湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终8323号
上诉人（原审原告）：雷元鸣，女，1982年1月21日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：沈永军，山东敏洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：地一站（武汉）商业管理股份有限公司，住所地：武汉光谷资本大厦5楼。
法定代表人：齐世亮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张煜，湖北雄楚律师事务所律师。
上诉人雷元鸣因与被上诉人地一站（武汉）商业管理股份有限公司（下称地一站公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2015）鄂武东开民一初字第01240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
雷元鸣上诉请求：一、撤销一审判决中第三项，依法改判，支持上诉人要求被上诉人双倍返还履约保证金48000元、退还被上诉人违法收取的进场费43000元，增容费12600元，以上共计103600元。二、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人和被上诉人签订的商铺经营合同约定“如乙方（上诉人）经营不善，经甲方（被上诉人）同意，乙方可以将商铺对外出租”，一审据此认定，被上诉人不同意上诉人出租符合合同约定。一审法院的认定不符合法律规定。1、合同并未明确在何种情况下甲方有权同意或不同意，依据《合同法》60和61条，双方应本着诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行义务，就履行等内容没有约定或者约定不明确，可以协议补充，不能达成一致，可以按合同有关条款和交易习惯确定。2、上诉人在经营不善的情况下，向被上诉人提出要求对外出租，该出租行为对上诉人和被上诉人均有利，无论是按照双方合同的性质、目的，还是考虑到商铺出租中的交易习惯，被上诉人都应履行合同义务，同意上诉人对外出租。上诉人此前也已经基本上和被上诉人的工作人员就此达成一致，但被上诉人的个别领导，却又毫无道理的拒绝上诉人出租，致使上诉人损失惨重。因此应依法认定被上诉人拒绝同意上诉人出租的行为违反合同约定，应按合同约定双倍退还上诉人的保证金48000元。二、一审法院认定进场费和增容费的约定不属于显失公平，该认定不合法。1、一审法院认定上诉人经自愿平等协商与被上诉人签订协议，已经明确知道合同约定的内容和应承担的义务，因此进场费和增容费的约定不属于显失公平。该认定与事实不符，也显然不符合法律规定，如果按照该认定，任何合同只要签订，就都不存在显失公平。2、上诉人系初次做生意，而被上诉人是专业商铺出租人，要求上诉人支付了高额房租，就该房租已赚取了70%利润，此种情况下，被上诉人又要求如上诉人欲租赁该商铺，还必须支付进场费和电力增容费，声称进场费系被上诉人取得经营权费用、装修费用，而实际上被上诉人并未就取得经营权支付任何费用，装修也是上诉人自行承担费用。被上诉人也未向任何人支付增容费。被上诉人就进场费和增容费付出成本为0元，却利用上诉人没有经验而巧立名目诱导上诉人接受了该约定，属于显然的权利义务不对等，也是利用上诉人没有经验，该情形完全符合《合同法》规定的显失公平，应予撤销。
地一站公司辩称，在双方当事人所签《地一站（武汉）商业管理股份有限公司商铺经营合同》中，没有条文约定地一站公司必须同意雷元鸣转租涉案商铺，是否同意转租是出租人的权利。电量增容费是由双方约定的，主要是据雷元鸣要求增容的，我方出了一半费用。进场费也是双方一致同意的，且我方以此提供了水电、冰箱等设施设备，雷元鸣一进场即可正常经营。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
雷元鸣向一审法院起诉请求：1、确认解除雷元鸣、地一站公司于2015年3月10日签订的名为《地一站（武汉）商业管理股份有限公司商铺经营合同》的商铺租赁协议；2、确认雷元鸣、地一站公司签订的租赁合同中的进场费条款和电量增容条款无效；3、判决地一站公司向雷元鸣返还违法收取的进场费43000元、增容费用12600元，共计55600元，以及从收取之日至被告地一站公司实际退还之日按银行同期贷款利率计算的利息；4、判决地一站公司双倍返还雷元鸣已缴纳的履约保证金48000元；5、判决地一站公司退还雷元鸣已缴纳的自2015年7月15日至2015年9月14日的房屋租金24000元；6、判决地一站公司退还雷元鸣已缴纳的自2015年3月15日至2015年7月14日房屋租金中的8000元；7、判决地一站公司退还雷元鸣扣除应缴水电费1254元后的水电押金余款746元；8、判决地一站公司退还雷元鸣缴纳的自2015年7月16日至2015年8月31日的共计150元的垃圾清理费；9、判决本案诉讼费用由地一站公司负担。一审诉讼过程中，雷元鸣将第2项诉讼请求变更为：撤销雷元鸣和地一站公司签订租赁合同中的进场费条款和电量增容费条款。
一审法院认定事实：雷元鸣经对争议商铺两次实地调查后，2015年3月10日，雷元鸣（乙方）与地一站公司（甲方）签订《地一站（武汉）商业管理股份有限公司商铺经营合同》，该合同与本案争议相关的条款如下：“甲方将位于武汉东湖新技术开发区光谷步行街商铺三楼出租给乙方用于经营。商铺建筑面积为24平方米（该商铺位置见示意图标记，此图仅表示地理位置所用；乙方租赁位置为A001号商铺的侧面商铺，使用面积为6平方米。商铺位置示意图及商铺附属设施、设备明细见附件）。本合同签订前，甲乙双方对该商铺的位置、面积及附属设施、设备均予以确认，合同签订后，除双方协商一致外，各方均不得以位置、面积及附属设施、设备为由要求调整合同内容。乙方经营的项目类别为小吃系列‘风之丸丸子专卖’。经营期限从2015年3月15日至2016年3月14日。A001侧面商铺租赁费每个月12000元，租金付款方式为押二付六，总费用为96000元。乙方签订本合同之日向甲方支付半年租金款72000元；乙方下次须提前30天向甲方支付半年租金，如遇节假日，则支付日期提前，即先付租、后使用。备注：乙方付进场费43000元。为确保乙方履行本合同，同时不影响其他商户的正常水、电及其公共设施的使用，乙方应向甲方支付24000元作为履约保证金。上述保证金不能作为冲抵乙方应交纳的经营管理费。乙方未按时履行经营管理费的支付义务时，经甲方书面通知乙方在指定的期限内仍未履行的，该保证金作为违约金甲方直接扣除。乙方如继续履行合同，除应付清经营管理费，还应补足该保证金总额。该履约保证金在本合同履行完毕后由甲方无息返还给乙方。为确认乙方履行本合同项下有约定的水、电、空调费支付义务，在缴纳第一个月空调费和管理费时，乙方应向甲方支付2000元的水、电、空调费履约保证金。该履约保证金在合同履行完毕后应由甲方无息返还给乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式将商铺出租、委托或特许第三方经营，否则甲方有权解除合同，收回商铺，所收保证金不予退还，并有权追究乙方的违约责任。甲方承诺，乙方转租本合同所涉及商铺经甲方同意后，原商铺经营合同继续有效，甲方尊重乙方按照本合同约定使用商铺的权利。在下列条件下乙方可以解除合同：因甲方原因，本合同实际履行不能的。因甲方原因造成合同无法实际履行，甲方应双倍赔偿乙方履约保证金。乙方主动解除或主动提前终止合同的，乙方所交纳的保证金作为乙方的违约金支付甲方。乙方逾期交纳费用，除支付本条约定的违约金外，同时甲方有权采取扣除保证金。附加条款：以2015年3月15日起算租金。甲方保证为乙方提供电量12千瓦，增容费用甲、乙双方各承担一半。如乙方经营不善经甲方同意乙方可以将商铺对外出租（不可转让），合同更名时，乙方需交纳一个月的房租作为合同更名费。附：商铺位置示意图”。上述合同签订当天，雷元鸣向地一站公司支付了2015年3月15日至2015年9月15日的租金72000元，水电押金2000元、履约保证金24000元、进场费43000元、电力增容费12600元，2015年3月15日至2015年8月31日的垃圾清理费550元。从上述合同商铺平面示意图显示：雷元鸣经营的摊位所在的商铺面积约12平方米，雷元鸣经营的“风之丸丸子专卖”位于A001号商铺的一面，该商铺的另一面由地一站公司经营“广隆蛋挞王”，雷元鸣、地一站公司有各自的经营柜台，地一站公司的冰箱、烤箱、货架放在商铺靠墙一面，商铺另一面靠墙处是双方共同使用的水池，雷元鸣进入该商铺须从地一站公司柜台一侧进入，地一站公司使用共用水池须经过商铺中间的过道。雷元鸣经营面积加上与地一站公司共同使用面积约为6平方米。上述合同履行期间，雷元鸣认为地一站公司侵占公共使用的过道，即向地一站公司提出异议无果后，雷元鸣在公共过道设置不锈钢隔断将双方的摊位隔开，地一站公司强行拆除隔断后，双方发生纠纷。2015年7月7日，雷元鸣拟将争议商铺出租给第三人，但因与地一站公司未协商一致，未能签订转租协议。2015年7月10日，雷元鸣通过邮政快递（EMS）向地一站公司发出解除合同的函，主要内容为：“我与贵公司签订了商铺经营合同。在合同履行中，我拟于2015年7月8日将该商铺转租他人，该转租对贵公司和我本人均有利，贵公司要求我和转承租人于7月8日到贵公司商谈转租事情。但我和转承租人按要求到达贵公司后，贵公司人员却对转承租人进行恐吓，无故阻止我转租商铺，致使我转租失败，蒙受了巨大损失。鉴于贵公司上述行为已经构成了实质性违约，无法实现合同目的，合同已无法再继续履行。依据法律规定和合同约定，我现告知贵公司，我将自2015年7月15日起解除与贵公司的合同。请贵公司安排人员于2015年7月15日前与我办理交接及水电等费用清算手续，逾期我将视为商铺已完好交还给贵公司，水电费用已结清无拖欠。同时，请贵公司于2015年7月20日前，退还下列费用给我：1、押金24000元及水电押金2000元；2、我已实际缴纳的2015年7月16日至2015年9月15日的租金24000元；3、违法收取的进场费43000元；4、违法收取的增容费12600元”。2015年7月14日，雷元鸣向地一站公司工作人员李敏发出微信通知其雷元鸣于2015年7月14日晚从争议商铺搬离，并要求派人来结清水、电费，并将电表度数拍照、商铺搬离后的现状拍照发给李敏。经雷元鸣与李敏核算，雷元鸣应交电费4168.10元，已交3000元，还欠交1168.10元，应交水费85.60元，未交水、电费共计1253.70元。
2015年7月17日，雷元鸣通过邮政快递（EMS）向地一站公司发出关于商铺交接的函，主要内容为：“我已于7月10日向贵公司发出解除合同的函，请贵公司安排人员于2015年7月15日前与我办理商铺交接和水电费用清算手续，贵公司一直未给予回应。我于2015年7月14日再次主动联系贵公司人员黄总（此前我联系了贵公司陶壮丽，陶壮丽表示该事由黄总负责），黄总却告知，贵公司拒绝进行商铺交接。鉴于我已经多次要求与贵公司进行商铺交接，贵公司却无理拒绝（仅安排了贵公司蛋挞店店长李敏与我通过短信进行了水电费数量及费用交接确认）；而且我租赁的该商铺也属于贵公司商铺的一部分，贵公司日常经营也在使用我租赁商铺中的部分面积，该商铺实际处于贵公司掌控之下。因此，我将不再另行与贵公司办理商铺交接手续，自2015年7月15日起，视为该商铺已完好无损交还给贵公司”。
一审法院认为，本案当事人争议的焦点为：1、争议合同的解除时间；2、上述合同关于进场费、电量增容费条款是否应当撤销；3、雷元鸣、地一站公司在履行合同中是否存在违约行为，如存在违约行为，是否应当承担违约责任。
关于上述合同的解除时间的问题。2015年3月10日，雷元鸣与地一站公司签订《地一站（武汉）商业管理股份有限公司商铺经营合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据查明的事实，2015年7月10日雷元鸣通过邮政快递（EMS）向地一站公司发出解除合同的函，后于2015年7月14日通知地一站公司工作人员。雷元鸣主张上述合同于2015年7月14日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，合同解除权是形成权，地一站公司于2015年7月14日收到雷元鸣解除合同的通知，一审法院认定上述合同于2015年7月14日解除。一审法院对雷元鸣提出确认上述合同于2015年7月14日解除的诉讼请求，予以支持；对地一站公司的上述反驳主张，不予支持。
关于上述合同进场费、电量增容费条款是否应当撤销的问题。雷元鸣在经过实地调查争议商铺的前提下与地一站公司签订上述合同，上述合同是双方经过自愿平等协商签订，雷元鸣已明确知道合同约定的内容和所应承担的义务，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条规定，一审法院认定上述合同进场费、电量增容费条款不具有《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项规定的显失公平的情形，即不符合可撤销合同的条件。一审法院对雷元鸣提出撤销上述合同中进场费、电量增容费条款的诉讼请求，不予支持；对地一站公司的反驳主张，予以支持。
关于雷元鸣、地一站公司在履行合同中是否存在违约行为，如存在违约行为，是否应当承担违约责任的问题。雷元鸣在经过实地调查争议商铺的前提下与地一站公司签订上述合同，且该合同明确约定了经营的面积为6平方米，同时附带了商铺位置示意图，明确标明了摊位的位置，证明雷元鸣明确知道争议商铺的结构、专有经营部位和与地一站公司的共用部位，共用部位也应当属于上述合同约定的可使用部位。因此，雷元鸣主张其经营摊位只有4平方米的主张与事实不符，一审法院对雷元鸣以此提出地一站公司已构成违约的主张，不予支持。对雷元鸣要求地一站公司退还雷元鸣已缴纳的自2015年3月15日至9月14日房屋租金中的8000元的诉讼请求，亦不予支持。
根据上述合同约定及争议商铺的实际使用情况，雷元鸣专用面积约为4平方米，与地一站公司共用面积约2平方米，从商铺结构中，雷元鸣进入商铺经营必须经过地一站公司摊位侧面的入口经公共过道，而地一站公司经营需使用水池须经公共过道。雷元鸣已明确知道争议商铺的使用状况，在其没有证据证明地一站公司占用其专有经营面积并影响其经营的情形下，在公共过道设置不锈钢隔断将双方的摊位隔开，妨害了地一站公司使用公共过道，已构成违约。一审法院对雷元鸣提出公共使用面积也属于其专有使用面积，地一站公司拆除其隔断的行为构成违约行为的主张，不予支持；对地一站公司的反驳主张，予以支持。
上述合同约定：“未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式将商铺出租、委托或特许第三方经营，否则甲方有权解除合同，收回商铺，所收保证金不予退还，并有权追究乙方的违约责任。甲方承诺，乙方转租本合同所涉及商铺经甲方同意后，原商铺经营合同继续有效，甲方尊重乙方按照本合同约定使用商铺的权利。如乙方经营不善经甲方同意乙方可以将商铺对外出租（不可转让），合同更名时，乙方需交纳一个月的房租作为合同更名费。”雷元鸣在履行上述合同期间拟将争议摊位出租给第三人，但因与地一站公司未协商一致未能达成协议。根据约定，雷元鸣可对外出租争议摊位，但不可转让。《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。雷元鸣出租争议摊位须经过地一站公司同意，而地一站公司不是必须同意。雷元鸣因与地一站公司未协商一致及地一站公司不同意其出租，而主张地一站公司违约，不符合上述合同约定和法律规定，一审法院对雷元鸣的上述主张，不予支持。
地一站公司在履行上述合同过程中没有违约行为，雷元鸣在不具有合同约定及法定解除条件的情形下向地一站公司提出解除合同，并搬出争议摊位，已构成违约，依照上述合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定应当向地一站公司承担违约责任。一审法院对雷元鸣提出要求地一站公司向雷元鸣返还违法收取的进场费43000元、增容费用12600元、共计55600元，以及从收取之日至地一站公司实际退还之日按银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求，不予支持。
上述合同约定：“乙方主动解除或主动提前终止合同的，乙方所交纳的保证金作为乙方的违约金支付甲方。”雷元鸣违约解除合同，根据上述合同约定，履约保证金24000元应作为违约金不予返还给雷元鸣。一审法院对雷元鸣提出双倍返还履约保证金48000元的诉讼请求，不予支持。
根据上述分析认定，上述合同于2015年7月14日解除，且一审法院已认定双方约定的履约保证金24000元应作为违约金不予返还给雷元鸣。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，违约金不能过分高于因违约所受损失，即地一站公司不能在主张履约保证金24000元不予返还的同时，又不予返还雷元鸣预交的合同尚未履行部分的款项。在地一站公司提出证据不足以证明其所受损失明显低于上述履约保证金24000元的情形下，应当将已收取的自2015年7月15日至2015年9月14日的房屋租金24000元、水电押金746元（2000元-未交水、电费共计1253.70元=746.30元，雷元鸣只请求746元，一审法院予以准许）、2015年7月16日至2015年8月31日的垃圾清理费150元，共计24896元，返还给雷元鸣。一审法院对雷元鸣的上述诉讼请求，予以支持；对地一站公司的反驳主张，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十四条第一款第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、雷元鸣与地一站（武汉）商业管理股份有限公司于2015年3月10日签订的《地一站（武汉）商业管理股份有限公司商铺经营合同》于2015年7月14日解除；二、地一站（武汉）商业管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内向雷元鸣返还租金24000元、水电押金746元、垃圾清理费150元，共计24896元；三、驳回雷元鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人未提交新的证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，雷元鸣与地一站公司2015年3月10日签订的《地一站（武汉）商业管理股份有限公司商铺经营合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案二审争议焦点为：1、地一站公司未同意雷元鸣转租涉案商铺是否违约，应否双倍退还上诉人的保证金48000元；2、雷元鸣与地一站公司在商铺租赁合同中关于进场费和增容费的约定是否属于显失公平，地一站公司已收取的进场费43000元和增容费12600元应否退还雷元鸣。
地一站公司未同意雷元鸣转租涉案商铺是否违约的问题。双方在合同中约定“未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式将商铺出租、委托或特许第三方经营，否则甲方有权解除合同，收回商铺，所收保证金不予退还，并有权追究乙方的违约责任。甲方承诺，乙方转租本合同所涉及商铺经甲方同意后，原商铺经营合同继续有效，甲方尊重乙方按照本合同约定使用商铺的权利。如乙方经营不善经甲方同意乙方可以将商铺对外出租（不可转让），合同更名时，乙方需交纳一个月的房租作为合同更名费”，雷元鸣出租涉案商铺须经过地一站公司的同意，但合同中并没有设定地一站公司必须同意雷元鸣转租涉案商铺的义务；根据《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，地一站公司也不是必须同意雷元鸣转租涉案商铺。因此，雷元鸣主张地一站公司违约，不符合双方的合同约定和法律规定，对雷元鸣的该项上诉主张，本院不予支持。
地一站公司已收取的进场费43000元和增容费12600元应否退还的问题。雷元鸣在经过了实地调查涉案商铺的前提下与地一站公司签订上述合同，上述合同是双方经过自愿平等协商签订，雷元鸣已明确知道合同约定的内容和所应承担的义务。地一站公司向雷元鸣提供了符合约定的用电并承担了一半费用，也提供了雷元鸣进场即可经营的附属设备、设施，上述合同中的进场费和增容费条款不具有显失公平的情形。因此，一审法院对雷元鸣撤销双方所签合同中进场费、电量增容费条款并退还进场费43000元和增容费12600元的诉讼请求不予支持，符合《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定。考虑涉案商铺中有2个平方系雷元鸣与地一站公司共用，地一站公司应酌情退还雷元鸣进场费8000元。雷元鸣的该项上诉主张部分成立，本院予支以持。
综上所述，雷元鸣的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2015）鄂武东开民一初字第01240号民事判决第一项、第二项；
二、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2015）鄂武东开民一初字第01240号民事判决第三项；
三、地一站（武汉）商业管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内向雷元鸣返还进场费8000元；
四、驳回雷元鸣的其他诉讼请求。
一审案件受理费3030元，减半收取1515元，由雷元鸣负担1239元，地一站（武汉）商业管理股份有限公司负担276元。二审案件受理费3030元，由雷元鸣负担2796元，地一站（武汉）商业管理股份有限公司负担234。
本判决为终审判决。
审判长 夏循平
审判员 陈继红
审判员 张立新
二○二○一七年三月六日
书记员 陈喜兰