上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）再初字第3号
抗诉机关：上海市人民检察院第一分院。
申诉人（原审被告）：周平，男，1961年8月15日出生，汉族，户籍地上海市宝山区泗塘二村***号***室，现住上海市闵行区亦园花园***号。
委托代理人：吴鑫，上海市君成律师事务所律师。
被申诉人（原审原告）：上海先锋电力传动设备有限公司，住所地上海市虹井路XXX号。
法定代表人：何建华，董事长。
委托代理人：张建仲，上海市华亭律师事务所律师。
委托代理人：鲁明明，上海市华亭律师事务所律师。
申诉人周平因与被申诉人上海先锋电力传动设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2009）闵民三（民）初字第2487号民事判决，向检察机关申诉。上海市人民检察院第一分院于2013年2月4日作出沪检一分民抗（2013）2号民事抗诉书，向上海市第一中级人民法院提出抗诉。上海市第一中级人民法院于2013年2月21日作出（2013）沪一中民抗字第9号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。上海市人民检察院第一分院指令上海市闵行区人民检察院指派检察员出庭履行职务，该院指派检察员赵某某出庭。申诉人周平及其委托代理人吴鑫、蒋晨，被申诉人上海先锋电力传动设备有限公司之委托代理人张建仲到庭参加诉讼。诉讼中，申诉人周平撤销对蒋晨的委托。本案现已审理终结。
2009年11月3日，原审原告上海先锋电力传动设备有限公司（以下简称先锋电力）诉称，2006年5月8日，原、被告签订的《租赁合同》约定，原告将位于上海市虹井路XXX号之A幢楼出租给被告，期限8年。签约后，原告依约将A幢楼交付给被告使用，但被告除向原告支付租金人民币（币种下同）50万元及押金50万元后，一直未按约支付租金。期间，原告多次催讨未果。
此外，被告在未经原告同意的情况下，擅自对租赁标的物进行改造。为明确责任，原、被告于2006年10月30日签订了《补充协议》。同时，双方对增加空地出租给被告搭建厨房签订了《协议书》。
原告认为，被告拖欠租金的行为已构成违约，并侵害了原告的财产权益。据此请求法院判令：确认解除原、被告签订的《租赁合同》、《协议书》及《补充协议》；被告向原告支付自2006年8月8日起至其实际撤离日止的租金（计算至2009年10月7日的租金为6，153，166.67元）；被告恢复租赁物原状。
诉讼中，原告以部分违章搭建需通过职能部门确认为由，撤回了要求被告恢复租赁物原状的诉讼请求。
原审被告周平未作答辩。
原审查明，2006年5月8日，原告先锋电力（为签约甲方）与被告周平（为签约乙方）签订了一份《租赁合同》。双方约定：甲方将位于上海市闵行区虹井路XXX号的A幢楼出租给乙方，租赁期限8年，其中免租期为三个月；甲方于2006年5月8日向乙方交付该房屋；第一、第二年每年租金195万元，第三、第四年每年租金2，067，000元，第五、第六年每年租金2，191，000元，第七、第八年每年租金2，322，000元；如乙方逾期支付租金，每逾期一天，乙方需按逾期交纳租金的5‰支付违约金；乙方逾期支付租金超过15天，甲方可解除合同；当乙方未履行合同约定的义务时，甲方有权没收全部押金。此外，双方对续租、房屋维修等其他事项分别进行了约定。
签约当日，原告按约交付了上述租赁物，被告则在支付了50万元租金和50万元押金后，对租赁物进行装修改建。
2006年10月30日，原、被告签订《补充协议》，双方约定：因乙方（本案被告）未经甲方（本案原告）同意，擅自改扩建房屋，故双方确定，在《租赁合同》原有租金基础上，从第三年起，乙方每年再增加租金20万元，直至合同期限届满；若乙方所改扩建之建筑物，被相关部门责令全部拆除的，租赁合同自行终止，乙方需依合同附件的建筑结构图，恢复原状，并经甲方验收合格后移交甲方；因乙方违约被解除合同的，乙方须于解除合同之日起10日内将其所改扩建的建筑物及建筑物上的添置物（电梯、空调等）及建筑物上的装饰物无偿移交甲方，乙方无权向甲方主张改扩建、装修等费用，同时乙方还应向甲方支付自租赁物移交前的租金。
同日，原、被告还签订了一份《协议书》，双方约定，出租方同意承租方提出增加厨房空间用房，建造手续由承租方负责办理；承租方还需向出租方每年支付租金10万元，从2008年9月8日起计付。
2008年6月23日，原告向被告发《催款通知》，要求其支付结欠的租金340万元。
2008年7月20日，原告通知被告，通知的主要内容为：你擅自扩大使用范围，侵占了我方使用的土地。现通知你立即停止该行为，并确保我方对该土地的正常使用。
2008年10月20日，原告向被告发催款《确认书》，要求被告支付至2008年11月7日的租金共计4，062，700元。
2009年7月1日，原告再次向被告发催款《通知》，要求被告自收到《通知》后10日内支付结欠的租金600万元，否则将采取相应的措施。
2009年11月3日，原告以诉称之理由向本院提起诉讼。
原审认为，原告先锋电力与被告周平签订的《租赁合同》（包括《补充协议》及《协议书》）系签约双方的真实意思表示，合同内容于法不悖，故合同成立后对原、被告均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。承租人支付租金系其最重要的合同义务，被告周平未按约向原告支付租金，其行为已构成违约，并已符合双方约定解除合同的情形，故原告的诉讼请求成立，本院予以支持。
合同解除后，原告先前收取的押金按双方约定可不予退还。
被告周平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
据此，原审作出如下判决：一、解除原告上海先锋电力传动设备有限公司与被告周平签订的《租赁合同》（包括《补充协议》及《协议书》）；二、被告周平于本判决生效之日起十日内向原告上海先锋电力传动设备有限公司支付2006年8月8日起至实际撤离日止的租金（暂计至2009年10月7日的租金为6，153，166.67元，自2009年10月8日起按年租金2，367，000元的标准计付租金，自2010年8月8日起按年租金2，491，000元的标准计付租金）。案件受理费53，821.93元，由被告周平负担。
上海市人民检察院第一分院抗诉认为，系争房屋原经过政府规划审批，双方签订《租赁合同》后，周平基于《补充协议》、《协议书》改扩建后的建筑物未取得《建设工程规划许可证》，应属违法建设，原审法院对此未予认定，属认定的基本事实缺乏证据证明。理由如下：
先锋电力在原审时提供了《租赁合同》、《补充协议》及《协议书》等证据，《补充协议》及《协议书》载明的内容表明，双方关于两份协议系基于周平对系争房屋进行改扩建，原审法院并未查明《补充协议》及《协议书》约定的改扩建房屋是否取得《建设工程规划许可证》。根据《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的规定，建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证等文件后方可进行建筑物的改扩建工程。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的《租赁合同》无效。现经审查查明，周平对系争房屋进行改扩建后的建筑物，未取得《建设工程规划许可证》，政府职能部门亦曾依职权对周平的改扩建房屋行为作出行政处罚决定，故周平对系争房屋改扩建后的建筑物应属违法建设，《补充协议》及《协议书》违反法律强制性规定，应属无效。原审法院关于《补充协议》及《协议书》解除，以及涉及《补充协议》及《协议书》租金的判决有误。
本院再审过程中，申诉人周平称，一、被申诉人存在欺诈行为。首先，被申诉人在订立合同时无租赁房屋产权证。其次，被申诉人明知申诉人订立《租赁合同》的目的系用于经营餐饮、娱乐等商业用途，但其向相关政府部门的申请中记载的却系车间改造，已构成欺诈。第三，申诉人办理改扩建审批手续未完成，镇政府已审批，但其不向区规划部门进行申报；二、被申诉人严重违约，导致申诉人的合同目的无法实现。首先，被申诉人承诺办理房屋改扩建规划许可手续，但其未履行。其次，被申诉人承诺将租赁房屋的工业用途申请变更为商业用途，其又未履行。第三，被申诉人应向申诉人交付租赁物，但被申诉人未向申诉人交付改扩建后的房屋；三、《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》均无效。出租工业用途的厂房用于商业用途未经审批，改扩建厂房亦未经审批，未取得规划许可证，违反法律、行政法规的强制性规定，故《租赁合同》、《补充协议》及《协议书》均无效；四、同意检察机关关于《补充协议》、《协议书》无效的抗诉意见。综上，申诉人不同意支付租金，申诉人未违约，不应当承担违约责任。
被申诉人先锋电力辩称，不同意检察机关的抗诉意见，《租赁合同》、《补充协议》及《协议书》均有效。一、被申诉人不存在欺诈行为。首先，对出租房屋的状况双方在《租赁合同》总则中已予以明确。其次，周平曾申诉，上级法院已作出裁定，未支持申诉人的请求。第三，检察机关亦未对被申诉人是否存在欺诈行为提起抗诉，因此申诉人的该项意见缺乏事实依据；二、关于出租房屋是否交付的问题。申诉人在申诉中曾主张过，但上级法院认定出租房屋已交付。另《补充协议》明确申诉人对出租房屋进行了改扩建，亦可证明涉案房屋已向申诉人交付。因此，不能以申诉人是否完成改扩建作为认定租赁房屋是否交付的依据；三、如果法院认定《补充协议》或《协议书》无效，或上述协议均无效，申诉人也应向被申诉人支付房屋占有使用费。
针对被申诉人的上述意见，申诉人补充称，由于改扩建房屋未交付申诉人，不同意支付《补充协议》、《协议书》所涉的租金或房屋占有使用费。
本院再审查明，原审查明的事实基本正确，再审予以确认。
再审另查明，原《租赁合同》签订之后，作为甲方的上海先锋电力传动设备厂（原告原名，以下简称先锋厂）与作为乙方的周平签订补充协议约定，先锋厂将所属A楼承租给申诉人周平，租赁期从2006年9月11日起算。自合同签署日起至合同租赁期前（2006年9月11日前）为先锋厂提供给申诉人周平的装修期。在未装修完工的情况下，租金可以从2006年10月1日起算。该补充协议还对租赁房屋楼顶的使用等内容作了约定。
2006年7、8月间，案外人上海先锋实业公司以先锋厂车间改建为由向上海市闵行区虹桥镇人民政府相关职能部门提出临时工程纳入监管、虹桥镇楼宇项目开发等申请，并获得上述相关职能部门的批准。
2007年7月27日，上海市闵行区城市建设和管理局以金汇路XXX号上海金川娱乐总汇项目未经施工许可擅自施工为由作出行政处罚决定，责令改正，并处以罚款人民币贰万捌仟元整。2007年8月6日，上述机关出具收取罚款28，000元的收据。
2007年8月14日，上海市闵行区规划管理局向申诉人周平发出沪闵规停（2007虹）004号《责令停止施工通知书》，主要内容为：“经调查和检查，你（单位）闵行区金汇路XXX号大通阳商厦南侧，未经政府规划管理部门依法批准，擅自扩建及加层，上述行为违反《中华人民共和国城市规划法》第四章第三十二条、《上海市城市规划条例》第六章第五十九条第一款第一项的规定，上述建设工程属违法建设”。
从2012年3月17日起，申诉人周平不再进入系争场地。
以上事实，由临时工程纳入监管申报表、虹桥镇楼宇项目开发审批表、行政处罚事先告知书、行政处罚决定书、代收罚没款收据、责令停止施工通知书等以及当事人在庭审中的陈述并均经庭审质证所证实。
本院再审认为，根据检察机关的抗诉意见，结合双方当事人在再审中的诉、辩称，本案再审需解决的争议焦点为：《补充协议》、《协议书》是否无效？如《补充协议》、《协议书》无效，对租金计算产生的影响？针对该争议焦点，本院认为，民事行为应遵循意思自治的原则，但不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则无效。根据相关法律规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
结合本案，首先，涉案《补充协议》明确了申诉人周平未征得被申诉人先锋电力同意改扩建租赁房屋。其次，《补充协议》第1条约定，双方确定在《租赁合同》原有租金基础之上，从第三年起申诉人周平每年增加租金20万元，直至《租赁合同》租赁期届满。第三，《补充协议》还对申诉人周平改扩建承租房屋所产生的法律责任、租赁物的恢复及费用负担、改扩建所产生的费用负担、《租赁合同》解除或合同履行期届满后改扩建建筑物、添置物及装饰物的归属及移交时间、动迁补偿款的分摊等作了约定。最后，涉案《协议书》明确被申诉人同意申诉人另行建造厨房，并对建房手续的办理、各自使用面积及费用承担、年租金10万元等作了约定。上述协议内容实质系双方对改扩建行为及其法律后果所作的约定，系双方当事人真实意思表示，但申诉人周平的改扩建行为未经上海市闵行区相关政府部门批准，且未取得建设工程规划许可证，被处以罚款的行政处罚，其已违反行政法规的强制性规定。因此，可认定涉案《补充协议》、《协议书》无效。据此，检察机关关于《补充协议》、《协议书》无效之抗诉意见，本院予以采信。
根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。结合本案，其一，系争原《租赁合同》系申诉人与被申诉人间真实意思表示，于法不悖，故合法有效。原审作出有效认定，适用法律正确，再审予以维持。该《租赁合同》第四条约定租赁物的用途只限作酒吧、娱乐类经营，且约定未经被申诉人书面同意，申诉人不得擅自改变用途。而涉案租赁物为陈旧厂房，不能直接用于酒吧、娱乐等商业经营活动，申诉人承租后必然要对该租赁物进行装修，甚至于改扩建等，缔约过程中双方明知或应知。否则，申诉人的缔约目的无法实现，有违商业交易规则。
其二，被申诉人先锋电力因租赁合同关系从案外人上海先锋实业公司处取得系争房屋之合法使用权，并转租于申诉人。原《租赁合同》签订之后，作为甲方的先锋厂与作为乙方的周平签订补充协议将租赁期限、租金起算日等作了相应的调整。在2006年7、8月间，系争房屋权利人上海先锋实业公司以改建系争房屋为由向相关政府部门进行了申报，并获得上海市闵行区虹桥镇人民政府相关职能部门的批准，但未获得上海市闵行区人民政府相关职能部门的批准。2006年10月30日，双方再次签订《补充协议》、《协议书》，虽《补充协议》确认申诉人周平改扩建承租房屋未征得被申诉人先锋电力同意，但为明确责任，双方又对申诉人周平增加年租金20万元、改扩建费用的负担、改扩建建筑物、添置物的归属及租赁物的恢复等因改扩建所产生的法律后果等内容作了约定。《协议书》亦对扩建之房屋约定了年租金10万元。按日常生活常理推断，被申诉人同意增加年租金等，表明其对申诉人改扩建租赁物是同意的，至少在事后进行了确认。否则，双方签订《补充协议》、《协议书》无现实意义，有违常理。
其三，综合双方签订之《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》等，申诉人周平进行改扩建后，依理只能利用改扩建房屋从事商业经营活动，原《租赁合同》租赁物已改变，租赁期限、租金起算日等均已被调整，年租金亦有所增加，并增加了改扩建费用的负担、《租赁合同》解除或合同履行期届满后改扩建建筑物、添置物及装饰物的归属、扩建厨房间的费用负担及使用等内容。
因此，综上其一、二、三，足以认定申诉人与被申诉人签订补充协议、协议书之真实意思为，被申诉人同意申诉人改扩建系争房屋，并由申诉人周平利用改扩建房屋从事商业经营活动，其实质系双方合意对原《租赁合同》租赁物、租金、租赁期限、租金起算日等进行了变更，即将原《租赁合同》之租赁物房屋变更为改扩建之后的房屋，对租金、租赁期限、租金起算日等亦作相应的变更，并增加改扩建费用的负担、改扩建建筑物的归属等内容。因此，可认定申诉人与被申诉人协商一致变更了原《租赁合同》。
原《租赁合同》变更之后，双方应按变更之后的合同履行义务。若产生纷争，双方亦以此确定各自应承担之法律责任。因此，双方不能协商解除或法定解除原《租赁合同》。
其四，根据最高人民法院相关司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现双方已将原《租赁合同》之租赁物房屋变更为改扩建之后的房屋，而申诉人周平之改扩建行为未经相关行政部门批准，改扩建后的建筑物又未取得《建设工程规则许可证》，应属违法建筑。故双方变更之后的《租赁合同》无效。
综上所述，被申诉人在原审中主张解除《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》，没有法律依据，不应予以支持。原审判决主文第一项判决解除《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》，属适用法律错误，应予以撤销。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因涉案《补充协议》、《协议书》及变更之后的《租赁合同》均属无效，故上述合同、协议自始没有法律约束力。被申诉人在原审中主张之租金诉请，没有法律依据，不应予以支持。因此，原审认定申诉人未依约支付租金构成违约及对租金的判决，属适用法律错误，再审应予以纠正。
综上，原审判决主文第二项，再审亦应予以撤销。
根据最高人民法院相关司法解释的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
本案中，因涉案《补充协议》、《协议书》及变更之后的《租赁合同》均属无效合同，被申诉人对于租金的主张于法无据，但被申诉人可主张房屋占有使用费。
因原审中被申诉人系基于原《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》有效而向申诉人主张租金。若其主张房屋占有使用费，系基于上述合同、协议无效，必然要变更诉讼请求。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定，人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。
据此，被申诉人在本案中不能增加、变更诉讼请求，故其不能在本案中主张因合同无效所产生之房屋占有使用费、返还财产、赔偿损失等诉请，本院亦不对双方有否过错、过错程度及赔偿责任的承担等作出认定，但双方可另案诉讼。
关于被申诉人先前收取之押金，因涉案《补充协议》、《协议书》及变更之后的《租赁合同》均属无效合同，原审中对押金不予退还之处理意见，属适用法律错误，再审应予以纠正。关于该押金的性质、效力认定、申诉人已付租金50万元的处理等问题，在本案中不予处理，双方当事人可另寻他途予以解决。
据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第七十七条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款之规定，判决如下：
一、撤销本院（2009）闵民三（民）初字第2487号民事判决；
二、驳回被申诉人上海先锋电力传动设备有限公司的诉讼请求。
原审案件受理费53，821.93元，由被申诉人上海先锋电力传动设备有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长 周绍敏
审判员 丁文伟
审判员 金卫东
二〇一四年六月二十四日
书记员 沈 霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
……。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的《租赁合同》无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》
第三十三条人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。
……。