山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨民一初字第854号
原告：董坤。
委托代理人：刘春光，山东志城律师事务所律师。
被告：黄美果。
原告董坤与被告黄美果执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告董坤及委托代理人刘春光、被告黄美果均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告董坤诉称，2007年11月份，原告购买了马小芳的涉案房屋，并且付清了应给马小芳的房款58300元，并按月缴纳涉案房屋的银行贷款，原告自2008年入住至今。现因房贷并未还清，致使涉案房产无法过户。原告认为涉案房产虽未过户但并不能否认原告系该房产的实际所有人，滨城区法院仅以不动产登记簿判断产权归属实属错误。为维护原告合法权益，特具状法院，恳请依法撤销滨城区人民法院（2015）滨执异字第116号执行裁定书并解除对原告位于滨城区某室（产权证号1-xx**）的查封，本案诉讼费由被告承担。
被告黄美果辩称，1、原告诉讼请求无法律依据，应依法驳回。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第15条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，案外人有权对执行标的主张权利，人民法院应进行审查并依法作出中止执行或驳回异议的裁定，案外人对裁定不服的，应另行提起诉讼。所以，原告主张终止对执行标的的执行，并予以解封无法律依据。依据法律规定，只有被告向法院提供充分有效的担保的，人民法院才可以准许其解封请求。2、原告称本案执行标的归其所有无法律依据，不应得到支持。首先，执行标的是否归原告所有，应以原告提起的确权之诉来确定；其次，原告与被执行人之间充其量存在债权法律关系，其主张系执行标的所有权人于法无据；不动产公示公信的方式方法为登记，被告申请对被执行人房产进行查封，系因该房产为被执行人董新波与马小芳的共同财产，基于该房产所有权证上登记的权利人为马小芳的情况下，法院依法查封了该房产。从原告提交的买房协议形式和内容来看，该证据充其量是被申请人单方出具的将房屋出售给原告的证明，而无法证实双方具有买卖的行为。且该内容书写人系被申请人，与本案有利害关系，该内容不应被采信。从被申请人的房产证可知，该执行标的已由被执行人现行抵押给了工商银行，抵押额度为147500元，而被执行人出具的卖房协议显示其出售给原告的价格为58300元，显然与常理不符。原告所提供其他证据也无法证实其是该执行标的的实际所有权人，即使其实际居住该房屋，但依据我国物权法规定，房屋所有权变动的前提是进行变更登记，现该执行标的仍属于被执行人是没有法律争议的。综上，被告认为原告请求无法律依据，其不是本案执行标的的所有权人，其与被执行人充其量存在债权债务关系，该争议与本案无关，应依法驳回其请求。
经审理查明，黄美果与马小芳、董超、刘义军买卖合同纠纷一案，黄美果申请诉讼保全，本院于2013年10月12日作出（2013）滨杜民初字第745号民事裁定书，查封马小芳所有的产权证号为1-xxx2房屋一套。查封期限为两年。2014年1月15日本院作出（2013）滨杜民初字第745号民事判决书，内容为：一、董军、刘义军共同偿还原告黄美果货款16万元及违约金（按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2012年11月24日计算至判决生效之日止）；二、马小芳、董超在继承董新波遗产实际价值范围内对上述债务承担连带责任；上述款项，于判决生效后十日内付清。三、驳回黄美果的其他诉讼请求。案件受理费4140元，财产保全费1520元，由马小芳、董超、董军、刘义军负担。
马小芳、董超、董军、刘义军未履行生效判决确定的义务，黄美果申请执行，本院于2015年7月15日立案执行，案号为（2015）滨执二字第678号。2015年10月26日本院作出（2015）滨执二字第678号执行裁定书，查封被执行人马小芳产权证号为1-xxx2房屋一套。查封期限为三年。本案执行过程中，原告董坤作为异议人提出书面异议，称：要求滨城区法院解除对滨州市滨城区华丽小区3号楼1单元102室（产权证号1-xx**）的查封，中止对该房屋的执行。理由为异议人于2007年11月份购买了涉案房屋，且付清了应给马小芳的房款58300元，并按月交纳该房的银行贷款。因该房屋贷款未还清，该房屋仍登记在马小芳名下。但该房屋已归异议人所有，且早已实际入住。2015年11月3日本院作出（2015）滨执异字第116号执行裁定书，驳回异议人董坤的异议。董坤不服上述裁定，故诉来本院。
原告董坤提交：1、卖房协议一份，内容为：“华丽小区3号楼1单元102室于2007年11月18日转卖给董坤一次性付清58300元。2007年11月18日马小芳”2、马小芳出具�收据一份，内容为收到现金五笔，最后落款时间为2010年2月22日。3、中国工商银行转账凭证41张，证实原告自2012年7月13日至2015年7月22日期间每月支付按揭购房贷款情况；4、中国电信股份有限公司滨州分公司为原告出具的缴费发票共计8张，滨州市广播电视网络有限公司为原告出具的缴费发票8张，滨州市鑫诚热力有限公司为原告出具的缴纳取暖费收据3张，滨城区华丽小区物业办公室出具的证明一份，证实原告自2008年入住涉案房屋。
对上述证据，被告提出异议，称：对马小芳单独卖给执行异议人在法律上有无依据？收到条中未写明因何原因收到该钱；我自2012年－2013年去马小芳家中所见到的都是马小芳和他女婿（不知道名字），没有见到董坤。
原告自认未办理房屋过户的原因系：手头没有钱，一直拖到现在没有过户。没有标明还款原因，是因为本身就知道是房屋还款，不可能写的很详细，我当时留这些凭证是害怕我买了对方反悔，因当时买的价格确实很便宜，所以我每个月还款的钱都小心保管，一直到现在，这是2007年买的房子。贷款98000元，开口费等共58300元，共计166300元。
上述事实由马小芳1-××号房屋产权证书、本院（2013）滨杜民初字第745号民事裁定书、（2013）滨杜民初字第745号民事判决书、（2015）滨执二字第678号执行裁定书、（2015）滨执异字第116号执行裁定书、购房发票、滨州市房地产管理局办理了预告登记表、本院（(2012)滨民三初字第564号民事判决书、（2013）滨执二字第601号执行裁定书、（2014）滨执一字第943-2号执行裁定书、（2015）滨执异字第79号执行裁定书及当事人陈述在案佐证。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根�。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案涉案房产系被执行人马小芳所有，原告主张已购买涉案房屋并取得所有权，首先，从原告提供证据看，马小芳卖房协议出具于2007年11月18日，注明一次性付清58300元，马小芳收条记载收到现金均未注明系房款，且收款时间均在卖房协议之后，对此原告未提供证据证明其合理性，故其主张买卖关系不足以让人信服；其次，即使原告与马小芳房屋买卖合同成立，因双方未按法律规定办理产权变更手续，原告作为买受人只享有合同法上的请求权，而不具有排他的效力，其主张已取得房屋所有权不能成立；第三，根据最高人民法院关于人民法院民事执�中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告自认未办理过户登记手续的原因系手头没有钱，亦不能属于上述规定中没有过错的情形。故本院查封马小芳所有的位于滨州市滨城区某室（产权证号1-xx**）楼房一套，并无不当。故对原告诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告董坤的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告董坤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 吴 超
人民陪审员 王庆奎
人民陪审员 朱友训
二〇一六年九月三十日
书 记 员 林 茹