江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第02390号上诉人（原审被告、反诉原告）苏州铭嘉实业有限公司。委托代理人潘晓辉、周杰。被上诉人（原审原告、反诉被告）刘小红。委托代理人付生、丁叶。上诉人苏州铭嘉实业有限公司（以下简称铭嘉公司）因与被上诉人刘小红商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴民初字第0078号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年3月10日，原审原、被告签订商品房买卖合同一份，约定：原审原告购买原审被告建造的位于苏州市吴中区苏蠡路99号1319号的面积为39.37平方米的商品房一套，总价款为327412元；付款方式为贷款方式支付，即上述合同签订之日支付167412元，余款160000元于2013年3月25日前付清；若买受方未按上述约定支付购房款，逾期在60天之内，自购房款应付期限第二天起，至出卖方实际收到逾期相应购房款之日止，按照房屋总价款的万分之一每日向出卖方支付违约金，合同继续履行；逾期超过60天，出卖方有权解除合同，若合同继续履行的，买受方自购房款应付期限第二天起，至出卖方实际收到预期相应购房款之日止，按照房屋总价款的万分之一每日向出卖方支付违约金。另，合同第八条约定：出卖方应在2013年9月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》并符合合同约定的商品房交付买受方使用；商品房达到交付条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应在交接通知书送达之日起10天内，会同出卖方共同对商品房进行勘验，勘验情况符合合同约定的，双方应当及时签署房屋验收以示交接；买受方所购商品为住宅的，出卖方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出示《建筑节能工程专项验收报告》，出卖方不提供或不出示上述文件，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担；由于买受方原因，不能按期交付的，双方同意按照合同附件五补充协议第5条处理。合同第九条约定：逾期交房在60日内，自合同约定的房屋交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按照日向买受方支付房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起15天内，出卖方应当将买受方已付房款退还买受方，并按房屋总价款的5%支付违约金，造成其他损失的，另行承担赔偿责任；买受方要求继续履行合同的，合同继续履行的，自合同约定的房屋交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按照日向买受方支付房屋总价款万分之一的违约金。另，上述合同附件五：合同补充协议第5条约定：合同第八条非出卖方所可控制的外界因素指：非出卖方主观原因造成并经出卖方积极争取仍不能及时解决而造成的交付延期，包括但不限于：自然灾害、施工中遇到异常困难不能及时解决而造成的交房延期、施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等禁令等。第17条约定：除出卖方故意违约不予交房或因出卖方的过错导致交房迟延外，买受方不得要求出卖方就买受方预付或其他任何款项计取、结算任何利息。后原审原告于2013年3月10日向原审被告支付购房款167412元，余款160000元于2013年6月8日支付。2013年8月30日，原审被告向原审原告发出交房延期的说明，载明：由于6月起苏州天气出现了超过35度的高温天气，在7月份至8月份出现了38度的橙色和红色高温警告的情况下，根据政府相关规定所有现场被迫停工，导致现场施工进度受到延误，因此将造成交房时间顺延40天。对此，2013年10月29日，原审原告委托江苏诚鑫律师事务所向原审被告发出律师函，告知原审被告存在逾期交房行为，希望尽快协商赔偿事宜。2013年12月5日，原审被告向原审原告发出交房通知书，告知原审原告于2013年12月6日来原审被告处办理交房手续。原审原告于2013年12月6日至原审被告处办理交房手续，因原审原告在房款结算清单中注明对违约金及违约天数存有异议，致使房屋未交付。审理中，原审原告表示不要求解除合同。以上事实由原审原告提供的商品房买卖合同、购房发票、交房延期说明、交房通知书、律师函，原审被告提供的付款凭证及庭审笔录等予以证实。审理中，原审原告提供了原审被告发放的房屋宣传单及房屋内照片，用以证明原审被告所售房屋可以隔为两层使用，但屋顶存在消防管影响其房屋分割使用。经质证，原审被告对上述证据真实性均无异议，但认为合同约定的为单层层高，最终如何使用由购房者自行设计，房屋内存在消防管并不妨碍原审原告将房屋分为两层使用。另，原审原告称其于2013年12月7日再次去收房时，其在签署房款结算单时因在结算单上写明对违约天数及违约金有异议，原审被告拒绝交房。为此，原审原告提供了房款结算清单复印件。该结算清单载明延期交房天数为26天，业主确认处写有原审原告名字，旁边写有“针对清单中违约金及违约天数，我们有异议”。经质证，原审被告对该结算单的样式予以认可，称因原审原告对延期天数有异议，故没有收房。原审被告称其因客观原因导致交房延误，提供了苏州市吴中区住建局《关于进一步做好高温期间建筑施工安全生产工作的通知》（复印件）、苏州气象台2013年夏季高温天的统计的气象资料及吴中区建设局《关于区住建局开展夏季高温期间建筑施工安全生产专项检查工作》的检查报道（复印件），称2013年夏季高温天为49天，由于连续出现夏季高温，政府部门要求气温35度以上停止室外作业，在气温38度以上停止一切作业，还对高温期间是否执行政府有关高温施工的规定进行了检查，因此由于高温期间的停工是政府主管部门的要求，应当构成不可抗力，顺延40天交房时间，属于合理范围。经质证，原审原告对上述证据真实性没有异议，但认为与本案无关，夏季高温导致原审被告逾期交房不属于不可抗力。原审被告为证明其交付原审原告的房屋层高符合约定，提供了建设部关于国家标准《住宅设计规范》局部修改的公告（复印件）、江苏省住房与城乡建设厅发布的《住宅工程质量分户验收规程》节选（复印件）、房屋平面图及房屋现场拍摄照片，称层高指上下两层楼面或露面与地面之间的垂直距离，允许误差范围为“-15mm”，涉案房屋的净空间高度为4.35米、房屋楼板厚度为110mm，外加平层、砂浆面层、粉刷层等厚度40mm左右，符合合同约定的4.49米的标准，不存在层高违约。经质证，原审原告对上述证据真实性没有异议，但称对房屋净空间高度4.35米不予认可，计算高度不应算上楼板、外加平层、砂浆面层、粉刷层等厚度，应是楼顶与地面的垂直距离。另，原审被告称对原审原告要求原审被告支付违约金的计算标准，其认可逾期一日按照房款的万分之一的标准支付违约金，即每天32.74元。原审原告针对原审被告提起的反诉要求原审原告支付逾期付款违约金的计算标准，认为不合理。在2014年3月26日的庭审中，原审被告表示可以交付房屋，但原审原告称因现在的房屋不符合当初原审被告宣传的交房条件，存在消防管道，影响装修及正常使用，不同意收房，就原审被告关于涉案房屋中存在消防管道的违约责任，其保留追究的权利。原审原告刘小红的诉讼请求为：请求法院判令原审被告支付原审原告违约金13670.6元（按逾期60天，每天按照总房款万分之五计算），之后以每日33元的标准向原审原告支付违约金至实际交付之日。后原审原告变更诉讼请求为要求原审被告按照总房款每日万分之五的标准向原审原告支付自2013年10月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金。原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原审原告主张的违约金系逾期交房违约金，故违约金的计算期间应自合同约定的交房期限届满次日至原审被告实际交付之日，但原审被告明确表示可以交房，原审原告不予收房的，逾期交房违约金应终止计算。本案中，合同约定的交房日期为2013年9月30日，虽原审被告通知原审原告于2013年12月6日交房，但原审原告称其如期至原审被告处收房，因原审原告对违约天数及违约金数额提出异议，原审被告拒绝交房。对此，原审被告亦称因违约天数致使房屋未交付。由此可确认，原审原告在交房过程中并未存在过错，其对违约金及违约天数提出异议，乃其正当的行为，并不妨碍房屋交付，故由此导致房屋不能交付的责任在于原审被告，逾期交房违约金应继续计算。审理中，原审被告表示可以交房，但原审原告因房屋存在消防管道、层高等原因拒绝收房，因原审原告并未在本案中针对消防管道、层高要求原审被告承担违约责任或赔偿损失，且原审原告当庭表示并不要求解除双方签订的商品房买卖合同，故逾期交房违约金应计算至原审原告明确表示拒绝收房之日止即2014年3月26日。原审原告所购房屋存在消防管给其导致的损失，原审原告可另行主张。关于原审被告提出因天气炎热，政府要求停工的原因应属不可抗力，应顺延40天交房的答辩意见，因如期交房系原审被告的合同义务，且原审被告作为在苏州登记的开发商应对苏州天气情况有所了解，应当对高温天气有所预见，故原审被告所称逾期交房的原因并不构成不可抗力。另，虽商品房买卖合同附件五，合同补充协议第5条约定了非出卖方所可控制的外界因素，但未约定具备上述因素，原审被告不承担违约责任，且上述外界因素应在原审被告正常预见之外，才属合理。综合以上情形，原审法院认定原审被告逾期交房天数为177天。合同约定的逾期交房违约金为房屋总价款每日万分之一，对此原审被告予以认可，但原审原告认为应按每日万分之五计算较为合理。因逾期交房确造成原审原告实际无法使用房屋，合同约定的逾期交房违约金标准过低，原审法院酌定按照年收益6%的标准予以调高，经核算，逾期交房违约金为9526.34元。关于原审被告反诉要求原审原告支付的逾期付款违约金，因合同约定了原审原告最后付款时间为2013年3月25日，而原审原告实际付清房款之日为2013年6月8日支付，故原审原告存在逾期付款74天。虽原审原告称最后一笔款项系银行贷款，原审被告明知，但因付款义务系原审原告的合同义务，其对签订合同后十五日内能够办理贷款并支付原审被告的约定应知晓，原审原告未能提供证据证明贷款银行系由原审被告指定的事实，故不能因原审原告实际进行银行贷款而当然免除原审原告的付款责任，故原审原告应承担逾期付款的违约责任。合同约定逾期付款按照总房款每日万分之一计算，原审原告虽有异议，但违约金条款应对原审原、被告各自违约行为平等适用，由此原审原告认为原审被告主张违约金标准不合理的意见，原审法院不予采纳，经核算，原审原告应支付逾期付款违约金2422.76元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十条之规定，判决：一、苏州铭嘉实业有限公司支付刘小红逾期交房违约金9526.34元。二、刘小红支付苏州铭嘉实业有限公司逾期付款违约金2422.76元。以上两项折抵后，苏州铭嘉实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘小红7103.58元。本诉案件受理费减半收取为130元，由刘小红负担30元，苏州铭嘉实业有限公司负担100元；反诉案件受理费25元，由被告刘小红负担。上诉人铭嘉公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审法院对逾期交房的天数认定有误。原审法院认为“合同约定的交房日期为2013年9月30日，虽被告通知原告于2013年12月6日交房，但原告称其如期至被告处收房，因原告对违约天数及违约金数额提出异议，被告拒绝交房……原告在交房过程中并未存在过错，故其对违约金及违约天数提出异议，乃正当行为，并不妨碍房屋交付，故由此导致房屋不能交付的责任在于被告，逾期交房违约金应继续计算”。上诉人认为，被上诉人有权对违约金及违约天数提出异议，该行为并不妨碍房屋交付及交房手续的办理。但是，在不妨碍房屋交付的情形下，被上诉人本人拒绝收房，由此导致房屋不能交付，责任应归属于被上诉人。上诉人从未因被上诉人对违约天数提出异议而拒绝与被上诉人办理收房手续，而且上诉人一直认为对违约金及违约天数的异议并不影响交房手续的办理，因此，在没有合同及法律依据的前提下，原审法院即认为2013年12月6日未完成交房是上诉人的责任，这是错误的。上诉人认为，在符合交房条件，上诉人也将交房通知送达被上诉人时，被上诉人未在约定的2013年12月6日收房，责任在被上诉人，逾期交房的违约金应于2013年12月6日终止计算。二、原审法院对高温天气不构成不可抗力的认定错误。高温期间停工是政府主管部门的要求，应构成不可抗力，相应的高温期间天数也应予以顺延。三、原审对逾期交房违约金的计算标准违反了合同约定。根据合同约定，上诉人逾期交房的，应按照房屋总价款的每日万分之一计算违约金，每天为32.74元。而原审法院在被上诉人没有举证证明损失的情况下，按照年收益6%的标准予以调高，每天约53.82元。上诉人对此标准不予认可。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人刘小红答辩称，原审对于上诉人交房的事实及违约金的确认并无异议，具体理由如下：1、被上诉人在交房过程中并不存在过错，其对违约金及违约天数提出异议是正当行为，并不妨碍房屋交付，因此导致房屋不能交付的责任在于上诉人，逾期交房的违约金应继续计算。2、如期交房是上诉人的义务，上诉人作为苏州本地的开发商应对苏州天气情况有所了解，对高温天气有所预见。而所谓的不可抗力是指不可预见、不可避免并不能克服的客观情况。上诉人主张的高温天气逾期交房的原因并不构成不可抗力。3、根据相关法律规定，约定的违约金低于造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，在原审的审理过程中，被上诉人提出了该项诉讼请求，故原审的违约金计算并无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明事实与原审查明事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1、逾期交房的天数如何确定；2、逾期交房的违约金如何计算。关于逾期交房，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一项的约定，上诉人应当在2013年9月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付给被上诉人，同时，该合同第九条约定，上诉人未按合同约定将该商品房交付被上诉人，被上诉人要求继续履行合同的，上诉人自合同约定的交付日期第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天，上诉人按天向被上诉人支付合同第四条约定的房屋总价款的万分之一的违约金。本案中，上诉人于2013年12月6日通知被上诉人收房，但当日双方因逾期交房天数及违约金的计算不能达成一致意见，上诉人未交房，至2014年3月26日，被上诉人明确表示不解除合同。可见，2013年12月6日未能完成交房的原因和责任并不应归责于被上诉人，因此，逾期交房天数应计算至被上诉人表示继续履行合同的2014年3月26日。关于上诉人提出的高温天气属于不可抗力交房期限应予顺延的意见，从气象常识来看，高温天气并不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，高温天数不能在逾期交房天数中顺延计算，不可抗力的抗辩意见不能成立。关于逾期交房违约金的计算标准，合同约定按照房屋总价款的日万分之一计算（3.65%），被上诉人认为计算标准过低要求按照房屋总价款的日万分之五计算（18.25%），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，原审法院酌情确定按照年收益6%的标准计算（约1614元／月），较为合理，本院予以认定。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费310元，由上诉人苏州铭嘉实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄文杰审 判 员  叶 刚代理审判员  王 芮二〇一四年九月三日书 记 员  陆晓婷