江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣1002民初2003号原告：抚州市嘉临化工助剂厂，住所地：抚州市临川区抚北工业园区，组织机构代码77236906-X。执行事务合伙人：姚建峰。委托诉讼代理人：席燕民，男，1964年11月24日生，汉族，抚州市临川区人，住福建省厦门市湖里区。系原告抚州市嘉临化工助剂厂总经理，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：邓文波，江西抚仁律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：抚州江南化工有限公司，住所地：抚州市临川区抚北工业园区，组织机构代码68850689-3。法定代表人：徐加松，总经理。原告抚州市嘉临化工助剂厂（以下简称：嘉临化工）诉被告抚州江南化工有限公司（以下简称：江南化工）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人席燕民、邓文波到庭参加诉讼，被告江南化工经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉临化工向本院提出诉讼请求：1、终止原、被告双方签订的《土地转让协议》；2、判令被告按协议约定支付20%的违约金计人民币56万元，被告先期支付的50万元土地转让款作为恢复土地原状的建设费用；3、判令被告拆除土地上的建筑物、厂房及设备；4、判令被告支付自协议签订后占用土地的费用和土地使用税费计人民币40万元；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告双方于2013年8月9日签订的《土地转让协议》；2、判令被告按合同总金额的30%向原告支付84万元违约金；3、本案诉讼费由被告承担，并在本案中放弃其他诉讼请求。事实与理由：原告嘉临化工与被告江南化工于2013年8月9日签订了一份《土地转让协议》，协议约定原告将其位于抚州市抚北工业园区内的一块工业用地[土地使用权证号为：临国有（2006）字第360017号]及该地块上所有建筑物、构筑物等建筑设施转让给被告，转让价款为280万元。根据协议约定，被告应在协议签订之日起15日内支付全部转让款的20%，即56万元。但被告只在2013年8月31日和同年9月4日分别支付了20万元和30万元转让款给原告，此后被告未再履行协议约定支付剩余转让款。因被告未按协议约定足额支付转让款，致使该土地一直未办理转让过户手续。协议签订至今，原告多次致函被告，督促被告履行协议，可被告一直下落不明、杳无音讯，由于被告根本性违约行为，致使合同目的无法实现，依照法律规定，原告有权单方解除合同，被告并应依约向原告支付违约金。被告江南化工未应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了《土地转让协议》、银行转账凭证二份、公函三份、EMS快递单二份、租赁合同二份等证据，经审核，本院认定事实如下：2013年8月9日，原、被告签订了一份《土地转让协议》，协议主要约定：1、原告将其位于抚州市抚北工业园区工业用地[国有土地使用权证：临国有（2006）字第360017号，用地面积：12800㎡]及该地块上所有建筑物、构筑物等建筑设施转让给被告，转让总价为贰佰捌拾万元整（￥2800000.00元）；2、付款方式为本协议签订之日起15日内，被告支付总价款20%的土地转让款，待原告办妥土地变更手续后，被告须在40天内一次性付清余款（以原告收款凭证为准）；3、原告自收到被告20%的土地转让金后，必须完成该土地转让的一切相关手续，如未能办理，原告应将20%的转让款退还给被告；4、原告自收到被告20%的土地转让金后，原告同意被告开始进入该地块进行设备安装及生产；5、该地块在转让过程中的过户、变更所产生的一切费用及税费由原告承担；6、被告在约定期限内未付清全部转让款，则本协议废止，原告每个月收取被告土地转让总价10%的违约金，并重新把土地转回给原告，产生一切费用由被告承担；协议中双方还就其他事项进行了约定。协议签订次日，经原告同意,被告开始进入该地块进行设备安装，并同年8月31日、9月4日被告分别向原告支付转让款20万元和30万元，合计50万元整。期间，被告对原储罐区进行了改建，同时在该地块上兴建了一栋钢结构生产车间（尚未竣工）。同年10月初，原告多次电话联系被告法定代表人徐加松要求其按协议履行支付剩余的6万元转让款，但无法与其联系，为此，同年10月9日，原告向被告发出了一份书面公函，要求被告继续履行转让协议，并催告被告按转让协议约定足额支付总价款280万元的20%土地转让款即56万元，但被告仍未支付剩余转让价款6万元。之后由于缺乏资金，被告方人员先后离场，厂区内遗留部分生产设备和一栋尚未竣工的钢结构生产车间。因被告人员下落不明，无法继续履行转让协议，原告分别于2014年5月9日、2015年11月18日向被告发出书面公函，通知被告在接函后一周内至签约地（抚州）协商转让事宜，否则按被告单方违约，终止协议处理，但被告至今未与原告进行联系，为此，原告诉至本院。本院认为，原、被告签订的《土地转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且该合同内容未违反相关法律禁止性规定，故该合同合法、有效，双方作为合同权利义务的相对方，均应自觉履行。关于原告要求解除《土地转让协议》的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，自2013年9月至今，经原告多次书面通知，被告仍未按转让协议足额支付总价款280万元的20%转让款，且被告方人员长期下落不明，厂区已闲置多年，被告的行为明显已经致使转让协议目的不能实现，故对原告要求解除《土地转让协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金问题。原、被告双方在《土地转让协议》中明确约定被告在约定期限内未付清全部转让款，则本协议作废，被告每月需向原告支付土地转让总价10%的违约金，该约定过分高于原告所造成的损失，现原告主张被告按转让协议总价款的30%即84万元支付违约金，对此，本院认为，被告在签订转让协议后，未按约定足额支付转让款，占用厂区多年，经原告多次书面通知，至今仍未履行协议约定义务，致使原告遭受相应损失，而本案中原告的损失可参照租赁损失来确定，被告从2013年8月10日迁入原告厂区至今已有40个月，被告所占用的工业用地面积为12800㎡，参照抚北工业园区同期同类地块厂房7-8元/㎡/月的租赁价格计算，原告要求被告支付84万元违约金的请求并未超过其所造成损失的30%，原告的该项诉请符合法律规定，本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面证据，应视为对原告诉讼请求及主张放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告抚州市嘉临化工助剂厂与被告抚州江南化工有限公司于2013年8月9日签订的《土地转让协议》；二、被告抚州江南化工有限公司于本判决生效之日起十日内向原告抚州市嘉临化工助剂厂支付违约金84万元整（扣除被告已支付的50万元转让款，被告应向原告另行支付违约金34万元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17940元，由被告抚州江南化工有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条第一款之规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长  李 军审 判 员  夏 杰代理审判员  余志征二〇一六年十二月二十日书 记 员  黄先彬