北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8041号
上诉人（原审原告）：中信银行股份有限公司总行营业部，住所地北京市西城区金融大街甲27号。
负责人：朱加麟，总经理。
委托诉讼代理人：郑彬，北京市海铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈亚丽，北京君嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：支力，男，1976年11月17日出生，汉族。
上诉人中信银行股份有限公司总行营业部（以下简称中信银行）因与被上诉人支力金融借款合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0106民初24598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
中信银行上诉请求：1．撤销一审判决第三项内容，依法改判中信银行对抵押房屋享有优先受偿权；2．判令支力承担上诉费。事实和理由：2014年4月11日，中信银行与支力签订个人住房抵押综合授信协议，约定中信银行向支力提供授信额度为228万元贷款。同日，双方签订个人住房抵押综合授信最高额抵押合同，约定支力以其名下的一房屋向中信银行提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续。一审法院判决中信银行对该抵押房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿，但限额228万元。中信银行认为，一审法院判决错误，因该抵押房屋市场价值完全可以覆盖中信银行的债权，而一审法院仅让支力在一定限额内承担抵押责任，影响了中信银行的合法权益。另外，设置抵押至中信银行上诉时，已有多家法院对该房屋查封，该房屋处理后的价值已经不能覆盖所有债权，若按一审法院判决的逻辑，抵押权人的债权将不能得到保护。请求二审法院支持中信银行的上诉请求。
支力未到庭，也未向本院提交书面答辩意见。
中信银行向一审法院提出诉讼请求：1．判令支力偿还截至2017年4月28日止的欠款总额790635．04元，其中本金760000元、逾期利息27371．31元、复利526．15元、剩余应还利息2737．58元，以及自2017年4月29日起至实际清偿之日止的利息、罚息和复利；2．判令支力支付律师费39531元，诉讼费和公告费由支力负担；3．判令中信银行对支力名下的位于北京市朝阳区甘露园南里25号5号楼11层12B的房屋享有优先受偿权，并以所得价款优先受偿上述1、2项所列款项。
一审法院认定事实：
一、2014年4月11日，中信银行与支力签订编号为2014通银房授字第9070号《授信协议》，约定支力自愿以其享有所有权的房产作为抵押物向中信银行申请个人住房抵押综合授信额度，经申请，中信银行审核同意向支力提供总额为228万元的综合授信额度；授信期间为120个月，即从2014年4月28日起到2024年4月28日止，支力应在该期间向中信银行提出额度使用申请；本协议项下支力所欠中信银行的一切债务由支力以其享有所有权的房产设定最高额抵押，具体由双方签订编号为2014通银房授抵字第9070号《抵押合同》；支力须在中信银行处开立个人结算账户，保证在每个还款日前存放足够还本付息的存款，同时授权中信银行按照具体借款合同约定扣收贷款本息；本协议项下贷款利率由中信银行与支力双方在具体合同中约定；支力未按约定期限偿还贷款本息的，中信银行有权对支力未支付的本金计收罚息，对支力未支付的罚息计收复利；罚息和复利的计收标准由双方在各具体合同中约定，没有约定的，按照中国人民银行有关规定进行计收；在支力不能按期归还本协议项下所欠中信银行债务的情况下，中信银行为实现债权而支付或替乙方垫付的律师费、诉讼费、保全费、差旅费等所有费用，均由支力全部负担；支力未按本协议及各具体合同、各具体业务申请书及借款借据或相应凭证的约定按时足额偿还贷款本息的，即视为已发生违约事件，中信银行有权提前收回综合授信额度内已发放的贷款本息和相关费用，依照法律法规和本协议的规定实现抵押权。
二、同日，中信银行与支力签订2014通银房授抵字第9070号《抵押合同》，约定支力同意以其所有的位于北京市朝阳区甘露园南里25号5号楼11层12B的房屋作为抵押物，在约定的授信期限及最高额度内对中信银行在授信协议项下对支力所享有的债权提供最高额抵押担保；抵押担保范围包括根据授信协议项下各具体合同、业务申请书、借款借据或其他凭证发放的贷款本金余额、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及为实现债权、抵押权等而所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、评估拍卖或变卖费、过户费、保全费、公告费、公证认证费、翻译费、执行费）和其他所有应付的费用；支力未按授信协议约定偿还贷款本息的，中信银行有权按抵押合同约定处分抵押物。2014年4月28日，支力作为抵押房产的所有权人，为中信银行在上述授信协议及抵押合同项下设立抵押权，中信银行取得了编号为X京房他证朝字第XXXX**号他项权证，登记的他项权利种类为最高额抵押，登记的债权数额为228万元。
三、2016年7月7日，中信银行与支力签订编号为2016通银私贷字第811072090034的《个人经营借款合同》、《个人借款凭证（借据）》，约定中信银行向支力发放的贷款金额为76万元，借款期限为36个月，即自2016年7月7日至2019年7月7日；贷款利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照中国人民银行的利率政策，在基准利率的基础上上浮30%，即执行利率为年利率6．175%；自贷款发放日起，首次利率调整日确定为2017年1月1日，并从首次利率调整日后每一年调整一次利率；贷款用途为经营，支付对象为北京旺铺天成商贸有限公司，账号为×××，开户行为工行北京商务中心区支行（大望路）；还款账户为支力名下的账号为×××的银行账户；还款方式为按月还息，每年偿还三分之一本金；支力逾期或未按约定的金额足额归还贷款，中信银行有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息（逾期贷款罚息利率为合同利率的150%），对逾期的贷款，从逾期之日，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止；对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利率计收复利。同日，中信银行向北京旺铺天成商贸有限公司支付贷款76万元。
四、借款期限内，支力多次逾期偿还借款本息。截至2017年12月19日，支力尚欠中信银行826701．62元，其中逾期本息318991．73元，剩余本金506667元，剩余利息1042．89元。
五、中信银行与北京市海铭律师事务所签订《委托代理协议》，中信银行因本案委托北京市海铭律师事务所律师作为诉讼代理人。2017年8月29日，中信银行向北京市海铭律师事务所支付律师费5000元。
一审法院认为：中信银行与支力签订的《授信协议》、《抵押合同》及《借款合同》均系当事人的真实意思表示，且未违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效合同，各方当事人均应按照约定行使权利和履行义务。当事人对自己提出的主张有义务提供证据。支力未按合同及借款借据等文件的约定足额偿还贷款本息，已经构成违约。现中信银行要求判令支力偿还贷款本金、利息、罚息和复利的诉讼请求，一审法院予以支持。支力提供其所有的房屋作为抵押担保，且已办妥抵押登记，支力未按时偿还贷款本息构成违约行为，中信银行行使抵押权的条件按照合同约定和法律规定已经成就，故关于中信银行要求对支力名下抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，一审法院予以支持，但因抵押登记具有公示性，优先受偿的债权数额应以房屋他项权利证书中登记的最高债权额为限。关于律师费损失，根据中信银行提交的证据，只能证明实际产生5000元律师费，对该部分损失一审法院予以支持，超出部分一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，于2018年1月8日作出判决：一、支力于判决生效后十日内偿还中信银行股份有限公司总行营业部截至2017年12月19日的欠款共计826701．62元以及自2017年12月20日起至实际付清之日止的利息、复利、罚息（利息、罚息和复利按照编号为2014通银房授字第9070号《个人住房抵押综合授信协议》、编号为2016通银私贷字第811072090034的《个人经营借款合同》、《个人借款凭证（借据）》的约定计算）；二、支力于判决生效后十日内支付中信银行股份有限公司总行营业部律师费5000元；三、如支力未按时履行该判决第一项、第二项确定的还款义务，中信银行股份有限公司总行营业部有权在该判决确定的债权范围内，对支力名下位于北京市朝阳区甘露园南里XX号X号楼XX层XXX的房屋进行拍卖、变卖后所得价款优先受偿，优先受偿限额与一审法院作出的(2017)京0102民初24597号判决确定的优先受偿限额共计不超过228万元；四、驳回中信银行股份有限公司总行营业部的其他诉讼请求。如果支力未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院另查明，涉案《抵押合同》中对“最高额抵押”定义为：最高额抵押是指乙方（即支力）与甲方（即中信银行）之间就乙方在一定期间内连续发生的多笔债务确定一个最高额度，乙方以其享有所有权的住房在最高额度内对其履行债务向甲方提供担保，该最高额度是指乙方在甲方的各项债务（含或有负债）的总余额。涉案《授信协议》中对“授信余额”定义为：授信余额是指乙方在本合同项下因申请使用综合授信额度而产生且尚未清偿的债务本金金额之和。
本院审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
上述事实，有中信银行提交的授信协议、抵押合同、借款合同、个人借款凭证（借据）、房屋他项权证、个人贷款逾期欠款说明、委托代理协议及律师费发票及当事人的陈述在案佐证。
本院认为：中信银行与支力签订的《授信协议》、《抵押合同》及《借款合同》合法有效。中信银行依约向支力发放了贷款，支力未按合同及借款借据等文件的约定足额偿还贷款本息，应承担相应的违约责任。中信银行现上诉主张其对涉案抵押房屋享有优先受偿权不应以228万元为限。通过对比中信银行与支力在《授信协议》、《抵押合同》中对“授信余额”和“最高额抵押”的定义可以看出，最高额抵押担保的金额以支力所欠中信银行的总债务为限，最高余额不得超过《授信协议》规定的授信额度，并非简单的将抵押房屋的价值与支力所欠债务的具体金额进行对比而判断能否覆盖。因此，中信银行取得的编号为X京房他证朝字第XXX**号他项权证上所登记的债权数额228万元，应为涉案抵押房屋所担保的支力的总债务限额。中信银行的上诉主张，与合同约定不符，本院不予采纳。
综上，中信银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12102元，由中信银行股份有限公司总行营业部负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 种仁辉
审 判 员 邢 军
审 判 员 韩耀斌
二〇一八年八月三十一日
法官助理 温倩茜
书 记 员 何 柳