江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5135号
上诉人（原审被告）俞茂才，男，1968年9月3日生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）南京市清溪大厦业主委员会，住所地在南京市玄武区后宰门街19号。
代表人曹学林，南京市清溪大厦业主委员会主任。
委托代理人李敏，江苏熙典律师事务所律师。
上诉人俞茂才因与被上诉人南京市清溪大厦业主委员会（以下简称清溪业委会）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第2330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
清溪业委会原审诉称，其与俞茂才于2010年12月1日签订协议，将南京市玄武区后宰门街21号西楼地下室出租给俞茂才，租赁期限三年。租期届满后，拒不返还房屋。清溪业委会请求人民法院判令俞茂才立即腾空南京市玄武区后宰门街21号西楼330平方米地下室，并返还给清溪业委会；判令俞茂才支付清溪业委会房屋使用费（以年租金47850元标准，自2013年12月1日起计算至房屋迁让之日）。
俞茂才原审辩称，其房租以前都按半年支付一次，合同到期后俞茂才与清溪业委会协商每年租金涨2000元。清溪业委会的曹主任是知道的，后来会计说俞茂才两年的房租没有交了，俞茂才让其将原来的票据拿来看，但其一直未给俞茂才，故房租一直拖着没有给，不是俞茂才不愿意交纳房租。这个房屋俞茂才已经租赁十几年了，俞茂才一直按约交纳房租。对清溪业委会第一项诉讼请求其同意交房，第二项请求标准过高，当时同意每年涨2000元。
原审法院经审理查明，2010年12月1日，清溪业委会与俞茂才签订房屋租赁合同，主要约定：清溪业委会将南京市玄武区后宰门街21号（即清溪大厦）西楼地下室建筑面积330平方米出租给俞茂才经营美容足疗；租赁期限三年，自2010年12月1日至2013年11月30日（合同中笔误为2012年11月30日）；每年租金2万元，每半年支付一次，第二年视经营状况可递增5%-10%；俞茂才需对房屋装修的，须事先征得清溪业委会同意，装修方案经清溪业委会认可后方可施工，租赁期满时俞茂才不得拆除装饰物品并无偿交给清溪业委会；俞茂才擅自将房屋转租、转让或和他人联营改变房屋用途的，须报清溪业委会认可；承租期内的水电费、电话费等均由俞茂才自行承担。合同签订后，清溪业委会将房屋交给俞茂才使用，俞茂才陆续支付了2013年11月30日前的租金。租赁期限届满后，俞茂才未向清溪业委会交还房屋，清溪业委会亦未收取俞茂才租金。
原审诉讼中，清溪业委会举证了2014年9月1日其与案外人刘建、袁媛签订的房屋租赁协议，主要内容是清溪业委会将清溪大厦200平方米的地下室出租给刘建、袁媛，租赁期限自2014年9月1日至2016年9月30日，年租金29000元。清溪业委会以此证明俞茂才在租赁期限届满后应比照此租赁协议的租金标准支付房屋占用费。俞茂才质证认为此协议与其无关，租赁期限届满后俞茂才与清溪业委会负责人仅谈过每年增加租金2000元，清溪业委会主张按他人的协议标准支付租金，俞茂才不认可。
原审法院认为，清溪业委会与俞茂才签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，双方应依约履行合同义务。租赁期限届满后，俞茂才负有返还房屋的义务，但其未及时返还房屋，故俞茂才对本案纠纷的产生负有责任。俞茂才应立即返还房屋，并支付占用房屋期间的占用费。房屋占用费应按同一地段类似房屋的租金标准支付。清溪业委会举证的其与案外人2014年9月签订的租赁协议证明同一建筑的另一地下室面积200平方米，年租金29000元，这是正常交易条件下形成的租金价格，故俞茂才应比照这一价格支付房屋占用费。考虑到租赁市场的租金价格呈逐年递增趋势，而俞茂才占用房屋早于案外人的承租时间，故酌定俞茂才房屋占用费的标准计算为每年42000元。
依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审法院判决：一、俞茂才于判决生效之日起十日内将其承租的南京市玄武区后宰门街21号西楼地下室返还给南京市清溪大厦业主委员会。二、俞茂才于判决生效之日起十日内按每年42000元的标准向南京市清溪大厦业主委员会支付房屋占用费（自2013年12月1日计至上述房屋交还之日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2093元，因适用简易程减半为1046.50元，由清溪业委会负担146.50元，俞茂才负担900元。
俞茂才不服原审判决，向本院提起上诉称，上诉人自2002年起租用案涉大楼西楼地下室，一直都按期交纳租金。期满后双方未签协议，曹主任在业主委员会会议上要求一年涨2千元，但上诉人两次前去清溪业委会办公室交房租，会计都以没签协议拒收，导致房租一直拖到现在。前租赁协议至2013年11月30日，年租金2万元。案涉地下室与东楼地下室条件不同，东楼一年四季干燥，西楼一年四季潮湿，前清溪业委会主任朱友良有一仓库在西楼地下室，他对该情况是清楚的，显然两个不同的地下室的租金应当不同，所以租金应以之前双方签订的租赁合同作为依据，前协议中约定租金视经营状况可以按5%-10%的比例递增，这也是双方当事人真实意思所在。另外，原审中被上诉人的代理律师李敏说，收回房屋是因为上诉人的烧烤店。但烧烤店根本不在地下室，而是在楼上，且与上诉人没有关系。请求二审法院撤销原判决第二项，依法改判按照原租赁合同约定的租金标准计算房屋使用费，上诉费用由清溪业委会承担。
被上诉人清溪业委会辩称，原判决参照案外人的租赁合同时已经考虑到了租金涨幅，原审法院认定的房屋使用费是正确的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审查明事实无异议，且无新的证据提交，本院予以确认。
本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。本案中，上诉人俞茂才与被上诉人清溪业委会之间的房屋租赁合同已经届满，双方并未续签合同，清溪业委会亦拒绝收取俞茂才的租金，故俞茂才应当承担其因占有案涉房屋给清溪业委会造成的损失。清溪业委会的损失应当为其收回房屋后正常出租所能获得的收益，亦即俞茂才应当承担的房屋占有使用费用。清溪业委会认为其之前与俞茂才签订的合同约定的租金过低，要求俞茂才按市场价格支付占有使用费，符合法律规定；俞茂才认为应当参照原合同约定的计算房屋占有使用费，并无事实依据；俞茂才还认为其与清溪业委会负责人谈过，每年只需增加租金2000元，但其并未按该租金标准与清溪业委会续签合同，且按其自己的陈述，其按该租金向清溪业委会交纳时，清溪业委会并不接受，故俞茂才此项主张，依据不足，本院不予采信。
清溪业委会提供的证据能够证明清溪大厦另一处地下室的租赁价格为每年每平方米145元（即：29000÷200），俞茂才虽主张该地下室的环境和条件均优于其使用的地下室，但并未举证证明两者之间存在显著的差异，且原审法院所酌定的占有使用费仅为每年每平方米127.27元（即：42000÷330），低于另一地下室的费用，表明原审法院在酌定占有使用费时已经考虑到案外人的承租时间、租金的逐年递增趋势以及本案的具体情况等综合因素，具有事实依据，故原审法院酌定的占有使用费标准并无不当；俞茂才虽认为该酌定标准过高，但未提供相反的证据证明，本院不予采纳。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2093元，由上诉人俞茂才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 刘 凡
代理审判员 汪德全
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 孙雪松