广西壮族自治区合浦县人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0521民初1090号原告：合浦嘉联物业服务有限责任公司，住所地：广西合浦县廉州镇隆鑫商业广场3幢305号。统一社会信用代码：91450521097345653K。法定代表人：卓伟鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王兴元，广西先导联合律师所律师。被告：陈凌秋，女，1989年4月22日出生，汉族，住广西合浦县。被告：刘广义，男，1979年12月25日出生，汉族，住广西合浦县。原告合浦嘉联物业服务有限责任公司（以下简称嘉联物业）与被告陈凌秋、刘广义物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案，依法适用小额诉讼程序，于2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王兴元、被告陈凌秋、刘广义均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉联物业向本院提出如下诉讼请求：判令两被告共同支付拖欠原告2015年11月—2018年4月的物业费1761元、公摊水电费723元、电梯维修费1050元、二次用水加压费300元，逾期付款违约金3822.4元，合计7656.4元。事实与理由与原告提交的民事起诉状一致。被告陈凌秋、刘广义辩称:1、原告违约在先，我方不存在什么违约行为；2、对于原告请求的物业费1761元、电梯维修费1050元均没有意见，对原告请求的公摊水电费723元、二次用水加压费300元均有异议，因为原告从来都没有向我们公布过公摊水电费的来源及去处。公摊水电费不包含我们自用的水电费，协议中并没有约定二次用水加压费，不同意缴纳二次用水加压费；不同意向原告支付违约金，是原告违约在先。综合本案证据及庭审笔录，本院认定事实如下：2015年3月18日，被告陈凌秋与原告嘉联物业签订了《前期物业服务管理协议》，同意嘉联物业对合浦县隆鑫商业广场实行物业管理服务，服务管理期限为：从2014年12月31日起至业主委员会成立与新的物业公司签订新的物业管理委托合同生效时止。协议约定：物业服务费每月每平方米0.7元标准缴纳，公共维修基金按每月每平方米0.2元收取；公共水、电费按实际发生额由业主公摊（包括损耗）；电梯维护费35元/月/户，电梯电费最终按照实际电费分摊。协议还约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。协议还对其他条款进行了约定。物业服务协议签订后，原告为合浦县隆鑫商业广场的全体业主和物业使用人提供物业管理服务。被告依照协议从2015年5月履行至2015年10月，交纳了6个月的物业费用共1357.5元，此后被告以原告未能提供符合协议、业主手册约定的服务要求及公摊水电费收费无依据、小区安全存在问题等为由拒绝向原告交纳物业服务费，原告为此提起本案诉讼。另查明，被告陈凌秋与刘广义系夫妻关系。被告陈凌秋、刘广义作为买受人与合浦隆鑫房地产开发有限公司签订了《房屋买卖合同》，购买合浦县隆鑫商业广场1幢2单元1803号房，该套房屋建筑面积为83.86平方米。以上事实，有原告提供《房屋买卖合同》、《前期物业服务管理协议》、北价格字【2008】68号文件、收据、欠费明细表；被告提供收据、费用单、照片、业主手册等在卷为证。本院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告陈凌秋与原告嘉联物业签订的前期物业管理服务协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告刘广义与陈凌秋是夫妻关系，并共同购买位于合浦县隆鑫商业广场的住房，是原告所服务的广场小区的业主，应与被告陈凌秋共同支付相应的物业费。由于嘉联物业已为业主提供了主要物业服务的义务，被告应依合同约定交纳相关的物业费。尽管嘉联物业在提供物业服务过程中虽存在着一定瑕疵，比如小区车辆随意停放、垃圾乱堆放等问题，但该不尽人意之处都是一般违约行为，并不存在违法或者严重违约。嘉联物业在物业服务的过程中，对于业主提出的一些服务瑕疵问题，也应当改正、尽快提高服务质量，并应当及时与业主沟通，以利于所服务的广场小区的安定和环境建设。如果嘉联物业在工作中违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化或者构成侵权的，业主可以要求物业管理的行政主管部门对嘉联物业进行相应的处罚，或通过法律规定向嘉联物业主张权利。被告提出的理由不属于可援交或拒交物业服务费的“正当理由”，且服务协议中已明确约定了物业服务费、电梯维护费等收费标准，被告作为业主，应按照协议约定履行交纳物业费的义务。但原告主张被告按每月每户25元支付公共水电费的请求，与双方约定公共水、电费按实际发生额由业主公摊的协议内容不符，原告在本案中没有提供公共水、电费实际支出费总额及分摊方法，故原告主张公共水、电费无事实依据，本院不予支持，原告可根据本案公共水电实际费用分摊后另行起诉。原告请求被告按协议约定交纳物业管理费1761元，电梯维护费1050元，本院予以支持。二次加压用水费每月每户10元虽未有约定，但被告居住在八楼，须有二次加压才能保证楼内正常供水，否则也会影响被告正常生活，参照各小区对该费收取标准，原告主张二次用水加压费每月每户10元，合情合理，本院予以支持。关于违约金的问题。被告未及时交纳物业管理费有部分原因是针对原告没有根据公摊水电费实际支出额来分摊，对此原告也有一定责任，故原告主张被告支付违约金，理由不充分，本院不予支持。2018年3月18日，被告与原告签订了《前期物业服务管理协议》，并于当天向原告缴纳了6个月的物业费用，但原告主张被告所缴纳六个月的费用1357.5元是2018年5月至同年10月的物业费，本院予以采纳。被告尚未交纳的物业管理费时间为2015年11月—2018年4月共30个月，物业费83.86m2×0.7元×30个月=1761.06元、电梯维护费35元×30个月=1050元、二次用水加压费10元×30个月=300元，合计3111.06元。综上所述,根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告陈凌秋、刘广义共同支付给原告合浦嘉联物业服务有限责任公司2015年11月至2018年4月的物业服务费1761.06元、电梯维护费1050元、二次用水加压费300元，合计人民币3111.06元；二、驳回原告的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。本案受理费50元，因适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告负担。上述受理费原告已预交，由被告在履行本案生效判决书确定的给付义务时一并支付给原告。本判决为终审判决。审 判 员 王文旭二〇一八年七月十六日法官助理 ＸＸＸ代书记员 马祖莉附：本判决书引用的法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。