浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙温民终字第1432号
上诉人（原审被告）：温州市嘉晨房地产开发有限公司。
法定代表人：刘胜荣。
委托代理人：柯晓枫。
上诉人（原审原告）：叶一舟。
上诉人温州市嘉晨房地产开发有限公司（以下简称嘉晨房开公司）、叶一舟因商品房预售合同纠纷一案，不服温州市龙湾区人民法院（2013）温龙永民初字第359号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2009年4月14日，原告叶一舟与被告嘉晨房开公司签订商品房买卖合同，原告向被告购买商品房位于温州市经济开发区瑞嘉佳园第4幢1704号房屋，建筑面积为89.510平方米，总售价金额为1457760元。该合同约定被告应在2011年3月8日前将该商品房经验收合格后交付原告。合同签订后，原告依约定履行了合同义务，该商品房于2011年1月24日绿化验收已经合格、取得人民防空工程平时使用证，2011年1月26日建设工程五方质量责任主体等单位组成的竣工验收小组验收核定合格，被告于2011年3月8日向原告交付了房屋，原告予以接受，并已装修使用。被告交付房屋给原告使用后，由于小区中部分住户违章，致使综合验收受阻，原告至今无法领取房地产权属证书。遂诉至法院。
原判认为，原告叶一舟与被告嘉晨房开公司之间签订的商品房买卖合同系在双方平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。本案原、被告双方争议的主要焦点为被告交房是否符合条件。原告主张本案所涉工程未经消防、环保、规划等部门验收，就交付给原告使用，视为未具备交付条件交付，所以应以工程综合验收合格时间即2013年5月15日为房屋的交付时间。本院认为2011年1月24日该商品房绿化验收已经合格、取得人民防空工程平时使用证，2011年1月26日建设工程五方质量责任主体等单位组成的竣工验收小组验收核定合格，温州市经济开发区工程质量监督站于2011年2月17日也予以了证明，2011年2月15日该商品房取得了消防验收备案，2011年2月25日通过了环保验收，未经综合验收原因系其他住户违章造成。被告于2011年3月8日交付给原告的房屋属于商品房已经验收合格，符合交房条件，不存在逾期交付。因此，原告主张被告赔偿原告逾期交房违约金，不予支持。被告辩称逾期办证的原因系规划审核的滞后、政府行政管辖权的变更以及业主违法搭建建筑物引起的，被告没有错误，被告未在商品房买卖合同约定的时间内交付房地产权属证书给原告，系构成违约，故对该抗辩不予采纳。同时，原告主张逾期办证违约金5000元，系按合同约定已付房价款的0.5%，并且原告也已经予以降低，系双方的真实意思表示，予以支持。原告合理的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告温州市嘉晨房地产开发有限公司赔偿原告逾期办证违约金5000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费9535元，减半收取4767.5元，由原告叶一舟负担4742.5元，被告温州市嘉晨房地产开发有限公司负担25元。
宣判后，叶一舟、嘉晨房开公司均不服，向本院提出上诉。
叶一舟上诉称：一、一审对竣工验收合格时间的认定不符合事实及法律规定。证据核实确认书形成时间为2013年5月8日，反证竣工验收合格的时间不早于该时间。该证据遵守事项第二条明确规定，未取得本确认书的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，建设主管部门不予竣工备案。《中华人民共和国城乡规划法》第45条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。因此，认定竣工验收合格的时间不得早于2013年5月8日。《竣工验收备案表》仅有各方盖章，并无注明竣工验收意见。二、一审对涉案商品房的交付条件认定错误。商品房在交付前需经验收合格和城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件和有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。然而，涉案件房屋交付时，尚未具备上述条件。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，交付行为无效。无效的民事行为，从行为开始就没有法律约束力。三、一审对房屋是否合法交付的认定存在错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付适用，但当事人另有约定的除外。该解释原旨是针对对房屋的物权转移而言，实际控制则视为转移占有。视为转移占有的交付条件，仍然必须以合法为前提。如当事人约定以房屋转移登记为交付条件，那么仅是房屋的转移占有，不能视为房屋已经交付。请求撤销原判，改判支持原审全部诉讼请求。
上诉人嘉晨房开公司上诉称：原审要求上诉人承担逾期交付房屋权属证书支付违约金，与事实和法律不符，不能成立。首先，在本案中，导致上诉人迟迟未能取得规划核实确认书，进行综合验收和竣工备案登记的原因是由于其他住户的违章以及政府行政管辖权变更造成的。未能通过综合验收，也就无法办理房屋所有权初始登记。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人在其负过错时，才承担违约责任。本案迟延办证责任不在出卖人，故不应承担责任。请求撤销原判第一项内容，依法驳回被对方的诉讼请求。
上诉人叶一舟针未到庭，其针对嘉晨房开公司的上诉书面辩称：部分业主有机会搭建违章建筑，原因在于嘉晨房开公司违法提早向业主交付房产导致，嘉晨房开公司对此有过错。早在2012年4月12日，温都网就曾报道过本案无法办理产权证一事。在报道中，记者采访了经济技术开发区规划与建设局规划处的陈处长，其称在整个审批和交付的过程中，房开公司颠倒了次序，在没有经过规划审批的情况下，就把钥匙交给业主，一部分业主有机会在审批前违建，造成所有人都拿不到房产证，房开公司有不推卸的责任。因此，无法办理产权证是对方过错造成。
上诉人嘉晨房开公司在二审审理期间提供了以下证据：1、竣工验收意见表，证明2011年1月26日竣工验收意见表记载验收合格的事实。2、产权登记证书，证明2013年8月27日涉案房产已经获得产权登记的事实。本院认为，上诉人叶一舟经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，视为放弃质证的权利。证据1、2，符合证据的真实性、关联性、合法性的构成要件，本院予以确认。
本院经审理查明：诉争房屋目前已经可以办理产权证书。其余事实与原判认定的事实一致。
本院认为，上诉人叶一舟经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，且其亦未交纳二审案件受理费，依法应按其撤回上诉处理。上诉人叶一舟与上诉人嘉晨房开公司于2009年4月14日签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法、有效。上诉人叶一舟与上诉人嘉晨房开公司双方均应当按照合同的约定享有权利和承担义务。根据《商品房买卖合同》第十五条第2项的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如果买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%一次性向买受人支付违约金。在本案中，上诉人嘉晨房开公司从2011年3月8日交付房屋起，上诉人叶一舟至原审诉讼时仍未能办理房屋产权证书，已经远远超过180日的时间，上诉人嘉晨房开公司已违反了合同的约定。上诉人嘉晨房开公司依法需要先经过规划审批，待审批手续通过之后，才能将诉争房屋交付买受人。上诉人嘉晨房开公司在没有经过规划审批的情况下将诉争房屋先行交付业主，使部分业主在审批前违建，导致产权证迟延办理，应当视为上诉人嘉晨房开公司存在一定的过错。上诉人嘉晨房开公司以本案系部分住户违章搭建等原因导致，其不存在过错为由，主张其不应承担违约责任，本院亦不予采纳。据上，上诉人嘉晨房开公司的上诉理由不成立，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人温州市嘉晨房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓习军
审判员 陈肖俭
审判员 郑明岳
二〇一三年十一月十五日
书记员 钟志亮