湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张中民一终字第190号
上诉人（原审被告、反诉原告）张辉，男，1970年6月19日出生，土家族，小学文化。
委托代理人杨建国，男，1968年10月7日出生，土家族，大专文化。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李莉，女，1979年6月18日出生，土家族，初中文化。
委托代理人胡绍刚。
上诉人张辉因与被上诉人李莉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院于二〇一四年九月十日作出的（2014）张定民一初字第1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日受理后，依法组成由审判员田洪山担任审判长，代理审判员张晓、盖景阳参加的合议庭，于2014年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人张辉的委托代理人杨建国，被上诉人李莉及其委托代理人胡绍刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2001年6月，原告（反诉被告）李莉从彭满玉手中受让张家界市永定区市场管理服务中心在奇峰市场的门面一间（玉屏宾馆对面入口处7号门面）。之后，李莉陆续与张家界市永定区市场管理服务中心续签门面租赁合同至2014年12月31日止。李莉在租赁期间，将所租门面分成两小间，并以其夫李红卫的名义将其中较小的一间于2004年8月转租给符冬玉，符冬玉于当年年底又将该门面转给本案被告（反诉原告）张辉。此后，张辉与李莉直接形成租赁关系，双方口头约定，房租每年l万元，一年一交，未约定租期，未签订书面租赁协议。张辉已交房租至2014年2月28日止。2014年3月1日，李莉要求张辉解除租赁关系并腾让门面，张辉认为该门面已由其经营多年，李莉无权要求腾让。双方发生争执。
另查明，在门面租赁期间，张家界市永定区市场管理服务中心以承租人李莉违规转租门面，已违反房屋租赁合同为由，曾于2013年11月5日给李莉下达解除租赁合同的通知一份，要求李莉“在合同到期后次日（2014年1月1日）内腾让房屋”，同时还通知了转租人张辉，要求其2013年12月31日前腾让门面。后经协调沟通，承租人李莉又于2014年1月3日与张家界市永定区市场管理服务中心续签房屋租赁合同一份，租期自2014年1月1日至2014年12月31日止。
原判认为：虽然原告李莉与张家界市永定区市场管理服务中心在《房屋租赁合同》中约定了未经出租人同意不得转租的条款，但原告李莉与被告张辉的房屋转租关系已实际存续十余年，且在此期间，张家界市永定区市场管理服务中心仍与承租人李莉多次续签房屋租赁合同，所以应当认定张家界市永定区市场管理服务中心对承租人李莉的转租行为予以认可。因此，原、被告双方的转租关系合法成立。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案张辉长时间转租李莉所承租的门面，既没有约定租期，也没有采用书面形式签约，其租赁关系应属于不定期租赁性质。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，李莉有权随时解除与被告的转租赁协议。但由于李莉在2014年3月1日告知张辉解除合同时，没有给予合理期限，故其行为只能视为解除合同的提前通知行为，合同的解除日期应延后至自通知之日起的2个月期满之日为宜。合同解除后，合同双方约定的权利义务终止，因合同取得的租赁物应予返还。张辉拒绝腾让门面，其行为侵害了李莉的合法权益。因此李莉请求张辉腾让门面并补齐租赁期间的欠交租金的请求，理由正当，予以支持。租金的补交期限应从欠交之日起至合同解除之日止（2014年3月1日至4月30日），租金的标准可按照上年度月租金标准计算。合同解除后，双方的租赁关系即不存在，李莉在合同解除后继续请求租金，缺乏依据，不予支持。反诉原告张辉以反诉被告李莉不具备转租资格为由，主张李莉返还租金l万元，李莉与张家界市永定区市场管理服务中心有合法的租赁关系，具备转租人主体资格，且张辉所交l万元系2013年2月28日至2014年2月28日的租金，此期间内，原、被告间的转租关系正常存在，因此，张辉请求返还租金l万元，缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十条及《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百三十二条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）李莉与被告（反诉原告）张辉的房屋租赁合同自2014年4月30日起解除；二、被告（反诉原告）张辉于本判决生效后三目内腾让原告（反诉被告）李莉所承租的奇峰市场一楼7号门面（玉屏宾馆对面奇峰市场入口处）；三、被告（反诉原告）张辉于本判决生效后三日内给付原告（反诉被告）李莉租金1667元；四、驳回原告（反诉被告）李莉的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张辉的反诉请求。本诉案件受理费2300元，反诉案件受理费25元，共计2325元。适用简易程序减半收取1163元，原告（反诉被告）李莉负担400元，被告（反诉原告）张辉负担763元。
上诉人张辉不服上述判决，向本院提起上诉称：被上诉人与张家界市永定区市场服务中心的租赁合同已经解除，其无权要求上诉人腾让本案所涉门面（玉屏宾馆对面入口处7号门面）并收取上诉人的1万元租金，原判决认定事实及适用法律错误。请求二审法院：1、撤销原判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求并支持上诉人的反诉请求；2、依法撤销被上诉人与永定区市场管理服务中心于2014年1月3日签订的《房屋租赁合同》；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人李莉辩称：1、原判决适用法律正确，认定事实清楚；2、2014年1月3日，被上诉人与张家界市永定区市场管理服务中心所签订的《房屋租赁合同》真实合法。请求二审法院应依法驳回上诉人的上诉。
二审中，上诉人张辉向本院提交了一组证据：1、张家界市永定区市场管理服务中心于2014年10月21日出具的证明原件一份；2、视听资料一份。拟证明被上诉人李莉与张家界市永定区市场管理服务中心于2014年1月3日所签订的《房屋租赁合同》不真实、不合法。被上诉人李莉二审中未提交新的证据。
经庭审质证，被上诉人李莉对上诉人张辉所提交的证据发表如下质证意见：1、该组证据不属于二审程序中的新的证据；2、张家界市永定区市场管理服务中心于2014年10月21日出具的证明中的文字有改动的迹象；3、两份证据属于证人证言，证人并未出庭作证。
本院经审查认为：上诉人张辉所提交的证据不属于二审程序中新的证据，且该组证据所证明内容的真实性无法核实，故不予采纳。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：根据法律规定，公民依据合同的约定取得的权利受法律保护。本案中，2014年1月3日的《房屋租赁合同》系被上诉人李莉与张家界市永定区市场管理服务中心签订，张家界市永定区市场管理服务中心在该合同中加盖了印章并且未对合同的履行提出异议，足以认定李莉系本案所涉门面的承租人，依据租赁合同取得了该门面的占有、使用、收益的权利，在其解除与张辉间的转租合同后，张辉应将门面返还，其拒不腾让门面的行为侵犯了李莉的合法权利，李莉要求张辉腾让门面是对自己的合法权利的保护，符合法律规定。李莉依照与张辉间的转租合同约定收取相应的租金亦是其合法权利的行使，受法律保护，原审判决符合法律规定。故上诉人张辉认为被上诉人李莉与张家界市永定区市场服务中心的租赁合同已经解除，被上诉人李莉无权要求上诉人腾让本案所涉门面（玉屏宾馆对面入口处7号门面）并收取上诉人的1万元租金及原判决适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。
上诉人张辉上诉请求二审撤销被上诉人李莉与张家界市永定区市场管理服务中心于2014年1月3日签订的《房屋租赁合同》，属于二审程序中增加的新的诉讼请求且被上诉人李莉不同意对该诉求进行调解，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本院二审对张辉提出的此项诉讼请求不予审理，张辉可另行起诉。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人张辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田洪山
代理审判员 张 晓
代理审判员 盖景阳
二〇一四年十一月六日
书 记 员 向思丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。