湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终4133号
上诉人（原审原告）：刘育红，女，1982年11月3日出生，汉族，户籍地湖南省沅江市，现住长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：邓友金，湖南路虎律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：湖南恒生置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一东路19号湘域中央2019号房。
法定代表人：王小生，董事长。
委托诉讼代理人：艾超，湖南成法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾强，湖南成法律师事务所律师。
上诉人刘育红因与上诉人湖南恒生置业有限公司（以下简称恒生公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第6476号之一民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘育红上诉请求：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第6476号之一民事判决，并依法改判恒生公司因逾期办理房产证向刘育红支付逾期办理房屋初始登记违约金19355元；二、由恒生公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：恒生公司单方迟延为刘育红办理房屋产权证，构成违约，市政工程造成的影响与迟延办理初始登记并无关联，恒生公司应承担违约责任。双方约定日万分之一的违约金不仅不过分高于造成实际损失，反而不足以弥补迟延办证给刘育红造成的实际损失，不应降低恒生公司的违约责任，一审法院对违约金进行酌减，属于处理不当，应当予以纠正。
恒生公司辩称：恒生公司迟延办理房屋初始登记是由于雨花区2014年重点工程雀园路项目路幅占用恒生公司碧水龙庭有效用地，导致长沙市城乡规划局不能核发办理初始登记所必须的《建设工程规划许可证》（正本）及《建设工程规划竣工验收合格证》。根据合同约定，如因出卖人的责任导致不能完成办证的，出卖人才承担责任。本案中导致迟延办证不可归责于恒生公司，请求二审法院驳回刘育红的上诉请求。
恒生公司上诉请求：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第6476号之一民事判决，并依法改判恒生公司不承担违约责任或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由刘育红承担。事实和理由：本案恒生公司迟延办证是由于雀园路项目占用碧水龙庭有效用地1030.56平方米，导致碧水龙庭项目无法通过规划、国土等部门联合验收，无法办理初始登记。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条约定：由于出卖人的责任，导致迟延办证的，才承担违约责任。另雨花区重点工程“雀园路（万家丽路-
仙姑岭路）”项目占用碧水龙庭有效用地，属于法律规定的不能预见、不能避免的不可抗力情形，依据《民法通则》第一百零七条之规定，恒生公司也不应当承担违约责任。并且恒生公司的迟延办证也没有给刘育红造成实际损失，因此一审法院判决恒生公司承担违约责任，属于事实认定不清，适用法律错误，应当予以纠正。
刘育红辩称：本案雀园路建设与恒生公司办理初始登记没有必然联系，同时雀园路的建设不是法定免责事由，也不是约定免责事由，恒生公司应当承担迟延办证的违约责任。刘育红为购买涉案房屋进行了贷款，需要支付利息，恒生公司迟延办证对刘育红是造成了实际损失，合同中明确约定了违约责任的计算方式，恒生公司应当按照合同约定承担违约责任。请求二审法院驳回恒生公司的上诉请求。
刘育红向一审法院起诉请求：恒生公司赔偿刘育红因逾期未办理初始登记和房屋所有权证的违约金19355元（计算违约金从2014年5月1日至2015年11月5日止共553天）。
一审法院认定事实：2012年6月30日，刘育红（买受人）与恒生公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：由买受人购买出卖人开发的碧水龙庭6栋605号房屋，房屋总价款为351140元；出卖人应当在2013年10月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人在实际交付商品房后365日内，将该幢商品房向长沙市住房和城乡建设委员会申请办理初始登记，取得栋产权证后180日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后365日内申请办理买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述登记手续的，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，刘育红按合同约定支付了全部购房款，恒生公司按合同约定日期向其交付了房屋。恒生公司于2015年11月5日申请办理了该房楼栋的初始登记，并于2015年11月10日申请将该房屋的所有权证办理至刘育红名下。另查明，雀园路（万家丽路-
仙姑岭路）系长沙市雨花区2014年重点工程建设项目之一，碧水龙庭项目用地红线中的雀园路与控规中雀园路的线形不一致，部分雀园路在碧水龙庭项目用地红线有效用地范围内。为此，恒生公司向长沙市城乡规划局等部门多方交涉，要求将该部分道路用地计容，长沙市城乡规划局于2014年12月18日向恒生公司复函，表示该局正在按程序研究处理。碧水龙庭二期2、4、6-8号栋房屋于2015年1月27日才通过规划、国土等部门的竣工联合验收。
一审法院认为：刘育红与恒生公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚实全面履行自己的义务。根据刘育红与恒生公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，恒生公司应在房屋实际交付后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记，取得栋产权证后180日内申请办理买受人的房屋所有权证。恒生公司按合同约定于2013年10月30日前向刘育红交房，则恒生公司应在2014年11月1日之前将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房屋楼栋的初始登记，并在取得栋产权证后180日内协助办理买受人的房屋所有权证。恒生公司未能在2014年11月1日之前将办理房屋初始登记应由其提供的资料上报产权登记机关，直至2015年11月5日才办好上述房屋楼栋的初始登记，违反了合同约定，应承担逾期申请办理房屋初始登记的违约责任。因上述房屋在2015年11月5日办理初始登记后，刘育红已于2015年11月10日取得该房屋的所有权证，故恒生公司办理房屋所有权证的期限没有超过合同约定的取得栋证后180日内，恒生公司申请办理房屋所有权证没有逾期，依法不向刘育红承担逾期申请办理房屋所有权证的违约责任。虽然房屋初始登记不属于买受人应该取得的权属证书，但办理所有权证的前提条件是开发商已经取得开发房屋的所有权初始登记证，而取得房屋所有权初始登记证又以取得建设用地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋测绘报告、房屋已竣工验收的证明等相关资料为基础。本案因为办理初始登记延期，导致房屋所有权证办理的时间相应延后，故恒生公司应向刘育红支付逾期办理房屋初始登记违约金。雨花区2014年重点工程建设项目雀园路的部分用地在碧水龙庭项目用地红线有效用地范围，一定程度上影响了恒生公司申请办理房屋初始登记的进程，但恒生公司提交的证据不足以证明完全是因此拖延了其申请办理初始登记的时间，以及实际拖延的期限，故恒生公司以此作为免除其逾期办理初始登记责任的理由不成立，一审法院不予支持。因前述市政工程建设对恒生公司申请办理初始登记产生了一定影响，且恒生公司在取得上述房屋楼栋初始登记后，数日内即为刘育红申请办理了房屋所有权证，刘育红没有举证证明因逾期办理初始登记给其造成的实际损失，故恒生公司申请降低违约金合理，一审法院依法予以减少，酌情考虑按逾期日向刘育红支付房屋总价款日万分之0.5的标准支付违约金，故对于刘育红要求恒生公司向其支付逾期申请房屋初始登记违约金的请求，在此范围内予以支持，超出部分，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、恒生公司在本判决生效之日起十日内向刘育红支付逾期申请办理房屋初始登记违约金6478元（从2014年11月1日起至2015年11月4日止共计369天，按房款351140元日万分之0.5计算）；二、驳回刘育红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费283元，由恒生公司负担。
本院二审期间，根据恒生公司的申请于2016年9月5日就以下案件事实问题向长沙市城乡规划局发《函》进行调查取证：1、长沙市雨花区2014年重点市政工程建设项目“雀园路”（万家丽路-
仙姑岭路）的修建是否占用恒生公司恒生▪碧水龙庭项目有效用地1030.56平方米。如占用，该用地冲突的原因及解决方案如何；2、如存在占用申请人有效用地的情形，在该问题得以解决之前，是否导致长沙市城乡规划局2015年10月20日前无法核发恒生▪碧水龙庭项目第2、4、6、7、8号栋的《建设工程规划竣工验收许可证》及《建设工程规划许可证》（正本）。2016年9月7日长沙市城乡规划局向本院出具《工作联系函》。本院组织当事人对《工作联系函》进行了质证。刘育红发表质证意见称：1、长沙市城乡规划局向恒生公司出具的《长沙市城乡规划局关于恒生碧水龙庭项目因雀园路线形占用我公司用地和核发后期三栋建设工程规划许可证的复函》中明确了雀园路建设占地影响的是后期三栋，但刘育红购买的涉案房屋属于二期第6栋，长沙市城乡规划局出具的两份函件存在矛盾，且《工作联系函》并未明确雀园路占地对哪栋房屋规划验收造成了影响；2、第二期竣工验收是在2013年4月，竣工15天后就应当进行备案，但恒生公司直到2015年10月才完成备案，系因电梯原因，恒生公司迟延办证与雀园路的建设无关。根据合同约定恒生公司应当承担违约责任。恒生公司发表质证意见称：对长沙市城乡规划局出具的《工作联系函》的真实性、合法性、关联性均无异议，该证据明确了雀园路工程占用了恒生▪碧水龙庭项目用地，导致迟延核发碧水龙庭项目的2、4、6、7、8栋位的《建设工程规划竣工验收合格证》及《建设工程规划许可证》（正本），恒生公司迟延办理房屋初始登记非因出卖人原因导致，也是服从长沙市城市道路基础设施建设的公共利益需要，不应承担违约责任。本院认为长沙市城乡规划局出具的《工作联系函》具备真实性和合法性，内容能够证明因雀园路项目建设占用恒生公司碧水龙庭项目有效用地，导致长沙市城乡规划局于2015年10月20日才核发碧水龙庭项目第2、4、6、7、8栋的《建设工程规划竣工验收许可证》及《建设工程规划许可证》（正本），与本案具有关联性，本院予以采信。刘育红二审诉讼中并未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院二审另查明：雀园路在施工过程中，雨花区工务局根据长沙市国土资源测绘院2013年5月9日的《长沙市建设用地单位地籍测绘成果》，确认雀园路路幅占用了恒生公司碧水龙庭项目有效用地，约1030.56平方米。该道路占用有效用地后的容量指标计算方式2015年9月25日得以确定后，长沙市城乡规划局于2015年10月20日依法按程序核发了碧水龙庭项目第2、4、6、7、8栋位的《建设工程规划竣工验收合格证》及《建设工程规划许可证》（正本）。
本院认为：本案争议焦点为：恒生公司是否应当对逾期办理房屋初始登记承担违约责任及违约金数额。
恒生公司与刘育红签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定，恒生公司应在房屋实际交付后365日内向房产主管部门申请初始产权登记，恒生公司于2013年10月30日前向买受人通知交房，故其应于2014年11月1日之前申请办理涉案房屋楼栋的初始登记。然雨花区2014年重点工程建设项目之一雀园路项目建设过程中，实际占用恒生公司▪碧水龙庭项目的有效用地1030.56平方米，该道路占用有效用地后的容量指标计算方式于2015年9月25日才得以确认，长沙市城乡规划局于2015年10月20日才向恒生公司核发碧水龙庭项目的2、4、6、7、8栋位的《建设工程规划竣工验收合格证》及《建设工程规划许可证》（正本），又因上述两证系办理涉案房屋初始登记必备资料，恒生公司无法在2015年10月20日前申请办理涉案楼栋的初始登记。上述导致恒生公司未能按照合同约定申请涉案房屋初始登记情形系政府行为，在恒生公司在签订合同时无法预见，在履行合同过程中无法避免、无法克服，非因恒生公司原因导致，不可归责于恒生公司，且恒生公司取得涉案楼栋的《建设工程规划竣工验收合格证》及《建设工程规划许可证》（正本）后及时办理了房屋初始登记，故本案涉案楼栋初始登记延迟办理不能适用刘育红与恒生公司签订的《长沙市商品房买卖合同》第十九条关于因出卖人原因导致未能在规定期限内办理产权登记手续，出卖人应当承担违约责任的条款。恒生公司不应承担逾期办理涉案房屋初始登记的违约责任。刘育红主张长沙市城乡规划局向本院出具的《工作联系函》与恒生公司出具的《长沙市城乡规划局关于恒生碧水龙庭项目因雀园路线形占用我公司用地和核发后期三栋建设工程规划许可证的复函》内容矛盾，本院经审查认为，《工作联系函》系针对本案涉案楼栋作出，其内容已经明确阐明了未能核发《建设工程规划竣工验收合格证》及《建设工程规划许可证》（正本）的原因及拖延的期限，而《长沙市城乡规划局关于恒生碧水龙庭项目因雀园路线形占用我公司用地和核发后期三栋建设工程规划许可证的复函》系针对恒生▪碧水龙庭项目后期三栋作出，两份函件内容相互独立，并无矛盾。另恒生公司完成涉案楼栋初始登记后，已于2015年11月10日为刘育红办妥房屋所有权证，没有超过取得栋证后180日内的合同约定，故恒生公司申请办理房屋所有权证没有逾期，依法不向刘育红承担逾期申请办理房屋所有权证的违约责任。综上，恒生公司不应当承担逾期办理房屋初始登记及房屋产权证的违约责任，故一审法院判决恒生公司承担逾期办理房屋初始登记违约金6478元处理不当，本院予以纠正。
综上所述，上诉人湖南恒生置业有限公司的上诉请求成立，予以支持；上诉人刘育红的上诉请求不成立，不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第6476号之一民事判决；
二、驳回刘育红全部诉讼请求。
一审案件受理费283元，二审案件受理费283元，共计566元，由刘育红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
代理审判员 金新贵
代理审判员 冷子剑
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 皮磊林
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。