海南省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）琼执异字第14号
案外人：金美丹。
委托代理人：杨晓东，海口日新律师事务所律师。
申请执行人：南通建工公司股份有限公司。
法定代表人：张向阳，总经理。
委托代理人：王忠华，海南威盾律师事务所律师。
委托代理人：黄仕桦，海南威盾律师事务所律师。
被执行人：澄迈天浙房地产开发有限公司。
法定代表人：张增源，总经理。
本院在执行南通建工公司股份有限公司（以下简称南通建工公司）申请执行澄迈天浙房地产开发有限公司（以下简称澄迈天浙公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人金美丹于2015年7月3日对本院2015年6月12日作出的（2015）琼执字第2
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1号执行裁定书查封的被执行人澄迈天浙公司所有的位于海南省澄迈县老城开发区老城商业广场项目中的第二十层2001、2002、2003、2005、2006、2007、2008、2009号8套房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人金美丹称：被查封的房产中，第二十层2001、2002、2003、2005、2006、2007、2008、2009号8套房产是其购买的，其于2013年8月26日与澄迈天浙公司签订了《澄迈商品房买卖合同》，并向澄迈天浙公司支付了房款2124990元。申请执行人不享有建设工程价款优先受偿权。案外人支付了购买房屋的全部款项，即使申请执行人就该商品房享有工程价款优先受偿权，也不得对抗案外人。申请执行人与被执行人涉嫌虚假诉讼，双方恶意串通损害购房人利益。请求解除对上述房产的查封。
申请执行人南通建工公司辩称：首先，案外人与被执行人澄迈天浙公司所签订的购房合同并支付所谓的购房款的事实，其实是案外人向澄迈天浙公司借款，签订购房合同所载明的房产是澄迈天浙公司对案外人借款的担保，名为买卖，实为借款。2013年7月3日澄迈县房产局颁发了涉案老城商业广场项目的（2013）澄房预字第024号预售许可证，该许可证明确记载了预售监管账号（中国建设银行股份有限公司澄迈老城开发区科技支行4600100263705250＊＊＊＊），按照有关的法律法规和规定，购房人应该将购房款支付到预售监管账号。案外人将款项转账支付到澄迈天浙公司的母公司海南金富源投资控股有限公司（以下简称金富源公司），而没有将涉案房产的购房款汇入老城商业广场预售监管账户。案外人如果是真实的购房行为的话，应该将前述的购房款支付到预售监管账号。案外人的汇款过程也区别于真实购房行为，仅将购房款汇入金富源公司的账号，汇款没有具体房号，也没有要求出具购房发票，超出购房者合理谨慎的常识。汇款手续也是由陈秀宝代理。申请执行人有理由怀疑案外人与澄迈天浙公司签订的商品房买卖合同，名为买卖实为借贷。其次，假设案外人的购房行为属实，案外人对澄迈天浙公司享有的债权也不能对抗申请人建设工程价款的优先权。根据我国消费者权益保护法第二条规定，为生活消费购买服务才接受本法保护。消费者应当指的是满足个人或者家庭需要的才是法律意义上的消费者，案外人购买了八套房产，从常识判断已经远远超出了消费范畴。所以案外人对澄迈天浙公司享有的债权不能对抗申请执行人的建设工程价款优先受偿权。综上，法院的查封是正确的，请求驳回异议人的请求。
被执行人澄迈天浙公司未作答辩。
本院查明：本案的执行依据为本院2014年11月24日作出（2014）琼环民初字第2号民事调解书，该调解书的内容为：澄迈天浙公司应在协议期限内支付南通建工公司涉案工程价款共计54155753.32元；如澄迈天浙公司未按协议规定的时间和数额向南通建工公司支付工程价款，南通建工公司对澄迈天浙公司建设的位于海南省澄迈县老城开发区之涉案建设工程即老城商业广场项目享有建设工程价款优先受偿权。该调解书生效后，澄迈天浙公司未按调解书确定的内容履行其义务，南通建工公司于2015年3月16日向本院申请强制执行。本院于2015年3月23日立案执行。
执行中，本院于2015年6月12日作出（2015）琼执字第2-1号执行裁定书，裁定查封被执行人澄迈天浙公司所有的位于海南省澄迈县老城开发区涉案工程即老城商业广场项目第六层603、605、606、607、608、609房、第七层703、705、706、708、709房、第八层802、803、805、806、808、809房、第十层1002、1005、1006、1007、1008、1009房、第十一层1103、1106、1107、1108、1109房、第十二层1206、1207、1208、1209房、第十三层1301、1302、1307房、第十五a层整层房产、第十五层整层房产、第十六层1606房、第十七层整层房产、第十八层整层房产、第十九层整层房产、第二十层整层房产、第二十一层整层房产、第二十二层2205、2206房和第二十三层整层房产，共计102套房产（建筑面积共计7850.1平方米）。同时，查封上述全部房产相应的土地使用权（证号：老城国用（2011）第1348号）。
案外人金美丹于2015年7月3日对本院2015年6月12日作出的（2015）琼执字第2--
1号执行裁定书查封的被执行人澄迈天浙公司所有的位于海南省澄迈县老城开发区老城商业广场项目中的第二十层2001、2002、2003、2005、2006、2007、2008、2009号8套房产提出书面异议。
另查明：2013年8月26日，案外人金美丹与澄迈天浙公司签订了《澄迈商品房买卖合同》，约定购买澄迈天浙公司所有的位于海南省澄迈县老城开发区老城商业广场项目中的第二十层2001、2002、2003、2005、2006、2007、2008、2009号8套房产，房款总额为2124990元。澄迈天浙公司同时向案外人出具了《付款委托书》，要求案外人将以上房款付到海南金富源投资控股有限公司账号。
2013年8月28日，澄迈天浙公司向案外人出具《关于付款到海南金富源投资控股有限公司的说明》，因澄迈天浙公司未办理网上银行转账不便，及其系海南金富源投资控股有限公司全资子公司，且法定代表人均为张增源先生，所以委托案外人将上述购房款转至海南金富源投资控股有限公司。
2013年8月29日和8月30日，案外人委托陈秀宝通过中国农业银行分二次将房款总额2124990元转至海南金富源投资控股有限公司账户。澄迈天浙公司于2013年8月30日向案外人出具了《海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证》。该房产至今尚未办理产权过户登记手续。
2015年8月10日，澄迈天浙公司对本院提供的《老城商业广场销售情况表》进行核对后，在“核查情况”一栏注明“销售”或“借款”，并在该情况表末尾予以书面说明：列表中，“核查情况”一栏注明“销售”的，是其与表中“买受人”签订商品房买卖合同，已将该房出售，经查，该已售房产已开具销售不动产统一发票；注明“借款”的，是其与表中“买受人”签订商品房买卖合同，但实为借款，未将该房出售。澄迈天浙公司向本院提供了一份《销售表》，并作了书面说明：以上是其公司所属的老城商业广场项目至今为止所销售的全部房产及所收的定金或全部房款的情况。澄迈天浙公司上述核对注明及书面说明中，涉案第二十层2001、2002、2003、2005、2006、2007、2008、2009号8套房产均注明为“借款”，且均不在澄迈天浙公司提供的《销售表》中。
上述事实有（2014）琼环民初字第2号民事调解书、（2015）琼执字第2-1号执行裁定书、《澄迈商品房买卖合同》（合同号：＊cml000020287、＊cml000020288、＊cml000020289、＊cml000020291、＊cml000020292、＊cml000020293、＊cml000020294、＊cml000020295）、《老城商业广场销售情况表》、《销售表》、《付款委托书》、《关于付款到海南金富源投资控股有限公司的说明》、《海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证》（凭证号：0003＊＊＊）、听证笔录、当事人陈述等证据在案为凭。
本院认为，案外人金美丹虽然对涉案房产即海南省澄迈县老城开发区老城商业广场项目中的第二十层2001、2002、2003、2005、2006、2007、2008、2009号8套房产在本院查封之前已与澄迈天浙公司签订了《澄迈商品房买卖合同》，且已按合同约定的价款向被执行人澄迈天浙公司全额支付了款项，但是，澄迈天浙公司否认了这是购房行为，称该行为实际为借款。案外人与澄迈天浙公司签订《澄迈商品房买卖合同》及依合同支付款项的行为是购房行为还是借款行为，因案外人、申请执行人和被执行人均有争议，执行程序无法确认，应通过诉讼程序或其他途径解决。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人在听证中表示，其购买老城商业广场的上述八套房产，不是用于居住，而是用于投资，故不符合该法条所规定的情形。因此，案外人异议的理由不能成立，其请求应予驳回。至于申请执行人是否享有建设工程价款优先受偿权，以及申请执行人与被执行人是否涉嫌虚假诉讼恶意串通损害购房人利益的问题，不属于本案审查范围。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人金美丹的异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 李华敏
审 判 员 曹绪海
代理审判员 胡 娜
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 邢雪萍
附：适用本案的法律条文内容
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。