北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终7080号
上诉人（原审被告）：项其桓，男，1938年10月23日出生，住北京市海淀区。
被上诉人（原审原告）：北京首华物业管理有限公司,住所地北京市东城区沙滩银闸胡同32号。
法定代表人：李忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵思涛，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。
上诉人项其桓因与被上诉人北京首华物业管理有限公司（以下简称首华公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初21729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭，因无新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
项其桓上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回对方一审诉讼请求。事实和理由：1.对方与××中心（××部下属事业单位，非原产权单位）签订的物业服务协议只能对签约双方有效，对任何协议以外第三方没有效力；上述协议签订后，对方也没有按照其中第30条的要求与全体业主签订物业服务合同，业主对上述协议的制定与执行过程完全不知情，不应认可和遵守该协议；对方在未签订合同、未经业主选聘同意的情况下强行“进驻”××路××号院进行物业管理活动是不合法的。2.在上述协议签订前，早有北京金厦物业管理公司（以下简称金厦物业公司）与原产权单位签订合约负责××路××号院的有偿服务，而对方协议的签订日期为2016年12月30日，该协议不符合前期物业合同的条件。3.××路××号院的院落面积、绿化面积、车位数量等情况根本不存在一级设施，对方虚构一级服务标准并按此收取物业费，侵犯了业主权益。4.首华公司物业服务存在瑕疵，小区内有卖彩票的人员、快递收件箱，还有外人来回进出。
首华公司辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求和理由。
首华公司向一审法院起诉请求：1、判令项其桓支付物业管理服务费2125.76元；2、判令项其桓支付违约金100元。
一审法院认定事实：2016年12月30日，甲方××中心与乙方首华公司签订《物业服务协议（××部宿舍区第一标段）》，约定乙方为包括北京市海淀区××路××号西塔楼在内的区域提供物业服务，物业服务期限为三年，自2016年12月12日至2019年12月31日止（其中2016年12月12日至31日为试运行期，物业费由甲方收取），物业服务收费方式为包干制，高层住宅物业服务费为2.43元/平方米·月；乙方负责在本协议签订后，与业主或物业使用人签订《物业服务合同》，并负责相关工作的落实。
项其桓系北京市海淀区××路××号西塔楼××室的业主，房屋面积72.9平方米。××部××宿舍区原产权单位为××部，原由家委会管理，至今未成立业主委员会。首华公司未与项其桓签订物业服务合同。项其桓未交纳2017年1月1日起至2017年12月31日期间的物业费。
诉讼中，首华公司称，其通过招标方式成为涉案小区的物业服务公司，并于2016年12月1日，在小区张贴了《关于北京首华物业管理有限公司入驻××部××宿舍区的通知》，向住户通知首华公司自2017年1月1日起为××中心××宿舍区进行物业管理服务并公示了相关服务费用内容及计算方法，其中有电梯住宅物业服务费标准为2.43元/平方米/月。该公司与××部进行了交接，家委会向首华公司移交了业主信息。
另查，2015年4月15日发布的《国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部等关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革有关问题的通知》中第四条(十)，未成立业主大会的职工住宅区，业主与物业服务单位签订物业服务合同，原产权单位予以协助。业主个人拒签物业服务合同的，不影响其与物业服务单位之间的物业服务合同关系。
一审法院认为，原产权单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。虽国管房改（2014）504号文件写有选聘物业公司的相关内容，但该文件仅为指导意见并非法律强制性规定，且在2015年的《通知》中就物业公司选聘问题进一步进行了规定，故××中心与首华公司签订的《物业服务协议（××部宿舍区第一标段）》，对全体业主均具有约束力。首华公司虽未与项其桓签订物业服务合同，但首华公司系受××中心的委托，为××宿舍区提供物业服务，项其桓作为该小区业主，享受了物业服务，应交纳相应的物业费。
物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面，物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，在某一方面出现服务不完善、不及时的情况时，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。物业公司和业主之间的关系应当是长期的共赢关系，而不是短期的对抗关系，物业公司作为服务的提供方，是改进物业服务质量、提高物业服务水平的关键一方，物业公司应当重视业主反映的问题，认真研究对策，切实提高物业服务水平。现项其桓抗辩的物业服务不符合标准的情况，未能提供证据证明首华公司在履行物业服务中有较为严重的服务瑕疵问题出现，故其应当按照合同约定的标准全额交纳物业服务费。首华公司要求项其桓支付物业费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。首华公司主张的违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、项其桓于判决生效后七日内向北京首华物业管理有限公司给付2017年1月1日至2017年12月31日的物业费2125.76元；二、驳回北京首华物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，首华公司未提交新证据。项其桓提交2017年2月14日××中心物业综合服务中心发布的通知复印件，证明2016年已经成立了业主大会。经询问，首华公司发表意见为上述证据的真实性无法核实，关联性、证明目的不认可。本院认为上述证据真实性无法确认，且从该通知的内容及落款时间来看无法证明项其桓主张的证明目的，故本院对该证据不予采信。本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。项其桓上诉认为××中心无权签订物业服务合同，××中心并未作为当事人在本案中作出抗辩，但本案所涉××部××宿舍区原产权单位为××部，至今未成立业主委员会，××中心为××部的下属单位，首华公司系于2016年12月通过招投标的方式入驻涉案小区，可以认定首华公司善意信赖××中心有权与其签订物业服务合同。且在合同签订后，家委会亦向首华公司移交了业主信息。首华公司依照上述协议约定入驻××宿舍区并提供了物业服务，项其桓作为业主享受了首华公司提供的物业服务，应履行交纳物业费的义务。在此情况下，一审法院判令项其桓按照《物业服务协议（××部宿舍区第一标段）》中约定的收费标准交纳物业费并无不当，本院予以维持。项其桓提出的物业服务收费过高等问题，未能提供充分证据证明其主张，本院不予采信。如果项其桓认为××中心无权代理涉案业主签订物业服务合同，给业主造成了财产损失，可另案解决。项其桓主张首华公司的物业服务存在瑕疵，但物业服务是一种全天候、全方位、多层次的服务，项其桓未提供充分证据证明首华公司的物业服务存在足以减免物业费的瑕疵，故其要求减免物业费，本院不予支持。
综上所述，项其桓之上诉理由不成立，应予驳回，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚、处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由项其桓负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立新
审 判 员 汤 平
审 判 员 赵小军
二〇一八年九月十四日
法官助理 黄慧婧
书 记 员 张梦晓