四川省安岳县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）川2021执异2号
案外人：胥琳伶，女，1985年10月11日出生，汉族，户籍所在地：安岳县。
申请执行人：陈丽蓉，女，1979年9月12日出生，汉族，住成都市新都区。
被执行人：蒋艳萍，女，1966年1月25日出生，汉族，住安岳县。
在本院执行陈丽蓉与蒋艳萍、付伟、付光胜、杨生龙借款合同纠纷一案中，案外人胥琳伶于2018年2月1日对执行查封涉案房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人胥琳伶称，请求人民法院依法解除对异议人所有房屋的查封。事实及理由：2012年5月30日，胥琳伶与蒋艳萍签订了《房屋买卖合同》，约定蒋艳萍将位于安岳县岳阳镇东井沟东景丽都2单元X号房屋计140.68平方米卖给异议人，约定总价款399800元，合同签订后即支付房款350000元，2015年2月又付款40000元。胥琳伶出资对涉案房屋进行了装修，向物业管理公司缴纳了物管费，并办理了水电气过户手续，于2012年底入住生活至今。因原房产所有人安岳县宏业房地产开发公司与蒋艳萍之间只存在买卖备案合同，未与蒋艳萍办理过户手续，待开发商办理产权手续时直接办给异议人。2016年11月原开发商通知异议人在安岳县房地产管理局办理房屋过户时才知该房屋于2016年8月被成都市新都区人民法院查封，之后胥琳伶向成都市新都区人民法院提出了异议，该院裁定：中止对涉案房屋的执行。申请执行人不服又提起了民事诉讼，成都市新都区人民法院判决驳回了申请执行人的诉讼请求。2018年1月异议人与蒋艳萍准备办理过户手续时，安岳县不动产登记中心告知该房屋还被安岳县人民法院予以查封。异议人提出与蒋艳萍在法院查封前就签订了买卖合同，并已经交付房屋价款，也已装修入住五年多，异议人是该房屋的实际所有人，成都市新都区人民法院已判决另案申请执行人对该房屋的执行诉讼请求，即证明胥琳伶是该房屋的所有人，请求人民法院解除对涉案房屋的查封。
胥琳伶为证明自已主张，向本院提供了如下证据：
1、身份证、户口薄，用以证明胥琳伶身份及家庭情况。
2、房屋买卖合同，用以证明2012年5月30日胥琳伶于蒋艳萍处购买涉案房屋，并约定了房屋价款及支付期限。
3、房款收条两份及银行卡交易信息二份，用以证明支付了购房款共计390000元。
4、缴纳水电气票据、物业缴费收据及胥琳伶婚生女唐黎欧学籍信息、学校证明，用以证明胥琳伶及其家人自2013年来在涉案房屋居住及该房屋所有费用均由其缴纳。
5、新都区人民法院执行裁定书、民事判决书，用以证明新都区人民法院因另一执行案件对涉案房屋查封，胥琳伶提出异议其主张被采纳。
6、不动产登记资料查询申请书，用以证明涉案房屋登记在蒋艳萍名下，被安岳县人民法院（2016）2021执422号协助执行通知书查封。
7、房屋内照片，用以证明胥琳伶对涉案房屋装修及入住情况。
陈丽蓉称，本案被执行人蒋艳萍、付伟、付光胜、杨生龙未履行生效的法律文书，不同意法院解除查封。
蒋艳萍称，涉案房屋是在2012年5月卖给了胥琳伶，已经收到房款390000元，收到钱后才同别人打伙做生意亏损了，没过户是开发商过不到所以才拖在现在，正准备去过户又被法院查封了。这房子确实卖给胥琳伶了。
经审查，胥琳伶所提交证据1、2、3、证据4中的物业管理费收据、水费缴费发票及预存水费收据及证据5、6、7符合证据的三性本院予以采信；证据4中停车费收款收据、污水处理费缴费收据及电力客户交费凭条未体现关联性，本院不予采信。
经审查查明，2012年5月30日，胥琳伶与蒋艳萍签订了《房屋买卖合同》，约定胥琳伶以399800元价款购买位于安岳县岳阳镇东井沟原木材市场（东景丽都）B栋X号房屋[编号为（2008）国土建字X号]，付款方式为签订协议时支付350000元，余款于办完产权过户后付清，并约定蒋艳萍于2012年6月1日将该房屋交付给胥琳伶。该房屋买方签字栏均署名为“胥玲玲”。合同签订后，胥琳伶以其夫唐刚的帐户通过银行转帐的方式分别于2012年6月1日、6月2日向蒋艳萍支付购房款200000元、150000元，蒋艳萍于2012年6月2日向胥琳伶出具收一张确认收到房款350000元。2015年2月26日，蒋艳萍再次向胥琳伶出具收条一份，载明收到胥琳伶现金支付的购房款40000元。胥琳伶所提交的物业费收据户名处均填写为胥琳伶，收费时间段分别为2012年6月至2013年12月、2014年1月至12月、2016年1月至12月，两份水费发票记载用户名均为胥琳伶，开票日期分别为2016年3月27日和5月18日，预存水费收据记载用户名为胥琳伶，缴费日期为2016年5月18日。
另查明，本院在审理陈丽蓉诉蒋艳萍、付伟、杨生龙、付光胜借款合同纠纷一案，于2015年12月19日作出（2015）安岳民初字第2357号民事判决书，判令蒋艳萍、付伟、杨生龙、付光胜于判决生效后之日起十日内共同偿还陈丽蓉借款100000元及利息。后蒋艳萍等未履行生效民事判决所确定的内容，陈丽蓉向本院申请强制执行，本院于2016年5月16日立案受理，执行过程中，本院作出（2016）川2021执422号裁定书，对蒋艳萍等财产予以查封，2016年9月9日，我院向安岳县不动产登记中心送达了协助执行通知书，对蒋艳萍所有的位于安岳县东井沟东景丽都2单元X号房屋（权证号：2014019**号）一套，查封期限为三年。2016年10月20日本院裁定终结本次执行程序。现胥琳伶向本院提出执行异议。
再查明，该涉案房屋于2016年8月22日，被成都市新都区人民法院因云南金恒消防工程有限公司成都分公司与陈丽蓉等人建设工程分包合同纠纷一案被查封，胥琳伶提出异议，成都市新都区人民法院审查后裁定：中止对涉案房屋的执行。云南金恒消防有限公司成都分公司不服，向成都市新都区人民法院提起了执行异议之诉，成都市新都区人民法院判决驳回了其诉讼请求。
上述事实，有《房屋买卖合同》、银行转帐凭证、收条、物业服务收据、居民用水发票、预存水费收据、不动产登记资料查询申请书、成都市新都区人民法院执行裁定书、民事判决书等证据及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，案外人作为买受人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利，应同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定四项条件且其权利能够排除执行，方能产生中止执行效果。本案中，其一，胥琳伶与蒋艳萍在法院查封前已签订书面房屋买卖合同，虽该合同买受人姓名与身份信息存在瑕疵，但不影响合同的效力，故本院认为该《房屋买卖合同》系蒋艳萍与胥琳伶真实意思表示且不违反法律强制性规定，应属合法有效；其二，胥琳伶就其占有使用涉案房屋情况提交了物业缴费收据、水费缴费发票等证据，经书面审查可以认定胥琳伶在2016年9月9日法院查封前已合法占有涉案房屋；其三，胥琳伶就其已支付涉案房屋购房款情况提交了收款人蒋艳萍的收条两份及银行转账信息用以证明，蒋艳萍对其已收到胥琳伶购房款390000元的事实予以认可，且胥琳伶同意按合同确定的价格将剩余9800元按成都市新都区人民法院的要求交付执行；其四，蒋艳萍与胥琳伶未办理过户登记的原因是因该房屋过户办证所需材料未齐备，其后又被法院查封，故未办理过户并非胥琳伶自身原因所致。综上，案外人胥琳伶所提出执行异议请求符合司解释对无过错不动产买受人的保护条件，具备事实和法律依据，本院应予支持。关于案外人胥琳伶要求解除查封问题。依据《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议成立的，应裁定中止对该标的执行；申请人执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于安岳县岳阳镇东井沟东景丽都2单元X号的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 龙恩志
审判员 罗应林
审判员 杨荣立
二〇一八年二月二十一日
书记员 唐 莉