广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终12201号
上诉人（原审被告）：广州市高德美居置业有限公司，住所地广州市天河区奥体南路12号D305-5房（仅限办公用途）。
法定代表人：吴健梅，职务总经理。
委托诉讼代理人：姜平、叶小娟，均为广东广之洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州洛斯兰门诊部有限公司，住所地广州市天河区花城大道xxx号自编三层之一xxx。
法定代表人：周世旭，职务董事长。
上诉人广州市高德美居置业有限公司（以下简称高德公司）因与被上诉人广州洛斯兰门诊部有限公司（以下简称洛斯兰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初9815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人高德公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判高德公司向洛斯兰公司赔偿商铺装修投入损失146540.8元；2、判决洛斯兰公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决已查明佛山市南海区鼎艺佳装饰设计工程有限公司（以下简称鼎艺佳公司）是涉案场地装修工程施工方，已有大量证据且有广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第735号民事判决书认定由鼎艺佳公司负责完成商铺场地装修工程。鼎艺佳公司与洛斯兰公司于2014年4月19日、5月26日签订两份《设计、施工、安装合同书》，约定由鼎艺佳公司对涉案场地室内进行设计、施工、安装等工程，工期2014年4月22日至2014年7月10日，两份合同工程预算总造价合计为2xxx300元，竣工验收后按实际数量结算。洛斯兰公司的装修报建申请及涉案商铺物业管理公司的装修备案及审批资料，均显示涉案场地是由鼎艺佳公司进行装修的。另外，由于鼎艺佳公司竣工后认为涉案场地的工程结算款远远高于两份合同工程预算总造价合计2xxx300元，于2016年4月27日对洛斯兰公司提起追讨工程款的735号案诉讼，该案件中的相关资料完全可证实涉案场地是由鼎艺佳公司完成装修工程的。735号案已查明洛斯兰公司就涉案商铺的装修工程款向鼎艺佳公司实际支付工程款为209344元，该款项就是洛斯兰公司在涉案商铺的实际装修费用。二、一审判决已查明洛斯兰公司并未与广东西南建设工程有限公司（以下简称西南公司）签订《施工工程合同》且并未支付170万元装修工程款。洛斯兰公司在原一审、二审，以及发回重审期间，仅提供一份2014年5月1日与西南公司的《施工工程合同》及盖有西南公司公章的收款收据复印件，且经法院调查后西南公司明确书面回复未与洛斯兰公司签订《施工工程合同》，亦未收取该合同所指的工程款项170万元。此外，洛斯兰公司没有提供除鼎艺佳公司之外的与装修工程有关的任何开工、竣工、验收文件，工程量清单、结算清单，付款凭证或发票。因此，现有事实已经明确表明装修工程为鼎艺佳公司完成，不存在其他装修方对涉案商铺进行装修，也不存在鼎艺佳收取的工程款209344元之外的其他装修工程款。洛斯兰公司作为原告，本应根据其主张提供涉案商铺的装修施工合同或其他有关装修投入的证据，如证据缺失也应由洛斯兰公司申请对涉案现场的装修进行造价评估，一审法院查明并不存在170万元装修费之后，却酌情认定装修费工程款为150万元，缺乏事实依据，明显不当。三、涉案商铺的计租面积为4xxx平方米，实际装修面积为267平方米，一审判决以错误认定的装修面积4xxx平方米为依据，酌情认定装修费为150万元不能成立。洛斯兰公司自称现场仍然保留原装修40％，其在法院起诉涉案商铺现承租人以及高德公司的案件中也仅请求赔偿破坏原有装修而造成的损失20万元。
被上诉人洛斯兰公司辩称：一、关于高德公司认为鼎艺佳公司才是全部装修工程的施工方，没有西南公司的170万装修工程存在的问题。1、（2015）穗天法民四初字第735号民事判决书表述了洛斯兰公司在2015年9月就已经对涉案商铺进行了重新装修，隐蔽工程已经被覆盖。该陈述证明有第二家工程公司对涉案商铺进行了二次装修。2、735号民事判决的判决结果是鼎艺佳公司败诉，洛斯兰公司无需支付剩余工程款139947元，证明有其他公司接手了鼎艺佳公司的装修工程，因为洛斯兰公司已经支付了209344元装修费给鼎艺佳公司，按照实际装修面积267．295平方米计算，每平方米才783元，不可能完成一个作为门诊部这样的医疗机构的全毛坯情况下的装修。以上证据可以证明有第二家工程公司最后完成了装修工程，该公司就是西南公司，由于高德公司拒绝验收工程，洛斯兰公司只能单方面对该装修工程进行验收并如期支付了170万元的工程款。3、在原二审中洛斯兰公司提供了鼎艺佳公司现场监理区xx的电话录音，该录音证明西南公司进场的事实，而高德公司作为装修现场管理者并不能提供有力证据证明没有西南公司的进场。二、关于高德公司认为洛斯兰公司未与西南公司签订《施工工程合同》且未支付170万元装修费损失的问题。1、（2015）穗天法民初字第1350号判决查明洛斯兰公司提供的付款凭证证明已支付了西南公司该170万元的装修费用，法庭调查结果虽然西南公司不承认签订了合同和收到170万元装修款，高德公司认为其是为了避税而不承认。一审法院根据医疗行业装修费用每平方米5000元至8000元的正常价格，判定150万元总装修费用是正确的。原一审中高德公司未对洛斯兰公司的实际装修费用提出鉴定，由其承担举证不能的法律责任。洛斯兰公司提供了8份高德公司管理施工现场的书面文件，该文件要么不清楚，要么无客户签名，表明2014年5月至9月的装修期间高德公司对现场管理胡乱，当时高德公司也未通过商场整体消防验收，已严重违法违规，自然无法提供洛斯兰公司全部进场装修的情况。三、关于高德公司认为涉案商铺4xxx平方米，实际装修面积为267平方米的问题。1、洛斯兰公司在（2015）穗天法民四初字第666、667号案提交给法庭的答辩状中已经提及170万元的装修费用。因为当时和鼎艺佳公司的（2015）穗天法民四初字第735号案在审理中，所以没有对其他2xxx300元装修款提出赔偿，在（2015）穗天法民初字第1350号案才提出。2、洛斯兰公司经统计2014年4月10日至2015年4月10日一年的总投资达3009．3924万元，该文件在多起诉讼中都有提交给法院，文件中也提及己支付西南公司170万元装修款。3、按照高德公司的计算方法以267平方米，实际支付209344元计算，每平方米装修费用为784元，该价格不可能完成全毛坯情况下的医疗门诊部的装修。4、（2016）粤0106民初2244号案中洛斯兰公司提出20万元赔偿破坏原有装修而造成的损失的时间是2016年1月29日，因为当时的现场只是将其中的消防通道进行修改估计损失20万元，如果当时及时停工，原来的装修就不会继续被破坏，但是高德公司没有指令新租户及时停工，造成了2016年1月29日至2016年9月期间长达8个月对原有装修的进一步大力破坏，直至面目全非。
洛斯兰公司向一审法院起诉请求：1、高德公司退还洛斯兰公司已支付的首月租金46848元及租赁保证金93696元；2、高德公司赔偿洛斯兰公司已投资并竣工的装修费19xxx300元；3、高德公司赔偿洛斯兰公司已投资并竣工的消防工程费135000元；4、高德公司赔偿洛斯兰公司已投资并竣工的空调工程费67000元；5、高德公司赔偿洛斯兰公司已投资并竣工的浴缸设备费34480元；6、高德公司赔偿洛斯兰公司被无故停电造成的营业损失700000元；7、高德公司赔偿洛斯兰公司上述投资总计3065324元的利息损失（按中国人民银行同期贷款年利率，自2014年7月30日起计至被告付清之日止）；8、高德公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：高德公司（出租人、甲方）与案外人郑少云（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同一》）（合同编号为XXXXXX），约定：甲方同意将坐落在天河区花城大道xxx号自编三层之一xxx房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积138平方米；租赁期限为2014年5月1日至2022年4月30日，其中2014年5月1日至2014年7月31日租金为0元（装修期免租），2014年8月1日至2016年4月30日月租金为13248元……；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳26496元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的0.5%向甲方支付违约金等。
高德公司（出租人、甲方）与郑少云（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同二》）（合同编号为XXXXXX6.15-2座xxx），约定：甲方同意将坐落在天河区花城大道xxx号三层自编xxx房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积350平方米；租赁期限为2014年5月1日至2022年4月30日，其中2014年5月1日至2014年7月31日租金为0元（装修期免租）、2014年8月1日至2016年4月30日月租金为33600元……；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳67200元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金等。
其后，高德公司（甲方）与郑少云（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议一》），约定：双方就高德汇购物中心2座xxx、xxx铺位（以下简称涉案商铺）租赁事宜协商一致，特订立本协议作为双方签订的《租赁合同》之补充协议，如本补充协议与原合同有不同规定，则以本补充协议为准；乙方租赁的物业将仅用于经营产后修复中心品牌项目，未经甲方书面同意，乙方不得任意改变租赁物业的用途及经营范围，否则甲方有权单方终止原合同及本协议并没收乙方交纳的租赁保证金；租赁期限为2014年5月1日起至2022年4月30日止；2014年5月1日至2014年7月31日租金为0元（装修期免租），2014年8月1日至2016年4月30日月租金为46848元……；乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租金；乙方签订本协议时，乙方向甲方支付履行本协议的租赁保证金93696元，租赁保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下，甲方在10个工作日内全部无息返还乙方，此外乙方于上述时间须预付首期租金46848元；甲方应对负责安装的消防设备及防火设施（包括但不限于火灾警报器和烟感器）进行维修和更新，使其在租赁期限内处于良好和适用的状态；当乙方有任何改造工程需要向政府有关部门和公用事业单位申请批准时，经甲方书面同意后，甲方应协助乙方申请获得该等批准；乙方应于装修期满前即2014年7月31日前完成装修并正式营业，否则，甲方有权终止原合同及本协议并没收乙方已交纳的租赁保证金；乙方的装修方案须提前交与甲方审批通过才可进行装修，当乙方装修完成后须经甲方验收通过后才可对外营业；如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金；乙方须按时向甲方缴付租金及其他应缴之费用等费用，乙方如逾期五日不缴付租金等应缴之费用，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付；乙方逾期缴付达二十日，甲方有权要求其所指定的物业管理公司停止向本物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其它设施；如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿；2014年5月1日至2014年7月31日为装修免租期；物业交付标准按现状交付，涉案商铺收铺日为2014年5月1日，甲方不再另行通知乙方；乙方自行负责该商铺的二次消防报建报验工作等。
高德公司（甲方）与郑少云（乙方）及洛斯兰公司（丙方）签订《租赁合同转让协议》（以下简称《转让协议》），约定：甲乙双方于2014年5月1日签订了《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，租赁位于天河区花城大道xxx号xxx、xxx（即涉案商铺）；因业务发展需要，乙方经与甲方、丙方协商一致并经甲方、丙方同意后，拟将乙方在《合同》项下的全部权利义务转让给丙方；自2014年5月1日零时起，乙方将其在《合同》项下的全部权利义务转让给丙方，转让后，乙方不再享有及承担《合同》项下任何权利义务；自2014年5月1日零时起，丙方受让《合同》项下原由乙方享有及承担的全部权利义务，受让后，丙方将取代乙方，继续向甲方履行《合同》；甲方同意本协议第一条及第二条《合同》项下权利义务的转让及受让，并同意在《合同》转让后继续向丙方履行《合同》；《合同》转让及受让后，甲方可以向丙方主张原甲方对乙方的抗辩，丙方亦可以向甲方主张原乙方对甲方的抗辩；各方确认，截至2014年5月1日零时，《合同》已经履行的情况如下：按合同约定，乙方已向甲方缴交保证金140544元，甲方已向乙方开具保证金收据140544元。
高德公司（甲方）与洛斯兰公司（乙方）签订《租赁合同补充协议（二）》（以下简称《补充协议二》），约定：鉴于甲乙双方签订了《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，租赁位于天河区花城大道xxx号xxx、xxx铺（即涉案商铺），现甲乙双方经友好协商，达成协议如下：《租赁合同补充协议》约定的租赁期限修改为2014年8月1日起2022年7月31日止；租金标准为：2014年8月1日至2014年10月31日租金为0元（装修期），2014年11月1日至2016年7月31日月租金为46848元……；其他约定依原《合同》条款执行。
上述合同签订后，洛斯兰公司向高德公司支付租金保证金93696元及租金46848元，高德公司开具相应发票。洛斯兰公司主张上述已支付租金对应的时间为2014年8月，高德公司则认为所对应时间为2014年11月，高德公司并称洛斯兰公司自2014年12月起未再支付租金。
合同签订后，洛斯兰公司进场装修。洛斯兰公司表示2014年5月5日至2014年8月8日为装修时间，其于2014年8月18日开始试营业；高德公司予以确认，并表示自2014年11月1日起算租金，并称洛斯兰公司自2014年12月起拖欠租金等。洛斯兰公司表示高德公司自2015年5月1日起一直停电，高德公司表示曾在2015年5月1日停电，后已恢复用电。另高德公司表示其于2015年12月20日将涉案商铺另行出租给他人。
关于洛斯兰公司的装修投入，洛斯兰公司（甲方）提供其与西南公司（乙方）签订的《施工工程合同》，该合同约定乙方包工包料等施工方式对涉案商铺的室内设计、室内墙面、地面、天花、水电气等装饰工程进行施工，工程包干价为170万元。在本案一审中，洛斯兰公司提交西南公司2014年5月4日出具的收据复印件（载明收到洛斯兰公司支付的第一笔工程款510000元）、西南公司2014年5月29日出具的收据复印件（载明收到洛斯兰公司支付的第二笔工程款680000元）、西南公司2014年6月27日出具的收据复印件（载明收到洛斯兰公司支付的第三笔工程款340000元）、西南公司2014年7月3日出具的收据复印件（载明收到洛斯兰公司支付的第四笔工程款85000元）、西南公司2015年1月8日出具的收据复印件（载明收到洛斯兰公司支付的第五笔工程款85000元）、洛斯兰公司与案外人区xx的录音（洛斯兰公司称区xx为现场监理，区xx在录音中称西南公司进场施工为其签字经办等等）、洛斯兰公司于2014年7月18日出具的《竣工书》（载明工程总金额为170万元，于2014年7月18日验收）证明其付款情况。洛斯兰公司称其当时支付了170万元给包工头徐文标，该包工头曾向其出示西南公司的工商营业执照，170万元均以现金方式支付，相关现金是其自有的现金，无法提供相关的取款记录。另洛斯兰公司提供其与鼎艺佳公司签订的两份《设计、施工、安装合同书》，合同金额为2xxx300元。关于消防工程投入，洛斯兰公司提供其与广州泰安机电安装工程有限公司（以下简称泰安公司）签订的《建设工程施工合同》，该合同约定由泰安公司就商铺的通风排气工程、消防安装工程、消防报建验收工程进行施工，合同金额为135000元。在本案一审中，洛斯兰公司提供中国工商银行电子银行回单原件（载明2014年5月14日支付消防首期工程款67500元）及洛斯兰公司于2014年9月18日出具的《竣工书》原件（载明工程总金额为135000元，于2014年9月18日验收）证明其付款情况。关于空调设备投入，洛斯兰公司提供与佛山市鑫进圣冷气设备工程有限公司（以下简称鑫进圣公司）签订的《格力空调产品购销合同》，该合同约定采购空调设备一批，价值67000元。在本案一审中，洛斯兰公司提供中国工商银行电子银行回单原件（载明2014年5月22日支付空调工程第一笔款26800元）、中国工商银行电子银行回单原件（载明2014年5月29日支付空调工程第二笔款26800元）及洛斯兰公司于2014年9月19日出具的《竣工书》原件（载明工程总金额为67000元，于2014年9月19日验收）证明其付款情况。关于浴缸设备投入，洛斯兰公司提供其与江门市蓬江区旭日实业有限公司（以下简称旭日公司）的《产品销售合同》，该合同约定采购浴缸设备一批合计34480元。在本案一审中，洛斯兰公司提供中国工商银行电子银行回单原件（载明2014年5月21日支付按摩浴缸首期款5680元）及洛斯兰公司于2014年9月18日出具的《竣工书》原件（载明工程总金额为344800元，于2014年9月8日验收）证明其付款情况。对于上述投入，高德公司表示对洛斯兰公司所称向西南公司支付的170万元不予确认，洛斯兰公司向鼎艺佳公司支付款项以另案判决查明的209344元为准，其余已付工程款以支付凭证为准。
为查明本案相关事实，一审法院分别向西南公司、泰安公司、鑫进圣公司、旭日公司发函调查洛斯兰公司与上述公司签订的合同是否真实、合同履行情况和所涉工程款的支付情况。后西南公司回复该院称洛斯兰公司所提交的《施工工程合同》并非该司与洛斯兰公司所签，合同中乙方的盖章并非该司所盖，乙方的签名并非该司法定代表人、高管或授权代理人所签，该司没有承建合同所指的工程项目，也没有收取过该合同所指的工程款项。泰安公司回复该院称确认《建设工程施工合同》系该司与洛斯兰公司签订，洛斯兰公司仅在2014年5月14日向该司支付了第一期工程款67500元，后该司已依据《中国广州仲裁委员会裁决书》[（2016）穗仲案字第995号]的裁决内容向洛斯兰公司退还第一期工程款67500元，该司实质上未收取过洛斯兰公司的任何工程款，泰安公司另提交中国工商银行网上银行电子回单（显示泰安公司分别于2017年2月27日、3月3日向洛斯兰公司的法定代表人周世旭转账支付40000元、28419元，并备注“仲裁退还工程款”）证明其上述所述。鑫进圣公司回复该院称《格力空调产品购销合同》系该司与洛斯兰公司签署，该司实际收取洛斯兰公司支付的空调工程货款63600元，余未支付货款3400元。旭日公司回复该院称《产品销售合同》货款实付金额为21687.5元，欠款准确金额为12792.5元。洛斯兰公司对上述证据质证称确认上述证据的真实性，确认泰安公司已经将消防工程的工程款67500元退回，因此明确撤回第三项诉讼请求，其余工程的工程款均已付清，部分工程款以现金方式支付。高德公司对上述证据质证称确认上述证据的真实性，认为鑫进圣公司已收取的款项应以洛斯兰公司提交的转账凭证为准，其余付款情况以上述材料为准。
另查明，2015年鼎艺佳公司向一审法院起诉洛斯兰公司[案号（2015）穗天法民四初字第735号，以下简称735号案]，诉请要求洛斯兰公司支付装修工程款139947元及利息，洛斯兰公司返还代购材料款11000元等。735号案审理查明：鼎艺佳公司及洛斯兰公司均确认洛斯兰公司已支付涉案商铺的室内设计、施工、安装的工程款209344元。735号案判决为：驳回鼎艺佳公司的诉讼请求。后双方当事人均未上诉。
2015年11月30日，一审法院组织双方当事人现场勘察。涉案商铺大门上锁，双方均不确认对商铺进行上锁。经询问后，该院安排开锁进入商铺内。双方确认交付时为毛坯状态交付，由洛斯兰公司进行装修。另现场勘察情况为空置状态，装修及空调设备未拆除，洛斯兰公司表示其仅搬走可移动的设备。一审法院就现场情况拍摄照片多张，照片可见涉案商铺内有地板、天花、洗手池等相关装修。在现场勘察中，洛斯兰公司与高德公司均表示不需要对装修进行鉴定。
高德公司曾另案起诉洛斯兰公司[案号（2015）穗天法民四初字第667号，以下简称667号案]，高德公司的诉讼请求为：一、洛斯兰公司支付自2014年12月1日起至2015年4月30日的租金及违约金（以每月所欠租金为本金，按日5‰的标准向高德公司支付计至实际清偿之日止）；二、高德公司收取洛斯兰公司预付的保证金93696元；三、高德公司向洛斯兰公司支付本案律师费16000元等。667号案查明以下事实：高德公司分别于2014年12月8日及2015年1月7日向洛斯兰公司发出《催缴费用函》，催收管理费、租金、电费及滞纳金等款项，洛斯兰公司确认其收到上述函件；2015年4月13日，高德公司及高成（广州）公司物业管理有限公司花城大道分公司向洛斯兰公司发出《解除合同通知》，主要内容为：贵方截止至2015年4月13日仍拖欠多月租金、管理费及水电费，现我司与高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司依合同相关约定于2015年4月30日解除与贵方签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《物业管理服务合同》，请贵方于2014年4月30日将商铺交还我司，洛斯兰公司确认其于2015年4月21日收到上述《解除合同通知》；关于涉案商铺的消防验收情况，洛斯兰公司称其于2014年8月申报涉案商铺的消防验收，广州市公安局于2014年9月9日向其出具了涉案商铺验收不合格意见书，但因其聘请的代办申报消防的工程公司冒充其原法定代表人郑少云领取了该意见书，其直到2015年12月通过行政诉讼才取得该意见书，也未收到相关行政部门出示的整改意见及停业整改通知，且该意见书中表述涉案商铺不得擅自投入使用，故影响了营业；同时因申报《医疗机构许可证》需要先领取消防验收合格证，因此其没有申报该医疗机构许可证的资格，也未进行申报。洛斯兰公司为证明其主张，还提供网上打印的建筑工程消防验收公告网上查询结果，显示：“项目名称为广州洛斯兰门诊部有限公司，工程地址为天河区花城大道xxx号自编三层之一xxx单元，文书编号为穗公天消验字[2014]第xxx号，结果为不合格，办结时间2014年9月9日”；经质证，高德公司对洛斯兰公司提交的上述证据的真实性予以确认，但认为该公示的结果是营业前消防的公告；高德公司为证明涉案商铺已通过消防验收，还提交如下证据：1、广州市公安消防局于2013年12月3日向案外人中海发展（广州）有限公司出具的《建设工程消防验收意见书》（穗公消验字[2013]第xxx号），主要内容：我局对你单位的珠江新城K2地块xxx建设工程进行了消防验收，该工程位于广州市天河区珠江新城花城大道与猎德路交界西南角xxxxxx地块，包括商住楼1座3栋相连体，自编A5-A7栋，A5、A6栋29层，建筑高度96.65米，A7栋30层，建筑高度99.65米，设裙楼4层；住宅楼1座2栋相连体，自编B5、B6栋，均为39层，建筑高度127.95米；集中设地下室3层（地下一层设夹层1层）；地下三层至地下一层为汽车库和设备用房，地下夹层为非机动车库；A5-A7栋首至三层为商场，四层为餐厅，五层为架空层，六层及六层以上为住宅；B5、B6栋首层为架空层，二层及二层以上为住宅；以上建筑总建筑面积154574平方米（含地下建筑面积43807平方米），均属一类高层民用建筑；该工程设置有消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、机械防排烟系统；……综合评定珠江新城K2地块xxx建设工程土建项目消防验收合格；2、广州市公安局天河区分局于2014年8月6日向高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司出具的《建设工程消防设计审核意见书》（穗公天消审字[2014]第xxx号），主要内容：我局对你单位报送的高德汇（CBD）K2馆首至四层中庭及通道装修工程消防设计进行了审核；……经审核，该工程消防设计符合消防法律法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，同意该工程消防设计；3、广州市公安局天河区分局于2014年10月16日向案外人高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司出具的《建设工程消防验收意见书》（穗公天消验字[2014]第xxx号），主要内容：我局对你单位报送的中庭及通道建设工程进行了消防验收，该工程位于广州市天河区花城大道xxx号，此次验收范围为该建筑K2馆首至四层中庭及通道局部的内部装修工程，装修面积2400平方米，装修后作中庭及通道使用；综合评定该工程消防验收合格；经质证，洛斯兰公司对上述证据的真实性均不予确认。该案诉讼中，一审法院依职权就涉案商铺的消防验收情况向广州市公安消防局及广州市公安局天河区分局发函调查；2015年8月5日，广州市公安消防局向该院出具《关于对天河区人民法院协助查询函的复函》，函称：经查询《建设工程消防验收意见书》（穗公消验字[2013]第xxx号）为广州市公安消防局所出意见书，综合评定珠江新城K2地块xxx建设工程土建项目消防验收合格，包括：商住楼1座3栋相连体，自编A5-A7栋，A5、A6栋29层，建筑高度96.65米，A7栋30层，建筑高度99.65米，设裙楼4层；住宅楼1座2栋相连体，自编B5、B6栋，均为39层，建筑高度127.95米；集中设地下室3层（地下一层设夹层1层）。2015年9月11日，广州市公安局天河区分局向该院出具《关于天河区珠江新城花城大道xxx号建筑有关消防审批情况的复函》，函称：天河区珠江新城花城大道xxx号路自编三层之一xxx、309-2的房产所在建筑已通过一次消防验收，该房产曾于2014年8月19日向我局申办建设工程消防验收，建设单位为洛斯兰公司；经验收，我局对该建设工程出具了《建设工程消防验收意见书》（编号：穗公天消验字[2014]第xxx号），该建设工程主要存在下列问题：建筑内部装修不应遮挡消防设施、疏散指示标志及安全出口，并且不应妨碍消防设施和疏散走道的正常使用，该场所占用所在楼层公共疏散通道，不符合《建筑内部装修设计防火规范》第3.1.15条的规定；《建设工程消防验收意见书》（编号：穗公天消验字[2014]第xxx号）为我局所出具，综合评定该建设工程消防验收合格。2015年11月30日，一审法院组织双方到达涉案商铺，经查勘，涉案商铺大门已上锁，经丈量，涉案商铺大门为长367.5厘米的玻璃大门，从该玻璃大门进去右边为一安全门，双方均在涉案商铺平面图中以A位置标注；2015年12月3日，一审法院就上述A位置的情况向广州市天河区公安分局交防大队发函调查；广州市公安局天河区分局于2015年12月22日作出《关于珠江新城花城大道xxx号建筑有关疏散通道等问题的复函》（穗公天函[2015]xxx号），函称：根据《中华人民共和国消防法》第16条的有关规定，物业管理公司应当保障场所内的公共疏散通道、安全出口畅通，标注A部分为该商场的公共疏散通道及安全出口；根据《中华人民共和国消防法》第28条的有关规定，任何单位不得占用、堵塞、封闭疏散通道、完全出口；洛斯兰公司经营场所内，不应在商场内的公共疏散通道、安全出口等部位设置门窗、锁具等障碍物占为己用，妨碍公共疏散通道、安全出口的正常使用。关于涉案商铺交付时的情况，高德公司称涉案商铺为毛坯交付，无间隔，且只有柱子无玻璃大门，由洛斯兰公司进场后装修，根据合同的约定，洛斯兰公司的装修方案必须经过其审批，但其不清楚具体的审批情况，只知道洛斯兰公司对涉案商铺进行了装修，因A位置为安全门及公共疏散通道，因此洛斯兰公司对涉案商铺进行装修时不得进行封闭和阻挡，其未能提交证据证明其向洛斯兰公司告知上述标注的A位置为安全门及疏散通道，但其向洛斯兰公司强调装修时应遵守消防规范；洛斯兰公司称涉案商铺为毛坯交付，没有承重墙，由其入场后投入装修，该玻璃大门为其进场后安装，高德公司对其装修方案进行了审批，且高德公司未向其告知A位置为商场的安全门。根据上述查明的事实，667案审理认为：高德公司与洛斯兰公司签订的《转让协议》及《补充协议二》是高德公司、洛斯兰公司双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依约切实履行，依据上述合同，案外人郑少云与高德公司所签订的《租赁合同一》、《租赁合同二》及《补充协议一》直接约束高德公司、洛斯兰公司；根据双方当事人的陈述，高德公司已于2015年12月20日将涉案商铺收回并另行出租给案外人，故高德公司、洛斯兰公司之间的租赁合同关系已实际解除；本案的争议焦点为高德公司、洛斯兰公司就双方租赁合同关系解除的责任认定问题；根据《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”，涉案商铺的装修应不得违反上述规定。根据查明的事实及相关主管部门就涉案商铺及商场消防问题的三次复函可知，涉案商铺的装修将商场公共疏散通道及安全出口封闭，导致消防验收不合格；对于洛斯兰公司将商场公共疏散通道、安全出口进行封闭而导致涉案商铺消防验收不合格的责任认定问题分析如下：其一，高德公司作为整个商场的出租方，应当知悉商场整体规划及公共疏散通道、安全出口所在位置，而根据查明的事实，高德公司向洛斯兰公司出租并实际交付的涉案商铺包含了公共疏散通道及安全出口，且未有证据显示高德公司已向洛斯兰公司明示该公共疏散通道及安全出口的位置；同时，根据双方租赁合同的约定，洛斯兰公司的装修方案须经高德公司审批，高德公司在知晓洛斯兰公司对涉案商铺进行装修的情况下未告知洛斯兰公司装修不得阻挡该公共疏散通道、安全出口，亦未对洛斯兰公司的装修进行制止；其二，洛斯兰公司作为承租方，其接收涉案商铺后设立大门将涉案商铺进行封闭独立使用亦符合日常生活经验；而根据现场勘查的情况，涉案商铺如需预留该公共疏散通道及安全出口，则不得将涉案商铺全部封闭且须预留部分面积作为公共疏散通道，必然影响了涉案商铺的独立使用或减少涉案商铺的使用面积，对洛斯兰公司租赁涉案商铺的整体经营将产生重大影响；其三，洛斯兰公司在承租涉案商铺前没有了解商场的相关规划情况，且其对涉案商铺进行装修时并未先将装修设计报批同意后再施工，而是直接进行装修，且在相关部门出具了涉案商铺消防验收不合格意见书后未及时了解情况并进行整改，至于洛斯兰公司所述其聘请的代办消防的公司伪造签名而签收该消防不合格意见书应属其与该代办公司之间的法律关系，故洛斯兰公司对此亦未尽到审慎审查义务；综上所述，导致合同解除的责任主要归责于高德公司；根据洛斯兰公司关于涉案商铺于2014年8月18日开始试业及其于2015年5月1日在警察请来的开锁公司开锁后进入涉案商铺进行营业的陈述，且洛斯兰公司亦自述未收到相关行政主管部门出具的停业整改意见，故洛斯兰公司仍应向高德公司支付2014年12月1日至2015年4月30日期间的租金；鉴于高德公司、洛斯兰公司双方的过错程度，根据公平合理原则，酌情将上述期间的租金减免70%；根据《补充协议二》的约定涉案商铺自2014年11月1日至2016年7月31日期间的月租金为46848元，故洛斯兰公司应向高德公司支付上述期间的租金为70272元（46848元/月×5个月×30%）；如前所述，鉴于高德公司负有主要责任，根据公平合理原则，对其要求洛斯兰公司支付逾期支付租金的违约金、没收洛斯兰公司已缴纳的保证金93696元及要求洛斯兰公司支付律师费16000元的诉讼请求均不予支持。667号案判决为：一、洛斯兰公司于本判决发生法律效力之日起10日内向高德公司支付广州市天河区珠江新城花城大道xxx号自编三层之一xxx、xxx房自2014年12月1日至2015年4月30日期间的租金70272元；二、驳回高德公司的其他诉讼请求。
667号案判决后，双方均不服上诉至广州市中级人民法院[案号（2016）粤01民终7441号，以下简称7441号案]，7441号案另查明：在本案二审过程中，高德公司向法院提交了审批时间为2014年4月16日的《客户报装审批表》，拟证明高德公司曾对洛斯兰公司的装修申请进行审批；经质证，洛斯兰公司对该证据的真实性予以认可，认为该证据恰恰证明其进场装修的时间；二审中，高德公司陈述，在洛斯兰公司向其提交装修方案后，其当时审批同意洛斯兰公司装修，但由于涉案商场的公共消防通道等尚未通过消防验收，故其无法给予准确的审批意见给洛斯兰公司；另双方均确认洛斯兰公司于2014年7月19日完成涉案商铺第一期装修，2014年9月29日完成全部装修。7441号审理认为：本案二审的争议焦点为双方当事人之间租赁合同关系解除的责任认定问题；根据本案查明的事实，由于洛斯兰公司所承租的涉案商铺的内部装修将商场公共疏散通道及安全出口封闭，导致消防验收不合格，从而严重影响了洛斯兰公司的开业经营。对此认为，一方面，高德公司作为整个商场的出租方，应当知悉商场整体规划及公共疏散通道、安全出口所在位置，而根据查明的事实，高德公司向洛斯兰公司出租并实际交付的涉案商铺包含了公共疏散通道及安全出口，但高德公司无确切证据证明其在出租时已向洛斯兰公司明示该公共疏散通道及安全出口的位置；同时，根据二审查明的事实反映，高德公司已于2014年4月16日对洛斯兰公司提供的装修方案予以审批同意，但在洛斯兰公司完成内部装修前一直未明确告知洛斯兰公司装修不得阻挡该公共疏散通道、安全出口，对此高德公司存在过错；另一方面，洛斯兰公司作为承租人，其在承租涉案商铺前没有了解商场的相关规划情况，且在相关部门出具了涉案商铺消防验收不合格意见书后未及时了解情况并进行整改，其亦存在一定过错。综合本案实际情况考虑，一审法院认定导致合同解除的责任主要归责于高德公司，并酌情将洛斯兰公司应付的2014年12月1日至2015年4月30日期间的租金减免70%，是可行的，予以维持；此外，鉴于高德公司负有主要责任，一审法院对于其要求洛斯兰公司支付逾期支付租金的违约金、律师费及没收保证金的诉讼请求均不予支持，并无不当。7441案判决：驳回上诉，维持原判。
另在本案一审中，洛斯兰公司表示现在相关装修已改动，无法进行鉴定，请法院根据现有证据进行审查。高德公司确认涉案商铺由另外的商家使用，亦表示由法院根据现有证据进行审查。洛斯兰公司另在本案一审中申请要求广州市公安消防局公开穗天消安不字（2015）第0002号文件内容并对该文件进行鉴定。
一审法院认为：已发生法律效力的667号、7441号案已对涉案商铺的消防验收情况进行查明，并对双方的租赁关系履行的事实、责任已作出认定，本案不作赘述。对生效法律文书查明的事实，予以采纳。洛斯兰公司在本案中申请广州市公安消防局公开相关消防文件并进行鉴定缺乏依据，不予准许。
根据667号、7441号案查明的相关事实，洛斯兰公司与高德公司双方合同无法履行主要归责于出租人高德公司，洛斯兰公司应承担部分责任。对于洛斯兰公司要求高德公司退还租金及保证金的诉请。高德公司没收租赁保证金93696元缺乏合同依据，应予返还洛斯兰公司。对于洛斯兰公司已付的46848元租金，鉴于双方的过错程度，从公平角度出发，高德公司予以返还该月70%租金即32793.6元（46848元×70%），对于洛斯兰公司超出上述数额的诉讼请求，予以驳回。
关于洛斯兰公司主张高德公司赔偿装修费的诉讼请求。综合735号案查明事实可知，洛斯兰公司就涉案商铺的装修工程向鼎艺佳公司实际支付工程款209344元。另对于洛斯兰公司所主张的向西南公司支付工程款170万元。经向西南公司调查，西南公司明确其并未与洛斯兰公司签订《施工工程合同》，亦未收取该合同所指的工程款项170万元，洛斯兰公司亦无法提交其向西南公司支付170万元的转账凭证以及170万元的取款凭证，洛斯兰公司自行出具的《竣工书》亦不能证明其已全额支付工程款，故对于洛斯兰公司主张其已向西南公司支付涉案商铺的装修工程款170万元的主张不予采信。洛斯兰公司与高德公司确认涉案商铺交付时为毛坯状态，之后由洛斯兰公司进行装修，一审法院于2015年11月30日对涉案商铺进行现场勘察亦可见涉案商铺确实存在相关装修。高德公司表示其于2015年12月20日将涉案商铺另行出租给他人，洛斯兰公司亦确认现相关装修已有改动，即现已无法通过评估确定装修价值，据此高德公司对涉案商铺的装修无法通过鉴定确定价值亦负有一定责任。鉴于洛斯兰公司确有对涉案商铺进行装修，且现相关装修已无法通过鉴定确定价值，结合涉案商铺总面积为4xxx平方米（350平方米＋138平方米），且涉案商铺位于天河区中心区域且开办作医疗机构等相关事实，从公平合理原则出发，酌情认定洛斯兰公司包括向鼎艺佳公司支付的工程款209344元在内，总共就涉案商铺的装修支付工程款1500000元。如上所述，根据双方的过错程度，高德公司应按70%的责任比例就洛斯兰公司赔偿装修投入损失1050000元（1500000元×70%）。对于洛斯兰公司超出上述数额的诉讼请求，予以驳回。
关于洛斯兰公司主张高德公司赔偿空调工程费及浴缸设备费的诉讼请求。洛斯兰公司就其上述支出提交了与相关公司的合同及部分款项的支付凭证作为证据。根据一审法院向上述相关公司的调查，可查明洛斯兰公司实际就涉案商铺的空调工程向鑫进圣公司支付货款63600元，洛斯兰公司实际就涉案商铺的浴缸设备向旭日公司支付货款21687.5元。洛斯兰公司称其已全额支付上述工程的工程款但无法提交全额支付的凭证，洛斯兰公司自行出具的《竣工书》亦不能证明其已全额支付工程款，故对洛斯兰上述主张不予采纳。鉴于双方的过错程度，高德公司应按70%的责任比例就洛斯兰公司上述实际支付的设备款向洛斯兰公司赔偿空调工程工程款44520元（63600元×70%）、浴缸设备款项15181.25元（21687.5元×70%）。对于洛斯兰公司超出上述数额的诉讼请求，予以驳回。
关于洛斯兰公司主张高德公司赔偿停电的营业损失的诉讼请求。洛斯兰公司并未提供相应证据证明高德公司停电造成其实际损失，应承担举证不能的法律后果，故对其该项诉请不予支持。
关于洛斯兰公司主张高德公司赔偿相关利息的诉讼请求。一审法院根据双方过错认定高德公司应予赔偿的款项，洛斯兰公司另行就相关赔偿主张利息缺乏依据，不予支持。
洛斯兰公司撤回部分诉讼请求，属其自主处分权利，并无不当，予以照准。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项的规定，判决：一、高德公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向洛斯兰公司退还广州市天河区花城大道xxx号高德汇购物中心2座xxx、xxx铺位的租赁保证金93696元及租金32793.6元；二、高德公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向洛斯兰公司赔偿上述商铺的装修投入损失1050000元；三、高德公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向洛斯兰公司赔偿上述商铺的空调工程费44520元；四、高德公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向洛斯兰公司赔偿上述商铺的浴缸设备费15181.25元。五、驳回洛斯兰公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费31417元，由洛斯兰公司负担15491元，由高德公司负担15926元。
本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。
二审诉讼中，高德公司向本院提供了以下证据：1、2014年5月11日、5月23日、6月15日整改通知书及2014年6月13日装修申请收费通知单，拟证明鼎艺佳公司为涉案商铺的装修公司；2、2014年6月10日告知函、2014年6月16日授权书，拟证明涉案商铺不存在西南公司170万元装修工程；3、鼎艺佳公司木工、油漆、工程预算单，拟证明鼎艺佳公司完成的装修明细情况。经质证，洛斯兰公司对于上述证据1的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可；对证据2的三性予以认可；对证据3的三性予以认可，确认鼎艺佳有进场装修，但也有其他公司进场装修。
另查明，2014年4月19日，鼎艺佳公司与洛斯兰公司签订《鼎艺佳装饰设计工程有限公司设计、施工、安装合同书》，约定鼎艺佳公司为涉案商铺进行室内设计、施工、安装等任务，施工工期自2014年4月22日至5月2日。该合同约定鼎艺佳公司指派区xx为该公司驻工地监理。2014年5月26日，鼎艺佳公司与洛斯兰公司再次签订《鼎艺佳装饰设计工程有限公司设计、施工、安装合同书》，约定施工工期自2014年5月27日至7月10日。735号案诉讼中，鼎艺佳公司表示涉案工程已于2014年7月交付给洛斯兰公司使用。
洛斯兰公司提供的其与西南公司（乙方）签订的《施工工程合同》约定的工期为2014年5月1日至同年6月30日，签订时间为2014年5月1日。
本案二审诉讼中，洛斯兰公司陈述：其与鼎艺佳公司于2014年4月19日签订合同，后鼎艺佳公司于7月10日退场；其与西南公司的《施工工程合同》于2014年5月1日签订，西南公司的竣工时间为2014年7月18日。此外，洛斯兰公司在二审庭审中先是陈述因其发现鼎艺佳公司的装修达不到医疗标准，故其更换了装修公司，后来又陈述鼎艺佳公司、西南公司工程是同时施工的两个装修工程。另洛斯兰公司确认涉案商铺的实际装修面积为267平方米。
另查，在2015年11月30日一审法院组织双方对涉案商铺进行现场勘察过程中，经法官询问洛斯兰公司对于装修投入是否进行评估，洛斯兰公司表示其认为提交的证据已证明其实际损失，其不予评估。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的是高德公司应向洛斯兰公司赔偿的装修投入损失金额问题。
关于洛斯兰公司的装修投入，洛斯兰公司主张其分别与西南公司、鼎艺佳公司存在施工合同关系。根据735号案查明事实可反映，洛斯兰公司就涉案商铺的装修工程向鼎艺佳公司实际支付了工程款209344元，对此本院予以确认。对于洛斯兰公司提出其已向西南公司支付工程款170万元的主张，洛斯兰公司提交了其与西南公司签订的《施工工程合同》、收据复印件、洛斯兰公司与案外人区xx的录音、洛斯兰公司出具的《竣工书》等证据以证明其付款情况。对此，本院认为：第一，一审法院曾向西南公司发函调查洛斯兰公司提供的合同是否真实、合同履行情况和所涉工程款的支付情况，西南公司回复称洛斯兰公司所提交的《施工工程合同》并非该司与洛斯兰公司所签，合同中乙方的盖章并非该司所盖，乙方的签名并非该司法定代表人、高管或授权代理人所签，该司没有承建合同所指的工程项目，也没有收取过该合同所指的工程款项。由此可见，西南公司对于其与洛斯兰公司的施工合同关系予以否认，而洛斯兰公司亦未通过法律途径确认双方之间存在施工合同关系。第二，根据高德公司提供的客户报装审批表、鼎艺佳公司报建图、整改通知书、装修申请收费通知单等证据，可反映涉案商铺施工过程中均是由鼎艺佳公司作为施工单位向高德公司办理相关手续，而洛斯兰公司未能提供确切证据证明曾为西南公司办理相关装修审批手续。洛斯兰公司提供的区xx的电话录音亦不足以有效证明西南公司曾进场施工。第三，洛斯兰公司提供的鼎艺佳公司施工合同中的工程内容与西南公司施工合同中的工程内容存在重合，且两个工程的工期处于同一时间段内，而对于同一场地同时委托两个装修公司进行施工有违日常生活经验。第四，洛斯兰公司自行出具的《竣工书》并不能证明其已全额支付工程款。至于洛斯兰公司主张其向西南公司支付的170万元均是以现金方式支付，本院认为，对于巨额工程款采用现金方式来支付明显不合常理，且洛斯兰公司对其陈述亦无法提供相关取款凭证予以佐证。第五，涉案商铺的实际装修面积为267平方米，一审判决以涉案商铺总面积4xxx平方米来判断装修价值有误。第六，在2015年11月30日一审法院组织双方对涉案商铺进行现场勘察过程中，经法官询问，洛斯兰公司表示不予评估，由此可见洛斯兰公司自身对涉案商铺的装修无法通过鉴定确定价值亦负有责任。综上因素考虑，本院对于洛斯兰公司主张其与西南公司存在施工合同关系以及其已向西南公司支付工程款170万元的事实不予采信，在洛斯兰公司已向鼎艺佳公司支付工程款209344元的情况下，洛斯兰公司再行依据其与西南公司的施工合同关系要求高德公司赔偿相应装修投入损失理据不充分，本院不予支持。对于洛斯兰公司向鼎艺佳公司支付的工程款209344元，根据双方的过错程度，高德公司应按70%的责任比例就洛斯兰公司赔偿146540.8元（209344元×70%）。
综上所述，高德公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决处理不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初9815号民事判决第一、三、四、五项；
二、变更广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初9815号民事判决第二项为：于本判决书送达之日起10日内，广州市高德美居置业有限公司向广州洛斯兰门诊部有限公司赔偿装修投入损失146540.8元。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费31417元，由广州洛斯兰门诊部有限公司负担25126元，广州市高德美居置业有限公司负担6291元。二审案件受理费12835元，由广州洛斯兰门诊部有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一八年九月五日
书记员 王 敏