北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第07285号
上诉人（原审被告）白璐，女，1981年2月1日出生。
被上诉人（原审原告）秦涛，男，1981年12月8日出生。
委托代理人秦洪起（秦涛之父），男，1955年5月5日出生。
上诉人白璐因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第11345号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人白璐与被上诉人秦涛及其委托代理人秦洪起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
秦涛在原审法院起诉称：白璐是我的租房房东，我于2012年2月15日将2800元作为房租订金交给白璐。双方于2012年3月3日签订租房合同，合同约定租期一年，2013年3月3日到期，租金为每月2800元。2013年3月3日双方再次签订续租合同，合同期限一年，2014年3月3日到期，租金为每月3000元。现我已将两年合同期的房租69600元、两年的歌华有线收视费432元，共计70032元全部如期交给白璐。租赁合同于2014年3月3日到期，3月4日白璐通知我于3月5日晚续签下年合同，但续签合同时白璐提出房租涨至每月3500元，如不同意不再续签，并要求我立即搬出。在我被迫找房期间，白璐连续发送威胁短信。2014年3月9日，我通知白璐进行房屋交接，晚6点白璐进屋向我索要钥匙，要换锁，提出租房剩余订金2200元一分不退，并要求我立即交出房屋钥匙走人，同时白璐与其丈夫不断对我和我的父母进行辱骂与驱赶。在此情况下，我报警。民警到场后建议双方走法律程序。故我起诉要求白璐退还2649.9元，并承担本案诉讼费用。
白璐在原审法院答辩称：我与秦涛于2012年签订《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期限为2012年3月3日至2013年3月3日，租金为每月2800元。合同到期后，双方续签一年，租期至2014年3月3日。秦涛在合同到期前始终未与我协商续签合同事宜，2014年3月4日，我询问秦涛是否续签合同，秦涛表示双方只能3月5日协商。3月5日，双方协商续签事宜，我将房租调整为每月3300元，秦涛提出退租。我表示搬家期间，秦涛应与我签订书面协议，告知搬离日期并支付相应租金。但遭秦涛无理拒绝，并且他态度蛮横。后我给秦涛打电话，其始终不接。3月9日，我接到秦涛要求收房的电话，收房过程中，我不知道他们在录音，他们反复要求验收物品，但所有电器的接线板都被拿走了，没有试。我要求秦涛承担违约责任，但秦涛拒不承认违约，并以此为由不返还房门钥匙，双方产生争执后报警。我接管涉案房屋后，才发现涉案房屋卫生间马桶损坏经大修后才可以使用，房间内洗衣机也因桶身渗漏而无法使用。现秦涛合同到期后不返还房屋属于违约，占用房屋期间不交房租属于违约，在合同约定的告知期内未作出续约的明确表示属于违约。且秦涛在合同期满后不接电话，不告知搬离日期，不签订协议，不交房租，不返还钥匙，拒不腾退房屋的种种行为都属于严重违约，导致我的房屋空置近一个月才再次出租，由此造成的租金损失系我应收的租金可得利益的损失，应由秦涛赔偿。秦涛损坏屋内设备亦属违约。综上，秦涛交纳的2800元房屋租赁保证金扣除其多住六天的房屋租金费用600元外，其余2200元都应用于承担违约赔偿金，无权主张返还。故请求驳回秦涛全部诉讼请求。
原审法院审理查明：2012年2月15日，秦涛交付白璐房租订金2800元。2012年3月3日，出租方（甲方）白璐与承租方（乙方）秦涛签订《北京市房屋租赁合同》，约定白璐将502室房屋出租给秦涛，租期自2012年3月3日至2013年3月3日，租金每月2800元。合同第六条约定：“租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，同时续交下年的房屋租金，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。租赁期满，如乙方不续租该房屋，应提前30天通知甲方，同时乙方需协助甲方带新客户看该房屋直到租赁期满。”合同第八条约定：“甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为2800元，租赁期满房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。”合同第十一条约定：“租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。”另，白璐表示订金即合同中约定的质量保证金。合同中未对合同期满后逾期腾房及未提前通知是否续租的违约责任进行约定。
2013年2月23日，双方续签上述房屋租赁合同，将租期延长至2014年3月3日，租金调整为每月3000元，上述其他条款未予变更。
2014年3月4日，白璐致电秦涛商讨续租合同事宜。后双方因租金问题未能就续租事宜协商一致，均决定不再续租。2014年3月9日，秦涛将房屋腾空并与白璐交接房屋。在房屋交接过程中，双方因违约问题产生争执，后报警，故双方未对水电、钥匙等问题进行实质交接。2014年3月10日，白璐将房门钥匙更换。2014年3月26日，白璐将涉案房屋另行出租，租金为每月3500元。
庭审中，双方认可秦涛搬离房屋前尚欠白璐水费12元、燃气费43.32元，2014年3月4日至3月9日房租600元未付。房屋内剩余电费61.73元。另，秦涛表示之前租户剩余燃气费71.49元及水费254元系其交纳，并向法院提供交接物品清单、燃气公司证明及相应缴费单据，白璐虽不予认可，但未向法院提供相应反证，并表示自己并未交纳该笔费用。
白璐表示秦涛未在合同到期前30日内通知其是否续租，秦涛表示在双方2012年签订合同时即表示长期续租，且于2013年10月及11月均向其表示续租。对此，秦涛未能提供相应书面材料，白璐亦不予认可。且白璐表示秦涛违约，导致其房屋空置损失1983.33元，并向法院提供相应租房证明，秦涛不予认可。
就房屋内物品损害一节，白璐表示其收房后发现秦涛占用房屋期间造成马桶、洗衣机损坏，为此向法院交付维修马桶票据。秦涛予以否认。另，秦涛表示其在租住房屋期间，更换灯管等花费共计118元，且已电话通知白璐，白璐均不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、收条、缴费通知单、煤气公司证明、录音录像及本案开庭笔录等证据在案佐证。
原审法院判决认定：秦涛与白璐签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应属合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，根据合同约定，租赁期满后租赁保证金扣除秦涛承担的费用、租金、以及其应承担的违约赔偿责任外，白璐应将剩余部分如数返还秦涛。合同到期后，双方就续租问题未能协商一致，秦涛腾退租赁房屋。白璐理应在扣除相关费用后将剩余订金退还秦涛。现因秦涛腾房时，双方并未办理交接手续。经法院核实，双方对秦涛尚欠的水费、燃气费、占用期间的房租及秦涛剩余电费达成一致，法院不持异议。秦涛表示其接房时交纳了上一租户的剩余水费、燃气费用，白璐虽不予认可，但根据秦涛提供的相应缴费单据及交接清单，法院认定该笔费用系由秦涛交纳，白璐理应将该笔费用返还。综上，法院在计算白璐应退还秦涛剩余订金时，将上述款项一并计算。
白璐辩称扣除秦涛占用房屋期间租金外，剩余订金均应作为违约赔偿金予以扣除一节，法院认为，合同到期后，双方均有意续签合同，只是在签订合同过程中，双方因租金问题未协商一致才未能签订续租协议，故秦涛并未故意占用租赁房屋，白璐亦无权要求秦涛承担房屋空置期间的损失。且合同中虽约定秦涛无论是否续租均应提前三十日通知白璐，但并未约定秦涛因此即需支付违约赔偿金。且秦涛并未出现合同中违约责任约定之违约情形。综上，对白璐上述抗辩理由，法院无法采信。另，白璐表示秦涛占用房屋期间，对屋内物品损害并要求赔偿一节，虽向法院提供相应票据，秦涛予以否认，经法院核实，该笔费用是在双方并未实质交接，白璐强行收房后自行维修所产生，故法院无法核实该费用的产生是否系秦涛租房期间损害所致，故对白璐之抗辩理由，法院无法采信。秦涛要求白璐负担其占用房屋期间更换房屋内物品所花费用一节，虽向法院提供相应票据，白璐予以否认，秦涛亦未向法院提供证据证明其已通知白璐维修而遭其拒绝，故对上述请求，法院不予支持。
综上所述，法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决：一、白璐于本判决生效后七日内退还秦涛剩余订金二千五百三十一元九角；二、驳回秦涛其他诉讼请求。
白璐不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回秦涛的全部诉讼请求。2、本案诉讼费用全部由秦涛承担。事实与理由：1、一审法院对秦涛在本案项下是否存在违约行为的认定根本错误。2、一审法院对秦涛是否应当承担违约责任的认定存在根本错误。3、涉案房屋未实质交接的责任在秦涛，他应当对租赁物造成损害承担赔偿责任。4、秦涛交纳的房屋租赁保证金应用于抵扣其应当承担的违约赔偿金，无权在本案中主张返还。秦涛同意一审判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：秦涛与白璐签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应按合同约定履行各自义务。本案中，依合同约定，租赁期满后租赁保证金扣除秦涛应承担的费用、租金及其应承担的赔偿责任外，白璐应将剩余部分如数返还秦涛。鉴于此，原审法院依本案事实所作处理并无不当。白璐上诉请求因无事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由白璐负担，于本判决生效后七日内交纳。
二审案件受理费五十元，由白璐负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 朱文君
二〇一四年九月九日
书 记 员 叶康喜