北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初6695号
原告刘桐福，住北京市。
委托代理人赵保洋，北京昊庭律师事务所律师。
被告北京实地房地产开发有限责任公司,住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号，统一社会信用代码：×××。
法定代表人杨维旺，总经理。
委托代理人王君，北京市汉威律师事务所律师。
原告刘桐福诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘丹丹独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告刘桐福的委托代理人赵保洋，被告实地公司的委托代理人王君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘桐福诉称：我与实地公司于2013年8月5日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买实地公司5020号房屋。合同签订后，我依约支付了购房款。可是至今实地公司仍然没有对该商业楼进行商业运作，整个商铺没有开业，现在我的商业目的无法实现，并且至今实地公司也没有交付房屋，所以我要求退回房屋，退还我所交的购房款并赔偿我的经济损失。故我起诉要求：1、判令解除我与实地公司签订的合同编号为Y1513790的《预售合同》；2、实地公司返还我购房款732695元；3、实地公司赔偿我公维2544元、契税损失21980.85元；4、实地公司向我支付违约金7326.95元；5、实地公司退还我购房活动费1万元；6、实地公司赔偿我印花税、合同印花税371.35元，测绘费38.03元、产权登记费550元、手续费1000元；7、实地公司返还我物业费4518.14元；8、诉讼费由被告实地公司承担。
被告实地公司辩称：我公司不同意刘桐福的诉讼请求。刘桐福购买的房屋符合交付条件，合同可以继续履行，并非履行不能，请求法院驳回刘桐福的诉讼请求。依据合同附件五的约定，刘桐福逾期支付房款违约在先，合同附件十中也有关于买受人构成逾期支付房款及如何承担违约责任做了更进一步的解释与说明。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，除当事人另有约定外，合同附件十第五条要求原告在延期交房90日后的3日内提出书面的退房申请即为当事人对解除权的合理期限的另行约定，我公司认为根据约定，刘桐福的行使解除权的期限为93天，刘桐福没有依照合同的约定的期限行使权利而丧失解除权。双方签订的合同只是房屋买卖合同，并非附加由我公司进行招租和管理，只是按照合同的约定达到交付条件，即可通知刘桐福办理入住。我公司认为竣工验收备案经过核验后即达到了合同约定的交付条件，2014年10月17日产权登记证书已经完备，已经具备交付条件的所有手续。虽然合同约定2013年11月15日交付房屋，但是我公司已经发出了入住通知书，我公司进行了房屋交付的通知，虽然该通知发出在竣工备案验收前，但只是违反了行政规定，应受到行政处罚，但我公司履行了房屋交付的义务。本案中，系刘桐福拒绝收房，刘桐福认为不能经营不能实现合同目的与合同无关，刘桐福解除合同的依据既违反了法律规定超过一年行使，也违反了合同的约定，要求驳回刘桐福的诉讼请求。我公司在2014年1月已经和其他公司签订了房屋租赁合同，双方约定涉案的商场一至四层星悦百货已在2014年年底或者2015年年初正常开始营业，所以刘桐福认为不能实现合同目的的理由不成立，我公司虽然有迟延交房的行为，但是不能足以达到合同违约的程度。对于主张返还活动费的诉讼请求，需要证明活动费是我公司收取。关于返还物业费的诉讼请求，交纳物业费的业主均已办理入住，物业公司收取物业费不应再予以返还，返还主体也不应是我公司。
经审理查明：2013年6月28日，刘桐福向实地公司交纳搜房活动费1万元，实地公司为其出具收据。2013年8月4日，刘桐福与实地公司签署合同编号为Y1513790的《预售合同》，刘桐福购买5020号房屋。《预售合同》约定5020号房屋总房款为939684元，实地公司应当在2013年11月15日前向刘桐福交付符合约定的商品房，且购物中心应在2013年12月28日达到使用条件。《预售合同》另约定了逾期付款责任、逾期交房责任等条款。2013年11月15日，5020号房屋未满足交付条件。实地公司于2014年6月26日办理完毕了5020号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续。2014年10月17日，实地公司取得了5020号房屋所在的商业、办公综合楼的楼栋权属证明。2015年5月4日，刘桐福办理了5020号房屋的入住手续。办理入住手续当日，刘桐福交纳公共维修基金2544元、契税21980.85元、印花税、合同印花税371.35元，测绘费38.03元、产权登记费550元、手续费1000元、物业费4518.14元，实地公司为刘桐福出具收据。因办理入住时涉及面积变更，故刘桐福实际支付购房款732695元，实地公司于2015年5月22日为刘桐福出具发票。根据《预售合同》显示，5020号房屋的用途为商业；实地公司发放的北京O**国际广场的宣传资料亦强调商业办公综合楼商铺的购物、美食、娱乐、休闲的商业用途。截止本案开庭时，商业办公综合楼一至四层的“星悦百货”已经关闭，且五层商铺亦未开业经营。
上述事实，有《预售合同》、购房发票、收据、楼栋权属证明、竣工验收备案表、北京市门牌、楼牌编号证明信、照片、宣传资料及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告刘桐福与被告实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方签订的合同的约定，实地公司应于2013年11月15日前向刘桐福交付符合合同约定的房屋，且购物中心亦应在2013年12月28日达到使用条件，但2013年11月15日，5020号房屋并未满足交付条件，且截至本案开庭时，“星悦百货”已经关闭，五层商铺亦未能开业经营。刘桐福虽于2015年5月4日办理了收房手续，但办理收房手续后，刘桐福并未能实际经营。刘桐福购买的5020号房屋为商业用途，该房屋的性质即要求刘桐福的经营需依托整体的商业运营和所处的商业环境，仅刘桐福个人收房亦不能进行正常经营，实现商铺的经营目的。故刘桐福要求解除与实地公司签订的《预售合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持；合同解除后，实地公司应返还刘桐福已交纳的全部购房款732695元、活动费1万元、公共维修基金2544元、契税21980.85元、印花税、合同印花税371.35元、测绘费38.03元、产权登记费550元、手续费1000元、物业费4518.14元；对于刘桐福要求实地公司支付违约金7326.95元的诉讼请求，根据《预售合同》的约定及履行情况，实地公司已经违约，刘桐福主张的违约金的数额并无不妥，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除原告刘桐福与被告北京实地房地产开发有限责任公司签署的编号为Y1513790的《北京市商品房预售合同》；
二、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告刘桐福购房款人民币七十三万二千六百九十五元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、被告北京实地房地产开发有限责任公司赔偿原告刘桐福违约金人民币七千三百二十六元九角五分，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告刘桐福活动费人民币一万元，于本判决生效之日起七日内执行清。
五、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告刘桐福公共维修基金人民币二千五百四十四元，于本判决生效之日起七日内执行清；
六、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告刘桐福契税人民币二万一千九百八十元八角五分，于本判决生效之日起七日内执行清；
七、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告刘桐福印花税、合同印花税人民币三百七十一元三角五分、测绘费人民币三十八元零三分、产权登记费人民币五百五十元、手续费人民币一千元，共计人民币一千九百五十九元三角八分，于本判决生效之日起七日内执行清；
八、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告刘桐福物业费人民币四千五百一十八元一角四分，于本判决生效之日起七日内执行清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千八百零五元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘丹丹
二〇一六年六月六日
书 记 员 董盛楠