安徽省广德县人民法院
行 政 判 决 书
（2014）广行初字第00009号
原告：曹国强，男，住浙江省慈溪市。
委托代理人：李志远，男，住哈尔滨市道里区。
被告：安徽省广德县房地产管理局。住所地：安徽省广德县。
法定代表人：卢浙南，局长。
委托代理人：陈伟，男，广德县房地产管理局工作人员。
委托代理人：陈继，安徽渊源律师事务所律师。
第三人：广德国际大酒店有限公司破产管理人，住所地：广德县桃州镇万桂山路。
诉讼代表人：田家刚，广德国际大酒店有限公司破产管理人负责人。
委托代理人：沈小燕，安徽今昔律师事务所律师。
原告曹国强不服被告广德县房地产管理局行政登记一案，本院于2013年9月26日立案受理，并于2013年11月18日作出（2013）广行初字第00023号行政判决，判决驳回原告曹国强的诉讼请求。原告不服该判决向宣城市中级人民法院提起了上诉，宣城市中级人民法院于2014年1月23日作出（2014）宣中行终字第00006号行政裁定书，以一审判决违反法定程序为由，裁定撤销广德县人民法院（2013）广行初字第00023号行政判决，发回广德县法院重审。本院于2014年2月25日重新立案，并依法另行组成合议庭，于2014年4月2日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李志远、被告委托代理人陈伟、陈继，第三人委托代理人沈小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年6月18日，被告为案外人广德国际大酒店有限公司颁发了房产证（2008）初始登记第XXXX**号。经查，该广德国际大酒店有限公司，实际成立日期为2008年6月17日。工商登记资料显示，广德国际大酒店有限公司是一家注册资金为一千万元，经营项目是餐饮等。根据中华人民共和国建设部的房屋登记办法的相关规定，因合法建造房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：1，登记申请书；2，申请人身份证明；3，建设用地使用权证明；4，建设工程符合规划的证明；5，房屋已竣工的证明；6，房屋测绘报告；7，以及其他必要材料。经查，被告所提供的房产证（2008初始登记XXXXXX号）资料，有如下漏洞：1，建设工程竣工规划验收证，建设单位为广德瑞达房地产开发有限公司；2，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表中，所列建设单位也为广德瑞达房地产开发有限公司；3，工程竣工验收报告中，所列建设单位也为广德瑞达房地产开发有限公司。由此看出，广德国际大酒店有限公司，所提供的备案资料：建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等均为广德瑞达房地产开发有限公司的资料。作为一个房地产登记主管部门，对上述登记备案中的问题视而不见，没有很好履行国家行政机关的职责，错误的为广德国际大酒店有限公司颁发了房屋初始产权登记证书。
再者，所提供的工程竣工验收报告中，专业管理部门验收意见处，没有公安消防部门、环保部门、城建档案管理机构的验收意见和确认，是一份不完整的验收报告。被告也没有能够提供房屋测绘报告。
综上所述，鉴于被告对于案外人广德国际大酒店房产初始登记权利证书行为，给原告等相关利害关系人造成了重大的经济损失，请求法院依法确认被告对于案外人广德国际大酒店的上述颁证行为违法。
原告为证明自已的主张，向法庭提供以下证据：1、原告曹国强的身份证复印件，证明原告的身份。2、广德县国际大酒店房屋登记档案资料复印件，证明被告在办理房屋产权初始登记的时候没有认真审查，该大酒店的建设单位是广德瑞达房地产开发有限公司，证明被告无故将其办成了广德国际大酒店的房产。3、商品房买卖合同一份，证明原告已与广德瑞达房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，约定将瑞达宾馆（广德国际大酒店）房屋出售给原告，由于被告的违法办证行为，导致原告的权利不能实现，侵害了原告的利益。
被告辩称：被告为广德国际大酒店有限公司颁发的房地权广德字第2008XXXXXX号房地权证书行为符合法律规定。理由如下：
首先，被告作出上述具体行政行为的时间为2008年6月18日，依据当时有效的法律，即《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定，被告作出的具体行政行为属于所有权初始登记行为。广德国际大酒店有限公司在申请初始登记时提供的材料符合该办法第十六条的规定，被告作出的具体行政行为所依据的事实清楚。
其次，被告受理申请到将申请登记事项记载于房屋登记簿所用时限符合《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条的规定，办理程序符合《城市房屋权属登记管理办法》第七条的规定，程序合法。
第三、被告依据《城市房屋权属登记管理办法》第七条、第十六条、第二十三条、作出具体行政行为，该《城市房屋权属登记管理办法》是在2008年7月1日起被《房屋登记办法》所废止，在被告作出具体行政行为时是有效的法律文件。因此，被告作出的具体行政行为适用法律正确。
第四、原告的起诉已经超出诉讼时效。
2009年10月19日，原告与广德国际大酒店有限公司办理了房屋抵押登记，2009年11月9日，又办理了抵押权利注销登记，申请办理注销登记的理由是”现金结清本息”。故，原告应当在2009年10月办理抵押登记时即知晓案涉房屋的权属登记情况，如其对上述登记行为持有异议，应当在两年期限内提出。原告在2013年才起诉，显然已经超过诉讼时效。
第五、原告不具备起诉的主体资格。
被告办理房屋产权登记的权利主体是广德国际大酒店有限公司。原告提交的证据中《商品房买卖合同》的合同方为广德瑞达房地产开发有限公司，两公司均是独立法人。广德瑞达房地产开发有限公司无权处分广德国际大酒店有限公司的资产，另，广德国际大酒店有限公司不具备房地产开发资质，广德国际大酒店并非房地产开发经营项目，广德国际大酒店有限公司名下的上述房产也不是商品房。因此，原告与广德瑞达房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》系无效合同，该合同与被告之间的物权登记行为之间无任何关联，原告不是本案的适格主体。
综上，请求人民法院依法确认被告上述具体行政行为合法，并驳回原告的诉讼请求。
被告广德县房地产管理局在诉讼期间向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据和适用法律依据：1、广德县房地产权登记表，证明被告在为案外人广德县国际大酒店有限公司办理房屋产权初始登记是依该公司的申请启动办理程序的。2、房产测量分户图，证明该房屋相关结构及建筑面积。3、建设工程竣工规划验收证。4、竣工验收报告、竣工验收备案表。5、消防验收合格的函。证据”3、4、5”证明涉案房屋已通过了相关行政管理部门的竣工验收。6、国有土地使用证，证明涉案房屋的土地来源合法。7、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证，证明涉案房屋是经过相关部门批准的合法建筑。8、广德县国际大酒店有限公司机构代码证和工商营业执照，证明该公司的合法身份情况。9、《城市房屋权属登记管理办法》第七条、第十六条、第二十三条。证明被告的具体行政行为符合法律规定。
第三述称：同意被告答辩意见。
第三人未向法庭提举证据。
庭审中，原告对被告提举的证据质证意见如下：对证据1至证据9的真实性没有异议，认为被告没有按照住建部2008年5月6日颁布的《房屋登记管理办法》第二条、第九条的规定建立房屋登记簿（即电子文档），属程序违法。对证据1、2上面登记的名称是广德国际大酒店，而事实上该大酒店的建设单位是广德瑞达房产开发有限公司，将其登记在广德国际大酒店的名下，没有事实根据。对房屋竣工验收资料里面备案表中没有环保和消防部门验收签字，被告没有认真审查，它是一份不合格的竣工验收资料，被告不能据此不合格的资料为案外人办理房屋产权初始登记。
第三人对被告提举的证据无异议。
在庭审中，被告对原告提举的证据质证意见如下：对证据1的真实性没有异议。对证据2中不一致的地方认为与被告掌握的房屋登记资料不一致，不予认可。对证据3因其没有到房屋产权管理部门备案，对其真实性不大清楚，即使其具有真实性，但是广德国际大酒店不是商品房开发项目，不能转让。
第三人同意被告的质证意见。
对被告提举的证据经质证本院认证如下：原告对被告提举的证据1-9真实性没有异议，认为被告没有按照建设部2008年5月6日颁布的《房屋登记管理办法》第二条、第九条的规定建立房屋登记簿（即电子文档），属程序违法。对证据1、2上面登记的名称是广德国际大酒店，而事实上该大酒店的建设单位是广德瑞达房地产开发有限公司，将其登记在广德国际大酒店的名下，没有事实根据。对房屋竣工验收资料里面备案表中没有环保和消防部门验收签字，被告没有认真审查，它是一份不合格的竣工验收资料，被告不能据此不合格的资料为案外人办理房屋产权初始登记。本院认为，《房屋登记管理办法》（建设部第168号令）的实施时间是2008年7月1日，故对被告在此之前的办证行为没有溯及力，广德国际大酒店的建设单位虽然是广德瑞达房地产开发有限公司，但是广德瑞达房地产开发有限公司于2008年6月17日另行成立了一家子公司即广德国际大酒店有限公司，在设立该公司时，广德瑞达房地产开发有限公司将该大酒店的房屋（原瑞达宾馆）作为该大酒店的资产进行注册，被告依据广德国际大酒店有限公司依法取得的企业法人身份，为其办理房屋产权初始登记，并不违反法律规定。对该建筑物的竣工验收资料是城市建设主管部门依职权颁发的，被告只能通过形式审查是否通过竣工验收，而无权作实体审查，故原告的异议理由不能成立，本院对被告的证据1-9予以采信。
对原告提举的证据经质证本院认证如下：证据1被告没有异议，本院予以采信。证据2被告对其中不一致的地方认为与被告掌握的房屋登记资料不一致，不予认可。本院认为，该大酒店的建设单位是广德瑞达房产开发有限公司，后因另行成立了子公司即广德国际大酒店有限公司，依广德国际大酒店有限公司的申请对其办理房屋初始登记的事实是客观的，本院对证据2的真实性予以采信。被告对原告的证据3异议认为该房屋买卖合同没有到房屋产权管理部门备案，对其真实性不大清楚，即使其具有真实性，但是广德国际大酒店不是商品房开发项目，不能转让，与被告的办证行为没有关联性。本院认为，原告与广德瑞达房地产开发有限公司虽然于2009年8月1日签订了商品房买卖合同，在合同中约定将广德国际大酒店（原瑞达宾馆）转让给原告，因广德瑞达房产开发有限公司已于2008年6月17日另行成立了子公司广德国际大酒店有限公司，那么该大酒店的房屋就属于广德国际大酒店有限公司的资产，根据《公司法》第十四条第二款的规定，广德瑞达房产开发有限公司无权处分该子公司的财产，原告在缔约的过程中没有尽到注意了解的义务，其合同权利是否能实现与被告的办证行为没有关联性，故本院对证据3的关联性不予采信。
本院根据采信的证据和结合双方当事人的陈述，确认以下案件事实：广德瑞达房地产开发有限公司于2006年经广德县发展和改革委员会批准立项建设”瑞达宾馆”，并依法取得了该项目的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证，通过建设于2008年6月3日取得了建设工程竣工规划验收证。2008年4月23日，广德瑞达房地产开发有限公司全体股东形成一致决议，决定成立广德国际大酒店有限公司，广德瑞达房地产开发有限公司占该公司95%的股权，王志敏占该公司5%的股权。投资额为5000万元。2008年6月17日取得了广德国际大酒店有限公司的工商营业执照和组织机构代码证。广德国际大酒店有限公司于2008年6月17日持相关建设资料向被告广德县房地产管理局申请办理广德国际大酒店房屋产权初始登记，被告经审查相关资料后，于2008年6月18日为广德国际大酒店有限公司颁发了（2008）第XXXXXX号房地产权证。另查，原告曹国强与广德瑞达房地产开发有限公司于2009年8月1日签订了一份商品房买卖合同，在合同中约定将广德国际大酒店转让给原告，合同签订后，双方没有办理房屋产权过户手续。后因广德瑞达房地产开发有限公司破产，导致原告的合同不能履行。为此，原告诉至本院，要求法院判令确认被告为广德国际大酒店有限公司办理房屋产权初始登记的行政行为违法。
本院认为：被告广德县房地产管理局为广德国际大酒店有限公司办理的（2008）第XXXXXX号房地产权证所涉及的房屋建设单位是广德瑞达房地产开发有限公司，该房屋经城市建设主管部门建设竣工验收合格后，广德县瑞达房地产开发有限公司将其作为另行成立的子公司广德国际大酒店有限公司的财产向被告申请房屋产权初始登记，并向被告提交了广德县房地产权登记表、房产测量分户图、建设工程竣工规划验收证、竣工验收报告、竣工验收备案表、消防验收合格的函、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、广德县国际大酒店有限公司机构代码证和工商营业执照等资料。根据《城市房屋权属登记管理办法》第七条”县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书的式样报国务院建设行政主管部门备案”、第十六条第一款”新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”、第二十三条”有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定：（一）属于违章建筑的；（二）属于临时建筑的；（三）法律、法规规定的其他情形”的规定，那么被告有对该房屋进行房屋产权进行初始登记的行政管理权利，且根据当时建设部颁发有效的《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定，审查了必备的建设资料，故被告为案外人广德国际大酒店有限公司办理房屋产权初始登记的行政行为，无论是在程序方面还是在事实方面，都符合当时有效的法律规定，没有违反法律禁止性规定的情形。关于原告的认为被告没有依照《房屋登记办法》的相关规定，为该房屋建立电子登记簿的诉讼理由，因该办法的实施日期是2008年7月1日，而被告的办证时间是2008年6月18日，该办法对被告当时的行政行为没有溯及力，本院对该诉讼理由不予采纳。故原告关于被告为广德国际大酒店有限公司办理房屋产权初始登记的行政行为违法的诉讼请求，没有事实证据和法律依据，本院不予支持。被告提出原告的起诉，已经超过诉讼时效，原告应当在2009年10月办理抵押登记时即知晓案涉房屋的权属登记情况。根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十二条，对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年，其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。故被告提出原告的起诉已超过诉讼时效的理由，不予采纳。被告还提出，原告不具备起诉的主体资格，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条（八）项规定认为行政机关侵犯其他人身权、财产权行政行为不服提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。因此，被告提出原告不具备起诉的主体资格的理由不能成立，不予采纳。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：
驳回原告曹国强的诉讼请求。
本案收取案件受理费50元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 曹继成
人民陪审员 马洪永
人民陪审员 张建华
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 王 蕾