福建省龙岩市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽08执异45号
异议人（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行，住所地龙岩市新罗区九一北路116号，组织机构代码85788128-1。
负责人：苏龙锋，行长。
委托代理人：苏尚葵，福建挺秀律师事务所律师。
委托代理人：邓园，女，1984年2月27日出生，中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行员工。
被执行人：福建省长天节能照明有限公司，住所地龙岩市新罗区工业西路68号龙州工业园高新区，组织机构代码66928889-4。
法定代表人：谭凤珍，执行董事。
委托代理人：温能灿，男，1985年11月9日出生，系福建省长天节能照明有限公司员工。
委托带代理人：温凤珍，女，1988年7月6日出生，系福建省长天节能照明有限公司员工。
被执行人：谭凤珍，女，1946年6月18日出生，香港特别行政区居民，内地联系地址福建省龙岩市新罗区。
被执行人：廖禄华，女，1967年2月21日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
被执行人：李庆忠，男，1960年5月25日出生，台湾地区居民，住台湾地区桃园县，内地联系地址福建省龙岩市新罗区工业西路68号。
被执行人：陈增祥，男，1963年8月1日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
第三人：福建港华照明设备有限公司，住所地龙岩市新罗区工业西路68号（福建省龙州工业园区高新区A-06-4地块1号厂房）。统一社会信用代码913508005875302020。
法定代表人：赖开梁，执行董事。
第三人：福建省天净环保设备有限公司，住所地龙岩市新罗区。
法定代表人：吴联春，总经理。
本院在申请执行人中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行（以下称农行新罗支行）与被执行人福建省长天节能照明有限公司（以下称长天公司）、谭凤珍、廖禄华、李庆忠、陈增祥金融借款合同纠纷一案过程中，申请执行人中国农业银行龙岩新罗支行不服本院作出的（2015）岩执行字第267号《带租赁拍卖通知书》，向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成由审判员王跃进担任审判长，审判员王乔金、代理审判员邹晖参加的合议庭，于2016年8月31日公开举行了听证。申请执行人农行新罗支行的委托代理人苏尚葵，长天公司的委托代理人温能灿、温凤珍，第三人福建港华照明设备有限公司（以下称港华公司）法定代表人赖开梁，第三人福建省天净环保设备有限公司（以下称天净公司）法定代表人吴联春参加了听证。本案现已审查终结。
异议人农行新罗支行称，龙岩市中级人民法院于2016年6月24日所作出的（2015）岩执行字第267号《带租赁拍卖通知书》是错误的，因为被执行人向法院提交的两份《厂房租赁合同》是被执行人与承租人恶意串通、不真实的租赁合同。具体理由是：一、被执行人已于2012年6月13日向异议人申请借款前向异议人承诺未经异议人书面同意，被执行人不得将龙岩市新罗区西陂镇硿口村工业用地的土地使用权（龙国用xxxx第xxxxxx）及其地上建筑物进行转让、出租、变卖、抵债或抵押给其他银行。被执行人向法院提供的二份《厂房租赁合同》系未经其同意而出租。二、被执行人与港华公司于2011年12月19日签订的《厂房租赁合同》和被执行人与天净公司于2013年5月5日签订的《厂房租赁合同》与客观事实不符，不是真实的租赁关系，理由：1、被执行人于2014年1月21日向异议人申请经营性借款时，被执行人所有的三幢厂房均由其使用，不存在租赁的事实。如果该二份《厂房租赁合同》是真实的，那么，被执行人就不存在经营场所。2、根据新罗区人民法院所作出的被执行人原员工提起的拖欠工人工资的民事调解书，被执行人所有的部分土地因征用所获得的补偿款中的100多万元用于支付被执行人拖欠的工资（龙岩中院负责分配）。从拖欠工资的时间、人数上看，也可以认定2014年前述厂房仍由被执行人自己使用。如果该二份《厂房租赁合同》是真实的，那么，被执行人自2013年5月5日起已将所有的三幢厂房全部出租，被执行人已无经营场所，根本不存在雇请这么多员工的事实。3、异议人于2013年5月17日取得龙他项（xxxx）第xxxx号《土地他项权利证明书》、龙房他证字第xxxxxxx**号《房屋他项权证》，即抵押权设立于2013年5月17日。4、即使被执行人与港华公司于2011年12月19日签订《厂房租赁合同》，该合同也不能作为认定其租赁关系的依据，因为被执行人向法院提供了其与承租人港华公司于2013年12月18日签订的《厂房租赁合同补充协议》，从而否定了之前签订的《厂房租赁合同》。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，该补充协议不得对抗抵押权。5、被执行人提供其与天净公司于2013年5月5日签订的《厂房租赁合同》，该合同明确约定租赁2号和3号车间，租金每季度交一次，并未约定以债抵租。2014年8月26日双方又签订的《厂房租赁合同补充协议》中约定：一次性支付2号和3号车间从2014年9月5日起至2028年5月4日止的租金130万元，但该补充协议系抵押权设立后签订的，根据物权法相关规定，抵押设立后的补充协议不能对抗抵押权，即不能认定承租人已经付清租赁期间内的租金。6、2015年4月，异议人经现场察看，1号和2号车间实际使用人为福建省佳钰工贸有限公司。被执行人将1、2、3号车间于2014年前租赁给天净公司、港华公司后，又于2015年4月起将1、2号车间出租给福建省佳钰工贸有限公司。显然，被执行人将1、2、3号车间出租给天净公司、港华照公司不是真实的。
长天公司答辩称，一、长天公司于2012年6月13日向异议人农行新罗支行提供的承诺函针对1328万的借款，该笔借款已于2013年5月15日归还了异议人，该承诺函与本案无关。二、长天公司于2011年年初出现资金紧张问题，遂于2011年12月30日将1号厂房租给港华公司，后经营继续恶化，于2013年5月将2号和3号厂房租给天净公司，2号厂房于2013年5月5日交付，由于当时一笔订单仍需要用厂房，约定3号厂房待订单完成后交付，最终于2014年7月底将3号厂房交付天净公司。同时为了促成与天净公司的租赁合同，长天公司将租金调低，一次性收取了该公司130万元的租金用于解决资金紧张问题。三、2015年1、2月，长天公司产品质量出现问题，所以雇请了20多名工人对产品进行返修，才出现了拖欠工资的问题。四、长天公司2013年12月18日与港华公司租赁的补充协议并未否定2011年12月19日的厂房租赁协议，补充协议承租的是2号厂房部分区域。另外，由于长天公司拖欠港华公司的材料款，双方约定将租金抵扣货款。五、长天公司与天净公司后来约定一次性收取租金130万元，不能否定已于2013年5月5日将3号厂房租赁给天净公司的事实。
第三人港华公司答辩称，一、港华公司成立于2011年12月23日，2011年12月20日向长天公司租赁了1号厂房作为经营场所，这一点从港华公司的营业执照可以证明。另外，由于承租了长天公司的厂房，从2012年1月起港华公司承担了水电费。二、由于港华公司是小公司，业务不多，公司与长天公司相邻，公司法定代表人赖开梁长期从事采购业务，有经验，所以长期受聘于长天公司，担任采购部主管，每月工资3000元左右。
被执行人谭凤珍、廖禄华、李庆忠、陈增祥，第三人福建省天净环保设备有限公司未提交答辩意见。
本院查明，申请执行人中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行与被执行人福建省长天节能照明有限公司、谭凤珍、廖禄华、李庆忠、陈增祥金融借款合同纠纷一案（执行案号：（xxxx）岩执字第xxx号），本院判决长天公司应偿还农行新罗支行各项债务2034.366918万元及利息，其中1703万债务及利息是长天公司用位于龙岩市新罗区西陂镇硿口村的房地产［房产证号为龙房权证字第20xxxxxxx、20xxxxxxx、20xxxxx**号，土地使用权证号为龙国用（2010）第200313号］设定了抵押的债务，抵押登记日期为2013年5月17日。另，以长天公司为同一被执行人的案件还有（2015）岩执字第225号、226号，农行新罗支行抵押债权金额分别为600万元及利息和843.0835万元及利息。本院三起案件并案执行查封了长天公司所有的前述房产和土地。
另查明，2011年12月19日，长天公司与港华公司签订了一份《厂房租赁合同》，约定港华公司租赁长天公司的坐落于龙岩市新罗区工业西路68号龙州工业园高新区1号厂房（龙房权证字第20xxxxx**号房产所在车间），面积2730㎡，租赁期限自2011年12月20日至2031年12月19日，月租金人民币19110元，未约定租金支付方式。双方于2013年12月18日签订《厂房租赁合同补充协议》，约定港华公司增加租赁长天公司2号厂房1500㎡（该部分与另一份合同中长天公司租赁给天净公司的场所重合），租金每7元／㎡人民币，其余条款按照2011年12月19日合同执行。双方于2013年12月20日又签订了一份《厂房租赁合同》，合同编号CTKK-
XZ-Z201312，租赁场所为1号厂房，租赁期限2014年1月1日至2018年12月31日，长天公司以租金抵除其所欠港华公司的借款75万元及利息。2013年5月5日，长天公司和天净公司签订了一份《厂房租赁合同》，约定天净公司租赁长天公司龙州工业园区高新区的2号车间（房产证号：龙房权证字第20xxxxx**号）和3号车间（房产证号：龙房权证字第20xxxxx**号）的一层，共计5400㎡（其中2号车间2785㎡，3号车间一层2622㎡），租赁期限2013年5月5日至2028年5月4日止，月租金27000元（5元／㎡／月）整，租金季付。2014年8月26日，双方签订《厂房租赁合同补充协议》，约定天净公司一次性支付长天公司自2014年9月5日至2028年5月4日租金共计人民币130万元，该款于2014年9月1日付清。天净公司法定代表人吴联春向本院提交了130万银行流水账目，收款人为长天公司股东廖禄华。本院在执行（2015）岩执字第267号一案过程中，根据港华公司、天净公司提供的前述租赁合同，作出（2015）岩执字第267号《带租赁拍卖通知书》，确定将对被执行人长天公司的前述厂房和土地进行带租赁拍卖，其中天净公司以债抵租形式将租金交至2028年5月4日止，港华公司以债抵租形式将租金交至2018年12月31日。
再查明，港华公司成立于2011年12月23日，2012年12月20日前系外商投资企业和内资合资有限责任公司，出资人为长天公司和赖开梁，控股股东为长天公司。2012年12月20日后，该公司为自然人投资有限责任公司，股东为赖开梁及其他两位自然人。
本院认为，对于港华公司和长天公司之间的租赁关系，港华公司作为法人，在实施订立合同等民事行为时，应当具备相应的民事权利能力和民事行为能力。《中华人民共和国民法通则》第三十六条第二款规定“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭”。港华公司与长天公司签订承租1号车间的《厂房租赁合同》的时间是2011年12月19日，但其成立时间为2011年12月23日，港华公司在与长天公司签订租赁合同时尚不具备民事主体资格，该合同不具备民事合同的成立要件。（2015）岩执字第267号《带租赁拍卖通知书》认定该合同为设立于抵押前的合同并在拍卖该标的物时带此租赁拍卖，欠缺依据，应予以撤销。港华公司在与长天公司2013年12月18日签订的《厂房租赁合同补充协议》和2013年12月20日签订的《厂房租赁合同》，均迟于农行新罗支行在此标的物上设立的抵押权（2013年5月17日设立），设立于抵押权之后的租赁，未经抵押权人同意，不得影响抵押权实现，抵押权人有权去除后拍卖。（2015）岩执字第267号《带租赁拍卖通知书》认定港华公司租金已交至2018年12月31日欠缺依据，应予以撤销。对于天净公司和长天公司之间的租赁关系，天净公司与长天公司于2014年8月26日签订《厂房租赁合同补充协议》，约定一次性支付2014年9月5日至2028年5月4日的租金，变更了双方于2013年5月5日签订的《厂房租赁合同》，实际上是长天公司提前行使租赁标的物的租金收益权，该协议订于农行新罗支行的抵押权设立之后，无证据证明已经抵押权人同意，不得影响抵押权实现，抵押权人有权去除后进行拍卖。（2015）岩执字第267号《带租赁拍卖通知书》确定对长天公司的2号车间和3号车间1层带租赁拍卖且认定天净公司已支付租金至2028年5月4日，欠缺依据，应予以撤销。综上，本院（2015）岩执字第267号《带租赁拍卖通知书》所依据的事实和法律依据不足，应予以撤销，异议人的异议请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定如下：
撤销龙岩市中级人民法院作出的（2015）岩执字第267号《带租赁拍卖通知书》。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向福建省高级人民法院申请复议。
审 判 长 王跃进
审 判 员 王乔金
助理审判员 邹 晖
二〇一六年十月十六日
书 记 员 林 渊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。