北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终7023号上诉人（原审原告）：刘四洋，男，1981年9月8日出生。委托诉讼代理人：蒋学兵，北京腾凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗效贞，女，1939年1月3日出生。委托诉讼代理人：孙广亮，北京市华堂律师事务所律师。委托诉讼代理人：王喆，北京市华堂律师事务所律师。上诉人刘四洋因与被上诉人罗效贞房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初29732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘四洋上诉请求：撤销一审判决第二项，改判罗效贞退还刘四洋定金30万元；诉讼费用由罗效贞负担。事实与理由：刘四洋不存在违约行为，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》不能继续履行，是因受“3.17新政”的影响所导致。“3.17新政”出台后，刘四洋即使出售其名下原有房屋，也没有能力继续履行涉案合同。罗效贞辩称，同意一审判决，不同意刘四洋的上诉请求和理由。刘四洋向一审法院起诉请求：1.解除我与罗效贞签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；2.罗效贞立即退还我定金30万元；3、罗效贞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：刘四洋、罗效贞通过居间人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）于2017年3月13日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等相关文件。合同约定刘四洋向罗效贞购买涉案房屋，房屋建筑面积为71平方米，房屋成交价为750万元，其中房屋主体价格为462万元，装饰、装修和相关设施的补偿价格为288万元。合同约定合同签订当日刘四洋给付罗效贞定金30万元，拟贷款300万元，剩余420万元于过户前一天给付。《补充协议》约定刘四洋暂付罗效贞定金5万元，剩余25万元于查档后两天内补齐。2017年3月13日，刘四洋给付罗效贞定金5万元；2017年3月14日，刘四洋给付罗效贞定金25万元。2017年3月17日，北京市出台“3.17新政”，实施差别化信贷政策，对于购买“二套房”实施“认房又认贷”，进一步提高二套房最低首付比例，居民家庭名下在本市已拥有一套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%，同时降低房贷期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。新政实施后，2017年4月6日，刘四洋与罗效贞签订《装修款补充协议》，协议约定房屋交易总价款为750万元，包含配套设施折价款37万元，房屋合同价格为713万元，对于配套设施折价款的交接方式和时间，双方自行协商。2017年4月9日，刘四洋在与我爱我家公司中介人员的电话录音中称：“行，现在网签确实就太被动了，之前那个合同之所以还能够继续往下履行就是因为他没把这时间限制的太死，不至于我违约。我现在我那边也努力的把租户清出去了，现在尽力的去卖那个房子。我尽量往前赶，尽量争取8月份，但从现在这个形势来看，8月份过户的可能性并不是很大。可能会往后拖一两个月、两三个月都很正常。”2017年6月17日，刘四洋与我爱我家公司中介人员的电话录音中，中介人员：“业主这边不就是降价的事儿嘛，我不知道您这边和姐这边商量的怎么样啦”，刘四洋：“还是周期的问题，我们担心周期来不及。”“这样，我们那边，我一直催他们来谈这事情，他们一直拖着不谈，所以我们这边也去法院立案了，反正是立案了我们也可以沟通，反正我的意思主要是时间还有大家谈一谈”；2017年6月22日，刘四洋与我爱我家公司中介人员的电话录音中，中介人员：“反正我们同事这边又和业主聊了一下，然后就是说时间这个问题，现在业主这边时间上，就是说这个过户时间可以给咱们延到12月底这样，我不知道您这边还来得及吗？”刘四洋：“我跟家人商量商量吧”，中介人员：“因为业主这边的让步确实也很大，周期这块也给咱让了宽裕时间的，这边价钱不也降了嘛”，刘四洋：“嗯，但是就是现在市场上这个成交周期比较长”。刘四洋主张于2017年6月1日向罗效贞、我爱我家公司邮寄《关于解除的通知》，并提交上述通知及邮件查询网页截屏，邮件查询网页截屏显示2017年6月2日由他人收。罗效贞主张未收到解除通知，我爱我家公司亦未向其转达。另查，刘四洋拥有位于北京市朝阳区房屋一套，并进行过贷款。依据“3.17新政”，刘四洋购买涉案房屋应按照二套房标准执行，刘四洋主张“3.17新政”导致其贷款额度下降，新政前可贷款291.06万元，新政后可贷款250万元。经询，刘四洋称其于2017年6月29日以652万元价格将位于北京市朝阳区房屋出售，其中200万元用于偿还贷款。2017年8月底以630万元价格另行购买位于海淀区房屋一套。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，刘四洋与罗效贞签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》均是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。罗效贞、刘四洋均应当依约履行该房屋买卖合同。2017年3月17日，北京市政府出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，对购房人实施更加严格的首付款差别化管理，确实导致刘四洋的首付款比例提高。但“3.17新政”出台后，刘四洋与罗效贞签订《装修款补充协议》变更了合同价款及支付时间，以其行为表示了继续履行合同的意思。之后刘四洋在与我爱我家公司中介人员沟通过程中亦表示继续履行合同。现刘四洋以其受新政影响，不具备付款能力而要求解除合同并拒绝承担违约责任，法院认为其解除合同的理由不能成立。刘四洋单方解除房屋买卖合同，属违约行为，应承担相应违约责任。鉴于刘四洋已另行购买房屋，其与罗效贞签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》继续履行存在障碍，法院确认刘四洋与罗效贞签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》于本案起诉书送达之日解除。由于刘四洋根本违约，其主张退还定金30万元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认刘四洋与罗效贞于二○一七年三月十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》于二○一七年十一月八日解除；二、驳回刘四洋的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，刘四洋与罗效贞签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。本案的争议焦点是刘四洋是否有权解除合同。“3.17新政”所涉具体的限贷措施，的确可能对部分房屋买卖合同会造成成本增加或履行不能等障碍，但新政出台后，刘四洋与罗效贞签订《装修款补充协议》，对刘四洋具体付款条件等进行了变更，该行为应是刘四洋已经对“3.17新政”与自身情况予以考虑，故现刘四洋又以“3.17新政”为由，要求解除合同，没有事实与法律依据。因刘四洋已经另购房屋，涉案合同无法继续履行，一审法院确认双方合同解除并无不当。因刘四洋未取得合同解除权的情况下要求解除合同并另购房屋，已经构成违约，一审法院判决驳回刘四洋要求罗效贞返还30万元定金的诉讼请求正确，本院对此予以确认。综上所述，刘四洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由刘四洋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 柳适思审 判 员 赵 蕾二〇一八年九月七日法官助理 黄旭宁书 记 员 王志栋