广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0783民初2841号
原告：刘延辉，男，1970年6月10日出生，汉族，住开平市。
委托诉讼代理人：冼艳明，女，是广东真利律师事务所律师。
被告：开平市云景房地产开发有限公司，住所地：开平市长沙区长青路6号4幢301室。
法定代表人：王润华。
被告：广东新时进商贸有限公司，住所地：广州市天河区体育东路140-148号2803-2810房中自编B42房。
法定代表人：王淳炜。
第三人：广州富田装饰工程有限公司，住所地：广州市天河区体育东路140-148号2803—2810房中自编B13房（仅限办公用途）。
法定代表人：梁春荣。
原告刘延辉与被告开平市云景房地产开发有限公司（以下简称云景公司）、广东新时进商贸有限公司（以下简称新时进公司）、第三人广州富田装饰工程有限公司（以下简称富田公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月31日立案后，依法适用普通程序，并于2018年2月12日公开开庭审理了本案。原告刘延辉的委托诉讼代理人冼艳明到庭参加诉讼，被告云景公司、新时进公司和第三人富田公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘延辉向本院提出诉讼请求：1、两被告连带向原告支付违约金3764284.26元；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：开××市××路××幢商铺属于被告云景公司开发的物业（已装修好）。云景公司以物业总价11372460元出售给原告，其中毛坯价值7237020元，装修部分价值4135440元。以上款项已经支付完毕，并开具了相应的发票。同时云景公司要求原告把毛坯部分和装修部分分开两个合同来签订：（1）2014年6月20日，原告与被告签订编号为0087358号的《商品房买卖合同》，约定云景公司以7237020元出售位于开××市××路××幢的商铺毛坯给原告；（2）2015年7月20日，原告与第三人富田公司补签《室内装修工程合同》，约定由原告支付装修工程款4135440元。2015年8月31日，云景公司向原告出具《承诺书》，约定云景公司在原告付清购房款之日起一年内办好房产证，否则每延期一日按合同总价款11372460元的千分之一计算违约金。原告于2015年9月6日以银行转账的方式向云景公司付清剩余购房款3462460元，即日起至2017年8月29日，因云景公司尚未办好房产证，直接造成原告的商业贷款利息（暂计至2017年9月6日）损失高达270万元，因没有房产证无法办理工商登记导致预期利益的租金损失达1000000元/年。云景公司的违约行为已严重损害原告的利益，应向原告支付违约金3764284.26元（11372460元×1‰×331天）。被告新时进公司是云景公司的独资股东，故要对云景公司以上债务承担连带责任。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。
被告云景公司、新时进公司、第三人富田公司没有到庭应诉，也没有在答辩期内提交书面答辩意见和陈述意见。
刘延辉围绕诉讼请求依法提交了证据。诉讼过程中，本院依法向开平市不动产登记中心调查复函两份，以证实涉案铺位的权属及办理首次登记的情况。云景公司、新时进公司、富田公司没有到庭应诉，视为其放弃对上述证据质证的权利。经庭审质证，刘延辉对本院依法调查的证据没有异议。经审查，刘延辉提交的证据和本院依法调查的证据均具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：云景公司是于2008年7月2日经开平市市场监督管理局登记成立的有限责任公司（法人独资），经营场所是开平市长沙区长青路6号4幢301室，独资股东为新时进公司。坐落开平市长沙街道办事处××路××幢铺位（以下简称涉案铺位）由云景公司开发建设，云景公司于2011年6月24日向开平市房地产交易登记所办理了预售商品房备案。2014年6月20日，刘延辉和云景公司签订一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：0087358号），约定刘延辉向云景公司购买涉案铺位，建筑面积共1033.86平方米，购房款共7237020元。合同第六条关于付款方式的约定为：买受人同意出卖人按下列第4种方式按期付款：……4、已支付首期款3774560元，余款于合同备案后三个工作日内一次性支付3462460元；第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2016年1月21日前，将具备下列第5种条件的商品房交付给买受人使用：……5、取得建筑工程竣工验收报告；第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当根据合同第八条约定在商品房交付使用后730日内与买受人向房屋登记机构申请办理房地产转移登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
2015年5月27日，云景公司作为甲方，案外人开平市辉航电力工程有限公司（以下简称辉航公司）作为乙方，双方签订一份《开平市云景华苑商铺物业抵扣永电工程款协议书》，约定云景公司以涉案铺位抵扣其尚欠辉航公司的开平市云景华苑配电工程款。合同约定：1、甲、乙双方确认开平市云景华苑配电共四项工程已经完工，工程总结算价为11620000元，甲方已支付工程款3710000元，未支付工程款7910000元。2、甲方向乙方转让开××市××路××幢销售中心。该物业总建筑面积1033.86平方米。该物业每平方米的销售单价为110000元，其中7000元为楼价单价，4000元为装修设备单价，物业总价为11372460元。另因甲方在电力工程上仍有7910000未付给乙方。经折算，乙方仍需向甲方支付3462460元购房款。3、结算方式：在本协议签订后，甲方与乙方（或乙方指定的第三方）签订《商品房买卖合同》并由甲方向房管部门办理预售鉴证，甲方向乙方（或乙方指定的第三方）提供与物业总价等额的购房发票及装修发票后，乙方支付购房余款3462460元给甲方。4、甲方与乙方就该物业签订《商品房买卖合同》时，该物业的面积、总价款按本协议约定的内容为准，且甲方根据总建筑面积1033.86平方米，每平方米7000元为基准向乙方开具购房发票。该物业现时存在的装修、电梯等设施设备，双方同意按现状进行交付。鉴于甲方在装修、设备等方面的投入，装修费用以每平方米4000元，共计4135440元结算，甲方向乙方出具相应金额的装修发票（本装修费用已包含在该物业总价11372460元内）。
2015年7月20日，刘延辉作为甲方、第三人富田公司作为乙方，双方签订一份《室内装修工程合同》，约定刘延辉将其购买的涉案铺位交由富田公司进行装修，装修总价款为4135440元。合同中关于工程价款约定为：本工程的装修设备款甲方已经于2015年7月20日向乙方结清，该物业完成《商品房买卖合同》鉴证后，乙方在向甲方提交该物业销售发票的同时向甲方提交与本合同约定的装修总价款价格等额的装修发票。
签订合同后，云景公司于2015年7月23日开具金额为774560元和3000000元的购房款发票、于2015年8月2日开具金额为462460元和3000000元的购房款发票给刘延辉，发票金额合计为7237020元。2015年8月18日，富田公司开具金额为4135440元的室内装修工程发票给刘延辉。2015年9月6日，刘延辉通过银行转账方式向云景公司支付购房款3462460元。后云景公司将涉案铺位交付给刘延辉支配使用。
2015年9月7日，刘延辉和辉航公司签订一份《协议书》，约定：1、辉航公司为云景公司的电力工程承建商，承建的电力工程项目均已完工，经双方结算，云景公司尚欠辉航公司工程款7910000元。现辉航公司自愿使用以上7910000元的工程款债权替刘延辉支付刘延辉向云景公司购买的涉案铺位的全部购房款7910000元。支付自辉航公司与云景公司签署《开平市云景华苑商铺物业抵扣永电工程款协议书》时生效；2、由于辉航公司使用债权替刘延辉支付了部分购房款，刘延辉承诺在商铺取得房产证书后3个月内向辉航公司偿还7910000元。
另查明，2015年8月31日，云景公司出具一份《承诺书》交刘延辉收执。该《承诺书》载明：“根据《广东省商品房买卖合同》（合同编号：0087358）内容及阁下要求，现我司对刘延辉先生承诺如下：对于开××市××路××幢（原开平市云景华苑售房部）的办房产证时间为该合同交易价款付清之日起一年内；如若我司未能按约定时间办好房产证，按刘延辉付清铺位款之日起365天后开始计算违约金，我司同意每延期一天每天按总价款11372460元的千分之一支付计算违约金给刘延辉，如若双方签订的合同和协议与此条款重复的，以此承诺书为准。”
庭审过程中，刘延辉表示其购买涉案铺位时，该铺位已完成装修，其和富田公司签订的《室内装修工程合同》是应云景公司要求签订的，该合同并无实际履行。涉案铺位的购房总价实为11372460元，其中毛坯售价7237020元、装修售价4135440元，该款项由辉航公司通过抵扣工程款的方式支付了7910000元，剩余款项3462460元由刘延辉直接转账支付给云景公司。经查明，辉航公司是有限责任公司（自然人独资），其独资股东和法定代表人均为刘延辉。诉讼过程中，刘延辉向本院提供了由辉航公司出具的《关于购买开××市××路××幢云景售房部付款说明》一份，该付款说明载明：1、辉航公司确认刘延辉为涉案铺位的购买人，辉航公司对涉案铺位不存在房屋买卖事实；2、辉航公司为云景公司的电力工程承建商，经结算云景公司尚欠辉航公司工程款7910000元，双方为此签订了《开平市云景华苑商铺物业抵扣永电工程款协议书》，辉航公司自愿使用上述债权7910000元替刘延辉支付涉案铺位的购房款7910000元，辉航公司与刘延辉之间是债权转让关系。另经本院依法向开平市不动产登记中心调查，云景公司于2015年7月27日办理涉案铺位的预售商品房合同备案，预购人为刘延辉，涉案商铺无查封、抵押登记，至今未办理首次登记。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。云景公司已于2011年6月24日就涉案铺位向开平市房地产交易登记所办理预售商品房备案，云景公司和刘延辉于2014年6月20日就涉案铺位签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行。刘延辉主张涉案铺位的实际购房人为其本人，实际购房款为11372460元，其中毛坯部分价款7237020元、装修设备价款4135440元，并提供了其与云景公司签订的《广东省商品房买卖合同》、与富田公司签订的《室内装修工程合同》、云景公司和辉航公司签订的《开平市云景华苑商铺物业抵扣永电工程款协议书》、云景公司出具的《承诺书》、购房发票和辉航公司向本院出具的付款说明等证据证实其主张。云景公司、新时进公司和富田公司未到庭发表意见，也未对上述证据提出任何异议，结合云景公司于2015年7月27日办理涉案铺位的预售商品房合同备案，登记预购人为刘延辉的事实，本院认为上述证据足以形成证据链，证实刘延辉主张的购房事实和购房金额，本院对此予以认可。对于涉案铺位的购房款11372460元，刘延辉已通过辉航公司抵扣工程款7910000元和刘延辉转账支付3462460元的方式全额付清给云景公司，则云景公司应按照约定的期限办理产权登记，将涉案铺位登记至刘延辉名下。云景公司和刘延辉于2014年6月20日签订的《广东省商品房买卖合同》中约定办理产权登记的期限为商品房交付使用后730日内。2015年8月31日，云景公司出具《承诺书》，明确承诺于刘延辉付清全部交易价款之日起一年内办理房地产权证，逾期未能办理的，自付清购房款之日起365天后，每延期一天按总价款11372460元的千分之一计付违约金，同时明确双方签订的合同和协议与此条款重复的，以《承诺书》内容为准。该《承诺书》对云景公司具有法律约束力，双方关于涉案铺位办理权属证书和逾期办证违约责任的事宜应以该《承诺书》的约定内容为准。刘延辉于2015年9月6日付清全部购房款，则云景公司应于2016年9月5日前办理完成涉案铺位的产权登记。但至庭审结束时，涉案铺位仍未办理首次登记，不具备过户登记至刘延辉名下的条件，云景公司没有履行购房合同和《承诺书》约定的义务，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，刘延辉诉请云景公司承担逾期办证违约责任于法有据，本院予以支持。云景公司出具的《承诺书》明确，未能按照约定期限办理权属证书的，则从刘延辉付清购房款之日起365天后，每天按总价款11372460元的千分之一计付违约金。刘延辉于2015年9月6日付清购房款，故其诉请云景公司自2016年9月5日起支付违约金至2017年8月29日（合共360天）于法有据，本院予以支持。对于违约金的标准。我国合同法规定的违约金性质是“以补偿为主，以惩罚为辅”，虽然云景公司在《承诺书》中承诺按每日千分之一的标准计付违约金，但刘延辉未能举证证实其因云景公司逾期办证的行为导致实际损失的情况，根据合同法第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于’造成的损失。”的规定，上述违约金标准显然过高，本院对此予以调整。综合云景公司已将涉案铺位交付给刘延辉支配使用和云景公司收取购房款后对刘延辉造成的资金利息损失等情况，参考《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定，本院认为违约金标准确定为年利率18%较为合适。计算得2016年9月5日至2017年8月29日（共360天）期间的违约金为2019001.10元（11372460元×18%÷365天×360天=2019001.10元）。另外，由于云景公司是由法人独资的一人有限责任公司，其独资法人是新时进公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，新时进公司在未能举证证明云景公司的财产独立于其自己财产的情况下，应当对云景公司上述债务承担连带责任。刘延辉的请求于法有据，本院予以支持。
被告云景公司、新时进公司、第三人富田公司经本院合法传唤没有正当理由不到庭参加诉讼，依法应作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告开平市云景房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付逾期办理产权证违约金2019001.10元给原告刘延辉，被告广东新时进商贸有限公司对此承担连带清偿责任；
二、驳回原告刘延辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36914元、保全费5000元，合计41914元，由原告刘延辉负担17115元，由被告开平市云景房地产开发有限公司、广东新时进商贸有限公司负担24799元。原告已缴纳受理费36914元和保全费5000元。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判长 司徒有劲
审判员 许 眉 笑
审判员 余 小 红
二〇一八年五月十五日
书记员 梁 佩 琼