安徽省黄山市黄山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄民一初字第00153号
原告：程美娟，女，1968年10月31日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。
委托代理人：汪振清，系安徽良信律师事务所律师。
被告：陈慧，男，1986年11月16日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。
被告：陈家利，男，1990年7月30日出生，汉族，住山西省阳泉市城区。
被告：林克远，男，1987年7月20日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
被告：林鑫磊，男，1983年12月15日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
被告：孙小华，女，1968年1月27日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。
上述五被告共同委托代理人：黄钟越，系安徽昌法律师事务所律师。
原告程美娟诉被告陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊、孙小华（下称陈慧等五人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理。同年4月10日，陈慧等五人提出管辖权异议，本案暂停审理。同年5月13日，陈慧等五人撤回了管辖权异议书。同年5月26日依法由审判员夏兴平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程美娟及其委托代理人汪振清、被告陈慧等五人的共同委托代理人黄钟越到庭参加了诉讼，被告陈慧等五人未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
程美娟诉称：2010年11月份，程美娟与陈慧等五人的受托人林立虎协商，就租赁陈慧等五人所有的位于安徽省黄山市黄山区汤口镇寨西浮溪花园2幢房屋经营酒店和超市一事达成一致，并于2010年11月6日共同签订房屋租赁合同，该合同并没有约定租期的起始和终止时间，但双方在合同明确约定：该房屋租赁期共10年，自签订合同之日起生效，程美娟装潢时间以陈慧等五人交房之日起4个月。租赁合同签订后，陈慧等五人并无交房的意思表示，2010年11月27日，程美娟书面通知陈慧等五人的受托人林立虎，催促其履行租赁合同，林立虎签字确认，并承诺及时兑现程美娟的要求。但事后，程美娟又多次书面和口头催促林立虎履行租赁合同的义务，林立虎均是推诿、搪塞。2011年2月份，程美娟接手租赁房屋后，便对该租赁房屋进行装修，同年5月1日开始试营业，同年5月9日便被黄山风景区公安消防大队依据《中华人民共和国消防法》第五十八条之规定予以行政处罚：责令停产停业，并处罚款30000元。经本次公安部门的检查发现，消防设施基本完整，但检查均为不合格，实质上陈慧等五人在事前并没有提交消防检测，更未取得消防验收合格。为此，程美娟又多次找陈慧等五人及其受托人，请求及时履行合同义务，包括消防、渗水、管道、后门、门卫房、水电等事宜，均不给予答复，仅有少数回复也是百般搪塞、推诿，至今陈慧等五人未能履行任何一项租赁合同约定的义务，导致程美娟经营安全和经营收益无法得到保障。故诉至法院：1、要求解除程美娟、陈慧等五人于2010年11月6日签订的房屋租赁合同；2、支付程美娟垫付的消防设施修建款250000元；3、支付程美娟因消防安全不合格被行政处罚款30000元；4、支付程美娟垫付的房屋墙面渗水款51000元；5、支付程美娟垫付的冷水材料款31240元；6、返还程美娟多支付的租金431666.67元；7、由陈慧等五人承担本案诉讼费用。
陈慧等五人对程美娟陈述的房屋租赁合同法律关系事实无异议，但对其主张的下列请求有异议：一、要求解除程美娟、陈慧等五人于2010年11月6日签订的房屋租赁合同；二、要求支付消防设施修建款250000元；三、要求支付消防安全不合格被行政处罚款30000元；四、要求支付房屋墙面渗水款51000元；五、要求支付冷水材料款31240元；六、要求返还支付的租金431666.67元。
对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
一、关于双方争议的2010年11月6日签订的房屋租赁合同能否解除问题，本院查明以下证据及事实：
程美娟针对该争议焦点所举证据如下：
证据一：《房屋租赁合同范本》（共6页，复印件），证明陈慧等五人（涉案房屋租赁合同中的甲方）违反该合同如下约定：1、“第一条，甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定”；2、“第二条第3项，甲方保证整个房子的水、电的总容量和总体消防验收”；3、“第四条第一款第1项，乙方装潢时间以甲方交房之日起后四个月”；4、“第四条第一款第2项，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为酒店超市店面使用”；5、“第四条第一款第4项，乙方按三星级装潢，装潢一年后甲方协助星评通过”；6、“第六条第二款第2项，甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用”；7、“第九条第二款，不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用”；8、“第十六条第一款，房屋后面凌云（明星）酒店开的门甲方必须在交房前负责督促凌云（明星）酒店将门封住”；9、“第十六条第二款，甲方负责申报房屋的门卫房”。
证据二：“催告履行函”（2份共2页，复印件），证明程美娟于2010年11月27日催告陈慧等五人履行租赁合同，包括“交房，提交水、电、消防验收资料，完善水、电总容量，增设消防设施等”的事实。
证据三：《安徽省建筑消防设施检测报告》（共7页，复印件），证明2011年4月23日租赁物经检测，消防安全全面不合格的事实。
证据四：《关于改造工程费用问题的复函》（共1页，复印件），证明陈慧等五人认可了消防设施、水、电等不符合合同约定的事实。
证据五：《授权委托书》（共1页，复印件），证明租赁物至2013年9月1日的用电问题尚未解决，陈慧等五人推诿让程美娟去处理相关事宜的事实。
上述证据证明陈慧等五人违反房屋租赁合同的约定，构成根本性违约，双方所签订的房屋租赁合同应予解除。
陈慧等五人对程美娟所举证据发表质证意见如下：
对证据一的真实性、合法性及与本案的关联性无异议，但不认可程美娟所举证据的证明目的，并认为陈慧等五人出租的是商品房，是经验收合格的租赁物，不存在违约的事实。
对证据二的真实性、合法性有异议，该函中所提的合理要求已落实到位，不能达到解除合同的证明目的。
对证据三的真实性、合法性无异议，对与本案的关联性有异议，该检测报告是针对程美娟装潢工程完工后的消防检测，并不是房屋土建部分的消防检测，不能证明租赁物消防不合格。
对证据四的真实性无异议，但该证据并不能达到程美娟的证明目的。
对证据五的真实性无异议，对与本案的关联性有异议，该证据是委托程美娟去供电部门办理单独用电手续，不能证明租赁物用电电容不足，电容已在2011年改造时完成了增容。
陈慧等五人针对该争议焦点所举证据如下：
证据一：《商品住宅质量保证书》（2份共2页，复印件），证明出租的房屋是新购的合格商品房。
证据二：《黄山风景区公安消防大队建筑工程消防验收意见书》［黄景公消（建验）字（2009）第0004号］（共1页，复印件），证明出租的房屋建筑工程消防验收是合格的。
证据三：《证明》（共1页，原件），证明陈慧等五人的交房时间和程美娟最初申报的房屋渗水维修费用及水管更换费用的事实。
证据四：《关于浮溪花园2#楼购房户房款抵扣的说明》（共1页，复印件）、《报告》（3份共3页，复印件），证明：1、出租房屋水管更换费用及渗水维修费用陈慧等五人与开发商实际结算情况；2、2011年1月6日，陈慧等五人的代表林立虎与程美娟商议后向开发商提出的水管更换费用、渗水维修费用清单。
证据五：《德加利电器商贸行销售清单》（共1页，复印件），证明出租的房屋电路增容改造是由陈慧等五人完成的，改造完成时间在2011年4月20日前。
程美娟针对陈慧等五人所举证据发表的质证意见如下：
对证据一的真实性、合法性及与本案的关联性和证明目的有异议，认为这是开发商对业主的承诺，不等同于出租房屋是合格的。
对证据二的真实性、合法性及与本案的关联性有异议。
对证据三的真实性有异议，该份证据实质上是证人证言，证人未出庭作证，证言无法质证。
对证据四的真实性有异议，该证据是复印件无法得到证实，但该证据证明了出租房屋的电容不够，外墙开裂、渗水，不符合合同约定的事实。
对证据五与本案的关联性有异议，该证据无法证明出租房屋电路增容改造完成时间在2011年4月20日前。
本院对程美娟所举证据一的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定；对证据二、证据三、证据四、证据五的真实性、合法性予以认定，对其证明目的不予认定。
对陈慧等五人所举证据一、证据二的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定；对证据三的真实性、合法性不予认定；对证据四、证据五的真实性、合法性予以认定。
二、关于双方争议的支付消防设施修建款250000元问题，本院查明以下证据及事实：
程美娟针对该争议焦点所举证据如下：
证据一：《房屋租赁合同范本》（共6页，复印件），证明陈慧等五人需按合同约定承担消防设施修建费用的事实。
证据二：《消防工程施工合同》（共7页，复印件），证明程美娟签订了消防设施施工合同及造价为250000元的事实。
证据三：《收据》（3份共1页，复印件），证明程美娟分三次支付了消防工程款250000元的事实。
陈慧等五人针对程美娟所举证据发表质证意见如下：
对证据一的真实性、合法性及与本案的关联性无异议，但不认可程美娟举证的证明目的。
对证据二、证据三的真实性、合法性及与本案的关联性均有异议，不认可该证据所证明的事实。
本院对程美娟所举证据一的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定；对证据二、证据三的真实性、合法性及与本案的关联性不予认定。
三、关于双方争议的支付消防安全不合格被行政处罚款的30000元问题，本院查明以下证据及事实：
程美娟针对该争议焦点所举证据如下：
证据一：《房屋租赁合同范本》（共6页，复印件），证明出租房屋的消防安全系陈慧等五人的合同义务。
证据二：《黄山风景区公安消防大队公安行政处罚决定书》［黄景公（消）决字（2011）第0004）（共1页，复印件），证明出租房屋消防设施不合格被行政处罚30000元的事实。
证据三：《收据》（共1页，复印件），证明程美娟缴纳行政处罚30000元的事实。
陈慧等五人针对程美娟所举证据发表质证意见如下：
对证据一的真实性、合法性及与本案的关联性无异议，但不认可程美娟举证的证明目的。
对证据二、证据三的真实性、合法性无异议，对与本案的关联性有异议，行政处罚是因程美娟未经消防验收合格就使用的原因。
本院对程美娟所举证据一的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定；对证据二、证据三的真实性、合法性予以认定，对其与本案的关联性不予认定。
四、关于双方争议的支付房屋墙面渗水款51000元问题，本院查明以下证据及事实：
程美娟针对该争议焦点所举证据如下：
证据一：《房屋租赁合同范本》（共6页，复印件），证明出租房屋的维修系陈慧等五人的合同义务。
证据二：《补充协议》（共1页，复印件），证明程美娟签订房屋维修协议的事实。
证据三：《结算清单》（共1页，复印件），证明程美娟支付房屋墙面渗水维修款51000元的事实。
陈慧等五人针对程美娟所举证据发表质证意见如下：
对证据一的真实性、合法性及与本案的关联性无异议。
对证据二、证据三的真实性、合法性有异议，但认为维修事实存在，维修费用没有这么多。
陈慧等五人针对该争议焦点所举证据如下：
证据一：《关于浮溪花园2#楼购房户房款抵扣的说明》（共1页，复印件），证明开发商审核后只有1850元渗水维修费的事实。
证据二：《报告》（共1页，复印件），证明陈慧等五人与程美娟共同向开发商主张的渗水维修费为25823元的事实。
程美娟针对陈慧等五人所举证据发表质证意见如下：
对证据一、证据二的真实性、合法性及与本案的关联性有异议，不认可该证据所证明的事实。
本院对程美娟所举证据一、证据二、证据三的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定。
对陈慧等五人所举证据一、证据二的真实性、合法性予以认定。
五、关于双方争议的支付冷水材料款31240元问题，本院查明以下证据及事实：
程美娟针对该争议焦点所举证据如下：
证据一：《房屋租赁合同范本》（共6页，复印件），证明支付冷水材料费用系陈慧等五人的合同义务。
证据二：《收款收据》（共1页，复印件），证明程美娟支付PPR水管配件费用为31240元的事实。
陈慧等五人针对程美娟所举证据发表质证意见为：
对证据一的真实性、合法性及与本案的关联性无异议，承认支付冷水材料费用系陈慧等五人的合同义务。
对证据二的真实性、合法性有异议，认为支付的冷水材料费没这么多。
陈慧等五人针对该争议焦点所举证据如下：
证据一：《关于浮溪花园2#楼购房户房款抵扣的说明》（共1页，复印件），证明开发商审核后只有8000元次冷水材料费的事实。
证据二：《报告》（共1页，复印件），证明陈慧等五人与程美娟共同向开发商主张的冷水材料费为29400元的事实。
程美娟针对陈慧等五人所举证据发表质证意见如下：
对证据一、证据二的真实性、合法性及与本案的关联性有异议，不认可该证据所证明的事实。
本院对程美娟所举证据一、证据二的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定。
对陈慧等五人所举证据一、证据二的真实性、合法性予以认定。
六、关于双方争议的返还支付的租金431666.67元问题，本院查明以下证据及事实：
程美娟针对该争议焦点所举证据如下：
证据一：《房屋租赁合同范本》（共6页，复印件），证明根据该合同约定，陈慧等五人需给程美娟4个月的装潢期，根据法律规定装潢期免房租；加上陈慧等五人未按合同约定在2010年12月份交房，迟延了2个月交房。
证据二：《黄山风景区公安消防大队公安行政处罚决定书》［黄景公（消）决字（2011）第0004）（共1页，复印件），证明陈慧等五人提供的出租房屋消防设施不合格，责令停产停业1个月。
上述二组证据证明程美娟多支付了7个月的租金431666.67元。
陈慧等五人针对程美娟所举证据发表质证意见如下：
对证据一的真实性、合法性及与本案的关联性无异议，但不认可该证据的证明目的。
对证据二的真实性、合法性无异议，对其与本案的关联性有异议。
本院对程美娟所举证据一的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定；对证据二的真实性、合法性予以认定，对其与本案的关联性不予认定。
根据庭审中双方当事人的陈述及认定的证据材料，审理查明的事实为：2010年11月6日，林立虎受陈慧等五人委托，与程美娟签订了房屋租赁合同，将陈慧等五人所有的房屋（位于安徽省黄山市黄山区汤口镇寨西浮溪花园2号楼，建筑面积约4200平方米）出租给程美娟经营酒店使用，租期10年，装潢期4个月，年租金74万元。合同签订后，程美娟按约交付了首付租金30万元，并将出租房屋装潢改造为黄山莲花大酒店。2011年4月23日，黄山莲花大酒店经黄山市建安消防检测有限公司检测：火灾自动报警系统功能、自动喷水灭火系统功能、消火栓系统功能、防火门、应急照明、疏散指示和安全出口标志均判定不合格。同年5月1日，黄山莲花大酒店试营业。同年5月7日，黄山市莲花山庄有限公司（即为程美娟经营的公司）与安徽淮润消防有限公司黄山分公司签订了消防工程施工合同书。同年5月9日，黄山莲花大酒店未经消防安全检查，擅自投入使用，违反了《中华人民共和国消防法》第五十八条的规定，被黄山风景区公安消防大队行政处罚：责令停产停业，罚款30000元。同年5月27日，安徽省合肥兵天安全科技开发有限责任公司就黄山莲花大酒店的消防设施出具了《建筑消防设施与电气安全技术检测报告》，黄山莲花大酒店消防设施检测结果为合格。同年6月19日，黄山莲花大酒店向陈慧等五人的委托人林立虎主张消防设施费用、外墙维修费用、冷水管改造费用（即为程美娟在本案主张的冷水材料款）、电缆安装工时费共计244650元。同年12月9日，黄山温州人大酒店有限责任公司（筹）复函（即系委托人林立虎的复函），不同意承担消防和罚款的费用，同意按开发公司审核的结果给付外墙维修和客房冷水管改造费用30000元。程美娟承租期间，合同约定的第一、二年度的租金，程美娟按约付清。2013年11月29日，程美娟支付了40万元的第三年度租金后，以租赁的房屋存在墙面渗漏水、冷水管质量不合格、消防设施不合格等问题拒绝支付剩余租金。此后租金，陈慧等五人通过两次诉讼向程美娟主张了，现程美娟尚未履行生效判决确定的给付租金义务。
另查明：陈慧等五人所交付的出租房屋建筑消防合格，水、电总容量不足。而水、电总容量增容及房屋维修和消防设施的增加均在程美娟酒店营业前完成，未影响酒店的正常使用。合同其他的约定事项：督促凌云（明星）酒店将门堵住及申报门卫房，陈慧等五人未完成。墙面渗漏水和冷水管更换系由程美娟完成。
本院认为：程美娟与陈慧等五人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格依照合同确定的内容履行各自的义务。现程美娟诉求解除合同，并依据双方所订房屋租赁合同的相关条款，以陈慧等五人出租的房屋质量和消防设施不合格为由诉求解除，然程美娟酒店营业后，房屋质量问题已维修完成，消防设施问题已改造合格，程美娟亦按约履行了二年合同义务，该解除理由现已不成立；而其以陈慧等五人未能按约完成督促凌云（明星）酒店将门堵住及申报门卫房的事项，亦构不成解除合同，该约定的事实，陈慧等五人虽未完成，但该事项并非陈慧等五人强制性的合同义务，其未完成，并不影响合同的履行，因而不是解除合同的理由；而程美娟所主张的其他解除合同理由，双方均可通过协商方式解决，不构成合同一方的根本性违约，不是解除合同的法定事由。综上，程美娟诉求解除房屋租赁合同，本院不予支持。本案系房屋租赁合同法律关系，陈慧等五人出租的是未经装修的房屋，该出租房屋建筑消防合格，符合出租条件，现程美娟主张的消防设施修建款及消防安全不合格行政处罚款，系其将出租房屋改造为黄山莲花大酒店时产生的装潢方面的消防费用，该费用不是陈慧等五人的合同义务，不应由其承担，程美娟该两项诉求，本院不予支持。程美娟诉求返还多支付的租金431666.67元，无事实和法律依据，双方虽未在合同中约定交房时间和装潢期间，但约定了租金交纳时间，程美娟亦按该约定支付了第一、二年度租金，因而程美娟该项诉求，本院不予支持。而出租房屋墙面渗水及冷水管更换系由程美娟维修完成，陈慧等五人认可该事实，却不认可该维修和更换的费用，但又未能举证证明该维修费用的数额，因而，程美娟自行维修的费用，陈慧等五人应予承担，即应承担房屋墙面渗水费用51000元和冷水材料款（即冷水管、水管更换费用）31240元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊、孙小华于本判决生效后三十日内一次性支付原告程美娟垫付的出租房屋墙面渗水款和冷水材料款82240元；
二、驳回原告程美娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12777元，减半收取6388.5元，由原告程美娟负担4388.5元，由被告陈慧、陈家利、林克远、林鑫磊、孙小华负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审判员 夏兴平
二〇一五年六月二十五日
书记员 赵友斌
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。