广西壮族自治区岑溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岑民初字第1557号
原告陈彬华，男，岑溪市人。
委托代理人林钦坤，广西骏能律师事务所律师。
被告岑溪市永业成纸制品有限公司。
法定代理人黄挺，董事长。
原告陈彬华与被告岑溪市永业成纸制品有限公司（下简称“永业成公司”）确认合同有效纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理。依法由审判员胡光华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告特别授权的委托代理人林钦坤到庭参加了诉讼，原告陈彬华及被告永业成公司法定代表人黄挺经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年6月10日原告与被告签订了一份《土地使用权转让合同》，合同约定被告将位于岑溪市玉梧大道岑溪市永业成纸制品有限公司的土地范围内的其中的105平方米（7×15米）一块土地转让给原告，价格为29万元，四至界址为：东至17米街道、南至陈某福地界，西至厂区通道，北至杨某兰地界；合同约定被告同意原告在该转让土地范围内建造一幢六层的房屋，作为住宅宿舍；合同同时约定，被告负责办理土地用途变更、土地使用权转让等审批手续。合同签订后原告依约支付了定金15万元，被告在2010年6月18日前将转让土地交付给原告，2010年10月20日，原告付清了所有的土地转让款共29万元，2010年12月原告建好六层房屋并入住，但被告一直没有办理土地用途变更、土地使用权转让等审批手续，没有办土地过户到原告名下，更没有为原告办理房屋产权证。为维护原告的合法权益，根据我国《合同法》、《民事诉讼法》等法律规定，请求法院确认原、被告于2008年6月10日签订的《土地使用权转让合同》合法、有效，并判令被告办理转让土地的用途变更、土地使用权转让等审批手续，以及请求法院判令被告将转让的土地过户到原告名下和为原告办理房屋所有权证。
原告对其诉称向法庭提供出示的证据及提出的证明主张：
1、原告的身份证，拟证明原告的身份情况。
2、被告岑溪市永业成纸制品有限公司的国有土地使用权证复印件一份，拟证明被告对出让给原告的土地享有所有权。
3、《土地使用权转让合同》一份、购地款收款收据五份，以及被告出具的证明一份、岑溪市社区居委会出具的证明一份，拟证明原、被告于2008年6月10日签订了《土地使用权转让合同》，原告与陈某演、陈某浩是父子关系，原告或通过其子陈某演、陈某浩已按原告与被告的约定将购地款290000元交付给被告，被告也已将土地转让给原告。
4、建筑合同、购买装修材料费用收据，拟证明原告在受让土地上建成了房屋并进行装修的事实。
5、择日单、贺礼登记簿、房屋照片、用水和用电发票、收垃圾费发票，拟证明原告已在转让土地上建成房屋并搬进居住，使用四年的事实。
被告未作答辩，也没有到庭对原告的举证进行核对质证，依照我国《民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利。以上原告提举的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5，经本院审查，本院认为其举证具有合法性、客观性和关联性，本院予以采信认定，根据这些证据可分别证明原告的诉讼主体资格，被告对土地享有合法的使用权，以及原、被告之间签订土地使用权转让合同，原告按合同约定交付购地款290000元给被告，被告将土地交付给原告，原告已在受让的土地上建造了一幢六层的房屋及居住使用房屋的事实。
本院为查明事实，依职权调查收集的证据：
1、永业成公司办理房产证时的房地产平面示意图，证明该公司的房屋平面位置。
2、《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权出让合同补充协议》，证明岑溪市国土资源局就出让工业用地与永业成公司签订的土地使用权出让合同，土地的用途为工业用地，为成片开发使用，对投资强度、建筑系数、宗地容积率、行政办公及生活设施占用率以及土地转让条件等均作约定。
3、《岑溪市地籍调查审批表》，证明永业成公司办理并经审批取得国有土地使用权的情况。
原告对以上本院收集的证据真实性、合法性没有异议，但对关联性持有异议。本院认为，本院收集的证据是为了查明被告的用地性质及政府出让土地给被告的使用条件，与原、被告之间的土地转让合同争议是具有关联性的，且本院依职权收集证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款的规定，本院予以确认为合法有效的证据。
案经审理审明，本院确认以下法律事实：
岑溪市国土资源局作为国有土地使用权出让方，经岑溪市人民政府批准，于2008年6月23日、2008年7月1日分别与受让方永业成公司签订《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权出让合同补充协议》，由出让方将位于岑溪市工业集中区家电产业园的地块出让给永业成公司，面积19410.98平方米，宗地用途为工业用地，使用年限为五十年，由受让人按合同约定进行整体投资建设，土地出让金总价款235万元一次性支付完毕；《国有土地使用权出让合同》第十七条约定“在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。”，第二十一条第二款“土地使用权的转让、抵押及出租合同，不得违背国家法律、法规和本合同的规定。”，《国有土地使用权出让合同补充协议》第四条“属于工业建设项目，受让人同意该受让宗地中用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地不超过受让宗地面积7%，即不超过0.136公顷。受让人不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。”，第十五条“在出让期限内，受让人要求改变《出让合同》规定的土地用途等土地使用条件的，双方同意按照本条第（一）款规定办理：（一）由出让人收回土地使用权后，依法重新出让。”。永业成公司根据土地出让合同约定缴交土地出让金后，经申请登记，岑溪市人民政府2008年8月29日批准核发给了其《国有土地使用权证》，土地使用面积19410.98平方米，土地用途为工业用地，四至界址：东墙外接空地，南墙外接铁路，西墙外接空地，北墙外接30米街道。
2008年10月19日，永业成公司作为转让人与受让人陈彬华签订《土地使用权转让合同》，约定永业成公司将上述位于工业园内土地的105平方米土地转让给原告陈彬华，转让价款为人民币29万元，转让土地的四至界址为：东至17米街道，南至陈某福地界，西至厂区通道，北至杨某兰地界；合同内容其中约定转让土地的用途为建一幢六层房屋，作为厂区宿舍，转让方负责办理土地使用权证、房屋所有权证手续，受让方准备在本合同项下土地范围内建造六层房屋一幢。原告从2008年10月25日起陆续交付了土地转让价款共人民币290000元给永业成公司，永业成公司在原告交付土地转让价款期间将转让的土地交付给了原告，但双方并没有到土地管理部门办理土地用途批准手续和办理过户的土地使用权变更登记；在未取得准建许可手续的情况下，2009年3月28日，原告在受让土地上通过包工包料形式发包给杨某兰承建住宅楼。2010年12月，杨某兰为原告建成了六层楼房，原告并于2010年12月搬入房屋居住使用至今。由于被告未依约为原告办理土地使用权证和房屋所有权证，原告而于2014年9月28日向本院提起民事诉讼。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款“国家实行土地用途管制制度。”、第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”、《中华人民共和国管理法实施条例》第六条第二款“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”的规定，我国对土地用途系实行严格的用途管制制度，改变土地使用的用途必须经原批准用地机关的批准并办理变更登记，且从上述法律、行政法规的规定看，国家对土地用途是属事前监督，要求土地出让的受让人或土地转让的受让人需要改变土地用途的，必须事前经有关职权机关批准、登记。本案中，岑溪市人民政府为了招商引资建立工业园区，经其批准，永业成公司与岑溪市国土资源局签订土地出让合同，取得19410.98平方米土地，用途是工业用地；永业成公司有权依照法律、行政法规规定及合同约定来使用该土地，进行成片投资开发，但被告事前并未经出让土地的批准人岑溪市人民政府、出让人岑溪市国土资源局批准和登记，便与本案原告签订《土地使用权转让合同》，将部分用地105平方米擅自转让给原告，尽管其使用年限不变，但依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”规定。原告提供的《土地使用权转让合同》第十一条虽然约定受让人在合同项下土地范围建造一幢6层房屋作为厂区宿舍用途，但从原告提供的证据《建筑合同》“一、工程项目：1、地点：岑溪市永业成纸制品有限公司宿舍区对面。2、名称陈彬华住宅楼。3、范围：以包工包料形式承包给乙方承建。”的内容看，以及根据原告举证的择日单、贺礼登记簿、房屋照片、用水和用电发票、收垃圾费发票的内容反映，原告是将受让的土地建住宅楼自己居住使用，显然是改变了土地用途。因此，原、被告对《土地使用权转让合同》，虽然是平等协商达成和签订，合同成立，原告虽也在受让土地上建造了房屋，但因合同改变原出让土地的用途而未经岑溪市人民政府批准和岑溪市国土资源局的变更登记，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款的规定，该合同不生效，该合同对双方并无法律强制约束力。原告诉请判决合同有效及要求判令被告将合同转让土地使用权办证变更给原告，并办理房屋所有权证，缺乏法律依据，本院均不予支持。为规范土地使用权流转市场秩序，保障国家法律得到正确实施，维护法律尊严，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第十二条、《中华人民共和国管理法实施条例》第六第二款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告陈彬华请求判决确认其与被告岑溪市永业成纸制品有限公司于2008年6月10日签订的《土地使用权转让合同》合法、有效的诉讼请求；
二、驳回原告陈彬华请求判令被告岑溪市永业成纸制品有限公司将位于岑溪市玉梧大道内的土地（7米×15米）过户到原告名下，及为原告办理房屋所有权证的诉讼请求。
本案诉讼费用100元（原告已预交），减半收取50元，由原告陈彬华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本3份、副本3份，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审判员 胡光华
二〇一四年十一月十四日
书记员 黄育培