浙江省湖州市南浔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖浔双民初字第1025号
原告：湖州经典物业管理有限公司，住所地湖州市凤凰路阳光城52幢2号商铺。
法定代表人：谢雪强，该公司总经理。
委托代理人：陈敏，该公司副总经理。
委托代理人：金建萍，该公司小区物业主任。
被告：湖州万泰房地产开发有限公司，住所地湖州市南浔区双林镇湖盐南路8号。
法定代表人：袁安新，该公司总经理。
委托代理人：姚建生，湖州市双林法律服务所法律工作者。
原告湖州经典物业管理有限公司（以下简称经典公司）为与被告湖州万泰房地产开发有限公司（以下简称万泰公司）物业服务合同纠纷一案，于2014年10月30日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员胡震四适用简易程序审理，于2015年2月15日公开开庭进行了审理。原告法定代表人谢雪强及委托代理人陈敏、被告委托代理人姚建生到庭参加诉讼。本案审理过程中，原、被告申请庭外和解两个月，庭外和解期间自2014年12月2日起至2015年1月31日止。本案现已审理终结。
原告起诉称：2010年9月15日，原告通过邀请招标以包干制形式同被告签订“润泽·禄地前期物业服务委托合同”，原告接受被告委托，就润泽·禄地小区开展前期物业委托服务。润泽.禄地自2012年6月29日通过竣工验收，自2012年7月1日正式交付。按照“润泽·禄地前期物业服务委托合同”约定物业费标准为：多层住宅（含阁楼）每月每平方米0.6元；小高层、高层住宅每月每平方米0.95元（不含能耗）；商铺每月每平方米0.95元（不含能耗）。物业费缴纳时间为：交房时预收一年，以后每半年一次通过银行托收或上门收取物业管理费。已售物业管理费计缴时间为开发商产权移交之日（不动产发票开出之日）起。纳入物业管理范围的已竣工但未出售，或因甲方（万泰公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其服务费由甲方交纳。计缴时间为通过竣工验收之日起。逾期交纳物业管理费的，从逾期之日按每天应交物业管理费的3‰交纳违约金，若拒不交付，乙方（经典物业）可要求当事业主承担通过法律途径追缴欠费而产生的诉讼费、律师费等费用。根据“润泽·禄地前期物业服务委托合同”，原告已履行了对润泽·禄地小区的进行管理、服务的义务，而被告自2013年年末支付2012年度空置物业费后一直拖欠2013年1月1日至今的空置物业费，虽经原告多次上门或发函催要，被告一直以资金不足等理由未履行其缴费义务。诉讼中，原告于2014年11月30日退出润泽·禄地小区物业管理，故原告将其诉请变更为判令：1、被告向原告支付2013年1月1日至实际履行日止的空置物业费（暂计算至2014年11月30日为796669元）；2、被告向原告支付2013年1月1日至实际履行日止的逾期付款违约金，暂计算至2014年11月30日计184042元（违约金按每日千分之一计算，其中2013年1月至2013年6月物业管理费逾期付款违约金自2013年7月1日暂计算至2014年11月30日为91866元；2013年7月至2013年12月物业管理费逾期付款违约金自2014年1月1日暂计算至2014年11月30日为64443元，2014年1月至2014年6月物业管理费逾期付款违约金自2014年7月1日暂计算至2014年11月30日为27733元）；3、被告向原告支付律师代理费2000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告万泰公司答辩称：原告诉称的润泽.禄地竣工验收及正式交付时间属实，原、被告间签订有“润泽·禄地前期物业服务委托合同”，2013年1月1日至今确实结欠原告物业费，但对原告诉请的金额有异议；虽然委托合同中对付款期限作了约定，但本案对付款时间及金额作了变更，原告主张的逾期付款违约金没有依据；代理费用不应由被告承担，且原告未提供相应票据；被告未履行合同系因开发商店面卫生问题，原告一直没有解决，而是由被告另行请人处理，并产生其他费用。
原告为支持其诉请，向本院举证如下：
1、发票存根联1份及银行入帐通知书（复印件）2份，用以证明被告空置房物业费已支付至2012年12月31日的事实；
2、合同终止函1份、交接验收协议1份，用以证明原告已于2014年11月30日退出润泽.禄地小区物业管理，被告应对2014年12月1日之前与原告的相关费用进行清结；
3、民事判决书3份，用以证明未出售及未领取钥匙物业的物业费均应由开发商缴纳给物业公司；
4、房屋钥匙领取凭条2份（系被告向原告出具），用以证明开发商委托发放钥匙的事实；
5、润泽·禄地前期物业服务委托合同1份，用以证明原、被告对双方权利义务进行约定的事实；
6、空置房费用明细单2份，用以证明原、被告于2013年12月15日左右对2013年1月1日至同年12月31日的空置房费用进行过核对，双方于2014年12月15日左右对2014年9月1日至同年12月31日空置房费用明细亦进行过核对的事实；
7、空置物业费清单1份，用以证明原告核算的被告所结欠的空置房物业费。
被告为支持其抗辩理由，向本院举证如下：
1、空置房物业费发票1份，用以证明原、被告双方已经就2013年度空置房物业费确认为38万元、并由原告开具票据给被告的事实；
2、空置房费用明细单（复印件）1份（系原告向被告出具），用以证明原、被告双方对房源进行确认，并确认了2014年1月1日至同年8月31日的空置房费用。
原告提交的证据1-7，被告经质证认为：对证据1、4、5无异议；对证据2中的合同终止函无异议，对交接验收协议，原告应对损坏设备进行赔偿；证据3与本案无关联性；对证据6，其中2013年度费用明细单三性无异议，所载明2013年度399634元已由双方协商到38万元一次性支付，原告也予以认可，相应物业费发票也是2014年7月由原告出具，2014年9月1日至2014年12月31日的空置房费用明细的真实性无异议，但实际物业服务到2014年11月，故金额应扣除一个月；对证据7有异议，系原告自行计算，没有得到被告的确认。
被告提交的证据1-2，原告经质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，但认为只是开具发票的一部分，并不能确认2013年度的空置房物业费仅为38万元；对证据2有异议，认为没有提交相应的明细清单，也没有包含所有费用。
原、被告提交的上述证据，本院审查后认为：原告提交的证据1、2、4、5及被告提交的证据1、2，均符合有效证据的条件，本院予以认定；原告提交的证据3，与本案并无关联性，不予认定；原告提交的证据6，符合有效证据的条件，能证明原、被告双方对2013年1月1日至同年12月31日及2014年9月1日至同年12月31日的空置房费用明细进行过核对的事实；原告提交的证据7，系原告单方所作清单，具体空置物业费以本院核定为准。
本院根据当事人的陈述，结合上述有效证据，认定本案事实如下：
座落于南浔区双林镇爱国路南路西侧的润泽·禄地由被告万泰公司开发建设。2010年9月15日，原、被告签订“润泽·禄地前期物业服务委托合同”一份，合同约定被告将润泽·禄地小区委托原告实行物业管理服务，合同对双方的权利义务作了约定。其中对物业管理服务费收取标准、交纳时间等作了如下约定：多层住宅（含阁楼）按其拥有建筑面积每月每平方米0.6元向原告交纳；小高层、高层住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.95元向原告交纳（不含公共能耗费用）；商铺、商业办公用房由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.95元向原告交纳（不含公共能耗费用）。物业管理费的缴纳时间为：交房时预收一年，以后每半年一次通过银行托收或上门收取物业管理费。已售物业物业管理费计缴时间为开发商产权移交之日（不动产发票开出之日）起。纳入物业管理范围的已竣工但未出售，或因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其服务费由被告交纳。计缴时间为通过竣工验收之日起。业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日按每天应交物业管理费的3‰交纳违约金，若拒不交付，原告可要求当事业主承担通过法律途径追缴欠费而产生的诉讼费、律师费等费用。空置房的物业管理服务费、能耗费由建设单位、业主按规定标准的100%向原告交纳。合同约定的委托管理期限为自物业竣工验收之日起至业主委员会成立并签订新的委托合同，该合同终止。润泽.禄地于2012年6月29日通过竣工验收，自2012年7月1日正式交付。2014年11月30日，“润泽·禄地前期物业服务委托合同”终止，原告退出润泽·禄地小区管理。前述委托合同履行过程中，经原、被告双方核对确认，2013年1月1日至同年12月31日的空置房物业费为399634元、2014年1月1日至同年8月31日的空置房物业费为235003元、2014年9月1日至2014年12月31日的空置房物业费为114944元。原告曾于2014年7月3日向被告开具金额为38万元的空置房物业费发票，被告至今仅支付原告2012年7月1日起至同年12月31日的空置房物业费，以致纠纷成讼。
本院认为，原、被告双方签订的“润泽·禄地前期物业服务委托合同”系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，受法律保护。原告经典公司为润泽·禄地小区提供物业管理服务，被告应当按照合同的约定向原告支付空置房物业管理费，但被告至今未付，依法应承担相应的民事责任。故原告要求被告承担交纳空置房物业管理费之诉请，本院予以支持，但具体金额以本院核定为准。原告于2014年11月30日退出润泽·禄地小区管理，故被告要求将2014年9月1日至同年12月31日四个月的空置房物业管理费即114944元扣除一个月的抗辩理由，本院予以支持；2013年1月1日至同年12月31日的空置房物业管理费，双方确认为399634元，被告虽抗辩称双方协商到38万元一次性支付，原告也向其开具了金额为38万元的发票，但被告至今未付，被告也未能提供充足的证据证实399634元中超出38万元的部分，原告明确表示放弃，故被告的抗辩理由，本院不予采信。综上，被告应支付原告的空置房物业费为720845元（399634元（2013年1月至12月）＋235003元（2014年1月至2014年8月）＋86208元（114944元÷4个月×3个月）］。至于逾期付款违约金，原、被告双方签订的空置房费用明细单及原告开具给被告的发票，均未约定原告放弃向被告主张违约金的权利，根据委托合同关于物业费缴纳时间的约定，交房时预收一年，以后每半年一次，本案被告存在逾期付款的违约事实，被告应向原告支付相应的违约金，但双方约定的违约金（每日千分之三）及原告诉请的标准（每日千分之一）均过高，本院酌定按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍（22.4%／年）计付。违约金的计算天数，原告陈述最后意见时表示，2013年度及2014年的物业管理费违约金分别自2014年1月1日、2015年1月1日起计付，该主张未超出原、被告双方的约定计算范围，系原告对自己诉权的处分，本院予以照准。被告应支付原告的逾期付款违约金，其中暂计算至2015年3月6日为118272.82元（399634元（2013年度）×（22.4%／年÷365天）×430天＋321211元（2014年1月至11月）×（22.4%／年÷365天）×65天］。原告诉请的律师费，无事实依据，本院不予支持。至于被告提出的设备损坏等损失，其可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《物业管理条例》第二十一条、二十六条、第四十二条之规定，判决如下：
一、限被告湖州万泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告湖州经典物业管理有限公司空置物业管理费人民币720845元，并支付违约金至判决确定履行之日止（其中暂计算至2015年3月6日止的违约金为118272.82元，2015年3月7日起至判决确定履行之日止的违约金仍按年利率22.4%标准计付）。
二、驳回原告湖州经典物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币14269元，减半收取人民币7135元，由原告湖州经典物业管理有限公司负担人民币1444元，由被告湖州万泰房地产开发有限公司负担人民币5691元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 胡震四
二〇一五年三月六日
书记员 金凯琳