上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2365号
上诉人（原审原告）赵沪庆。
上诉人（原审原告）赵连庆。
上诉人（原审原告）赵锦华。
上诉人（原审原告）赵锦秀。
以上四名上诉人之共同委托代理人宁军，上海汇坤律师事务所律师。
上诉人（原审原告）赵吉庆。
委托代理人李仲国。
被上诉人（原审被告）潘梅芳。
委托代理人詹楚强，江苏君中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）班小超。
上诉人赵沪庆、赵连庆、赵吉庆、赵锦华、赵锦秀（以下简称“赵沪庆等人”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，本市福州路XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）原系赵大林、裴素贤、赵沪庆按份共有。2014年5月4日，系争房屋登记为赵沪庆等人按份共有。
2011年3月27日，赵沪庆与潘梅芳达成书面协议：“房间内装修要求：①房东要求房间内地板、门、窗户只能修缮，不可拆装；②原始结构保持不变。租金人民币（以下币种均为人民币）6，000元／月，支付方式：付三押一，租期：2011年5月1日至2021年4月30日止，房租起租日：2011年5月1日。”
同年3月29日，赵沪庆等人（甲方）与潘梅芳（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将系争房屋租予乙方作为居住使用，租期自2011年5月1日至2021年4月30日，月租金为6，000元，十年内不变，支付方式为付三押一；租期内未征得甲方书面同意及按规定须经有关部门审批核准前，乙方保证不擅自改变约定的使用用途；如果乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，或者因乙方原因造成房屋主体结构损坏的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按月租金的壹倍支付违约金，违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
同日，赵沪庆（甲方）与潘梅芳（乙方）签订装修同意书，约定：乙方在租赁合同内装修系争房屋，若甲方单方面要求提前终止租赁合同，乙方有权要求甲方折价补偿该房屋内的装修装饰物。
同日，赵沪庆等人（甲方）与潘梅芳（乙方）签订补充条款，约定：1、甲方同意乙方将甲方的系争房屋转租给第三方。转租期间，甲方与乙方的租赁关系保持不变。2、甲方同意乙方将甲方的系争房屋进行设计和装修。乙方的装修不得改变该房屋的承重结构；房屋原有的老式钢窗、木地板和木门等构件可做修缮，但不得更换。
合同签订后，潘梅芳支付赵沪庆等人押金6，000元及至2014年3月31日的租金。
2013年7月6日，潘梅芳（甲方）与班小超（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将系争房屋租予乙方使用，租期自2013年7月6日至2016年7月5日，入住前甲方将该房屋准备好，以便乙方验收入住，租赁该房屋仅为乙方使用；月租金为1.2万元，支付方式为付6个月（7.2万元）押1个月（1.5万元）。
2014年1月，赵沪庆等人诉至原审法院，请求判令：1、解除赵沪庆等人与潘梅芳签订的租赁合同；2、潘梅芳将系争房屋恢复原状，并支付至实际返还房屋日止的房屋租金；3、班小超迁出系争房屋。第一次庭审时，赵沪庆等人变更第1、2项诉讼请求为：1、确认赵沪庆等人与潘梅芳于2011年3月29日签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年11月25日解除；2、潘梅芳恢复系争房屋原状并按每月6，000元的标准支付自2014年4月1日起至实际迁出日止的占有使用费，并增加“潘梅芳擅自改变房屋用途，将居住使用改变为上海子亚文化传播有限公司（下称“子亚公司”）开设公司使用”作为行使约定解除权解除合同的理由之一。第二次庭审时，赵沪庆等人撤回要求潘梅芳将系争房屋恢复原状的诉讼请求，为了将解除合同的后果一并处理，增加要求潘梅芳支付2012年7月至2014年6月的物业管理费777.60元的诉讼请求。
赵沪庆等人于第一次庭审时提供上海市黄浦区外滩街道中山东一路居民委员会（下称“中山居委”）于2013年11月21日出具的情况说明复印件，内容为：“赵沪庆，户籍江西中路XXX号XXX室，原房屋出租给潘梅芳，现潘梅芳转租给子亚公司。”并提供子亚公司网络信息、班小超名片、系争房屋现场照片等证据用于证明系争房屋现被子亚公司用于经营。因情况说明无原件、子亚公司网络信息、现场照片未公证，潘梅芳不确认上述证据的真实性和证明效力。
赵沪庆等人于第二次庭审时提供2014年5月13日中山居委出具的情况说明，内容为：“上海市黄浦区福州路XXX号XXX室户主赵沪庆将该房屋出租给潘梅芳，现潘梅芳又将该房屋转租给子亚公司使用。赵沪庆出租的此房屋的房屋结构与上海黄浦区福州路XXX号XXX室房屋结构相同。”并提供2014年5月22日上海瑞福物业有限公司（下称“瑞福公司”）出具的违约行为整改通知书及送达回证，内容为：“福州路XXX号XXX室赵大林（业主／使用人）：赵沪庆／子亚公司，经查，你在物业使用／装饰装修过程中有下列行为：（一）厨房拆除改装成卫生间；（二）储藏室拆除。上述行为违反了《业主临时公约》／《业主公约》规定，现根据《上海市住宅物业管理规定》第二十九条的规定，请你立即停止上述违约行为，并予整改。”瑞福公司于当日采取上门送达的方式，赵沪庆于系争房屋内签收。潘梅芳认为，两份证据均不应采信，因为中山居委不是本案当事人之间租赁合同的见证人，不能证明系争房屋租赁关系，情况说明的内容不符合事实，并非赵沪庆一人将系争房屋租予潘梅芳，潘梅芳亦未将系争房屋转租给子亚公司；违约行为整改通知书上瑞福公司的盖章为业务联系章，无对外效力，赵沪庆等人亦未能证明瑞福公司为系争房屋的物业管理公司，潘梅芳于2011年装修系争房屋，赵沪庆等人及物业公司从未提出异议，且被送达人收到该通知书后应将送达回证交还，但通知书与送达回证现位于同一张纸上，故上述证据系赵沪庆等人为了证明其主张刻意制作。
原审法院经审理后认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。赵沪庆等人与潘梅芳签订的租赁合同约定：潘梅芳未征得书面同意及按规定须经有关部门审批核准前擅自改变约定的房屋使用用途，致使房屋损坏的，或者因潘梅芳的原因造成房屋主体结构损坏的，赵沪庆等人可书面通知解除该合同。赵沪庆等人解除合同的理由有三，其中，以潘梅芳涉他案诉讼致赵沪庆等人精神不安为由要求解除合同无法律依据；以潘梅芳造成房屋主体结构损坏为由要求解除合同无事实依据，赵沪庆等人未能举证证明其将系争房屋交付时的房屋主体结构非现状结构；以潘梅芳擅自改变约定的房屋使用用途即由居住住宅改变为子亚公司的经营性用房为由要求解除合同，但对于潘梅芳称赵沪庆等人提供的网页信息未经公证、中山居委情况说明与事实不符、瑞福公司出具的违约行为整改通知书及送达回证位于同一张纸上不合常理的质证意见，法院予以采纳，赵沪庆等人提供的照片不足以证明房屋用途已改变以及房屋因此致损，故赵沪庆等人要求解除合同的理由均不成立，该诉讼请求法院不予支持。赵沪庆等人的其余诉讼请求均基于解除合同的诉讼请求提出，故法院均不予支持。班小超经法院传唤开庭，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
原审法院据此作出判决：驳回赵沪庆、赵连庆、赵吉庆、赵锦华、赵锦秀全部诉讼请求。
原审判决后，上诉人赵沪庆等人不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误。系争房屋公开挂牌营业，屋门上存有“Dream9”品牌婚礼字样的营业招牌，房屋内均是经营性办公设备，客观事实足以证明系争房屋被用于经营性场所，且与“Dream9”品牌婚礼网站“www.dream9.cn”向公众公开宣传的内容、图片一致。另，上诉人在原审中提供的房屋原始结构图纸证据，证明房屋内有壁橱、厨房设备的事实，原审判决对此遗漏。上诉人为此还提供煤气缴费单据补强证明。综上，潘梅芳擅自改变房屋用途为经营性用房、擅自改变房屋结构等行为均违反合同约定，租赁合同应予解除。请求本院查明事实，改判支持其原审全部诉请。
被上诉人潘梅芳答辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
被上诉人班小超未作答辩。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，赵沪庆等人向本院提交两份证据材料。一、新黄浦公证处2014年8月4日作出的（2014）沪新证字第1610号公证书，公证事项为赵沪庆申请对相关网页进行证据保全。证明系争房屋实际用以经营而非居住。潘梅芳认为其在一审中曾提出公证要求，法庭也给予对方充分时间，但对方第二次开庭时仍未提供相关证据。现对方于二审提供上述材料，不属于新证据，其对此不予认可。况且公证内容尚不足以证明赵沪庆等人的证明事项；二、系争房屋2011年5月至11月的煤气账单，证明系争房屋在潘梅芳转租班小超之前是有厨房设备的，且潘梅芳使用了厨房设备。由此可见，是潘梅芳将系争房屋厨房改造成了卫生间。潘梅芳认为该份材料不属于新证据。潘梅芳在承租系争房屋时已无厨房设备，由于电热水器存在故障，潘梅芳自行安装了简易热水器，故产生煤气费用。潘梅芳另表示，其在系争房屋自住了半年，在此期间烧饭使用的是电磁炉。
二审审理中，本院另确认：一、潘梅芳收到起诉状副本时间为2013年11月25日；二、班小超现已搬离系争房屋；三、赵沪庆等人表示，其同意房屋物业费自行承担。以上事实由原审、二审笔录、情况说明为证，可予认定。
本院认为，双方租赁合同约定，系争房屋用途为居住，潘梅芳保证不擅自改变约定的使用用途；如果潘梅芳未征得赵沪庆等人书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，或者因潘梅芳原因造成房屋主体结构损坏的，赵沪庆等人可书面通知潘梅芳解除本合同。潘梅芳另承诺装修时，保持原始结构保持不变。现赵沪庆等人认为系争房屋经潘梅芳转租后用途已为公司经营，且潘梅芳破坏了系争房屋的原始结构，将厨房改造为卫生间，并据此为由解除合同。本院经审查认为，赵沪庆等人于二审提供的公证书中内容及原审提供的照片等证据，可证明系争房屋经潘梅芳转租后用途已为公司经营，此举已违反合同约定；至于房屋原始结构发生改变是否系潘梅芳所为，赵沪庆等人提供了煤气费账单证明其主张，而潘梅芳对此作出了系争房屋电热水器发生故障，因此自行安装简易热水器的解释，本院认为，根据合同法规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，如出租人未履行该义务，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担。但潘梅芳未提供任何有关系争房屋的电热水器曾发生故障、以及就自行安装的简易热水器补偿问题与赵沪庆等出租人进行交涉等证据，本院对此解释难以采信。何况，2011年3月27日赵沪庆与潘梅芳曾达成书面协议，约定原始结构保持不变。结合本案在案证据，本院认为，赵沪庆等人有关潘梅芳改变房屋原始结构之相关主张成立。综上分析，潘梅芳应属违约。虽然，班小超现已搬离系争房屋，但违约事实属实。另外，租赁合同为继续性合同，各方在履行过程中，应恪守合同条款，遵约履行。彼此之间互相信任，而对于争议事实则应事实求是。但潘梅芳在本次诉讼过程中，对于争议事实均一概否认，双方之间矛盾较大，已无信任基础，难以调和。结合潘梅芳违约之事实，本院认为赵沪庆等人请求解除租赁合同之诉请，应予支持。潘梅芳确认其收到起诉状副本时间为2013年11月25日，租赁合同于该日解除。合同解除后，潘梅芳实际占有系争房屋，仍应承担房屋使用费。具体金额，赵沪庆等人主张以每月租金6，000元标准执行，本院予以支持。潘梅芳支付的押金6，000元，可与房屋使用费折抵。关于系争房屋的装修费用是否应予补偿之问题，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项明确规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。上文分析，由于合同解除之原因系潘梅芳违约，且赵沪庆等人表示将自行恢复原状，而自行恢复原状确需一定的人力、财力成本，另考虑到装修使用年限等折旧因素，本院认定潘梅芳无权主张装修残值补偿。有关物业费之诉请，赵沪庆等人于二审审理中表示系争房屋物业服务费由其自行承担，于法不悖，本院予以准许。综上，赵沪庆等人的上诉请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第118号民事判决；
二、赵沪庆、赵连庆、赵吉庆、赵锦华、赵锦秀与潘梅芳2011年3月29日签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年11月25日解除；
三、潘梅芳应于本判决生效之日起十日内携已物品迁出上海市福州路XXX号XXX室房屋；并按每月人民币6，000元的标准向赵沪庆、赵连庆、赵吉庆、赵锦华、赵锦秀支付自2014年4月1日起至实际迁出日止的房屋使用费；
四、赵沪庆、赵连庆、赵吉庆、赵锦华、赵锦秀应于本判决生效之日起十日内返还潘梅芳押金人民币6，000元；此款可与潘梅芳应支付的房屋使用费折抵。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币80元，二审案件受理费人民币80元，均由潘梅芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一五年二月二日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。