贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 裁 定 书（2018）黔0115民初1713号原告（反诉被告）：余学权，男，汉族，1974年11月25日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：潘开辉，贵州黔信律师事务所律师，执业证号15201201310299569。委托诉讼代理人：成聪，贵州黔信律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号西区商业B2栋4层，�一社会信用代码91520100569241394H。法定代表人：崔奥，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢福成，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：向家礼，男，该公司工作人员。原告余学权诉被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，被告中渝公司在法定期限内提起反诉，本院经审查予以受理，依法适用普通程序，于2018年6月19日公开开庭进行了审理。余学权委托诉讼代理人潘开辉、成聪，中渝公司委托诉讼代理人谢福成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）余学权向本院提出诉讼请求：1、判令被告接收原告购房款5,286,850元，将“中渝·万熙城”项目X地块X-X-X号房屋交付原告，并履行产权过户义务；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原�与被告于2015年9月5日签订《商铺认购协议书》，约定原告购买被告“中渝·万熙城”项目X地块X-X-X号房屋，价款为9,157,645元，协议还对认购时间、房款支付方式及双方的权利义务进行约定。此后，双方对协议内容进行补充变更，并特别约定：1、阮总特批折后成交单价5,000元/平方米，折后总价为5,386,850元；2、客户须于2016年7月15日前交足10万元，签订购房合同，剩余首付款于2017年6月30日前付清。2016年7月10日，原告按照特别约定向被告支付了10万元首付款。此后，原告多次要求支付剩余房款，但被告总是拒绝接收，致双方房屋交易至今无法完成。综上，双方签订的《商铺认购协议书》特别约定合法有效，双方应按约履行，被告拒绝履行协议约定的义务严重损害原告权益，为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）对本诉进行答辩并向本院提出反诉请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告于2015年9月5日签订的《商铺认购协议书》；2、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告及反诉被告于2015年9月5日签订《商铺认购协议书》，约定反诉被告认购“中渝万熙城”X地块X-X-X号房，建筑面积为1,077.37平方米，单价为8,500元/平方米，合计总价9,157,764.5元。认购书第二条约定，双方签订本认购书时，买受人需一次性向出卖人支付定金50,000元，同时，买受人应在交纳上述定金之日起7日内与出卖人签订《商品房买卖合同》及其补充协议……买受人依据本认购书交纳的定金全部转为购房款；买受人逾期未签订购房合同的，视为买受人根本违约，出卖人有权单方解除本协议……买受人已支付的定金不予返还。后双方就购房单价及付款方式进行变更，付款方式约定，“客户须于2016年7月15日前交足10万元，签订购房合同，剩余首付款于2017年6月30日前付清”。双方达成的认购书系真实意思表示，合法有效，反诉被告于2016年7月1日支付了10万元定金，但并未按照认购书约定的时限（2017年6月30日）前支付剩余首付款2,696,850元，也未按认购书约定的时限（2016年7月22日前）与反诉原告签订《商品房买卖合同》。反诉被告逾期签订《商品房买卖合同》及逾期支付首付款的行为，已构成根本性违约，导致反诉原告取得房屋对价的交易目的不能实现，反诉原告的权利处于极不稳定状态。根据合同法第九十四条第（四）项的规定，反诉被告延迟签约、延迟履行房款支付义务已近一年之久，已构成根本违约，反诉原告有权解除认购协议。双方当事人之间仅成立预约合同关系，本诉诉请无事实及合同依据，原告未按约定期限支付首付款导致被告的款项长期无法收回，合同目的无法实现，�方已无合同履行的基础，本诉诉请无法律依据。原告（反诉被告）对反诉辩称，被告称原告逾期签订商品房买卖合同及逾期支付首付款无事实依据，签订合同是双方才可以完成的行为，原告一直在催促被告签订合同，是因被告未与原告签订合同才导致原告不敢将首付款直接支付给被告，故才诉讼至法院要求支付所有购房款，反诉请求无事实及法律依据。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了庭审质证。对双方无异议的主体身份信息、《商铺认购协议书》、《收据》，本院予以确认，对双方存在争议的证据，本院认定意见如下：1、《中渝·万熙城房款计算清单》，中渝公司否认该清单的真实性及关联性，认为该清单中签名的置业顾问及财务并非其公司员工，但该清单中财务人员签名信息与中渝公司向余学权出具的《收据》中载明的财务人员系同一人，余学权有理由相信该清单系代表中渝公司出具，具有真实性，同时该清单载明了余学权所认购房屋的基本信息及交房时间、首付款金额、维修基金、预告登记费、首付款支付时间等内容，与本案具有关联性，该份证据，可作为认定本案事实的依据，本院予以采纳。2、《商品房买卖合同》复印件，该份证据封面有杜建伟签名并备注“原件已收回”、“此复印件与原件相符”字样，中渝公司否认杜建伟系其工作人员，庭审中余学权亦未提供证据证实杜建伟系中渝公司工作人员或者具有相信其行为系代表中渝公司的佐证，该份证据不宜作为认定本案事实的依据，本院不予采信。根据当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月5日，中渝公司（出卖人）与余学权（买受人）签订了一份《中渝·万�城商铺认购协议书》，载明的主要内容有：1、买受人自愿认购“中渝·万熙城”项目X地块X-X-X号房屋，建筑面积1,077.37平方米，单价8,500元/平方米，总价9,157,645元；2、双方签订本认购协议书时，买受人需一次性向出卖人支付定金50,000元；买受人应在交纳上述定金之日起7日内与出卖人签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》、《按揭补充协议》（以下合称“购房合同”）并支付不低于总房款50%的购房款、维修基金等相关费用；买受人逾期未签订购房合同的，视为买受人根本违约，出卖人有权单方解除本认购书，对该房屋不予保留，并有权另行处置该房屋而无需通知买受人，买受人已支付的定金不予退还；3、在签订本认购书前，出卖人已向买受人明示购房合同、《前期物业服务协议》以及《业主临时管理规约》等相关文本，并对其内容进行了解释与说明，履行�告知和提示义务，买受人已充分知悉上述全部文本的全部内容且无异议。在该认购书尾部空白处，以手写方式签有如下内容：1、阮总特批折后按单价5,000元/平方米，折后总价为5,386,850元；2、客户须于2016年7月15日前交足10万元，签订购房合同，剩余首付款于2017年6月30日前付清。2016年7月，余学权另签字确认了一份《中渝万熙城房款计算清单》，该清单载明了其认购房屋的基本信息，交房时间2017年6月30日，合同总价5,386,850元，单价5,000元，首付款2,696,850元在2016年7月1日付10万元、剩余首付款在2017年6月30日前结清，维修基金，预告登记费等内容。在余学权签名栏旁，有“以上内容如已确认无误，如由买受人产生的任何变更，从而导致无法办理下一步手续，则由买受人承担全部责任。请允许开发商按以上内容打印合同及网上备案，并在此确认签字”字样，在下�审批栏，有置业顾问、销售经理、财务等人员签名，其中财务人员签名审批日期为2016年7月1日。2016年7月10日，余学权向中渝公司支付了10万元，中渝公司出具了一份《收据》予以确认，该份《收据》加盖了中渝公司财务专用章，其收银员栏签名人员，与前述《中渝万熙城房款计算清单》中财务审批人员签名信息一致。后余学权认为中渝公司一直未与其签订购房合同并拒绝接收购房首付款，遂于2018年4月18日向本院提起诉讼并提出如前诉请，中渝公司在法定期限内提起反诉并提出如前反诉请求。庭审中中渝公司确认，案涉商品房尚未完工。就余学权提出的诉讼请求，庭审中本院依法向其释明，若其主张的法律关系与本院认定的法律关系性质不同，其是否变更诉请，余学权拒绝变更。庭审中中渝公司陈述，即便本院认定未签订购房合同非因余学权原因，其亦不愿意与其签订购房合同。本院认为，本案中双方当事人签订的《中渝·万熙城商铺认购协议书》及相应《中渝万熙城房款计算清单》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚实信用地全面履行自己的义务。本案争议的焦点为上述认购书及相应房款计算清单的法律关系性质。对此焦点，本院意见如下：双方当事人于2015年9月5日签订的《中渝·万熙城商铺认购协议书》及经变更合同内容后确认的房款计算清单，对余学权认购中渝公司开发的“中渝·万熙城”项目X地块X-X-X号房屋进行了约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，上述两份协议虽对双方当事人身份情况、房屋基本信息，房屋总价款、首付款付款方式及时间、交房时间等进行了约定，但并未约定所涉商品房的交付使用条件，装饰设备标准承诺，配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记的有关事宜等其他主要内容，与《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容不完全相符，且中渝公司也仅收取了余学权支付的10万元购房款，则上述两份协议不构成认定为商品房买卖合同的法律要件，事实上双方签订的认购书中也明确载明双方应在一定期限内签订“购房合同”，而“购房合同”事实上并未签订，则双方争议法律关系的性质，应为商品房预约合同纠纷。商品房预约合同的责任承担，依照《最高人民法院关于审理买卖纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，与本约合同即商品房销售合同或商品房预售合同的责任承担方式不同，而余学权的诉请，事实上系以商品房预售合同纠纷的法律关系为依据，与本院依法认定的案涉法律关系的性质并不相符，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件�实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”的规定，庭审中本院依法向余学权行使释明权，但余学权拒绝对其诉讼请求进行变更，则参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，余学权的诉请，本院予以驳回起诉。中渝公司提出的反诉请求，与本院认定的双方争议法律关系性质一致，本院另行制作民事判决书予以裁判，在本裁定书中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一�、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，裁定如下：驳回余学权的起诉。预收案件受理费48,808元，在本裁定书生效后退还余学权。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  张 铮人民陪审员  周启玉人民陪审员  丁希勤二〇一八年七月十三日书 记 员  王 林