海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民二初字第308号
原告（反诉被告）海南鼓楼房地产开发有限公司。
法定代表人张杰。
委托代理人刘畅。
被告（反诉原告）海南江南实业贸易公司。
法定代表人成铭清。
委托代理人李爱萍。
委托代理人张孝忠。
原告（反诉被告）海南鼓楼房地产开发有限公司与被告（反诉原告）海南江南实业贸易公司联营合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的法定代表人张杰及其委托代理人刘畅，被告（反诉原告）的委托代理人李爱萍、张孝忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1992年12月10日，原、被告双方签订《联营合同书》，约定以被告出地、原告出资的方式联营开发被告名下位于海榆西线8.8公里处的7亩土地（实际用地面积5.68亩，土地证号：海口市国用（籍）字第X**号）。项目建成后，原、被告双方按照7：3的比例分配项目的建筑面积。合同还约定：甲方（被告）提供涉案土地应手续齐全，并具备三通一平的条件；该项目以甲方（被告）名义报建，甲方（被告）有责任协助乙方（原告）办妥项目报建手续，并提供一些必要资料；项目确定后，甲方（被告）派人参与项目报建及施工管理监督工作，并在竣工时参与验收工作。1993年6月16日，该项目取得《建设用地规划许可证》。1994年5月，该项目取得海口市城市规划局海市规证建（94）AE-107号海口市建设工程规划临时许可证。1994年9月10日，该项目取得《施工任务通知书》，承包造价为人民币1749万元，批准施工期限为24个月（从1994年10月至1996年10月），随后该项目开工且已建至地下二层。因原告已经实际投资人民币5345376.1元，已达到25%以上。后国家出台法律法规，规定必须具备房地产开发资质才能经营开发房地产项目，而被告一直未取得房地产开发资质，导致该项目无法继续开发建设，故该项目被迫暂停开发。2008年8月16日，被告向海口市海洋国土资源局闲置办申请提交《海口市停缓建工程处置方案申报表》。经其审核批准，将涉案项目作为停缓建工程处置。2006年4月7日，海口市规划局作出《关于华东大厦停缓建工程项目处置方案批复》，要求调整涉案项目的设计方案并按程序报批后方可实施，后原告多次向海口市规划局申请“华东大厦”项目的规划设计要点，而被告至今仍未取得房地产开发资质，导致涉案项目仍无法继续开发。原告认为：原告自1992年签订《联营合同书》后，积极履行合同义务，对涉案项目已投资人民币5345376.1元，达到了项目投资25%的比例，但因被告一直未取得房地产开发资质导致涉案项目无法开发。涉案项目作为停缓建工程暂停开发。在停工的20多年间，原告多次与被告、政府相关部门沟通继续开发涉案项目，但在此期间被告仍然没有取得房地产开发资质，导致项目至今仍无法继续开发，涉案《联营合同书》已达20年之久仍因被告原因无法实际履行。综上，原告在签订合同后，积极履行合同义务，但因被告过错原因导致涉案项目无法继续开发，致使《联营合同书》长达20年之久无法实际履行。为了维护原告合法权益，请求判令：1、依法解除原告海南鼓楼房地产开发有限公司与被告海南江南实业贸易公司于1992年12月10日签订的《联营合同书》；2、被告返还原告投资款人民币5345376.1元，并赔偿部分损失人民币2650000元（按银行同期利率计算）。
被告辩称并反诉称，原告与被告于1992年12月10日签订《联营合同书》，约定就相关土地（土地证号：海口市国用（籍）字第X**号）共同开发，被告负责提供手续齐全、三通一平的土地；原告负责设计、规划报建、施工管理、资金筹集，保证自项目土建开工之日起18个月竣工验收交付使用，双方还在《联营合同书》中对竣工验收、违约责任等做了详细的约定。在《联营合同书》签订后，原告支付部分定金40万元，被告依约提供了相关土地和手续，涉案项目已于1993年6月16日取得《建设用地规划许可证》；1994年5月取得《海口市建设工程规划临时许可证》；1994年9月19日取得《施工任务通知书》，且该工程于1994年9月开工建设，后由于原告未投入资金，不但未按《联营合同书》的约定在1996年3月竣工验收并交付使用，还导致涉案工程于1996年5月停工，停工之时仅建至负二层剪力墙以下。对于已建成的负二层剪力墙以下的工程，原告从未予以必要的维护、保养，导致涉案工程已无法使用。此外，在被告不知情的情况下，相关土地被出租给第三方，项目现场周围遍布临时建筑并堆放大量垃圾。如需要继续进行项目建设必须对项目地予以彻底清理并恢复原状。由于原告根本违反了《联营合同书》的约定，《联营合同书》应予以解除，鉴于原告在本诉中已提出解除合同的请求，被告在本诉中也予以同意，故在反诉中不再重述解除请求，但基于原告的根本违约，请求法院判令原告根据《联营合同书》第四条第1款的规定向被告支付违约金100万元，并将涉案项目土地恢复原状后归还被告。
经审理查明，1992年12月10日，原告海南鼓楼房地产开发有限公司与被告海南江南实业贸易公司签订《联营合同书》，约定：由被告出地、原告出资的方式联营开发被告名下位于海口市海榆西线8.8公里处的7亩土地（实际用地面积5.68亩，土地证号：海口市国用（籍）字第X**号）。项目建成后，原、被告双方按照7：3的比例分配项目的建筑面积；被告提供涉案土地应手续齐全，并具备三通一平的条件；该项目以被告名义报建，被告有责任协助原告办妥项目报建手续，并提供一些必要资料；项目确定后，被告派人参与项目报建及施工管理监督工作，并在竣工时参与验收工作。如一方违约，违约方应向对方支付100万元违约金。合同签订后，原告向被告支付了定金40万元，其中1993年2月26日支付30万元、1994年1月18日支付10万元。1993年6月16日，该项目取得《建设用地规划许可证》。1994年5月，该项目取得海口市城市规划局海市规证建（94）AE-107号海口市建设工程规划临时许可证。1994年9月10日，取得《施工任务通知书》，批准施工期限为24个月。该项目的申请审批、报建及规划设计费用均由原告支付，共计1253768元。该工程于1994年9月开工建设，1996年5月停工，停工之时建至负二层剪力墙以下。
根据原告的申请，本院委托评估机构对已建工程项目进行了评估。经海南泓信工程造价咨询有限公司评估，其作出泓信［鉴］字（2013）第5128号《造价鉴定报告书》的鉴定结论为：本案工程造价合计3216756.39元。
另查，双方签订《联营合同书》时均未取得房地产开发资质，但原告于2011年6月取得房地产开发资质。
以上事实，有原、被告签订的《联营合同书》、定金收据、申请规划、报建和设计费用票据、《造价鉴定报告书》以及双方当事人的陈述和庭审笔录在卷为凭，足以认定。
本院认为，根据最高人民法院法释（2005）5号《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，原、被告双方签订的《联营合同书》是双方真实意思表示，并且已实际履行，属有效合同。双方均表示同意解除合同，本院予以照准。合同约定华东大厦项目由被告名义开发建设，建设的是商品房，但被告未具有房地产开发资质。项目在建设过程中，原告以被告未具资质，所建商品房无法销售为由而停工，不能视为原告违约，故被告反诉请求原告支付违约金100万元的请求，本院不予支持。原告所投入建设工程的费用（按评估价3216756.39元）和申请审批、报建、规划设计费用（1253768元）及保证金40万元，共计4870524.39元，应由被告向原告支付，且原告应将土地和地上建筑物交付给被告。鉴于工程已经开工建设，被告要求原告将土地恢复原状后交付被告的请求无理，本院不予支持。由于该建设项目上的土地目前增值巨大，解除合同将给原告造成重大损失，依照公平原则，被告应按合同约定的房产分配比例的70%补偿原告的损失，即原告主张的2650000元×70%﹦1855000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）海南鼓楼房地产开发有限公司与被告（反诉原告）海南江南实业贸易公司于1992年12月10日签订的《联营合同书》；
二、限被告（反诉原告）海南江南实业贸易公司于本判决生效后30日内，向原告（反诉被告）海南鼓楼房地产开发有限公司支付项目所投入建设工程的费用3216756.39元和申请审批、报建、规划设计费用1253768元及保证金40万元，三项共计4870524.39元，同时向原告海南鼓楼房地产开发有限公司支付经济损失补偿款1855000元；
三、原告（反诉被告）海南鼓楼房地产开发有限公司于本判决生效后30日内，将海口市海榆西线8.8公里处的海口市国用（籍）字第XXX号国有土地使用权证所登记的土地和建筑物交付给被告（反诉原告）海南江南实业贸易公司；
四、驳回原告（反诉被告）海南鼓楼房地产开发有限公司和被告（反诉原告）海南江南实业贸易公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费67768元，由原告负担8889元，被告负担58879元；反诉费6900元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 冯平山
审 判 员 王天贵
人民陪审员 黄 勇
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 裴婷婷