河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫09民终408号上诉人（原审被告）：范县陈庄镇人民政府。住所地河南省范县陈庄镇陈庄村。法定代表人：高彩菊，系该镇镇长。委托诉讼代理人：邱丽娟，河南惠信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张艳平，女，1969年11月20日出生，汉族，农民，初中文化，住河南省范县。委托诉讼代理人：陈小海，河南尊严律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙仪宝，男，1974年8月20日出生，汉族，本科文化，范县城关镇政府工作人员，住河南省范县新区。被上诉人（原审被告）：杨建亭，男，1963年2月15日出生，汉族，住河南省范县。原审被告:范县陈庄镇陈庄村村民委员会。住所地河南省范县陈庄镇陈庄村。主要负责人：王永华，系该村委会主任。上诉人范县陈庄镇人民政府（以下简称陈庄镇政府）因与被上诉人张艳平、孙仪宝、杨建亭、原审被告范县陈庄镇陈庄村村民委员会（以下简称陈庄村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省范县人民法院(2017)豫0926民初3061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈庄镇政府的委托诉讼代理人邱丽娟、被上诉人张艳平及其委托诉讼代理人陈小海、被上诉人孙仪宝到庭参加诉讼。杨建亭、陈庄村委会经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。陈庄镇政府上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判驳回张艳平的诉讼请求。事实和理由：1、本案争议的售房合同为无效合同，一审判决错误。第一、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物其他工程建设的，建设单位应当向城市规划部门或镇政府申请办理建设工程规划许可”。第四十三条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设”。《土地管理法实施条例》第二十一条：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续”。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，上述规定是国家法律法规强制性规定，要求建设单位在建设项目时必须遵守的强制性规定或必须办理的相关手续，且法律规定不得在集体土地上进行非农业建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。在本案中，陈庄村委会没有取得任何资质和未办理任何建设项目报批立项和建设手续，在集体所有的土地上开发建设房屋，并将房屋出售，因此村委会的一系列行为违反了法律的强制性规定，本案的售房合同因违背法律规定应为无效。第二、本案中张艳平是贾刘石村村民，并非陈庄村民，其不具备购买陈庄村内土地和房屋的资格，村委会向其出售房屋的行为违反了禁止集体组织内的房屋向集体经济组织成员之外的人出售的法律规定，因此双方所签订的房屋出售合同无效。2、合同无效，其自始至终就不发生法律效力，也不发生当事人追求的法律后果，而一审法院在无效合同的基础上支持违约金属于适用法律不当。3、陈庄镇政府不应承担返还购房款的责任，范县陈庄金山商贸城建设指挥部（以下简称金山指挥部）并非陈庄镇政府所设立，费用陈庄镇政府也没有收取，一审判决让陈庄镇政府承担返还房款责任没有依据。4、一审没判孙仪宝、杨建亭承担责任不当。张艳平辩称:1、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，违反强制性效力规定的合同属于无效合同，陈庄镇政府上诉依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律属于强制性管理规定，陈庄镇政府上诉依据的《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十三条、《土地管理法实施条例》第二十一条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条等规定，并没有明确规定违反此类法律导致合同无效或者继续履行合同损害国家和公共利益，因此上述法律不属于强制性效力规范，不能作为认定本案合同效力的法律依据。张艳平与陈庄镇政府、陈庄村委会签订的《售房合同》系双方真实意思表示，遵守公平原则，并且张艳平按照合同向陈庄镇政府、陈庄村委会等履行全部合同义务，因此本案争议《售房合同》属于有效合同。2、金山商贸城系范县陈庄镇人民政府和陈庄村委会共同开发，以上二单位对外签订《售房合同》，所出售房屋不是村集体内部建设房屋，村民组织法不适用本案合同。金山指挥部系张艳平和陈庄村委会共同设立的非法人机构，认定陈庄镇政府、陈庄村委会承担民事责任并无不当。根据孙仪宝提供设立文件，金山指挥部系陈庄镇政府和陈庄村委会共同设立，并未取得法人资格，一审认定陈庄镇政府、陈庄村委会承担民事赔偿责任并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉,维持原判。孙仪宝辩称，对一审判决没有意见，金山指挥部是政府设立，有文件，孙仪宝签字的行为只是作为见证人。请求驳回上诉,维持原判。杨建亭未到庭答辩。陈庄村委会未到庭陈述意见。张艳平向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的《售房合同》；2、依法判令陈庄镇政府、陈庄村委会、孙仪宝、杨建亭共同退还购房款20万元及违约金10万元。3、由陈庄镇政府、陈庄村委会、孙仪宝、杨建亭承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年8月22日，金山指挥部、陈庄村委会与张艳平签订了售房合同，将金山商贸城11栋7号楼的房屋出售给张艳平。孙仪宝和杨建亭均在该合同甲方处签名，并分别加盖了金山指挥部、陈庄村委会的公章。同月24日，张艳平依约支付了购房款20万元，陈庄村委会出具了一张加盖陈庄村委会公章的收据。该房屋至今未交付。另查明，2013年7月18日，陈庄镇政府成立了金山指挥部，孙仪宝为该指挥部的指挥长，杨建亭、罗述海为该指挥部的副指挥长。2013年8月17日，中国共产党范县陈庄乡委员会任命杨建亭为陈庄村党支部委员、党支部书记。一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。合同具有相对性，双方互负责任。本案中，张艳平与陈庄镇政府成立的金山指挥部、陈庄村委会签订了售房合同，时任金山指挥部指挥长的孙仪宝和时任范县陈庄村党支部书记的杨建亭均在该售房合同上签字，后陈庄村委会为张艳平出具了一张20万元的收据。合同上虽未详细写明总房款，张艳平称该20万元系全部房款，对方也并未提供任何相反证据，故应认定其已履行自己应负义务，该房屋经张艳平多次催要至今仍未交付，现张艳平认为自己无法取得房屋，要求解除合同，并由对方返还房款和支付违约金于法有据，予以支持。陈庄村委会提出约定违约金过高，一审法院认为，该售房合同约定违约金计算方法为按日计算支付房价的千分之一，但是未约定交房时间，无法计算，且约定确实过高，故按照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜，时间为该房款交付之日即2014年8月26日至判决指定履行之日止。陈庄镇政府、陈庄村委会、孙仪宝、杨建亭辩称自己无权出售该房屋，且张艳平将该房款交给了李振国，自己仅是见证，一审法院认为，孙仪宝、杨建亭在该售房合同上代表金山指挥部和陈庄村委会签字盖章，系其真实意思，其辩称明显与售房合同和收据显示的内容不符，故不予采纳。陈庄镇政府设立了金山指挥部，金山指挥部是否有出售房屋的权限，张艳平并不知情，无法因此对张艳平进行抗辩，故陈庄镇政府应对金山指挥部的行为负责任，张艳平虽未将房款打入金山指挥部的账户中，但由于作为合同相对方的陈庄村委会为其出具了收据，且只要张艳平将房款交付给合同相对方之一或者其指定的账户或收款人，均应认定张艳平已履行了自己应尽的义务，故对陈庄镇政府、陈庄村委会辩称不予采纳。孙仪宝、杨建亭在该合同上签字应属职务行为，不应由个人承担责任，对张艳平诉请由孙仪宝、杨建亭承担责任，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百一十一条、一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第五十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，一审法院判决：“一、解除原告张艳平与被告范县陈庄镇人民政府、范县陈庄镇陈庄村村民委员会之间签订的售房合同；二、被告范县陈庄镇人民政府、范县陈庄镇陈庄村村民委员会于判决生效后十日内返还原告张艳平购房款人民币20万元及违约金（自2014年8月26日起至本判决指定履行之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由被告范县陈庄镇人民政府、范县陈庄镇陈庄村村民委员会负担”。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于双方签订的售房合同是否有效的问题。2014年8月22日张艳平与金山指挥部、陈庄村委会签订售房合同。根据房地一体的原则，转让房屋所有权的同时，该房屋占用范围内的土地使用权一并转让。本案所涉房屋占用范围的土地性质为陈庄村农村集体所有的土地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。张艳平非陈庄村村民，其无权取得陈庄村集体所有的土地使用权，故张艳平与金山指挥部、陈庄村委会签订的售房合同无效。支付违约金的基础为合同有效，故一审判决支付违约金不当，陈庄镇政府该项上诉意见，本院予以采纳。《中华人民共和国合法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2013年7月18日陈庄镇政府发文成立了金山指挥部，故一审认定陈庄镇政府设立了金山指挥部并无不当，陈庄镇政府应对金山指挥部的行为负责任。金山指挥部、陈庄村委会与张艳平签订售房合同，陈庄村委会为张艳平出具了收据，说明张艳平已履行了交付房款的义务。本案中售房合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故一审判决陈庄镇政府、陈庄村委会返还购房款并无不当。对于本案售房合同无效，陈庄镇政府、陈庄村委会具有过错，根据上述法律规定，陈庄镇政府、陈庄村委会应赔偿张艳平的损失，张艳平损失参照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。综上所述，陈庄镇政府部分上诉理由成立，应予支持；其余上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省范县人民法院(2017)豫0926民初3061号民事判决第三项；二、撤销河南省范县人民法院(2017)豫0926民初3061号民事判决第一项；三、变更河南省范县人民法院(2017)豫0926民初3061号民事判决第二项为：范县陈庄镇人民政府、范县陈庄镇陈庄村村民委员会于本判决生效后十日内返还张艳平购房款人民币20万元及赔偿损失（参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年8月26日起至本判决指定履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费4880元，由范县陈庄镇人民政府负担。本判决为终审判决。审判长  李凌燕审判员  刘 伟审判员  马艳芳二〇一八年四月二日书记员  郭 瑞