云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终4454号
上诉人（原审被告，反诉原告）：ＸＸ，男，1969年10月22日生，彝族。
委托诉讼代理人：吴云，云南民启律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：李梦姣，云南民启律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：昆明未来城开发有限公司。住所地：云南省昆明市高新区昆明市海源北路6号。
法定代表人：谭寿生。
委托诉讼代理人：浦凤仙，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：付云权，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。
上诉人ＸＸ因与被上诉人昆明未来城开发有限公司（以下简称“未来城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初4772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
ＸＸ上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人未支付2015年9月、10月的租金系被上诉人断水断电所导致，因被上诉人的过错造成上诉人无法正常使用租赁物业，租赁合同的目的不能实现，上诉人不应支付自2015年9月15日至2015年10月31日期间的租赁费用。二、被上诉人断水断电的行为造成上诉人实际损失，双方已在《解除商铺租赁合同协议书》中提及，且造成的损失有事实及法律依据，被上诉人应当对其造成的损失全额赔偿。
被上诉人未来城公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
未来城公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付原告租金及相关费用426953.98元、逾期付款违约金19810.66元以及从2016年4月20日起至债务履行完毕之日止的逾期付款违约金（按日万分之二计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。ＸＸ提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿在房屋租赁期间因其断水断电给反诉原告造成的损失共计164177元（太阳能炸裂损失79000元、员工工资85177元）；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2013年3月21日，原告未来城公司与被告ＸＸ签订《商铺租赁合同》，约定被告承租位于昆明市广福路官渡古镇二期D-
XX、D-X、D-X部分、D-XX号和D-5-1-X号和D-5-1-X号商铺，建筑面积3072.23㎡，租期自2013年4月1日至2018年6月30日止。《商铺租赁合同》第三条第2项中的租金支付时间表明确载明，被告应于2015年9月1日前支付2015年9月1日至2016年2月28日期间的租金780861.94元以及装修费用摊销500000元，共计1280861.94元；第十条第2项约定，被告逾期交付租金及其他费用的，除应及时如数补交外，每逾期一天，还应按欠缴金额的日万分之二向原告支付逾期付款违约金。2015年9月15日，因被告逾期未缴纳租金，原告对商铺断水断电，影响被告正常经营，致使被告经营场所的太阳能管炸裂。炸裂的太阳能管系被告以79000元购入（2014年6月25日支付75050元，2015年6月支付尾款3950元）。2015年10月31日，原、被告经协商达成一致，签订了《解除商铺租赁合同协议书》（以下简称“解除协议书”），约定原协议约定的商铺租赁关系于2015年10月31日解除，该协议的解除不影响原告根据原协议追究被告的其他违约责任。双方在解除协议书中对2015年8月之前的租金等费用的金额及支付方式进行了明确约定，并在第三条第2项载明:“2015年9月1日起至2015年10月31日止的租金等其他相关费用的支付方式，因该期间被告违约拖欠租金，原告依照原合同采取断水断电等措施造成的双方损失，由双方另行协商解决，协商不成的，任何一方有权向原告所在地法院起诉。”因双方未能就2015年9月1日起至2015年10月31日止的租金等其他相关费用协商达成一致，现原告未来城公司诉至法院主张前述本诉请求。被告ＸＸ提起反诉，主张前述反诉请求。一审法院认为，本案《商铺租赁合同》及《解除商铺租赁合同协议书》系原告未来城公司与被告ＸＸ真实意思表示，内容没有违反国家法律法规禁止性规定，故依法成立并生效，受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告应按照该解除协议书中的约定解除原合同，并履行解除协议书中约定的支付租金等义务。现双方无法就2015年9月1日起至2015年10月31日止的租金等费用协商一致，原告主张被告按照原租赁合同约定的标准支付426953.98元（1280861.94元÷6个月×2个月），被告在此期间虽然实际使用了租赁场所，但原告的断水断电行为确实对被告的经营活动造成了实质影响，故对原合同租金予以调整，判令被告支付2015年9月1日起至2015年10月31日期间租金370000元。被告未提交己方出资装修的证据，而且原租赁合同中的租金等费用的约定系被告真实意思表示并已实际履行，故对被告以租赁场所系由自己出资装修、原租赁合同中装修费用摊销过高为由要求减少租金的辩解意见不予采纳。原告要求被告承担逾期支付租金的违约金，因双方一直未对2015年9、10月租金等费用的金额协商达成一致，故被告的行为不构成逾期支付，不应承担逾期违约金。《解除商铺租赁合同协议书》第三条第2项说明系原告而非物管公司对商铺进行了断水断电，该行为造成被告太阳能损坏，故对被告要求原告进行赔偿的反诉请求予以支持。扣除折旧等费用后，判令原告赔偿被告太阳能损失40000元。至于被告反诉主张的人工工资损失，无事实及法律依据，不予支持。判决：一、被告ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告昆明未来城开发有限公司租金370000元；二、反诉被告昆明未来城开发有限公司赔偿反诉原告ＸＸ太阳能损失40000元；三、驳回原告昆明未来城开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告ＸＸ的其他反诉请求。
本院二审期间，上诉人ＸＸ、被上诉人未来城公司均未提交新证据。经审理，本院二审查明事实与一审一致，对于经一审法院审理确认的案件事实，本院予以确认，不再赘述。
鉴于上诉人二审当庭表示认可一审认定的太阳能损失金额，故综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：1、上诉人是否应支付2015年9月15日至2015年10月31日期间的租金？2、上诉人在断水断电期间支出的人工工资是否应由被上诉人赔偿？
本院认为：首先，根据双方签订的《解除商铺租赁合同协议书》及当事人二审陈述，上诉人自2013年6月起即一直未按合同约定的时间及金额足额支付租金，对此上诉人述称双方曾达成口头协议按照其经营的酒店的实际收入每周由被上诉人工作人员收取租金，实际变更了租赁合同约定的租金支付方式，但对该主张上诉人并未提交证据予以充分证实，故上诉人逾期支付租金的行为显然已构成违约；虽然上诉人欠付租金，但被上诉人在未通知上诉人的情况下即自行采取断水断电措施，没有合同依据也不具备合法性，考虑到上诉人租赁商铺的实际经营用途，被上诉人的断水断电行为导致其未能在租期内保持租赁物符合租赁用途，同样构成违约。在双方均违约的情况下，上诉人在断水断电期间仍实际占用租赁物，故其仍应向被上诉人支付2015年9月、10月的租金，但考虑到被上诉人擅自断水断电的违约行为对上诉人的经营活动造成的实质性影响，一审法院调整的租金金额仍略高，综合全案事实，本院酌情判令上诉人向被上诉人支付2015年9月1日至10月31日的租金25万元为宜。而被上诉人对于一审法院认定上诉人不应承担逾期支付租金的违约金的处理未提出上诉，本院对此不作调整。其次，上诉人主张由被上诉人赔偿其断水断电期间支出的人工工资，所提交的员工工资发放表属于其单方证据，不能充分证实相应签字人员与上诉人存在雇佣关系，以及上诉人实际支出款项的事实，故对于上诉人的该项诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人ＸＸ的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初4772号民事判决第二项即“二、反诉被告昆明未来城开发有限公司赔偿反诉原告ＸＸ太阳能损失40000元”；第四项即“四、驳回反诉原告ＸＸ的其他反诉请求”。
二、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初4772号民事判决第一项即“一、被告ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告昆明未来城开发有限公司租金370000元”；第三项即“三、驳回原告昆明未来城开发有限公司的其他诉讼请求”。
三、由上诉人ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付被上诉人昆明未来城开发有限公司2015年9月1日至2015年10月31日的租金250000元。
四、驳回被上诉人昆明未来城开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费8000元，反诉案件受理费1792元，二审案件受理费1792元，共计11584元，由上诉人ＸＸ负担6950.40元，由被上诉人昆明未来城开发有限公司负担4633.60元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长 起 俊
审判员 汪 佳
审判员 钱晓燕
二〇一七年九月十一日
书记员 黄琰钊