浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民初1000号
原告：平安银行股份有限公司宁波余姚支行，住所地浙江省余姚市南滨江路58号。
代表人：李天明，该支行行长。
委托诉讼代理人：王梦涓、乐达，平安银行股份有限公司宁波分行员工。
被告：宁波舜泉建设有限公司，住所地浙江省余姚市阳明西路224号。
法定代表人：吴杰锋。
被告：滕铮，男，汉族，1984年5月18日出生，住浙江省余姚市。
被告：侯书文，女，汉族，1986年8月2日出生，住浙江省余姚市。
被告：滕国泉，男，汉族，1959年6月14日出生，玛纳斯舜泉化纤有限责任公司法定代表人，住浙江省余姚市。
被告：姜爱芬，女，汉族，1959年8月30日出生，宁波新兴给排水安装有限公司法定代表人，住浙江省余姚市。
被告：玛纳斯舜泉化纤有限责任公司，住所地新疆昌吉州玛纳斯县包家店镇。
法定代表人：腾国泉。
被告：舜泉集团有限公司，住所地浙江省余姚市阳明西路224号三楼。
法定代表人：吴杰锋。
被告：宁波新兴给排水安装有限公司，住所地浙江省余姚市阳明西路224号。
法定代表人：姜爱芬。
被告：余姚泉江房地产开发有限公司，住所地浙江省余姚市城下路19-1号。
法定代表人：诸斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：傅丹辉、王凌翔，浙江海泰律师事务所律师。
被告：浙江舜泉置业有限公司，住所地浙江省余姚市阳明西路224号。
法定代表人：吴杰锋。
原告平安银行股份有限公司宁波余姚支行（以下简称平安银行）与被告宁波舜泉建设有限公司（以下简称舜泉建设）、滕铮、侯书文、滕国泉、姜爱芬、玛纳斯舜泉化纤有限责任公司（以下简称玛纳斯公司）、舜泉集团有限公司（以下简称舜泉集团）、宁波新兴给排水安装有限公司（以下简称新兴公司）、余姚泉江房地产开发有限公司（以下简称泉江公司）、浙江舜泉置业有限公司（以下简称舜泉置业）金融借款合同纠纷一案，于2016年7月29日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭。2016年8月10日，本院依据原告申请，对被告舜泉建设、滕铮、侯书文、滕国泉、姜爱芬、玛纳斯公司、舜泉集团、新兴公司、泉江公司、舜泉置业采取了财产保全措施。被告泉江公司在答辩期内对本案提出管辖异议。本院于2016年8月20日作出（2016）浙02民初1000号之一民事裁定，驳回被告泉江公司对本案管辖权的异议。泉江公司不服该裁定，向浙江省高级人民法院提出上诉，浙江省高级人民法院于2016年11月10日作出（2016）浙民辖终242号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于2016年12月1日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王梦涓，被告泉江公司的委托代理人傅丹辉到庭参加诉讼。被告舜泉建设、滕铮、侯书文、滕国泉、姜爱芬、玛纳斯公司、舜泉集团、新兴公司、舜泉置业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告舜泉建设归还原告贷款本金6910万元、利息1092712.76元、复利6611.50元、罚息15115.63元，合计70214439.89元（利息、复利、罚息暂计至2016年7月20日，之后要求按合同计算至实际清偿日）；二、判令被告滕铮、侯书文、滕国泉、姜爱芬、玛纳斯公司、舜泉集团、新兴公司、舜泉置业在各自担保范围内对上述款项的清偿承担连带责任；三、判令原告对被告泉江公司所有位于余姚市××××头村的土地（余国用2013第08937号）折价或拍卖、变卖的款项享有优先受偿权；四、判令十被告共同承担本案的诉讼费、保全费。
事实和理由：2014年7月22日，原告与被告舜泉建设签订《综合授信额度合同》（编号：平银余姚综字20140722第001号），约定给予被告舜泉建设综合授信额度7900万元，期限自2014年7月22日至2015年7月21日。同日，原告与被告滕铮、侯书文、滕国泉、姜爱芬、玛纳斯公司、舜泉集团、新兴公司分别签订了5份《最高额保证担保合同》（编号：平银余姚额保字20140722第001-1、2、3、4、5号），约定上述被告各自对上述《综合授信额度合同》项下债务人所应承担的全部债务本金、利息、复利及罚息、实现债权的费用承担连带责任保证。债务本金最高额为7900万元。保证期间至主合同项下各具体授信的债务履行期限届满之日后两年。不论是否有担保人（包括主合同债务人）提供物的担保或保证，原告有权要求其承担保证责任。同日，原告与被告泉江公司签订《最高额抵押担保合同》（编号：平银余姚额抵字20140722第001号），约定被告泉江公司以其位于余姚市××××头村的土地（余国用2013第08937号）对上述《综合授信额度合同》项下债务人所应承担全部债务本金、利息、复利及罚息、实现债权的费用承担抵押担保责任。债务本金最高额为7900万元。
2014年7月24日原告与被告舜泉建设签订《贷款合同》（编号：平银余姚贷字20140724第001号），约定贷款金额3000万元，期限一年，按借款借据自2014年7月24日至2015年7月24日，贷款利率为贷款发放日的人民银行同档次贷款基准利率上浮25%即年利率7.5%，贷款期内执行固定利率，每月20日为结息日，按月付息，到期一次性归还本金。原告已依约放款。2015年7月23日，原告与本案各被告签订《展期协议书》（编号：平银余姚展字20150723第005号），约定将该《贷款合同》展期到2016年7月20日。贷款展期期间的贷款利率：按累计贷款时间所达到的新的期限档次利率计收，即年利率5.25%，按季付息。原贷款项下的担保为保证担保的，则保证期间延长至2018年7月20日。同时，原告与被告舜泉置业签订了《保证担保合同》（编号：平银余姚保字20150723第007号），新增被告舜泉置业为该笔贷款项下债务人所应承担的全部债务本金、利息、复利及罚息、实现债权的费用作连带责任保证担保。2015年7月24日、2015年9月1日被告舜泉建设分别归还贷款本金430万元、400万元。
2014年7月25日原告与被告舜泉建设签订《贷款合同》（编号：平银余姚贷字20140725第002号），约定贷款金额2900万元，期限一年，按借款借据自2014年7月25日至2015年7月25日，贷款利率为贷款发放日的人民银行同档次贷款基准利率上浮25%即年利率7.5%，贷款期内执行固定利率，每月20日为结息日，按月付息，到期一次性归还本金。原告已依约放款。2015年7月23日，原告与上述被告签订《展期协议书》（编号：平银余姚展字20150723第004号），约定将该《贷款合同》展期到2016年7月20日。贷款展期期间的贷款利率：按累计贷款时间所达到的新的期限档次利率计收，即年利率5.25%，按季付息。原贷款项下的担保为保证担保的，则保证期间延长至2018年7月20日。同时，原告与被告舜泉置业签订了《保证担保合同》（编号：平银余姚保字20150723第008号），新增被告舜泉置业，为该笔贷款项下债务人所应承担的全部债务本金、利息、复利及罚息、实现债权的费用作连带责任保证担保。2016年6月1日，被告舜泉建设归还贷款本金160万元。
2014年7月28日原告与被告舜泉建设签订《贷款合同》（编号：平银余姚贷字20140728第001号），约定贷款金额2000万元，期限一年，按借款借据自2014年7月28日至2015年7月28日，贷款利率为贷款发放日的人民银行同档次贷款基准利率上浮25%即年利率7.5%，贷款期内执行固定利率，每月20日为结息日，按月付息，到期一次性归还本金。原告已依约放款。2015年7月23日，原告与上述被告签订《展期协议书》（编号：平银余姚展字20150723第003号），约定将该《贷款合同》展期到2016年7月20日。贷款展期期间的贷款利率：按累计贷款时间所达到的新的期限档次利率计收，即年利率5.25%，按季付息。原贷款项下的担保为保证担保的，则保证期间延长至2018年7月20日。同时，原告与被告舜泉置业签订了《保证担保合同》（编号：平银余姚保字20150723第009号），新增被告舜泉置业，为该笔贷款项下债务人所应承担的全部债务本金、利息、复利及罚息、实现债权的费用作连带责任保证担保。
原告已按合同的约定履行了放款义务，但被告已逾期，原告有权要求被告舜泉建设立即向原告偿还全部欠款，要求各保证、抵押人承担相应的担保、抵押责任。
被告泉江公司答辩称：一、本案所涉借款为“借新还旧”，泉江公司对此不知情，依据相关法律规定，泉江公司不承担责任；二、原告出具证明同意泉江公司申请办理预售许可证，应自行承担不利后果；三、购房者利益应当优先保护，原告要求行使抵押权侵害了购房者利益。请求驳回原告的诉讼请求。
被告舜泉建设、滕铮、侯书文、滕国泉、姜爱芬、玛纳斯公司、舜泉集团、新兴公司、舜泉置业未作答辩。
原告为证明其主张，向本院提供下列证据：
1.《综合授信额度合同》（平银余姚综字20140722第001号），证明被告舜泉建设与原告的金融借款合同法律关系及授信额度、担保条件、违约责任；
2.《最高额保证担保合同》（平银余姚额保字20140722第001-1号），证明被告滕铮、侯书文的保证范围、保证责任；
3.《最高额保证担保合同》（平银余姚额保字20140722第001-2号），证明被告滕国泉、姜爱芬的保证范围、保证责任；
4.《最高额保证担保合同》（平银余姚额保字20140722第001-3号），证明被告玛纳斯公司的保证范围、保证责任；
5.《最高额保证担保合同》（平银余姚额保字20140722第001-4号），证明被告舜泉集团的保证范围、保证责任；
6.《最高额保证担保合同》（平银余姚额保字20140722第001-5号），证明被告新兴公司的保证范围、保证责任；
7.《最高额抵押担保合同》（平银余姚额抵字20140722第001号），证明被告泉江公司的抵押范围、抵押责任；
8.土地证、他项权证，抵押物情况及他项权设立的事实；
9.《贷款合同》（平银余姚贷字20140724第001号）、借款借据，证明被告舜泉建设向原告借款3000万元，原告已放款的事实；
10.《展期协议书》（平银余姚展字20150723第005号），证明展期期间、利率、保证责任的延长；
11.《保证担保合同》（平银余姚保字20150723第007号），证明被告舜泉置业的保证范围、保证责任；
12.《贷款合同》（平银余姚贷字20140725第002号）、借款借据，证明被告舜泉建设向原告借款2900万元，原告已放款的事实；
13.《展期协议书》（平银余姚展字20150723第004号），证明展期期间、利率、保证责任的延长；
14.《保证担保合同》（平银余姚保字20150723第008号），证明被告舜泉置业的保证范围、保证责任；
15.《贷款合同》（平银余姚贷字20140728第001号）、借款借据，证明被告舜泉建设向原告借款2000万元，原告已放款的事实；
16.《展期协议书》（平银余姚展字20150723第003号），证明展期期间、利率、保证责任的延长；
17.《保证担保合同》（平银余姚保字20150723第009号），证明被告舜泉置业的保证范围、保证责任；
18.欠息清单，证明被告舜泉建设的欠款情况；
另原告补充提供：1.《综合授信额度合同》（平银余姚综字20130529第001号），证明被告舜泉建设与原告的金融借款合同法律关系及授信额度、担保条件、违约责任；2.《最高额保证担保合同》（平银余姚额保字20130529第001-2号），证明被告滕铮、侯书文的保证范围、保证责任；3.《最高额保证担保合同》（平银余姚额保字20130529第001-3号），证明被告滕国泉、姜爱芬的保证范围、保证责任；4.《最高额保证担保合同》（平银余姚额保字20130529第001-4号），证明被告玛纳斯公司的保证范围、保证责任；5.《最高额保证担保合同》（平银余姚额保字20130529第001-5号），证明被告舜泉集团的保证范围、保证责任；6.《最高额保证担保合同》（平银余姚额保字20130529第001-6号），证明被告新兴公司的保证范围、保证责任；7.《最高额抵押担保合同》（平银余姚额抵字20130718第002号），证明被告泉江公司的抵押范围、抵押责任。证明本案之前的授信合同（2013年5月29日至2014年5月28日）也是由被告舜泉建设借款，由被告滕铮、侯书文、滕国泉、姜爱芬、玛纳斯公司、舜泉集团、新兴公司承担最高额保证，由被告泉江公司承担最高额抵押担保。
被告泉江公司质证认为，对涉及泉江公司的合同的真实性无异议。2013年5月29日的《综合授信额度合同》已经由主债务人清偿完毕，与本案无关。原告没有提供证据证明《最高额抵押担保合同》（平银余姚额抵字20130718第002号）所担保的债权是通过企业联合会转贷互助基金归还。在综合授信合同中，泉江公司所担保对应的主合同，内容没有明确借新还贷。但在三份贷款合同中，用途写了“归还余姚市企业联合会转贷互助基金”，可明确地看出是借新还旧的业务，抵押人依法不承担担保责任。
被告泉江公司提供原告出具给余姚市住房和城乡建设局的《证明》一份，证明原告同意被告泉江公司申请预售许可证。
原告质证后认为，该证据与本案无关，原告并未放弃抵押权，抵押人无权以相关规定及同意预售为由逃避抵押责任。
被告舜泉建设、滕铮、侯书文、滕国泉、姜爱芬、玛纳斯公司、舜泉集团、新兴公司、舜泉置业未到庭视为放弃质证权利，也未提供证据。
本院经审查后认为，原告及被告泉江公司提供的证据，双方对真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。至于关联性及合法性将在下文中一并阐述。
本院经审理认定的事实与原告诉称的事实一致。
另查明：2013年5月29日，原告与被告舜泉建设签订《综合授信额度合同》由原告在2013年5月29日至2014年5月28日授予舜泉建设3.5亿元的综合授信额度，并由被告滕铮、侯书文、滕国泉、姜爱芬、玛纳斯公司、舜泉集团、新兴公司承担最高额保证，由被告泉江公司承担最高额抵押担保。
本院认为：原告与被告舜泉建设签订的《综合授信额度合同》、《贷款合同》，与被告滕铮、侯书文、滕国泉、姜爱芬、玛纳斯公司、舜泉集团、新兴公司签订的《最高额保证担保合同》，与被告泉江公司签订的《最高额抵押担保合同》，与被告舜泉置业签订的《保证担保合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，应确认合法有效。在授信期间，原告依约发放了贷款，被告舜泉建设至今尚欠原告贷款本金6910万元及相应的利息、复利、罚息。被告滕铮、侯书文、滕国泉、姜爱芬、玛纳斯公司、舜泉集团、新兴公司、泉江公司、舜泉置业未承担相应的担保责任。因此，根据合同约定，原告有权要求被告舜泉建设支付尚欠的贷款本金及相应利息、复利、罚息，有权要求被告滕铮、侯书文、滕国泉、姜爱芬、玛纳斯公司、舜泉集团、新兴公司、泉江公司、舜泉置业承担相应的担保责任。
关于被告泉江公司的辩称，一、“借新还旧”问题。本院认为，首先，“借新还旧”或者“以贷还贷”是指在旧贷尚未清偿的情况下，再次签订贷款合同，以新贷出的款项清偿旧的贷款之情形。本案所涉的贷款用途为“归还余姚市企业联合会转贷互助基金借款”，尚不能直接认定属于上述情形；其次，泉江公司提供的是最高额抵押，是指在一定期限内对连续发生的未明确借款用途的多笔债权提供的最高额抵押担保，而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十九条是关于保证人的责任规定，故不适用本案情形；最后，在本案之前的授信合同中也系由被告泉江公司承担最高额抵押担保。故对泉江公司该辩称，本院不予采纳；二、原告同意办理预售许可证问题。虽然原告出具证明同意泉江公司申请办理预售许可证，但并未放弃抵押权，且与购房者利益是否发生冲突不属于本案审理范围，故对泉江公司该辩称，本院也不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第二百零一条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条、第二十三条，《中华人民共和国物权法》第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告宁波舜泉建设有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告平安银行股份有限公司宁波余姚支行贷款本金6910万元、利息1092712.76元、复利6611.50元、罚息15115.63元，合计70214439.89元（利息、复利、罚息暂计至2016年7月20日，之后按合同计算至实际清偿日）；
二、原告平安银行股份有限公司宁波余姚支行对被告余姚泉江房地产开发有限公司所有的位于余姚市梨洲街道古路头村的土地（余国用2013第08937号）折价或拍卖、变卖的款项享有优先受偿权；余姚泉江房地产开发有限公司承担担保责任后有权向被告宁波舜泉建设有限公司追偿；
三、被告滕铮、侯书文、滕国泉、姜爱芬、玛纳斯舜泉化纤有限责任公司、舜泉集团有限公司、宁波新兴给排水安装有限公司、浙江舜泉置业有限公司对上述第一项付款义务承担连带责任；被告滕铮、侯书文、滕国泉、姜爱芬、玛纳斯舜泉化纤有限责任公司、舜泉集团有限公司、宁波新兴给排水安装有限公司、浙江舜泉置业有限公司承担担保责任后有权向被告宁波舜泉建设有限公司追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费392872元，保全费5000元，合计397872元，由被告宁波舜泉建设有限公司、滕铮、侯书文、滕国泉、姜爱芬、玛纳斯舜泉化纤有限责任公司、舜泉集团有限公司、宁波新兴给排水安装有限公司、浙江舜泉置业有限公司、余姚泉江房地产开发有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，预交上诉案件受理费，款汇至浙江省高级人民法院，户名：浙江省财政厅非税收入结算分户，账号：19000101040006575401001，开户银行：农业银行杭州市西湖支行。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 长 潘丹涛
审 判 员 方资南
人民陪审员 戚文斌
二〇一七年四月六日
书 记 员 高佳佳