重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初20311号原告：唐荣君，男，1974年1月5日，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：何成坤，重庆派瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩成凤，重庆派瑞律师事务所实习律师。被告：重庆多品客餐饮管理有限责任公司，住所地重庆市江北区北滨一路368号重庆金源时代购物中心六层CQ-SP-B-F6-012、CQ-SP-B-F6-015-01，统一社会信用代码915001053460595874。法定代表人：�锡林，总经理。委托诉讼代理人：潘靖，重庆合煌律师事务所律师。原告唐荣君与被告重庆多品客餐饮管理有限责任公司（下称多品客公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐荣君及其委托诉讼代理人何成坤、被告多品客公司的委托诉讼代理人潘靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐荣君向本院提出诉讼请求，要求判令：1.被告退还原告押金1万元、转让进场费4万元、2016年10月18日至2016年12月31日期间的房屋租金和物业费29087元，共计79087元，并支付以79087元为基数、从起诉之日即2016年12月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止的资金占用利息；2.被告支付原告违约金41886元。事实和理由：2016年5月31日，原被告双方签订协议约定被告将江北区北滨一路X号X-X-X场地出租给原告，该场地面积为121.2平方米，租金90元/平方米，物业费6元/平方米。协议签订后，原告支付了押金1万元、转让进场费4万元以及2016年6月至12月期间的房租及物业费，被告出具收据并签章。2016年10月18日，场地业主方金源公司称被告其之间的合同早已到期，并对原告进行断水断电，导致原告承租的场地根本无法正常经营至今，双方已协商解除合同。但经多次协商退还费用无果，原告遂提起诉讼及相应请求。被告多品客公司辩称，如果原告认为其依据合同第八条第三款第三项解除合同，则被告予以认可，但是代理人不清楚是否存在协商解除合同的事实。被告在经营过程中对承租人交纳的费用均是先开票后收款，故原告应举示证据证明其已实际支付了要求退还的款项。转让进场费是根据市场惯例向原告收取的，但仅凭收据无法证明原告实际支付�该笔费用。被告将租赁场地交付原告时，场地上没有建筑物，原告租赁的只是场地，故临时搭建的建筑物拆除并不影响原告对场地的使用。场地上的临时建筑物是由政府相关部门拆除，相关物品的去向不清楚。原告主张的资金占用利息和违约金不应当得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的协议书、收据、整改通知书、工商档案资料、租赁合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的部分证据本院认定如下：1.现场照片和微信聊天记录截图，因其所载明的内容不存在能够反映与本案租赁物或当事人之间具有关联性的信息，故其真实性和关联性无法确认，本院不予采纳；2.银行交易记录，真实性无法确认且与本案缺乏关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查�认的证据，本院认定事实如下：2016年5月31日，唐荣君与多品客公司签订《协议书》，约定多品客公司将坐落于北滨一路X号X-X-X场地租给唐荣君用于餐饮经营，场地面积共121.2平方米；多品客公司必须保证对所出租的场地享有完全的使用权，并且保证该场地所在范围内的土地使用权没有用于抵押担保；合同租赁期为1年，自2016年7月1日起至2017年6月30日止；租金为90元/平方米，物业费6元/平方米，提前一个月支付，每三个月支付一次。该协议第八条第3款约定，在租赁期限内，有下列情形之一的，双方均可变更或解除合同：（1）双方协商一致，书面变更或解除本合同；（2）因不可抗力因素致使场地及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的；（3）在租赁期间，承租的门面被征收、征用或被拆迁的；（4）因地震等不可抗力导致场地及其附属设施损坏，造成合同�客观上不能继续履行的。该合同尾部空白处手写添加如下补充协议：唐荣君随时转让多品客公司配合；营业执照由多品客公司协调，唐荣君积极配合；合同期内市场因一切因素不能正常营业，多品客公司按3330元每月退还唐荣君转让进场费及押金、房租；厕所因由多品客公司安排人员清洁，如清洁不到位，唐荣君可以不交物业管理费；3年之内不递增。2016年6月2日，唐荣君以“大禹虾王”的名义向多品客公司支付转让进场费4万元、2016年7月1日至9月30日期间的房租32724元和物业费2181元。2016年7月18日，唐荣君又支付“夜市门面押金”1万元。2016年10月2日，唐荣君又支付2016年10月1日至12月31日期间的房租及物业费34905元。2016年9月29日，重庆市工商行政管理局江北区分局向重庆金源时代购物广场有限公司（下称金源公司）作出《责令整改通知书》，认定该公司为“彭光宇等人（巴渝夜市）”提供“位于江北区北滨一路X号购物广场”作经营场所，构成“为无照经营行为提供生产经营场所的行为”，故责令其在2016年10月15日前改正该违法行为。2016年10月18日，因上述原因唐荣君无法继续使用租赁场地并停止营业。另查明，2015年6月24日，彭光宇与金源公司签订《临时场地使用协议》，约定金源公司将北滨一路X号金源时代购物广场南广场部分车位场地提供给彭光宇用于经营巴渝夜市使用，面积为1600平方米，使用期限自2015年6月30日起至2016年6月30日止。彭光宇为多品客公司的执行董事，并曾担任该公司法定代表人。多品客公司陈述，涉讼租赁场地也位于该合同所约定的租赁物范围内，在该合同到期后，曾与金源公司口头约定续租，且金源公司也未要求多品客公司撤场，只是后来因政府部门要对涉讼场地进行强拆，才无法继续履行与唐荣君之间的租赁合同。本院认为，根据合同所约定的权利义务内容，多品客公司与唐荣君签订的《协议书》性质上为租赁合同，其内容不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，造成租赁合同不能履行的政府部门的具体行政行为并不构成不可抗力，故多品客公司作为出租人未能保持租赁物在租赁期间内符合约定的用途，并进而导致合同的权利义务因无法继续履行而终止，应承担返还相关费用等民事责任。多品客公司抗辩认为其在经营过程中存在“先开票后付款”的交易习惯，但并未举示充分证据证明该交易习惯的客观性和广泛性。结合日常生活经验，收据与发票的法律属性和功能不同，付款方持有收据一般即可推定其已支付票载金额的款项，除非收款方有反证证明存在特殊例外情形。因此，多品客公司的抗辩缺乏证据�事实基础，本院不予采信。关于应返还款项的内容及金额的确定问题。首先，关于押金问题，2016年7月18日收据中所载明的“夜市门面押金”应为租赁合同补充协议中所确定的押金，依据约定在场地所属市场不能正常营业时多品客公司应将收取的押金1万元返还唐荣君。其次，关于转让进场费问题，依据补充协议约定，多品客公司应按3330元/月退还唐荣君。综合涉讼合同的性质和内容判断，该约定应解释为按照剩余租赁期限以3330元/月标准退还转让进场费，具体金额为28194元（3330元/月×8个月+3330元/月÷30天×14天）。最后，关于租金和物业费问题，唐荣君已向多品客公司预付租金和物业费至2016年12月31日，多品客公司应返还其未使用租赁物期间的租金和物业费共计28700.16元（96元/平方米/月×121.2平方米×2个月+96元/平方米/月×121.2平方米÷30天×14天），唐荣�相应诉讼请求中超出此金额的部分本院不予支持。关于资金占用利息问题。在涉讼租赁合同无法履行后，多品客公司即应及时将前述认定的款项返还唐荣君，在其逾期返还的情况下应赔偿相应资金占用利息损失。因此，唐荣君主张按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年12月5日计算资金占用利息的诉讼请求能够成立，本院予以支持。但是，计算资金占用利息的基数应以本院认定的应付款项总和即66894.16元为准。关于违约金问题。因租赁合同并未就本案违约情形约定违约金，且唐荣君并未进一步举证证明其因合同终止所遭受的实际损失状况，故关于其主张违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆多品客餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起五日内返还原告唐荣君押金10000元、转让进场费28194元、租金及物业费28700.16元，共计66894.16元；并支付以66894.16元为基数、从2016年12月5日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至款项付清之日止的利息（利随本清）；二、驳回原告唐荣君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1359元，由原告唐荣君负担576元，被告重庆多品客餐饮管理有限责任公司负担783元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  肖明明二〇一七年八月八日书 记 员  蒋 红