南充市顺庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺庆民初字第2139号
原告南充东海实业有限公司，住所地为南充市顺庆区杨家巷16号2幢2楼。
法定代表人张夏星，总经理。
委托代理人张林，东海实业有限公司员工。
被告杨洪丽，女。
原告南充东海实业有限公司（简称东海公司）诉被告杨洪丽商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理，由审判员何颜适用简易程序，于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告东海公司委托诉讼代理人张林、被告杨洪丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东海公司诉称：2013年11月2日，双方签订了《商品房买卖合同》（编号为201311020041），约定被告购买原告开发的顺庆区金鱼岭路238号“城市首座”4幢1单元某号商品房，总价款为530911元，首付200911元，其余33万元用银行按揭贷款支付，合同后十五日内被告应到指定银行办理按揭贷款，逾期原告有权解除合同并要求被告承担总房价10%的违约金。合同签订后原告依约办理了预告登记，但经多次催促被告至今仍不办理贷款手续，也不用其他方式支付其余房款，总共仅支付了220911元。且由于被告的其他民事纠纷导致房屋被法院查封，被告的行为已给原告带来巨大经济损失。请求法院判令解除双方的《商品房买卖合同》，被告向原告支付违约金53091.1元并承担本案诉讼费用。
为证明其主张，原告向法庭提交了双方2013年11月2日签订的《商品房买卖合同》、杨洪丽交首付款22万余元发票两张等证据复印件。被告杨洪丽承认原告提交的合同、发票等证据真实。
被告杨洪丽辩称：未能办妥按揭原告也有责任，给他们说了我以前按揭买过一套房、贷款已还清并已转让了等情况，售楼处人员说“只要前面一套房的贷款还清了，现在我名下没房就行”，并说“只首付16万就可以”我才决定买的。当时他们还叫我到房管局去开无房证明，我去开出来后交到他们公司的。但签合同时又叫我将首付款增加到20万，后头又叫增加2万我也交了。当时售楼处人员也没有给我说其他的，我以为按他们说的办就可以了，结果后头按揭办不下来。现我也同意解除合同，但我交的首付款等应当退还给我；违约金约定得太高，我已交了一部分钱的不是全部违约，只是没有办下来按揭的31万元才能算违约，况且造成今天的状况原告也有责任，支付的22万余元原告已使用了一年多，我只同意按未付的31万元的7%支付违约金。
被告杨洪丽向法庭提交了交首付款22万余元的发票两张、2013年11月2日支付维修资金4495.6元发票一张（载明维修资金账号为0512＊＊＊＊＊＊＊458）、2014年3月12日向南充商业银行清源支行支付公证费200元、保险费3348元的发票复印件等证据（所有发票原件均已在庭审中出示）。东海公司对被告提交的首付款、住房维修资金发票不持异议，对被告在银行支付的保险费、公证费发票的真实性也无异议，但称与本案无关联性。
审理查明：2013年11月2日，出卖人东海公司与买受人杨洪丽签订《商品房买卖合同》（编号为201311020041）：杨洪丽购买东海公司开发的南充市顺庆区金鱼岭路238号“城市首座”4幢1单元某号商品房，建筑面积为112.39平方米，总价为530911元，首付200911元，其余330000元用银行按揭贷款方式支付。买受人应缴纳首次专项维修资金共计4495.6元，存入南充市商业银行0512＊＊＊＊＊＊＊458账户。买受人逾期付款90日内的按逾期应付款额日万分之零点一计付违约金，合同继续履行；逾期超过90日时出卖人可以解除合同。合同“附件五”第一条“对《商品房买卖合同》第六条的补充约定：1、若买受人选择按揭付款方式购房，应于本合同签订之日起十五日内到甲方指定银行办结按揭贷款。……若买受人未按上述期限提交资料或资料不真实、不齐全，买受人未能按时到银行、公积金中心办理完按揭手续的，逾期在10日内，按合同总金额的万分之三每日向出卖方支付违约金。逾期超过10日，视为买受人违约，出卖方有权选择解除合同或要求继续履行合同。若出卖方选择解除合同，买受人按合同约定的房价总额10%向出卖人支付违约金”。签合同之日杨洪丽到南充市商业银行缴付了所购房屋的维修资金4495.6元，后东海公司为杨洪丽所购房办理了预告登记，2013年12月11日杨洪丽向东海公司付款200911元，2014年2月19日再付了2万元。在南充市商业银行办理按揭贷款的过程中，2014年3月12日杨洪丽还向银行支付了公证费200元、保险费3348元。
关于按揭贷款未办成功的原因和责任：杨洪丽承认银行曾要求其再增加首付款10万元，称自己当时外债未收回资金周转不过来未交。东海公司则称按当时政策以前搞过按揭贷款购房的，即或贷款已还清、房屋已转让，仍然叫做二套房贷，不能享受某些政策优惠；称是银行在审查杨洪丽的收入等情况时要求其增加首付，2014年10月国家楼市新政出台，银行也曾通知可不用再增加首付也能办理时，又因杨洪丽与第三人的经济纠纷致所购房屋被法院查封，银行又不愿办了拖延至今。杨洪丽承认与他人有债务纠纷导致所购房被查封至今未解。后东海公司即以杨洪丽为被告诉来本院，提出前述主张。审理中杨洪丽同意解除合同，但认为按揭未办妥原告也有责任、违约金约定太高，已交的22万余元公司用了一年多等，请求降低违约金。原告东海公司则不承认公司方有责任，称原告也有房价等损失，不同意降低违约金；称购房政策是公开的，公司口头上给她讲解了的，是被告当时并没有把自己的情况说清楚，坚持要求按总房价的10%计付违约金。杨洪丽则称当时是与他人一起团购优惠点子多每平方米仅摊4700余元，与现行市场价并无差别，即不认同原告有房价损失的说法。对当时是否要求杨洪丽去开无房证明及公司是否收到，东海公司代理人称“不清楚”。东海公司表示同意退还被告已交的购房款，但应扣除违约金。至于被告先前提出的已支付的住房维修资金、公证费、保险费等问题，开庭后杨洪丽来法庭称自己已找过有关收费单位，有关单位均已表示愿意直接向她退还，表示这些费用就不再找东海公司退了。因双方在违约金问题上分歧太大，法庭多次调解双方也未能达成一致。
本院认为：原、被告2013年11月2日签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，应为合法有效。从履行情况看，主要是被告的原因导致按揭贷款未及时办妥，未按时付清其余购房款构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定被告未按时付清房款原告即有权请求解除合同，现被告也同意解除合同，原告关于解除双方《商品房买卖合同》的请求本院支持。我国房地产市场一直受到国家政策的调控，且有关政策也在不断地变化；虽然政策是公开的，但一般民众限于各种条件，学习和了解掌握程度远不及房地产开发商。出售房屋时，出卖人有义务向买受人详细讲解当时的按揭贷款购房有关政策、及指定商业银行办理按揭的具体规定与要求，对一些必须注意的事项还应及时向买受人做特别的提示。东海公司并没有举出证据证明其进行过相应的工作，相反从合同约定首付款仅为20万余元、后却被要求增加等情况看，说明原告推销人员即或有过一些解说但仍有不够详尽、仔细之处。虽然补充协议约定解除合同时买受人应按总房价计付违约金，但被告违约的仅是采用按揭贷款方式支付的部分，连同被告已付部分一并计付违约金显然有违民事活动应遵循“公平”合理的基本原则。被告关于只有按揭部分才能算违约，及东海公司也有一定的责任的辩称理由成立；但造成合同解除的主要原因和责任还是在被告自身，故被告要求降低违约金计算标准为7%的理由不成立，违约金只能以未付款额的10%计付。由于案涉房屋已经案外人申请由本院采取了保全措施，双方合同解除后如不及时解除保全措施将影响东海公司的另行出售，案外人曾到庭表示只有债务获得清偿后才同意解除查封，而杨洪丽又寄希望于拿到购房款才有能力清偿债务。为妥善解决纠纷，本院认为东海公司应将应退给杨洪丽的款项交到本院案款账户，由本院统一协调处理为妥。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”、《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：
一、解除原告南充东海实业有限公司与被告杨洪丽2013年11月2日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告杨洪丽向原告南充东海实业有限公司支付违约金31000元；
三、原告南充东海实业有限公司向被告杨洪丽退还购房款220911元；
以上二、三项品迭后，南充东海实业有限公司实际仅向杨洪丽支付189911元（大写壹拾捌万玖千玖百壹拾壹元）整，再扣除其预缴案件受理费中应由杨洪丽负担部分后，限南充东海实业有限公司于本判决生效后七日内将款转入本院指定账户。
四、驳回原告南充东海实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费564元，由原告东海公司负担200元、被告杨洪丽负担364元（东海公司已全额预缴，被告应负担部分南充东海实业有限公司可在前述应退款额中扣除）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日以内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 何颜
二〇一五年五月十四日
书记员 任敏