北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0108民初16250号
原告（反诉被告）：北京中京川商贸有限责任公司，住所地北京市丰台区航丰路时代财富A座2041室。
统一社会信用代码：91110108685133761B。
法定代表人：罗贵昌，总经理。
委托诉讼代理人：王宗智，男，该公司副总经理。
被告（反诉原告）：中国人民解放军北京卫戍区海淀第七退休干部休养所，住所地北京市海淀区昆明湖南路9号院（清雅苑）。
负责人：刘吉才，所长。
委托诉讼代理人：王磊，男，该单位助理员。
委托诉讼代理人：雷榆生，男，该单位职员。
北京中京川商贸有限责任公司（以下简称中京川公司）与中国人民解放军北京卫戍区海淀第七退休干部休养所（以下简称干休所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中京川公司的法定代表人罗贵昌及委托诉讼代理人王宗智与干休所的委托诉讼代理人王磊、雷榆生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中京川公司向本院提出诉讼请求：1、干休所补偿我方房屋装饰装修残值2496393元；2、干休所补偿我方剩余租期预期收益275万元；3、干休所退还我方押金13万元；4、干休所退还我方未使用的电费4704元；5、诉讼费、评估费由干休所承担。事实和理由：我方与干休所于2003年6月30日及2005年5月30日先后签订《房屋租赁合同》及《补充合同》，干休所将位于海淀区昆明湖南路×号院×号楼3、4层房屋租给我方进行文化、体育健身方面的经营，租期至2020年4月30日止。合同签订后，干休所向我方出具了租赁许可证，我方据此办理了营业执照同时进行了水、电、暖气、消防、安全设施等及房屋的装饰装修，花费3686000元，并于2015年6月进行了全面的升级改造，装饰装修并安装室外电梯，花费4268000元。2016年8月我方将本应由干休所进行的因老化导致渗漏的房顶进行更新，花费96300元。期间我方合法经营，但干休所根据停偿政策安排，于2017年9月7日单方通知并要求我方于2017年10月3日停止一切经营活动。我方按时停止经营后于2017年12月15日交还承租房屋和房屋钥匙。但干休所拒绝对我方未到期租赁期间的预期收益进行适当赔偿，只同意象征性补偿10万元。双方也没有就装饰装修残值的价值协商一致，故诉至法院。
干休所辩称，不同意中京川公司的全部诉请。关于预期收益，双方签订的关于解除合同事宜的《协议书》，约定提前解除合同情况下我方给予其10万元的补偿，中京川公司主张数额远高于该数额，且根据相应法律规定，本案提前解约事由为不可归责双方的事由，我方不应承担任何关于预期收益损失的赔偿责任。关于装修损失补偿，根据法律规定，违反合同约定的，对于装修残值的主张不受法律保护。根据双方签订的房屋租赁合同第九条约定，其存在违约情况下，我方对装修残值不予补偿。中京川公司首先违反了合同约定将房屋用途改变成舞厅及异性按摩场所，导致装修工程增加。其次其行为违反了合同约定的装修费�了我方书面同意的项目（电梯）外，其他装修费用由中京川公司自担的约定。最后双方租赁合同约定其应在涉诉房屋内合法经营，若出现违法经营则需承担违约责任，但中京川公司使用房屋过程中存在卖淫嫖娼问题，构成违约。据此我方不应补偿其装修残值。根据租赁合同第七条第二项约定，我方只负责涉诉房屋主体工程的大修，对房屋的一般维修属中京川公司承担，故屋顶防水费用应中京川公司承担。308号房屋的装修残值应该在次承租人起诉的案件中处理。外挂电梯属于违章建筑，应该拆除。因为其存在违约，故我方不同意退还保证金。对未使用完的电费数额认可，但该电费属于第三方财产，中京川公司并未提供证据表明其是代第三方接收该笔款项或其与第三方已结清所有债务，故其主张剩余电费没有法律依据。
干休所向本院提出反诉请求：1、确认�方与中京川公司签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》于2017年12月15日解除；2、中京川公司向我方支付2017年4月1日至2017年12月14日期间的租金312500元；3、中京川公司向我方支付其在合同约定面积之外占用我方房产的使用费88602.1元。事实理由：双方签订了房屋租赁合同和补充合同，后依据军队全面停止有偿服务工作的要求，以及考虑到中京川公司在履约期间存在“非法经营行为”，双方于2017年10月9日，以协议书方式解除了租赁合同，并就提前解约所涉补偿事宜进行了约定。依据约定，双方就租赁房屋装修残值的补偿问题进行协商谈判。我方考虑到其以很低的价位和多于合同约定的房屋面积，取得了涉案房产租赁经营权（房屋实际面积为1551.17平方米，而合同中约定为1528平方米），且其在合同履行期间，有严重的违约行为，故我方提出其主张的装修补偿数额应尽可�的合理。如能就装修残值补偿问题达成协议，则可不追究其违约责任。然其提出近500万元的补偿要求，我方未答应。其于2018年1月19日以告知函方式单方废止协议书并提起诉讼，故我方关于减免部分租金、给付一定数额补偿及退还保证金的承诺也同时废止。双方在协议书中关于“双方确认，乙方租金已交至2017年6月30日”的说法，系我方财会人员因单位编制人员调整，不了解情况，疏忽大意而出现的失误，实际情况是被反诉人的租金只交至2017年3月31日，中京川公司在交房屋钥匙时，我方曾告知其协议书免除其2017年7月1日以后的租金的说法是错误的，对所欠第二季度租金仍须按原合同约定执行，经多次催交其不予理睬。且其应按每平方米年租金304.9元的标准支付合同约定面积之外23.17平方米房屋自2005年5月1日至2017年12月14日期间的房屋使用费88602.1元。因中京川公司没有按照协议书约定交房，且违反协议书的约定起诉主张预期收益等行为属于单方废止了协议书，故应以中京川公司实际腾退房屋时间即2017年12月15日为本案房屋租赁合同及补充合同的解除时间。
中京川公司对干休所的反诉辩称，不同意干休所的全部反诉请求。关于合同解除，双方已经签订协议书，约定解约时间为2017年10月9日。关于租金，双方在协议书第二条写明经双方确认我方租金已缴纳至2017年6月30日，租金应该是预交费，每3个月交纳一次。我方于2017年3月1日交纳租金95000元,于2017年4月18日交纳租金3万元。我方认为2017年10月9日之后不存在租金问题。关于承租面积事宜，房屋租赁合同约定了整体租赁物的年租金标准，年租金不是按面积计价。我方未违反或废止协议书，而是按照该协议书的约定实际履行。协议书第四条约定装修补偿等事宜另行协商解决，我方诉诸法院主张该部分损失没有违反该协议书的内容。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2003年6月25日，中国人民解放军空军北京西郊老干部服务办公室（甲方、出租方，以下简称西郊干服办）与北京东×中心（乙方、承租方，以下简称东×中心）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）。该合同第三条房产座落、面积、用途载明：甲方同意将位于北京市海淀区昆明湖南路×号院内×号楼老干部文化体育活动中心（以下简称活动中心）第三、四层，共计使用面积1528平方米，租赁给乙方使用。乙方进行体育健身（羽毛球、乒乓球、台球、沙�球等）经营及器材的销售、维修，兼营音乐茶座、画廊、食品、饮料、茶艺、美容、图书音像制品等。本合同签字之日起10日内，乙方预付10万元合同履行保证金，即可接手租赁房屋进行装修。合同期满无违约情况，甲方退还乙方保证金。该保证金不计利息。第四条租赁期限载明：租期15年，自2003年10月1日起至2018年9月30日止。第五条租金（相关费用）和租金交纳载明：一、前五年，每年租金为45万元；2008年10月1日至合同期满日，年租金为50万元。二、租金按季结算，先交后使用。乙方于每个租金年度的十月、一月、四月、七月的五日前，交纳当年度租金的25％。即：2008年10月1日前，每季度交纳112500元；2008年10月1日后，每季度交纳125000元。三、乙方租赁期间使用水、电、气、暖、通讯和电视等费用，另行计量计价，由乙方向甲方交纳。第七条房屋应具备的条件及装修�维修载明：一、甲方提供的房屋条件：…3．地面：水泥表面抹光，水平处理。羽毛球馆安装实木地板。甲方一次性出资5万元（从乙方第一次交纳租金中抵扣）。乙方选料组织施工安装，费用不够，由乙方追加；4．供电与照明：按运动场馆要求以每一自然房间为单元布设电线、配备配电箱（空气保险、闸盒）、开关。灯具安装位置、数量、技术要求，双方另行商定…；9．房屋装修期为90天，合同签字之日起算。二、租赁期间房屋、设备等需要维修（主体结构大修、甲方安装的设备更新除外），或因使用不当造成房屋、设备毁损的，由乙方负责出资恢复原状和维修。三、不得在承租的房屋内新建、添改建永久性建筑物、构筑物。如确实需要，必须征得甲方书面同意，所需费用由乙方负责。合同期满后，完好无损无偿移交甲方。四、本条第一款涉及的设施具体数量、�装位置和技术要求，双方另行商定。第八条双方责任和义务载明：…二、乙方责任义务：1．在国家法律和企业注册允许范围内进行经营。不得利用租赁场所从事黄、赌、毒、走私等违法活动；2．按合同规定，定期、足额向甲方交纳租金。依据国家价格规定承担租赁房屋的生产生活用水、电、气、暖、通讯、电视费用和维修费用，以及国家规定的税费；3．独立承担与在经营中与第三方发生的涉法问题的民事责任；...。第九条违约及责任承担载明：...三、因乙方原因违约或逾期一个月未足额交付租金和其它费用的，每逾期一日，甲方从乙方保证金中扣除应交款额千分之一的滞纳金。逾期两个月未足额交付租金和其它费用的，视为乙方违约，自动终止合同，甲方不退还乙方保证金，并可终止合同，收回租赁房产，对乙方添置的固定资产，不予补偿。第十条免责条件载明：因不可抗力的原因导致租赁物毁损或无法履行合同义务，双方不承担责任，本合同自动解除。第十三条合同生效载明：本合同双方法定代表人签字、盖单位公章并经上级主管部门批准后生效。第十四条附则载明：一、本合同未尽事宜，按《中华人民共和国合同法》有关规定，经双方协商作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。双方法定代表人在该租赁合同落款处签字并加盖单位公章。
租赁合同签订后，西郊干服办将涉诉房屋交给东×中心租赁使用。东×中心于2003年7月8日交纳房屋租赁保证金10万元。2005年5月30日，西郊干服办（甲方）与东×中心（乙方）签订《补充合同》，载明：“双方就原合同作如下补充：一、...将原房屋起租时间变更为：自2005年5月1日至2020年4月30日止。”2009年7月28日，东×中心与中京川公司向干休所等单位出具《通知》，载�：“因业务需要，东×中心与你们签订的有关房屋租赁合同所约定的业务关系至即日起转由中京川公司负责。”干休所对此无异议。2013年8月21日，中京川公司向干休所交纳安全管理保证金3万元。
另查，干休所原称“空军老干部北京西郊住房管理办公室”，后变更为“空军北京昆明湖南路军职以上退休干部休养所”。2018年1月1日，由空军转隶到北京卫戍区，更名为干休所。该所为正团级单位，对外独立承担民事责任。
2017年9月7日，干休所向中京川公司出具《关于解除租赁合同腾退房屋通知》，载明：“...根据国务院、中央军委和海淀区停偿工作领导小组的统一部署，请贵公司承租我所的房产项目，务必于10月3日前停止经营活动，双方办理解除合同事宜。此次停止有偿服务工作系国家和军队的重大政策调整，属合同履行过程中出现的‘情势变更’和不可抗力因素，敬请贵公司配合执行。”2017年9月22日，干休所（甲方）与中京川公司（乙方）签订《协议书》，载明：“...鉴于国务院、中央军委明令要求军队和武警部队必须全面停止有偿服务工作，按上级要求于2017年10月9日前，终止对外租赁项目合同。经双方协商现就解除合同事宜，达成以下协议：一、双方所签《房屋租赁合同》及‘补充合同’于2017年10月9日解除。二、双方确认，乙方租金已交至2017年6月30日。双方提前解除合同后，减免乙方2017年7月1日至2017年10月9日前的租金，退还乙方租赁保证金（以甲方收据为准），给付乙方10万元，作为提前解除合同后甲方对乙方的补偿。三、乙方于2017年10月9日前停止一切营业活动，并及时将所承租房屋完好无损交还甲方。乙方如按约定的时间节点停业，则甲方自收到房屋之日起三个工作日内，将保证金、补偿款给付乙方。四、关于解除合同所涉房屋装修补偿等事宜，双方另行协商解决。协商不成时，任何方均可向北京市海淀区人民法院提起诉讼解决。五、本协议一式肆份，甲乙双方各执贰份，自签字盖章之日起生效。”双方法定代表人均在该协议书落款处签字并加盖单位印章。
2018年1月19日，中京川公司向干休所出具《告知函》，载明：我方按照你方的安排已经停止经营并于2017年12月15日交还了租赁房屋。有关退费、退还保证金、补偿和装饰装修残值等事宜，我方目前已经诉诸海淀法院，期间请贵方对租赁区域内的装饰装修部分保持原状，不得拆改。如需拆改，需经双方认可的评估机构评估后进行。干休所认为该告知函废止了协议书的约定，中京川公司对此不予认可。
庭审中，双方均认可租赁合同及补充合同的解除原因为军队全面停止有偿服务。中京川公司认为租赁合同及补充合同于2017年10月9日协商解除，并认为双方已按协议书约定实际履行，该协议书合法有效。干休所认为告知函废止了协议书的内容，租赁合同及补充合同的解除时间应为中京川公司实际腾退房屋的时间即2017年12月15日，现其不同意免除租金、退还租赁保证金及给付10万元补偿。同时干休所表示，协议书中载明的中京川公司租金已交至2017年6月30日属于其财务工作失误，中京川公司实际交纳租金至2017年3月31日，对此其提交中国人民解放军通用收费票据记账联（以下简称记账联）两张及对应的中国建设银行单位客户专用回单（以下简称客户回单）两张，其中记账联分别载明中京川公司于2017年1月24日交纳3万元，收费项目为17年第一季度房租及中京川公司于2017年3月1日缴纳95000元，收费项目为房租，收费标准处记载为文体中心三、四层2017年第一季度房租�对应的客户回单均载明收款人为干休所，用途为房租。中京川公司对上述证据的真实性认可，但对记账联中载明的收费项目对应的日期不认可，认为租赁合同约定的是先交费后使用房屋，上述款项是其交纳的2017年第二季度的租金，按照协议书中双方确认的租金交纳情况，其已交纳租金至2017年6月30日。另，双方均认可中京川公司于2017年10月9日停止营业，并于2017年12月15日将涉诉房屋腾退并交还干休所，双方亦认可涉诉房屋未使用电费余额为4704元。
中京川公司向干休所主张剩余租期的预期收益275万元，对此，其提交以下证据：（1）中京川公司与王某于2012年5月30日签订的《房屋租赁合同》；（2）中京川公司与北京×智能科技有限公司于2015年11月18日签订的《房屋租赁合同》。（3）中京川公司与王宗智分别于2009年7月20日及2010年1月21日签订的《房屋租赁合同》二份、中京川公司向王宗智出具的《关于北京昆明湖南路×号院×号楼×室租期延期事宜的复函》。（4）罗贵昌名下卡号为×××的借记卡账户历史明细清单。干休所认可上述证据的真实性，但认为双方因不可归责于双方事由解除租赁合同及补充合同，不存在预期收益问题。
中京川公司要求干休所给付其对涉诉房屋装饰装修的补偿，经其申请对涉诉房屋中中京川公司的装饰装修、设施器材的残值及该楼宇外挂电梯的残值进行价格评估。2018年6月2日，北京市国宏信价格评估有限公司（以下简称国宏信公司）出具《价格评估报告》及《异议回复》，双方均认可该价格评估报告及异议回复的真实性。根据价格评估报告及异议回复，上述价格评估标的的价值为2496393元，其中双方无争议的评估标的价值为2412421元，有争议的评估标的价值为83972元，有争议的评估标的包括以下内容：（1）活动中心三层八号房屋（以下简称308）内价值23052元的电气、措施、规费及税金部分，争议原因为干休所认为中京川公司改变了房屋租赁用途，将该房屋改造为舞厅，争议项为不应添置的设施。（2）活动中心四层（即评估报告中的楼中楼部分）价值60920元的电气、措施、规费及税金部分，争议原因为干休所认为中京川公司改变了该房屋的租赁用途，将该房屋改造为异性按摩场所，增加了不必要的装修。针对上述争议内容，中京川公司表示其并未违反租赁合同中关于房屋用途的约定，四层为连锁保健项目，并且舞厅及保健经营项目均已运营多年，干休所对此知晓并同意。对此其提交了空军司令部直属工作部基建营房处于2005年1月28日向北京市海淀区文化委员会出具的《安全防火验收合格证明》，载明：“空军老干部文体活动中心位于海淀区昆明湖南路×�院×号楼，建筑面积5800平方米（其中，舞厅1000平方米、美式落袋台球厅180平方米、斯诺克台球厅360平方米、棋牌室180平方米、健身房100平方米），已经建成并装修完毕。经空军工程环境质量监督站检查验收，符合设计规范、安全防火规定和北京市对文体娱乐场所等行业的相关要求，请按规定办理相关手续。特此证明。”干休所认可上述证据真实性，并认可308舞厅项目的经营已有多年，但不认可该项目经过了其同意，同时表示活动中心四层项目已转手多人，但经营项目一直没有变化。另干休所认为根据双方租赁合同的约定，其针对308的地板只需承担5万元费用，地板方面剩余增加费用应由中京川公司自行承担。中京川公司认可干休所针对308的地板已给付5万元，同意在评估报告的结果中对此予以扣除。干休所认为外挂电梯为违建，没有批示，对此其提交北京市海淀区�市管理综合行政执法监察局四季青镇执法队于2017年11月20日出具的《北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局工作建议函》（以下简称工作建议函），载明：“…游泳馆东南侧外挂电梯存在重大安全隐患，且上述建筑物没有经过军队业务部门批准，未取得规划许可手续。…建议你单位加强监管，尽快消除上述安全隐患，恢复建筑规划原状。”中京川公司认可上述证据的真实性，但认为电梯安装经过了干休所同意，对此其提交了干休所（甲方）与中京川公司（乙方）于2010年4月27日签订的《电梯安装协议》，载明：“经甲、乙双方协商，甲方同意乙方在昆明湖南路×号院×号楼的东侧南端安装TGJ800无机房曳引观光电梯一部。购买、安装、维护和运行的费用由乙方承担，合同到期或因为乙方的原因中途解除合同时，乙方无偿将电梯移交给甲方。”干休所认可该协议的真�性，但认为该协议属于违法协议。
另，干休所表示308的装饰装修为王某投资完成，现王某已经诉至法院，故该部分补偿应另案处理，对此其提交了以下证据：（1）民事起诉书，载明原告为王某，被告为中京川公司，第三人为干休所，诉讼请求包括请求中京川公司赔偿其租赁房屋舞厅的设施设备费用、隔音处理费及装修装潢改造房屋损失；（2）干休所与王某于2018年7月10日签订的《协议书》（以下简称空调协议），载明：经双方友好协商，就乙方从中京川公司承租使用的甲方产权房308室的物品处置达成如下协议：一、乙方承租308室移交后将房内乙方所属的10台空调一次性作价转让给甲方；二、甲方一次性给予乙方35000元。中京川公司对起诉书的真实性认可，但认为该部分补偿应在本案中予以处理，对空调协议的真实性认可，但认为该协议签订于启动本案鉴定之后，应属无效，如不计入补偿范围，该部分鉴定费应由干休所承担。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，因西郊干服办更名为干休所，东×中心将租赁合同及补充合同项下权利义务转移至中京川公司，故干休所及中京川公司现为租赁合同及补充合同的合同相对方。本案租赁合同中约定了该合同的生效条件，即双方法定代表人签字、盖单位公章并经上级主管部门批准后生效。本案中，干休所虽未提交关于本合同经上级主管部门批准的相关手续，但双方已按照合同约定履行了各自义务，对此应视为双方以实际履行行为对合同的生效条款进行了变更，该合同已经生效。本案中租赁合同及补充合同均系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故该租赁合同及补充合同均合法有效。
依法成立的合同受法律保护，对当事人均具有法律约束力。当事人应依约行使权利、履行义务。本案中，干休所以双方并未实际履行协议书为由，要求确认租赁合同及补充合同于2017年12月15日解除。中京川公司认为双方已经通过协议书协商解除租赁合同及补充合同，根据协议书第一条的约定解除时间应为2017年10月9日。对此本院认为，租赁合同及补充合同履行过程中，因部队全面停止有偿服务，双方就提前解除租赁合同及补充合同事宜签订有协议书。中京川公司向干休所出具的告知函未有中京川公司要求单方废止协议书的意思表示，且干休所所述中京川公司存在违反协议书约定的行为及双方未按协议书内容实际履行等事由均不属于协议书的无效事由。该协议书系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法�的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应依约履行。根据该协议书第一项的内容可知，双方已经就2017年10月9日解除租赁合同及补充合同达成合意，本案中租赁合同及补充合同的解除时间应为2017年10月9日。现干休所以协议书已被废止为由，认为协议书中关于解约时间及其关于免除2017年7月1日至2017年10月9日期间的租金，退还保证金及给付10万元补偿的承诺均应废止的意见，本院不予采信。
租赁合同签订后，中京川公司应依约足额交纳租金。现中京川公司表示其实际缴纳租金至2017年6月30日，干休所认为中京川公司交纳租金至2017年3月31日，对此其提交了记账联及客户回单，但双方对记账联及客户回单中交纳款项对应的期限存有异议。对此本院认为，结合双方租赁合同第五条载明的“租金按季结算，先交后使用”及协议书第二项载明的“双方确认，乙方租金已交至2017年6月30日”内容可知，中京川公司交纳租金至2017年6月30日。根据协议书第二条载明的“…双方提前解除合同后，减免乙方2017年7月1日至2017年10月9日前的租金”内容可知，双方就2017年7月1日至2017年10月9日前的租金予以免除事宜达成合意，同时因双方已通过协议书确认租赁合同及补充合同于2017年10月9日解除，故干休所向中京川公司主张2017年4月1日至2017年12月14日的租金312500元，没有依据，本院不予支持。
中京川公司主张退还押金（即租赁保证金）13万元，并提交了对应的票据，干休所抗辩称中京川公司在租赁合同及补充合同履行过程中存在违约行为，故上述保证金依约不予退还。本院认为，根据协议书第二条载明的“退还乙方租赁保证金（以甲方收据为准）”可知双方针对提前解除合同后租赁保证金由干休所退还中京川公司事宜，已经达成合意。�据中京川公司提交的相应票据，中京川公司要求干休所退还押金13万元，于法有据，数额合理，本院予以支持。
干休所要求中京川公司支付合同约定面积之外占用房产的使用费88602.1元，中京川公司抗辩称租赁合同中租金标准并非按面积计价，故不同意支付该部分费用。对此本院认为，双方租赁合同中并未约定租金按承租面积计价。补充合同及协议书中双方亦未就合同约定面积之外占用房产情况及该部分房产占用使用费交纳情况达成相关合意，故干休所要求中京川公司支付合同约定面积之外占用房产的使用费88602.1元，没有依据，本院不予支持。
双方均认可租赁合同及补充合同提前解约的事由为军队全面停止有偿服务等不可归责于双方的事由，在此情况下，中京川公司主张预期收益275万元没有依据。现因双方在协议书中载明“...给付乙方10万元，�为提前解除合同后甲方对乙方的补偿”，经询问干休所表示上述10万元即剩余租期预期收益的补偿，故对于双方在协议书中针对干休所给付中京川公司10万元预期收益的补偿一事达成的合意，本院不持异议。故中京川公司要求干休所给付其预期收益275万元的主张，本院根据协议书中的相关约定将该项补偿数额调整为10万元。
中京川公司要求干休所退还未使用的电费4704元，双方均认可未使用的电费数额，但干休所抗辩称上述电费为第三方支付，不应直接退还中京川公司。本院认为，租赁合同第五条第三款约定了中京川公司租赁期间使用的电费，由中京川公司向干休所交纳，第三方与干休所非合同相对方，故干休所上述抗辩意见，没有依据，本院不予采信。中京川公司要求干休所退还未使用的电费4704元，于法有据，数额合理，本院予以支持。
中京川公司要求干休所支付装饰装修残值2496393元，干休所抗辩称，因为中京川公司在履约期内存在逾期缴纳租金行为及改变房屋使用用途、违法经营等行为，根据租赁合同第九条的约定，对其添置的固定资产，不予补偿。另，除电梯外，其他装饰装修未经其书面同意，根据租赁合同第七条第三款的约定，费用应中京川公司负责。对此本院认为，首先中京川公司不存在逾期交纳租金情形，其次就改变房屋使用用途一节，租赁合同约定的租赁用途为体育健身（羽毛球、乒乓球、台球、沙壶球等）经营及器材的销售、维修，兼营音乐茶座、画廊、食品、饮料、茶艺、美容、图书音像制品等。上述内容并未完全列举式，加之干休所认可中京川公司在涉诉房屋内的经营项目均已多年，在干休所未提交履约期间其针对中京川公司违约改变房屋租赁用途的异议材料情况下，应视为其对中京川公司关于在涉诉房屋内的经营项目是知晓并同意的，其对于中京川公司违反合同约定使用房屋构成违约的抗辩意见，本院不予采信。其主张中京川公司在履约过程中存在违法经营行为，构成违约，但对此未提交相应证据，故本院对此亦不予采信。最后，因租赁合同中约定了房屋装修期，故干休所对装修事宜应为知晓，且租赁合同第七条第三款关于未征得干休所书面同意部分所需费用由中京川公司负责的约定应适用于新建、添改建永久性建筑物、构筑物，并非针对装饰装修部分的约定。故对于干休所上述抗辩意见，本院不予采信。双方租赁合同及补充合同提前解除事由为不可归责于双方的事由，现中京川公司对其承租的活动中心的三层、四层进行装饰装修，上述装饰装修对涉诉房屋构成添附。租赁合同及补充合同提前解除后，上述添附仍存在一定的价值，干休所应对此给予中京川公司一定的补偿。
干休所针对具体的装饰装修残值的数额抗辩意见为：（1）中京川公司违反合同约定变更了房屋用途导致活动中心的308及活动中心四层存在不必要的装修部分；（2）电梯为违法建筑，不应补偿；（3）308的装饰装修补偿应另案处理且其中10台空调已经经协议归干休所所有，干休所已经支付对价；（4）地板部分其已经支付5万元，剩余部分费用中京川公司应自负；（5）屋顶防水非房屋主体结构的维修，维修费用根据租赁合同的约定应由中京川公司支付。对其第一项抗辩意见，如前文所述，本院不予采信。对于第二项抗辩意见，本院认为，虽四季青镇执法队出具的工作建议函列明了电梯存在安全隐患，且未经过军队业务部门批准，未取得规划许可手续，建议干休所恢复建筑规划原状，但该文件并未明确上述电梯属于违法建筑，且双方针对电梯安装亦签订有电梯安装协议，由此可知电梯安装工程经过了干休所的同意，根据电梯安装协议的约定，合同到期或因为中京川公司的原因中途解除合同时，中京川公司无偿将电梯移交给干休所，现租赁合同非因中京川公司原因提前解除，干休所关于电梯部分不予补偿的抗辩意见，没有依据，本院不予采信。对于其第三项抗辩意见，因实际使用308的次承租人非本案合同相对方，且干休所与308的次承租人之间亦无房屋租赁合同关系，根据合同相对性原则，干休所要求该房屋装饰装修残值另案处理，没有依据，本院不予采信。因基于空调协议，干休所已给付王某空调转让款35000元，从避免干休所针对上述空调重复补偿，本院将对上述款项在整体评估价值中予以扣减。对于其第四项抗辩意见，租赁合同第七条第一款第三项约定“羽毛球馆安装实木地板，甲方�次性出资5万元，乙方选料组织施工安装，费用不够，乙方追加”，现双方均认可干休所已经支付5万元，中京川公司同意在评估结果基础上直接扣减5万元，本院对此不持异议。上述合同条款只约定了后续费用的追加方，并未约定后续费用由中京川公司自负，故对于干休所关于剩余地板部分价值不应补偿的抗辩意见，本院不予采信。对于其第五项抗辩意见，根据租赁合同第七条第二款的约定，租赁期间房屋、设备等需要维修或因使用不当造成房屋、设备毁损的，由中京川公司负责出资恢复原状或维修，但主体结构大修、干休所安装的设备更新除外。屋顶防水部分虽非房屋主体结构，但属于干休所交付房屋时已存在工程，该部分工程的更新维护应由干休所负责，对于干休所认为该部分应由中京川公司自担费用的抗辩意见，本院不予采信。综上，经核算，涉诉房屋中装饰装修残值为2411393元。因租赁合同及补充合同提前解除原因为不可归责于双方事由，故从平衡双方利益出发，本院酌定，干休所依照50%的比例给付中京川公司装饰装修残值的补偿款1205696.5元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下：
一、中国人民解放军空军北京西郊老干部服务办公室与北京东×中心于二〇〇三年六月二十五日签订的《房屋租赁合同》及于二〇〇五年五月三十日签订的《补充合同》于二〇一七年十月九日解除；
二、中国人民解放军北京卫戍区海淀第七退休干部休养所自本判决生效后七日内向北京中京川商贸有限责任公司支付装饰装修补偿款一百二十万五千六百九十六元五角；
三、中国人民解放军北京卫戍区海淀第七退休干部休养所自本判决生效后七日内向北京中京川商贸有限责任公司支付预期收益补偿款十万元；
四、中国人民解放军北京卫戍区海淀第七退休干部休养所自本判决生效后七日内退还北京中京川商贸有限责任公司押金（即租赁保证金）十三万元；
五、中国人民解放军北京卫戍区海淀第七退休干部休养所自本判决生效后七日内退还北京中京川商贸有限责任公司未使用的电费四千七百零四元；
六、驳回北京中京川商贸有限责任公司的其他诉讼请求；
七、驳回中国人民解放军北京卫戍区海淀第七退休干部休养所的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二万四千八百零八元（北京中京川商�有限责任公司已预交），由北京中京川商贸有限责任公司负担一万八千一百六十八元，已交纳；由中国人民解放军北京卫戍区海淀第七退休干部休养所负担六千六百四十元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费三千六百五十九元（中国人民解放军北京卫戍区海淀第七退休干部休养所已预交），由中国人民解放军北京卫戍区海淀第七退休干部休养所负担，已交纳。
鉴定费四万八千元（北京中京川商贸有限责任公司已预交），由北京中京川商贸有限责任公司负担二万四千元，已交纳，由中国人民解放军北京卫戍区海淀第七退休干部休养所负担二万四千元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 周 红
二〇一八年七月三十一日
书记员 张慧聪