江西省南昌市青云谱区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0104民初1312号之一
原告（反诉被告）：中国人民解放军江西陆军预备役步兵师高射炮兵团，住所地：江西省南昌市青云谱区迎宾北大道****号。
法定代表人：吴海斌，该部队政委。
委托诉讼代理人：戴佑鹏，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601200910195188。
委托诉讼代理人：孔亮，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601201610290061。
被告（反诉原告）：江西省海福达汽车销售服务有限公司，住所地：江西省南昌市青云谱区迎宾大道1362号，统一社会信用代码：91360104556005245T。
法定代表人：徐红坚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：万承贵，男，1949年9月18日生，汉族，南昌市人，该公司法务，住江西省南昌市青云谱区。
原告（反诉被告）中国人民解放军江西陆军预备役步兵师高射炮兵团（以下简称“高炮团”）与被告（反诉原告）江西省海福达汽车销售服务有限公司（以下简称“海福达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高炮团的委托诉讼代理人戴佑鹏、孔亮，被告（反诉原告）海福达公司的法定代表人徐红坚及其委托诉讼代理人万承贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高炮团向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空房屋，交还原告。2、判令被告支付至2012年10月1日起至今的房屋占用费截止2017年12月31日为1，833，691元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告就涉案房屋的租赁事宜双方签订了租赁合同，租赁合同约定租赁期限为九年，第一个三年租金标准为每年43万元，第二个三年租金标准为每年47.3万元，并约定被告在每季度的最后一个月25日前预交下一季度的租金。合同虽然是无效，根据《租赁合同的司法解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租赁费标准支付房屋占用费，人民法院依法予以支持。被告应承担相应的房屋占用费。
海福达公司答辩并反诉称：一、关于腾空房屋及归还房屋。海福达公司于2015年4月10日接到高炮团《关于终止房地产租赁合同的通知》后，立即停止了租用高炮团迎宾大道门面房（即A栋）一层经营的汽车销售业务和二楼经营迪欧咖啡餐饮业务，并将一楼全部房屋及门前停放商品车的场地腾空交还给了高炮团。高炮团随即在大门上加锁并贴上封条，在门前停车场地设置路障，故不存在高炮团诉状所述海福达公司至今一直占有涉案房屋之说。二楼咖啡经营场地因涉及双方关于对海福达公司损失进行评估、给予补偿之约定，保留原物、原貌等待评估，故未搬出，且大门已由高炮团加贴封条，海福达公司也无法搬出。就在本案审理期间，高炮团再次在涉案房屋的大门上加贴封条。几年来，海福达公司曾多次以书面及口头方式要求进行评估，但高炮团以等待上级指示为由一直拖延，导致海福达公司蒙受的损失扩大。高炮团请求判令海福达公司腾空房屋、交还房屋，没有任何事实依据。二、关于2012年10月1日至2015年12月31日期间的租金及违约金。1、依据已经发生法律效力的南昌市青云谱区人民法院2017赣01**民初1312号民事判决书，双方签订的《租赁合同》归于无效。合同中关于租金的条款及迟延违约金的条款没有法律效力，海福达公司无需承担支付租金及违约金的义务；高炮团关于要求海福达公司支付租金的诉请，没有法律依据。2、根据我国《民事诉讼法》之规定，当事人的委托代理人变更诉讼请求，应当享有当事人的特别授权。在本案中，高炮团的委托代理人的代理权限为一般代理，其当庭将原支付租金的诉请变更为支付房屋占用使用费，超越了代理权限，属于无效申请。3、根据《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，对当事人因租赁合同无效请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应于支持的规定，支付使用费实行不告不理。本案中，高炮团没有主张参照合同约定的租金标准收取支付房屋占用使用费，视为高炮团对自己权利的放弃，法庭不予审理。4、海福达公司在使用涉案房屋期间，按合同约定的租金价格，及时、足额向高炮团支付了使用费。即使高炮团变更诉请成立，其诉称海福达公司欠房屋使用费达840，391元，而没有向法庭提交相关证据证明，构成举证不能。5、高炮团在2015年4月已将海福达公司使用的全部房屋、场地收回，并张贴封条，加锁封闭。不存在海福达公司此后继续占用使用的事实，高炮团将使用费计算至2015年12月31日止的租金，对海福达公司极不公平。6、我国《民法通则》及《民法总则》均明确规定：延付或拒付租金的诉讼时效为一年。即使高炮团请求参照《租赁合同》约定收取房屋使用费，时间为每季度最后一个月的25日之前。高炮团在本案中主张的是自2010年10月1日起至2015年12月31日期间的使用费，其诉讼时效应当自应当付款之日起的365天之内分期、分阶段计算，最后一期的诉讼时效截止日为2016年12月24日。高炮团提起本诉的日期为2017年7月26日，诉讼时效已过七个多月之久。而最早一期的诉讼时效截止日为2011年12月24日，诉讼时效已过五年又七个多月之久。即使海福达公司使用费未付，高炮团的诉请也因超过诉讼时效而无法得到支持。7、高炮团以《最高人民法院关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款关于民间借贷利息的规定来计算海福达公司未支付房屋使用费的利息840，460.9元，适用法律错误。且该司法解释系最高人民法院院2015年6月23日发布，自2015年9月1日起施行。高炮团以该规定计算施行之前的利息，违反了法不溯及既往的基本常识。三、关于2016年1月1日之后的房屋使用费。海福达公司于2015年4月10日已将涉案房屋的一层及场地交还给了高炮团；房屋内的物品因双方约定等待评估故未搬出，由高炮团贴封条封存，海福达公司也无法搬出。海福达公司停止了在涉案房屋及场地上的营业，根本没有使用该房屋的事实。高炮团要求海福达公司支付自2016年1月1日起至2017年12月31日止按租金标准计算的房屋使用费993，300元，纯属空穴来风，无稽之谈。即使海福达公司继续占用和使用涉案房屋，且自2016年1月1日起至2016年7月25日期间的使用费也超过了一年的诉讼时效，应当依法不予支持。请求人民法院查明本案事实，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。基于合同无效造成的损失，海福达公司提起反诉：1、判令被反诉人向反诉人赔偿因租赁合同无效给反诉人造成的经济损失合计人民币3，637，230.87元；2、由被反诉人承担本案的全部诉讼费用（包括案件受理费、评估费）。事实与理由：反诉人与被反诉人于2011年1月1日共同签订租赁合同一份，约定由被反诉人将其所有的位于南昌市青云谱区迎宾北大道1362号高炮团大院内部分房屋及附属设施、场地有偿租赁给反诉人使用，租赁期限自2011年1月1日起至2019年12月31日止共九年整。反诉人为房屋及场地进行装修改造、添置所需的设备设施，支出品牌宣传及连锁加盟等相关费用，投入了大量资金，并因此承担资金拆借的财务成本；2015年4月10日反诉人应被反诉人的要求，在租赁房屋所开办的汽车销售店、咖啡餐饮店全部停业，又支出了雇员遣散安置费用。大额投入，短暂经营，反诉人为此蒙受了巨大的经济损失。经双方共同指定的双方评估机构评定，反诉人的损失合计人民币3，637，230.87元。被反诉人在与反诉人签订租赁合同时违背诚实信用的原则，故意隐瞒其出租的房屋未办理建设工程规划许可证、未取得房屋所有权证等基本情况，系导致租赁合同无效的根本原因。被反诉人存在全部过错，应当依法承担全部责任，赔偿反诉人的全部损失。而被反诉人以等待上级指示为由推诿，至今分文未赔，反诉人多次要求无果。反诉人为维护自身合法权益，特依法提起反诉。请求人民法院与本诉合并审理，支持反诉人的如前反诉请求。
高炮团对海福达公司的反诉辩称：反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，根据合同法的相关规定，合同无效的法律后果是恢复原状，本案当中反诉原告未将房屋交还，已经存在过错。其次，合同法的处理规则是根据合同无效的过错大小来承担责任，本案中反诉原告存在明显重大过错，因为反诉被告的房屋是属于军事禁区内的房产，这是众所周知的事实，而军队的房产本身具有特殊性，其未办理建设工程规划许可是特定历史环境所造成的，而且房屋建设是在城乡规划法实施以前所建立的，所以未办理工程规划许可反诉被告并不存在过错，鉴于军队房产特殊性原因，反诉原告在签订房屋租赁合同时，本身就应该审查或者要求反诉被告提供相关的证件，予以核实，但是反诉原告并未尽到相应的核实义务，自身存在重大过错。军队出租房屋是响应中央军委的政策，收回房屋也是军队政策要求，反诉被告并无过错。反诉原告提出的品牌宣传、设施设备、员工安置，店面加盟费等损失应由反诉原告自行承担，相关的设施设备可以拆迁使用，不存在任何损失。关于反诉原告提出变更诉讼请求问题，庭后我方予以补充书面的材料。房屋占用费并未超过诉讼时效，房屋占用是持续性的行为，所以只要房屋并未收回，诉讼时效均未开始计算，而且民法总则已经取消了短期诉讼时效的规定。反诉原告强调房屋已经交还，应承担相应的举证责任。对于反诉原告提出反诉被告贴封条，就已经停止使用，反诉被告贴封条不是阻止其使用，恰恰是督促反诉原告搬出房屋，交还反诉被告。
高炮团为证明自己的主张向本院提交了如下证据：
房屋租赁合同，证明海福达公司拖欠高炮团占用费，具体计算方式根据租赁合同约定第一个三年是2011年1月1日至2013年12月31日，年租金是43万元整，第二个三年是2014年1月1日到2016年12月31日年租金是47.3万元，第三个三年是2017年1月1日至2019年12月31日年租金是52.03万元。占用费参照租金标准计算，海福达公司至今一直在占用租赁物。
海福达公司对高炮团提交的证据质证认为：
如果是合同无效，所有的租金和计算标准都是无效的，不应按商业标准收取租金。既然是计算了占用费，应当是象征收取。造成合同无效是高炮团导致的，高炮团是经过报纸上的公开信息招标的，当时合同约定了是要做宾馆、住宿、培训，我们花费了大量的投入。对合同的合法性，是无效合同。对关联性，高炮团主张的是房屋的使用费，参照租金标准，对方当事人的代理权限，根据民事诉讼法规定，应在答辩之前。即使要计算占用费，高炮团对交付的内容不完全，海福达公司从来没有占用，房屋使用费计算到2017年12月31日，无从说起，租金和使用费是无法计算的。海福达公司承租的A栋共三楼其中第三层楼都没有交付给我们，一直都没有使用。
海福达公司为抗辩高射炮兵团的主张并证明自己的主张向本院提交了如下证据：
证据一、海福达公司营业执照，证明海福达公司诉讼主体资格。
证据二、1、《租赁合同》，2、高炮团2015年4月10日《关于终止房地产租赁合同的通知》，3、高炮团交付及收回房屋时间表，4、海福达公司已付房屋使用费转账单及高炮团收据(不含高炮团已举的证据），5、照片：1-1～1-9，证明涉案房屋使用的起始基准日期，海福达公司实际使用涉案房屋的时间，海福达公司及德昌公司已支付使用费的数额，1、海福达公司原开办的汽车销售店及咖啡店，2、汽车销售店2015年4月10日停业后房屋及场地已腾空并交还高炮团，咖啡店的大门及通道由高炮团封闭，高炮团主张此后的租金及使用费没有事实根据。
证据三、1、照片：1-10～1-12，2、《催告函》，3、高炮团房屋租赁招标书，4、《海福达公司资产及停业损失评估报告》，5、海福达公司支付的评估费发票，证明海福达咖啡店内部的装修及设备设施，海福达公司向高炮团主张补偿和赔偿，高炮团隐瞒涉案房屋无规划许可，应当对造成租赁合同无效承担全部责任，高炮团应当赔偿海福达公司损失的数额，高炮团应当承担的评估费数额。
高炮团对海福达公司提交的证据质证认为：
证据一、三性无异议。证据二、对1三性均无异议，对2合法性、真实性、关联性无异议，确实可以证明使用涉案房屋的起始时间，就是合同约定的时间，对3是海福达公司的自书不能作为证据使用，对4该清单资料真实性予以确认，真实性、合法性无异议；对5真实性、合法性无异议，对证明目的2有异议停业没有经营，不等于就已经交付给高炮团了，对于贴了封条的问题，目的是为了督促海福达公司及时交还房屋，但到目前为止都没有办理交还房屋手续。证据三、对3没有部队的落款，庭后与师部进行核实，如是这个情况，庭后进行追认，即使属实也不能免除海福达公司的审查义务。其它意见同德昌公司质证意见一致。
本院经审理认定事实如下：2011年1月1日，高炮团（甲方）与海福达公司（乙方）签订了一份《租赁合同》约定：甲方将坐落在江西省南昌市青云谱区迎宾大道1362号高炮团大院内临街砖混结构房屋（三层建筑面积约1836平方米，室外停车场地约1300平方米，店面房共有14间，除北边5间店面房）出租给乙方；租赁期限为九年，自2011年1月1日起至2019年12月31日止；第一个三年租金标准为每年43万元，第二个三年租金标准为每年47.3万元，第三个三年租金标准为每年52.03万元；并约定海福达公司在每季度的最后一个月25日前预交下一季度的租金；合同还约定海福达公司逾期交付租金或有关费用的每逾期一日按其滞交的总额的2%向原告支付违约金。2015年4月10日，高炮团通知海福达公司，因军队房地产租赁政策法规调整，终止双方签订的房地产租赁合同及相关协议，要求海福达公司于2015年11月15日前搬迁完毕。海福达公司遂停止相关营业活动，德昌公司与海福达公司共支付房屋占用使用费3，661，624.8元（德昌公司与海福达公司股东相同，均承租了高射炮兵团的房屋，故一起支付租金）。2015年11月2日，高炮团再次通知海福达公司，自即日起，正式解除双方的相关租赁合同，要求海福达公司于2015年12月31日之前完成搬迁工作。2017年5月23日，海福达公司向高炮团发出催告函，要求高射炮兵团补偿其相关损失。本案审理过程中，海福达公司申请对其所受损失进行鉴定，经双方抽签，共同选取江西惠普资产评估事务所有限责任公司对海福达公司涉案的事项进行评估。2017年12月18日，江西惠普资产评估事务所有限责任公司出具资产及停业损失评估报告书记载：本项目资产评估基准日是2015年4月10日。评估结论为：经评定，江西省海福达汽车销售服务有限公司涉案事项评估值为3，637，230.87元。项目明细如下：一、资产净值合计2，908，399.14元（1、建筑物净值2，339，104.74元、设备净值41，794.40元、其他费用527，500元），二、停业期间损失314，669.21元，三、资金利息414，162.52元，合计3，637，230.87元。海福达公司支付评估费25000元。本院已于二0一八年四月十七日先行判决高射炮兵团与德昌公司签订的《租赁合同》无效，双方均未上诉，现该判决已生效。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现高炮团与海福达公司签订的《租赁合同》无效，财产应当予以返还，故高炮团要求海福达公司腾退房屋的诉求符合法律规定，本院予以支持。关于高炮团主张的房屋占用费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故高炮团主张房屋占用使用费，本院予以支持。海福达公司自2015年4月后已停止相关营业活动，故房屋占用使用费自2011年1月计算至2015年4月共52个月，约定的租金标准为第一个三年每年43万元，前三年为129万元；第二个三年每年47.3万元，后16个月为630，666元（47.3万元/年÷12月×16月），故房屋占用使用费共计1，920，666元。本案中德昌公司与海福达公司共支付房屋占用使用费3，661，624.8元，本院酌定德昌公司与海福达公司各支付1，830，812.4元房屋占用使用费，扣除海福达公司已支付的1，830，812.4万元，海福达公司需支付89，853.6元（1，920，666元－1，830，812.4元），鉴于高炮团A栋第三层房屋自始未交付给海福达公司，本院酌定扣减海福达公司相应的房屋占用费，故海福达公司无需再支付房屋占用使用费。关于海福达公司主张的损失3，637，230.87元，《租赁合同》无效，双方均有过错，但高炮团明知其租赁物没有建设工程规划许可证，亦未报上级有关部门审核批准，其过错责任较大，本院酌定高炮团承担60%的责任，海福达公司承担40%的责任。本案中海福达公司评估的损失为3，637，230.87元，其中的设备净值41，794.40元，海福达公司可以自行搬走处理，不应计入损失；其他费用527，500元，为相关加盟费、顾问咨询费等，这是海福达公司进行商业活动的正常成本支出，不应计入损失；停业损失期间损失314，669.21元，高炮团已提前通知其搬迁，其未搬迁到他处经营，停业损失系其自身原因造成，不应计入损失；资金利息414，162.52元，亦无法律依据，本院不予支持。故海福达公司的损失为建筑物净值2，339，104.74元，高炮团承担其中的60%的责任，海福达公司承担40%的责任。故高炮团应赔偿海福达公司1，403，462.84元（2，339，104.74元×60%）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、江西省海福达汽车销售服务有限公司自本判决生效之日起三十日内将坐落于江西省南昌市青云谱区迎宾大道1362号高炮团大院内临街砖混结构房屋（三层建筑面积约1836平方米，室外停车场地约1300平方米，店面房共有14间，除北边5间店面房）腾退给中国人民解放军江西陆军预备役步兵师高射炮兵团。
二、中国人民解放军江西陆军预备役步兵师高射炮兵团自本判决生效之日起七日内赔偿江西省海福达汽车销售服务有限公司人民币1，403，462.84元。
三、驳回中国人民解放军江西陆军预备役步兵师高射炮兵团的其他诉讼请求。
四、驳回江西省海福达汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费21303元，由中国人民解放军江西陆军预备役步兵师高射炮兵团负担；反诉受理费17949元，由江西省海福达汽车销售服务有限公司负担。评估费25000元，由中国人民解放军江西陆军预备役步兵师高射炮兵团负担15000元，由江西省海福达汽车销售服务有限公司负担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 杨 琦
人民陪审员 雷志强
人民陪审员 徐芳敏
二〇一八年七月四日
书 记 员 洪 琳