广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第522号
原告（反诉被告）：吕程，男，1972年3月23日出生，汉族，住址……
原告（反诉被告）：马晓敏，女，1979年12月23日出生，汉族，住址……
共同委托代理人：陈康原、渠慎芬，分别为广东诺臣律师事务所律师、实习人员。
被告（反诉原告）：王铮，男，1984年10月2日出生，汉族，住址……
被告（反诉原告）：程文君，女，1988年10月20日出生，汉族，住址……
共同委托代理人：卢梓煌，广东国鼎律师事务所律师。
原告（反诉被告）吕程、马晓敏与被告（反诉原告）王铮、程文君房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吕程、马晓敏及其共同委托代理人陈康原、渠慎芬，被告（反诉原告）王铮、程文君的共同委托代理人卢梓煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕程、马晓敏诉称：2012年9月28日，原告与被告通过中介公司成功签署《广州市存量房买卖合同》。合同约定原告将位于广州市天河区……房出售给被告。根据房屋买卖合同第三条，被告支付原告购房定金18万元，且被告应当在签署合同后30天委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按揭的方式为公积金、商业组合贷款。并且，根据房屋买卖合同第十九条，被告知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所需文件以办理过户及贷款手续。被告在签署房屋买卖合同时，欺诈原告其有足够条件购买涉案房屋，以及有足够条件办理按揭方式为住房公积金、商业组合贷款的按揭，且被告均提交住址为广州市区的身份证复印件给原告，让原告相信其有条件购买涉案房屋。从签署房屋买卖合同之日起，原告不间断要求被告去办理公积金、商业组合贷款，以便涉案房屋更好、更快地进行交易。原告在不间断督促被告办理按揭时方才发现，被告王铮的户籍并不在广州市，且被告王铮也没有在广州市购买满一年的社保，更没有在广州市购买住房公积金。被告明明知道其不够条件购买涉案房屋，仍与原告签署买卖合同。从2012年9月28日至今，就因被告的欺诈行为导致涉案房屋仍无法交易，故被告应承担相应的违约责任。现提起诉讼，请求法院判令：1、解除原告与被告于2012年9月28日签署的《广州市存量房买卖合同》。2、被告支付违约金18万元。3、被告承担本案诉讼费用。
被告王铮、程文君辩称并反诉称：不同意原告诉请。我方与原告于2012年9月24日在满堂红（中国）置业有限公司广州分公司的居间下签订了《房屋买卖合约》，约定原告将其位于广州市天河区住址……房转让给被告，总楼款为130万元。双方约定，定金18万元分别于2012点9月24日、9月30日支付，首期购房款21万元于递件成功当天支付，余款91万元申请贷款，由按揭银行直接向原告支付。随后，双方于2012年9月28日网签《广州市存量房买卖合同》。2012年10月26日，原告要求提前支付部分首期款，我方基于交易诚意及互信互谅的考虑，于条款约定之外向原告提前支付了部分首期款10万元。至此，我方已经向原告合计支付28万元。其后，我方于2012年10月25日委托平安银行股份有限公司广州分公司办理按揭贷款手续，该行于2013年1月29日出具《个人抵押贷款承诺函》，确认我方的按揭贷款资格。2013年1月30日，我方及时知会原告及中介方，要求原告配合我方向房管部门办理递件手续，但原告以种种理由拒不配合。由于上述承诺函的有效期为三个月，我方无奈于2013年3月6日通过书面形式向原告发出催告函，再次限期原告于2013年3月12日上午9时前协助办理相关手续，然而，原告非但拒绝履行合同义务，更以无事实依据的理由称我方有欺诈行为而提起诉讼要求解除双方合同关系。我方认为，原告应当秉持诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务，原告无正当理由拒不履行配合办理递件及其他房产过户登记手续的行为已经构成严重违约，直接导致我方合同目的的无法实现，依法应当承担违约责任。综上所述，现我方提起反诉，请求法院判令：1、解除双方签订的《广州市存量房买卖合同》（示范文本）及《广州市存量房买卖合同》；2、原告返还我方购房定金18万元及部分首期房款10万元；3、原告赔偿我方已向满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付的代理费1万元；4、原告按照房价成交价10%的标准支付违约金13万元；5、原告承担本案诉讼费用。
吕程、马晓敏针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。一、被告并非达到广州市要求的购房条件，其与我方签署的合同存有欺诈行为，导致房屋至今仍未能销售，造成我方利益受损。二、我方是真实销售房屋，并无想到会造成不能顺利交易的情况，这都是因被告行为所致。三、关于被告所寄的催告函，这是被告明知我方已提起诉讼，为了弥补他们的错误行为所做的催告。四、关于个人抵押贷款承诺函，在我方要求被告及平安银行提交相关资料证明以证明被告有足够资格时，他们并没有按我方的要求办理，导致我方深度怀疑他们是否够资格办理抵押。另外，在个人抵押贷款承诺函只有被告一人的姓名，而我方的房屋是销售给两被告，这行为恐怕欠妥。
经审理查明：2012年9月24日，经满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（简称“满堂红公司”）提供居间服务，原告（甲方）、被告（乙方）双方签订《广州市存量房买卖合同（示范文本）》，约定甲方将其位于广州市天河区住址……（简称“涉案房屋”）出售给乙方，建筑面积71.4808平方米，成交价130万元，付款方式详见《付款协议》；甲方联系地址为天河区天朗路319号302房，乙方联系地址为广州市天河区……；交付房屋时间为收齐所有楼款之日起7天内；乙方承担本次交易全部税费；签约后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分由乙方承担；甲方不按合同约定将房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按合同约定买入房屋的，应当向甲方支付违约金，违约金为房屋成交价的10%；乙方未能按照合同约定支付房款的，应当每日按未付房款的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退回给乙方；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知达到对方时解除；合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达；乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所需文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续；此合同为示范文本，甲乙双方均同意按此条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续，双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易，如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方的损失，如双方违约，则各自承担违约责任；双方签订的《广州市存量房买卖合同》（正式版）与本合同具有同等法律效力，不一致时以本合同为准；本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议。《付款协议》约定：1、定金4万元乙方须在2012年9月24日支付给甲方；2、定金余款14万元乙方须在2012年9月30日前支付给甲方；3、出资赎契，甲方应在签订合同后15天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷一切手续费用；4、首期楼款21万元乙方于递件成功当日支付给甲方；6、楼价余款乙方选择按揭付款，乙方须在合同签订后30日到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时甲方必须提供资料与协助；7、若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足时，乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方时，双方可以解除合同，各自返还定金及楼款；9、双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（乙方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）5天内备齐交易所需资料，向房屋登记机关申请买卖。
签约当日，原告（甲方）、被告（乙方）双方签订补充协议一份，约定双方自行委托平安银行按揭公司办理按揭贷款及过户手续。同日，被告支付原告定金4万元，被告支付满堂红公司中介代理费1万元。
2012年9月28日，原告与被告签署《广州市存量房买卖合同》（原、被告双方确认该合同与上述2012年9月24日合同内容一致），同日被告支付原告定金14万元。
2012年10月26日，原告（甲方）、被告（乙方）双方签订补充协议，约定将合同约定的首期款的付款方式作以下更改：乙方应在2012年10月27日前先支付10万元给甲方，剩余部分首期款11万元由乙方在递件成功当日支付甲方。
2012年10月27日，被告支付原告首期楼款10万元。
2013年1月16日，原告按合同联系地址向被告发出催告函，函称：因你方原因导致房屋买卖合同进度严重超期、延误，经我方数次催促，你方承诺也始终无法兑现，现要求你方务必在2013年1月23日前完成购房合同相关的贷款手续（银行同贷书的下放及签订）。
2013年1月29日，平安银行股份有限公司广州分行向原告出具《个人抵押贷款承诺函》，函称：经对按揭申请人程文君提出的按揭贷款申请进行审查，认为按揭申请人具备向我行申请按揭贷款的条件，我行将向按揭申请人发放期限为25年、金额为91万元的贷款；此函自签发之日起3个月内有效。
2013年2月7日，原告向本院提起本案诉讼。
2013年3月6日，两被告在广州市天河区民政局登记结婚。同日，两被告按合同联系地址向两原告邮寄发出《催告函》，函称：平安银行已在1月29日出具同贷书，我方在1月30日知会你方及中介方依约办理相关产权过户手续，现再次要求你方于2013年3月12日上午九点到天河区房地产交易登记中心办理过户手续，届时仍不履行合同相关义务，我方将依法解除双方合同并追究你方的违约责任。
庭审中两被告表示：被告王铮的身份证地址“……”是大学期间的户籍地址,毕业后将户籍迁回江苏原籍，但因身份证未过期，故继续使用；被告程文君的身份证及户籍地都在广州。
本案中，原告称：2013年1月30日被告在满堂红公司处出示上述同贷书，但该同贷书上按揭申请人只有被告程文君一人的名字，被告提出变更买受人为一人的名字并重新办理网签，我方不同意，所以导致本案纠纷。被告则称：同贷书的出具时间非我方能够控制，我方在同贷书出具的第2天已向原告出示，我方未怠于履行合同；至于要求变更合同的问题，原告必须举证证明；我方一直具备购房资格，事实上无论原告还是我方在履行合同过程都受到了中介方的误导，我方不存在过错。原告对其上述陈述提供通话2013年2月4日的录音光盘三张（其中2013年2月4日的通话录音整理成文字记录，通话中被告王铮提到，取得同贷书后要继续履行合同的前提是过户给被告程文君一人，因此需要修改合同）予以证实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为未经其同意进行偷录，且避重就轻截取部分内容，故合法性不予认可。
本案审理过程中，本院主持双方当事人进行调解，但原、被告双方未能达成一致意见。
另查明：1、2011年2月24日广州市国土资源和房屋管理局出台《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》（简称“2.24通知”），规定在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。2、2013年3月31日，广州市人民政府办公厅出台《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》［穗府办（2013）14号］，要求市国土房管局、地税局、人力资源和社会保障局要进一步严格执行商品住房限购措施；自本意见发布之日起，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房；市国土房管局要进一步加强对购房行为的监管，购房资格审查环节移至签订购房合同（认购）前。
本院认为：两原告与两被告签订的两份《广州市存量房买卖合同》及两份补充协议均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。
本案中原、被告双方均要求解除合同，应按此处理。
本案的争议焦点在于合同未能继续履行应归责于何方。首先，两被告均持有户籍地为广州的有效身份证，两被告与两原告签约并无不当，且双方合同也顺利通过房管部门的网签。两原告诉称两被告刻意隐瞒其不具备购房资格的情形，理据不足。其次，合同签订后，两被告已依约向两原告支付定金及部分首期款合计达28万元，两被告的履约态度是积极的。再次，双方合同约定乙方须在合同签订后30天内到贷款银行办理按揭贷款申请，甲方予以配合，但申请按揭贷款后，按揭银行有其自身审批规定和流程，是否审批及何时出具同贷书非双方当事人可以控制。本案中，两原告于2013年1月6日向两被告发出催告函，要求两被告在2013年1月23日前完成购房合同相关贷款手续，取得同贷书等。2013年1月29日，双方共同委托的按揭银行平安银行出具同贷书，贷款金额91万元符合合同约定，但按揭申请人只有被告程文君一人，而非两被告。如上所述，按揭银行审批事宜非两被告主观控制范围，且在目前严格的房地产调控政策之下，上述情形亦可理解，何况本案亦无证据表明系两被告故意促成该情形导致合同无法继续履行。而根据两原告提供的通话录音，本院合理采信两原告所述，即两被告在取得同贷书后要求重新网签合同，将买受人变更为被告程文君一人，但遭两原告拒绝，引发本案纠纷。综上，将合同未能继续履行的责任归责于两被告，显然过于严苛，两原告称两被告构成违约，理据不足。同样，两被告反诉称两原告构成违约，亦缺乏事实和法律依据。因此，本院对两原告要求两被告支付违约金及两被告反诉要求两原告支付违约金的诉请均不予支持。同时，因两原告不构成违约，因此两被告反诉要求两原告赔偿中介费损失1万元的诉请亦无理据，本院不予支持。
合同解除后，两原告应将其收取的定金18万元、部分首期款10万元合计28万元退还给两被告。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除吕程、马晓敏与王铮、程文君就位于广州市天河区天塱路319号302房签订的两份《广州市存量房买卖合同》及两份补充协议。
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，吕程、马晓敏退还王铮、程文君购房定金18万元、部分首期款10万元，合计28万元。
三、驳回吕程、马晓敏的其它本诉请求。
四、驳回王铮、程文君的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费3900元，由吕程、马晓敏负担2850元，王铮、程文君负担50元；反诉受理费4275元，由王铮、程文君负担4225元，吕程、马晓敏负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
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审 判 长 李新程
人民陪审员 卓燕君
人民陪审员 田常国
二〇一三年五月××日
书 记 员 梁怡筠
梁雅芝