四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终8078号上诉人（原审被告）：成都金阳华英达置业有限公司。住所地：四川省成都市青羊区苏坡中路*号。法定代表人：曾宪佩，总经理。委托诉讼代理人：冉春江，中豪律师集团（四川）事务所律师。委托诉讼代理人：吴洁，中豪律师集团（四川）事务所律师。被上诉人（原审原告）：何蓉，女，汉族，1965年9月8日出生，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：张岚，女，汉族，1983年6月5日出生，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：刘毅，女，汉族，1986年8月2日出生，住四川省彭州市。被上诉人（原审原告）：王建全，男，汉族，1964年9月9日出生，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：张岚，女，汉族，1983年6月5日出生，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：刘毅，女，汉族，1986年8月2日出生，住四川省彭州市。上诉人成都金阳华英达置业有限公司（以下简称金阳华英达公司）因与被上诉人何蓉、王建全房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第1554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金阳华英达公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、改判金阳华英达公司不承担逾期取得楼栋权属证明违约责任和不承担逾期办理房屋产权证的违约责任；3、本案一、二审诉讼费用由何蓉、王建全承担。事实和理由：金阳华英达公司逾期取得楼栋权属证明的责任在于政策变动原因，金阳华英达公司已经在合同约定时间内取得了规划合格证并向房管局提交了办理楼栋权属证明的资料，因此，金阳华英达公司不应承担逾期办理楼栋权属证明的违约责任；金阳华英达公司迟延办理房屋分户产权证书系因税务局系统升级及政策变动原因导致，金阳华英达公司不应承担相应的违约责任；一审法院将何蓉、王建全是否已经交纳办理房屋产权证所需相应资料的举证责任强加给金阳华英达公司没有事实及法律依据；即便金阳华英达公司应承担逾期办理房屋产权证的违约责任，一审法院将逾期取得房屋楼栋权属证明与逾期取得房屋所有权证的违约金计算方式叠加重复，显失公平，且明显不合理；无论是否重复计算违约金，在何蓉、王建全没有任何实际损失的情况下，违约金明显过高，请求予以调低。被上诉人何蓉、王建全辩称，即便存在测绘报告与规划合格证面积不一致的问题，也是金阳华英达公司自身原因造成，不能作为其免责理由；金阳华英达公司未提交证据证明已在规定的期限内申请办理初始登记和分户登记，不能证明是由于政府部门原因、税务系统升级导致其逾期办理楼栋初始登记和分户登记，况且双方也没有约定政府部门原因、税务系统升级可以作为免责事由；金阳华英达公司应当分别承担逾期办理初始登记违约金和逾期办理分户登记违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，调整违约金合理。请求驳回上诉，维持原判。何蓉、王建全向一审法院起诉请求：1、金阳华英达公司向何蓉、王建全支付逾期交房违约金975元、逾期办理案涉房屋所在楼栋产权初始登记的违约金10445元、逾期办理房屋所有权证的违约金53759元；2、诉讼费用由金阳华英达公司承担。一审法院认定事实：2010年10月18日，何蓉、王建全(买受人)与金阳华英达公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》，约定何蓉、王建全购买位于成都市青羊区培华路399号“金阳·易诚国际”4栋1单元8楼809号房屋一套，总价款为464242元；出卖人应当在2011年12月31日前向买受人交付该房屋；该房屋交付时应取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书、买受人已付清本合同项下应向出卖人支付、代收的所有款项，该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；验收交接后，双方应当签署商品房交接单；房屋初始登记为出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得的，买受人有权选择退房，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付等。同日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议及附件》一份，其中就交房方式、办理产权证缴纳手续等内容变更约定为：在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款和违约金外，出卖人应以报纸形式通知买受人办理商品房交付手续；买受人未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理商品房交付手续的时间。出卖人不再另行通知买受人办理商品房交付手续。买受人应当在前述时间内办理完毕商品房交付手续，否则视同为出卖人已经按期交付；买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理商品房交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳；出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代买受人向有关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证；如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该商品房所有权证的办理时间而无须承担迟延办证的责任。本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准等等。2011年12月29日，金阳华英达公司在成都商报上刊登《交房公告》，载明案涉楼房于2011年12月30日起正式办理交付手续。2012年3月20日，金阳华英达公司陆续出具发票，载明收到何蓉、王建全就案涉房屋支付的购房款。2012年1月6日，双方签订《收楼书》，载明即日起涉案房屋交付给何蓉、王建全。一审法院另查明：金阳华英达公司分别于2011年11月28日、2012年1月12日取得《建设工程规划合格证》和《房屋测绘技术报告》；2013年2月27日，金阳华英达公司向成都市房管局提交办理案涉房屋所属楼栋大产权的《房屋所有权登记申请书》；2013年3月14日，金阳华英达公司正式取得案涉房屋所属4栋的楼栋权属登记；2013年4月10日，何蓉、王建全向金阳华英达公司交户口簿及身份证；2013年8月12日，涉案房屋取得产权登记，何蓉、王建全系该房屋产权登记人。2014年1月20日，何蓉、王建全领取案涉房屋产权证。一审法院认为，何蓉、王建全与金阳华英达公司于2010年10月18日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。（一）关于逾期交房违约责任。虽然双方所签《商品房买卖合同》对房屋交付约定为“交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件”，但随后双方又签订《商品房买卖合同补充协议及附件》，其中对交付方式变更为“以报纸形式通知买受人办理商品房交付手续；买受人未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理商品房交付手续的时间。买受人应当在前述时间内办理完毕商品房交付手续，否则视同为出卖人已经按期交付”，而金阳华英达公司在2011年12月29日通过成都商报进行了公告，应视为其已按补充协议约定履行了合同约定的交房义务，至于何蓉、王建全所提供的《收楼书》等依据，仅能证明其实际收取房屋日期，故其要求金阳华英达公司承担逾期交房违约责任的诉讼主张，不符合双方合同约定，一审法院不予支持。（二）关于迟延取得房屋整体权属证明的违约责任。由于双方所签《商品房买卖合同》明确约定了金阳华英达公司应当在2012年12月31日前取得案涉房屋的初始产权登记，但根据登记审核信息载明，公司实际取得房屋整体权属证明的时间是在2013年3月14日，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。虽然其辩称因《房屋测绘实测报告》与《建设工程规划合格证书》面积不一致，规划局更正《建设工程规划合格证书》面积时间过长，导致其迟延办理案涉房屋初始登记，但案涉楼盘《房屋测绘实测报告》与《建设工程规划合格证书》面积不一致系因公司自身原因造成，而其作为房地产开发公司签订合同当时即应当知道若《房屋测绘实测报告》与《建设工程规划合格证书》面积不一致时将需要一定的流程和时间对《建设工程规划合格证书》面积进行变更，在其前提下才能完成办证手续。而《关于对金阳易诚国际项目面积问题的征询函和补充说明的回复》为复印件，来源无法核实，且即便该资料真实有效，亦仅能证明成都市规划管理局规划验收处曾于2012年5月31日向成都市房屋产权登记中心复函同意对易诚国际1、2、3号楼及项目地下室于2011年12月28日取得的《建设工程规划合格证》中的总面积及各部分面积进行更正，不能证明公司迟延办理案涉房屋初始登记系因成都市房管局与成都市规划局协调时间过长造成，故一审法院对其该项抗辩不予认可。关于具体违约责任，依据《商品房买卖合同》的约定，金阳华英达公司应当承担从约定取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日即2013年1月1日起至实际取得权属证明之日即2013年3月14日止，按何蓉、王建全已付款项464242元计付73天逾期取得涉案房屋楼栋权属证明违约金为10167元（464242元×0.0003×73天），故对何蓉、王建全主张的该项诉讼请求，一审法院部分予以支持。（三）关于逾期交付房屋所有权证书的违约责任。一审法院认为，由于双方所签《商品房买卖合同》明确约定了金阳华英达公司应当在商品房交付之日起365日内取得涉案房屋所有权证书，否则自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，支付全部已付款万分之三的违约金。该案中，金阳华英达公司于2011年12月31日向何蓉、王建全交付了涉案房屋，故其应于2012年12月31日前取得涉案房屋的所有权证书，而该案所涉房屋于2013年8月12日取得产权登记，已经超过了双方合同约定办证期限，虽金阳华英达公司抗辩称因何蓉、王建全提供的资料不完整导致逾期办理产权证，但由于在商品房买卖过程中开发商居于主导地位，对购房人交纳的资料并不会出具相应的回执，购房人对是否已交纳了相应的资料客观上无法举证，在购房人提供的办证资料是否完整发生争议时，由购房人承担举证责任显然不合理、不公平，因此，应当由开发商一方承担举证责任。若开发商认为购房人提供的办证资料不完整，开发商还有义务通知购房人补交，以保证按约定办理产权证。故从其提供的《客户名单》看，仅载明何蓉、王建全于2013年4月10日向公司补交“户口本、结婚证”等资料，无法认定金阳华英达公司在约定的办证期限内通知过何蓉、王建全提供的资料，而且从《客户名单》的内容看，亦无法认定何蓉、王建全是为了办理所有权证而补交的户口簿、结婚证等资料，因此，金阳华英达公司提交的现有证据无法认定是何蓉、王建全的原因导致其逾期办证。根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款的规定，对金阳华英达公司抗辩认为是何蓉、王建全提供的资料不完整导致逾期办理所有权证的理由不予支持。因此，一审法院认定系金阳华英达公司的原因逾期办理房屋所有权证书。同时金阳华英达公司还抗辩称因成都市税务局直属第三分局系统升级、从2012年3月到2012年7月期间暂停办理集体件税务申报，导致其长达5个月无法办理产权登记工作，故迟延办理案涉房屋所有权转移登记，但经过一审法院走访，该局虽有暂停办理集体件的情况，但无书面材料存档，就该段时间是否曾经暂停办理税务申报已无法核实，且即使该局暂停办理申报，公司亦未举证证明其曾于此期间内就案涉房屋申请办理税务申报，且因系统升级问题而延迟办理，故对该项抗辩一审法院不予支持。就具体违约责任，根据双方所签《商品房买卖合同》约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金”，故金阳华英达公司应从合同约定取得房屋所有权证书的期限届满之次日即2013年1月1日起，至涉案房屋实际取得所有权证书之日即2013年8月12日止，向何蓉、王建全支付共计224天逾期办理涉案房屋所有权证违约金31197元（464242元×0.0003×224天），故对何蓉、王建全的该项诉讼请求，一审法院部分予以支持。至于何蓉、王建全提出以房屋所有权证实际交付时间作为逾期办证违约金计算截止时间的主张，一审法院认为，金阳华英达公司于2014年8月12日为何蓉、王建全办理了案涉房屋的所有权转移登记，即取得了该房屋的所有权证书，而双方所签订的《商品房买卖合同》中并未将所有权证书实际交付时间约定为所有权证书取得时间，故其该项诉讼请求中涉及逾期办证违约金计算截止时间的主张无合同及法律依据，一审法院不予支持。另，金阳华英达公司就初始登记违约金与转移登记违约金提出抗辩，称不应叠加适用。对此，一审法院认为，由于双方在合同中对办理初始登记和转移登记的时间及违约责任分别进行了具体约定，而该约定系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，故其该项抗辩理由，于法无据，一审法院不予采纳。（四）逾期办证违约金应否调整事宜。在审理过程中，金阳华英达公司认为何蓉、王建全所主张的违约金过高，即使由于各方原因导致迟延办证，每日万分之三的违约金过高，超过其损失的30%，请求予以调整。一审法院认为，按照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，由于何蓉、王建全在审理中未提供相关证据证明其实际损失情况，故一审法院结合合同的实际履行情况以及金阳华英达公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，就前述确定的逾期取得楼栋权属证违约金10167元和逾期取得房屋所有权证违约金31197元，合计41364元，酌定调整为由金阳华英达公司承担22750元。综上，对何蓉、王建全的诉讼请求，一审法院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，参照最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第九十条第二款，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、金阳华英达公司于判决生效之日起十日内支付何蓉、王建全逾期取得房屋整体权属证明违约金及逾期取得房屋所有权证违约金合计22750元；二、驳回何蓉、王建全的其余诉讼请求。如果成都金阳华英达置业有限公司未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1429元，减半收取715元(此款已由何蓉、王建全预交)，由何蓉、王建全承担315元，金阳华英达公司负担400元，其应承担部分在履行上述义务时一并支付给何蓉、王建全。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：金阳华英达公司是否可以政策变化的原因免除应承担的逾期办理楼栋权属证明的违约责任，金阳华英达公司是否可以政策变化和税务局系统升级为由免除应承担的逾期办理房屋产权证的违约责任以及一审判决确定的违约金是否存在重复计算。现评判如下：首先，金阳华英达公司关于政府部门政策变动原因致使房屋楼栋权属证明迟延取得的上诉主张，除其自己的陈述外，未提交有效证据予以证明，何蓉、王建全对此亦不予认可。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，本院对金阳华英达公司的该上诉主张不予支持。其次，金阳华英达公司实际取得房屋分户产权证的时间，超过了合同约定的期限，客观上存在逾期的事实。因此，一审法院根据合同约定认定金阳华英达公司应就房屋分户产权证逾期取得承担违约责任正确，本院予以维持。最后，《商品房买卖合同》在“产权登记”中分别约定了初始登记与转移登记的办理期限，并对因金阳华英达公司的责任导致办理逾期的情形亦分别约定了违约责任。故双方约定初始登记与转移登记的违约责任是针对不同的违约行为和应承担不同的违约后果。庭审已查明，案涉房屋的楼栋权属证明以及分户产权证均存在逾期办理的客观事实，且上述逾期办证的违约责任均应由金阳华英达公司承担，因该两项违约责任并非是同一违约行为所产生的违约后果，一审法院根据合同约定，认定金阳华英达公司应就逾期取得产权初始登记与逾期办理产权分户登记分别承担违约责任并无不当，本院予以维持。综上，金阳华英达公司的上诉请求均不成立，本院依法不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1429元，由成都金阳华英达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何广智审 判 员  赵 锋代理审判员  范 珍二〇一六年十一月八日书 记 员  杨大准