广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初42239号
原告：熊晓云，女，1956年9月26日出生，汉族，身份证登记住址广州市东山区。
委托代理人：仲兆庶，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：李志勇，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。
被告：广州万典商务服务有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路101号361铺、3120铺、3121铺。
法定代表人：苏忠民，职务：总经理。
委托代理人：王学进，广东华盈律师事务所律师。
第三人：广州红韵餐饮有限公司（其待补交相关主体材料），住所地广州市越秀区寺右新马路101号348、349、351、353、354、355、358、359、362、3134、3135、3137、3141、3145房。
法定代表人：李思橙，职务：总经理。
第三人：广州东华物业管理有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路168号第三层80号商铺。
法定代表人：陈可，职务：总经理。
委托代理人：梁结明，广东四端律师事务所律师。
第三人：广州市越秀区商铺商铺协会，住所地广州市越秀区越秀中路66号703房。
法定代表人：康芸菲。
委托代理人：黄日清，广州市越秀区商铺商铺协会员工，联系地址。
原告熊晓云诉被告广州万典商务有限公司，第三人广州红韵餐饮有限公司、广州东华物业管理有限公司、广州市越秀区商铺商铺协会物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人仲兆庶、李志勇，被告广州万典商务有限公司（以下简称万典公司）委托代理人王学进，第三人广州红韵餐饮有限公司（以下简称红韵公司）法定代表人李思橙，广州东华物业管理有限公司（以下简称东华公司）委托代理人梁结明，广州市越秀区商铺业者协会（以下简称商铺协会）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年8月29日，原告购买了位于广州市越秀区寺右新马路101号3146铺，并取得了广东省房地产权证（粤房地权证穗字第××号）。从2015年6月开始，被告未经原告同意，亦未与原告签订任何合同，甚至未通知原告的情况下，擅自拆除并占用了原告所有的商铺至今，并改变了商铺结构，给原告造成了巨大的经济损失。原告多次要求被告停止侵害均未果。2015年12月31日，原告求助广州市公安局越秀区分局东山派出所，报警求助后亦无果。商铺的实际使用人为红韵公司，其为实际侵权人。商铺协会与原告没有合同关系，也没有得到原告的授权就将涉案商铺委托被告出租，也是侵权人之一。东华公司作为涉案上铺的物业管理者，帮助了对商铺的侵权行为，属于共同侵权人。原告特提起诉讼，请求人民法院判令：1.被告立即停止侵占广州市越秀区寺右新马路101号3146铺、清除该铺位上的现有建筑物，将商铺返还给原告；2.被告按照原告与龙绍文签订的《商铺买卖合同》附件三“装修标准”将商铺恢复原状或承担将商铺恢复原状的费用；3.被告按照月租金187.56元∕平方米的标准赔偿原告商铺占用费和利息（商铺租金标准参照广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局出具的越秀区寺右新马路101号3145铺《房屋租赁登记备案证明》的租金标准计算，占用费从2015年6月1日起计算至被告停止侵占、将商铺恢复原状之日止，利息从次月1日起算，按照人民银行公布的同期贷款利率标准计算）；4.本案诉讼费用由被告承担；5.第三人红韵公司、商铺协会、东华公司对上述诉讼请求内容承担连带责任。
被告辩称：被告与商铺协会在2015年5月签订了租赁合同，约定商铺协会将涉案商铺出租给被告，该租赁合同经过了备案。因此，被告享有承租权，原告诉讼请求于法无据，请求予以驳回。根据被告与商铺协会的约定，被告已经在涉案商铺所在的二、三楼调换出一定面积的特别区域给不愿意委托协会或者出租给被告的业主使用。在设立特别区域之后，商铺协会和业主没有与被告协商该区域的处理。因此，被告与商铺协会签订的租赁合同是合法有效的，原告对涉案商铺享有的权利已经通过调换面积方式可以得到保障，被告出租原告商铺的行为没有损害原告的合法权益。
第三人红韵公司辩称：红韵公司和被告签订了租赁合同，请求驳回原告对红韵公司的诉讼请求。
第三人商铺协会辩称：商铺协会是涉案物业大部分业主自主成立并登记的社会团体法人组织。商铺协会引入被告公司对涉案场地进行招租，商铺协会与被告签订的租赁合同及授权书是没有法律效力的，且商铺协会也没有收到押金，双方签订的合同并没有履行。被告引入其他公司承租并取得营业执照，是依据被告与实际业主签订的租赁合同。被告进驻涉案场地经过了过半数业主的同意。因为租赁而导致遭受的实际损失应当由实际受益者和实际使用者承担责任，商铺协会无需对此担责。请求驳回原告对商铺协会的诉讼请求。
第三人东华公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：一、东华公司接收五羊邨开发商广州东华实业股份有限公司的委托对其开发的五羊邨进行物业管理。五羊商住楼含星辰天界在东华公司物业管理范围之内。东华公司只对涉案场地的外围、公共设施、履约等进行物业服务管理，至于涉案场地后来的产权拆分情况，东华公司并不清楚。由于涉案商铺所在的物业还没有成立业主委员会，东华公司也没有实际进驻涉案场地，业主也没有与东华公司签订物业管理服务合同，也没有向东华公司缴纳过任何物业管理费。因此，东华公司并没有侵占或使用涉案商铺，不应当承担连带责任。请求驳回原告对东华公司的诉讼请求。
涉讼商场最开始由广州东华实业股份有限公司建设，建成后本来是没有产权的，只是过街的天桥，后来开发商拿到产权，所以涉讼商场一直是作为一个整体管理，我方没有实际进驻涉讼商铺进行物业管理，也没有参与招商等事宜。原告的诉讼请求与我方无关，请求法院依法驳回。
经审理查明：涉案商铺即广州市越秀区寺右新马路101号3146铺（建筑面积13.92平方米）为登记在原告名下的产业，登记时间为2011年8月29日。
商铺协会的机构类型为社会团体法人，业务范围为协调会员与相关部门的关系，促进会员开展对外商务交往。
2015年2月28日，商铺协会出具《授权书》，载明：广州市越秀区商铺商铺协会受五羊新城寺右新马路101号商场二、三楼业主的委托，办理与上述商场出租的相关事宜。现本协会授权广州万典商务服务有限公司法人代表苏忠民显示代表所有相关业主处理商铺出租相关事项以及到政府相关部门办理备案事宜。
2015年5月1日，第三人商铺协会（甲方）与被告万典公司（乙方）签订《租赁经营合同》，约定：甲方代理业主出租的商铺座落于广州市越秀区寺右新马路101号星辰天街第二层244个铺出租面积实用1848.5平方米，第三层157个铺出租面积实用1205.5平方米。甲方按照租赁物业现有设备设施交付给乙方使用，甲方须于签署合同当天提供租赁物业之合法租赁资格证明文件给乙方，包括但不限于房地产证、非业主本人到场其受托人应持经公证的业主授权委托书，抵押给银行的商铺业主须出具银行同意出租证明。甲方提供12个月免租期供乙方进行装修、行政审批（二楼外墙装修的环评、规划许可、消防、营业及卫生报批及电力增容报批）、场外手扶电梯改为垂直电梯（电梯部分以获得政府部门批准为准），或加装垂直电梯，现存空调的维护与保养，商家招租等，于2016年10月1日起计收租金。规划报建、环评报批、二次消防报批由乙方负责，费用由乙方承担。租赁期限为10年，自租赁物业的交付日至2025年9月30日止。租赁物业仅供乙方经营特色美食、休闲购物及娱乐等商业用途使用。免租期届满次日开始计算租金。甲、乙双方约定，乙方按如下标准向甲方缴纳租金：承租价格为建筑面积每月80元/平方米，租赁期限前三年租金不变，第四年开始，每年递增百分之五。乙方在每月15日前向甲方支付租金。乙方为实现其经营目的需要事先获得规划局、环保局、消防局等政府机关的批准，为获得这些批准，80%以上物业业主需提供经过公证的授权委托书，乙方指定广州市越秀区商铺商铺协会作为受委托单位，就租赁物业协助乙方向有关部门申报办理相关手续。甲方同意提供相应委托授权书；委托书将由委托人、受委托单位共同签署，并经公证处合法公证，公证费（190元）由甲方承担。乙方通过转账方式向甲方付款。本合同生效之日起15日内，甲方向乙方收取两个月租金作为租赁保证金和一个月租金，合计732960元。租赁期限届满或合同解除之日，乙方交还租赁物业并交清所有费用后15个工作日内，甲方应将租赁保证金无息返还乙方。在签订本合同并在乙方支付租赁保证金的前提下，甲乙双方共同约定甲方向乙方移交租赁物业的时间为2015年5月13日前。鉴于签约率达到80%至解决了百分比大概率的问题，而不愿签约统一出租的业主铺位的分布形态是未知的，是否影响商家进场的装修经营也是未知，所以，原则上本合同第17条17.6项约定完成或甲乙双方确认其租赁的商铺区域可以进场拆铺装修（该期间同时为乙方与不愿签约统一出租的业主谈判调换商铺时间，最长不超过90天），乙方拆除商铺间隔后及商场消防验收合格和公用设备能正常运行使用时（乙方拆铺期最长以10天为限），本合同免租期开始计算。合同期内，甲方需配合乙方办理有关工商、税务登记等政府管理部门要求之手续。乙方负责在租赁物业二楼东、西两侧安装透明幕墙并支付相关费用。当乙方与甲方签约率达到全商场业主数量和建筑面积数量均超80%以上（含80%），甲方同意乙方拆铺，同时钉置商铺的地标，费用由乙方负担。甲方同意乙方可以对该商铺的租赁权进行转让、分租，但转让应提前15日书面通知甲方。如商家中途退出，甲方有权没收两个月的租赁保证金，乙方负责结清商家中途退出前经营的所有相关费用，乙方有义务按照本合同要求引入新的商家。租金不低于按原合同当时递增的租金价格。鉴于乙方是全面启动星辰天街商业项目的经营管理方，而事实上乙方引入的商家之间的具体区域界线还没有划清，所以，乙方代表相关商家与甲方签约，甲方对上述实际情况是完全了解并予以认可。如果出现空置期，二个月租赁保证金归甲方所有，空置期在三个月内，乙方只支付物业管理费；如果空置期超过三个月，从第四个月起由乙方承担业主后续空置期租金一半的损失（按本合同约定递增的当时的租金价格计算），并承担公用事业费用的一半与物业管理费（乙方按本合同条件为甲方引进的商家，甲方有义务与其签约）。空置期最长不超过六个月，超过六个月视为违约甲方有权收回商铺，乙方不得破坏原有装修，租约终止，重新出租新商家进场费归甲方所有。新商家进场，甲方收取一个月租金及两个月租赁保证金，按不低于本合同约定的计算模式计算租金价格。当乙方与甲方商场业主签约率达到全商场业主数量和建筑面积数量均超过80%以上（含80%），甲方同意全场启动，对于未签约部分的业主，甲乙双方共同解决以保障本合同的履行。乙方将分别在二楼和三楼设立特区（全商场建筑面积比例20%以下）与不愿签约统一出租的业主铺位进行商铺位置调换整合商场，以利于给商家进场拆铺装修和经营。甲乙双方未就续租达成协议而合同终止或本合同因故提前解除时，双方应根据本条款约定办理有关租赁物业的退还事宜。退还场地时，乙方按当时使用现状交付，同时乙方在经营对镶嵌入建筑物内之设备设施之投入，在交还场地时，不得拆除。乙方退还租赁物业应办理交接手续，在双方签署《租赁物业退还证明》后，即视为租赁物业已退还。本合同届满或解除之日起，乙方应该无条件将其所属物品撤出该商铺，逾期则视为乙方放弃，甲方有权自行处理。按中国法律的规定本租约须要到有关地产部门登记，本租约的登记由甲乙双方共同到登记部门办理登记。任何一方违反本合同约定均应承担违约责任，如果由于一方给另一方造成经济损失的，违约方有义务赔偿守约方由于其违约行为使对方遭受的全部经济损失。乙方未按本合同规定的方式和时间，向甲方缴纳租金的，逾期每日按拖欠金额的千分之一计算滞纳金。若乙方逾期超过15日仍未支付租金，甲方有权解除合同并参照本合同采取系列行动等。
2015年3月26日，被告万典公司（出租及经管方，甲方）与第三人红韵公司的法定代表人李思橙（承租方，乙方）签订《租赁经营管理合同》，约定：乙方承租的铺位位于广州市越秀区寺右新马路101号3F层06铺，建筑面积300平方米，实用面积189平方米（实用面积按实际测量为准，实用率为63%），附送200平方米实用面积露天外摆位置，商铺用途：创意菜。商铺号另附详细铺号文件。租赁期限为10年，从2015年4月15日至2025年4月14日止，于2015年7月14日起计收租金。甲乙双方约定商铺首年综合月租金人民币45000元（此租金含商场物业管理费、商场经营管理费4500元），双方各付各税。从2016年7月14日开始，每年递增5%，乙方在每月14日前向甲方支付下月租金，逾期每日按拖欠金额的1%计算滞纳金……等。合同签订后，被告万典公司于2015年10月18日、11月18日向李思橙开具3张《收据》，载明收到其2个月综合押金83433元，抵扣掉优惠减免，已交首月综合租金55243元，实交28190元。被告万典公司将合同约定的部位交付被告红韵公司实际经营使用，此后被告红韵公司一直有向被告万典公司支付租金。
2016年11月15日，原告以及其他部分涉讼商场的业主报警，认为被告万典公司“强占强拆”其商铺。
庭审中，原告及万典公司确认，原告的商铺已与其他邻近的铺位打通。原告及商铺协会确认，现原告的商铺位置由被告红韵公司实际经营使用。被告万典公司陈述：涉讼场地二、三层共401个铺位，被告万典公司已与其中的279个铺位业主分别签订租赁合同并办理备案登记。（待做笔录）
原告为证明其主张，向本院提交如下证据：
广州市公安局越秀区分局于2016年7月12日发出的穗公越催字[2016]042号《催告书》，载明该局要求案外人广州程大虾餐饮有限公司（地址广州市越秀区寺右新马路101号318、319、321、371、372、3105、3106房）于2016年7月17日前履行公安机关于2016年6月8日作出的责令停产停业行政决定，履行方式于2016年7月17日前自行停产停业，并办理消防行政许可手续，未取得开业前消防安全检查合格证，不得擅自营业。原告拟证明被告万典公司拆通涉讼商场三层的铺位后未通过消防验收手续。
原告与案外人龙绍文签订的《商铺买卖合同》，及案外人广州骏智市场经营管理有限公司（以下简称骏智公司）于2013年9月27日向各业主出具的《通知书》，载明：“我司已按约定的装修标准在2013年10月1日前将阁下位于广州市越秀区寺右新马路101号三层14号商铺交还阁下……”等，拟证明骏智公司已于2013年10月1日按原告购买涉讼商铺时的《商铺买卖合同》附件约定的装修标准将涉讼商铺交付给包括原告在内的业主。
原告于2014年5月31日（核实原告第一次庭审后有没有提交相关答复意见，详见第一次庭审笔录第7页）在涉讼商场拍摄的照片，拟证明当时场地的实际情况及涉讼商铺的间隔情况。
被告万典公司为证明其主张，向本院提供如下证据：
1.《房屋租赁登记备案证明》，拟证明其已向涉讼场地245户业主承租商铺并办理了租赁备案登记手续，但其中并不包括涉案3146铺。
本院认为：原告作为涉讼房屋的产权人，依法对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。虽然商铺协会单方出具了《授权书》称其受涉案商场二、三楼业主的委托办理商场出租事宜，但原告对此否认其曾经委托商铺协会代理商铺出租，而商铺协会或万典公司并没有提供任何证据证明原告或涉案商铺前业主曾经委托其代理商铺出租，其应当承担举证不能的不利法律后果。在其对涉讼商铺并不具备委托权限也未得到涉案商铺所有权人即原告认可的情况下，商铺协会于2015年5月1日与万典公司签订《租赁经营合同》并将包括涉案商铺在内的涉案商场交付给万典公司承租使用。被告万典公司及第三人商铺协会均已构成对原告房屋产权的侵害。从商铺协会及万典公司签订的《租赁经营合同》来看，万典公司在明知未经涉讼场地的全体业主同意的情况下，约定由其对涉讼场地进行“拆铺”，故对万典公司提出涉讼场地在其进场前已拆通的抗辩意见，本院不予采纳。此后被告万典公司又将包含涉讼商铺位置在内的部位出租给第三人红韵公司使用并收取租金，是实施侵权行为的主要责任人，应承担停止侵害、恢复原状、交还房屋及赔偿原告损失的法律责任，被告万典公司确认其于2015年5月已接收了整个商场并进行改造分租（待制作询问笔录），故对原告主张被告万典公司支付自2015年6月1日起的房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。但原告主张被告按每月187.56元/平方米的标准支付房屋占用费的依据不足，本院不予采纳，房屋占用费应按房管部门公布的同期同地段同类型房屋租金参考价标准计付，相应的利息应自原告提起本案诉讼之日起计付。第三人商铺协会作为共同侵权人，应对此承担连带责任。被告红韵公司经万典公司招商进入涉讼场地经营使用，并依约缴纳租金，没有证据证明其对商铺协会及万典公司的侵权行为是知情的，故红韵公司属善意的第三人，根据公平合理、等价有偿的原则，红韵公司不需承担侵权赔偿责任，但应对涉讼商铺的恢复原状及腾空交还承担协助义务。被告东华公司作为整个五羊商住楼的物业公司，并未实际进驻涉讼商场进行物业管理，也未参与本案的侵权行为，原告主张其承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予采纳。至于原告主张被告及第三人按《商铺买卖合同》附件三的装修标准将商铺恢复原状的问题，因原告确认其自20年月日自行接收涉讼商铺（待做笔录），但无法证明此后其有否对商铺的装修进行过改造，亦无法证明万典公司进场前的商铺实际状况。根据公平合理原则，本院认为被告万典公司应按《房地产权证》附图恢复商铺的四至间隔后将商铺腾空交还给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七十五条、第一百一十七条之规定，判决如下：
自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州万典商务服务有限公司将广州市越秀区寺右新马路101号3146铺恢复原状（按《房地产权证》附图恢复商铺四至间隔）并腾空交还给原告熊晓云，第三人广州市越秀区商铺业者协会对此承担连带责任，第三人广州市红韵餐饮有限公司对此承担协助义务。
自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州万典商务服务有限公司一次性向原告熊晓云支付自2015年6月1日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋使用费（按广州市房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金参考价标准计付）及利息（自2016年11月21日起计，以实际欠付的房屋使用费为本金，按中国人民银行公布的同期同类型贷款利率标准计付）；第三人广州市越秀区商铺业者协会对以上房屋使用费及利息的支付承担连带责任。
驳回原告熊晓云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1019元，由被告广州万典商务服务有限公司、第三人广州市越秀区商铺业者协会共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梅林勇
人民陪审员 黎满华
人民陪审员 黎冬梅
二〇一八年二月七日
书 记 员 戴 鹏