湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2801民初1367号原告范银美，女，生于1989年12月1日，土家族，湖北省建始县人，务农，住建始县。委托诉讼代理人：向文杰，湖北正典律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭彩俊，湖北正典律师事务所律师。被告：恩施华龙村置业有限公司，住所地：湖北省恩施市东风大道55号。统一社会信用代码：91422800798790186L。法定代表人唐雪琴，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谌章余，湖北图盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾凡衍，湖北图盛律师事务所律师。原告范银美与被告恩施华龙村置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月5日作出（2016）鄂2801民初289号民事判决书，原、被告均不服，向恩施土家族苗族自治州中级人民法院（以下简称州中院）提出上诉，州中院于2018年1月18日作出（2017）鄂28民终664号民事裁定书，裁定撤销上述判决，发回本院重审。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告范银美及其委托诉讼代理人向文杰、被告恩施华龙村置业有限公司的委托诉讼代理人曾凡衍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范银美向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行编号为ES1304902号的《商品房买卖合同》，向原告交付位于恩施经济开发区××湖××花园××区××单元××—××号的房屋，并每日按房屋总价款5‰向原告支付自2015年6月30日起至被告向原告交付房屋止的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月21日，原告购买被告开发的位于恩施市××花园××区××单元××—××号的房屋，双方签订《商品房买卖合同》。该合同第八条约定被告在2015年6月29日前，将验收合格的商品房交付给原告。该合同第九条约定被告逾期交付房屋，原告选择继续履行合同的，被告应按日向原告支付已交付房屋总价款5‰的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部房款，但被告至今未向原告交付房屋，构成违约。且案涉房屋存在严重的质量及安全隐患，不具备交付使用条件。为此，特诉至法院，请求判准上述诉讼请求。被告恩施华龙村置业有限公司辩称，莲湖花园二期已经经过五方责任主体验收，达到了交房条件。原告主张被告逾期交房，违约期限应该是2015年6月30日至2016年5月13日。原、被告所签订合同中的违约金约定过高，该条款应予撤销。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，违约金标准可按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告就房屋质量问题所举证据证明力不足，该证据并不能证明房屋主体有质量问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举证质证，对各方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据将结合各方历次庭审陈述及其他证据，依照证据规则对其证明效力与目的进行综合分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月21日，原告范银美（买受人）与被告恩施华龙村置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为莲湖花园二期第四区1单元3层1-303号房，该商品房用途为住宅，建筑面积134.23平方米（其中套内建筑面积104.8平方米），单价3990.32元/平方米，总价款535620元；以上价格包含水、电、气的立户费，不包含买受人按国家政策法规应缴纳的契税、维修基金及办理两证所产生的各项费用；签约时支付161620元，余款374000元办理银行按揭。第八条交付期限。出卖人应当在2015年6月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。1.自来水及生活用电在该商品房交付使用时达到使用条件；2.天然气在该商品房交付使用时达到使用条件，具体通气时间以天然气公司正式通知为准；3.其他公共配套设施经小区综合验收后交付使用。合同还就其他事项进行约定。合同签订后，原告按照约定共计向被告支付购房款535620元。2015年7月10日，建设单位即被告恩施华龙村置业有限公司、设计单位湖北天工建筑勘察设计有限公司、施工单位恩施市清江建安有限公司、监理单位武汉南亚建设监理有限公司、地勘单位中南勘察设计院（湖北）有限责任公司共同对莲湖花园二期A栋（6#、7#）及地下室进行了验收，签署了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，但该记录中的“验收结论”和“综合验收结论”栏均无内容。同日，恩施市建设工程质量监督站对前述工程出具《建设工程质量监督告知书》，其“验收监督意见”载明：1.验收组织形式、验收程序符合相关要求；2.要求你单位对工程质量保证资料、相关资料签字盖章等欠缺内容迅速完善，待项目总监理工程师核查后，用书面形式报我站。庭审中，被告恩施华龙村置业有限公司称其已通过邮政速递履行合同义务通知原告范银美收房。本次审理中，被告恩施华龙村置业有限公司向本院递交了鉴定申请书，其内容为：因本案原告诉请被告支付违约金，申请对案涉房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定、评估。经审查，双方虽在《商品房买卖合同》中约定，被告逾期交房应按日向原告支付已交付房屋总价款5‰的违约金，但该违约金比例明显过高，法院虽可适当进行调整，但如何调整应有客观参考依据，否则其随意性过大。被告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，申请对同地段同类房屋租金标准进行鉴定后作为调整幅度参考，且本院同类案件也在进行鉴定。为保持本院裁判尺度一致，本院同意被告的鉴定申请。2018年8月22日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出鄂循价鉴【2018】第17093-24号《关于莲湖花园二期11栋1单元303号房屋租金水平的价格鉴定评估报告书》，其鉴定评估结论为：标的房屋租赁价格评估结果为0.38元/㎡.天。房屋年租赁价格为:0.38元/㎡×134.23㎡×360天=18362元。为此，被告花去鉴定费1500元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后原告范银美履行了支付房屋价款的义务，被告恩施华龙村置业有限公司也应履行合同约定的交房义务。涉案合同第八条约定，出卖人应当在2015年6月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“该商品房经验收合格”的符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告虽然提交了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及《建设工程质量监督告知书》，但未提交《建筑工程竣工验收报告》，尚不能证明案涉房屋已经竣工验收。涉案《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。虽然被告提交了邮政速递单并认为其已向原告履行了通知收房的义务，但从该份速递单据上看，不足以证明邮寄的内容系被告通知原告收房的书面资料，也不能证明其通知收房时案涉房屋已经竣工验收并符合交房条件。故，被告应当按照合同约定向原告履行交房义务。因被告未按约定交房构成违约，应承担延期交房的违约责任。关于违约金数额问题。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。即按每日2678元（每年964080元）支付违约金，该标准明显过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”关于损失的确定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。该条适用情形虽为“没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，但究其立法本意，房屋租金标准实为比较客观的损失标准，也为其经济损失的主要类别，实践中也便于计算。故在当事人约定的违约金过高或过低，请求人民法院予以调整的，人民法院应当以此为参照，同时，亦可避免法官自由裁量权的随意性。参照该条款，按鉴定评估价格，案涉房屋年租赁价格为18362元，同时,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的’过分高于造成的损失’”。结合本案实际，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌情将违约金损失在年租赁价格18362元的基础上上浮10%,即案涉房屋年租赁价格为20198元（四舍五入取整数），对超出此限的违约金不予支持。关于原告范银美要求被告恩施华龙村置业有限公司交付商品房的请求。合同约定的交付商品房的条件为“商品房经验收合格”，现被告未提供案涉商品房已经竣工验收的证据，案涉商品房能否达到竣工验收条件并通过竣工验收、是否符合合同的约定尚不能确定。只有通过竣工验收并具备交付使用条件后，才能向原告进行交付，本院现不宜直接判令被告交付。现原告要求继续履行合同，故被告应尽早进行竣工验收，按照合同约定向原告履行交付义务。原告虽提出案涉房屋存在质量问题的意见，一是因其未提交充足证据证明，且案涉房屋尚未竣工验收，故现不能证明案涉房屋存在质量问题，二是原告在提出该问题后，未进一步提出因该问题存在而需由被告承担何种民事责任，故，对原告的该项意见，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告恩施华龙村置业有限公司与原告范银美于2013年7月21日签订的《商品房买卖合同》继续履行。二、被告恩施华龙村置业有限公司于本判决生效之日按每年20198元的标准向原告范银美支付自2015年6月30日起至交房之日止的违约金。三、驳回原告范银美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费200元，鉴定费1500元，由被告恩施华龙村置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李 磊人民陪审员 胡 斌人民陪审员 王清国二〇一八年九月二日书 记 员 吴 兰