北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第15499号
原告北京嘉亮物业管理有限公司，住所地北京市丰台区科学城恒富中街2号院1号楼6588室。
法定代表人周焕农，董事长。
委托代理人郭敏，北京广衡律师事务所律师。
委托代理人刘海峰，男，1977年4月11日出生。
被告北京方锦基业房地产开发有限公司，北京市密云县工业开发区水源路乙88号。
法定代表人敬子辉，董事长
委托代理人陈佳珺，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人王德，男，1987年10月7日出生，汉族，该公司职员，住单位宿舍。
原告北京嘉亮物业管理有限公司（以下简称原告）与被告北京方锦基业房地产开发有限公司（以下简称被告）物业管理合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭敏、刘海峰，被告的委托代理人陈佳珺、王德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我公司与北京首都工程有限公司（以下简称首都工程公司）于2003年12月9日签订《华辉苑物业管理服务合同》，开始对华辉苑小区进行物业服务。该小区业主委员会成立后，我公司又先后两次同业主委员会签订物业管理合同，一直对该小区提供物业服务。被告系华辉苑小区中6套房屋的业主，但一直拖欠物业费。故诉至法院，要求被告：1，支付1-14×房屋2006年4月27日至2008年3月14日物业费4143.98元；2，支付1-14×房屋2006年4月27日至2008年3月14日物业费4143.98元；3，支付1-15×房屋2006年4月27日至2008年3月14日物业费5791.44元；4，支付2-1-10×房屋2006年4月27日至2008年3月14日物业费5788.94元；5，支付2-1-12×房屋2006年4月27日至2008年4月30日物业费6181.69元；6，支付3-10×房屋2006年4月27日至2006年6月30日物业费482.56元；7，支付违约金8000元。
被告辩称：1，原告的诉讼请求超过了诉讼时效。2，原告所要求的物业服务期间内，原告切断了房屋的电源及室内水电，导致房屋不具备使用条件。3，至今原告未提供委托方为被告的物业服务合同，双方没有直接的合同关系。
经审理查明：2003年12月9日，北京首都工程有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《华辉苑物业管理服务合同》，约定甲方将华辉苑小区委托乙方实行物业管理。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托管理期限为4年，自2003年12月9日8时起至2007年12月9日8时止。1、3号楼收费标准为每建筑平方米每月1.70元、2号楼收费标准为每月每建筑平方米2.55元。2004年8月10日，北京市朝阳区华辉苑业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《华辉苑物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为华辉苑小区提供物业管理服务。物业费由乙方按1号楼和3号楼1.70元/平方米.月；2号楼2.05元/平方米.月向业主（或交费义务人）收取。委托管理服务期限为5年，此后双方于2009年又续签了合同。
2003年3月，北京首都工程有限公司（以下简称首都工程公司）与北京北汽出租汽车集团有限责任公司（以下简称北汽公司）签订《商品房买卖合同》，约定北汽公司向首都工程公司购买以下房屋：（1）华辉苑小区1号楼14×号房屋（买卖合同房号为C座14层×号，以下简称1-14×号房屋），建筑面积为107.86平方米；（2）华辉苑小区1号楼14×号房屋（买卖合同房号为C座14层×号，以下简称1-14×号房屋），建筑面积为107.86平方米；（3）华辉苑小区1号楼15×号房屋（买卖合同房号为C座15层×号，以下简称1-15×号房屋），建筑面积为150.74平方米；（4）华辉苑小区2号楼1单元10×号房屋（买卖合同房号为B座10层×号，以下简称2-1-10×号房屋），建筑面积为124.95平方米；(5)华辉苑小区2号楼1单元12×号房屋（买卖合同房号为B座12层×号，以下简称2-1-12×号房屋），建筑面积为124.95平方米；(6)华辉苑小区3号楼10×号房屋（买卖合同房号为A座1层×号，以下简称3-10×号房屋），建筑面积为133.08平方米。上述六套房屋现因涉诉被查封，房屋所有权证尚未办理至北汽公司名下。
2006年4月26日，北汽公司与被告签订协议书，约定北汽公司将由首都工程公司抵债给被告的朝阳区东三环南路15号华辉苑6套房屋住宅房号为：A-1-×;B-12-×;B-10-×;C-15-×;C-14-×；C-14-×，总面积为749.44平方米的住宅转让给被告。自本协议书签订之日起3日内，被告向北汽公司一次性支付转让金374.72万元。被告支付完全部转让金后，北汽公司向被告移交6套住宅的商品房买卖合同及房屋钥匙，被告应于转让金支付北汽公司之日起3日内到北汽公司处领取商品房买卖合同及钥匙。
原告曾于2012年将北汽公司起诉至本院，主张上述六套房屋自2003年至2008年的物业费，本院作出（2012）朝民初字第11215号民事判决书，认定北汽公司系1-14×号房屋、1-14×号房屋、2-1-10×号房屋、2-1-12×号房屋、3-10×号房屋、1-15×号房屋的实际使用人。而在2006年4月26日之后的物业费，因北汽公司已将房屋转让给被告，故原告向北汽公司主张2006年4月26日之后的物业费于法无据。该判决现已生效。在（2012）朝民初字第11215号案件审理过程中，本院前往被告处对涉案房屋的交付时间进行询问，被告认可上述6套房屋自2006年4月27日起就由该公司使用。
庭审中，被告提交了北京市第一中级人民法院协助执行通知书，该通知书载明要求原告协助更换首都工程公司在朝阳区华威南路1-14×、1-14×、1-14×、1-15×；2号楼1门10×、2号楼1门12×；3-10×户门锁，切断电源暂停室内供电，直至解封，以证明涉案的房屋没有居住使用条件。经询，上述房屋于2012年解封，被告已交纳了原告主张期间此后的物业费、供暖费。
上述事实，有原、被告陈述、华辉苑物业管理服务合同、华辉苑物业服务合同、商品房买卖合同、协议书、（2012）朝民初字第11215号民事判决书、协助执行通知书等证据在案为证。
本院认为：首都工程公司与原告签订的华辉苑物业管理服务合同、华辉苑业委会与原告签订的华辉苑物业服务合同意思表示真实，合法有效。原告按照合同约定及相关规定之收费行为合法有效。根据（2012）朝民初字第11215号民事判决书查明的事实，可以认定被告自2006年4月27日开始为1-14×号房屋、1-14×号房屋、2-1-10×号房屋、2-1-12×号房屋、3-10×号房屋、1-15×号房屋的实际使用人，被告作为房屋的实际使用人事实上已经享受了原告提供的物业服务，理应支付合理的服务费用。对于被告提出的时效抗辩，由于原告并未明显怠于行使权利，故对被告的时效抗辩，本院不予采纳。对于被告所抗辩的房屋断水断电问题，系涉案被法院采取了强制措施，不应归责于原告，故对于被告的该项抗辩意见，本院亦不予采纳。关于违约金，因原告曾就物业费问题起诉北汽公司而非被告，被告并非故意拖欠，故对原告关于违约金的请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告北京方锦基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京嘉亮物业管理有限公司物业费二万六千五百三十二元五角九分。
二、驳回原告北京嘉亮物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六百六十四元，由原告北京嘉亮物业管理有限公司负担一百五十四元（已交纳），由被告北京方锦基业房地产开发有限公司负担五百一十元（其中一百七十八元原告北京嘉亮物业管理有限公司已预交，被告北京方锦基业房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京嘉亮物业管理有限公司；另三百三十二元被告北京方锦基业房地产开发有限公司于本判决生效后七日内交纳至本院）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按不上诉处理。
审 判 长 于 爽
人民陪审员 赵金燕
人民陪审员 邱 凡
二〇一三年七月十八日
书 记 员 陈明荣