江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终4790号
上诉人（原审被告）：钱秀琴，女，1934年8月21日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：王正伊，上海市锦天城（南京）律师事务所。
被上诉人（原审原告）：虞成新，男，1959年10月13日生，汉族，住南京市江宁区。
法定代理人：虞某（系虞成新之女），女，1986年5月18日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏天哲律师事务所律师。
原审被告：虞楠，男，1981年11月28日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：王正伊，上海市锦天城（南京）律师事务所。
上诉人钱秀琴因与被上诉人虞成新、原审被告虞楠确认房屋买卖合同无效纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初8457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
钱秀琴上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由同上诉状：一、案涉房屋为原审被告父母家庭共有房屋。1、被继承人虞学文与原审被告虞楠的母亲系东南大学职工，基于上述原因学校根据房改政策打分并结合原审被告家庭成员情况，在上述基础上才获得案涉房屋分配，案涉房屋仅系以被继承人虞学文名义办理登记，如系被继承人虞学文一人无论分房打分条件，还是人口均不能取得。2、案涉房屋的房款由原审被告虞楠的母亲出资。被继承人虞学文的工资主要用于抚养上诉人及被上诉人，且在分配案涉房屋时位于江宁老家需建造房屋,被继承人虞学文经济困难，无力出资。由于原审被告系家中唯一男孩，当时根据农村传统由被继承人虞学文及上诉人作主，由原审被告父母出资购买案涉房屋，房子以后归原审被告，在老家建造的房屋二间给被上诉人，其后由原审被告虞楠的母亲出资而取得案涉房屋。3、案涉房屋的实际使用状况事实，也进一步证明了房屋系原审被告父母家庭共有。自案涉房屋分配后，原审被告及其父母一直居住其内，且其一家户口也均在案涉房屋内。二、被上诉人系为争夺财产而恶意进行限制民事行为能力诉讼确认，该确认及鉴定程序均是在缺乏上诉人参与的情况下作出的。该行为明显有违诚信，不能作为本案的定案依据。1、被上诉人系上诉人抚养长大，对其身体、智力状况是否为限制民事行为能力非常清楚，被上诉人之所以能获得残疾证也系为免交农业税、能够获得低保而由被上诉人托人办理。退一步说，即使被上诉人的代理人提供了相关限制民事行为能力法律文书，一审法院也应当通知被上诉人到庭核实其相关能力的真实性。2、被上诉人的限制民事行为能力系在上诉人与原审被告房屋买卖后才确认，不能认定被上诉人放弃继承时即系限制民事行为能力人。相反现位于江宁的房屋拆迁，被上诉人如系智力障碍的限制民事行为能力人，其会要求全部拆迁安置房屋归其所有并占据全部拆迁款吗？3、被上诉人从不支付扶养费，上诉人将案涉房屋出售给自己的孙子，是为确保晚年的生活保障。三、被上诉人不是本案适格的原告。根据合同的相对性，房屋买卖合同的当事方为钱秀琴和虞楠，被上诉人非合同当事方，无权主张两人间的买卖合同无效。并且虞楠已经支付了合理的对价，该对价包括价款10万元以及对上诉人钱秀琴的赡养，且房屋已过户至虞楠的名下，虞楠为善意取得。四、本案本质上为遗产继承分割所引起的房屋买卖，而其中的公证程序只是分割的一种方式而已。即使分割侵犯了继承人的权益，按照相关的规定，也只是有擅自处分共有财产的人进行赔偿，而不是确认分割之后的后续买卖行为无效。本案中也不符合合同法52条规定情形，当事人更不存在恶意串通的故意。五、本案中对被上诉人放弃继承的行为应当适用民法通则的相关规定。由于本案继承公证发生在2017年10月份之前，也就是适用民法通则的相关规定，而根据民法通则以及民通意见的相关规定，在本案当中并没有任何证据来证明被上诉人是不能完全辨认自己行为能力的××人。因此，在没有证据证明被上诉人具有××的状况下，片面的认定放弃行为或者公证行为无效的话，没有事实依据，也不符合被上诉人的现实状况，更不能以后续的鉴定来推定之前的行为。因此本案当中应当要传唤被上诉人本人到庭，并且接受询问。被上诉人也应当提供其在公证之时符合民法通则规定的限制行为能力人的相关规定和证据。
虞成新辩称：第一，被上诉人虞成新自幼患有脑膜炎，智力发育迟缓，钱秀琴和虞楠对于该事实知晓。2009年被上诉人被评定为智力残疾三级，2017年司法鉴定为轻度发育迟缓，被法院认定为限制民事行为能力人。根据法律相关规定，限制民事行为能力人是不能对其财产进行处分的，其在公证处所做的放弃继承份额的行为是无效的。南京市公证处在查明事实后，也对于其放弃继承的公证进行了撤销，因此，钱秀琴基于该公证书所取得房屋全部产权的法律和事实基础不存在。第二，钱秀琴将该房屋出售给虞楠时，标价仅为10万元，远远低于房屋的实际价值。虞楠虽然登记为该房屋的产权人，但是并不属于善意取得。第三，钱秀琴和虞楠在明知虞成新属于限制民事行为能力人的情况下，仍然通过签订买卖合同的形式，通过不合理的低价来交易房产，属于恶意串通，其行为应当认定为无效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
虞楠与上诉人意见一致。
虞成新向一审法院起诉请求：1.依法确认钱秀琴与虞楠之间于2015年6月2日签订的《南京市存量房买卖合同》无效；2.本案的诉讼费由钱秀琴、虞楠承担。
一审法院认定事实：虞成新自幼智力发育严重迟缓，不能自由表达意志，于2009年被中国残疾人联合会认定为智力残疾三级。虞成新父亲虞学文去世时留有南京市玄武区九华山46号403室房产（以下简称403室）一套，其配偶及三子女均享有继承权。2014年6月30日，虞学文长子虞成林、次子虞成新、其女虞美玲到江苏省南京市南京公证处表示放弃对其父上述遗产的继承，南京公证处遂作出（2014）宁南证民内字第11447号公证书，确定403室由虞学文配偶钱秀琴一人继承。2015年6月2日，钱秀琴与虞楠签订《南京市存量房买卖合同》，约定钱秀琴将403室以10万元的价格出售给虞楠。2017年10月12日，虞成新经镇江市精神卫生中心司法鉴定所鉴定为“轻度精神发育迟滞，限制民事责任能力”，江宁区人民法院据此做出（2017）苏0115民特31号民事判决宣告其为限制行为能力人，指定其女虞某为其监护人。后经虞成新提起复查申请，南京市公证处于2017年11月30日做出撤销上述《继承公证书》，该公证书自始无效的复查处理决定。
一审法院认为，虞成新自幼年患脑膜炎后，智力低下，不能自由的表达意志，2009年即被评为智力残疾三级。2017年鉴定意见也诊断为轻度发育迟缓。此后，虞成新经南京市江宁区人民法院宣告为限制民事行为能力人，该宣告意义在于保障不能正确辨认自己行为的人和其利害关系人的合法权益，保障民事活动有序进行，而不是意味着仅从宣告时起虞成新才为限制能力人。综上判断，虞成新在做出放弃继承的意思表示时，已不具备完全民事行为能力。放弃继承的意思表示应当由具有完全民事行为能力的继承人做出，故虞成新于2014年6月30日作出的放弃对403室所有权继承的意思表示无效。钱秀琴、虞楠无证据证明虞成新配偶在场对此知情并同意。即使虞成新配偶在场并同意，作为限制民事行为的法定代理人或监护人，亦不宜代限制行为能力人作出放弃继承的意思表示。故对403室虞学文所有的份额仍应按照法定继承处理，即虞成新对403室仍享有继承权利，钱秀琴对403室并不具备完全的处分权利。虞楠作为虞成新的亲属，对虞成新存在智力残疾的事实应该明知，且其接受房屋亦未支付对价，故虞楠受让房屋亦非出于善意。据此，钱秀琴与虞楠签订的关于403室的房屋买卖合同的行为损害了虞成新的利益，该份合同应属无效。虞成新的诉讼请求，一审法院予以支持。对于虞楠关于涉案房产是其父母与虞学文共有，其只是针对继承份额支付相应对价的辩称意见，因证据不足，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第8条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院作出判决：钱秀琴与虞楠于2015年6月2日签订的《南京市存量房买卖合同》无效。
二审中，钱秀琴提交虞成新中国农业银行卡交易明细清单，时间是在2008年1月15日到2015年12月21日，拟证明被上诉人具有劳动能力，能获得相应的工资收入，具有相应的民事行为能力，从而证明被上诉人在公证之时并不符合民法通则规定的属于限制行为能力的××人。虞成新质证对证据的真实性予以认可，但认为与本案所审理的事实没有关联性，即使被上诉人属于限制民事行为能力人，也能在其民事行为能力的范围内从事相关的劳动，并获取报酬；但是因其属于限制民事行为能力人，对于超出其认知范围的行为是无效的；在本案所争议的放弃继承份额方面，该放弃行为已经超出了被上诉人的认知范围，依法属于无效。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本案的争议焦点为：钱秀琴与虞楠于2015年6月2日签订的《南京市存量房买卖合同》是否有效。
本案中，虞成新父亲虞学文去世时留有南京市玄武区九华山46号403室房产一套，其配偶及三子女均享有继承权。2014年6月30日，虞学文长子虞成林、次子虞成新、其女虞美玲到江苏省南京市南京公证处表示放弃对其父上述遗产的继承，南京公证处遂作出（2014）宁南证民内字第11447号公证书，确定403室由虞学文配偶钱秀琴一人继承。2015年6月2日，钱秀琴与虞楠签订案涉《南京市存量房买卖合同》，约定钱秀琴将403室以10万元的价格出售给虞楠。此后，虞成新经法院宣告为限制行为能力人，经虞成新提起复查申请，南京市公证处于2017年11月30日做出撤销前述《继承公证书》的复查处理决定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。上诉人钱秀琴在虞学文去世后，依据遗产继承的相关法律规定，其对涉案房屋享有较大份额的权利，其与其孙虞楠签订案涉合同，将案涉房屋出售给虞楠，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。在案涉遗产继承公证书被撤销后，钱秀琴的前述处分行为影响到其他继承人的权利，对相应份额存在无权处分情形。但根据法律规定，涉及无权处分行为的合同不影响合同的效力，只是行为人无权处分的，该无权处分的部分不发生物权转移的效力。故对虞成新起诉主张要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。在案涉房屋中享有所有权份额的法定继承人可另行主张权利。
综上，钱秀琴的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初8457号民事判决；
二、驳回虞成新的诉讼请求。
一审案件受理费80元，减半收取40元，二审案件受理费80元，均由虞成新负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 龚 震
审判员 李任飞
二〇一八年八月二十日
书记员 王 慧