四川省宜宾县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜宾民初字第1775号
原告：王永杰。
委托代理人：陈辉，宜宾县法律援助中心律师。
被告：四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司，组织机构代码67578820-3，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸西区山水庭院小区19幢1单元10楼3号。
代表人：戚鑫，董事长。
委托代理人：王琪，四川戎星律师事务所律师。
委托代理人：李大伟，公司员工。
本院于2015年3月30日立案受理原告王永杰诉被告四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司财产损害赔偿纠纷一案，依法由代理审判员朱汉武适用简易程序于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告王永杰及其委托代理人陈辉、被告四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司的委托代理人王琪、李大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王永杰诉称：原告于2013年3月购买位于柏溪镇城北新区阳光康郡4楼2单元2层1号的住宅一套。2013年9月4日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，并于2013年9月27日向被告交装修管理费、建渣清运费、楼道翻新费共计812元后开始装修房屋，其中购买木地板等装修材料及人工费计10710元、乳胶漆及装修人工费13220元。装修完成后，为了释放甲醛，原告没有马上入住。2014年12月25日由于被告没有尽到排污主管道的维护管理，排污主管道堵塞致原告房屋厕所反水，造成室内积水、木地板变形和墙面反碱。原告叫被告所在的阳光康郡物业服务中心的人员到现场核实损失情况并要求其赔偿，由于赔偿金额没有达成一致意见，阳光康郡物业服务中心于2015年1月14日出具损失《说明》一份。根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第三条的约定，物业的共用部位的维护和管理属于物业服务的范围，排污主管道属于物业共用部分，由于被告没有及时维护管理、导致堵塞，致原告房屋装修被水浸泡、木地板变形、墙面反碱、整套房屋装修不能使用，必须重新装修。原装修材料费10710元、装修人工费13220元，现需要拆除原来装修的拆除费预计50OO元、重新购买装修材料12OO0元、人工费15000元，装修期间及装修后原告另外租房6个月，房租费每月1000元计60OO元，共计损失38OO0元。为了维护原告的合法权益现依法提起诉讼，请求判决：1.依法判令被告赔偿原告房屋装修损失38000元；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司辩称：发生堵塞的排水管位于王永杰厕所与一楼住户之间，堵塞原因是水泥、河沙、卫生巾、毛巾等导致，堵塞物是王永杰及其楼上的301、501、601业主丢弃（401业主未入住），与物业公司无关。物业公司充分尽到了合同义务，不存在违约责任，公司多次提醒业主勿将杂物丢到排水系统。同时因堵塞排水立管位于室内，物业公司不能事先发现堵塞。在获知排水管堵塞后，物业公司第一时间通知了相关住户配合疏通管道，王永杰拖延三天时间回家开门，致使损失扩大。物业公司已经尽到了物业服务合同约定的义务，不应担责，应驳回王永杰的诉讼请求。
经审理查明：王永杰系宜宾县柏溪镇城北新区阳光康郡4幢2层2-2-1号房屋所有人（房权证号：宜县房权证柏溪镇字第2014052**号），四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司系阳光康郡小区物业服务公司。阳光康郡4幢第2层及以上的201、301、401、501业主共用一根排污管道，第1层的101业主单独使用一根排污管道。四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司于2013年8月开始为阳光康郡小区提供物业管理服务，至今没有对各单元业主共有的位于室内的管道进行维护。2014年1月王永杰将宜宾县柏溪镇城北新区阳光康郡4幢2层2-2-1房屋装修完毕并经阳光康郡物业服务中心验收合格，但王永杰一直未入住，偶尔到该房屋进行察看。四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司阳光康郡物业服务中心工作人员周英分别于2014年12月22日17时30分、2014年12月24日10时58分电话告知王永杰其房屋厕所漏水到101住户家中，两次通知后，物业公司与王永杰均到场处理，但没有查明漏水原因。2014年12月25日13时许，王永杰回到家中，发现与301、401、501房共用的一根排污管道通往楼下部分堵塞，造成自己的厕所反水，室内积水，木地板变形，墙面反碱。王永杰即与物业中心联系，物业中心当日联系四川金塔凯元集团公司工作人员邓安全进行了疏通，查明堵塞点位于排污主管道一楼底部拐弯处，堵塞原因为：排污管道拐弯处有水泥块、卫生巾、毛巾等杂物。管道疏通后，201住户厕所未再漏水到101住户家中。2015年4月21日，王永杰委托四川天平资产评估事务所对其房屋因厕所反水产生的损失进行了评估。2015年4月26日，四川天平资产评估事务所作出评估结论：经评定估算，王永杰位于柏溪镇城北新区阳光康郡4幢2层2-2-1号的房屋（建筑面积119.41㎡）装修损失价值，在2015年4月21日评估基准日满足本报告评估假设与限制条件下的评估结果如下：31742元。王永杰支付评估费共计2000元。
另查明：2012年1月13日，宜宾寅吾房地产有限责任公司（甲方）与四川艾明物业管理有限公司（乙方）签订前期物业服务合同。前期物业服务合同第四条约定：乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项和质量应符合下列约定：（一）物业共用部位的日常维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护。第二十七条本合同中下列词语的定义是：（5）共有部分包括全体业主共有部分和相关业主共有部分……相关业主共有部分是指一幢建筑物内部，由该幢建筑物的相关业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水汞间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重部位等部位以及该幢建筑物的相关业主共有的上下水管道、落水管……等设施设备。2013年9月4日，王永杰（甲方）与四川艾明物业管理有限公司（乙方）签订前期物业服务协议，协议第三条物业服务内容第二项：“物业共用设备及其运行的维护和管理，共用设备是指共用的上下水管道……甲方应为乙方提供的公共维修服务提供方便”；协议第四条物业服务质量第（一）项：“3.管道畅通，无长期堵塞外溢现象”。四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司阳光康郡物业服务中心于2014年3月3日、10日在该小区公告栏张贴温馨提示，告知小区各业主不要把卫生纸或其他异物丢入便池，导致排污管堵塞。2014年10月21日，四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司阳光康郡物业服务中心再次张贴温馨提示：近日，阳光康郡发现排污管道经常堵塞，现已由寅吾安排施工单位疏通，在疏通过程中发现是住户人为造成（卫生巾、卫生纸、毛巾、清洁球等）。鉴于这种情况，寅吾将不再给予处理，将由本栋楼全体业主承担疏通的所有费用。2013年9月4日，王永杰缴纳2013年8月29日物业管理费1141元。
上述事实，有原、被告的陈述，原告王永杰的身份证复印件，被告，王永杰的房屋所有权证，前期物业服务协议，前期物业合同，四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司阳光康郡物业服务中心说明一份、温馨提示2张，被损害房屋的照片7张，资产评估报告1份，资产评估费发票1张，四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司工商登记表、营业执照复印件、组织机构代码复印件、法人代表身份证明书，排污管堵塞的照片，维修值班记录表2张，座机通话记录2张，金塔凯元集团的情况说明1份等证据予以证实。原告方提交的税收缴款书、销售不动产发票联、公证书与本案无关联性，本院不予确认。原告方提供的收款收据与送货单真实性无法确定，本院不予采信。被告提交的排污管道照片真实性无法确定，本院不予采信。
本院认为：被告四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司依据《前期物业服务协议》和《前期物业合同》的约定，有义务管理、维护阳光康郡小区各单元业主共用的排污管道，保持排污管道畅通。本案所涉排污管道堵塞系被告四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司怠于履行义务，没有在各业主装修房屋结束后对上下共用管道进行检查、清理以及日常巡查，以致排污管道拐弯处有水泥块、卫生巾、毛巾等杂物存留、堆积所致。在楼下住户发现原告王永杰厕所漏水后，被告四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司虽进行了查看，但没有及时查明漏水原因并排除堵塞物，致使排污管道堵塞后管道内因用户用水而水位进一步上升，造成原告的厕所反水浸损原告的地板和墙体，新装修房屋不能使用，必须重新装修。因被告四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司怠于履行合同义务而造成原告王永杰的财产权益遭受损害，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定，原告王永杰有权选择要求被告四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司承担侵权责任。被告四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司无证据证明原告王永杰对损害的发生有过错或存在致使损失扩大的行为，不减轻其赔偿责任。四川天平资产评估事务所鉴定原告王永杰的损失为31742元，符合本案客观情况，本院依法予以采信。原告主张评估费2000元，评估费用是为了确定财产损失的具体金额而产生，本院依法予以支持。原告王永杰主张房租费6000元，因原告王永杰未入住阳光康郡4幢2层2-2-1号房，即实际有房屋居住，并非必须另行租房，且未提供证据证明因房屋反水而另行租房产生了房租费损失，故对其要求赔偿房租费的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（六项）、第十九条之规定，判决如下：
一、被告四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司赔偿原告王永杰33742元，限于本判决生效后十日内支付。
二、驳回原告王永杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费750元，减半收取375元，由被告四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
代理审判员 朱汉武
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 何 鹏