山东省东营经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东开民初字第123号
原告：郭步伟。
委托代理人：李敏，山东宁海律师事务所律师。
被告：东营胜兴置业有限公司。
法定代表人：解君，经理。
委托代理人：谢树光，山东鲁北律师事务所律师。
原告郭步伟诉被告东营胜兴置业有限公司（以下简称“胜兴公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭步伟的委托代理人李敏、被告胜兴公司的委托代理人谢树光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭步伟诉称，2009年10月，原告向被告胜兴公司购买阳光100城市丽园67号楼商品房一套，约定房屋总价款380801元，被告应于2011年5月30日前将房屋交付原告，交房时应取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书。原告依约交付了购房款，但被告交付时不具备交房条件，直到2013年才取得备案表、报告书。合同同时约定被告应当在商品房交付使用后180日内办理房产证，但截至目前也没有为原告办理房产证。原被告多次协商未果，现诉请判令被告支付逾期交房及办证的违约金共计15000元。
被告胜兴公司辩称，被告在合同约定期限内通知原告交付房屋，原告进行了验收，也没有提出任何异议，表明原告认可房屋质量符合约定。合同约定交付时应出示竣工验收备案表等资料，但该规定属于管理性的禁止性规范，不妨碍房屋的交付使用，原告接收房屋系对自己权利的自由处分，应视为对购房合同条款的变更，被告在2013年将各种手续办理完毕。因此，原告无权要求被告承担自交房之日至具备交付条件的违约金。根据合同附件五第五条的规定，原告应及时提交办理房产证的相关文件和资料，但原告起诉前从没有将资料提交过，也没有要求办理房产证，而且被告在办证上仅负协助义务。合同第十六条已明确约定逾期办证的违约金，即使被告承担责任，也应按照合同约定的已付房价款0.01%主张违约金。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，提供了以下证据：
证据一：商品房预售合同一份，拟证明：2009年10月22日，原告见到了该合同及附件的最后一页，并签字、捺印，但没有约定房屋位置、面积、价款、交付时间、违约责任等。2013年6月份，被告提供了该合同，原告才知晓合同主文，但合同的全部内容都没有经过原告确认和同意。原告只认可第三条“第67幢2单元904号房”是我方该购买的合同内容，其他都不认可。
被告对证据的真实性没有异议，但认为原告主张不知道合同内容没有依据。原告在2009年10月22日就知晓合同内容并收到了合同。如果不知道合同内容，就无从知道何时交房，实际上原告已经接收房屋。
证据二：收据两份，拟证明：原告付清了全部购房款。
被告对证据的真实性和证明目的没有异议，但认为与本案无关。
被告胜兴公司为证明其主张，提供了以下证据：
证据一：交房通知书、房屋验收交接表、交房手续流转单各一份，拟证明：原告已经认可房屋质量符合合同约定并具备移交的居住条件，也没有证据证明存在严重质量问题致其无法居住。原告对房屋进行验收后，风险责任即转移给原告。
原告质证认为其没有在交房通知书上签字，不能证明被告履行了通知义务，对交房手续流转单、房屋验收交接表上的签名没有异议，但原告既没有看到流转单上涉及到的文件、文书，也不清楚交接表中的具体内容。
证据二：竣工验收备案表、测绘成果报告书、楼盘门牌号证明各一份，拟证明：被告在2013年3月12日和2013年5月15日完成了阳光100城市丽园28幢楼竣工验收备案和房屋面积测绘，该28幢楼就是涉案房屋所在的67号楼。
原告对证据的真实性均没有异议，认为可以证实交付房屋时不具备交房条件，被告构成违约，但不能证实28号楼是涉案的67号楼。
经庭审质证、本院审查：对原告提交的证据，被告对证据一的真实性没有异议，对证明目的有异议，本院认为，商品房预售合同及附件上有原告本人签字及捺印，原告主张签字时没有收到合同，也不知晓合同主文，但无证据证实，本院对合同的证明效力予以确认。被告对证据二的真实性及证明目的均没有异议，予以采信。
对被告提交的证据，证据一中的流转单、交接表上有原告签字，与通知书相互印证，可以证实被告在2011年5月28日将房屋交付原告，予以采信。原告对证据二的真实性均没有异议，但认为楼盘门牌号××幢楼就是涉案房屋所在的67号楼，本院认为门牌号证明是管理机关作出的，形式合法，予以采信。
2014年10月29日，本院向东营市房产交易中心调查涉案房屋初始登记情况，该中心出具房屋权属登记信息表一份，原被告均无异议，予以采信。
根据举证、质证、当事人陈述及本院调查、认证的情况，确认以下事实：
2009年10月22日，原告郭步伟与被告胜兴公司签订《商品房预售合同》（编号YS0007907）一份，约定原告购买阳光100城市丽园第67幢2单元904室住宅房1套，房屋总价款为380801元；被告在2011年5月30日前将房屋交付原告使用，交付时应取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书。合同第十条对逾期交房的违约责任约定为：逾期超过90日后，原告有权解除合同，由被告在解除通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的1%支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告每日按已付房价款0.015%支付自逾期交付次日起至实际交付日止的违约金。合同第十六条同时约定被告应在交付使用后180日内，将办理权属登记所需的材料报产权登记机关备案，因被告原因致使不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的，被告按已付房价款的0.01%支付违约金。合同附件五第五条对产权登记作了补充约定，如原告为按揭付款，则自房屋交付之日起60日内，原告应及时提交办理房屋所有权转移登记的相关文件及资料，并及时交纳相关税费。合同签订后，原告付清了购房款。2011年5月28日，被告将房屋交付原告，原告在交房手续流转单、房屋验收交接表上签字。涉案房屋所属的67幢楼的原楼号为28幢，被告在2013年3月12日和2013年5月15日完成了对该幢楼房的竣工验收备案和分房面积测绘。2013年6月18日，被告向房产部门申请初始登记，并于2013年7月31日完成了初始登记。涉案房屋至今未取得产权证。
本院认为，原告郭步伟与被告胜兴公司签订的《商品房预售合同》（含附件）合法有效，双方应忠实全面履行合同义务。
关于逾期交房问题。双方在合同第九条中约定：被告应于2011年5月30日前将房屋交付原告使用，交付时应取得竣工验收备案表、面积实测技术报告书。双方约定附加条件的交房条款，目的是交付取得质量合格、面积符合约定的房屋，就本案来说，被告2013年3月取得了建筑工程竣工验收备案，证实先前交付的房屋不存在质量问题，原告也没有提交相反证据；实测报告测绘出的面积偏差可以通过增加、减少差价款或解除合同等弥补。该交付行为并未给原告造成实际损失，原告也未提交证据证实损失情况。该条款约定了交房行为及条件，原告作为完全民事行为能力人，在接收房屋时应尽到审查注意义务，若不具备交付条件，其有权拒绝接收直至被告交付符合约定的房屋。现原告已签字确认并接收、入住房屋，视为对其权利的处分。原告以被告交付房屋不符合约定条件为由，主张按日0.02%主张逾期交房违约金，证据与理由不足，本院不予支持。
关于逾期办证问题。根据房屋权属登记的相关规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。本案原被告在合同第十六条中约定，被告应在2011年5月28日交付商品房之日后的180日内申请初始登记，但被告实际申请时间为2013年6月18日。即使原告提供了资料，因不具备初始登记这个前提，仍然无法办证。故因被告的违约行为，致使原告不能申请及时办理房产证，被告应承担违约责任。根据合同约定，被告应向原告支付已付购房款0.01%的违约金，原告在庭审中主张该违约金数额过低，要求按日万分之二计算，但没有证据证明其因迟延办证所遭受的实际损失，同时也不符合合同的约定，不予支持，故被告应按已付房价款380801元的0.01%支付违约金38.08元，原告主张的超出部分不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、被告东营胜兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭步伟逾期办证违约金38.08元；
二、驳回原告郭步伟的其他诉讼请求。
案件受理费175元，由被告东营胜兴置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 张 磊
代理审判员 郑晓杰
人民陪审员 卢守礼
二〇一四年十二月五日
书 记 员 杨 林