广西壮族自治区合浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）合民初字第345号
原告：易X益，男，19XX年X月X日出生，X族，住所地：台湾彰化县X乡X路二段X巷*号。
委托代理人：陈某某，广西某律师事务所律师。
委托代理人：李某某，广西某律师事务所律师。
被告：叶XX，女，19XX年X月X日出生，X族，农民，住所地：合浦县X镇X街X号，户籍地：广西合浦县X镇XX村委会X队*号。
被告：易X信，男，19XX年X月X日出生，X族，XX中学退休教师，住所地：北海市X区*号。
原告易X益与被告叶XX、易X信确认合同无效纠纷一案，本院于2013年2月18日受理后，依法组成合议庭，于2012年4月1日公开开庭进行了审理。原告易X益的委托代理人陈某某、李某某，被告叶XX、易X信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告易X益诉称：2007年2月6日，被告易X信与被告叶XX签订了一份《房屋转让协议书》，将位于广西合浦县X镇X号房屋出售给被告叶XX，议定X号房屋价款为70000元，分期付款，但至今被告叶XX也没有按协议付款给被告易X信。该X号房屋为砖木平房结构，建筑面积202.76平方米，原为其与被告易X信及二人的母亲伍XX的共有房产，因伍XX于2002年去世，伍XX占有份额作为遗产依法由其与被告易X信兄弟二人继承，该房的《房屋所有权证》一直由被告易X信保存持有。由于其居住在台湾，二被告的转让房屋行为，其并不知情。为此，其诉至法院，请求判决确认二被告于2007年2月6日签订的《房屋转让协议》无效，并判令被告叶XX腾退合浦县X镇X街X号房屋给其与共有人被告易X信管业。
原告易X益对其主张在举证期限内提供的证据有：
证据一：房屋转让协议书，证明讼争房屋的转让协议书上没有原告易X益的签名，该讼争房屋的转让行为未取得原告易X益同意；
证据二：解除《房屋转让协议》通知及邮寄特快专递详情单，证明被告易X信告知被告叶XX该《房屋转让协议》无效，并通知被告叶XX解除合同；
证据三：桂房证字第X号《房屋所有权证》、合国用（1989）字第X号《国有土地使用证》，证明涉案房屋面积194.06平方米，国有土地使用人为伍XX，房屋所有权人为伍XX、易X益、易X信三人；
证据四：北海市殡葬管理所出具的火化证明，证明伍XX已经死亡，并于2002年3月2日火化；
证据五：合浦县X镇X社区居委会证明，证明伍XX生前只生育了原告易X益与被告易X信两个儿子，没有其他继承人。
被告叶XX辩称：其不清楚涉诉房产是否为原告易X益和被告易X信从伍XX处继承的共有房产，而且从购买房屋时起至今为止被告易X信未将房产证和土地证给其看过，也未和其说过存在原告易X益这个人。其在购买该房屋后共支付了98000元转让款给被告易X信，其中有10000元被告易X信未写收条。《房屋转让协议》是其与被告易X信自愿签订的协议，是合法有效的。因此，其不同意原告的诉讼请求。
被告叶XX为其辩解在举证期限内提供的证据有：
证据一：房屋转让协议书，证明被告易X信将讼争房屋自愿出售给被告叶XX，被告叶XX于1994年已经支付了39000元购房款给被告易X信；
证据二：1992年12月8日的借条一份，证明被告叶XX在1992年12月8日支付了6000元给被告易X信；
证据三：1995年11月11日的收条一份，证明被告叶XX在1995年11月11日支付了3000元给被告易X信；
证据四：1996年1月13日的收条一份，证明被告叶XX的丈夫莫XX在1996年1月13日支付了20000元购房款给被告易X信；
证据五：2007年2月6日的收条一份，证明被告叶XX在2007年2月6日支付了10000元给被告易X信；
证据六：2008年5月17日的收条一份，证明被告叶XX在2008年5月17日支付了10000元给被告易X信。
被告易X信辩称：诉争房屋在1992年就出租给了被告叶XX一家居住。1994年其与被告叶XX签订了出售该房屋的意向书，从那时起至今，被告叶XX共支付了40000元购房款给其，不包含借其的6000元和借其母亲伍XX的3000元。涉诉房屋的房产证和土地证一直由其保管，其没有给被告叶XX，但是告诉过被告叶XX，其与原告易X益兄弟二人还没有分割房产。其与被告叶XX签订《房屋转让协议书》后一直没有告诉原告易X益，直至2012年9月，其赴台湾探亲才将出售房屋的事情告诉原告易X益。其认为原告易X益所主张的都是事实，同意原告易X益的诉讼请求。
被告易X信为其辩解在举证期限内未向本院提交有证据。
经过开庭质证，被告叶XX对原告易X益提交的证据四无异议；对证据一的真实性无异议，但认为不能确定原告易X益是否清楚该协议存在，并认为该协议具有合法性，是有效协议；对证据二的真实性有异议，称未收到该份《解除<；房屋转让协议>；通知》，不知道有这份通知存在；对证据三的真实性无异议，但是不清楚该证据的证明效力如何；对证据五有异议，承认被告易X信是伍XX的继承人，称不认识原告易X益。被告易X信对原告提交的上述全部证据均无异议。
原告易X益对被告叶XX提交的证据一的真实性无异议，但认为由于原告对该转让协议不知情，该协议为无效协议；并认为由于原告身在台湾，对被告叶XX提交的其他证据不知情，因此对于被告叶XX提交的其他证据不作效力评价。被告易X信对被告叶XX提交的上述全部证据的真实性均无异议，但认为证据一《房屋转让协议》中所确认被告叶XX已支付的39000元已经包括了证据二中的6000元、证据三中3000元、证据四中的20000元和证据五中的10000元。
本院对上述各方当事人均无异议的证据予以认定。本院认为，原告易X益提交的证据三系属具备相关职权的国家机关颁发的，形式合法，内容真实有效，可以证明原告易X益所主张相关事实，可作为认定本案事实的证据；原告易X益提交的证据四系属具备相关职能的国家事业单位出具并加盖单位公章，形式合法，内容真实有效，可以证明原告易X益所主张相关事实，可作为认定本案事实的证据；原告易X益提交的证据五系属户口证明性质，由被证明人居住地的社区居委会出具并加盖单位公章，形式合法，内容真实有效，可以证明原告所主张相关事实，可作为认定本案事实的证据；原告易X益提交的证据二只有被告易X信单方落款，且邮寄特快专递详情单上虽然收件人为被告叶XX，但是没有收件人签名，不能证明原告易X益所主张相关事实，不能作为认定本案事实的证据。原告易X益与被告叶XX提交的证据一为相同证据，本院确认该证据的真实性，该《房屋转让协议》只有被告叶XX和被告易X信的签名，没有房屋共有人即原告易X益的签名，只能证明该转让协议欠缺房屋共有人即原告易X益的有效意思表示，不能证明合同的有效性。被告叶XX提交的证据二、三、四、五、六所证明的是其与被告易X信签订《房屋转让协议》后所发生的债权债务关系，本案为确认合同无效之诉，被告叶XX提供的上述证据不能作为证明《房屋转让协议》合法有效的证据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2007年2月6日，被告易X信与被告叶XX签订《房屋转让协议》。协议约定被告易X信将位于合浦县X镇X街X号房屋转让给被告叶XX，该平房为砖木结构共约202平方米，转让价为70000元，被告叶XX交清房款后被告易X信需立即把该屋《土地使用证》及《房产证》交给被告叶XX且房屋产权归叶XX所有。该《房屋转让协议》上签字甲方为被告易X信，签字乙方为被告叶XX，无原告易X益的签字或盖章。
另查明，本案讼争房屋面积194.06平方米，房屋所有权人登记为伍XX、原告易X益、被告易X信三人，房屋所占国有土地使用权人登记为伍XX。伍XX育有二子，分别为本案原告易X益和被告易X信。原告易X益为台湾居民，长期居住在台湾。2002年，伍XX去世，生前未立有遗嘱，也没有发现与他人签订有遗赠扶养协议。伍XX的法定继承人原告易X益与被告易X信至今未对涉诉房屋进行分割。
还查明，讼争房屋在两被告签订《房屋转让协议》之前，被告易X信已交给被告叶XX使用至今，但该房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》一直由被告易X信保管至今，未交给被告叶XX。
在审理期间，本院当庭组织当事人调解，但双方没有达成合意。
依据原告的起诉意见、被告的答辩意见，本案的争议焦点为：一、二被告于2007年2月6日签订的《房屋转让协议》是否合法有效；二、原告易X益要求被告叶XX腾退讼争房屋是否有事实和法律依据。
关于本案的第一个争议焦点，即原、被告于2007年2月6日签订的《房屋转让协议》是否合法有效的问题。本院认为：讼争房屋的所有权登记在伍XX、原告易X益、被告易X信三人的名下，房屋所占国有土地使用权人登记为伍XX。2002年伍XX去世，生前未立有遗嘱，也没有与他人签订遗赠扶养协议，其对讼争房屋所有权享有的份额与讼争房屋所占国有土地使用权应由其法定继承人即原告易X益与被告易X信依法继承，但原告易X益与被告易X信至今未对涉诉房屋进行分割，因此，讼争房屋的所有权以及所占国有土地的使用权应属原告易X益与被告易X信的共有财产。而被告易X信与被告叶XX于2007年2月6日签订的《房屋转让协议》上签字甲方为被告易X信，签字乙方为被告叶XX，无原告易X益的签字或盖章；被告易X信承认直至2012年9月才将签订该《房屋转让协议》通知原告易X益，被告叶XX也称与被告易X益签订《房屋转让协议》不知道原告易X益的存在。由此可认定，被告易X信未经过其他共有人即本案原告易X益的同意而擅自与被告叶XX签订《房屋转让协议》转让讼争房屋的行为构成无权处分行为，二被告签订的《房屋转让协议》在签订后处于效力待定的状态。权利人即原告易X益在得知该《房屋转让协议》后提起确认合同无效的诉讼，是明确表示对该合同的不承认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，被告易X信与被告叶XX于2007年2月6日签订的《房屋转让协议》应认定为无效合同。
关于本案的第二个争议焦点，即原告易X益要求被告叶XX腾退讼争房屋是否有事实和法律依据的问题。本院认为：《房屋所有权证》和《国有土地使用证》是对不动产所属权利人的有效证明，起到不动产所有权的公示作用。讼争房屋的《房屋所有权证》中已经明确记载了该房屋处于共有状态，原告易X益为房屋所有权人之一，《国有土地使用证》也载明土地使用权人为伍XX而不是本案被告易X信。被告叶XX在与被告易X信签订《房屋转让协议》之前知道或者应当知道讼争房屋存在共有人易X益，其对不知存在共有人易X益有过错，非善意受让人，讼争房屋在协议签订之后也一直没有办理过户手续，因此，根据《最高人民法院关于贯彻执行<；中华人民共和国民法通则>；若干问题的意见（试行）》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利、承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但是第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”的规定，被告叶XX对该涉诉房屋不动产不适用善意取得，所有权人原告易X益有权要求被告叶XX腾退该房屋。
至于被告叶XX与被告易X信之间因签订《房屋转让协议》发生的债权债务关系与原告易X益的诉讼请求无关，属于另一法律关系，本院不在本诉讼中对二被告之间产生的债权债务关系作出确认及处理。
综上所述，二被告于2007年2月6日签订的《房屋转让协议》无效，原告请求被告叶XX腾退合浦县X镇X街X号房屋，于法有据，本院予以支持。根据上述事实与理由，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于贯彻执行<；中华人民共和国民法通则>；若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、确认被告叶XX与被告易X信于2007年2月6日签订的《房屋转让协议》无效；
二、被告叶XX于本判决发生法律效力之日起一个月内腾退合浦县XX街X号房屋给原告易X益与被告易X信管业。
本案受理费150元，由被告叶XX、易X信各负担75元。原告易X益已预交的受理费150元，由被告叶XX、易X信在本判决生效后返还给原告易X益。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。
审 判 长 陈尚希
代理审判员 张凌云
人民审判员 罗兰伦
二〇一三年五月十日
书 记 员 谢 谦