巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书（2015）巴州民初字第2285号原告巴中市巴州区绿野果蔬种植专业合作社。法定代表人杨学平，系该社社长。委托代理人黎大国，巴中市巴州区江北法律服务所法律工作者。被告巴中市城市客运管理局。法定代表人张健，系该局局长。委托（特别授权）代理人余燎，四川同善律师事务所律师。本院2015年8月24日立案受理原告巴中市巴州区绿野果蔬种植专业合作社诉被告巴中市城市客运管理局租赁合同纠纷一案，依法由审判员蒋登银适用简易程序，于2015年9月6日公开开庭进行了审理。原告巴中市巴州区绿野果蔬种植专业合作社的法定代表人杨学平及其委托代理人黎大国，被告巴中市城市客运管理局的委托代理人余燎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：因被告停放、管理所扣押的非法营运车辆需要租用一个临时停车场，经多处考察，选址在我社。2013年9月4日，被告与我社达成一致意见，并签订了临时《停车场租赁草签合同》，约定：被告支付定金5万元，我社为被告投资修建临时停车场一个。随后，我社投资近200万元为被告修建了一个临时停车场。同年10月23日，经双方充分协商，再次签订了正式临时《停车场租赁合同》。该合同中明确约定了停车场位置、停车位个数、租赁期限、租金数额、租金支付方式及被告未按时支付租金应承担的租金利息和违约金等。该合同签订后，双方合作较好，被告按时支付了我社第一年的租金46万元。尔后，因被告单位名称和负责人的变更，该停车场虽由被告继续使用，但被告拒绝向我社支付租金。为维护我社的合法权益，特起诉于人民法院，请求：1、依法确认被告与我社于2013年10月23日签订的《停车场租赁合同》有效；2、依法判令被告立即支付我社2014年10月23日至2015年10月23日临时停车场租金47.3万元，同时按照合同约定支付该款利息和违约金；3、本案受理费全部由被告承担。被告辩称：1、原告是果蔬种植专业合作社，经营停车场收取租金的服务不在其营业范围之内，所以原告不具备对外签订或经营停车场服务合同的主体资格；2、该停车场无任何资质属违章建设，导致我局的合同目的难以实现，且受上级部门的批评，其租金无法按正常渠道支出；3、原告擅自将承租农户的土地改建成停车场，改变了土地使用性质，严重违反了《中华人民共和国农村土地管理法》63条和《中华人民共和国农村土地承包法》的有关规定，如继续展行合同将损害社会公共利益，且违反了《合同法》52条的规定；4、根据《中华人民共和国政府采购法》的规定，我局租赁停车场应当进行政府采购，而当初双方签订合同时未经政府采购，已被上级有关部门责令整改；5、原告擅自圈地收取停车场租赁费，违反了2015年8月3日国家发改委、国土资源部等八部委颁布的“关于加强城市停车设施建设的指导意见”的规定，属于严厉打击的行为；6、合同约定停车场计划有400个停车位，按每个车位每年1150元收取租金，现经测算该停车场的面积为6700.7835平方米，根据建设部《城市公共停车场工程项目建设标准》的规定，地面停车场每个停车位用地面积为25-30平方米，该停车场最多只能规划270个停车位，实际也只能停放280辆车辆，所以该合同的根本目的难以实现。据此，原告与我局签订的《停车场租赁合同》违反了法律强制性规范，且损害了社会公共利益，同时原告的义务亦未充分履行，建议法院驳回原告的诉讼请求，我局保留追索原告多收停车位租金的权利。经审理查明：2011年3月10日，原告与巴中市巴州区回风街道办处西龛村第五居民小组、第七居民小组分别签订了45亩和37.85亩的《土地租赁协议》，租期为17年，若国家土地政策不变租期延至30年。巴中市巴州区回风街道办处西龛村村民委员会和巴中市巴州区回风街道办处分别在该《土地租赁协议》上签了章，表示同意和备案。2013年9月，巴中市政府决定拆除原巴中市巴州区回风西客站时，同时拆除被告单位原在西客站内的临时停放非法营运车辆的停车位置。2013年9月18日，原巴中市交通运输局城市客运管理办公室（现巴中市城市客运管理局）向巴州区西城街道办事处发送了《关于租用临时停车场地的函》：“按照市委、政府‘两化互动，统筹城乡’的发展战略，为推进省级文明城市工作进程，按照城市发展总体规划，市政府决定在国庆前将西客站搬迁至燕飞村。市交通运输局城市客运管理办公室在西客站内的非法营运车辆暂扣停放场地，同时按时选址搬迁。经我办多处考察选址，西龛山村绿野果蔬种植合作社流转土地，由该合作社建设一个临时停车场，望贵处给予我们公用事业的支持配合为谢。”在街道办事处和村社同意后，原（甲方）、被告（乙方）于2013年9月4日签订了临时《停车场租赁草签合同》，约定：1、停车场位于西城办事处西龛村7社，场地面积不低于5000平方米，届时以双方到场丈量指划的边界面积为准；2、停车场建设时间含进场道路均从2013年9月4日起至2013年10月10日止交付使用，乙方进场后再签订正式租用合同；3、乙方向甲方支付定金5万元；4、若一方违约则付另一方定金的5倍损失。该草签合同签订后，原、被告均按约履行了各自的义务。2013年10月23日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订了《停车场租赁合同》，约定：1、西龛山停车场计划有停车位400个（其中有50个车位必须在2014年1月30日前完成铺面）可用于停放车辆，租金按每年每个车位1150元计算，2013年10月23日至2014年10月23日年度租金为46万元；2、租期为10年，从车辆进场之日起计算，租赁期满后若乙方仍需租用，在同等条件下乙方有优先租赁权；3、2013年10月23日至2014年10月23日租金为46万元，以后年度租金在上一年的总金额中增加1.3万元计算（即第二年为47.3万元，第三年为48.6万元，第四年为49.9万元，以后类推计算），租金一年一付，签订合同的对应日一次性付清当年租金，甲方需凭税务发票到乙方财会处按财会制度转账支付；4、甲方必须保证水、电通及大门的安装，乙方所用水、电采取单独计表的方式由乙方按时付费，管理人员工资、设施设备看管、维护及所停车辆安全由乙方负责，乙方在经营中所产生的债权债务由乙方自行处理并承担其费用；5、与停车场相关联的公路乙方有权免费通行使用，由甲方负责日常维护并保证畅通；6、场地的监控、门卫室、安全隔离网等设施、设备由乙方全额投资建设，若因甲方的原因解除合同或导致该合同无效甲方应当赔偿乙方的投资损失，若因甲方租赁的土地发生纠纷导致本合同目的难以实现乙方有权选择向村社或甲方主张赔偿权利，合同期满可拆除部分由乙方自行拆走，不能拆除的归甲方所有，因该场地属城市规划区，若土地经过政府征用或拆迁导致本合同不能履行时，双方都应解除本合同，各自向政府征收部门或规划等有关机关主张自己的权利；7、乙方未按时付清租金，应按月利率1%支付租金利息至付清时止，逾期6个月仍未付清的甲方有权解除本合同，同时乙方必须向甲方付清当年度租金，并赔偿甲方前期投资损失；8、本合同附甲方与村社签订的土地租赁合同、营业执照、组织机构代码、个人身份证复印件作为附件，由甲方保证其合法性和真实性；9、如果因甲方原因造成当地村社居民阻止租赁场地使用，由甲方负责处理并承担费用，乙方予以协助；10、甲乙双方都必须遵守本合同的约定，不得单方面违约，否则由违约方向守约方支付违约金10万元；11、本合同发生纠纷双方可协商解决，协商不成时，任何一方可以向巴中市巴州区人民法院提起诉讼裁决。双方法定代表人签字后，并加盖了单位印章予以确认。该合同签订后，被告按约支付了2013年10月23日至2014年10月23日的租金46万元。2014年10月23日至2015年10月23日的租金47.3万元，经原告多次催收被告至今未支付。原告遂起诉来院，提出前述请求。同时查明，被告从2013年10月23日起至今一直在使用该临时停车场，至今被告仍停放着暂扣之车辆。上述事实，有原告的诉状、陈述，被告的答辩，《土地租赁协议》，《关于巴城西客站迁建相关情况的报告》，《关于租用临时停车场地的函》，《停车场租赁草签合同》，《停车场租赁合同》，有关证明、照片及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分。足以认定。本院认为：在原告取得涉诉之村社土地使用权、被告原有的西客站内临时停车位被拆除后，经被告多处考察最终选址在原告处建设一个临时停车场，后经办事处、村社同意，原告按被告的要求为其建修了一个临时停车场并租给被告使用至今，该行为既是《合同法》中的转租行为，也是土地使用权租赁的范畴，并不违反《农村土地承包经营权流转管理办法》的相关规定，也不存在《合同法》第五十二条的情形，该行为应当有效。租赁合同是双务合同，被告要求原告建修一个临时停车场予以承租，经发包方同意原告建好该临时停车场后，原、被告签订了该临时《停车场租赁合同》，且是当时原、被告的真实意思表示，故被告辩称原告不具备该合同主体资格的理由不能成立，本院不予采纳。正因为该停车场是临时停车场所，故不属于原告改变了土地使用性质，更不适用对外营业的城市永久性停车场的规定。原、被告签订的临时《停车场租赁合同》，是原、被告的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，且该合同明确载明自双方签章后即生效，故该合同合法有效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告在该合同签订后依约支付了第一年的租金，但第二年的租金至今未支付，其行为是完全错误的。故被告应当向原告按约支付第二年的租金47.3万元。关于原告请求被告支付租金利息和违约金的问题。按照合同约定，被告应当在2014年10月24日支付原告第二年的租金，而被告至今未支付，属被告违约，故被告应当按照合同约定支付下欠原告租金利息及违约金。原、被告在合同中约定的租金利息不违反法律规定，故被告应当按照合同的约定支付下欠原告租金的利息。原、被告在合同中约定的违约金10万元过高，按照合同约定计算租金利息为原告的损失，则总损失为47300元（47.3万元×1%×10个月），故该违约金酌定14000元为宜。关于被告辩称该合同未经政府采购而签订的问题。该行为的形成不属于原告的责任，故本院对被告的该辩称不予采纳。关于被告辩称该停车场计划有400个停车位，实际只能停放280辆车辆，应按280个车位计算租金的问题。该合同虽约定了计划有400个停车位，按每个车位每年1150元收取租金，但未约定每少一个车位如何扣减租金的问题。同时，该合同明确约定了第一年度租金46万元，以后每年增加1.3万元，且第一年租金已按约定如数支付。再则，被告未提供该停车场现在实际有多少个车位的充分证据。故被告该辩称，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、原告巴中市巴州区绿野果蔬种植专业合作社与被告巴中市城市客运管理局于2013年10月23日签订的《停车场租赁合同》有效。二、被告巴中市城市客运管理局在本判决生效之日支付原告巴中市巴州区绿野果蔬种植专业合作社约定之临时停车场租金47.3万元及其约定之资金利息。利息计算方法为：以47.3万元本金为基数，按照约定月利率1％计息，从2014年10月24日开始计算至本判决确定的本金给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。三、被告巴中市城市客运管理局在本判决生效之日支付原告巴中市巴州区绿野果蔬种植专业合作社违约金14000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8300元，由被告巴中市城市客运管理局负担。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院审判员  蒋登银二〇一五年九月十六日书记员  何知梦