广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民一初字第663号
原告（反诉被告）张媛媛。
委托代理人黄伯康，广西金益律师事务所律师。
被告（反诉原告）广西荣和有限责任公司。
法定代表人：史英文，董事长。
委托代理人莫洲，广西昭盛律师事务所律师。
委托代理人农毅，广西双贺律师事务所律师。
原告（反诉被告）张媛媛与被告（反诉原告）广西荣和有限责任公司（以下简称“荣和公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月1日公开开庭进行了审理。原告张媛媛的委托代理人黄伯康，被告荣和公司的委托代理人莫洲、农毅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张媛媛诉称：2013年11月26日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，被告将位于南宁市北湖北路6号荣和MOCO社区（项目）x号楼x层x号商铺出租给原告作甜品使用，租期自2013年12月31日起至2018年12月30日止，合同还对履约保证金、租金的交付、房屋的交付、违约责任等方面做出约定。合同签订后，原告依约向被告交付房屋租赁履约保证金18492元和2013年12月31日至2014年3月30日期间的租金12328元，但是被告至今未能依约定的房屋交付时间（2013年12月31日）将涉案房屋交付给原告，构成根本性违约。原告认为，按照《房屋租赁合同》第九条、第十四条第一款及第十六条第三款的约定，由于被告的违约行为，原告有权单方解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告应退还房屋租赁履约保证金、租金并支付违约金给原告。为此，原告向人民法院起诉，请求人民法院判令：一、解除原告与被告于2013年11月26日签订的《房屋租赁合同》；二、被告退还原告房屋租赁履约保证金18492元；三、被告退还原告房屋租金12328元；四、被告支付原告违约金18492元；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）荣和公司反诉及答辩称：2013年11月26日，荣和公司与张媛媛签订一份《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定荣和公司将位于南宁市北湖北路6号荣和MOCO社区x号楼x层x号商铺出租给张媛媛做甜品店使用，租赁期自2013年12月31日起至2018年12月30日止。《房屋租赁合同》签订的次日，张媛媛按合同约定的数额向荣和公司支付履约保证金18492元及2013年12月31日至2014年3月30日的租金12328元。根据《房屋租赁合同补充协议》第三条约定，张媛媛须在签订补充协议时另向荣和公司支付装修押金18492元，同时补充协议还对装修期、租金优惠、其他优惠等事宜做了约定。《房屋租赁合同补充协议》签订至今，张媛媛一直以各种理由拒绝支付装修押金并怠于与荣和公司协商商铺装修事宜。荣和公司多次与张媛媛沟通无果的情况下分别于2014年3月6日向张媛媛邮寄一份《通知》，催促其按照《房屋租赁合同》的约定于2014年4月1日前完成装修并开业；于2014年3月31日向张媛媛邮寄一份《催告函》，催告其按照《房屋租赁合同》的约定支付租金；于2014年4月15日向张媛媛邮寄一份《关于即行支付租金的催告函》，再次催告其支付租金，张媛媛对上述告知事项均未予回应。鉴于张媛媛的违约行为给荣和公司造成巨大损失，被告（反诉原告）为维护自身权利，恳请人民法院驳回原告（反诉被告）全部诉讼请求，并依法判令：一、解除反诉原告与反诉被告于2013年11月26日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；二、反诉被告向反诉原告支付租金12328元（暂计至2014年4月30日，总额计至生效判决确定的合同解除之日止）；三、反诉被告向反诉原告支付逾期开业的违约金1849.2元（暂计至2014年4月30日，总额计至生效判决确定的合同解除之日止）；四、反诉被告向反诉原告支付逾期交付房租的违约金5917.44元（暂计至2014年4月30日，总额计至生效判决确定的合同解除之日止）；五、反诉被告向反诉原告支付解除合同违约金18492元；六、本案的诉讼费全部由反诉被告承担。
原告（反诉被告）张媛媛针对反诉答辩称：一、原告方同意解除房屋租赁合同，导致合同解除的原因在于被告未按期将房屋交付给原告，因此被告存在违约行为，应承担解除合同的违约责任；二、关于被告要求原告支付租金差额的问题，因为房屋一直未交付，原告没有占有使用过本案诉争房屋，故被告的诉请没有依据，至于被告要求原告支付的其他损失，均无实际及法律依据，综上，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2013年11月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定：被告自愿将坐落于南宁市西乡塘区北湖北路6号荣和MOCO社区（项目）1x号楼x层x号商铺出租给原告使用；原告已对被告所出租的房产做了充分了解，愿意承租该房产。第三条约定：房屋租赁期自2013年12月31日起至2018年12月30日止。合同第六条约定：本合同签订时，原告在本合同约定支付租金外，向被告支付房屋租赁履约保证金，具体金额18492元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁履约保证金除抵扣原告欠付的费用、租金、以及原告应承担的违约、赔偿款外，剩余部分应无息如数返还原告。如遇履约保证金不足18492元，原告接到被告书面通知之日起5日内补足，不按时补足的，每逾期一日，按履约保证金总额的百分之一向被告支付违约金。合同第七条约定：该商铺竣工验收交付原告使用之日起第一年租金100元／月／㎡，第二年租金100元／月／㎡，第三年租金110元／月／㎡，第四年租金121元／月／㎡，第五年租金133.1元／月／㎡。第九条约定：被告应于2013年12月31日将房屋按现状交付给原告。第十条约定：原告应于2014年4月1日前开始正常营业，如原告不能按以上约定时间开业，每逾期一日，原告须按月租金1%向被告支付违约金。对于违约责任，第十六条第一款约定：租赁期间，违约解除合同的，需支付另一方违约金18492元；第二款约定：原告逾期交付房租的，每逾期一日，被告有权按逾期支付金额的1%比例累计收取违约金，逾期超过10日的，被告有权解除合同，履约保证金不予退还；第三款约定：一方违约，另一方解除合同的，由此产生的责任和损失由违约方承担，守约方有权要求违约方赔偿实际损失并另行支付违约金18492元。合同中附有租金交付时间表。同日，原、被告就商铺进场装修及租金相关事宜，签订一份《房屋租赁合同补充协议》，约定：一、为尽早营造良好的经营范围，为商铺的长期经营创造良好的条件，原告应于被告交付房屋并办理房屋手续后7日内进场对商铺进行装修；二、装修期共90天，从双方办理房屋交付手续之日起算；三、原告签订本补充协议时，须另行向被告支付装修押金18492元。补充协议还对装修期租金优惠及其他优惠事项进行了相关约定。
原告于双方签订合同及补充协议的次日，即2013年11月27日向被告交付租赁商铺的履约保证金18492元及2013年12月31日至2014年3月30日期间的租金12328元。
另查明：原告张媛媛于2014年3月3日向被告发出《合同作废申请书》，申请书中原告认为其现阶段承租房屋的实际情况与当初签订租赁合同前被告的宣传资料及介绍各铺面出租情况上存在严重的不符，被告有欺诈嫌疑，原告认为合同应视为无效，请被告尽快给予办理。被告荣和公司于2014年3月6日通过中国邮政快递致函原告要求其进场装修并准时开业。
本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《《房屋租赁合同》补充协议》是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。现原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，被告对此并无异议，本院予以支持。
本案中，原告主张其依约向被告交纳了履约保证金及租金，被告却未能依约定的铺面交付时间将房屋交付给原告，构成违约；被告则主张《补充协议》是《房租租赁合同》不可分割的一部分，房屋交付的条件除了需要满足《租赁合同》的约定外仍要符合《补充协议》的要求，根据《补充协议》第三条之约定，可知房屋租赁履约保证金、租金和装修押金，三金的交付是被告将房屋如期交付给原告使用的前提，现原告并未如期交付装修押金，构成违约。本院认为《补充协议》虽是《房租租赁合同》不可分割的一部分，但《补充协议》只是作为主合同的一种补充约定，属于附属条款，因此不履行《补充协议》的合同义务，并不构成履行合同中的根本违约，故原告依约履行主合同义务后，虽并未按照《补充协议》的约定按期交付装修押金，构成违约，但并不影响被告履行主合同义务即将房屋交付给原告，相反被告在双方约定的2013年12月31日并未将房屋按现状交付给原告，构成根本违约，其应承担解除合同的违约责任，因此原告要求被告退还房屋租赁履约保证金18492元，合法有据，本院予以支持；关于原告要求被告退还原告交付2013年12月31日至2014年3月30日期间的房屋租金12328元，本院认为被告未将房屋实际交付给原告经营使用，并不产生实际的房屋租金，对于原告的以上主张，本院予以支持；根据《房屋租赁合同》第十六条第三款及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，原告要求被告支付违约金18492元，合法有据，本院予以支持。
关于反诉，被告未将房屋如期交付给原告经营使用，存在根本违约，因此被告基于原告违约要求解除合同提出的原告支付尚欠的租金12328元、逾期开业的违约金1849.2元、逾期交付房租的违约金5917.44元及违约金18492元均无事实及法律依据，本院依法予以驳回。至于原告并未按照《补充协议》的约定按期交付装修押金，构成违约，应承担相应的违约责任，但在合同及《补充协议》中未对该违约责任作出约定，且被告并未要求原告赔偿，故本院不予处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）张媛媛与被告（反诉原告）广西荣和有限责任公司于2013年11月26日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；
二、被告（反诉原告）广西荣和有限责任公司向原告（反诉被告）张媛媛退还履约保证金18492元；
三、被告（反诉原告）广西荣和有限责任公司向原告（反诉被告）张媛媛退还房屋租金12328元；
四、被告（反诉原告）广西荣和有限责任公司支付原告（反诉被告）张媛媛违约金18492元；
五、驳回被告（反诉原告）广西荣和有限责任公司的其他反诉请求。
案件受理费1032元（原告已预交），反诉费382.5元（反诉原告已预交），共计1414.5元，由被告（反诉原告）广西荣和有限责任公司负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期满之日起七日内预交上诉案件受理费用，逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陆汉林
人民陪审员 马振声
人民陪审员 何开科
二〇一四年八月十八日
书 记 员 唐 敏
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。