湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0302民初2778号
原告（反诉被告）：湘潭大洋百货有限公司，住所地湘潭市雨湖区建设北路8号。
法定代表人：黄海清，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：何易，湖南湘剑律师事务所律师。
被告（反诉原告）：唐华，男，1964年5月1日出生，汉族，湖北省武汉市人，个体工商户，原住湖北省武汉市江汉区，现住湘潭市雨湖区。
委托诉讼代理人：陈旭，湖南潭州律师事务所律师。
原告湘潭大洋百货有限公司（以下简称大洋百货）与被告唐华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案后，被告唐华于2015年9月28日提起反诉，本院予以受理。本院依法适用普通程序对两案合并公开开庭进行了审理。在原审理过程中，本院根据反诉原告唐华的申请，对反诉被告大洋百货停止在商场内对兰香缇中西餐厅进行宣传广播及经营指引对兰香缇中西餐厅造成的经营损失数额以及反诉被告大洋百货在2012年6月至2012年8月修路期间和2012年9月不间断停电对兰香缇中西餐厅造成的经营损失数额委托湖南锦程司法鉴定中心进行评估。在评估过程中，因反诉原告唐华未能提供鉴定资料，湖南锦程司法鉴定中心向本院发出不予受理通知书，本院决定中止对外委托。2016年12月27日，本院作出（2015）雨法民一初字第820号民事判决。判决后，原告（反诉被告）大洋百货不服该判决，上诉至湘潭市中级人民法院。湘潭市中级人民法院经审理，依法作出（2017）湘03民终389号民事裁定，裁定将该案发回本院重审。本院于2017年8月25日重新立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大洋百货的委托诉讼代理人何易、被告（反诉原告）唐华的委托诉讼代理人陈旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大洋百货向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即腾空房屋并恢复原状；2.被告支付原告租金、费用205,756.66元、违约金150,000元、滞纳金85,362.88元（暂计至2015年4月15日）和直接损失4355元；3.原告不返还被告保证金50,000元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2011年11月30日签订《租赁合同》，约定被告承租原告商场二楼500余平方米面积经营“兰香缇中西餐厅”，租赁期限自2012年1月1日至2017年12月31日止。根据双方合同约定，每月5日前由被告向原告支付租金等费用，当被告逾期30日未向原告支付租金等费用时，原告有权书面通知被告解除双方的《租赁合同》，并要求支付违约金及逾期付款的滞纳金。合同另约定，被告未经原告书面允许累计停业10天时，原告有权要求被告支付违约金及赔偿金。被告签订合同后，自2014年7月起以各种借口拖欠租金至今未付，累积拖欠租金、费用等共计205,756.66元。原告于2015年4月15日依照法律规定和合同约定向被告发出解除租赁合同通知函并经公证。原告认为，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院。
被告唐华辩称：1.原告擅自停电，给被告造成损失，被告被迫停止营业。2.解除合同的是原告，原告主张的违约金不应支持。3.原告给被告造成的损失根据合同约定违约金有150,000元，装修损失根据相关报告能够证实将近30多万元，因原告没有履行合同，导致被告损失有40多万元，经营损失如果原告有异议，可以申请鉴定。4.被告不是不支付租赁费用，要求原告将被告的经营损失解决好。
反诉原告唐华向本院提出诉讼请求：1.请求判令反诉被告大洋百货赔偿反诉原告唐华装修损失333,511元、违约金150,000元和经营损失400,000元；2.本案的诉讼费用由反诉被告大洋百货承担。事实和理由：由于反诉被告大洋百货在租赁期间没有按照租赁合同履行合同义务，擅自停止对兰香缇中西餐厅进行宣传及招牌指引，停止发放停车券，中央空调无效果，多收电费，以及修路、停电等原因导致兰香缇中西餐厅无法正常经营，产生直接或间接经济损失40多万元。经反诉原告多次要求反诉被告解决以上问题无果的情况下，反诉原告履行先履行抗辩权，在反诉被告没有严格按照租赁合同履行合同义务前可以依法拒绝支付租金。另根据法律规定，如双方合同解除，是由于反诉被告的违约行为导致的合同不能履行，反诉被告还应当赔偿反诉原告违约金150,000元和装修损失333,511元。综上所述，由于反诉被告的严重违约行为导致反诉原告无法正常经营，反诉原告的请求依法应予以支持。
反诉被告大洋百货辩称，1.停电的时间不长，是由于政府修路导致，是政府行为，停电的不是只停唐华这一户。2.解除合同的是原告大洋百货，解除函很清楚是拖欠租金而解除，产生解除合同的因果关系是唐华违约在先，多次协商后才致函，还介入政府部门进行调解，明显是唐华拖欠租金导致解除合同。3.唐华陈述造成其损失30多万元是无稽之谈，经营损失不应由大洋百货承担。4.唐华说不是不付租赁费，而是大洋百货不赔经营损失而导致，但唐华占用大洋百货场地四年一直不搬，实际是唐华造成大洋百货经营损失。因此，唐华答辩及反诉的四点理由均不成立。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院予以认定如下：一、原告大洋百货提交的证据：1.原告的营业执照、组织机构代码证、被告的身份证复印件，2.租赁合同，3.公证书，4.快递单、发票复印件，被告唐华对该证据1、2、3、4的真实性均无异议，该证据1至4能证明本案相关事实，真实有效，本院予以确认。二、被告（反诉原告）唐华提交的证据：1.《租赁合同》及附件1区域平面示意图；2.关于湘潭大洋百货有限公司解除《租赁合同》通知函的回复函及快递回执单，恢复广播、电招等经营指引的要求函，3.雨湖路街道古梁巷社区调解记录本及雨湖路街道书记刘兴明的调查笔录，4.照片二张，原告（反诉被告）大洋百货对该证据1、2、3、4的真实性未提出异议，故本院对该证据1、2、3、4均予以确认，但结合审理查明的相关事实，本院认为达不到被告（反诉原告）唐华的部分证明目的；5.湖南精诚会计事务所关于兰香缇中西餐厅前期投入及盈亏情况的《审计报告》，原告（反诉被告）大洋百货对该证据提出异议，因该《审计报告》系本院在审理另案过程中委托湖南精诚会计事务所进行审计所出具，因此，本院对证据真实性予以确认，但达不到被告（反诉原告）唐华的部分证明目的。三、反诉被告大洋百货提交的证据：1.兰香缇费用明细表及记账回执复印件，2.用户回访记录单，3.停车劵领取记录，4.指挥部复函，5.照片，反诉原告唐华对该证据1提出异议，该证据1中的“兰香缇费用明细表”系反诉被告大洋百货单方制作，反诉原告唐华有异议，故本院不予确认；该证据1中的记账回执，反诉原告唐华未提出异议，故本院予以确认；反诉原告唐华对该证据2、3、4的真实性无异议，故本院对该证据2、3、4予以确认，但达不到反诉被告大洋百货的部分证明目的；反诉原告唐华对该证据5照片提出异议，但该照片中有显示“2F，兰香缇中西餐厅”字样，故本院对该证据予以确认，但仅有该张照片，不足以达到反诉被告大洋百货的证明目的。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月25日，大洋百货（出租方，合同甲方，下同）与唐华（承租方，合同乙方，下同）签订一份《租赁合同》。该合同约定，一、租赁内容：甲方将大洋百货商场2楼面积为537平方米营业区域出租给乙方用于经营“兰香缇中西餐厅”。租赁期限为六年，自2012年1月1日起至2017年12月31日止。甲方提供经营场所给乙方使用，所取得的每月收入可分为固定收入及浮动收入，两者取高值计算。当浮动收入少于固定收入时，甲方按固定收入收取，当浮动收入大于固定收入时，甲方以浮动收入收取。甲、乙双方就固定收入和浮动收入的约定如下：（1）固定收入：2012年1月1日至2013年12月31日（期间），租金标准为人民币15,000元/月；2014年1月1日至2015年12月31日（期间），租金标准为人民币18,000元/月；2016年1月1日至2016年12月31日（期间），租金标准为人民币20,000元/月；2017年1月1日至2017年12月31日（期间），租金标准为人民币22,000元/月。（2）浮动收入：2012年1月1日至2013年12月31日（期间），甲方按乙方月营业额8%计算浮动收入；2014年1月1日至2015年12月31日（期间），甲方按乙方月营业额9%计算浮动收入；2016年1月1日至2016年12月31日（期间），甲方按乙方月营业额10%计算浮动收入。在支付租金期间，乙方按以下标准支付甲方设施设备维护费和空调使用费：2012年1月1日至2017年12月31日（期间），设施设备维护费标准为人民币537元/月；2012年1月1日至2017年12月31日（期间）空调使用费标准为人民币5元/月/平方米（根据实际使用天数计算）。承租期限内，乙方应按时支付经营场地内发生的水、电、燃气、通讯、刷卡手续费等费用。二、收入程序及租金支付方式：首付租金、设备维护费应于起租日起五天内支付，如果该起租日不是该月的第一天，则起租日当月的租金及费用按实际天数计算。除首付租金及费用外，其余各月租金、管理费、广告费均应于每月开始五天内向甲方支付，乙方应将费用汇到甲方银行帐户。若乙方逾期支付租金、设施设备维护费或管理费，则每逾期一天，乙方每日应按逾期支付租金及费用的千分之五向甲方支付逾期付款滞纳金。三、履约保证金：双方同意本合同履约保证金为人民币5万元，乙方应在进场前向甲方交纳履约保证金。如乙方逾期支付租金、设施设备维护费、管理费、水费、电费、燃气费、通讯费、刷卡手续费等费用，在不影响本合同效力和本合同其它条款继续履行的情况下，甲方有权在履约保证金中扣除乙方拖欠的费用和相应的逾期付款滞纳金。因乙方原因致使本合同提前终止，甲方有权没收履约保证金。九、对外宣传：甲方同意在其定期刊物或宣传活动中推介乙方。乙方应按照甲方指定的位置设置店招并承担相关费用，乙方并自行承担该店的维护、修理责任及费用。十四、解除合同的条件：甲、乙双方同意在本合同履约期限内，有下列情况之一的，守约一方可书面通知另一方解除本合同。违反本合同的一方，应向另一方按履约保证金的三倍支付违约金，若违约金不足抵偿另一方损失，违约方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期支付甲方租金或其它应付的款项超过30日的；未经甲方书面同意，乙方擅自停止营业累计超过10天的；任何一方违反本合同规定，在另一方发出书面改正通知后30日不改正的。发生上述情况，本合同自守约方向违约方发出书面解除合同通知后第2日终止，违约方在本合同终止后10日内向守约方支付违约金及赔偿金。十五、违约责任：本合同签订后，双方均应严格按照本合同约定的条款履行，因一方不履行本合同条款而给另一方造成损失的，均由违约方承担一切经济及法律责任。在本合同履行期限内，任何一方非依合同约定的解除条件或不可抗力情况擅自解除本合同的，擅自解约方应按照履约保证金的三倍向对方支付违约金。十六、不可抗力：任何一方因不可抗力原因且自身无过错造成不能履行或部分不能履行本合同的义务将不视为违约，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施，以减少因不可抗力造成的损失。
合同签订后，大洋百货依约将租赁场地交付给了唐华使用。唐华对该场地进行装修后经营兰香缇中西餐厅。后，双方因大洋百货多收电费问题产生纠纷，且唐华认为大洋百货擅自停止对兰香缇中西餐厅进行宣传和招牌指引、停止发放停车券，中央空调无效果、多收电费以及修路、停电等原因导致兰香缇中西餐厅无法正常经营，造成经营损失，故唐华支付租金至2014年8月份后未再支付租金。后双方就租赁事宜进行过协商，但未果。2015年4月17日，大洋百货以唐华拖欠租金且擅自关门停止营业为由，向唐华发出解除租赁合同通知函。唐华于2015年4月29日回函称，兰香缇中西餐厅拖欠房租及私自停业，均系大洋百货违约所导致，要求大洋百货赔偿损失，双方应继续协商解决问题，以保障合同继续、正常履行。
另查明：①.2012年，因湘潭市河西商务区平战结合人防工程（地下商城）建设施工时损坏了电力管线，导致大洋百货商场多次停电，影响了大洋百货商场及兰香缇中西餐厅的经营。②.兰香缇中西餐厅免费领取大洋百货停车券至2014年3月，大洋百货自2014年4月起未再提供免费停车券给兰香缇中西餐厅。③.2014年4月起，大洋百货取消了兰香缇中西餐厅的户外广告宣传、取消了部分招牌指引。④唐华经营的兰香缇中西餐厅因亏损自2015年2月16日起关门停业，至今未重新开业，也未将租赁场地退还给大洋百货。
在原审理过程中，本院根据唐华的申请，对大洋百货停止在商场内对兰香缇中西餐厅进行宣传广播及经营指引对兰香缇中西餐厅造成经营损失和大洋百货在2012年6月-2012年8月修路期间、2012年9月不间断停电对兰香缇中西餐厅造成的经营损失委托湖南锦程司法鉴定中心进行评估。在评估过程中，因唐华均未能提供关键鉴定资料，湖南锦程司法鉴定中心向本院发出不予受理通知书，本院决定中止了对外委托。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案本诉与反诉的争议焦点有：一、唐华不按合同约定交纳租金是否是行使不安抗辩权，是否构成违约；二、大洋百货是否构成违约，是否应当赔偿唐华的相关损失。
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方在租赁合同中约定，“乙方逾期支付甲方租金或其它应付的款项超过30日的；未经甲方书面同意，乙方擅自停止营业累计超过10天的”，守约一方可书面通知另一方解除本合同。唐华支付大洋百货房屋租金至2014年8月后，未再支付租金。2015年2月15日，唐华发出公告称兰香缇中西餐厅将进行重新装修，自2015年2月16日开始闭店。此后兰香缇中西餐厅未再营业。租赁合同约定的解除条件已经成就，大洋百货有权要求解除与唐华的租赁合同。大洋百货于2015年4月17日向唐华发出了关于解除《租赁合同》的通知，此后唐华回函要求赔偿损失，并未对合同解除提出异议，故双方于2011年11月30日签订的《租赁合同》于2015年4月18日已经解除。对大洋百货要求唐华腾空案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。
二、关于唐华不按合同约定交纳租金是否是行使不安抗辩权，是否构成违约的问题。1.大洋百货与唐华所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应严格履行合同义务。大洋百货向唐华交付了租赁房屋，唐华应依约交纳租金等。2.唐华辩称未按约定交纳租金是行使不按抗辩权，大洋百货在租赁期间没有按照租赁合同履行合同义务，擅自停止对兰香缇中西餐厅进行宣传及招牌指引，停止发放停车券，中央空调无效果，多收电费，以及修路、停电等原因导致兰香缇中西餐厅无法正常经营、产生损失，因此拒绝交纳租金；所谓不安抗辩权，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：一、经营状况严重恶化；二、转移财产、抽逃资金，以逃避债务；三、丧失商业信誉；四、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”本案中，唐华所提出停止宣传及停车券的发放不到位、因政府项目建设导致大洋百货商场整体多次停电等问题，虽部分影响兰香缇中西餐厅经营，但未构成根本违约，双方理应对此充分协商进行处理，唐华不应以此为由拒绝履行合同义务。多收电费问题，双方已协商解决。因此，唐华主张行使不安抗辩权，拒绝交纳租金，依据不足，本院不予支持。3.唐华未按合同约定交纳租金，已构成违约，应承担违约责任。因此，对大洋百货要求唐华支付2014年9月起至2015年4月15日止期间的租金135,000元、设施设备维护费4027.5元的诉讼请求，本院予以支持。水电费，大洋百货主张至2015年4月15日尚欠45,619.16元，唐华只认可至2015年2月16日且兰香缇中西餐厅已关门停业，因此，本院对2014年9月至2015年2月期间的水电费40,974.99元予以支持，2015年3月至2015年4月期间的水电费，因唐华已关门停业，可待双方实际结算后，另行处理。空调费、收银员雇佣费、周年庆费用，唐华提出异议，认为空调无效果且其自行加装了空调，大洋百货未提供证据证实空调开放天数及相关费用发生情况，故本院不予支持。4.关于大洋百货主张的违约金、滞纳金和直接损失的问题。双方租赁合同有约定违约金、逾期付款滞纳金等，但考虑到大洋百货确实存在停止宣传及停车券的发放不到位、多收电费等行为，且因政府项目建设导致大洋百货商场整体多次停电，影响兰香缇中西餐厅经营，且双方也多次就此进行过协商，结合本案的实际情况，本院对大洋百货主张的违约金、滞纳金和直接损失的请求，不予支持。
三、关于大洋百货是否构成违约，是否应当赔偿唐华的相关损失的问题。本案中，大洋百货确实存在部分违约行为，且因政府项目建设导致大洋百货商场整体多次停电，一定程度上影响了兰香缇中西餐厅的经营，但餐厅经营的盈利与否，受到政府政策、经济环境、行业景气与否、自身经营等多方面因素的影响，唐华虽提出兰香缇中西餐厅因亏损而关门停业，但未提供证据证实因大洋百货的前述违约行为造成兰香缇中西餐厅的实际经营损失，也未提供证据证实系因大洋百货的前述违约行为导致兰香缇中西餐厅产生亏损并停业。因此，大洋百货虽存在部分违约行为，但不足以造成兰香缇中西餐厅亏损停业，对唐华要求大洋百货赔偿经营损失400,000元、违约金150,000元的诉讼请求，本院不予支持。唐华提供的（2014）第146号《审计报告》明确兰香缇餐厅前期投入的装修费用为667,022.5元，双方签订的租赁合同期限为2012年1月1日至2017年12月31日，按该审计报告确定确定的5年分摊，兰香缇中西餐厅自2012年2月6日开业至2015年2月16日停业经营期间为37个月，该装修费用折旧分摊为411,330.54元，装修残值为255,691.96元，考虑到部分装修尚有利用价值，并结合双方各自的过错，本院酌情认定由大洋百货支付唐华装修损失100,000元。
四、关于租赁合同履约保证金的问题。唐华向大洋百货缴纳了50,000元履约保证金，因合同已经解除，结合本案的实际情况及双方各自的过错，本院对大洋百货主张不予退还保证金的请求，不予支持。大洋百货应将唐华交纳的履约保证金50,000元退还给唐华。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：
一、被告唐华在本判决生效之日起三十日内腾空承租原告湘潭大洋百货有限公司位于大洋百货商场二楼537平方米营业区域（即兰香缇中西餐厅）；
二、被告唐华在本判决生效之日起十日内支付原告湘潭大洋百货有限公司2014年9月起至2015年4月15日止期间的租金135,000元、设施设备维护费4027.5元、2014年9月至2015年2月期间的水电费40,974.99元，共计180,002.49元；
三、原告湘潭大洋百货有限公司在本判决生效之日起十日内退还被告唐华履约保证金50,000元；
四、反诉被告湘潭大洋百货有限公司在本判决生效之日起十日内支付反诉原告唐华装修损失100,000元；
上述（二）、（三）、（四）项相抵后，被告唐华还需支付原告湘潭大洋百货有限公司30,002.49元；
五、驳回原告湘潭大洋百货有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告唐华的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8730元，反诉费6320元，合计15,050元，由原告（反诉被告）湘潭大洋百货有限公司负担7150元，被告（反诉原告）唐华负担7900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 吴金平
代理审判员 李 艺
人民陪审员 吴 觅
二〇一八年三月二十九日
书 记 员 蒋梁燕
附法律条文：
《中华人民共和国民法总则》
第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。