山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终1720号
上诉人（原审被告）王爽，女，1983年3月2日出生，汉族，济南鸿合科技有限公司经理，住济南市。
委托代理人张德伟，山东科创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市均豪物业管理股份有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人张广仁，总经理。
委托代理人李焕吉，男，1988年7月3日出生，汉族，北京市均豪物业管理股份有限公司济南分公司项目负责人，住济南市。
委托代理人崔付安，男，1971年3月15日出生，汉族，北京市均豪物业管理股份有限公司济南分公司项目负责人助理，身份证住址山东省临清市烟店镇南崔庄村46号，现住济南市历城区王舍人镇赵庄东首2号楼3单元101室。
上诉人王爽因与被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司济南分公司（以下简称北京均豪济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历民初字第2483号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：王爽系海信都市阳光6号楼1001室业主，其签订的商品房买卖合同上显示的房屋建筑面积为116.08平方米；王爽于2011年1月7日签署入住会签单并与北京市均豪物业管理有限责任公司济南分公司签订前期物业管理服务协议，约定北京市均豪物业管理有限责任公司济南分公司为王爽提供物业服务。物业费（小高层／高层住宅）为每月每建筑平方米1.5元（包含电梯费0.3元，一层1.2元／建筑平方米／月，免电梯费）；业主应于办理入住手续时向本物业的物业服务管理企业缴纳一季度的物业服务费，首期物业服务费的起计日期自开发建设单位发出的入住通知书上注明的收楼日期起开始计算；物业服务费每季度收取一次，业主应于上一物业服务费收费季度的最后一个月内向物业管理企业预缴下季度物业服务费，物业管理处会通过业主资料卡上的电话号码短信提醒业主或在业主家大门上贴出缴费通知单提前通知业主；业主或使用人欠交物业服务费用或其他费用，达到一个月的，物业管理企业有权向该业主按每日5%收取迟交或欠交款项的滞纳金，自应付之日起至实际支付日止计算（业主并应赔偿物业管理企业为此催付行为付出的额外各项费用）。北京均豪济南分公司诉至法院，要求王爽支付自2011年12月21日至2015年12月20日的物业费及滞纳金。另查明，北京市均豪物业管理有限责任公司济南分公司后更名为北京均豪济南分公司。
原审法院认为：王爽与北京市均豪物业管理有限责任公司济南分公司签订的前期物业管理服务协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照协议约定履行各自义务。虽庭后王爽称涉案房屋已经出售，但其向原审法院提交的济南市房屋档案馆出具的房屋权属状况信息显示其所有权人仍为王爽，且王爽未向原审法院提交已将涉案房屋交接给新房主并与北京均豪济南分公司变更物业服务合同的证据，在此情况下，对此辩称理由，原审法院不予采纳。王爽于2011年1月7日签署入住会签单，现王爽未按约定支付物业费，已构成违约，北京均豪济南分公司要求王爽支付物业费，于法有据，原审法院予以支持，王爽自2011年12月21日起至2015年12月20日未支付物业费，欠费合计48个月，结合物业费标准、涉案房屋面积以及欠费时间，物业费应为1.5×116.08×48=8357.76元，北京均豪济南分公司要求王爽支付物业费8373.6元，计算有误，应予以调整。对于滞纳金，考虑到北京均豪济南分公司在涉案小区内提供的物业服务存有一定瑕疵，亦有违约行为，应承担相应责任。故王爽并非无故不交物业费，北京均豪济南分公司要求王爽支付滞纳金，不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告王爽于本判决生效之日起十日内向原告北京市均豪物业管理股份有限公司济南分公司支付所欠物业服务费8357.76元；二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币740元，减半收取人民币370元，由被告王爽承担。
上诉人王爽不服原审判决上诉称：一、原审法院认定事实不清，上诉人不应交纳物业费。1、上诉人没有缴纳物业费的原因是因为被上诉人没有履行《前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》）中应履行的义务，是被上诉人违约在先，上诉人享有先履行抗辩权，不应交纳物业费。《服务协议》第二条明确约定了被上诉人的服务内容，第一项内容为：对房屋共用部位、共用设施设备的运行、维护和管理，但是根据上诉人提交的证据可以看出，截至2015年12月7日，大量的共用设施没有维修，楼体内部墙体大面积墙皮脱落没有维修，多处消防设施破损没有更换。《服务协议》第二条第四项内容为“安防管理”，但根据上诉人提交的证据可以看出，截至2015年12月7日，作为业主安全保护措施的大门、单元门，均没有投入使用，单元门上设置对讲设备，其本意就是为了业主安全，毕竟本案所涉小区为封闭式小区，如果大门和单元门都是摆设，那就违反了封闭小区的本意。《服务协议》第二条第四项内容为“交通秩序与车辆停放”，但是根据上诉人提交的证据可以看出，截至2015年12月7日，楼道内自行车依然随意停放，地下停车场大量的车辆依然停放在过道内，这使得本身双向两车道就变成了一个车道了。如果这都是一般安全隐患的话，那么停车场的出入口处停放车辆就是严重安全隐患了。通过2015年12月7日拍摄的照片可以看到，地下停车场的出口和入口是同一的，但是现在在出入口两侧，均停放了车辆，这样就导致进出停车场的车辆共用一个车道，出入口本身就是接近90度直角的弯道，这种情况下，进出车辆在弯角会车，极有可能会发生重大安全事故。我国《合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案所涉《服务协议》中双方互付义务，在被上诉人未完全履行义务的情况下，上诉人完全可以适用先履行抗辩权，不交纳物业费。2、根据《服务协议》第九条的规定：“共有部分使用所产生的收益的分配，主要用于冲抵物业费”，通过上诉人提交的证据可看出，被上诉人将共用位置出租给广告公司，必然存在收益，但其从未就收益进行公示，也没用广告收入冲抵业主的物业费。所以，也是被上诉人违约在先，上诉人及其他业主在这种情况下无法交纳物业费。3、被上诉人的部分诉讼请求己经超过诉讼时效，不应支持。被上诉人于2015年10月26日向原审法院提交诉状主张权利，但是通过被上诉人在原审法院提交的5份证据可以看出，其并没有履行通知义务，按照《前期物业服务合同》中的相关约定，物业费每一季度交纳一次，结合我国《民事诉讼法》中关于诉讼时效的相关规定，2011年12月21日至2013年10月25日期间的物业费已经超过了诉讼时效，不应受法律的保护。原审法院在被上诉人没有提交相关证件的情况下，直接认定被上诉人履行了书面催交义务，没有任何事实依据。4、上诉人于2015年6月29日已经将房屋卖与案外人，并办理了过户手续。上诉人一审中提交《房屋权属状况信息》已经证实上诉人的房屋已经转让给案外人且已经将房屋交付给买受人。此种情形下，被上诉人要求上诉人交纳已经转让并已实际交付房屋后的物业费没有法律依据。综上，上诉人未交纳物业费，是履行法律赋予的抗辩权利，上诉人的行为符合法律规定，应受到法律保护。二、原审法院适用法律错误。原审法院审理物业服务合同纠纷，仅仅适用《合同法》的相关规定是错误的。2009年，最高法院颁布《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，其目的就是为了更好的结合客观实际，给各级法院在判决物业服务合同纠纷时提供符合时宜的法律依据。本案中，原审法院仅仅适用《合同法》的相关规定，脱离了物业服务的专业性、客观性，是错误的。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。上述司法解释约定非常明确，首先，物业公司必须书面催收，其次，人民法院支持物业公司必须是业主无正当理由拒绝交纳物业费，本案中，通过被上诉人举证及上诉人举证可以看出，并没有证据证明被上诉人书面催收，而且上诉人是有充足的理由拒绝交纳物业费的，如果原审法院适用该司法解释，就能客观的保护上诉人的合法权益，但是原审法院却片面的使用《合同法》的相关规定，仅仅考虑合同的成立及权利义务，是错误的。三、原审法院程序错误。通过一审判决的记载以及庭审的实际情况，原审法院第一次开庭后，由于上诉人主张涉案房屋己经于2015年6月29日转让给案外人，并且办理了过户手续，原审法院要求上诉人提交相关证据，并且要求上诉人补充被上诉人未完全履行物业服务义务的相关证据。庭后，上诉人提交了相关材料。根据我国民事诉讼法的相关规定，各方当事人提交的证据材料在经过双方质证后，由法院裁定是否采纳，但是本案原审法院却在没有经过证据质证的情况下，直接认定证据效力，并且不予采纳，程序错误。综上，上诉人拒绝交纳物业费，是先履行抗辩权的行为，不存在过错，被上诉人未能履行《服务协议》的相关义务，上诉人没有义务交纳物业费。原审法院认定事实不清，适用法律和审理程序均存在错误，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益不受侵害。
被上诉人北京均豪济南分公司答辩称：被上诉人起诉上诉人的目的只是追索其拖欠的物业管理费，如果上诉人有证据证明其房屋已经转让给案外人了，被上诉人将按照其房屋的交接时间向案外人追索其他拖欠的物业费。
经审理本院认定，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。
另，上诉人于2015年6月29日与案外人魏敬亮签署《济南市存量房买卖协议》，双方于2015年7月2日对转让的房屋进行了交接，被上诉人北京均豪济南分公司同意不再向王爽追索房屋交接后的物业管理费。
本院认为：上诉人王爽与北京均豪济南分公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，本院予以确认。该合同对王爽和北京均豪济南分公司均具有约束力。王爽认为北京均豪济南分公司未履行合同义务，其有权拒绝交纳物业管理费，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。诉讼中，王爽提交部分照片欲证实北京均豪济南分公司服务存在重大瑕疵，对此本院认为，王爽提交的照片显示北京均豪济南分公司在服务过程中确实存在一定的不足之处，但这些不足之处并没有对王爽正常生活及小区的公共秩序构成持续性的重大影响，王爽以此为由拒交物业服务费，理由难以成立，本院不予支持。一审判决根据北京均豪济南分公司所提供的物业服务存在一般瑕疵的情况，对被上诉人北京均豪济南分公司要求王爽支付拖延交纳物业管理费的滞纳金不予支持正确。王爽主张北京均豪济南分公司未按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，对欠费业主进行书面催交物业费，故应驳回被上诉人的起诉。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》没有规定物业公司向业主书面催缴物业费是物业公司起诉主张权利的前置程序，现
北京均豪济南分公司通过起诉由法院向上诉人送达了起诉状副本等诉讼文本向王爽催要欠缴的物业费，符合法律规定，故本院对王爽的上述主张不予支持。王爽主张被上诉人北京均豪济南分公司未按照《前期物业服务合同》的约定，将涉案小区公共区域的经营性收入冲抵物业费，因王爽未针对被上诉人的本诉提起反诉，本院不予处理。关于被上诉人的部分诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，本院认为，物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间应从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。根据双方签订的物业服务合同的约定，下一季度的物业管理费在每季度前交纳，虽然王爽自2011年12月21日起未再交纳物业费，但本案物业费的诉讼时效应当自2015年7月2日王爽将房屋交付给买受人后起算，故北京均豪济南分公司于2015年10月19日提起诉讼未超过诉讼时效。因此，王爽以诉讼时效进行抗辩，本院不予支持。鉴于王爽已将原属于自己的房屋转让给案外人，且已于2015年7月2日将房屋交付给买受人，被上诉人北京均豪济南分公司亦同意自王爽将房屋交付现所有权人之日，其不再向王爽追索房屋交接后的物业管理费。故王爽需向北京均豪济南分公司支付的物业管理服务费应自2011年12月21日起至2015年7月1日，欠费合计42个月零10天，结合物业费标准、涉案房屋面积以及欠费时间，王爽总计应向北京均豪济南分公司支付物业费为1.5×116.08×42＋（1.5×116.08÷3）=7371.08元，据此，一审判决确认的王爽欠交物业费数额应予以调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市历下区人民法院（2015）历民初字第2483号民事判决；
二、上诉人王爽于本判决生效之日起十日内向被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司济南分公司支付所欠物业服务费7371.08元；
三、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司济南分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费370元，由被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司济南分公司负担；二审案件受理费740元，由上诉人王爽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴松成
审 判 员 翟 勇
代理审判员 尹逊航
二〇一六年六月八日
书 记 员 李 环