广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民初字第753号
原告（反诉被告）韦家乐，住广西壮族自治区河池市。
委托代理人贝荣达，广西皓辰律师事务所律师。
被告（反诉原告）韦少振，住广西壮族自治区河池市。
被告（反诉原告）王雪梅，住广西壮族自治区河池市。
被告（反诉原告）韦王佳，住广西壮族自治区河池市。
法定代理人韦少振，系被告（反诉原告）韦王佳的父亲，住广西壮族自治区河池市。
法定代理人王雪梅，系被告（反诉原告）韦王佳的母亲，住广西壮族自治区河池市。
以上三被告（反诉原告）共同委托代理人廖盛峰，广西南国雄鹰律师事务所律师。
原告韦家乐与被告韦少振、王雪梅、韦王佳建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年3月26日受理后，被告韦少振、王雪梅、韦王佳于2014年4月23日向本院提出反诉，本院于同日受理后依法合并审理，并依法组成由审判员王立群担任审判长，审判员陈珍妮、人民陪审员覃莲藕参加的合议庭，于2014年5月13日、2014年7月23日两次公开开庭审理了本案。书记员吴秀喜、莫芳黉担任法庭记录。原告韦家乐及其委托代理人贝荣达，被告韦少振、王雪梅、韦王佳的共同委托代理人廖盛峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韦家乐诉称，原、被告本着平等、自愿、有偿、诚实守信的原则，于2010年10月25日通过充分协商，被告自愿将河池市土地储备中心根据河政发（2005）31号文件有关规定，由河池市土地储备中心从土地储备库中供应国有土地使用权给被告韦少振、王雪梅、韦王佳作为一次性生活安置用地，由河池市人民政府有关部门负责开发达到“三通一平”后给安置户作为宅基地使用，该宅基地位于河池市城西新区教育三组民房安置规划内A户型某甲号，土地使用面积为80.5平方米（长11.5米、宽7米）的国有出让土地使用权宅基地转让给原告，并约定：该地块转让总价为人民币58万元，原告分二次向被告付款，一是自协议签订时由被告将该宗地块转让变更所需的各种证件、材料提供给原告办理转让变更手续，原告同时支付定金人民币30万元。二是经规划、国土等部门批准变更过户为原告名下办理好土地使用权证书、建设规划许可证书、施工许可证书后3日内，原告一次性将余下的28万元付给被告。协议签订后被告已领取该地块的土地使用权证书、建设规划许可证书、施工许可证书却未及时交付给原告，原告知道后多次催促，但被告时至今日均未能将该材料交给原告。原告认为，被告签订协议后怠于全面履行协议内容实属不该，为此原告特向法院提起诉讼，请求：1、依法确认原告与被告于2010年10月25日签订的土地使用权转让协议合法有效；2、依法判令被告立即将其己取得的土地使用权证书、建设规划许可证书、施工许可证书交给原告待原告将房屋建成竣工后协助原告办理过户变更登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告自愿放弃第二项诉讼请求。
被告韦少振、王雪梅、韦王佳共同辩称，原、被告双方签订的土地协议书中办证义务是由原告承担，因此原告要承担是否能过户的风险，被告的义务只是在原告要求提供材料的时候才提供书面材料。合同没有约定给原告建房的义务，也没有约定原告支付款项前可以建房的事。原告在动土前应付清所有款项。现在原告在未办理施工许可证过户手续的情况下就私自建房，违反了相关法律，违反了《土地使用权转让协议书》的目的。被告完成了通知原告的义务，原告未将其地址明确告知被告，被告无法通知原告，所以原告违反了协议，应驳回原告的诉讼请求。
反诉原告韦少振、王雪梅、韦王佳反诉称，2010年10月25日反诉原告与反诉被告签订了《土地使用权转让协议书》，约定反诉原告转让位于河池市城西新区教育三组民房安置规划内A户型某甲号，土地使用面积为80.5平方米的住宅用地给反诉被告，反诉被告支付30万元定金，经规划、国土等部门批准变更过户为反诉被告名下办理好建设规划许可证、土地证、施工许可证后3日内再付28万元给反诉原告。同时约定，签订协议后，反诉被告负责办理有关过户手续及承担费用，反诉原告只做协助工作。协议书第三条约定，反诉被告通知反诉原告配合办理过户手续，7日内反诉原告拒不配合的，则反诉原告违约，赔偿反诉被告违约金，如反诉原告将转户所需手续备齐后通知反诉被告，7日内反诉被告不办理的，则视反诉被告为违约，定金归反诉原告所有。至2013年反诉原告的该宗地己获得了所有有关证件，且有关部门也完成了对该宗地的平整及配套设施。反诉原告多次联系反诉被告，但反诉被告看到反诉原告号码，均不接听或挂掉。2014年2月28日、3月3日，反诉被告在没有通知反诉原告的情况下，私自到反诉原告的该宗土地强行建房。反诉原告通过邮政通知反诉被告，反诉被告不但没有去办理过户，反而向法院起诉，企图通过这种方式达到延长付款时间或免除支付余款，反诉被告已实际构成了违约，另一方面，反诉被告在知道该宗地已经获得所有的证件且可以建房的情况下，没有来跟反诉原告要各种材料去办理过户手续，支付剩余款项，反而想通过暴力手段建房，达到免付余款的义务，显然，反诉被告用行动违反了协议的约定，因此，反诉原告有权解除《土地使用权转让协议书》，并且没收定金。为维护反诉原告的合法权利，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告于2010年10月25日签订的《土地使用权转让协议书》；2、《土地使用权转让协议书》约定的人民币30万元定金归反诉原告所有；3、本案各项诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告韦家乐辩称，反诉原告提起的反诉没有事实和理由，缺少法律依据，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）为证实其主张和抗辩，向法庭提供的证据有：1、原告（反诉被告）的居民身份证复印件，证明原告（反诉被告）主体适格；2、被告（反诉原告）的居民身份证复印件，证明被告（反诉原告）主体适格；3、土地使用权转让协议书，证明原、被告（反诉原、被告）于2010年10月25日签订协议和原告（反诉被告）履行协议、被告（反诉原告）怠于履行协议的事实；4、收条，证明签订协议后原告（反诉被告）按照约定支付了30万元定金的事实；5、现金缴款单，证明原告（反诉被告）为能顺利得到宅基地，全面履行协议的事实；6、教育社区教育三组覃顾等106户生活安置宅基地领证签字表复印件，证明被告（反诉原告）在2011年3月29日就把协议约定的证件领取、故意隐瞒原告（反诉被告）的事实；7、土地供应协议书，证明原告（反诉被告）以被告（反诉原告）名义交纳的26，825元费用的事实。
被告（反诉原告）为证实其抗辩和主张，向法庭提供的证据有：1、被告（反诉原告）的居民身份证复印件，证明被告（反诉原告）主体适格；2、原告（反诉被告）的居民身份证复印件，证明原告（反诉被告）主体适格；3、土地使用权转让协议书，证明原、被告（反诉原、被告）签订协议书的内容；4、110处警现场回执单，证明原告（反诉被告）在未取得开工许可证和被告同意的情况下私自建房，根本违反合同目的，使被告（反诉原告）签订协议的根本目的无法达到，被告（反诉原告）可以解除协议没收定金；5、国内标准快递（邮政）复印件，证明被告（反诉原告）已按原告（反诉被告）提供的地址和合同约定完成通知原告（反诉被告）办理过户的义务，原告（反诉被告）已超过7天未办过户手续，被告（反诉原告）有权解除合同，没收定金；6、广西邮政速递物流有限公司河池市分公司出具的证明，证明内容同证据5；7、照片7张，证明原告（反诉被告）到争议宅基地挖地建房的事实；8、通知一份，证明邮政快递的内容；9、证人何林英出庭所作的证言；10、证人夏飞出庭所作的证言。
本院依职权调取的证据有：河池市国土资源局出具的证明一份，证明原、被告（反诉原、被告）争议建设用地在该局未办理有土地使用证。
经过开庭质证，结合当事人的质证意见，本院对双方提供的证据作如下分析认定：
对原告（反诉被告）提供的证据1、2，被告（反诉原告）对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定。
对原告（反诉被告）提供的证据3，被告（反诉原告）对协议的真实性无异议，只是对协议证明的内容有异议。本院认为，原、被告（反诉原、被告）双方签订的协议约定了双方当事人的权利义务，本院对该证据予以认定。
对原告（反诉被告）提供的证据4，被告（反诉原告）认为无法确认。本院认为，原告（反诉被告）提供了原件予以核对，被告（反诉原告）未提供相反的证据予以反驳，且被告（反诉原告）在反诉中提出的反诉请求与该证据有关联，本院予以确认。
对原告（反诉被告）提供的证据5，被告（反诉原告）对真实性无异议，只是对关联性有异议。本院认为，该证据对本案事实的认定有关联性，本院予以确认。
对原告（反诉被告）提供的证据6，被告（反诉原告）认为是复印件不能作为证据使用，不予质证。本院认为，因原告（反诉被告）未能提供证据原件，该证据不能单独作为定案依据，结合庭审调查被告（反诉原告）认可已取得争议土地的相关证件，本院确认该证据所列举争议土地的相关证件被告（反诉原告）已经取得。
对原告（反诉被告）提供的证据7，被告（反诉原告）认为是复印件不能作为证据使用，不予质证。本院认为，该份证据证明的费用与原告（反诉被告）提供的证据5交纳的费用数额一致，本院对该份证据证明交纳的土地费用予以确认。
对被告（反诉原告）提供的证据1、2、4，原告（反诉被告）对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定。
对被告（反诉原告）提供的证据3，原告（反诉被告）对协议的真实性无异议，但对协议证明的内容有异议。本院认为，该证据与原告（反诉被告）提供的证据3内容相一致，该协议约定了双方当事人的权利义务，本院对该证据予以认定。
对被告（反诉原告）提供的证据5、6，原告（反诉被告）对快递的真实性无异议，但对快递的内容有异议，认为邮件的内容与封面写的不一致，被告（反诉原告）邮寄的通知是勒索钱财的通知，而不是通知原告（反诉被告）去办理变更过户手续。本院认为，该证据与双方当事人诉辩事由具有一定关联性，故本院作为认定案件事实的参考依据。
对被告（反诉原告）提供的证据7，原告（反诉被告）对其真实性无异议，但认为，既然3月3日双方当事人都在场，被告（反诉原告）不当面通知原告（反诉被告）办理过户手续，而且被告（反诉原告）知道原告（反诉被告）住所地，也不直接通知，反而通过快递送达，是被告（反诉原告）掩盖其非法目的。本院认为，该证据与双方当事人诉辩事由具有一定关联性，故本院作为认定案件事实的参考依据。
对被告（反诉原告）提供的证据8，原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）逾期举证，不予质证。本院认为，该份证据欲证明的事实与本案查明的事实不符，且原告（反诉被告）不予质证，本院不予认可。
对被告（反诉原告）提供的证据9、10，原告（反诉被告）认为二位证人出庭所作的证言一部分是真实的，一部分不真实。本院认为，对二位证人所作的证言，原告（反诉被告）对证人证明的2014年3月3日有钩机在争议建设用地上挖土，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方发生争议的事实无异议，本院对该事实予以确认。
对本院依职权调取的证据，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方对其真实性、关联性均无异议，故本院作为认定案件的事实证据使用。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2010年10月25日，作为甲方的被告（反诉原告）与作为乙方的原告（反诉被告）签订一份《土地使用权转让协议书》，甲方自愿把位于河池市城西新区教育三组民房安置规划内A户型某甲号，土地使用权面积为80.5平方米（长11.5米，宽7米），河池市土地储备中心根据河政发（2005）31号文件有关规定，由河池市土地储备中心从土地储备库中供应给甲方作为一次性生活安置用地的国有土地使用权转让给乙方。双方约定转让方式为：1、该地块转让总价为58万元，乙方分二次向甲方付款：一是协议签订时由甲方将该宗地块转让变更所需的各种证件、材料提供给乙方办理转让变更手续，乙方同时支付定金30万元。二是经规划、国土等部门批准变更过户为乙方名下办理好建设规划许可证、土地证、施工许可证后3日内，乙方一次性将余下的28万元付给甲方。2、签订协议后，甲方必须协助乙方办理好有关手续，确保顺利将该宗土地使用权转让给乙方。转让变更手续所需的费用自协议生效后由乙方负责。如乙方需要将该宅基地过户到第三方名下，甲方无条件服从。3、……。协议还约定了违约责任：1、在办理转户手续过程中，如甲方悔约和经乙方通知7个工作日内拒不配合乙方办理转户手续的，甲方应给予乙方经济赔偿，赔偿数额为该地块转让总价的2倍违约金；如甲方将转户所需的全体材料备齐后通知乙方，乙方在7个工作日内拒不办理转户手续的，则视为乙方违约，乙方所付给甲方的定金归甲方所有。2、……；3、因不可抗力致使本协议无法履行的双方可通过协商解除协议，甲方返还乙方所支出的费用。2010年10月26日，韦少振出具收条，收条载明：“今收到韦家乐交来购买河池市城西新区教育三组民房安置规划内A户型某甲号地块定金人民币叁拾万元整（￥300000.00元）。此条收款人：韦少振2010年10月26日时”。2011年3月29日，原告（反诉被告）以被告（反诉原告）的名义缴纳土地费用26，825元。2012年底，被告（反诉原告）取得争议建设用地的建设用地规划许可证、建委审批单、建设用地批准书、市政府批复文件、地形红线图、国有土地使用权出让合同、工程规划审批单、施工图、地形图等相关证件，但被告（反诉原告）未到河池市国土资源局办理国有土地使用证。2014年3月3日，因有钩机在争议建设用地上挖土，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方发生争议，余美佳打电话报110，南桥派出所到现场处警，认为不属其管辖。2014年3月10日，韦少振以邮政特快专递发送给韦家乐一份邮件，快递单上注明内件品名：办理教育社区三组民房土地使用权过户（转让）通知。该快递因原址查无此人、原写地址不详、电话非本人，于同月25日退回韦少振。
综合当事人双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、原、被告于2010年10月25日签订的《土地使用权转让协议书》是否合法有效；二、反诉被告是否存在违约，反诉原告要求解除合同理由是否正当；三、反诉原告主张30万元定金归其所有是否有事实和法律依据。
本院认为，一、关于原、被告于2010年10月25日签订的《土地使用权转让协议书》的效力问题。本案争议的建设用地属于政府征收农村集体土地之后，为被征收的农民安排的生活安置用地，该安置土地使用权具有必然性、确定性和一定程度的不可逆转性，被告（反诉原告）已经实质取得位于河池市城西新区教育社区三组民房安置规划内A户型某甲号、土地使用面积为80.5平方米（长11.5米，宽7米）的该宗土地使用权。本案双方当事人签订的《土地使用权转让协议书》是双方当事人在自愿、平等、协商一致的基础上订立的，双方意思表示真实，未违反法律或损害社会公共利益，因此该建设用地使用权转让协议为合法有效协议。双方当事人均应本着诚实信用的原则全面履行合同义务。二、关于反诉被告是否存在违约、反诉原告要求解除合同理由是否正当的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，本案原、被告在签订《土地使用权转让协议书》时约定了双方的违约责任“如甲方将转户所需的全体材料备齐后通知乙方，乙方在7个工作日内拒不办理转户手续的，则视为乙方违约，乙方所付给甲方的定金归甲方所有”，根据我国《城市房地产转让管理规定》第七条第二款“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”的规定，反诉原告已经取得建设用地规划许可证、建委审批单、建设用地批准书、市政府批复文件、地形红线图、国有土地使用权出让合同、工程规划审批单、施工图、地形图等相关证件，应按照办理国有土地使用权证的相关规定到河池市国土资源局办理国有土地使用权证书，但根据河池市国土资源局出具的证明，反诉原告至今未办理争议建设用地的国有土地使用权证，缺乏办理转户手续的形式要件，即尚未达到合同约定的“转户手续所需的全体材料备齐”的要求，故反诉原告以邮政特快专递形式告知反诉被告办理教育社区三组民房土地使用权过户（转让）的通知，本院不予认可，反诉被告不存在违约解除合同的事由。在原、被告履行合同过程中，关于法定解除的问题，双方不存在不可抗力致使合同目的不能实现的情形，且反诉被告已依约按时支付了定金及部分购地款共计30万元和合同签订后反诉原告应缴纳的相关费用26，825元，已履行了主要义务，故本案不存在符合法定解除合同的任何条件。该《土地使用权转让协议书》是双方当事人自愿订立的，反诉原告不但应该继续履行合同，而且有能力履行，如解除合同，则有悖于合同法的诚实信用原则和鼓励交易的立法精神。综上，反诉原告要求解除合同的反诉请求，于法无据，本院不予支持。三、关于反诉原告主张30万元定金归其所有是否有事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，本案争议建设用地的标的额为58万元，故应认定定金为11.6万元，另外的18.4万元应认定为反诉被告支付的争议建设土地价款。因反诉被告不存在违约解除合同的事由，故反诉原告主张双方约定的30万元定金归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、六十条、九十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：
一、原告韦家乐与被告韦少振、王雪梅、韦王佳于2010年10月25日签订的《土地使用权转让协议书》合法有效；
二、驳回反诉原告韦少振、王雪梅、韦王佳的反诉请求。
案件受理费100元（原告已预交），反诉案件受理费2900元（反诉原告已预交），共计3000元，由被告（反诉原告）韦少振、王雪梅、韦王佳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状正本五份，副本三份，上诉于河池市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费100元、反诉案件受理费2900元（收款单位：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98，开户银行：农行河池分行城东分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王立群
审 判 员 陈珍妮
人民陪审员 覃莲藕
二〇一四年八月十一日
书 记 员 吴秀喜
书 记 员 莫芳黉