湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0302民初3940号
原告（反诉被告）：湖南华商纵横精英企业管理咨询有限公司，住所地湘潭市雨湖区雨湖路街道车站路17号1单元401号。
法定代表人：黄平。
委托诉讼代理人：唐云仁，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：张木贞，女，该公司工作人员。
被告（反诉原告）：湘潭莱德凡招商管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区云塘街道韶山中路89号中荣时代广场8层802室。
法定代表人：丁金山。
委托诉讼代理人：熊英，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：张玲，湖南同升律师事务所律师。
原告（反诉被告）湖南华商纵横精英企业管理咨询有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）湘潭莱德凡招商管理有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月19日立案后，原告在本案审理过程中，向本院申请诉讼保全，本院依法作出（2017）湘0302民初3940号民事裁定书，裁定准许对被告的财产进行诉讼保全，保全金额为500000元。本案依法适用普通程序，组成合议庭于2018年1月30日公开开庭进行了审理。在庭审过程中，被告提起反诉，本院经审查后，依法受理，并将反诉与本诉合并审理。2018年3月9日，本院再次开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人唐云仁、张木贞，被告的法定代表人丁金山及其委托诉讼代理人张玲、熊英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、判令被告退还原告保证金600000元；3、判令被告赔偿原告损失311000元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。
事实与理由：原、被告于2017年8月1日签订《租赁合同》，约定被告将其位于湘潭市产（约20150平方米）出租给原告用于开发与经营，原告向被告支付保证金600000元，并需支付门面租金。合同签订后，原告积极履行合同义务，按约支付了保证金及部分门面租金。被告未能按约做好场内散户的协调工作，导致场地至今无法整体合规移交，该行为严重违反了合同约定的义务。现部分业主明确告知原告不接受涉案的租赁合同，阻碍原告的施工和经营，并向政府机构上访。场内的部分经营商户以该栋楼部分业主主张权利不移交经营场地，导致商场不能如期开业为由，拒不上交房租费，并要求解除合同，赔偿装修、经营损失等，给原告造成了极大的损失。原告认为，被告未及时有效的履行其协调义务，导致其主给付义务无法实现，原告无法对租赁物开发和经营，无法实现其合同目的，该情形符合合同法规定的合同解除情形，据此原告提起诉讼，请求判如所请。
被告辩称，一、被告已经全面履行合同，不存在任何违约行为。被告系经中荣商厦业主合法授权，以公司名义与原告签订涉案租赁合同，已按照涉案租赁合同的约定将租赁场地及资产以现状交付给原告，并由原告实际租赁使用。另2017年8月1日，原、被告共同向该商场内租赁户发出告知函，告知商场由原告统一经营，并确认商场内所有商户按原合作条件平移给原告进行管理。8月8日，通过登报公告的方式，被告向商场全体业主告知涉案合同签订的事实，并要求全体业主尽快办理相关确认手续，同时通过QQ群公告了涉案租赁合同的主要内容。二、本案不符合合同解除条件和情形，原告要求解除合同，退还保证金、赔偿违约损失于法无据。租赁场地、设施均已按照现状实际移交至原告，被告履行了租赁合同主给付义务。对有无授权的问题，涉案租赁物产权属全体中荣业主，被告有业主代表以股东会成员的合法授权，该事实在涉案合同签订之初原告就知晓并明确；在双方签订涉案租赁合同并进行联合公告后，合同权利义务发生了变更，原告承接了负责与中荣业主直接签订租赁协议的义务，适租场地的理清应由原告切实推进。综上，原告的诉请应当予以驳回。
被告向本院提出反诉请求：1、判令原告支付被告租金291572元及滞纳金4519元（按每日万分之五标准自2018年1月1人暂计算至2018年1月31日，并按上述标准自2018年2月1日计算至款项实际付清之日止）；2、判令原告承担逾期支付保证金的利息损失3900元，以100000元保证金为基数，按日千分之三的标准计算，自2017年7月22日起算至2017年8月3日止；3、判令原告向被告支付办公经费200000元及负一楼游泳馆收益10000元；4、判令原告承担欠付负一楼的租赁费用175000元（暂计算至2018年1月31日止，2018年1月31日之后按实际租用时间据实支付）；5、判令原告负担反诉受理费用。事实与理由：根据原、被告双方于2017年7月16日签订的《租赁合同》，租赁期限为2017年8月1日至2025年7月31日，前5个月为免租期，租金从2018年1月1日开始计算，每月租赁为291572元。自2017年12月31日免租期结束后，原告即应当支付租金，至起诉时被告欠付原告租金291572元，该欠付租金按照涉案合同的约定应当支付滞纳金，滞纳金按日万分之五计算，至起诉时应支付滞纳金4519元。保证金部分，涉案合同约定的保证金金额为600000元，应自涉案合同签订生效之日起五个工作日内支付100000元，2017年10月1日前付清600000元，未按时支付的，每逾期一天按拖欠款项总额的日千分之三支付违约金。原告应于2017年7月22日前支付10万元保证金，但原告直至同年8月3日才支付，应承担3900元的逾期违约金。2017年8月16日，原、被告签订了《补充协议》，约定原告应每月支付被告办公费用50000元，现已欠付4个月，合计为200000元。原告还应当将负一楼游泳馆原属于被告的收益每年40000元转付给被告，截止至2017年12月31日，原告欠付负一楼游泳馆收益为10000元。另外，根据涉案租赁合同第二条第一款第3项的约定，2017年8月1日后负一楼至五楼及所有相关物业场地所发生的一切债权债务及法律责任由原告负担。现租赁的负一楼部分的业主是湘潭市人民防空办公室，自2017年8月1日起欠付湘潭市人民防空办公室租金175000元应由原告承担。综上，原告应支付被告各项费用共计684991元。
原告针对反诉答辩称，一、涉案租赁合同、补充协议均系无效合同，被告并未取得全体业主的授权。二、被告所提出的部分诉请合同中并未约定，其主张无事实依据。
本院经审理查明，确认以下法律事实：
一、业主授权及被告公司成立的事实。
2016年10月-11月左右，湘潭市雨湖区韶山路基建营中荣时代广场铺面的部分业主向案外人刘亮华、朱文莉、尹建德、熊瑛、刘建明、谭红梅、吴跃出具授权委托书，该授权委托书载明的授权委托事项为：1、委托人全权委托受托人在委托人名下的铺位号区域内办理成立业主委员会或其他合法业主自治机构事宜，代表委托人行使选举权和表决权。2、委托人全权委托受托人办理其名下商铺的对外租赁事宜，并代表委托人签订租赁合同。3、授权期限自双方签订之日起至2020年5月1日止，到期后双方如无异议，此合同可顺延五年。该7名受托人尚未取得湘潭市雨湖区韶山路基建营中荣时代广场铺面的全体业主的授权，其在接受部分业主的授权后，于2016年12月8日成立了湘潭莱德凡招商管理有限公司，公司注册资本为50000元，经营范围为企业管理（不得从事吸收存款、集资收款、受托放款、发放贷款等国家金融监管及财政信用业务）、物业管理、房屋租赁、餐饮管理、物流信息服务；服装、百货、五金、交电、家用电器、办公用品的销售。
二、双方签订涉案合同的事实。
2017年7月16日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁合同》，合同约定：1、租赁场地为湘潭市基建营中荣大厦负1层至5层，经营总面积为20150平方米。计租面积为20150平方米，从2017年8月1日起交付乙方使用，甲方向乙方提供5个月的免租装修期，从2017年8月1日起至2017年12月31日止，从2018年1月1日起开始计租。2、场内所有商户按现状移交，在2017年7月31日前的所有债权、债务由甲方负责，涉及到移交后的甲方债权乙方有义务配合甲方追回。2017年8月1日后负一楼至5楼及相关物业场地所发生的一切债权、债务及法律责任，由乙方负责。3、租赁期限为2017年8月1日至2025年7月31日。4、租金以业主原始投资额为计算标的。2018年1月1日至20128年7月31日，按原始投资额的4%支付租金，每月租金为291572元。2018年8月1日至2019年7月31日，按原始投资额的6%支付业主租金，每月租金为437358元。2019年8月1日至2021年7月31日，按原始投资额的8%支付业主租金，每月租金583145元。2021年8月1日至2022年7月31日，按原始投资额的8.5%支付租金，每月租金为619591元。2022年8月1日至2025年7月31日，按上年年度租金×（1+同期银行1年期整存利率）÷12个月确定租金。5、乙方向甲方支付履约保证金600000元，该保证金不计息。租赁合同签字生效后五个工作日内支付100000元至甲方指定账户，在2017年10月1日前付足600000元。如在约定时间内乙方不能付足保证金，则视为乙方违约，若乙方未按时付足保证金，每逾期一天甲方加收乙方拖欠款项总额的千分之三的违约金，并由此产生的一切后果由乙方负责。6、甲方保证拥有合法的租赁权，并提供相应有效的法律证明文件复印件，对合同所签订的租赁期限与业主授权委托的期限差异甲乙双方共同解决。甲方负责做好业主工作，将本合同意愿传达到全体业主，与业主签订本合同确认书，并认可该确认书为本合同的重要部分。7、乙方应按时足额交纳租金，如逾期5日未给付全部租金，未付部分租金按日加收万分之五的滞纳金，逾期30日未支付全部租金，甲方有权采取强制措施（包含但不限于停止供电、供水等），并有权单方解除合同并收回商铺。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
2017年8月16日，原、被告签订《补充协议》，约定：1、自2017年8月1日起至2017年12月31日，原告按月支付被告办公费用50000元，在每月的15日前支付至被告指定账户。2、负一楼游泳馆的原归属被告部分收益每年40000元，由原告代为收取后转交给被告，作为被告的办公费用。该协议还对其他事项进行了补充约定。
三、合同履行的事实。
涉案租赁合同签订后，被告将租赁物以现状方式交付给原告，并办理了办公资产、资质文件、租赁合同的移接手续，原告向被告支付保证金600000元。2017年8月1日，原、被告共同向中荣大厦各商户出具一份《告知函》，告知涉案合同签订事宜，并明确双方决定于2017年8月1日起将现有商场所有区域的经营管理权全部平移给原告进行运营管理，商场内所有商户按原合作条件进行平移。同年8月8日，被告通过登报方式向中荣时代广场1-5层全体业主发布公告，载明“自心连心百货中荣店闭店以来，由业主授权代表组建的湘潭莱德凡招商管理有限公司对商场进行运营管理，经过业主代表和业主们的共同努力，与湖南华商纵横经营企业管理咨询有限公司进行多轮谈判，最终于2017年7月16日签订了整租《租赁合同》。为尽快完善各项手续，支持商场发展，减少业主损失，请业主于2017年9月1日起，来商铺所在地负一楼书城业主之家办理相关确认手续，具体内容及相关文件请进入QQ群中荣业主超级群（QQ号71×××26）查阅，联系电话181××××0225。”同时，原、被告与中荣大厦部分商户签订了《三方协议》，约定将商户交与被告的履约保证金及租金移交给原告，并将商户与被告签订的《租赁合同》的权利义务转让给原告。在原告接受经营管理后，该商厦的部分业主以涉案合同签订并无其授权，或是未收取租金为由，对原告的经营管理提出异议，要求收回相应门面，并向相关的政府部门反映，导致商场内的部分商户向原告发函要求退还保证金、停止履行租赁合同。
以上事实有双方签订的《租赁合同》、《补充协议》、授权委托书、告知函、公告、《三方协议》及庭审当事人陈述予以证实。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，租赁物为湘潭市基建营中荣大厦负1层至5层，被告作为租赁合同的出租方，从庭审查明的事实可知，其并非租赁物的所有权人，亦未得到涉案租赁物全部所有权人的授权，其没有处分权而处分他人财产，行为构成无权处分，且在签订涉案合同后并未得到权利人追认，亦未取得处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无权处分只有经权利人追认或订立合同后取得处分权，所签订的合同才生效，反之合同无效，即涉案租赁合同为无效合同。合同无效，自始没有法律约束力，依据合同所取得的财产应当予以返还，故对原告要求被告返还保证金600000元的诉请，本院依法支持。对原告提出的损失请求，因对损失部分原告未能提供证据，该项请求无事实依据，本院不予支持。对被告提出的反诉，其诉请主张均是以合同生效为前提，而根据前述认定，涉案合同为无效合同，被告的各项反诉请求无法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十七条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）湘潭莱德凡招商管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告湖南华商纵横精英企业管理咨询有限公司保证金600000元。
二、驳回原告（反诉被告）湖南华商纵横精英企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）湘潭莱德凡招商管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16500元，财产保全费3020元，共计19520元，由原告（反诉被告）湖南华商纵横精英企业管理咨询有限公司负担6700元，由被告（反诉原告）湘潭莱德凡招商管理有限公司负担12820元。反诉受理费5325元，由湘潭莱德凡招商管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 黄正林
审 判 员 暨立春
人民陪审员 吴 觅
二〇一八年四月十六日
书 记 员 黄 雯
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。