湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂硚口民三初字第00396号
原告武汉广信联置业有限公司，住所地武汉市硚口区中山大道238号。
法定代表人李楠，该公司总经理。
委托代理人吴灿江，湖北得伟君尚律师事务所律师。
委托代理人况怀波，湖北得伟君尚律师事务所律师。
被告泉州市精益鞋业服装有限公司，住所地泉州市鲤城区江南火炬开发区。
法定代表人朱东壁，该公司总经理。
被告付弘博，男，1986年12月21日出生。
委托代理人彭明黎，湖北泓峰律师事务所律师。
原告武汉广信联置业有限公司（以下简称“广信联公司”）与被告泉州市精益鞋业服装有限公司（以下简称“精益公司”）、付弘博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，因被告精益公司、付弘博下落不明，本院依法于2014年12月29日向其公告送达了起诉状副本及开庭传票等。本院依法适用普通程序，由审判员任甜担任审判长，与人民陪审员荣蕃洁、周志妮组成合议庭，于2015年4月1日公开开庭进行了审理。原告广信联公司的委托代理人况怀波，被告付弘博及委托代理人彭明黎到庭参加诉讼。被告精益公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告广信联公司诉称，原告与付弘博于2012年8月11日签订了《凯德广场·武胜房屋租赁合同》，约定由付弘博承租原告位于武汉市硚口区解放大道238号凯德广场·武胜04层08号房屋经营男装，期限为两年，从2012年9月28日起至2014年9月27日止。合同还约定了租金、支付期限及延期支付租金的违约金。合同签订后，原告按约定如期将租赁房屋交付给付弘博，并由付弘博验收后接收。2013年3月29日，被告精益公司及付弘博与原告签订《三方转让协议》，由精益公司作为受让方，自愿承受原告与付弘博之间签订的租赁合同中关于承租人的所有权利和义务，即被告精益公司作为新的承租人继续租赁上述商铺继续经营男装，被告付弘博为担保人承担连带保证责任。现被告精益公司未按约支付租金及物业管理费等各项费用，经原告多次催促及函告，仍拒绝交付，并未经原告同意就擅自撤场，精益公司的行为严重违反合同约定。2013年12月31日，原告向精益公司发出《解除合同通知函》，解除与被告的租赁关系，但被告商铺内物品仍不搬离，造成原告无法另行出租，给原告造成较大损失，故原告起诉来院，请求法院判令：1判令从2013年12月31日起解除原、被告之间的租赁关系；2、判令两被告向原告支付租赁期间所欠缴的租金、物业费及滞纳金等各项费用共计人民币82850.94元。3、判令两被告向原告支付违约金共计107856元。4、判令两被告向原告支付逾期腾退房屋占有使用费99467.2元（从2013年12月31日到2014年6月16日止，按合同约定月租金标准计算）。5、本案的诉讼费用由两被告全部承担。
原告广信联公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、《房屋租赁合同》，拟证明原告与付弘博建立了合法有效的租赁关系的事实。
证据二、《租赁意向申请表》、《合同解除函》、《法人代表授权书》、《三方转让协议》，拟证明精益公司作为新的承租人应当履行合同约定的承租人的所有义务，同时付弘博对精益公司在履行合同中所负债务承担连带保证责任的事实。
证据三、对精益公司的催款通知单，拟证明精益公司欠缴四个月租金、物业管理费的事实。
证据四、解除合同通知函，拟证明广信联公司与精益公司解除租赁关系的事实。
证据五、收据、催款通知单（付弘博）、租户结算通知单、函，拟证明付弘博缴纳的租赁保证金及装修保证金已被抵扣欠缴租金，精益公司未缴纳保证金的事实。
证据六、律师函，拟证明广信联公司已尽到通知义务，被告应当赔偿原告损失。
证据七、《律师见证书》，拟证明原告于2014年6月16日将商铺内物品清离，承租人应当支付逾期腾退房屋占用费的事实。
被告精益公司未到庭答辩，亦未向本院提交证据。
被告付弘博辩称，第一、《三方转让协议》中约定的保证责任期限是在合同履行完毕后一年内，但并没有约定合同解除时付弘博保证责任的期限。现原告主张合同于2013年12月31日解除，在协议未约定合同解除时保证期限的情况下，应根据法律规定，债权人自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在保证期间内债权人未要求承担保证责任的，保证人免除保证责任。因此，原告应在半年内即2014年7月前向其主张连带责任，而原告超过6个月起诉，付弘博免除保证责任。另外，原告主张的违约金过高。第二、被告不应支付逾期腾空房屋占用费。因为根据合同约定原告在精益公司逾期腾房满7日后就有权自行将商铺内物品搬出，但是原告却延迟半年才行使其权利，未采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求被告赔偿。
被告付弘博未向本院提交证据。
经庭审质证，被告付弘博对原告广信联公司提交证据的质证意见为：对证据一的真实性和证明目的无异议。对证据二中租赁意向修改申请表与本案的关联性有异议；对合同解约函的真实性无异议，证明目的有异议；对法人代表授权书、三方转让协议的真实性无异议。对证据三、四、六、七的真实性不清楚，不予质证。对证据五中收据的真实性无异议；对催款通知单的证明目的、关联性有异议。
经本院审核，对原告广信联公司提交的证据，本院予以采信。
经审理查明，2012年8月11日，广信联公司与付弘博签订《房屋租赁合同》，约定原告将武汉市硚口区中山大道238号凯德广场·武胜04层08号房屋（计租面积85.6平方米）出租给被告用于经营KINGYES男装，合同期限为两年，从2012年9月28日起至2014年9月27日止，租金按照保底租金或提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取，其中第一年月保底租金为11984元，第二年月保底租金为13696元，每月物业费4280元。合同另约定：“乙方逾期支付租金和／或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。……甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方所支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：……（4）逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；……。”合同签订后，付弘博于2012年8月向原告支付了租赁保证金53838元和装修保证金16264元，原告将租赁房屋交付给付弘博使用。
2013年3月12日，精益公司收回付弘博在武汉代理kingyes品牌的资格，由精益公司直接与原告保持合作。同时，精益公司授权朱鹤源为公司武汉区域合法代表，参与地区合作协议洽谈、签订，以及合同执行。
2013年3月29日，原告（甲方）与付弘博（乙方）、精益公司（丙方）签订《三方转让协议》，协议约定：“甲方同意乙方将其在《租赁合同》中全部权利义务转让给丙方，即自转让日起丙方作为《租赁合同》的承租人，承担租赁合同项下的所有义务并享有权利，而乙方则不再承担租赁合同项下的任何义务，亦不享有任何权利。……乙方愿意作为丙方的保证人，为丙方履行本协议及《租赁合同》承担连带保证责任，保证期限从本协议签署之日起延至《租赁合同》履行完毕后的一年止。”付弘博以其交纳的保证金抵扣，结清其欠缴租金。精益公司继续租赁该商铺并向原告支付租金至2013年8月30日。2013年12月底，精益公司尚欠原告租金70155.2元，并未经原告同意擅自撤场停止经营，商铺内物品未搬离。
2013年12月31日，原告向精益公司发出《解除合同通知函》，通知“从2013年12月31日起解除与精益公司签订的租赁合同，自合同解除之日起5日内，精益公司将租赁商铺内物品清场并完好的交还”。2014年4月8日，原告向精益公司发出律师函，要求精益公司支付拖欠租金及滞纳金等各项费用。2014年6月16日，原告工作人员对租赁商铺内衣物清空并储藏，由湖北京佑律师事务所律师在场见证。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《三方转让协议》系有效合同，各方均应按照约定履行自己的义务。精益公司作为承租方，拖欠租金并擅自撤场，原告有权解除合同，双方租赁合同自2013年12月31日原告通知时解除。精益公司应向原告支付拖欠的2013年9月1日至12月31日租金和物业管理费共计70155.2元。
对于原告主张的逾期腾退房屋占用费能否得到支持？根据法律规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。而租赁合同约定出租方有权在承租方未交还房屋逾期满7日后选择由公证人员或律师或无利害关系的第三人在场的前提下开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回。因此，原告于解除之日满7日后有权采取措施腾空房屋，而原告一直怠于行使其权利，造成损失扩大，对损失扩大部分，本院不予支持。故本院对原告主张的7日内房屋占用费予以支持，即13696元／月÷30天×7天≈3196元。原告主张精益公司应支付拖欠租金的滞纳金12695.74元，同时要求精益公司支付违约金107856元。原告这两项请求均系精益公司拖欠租金的违约责任，二者存在重合，原告只能主张其中一项，本院支持原告主张的金额较高（即违约金）的请求。被告提出原告主张的违约金过高，本院考虑原告腾空商铺及重新招租所产生的费用，酌情对违约金进行调整后支持27392元。
对于付弘博是否应承担连带责任？根据《三方转让协议》的约定，付弘博为精益公司履行该协议及《租赁合同》承担连带保证责任，保证期限从该协议签署之日起延至《租赁合同》履行完毕后的一年止。租赁合同于2013年12月31日解除，付弘博的保证责任期限应为该协议解除之日（2013年12月31日）后的一年内，广信联公司于2014年10月28日诉至本院主张权利，故付弘博应承担连带保证责任。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告武汉广信联置业有限公司与被告泉州市精益鞋业服装有限公司达成的《房屋租赁合同》于2013年12月31日解除；
二、被告泉州市精益鞋业服装有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告武汉广信联置业有限公司租金、物业费共计70155.2元；
三、被告泉州市精益鞋业服装有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告武汉广信联置业有限公司违约金27392元；
四、被告泉州市精益鞋业服装有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告武汉广信联置业有限公司逾期腾退房屋占用费3196元；
五、被告付弘博对上述第二、三、四项给付义务承担连带清偿责任；
六、驳回原告武汉广信联置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5653元，由原告武汉广信联置业有限公司负担2000元，被告泉州市精益鞋业服装有限公司、付弘博负担3653元（原告已垫付，被告于本判决生效之日起3日内支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 任 甜
人民陪审员 荣蕃洁人民陪审员周志妮
二〇一五年四月二十日
书 记 员 李 凤