黑龙江省大庆市让胡路区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0604民初1423号
原告（反诉被告）：中国工商银行股份有限公司大庆分行，住所地大庆市萨尔图区东风路37号。
负责人：王伟哲，行长。
委托诉讼代理人：房婷婷，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。
被告（反诉原告）潘少江，男，1957年11月11日出生，汉族，个体业主，住大庆市大同区。
委托代理人魏永辉，黑龙江油城律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下统称原告）中国工商银行股份有限公司大庆分行（以下简称工商银行）诉被告（反诉原告，以下统称被告）潘少江房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2014年4月28日立案受理，并于2015年10月14日作出了（2014）让民初字第1069号民事判决书后，原告不服该判决，依法提起上诉，大庆市中级人民法院于2016年5月20日作出了（2016）黑06民终505号民事裁定书，以二审期间出现新的证据，导致一审法院对租金的计算期间、装饰装修补偿款的承担主体等基本事实认定不清为由，裁定：撤销（2014）让民初字第1069号民事判决；将该案发回本院重审。该案本院于2017年3月16日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工商银行委托代理人房婷婷，被告潘少江及其委托代理人魏永辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行诉称：原告与被告于2008年11月27日签订房屋租赁合同一份，约定租期5年，期限至2014年1月31日，年租金60万元，每年1月30日前交付当年租金。原告多次违反合同约定拖欠房租，2013年1月30日前又未按约定给付2013年2月1日至2014年1月31日的租金。2014年1月31日合同期满，被告亦未按约定交付房屋。现原告十万火急等待收回房屋开办银行营业网点，多次要求被告给付租金和交付房屋未果，故依法提起诉讼，请求判令：1、被告立即返还承租的庆房权证让胡路区字第××号房屋；2、被告给付2013年2月1日至2014年1月31日的租金60万元，并按房屋租赁合同约定的年租金60万元的标准给付自2014年2月1日至房屋返还原告之日的房屋使用费；3、被告按合同约定向原告支付所欠全部房租10%的违约金；4、被告将房屋装饰装修部分自行拆除，并恢复原样；5、被告在交付房屋前缴清承租期间所欠物业费386400元、水费96330.6元，电费等费用；6、被告承担本案诉讼费用。
被告潘少江辩称：第一，被告同意交付房屋，但原告在接收房屋之前应与被告就承租期间对房屋进行的装饰装修和扩建部分的投入及增值部分进行协商后，才能正式履行交房的义务。第二，被告履行合同过程中不存在违约行为。在原告告知被告要使用该房屋开设银行网点时，被告曾多次争取在合同期满后续租。在争取无果的情况下，被告早自2013年7月28日开始就多次向原告提出书面申请，要求解除房屋租赁合同，接收房屋，并对装饰装修和扩建补偿问题进行协商，但原告迟迟不予答复，违反了诚实信用原则。直到2014年7月，原告才给被告书面答复，要求被告交房，支付相应租金及相关费用。原告并没有考虑被告的实际投入和因此遭受的损失。原告的行为违背了民法的公平原则，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条和第十四条的相关规定。第三，被告认可未向原告支付2013年2月1日至2014年1月31日合同约定的第五年租金60万元，但我方认为当年租金应计算至我方主张解除合同之日，即2013年7月28日。第四，2013年7月29日之后的房屋租金及物业费、水费、电费等费用系由原告自身原因产生的扩大损失，应由原告自行承担。另原告诉讼请求的水、电、物业费，原告并没有履行交款义务，在被告与凯达物业、电业局水务集团存在相关费用纠纷无法确认欠费的具体数额，原告无权主张物业费和水、电费。第五，原告要求我方将装饰装修和扩建部分自行拆除、恢复原样，没有依据。根据双方合同约定，原告对房屋进行装修、装饰、添置新物、改造扩建都是经过原告允许的，特别是扩建、改造工程时间长，投入大，原告明知的情况下没有制止，也应该视为同意。根据合同第八条第2款约定，租赁期限届满，承租人应该返还房屋及附属设施，承租人添置的新物可由其自行收回，对于装饰、装修的部分可由双方协商解决，所以被告不同意对装饰装修部分已经形成不可分的添附部分进行拆除，请求法院委托对相应的项目进行评估，根据公平的原则予以处理。第六，本案诉讼费应依法进行分担。
反诉原告潘少江诉称：反诉原、被告于2008年11月27日签订案涉房屋租赁合同，约定租期5年，期限至2014年1月31日，年租金60万元。反诉被告口头承诺保证租赁2个周期共计10年，反诉原告在反诉被告同意的情况下投资近3815000元对所承租房屋进行了使用期限10年的改造，其中包括燃气管线、型煤锅炉、中央空调、电梯、光纤电脑网络、消防监控系统、有线电视网络、楼内照明、通风、地热供暖系统、室外消防楼梯、铺装地面、更换门窗；新增扩建六楼特制保温房、楼后接三层砖混结构附楼，增加面积880平方米。2013年3月，反诉原告多次找到反诉被告要求续签租赁合同，反诉被告以自己使用房屋开设银行网点为由予以拒绝。基于反诉原告投资过大及反诉被告不同意续租的前提，反诉原告于2013年7月28日向反诉被告提出提前解除合同并交付房屋的申请，并按照反诉被告的要求对投资及改造部分予以登记列表，希望和谐处理此事。2013年8月28日反诉原告再次提交《关于解除房屋租赁合同、交接房屋申请书》，但反诉被告接收后未予回复。同时，反诉原告以“欧亚会馆”的名义在大庆日报刊登了停业通知。2014年1月31日合同到期后，反诉原告多次要求反被告接收房屋，补偿反诉原告新增设备和扩建房屋的投资，反诉被告既不答复，也不协助办理交接手续，因此反诉被告无权主张2013年7月28日之后的租金，这部分扩大的损失应由反诉被告自行承担。在此期间反诉原告因管理承租房屋产生的无因管理费40万元。综上，反诉被告违背诚信原则以开设银行网点为名收回租赁房屋，却迟迟不履行实际接收房屋义务，明显存在恶意，给反诉原告造成无故损失。故依法提起反诉，请求判令：1、反诉被告负担反诉原告对所承租房屋进行扩建部分投资款、添附设备款及增值部分价值1，224，660.00元；2、反诉被告承担2014年2月1日至房屋交接之日的无因管理费400，000.00元；3、本案反诉案件受理费、鉴定费等实际支出费用由反诉被告承担。
反诉被告工商银行辩称：第一，对反诉原告陈述的事实与理由我方均不认可。第二，即使反诉原告装修添置了新物也是为了其经营需要，与反诉被告无关；其扩建属于违法建筑，应自行拆除，反诉被告不应承担任何责任。第三，反诉被告正常履行合同，并计划在合同履行完毕后，收回房屋自用开设银行营业网点，从未向反诉原告提出提前解除合同。第四，反诉原告在租赁期限届满前从未向反诉被告提出过解除合同并要求交付房屋，只是双方针对租金问题进行过交涉，其从未提出过解除合同。第五，反诉原告要求分担的费用没有合同依据或者法律依据，根据合同约定该费用应该由其自行承担，相关法律也是这样规定的；第六，原告的房屋不存在无因管理的事实，原告可以自行管理，由于合同到期后，反诉原告拒不返还，导致反诉被告无法管理。并且反诉原告在此期间经营获利，不存在无因管理的情形；第七，我方自始至终不同意反诉原告的评估鉴定请求。认为该评估鉴定与反诉被告无关，评估的价值无论是多少都应该由反诉原告自行承担。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
为证实自己的主张，原告（反诉被告）工商银行向本院提交证据如下：
一、房屋所有权证及土地使用权证各一份，证明原告对案涉房屋享有所有权。被告（反诉原告）质证称，对该组证据的真实性及欲证明的问题均无异议，但根据产权证记载该房屋为五层建筑，现在实际上是六层建筑，我方扩建了一层。本院对该组证据的真实性予以认定。
二、房屋租赁合同一份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，原、被告对相关事宜进行了约定。第一，原告对出租的房屋具有所有权。第二，被告违约超期使用房屋。合同第五条第一款第一项约定租赁期限至2014年1月31日。第二项约定了租赁期满甲方有权收回房屋，乙方有意继续承租房屋的应提前30日向甲方提出书面续租要求，争得同意后，双方重新签订房屋租赁合同。2014年1月31日，租赁期满，被告没有按约定交付房屋，也没有提出过书面续租要求，双方更没有重新签订房屋租赁合同，证明被告违约超期使用房屋。第三，年租金60万元，按10%支付违约金。合同第五条约定的租赁期间为2008年11月1日至2014年1月31日。第六条约定了每年租金60万元，每年1月30日结付。甲方收到租金后向乙方开具收款凭证，被告应在2013年1月31日前支付2013年2月1日至2014年1月31日期间的租金，而被告至今没有支付这笔租金。第十三条第三款约定了，不按约定支付租金的，按10%支付违约金，以上条款证明被告应支付原告租金60万元及按照月租金的10%支付12个月的违约金即6万元。第四，被告应承担租赁期间发生的各项费用，合同第七条约定了乙方承担水费、电费、电话费、电视费、取暖费、燃气费、物业费等各项费用，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭证，被告还应承担2014年2月至房屋交付之日期间发生的各项费用。第五，合同第四条约定，甲方允许乙方对房屋进行装饰、装修和添附新物品，装饰、装修不能改变房屋原有结构，双方也可另行书面约定。如果被告对房屋进行了扩建，违反了合同约定。被告（反诉原告）质证称，对该份证据的真实性无异议。第一，这份合同只能证明双方就双方权利义务进行了约定，不能证明被告违约。通过第四条关于房屋改善的约定，能够证明被告对租赁房屋装修、装饰或添置新物是经过原告允许的。该合同第八条第二款的约定，乙方添附的新物可由其自行收回，而合同约定对于乙方装饰、装修的部分可由甲乙双方协商解决。我方认为被告添置的可移动且没有与租赁房屋形成不可分割整体的物件及设施，或者说移除该物件设施对租赁房屋的使用功能没有影响的，可以由被告移走；对已经形成附合的部分可以由双方协商解决，而不是原告主张的一刀切全部由被告予以拆除。第二，关于改、扩建部分合同里没有约定，在被告进行扩建过程中，原告是默许的；没有约定，就应按照相关法律规定公平处理。第三，该合同第十三条第三款约定，承租人有本合同第十二条第四款情形之一的，或者有第十三条第一款、第三款的，应按照月租金的10%向原告支付违约金，原告在诉讼请求中要求被告按年租金60万元主张违约金，是没有合同依据的。本院对该份证据的真实性予以认定。
三、大庆市让胡路区凯达物业公司出具的缴费通知二份及情况说明一份，证明截止2017年5月23日，被告欠缴物业费386400元、水费96330.6元。被告（反诉原告）质证称，对该份证据的来源和真实性均有异议，该份通知体现是发给被告的，但被告从未收过大庆市让胡路区凯达物业公司的缴费通知；如果被告在经营期间存在拖欠物业费的行为，应该由物业公司向本案被告主张，与本案原告没有关联性。对于该份证据的真实性及原告(反诉被告)欲证明的问题，本院将综合全案证据予以认定。
四、送达签收单一份、房屋租金催收函两份、被告复函一份，证明原告在被告欠租金后多次催缴租金和违约金。另证明原告在催收函中阐明被告如能在催缴的期限内给付租金及违约金，合同继续履行，合同期满原告收回自用。原告从未提出提前解除租赁合同。被告（反诉原告）质证称，对该组证据的真实性无异议。但根据被告提交给原告的关于房屋租金催收函的复函能够证明，被告在使用该租赁房屋期间于2013年7月28日向原告提交了关于未交纳房屋租金情况的说明及提前解除房屋租赁合同申请，并于当年的8月8日按照原告的要求上报了可利用旧设施明细表，会馆也按照原告的要求于8月25日正式停业，并于8月28日在大庆日报进行了登报通知。在登报当天被告再次向原告提交了关于解除租赁合同、交接房屋的申请，原告均未明确答复。在此情况下，面临冬季来临，在原告拒不收房的情况下，为了减少双方损失，维持基本运营费用，被告勉强于2013年11月28日再次开业，经营至2014年1月末正式停业。第二，该份证据同时证明双方曾就本案争议问题进行过多次协商，被告拖欠房屋租金应该以被告反驳的时间为准。第三，关于装饰装修及改造费用的分担，被告也提出了相应的要求，但原告没有答复，故被告在合同履行过程中并没有违约行为。本院对该组证据的真实性予以认定。
五、原告向被告回复的关于交接房屋申请的复函一份，证明原告针对被告于2014年6月提交的“关于交接房屋的申请”，原告于2014年6月27日向被告复函，明确表示在被告给付所欠房屋租金及结清各项欠款并将房屋恢复原状的情况下，我方愿意收回房屋。被告质证称，对该份证据的真实性无异议，但该份证据能够证明被告于2013年7月28日至2014年7月份曾多次要求原告接收房屋，原告仅仅进行了这一次的书面复函；另复函第二项，原告主张的1357788元金额是怎么计算的被告不清楚，复函的第三条明显是显失公平的，是强迫被告作出不利于自己的决定。本院对该组证据的真实性予以认定。
六、中共工商银行大庆分行2013年第5次党委会会议纪要一份，证明原告于2013年4月16日召开该次会议，研究决定将本案涉案房屋用于我行下属油田支行迁址营业和办公用房，我方在起诉状中关于收回房屋开办营业网点的事实和理由是真实的。被告质证称，对该份证据的真实性没有异议，但这份证据能说明两个问题，会议的时间是2013年4月16日，本次开庭时间是2017年5月23日，原告并没有急于收回本案的涉案房屋，也没有任何其他证据表明原告着急使用该房屋；原告决定收回本案争议房屋，并没有考虑被告投入的资金巨大，善后如何处理没有说明。本院对该份证据的真实性予以认定。
七、房屋租赁协议一份，证明原告于2003年2月25日将涉案房屋出租给李熙勇，租赁期限是五年，自2003年9月1日至2008年8月31日止；李熙勇承租房屋就是经营被告现经营的欧亚会馆；另该份协议第十三条约定，承租人租赁期满应将房屋完好如初的交给甲方，对该房屋的装潢不得拆卸，无偿交给甲方，我方是将现成的洗浴用房租给本案被告。被告质证称，对该份证据的真实性无异议，但该组证据与本案没有关联性；被告在接收该房屋时，李熙勇已经将房屋装修投入全部拆除，被告接手后是将房屋重新装修改造。本院对该份证据的真实性予以认定。
八、光盘一张，证明被告在合同到期后持续使用原告的房屋，并且经营受益，没有向原告支付租金，也不存在被告所说的无因管理的情形。被告质证称，对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，合同到期后由于原告拒绝接受租赁房屋，更由于租赁房屋内独立取暖，为了保证该房屋设备安全以及设备设施的正常使用，被告出于无奈的情况下，通过现有设备设施创收，维持冬季取暖、及人员工资的费用，谈不上创收。2014年2月1日以后由于国家政策调整限制公款消费，行业经济萧条，如果继续按照原标准租赁该房屋，亏损是必然的，而且还需要加大设备改造及营销部分的投入，再加上原告提起诉讼的压力，被告不可能继续租赁该房屋，被告不存在继续正常租赁该房屋的意思表示。
为证实自己的主张，被告（反诉原告）潘少江向本院提交证据如下：
一、房屋租赁合同一份，证明：第一，该合同第四条约定，原告允许被告对租赁房屋进行装修、装饰及添置新物；第二，该合同第八条第二款约定，被告添置的新物可由其自行收回，而对于被告装饰、装修的部分可由双方协商解决；第三，合同第十三条第三款约定，被告有本合同第十二条第四款情形之一的，应按照月租金的10%支付违约金，原告关于违约金的计算依据与合同约定不符。原告（反诉被告）质证称，对该份证据的真实性无异议，但认为：第一，合同第四条约定的是被告只能装修装饰，不能对房屋原有结构改造，如果改造双方应书面另行约定；第二，针对合同第八条第二款，我方认为如果我们可以利用的部分，我们同意协商解决，但是被告装修装饰是用于经营洗浴，我们收回房屋是用于开办银行网点，无法利用，所以无法协商解决；第三，关于违约金的计算，我们认为是按月租金的10%计算，但是应该按照逾期交纳租金的期限按月累加计算。本院对该份证据的真实性予以认定。
二、关于未缴纳房屋租金情况的说明及解除房屋租赁合同的申请、欧亚会馆可利旧设施明细表、大庆日报报纸、欧亚会馆2013年9月份至2014年9月份看守费用明细表各一份。证明：第一，被告于2013年7月28日向原告提出了解除合同的申请，请求双方就交接房屋以及被告投入的装饰、装修费用予以合理补偿。原告当时表示同意协商，按照原告的要求被告对欧亚会馆可利用的设备、设施进行了登记；第二，被告于2013年8月28日在大庆日报刊登通知，公告欧亚会馆于2013年8月25日停业；第三，停业后产生留守人员工资180000元，看护该房屋的费用89554元。原告（反诉被告）质证称，对该组证据的真实性有异议，第一，被告没有在2013年7月28日向我方提出过解除合同和交还房屋；第二，被告停业我方不认可，即使停业了，也是被告自身经营的行为；第三，被告没有向我方提交过可利用旧设施设备明细表，也没有与我们进行过上述费用承担的协商；第四，对看守费用不认可，因为被告现在还在经营，不存在看守费用问题。对于该组证据的真实性，本院将综合全案证据进行认定。
三、关于房屋租金催收函的复函一份(2014年1月7日由原告工作人员于红星签收)，证明自2013年7月份至2014年1月初，被告多次向原告提出解除合同交接房屋的申请，但被告在2014年1月6日之前均没有答复。原告（反诉被告）质证称，对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，因为租赁合同到期合同自然解除，不需要提出合同解除申请；是否解除合同应当以实际返还房屋为准，提不提申请是没有意义的。被告提出跟原告解除合同，都是被告自述，原告从来没有收到过提前解除合同的申请，即使收到了被告的申请，我方也不同意减免三个月的租金，更不同意接收他的装修和添附的设施，因为我们无法利用。本院对该份证据的真实性予以认定。
四、照片37张（原告起诉后拍摄），证明被告对承租的房屋进行装饰装修、扩建改造的事实。原告（反诉被告）质证称，对照片的真实性无异议，但我方需派人到现场进一步对装饰装修和扩建的情况进行核实，但对装饰装修部分，我方无法利用，不同意分担费用，被告应提交扩建改造部分的合法手续，即使合法，也未经我方同意，我方也不同意承担改造扩建费用，应由被告自行拆除。本院对该组证据的真实性予以认定。
五、建设工程施工合同两份、建设工程图纸两份、工程预算书两份、施工单位收据、照片各一份，证明原、被告签订租赁合同后，被告对承租的房屋进行了改、扩建，包括新建了六楼特制保温房和欧亚会馆锅炉房。原告（反诉被告）质证称，对该组证据的真实性有异议，工程预算书的编制日期是2008年4月3日，原、被告之间的租赁关系发生在2008年11月27日，无法证明被告欲证明的问题。对于该组证据的真实性及被告(反诉原告)欲证明的问题，本院将综合全案事实进行认定。
六、大庆市让胡路区凯达物业管理有限公司物业费发票复印件3张。证明物业收费面积4373.2平方米，超过了原告房屋产权证3××0平米的建筑面积，证明我方对房屋进行了改扩建。原告（反诉被告）质证称，对该组证据的真实性有异议，应与原件核对，即便是真实的，也与本案无关。因该组证据系复印件，故本院不予认定。
七、黑龙江建审[2015]鉴字第001号委托鉴定情况报告一份，证明欧亚会馆改造及装饰工程，总造价金额为300.651658万元，本次鉴定产生鉴定费45000元。原告（反诉被告）质证称，我方对证据的真实性及本案关联以及证明的问题均有异议，我方不同意鉴定。该份鉴定报告中的内容有虚假的部分，具以鉴定依据材料均是被告提供的，没有我方的认证，该工程甚至没有监理进行监工。因此，得出的结论是反诉原告单方的主张，不够客观公正。该份鉴定的内容也与本案没有关联性，无论价值多少都属于在合同中明确约定不允许的部分，按照司法解释的规定应该由其自行承担。详见我方提供的对欧亚会馆改造及装饰工程司法鉴定的异议（书面6页）。鉴定报告的使用，鉴定人应当出庭质证。本院对该份证据的真实性予以认定。
对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：
原告工商银行(甲方)和被告潘少江(乙方)于2008年11月27日签订房屋租赁合同一份，合同约定，甲方将其所有的坐落于让胡路区工业小区西干线西远望大街94号房屋(产权证号：××号；产权证登记房屋层数为5层，建筑面积3××0平方米)出租给乙方，房屋用途为商业用房。关于房屋改善问题，合同第四条约定：甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。装修、装饰或添置新物的范围是装修、装饰不能改变房屋原有结构，双方也可另行书面约定。关于租赁期限问题，合同第五条约定：(一)房屋租赁期自2008年11月1日至2014年1月31日，共计五年零三个月。2008年11月1日至2009年1月31日三个月时间甲方免费提供乙方进行装修；(二)租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前三十日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前十五日书面通知对方。关于租金问题，合同六条约定：60万元/年，租金总计300万元；租金支付时间：每年1月30日之前结付。关于其他费用问题，合同第七条约定：租赁期内乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、取暖费、燃气费、物业管理费等费用。关于房屋的交付及返还问题，合同第八条约定：(一)交付：甲方应于2008年11月1日前将房屋按约定条件交付给乙方；(二)返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，可由甲、乙双方协商解决。关于合同的解除，合同第十二条第(四)款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达十五日；2、欠缴各项费用的；3、擅自改变该房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、擅自将该房屋转租给第三人的；6、利用该房屋从事违法活动的。关于违约责任，合同第十三条第(三)款约定：乙方有本合同第十二条第四款约定的情形之一的，应按月租金的10%向甲方支付违约金；合同第十三条第(六)款约定：甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金10%标准支付违约金。合同还对房屋及附属设施的维护、转租、所有权变动、争议解决办法等事项进行了约定。
在履行合同过程中，原告按约定将房屋交付被告使用，由被告用于经营“大庆市让胡路区欧亚休闲健康会馆”。被告接收涉案房屋后，进行投资对房屋进行了装饰装修，改造扩建。其中，与原房屋形成附合的部分包括：室内外管线、燃气管线、型煤锅炉、中央空调、电梯、光纤电脑网络、消防监控系统、有线电视网络、楼内照明、通风、地热供暖系统、室外消防楼梯、铺装地面及更换门窗等装饰。除此之外，被告还新增扩建了六楼特制保温房，楼后接三层砖混结构附楼，但该两处新增扩建建筑未办理合法建设手续。经查，在让胡路区人民政府对涉案房屋所在的远望工业开发小区建筑物外立面翻新改造期间，上述违建设施并未被有关行政机关责令拆除，而是一并进行了外立面的翻新改造。对于上述新增扩建部分建筑的费用承担，原、被告在合同中未予约定，亦未另行达成书面协议。庭审中，被告主张扩建虽未书面约定，但原告在被告进行扩建施工期间已明知且未予制止，应视为默认同意。对此，原告不予认可。
被告已向原告交纳租期内的前四年租金，但被告未按约定于2013年1月30日前交纳租期内的第五年(2013年2月1日至2014年1月31日)租金60万元。庭审中，被告主张双方虽书面约定租期为五年，但原告时任领导曾口头承诺可由其承租两个周期共十年。对此，原告予以否认。
2013年7月15日和2013年12月6日，原告先后向被告发出“房屋租金催收函”，要求被告交纳第五年租金60万元及违约金，并表示如果被告未在限期内支付所欠租金及违约金，原告将按合同第十二条第(四)款第1项的约定单方解除合同，立即收回房屋。如被告能按时支付所欠租金及违约金，原告将继续履行合同至2014年1月31日期满之日，并于次日停止出租，收回自用。被告接收上述催收函，但未在原告限定的期限内交纳所欠租金及支付违约金，原告亦未在合同履行期限届满前提前收回房屋。
庭审中，原、被告均将被告于2014年1月6日向原告回复的“关于房屋租金催收函的复函”作为证据提交法庭。该份复函的主要内容为：被告认可未按合同约定交纳第五年租金，但未交的主要原因是签订合同时，原告时任领导承诺允许其续租。在被告向原告申请续租无果及原告于2013年7月15日催收租金后，被告于2013年7月28日向原告提交了未交纳租金情况说明，并要求提前解除双方租赁合同，对其投入的装饰装修、设备设施等补偿问题进行协商。被告在此复函中陈述，其按原告要求于2013年8月8日上报了可利旧设备、设施明细表，会馆也于2013年8月25日停业，并于2013年8月28日在大庆日报刊登了停业通知，并再次向原告提交了解除合同和交接房屋的申请，但原告始终不予明确答复。复函中，被告自述“在冬季来临后，我不得不点炉取暖，看守和取暖费用很高，为了减少损失，于2013年11月28日再次开业(红旗地税所可查证)，维持经营”。复业后被告请求原告减免当年9月至11月停业期间3个月的租金，但原告始终未予答复。复函中被告主张其按长期使用年限对涉案房屋投入的装修改造及设备依然美观时尚，运行良好，请求与原告协商接收继续利用并给予相应的补偿，同时请求原告尽快给予答复，但原告拒绝接收和协商。被告提供欧亚会馆看守人员工资总表一份，证明被告看守房屋产生看守人员工资180000元，被告提供看守费用明细表一份，证明产生水、电、燃气等费用，未附其他证据予以佐，证原告不认可看守事实，并举证证明被告在2014年11月至2015年4月使用该房屋半年。
双方合同租赁期限届满后至本案诉讼期间，被告多次要求原告接收房屋并与其协商补偿装饰装修及扩建费用的承担事宜，但原告以被告须在交接前将拖欠的房租费、物业管理费、水电费、违约金等费用全部给付完毕，并将房屋恢复至租前原始状态为由，拒绝接收房屋。关于被告主张的协商补偿装饰装饰损失和分担改造扩建费用的问题，原告以合同未予约定及亦未同意被告扩建，应适用法律规定处理为由，拒绝协商补偿和分担。
在本案被告承租涉案房屋前，原告曾于2003年2月25日将该房屋出租给案外人李熙勇，租赁期限自2003年9月1日至2008年8月31日。原告主张李熙勇承租期间也是经营洗浴，故被告系承租现成的洗浴用房。对此，被告主张在接收该房屋时，李熙勇已经将房屋装修投入全部拆除，被告接手后将房屋重新进行了装修和改造。本案诉讼期间，原告始终未向本院提交能够证实本案被告接收房屋时，该房屋当时现状的相关影像资料和照片，也未提交与李熙勇或本案被告的交接清单。
本案诉讼过程中，经原告申请，本院依法通过大庆市中级人民法院委托黑龙江建审司法鉴定所对涉案上述改造扩建及形成附合的装饰工程的工程造价进行了司法鉴定。2015年8月20日，该鉴定所作出黑龙江建审[2015]鉴字第001号委托鉴定情况报告，鉴定结论为欧亚会馆改造及装饰工程，总造价金额为300.651658万元。其中，锅炉房(扩建)23.253953万元，保温房(扩建)32.465611万元，室外钢爬梯9.254271万元，装饰工程61.275537万元，地热17.8068万元，天然气2.0480万元，中央空调32.3760万元，电梯18万元，锅炉24.50万元，电气照明26.612075万元，弱电3.711911万元，消防电16.913794万元，通风工程17.859961万元，消防、喷淋工程14.573745万元。上述工程除两项扩建工程外，其他工程造价合计244.932094万元。反诉原告已预交鉴定费4.5万元。
在案涉房屋租期届满后，被告欠缴大庆市让胡路区凯达物业管理有限公司物业费、水费等费用，大庆市让胡路区凯达物业管理有限公司向原告发出了欠费通知，限原告于2017年6月1日前缴清，否则诉至法院。
关于本案本诉部分。
本院认为：原、被告于2008年11月27日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。双方合同明确约定，租赁期限自2008年11月1日至2014年1月31日，租金每年60万元，下一年度租金应于每年1月30之前结付。现已查明，原告并未按上述约定交纳第五年度租金，违反了合同约定，故对原告要求被告给付该年度租金60万元的诉讼请求，本院依法予以支持。因被告逾期交纳租金构成违约，应按合同约定支付违约金。关于迟延交付租金的违约金计算问题，双方合同第十三条第(三)款明确约定：“乙方有本合同第十二条第四款约定的情形之一的，应按月租金的10%向甲方支付违约金”，而并未约定对违约金应按月租金的10%“累加计算”，故被告应向原告支付的违约金数额应为5000元（60万元/12个月×10%）。原告主张违约金应“按月累加计算”，不符合合同约定，本院依法不予支持。原告在合同约定的租期内并无违约行为，被告主张提前解除合同于法无据。根据被告向原告“复函”中陈述的内容可以认定，被告虽于2013年8月25日停业，但其自认又于2013年11月28日复业，实际使用了房屋，故对其关于第五年度租金应计算至2013年7月28日（其主张解除合同之日）的抗辩意见，本院依法不予支持。
关于被告应否向原告支付合同期满后房屋使用费的问题。根据庭审查明的事实可以认定，自2014年1月6日起至本案诉讼期间，被告多次要求与原告交接房屋，但原告以恢复原状、结清费用为由不予配合接收，因原告拒绝接收房屋而在合同期满之后所产生的使用费损失，应认定为原告未采取适当措施所造成的扩大损失，原告就全部损失要求被告赔偿于法无据。但原告提供证据证明被告在2014年11月至2015年4月继续使用房屋进行经营活动，被告辩称其无继续租赁案涉房屋的意思表示，原告拒绝接受案涉房屋，该房屋为独立取暖，为了保证该房屋设备安全以及设备设施的正常使用，被告出于无奈的情况下，通过现有设备设施取得收益，维持冬季取暖及人员工资等费用，未取得利润，属无因管理。本院对被告使用房屋半年的事实予以认定，对被告无因管理的辩解不予采信。被告应向原告支付半年的使用费30万元（60万元/2=30万元）。
关于原告要求被告在交付房屋前应缴清所欠物业费、水、电费等费用问题。原告虽提交证据证明被告在承租期间拖欠物业费386400元、水费96330.6元，但未提供拖欠其他费用的证据，且原、被告双方尚未进行房屋交接，所欠费用尚不确定，原告并非被告所欠费用的权利人，原告也未代缴该费用，故在本案中对原告该项请求本院不予处理。原告可在向相关权利人结清欠费后，另案诉讼主张权利；相关权利人亦可向另案直接向被告主张权利。
关于被告是否应将装饰装修部分自行拆除并将房屋恢复原样的问题，本院将在本案反诉部分一并论理阐明。
关于本案反诉部分。
本院认为：关于反诉原告是否对涉案房屋进行了改造扩建和装饰装修的问题。双方合同明确约定2008年11月1日至2009年1月31日三个月时间反诉被告(甲方)免费提供反诉原告(乙方)进行装修，反诉原告亦向本院提交了其进行改造扩建和装饰装修的相关施工资料及影像资料，足以认定反诉原告在承租期间对涉案房屋进行改造扩建和装饰装修的事实。反诉被告关于反诉原告系直接利用原承租人李熙勇原有洗浴用房的抗辩意见，无证据证实且与事实不符，本院依法不予采信。
关于反诉被告应否对反诉原告进行的扩建费用和装饰装修损失予以分担和补偿的问题。
关于扩建费用的分担问题。现已查明，被告在承租期间在原有房屋结构的基础上，新增扩建了六楼特制保温房，在楼后接建了三层砖混结构附楼，但该两处新增扩建建筑未办理合法建设手续。双方合同第四条约定：“装修、装饰不能改变房屋原有结构，双方也可另行书面约定”。庭审中，被告主张关于扩建双方虽未书面约定，但原告在被告进行扩建施工期间已明知且未予制止，应视为默认同意，但原告对此不予认可。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”据此，本院认为，对扩建的问题双方在合同中未予约定，双方亦未就此另行达成书面协议。反诉原告主张反诉被告“默认同意”于法无据，因扩建发生的费用应由作为承租人的反诉原告自行负担。
关于装饰装修损失的补偿问题。反诉原告虽主张签订合同时，反诉被告领导口头承诺可以续租一个周期，但反诉被告予以否认，反诉原告亦未提交证据证实，故本院依法不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案双方合同第八条约定：租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及其附属设施。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，可由甲、乙双方协商解决。根据上述司法解释的规定和双方合同约定可以认定，双方签订合同时已经对将来租赁期满乙方投入的装饰装修处理进行了约定，即“协商解决”，并未明确约定不予补偿。现已查明，在双方合同租期届满前至本案诉讼期间，反诉原告多次要求与被告协商解决装饰装修问题，但反诉被告拒不协商，不符合双方合同约定，违背了诚实信用原则。经查，被告主张补偿的室内外管线、燃气管线、型煤锅炉、中央空调、电梯、光纤电脑网络、消防监控系统、有线电视网络、楼内照明、通风、地热供暖系统、室外消防楼梯、铺装地面及更换门窗等装饰工程，均与原房屋结合在一起，非毁损不可分离或虽可分离但花费巨大，应认定为形成了法律意义上的“附合”。上述形成附合的设施和装饰装修与原建筑结合在一起，提高了原房屋建筑价值和使用价值，且非只有经营洗浴才能利用，基于公平原则，反诉被告应予适当补偿。经综合考量，本院认为对该部分补偿比例以40%为宜。关于黑龙江建审[2015]鉴字第001号司法鉴定报告应否作为定案依据的问题。首先，因反诉被告始终不同意进行司法鉴定，更不同意与反诉原告协商确定鉴定机构，故本院依法通过大庆市中级人民法院委托确定了鉴定机构，鉴定机构和鉴定人员均具备合法资质。第二，该份鉴定对工程量认定所依据的施工合同、图纸、发票等相关工程资料部分在形式上虽不完备，但工程现场均现实存在，鉴定人员在鉴定过程中亦进行了现场实地勘查，故该份鉴定并非仅依据书面的工程资料作出。综上，本院认定黑龙江建审[2015]鉴字第001号司法鉴定报告书，鉴定机构和鉴定人具备合法资质，鉴定程序合法，鉴定意见不存在“明显依据不足的”的情形。本院对涉案工程形成附合部分的工程造价按该鉴定意见244.932094万元予以认定，反诉被告应予补偿反诉原告97.9728万元（244.932094万元*40%=97.9728万元）。
反诉原告虽要求反诉被告支付“无因管理费”，但除其自行编制“欧亚会馆看守费和明细表”外，并未提交其他证据佐证，故本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本诉被告潘少江于本判决生效后五日内将位于让胡路区工业小区西干线西远望大街94号房屋(产权证号：××号)返还给本诉原告中国工商银行股份有限公司大庆分行。
二、本诉被告潘少江于本判决生效后五日内一次性给付本诉原告中国工商银行股份有限公司大庆分行所欠租金60万元和违约金0.5万元，合计人民币60.50万元。
三、本诉被告潘少江于本判决生效后五日内一次性给付本诉原告中国工商银行股份有限公司大庆分行房屋使用费30万元。
四、反诉被告中国工商银行股份有限公司大庆分行于本判决生效后十日内一次性给付反诉原告潘少江装饰装修补偿款人民币97.9728万元。
五、驳回本诉原告中国工商银行股份有限公司大庆分行和反诉原告潘少江的其他诉讼请求。
本诉案件受理费35141.84元（已由原告预交），原告负担22291.84元，被告负担12850元；反诉案件受理费15758元（已由反诉原告预交），反诉原告负担2912.3元，反诉被告负担6798.5元，余款6047.2元返还反诉原告；鉴定费45000元(已由反诉原告预交)，反诉原告负担26670元，反诉被告负担18330元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 李海文
审 判 员 蒋艳丽
人民陪审员 赵 静
二〇一八年六月七日
书 记 员 徐旭敏
附：相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。