河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫12民终203号
上诉人（原审被告）：三门峡市中原置业有限公司。住所地三门峡市湖滨区虢国公园东侧。
法定代表人吴明豪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭冠民，系该公司员工。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：王秀鹏，河南建庄律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）：孙秀萍，女，1960年6月12日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。
委托诉讼代理人：张云、高远，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人三门峡市中原置业有限公司（以下简称中原置业公司）因与被上诉人孙秀萍房屋买卖合同纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2017）豫1202民初5362号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中原置业公司的委托诉讼代理人郭冠民、王秀鹏，被上诉人孙秀萍的委托诉讼代理人高远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中原置业公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回孙秀萍原审诉讼请求。事实和理由：根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，购房者是申请办理房屋权属证书的法定义务人，开发商只是协助义务。双方签订的商品房买卖合同也只是约定了我公司初始登记义务，并没有约定我公司代办房地产权属证书。我公司于2013年12月4日已经履行了初始登记义务。因政府职能部门的原因导致房产证办理延迟，我公司已经尽到了积极与政府职能部门协商和配合办证的义务。在没有法定和约定义务情况下，一审认定未办理房产证系我公司应承担的违约责任明显不当。
被上诉人孙秀萍辩称：中原置业公司上诉理由不能成立。一审我提供的第二组证据证实中原置业公司在我办理产权登记时存在过错。一审法院并未认定其为房屋权属证书的法定办证义务人，中原置业公司未能按照双方签订房屋买卖合同15条约定的期限内协助我办理产权证书，其明显有过错。因双方未对逾期办证应承担的违约责任进行约定，一审法院适用最高院买卖合同司法解释判决违约金并无不当。
孙秀萍向一审法院起诉请求：中原置业公司支付逾期办证违约金102657.6元；退还我多缴纳的购房款135427.2元及利息（自2013年11月28日起按照月利息6‰计算至款项付清之日止）；赔偿我各项损失共计21861.3元及利息（自2013年11月28日起按照月利息6‰计算至付清之日止）。
一审法院认定事实：2013年11月28日，孙秀萍与中原置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由孙秀萍购买位于湖滨区虢国路二街坊中原世纪苑北区5幢1单元1层101号，建筑面积共计182.77平方米：套内面积143.79平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积38.98平方米；商品房单价为3570元/平方米；产权登记面积与合同约定面积差异多退少补，不计利息；买受人约定金额为327489元，约定付款时间为2013年11月27日，交纳比例为50.19%；约定金额325000元，约定付款时间为2014年2月27日，交纳比例为49.81%，最后按照实测面积多退少补；出卖人应该于2014年12月31日前，将验收合格的商品房并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应该在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，由于买受人未能按照政府主管部门的要求交齐资料等原因导致买受人不能在规定时间内取得房屋所有权权属证书的，出卖人不承担任何责任”。合同约定支付价款652489元，所购房屋面积实测为182.68平方米，原告孙秀萍实际缴纳房款共计652168元。被告中原置业公司按约向孙秀萍交付房产。2013年11月27日，孙秀萍缴纳住房专项维修基金10966元。2014年1月9日，孙秀萍缴纳契税26099.56元。中原置业公司未为孙秀萍办理房产证，且孙秀萍认为负一层不能办理房产证应该按照地下室价款收取费用，应该退还多收取价款并赔偿损失。庭审中原告明确第一项诉讼请求自2016年1月1日起计算至2017年11月1日，以652168元房款为基准，采用月息千分之六计算。
另查明，2012年1月13日，中原置业公司取得位于湖滨区××路××街坊中原世纪××楼的建设工程规划许可证，载明“住宅，框剪；11+1F；5#；高度33.8米，地上建筑面积5944.71平方米，地下建筑面积496.11平方米”。2012年10月12日，被告中原置业公司取得的商品房预售许可证，载明“5号楼，成套住宅，住宅建筑面积6440.82元，层数11层，所在层-1-11+1，单元数2，住宅套数57套，平均售价3760元”，该预售证有效期自2012年10月12日起至取得三门峡市商品房房屋产权证之日止。
一审法院认为，孙秀萍与中原置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。孙秀萍按合同约定支付了购房款。中原置业公司已交付房屋。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应该在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”。
本案中，孙秀萍起诉时距上述办理房屋所有权登记的期限届满已超过一年，中原置业公司虽辩称未能办理房产权属登记并非出于其自身的原因，而系行政机关不予协助及房产政策调整所致，但其未提供证据证实由于上述原因导致了客观意义上无法办理房屋权属登记，且其亦未能提供证据证明其按照合同约定在涉案房屋交付后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。故对中原置业公司称无过错并不违约的辩称，不予采纳。
关于逾期办证违约金，双方合同未约定具体的违约责任，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。孙秀萍起诉要求按照合同价款652168元为基准计算违约金，予以支持。故逾期办证违约金，应以652168元为基准，自2016年1月1日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2017年11月1日。
本案涉讼房屋尚未办理正式产权登记，合同约定房产面积以产权登记面积为准，故待不动产产权证书办理出来之后，孙秀萍可依据产权证书载明面积再予以请求权利。综上，孙秀萍以负一层无法办理房产证为由，要求中原置业公司返还多交房款及赔偿损失的诉讼请求，缺乏相应的事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、三门峡市中原置业有限公司支付给孙秀萍逾期办证违约金，该违约金以652168元为基准，自2016年1月1日起参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息标准计算逾期办证违约金至2017年11月1日。限本判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回孙秀萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，减半收取2600元，由孙秀萍负担1500元，由中原置业公司负担1100元。
本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，孙秀萍与中原置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，该合同第十五条约定“出卖人应该在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。…”中原置业公司未能提供证据证明其按照合同约定在涉案房屋交付后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。故中原置业公司应当承担违约责任。双方合同未对逾期办证约定具体的违约责任承担方式，根据本案查明事实，中原置业公司办证延迟并未影响孙秀萍对涉案房屋的居住使用，一审按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金偏高，二审予以纠正。根据公平原则，酌定违约金以购房款652168元为基准，自2016年1月1日起按年利率3%计算至2017年11月1日。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖滨区人民法院（2017）豫1202民初5362号民事判决。
二、三门峡市中原置业有限公司支付给孙秀萍逾期办证违约金，违约金计算方式：以购房款652168元为基准，自2016年1月1日起按年利率3%计算至2017年11月1日。限本判决生效之日起十日内履行完毕。
三、驳回孙秀萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5200元，减半收取2600元，由孙秀萍负担1600元，由三门峡市中原置业有限公司负担1000元。
二审案件受理费1205元，由上诉人三门峡市中原置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 曜
代理审判员 李 剑
代理审判员 齐晓丹
二〇一八年四月十三日
书 记 员 史 磊