深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2012）深罗法民三初字第564号原告深圳市华越物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖路钻石购物中心四楼A房。法定代表人肖光辉，该公司总经理。委托代理人胡松莲。该公司职员。委托代理人张凯。该公司职员。被告李日华。委托代理人李庚，广东金阳律师事务所律师。委托代理人李卫新，广东金阳律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张凯、胡松莲，被告李日华及其委托代理人李卫新、李庚均到庭参加了诉讼。本案均现已审理终结。原告起诉称，2011年3月31日，原告与被告签订了《经营管理合同》，就钻石商业广场一层25号商铺的经营管理达成协议，且根据《经营管理合同》之约定，被告应于每月5日前，向原告缴纳租金人民币5669元，管理费人民币477元，总计被告每月应向原告支付人民币6146元。若被告逾期未交，则原告有权加收每日百分之五的滞纳金，逾期半个月未交的，原告有权对该商铺停止一切服务，并有权将其货品强行清理。合同签订后，原告即如约将25号商铺交付予被告使用。但自2012年1月起，被告即逾期拖欠25号商铺之租金、管理费及电费，原告为此多次催缴，并先后于2012年2月8日向被告发出《通知书》，2012年2月27日委托律师向被告发出《律师函》，2012年3月6日向被告发出《告知函》，2012年3月12日向被告发出《关于钻石广场25、27号商铺及24号仓库欠租事宜处理决定》，对被告拖欠25号商铺之欠款多次催缴，并通知终止该《经营管理合同》，被告对此均予承认，并由其本人书面签字确认，但被告为拖延时间，表面上仍不断向原告保证其将偿还欠款，否则将向原告支付2万元违约金，且原告可以采取任何强制措施收回25号商铺，并先后于2012年3月6日向原告出具《保证书》，2012年3月8日向原告出具《保证书》，2012年3月21日向原告出具《承诺书》，但实际上被告却始终百般拖延，至今仍未偿还欠款分毫。鉴于此，被告拖欠原告25号商铺租金、管理费、电费以及滞纳金之行为已严重损害原告的合法权益，构成根本性违约，原告有权解除合同并没收保证金，且要求被告按照《经营管理合同》之约定进行偿付，并承担滞纳金及2万元违约金。为维护原告合法权益，请求判令：1、原告因被告根本性违约而解除关于25号商铺的《经营管理合同》；2、被告立即向原告偿还其自2012年1月起至3月期间拖欠原告的25号商铺租金、管理费本金，累计人民币18438元；3、原告没收被告保证金计人民币11815元；4、被告立即向原告偿还其自2012年1月起至3月期间拖欠的25号商铺电费计人民币716元；5、被告立即向原告支付自2012年1月起至还清上述所欠25号商铺租金、管理费及电费之日止的滞纳金，暂计人民币4876元（滞纳金按照每日千分之五计收，暂计至2012年3月31日）；6、被告立即向原告支付因其拖欠24号仓库、25号商铺以及27号商铺租金、滞纳金、管理费和电费等欠款而应付之违约金，计人民币20000元；7、被告立即退还25号商铺；8、被告承担本案全部诉讼费以及财产保全费。被告答辩称，1、涉案房产是由被告出资，在原告原有建筑的基础上加建，事实上产权不属于原告，因此原告无权收取租金；2、涉案房产没有取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告签订的租赁合同属于无效合同，原告收取被告的进场费以及保证金远大于原告主张的租金，从这一角度来讲，被告也不需要再向原告支付租金；3、原告主张的电费没有事实和法律依据；4、合同无效，因此滞纳金约定的条款当然无效；5、房屋在2012年3月已经被原告强行占有，不存在再退还商铺。综上所述，请求驳回原告的全部诉求。本院经审理查明：（一）2011年3月31日原告（甲方）和被告（乙方）签订了一份《经营管理合同》，约定甲乙双方就经营管理“钻石商业广场”一层25号商铺（建筑面积为13.62平方米），达成如下条款：经营期限为一年，自2011年5月1日至2012年4月30日止；乙方经营的范围为服装、精品，品牌为RAINONE;经营管理期间乙方每月按时向甲方交纳租金为人民币5669元，管理费为人民币477元，合计每月人民币6146元，并在每月5日前将此款项交到钻石广场物业管理处财务室，若乙方逾期未交，甲方将加收每日5%的滞纳金，逾期半月未交的，甲方有权将该商铺停止一切服务，并有权将货品强行清理；协议签订时，甲方向乙方收取相当于二个月租金及一个月的管理费作为合同的保证金，合计人民币11815元；经双方协商一致，乙方向甲方交纳人民币10000元作为该商铺入场费，甲方开具相应的收据，双方同意该费用交纳后则不予退还；合同期间，如乙方违约，甲方将不退还合同保证金，若甲方违约，乙方有权单方面终止该协议，甲方退还合同保证金；另外，合同还约定了其他一些权利义务。同日，双方又签订了一份《关于钻石广场经营管理合同25#商铺补充协议》，约定因客观原因25#商铺暂时无法办理政府登记备案合同，乙方已知晓该情况并同意承租该商铺，如乙方坚持办理备案合同则甲方有权单方通知乙方后解除合同，合同保证金不予退还。（二）上述合同签订后，被告向原告缴纳了入场费人民币10000元，合同的保证金人民币11815元。被告缴纳租金及管理费到2011年12月，之后的租金、管理费未向原告缴纳。因被告拖欠租金，原告于2012年2月8日原告向被告发出了通知书，通知钻石广场27#、25#商铺2012年1月、2月份的租金、管理费，2011年12月、1月份的电费逾期未交，根据《钻石广场经营管理合同》第四条的规定，请将1月、2月份的租金、管理费，2011年12月、2012年1月份的电费及滞纳金在2012年2月9日下午五点四十五前交到管理处，如未交管理处将无法保证该商铺的正常经营。2012年2月27日原告委托北京市共和（深圳）律师事务所向被告发出了律师函，要求被告补交拖欠的相关费用，并与原告协商因被告违约行为而给原告造成的损失赔偿问题。2012年3月6日原告又发函给被告，告知被告：原告将按照《钻石广场经营管理合同》第四条的约定，加收滞纳金，并按第十四条的约定，没收合同保证金以及有权终止与被告的合同关系。被告于2012年3月6日写了一份保证书，保证在2012年3月8日16点前将所租钻石广场一楼自编号25#商铺1、2、3月份租金电费交清，27#商铺和24号仓库1、2月份租金电费交清，在3月15日前将27#商铺和24#仓库三月份租金电费交清，如被告未履行以上承诺，将自动无条件放弃25#、27#商铺、24#仓库的经营权及租赁权，并承担原告一切损失及相关法律责任后果。2012年3月8日被告又写了一份保证书，保证在2012年3月12日16点前，结清所租钻石广场一层25#、27#商铺一月、二月、三月租金、管理费、电费及合同所约定的滞纳金等所有拖欠的费用，同时结清24#商铺二、三月份租金、电费等拖欠费用；如被告无法履行以上承诺，将自动无条件放弃25#、27#商铺及24号仓库的经营权和租赁权，并承担原告的一切损失，原告有权采取强制措施，收回商铺，重新对外招租，所产生的一切不利后果均由被告承担。2012年3月12日原告做出了“关于钻石广场25、27号商铺及24号仓库欠租事宜处理决定”，认为被告存在拖欠租金、管理费、水电费等严重违约情形，并且在原告多次函告后及给予合理的宽限期限内，仍未交清，已经构成根本违约，已经严重影响原告正常经营，并且给原告造成一定损失，原告决定：1、终止与承租方签订的《经营管理合同》，收回25#、27#商铺及24号仓库。2、按照合同约定，没收承租方租赁保证金等。被告签收了该份处理决定。2012年3月21日被告又向原告出具了一份“承诺书”，确认拖欠原告25#、27#商铺的2012年1月、2月、3月的租金、滞纳金、管理费、水电费累计人民币38236元，以及拖欠24号仓库2012年2月及3月的租金、滞纳金、管理费累计人民币2075元，承诺必将积极采取措施筹集款项，务必在2012年3月16日14点之前清偿完毕上述全部欠款，否则，若再逾期未能补交上述欠款，原告有权采取任何强制措施收回上述25、27号商铺及24号仓库的所有权，并向原告支付违约金人民币20000元，届时存放在25、27号商铺及24号仓库中的任何物品将视为遗弃物，由原告自行处理。原告于2012年3月31日将涉案商铺收回。（三）涉案商铺所在的钻石购物中心系深圳市华越实业有限公司和深圳市城市建设开发（集团）公司共同开发建设的，其中深圳市华越实业有限公司分得了包括涉案商铺在内的“钻石购物中心”01层整层。深圳市华越实业有限公司出具授权委托书，授权原告以原告的名义就25号商铺签订租赁合同，并进行日常管理和维护向承租方收取租金等收益，解决处理纠纷（包括但不限于调解、仲裁、诉讼）等一切特别授权。以上事实有《经营管理合同》、《关于钻石广场经营管理合同25#商铺补充协议》、原告发出的《通知书》和《告知函》及原告委托律师发出的律师函和《关于钻石广场25、27号商铺及24号仓库欠租事宜处理决定》、被告出具的两份《保证书》及《承诺书》、《钻石购物中心分楼协议书》、钻石购物中心《房地产证》、授权委托书以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，原告基于深圳市华越实业有限公司的授权，原告与被告签订的《经营管理合同》及《关于钻石广场经营管理合同25#商铺补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告主张该铺位属于被告在原有基础上出资重建，产权不属于原告，且涉案房产没有取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，故双方所签订的合同是无效合同。对此，本院认为，25#商铺是属于钻石广场一层的一个商铺，为了方便经营，对涉案商铺进行一定的装修改造也是必要的，并不能就此说明被告对该铺位进行装修改造后，涉案商铺即不属于原告，并且对商铺的分割、改造后也不能就说该商铺为违章建筑，被告这一主张，理由不成立，本院不予采纳。合同签订后，原告将涉案铺位交给被告使用，被告应当按照合同的约定向原告缴纳租金及管理费，被告自2012年1月开始拖欠原告的租金和管理费，经原告多次催促亦没有向原告缴纳，构成了违约。在原告向被告发出催收的通知及律师函后，被告多次向原告承诺交清所欠的租金、管理费等，否则将无条件放弃25#商铺的经营权和租赁权。在被告承诺后仍没有兑现承诺的情况下，原告向被告发出“关于钻石广场25、27号商铺及24号仓库欠租事宜处理决定”通知被告终止双方签订的《经营管理合同》，收回涉案25#商铺，其意思表示为解除双方的合同，该处理决定已经送达给被告，应当确认原、被告所签订的《经营管理合同》及《关于钻石广场经营管理合同25#商铺补充协议》已经解除。原告请求被告支付被告所拖欠的2012年1月至3月租金及管理费本金人民币18438元，理由成立，本院予以支持。合同约定合同期间如被告违约，原告将不退还合同保证金，在此原告要求不退还被告缴纳的合同保证金人民币11815元，符合合同的约定，理有成立，本院予以支持。原告请求被告偿还2012年1月至3月期间拖欠的25号商铺电费，因原告只提交了原告自行制作的收费通知单，被告不予认可，原告并未提交其他证据证明被告所使用电费的电量，应当承担举证不能的责任，原告的这一诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求被告支付2012年1月起至还清25#商铺租金、管理费及电费之日止的滞纳金（即违约金），合同约定的是每日5%的滞纳金，原告在此向被告主张每日千分之五的滞纳金。被告主张此滞纳金的标准明显过高，且也提出调整滞纳金的标准，本院认为应当将滞纳金的标准调整为每日万分之五，原告要求被告按照每日千分之五支付2012年1月起至还清25#商铺租金、管理费之日止的滞纳金，本院部分予以支持。关于被告在承诺书中承诺若未能在2012年3月26日前清偿完毕25、27号商铺24号仓库的租金、滞纳金、管理费、水电费等费用，向原告支付违约金人民币20000元，属于双方在协商还款中被告向原告作出的承诺，被告未按期向原告还清上述款项，原告请求被告支付上述违约金，理由成立。因该项违约金涉及到三个商铺，原告根据其三个案件请求的数额的比例，在本案中请求被告支付违约金人民币11680元，理由成立，本院予以支持。原告于2012年3月31日已经将涉案的商铺收回控制，其再要求被告将涉案的25号商铺退还，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决如下：一、原告深圳市华越物业管理有限公司和被告李日华所签订的《经营管理合同》及《关于钻石广场经营管理合同25#商铺补充协议》已经解除。二、被告李日华应自本判决生效之日起十日内向原告深圳市华越物业管理有限公司支付所欠“钻石商业广场”一层25号商铺2012年1月至3月的租金及管理费人民币18438元。三、原告深圳市华越物业管理有限公司不予退还被告李日华缴纳的合同保证金人民币11815元。四、被告李日华应自本判决生效之日起十日内向原告深圳市华越物业管理有限公司支付所欠“钻石商业广场”一层25号商铺2012年1月至3月的租金及管理费的违约金（违约金标准按照每日万分之五计算，按照每月6146元计，从每月6日起计算至支付之日止）。五、被告李日华应自本判决生效之日起十日内向原告深圳市华越物业管理有限公司支付违约金人民币11680元。六、驳回原告深圳市华越物业管理有限公司要求被告李日华支付2012年1月至3月期间拖欠的“钻石商业广场”一层25号商铺电费及滞纳金的诉讼请求。七、驳回原告深圳市华越物业管理有限公司要求被告李日华立即退还25号商铺的诉讼请求。八、驳回原告深圳市华越物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告李日华未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1196元，由原告负担人民币15元，被告负担人民币1181元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王志刚人民陪审员  许小莉人民陪审员  袁尔平二〇一二年九月三日李文萍书 记 员     李晓婷-10-