上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初10797号原告徐震芳，女，汉族，1984年3月1日出生。被告张斌，男，汉族，1989年10月18日出生。原告徐震芳诉被告张斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐震芳、被告张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐震芳诉称：2015年7月18日，原、被告签订租约，原告将位于上海市思南路XXX弄XXX号XXX室房屋出租予被告，租期2年。租赁期间，被告将房内物品擅自移出，并将系争房屋转租作为民宿使用。2017年2月28日，原告短信通知被告解除合同。2017年8月19日，原告收回系争房屋。鉴于原、被告之间租约因被告擅自转租而致提前解除，被告虽按租约约定租金标准支付截至原告收房日止之房屋使用费用，但被告因擅自转租而实际获取之收益亦应交付原告。就此，原告诉请要求(1)确认原、被告之间租约于2017年2月28日予以提前解除；(2)被告支付违约金人民币2,800元；(3)被告将使用系争房屋期间转租收益扣除租约约定租金标准所计算之房屋费用后所得差额款项人民币9,054.58元返还予原告。对于被告所付押金人民币2,800元，要求用以抵充诉请(2)所涉违约金人民币2,800元。原告提供以下证据：1、《上海市房地产权证》，以证明原告为系争房屋权利人之一。2、2015年7月18日《上海市租赁合同》，以证明原、被告之间租赁关系，同时证明原、被告在合同中约定被告不得转租。3、2017年2月28日短信记录，以证明被告于该日收讫原告所发解约通知，但被告对此未作答复。4、被告在网上所发布之系争房屋信息及客人评价(截图照片所显示房屋即为系争房屋，身份认证处照片所显示人物图像即为被告)，以证明被告转租情节，转租价格显示每晚为人民币168元及人民币139元起。5、网络截图，以证明2017年3月至6月期间被告转租情况，同时称所显示“无房”即表示房屋已实际转租。6、涉及转租信息之网络截图，以证明被告于2017年7月18日告知原告不能返还房屋，而之后被告仍然将系争房屋继续予以转租。被告张斌辩称：被告承租期间，因离沪，曾将系争房屋借予朋友暂住，故原告所述转租情节并不存在，朋友称房屋空置时可上网出租，但系争房屋并未实际再行出租。被告确曾收讫原告所发解约通知，但被告对此并不认可。现被告实际已按租约约定租金标准支付截至返还房屋日止之房屋使用费用。综上，对原告诉请均不予认可。被告对原告提供证据1、2予以确认；对原告提供证据3确认已收讫，但称对短信内容不予认可；对原告提供证据4确认系被告发布之信息，同时确认所涉图片所显示房屋即为系争房屋，但称所涉评价可能并非指向系争房屋；对原告提供证据5、6形式真实性不予确认，并称显示“有剩余一套”表示尚有房屋可供出租，显示“无房”则表示被告实际居住使用系争房屋，故而无房可供出租。被告未向本院提交相关证据。经审理查明：2015年7月18日，原、被告签订《上海市租赁合同》一份，约定(1)原告将位于上海市思南路XXX弄XXX号XXX室房屋出租予被告仅作居住使用，租期自2015年7月22日起至2017年7月21日止；(2)月租金为人民币2,800元，租金每3个月结算一次，被告另须支付押金人民币2,800元；(3)租赁期满后，被告迁空、清点、交还房屋及设施，且付清所有应付费用并经原告确认后，原告即将押金无息返还予被告；(4)未经原告同意，被告不得将承租房屋予以转租分租；(5)租赁双方如有特殊情况，需要提前终止合同，必须提前1个月通知对方及中介方，如征得对方同意后，方可办理退房手续；如双方意见未能达成一致，则按照违约处理。违约方须向对方支付违约金人民币2,800元。如原告违约，则原告除退还被告押金外，另须支付被告违约金人民币2,800元；如被告违约，则原告有权不予退还押金。签约后，原、被告履行各自合同义务，被告亦按约支付合同约定之租金及押金。2017年2月，原告发现被告将系争房屋作为民宿予以转租。2017年2月28日，原告致被告手机短信，称因被告发布网络信息多次转租，且被告将系争房屋内部分家具予以擅自处理，原告就此于被告收讫短信之日起正式解除双方所签租赁合同，被告须于收讫该通知后2日内办理房屋交接事宜。被告收讫短信通知后未予腾空并返还系争房屋。2017年8月19日，原告收回系争房屋。现原告称被告于2017年3月1日至2017年8月19日期间就系争房屋作为民宿另行转租而实际获利，扣除被告就该时段按照每月人民币2,800元所付之房屋费用，被告实际另行获利共计人民币9054.58元。综上，原告以被告转租导致租赁合同提前解除、被告存在违约行为、被告就转租实际获取额外利益等为由起诉来院。以上事实，由原告提供的《上海市租赁合同》、短信记录以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告所签《上海市租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。租赁期间，原告以被告违约转租而书面通知解除合同。庭审中，被告称转租行为并未实际发生，但被告对其实际发布网络出租信息等情节均予确认，对相关评价则称所涉评价可能并非仅指向系争房屋，被告该项说辞应可理解为其中仅有部分评价系指向系争房屋，同理，即使仅存在部分评价，亦可足以证明转租行为已实际发生，鉴此，本院对被告辩称意见依法不予采纳。鉴于被告在租赁期间将系争房屋予以转租，原告依法取得合同解除权，且原告于2017年2月28日通过短信通知方式已实际行使该项合同解除权，据此，原、被告所签租赁合同于2017年2月28日予以提前解除，而合同提前解除之责任在于被告。对于原告诉请之违约金，租赁合同第九条所涉违约处理条款中仅对特殊情形下需提前终止合同时能否协商成功等情形所致之违约责任承担作出约定，该项约定并不适用于本案所涉违约情节，鉴此，原告提起之违约金诉请缺乏合同依据，本院依法予以驳回。对于原告诉请之转租利益，相关证据及庭审陈述虽可证明被告实际转租情节，但鉴于(1)被告对原告提供之网络截图形式真实性不予确认；(2)原告诉请时段系2017年3月1日至2017年8月19日期间，但原告所提供证据中，该时段范围内部分日期并无房屋是否出租之记录；(3)原告于2017年8月19日收回系争房屋，但原告所提供证据中却显示系争房屋于原告收房后保持出租记录，对此，原告应予作出合理解释。鉴此，原告对于网络截图类型之证据应予进一步补强证据以证明该证据之形式真实性及原告所诉请转租利益之实际发生。在原告未能补强该项证据情形下，原告所提供之证据尚不足以支持其主张，故本院对原告该项诉请依法予以驳回。对于被告所付押金人民币2,800元，则应当按照合同约定在被告腾空返还房屋且清结合同项下费用后予以无息返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十六条第二款之规定，判决如下：一、原告徐震芳与被告张斌于2015年7月18日所签《上海市租赁合同》于2017年2月28日予以解除；二、原告徐震芳于本判决生效之日起十日内返还被告张斌押金人民币2,800元；三、驳回原告徐震芳要求被告张斌支付违约金人民币2,800元及返还转租利益人民币9,054.58元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币65元(适用简易程序已减半收取，原告徐震芳已预缴)，原告徐震芳负担人民币25元，被告张斌负担人民币40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 李 慧二〇一七年十月十八日书记员 薛文辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第二百二十四条……承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条证据包括：（一）当事人的陈述；（二）书证；（三）物证；（四）视听资料；（五）电子数据；（六）证人证言；（七）鉴定意见；（八）勘验笔录。证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百一十六条……电子数据是指通过电子邮件、电子数据交换、网上聊天记录、博客、微博客、手机短信、电子签名、域名等形成或者存储在电子介质中的信息。