上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初21782号
原告：蒋磊，男，1967年5月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。
原告：蒋明，男，1971年1月25日出生，汉族，住上海市徐汇区。
上述两原告共同委托诉讼代理人：向平，上海市东方剑桥律师事务所律师。
被告：上海鹤原实业有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：陈凤英，总经理。
委托诉讼代理人：杨琨，上海兆辰汇亚律师事务所律师。
原告蒋磊、蒋明与被告上海鹤原实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。本案审理中，根据蒋磊、蒋明的申请，本院依法追加陈某、刘某某为第三人，陈某、刘某某经本院公告送达，未到庭应诉，本院依法通知陈某、刘某某退出诉讼。原告蒋磊及蒋磊、蒋明的委托诉讼代理人向平、被告上海鹤原实业有限公司的委托诉讼代理人杨琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋磊、蒋明向本院提出诉讼请求：确认蒋磊、蒋明与上海鹤原实业有限公司就上海市徐汇区平江路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并将上述房屋恢复登记至蒋磊、蒋明名下。事实和理由：2015年10月20日，蒋磊、蒋明因资金周转需要对外借款，与案外人陈某签订借款合同，约定借款金额为300万元。陈某提出为保证资金安全。需要蒋磊、蒋明就上海市徐汇区平江路XXX弄XXX号XXX室房屋签署委托书并办理公证，蒋磊、蒋明提出异议，后陈某承诺此委托只是为担保还款，不会出售系争房屋。为了取得借款，蒋磊、蒋明被迫同意。当日，由南京市秦淮公证处出具委托公证书，受托人系刘某某。后蒋磊、蒋明发现系争房屋于2015年12月18日由刘某某出售给上海鹤原实业有限公司，2015年12月30日登记至上海鹤原实业有限公司名下。故诉至本院，望判如所请。
上海鹤原实业有限公司辩称，不同意蒋磊、蒋明的诉讼请求。系争房屋买卖系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，不存在无效的情形。买卖手续完备，且已经过户。
根据庭审笔录，另有蒋磊、蒋明提交的上海市房地产登记薄、借款合同、抵押合同、公证书、房地产买卖合同、房地产登记申请书、契税申报、营业执照、身份证复印件、声明书、房屋租赁合同、居住证明、租金支付情况明细、水电煤单据、蒋磊招商银行、工商银行明细，经庭审质证无疑，本院予以确认并在卷佐证。
对上海鹤原实业有限公司提交的2015年12月16日的《协议书》，蒋磊、蒋明对该《协议书》中的签名及指印有异议并申请鉴定，本院依据当事人的申请委托华东政法大学司法鉴定中心对此进行鉴定，2016年10月18日，华东政法大学司法鉴定中心出具鉴定意见：《协议书》落款处的“蒋磊”签名字迹是蒋磊所写，“蒋明”签名字迹不是蒋明所写；“蒋磊、蒋明”签字处的指印为蒋磊右手拇指所留。
对上海鹤原实业有限公司提交的看房照片，蒋磊、蒋明不予认可，上海鹤原实业有限公司未提供该证据的原始载体及形成时间，故本院该证据真实性不予以认定。
对上海鹤原实业有限公司提交的收条、情况说明、转账凭证，蒋磊、蒋明不予认可，该情况说明系计某某的证人证言，但计某某未出庭作证并接受当事人的询问、质证，故本院该证据真实性不予以认定。至于计某某向刘某某的转账凭证，虽然蒋磊、蒋明不予认可，但系真实的银行交易记录，本院对其真实性予以认定，但对其证明的付款已经结清的证明目的，因缺乏其他相关证据予以佐证，本院不予认定。
对上海鹤原实业有限公司提交的付款协议，蒋磊、蒋明不予认可，因蒋明未授权刘某某有权决定系争房屋的出售价款，蒋磊、蒋明亦未授权刘某某有权决定系争房屋房款的支付方式，因缺乏其他相关证据予以佐证，本院不予认定。
本院认定事实如下：蒋磊、蒋明为系争房屋的原产权人。2015年10月20日，蒋磊、蒋明(乙方)向陈某(甲方)借款300万，借款期限为2015年10月16日起至2015年12月15日止；甲方通过银行转账的方式将出借钱款汇入乙方的指定账户中；双方约定月利率1.5%，利息按月支付(利息支付日为乙方收到上述借款之日次月起的每月对应日)，本金于借款到期日一次性还清。对系争房屋作为上述借款的担保；2015年10月16日，蒋磊、蒋明与陈某签订《房产抵押借款合同》，约定蒋磊、蒋明向陈某借款300万元，借款期限为2015年10月16日起至2015年12月15日止；系争房屋作为上述房屋的担保。2015年10月17日，陈某向蒋磊招商银行(账号：XXXXXXXXXXXXXXXX)汇入200万元。同日，该账户向马鸣转账60万元，向张兴国转账90万元。2015年10月17日，陈某向蒋磊工商银行(账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)汇入100万元，同日提取90万元。
2015年10月20日，蒋磊、蒋明向刘某某出具委托书：蒋磊、蒋明系上海市徐汇区平江路XXX弄XXX号XXX室房屋的房产权利人。现决定将上述房产出售，由于个人原因，不能亲自办理房屋出售事宜，为此全权委托上述代理人，办理如下事宜：1.代为办理提前还贷手续、签署有关文件、合同，领取抵押登记资料，并办理注销抵押登记事宜；2.代为签订或撤销定金协议、房地产买卖合同；2.代为办理上述房屋的土地使用权、房屋所有权转移登记、变更登记等事宜；4.代为办理上述房地产文件备案登记事宜；5、代为领取房地产登记证明、房地产登记备案证明；6、万一房产证不慎遗失，代为补办产权证及密码的相关手续，领取新得房地产权证及密码；7、代为查询、调取该房屋原始登记资料；8、代为支付所涉事项的相关合理税费；9、代为收取房价款；10、代为交付房屋，并办理水、电、煤气、有限电视、电话等设施及物业维修基金的过户手续；11、代为办理贷款手续，签署有关文件；12、代为办理其他相关事宜。凡受托人在委托权限内代理委托人签署的一切文件，委托人均予以认可，并享受或承担由此引起的一切权利义务及所造成的法律后果。受托人无转委托权。委托期限为自2015年12月16日至2016年12月15日。2016年11月3日，江苏省南京市秦淮公证处出具公证书，公证事项：委托。兹证明蒋磊、蒋明于2015年10月20日在江苏益磐投资管理有限公司，在前面的《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果，蒋磊、蒋明的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。
2015年12月16日，蒋磊出具《协议书》，内容为：本人蒋磊、蒋明同意确认将名下合法拥有的上海市徐汇区平江路XXX弄XXX号XXX室房产按照与上海鹤原实业有限公司签订的买卖合同中约定的房价人民币500万元进行交易，对合同中房款的支付方式、与买受人上海鹤原实业有限公司的违约责任等交易条款没有任何异议。房产交易事宜包括签订上述房屋的买卖合同、税收支付、交易过户及代收房屋买受人支付的所有房款由刘某某全权负责办理，房产内的租赁关系由原产权人蒋磊、蒋明自行协商解决，如未能在产权变更至上海鹤原实业有限公司名下之前处理完毕的，则按照每天总房款的万分之五支付违约金，直至解决完毕为止。
2015年12月18日，蒋磊、蒋明(刘某某代签)与上海鹤原实业有限公司在上海房多多网络科技有限公司居间介绍下签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为500万元；双方确认在2016年2月20日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2015年12月19日，双方向上海市徐汇区房地产交易中心申请转移登记。2015年12月30日，系争房屋登记至上海鹤原实业有限公司名下。
2016年7月13日，蒋磊、蒋明出具声明书，内容为：我们于2015年10月20日向南京市秦淮公证处申请办理了《委托书》公证(公证书编号：2015宁秦证经内字第23936号)委托刘某某(公民身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)办理我们名下位于上海市平江路XXX弄XXX号XXX室房产的处理事宜。现因我们个人原因决定在此声明：自即日起撤销上述委托书中给予刘某某的委托权限，前述委托公证书刘某某也不可继续使用，同时因为我们的声明所产生的相应法律后果我们将自行承担。江苏省南京市秦淮公证处出具公证书，公证事项：声明。兹证明蒋磊、蒋明来到我处，在本公证员的面前，在前面的《声明书》上签名，并表示知悉声明的法律意义和法律后果，蒋磊、蒋明的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。
2017年8月，上海中戎物业管理有限公司凯悦公寓管理处出具居住证明，内容为：系争房屋业主桂某某去世后，物业管理费一直由其儿子蒋磊支付至今，并于2013年6月起出租给李某居住至今，期间居住情况一切正常。自2013年9月起至2017年6月，李某一直向蒋磊支付承租系争房屋的租金。
审理中，经当事人申请，陈某、刘某某退出诉讼。
本院认为，本案争议焦点在于刘某某代蒋磊、蒋明与上海鹤原实业有限公司签订的房屋买卖合同的效力认定。
首先，本案公证售房委托书的形成背景是蒋磊、蒋明因借贷而出具，对蒋磊、蒋明而言，其与陈某签订《借款合同》、《房地产抵押借款合同》以及与刘某某签订《委托书》均是为了借贷所需，其并无出售系争房屋的真实意思表示。
其次，蒋磊、蒋明虽然签署了委托书并办理了公证手续，但委托书仅载明刘某某有权代蒋磊、蒋明签订系争房屋的买卖合同，并未授权刘某某有权决定系争房屋的出售价款、以及房款如何支付等涉及买卖的要事宜。2016年12月16日，蒋磊出具的《协议书》虽对系争房屋价款500万元有约定，蒋明对此不以认可。刘某某作为受托人，理应按照蒋磊、蒋明的要求处理委托事务，不得损害委托人的利益。因刘某某履行合同后果由蒋磊、蒋明承担，刘某某应当及时根据客观情况向委托人蒋磊、蒋明请示并遵守，现并无证据证明刘某某在出售房屋前就系争房屋的成交价格、付款方式以及交付方式重要向委托人蒋磊、蒋明汇报并征得委托人的同意，违背了受托人勤勉尽责和谨慎的义务。同时作为购房人的上海鹤原实业有限公司亦未尽到合理注意的义务，存在明显过错。
最后，交易过程明显不符合房地产交易的惯例。其一上海鹤原实业有限公司未在购买前查看过房屋即签订了房屋买卖合同，有违常理。其二，系争房屋并未通过中介挂牌出售。虽然《上海市房地产买卖合同》约定系争房屋买卖的居间方系上海房多多网络科技有限公司，但蒋磊、蒋明对此不予认可，其从未委托该公司出售系争房屋，且向刘某某出具的委托书中亦未载明其享有委托中介出售的权利，对这一节事实，上海鹤原实业有限公司亦未提起其他相关的证据予以证明，亦未提供支付居间服务费有效凭据，有违常理；其三，上海鹤原实业有限公司提供的证据未能证明其已经将房款全部付清。计某某向刘某某的转账，因证据链的缺失，无法证明该笔款项系计某某代上海鹤原实业有限公司支付的房款，且上海鹤原实业有限公司亦未对不通过自己公司账户支付房款做出合理解释，故本院对上海鹤原实业有限公司提出系争房屋的房款已经结清的意见难以采信；其四，从系争房屋买卖合同来看，除了记载了房屋情况、转让价款、过户时间之外，其余所有的条款内容均为空白，对于付款时间、交房时间等涉及房屋交易的重要事项均未在合同中进行约定，显然不符合正常房地产交易的惯例；其五，在系争房屋过户至上海鹤原实业有限公司名下后，一直由蒋磊、蒋明出租，相关的物业管理费以及公用事业费用也一直由蒋磊支付。故综合上述房源知悉情况、房屋买卖合同签订情况、价款支付情况、以及房屋交付使用情况等，本院认为上海鹤原实业有限公司并非善意买受人。
综合上述理由，本院认为刘某某代蒋磊、蒋明与上海鹤原实业有限公司就系争房屋买卖合同的签订存在恶意串通的情形，侵害了系争房屋权利人蒋磊、蒋明的合法权益，故系争房屋买卖合同应认定无效。根据合同法相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故蒋磊、蒋明要求确认合同无效并要求上海鹤原实业有限公司协助将房屋产权恢复登记至蒋磊、蒋明名下的请求于法有据，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下：
一、刘某某代蒋磊、蒋明与上海鹤原实业有限公司就上海市徐汇区平江路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、上海鹤原实业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助蒋磊、蒋明将上海市徐汇区平江路XXX弄XXX号XXX室的产权变更登记手续，将上述房屋的产权恢复至蒋磊、蒋明名下。
案件受理费计22,800元、保全费5,000元、鉴定费34，000元，由上海鹤原实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
人民陪审员 朱亚平
人民陪审员 黄树芝
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 姚铭潮
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真
实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）经济合同违反国家指令性计划的；
（七）以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
三、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，
所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。