江西省萍乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣03民终346号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：闫峰，男，1962年10月5日出生，汉族，住萍乡市，
委托诉讼代理人：钟鹏程，江西公平律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：翁新跃，男，1971年1月14日出生，汉族，住萍乡市，
上诉人闫峰与被上诉人翁新跃房屋租赁合同纠纷一案，萍乡市安源区人民法院作出（2015）安民初字第1131号民事判决，双方对该判决不服，均向本院提起上诉。本院经审理，于2016年4月21日作出（2016）赣03民终91号民事裁定书，将该案发回萍乡市安源区人民法院重审。萍乡市安源区人民法院另行组成合议庭对该案进行了审理，并于2017年3月31日对该案作出（2016）赣0302民初898号民事判决。上诉人闫峰不服，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人闫峰及其委托诉讼代理人钟鹏程，被上诉人翁新跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
闫峰上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三、四项，并依法作出公正判决；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定《房屋租赁合同》无效错误。已办理产权证的房屋面积为773.032平方米，另约有6830平方米未办理产权证，上诉人认为租赁合同应属部分有效和部分无效。二、一审判决认定部分事实不清。对租赁合同的处理应区分有效部分的处理和无效部分的处理，一概认定为无效合同，对上诉人不公。1、一审判决未对有权属证书部分房产的装修与未办理房产证部分房屋的装修分别评估不当。有效部分上诉人具有解除权，无效部分则按《合同法》的规定进行处理。2、一审对上诉人的损失未予计算。被上诉人装修破坏房屋主体结构，且占用出租房屋，而对房屋使用费一审未计入上诉人的损失范围。3、上诉人要求对破坏的房屋结构进行评估，但一审未予准许。4、一审将可拆除不锈钢铁架计入被上诉人损失不当。5、一审认定萍乡市安源区城管局多次到现场要求翁新跃停止施工与事实不符。
翁新跃辩称：本人与闫峰于2015年4月22日签订房屋租赁合同且支付了5万元押金。合同明确约定，因租赁房屋大部分属于违章建筑，闫峰应无条件配合本人，如处理不当，造成的损失应全部由闫峰负责。由于消防审批没通过，本人多次告知上诉人，上诉人以在外为由，要求本人自行解决。本人向处、镇、区等政府部门递交了报告，政府很重视。在积极配�政府的时候，上诉人一直催促本人要完成50万元装修投资。本人深知消防不到位，所有装修投资都将白白浪费，故未按对方的进度要求进行装修，但装修一直未停止。一审经评估，房屋装修评估价为25.6万元，虽然还有其他一些费用未计入评估价中，但本人只想早早了结本案未予追究，希望法院公正、公平处理本案。
闫峰向一审法院起诉请求：1、解除其与翁新跃于2015年4月22日签订的《房屋租赁合同》；2、翁新跃所装修部分及5万元保证金归闫峰所有；3、翁新跃赔偿未经闫峰同意装修而破坏房屋所造成的2万元损失；4、本案司法鉴定费及案件受理费由翁新跃承担。
翁新跃向一审法院反诉请求：1、闫峰支付翁新跃双倍保证金10万元、装修款695281.3元，共计795281.3元；2、本案诉讼费及相关费用由闫峰承担。
一审法院认定事实：翁新跃为建立一站式建材家具商场，于2015年4月22日与闫峰签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲（闫峰）、乙（翁新跃）双方本着平等、自愿、公平诚信的原则，经双方协商就乙方承租甲方所全权拥有的房屋达成如下：一、出租房屋情况：1、该房屋坐落于萍高与萍安十字交叉口，靠高专方向，2、建筑面积2500平方米/层，三层约7500平方米，3、房屋有部份产权（见附件）部份违章建筑，因此甲方有义务协助乙方处理周边和政府因此栋房屋所产生的任何纠纷。如纠纷处理不当，造成乙方任何直接经济损失，由甲方全权负责，装修按五年折旧计算，电梯消防钢结构按十年折旧计算。二、租赁用途，乙方租赁甲方房屋不得从事违法经营及活动，不得从事有污染的行业，除此之外，甲方无权干涉乙方在此出租房屋里和租赁期的经营范围，因此甲方也不承担乙方所产生的任何债权债务。三、交付日期与租赁期限：双方自合同签字之日起生效至2021年元月1日止，其中自签字之日到2015年12月31日前的日期是甲方赠送给乙方的装修期，实际租金从2016年元月1日起开始实际计算支付，装修期间与实际租期具有同等法律效力，房屋由乙方全权支配使用；一层以往租户乙方按甲方意思同意在签字之日起两至叁个月内无条件搬迁，乙方不承担任何责任，由甲方全权处理；如租户不搬迁而影响乙方正常装修及开业，由甲方无条件承担乙方的全部经济损失。四、租金支付期限：1、甲、乙双方约定租金为每年人民币10万元整；2、乙方从2015年12月1日起，每月1号前支付下月房租（如1号逢节假日推后至第一个工作日）；3、若乙方逾期15天以上不交房租，甲方可视为乙方单方终止合同，经双方协商不成，甲方可无条件终止合同，乙方承担全部责任，乙方保证金及全部装修、设备投资无偿归甲方所有；4、合同期满时，甲、乙双方就当时行情协商调节房租价格，乙方若不愿续租，需提前两个月告知甲方，若乙方愿续租，在同等条件下，乙方有绝对优先任何人的权力包括甲方。五、保证金和其他费用：1、甲、乙双方自签字之日起，乙方需向甲方支付租房、保证金伍万元，此伍万元保证金到2016年元1日交付房租时抵用；2、租赁期间，该房屋产生的水、电费以及乙方投入的设备维护费，由乙方自行承担，甲方只对此栋房屋主体安全维护负责；3、乙方在装修期间，在得到甲方认可的前提下方可进行改造，产生的费用由乙方承担，到乙方终止合同时，经甲方认可改造的地方，甲方不得提出还原的要求，甲需要还原由甲方自行承担责任；4、乙方每年应支付甲方房屋改造成本费用分别为2016年50万元整，2017年70万元整，2018年90万元整，2019年110万元整，2020年130万元整，按付房租时间每月支付；5、如乙方应付给甲方房屋改造费用逾期15天以上未交，与乙方房租逾期同样处理。六、解除合同的条件：1、遇到不可抗拒的自然灾害，双方不承担责任；2、甲方无故终止合同，甲方应无条件赔偿乙方一切经济损失；3、乙方若提出终止该合同，乙方对此房屋所有的投资、装修及设备自动归甲方所有（除甲方解除，经双方协商同意除外）。七、其他：1、三层屋面甲方赠送乙方无偿全权使用（可做钢结构等其使用年限与1到3层同步）；2、三层以上外墙面原则归甲方使用，但甲方应考虑乙方自家商场广告位置，合理安排部分位置给乙方无偿使用；3、自合同签字之日起，乙方两个月内装修投资未达50万元以上，甲方可视乙方自动放弃承租权，可以单方终止合同，乙方保证金可被甲方无条件没收，已装修部份归甲方所有。八、本协议自双方签字之日起付完保证金后生效，本协议一式肆份，各执两份，具有同等法律效力。双方在该协议上签字，翁新跃于当日即2015年4月22日向闫峰支付房屋租赁保证金50000元，闫峰向翁新跃出具了收条。后翁新跃按约进场对租赁房屋进行装修（并在房屋外墙打出了高专建材家具城的广告），因闫峰认为翁新跃没有按合同约定在规定期间内投入装修款50万元，于2015年6月22日找到翁新跃要求终止合同履行，双方未能达成一致意见，引起本案纠纷。
另查明，按双方签订的《房屋租赁合同》约定，涉案房屋的建筑面积每层约2500平方米，三层共计约7500平方米；涉案房屋的两本所有权证，其中一本登记的建筑面积为302.46平方米，另一本登记的建筑面积为470.57平方米，共计建筑面积773.032平方米；其他涉案房屋面积没有依法登记，亦未办理规划。在翁新跃装修施工期间，因缺�必要的规划、城管等手续，萍乡市安源区城管局多次到现场要求翁新跃停止施工。
再查明，经一审法院依法委托司法鉴定，2016年10月31日，萍乡公平司法鉴定中心针对闫峰的关于2015年6月24日前翁新跃租赁闫峰房屋装修实际工程造价鉴定申请，向一审法院出具赣萍鉴字[2016]第20号司法鉴定意见书，审核确认工程造价金额为250581.78元。2016年11月3日，萍乡公平司法鉴定中心针对翁新跃的鉴定申请，以其经多次催缴而未缴纳鉴定评估费用为由，向一审法院出具评估鉴定项目退回函。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工�规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。闫峰提供的租赁物存在大部分房屋面积未取得规划许可的情况（至今亦未取得相应的规划许可），双方租赁合同约定的租赁面积三层近7500平方米，其合法登记的房屋面积仅为773.032平方米，即未取得合法产权的房屋面积远大于有合法产权的房屋面积，结合双方的举证、质证及查明情况，未能明确所租赁房屋的合法产权与未取得合法产权的具体区分情况，继续按有效合同认定有违上述法律规定，应当认定该《房屋租赁合同》无效。合同无效为自始无效，即于合同成立时合同约定内容不对当事人产生约束力，不产生合同义务，不产生违约责任。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补�；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方在《房屋租赁合同》中存在“房屋部分违章”的约定内容，可见，闫峰、翁新跃对房屋的有部分面积未取得合法产权的情况是明知的，亦对可能产生的风险是预知的，故导致本案合同无效的过错责任双方应均分，各承担一半。翁新跃向闫峰已支付了保证金50000元，属于闫峰因合同取得的财产，现合同已认定无效，闫峰应当将此款返还给翁新跃。因翁新跃经多次催缴均未缴纳评估鉴定费，致使其提交的鉴定申请被退回，故涉案房屋存在部分装修现值无法查清，其产生的法律后果由翁新跃自行承担。依现有证据查明的情况，翁新跃投资的装修款250581.78元，因闫峰主张装修归其所有，且根据鉴定意见书，其大部分装修已添附在房屋内，不适宜区分、拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除；因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。综上，涉案房屋的装修归闫峰所有，闫峰应支付装修造价的一半即125290.89元给翁新跃。闫峰的其他诉讼请求及翁新跃的反诉请求无证据支持，应予以驳回。经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、闫峰与翁新跃于2015年4月22日签订的《房屋租赁合同》无效；二、闫峰于本判决生效之日起十日内退回翁新跃保证金50000元；三、闫峰于本判决生效之日起十日内支付翁新跃房屋装修款125290.89元，房屋装修归闫峰所有；四、驳回闫峰的其他诉讼请求；五、驳回翁新跃的反诉请求。
二审中，当事人没有提交新证据。二审补充查明：闫峰于2016年5月26日向一审法院提交司法鉴定申请书，要求对翁新跃造成的房屋主体结构损失进行鉴定。2016年7月13日，闫峰主动向法院撤回了鉴定申请。除此，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审的争议焦点包括：一、《房屋租赁合同》的效力应当如何认定；二、闫峰要求翁新跃赔偿房屋损失及支付�屋使用费等主张能否得到支持。关于《房屋租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，闫峰出租的房屋面积共计7500平方米，其中有合法产权的房屋面积仅为773.032平方米，没有合法产权的房屋面积要远远大于取得合法产权的房屋面积。另从闫峰与翁新跃签订的《房屋租赁合同》来看，翁新跃承租闫峰的房屋是为了整体开发利用，即兴建一站式建材家具商场，相关的权利义务亦是按整体租赁形式进行的约定，并未区分合法产权部分房屋出租与未取得合法产权部分房屋出租。据此，本院认为闫峰要求区分房屋产权并以此认定《房屋租赁合同》部分有效、部分无效的上诉意见不能成立。一审判决认定《房屋租赁合同》无效并无不当，本院予以维持。关于闫峰要求翁新跃赔偿房屋损失以及支付房屋使用费的诉讼主张能否得到支持的问题。首先，对于闫峰主张的房屋主体结构遭破坏造成的损失赔偿问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。鉴于闫峰对翁新跃破坏房屋主体结构的事实以及由此造成的损失金额举证不能，故闫峰要求赔偿该项损失的诉讼请求本院不予支持。其次，关于房屋占用费的问题。由于案涉房屋大部分属于违章建筑，且租赁房屋尚在装修期间，翁新跃也未实际投入使用，因此，闫峰要求支付房屋占用费的主张本院不予支持。此外，关于装修形成的不锈钢架的处理问题。闫峰认为该部分属于可拆除部分。是否属于可拆除部分闫峰并未举证证明，也未证实该部分装修的具体价值，故对其主张本院亦不予支持。
综上所述，上诉人闫峰的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2669元，由上诉人闫峰承担。被上诉人翁新跃原二审预交案件受理费11752元予以退回。
本判决为终审判决。
审判长 杨发良
审判员 曾东林
审判员 周丽娜
二〇一七年六月二十九日
书记员 胡 青