安徽省长丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0121民初4095号
原告：安徽北城世纪金源购物中心有限责任公司（以下简称北城世纪金源公司），住所地：合肥市蒙城北路与双墩路交口，统一社会信用代码：340121000050905（1—1）。
法定代表人：张长伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄成丽，该公司员工。
被告：台德权，男，1969年6月24日生，汉族，住安徽省霍邱县。
原告北城世纪金源公司与被告台德权房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。后因案情复杂依法转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄成丽到庭参加了诉讼。被告台德权经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北城世纪金源公司向本院提出诉讼请求：1、请被告立即支付租金物业费等246243.39元，另支付已享受优惠期减免租金173698元；2、请被告向原告支付违约金75429元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月3日、2015年3月6日，原、被告签订关于合肥北城世纪金源购物中心A4-061、062-1、066号商铺（595.97㎡），A4-043、A4-044-2（187.2㎡）用于经营江南烟雨餐饮的《租赁合同》（下称合同）。合同是双方真实意愿表达，已依法成立并生效，对原、被告均具有法律约束力。根据合同第五条，自2016年2月15日至2017年11月14日为租金优惠期，月优惠租金为18.45元/㎡（第一年非优惠租金为28元/㎡，第二年非优惠租金为29.96元/㎡）。根据合同第五条，自2015年5月15日至2017年3月14日为租金优惠期，月优惠租金为24.48元/㎡（第一年非优惠租金为34元/㎡，第二年非优惠租金为36.38元/㎡）。另被告应按每月8元/㎡的标准缴纳物管费、空调费、商管费。被告支付租金等费用方式按季预付，被告未按合同约定缴纳各费用的，每逾期一日应承担3%违约金。被告逾期支付租金等一项费用超过30日的，原告享有合同解除权。原告基于合同约定解除合同的，被告应承担不少于3个月的租金数额违约金。被告已享受租金优惠的，还应补交已减免的全部费用。合同履行期内，被告一直拖欠租金等相关费用。截止2017年10月26日，被告共欠费239974.05元，2017年10月26日原告发出《立即纠正严重违约行为通知函》，要求被告给予清偿欠费。被告依然拖欠。2017年10月31日，原告向被告发出《合同解除通知函》，同时通知被告清偿欠费和搬离物品，被告未与答复且不搬离物品。为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、《中华人民共和国合同法》第107条、第109条提起诉讼。
被告台德权未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2015年3月6日，原被告签订租赁合同一份，约定原告将其所有的位于安徽北城世纪金源购物中心A4-043、A4-044-2面积为187.2平方米的场地出租给被告从事餐饮经营。合同第4条约定：租赁期限4年，即自2015年3月15日起至2019年3月14日止。除装修期外，被告还享有22个月的租金优惠期，自2015年5月15日起至2017年3月14日止，租金优惠期内被告按照优惠标准支付租金。租金自2015年5月15日起开始计算。合同第5条约定：租金以月租金为标准确定，按每年4个季度计收，具体标准如下：租期内第一、二年（自2015年5月15日至2017年3月14日）的月优惠租金标准为24.48元/平方米（第一年非优惠租金标准为34元/平方米，第二年非优惠租金标准为36.38元/平方米），每月租金为4582.66元。第三年（自2017年3月15日至2018年3月14日）租金标准比第二年标准增长7%，即按每月每平方米38.93元计算，每月租金为7287.7元。第四年（自2018年3月15日至2019年3月14日）租金标准比第三年租金标准增长7%，即按每月每平方米41.66元计算，每月租金为7798.75元。被告应向原告支付物业管理费、空调费和商业管理费（按照建筑面积计收）。物业管理费标准按每月每平方米8元计算，每月共计1497.6元；空调费标准按每月每平方米8元计算，每月共计1497.6元；商业管理费标准第一年（2015年5月15日至2016年3月14日）按每月每平方米8元计算，每月共计1497.6元，第二年（2016年3月15日至2017年3月14日）商业管理费在第一年基础上递增7%，即每月每平方米8.56元，每月共计1602.43元，第三年（自2017年3月15日至2018年3月14日）商业管理费在第二年基础上递增7%，即每月每平方米9.16元，每月共计1714.75元，第四年（自2018年3月15日至2019年3月14日）商业管理费在第三年基础上递增7%，即每月每平方米9.8元，每月共计1834.56元。上述费用自本合同约定的营业日开始计算。水电费自实际产生之日起计算。租金、物业管理费、空调费、商业管理费、水电费等均采用预付方式，按季支付，每一季为一个计费周期，被告应当在每一计费周期届满前10日内将下一计费周期的租金、物业管理费、空调费、商业管理费水电费等支付给原告。首期费用被告应当在营业日前10日内支付给原告。被告逾期支付上述费用的，每逾期一日，被告应当按逾期支付金额的千分之三向原告支付违约金。合同第24条约定，被告有逾期不支付租金、物业管理费、空调费、商业管理费、水电费或其他应由被告支付的任何一项费用超过30日等情形的，原告有权解除合同。原告依据本合同约定解除合同的，被告应支付原告不少于按照解约当年租金标准计算的3个月租金的违约金（被告在租金优惠期内发生违约行为的，违约金按照违约当年非优惠月租金标准计算），被告已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付原告，并补交原告此前予以减免的全部费用，原告可以扣除被告已交纳的履约保证金冲抵被告应支付的相关款项等。被告因履行本合同交纳了出入证押金40元、履约保证金20000元。
2015年11月3日，原被告另签订租赁合同一份，约定原告将其所有的位于安徽北城世纪金源购物中心A4-061、062-1、066面积为595.97平方米的场地出租给被告从事餐饮经营。合同第4条约定：租赁期限5年，即自2015年11月15日起至2020年11月14日止。除装修期外，被告还享有21个月的租金优惠期，自2016年2月15日起至2017年11月14日止，租金优惠期内被告按照优惠标准支付租金。租金自2016年2月15日起开始计算。合同第5条约定：租金以月租金为标准确定，按每年4个季度计收，具体标准如下：租期内第一、二年（自2016年2月15日至2017年11月14日）的月优惠租金标准为18.45元/平方米（第一年非优惠租金标准为28元/平方米，第二年非优惠租金标准为29.96元/平方米），每月租金为10995.65元。第三年（自2017年11月15日至2018年11月14日）租金标准比第二年标准增长7%，即按每月每平方米32.06元计算，每月租金为19106.8元。第四年（自2018年11月15日至2019年11月14日）租金标准比第三年租金标准增长7%，即按每月每平方米34.3元计算，每月租金为20441.77元。第五年（自2019年11月15日至2020年11月14日）租金标准比第四年租金标准增长7%，即按每月每平方米36.70元计算，每月租金为21872.1元。被告应向原告支付物业管理费、空调费和商业管理费（按照建筑面积计收）。物业管理费标准按每月每平方米8元计算，每月共计4767.76元；空调费标准按每月每平方米8元计算，每月共计4767.76元；商业管理费标准第一年（2016年2月15日至2016年11月14日）按每月每平方米8元计算，每月共计4767.76元，第二年（2016年11月15日至2017年11月14日）商业管理费在第一年基础上递增7%，即每月每平方米8.56元，每月共计5101.5元，第三年（自2017年11月15日至2018年11月14日）商业管理费在第二年基础上递增7%，即每月每平方米9.16元，每月共计5459.09元，第四年（自2018年11月15日至2019年11月14日）商业管理费在第三年基础上递增7%，即每月每平方米9.8元，每月共计5840.51元。第五年（自2019年11月15日至2020年11月14日）商业管理费在第三年基础上递增7%，即每月每平方米10.49元，每月共计6251.73元。上述费用自本合同约定的营业日开始计算。水电费自实际产生之日起计算。租金、物业管理费、空调费、商业管理费、水电费等均采用预付方式，按季支付，每一季为一个计费周期，被告应当在每一计费周期届满前10日内将下一计费周期的租金、物业管理费、空调费、商业管理费水电费等支付给原告。首期费用被告应当在营业日前10日内支付给原告。被告逾期支付上述费用的，每逾期一日，被告应当按逾期支付金额的千分之三向原告支付违约金。合同第24条约定，被告有逾期不支付租金、物业管理费、空调费、商业管理费、水电费或其他应由被告支付的任何一项费用超过30日等情形的，原告有权解除合同。原告依据本合同约定解除合同的，被告应支付原告不少于按照解约当年租金标准计算的3个月租金的违约金（被告在租金优惠期内发生违约行为的，违约金按照违约当年非优惠月租金标准计算），被告已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付原告，并补交原告此前予以减免的全部费用，原告可以扣除被告已交纳的履约保证金冲抵被告应支付的相关款项等。被告因履行本合同交纳了出入证押金100元、履约保证金20000元、装修押金5959.7元。
另查明，截止目前被告共拖欠原告租金、物业管理费、空调费、商业管理费、水电费合计246243.39元未予支付。因被告在履行上述两合同中存在拖欠费用逾30日未予支付等违约情形，原告于2017年10月31日收回租赁场地，并向被告送达解除租赁合同函，双方解除租赁合同。上述事实，有原告提交的被告身份证复印件、租赁合同、《立即纠正严重违约行为通知函》复印件及其邮件详情单和送达情况复印件、解除合同通知函及其送达邮件详情单及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，受法律保护，双方均应依约履行。双方合同关系现已解除，对被告拖欠的费用应依合同约定予以支付并承担违约责任。被告对原告主张拖欠的物业管理费、空调费、商业管理费、租金、水电费等未提出异议，并举证反驳，故对原告该项主张246243.39元本院予以确认。原告主张被告应返还的已享受优惠在租金差额173698元未超出双方合同约定标准，本院予以确认。原告主张违约金符合双方约定和法律规定，本院予以支持，并核定为72276.47元【2015年3月6日合同涉及：（2015年度月租金6364.8元+2016年度月租金6810.34元+2017年度月租金7287.7）÷3×3个月；2015年11月3日合同涉及：（2016年度月租金16687.16元+2017年度月租金17855.26）÷2×3个月）】。涉案标的金额合计492217.86元，该款被告应予以支付，抵扣被告交纳的保证金、押金46099.7元后，被告仍应支付446118.16元。原告的其他主张，无证据证实，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告台德权于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽北城世纪金源购物中心有限责任公司款446118.16元。
二、驳回原告安徽北城世纪金源购物中心有限责任公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8731元，由原告安徽北城世纪金源购物中心有限责任公司负担868元，被告台德权负担7863元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 陈庆权
审 判 员 秦大利
人民陪审员 董守红
二〇一八年五月十一日
书 记 员 孔祥宏
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。