上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初14592号原告(反诉被告)：杨家臻，男，1964年4月12日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。原告(反诉被告)：周瑾，女，1968年4月17日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告(反诉被告)：杨志诚，男，1994年9月28日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。上列三原告之共同委托诉讼代理人：吕卉，上海市华荣律师事务所律师。上列三原告之共同委托诉讼代理人：谭圆媛，上海市华荣律师事务所律师。被告：包蔚红，女，1971年6月27日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被告(反诉原告)：张筠，女，1940年3月13日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：朱小锋，北京安博(上海)律师事务所律师。原告杨家臻、周瑾、杨志诚与被告包蔚红、张筠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2016年11月30日转为普通程序。之后，原告杨家臻、周瑾、杨志诚增加了诉请。被告包蔚红、张筠于2017年3月24日，分别向本院提出反诉，本院予以受理。因被告包蔚红未能按期缴纳诉讼费，本院裁定其提出的反诉请求按撤诉处理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)杨家臻、周瑾、杨志诚之共同委托诉讼代理人吕卉,被告包蔚红、被告(反诉原告)张筠及其委托诉讼代理人朱小锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨家臻、周瑾、杨志诚向本院提出诉讼请求：判令1.被告包蔚红、张筠继续履行双方于2016年1月25日就上海市兰州路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及《协议》，并配合办理上述房屋的产权变更过户手续；2.被告包蔚红、张筠将上述房屋腾空并交付给原告杨家臻、周瑾、杨志诚；3.被告包蔚红、张筠支付自2016年8月1日起至实际交付房屋之日止的违约金，现暂估为68,000元(暂估数以3,400,000元为本金，按照0.05%每日的标准，自2016年8月1日计算至起诉之日)；4.本案诉讼费由被告包蔚红、张筠承担。原告杨家臻、周瑾、杨志诚曾撤回诉请3，之后仍要求增加诉请3。事实和理由：双方于2016年1月25日就购买上海市兰州路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定了房屋总价款为3,850,000元；双方于2016年7月31日向房地产交易中心申请办理转让过户手续；对方于2016年8月31日前腾空并交接上述房屋；如对方未按时办理转让过户手续或交付房屋，每逾期一日，应按我方已付房款0.05%每日的标准支付违约金；还约定了房款的支付时间等内容。同日，双方还签订了一份《协议》，约定除上述3,850,000元房款外，我方还应支付安置装修补偿费350,000元。之后，我方按约共支付了房款3,400,000元。2016年7月31日，包蔚红无故未到场办理房屋过户手续。后多次与之协商，对方予以推脱，致合同无法履行。我方认为，双方签订的合同及协议系真实意思表示，对双方均有约束力。我方依约履行付款义务，延迟支付部分房款是因为无法联系到包蔚红，我方主观上没有延期付款的故意。对方未按约配合办理房屋过户手续，其行为违反了合同第六条、第十条的约定，构成违约。经多次交涉无果，现诉诸法院，要求对方履行过户及交房义务，并承担违约责任。为免讼累，我方同意在办理产权过户手续时支付余款800,000元。现有财产保证金在法院，同意在本案中予以处理。被告张筠辩称，对合同约定无异议，房屋过户相关税费由杨家臻、周瑾、杨志诚承担。对装修补偿款金额无异议，该笔350,000元因中介疏忽未书面明确支付时间，但双方口头约定应在6月30日前支付。杨家臻、周瑾、杨志诚未按约支付房款，至6月30日仅支付了2,950,000元，实际应支付3,400,000元(不包含安置装修费)。过户当天支付的400,000元应该根据款清交付的原则，先付钱再办过户手续。对方至今尚欠800,000元未支付。房款大多是付给包蔚红的，7月3日付了450,000元给我，我总共只拿到500,000元。另外，我已经履行了配合办理房屋过户的义务，中介通知办理过户我都去的，不存在违约。7月31日包蔚红未到场是有原因的，当时她在外地出差且生病，属于意外情况，可以免除责任。8月31日是对方不愿按约先付清余款750,000元再过户，致当天未能办理过户手续。此外，我们户口已经迁出，房屋现在空关，随时可以交房。现同意继续履行合同，并配合办理房屋过户手续，但杨家臻、周瑾、杨志诚应付清750,000元余款。因双方对过户时间进行了变更，应以8月31日各方是否履行合同义务判断有无违约。在我方让步后，对方仍未支付房款。现要求我方承担违约责任没有依据，我不同意对方其余诉请。被告包蔚红辩称，对合同签订经过及内容认可。确实签过两份合同，即买卖合同及协议，约定房款为3,850,000元及装修补偿费350,000元，其中装修补偿费应该是签合同当天现金交付，对方以房屋卖掉未收到房款为由没有支付。按约定6月30日前买方应当支付3,750,000元(含350,000元装修款)，实际只付了2,950,000元。我们一直催促他们付款。因受对方威胁，7月31日我确实在山东，当天因血压增高去医院就诊。但之前我一直跟中介通电话,了解对方付款情况，如付款到位，我可以立即回来办理房屋过户手续。因对方应支付的房款没有到位，当天过户手续没办成。双方通过协商,又约定将办理房屋过户手续时间顺延到8月31日，我方也按时到了交易中心，但杨家臻、周瑾、杨志诚仍没有带足余款750,000元，只同意支付100,000元，即使我们让步他们也无法做到，导致房屋未过户成功。我方于6月26日前已迁出户口,并督促对方款清交房。直至8月31日，对方仍未按约履行付款义务。之后，我方一再要求对方付款后办理房屋过户手续，但对方至今未付清余款，且对我方造成了损失。另外,180,000元定金收条上的签名不是我签的，这笔款是否收到也不能确定。其他收条的内容及签名予以认可，钱也收到。我没有违约行为，系杨家臻、周瑾、杨志诚违约在先，故要求对方补偿后继续履行合同，不同意杨家臻、周瑾、杨志诚其余诉讼请求。反诉原告张筠向本院提出反诉请求：判令1.杨家臻、周瑾、杨志诚支付违约金36,425元(按照0.05%每日的标准，350,000元、400,000元、50,000元分别自2016年6月30日、7月31日、8月24日起暂时至2016年10月17日止，要求计算至实际支付之日止)；2.反诉费由杨家臻、周瑾、杨志诚承担。事实和理由：合同、协议的签订及内容如上所述。没有办理过户手续的过错在买方，买方应当承担违约责任。买方未按约支付房款，其于2016年6月30日前实际支付了房款2,950,000元，至今也只支付了房款3,400,000元。根据约定,双方应于2016年7月31日向房地产交易中心申请办理转让过户手续,但之前因买方不当言语影响到包蔚红生活，其只得至山东躲避。在此情况下，中介通知张筠到中介处，买方当场支付750,000元到张筠账户内，然后再办理过户手续。实际当天买方未打算足额付款，双方因此未能去交易中心办理过户手续。经协商,双方同意变更了此前约定的过户时间，顺延至2016年8月31日到交易中心办理房屋过户手续。当日，因付款问题双方再次发生争议。买方只同意支付100,000元房款，要求过户后再支付650,000元。即使卖方让步，房屋过户手续仍未办成,合同至今未履行完毕。卖方早已将房屋基本腾空，做好房屋过户及交房准备。根据款清交物的惯例，应由买方先履行付款义务，卖方再配合办理过户。退一步讲，买方也应当在过户当天付清余款再办理过户手续。综上，因杨家臻、周瑾、杨志诚迟延支付房款构成违约，张筠提出上述请求。反诉被告杨家臻、周瑾、杨志诚辩称，我方一直依约履行付款义务，部分房款延迟支付是因为无法联系到包蔚红，主观上没有延期付款的故意。7月31日我们带了400,000元去中介处，如果包蔚红到了就会付款，再一起去交易中心办理过户手续。装修款350,000元协议没有约定支付时间，也没有口头约定，我们认为该款应和尾款一起支付。7月31日因包蔚红缺席没有过户成功，于是改为8月31日办理。包蔚红晚到，交易中心已经快关门，且其一到就和我们发生了争执，所以又没过户。故我方没有违约,而是对方以各种理由拖延履行过户交房义务。现不同意张筠的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，结合当事人陈述，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定如下：上海市兰州路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记为包蔚红、张筠共同共有。2016年1月14日，包蔚红分100,000元、20,000元两笔收取了杨家臻支付的购房定金共计120,000元，并在两份收条上签名确认。其中一份包蔚红签名的收条内容为：今收到杨家臻购买本人位于杨浦区兰州路XXX弄XXX号XXX室房屋定金款共计人民币壹拾万元整(100,000元)。落款处的收款人为包蔚红，日期为2016年1月14日。该收条下方空白处注明：收款为现金，并签署了包蔚红名字。同日，包蔚红在另一份金额为20,000元、格式、内容、备注与上述基本相同的收条上签名。包蔚红认可上述两份收条中注明内容后的签名系其本人所签，两笔钱款亦已收取。日期为2016年1月15日，署名包蔚红的收条内容为：今收到杨家臻购买本人位于杨浦区兰州路XXX弄XXX号XXX室房屋定金款共计人民币壹拾捌万元整(180,000元)。落款处的收款人为包蔚红，日期为2016年1月15日。该收条下方空白处注明：收款为现金，并签有包蔚红名字。包蔚红否认该收条签名为其本人所为，并称不确定是否收到180,000元定金，但未就此提供相应证据。2016年1月25日，包蔚红、张筠(甲方)与杨家臻、周瑾、杨志诚(乙方)签订了合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，房屋转让价款为3,850,000元，乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议(附件三)中约定；合同第四条约定甲方于2016年8月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；第六条约定在2016年7月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续，由于甲方故意拖延或不及时提供相关材料的，乙方按合同第十条追究甲方责任；第九条约定乙方未按合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行；第十条约定甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款的0.05%的违约金，合同继续履行等。此外，合同附件三明确：合同签订当日，乙方向甲方支付房款800,000元，包含定金300,000元；2016年2月8日前，乙方向甲方支付房款550,000元；2016年2月28日前，乙方向甲方支付房款1,450,000元；2016年6月30日前，乙方向甲方支付房款600,000元；乙方通过向银行申请400,000元贷款作为房款，若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，乙方应于过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付甲方；乙方于甲方交付房屋当日支付尾款50,000元。双方还对其他相关事项作了约定。同日，包蔚红收取了杨家臻、周瑾、杨志诚现金支付的50,000元，并出具了署名为“张筠、包蔚红”的收条。此外，包蔚红还收取了周瑾通过银行转账支付的450,000元，并出具了收条。2016年1月25日，双方又签订了一份《协议》，主要内容为：双方就涉案房屋买卖事宜在杨浦区交易中心评估通过合同总价3,850,000元情况下达成以下协议，房屋成交价为4,200,000元，为甲方到手价，税费由乙方承担，其中包括房屋买卖合同价为3,850,000元及房屋安置装修补偿款350,000元，其他付款方式依据附件三的约定支付。2016年2月6日、2月28日、3月28日、4月29日，包蔚红分别收取了杨家臻、周瑾通过银行转账支付的房款为550,000元、1,449,900元、60,000元、90,000元，并一一出具了收取房款的收条。2016年7月3日，张筠收取了杨家臻、周瑾、杨志诚支付的房款450,000元，也出具了收条。2016年7月31日，杨家臻、周瑾、杨志诚与张筠在中介处因余款支付金额发生争执，鉴于之前杨家臻、周瑾、杨志诚曾以未找到包蔚红为由迟延支付450,000元房款，张筠坚持要求其支付除尾款外的款项，加之包蔚红人在外省未到场，双方协商未果后没有在当日共同至房地产交易中心办理房屋过户手续。之后，双方协商于2016年8月31日办理涉案房屋的过户手续。当日，双方因对支付房屋余款的金额、付款与过户的先后顺序产生分歧，致过户手续仍未能办理成功。杨家臻、周瑾、杨志诚遂起诉来院，提出如上诉请。张筠提出反诉。另查明，日期为2016年7月31日，姓名为包蔚红的山东省龙口南山医院收费票据显示，上述姓名的病人在该院急诊，并配取药品。审理中，双方均确认涉案房屋总价款为4,200,000元，现尚有余款800,000元未支付。杨家臻、周瑾、杨志诚提出诉讼保全申请，本院依法作出裁定，查封了涉案房屋。此外，杨家臻、周瑾、杨志诚要求上述800,000元余款在本案中一并处理，在过户当日即予以支付，张筠、包蔚红表示同意，并提出其已迁出户口、基本腾空涉案房屋，做好履行合同的准备，在杨家臻、周瑾、杨志诚支付余款、承担违约责任后，继续履行合同并交付涉案房屋。对有争议的下列事实，本院认定如下：包蔚红否认180,000元定金收条上签名为其本人所为，且对是否收到该笔房款存疑。从查明事实看，2016年1月14日，包蔚红收取了杨家臻购买涉案房屋的定金总计120,000元，并出具了两份收条。1月15日，署名为包蔚红的收条内容为：收取杨家臻现金支付定金180,000元。上述三笔定金款共计300,000元。除金额及日期外，三份收条的格式、内容及备注基本相同，且均以现金方式支付。从双方于2016年1月25日签订的《买卖合同》的内容看，合同约定签约当日，杨家臻、周瑾、杨志诚应向张筠、包蔚红支付房款800,000元，其中包含300,000元定金，在案材料反映，包蔚红当日曾分两笔收取了杨家臻、周瑾、杨志诚共计500,000元房款，加上之前收取的300,000元定金，恰与合同约定的支付800,000元相吻合。应当指出，包蔚红收取180,000元定金在前，签订买卖合同在后，如包蔚红未收取该笔款项，其与对方在合同中作出如上约定有悖常理，再结合审理中双方均确认未支付的余款现为800,000元，且包蔚红亦未就此举证，故本院对包蔚红的说法不予采信。以上事实，有上海市房地产权证、《买卖合同》、《协议》、收条和银行流水、收费票据以及双方当事人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，双方为购买涉案房屋签订的买卖合同及协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应遵守并履行合同义务。(一)关于本诉部分。鉴于双方约定即使一方逾期付款支付违约金后仍应继续履行合同，现杨家臻、周瑾、杨志诚与张筠、包蔚对系争合同继续履行、办理过户手续及腾空并交付涉案房屋未持异议，包蔚红、张筠要求以杨家臻一方支付补偿款作为履行合同前提的说法，缺乏依据，不予采信。故杨家臻、周瑾、杨志诚的上述诉请，本院予以支持。考虑到包蔚红、张筠所述涉案房屋现已基本符合交房条件，交付日期本院确定为办理房屋产权过户手续之日起十日内为宜。至于违约金一节，争议焦点在于包蔚红、张筠是否存在违反合同第六条约定的行为。在卷材料显示：杨家臻一方未按约在2016年6月30日前支付450,000元,之前曾以现金支付及转账至包蔚红名下银行账户的付款方式证明,其未找到包蔚红本人以致延迟付款的理由不成立。杨家臻一方称于2016年7月31日携房款400,000元至中介处准备办理过户手续，装修补偿款350,000元的支付时间无约定，其认为该款应在交房时与尾款一并支付，杨家臻一方因此与张筠发生争执，而另一产权人包蔚红当日又未到场，致过户手续未办成。之后，双方协商于8月31日办理过户手续仍未果。从双方关于交易流程的陈述看，过户手续两次均未办成的原因有二：一是双方对申请过户手续与支付余款的先后顺序意见不一。杨家臻、周瑾、杨志诚要求先办理过户申请手续再付款，而张筠、包蔚红则要求对方先履行支付750,000元余款的义务后再办理手续；二是对杨家臻、周瑾、杨志诚是否应于办理过户手续当日支付350,000元装修款存在分歧。合同约定，杨家臻、周瑾、杨志诚应于办理过户手续当日以现金支付张筠、包蔚红房款400,000元，对350,000元装修补偿款的支付时间未明确约定致争执产生，对此双方均负有责任。此外，两次办理过户手续，张筠均到场。包蔚红缺席7月31日办理房屋过户确有不妥，其为此所作的抗辩缺乏依据，本院不予采信。应当指出，即使7月31日包蔚红到场，双方也无法办成房屋过户手续，对装修补偿款350,000元的支付时间认识不一，因缺乏互信对过户流程顺序的分歧，导致双方8月31日仍未办成过户手续。根据一般买卖二手房办理过户的流程，如双方均无贷款，进入交易中心办理相关手续的当天，买方应支付卖方除尾款以外的房款。结合协议中关于尾款的约定，杨家臻、周瑾、杨志诚现将房屋过户未成归责于包蔚红、张筠违反合同第六条约定依据不足，故杨家臻、周瑾、杨志诚据此提出的违约金诉请，本院难以支持。为全面履行合同，避免讼累，杨家臻、周瑾、杨志诚同意在本案中一并处理余款800,000元，于法无悖，本院对此予以准许。(二)关于反诉部分。张筠向杨家臻、周瑾、杨志诚主张违约金36,425元，分别为未支付的400,000元、350,000元、50,000元所对应的违约金。根据合同约定，400,000元应于过户当日以现金方式支付，尾款50,000元于房屋交接之日支付,因双方对350,000元支付期限约定不明，致两次办理过户手续未果，原因如上所述，故张筠的诉请,亦缺乏依据,本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)杨家臻、周瑾、杨志诚与被告包蔚红、被告(反诉原告)张筠继续履行于2016年1月25日就上海市兰州路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及《协议》；二、被告包蔚红、被告(反诉原告)张筠于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)杨家臻、周瑾、杨志诚办理上海市兰州路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上述房屋的房地产权利过户至原告(反诉被告)杨家臻、周瑾、杨志诚名下；三、被告包蔚红、被告(反诉原告)张筠协助原告(反诉被告)杨家臻、周瑾、杨志诚办理上海市兰州路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续当日，准原告(反诉被告)杨家臻、周瑾、杨志诚向被告包蔚红、被告(反诉原告)张筠支付余款800,000元；四、被告包蔚红、被告(反诉原告)张筠自协助原告(反诉被告)杨家臻、周瑾、杨志诚办理上述房屋产权过户手续之日起十日内将上海市兰州路XXX弄XXX号XXX室房屋腾空并交付原告(反诉被告)杨家臻、周瑾、杨志诚；五、驳回原告(反诉被告)杨家臻、周瑾、杨志诚的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)张筠的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,480元，由原告(反诉被告)杨家臻、周瑾、杨志诚负担6580元、被告包蔚红、被告(反诉原告)张筠负担5900元；保全费5000元，由原告(反诉被告)杨家臻、周瑾、杨志诚、被告包蔚红、被告(反诉原告)张筠各半负担2500元；反诉案件受理费355元，由被告(反诉原告)张筠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈爱民审 判 员  何 群人民陪审员  刘海根二〇一七年六月二十九日书 记 员  邵 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。