浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬象民初字第1156号
原告：沈菊平（曾用名沈菊萍）。
委托代理人：阮富海。
被告：蔡伟成，系出租车司机。
原告沈菊平与被告蔡伟成、肖伟光财产损害赔偿纠纷一案，本院于2012年9月6日立案受理后，依法由审判员谢敏独任审判，于2012年9月26日、12月17日二次公开开庭进行了审理，原告沈菊平及其委托代理人阮富海、被告蔡伟成到庭参加诉讼。原告于2012年9月26日申请撤回对被告肖伟光的起诉，本院予以准许。同日，原告沈菊平与被告蔡伟成申请案外和解25日，本院予以准许。2012年10月15日，原告申请对涉讼房屋进行现值评估，经本院委托，宁波弘正资产评估事务有限公司作出评估，并于2012年12月10日退还评估报告。本案现已审理终结。
原告沈菊平起诉称：2001年2月13日，原告通过丹城小灵通信息中介所肖伟光的中介，将位于象山县丹东街道金秋住宅区×××室房屋（原××2梯201室）转让给被告蔡伟成，合同约定房产证上19.60㎡的小屋不予转让，房屋售价45000元不包括该处小屋在内。2001年3月1日，原、被告三方又补签了一份《房屋买卖补充协议书》，协议再次强调“房子201室大屋转让，楼下小屋19.60㎡不转让，归原告自己使用”。之后，肖伟光代原告与被告蔡伟成前去办理房产过户手续。其后，楼下19.60㎡小屋一直由原告占有使用至2012年6月底，被告蔡伟成从未有异议。但在2012年7月上旬，由于被告将金秋小区×××室房屋及19.60㎡小屋一起转让给了第三人王某某，致王某某占用了小屋。原告认为，被告在2001年办理房产过户手续时，背着原告将19.60㎡的小屋过户至其名下，并隐瞒至今，且在转卖给王某某时，未告知原告共同处分、共同分享，显然存在过错。退一步分析，至少该19.60㎡小屋的使用权归属于原告，而不容被告随意侵占。被告的行为严重侵害原告的财产权，造成原告财产损失，所以，现起诉请求判令被告赔偿原告的财产损失80000元（按目前房价暂估）。本案诉讼过程中，原告变更诉讼请求要求被告蔡伟成赔偿损失88200元。
被告蔡伟成辩称：被告于2001年通过中介向陈某某购买房屋，因陈某某向原告购买该房时未办理过户手续，被告只得再与原告签订协议。被告虽在协议上签名，但并不清楚协议具体内容。被告当初买入的是10.60㎡小屋，在做证的时候才知道房产证内还有这19.60㎡小屋，根据行政部门的要求，19.60㎡小屋包含在权证附图之内，必须跟随主屋一起做到被告户下。但19.60㎡小屋事实上确由原告在使用，被告用的是10.60㎡小屋。被告将房屋卖给王某某，随之出卖的是10.60㎡小屋，而不是19.60㎡小屋。之后，被告也已将10.6㎡小屋归还原告。被告对整个过程没有恶意，没有责任，也未获得利益，不同意赔偿。审理中，被告表示最多愿意赔偿3万元。
为证明以上诉、辩称事实，原、被告各自举证并经当庭质证，本院认证如下：
原告提供证据1.门牌号证明及象房证字第0112246号房屋所有权证（复印件）及购房协议书、协议书各一份，拟证明原告于1985年、1987年陆续取得原××2梯201室房屋，现更名为金秋住宅区×××室主屋及所附19.60㎡车棚屋产权的事实；2.原、被告及中介人员所签订的房屋转让合同与房屋买卖补充协议书各一份，拟证明原告将房屋转让给被告蔡伟成时，明确约定不包括19.60㎡小屋的事实；3.申请本院调取象房权证丹城镇字第××号房屋所有权证、存量房屋买卖中介合同、房产登记查询结果单各一份，拟证明被告蔡伟成恶意取得讼争19.60㎡小屋的所有权，及现未经原告同意将该小屋转让给王某某所有，侵犯原告权益的事实；4.经原告申请、本院委托，宁波弘正资产评估事务有限公司于2012年10月31日作出资产评估报告书一份，拟证明讼争小屋市场价值为88200元。
被告蔡伟成提供证据1.落款时间为2001年2月13日的房产转让合同一份，拟证明被告蔡伟成原是向陈某某购买房屋，但因房产权证登记在原告名下，所以只得又与产权人原告签订合同并办理过户手续。此合同上明确载明购买的是10.60㎡小屋；2.被告与案外人王某某签订的房屋买卖合同一份，拟证明被告卖给王某某的房屋只包括10.60㎡的小屋，而非19.60㎡小屋。
原告提供的证据，被告蔡伟成经质证对真实性均无异议，质证意见与上述答辩意见同，认为房屋转让合同、房屋买卖补充协议书、被告的房屋所有权证、王某某的房屋所有权证等证据不能证明原告所主张的证明事实，评估报告评估价格过高，无法认可。对被告提供的证据，原告经质证对真实性无异议，认为当初原告先是将房屋买给陈某某，未过户，陈某某再卖给被告事实，但10.60㎡小屋是给被告使用，并非转让给被告；王某某按房屋产权证来占有19.60㎡小屋，被告存在过错责任。本院认为，原、被告各方所提供的证据均真实、合法并与本案存在关联，可作为确定本案基本事实的证据，至于其证明力，本院将在下文中综述。
经审理，本院确认本案基本事实如下：原告沈菊平于1996年取得门牌号为××2梯201室（后更名为金秋住宅区×××室）的房屋所有权证，其中记载：主房建筑面积为57.40㎡，位于一层的小屋建筑面积为19.60㎡。原告曾将上述房屋出售给案外人陈某某，但未办理房产过户手续。2001年2月13日，被告与陈某某在丹城小灵通信息中介所达成房产转让合同，约定被告向陈某某购买位于××楼2梯201室房屋，建筑面积57.40㎡，小屋面积10.60㎡，房价69500元。为办理房产过户手续，原、被告于同日就同一套房屋订立房产转让合同，其中房价约定为45000元，原记载的“小屋面积10.60平方米”中的“10.60”被划去，旁边添附“房产证的19.60㎡小屋不转让”字样，其余内容和被告与陈某某签订的合同基本一致。2001年3月1日，原、被告又签订一份房屋买卖补充协议书，主要内容为：沈菊平将金秋小区×××房子转让给蔡伟成，房子201室大屋转让给蔡伟成，楼下小屋19.60㎡不转让给蔡伟成，归沈菊平自己使用，沈菊平另有一间约10㎡左右的小屋归蔡伟成使用，与房产证、土地证的小屋图纸无关，本协议与原房屋转让合同具有同等法律效力。依据2001年2月13日被告与原告所订的房产转让合同，被告取得金秋住宅区13幢31梯201室的房屋所有权证，权证内附图的小屋位置为19.60㎡小屋。此后，该19.60㎡小屋一直由原告使用，被告则使用由原告提供的10.60㎡小屋。2012年4月，被告将金秋小区×××室房屋出售给案外人王某某，合同内约定附自行车棚一间。王某某取得房产权证后，自行占有了原告使用的19.60㎡小屋，并将原由被告交予其使用的10.60㎡小屋及钥匙实际归还原告。本案审理过程中，经本院委托宁波弘正资产评估事务有限公司对19.60㎡小屋进行价格评估，该小屋市场价值为88200元。2013年2月4日，该公司针对本院就评估报告中被评估小屋建造年代未予具体明确是否会对评估价格造成影响，及评估中有未考虑区别于其他附随主屋交易的附属用房及不能单独取得权证因素等意见作出回函。
本院认为，本案主要争议焦点在于被告对讼争小屋的权利转移应否承担赔偿责任；赔偿额如何确定。
关于争点一。依照我国物权法规定，主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。本案中，原、被告于2001年2月13日、3月1日签订买卖合同及补充协议时，对讼争19.60㎡小屋不随主屋转让明确作了约定，此后多年，小屋依约由原告使用。上述情形系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规等禁止性规定，且不损害国家利益、公共利益或者他人利益，可予尊重。但因小屋系附属于主屋，房管部门按通常操作对小屋不单独核发房屋所有权证，仅在主屋的房屋所有权证附记栏中予以注记，致办理权证时小屋仍被登记在被告房产证内，小屋的产权与使用权实际分离。故原告主张被告取得讼争19.60㎡小屋的房产证属恶意，无事实及法律依据，本院不予确认。但被告基于小屋存在产权与使用权分离的特殊情形，在对其房产进行处分时对此未充分注意并告知交易对方，其在与案外人签订的房屋买卖合同中也仅注明附自行车棚一间，未作具体说明，造成房屋转移产权后，买受人王某某自行按房产证所示占有使用19.60㎡小屋，致原告对该小屋的权利受损，对此，被告显然存在过错，原告请求赔偿依法有据，应予支持。
关于争点二。本院认为，根据原、被告当初真实合意，讼争小屋系明确脱离于被交易的主屋之外，故对原告主张的损失应区别于其他附随于主屋交易的小屋，并应考虑其不能单独取得权证、另有原告依约提供10.60㎡小屋使用权置换（该小屋现已归还）、被告的过错程度等实际情况，并参考评估机构相关意见予以确定，本院酌情确定为40000元。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条之规定，判决如下：
被告蔡伟成应赔偿原告沈菊平损失40000元，于判决生效后十五日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1800元，减半收取900元，由原告沈菊平承担500元，被告蔡伟成承担400元；鉴定费1000元，由被告蔡伟成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行为宁波市中国银行营业部，账号：81×××01，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期间最后一日起两年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。
审 判 员 谢敏
二〇一三年二月六日
代书记员 王婕