成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）高新民初字第583号
原告李庆荣。
原告杨秀挺。
委托代理人李庆荣。系原告杨秀挺之妻。特别授权代理人。
被告四川园丁房地产开发有限公司。住所地：成都市双流县东升镇双华路收费站侧。
法定代表人刘大治。
委托代理人马春燕，泰和泰律师事务所律师。特别授权代理人。
原告李庆荣、杨秀挺诉被告四川园丁房地产开发有限公司（以下简称园丁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年2月5日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员仇金玛独任审判。本院于2013年2月27日，6月9日两次公开开庭对本案进行了审理。原告李庆荣、杨秀挺，被告委托代理人马春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李庆荣、杨秀挺诉称，2009年2月27日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定由原告以总价340806.88元向被告购买“园丁·城南名著”楼盘13幢2单元15-57号房屋。双方于合同中对买卖基本情况作了约定。原告履行了合同及其补充协议约定的全部义务，被告交房后于2010年7月6日为原告办理完毕房屋产权证，但至今未能按照合同约定为原告办理国土证。《补充协议》第七条第五项约定，在本项目办理完毕房屋分户产权证后二年内，甲方协助乙方办理分户国有土地使用权证；第六项约定，因甲方原因未能按本协议约定时间提供商品房权属登记资料，办理商品房所有权初始登记，协助办理分户和协助办理分户国有土地使用权证，每延期一天，按乙方已付购房款万分之一向乙方支付违约金。原告多次催促被告办理分户国土证，被告以各种理由拖延至今。后原告到高新国土分局等相关部门调查了解情况后，得知到目前为止，被告仍未缴足土地出让款，并且未能按照法律规定向有关部门提交办理分户国土证应当由其提供的资料，被告的不作为行为违反了合同约定由其承担的义务，属严重违约行为，其违约行为导致原告至今不能按合同约定办理分户国土证，给原告造成了诸多不便。原告认为，被告已违约，应当依据双方签订的合同及其补充协议承担违约责任。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：一、被告按日万分之一向原告支付延迟办理国土证的违约金，自延迟之日起计算至实际办证之日止；二、被告于判决生效后半个月内为原告办理分户国土证。
被告园丁公司辩称，一、办理分户国土证义务人是原告，既是法律规定，亦是双方约定。1、《城市房地产开发经营条例》第三十三条明确规定，原告是办理分户国土证的法定义务人。2、双方合同第五条明确约定，原告应当办理分户国土证。二、园丁公司无任何违约行为，未办理分户国土证原告应当自行承担责任。1、从法律上和合同约定上来看，被告仅为办证的协助义务人。协助义务人的产生须以主义务人要求分户为前提。就本案而言，原告既未申请办理分户国土证也未要去被告对此予以协助，被告协助义务无从产生。2、从协助办理的办理时限来看，被告也不存在任何违约行为。双方2007年5月19日的《商品房买卖合同》补充协议第七条第五项（或第三项）明确约定，乙方应当办理土地使用权变更手续，甲方提供协助，在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，甲方协助乙方办理分户国有土地使用权证。对该条约定原告理解有误，正确的理解应当是整个项目所有房屋分户产权证办理完毕之后二年内园丁公司协助原告办理分户国土证，而不是原告取得房产证后二年内，原告公司就该为原告办妥分户国土证。退一步讲，即使对《补充协议》第七条第五项（或第三项）关于办理分户国土证期限的理解可以看成是双方约定期限不明，在此情形下，原告可以随时通知园丁公司要求园丁公司协助办理，但直至2012年6月原告才通知园丁公司办理分户国土证，即便如此，原告也未提供书面申请，委托书和提供身份信息及房产信息，被告无从协助。即便以此为始点也未过二年，谈何违约逾期。3、除前述原因外，双方补充协议第七条第六项（或第四项）约定因乙方没有提供应提交资料或没有及时履行协助义务以及其他原因使国土使用证登记手续超过本协议的约定期限，乙方无权依照本协议追究甲方违约责任。依据该条约定，未办分户国土证也与园丁公司无关，其责任应当是由原告自行承担。必须指出，事实上，大多数业主先后陆续向被告工作人员出具了办理分户国土证委托书并交付相应资料后园丁公司也开始受托代为办理。被告受托后即迅速代表业主向国土部门提交了办理分户国土证的资料，并于2012年8月依批次办理了分户国土证，至今办理了1000多户，并通知了业主领取。三、违约金过高应减少为零。原告办理了房屋所有权证，因自身原因导致未能及时办理国有土地使用权证，并不影响原告对房屋所有、使用、收益等，原告也没有任何证据证明未能及时办理给其造成损失。原告要求支付违约金没有依据，一方面被告无违约行为，另一方面原告也没有损失，违约金明显不应获得支持。合同法对违约金的立法精神是以填补损失为宗旨，故被告不应承担违约金，对该约定过高的违约金应减少至零。四、原告主张的违约金已超过诉讼时效。
原告李庆荣、杨秀挺为支持其诉请主张，向本院提交以下证据材料：
1、《城南名著1期交房通知书》（复印件）、《城南名著2期交房通知书》，附件2中的收房须知第三条明确了原告收房时需要缴纳的费用明细。
2、在高新国土分局网站上打印《国有土地使用权变更登记（分户）》其中第四条就是办理分户国土证的前置条件，规定由开发商统一办理，也就是这个办证义务应该是由开发商承担；申请材料齐备中大量资料都不是原告所具备的，说明办理国土分户的主要义务不在业主方在被告方。
3、在高新国土分局领取的文件，涉及办理国土分户所需要收取的资料明细，里面很多资料都是被告持有，原告是无法提供的，证明办理国土证分户的主要义务还是在被告。
4、《询证函》，主要内容是针对涉争楼盘在交房至今4、5年时间未办理分户国土证的原因进行的咨询；行政区域的变更对本案被告为原告办理分户国土证有无影响，影响有多大。
5、《圆通速递.物流》、物流查询打印单，证明《询证函》已经签收。
6、录音资料，视听资料文字整理稿，这是原告代理人发送《询证函》给高新国土分局以后，高新国土分局领导通知原告代理人前往交谈。原告知晓至谈话之时未办理到国土分户的原因是，被告仍未交齐办理国土分户的土地出让金以及相关税费。
7、《商商品房买卖合同》、《商品房﹤买卖合同﹥补充协议》，补充协议第七条第5、6项约定的被告原因导致分户国土证的违约情形，违约金的计算，按日万分之三进行计算。
8、《四川省成都市销售（转让）不动产发票》，证明购房款的金额，也就是违约金的计算基础。
9、双房权证‘双权字第02476**号’《房屋所有权证》、双房权证‘双权字第02476**号’《房屋所有权证》，证明办证时间为2009年10月13日，合同约定为办理房产证1年内办理分户国土证，应该是2010年10月13日，没有超过诉讼时效，并且也是计算违约金的时间点。
10、宋琪、张骞《城南名著业主收房退补款一览表》，明确表明了国土分户需要缴款以及还需要缴纳的一些其他费用。
11、2009年8月3日《中华人民共和国契税完税证》、《中华人民共和国税收通用完税证》（原件），证明办证所需要缴纳的相关费用。
证据10、11证明原告在收房时缴纳了办理分户国土证的费用，被告收取这项费用的前提是基于原告委托了被告进行办理分户国土证的。
12、《土地登记委托书》（复印件），证明在收房时被告给原告签署的，签完以后返还给了被告。
13、《房屋信息摘要》24页（盖有成都市房产信息档案馆查询业务专用章）、《总平面图》，载明本案城南名著小区整个14栋房屋的产权信息，证明城南名著小区涉及的4宗国有土地都设定有抵押。
14、2006年8月27日《收据》（复印件）、2006年8月26日《成都银行卡POS凭证》（原件），证明交房当天案外人陈亮交纳了5874.64元，其中国土分户费用38元每户，用以佐证原告在收房时是交纳国土证分户费用。
被告园丁公司为支持其辩称主张，向本院提交以下证据材料：
1、《国有土地使用权分摊登记授权委托书》（复印件），包括原告在内的等业主向被告出具委托，通知被告办理国土证分户。
2、曾铖、陈家蓉、张丽（共有人“石筑幸”）《国有土地使用权证》（复印件），办证时间分别是2012年8月13日、8月15日。
3、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》。
上述证据经原、被告双方当庭举证、质证，本院对原、被告提交证据的真实性、合法性予以确认，予以采信。对上述确认真实性、合法性证据的关联性问题及各自的证明力，于审理查明事实及本院认为部分进行阐述。
结合当事人庭审陈述及相应证据，本院经审理查明以下事实：
2009年2月27日，原告李庆荣、杨秀挺与被告园丁公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定由原告向被告购买位于双流县华阳镇劲松村的“园丁·城南名著”13幢2单元15-57号住宅房屋一套，约定该房屋按套内建筑面积计价，总价款为340806.88元，付款方式约定为抵押贷款付款。该合同载明被告已取得的编号为22／2／30／118、22／2／30／115、22／2／30／173、22／2／30／172的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号分别为双国用（2005）第00733号、双国用（2005）第00733号、双国用（2005）第00733号、双国用（2005）第00733号，涉争房屋为上述地块上建设的商品房。
双方于《商品房买卖合同》中对产权登记约定为“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第贰项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的ⅹ%向买受人支付违约金。见附件四《补充协议》第七条。……”。
双方于《商品房﹤买卖合同﹥补充协议》第七条约定为“一、甲方自商品房交付使用之日起300日内，将办理商品房权属登记的资料报送产权机关登记，以办理商品房所有权初始登记和房屋分户产权证。二、乙方支付购房款的方式是一次性付款或分期付款的，其分户产权证由乙方自行办理，甲方给予协助。如乙方委托甲方代为办理，需按甲方要求签署《委托书》，提交相关资料，并向甲方预交应由乙方承担的法定税、费。如乙方购房款未支付完毕，则甲方不予协助乙方办理分户产权证。三、乙方支付购房款的方式是抵押贷款方式的，乙方所购商品房的分户产权证由乙方委托甲方代为办理。乙方在接受商品房时必须将办理商品房产权证所需的资料提交给甲方，并向甲方预付应由乙方承担的税、费。乙方不提交上述资料和预付应承担的税费，甲方有权不予办理交房，并且不视为甲方原因延期交房或延期履行办理产权证和国有土地使用权证变更登记义务。甲方在取得商品房所有权证并在乙方提交办理商品房分户产权所需的资料后，按照本协议约定的期限办理分户产权证。四、甲方向乙方交付乙方所购房屋时，如乙方系选择以所购房屋作为抵押通过贷款方式购房的，乙方应当签订《委托书》，委托甲方代为办理‘他项权利证书’、‘商品房不动产登记’手续及领取分户产权证，并由乙方直接将《他项权证》提交乙方贷款银行。乙方应在接到甲方书面通知后10日内到现场协助甲方办理相关产权登记手续。如因乙方原因使产权登记手续超过本协议的约定期限，乙方无权依照本协议约定追究甲方的违约责任。五、甲方已以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块，并取得《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，乙方应当办理土地使用权变更手续，甲方提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，甲方协助乙方办理分户国有土地使用证。六、因甲方原因未能按本协议约定的时间提供商品房权属登记资料、办理商品房所有权初始登记、协助办理分户产权证和协助办理分户国有土地使用证，每延期一天，按乙方已付购房款总额的万分之二向乙方支付违约金。但是如因乙方没有提供应提交资料或没有及时履行协助义务以及其他原因使国有土地使用证登记手续超过本协议的约定期限，乙方无权依照本协议约定追究甲方的违约责任”。
2008年9月22日，被告作出的《城南名著2期交房通知书》中载明“城南名著”二期10栋、11栋、14栋商品房将于2008年10月15日正式交付，“因本次交房时将同时完善办理产权的相关收取，请产权共有人务必全部到场签署相关文件”；并载明交房流程环节先后顺序为“签到”、“业主身份确认”、“领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”、“缴纳产权办理款项、维修资金”、“收集产权办理资料”、“到物业管理处领取《住宅工程质量分户验收结果表》、《城南名著业主手册》并缴纳物管费、水电周转金等物业相关费用”、“验房”、“签字、手续完毕”；于“收房时需交纳的费用”中列明包括购房尾款、维修基金、契税、“分户产权登记费80元／套、印花税5元／套，产权转移税为购房款×0.5‰、共有产权证工本费10元／套、国土分户费用38元／户”；对于产权资料收集的程序载明为“请您将办理产权登记所需资料身份证复印件4份、结婚证复印件1份交给产权资料收集组。当确认您所交验各种证件和资料齐备确认后，产权资料收集组将在您的《交房费手续传递单》上签字确认”；并载明“请在钥匙发放处签署《房屋交接书》，领取收房相关资料、钥匙等，交房代表将在您的《交房手续传递单》上签字确认。至此，您的售房过程顺利结束。请您在《交房手续传递单》上签字确认，并将《交房手续传递单》交钥匙发放处留存”。
2009年8月3日，被告向原告出具《四川省成都市销售（转让）不动产发票》，载明被告实收原告购房款392140元。
2009年11月24日，双流县房地产管理交易中心向原告填发《房屋所有权证书》，确认原告对涉争房屋享有所有权。
还查明，涉争“城南名著”项目为多宗的国有土地构成，且办理国有土地使用权分户手续须先对国有土地进行并宗处理，并须按规定补缴国有土地使用权土地出让金，被告相关手续尚未办理完结。
本院对本案的争议焦点问题审核认定如下：
一、关于被告是否已构成逾期办证违约的问题。于本案中，被告依据《城市房地产开发经营条例》之规定和双方约定主张被告仅为协助义务人，办证之主要义务在于原告，且造成涉争房屋的国有土地使用权证办理逾期的主要原因在于作为主义务人之原告未能履行义务。本院认为，本案为商品房买卖合同，属民事法律关系，依《合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定及“房地一体”之不可分原则，并结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”之规定理解，负有履行涉争房屋权属转移登记之义务人为出卖人而非买受人，作为出卖人之被告负有转移标的物权属即转移本案涉争房屋所有权、国有土地使用权之主合同义务，故被告援引行政管理法规作为区分双方民事权利义务主从之依据，属法律适用不当；其次，于《合同法》已有明确规定时，亦应适用作为法律之《合同法》规定。再次，被告作为房地产开发企业，其于涉争国有土地使用权证书办理过程中掌握的信息相对作为购房者的原告更为充分，更为熟悉相应办证流程和具体规定，并事实上承担房屋所有权证的办理和发放，其称作为购房者的原告应作为办理国有土地使用权证的主义务人并要求原告通知其办理国有土地使用权证书不仅不符常理，亦有违诚信。综上，本院对被告主张应由原告作为办理国有土地使用权的主义务人并应由原告履行通知办证的义务的陈述主张不予采纳。于本案中，原告称其于交房时已向被告提交办理国有土地使用权转移登记所需的全部材料并缴纳了办证费，并提交《交房通知》、案外人陈亮《收据》复印件、空白《土地登记委托书》等证据材料予以佐证。同时，被告制作并向原告提供之《交房通知》载明交房流程中有关于办证资料收集详细流程，依该通知载明之内容，原告向被告交纳办理国有土地使用权证的相应费用和产权资料系交房过程中的必经环节和房屋交接完毕之前置环节，且原告是否已经交纳齐备办理国有土地使用权转移登记的相应资料和费用应已于《交房手续传递单》等证明文件中予以载明，鉴于本案双方已完成交房手续，且被告在本院限定的举证期限内拒绝向本院提交其所持有的包括《交房手续传递单》、《房屋交接书》等证明文件，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”之规定，本院对原告主张认为已向被告提交包括授权委托书在内的办理涉争房屋国有土地使用权证的相关资料的主张事实予以认定，故原告已履行其于办理涉争房屋国有土地使用权转移登记过程中己方所负之义务。同时，除上述认定理由外，本院对于被告抗辩称原告未办理国有土地使用权转移登记之委托授权事项的抗辩理由不予采纳还有如下理由：因原告系抵押贷款方式支付购房款，故依双方《商品房﹤买卖合同﹥补充协议》第七条第三项“乙方支付购房款的方式是抵押贷款方式的，乙方所购商品房的分户产权证由乙方委托甲方代为办理。乙方在接受商品房时必须将办理商品房产权证所需的资料提交给甲方，并向甲方预付应由乙方承担的税、费。乙方不提交上述资料和预付应承担的税费，甲方有权不予办理交房，并且不视为甲方原因延期交房或延期履行办理产权证和国有土地使用权证变更登记义务。甲方在取得商品房所有权证并在乙方提交办理商品房分户产权所需的资料后，按照本协议约定的期限办理分户产权证”之约定，上述约定内容表明，原、被告双方在商品房买卖合同补充协议中已作出了原告委托被告代为办理国有土地使用权转移登记之意思表示，原告已完成其对被告关于办理国有土地使用权的委托授权手续。鉴于被告并未提交证据证明以《商品房买卖合同》进行委托授权的形式不符合国家土地登记机关之要求，亦未提交证据证明当此种委托授权形式不符合要求时其已基于诚实信用原则履行了对原告的通知义务，且被告于庭审时已自认交房后并未对原告进行通知，故依法应当承担举证不能的不利责任。综上，原告已完成了其于办理涉争房屋国有土地使用权转移登记手续过程中己方所负之义务，故被告应当依约及时协助原告进行办理，即应于2012年7月5日之前协助原告办理涉争房屋国有土地使用权转移登记。鉴于涉争房屋分户产权办理时间为2012年8月13日，且被告未提交证据证明其逾期办理有正当理由，故应依双方补充协议第六条之约定承担相应的违约责任，即每延期一天，按原告已付购房款的万分之一承担违约金。同时，被告已于2012年8月13日办理完毕涉争房屋国有土地使用权转移登记手续，原告已取得涉争房屋的国有土地使用权证，故于本案中，因原告已支付购房款340806.88元，故被告依约应以该购房款340806.88元为基数，并按每日万分之二向原告自2012年7月5日起至办证完毕之日即2012年8月13日止的违约金。
三、关于约定违约金是否存在过高情形的问题。对于双方约定之逾期办理国有土地使用权证的违约金，因被告主张上述约定违约金过高并请求法院予以调整，且原告并无证据证明其实际损失，故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本院综合权衡本案被告逾期时间、被告过错程度及预期利益等因素，对该约定违约金予以调整。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于正确适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款，第七十五条之规定，判决如下：
一、被告四川园丁房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李庆荣、杨秀挺支付违约金70元。
二、驳回原告李庆荣、杨秀挺的其他诉讼请求；
减半收取的案件受理费25元，由被告四川园丁房地产开发有限公司承担。（此款原告已预交，被告在履行上述判决第一项确定的给付义务时一并向原告支付）。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 仇金玛
二〇一三年六月十日
书 记 员 苏 露