山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滕民初字第821号
原告：班开山，男，1952年4月13日出生，汉族，居民，住滕州市。
委托代理人：张印泉，滕州市荆河法律服务所法律工作者。
被告：山东唐金置业有限公司。住所地：滕州市。
法定代表人：张玉美，总经理。
委托代理人：王长东，山东荆河律师事务所律师。
委托代理人：范光杰，山东真谛律师事务所律师。
原告班开山与被告山东唐金置业有限公司（以下简称唐金公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张印泉、被告委托代理人王长东、范光杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告班开山诉称，2009年9月12日，原、被告签订的房屋拆迁补偿安置协议书依法生效。合同约定被告为原告安置非住宅用房382.2㎡，价款1806336元，4726.15元／㎡。但办理上房手续时，被告却以增加巨额价款为借口拒绝办理，否认合法有效的原合同。
房屋拆迁补偿安置协议书不是预约合同，也不是买卖合同。对2009年9月12日房屋拆迁安置情况一览表1806336元的计算方式无异议。政府的指导性意见不是合同条款。本案合同是格式条款合同，被告并没在合同中约定“超出原拆迁面积的房屋回迁时按上房时的市场销售价格结算”的内容。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，只能按双方合同条款确定的价格结算。合同中安置房屋（包括超面积安置的部分）总价款是具体而确定的1806336元，而不是暂定。被告新建房屋进深太长，严重侵害了原告的利益，虽然有少量的进深补偿，但远远弥补不了原告的损失。总价款1806336元除以382.2㎡，包括原来合法建筑面积和超面积的部分，统算平均价格是4726.15元／㎡。超出382.2㎡的部分单价仍适用4726.15元／㎡。
现请求：一、依法确认原、被告2009年9月12日签订的房屋拆迁补偿安置协议书合法有效，并判令被告继续履行合同，按合同确定的总价款1806336元为原告安置382.2㎡的非住宅用房；二、逾期上房的安置费（即双倍房租）：16元／㎡·月，每月6115.20元，自2011年4月起计算至本案裁判确定之日止；逾期上房的停产停业损失：30954元÷20个月＝1547.70元／月，自2011年4月起计算至本案裁判确定之日。
被告唐金公司辩称，房屋拆迁补偿安置协议书为合法有效协议，是预约合同。履行的内容应是双方根据原签订的预约合同选择房屋，对超面积安置房屋按回迁上房时的市场价格结算后履行。
对原告的逾期上房的安置费（即双倍房租）及逾期上房的停产停业损失的诉讼请求，违反了《城市房屋拆迁管理条例》和《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定。《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》第三十八条规定，如存在逾期上房承担双倍的临时安置补助费，而不是租金及停产停业损失。
对于临时安置补助费，应按照《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定计算，原告的临时安置补助费计算明细为：班开山合法非住宅面积309.54㎡，2009年9月12日至2012年2月28日为29.57429508个月，按8元／㎡·月计算，为73235.42元；2012年3月1日至2013年12月29日为21.94个月，按16元／㎡·月计算，为108660.92元，合计181896.34元，减已发临时安置补助费49526.4元，还需发放132369.94元。如原告按照合同约定上房，被告同意按照该计算方式履行。
合同中的1806336元是根据原告原拆迁的合法建筑面积与超面积两部分所计算的暂定数额。对于回迁价格4460元／㎡是不变的，对于超面积的部分按回迁上房时的市场价格结算。补偿安置实施方案规定新建普通非住宅房屋的回迁按被拆迁的非住宅房屋所处原路段进行安置，所选房屋超出原合法建筑面积的部分回迁时按市场销售价格据实结算。拆迁指挥部的回复意见明确了超出原合法面积的房屋均价5860元／㎡是暂定的市场价格。公证公示的补偿安置实施方案及拆迁指挥部所作的回复意见，就是评估、安置和签订协议的依据。原告与被告签署拆迁安置协议时已经知晓关于超面积的计算标准。
经审理查明，2009年8月12日，唐金公司制定《滕州市原荆河酒业公司区域改造项目房屋拆迁计划和补偿安置实施方案》（以下简称《补偿安置实施方案》），内容为：拆迁过渡期，多层房屋回迁安置过渡期计划2009年9月-2011年4月（20个月），高层房屋回迁安置过渡期计划2009年9月-2012年2月（30个月）。开、竣工时间：多层安置用房、竣工时间计划2009年12月-2011年4月底；高层安置用房开、竣工时间计划2009年12月-2012年2月底。拆迁房屋实行房屋产权调换的，安置房屋和拆迁房屋的价格均按《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定进行评估确定。双方结清差价后，安置房屋的产权归被拆迁人所有。临时安置补助费：被拆迁人选择房屋产权调换的住宅用房按合法建筑面积每月每平方米4元计发，非住宅用房按合法建筑面积每月每平方米8元计发。拆迁补偿安置：回迁安置住宅房屋的建筑面积与被拆迁房屋的合法建筑面积相等部分以及超出拆迁合法建筑面积但不超出10%的部分，按照同区位普通商品房市场评估价格即1960元／㎡结算。超出原合法面积10%以外的部分暂收2660元／㎡，回迁上房时按市场销售价格据实结算。新建普通非住宅房屋的回迁按被拆迁的非住宅房屋所处原路段进行安置，所选房屋超出原合法建筑面积的部分回迁时按市场销售价格据实结算。
2009年8月16日，滕州市建设局向山东省滕州市公证处申请保全证据，公证了在滕州市原荆河酒业公司区域拆迁指挥部（原滕州市荆河酒业公司西墙院内）院内，将《滕州市建设局关于山东唐金置业有限公司申办滕州市原荆河酒业公司区域改造建设工程房屋拆迁许可证相关资料的公示》、《滕州市原荆河酒业公司区域改造项目房屋拆迁计划和补偿安置实施方案》及其他相关资料等张贴在公示牌上，又在滕州市原荆河酒业公司区域不同地点及各路口张贴《滕州市建设局关于山东唐金置业有限公司申办滕州市原荆河酒业公司区域改造建设工程房屋拆迁许可证相关资料的公示》十余张。
2009年9月1日，滕州市建设局发布滕房拆告字（2009）4号滕州市建设局房屋拆迁公告，公告根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第八条和《山东省城市房屋拆迁管理条例》第十二条之规定，将有关事项公告如下：拆迁人：山东唐金置业有限公司；委托实施单位：滕州市嘉亿房屋拆迁有限公司；搬迁期限：2009年9月10日至2009年9月29日，共20天。被拆迁人在搬迁期限内与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议并完成搬迁。被拆迁人在此期限内完成搬迁经验收交房的，按照《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》及《滕州市原荆河酒业公司区域拆迁改造工程房屋拆迁计划和补偿安置实施方案》的规定予以补偿和奖励。过渡期限：多层房屋回迁安置过渡期计划2009年9月至2011年4月（20个月）；高层房屋回迁安置过渡期计划2009年9月至2012年2月，共30个月。（因诉讼、不可抗力等自然因素造成的延期除外）；补偿方式：本次拆迁采取货币补偿和房屋补偿（产权调换）两种方式。
2009年9月8日，唐金公司制定了原荆河酒业公司区域拆迁结算价格表，沿平行路三层营业房平均价为4460元／㎡，市场价格（暂定）5860元／㎡。
2009年9月10日，滕州市原荆河酒业公司区域拆迁指挥部（以下简称拆迁指挥部）对所反映的关于拆迁房屋与回迁房屋进深差距补偿问题，作出《关于对平行路沿街营业房产权人拆迁意见的回复意见》，内容为：1、按实际经营房进深与回迁经营房进深差距，按原合法面积每平方米增加100元，据实结算。公式如下：补偿差额=拆迁房面积×（回迁房进深米数-
拆迁房进深米数）×100元。2、超出原合法拆除面积的部分按三层5860元／㎡，四层4590元／㎡的暂定市场价格确定，暂收超出面积50%的差价款，余款待上房时据实结算。3、以上优惠政策搬迁奖励期内有效；逾期不享受此政策，按相关法律、法规规定执行。4、本意见为最终答复意见。
2009年9月12日，原、被告签订房屋拆迁补偿安置协议书，约定：“甲方：山东唐金置业有限公司（拆迁人），滕州市嘉亿房屋拆迁有限公司（委托拆迁人），乙方：班开山（被拆迁人），因城市建设需要，按照《滕州市建设局房屋拆迁公告》滕建拆告字（2009）第4号的规定，甲方需拆除乙方房屋。根据城市房屋拆迁法规、政策规定，甲乙双方就房屋拆迁补偿（安置）达成如下协议：一、乙方坐落于平行南路的房屋及其附属物，在原荆河酒业区域改造项目拆迁范围内。乙方于2009年9月12日搬迁完毕，经验收合格后甲方付给乙方搬迁补助费3095元；奖励费65717元；暂付20个月临时安置补助费49526元；停产停业补助费30954元；合计149292元。二、房屋、附属物补偿：乙方具有各类房屋建筑面积309.54平方米，其中有房产部门鉴定的合法非住宅面积309.54平方米，补偿1362007元；附属物及装修共25项，补偿50403元。累计补偿1412410元。三、预定安置房：甲方在改造项目范围内新建住宅房用于产权调换，乙方自愿选择非住宅用房2套，暂定382.2平方米；多层住宅用房0套，暂定0平方米；高层住宅用房0套，暂定0平方米；合计382.2平方米；（此面积含选择高层奖励面积，回迁上房时按实际建筑面积结算，住宅房超出原拆迁的合法建筑面积10%以上的部分按上房时的市场销售价格结算；）上述选定的房屋价值共计1806336元。四、本协议一、二、三条结算款项相抵后，甲方应暂收乙方差额款244634.00元。本次甲方暂收50%乙方122317.00元，剩余款项待上房时一次性结清。五、暖气安装费按80元／平方米暂收，计0元（待上房时按实际发生的安装费据实结算）。六、回迁上房时，无论是住宅或是非住宅，回迁上房的顺序按照搬迁验收号和签订拆迁补偿安置协议的结算号相加除以2的先后顺序确定。如顺序号相同的，以搬迁验收号的顺序确定，并结合所选套型，采用划片和单元立体切块的方式选房。七、回迁时间：多层住宅暂定于2011年4月回迁上房，高层住宅暂定于2012年2月回迁上房。如遇不可抗力等因素，则回迁时间顺延。八、回迁时，甲方通知乙方上房，乙方接到通知后十日内办理结算上房手续；逾期不结算上房者，按自动放弃处理。甲方按照回迁通知及回迁方案规定的期限停发乙方临时安置费，并由乙方承担由此造成的看管费用等一切经济损失及违约责任。九、本协议一式五份，甲、乙方各持一份，拆迁主管部门一份。双方签章后生效。2009年9月12日。”同日被告制作的房屋拆迁安置情况一览表的第一项拆迁补助费、第二项房屋、附属物及装修补偿和第三项预定安置房的数额与房屋拆迁补偿安置协议书的第一、二、三项数额一致。房屋拆迁安置情况一览表中第三项的预定安置房一栏的内容为：5、回迁路段：平行路（三层），回迁面积154.77㎡，单价4460元，金额690274.2元，超面积36.33㎡，单价5860元，金额212893.8元，面积小计191.1㎡，金额小计903168元；6、回迁路段：平行路（三层），回迁面积154.77㎡，单价4460元，金额690274.2元，超面积36.33㎡，单价5860元，金额212893.8元，面积小计191.1㎡，金额小计903168元；总计营业房选房面积：382.2㎡，合计金额1806336元。
2009年9月13日，唐金公司向班开山出具收回迁款122317元的收款收据。
2013年12月21日，拆迁指挥部发出回迁安置上房通知，并于2013年12月23日在滕州日报登载，通知本次回迁上房住宅房屋自2013年12月28日早8：30开始至2013年12月29日结束。营业房选房和回迁安置自2013年12月29日早8：30开始至2013年12月30日结束。
2013年12月23日，拆迁指挥部作出《滕州市原荆河酒业公司（西南园）区域（锦泰名城）拆迁改造工程回迁安置实施方案》（以下简称《回迁安置实施方案》），内容为：回迁安置基本情况：多层住宅已于2011年9月回迁上房，高层住宅已于2011年9月回迁选房。临时安置补偿费：高层拆迁过渡期为30个月，临时安置补偿费按4元／㎡·月支付；延期月份的临时安置费双倍补偿按8元／㎡·月支付。非住宅临时安置补偿费按8元／㎡·月支付；由于过渡期延长按照搬迁协议，延期月份非住宅的临时安置费双倍补偿（16元／㎡·月）支付。结算价格：选择普通非住宅房屋的回迁按被拆迁的非住宅房屋所处的路段进行选房，沿平行路二层营业房回迁均价为5350元／㎡，沿平行路三层营业房回迁均价为4460元／㎡，沿平行路市场均价为11500元／㎡，第一层15900元／㎡，第二层11000元／㎡，第三层7600元／㎡；沿荆河路二层营业房回迁均价为5210元／㎡，沿荆河路三层营业房回迁均价为4340元／㎡，沿荆河路市场均价为12200元／㎡，第一层16900元／㎡，第二层11600元／㎡，第三层8100元／㎡。
2013年12月29日，班开山领取了平行路回迁安置选房确认单，班开山自愿选定平行路营业用房回迁安置，房号21，套型2B，建筑面积：一层132.40㎡，二层132.50㎡，三层132.50㎡，合计397.40㎡。
另查明，本拆迁区域部分被拆迁人已按拆迁指挥部通知时间办理了回迁上房手续，与二被告达成了房屋回迁安置补偿协议，办理了结算并回迁上房。本拆迁区域回迁营业房屋与高层住宅相连接。
上述事实，有当事人陈述、房屋拆迁补偿安置协议书、房屋搬迁验收单、结算号、收款收据、回迁安置选房确认单、公证书、《补偿安置实施方案》、《关于对平行路沿街营业房产权人拆迁意见的回复意见》、营业房屋拆迁评估表、《回迁安置实施方案》、房屋拆迁安置情况一览表、王修廷和徐宜河房屋拆迁补偿安置协议书及房屋回迁安置补偿协议书、滕州日报、滕州建设局房屋拆迁公告、原荆河酒业公司区域拆迁结算价格表等证据在卷为凭。
本院认为，原、被告于2009年9月12日签订的房屋拆迁补偿安置协议，系双方当事人平等自愿签订的，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。2013年12月29日，原告选定了平行路21号397.40㎡营业房，双方对21号营业房的房屋价格有争议。
原告主张按合同总价款1806336元除以382.2㎡的统算平均价格4726.15元／㎡结算选定的平行路21号397.40㎡营业房。被告唐金公司主张合法非住宅面积309.54㎡按回迁评估价4460元／㎡结算，对于超合法非住宅面积的部分按回迁上房时的市场销售价格结算。房屋拆迁补偿安置协议对回迁住宅房超出原拆迁的合法建筑面积10%以上的部分的价格明确约定按上房时的市场销售价格结算，对回迁非住宅房超出原拆迁的合法建筑面积部分的价格未约定。
房屋拆迁补偿安置协议载明按照滕州市建设局滕房拆告字（2009）4号房屋拆迁公告的规定，需拆除乙方（班开山）房屋。房屋拆迁公告规定在搬迁期限内完成搬迁经验收交房的，按照《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》及《补偿安置实施方案》的规定予以补偿和奖励。《补偿安置实施方案》经公证公示，房屋拆迁补偿安置协议的相关内容亦是按《补偿安置实施方案》的内容执行。《补偿安置实施方案》明确了回迁安置非住宅房屋超出原合法建筑面积的部分回迁时按市场销售价格据实结算，虽未列入房屋拆迁补偿安置协议，但该方案进行了公示，且拆迁指挥部的回复意见亦明确了超出原合法拆除面积的部分按暂定市场价格暂收，以上行为反映了协议的订立过程，被拆迁人对此过程及内容是明知的，拆迁指挥部于2013年12月23日发布的《回迁安置实施方案》亦明确了回迁价格及市场价格。2009年9月10日拆迁指挥部对被拆迁人反映进深差距补偿问题的回复意见明确：超出原合法拆除面积的部分按三层5860元／㎡、四层4590元／㎡的暂定市场价格确定。与唐金公司2009年9月8日的原荆河酒业公司区域拆迁结算价格表一致，5860元／㎡、4590元／㎡系暂定市场价，不是回迁上房时的市场价格。
房屋拆迁补偿安置协议对回迁非住宅房超出原拆迁的合法建筑面积部分的价格未约定，应适用《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，而不应适用《中华人民共和国合同法》第三十九条格式条款的规定。《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”该拆迁区域部分被拆迁人已按回迁上房时的市场销售价格办理结算并回迁上房。本区域拆迁系政府监督，滕州市其他拆迁区域的房屋产权调换非住宅房屋回迁超原合法建筑面积的均按回迁上房时的市场价格结算。当时的《城市房屋拆迁管理条例》和《山东省城市房屋拆迁管理条例》、《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行，实行房屋的，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。即房屋产权调换是原合法建筑面积的拆迁房屋与安置房屋的同等面积调换，对于超原合法建筑面积的房屋不属产权调换范围。本案中，双方采用的是产权调换的补偿形式，被拆迁房屋的补偿金额为房屋拆迁补偿安置协议的第二项款项，所调换房屋的价格即是按回迁评估价4460元／㎡计算的原合法建筑面积房屋产权调换的同等面积新建安置房屋的价格。综合上述证据的有关超合法非住宅面积房屋价格的内容及相关法律、法规、规范性文件规定和滕州市其他拆迁区域的房屋产权调换实施情况，认定超出合法非住宅面积309.54㎡的部分应按回迁上房时的市场价格结算。
原告主张按合同总价款1806336元除以382.2㎡的统算平均价格4726.15元／㎡结算选定的平行路21号397.40㎡营业房，该主张既不符合国家相关法律政策，也不符合民法的公平、等价有偿、诚实信用原则，无事实和法律依据，原告请求被告按合同确定的总价款1806336元为其安置382.2㎡的非住宅用房的诉讼请求，本院依法不予支持。
关于临时安置补助费的问题。《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》第三十八条规定：“被拆迁人选择房屋产权调换，在协议规定的过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转用房的，拆迁人不支付临时安置补助费。临时安置补助费的标准为住宅房屋每月每平方米4元，非住宅房屋每月每平方米8元。拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。协议规定的过渡期限因拆迁人责任造成延长的，从逾期之日起每月加倍付给被拆迁人或房屋承租人临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之日起每月付给临时安置补助费。”《补偿安置实施方案》和《回迁安置实施方案》亦明确了临时安置补助费的计算标准。协议未约定非住宅房屋的回迁上房时间，营业房屋与高层住宅相连接，参照高层住宅上房时间2012年2月回迁上房，符合建设工程施工的实际情况。逾期的临时安置补助费加倍计算，应计算至原告办理回迁上房手续的2013年12月29日。按原告合法非住宅面积309.54㎡，2009年9月12日至2012年2月28日，为29.64个月，按8元／㎡·月计算，为73398.12元；2012年3月1日至2013年12月29日，为21.94个月，按16元／㎡·月计算，为108660.92元，合计182059.04元，扣减已发放的临时安置补助费49526元，被告唐金公司还应支付原告临时安置补助费132533.04元。唐金公司辩称还需支付的临时安置补助费在原告上房时才结算不当，该辩解意见无事实依据，本院对此意见不予采信。原告要求逾期上房的安置费即为临时安置补助费，对该诉讼请求，合理部分予以支持。
本案双方当事人之间属于房屋拆迁安置补偿法律关系，当时的《城市房屋拆迁管理条例》和《山东省城市房屋拆迁管理条例》、《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》规定，拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当适当补偿，该经营补助费为一次性，本案的房屋拆迁安置补偿协议已有约定并已补偿。原告主张逾期上房的停产停业损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告班开山与被告山东唐金置业有限公司签订的房屋拆迁补偿安置协议为有效合同；
二、被告山东唐金置业有限公司支付原告班开山临时安置补助费132533.04元，于本判决生效之日起5日内履行完毕；
三、驳回原告班开山的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21060元、申请费5000元，由原告班开山负担案件受理费18109元、申请费5000元，由被告山东唐金置业有限公司负担案件受理费2951元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 蒋继伟
人民陪审员 宗 博
人民陪审员 徐 苒
二〇一四年七月十四日
书 记 员 杨 利