周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）周民终字第146号
上诉人（原审原告）彭青山，男，汉族，生于1989年7月31日，住淮阳县。
委托代理人牛福海，河南颖滨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）彭丽萍（又名彭凤霞），女，汉族，生于1974年10月2日，住周口市川汇区。
委托代理人宋云霄，男，汉族，生于1969年4月12日，住址同上，系被上诉人彭丽萍之夫。
原审第三人李华，女，汉族，生于1977年9月20日，住郑州市金水区。
上诉人彭青山因与被上诉人彭丽萍、原审第三人李华确认合同效力和所有权确认纠纷一案，不服川汇区人民法院（2013）川民初字第5579号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人彭青山的委托代理人牛福海、被上诉人彭丽萍的委托代理人宋云霄、原审第三人李华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2008年7月5日，被告以彭凤霞的名义购得周口市川汇区工农路南段锦绣春天小区2号楼3单元3楼东户复式楼1套，但一直未办房产证。2011年6月30日，原、被告签订房屋转让协议和补充协议各1份，约定被告将该房作价870000元转让给原告，付款方式为：被告从亿正投资担保有限公司的借款尚欠290000元，由原告代为清偿，下余580000元冲抵被告欠原告的借款，被告配合原告到该房开发商处办理更名手续，在开发商未做房屋更名之前，原定房屋价格不得上涨，被告于即日将该房交与原告。2011年7月20日，原、被告又签订租赁合同1份，约定被告承租原告购买的该套房屋，期限为2011年7月20日至2011年11月20日，合同期满后，如原告仍继续出租房屋的，被告享有优先权，租金每月1000元。现被告仍在该房屋居住。2011年8月8日川汇区法院在审理李华诉宋云霄、彭丽萍民间借贷纠纷一案过程中，根据李华的申请，作出（2011）川民初字第01917号民事裁定书，对该房屋予以查封。川汇区法院依据已经发生法律效力的（2011）川民初字第01917号民事判书，于2011年12月28日向被执行人送达了执行通知书，责令被执行人于2012年1月6日前履行生效法律文书所确立的义务，但被执行人一直拒不履行。川汇区法院于2012年1月11日作出（2012）川初字第00004—1号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨、提取、拍卖被执行人宋云霄、彭丽萍610000元的相应财产或银行存款。案外人彭青山、彭红卫于2012年3月16日对执行标的提出异议，川汇区法院经审查后于2012年3月21日作出（2012）川执字000042号执行裁定书，认为彭凤霞与案外人彭青山房屋转让行为违反法律强制性规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，且截至目前被执行人宋云霄、彭凤霞仍在所转让房屋内居住，裁定驳回案外人彭青山、彭红卫所提执行异议。后彭青山以李华为被告、宋云霄和彭丽萍为第三人，向川汇区法院提起诉讼，要求确认彭青山与彭丽萍之间的房屋转让合法有效，川汇区法院认为彭青山应以执行异议之诉起诉，不应以确认合同之诉起诉，裁定驳回彭青山的起诉，彭青山不服川汇区法院（2012）川民初字第00813号民事裁定，上诉至本院．本院认为彭青山的起诉不符合执行异议之诉的法律规定，显然是合同确认之诉，但李华不是合同当事人，列李华为被告不妥，就彭青山与宋云霄、彭丽萍之间的合同纠纷，合同当事人可另行起诉，本院于2012年11月28日作出（2012）周立民终字第89号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。原告于2012年12月6日诉至川汇区法院。2013年1月14日川汇区法院作出（2012）川执字00004—3号执行裁定书，裁定拍卖被执行人彭丽萍名下的该套房屋。
原审认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，签订协议的双方均具备完全民事行为能力，协议内容是双方真实意思的反映，且没有违反法律或行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，应属合法有效。理由：一、被告对购买的房屋享有物权期待权，其处分自己在法律上和事实上都能实现的权利行为是符合法律规定的，其与原告签词的合同行为系合法有效的民事行为。（二）最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法）苦干问题的解释（一）》第9条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《中华人民共和国物权法》笫十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律规定或者另有约定的除外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同的效力。依此规定，房屋买卖未办理房产权登记并不影响合同的本身效力。原、被告签订的房屋转让协议，虽然没有办理房屋产权变更登记，但协议本身仍然有效，只是不发生物权转移。《城市房地产管理法》第37条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但并末规定未依法登记领取权属证书的房地产转让合同无效，该规定是对物权的转侈的规定，属于管理性禁止规范，而非效力性禁止规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律强制性规定，应依法认定有效。三、《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。但在上述条文中并未规定未取得物权的不动产转让合同无效，被告转让给原告的房屋，虽未依法登记取得所有权证，不发生物权效力，但并不影响转让协议的效力。综上，被告虽尚未取得房产证与原告再行签订房屋转让协议应属有效合同，但是物权尚未发生转移，对原告要求确认原、被告于2011年6月30日所签订的房屋转让协议合法有效的诉讼请求，予以支持；对原告要求确认所转让的房屋归原告所有的诉讼请求，不予支持；原告要求被告协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求因原告未在原一审举证期限内提出，也不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法）若干问题的解释（一）》第9条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条之规定，判决：一、原告彭青山与被告彭丽萍于2011年6月30日所签订的房屋转让协议合法有效。二、驳回原告彭青山要求确认所转让房屋归其所有的诉讼请求。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回第三人李华的诉讼请求。案件受理费100元，由原告彭青山负担。
上诉人彭青山不服原审判决，向本院上诉称，原审认定事实不清，判决错误。双方的转让协议已经经过开发商的签字和盖章确认，涉案房屋已经在实际上变更为上诉人，与彭丽萍夫妇已经没有任何关系。原审既然已经认定上诉人与被上诉人之间的房屋转让协议有效，就应当判决涉案房屋归上诉人所有，并要求被上诉人协助上诉人办理房屋产权的过户手续，请求二审法院正确适用法律，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人彭丽萍答辩称，被上诉人完全同意上诉人的上诉请求和理由，对于被上诉人所欠第三人李华的款项，被上诉人会努力偿还，但李华不应枉顾涉案房屋已经转让给上诉人的客观事实，在房屋问题上进行纠缠。
原审第三人李华答辩称，原审认定事实清楚，证据充分，判决正确。上诉人与被上诉人恶意串通，损害第三人的合法权益，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，根据我国物权法的规定，涉及不动产的转让应当经过有关部门的登记，未经登记的，不产生物权变动的效力，且不能对抗第三人。上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议为有效协议，但因其双方未办理房屋过户手续，故不能产生房屋转让的实际效力，即在法律意义上，被上诉人仍然享有对涉案房屋的所有权归属。上诉人主张转让协议签订后房屋即归其所有的上诉理由不能成立，原审不予支持符合法律规定。上诉人认为转让协议经过开发商签字和盖章，应当视为物权已经转让的上诉理由也没有法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人彭青山承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘洪海
审判员 张子亚
审判员 金 薇
二〇一五年三月十日
书记员 王 静