山东省莱芜市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱中商终字第104号
上诉人(一审被告)：冯叶。
委托代理人：赵晓亮，山东齐鲁律师事务所律师。
被上诉人(一审原告)：沙学建，个体工商户。
委托代理人：片宪峰，莱芜莱城凤城法律服务所法律工作者。上诉人冯叶因企业租赁经营合同纠纷一案，不服莱芜市莱城区
人民法院(2014)莱城商初字第914号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成由审判员刘念波担任审判长、审判员时顺芝、鞠荣荣参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯叶的委托代理人赵晓亮，被上诉人沙学建的委托代理人片宪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告沙学建于2014年8月4日起诉称：2011年6月4日，原告与被告签订《企业租赁经营合同》，约定将原告位于莱芜市莱城区牛泉镇八里沟村的莱芜市莱城区恒昌机械加工厂（以下简称恒昌机械厂）的资产及经营权整体租赁给被告经营。期限自2011年6月6日至2061年6月6日。每年租金10万元，于每年的6月底前支付。被告经营一段时间后，自2013年6月6日起就拖欠租金不交，后因被告将该企业转租给他人，被告于2013年6月6日起至今擅自离开恒昌机械厂，造成租赁企业无人管理，被告此举严重违反了法律和合同的约定，给原告造成了巨大的经济及声誉损失。原告为查明被告擅离恒昌机械厂的原因，于2014年7月8日向被告寄发《关于冯叶违约函告书》，但被告在收到《函告书》后并未与原告联系，亦未作任何解释。原告认为，因被告拖延支付租金达三个多月，应依《租赁经营合同》第二条向原告支付100000元租金，并依该合同第十五条支付违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令解除原、被告2011年6月4日签订的《企业租赁经营合同》；依法判令被告立即腾出所用的土地，返还所有证书、许可证；支付原告租金24999.99元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算）；诉讼费用由被告负担。
被告冯叶辩称：原告所称与事实不符，鉴于原被告发生纠纷后，被告通过本案涉案土地所在村委会才得知被告公司所在地不属于原告所有的土地范围，被告根据本案涉案土地所在地村委会的要求，向当地村委会补交了三年的租赁费，故原被告之间的租赁经营合同是否有效被告存有异议，原告所诉不应支持。
一审法院审理查明：2011年6月4日，原告沙学建与被告冯叶双方签订《企业租赁经营合同》，双方约定：原告将位于莱芜市莱城区牛泉镇八里沟村的恒昌机械厂的资产及经营权整体租赁给被告经营。租赁经营期限50年，即自2011年6月6日起至2061年6月6日；租金每年为10万元，每年的6月底前支付；企业租赁经营后，企业仍属于个人独资企业，企业性质不变；租赁企业中现有财产：有土地使用权面积1200平方米；被告权利义务为：1、被告是租赁企业莱芜市莱城区恒昌机械加工厂租赁经营期间的法定代表和投资人；2、被告对租赁企业的财产具有完全使用权；……6、被告必须按本合同约定向原告交纳租金；7、租赁期间，被告未经原告同意，不得转租、转包他人经营；……原告的权利义务：1、原告有权按合同约定向被告收取租金；2、原告有权监督租赁企业中的现有财产不受损害；……被告不按合同约定交纳租金的，应承担违约责任，违约金额为所欠付租金金额的1%，并按每日万分之二支付滞纳金。2011年11月16日，双方签订《补充协议》一份，其中约定：被告有权对土地使用权面积1200平方米以外的周围土地拥有使用权，原告不得干涉。
被告冯叶租赁经营以后，支付自2011年6月6日起至2013年6月6日期间租赁费，自2013年6月7日起被告拖欠自2013年6月7日至2014年6月6日期间的租金，原告于2014年7月8日向被告寄发《关于冯叶违约函告书》，告知被告冯叶一是未能依约按期交付租金，二是擅自改变企业性质，三是未经原告同意，擅自将租赁物转给他人经营，要求被告冯叶于2014年7月15日前纠正上述违约行为。被告收到《函告书》后并未与原告联系，亦未作任何解释。截止原告2014年8月4日起诉，被告未缴纳租赁费。
另查明，莱芜市恒昌机械加工厂于2009年12月10日成立，投资人为原告沙学建，法定代表人为原告沙学建；2011年6月1日，通过莱芜市莱城区工商局工商登记变更，莱芜市恒昌机械加工厂法定代表人变更为被告冯叶。
莱芜恒昌建材有限公司于2012年2月14日成立，注册时股东为冯叶、冯建春、高兴登，法定代表人为冯建春；2013年1月23日被告冯叶将其股份转让给其父亲冯建春，股东变更为冯建春、高兴登；后又于2014年12月5日将股东变更为毕立杰和毕京超，法人变更为毕立杰。
2014年12月4日，莱芜恒昌建材有限公司与莱城区牛泉镇八里沟村民委员会签订土地租赁合同，约定因莱芜恒昌建材有限公司占用该村16.35亩土地，需支付自2011年6月4日至2014年12月15日的租赁费。莱芜恒昌建材有限公司依约支付。
诉讼过程中，被告将相关建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、集体土地证交还原告，尚余环评等证件未返还。
一审法院认为：本案的争议焦点有两个，第一个是涉案土地是否属于原告所有的土地使用范围；第二个是被告是否擅自将租赁物转租给他人使用经营，构成解除合同的法定条件。
关于第一个焦点，被告辩称通过涉案土地所在村委会得知其承租的莱芜市恒昌机械加工厂所在地不属于原告所有的土地使用范围，被告根据涉案土地所在地村委会的要求，向当地村委会补交了三年的租赁费，故原被告之间的租赁经营合同是否有效被告存有异议，原告所诉不应支持。根据工商登记信息，被告冯叶承租的莱芜市恒昌机械加工厂法定代表人为冯叶，企业性质为个人独资企业。莱芜恒昌建材有限公司注册时股东为冯叶、冯建春、高兴登，法定代表人为冯建春；2013年1月23日被告冯叶将其股份转让给其父亲冯建春，股东变更为冯建春、高兴登；后又于2014年12月5日将股东变更为毕立杰和毕京超，法人变更为毕立杰；企业性质为有限责任公司。莱芜市恒昌机械加工厂与莱芜恒昌建材有限公司系两家完全独立的企业。故莱芜恒昌建材有限公司与莱城区牛泉镇八里沟村民委员会签订土地租赁合同，向其支付租赁费，与被告承租的莱芜市恒昌机械加工厂无关，两者系不同的法律关系，不同的主体。且原告提供了涉案土地的土地使用证、建设工程规划许可证、建设项目登记备案证明、恒昌机械加工厂的平面图等予以证实涉案土地为莱芜市恒昌机械加工厂所在地，被告另行以莱芜恒昌建材有限公司的名义与村委签订土地租赁合同，与原告无关，故对上述辩称不予采信。
关于第二个的焦点，庭审中，被告辩称根据原被告的转让协议，莱芜恒昌建材有限公司系莱芜市恒昌机械加工厂变更名称而来，该厂原股东、法定代表人冯建春系被告冯叶父亲，莱芜市恒昌机械加工厂的环评手续由莱芜恒昌建材有限公司现在使用没有争议，不存在转租或转让一说。根据被告的上述辩称，被告认为莱芜恒昌建材有限公司系莱芜市恒昌机械加工厂变更名称而来，那莱芜市恒昌机械加工厂的资产及相应生产资质包括环评手续都由莱芜恒昌建材有限公司现在使用这一事实，一审法院予以确认。被告提交的转让协议、两份申请均为复印件，在没有其他辅证的情况下，对该部分证据不予采信。
根据《中华人民共和国公司法》第二十七条的相关规定，股东的出资必须是能够依法转让的财产，即公司成立之后，财产权利的归属应当由出资人的财产转移给公司作为公司财产。公司的资产的独立性使公司资产与投资人的资产相对分离。本案中，莱芜市恒昌机械加工厂的资产及相应生产资质包括环评手续等是以莱芜恒昌建材有限公司注册时的股东即本案被告冯叶的个人名义承租而来，莱芜恒昌建材有限公司成立后依法必须转变为公司承租才能继续使用上述资产资质。但是被告冯叶在莱芜恒昌建材有限公司成立后仍然以个人名义承租用于公司经营，无论是承租人个人是否从公司使用中获取利益都构成转租。根据法律规定，承租人擅自转租的，出租人可以解除合同。同时根据《企业租赁经营合同》第二条的约定，被告每年应向原告支付10万元租金，但自2013年6月7日起被告拖欠自2013年6月7日至2014年6月6日期间的租金，原告于2014年7月8日向被告寄发《关于冯叶违约函告书》，在被告收到《函告书》后并未与原告联系，亦未作任何解释。截止原告2014年8月4日起诉，被告未缴纳租赁费。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，出租人可以解除合同。
综上，原告起诉要求解除双方之间的租赁合同，符合法律规定的解除条件，也符合目前的经营现状，该院予以支持。原告诉请中，只要求被告支付自起诉之日至合同解除之日内的三个月的租赁费24999.99元，该项请求符合合同的约定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零九条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第二十七条的规定，判决：一、确认原告沙学建与被告冯叶于2011年6月4日签订的企业租赁经营合同自判决生效之日起解除；二、被告冯叶于判决生效之日起三日内腾出所用原告的土地，并返还相关证书；三、被告冯叶于判决生效之日起三日内支付原告沙学建租赁费24999.99元；四、驳回原告沙学建的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，由被告冯叶负担。
上诉人冯叶不服一审法院作出的上述民事判决，向本院提起上诉称：原判决认定事实错误，适用法律不当，以致上诉人的正当权利得不到实现，请求二审法院撤销一审判决第三项，被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。理由如下：一、原判决认定事实错误。被上诉人起诉后，上诉人通过银行转账方式已支付租赁费至2015年6月份，上诉人和被上诉人之间的租赁费事宜已不存在争议。二、原判决适用法律不当。在一审法院审理之前，上诉人被莱城区牛泉镇八里沟村民委员会告知，上诉人所使用土地属莱城区牛泉镇八里沟村范围，上诉人按其要求补交了三年租赁费，而被上诉人三年来一直以其所属土地租赁给上诉人，被上诉人属无权处分，上诉人不但不应向被上诉人支付租赁费，而且被上诉人应返还上诉人所得租赁费。
被上诉人沙学建答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本案的争议焦点是：被上诉人对企业租赁经营合同涉及的土地是否具有使用权，上诉人应否支付给被上诉人租赁费24999.99元。双方当事人对该争议焦点无异议、无补充，本院予以确认。
上诉人二审提交2014年7月8日转账凭证一份，用以证实其向被上诉人转账10万元，租赁费已交至2015年6月份。被上诉人质证认为：转账属实，但上诉人支付的是2013年6月份至2014年6月份的租赁费，本案起诉的是2014年6月份至9月份的租赁费。上诉人二审中还陈述：租赁费一共支付了三笔；有土地证的土地上诉人没有使用，使用的是周围的土地。
二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，根据上诉人的上诉，其仅请求撤销一审判决第三项关于支付租赁费的判决，对于一审判决解除企业租赁经营合同、上诉人腾出所用被上诉人土地并返还相关证书未提出上诉，因此，本院仅就上诉人应否支付租赁费进行审理。根据企业租赁经营合同的约定，上诉人是对莱芜市恒昌机械加工厂进行租赁经营，租赁标的包括企业的财产使用权和经营权等，所支付的租赁费并非仅针对土地租赁费，双方的补充协议明确约定在合同租金不变的情况下，上诉人对土地使用权面积1200平方米以外四周的土地有权使用，被上诉人不得干涉，该约定并未限定被上诉人必须对上述土地具有土地使用权，即不论被上诉人对该土地是否有使用权，不影响租赁费的数额，同时说明双方对1200平方米土地的范围是明确的。租赁合同签订后，莱芜市恒昌机械加工厂相应变更了工商登记，被上诉人已经将莱芜市恒昌机械加工厂交付给上诉人租赁经营，履行了出租人的义务，上诉人应当支付租赁费。根据租赁合同约定，上诉人每年6月底前应支付租金10万元，至被上诉人起诉时，上诉人应当支付四次租赁费，而上诉人主张共支付了三笔租赁费，上诉人应就支付租赁费的事实承担举证责任。上诉人虽然2014年7月8日转账支付10万元，但被上诉人主张该款项支付的是2013年6月份至2014年6月份的租赁费，未提供全部付款凭证，因此，上诉人主张租赁费已交至2015年6月份，证据不足，本院不予采信。双方对一审判决解除租赁合同没有争议，租赁费上诉人仅交至2014年6月，租赁合同于判决生效之日解除后，2014年6月至判决生效之日的相应租赁费，上诉人仍应支付，被上诉人在本案诉讼中主张2014年6月份至9月份的租赁费，应予支持。
综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元，由上诉人冯叶负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘念波
审判员 时顺芝
审判员 鞠荣荣
二〇一五年八月二十六日
书记员 王燕华