广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第1454号
原告：珠海市明和物业管理有限公司，住所地：珠海市。
法定代表人：陈康和，该公司执行董事。
委托代理人：黄晓峰，广东嘉骏律师事务所律师。
委托代理人：刘春青，广东嘉骏律师事务所律师。
被告：徐乐耕，女，汉族，住，公民身份号码：×××5124。
委托代理人：刘中杨，广东凯邦律师事务所律师。
委托代理人：蒋田兵，广东凯邦律师事务所律师。
原告珠海市明和物业管理有限公司（以下简称“明和物业公司”）诉被告徐乐耕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明和物业公司的委托代理人刘春青，被告徐乐耕及其委托代理人刘中杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明和物业公司诉称：2005年7月10日，原告与被告双方签订了《银石雅园前期物业管理服务协议》，合同约定由原告向被告提供物业管理服务，并约定了物业管理费标准、支付期限及违约责任等，被告按其房屋建筑面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每月5日之前缴纳上一月物业管理费，逾期缴费的从逾期之日起按每天千分之一缴纳滞纳金。被告系银石雅园23座601房的业主，物业面积108.06平方米，物业管理费按照每月每平方米1.5元计算，被告按约定应当向原告每月缴纳物业管理费用162.1元，另外加上每月分摊的公共损耗水电费。但被告从2011年12月1日开始无视原告催缴一直拒绝缴费，至2015年4月30日共拖欠物业管理费7382元，产生滞纳金4436.43元。原告的诉讼请求如下：1.判令被告支付拖欠的物业管理费7382元；2.判令被告支付延迟缴纳物业管理费的滞纳金4436.43元（从2011年12月1日起按每天千分之一计算，暂计至2015年4月30日）；3.本案诉讼费由被告承担。
原告明和物业公司对其诉求提交了以下证据：1.《银石雅园前期物业管理服务协议》；2.每月应缴管理费明细、欠费明细；3.催缴单；4.房产信息登记表。
被告徐乐耕辩称：一、被答辩人没有证据证明按照《银石雅园前期物业管理服务协议》约定履行了物业服务，因此，被答辩人请求答辩人向其支付物业费的诉讼请求没有事实根据，所以，法院应依法驳回被答辩人的诉讼请求。事实和理由如下：被答辩人在向法院提交的2005年7月10日签订的《银石雅园前期物业管理服务协议》，该协议仅对物业基本情况、服务内容和质量、服务费用、物业的经营和管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、责任和义务等前期物业服务相关事宜进行了约定。但没有提交履行该协议的证据材料。
二、被答辩人存在未按“物业服务管理协议”进行服务的违约事项，提供服务严重不符合协议约定，没有达到第一条、第二条、第三条、第七条的服务要求，被答辩人违约在先，答辩人有权以不交物业费用行使抗辩权。具体事实和理由如下。1、物业服务协议第一条第一点“每6个月向乙方公布物业管理费用收支账目”，实际情况被答辩人没有编制物业管理服务及财务年度计划向业主公布账务。答辩人自从搬入银石雅园居住从未收到或看到物业管理费用收支账目明细。2、物业协议第二条第二点“对房屋共用设施设备及其运行进行维护和管理”实际对小区内外（外面表示小区商铺路面）公共路面和公共设施破损长期没有修复，车辆乱停放没有制止管理妨碍行人正常行走，严重影响小区形象。3、物业服务协议第三条第一点“保持整洁统一”，小区的消防栓、墙壁、业主家的门上贴满了各种乱七八糟的小广告。垃圾清理不及时，小区脏乱差。23栋的电梯，没有一次能擦干净，上面布满了各种痕迹、赃物。4、物业服务协议第三条第一点“及时处理乱搭乱建现象”。小区内已有多处乱搭乱建的设施，长期不进行整治。5、物业服务协议第三条第七点“应实行24小时封闭服务，进出人员及车辆进行查询及登记”“小区内治安秩序良好”。实际情况从来没有对进出的人员及车辆进行查询及登记，致使小区进出人员杂乱。小区南、北出口的两个小门经常开放；小区中的明和超市和地下菜市场皆为开放状态，人员能够自由进出。6、物业服务协议第三条第九点“小修：接到报修45分钟内赶到现场，及时进行维修”，“急休：接到报修15分钟内赶到现场，及时进行维修”，“小修、急休及时率达到100%，返修率不超过1%”。实际情况被答辩人对业主反映的设备损坏情况经常不予理睬。在本次立案前我和物业经理协商物业费的过程中，有业主进来向物业经理反映，小区电梯的风扇出现问题，每次乘电梯都感到恐怖，多次报物业都没有进行修理。7、物业服务协议第四条第2点“对本物业公共区域进行24小时值班巡逻”，实际情况是对小区巡视不够，对小区出现的问题未能及时处理。答辩人居住的23栋一楼大门右面的半扇门经常处于长期开门的状态，物业应及时巡视发现问题，并进行妥善处理，而物业从未发现这种情况并对其进行处理。之前答辩人向物业反映情况，一直没有进行处理，后来答辩人去物业办公室当面投诉，物业说不能因为你的个人需求要求关门而影响其他人要开门的需求，答辩人和她大吵了一顿，然后才处理。后来这个问题又出现，一直到现在未解决。因物业巡视不够，小区人员混杂，小广告非常多，我家的门上经常塞满各种小广告。如果有不法坏人利用小广告试探是否有人居住，对业主将是很危险的。8、物业服务协议第七条第三点“维修基金不够时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续酬”。答辩人居住的23栋一楼大门损坏，在没有出示物业管理账目，不能证明其维修基金不够，也未出示经当地物业管理行政主管部门审核批准的情况下，向业主收取维修大门的费用。9、2012年6月20日、2013年6月20日、2014年6月20日《催缴通知》3份照片背景一样，为近期摆拍，本人从未见过，更没有签字确认。10、小区地下车库常年释放异常气味，答辩人居住的23栋前后左右被6、7个地下车库的出风口包围，使答辩人日常生活深受困扰。11、因小区管理混乱，严重影响二手房交易价格，较周边同类小区价格低很多。因物业管理混乱，没有对进出人员进行有效管理，致使小区内出现邪教组织长达2年之久，在2015年被公安局清剿。12、业主缴纳的物业费被答辩人只开收据不开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理办法》，涉嫌偷税漏税。13、小区混乱情况可见相关报道，这些报道对于小区治安管理水平可略见一斑，而这还只是答辩所知的媒体曝光部分。
三、被答辩人未能提供应该提供的服务，违约在先，法院应依法驳回被答辩人的诉讼请求。具体如下：1、按照《银石雅园楼盘实用手册》，应提供“家庭防盗报警系统”、“周边红外线防范系统”、“电子保安巡更系统”、“智能停车场收费系统”、“网上购物一卡通系统”、“音乐喷泉”、“网球场”、“四星级商务酒店”、“豪华住客会所”等公共设施。实际情况未能提供这些设施。红外系统、家庭防盗报警系统经常误报，没有进行维修，使这些装置形同虚设。音乐喷泉已经很久不喷水了。配套的会所未经小区业主同意被转让给广东南方宝塔投资有限公司，宝塔石化未经许可在小区内从事办公经营活动。其它设施未能提供。2、按照《银石雅园住户手册》，明和物业管理公司应为住户提供收洗衣服（包括干洗），提供贴心管家为业主代购食品、蔬菜等，提供专业清洁服务，代业主请家教、保姆、钟点工，为住户接送小孩上、下学等服务。以上各项服务自业主入住明和物业公司从未提供过。
四、依据《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号）第八条的规定，资质为三级的被答辩人可以承接20万平方米以下住宅项目，而不可以承接二级资质物业服务企业才可以承接的30万平方米以下的住宅项目。但是，明和物业管理公司却超资质，以二级资质物业服务企业的名义承接了建筑面积为28.3997万平方米的银石雅园的物业服务，属于违规经营。由于被答辩人违规经营服务，我家被动接受被答辩人的物业服务，而被答辩人向我提供的物业服务却有欺诈行为。资质为三级的被答辩人应该依法按照每月每平方米0.9元的标准向我收取物业费，却以二级资质物业企业的名义承接并按照超越一级资质企业的收费标准（1.2元／平米）每月每平方米1.50元的标准向答辩人收取物业费，超等级、超标准，擅自提高物业收费标准，向答辩人多收取了物业费4927.54元［以每月每平方米差价0.6元为基数（被答辩人实际收取标准每月每平方米1.50元与被答辩人应该收取标准每月每平方米0.9元之差），从2005年7月10日起至2011年11月31日止共76个月，按照房屋面积108.06平方米计算］，给答辩人造成了严重的经济损失。从2005年7月10日起至2011年11月30日止，被答辩人向答辩人收取的物业费总额为12318.84元［以被答辩人实际收取标准每月每平方米1.50元为基数，从2005年7月10日起至2011年11月30日止共76个月，按照房屋面积108.06平方米计算。］所以，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》（主席令第11号）第四十九条的规定，答辩人要求被答辩人向答辩人双倍赔偿9855.08元。被答辩人违反规定擅自提高收费标准，答辩人有权拒绝被答辩人向其收取擅自提高收费标准的物业费。所以，答辩人没有违约，不应该向被答辩人支付违约金。被答辩人提出的诉讼要求业主支付滞纳金4436.43元。新物业法中没有任何条款阐述物业公司可以收取滞纳金，被答辩人的诉讼要求属于乱收费；同时由于被答辩人服务质量没有达到物业管理协议的标准，违约在先，答辩人有权以不交物业费用行使抗辩权。法院应予以驳回。
五、引述“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护业务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
六、根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”做了规定，即当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
被告徐乐耕对其辩称提交了以下证据：1.小区环境照片；2.《银石雅园住户手册》；3.《银石雅园楼盘使用手册》；4.相关媒体报道。
经审理查明，原告明和物业公司成立于1997年4月30日，物业管理资质为三级，领取了相应的企业法人营业执照。被告是案涉房屋珠海市九洲大道西3033号银石雅园23栋601房的业主，该房屋建筑面积108.06平方米。
2005年7月10日，原告与被告签订《银石雅园前期物业管理服务协议》，约定被告委托原告对银石雅园小区进行前期物业管理，具体指自房屋交付之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业委托管理合同》生效时止的物业管理。该合同的主要内容有：物业管理服务包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等。物业管理费标准为按照建筑面积每月每平方米1.5元收取，逾期交纳的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天千分之一计算的违约金。原告主张被告支付自2011年12月1日至2015年4月30日共拖欠物业管理费7382元，共欠滞纳金4436.43元（暂计至2015年4月30日，每日按千分之一计算）。
2013年6月8日，珠海市香洲区银石雅园业主委员成立。截至本案诉讼时，原告仍为银石雅园小区提供物业服务。原告现已向法院起诉银石雅园数十位业主拖欠物业服务费。在原告起诉被告及其他业主的案件中，业主认为原告物业管理不到位、服务差，并提供了相关证据材料，证明了原告的物业管理服务主要存在以下问题：1.小区环境卫生、日常保洁及清洁、除四害服务都没有尽到，小区的楼道里到处粘贴广告；2.公共区域没有实施24小时值班巡逻、防盗；3.小区车辆乱停乱放；4.没有封闭式管理，小区闲杂人员随意出入；5.未按约定每6个月向业主公布物业管理费的账目。
以上事实，有以上证据及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，原告领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，符合从事物业管理活动的资格。原告与被告签订的《银石雅园前期物业管理服务协议》系签订方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同对原告和被告均具有法律约束力。被告所有的银石雅园23栋601房在上述物业服务范围内，被告作为业主已接受了原告提供的物业管理服务，应向原告支付相应的管理服务费用。合同约定物业管理费标准为按照建筑面积每月每平方米1.5元收取，因此，原告主张被告支付自2011年12月1日至2015年4月30日（共41个月）共拖欠物业管理费7382元，其中6645.69元（1.5元／㎡／月×108.06㎡×41月），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告主张差额部分金额为每月分摊的公共损耗水电费用，但并未提供相关证据予以证明，《银石雅园前期物业管理服务协议》也并未就该部分收费进行约定，本院不予支持。
关于诉讼时效，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。本案中，物业管理服务费用按合同约定为每月分期交纳，被告拖欠上述费用，诉讼时效应从最后一期履行期届满之日起计算。截至本案诉讼时，原告仍在为银石雅园小区提供物业服务。原告于2015年8月提起诉讼，未超过两年的诉讼时效，因此被告关于本案已超过诉讼时效的主张，不能成立，本院不予采纳。
关于原告要求被告支付滞纳金的请求，虽然《银石雅园前期物业管理服务协议》约定了违约金，但结合考虑本案及其他本院审理的系列案件中所查明事实以及小区业主欠费比例的实际情况，银石雅园小区确实存在卫生状况较差，车辆乱停乱放，未按约公布账目等问题，原告的管理服务确实有不符合合同约定、不完善的地方。被告及其他业主并非无故不按时交纳物业管理费，原告对此也应承担部分责任。因此，对原告关于滞纳金的请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条之规定，判决如下：
一、被告徐乐耕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市明和物业管理有限公司支付自2011年12月1日至2015年4月30日的物业管理费6645.69元；
二、驳回原告珠海市明和物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取48元，由原告珠海市明和物业管理有限公司负担21元，被告徐乐耕负担27元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 杨 凡
（）二0一五年十一月十日
书记员 罗加靖