上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第15号
原告李惠萍。
委托代理人庄海军，上海方洛律师事务所律师。
委托代理人赵利花，上海方洛律师事务所律师。
被告陈小燕。
委托代理人陈，上海慧谷律师事务所律师。
委托代理人居懿，上海慧谷律师事务所律师。
原告李惠萍与被告陈小燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄滢独任审判，公开开庭进行了审理。原告李惠萍的委托代理人庄海军、被告陈小燕的委托代理人陈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李惠萍诉称，2013年11月4日，原、被告经中介公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》及补偿协议，由被告购买原告所有的上海市宝山区真华路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价为208万元。根据合同约定，被告应于2013年11月4日向原告支付第一笔房款5万元，然而合同签订后，被告并未按约支付第一笔房款，经中介公司多次督促，被告仍不支付。原告于2013年11月21日向被告发出《解除买卖合同通知函》，单方解除合同并要求被告承担相应的违约责任，但被告未作回应。故原告诉至法院，要求解除双方的《上海市房地产买卖合同》及补偿协议，被告向原告支付逾期付款违约金375元（以被告应付而未付的5万元房款为本金，按日万分之五的标准，共计算15天），被告向原告支付解除合同违约金41.6万元（按房屋总价款208万元的20%计算）。
被告陈小燕辩称，双方签订《上海市房地产买卖合同》及补偿协议是2013年11月4日晚上，由于中介急于促成交易，双方未签居间协议的情况下就直接签订了买卖合同，约定的房屋总价为208万元。被告当时并未仔细考虑贷款问题。回去后经被告了解，得知老年人贷款限制较大，按被告的年龄如贷款50万元，每月至少还款5，000元，而被告每月退休金只有2，400余元，不可能获批贷款。故被告积极联系中介，希望与原告协商，并提出更换购房人或新增购房人等合理方案，但始终未得到原告答复。直到2013年11月22日收到原告的《解除买卖合同通知函》后，被告立即与原告沟通协商，但遭原告拒绝。综上，被告不同意解除合同，要求继续履行合同；同意支付逾期付款违约金375元；不同意支付解除合同违约金，而且认为20%的违约金标准过高，要求法院根据原告实际损失进行调整。
经审理查明，原告系上海市宝山区真华路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利人。2013年11月4日，原告（甲方、卖售人）与被告（乙方、买受人）签订《上海市房地产买卖合同》及补偿协议。《上海市房地产买卖合同》约定，由乙方购买甲方所有的系争房屋，建筑面积86.38平方米，房屋转让价198万元，甲乙双方在2014年1月27日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，自应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。合同附件三付款协议约定，乙方于2013年11月4日支付甲方房款5万元，于2013年11月30日前支付甲方房款115万元，以贷款形式支付房款50万元，于办理过户手续当日支付甲方房款25万元，于办妥房屋交接手续当日支付房款3万元。补偿协议约定，乙方同意就房屋现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方10万元，于甲乙双方办理产权过户前支付给甲方。
另查明，2013年11月21日，原告向被告发出解除买卖合同通知函，载明，根据《上海市房地产买卖合同》第九条的约定，原告郑重通知被告，原告行使买卖合同赋予的单方解除权，单方解除买卖合同。被告表示，确实于2013年11月22日收到该通知函，但被告于2013年12月19日至交易中心查询系争房屋状况时，系争房屋尚未出售，故认为合同还是可以继续履行的。
还查明，2013年11月27日，原告（甲方、卖售人）与案外人强某某（乙方、买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方购买甲方所有的系争房屋，转让价款为170万元，甲乙双方在2014年1月25日前共同向交易中心申请办理转让过户手续。同日，甲、乙方签订上述房地产买卖合同之补充条款，约定，双方确认系争房屋为甲方净到手价205万元，乙方于2013年11月27日前，向甲方支付搬迁及装修补贴费35万元。
以上事实，有原告提供的房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、补偿协议、解除买卖合同通知函、《上海市房地产买卖合同》及补充条款（原告与强某某签订），及双方当事人的陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原被告就系争房屋签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，被告应当于2013年11月4日支付首期房款5万元，但被告直至2013年11月21日仍未付款，已逾期超过15日，原告据此行使合同解除权，于2013年11月21日向被告发出解除合同通知，被告也确认于11月22日收到通知函，故原告主张双方之间的房地产买卖合同已于2013年11月22日解除的诉请，合法有据，本院予以准许。被告认为其行为仅是迟延履行，合同尚未解除，但直至诉讼期间，被告仍未支付5万元首期房款，其抗辩显难成立，本院不予采信。由于被告迟延支付房款的行为已构成违约，原告据此主张违约金，符合合同约定，本院予以确认。现被告同意向原告支付375元逾期付款违约金，于法不悖，本院可以准许。被告关于解除合同违约金标准过高，要求法院予以适当调低的意见，符合法律规定，故本院从本案双方履行合同的实际出发，结合原告的实际损失、兼顾公平合理原则，酌情调整解除合同违约金为50，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告李惠萍与被告陈小燕就上海市宝山区真华路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补偿协议于2013年11月22日解除；
二、被告陈小燕于本判决生效之日起十日内，向原告李惠萍支付逾期付款违约金375元；
三、被告陈小燕于本判决生效之日起十日内，向原告李惠萍支付解除合同违约金50，000元；
四、原告李惠萍的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取为3，773元，由原告李惠萍、被告陈小燕各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 黄 滢
二〇一四年三月十九日
书 记 员 刘劭阳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。