浙江省天台县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙1023民初3712号
原告（反诉被告）：天台县华利经纪信息咨询中心，住所地天台县赤城街道天桐路***号。
经营者倪卫强，男，1962年9月25日出生汉族，住。
被告（反诉原告）：陆德胜，男，1956年11月24日出生汉族，住天台县。
被告（反诉原告）：范爱民，女，1967年10月27日出生汉族，住天台县。
两被告共同委托诉讼代理人：许咪，浙江同元律师事务所律师。
第三人：裘星满，男，1968年8月8日出生汉族，住天台县。
原告天台县华利经纪信息咨询中心与被告陆德胜、范爱民、第三人裘星满居间合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案受理后，被告陆德胜、范爱民于案件审理中提出反诉申请，本院经审查，予以合并审理，并依法适用简易程序于2018年7月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天台县华利经纪信息咨询中心的经营者倪卫强，被告（反诉原告）陆德胜、范爱民的共同委托代理人许咪、第三人裘星满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天台县华利经纪信息咨询中心向本院提出诉讼请求：判令被告陆德胜、范爱民共同支付原告居间报酬9.16万元并从起诉日起按照年利率6%支付逾期付款利息至还清日止。事实和理由：二被告系夫妻关系，共有一套位于天台县的房屋。2016年二被告将该房屋委托于原告中介出售，经原告撮合，2016年11月24日，二被告和案外人裘星满签订《房屋买卖合同》，以总价款558万元成交。裘星满支付了定金26万元后，被告违约，未将房屋出售于裘星满，裘星满诉至法院，后二被告败诉，上诉至台州市中级人民法院，经中院调解，双方达成协议，二被告赔偿裘星满40.9万元。根据《房屋买卖合同》第五条约定，买卖双方各需支付房屋总价款1%的佣金给原告，如一方违约，则佣金全部由违约方承担。现二被告违约且经法院定案处理，二被告应支付原告佣金11.6万元（5580000元×1%×2），扣除已经支付的2万元，二被告尚需支付佣金9.16万元。原告多次向二被告催讨，二被告拖延不付，侵犯了原告的合法权益。
被告陆德胜、范爱民辩称，1.原告所述不符合事实：①被告并非赔偿给裘星满40.9万元，而是该款项包括了裘星满之前支付给被告的定金26万元及相应利息，还有合理补偿给裘星满房屋升值后的部分款项及诉讼产生的部分费用，合计40.9万元；②原告已收取被告及第三人裘星满履约保证金各2万元，在诉称中却只承认收取被告的2万元，没有承认收取了第三人的2万元；③违约方并非被告，根据合同约定，第三人在2017年3月前支付房款430万元，但因为银行抵押债务无法涤除，第三人跟被告均到银行多次沟通，但银行不同意涤除抵押款，合同无法履行。2.原告在促成本次房屋买卖过程中存在重大过失，被告在一开始就告诉过原告及第三人，告知原告是被告负债较大，准备将抵押于平安银行的房屋出售，也告知原告房产权证均抵押在银行，询问能否出售，原告作为专业的房屋中介机构，告知被告能够出售，但未告知应经抵押权人同意，目前正因为抵押权人不同意涤除抵押权，造成无法出售该房产，在裘星满起诉被告的房屋买卖合同纠纷一案中，第三人平安银行在庭审答辩中明确讲到其要求主张买卖合同是无效的，天台法院（2017）浙1023民初3856号民事判决书中在第三人平安银行辩称中主张合同无效，其不同意对抵押款进行偿还，因此造成房屋买卖合同未能履行，包括在合同签订后，被告为了能够履行合同，向平安银行支付214万元现金，把214万元打到平安银行，希望平安银行能够在归还980万元后解除抵押，但遭到平安银行拒绝，这可以证明并不是被告不履行，而是因为原告未告知抵押房屋必须经过抵押权人同意造成合同无法履行。3.至于原告主张要求被告支付两倍居间费用，违反法律规定，从原、被告签订的房屋买卖合同来看，合同当事人是裘星满和被告，原告并不是合同主体，但是在规定违约责任中，规定了原告的权利，这是加重了合同当事人义务，且这个合同是格式合同，作为不是合同当事人的居间方，设定了权利却没有设定相应的义务，这个合同是不平等的，所以对其提出的要求两被告承担本案全部中介佣金，于法无据。综上，被告认为本次合同未能成就主要是原告在居间过程中存在重大过失，致使合同履行不能，无权收取居间费用。
第三人裘星满陈述，没有意见，当时我房屋没有买成，居间报酬应当还给我，损失点也就算了。
被告（反诉原告）陆德胜、范爱民向本院提出反诉请求：1.依法判令被反诉人天台县华利经纪信息咨询中心返还2万元信用保证金；2.要求被反诉人归还原告天都花园D11幢契证1本。庭审过程中，被告（反诉原告）撤回第二项反诉请求。事实和理由：因天台县华利经纪信息咨询中心疏于履行中介职责，造成本次房屋买卖合同纠纷，被反诉人天台县华利经纪信息咨询中心无权收取居间报酬，故要求被反诉人归还2万元信用保证金。
针对本诉被告陆德胜、范爱民提出的反诉，原告（反诉被告）天台县华利经纪信息咨询中心辩称，被告的反诉请求没有道理，说原告不履行中介职责，合同签订后，原告再三打电话给裘星满，他说钱还没有筹到，到2017年3月1日前打了多少电话，他都避而不来，他不来没办法，原告在签订这个合同上没有任何过失。
第三人裘星满陈述，没有意见，我跟原被告都只接触了个把钟头时间，协商了怎么付款，其他事情我也不清楚，中间都是中介沟通好。
为证明诉称事实，原告（反诉被告）向本院提交了房屋买卖合同原件1份、（2017）浙1023民初3856号民事判决书复印件1份、（2017）浙10民终2296号调解书复印件1份，证明合同经判决有效，被告必须支付佣金。
被告（反诉原告）质证认为，对房屋买卖合同真实性无异议，第二条第4款中约定2万元信用保证金“待本协议履行完毕后结算”，说明中介费用必须是协议履行完毕后才能结算；第五条第2项出现的佣金条款，合同双方是本案的被告和第三人，原告并非该合同的当事人，且只设定权利约定义务，该合同应是无效。该合同是格式合同，对要求违约方承担双倍佣金并未做出明确说明。对于（2017）浙1023民初3856号判决书，系未生效判决，应以上诉后的中院调解书为准，在中院调解书的约定条款被告已经全部履行完毕。
第三人质证认为，没有意见。
被告（反诉原告）陆德胜、范爱民向本院提交的证据有：1.最高额抵押担保合同，证明被告所售房屋存在抵押贷款；2.还款业务申请书，证明签订合同后，被告为了履行合同筹资还贷214万元；3.裘星满的起诉状，证明第三人裘星满要求确认合同有效行使涤除权、被告愿意履行合同但抵押权人不同意；4.（2017）浙1023民初3856号民事判决书，证明抵押权人主张房屋买卖合同无效致使合同无法履行；5.（2017）浙10民终2296号调解书，证明两被告与第三人经协商后由被告赔偿第三人40.9万元；6.房屋买卖合同，证明合同条款约定需等协议履行完毕之后结算，要求原告返还2万元信用保证金。
原告（反诉被告）质证认为，没有意见，但与本案无关。
第三人质证认为，没有意见。
第三人未向本院提供证据。
经审理，本院认为下列事实可以认定：
被告陆德胜、范爱民通过原告天台县华利经纪信息咨询中心居间介绍，于2016年11月24日与案外人裘星满签订《房屋买卖合同》一份，约定二被告将位于天台县万元的价格出售给裘星满，中介佣金按成交总价由买卖双方各付1%，佣金不因合同解除而减免，买卖双方任何一方违约，佣金由违约方全额支付。原、被告双方及裘星满均在合同中签字、捺印、盖章，裘星满支付购房定金26万元。二被告于2015年7月16日用涉案房屋为台州金泰橡塑有限公司债务提供了980万元最高额抵押担保，债务人未能清偿债务，最高额抵押权人不同意二被告提前偿还贷款、转让抵押财产，致使涉案房屋无法办理所有权变更登记。裘星满于2017年7月6日向本院起诉，要求解除《房屋买卖合同》，返还定金并赔偿损失。2017年9月20日，本院作出（2017）浙1023民初3856号民事判决书，判决：一、解除裘星满与范爱民、陆德胜于2016年11月24日签订的房屋买卖合同；二、限范爱民、陆德胜于判决生效之日起十日内返还裘星满定金26万元并赔偿裘星满经济损失30.8万元。二被告不服本院判决，提起上诉，台州市中级人民法院于2017年11月2日作出（2017）浙10民终2296号民事调解书，确认：一、上诉人范爱民、陆德胜支付给被上诉人裘星满40.9万元，款分两次付清。第一期在2017年11月20日之前支付20万元，第二期在2018年1月31日前支付20.9万元，款项汇到被上诉人裘星满账户。双方本案纠纷就此了结；二、若上诉人范爱民、陆德胜逾期付款，则被上诉人裘星满有权按照原审判决向原审法院申请强制执行；三、一审诉讼费减半收取5400元、保全申请费5000元，合计10400元，由被上诉人裘星满承担；二审诉讼费10800元，减半收取5400元，由上诉人范爱民、陆德胜承担。
另查明，二被告向原告支付了2万元信用保证金，未向原告支付其他款项。签订《房屋买卖合同》前，二被告告知原告涉案房屋已进行了抵押贷款，但未明确告知原告涉案房屋为台州金泰橡塑有限公司债务的履行提供本金最高额980万元担保的事实。原告未核实抵押担保具体情况，亦未告知买卖双方抵押期间转让抵押财产应经抵押权人同意。原告为促成交易，提供的劳务包括邀约买受人看房、洽谈价款、查询涉案房屋有无抵押与查封，无其他费用支出。第三人裘星满向原告支付了2万元信用保证金，在签订房屋买卖合同之前未向原、被告了解核实房屋抵押担保的具体情况。
还查明，最高额抵押合同签订后，截至2017年8月，台州金泰橡塑有限公司共欠平安银行台州分行本金1900多万元。
上述事实，有原、被告提供的《房屋买卖合同》、（2017）浙1023民初3856号民事判决书、（2017）浙10民终2296号民事调解书、《最高额抵押担保合同》、还款业务申请书、裘星满的起诉状等证据及各方当事人庭审陈述予以证实，可以认定。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告向二被告提供房地产居间服务，双方就如何支付报酬进行了约定，该约定虽然载于《房屋买卖合同》第五条违约责任中，但具有独立性，各方当事人均应按约履行。房屋买卖合同第五条约定“中介佣金按成交总价由买卖双方各付1%，佣金不因合同解除而减免，买卖双方任何一方违约，佣金由违约方全额支付”：第一，原告是否可向卖方主张居间报酬55800元？原告作为居间人促成二被告与第三人签订合同，已尽到主要义务，但其作为长期从事房地产经纪活动的中介服务机构，未引导二被告详细说明抵押情况，尤其是最高额抵押980万元远远超过涉案房屋价值的情况，也未告知买卖双方转让抵押财产应当取得抵押权人同意这一与订立合同有关的重大事项，二被告作为房屋所有权人及出卖人，未如实向居间人和买受人报告具体抵押贷款情况，双方均存在一定过错，要承担相应的责任。综合考虑合同最终未能实际履行，原告无须按照行业通行做法参与协助办理房屋过户等后续工作，原告在居间活动中付出了劳务但未支出费用等因素，本院酌定由二被告支付居间人报酬30000元。第二，原告是否可向买方主张居间报酬55800元？根据《合同法》第四百二十五条之规定，居间人在居间合同中承担的主要义务为如实报告义务，应就订立合同有关的事项向委托人如实报告，不得隐瞒和订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况。对于居间人履行如实告知义务的范围与内容，房屋中介公司作为专业性的机构，拥有专业的人员、特殊房源网络，并根据其服务收取佣金，对其提供的信息理应承担充分的、谨慎的审查及核实义务。本案原告作为专业房屋中介公司，在居间促成房屋买卖过程中，理应尽到审慎的核查义务，向买受方如实告知对订立合同有重大影响的事实。而本案讼争房屋是否存在抵押、抵押贷款的金额、是否已经抵押权人同意转让等情况，尤其是最高额抵押980万元远远超过涉案房屋价值的情况，显然是对买受方的购房决定有重大影响的事实。原告在提供居间服务过程中未及时履行信息审查职责及如实报告义务，存在过错。现因最高额抵押权人不同意被告转让房产，涉案房屋无法办理所有权变更登记，因此，对该部分的居间报酬，原告无权主张。综上，二被告应向原告支付居间报酬30000元。原告起诉后，二被告未支付报酬，现原告要求二被告从起诉日即2018年6月8日起按照年利率6%赔偿利息损失，符合法律规定，本院予以支持。就反诉，二被告要求原告返还2万元信用保证金，合理合法，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第七条之规定，判决如下：
一、限被告陆德胜、范爱民于本判决生效之日起十日内向原告天台县华利经纪信息咨询中心支付居间报酬30000元，并赔偿利息损失（利息损失从2018年6月8日起按照年利率6%计算至本判决履行完毕之日止）。
二、限反诉被告天台县华利经纪信息咨询中心于本判决生效之日起十日内返还反诉原告陆德胜、范爱民信用保证金20000元。
三、驳回原告天台县华利经纪信息咨询中心的其他诉讼请求。
四、上述一、二项相抵后，由被告陆德胜、范爱民于本判决生效之日起十日内向原告天台县华利经纪信息咨询中心支付居间报酬10000元，并赔偿利息损失（利息损失从2018年6月8日起按年利率6%计算至本判决履行完毕之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2090元，减半收取1045元，由原告天台县华利经纪信息咨询中心负担770元，由被告陆德胜、范爱民负担275元。本案反诉受理费300元，减半收取150元，由原告（反诉被告）天台县华利经纪信息咨询中心负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费2390元（具体金额由台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001。逾期按自动撤回上诉处理]。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。执行期间本院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，本院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审判员 潘优优
二〇一八年八月二十七日
书记员 王雅芸