江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第06187号
上诉人（原审被告）孙秋阳。
被上诉人（原审原告）王春梅。
委托代理人彭家宝。
原审被告昆山瑞佳房产咨询有限公司。
上诉人孙秋阳因与被上诉人王春梅、原审被告昆山瑞佳房产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第3169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年11月7日，王春梅与孙秋阳签订房屋买卖合同一份，约定：买受人为王春梅，出卖人为孙秋阳，居间人为昆山瑞佳房产咨询有限公司；出售房屋为昆山市玉山镇大公花园100幢403室房屋，建筑面积79.49平方米；总价款380000元，本合同签订时支付20000元作为购房定金，孙秋阳将房产证原件、原购房合同原件、身份证复印件、户口簿复印件等过户所需的相关材料交付昆山瑞佳房产咨询有限公司保管；经协商定于2015年7月15日，王春梅向孙秋阳支付购房款180000元；昆山瑞佳房产咨询有限公司有义务协助双方办理房产过户手续，办理完产权过户手续后3日内，昆山瑞佳房产咨询有限公司协助双方办理物业交割手续，王春梅将剩余房款60000元支付给孙秋阳；补充约定：本次交易过程中除首付款200000元以外，剩余的尾款180000元，分四次付清，在过户之前每年支付40000元，支付时间点为2016年至2018年每年的最后一日，剩余60000元在过户之后付清；合同同时约定了交房、其他费用、违约责任、争议解决等条款。
合同签订后，王春梅支付中介费3600元。2015年6月26日，王春梅支付孙秋阳定金20000元。2015年7月10日，王春梅支付孙秋阳房款180000元。2015年7月12日，孙秋阳归还王春梅购房款176000元。2015年7月16日，孙秋阳归还王春梅购房款4000元。
另查明：2010年12月23日，孙秋阳与昆山市玉山镇相关部门签订经济适用房安置协议书一份，根据政府相关文件，对孙秋阳提出的经济适用房安置申请，批准安置面积为80平方米；大公村13组，房屋所有权人孙秋阳；安置房坐落地点大公花园，编号101，层次403，主房面积79.49平方米，价格228136元，5号车库，价格47100元，合计275236元；合同对于付款方式及付款进度部分为空白。2014年5月16日，昆山市玉山镇大公村村委出具证明，证明昆山市玉山镇大公花园100幢403室房屋产权属孙秋阳。2014年4月19日，孙秋阳将户籍迁入上述房屋。孙秋阳向原审法院提供电费、水费发票，证明其实际占有房屋。
再查明：昆山市临丰房产开发有限公司向原审法院出具情况说明：我公司只负责建造房屋，房屋造好后交予拆迁办，由拆迁办根据安置协议书将房屋分配给安置人。之后的房屋实际交接，由安置人与我公司直接交接。本案所涉房屋，名义是安置给孙秋阳的，但根据我单位相关人员核实，孙秋阳未来我公司办理房屋交接手续，安置给孙秋阳的房屋相关材料都在我公司，包括房屋钥匙及相关办产证的资料。如孙秋阳要办产权证必须将房款全部付清才可办理。因安置给孙秋阳的房屋钥匙还在我公司，故孙秋阳进入房屋系其个人行为，与我公司无关。
上述事实由房屋买卖合同、收据三张、经济适用房安置协议书、村委会证明、户口簿复印件、水电费发票、昆山市临丰房产开发有限公司的情况说明及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。
原审原告王春梅的诉讼请求为：1、判决孙秋阳返还王春梅购房定金20000元；2、昆山瑞佳房产咨询有限公司返还中介费3600元；3、孙秋阳、昆山瑞佳房产咨询有限公司赔偿王春梅交通费、误工费、违约金；4、本案的诉讼费由孙秋阳、昆山瑞佳房产咨询有限公司承担。
原审法院认为：一、对于王春梅的诉讼请求以及本案合同的性质。王春梅起诉时，既提出孙秋阳存在欺诈的事实，又认为孙秋阳存在违约的事实，故原审法院要求王春梅在合同之诉的基础上明确其请求权基础。王春梅经选择明确，认为孙秋阳隐瞒真实情况，使王春梅基于错误认识与孙秋阳签订合同，故要求撤销本案的房屋买卖合同，并要求返还定金20000元。根据原审法院查明的事实，涉案的昆山市玉山镇大公花园100幢403室房屋，为孙秋阳定向安置的经济适用房。即便根据政策，该房屋已经明确安置给孙秋阳，只要孙秋阳付清房款即可办理房屋产权证；即便买卖双方在昆山瑞佳房产咨询有限公司的协调下制定方案，直至2018年分批最终付清购房款并办理产权过户手续，以合理规避经济适用房在法定期限内限制转让的政策规定。但是，原审法院认为，在上述合同操作中，存在以下瑕疵：1、孙秋阳通过户籍迁入、交纳水电费、要求村委会出具证明等一系列手段，造成其合法占有本案涉案房屋的表象，并在第一次庭审中向法庭表明其为合法占有上述房屋，经原审法院调查核实，房产开发商昆山市临丰房产开发有限公司不论其是否明知孙秋阳在事实上占有、使用、收益涉案房屋，该公司均表明涉案房屋并未实际交接，孙秋阳擅自进入该房屋系其个人行为，故该公司的表态符合物权法关于不动产物权所有权转移的相关规则，据此可以认定目前孙秋阳占有涉案房屋系无权占有，其擅自与他人签订房屋买卖合同属于无权处分。无处分权人处分他人的财产，经权利人追认或者无处分权利订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中房产开发商昆山市临丰房产开发有限公司一方面确认了孙秋阳的无权占有事实，另一方面限于经济适用房的政策不可能追认孙秋阳的无权处分行为，故王春梅作为房屋买卖合同相对方享有撤销权。2、孙秋阳隐瞒了其无权占有涉案房屋的事实，并以此与王春梅签订房屋买卖合同，该行为本身为欺诈，该行为的结果可能导致双方在签订、履行合同过程中，使王春梅陷于错误认识或者忽视存在的风险，如孙秋阳在至2018年分批最终付清购房款时未能将经济适用房安置协议书约定的购房款支付房产开发商，导致上述协议无法顺利过户等情形，上述风险的存在系因孙秋阳隐瞒真实情况、王春梅与孙秋阳之间信息不对称而导致合同订立时对于风险防范不足产生的不公平。故基于上述合同上的瑕疵，王春梅有权提出撤销合同，而撤销合同后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原审法院确认，王春梅与孙秋阳于2011年11月7日签订房屋买卖合同予以撤销，孙秋阳应返还王春梅定金20000元。二、关于昆山瑞佳房产咨询有限公司的中介费的处理。原审法院认为，上述费用属于王春梅与昆山瑞佳房产咨询有限公司居间合同关系中产生的费用，与本案房屋买卖合同无关，本案中不予理涉，王春梅可依据对房屋买卖合同的定性，另行处理居间合同关系。三、对于王春梅主张的交通费、误工费、违约金，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十四条第二款、第五十八条之规定，原审法院判决：一、孙秋阳于判决生效后十日内返还王春梅定金20000元。二、驳回王春梅的其他诉讼请求。案件受理费390元，减半收取195元，由孙秋阳负担。
上诉人孙秋阳不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、孙秋阳明确告知王春梅诉争房产系安置房，不存在欺诈王春梅的情形。合同签订后，孙秋阳已按照合同约定将诉争房屋交付王春梅，合同目的已经实现。至于房屋过户手续的办理不影响房屋实际使用，而且王春梅也明知产证办理的时间且未提出异议。王春梅提出撤销合同并要求返还定金有违诚实信用。合同既已履行，不具有可撤销性，一审法院认定孙秋阳有撤销权错误。2、孙秋阳已经履行交付房屋的义务，而且孙秋阳按照经济适用房安置协议书约定确属诉争房屋的权利人，即有权处分诉争房屋。房产开发商昆山市临丰房产开发有限公司对诉争房屋也未主张权利，当属默示，一审法院迳行认定孙秋阳无权处分房屋实属不当。即使昆山市临丰房产开发有限公司提出异议，也应当是孙秋阳与昆山市临丰房产开发有限公司之间有关房屋安置的纠纷，与本案无必然法律关系。在没有生效法律文书确认孙秋阳对诉争房屋不享有权利的情况下，孙秋阳处分房屋属有权处分，且已实际履行。请求撤销原审判决第一项。
被上诉人王春梅辩称：房屋并未交付，孙秋阳占有房屋是个人行为。孙秋阳提交的经济适用房安置协议书明确在签订协议时先付房款总价50%，余款三个月付清，否则视为放弃，所以在2011年3月孙秋阳就没有接受安置房的权利了。且孙秋阳至今未交纳余款，其没有房屋处置权。此外，双方签订合同时约定房屋是动迁房，孙秋阳隐瞒房屋性质，也隐瞒其无权占有房屋的事实，存在欺诈。请求维持原判。
原审被告昆山瑞佳房产咨询有限公司未作答辩。
二审经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：关于孙秋阳对房屋有无处分权的问题，不动产物权以登记作为生效要件。本案中虽然孙秋阳已经签订经济适用房安置协议书，取得了购买涉案房屋的权利，但其尚未按照协议书约定支付房款，房屋也未登记至孙秋阳名下。因此孙秋阳并非房屋的所有权人，没有对房屋进行处分的权利。孙秋阳认为其有权处分房屋的上诉理由不能成立。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。王春梅在本案一审诉讼过程中经原审法院法律释明，已明确其诉讼请求的基础是主张孙秋阳构成欺诈要求撤销合同。
关于孙秋阳在订立合同过程中是否存在欺诈的问题，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。昆山临丰房产开发有限公司表示房屋并未实际交接，孙秋阳在二审中也自述是其父亲更换门锁后其进入涉案房屋，因此孙秋阳占有房屋并无法律上的依据，系无权占有。孙秋阳对于房屋是否有合法的处分及占有权利对于王春梅是否愿意购买房屋具有重大影响，孙秋阳应负有如实告知的义务。孙秋阳故意隐瞒其未付清房款、自行进入房屋且无权占有房屋的事实，致使王春梅在孙秋阳取得房屋所有权是否存在障碍、房屋能否顺利过户至王春梅名下等问题上对于潜在的交易风险估计不足，产生了错误认识，并基于该错误认识订立合同，孙秋阳的行为已构成欺诈。根据合同法规定，一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。王春梅与孙秋阳订立的合同明显违背王春梅的真实意思，王春梅应有权要求撤销合同。此外，涉案房屋买卖合同尚未过户至王春梅名下，孙秋阳的合同义务未履行完毕，而且合同是否已经履行不影响当事人主张撤销合同的权利，孙秋阳认为合同已履行不具有可撤销性的上诉理由也没有事实和法律依据，本院不予采信。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人孙秋阳的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费390元，由上诉人孙秋阳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 陆晓婷