山西省太原市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）晋01民终3341号
上诉人（原审原告）：郑国泰，男，1973年11月25日出生，汉族，太原市万柏林区南寒河南街**号院居民。
委托诉讼代理人：宋春育、孟繁荣，山西鼎信泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：绿地集团太原置业有限公司，住所地太原市迎泽区长风街半山路1号，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：方东兴，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：武俊、李锋，山西德为律师事务所律师。
上诉人郑国泰与被上诉人绿地集团太原置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市晋源区人民法院（2016）晋0110民初159号民事判决，向本院提起上诉。上诉人郑国泰的委托诉讼代理人宋春育、孟繁荣，被上诉人绿地集团太原置业有限公司的委托诉讼代理人武俊、李锋到庭参加诉讼。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。
上诉人郑国泰上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决第三项，并依法改判绿地集团太原置业有限公司（以下简称绿地太原置业公司）向郑国泰给付005、006、007号商铺购房款一倍的赔偿款4552514元；2、判令绿地太原置业公司向郑国泰双倍返还定金45万元；3、判令绿地太原置业公司向郑国泰承担已付购房款截止2015年12月6日的利息损失6440779.68元；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决以”双方因房屋价款及付款方式发生争议，最终未能签订商品房买卖合同”和”被上诉人单方解除合同行为”，确认被上诉人另售房屋行为”并无不妥”，与事实和法律规定相悖，应予以纠正。第一，双方因房屋价款及付款方式发生争议是被上诉人违反约定将三套商铺另售他人行为造成的。2015年5月被上诉人通知上诉人签订买卖合同时005-007号商铺已另售他人，事实上2015年4月25日被上诉人已向齐俊平的客户收取了定金。在此之后，双方才因三套商铺另售问题，才产生被上诉人主张的所谓”房屋价款和付款方式争议”。针对该主张上诉人向原审法院提供了三份由被上诉人工作人员张斌起草的”补充协议”，证明双方重新协商房款和付款方式的原因，是”被上诉人将三套房另售他人，并强行要求上诉人放弃购买”所致。第二，2015年7月”被上诉人单方解除合同行为”，属欲盖弥彰的无效行为，不能产生合同解除的法律后果。上诉人与被上诉人签订的”定购单”，无论是本约还是预约，均属已成立并生效的有效合同，对双方当事人均产生法律约束力。而被上诉人于2015年4月25日向齐俊平客户收取定金的事实，证明被上诉人2015年7月之前就已违反”订购单”约定，将商铺另售他人，是上诉人丧失对该房屋的”优先购买权”。2015年7月向上诉人邮寄解除通知内容的行为，明显是为了掩盖其之前的违约行为而实施。而不应也不能成为其单方解除合同的有效民事行为。2015年9月17日由被上诉人所属”山西区域中心市场营销部”做出的”关于郑国泰购房纠纷处理情况说明”内容载明，被上诉人同意在解决部分钢材款和给予房款优惠的前提下，郑国泰才同意退出世纪城5、6、7号商铺的购买。以此证明在2015年7月之后，双方并未实际解除合同关系，且仍在就三套房退房纠纷进行协商。所以说，一审判决认定事实与法相悖，应予纠正。二、原审判决认定”原、被告因不可归责于双方的事实，导致商品房买卖合同未能订立”，据此免除被上诉人双倍返还定金和赔偿相应损失义务，与法律规定不符，显失公正。根据以上事实和理由可知，本案中上诉人未能最终实现购房目的，系因被上诉人违约将三套商铺另售第三方引发纠纷所致，被上诉人违约行为和过错明显。根据法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。原审判决认定”原告的利息损失超出了被告在签订商品房定购单时的预期”，据此免除被上诉人按上诉人借款利率赔偿利息损失，有违现行法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定”导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋买受人可以请求解除合同、返还已付购房款和利息、赔偿损失”。该解释规定的”购房款及利息”，已经明确了因购房款产生的损失范围包括利息。上诉人基于购房所需资金数额巨大，向他人举债履约，并未超出正常认知范围。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。本案中，上诉人与他人约定的利率为”月息2%”，即年息24%，并不违反和超出法律规定，当属法律准许和保护范围。原审判决仅使用银行贷款利率确认上诉人借款利息损失，不足以弥补上诉人实际损失，明显与法律规定不符，依法应予以纠正。上诉人与被上诉人事实上已达成了房屋买卖的合意，成立了房屋买卖的法律关系，被上诉人应就其违约行为，向上诉人承担一倍已付房款赔偿责任。根据《合同法》第三十七条规定，双方虽未订立书面合同，但已经互相接受了相对方关于商品房买卖提出的具体要求和条件，应认定双方已达成了房屋买卖的合意，成立了房屋买卖的法律关系。被上诉人将三套商铺另售他人，当属最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的”商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，依法应向上诉人承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，以及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上，请二审法院依法查明事实，予以改判。
被上诉人绿地太原置业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律精准，判决公正。上诉人混淆了预约合同与本约合同的本质区别，郑国泰在毫无事实依据的情况下，主张绿地太原置业公司一房两卖的上诉请求不能成立。一、双方当事人签订的九份《商品房订购单》为商品房买卖预约合同，是双方对未来签订商品房屋买卖合同（本约）之约定，不适用以商品房买卖合同成立为前提的法律责任，原审判决认定是正确的。订购单是在商品房买卖成立前的契约阶段，即在尚未取得商品房预售许可证期间签订。故订购单约定：”上诉人向绿地太原置业公司支付五万元购房定金，在三日内确定付款比例并付清相应房款，双方签订《商品房买卖合同》之前作为履约担保由绿地太原置业公司留存，签订《商品房买卖合同》之后自动将定金转入房款中，绿地太原置业公司以口头或书面形式通知上诉人签订《商品房买卖合同》之日起，上诉人应在3日内亲自签订完毕，上诉人如未能按约定支付款项并履行签约手续，绿地太原置业公司有权不经催告取消上诉人的认购权，定金不予退还，等等。”本案订购单不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定为本约。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，订购单具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且出卖人已按约定收受购房款的，才应认定该协议实为商品房买卖合同。本案订购单内容概括而有限，连付款方式、付款时间、交付使用条件及日期，装饰、设备标准、供水、电、热、气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施、公共配套建筑、办理产权登记事宜、解决争议的方法、违约责任等主要内容，均没有选择约定，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的本约必须具备的13项主要内容，故订购单却系预约合同，其合法有效性在于权利人履行订立本约之义务。上诉人在上诉状中提出2015年7月9日双方对9份订购单又进行了约定，上诉人认为双方的合同是没有解除，但根据有关法律的规定，对于合同解除有异议，在接到解除合同通知后三个月之内可以到法院提起诉讼，否则双方签订的预约合同自动解除。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：2012年11月26日，原、被告就绿地世纪城商业005-013号商铺签订了9份绿地世纪城商品房定购单，约定原告向被告订购9套商铺，载明商铺的房号、面积、价格（总价款42621352元），付款方式未约定，还特别约定：被告以口头或书面形式通知原告签订《商品房买卖合同》之日起，原告应在3日内亲自签订完毕；此面积为图纸初步面积，具体面积以测绘机构出具测绘报告为准。同日，原告按每套50000元向被告支付定金450000元，2012年12月7日，原告又向被告交付购房款11586582元，共计12036582元。2013年5月24日，被告取得原告所订购房屋楼盘的商品房预售许可证。2013年7月，被告根据原告的需求对该9套商铺的楼梯进行改动。后双方就房屋买卖合同的具体事宜未能达成一致，未签订商品房买卖合同。2015年7月2日，被告的工作人员张斌通过手机短信通知原告3日内交清房款，并办理商品房买卖合同签约事宜，山西省太原市城西公证处对该过程进行了公证。2015年7月9日，被告通过快递方式向原告寄送关于解除定购单的通知，通知内容有”一、您于2012年11月26日与我公司签订的关于绿地世纪城005-013号商品房的全部《绿地世纪城商品房定购单》已被解除，您因该定购单获得的对绿地世纪城五期005-013号商品房的定购权亦被依约取消。二、您向公司支付的人民币45万元定金不予退还。三、从本通知到达之日起3日内请您携带相关手续至我公司办理退款手续。”原告拒绝收件。2015年7月21日，原告给被告提交了一份关于绿地世纪城五期005-013号商铺的情况说明与解决建议。2015年11月8日至2015年12月11日，被告将005、006、007号商铺另行出售，原告认为9套商铺联排购买为其看中的商业价值所在，故诉来本院，要求1、解除原告与被告签订的绿地世纪城五期005-013号共9套商铺的商品房买卖合同；2、被告返还原告购房款11586582元；3、被告双倍返还原告定金900000元；4、被告承担原告005、006、007号商铺已付购房款一倍的赔偿款4552514元；5、被告支付原告已付购房款的利息损失6440779.68元；6、诉讼费由被告承担。另查明，2015年6月30日，被告向原告退款220万元，该款为原告于2013年6月29日向被告支付的世纪城二期4号楼商业定金，与本案无关。一审法院认为，原告与被告签订的涉案定购单为预约合同。预约合同所指向的是签订本约之行为，其对当事人的约束力是创设了当事人为将来订立本约而协商的义务。本案中，原、被告签订的9份绿地世纪城商品房定购单是双方就房屋买卖达成的合意，不违背法律强制性规定，应认定为有效合同。双方在签订定购单后，原告向被告支付了购房款12036582元（含定金450000元），被告也按照原告的要求对房屋进行定制建设，双方均履行了相应的义务，但原、被告双方因房屋价款及付款方式发生争议，最终未能签订商品房买卖合同，系原、被告就商品房买卖合同的具体条款未能达成一致。2015年7月，被告向原告寄送解除函后，将其中3套商铺另行出售，其处分行为并无不妥，现原告也要求解除该9套商铺的商品房买卖合同，可见双方均要求解除商品房定购单，故本院予以支持。本案中，原、被告因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，被告应当将定金返还原告，同时，被告应当返还原告所支付的剩余购房款。双方所签订的商品房定购单中，未就未能订立商品房买卖合同导致原告的损失赔偿进行约定，且原告所主张的利息损失也超出了被告在签订商品房定购单时的预期，故原告的利息损失按照同期银行贷款利率计算较妥。据此原审判决如下：一、解除原告郑国泰与被告绿地集团太原置业有限公司于2012年11月26日签订的9份绿地世纪城商品房定购单；二、被告绿地集团太原置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告郑国泰购房款（含定金）12036582元，并按照同期银行贷款利率支付原告郑国泰自2012年12月7日起至本判决确定的给付之日止的利息损失；三、驳回原告郑国泰的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院认为，上诉人郑国泰与被上诉人绿地太原置业公司签订的涉案定购单，不违背法律强制性规定，应认定为有效合同。双方签订定购单后，郑国泰依约向绿地太原置业公司支付了购房款12036582元（含定金450000元），绿地太原置业公司也按照郑国泰的要求对房屋进行定制建设，双方均履行了相应的义务。本案中双方因房屋价款及付款方式发生争议，最终未能签订商品房买卖合同的违约责任如何认定是本案的争议焦点。根据查明的事实，2015年7月，绿地太原置业公司向郑国泰寄送解除合同函，要求解除双方签订的9份商铺定购单。但是，2015年7月前绿地太原置业公司是否依约通知郑国泰签订正式的商品房买卖合同；绿地太原置业公司何时将本案所涉的3套商铺另行出售，当事人说法不一，为慎重处理涉案纠纷，从本案的现有证据材料情况看，不足以证实当事人的违约事实或责任，重审时应当将该事实进行核实为当。经审查，本院认为原审判决认定事实不清，应当发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十三条第（四）项的规定，裁定如下：
一、撤销太原市晋源区人民法院（2016）晋0110民初159号民事判决；
二、本案发回太原市晋源区人民法院重审。
上诉人郑国泰预交的二审案件受理费50179元予以退回。
审判长 刘 涛
审判员 孙广金
审判员 郝文晋
二〇一七年三月二十一日
书记员 米 鑫