山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终7360号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙亚丽。委托诉讼代理人：季明森，山东方恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高秀荣。委托诉讼代理人：王德利，山东鲁青律师事务所律师。上诉人孙亚丽因与被上诉人高秀荣房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第8520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年8月26日、9月27日组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。孙亚丽上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人赔偿上诉人损失3.5万元；诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.双方2014年4月8日签订合同后，上诉人未对房屋进行装修，被上诉人主张恢复房屋原状所支出的费用，没有依据。2.卢霞的调查笔录不能作为定案依据。卢霞当时并不在青岛慧海物业公司工作，该笔录也未质证。3.恢复原状费用，无有效费用清单，费用合理性未进行审查，不应支持。4.房屋消防不达标，物业公司要求整改后，被上诉人未能整改，致使上诉人歇业，被上诉人单方解除合同构成违约，应赔偿上诉人损失3.5万元。高秀荣辩称，1.一审法院进行了实地调查，装修的事实存在；2.房屋消防设备系上诉人装修原因导致。请求维持原审判决。高秀荣向一审法院起诉请求：1.被告支付所欠房租费28750元；2.被告支付违约金5000元；3.被告赔偿损失3万元；4.被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求总额为69599元：房屋租金为23600元、违约金15750元、赔偿损失3万元、拖欠物业费249元。孙亚丽反诉请求：反诉被告赔偿反诉原告各项损失3.5万元，并承担反诉费。一审法院认定事实：原告高秀荣将位于胶南市珠海路136号麟瑞广场×室门头房的两层出租给案外人，案外人又将上述门头房的楼上二层转租给被告孙亚丽。2012年3月份，被告孙亚丽对该楼上二层进行装修。2014年4月8日，原告高秀荣（甲方，出租方）与被告孙亚丽（乙方，承租方）签订门面租赁合同。合同约定：一、房屋坐落于胶南市珠海路136号麟瑞广场×室门头房二层。二、租赁期限：自2014年4月8日起至2017年4月8日止。三、租赁金额及付款方式：乙方以年租金付款，年租金为柒万伍仟元整，合同执行日起按年缴付全部租金。同时乙方须另行向甲方支付履约保证金伍仟元整，协议履行完毕无争议，甲方将上述保证金返还给乙方。下一年年租金以上一年年租金5%递增。四、第2规定：乙方经营店铺的一切费用（包括投资成本、水电费、店铺维修及物业、税费及一切债务等）概由乙方负责。七、其他条款，本协议一式两份，双方各执一份。本协议自双方签字盖章之日起即发生法律效力。原告高秀荣、被告孙亚丽均在合同上签名并在对方持有的合同签名上捺印。原被告所持有的合同上均有手写的甲方对乙方的责任：租赁期内，甲方未经乙方同意，中途擅自转租或转让等其他原因不租给乙方，甲方应赔偿违约费3万元整。2014年4月8日，被告孙亚丽向原告缴纳了房租押金伍仟元。另查明，被告孙亚丽系胶南市玉虞美人美容养生会所的个体经营户，经营场所在胶南市珠海东路136号1栋×室。2016年3月28日，一审法院到青岛慧海物业有限公司对管理处主任卢霞作了调查笔录，证实2012年3月份1号网点的一、二层开始装修，二层在装修过程中消防设备报警，物业公司人员要求租户（房屋使用者）不要动消防设备，并电话联系孙亚丽要求整改消防设备问题，并发放了消防设备的整改通知。但一直没有整改，还是正常经营，物业公司没有权利采取锁门等措施，但会时常提醒用电、用火安全。不清楚房东与租户什么时候签订的租赁合同。1号网点的实际经营者是孙亚楠，孙亚丽与孙亚楠系姐妹关系。租户缴纳了约1000元的装修保证金，因消防设备未整改，至今未退还装修保证金，整改费用需要从装修保证金扣除。房主缴纳了7、8月份的物业费。原被告各提交了门面房租赁合同一份，原告提交的合同与被告提交的合同部分内容上不一致。原告提交合同的形式及内容均不完整，合同第四条的第四项：“乙方应在国家法律政策允许的范围内经营，遵纪守法，服”。而随后的合同内容为如因履行本协议发生争议，双方应协商解决，如协商不成则提交黄岛区人民法院诉讼解决。原告提交合同的最后一页有手写内容：补充每年按当月提前15日交下年的租金，如不及时交的话，按总房租的20%的违约金。被告提交的合同上无上述手写内容。关于租赁房屋的使用截止时间问题。原告主张被告于2015年7月27日搬离承租的房屋，被告称在2015年8月初发现租赁房屋门锁已换。关于违约问题。被告孙亚丽主张因为原告提供的房屋达不到租赁要求，在被告将物业公司的整改通知告知原告后，原告未对房屋的消防设备进行整改，致使被告无法经营，被迫歇业，原告单方面解除合同，原告的行为构成根本违约。为此被告提交了装修整改通知单复印件、个体工商户营业执照以证明。原告对被告提交装修整改通知单真实性不予认可，认为房屋消防设备是经相关部门验收合格后才交付使用的，是被告在承租期间装修房屋，致使房屋的消防设备不能正常使用，物业公司通知被告整修，被告没有进行整改，还扣押了被告交给物业的装修保证金，同时双方约定期限为三年，被告在承租房屋一年后，经过宽限期后拒绝支付下一年度房租，并在没通知原告的情况下，私自搬走，所欠租金经多次催要拒不支付，被告的行为已构成合同的根本违约，出租人有权单方解除合同。原告提交解除租赁合同告知函、原告与手机号187××××4555的短信内容及中国联通公司客户详单短信彩信费，拟证明原告已于2015年7月27日通知被告解除合同。经质证，被告孙亚丽对原告提交的告知函、短信内容、联通公司客户详单短信彩信费不予认可，认为联通公司客户详单没有加盖公章，且上述不能证明被告已经接受了上述内容。原告高秀荣主张，被告孙亚丽应赔偿原告损失30000元。原告高秀荣认为被告孙亚丽未经原告同意对房屋进行装修，且在使用房屋过程中对房屋造成损害未恢复原状，原告找施工队拆除装修，并对房屋损害进行恢复，原告提交视频光盘及照片一宗，以证明其主张。为此，原告高秀荣提交收款收据单及施工负责人身份证复印件一份，以证实原告为恢复房屋花费30800元的事实，原告现主张30000元。原告高秀荣主张，被告应支付自2015年4月8日至2015年7月27日的租金28750元（78750元/年÷12个月×3个月+78750元÷12个月÷30天×19天），现原告主张23600元。原告高秀荣主张，被告按照合同约定，不按时支付房租，应支付总租金20%的违约金，即15750元（78750元×20%）。原告高秀荣提交慧海物业收款凭证一份，以证明其原告高秀荣代被告孙亚丽垫付物业费249元。经质证，被告孙亚丽对原告高秀荣的租金及违约金主张不予认可，认为原告高秀荣提交的收款收据不是正规发票，不能作为认定交易额的依据，对施工人员是否有相应资质、收费事项是否合理有异议。被告孙亚丽认为其没有给原告造成任何损失。被告孙亚丽认为其没有违约，被告并没有签订补偿条款，且违约金过高。被告对物业费收款凭证不认可，该份证据并不能认定原告交付物业费为原被告双方争议房屋。同时原告主张的租赁合同截止到7月27日，要求承担全部物业费不合理。被告孙亚丽主张，因原告高秀荣提供的房屋不合格，致使其无法经营，并歇业造成损失，被告孙亚丽要求原告赔偿损失5000元，但未提交证据证明。上述事实，有原、被告陈述，原被告提交的门面租赁合同、原告提交的收款收据及李树林身份证复印件、收款凭证、短信内容、联通公司客户详单、解除租赁合同告知函、被告提交的收条、装修整改通知单、个体工商户营业执照、本院所做的调查笔录及庭审笔录在案佐证，经本院开庭审查，可以采信。一审法院认为，原告提交的门面房租赁合同，从形式、内容上，均不连贯、完整，虽然其解释称是电脑打印，但其解释不具备合理性。同时被告提交的门面房租赁合同无论从内容还是形式，均较完整、连贯，且在该合同上第二页上第五条违约责任均是对于乙方违约的责任规定，第五条第2项约定：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的壹倍支付滞纳金。而原被告所提交的合同上均有手写的甲方对乙方的责任，故此，可以推定被告提交的合同是双方所签订的完整合同，故，应以被告提交的租赁合同为准。本案的焦点问题在于原被告哪一方违约。一审法院对青岛慧海物业有限公司调查笔录，能够证实被告孙亚丽在与原告高秀荣签订书面租赁合同之前，已经通过转租的形式承租了涉案的门面房，并在2012年3月份对门面房进行装修，向青岛慧海物业有限公司缴纳了装修保证金，在装修过程中致使感烟探测器及消火栓按钮故障，青岛慧海物业公司就给被告孙亚丽下发了装修整改通知单。被告孙亚丽提交的2014年8月8日的装修整改通知单上，记载了业主电话150××××1869及业主签名孙楠。该电话与原告提交的高秀荣联通公司客户详单上高秀荣发彩信的号码150××××1869一致。另外从被告提交的装修整改通知单看，该通知单明确载明是装修施工改动了消防设备的部位，因此，对被告孙亚丽辩称原告提交租赁物不合格，才不予缴纳房租的抗辩理由，无事实依据，一审法院不予支持。原被告所签订的门面房租赁合同中，并没有约定缴纳租金的时间，根据合同法第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。被告孙亚丽应在每届满一年时，也即2015年4月9日支付租金，而被告在原告给予的合理宽限期内仍未缴纳租金，被告不履行合同约定的义务，已属违约，原告可以解除租赁合同。对于被告孙亚丽应支付的租金。依据原被告的陈述，对于被告搬走的时间无法确定，但被告孙亚丽称是2015年8月初发现被换锁后搬离。按照合同约定逐年递增5%，2015年年租金为78750元，自2015年4月8日起至2015年7月27日被告应交纳的租金为28750元（78750元/年÷12个月×3个月+78750元÷12个月÷30天×19天），但现原告仅要求被告支付23600元租金，系对自己权利的处分，一审法院依法予以支持。原告高秀荣主张，被告孙亚丽应支付其垫付的2个月物业费249元，并提交了收款凭证，经查，被告应支付2015年7月份的物业费124.5元，超出部分一审法院不予支持。原告高秀荣主张，被告应支付的违约金。因合同约定的逾期支付租金的，每逾期一日缴纳日租金的壹倍滞纳金，约定过高，一审法院依法调整为以逾期罚息利率标准计算滞纳金，经核算，自2015年4月9日起至2015年8月12日被告逾期缴纳租金产生的滞纳金为725.46元（23600元×9%÷12个月×4个月+23600元×9%÷365天×3天）。对于原告主张的损失。原告提供了视频光盘及照片，同时提交了施工方出具的收款收据及施工负责人的身份证复印件，能够证实其为恢复房屋原状所支付的费用，现原告主张30000元，一审法院依法予以支持。被告孙亚丽主张其在签订合同时，已支付了押金5000元，并提交收条为证。虽然原告高秀荣认为该款项已在租金中予以扣除，但并没有提交证据予以证明，故，对其抗辩意见不予采纳。因押金性质不同于定金，且双方在合同中并没有约定违约方对押金的性质进行约定，故该押金可以在欠付的租金中予以抵顶。综上，扣除被告已缴付的押金5000元，被告孙亚丽还应支付原告自2015年4月8日起至2015年7月27日止的租金18600元（23600元-5000元）、垫付的物业费124.5元、滞纳金725.46元、损失30000元，共计49449.96元。一审法院对青岛慧海物业有限公司管理处主任的调查笔录证实，反诉原告孙亚丽在物业公司下达整改通知后，并没有歇业，且反诉原告亦未提交证据证明其受损的主张，故反诉原告孙亚丽要求反诉被告高秀荣赔偿损失及违约金35000元的主张，无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告孙亚丽于判决生效之日起10日内付给原告高秀荣租金18600元、滞纳金725.46元、垫付的物业费124.5元、损失30000元，共计49449.96元，并支付以租金18600元为基数自2015年8月12日起至判决生效之日止按年利率9%计算的滞纳金。二、驳回原告高秀荣的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告孙亚丽的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1540元，由原告高秀荣负担503.7元，由被告孙亚丽负担1036.3元。反诉费675元，由反诉原告孙亚丽负担。因原告高秀荣已向本院预交，被告孙亚丽于本判决生效之日起10日内付给原告高秀荣1036.3元。本原二审查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，当事人诉争焦点在于：1.被上诉人高秀荣是否应向上诉人孙亚丽承担违约责任；2.恢复原状费用的确认。一、违约责任的认定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人据以认定被上诉人提供的房屋不合格，应承担违约责任的证据，主要为青岛慧海物业有限公司出具的装修整改通知单等。从该通知单载明的内容看，是物业公司就业主装修引起的感烟探测器和消火栓按钮故障，要求进行整改，而此装修行为并非被上诉人所进行。上诉人也未提交证据证明，上述问题的存在导致其不能正常经营，以及由此产生的损失。上诉人认为被上诉人违约，应承担违约责任的请求，缺乏充分证据证明，其应承担不利的法律后果。对于上诉人的该上诉请求，本院依法不予支持。二、恢复原状费用的确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，上诉人孙亚丽作为承租人，在合同期内拖欠租金，被上诉人高秀荣解除合同后，有权要求上诉人赔偿恢复原状的费用。上诉人在本案中，未提交证据证明装修系原承租人所进行，或者该装修经过被上诉人的同意，在被上诉人进行拆除后，上诉人应支付恢复原状的费用。上诉人对于被上诉人提交的收款收据提出异议，但不能提交证据证明上述恢复项目不合理，或者费用与市场价格明显不符，应承担不利法律后果。对于上诉人的该上诉请求，本院亦不予支持。综上，孙亚丽上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1711元，由孙亚丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  曹 志审 判 员  刘述明代理审判员  于丽人二〇一六年九月三十日书 记 员  司文雯书 记 员  柴守图