湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘05民终437号
上诉人（原审原告）：罗根元。
上诉人（原审原告）：王腊梅（系罗根元之妻）。
上诉人（原审原告）：罗伟（系罗根元之子）。
以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：伍文杰，隆回县国光法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：罗秋生。
委托诉讼代理人：马文科，隆回县国光法律服务所法律工作者。
原审第三人：罗佑华。
上诉人罗根元、王腊梅、罗伟因与被上诉人罗秋生、原审第三人罗佑华确认合同无效纠纷一案，不服湖南省隆回县人民法院（2016）湘0524民初1874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
罗根元、王腊梅、罗伟上诉请求：撤销湖南省隆回县人民法院（2016）湘0524民初1874号民事判决，改判确认罗根元、王腊梅、罗伟与罗秋生于2009年4月30日签订的《房屋买卖协议书》无效。事实和理由：罗根元等三上诉人系城镇居民，不能在农村购买集体土地建房，遂借用罗佑华的名义在隆回县某某镇某某村办理了集体土地建设用地使用证，并在获批宅基地上建房。2009年4月，三上诉人与罗秋生签订了《房屋买卖协议书》，因三上诉人和罗秋生均不是某某镇某某村的集体经济组织成员，该协议书所涉房屋无法进行变更登记，合同目的无法实现。本案应当适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，认定三上诉人与罗秋生于2009年4月30日签订的《房屋买卖协议书》无效。
罗秋生辩称，原判认定事实清楚，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。
罗佑华未作答辩。
罗根元、王腊梅、罗伟向一审法院起诉请求：依法判决罗根元、王腊梅、罗伟与罗秋生签订的《房屋买卖协议书》无效。
一审法院认定事实：罗根元、王腊梅、罗伟是城镇户口，非桃洪镇某某村5组村民，1998年8月，罗根元、王腊梅、罗伟与桃洪镇某某村5组签订了卖契，罗根元、王腊梅、罗伟在桃洪镇某某村5组购买了0.35亩的地皮建房，罗根元、王腊梅、罗伟所购土地的性质为集体土地，隶属于集体经济组织。罗佑华系桃洪镇某某村5组村民，1998年12月罗根元、王腊梅、罗伟以第三人罗佑华的名义办理了建设用地规划许可证、私人建房用地许可证等建房审批手续，罗根元、王腊梅、罗伟在桃洪镇某某村5组出资修建了一栋三层占地面积149.6平方米的房子，房子修建好后2003年办理了集体土地建设用地使用证，集体土地建设用地使用证载明“土地使用者罗佑华”房屋系罗根元、王腊梅、罗伟出资修建，第三人罗佑华未出资。2009年4月30日，罗根元、王腊梅、罗伟将该栋房屋以308800元的价格出卖给罗秋生。以罗根元、王腊梅、罗伟全家为甲方，罗秋生为乙方签订了《房屋买卖协议书》。《房屋买卖协议书》主要内容为：“一、甲方自愿将某某村五组某某山的东抵黄某某基地，南抵王某房基地，西抵组留公路，北抵原罗某某房外水沟线，四抵分明三层房屋卖给乙方，土地复查时房屋周围空坪地甲方已付款给组上。二、甲方当时修建时均以某某村村主任罗佑华同志名义办理土地审批手续（土地使用证、用地许可证、规划许可证、用地审批表），其证件与甲方的《卖契》转交给乙方。三、甲乙双方协定此房屋总价为叁拾万零捌仟捌佰元整，其中包括附属物沙发、冰箱、餐桌、椅、洗衣机折价捌仟捌佰元。四、乙方将购买房款一次性付清甲方。五、甲方确保房屋四抵分明，房屋无抵债、无欠债等任何矛盾纠纷出现，乙方概不负责。六、房产自交款之日起，永远归乙方所有，富贵双全，人财双发。”罗根元、王腊梅、罗伟在协议上签名，罗秋生在协议上签名，罗佑华也在协议的在场人栏内签名。协议签订后，罗秋生按协议交清了房款308800元，另支付窗帘款1800元，罗根元、王腊梅、罗伟将集体土地建设用地使用证、卖契、私人建房用地许可证等证件交罗秋生，并于2009年农历4月16日将房屋交付罗秋生，罗秋生全家随后入住该房屋。
一审法院认为，罗根元、王腊梅、罗伟以罗佑华名义修建房屋，集体土地建设用地使用证载明土地使用者为罗佑华，罗根元、王腊梅、罗伟和罗秋生自愿签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，双方按该协议实际履行已达七年之久，罗根元、王腊梅、罗伟在该协议履行多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，违反了诚实信用原则。对罗根元、王腊梅、罗伟要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条规定，判决：驳回罗根元、王腊梅、罗伟的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的一致，对一审判决认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案系确认合同无效纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。该法第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。根据上述法律规定，宅基地使用权只能由本集体经济组织成员享有，且必须遵循一户一宅原则，本案中，罗根元、王腊梅、罗伟系城镇居民，不具备隆回县某某镇某某村村民户籍，依法不能取得该集体经济组织的宅基地使用权，罗秋生虽然是农村居民，但其不是隆回县某某镇某某村的村民，其也无权买受该集体经济组织的宅基地使用权，因此罗根元、王腊梅、罗伟与罗秋生于2009年4月30日签订的《房屋买卖协议书》违反了我国法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，应当认定无效。
综上所述，罗根元、王腊梅、罗伟的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省隆回县人民法院（2016）湘0524民初1874号民事判决；
二、确认罗根元、王腊梅、罗伟与罗秋生于2009年4月30日签订的《房屋买卖协议书》无效。
本案一审诉讼费40元，二审诉讼费80元，共计120元，由罗根元、王腊梅、罗伟共同负担60元，由罗秋生负担60元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 松
审 判 员 李 鹏
代理审判员 李梅芳
二〇一七年六月二十日
书 记 员 徐志平
附相关法律条文：
《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效： ……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……