湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芙民初字第3793号
原告吴卫民，男，1982年4月7日出生，汉族。
委托代理人吴芳，女，1943年2月24日出生，汉族，。
委托代理人梅蒙，女，1984年12月3日出生，汉族。
被告湖南金烨投资置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放中路16号纺织工业总公司6楼。
法定代表人刘鸿跃，董事长。
委托代理人梁立峰，湖南博言律师事务所律师。
原告吴卫民与被告湖南金烨投资置业有限公司（以下简称金烨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月19日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员钟建林独任审判，于2013年3月4日公开开庭进行了审理。书记员姚萍担任庭审记录。原告吴卫民及其委托代理人吴芳和梅蒙，被告金烨公司的委托代理人梁立峰等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴卫民诉称：吴卫民与金烨公司于2010年1月19日签订了编号为200982531610的《长沙市商品房买卖合同》，约定吴卫民购买金烨公司建设的位于长沙市芙蓉区韭菜园路16号的融都公寓第1幢B单元1610号商品房（现房）。吴卫民于合同签订之日依约向金烨公司一次性支付了购房款1040587.52元，并向金烨公司支付其代收的契税、产权登记费、预告登记费、国土证费、委托公证费共计21291元。合同签订之日，金烨公司即向吴卫民交付了房屋。合同第十九条是“关于产权登记的约定”：“出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证；办妥房屋所有权证后365个工作日内办好土地使用权。因出卖人原因，造成该商品房不能办理预告登记和产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”虽然金烨公司于2010年1月19日向吴卫民交了房，但此后一直以种种原因拖延为吴卫民办理其应有的房屋所有权证和土地使用权证，吴卫民多次联系金烨公司要求办理均未果。吴卫民认为：金烨公司未在合同约定的期限内办理“两证”，显属违约。合同第十九条“关于产权登记的约定”第三项是格式条款，约定的违约金过低，对于金烨公司不能按期办理房屋所有权证和土地使用证没有约束力，该违约金相对于金烨公司四年没有给吴卫民办好证也显失公平，且金烨公司的违约行为已经严重侵犯了吴卫民的合法权益，最终造成吴卫民无法将房屋进行交易和抵押贷款，致使吴卫民遭受巨大损失。因此请求法院增加违约金比例，要求金烨公司除按已付房价款的0.1%向支付违约金1562.26元外，还需按照已付购房款数额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿吴卫民的损失。另外，金烨公司的违约行为构成合同解除的条件，根据《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，吴卫民有权要求解除双方签订的房屋买卖合同并要求金烨公司退还已付款项，并支付应退款项的同期银行贷款利息。双方就合同解除及退款事宜协商不成。为维护合法权益，特提起诉讼，请求法院判决：一、判令金烨公司支付违约金并增加违约金数额，要求金烨公司向吴卫民支付违约金1562.26元，同时按照己付购房款总额，按中国人民银行规定的同期基准利率上浮50%的标准计算利息，从2010年1月19日起计算至2013年12月18日止；2、解除双方签订的编号为200982531610的《长沙市商品房买卖合同》；3、判令金烨公司退还吴卫民购房款共计1040587.52元，并按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付利息（即按中国人民银行规定的同期基准利率上浮50%计算），从2010年1月19日计算至2013年12月18日止；4、金烨公司退还代收的契税、产权登记费、预告登记费、国土证费、委托公证费共计21291元，并按中国人民银行规定的同期基准利率上浮50%计算利息，从2010年1月19日算至2013年12月18日止；5、判令金烨公司承担吴卫民的代理费6万元及本案诉讼费。
被告金烨公司辩称：一、公司向吴卫民交付房屋的时间是2011年5月25日，而不是吴卫民诉称的2010年1月19日。以交房时间推算，按双方合同约定，金烨公司应在2013年5月24日前为吴卫民办理好房屋产权证，至于土地使用权证则应在2014年5月24日之前办好，因此吴卫民要求解除合同的诉求并不符合《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定。双方也没有在合同中明确约定逾期办证构成合同解除的条件。从实践来看，只要开发商与购房者没有明确约定，已经签订的商品房买卖合同是不应随意解除的，否则最终受害的还是购房消费者。金烨公司至今没有为吴卫民办妥房产权证的原因是工程施工方拖延交付验收资料所致，金烨公司也正在通过诉讼程序积极解决，但该解决过程是需要时间的，因此不是金烨公司没有尽力，也不是金烨公司自身原因导致办证迟延。二、双方在合同中就逾期办证违约金的约定内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效约定。金烨公司向吴卫民履行了交付房屋的义务，吴卫民也实际使用了房屋，金烨公司并没有占用吴卫民的已付购房款，而约定的已付购房款千分之一的违约金足以应对延迟办理产权证的违约责任，因此不存在违约金的约定显失公平而应当增加的问题。吴卫民的其他诉讼请求都是基于解除合同的前提提出来的，基于上述理由，其余诉讼请求均不能成立。综上，请求法院驳回吴卫民的诉讼请求。
经审理查明：2010年1月19日，吴卫民作为买受人与作为出卖人的金烨公司签订一份编号为200982531610号的《长沙市商品房买卖合同》，约定吴卫民购买金烨公司开发建设的预售商品房长沙市芙蓉区韭菜园路16号融都公寓第1幢B栋1610号房（以下简称融都公寓1610房）；总价款1040587.52元；建筑面积112.96平方米；一次性付款，于签订合同之日付清；出卖人应当在2010年12月30日之前交房。合同第十九条是“关于产权登记的约定”，该条第三款内容为“出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证；办妥房屋所有权证后365个工作日内办好土地使用权证。”第四款约定的内容为：“如因出卖人的责任致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意：买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同还就其他事项进行了约定。合同签订当日，吴卫民向金烨公司付清了购房款1040587.52元以及代收契税、产权登记费、预告登记费、国土证费、委托公证费等费用共计21291元。2010年12月24日，金烨公司为吴卫民购买的融都公寓1610房办理了预告登记，预告登记证号为长房预芙蓉字第410112827号。2011年5月25日，金烨公向吴卫民交付融都公寓1610房，吴卫民在《房屋接受记录表》上签名，其中确认收到金烨公司交付的入户门钥匙3条。此后，金烨公司由于整个楼栋工程的施工单位未能及时交付施工资料，影响了工程的整体验收，进而影响到整栋房屋权证的办理，金烨公司自交房起至今未能为吴卫民所购房屋办理好分户房产证和国土证。吴卫民遂认为金烨公司存在严重违约，要求解除合同，并要求金烨公司按总房款的同期银行贷款利率上浮50%计付违约金。金烨公司则认为吴卫民已付清全部购房款，金烨公司则交付了房屋，双方的主要合同义务已经履行完毕，因而不同意解除合同及提高违约金计算标准。双方就此几经协商不成，酿成纠纷，形成诉讼。
以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、购房款发票、收款收据、《预告登记证书》、《房屋接收记录表》及当事人的陈述等经庭审质证的证据证实，足以认定。
本院认为：吴卫民与金烨公司就买卖融都公寓1610房所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。合同当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。吴卫民履行了交纳购房款的义务，金烨公司则履行了交付房屋的义务。根据合同约定及法律规定，金烨公司还应当为吴卫民所购房屋办理房屋权属证书。关于金烨公司履行房屋权属证书办理义务的期限，双方在合同中的约定内容为“出卖人（金烨公司）应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证；办妥房屋所有权证后365个工作日内办好土地使用权证。”根据上述约定，结合金烨公司于2011年5月25日向吴卫民交付房屋的事实，金烨公司为吴卫民所购融都公寓1610房办理好房屋所有权证的最后期限为2013年5月24日，而自该截止日至吴卫民提起本案诉讼的2013年12月19日尚未超过一年，因此吴卫民依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发进行管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定要求解除合同并退房退款，没有事实依据，依法应不予支持。但金烨公司确实存在逾期办理房屋产权证的违约行为，故吴卫民有权要求金烨公司依约承担给付违约金的违约责任。关于违约金，双方在合同中的约定内容为：“如因出卖人（金烨公司）的责任致使买受人（吴卫民）未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意：买受人（吴卫民）不解除合同，出卖人（金烨公司）按已付房价款的0.1%向买受人（吴卫民）支付违约金。”故金烨公司应当按照以上约定承担给付违约金的违约责任。吴卫民主张上述违约金数额明显低于金烨公司逾期办证的违约行为给吴卫民造成的损失，因而要求按照同期银行贷款利率上浮50%的标准调高违约金。对此本院认为，吴卫民没有提供证据证实金烨公司违约行为给吴卫民造成的损失数额，因而该主张不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，应不予支持。吴卫民还要求金烨公司赔偿代理费损失6万元，因其主张的该项损失不是必然发生的，与金烨公司的逾期办证违约行为没有必然因果关系，故亦不应支持。综上，金烨公司关于双方所签房屋买卖合同不应解除并退款退房，不应调高违约金数额等辩称理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十九条的规定，判决如下：
一、湖南金烨投资置业有限公司在本判决生效之日三日内给付吴卫民逾期办理房屋所有权证违约金1040.59元；
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回吴卫民关于要求增加违约金数额，要求湖南金烨投资置业有限公司给付按已付购房款总额和中国人民银行规定的同期基准利率上浮50%的标准计算利息的诉讼请求；
三、驳回吴卫民关于解除双方所签200982531610号《长沙市商品房买卖合同》的诉讼请求；
四、驳回吴卫民关于要求湖南金烨投资置业有限公司赔偿代理费损失6万元的诉讼请求；
五、驳回吴卫民的其他诉讼请求。
本案案件受理费14911元，因适用简易程序减半收取7455.50元，由吴卫民负担7300元，湖南金烨投资置业有限公司负担155.50元。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 钟建林
二〇一四年三月十日
书记员 姚 萍
本案判决援引的法律条文原文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。