四川省大竹县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）川1724执异28号
案外人：杨香军,男,1972年10月24日出生,汉族,住四川省大竹县。
委托代理人：凌辉，四川星源律师事务所律师。
申请执行人:大竹县银源投资有限公司，住所地大竹县竹阳镇建民路综合市场B幢外39号。
法定代表人:蒋进祥，董事长。
委托代理人：邱德学，四川黎明律师事务所律师。
被执行人:卢书平，男，1962年2月2日出生，汉族，住大竹县。
在本院执行大竹县银源投资有限公司（以下简称“银源公司”）与蔡宜汕、刘明琼、蔡林森、刘明海、雷明、卢书平、王强、大竹县天利房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案中，案外人于2018年5月22日对查封被申请人卢书平所有的位于大竹县房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人杨香军称，请求依法中止对位于大竹县房屋的执行并裁定解除该房屋的查封。事实和理由：2010年2月7日，杨香军与卢书平签订《房屋转让协议》，卢书平将其所有的上述房屋转让给杨香军。该协议中约定：转让价款236197元，卢书平已经支付的房款及其他费用由杨香军一次性支付给卢书平，剩余的按揭款由杨香军支付，银行退回的款归杨香军所有；卢书平应于本合同生效起10日内，协助杨香军在开发商处办理接房手续，费用由杨香军承担；房屋交付杨香军后，卢书平应于5年内办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到杨香军名下。协议签订当日，杨香军存现2.7万元在卢书平妻子代德丽农行账上、支付5.1万元现金给卢书平，卢书平当日出具7.8万元购房款收条，后将该房屋的合同、票据等全部手续交付给杨香军。2010年2月10日在卢书平的协助下，杨香军开始办理接房手续，该房屋的维修基金、物管费、装修管理费、垃圾清运费、代办税费等费用均由杨香军支付；该房屋的装修、家具家电的购买均由杨香军出资，装修完毕后杨香军居住至今；因房屋转让时已经以卢书平的名义办理按揭贷款，后每月按揭贷款均由杨香军存款在卢书平归还按揭贷款的专户上；2010年9月9日在中国电信办理宽带业务、2016年11月23日在中国移动办理宽带业务均是杨香军出资办理。因该房屋银行按揭贷款至今未支付完毕，所以产权变更手续至今未办理。综上，该房屋实为案外人所有，请求法院支持案外人的请求。
申请执行人银源公司称，请求法院驳回对案外人的异议申请。事实和理由：一、银源公司基于人民法院已经发生法律效力的法律文书申请强制执行，其理由合法正当，应当得到法律的保护和支持；二、涉案房屋至今仍登记在卢书平名下，案外人杨香军并未取得该房所有权，杨香军主张该房归其所有没有法律依据；卢书平与杨香军签订的《房屋转让协议》属债权债务合同，不能引起物权变动，不发生物权效力，案外人因此不具备拥有足以排除或阻止法院执行行为的实体权利；三、2016年7月26日，银源公司向法院申请财产保全，查封了登记在卢书平名下的案涉房屋，法院的查封行为合法正当，且案外人并未对查封行为提出异议，表明该房仍属于卢书平，案外人对此知晓并予以认可；四、案外人购买案涉房屋时，明知该房因按揭贷款设定了抵押，案外人未经抵押权人同意，也未及时消灭抵押权，这是因案外人自身的过错，造成了房屋所有权未及时转移；五、根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案中卢书平与案外人签订的房屋转让合同是否合法有效，有待于法院确认，案外人也没有付清全部购房款，房屋没有过户的原因系案外人自身的过错，因此案外人的异议申请不符合法律规定，其要求排除执行的请求应当不予支持。
被执行人卢书平称，案外人杨香军的陈述均属事实，请求法院支持案外人的请求。
本院查明，2009年12月7日，卢书平与四川天意房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，卢书平购买房屋，须于2009年12月7日交房款78136元，余款159000元在银行办理按揭。2010年1月19日，借款人、抵押人卢书平与贷款人中国工商银行大竹支行、保证人四川天意房地产开发有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人就上述房屋向卢书平发放个人购置住房贷款，金额为159000.00元，借款人卢书平以其在账号为X的个人结算账户为还款账户。上述房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证显示房屋所有权人、土地使用权人均为卢书平。
2010年2月7日，甲方卢书平与乙方杨香军签订《房屋转让协议》，约定：第一条甲方转让房屋给乙方；第二条转让价格236197.00元；第三条甲方已支付的房款及其他费用由乙方一次性付给甲方，剩余的按揭款由乙方支付，银行退回的款归乙方所有；第四条甲方于本合同生效之日起10日内，协助乙方在开发商办理接房手续，费用由乙方承担；第五条房屋交付房屋交付乙方后，甲方应当在5年内办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下；第九条本合同自甲、乙双方签字之日起生效。该协议上甲方签名栏处卢书平签字捺印，乙方签名栏处杨香军签字捺印。时间均为2010年2月7日。同日，卢书平出具收条一张，载明：“现收到杨香军购房款78000.00元（大写：柒万捌仟元整）。卢书平2010.2.7”。2010年2月10日，杨香军与大竹县好邻居物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》和《装饰装修管理服务协议》，乙方签章处杨香军签名。大竹县好邻居物业服务有限公司出具的《证明》载明：“兹有业主杨香军，从2010年2月10日接房、装修费，物管费、水费一直是业主杨香军在缴纳并居住至今。接房当日杨香军向我公司支付2010年1月至12月物管费1112.10元，装修管理费100.00元、垃圾清运费289.60元。情况属实。特此证明。落款处为大竹县好邻居物业服务有限公司并加盖公司印章2018年4月10日”。中国工商银行大竹支行出具的关于大竹县住房购置贷款还款明细（还款账号为X）显示，客户名称卢书平名下从2010年2月26日至2018年3月26日的每月归还贷款的记录。
2016年7月26日，本院作出（2016）川1724财保114号民事裁定书，查封被申请人卢书平所有的位于大竹县房屋，查封期限三年。2018年5月22日，案外人杨香军以上述案涉房屋为其所有为由，向本院提出书面异议。2016年12月27日，本院作出（2016）川1724民初1520号民事判决书，判决如下：一、被告蔡宜汕、刘明琼、雷明、卢书平、王强于本判决生效后十日内偿还原告大竹县银源投资有限公司借款本金700万元，并按月利率2%的标准支付借款利息（其中以300万元为基数自2014年4月6日起算至判决指定的履行期为止；以400万元为基数自2014年4月18日起算至判决指定的履行期为止），已支付的利息1312268元从利息中扣除。二、被告蔡林森、刘明海、大竹县天利房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带偿还责任。案件受理费84200元，诉讼保全申请费5000元，共计89200元，由被告蔡宜汕、刘明琼、雷明、卢书平、王强负担，被告蔡林森、刘明海、大竹县天利房地产开发有限责任公司承担连带责任。蔡宜汕、刘明琼、雷明、卢书平、王强、蔡林森、刘明海、大竹县天利房地产开发有限责任公司不服本院一审判决，提起上诉。2017年11月16日，四川省达州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、房权证字第X号房屋所有权证、大竹县国用X号国有土地使用权证、《房屋转让协议》、《前期物业管理服务协议》、《装饰装修管理服务协议》、大竹县好邻居物业服务有限公司出具的《证明》、中国工商银行大竹支行出具的住房购置贷款还款明细、（2016）川1724财保114号民事裁定书、（2016）川1724民初1520号民事判决书、（2017）川17民终696号民事判决书以及案外人、申请执行人、被执行人听证会上的陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，对案外人以保全的财产为其所有为由而提出异议，其提供的证据确实充分，申请人又不能提供反驳证据或理由的，法院应当裁定解除对该财产的保全；反之，如果案外人提供的证明财产权属的证据和理由明显不能成立的，则应当进行裁定驳回案外人的异议申请。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2010年2月7日，卢书平与杨香军签订转让东方家园11栋一单元9-4号房屋的《房屋转让协议》，该协议未违反法律规定，本院予以确认。同日，杨香军向卢书平支付了购房款78000元，且从2010年2月接房起，缴纳了案涉房屋每月的住房购置贷款及水费、电费、物业管理费、装修费等费用，并居住至今。杨香军在本院实施查封行为之前已合法占有使用该房屋，依法应受法律保护。故，案外人杨香军提出的执行异议，符合法律规定，依法应予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下:
中止对本院查封的卢书平所有的房屋查封的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 曾德兴
审 判 员 田文捷
人民陪审员 叶绪建
二〇一八年六月一日
书 记 员 潘菲菲