山东省栖霞市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖臧民初字第68号
原告林喜祥，男，1963年11月20日出生，汉族，现住栖霞市。
委托代理人刁树青，山东君腾律师事务所律师。
被告黄贤成，男，1962年11月10日出生，汉族，现住栖霞市。
被告张庆波，男，1963年11月25日出生，汉族，现住栖霞市。
原告林喜祥与被告黄贤成、张庆波确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林喜祥的委托代理人刁树青、被告张庆波到庭参加诉讼，被告黄贤成经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林喜祥诉称，2013年7月17日，原告林喜祥与被告黄贤成签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定被告将坐落于庙后村东南福桃公路西住宅一处出卖给原告，价款为380000元，合同签订后，原告履行了合同义务，被告将房产交付给原告。原告在办理房产过户的过程中发现，被告黄贤成将出卖给原告的房产于2014年1月8日抵押给被告张庆波，并办理了抵押登记。二被告在签订《借款抵押合同》过程中，恶意串通，损害原告的合法权益。请求法院依法确认被告黄贤成与被告张庆波签订的《借款抵押合同》中的抵押合同无效，诉讼费用由被告承担。
被告张庆波辩称，对黄贤成卖给原告林喜祥房屋有异议，当时黄贤成借我钱的时候他说房子是租出去的，然后才办理的抵押手续；我与黄贤成不认识，不存在恶意串通，没有损害原告的合法权益，我不清楚当时房屋是卖给林喜祥，如果卖给林喜祥我就不借钱给黄贤成，也不会办理房屋抵押登记。
被告黄贤成未到庭，也未提交书面答辩意见。
经审理查明，被告黄贤成自2011年起，陆续与林喜祥、孙培贤、林卫松、于勤伟、栾松军等人达成房屋买卖意向，出售其位于栖霞市庙后镇庙后村西的房产一套。2011年11月15日，原告林喜祥与黄贤成达成口头的房屋买卖协议，原告将200000元购房款给付被告黄贤成，被告黄贤成将房屋交付给原告。2011年11月15日被告黄贤成给原告林喜祥出具收条一张，内容“今收到林喜祥购房款贰拾万元正（其中林学军叁万元正）（林祥发叁仟元正）。2013年7月17日被告黄贤成与原告林喜祥签订了房屋买卖合同，房屋买卖合同内容：甲方：黄贤成，栖霞市庙后镇枣园村（以下简称甲方），乙方：林喜祥，栖霞市庙后镇庙后村，（以下简称乙方）。根据我国房地产法律法规的有关规定，经甲乙双方协商，自愿签订如下合同：（1）、甲方自愿将座落于庙后村东南福桃公路西住宅一处，占地面积251.33平方米，建筑面积为179.95平方米（四至边境为：东至地基外沿；北往东10.45米；南往东4.55米，邻福桃公路；西至地基外沿邻农贸市场；南至林卫松墙中；北至孙培贤墙中），卖给乙方所有。（2）、房地产价格为人民币叁拾捌万整（380000元）。（3）、交款时间为：签定合同同时一次付清。（4）、办理房屋所有权证、土地使用证过户及税费等一切费用均由乙方承担。（5）、本合同一式两份，甲、乙双方各持一份，本合同经甲乙双方签字后生效。甲方黄贤成，乙方林喜祥，中间人在房屋买卖合同上签字捺印。但原告林喜祥与被告黄贤成没有办理房产过户手续。2013年8月份，黄贤成与林喜祥、孙培贤、林卫松一起到栖霞市庙后镇农村信用社三人用购房款帮黄贤成还清该处房产在栖霞市庙后镇农村信用社的抵押贷款，将该处房产的房产证、土地使用权证取回，并交由孙培贤保管，后又交到林喜祥处。黄贤成为偿还借款，想用该处房产再次抵押借款，以他人购买房屋需要看房产证、土地证为由，从林喜祥处将房产证、土地证取回后。黄贤成通过他人购买假的栖城房字第××号房屋所有权证和栖国用（2013）第01278号国有土地使用权证，并将上述假证件交给林喜祥。被告黄贤成用真的房产证、土地证陆续向烟台大册典当行及张庆波个人处办理抵押贷款，于2014年1月8日被告黄贤成在被告张庆波处借款1000000元，签订了借款抵押合同，于2014年1月8日在栖霞市房产管理局办理了房屋抵押手续，被告黄贤成并且把房屋所有权为栖房权证栖城房字第××的房屋所有权证和土地使用权为栖国用2002字第282925号土地使用权证交给被告张庆波，栖霞市房产管理局为被告张庆波办理栖房他证栖城房字第××号房屋他项权证。2014年3月，栾松军在办理购买房产过户手续期间，发现黄贤成放在林喜祥处的上述证据均为假证，向公安机关报案，栖霞市公安局于2014年4月29日立案侦查后，于2015年2月2日将被告黄贤成抓获归案。2015年12月7日栖霞市人民法院以被告黄贤成犯买卖国家机关证件罪，判处有期徒刑一年零六个月，并处罚金人民币三千元。原告认为二被告在签订《借款抵押合同》过程中，恶意串通，损害原告的合法权益。请求法院依法确认被告黄贤成与被告张庆波签订的《借款抵押合同》中的抵押合同无效；诉讼费用由被告承担。
上述事实有原、被告的陈述，原告提交的房屋买卖合同、收条一张、林振兴贷转存凭证一张；被告提交的借款抵押合同、房屋所有权证、国有土地使用权证、房屋他项权证；法院依申请调取的（2015）栖刑初字第194号刑事判决书、栖检公刑诉[2015]144号起诉书；并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告林喜祥与被告黄贤成的房屋买卖协议有效，原告交付了380000购房款，并且已经占用了房屋。但是原告林喜祥购买房屋后没有办理过户手续，不能产生物权变动的法律效力。2014年1月8日被告黄贤成在被告张庆波处借款1000000元，签订了借款抵押合同，于2014年1月8日在栖霞市房产管理局办理了房屋抵押手续，被告黄贤成并且把房屋所有权为栖房权证栖城房字第××的房屋所有权证和土地使用权为栖国用2002字第282925号土地使用权证交给被告张庆波，栖霞市房产管理局为被告张庆波办理栖房他证栖城房字第××号房屋他项权证。该抵押担保是有效的。本案既涉及到合同法上房屋买卖合同成立、生效的问题，又涉及到物权变动的公示、公信原则的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。房屋买卖合同的当事人未办理产权过户手续，不影响合同的效力。《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押、当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”房屋产权过户登记和房屋抵押登记是物权变动公示、公信原则的具体体现，是不动产物权发生变动的标志性事实。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，不动产物权的登记，起到决定物权变动的生效作用。买卖合同生效不能导致房屋所有权的转移，订立合同的行为是债权行为。不动产的过户登记和抵押登记才是直接导致物权变动的物权行为。由于债权的相对性，不能对抗合同以外的第三人，而所有权和担保物权的对世权，可以对抗合同以外的第三人。被告黄贤成以其所有的房屋与原告林喜祥签订房屋买卖合同，其后被告黄贤成又与被告张庆波签订借款抵押合同，将此房屋作为借款合同担保，并在栖霞市房管局办理了抵押登记。原告林喜祥与被告黄贤成房屋买卖合同，因未到房管部门履行办理产权过户登记的物权行为，不能产生房屋产权过户登记的物权行为，因此不能产生房屋产权由出卖人黄贤成转移给买受人林喜祥的法律效果。被告黄贤成与被告张庆波不仅签订了借款抵押合同，并且到房管部门办理了抵押登记，履行了物权行为，因而双方设置的担保物权，符合物权变动的公示、公信原则，应为有效。被告张庆波对被告黄贤成提供担保房屋所有权证和土地使用权证，相信黄贤成是房屋的产权人，与之设立了担保物权。原告也未有提供证据证明被告黄贤成与被告张庆波借款抵押合同存在恶意串通，损害原告利益。原告林喜祥请求法院依法确认被告黄贤成与被告张庆波签订的《借款抵押合同》中的抵押合同无效的诉讼请求不予支持。被告黄贤成经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视其放弃抗辩等诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告林喜祥的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告林喜祥承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判长 马清泉
审判员 蒋基德
审判员 于 海
二〇一七年七月三十一日
书记员 崔 超