湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂咸宁中民终字第53号
上诉人（原审被告）赤壁福泰隆置业有限公司（下称福泰隆公司）。
法定代表人方树安，福泰隆公司董事长。
委托代理人熊济民，福泰隆公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）刘亚非。
委托代理人李晓，湖北君泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）谢辉。
委托代理人谢亚明，系被告谢辉的父亲。
上诉人福泰隆公司因与被上诉人刘亚非、谢辉确认合同无效纠纷一案，不服湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第1207号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2005年被告福泰隆公司在赤壁市老城区城西二巷等地方进行商品房开发。原告刘亚非的门店位于赤壁市城西路与城西二巷转角处。2005年7月3日，福泰隆公司（乙方）与刘亚非（甲方）签订了一份拆迁还建合同，合同约定：拆迁范围，东至市场办梅林园，南至市场办梅林园，西至城西二巷，北至和尚岭居委会一组综合楼；拆迁房屋核定面积，门店169.43m2；住房面积343.65m2；货币补偿，乙方补偿甲方72000元；门店还建地址，东至门店的内共墙，南至城西路，西至城西二巷，北至门店内共墙。门店还建补偿面积为169.43m2，图纸测算还建面积为192.27m2（以产权证为准），如实地还建面积超过应还建面积，乙方在同等的情况下优惠甲方购买（还建门店见判决书后附图）。乙方在一年内交付还建门店和住房，约定违约责任为，门店和住房还建部分未能按协议兑现的，乙方必须赔偿甲方的门店和房屋损失，其损失补偿方式：乙方将原地基处退出道路红线临街土地上，按协议还建门店面积的五倍进行补偿给甲方。双方还约定了住房还建等条款。合同于2005年7月6日依法进行了公证。协议签订后，被告福泰隆公司按协议约定拆除了原告刘亚非的房屋和门店。福泰隆公司在施工过程中，改变了一层店铺平面图的设计。原图纸设计第一间门店（南临城西路、西临城西二巷）面积41.04m2（长7.2M、宽5.7M）。其中19.44m2（长7.2M、宽2.7M）属应还建给刘亚非的门店。设计改变后，第一间门店面积为30m2（长7.5M、宽4M）。2009年6月，福泰隆公司将约定还建的门店（含第一间门店）交付给了刘亚非。2009年6月18日，刘亚非以其妻子石安心的名义将还建门店从南向北第一间至第三间出租给被告谢辉的父亲谢亚明经营，租赁期限5年，至2014年6月18日，每年租金6万元。合同期内，双方均按照门店租赁合同履行了义务，福泰隆公司亦未提出异议。2014年7月11日，被告福泰隆公司与被告谢辉签订了一份商品房买卖合同，将第一间门店（实际面积为30.89m2，其中19.44m2属于应还建给刘亚非的门店），出售给被告谢辉。谢辉于2014年7月24日办理了房屋所有权证。原告刘亚非得知后，于2014年7月31日向赤壁市房地产管理局提出了房屋异议登记申请书，并于2014年8月20日向原审法院提起了民事诉讼。请求依法确认两被告2014年7月11日签订的《商品房买卖合同》无效，并赔偿原告的经济损失。
原审认为，涉案门店其中19.44m2属于被告福泰隆公司应还建给原告刘亚非的门店。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被告福泰隆公司将已交付并由原告刘亚非已出租的门店（其中部分属还建门店）未经原告同意，擅自出售给被告谢辉，其行为严重侵犯了原告的合法权益，对原告请求确认两被告买卖合同无效的诉讼请求，原审予以支持。原告请求赔偿损失，未提供证据，原审不予支持。两被告辩称的理由不成立，原审不予认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定判决：被告福泰隆公司与被告谢辉于2014年7月11日签订的商品房买卖合同无效。
宣判后，福泰隆公司不服上诉称：原审判决认定：“2009年6月，福泰隆公司将约定还建的门店交付给了刘亚非”，与事实不符。2005年7月3日，上诉人与被上诉人刘亚非签订了一份拆迁还建合同，约定拆迁还建门店169.43m2，后因原设计的第一间门店面积缩小为30m2，19.44m2还给被上诉人刘亚非，门店仅剩11m2。当时上诉人要求被上诉人刘亚非按市价支付该门店中多余的11m2的房款。被上诉人不同意补款，要上诉人将门店中多余的11m2面积无偿给他，上诉人不同意。2009年6月被上诉人强行占用该门店。原审法院认定上诉人将诉争的门店交付给了被上诉人刘亚非与事实不符。被上诉人同意门店面积与二楼房屋面积调换。2014年8月5日，上诉人为被上诉人刘亚非办理还建门店房屋产权证时，被上诉人刘亚非亲笔填写了《房屋所有权转移登记申请书》，充分说明被上诉人是同意门店面积与住房面积互换的。综上所述，由于原审判决没有查清事实，判决确认合同无效不当。请求二审撤销一审判决。
被上诉人刘亚非辩称：原审判决认定事实清楚，上诉人提出诉争门店没有交付，是被上诉人强行占用没有事实依据。上诉人提出被上诉人同意一楼门店面积与二楼房屋面积调换没有事实依据。《房屋所有权转移登记申请书》是被上诉人为办理还建房产证而填写，并非同意产权调换，况且，产权调换依法应当以书面合同的形式确定。本案是被上诉人诉请确认上诉人将还建给被上诉人已使用多年的门店出售给谢辉的行为无效，交付二楼的房屋是否多出了还建面积与本案无关，不属本案审理范围。综上，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。
被上诉人谢辉未提供书面答辩，但在二审庭审中辩称，我已取得房产证，房屋买卖合同有效。
经审理查明，原审认定的案件事实属实，二审继续予以确认。
本案的争议焦点是，上诉人福泰隆公司与被上诉人谢辉所签订的门店销售合同是否有效？
本院认为，上诉人福泰隆公司与被上诉人刘亚非于2005年7月签订的拆迁还建合同合法有效。合同约定了还建面积，同时明确约定还建面积超过应还建面积，在同等条件下，被上诉人刘亚非有优惠购买权。2009年6月，上诉人福泰隆公司将应还建的门店交给被上诉人刘亚非。同月被上诉人刘亚非将上诉人福泰隆公司还建的部分门店及剩余的属上诉人福泰隆公司所有的11.45m2门店一并出租给被上诉人谢辉的父亲谢亚明经营，租期五年。在承租期内，上诉人福泰隆公司对被上诉人刘亚非的出租行为未提出异议。但当被上诉人刘亚非与被上诉人谢亚明租赁合同期限届满前，上诉人福泰隆公司在未征求被上诉人刘亚非是否购买剩余的11.45m2门店意见的情况下，将属于被上诉人刘亚非所有的19.44m2门店以剩余的11.45m2面积的门店一并出售给被上诉人谢辉。其行为侵犯了被上诉人刘亚非合法的财产权益，且上诉人福泰隆公司亦违反了与被上诉人刘亚非签订的拆迁还建协议书中约定的，还建面积超过应还建面积，被上诉人刘亚非在同等条件下有优惠购买权的约定。经审查导致被上诉人刘亚非未付清上诉人福泰隆公司11.45m2面积的门店购房款的原因，是因为上诉人福泰隆公司租用被上诉人刘亚非二楼房屋亦未支付房屋租金所至。因此，上诉人福泰隆公司与被上诉人谢辉签订的门店买卖合同，既侵犯了被上诉人刘亚非的财产权益，亦违反了拆迁还建合同的约定。故其与被上诉人谢辉签订的门店买卖合同无效。上诉人福泰隆公司上诉提出被上诉人刘亚非同意将门店置换二楼房屋及被上诉人刘亚非不同意补偿门店购房款的证据不足，其上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人福泰隆公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨三华
审判员 吴晓梅
审判员 杨荣华
二〇一五年一月二十八日
书记员 成 刚
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；