广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂03民终2165号
上诉人（原审原告）：桂林市南溪山公园管理处，住所地：广西壮族自治区桂林市中山南路2号，统一社会信用代码：12450300498668947X。
法定代表人：蒋戈亮，主任。
委托诉讼代理人：粟江波，广西嘉合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐与念，广西嘉合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：桂林市象山区大进豪摩托车经营部，住所地：广西壮族自治区桂林市象山区中山南路2-2号，注册号：450304600058262。
经营者：翁俊，男，1968年7月2日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。
委托诉讼代理人：伍亦晟，桂林市星宇法律事务所法律工作者。
上诉人桂林市南溪山公园管理处（以下简称上诉人）因与被上诉人桂林市象山区大进豪摩托车经营部（以下简称被上诉人）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2018)桂0304民初591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月29日立案后，依法组成由审判员丁勇担任审判长，审判员潘文华、周霞参加的合议庭，于2018年7月10日公开开庭审理了本案。书记员盘林云担任法庭记录。上诉人的委托诉讼代理人粟江波、唐与念，被上诉人的委托诉讼代理人伍亦晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人桂林市南溪山公园管理处的上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人立即将位桂林市栋门面的场地交付给上诉人；2、被上诉人向上诉人支付场地占用费78246.6元（按每年408000元租金标准，自2017年12月1日至房屋返还之日，暂计至2018年2月9日）；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：首先，一审判决遗漏重要事实，导致事实认定错误。双方争议焦点是实际履行的是2008年5月26日的《转让综合楼经营使用权合同》还是2010年5月14日的《房屋租赁合同》。通过将两份合同约定的内容与实际履行事实相比，可知双方当事人自2008年5月26日起一直是按照《转让综合楼使用权合同》履行所约定的权利义务的。从租赁物、租金及收付款方式等方面来看，双方实际都是按照《转让综合楼使用权合同》中的约定履行的，而不是2010年5月14日《房屋租赁合同》约定的内容。2010年5月14日的《房屋租赁合同》是2010年1月1日《房屋租赁合同》的翻版，仅是为被上诉人办理营业执照年审所用，其约定的权利义务并非双方当事人的真实意思表示，双方也从未依该合同履行过任何权利义务。一审判决遗漏了上诉人与被上诉人之间签订2010年1月1日《房屋租赁合同》及被上诉人2010年5月13日出具书面《承诺书》释明签订《房屋租赁合同》是为了办理年审使用的重要事实。从而导致一审片面理解2010年5月14日《房屋租赁合同》的真实意思表示，以形式代替事实作出了错误的判决。其次，一审判决适用法律错误。民事主体之间发生的民事法律行为必须是其真实意思表示，只有意思表示真实的合同才应依其约定履行。本案中2008年5月26日的《转让综合楼使用权合同》才是双方租赁关系的真实意思表示，本案的合同履行依据应以《转让综合楼使用权合同》为准。根据该合同约定，被上诉人在2017年11月30日租期届满后不返还承租场地的行为已构成违约，其理应向上诉人交付承租场地并支付场地占用费。一审判决遗漏认定重要事实、适用法律错误，请求二审法院查明事实，公正判决。
被上诉人桂林市象山区大进豪摩托车经营部答辩称，首先，2008年5月26日所签订的合同是无效合同，该合同既无公司公章，签名之人曾庆华不是公司法人也没有授权委托书。其次，2010年5月14日所签订的合同并非是用于办理年审之用，而是双方真实意思的表示，如仅仅为办理年审之用，只用签订一年即可，何必多此一举签订至2027年？另外，被上诉人所写承诺书只是相对于2010年1月办理营业执照年审而言，上诉人与被上诉人只签订过一份租赁合同即2010年5月14日所签合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
桂林市南溪山公园管理处向一审法院起诉请求：1.判令被告立即将租赁原告的位桂林市栋门面场地交付给原告；2.判令被告向原告支付场地占用费（按每年408000元租金标准，自2017年12月1日起至房屋返还之日止的房屋占用费，暂计至2018年2月9日为78246.6元）；3.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：1995年11月6日，原告南溪山公园（甲方）与永鑫百货、龙飞公司（乙方）签订《联营承包合同》，约定甲乙双方联合出资建设南溪山公园临街从北大门向南数第二、三栋综合楼，建成后产权属甲方所有，甲方将两栋综合楼以优惠价承包给乙方自主经营（含转包、分包经营），经营时间为22年，从1995年12月1日起至2017年11月30日止，承包金额2954000元等内容。1996年7月11日，龙飞公司（甲方）与供销公司（乙方）签订《转让〈联营承包合同〉的合同》，约定甲方负责与原合伙人永鑫百货理清有关手续拆开（甲方承包南溪山公园北大门向南第二栋综合楼，永鑫百货承包第三栋综合楼），甲方将其与南溪山公园于1995年11月6日签订的《联营承包合同》中甲方享有的权利和义务转让给乙方，由乙方履行等内容。上述合同签订过程中，供销公司的签约代表为曾庆华。至此，南溪山公园北大门向南第二栋综合楼由供销公司承租使用。2007年9月13日，原告南溪山公园（甲方）与曾庆华签订《补充协议》约定:乙方应向甲方支付2007年12月1日至2017年11月30日承包金108万元，乙方每年向甲方支付10.8万元等内容。2008年5月26日，曾庆华（甲方）与翁俊（乙方）签订《转让综合楼经营使用权合同》，约定甲方将承包的中山南路2-2号楼（即南溪山公园北大门向南第二栋综合楼），从2008年5月30日至2017年11月30日止承包使用权转让给乙方；乙方在该期间承担应付南溪山公园管理处的承包租金；本合同签订后，乙方自行负责与南溪山公园管理处发生权利和义务关系，严格执行《联建承包合同》《补充协议》条款等内容。至此，翁俊作为大进豪经营部个体工商户经营者，承租原告南溪山公园建设的中山南路2-2号楼进行经营活动，并从2008年10月起每年向原告一次性交纳年租赁108000元，原告对此未提出异议。2010年5月14日，原告南溪山公园（出租方）与被告大进豪经营部（承租方）就上述涉案房屋签订一份《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋为桂林市中山南路2-2号（三层）；租赁期从2010年1月1日起至2027年10月30日止；每月租金9000元，每月10日前交纳租金等内容。该合同在桂林市房屋租赁管理所备案（编号00000006330）。2017年10月20日，原告委托广西嘉华建设项目管理咨询有限公司（简称嘉华公司）作为政府采购项目的采购代理机构，对南溪山公园中山路2号1号楼门面、西面临大街第二栋门面（即本案涉案房屋）、西面临大街第三栋门面公开招租。同年11月28日，嘉华公司向桂林市正盛投资开发有限公司发出《桂林市南溪山公园中山路2号1号楼门面、西面临大街第二栋门面、西面临大街第三栋门面招标中标通知书》，通知该公司为南溪山公园西面临大街第二栋门面招租中标供应商，中标第一年租金为408000元，该公司应于领取中标通知书后三十个工作日内与采购单位桂林市南溪山公园管理处联系签订合同等内容。同年11月29日，被告经营者翁俊向原告发出《续租意向书》：“本人是南溪山公园综合2号楼的租赁户，因房屋于2017年11月30日到期，按原签订的房屋租赁合同本人享有优先续租权，本人同意按招标中标的各项条款条件履行续租，按公园的规章制度合法经营”。同年12月29日，被告大进豪经营部又向原告发出通知：“接贵部管理处2017年12月1日通知，要求我大进豪摩托车经营部于2017年12月20日撤出该门面。现依据桂林市房屋租赁登记备案第00000006330号合同，我桂林市象山区大进豪摩托车经营部与南溪山公园管理处签订的合同还在有效期内，我大进豪摩托车经营部有权继续履行该合同”。之后被告仍按月租金9000元标准向原告交租金至2018年2月。另查明，在原告南溪山公园与永鑫百货、龙飞公司联合出资建设公园大门临街向南第二、三栋综合楼过程中，原告取得桂林市规划局核发的建设工程规划许可证，但原告未办理房屋所有权证。
一审法院审理认为，1995年期间，原告南溪山公园与永鑫百货、龙飞公司联合出资建设公园大门向南二、三栋综合楼，通过与两公司签订《联建承包合同》及相关补充协议，将其中第二栋综合楼（亦称中山南路2-2号房屋）出租给龙飞公司使用，租赁期限至2017年11月30日止。之后，通过龙飞公司与供销公司，以及供销公司签约代表曾庆华与被告大进豪经营部经营者翁俊之间所签订的一系列转让合同，至2008年5月26日，上述涉案房屋的实际承租人为被告大进豪经营部。当时，被告虽未与原告签订书面租赁合同，但已经与原告形成了租赁合同关系，且被告是按照原承租人龙飞公司及供销公司与原告之间所订立的相关合同和补充协议来履行承租人的义务，因此在被告承租涉案房屋后，每年按年租金108000元标准向原告交纳租金，原告并未提出异议。如果按照上述合同约定履行，租赁期限应至2017年11月30日止。但在2010年5月14日，原告与被告就涉案房屋重新签订《房屋租赁合同》，该合同约定的租金标准与原租金标准相同（月租金9000元，即为年租金108000元），但租赁期限从2010年1月1日起至2027年10月30日止。在该份合同中，原、被告双方意思表示真实，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，并且该合同在桂林市房屋租赁管理所进行登记备案，该合同合法有效。由此说明，双方对于涉案房屋的租赁期限通过合同的约定进行了变更，合同在房产管理部门进行备案，更具有公示效力，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。被告要求按照双方约定的租赁期限履行租赁合同抗辩理由成立，本院予以采纳。原告认为双方实际履行的仍是原承租人的合同，租赁期限到期日为2017年11月30日止，要求被告交还涉案租赁房屋，支付场地占用费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依法判决：驳回原告桂林市南溪山公园管理处的诉讼请求。案件受理费1856元，减半收取计928元（原告已预交），由原告负担。
二审中，各方当事人对一审判决查明的事实均未提出异议，本院予以确认。
本案二审诉讼争议焦点是：本案双方当事人应按照2008年5月26日《转让综合楼使用权合同》还是2010年5月14日《房屋租赁合同》履行权利义务？
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”上诉人作为本案涉案房屋的所有权人，与案外人广西区国防科工办柳州物资供销公司之间存在房屋租赁合同法律关系，双方于2007年9月13日以《补充协议》的方式明确租赁期至2017年11月30日止，租金为每年108000元。2008年5月26日，案外人广西区国防科工办柳州物资供销公司与被上诉人经营者翁骏签订《转让综合楼经营使用权合同》，将涉案房屋转租给被上诉人经营使用。上诉人对此转让行为并无异议，上诉人、案外人广西区国防科工办柳州物资供销公司及被上诉人之间形成合法有效的房屋租赁转租合同法律关系，即被上诉人按照上诉人与案外人广西区国防科工办柳州物资供销公司之间继续合法有效之租赁合同履行权利义务。2010年5月14日，上诉人与被上诉人直接签订了一份《房屋租赁合同》并进行了房屋租赁登记备案，合同约定上诉人将本案涉案房屋出租给被上诉人经营使用，租赁期限为2010年1月1日至2027年10月30日止，租金为每月9000元。上诉人与被上诉人之间《房屋租赁合同》的签订，致使上诉人、案外人广西区国防科工办柳州物资供销公司及被上诉人之间形成的房屋租赁转租合同法律关系的合同权利义务实际终止，上诉人与被上诉人就涉案房屋形成直接的房屋租赁合同法律关系，即双方当事人按照2010年5月14日签订的《房屋租赁合同》履行权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，当事人未提交任何证据证实上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》存在法律规定无效的情形，故合法有效之《房屋租赁合同》对双方当事人均有约束力。上诉人提出双方当事人实际履行的是2008年5月26日的《转让综合楼使用权合同》的主张，与事实不符且无法律依据，本院不予认定。按照双方当事人2010年5月14日签订的《房屋租赁合同》约定，涉案房屋的租赁期限至2027年10月30日止，上诉人在本案中要求被上诉人交还租赁房屋并支付场地占用费的请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。一审法院依据事实和法律作出的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1856元，由上诉人桂林市南溪山公园管理处负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁 勇
审判员 潘文华
审判员 周 霞
二〇一八年八月二日
书记员 盘林云