杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭经开民初字第611号
原告：臧云飞。
原告：项欣。
委托代理人：臧云飞，系原告项欣妻子。
被告：杭州金孚洋房地产开发有限公司。住所地：浙江省杭州经济技术开发区之江铭楼****室。
法定代表人：诸凌，该公司总经理。
被告：杭州尊熙酒店管理有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区庆春路***号*******室。
法定代表人：周震远，该公司总经理。
二被告共同委托代理人：李昱莹，江苏钟山明镜律师事务所律师。
二被告共同委托代理人：张铮，江苏钟山明镜律师事务所律师。
原告臧云飞、项欣与被告杭州金孚洋房地产开发有限公司（以下简称金孚洋房地产公司）、杭州尊熙酒店管理有限公司（以下简称尊熙酒店）合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员昂玉洁独任审判，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告臧云飞及原告项欣的委托代理人臧云飞，被告金孚洋房地产公司、尊熙酒店的共同委托代理人李昱莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告臧云飞、项欣起诉称：2013年6月14日，原告与被告金孚洋房地产公司签订《浙江省商品房买卖合同》及《〈浙江省商品房买卖合同〉的补充协议》，主要约定：原告购买被告位于杭州经济技术开发区金沙大道281号东方铭楼3号楼2104室房屋，建筑面积为57.73平方米，购房总价款为人民币857642元；合同签订后，原告依约向被告付清了全部房款。同日，原告与被告尊熙酒店签订《委托租赁经营管理合同》，约定原告自2015年1月1日至2024年12月31日将案涉房屋委托被告尊熙酒店经营，尊熙酒店每年按原告实际支付房款的一定比例向原告分配经营收益。同时，被告金孚洋房地产公司向原告出具了《担保合同》，约定被告金孚洋房地产公司对尊熙酒店履行委托经营管理合同进行担保，承担连带责任。原告认为，被告未依约将所购房屋交付原告使用及未依约向原告交付土地、房屋权属证书的行为实属违约，依法应当承担违约责任。并且，因被告的违约行为导致原告损失及租赁的经营收益。现请求判令（变更后）：一、被告金孚洋房地产公司立即向原告交付位于杭州经济技术开发区金沙大道281号东方铭楼3号楼3幢2104室房屋的土地、房屋权属证书；二、被告金孚洋房地产公司向原告支付逾期交房违约金17881.80元（暂计至2015年5月19日，要求按日万分之一点五计算至实际支付日）；三、被告金孚洋房地产公司向原告支付逾期交付权属证书违约金12350元（暂计至2015年5月19日，要求按日万分之三计算至实际支付日）；四、被告尊熙酒店向原告支付租金19725元，被告金孚洋房地产公司对以上收益承担连带责任（暂计至2015年5月19日，要求按约计算至实际支付日）；五、被告承担本案诉讼费。
原告臧云飞、项欣为支持其诉请，向本院提供了下列证据材料：
1.《商品房买卖合同》、《〈浙江省商品房买卖合同〉的补充协议》，用以证明原、被告之间的房屋买卖合同关系，双方就房款、交付房屋、违约责任、房屋精装修标准等约定的事实；
2.发票，用以证明原告依约支付全部房款的事实；
3.《委托租赁经营管理合同》、《担保合同》，用以证明原告将所购房屋委托杭州尊熙酒店管理有限公司经营管理及收取经营收益，但因被告逾期交房致使原告房屋租金损失的事实。
被告金孚洋房地产公司答辩称：违约金具有惩罚性和补偿性的特征，违约金包含了当事人因违约产生的损害赔偿，因此原告主张的违约金过高。本案中被告尊熙酒店因原告未履行合同不应该承担责任，金孚洋房地产公司更不应该承担以上责任。
被告尊熙酒店答辩称：根据双方签订的合同，原告应于2015年1月1日将房屋租赁给被告尊熙酒店，但因原告违约，双方签订的租赁合同并未履行，故被告尊熙酒店不应承担任何责任。
被告金孚洋房地产公司、尊熙酒店未向本院提交证据材料。
二原告提交的证据，二被告对证据3的证明目的有异议，对其他证据均无异议。本院认为，原告提供的证据客观、真实且与本案具有关联性，本院予以采信。
本院根据双方当事人的陈述以及本院认定的有效证据，认定案件事实如下：
2013年6月14日，原告臧云飞、项欣与被告金孚洋房地产公司签订合同编号为2013预1223498的《浙江省商品房买卖合同》，约定原告购买金孚洋房地产公司开发建设的位于杭州经济技术开发区金沙大道281号的杭州经济技术开发区东方铭楼3幢2104（办公用房）室，该商品房建筑面积共57.73平方米，购房单价为每平方米14856.09元，购房总价款为857642元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。合同约定金孚洋房地产公司应在2014年12月31日前将符合下列交付条件的商品房交付原告使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路、排污、电梯等，具备商品房正常使用的基本条件；4、因原告所购商品房用途为商业营业、商业办公，故不具备上述第3条中“用气”的正常使用条件。合同还对被告金孚洋房地产公司可据实予以延期的情形进行了约定。合同第十条约定了被告金孚洋房地产公司逾期交房的违约责任，其中逾期超过120日的，原告有权解除合同，如果原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自前述约定的交房最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告金孚洋房地产公司按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同第十六条约定，被告金孚洋房地产公司承诺于2015年3月31日前取得土地、房屋权属证书交付给原告。如被告金孚洋房地产公司逾期交付前述约定的交付土地、房屋权属证书，逾期在约定日期起30日以上，被告金孚洋房地产公司仍不能交付权属证书或登记证明的，原告可以选择退房，原告选择不退房的，被告金孚洋房地产公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。
同日，原告臧云飞、项欣与被告尊熙酒店签订《委托租赁经营管理合同》，约定原告自愿将其出资购买的位于杭州经济技术开发区金沙大道281号的东方铭楼3号楼2104室物业委托被告尊熙酒店租赁经营管理，委托租赁经营管理期限自2015年1月1日至2024年12月31日。该房产委托给尊熙酒店管理的第一年至第五年，尊熙酒店承诺分配给予原告的租赁经营收益含税为（以最终结算交付房产时的实际支付房款总额计算）：第一年6%、第二年6%、第三年7%、第四年7%、第五年8%；第六年至第十年，原告有权选择终止本委托合同，也有权选择继续本委托合同，原告选择继续履行合同的，原告租赁经营收益按照客房收入的50%计算。合同还约定，被告尊熙酒店未按本合同规定的时间付款，逾期支付在60日内的，其按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，本合同继续履行；逾期支付超过60日未超过120日的，自61日起尊熙酒店按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，本合同继续履行；逾期支付超过120日的，自121日起尊熙酒店按日向原告支付逾期应付款万分之四的违约金。原告与二被告还签订了《担保合同》，约定被告金孚洋房地产公司对尊熙酒店履行该房产的委托经营管理合同进行担保，承担连带责任，如尊熙酒店未按委托经营管理合同的约定支付该房产的经营收益，由金孚洋房地产公司全额向原告支付该房产的经营收益。
另查明，被告金孚洋房地产公司开发建设的杭州经济技术开发区东方铭楼目前尚未经竣工验收合格，亦未取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，不具备合同约定的房屋交付条件。
本院认为：原告臧云飞、项欣与被告金孚洋房地产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》及《〈浙江省商品房买卖合同〉的补充协议》、原告臧云飞、项欣与被告尊熙酒店签订的《委托租赁经营管理合同》，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，对双方具有约束力，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按约支付了全部购房款，被告金孚洋房地产公司亦应依约履行交付房屋及土地、房屋权属证书的义务。截至原告起诉之日，被告金孚洋房地产公司无正当理由逾期交房达120日以上，逾期交付土地、房屋权属证书达30日以上，已构成违约，故原告要求被告金孚洋房地产公司依约承担逾期交付房屋和土地、房屋权属证书的违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，但原告主张的违约金数额有误，逾期交房违约金按照合同约定的计算标准自2015年1月1日计算至2015年5月19日应为17753.19元。被告金孚洋房地产公司辩称原告主张的违约金数额过高，请求调减，但被告未提供证据证明约定的违约金过分高于原告的损失，故其该项辩称本院不予采纳。根据《委托租赁经营管理合同》，原告臧云飞、项欣应当在2015年1月1日向被告尊熙酒店交付租赁房屋，现原告臧云飞、项欣未履行交付房屋的义务，故被告尊熙酒店无需向原告支付租赁收益，被告金孚洋房地产公司也无需承担连带责任根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因案涉房屋尚未经竣工验收合格，土地、房屋权属证书亦未办妥，故原告要求被告立即交付土地、房屋权属证书的诉讼请求，本院不予支持。但要指出的是，被告杭州金孚洋房地产开发有限公司应当在具备合同约定的房屋交付条件后立即向原告交付相应的土地、房屋权属证书。综上，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州金孚洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告臧云飞、项欣支付逾期交房的违约金17753.19元（暂计算至2015年5月19日，自2015年5月20日起至实际交房之日止的违约金以857642元为基数按日万分之一点五的标准计算）；
二、被告杭州金孚洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告臧云飞、项欣支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金12350元（暂计算至2015年5月19日，自2015年5月20日起至实际交付证书之日止的违约金以857642元为基数按日万分之三的标准计算）；
三、驳回原告臧云飞、项欣的其他诉讼请求。
如被告杭州金孚洋房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费972元，减半收取486元，由原告臧云飞、项欣负担173元，由被告杭州金孚洋房地产开发有限公司负担313元。原告臧云飞、项欣于本判决书生效之日起十五日内来本院退费，被告杭州金孚洋房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行杭州湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
代理审判员 昂玉洁
二〇一五年八月七日
书 记 员 朱福庆