广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第151号
上诉人（原审被告、反诉原告）：江门金华房地产开发有限公司。
法定代表人：徐健荣。
委托代理人：刘玉招，广东森德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴家豪。
委托代理人：郭凯莉、陈浩兰，均是广东巨信律师事务所律师。
原审第三人：黄健冰。
委托代理人：郭凯莉、陈浩兰，均是广东巨信律师事务所律师。
上诉人江门金�房地产开发有限公司（以下简称“金华公司”）因与被上诉人吴家豪、原审第三人黄健冰商品房预约合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法民一初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2014年9月11日，吴家豪向原审法院提起诉讼，请求判令：一、确认吴家豪、金华公司签订的《商品房认购书》已于2014年2月15日解除；二、金华公司向吴家豪返还双倍定金人民币200000元；三、本案全部诉讼费用由金华公司承担。主要事实和理由是：吴家豪与金华公司于2013年10月6日签订《商品房认购书》，约定：乙方（即吴家豪）认购甲方（即金华公司）出售的位于江门市“五邑”锦绣豪庭翠景路18幢204房，总房款为人民币526000元，乙方应在签署认购协议书时交纳定金人民币10万元，余款426000元�2013年12月1日前付清，并与甲方签订《商品房买卖合同》；若因甲方原因导致《商品房买卖合同》未能在约定期限内签署，则乙方有权利要求甲方双倍返还定金。《商品房认购书》签署前，吴家豪已于2013年9月7日、9月16日分两次通过黄健冰向金华公司支付人民币10万元整作为《商品房认购书》约定的定金。2013年12月1日，吴家豪拟根据《商品房认购书》约定，与金华公司签署《商品房买卖合同》并交纳房款余款，但金华公司答复称暂无法签订《商品房买卖合同》，吴家豪多次催促并于2014年1月17日委托上海段和段（深圳）律师事务所向金华公司发出《律师函》，金华公司仍未予以理会。吴家豪无奈于2014年2月14日再次委托上海段和段（深圳）律师事务所向金华公司发出第二封《律师函》，要求金华公司收到律师函十日内双倍返还定金合计人民币20万元，但截止本案提起诉�之日，金华公司未向吴家豪退回任何款项，该函件于2014年2月15日送达金华公司。经吴家豪催促后，金华公司仍未履行《商品房认购协议书》约定的签约义务，吴家豪有权解除合同且解除合同的《律师函》自2014年2月15日送达金华公司之日起生效。后来吴家豪得知金华公司因将本案房产抵押给银行而无法与吴家豪签订《商品房买卖合同》。吴家豪、金华公司双方签订《商品房认购书》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行。但因甲方的原因导致双方无法按约定签署《商品房买卖合同》，属甲方的违约责任，依照相关法律法规规定及双方签订的《商品房认购书》约定，吴家豪有权要求金华公司双倍返还定金人民币20万元。
金华公司答辩称：一、吴家豪、金华公司双方于2013年10月6日签署《商品房认购书》，双方对各自的权利义务在认购书当�已经非常清晰进行记载，其中吴家豪除了签约当天要支付定金10万元之外，还约定在2013年12月1日前付清426000元，但到目前为止，吴家豪都未按照合同约定的付款方式和时间支付第二期购房款，已经构成了违约。二、吴家豪、金华公司双方约定吴家豪在2013年12月1日前付清房款之后双方就签署商品房买卖合同以及开具相关的发票，这个是有先后履行义务的合同约定，也就是说吴家豪必须先履行义务，金华公司是后履行义务，有先后顺序，在吴家豪未履行先履行义务的情况下，金华公司可以根据合同法第67条的规定要求其履行义务，否则就构成违约，金华公司有权将所收取的定金不予退还。三、在吴家豪逾期付款之后，金华公司多次要求其履行付款义务并且宽限了其付款期限，直到5月金华公司发函要求其履行义务，但吴家豪置之不理，已经违约在先，金华公司有权将所�的定金不予退还。吴家豪要求金华公司双倍返还定金的请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
金华公司向原审法院提起反诉，请求判令：一、金华公司所收取吴家豪支付的定金人民币100000元不予返还；二、本案全部诉讼费用由吴家豪承担。主要事实和理由是：金华公司与吴家豪于2013年10月6日签订《商品房认购书》，约定：乙方（即吴家豪）认购甲方（即金华公司）出售的位于江门市“五邑锦绣豪庭”翠景路18幢204房，建筑面积82.10平方米，总房款为人民币526000元，乙方应在签署本认购书时交纳人民币10万元整，剩余房款人民币426000元于2013年12月1日前付清，并与甲方签订《商品房买卖合同》，若乙方未能按认购书第二条之约定，不按期付款和签订《商品房买卖合同》的，甲方有权终止认购书的履行，并将房屋另行出售，同时乙方已交付的定金不予退还。金华公司�多次催告吴家豪交纳剩余房款，但吴家豪均不予理会。金华公司曾于2014年2月28日向吴家豪出具律师函，告知吴家豪因其违约，金华公司终止与其的《商品房认购书》，并将房屋另行出售，且不予退还定金10万元。2014年5月28日，金华公司向吴家豪发送复函，告知其为了妥善解决事情，再次要求吴家豪尽快缴纳剩余房款。根据双方签订的商品房认购书可知，吴家豪有先履行交剩余房款的义务，但实际上吴家豪却并未按照约定的时间交纳剩余的房款，已经违约在先，因此金华公司在吴家豪一方未先履行交纳房款义务时，有权拒绝同吴家豪签订《商品房买卖合同》。根据《合同法》第一百一十五条的规定，同时根据双方签订的《商品房认购书》第二款的约定，吴家豪如果不能按照认购书第二条的约定，不按期付款和签订《商品房买卖合同》，金华公司有权利将该房屋另行�售，并不予退还吴家豪交纳的十万元定金。事实上，吴家豪并未在规定的时间内付款，已经违约在先，因此金华公司有权解除与吴家豪签订的合同。在庭审中，金华公司明确陈述其在本案不主张解除《商品房认购书》，其认为仅就吴家豪违约的事项而请求吴家豪承担违约责任，对于其与吴家豪签订的《商品房认购书》，金华公司认为可以继续履行。
吴家豪答辩称：一、根据吴家豪、金华公司双方签订的认购协议，约定签约的时间和付款的时间应该是同时进行的，并且在约定签约当天即2013年12月1日，吴家豪已经准备了钱去交纳余款，但当天吴家豪被告知因为金华公司的原因未能签约。直到12月2日，吴家豪亲自致电金华公司的员工（自称财务总监），被告知必须在支付款项一个月后才签约，所以金华公司在明确告知和在行动上已经明确构成违约，金华公司没收10万元定金没有事实和法律依据。二、金华公司认为认购书约定第二期房款的支付时间和签约的时间有先后之分，没有事实依据，根据认购书第二条第1小点明确约定乙方即吴家豪在支付第二期房款的时候并与甲方即金华公司签订商品房买卖合同，这很明确约定付款和签约是同一个时间，签约是吴家豪的义务也是吴家豪的权利，在金华公司明确表示拒绝签约的情况下，吴家豪有权拒绝支付房款，根据合同法第66条的规定，吴家豪行使的是同时履行抗辩权，金华公司要求吴家豪支付全数房款之后再另行安排时间签约没有法律和事实依据。而事后吴家豪经过多方了解，才知道金华公司拒绝签约的真正原因，是因为金华公司不具备签约的条件，本案约定销售的房屋已经抵押给银行，所以金华公司没有办法与吴家豪履行认购书。因而，无论从合同约定或者金华公司房屋的客观真实情�，本案违约的一方是金华公司，金华公司应该承担因此产生的违约责任。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：吴家豪（乙方，认购方）与金华公司（甲方，出售方）于2013年10月6日签订《商品房认购书》，约定：“…一、乙方认购甲方出售的位于江门市五邑锦绣豪庭翠景路18幢204房，建筑面积82.1㎡，总房款为人民币526000元…二、付款方式：乙方同意选择下列第1种付款方式：1、一次性付款：乙方应在签署本认购书时交纳定金人民币100000元，剩余房款人民币426000元于2013年12月1日前付清，并与甲方签订《商品房买卖合同》…三、违约责任：违反下列其中一项的，甲方有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时乙方已交付的定金不予退还：…4、乙方未能按本认购书第二条之约定，不按期付款和签订《商品房买卖合同》的。四、若因甲方原因导致《商品�买卖合同》未能在约定期限内签署，则乙方有权利要求甲方双倍返还定金…六、补充条款：乙方购房付款需到公司财务部办理缴款手续…。”金华公司分别于2013年9月7、9月16日出具《收据》，载明：“今收到黄健冰交来购买五邑锦绣豪庭翠景路18幢204定金（刷卡）人民币20000元、（转账）80000元。”在庭审中，吴家豪、金华公司均陈述吴家豪委托黄健冰向金华公司支付了上述定金10万元，对于剩余房款，于2013年12月1日之前或当天，吴家豪有向金华公司提出要求付款，吴家豪陈述当时金华公司的回应是暂时无法明确签约的时间，故吴家豪要求金华公司明确签约时间后再付款，金华公司则陈述吴家豪要求付款与签约同时进行，但当时无法同时进行，须先付款，在完成其他程序后双方再网签合同，约一个月内可以签约，快则一个星期也可以签约。
另查明，五邑锦绣豪庭翠�路18幢于2011年12月12日取得《商品房预售许可证》，并被批准同意延期至2014年12月13日止。吴家豪提供的《中国移动广东公司客户通话清单》（查询时间2014年3月12日，查询周期：2013年12月）载明：“客户名称：黄健冰，手机号码：XXXX，通话地：深圳，通话类型：主叫，对方号码：XXXX，开始时间：12月2日15时30分21秒，通话时长：0时12分42秒…。”经播放吴家豪提供的关于上述通话所附的《光盘》，可以显示通话的内容有：“黄小姐陈述：本来12月1日要给钱，但代理销售方讲需解押等才可以签合同，叫黄小姐致电金华公司的员工梁小姐…梁小姐陈述：其公司一直的操作方式为购房者先付款，之后正常情况下一个月内安排购房者签订合同，快则两个星期内安排签订合同…。”
经原审法院进行调查，中国电信股份有限公司江门分公司于2014年10月27日出具的《复函》载明：�经查，号码XXXX的户主登记情况如下：1、开户人：金华公司…负责人的联系人：梁小姐…2、上述电话开户的时间是2009年3月21日15时30分31秒，至今仍使用中…。”
吴家豪提供的2012（报）高抵（质）字第0100074号《最高额抵（质）押担保合同》（签约日期：2012年4月25日）载明：“抵押人：金华公司，抵押权人：江门融和农村商业银行股份有限公司…。”《最高额抵（质）押担保合同附件》载明：“…现补充在建工程抵押物有关资料…（4）本次抵押为在建工程抵押，抵押物所占用土地无抵押。”《最高额抵（质）押担保合同补充合同》（2013年4月2日）载明：“…第一条、最高额抵押合同原《抵押物清单》中的部分抵押物具体变更情况如下表：原门牌号：…翠景路18幢205…新门牌号：…翠景路18幢204、翠景路18幢205…。”《江门市房地产登记申请书（三）载明：“房屋坐�：江门市蓬江区五邑锦绣豪庭翠景路18幢204，建筑面积：82.1㎡，抵押权人：江门融和农村商业银行股份有限公司，抵押人：金华公司，申请事项：抵押权注销，时间：2014年1月24日…。”
再查明，吴家豪提供的《律师函》（落款时间：2014年1月17日）载明：“…2013年12月1日，吴家豪依约做好交付剩余房款的准备，金华公司却表示即使全部付清房款也不能与吴家豪签订《商品房买卖合同》，确切的签订时间未定…现本律师发函与金华公司，要求给予吴家豪有关于交付剩余房款及签订《商品房买卖合同》的书面答复，若十日内未答复，视为金华公司同意解除《商品房认购书》，双倍返还定金”。从速递查询单显示上述《律师函》于2014年1月20日由金华公司签收。吴家豪提供的《律师函》（落款没有显示时间）载明：“…金华公司接到吴家豪于2014年1月17日发出的《律师函�后，…至今未予答复…现吴家豪要求金华公司收到本函后十日内双倍返还定金共计人民币20万元…”。从速递查询单显示上述《律师函》于2014年2月15日由金华公司签收。
金华公司提供的《江门市金华房地产开发有限公司致吴家豪的复函》（落款没有显示时间）载明：“吴家豪发来的律师函，金华公司已收到…金华公司在吴家豪未先履行交纳房款义务时，有权拒绝同吴家豪签订《商品房买卖合同》…为了能够妥善解决这件事情，请吴家豪尽快将所欠的剩余房款缴清，金华公司将在吴家豪缴清剩余房款后同吴家豪签订《商品房买卖合同》…。”在庭审中，金华公司陈述已不太记得何时寄出上述函件，吴家豪则陈述其于2014年2月29日收到上述函件。金华公司提供的《律师函》（落款没有显示时间）载明：“…自本律师函送达之日，金华公司终止与吴家豪签订的《商品房认购书》的履行，并将该房屋另行出售，不予退还吴家豪缴纳的十万元定金”。从速递查询单显示上述《律师函》于2014年5月29日由吴家豪签收。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述，吴家豪与金华公司对其双方签订的《商品房认购书》均确认其签名或印章的真实性，该认购书是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《商品房认购书》、依法具有法律效力，双方均应依约定履行各自义务。
关于吴家豪、金华公司是否构成违约的问题，首先，对于签订《商品房买卖合同》的时间问题，从吴家豪、金华公司签订的《商品房认购书》约定“剩余房款人民币426000元于2013年12月1日前付清，并与金华公司签订《商品房买卖合同》的内容可以显示，吴家豪最迟应于2013年12月1日前付清房款，金华公司并应在吴家豪付清房款时与吴家豪签订合同，也即吴家豪、金华公司签订《商品房买卖合同》的时间为2013年12月1日前，若吴家豪早于12月1日前已付款，金华公司最迟应于12月1日与吴家豪签订合同。金华公司认为双方仅约定了付款时间，而对签订合同的时间未进行约定的意见与上述约定的内容不相符，且缺乏依据，原审法院不予采纳。
其次，对于未能签订《商品房买卖合同》的原因问题，吴家豪、金华公司在庭审中均陈述吴家豪在2013年12月1日之前或当天有向金华公司提出过要求付款，只是吴家豪陈述因金华公司未给予明确签约时间而未向金华公司支付剩余房款，金华公司则陈述吴家豪须先支付余款，之后再在一个月内或一至两星期内安排与吴家豪签约。对此，从黄健冰与金华公司的员工梁小姐的通话内容中也可以证实吴家豪于2013年12月1日当日有要求付款，但金华公司的代理�售方答复暂时无法签约，金华公司的员工也答复在吴家豪先付款后需在两个星期至一个月内才能安排与吴家豪签约，而金华公司又无法陈述清楚或举证证明为何需一至两星期或一个月内才可以与吴家豪签订合同。由此，吴家豪在上述认购书约定的付款时间内已向金华公司提出支付剩余房款的表示，此时，金华公司应明确答复吴家豪且按时与吴家豪签订合同，故吴家豪认为因金华公司未明确答复签约时间而未支付剩余房款的意见有理，且符合双方在认购书中的约定，原审法院予以采信。另外，从吴家豪提供的关于金华公司在本案所售卖204房屋的抵押材料可以显示，204房屋在吴家豪、金华公司约定最迟签订合同即2013年12月1日当日仍处于被抵押状态，该抵押因金华公司借款而设立，金华公司作为本案的卖方有保证所出售房屋的权属处于清晰的义务，但金华公司直至最迟�签订合同时，其所出售的房屋仍设有抵押权以致房屋处于无法网签或最终无法交易的后果，因此，可以认定本案《商品房买卖合同》无法签订的原因归于金华公司，金华公司在本案构成违约，应承担相应的违约责任。
关于吴家豪、金华公司签订的《商品房认购书》是否已解除的认定问题，综上，在吴家豪要求金华公司给予明确签约时间才支付余款，且于2014年1月17日又发函给金华公司要求金华公司于10内书面答复关于交付剩余房款及签订《商品房买卖合同》，逾期则视为金华公司同意解除《商品房认购书》，但金华公司仍没有回复的情况下，而于2014年2月15日再次发函给金华公司确认解除《商品房认购书》，由此，吴家豪主张其确认解除《商品房认购书》的函件于2014年2月15日到达金华公司时，该认购书已解除的请求，符合法律的规定，原审法院予以支持。金华公司�为《商品房认购书》可以继续履行的意见，因金华公司未在双方约定的期限内或吴家豪催告的期限内履行其与吴家豪签订合同的义务或明确签订合同的合理时间，金华公司怠于履行义务而产生的不利后果应由金华公司自行承担，故金华公司的上述意见依据不足，原审法院不予采纳。
关于违约责任承担的确定问题。吴家豪、金华公司签订的《商品房认购书》约定：“若因甲方原因导致《商品房买卖合同》未能在约定期限内签署，则乙方有权利要求甲方双倍返还定金。”同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理…。”据此，吴家豪要求�华公司返还双倍定金人民币200000元的请求，符合上述法律的规定和双方的约定，原审法院予以支持。金华公司要求对其收取吴家豪支付的定金人民币100000元不予返还的请求，缺乏理据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认吴家豪与金华公司于2013年10月6日签订的《商品房认购书》于2014年2月15日解除；
二、金华公司应自本判决生效之日起十日内向吴家豪返还双倍定金人民币200000元；
三、驳回金华公司的诉讼请求。
金华公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之�定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4300元，减半收取2150元，反诉费2300元，减半收取1150元，共3300元，由金华公司全部负担。
当事人二审的意见
金华公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决；二、驳回吴家豪的诉讼请求；三、本案两审诉讼费用由吴家豪负担。主要事实和理由是：一、根据双方签订的《商品房认购书》的约定，吴家豪有先履行交纳剩余房款的义务，在吴家豪未履行该义务前，金华公司有权拒绝与其签订《商品房买卖合同》。双方签订的《商品房认购书》约定吴家豪在2013年12月1日前付清购房款，金华公司曾多次催告吴家豪缴纳剩余的房款，但吴家豪不予理会。金华公司曾在2014年2月28日向吴家豪出具《律师函》，告知因吴家豪违约，金华公司终止与其签订的《商品房认购书》，将房屋另行出售，且不予退还定�10万元。2014年5月28日，金华公司再次向吴家豪发送复函，再次要求吴家豪尽快缴纳剩余房款，但吴家豪至今没有支付剩余房款。吴家豪未按《商品房认购书》的约定履行交付房款的义务，违约在先，其无权要求解除合同及双倍返还定金。
二、吴家豪承担先履行支付房款的义务，其在2014年2月15日发函提出解除合同通知时，没有证据证明金华公司存在我国《合同法》第六十八条规定的可以中止履行的情形，其单方提出解除合同，应当承担违约责任。
三、原审判决以吴家豪与金华公司工作人员的电话录音作为证明金华公司不能履行签订购房合同的依据，属认定事实错误，应依法改判。双方签订的《商品房认购书》约定吴家豪先交房款，才能确定签订购房合同的时间。在电话录音中，因吴家豪未按约定期限交纳购房款，金华公司的工作人员表示签订购房合同的时间尚不�确定，并不能就此认定金华公司不能签订购房合同，且金华公司工作人员的个人意见也不能代表金华公司的意见。金华公司持有合法有效的《商品房预售许可证》，证明金华公司向吴家豪销售的房屋是正常可合法销售的，不存在法律禁止销售的情况，吴家豪在没有按照约定期限交纳购房款的情况下借口金华公司工作人员不能确定签订购房合同的日期而提出解约，属故意违约。同时，金华公司申请开发贷款并办理相应的房屋抵押担保不影响房屋的正常销售，也不影响正常签约行为，且涉案房屋的抵押担保在吴家豪尚未提出解除合同的2014年1月24日已经解除抵押。
四、吴家豪提出解除合同的真实原因是房价下跌，其不想再购买涉案房屋。我国《合同法》的宗旨在于维护合同的稳定性，同时保护守约方利益，惩罚违约方，促进市场的规范与合法运行，不应轻易判决解除合同。
吴家豪答辩称：一、双方签订的《商品房认购书》约定2013年12月1日前支付购房款并签订商品房买卖合同，吴家豪在2013年12月1日当日已准备好钱并向金华公司提出支付剩余房款，但被金华公司的员工告知要在吴家豪付款后一个月内安排签约，且未能明确告知签约的具体日期和不能签约的原因，故吴家豪于2014年1月17日向金华公司发出《律师函》要求其在收到该函的10日内明确告知签约的时间，否则视为金华公司同意解除《商品房认购书》。金华公司未能在10日内给予答复，故吴家豪于2013年2月14日向金华公司发出第二封《律师函》，确认解除《商品房认购书》，并要求金华公司双倍返还定金。金华公司因自身的原因无法签订商品房买卖合同，已构成违约，故吴家豪有权依法行使抗辩权，暂缓支付剩余房款。双方签订的《商品房认购书》约定支付购房款和签订商品房买卖合同的时间是同步的，不存在吴家豪先支付购房款，金华公司后安排签约的情况，且该认购书是金华公司提供的格式文本，金华公司应当清楚该认购书的内容。
二、金华公司作为开发商，有义务使被出售的房屋处于产权清晰、没有权利瑕疵的状态。涉案房屋至商品房认购书约定的最迟签订合同日即2013年12月1日仍处于被抵押状态，金华公司未能在2013年12月1日签订商品房买卖合同、无法告知具体签约时间的直接原因是该房屋处于抵押状态，无法进行网签合同，故涉案房屋未能签订商品房买卖合同的原因在于金华公司，其应当承担违约责任。
三、金华公司取得涉案房屋的预售许可证，不能证明该房屋可以进行网签和转让。如果该房屋处于被抵押状态，那么即使该房屋已取得预售许可证，也必须注销该抵押后才能办理网签和转让。
四、金华公司在一审庭审中陈�，吴家豪付清购房款后约一个月才能办理网签手续的原因是金华公司一向做法（也是该行业的行规）是购房者付清房款后，用购房者支付的该笔房款向贷款银行偿还借款，再由银行申请注销该房屋的抵押登记，该过程需要两个星期至一个月的时间。开发商因开发而向银行借款，有义务先行还清借款并注销抵押后才出售房屋给购房者，该借款的还款责任人是开发商，而不是购房者。而且，金华公司所述的行规只是其单方主张，在双方签订商品房认购书前未告知吴家豪，也未得到吴家豪的认可。
黄健冰陈述称：原审判决认定事实充分，适用法律正确，请二审依法维持原判。
二审期间，各方当事人均未提供新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。根据最高人�法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对金华公司出上诉的问题。综合双方当事人的上诉、答辩及陈述意见，本案二审的争议焦点为：一、金华公司与吴家豪是否存在违约行为？二、双方签订的《商品房认购书》是否已将解除？三、金华公司是否应向吴家豪双倍返还定金？
关于金华公司与吴家豪是否存在违约行为的问题。金华公司与吴家豪签订的《商品房认购书》约定吴家豪应在签署该认购书时交纳定金人民币100000元，剩余房款人民币426000元于2013年12月1日前付清，并与金华公司签订《商品房买卖合同》。从该约定可以看出，吴家豪应在2013年12月1日前支付剩余房款，双方应在2013年12月1日前签订《商品房买卖合同》，但双方没有就支付剩余房款与签订《商品房买卖合同》约定先后履行顺序。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，双方就支付剩余房款与签订《商品房买卖合同》应当同时履行。吴家豪在2013年12月1日前曾向金华公司提出付款的要求，但金华公司的工作人员表示无法在付款的同时签订《商品房买卖合同》，需在吴家豪付款后约一个星期至一个月内签订合同。由于金华公司明确表示不能在2013年12月1日前履行签订合同义务，故吴家豪没有在2013年12月1日前付款的行为不构成违约。金华公司的工�人员与吴家豪就涉案房屋购房款的支付及房屋买卖合同的签订问题进行沟通，属履行职务行为，其行为所产生的法律后果应由金华公司承担。金华公司关于其工作人员的个人意见不能代表金华公司的意见的主张，理据不足，本院不予采纳。
至于金华公司是否存在违约行为的问题。双方签订的《商品房认购书》约定剩余房款人民币426000元吴家豪于2013年12月1日前付清，并与金华公司签订《商品房买卖合同》，吴家豪在2013年12月1日要求向金华公司支付房款，但金华公司拒绝在当天签订《商品房买卖合同》，也未能明确告知签订合同的具体时间，导致双方无法按照《商品房认购书》的约定在2013年12月1日前签订《商品房买卖合同》。而且，双方在原审庭审中明确《商品房认购书》中约定签订的《商品房买卖合同》是指网签合同，涉案房屋在2013年12月1日前因金华公司向银行贷款提供担保而处于抵押状态，双方在客观上也无法办理涉案房屋的网签手续。因此，涉案房屋的《商品房买卖合同》无法在《商品房认购书》约定的时间内签订，责任在于金华公司，金华公司存在违约行为。
关于双方签订的《商品房认购书》是否已将解除的问题。涉案房屋的《商品房买卖合同》因金华公司的违约行为而无法在《商品房认购书》约定的时间内签订，导致合同目的不能实现。吴家豪于2014年1月20日向金华公司送达《律师函》，要求金华公司在十日内书面答复有关交付剩余房款及签订《商品房买卖合同》的问题，否者视为金华公司同意解除《商品房认购书》，金华公司也没有在该时间内向吴家豪书面回复。吴家豪于2014年2月15日再次向金华公司送达《律师函》，确认解除双方签订的《商品房认购书》要求金华公司在十日内双倍返还定金。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，吴家豪要求确认双方签订的《商品房认购书》于2014年2月15日解除，符合法律规定，原审判决确认双方签订的《商品房认购书》于2014年2月15日解除，处理恰当，本院予以维持。
关于金华公司是否应向吴家豪双倍返还定金的问题。双方签订的《商品房认购书》约定，若因金华公司的原因导致《商品房买卖合同》未能在约定期限内签署，则吴家豪有权要求金华公司双倍返还定金。涉案房屋的《商品房买卖合同》因金华公司的原因无法在《商品房认购书》约定的时间内签订，根据《商品房认购书》的上述约定，金华公司应向吴家豪双倍返还定金。而且，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。因此，原审判令金华公司向吴家豪双倍返还定金，处理恰当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。金华公司的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5450元，由江门金华房地产开发有限公司负担。
�判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 潘丽芳
二〇一五年六月二日
书 记 员 谢惠英