北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第11946号
原告北京丛林庄园物业管理有限公司，住所北京市通州区宋庄镇疃里村。
法定代表人陈振忠，总经理。
委托代理人王为民，北京市德通律师事务所律师。
委托代理人韩强，女，1983年11月11日出生。
被告辽宁省本溪市人民政府驻北京联络处，地址通州区宋庄丛林庄别墅区X号。
法定代表人于景志，主任。
委托代理人吕雪涛，北京市地平线律师事务所律师。
原告北京丛林庄园物业管理有限公司（以下简称原告）与被告辽宁省本溪市人民政府驻北京联络处（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员霍云独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王为民、韩强，被告的委托代理人吕雪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告购买了北京市通州鑫华房地产开发公司开发建设的通州区宋庄镇疃里村丛林庄小区别墅一套，楼号为X号，建筑面积505.20平方米，并长期在此居住，接受我方的物业管理服务。但被告自1999年10月1日起以各种理由不交纳物业管理费171262.8元。自2003年9月9日至2007年4月4日实际使用热水费1330元，经原告向被告多次催款未果的情况下，原告诉至法院，请求法院判令被告缴纳所欠物业管理服务费171262.8元；热水费1330元，合计172592.80元。诉讼费由被告承担。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、我公司未与原告签订物业服务合同，我公司所在的丛林庄小区业主大会、业主委员会亦未与原告签订物业服务合同，原告所谓的物业服务无法定或约定依据。二、我公司并不是接受原告的物业服务，而是居住在该小区被动被原告”强制服务”。三、原告以服务之名行收费之实，没有服务内容。四、即便原告提供了物业服务，其服务亦有重大过错和瑕疵，且其请求超过诉讼时效。
经审理查明：被告于1996年购买了北京市通县京华房地产开发总公司（以下简称京华公司）的北京市通州区宋庄镇丛林庄小区X号别墅一栋，该房屋建筑面积为505.20平方米。1999年5月28日，京华公司在工商部门更名为北京市通州鑫华房地产开发公司（以下简称鑫华公司）。1999年9月28日华能房地产开发公司（以下简称华能公司）与鑫华公司签订《物业管理委托合同》，鑫华公司委托华能公司负责北京市通州区丛林庄小区别墅区的物业管理，双方对委托管理事项、权利义务、服务质量、违约责任等进行了约定，委托期限自1999年10月8日至2001年10月7日，华能公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、专项服务费和特约服务费，双方在合同附表中将物业服务费约定为2.33元／㎡月。合同签订后，华能公司丛林庄物业管理部将该收费项目和标准向北京市通州区物价局进行备案，北京市通州区物价局于2000年7月20日最终核定物业费收费标准为2.86元／㎡月。2001年11月21日华能公司出具证明，证明《物业管理合同》签订后，华能公司授权其下属单位
--
华能公司丛林庄物业管理部进行管理。2001年11月20日华能物业管理公司成立，同时取代华能公司丛林庄物业管理部的职能，合同中华能公司的权利义务由华能物业管理公司继承。华能物业管理公司同时在证明上盖章确认。
2002年9月16日经北京市通州区工商局批准，原告成立，注册资本300万元，鑫华公司和北京京海龙集团公司各占50%的股份。2002年11月20日华能物业管理公司和原告签订协议书，约定华能物业管理公司自2002年10月31日起正式退出丛林庄小区的物业管理，由鑫华公司聘请原告进行物业管理。华能物业管理公司在物业管理期间内的一切债权、债务及所发生与小区业主的经济纠纷，由原告按法律程序继续办理。鑫华公司对此同意并在协议上盖章确认。2002年12月7日，华能物业管理公司出具授权委托书，授权原告全权办理华能物业管理公司在丛林庄小区管理期间内所发生的一切债权、债务及经济纠纷等有关事宜。相关法律手续由原告继续办理。
2002年11月2日原告与鑫华公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告负责丛林庄小区别墅区的物业服务管理。原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费（依据《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》）别墅区2元／月平方米（详见附表）；2、专业服务费（当事人按实际发生费用计付）；3、特约服务费（当事人按实际发生费用计付）。委托管理期限从2002年11月11日起至2004年10月31日止。2002年11月11日，北京市通州区物价局将原告上报的物业费收费标准进行备案，备案的收费标准为2.39元／㎡月，热水费收费标准为10元／吨，按照实际发生含排污费计付。2004年11月3日、2006年10月30日、2008年11月1日原告和鑫华公司继续签订《物业管理委托合同》，合同内容与2002年11月2日签订的《物业管理委托合同》一致。在2008年11月1日双方最后签订的合同中，双方约定委托管理期限为业主委员会成立后聘用物业公司将签订新的委托合同。原告主张的物业费计算标准为自1999年10月1日起至2001年12月31日止，按1元／㎡月计算；自2002年1月1日起至2014年12月31日止，按照2元／㎡月计算。根据原告提供的水电煤气查表记录，被告自2003年9月9日起至2007年4月4日止共使用热水共计133吨。
经核实，被告未缴纳自1999年10月1日起至2014年9月30日止的物业费共计168231.6元及自2003年9月9日至2007年4月4日的热水费1330元。
上述事实，有物业管理委托合同、协议书、证明、物业管理费收费标准、照片、（2011）二中民初字第05169号民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人一经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。本案中华能公司经鑫华公司同意将物业管理工作交由华能物业管理公司负责，后原告依据与华能物业管理公司签订的协议承接了涉案小区的物业管理工作及之前所有的债权、债务，并自2002年11月2日开始与鑫华公司签订正式的《物业管理委托合同》，原告对小区物业进行管理并收取物业费、热水费，合法有据。现被告接受了原告提供的物业服务及热水服务，理应交纳相应的物业服务费及热水费。故对原告要求被告给付自1999年10月1日至2014年8月31日期间的物业费及自2003年9月9日至2007年4月4日期间的热水费的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持，具体数额以本院核实为准。对于原告要求被告给付2014年10月1日至2014年12月31日期间的物业费，因双方并未对交费日期进行约定，且原告尚未提供该期间的物业服务，故对于该部分物业费，原告可待实际提供物业服务之后另行解决。被告所称原告主张物业费及热水费已超过诉讼时效的辩解意见，因原告的服务存在延续性和公益性，且原告并未明显怠于行使权利，故对于被告称原告主张已过诉讼时效的意见，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告辽宁省本溪市人民政府驻北京联络处给付原告北京丛林庄园物业管理有限公司自一九九九年十月一日至二○一四年九月三十日期间的物业费共计十六万八千二百三十一元六角，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、被告辽宁省本溪市人民政府驻北京联络处给付原告北京丛林庄园物业管理有限公司自二○○三年九月九日至二○○七年四月四日期间的热水费共计一千三百三十元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、驳回原告北京丛林庄园物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千八百七十六元，由原告北京丛林庄园物业管理有限公司负担三十元（已交纳），由被告辽宁省本溪市人民政府驻北京联络处负担一千八百四十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 霍 云
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 魏楚乔