山西省岚县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岚民初字第523号
原告（反诉被告）邸翠英，农民。
委托代理人陈怀拴，农民。
被告（反诉原告）兰润生，农民。
原告（反诉被告）邸翠英诉被告（反诉原告）兰润生租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邸翠英及其委托代理人陈怀拴，被告（反诉原告）兰润生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）邸翠英诉称，原告因开办幼儿园需教学场所，经人介绍租赁被告房屋。经原告实地查看，被告出租房无屋厕、无暖气。2014年9月25日，原告、被告就房屋租赁事宜达成口头租赁协议。协议内容为：1、原告开办幼儿园承租被告位于北村城北区北盛宴会厅前砖混结构平房五间作为教学场所；2、被告出租的房屋应具备相应的幼儿办学条件，被告承诺所出租的房屋暖气厕所由其修建；3、原告先承租一年，如房屋具备幼儿教学条件且五年内不拆迁租赁期限可以考虑五年；4、租金为每年28000元；5、租金支付期限方式为原告每年度用现金一次性支付被告租金28000元；6、交付房屋时间为2014年10月1日；7、出租房屋的维修义务由被告承担。口头协议达成后，被告于2014年10月1日、3月30日将28000元租金全部付清被告。2015年3月6日幼儿园开学，厕所不能使用，幼儿只得用便盒解手，室内温度低、光线暗、地面潮湿，遇雨雪天房顶漏水，幼儿常常腹胀感冒，幼儿家长怨声载道。鉴此，原告向被告提出退租，被告不允。无奈，原告另租房屋于2015年4月4日将幼儿园搬迁他处。嗣后，原告本着息事宁人，与人为善的态度，本人或托人多次找被告协处此事，但被告置若罔闻仍然固执已见。原告为与被告尽可能和解，又求助于北村村委、东村镇政府、岚县城区居委会、岚县司法局予以调解，均遭被告拒绝，调处无果。原告此次提起诉讼非其本意，实属无奈之举。现请求：一、判令解除原、被告的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告租金14000元；3、判令被告接收出租房屋；4、诉讼费用由被告负担。
被告（反诉原告）兰润生辩称，1、原告所诉事实不符合实际，纯属其为了有利自己编造的谎言，实际情况是这样的，2014年8月份原告找被告要租赁被告的独院房，因房屋费达不成一致意见未租成。9月份原告六次找上被告，说其从东河滩至北村，只找下被告这样一个独院，因原告与学生家长有了纠纷，急需租用被告人的独院，原告找上其亲家兰某，兰某与被告是同一个村的，经兰某从中说合，原告要租六年，被告说最高只租五年，以后随行就市再续租，原告同意租五年，租金被告每年要三万元，原告嫌多，兰某从中说合定成每年28000元，又是一个吉祥数，这样，就租金双方达成一致，原告要求被告将院硬化，改造上下水、暖气、修建围墙、厕所，粉刷和厕所贴瓷砖由原告负责完成，被告再三强调，这些被告能完成，但是原告必须保证租用五年，被告才处理这些，否则，原告如租用不到五年期限，这些工程上所支费用必须由原告承担，而且，原告租用不足五年，必须承担上述改造费用作为原告的违约责任，五年内，被告不租给原告，被告负责在天安门广场给原告租房，双方就违约责任达成一致意见，被告将院硬化、改造上下水、暖气、围墙、厕所，被告要求写租房协议，中间人兰某说有我在，不用写了。双方就没有写协议，原告又往被告开的北盛宴会厅搬，让被告的宴会厅搬到其租赁的被告的独院，互相调换一下，原告在原先28000元租金的情况下再加10000元，双方在协商中，原告偷偷在北盛农贸市场东院又租下房屋，被告全然不知，这时，原告耍了一个鬼计，请被告吃饭，商议从被告独院往被告开设的北盛宴会厅搬迁幼儿园事宜，被告操了一个多心，前一顿饭原告出的钱，后一顿被告自觉出了饭钱，这时，原告已经在北盛东院租下房屋，故意找茬，搬迁事宜协商不成，要求退租被告的独院，就违约责任问题达不成一致意见，原告起诉到贵院，以上是客观真实的前后经过，没有一点虚假，现答辩人提出反诉：要求原告继续履行口头协议，支付五年租金，并承担被告硬化院、改造上下水、暖气、厕所、修围墙所支费用39863元。
原告（反诉被告）针对自己的主张向本院提供了下列证据：
1、原告（反诉被告）的身份证复印件一份，证明自己的诉讼主体资格。
2、被告（反诉原告）于2014年10月1日、2015年3月30日为原告（反诉被告）出具的二支收款收据复印件（总计金额28000元），证明被告（反诉原告）收取其一年租金28000元。
3、证人范某甲、刘某、范某乙的书面证言及身份证复印件各一份，证明被告（反诉原告）出租房屋存在瑕疵，不符合幼儿园办学条件。
4、证人王某、杨某证言及身份证复印件各一份，证明原告（反诉被告）因被告（反诉原告）出租房屋不符合办学条件，要求退房，解除合同。
5、2015年4月1日兰建青为原告（反诉被告）出具人收款收据复印件一份，证明原告（反诉被告）于2015年4月1日另迁房办学。
被告（反诉原告）对上述证据1、2认可，对证据3、4、5不予认可。
被告（反诉原告）针对自己的主张，向本院提交了下列证据：
1、被告（反诉原告）的身份证复印件一份，证明其主体资格。
2、证人兰某的证词及身份证复印件各一份，证明合同订立情况。
3、证人张某的证词、身份证复印件各一份，北盛家园水暖洁具总汇销售单原件5份，兰云中的证词、身份证复印件各一份，证明被告（反诉原告）为修缮租房所支费用39863元。
原告（反诉被告）对上述证据均不予认可。认为，一、不应当再支付被告（反诉原告）租赁费用；二、张某的证词不能证明为被告（反诉原告）修建出租房，且证据是复印件；三、对证人兰云中证词的真实性有异议，证据系复印件，也未付工程修建明细。除证据是复印件外，证人无正当理由未出庭作证，接受对方当事人的质询，无效。
经审理查明：原告（反诉被告）因开办幼儿园需教学场所，经兰某、卢桃祥说合于2014年9月份与被告（反诉原告）达成口头房屋租赁协议。被告（反诉原告）将属自己位于北村北盛宴会厅前的五间平房院落一处以每年租金28000元租赁给原告（反诉被告），租期为5年，每年支付一次租金。之后，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）对讼争出租房都做了部分修缮、改造事宜。2014年10月1日，被告（反诉原告）将讼争出租房交付原告（反诉被告），同时收取原告（反诉被告）的房屋租金10000元。2015年3月幼儿园开学，同年3月30日原告（反诉被告）将第一年剩余租金18000元交付被告（反诉原告），原告（反诉被告）在教学经营期间，感觉该租赁房屋幼儿园不理想，不能达到预期效果，逐向被告（反诉原告）提出终止租赁讼争房屋后的要求，遭拒绝。2015年4月初原告（反诉被告）另租房屋并于4月4日将幼儿园搬迁他处，将租赁房屋的所有钥匙留置被告（反诉原告）家窗台上。
以上事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的陈述及提供的证据，相互映证所证实。
本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案中原告（反诉被告）、被告（反诉原告）口头约定，被告（反诉原告）将自己的五间房屋以每年28000元的租金出租给原告（反诉被告）做为教学场所，其行为符合租赁合同的形式要件，故本案应定性为房屋租赁合同纠纷。但双方当事人在设立合同过程中，仅是口头协议，并未订立书面合同。《合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”故本案双方当事人之间的房屋租赁合同，就应视为不定期租赁。《合同法》第二百三十二条规定了不定期租赁合同当事人可以随时解除，同时对出租人解除合同作了条件限制，但未对承租人作条件限制。本案中，原告（反诉被告）作为承租人，因对承租房屋及其施工等产生与其所租房屋用途不适宜的意念，在租赁半年后向被告（反诉原告）提出解除合同要求，符合法律规定，故原告（反诉被告）要求与被告（反诉原告）解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。被告（反诉原告）反诉，要求与原告（反诉被告）继续履行合同并支付五年租金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还14000元租金问题，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）订立合同时，双方约定每年租金28000元，原告（反诉被告）分两次交付被告（反诉原告），由此行为，可以认定，双方之间的不定期租赁最短期限也是一年。双方在履约过程中，原告（反诉被告）在使用租赁房屋半年途中，提出解除合同的要求，并自行搬迁他处，是一种自行对租赁物占有、使用等权利的处分，被告（反诉原告）对此并无过错。现原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还半年租金14000元，显失公平，本院不予支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担因其修缮出租房所支39863元的费用，因双方所签订的租赁合同为口头协议，各执一词，约定不明，且被告（反诉原告）向本院提供的证人证言，第一，因其均为复印件，证人又无正当理由出庭接收当事人的质询，原告（反诉被告）不予认可；第二，本院认为，被告（反诉原告）所提证据不符合证据的三性（合法性、真实性、关联性）原则，故对其所提证据，本院不能认证，故该反诉请求，本院不予支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）接收出租房屋的诉讼请求，因原告（反诉被告）在诉讼前已将租赁房屋的全部钥匙留置于被告（反诉原告）家中的窗台上，被告（反诉原告）对此举也未明确实施任何行为，应视为默认，应认定为出租房屋已移交完毕。故原告（反诉被告）这一诉讼请求，在诉讼前已达诉讼目的，本案中，本院不再重复处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）邸翠英与被告（反诉原告）兰润生的房屋租赁合同。
二、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
案件受理费150元（原告（反诉被告）已预交75元），反诉费796元，由被告（反诉原告）兰润生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。
审 判 长 袁玉明
审 判 员 郝利琴
人民陪审员 牛贵林
二〇一六年七月二日
书 记 员 朱峰利