广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江蓬法民一初字第1795号
原告：江门市蓬江区联环实业有限公司，住所地江门市蓬江区。
法定代表人：戴松挺，该公司副董事长。
委托代理人：索茂军，广东东方大卫律师事务所律师。
委托代理人：林达荣，广东东方大卫律师事务所实习律师。
被告：江学军，男，1976年2月7日出生，汉族，住湖北省蕲春县。
原告江门市蓬江区联环实业有限公司（下文简称联环公司）诉被告江学军租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月29日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2013年12月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人索茂军、林达荣，被告江学军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2009年7月3日签订了一份《中邦国际装饰广场商铺租赁合同》（编号：物管租字［2009］第080号），约定由原告将中邦国际装饰广场18座首层101、103、105、107、109、102、106、108、110号铺位出租给被告用作经营“威尔斯”系列陶瓷、卫浴，租赁合同中约定租赁期限从2009年7月15日起至2012年7月14日止，租金按月结算，被告须于每月25日前，缴纳下月的租金。其中第三年租期由2011年7月15日起至2012年7月14日止，月租金为19251元。合同第十七条还约定：在租赁合同存续期间，如被告拖欠租金，原告有权请求被告支付从逾期之日起，按所欠租金每日千分之五计算的违约金，且逾期超过三十日仍不支付，原告有权解除合同及收回租赁物、没收保证金等。租赁合同到期后，因被告要求续租，双方签订一份《补充协议二》，约定合同延期至2013年2月28日止，其他所有约定与原租赁合同一致。《补充协议二》约定的延长合同期限届满后，被告停止经营但却一直占用该铺位不予撤场，且拒绝缴纳费用，原告于2013年9月12日收回商铺。截止目前，被告尚拖欠原告从2013年1月至同年2月的租金38502元，2013年3月1日至2013年9月12日期间占用涉案铺位的占用费123206元。为维护原告的合法权益。故向法院起诉，请求判令：1、被告支付拖欠原告从2013年1月至同年2月的租金38502元及从2012年12月26日起至实际付清之日止的违约金（按每日万分之三计算）；2、被告支付从2013年3月1日至2013年9月12日期间占用涉案铺位的占用费123206元及自2013年3月1日起至实际付清之日止的利息（从按每日万分之三计算）给原告；3、被告所缴纳的履约保证金28520元归原告所有；4、本案的诉讼费用由被告承担。
原告在举证期间提供的证据有：1、联环公司营业执照一份；2、被告身份证一份；3、《中邦国际装饰广场》商铺租赁合同一份；4、《补充协议二》，一份；5、2013年5月23日通知书一份；6、计算清单一份；7、房地产登记证明九份；8、2008年11月20日商铺委托经营管理协议（18座首层101、103、105、107号商铺）四份；9、2011年3月1日商铺委托经营管理协议（18座首层101、103、105、107号商铺）三份；10、2011年4月22日商铺委托经营管理协议（18座首层109号商铺）协议一份；11、被告2013年1月22日申请书一份；12、清铺物品单一份；13、江门市蓬江区中邦物流管理有限公司（下文简称为中邦物流公司）核准变更登记通知书一份；14、黎某某等人的声明三份；15、被告签名的申请书一份。
被告江学军辩称：原、被告双方自2009年7月3日签订《中邦国际装饰广场商铺租赁合同》，在合同约定的三年内，被告江学军前后装修三次投入50余万，经历装饰材料市场大环境的冲击，一直苦苦支撑，举债经营，但一直准时交租。原、被告双方于2012年10月签订了《补充协议二》。《补充协议二》到期后，被告江学军再次找原告协商续约，原告拖延不谈，后威尔斯品牌公司于2013年1月8日撤销了被告江学军代理该品牌在江门市的营销权，被告于2013年1月10日向原告申请结业，具体结业日期为2013年1月20日，并于2013年1月25日搬离该商铺。而2013年1月18日原告公司物管部员工阿霞告知我，我的结业申请已经批准，租金在我物业保证金和租赁保证金扣除，多余部分在我搬离验收后退回与我。
2013年1月20日原告公司招商主管戴某某与我协商铺位续约问题，并叫我在没有找到代理品牌前，不要搬离商铺，保持现状。2013年4月15日我签了品牌找原告续约租赁合同，但就租约期限及租金问题一直与原告协商不妥。2013年5月29日中邦物流公司查封了我经营的商铺，并要求我撤离商铺。
被告在举证期限内提供的证据有：1、原告的申请书一份；2、缴纳租金水电费发票二份；3、照片多张；4、原告欠费清单一份。
被告江学军在诉讼期间申请证人陈某某出庭作证，证明被告缴交租金的过程及原告有对被告进行过锁门、停水、停电并且有贴封条封门的事实。
证人陈某丙在法庭陈述称：原告中邦物流公司在2013年5月29日锁上某某商行（中邦国际装饰广场18座101-110铺位）的后门，6月3日用胶水塞着在已经贴上封条，至使我们不能正常上班。
案经审理查明：原、被告双方于2009年7月3日签订了一份《中邦国际装饰广场商铺租赁合同》。协议主要内容：甲方：联环公司。乙方：江学军。一、甲方同意将中邦国际装饰广场18座首层101、103、105、107、109、102、106、108、110号铺位（以下简称涉案商铺）租给乙方作为商业经营使用，由乙方经营“威尔斯”系列陶瓷、卫浴。二、乙方同意接受甲方或甲方委托的中邦物流公司对租赁物进行的物业管理及其收费。三、商铺的租赁期自2009年7月15日至2012年7月14日。第一年租期由2009年7月15日至2012年7月14日，其中2009年7月15日至2010年4月14日为装修免租期，2010年4月14日至2010年7月14日止月租金为14260元，第二年租期由2010年7月15日至2011年7月14日，月租金为14260元，第三年租期由2011年7月15日至2012年7月14日，月租金为19251元。租金按月结算，乙方须于每月25日前缴交下月的租金。四、乙方在本合同签订时应向甲方支付28520元的履约保证金，该保证金在协议期满时，乙方付清所有应缴纳的费用后，由甲方无息返还给乙方。五、乙方逾期交付月租金，甲方每日按千分之五收取违约金，直到乙方缴清所有欠款。逾期超过三十日视为重大违约行为，甲方有权解除合同，收回租赁物业，所有保证金不予退还，同时乙方还应承担逾期付款的违约金等等。该合同有原告的盖章和被告的签名。合同签订后被告依约向原告交纳履约保证金28520元。原告委托中邦物流公司对中邦国际装饰广场的商铺（包括涉案的商铺）进行管理。合同期满后，双方又签订了一份《补充协议二》，约定租赁期限延长至2013年2月28日，其他所有的约定与原租赁合同一致。后双方无续签合同，但原告同意被告临时使用涉案的商铺。后因被告拖欠原告的租金，中邦物流公司于2013年5月29日查封了被告租赁的铺位，被告于2013年5月29日停业至今。
另查明，被告已向原告交清2012年12月前的租金。涉案的商铺产权其中18座首层101、103室权属人为黎某乙，105、107室权属人为黎某甲，109室权属人为陈某甲、陈某乙，102、106、108、110室权属人为联环公司。黎某甲、黎某乙、陈某甲、陈某乙同意联环公司以其名义出租上述铺位。
本院认为：本案属租赁合同纠纷。原、被告双方所签的租赁合同条款清楚，内容具体、明确，是双方真实意思的表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是有效的合同。本案的争议焦点为：1、中邦物流公司是否有查封被告租赁的铺位。2、被告应向原告支付租金及涉案商铺占用费的数额。3、原告是否有权没收被告的履行保证金。
1、关于中邦物流公司有否有查封被告租赁的铺位的问题。被告主张中邦物流公司于2013年5月29日查封了涉案的铺位，原告予以否认。被告提供的照片及证人陈某丙的证言能够证明涉案的商铺于2013年5月29日被中邦物流公司查封，且证人李志斌在（2013）江蓬法民一初字第1794号一案中亦也证实涉案的铺位于2013年6月初被查封。上述证据能充分证明被告的主张，故本院确认中邦物流公司于2013年5月29日查封了涉案的铺位。又因为中邦物流公司是原告委托对中邦国际装饰广场商铺进行管理的公司，因此，中邦物流公司查封涉案的商铺的后果应由原告承担。被告自查封之日（2013年5月29日），实际已无法使用涉案的商铺，故自2013年5月29日起被告不应再向原告交纳商铺的占用费。
2、关于被告应向原告支付租金数额问题。因双方签订了补充协议二，将合同租赁期延长至2013年2月28日，根据租赁合同约定，租金每月为19251元，被告已向原告交清2012年12月前的租金，尚欠原告2013年1月至同年2月28日期间的租金38502元（19251元×2）。原告请求被告支付该段时间租金38502元，理据充分，本院予以支持。至于原告请求被告支付违约金，因被告没有按租赁合同的约定向原告交纳租金，已构成违约，故对原告的该请求合法合理，本院亦予以支持。但双方约定被告每日按应缴金额的千分之五收取违约金明显过高，现原告主张按每日万分之三计算，符合相关法律规定，本院予以支持，即被告应从2013年3月1日起，按应缴金额每日万分之三计付违约金给原告，直至所欠租金全部清偿之日止。
关于被告应向原告支付涉案商铺场地占用费的问题，如前所述，因被告实际使用商铺至2013年5月28日，故被告应向原告交纳2013年3月1日至同年5月28日期间的场地占用费，至于计算场地占用费的标准，可参照双方所签租赁合同月租金的平均价即每月16755元［（14260+19250）÷2元］计付。据此计算得出被告应向原告交纳2013年3月1日至同年5月28日期间涉案商铺占用费48644元［16755×3-3/31×16755元］。至于利息，被告应从2014年5月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付利息给原告。
3、关于原告是否有权没收被告的履约保证金的问题。原、被告约定履约保证金的目的在于担保承租人因租赁所立债务的履行。租赁合同虽约定，被告超过三十日逾期交付保证金，原告有权解除合同，收回租赁物业，所有保证金不予退还。但被告在合同租赁期内没有行使解除合同的权利，且被告仅拖欠两个月的租金，故原告请求没收被告的履约保证金有欠公平，被告向原告交纳的履行保证金28520元用以抵扣被告拖欠原告的租金38502元为宜，抵扣后被告仍应向原告交纳租金9982元。
综上所述，依照《中华人民共和国民事合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告江学军应在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金9982元给原告江门市蓬江区联环实业有限公司，并以所欠租金9982元从2013年3月1日起按每日万分之三计付违约金给原告，直至租金全部付清之日止；
二、被告江学军应在本判决发生法律效力之日起十日内支付使用中邦国际装饰广场18座首层101、103、105、107、109、102、104、106、108、110号铺位的占用费48644元及支付利息（从2013年5月29日起计算至本判决确定还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计）给原告；
三、驳回原告江门市蓬江区联环实业有限公司其他诉讼请求。
如果被告江学军不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
本案受理费4175元，原告承担2000元，被告承担2175元。
如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在提交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人处可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 王文锋
审 判 员 莫少彬
代理审判员 吴翠青
二〇一四年三月十日
书 记 员 李 海