重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第07475号
上诉人（原审被告）：重庆国奥实业发展有限公司。
法定代表人：杨靖，董事长。
委托代理人：吴忠富。
委托代理人：孙艳杰。
被上诉人（原审原告）：徐捷。
委托代理人：孙绍波，重庆政远律师事务所律师。
上诉人重庆国奥实业发展有限公司（以下简称国奥公司）与被上诉人徐捷商品房预售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2014年8月13日作出（2014）江法民初字第05713号民事判决，国奥公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年11月6日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长，审判员刘家秀主审，与代理审判员罗太平组成合议庭，于2014年11月18日公开进行了询问。上诉人国奥公司的委托代理人吴忠富、孙艳杰，被上诉人徐捷的委托代理人孙绍波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年7月1日，徐捷与国奥公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由徐捷购买国奥公司开发的重庆市江北区房屋，房屋总价款2214283元。合同第十三条约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由买卖双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因卖方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至卖方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，卖方按日向买方支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，徐捷按其所购房屋的实际面积支付了2202056元购房款，并于2012年8月5日实际接房。2013年8月5日，国奥公司向土地房屋登记机构提交了本案涉讼房屋的办证资料；2013年8月12日，国奥公司取得土地房屋登记机构出具的关于预售后房屋权属登记的登记受理单。
徐捷一审诉称：徐捷与国奥公司于2011年7月1日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由徐捷购买国奥公司开发的重庆市江北区房屋，房屋总价2214283元。合同第十三条约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由买卖双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因卖方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期应当按日支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，徐捷依约提供了购房和办证所需的全部资料，并支付了购房款、办证费等其他税费。2012年7月31日，徐捷实际接房，但截止至2013年8月12日，国奥公司才将办证申请提交至土地房屋登记机构。国奥公司的行为已经构成违约，故请求判令国奥公司支付徐捷2012年9月30日至2013年8月12日期间逾期办证的违约金70193元。
国奥公司一审辩称：徐捷主张的违约金计算错误，徐捷与国奥公司签订的商品房买卖合同中关于逾期办证违约责任的约定亦存有显失公平的情形，加之国奥公司在徐捷实际接房后一年内将房屋产权证书办理完毕符合行业惯例，且徐捷亦存有逾期接房或逾期签订按揭贷款合同的违约行为，故请求驳回徐捷的诉讼请求。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。徐捷与国奥公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，故商品房买卖合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，按照《重庆市商品房买卖合同》的约定，国奥公司负有配合徐捷办理本案涉讼房屋房地产权证的义务，且将国奥公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单作为国奥公司将办证义务履行完毕的标志，故对国奥公司提出的其2013年8月5日已向土地房屋登记机构提交办证资料、逾期办证的违约金计算应截止至2013年8月5日的抗辩意见，一审法院不予采纳。故根据本案查明的事实，国奥公司应当支付徐捷2012年10月5日至2013年8月12日期间逾期办证的违约金68704元（2202056元（实际房价款）×0.0001／天（违约金标准）×312天（违约天数）］。至于国奥公司提出的双方关于违约责任的约定显失公平及其履行办证义务符合行业惯例的抗辩意见，无事实和法律依据，一审法院不予采纳；而对国奥公司提出的徐捷存在逾期接房或逾期签订按揭贷款合同的抗辩意见，一审法院认为，根据双方合同的约定，徐捷是否逾期接房或逾期签订按揭贷款合同与国奥公司逾期办证是否应当承担违约责任之间并无关联，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，国奥公司可以另案主张其民事权利，故对此抗辩意见，一审法院亦不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、重庆国奥实业发展有限公司在本判决生效后十日内支付徐捷逾期办证的违约金68704元。二、驳回徐捷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取777元，由徐捷负担17元，重庆国奥实业发展有限公司负担760元；重庆国奥实业发展有限公司负担的部分已由徐捷向一审法院预交，重庆国奥实业发展有限公司在履行本判决确定的义务时一并给付徐捷。
国奥公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决并依法改判；本案一、二审诉讼费用由徐捷负担。主要事实和理由：1、合同约定办证期限为60日，并非双方协商约定，而是有关部门的规定，应当适用法律规定的90日的办证期限。2、徐捷未及时履行提交权属登记申请书、办证委托书等资料的配合义务，导致办证迟延，国奥公司被迫代业主出具办证委托书，国奥公司不应承担逾期办证违约责任。3、由于徐捷对逾期办证负有责任，且国奥公司是无偿办证，逾期办证未给徐捷造成实际损害，因此，国奥公司要求以违约金不超过造成的损失30%为标准适当减少。4、国奥公司一审中反诉徐捷支付逾期贷款违约金，一审法院未予受理并告知其另案诉讼，违反法律规定。
徐捷答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，徐捷与国奥公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、关于合同约定60日的办证期限是否应当变更为90日问题。二、关于逾期办证违约责任如何认定问题。三、关于违约金是否应当进行调整问题。四、关于一审法院未予受理国奥公司的反诉是否违法问题。本院对此分别评述如下：
一、关于合同约定60日的办证期限是否应当变更为90日问题。国奥公司理应在确认合同条款系其真实意思表示前提下签订合同；即使合同约定的办证期限显失公平，亦应当在签订合同之日起一年内行使变更权。现国奥公司行使变更权已过法定的除斥期，本院对此不予支持。
二、关于逾期办证的责任如何认定问题。合同约定国奥公司
负有办证义务，国奥公司应当在取得权属初始登记后通知徐捷提交办证相关资料，但国奥公司未举示充分的证据证明其已履行通知义务、徐捷迟延提交办证资料导致逾期办证，因此，国奥公司以徐捷未及时履行办证配合义务为由主张免责的上诉理由不成立，本院不予采纳。
三、关于违约金是否应当进行调整问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，国奥公司并未举示证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，因此，国奥公司关于调整违约金的上诉理由，本院不予采纳。
四、关于一审法院未予受理国奥公司的反诉是否违法问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。该规定指的是可以合并审理，不是必须合并审理，国奥公司可以另行提起诉讼。因此，一审法院未受理国奥公司的反诉，并未违反法定程序，国奥公司关于一审法院未予受理国奥公司的反诉违法的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，国奥公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1554元，由重庆国奥实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 罗太平
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 喻 瑜