼请求。原告申请撤回对被告新明珠公司的起诉，是其对自身权利的处分，不违反法律及行政法规强制性规定，本院予以准许。
原告在诉讼中举证如下：
1、原告营业执照、组织机构代码证、被告身份证，证明原、被告诉讼主体资格。
2、个人住房（商业用房）借款合同一份，证明原告与被告刘启荣的抵押借款合同关系。
3、预购商品房抵押权预告登记证一份，证明被告刘启荣已办理抵押预告登记，原告对该房产享有优先受偿权。
4、个人贷款支付凭证一份，证明原告已履行划款给被告刘启荣的义务。
5、被告欠本金及利息情况表一份，证明被告刘启荣拖欠贷款本金312485.22元、利息12826.12元、罚息653.87元。
6、委托代理协议一份，证明原告为实现债权必将发生的律师费损失23000元。
7、三水区不动产档案馆证明一份，证明涉案房屋未办理不动产权证。
被告刘启荣在诉讼中没有进行答辩，也没有提供证据。
经审查，原告提供的上述证据是原件或是与原件核对无异的复印件，证据来源、形式合法，与本案事实具有关联性，被告刘启荣在法院指定期限内没有提出反驳证据，故本院对原告提供的证据均予以采信。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认事实如下：
2013年7月17日，被告刘启荣与原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行签订编号为440667107201220130450612的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：原告向被告提供贷款33万元用于购置房产，借款期限240个月，从2014年1月2日至2034年1月2日。第三十一条约定：本贷款利率为浮动利率，在中国人民银行基准利率水平上上浮0.0%（贷款时执行的月利率为5.45833‰），若人民银行调整基准利率，本合同利率在次年的1月1日调整，逾期还款按合同约定贷款利率的水平上上浮50%计算罚息。第十六、十七条约定违约情形及救济措施包括：若借款人未按期足额清偿借款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即归还借款本息及相关费用（包括诉讼费、律师费等）；第四十一条约定借款人和贷款人有关费用的承担：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），由借款人承担。第十三条、第三十七条约定抵押物及担保范围：被告刘启荣自愿以其名下位于佛山市三水区西南街道西河路1号北江明珠花园十三座1602房产及土地使用权为上述借款提供抵押担保，担保范围包括借款本息、违约金及原告为实现债权而发生的相关费用等。2013年11月27日，原告与被告刘启荣就上述房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。2014年1月2日，原告依约向被告支付贷款33万元。截至2016年11月10日，被告累计拖欠原告10期应还贷款本金312485.22元、利息12826.12元、罚息653.87元没有清偿。
另查明，被告刘启荣购买了佛山市三水区西南街道西河路1号北江明珠花园十三座1602房产后，于2013年11月21日办理了预购商品房预告登记，并于2013年11月27日办理了预购商品房抵押权预告登记，但至今没有办理不动产权登记和抵押权登记。
再查明，原告因委托广东豪盛律师事务所律师代理本案一审诉讼，约定律师费为23000元，现未实际支付。
本院认为：本案是金融借款合同纠纷。本案的争议问题有：一是原告主张的借款本金、利息、罚息以及律师费应否支持；二是原告能否对涉案房产行使抵押权。
对于第一个争议问题。原告与被告刘启荣签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认上述合同合法有效。原告已依约向被告发放贷款33万元，但被告未按期履行还贷义务，截至2016年11月10日，已累计拖欠原告10期应还贷本息未清偿，现原告依据合同约定，要求提前收回全部贷款本息，合法有据，本院予以支持。被告应向原告清偿截至2016年11月10日的借款本金312485.22元、利息12826.12元、罚息653.87元，之后至实际清偿日止的逾期利息，以尚欠的借款本金为基数按中国人民银行确定的基准利率上浮50%计收。至于律师费问题。虽然原告与其委托诉讼代理人签订了委托代理协议，但原告未提供实际支付费用的证据，原告在庭审中亦确认未支付费用。本院认为，原、被告双方签订的借款合同约定借款人承担的相关费用是指贷款人为实现债权而实际发生的费用，现原告未实际支付该笔费用，并未构成实际损失，故对于原告律师费23000元的诉请，本院不予支持。原告可在费用实际产生后另行主张。
对于第二个争议问题。本院认为，涉诉房产上设定的抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”也就是说抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是以后发生物权变动的请求权。在房屋未办理抵押权设立登记之前，原告作为抵押权预告登记的权利人，享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满后对房屋办理抵押权登记的请求权，并非对房屋享有现实的抵押权，预告登记的权利人并非因此而取得抵押权。原告主张对涉诉房屋的抵押权，根据物权法定原则，权利人应该对涉诉房屋办理抵押登记，抵押权自登记时设立。由于原告没有对房屋办理抵押权设立登记，不符合不动产抵押权的设立及权利行使的要件，故原告诉请对被告位于佛山市三水区西南街道西河路1号北江明珠花园十三座1602房屋在本案确定的债权范围内享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。
被告刘启荣经本院合法传唤，无正当理由不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告刘启荣应于本判决书生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行清偿借款本金312485.22元及利息（其中计至2016年11月10日的利息为12826.12元、罚息为653.87元，从2016年11月11日起至欠款实际清偿日止以312485.22元为本金按中国人民银行确定的基准利率上浮50%计算逾期利息）。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取即3267元，财产保全费2265元，合共5532元（原告已预交），由被告刘启荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 梁淑平
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 欧海彤