重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝03民终823号
上诉人（原审被告）：垫江县天美建材经营部，经营场所垫江县桂溪镇温州商贸城C区佳艺美庭商场1B-21、22、39号，注册号500231600256872。
经营者：皮东，男，1982年11月28日出生，汉族，居民，住垫江县。
委托诉讼代理人：王泽明，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：垫江县佳艺美庭家居装饰有限公司，住所地垫江县桂溪镇牡丹大道88号温州商贸城C区，统一社会信用代码915002315922757361。
法定代表人：屈宁，该公司经理。
委托诉讼代理人：雷雨，重庆欣凯律师事务所律师。
上诉人垫江县天美建材经营部（以下简称天美建材经营部）因与被上诉人垫江县佳艺美庭家居装饰有限公司（以下简称垫江佳艺美庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服垫江县人民法院（2017）渝0231民初3244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2018年7月3日公开开庭进行了审理，天美建材经营部的委托诉讼代理人王泽明，垫江佳艺美庭公司的委托诉讼代理人雷雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
天美建材经营部上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：我方认可2017年7月15日后，继续占用、使用租赁物至2017年12月11日，对支付租金和违约金无异议，但对租金和违约金的计算标准有异议。我方与垫江佳艺美庭公司在2016年7月14日签订了入市经营合同，约定租金按照9.33元/㎡/月计算，与本案合并审理的案件，租金就是按照9.33元/㎡/月的标准进行裁判，一审法院同案不同判，对我方不公平。一审判决认定的违约金过高，应予调减。对于押金抵扣租金的主张，我方自愿放弃。
被上诉人垫江佳艺美庭公司辩称，我公司与天美建材经营部并未签订入市经营合同，该合同并非皮东本人签字，且皮东在一审中也否认该合同的真实性，该合同并未实际履行。我公司对一审判决按照2013年租赁合同所约定的租金标准即22元/㎡/月来计算租金无异议；对一审判决认定的违约金亦无异议。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
垫江佳艺美庭公司向一审法院起诉请求：1.天美建材经营部于2017年12月11日前搬离租赁物；2.由天美建材经营部按照每月45元/平方米的标准支付租金48964.02元（2017年7月16日至2017年12月11日），并支付滞纳金45707.85元、空调电费1557.85元，共计96229.72元；3.律师费3000元。
一审法院认定事实：2011年6月28日，重庆市亿祥置业发展有限公司（以下简称亿祥置业公司）与四川佳艺美庭家居装饰有限公司（以下简称四川佳艺美庭公司）签订《租赁合同》，该合同约定由亿祥置业公司将其所有的，位于重庆市垫江县牡丹大道某号温州商贸城某区的温州商贸城家居广场某楼到某楼（扣除亿祥置业公司保留温州大道面约600平方米）出租给四川佳艺美庭公司；该合同还约定，在租赁期间内，四川佳艺美庭公司享有经营自主权，可以承包、联办展台等形式与第三方部分合作经营或部分转租。同日，亿祥置业公司与四川佳艺美庭公司签订《租赁补充合同》，该合同约定四川佳艺美庭公司实际承租面积为29151.79平方米，租赁期限为15年（2012年5月1日至2027年4月30日）；该合同还约定，自《租赁补充合同》签订之日起，主合同及补充合同约定的由四川佳艺美庭公司享受的权利、承担的义务等，均由垫江佳艺美庭公司承接。2015年10月14日，垫江佳艺美庭公司向亿祥置业出具《承诺书》，承诺按照亿祥置业和四川佳艺美庭公司签订的《租赁合同》和《租赁补充合同》履行合同义务。
2013年6月20日，垫江佳艺美庭公司与皮东签订《租赁合同书》，约定垫江佳艺美庭公司将某楼某号（建筑面积共计223.58平方米，含公摊面积）转租给皮东用于经营金舵品牌的瓷砖系列产品，租赁期限为3年（2013年7月16日至2016年7月15日）；该合同第三条约定：“……乙方（指皮东，下同）应当向甲方（指垫江佳艺美庭，下同）支付的租金为每月每平方米￥6.6元（按建筑面积，实用率约为77%），每月共计￥1475.63元……适用于第一年。……租金的付款方式为壹年壹付。本合同第一次付款日即为合同签订日，后期每阶段的租金须于上阶段最后截止日期10天前一次性足额付清该阶段租金，先付后用。逾期未付，甲方将每天按欠款金额的5‰收取滞纳金。逾期超过30日，甲方有权解除合同，收回场地，乙方已经支付的租金不予退还，所欠费用和违约金在保证金中抵扣。其不足部分，甲方有权向乙方追收。补充说明：①第一年度总租金为：￥17707.50……②第二年度总租金为：￥29512.50……③第三年度总租金为：￥59025.00……乙方应在签订本合同当日一次性地向甲方缴纳保证金￥20000.00元……其中40%为履约保证金，作为履行本合同的担保；60%为质量保证金，作为产品质量责任及合法经营的担保。乙方如在合同期内全部正确履行了合同义务，合同期满内及合同期满后一年内无质量投诉和其它违法经营或损害甲方市场信誉的不良行为，在合同期满后一年后甲方无息退还保证金。……商场中央空调、电梯及公共区域用电所产生的电费按乙方租赁面积分摊。……相关费用甲方按月进行代收代缴……。”
一审法院另查明：皮东与垫江佳艺美庭公司签订租赁合同后，将租赁取得的租赁物作为天美建材经营部的经营场所使用。
一审法院认为，双方的争议焦点在于：一、天美建材经营部返还租赁物的时间问题；二、租金的计算标准问题；三、滞纳金、电费、空调电费及律师费问题；四、垫江佳艺美庭公司退还保证金及电表户头费问题。
关于焦点一。垫江佳艺美庭公司与皮东签订有《租赁合同书》，合同中对租赁物的位置、价格、租赁期间等进行了约定，双方系租赁合同关系。垫江佳艺美庭公司在租赁期间内，已将租赁物交付给了皮东，并由天美建材实际占有、使用，皮东应当在租赁期间届满后将租赁物返还给垫江佳艺美庭公司。现垫江佳艺美庭公司称天美建材经营部在租赁期间届满后未按照合同约定返还租赁物，而是在2017年12月11日才返还的租赁物，天美建材经营部称其在租赁期间届满时已将租赁物返还给了垫江佳艺美庭公司。垫江佳艺美庭公司和天美建材经营部双方均未提供证据证明租赁物返还时间的情况下，一审法院无法依据现有证据查明租赁物的返还时间。基于上述情况，一审法院认为，天美建材作为承租方，在合同到期后负有返还租赁物的义务，若租赁物在尚未返还的情形下，由天美建材经营部实际控制，返还租赁物的行为尚未发生，垫江佳艺美庭公司事实上不可能取得返还租赁物时间的证据；垫江佳艺美庭公司与天美建材经营部之间的租赁关系成立后，租赁物由天美建材经营部实际占有、使用，天美建材经营部称其在合同期满后已返还租赁物，其应承担证明已按合同要求返还租赁物的举证责任，现垫江佳艺美庭公司主张天美建材经营部返还租赁物的时间为2017年12月11日，在无其他相反证据的情况下，一审法院对垫江佳艺美庭公司的该项主张予以采纳；垫江佳艺美庭公司称天美建材经营部已于2017年12月11日返还租赁物，故垫江佳艺美庭公司请求天美建材返还租赁物的诉讼请求不应予以支持。
关于焦点二。垫江佳艺美庭公司称租赁物的租金由“租金”和“管理费”两部分组成，实际都是租金，但经一审法院组织双方举证质证，租金除《租赁合同书》中进行了约定外，无其他证据约定有租金。一审法院认为，垫江佳艺美庭公司与皮东之间签订有《租赁合同书》，双方在该合同中约定的租金为每月每平方米6.6元，并采取逐年递增的方式，第一年租金为17707.5元，第二年租金为29512.5元，第三年租金为59025元。租赁期间届满后，天美建材继续占有、使用租赁物，期间垫江佳艺美庭公司曾以律师函的形式提出异议，但该异议未能送达天美建材经营部，故一审法院认为在《租赁合同书》约定的租赁期限届满后形成了不定期租赁，在不定期租赁期间双方未对《租赁合同书》进行变更，故租金应当按照《租赁合同书》中约定的第三年的租金标准计算，即每月每平方米22元（59025元÷12个月÷223.58平方米）。
关于焦点三。垫江佳艺美庭公司与天美建材经营部在《租赁合同书》中约定若天美建材经营部未及时缴纳租金，则按欠款金额的5‰向垫江佳艺美庭公司支付滞纳金。一审法院认为，《租赁合同书》中的相关内容系针对天美建材经营部不能按照合同约定及时支付租金或其他费用的违约金条款。天美建材经营部在《租赁合同书》约定的租赁期限届满后继续占有、使用租赁物，垫江佳艺美庭公司虽以律师函的形式要求天美建材经营部续签合同或返还租赁物，但该律师函未能到达天美建材经营部一方，垫江佳艺美庭公司与天美建材经营部之间在《租赁合同书》约定的租赁期限届满后形成了不定期的租赁合同，双方签订的《租赁合同书》继续有效，在不定期租赁期间继续适用，因此天美建材经营部应当按照《租赁合同书》的约定履行义务。垫江佳艺美庭公司与天美建材经营部在《租赁合同书》中对电费和中央空调电费进行了约定，分户计量电费由天美建材经营部承担，但未约定缴纳方式，垫江佳艺美庭公司未提供证据证明其已为天美建材经营部垫付分户计量部分的电费，故一审法院对垫江佳艺美庭公司的该项请求不予支持；垫江佳艺美庭公司未提供其缴纳中央空调电费及不定期租赁期间其他商户缴纳中央空调电费方面的证据，一审法院无法确定中央空调费是否实际存在，以及天美建材经营部应缴纳的中央空调电费的数额，故一审法院对垫江佳艺美庭的该项请求不予支持；垫江佳艺美庭公司与天美建材经营部在合同中未对产生纠纷后的律师费进行约定，在垫江佳艺美庭公司向天美建材经营部发出的律师函中虽载明了律师费的承担事项，但该律师函未送达天美建材经营部且未形成合议，垫江佳艺美庭公司的该项主张于法无据，故垫江佳艺美庭公司的该项请求不应予以支持。
关于焦点四。一审中，天美建材经营部请求垫江佳艺美庭公司退还保证金，后被一审法院裁定按撤回起诉处理，同时双方在《租赁合同书》中对保证金退还的期限和条件进行了约定，天美建材经营部亦未提供证据证明该条件已经成就，天美建材经营部的该项请求不应予以支持。天美建材经营部未提供证据证明其缴纳电表户头费的事实存在，天美建材经营部的该项请求不应予以支持。
综上，垫江佳艺美庭公司与天美建材经营部在《租赁合同书》约定的租赁期限届满后形成了不定期的租赁关系，《租赁合同书》仍继续有效，天美建材经营部虽已向垫江佳艺美庭公司支付了2016年7月16日至2017年7月15期间占用、使用租赁物期间的租金，但天美建材经营部还应当向垫江佳艺美庭公司支付2017年7月16日至2017年12月11日之间的租金23610.05元（22元/平方米/月×223.58平方米×4个月零26天）。《租赁合同书》中约定第一次付款日为合同签订日，后期每阶段的租金与上阶段最后截止日期10天前一次性付清，逾期未付，按每天5‰的标准支付违约金，故天美建材经营部应在2017年7月5日前支付2017年7月15日之后的租金，天美建材经营部未按照合同约定支付租金，应向垫江佳艺美庭公司支付违约金18888.04元[23610.05元×160天（2017年7月5日至2017年12月11日）×5‰/天]。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，一审法院根据本案的实际情况，结合一审中天美建材经营部辩称其未违约及要求对垫江佳艺美庭公司主张的违约金进行调减的主张，酌情将违约金调减为9444.02元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，第二百三十五条，第二百三十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、由天美建材经营部在判决生效后十日内向垫江佳艺美庭公司支付租金23610.05元、违约金9444.02元，共计33054.07元；二、驳回垫江佳艺美庭公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2900元，财产保全费用1170元，共计4070元，由垫江佳艺美庭公司负担2714.3元，由天美建材经营部负担1355.7元。
二审中，天美建材经营部为证明其上诉主张，向本院举示下以下证据：
1.入市经营合同，拟证明双方于2016年7月14日签订的书面合同约定，租赁期限1年，于2017年7月15日到期，租金标准为9.33元/㎡/月，逾期返还租赁物期间的租金标准应当按照前述合同约定的标准计算。
2.（2017）渝0231民初3245号民事判决书（已生效），拟证明与本案合并审理的另案当事人也与垫江佳艺美庭公司签订了入市经营合同，约定的租金标准也是9.33元/㎡/月计算，该判决就是按照前述租金标准来计算租金。
3.民事诉状一份，拟证明垫江佳艺美庭公司在另案主张天美建材经营部支付管理费的诉状中，管理费是按照双方签订的入市经营合同进行主张，由此可见，双方签订的入市经营合同是双方真实意思表示。
被上诉人垫江佳艺美庭公司质证后，对证据1的真实性无异议，但认为该合同并未实际履行；对证据2的真实性无异议，但该判决作出后，我公司不服，后双方协商解决了，不能达到天美建材经营部的证明目的；对证据3的真实性无异议，但入市经营合同并未约定管理费，管理费系通过补充协议约定，与本案不相关联。
被上诉人垫江佳艺美庭公司为支持其辩称理由，向本院提供了以下证据：
1.补充协议（2013年6月20日订立），拟证明管理费16元/㎡/月均是在补充协议中约定。
2.半年租金收据一张，拟证明天美建材经营部交纳了2016年7月16日至2017年1月15日期间的租金共计33984元，租金标准按照25元/㎡/月计算。
上诉人天美建材经营部质证后，对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但认为该费用不仅包含了房屋租金，还有管理费，其中租金为12516元（223.58㎡×9.33元/月×6个月），管理费为21463.68元（223.58㎡×16元/月×6个月），共计33979.68元。
经审核，本院对上述证据作如下确认：垫江佳艺美庭公司提供的证据具有真实性，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信。天美建材经营部提供的证据具有真实性，但证据1与垫江佳艺美庭公司在一审中提供的《入市经营合同》相一致，天美建材经营部在一审中表明该合同并非其经营者皮东本人签字及捺印，对合同的真实性未予认可，且结合其他证据来看，双方当事人也并未按照合同约定的租金标准履行，故本院不予采信；证据2、3具有真实性，但与本案待证事实不相关联，不能达到天美建材经营部的证明目的，本院不予采信。
本院二审查明：2016年7月22日，垫江佳艺美庭公司向天美建材经营部出具收据，该收据载明：“金舵房租收款方式POS人民币叁万叁仟玖佰捌拾肆元整￥33984.00收款事由（2016.7.16-2017.1.15）”。
本院认为，双方当事人对天美建材经营部于2017年12月11日返还案涉租赁物的事实均无异议，本院予以确认。本案二审中双方当事人争议的焦点为：2017年7月16日至2017年12月11日期间租金的计算标准应如何确定。经查，双方当事人虽均持有《入市经营合同》（2016年7月14日订立），但天美建材经营部在一审中否认了该合同中其经营者皮东的签名、捺印，对该合同的真实性亦予以否认，且垫江佳艺美庭公司提供的租金收据显示，天美建材经营部所支付的2016年7月16日至2017年1月15日期间的房屋租金为33984元，租金标准为25.333元/㎡/月，应当认为案涉租赁合同期满后，双方当事人并未按照《入市经营合同》中约定的租金标准支付租金，而是自愿按照25.333元/㎡/月的标准支付租金，故垫江佳艺美庭公司的辩称《入市经营合同》未实际履行的理由成立。天美建材经营部虽主张其前述租金收据中载明的款项既包括了租金，还包含管理费，但经其当庭核算，租金和管理费的总额不能与其租金收据的总额相吻合，且其不能作出合理解释，故其主张租金标准按照9.33元/㎡/月计算，与本院查明的事实不符，本院不予支持。由于垫江佳艺美庭公司对一审判决按照22元/㎡/月的标准计算租金不持异议，本院予以确认。至于违约金，一审法院已经基于垫江佳艺美庭公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素予以考虑，进行了调减，并无不妥，天美建材经营部主张再次进行调减，于法不符，本院不予支持。
综上，天美建材经营部的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费626元，由上诉人垫江县天美建材经营部负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 艳
审判员 简元华
审判员 余云中
二〇一八年七月二十日
书记员 舒宏娅