吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉05民终451号
上诉人（原审原告）：滕和，男，1967年7月17日出生，满族，无职业，现住辽宁省清原满族自治县。
上诉人（原审原告）：朱秀兰（系滕和之妻），女，1968年2月28日出生，汉族，无职业，现住辽宁省清原满族自治县。
以上二诉人委托诉讼代理人：李实，清原满族自治县诚信法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告)：茹彩云，女，1966年3月11日出生，汉族，退休工人，现住清原县。
被上诉人（原审第三人）：梅河口市长源房地产开发有限公司，住所：梅河口市长源食品城。
法定代表人：李权林，总经理。
被上诉人（原审第三人）：李权林，男，1952年4月30日出生，汉族，住梅河口市，现羁押于梅河口市看守所。
上诉人滕和、朱秀兰因与被上诉人茹彩云梅河口市长源房地产开发有限公司（以下简称长源公司）、李权林申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省梅河口市人民法院（2016）吉0581民初358号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。上诉人滕和、朱秀兰的委托诉讼代理人李实、被上诉人茹彩云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
滕和、朱秀兰上诉请求：撤销吉林省梅河口市人民法院（2016）吉0581民初358号民事判决，改判准许其对诉争的辽宁省清原满族自治县清原镇某室房屋继续执行；一、二审诉讼费由茹彩云、长源公司、李权林负担。事实与理由：1、茹彩云提供证据不足以排除执行。茹彩云只提供了买卖合同，未提供与长源公司的顶账协议，证人证言的真实性无法确认。茹彩云将购房款交付陈强，依据合同相对性原则，茹彩云未向长源公司支付购房款。2、本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，原审判决适用法律错误。3、一审判决中已经确认长源公司及李权林收到传票后无正当理由未参加诉讼，却在判决中写明“第三人长源公司述称”程序违法。
茹彩云辩称，其买房真实且已入驻多年，一审判决正确，应当维持。
滕和、朱秀兰向本院提出诉讼请求：对查封的第三人长源公司名下的位于辽宁省清原满族自治县清原镇某室房屋继续执行，诉讼费用由茹彩云、长源公司、李权林负担负担。事实与理由：2015年8月24日，滕和、朱秀兰与第三人长源公司、李权林在通化市中级人民法院主持下达成调解协议，由通化市中级人民法院作出（2015）通中民一初字第25号民事调解书。滕和、朱秀兰于2015年9月22日向通化市中级人民法院申请执行，中院指定梅河口市人民法院执行本案。2015年9月30日，经滕和、朱秀兰申请，梅河口市人民法院作出（2015）梅执字第798号执行裁定，查封了清原县清原镇某室房屋。茹彩云提出执行异议，梅河口市人民法院作出（2016）吉0581执异5号执行裁定，裁定中止对查封房屋的执行。该裁定认定事实不清，适用法律错误。茹彩云仅提供了《商品房买卖合同》、配户通知单、交费收据等用以证明与长源公司签订了买卖合同、交付了价款并合法占有了争议房产。法院在没有召开听证会对证据进行质证的情况下，直接认定茹彩云合法占有该房产而裁定中止执行，属认定事实不清；在茹彩云不具有能够排除执行的情况下，错误地中止执行，违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，属适用法律错误。茹彩云称其所购房屋系陈强顶账房屋，并未提供陈强与长源公司间的施工协议、顶账协议，所提供证据不能证明陈强与长源公司间工程款是否结清，无法证明陈强证言的真实性。陈强也不具有施工资质，陈强无权处分长源公司的房屋。茹彩云将房款支付给陈强而没有支付给长源公司，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条可以排除执行情形的规定。法院查封时，茹彩云未办理相关产权登记，茹彩云提出的异议无事实及法律依据。滕和、朱秀兰作为长源公司的债权人依据生效判决书，申请法院强制执行涉案房屋符合法律规定，请依法判决准许执行涉案房屋。
一审法院认定事实：2013年7月24日，茹彩云与长源公司签订了长源龙呈金湾房屋认购书，约定茹彩云购买长源公司所开发的位于辽宁省清原满族自治县清原镇某室109.09平方米房屋，每平方米3600元，总房款为392724元，付款方式为长源公司与建筑商（陈强）抵顶房源。当日茹彩云交纳了取暖费、物业费、电梯使用费、电费等费用，办理了入住手续，长源公司龙呈金湾售楼中心给茹彩云出具了配户通知单。茹彩云对房屋进行了装修并居住至今。2015年9月30日，因滕和、朱秀兰与长源公司、李权林民间借贷执行案，经滕和、朱秀兰申请，梅河口市人民法院执行局作出（2015）梅执字第798号执行裁定，查封了长源公司开发的清原满族自治县清原镇某室房屋。茹彩云提出执行异议，梅河口市人民法院执行局认为异议成立，以（2016）吉0581执异5号执行裁定，裁定中止对查封房屋的执行。滕和、朱秀兰不服该裁定，特提起本案诉讼。
一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉案件，争议的焦点是被告茹彩云作为执行案外人对本案讼争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，作为一般买受人购买被执行人名下的房产须同时具备以下四个条件，买受人提出排除强制执行的异议，人民法院应予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有；三是已支付全部价款；四是未办理过户登记非因买受人自身原因，买受人没有过错。在本案中，1、茹彩云就争议房屋与房地产开发企业第三人长源公司签订了书面认购书，该认购书具备商品房买卖合同的主要内容，应视为商品房买卖合同，该合同无法定无效情形，是合法有效的；2、关于房款交付，茹彩云虽未提供交款凭证，但长源公司未提出异议并有证人陈某当庭证言予以佐证，可以认定茹彩云以抵偿长源公司所欠工程款的方式支付了房款；3、通过配户通知单及物业部门收取的费用可以证明茹彩云查封前已实际占有使用讼争房屋，并且现仍在该房屋中居住；4、讼争房屋现仍不具备办理产权初始登记的条件，茹彩云对未取得产权证照没有过错。即使按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，茹彩云作为房屋消费者，其占有房屋先于查封，买卖合同已履行完毕，其权利也应优先得到保护。滕和、朱秀兰亦未提供证据证明茹彩云与长源公司间房屋买卖是虚假的，存在恶意串通。所以，茹彩云作为争议房屋的买受人，其排除强制执行的主张符合法定要件，茹彩云对讼争房屋享有足以排除继续强制执行的民事权利。滕和、朱秀兰要求继续执行该讼争房屋的诉讼请求应予驳回。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院判决如下：驳回原告滕和、朱秀兰要求准予对清原满族自治县清原镇某室房屋继续执行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告滕和和朱秀兰负担。
在本院审理中，各方当事人均无新证据提供，对一审中证据亦无新的质证意见。
本院认定事实与一审法院认定事实基本一致。
本院认为，本案诉争房屋登记在被执行的房地产开发企业长源公司名下，因此本案争议适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定。茹彩云在一审中所提交证据能够形成证据链条，能够证明其真实购买争议房屋并已交足房款，滕和、朱秀兰主张聂长发证人证言并不真实，但该证人证言与一审书证相互佐证，且滕和、朱秀兰无相反证据足以反驳，该证人证言应予采信。二审中，茹彩云表示该房屋用于居住并无其他用于居住的房屋，滕和、朱秀兰对此未予否认。滕和、朱秀兰虽对茹彩云与长源公司签订的商品房买卖合同有异议，但无反证证明，本院不予支持。综上，滕和、朱秀兰的上诉主张证据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但判决结果应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人滕和、朱秀兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 申洪钟
审判员 黄吉国
审判员 张 娜
二〇一七年三月二十二日
书记员 单铄然