江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）通中民终字第0511号上诉人（原审原告）徐蔓莉等52人。诉讼代表人徐蔓莉。诉讼代表人崔榕俸。诉讼代表人陈小兰。委托代理人冯晓春，黑龙江瑞秋律师事务所律师。上诉人邵卫东的委托代理人周月平。上诉人李朋珍的委托代理人钱国。被上诉人（原审被告）南通润洋置业有限公司，住所地海安县海安镇江海西路20号。法定代表人徐善和，董事长。委托代理人杨文惠，江苏海陵律师事务所律师。原审原告伊明峰等104人。诉讼代表人伊明峰。诉讼代表人李自云。上诉人徐蔓莉等52人因与被上诉人南通润洋置业有限公司（以下简称润洋公司）共有权确认纠纷一案，不服海安县人民法院（2013）安民初字第0306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年6月20日、2016年6月17日公开开庭进行了审理。上诉人徐蔓莉等52人的诉讼代表人徐蔓莉、陈小兰、崔榕俸及其委托代理人冯晓春，上诉人邵卫东的委托代理人周月平，被上诉人南通润洋置业有限公司（以下简称润洋公司）的委托代理人杨文惠，原审原告伊明峰等104人的诉讼代表人伊明峰、李自云参加了第一次庭审，上诉人徐蔓莉等52人的诉讼代表人徐蔓莉、崔榕俸及其委托代理人冯晓春，上诉人邵卫东的委托代理人周月平，上诉人李朋珍的委托代理人钱国，被上诉人润洋公司的委托代理人杨文惠到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原审查明，2008年4月29日，润洋公司领取海安县××镇××中路××号××幢楼（××街××号楼）预售许可证，同年9月25日经海安县人民政府批准将6层以上部分由公寓式酒店调整为住宅（其土地出让为商住性质，不涉及土地性质变更），同年9月29日南通建达房产测绘公司（以下简称建达公司）向房产监理所提交《房屋面积测绘报告》（即××街××号楼预测绘报告），预测绘以图纸为依据，图纸上西大厅标识为“办公大厅”，西大厅未分割而作为公共部分进行了整幢分摊。上述预测绘报告经房产监理所备案之后，润洋公司开始对外销售，其与购房户所签订商品房买卖合同均实行网签，网签数据不能在电脑上进行更改。××街××号楼建成后，建达公司根据润洋公司提供的设计图纸及建筑物现状对××号楼又进行实际测绘，于2010年6月9日形成《房屋成果测绘报告书》，并将上述《房屋成果测绘报告书》分别提供给润洋公司及房产监理所。测绘报告书中显示西大厅的分割情况，仅留有2.5米宽的通道。此后，润洋公司将商品房预测绘面积汇总表（预测）、商品房测绘面积汇总表（实测）张贴于××街××号楼一楼的橱窗内进行公示。2010年7月底，润洋公司陆续向购房者交付商品房，并按《房屋成果测绘报告书》的实测面积与之前签订合同的购房者将商品房买卖合同中的“建筑面积”、房款进行修改，总房款实行多退少补。2010年6月9日之后，润洋公司与购房者签订商品房买卖合同时，对网签合同中的“建筑面积”按实测面积进行修改，并按实测面积计算且收取房款。2010年7月2日，南通市公安消防支队对××街××号楼进行了消防验收，同日海安县规划局也对该楼进行了规划验收，8月17日，润洋公司办理了竣工验收备案，并将办理产权登记所需手续向产权登记部门申请备案。2011年5月14日开始，××街××号楼的部分业主开始通过网络、信函等方式向住建局等有关部门反映西大厅的公摊分割、消防安全及未能办理权属登记等情况。原审另查明，2011年10月10日房产监理所按南通市住房保障和房产管理局的规定到××街××号楼进行公示，公示主要内容为：各业主：润洋公司向我所申请××街××号楼商品房初始登记，经查，该幢房屋一层西北角原接待大厅现改为营业用房，已经过消防部门验收合格。因用途改变涉及到该幢房屋实测面积与预测面积发生变化（详见附表），现予以公示。各业主如有异议，请于2011年10月20日前书面向我所或住建局法制科提出，公示期满无异议，我所将按公示的实测面积为润洋公司办理商品房初始登记。附表内容为建达公司出具的《房屋面积测绘报告》中预测面积数据及《房屋成果测绘报告书》中实测面积数据。2012年2月13日，房产监理所再次到××街××号楼进行公示，内容为：为使海安镇××街××号楼业主能尽快办理房屋所有权证书，我所拟根据有关协调意见，按双方合同约定面积（见附表）进行初始和转移登记，现予以公示。各业主如有异议，请于2012年2月17日前书面向住建局法制科提出。原审再查明，建达公司根据原规划方案，即机房顶层2面积单列，不作公摊，在《房屋成果测绘报告书》的基础上，对机房顶层2的83.29㎡不分摊进行核算，最终就实测绘数据形成建达测字20××××××号测绘报告书，提供给房产监理所进行备案。经审核后，房产监理所同意按建达公司提供的建达测字20××××××号测绘报告书中的实测面积进行备案，于2012年4月12日形成“××街××号楼商品房测绘报告备案意见表”，注明：该幢楼规划层次为19层，加上地下一层，共20层，顶层电梯间仅分摊机房层1的核心筒面积，机房层2面积单列不作为公摊。润洋公司按房产监理所备案数据，将已收取的机房顶层2的公摊费用退还给购房者。原审又查明，润洋公司与购房者签订的商品房买卖合同第五条“面积确认及面积差异处理”中约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理即双方自行约定：以确权为准。2012年4月18日开始，房产监理所为××街××号楼业主办理产权登记。截止目前，××街××号楼××-××层的280户业主中，有118户业主已到房产监理所办理了产权登记。预测绘报告中所标识的“办公大厅”（即讼争的西大厅）位于××号楼一层西北角。而根据房产监理所备案的建达测字20××××××号测绘报告书和现场勘查可见，其现由××镇××中路××号××幢×××室（登记产权人为润洋公司，建筑面积为176.6㎡，）、门厅（2.5米宽的通道）和××镇××中路××号××幢×××室（登记产权人为蒋卫华，建筑面积373.27㎡）内北侧一部分组成。原审认为，建筑区划内，具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有的房屋，应当认定为物权法中所称的专有部分。本案中，润洋公司与徐广余等156人间签订的商品房买卖合同及之后对合同相关内容所作更改的行为，系双方当事人真实意思表示，且并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方签订商品房买卖合同时约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。房产监理所同意按建达公司提供的建达测字20××××××号测绘报告书中的实测面积进行备案，并以该备案的实测面积为依据向业主发放房屋产权证，故该经过备案的实测面积应作为润洋公司与购房者结算的最终依据。2010年6月9日之前，即未形成实测绘面积数据之前，购房者购房时与润洋公司依照房产监理所备案的预测绘面积签订商品房买卖合同，并按合同面积计算房价款，该部分购房者于2010年7月底陆续与润洋公司办理房屋移交手续时，润洋公司即根据实测绘面积与购房者对商品房买卖合同进行修改，并据此对总房款重新结算，多退少补；2010年6月9日之后，购房者与润洋公司签订商品房买卖合同，则根据实测绘面积对商品房买卖合同进行修改，并据此结算总房款。房产监理所备案同意按建达测字20××××××号测绘报告书备案之后，润洋公司亦根据该测绘报告书的数据将应退还购房者的房款实际予以退还。综上，××街××号楼实测数据形成后，周月平等××号楼的所有业主均同意按实测数据修改了商品房买卖合同，并且均对相应房款实际予以多退少补。同时结合原审法院现场勘查情况及房产监理所的相关资料可见，登记产权人为润洋公司的×××室和产权人为蒋卫华的×××室现均具备四壁遮蔽，有独立的出入门户，故该×××室和×××室应分别认定为润洋公司和蒋卫华所有，而门厅（即2.5米宽的通道）应认定为××号楼业主共有。故周月平等××号楼业主仍依据建达公司出具的《房屋面积测绘报告》中的预测绘数据主张对一楼“办公大厅”中的×××室和×××室内的北侧部分的共有权实难采纳，而其主张对门厅（即2.5米宽通道）的共有权应当予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院遂判决：一、××镇××中路××号××幢楼（即××街××号楼）一楼西北角处门厅（即2.5米宽的通道）属于该楼所有业主共有。二、驳回徐广余等156人的其他诉讼请求。案件受理费80元，由徐广余等156人负担。宣判后，徐蔓莉等52人不服，向本院提起上诉称：1、润洋公司与周月平等购房者之所以对商品房买卖合同中的面积进行调整，是基于建筑物正常的理论面积与实际面积之间的差异而导致，与案涉西大厅的权属变更毫无关联。2、商品房买卖合同第五条中约定的“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，是客观面积差异的解决途径，而案涉西大厅在双方已一致确认为共有的情况下，变更其用途及产权归属也必须有双方意思表示的一致，原审根据合同第五条确认润洋公司单方面变更西大厅之产权归属效力显属错误。118户已办理产权证的业主均是因子女入学等必须持有房产证的情况下，在办证时被迫承诺放弃主张权利领证。3、原审认定原西大厅现由×××室和×××室内北侧一部分组成，但润洋公司未能提供×××室的产权证明及×××室的买卖合同，该认定依据不足。综上，请求二审法院查明事实，将本案发回重审或依法改判。被上诉人润洋公司答辩称，上诉人的上诉与事实不符，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告伊明峰等陈述，同意上诉人的上诉意见。二审审理过程中，上诉人徐蔓莉等52人提供以下证据：1、××号楼竣工验收图纸，证明竣工时有两个办公大厅，2010年7月业主收房时西大厅仍然存在。2、门厅修改图及卷宗备考表，证明修改图是竣工验收后一年才递交的，是后补的，润洋公司无权在交房后对大厅再行修改。3、张文龙的商品房买卖合同及承诺书，证明承诺书是海安住建部门制作的格式合同，张文龙在格式合同上承诺不主张西大厅面积变化所产生的权利违背其真实意思表示。4、邵卫东、周月平与润洋公司的商品房买卖合同，证明合同中没有明确建筑面积所包括的套内面积和分摊面积的数字，涉嫌欺诈。5、南通市中级人民法院（2014）通中行终字第00348号民事裁定书、如东县人民法院（2015）东行初字第00362号案件传票、合议庭组成人员及书记员告知书，证明案涉房屋行政登记案件尚在审理中，本案应当中止审理。6、海安县住房和城乡建设局向××号楼全体业主委托的姜春生、朱琴所作政府信息公开申请答复书及附图，证明业主购买了酒店式公寓也就是购买了酒店式公寓附属的两个大厅，两个大厅应归××号楼全体业主所有。对以上证据，润洋公司质证认为:1、对该图保存在住建局没有异议，但该图上没有报送单位和监理单位的盖章，不能证明是最终竣工验收审批通过的图纸。2、该图出图时间为2009年10月且有设计单位盖章，说明该图早就存在，卷内备考表没有盖章，无法确定真实性，也与本案无关联性。3、对张文龙合同真实性无异议，但张文龙并非本案上诉人，承诺书与润洋公司无关，从合同内容看，张文龙的房屋面积与2010年6月9日实际测绘时的面积是一致的。4、对合同真实性、合法性、关联性均无异议，恰恰能证明周月平的合同是按照2010年6月9日实际测绘后的面积订立的。5、与本案无关联性，本案无需中止审理。6、楼业主购买的是住宅并非酒店式公寓，已领取产权证的业主办理的产权证也是住宅产权证，不能达到上诉人的证明目的。原审原告伊明峰等104人对证据1-4予以认可。本院审查后认为，对上述证据的真实性予以认可，证据效力将结合本案其他证据综合认定。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：海安县××镇××中路××号××幢一楼原西大厅（即现在的×××室、2.5米宽的通道及×××室北侧一部分）所有权归谁享有？《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑物区划内的以下部分，也应当认定为共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他部分不属于业主专有部分，也不属于市政共用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。本案中，在最初规划设计时，西大厅确实存在，但经海安县人民政府批准规划调整后，原西大厅部分面积已重新进行分割。××街××号楼实测数据形成后，周月平等××号楼的所有业主均同意按实测数据对先前签订的商品房买卖合同进行了修改，并对相应房款多退少补，原西大厅的面积并未列入业主的公摊面积中。现除2.5米宽的公共通道外，原西大厅其余面积已分割为×××室和×××室，目前×××室、×××室产权所有人均领有独立产权证，属于其他业主专有部分。根据上述司法解释，无法将该原西大厅公共通道以外的面积认定为业主共有部分。徐蔓莉等52人上诉称该部分应属于全体业主共有缺乏法律依据。商品房的建筑面积为套内实用面积与公摊面积之和。在初测绘时，原西大厅未分割而作为公共部分进行了整幢分摊，但在实测绘数据形成之后，业主以实测绘数据为依据，对商品房买卖合同中的面积进行了修改，并按照各自房屋的实测绘面积结算最终的买卖价款，并未将西大厅作为公摊面积纳入各自的商品房买卖合同面积和价款中，故徐蔓莉等52人上诉称该部分应属于全体业主共有缺乏事实依据。关于徐蔓莉等人的中止申请，徐蔓莉等人以本案需以行政案件的审理结果为依据为由要求本案中止审理，因其时民事确权诉讼与行政登记诉讼之间的关系尚未明确，为慎重起见，在徐蔓莉等人提供了另案起诉的证据后，本案中止审理。但2016年3月1日，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》施行，该解释对民事确权诉讼与行政登记诉讼之间的关系予以明确，故本院应润洋公司的申请恢复审理。至于徐蔓莉等人反映××街××号楼在规划、建设、销售中存在诸多问题的意见，上述问题不属于本案民事诉讼的审理范围，徐蔓莉等人可依法向有关部门反映。综上，徐蔓莉等52人的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人徐蔓莉等52人负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦昌东审 判 员  卢 丽代理审判员  郭相领二〇一六年七月十五日书 记 员  徐红燕附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。