云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终1183号
上诉人（原审被告）:贾晋华，女，1990年8月2日生，汉族，山西省浦县人，身份证登记住址山西省浦县。
上诉人（原审被告）:陈海静，男，1986年10月9日生，汉族，江苏省泗阳县人，身份证登记住址江苏省泗阳县。
二上诉人共同委托诉讼代理人何跃敏，云南云誉律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）:郑诗诗，女，1991年3月15日生，汉族，福建省福清市人，身份证登记住址福建省福清市。
委托诉讼代理人：滕永祥、陈艳萍，云南迪恒律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）:昆明房天下房地产经纪有限公司。住所云南省昆明市盘龙区北京路国际友联大厦15楼西区
法定代表人：徐瑞东，公司总经理。
委托诉讼代理人：白宇馨，女，1990年6月3日生，傣族，云南省玉溪市人，系被告昆明房天下房地产经纪有限公司员工，现住云南省昆明市盘龙区，特别授权代理。
上诉人贾晋华、陈海静与被上诉人郑诗诗、被上诉人昆明房天下房地产经纪有限公司(以下简称“房天下公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初5146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日受理此案后，依法组成合议庭，于2018年4月8日审理了本案，现已审理终结。
上诉人上诉请求：一、关于本案程序问题。经上诉人核对，在一审时，原告提交的民事起诉状中并非郑诗诗的签名，也未见到其出具的诉讼委托书。二、关于本案的事实问题。上诉人贾晋华、陈海静与被上诉人郑诗诗在昆明房天下房地产经纪有限公司的居间介绍下，于2016年9月8日签订了《昆明市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，2016年12月27日又与郑诗诗的转代理人郑而美签订了《二手房买卖合同》，两个合同均约定郑诗诗将其位于昆明市世纪城茗春苑10栋1单元19B号房屋，以204万元的价款转让给贾晋华、陈海晋。上诉人按照合同约定支付了60万的首付，剩余144万通过商业贷款的方式进行支付。出现本案中剩余房款至今未付的原因是银行贷款一直没能办理，并非上诉人的主观故意造成的，在买卖双方签订了《昆明市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》当天，房天下公司保证一定可以帮上诉人办理好贷款事宜，光大银行于签订房屋买卖合同当天查询了银行征信，确认可以办理二手房按揭贷款。2016年11月买卖双方按约定到房管局办理相关房屋过户手续，房屋过户之后，上诉人按银行要求提交了房产证并交纳了相关房屋评估费以及公证费，也提交了相应的贷款所需材料，因接近年底，银行年终结算等因素导致贷款审批较慢。办理过程中，银行告知上诉人因上诉人陈海静在江苏按揭购买房屋、贾晋华也在昆明按揭购买房屋，在审批贷款时因涉案房屋为第三套房屋拒绝贷款。其实上诉人贾晋华与陈海静尚未领取结婚证，并不存在第三套房的说法。上诉人积极联系其他贷款银行以及光大银行协商处理贷款事宜。2017年3月13日经房天下介绍，由于储蓄银行联系查询征信，但银行工作人员告知，该房屋评估价无法办理144万的贷款。2017年3月29日，光大银行再次查询上诉人征信记录，告知上诉人只要还清一家既有的房贷在8月1日后即可办理，在征得郑而美的同意下，同意8月1号以后办理剩余贷款。之后上诉人积极结清江苏的房贷，结果没到8月1日该房屋被被上诉人申请查封，因此银行拒绝贷款。综上，本案造成房款未结并非上诉人故意为之，银行贷款并非上诉人能够控制。希望双方协商处理，只要上诉人申请撤销查封，则上诉人可以配合银行办理贷款，本案就能解决。
被上诉人郑诗诗答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求没有事实及法律依据。
被上诉人房天下公司未到庭答辩。
被上诉人郑诗诗一审诉讼请求：一、判令被告贾晋华、陈海静支付原告房屋转让剩余价款144万元；二、判令被告贾晋华、陈海静支付原告违约金20.4万元及起诉之日起按164.4万计至实际付款之日止的资金占用费（利率按中国人民银行同期贷款利率计）；三、判令被告昆明房天下房地产经纪有限公司按照其过错承担相应的赔偿责任；四、被告贾晋华、陈海静承担本案诉讼费、保全费。
一审判决确认：2016年9月8日，原告郑诗诗作为出卖人、被告贾晋华作为买受人共同签订编号为KM（CFJJ）2016000146的《昆明市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定原告出售位于昆明市世纪城茗春苑10栋1单元19B号房屋，建筑面积263.16平方米，房屋成交价格为204万元，买方于签订本合同1日内支付定金1万元，买方在见到收件收据的时候支付购房首付款46万元；买方在2016年11月15日前支付46万元作为购房首付款，剩余158万元由买方办理银行按揭支付，卖方于2016年11月15日前将房屋交付买受人。同时该买卖合同第九条第（四）项约定，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方需按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。2016年9月8日，原告郑诗诗作为出卖人、被告贾晋华作为买受人、被告房天下公司作为居间方共同签订《居间服务合同》，约定买卖双方在居间方的居间服务下就位于昆明市世纪城茗春苑10栋1单元19B号房屋签订了买卖合同，买受人应向居间方支付居间服务费20400元。同时原告郑诗诗及贾晋华签署了《房地产经纪服务事项告知书》，被告房天下公司向郑诗诗及贾晋华告知了交易房屋、交易双方、合同签署、重大瑕疵等方面的注意事项。后被告贾晋华、陈海静向原告支付购房首付款60万元，原告将上述房屋予以交付并办理房屋产权登记变更手续。现涉诉房屋已变更登记至被告贾晋华、陈海静名下，不动产权证号为云（2017）官渡区不动产权第0009651号、云（2017）官渡区不动产权第0009652号。被告贾晋华、陈海静至今未支付购房尾款144万元，故原告诉至法院，主张上述请求。本案审理过程中，原告向法院申请诉讼财产保全，法院依法作出云01**民初5146号民事裁定书。
一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人应当按照约定的数额支付价款。本案《昆明市存量房屋买卖合同》系原、被告真实意思表示，内容没有违反国家法律法规禁止性规定，依法成立并生效，受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。原告已经全面履行了交付房屋并办理房屋产权转移登记的合同义务，而被告贾晋华至今拖欠购房尾款，其行为已构成违约，应当承担继续履行及赔偿损失等违约责任。被告陈海静作为涉诉房屋登记共有权人，应对被告贾晋华就该房屋买卖行为所形成的债务承担连带偿还责任。原告要求被告贾晋华、陈海静连带支付购房尾款144万元的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。至于逾期付款违约金，一审法院综合逾期金额、逾期时间以及原告实际所遭受的损失等因素，酌情判令被告贾晋华、陈海静支付违约金12万元。被告房天下公司已履行完毕居间义务，不存在违约行为，故对于原告要求被告房天下公司按过错承担赔偿责任的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院已向被告贾晋华、陈海静依法送达了本案的诉状副本及开庭传票，两无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证的权利，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告贾晋华、陈海静于判决生效之日十日内支付原告郑诗诗购房尾款144万元；二、被告贾晋华、陈海静于判决生效之日十日内支付原告郑诗诗逾期付款违约金12万元；三、驳回原告郑诗诗的其他诉讼请求。
二审中上诉人提交三组证据：第一组证据：公证合同、房屋买卖签约文件复印件，欲证明上诉人与被上诉人关于房屋尾款并没有明确约定支付时间。第二组证据：昆明市东骏公证处受理通知书、个人信用报告复印件，欲证明上诉人与被上诉人签订合同之后就开始着手办理银行贷款，并按照要求办理公证，授权银行查询征信记录。第三组证据：微信聊天记录，欲证明上诉人一直在积极与银行联系办理贷款的事宜。第四组证据贷款结清证明，欲证明上诉人为了能顺利办理贷款，按照银行要求结清了老家的按揭贷款。第五组证据不动产权属查询单，欲证明涉案房屋房产证一直在房天下工作人员手中，其保证可以办理贷款，但是因贷款未能如期办理，已将房产证退还给上诉人。经质证，被上诉人郑诗诗对第一组证据表示认可，对其余证据认为与本案没有关联性。经审查本院对上诉人提交的证据的真实性、合法性予以采信，对其关联性不予采信。对一审认定的事实，上诉人认为其没有收到催收，是得知起诉和知道被查封后才知道这件事情的。经审查，本院认为是否收到催收，并不影响本案事实的认定，故二审认定的事实与一审认定的事实相一致，本院依法予以确认。
综合诉辩双方当事人的主张，本案争议的焦点是：上诉人是否违约，应否承担违约金？
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中双方签订的《昆明市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，依法成立的合同，自成立时生效，双方应按照约定全面履行自己的义务。本案中，被上诉人贾晋华未及时支付剩余房款的行为，已经构成违约，故其应当承担违约责任。另，关于违约，经查，此次违约的主要原因是银行贷款迟迟不能办理，上诉人贾晋华、陈静华也积极在办理银行贷款，并非故意违约，本院综合本案案情，对违约金的数额做适当调整，由上诉人向被上诉人郑诗诗支付违约金5万元。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初5146号民事判决第一、三项，即：“一、被告贾晋华、陈海静于判决生效之日十日内支付原告郑诗诗购房尾款144万元；三、驳回原告郑诗诗的其他诉讼请求”；
二、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初5146号民事判决第二项，即：“二、被告贾晋华、陈海静于判决生效之日十日内支付原告郑诗诗逾期付款违约金12万元”；
三、由上诉人贾晋华、陈海静于判决生效之日起十日内支付被上诉人郑诗诗逾期付款违约金5万元；
四、驳回上诉人贾晋华、陈海静的其他上诉请求。
一审案件受理费19596元，由上诉人贾晋华、陈海静负担18840元；由被上诉人郑诗诗负担756元；二审案件受理费审案件受理费19596元，由上诉人贾晋华、陈海静负担18840元；由被上诉人郑诗诗负担756元。
本判决为终审判决。
审判长 刘昕光
审判员 朱 欢
审判员 杨 艳
二〇一八年五月十一日
书记员 郭亭恋