天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终267号
上诉人（原审被告）天津华夏伟业房地产经纪有限公司，住所地天津市河北区君临大厦3315。
法定代表人李伟，经理。
被上诉人（原审原告）刘兵，无职业。
委托代理人吕颖，天津津联律师事务所律师。
上诉人天津华夏伟业房地产经纪有限公司（以下简称华夏伟业公司）因合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2015）北民初字第6114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，刘兵与华夏伟业公司系委托代理关系。双方于2014年8月10日签订《天津房屋出租委托代理合同》一份，该合同约定，委托代理人（甲方）刘兵，租赁代理人（乙方）李精哲并加盖华夏伟业公司公章。刘兵将其所有的坐落于天津市和平区西安道与长沙路诚基中心1-2-2407（房地产权证为和平区西安道与长沙路交口东北侧诚基经贸中心1-2-2407）房屋委托华夏伟业公司对外代理出租。出租代理权限：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金等所有费用，办理房租各项交接；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。出租代理期限自2014年9月10日至2017年9月9日，共计三年。出租代理期限可延长六个月（延长期内按本合同履行）。甲方应于2014年9月10日前将房屋交付乙方，代理前45天为工作期，无需向甲方支付租金。自2014年10月25日开始计算租金。每月租金3200元，付款方式季付，如遇节假日顺延。乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次：2014年9月10日，金额4800元；第二次：2014年12月10日，金额9600元；第三次：2015年3月10日，金额9600元；第四次2015年6月10日，金额9600元。以后顺延提前8天打房租。另外，合同中双方对合同的解除在第九条第四款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金7日以上的；2、擅自改变房屋用途的……。对于违约责任双方在合同第十条第三款约定，乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。另，双方就本合同签订的附件三中载明：“如乙方在出租期间违约退还甲方控制期（实际为空置期45天）房租钱，并加盖天津华夏伟业房地产经纪有限公司公章”。合同签订后，刘兵依据合同约定将房屋于9月2日交付华夏伟业公司。华夏伟业公司亦将房屋对外出租，并按照合同约定向刘兵支付了2015年9月9日之前的房屋租金，但至今未按合同约定在2015年9月2日向刘兵支付自2015年9月10日至2015年12月9日期间的房屋租金。致使刘兵提起诉讼，请求判令：解除刘兵与华夏伟业公司签订的《天津房屋出租委托代理合同》；华夏伟业公司支付其2015年9月10日至2015年12月9日房租9600元；华夏伟业公司给付刘兵工作期（空置期）租金4800元；华夏伟业公司支付违约金6400元；本案诉讼费由华夏伟业公司承担。华夏伟业公司法定代表人李伟签收2015年11月4日开庭传票后，无正当理由拒不到庭，原审法院依法对华夏伟业公司缺席审理。
原审法院认为，双方于2014年8月10日签订的《天津房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院依法予以确认。双方均应按照合同约定享受权利，履行义务。合同签订后，刘兵按照约定将其所有的坐落天津市和平区西安道与长沙路交口东北侧诚基经贸中心1-2-2407房屋交由华夏伟业公司对外代理出租，华夏伟业公司亦按约定将2015年9月9日前的房屋租金支付刘兵，但华夏伟业公司至今未按约定于2015年9月2日向刘兵支付2015年9月10日至2015年12月9日期间的房屋租金，其行为显属不当，按照双方所签合同约定，华夏伟业公司未按约定划付租金已超过7日以上，已构成违约，刘兵有权单方解除合同，故对刘兵要求解除其与华夏伟业公司签订的《天津房屋出租委托代理合同》的诉请，原审法院予以支持。关于刘兵主张华夏伟业公司支付其2015年9月10日至2015年12月9日房屋租金9600元的诉讼请求，因原审法院已支持其要求解除合同的诉请，故华夏伟业公司应支付刘兵的房租应截止至解除合同之日止，现刘兵在本次诉讼中主张至2015年12月9日的房租，原审法院予以照准。关于刘兵主张华夏伟业公司支付工作期（空置期）租金4800元及违约金6400元的诉讼请求，符合双方合同约定，原审法院依法予以支持。华夏伟业公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，且在法定期限内亦未向原审法院提交对本案的意见和证据，故原审法院视为其放弃陈述、质证及抗辩的权利。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告刘兵与被告天津华夏伟业房地产经纪有限公司于2014年8月10日签订的《天津房屋出租委托代理合同》；二、判决生效后十日内，被告天津华夏伟业房地产经纪有限公司支付原告自2015年9月10日至2015年12月9日的房屋租金9600元；三、判决生效后十日内，被告天津华夏伟业房地产经纪有限公司支付原告刘兵工作期（空置期）租金4800元，违约金6400元，共计11200元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，减半收取160元，由被告天津华夏伟业房地产经纪有限公司负担。
上诉人华夏伟业公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人认为，1、原审法院认定事实不清，上诉人因自身不能克服的原因无法出庭。上诉人收到原审法院的传票后，积极做好开庭准备，但法定代表人李伟出差到外地，临行时未交待相关员工继续处理此事，导致原审法院误认为上诉人无正当理由缺席审理，继而作出不利于上诉人的判决。2、原审法院适用法律不当，本案违约金部分的判决没有法律依据。上诉人与被上诉人签订的合同中关于违约金条款的规定，明显违反了法律的强制性规定，属于无效条款。相关司法解释规定了当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾各种因素，予以衡量并作出裁决。原审法院未依据相关规定对违约金进行调整，属适用法律错误。3、被上诉人已经于2015年9月22日将涉案房屋收回，双方没有交接，涉案房屋现由被上诉人占有使用。综上，上诉人请求二审法院依法撤销原审判决，将本案发回重审或改判上诉人不支付租金9600元、工作期租金4800元、违约金6400元。
被上诉人刘兵辩称，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人认为，1、上诉人经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，原审法院对本案进行缺席审理作出缺席判决，程序合法。2、上诉人一方面认为双方约定的违约金条款无效，同时认为约定的违约金过高，自相矛盾。双方签订的《天津房屋出租委托代理合同》真实合法有效，对双方均具有法律约束力。上诉人违反了诚实信用原则，对合同的解除存在过错，合同解除后，被上诉人不能取得预期的24个月的租金76800元，双方约定的违约金仅为2个月租金6400元，并未过高。3、被上诉人并非于2015年9月22日将涉案房屋收回，而是直至2015年12月21日才将涉案房屋收回。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院经审理查明的事实正确，本院予以确认。双方当事人于二审审理期间均未提交新的证据。
本院认为，本案的争议焦点为以下三个：一是上诉人主张被上诉人于2015年9月22日将涉案房屋收回是否有充分证据予以证明；二是上诉人二审提出的违约金过高的抗辩是否有充分依据，违约金应否予以调整；三是上诉人应否给付被上诉人空置期租金4800元。
关于第一个争议焦点，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。二审审理期间上诉人提出被上诉人于2015年9月22日将涉案房屋收回的抗辩，一审时上诉人无正当理由未到庭参加诉讼，二审审理期间亦未就其主张的该项事实提供充分的证据予以证明，故其该项抗辩并无充分依据，本院不予支持。上诉人应当给付被上诉人2015年9月10日至2015年12月9日的房屋租金9600元。
关于第二个争议焦点，上诉人二审提出双方合同约定的违约金过高的抗辩，根据双方签订的《天津房屋出租委托代理合同》第十条的约定，上诉人未按约定划付租金7日以上的，应按月租金的200%向被上诉人支付违约金。现上诉人未按约定划付租金7日以上，应当向被上诉人支付违约金。本案中上诉人并未按照合同约定于2015年9月2日支付9月10日至12月9日的租金，被上诉人于2015年9月28日向原审法院提起诉讼，要求上诉人给付2015年9月10日至2015年12月9日房租9600元，并要求解除双方合同，且被上诉人称其于2015年12月21日已将涉案房屋收回。因上诉人提出违约金过高的抗辩，考虑到被上诉人的实际损失、本案合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等因素，本案双方约定的按照月租金的200%计算违约金过高，应当调整为一倍的月租金即3200元为宜。
关于第三个争议焦点，上诉人应否给付被上诉人空置期租金4800元，根据双方签订的《天津市房屋出租委托代理合同》附件三约定的内容，如上诉人在出租期内违约，退还被上诉人控制（空置）期45天房租钱。现上诉人已经因迟延给付租金而构成违约，故上诉人应当按照双方合同的约定给付被上诉人空置期45天的租金4800元。
综上，原审判决认定事实清楚，审理程序合法，因上诉人二审审理期间提出违约金过高的抗辩，本院根据本案情形对违约金的数额予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持天津市河北区人民法院（2015）北民初字第6114号民事判决第一、二项；
二、撤销天津市河北区人民法院（2015）北民初字第6114号民事判决第三项；
三、本判决生效后十日内，上诉人天津华夏伟业房地产经纪有限公司支付被上诉人刘兵工作期（空置期）租金4800元及违约金3200元，共计8000元；
四、驳回被上诉人刘兵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费160元，二审案件受理费320元，两项合计480元，由上诉人天津华夏伟业房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏庆松
审 判 员 王宗新
代理审判员 张贝贝
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 刘振铭
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；