广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0105执异288号
异议人（利害关系人）：刘潮坚，男，1985年6月15日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：卢瑞瑜，广东实德律师事务所律师。
委托代理人：谭晓彤，广东实德律师事务所实习律师。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行，住所地广州市海珠区同福中路470号同乐大厦1-4楼。
负责人：吴寿强。
委托代理人：黄永江，广东岭南律师事务所律师。
委托代理人：姚旭南，广东岭南律师事务所律师。
被执行人：广东启信投资管理有限公司，住所地广州市越秀区东风东路836号东峻广场一座2105室。
法定代表人：张志鹏。
被执行人：广州柏高置业发展有限公司，住所地广州市越秀区东风东路836号一座2104室。
法定代表人：陈志实。
被执行人：广东亨达利企业集团有限公司，住所地广州市越秀区环市东路371-375号南塔1309室。
法定代表人：林学鉴。
申请执行人中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行（以下工行同福中路支行）依据已经发生法律效力的本院作出的（2008）海民二初字第612号民事判决书申请执行被执行人广东启信投资管理有限公司（以下简称启信公司）、广州柏高置业发展有限公司（以下简称柏高公司）、广东亨达利企业集团有限公司（以下简称亨达利公司）金融借款合同纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2008）海民执字第5831号。执行过程中，本院于2013年7月3日作出（2008）海民执字第5831-1号执行裁定书裁定拍卖被执行人亨达利公司所有的登记在广东亨达利企业集团公司名下的穗房地证字第208341号位于广州市白云区石井镇龙湖村大埗头房地产产权。经委托拍卖，于2013年8月29日由买受人刘潮坚以2380万元竞投取得，并支付拍卖佣金616000元。现利害关系人刘潮坚向本院提出书面异议，请求将成交价格由2380万元调整为19386237元，拍卖佣金由616000元调整为527725元，应从分得款项的债权人处执行回款金额4413763元给异议人，并要求拍卖公司退回佣金88275元给异议人，合计4502038元。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人刘潮坚认为：在法院处理的申请执行人工行同福中路支行与被执行人亨达利公司就（2008）海民二初字第613号民事判决书的强制执行过程中，执行案号为（2008）海民执字第5831号。经法院委托拍卖，异议人以2380元竞得广州市白云区石井镇龙湖村大埗头房地产产权（穗房地证字第208341号）。成交后，异议人按约定支付了成交价2380万元及拍卖佣金61.6万元，合计2441.6万元。根据拍卖机构提供的《涉诉资产进场交易竞买须知》第一条“土地使用权面积为26595.20平方米”，但在拍卖成交后过户办证过程中，经房管局重新测绘后，土地使用权面积实际仅为21663平方米，比披露的面积少了近5000平方米，误差比例高达18.55%。在本次拍卖中，异议人以2380万元的高价竞得“拍卖标的”，现面积减少了近20%，则价值减少近500万元。评估机构和拍卖机构违法失职未去了解拍卖标的实际情况，导致所有文件均未披露拍卖标的物存在上述瑕疵，严重损害了竞买人的利益。异议人多次与执行法官沟通，其建议异议人提起诉讼。据此，异议人已向广州市白云区人民法院提起诉讼，案号为（2014）穗云法民二初字第1191号，认为该拍卖存在重大误解并显失公平，要求按面积减少比例减少成交款，并要求拍卖公司直接退回部分成交款，后广州市白云区人民法院作出裁定，认为因法院在执行拍卖被执行人亨达利公司名下位于广州市白云区石井镇龙湖村大埗头房地产产权（穗房地证字第208341号）时所发生的拍卖标的物与实际测绘面积存有差异导致的纠纷，该纠纷应通过法院予以调整。异议人不服该裁定，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二终字第212号民事裁定书，认为拍卖公司的拍卖行为也是法院执行行为的延续，因此应当由法院在执行程序中予以调整。上述法院判决后，异议人发函给法院要求执行回转返还款项，但法院称不予以处理。综上，因评估拍卖行为是法院执行行为的延续，属于法院执行行为之一，现因评估机构和拍卖机构的违法行为导致异议人合法权益受损，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条的规定，异议人作为利害关系人有权提出执行异议。因土地使用权面积由26595.20平方米减少为21663平方米，成交款及佣金也应该按面积减少比例相应减少，也即成交款应调整为19386237元，佣金按调整后的成交价19386237元计算，则佣金应调整为527725元，也即应从分得款项的债权人处执行回转金额4413763元，并要求拍卖公司退回佣金88275元，合计4502038元。
异议人为证明其主张提交了如下证据：1.《拍卖成交确认书》，拟证明异议人通过法院组织的拍卖程序竞得大埗码头房地产产权。2.《涉诉资产进场交易竞买须知》、《涉诉资产进场交易竞买规则》，拟证明受委托拍卖人广东平正拍卖有限公司、广东融华国际拍卖有限公司在文件中披露的土地使用权面积为26595.20平方米，与实际测绘的面积严重不符。3.业务回单2份、案款收据2份，拟证明异议人已按《拍卖成交确认书》的约定将成交款支付至法院账户，且法院确认收到该成交款。4.拍卖佣金发票，拟证明异议人已按《拍卖成交确认书》的约定将拍卖佣金支付给拍卖机构。5.《房地产估价报告》，拟证明评估机构按土地面积26595.20平方米乘以地面单价748元/平方米来估价。6.《房地产权证》，拟证明实际上大埗头房地产的土地面积系21663.06平方米。7.（2013）穗海法拍卖第18号《委托拍卖函》，拟证明拍卖机构存在违法失职的行为，未按法院《委托拍卖函》的要求去了解拍卖标的实际情况，导致所有拍卖文件均未披露拍卖标的物存在面积瑕疵，严重损害了异议人的利益。8.（2014）穗云法民二初字第1191号和（2015）穗中法民二终字第212号民事裁定书，拟证明法院认为评估拍卖行为是法院执行行为的延续，应在执行程序中予以调整。
申请执行人工行同福中路支行并没有提交答辩意见。
被执行人启信公司、柏高公司、亨达利公司均没有提交答辩意见。
经审查查明：关于原告工行同福中路支行诉被告启信公司、亨达利公司、柏高公司金融借款合同纠纷一案，本院于2008年8月28日作出（2008）海民二初字第612号民事判决书，判决如下：一、启信公司在本判决生效之日起10日内向原告清还借款本金4738019.31元、利息559946.69元，并从2008年7月21日起至本判决确定付款期限届满之日止按月利率8.775‰计付逾期罚息、复利给工行同福中路支行；二、如启信公司不履行本判决第一项所确定的债务时，工行同福中路支行有权以启信公司所有的广州市越秀区东风东路836号一座2105、2106室的房屋折价或者拍卖、变卖后的价款在90万元的范围内优先受偿，以及以柏高公司所有的广州市越秀区东风东路836号一座2104室的房屋折价或拍卖、变卖后的价款在28万元的范围内优先受偿；三、亨达利公司对折价或拍卖、变卖广州市越秀区东风东路836号一座2105、2106室房屋的价款仍不足清偿本判决第一项所确定的债务部分承担连带清偿责任；亨达利公司承责后，有权向启信公司追偿。该判决书已于2008年9月24日发生法律效力。因各被告均未主动履行义务，原告据此向本院申请执行，本院于2008年10月24日立案执行，案号为（2008）海民执字第5831号。立案执行后，本院已于2008年10月25日向被执行人发出执行通知书等。执行过程中，本院依法查封了被执行人亨达利公司所有的登记在广东亨达利企业集团公司名下的穗房地证字第208341号位于广州市白云区石井镇龙湖村大埗头房地产产权。2012年10月15日，广州市国土资源和房屋管理局函复本院称：白云区石井镇龙湖村路大埗头（土名）地块原用地单位是广州联合运输总公司，并于1993年建成，已取得了穗国土建用字[1996]第505号《建设用地批准书》，并签订了（93）穗国地出字第396号《广州市国有土地使用权出让金合同》，用地单位已缴清土地出让金。1996年12月，广州联合运输总公司将该地块交易过户给了广东亨达利企业集团公司。上述地块房产已以处字82461号案办理房地产权登记，使用土地面积为26595.2平方米，建筑面积为2273.75平方米（含第7幢二层；4、6幢一层部位共702.77平方米违章建筑），房屋使用性质为“仓库”。该房屋已办理抵押登记，抵押权人是深圳发展银行广州分行中华广场支行，等。因被执行人并未履行义务，本院已对上述土地及建筑物委托评估，而本次评估土地使用权面积为26595.2平方米，建筑面积为2207.83平方米。经评估，上述土地及建筑物的市场价值为22901203元。据此，本院于2013年7月3日作出（2008）海民执字第5831-1号执行裁定书裁定拍卖上述土地及建筑物的产权。
2013年7月24日，本院依法向广东平正拍卖有限公司、广东融华国际拍卖有限公司发出委托拍卖函，委托以上公司对上述土地及建筑物进行公开拍卖。2013年8月28日，异议人签收了《涉诉资产进场交易竞买须知》，其中载明：土地使用权面积为26595.2平方米，规划建设码头、仓库、办公项目；拍卖标的不交吉，按现状交付拍卖；以上是拍卖标的的已知存在的瑕疵，竞买人应特别谨慎注意，上述标的物是否还存在其他问题，由竞买人自行向有关部门了解、掌握，并承担相应的后果；买受人一旦买受上述标的，即表明买受人接受上述标的物的现状，并承担由此产生的一切后果，房屋的实际面积以房管部门测绘为准，费用不补不退，由买受人承担，成交后办理权属证照，过户手续问题及风险由买受人承担；拍卖标的按现状拍卖，竞买人应在参加竞价前亲自详细察看拍卖标的，清楚上述拍卖标的的现状，对拍卖标的的状况、价值及其存在的所有瑕疵作充分了解，竞买人如要了解拍卖标的房地产的详细情况，可自行到房管部门查询和查阅拍卖标的的文件资料，委托人、交易机构、拍卖机构对拍卖标的不作任何担保，对其品质与瑕疵不承担任何责任；竞买人应自行判断拍卖标的是否符合拍卖文件资料的描述，而不应仅仅基于委托人、交易机构、拍卖机构对拍卖标的的介绍和说明而作出竞买决定，亦不以此为由向委托人、交易机构、拍卖机构主张任何抗辩或拒绝履行任何义务；竞买人在竞价前应充分考虑到拍卖成交后可能需要支付的拍卖佣金及相关税、费、金等费用，并充分了解拍卖标的在拍卖成交后所产生的实物移交、产权过户、相关政策规定及不可抗力因素等方面的风险，竞买人一旦参加应价，就应为自己的竞买行为承担所有的法律责任和经济责任，竞买成功，买受人不能以任何理由（包括所谓“不可抗力”或“政策”等原因）退回拍卖标的或拒付拍卖成交价款和佣金。另，《涉诉资产进场交易竞买规则》第二十二条载明：买受人在办理领取权属凭证或办理交易过户手续时，如新核发的权属凭证上所记载的内容与拍卖资料中依据原权属凭证或委托文件记录的内容不一致时，以政府主管部门核定为准，成交价不作调整，买受人不得因其差异而主张任何权利；第二十五条载明：拍卖标的按现状（包括存在的瑕疵）转让，广交所和拍卖机构对拍卖标的不承担瑕疵担保责任，竞买人须仔细阅读本《竞买规则》的规定和要求，竞买人参与竞价即被视为其已经知晓拍卖标的的历史情况、认同拍卖标的的现状。
2013年8月8日，拍卖机构针对上述土地及建筑物在广州日报刊登拍卖公告，2013年8月29日举行了拍卖会。经拍卖，由异议人刘潮坚以2380万元竞投取得，并支付拍卖佣金616000元。同日，异议人与拍卖机构签订《拍卖成交确认书》，该确认书再次载明：买受人一旦买受上述标的，即表明买受人接受上述标的物的现状，并承担由此产生的一切后果，房屋的实际面积以房管部门测绘为准，费用不补不退，由买受人承担，成交后办理权属证照，过户手续问题及风险由买受人承担。上述拍卖成交确认书签订后，异议人依约分别向本院支付了拍卖款2380万元、向拍卖机构支付了拍卖佣金共616000元。据此，本院已于2013年12月9日作出（2008）海民执字第5831-2号执行裁定书裁定准异议人以2380万元购买广州市白云区石井镇龙湖村大埗头房地产产权（穗房地证字第208341）等。另，由于亨达利公司在本院尚有众多作为被执行人的执行案件并未执结，本院已将上述拍卖款项分配处理完毕，但申请执行人的债权尚未全部清偿。
另查，关于异议人刘潮坚诉被告广东平正拍卖有限公司、广东融华国际拍卖有限公司其他合同纠纷一案，广州市白云区人民法院于2014年10月28日作出（2014）穗云法民二初字第1191号民事裁定书裁定驳回异议人的起诉。后异议人不服提起上诉，广州市中级人民法院于2015年4月7日作出（2015）穗中法民二终字第212号民事裁定书，其中该裁定论述道：广州市海珠区人民法院在执行过程中依法调取涉案房产的相关登记资料，经过评估，委托以上公司进行拍卖。接受委托后，依法对外公告，同时也依据法院出具涉案资产相关资料制作了拍卖的文件。拍卖成交后，异议人与拍卖公司也签订了《拍卖成交确认书》，该确认书也明确了拍卖标的已知存在的瑕疵，对于涉案标的物是否还存在其他问题，提醒竞买人应特别谨慎注意，并明确了由竞买人自行向有关部门了解、掌握，并承担相应的后果；明确买受人一旦买受上述标的，即表明买受人接受上述标的物的现状，并承担由此产生的一切后果。拍卖公司作为拍卖行已经依据法院移交的资料对涉案标的物进行了形式要件的审查，但并不具有对涉案标的物进行实质要件审查的能力，拍卖公司的拍卖行为也是法院执行行为的延续，因此拍卖公司与异议人之间的交易行为不属于民事诉讼调整的范围。至于异议人购买标的后经过实测发现土地面积与原涉案房产的相关登记资料登记的情况有出入，由此而造成的损失，异议人可以通过其他法律途径解决。故裁定驳回上诉，维持原裁定。异议人刘潮坚遂于2018年8月2日向本院提出以上执行异议。
据查册时间为2013年7月11日的房地产登记簿查册表显示：白云区石井镇龙湖村路大埗头的产权人为广东亨达利企业集团公司；占有部分为全部；使用土地面积为26595.2平方米；建筑面积为2273.75平方米；抵押权人为深圳发展银行广州分行中华广场支行。
本院认为：本案的争议焦点在于本院在拍卖涉案标的物过程中是否已尽瑕疵信息披露义务。
首先，基于人民法院的执行行为而取得涉案标的物的当事人，属于案件利害关系人，如认为其权益受到执行行为侵害的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查处理。本案中，异议人作为涉案标的物的买受人，主张涉案标的物存在面积瑕疵从而侵害了其合法权益，可依法提出执行行为异议。其次，关于异议人以涉案地块存在面积误差为由认为本院未尽瑕疵披露义务的问题。具体评析如下：1.经前期调查，根据房地产登记簿以及房管部门的复函均显示，涉案地块的使用土地面积为26595.2平方米，故本院以该面积数进行评估、制作拍卖文件并对外公开披露，并无不当。2.拍卖过程中，异议人所签收的《涉诉资产进场交易竞买须知》已明确告知“以上是拍卖标的的已知存在的瑕疵，竞买人应特别谨慎注意，上述标的物是否还存在其他问题，由竞买人自行向有关部门了解、掌握，并承担相应的后果；买受人一旦买受上述标的，即表明买受人接受上述标的物的现状，并承担由此产生的一切后果，房屋的实际面积以房管部门测绘为准，费用不补不退，由买受人承担，成交后办理权属证照，过户手续问题及风险由买受人承担；竞买人应在参加竞价前亲自详细察看拍卖标的，清楚上述拍卖标的的现状，对拍卖标的的状况、价值及其存在的所有瑕疵作充分了解，竞买人如要了解拍卖标的房地产的详细情况，可自行到房管部门查询和查阅拍卖标的的文件资料；竞买人应自行判断拍卖标的是否符合拍卖文件资料的描述，而不应仅仅基于委托人、交易机构、拍卖机构对拍卖标的的介绍和说明而作出竞买决定；等。”另，《涉诉资产进场交易竞买规则》同样明确告知“买受人在办理领取权属凭证或办理交易过户手续时，如新核发的权属凭证上所记载的内容与拍卖资料中依据原权属凭证或委托文件记录的内容不一致时，以政府主管部门核定为准，成交价不作调整，买受人不得因其差异而主张任何权利。”据此，在本次拍卖过程中关于涉案标的物的瑕疵及注意事项的披露是明晰的，不存在重大误解的情形，异议人参加竞买前理应知道上述条款的内容，而且竞价成交后即被视为已经知晓涉案标的物的历史情况、认同该标的物的现状并接受上述条款的约束。最后，关于异议人以涉案地块存在面积误差为由主张调整成交价款及拍卖佣金的问题。如前所述，本院在拍卖过程中已尽瑕疵信息披露义务，异议人提出的涉案地块存在面积误差的问题，属于其在拍卖成交后应自行承担的法律风险，不得以此为由主张抗辩权利。据此，异议人的异议理由不成立，对其提出的异议请求，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人刘潮坚提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。
审判长 张法能
审判员 林少宁
审判员 杨 曼
二〇一八年八月十四日
书记员 戴党平