广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0783民初1822号
原告：张凤慈，女，1989年6月30日出生，汉族，住广东省开平市，
委托诉讼代理人：詹振雄，是广东星辉律师事务所律师。
被告：开平富琳裕邦房地产开发有限公司,住所地：开平市长沙区东兴大道爱民路2号东兴大厦7层南侧。
法定代表人：牛加强，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：邓鸿发、梁炜俊，均是广东风采新纪元律师事务所律师。
原告张凤慈与被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称富琳裕邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月17日公开开庭进行了审理。原告张凤慈的委托诉讼代理人詹振雄、被告富琳裕邦公司的委托诉讼代理人梁炜俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张凤慈向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2014年12月31日至2016年1月31日期间的逾期交付商品房违约金62000元及利息9734.40元（按欠款额62000元，年利率7.35%从2016年4月1日起计至2018年5月20日）；2、本案受理费由被告承担。事实和理由：2014年3月10日，原告向被告购买位于开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座602房，楼价565907元，交楼时间2014年12月30日前（详见《商品房买卖合同》）此后原告付清房款（交付首期期款及办理银行按揭）。由于被告逾期交付房屋，经双方协商于2016年1月25日签订《补偿协议（1、2幢）》，原告接受被告逾期交付房屋构成违约而自行制定的赔偿方案1，原告购买132平方米的户型面积可得补偿款67000元，2016年2月23日原告已领取5000元（详见《关于新外滩1、2幢延期补偿签领》），但被告并没有依约于2016年8月1日付清余下的62000元，按约定应从2016年4月1日起以欠款额作为基数年利率7.35%，计至2018年5月20日止共9734.40元。
被告富琳裕邦公司辩称，一、被答辩人已接收涉案房屋，其要求答辩人支付其接收涉案房屋后的逾期交房违约金，不应获得支持。2014年3月10日，答辩人与被答辩人签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由被答辩人购买答辩人名下位于开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座602房；涉案房屋总价款为565907元；答辩人应于2014年12月30日将涉案房屋交付给被答辩人。2015年11月29日，答辩人向被答辩人交付了涉案房屋，被答辩人也于同日同意接收涉案房屋。之后，被答辩人向涉案房屋所属的物业管理公司申请装修，并入住。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）第三十二条：“买受人知道商品房不具备约定或者法定条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”的规定，虽然涉案房屋在交付给被答辩人时尚未具备合同约定的交付条件，但被答辩人在明知该情况下仍接收涉案房屋，所以从2015年11月29日起，答辩人无须承担逾期交房违约责任。二、《补充协议》约定的违约金过高，应当予以调整。答辩人逾期交付涉案房屋给被答辩人使用，由此给被答辩人所造成的损失主要表现为被答辩人不能对房屋进行占有使用，该损失可以量化为涉案房屋的租赁收益或者租赁替代房屋用于使用所产生的租金损失。而涉案房屋处于开平市城区边缘地带，属于城乡结合部。而且答辩人基于合同应交付给被答辩人的房屋是毛坯房屋，其租金参考答辩人提交的房屋租金《评估报告》，可以看出与被答辩人所购买的商品房属同地段同类的房屋租金为每平方米16.6元/月。如上所述，答辩人在2014年12月31日至2015年11月29日期间，逾期交付涉案房屋给被答辩人造成的实际损失应为24037.46元（16.6元/月/平方米×11个月×131.64平方米），根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”、第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，被答辩人要求答辩人支付67000元违约金以及利息9734.4元，显然过分过于被答辩人的实际损失，应予调整。综上所述，在被答辩人实际接收涉案房屋后，不应继续计算答辩人的逾期交房违约金，且答辩人与被答辩人约定的逾期交房违约金显然过高，答辩人恳请法院依法对上述过高的违约金进行调整，并依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市三埠迳头××路××号（原规划道路之一）之一【国有土地使用权证号：开府国用（2013）第××9号】的使用权人为富琳裕邦公司，使用面积为1894.92平方米。富琳裕邦公司于2013年开始在该土地上开发建设商品房，2013年12月24日取得开发项目名称为“裕邦新外滩××幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2013271号），许可证期限为2013年12月24日至2016年12月24日。张凤慈与富琳裕邦公司于2014年3月10日签订了合同编号为0097898的《广东省商品房买卖合同》，张凤慈向富琳裕邦公司购买位于开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座602房商品房，建筑面积为131.64平方米，房屋总价款为565907元。合同第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（空白）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房项目已办理初始登记手续；5、出卖人承诺在该交付使用日起三个月内提供由相关单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工通过验收报告）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇异常天气、异常地质情况、市政规划改变、公共垄断、突发性社会事件和政府行为而导致工期延误的；3、其他非甲方原因需延期交付使用的情形。”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”签订合同后，张凤慈通过银行按揭贷款方式向富琳裕邦公司付清了全部购房款565907元。房屋建设过程中，富琳裕邦公司因自身资金出现问题导致工程停工，未能于2014年12月30日前将涉案商品房交付给张凤慈使用。
2016年1月25日，富琳裕邦公司作为甲方、张凤慈作为乙方，双方就涉案商品房的延期交付和违约赔偿事宜签订一份《补充协议（1、2幢）》。该补充协议约定：一、双方同意将涉案商品房的交付时间由2014年12月30日改为2016年1月31日，乙方愿意选择补偿方案（一）作为其交付延期的补偿，同意放弃向甲方主张因其交付延期的逾期责任的全部相关权利。本协议所指违约赔偿时间段是指2014年12月30日到2016年1月31日，如开发商在本协议的新规定交楼时间内未能达到原购房合同所要求的交楼条款，业主有权按原购房合同约定追究自2016年4月1日起至逾期交楼期间的违约责任和违约金。二、补偿方案一：1、购买车位补偿（抵扣30000元）：（1）乙方享有购买开发商划定区域车位的优先购买权，一户仅限一个，乙方自购车位应自通知日起三日内给予甲方回复，并在45日内办理购买及按揭相关手续，此车位乙方可自用，可转让。若乙方在45日内未完成办理购买及按揭相关手续则视为放弃优先购买权，甲方无需另行通知。若乙方放弃购买的，甲方于二期车位开盘后4个月内给予乙方30000元的补偿……。2、老带新返利：乙方成功转介一名客户购买裕邦新外滩住宅产品的可获得不同的返利，同时约定了不同户型、不同期限转介购买的具体返利标准。
签订协议后，富琳裕邦公司在协议约定的时间即2016年1月31日前交付涉案商品房，但富琳裕邦公司未能按照协议的约定支付全部补偿款，仅仅于2016年2月23日支付了5000元。庭审中，双方确认张凤慈没有购买补充协议约定的二期车位。另，富琳裕邦公司对其因自身原因导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为补充协议中约定的违约赔偿过高，请求参照同地段房屋的租金标准调低，并提供了由江门市经华万达资产评估土地房地产估价有限公司于2017年9月7日出具的《房地产租赁估价报告》。该报告书载明：开平市××办事处××号裕邦新外滩4幢2座06住宅（90.63㎡）的正常市场租赁价值为1504元/月，单价为16.6元/（㎡·月）。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2013年12月24日取得商品房预售许可证，张凤慈与富琳裕邦公司于2014年3月10日签订的《广东省商品房买卖合同》和2016年1月25日签订的《补充协议（1、2幢）》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行。庭审过程中，原、被告对张凤慈已全额交付购房款、富琳裕邦公司因自身原因未能按照购房合同约定的期限将涉案商品房交付给张凤慈使用、张凤慈于2015年11月29日接收涉案商品房进行使用等事实无异议，本院予以认可。富琳裕邦公司的逾期交房行为已明显违约，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，现张凤慈请求富琳裕邦公司支付逾期交房违约金理据充足，本院予以支持。
本案争议的焦点在于逾期交付商品房的违约金应如何确定。商品房买卖合同中约定涉案商品房的交付期限为2014年12月30日，期限届满后富琳裕邦公司未能依约交付房屋，原、被告就此签订了《补充协议（1、2幢）》，约定将交房期限从2014年12月30日延期至2016年1月31日，并约定了该延长期限内的违约赔偿方案。该补充协议应视为原、被告双方经合意对涉案商品房的交付日期和逾期交房违约责任进行了变更，对双方均具有法律约束力。因此，富琳裕邦公司应按补充协议约定支付上述延长交房期限内的违约金67000元给张凤慈，由于富琳裕邦公司已支付5000元补偿款给张凤慈，故现张凤慈请求富琳裕邦公司按补充协议约定支付上述延长交房期限内的违约金62000元理据充分，本院予以支持。对于富琳裕邦公司认为补偿协议约定的违约金67000元过高，请求调低的问题。本院认为，首先，补充协议中约定的延长交房期限内的违约金标准已低于双方签订的《广东省商品房买卖合同》中约定的按已交付房价款每日万分之五的逾期交房违约金标准；其次，签订补充协议时，富琳裕邦公司已出现逾期交房的违约事实，故该补偿协议是富琳裕邦公司在明知自己存在违约事实的情况下自愿签订的，其对协议的进一步履行应有充分且清楚的认识。综上，本院对富琳裕邦公司请求调低上述期间的违约金67000元不予支持。另外，综合张凤慈因富琳裕邦公司的逾期交房行为造成的实际损失情况、张凤慈已请求违约赔偿等，本院对其主张的自2016年4月1日起按年利率7.35%计付违约金利息的请求不予支持。
综上所述，本院对张凤慈的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付逾期交付商品房违约金62000元给原告张凤慈；
二、驳回原告张凤慈的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费796元，由原告张凤慈负担108元，由被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担688元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 黄安民
二〇一八年八月九日
书记员 张淑贤