抚顺市新抚区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0402民初598号
原告中国银行股份有限公司抚顺分行（中国银行抚顺分行），住所地：抚顺市新抚区东一路10号。
负责人江洪民，该行行长。
委托代理人曲义安，辽宁新伟律师事务所律师。
被告刘鑫，男，1992年3月28日出生，汉族，现住抚顺市顺城区。
被告李永林，男，1960年4月22日出生，汉族，现住抚顺市顺城区。
被告中振房地产开发有限公司，住所地：辽宁省抚顺市顺城区永城街9—8号楼商铺7室。
法定代表人左景峰，该公司总经理。
委托代理人李旭东，辽宁煤都律师事务所律师。
委托代理人尚华，该公司职员。
原告中国银行股份有限公司抚顺分行（中国银行抚顺分行）与被告刘鑫、李永林、中振房地产开发有限公司（以下简称中振房地产）借款合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曲义安，被告刘鑫，被告中振房地产委托代理人李旭东、尚华到庭参加了诉讼。被告李永林经本院依法送达开庭传票后，无正当理由未出庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称：被告于2012年7月作为借款人、抵押人、担保人，签订了个人一手住房贷款合同，个人贷款保证合同，银企合作协议。合同约定：贷款人向借款人发放贷款260000元整，贷款期限为360个月，借款人用顺城区房屋抵押贷款。借款人应自发放贷款后第二个月开始还款。每月的放款日为结算日、付息日和还款日。若借款人未按约定期限还款，逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直到清偿本息为止。借款人以本贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，合同还约定：借款人未按期归还贷款本息即构成或视为本合同项下违约，贷款人有权要求借款人立即偿还剩余贷款，并赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权。合同签订后，原告依约向被告放款260000元，被告自2017年1月起开始拖欠本息258375.89元。现请求法院依法判令被告立即偿还剩余贷款本息合计人民币258375.89元（上述款项截止于2018年2月7日）具体以还款日为准；原告对抵押房产有优先受偿权；被告承担本案全部诉讼费、律师费等其他费用。
被告刘鑫辩称：欠款属实。我是从2017年1月开始拖欠的，一直拖欠到现在。房屋于2015年12月9日办理的房屋产权证，现在房屋抵押在银行，房屋我想出售，出售后就能将房屋贷款还清。
被告中振房地产辩称：根据合同我公司承担阶段性担保责任。本案涉案房屋已于2015年12月9日办理了房屋产权证，我公司的阶段性担保责任已经完成，故对本案不承担任何责任。
经审理查明：2012年7月1日，被告刘鑫与被告中振房地产签订商品房买卖合同，约定被告刘鑫自被告中振房地产处购买坐落于抚顺市顺城区住宅房屋，建筑面积95.49平方米，4020.92元/平方米，被告刘鑫于2012年6月26日付房款123958元，余款260000元办理商业贷款。2012年7月27日，被告刘鑫（借款人）与原告（贷款人）签订的中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同，双方主要约定：“被告刘鑫自原告处贷款人民币260000元，贷款期限为30年/360个月；贷款用途仅限于被告刘鑫支付其购买上述房产的购房款；贷款利率采用浮动利率方式，按月结算和付息，每月的放款日为结算日和付息日；被告刘鑫同意并授权原告将全部贷款直接划至被告中振房地产的账号；被告刘鑫按月等额本息还款，每月还款本息为1651.93元；被告刘鑫在原告处开立账户作为指定还款账户。”同日，被告刘鑫签订扣款授权书，同意将贷款260000元直接划入被告中振房地产的账户及原告可定期在被告刘鑫在原告处开立账户中直接扣划当期应偿还的贷款本息。当日，被告刘鑫作出抵押声明，自愿将其自被告中振房地产处购买的上述房屋抵押给原告，作为偿还上述贷款本息的保证，并于2012年8月9日作出预购商品房抵押权预告登记。2012年8月1日，被告李永林（保证人）与原告签订中国银行股份有限公司个人贷款保证合同，主要约定：为担保“主合同”项下债务的履行，被告李永林愿意向原告提供保证；主合同为被告刘鑫与原告签订的上述《个人一手住房贷款合同》；主合同项下的债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因被告刘鑫违约而给原告造成的损失和其他所有应付费用向原告提供保证；保证方式为全程连带责任保证；如果被告刘鑫未按约定及时清偿主合同项下债务，原告有权要求被告李永林履行保证责任；保证期间为主债务的履行期届满之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。被告李永林同时向原告出具连带保证责任担保函，自愿为被告刘鑫如期偿还贷款提供不可撤销的连带保证责任担保。2017年8月，原告（乙方）与被告中振房地产（甲方）签订银企合作协议，主要约定：“甲方为购买某楼宇向乙方申请个人购房贷款的借款人提供不可撤销的连带责任保证；甲方保证责任期限为自借款人与乙方签订的《购房借款合同》生效时起，至所购房屋竣工交付使用，抵押登记手续全部办理完毕，并且取得房屋所有权证明及他项权利证明时止”。被告刘鑫共计偿还原告贷款52期，2016年12月15日最后一次偿还贷款，2017年1月15日起开始拖欠贷款本息。截至2018年2月7日被告刘鑫共计拖欠贷款本金244960.86元、本金罚息221.53元、利息12665.73元、利息罚息527.77元，合计258375.89元。另查明，被告刘鑫购买的上述房屋已经于2015年12月9日办理了房屋所有权证。
本院所确认的上述事实，有原、被告陈述，商品房买卖合同，扣款授权书，抵押声明，预售房许可证，抵押登记备案证明，中国银行抚顺分行贷款凭证，个人一手住房贷款合同，个人贷款保证合同，银企合作协议，身份证复印件，户口本复印件，单身声明，还款查询单等证据在案为凭。这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：原告与被告刘鑫、李永林签订的中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、抵押合同、中国银行股份有限公司个人贷款保证合同及被告李永林所出具的连带保证责任担保函，是当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，且已实际履行，合法有效，被告刘鑫应按合同约定按时履行偿还贷款义务，逾期还款应承担违约责任。因被告刘鑫迟延履行债务，致使原告不能实现合同目的，因此原告要求被告刘鑫一次性偿还贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。被告刘鑫以其所购房屋作为抵押，签订了抵押合同，故原告工商银行要求对该抵押房屋优先受偿的请求，本院予以支持。被告李永林在刘鑫不能按时履行偿还贷款义务时，应对被告刘鑫的违约行为承担连带保证责任。被告刘鑫自被告中振房地产购买的房屋已经办理了房屋所有权证，依据原告与被告中振房地产签订的银企合作协议，被告中振房地产无需再向原告承担保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘鑫于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国银行股份有限公司抚顺分行（中国银行抚顺分行）欠款本金244960.86元和利息及罚息（利息和罚息自2017年1月15日起开始计算，具体数额以还款日实际发生额为准）；
二、原告中国银行股份有限公司抚顺分行（中国银行抚顺分行）对坐落于抚顺市顺城区住宅房屋（建筑面积95.49平方米）享有优先受偿权；
三、被告李永林对上述第一项承担连带偿还保证责任；
四、驳回原告中国银行股份有限公司抚顺分行（中国银行抚顺分行）的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5176元，由被告刘鑫负担，被告李永林负连带责任。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
审 判 长 李蕊
人民陪审员 刘娇
人民陪审员 冯冲
二〇一八年七月二十五日
代书 记员 徐杉