北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终7929号
上诉人（原审原告、反诉被告）：路曼，女，1987年9月16日出生，汉族，个体经营者，住山东省青岛市黄岛区。
委托诉讼代理人：王振霖，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘铭然，男，1989年10月21日，汉族，北京铁路局燕郊站职员，住河北省唐山市玉田县。
原审第三人：谢万玲，女，1976年3月15日出生，汉族，无业，住安徽省马鞍山市含山县环峰镇翰林社区。
原审第三人：任俊虎，男，1981年2月27日出生，汉族，无业，住河北省。
上诉人路曼因与被上诉人刘铭然、原审第三人谢万玲、任俊虎房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初33826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
路曼上诉请求,同意原审判决第一、第三、第四、第五项，要求撤销原审判决第二项，依法改判无需退还刘铭然转让费166071元。事实和理由：原审法院认定事实不清，不应擅自否定我与刘铭然签订的合同条款，合同约定转让费20万元，任何情况下不予退还；我与刘铭然签订合同时，对于谢万玲与任俊虎的合同期限为2017年1月1日至2017年12月31日并不知情，直到发生纠纷，我与刘铭然对合同均有过错，原审法院应平衡双方权益。
刘铭然辩称,同意一审判决，不同意路曼的上诉请求。我认为一审法院审理案件认定事实清楚、适用法律正确，应该予以维持。原审法院认定我与路曼的合同超过上手租赁期限的部分无效，认定公平公正、并无不当。路曼私自篡改其与任俊虎的合同期限，欺骗行为给我造成了巨大损失。生效判决判令任俊虎退还了路曼2017年10月18日之后的押金及租金，路曼没有任何损失。
谢万玲述称,同意一审判决。
任俊虎述称，同意一审判决。
路曼向一审法院起诉请求判令：1、解除路曼与刘铭然之间的《店铺转让协议》，要求刘铭然归还房屋；2、刘铭然支付2017年8月2日起至2018年1月14日止的租金6.5万元；3、诉讼费由刘铭然承担。
刘铭然反诉请求判令：1、解除刘铭然与路曼签订的《店铺转让协议》；2、路曼退还刘铭然店铺转让费200000元、押金20000元、剩余租金3170元；3、本案诉讼费由路曼承担。
一审法院认定事实：谢万玲与任俊虎签订《合作协议》，约定谢万玲（甲方）拥有位于北京市西城区西单横二条59号一幢一层1307-04号房屋（15平方米）的使用权与经营权，甲方提供该房屋，任俊虎（乙方）提供资金及经营管理等，对外经营，经营范围以甲方提供的营业执照审批的范围为准，乙方经营项目为手机配件，甲方经营使用费标准为46万元/年,每半年支付一次，协议期限为2017年1月1日起至2017年12月31日止。
本案审理中，任俊虎称在西单明珠大厦整体装修之后，上述1307-04号商铺的编号变更为1303号商铺。
任俊虎与路曼签订的《商铺租赁合同》约定：任俊虎将1303号商铺中7-8平方米的面积出租给路曼经营饭团生意，租赁期限为2017年1月7日至2020年1月6日，年租金为29万元。
2017年7月28日，路曼（甲方）与刘铭然（乙方）签订《店铺转让协议书》，约定：甲方同意将位于西单明珠商城1303B店铺转让给乙方使用，建筑面积7-8平方米，转让期限为2017年8月2日至2020年1月13日；乙方以每年29万元租金交于甲方，甲方代乙方转交于房东；2017年8月2日至2018年1月14日止，乙方分两次支付甲方每年租金为29万元的剩余实际天数租金13万元，协议签订当日交付第一次租金6.5万元，2017年10月22日交付第二次租金6.5万元，每拖欠一天，从押金扣除每天200元一天，拖欠一周则甲方有权终止转让协议，转让费及押金不予退还。合同签订当日，乙方必须一次性交给甲方转让费20万元；押金2万元，按照转让期限，协议终止时，乙方与甲方债务债权当面核清后，退还相应押金。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其他各项费用。协议生效日起，一切关于店铺事宜在协议期内甲方概不负责（乙方违约除外）；甲乙双方签署协议之日起，在甲方确认收到乙方转账后，甲方负责提供场地。乙方所交转让费，任何情况下甲方不予退还。
刘铭然于上述合同签订后向路曼转账支付商铺转让费20万元、租金6.5万元、押金2万元，路曼按照约定将涉案商铺交付刘铭然，刘铭然利用该商铺经营卷饼生意，2017年10月18日，西单明珠大厦物业将包括涉案商铺在内的市场统一关闭，2017年10月22日，双方合同中约定刘铭然第二次支付6.5万元租金的期限届至后，刘铭然未再向路曼支付该租金。
原审法院审理中，路曼与刘铭然均认可双方之间签订的《店铺转让协议书》已经解除，对于各自要求法院判决解除合同的问题，均表示不需要法院再进行处理。
一审法院认为，任俊虎与谢万玲之间合作协议的期间为2017年1月1日至2017年12月31日，而任俊虎将该房屋转租给路曼的期限已经超出其有权使用的期限且事后未得到谢万玲的追认，因此，任俊虎与路曼之间租赁合同自2018年1月1日起为无效合同，基于上述原因，路曼与刘铭然之间协议自2018年1月1日起亦属无效。
路曼与刘铭然签订合同后，刘铭然向路曼支付了6.5万元租金、2万元押金及转让费20万元，但涉案商铺所在的西单明珠市场于2017年10月18日被有关部门整体关闭，由于刘铭然未实际使用和控制涉案商铺，故对路曼要求刘铭然交付房屋的请求，法院不予支持。关于路曼要求刘铭然支付第二次6.5万元租金的请求，双方合同约定刘铭然应在2017年10月22日第二次向路曼支付2018年1月14日之前的租金6.5万元，由于涉案商铺所在市场已于2017年10月18日关闭，路曼无法提供涉案商铺供刘铭然使用，因此，刘铭然拒绝继续支付租金的抗辩意见成立，法院予以采纳，对路曼此项诉讼请求，法院不予支持。
关于刘铭然要求路曼应退还剩余租金及押金的请求，路曼无法提供商铺给刘铭然使用，路曼应将多收取刘铭然的租金（65000-130000/167天*79天=3503元）予以退还，鉴于刘铭然要求路曼退还的剩余租金3170元未超出上述数额，法院对刘铭然的诉讼请求予以支持；双方有效期间的租赁合同已经到期，路曼未提交证据证明刘铭然存在欠费的情况，故路曼应将收取的押金退还刘铭然，对刘铭然要求路曼退还20000元押金的诉讼请求，法院予以支持。
关于刘铭然要求路曼退还转让费的请求，刘铭然与路曼之间的转让协议部分有效，路曼在转让之前，未能充分了解其有权使用涉案商铺的期限，对于合同部分无效的法律后果应当承担全部责任，路曼将涉案商铺转让刘铭然时收取了刘铭然转让费20万元，该合同约定的期限为2017年8月2日至2020年1月13日，而该合同在2018年1月1日以后属于无效，虽然双方合同中约定了任何情况均不退还转让费的条款，但根据公平原则，法院认为对该20万元转让费应当在合同有效期间和无效期间进行分摊，根据合同约定，对于合同有效期间的转让费，路曼可不再退还；对于合同无效期间分摊的转让费（200000-200000/896天*152天）=166071元，路曼应当予以退还，对刘铭然此项诉讼请求的合理部分，法院予以支持。据此，一审法院于2018年6月判决：一、自判决生效之日起十日内，路曼退还刘铭然押金人民币20000元；二、自判决生效之日起十日内，路曼退还刘铭然转让费人民币166071元；三、自判决生效之日起十日内，路曼退还刘铭然租金人民币3170元；四、驳回路曼的全部诉讼请求；五、驳回刘铭然其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审查明事实与一审基本一致。
二审补充查明，路曼曾以房屋租赁合同纠纷为由起诉任俊虎至原审法院要求：1、任俊虎赔偿转让费20万元；2、任俊虎退还2017年10月22日至2018年1月13日的房租6.5万元、押金1万元；3、诉讼费由任俊虎承担。原审法院审理后于2018年6月14日作出（2017）京0102民初33825号民事判决：一、任俊虎于判决生效之日起7日内退还路曼押金1万元、2017年10月19日至2018年1月6日期间的租金64356元；二、驳回路曼的其他诉讼请求。上述判决已生效。
本院认为：路曼与刘铭然签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据查明的事实涉案房屋系路曼自任俊虎处转租而来，但路曼与刘铭然签订的租赁合同对于租期的约定超出了房屋权利人谢万玲与任俊虎的租赁期限，谢万玲明确对租期超出部分不予追认，故路曼与刘铭然签订的租赁合同租期超出部分应属无效。路曼作为出租人应保障其出租的房屋的处于适租状态，对于超出租期部分单方具有过错，其上诉所称刘铭然对超出租期无效部分存在过错，缺乏事实及法律依据，本院对其该项上诉意见不予采纳。合同的转让费的价值应视为在整个租赁期限内摊销完毕，因路曼与刘铭然所签订的租赁合同部分期间无效，原审法院要求路曼退还合同无效期间分摊的转让费并无不妥，本院予以维持。
路曼与刘铭然均同意解除租赁合同，本院对此不持异议。路曼与刘铭然对原审法院认定的退还押金及租金数额未提出异议，本院对此均不持异议。
综上所述，路曼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3621元，由路曼负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王军华
审判员 李蔚林
审判员 曹 雪
二〇一八年八月三十日
书记员 张晓鸥