贵州省德江县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）德民初字第26号
原告：铜仁市恒泰房地产开发有限公司德江分公司。住所地德江县青龙镇玉溪路林业局院内。
负责人：杨健，该公司经理。
委托代理人：周俊国，德江县青龙镇法律事务所法律工作者。
被告：李寿娥，女。
原告铜仁市恒泰房地产开发有限公司德江分公司（以下简称恒泰德江分公司）诉被告李寿娥房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告恒泰德江分公司负责人杨健的委托代理人周俊国、被告李寿娥到庭参加诉讼，庭审中被告李寿娥未经法庭许可中途退庭。本案现已缺席审理终结。
原告恒泰德江分公司诉称：原告对原德江县林业局小区进行开发，由于被告的房屋在开发范围内，在开发过程中，原、被告于2011年7月5日在自愿、平等、互利的基础上签订了《房屋拆迁补偿协议》。协议约定：被告现有住宅建筑面积460.16平方米，交原告拆迁后就地还被告住房4套，共计建筑面积460.16平方米；原告另补偿被告住房过渡费等五项费用共计人民币232877元；被告必须在本协议签订后15日内腾空住房交由原告拆迁。之后，原告已按协议的约定向被告支付了上述过渡费232877元。然而，被告将该补偿费领取后时至今日都未按协议约定将该房屋交给原告拆迁，原告多次找被告协商搬出该房屋让原告拆迁后开发建设，可被告却无理取闹，拒不搬出。由于被告的不诚信行为已严重损害了原告的合法权益，给原告的开发造成了严重障碍，现具文诉至人民法院，请求人民法院依法判决确认原、被告所签订的《房屋拆迁补偿协议》有效，并判令被告在短期内搬出拆迁之房。
被告李寿娥辩称：原告与被告所签订的《房屋拆迁补偿协议》内容粗糙、条款不详、弊病较多。协议的形成有重大失误，一是单方面写的；二是双方没有进行充分协商；三是领导强制限期必须签订协议，是迫于施压所达成的协议，不是被告的自愿行为；四是涉案房屋的建筑面积，原来的协议书上是460.11平方米，少算了40.11平方米；五是涉案房屋的空地面积，原来的协议书是193.8平方米，少算了68.16平方米；六是涉案房屋的附属物，原评估书上是22项，现铜仁信德公司评估为29项，又少算了7项；七是涉案房屋拆掉后，在原协议书上补还四套住房，并注明就地起房归还，其中一层（底层）两套，二层一套；三层一套；八是就地起房，原告的图纸设计已标榜向社会告知，系24层电梯楼，一层、二层、三层是大框架，属商业用房，与原协议书上补偿四套住房位置不相符合；九是德江县物价局对涉案房屋评估总价为630179.19元，而铜仁信德公司评估总价为1693079元，其中差额巨大，这说明原告事先都是有目的的。被告的具体要求为：一、按协议办，就地起房，在此基础上补偿四套住房，一层两套，二层一套，三层一套；二是原告公司少算40.11平方米的建筑面积，必须平均增加到四套住房面积之内，不能核算钱；三、原告公司对被告方的空地面积所少算的68.16平方米，可按市场价格补偿；四、附属物所少算七项，重新估价补偿；五、原告公司在本房子地段建房时，阻断了被告房子的下水道，造成房子长达七年之久未租出去，所造成的经济损失应给予赔偿；六、起诉费属原告所为，被告不承担。
在本案的审理过程中，原告恒泰德江分公司就其起诉的事实及诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：
1、法定负责人的身份复印件、营业执照、组织机构代码。该组书证拟证明原告恒泰德江分公司具有合法的开发资格的事实。
2、德江县国土让（合）字20060008号国有土地使用权出让合同。该书证拟证明原告恒泰德江分公司已取得合法的开发资格，争执之地已在合法开发的范围内的事实。
3、《房屋拆迁补偿协议》。该书证拟证明原、被告双方在政府及主管部门的协同下自愿签订拆迁协议并且已履行了相应的约定义务之事实。
被告李寿娥未向本院提交证据。
庭审中，被告李寿娥未经法庭许可中途退庭，无质证意见。为了查清相关案件事实，本院依职权就涉案房屋的评估事宜到德江县物价局价格认证中心调取了房地产价格评估意见书，该评估意见是建立在以房换房另补偿过渡费、装修费、搬家费等费用的基础上所作的评估，评估价为人民币630654.27元。同时，本院到德江县城南新区拆迁办调取了贵州铜仁信德房地产价格评估有限公司所作的XD2012（估）第7023号房地产估价报告书，该报告书是建立在纯货币补偿的基础上所作的评估，其评估总额为人民币1693079元。本院依法组织原、被告双方进行质证，原告质证对德江县物价局价格认证中心的评估意见和信德房地产价格评估有限公司所作的XD2012（估）第7023号房地产估价报告书均无异议，对被告辩称提出的补充复核结果即建筑面积少算了39.53平方米、空地面积少算41.7平方米均表示认可，并且对应支付的价款也明确表示应予支付。被告质证对德江县物价局价格认证中心所作的评估报告不认可，因当时被告已经买了商品房，被告要求的是纯货币补偿，后来县物价局价格认证中心进行评估时并未经被告的同意，是擅自行为，但是在县物价局价格认证中心的相关材料上是被告签的字，包括后来对建筑面积、空地面积不实的复核材料都是其本人签的字；该补的钱其未领；对铜仁信德房地产价格评估有限公司所作的XD2012（估）第7023号房地产估价报告书，认为若当初就按这个报告被告无意见，这是时隔两年后才评估的，被告不接受，现在必须按市场价补被告，同时还有一些损失。
综合全案，现认证如下：原告提交的1号、2号、3号证据，具有真实性、合法性和关联性，对其证明力予以确认。本院依职权所调取的两份房地产价格评估报告的真实性予以确认。
经审理查明：2006年11月10日，原告恒泰德江分公司与德江县国土资源局共同签订了德江县国土让（合）字20060008号国有土地使用权出让合同，德江县国土资源局以土地出让人的身份将宗地位于德江县青龙镇玉溪路与利民路之间林业片区地段出让给受让人原告恒泰德江分公司，宗地编号为G-359，总面积为14400平方米，其中除1700平方米作为德江县林业局办公设施建设用地为行政划拨用地外，出让宗地内的其他土地用途为商住。该宗地的土地使用权出让价款为每平方米437.5元，总额为6300000元，其中土地出让金2000000元，受让人原告恒泰德江分公司已向出让人德江县国土资源局缴付了5000000元土地出让价款，余款在2007年4月30日前一次性付清。被告李寿娥的房屋及附属物以及其管理使用的空地在该宗地四至范围内，原、被告双方于2011年7月5日在自愿、平等、互利的基础上共同签订了《房屋拆迁补偿协议》，其内容为：甲方李寿娥，乙方铜仁恒泰房开公司德江分公司。经甲、乙双方协商，甲方同意乙方对甲方的现有住房进行拆除，按小区规划进行修建。本着平等互利的原则，双方达成如下协议：一、甲方现有住宅建筑面积460.16㎡，交乙方拆迁后就地还原甲方住房4套共计总建筑面积460.16㎡。（其中：一层还住房两套，客厅朝外为卷闸门；二层一套；三层一套）。面积以设计面积为准，若总建筑面积在±5㎡内互不补差价，超出部分双方按市场价补差。其位置先由甲方优选再出售。二、其它补偿：1、乙方补偿甲方空地费114458元；2、乙方补偿原清理费10000元；3、乙方补偿甲方装修费46119元；4、乙方补偿住房过渡费两年共计60000元；5、乙方补偿甲方搬家费2300元；以上5项共计232877元。三、甲、乙双方合同签订后，甲方在15日腾空住房交乙方拆迁，旧房材料归乙方所有，乙方必须在24个月内完成修建，并验收合格交给甲方，若因其它原因交房时间顺延。其交房标准为通电至进户口，水通至卫生间，内墙和地面为水泥清光，窗为铝合金，进户门为防盗门（室内门，甲方自理）。外墙一切与小区相同，不做特殊装饰。四、甲方搬迁后，将其房产证和土地证交乙方。房屋完工后由乙方办理新的房产证和土地证（办理费用由乙方负责）。五、甲方搬进小区后，应按小区各项规定交纳其费用，统一由物管公司管理。六、本合同一式叁份，甲、乙双方各执一份，城南指挥部一份。本合同未尽事宜，由甲、乙双方共同协商解决。甲方代表（签字）：李寿娥（捺印）乙方签字：杨健［铜仁市恒泰房地产开发有限公司德江分公司（合同专用章）］。协议签订后，原告已按协议的约定向被告支付了补偿空地费114458元、补偿清理费10000元、补偿装修费46119元、补偿住房过渡费60000元、补偿搬家费2300元，共计232877元。被告已按约定向原告交付了该房所涉的相关产权手续，并将涉案房屋腾空后交由原告方拆迁。之后，原告在对该涉案房屋组织人员进行拆除时，被告出面阻止不准原告拆除。原、被告双方为此发生纠纷，经有关部门和相关人员协调处理未果，原告诉至本院。
另查明：2011年3月31日，德江县物价局价格认证中心对涉案房屋在以房换房另加补偿过渡费等费用的基础上进行评估，其评估总额为人民币630654.27元。被告李寿娥对评估房屋的建筑面积、空地面积提出异议，2011年8月4日，根据被告李寿娥的反映，该中心对涉案房屋的测算进行复核，涉案房屋建筑面积少算39.53平方米、空地面积少算41.7平方米。少算的建筑面积和空地面积按规定应计付的价款拆迁费28777.84元（39.53㎡×728元／㎡）、空地补偿费15012元（41.7㎡×360元／㎡）原告未支付给被告，被告也未领取。2012年11月28日，德江县城南新区建设工作领导小组办公室委托贵州省铜仁市信德房地产价格评估有限公司对被告的涉案房屋地产及附属物进行价值评估。2012年12月5日，贵州铜仁信德房地产价格评估有限公司经评估，作出了XD2012（估）第7023号房地产估价报告书，该报告书是建立在纯货币补偿的基础上所作出的，其房地产总价值、空地价值、附属物价值评估总额为人民币1693079元。
本院认为：原告作为依法登记注册的房地产开发企业，依法有偿取得了德江县青龙镇玉溪路与利民路之间林业片区地段的土地使用权进行土地开发建设与利用，被告李寿娥的房屋及附属空地在其取得的开发土地面积范围内。开发建设中，原、被告在自愿、平等的基础上经充分协商共同签订了《房屋拆迁补偿协议》，该协议所涉内容均为双方当事人的真实意思表示，双方当事人均具有完全民事行为能力，且协议的内容不违反法律和社会公共利益，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”之规定，原、被告之间所签订的《房屋拆迁补偿协议》合法有效，现原告要求本院依法确认原、被告双方所签订的《房屋拆迁补偿协议》有效的诉请，事实清楚，证据确凿充分，且于法有据，本院予以支持。协议签订后，原告已按约定向被告支付补偿了空地费、清理费、装修费、搬家费、住房过渡费共计232877元，被告已按约定向原告交付了该房屋所涉的相关产权手续，并将涉案房屋腾空后交由原告予以拆迁，拆迁过程中，被告出面阻止，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告要求本院依法判令被告在短期之内搬出拆迁之房的诉请，本院应予支持。至于被告认为双方所签订的《房屋拆迁补偿协议》有重大误解，系他人胁迫所为，不是被告的自愿行为，请求确认协议无效的问题，因被告未能向本院提供胁迫方面的证据来支撑其抗辩主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被告的抗辩事由依法不能成立。同时双方所签订的《房屋拆迁补偿协议》不具备无效的法定情形，其抗辩主张本院不予支持。至于被告提出的原协议书签订补被告一层两套、二层一套、三层一套的四套房屋是就地起房，现原告的建房图已改变为建24层电梯房，一、二、三层均为商业用房，与原协议约定明显不符，要求按原协议执行，就地起房补偿一层两套、二层一套、三层一套，将少算的房屋面积39.53㎡的面积平均增加到四套住房面积之内的问题，因原、被告双方签订的房屋拆迁协议约定是就地还房四套，并有层数约定，故原告应按协议约定办理，并将漏算的39.53㎡房屋面积增补到四套房屋中，对被告的该项抗辩主张，本院予以支持。至于被告提出的德江县物价局价格认证中心、贵州省铜仁信德房地产价格评估有限公司所作的涉案房屋评估报告的评估价值悬殊巨大，涉案房屋的附属物相差7项，即德江县物价局价格认证中心少计7项，要求对少计部分重新估价补偿问题，因两份评估报告是建立在不同评估方式上，即德江县物价局价格认证中心对涉案房屋的评估是建立在以房换房另补偿过渡费、装修费等费用基础上的评估，贵州省铜仁信德房地产价格评估有限公司所作评估报告是建立在纯货币补偿的基础上的评估，评估价值悬殊巨大是正常的，且德江县物价局价格认证中心在进行涉案房屋拆迁实物指标登记时被告已对指标数签字认可，不存在异议，故其请求对两份评估报告相差的7项实物指标重新估价补偿的请求，本院不予支持。至于被告抗辩主张的涉案房屋的空地面积少算68.16㎡，应按市场价格补偿的问题，经查明被告涉案房屋的空地面积少算41.7㎡，该面积被告已签字认可，根据房屋拆迁补偿协议对空地面积采取的货币补偿按德江县人民政府出台的统一标准补偿即360元／㎡，故原告应补偿被告空地补偿费15012元（41.7㎡×360元／㎡），被告提出按市场土地价格予以补偿的请求本院不予支持。至于被告抗辩主张涉案房屋的建筑面积少算39.53㎡，要求增补到协议约定的四套住房面积中的请求本院予以支持，同时该39.53㎡的房屋建筑面积应按协议约定计算房屋拆迁费，根据协议约定房屋拆迁费728元／㎡，据此原告应另行支付39.53㎡的房屋拆迁补偿费28777.84元（39.53㎡×728元／㎡），虽然被告对此费用未提出，但是原告理应支付。至于被告抗辩主张原告在开发建设中，阻断被告房子下水道的排放，造成被告房屋七年未能出租的房屋租赁损失应予赔偿问题，因原、被告双方对该问题已在《房屋拆迁补偿协议中》第二项“其它补偿”中的第2条“乙方补偿原告清理费10000元”已作协商处理，其清理费10000元指的便是被告下水道排放受阻的清理费用，故协议已作处理，本院不予调整；其提出造成涉案房屋七年未能出租的损失因协议签订时间为2011年7月5日，且协议签订后涉案房屋被告按约定应交付原告拆迁，故不存在房屋租赁损失，对其请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告铜仁市恒泰房地产开发有限公司德江分公司与被告李寿娥于2011年7月5日签订的《房屋拆迁补偿协议》合法有效；
二、限判决生效后10日内，被告李寿娥迁出《房屋拆迁补偿协议》所涉之房屋。
案件受理费20038元，由原告铜仁市恒泰房地产开发有限公司德江分公司承担8015.2元，被告李寿娥承担12022.8元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。
逾期，本判决则发生法律效力；权利方可在判决书确定的履行期满之日起二年内申请执行。
审 判 长 张月明
人民陪审员 戴炳华
人民陪审员 袁宗涛
二〇一三年六月二十日
书 记 员 王 丹