吉林省珲春市人民法院民 事 判 决 书（2015）珲民二初字第393号原告:戚涛,男,汉族,延边供电公司检修公司职工，住珲春市。委托代理人:刘建民,吉林何晓明律师事务所律师。委托代理人:梁灏,吉林何晓明律师事务所律师。被告:珲春市世代实业有限公司。住所：珲春市。法定代表人:朱开红,经理。委托代理人:王军有,该公司法律顾问。委托代理人:林东树,该公司经理助理。原告戚涛与被告珲春市世代实业有限公司（以下简称“珲春世代公司”）商品房买卖合同纠纷一案,本院于2015年6月9日受理,2015年7月8日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。戚涛及其委托代理人刘建民、梁灏,珲春世代公司的委托代理人王军有、林东树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戚涛诉称:2013年2月4日,戚涛与珲春世代公司签订《商品房买卖合同》,约定戚涛购买珲春世代公司的位于珲春市靖和街世代第一城1幢1单元0301号商品房,建筑面积为117.54平方米,单价为3100元,房屋总价款为364374元。合同签订后，戚涛向珲春世代公司支付了全部购房款。合同约定珲春世代公司应在2013年11月30日前将验收合格的房屋交付给戚涛,并在交付房屋后的90日内将房屋产权证交付给戚涛。但珲春世代公司违反合同约定即没有按时向戚涛交付房屋,也没有按约定为戚涛办理房屋所有权证,而且也未履行退还面积差价款义务。该合同是珲春世代公司出具的格式条款,约定的逾期交房违约金过低,因此珲春世代公司应按戚涛租房的实际支出支付违约金。综上,请求法院判令珲春世代公司支付给戚涛逾期交付房屋违约金9550元[房屋月租金1500元×迟延交付时间6个月11天（2013年12月1日至2014年6月11日）]、逾期办理房屋所有权证书违约金3643元(总房款1%)。珲春世代公司辩称：1.珲春世代公司未按合同约定交付房屋的原因在于珲春市政府未按期完成房屋拆迁以及供水、采暖配套工程。双方签订的合同明确约定因政府的行政行为导致施工无法正常进行,致使工程延期的,均视为不可抗力。因此,本案属于因政府的原因导致的工程延期,属于不可抗力,因此不应由珲春世代公司承担违约责任。2.双方的补充协议第三条明确约定,如在交付房屋时有未结清的款项,珲春世代公司有权拒绝交付房屋且不承担逾期交付房屋的责任。而戚涛至今未交纳物业维修基金和2014年至2015年的采暖费。3.即使经法院审查珲春世代公司应承担相应违约责任,违约金的计算也应按照合同约定计算,戚涛当庭主张存在额外的租房损失,应当向法院提交相关证据。4.现珲春世代公司并不具备办理房屋所有权证的条件,但原因不在于珲春世代公司,因此珲春世代公司不应承担逾期办理房屋所有权证书违约金,因此戚涛的此项请求不应得到支持。经审理查明,2013年2月4日,戚涛与珲春世代公司签订《商品房买卖合同》,约定:“……第三条、戚涛购买珲春世代公司的位于珲春市靖和街的世代第一城小区一期的第1幢1单元0301号房屋,房屋建筑面积为117.54平方米,房屋单价为3100元，房屋总价款为364374元……第五条、面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方当事人同意按以下方式进行处理:（1）面积误差比绝对值在3%以内的,据实结算房价款……第八条、交付期限。珲春世代公司应当在2013年11月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格的商品房,并符合本合同约定的商品房交付戚涛使用……第九条、珲春世代公司逾期交房的违约责任。除本合同约定的特殊情况（1.遭遇不可抗力,且珲春世代公司在发生之日起15日内告知戚涛的；2.其他说明:如因政府的行政行为,以及国家军事行为或自然因素,导致施工无法正常进行,致使工程延期的,均视为不可抗力）外,珲春世代公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付戚涛使用,按逾期时间分别处理:1.逾期不超过60日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,珲春世代公司按日向戚涛支付已交付购房款万分之零点五的违约金,合同继续履行；2.逾期超过60日,戚涛有权解除合同。戚涛解除合同的,珲春世代公司应当自戚涛解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款,并按戚涛累计已付款的2%向戚涛支付违约金。戚涛要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,珲春世代公司按日向戚涛支付已付房款万分之零点五的违约金……第十一条、商品房达到交付使用条件后,珲春世代公司应当书面通知戚涛办理交付手续。双方进行验收交接时,珲春世代公司应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,珲春世代公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。珲春世代公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全,戚涛有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由珲春世代公司承担。由于戚涛原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:如因戚涛联系方式变更导致无法通知,戚涛接受延边日报公告,不能按时交接房屋的、由于戚涛过错导致房屋不能正常交接的,珲春世代公司有权解除合同,并以戚涛已付房款优先支付相应损失……第十五条、关于产权登记的约定……（三）双方同意选择以第一种方式办理房屋所有权登记,即戚涛委托珲春世代公司办理,珲春世代公司应当在商品房交付使用后60日内,向房屋登记机构为戚涛申请房屋所有权登记,并将以戚涛为产权的房屋所有权证书交付戚涛……（四）珲春世代公司应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由珲春世代公司提供的资料报产权登记机关备案。如因珲春世代公司的责任,戚涛不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按以下方式处理即戚涛退房,珲春世代公司在戚涛提出退房要求之日起15天内将戚涛已付房价款退还给戚涛,并按已付房价款1%赔偿戚涛损失;戚涛不退房,珲春世代公司按已付房价款的1%向戚涛支付违约金……”戚涛已向珲春世代公司支付全部购房款364374元。同时合同的附件约定了补充协议,协议约定:“……三、戚涛除须付清约定的房款外,交房时须缴纳契税、物业维修基金、物业管理费、采暖费、有线电视开户费、煤气开户费和装修保证金等相关费用。戚涛付清上述款项前,珲春世代公司有权拒绝交付房屋且不承担逾期交房的责任……”合同签订后,珲春世代公司未能在合同约定的时间即2013年11月30日前向戚涛交付房屋。2014年5月7日,在珲春市信访局协调下,珲春世代公司与部分业主签订了《关于信访局帮助协商世代第一城部分商品房业主领取钥匙的情况约定》,该约定的内容为:“甲方:珲春世代公司。乙方:刘文强、罗昀、初亚军、金文钰等18户业主。按照双方《商品房买卖合同》约定,珲春世代公司由于多种原因没有按期向购房者交房。双方对违约原因存在较大分歧,违约情况存在较大异议,无法达成一致意见。按照《商品房买卖合同》第十九条约定,在合同履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决,协商不成,依法向人民法院提起诉讼。为较好解决双方之间违约责任及补偿,经双方协商,甲方同意乙方在诉讼期间有下列权宜：1、甲方承诺2014年6月1日前,本小区具备装修条件,住户可进户装修;如到期未供水供电影响业主装修,甲方将免除乙方领取钥匙入住时所需缴纳的所有相关费用,另免一年物业费。2、经信访部门协调,2014年5月8日至6月1日间住户装修入住暂不向开发商交付入住各种相关费用。3、购房合同纠纷及违约诉求由乙方于2014年6月1日前向法院提起诉讼,甲方按法院裁决执行,违约金与乙方入住所需缴纳的相关费用多退少补。4、若乙方6月1日前未向当地法院提起本协议所述相关诉讼,甲方将于2014年6月1日以后向乙方收取相关入住费用,若一方拒绝缴纳,甲方将向当地法院提起相关诉讼,按法院裁决执行。”后戚涛向物业公司交纳了供水供热加压费、燃气初装费、物业管理费、垃圾清运费等费用,珲春世代公司于2014年6月11日将房屋交付给戚涛。该房屋至今尚未办理房屋所有权证书。认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收据、《关于信访局帮助协商世代第一城部分商品房业主领取钥匙的情况约定》等。戚涛还提供了房屋租金收条，但本院未予采纳。本院认为,戚涛与珲春世代公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,不违反法律规定,合法有效。关于珲春世代公司是否应当承担逾期交付房屋及逾期办理产权证书违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中,双方在合同中明确约定珲春世代公司应在2013年11月30日前向戚涛交付经验收合格的商品房,并在商品房交付使用后60日内,向房屋登记机构为戚涛申请房屋所有权登记,并将以戚涛为产权的房屋所有权证书交付戚涛。但珲春世代公司直至2014年6月11日才向戚涛交付房屋，且至今未给戚涛办理房屋所有权证书,构成违约。珲春世代公司应当按合同约定向戚涛承担逾期交付房屋及逾期办理产权证书的违约责任。故珲春世代公司应当支付给戚涛逾期交付房屋违约金3516元[日万分之零点五×193天（2013年12月1日至2014年6月11日）×总房款364374元]、逾期办理房屋所有权证书违约金3643元（总房款364374元×1%）。关于戚涛就逾期交房违约金请求调整计算标准有无依据的问题。本案中,戚涛主张因珲春世代公司迟延交付房屋导致其在外租房,房屋的每年租金为18000元,即每月1500元,并要求按此标准调整违约金。对此本院认为，双方在合同中明确约定珲春世代公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付戚涛使用,戚涛要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,珲春世代公司按日向戚涛支付已付房款万分之零点五的违约金。该约定系双方当事人真实意思表示，且不存在显失公平的情形，双方应当按照约定履行。戚涛虽然提供了房屋租金收条，但珲春世代公司不予认可，且收条出具人未能出庭作证，故戚涛要求按照租金损失调整违约金计算标准的主张，依据不足，本院不予支持。关于珲春世代公司抗辩提出本案符合合同约定的因政府的原因导致的工程延期,属于“不可抗力”情形的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中,珲春世代公司主张工程延期的原因在于政府,其不应承担相应责任，但其并未向本院提交充分证据予以证明,其应当承担举证不能的法律后果。故珲春世代公司的此抗辩理由,本院不予支持。关于珲春世代公司抗辩提出双方在补充协议第三条明确约定如在交付房屋时有未结清的款项,珲春世代公司有权拒绝交付房屋且不承担逾期交付房屋责任，而戚涛至今未交纳物业维修基金,故珲春世代公司不应承担违约责任的问题。本院认为,因双方在2014年5月7日《关于信访局帮助协商世代第一城部分商品房业主领取钥匙的情况约定》中已经对此内容进行了变更,且珲春世代公司在庭审中自认交付房屋是在珲春市政府的协调下进行的,并没有通知戚涛交纳物业维修基金。故珲春世代公司的此抗辩理由,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告珲春市世代实业有限公司于本判决发生法律效力后立即支付给原告戚涛逾期交付房屋违约金3516元、逾期办理房屋所有权证书违约金3643元，合计7159元；二、驳回原告戚涛的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元,由被告珲春市世代实业有限公司负担50元，原告戚涛负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  孙 博审 判 员  尹美淑代理审判员  金美兰二〇一五年十二月十三日书 记 员  金 辰