广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗云法民四初字第435号
原告广州百润物业有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人陈可。
委托代理人周登，身份证地址：湖南省东安县。
委托代理人杨健，身份证地址：广州市海珠区。
被告邓向阳，身份证地址：广州市白云区。
原告广州百润物业有限公司与被告邓向阳物业服务合同纠纷一案，本院于2013年3月13日受理后，依法由代理审判员肖録婷独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州百润物业有限公司的委托代理人周登、杨健，被告邓向阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州百润物业有限公司诉称，广州市云景花园业主委员会与我司签订《广州市云景花园物业服务管理合同》、《广州市云景花园服务委托合同》，约定由我司为被告名下位于广州市白云区某房提供物业管理服务。合同签订后，我司依约为该物业提供了物业管理服务，但被告无故拒交管理费，经我司多次催收未果。现请求判令：1、被告支付从2007年5月起至2012年12月止的物业管理费6358元及滞纳金（以当月所欠物业管理费为本金，自逾期之日起，按每日千分之一计至付清之日止）；2、产权查册费40元由被告负担。本案诉讼费由被告承担。
被告邓向阳辩称，不同意原告的诉讼请求。1、我已经缴纳了应该缴纳的管理费；2、原告的诉讼已经过诉讼时效；3、原告的资质证书已经过期，不具备物业管理的资质、能力，没有履行管理义务，常年不维修公共设施、绿化遭到破坏，盗窃频发，并且发生多起命案和伤人事件；4、原告在小区大肆投放广告，占用业主的公共通道作为盈利性的停车场，窃取业主的大量财产，严重侵犯了业主的利益；5、原告为了其利益，妨碍政府工程，阻碍地铁开通，侵害了业主的利益；6、原告妨碍业主委员会的成立，事实上涉案小区的业主委员会是没有成立的，原告提供的合同是伪造的。此外，原告提供的物业服务合同服务时间也没有衔接上，在2010年11月至2012年10月间原告没有向我收取物业管理费的依据。综上所述，请法院依法驳回原告全部的诉讼请求。
经审理查明，被告是广州市白云区某房（下称“涉案房屋”）的产权人。该房屋的建筑面积为66.8166平方米。被告于2003年入住涉案房屋。原告是具备贰级物业管理资质的企业法人。2008年2月3日，原告（乙方）与广州市云景花园业主委员会（甲方）继续签订《广州市云景花园物业管理服务委托合同》，约定：甲方将云景花园委托于乙方实行物业管理服务；委托管理期限为三年，自2007年10月18日之日起至2010年10月17日止；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；乙方应按照合同附件一《云景花园物业服务标准》约定，进行管理和实现目标管理，具体约定见《云景花园物业服务标准》；本物业的管理服务费（1）住宅：收费标准详见附件二；（2）车位管理费为100元／月·个；（3）商业和写字楼、厂房部分服务费标准详见附件二，以上收费标准自2007年8月1日起执行；公共水电费（包括：住宅电梯、水泵、大堂灯、走廊灯、梯灯等公共设施24小时运行的电费）按实结算，在实行供电局分摊之前由乙方向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人应于每月5日前向乙方缴交当月物业管理费，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费及相关水电费用的，从逾期之日起每日按欠交金额的千分之一向乙方交纳滞纳金，以及乙方为追讨该款项而发生的额外行政、诉讼费用等等。合同附件一：云景花园物业管理服务标准，对综合管理服务、房屋管理、共用设施维修养护、维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理六方面进行了详细约定；附件二：云景花园物业管理楼盘名称及服务费收费标准，其中云桦苑1-14栋每月每平方米1.4元；等。合同签订后，原告为云景花园提供物业管理服务。2013年，原告（乙方）与广州市云景花园第三届业主委员会（甲方）签订《广州市云景花园物业服务管理合同》，约定：甲方将云景花园委托于乙方实行物业管理，委托管理期限为5年，自2012年11月1日起至2017年10月30日止；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项包括房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，公用设施、设备的维修、保养、公共环境卫生的清洁、除四害工作等，乙方应按照合同附件《云景花园物业服务标准》、《云景花园各项管理指标》、《各项服务制度及服务标准》约定，进行管理和实现目标管理；本物业的管理服务费住宅0.75元／月／平方米，多层有电梯0.9元／月／平方米，高层有电梯1.4元／月／平方米；以上收费标准自2012年11月1日起执行，业主和物业使用人无正当理由逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应交管理费的千分之一交纳滞纳金；等。原告继续为云景花园提供物业服务。
另查，原告曾于2010年8月30日在本院起诉被告，要求被告交纳2007年5月至2010年4月的物业管理费，本院作出（2010）云法民四初字第1151号民事判决书，该判决认为原告要求被告交纳2008年8月30日前的物业管理费的诉讼请求已经超过了诉讼时效，故判决：被告向原告交纳2008年9月至2010年4月的物业管理费1870元等。广州市中级人民法院（2011）穗中法民五终字第1743号民事判决书维持了该判项。此外，涉案房屋位于云景花园云桦苑，属于上述合同中约定的高层有电梯住宅。
庭审中，原告确认被告已向其交纳了2008年9月至2010年4月30日的物业管理费1870元。被告没有证据证明其已向被告交纳过2010年5月至2012年12月的物业管理费。原告没有证据证明自原告欠缴物业管理费起有向被告催缴过。被告为证明原告没有尽物业公司的管理义务，提供了原告在云景花园小区内绿化、卫生保洁、设备维护等管理工作中存在问题的视频和照片。原告对上述视频和照片的三性予以确认，并表示该视频和照片确实反映了其在管理中存在的瑕疵，但其一直为被告履行了基本的管理义务，所以被告应该支付管理费。原告为证明其为本案诉讼支出了40元查册费，提供了2013年1月11日广州市房地产档案馆出具的发票一份，该发票显示缴交单位为原告，证明费-
出具房地产基本状况、所有权登记情况说明，金额1360元。此外，原告表示因此前云景花园业委会一直没有重新成立，所以2008年签订的物业管理合同到期后一直没有续签合同，直到2013年才补签，但其一直在云景花园提供物业服务。
以上事实，有《广州市云景花园物业服务委托合同》、《广州市云景花园物业服务管理合同》、资质证书、房地产权情况表、住户入住合约及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为，原告与广州市云景花园业主委员会签订了《广州市云景花园物业服务委托合同》和《广州市云景花园物业服务管理合同》，并实际提供了物业管理服务，故原告接受广州市云景花园业主委员会的委托对涉案房屋实施的物业管理服务行为合法有效，对作为云景花园小区的业主有约束力。因此，原告在委托合同期限内按合同的约定向被告收取物业管理费合法合理。虽然原告在2008年的物业服务委托合同至2010年10月到期后直到2013年才与广州市云景花园第三届业主委员会签订物业管理合同，但因原告一直有为涉案小区提供物业管理服务，根据权利义务对等原则，被告作为涉案小区的住户，享受了原告提供的物业管理服务，理应支付对价即物业管理费。关于被告认为上述两份物业服务合同属伪造的问题，被告没有证据证明上述合同系伪造的事实，故被告的上述抗辩理由不成立，本院依法不予采信。关于被告提出原告的资质证书过期，不具备物业管理资质的问题，非本案处理的范畴，被告可另循途径解决。综上，被告应按上述物业合同的约定向原告交纳物业管理费。由于原告没有证据证明曾向被告催缴过物业管理费，故被告对原告起诉之日（2013年2月27日）起往前推算两年（2011年2月26日）前的物业管理费提出诉讼时效的抗辩合理合法，本院予以采纳。据此，原告要求被告支付自2011年3月至2012年12月的物业管理费合理合法，本院予以支持。按上述合同约定云桦苑和高层有电梯住宅按1.4元／月／平方米收取物业管理费，根据涉案房屋66.8166平方米计算，被告应向原告支付2011年3月至2012年12月的物业管理费共计2057.95元。
关于原告要求被告支付滞纳金问题。由于被告举证原告在提供物业服务的过程中存在不足之处，对此原告也表示确认，故被告并非无故拖欠物业管理费。据此，原告要求被告支付欠缴物业管理费滞纳金的主张欠理，本院不予支持。原告亦应对其提供的物业管理服务中的不足之处进行整改。
关于原告要求被告支付房屋产权查询费40元的问题。因原告提供的发票金额为1360元，该发票内容中也不能直接反映就涉案房屋的查册费用，故原告要求被告支付房屋产权查询费40元的主张依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、于本判决生效之日起五日内，邓向阳向广州百润物业有限公司交纳自2011年3月至2012年12月的物业管理费2057.95元。
二、驳回广州百润物业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费39元，由广州百润物业有限公司负担20元，邓向阳负担19元。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理审判员 肖録婷
二〇一三年六月十三日
书 记 员 胡嘉铭