广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第574号
上诉人（原审被告）：清远市清新区恒利房地产开发有限公司。
法定代表人：曾伟燕，该公司执行董事。
委托代理人：成惠雄，广东粤翔律师事务所律师。
委托代理人：陈健莉，广东粤翔律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：廖款凤。
委托代理人：黄庆华，广东格林律师事务所律师。
上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司（以下简称：恒利公司）因与上诉人廖款凤商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2014）清新法民二初字第465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年8月27日，廖款凤（买受人）与恒利公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》。合同约定，廖款凤购买的位于清远市清新区太和镇清新大道8号恒利阳光新城＊＊幢＊＊＊号房屋为预售商品房：房屋总金额370209元。合同第八条约定，恒利公司应在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经工程竣工验收合格并符合合同
约定的商品房交付廖款凤使用。合同第九条约定，逾期交房超过60日后，廖款凤要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒利公司按日向廖款凤支付已付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，恒利公司应当书面通知廖款凤办理交付手续。双方进行验收交接时，恒利公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，恒利公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。恒利公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，廖款凤有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由恒利公司承担。合同补充协议第4条约定，买卖双方同意广东省商品房买卖合同第十一条增加补充条款为，廖款凤收到恒利公司发出的《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起10日内到恒利公司指定的地点办理收楼手续，逾期不来者，视为已办理收楼手续，并从即日起按规定缴交物业管理费、分摊电费及一切相关费用。
合同签订后，廖款凤按约定共向恒利公司支付了购房款370209元。
2013年12月31日，廖款凤签署《住房资料登记表》、《（前期）物业管理服务协议》、《﹤物业小区（临时〉管理规约）承诺书》、《清远市商品房质量保证书》，办理收楼手续。
2014年8月17日，廖款凤签署《业主收楼确认书》。诉讼过程中，廖款凤确认其已于2013年12月31日收楼。恒利公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：竣工验收日期为2014年6月24日，竣工验收单位：勘察单位为广东有色工程勘察设计院、设计单位为佛山市顺德建筑设计院有限公司、施工单位为贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司、监理单位为清远市中诚建设监理有限公司、工程质量监督机构为清远市清新区建设工程质量监督站，竣工验收备案日期为2014年7月10日。
原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。廖款凤与恒利公司签订《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，除约定违约金标准高于本地区经济发展水平，应予调整外，其他内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于违约责任。恒利公司未能依合同约定在2013年9月30日前将工程竣工验收合格的讼争房屋交付廖款凤，是违约行为，应承担相应的违约责任。三、违约金的计算。1、违约金的计算期限。虽然讼争房屋2014年6月24日才通过竣工验收，鉴于廖款凤已于2013年12月31日收楼，因此，违约金的计算期间应从2013年10月1日计至2013年12月31日共92天。2、关于违约金的计算标准。依照合同约定，逾期交房超过60日后，廖款凤要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒利公司按日向廖款凤支付已付房价款万分之五的违约金。恒利公司辩称廖款凤要求支付的违约金过高，应参照同地段房屋的租金计算调整。恒利公司提出的参照同地段房屋租金标准计算损失，仅是廖款凤损失的一部分，应不予采纳。结合本地区的经济发展水平以及案件的实际情况，恒利公司应按日万分之四向廖款凤支付违约金为宜。为此，恒利公司应向廖款凤支付违约金13624元（370209元×O.0004×92天）。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年3月9日作出（2015）清新法民二初字第465号民事判决：清远市清新区恒利房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向廖款凤支付违约金13624元。案件受理费1234元，由廖款凤负担941元，由清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担293元。此款廖款凤已预交1234元，超过廖款凤应负担的部分，原审法院不作退回，待清远市清新区恒利房地产开发有限公司在偿还上述款项时一并迳付给廖款凤。
宣判后，清远市清新区恒利房地产开发有限公司及廖款凤不服，均向本院提起上诉，其中，清远市清新区恒利房地产开发有限公司请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求：2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、上诉人已把涉案房屋交付给被上诉人使用，而且涉案房屋具备交付使用条件，上诉人不需要再向被上诉人支付违约金。上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定上诉人应当在2013年9月30日前把具备工程竣工验收合格的房屋交付给被上诉人使用。本案中，涉案房屋在2013年11月22日通过了消防验收，清远市公安消防支队清新区大队出具的清新公消验（2013）第0020号《建设工程消防验收意见书》综合评定涉案房屋工程消防验收合格。此外，涉案房屋也在2014年3月17日通过了规划验收，清远市城乡规划局清新分局颁发了《规划管理验收合格证》。被上诉人认购的房屋也于2014年7月10日通过竣工备案，涉案房屋事实上已具备交付使用条件，实际上可以交付给被上诉人装修使用。被上诉人按上诉人的通知于2013年9月30日签收了《消防安全责任书》，于2013年12月31日签收了《收楼手续单》等收楼手续，并已收楼而且没有对交付房屋的质量提出异议，可见，被上诉人也认可上诉人所交付房屋具备合同约定交付条件，被上诉人在本案中并不存在损失。
二、退一步说，即使上诉人需要向被上诉人支付违约金，一审法院把违约金调整为按日万分之四的标准计算仍然高于被上诉人的实际损失。《合同法》第一百二十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”对于如何计算房屋买受人的损失，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”据此，可参照有资格的房地产评估机构评定的涉案房屋同地段同类房屋租金标准确定被上诉人的损失。根据广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司2014年8月28日出具的业评资字（2014）第0667号《资产评估报告》，评定涉案房屋地段的月租金为13元／平方米（不含税）。一审判决己认定合同约定的违约金标准高于本地区经济发展水平，应予调整，但同时又认为上诉人提出的同地段房屋租金标准计算损失，仅是被上诉人损失的一部分显然缺乏依据，被上诉人也没有提供任何证据证实其除租金损失外还有其他损失。请求二审法院根据业评资字（2014）第0667号《资产评估报告》所评定的租金标准对本案违约金予以调整。
综上所述，上诉人为维护自身合法权益，特依照《民事诉讼法》第一百六十四条规定提起上诉，请求二审法院依法撤销一审错误判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。
廖款凤上诉请求：一、变更一审判决，改判支持上诉人一审时提出的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、上诉人于2014年8月17日签署《业主收楼确认书》，同时才开始从被上诉人手上领取该单元大门钥匙、信箱钥匙以及门禁系统IC卡等信息可知，该时间起上诉人才实际占有使用涉案房屋，该时间应作为违约金计算截止期限，原审法院以2013年12月31日作为违约金计算截止期限存在明显错误，与实际占有使用涉案房屋的客观事实、已有证据不相符合。《业主收楼确认书》显示：1、上诉人于2014年8月17日才签署《业主收楼确认书》，办理收楼的手续，并开始从被上诉人手上领取该单元大门钥匙、信箱钥匙以及门禁系统IC卡，且涉案房屋的电表也显示为零，从基本的生活常识即可知，本案中，上诉人连涉案房屋的钥匙以及出入小区的门禁卡都未能取得，如何实施占有使用涉案房屋更不可能转移占有使用。2、被上诉人自2014年8月17日才向上诉人完整地出示《消防安全责任书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等有关材料，且被上诉人在答辩也称（原审判决书P3第十行），“原告按答辩人的通知己于2014年8月l7日签收了《业主收楼确认书》和《消防安全责任书》”。综上，可见上诉人是于2014年8月17日起办理收楼手续，并实际占有使用涉案房屋的，应当以该时间作为计算违约金的截止时间为妥。
二、原审法院结合清远地区经济发展水平以及案件的实际情况（合同约定以万分之五每日标准计付违约金），按日万分之四计付违约金，符合法律规定，依法应予以维持。1、双方合同明确约定以每日万分之五计付违约金。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段房屋租金标准确定。”本案不存在以租金标准计付违约金的前提条件。3、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第三条，“在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的边约金过分高于或者低于所造成的损失为由要求减少或者增加违约金的，人民法院一般不予支持”。延期交楼行为损失不仅仅是租金损失，还包括转让行为等其它情形造成的损失。随意要求减少违约金的行为，有损合同自主精神以及法律的尊严。4、《广州市中级人民法院关于审理商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第五条，“××以约定的违约金标准过高为由请求调整迟延交楼违约金的，应如何把握违约金标准是否过高：约定违约金标准为万分之五以内（含万分之五）的，均认定属于合理范围，不予调整。同一楼盘违约金标准约定不一致的，超过万分之五的可调整为万分之五”。因此，原审法院确认的违约金计算标准合理合法，应予以维持。
综上，为保护上诉人合法权益，请求人民法院依法撤销一审判决，并依法按上诉人诉讼请求予以改判。
经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明：恒利公司二审中提交《桩基工程子分部质量验收记录》、《地基与基础工程分部（子分部）工程验收记录》、《主体结构分部（子分部）工程验收记录》、《住宅工程质量分户验收汇总表》等，拟证明涉案房屋在合同约定的交付时间前已通过多项验收，可交付使用。
又查明：恒利公司一审期间提供了其单方委托广州业勤资产评估有限公司作出的《资产评估报告》，证明涉案房屋的每月租金为每平方米13元。二审期间，上诉人廖款凤认为该评估报告是恒利公司单方委托评估而对其真实性、合法性、关联性均不予认可。同时认为租金的损失只是其损失的一部分并非全部，且该评估报告的有效截止期限为2015年8月21日。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：1、上诉人恒利公司应否支付违约金。2、原审法院将逾期交楼的违约金调整为按已付购房款日罚万分之四是否合理。3、原审法院确认的违约金计算的截止时间是否正确。
关于上诉人恒利公司应否支付违约金的问题。根据涉案《广东省商品房买卖合同》的约定，上诉人应当于2013年9月30日前，将经工程竣工验收合格的商品房交付上诉人廖款凤使用，逾期交楼超过60日且廖款凤要求继续履行合同的，恒利公司应自交楼期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向被上诉人支付已付房价款的万分之五的违约金。涉案房屋竣工验收日期为2014年6月24日，已远远超过合同约定的交楼期限，恒利公司逾期交楼，应按合同约定执行。廖款凤要求恒利公司支付逾期交楼的违约金，理由充分。虽然涉案房屋在交楼日期前建成，但并未在交楼日期前竣工验收合格，而涉案房屋竣工验收合格之前的消防验收、规划验收等，均不是合同约定的交楼条件，因此，恒利公司并未按合同的约定如期如约履行交楼义务，应当向廖款凤支付逾期交楼的违约金。恒利公司此节上诉理由不成立，本院不予支持。
关于原审法院将逾期交楼的违约金调整为按已付购房款日罚万分之四是否合理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第（二）款关于“约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对于违约金是否过高或过低的认定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。本案中，原审法院在上诉人廖款凤没有提交证据证实其实际损失及预期利益损失的情况下，根据合同的履行情况及当事人的过错程度，以合同约定的违约金过高为由，根据上述法律规定及处理原则，将双方合同约定的违约金标准调整为按已付购房款日罚万分之四并无不当。上诉人廖款凤以违约金的约定是双方当事人的真实意思表示且法律没有赋予当事人可以对违约产生的损失赔偿额计算方法请求减少或增加的权利为由，认为原审法院不应对双方约定的违约金予以调整的上诉请求，依据不足，本院依法不予采纳。上诉人恒利公司以原审法院调整后的违约金仍然过高为由，请求予以减少的主要依据是其单方委托作出的《资产评估报告》报告，但由于该报告是其单方委托作出，且上诉人廖款凤对该评估报告不予认可，因此，在恒利公司不能举证证实原审法院确定的违约金标准存在过分高于所造成的损失的情况下，以违约金过高为由再次请求予以调整的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。
关于原审法院确认的违约金计算的截止时间是否正确的问题。本案中，虽然涉案房屋竣工验收日期为2014年6月24日，但根据上诉人恒利公司提供的2013年12月31日的《收楼手续单》显示，上诉人廖款凤于2013年12月31日已办理了收楼手续，原审法院据此认定上诉人廖款凤于2013年12月31日已收楼并确认逾期交楼的违约责任计算至该日止正确。虽然上诉人廖款凤于2014年8月17日再次签收《业主收楼确认书》，但在上诉人廖款凤不能举证证实之前的收楼行为无效的情况下，上诉人廖款凤认为逾期交楼的违约金应计算至2014年8月17日的上诉请求，依据不足，本院依法不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1867元，由上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担1234元，由上诉人廖款凤负担633元。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖惠文
审 判 员 巢忠文
代理审判员 余允添
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 冯敏静