上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第2773号
原告上海证券有限责任公司。
法定代表人龚德雄。
委托代理人蔡晶晶，国浩律师（上海）事务所律师。
被告华贸国际易货交易所有限公司。
法定代表人高泽成。
原告上海证券有限责任公司诉被告华贸国际易货交易所有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海证券有限责任公司的委托代理人蔡晶晶到庭参加诉讼，被告华贸国际易货交易所有限公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告上海证券有限责任公司诉称，2010年11月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定，原告将其名下的坐落于上海市襄阳北路XXX号四层除杂物间之外的房屋出租给被告，租赁期限自2011年1月1日起至2016年12月31日，第一年至第二年的年租金为人民币440，920元（以下币种均为人民币），第三年至第六年的年租金为454，148元；被告应在每个付款期（每三个月为一个付款期）开始前的15日前预付下一期的租金，逾期支付的，应按日租金的3%支付违约金；租赁合同终止的，被告应将房屋完全交还给原告，逾期交还的，被告应自逾期之日起至房屋交还止按租金（含物业费）的三倍支付房屋使用费。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告自2012年10月1日起未向原告支付租金。2013年7月9日，原告发函通知被告，租赁合同于被告收到函件之日起终止。被告于2013年7月10日收到函件后，于2013年9月9日向原告返还了房屋，但未支付欠付的租金、房屋使用费。原告遂诉至法院，要求判令：1、被告向原告支付2012年10月1日起至2013年7月10日的租金349，746.40元；2、被告应自2012年9月16日起按照日租金的3%向原告支付迟延租金的违约金，暂计算至2014年5月31日为23，139.96元；3、被告支付原告2013年7月11日起至2013年9月9日止的房屋使用费227，695.92元。
被告华贸国际易货交易所有限公司未到庭应诉。
经审理查明，本市襄阳北路XXX号四层南部，建筑面积873.99平方米房屋系原告所有。
2010年11月4日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定，原告将坐落于上海市襄阳北路XXX号四层除杂物间之外的整层区域，建筑面积约800平方米（以下简称系争房屋）出租给被告作为办公使用，租赁期限自2011年1月1日起至2016年12月31日止；双方约定，第一年至第二年租赁房屋的每年租金（含物业管理费）为440，920元，第三年至第六年租赁房屋的每年租金（含物业管理费）为454，148元；签约时，被告向原告预付三个月的租金，计110，230元，此后每个付款期（每三个月为一个付款期）开始前的15日前，被告向原告预付下一期的租金，逾期支付的，逾期一日，则被告需按日租金的3%支付违约金；本合同终止日（含期满终止或提前终止）起，被告应将该房屋完全交还给被告，被告逾期将房屋完全交还给原告的，被告应自逾期之日起至房屋完全交还给原告之日按日向原告支付房屋使用费，房屋使用费为本合同终止前一日租金的三倍，且原告有权采取任何措施处置该房屋及屋内物品（届时，被告仍留置在该房屋内的物品视为被告遗弃物），以使该房屋处于可出租状态，由此所发生的费用，均由被告承担；被告逾期支付租金及水、电、通讯等其他费用超过15日（包括连续或累计）的，原告有权采取各种措施限制被告继续使用该房屋，以及限制从该房屋搬出物品，直至解除本合同，收回该房屋。合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告自2012年10月1日未再支付租金。2013年2月1日，被告向原告出具了承诺书，内容为，“由于被告股东之间的纠纷，公司账户被暂时冻结，致使被告借原告的襄阳北路XXX号4楼办公场地的租金不能按时交付……我司承诺，自2012年10月起至2013年3月的租金，不管我司股东间的纠纷解决的结果如何，我司都将在2013年3月31日前把该付的租金以转账或现金的方式一次性向贵司支付，如我司不能履行承诺，贵司可以收回房屋，我司仍将按照合同的约定支付拖欠的租金及违约金”。2013年6月26日，原告通过律师发函给被告，要求被告支付2012年10月1日至2013年9月30日止的欠租及违约金，否则将解除租赁合同，追究被告相应法律责任。2013年7月9日，原告再次通过律师发函被告，内容为，由于被告违约，原告发函被告，被告收到原告函件之日终止双方的租赁合同，被告应在终止日将租赁房屋返还原告，租赁房屋恢复至交付时的原状；被告应向原告支付2012年10月1日起至租赁合同终止日止的租金及相应违约金，同时，被告向原告支付的作为押金的100，000元将转为被告向原告支付的租金，被告应支付的租金作相应扣减。该函件于2013年7月10日送达被告。2013年9月9日，原告收回了房屋。2014年5月8日，原告再次委托律师发函被告，要求被告付清欠租。因被告未付款，原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。
又查，原告于庭审中自认，双方在合同履行过程中，被告曾支付原告现金100，000元用以担保租赁合同的履行，要求以该笔款项抵扣欠租。
以上事实，由原告提供的《上海市房地产登记簿》、《房屋租赁合同》、承诺书两份、律师函三份、上海巨星物业有限公司证明以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。支付租金是承租人基本的合同义务。被告逾期不支付租金累计超过十五日，已构成根本性违约，原告作为出租人有权解除租赁关系，但应当通知被告。租赁合同自通知到达对方时解除。原告通过律师函解除了双方的租赁合同，合同解除通知于2013年7月10日送达被告，租赁合同自2013年7月10日解除。被告应按合同的约定支付原告2012年10月1日起至2013年7月10日的租金349，746.40元（计算方式为440，920／12×3＋454，148／12×6＋454，148／365×10）。合同解除后，被告应当及时搬离租赁房屋，并将房屋交还原告。由于被告继续占用系争房屋，造成原告经济损失，现原告要求被告按合同约定租金的三倍支付2013年7月11日至2013年9月9日止的房屋使用费227，695.92元（454，148／365×3×61），符合合同约定，本院予以支持。被告逾期支付租金，按合同约定，逾期一日，则被告需按日租金的3%支付逾期付款违约金。被告留置在原告处的100，000元抵扣欠租。被告经本院合法传唤未到庭应诉，放弃了答辩，本院依法缺席判决。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条第一项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一项、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告上海证券有限责任公司于被告华贸国际易货交易所有限公司就本市襄阳北路XXX号四层房屋签订的《房屋租赁合同》于2013年7月10日解除；
二、被告华贸国际易货交易所有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海证券有限责任公司2012年10月1日至2013年7月10日的租金349，746.40元以及2013年7月11日至2013年9月9日止的房屋使用费227，695.92元（被告留置原告处的100，000元抵扣被告上述应付款项后，实际支付477，442.32元）；
三、被告华贸国际易货交易所有限公司应于本判决生效之日起十日内，每天按日租金3%支付原告上海证券有限责任公司逾期付款违约金，自2012年9月16日起计算至本判决生效日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费9，805.80元，由被告华贸国际易货交易所有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 姚 青
审 判 员 刘志宏
人民陪审员 郑亚福
二〇一五年一月六日
书 记 员 王 梓
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。