江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿城民初字第0583号
原告姜瑞。
原告郭敏。
原告姜赛男。
原告陆裕花。
四原告委托代理人姜赛男。
四原告委托代理人姜瑞。
被告宿迁市中嘉置业有限公司，住宿迁市宿豫区兴鸿名明城北楼1001号。
法定代表人：仲维松，宿迁市中嘉置业有限公司董事长。
委托代理人唐涌、付慧，江苏固邦律师事务所律师。
原告姜瑞、郭敏、姜赛男、陆裕花诉被告宿迁市中嘉置业有限公司（下称中嘉置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理后，依法由代理审判员郑志艳适用简易程序，分别于2015年6月2日、6月5日公开开庭进行了审理。原告姜瑞、郭敏、姜赛男、陆裕花的委托代理人姜赛男、姜瑞，被告中嘉置业的委托代理人付慧到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法组成合议庭于2015年8月20日再次公开开庭审理，原告姜瑞、郭敏、姜赛男、陆裕花的委托代理人姜赛男，被告中嘉置业的委托代理人唐涌、付慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜瑞、郭敏、姜赛男、陆裕花诉称，2010年12月31日，姜震忠就被告开发的裕德嘉园10栋1单元502室房屋与被告签订《商品房买卖合同》一份，姜震忠按照合同约定支付房屋总价290098元，被告应于2011年11月28日前交付房屋，逾期则按已交付房价款万分之三支付违约金，但是被告直至2011年12月10日才将房屋交付给姜震忠。按照合同约定，姜震忠应在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书，逾期则按已交付房价款万分之三支付违约金，但至今被告仍未交付房屋权属证书。姜震忠于2014年6月5日去世，原告郭敏系姜震忠之妻，原告姜瑞系姜震忠之子，原告姜赛男系姜震忠之女，原告陆裕花系姜震忠之母。原告与被告多次协商未果，故诉至法院，请求判令：1、被告立即支付原告逾期交房违约金15000元；2、被告立即支付原告逾期办证违约金27800元；3、被告立即将涉案房屋所有权证书交付给原告；4、本案的诉讼费由被告承担。
被告中嘉置业辩称，1、被告不应承担逾期交房违约责任，姜震忠于2011年12月10日接收房屋并出具书面承诺不要求被告公司承担逾期交房违约责任；2、被告公司因人防工程验收迟延，致使被告公司无法工程竣工备案，该迟延是中嘉置业与姜振忠签订合同时无法预料的因素所致，中嘉置业迟延办理房屋所有权证书并非因其违约所致，故中嘉置业不应承担违约办证责任。即便中嘉置业应承担逾期办证违约责任，逾期办证没有给原告造成实际损失，原告主张的违约金数额过高，请求法院调整。3、现在房屋权属证书已经办理下来，之所以没有交给姜震忠是姜震忠之前购买的10栋21号车位费用尚未付清导致，该责任应由姜震忠承担。
经审理查明，2010年12月31日，姜震忠与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的裕德嘉园10栋1单元502室房屋，房屋总价290098元。合同第三条约定：买受人所购商品房（以下简称该商品房），房号为合同第一条约定的项目中的：第10幢第1单元502号房……另购买车库，编号为10幢15号。合同第八条有关交付期限，出卖人应当在2011年11月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……。第九条有关出卖人逾期交房的违约责任中的第（2）条：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金”。合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房屋权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。”同日，双方签订补充协议一份，协议第七约定：“买受人除应当缴清购房款和车库款外，还应按照相关法律和政府文件规定缴清房屋公共维修基金、契税及办理产权证书的所需的交易费、手续费等费用和资料，否则，出卖人有权将房屋交付日期顺延至买受人缴清上述费用和资料之日，由此造成的房屋延期交付和延期办理产权证的责任由买受人承担。”第九条约定：“本合同中已付款、已付房款及已交房款均不含银行按揭贷款”…第十二条约定：“合同签订时，本合同的各项条款买受人均已经完全理解并认可”。
2011年12月10日，被告将房屋交付姜震忠使用。
庭审中原被告一致认可逾期办理涉案房屋权属证书的期间自2013年1月20日至2013年10月11日，共计264天。
另查明，2011年12月10日姜震忠向被告出具承诺书一份，内容为：“承诺书为了便于装潢，现领取余德嘉园小区进户装潢钥匙一套…并不要求宿迁市中嘉置业有限公司承担逾期违约责任，特此承诺！…承诺人：姜震忠时间：2011年12月10日”
以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、裕德嘉园告知单一份、发票四张、收据一张、证明一份、常住人口查询单一张，被告提供的承诺书及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，合法的债权债务关系受法律保护。本案中，姜震忠与被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的效力性强制规定，本院依法予以确认。关于逾期交房违约金的问题，被告未按合同约定期限向姜震忠交付涉案房屋，但姜震忠因提前入户装潢，同意于2011年12月10日接收涉案房屋并向被告出具承诺书一份，承诺不再向被告主张逾期交房违约金。该承诺系姜震忠真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制规定，该承诺对姜震忠具有约束力，现原告向被告主张逾期交房违约金没有依据，本院不予支持。
关于逾期办证违约金，原被告一致认可逾期办理涉案房屋权属证书264天。四原告作为姜震忠的继承人有权向被告主张上述期间的逾期办证违约金。关于违约金数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。关于违约造成的损失，原告称被告造成了27800元的损失，但没有提供证据证明，也没有足以令人信服的理由表明其因被告违约行为造成了该损失或预期利益损失，因此，本案约定的违约金显然过高。同时，考虑到违约金制度除了补偿损失的性质，还兼具一定的惩罚性，本院酌情将本案违约金调整为6000元。
关于房屋权属证书的问题，被告于2012年9月24日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告公司员工丁丹丹于2013年11月21日领取涉案房屋房屋所有权证书。被告在领取涉案房屋所有权证书后应将该权属证书交付给姜震忠，但被告至今尚未交付，被告辩解是因为姜震忠尚未付清车位费，才未将涉案房屋房屋权属证书交付给姜震忠。姜震忠与被告签订的商品房买卖合同是关于裕德嘉园10栋1单元502室房屋以及10幢15号车库的买卖合同，合同中并未涉及车位，姜震忠与被告之间关于车位的纠纷与本案无关联性，被告的辩解理由不成立。被告应将涉案房屋房屋权属证书交付给姜震忠的继承人即四原告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告宿迁市中嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向四原告支付违约金6000元。
二、被告宿迁市中嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内将裕德嘉园10栋1单元502室房屋所有权证书交付给四原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费950元，由被告宿迁市中嘉置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80，征收单位：宿迁市中级人民法院）。
审 判 长 郑志艳
人民陪审员 赵 冰
人民陪审员 陈 艳
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 葛冬艳
法律提示：
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。
第1页/共7页