黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑中民终字第332号
上诉人（原审原告）田伟，男，汉族，个体业主。
委托代理人陈可鑫，黑龙江仲信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李玉春，男，汉族，个体业主。
委托代理人高琦，黑河市法律援助中心律师。
原审原告宣立杰，男，汉族，个体业主。
上诉人田伟因与被上诉人李玉春及原审原告宣立杰房屋买卖合同纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2015）爱民初字第78号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人田伟的委托代理人陈可鑫，被上诉人李玉春及其委托代理人高琦到庭参加诉讼。原审原告宣立杰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告田伟在原审法院诉称，2012年初，二原告与被告李玉春协商共同出资购买李玉春位于原二砖厂院内的三处房产，面积分别为楼房1189.5平方米，平房715平方米，车库232.6平方米，总价款为4，550，000.00元。李玉春于2012年7月18日为田伟出具收到房款收据一张，载明“李玉春自愿将友谊砖厂院内个人名下的房屋，包括一幢楼约1200平方米，平房约700平方米，车库约300平方米，一起定价人民币455万元卖给田伟。今收田伟房款人民币1，724，368.00元”。2012年7月25日，二原告以宣立杰的名义与李玉春就上述房产签订购房合同约定，购买房屋的位置、面积、价款以及付款方式：原告支付全部购房款后，被告将所有的房证、土地证过户到原告一方名下等等。购房合同签订后，李玉春将上述房产和产权证照均交付给田伟（其中一本房照由田伟在汇融贷款公司贷款，田伟在还清贷款后，该房证被李玉春私自取回），原告田伟就上述房产占有、使用至今。二原告于2012年至2014年间累计共同给付李玉春房款现金合计为4，424，368.00元（含李玉春借款、仓储费），李玉春分别为田伟、宣立杰出具收款收据。李玉春在田伟处购买黑河正大黄楼住宅一户，尚欠购房款200，000.00元，上述款项总计4，624，368.00元，冲减应付李玉春房款4，550，000.00元后，李玉春尚欠田伟人民币74，368.00元。2015年5月，宣立杰因李玉春迟迟不能办理产权过户手续退出合伙购房，经二原告与李玉春协商，田伟将宣立杰已支付的房款全部返还给宣立杰，宣立杰同意将其购买上述房产的全部份额转让给田伟并同意将上述房产的产权证照办理至田伟一人名下。现原告已将全部购房款已支付完毕，全面履行了购房合同的相关义务，原告多次要求被告将上述房屋、土地使用证照办理产权过户手续，但被告却以种种理由推脱至今不予办理。为此，二原告诉至法院要求判令被告为田伟办理房屋产权证、土地使用证的过户手续，将上述产权证照办至田伟名下；诉讼费用由被告承担。
原审被告李玉春在原审法院辩称，原告田伟所述违背事实、诉讼主体和法定程序错误。田伟没有权利也没有资格诉讼李玉春。与李玉春有直接购房关系的宣立杰并没有起诉李玉春。李玉春同宣立杰通过电话，宣立杰明确说田伟是中间人，不是购房人，且其不知起诉的事实。李玉春没有与田伟建立起房屋买卖合同关系，更没有义务为田伟办理产权证，田伟告错了主体。签订合同的主体是李玉伟与宣立杰，田伟只是起鉴证作用的中间人。田伟的行为已经违反了购房合同及《中华人民共和国合同法》的相关规定，依据《合同法》规定债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意，本案中宣立杰将债务转让给田伟行为未取得李玉春的同意，这一行为违法了法律规定。购房人宣立杰违约在先，没有按合同约定给付李玉春购房款。宣立杰至今还差李玉春购房款近1，000，000.00元左右。
原审法院判决认定，2012年初，田伟、宣立杰与李玉春商议购买其位于原二砖厂院内的三处房产（楼房1189.5平方米，平房715平方米，车库232.6平方米）事宜，李玉春于2012年6月15日为宣立杰出具购房款500，000.00元收条一张、2012年7月18日为田伟出具收款收条一张，写明收田伟房款人民币1，724，368.00元。2012年7月25日李玉春与宣立杰就上述争议房屋正式签订房屋买卖合同，合同约定李玉春将争议房屋出卖给宣立杰，房屋价款为4，550，000.00元，宣立杰将房款全部付清后，李玉春将所有房屋的房证、土地证一起过户给宣立杰，在此合同中田伟在“中间人”处签字。自2012年1月份起至2014年5月份止，李玉春共计为田伟、宣立杰出具购房款收条4，404，368.00元，宣立杰承认在李玉春出具1，724，368.00元收条中，包括另行给宣立杰出具了500，000.00元收条，故李玉春实际共收到田伟、宣立杰购房款3，904，368.00元。宣立杰称在2015年将其给付李玉春购房款的收条转给了田伟，同意将争议房屋办理过户至田伟名下，李玉春称未收到宣立杰将该债务转移的通知，宣立杰亦未提供证据证明被告李玉春知道其债务转移证明。另查明，田伟通过李玉春协助将争议房屋抵押给他人进行贷款，款项由田伟使用，同时争议房屋在房产部门办理了抵押登记手续，现该抵押登记未消灭。
原审法院判决认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，对该合同效力法院予以认定，当事人应按照合同之约定全面履行各自相关义务。宣立杰与李玉春签订房屋买卖合同，因该合同中明确约定宣立杰应将购房款全部给付李玉春后，再由李玉春将房屋产权证过户到宣立杰名下。现宣立杰并没有支付全部购房款，未全面履行合同中的相关约定；另外，争议房屋已办理抵押登记，该抵押登记尚未消灭，无法办理房屋过户手续。综上，田伟、宣立杰要求将争议房屋过户至田伟名下的诉讼请求，法院不予支持。李玉春辩称另有200，000.00元重复打收条的事实，因其未提供证据予以证实，法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决，驳回原告田伟、宣立杰的诉讼请求。案件受理费100.00元、邮寄送达费30.00元，由原告田伟、宣立杰承担。
判决宣判后，田伟不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、李玉春于2014年8月20日出具欠仓储费20，000.00元，未列入已付房款不当，该仓储费属于正当合法的抵销权，且抵销权属于形成权，依法应予支持。二、原审法院判决认定宣立杰承认在李玉春为田伟出具的1，724，368.00元收条中，包括李玉春另行给宣立杰出具了500，000.00元收条的款项，故李玉春实际共收到田伟、宣立杰购房款3，904，368.00元是错误的。因为李玉春出具1，724，368.00元收条的对象是田伟，表明该笔款项由田伟支付给李玉春，收条上没表明与收宣立杰500，000.00元有关联性。并且李玉春在原审法院提交的证实重复出具500，000.00元收据的证据也存在诸多瑕疵，仅凭宣立杰一份模糊的录音剥夺了田伟500，000.00元的债权于法无据。三、李玉春在出卖房产过程中，多次与田伟沟通，因此李玉春事实上是明确同意田伟购买此房产的，且宣立杰已经明确退出购买，变更购买人并不侵害李玉春的任何利益，从维护经济秩序的角度，请求二审法院依法查明事实，判决田伟在支付全额房款后过户产权。
除“原告宣立杰承认在被告李玉春出具1，724，368.00元收条中，包括另行给原告宣立杰出具了50万元收条，故被告李玉春实际共收到二原告购房款3，904，368.00元”外，本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为，上诉人田伟与原审被宣立杰在购房合同签订前后，均分别向被上诉人李玉春支付了购房款，李玉春分别给田伟、宣立杰出具了收据。由于李玉春在原审时未提交充分证据证实李玉春为田伟出具1，724，368.00元收条中含有宣立杰2012年6月15日交款的500，000.00元，故本院对1，724，368.00元收条中是否包括宣立杰2012年6月15日交款的500，000.00元一事不予确认。且本案审理的是田伟、宣立杰要求办理房屋产权过户手续的诉讼请求，对田伟、宣立杰交纳购房款总金额的认定，不属于本案审理范围。双方当事人对购买房屋所交房款金额如有异议，可另行主张权利，在本案中本院不予确认。因购房合同约定的总价款为4，550，000.00元，房款全部付清后办理房证、土地证过户手续。田伟、宣立杰虽交纳了部分购房款，但未达到购房合同约定的购房总价款，且诉争房屋因贷款在房产部门办理了抵押登记手续，故田伟要求在支付全额房款后判决诉争房产过户其名下的上诉请求本院不予支持。原审法院虽认定事实部分有误，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元、邮寄费120.00元，由上诉人田伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于卫平
审 判 员 沈洋洋
代理审判员 张 岩
二〇一五年十月十二日
书 记 员 仇长城