浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第564号
上诉人（原审原告）：郑富弟。
委托代理人：赵东升，上海融孚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：嘉兴亿联置业有限公司。住所地：浙江省嘉善县陶庄镇南新路*号***号。
法定代表人：胡依静，该公司董事长。
委托代理人：张宏，浙江嘉深律师事务所律师。
上诉人郑富弟为与被上诉人嘉兴亿联置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2015）嘉善西民初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。上诉人郑富弟的委托代理人赵东升、被上诉人嘉兴亿联置业有限公司的委托代理人张宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，郑富弟与嘉兴亿联置业有限公司于2014年4月28日签订二十一份《商品房买卖合同》及《补充协议》一份。《商品房买卖合同》约定，郑富弟购买嘉兴亿联置业有限公司开发的位于嘉善县××循环经济城商品房21间，均为商业用房，单价均为2500元／平方米，共计房款14843275元。双方签订的《补充协议》约定，自签订《商品房买卖合同》之日起，即2014年4月28日起由嘉兴亿联置业有限公司承租上述房屋，统一运营管理并承诺在租赁期间向郑富弟支付房屋租赁费，租赁费于2014年4月28日开始支付，租赁费每月519514.625元，每两个月支付一次，每期房屋租赁费为1039029.25元。不论房屋是否符合使用条件，郑富弟不承担责任。双方暂定房屋租赁期限为12个月，自2014年4月28日开始至2015年4月27日。《补充协议》另约定了嘉兴亿联置业有限公司有120天内随时回购权利。2014年4月30日、5月5日、5月6日，嘉兴亿联置业有限公司先后向郑某出具房款收据共计1400万元。原审另查明，案涉房屋至今未竣工验收；郑富弟无法陈述租金的计算方法。
郑富弟向原审法院起诉称，补充协议签订后，嘉兴亿联置业有限公司并没有按照协议的约定向其支付房屋租赁费，截至目前已有近八个月，极大地损害了其合法权益。请求判令嘉兴亿联置业有限公司向郑富弟支付拖欠的房屋租赁费4871385.88元（后当庭变更诉讼请求，从2014年4月28日开始计算暂算至2015年3月28日止，共计十一个月的租金，扣除嘉兴亿联置业有限公司已支付的843275元）；本案有关诉讼费用由嘉兴亿联置业有限公司承担。
嘉兴亿联置业有限公司在原审中答辩称，一、本案涉及的1400万元本质上应该是借款，而签订的21份商品房买卖合同是对借款的一种保证措施。公司现处于瘫痪状态，从案件其他内容当中可以印证其说法：商品房买卖合同的价格仅2500元是不合理的，因为这是保证措施故价格被压低，如果是真正的商品房买卖价格不可能这么低；合同规定其有回购权，如果是真正的商品房买卖合同是不可能这样规定，只有本质上是借款合同才会这么规定；房屋总价格即便按2500元算也不是整数，但郑富弟汇款金额是整数。二、针对租赁这个事实。本案租赁的房屋不具备出租条件，因为房屋未竣工，签订合同时就应当明知该合同的目的是无法达到的，所以该租金其实就是借款利息的另外一种表述。租金与房屋价值之比约为43%，是不合理的。
原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。双方当事人之间的商品房买卖行为有违常理，且案涉房屋至今未能交付。本案中，嘉兴亿联置业有限公司向郑富弟“承租”的房屋就是其预售给郑富弟的在建商品房，由郑富弟履行补充协议上交付租赁物的义务，客观上须以嘉兴亿联置业有限公司先履行预售合同上房屋交付义务为前提。尽管郑富弟履行补充协议上交付租赁物可以通过占有给定（应为改定）来实现，但是该租赁物是在建商品房，房屋未竣工验收，尚不具备预售合同上约定的交付条件，现原嘉兴亿联置业有限公司在补充协议约定租金的起算时间早于房屋交付时间，并非是嘉兴亿联置业有限公司因使用郑富弟房屋所应承担的对价即租金，故双方在补充协议上约定的“租金”其实也是一种拟制义务，郑富弟请求嘉兴亿联置业有限公司支付巨额房屋租赁费，不能得到支持。嘉兴亿联置业有限公司对此提出的抗辩意见，予以采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决驳回郑富弟的全部诉讼请求。案件受理费45771元，减半收取22886元，由郑富弟负担。
判决宣告后，郑富弟不服，向本院提起上诉称，一、原审认定事实错误，缺乏事实依据。1、原审认定双方之间的商品房买卖行为有违常理，却没有相应的事实和法律依据。原审在没有调查商铺的合理价格情况下却认定双方合同约定价格为明显不合理低价，完全是基于自身主观臆测，没有客观依据。2、目前租赁物的确是在建商品房，也未竣工验收，但这都是嘉兴亿联置业有限公司的过错所导致，已构成迟延交房的违约责任。原审的认定显然使违约方成了受保护一方，违背民事诉讼法的基本用意。二、原审适用法律错误。法律拟制必须有明确的法律依据，任何人不得自行创设。原审把本案“租金”称为拟制义务，毫无法律依据，且认定与判决自相矛盾。且原审对双方之间的租赁关系是否成立、租金是否合理等事实未作出认定。综上，请求二审撤销原判，改判支持其诉讼请求，并由嘉兴亿联置业有限公司承担全部诉讼费用。
嘉兴亿联置业有限公司在二审中答辩称，本案的客观事实是1400万元本质上是借款，租金是利息的另一种表述；原审认定事实清楚，商铺单价2500元是不合理的，这个价格无需评估，完全可以基于生活常识进行判断；原审认为租赁物不具备交付条件及要以交付为前提的认定是正确的；原审关于租金的认定也是正确的，双方签订购买合同的当天就要计算租金，但客观上是不具备交付条件且双方都是明知的，故不存在延期交付。
郑富弟在二审中向本院提供证人证言一份，证人郑某出庭作证并接受双方询问。其陈述，郑富弟所购买的21套商品房是由两人合作出资以郑富弟名义购买，所以全部购房款1400万元集中在其名下账户统一付给嘉兴亿联置业有限公司。对此其予以认可，同时嘉兴亿联置业有限公司也是同意的。郑某当庭提供了银行支付记录凭证。郑富弟质证认为，根据证人证言，可以证明本案购房付款情况是真实的。嘉兴亿联置业有限公司质证认为，对上述款项到账的真实性没有异议，但对款项的性质有异议。本院认证认为，根据证人陈述及其他证据，可以证实嘉兴亿联置业有限公司开具的收据中的1400万元确实到账，故对该证人证言予以认定。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明，案涉商品房买卖合同签订后，郑某向嘉兴亿联置业有限公司支付了1400万元，嘉兴亿联置业有限公司先后开具了相应的房款收据，并于2014年5月12日出具情况说明，确认上述款项为案涉商品房买卖合同的购房款。
本院认为，本案二审争议焦点在于双方当事人之间的房屋租赁关系是否成立。
本案中，郑富弟认为，其与嘉兴亿联置业有限公司之间签订了房屋买卖合同及补充协议，双方之间为真实的房屋买卖和租赁关系；嘉兴亿联置业有限公司则认为，其与郑富弟之间实质上是借款关系，房屋买卖合同是对借款的一种保证措施，补充协议约定的租金其实是借款利息的另一种表述。
因此本案争议的解决应审查如下问题：一、案涉商品房买卖合同的性质；二、补充协议中的租赁关系是否形成。首先，双方当事人签订了商品房买卖合同，上述合同约定的内容符合房屋买卖合同的构成要件，且合同均经过备案。虽然，嘉兴亿联置业有限公司以房屋价格偏低及汇款为1400万元整数为由认为双方之间实质上为借款关系，但一是其没有提供双方之间存在借贷事实的相应证据，二是合同中也没有为借贷担保的内容表述。因此，双方之间的房屋买卖关系成立，但由于上述房屋均为在建建筑，合同签订时并未竣工验收，故双方之间应为商品房预售合同关系。至于嘉兴亿联置业有限公司认为上述合同存在价格偏低等情形，其在本次诉讼中并未主张撤销或变更的请求，故二审不予审查。其次，双方当事人在签订商品房买卖合同的同时，又签订了补充协议，补充协议中约定了房屋租赁、回购等相关事项，郑富弟以此主张双方之间形成了房屋租赁合同关系。但我国《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。由此可见，房屋租赁合同的实质要件是出租人以交付房屋为前提，通过转移房屋使用权而获得租金。而本案中，案涉房屋当时均为在建建筑，且至今没有通过竣工验收，郑富弟作为出租人存在房屋交付的现实不可能，其无法转移房屋使用权。虽然双方当事人在补充协议中约定了一些租赁条款，且还约定不论房屋是否符合使用条件郑富弟不承担责任等内容。但上述约定显然与租赁合同的实质要件不符，也与《商品房销售管理办法》的相关规定不符。因此，双方之间并不存在真实的房屋租赁关系，郑富弟主张房屋租赁费的诉讼请求，不能得到支持。
综上，原判认定事实和适用法律基本正确，判决结果合理，二审予以维持。郑富弟的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45771元，由上诉人郑富弟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 ＸＸ芳
代理审判员 章玉萍
二〇一五年八月十七日
书 记 员 郑 茜