安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖15民终622号
上诉人（原审原告）：汪国俊，男，1966年1月25日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。
上诉人（原审原告）：董开会，女，1971年9月17日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。
委托诉讼代理人：汪国俊，系董开会之夫。
上诉人（原审被告）：汤媛，女，1971年2月24日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。
上诉人（原审被告）：袁武，男，1965年5月25日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。
以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：程光傲，安徽皋陶律师事务所律师。
以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：王诚恩，安徽皋陶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：芜湖市恒宇房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市武夷山路与水阳江路交叉口处，组织机构代码72330960-X。
法定代表人：雕建英，该公司总经理。
上诉人汤媛、袁武因申请执行人执行异议纠纷一案，不服六安市金安区人民法院（2016）皖1502民初3044号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年5月18日依法作出（2017）皖15民终540号民事裁定，以事实不清、适用法律错误为由发回重审。六安市金安区人民法院重审后，于2017年12月14日作出（2017）皖1502民初4123号民事判决。宣判后，汪国俊、董开会和汤媛、袁武均不服，向本院提起上诉。本院2018年3月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年5月4日公开开庭进行了审理。上诉人汪国俊，上诉人汤媛、袁武及其共同委托诉讼代理人程光傲、王诚恩到庭参加诉讼，被上诉人芜湖市恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）经本院传票传唤，无正当理由未予到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人汪国俊、董开会上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案被查封的两处房产是恒宇公司名下的房产，与汤媛、袁武没有任何关系。2、汤媛、袁武与恒宇公司所签的房屋买卖合同，是他们之间的合同纠纷，与本案无关。3、涉案房屋未办理过户，不仅违反他们之间的合同约定，也不符合法律规定。4、汤媛、袁武虽进驻该两套房屋，但是没有任何合法的法律手续，属于违法占有。5、汤媛、袁武和恒宇公司原法定代表人刘朝银都是芜湖人，且汤媛还是涉案房屋所属小区的销售方，该小区的其他户均办理了房产证，而汤媛、袁武称因找不到恒宇公司人员，无法办理房产证的理由显然不能成立。6、汤媛、袁武与恒宇公司签订的商品房买卖合同约定在30日内办理预售合同登记备案，而其未备案，责任应当自负。7、根据法律规定，商品房买卖必须到房产局办理合同备案与房屋登记，才属于自己合法的房产。综上认为一审判决有误，请求支持其一审诉讼请求。
被上诉人汤媛、袁武答辩称：1、其提供了涉案房屋的买卖合同、支付凭证，说明其是涉案房产的买受人，与本案具有直接利害关系。2、本案系执行异议之诉，并非买卖合同纠纷，其与恒宇公司签订的买卖合同中的房屋与汪国俊、董开会申请执行的房屋属同一房产，故本案合同是认定是否能排除执行的主要证据，与本案具有关联。3、本案买卖合同并未约定有效期180天，其在找不到恒宇公司人员的情况下，由万家物业公司出具证明反映办理产权过户的情况，符合常理，也符合客观事实。4、其与恒宇公司签订买卖合同，又支付了房屋对价，故其占有房屋是基于买卖关系的合法占有，并不存在违法情形。5、汪国俊、董开会上诉认为其找不到开发商而办不掉房产证的说法系谎言的观点，纯属他们的主观臆断。6、本案即因恒宇公司未按照合同约定办理备案，才导致其无法办理产权过户，符合排除执行的法定要素。7、本案系执行异议之诉，而非确权之诉。故汪国俊、董开会上诉认为商品房买卖必须到房产局办理合同备案与房屋登记，才属于自己合法的房产的观点与本案缺乏关联。综上，请求驳回汪国俊、董开会的上诉请求。
上诉人汤媛、袁武上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并依法作出公正判决；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、其在一审中提供了足以排除执行的相关证据，一审判决准予对上东阳光城小区6号楼17号商铺执行系明显错误。2、其已经按照合同约定，履行完支付购房款的义务。3、汤媛的物权期待权应当优先受保护。
被上诉人汪国俊、董开会答辩称：汤媛、袁武的上诉缺乏依据，不能成立。
被上诉人恒宇公司未予答辩。
原审原告汪国俊、董开会一审诉讼请求：1、判决继续执行（2016）皖1502执46-1号执行裁定书（即对登记在被告恒宇公司名下六安市皖西大道上东阳光城小区6号楼17号商铺、14号楼706室房屋继续执行）；2.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告汪国俊、董开会系夫妻关系，被告恒宇公司作为房地产开发商,因开发六安市皖西大道以南、东城路以东上东·阳光城项目，2009年5月6日与汪国俊夫妇就拆迁事宜签订房屋搬迁协议。双方后因该协议产生争议，2014年8月20日，汪国俊夫妇向市住建委申请裁决，该委作出六拆裁字（2014）2号城市房屋拆迁裁决书，恒宇公司不服该裁决诉至一审法院，要求撤销。案经一审、二审，安徽省六安市中级人民法院终审判决驳回恒宇公司的诉讼请求。
2016年1月6日，原告依据生效的六拆裁字（2014）2号城市房屋拆迁裁决书，向一审法院申请执行其中第一、八、九项。该院审查后裁定准予执行，并于2016年1月20日作出（2016）皖1502执46-1号执行裁定书，查封被执行人恒宇公司在六安市皖西大道上东·阳光城小区6号楼17号商铺、14号楼706室。
执行过程中，被告汤媛、袁武（两人系夫妻关系）提出执行异议申请，认为涉执行两套房屋归其所有。该院于2016年6月7日作出（2016）皖1502执异6号执行裁定书，认为申请人异议理由成立，裁定中止对上述两套房屋的执行。原告认为汤媛夫妇不享有排除执行权利致讼。
汤媛为合肥新海岸房地产咨询有限公司（以下简称新海岸公司）的法定代表人及该公司六安分公司的负责人，也是公司两股东之一。2008年9月26日，恒宇公司（甲方）与新海岸公司（乙方）签订《委托策划、销售代理合同》，约定将恒宇公司建设开发的上东·阳光城项目交由新海岸公司全程策划推广。案外人刘朝银当时为恒宇公司的法定代表人，其与汤媛分别在该合同的甲乙双方代表处签名。
2010年11月26日，恒宇公司作为出卖人，与买受人袁武签订《商品房买卖合同》，将上东·阳光城小区14号公寓706号住宅房出售给袁武，合同约定建筑面积82.73平方米，总房价294669元。该合同第十五条“关于产权登记的约定”内容为“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理”（买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金）。2011年7月25日，因上述房屋实际建筑面积为82.66平方米，袁武向恒宇公司帐户实际汇入购房款294419.21元。同一天，袁武向万家物业缴纳物业服务、垃圾清运、装修服务、照明等费用1412元。2016年7月11日，袁武向该物业公司缴纳案涉住宅专项维修资金4711元。
2012年11月10日，恒宇公司与新海岸公司帐务结算，因余欠新海岸公司代理佣金298342元未付，双方约定以上东·阳光城小区6号楼17号商铺房抵付余欠佣金，该商铺建筑面积52.97平方米，总房价476730元。11月12日，新海岸公司向恒宇公司出具《说明》，要求将上述商铺买受人指定为汤媛，并承诺一周内以现金方式补足余欠购房款178388元。刘朝银于11月16日在该《说明》尾部签名，批注“同意以上结算方式，由汤媛将不足178388元汇入我公司潘云芳个人帐户”，并在该批注上下加盖恒宇公司印章及该公司的财务专用印章。当天，汤媛汇入潘云芳中国银行股份有限公司六安开发区支行帐户购房款（账号：62×××81）178388元。11月20日，恒宇公司作为出卖人，与买受人汤媛签订《商品房买卖合同》，约定将上述房屋出售给汤媛，该合同第十五条“关于产权登记的约定”内容除“出卖人应当在商品房交付使用后90日内”之外，其余与袁武签订《商品房买卖合同》第十五条内容相同。该商铺交付使用后，汤媛用于出租收益。
此后，恒宇公司未按《商品房买卖合同》约定向房屋产权登记机关备案需由出卖人提供的案涉房屋资料，案涉房屋至今未能办理过户登记手续。
一审法院认为，本案争议焦点为：汤媛、袁武是否享有排除执行的民事权利。原告认为，案涉2套房屋的登记所有权人为恒宇公司，并非汤媛和袁武；依据“执行异议复议规定”第二十八条规定，汤媛对案涉商辅房不享有排除执行的权利；依据上述规定的第二十九条（二）项，袁武对案涉住宅房也不享有排除执行的权利。汤媛、袁武认为：作为案涉2套房屋买受人，虽不享有所有权，但依据“执行异议复议规定”第二十八条规定，依法享有物权期待权，足以排除执行。
该院认为，“执行异议复议规定”第二十八条系普适性条款，对所有被执行人均适用；第二十九条是特别条款，专门针对被执行人为房地产开发企业。本案被执行人恒宇公司为房地产开发企业，被执行的2套房屋系登记其名下的商品房，同时符合登记在被执行人名下的不动产、登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，在适用“执行异议复议规定”第二十八条、第二十九条上竞合，购房者可依法选择适用对其最有利的条款排除执行。本案购房者汤媛、袁武要求依据“执行异议复议规定”第二十八条排除执行，应予支持。
2016年1月，该院查封上东·阳光城小区14号公寓706号住宅。依据查明事实，应认定袁武于查封之前，已与被执行人恒宇公司签订案涉706室书面买卖合同并支付全部购房款。袁武于2012年缴纳该房物业管理服务等费用、2016年7月缴纳专项维修资金，应认定查封之前，袁武已合法占有控制案涉706室。恒宇公司未按合同约定向产权登记机关备案案涉房屋相关资料，以致买受人至今未能办理房屋权属证书，应认定非因袁武自身过错造成。综上，袁武对上东·阳光城小区14号公寓706号住宅依法享有排除执行的民事权利。
2012年11月20日，汤媛与恒宇公司签订《商品房买卖合同》，购买上东·阳光城小区6号楼17号商铺房，购房款总计476730元。该款来源两处：一为恒宇公司抵付新海岸公司佣金298342元，二为汤媛个人转帐支付178388元，故汤媛所购商铺62.58%为恒宇公司偿还新海岸公司佣金的抵账房。而新海岸公司与恒宇公司之间的基础法律关系并非房屋买卖关系，是基于委托代销关系形成的债权债务关系，以房抵债是为了消灭该债务，而抵债不动产的受让人并非物权期待权依法保护的对象。且汤媛虽与恒宇公司签订《商品房买卖合同》，却没有购买全部商辅的事实，实际上以房屋买卖形式将新海岸公司名下财产作为家庭财产分配给自己。汤媛虽为新海岸公司的法定代表人及股东，但新海岸公司是企业法人，依法享有独立的法人财产权，也依法以法人资产对外承担责任，涉案商辅62.58%属于公司财产，汤媛将该部分房产分配给自己，致使新海岸公司责任财产减少，偿债能力下降，可能有损新海岸公司债权人利益。综上，汤媛通过上述方式取得的涉案商辅，不符合“执行异议复议规定”第二十八条规定的排除强制执行的法定条件，故汤媛对上东·阳光城小区6号楼17号商铺房依法不享有足以排除执行的民事权利。
综上所述，一审法院对原告的部分诉讼请求予以支持。案经该院审判委会员讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，作出如下判决：一、准许执行安徽省六安市金安区人民法院（2016）皖1502执46-1号执行裁定书中执行标的“在六安市皖西大道上东·阳光城小区6号楼17号商铺”；二、驳回原告汪国俊、董开会的其他诉讼请求。案件受理费14168元，由被告汤媛、袁武和芜湖市恒宇房地产开发有限公司负担8451元，原告汪国俊、董开会负担5717元。
二审期间，汪国俊、董开会提出下列证据：证据一、汪国俊、董开会与芜湖市恒宇房地产开发有限公司关于拆迁纠纷协调会的材料，证明2014年9月4日刘朝银仍然是在六安。
证据二、2013年8月13日建委所主持的会议纪要，该次会议签到表也能证明刘朝银2013年7月16日在六安。
证据三、测绘报告，证明汤媛、袁武和恒宇公司签订的合同是虚假的。
证据四、左兰军与恒宇公司签订的《商品房买卖合同》复印件，可以看出合同没有签订时间，袁武的合同有签订时间。2011年12月份签订的左兰君房产证都拿到手了，袁武后来签订的却称找不到开发商办不了房产证不符合事实。
汤媛、袁武质证称：证据一真实性不持异议，对其证明观点有异议，不能达到其观点。刘朝银在项目后期离开了公司，是政府多次找他参加的会议，只能证明这两天到过六安，不能证明2013年、2014年都在六安，也不能证明汤媛、袁武就能找到刘朝银。证据二、证据三与本案没有关系。证据四左兰军的合同复印件，真实性不予认可。即使签订的合同没有日期，也不能达到有签订日期的合同就是假的证明目的。
汤媛、袁武二审期间提供合肥新海岸咨询有限公司出具的情况说明，证明本案买卖合同主体是汤媛、袁武与恒宇公司，其购买的房屋房款已经支付完毕。
汪国俊、董开会质证称：该公司是汤媛开办的，缺乏证明效力。
本院认证：汪国俊、董开会二审期间所举证据难以达到其证明目的，不予采信。至于汤媛、袁武提供的合肥新海岸咨询有限公司出具的情况说明，进一步说明了本案17号商铺系恒宇公司欠付销售佣金，并以房抵付佣金的事实。
本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，汪国俊、董开会申请执行的内容为仲裁裁决中的房屋拆迁安置，非同一般金钱债权，系物权期待权。而本案中的上东·阳光城小区14号楼706号住宅房屋，袁武虽与被执行人恒宇公司签订买卖合同、支付全部购房款并占有该房，但未办理房屋过户手续。袁武配偶汤媛系房屋销售商，理应知晓办理房屋产权过户的程序及重要性，而其未予办理，其责任应当自负。综上，汤媛、袁武主张上东·阳光城小区14号楼706号住宅房屋排除执行的权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件。汪国俊、董开会此点上诉理由成立，予以支持。
至于上东·阳光城小区6号楼17号商铺房，汤媛与恒宇公司签订的《商品房买卖合同》并占有该房，主要来源于因恒宇公司欠付销售商合肥新海岸咨询有限公司的销售佣金，恒宇公司以该商铺抵付所致，且该以房抵债的权利亦未经生效的法律文书予以确认。现汤媛、袁武以执行标的已经以房抵债归其所有，尚未办理产权转移登记为由，主张排除执行的权利，不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，然适用法律部分有误。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、变更安徽省六安市金安区人民法院（2017）皖1502民初4123号民事判决的第一项为：“准许执行安徽省六安市金安区人民法院（2016）皖1502执46-1号执行裁定书中执行标的“在六安市皖西大道上东·阳光城小区6号楼17号商铺、14号楼706室”。
二、撤销安徽省六安市金安区人民法院（2017）皖1502民初4123号民事判决的第二项，即“驳回原告汪国俊、董开会的其他诉讼请求”。
一审案件受理费14168元，二审案件受理费14168元，合计28336元，均由汤媛、袁武负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 武
审判员 张海龙
审判员 王 丽
二〇一八年七月十二日
书记员 张 丽
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。