安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖12民终3370号
上诉人（原审原告）：张杰，男，1970年2月3日出生，汉族，住安徽省阜南县。
委托诉讼代理人：温文林，安徽阜淮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高飞，男，1985年1月8日出生，汉族，住安徽省阜南县。
委托诉讼代理人：张曌，安徽张怀华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王冬梅，女，1980年5月21日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
上诉人张杰因与被上诉人高飞、被上诉人王冬梅物权保护纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2016）皖1225民初5119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张杰上诉请求：撤销一审判决，支持张杰的诉讼请求；并由高飞、王冬梅承担本案全部诉讼费用。事实和理由：高飞与王冬梅签订的房屋租赁合同无效；涉案租赁费用应当以评估结果作为计算依据；高飞应当赔偿张杰的相应损失。
高飞辩称，涉案房屋租赁合同合法有效；张杰无权要求高飞支付租赁费并赔偿相应的损失；涉案评估报告不应作为认定房屋租赁费和赔偿问题的依据。
王冬梅同意高飞的答辩意见。
张杰向一审法院起诉请求：要求确认高飞与王冬梅签订的房屋租赁合同无效，返还张杰房屋；高飞、王冬梅支付张杰2010年4月至2016年11月份房屋租赁费433241.25元，并赔偿损失174855.84元，合计608097.09元；并由高飞、王冬梅承担诉讼费。
一审法院认定事实：张杰与苗春侠于1996年5月8日办理了结婚登记。2005年5月29日，苗春侠与高飞签订协议书，约定双方共同出资770000元（各出资385000元）购买王中良、王敏、倪超林位于阜南县鹿城镇中岗路西侧洪河路北侧房屋，该房屋第一层建设面积229.2平方米，第二层641.74平方米，第三层641.74平方米，总建筑面积1512.68平方米，办理有房产权证（房产证号：“南房字第06d010**号”；房产权人高飞，苗春侠；两个各占产权的50%）。同时约定该楼房为经营用房，系双方共有财产。2009年8月14日，张杰与苗春侠办理了离婚手续，对上述财产没有约定。
张杰因涉嫌故意伤害，于2010年8月9日被执行刑事拘留，后被判处有期徒刑四年，2014年1月24日获释放。苗春侠于2010年4月15日与高飞签订房屋买卖合同，将与高飞共同购买的房屋份额以1000000元的价格转让给高飞。高飞分别于2010年4月15日支付给苗春侠购房款380000元，于同年4月30日支付300000元，于同年8月11日支付320000元，共计1000000元。苗春侠于2010年4月21日向阜南县房产局提出申请，以其与高飞系姐弟关系，将与高飞共同出资购买的楼房份额以赠与方式变更高飞名下。2010年5月11日，阜南县房产局将属于苗春侠、高飞共有的房屋变更为高飞一人名下，房产证号“南房字第06d010**号”。
2014年1月24日，张杰以涉案房产属于夫妻共同财产，未经其许可擅自赠与行为侵犯其合法权益为由，向一审法院提起诉讼。一审法院于2014年7月1日作出（2014）南民二初字第00406号民事判决书，判决：苗春侠与高飞于2010年4月15日签订的买卖合同无效。苗春侠、高飞不服上诉，阜阳市中级人民法院于2014年9月28日作出（2014）阜民二终字第00194号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
张杰不服阜南县房地产管理局于2010年5月11日为高飞颁发的“南房字第06d0103r”号房地产权证，向一审法院提起诉讼。一审法院于2015年3月18日作出（2015）南行初字第00009号行政判决书，判决：撤销阜南县房地产管理局2010年5月11日为高飞颁发的“南房字第06d0103r”号房地产权证，高飞不服上诉，阜阳市中级人民法院于2015年6月26日作出（2015）阜行终字第00062号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
张杰于2015年10月20日向一审法院提起诉讼，要求确认涉案房屋百分之二十五的份额归其所有。一审法院于2016年2月24日作出（2015）南民一初字第03596号民事判决书。判决：张杰享有苗春侠与高飞共同出资购买的位于阜南县鹿城镇中岗路西侧洪河路北侧总建筑面积1512.67平方米的房屋25%的份额。高飞不服上诉，阜阳市中级人民法院于2016年7月11日作出（2016）皖12民终1258号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。张杰于2016年8月22日为其享有的涉案房屋25%的份额办理了产权登记。
张杰自认：要求返还房屋指不要求分割，只要求恢复到房屋租赁前的状态；要求赔偿其损失是按照高飞收取的每年由张杰享有的租赁费，从收取之日，按照人民银行公布的同期贷款利率计算，每月按百分之一的利率计算总额的数额，从2010年4月收取租赁费开始至2016年11月止，是以每年租赁费为基数；要求返还租金是从高飞与苗春侠签订房屋买卖合同的时间即2010年4年开始计算；2009年8月1日被告间及苗春侠签订房租协议时其不在现场，房租本人没有收，苗春侠收没收不清楚。
根据张杰申请，一审法院委托安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对涉案房屋2010年4月至2016年11月同地段同类房屋租金标准进行评估鉴定，结论：确定委估对象于2010年4月至2016年11月房屋租金总计1732965元。张杰为此开支评估费15000元。
高飞于2016年8月4日向一审法院提起诉讼，要求张杰及苗春侠返还购房款1000000元，赔偿损失2910500元。一审法院于2017年3月10日作出（2016）皖1225民初3374号民事判决书。判决：苗春侠于判决生效之日起十日内返还高飞购房款500000元、赔偿高飞损失1018675元；驳回高飞对张杰的诉讼请求。现该判决已生效，判决内容高飞已申请执行。该案苗春侠对自已所享有涉案房屋的25%产权明确表示愿按与高飞之间的房屋买卖合同履行，自愿放弃由高飞享有；高飞亦书面说明如苗春侠与张杰都愿放弃享有的份额，高飞愿意全部接收。据此苗春侠享有涉案房屋的25%产权现为高飞享有。
高飞提供的证人董丽、方素侠、王辉分别证明：与原、被告无亲属关系；董丽租赁高飞出租给王冬梅楼房东边中间隔5家李品华的一间门面房从事床上用品经营，是2007年、2008年租赁，租赁面积六、七十平方米，每月租金800元，2013-2015年每年房租30000元，2016年-2017年每年50000元；方素侠租赁高飞出租给王冬梅楼房对面王婷婷四间门面房（约四百多平方米）从事家具经营，以前房租每年40000元，没有书面合同，2016年每年80000元；王辉2009年租赁高飞出租给王冬梅楼房东侧周春峰的门面房一间从事家具经营，第一年是15000元，签订两年合同，2011年又签订3年合同，3年一共50000元，2015年至今每年是32000元。
王冬梅自认：租赁合同约定的两间门面指的是一楼楼梯打开，变成两间门面，二楼、三楼全是大通道；与高飞及与苗春侠签订的租赁合同约定的房租2016年度前均已支付对方完毕，2010年度后的房租均交与高飞；高飞对此无异议。
王冬梅提供的2009年8月1日租房协议记载：王冬梅租赁苗春侠、高飞二百货公司一、二、三楼房，房租每年86000元，每年8月1日付下一年房款，双方如有一方违约赔偿对方二年房租，从2009年10月1日开始至2014年10月1日止。同日，苗春侠、高飞分别向王冬梅出具收据，内容均为：收王冬梅房租43000元。高飞对此无异议。
2014年7月21日，王冬梅与高飞签订租房协议，约定：高飞的二百货公司一、二、三楼房租与王冬梅，每年房租150000元，从2014年10月1日至2019年9月30日止，合同期满，如果高飞用房子，王冬梅不拆装修，如有一方违约按房租佰分之伍拾赔偿。每年8月1日交付下一年房租。双方签字确认。
张杰与高飞、王冬梅对涉案房屋已经人民法院一、二审民事、行政判决查明、认定的事实无异议。
一审法院认为，涉案房屋是经张杰前妻苗春侠转卖给高飞，虽然转卖协议已经被认定为无效协议，但拥有75%产权的高飞将房屋出租给王冬梅，未违反法律规定，也未损害张杰利益；且张杰和高飞共同拥有房屋产权，无法进行实物分割，故涉案租房合同为有效合同，对张杰要求予以解除，返还房屋的诉讼请求不予支持。房屋租金评估鉴定意见书确认每年房租上涨10%，2009年房屋租赁协议明确约定涉案房屋租赁期限及房租，且高飞及张杰前妻苗春侠作为出租人均签字确认，其二人并于2009年8月1日分别出具有收取王冬梅房租43000元的收条，说明该协议是真实的；高飞提供的证人就涉案房屋同地段同类房屋租金的证明也印证高飞与王冬梅及苗春侠签订的房屋租赁协议约定的房租是客观的，符合当时当地商铺租赁费市场的实际情况。张杰虽不认可，但其申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行评估鉴定所作出的意见，鉴定人自认主要依据的是公司估价人员调查市场，对涉案房屋进行多方面调查、周围进行走访，结合估价经验和对影响项目价值的因素分析所作出，鉴定书附件中并无该方面的材料记录，无法确认其客观真实性，故认定涉案房屋在2014年10月1日前每年房屋租赁费为86000元。据此涉案房屋2016年租金应为137600元，而鉴定书认定的年租金为346536元，是鉴定书所述上涨率的2.5倍，鉴定书显然违背市场规律，故不予采信。综合考虑商铺在日常经营中，还要交纳各种税费、房屋维修费用等，为减少当事人的诉讼，决定不执行租金上涨率，已经交纳的各种税费、开支的维修费用均由高飞负担。因涉案房屋产权于2010年5月变更到高飞名下，且其后的房租为高飞所收取，高飞应当给付张杰2010年5月至2014年9月期间的房屋租赁费94958.33元。2014年7月21日签订租房合同的租金每年150000元，高飞应当给付张杰2014年10月至2016年11月期间的房屋租赁费78125元。上述房租费共173083.33元。因张杰未提供证据证明具体损失项目和依据，故对其要求赔偿损失的诉讼请求不予支持。因王冬梅作为涉案房屋承租方，2009年与高飞及张杰前妻苗春侠签订租赁协议时，房屋登记在高飞与苗春霞名下；2014年与高飞签订协议时，房屋登记在高飞名下，所签协议均属有效，且其已按上述协议按期支付了房屋租赁费，无义务再行支付，故对张杰要求王冬梅支付房屋租赁费的诉讼请求不予支持。张杰申请对涉案房屋租金标准进行评估鉴定开支评估费15000元，因王冬梅将涉案房屋租赁费2010年度后均交与高飞，高飞应在确认张杰享有涉案房产25%份额后，将其收取的租赁费的25%支付与张杰，而其怠于履行此义务，张杰在本案中申请对涉案房屋租金进行鉴定，而该鉴定意见因违背市场规律而未予采信，故该鉴定费由张杰及高飞各负担7500元。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、高飞于判决生效之日起十日内支付张杰房屋租赁费173083.33元；二、驳回张杰对王冬梅的诉讼请求和其他诉讼请求。案件受理费9881元，由张杰负担6119元，高飞负担3762元；鉴定费15000元，由张杰负担7500元，高飞负担7500元，限判决生效之日起十日内履行。
在二审期间，张杰提交了一份房地产权登记信息。高飞、王冬梅对其上记载的信息均予以确认。王冬梅提交了2005年至今的租赁协议及收条，以证明涉案房屋租赁协议合法有效。张杰对其提出异议，认为其系单方提供，无法核实真实性，且其时间与张杰起诉时间无关联性。高飞对其不持异议。
本院经审查，对张杰提交的房地产权登记信息予以确认；王冬梅提交的2005年至今的租赁协议及收条不影响案件事实的认定，故对其证据效力不予认定。
本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、涉案房屋租赁协议是否合法有效；二、房屋租赁费用应如何计算；三、高飞应否赔偿张杰相应的损失。
针对争议焦点一，本院认为，高飞拥有涉案房屋75%的产权，在其与拥有25%产权的张杰不能就双方共有房产协商一致的情况下，高飞将涉案房屋出租给王冬梅不违反法律规定，也未损害张杰的合法权益，故涉案房屋租赁协议应属合法有效。
针对争议焦点二，本院认为，涉案房屋租赁协议均明确约定租赁期限及房租，高飞及张杰前妻苗春侠作为出租人出具的收取王冬梅房租的收条证明了收取租金的事实，高飞在一审时提供的证人就涉案房屋同地段同类房屋租金的证明也印证了涉案房屋租赁协议约定的房租是客观的，符合当时当地商铺租赁费市场的实际情况。一审法院综合本案实际情况，并考虑到商铺在日常经营中，还要交纳各种税费、房屋维修费用等，未执行涉案评估报告确定的标准，而以实际收取的租赁费用计算张杰应得的份额并无不当。
针对争议焦点三，本院认为，因张杰未提供证据证明其具体损失项目和依据，故其要求高飞赔偿其相应损失没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，张杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9881元，由上诉人张杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋承光
审判员 马 杰
审判员 刘 伟
二〇一七年二月二日
书记员 徐玉洁
附：（2017）皖12民终3370号民事判决书适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。