广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1971民初21765号
原告：阳某巍，男，1985年8月15日出生，汉族，住湖北省广水市。
委托代理人：张伟奇，广东旗峰律师事务所律师。
被告：邹某昌，男，1974年3月22日出生，汉族，住湖南省岳阳县。
委托代理人：周清圣，广东今久律师事务所律师。
第三人：罗某群，女，1973年7月15日出生，汉族，住广东省东莞市。
第三人：东莞市某房地产中介有限公司，住所地：广东省东莞市常平镇。
法定代表人：郑伟明。
原告阳某巍诉被告邹某昌、第三人罗某群、东莞市某房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月20日作出（2016）粤1971民初4540号民事判决书，被告邹某昌不服判决，上诉至东莞市中级人民法院，东莞市中级人民法院于2017年7月21日作出（2017）粤19民终5070号民事裁定书，裁定撤销（2016）粤1971民初4540号民事判决，该案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2017年10月31日公开开庭进行了审理。原告阳某巍的委托代理人张伟奇，被告邹某昌及其委托代理人周清圣到庭参加诉讼，第三人罗某群、东莞市某房地产中介有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳某巍诉称，在第三人富森房地产公司提供中介居间服务下，原被告于2015年11月5日签订了《房地产买卖合同》，合同约定：原告以880000元的总房价购买被告所有的位于东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科·金域松湖花园29号楼1302号房（附带家私电器）；房屋建筑面积为79.71平方米（以房地产权证为准）；房屋有抵押登记；原告付款方式为银行按揭贷款支付；原告须在2015年11月8日向被告支付50000元作为定金；由被告负责办理赎楼手续，原告向被告支付7000元作为赎楼费用；首期房款170000元（不含定金）应于办理好还清被告的银行按揭贷款后或银行同意原告的按揭贷款后到房管所办理申请转让手续，递件成功后由原告直接支付给被告；剩余房款660000元应于办妥完税或抵押登记后，由贷款银行划入被告在该贷款银行开设的账户内，如因房管所或银行等合同三方以外之原因导致交易迟延，则交易时间相对顺延；合同对申请转让递件过户的时间条件、房产产权现状、房屋的交付使用时间、税费负担、违约责任、送达地址和方式等进行了明确的约定。合同签订后，原告依约向被告支付了定金50000元和赎楼费用7000元，并及时办理了向银行申请按揭贷款的手续，2016年1月13日中国邮政储蓄银行股份有限公司常平支行向原告出具了个人消费贷款审批通知书，原告的个人二手住房贷款申请正式获得银行的书面同意。原告已按合同约定履行完办理房屋产权过户手续前的义务，合同约定的申请转让递件过户的时间条件已经成就。后经第三人的预约通知，原告和被告于2016年1月22日早上到东莞市松山湖房管所办理过户手续，在即将办理前，被告突然提出，因目前市场房价突然上涨，被告表示不愿继续履行合同，除非原告能加价200000元，否则被告表示愿双倍返还原告定金来解除合同。被告的加价要求被原告当场拒绝，被告当场提出请求原告给被告2天的考虑时间。后原告虽多次电话、发函催告被告继续履行合同，但被告均一直坚持拒不继续履行合同。2016年4月28日，被告擅自将案涉房屋出卖给第三方，被告的违约行为致使原告购房的合同目的已从根本上无法实现。为维护自身的合法权益，原告依法向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原被告之间签订的《房地产买卖合同》；2.被告返还购房定金50000元和赎楼费7000元；3.被告支付20%的违约金176000元；4.被告违约给原告造成的房屋价格上涨的可得利益损失692279.43元（原告因被告违约而增加的购房成本与约定的20%的违约金176000元的差额损失，即79.71平方米×21933元/平方米-880000元-176000元=692279.43元）；5.被告支付因被告违约给原告造成的中介费损失20000元；6.本案诉讼费由被告承担。
被告邹某昌答辩称，被告未提出不愿意履行合同，是原告口头不愿意履行，且原告在电话中表示自身资金紧张，首期楼款170000元未准备好导致合同无法履行。在2016年1月21日晚上中介打电话告诉被告说买方银行卡的钱没有准备好，可能第二天上午先给一部分，其余的以后再支付，被告当时就很犹豫，因为被告卖房的原意是急需资金周转，被告就答复第二天到现场再说，第二天中介叫双方过户时，被告和中介先到，被告因很担心就询问原告首期款有无准备好，原告到了时仍提出首期款还没准备好，先缓缓再说，所以原告提出的被告违约不符合事实，也违反常理。被告已经全面履行了合同约定的义务，包括提前还款，结清贷款及配合原告办理银行账户，所以被告均已全部实际履行合同义务。从原告的举动来看，也不符合常理，首先是双方2016年1月22日去现场后，原告两三天后即发出专业的律师函，且起诉后也没有查封房产，显然目的不在于房产，而在于高额的违约金，属于非法获取利益。原被告都已经授权给中介公司的员工进行办理过户手续，授权手续是经过公证的，公证书由中介保管，不需要被告去办理递件手续，中介公司是可以直接办理递件手续的。综上，是原告违约，而非我方违约，请求法院驳回原告诉求。
第三人罗某群、东莞市某房地产中介有限公司没有答辩，在法定期限内亦没有向本院提交任何证据。
经审理查明，2015年11月5日，阳某巍、邹某昌以及第三人东莞市某房地产中介有限公司签订了《房地产买卖合同》（合同编号是20150039），合同约定：阳某巍购买邹某昌所有的位于东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科·金域松湖花园29号楼1302号房（附带家私电器，产权证号为1700878995），成交价为880000元。房屋建筑面积为79.71平方米（以房地产权证为准）；房屋有抵押登记；阳某巍付款方式为银行按揭贷款支付；阳某巍须在2015年11月8日向邹某昌支付50000元作为定金；首期房款170000元（不含定金）应于办理好还清邹某昌的银行按揭贷款后或银行同意阳某巍的按揭贷款后到房管所办理申请转让手续，递件成功后由阳某巍直接支付给邹某昌；剩余房款660000元应于办妥完税或抵押登记后，由贷款银行划入邹某昌在该贷款银行开设的账户内。如因房管所或银行等合同三方以外之原因导致交易迟延，则交易时间相对顺延；双方同意由邹某昌办理赎楼手续，阳某巍向邹某昌支付7000元作为赎楼费用；因邹某昌违反合同约定，如拒不提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同项下义务，则逾期未超过10天的，违约方须按逾期每日总楼价的1%向守约方支付违约金，逾期超过10天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价20%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还。若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1%支付违约金。合同未明确约定履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知之日起五天为履行期限。
2015年11月5日、6日，阳某巍分别支付定金20000、30000元，2015年11月6日阳某巍支付赎楼费7000元。2016年1月13日阳某巍获得贷款银行的通知书，通知阳某巍的贷款660000元已审批通过。经东莞市富森房地产中价有限公司的预约通知，阳某巍和邹某昌于2016年1月22日早上到东莞市松山湖房管所办理过户手续，2016年1月22日，阳某巍、邹某昌双方没有顺利完成过户手续。2016年1月26日，阳某巍向邹某昌出具催告函，郑重要求邹某昌收函后三日内联系阳某巍并到松山湖房管所履行过户手续，否则，视为邹某昌单方无故毁约，阳某巍有权按照合同约定追究邹某昌相关违约赔偿责任。邹某昌收到催告函后，没有向阳某巍作出任何书面有效回复。在邹某昌没有解除和阳某巍签订《房地产买卖合同》的情况下，2016年3月1日，邹某昌与案外人李娥辉签订了《房屋买卖合同》，并于2016年4月11日到松山湖房地产交易所签订了《房地产买卖合同》（合同编号是Z20160411A39CCB59763）,2016年4月28日，案涉房产已出售给案外人李娥辉，备案合同显示价款为900000元。
在重审案件庭审过程中，邹某昌提交收件收据和公证费发票，证明邹某昌并非不愿意履行过户手续，邹某昌已将过户的手续全部授权给东莞市某房地产中介有限公司，履行过户手续无需邹某昌出现即可办理。由于阳某巍没有准备好首期款，违约造成合同无法履行。阳某巍对其提交收件收据和公证费发票三性不予确认，东莞市某房地产中介有限公司能将案涉房屋过户给阳某巍不符合客观事实，由于案涉房屋价值快速增长，邹某昌临时加价才是合同无法履行的真实原因。
以上事实，有阳某巍提交的《房地产买卖合同》（合同编号是20150039）及家私电器清单、收款证明、中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表以及审批通知书、催告函及EMS快递单、查询记录、收款收据，邹某昌提交的房屋买卖合同、《房地产买卖合同》（合同编号是Z20160411A39CCB59763）、借记卡账户历史明细清单、房款情况，收件收据、公证费发票以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，阳某巍、邹某昌签订的《房屋买卖合约》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，对双方具有约束力。关于邹某昌是否需要退还定金、赎楼费、支付违约金等问题具体分析如下：
一、关于邹某昌是否应支付违约金问题。按合同约定原、被告双方应当在办理好邹某昌还清银行按揭贷款后或银行同意阳某巍的按揭贷款后到房管所办理申请转让手续，递件成功后，由阳某巍将首付款170000元支付给邹某昌。阳某巍已按合同约定支付了定金50000元，赎楼款7000元。2015年11月9日，邹某昌申请了提前还款，并于2015年11月18日还清案涉房屋的贷款。2016年1月13日阳某巍获得贷款银行的通知书，通知阳某巍的贷款660000元已审批通过。至此，申请办理案涉房屋的过户手续条件已成就，邹某昌、阳某巍双方应负同时履行义务，阳某巍应委托其家人向邹某昌办理汇款手续，邹某昌、阳某巍办理案涉房屋过户手续同时履行，2012年1月22日，邹某昌、阳某巍双方无法办理过户手续，由于邹某昌、阳某巍对当天无法过户原因不统一，邹某昌、阳某巍至今均没有向法院提交有效证据证明何方具有过错行为，本院对此不予认定。2016年1月26日，阳某巍向邹某昌发出催告函，要求邹某昌配合办理过户手续且邹某昌已收到该函件，该函件已充分证明阳某巍已准备好首期款，要求邹某昌办理过户手续，邹某昌收到函件后没有任何有效的回复，未配合阳某巍办理过户手续。在阳某巍、邹某昌以及第三人东莞市某房地产中介有限公司签订了《房地产买卖合同》（合同编号是20150039）尚未解除的情况下，擅自于2016年3月1日邹某昌与案外人李娥辉签订了《房屋买卖合同》，将案涉房屋卖给案外人，存在明显过错行为。在重审案件审理过程中，邹某昌提交收件收据和公证费发票，主张过户手续全部授权给东莞市某房地产中介有限公司，履行过户手续无需邹某昌出现即可办理的主张，因为邹某昌没有提交相关的公证书，无法显示其公证书内容，而且东莞市某房地产中介有限公司未征得邹某昌同意，将案涉房产直接过户给阳某巍不符合过户操作规范，故邹某昌主张无需其出现即可过户的主张，本院不予支持。由于邹某昌存在明显过错行为和违约行为，造成案涉房屋无法向阳某巍履行，属于邹某昌违约，邹某昌应按合同约定承担定金责任或违约金责任，现阳某巍主张违约金责任，故对于阳某巍要求邹某昌支付房屋总楼价20%的违约金176000元的诉请，本院予以支持。
二、关于定金、赎楼费用。邹某昌违约，擅自将案涉房屋转证给案外人，造成在阳某巍、邹某昌以及第三人东莞市某房地产中介有限公司签订的《房地产买卖合同》无法履行，本院依法解除双方签订的房地产买卖合同。合同解除后，邹某昌应退还已收取的定金50000元、赎楼费7000元。
三、关于中介费。邹某昌主ＸＸ某巍实际向东莞市某房地产中介有限公司交纳中介费为7500元，但没有任何的证据加以证明，本院不予支持。阳某巍交纳中介费用20000元，有东莞市某房地产中介有限公司出具财务专用章的收款收据予以证实，属于阳某巍的直接经济损失，阳某巍主张邹某昌赔偿中介费用20000元，本院予以支持。
四、关于案涉房屋价格上涨导致的可得利益损失。房管所备案合同显示邹某昌将案涉房屋出售给案外人李娥辉，价款为900000元，价款与阳某巍、邹某昌双方的交易价款相当，而且，阳某巍、邹某昌阳某巍、邹某昌以及第三人东莞市某房地产中介有限公司签订了《房地产买卖合同》（合同编号是20150039）约定违约方支付房屋总楼价20%的违约金，是双方预先对违约方给守约方设定合理的赔偿数额，故对阳某巍主张的可得利益损失，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告阳某巍、被告邹某昌及第三人东莞市某房地产中介有限公司之间签署的编号为20150039的《房地产买卖合同》；
二、被告邹某昌应在本判决生效之日起三日内退还原告阳某巍定金50000元、赎楼费7000元；
三、被告邹某昌应在本判决生效之日起三日内支付原告阳某巍违约金176000元；
四、被告邹某昌应在本判决生效之日起三日内赔偿原告阳某巍中介费20000元；
五、驳回原告阳某巍的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费13252.79元（原告已预交），由原告阳某巍负担9705.74元，被告邹某昌负担3547.05元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 陈渭强
审 判 员 李淑萍
人民陪审员 陈俊杰
二〇一七年十二月十五日
书 记 员 徐慧英
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。