沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第01692号
上诉人（原审原告）：卢金凤，女，汉族，1977年3月24日出生，无职业，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：祝德胜（系卢金凤丈夫），男，汉族，抚顺市凯旋运输有限公司经理。
被上诉人（原审被告）：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地：沈阳市沈河区。
法定代表人：樊旭洪，系该公司董事长。
委托代理人：王日宏，男，该公司法律顾问。
上诉人卢金凤因与被上诉人沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称东森公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第1094号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年7月28日受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与代理审判员韩彩霞（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2014年8月8日公开开庭审理了本案，上诉人卢金凤及其委托代理人祝德胜，被上诉人东森公司的委托代理人王日宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告卢金凤诉称：2012年6月14日，原告与被告签订了商品房买卖合同及合同补充协议，原告以总价款1，093，287元的价格全款一次性支付给被告，购买了位于沈阳市沈河区市府大路156-121-19-3，建筑面积为115.35平方米的被告开发建设的“东森总部商务广场”住宅小区房屋，并办理了入住和进行了装修。原、被告在商品房买卖合同的合同补充协议中约定，双方承诺同意开发商在2013年4月30日进行该房产权登记备案。但是，至今虽然经原告多次找到被告，要求办理房屋产权登记备案手续，但被告的销售人员却始终拖延最终拒绝办理，这让原告感到非常气愤和不解，为什么交了全额房款，开发商又说手续不全，办不了备案登记和产权手续。无奈之下，原告拿着双方签订的商品房买卖合同找到沈阳市房屋产权登记机关询问才发现，被告已经将原告购买的这套房屋产权登记备案在第三人名下，导致原告商品房买卖合同目的不能依约实现，无法取得该房屋产权。被告在商品房销售过程中隐瞒事实真相，采取欺诈的手段一房两卖，已构成严重违约。被告的行为已丧失起码的经营诚信，严重影响和损害了原告的正常生活和合法权益，给原告造成严重的经济损失。为此，根据我们合同法及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的相关规定，请求法院判令被告按《商品房买卖合同》约定全面履行合同义务，为原告办理房屋产权登记备案手续和房屋产权手续（办理房地产权属证书）；判令被告承担违约责任，赔偿违约金1，093.287元及给原告造成的损失（从付款之日起到判决之日为止按照房款的总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。
原审被告东森公司辩称：对于原告购买的沈河区市府大路256号12#楼1-19-3房产，在我公司人员办理银行贷款房产续抵押手续时，因疏忽未将原告所购房产剔出，与其他房产一并办理了抵押。并非故意为之，也不是原告所述备案在第三人名下、一房二卖。在此，对原告因此带来的麻烦，我公司深表歉意。愿与原告本着互谅互让原则，平等协商，对原告给予一定的经济补偿。目前我公司正在办理偿还银行贷款及解押手续，待办理完毕我方会及时为原告办理备案手续及房产证。我方同意按照合同约定赔偿违约金，其他损失不同意赔偿。
原审理法院查明：2012年6月14日，原告卢金凤与被告沈阳东森房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的沈河区市府大路256-121-19-3号房，建筑面积115.35平方米，单价9，478元，总价1，093，287元，付款方式为一次性付款。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。同日，原告向被告交付购房款1，093，287元，被告向原告出具收据。同日，原告出具承诺书，内容为：本人卢金凤购买了位于沈阳市沈河区市府大路256-128号楼1-19-3面积115.35㎡，单价9，478元，总价1，093，287元，本人清楚的知道该房产现状，同意开发商在2013年4月30日进行该房产备案。商品房买卖合同签订当日，原告入住诉争房屋并进行了装修。
原告于2013年6月19日诉讼至法院，要求解除与被告的商品房买卖合同、返还购房款及利息、赔偿房屋装修损失、并承担已付购房款一倍的赔偿责任。诉讼过程中，原告于2014年4月16日，变更诉讼请求为要求被告继续履行合同，办理房屋产权备案手续并赔偿损失。
经查，诉争房屋在沈阳市房产局未进行商品房买卖合同的备案手续。
另查，被告以包括诉争房屋在内的33套住宅和一个地下室作为抵押为辽宁海润汽车贸易有限公司在大连银行股份有限公司沈阳分行贷款110，000，000元，期限为2012年10月24日至2014年1月23日。截至第三次庭审结束之日即2014年6月3日，上述贷款未还清，抵押未涤除。
经我院委托，辽宁被告土地资产评估有限责任公司对诉争房屋的装修残值进行鉴定，结论为至2013年11月11日，诉争房屋的装修评估值为62，750元。原告支出评估费3，000元。
原审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据该份合同第十五条的约定，被告最迟应在该房屋交付时间2012年6月14日后365日内，即2013年6月14日之前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，而被告至今未取得诉争房屋的初始登记证明应属违约行为，被告应承担继续履行合同的义务，但因目前包括诉争房屋在内的33套住宅及一个地下室被办理了最高额抵押，至庭审结束之日仍未解除抵押，为诉争房屋办理产权登记手续客观上不能实现，故原告可待诉争房屋上的抵押涤除后另行向被告主张此项权利。
关于原告的违约金赔偿请求，符合合同约定，本院予以支持。
关于原告的损失赔偿请求，因商品房买卖合同已经约定了违约金的计算标准，且原告未能提供证据证明其实际损失，故本院对原告的此项诉讼请求，不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳东森房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告卢金凤迟延办证违约金1，093元（1，093，287元×0.1%）；二、驳回原告卢金凤的其他诉讼请求。如沈阳东森房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费16，310元、保全费5，000元、鉴定费3，000元，由被告沈阳东森房地产开发有限公司负担。
宣判后，上诉人卢金凤不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，并依法改判被上诉人按《商品房买卖合同》约定全面履行合同义务，为上诉人办理房屋产权登记备案手续和房屋产权手续（办理房地产权属证书）；判令被上诉人承担违约责任，赔偿违约金1，093.287元及给上诉人造成的损失（从付款之日起到判决之日为止按照房款的总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；一审、二审诉讼费、保全费、鉴定费由被上诉人承担。理由是：一、原审判决已认定被上诉人违约，却又驳回上诉人的诉讼请求错误。由于被上诉人事先隐瞒诉争房屋已被抵押的事实，并在约定期限到达后故意拖延上诉人，导致上诉人合法权益受到侵犯。二、原审判决未支付上诉人要求被上诉人赔偿损失的请求错误。上诉人是做生意的，本想用诉争房屋向银行贷款用于生意周转，但因被上诉人的原因拿不到房证，无法贷款，该损失应由被上诉人承担。
被上诉人东森公司答辩称：同意原审判决，但对诉讼费用的承担有异议。
本院查明的事实与原审法院认定的事实相一致。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、收款收据、承诺书、在建工程抵押权登记申请书（房产档案）、资产评估报告书、鉴定费收据等证据经原审法院开庭质证及本院审查，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，上诉人卢金凤与被上诉人东森公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人东森公司未能按合同约定的期限办理商品房销售权属登记属于违约行为，应按合同约定承担违约责任。关于上诉人卢金凤提出的要求被上诉人东森公司办理房屋产权登记备案手续和办理房地产权属证书的主张，因诉争房屋已被被上诉人东森公司作为抵押担保，现被上诉人东森公司仍未解除抵押，上诉人卢金凤主张要求办理权属登记备案手续等因客观上不能履行，故本院对上诉人卢金凤此主张暂无法支持。上诉人卢金凤可待诉争房屋上的抵押涤除后另行主张。关于上诉人卢金凤提出的要求被上诉人东森公司承担违约责任并赔偿造成其损失的主张，根据双方合同约定被上诉人东森公司应承担向上诉人卢金凤支付已付房价款0.1%的违约金，原审判决被上诉人东森公司支付上诉人卢金凤迟延办证违约金1，093元，并无不当，本院予以维持。因上诉人卢金凤未提供其因被上诉人东森公司迟延办证造成其的实际损失的相关证据，故本院无法支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，000元，由上诉人卢金凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 朱闻天
二〇一四年九月十五日
书 记 员 郑金玲