贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔27民终657号
上诉人（原审被告）：长顺县利尔房地产开发有限公司，地址长顺县长寨镇长征大道，组织机构代码58065743-8。
法定代表人：刘筑坪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘明，贵州心海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈尚敏，女，1983年10月1日生，布依族，住贵州省贵阳市乌当区。
上诉人长顺县利尔房地产开发有限公司（以下简称利尔房开公司）因与被上诉人陈尚敏商品房销售合同纠纷一案，不服长顺县人民法院（2016）黔2729民初764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，因未有足以推翻一审认定事实的新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
利尔房开公司上诉请求撤销原判，改判驳回陈尚敏的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院以双方合同对逾期交房的违约金起止时间和支付期限作了约定，并认为逾期交房违约金数额是一个整体债务为由，从而认定诉讼时效应从实际交房后约定的履行期限届满之次日起算是错误的。正如一审法院认定该违约金为整体债务，则其数额起算时间点与诉讼时效的起算点应为同一日。一审法院一方面以实际交房后约定的履行期限届满之次日，即2014年9月29日作为诉讼时效的起算时间，另一方面却以《商品房买卖合同》约定的交房时间的次日，即2014年7月1日作为计算违约金数额的起算时间，该认定显对利尔房开公司不公。根据该《商品房买卖合同》第11条的约定及购房者陈尚敏主张违约金的起算点，可知其认可并知晓权利于2014年7月1日受侵害。根据我国《民法通则》第一百三十七条规定，利尔房开公司逾期交房的违约一经发生，其侵害购房者合法权益的事实即已确定，在无诉讼时效中止、中断事由的情况下，诉讼时效应当从合同约定交房次日起算，购房者陈尚敏应当自该日起两年内主张自己的权利。但其自2016年9月9日才提起诉讼，已然超过诉讼时效。利尔房开公司提出诉讼时效抗辩，应当得到法院的支持。因此应当驳回陈尚敏的诉讼请求。
陈尚敏未作答辩。
陈尚敏向一审法院起诉请求：1、判决利尔房开公司支付陈尚敏逾期交付房屋的违约金2260元（违约金的计算方式为139544元×0.0002×81天）；2、判令利尔房开公司对陈尚敏房屋承担质量保修责任，或承担全部修缮费用，并承担自房屋修复之日起5年内的质量保证责任（庭审中具体明确为：要求利尔房开公司承担质量保修责任，对陈尚敏的房屋漏水问题进行修缮）；3、由利尔房开公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年8月10日，利尔房开公司注册成立，经营房地产开发销售，后经批准在长顺县城××××大道大师坡建设商品房，项目名称为“御景金湾商住小区”。陈尚敏作为买受人与出卖人利尔房开公司签订商品房买卖合同（合同编号无具体编号及日期），购买“御景金湾商住小区”一期A幢1座1单元2层04号商品房。其中合同第七条和第八条约定：总价款为174430元，该款采取分期付款的方式支付，于合同签订当日第一次首付总价的50%为87215元，于合同签订之日起3月内第二次支付总价的30%为52329元，于交房之日付清剩余尾款总价的20%为34886元。第十一条约定出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房；第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期的时间处理，逾期交房在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日，买受人有权选择退房或者继续履行合同，如继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。合同签订后，利尔房开公司于2014年9月17日在长顺县住房和城乡建设局房屋管理所作备案登记。2014年2月26日，陈尚敏向利尔房开公司支付房屋购房首付款139544元，同日支付契税5233元，房屋维修基金1720元，2014年9月19日，陈尚敏再次向利尔房开公司支付购房尾款34886元。2016年9月5日利尔房开公司向陈尚敏出具收据记载利尔房开公司于同日将陈尚敏支付的购房首付款和购房尾款合计金额174430元为陈尚敏出具收据，并注明因原收据丢失，此收据为补开收据。商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书注明的交付房屋时间为2014年9月19日。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同是在平等、自愿基础上签订，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，受法律的保护，对当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方在合同中约定有逾期交房的违约金，该约定符合法律规定，应当认定合法有效，故利尔房开公司逾期交房，陈尚敏以利尔房开公司逾期交房，要求利尔房开公司按合同约定支付违约金的主张，应予以支持。本案中双方合同约定利尔房开公司应在2014年6月30日前交付房屋，如逾期交房在90日之内，按每日已交购房款的万分之二支付违约金，逾期交房超过90日，按每日已交购房款的万分之三支付违约金。合同签订后，陈尚敏依约分别于2014年2月26日，2014年9月19日分两次向利尔房开公司支付房屋价款共计174430元。利尔房开公司出具给陈尚敏的商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书注明的交付房屋时间为2014年9月19日，庭审中双方均认可该交房时间，故逾期交房的期间应为2014年7月1日至2014年9月18日,共计80天，因支付购房尾款的时间在约定的交房时间之后，故本案违约金按已付房款的计算基数应只为首付款139544元，违约金的具体金额为2232.70元（139544元×0.0002×80天＝2232.70元）。对利尔房开公司提出陈尚敏的主张已过诉讼时效的意见，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定及根据本案合同第十三条第1项第（1）款“逾期交房在90日内的，继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行”的约定，双方合同对逾期交房应支付违约金起止时间和支付期限作了约定，逾期交房应支付的违约金数额是一个整体债务。因此，买受人在实际交房后主张逾期交房违约金的，诉讼时效应从实际交房后约定的履行期限届满之次日起算，本案陈尚敏主张权利的时效期间应从2014年9月29日起算至2016年9月28日止的两年内，陈尚敏在2016年9月9日向该院提起诉讼，未超过两年的诉讼时效，故利尔房开公司的意见不成立，不予支持。对利尔房开公司称根据合同履行的先后顺序，陈尚敏应当先履行支付尾款的义务在先，利尔房开公司才向其交付房屋，利尔房开公司在2014年9月19日陈尚敏支付尾款的同时即向其交房，本身不存在违约行为，故不应承担违约责任的辩解，因双方在合同中对先后履行的顺序未有明确约定，对此不予采纳。关于陈尚敏房屋阳台右墙面渗漏水的问题，庭审中，虽陈尚敏提交了系列照片予以证明，且经该院实地查勘，也明确陈尚敏房屋渗漏水问题客观存在，但是否是房屋施工质量所致，或陈尚敏使用不当、擅自改动装修结构、设备位置、不当装修等造成的质量问题以及同楼层上层住户的原因所致等均需专业机构进行鉴定才可得知，而从陈尚敏提交的现有证据来看，无法证明现房屋渗漏水问题确系利尔房开公司施工质量导致，应由其自行承担举证不能的法律后果，因此，对该项诉请不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、限长顺县利尔房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告陈尚敏逾期交房违约金2232.70元；二、驳回陈尚敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由长顺县利尔房地产开发有限公司承担。
二审中，当事人没有提交足以推翻一审认定事实的新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同受到法律保护。当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。针对利尔房开公司的上诉主张，其争议的问题主要集中在购房者主张逾期交房违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效上。根据双方《商品房买卖合同》的约定，双方约定的交房时间为2014年6月30日，实际交房时间为2014年9月19日。根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，出卖人未按约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照逾期的时间分别处理：即逾期在90日之内，自约定交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金，并于商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权选择退房或继续履约，如继续履行，自约定交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之三的违约金，并于商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。本案交房逾期81天，属于逾期在90日内的情形。由于本案双方当事人在合同中约定了违约金的履行期限，即“商品房实际交付之日起十日内”，直至此时，违约金债务的履行期限才届满。如若义务人未按约定的期限支付违约金，则权利人知道或者应当知道其权利被侵害，诉讼时效开始起算。因此本案违约金的支付时间应当为实际交付之日，即2014年9月19日起的10日内。逾期未支付，权利即受侵害，根据法律规定起算诉讼时效。
综上所述，利尔房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由长顺县利尔房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 田 军
审判员 李雪莹
审判员 刘国红
二〇一七年六月七日
书记员 黄佑荣