宁夏回族自治区固原市原州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）原民商初字第19号
原告固原家道房地产开发有限公司。
住所地：固原经济开发区。
法定代表人余建生，该公司董事长。
委托代理人陈昌举，宁夏张岳律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
委托代理人金某，男，汉族，宁夏固原市人，系该公司职工，住固原市原州区，代理权限为一般代理。
被告固原朗通汽车销售有限公司。
住所地：固原市原州区。
法定代表人任国庆，该公司总经理。
委托代理人蒋学峰，宁夏言成律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
委托代理人黄庆，宁夏言成律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原告固原家道房地产开发有限公司（以下简称固原家道房产公司）与被告固原朗通汽车销售有限公司（以下简称固原朗通公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年5月12日立案受理。依法由审判员张清伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告固原家道房产公司委托代理人陈昌举、金某，被告固原朗通公司委托代理人蒋学峰、黄庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告固原家道房产公司诉称，2013年12月14日，原告将其开发的位于固原市城区清河南路西侧家道汽车城内的汽车4S店一处出售给被告，用于被告经营“一汽大众”系列轿车，原、被告之间就此签订汽车4S店销售协议，约定汽车4S店占地面积为10亩，销售总价格为340万元，付款时间为合同签订之日，同时约定如果被告逾期一个月不按协议约定付款，原告要求其按合同总价的10%赔偿违约金。后经原、被告协商，于2014年3月18日，双方签订了补充协议，将汽车4S店的面积变更为8.12亩，销售总价格变更为276.08万元，付款时间变更为合同签订之日被告向原告支付总价款的40%，开工建设前被告向原告支付总价款的40%，在办理土地证时向原告支付总价款的20%。自原、被告双方签订协议及补充协议后，原告如约履行合同义务，为被告预留合同记载的土地，但被告迟迟不按照协议约定履行义务。现原告起诉要求：1、请求判令被告履行与原告之间签订的《固原家道汽车城汽车4S店销售协议》，向原告支付建设用地首付款110.43万元；2、判令被告赔偿原告违约金27.608万元；3、本案诉讼费由被告承担。
庭审中，原告为证明其主张向法庭提供下列证据：
1、固原市挂牌出让土地使用权确认书（复印件）一份，证明原告依法取得土地使用权的事实；
2、固原市人民政府关于出让国有建设用地使用权确认的批复（2013）255号文件（复印件，与原件核对无异，原件庭审后原告已领回）一份，证明上述挂牌土地出让给原告，并经固原市人民政府确认的事实；
3、国有建设用地使用权出让合同（2013）-41号文件（复印件，与原件核对无异，原件庭审后原告已领回）一份，证明固原市国土资源局将上述土地出让给原告的事实；
4、国有土地使用证复印件一份、交纳土地出让金发票及税票（复印件，与原件核对无异，原件庭审后原告已领回）四张，证明原告签订了上述土地出让合同，该土地使用权人系原告，国有土地使用证原件抵押在建设银行固原分行营业部，原告交清了所有土地出让金并缴纳了税费的事实；
5、《固原家道汽车城汽车4S店销售协议》及《补充协议》各一份，证明原告将土地使用权转让给被告经营4S店的事实；
6、固原家道汽车城规划总平面图一份，证明原告将涉案土地留给被告并进行了设计的事实；
7、广告牌租赁合同（复印件，与原件核对无异，原件庭审后原告已领回）、户外广告发布合同（复印件）、广告发布协议书（复印件）各一份，证明原告为被告4S店签订了广告协议，原告为被告做了广告的事实；
8、一汽大众4S店广告样本及招商手册各一份，证明原告给被告做广告的事实；
9、原告出让土地建设现状照片三张，证明原告出让土地建设面积投资达到了25%以上，同时证明给被告留的空地至今没有使用的事实。
被告固原朗通公司辩称，被告认为原告起诉的事实与理由依法不能成立，请求法庭驳回原告诉讼请求。理由如下：第一、原、被告双方所签订的《固原家道汽车城汽车4S店销售协议》及《补充协议》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，应属无效协议。第二、原、被告双方签订的涉案合同第七条约定了合同生效条件，本案应当属于附生效条件的合同，双方约定的条件并未成就，所以涉案合同自然无效。第三、双方签订的涉案合同事实上无法履行，原告无法将土地的使用权过户到被告名下，并给被告办理土地使用权证书。综上所述，鉴于双方签订的合同属于无效协议，且事实上无法履行，请求法庭驳回原告诉讼请求。
庭审中，被告针对其抗辩意见未向法庭提供证据。
上列原告提供的证据，经庭审举证，被告质证意见如下：
被告对原告提供的证据质证认为，对证据1不认可；对证据2真实性予以认可；对证据3无异议；对证据4中的土地使用证系复印件，不是原件，土地证上面的面积和批复及出让合同上面的面积不同，少了三千多平米，该土地证如果抵押给银行的话，原告无权和被告签订转让合同，原告无权将抵押物转让给被告，且事实上也无法给被告办理过户手续。对证据4中的出让金发票和税票无异议；对证据5真实性无异议，对证明目的及效力有异议，两份协议属无效协议，协议中约定被告向原告支付340万元后此协议生效，所以本协议系不生效协议；违约责任提到原告有权终止合同，要求承担10%的违约金，本案原告并未终止合同，所以无权要求违约金；协议书约定生效之日起九十日内原告向被告交付土地，但原告也未向被告交付土地；对证据6不认可，也不能证明原告的证明目的；对证据7的三性均不予认可，事实上原、被告签订的转让合同是2013年12月，补充协议签订时间为2014年3月18日，原告出示的合同签订日期均是在原、被告签订合同之前，故不能证明原告是为了履行与被告协议而与第三人签订的广告发布合同；对证据8的三性均不予认可，该份证据系原告单方面发布的广告且没有发布时间，该广告并没有经过被告同意，且被告也没有相应的宣传资料，所以该份证据系原告为了其家道汽车城的运作自己给自己打的广告，而且该份宣传图册应该都是在原、被告签订合同之前，原告单方面制作的；对证据9的三性均不予认可，该证据不能证明原告的涉案土地投资额完成25%以上，且不能证明已经形成了工地用地或其他用地条件，同时也不能证明预留空地就是涉案协议所签订的土地。
上列原告提供的证据，经庭审举证、质证，本院作如下分析认定：
对原告提供的证据1、2、3、4、5，因该五组证据形式来源合法，内容真实有效，且与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以采信，作为定案依据。对证据6、7、8、9，因该四组证据无其他证据相印证，不能证明本案事实，本院不予采信，不能作为定案依据。
经审理查明，2013年12月14日，原、被告签订协议约定，原告将其取得的挂牌出让土地10亩以340万元的价格转让给被告拟用于建设汽车4S店，土地位于固原市城区清河南路西侧。付款时间为合同签订之日，同时约定如果被告逾期一个月不按协议约定付款，原告要求其按合同总价的10%赔偿违约金。后经原、被告协商，于2014年3月18日，双方签订了补充协议，将面积变更为8.12亩，销售总价格变更为276.08万元，付款时间变更为补充协议签订后5个工作日内被告向原告支付总价款的40%，开工建设前被告向原告支付总价款的40%，在办理土地证时向原告支付总价款的20%。协议签订后，原、被告均未履行协议约定的内容。
另查明，原告在向被告转让涉案土地时，其已将该土地在建设银行固原分行抵押贷款，原告在转让土地时既未将抵押贷款事宜告知原告，又未征得抵押权人的同意。现原告起诉要求：1、请求判令被告履行与原告之间签订的《固原家道汽车城汽车4S店销售协议》，向原告支付建设用地首付款110.43万元；2、判令被告赔偿原告违约金27.608万元；3、本案诉讼费由被告承担。
本院认为，本案原告虽已取得转让土地的使用权，但根据我国《物权法》第一百九十一条第二款、《担保法》第四十九条第一款的规定，抵押期间，原告向被告转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知被告转让物已经抵押的情况，而原告在向被告转让土地时既未将土地已登记抵押的情况告知被告，又未通知抵押权人并征得其同意，致使原、被告双方签订的转让协议无法履行。因此，原告的转让行为无效，原、被告双方签订的《固原家道汽车城汽车4S店销售协议》、《固原“家道*汽车城”汽车4S销售协议补充协议书》属无效协议。庭审中，被告的抗辩理由成立，其抗辩意见本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款之规定，判决如下：
驳回原告固原家道房地产开发有限公司的诉讼请求。
本案受理费10090.00元（原告预交20180.00元，减半收取），由原告固原家道房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。
审判员 张清伟
二〇一四年七月三十一日
书记员 马小燕