山东省汶上县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汶商初字第570号
原告汶上县农村信用合作联社，住所地为汶上县中都大街**号，机构代码为16632508-3。
法定代表人张志同，理事长。
委托代理人崔兆冲，，居民，汶上县农村信用合作联社信贷主管，。
被告朱苏梅，女，1973年6月28日出生，汉族，居民，住梁山县。
被告孔敬东，男，1973年8月6日出生，汉族，居民，住汶上县。
被告济宁信赢非融资性担保有限公司，住所地为汶上县宝相寺路193号，组织机构代码为69809103-8。
法定代表人毛华荣，经理。
委托代理人赵伏玲，济宁信赢非融资性担保有限公司经理。
被告山东万隆置业有限公司，住所地为汶上县圣泽大街西段1999号，组织机构代码为58193553-2
法定代表人林型琴，董事长。
委托代理人余强，山东万隆置业有限公司办公室主任。
原告汶上县农村信用合作联社与被告朱苏梅、孔敬东、济宁信赢非融资性担保有限公司、山东万隆置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汶上县农村信用合作联社的委托代理人崔兆冲、被告济宁信赢非融资性担保有限公司的委托代理人赵伏玲、被告山东万隆置业有限公司的委托代理人余强到庭参加诉讼。被告朱苏梅、孔敬东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告汶上县农村信用合作联社诉称，2012年12月14日借款人朱苏梅以购房为由在原告处申请按揭贷款9万元，并以位于汶上县万隆国际商城C区第0006座01号单元0050（1-150）号房产作抵押，2022年12月6日到期，被告济宁信赢非融资性担保有限公司提供连带责任担保，山东万隆置业有限公司提供阶段性担保。借款期间内，借款人未能按照合同约定向原告支付贷款本息，截止到2015年6月，被告朱苏梅的贷款余额为本金76176.45元及利息2055.1元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告朱苏梅、孔敬东、济宁信赢非融资性担保有限公司、山东万隆置业有限公司偿还借款本金76176.45元及利息2055.1元，原告对已设定抵押并办理抵押登记的被告朱苏梅、孔敬东所有的位于汶上县万隆国际商城C区第0006座01单元0050（1-150）号房产享有优先受偿权，实现债权的一切费用由被告承担。
原告汶上县农村信用合作联社为证明自己的主张，提交了如下证据：①营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，法定代表人张志同的身份证复印件，用于证明原告的企业信息及法定代表人的身份信息；②被告朱苏梅、孔敬东的身份证、户口簿、结婚照复印件，用于证明二被告的身份信息及相互关系；③《商品房买卖合同》、同意抵押承诺书、共同还款承诺书，用于证明被告朱苏梅购买商品房的情况、被告朱苏梅、孔敬东作为涉案商品房的共有人同意抵押的情况及被告孔敬东同意共同还款的承诺事项；④《个人购房担保借款合同》，用于证明原告汶上县农村信用合作联社与借款人关于贷款金额、期限、用途、利率、先决条件、划款方式、（提前）还款、借款期限变更、债权债务转让、借款人声明与保证、合同终止、借款担保、贷款人和借款人及担保人的违约责任、费用承担、争议解决等事项的约定；⑤贷转存凭证，用于证明原告汶上县农村信用合作联社于合同签订后足额将贷款存入被告朱苏梅在原告处开设的银行账户内；⑥担保函一份，用于证明被告济宁信赢非融资性担保有限公司为被告李月苓的贷款提供担保的相关情况及相应承诺；⑦清单一份，用于证明截止到2015年12月11日，被告朱苏梅欠付原告借款本息的情况。
被告朱苏梅、孔敬东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未进行答辩，也未向本庭提交相应证据。
被告济宁信赢非融资性担保有限公司辩称，被告济宁信赢非融资性担保有限公司出具担保函为被告朱苏梅的贷款提供连带责任保证属实，范围包括借款本息及实现债权的一切费用，同意承担保证责任，但因为被告朱苏梅以自有房产提供抵押担保，原告方应当先就抵押物优先受偿，不足部分由被告济宁信赢非融资性担保有限公司承担。
被告济宁信赢非融资性担保有限公司针对自己的主张未提交相应证据予以证明。
被告山东万隆置业有限公司辩称，被告山东万隆置业有限公司为被告朱苏梅提供阶段性担保属实，同意承担保证责任，但是承担保证责任的顺序应当是先抵押物，后保证人承担责任。
被告山东万隆置业有限公司针对自己的主张未提交相应证据予以证明。
被告朱苏梅、孔敬东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对相应诉讼权利的放弃，原告方提交的上述证据，经被告济宁信赢非融资性担保有限公司、山东万隆置业有限公司质证，对证据的真实性均无异议，上述证据，形式合法、内容客观真实，与本案的待证事实有关联性，可以作为本案的有效证据使用，本院依法予以采信。
经审理查明，被告朱苏梅与被告孔敬东系夫妻关系。
被告济宁信赢非融资性担保有限公司系（自然人投资或控股）的有限责任公司，归属于租赁和商务服务业，经营范围为诉讼保全担保、工程履约担保、预付款担保、投标担保、尾付款如约偿付担保；为银行房产抵押贷款、房产过户提供代理服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动），。2014年8月1日，经汶上县工商行政管理局核准，济宁信赢担保有限公司将企业名称变更为济宁信赢非融资性担保有限公司，被告信赢公司现有股东为毛华荣、史玉尧，现任法定代表人为毛华荣。
2012年12月8日，原告汶上县农村信用合作联社与被告朱苏梅、孔敬东签订《个人购房担保借款合同》，约定由原告汶上县农村信用合作联社向被告朱苏梅提供9万元的贷款用于购买被告山东万隆置业有限公司开发的位于汶上县万隆国际商城C区第0006座01单元0050（1-150）号房产，借款期限自2012年12月8日起至2022年12月6日止，借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮10%确定，执行年利率为7.205‰，采用等额本息还款方式还款，每一个月为一个还款周期，共120期。借款人承诺按照主合同约定使用借款、归还借款本息和支付有关费用，如借款人、保证人违反其在主合同项下所作任何声明和保证的，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放的贷款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。被告朱苏梅自愿以使用原告汶上县农村信用合作联社提供的贷款所购的被告山东万隆置业有限公司开发的位于汶上县万隆国际商城C区第0006座01单元0050（1-150）号房产为该笔贷款提供抵押担保，抵押担保的范围包括主合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。被告孔敬东作为财产共有人同意以被告朱苏梅、孔敬东共有的房产为被告朱苏梅的贷款提供抵押担保，并承诺涉案的贷款系二被告的夫妻共同债务，愿意共同偿还。被告山东万隆置业有限公司为被告朱苏梅的贷款提供阶段性保证担保，自主合同签订之日起到借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续为止，为借款人的债务提供连带责任保证。借款人未按照主合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在主合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。借款人未按照主合同约定用途使用借款的，贷款人对违约使用部分从违约使用之日起在主合同约定的借款执行利率基础上上浮100%计收罚息，直至本息清偿为止。
2012年12月6日，被告济宁信赢非融资性担保有限公司向原告汶上县农村信用合作联社出具担保函，承诺为被告朱苏梅在原告处办理的9万元的个人住房贷款提供连带责任担保。当债权人未按主合同约定履行债务时，不论原告对主合同项下的债务是否拥有其他担保，原告均有权直接要求被告济宁信赢担保有限公司在担保范围内承担连带担保责任。被告信赢公司自愿承担债权人为实现债权而发生的全部费用（包括诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、公证费、送达费、公告费、律师费等），担保期间为自担保函生效之日起至合同项下最后一笔（期）债务期满之日后两年止。
2012年12月14日，原告汶上县农村信用合作联社将贷款9万元足额存入被告朱苏梅在原告处开设的银行账户内，该笔借款到期日为2022年12月6日，利率为6.00417‰。在合同约定的还款期限内，被告朱苏梅未按照合同约定按时偿还借款本息并多次拖欠。截止到2015年12月11日，借款人朱苏梅尚欠原告借款本金76176.45元及利息4909.69元未付，抵押人朱苏梅、孔敬东未履行抵押担保责任，保证人济宁信赢非融资性担保有限公司、山东万隆置业有限公司未完全履行相应的保证责任。
另查明，截止到开庭审理之日，被告朱苏梅购买的由被告山东万隆置业有限公司开发的位于汶上县万隆国际商城C区第0006座01单元0050（1-150）号房产尚未办理房屋所有权证书，但涉案房屋已经办理了预售登记。
上述事实由庭审笔录、当事人陈述及原告方提交的相应证据为证，均已记录在卷。
本院认为，本案的焦点在于1、《个人购房担保借款合同》约定的还款期限尚未届满，原告汶上县农村信用合作联社能否要求被告朱苏梅提前还款；2、本案在同一债权上既有保证又有物的担保时，如何确定清偿顺序；3、被告山东万隆置业有限公司应否承担连带保证责任。
关于第一个焦点问题，根据原告汶上县农村信用合作联社的陈述及原告汶上县农村信用合作联社提交的相应证据，足以认定原告汶上县农村信用合作联社与被告朱苏梅签订的《个人购房担保借款合同》及合同中的相应条款，均系当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性和禁止性规定，依法应认定为合法有效。原、被告签订的《个人购房担保借款合同》第4.1.3条约定，主合同项下贷款按月等额本息还款；第8.3条约定，借款人承诺按合同约定使用借款、归还借款本息和支付有关费用；第12.2条约定，借款人、担保人违反主合同项下所作任何声明或承诺的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权。原告汶上县农村信用合作联社在起诉时，被告朱苏梅的贷款已经存在逾期情况，被告朱苏梅违反了其与原告签订《个人购房担保借款合同》中的相应承诺，原告汶上县农村信用合作联社宣布被告朱苏梅的贷款提前到期并要求被告朱苏梅偿还拖欠的贷款本息，符合相关法律、行政法规和合同的约定，本院依法予以支持，原告汶上县农村信用合作联社于合同签订后已足额向被告朱苏梅发放了贷款，被告朱苏梅应当承担按照合同约定偿还借款本息的责任。
关于第二个焦点问题，在同一债权上既有保证又有物的担保的，属于共同担保。《中华人民共和国担保法》第二十八条规定，“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”原告汶上县农村信用合作联社与被告朱苏梅、孔敬东、山东万隆置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》设定物的担保和保证担保时及被告济宁信赢非融资性担保有限公司出具担保函承诺为被告朱苏梅的贷款提供保证担保时，物权法已经实施，当物的担保和保证并存时，如果债务人不履行债务，应当根据物权法规定的下列规则确定当事人承担责任的相应顺序：1、根据当事人的约定确定承担责任的顺序；2、没有约定或者约定不明的，如果保证与债务人提供的物的担保并存，则债权人先就债务人的物的担保求偿，保证在物的担保不足清偿时承担补充清偿责任；3、没有约定或者约定不明的，如果保证与第三人提供的物的担保并存，则债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，即第三人提供物的担保的，保证与物的担保居于同一清偿顺序，债权人既可以要求保证人承担保证责任，也可以对担保物行使担保物权。被告济宁信赢非融资性担保有限公司出具担保函自愿为被告朱苏梅的贷款提供连带责任担保，原告汶上县农村信用合作联社接受且未提出异议，应当认定在原告汶上县农村信用合作联社与被告济宁信赢非融资性担保有限公司之间形成了合法有效的债权债务关系，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。在本案中，原告汶上县农村信用合作联社与被告朱苏梅签订的《个人购房担保借款合同》10.2.10条第（3）项约定，主合同项下借款既有借款人提供的抵押担保又有其他担保人提供担保的，当贷款人放弃借款人的抵押权、抵押权顺位或变更该抵押权时，其他保证人承诺仍按照主合同约定承担保证责任。被告济宁信赢非融资性担保有限公司在出具保证函时，承诺当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论原告对主合同项下的债务是否拥有其他担保（包括保证人、抵押权、质押权等担保方式），原告均有权直接要求被告济宁信赢非融资性担保有限公司承担连带担保责任。上述约定和承诺，均对原告实现债权的顺序进行了明确约定，该约定系当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性和禁止性规定，依法应当认定为合法有效，保证人山东万隆置业有限公司与抵押人朱苏梅、孔敬东及保证人济宁信赢非融资性担保有限公司居于同一清偿顺序，原告汶上县农村信用合作联社既可以要求保证人山东万隆置业有限公司、济宁信赢非融资性担保有限公司先于抵押人朱苏梅、孔敬东承担保证责任，也可以先对抵押人朱苏梅、孔敬东提供的抵押物优先受偿。
关于第三个焦点问题，原告汶上县农村信用合作联社与被告朱苏梅、孔敬东、山东万隆置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》时，约定由被告山东万隆置业有限公司作为开发商为被告朱苏梅的贷款提供阶段性连带责任保证，即自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止，为借款人的债务提供连带责任保证。本案在审理期间，无证据证明借款人朱苏梅已经取得了房屋所有权证书，也无证据证明借款人朱苏梅办妥了主合同项下贷款所购房屋的抵押登记手续，更无证据证明贷款人汶上县农村信用合作联社取得了房屋他项权证书，另外，原告汶上县农村信用合作联社起诉要求被告山东万隆置业有限公司承担相应的保证责任、履行担保义务时，并未超过法定和约定的保证人承担保证责任的期间，被告山东万隆置业有限公司作为连带责任保证人对于原告汶上县农村信用合作联社依据与被告朱苏梅签订《个人购房担保借款合同》于2012年12月14日向被告朱苏梅发放的贷款本息应承担连带保证责任，原告汶上县农村信用合作联社提出由被告山东万隆置业有限公司承担连带清偿责任的请求，事实清楚、证据确实充分，本院依法予以支持。被告山东万隆置业有限公司承担相应的保证责任后，有权向被告朱苏梅追偿。
被告朱苏梅自愿以其购买的由被告山东万隆置业有限公司开发的位于汶上县万隆国际商城C区第0006座01单元0050（1-150）号房产为其与原告汶上县农村信用合作联社签订《个人购房担保借款合同》项下贷款本息等费用提供抵押担保，被告孔敬东作为财产共有人承诺进行抵押，并同意共同还款，依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，未办理物权登记的不影响合同的效力，故原被告关于对被告朱苏梅的上述房产设定抵押的约定，符合相关法律的规定，是当事人的真实意思表示，依法应认定为合法有效，原告提出对已设定抵押的房产享有抵押权并对抵押物优先受偿的请求，与法有据，本院依法应于支持。同时，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十九条的规定，在实现抵押权时抵押权已登记的先于未登记的受偿，因此，原告汶上县农村信用合作联社享有有限的优先受偿权。
被告朱苏梅与被告孔敬东系夫妻关系，该笔借款发生于二被告婚姻关系存续期间，且在被告朱苏梅向原告汶上县农村信用合作联社借款时，被告孔敬东向原告汶上县农村信用合作联社出具财产共有人共同承诺书和同意抵押承诺书，承诺保证按时偿还贷款利息，到期归还本金，如到期不能偿还，愿以共同财产偿还，故被告朱苏梅的该笔借款应认定为被告朱苏梅与被告孔敬东的夫妻共同债务，被告孔敬东应当承担偿还借款本息的相应责任。
综上，原告汶上县农村信用合作联社提出由被告朱苏梅、孔敬东偿还借款本息的请求、对被告朱苏梅、孔敬东抵押的房产享有优先受偿权的请求以及由被告山东万隆置业有限公司、济宁信赢非融资性担保有限公司承担连带清偿责任的请求，事实清楚、证据确实充分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告朱苏梅、孔敬东于本判决生效之日起十日内偿还原告汶上县农村信用合作联社借款本金76176.45元及相应利息等（利息等按照合同约定的利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。
二、原告汶上县农村信用合作联社对被告朱苏梅、孔敬东所有的签订抵押合同设定抵押权的位于汶上县万隆国际商城C区第0006座01单元0050（1-150）号房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，但不得先于已办理抵押登记的抵押权和成立在先的抵押权。
三、被告济宁信赢非融资性担保有限公司、被告山东万隆置业有限公司对被告朱苏梅的上述借款本息承担连带清偿责任，被告济宁信赢非融资性担保有限公司、山东万隆置业有限公司承担相应的清偿责任后，有权向被告朱苏梅、孔敬东追偿。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1756元，由被告朱苏梅、孔敬东、济宁信赢非融资性担保有限公司、山东万隆置业有限公司共同负担（原告已预缴的部分，待执行时一并结算）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 曹义林
审判员 高玉环
审判员 张 涛
二〇一五年十二月二十四日
书记员 崔 涛