黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳民初字第268号
原告石风鸣。
委托代理人秦权。
委托代理人翟冠杰。
被告周铁。
被告蔡荣荣。
原告石风鸣与被告周铁、蔡荣荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月5日立案受理，依照简易程序于2014年6月4日公开开庭进行了审理。原告石风鸣的委托代理人翟冠杰，被告周铁、蔡荣荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年4月原告与被告签订房屋租赁协议一份，将坐落于牡丹江市阳明区铁岭镇的二层房屋出租给二被告使用，约定年租金10000.00元，每年提前一星期一次性交齐、上打房租，到期不交解除协议，租赁期限为2011年4月20日至2015年4月20日。协议履行期间，被告交纳了2011至2012年度、2012至2013年度的租赁费。2013至2014年度的租金，被告仅交纳了1200.00元，尚欠8800.00元未交纳。原告多次催要未果，起诉至法院。原告诉讼请求：1.要求解除原告与被告的房屋租赁协议；2.要求被告给付拖欠的2013年4月20日至2014年4月20日期间的房屋租金8800.00元及同时期利息损失528.00元；3.要求被告对擅自装修的房屋恢复原状、赔偿损失1500.00元，并要求被告搬出该房屋；4.案件受理费由被告负担。
被告辩称：原告出租给被告的房屋从2013年6月份自来水就没水或者是断断续续有水，原告给修理了三、四次。由于供水的故障，被告才没有支付原告的租赁费。
结合原告的起诉及被告的答辩意见，本院确定本案的争议焦点为：1.被告是否应给付拖欠原告的房屋租赁费及利息损失，具体金额是多少；2.被告是否擅自改装原告的房屋，是否应恢复原状及赔偿损失；3.原告与被告是否应解除租赁协议，被告是否应搬出承租的房屋。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
证据一、房屋所有权证一份、房屋租赁合同一份。证明原告为被告承租房屋的所有权人，协议明确了租赁双方的权利义务及原告要求解除租赁协议的条件。
被告对该组证据均无异议。
本院认为，该组证据来源合法，被告均无异议，本院予以采信。
证据二、维修自来水管道购件收据（含饭费收据）三张、专卖店购件小票一张、维修自来水管道工人的证言两份。证明原告给被告先后三次维修自来水管道。证言证明修复自来水管道前后水流量大小的内容。
被告对2013年6月18日、8月2日购件收据及购件小票无异议。但认为2013年6月14日饭费收据与其无关。对证人证言有异议，因证人未出庭。
本院认为，被告对2013年6月18日、8月2日二张购件收据及购件小票无异议，能够证明被告承租房屋内自来水管出现故障而进行多次维修，本院予以采信。证人没有出庭作证，无法核实书面证言的真伪性，本院不予采信。2013年6月14日饭费收据与本案无关，本院不予采信。
证据三、照片三张、光碟一张。证明通过照片可以证实被告未经原告同意改变房屋现状，私自开棚子门一道，私接烟筒。光碟证实2014年4月28日原告在未通知被告的情况下，前往被告承租的房屋查看，证实有自来水。
被告对照片形式要件无异议，对证明问题有异议，认为不是其擅自改装，是经过原告同意的情况下才改装的。被告对光碟没有异议。
本院认为，通过照片可以证实被告改装原告房屋的事实，但在庭审中原告自认是被告于2011年改装的，直至起诉至本院原告才要求被告对改装房屋恢复原状、赔偿损失。并不能证明原告起诉前有要求被告停止改装、终止协议等情形，应视为原告对被告改装房屋行为的同意或默认，故本院对原告通过该证据证明被告擅自改装房屋的内容不予采信。通过光碟中的录像视频，可以看出房屋中的自来水管水流量小，被告对光碟的内容无异议，本院予以采信。
被告没有证据向本院提供。
根据原告的举证、被告的质证及本院对证据的质证意见，本院确认案件事实如下：
2011年4月原告与被告签订房屋租赁协议一份，将坐落于牡丹江市阳明区铁岭镇的二层房屋出租给二被告经营饭店使用，约定年租金10000.00元，每年提前一星期一次性交齐、上打房租，到期不交解除协议，租赁期限为2011年4月20日至2015年4月20日。协议履行期间，被告交纳了2011至2012年度、2012至2013年度的租赁费。2013至2014年度的租金，被告仅交纳了1200.00元，因原告出租给被告的房屋自来水管出现故障，原告先后三次维修水管但还是水流量小。2014年4月28日原告在未通知被告的情况下，前往被告承租的房屋查看，证实有自来水，但流量很小。被告以自来水时断时续、流量很小严重影响其饭店经营为由尚欠2013年至2014年度8800.00元房屋租金。原告为索要被告尚欠的租金及利息损失，要求与被告解除租赁协议，并要求被告对擅自改装的房屋恢复原状、赔偿损失起诉至本院。
本院认为，原告与被告在自愿合法的前提下签订房屋租赁协议应受法律保护。被告使用原告的房屋用于饭店经营，应向原告交纳房屋租赁费，本院对原告要求被告交纳尚欠的租赁费予以支持。但被告承租的房屋由于自来水管的故障，虽经原告多次修理仍存在水流量小的状况，该房屋对于被告作为饭店经营者在用途上尚有欠缺，在维修水管期间给被告餐饮经营上带来一定的影响，应相应减少欠交租金的30%，被告应给付原告租金6160.00元。由于原告出租给被告房屋的自来水管经多次维修仍不能实现正常供水的状况，当事人双方已无法继续履行合同，故本院对原告要求与被告解除租赁合同及被告搬出租赁房屋的诉讼请求予以支持。当事人双方在房屋租赁协议中约定，被告搬离承租房屋时应将装修时拆下原告房屋的东西恢复原状，本院对原告要求被告装修时新建的棚子门及烟囱应恢复原状的诉讼请求予以支持。被告已按协议约定交纳了二年租金20000.00元，第三年度也交纳了1200.00元，因供水出现问题拖欠房屋租金8800.00元，所以被告应给付原告房屋租金6160.00元及同期银行贷款利息369.60元本院予以支持。被告于2011年改装租赁的房屋，并连续两年如约给付租赁费，原告均予接受，无证据证明原告在此期间对原告的改装行为予以制止及提出终止协议的情形，应视为对被告改装行为的同意或者默认，故本院对原告要求被告对改装房屋赔偿损失的诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”、第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”、第二百二十三条第一款“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”的规定，判决如下：
原告石风鸣与被告周铁、蔡荣荣解除2011年4月20日所签订的房屋租赁协议。
被告周铁、蔡荣荣于本判决生效后十日内搬出所租赁原告石风鸣的房屋并拆除装修时新建的棚子门及烟囱。
三、被告周铁、蔡荣荣于本判决生效后十日内给付原告石风鸣2013年4月至2014年4月的房屋租金6160.00元及利息369.60元。
四、驳回原告石风鸣其他的诉讼请求。
案件受理费71.00元，减半收取35.50元，由被告周铁、蔡荣荣负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判员 富 淼
二〇一四年八月一日
书记员 马龙君