江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）淮中民初字第0141号原告淮安开发控股有限公司。法定代表人尚梅军，该公司董事长。委托代理人简廖。委托代理人王建交。被告淮安远恒置业有限公司。法定代表人孔雪元，该公司董事长。委托代理人周光远、尹平，江苏穿石律师事务所律师。原告淮安开发控股有限公司（以下至判决主文前简称开发公司）与被告淮安远恒置业有限公司（以下至判决主文前简称远恒置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理后，依法组成合议庭于2014年9月25日公开开庭审理了本案。原告开发�司的委托代理人王建交、简廖、被告远恒置业的委托代理人周光远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开发公司诉称，经淮安经济技术开发区国资办批准，原告先后与被告签订三份购房协议，约定原告向被告购买总价共计88100075.8元的多套房屋。双方对付款时间、房屋交付时间等作出了明确约定，协议签订后，原告已依约向被告付款81161923.91元，但直至原告起诉之日，被告仍未能交付房屋，已构成违约。故诉至法院，请求判令：被告向原告支付违约金16518764元（88100075.8元×0.05%×375天，暂计算至2014年1月10日，判决计算至实际给付之日）；本案诉讼费用由被告承担。被告远恒置业答辩称，双方在签订购房总协议后，又针对每套房屋分别签订了商品房买卖合同，在合同中双方对逾期交房违约金作出了变更，即按照已付款的日万分之一计算；原告存在迟延付�的情况，故该部分房屋交付日期也应相应顺迟。原告开发公司为证明其主张，提供如下证据：1、2011年7月8日原、被告签订的《购房协议》，证明原告购买被告开发的东城新天地商品房，单价暂定3590元每平方米，购房款总计49861510元。原告先支付了4000万，余款在被告交付房屋后再支付，被告应在2012年12月31日前将房屋交付原告，逾期按总房款的日万分之五支付违约金，截止2012年10月19日，原告已付清全部的购房款。2、2012年1月10日原、被告签订的《购房补充协议》，证明原告购买被告开发的东城新天地商品房共计3606.66平方米，单价暂定3680元每平方米，购房款总计13272508.8元，双方约定原告以代被告交纳各项规费、人防设施异地建设费等方式抵冲购房款，余款在被告将房屋交付原告并办理产权证后45日内一次性付款。被告应在2012年12月31日前将房屋交付原告，逾期按总房款日万分之五支付违约金。原告已于2012年6月付清了全部的购房款。3、2012年8月10日原、被告签订的《购房协议》，证明原告购买被告开发的东城新天地商品房61套，总购房款24966057元。双方约定被告应在2012年12月31日前将房屋交付原告，逾期按总房款日万分之五支付违约金。截止2014年1月29日，原告已实际支付购房款21027905.11元。4、一组付款凭据（共29张），证明原告已按合同约定履行了支付购房款的义务，截止目前已支付购房款84161923.91元。并称诉状中对已付款的表述有误，以该组证据为准。5、支付远恒置业回购款明细表，证明已付购房款的时间及金额。6、2014年12月16日原、被告签订的《协议书》，内容是双方协议解除2011年7月8日签订的《购房协议》、2012年1月10日签订的《购房补充协议》，并确认2012年8月10日签订的《购房协议》中的所涉购房款系于2012年12月31日前支付。被告远恒置业的质证意见是：证据1－3的真实性没有异议，但认为协议中对逾期交房违约金的约定过高；证据4需要进一步核实；证据5无异议；证据6的真实性无异议。被告远恒置业提交如下证据：2011年11月23日原、被告签订的一份《商品房买卖合同》，证明双方在签订三份总的框架协议后，又分别针对每套商品房签订了买卖合同，在各分合同中虽然房屋交付时间仍是2012年12月31日，但约定了应于签订合同时付清购房款，逾期交房违约金的计算标准是已付款的日万分之一，如逾期付款，房屋交付时间相应顺延，并且买受方要承担相应的违约责任。原告开发公司的质证意见是：真实性无异议。在三份总的购房协议签订后，根据房管局的要求，双方又针对各商品房订立了具体的商品房买卖合同，签订这些合同仅仅是为了履行总购房合同的需要，这些合�均属于格式化合同，除了合同标的和价款不一致外，其它内容均相同。故双方仍应按照原告方提交的三份购房协议履行。经审理查明，2011年7月8日，远恒置业作为出卖方（合同甲方）、与作为买受人的开发公司（合同乙方）、作为鉴证方的淮安经济技术开发区管理委员会（合同丙方）签订一份《购房协议》，约定如下：标的物是位于鸿海北路6号东城·新天地4号楼3－9层以及1－2层11轴至15轴、D轴至F轴的房屋以及7号楼3－6层房屋；房款单价按整个项目实际发生平均开发成本（土地成本、建安成本、相关规费、按规定应由乙方缴纳的维修基金、物业费、契税等）计算，每平方米平均单价暂定为3590元（最终按审计结果结算）；建筑面积以政府认定的有资质的测绘部门实测面积为准；协议签订后8日内乙方向甲方交购房首付款4000万元，房屋竣工验收合格交付给乙方后�乙方8日内付至总购房款的95%，余款在乙方收到认购标的物的产权证后8日内付清；甲方应在2012年12月31日前将房屋交付给乙方，逾期须向乙方支付总房款万分之五／日的违约金。协议还对其它事项作出了约定。2012年1月10日，远恒置业作为出卖方（合同甲方）、与作为买受人的开发公司（合同乙方）、作为鉴证方的淮安经济技术开发区管理委员会（合同丙方）签订一份《购房补充协议》，约定如下：标的物是位于鸿海北路6号东城·新天地5号楼3－4层T轴至K轴之间及5－9层K轴至S轴之间的房间，共计39套；收购单价以经审计的最终成本价及最终成本价的8%利润为收购单价，标的物收购单价每平方米暂定单价为3680元，暂定收购总价为人民币13272508元，最终根据产权证面积进行调整；丙方同意甲方开发东城·新天地应缴纳的各项规费、人防设施异地建设费（详见征收�位的缴费通知单），由乙方作为上述购房款代甲方缴纳，在签订协议后根据实际情况分期办理；购房总价与上述购房款之间的差额，在甲方将房屋交付给乙方，并在甲方将产权证办理给乙方后45日内由乙方一次性向甲方付清；甲方应在2012年12月31日前将房屋交付给乙方，逾期须向乙方支付总房款万分之五／日的违约金。协议还对其它事项作出了约定。2012年8月10日，远恒置业作为出卖方（合同甲方）、与作为买受人的开发公司（合同乙方）、作为鉴证方的淮安经济技术开发区管理委员会（合同丙方）签订一份《购房协议》，约定如下：标的物是位于鸿海北路1号楼、2号楼部分房屋，共计61套，总面积7970.47平方米，地下车库总面积368平方米，房屋明细详见附表，房屋面积最终以产权证面积为准；房屋价格3100元每平方米，地下车库700元每平方米，收购总价为人民币24966057元，最终根据产权证面积进行调整；协议签订之日起20日内，甲、乙双方签订《房屋销售合同》，甲方提供全额购房发票后，乙方向甲方交购房首付款，计人民币1300万元；标的物主体验收合格后15日内，乙方支付给甲方人民币300万元；标的物竣工验收合格后15日内，乙方支付给甲方人民币400万元；标的物经乙方验收合格完成移交后15日内，乙方支付给甲方人民币200万元；办理完产权证相关手续后30日内，由乙方与甲方结清余款（此款项作为标的物质量保证金）；甲方应在2012年12月31日前将房屋交付给乙方，逾期须向乙方支付总房款万分之五／日的违约金。协议还对其它事项作出了约定。前述三份购房协议签订后，原、被告又分别针对各协议标的中的每套房屋分别签订了《商品房买卖合同》，这些合同除了合同标的及价款有区别外，合同中均作了如下约定：付款方式，�发公司应于签订合同时一次性付清房款；开发公司逾期付款的，逾期在60日之内的，开发公司应自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向远恒置业支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，远恒置业有权解除合同，远恒置业愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，开发公司按日向远恒置业支付逾期应付款万分之一的违约金；交付期限，远恒置业应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付开发公司；远恒置业逾期交房的，逾期不超过60日，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，远恒置业按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，开发公司有权解除合同，开发公�愿意继续履行合同的，合同继续履行，远恒置业自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向开发公司支付已交付房价款万分之一的违约金。购房协议签订后，开发公司以现金、代缴规费等方式，分别于2011年8月27日向远恒置业付款4500万元、于2012年1月19日付款100万元、于2012年6月30日付款13272508.8元、于2012年9月30日付款200万元、于2012年10月19日付款3257643.11元、于2013年2月19日付款500万元、于2013年7月3日付款11631772元、于2014年1月29日付款300万元。2014年12月16日，原、被告签订《协议书》，主要内容是：双方于2011年7月8日签订的《购房协议》、2012年1月10日签订的《购房补充协议》于协议签订之日起解除；开发公司为履行上述协议而支付的购房款61496296.7元，远恒置业于协议签订后7日内返还，并将该购房款的6%作为财务成本支付给开发公司；双方同时确认2012年8月10日签订的《购房协议》中所涉购房款系于2012年12月31日前支付。截至本判决书作出之日，远恒置业尚未向开发公司交付前述协议约定的房屋。认定上述事实，有远恒置业与开发公司分别于2011年7月8日、2012年1月10日、2012年8月10日签订的《购房协议》；支付远恒置业回购款明细表及所附财务凭证；远恒置业与开发公司签订的、合同编号为1034370000268的《商品房买卖合同》；当事人双方陈述等证据证实，本院予以确认。2014年12月16日，开发公司向本院递交申请书，称因原、被告双方就本案所涉纠纷部分达成协议，现仅就2012年8月10日签订的《购房协议》中所涉及的商品房向被告主张逾期交房违约金，并明确涉及的总房款为24966057元，诉请判令被告向原告支付逾期交房违约金为8925365.38元（24966057元×0.05%×715天，暂计算至2014年12月16日，请求判决计算至�际交付之日）。本院认为，远恒置业与开发公司于2012年8月10日签订的《购房协议》以及根据该购房协议标的分别签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。开发公司与远恒置业在《购房协议》签订后，又分别针对每套房屋签订了具体的《商品房买卖合同》，因各《商品房买卖合同》的签订时间均在《购房协议》之后，故在《购房协议》与《商品房买卖合同》就相关事项约定不一致时，应以《商品房买卖合同》作为原、被告双方履行的最终依据。开发公司为履行购房协议已经向远恒置业支付84161923.91元，除去开发公司在本案中放弃主张的前两份购房协议涉及的购房款61496296.7元，开发公司实际已向远恒置业支付购房款22665627.21元。《商品房买卖合同》约定，远恒置业应于2012年12月30日前向开发公司交付涉�所有房屋，逾期将按日向开发公司支付已交付房价款万分之一的违约金。鉴于远恒置业目前尚未交付涉案房屋，故应当根据约定承担逾期交房的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安远恒置业有限公司自2013年1月1日起，以22665627.21元为基数，按日万分之一的标准向淮安开发控股有限公司支付违约金至房屋实际交付之日；二、驳回淮安开发控股有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120913元，财产保全费5000元，合计125913元，由原�淮安开发控股有限公司负担95913元，由被告淮安远恒置业有限公司负担30000元（原告淮安开发控股有限公司已预交，被告淮安远恒置业有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告淮安开发控股有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本两份，上诉于江苏省高级人民法院，并按国务院《诉讼费用交纳办法》有关规定缴纳上诉费。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京市分行山西路支行，帐号：03×××75。审 判 长  孙晓明代理审判员  孙 坚人民陪审员  朱 鑫二〇一四年十二月十八日书 记 员  孙志丹