济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天商初字第264号
原告中国银行股份有限公司济南天桥支行，住所地济南市。
代表人柳璐，行长。
委托代理人洪仙珠，山东平正大律师事务所律师。
委托代理人王宜文，山东平正大律师事务所律师。
被告徐岩，女，1979年4月1日出生，汉族，住济南市。
被告楚焕群，男，1977年5月24日出生，汉族，住济南市。
被告山东诚基房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人杭宁，董事长。
委托代理人柳广波，山东李晓明律师事务所律师。
委托代理人肖理哲，山东李晓明律师事务所律师。
被告济南市置业担保有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人孙新华，董事长。
委托代理人耿延丽，女，1989年1月19日出生，汉族，该公司职员，住山东省沾化县。
委托代理人张姗姗，女，1984年10月19日出生，汉族，该单位职员，住济南市。
原告中国银行股份有限公司济南天桥支行与被告徐岩、被告楚焕群、被告山东诚基房地产开发有限公司（以下简称诚基房地产公司）、被告济南市置业担保有限责任公司（以下简称置业担保公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王宜文，被告诚基房地产公司的委托代理人肖理哲，被告置业担保公司的委托代理人耿延丽、张姗姗到庭参加诉讼。被告徐岩、被告楚焕群经本院合法传唤，无正当事由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告徐岩于2011年7月6日签订了《个人一手住房贷款合同》，约定被告徐岩向原告贷款83万元人民币用于购买一手住房，贷款期限为336个月。该合同就利息、罚息、双方权利义务以及争议解决等事项作了详细约定，还约定被告徐岩以其所购买的位于济南市历下区和平路47号诚基中心15号楼1单元9层909室房屋为其贷款提供抵押担保。同时，被告楚焕群向原告提交《共同还款责任书》，承诺对本案诉求款项承担连带清偿责任。另外，被告诚基房地产公司亦在贷款合同中承诺为被告徐岩的上述贷款提供阶段性连带责任保证，并在合同中盖章予以确认。被告置业担保公司向原告提交《个人住房贷款担保承诺函》，承诺为被告徐岩的上述贷款提供阶段性担保。上述合同签订后，原告依约履行了放贷义务，但被告徐岩、楚焕群未能依约、按时履行还款义务，截止2013年5月27日，共逾期还款3期，经原告多次催缴至今未果。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告徐岩的贷款合同；2、被告徐岩、被告楚焕群偿还原告贷款本息821185.63元（暂算至2013年5月27日，实际支付按合同约定计算至本息清偿日止）；3、原告对被告徐岩的抵押财产优先受偿；4、被告诚基房地产公司、置业担保公司对上述诉求款项承担连带清偿责任；5、本案诉讼费及律师费等因实现债权而产生的费用由四被告承担。
为证明自己的主张，原告举证有：
证据1、《个人一手住房贷款合同》（14页），证明原告与被告徐岩之间的借贷关系、双方权利义务以及保证人的连带清偿责任。
证据2、《共同还款责任书》（1页），证明被告楚焕群承担共同还款责任。
证据3、《个人住房贷款担保承诺函》1份，证明担保人的连带清偿责任。
证据4、《中国银行个人贷款凭证》（NO：0316311）（1页），证明原告已履行放贷义务。
证据5、《个人贷款账户还贷明细清单》（1页），证明被告徐岩拖欠贷款本息明细即诉求数额明细。
被告诚基房地产公司辨称，原告要求我公司对徐岩的全部贷款本息承担连带清偿责任缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：我公司对被告徐岩的贷款只是承担阶段性担保责任，即只对担保期间内发生逾期还款本息承担担保责任，对于超出担保期间发生的逾期还款本息，不应该承担担保责任。根据《中国银行股份有限公司个人住房贷款合作协议》第十四条之约定“阶段性担保期至乙方办妥借款人所购房屋所在的楼座房产大证，并及时通知甲方之日止”。由此可以看出，答辩人的阶段性担保的期限是自借款人合同生效之日起至答辩人将抵押楼座的房屋产权证办妥之日止。而在本案中，涉案房屋所在楼座的房产大证是2012年2月20日取得的，答辩人通过邮寄的方式于2012年9月20日将涉案楼座的房产证寄给被告置业担保公司，已经履行了通知义务。此意味着答辩人的交付义务已经完成，因交付不能产生的不利后果均应由置业担保公司承担。在本案中，被告徐岩是自2013年2月份开始产生逾期还款的，而答辩人的担保期间已于2012年9月20日届满，且徐岩在上述担保期间内并未产生逾期还款本息，因此，答辩人不应当承担担保责任。故而，原告要求答辩人对徐岩全部逾期还款本息承担连带担保责任缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
为证明自己的主张，被告诚基房地产公司举证有：
证据1、诚基房地产公司与置业担保公司签订的《代理合作协议》1份，证明置业担保公司为诚基房地产公司提供担保服务，双方之间约定的担保期限是银行与借款人签订借款合同之日起至诚基房地产公司将借款人所在楼座的房屋产权大证办理完毕止，而之后的担保责任由置业担保公司承担，且置业担保公司向该楼座的业主收取服务费。
证据2、《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》1份，证明诚基房地产公司对中国银行股份有限公司提供的是阶段性担保，协议第14条明确约定，担保期限至诚基房地产公司办妥借款人所购楼座房屋产权大证之日止。
上述两份证据共同证明诚基房地产公司担保期限已经结束，应当由置业担保公司承担之后的担保责任。
证据3、2012年9月20日，诚基房地产公司向置业担保公司邮寄房产大证的邮寄单及网上查询回执各1份，证明诚基房地产公司已经将徐岩购买楼座的房屋产权大证于2012年9月20日邮寄给置业担保公司，担保期限已经结束。
证据4、济房权证历字第1900**号房屋产权证复印件（原件已注销）1份，证明我方向置业担保公司邮寄了涉案大证，该大证中包含了徐岩购买的房屋。
被告置业担保公司辩称，根据置业担保公司向原告提交的《个人住房贷款担保承诺函》，我方的担保期限为“自所担保房屋以山东泰祥房地产开发有限公司为产权人的房屋所有权证交由我方保管，至以贵行为权利人，购房人为抵押人的房屋他项权证办理完毕为止”。由于被告徐岩购买的是山东诚基房地产开发有限公司出售的房屋，故该担保函无效，我公司不应承担担保责任。假设该担保函有效，我公司尚未接收诚基房地产公司为产权人的房屋所有权证，按照保函要求我公司担保期限自接收诚基房地产公司为产权人的房屋所有权证开始，故我公司担保期限尚未开始。根据我公司与诚基房地产公司签订的《担保、代理合作协议书》，我方之阶段担保期限，自以诚基房地产公司为产权人的所担保房产房屋所有权证交由我公司（乙方）保管（且房产无抵押冻结），至以贷款银行为权利人、购房人为抵押人的房屋他项权证，办理完毕止。第二条第三款规定诚基房地产公司应保证在购房人向有关部门缴纳公用维修基金及契税后与购房人办理房屋交接手续，由于被告徐岩房屋已于2012年7月被查封，且未缴纳公用维修基金与契税，诚基房地产公司就与之办理了房屋交接手续，根据《合同法》第67条，我公司有权拒绝接收被告诚基房地产公司房屋所有权证，因此，答辩人没有也不可能接收被告诚基房地产公司房屋所有权证。另外根据济南市市中区人民法院（2012）市商初字第1612、1013、1046号民事判决书与历下区人民法院（2012）历商初字第1360、1361、（2013）历商初字第645号判决书，市中区人民法院与历下区人民法院分别对我公司尚未接收诚基房地产公司为产权人的房屋所有权证这一事实予以认定。根据诚基房地产公司与原告签署的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》第18条约定，同时合同附件一第四项，开发商保证中第二条第二款约定，诚基房地产公司尚在担保期限应当按照其与原告签署的贷款合同承担连带保证责任。综上所述，答辩人请求人民法院根据本案事实合同法律，依法驳回原告要求答辩人承担连带保证责任的诉讼请求。
为证明自己的主张，被告置业担保公司举证有：
证据1、被告徐岩与原告签署的《个人一手住房贷款合同》1份，证明被告诚基房地产公司尚在担保期。
证据2、置业担保公司与被告诚基房地产公司签署的《担保、代理合作协议》1份，证明被告诚基房地产公司的担保期限尚未开始，且被告置业担保公司有权拒绝接收诚基房地产公司的房屋所有权证。
证据3、济南市历下区人民法院（2012）历商初字第1360、1361、（2013）历商初字645号已生效的民事判决书各1份，济南市市中区人民法院（2012）市商初字第1612、1613、1046号已生效的民事判决书各1份，证明被告诚基房地产公司未将房屋所有权证交给被告置业担保公司。
证据4、法院协助执行通知书1份，证明被告徐岩房屋已被查封，不符合大证交接条件。
经审理查明，2011年7月6日，原告（贷款人）与被告徐岩（借款人）、被告诚基房地产公司（保证人）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》1份（合同编号：2011年济中银天房借字0349号），合同约定，本合同项下个人住房贷款金额为83万元，贷款期限为28年／336个月，自贷款实际放款日起算。贷款用途仅限于借款人用于支付其购买历下区诚基中心15-1-909号房产的购房款。若该所购房屋上述地址与其房屋所有权证书记载不一致，则以后者为准。购房总价款1192324元。贷款利率与计结息约定，本合同项下贷款利率按中国人民银行、中国银行股份有限公司颁布的相关规定执行，采取浮动利率方式执行，浮动周期为12个月。即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款月利率为4.82‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮15%作为下一个浮动周期的适用利率。罚息约定，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。（按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金＋应付未付利息）×实际天数×年罚息利率／360）。贷款的发放采取贷款人受托支付方式，将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户。还款方式为按月等额本息还款。担保方式为：保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。由徐岩提供全程抵押担保，并签署相应的抵押合同。该贷款合同由借款人徐岩签名捺印，贷款人、保证人（开发商）加盖公章。合同附件一中借款人违约事件及处理约定，借款人未按期归还贷款本息即构成或视为本合同项下违约，出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；要求保证人承担保证责任。关于开发商保证约定若保证人（开发商）为合同项下贷款提供保证的，则：1、保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。2、若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或及保证责任。
2011年1月17日，被告楚焕群向原告出具共同还款责任书1份，载明：本人楚焕群与借款人徐岩是夫妻关系，因借款人购买历下区和平路诚基中心15号楼1单元909室的住宅，向贵行申请为期28年的个人住房贷款（大写）捌拾叁万元正。本人作为借款人的共同还款人，向贵行承诺当借款人不按期偿还上述贷款本息时，本人对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。被告楚焕群在共同还款责任人处签名捺印。
被告置业担保公司于2011年4月25日向原告提交《个人住房贷款担保承诺函》，承诺“为借款人徐岩因购买坐落于：历下区和平路47号15号楼1单元9层909室，购房合同编号：销售（字）201033149的房产向贵行申请的捌拾叁万元整（￥830000）贷款提供阶段性担保，担保期限为自所担保房屋以山东泰祥房地产开发有限公司为产权人的《房屋所有权》交由济南市置业担保有限责任公司保管至以贵行为权利人、购房人为抵押人的《房屋他项权证》办理完毕为止。”。根据原、被告提交证据，涉案房屋应为被告诚基房地产公司开发。
原告与被告诚基房地产公司签订的《中国银行股份有限公司个人住房贷款合作协议》第十四条甲乙双方约定的其他事项载明：阶段性担保期至乙方（诚基房地产公司）办妥借款人所购房屋所在的楼座房产大证，并及时通知甲方（原告）之日止”。但原告称其未收到被告诚基房地产公司就涉案房屋房产大证办妥的相关通知，被告诚基房地产公司亦未能举证证明。
上述合同签订后，原告按约发放贷款，于2011年7月6日出具个人贷款凭证，载明依据被告徐岩的授权将83万元贷款转入被告诚基房地产公司银行账户。借款到期日2039年7月6日。借款月利率4.82‰。
2008年1月23日，被告诚基房地产公司（甲方）与置业担保公司（乙方）签订《担保、代理合作协议书》，关于担保约定甲、乙双方均为购房人的借款行为向贷款银行提供阶段担保，甲方之阶段担保期限自贷款银行与借款人签订的借款合同生效之日起至以甲方为产权人的所担保房产《房屋所有权证》办理完毕止；乙方之阶段担保期限自以甲方为产权人的所担保房产《房屋所有权证》交由乙方保管至以贷款银行为权利人、购房人为抵押人的《房屋他项权利证》办理完毕。
自2013年2月6日至2013年5月27日，被告徐岩共逾期合计4期。截止到2013年5月27日，已还本金19976.08元，已还应收利息74371.03元、应收利息罚息40.25元，本金余额810023.92元，拖欠应收利息10992.4元，拖欠应收利息罚息129.06元，拖欠本金罚息40.25元，拖欠共计821185.63元.
关于利息、罚息利息，原告主张被告徐岩的贷款年利率为5.5675%，日利率为5.5675%÷360天≈0.0155%；日罚息率为5.5675%÷360天×150%≈0.0232%；罚息利息=（本金＋应付未付利息）×实际天数×0.0232%。此后利息、罚息利息均自2013年5月28日至本息清偿之日止，以本金810023.92元为基数，按照上述日利率、日罚息率分别计算（如遇中国人民银行利率调整则随其调整）。
另查明，被告诚基房地产公司通过邮寄的方式于2012年9月20日将涉案楼座的房产证寄给被告置业担保公司，被告诚基房地产公司称其已经履行了通知义务。被告置业担保公司予以否认，并称因涉案房屋存在查封情况其交付不符合条件。
原告自认其诉讼请求中因实现债权而产生的费用除诉讼费、财产保全费外，还包括律师费。
原告庭审中自愿放弃要求就被告徐岩抵押财产优先受偿及四被告赔偿律师代理费的诉讼请求。
以上事实，有原、被告提交证据及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原告与被告徐岩、被告诚基房地产公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、原告与被告诚基房地产公司签订的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告依约向被告徐岩发放了贷款83万元，已经履行了其合同义务，被告徐岩自2013年2月6日开始起未能按照合同的约定还款，已经构成违约。原告依据双方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，主张解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告要求被告徐岩偿还贷款本金及相应利息、罚息的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告主张利息、罚息的计算方法符合合同约定，本院予以支持，但其截止日期应为本判决生效之日。原告主张对被告徐岩的抵押房屋优先受偿，要求被告徐岩赔偿其律师代理费，庭审中原告自愿放弃该两项诉讼请求，此系对自己诉讼权利的行使，本院予以准许。原告要求被告诚基房地产公司对上述款项承担连带清偿责任，被告诚基房地产公司抗辩对被告徐岩的贷款只是承担阶段性担保责任，担保期限是自合同签订之日起至房屋大证办妥并交由置业担保公司之日止。根据被告诚基房地产公司与原告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定保证人提供的阶段性连带责任保证期限截至借款人办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日。本案中，被告徐岩未与原告办理《他项权证》，被告诚基房地产公司提交EMS特快专递详情单及回执用以证明已履行完毕阶段性担保责任，被告置业担保公司不予认可，且被告诚基房地产公司与原告，原告、诚基房地产公司及置业担保公司签订的其他合同中就担保期限所做的约定均不能对抗本案购房贷款合同及其附件的约定。因此被告诚基房地产公司并未完全履行完毕其担保责任，本院对该项抗辩不予采信，其仍应承担其担保责任。因被告诚基房地产公司担保期限尚未届满，原告同时要求被告置业担保公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十八条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国银行股份有限公司济南天桥支行与被告徐岩签订的2011年济中银天房借字0349号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，自本判决生效之日解除。
二、被告徐岩、被告楚焕群于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国银行股份有限公司济南天桥支行截至2013年5月27日的借款本息821185.63元。
三、被告徐岩、被告楚焕群于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国银行股份有限公司济南天桥支行自2013年5月28日起至本判决生效之日止的利息、罚息利息。计算方式为：利息，以810023.92元（期间如被告还款，则以实际所欠借款本金数）为基数，按日利率0.0155%计算；罚息利息，以（810023.92元（期间如被告还款，则以实际所欠借款本金数）＋应付未付利息】×0.0232%（如遇中国人民银行利率调整则随其调整）计算。
四、被告山东诚基房地产开发有限公司对上述第二、三判项承担连带清偿责任。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12310元，由原告负担100元，被告徐岩、被告楚焕群、被告山东诚基房地产开发有限公司负担12210元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上述状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张璐璐
人民陪审员 杜春燕
人民陪审员 鲁艳华
二〇一四年二月十一日
书 记 员 荆雅雯