福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终1227号
上诉人（原审原告、反诉被告）：平潭长福文化地产有限公司,住所地福建省平潭县潭城镇西航路西航住宅新区11号楼3层。
法定代表人：李福德，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：叶礼鑫，福建远东大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱陈烨，福建远东大成律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：林燕红，女，1985年11月30日出生，汉族，住福建省仙游县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴良程，男，1981年12月10日出生，汉族，住福建省仙游县。
上诉人平潭长福文化地产有限公司（以下简称长福公司）、上诉人吴良程、林燕红因商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2016）闽0128民初2609号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
长福公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回吴良程、林燕红赔偿利息损失等诉请。事实和理由：1.吴良程、林燕红未依约办妥按揭贷款手续，构成违约。2.吴良程、林燕红逾期付款的前提下，长福公司有权拒绝交房。3.在吴良程、林燕红违约的情形下，长福公司还要向吴良程、林燕红支付利息没有事实和法律依据。
吴良程、林燕红辩称并上诉请求：撤销一审判决第四项，依法判令：长福公司向吴良程、林燕红赔偿340935元。事实和理由：1.一审法院适用法律错误，一审认为吴良程主张的虚假广告宣传及要约的主张不能成立是错误的。2.一审法院对规划变更问题遗漏事实认定。3、一审法院关于认定吴良程违约事实错误。4.双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2015年12月30日，一审法院认为至2016年12月8号诉争房产仍未通过竣工验收无法交付是错误的，长福公司没有提交证据证明房产已经通过验收，合同目的不能实现。综上，长福公司虚假广告宣传、规划变更、合同目的无法实现，具有明显的欺诈行为，请求依法改判赔偿340935元。
长福公司辩称，长福公司与吴良程签订的《商品房买卖合同》合法有效，吴良程违反《购房优惠协议书》和备案合同的约定，应与林燕红连带承担违约责任。长福公司依法发布广告，未存在虚假行为，按照规划建设，未存在规划变更事实。长福公司不存在违约行为，不需要承担违约责任。
长福公司向一审法院起诉请求：1.吴良程偿还长福公司优惠购房款150000元（人民币，下同）及违约金（按日万分之三，自起诉之日起计至还款之日）；2.吴良程支付长福公司购房款640000元及违约金（按日万分之三，自起诉之日起计至还款之日）；3.林燕红对第一、二项诉讼请求承担连带清偿责任；4.吴良程、林燕红承担本案的诉讼费。
吴良程、林燕红向一审法院反诉请求：1.解除双方于2013年10月30日和2014年11月20日签订的原合同及备案合同并向长福公司退还购买的案涉房屋；2.长福公司返还吴良程、林燕红购房款340935元及自2013年10月31日起按银行同期贷款利率计算的利息，并赔偿吴良程、林燕红340935元；3.长福公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年10月17日，长福公司取得长福麒麟海湾一期19#、20#的《商品房预售许可证》。
2013年10月30日，长福公司（出卖人）与吴良程（买受人）就购买位于商品房事宜，签订了《商品房买卖合同》（合同编号为0565085），约定房屋总价款为1130935元。次日，吴良程支付首付款340935元。
2014年9月9日，双方签订《购房优惠协议书》，在上述合同约定的购房总价基础上，根据吴良程办理按揭贷款手续的情况有条件地给予最高额为150000元的优惠，具体为：协议签订之日起30日内办妥的，给予150000元的购房款优惠；45日内办妥的给予100000元的购房优惠，并在长福公司通知后3日内补足50000元购房款；45日内仍未办妥，无权享受优惠，并在长福公司通知后3日内补足150000元的购房款。双方按优惠150000元后的购房款总金额980935元（其中首付款340935元）签订用于备案的《商品房买卖合同》（合同编号为0588125），若该合同与协议约定不一致的，以该协议为准等。
2014年11月20日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为0588125），约定总价款为980935元，除已支付的首付款340935元外，余款640000元办理银行按揭贷款。合同约定：出卖人应在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付买受人使用。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。如买受人选择按揭付款的，应在下述时间内办理完毕相关手续并提供相关资料（以银行规定为准，下同），否则，买受人应当承担延迟付款的责任，出卖人有权要求买受人在出卖人通知后3日内付清全部剩余未付购房款项；买受人应于双方签订备案合同之日向银行提供完整相关按揭材料供银行审查，如银行要求买受人补充按揭材料的，买受人应于收到银行或者出卖人发出的补充材料通知书后3日内补齐资料。该合同于在平潭综合实验区房地产交易中心进行备案。吴良程、林燕红至今未办理按揭贷款，遂成讼。
经向中国工商银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区支行了解，吴良程与林燕红于2014年1月27日申请办理按揭贷款79万元，并于当日签署了贷款申请相关资料，但因收入证明未提供而无法报批。2014年9月，吴良程、林燕红与开发商重新签署《商品房买卖合同》，同年9月9日申请办理按揭贷款64万元，并于当日签署了贷款申请相关资料，但因客户提供的资料不完整而无法报批。同年11月16日，吴良程申请暂停办理按揭贷款。
另查，吴良程、林燕红系夫妻关系。截止至2016年12月8日诉争房产仍未通过竣工验收，无法交房。
一审法院认为，长福公司持有案涉房产的商品房预售许可证，与吴良程就买卖案涉房产事宜先后签订了原合同、协议书及备案合同。因原合同无法提供，故对该合同无法确认。关于协议书及备案合同的效力问题，双方协议书签订后，吴良程依约办妥按揭贷款手续的期限已届满，虽然协议书中约定二者不一致的，应以协议书为准，但在吴良程仍未依约办理的情况下，双方仍重新签订备案合同并进行备案，应视为双方对买卖合同事宜的重新约定，该备案合同为双方的真实意思表示，未违反法律规定，对其效力应予以认定。双方均应按该备案合同约定全面履行相应义务。现长福公司诉请吴良程向其支付无权享受的优惠购房款150000元及相应违约金，缺乏法律和合同依据，应不予支持。
关于吴良程主张的虚假广告宣传问题，吴良程主张长福公司在商品房出售时打出“划片平潭一中、第二实验幼儿园、岚城新区小学、40万平方米的文化购物广场”等广告，应属要约，故上述广告并不属于对案涉住宅小区范围内的规划，亦未列入备案合同中，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，吴良程未能举证证明上述宣传对房屋买卖合同的订立以及诉争房产价格的确定有重大影响。因此，吴良程提出该宣传广告为虚假宣传及要约的主张不能成立。
关于双方责任、违约金应如何计算问题，首先，关于长福公司是否违约，根据《商品房销售管理办法》第三十条规定，交付商品房系开发商的主要义务，开发商应保证在合同约定的交付日商品房达到约定的交付条件，如需延期交付，应及时告知买受人。因此，在长福公司选择继续履行合同的前提下，其应保证诉争房产在2015年12月30日达到相应的交房条件，以确保合同能继续履行。但在案证据证实，诉争房产直至2016年底仍未具备交付条件。另外，即使长福公司确因吴良程逾期付款需延期交付房屋，也应按上述法律规定及时告知买受人，故长福公司已构成违约。其次，关于吴良程是否违约，吴良程主张其无法办理按揭贷款系长福公司原因造成，因缺乏证据佐证，应不予采信。根据《买卖合同》第六、七条及附件六第5条第5.3款约定，吴良程应在合同签订之日向银行提供完整的按揭材料，但吴良程未履行上述义务，亦构成违约。长福公司与吴良程都存在违约行为，双方各自应承担相应的责任，故长福公司无权要求吴良程支付违约金，吴良程向长福公司主张双倍赔偿亦缺乏依据，应不予支持。基于公平原则，长福公司不应从占用吴良程支付的340935元购房款中获利，故长福公司应向吴良程承担340935元购房款占用期间的利息。
关于诉争《买卖合同》是否应予解除问题，本案长福公司与吴良程约定的交房时间为2015年12月30日，在案证据显示，超过约定交房时间90日后，诉争房产仍未具备交付条件，吴良程基于上述客观情况提起解除合同有事实依据，本案合同解除的条件已经成就。《买卖合同》附件六第10条第10.1款约定，合同依约或依法解除的，买受人必须在提出解除《买卖合同》之日起7日内，备齐并签署申请资料向有关部门办妥备案登记注销手续等事项，否则出卖人有权不退还全部已付房款，因此吴良程应配合办理合同的备案登记注销手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、解除平潭长福文化地产有限公司与吴良程就位于商品房签订的《商品房买卖合同》（合同编号为0588125），吴良程应于本判决生效之日起七日内配合办理上述合同的备案登记注销手续；二、平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效之日起十日内退还吴良程、林燕红已收取首付款340935元并支付相应利息（按银行同期同类贷款利率，自2013年10月31日起至返还购房款之日止）；三、驳回平潭长福文化地产有限公司的诉讼请求；四、驳回吴良程、林燕红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11700元，反诉受理费减半收取为6804.5元，由平潭长福文化地产有限公司负担。
二审中，吴良程、林燕红提供新证明材料1.其他楼盘竣工验收备案表复印件，2.行政处罚决定书复印件，3.长福公司肖志彬推介致词录像等，证明长福公司存在欺诈行为、虚假广告宣传以及提供的合同条款为格式条款。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以认定。
本院认为，吴良程、林燕红提供的其他楼盘竣工验收备案表和诉争楼盘没有关联性，上诉提出长福公司没有履行合同的能力，没有依据。行政处罚与本案双方合同纠纷审理并非同一法律关系；吴良程、林燕红主张的虚假广告宣传问题，一审法院已经查明长福公司在商品房出售时打出“划片平潭一中、第二实验幼儿园、岚城新区小学、40万平方米的文化购物广场”等广告，并不属于对案涉住宅小区范围内的规划，亦未列入备案合同中，吴良程、林燕红亦未举证长福公司存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条规定的情形，上诉要求长福公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，没有法律依据。交付商品房系开发商的主要义务，开发商应保证在合同约定的交付日商品房达到约定的交付条件，如需延期交付，应及时告知买受人。诉争房产直至2016年底仍未具备交付条件，另外，即使长福公司确因吴良程、林燕红逾期付款拒绝交付房屋，也应按法律规定及时告知买受人。故长福公司辩称其未交房系吴良程、林燕红违约所致，不予采信，长福公司已构成违约。吴良程、林燕红未按照合同约定办理按揭贷款义务，亦构成违约，吴良程、林燕红主张其无法办理按揭贷款系长福公司原因造成，缺乏证据佐证，亦不予采信。根据合同法的规定，损失赔偿与违约金两者可以并用，长福公司与吴良程、林燕红都存在违约行为，要求对方支付违约金主张均不予支持；考虑吴良程、林燕红于2013年支付购房首付款至今，一审法院基于公平原则，判决长福公司向吴良程、林燕红支付资金占用期间利息，符合法律规定。
综上所述，长福公司、吴良程、林燕红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4457元，由平潭长福文化地产有限公司负担1250元，由吴良程、林燕红负担3207元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余秋萍
审 判 员 符海燕
审 判 员 陈雁兰
二〇一八年三月二十六日
法官助理 贲丹丹
书 记 员 李永强