浙江省绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0603民初3426号
原告（反诉被告）：浙江恒景置业发展有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区夏履镇。统一社会信用代码：913306217470437114。
法定代表人：夏柏潮，公司董事长。
委托诉讼代理人：孔森鑫、韩燕华，浙江鉴湖律师事务所律师。
被告（反诉原告）：浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区市心北路与建设一路交叉口华瑞中心1、2层。统一社会信用代码：91330109704285120J。
法定代表人：来尧璋，公司总经理。
委托诉讼代理人：范正刚，公司工作人员。
原告（反诉被告）浙江恒景置业发展有限公司（以下简称恒景置业公司）与被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司（澳门豆捞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，恒景置业公司于2017年4月17日向本院申请冻结澳门豆捞公司的银行存款172.281万元或者查封、扣押其相应价值的财产，本院经审查依法予以准许，并已执行。恒景置业公司的委托诉讼代理人韩燕华、澳门豆捞公司的委托诉讼代理人范正刚到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解，本院依法予以准许，后和解未成。本案现已审理终结。
本诉原告恒景置业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付租费156.858万元及违约金13.723万元（违约金仅算至2017年3月15日，此后的利息按银行同期贷款利率的四倍判至实际履行日），合计170.581万元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年4月15日原告与被告签订一份租赁合同，约定原告将座落在柯桥笛扬路1084、1086号房屋出租给被告，租期至2013年4月14日，租期即将到期时，上述双方及恒柏集团于2013年4月1日签订补充协议，约定延长租期一年，在该补充协议到期时，上述三方又于2014年6月12日签订一份新的补充协议，约定再次延长租期5年，自2014年4月15日到2019年4月14日止。上述租赁协议及补充协议均对租金及违约金等作了明确约定。2015年4月15日因被告未支付2015年4月15日至2016年4月14日的前半年度租金489800元，原告遂向法院提起诉讼，法院于2015年6月30日判决被告继续履行合同及支付2015年4月15日至2015年10月14日的半年租金与违约金。被告因不服判决，向绍兴市中级人民法院及浙江省高院提起了上诉及申诉，但均被驳回。判决生效后，原告已向法院申请执行，被告已履行完毕。但上述判决后的2015年10月15日至2017年4月14日的租金156.858万元及截止2017年3月15日的违约金13.723万元，合计170.581万元尚未支付。为此，原告依法诉至法院，望依法从速裁处。
本诉被告澳门豆捞公司辩称，第一，原告诉请的2015年10月15日至2016年10月14日期间的租金已过一年诉讼时效期间；第二，原告诉请的租金没有法律依据，而且计算错误，被告在本案之前已将租赁房屋返还原告，至今一直没有使用，承租该房屋而设立的分公司也已于2017年4月注销；第三，原告主张的违约金没有依据，被告不存在违约情形，且违约金金额明显高于实际损失。
反诉原告澳门豆捞公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除反诉原、被告双方签订的《租赁合同》；二、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告签订的《租赁合同》约定由反诉原告承租反诉被告位于绍兴市柯桥区笛扬路1084、1086号房屋。合同到期后，双方又续签了两份补充协议，将租赁期限由原来的2013年4月15日延长到2019年4月14日。但反诉原告因经营亏损，于2015年4月14日主张解除《租赁合同》，并将租赁的房屋腾退，将房屋钥匙返还给反诉被告。自此该房屋一直空置，租赁合同处于中止状态。反诉原告租赁涉争房屋的目的是为了经营餐饮企业，但合同现在不存在履行的客观基础。基础此，合同已无法继续履行，故反诉原告认为合同应解除。其次，涉争的部分房屋产权已经发生变化，反诉被告对该部分房屋无权处分。为此，反诉原告提出反诉，望判如所请。
本院经审理认定如下事实：2008年4月15日，恒景置业公司与澳门豆捞公司签订《租赁合同》一份，约定由恒景置业公司将其所有的坐落于绍兴市柯桥区笛扬路1084、1086号房屋出租给澳门豆捞公司使用，租赁房屋建筑面积1390.71平方米；租赁期限自2008年4月15日至2013年4月15日；房屋总租金合计394.87万元整，设备维护费合计20.306万元整，房屋先付租金后使用，租金按年结算，如逾期支付，从逾期之日起支付每日千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金及相关费用为止；在租赁期间，任何一方无正当合法理由要求另一方解除合同，如另一方因此而遭受的损失大于违约金的，超过违约金的损失则应当据实赔偿，守约方并有权要求违约方继续履行该合同。双方还约定了其他事项。
2013年4月1日，恒景置业公司、澳门豆捞公司及恒柏集团有限公司签订《补充协议》一份，约定房屋续租一年，自2013年4月15日至2014年4月14日止；租金为67.96万元，设备维护费为30万元，澳门豆捞公司在该协议签订之七个工作日内付清；恒景置业公司于2013年4月15日将2008年4月15日签订的《租赁合同》及该协议达成的续租事宜项下的出租人的权利、义务全部转让给恒柏集团有限公司，转让期限为一年，至2014年4月14日止，期间由恒柏集团有限公司行使出租人的权利，承担出租人的义务，澳门豆捞公司同意接受，但恒景置业公司仍对恒柏集团有限公司履行义务承担连带责任；该补偿协议构成《租赁合同》不可分割的一部分，具有同等法律效力。三方还约定了其他事项。
2014年6月12日，恒景置业公司、澳门豆捞公司及恒柏集团有限公司又签订《补充协议》一份，约定：房屋续租五年，自2014年4月15日至2019年4月14日止；租期2014年4月15日至2015年4月14日止，全年租金为97.96万元整，澳门豆捞公司必须在2014年6月14日之前支付48.98万元，余款48.98万元必须在2014年9月15日前付清；租期2015年4月15日至2016年4月14日止，全年租金为97.96元整，须在2015年3月15日前支付48.49万元，余款48.49万元必须在2015年9月15日前付清；租期2016年4月15日至2017年4月14日止，全年租金为102.858万元，须在2016年3月15日前支付52.858万元，余款50万元必须在2016年9月15日前付清；租期2017年4月15日至2018年4月14日止，全年租金为108万元，须在2017年3月15日前支付54万元，余款54万元必须在2017年9月15日前付清；租期2018年4月15日至2019年4月14日止，全年租金为113.4万元，须在2018年3月15日前支付56.7万元，余款56.7万元必须在2018年9月15日前付清；恒景置业公司于2014年4月15日将2008年4月15日签订的《租赁合同》及该协议达成的续租事宜项下的出租人的权利、义务全部转让给恒柏集团有限公司，转让期限为一年，至2015年4月14日止，期间由恒柏集团有限公司行使出租人的权利，承担出租人的义务，澳门豆捞同意接受，但恒景置业公司仍对恒柏集团有限公司履行义务承担连带责任；转让期限满后，均由恒景置业公司行使该房屋出租人的权利，承担出租人的义务，与恒柏集团有限公司无关。三方还约定了其他事项。
2015年4月15日，恒景置业公司因澳门豆捞公司逾期支付2015年3月15日前应付租金48.49万元而诉至法院，本院经审理于2015年6月30日作出（2015）绍柯民初字第1335号民事判决书，判决：一、原告浙江恒景置业发展有限公司与被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司签订的《租赁合同》及补充协议继续履行；二、被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司应于该判决生效后十日内向原告浙江恒景置业发展有限公司支付租金489800元，并支付该款自2015年3月16日起至判决确定履行日止按中国人民银行同期同类贷款利率4倍的标准计算的违约金。澳门豆捞公司不服该判决，于2015年8月28日上诉至绍兴市中级人民法院，市中院经审理于同年11月17日作出（2015）浙绍民终字第1494号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。后澳门豆捞公司又为此案向浙江省高级人民法院申请再审，省高院经审查于2016年10月17日作出（2016）浙民申617号民事裁定书，裁定：驳回浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司的再审申请。一审诉讼期间，恒景置业公司与平安银行股份有限公司杭州萧山支行（以下简称平安银行萧山支行）于2015年6月19日签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定恒景置业公司将管宁小区第36幢104商号房出卖于平安银行萧山支行，房屋总价款1627990元整。双方于该合同附件三明确，买受人已知悉并充分接受该房屋部分已出租的情况，买受人承诺继续履行上述租赁合同，出租人的全部权利义务由买受人承继，双方应积极办理租约的租赁关系转移事宜。双方还约定了其他事项。现恒景置业公司以澳门豆捞公司逾期支付2015年10月15日至2017年4月14日期间租金，又诉至法院成讼。
同时查明，浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司柯桥分公司住所地柯桥街道××（××路××），于2017年4月1日注销。
上述事实由恒景置业公司提交的房屋所有权证复印件、《租赁合同》、《补充协议》、本院（2015）绍柯民初字第1335号民事判决书、浙江省绍兴市中级人民法院（2015）浙绍民终字第1494号民事判决书、浙江省高级人民法院（2016）浙民申671号民事裁定书、《浙江省商品房买卖合同》、不动产登记查询证明；澳门豆捞公司提交的分公司登记基本情况及当事人在庭审中的陈述等证据证明。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告与被告签订的《租赁合同》及原、被告与恒柏集团有限公司三方签订的《补充协议》，系各方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应当认定有效。各方当事人理应诚信履约，本院（2015）绍柯民初字第1335号生效民事判决书亦判决恒景置业公司与澳门豆捞公司继续履行《租赁合同》及《补充协议》，故恒景置业公司诉请澳门豆捞公司支付到期租金以履行合同义务，于法有据，其合理部分本院依法予以支持。根据2014年6月12日签订的《补充协议》第二条之约定，2015年4月15日至2016年4月14日期间全年租金的余款48.98万元，必须在2015年9月15日之前付清，2016年4月15日至2017年4月14日期间全年租金102.858万元，须在2016年3月15日之前支付52.858万元，余款50万元必须在2016年9月15日之前付清。现恒景置业公司诉请的上述三期租金均已届期，澳门豆捞公司理应按约支付。但三期租金总计应为151.838万元，恒景置业公司诉请156.858万元，确计算有误，本院根据协议约定予以纠正。根据《租赁合同》第五条第3项之约定，澳门豆捞公司如逾期支付租金，应从逾期之日起支付每日千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金及相关费用为止。现澳门豆捞公司逾期支付租金的行为，显已构成违约，恒景置业公司要求澳门豆捞公司支付逾期付款违约金，理由正当，其合理部分应予支持。对于违约金标准，本院（2015）绍柯民初字第1335号生效民事判决结合案件实际已依法调整为中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准，本案案情与该案基本一致，故仍参照此标准予以核定。
澳门豆捞公司以营业亏损、经营困难而无法继续履行合同为由，反诉请求解除双方签订的《租赁合同》。对此本院认为，在原、被告未能协商一致解除合同的情况下，澳门豆捞公司主张的解除事由，并非法定解除情形，也不具备合同约定的解除条件。澳门豆捞公司以腾退租赁房屋、注销分公司等形式单方要求解除租赁合同的行为，并不导致租赁合同解除。故澳门豆捞公司要求解除《租赁合同》的反诉请求，理据不足，本院不予支持。
澳门豆捞公司抗辩主张，恒景置业公司诉请的2015年10月15日至2016年10月14日期间租金已过一年诉讼时效。对此本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”现恒景置业公司诉请的三期租金，最后一期租金的付款日期为2016年9月15日，恒景置业公司于2017年4月17日为本案纠纷诉至本院，期间并未超过一年。故澳门豆捞公司的时效抗辩，理由不能成立，本院不予采纳。
澳门豆捞公司又抗辩主张，恒景置业公司已非案涉租赁房屋中管宁小区第36幢104商号房产权人，故无权收取该房产相对应的租金。对此本院认为，根据买卖不破租赁原则，租赁合同效力并不受租赁房屋买卖影响，在租赁合同未解除的情况下，恒景置业公司并未通知澳门豆捞公司租赁合同权利转让，即该转让对澳门豆捞公司不发生效力，基于合同相对性原则，恒景置业公司有权向澳门豆捞公司收取相应的租金。故澳门豆捞公司的该项抗辩，理由也不能成立，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司应支付原告（反诉被告）浙江恒景置业发展有限公司2015年10月15日起至2017年4月14日止的租金合计1518380元，并支付该款中489800元自2015年9月16日起算、528580元自2016年3月16日起算、500000元自2016年9月16日起算均至本判决确定履行日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率四倍计算的逾付违约金，上述款项均限于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、驳回原告（反诉被告）浙江恒景置业发展有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司的反诉请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费20152元，减半收取10076元，保全费5000元，合计15076元，由原告（反诉被告）浙江恒景置业发展有限公司负担482元，由被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司负担14594元。反诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司负担。上述费用限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 王炳江
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 徐春燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁记过予以适当减少。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。