山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁15民终165号
上诉人（原审被告）：曹爱荣，女，1954年3月3日出生，汉族，职工，住聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人：张立国，男，1953年11月10日出生，汉族，职工，住址同上，系上诉人曹爱荣之夫。
被上诉人(原审原告)：刘丽文，女，1988年9月21日出生，汉族，职工，住聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人：刘振和，山东鲁衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：纪榕榕，山东鲁衡律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：聊城市东昌府区启点地产中介服务中心绿城店，住所地聊城市东昌府区古楼办事处金柱绿城******号商铺。
负责人：程彤，该店经营者。
委托诉讼代理人：徐玉忠，山东联森律师事务所律师。
原审被告：张立国，男，1953年11月10日出生，汉族，聊城技术监督局职工，住聊城市东昌府区。
上诉人曹爱荣因与被上诉人刘丽文、聊城市东昌府区启点地产中介服务中心绿城店（以下简称启点地产绿城店）及原审被告张立国房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2017）鲁1502民初3431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曹爱荣上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决第一、二、三项，依法改判确认上诉人与被上诉人签订的房屋买卖居间合同无效，并驳回第一被上诉人要求上诉人承担责任的一审诉求。2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，根据《合同法》第五十二条及其他相关法律规定，我方认为本案所涉房屋买卖居间合同有违买卖双方的真实意思表示，并且该交易行为是合法形式掩盖非法目的的行为，严重损害国家利益，损害社会公共利益，应为无效合同，因而一审法院认定合同为有效合同也是错误的。由于造成合同无效这一后果完全是被上诉人启点地产的责任所造成，如果其不向我们承诺保证办理更名手续，我们也不会签订房屋买卖居间合同，因此，合同无效上诉人一方无任何责任。第二，上诉人认为一审法院认定上诉人违约，属于案件事实认定有误，以致作出的判决也是错误的。1.2017年3月1日我们买卖双方签订买卖居间合同的背景，事实上是由于被上诉人启点地产承诺能够为我们买卖双方办理房屋更名手续，且签订合同后不超过2个月就能帮助我们办理完毕房屋更名手续的情形下，我们买卖双方才签订的房屋买卖居间合同，而且中介还说我方提供的公证书及收款收据就可更名。作为专业经营房产中介的被上诉人启点地产，应比我们更了解、熟知何种类型的房屋，如何办理房屋买卖居间合同。但是在签订合同后，由于被上诉人启点地产迟迟未通知我们买卖双方办手续，并且在一审诉讼期间，经我方向有关部门咨询启点地产许诺办理变更手续是违反国家法律规定的，正是由于该种情况造成买卖双方无法交易，违约及过错责任一方应是启点地产，而不是上诉人方，被上诉人刘丽文一方对该事实也是明知的，为何除支付中介费用之外，中介另让买方支付其他费用3万元呢？因此，根据法律规定被上诉人刘丽文一方应向启点地产主张违约责任，而不是向我方主张违约责任。2.一审法院认定被上诉人刘丽文备齐购房款一事，我方根本不知情，该被上诉人未将款交付资金监管部门，也未交付我方，因为我们买卖双方在中介的承诺下签订合同后，双方均关心的是房屋如何以及何时能够办理更名手续。双方根本没有提到房款的事情，以及履行房款的行为。因此，在本案所涉房屋买卖过程中，并非我方违约，一审法院不应判决由我方来承担违约责任。再者，我方也认为合同中对违约责任的约定为“房产总价款10%的违约金”，此数额过高，一审法院应当以对方实际损失为基础，以及当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，最终依法应由违约方被上诉人启点地产来承担。
刘丽文辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。一、上诉人与被上诉人于2017年3月1日签订的房屋买卖居间合同为有效合同。双方应按照合同约定履行义务，上诉人拒不履行合同已构成违约，应当承担违约责任，一审法院认定事实清楚。上诉人在一审中辩称：“原被告签订房屋买卖居间合同属实”（见一审判决书第2页），证实上诉人与被上诉人于2017年3月1日签订的房屋买卖居间合同是双方真实的意思表示，并不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应认定为有效合同。合同签订后，被上诉人按照合同约定交纳了订金、居间佣金，筹集了全部房款，但上诉人却表示不再按合同履行，构成违约。根据《合同法》第107条规定，上诉人应当承担违约责任。因此，一审法院认定事实清楚。二、一审法院依照《房屋买卖居间合同》约定判决上诉人承担违约责任，适用法律正确。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖居间合同中约定“卖方如违反合同约定或其他由于卖方的原因而无法将该房屋售于买方，应向买方支付该房屋成交价的10%作为违约金，并且退回买方已付的所有房款”，符合《合同法》第一百一十四条第一款的规定。上诉人违约导致被上诉人不能取得房屋，并且房屋市场价值不断增加，原合同约定的违约责任并不能弥补被上诉人的实际损失，因此被上诉人请求上诉人支付该房屋成交价的10%作为违约金并无不当。
启点地产绿城店辩称，1.房屋买卖合同是买卖双方自愿签订，不违反法律强制性规定，应属于有效合同。上诉人主张合同无效，无事实和法律依据。2.买卖双方于2017年2月24日前对涉案房屋就已经自行达成了买卖事宜，并不是通过第三人居间介绍的房产。双方对房屋价款、交付等相关事宜早已协商确定，双方仅仅是在第三人处签订了买卖合同。买卖双方在合同履行中产生争议，与第三人无关。上诉人将违约不出卖房屋的原因归责于第三人无事实和法律依据。3.上诉人已明确表示不再出售涉案房屋，根据合同法第八条、第九十七条的规定，应当承担不履行合同的违约责任。被上诉人刘丽文一审仅仅主张上诉人承担责任，第三人并非本案的责任承担主体。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
原审被告述称，我认可上诉人的上诉理由。涉案合同是签订的正式合同，应该到国家有关部门办理房产更名手续。既然合同是有效的，启点地产应在规定的时间内通知我方，到房产部门办理过户手续。
刘丽文向一审法院起诉请求：1.依法判令被告违约，解除房屋买卖合同；2.判令被告支付原告违约金66800元，返还订金2000元；3.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年1月24日，曹爱荣因自己的房产被征收拆迁与聊城市第一房屋征收与补偿服务中心签订了“房屋征收产权调换协议”，曹爱荣选择北关小区（金柱·绿城）32号楼2053号住宅楼一套（含储藏室），并约定协助办理房屋所有权证。2017年2月份，原告刘丽文（乙方）与被告曹爱荣（甲方）之间达成房屋买卖协议，曹爱荣将自己所有的“绿城32号楼2053号房产”以668000元的价格卖与刘丽文，并于2017年2月24日由刘丽文的公公王友明向曹爱荣支付了“订金”2000元，曹爱荣、张立国夫妇二人出具了收条，并有见证人签字见证，之后双方于2017年3月1日签订了房屋买卖居间合同。合同约定，买方需在中介通知2日前备齐人民币668000元于卖方用于过户前的资金监管；同时约定了违约责任，卖方如违反本合同约定，应向买方支付该房屋成交价的10%作为违约金，并退回买方已支付的所有房款。合同签订后，刘丽文即筹集了购房款，启点地产绿城店的工作人员于2017年5月16日电话通知曹爱荣买方已备好房款，催促履行合同，但曹爱荣表示不再按合同履行，致使协商未果形成诉讼。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”“依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原被告及第三人三方签订的房屋买卖居间合同，意思表示真实，内容合法，应认定合同已成立并生效。本案合同生效后原告即积极筹集购房款，在中介通知被告继续履行合同时，被告无故毁约，不再履行合同，构成违约，根据合同法第九十四条第二项的规定，原告要求解除房屋买卖合同的请求，应予支持。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据上述法律规定，原告要求被告返还订金、承担违约责任，按照约定支付该房产总价款10%的违约金之请求，有法律依据，亦应予以支持。被告曹爱荣的辩称意见，证据不足，该院不予采信。被告张立国系曹爱荣的合同代理人，并未主张系涉案房产的共有人，非本案合同主体，不应承担合同责任。判决：一、解除原告刘丽文与被告曹爱荣于2017年3月1日签订的房屋居间买卖合同；二、被告曹爱荣于本判决生效之日起三日内返还给原告刘丽文订金2000元；三、被告曹爱荣于本判决生效之日起三日内支付给原告刘丽文违约金66800元；四、驳回原告刘丽文要求被告张立国承担责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取760元，由被告曹爱荣负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为:1.涉案房屋买卖居间合同是否有效；2.上诉人是否存在违约行为，应否承担违约责任；3.合同约定违约金为房产总价款的10%是否适当。
关于焦点一，涉案房屋买卖居间合同系上诉人曹爱荣、被上诉人刘丽文及启点地产绿城店的真实意思表示，且合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。上诉人曹爱荣虽主张该合同是以合法形式掩盖非法目的，但未提交充分证据证明，故一审法院认定涉案房屋买卖居间合同有效并无不当。
关于焦点二，上诉人主张被上诉人启点地产绿城店未按约定为涉案房屋办理更名手续，构成违约，应由启点地产绿城店承担违约责任，但涉案房屋买卖居间合同未约定被上诉人启点地产绿城店负有该项义务。上诉人称该约定为口头约定，但被上诉人刘丽文、启点地产绿城店均不予认可，上诉人提交的证据亦不足以证明其主张，对上诉人该项上诉理由，本院不予支持。
涉案房屋买卖居间合同合法有效，当事人均应依约履行。本案中，被上诉人刘丽文按合同约定备齐购房款，而上诉人在接到居间方通知后，无法定事由明确拒绝接收房款、交付房屋，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条及一百零八条之规定，上诉人应承担违约责任。
关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，涉案房屋买卖居间合同第七条对违约金进行了约定：“卖方如违反本合同约定或其他由于卖方的原因而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%作为违约金，并退回买方已支付的所有房款”，该约定符合上述法律规定。根据当事人合同中关于违约责任的约定以及本地房产市场价格上涨因素，一审法院判决上诉人向被上诉人刘丽文支付违约金66800元并无不当。上诉人曹爱荣主张该违约金数额过高，但未提交证据证明，本院不予支持。
综上所述，上诉人曹爱荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费760元，由上诉人曹爱荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任家红
审 判 员 关 淼
审 判 员 杨 轲
二〇一八年四月九日
法官助理 徐营营
书 记 员 刁元龙