上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第1160号
原告吴志芳。
被告上海嵇光房地产经纪有限公司。
法定代表人郭金花。
委托代理人汤汉生（系本案被告之一）。
被告施美丽。
委托代理人汤汉生（系被告施美丽之夫，即本案被告之一）。
被告汤汉生。
原告吴志芳与被告上海嵇光房地产经纪有限公司、施美丽、汤汉生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴志芳，被告汤汉生暨被告施美丽、上海嵇光房地产经纪有限公司的共同委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告吴志芳诉称，原告有上海市广灵一路广中四村XXX号XXX室房屋一套（以下简称广中四村某室房屋），原先出租给案外人杨甲，约定每年续租，期满是2014年12月31日，由于其自身需要，由被告上海嵇光房地产经纪有限公司的被告汤汉生居间介绍了别处的两室户，故杨甲介绍了汤汉生与原告相识，并就广中四村某室房屋签订了租期为3年的《房屋租赁协议》，约定租金为每月1，950元，第二年增加至每月2，000元。事后，原告于2015年3月才得知其实有客户向被告租赁了广中四村某室房屋，租金每月2，200元，付三押一，租期一年。由此原告曾书面告知应与房屋权利人签订合同，而非中介公司，经与被告交涉，但被告均不予理睬。据了解，房屋承租人杨乙已在2015年5月搬走，汤汉生又将广中四村某室出租给他人。现起诉要求确认原告与汤汉生、施美丽所签的《房屋租赁协议》无效；三被告返还广中四村XXX号XXX室房屋；三被告退还从2014年12月12日起的六个月租金差价，每月250元，共计1，500元；三被告支付违约金2，200元；三被告已按照每月1，950元支付至2015年9月10日的租金原告不予退还。
被告上海嵇光房地产经纪有限公司、施美丽、汤汉生辩称，第一份租赁协议是在2014年12月10日由汤汉生、施美丽与原告签订的，被告上海嵇光房地产经纪有限公司为居间方，并非租赁协议的合同当事人，不应承担相关责任。该租赁协议租期从2014年12月11日开始起算。第二份租赁协议是由施美丽代原告与案外人杨乙签订的，租期从2014年12月12日开始计算至2015年12月11日，与杨乙签合同前没有告诉原告，原告在2015年3月份知道把房子租给杨乙了，就来中介把“吴志芳”三个字添加上去，吴志芳对租给杨乙是知晓和认可的。杨乙租了6个月不到就提前解约了，杨乙迁出后，房屋由汤汉生收回自用。现同意施美丽、汤汉生与原告签的租赁协议解除，施美丽、汤汉生向原告返还房屋，同意施美丽、汤汉生向原告支付6个月差价1，500元，但不同意支付违约金，不同意原告主张的已付房租原告有权不退还的诉请。施美丽、汤汉生同意按照每月1，950元的租金标准结算至房屋实际返还原告之日。
经审理查明，原告系广中四村某室房屋权利人。汤汉生与施美丽系夫妻。2014年12月初，原告作为出租方（甲方），施美丽、汤汉生作为租借人（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方同意出租广中四村某室房屋，租期自2014年12月11日至2016年12月10日，付款方式为3个月付一次，计伍拾捌佰伍拾元（系笔误，应为伍仟捌佰伍拾元），房屋押金壹仟玖佰伍拾元，合计柒仟捌佰元；乙方不得将房屋转租给第三方，乙方已付的房租甲方有权不退还；下期付款时间为2015年3月3日前；不得单方解除协议，否则承担违约责任，违约金为壹仟玖佰伍拾元；甲方对房屋清点交接完毕及乙方结清费用后，应将押金退还给乙方；第三年续租为每月贰仟元整。该协议甲方落款处有原告签名，乙方落款处有汤汉生本人签名以及其代施美丽的签名，中介落款处有上海嵇光房地产经纪有限公司第六分公司盖章。协议签订后，汤汉生、施美丽按协议向原告支付了押金和房屋租金，原告向其交付了房屋。嗣后汤汉生代施美丽作为出租人（甲方），案外人杨乙作为租借人（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方同意出租广中四村某室房屋，租期自2014年12月12日至2015年12月11日，付款方式为3个月付一次，计陆仟陆佰元，押金贰仟贰佰元；乙方不得将房屋转租给第三方，乙方已付的房租甲方有权不退还；下期付款时间为2015年3月3日前；不得单方解除协议，否则承担违约责任，违约金为贰仟贰佰元；甲方对房屋清点交接完毕及乙方结清费用后，应将押金退还给乙方。汤汉生、施美丽未将该房屋转租情况告知原告。协议签订后，杨乙向汤汉生、施美丽支付了押金和房屋租金，并开始承租使用广中四村某室房屋。2015年3月，原告得知广中四村某室房屋被汤汉生、施美丽转租，原告在施美丽与杨乙签订的《房屋租赁协议》抬头出租人处签署了“代吴志芳”，又在甲方签字处施美丽签名旁签名，该协议落款日期载明为2014年12月10日。嗣后，原告又在载明出租人为原告，租借人为杨乙的《房屋租赁协议》的甲方落款处签名，该协议中杨乙签名由汤汉生所签，协议条款主要内容与施美丽及杨乙签订的《房屋租赁协议》条款一致，该协议落款日期载明为2014年12月12日。2015年5月17日，杨乙与汤汉生签署《解约书》，解除了租赁关系，该解约书载明杨乙收到2015年5月17日至2015年6月10日的房屋租金，嗣后杨乙迁出广中四村某室房屋，该房屋由汤汉生收回。现施美丽、汤汉生按照每月1，950元的标准向原告支付租金及房屋使用费至2015年9月10日。
审理中，原告表示，据了解杨乙于2015年5月搬走，如被告迁出时间晚于2015年9月10日，则要求被告按照每月2，500元的标准结算从案外人杨乙解除租赁关系之日起至被告实际返还房屋之日的租金，被告支付的押金1，950元同意抵扣被告应支付的相应费用。被告表示与原告的租赁协议系由施美丽、汤汉生与原告签署，上海嵇光房地产经纪有限公司系居间方，并非租赁关系的当事人，相关责任由施美丽、汤汉生承担，杨乙租赁期间汤汉生、施美丽同意按照2，200元向原告支付租金，但因当时原告拒不承担房屋设施的修理费，故没有按照2，200元支付。
上述事实由原告提供的房地产权证，施美丽、汤汉生与原告签订的房屋租赁协议、施美丽与杨乙签订的房屋租赁协议，载明吴志芳为出租人、承租人为杨乙的房屋租赁协议、解约书，被告提供的解约书以及当事人的陈述等证据佐证，本院予以确认。
本院认为，原告作为出租方，施美丽、汤汉生作为承租方，就广中四村某室房屋签订的《房屋租赁协议》依法成立有效，对双方当事人具有拘束力，上海嵇光房地产经纪有限公司并非该房屋租赁关系的相对方，依法不应承担租赁协议项下的相关责任。施美丽、汤汉生承租房屋后将房屋转租给案外人杨乙，原告得知转租情况后，要求施美丽、汤汉生出示施美丽与杨乙签订的《房屋租赁协议》，并在该协议出租方处添加“代吴志芳”，在出租方落款处签名，后原告又在汤汉生填写的出租方为原告、承租方为杨乙的《房屋租赁协议》的出租方落款处签名，杨乙承租房屋期间，相关租金和租赁事宜均与施美丽、汤汉生结算和接洽，上述行为应视为施美丽、汤汉生与原告已达成合意，就承租方为杨乙的房屋租赁关系中，施美丽、汤汉生与原告形成代理关系，施美丽、汤汉生与原告之间的房屋租赁关系亦因双方合意而自杨乙承租房屋之日起解除，因并无证据证明当时原告有就转租主张违约责任的意思表示，现原告以施美丽、汤汉生未经其同意转租为由要求确认原告与施美丽、汤汉生签订的《房屋租赁协议》无效，要求被告承担违约责任，均缺乏依据。原、被告双方均表示杨乙已于2015年5月迁出广中四村某室，与杨乙的租赁关系已解除，现因房屋由施美丽、汤汉生占用，施美丽、汤汉生表示同意向原告返还房屋，于法不悖，本院予以照准。施美丽、汤汉生表示同意支付2014年12月起的6个月的租金差价1，500元，于法不悖，本院予以照准。现因原告要求已付租金不予退还的诉讼请求已无处理之必要，关于原告要求被告按照每月2，500元的标准支付自杨乙与被告解除租赁关系之日起至被告实际返还房屋之日止的租金的诉讼请求，本院认为，杨乙迁出房屋后，施美丽、汤汉生占用房屋应当支付房屋使用费而非租金，因原、被告主张的费用标准均缺乏依据，本院酌情参照杨乙承租期间的租金标准进行认定，因施美丽、汤汉生系按照每月1，950元的标准支付了2015年9月10日前的租金及使用费，且已同意结算2014年12月12日起的六个月的租金差价1，500元，故对于2015年6月12日至2015年9月10日期间的使用费差价，施美丽、汤汉生应当支付。原告表示被告支付的押金1，950元抵扣被告应支付的相应费用，即同意返还被告，于法不悖，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告吴志芳与被告施美丽、汤汉生就上海市广灵一路广中四村XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁协议》于2014年12月12日解除；
二、被告施美丽、汤汉生应于本判决生效之日起10日内携其物品迁出上海市广灵一路广中四村XXX号XXX室房屋，该房屋由原告吴志芳收回；
三、被告施美丽、汤汉生应于本判决生效之日起10日内向原告吴志芳支付2015年6月12日至2015年9月10日期间欠付的房屋使用费748元；
四、被告施美丽、汤汉生应于本判决生效之日起10日内按照每月2，200元的标准向原告吴志芳支付自2015年9月11日起至被告施美丽、汤汉生实际迁出上海市广灵一路广中四村XXX号XXX室房屋之日起的房屋使用费；
五、被告施美丽、汤汉生应于本判决生效之日起10日内向原告吴志芳支付租金差价1，500元；
六、原告吴志芳应于本判决生效之日起10日内向被告施美丽、汤汉生返还押金1，950元；
七、对原告吴志芳的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费130元，减半收取65元，由原告吴志芳与被告施美丽、汤汉生各半负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 赖维娜
二〇一五年十月八日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。