江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终4491号
上诉人（原审被告）：新沂市鼎峰房地产开发有限公司，住所地新沂市棋盘镇迎宾大道188号。
法定代表人：王文婷，该公司董事长。
委托诉讼代理人：袁晓普，江苏铸石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:新沂丰泽物业有限公司，住所地新沂市五华西路1号。
法定代表人：袁小云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王海峰，该公司副总经理。
上诉人新沂市鼎峰房地产开发有限公司（以下简称鼎峰公司）因与被上诉人新沂丰泽物业有限公司（以下简称丰泽公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2018）苏0381民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
鼎峰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回丰泽公司关于前期开办费、酒店空置费及违约金的诉讼请求；一、二审诉讼费用由丰泽公司负担。事实与理由：1、丰泽公司主张的前期开办费不应由鼎峰公司支付。前期开办费是由物业服务公司从房管部门物业科领取用于购置物业服务办公用品等，丰泽公司已经从新沂市房管部门领取了30000元，购置了部分办公用品，并非丰泽公司自己拿钱购置，且丰泽公司于2017年5月30日已经退出物业服务，一审法院再判决鼎峰公司支付50000元前期开办费，没有事实与法律依据。2、酒店至今未竣工，仍属在建工程，且没有交接给丰泽公司纳入物业服务管理，一直由施工单位自己管理。丰泽公司没有为酒店提供物业服务。一审判决鼎峰公司给付酒店空置费及违约金没有事实与法律依据。
丰泽公司辩称，1、鼎峰公司与丰泽公司于2014年9月签订的《新沂市瑞鑫郡王府前期物业服务委托合同》合法有效，丰泽公司依合同约定全面、正确履行了合同义务，而鼎峰公司却不讲诚信，以管理、服务有瑕疵为借口，单方解除合同，并在2017年7月强行更换门锁，占有、使用小区物业管理服务的财产。2、鼎峰公司应交纳小区前期开办费用191570元，丰泽公司只从新沂市房产服务中心物业科领取了前期开办费用30000元，并在一审诉讼中仅主张5万元。酒店主体工程早已完工，是瑞鑫郡王府小区的一个区域，丰泽公司始终进行管理、看护、服务。综上，请求二审人民法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
丰泽公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令鼎峰公司支付房屋空置费82386.08元、大酒店空置费206150元、房屋空置费滞纳金42013.8元、大酒店空置费滞纳金95855.1元、绿化没有交接物业所产生工时费8600元、前期开办费50000元，合计485004.98元；2、诉讼费用由鼎峰公司承担。
一审法院认定事实：鼎峰公司系新沂市瑞鑫郡王府项目开发商。2014年9月22日，鼎峰公司作为甲方、丰泽公司作为乙方，双方签订了《新沂市瑞鑫郡王府前期物业服务委托合同》，合同第三章第六条第二款：“物业公共性服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为多层住宅：0.4元/月·平方米；店铺、写字楼等商业用途物业：1.00元/月·平方米；装修押金500元/户。注详见装修押金协议；装修垃圾清运费1元/平方米，小区公共地方能耗分摊费用（包括电梯、水泵、公共照明灯运行电费、公共水费），依据法规规定按发生的实际费用由使用人据实分摊。按200元/户·年预缴公共照明、公共用水费用，剩余转入下一年度，不够再缴；电梯运行费用采取预交费刷卡管理制度据实分摊。以上由乙方办理入户时开始收取。”、第七条第二款“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或使用（即开发商建成后还没有业主购买的房子），或者因甲方原因未能按时交付给物业买受人的物业，物业管理服务费用由甲方按实足额向乙方缴纳。”、第七条第四款：“物业服务费用按年交纳，甲方或业主（物业使用人）应在当年1月10日前履行交纳义务。”、第十一条“乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业供用部位、共用设施设备进行查验：1、房屋主体，承重结构、墙面、房屋的附属物、构筑物；2、供电、给排水、绿化、道路、公共照明、电梯、公共用房、办公用房；3、安防设施，消防设施、停车场等智能化系统、文化、体育、休闲设施。”第十二条：“鉴于签订本合同时本项目尚未竣工验收，无法进行物业的承接验收。因此，对于本合同签订后承接本小区物业共用部位，共用设施设备、配套设施等，甲、乙双方应按照前条规定进行查验，甲方应对查验时发现的问题进行整改，物业查验无问题双方应签订物业查验确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据，也是乙方正式进场，承接本物业的标志。”、第二十八条“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，根据中华人民共和国《物业管理条例》的规定，应按应缴费用每日万分之五的标准向乙方支付滞纳金。”第九章第三十二条“本合同自2014年9月10日签订（具体以小区综合验收全部合格），本物业业主委员会成立前期物业服务合同终止。重新与业主委员会签订物业服务合同。”第三十三条“甲方同意在乙方正式签订合同成立之日起一次性支付乙方前期开办费用人民币壹拾玖万壹仟伍佰柒拾元整（￥：191570元），用于乙方物业前期各项费用支出。”、第四十条“空置房管理费按照国家规定70%收取。”合同签订后，鼎峰公司仅缴纳给新沂市房产服务中心物业科前期开办费用不足50000元，丰泽公司入住新沂市瑞鑫郡王府小区，购买了办公桌椅、沙发、文件柜、空调、电脑、打印机等物业办公设施，其中有2014年10月29日购买办公设备用品为55600.00元，2014年10月18日购买保安服饰等共计18000元。2015年12月，丰泽公司从新沂市房产服务中心物业科领取30000元，尚有鼎峰公司于2014年12月16日缴纳给新沂市房产服务中心商业用房物业开办费19716元丰泽公司未领取。鼎峰公司为了搞促销活动，给28户业主免两年物业费共计40000元，此款鼎峰公司已交付给丰泽公司。双方亦认可房号为1-1-102、1-1-301、1-1-302、1-1-501、1-1-502、1-2-101、1-2-302、1-2-401、1-2-402、1-2-501、2-1-101、2-1-102、2-1-401、2-1-402、2-1-501、2-2-101、2-2-102、2-2-302、2-2-402、2-2-501、2-3-101、2-3-102、2-3-301、2-3-302、2-3-401、2-3-402、2-3-501、2-3-502、3-1-102、3-1-201、3-1-401、3-1-501、3-1-502、3-2-101、3-2-102、3-2-201、3-2-202、3-2-301、3-2-401、3-2-501、3-2-502、4-1-202、4-1-401、402-402、4-2-502、4-3-201、4-3-502、6-2-102、6-1-502、6-2-202、6-2-302、6-2-502、6-3-101、6-3-201、6-3-401、6-3-501、8-1-102、8-2-101、8-2-102、8-2-402、8-2-501、8-3-401、8-3-402、10-1-101、10-1-202、10-2-501、10-2-502、10-3-202共计68户应由鼎峰公司向丰泽公司支付空置房物业费，但对交纳空置房物业费的时间及个别房屋户型的面积存在异议。
2017年5月30日，鼎峰公司以丰泽公司管理、服务不到位，小区内出现被盗失窃现象，造成业主损失等理由，起草了《关于解聘丰泽物业公司前期服务合同》。2017年7月28日、8月1日，鼎峰公司向丰泽公司送达了两份告知函，告知内容分别为“我公司与贵公司通过了多次充分磋商，关于对调整《郡王府小区物业管理》的事宜，已于2017年6月30日达成共识。为保证物业管理的正常经营运转，做好物业管理各项服务工作，望贵公司于2017年7月31日上午8时准时到我公司处理未尽事宜，办理交接相关手续。过时不候，并视同交接。我公司将重新开展物业管理工作。望贵公司积极配合，妥善做好交接工作。”、“2017年8月1日下午2时，我公司于2017年7月28日已致贵公司告知函，要求贵公司于2017年8月1日上午8时到我公司办理有关移交事宜。目前贵公司未履约前来，为保证对小区物业正常经营管理，更好做好各项服务工作，对广大业主负责，我公司将按告知函的约定、内容视其违约，重新安排物业管理各项工作。望贵公司按此通知后前来补办及处理相关遗留事项。”上述告知函均由丰泽公司前台人员张洁签收。随后，鼎峰公司将该小区的物业用房办公室门锁更换，丰泽公司购置的物业办公设备、设施目前仍留在物业用房内。
瑞鑫郡王府4、6、8、10四栋楼共计27户应交房时间为2014年11月8日，而非鼎峰公司提交的上房入户台账中记载的2014年11月20日及2015年11月17日，房屋面积分别为118.7㎡及120.9㎡，而非鼎峰公司所记载的118㎡及120㎡。1、2、3三栋楼共计41户应上房时间为2015年5月20日，而非鼎峰公司提交的上房入户台账中记载的2016年2月20日。审理中，丰泽公司称1、2、3号楼为一个整体，王瑞梅的房号为2-1-402室在2015年1月1日即领取房号钥匙并对该房屋进行了装修，但未提交相应证据予以证实，鼎峰公司庭审中认可王瑞梅在2015年5月20日即对该房屋进行了装修；房号为1-2-101王玉芳的房屋面积为192㎡，而非鼎峰公司提交的上房入户台账中记载的96㎡，审理中，丰泽公司对房号为1-2-101王玉芳的房屋面积提出异议后，鼎峰公司认可该户系少写96㎡。
另查明，新沂市瑞鑫郡王府大酒店与新沂市瑞鑫小区连为一体，主体建筑已完工，但内部的水电消防工程目前未有进入施工。丰泽公司入住瑞鑫郡王府小区时已对该酒店进行看护、管理及门前的卫生打扫。新沂市瑞鑫郡王府大酒店于2018年4月13日在新沂市房产服务中心备案登记在马伟名下，鼎峰公司称系向马伟借款，以该房产作为抵押，并提交了与马伟的借款协议予以证明。
一审法院认为，鼎峰公司与丰泽公司于2014年9月22日签订的《新沂市瑞鑫郡王府前期物业服务委托合同》系双方意思的真实表示，双方均应按照合同约定履行各自的合同权利义务。根据上述合同约定，鼎峰公司应向丰泽公司交纳空置房物业费、前期开办费用及滞纳金。
双方对鼎峰公司应向丰泽公司交纳68户的空置房物业费均无异议，房号为1-1-102、1-1-301、1-1-302、1-1-501、1-1-502、1-2-101、1-2-302、1-2-401、1-2-402、1-2-501、2-1-101、2-1-102、2-1-401、2-1-402、2-1-501、2-2-101、2-2-102、2-2-302、2-2-402、2-2-501、2-3-101、2-3-102、2-3-301、2-3-302、2-3-401、2-3-402、2-3-501、2-3-502、3-1-102、3-1-201、3-1-401、3-1-501、3-1-502、3-2-101、3-2-102、3-2-201、3-2-202、3-2-301、3-2-401、3-2-501、3-2-502，共计41户。鼎峰公司庭审中自认房号为2-1-402室的业主王瑞梅在2015年5月20日即对该房屋进行了装修，且1、2、3号及酒店为第一期工程，故该41户的空置房物业费及大酒店的空置物业费应从2015年5月20日开始计算。丰泽公司主张上述41户及大酒店的空置房物业费应从2015年1月1日起计算，称王瑞梅在2015年1月1日即领取房号钥匙并对该房屋进行了装修，但未提交相应证据予以证实，故对丰泽公司的该主张，法院不予支持；1-2-101的房屋面积应按192㎡计算，鼎峰公司认可提供给丰泽公司的上房入户台账中，该户面积登记错误，少登记96㎡；4-1-202、4-1-401、402-402、4-2-502、4-3-201、4-3-502、6-2-102、6-1-502、6-2-202、6-2-302、6-2-502、6-3-101、6-3-201、6-3-401、6-3-501、8-1-102、8-2-101、8-2-102、8-2-402、8-2-501、8-3-401、8-3-402、10-1-101、10-1-202、10-2-501、10-2-502、10-3-202共计27户的空置房物业费应从2014年11月8日开始计算，房屋面积分别为118.7㎡及120.9㎡，有鼎峰公司发给物业买受人的入户通知书及交钥匙协议书予以证实。丰泽公司主张空置房物业计算至2017年6月30日止，有鼎峰公司提交的由丰泽公司前台员工张洁签收的告知函要求丰泽公司办理交接手续的最后期限为2017年8月1日，故丰泽公司要求计算至2017年6月30日止并无不当。
关于前期开办费用，双方于2014年9月22日签订的《新沂市瑞鑫郡王府前期物业服务委托合同》中，明确约定鼎峰公司应交纳前期开办费用191570元，而鼎峰公司至今交纳给新沂市房产服务中心物业科前期开办费用不足50000元，丰泽公司入住新沂市瑞鑫郡王府小区，购买了办公桌椅、沙发、文件柜、空调、电脑、打印机等物业办公设施，目前该办公设施留在新沂市瑞鑫郡王府小区的物业用房内，丰泽公司从新沂市房产服务中心物业科领取前期开办费用为30000元，故丰泽公司仅主张50000元，法院予以支持。
丰泽公司要求鼎峰公司支付绿化没有交接给物业所产生工时费8600元，为小区的花木管理绿化是丰泽公司物业管理服务的范畴，既然主张了物业费用，再主张该部分的费用属于重复主张，故法院不予支持。
目前瑞鑫郡王府小区的所有楼房均未有办理竣工验收手续，且酒店主体工程已完工，内部的水电消防工程虽未施工，但鼎峰公司向新沂市房产服务中心交纳了商业用房前期开办费用，丰泽公司亦提供了服务、管理及看护，且在2018年4月13日，鼎峰公司将该酒店的产权在新沂市房产服务中心处登记备案在马伟名下，故丰泽公司要求鼎峰公司支付大酒店空置物业费的主张，法院予以支持。鼎峰公司辩称该酒店属于在建工程，不应支付空置房物业费的主张，法院不予支持。
鼎峰公司主张滞纳金过高，要求予以核减，并未提交相应证据予以证实。丰泽公司主张按照每日万分之五计算滞纳金，未超出双方当事人合同约定，也不违反法律规定，法院应予支持。鼎峰公司的抗辩意见，法院不予支持。
综上所述，鼎峰公司应当向丰泽公司支付68户的空置房物业费、前期开办费、大酒店空置房物业费及违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，遂判决：一、鼎峰公司于判决生效后十日内给付丰泽公司空置房物业费62818.05元、前期开办费50000元、酒店空置费168466.67元合计281284.72元及违约金（附单中1-41号共计41户及大酒店自2015年5月20日起、42-68号共计27户自2015年1月10日起至2017年6月30日止按日万分之五计算）；二、驳回丰泽公司的其他诉讼请求。
为支持自己的上诉主张，鼎峰公司在二审中提交2018年7月15日拍摄的六张照片，证明涉案酒店属于在建工程，至今尚未竣工；鼎峰公司2018年7月17日针对丰泽公司遗留的办公用品进行清点所列的清单，证明丰泽公司从新沂市房管部门领取的开办费购置的一些物品被丰泽公司拿走一部分，剩余部分的价值不多，证明一审判决鼎峰公司支付50000元开办费没有依据。
丰泽公司针对上述证据质证认为，照片虽然真实性，但酒店不属于在建工程；清单不完整，鼎峰公司强占小区物业办公用房，私自更换门锁，双方没有交接，所以清单物品缺失太大。
丰泽公司在二审中未提交新证据。
一审查明的事实，除酒店内部的消防施工情况之外，与二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，一、关于前期开办费问题。《新沂市瑞鑫郡王府前期物业服务委托合同》明确约定鼎峰公司应支付丰泽公司前期开办费用191570元。根据现行的物业管理政策，开办费系由开发商支付，用于物业服务公司购买必需的物资装备，最终归属于全体业主所有。丰泽公司主张的开办费能否得到支持，取决于丰泽公司主张的开办费是否已经购买了用于物业管理必需的物资装备，且丰泽公司在撤离小区后将上述物资装备交接给全体业主。丰泽公司在诉讼中提交了开办费支出明细及相关证据，包括人员服装及服务用房内的办公设施。从上述证据来看，丰泽公司从新沂市房产服务中心物业科申领的开办费均系用于人员服装费用开支，不涉及丰泽公司向法院提交的物业用房内购置物品的费用。丰泽公司向法院提交的购置办公设备用品的发票票面金额为55600元，鼎峰公司在二审中提交物业服务用房内物品点验清单，主张丰泽公司未购买超过50000元的办公设备用品。针对鼎峰公司的上述主张，本院认为，鼎峰公司强占物业管理用房，且未与丰泽公司共同清点交接物品，其时隔一年才制作的物品清单真实性不足，本院不予采信，对鼎峰公司的该主张本院不予采纳。由于丰泽公司在诉讼中主张的开办费未超出办公设备用品支付票据的票面金额，且物业用房内的办公用品、设备由鼎峰公司占有，本院对丰泽公司主张的50000元开办费予以支持。
二、关于酒店的空置物业服务费与滞纳金问题。双方在诉讼中围绕酒店是否属于在建工程，应否交纳空置物业服务费充分发表了各自的意见，并展示己方的证据来证明各自的观点。本院认为，从酒店的视觉及现状来看，酒店不属于在建工程，属于未竣工验收的工程。从《新沂市瑞鑫郡王府前期物业服务委托合同》约定来看，酒店属于合同约定的物业服务区域的物业。由于丰泽公司的物业服务限于公共区域，酒店周围的公共区域无施工围挡，丰泽公司陈述已对酒店周围的公共区域按物业服务合同提供了物业服务，故鼎峰公司应按物业服务合同约定交纳酒店的空置物业服务费，并承担相应的违约金。针对鼎峰公司有关酒店为在建工程，由施工方派人看管，未移交给丰泽公司的抗辩主张，本院认为，酒店内部无施工机械与施工人员，酒店施工方新沂市华峰建筑工程有限公司出具的酒店属于在建工程，没有竣工验收的证明，只能印证酒店为未竣工验收的工程，但不足以证明酒店属于在建工程；新沂市瑞鑫郡王府项目所有的建筑物目前均未通过综合验收备案，除双方争议的酒店外，其他物业均由鼎峰公司交付买受人占有使用，应推定酒店已由鼎峰公司接收；双方无争议的由丰泽公司提供物业服务的物业，双方均认可无书面交接手续，应推定项目整体交接，故本院对鼎峰公司的抗辩不予采纳。
综上所述，鼎峰公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4288元，由上诉人新沂市鼎峰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘全民
审判员 史善军
审判员 张 伟
二〇一八年九月十日
书记员 魏天玥