广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终6421号上诉人（原审被告）：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：黄俊灿，董事长。委托代理人：李龙、胡文敏，分别为广东盛元天得律师事务所律师、实习律师。被上诉人(原审原告)：姚燕玲，住广东省广州市增城区。委托代理人：吴小庆、傅炜成，均系广东合拓律师事务所律师。上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1265号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明:2011年6月3日，姚燕玲（乙方、买方）和东凌公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房……地址：增城区新塘镇永和荔湖城半山院一街14号（荔湖城B区05地块1组团7号楼）X房。第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1146081元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2012年7月31日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.详见补充协议。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……。”合同的附件七补充协议约定“……九、买方应在《入伙通知书》（即收楼通知书）送达（包括视为送达）之日起三日内或《入伙通知书》通知的入伙之日起三日内（验收期限）前来验收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房并通过买方验收，若卖方未发出或买方未收到《入伙通知书》，则买方应当在本合同约定的最迟交付日前，即合同约定该商品房交付使用的时间前主动与卖方沟通该商品房交付使用事宜，并于前述交付日前往该商品房所在地接收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房，并通过买方验收……十、买卖合同第十四条变更为：卖方如果未能在本合同约定的交付期限内取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件，卖方每逾期一日按照买方已交付购房款的万分之二向买方支付违约金。十一、买卖合同第十二条、第十五条补充：由于该商品房项目分期规划、分期开发，如果该商品房所属当期没有要求建设人防工程，则房屋交付时的有关资料没有人防部门出具的认可文件或准许使用文件；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件，该商品房交付时，卖方无需向买方提供环保部门出具的认可文件或准许使用文件；交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电。……二十、……因不可抗力导致卖方未能或迟延交付商品房、办理产权登记，卖方履行义务的期限作相应顺延而无需承担违约责任。……二十六、……如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准。”。签订上述合同后，姚燕玲依约向某公司付清全部购房款。2008年3月11日，东某公司与增城新和自来水有限公司签订《荔湖城B区市政给水工程合同》。2008年3月19日，东某公司与广州市变电电力工程有限公司签订《荔湖城B区一期施工用电工程合同》，工程内容为按电力部门审核同意的图纸由永和站F24#24塔接取电源引至荔湖城B区一期内（距离约280米），合同价54万元。2011年5月20日，增城新和自来水有限公司出具《供水证明》，内容为东某公司向其公司申请永久用水水表2组，装表口径为DN200，水表编号为22040062和22040063，申请用水地点位于荔湖城B区，该项水表安装工程已竣工，验收合格，并已于2011年5月20日前通水使用。2011年11月8日，东某公司与广州东部发展燃气有限公司签订《荔湖城项目B区燃气供气协议》，委托广州东部发展燃气有限公司向增城市荔湖城B区供应区域管道燃气。2012年7月25日，原增城市邮政局市场经营部同意东某公司位于荔湖城增城区新塘镇永和荔湖城半城山院1至6街的通邮申请。2015年2月6日，东某公司向姚燕玲邮寄送达《关于再次催请收楼的通知》，该通知载明“您所购买的金地•荔湖城半山院一街14号X房已经取得《竣工备案表》等交楼必备文件，……鉴于我司已经于2015年1月26日取得该房所在组团永久用电证明文件，即在本通知发出时您所购买的房屋已经接通永久用电……”，邮件快递单显示投递收件地址为双方合同中载明的姚燕玲的通讯地址，上述通知于已2015年2月7日被签收。广州市增城区人民法院另案查明，一、2011年12月31日，原增城市建设局出具荔湖城B区05地块1组团1-8、21-24号楼；2组团1-8、22-29号楼工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。二、2014年12月5日，广州东部发展燃气有限公司出具《关于荔湖城B区住宅燃气事项的复函》，载明“……一、我司于2011年底与广州市东凌房地产开发有限公司就荔湖城B区的供气问题签订了《荔湖城项目B区燃气供气协议》。经了解，贵院来函中所提到的涉案房屋均位于由我司供气的荔湖城B区楼盘。三、我司自2012年1月1日采用天然气瓶组站的方式为该小区供气，目前该小区已与我司天然气市场管网连通，我司于2014年1月15日开始向该小区供应管输天然气。来函中提到的涉案房屋均于2014年1月15日完成了天然气置换，具备供应管输天然气的条件。……”。三、2014年12月9日，增城市城乡规划局出具《关于荔湖城B区项目天然气瓶组站及用房建筑规划审批、报建、验收情况的回复》，记载以下内容“……经核查，我局批复的广州市东凌房地产开发有限公司荔湖城B区修建性详细规划方案未规划天然气瓶组站及用房建筑。且未办理相关用房报建及验收手续。……”。四、2015年5月8日，广州供电局有限公司增城供电局出具《关于广州市东凌房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷1案问题的复函》，载明“一、广州市东凌房地产发展有限公司确与我局于2015年1月26日签订了《高压供用电合同》（合同编号为018317-201501-H7601）。在上述《高压供用电合同》约定的供电范围内，即荔湖城B区一期1、2、3、15、5、6组团居住小区，电力工程已实施完毕，用电性质属于居民永久用电。二、上述居住小区的每套房屋均已安装了电表，并已于2015年2月4日送电。”2015年7月29日，姚燕玲向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、东某公司立即向姚燕玲支付延迟交楼违约金（以总房款1146081元为计算基数，按照每日万分之二的标准，从2012年8月1日起计某凌公司按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给姚燕玲之日止，暂计到起诉之日为250533.3元）；二、东某公司承担本案诉讼费用。截至2015年10月12日，姚燕玲仍然没有接收涉案房屋。原审法院认为：姚燕玲与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交房的条件。结合涉案合同的约定，东某公司理应在合同约定的2012年7月31日交付涉案房屋期限届满前将具备永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给姚燕玲。2011年12月31日，原增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即涉案房屋具备法定的交房条件。另，根据查明的事实，涉案房屋分别在2011年5月20日具备永久通水、2012年7月25日具备永久通邮、2014年1月15日具备永久通气和2015年2月4日具备永久通电等四项交付条件。综上，涉案房屋于2015年2月4日已经具备了法定和永久通邮、永久通水、永久通气、永久通电的交付条件。关于姚燕玲要求东某公司支付延期交楼违约金的诉讼请求能否支持的问题。东某公司对此提出涉案房屋约定的交楼时间是2012年7月31日，姚燕玲于2015年7月29日起诉，已超过了两年的诉讼时效的抗辩。该院认为，依据合同第十三条的约定，东某公司应当在2012年7月31日前将涉案房屋交付姚燕玲使用。但是，涉案房屋于2015年2月4日才具备了法定和永久通邮、永久通水、永久通气、永久通电的交付条件。东某公司在涉案房屋符合交楼条件后向姚燕玲邮寄《关于再次催请收楼的通知》，姚燕玲于2015年2月7日签收。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”的规定，姚燕玲主张权利的诉讼时效的起算点应为2015年2月8日，截止日期为2017年2月7日。综上，姚燕玲向某公司就延期交楼违约赔偿问题主张权利，并未超过诉讼时效。东某公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。姚燕玲要求东某公司支付自2012年8月1日起至2015年2月7日的延期交房违约金，合理合法，予以支持。经核算，东某公司应向姚燕玲支付上述期间的延期交房违约金为211108.12元（以合同约定的购房款1146081元为本金，以万分之二计算，延期921天计算）。姚燕玲要求东某公司支付上述期间之后的延期交房违约金，没有事实和法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2015年10月19日作出如下判决：一、被告广州市东凌房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姚燕玲支付自2012年8月1日起至2015年2月7日期间延期交房违约金211108.12元；二、驳回原告姚燕玲其他诉讼请求。案件受理费2530元，由原告姚燕玲负担400元，被告广州市东凌房地产开发有限公司负担2130元。判后，东某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院无视双方在补充协议中就交楼条件的特别约定，认定东某公司暂时未能提供永久用电但有临时用电的涉案房屋不具备交楼条件构成违约，系认定事实错误。（一）东某公司在签约前已经进行了必要风险提示，并在预售合同的《补充协议》第十一条就交楼条件进行特别约定，双方已经确认交楼时如涉案房屋不具备永久用电不影响东某公司交楼义务的履行。（二）根据粤高法（2012）240号文件精神，涉案房屋在交楼日具备交楼条件。因为涉案房屋已经具备法律法规有关交楼的强制性条件，并能够满足基本的安全条件和买受人的基本居住需求。二、本案中未能及时提供永久用电的原因是政府供电部门没有按规划进度建设供电工程，对此东某公司无法预见、无法控制。东某公司已按规定建设好涉案项目中应由开发商负责的供电工程，对未能及时提供永久用电并没有过错，应予免责。三、原审认定临时用电不能满足基本居住要求缺乏事实依据，判决东某公司承担违约责任不公平。（一）临电和永电虽然在供电管理规则上用途和使用期限不同，但实际使用功能并无差别。由于涉案项目所在区域因经济高速发展，用电需求剧增，而政府供电部门规划建设的供电工程又由于征地等各种原因没有按期投产运行，导致许多楼盘无法及时接通永久用电，只能用临时用电过渡解决居民用电问题。政府及供电部门对上述用电状况十分了解，因没有其他更好的替代解决途径，所以对将临电用于居民生活用电的行为没有按供电规则采取罚款、断电等措施，反而尽量保障供电，以满足居民生活用电需求。（二）由于涉案项目实际入住率较低，小区用电稳定，且东某公司主动承担临电与永电的差价，故小区业主没有实际损失。虽然约定了临电交楼，但该约定未免除东某公司继续解决永久用电问题的义务，经努力，涉案项目已于2015年2月接通永久用电。四、涉案房屋的约定交楼时间为2012年7月31日，姚燕玲因临电问题未在该日期收楼，其已经知道权益受到损害。按照《民法通则》第135条、137条，姚燕玲向某公司主张迟延交楼违约责任的诉讼时效期间应为2012年8月1日至2014年7月31日。姚燕玲于2015年7月29日起诉，已超过了诉讼时效期间。原审判决将诉讼时效起算点认定为2015年2月8日，没有事实和法律依据。上诉请求:撤销原审判决，改判驳回姚燕玲的诉讼请求，由姚燕玲承担案件全部诉讼费用。被上诉人姚燕玲答辩称：同意原审判决，不同意东某公司的上诉请求。上诉人东某公司与被上诉人姚燕玲对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：一、东某公司提供临时用电是否符合涉案房屋的交付条件；二、东某公司提出的免责理由是否成立；三、姚燕玲请求东某公司支付延期交房违约金是否超过诉讼时效。关于争议焦点一。首先,根据《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款的规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。根据国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定，“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由上述规定可知，所谓临时用电是区别于永久性正式供电的一种供电方式，不能用作居民的日常生活用电。东某公司向涉案房屋买受人提供临时用电，违反了上述规定，属扰乱供电、用电秩序的行为，尚未具备永久用电的涉案房屋不能满足买受人日常生活用电的基本条件。其次，根据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议的约定，房屋交付时的供电标准为东某公司提供供电的永久使用证明文件，故涉案房屋供电的交付标准应为永久用电。《补充协议》另约定“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”，系双方对将来不确定用电状况的描述，东某公司作为开发商以补充协议的方式免除其应承担的提供永久用电的基本义务，明显与上述《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》及《供电营业规则》的相关规定相悖，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求。因此，东某公司上诉主张以临时用电作为涉案房屋供电的交付条件，缺乏法律依据，本院不予支持。原审法院认定涉案房屋于2015年2月4日具备永久通电的交付条件，并无不当。关于争议焦点二。东某公司认为该公司未能及时提供永久用电系政府供电部门没有按规划进度建设供电工程所致，该公司对此无法预见、无法控制，应予免责。本院认为，一方面，东某公司与广州市变电电力工程有限公司签订的《荔湖城B区一期施工用电工程合同》不能证明未能提供永久用电的原因；另一方面，东某公司未能证明供电部门无合理原因拒绝供电，超出其风险预期，造成“无法预见、无法控制”的客观后果。因此，东某公司上诉提出的免责理由缺乏依据，本院不予采信。关于争议焦点三。本案中，东某公司在涉案房屋于2015年2月4日具备交付条件后，向姚燕玲发出《关于再次催请收楼的通知》，姚燕玲于2015年2月7日签收该通知。姚燕玲与东某公司约定的涉案房屋交付时间虽为2012年7月31日，但双方约定的延期交房违约金按日累加计算，是卖方延期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每延期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在实际交房之日履行。据此，原审法院认定姚燕玲主张延期交房违约金的诉讼时效起算日期为2015年2月8日、截止日期为2017年2月7日，姚燕玲于2015年7月29日提起本案诉讼向某公司主张延期交房违约金未超过两年的诉讼时效，判决东某公司向姚燕玲支付自2012年8月1日起至2015年2月7日止的延期交房违约金，并无不当。东某公司上诉主张姚燕玲向该公司主张迟延交楼违约责任的诉讼时效期间为2012年8月1日至2014年7月31日，进而认为姚燕玲于2015年7月29日提起本案诉讼已超过诉讼时效，依据不足，本院不予采纳。综上所述，东某公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4260元，由上诉人广州市东凌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年七月二十九日书记员  连泽璇黄咏欣