广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8170号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈少旭，住所地广东省深圳市罗湖区。
委托代理人周霞辉，广东君言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张湘琳，住所地广东省深圳市南山区。
委托代理人陈柳勇，广东深明德律师事务所律师。
原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C。
法定代表人吴军强。
原审第三人华夏银行股份有限公司深圳竹子林支行，住所地深圳市福田区紫竹七道8号求是大厦首层。
负责人谢�昕。
原审第三人交通银行股份有限公司深圳海连支行，住所地深圳市福田区福中路25号海连大厦B座首层。
负责人郑辉。
上诉人陈少旭因与被上诉人张湘琳、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）、原审第三人华夏银行股份有限公司深圳竹子林支行（以下简称华夏银行）、原审第三人交通银行股份有限公司深圳海连支行（以下简称交通银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第737号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，原审第三人世华地产、华夏银行、交通银行经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于深圳市南山区香山里花园（二期）XX栋1407、1408房（以下简称涉诉�屋），产权均登记在陈少旭名下，产权均为100%，房地产证号：深房地字第××、4000544021号，房屋建筑面积为88.27平方米、87.15平方米。
2015年4月16日，张湘琳（买方，胡敏代为签字）与陈少旭（卖方）签订了《房地产买卖合同》（合同编号为8177173）一份，约定：陈少旭将涉诉房屋以828万元的价格转让给张湘琳。买方同意在签署本合同时向卖方支付定金50万元，本条所约定的定金交由第三人或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；买方应于签署本合同之日起至2015年7月10日（含当日）内付清首期房款以银行贷款承诺函为准；买卖双方须于出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记�买方已将上述第二部分房款存入监管账户之日）起三日(含当日)内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；涉诉房屋处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起10日内（含当日）出具公证委托书委托担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起7日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约，卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起60日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；买卖双方同意在购房定金或其他购房款中预留1万元作为交房保证金；相关税费由买方承担；涉诉房屋没有附有租赁合同；交楼前卖方须付清一切有关该物业之杂费（包括但不限于水、电、煤气、电话、有线或数字电视、上网、管理费等费用）；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；本合同自买卖双方签字或盖章之日起生效；备注条款约定：1、另附家私清单一份，热水器由买方付予卖方，人民币5000元整，买方同意于过户前付予卖方；2、买卖双方一致同意，卖方于2015年8月15日前交付该物业予买方，并办理水电管理费、燃气、有线等过户手续；及其它条款和内容。同日，胡敏代张湘琳转账支付定金50万元，世华地产向张湘琳出具收据。庭审中，各方当事人确认49万元定金在陈少旭处，现世华地产处仍有1万元的交房保证金。
2015年4月17日，陈少旭办理了委托赎楼公证手续。2015年6月23日，陈少旭撤回委托，同时收回相关赎楼公证书等材料。
2015年7月6日，张湘琳向陈少旭邮寄两份《律师函》，要求陈少旭于2015年7月10日前配合张湘琳办理首期款资金监管手续。陈少旭称其未收到，但邮单查询结果为一份为他人签收，一份为本人签收。2015年7月7日，张湘琳向陈少旭邮寄《履约催告函》，内容同前，陈少旭称其未收到。
另查，张湘琳有购房资格，且愿意在1个月内1次性付清剩余购房款，逾期未付清，其愿意自行承担相应的法律后果。
庭审中，张湘琳表示胡敏与张湘琳系母女关系，张湘琳授权胡敏签字并认可，事后张湘琳向胡敏出具了公证委托书。
以上事实，有房屋产权信息查询单、《房地产买卖合同》、收据、转账凭证、公证书、《购房资格证明》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
张湘琳在原审中诉请：1、陈少旭继续履行与张湘琳签订的《房地产买卖合同》；2、陈少旭向张湘琳支付违约金33120元（违约金以房产转让成交价828万元为基数，按每日万分之四，从2015年7月11日计算至2015年7月20日，后续违约金仍按此标准计算至房产实际过户到张湘琳名下之日止）；3、本案的诉讼费、保全费等费用由陈少旭承担。
陈少旭在原审中提起反诉，请求判令：1、陈少旭无需归还50万元购房定金；2、解除双方签订的《房地产买卖合同》。
原审法院认为，张湘琳、陈少旭签订的《房地产买卖合同》（合同编号为8177173）是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。
本案经审理查明，张湘琳已经按照合同约定支付定金50万元，然而陈少旭在2015年4月17日办理了委托赎楼公证手续后又在2015年6月23日撤回委托，同时收回相关赎楼公证书等材料。根据合同的约定“涉诉房屋处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起10日内（含当日）出具公证委托书委托担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担�公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起7日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约，卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起60日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方”，本案中，陈少旭撤销公证委托又不在撤销之日起7日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记，且不配合张湘琳办理首期款的资金监管手续，已构成根本违约，应向张湘琳承担相应的违约责任。陈少旭无权要求解除合同，没收定金，故对于陈少旭的上述反诉请求，原审法院不予支持。张湘琳诉请陈少旭继续履行张�琳、陈少旭双方签订的《房地产买卖合同》（合同编号为8177173），经查张湘琳有购房资格，该诉请符合合同约定，且庭审中张湘琳表示其愿意于法院判决生效之日起1个月内一次性付清全部购房款，逾期未付清，其愿意自行承担相应的后果，故对于张湘琳的该诉求原审法院予以照准。关于张湘琳诉请的违约金，庭审中陈少旭申请调低，故原审法院以张湘琳的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对陈少旭应付违约金予以调整，从而确定陈少旭按照每日万分之三的标准向张湘琳支付违约金。陈少旭应从2015年7月11日起向张湘琳支付迟延履行违约金，以828万元为基数，按日万分之三的标准，付至本判决确定陈少旭应履行完毕义务之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈少旭继续履行于2015年4月16日与张湘琳签订的《房地产买卖合同》（合同编号为8177173），具体包括：1、陈少旭应于本判决生效之日起三十日内办理位于深圳市南山区香山里花园（二期）XX栋1407、1408房的赎楼手续，并注销抵押登记，陈少旭逾期未办理的，张湘琳可在陈少旭逾期之日起的六十日内代为进行赎楼以注销抵押登记（赎楼的相关费用可在张湘琳应支付给陈少旭的购房款中予以抵扣）；2、张湘琳应于注销抵押登记之日起三十日内一次性向陈少旭支付剩余全部购房款778万元（除定金50万元）；3、陈少旭应于张湘琳付清购房余款778万元之日起3日内配合张湘琳办理位于深圳市南山区香山里花园（二期）XX栋1407、1408房屋产权登记至张湘琳名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由张湘琳自行负担；4、陈少旭应于张湘琳付清购房余款之日起3个工作日内将涉诉房屋交付给张湘琳；5、深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起三十日内将交房保证金1万元支付给陈少旭；二、陈少旭于本判决生效之日起十日内向张湘琳支付违约金（违约金以828万元为基数，按每日万分之三的标准，自2015年7月11日起，计至本判决确定的陈少旭应履行完毕义务之日止）；三、驳回张湘琳的其他诉讼请求；四、驳回陈少旭的全部反诉请求。本诉案件受理费69991.84元，保全费5000元，共计74991.84元，由陈少旭负担，反诉案件受理费4400元，由陈少旭负担。
上诉人陈少旭不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、撤销一审全部判决，依法改判；2、解除双方签订的《房地产买卖合同》；3、陈少旭无需返还50万元定金；4、张湘琳承担一审、二审诉讼费用。
上诉事实与理由：一、张湘琳根本违反了双方签订的《房地产买卖合同》（编号：8177173）项下的义务，已构成先期违约。涉案《房地产买卖合同》第三条第2款B项约定，买方应于签署本合同之日起至2015年7月10日（含当日）内付清首期房款，并在支付首期房款之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关资料。但张湘琳并未履行上述支付首期款及申请办理按揭贷款及获得贷款承诺书的义务，其已构成根本违约行为，应承担合同约定的违约责任。事实上，在自签订合同后的三个月内，经陈少旭多次催促，张湘琳均没有支付首期款，张湘琳2015年7月6日向陈少旭发函要求陈少旭配合资金监管，但其账户显示至7月7日，才从其他账户转入一笔巨额资金。张湘琳发函的行为实际是为准备诉讼证据，以图获得高额违约金。二、陈少旭已�全履行了涉案《房地产买卖合同》项下的义务，并无任何违约行为。根据合同约定，陈少旭的义务为在签署本合同之日起十日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同。陈少旭在合同签署后的第二日即公证了委托书，委托深圳市万通融资担保有限公司融资赎楼，履行了该义务。在陈少旭多次催促张湘琳尽快办理首期款监管手续时，张湘琳一直拖延办理并不给予任何回复。更为重要的是，在张湘琳办理首期款监管（或证明其已准备好支付首期款的资金）和向银行申请银行按揭手续前，根本没有达到赎楼的条件，陈少旭取回公证委托书并不必然导致合同无法履行。退一万步说，如果买家准备好了首期款并且获得银行贷款承诺书，在得到张湘琳通知的情况下，陈少旭均可以本人配合办理后续所有手续。张湘琳并没有撤销公证委托书，也可以继续让担保公司赎楼或自行筹集资金赎楼。陈少旭取回公证委托只是在张湘琳未支付首期款前避免其有可能面临失去房屋的风险，为保护自身权益所做的维权行动，公证委托书放在担保公司处和陈少旭本人处对合同的履行均不构成任何障碍，只要张湘琳具有履行该协议的能力，陈少旭可随时办理赎楼、过户等手续。三、原审判决各判项之间自相矛盾，违反基本的公平原则，强行剥夺了公民的基本人权，并且一审判决完全不具备可履行性。1、原审判决中高额的违约金（以828万元为基数日万分之三）违背了合同履行和基本的公平原则。并且该判决不具备可操作性，原审判决中双方应履行的义务顺序是先后交替的，张湘琳拖延履行，则其甚至可以利用该判决获利。2、在张湘琳仅支付定金50万元（不足合同总价款6%）的情况下，判决继续履行合同违�合同法的基本精神。在合同仅仅只是支付定金的情况下，法院不能违背意思自治原则强行要求陈少旭履行合同，陈少旭按照合同签定时的预期，承担违约责任而解除合同的民事权利不应该被法院强行剥夺。3、陈少旭卖房的目的是以房换房，但因为张湘琳在将近三个月的时间都无法凑足首期款，后续又起诉张湘琳，导致陈少旭换房的目的根本无法实现。陈少旭家中现在住着74岁和71岁高龄的两位老人，三个正在上学的孩子，一家7口从2012购买涉案物业居住至今达5年之久。原审判决若强制履行，则会导致陈少旭一家老小无家可归。在陈少旭愿意承担全部违约金的情况下，请求二审改判。
被上诉人张湘琳当庭答辩称，一、张湘琳没有任何违反双方签订合同的行为，陈少旭称张湘琳构成违约毫无根据。根据双方签订合同第三条第二项的约定，首期购房款支付期限�2015年7月10日前，支付的方式是存入银行监管账号，本案的事实是陈少旭于2015年6月23日以书面形式终止所有公证委托事项，收回了公证委托原件，张湘琳于2015年7月6日、7日分别通过律师和本人向陈少旭发函，催促要求其履行与监管机构签署监管协议办理资金监管事项的义务，张湘琳在起诉与催促的同时积极做好履行合同义务的准备，将首期款存入监管银行，由于陈少旭拒绝履行合同义务导致合同无法继续履行，张湘琳也无法将首期款存入银行监管账户，无法办理按揭贷款等事项，所以导致合同无法继续履行的责任方是陈少旭。二、根据双方签订合同第四条第三项约定，陈少旭终止委托收回公证委托原件未办理或者配合办理资金监管事项等，已经构成根本违约。三、原审判决事实清楚，适用法律正确，不存在张湘琳利用判决获利的情形，若双方签订合同无法继续履行，在目前的市场条件下，陈少旭是获利者，对张湘琳不公平，张湘琳在深圳无房产，对住房需求迫切，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人世华地产、华夏银行、交通银行未应诉亦未答辩。
原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院经审理查明，深圳市不动产登记中心2016年6月22日向张湘琳出具的《购房资格证明》说明，截止2016年6月22日，张湘琳家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购二套。
本院认为，本案《房地产买卖合同》是陈少旭与张湘琳的真实意思表示，双方应切实履行其相应的合同义务。《房地产买卖合同》明确约定，陈少旭需于签订合同之日起10日内出具公证委托书委托担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；若陈少旭撤销公证委托又不在撤销之日起7日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约。涉案《房地产买卖合同》签订于2015年4月16日，陈少旭虽于合同约定的时间内办理了公证委托，但又于2015年6月23日撤回委托及收回赎楼公证书等资料，且未在7日内自行还清银行贷款、注销抵押登记，根据上述合同约定，陈少旭已经构成根本违约。而合同中约定张湘琳支付首期款的时间为2015年7月10日之前，即在陈少旭撤回赎楼公证委托时，尚未届至张湘琳支付首期款的履行期限，并且陈少旭也未举证证明张湘琳明确拒绝支付首期款或存在其他表示不履行合同的行为；相反，张湘琳于2015年7月6日向陈少旭发函要求配合进行首期款资金监管，但陈少旭在收到函件后并未配合履行，导致无法支付首期款，因此，张湘琳未支付首期款不构成违约，陈少旭撤回公证委托书没有正当理由，其不配合办理首期款监管亦构成违约。陈少旭作为违约方请求解除涉案《房地产买卖合同》缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持正确，本院予以维持。
涉案《房地产买卖合同》约定，卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。因此，根据合同的上述约定，买方张湘琳作为守约方在陈少旭构成根本违约的情况下，可以选择继续履行合同或者解除合同。本案中，张湘琳具备购房资格也同意一次性支付剩余房款，其请求陈少旭继续履行涉案《房地产买卖合同》符合双方在合同中的约定，依法应予支持。张湘琳请求的延期履行违约金亦具有合同依据，且原审判决已酌情将违约金标准调低，陈少旭上诉认为延期履行违约金不当缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，陈少旭上诉请求及其理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8800元，由陈少旭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年七月九日
书 记 员 张东阳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。