云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2503民初184号原告：牛永秀，女，1956年7月6日生，住蒙自市。原告：曹薇，女，1982年11月12日生，住蒙自市。二原告的委托诉讼代理人：牛永生（系牛永秀之兄），男，1954年9月3日生，住蒙自市。代理权限为特别授权。被告：云南信达房地产有限公司。住所地：云南省玉溪市通海县秀山街道六一社区一小组（秀山西路永青酒店****房）。法定代表人：李代彬，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨煜峰，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：甘薇，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告牛永秀、曹薇与被告云南信达房地产有限公司（以下简称信达房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月28日公开开庭进行了审理。原告曹薇及其与原告牛永秀的委托诉讼代理人牛永生，被告信达房地产公司的委托诉讼代理人杨煜峰、甘薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛永秀、曹薇向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金共计43702.54元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年1月12日，原、被告签订《商品房购销合同》，由原告购买被告开发的商品房一套，合同约定该商品房总价为393580元，并由被告于2015年1月12日之前将商品房交付给原告，同时被告应当在2015年1月12日起90日内按约定为原告办理完毕房屋所有权证。原告于2015年3月2日向被告支付房款393580元、房屋维修基金4798元，2015年1月12日交办证费600元、契税3936.26元。然而，被告并未按约履行义务，原告多次督促，被告直到2017年1月17日才通知原告已办理了房屋所有权证，其行为已违约，应赔偿违约金。故提起诉讼，以维护原告合法权利。原告向本院提交了下列证据：1、《身份证》复印件二份，欲证实原告的主体资格；2、《商品房购销合同》复印件一份，欲证实原、被告买卖关系成立及被告违约的事实依据；3、《验房表》复印件一份，欲证实被告交房的时间；4、《专用发票》复印件五张，欲证实原告交款的依据；5、《契税税收交款书》复印件一份，欲证实原告已交清相关费用；6、《云南信达房地产有限公司关于蒙自“君悦天下”小区〈不动产权证〉办理事项的通知》复印件一份，欲证实被告违约的事实依据；7、《不动产权证》复印件二份，欲证实被告交予原告产权证的时间。被告信达房地产公司辩称，被告认为原告诉请计算的时间错误，请法庭确认应当支付违约金的时间，并调整违约金。理由如下：计算的总金额及计算的比例和时间在诉状中没有释明。作为房地产公司，销售商品房和办证的时间并不像原告所述。2014年，公司已具备办证的所有材料，在办理过程中，蒙自房产处办证需要排队办理，责任不在被告。2016年8月20日，房产证办证出现重大改革，蒙自房产处停止办理房产证，2017年后全部改为不动产权证，责任不在被告，违约金不应该由被告承担。故不能及时办证是行政机关的原因，请依法予以驳回。被告向本院提交了下列证据：1、《营业执照副本》、《法定代表人身份证明》复印件各一份，欲证实被告基本身份信息及诉讼主体资格；2、《商品房购销合同（节选）》复印件一份，欲证实原被告双方约定的交房时间、办证条件及时间；3、商品房办理房屋所有权证应提交的资料一套，欲证实根据蒙自市房产处关于办理房产证作为开发商应提交的资料，被告已于2014年6月25日完善了办证资料，具备办证条件；4、《情况说明》复印件一份，欲证实蒙自市房产处于2016年8月20日已经停止办理房产证；5、《登记表》复印件一份，欲证实原告已于2017年2月7日到被告处领取了房屋的不动产权证。经质证，一、原告提交的第1、2、6、7组证据及第4组证据中的购房发票，被告对证据的三性均认可，但认为不能证实原告的证明观点。其余证据有异议，认为与本案没有关联性。二、被告提交的证据，原告对证据的真实性无异议。经审核，本院认为，一、原告提交的第1、2、6、7组证据及第4组证据中的购房发票，被告无异议，予以采信。其余证据系有关部门出具，与本案有关，予以采信。二、被告提交的所有证据，原告对真实性无异议，予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年1月9日，原告牛永秀、曹薇为购买被告信达房地产公司开发的房屋，向被告支付房款100000元。2015年1月10日，原、被告办理了房屋交接手续；原告验收房屋后，交纳15年1月至6月的物业服务费419元。2015年3月5日，被告信达房地产公司（甲方）与原告牛永秀、曹薇（乙方）签订了《商品房购销合同》，由乙方购买甲方开发的位于蒙自市房屋，主要约定：第一条“项目建设依据：甲方以出让方式取得位于锦华路南段东侧地块的土地使用权，土地规划用途为商住。甲方经批准在上述地块上建设商品房，项目名称：君悦天下。”第四条“计价方式与价款：甲乙双方约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为69.02平方米，单价为（人民币）每平方米5702.405元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额（人民币）叁拾玖万叁仟伍佰捌拾元整。”第七条“交付期限：甲方应于2015年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”第十二条“关于产权登记的约定：（一）乙方委托甲方代办产权登记手续，乙方应在商品房交接后30天内，向甲方提供办理产权登记所需要的资料，甲方在收到乙方提供相关资料后90天内，为乙方办理完毕房屋所有权证。（二）在办理产权登记过程中，所产生的税费由甲乙双方各自承担，甲方不收取代办费用。”此外，双方还对违约责任、争议的处理方式等内容进行了约定。合同签订当日，原告支付房款293580元、维修资金4797元。2015年5月22日，原告支付15年7月至16年6月的物业服务费837元。庭审中，原、被告均认可原告在交办证材料的同时交纳了办证费用。2016年6月3日，被告向蒙自“君悦天下”小区业主发出了《关于蒙自“君悦天下”小区〈不动产权证〉办理事项的通知》，载明：“根据新的国家政策规定，自2016年6月1日起，原《房屋所有权证》和《土地使用权证》不再分别办理，统一登记办理为《不动产权证》，小区房屋尚未办理两证的，以后将统一办理为《不动产权证》。1、办理范围：在2016年1月1日前签订《商品房买卖合同》的本小区二期商品房住宅。2、请业主在2016年7月30日前将办证所需资料交到云南信达房地产有限公司办公室。所需资料项目我公司会根据主管部门的要求予以公告……3、按照主管部门的办理流程规定，不动产权证的办理采取统一收集资料、分批办理的方式办理。办理时间从2016年7月1日起，在各位业主交齐资料后，我公司将及时把资料送交主管部门，在2016年12月31日前办理完毕本小区不动产权证，逾期我公司将按50元/天的违约金支付给业主。4、……为保证小区业主整体办证事宜顺利进行，未按时提交资料或者资料不齐全业主的办证批次放在最后批次，办证时间自动顺延。5、如因业主未及时交齐办证所需资料或不可抗力因素造成的办证逾期，我公司不承担责任。”2016年8月20日，蒙自市房地产管理处收到蒙自市不动产登记中心通知：停止办理房屋所有权初始登记发证，正式开展房屋不动产登记发证业务办理工作。蒙自市房地产管理处随即停止办理房屋所有权证初始登记业务，并将相关职能划转至蒙自市不动产登记中心。2016年8月24日，被告代原告交纳契税7496.76元。2017年1月20日，蒙自市国土资源局为原告所购房屋颁发了《不动产权证》。2017年2月7日，原告领取了《不动产权证》。另查明，被告信达房地产公司于2005年11月7日取得《国有土地使用权证》，2009年12月18日取得《建设用地规划许可证》，2010年5月7日取得《建设工程规划许可证》，2010年12月30日取得《建设工程施工许可证》；2011年1月17日取得君悦天下商住小区一期《商品房预售许可证明》，2013年4月28日取得君悦天下商住小区二期《商品房预售许可证明》。2013年5月30日，红河州消防支队出具了《建设工程消防验收意见书》，载明“工程消防验收合格”。2013年11月14日，蒙自市人民防空办公室下发了《关于蒙自“君悦天下”防空地下室验收的批复》。2014年2月15日，受被告信达房地产公司委托，红河州兴业测绘设计科技有限公司出具了《君悦天下小区房屋建筑面积实测报告》。2014年5月30日，蒙自市住房和城乡建设局出具了《蒙自市建设项目竣工规划备案证》。2014年6月17日，蒙自市建设工程质量监督管理站出具了《建设工程竣工验收备案表》。2014年6月25日，蒙自市城建档案室出具了《云南省建设工程档案合格证》。被告还于2011年12月19日、2012年10月9日、2014年5月20日向蒙自城市生活垃圾处理有限责任公司交纳了建筑垃圾和渣土处理费。诉讼中，被告以原告诉请的违约金过高为由，于2018年3月16日向本院提出申请，要求对同地段同类房屋租金进行鉴定。2018年7月16日，被告撤回鉴定申请。本院认为，一、关于被告是否逾期办证及应否承担违约责任的问题。本案原、被告签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。在《商品房购销合同》第十二条中明确约定“由被告代办产权登记手续，原告在商品房交接后30天内向被告提供办证所需的资料，被告在收到原告提供办证所需的相关资料后90天内，为原告办理完毕房屋所有权证。”根据双方在庭审中的陈述，《商品房购销合同》虽系2015年3月5日所签，但原、被告已于2015年1月10日办理了房屋交接手续，且双方均认可原告在交办证材料的同时交纳了办证费用，鉴于本案双方均无证据证实原告提交办证资料的具体时间，按照《商品房购销合同》的约定和被告实际交付房屋的时间，原告应于2015年2月10日前向被告提交办证所需资料和费用，被告应于2015年5月10日前为原告办理完毕房屋权属证书，但被告于2016年8月24日才代原告交纳了契税，2017年1月20日才为原告办理完毕不动产权证，其超过合同约定期限办理房屋权属证书的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。二、关于违约金的计算问题。本院认为，《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案原、被告签订的《商品房购销合同》第十二条仅约定了双方对产权登记应互负的履行义务，并未明确约定若逾期办理房屋权属证书违约方应承担的违约金或违约金的计算方式，可适用前述解释第十八条的前提为“出卖人的原因”，具体指开发商土地手续暂不合法、开发商未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金、商品房不符合规划要求需要整改、商品房不能及时取得竣工材料、未能及时取得房地产调查或测绘报告、未能及时缴纳相关税费、未能及时将商品房上的抵押权注销或未能及时解除人民法院对商品房的查封等情形。经审查，本案被告不存在上述情形，其已于2014年6月17日完全具备办理房屋权属证书的相关条件，不存在恶意延误办理房屋权属证书的情形。原告依据前述解释第十八条的规定，诉请要求按照房屋总价款以中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的理由，缺乏适用该条的事实基础，本院不予采纳。按照《商品房购销合同》的约定，被告应于2015年5月10日前履行合同项下房屋权属转移登记申请义务，但其未在相应期限内履行义务。鉴于国土资源部、住、住房和城乡建设部已明确从2016年6月1日起将统一登记办理《不动产权证》自市房地产管理处在2016年8月20日也停止办理房屋所有权证初始登记发证工作，且被告已于2016年8月24日代原告向税务机关交纳了相关税费，蒙自市国土资源局也于2017年1月20日为原告办理了不动产权证，原告并无证据证实被告有恶意延误办证的情形。因此，从2016年6月1日之后不能办证的原因非因被告所致。2015年5月11日至2016年5月31日期间不能办证的原因，被告未举证证明非因其原因不能申请权属转移登记，其须承担迟延办理交易房屋权属证书的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判令被告承担逾期办证构成违约的同时，在计算相关违约金时应体现以补偿性为基础、以惩罚性为补充、以担保性为实际效果的特点，即违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当。本案涉案房屋已实际交付原告使用，已基本体现交易的使用利益及房屋买卖的主要目的，且涉案房屋在2017年1月20日已登记在原告名下，涉案房屋的物权已实际归原告所有，且原告亦未提交证据证明其因被告逾期办理房屋权属证书而给其实际造成的损失。故综合本案合同的履行情况、预期利益、市场行情及实际损失等因素，对被告迟延办理房屋权属证书的违约责任予以酌情调整，即按交易房屋总价每日0.05‰计付较为公平合理。综上，被告逾期办理房屋权属证书应承担违约责任的期间为2015年5月11日至2016年5月31日，共385天，其合理违约金计算为7576.42元（393580元×0.05‰/天×385天）。故原告要求被告支付逾期办证违约金43702.54元的主张，本院酌情支持7576.42元。被告要求调整违约金的辩解理由成立，予以采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：由被告云南信达房地产有限公司于本判决生效后十日内一次支付原告牛永秀、曹薇违约金7576.42元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费893元，减半收取计446.5元，由原告牛永秀、曹薇负担421.5元，被告云南信达房地产有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  李建英二〇一八年七月二十六日书记员  张倩梅