福建省宁德市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）宁执异字第1号
异议人（被执行人）福建省天缘房地产开发有限公司，住所地福建省福鼎市。
法定代表人郑昌杰，董事长。
申请执行人浙江立诚集团有限公司，住所地浙江省瑞安市
法定代表人李海林，董事长。
本院在执行申请执行人浙江立诚集团有限公司与被执行人福建省天缘房地产开发有限公司建设工程施工合同一案中，被执行人福建省天缘房地产开发有限公司向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人福建省天缘房地产开发有限公司称：本院查封的异议人福建省天缘房地产开发有限公司建设开发的坐落于福鼎市桐城街道石湖桥158号天源大厦101、102等23套房地产在查封前均已由第三人买受，相关房地产转让合同合法有效，因受法律保护。虽然因异议人经营不善等原因未办理涉案房产预售合同备案登记，未能及时完成涉案房产主体消防等各项工程验收，导致涉案房产迟迟无法向第三人顺利交付，但第三人依据与异议人签订的购房协议已履行了付款义务，第三人购置房产并不存在主观上的过错，属于善意买受人，依法已取得涉案房产的产权，涉案23套房地产属第三人合法财产而非异议人财产。异议人认为本院查封该23套房地产不妥，异议请求撤销（2014）宁执行字第342号《执行裁定书》和《查封公告》，解除对涉案23套房地产的查封措施。异议人向本院提供下列证据以支持其异议请求：
1、编号为MF-2007-01-No.0309628的商品房买卖合同复印件一份及转账凭条复印件三份，房屋转让协议书复印件及收款收据复印件各一份，待证明涉案104室房产已出卖给王彬彬，而王彬彬又将该104房产转让给喻足挺；
2、编号为MF-2007-01-No.0309532的商品房买卖合同复印件、收款收据复印件、门牌证复印件各一份，待证明涉案101室房产已出卖给李献崧；
3、编号为MF-2007-01-No.0309544的商品房买卖合同复印件一份、转账凭条复印件二份、收款收据复印件一份、门牌证复印件一份，待证明涉案105室房产已出卖给王彬彬；
4、编号为MF-2007-01-No.0310444、No.0310442的商品房买卖合同复印件各一份、销售不动产统一发票复印件二份及收款收据复印件一份、门牌证复印件二份，待证明涉案1207、1208室房产已出卖给张恒同、金钗；
5、编号为MF-2007-01-No.0309607的商品房买卖合同复印件一份、收款收据复印件二份，待证明涉案1405室房产已出卖给张丽峰；
6、编号为MF-2007-01-No.0309527、No.0309528的商品房买卖合同复印件各一份、DCC历史流水复印件、收款收据复印件、门牌证复印件各二份，待证明涉案1805、1806室房产已出卖给李献旗、林竞雄；
7、编号为MF-2007-01-No.0309524、No.0309522的商品房买卖合同复印件各一份、收款收据复印件三份、门牌证复印件二份，待证明涉案310、311室房产已出卖给吴邦惠；
8、编号为MF-2007-01-No.0309533的商品房买卖合同复印件一份、现金交款单复印件五份、收款收据复印件一份、门牌证复印件一份，待证明涉案1304室房产已出卖给蔡翠仙；
9、编号为MF-2007-01-No.0309530、No.0309529的商品房买卖合同复印件各一份、现金交款单复印件三份、收款收据复印件一份、门牌证复印件二份，待证明涉案410、411室房产已分别出卖给王道概、王孝成；
10、编号为MF-2007-01-No.0309520的商品房买卖合同复印件一份、收款收据复印件四份、门牌证复印件一份，待证明涉案207室房产已出卖给夏德福；
11、编号为MF-2007-01-No.0309550的商品房买卖合同复印件一份、收款收据复印件一份，待证明涉案206室房产已出卖给许文忠；
12、编号为MF-2007-01-No.0309545的商品房买卖合同复印件一份、转账凭条复印件五份、收款收据复印件二份、门牌证复印件一份，待证明涉案102室房产已出卖给林阿勇；
13、编号为MF-2007-01-No.0309542的商品房买卖合同复印件一份、关于申请开具商品房销售发票的申请复印件一份，待证明涉案1610室房产已出卖给夏弘；
14、编号为MF-2007-01-No.0309543的商品房买卖合同复印件一份、收款收据复印件三份，待证明涉案1809室房产已出卖给曾万；
15、福建省人民币个人同城跨行转账专用凭证（回单）复印件一份、销售不动产统一发票复印件三份、门牌证复印件三份，待证明涉案1701、1702、1703室房产已出卖给庄剑玲；
16、编号为MF-2007-01-No.0309511、No.0309593的商品房买卖合同复印件各一份、销售不动产统一发票复印件二份、收款收据复印件三份、门牌证复印件二份，待证明涉案610室房产已出卖给林义、涉案611室房产已出卖给施雪玲。
本院查明，申请执行人浙江立诚集团有限公司与异议人（被执行人）福建省天缘房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，异议人福建省天缘房地产开发有限公司未自动履行本院（2013）宁民初字第125号民事判决书确定的义务，本院依申请执行人浙江立诚集团有限公司申请于2014年8月13日立案执行，并依法作出（2014）宁执行字第342号执行裁定书，裁定“查封、扣押、冻结、划拨被执行人福建省天缘房地产开发有限公司价值人民币1100万元的财产”。异议人福建省天缘房地产开发有限公司在福鼎市开发建设的“天源大厦”项目共计批准预售房屋172套，其中149套房地产在福鼎市房地产管理所进行商品房买卖合同备案登记。2014年9月30日，本院向福鼎市房地产管理所送达（2014）宁执行字第342号执行裁定书、（2014）宁执行字第342
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1号协助执行通知书，查封了异议人（被执行人）福建省天缘房地产开发有限公司坐落桐城石湖桥158号天源大厦房号为101、102、104、105、206、207、310、311、410、411、610、611、1207、1208、1304、1405、1610、1701、1702、1703、1805、1806、1809等共计23套房地产。该查封的23套房地产在福鼎市房地产管理所未有商品房买卖合同备案登记记录。本院以（2014）宁执行字第342号查封公告对上述查封的23套房地产进行了查封公告。异议人福建省天缘房地产开发有限公司向本院书面异议请求撤销（2014）宁执行字第342号《执行裁定书》和《查封公告》，解除对上述23套房地产的查封措施。
本院认为，在执行过程中，因异议人福建省天缘房地产开发有限公司未自动履行生效法律文书确定的义务，本院依法对异议人福建省天缘房地产开发有限公司开发建设并取得商品房预售许可的房地产采取查封措施符合法律规定。异议人福建省天缘房地产开发有限公司异议称其已在查封前与第三人签订房地产转让合同将上述查封的23套房地产出卖给第三人，但其因自身经营管理混乱等原因未办理预售合同备案登记，其认为第三人已取得上述查封标的物的产权，请求解除对上述涉案23套房地产查封措施。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。异议人福建省天缘房地产开发有限公司与第三人签订商品房买卖合同，系债的关系，无论是否进行合同备案登记，第三人只拥有商品房买卖合同的债权，而不能取得涉案房产的物权，否则违反物权法定原则。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，异议人福建省天缘房地产开发有限公司将涉案房地产出卖给第三人，第三人要同时具备已经支付全部价款并实际占有，且第三人对未办理过户登记手续没有过错时，才能对抗本院查封。现异议人福建省天缘房地产开发有限公司的异议理由及证据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回福建省天缘房地产开发有限公司的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向福建省高级人民法院申请复议。
审 判 长 叶益先
代理审判员 张宗务
代理审判员 黄锦清
二〇一五年三月五日
书 记 员 肖 萍
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。