北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6506号
上诉人（原审被告）：杜某1，男，1964年7月14日出生。
上诉人（原审被告）：杜某2，女，1951年9月13日出生。
上诉人（原审被告）：杜某3，女，1953年11月26日出生。
上诉人（原审被告）：杜某4，男，1955年6月30日出生。
上诉人（原审被告）：杜某5，女，1960年8月27日出生。
上述五上诉人之共同委托诉讼代理人：刘惠军，北京市方舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢建光，男，1966年5月29日出生。
委托诉讼代理人：郑向梅，北京市中银律师事务所律师。
上诉人杜某1、杜某2、杜某3、杜某4、杜某5因与被上诉人卢建光房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初49743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
杜某1、杜某2、杜某3、杜某4、杜某5上诉请求：1、撤销一审判决,改判驳回卢建光的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由卢建光负担。事实和理由：1、李某1是北京市海淀区1408号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，李某1并未在《转让协议书》中签字，亦未授权或委托任何人出售涉案房屋，杜某1、刘某1并无授权；2、即使杜某1、刘某1是代理人，其行为明显损害李某1及其他权利人的合法权益，其代理行为应当无效；3、卢建光存在主观故意和过错；4、一审认定事实的证据不足，卢建光的陈述前后矛盾；5、卢建光款项支付的时间和双方签订《转让协议书》的时间不符，且转让价格远低于当时的市场价，协议内容过于简单。
卢建光辩称，我同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。我已提供充分证据，一审法院认定《转让协议书》有效是正确的，杜某1、杜某2、杜某3、杜某4、杜某5的上诉请求不能成立。
卢建光向一审法院起诉请求：1、确认我与李某1就涉案房屋签订的《转让协议书》为有效合同；2、杜某1、杜某2、杜某3、杜某4、杜某5搬出其强占的涉案房屋；3、杜某1、杜某2、杜某3、杜某4、杜某5赔偿我其强占房屋期间的经济损失，包括我向北京鸿盛伟业房地产经纪有限公司（以下简称鸿盛公司）支付的违约金17500元及按照每月8750元的标准自2017年8月2日计算至实际返还房屋之日止的租金损失；4、本案诉讼费由杜某1、杜某2、杜某3、杜某4、杜某5负担。
一审法院认定事实：李某1与杜某6系夫妻，二人生育杜某1、杜某2、杜某3、杜某4、杜某5五个子女。杜某6于1985年4月12日去世，李某1于2014年12月22日去世。李某1的父母均先于其去世。杜某1与刘某1系夫妻。
2003年11月3日，杜某1代理李某1（买方、乙方）与北京青远房地产开发有限公司（卖方、甲方）（以下简称青远公司）签订《购销合同》，约定李某1以416417元购买涉案房屋，青远公司须于2005年8月20日前将竣工验收合格的房屋交给乙方使用。本案中，双方认可涉案房屋系李某1的个人财产，现涉案房屋未办理产权登记。
卢建光向法院提交载明签订日期为2005年6月1日的《转让协议书》一份，内容为“本人经全家协商同意，将1408号二居室一套（面积108.06平方米）以原购价3860元/平米，总价肆拾壹万柒仟壹佰壹拾壹元八角（417111.8元）转让给卢建光，以后其他所有费用由卢建光付给。以后办房产证时业主写卢建光，费用全由卢建光付，本人负责协助办理。协议签订双方决不反悔。”协议中转让人处有李某1、杜某1、刘某1的签名，受让人处有卢建光签名。2005年6月1日，刘某1出具《收据》，载明收到卢建光支付的涉案房屋房款417111.8元。
关于《转让协议书》签订及履行的具体过程，卢建光称，其与杜某1系朋友，2003年六、七月份，杜某1听说其想买房，说他家的回迁房马上下来了，如果他家不买涉案房屋这套安置房也一时拿不到折算的现钱，要将涉案房屋出售给其。杜某1还说老房子马上要拆了，没有地方住，因其在西冉村开修理厂，厂子里有好多房，杜某1想住到其那里，其给杜某1腾了四间房，大概100平米左右，杜某1把房子装修了之后，自2003年七、八月份开始，杜某1一家三口及李某1在厂内房屋处住了两年直到2005年回迁房交付。2003年10月底杜某1签完拆迁协议后，其和杜某1以及李某1一起去青远公司选购回迁房，李某1出示身份证和户口本之后是杜某1代理签的《购销合同》，签字的时间是11月3日，签完之后杜某1把《购销合同》原件给了其。11月7日杜某1跟其要房款，《购销合同》上的房款是416417元，其通过支票方式给了杜某1整数416500元。李某1与其及杜某1、刘某1夫妇一起去选的房和签订的《购销合同》，李某1知道杜某1卖房的事。2005年5月青远公司交付涉案房屋，6月1日其打印好《转让协议书》，在杜某1居住的修理厂内房屋处，其把转让协议给了杜某1，当时李某1已经在里屋睡觉了，其说让杜某1和李某1他们签转让协议，刘某1将转让协议拿到里屋，后刘某1拿出来说签完字了，然后杜某1和刘某1也在转让协议上签了字，同时刘某1给其出具了收到房款收条。2005年6月25日，其和刘某1、李某1一起去领的房屋钥匙并签订了补交房屋实测面积与原协议销售面积差值的购房款的《补充协议》，《补充协议》原件由其保存，面积补差款694.8元亦由其交纳，收据由其保存。
杜某1认可其收取了卢建光于2003年11月7日支付的416417元款项，但主张该笔款项系其因经营砂石厂需要资金而对卢建光的借款，2005年6月1日签订的《转让协议书》中的购房款实际为该笔借款，涉案房屋为该笔借款的抵押，《转让协议书》实际为抵押借款合同。杜某1就其上述主张向法院提交其于2004年11月1日就河北四装砂石厂二分厂租赁而签订的租赁合同、欠付工人工资的欠条、工人工资单及法院于2006年就许玉生诉其劳务合同纠纷案件向其送达的起诉书、传票和应诉通知书为证。另，杜某1否认卢建光主张的系李某1与其和卢建光一起去青远公司选购的回迁房，并主张《转让协议书》中李某1的签名为刘某1所签，李某1并不知晓《转让协议书》签订的事实。杜某3、杜某2、杜某4、杜某5认可杜某1所述借款及抵押的事实，亦称《转让协议书》中李某1的签名为刘某1代签，并主张杜某1与卢建光恶意串通签订《转让协议书》而损害了李某1的利益，《转让协议书》应为无效。另，杜某1认可原有老房拆迁后，李某1与其及刘某1共同居住在卢建光开办的修理厂内的房屋，杜某3、杜某2、杜某4、杜某5表示李某1大部分时间是跟随杜某1、刘某1居住生活，有时候也住在女儿家里。
本案诉讼过程中，刘某1到庭接受询问，表示涉案房屋的权利人为李某1，因杜某1向卢建光借款后无力偿还，将涉案房屋抵押给卢建光而签订了《转让协议书》，协议是在卢建光在厂子里卢建光的办公室里签订的，协议上杜某1、刘某1和李某1的名字都是由其所签，当时杜某1虽在场，但是杜某1一般签字都是让其代签，李某1在其与杜某1住的房屋内，并未在现场，李某1对于其代为签订《转让协议书》并不知情，其替李某1签名之后也没跟李某1说，至李某1去世时李某1都不知道此事。因卢建光称转让协议需要家里人都同意，故其代签了三个人的名字。其书写的《收据》中款项用于了杜某1开办的砂石厂的经营。
卢建光否认存在杜某1主张的借款及抵押的事实，表示刘某1出具收条中载明的款项就是其购买涉案房屋所支付的购房款；另表示因《转让协议书》中转让人处的签名并非当其面所签，系刘某1将签有三人名字的协议拿给其，其无法核实李某1的签名是否为本人所签，现其认可协议中李某1的签名为刘某1代签，但主张该种签字行为构成表见代理，《转让协议书》应为合法有效。
另查明，2005年6月25日，刘某1代理李某1签订《补充协议》，载明涉案房屋实测面积后应补交购房款694.8元。涉案房屋自2005年6月青远公司交付后即由卢建光居住使用，房屋交付入住时的业主入住公约、入住合同、供暖协议书、供气安全协议书均为卢建光实际签订，《购销合同》原件及李某1分两次向青远公司交纳共计417111.8元购房款的收据原件、业主入住公约、入住合同、供暖协议书、供气安全协议书和《补充协议》的原件均由卢建光持有。2017年2月5日，卢建光与鸿盛公司签订合同，将涉案房屋出租予鸿盛公司，租赁期限自2017年3月1日至2018年2月29日，月租金8750元，同时约定如一方违约，应按月租金的200%向对方支付违约金。卢建光将涉案房屋交付鸿盛公司使用期间，杜某2、杜某3、杜某4、杜某5于2017年8月2日将房屋内租户清走，占有涉案房屋至今。鸿盛公司以房屋租赁合同纠纷为由起诉卢建光至法院，诉请卢建光支付违约金17500元并赔偿家具家电损失5000元及精神损失6000元，法院于2017年10月13日作出（2017）京0108民初47666号民事调解书，载明双方达成了解除合同及卢建光向鸿盛公司支付违约金17500元的调解协议。
一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，依据双方当事人的陈述，对于《转让协议书》中李某1的签名为刘某1代签的事实，法院予以确认。涉案房屋系李某1的财产，《转让协议书》中李某1的签字虽为刘某1代签，但依据杜某1、刘某1与李某1的身份关系、杜某1代理李某1签订《购销合同》、刘某1代理李某1签订《补充协议》、李某1与杜某1、刘某1在原有老房拆迁后长期共同居住于卢建光开办的修理厂内房屋等事实，足以认定卢建光有理由相信刘某1在《转让协议书》中代李某1签字为刘某1、杜某1对李某1出售涉案房屋的有权代理行为，故《转让协议书》对李某1发生法律效力，卢建光诉请确认其与李某1之间的《转让协议书》有效，具有事实及法律依据，法院予以支持。如前所述，杜某2、杜某3、杜某4、杜某5主张《转让协议书》系杜某1与卢建光恶意串通签订，不能成立，杜某2、杜某3、杜某4、杜某5所提《转让协议书》应为无效的抗辩意见，缺乏依据，法院不予采纳。杜某1、杜某2、杜某3、杜某4、杜某5主张《转让协议书》系因杜某1向卢建光借款而签订的名为买卖实为抵押的合同，但依据杜某1向法院提交的证据，仅能证明杜某1欠付工人工资的事实，无法证实存在杜某1向卢建光借款的事实，杜某1、杜某2、杜某3、杜某4、杜某5对其上述事实主张，举证不足，法院不予采信，对其以此为据所提抗辩意见，法院亦不予采纳。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同的一方当事人死亡后，死亡一方当事人的合同权利义务并不当然终止，而应由其继承人予以承继。本案中，李某1依据《转让协议书》所负义务，在其去世后，应当由其继承人即杜某1、杜某2、杜某3、杜某4、杜某5予以承担。卢建光已经依约支付了购房款，现杜某2、杜某3、杜某4、杜某5在房屋交付卢建光后又占有房屋，系其违约，卢建光要求占有人腾退房屋并赔偿房屋被占用期间的经济损失，具有事实及法律依据，法院予以支持。卢建光与鸿盛公司之间纠纷虽为调解解决，但该案中卢建光向鸿盛公司支付违约金17500元具有明确的合同依据和事实依据，卢建光并无任意扩大损失的情形，故对于该项损失，认可占有房屋的杜某2、杜某3、杜某4、杜某5四人应当予以赔偿；卢建光以房屋被占有前出租的租金标准主张房屋被占有期间的经济损失，标准适当，法院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决：一、确认卢建光与李某1就买卖北京市海淀区一四〇八号房屋签订的《转让协议书》有效；二、杜某2、杜某3、杜某4、杜某5于本判决生效后七日内将上述房屋腾退交付卢建光；三、杜某2、杜某3、杜某4、杜某5于本判决生效后七日内赔偿卢建光经济损失一万七千五百元及按每月八千七百五十元的标准计算的自二〇一七年八月二日至实际腾退交付房屋之日止的经济损失；四、驳回卢建光的其他诉讼请求。
二审中，杜某1、杜某2、杜某3、杜某4、杜某5提交李某1的《申领居民身份证登记表》，主张依据上述登记表上李某1的签字可以证明《转让协议书》中李某1的签字并非其本人所签。卢建光对该证据的真实性认可，主张其无法核实李某1的签字，对证明目的不予认可。本院认为，就《转让协议书》中李某1的签字，杜某1、杜某2、杜某3、杜某4、杜某5主张系刘某1代签，卢建光对此无异议，一审法院亦已就此事实予以认定，本院不持异议。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，杜某1、杜某2、杜某3、杜某4、杜某5主张《转让协议书》中李某1的签字并非李某1本人所签，卢建光对此未提出异议，故一审法院对此事实予以确认并无不当。但是，依据杜某1、刘某1与李某1的身份关系、杜某1代理李某1签订《购销合同》、刘某1代理李某1签订《补充协议》、李某1与杜某1、刘某1在原有老房拆迁后长期共同居住于卢建光开办的修理厂内房屋等事实，即使刘某1在《转让协议书》中代李某1签字并未取得李某1的授权，卢建光亦有理由相信刘某1具有代理权。同时，卢建光所述房款支付的时间及数额、《转让协议书》签订的时间等均与涉案房屋《购销合同》签订及交房的时间、房屋总价款等相一致，另考虑到涉案房屋自交房起一直由卢建光实际控制，《购销合同》、购房款收据及《补充协议》等材料原件均在卢建光处的事实，可以认定李某1与卢建光签订《转让协议书》，将涉案房屋出售给卢建光系双方真实意思表示。因此，一审法院认定双方《转让协议书》有效是正确的，应予维持。杜某1、杜某2、杜某3、杜某4、杜某5主张《转让协议书》系因杜某1向卢建光借款而签订的名为买卖实为抵押的合同，但杜某1、杜某2、杜某3、杜某4、杜某5提供的证据在时间、数额等方面均与《转让协议书》不一致，不足以证明杜某1向卢建光借款的事实，其该项上诉主张缺乏事实依据。杜某1、杜某2、杜某3、杜某4、杜某5另主张杜某1、刘某1的行为损害李某1及其他权利人的合法权益，但一审中双方均认可涉案房屋系李某1的个人财产，而涉案房屋自交房后即由卢建光实际控制使用，李某1始终未提出过异议，故杜某1、杜某2、杜某3、杜某4、杜某5据此主张《转让协议书》无效，证据不足，不能成立，本院不予支持。
合同的一方当事人死亡后，死亡一方当事人的合同权利义务并不当然终止，而应由其继承人予以承继。本案中，卢建光已依约支付全部购房款，李某1依据《转让协议书》的约定将涉案房屋交付卢建光占有使用，但其继承人杜某2、杜某3、杜某4、杜某5在此后又占有房屋，给卢建光造成了经济损失。一审法院据此认定杜某2、杜某3、杜某4、杜某5腾退房屋并赔偿房屋被占用期间的经济损失是正确的，应予维持。一审法院认定的赔偿标准亦是适当的，具有合同和事实依据，本院亦予以维持。杜某2、杜某3、杜某4、杜某5以李某1与卢建光签订的《转让协议书》无效为由拒绝承担赔偿责任，事实及法律依据不足，不能成立，本院不予支持。
综上所述，杜某1、杜某2、杜某3、杜某4、杜某5的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7556元，由杜某1、杜某2、杜某3、杜某4、杜某5负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘秋燕
审 判 员 张洁芳
审 判 员 刘 磊
二〇一八年八月十七日
法官助理 王湘羽
书 记 员 明 玥