中华人民共和国
北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终7685号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王乃力，女，1936年7月7日出生。
委托诉讼代理人：周天喜，北京市京师律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐恒岩，男，1969年1月8日出生。
委托诉讼代理人：郭鹏剑，北京茂宇律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：彭永东，总经理。
委托诉讼代理人：王翼瑶，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。
上诉人王乃力、上诉人徐恒岩因与原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初14251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王乃力的上诉请求为：撤销一审判决，依法改判驳回徐恒岩的一审全部诉讼请求，支持我的反诉请求。我认为涉案房屋买卖合同即使在我同意履行的情况下，因存在共有权人仍然无法完成交易过户；且涉案房屋买卖合同签订时我虽然有授权委托李娜，但因链家公司急于促成，我本人并未看到合同全部内容，当我了解到合同全部内容后，我不是不同意继续履行，是想对合同部分条款进行变更。故我不存在违约行为，且双方合同部分条款应撤销及认定无效。
徐恒岩的上诉请求为：撤销一审判决第二、三项，依法改判支持我一审的全部诉讼请求。徐恒岩的主要上诉理由：涉案房屋买卖合同无法继续履行的主要原因系王乃力违背了承诺，导致房屋不能办理产权登记，现房屋价格上涨，我的损失包含无法实现购买房屋目的的履行利益损失，比如房屋差价，约定违约金等，目前一审判令的180万元不能足额弥补我的损失。
双方均答辩称对于对方的上诉请求不能同意，坚持己方的上诉请求。
原审第三人链家公司提交书面意见表示其同意一审判决，其他意见同一审诉讼意见一致。
徐恒岩向一审法院起诉的请求为：王乃力继续履行2016年4月1日签署的《房屋买卖业务签约文件合订本》及《补充协议》，并限期由王乃力配合办理转移登记和交付手续；王乃力及李娜连带支付违约金（自2016年7月30日起至实际支付之日止，按房屋总价款每日万分之五的标准计算）；王乃力及李娜连带赔偿迟延交付造成损失5.95万元；王乃力及李娜连带赔偿迟延交付造成的损失13.7万元；诉讼费由王乃力及李娜承担。
后徐恒岩变更诉讼请求为：解除徐恒岩与王乃力于2016年4月1日签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》及《补充协议》；王乃力因违背“房屋共有权人知晓并同意本次房屋交易”之承诺，导致房屋不能办理产权登记手续赔偿损失152万元；王乃力赔偿房屋差价损失450万元；王乃力支付违约金（自2016年7月30日起至实际支付之日止，按照房屋总价款每日万分之五的标准计算）；王乃力赔偿实际损失16.4万元；诉讼费及保全费由王乃力承担。
王乃力一审反诉请求为：撤销北京市存量房屋买卖合同（编号为DZQY03516000016655）第三条；撤销北京市存量房屋买卖合同（编号为ZQY03516000016655）第四条第（一）款、第（三）款、第（四）款；确认北京市存量房屋买卖合同（编号为DZQY03516000016655）第五条第（一）款为无效条款。
一审法院认定事实：2016年初，链家公司工作人员陈盼与王乃力通过微信取得联系，陈盼通过邮件的方式将链家公司制式空白的授权委托书发给王乃力。王乃力之后通过快递的方式向链家公司工作人员陈盼寄送信件一份及王乃力签字的两份授权委托书，内容上书：“寄去一式两份，有几点请留意：1）我给你的独家代理是六个月自2月28日到8月28号为止；2）我对于你们给的6条之中，只填了两条请你收到这份快件之后请打电话给我妹妹王弭力请她和你及李娜共同商量之后，把我没添的补上去，然后你留一份，交给李娜一份（她会转给我）。3）关于卖价从目前市场看一线城市应有上涨空间，我希望可以卖到￥780万元，￥750万元是我的最低售价，当然在这半年中我们可以随市场来商量调整”。
2016年4月1日，王乃力作为出卖人（甲方）、买受人徐恒岩（乙方）与链家公司（居间方、丙方）签订《买卖定金协议书》，约定甲方将涉案房屋出卖予乙方，房屋产权人为王乃力，建筑面积为200.72平方米。乙方经现场勘验后，对甲方出售的该套房屋的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以760万元的总价款购买。甲乙双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担。乙方房款的支付方式为商业贷款，且乙方首付款不低于480万元整。乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金10万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据（附后）；甲乙丙三方应于本协议签署的同时签署定金托管协议，乙方应当同时以资金托管的方式向甲方支付定金人民币40万元。托管定金将按照本协议及托管协议的约定进行划转或退回，无需另行征得甲乙任何一方的同意。徐恒岩、李娜作为王乃力的委托代理人、链家公司分别在协议上签字或盖章。在本协议中附有由王乃力（李娜代）签名的《收据》一张，内容为：在链家公司的居间服务下，今收到购房人徐恒岩购买位于涉案房屋定金50万元（另有40万元整由理房通支付，现金支付10万元）。
同日，王乃力作为出卖人（甲方）与徐恒岩买受人（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定出卖人所售房屋为楼房，坐落于大兴区×××211号楼1-3层8，该房屋所在楼栋建筑总层数为3层，其中地上3层，地下0层，出售楼层为1-3层，产权证明所载建筑面积共200.72平方米。合同第三条成交方式：出卖人与买受人通过链家公司[备案证明编号：京经纪（2001）第0929号]居间介绍成交。房地产经纪执业人员姓名：马晓，资格证书编号：京房工15-01-0199；房地产经纪执业人员姓名：赵坤，资格证书编号：京房工15-01-0200。合同第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币400万元整，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币360万元整，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。买受人向出卖人支付定金50万元整（不高于成交总价格的20%），定金支付方式为直接支付给出卖人。剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。买受人应将需要划转的房价款存入双方共同委托的理房通（备案的房地产经纪机构或交易保证机构）在光大银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户（定金约定直接支付给出卖人的除外），账号为X。买受人取得房屋所有权证书后，出卖人持房屋权属登记部门出具的《转移登记办结单》或其他所需材料到备案的房地产经纪机构或交易保证机构按照存量房交易结算资金划转协议的约定办理资金划转手续。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币280万元整。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按第2种方式解决：……买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。……合同第五条房屋产权及具体状况的承诺：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。……合同第七条违约责任：逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，按照下列方式处理：逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人交付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日（该日期应当与前一项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。违约金按照逾期时间，分别处理，不做累加。其中，《补充协议》第一条约定甲乙双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币760万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：关于定金，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2016年4月1日将第一笔定金人民币3万元整以自行支付的方式支付甲方；乙方于2016年4月11日之前将第二笔定金人民币7万元整以自行支付的方式支付甲方；乙方于网签当日将第三笔定金人民币40万元整以理房通托管的方式支付甲方。关于首付款，乙方于获得银行书面批贷函5个工作日内将第一笔首付款人民币425万元整以理房通托管的方式支付甲方。关于申请购房贷款，甲乙双方应于网签完成后并于2016年7月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。关于权属转移登记，甲乙双方同意，在乙方获得银行书面批贷函且首付款足额监管后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。……本协议一式三份，甲乙丙各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。徐恒岩、李娜作为王乃力的委托代理人、链家公司分别在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》上签字或盖章。
同日，王乃力作为出卖人（甲方）、徐恒岩作为买受人（乙方）与北京中融信担保有限公司（服务方、丙方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定丙方保障服务费的收费标准：按房屋交易总额的0.3%收取，共计2.28万元（760万元的0.3%），由乙方承担，应于签订本合同当日一次性向丙方支付。徐恒岩、李娜作为王乃力的委托代理人、北京中融信担保有限公司在合同上签字或盖章。
在本案审理过程中，链家公司的工作人员陈盼出庭作证，证明内容：2016年1月初，我电话联系陈岸荻到店面解说关于涉案房屋出售的事宜。2016年1月10日，我提供了链家公司关于房屋出售的委托登记表，因王乃力本人当时不在香港，不方便办理相关手续，就先和我沟通的价格，也委托我本人帮忙照看涉案房屋。期间，王乃力本人及其亲属王弭力、李娜就出售房屋都跟我有过电话沟通。2016年2月20日左右，王乃力本人打电话落实房屋出售的事宜，我给她发送了授权委托书的电子版，之后王乃力亲笔写了信函及本人签字的授权委托书。2016年2月28日，李娜到店来签署授权委托书并将房屋的钥匙交给我托管，同时签署了钥匙委托托管协议。委托期间，王乃力的儿子陈岸荻还在涉案房屋里居住过也询问过房屋出售的事宜。2016年3月25日，王乃力和陈岸荻都给我打过电话让帮忙至涉案房屋取东西，中间如果我公司有带看房屋的记录我也会给陈岸荻反馈。2016年4月1日，王乃力的委托代理人李娜与徐恒岩到店面洽谈，见面后，李娜表示做不了主让我直接与王乃力联系。当天下午四点到六点，我通过陈岸荻与王乃力取得联系，经过与王乃力电话和微信等方式沟通后王乃力同意以760万元出售，李娜作为王乃力代理人签订合同，签完后，我将合同内容以照片的方式发给王乃力。2016年4月2日，我与王乃力电话联系对合同进行讲解，王乃力表示合同正本给李娜，副本寄到香港。2016年4月21日，王乃力询问我，徐恒岩自己的房屋出售的情况，二人的房屋交易手续是否可以提前办理。2016年5月11日下午6:15分，我告知王乃力徐恒岩的房屋已经出售，购房手续可以加快10日左右，王乃力因此对我表示感谢。2016年6月3日，王乃力与我沟通首付款及定金支付细节，合同约定7月30日前徐恒岩需支付40万元，当时王乃力没有境内银行卡，当日与王乃力沟通并建议王乃力可以到深圳办理工商银行的银行卡方便转账，王乃力表示可以在17日左右办理。因北京市出台政策要求所有交易房屋办理房屋核验手续，我与王乃力沟通关于王乃力本人身份证件提交的事宜，但王乃力当时在外面，晚了几天才将相关证件发给我。2016年6月13日之后，我开始做涉案房屋核验手续，但发现房屋所有权证系老房本需要做房屋登记，需要王乃力本人办理，王乃力表示7月13日可以到北京，故我公司暂停了房屋核验手续。2016年7月24日，北京下雨，我担心房屋漏水到涉案房屋处查看时，发现王乃力已经到北京，当日王乃力表示生病了晚几天再见面。直到2016年7月30日，王乃力对双方的房屋交易事宜均未提出异议。2016年8月4日，陈岸荻的爱人表示就涉案房屋的事宜可以找他们聘请的周律师，同时将律师名片给了我们。陈盼与王乃力部分微信内容为：2016年4月2日上午11:29分，陈盼：阿姨，一会我把合同全部照一下给您发过去……王乃力：陈盼是不是就是昨天发给我的那三张（即补充协议）就好了吧怎么又有一大串是什么，陈盼：主要是看之前的三张，这是其他的合同，关于资金，总定金（50万元），分两次，10万元最晚4月11号现金（全部支付完毕）李娜代收；2016年4月9日上午9:22分王乃力：你有没有寄给我合同的副本我明天就要到昆明要星期三才可以在香港，陈盼：我已经寄过去了，他说得一个礼拜左右才可以收到……2016年4月15日下午1:14分，王乃力：快递送达香港了，谢谢……陈盼我不知道是不是太晚了，我就要发给安迪这个之前你给我的这些寄来的这些合同，其中有一个矛盾就是那个50万元，当然那个3万元7万元，那个由李娜直接发给我这个都没有关系，这是我们自己要的，那么还有一个40万元就有李娜他们签了一个合同是说呢……陈盼：啊以补充协议最终为主，那个是一个主合同文本，如果说有冲突的情况呢以补充协议为准……2016年4月21日下午10:41分，陈盼：阿姨您上次给我的那个委托书我需要报合同然后原件已经给链家总部了，只有照片和复印件……王乃力：好啊，那你把照片用这个微信给我就好了，谢谢……2016年4月23日上午9：52分，王乃力：收到了，谢谢你……。
2016年5月8日，徐恒岩作为出卖人（甲方）与买受人肖阳（乙方）签订《存量房屋买卖合同》，将徐恒岩名下位于北京市大兴区×××B区15号楼3层301出售给肖阳，房屋成交价565万元。
2016年8月4日，链家公司向王乃力发出催告函，提醒王乃力于2016年8月6日17:00时前，办理交易房屋的评估手续，配合本次交易的房屋购买人，办理交易房屋的银行贷款面签手续，配合买受方、居间方办理房屋核验、网签等事宜，王乃力认可收到上述催告函。2016年8月22日，王乃力委托北京市京师律师事务所向徐恒岩、链家公司寄发《律师函》，不追认李娜代签的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议及相关协议，认为上述协议的核心内容不是真实意思表示且有违法内容，决定不再继续与徐恒岩、链家公司洽商有关涉案房屋的交易事宜。
关于房屋款项支付情况，徐恒岩认可仅支付王乃力定金10万元，因其余定金40万元以理房通形式支付，王乃力一直未提交境内银行的银行账户信息，故一直未能给付王乃力。王乃力自认由李娜代收定金10万元，但已经指示李娜将款项退回徐恒岩的账户，徐恒岩认可已经收到李娜退回的定金10万元。
关于房屋差价损失，徐恒岩提供同小区同地段房屋的挂牌价格及成交价格证明其主张。
再查，王乃力于2005年9月8日取得涉案房屋不动产权证。王乃力与陈炳渊系夫妻，二人育有两子，长子陈岸申（曾用名陈岸珅），次子陈岸荻。陈炳渊于2008年7月29日去世。针对涉案房屋权属情况，王乃力、陈岸荻、陈岸申均主张涉案房屋系王乃力与陈炳渊夫妻共同财产，陈炳渊去世后，继承人之间并未进行分配，涉案房屋系三人共有财产，陈岸荻、陈岸申到庭均表示不知情王乃力委托链家公司出售涉案房屋，且不追认李娜作为王乃力的委托代理人与徐恒岩之间签订的房屋买卖合同。
另，因徐恒岩起诉要求王乃力继续履行合同且要求李娜作为被告共同承担违约责任，李娜出庭陈述意见为：2016年2月28日，在链家公司门店，链家公司员工陈盼向其出示了王乃力的亲笔信及亲笔签署的委托书两份，在此之前王乃力曾通过电话就委托事项与其有过沟通，两份委托书中蓝色字迹均为王乃力勾选及填写，李娜自己联系方式、身份证号及签字为其本人亲笔书写，其他事项系陈盼向其讲解后由陈盼执笔勾选，两份委托书勾选、签署完成后，商定由陈盼将委托书内容向王乃力转达，两份委托书由其本人和链家公司各留存一份。2016年4月1日，临时接到链家公司的通知，在王乃力、徐恒岩、链家公司三方电话沟通确认了交易条件并达成一致后，被告知在房屋买卖合同上签字。房屋买卖协议签署前链家公司员工与王乃力就协议条款进行沟通，绝大部分时间未在其面前进行，除受托在房屋买卖相关协议上签字外，没有实质参与房屋买卖相关协议条款的协商，相关协议条款一直由链家公司与王乃力本人联系沟通，故并不知晓链家公司将相关协议条款向王乃力进行了何种方式、何种程度的转达。沟通结束后，链家公司员工告知其已经就协议条款与王乃力协商一致，并将与王乃力处于通话状态的手机交予其接听。王乃力在电话中告知其本人，接受760万元的房屋价格，指示可以签署协议。在签署相关协议前并不知道当天要签订协议，也未见过相关协议文本，不可能向王乃力转达协议内容，协议签订当晚，链家公司陈盼即通过微信向王乃力转达协议内容，故自己也未再行转达，本案审理的纠纷和李娜无关，认可链家公司陈盼的证人证言。
一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中争议焦点有二：一、李娜作为王乃力的委托代理人与徐恒岩签订的房屋买卖合同及补充协议的效力以及其中部分条款内容是否存在无效或可撤销的情形。二、王乃力是否存在违约行为。
关于焦点一：首先，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，李娜作为王乃力的委托代理人与徐恒岩于2016年4月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》等文件，根据李娜及链家公司工作人员陈盼的陈述，王乃力的授权范围系本案涉案合同签订之前达成，且签约当日，徐恒岩、王乃力及链家公司三方直接沟通协议条款一致后李娜才签署的相关材料，李娜签订的协议内容并未超越代理权，李娜签署的涉案房屋的相关合同材料对王乃力具有法律效力。其次，虽王乃力自认涉案房屋系夫妻共同财产，其丈夫陈炳渊去世后，涉案房屋处于其与陈炳渊其他继承人共有状态，但庭审中王乃力表示自己愿意继续履行合同，由此更证明，王乃力与徐恒岩签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示。再次，关于王乃力以实际经纪人并非马晓及赵坤为由主张撤销合同第三条成交方式一节，合同条款约定的居间人及合同签订主体均为链家公司，上述情况并未导致双方对房屋交易内容存在重大误解或显失公平等可撤销的情形，王乃力撤销该条款的理由，无合同及法律依据；关于王乃力合同第四条因涉案房屋成交价为400万元存在可撤销的情形，纵观合同第四条整体的相关约定仅系对房屋总成交价格760万元作出拆分，而并未违背王乃力以760万元出售房屋的意思表示，且补充协议已经明确房屋交易总价为760万元，不符合法定可撤销的情形，如王乃力认为双方确存在规避税收征管的情节，应在合同实际履行过程中由税务管理部门予以处理，但不能构成条款无效或可撤销的情形；另，关于王乃力主张合同第五条第（一）款房屋产权及具体状况的承诺的效力，王乃力作为涉案房屋的登记所有权人，在明知房屋存在共有权人的情况下，缔约时应明确将上述情况告知交易相对方更应取得涉案房屋的所有权或者处分权，上述行为系出卖人的当然义务，该项条款作为合同的组成部分，在李娜作为王乃力的委托代理人签字属实的情况下，王乃力在2016年4月23日得知所有交易文件内容后亦未对该条款效力提出异议，现王乃力主张因链家公司未明确告知上述条款内容为由主张无效的请求，无事实及法律依据，综上，在王乃力未提供证据证明《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》等材料存在无效或未生效的情形下，李娜于2016年4月1日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等材料系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及法规的强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力，王乃力的所有反诉请求，无合同及法律依据，法院不予支持。
关于焦点二、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王乃力在未获得共有人同意的情况下与徐恒岩订立房屋买卖合同，于2016年8月22日以律师函的明确表示不认可协议不再履行合同，王乃力已经构成违约，徐恒岩作为守约方有权要求解除合同，要求王乃力承担违约责任等。故徐恒岩要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。本案中，徐恒岩要求王乃力赔偿按照房屋成交总价20%计算的损失152万元以及违约金34.2万元、实际损失16.4万元、并赔偿2016年3月31日涉案房屋平均报价与签约时涉案房屋价格760万元之间的房屋差价损失450万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人只能选择违约金或损失赔偿金一种承担违约责任方式，且违约金就是损失赔偿金，两者虽有区别但都是对守约方进行补偿，本质上相同，故二者不得并用。综合考虑双方的履约情况、过错程度等因素，按照合同中约定的标准计算违约金远远低于给徐恒岩造成的实际经济损失，故法院对违约金数额依法予以上调，酌情确定王乃力给付徐恒岩损失180万元。其他诉讼请求，无法律依据，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2018年4月判决：一、解除徐恒岩与王乃力签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及徐恒岩、王乃力与北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；二、于判决生效后十五日内，王乃力给付徐恒岩损失180万元；三、驳回徐恒岩的其他诉讼请求；四、驳回王乃力的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审诉讼中，当事人没有提交新证据。双方对一审查明的事实不持异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，李娜作为王乃力的委托代理人与徐恒岩于2016年4月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》等文件，根据李娜及链家公司工作人员陈盼的陈述，王乃力的授权范围系本案涉案合同签订之前达成，且签约当日，徐恒岩、王乃力及链家公司三方直接沟通协议条款一致后李娜才签署的相关材料，李娜签订的协议内容并未超越代理权，李娜签署的涉案房屋的相关合同材料对王乃力具有法律效力。涉案房屋系王乃力与陈炳渊的夫妻共同财产，在陈炳渊去世后该房屋应处于王乃力与陈炳渊其他继承人共有的状态，但一审庭审中王乃力表示自己愿意继续履行合同，由此更证明，王乃力与徐恒岩签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示。
就王乃力上诉主张实际经纪人并非马晓及赵坤故应撤销合同第三条成交方式一节，合同条款约定的居间人及合同签订主体均为链家公司，上述情况并未导致双方对房屋交易内容存在重大误解或显失公平等可撤销的情形，王乃力撤销该条款的理由，无合同及法律依据；关于王乃力上诉主张合同第四条因涉案房屋成交价为400万元存在可撤销的情形，纵观合同第四条整体的相关约定仅系对房屋总成交价格760万元作出拆分，而并未违背王乃力以760万元出售房屋的意思表示，且补充协议已经明确房屋交易总价为760万元，不符合法定可撤销的情形。另，关于王乃力上诉主张合同第五条第（一）款房屋产权及具体状况的承诺无效一节，王乃力作为涉案房屋的登记所有权人，在明知房屋存在共有权人的情况下，缔约时应明确将上述情况告知交易相对方更应取得涉案房屋的所有权或者处分权，上述行为系出卖人的当然义务，该项条款作为合同的组成部分，在李娜作为王乃力的委托代理人签字属实的情况下，王乃力在2016年4月23日得知所有交易文件内容后亦未对该条款效力提出异议，现王乃力以链家公司未明确告知上述条款内容为由主张无效的请求，亦无相应依据。综上王乃力的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
依据我国合同法规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，王乃力于2016年8月22日以律师函的明确表示不认可协议不再履行合同，王乃力已经构成违约，涉案合同因王乃力违约导致徐恒岩合同解除权成就，故徐恒岩有权诉请解除合同，并向王乃力提出合同解除前提下之违约责任。徐恒岩上诉所持一审判令的损失180万元过低，其主张应赔偿按照房屋成交总价20%计算的损失152万元以及违约金34.2万元、实际损失16.4万元、并赔偿2016年3月31日涉案房屋平均报价与签约时涉案房屋价格760万元之间的房屋差价损失450万元。综合考虑双方的履约情况、过错程度等因素，如果按照合同中约定的标准计算违约金将远远低于给徐恒岩造成的实际经济损失，故一审判决对违约金数额上调，徐恒岩上诉主张的上调之后的违约金仍不足以弥补损失一节，因其未就除180万元外他还有何具体明确的经济损失，且该损失已经实际发生，提供有效证据予以佐证，故对徐恒岩上诉主张加重损失赔偿力度一节，因缺乏必要依据，本院无法支持。
综上所述，王乃力和徐恒岩之相应上诉请求及理由，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费111800元，由徐恒岩负担46800元（已交纳）；由王乃力负担65000元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
审 判 员 周梦峰
审 判 员 李 淼
二〇一八年八月三十日
法官助理 宋 佳
书 记 员 林晓天