海南省儋州市人民法院民 事 判 决 书（2018）琼9003民初1195号原告：伍嘉绮，女，1997年12月13日出生，汉族委托诉讼代理人：吕德华，儋州市为民众法律事务所主任。被告：海南剑祥投资集团股份有限公司，住所地海南省海口市国贸二横路港澳申亚大厦12楼A室。法定代表人：杨志锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁昌慧，海南信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨剑，该公司员工。被告：儋州瑞洲房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市那大中兴大道成州宾馆412房。法定代表人：刘桐磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈雪梅，海南上哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐文哲，海南上哲律师事务所实习律师。原告伍嘉绮与被告海南剑祥投资集团股份有限公司（以下简称剑祥公司）、儋州瑞洲房地产开发有限公司（以下简称瑞洲公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案受理，于2018年3月26日公开开庭进行审理。原告伍嘉绮委托诉讼代理人吕德华，被告剑祥公司委托诉讼代理人袁昌慧，被告瑞洲公司委托诉讼代理人陈雪梅、徐文哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告剑祥公司于2015年1月1日签订的楼宇买卖合同合法有效；2.依法判令被告于2018年12月30日前将原告所买受的楼宇交付原告使用；3.一切诉讼费用被告承担。事实和理由：两被告共同开发儋州市“郁金香郡”商品楼项目，尔后在该项目的面临大街旁边建好“郁金香郡”售楼大厅，并由剑祥公司向外公开售楼，我们广大业主依被告的公开售楼邀约到“郁金香郡”售楼大厅与之交付售楼款项进行售楼交易。我们售得该楼宇时并未见瑞洲公司在该售楼大厅里有任何字样表示。依据被告剑祥公司在交易时给我们的答复为:“2014年底前将我们所买得的楼宇交付使用”，可是我们等来的竟是因两被告之间的内部纠纷而损害了我们的合法权益。两被告不论其怎样狡辩都不能对抗我们第三人的善意取得行为，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告剑祥公司辩称，原告与我方从来没有签订房屋买卖合同，双方签订的郁金香郡申请书属于房屋认购合同，是原告有意向买房，向我方交诚意金，之后我方通知各原告选房，再由原告按照我方的通知带齐资料后到售楼处办理签约手续。现因剑祥公司与瑞洲公司的合作开发合同已经被法院判决解除，剑祥公司无法履行申请书的义务，无法通知办理签约手续，原告请求法院确认房屋买卖合同有效没有事实和依据。被告瑞洲公司辩称，一、本案讼争的法律关系是商品房预约合同纠纷，合同只对合同当事人产生约束力，对合同当事人以外的人不发生法律效力。1.涉案合同是由被告剑祥公司与原告伍嘉绮签订，并且也是由被告剑祥公司收取了原告伍嘉绮的款项，瑞洲公司从未参与；2.虽然瑞洲公司与剑祥公司曾经合作开发“郁金香郡”项目，但是双方合作开发关系已经于2016年11月25日由海南省第二中级人民法院作出的（2015）海南二中民二初字第9号《民事判决书》确认解除；3.基于“郁金香郡”项目是登记在被告瑞洲公司名下的在建工程项目，所以，即便在两被告合作开发期间，两被告也是约定公章共管，对外销售房产也都是由被告剑祥公司提出加盖被告瑞洲公司公章申请，被告瑞洲公司同意盖章的销售合同才是合法有效的合同；被告剑祥公司根本无权以其自己的名义对外销售房屋；4.本案涉案合同是被告剑祥公司单独实施的行为，根据合同相对性的原则，应当由被告剑祥公司独自承担相应法律责任，与被告瑞洲公司无关。二、剑祥公司在销售房子时，包括涉案房屋在内的4号楼并未取得《商品房预售许可证》，2017年12月28日瑞洲公司才取得《商品房预售许可证》。因此，原告伍嘉绮在本案中关于要求瑞洲公司继续履行其与剑祥公司签订的合同的主张，没有事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的《郁金香郡申请书》、《收据》及被告剑祥公司和瑞洲公司提供的（2015）海南二中民二初字第9号《民事判决书》，经质证，各方当事人对真实性均无异议，本院认为该四份证据内容真实、形式合法、与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：2015年1月1日，原告（乙方）到“郁金香郡”售楼处选购该项目楼房，并与被告剑祥公司（甲方）签订一份《郁金香郡申请书》，双方约定原告申请意向购买的房屋为“郁金香郡”项目4号楼1单元1302号房，面积98.54平方米，房屋总价款226642元。申请书申请须知事项包括“交纳诚意金后甲方通知选房时，乙方按照甲方通知带齐资料到售楼处办理手续。选房时，甲方未按现约定的价格办理签约手续，乙方有权放弃选房，甲方如数退还乙方所交纳的诚意金。具体选房日期，甲方将以电话或者短信方式通知乙方，并在售楼处公示......”。同日，原告向被告剑祥公司交纳150000元诚意金，剑祥公司为原告出具《收据》，载明：“今收到伍嘉绮交来首期款￥150000。”并加盖剑祥公司的公章。2012年3月28日，被告瑞洲公司与剑祥公司签订《合作开发协议书》，约定双方共同开发建设“郁金香郡”房地产项目，由被告瑞洲公司提供建设用地，被告剑祥公司投入建设项目全部资金，被告剑祥公司以瑞洲公司名义进行项目开发建设，被告瑞洲公司与剑祥公司按三比七的比例进行房屋分配。双方签订《合作开发协议书》后，又陆续签订了五份补充协议，就房屋分配的调整进行了相关约定。根据协议约定，“郁金香郡”房产由被告剑祥公司负责以被告瑞洲公司的名义对外预售，购房款统一进入双方约定的共管账户，双方还约定公章共管。商品房预售的流程为：被告剑祥公司在“郁金香郡”负责接待购房者，购房者确定购买房屋后，剑祥公司的销售人员则将商品房预售合同交于购房者签名，之后再将合同交于被告瑞洲公司加盖公章，购房者与瑞洲公司的商品房预售合同关系正式确立，同时购房者支付的购房款进入共管账户。但在被告剑祥公司实际操作售房时，因被告剑祥公司与瑞洲公司发生纠纷，被告剑祥公司则在原告申请购房的申请书上加盖其公司的公章，并收取原告的购房全款。被告剑祥公司或瑞洲公司至今未与原告签订正式的商品房买卖合同。另查明，海南省第二中级人民法院2016年11月21日作出的（2015）海南二中民二初字第9号《民事判决书》，判决确认上述被告瑞洲公司与剑祥公司签订的《合作开发协议书》及五份补充协议于2015年6月4日解除。2017年12月28日，被告瑞洲公司取得《商品房预售许可证》，“郁金香郡”项目于2018年初复工建设。本院认为，原告伍嘉绮与被告剑祥公司签订《郁金香郡申请书》，约定所要订立商品房买卖合同（本约）的标的物及价金计算标准，以作为将来订立正式商品房买卖合同的依据，案由宜定为商品房预约合同纠纷。《郁金香郡申请书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但是，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”和《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定，涉案申请书不具备上述商品房买卖合同的必备条款，不是真正意义上正式的商品房买卖合同，只是原告和被告剑祥公司双方在未来某一时间可能订立正式商品房买卖合同而已，因此，原告主张其合同为买卖合同，于法无据，本院不予采信。关于原告要求被告于2018年12月30日前交付涉案房屋的问题。根据上述本院认定的《郁金香郡申请书》的性质，该申请书实质为认购书，并非买卖合同，原告依据该申请书要求被告交付房屋，没有事实和法律依据。另外，申请书并未包含交房条件和交房时间。故对原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告伍嘉绮和被告剑祥公司签订的《郁金香郡申请书》有效，但双方之间并没有签订正式的商品房买卖合同，本院对原告主张双方之间的合同为买卖合同不予采信，对原告“要求被告交付房屋”的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告伍嘉绮与被告海南剑祥投资集团股份有限公司于2015年1月1日签订的《郁金香郡申请书》有效。二、驳回原告伍嘉绮的其他诉讼请求。案件受理费1650元，由原告伍嘉绮负担1500元，被告海南剑祥投资集团股份有限公司负担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员  施灵敏二〇一八年四月十六日书记员  高晨彬附：本案适用法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。