北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀民初字第05561号
原告北京湖光山色物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区红螺路16号院606。
法定代表人彭子新，总经理。
委托代理人宋积虎，北京亿康律师事务所律师。
委托代理人王荟芳，女，1968年10月12日出生，北京湖光山色物业管理有限公司职员。
被告北京紫峰房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街2号。
法定代表人赵玉和，董事长。
委托代理人李俊云，男，1956年9月13日出生，北京紫峰房地产开发有限公司部门经理。
原告北京湖光山色物业管理有限公司（以下简称湖光山色公司）与被告北京紫峰房地产开发有限公司（以下简称紫峰开发公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告湖光山色公司委托代理人宋积虎、王荟芳与被告紫峰开发公司委托代理人李俊云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原司诉称告湖光山色公，北京市×别墅区是被告紫峰开发公司开发的高档小区，其在别墅区内实际占有使用3912.52平方米物业（其中包括×健身俱乐部3262.52平方米、×号楼650平方米），理应按照该小区统一的物业收费标准即每平方米建筑面积每月3.3元缴纳物业服务费用。虽经原告多次催收，但被告2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费165499.62元至今仍未缴纳，其行为已经构成违约，严重侵害了原告及已缴费业主的合法权益。故起诉至法院，要求被告支付2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费165499.62元，并承担本案的诉讼费用。
被告紫峰开发公司辩称，原告所述房屋产权及建筑面积属实，但我公司认为《“湖光山舍”委托物业管理合同》无效，原告主张的诉讼请求没有法律依据，其亦未尽到物业服务义务，故我公司不同意原告的诉讼请求。具体原因如下：
第一、《“湖光山舍”委托物业管理合同》（以下简称《合同》）无效，原告主张的诉讼请求没有法律依据。1、湖光山舍小区业委会的成员在原告公司兼任主要职务，原告公司注册地也是业委会成员的住所，该《合同》系自己委托自己的合同，故2011年9月15日签订的《“湖光山舍”委托物业管理合同》应为无效，原告无权据此向被告收取2013年度的物业服务费；2、原告的物业管理企业资质存在造假的嫌疑，原告公司只有一人持证山岗，不符合物业管理企业的相关规定；3、根据相关法律法规的规定，小区必须具备项目负责人，并对项目负责人及时进行公示。但原告经常没有项目负责人，且在2014年1月至今仍然没有项目负责人；4、《合同》中委托内容相互矛盾，委托期限存在六年和长期委托的矛盾约定，且该部分条款约定原告为别墅区长期的物业服务公司违背常理。
第二、原告在小区随意变化物业费收费标准，侵害业主利益，向被告发放的催费通知单同时出现两个版本，且原告直到本案开庭时才提出提高收费标准，亦没有对涨价情况向相关备案部门进行备案。
第三、被告在“被服务”的情况下，原告湖光山色公司的物业服务仍然存在严重瑕疵。1、小区消防系统存在严重问题。消防主机一直存在故障，无持证上岗人员对消防主机进行操作，原告在向小区业主发放的通知中也承认小区消防主机存在故障且一直没有维修；2、别墅区公共秩序维护不到位，存在安全隐患。园区内夜间无人巡逻，2011年至2013年小区内多位业主住所被盗；3、小区污水处理存在问题。2013年以前，小区的污水处理工作一直由被告负责，原告接管小区后污水处理设备一直不能正常运转，造成被告污水管道经常堵塞，增加我方经济负担；4、原告方一直占用被告方的一个垃圾桶进行小区垃圾的收集和清运工作；5、小区内私搭乱建现象严重，违章建筑、占用公共绿地的情况占到小区25%以上，原告非但不予管理，还帮助个别业主进行扩建。
经审理查明，被告紫峰开发公司系北京市×别墅区开发单位。2011年9月15日，北京市怀柔区怀柔镇湖光山舍小区业主委员会（甲方）与原告湖光山色公司（乙方）签订《“湖光山舍”委托物业管理合同》，约定：甲方将位于北京市怀柔区的“湖光山舍”项目委托乙方实行物业管理；物业类型为别墅型住宅，座落位置为北京市×号，四至为东至红螺园饭店围墙，西至怀柔镇芦庄村珍珠河东岸，南至红螺湖北岸，北至怀柔镇芦庄村凤凰山界。乙方受本合同委托负责管理上述范围内的全部物业；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。双方在委托物业管理合同第三章第五条约定，2007年7月31日，甲方和乙方订立的管理合同规定：委托合同自2007年8月1日起至2010年7月31日止，但在此合同到期前3个月，若合同任何一方未向对方发出书面通知，要求按期终止合同，并提出移交方案，则视为同意延期合同，因此，本合同可自动延顺3年。本合同双方当事人确认，2010年7月31日至今，双方都未向对方发出要求终止合同的通知，在此双方确认：2007年8月1日至本合同订立之日，甲方和乙方订立的管理合同规定有效，对双方都有约束力。第六条约定，鉴于甲方在2011年8月已在怀柔区政府领导下进行了改选，新当选的业主委员会授权与乙方订立本合同。本合同甲乙双方同意，本合同有效期为六年，自2011年9月15日始至2017年9月14日止。但若在本合同到期之前三个月，任何一方均未向对方发出要求终止合同的书面通知，则视为双方同意自动顺延，直至双方中任何一方书面通知对方要求终止为止。《业主规约》已经全体业主表决通过，乙方作为该物业长期的物业管理企业。关于物业服务费用，双方在委托物业管理合同第五章第八条约定，本物业的管理服务费收取标准如下：暂定为每平方米建筑面积每月人民币3.3元，若今后该标准难以维持乙方的正常开支，物业收费标准双方另行协商。物业服务费用的支出包括：1、物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业公用部位的能耗、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位，共用设施设备公众责任保险费用；9、经业主委员会同意的其他费用；物业服务费用支出不包括物业共用部位、公用设施设备的大修、中修和更新、改造费用。合同签订后，原告按照约定为湖光山舍小区提供物业服务。
2013年6月30日，北京市怀柔区怀柔镇湖光山舍小区业主委员会（甲方）与原告湖光山色公司（乙方）签订协议，约定：湖光山舍小区2013年度业主大会于2013年6月22日已顺利召开，会议讨论并投票表决通过了关于上调物业费（每平米每月3.3元提高至每平米每月4.5元）的方案，该方案已经向全体业主公示，故甲、乙双方就原《“湖光山舍”委托物业管理合同》第八条中的1变更为：1、本物业的管理服务费收取标准为每平米建筑面积每月人民币4.5元，若今后该标准难以维持乙方的正常开支，物业收费标准双方另行协商；2、新收费标准自2013年7月1日实施；3、2013年7月1日至2013年12月31日，乙方应当减免一个月的物业管理服务费用。2014年1月1日至2014年12月31日，乙方应当减免两个月的物业管理服务费用。2015年1月1日起，乙方按照实际月份全额收取物业管理服务费用。
被告紫峰开发公司系×健身俱乐部（又名会所，建筑面积3262.52平方米）、×号楼（建筑面积650平方米）的业主及实际使用人，上述物业总面积为3912.52平方米。2014年1月17日及7月10日，原告湖光山色公司先后2次以快递的形式向被告紫峰开发公司寄送催费通知单，要求被告紫峰开发公司交纳2013年1月1日至2013年12月31日期间×健身俱乐部及×号楼的物业费，但被告未予交纳。2014年8月11日，原告湖光山色公司持诉称理由诉至本院，要求被告紫峰开发公司支付2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费165499.62元，同时承担本案的诉讼费用。本案在审理过程中，原告变更诉讼请求，要求被告：1、支付原告2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费165499.62元；2、按照年利率6.15%支付自2014年1月1日起至实际付清之日止欠缴物业费的利息，截止至2014年8月1日暂计6785.48元；3、承担本案诉讼费。被告紫峰开发公司坚持答辩意见，不同意原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，向法庭提交如下证据：
1、企业法人营业执照及物业服务企业资质证书，证明原告具备提供物业服务的相关资质；
2、2011年9月15日签订的《“湖光山舍”委托物业管理合同》复印件，证明原告受“湖光山舍”业主委员会委托对“湖光山舍”别墅区进行物业服务管理及收取物业费的依据；
3、2014年1月17日及7月10日的缴费通知单复印件、圆通速递快递单及退回的快件，证明原告曾多次向被告催缴物业费；
4、《协议》复印件，证明原告按照每平米每月4.5元的标准向被告收取2013年7月1日至2013年12月31日期间的物业费合法有据；
5、说明复印件两份，证明调整物业费经过合法程序及原告在小区的服务情况；
6、公告复印件两份、提议书复印件两份、《“一个两难的选择”---北京市×小区业主委员会致湖光山舍全体业主的公开信》复印件及光盘4张，证明小区调整物业费收费标准经过小区多数业主同意且经过合法程序；
7、中控室值班日报表复印件，证明小区中控室值班情况。
经法庭质证，被告对证据1、证据2和证据3均不予认可，提出原告企业只有一人持证上岗，不具备事实上的物业服务企业资质，《“湖光山舍”委托物业管理合同》为无效合同，催费通知没有收到。对证据4的真实性不予认可，认为其没有事实依据。对证据5不予认可，提出业主委员会不是本案当事人，不认可原告的证明目的。对证据6不予认可，提出投票公告及提议书系伪造，投票公告的时间及实际投票的时间不符合常理，提议书中的两名业主中一名为未成年人，不能反映业主本人的真实意志，投票结果的公告不认可，投票过程没有第三方参与，结果没有向有关部门备案，公开信中的内容与实际不符，光盘中的内容因没有第三方参与，且参与投票的人有物业公司人员，投票无效，不认可原告的证明目的。对证据7不认可，根据原告提供的值班记录，2013年全年零点至8点没有人员值班，消防系统中业主家的烟感和首报系统没有记录，且现场勘察时原告中控室值班人员没有相应的资格证。
被告为证明其主张，向法庭提交如下证据：
1、原告2013年11月6日向被告发放的缴费通知单复印件两份，证明原告物业费计算有误，收费不合理；
2、通知复印件一份，证明2013年8月23日原告在小区张贴通知，自认小区消防主机存在故障并进行维修检测；
3、原告2013年7月26日雇佣保安的通知，证明原告在2013年7月26日之前一直没有专业保安在小区工作；
4、发票复印件一份，证明因原告污水处理系统一直不能正常运转，导致被告自行出资疏通管道；
5、证明复印件一份，证明原告公司经理认可借用被告垃圾桶一个，且一直没有支付费用；
6、《湖光山舍物业资料移交》复印件一份、《湖光山舍物业中控室设备移交》复印件一份及《湖光山舍物业公用设备移交》复印件一份，证明被告已经向小区业主委员会移交了小区相关资料。
经法庭质证，原告对证据1的真实性没有异议，提出这个催费通知单应该包括会所和×号别墅，物业费数额是涨价后减免一个月后的数额。对于证据2原告认可确系其在小区张贴，但该通知的目的是对小区业主家烟感和首报终端进行检修，而且小区消防主机故障系被告原因造成。对于证据3的真实性不予认可，与本案无关，原告在小区一直有保安。对证据4不予认可，与本案无关。对证据5的真实性不予认可，与本案无关。对证据6中的《湖光山舍物业资料移交》及《湖光山舍物业公用设备移交》不予认可，与本案无关，在《湖光山舍物业中控室设备移交》中明确注明了消防报警系统另约时间做检测试验，可以证明被告在向业委会移交消防报警系统时该套设备就存在问题，现其反过来主张原告在该项服务上存在瑕疵不合理。
另查，1、原告于庭审中陈述×小区2013年度物业费的收费标准出现变化，2013年1月1日至6月30日期间为每平方米建筑面积每月人民币3.3元。自2013年7月1日起，收费标准变更为每平米建筑面积每月人民币4.5元；2、原告认可2013年7月1日至2013年12月31日期间的物业费因收费标准有变化，因此对上述期间免收一个月的物业费。
案件审理过程中，本院到×别墅区对原被告双方争议的原告在物业服务中存在的问题进行了现场勘查，但双方对现场存在问题是否影响原告提供物业服务的质量存在争议。经查，1、被告提出小区化粪池从来没有清掏过，导致会所外竹林中管道堵塞。原告对此不予认可，提出其一年清掏一次化粪池，不存在堵塞的问题；2、被告提出小区南侧存在业主侵占小区绿地情况，原告不予管理。原告提出经与该位置业主核实，该部分并非小区绿地，且上一任物业公司交接时就是现在这个状况；3、小区×号房屋南侧通道旁建有3间临时用房，被告认可系其2003年建造。原告亦认可该情况，提出被告自己就在小区内私搭乱建，原告对其管理亦不予拆除，其无权提出原告在该项服务上存在瑕疵；4、被告提出小区大门北侧现有3个垃圾桶，但以前只有一个公用垃圾桶，因不够用原告才借用被告一个垃圾通并长时间使用不支付费用。原告不认可被告的意见，提出垃圾清运系小区统一管理，即使存在借用的情况也没说过要支付费用；5、关于消防主机的问题，被告提出物业中控室消防主机长期无专人值班，使用人员没有上岗证，小区内的消防广播不能正常播放消防音乐及通过话筒喊话报警。经法院现场勘查，物业中控室内的消防系统光电感烟运转正常，可以报警，消防广播经试用可以发出声音但话筒不能使用，未播放出音乐。原告对此提出，原告设置了三名人员进行24小时值班且有值班记录，还有业主公司的持证人员对消防主机进行维修养护和技术指导，值班人员也正在学习操作，马上拿到上岗证。对于消防广播，原告在2006年接手的时候就是现在的情况，现经法院试验，消防主机可以正常报警，小区院内也可以听到消防广播的声音，消防广播不能播放音乐和喊话系光盘和话筒的问题，与消防主机系统无关。
关于本次现场勘查的情况，被告提出只能代表勘查当时的情况，不能代表勘查之前的情况。
上述事实，有原被告当庭陈述、企业法人营业执照、物业服务企业资质证书、《“湖光山舍”委托物业管理合同》、缴费通知单、《协议》、说明、公告、提议书、《“一个两难的选择”---北京市怀柔区怀柔镇湖光山舍小区业主委员会致湖光山舍全体业主的公开信》、光盘、中控室值班日报表及《湖光山舍物业中控室设备移交》等相关书证在案佐证。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。本案中，原告湖光山色公司具有法人资格，具备物业管理的相关资质，现其与北京市怀柔区怀柔镇湖光山舍小区业主委员会在平等自愿、等价有偿的基础上签订的《“湖光山舍”委托物业管理合同》，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。其作为物业服务的提供方，有权按照合同约定的收费标准向物业服务的接受方收取必要的物业服务费用。被告作为北京市×小区业主，在享受到原告提供的相应物业服务后，应按时向原告交纳物业服务费。关于物业费收费标准调整问题，原告与北京市怀柔区怀柔镇湖光山舍小区业主委员会在《合同》第五章第八条中约定，本物业的管理服务费收取标准如下：暂定为每平方米建筑面积每月人民币3.3元，若今后该标准难以维持乙方的正常开支，物业收费标准双方另行协商。现原告经与北京市怀柔区怀柔镇湖光山舍小区业主委员会协商，并经小区业主大会通过，自2013年7月1日起将湖光山舍小区物业费收费标准调整为每平米建筑面积每月4.5元，其并不违反相关法律法规的禁止性规定和《合同》的约定，应为合法有效。
被告辩称，原告所提供的物业服务在公共设施养护维修、公共秩序维护、垃圾清运、污水处理及违章建筑管理等方面存在服务瑕疵，但其提供的证据尚不能充分证明原告所提供的物业服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，故对于被告的该辩称意见，本院不予采纳。至于被告提出原告物业从业人员不具备从业资格、新一届湖光山舍业主委员会个别成员在原告公司任职一节，因上述主张与本案不属同一法律关系，被告可另行主张权利。原告所诉，理由正当，本院应予支持。对于原告免收被告2013年7月1日至12月31日期间一个月物业费的主张，本院不持异议。至于原告要求滞纳金的主张，因物业费逾期交纳的责任并不全在于被告，因此本院对该项诉讼请求不予支持。因原告主张的物业费数额计算有误，故被告实际应缴纳的物业费数额以本院核实为准。同时应当指出，原告在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第八十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款及第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京紫峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京湖光山色物业管理有限公司二○一三年一月一日至二○一三年十二月三十一日期间的物业服务费共计十六万五千四百九十九元五角。
二、驳回原告北京湖光山色物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告北京紫峰房地产开发有限公司未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千七百四十六元，由原告北京湖光山色物业管理有限公司负担一百三十六元（已交纳），由被告北京紫峰房地产开发有限公司负担三千六百一十元（本判决生效后十日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 杨菲菲
人民陪审员 马春海
人民陪审员 刘长权
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 贺 洋