河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）驻民四终字第680号
上诉人（原审被告）林燕，女，1977年9月25日出生，汉族。
委托代理人单中强，河南北纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）车静，女，1981年1月7日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）辛俊磊，男，1981年6月15日出生，汉族。
委托代理人符明理，驻马店高新法律服务所法律工作者。
上诉人林燕因租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2013）驿民初字第88号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林燕的委托代理人单中强，被上诉人车静，被上诉人辛俊磊及其委托代理人符明理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，2009年1月1日，林燕（甲方）与辛俊磊（乙方）签订租房协议一份，约定：甲方将其位于解放路86号三小楼下门面房一间租赁给乙方经营使用；年租金为22800元，一次性付清；租期为2009年1月1日至2009年12月31日，租赁期间双方无权转租等条款。合同签订后，辛俊磊依约向林燕交付了2009年1月1日至12月31日的22800元的租金，并在所租门面房内经营文具用品。合同履行中的2009年11月2日，辛俊磊为将上述承租的房屋转租于车静，车静、辛俊磊一起到林燕处协商。在三方均在场的情况下，将上述合同中的乙方处的“辛俊磊”的名字划掉，更改为“车静”的名字，甲方处仍为林燕，并在该合同最下方另行约定2010年的租期及租金的交纳，写明“2010年元月至2010年12月31日租金为22800元，乙方必须在2010年12月1日前一次给甲方交清（未付），门面房使用税由甲方负责”。同日，辛俊磊与车静签订转让协议一份，协议写明“据双方协议，在平等自愿的原则下，商定将畅乐文具门面连房带货转让给车静，转让费为58000元，房租每年22800元内外设施，租期从2009年11月2日至2009年12月31日”。后车静向辛俊磊支付58000元。辛俊磊亦将其所租门面房及门面房内货物交于车静，双方对门店内货物未进行清点，亦未制作物品清单。车静与辛俊磊相互交付后，2009年11月5日，林燕出具证明一份，写明“此证明2009年1月1日签订租赁合同一份，该合同证明不得将房屋转租，但承租人在2009年11月2日将房屋转租给车静，现房东依法收回房屋，房屋已收回”。车静以林燕收回房屋致使合同目的不能实现为由，诉至本院。
另查明，（一）车静主张2009年11月5日，其按林燕要求，将诉争门面房钥匙交给林燕，双方未对门面房内物品进行清点。林燕对车静在2009年11月5日搬出房屋，不予认可。林燕称，其未在2009年11月5日收回门面房，车静经营至同月12日，后车静单独起诉辛俊磊要求返还租赁费时，把门面房门关掉。（二）林燕主张在2009年12月底通知车静，让车静将门面房内物品搬出，但车静拒绝搬出，林燕遂在2010年1月19日另行租赁案外人房屋，将门面房内物品存放在该房屋内。车静对林燕所述不予认可，其认为林燕违约，门面房内物品存放当然由林燕承担。
原审法院认为，本案中，车静与辛俊磊双方之间，车静、辛俊磊及林燕三方之间各形成不同的法律关系。（一）2009年11月2日，辛俊磊与车静签订转让协议一份，约定辛俊磊将租赁林燕房屋的剩余租期及经营的物品以58000元的价格转让给车静，该转让价款中包含有60天的租金；同日车静向辛俊磊支付转让费58000元，双方的互相交付义务已履行完毕。该转让合同系双方真实意思表示，内容未违法法律强制性规定，为有效合同。（二）车静、辛俊磊、林燕三方经过协商，辛俊磊将租赁房屋转租给车静，林燕同意转租，但车静未与辛俊磊签订转租合同；合同签订过程中，三方经商定将原租赁合同中乙方处辛俊磊的名字划掉，更改为车静，不但对原租赁合同主体进行了变更，并在剩余两个月租期的基础上另行添加约定有第二年度租期，添加约定的租期从2010年1月至2010年12月31日，租金为22800元，于2010年12月1日前一次付清。该租赁合同签订后，辛俊磊即退出租赁合同，租赁合同发生在车静与林燕之间。该合同系车静与林燕双方真实意思表示，内容不违背法律强制性规定，为有效合同。依据相关法律规定，合同签订后非因约定及法定事由，不得擅自解除合同。本案中，（一）2009年11月5日，林燕以合同约定辛俊磊不得转租为由，解除合同并收回房屋。因辛俊磊与车静未签订有该门面房的转租合同，而是林燕与车静之间又形成了新的租赁合同。故林燕解除合同的理由与事实不符；（二）车静主张林燕解除租赁合同后，其已按林燕要求将房屋交给林燕，房屋内物品未搬出，并提交林燕于2009年11月5日出具的证明，用以证明林燕单方解除租赁合同并已收回房屋；林燕对车静上述主张不予认可，其称未在2009年11月5日收回房屋，车静经营至同月12日，且其已经通知车静将房屋内物品搬出，但林燕未提交相关证据证明其上述主张。综上，对2009年11月5日林燕出具的证明，证明林燕已收回房屋，予以采纳；对林燕主张的车静经营至同月12日以及其已通知了车静将房屋内物品搬出，不予采纳。同理，车静主张2009年11月5日，林燕无正当理由解除双方之间租赁合同，构成违约，应予采纳。关于赔偿损失，（一）车静与辛俊磊签订的转让协议中，约定“据双方协议，在平等自愿的原则下，商定将畅乐文具门面连房带货转让给车静，转让费为58000元，房租每年22800元内外设施，租期从2009年11月2日至2009年12月31日”。该转让协议中，转让费包含60天的租金3747.95元（22800元÷365天×60天），车静与辛俊磊对余款属何种款项约定不明，双方未对房屋内货物进行清点，也未制作货物清单，故转让费余款54252.05元（58000元-3747.95元）应系双方对门店内货物的估价。（二）林燕与车静形成新的租赁合同法律关系，林燕已收取2009年11月2日至2009年12月31日房屋租金，车静仅在2009年11月2日起至同月5日林燕收回房屋之日止进行经营，故林燕应返还自2009年11月5日起至2009年12月31日止的房屋租金。（三）林燕无正当理由解除其与车静的租赁合同，车静已按林燕要求将房屋交付给林燕，但房屋内物品未搬出，双方也未对房屋物品进行清点。（四）林燕在2010年1月19日租赁案外人房屋，并将门面房内的物品存放在上述房屋内，其将物品搬出时，未与车静一起对搬出的物品进行清点。综上，林燕在与车静形成新的租赁合同法律关系后，林燕无正当理由擅自解除租赁合同，构成违约，期间其也未与车静对门面房内物品进行清点，此后又将房屋内物品搬出，仍未与车静对物品进行清点，造成物品品种及价值无法核实，故林燕应按车静接受辛俊磊54252.05元物品的价值承担赔偿责任。经核算，车静租赁林燕房屋3天租金为187.40元（3747.95元÷60天×3天），故林燕返还的租金应为3560.55元（3747.95元-187.40元）；对于物品价值54252.05元（58000元-3747.95元），鉴于车静从2012年11月2日开始承租至2012年11月5日林燕收回房屋，应视为车静经营三日，车静经营三日的出卖商品价值酌定为1500元，应从林燕应赔偿款54252.05元中予以扣减，即为52752.05元（54252.05元-1500元）。现车静请求林燕返还租赁费并赔偿损失，于法有据，予以支持。关于车静请求辛俊磊承担赔偿责任，因车静与辛俊磊之间系转让合同关系且已履行完毕，故车静请求辛俊磊承担赔偿责任，无事实及法律依据，不予支持。车静请求辛俊磊承担连带责任，亦无法律依据，不予支持。原审法院判决：一、限被告林燕于本判决生效后十日内向原告车静返还租金3560.55元。二、限被告林燕于本判决生效后十日内向原告车静赔偿损失52752.05元。三、驳回原告车静对被告辛俊磊的诉讼请求。四、驳回原告车静的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，由原告车静负担50元，由被告林燕负担1200元。
宣判后，林燕不服，向本院提起上诉。其上诉称，原判决认定事实错误，2009年11月2日，车静与辛俊磊签订转让协议，约定辛俊磊将畅乐门面连房带货转让给车静，转让费58000元，房租每年22800元，租期从2009年11月2日至2009年12月31日，同日车静向辛俊磊支付转让费58000元，并接受门面房开始经营，自此双方之间的转让行为已经完成。因本案门面房的产权人为驻马店市第三小学，租赁期限是从2008年4月1日至2009年12月31日。林燕得知辛俊磊转租后因害怕节外生枝开始不同意，于2009年11月5日向车静写了证明，这时车静才知道辛俊磊转租的门面房房东是林燕，三方协商，如果第三小学12月31日收回房屋，车静与辛俊磊必须腾房，如果三小到期不收房，二人可继续经营，并要求三方重新签订协议，以便确定上述事实。车静与辛俊磊口头表示同意按上述协议办理，辛俊磊表示其愿意配合车静并建议林燕在租赁协议上直接把乙方的名字划掉改成车静的名字，林燕过于相信辛俊磊就改了协议。原判决认定林燕与车静重新签订了租房协议错误，实质是林燕对二被上诉人之间转让行为的一种认可，只有当2009年12月31日以后，如果车静还承租房屋，林燕才和车静形成新的租赁关系。2009年11月中旬，车静认为辛俊磊欺骗了她并反悔与辛俊磊所签订的转让协议，辛俊磊不同意，车静起诉辛俊磊要求退还58000元，后撤诉，并重新起诉形成本案。造成车静损失的不是林燕，2009年12月31日前林燕并没有无故解除合同，林燕收回房屋是由于车静于2009年11月中旬发现真相后关门起诉辛俊磊造成门面房空闲。收取转让费的是辛俊磊，林燕作为出租方只是许可了辛俊磊与车静之间的转让行为，并没有从中获利，不应当赔偿车静的损失。车静自己把门面房锁着既不经营也不腾房，先起诉辛俊磊，再起诉辛俊磊和林燕，林燕并没有违约。综上，原判决认定事实错误，请求撤销原判，依法改判。
二审查明的事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，2009年1月1日，辛俊磊租赁林燕的门面房用于经营文具用品，并签订了为期一年的租房协议，协议中约定了双方无权转租等条款。合同签订后，辛俊磊依约向林燕交付了一年租金22800元。合同履行至2009年11月2日，辛俊磊将其承租的房屋转让于车静，并与林燕协商。在三方当事人均在场的情况下，将原租赁合同的“辛俊磊”更改为“车静”，约定的租赁期限在原租期内延长一年，至2010年12月31日。原租赁合同虽有无权转租等条款，但对在原租赁合同更改合同主体的行为，出租人林燕在场，也未提出异议，应视其对辛俊磊与车静之间转让行为的认可。辛俊磊在收取车静58000元转让费后脱离原租赁合同关系，林燕与车静之间产生新的租赁合同关系。该合同意思表示真实，内容合法，属有效协议，双方均应当依约履行。协议签订后，林燕无正当理由解除合同并收回房屋，构成违约。对由此给车静造成的转让费损失，应予赔偿。林燕上诉称其未向车静收取转让费并获利，不应承担责任的理由不能成立，不予支持。关于损失的认定，辛俊磊收取车静的58000元转让费中，应包含辛俊磊向林燕交付的尚未履行的60天房租。对剩余款项的性质认定，因辛俊磊与车静之间的转让协议约定不明，双方在交接时未清点货物，也未制作货物清单，剩余款项应认定为双方对门店内货物的估值。林燕违约后将门面房内货物搬出时仍未与车静盘点货物，制作清单，导致货物价值无法核实，原判决认定林燕应以车静接受辛俊磊物品的价值承担赔偿责任并无不当。综上，原判决综合当事人举证情况认定林燕违约并承担的相应的返还租金义务及损失赔偿责任合法、合理。上诉人上诉理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1250元，由林燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘瑞霞
审 判 员 于俊义
代理审判员 呼小伟
二〇一五年四月二十日
书 记 员 赵 婧