北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终5991号
上诉人（原审被告）：北京市京腾实业总公司，住所地北京市朝阳区东八里庄38号1－2层。
法定代表人：彭大龙，总经理。
委托诉讼代理人：程显平，北京市朝阳区小关街道法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：北京市朝阳区高碑店乡八里庄村民委员会，住所地北京市朝阳区英家坟6号。
法定代表人：谢文军，主任。
委托诉讼代理人：程显平，北京市朝阳区小关街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：北京市朝阳大方针织厂，住所地北京市朝阳区十里堡陈家林。
法定代表人：石天云，厂长。
委托诉讼代理人：于静，女，北京市朝阳大方针织厂职工。
上诉人北京市京腾实业总公司（以下简称京腾公司）、北京市朝阳区高碑店乡八里庄村民委员会（以下简称八里庄村委会）因与被上诉人北京市朝阳大方针织厂（以下简称大方厂）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2010）朝民初字第31175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官王朔、付辉参加的合议庭，于2017年6月5日、2017年9月20日公开开庭进行了审理。上诉人京腾公司、八里庄村委会的诉讼代理人程显平、被上诉人大方厂的法定代表人石天云及其诉讼代理人于静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
京腾公司、八里庄村委会上诉请求：撤销一审判决，驳回大方厂全部诉讼请求。事实和理由：一、程序违法。《房地产拆迁补偿价值评估报告》违反《房地产估价规范标准》的规定，明知自身不具备测量资质而以其基础数据作出评估报告，明显违法。北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司（以下简称国泰大正公司）超出房地产评估资质范畴对”停产停业一次性综合补助标准”作出评估，程序违法。京腾公司、八里庄村委会通过行政复议和行政诉讼方式对评估报告合法性主张权益尚未作出结论，一审法院就做出判决是错误的。一审审理严重超出审理期限。二、认定事实错误。一审法院依据《关于大方厂机器设备及其它设备的转让协议》作出设备归其个人所有是错误的。租赁合同租期届满后大方厂理应腾退场地房屋，且2009年4月已经获取包括搬家费在内的补偿款，一审法院依然判决给付”停产停业损失及搬家补助”是错误的。三、一审法院变更案由，且未确定2009年4月11日《协议书》的效力。四、一审判决查明事实中遗漏的事实：另外一个评估的基准日；八里庄村委会、京腾公司经北京市住建委查询的综合补助标准不属于国泰大正公司的评估范围。五、一审判决确认了2003年6月11日大方厂与劳服中心签订了涉案场地的租赁合同的真实性。大方厂无权继续使用涉案场地的原因是2007年12月31日租期已届满。本案发生的诉讼，大方厂已经无权占有八里庄村委会的场地，不应该存在停产停业的损失，其2007年12月31日之后就应该停产停业。六、八里庄村委会、京腾公司认为参照北京市高级法院关于审理房屋租赁合同纠纷疑难问题解答第13条第4项的规定，如果大方厂主张停产停业一次性综合补助，必须是在租期履行期间，但本案租期已经结束了，一审法院的判决与该规定完全相悖。
大方厂辩称：同意一审判决，不同意八里庄村委会、京腾公司的上诉请求。一、关于评估公司的资质问题，评估报告中有记载，国泰大正公司是通过北京市高级法院随机确定的，有一审法院的鉴定委托书，经过了八里庄村委会、京腾公司确认认可，评估前已经明确告知了测量的方式方法和方案，八里庄村委会、京腾公司对评估报告函同意并签字，且评估过程是按照法律程序进行的，因此国泰大正公司不存在超资质范围的问题。二、八里庄村委会、京腾公司提起的行政诉讼、行政复议与本案没有关系，本案是民事案件。三、2009年大方厂起诉后因涉及另外的民事调解案，本案曾中止审理，更换法官后重新审理。大方厂认为一审审理符合法律规定的程序。四、租赁合同的原件不管大方厂与谁签订，从2003年企业正式改制，签订了净资产转让协议后，大方厂没有与任何人签订合同，如果有，应举证证明，八里庄村委会、京腾公司举出的法条等与本案无关，不适用本案，2003年到2007年12月31日时间段截止是无稽之谈，没有截止日一说。对方所说是混淆是非，与事实不符，大方厂是正式的改制企业，有相应的资产评估和文件，大方厂是受国家保护的企业改制，是根据相应的产权界定，设备都归大方厂所有，没有象八里庄村委会、京腾公司所说的到期停产停业。大方厂不存在租赁合同，八里庄村委会、京腾公司没有提供租赁合同的原件，希望法院不予采信。涉案地和厂房、设备的权益归大方厂所有，与八里庄村委会、京腾公司无关。场地不存在租赁关系，与八里庄村委会、京腾公司没有关系，土地是铁路局的，八里庄村委会、京腾公司没有证据证明土地是八里庄村委会、京腾公司所有。
大方厂向一审法院起诉请求：要求京腾公司和八里庄村委会共同给付拆迁安置补偿款7997677元，并给付因其侵占场地、厂房7年期间的使用费和对外出租费5765256元。事实理由：1988年，大方厂在北京市朝阳区高碑店乡八里庄村陈家林村注册成立，成为北京市朝阳区劳动局所成立的北京市朝阳区劳动服务公司（以下简称劳动服务公司）的下属企业。2003年1月20日，根据北京市朝阳区清产核资办<朝清办（2003）4号>文件，大方厂改制为股份合作制企业，企业的债权债务一并由改制后的企业承继。厂区地上建筑确认1229平方米，其中829平方米为大方厂自建面积，加上原有400平方米建筑，均为大方厂的产权。2009年3月23日，八里庄村委会以拆迁为由贴出通知，要求大方厂在2009年4月15日之前全部搬出。此后，每天有人员到厂子里进行恐吓、威胁，造成工厂无法正常生产和经营。大方厂的法定代表人石天云到朝阳区政府、朝阳区劳动局进行信访，也报过警。2009年4月11日八里庄村委会主任谢文军以每平方米100元的补偿标准威胁、逼迫石天云签字，并以京腾公司的名义盖章，2009年4月28日强行接收了大方厂厂房、设备，非法侵占了厂房、财产。八里庄村委会逼迫大方厂于2009年4月11日所签订的协议显失公平，实属欺诈，以胁迫、不合理手段侵害了大方厂的合法权益，该协议应属无效。2009年4月28日八里庄村委会接收的财产至今分文未付。京腾公司是八里庄村委会的企业，对外开展经济活动，也参与了上述行为。拆迁安置补偿款7997677元的构成如下：设定为国有划拨情形之下经评估确定的拆迁补偿款7875231元；设备设施评估价值37460元；电路改造费用57986元；原厂房内9棵树（交接时20棵，评估勘验时仅剩11棵）的价值27000元。侵占场地厂房7年的使用费和对外出租费5765256元按照每天每平方米1.8元的标准，计算1271平方米面积得出的数额。
京腾公司和八里庄村委会共同辩称，京腾公司是八里庄村委会的企业管理机构，是八里庄村的集体所有制企业。大方厂提到的通知是京腾公司和八里庄村委会共同盖章的，实际接收厂房、设施设备的是京腾公司。一、双方之间不存在拆迁安置补偿的争议问题。大方厂占用八里庄村委会集体土地的历史原因是基于1981年4月北京市朝阳区劳动服务管理中心(以下简称劳服中心)与八里庄村委会（原北京市朝阳区高碑店公社八里庄大队）签订的《占用土地协议书》。当时劳服中心为安置待业青年兴办企业，通过区政府部门协调与八里庄村委会签订《占用土地协议书》，约定使用八里庄村土地用于开办工厂并支付土地使用费，但未约定土地使用期限。2007年，八里庄村委会要求收回上述土地，遂由行使全村经济管理职能的京腾公司作为原告将劳服中心诉至法院，双方达成和解，并经（2007）朝民初字第24118号民事调解书确认，解除双方于1981年4月签订的《占用土地协议书》。据此，八里庄村委会、京腾公司有权收回包括大方厂在内的原劳服中心企业所使用的集体土地及地上建筑物，而且大方厂此后从未交纳过任何土地使用费。2007年11月以后，八里庄村委会、京腾公司为收回集体土地，数十次与大方厂、电视机箱试验厂、第一工程队、华兴锅炉公司等企业协商腾退场地问题，并非拆迁安置补偿。二、双方于2009年4月11日签订的地上物补偿《协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。协议的签订是确认（2007）朝民初字第24118号民事调解书的法律事实成立，在此基础上双方共同确认大方厂自建房屋面积为829平方米，其余400平方米为劳服中心所有，已于2007年11月同土地一并归还给八里庄村委会，故仅就大方厂自建部分进行了协商。关于补偿的标准问题，完全是根据房屋及设施的现状经过协商确定的，符合自治原则，不存在欺诈、胁迫、显失公平等问题。双方约定按照每平方米100元补偿是综合考虑和谈判的结果，其中包括大方厂多年以来一直无偿使用集体土地，同时，大方厂也心知肚明，所以在收取82900元的同时，同意将《转移清单》上所列的部分不便移动财产或物品作价为24870元，合计107770元。大方厂的法定代表人石天云有权代表企业签订地上物补偿《协议书》，大方厂有义务承担地上物补偿协议履行的后果。三、大方厂各项请求所援引的评估报告存在程序违法的问题，与本案并不具有关联性，不能成为其计算各项费用的依据。综上，请求法院驳回大方厂的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了举证质证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：1981年4月，劳动服务公司（后更名为劳服中心）与北京市朝阳区高碑店公社八里庄大队（以下简称八里庄大队，后更名为八里庄村委会）签订《占用土地协议书》，约定劳动服务公司占用八里庄大队陈家林生产队10402.5平方米的非耕地（以下简称涉案土地）用于安置待业青年就业，占地费每亩8000元，合计12.48万元，一次付清。1983年，双方又对用地范围及作价款进行了相应的调整。此后，劳动服务公司在涉案土地上建设了部分厂房用于开办企业。
1988年，大方厂作为劳动服务公司的下属集体企业在该地块内注册成立，劳动服务公司以该地块上的原有厂房400平方米作价136863.76元作为出资。1998年，劳动服务公司与大方厂签订《关于大方针织厂机器设备及其它设备的转让协议》，约定：1.经中心企业科、财务科实地盘点确认，将现有的净值为34733.8元机器设备及其它设备折价20000元，出售给大方厂法定代表人石天云；2.大方厂所有场地、房屋产区仍归劳服中心所有，从1998年7月1日起出租给法定代表人石天云，年租金五万元为上缴款，合同期为三年；3.大方厂原有的债权、债务仍由其法定代表人石天云负责清理。此后，大方厂一直在此经营，并于2003年以后陆续新建厂房800余平方米。
2003年，因政企脱钩，劳服中心申请对大方厂进行改制，经产权界定、审计、资产评估、改制方案行政确认等程序，最终将属于劳服中心所拥有的包括原有作价136863.76元的400平方米厂房之内的所有资产与负债的折抵后的企业净资产，由大方厂法定代表人石天云以现金形式购买，该企业即由集体企业改制为股份合作制企业，原企业的资产及债权债务均归改制后企业所有、承担。
另查，2007年底，负责八里庄村委会经济管理职能的京腾公司将劳服中心诉至一审法院，要求解除1981年4月签订的《占用土地协议书》。诉讼中，双方未提及大方厂，且达成了解除《占用土地协议书》的合意，一审法院遂出具（2007）朝民初字第24118号民事调解书予以确认。大方厂曾以双方私自解除《占用土地协议书》侵害了其合法权益为由，向北京市第二中级人民法院申请再审，要求撤销（2007）朝民初字第24118号民事调解书，后被北京市第二中级人民法院驳回。
2009年3月23日，八里庄村委会与京腾公司联合发出通知，要求原劳服中心下属的各企业单位于2009年4月15日搬出原占用地块。同年4月10日，八里庄村委会再次向在该地块内的各单位、住户发出通知，称所有场地已列入乡总体规划，并将于近日拆除，请各单位、住户于本月15日前腾退房屋，积极配合。
2009年4月11日，八里庄村委会以京腾公司名义与大方厂签订了《协议书》，主要内容为：根据乡规划统一要求，对原乡羊毛衫厂东侧统一进行规划改造，需对大方厂在该范围内自建房屋进行拆除。经双方确认大方厂自建房屋在拆除范围内，建筑面积829平方米，上述建筑由大方厂负责腾空移交京腾公司，京腾公司一次性支付大方厂补偿费共计107770元整，大方厂应在2009年4月20日前自行腾空后领取补偿费。2009年4月28日，八里庄村委会与京腾公司接收了大方厂的房产及设备，并出具了转移清单，清单中载明：房屋大小66间，总使用面积1200余平米，其中大方厂自建面积829平方米；电表大小51块、水表21块、炉具3台、暖气片19片、杨槐树20棵、水井3个、灭火器10个、配电盘1块、外线电柜钥匙1把、电话1部、报纸2份到2009年12月31日（北京晚报、北京商报）。此后，大方厂撤出原厂区，由八里庄村委会接管至今。2009年6月19日，大方厂法定代表人石天云从八里庄村委会和京腾公司处领取了补偿款107770元。此后，大方厂以八里庄村委会、京腾公司胁迫其签订前述《协议书》及《协议书》显失公平等为由诉至一审法院，认为该《协议书》无效，并要求按照市政拆迁政策进行赔偿；并按每天每平方米1.8元的标准支付其自腾退场地7年期间的使用费和对外出租费。
一审庭审中，京腾公司和八里庄村委会主张大方厂与劳服中心系租赁关系，并提交2003年6月11日大方厂与劳服中心签订的《租赁合同》复印件，该合同约定，劳服中心将1500平方米的场地，及974平方米的房屋以每年3万元租赁给大方厂，租赁期限5年，即从2003年1月1日起至2007年12月31日止。大方厂否认该合同，亦否认其与劳服中心存在租赁关系。
一审法院依大方厂的申请，分别委托北京中评联合价格评估公司（以下简称中评联合公司）和北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司（以下简称国泰大正公司）进行了该厂原有设施设备及厂房、经营等拆迁安置可得利益的价值进行了评估。评估价值基准日为2009年4月28日。2016年1月19日，中评联合公司出具评估报告，对该厂原有设备、设施（包括电表、水表、暖气、炉具、水井、灭火器、配电盘、洋槐树11棵等）的市场价值确定为37460元。2016年3月2日，国泰大正公司出具评估报告，对原厂房拆迁补偿价值按照所在土地的不同性质进行了区分，设定土地为国有划拨性质下的拆迁补偿价值为7875231元，其中土地区位补偿价5085760元、房屋重置成新价782389元、附属物重置成新价68136元、停产停业一次性综合补助1907160元、搬家补助31786元；设定土地为集体土地性质下的拆迁补偿价值系扣除前述土地区位补偿价外其他项目，共计2789471元。两项评估的费用，均由京腾公司垫付，共计29000元。
针对中评联合公司的评估报告，大方厂提出异议，认为评估数额过低，且未包含其对涉案土地上房屋进行电力改造的费用，洋槐树的数量也少于交接涉案土地时所列清单的数量。中评联合公司对此回复称，电力改造费用系国家行政事业单位审批发生的费用，不建议评估，应根据行政事业单位开具的发票、供电合同等相关资料作为价格参考依据，并称其对洋槐树的评估以现实存在的情况为准。对此，大方厂向一审法院提交了北京朝方供用电安装中心于2005年开具的工程款发票，金额合计55000元，并提交手写电料款发票一张，开具时间与上述发票相同，金额为2986元。大方厂同时主张京腾公司和八里庄村委会在占有涉案土地期间砍掉了其中9棵洋槐树，据此要求作价27000元进行赔付。针对国泰大正公司的评估报告，京腾公司和八里庄村委会认为该评估存在程序问题，称已经向行业主管政府机关进行举报，并对政府部门的相应回复启动了行政复议和行政诉讼程序。此外，其认为其中的附属物重置成新价一项超出评估委托事项的范围，不认可全部评估结果。经一审法院询问国泰大正公司，其表示评估结论中附属物重置成新价68136元系其针对涉案土地内附属设施设备进行的评估，该项目虽未经法院委托，但系其进行拆迁补偿评估过程中通常需要评估的项目，故一并列出供法院参考。
针对涉案土地的性质，一审法院先后前往北京市朝阳区不动产权属登记中心、北京市规划委员会朝阳分局、北京市国土资源局朝阳分局进行该调查，但最终亦未能明确确定涉案土地是否为国有土地。北京市朝阳区不动产权属登记中心的查询结果显示涉案土地并未办理国有土地使用权证书，标注的使用者为北京市铁路局；北京市规划委员会朝阳分局给一审法院的回函显示涉案土地规划用地性质包含有居住用地、供电用地以及城市道路用地；北京市国土资源局朝阳分局给一审法院的回函显示涉案土地并未进行过土地确权登记、亦未查询到相关征地材料，但在第二次全国土地调查中暂时按国有统计、土地利用现状为铁路用地。针对上述调查结果，大方厂坚持认为涉案土地是国有土地，而京腾公司、八里庄村委会则认为涉案土地未进行征收，应为集体土地，归其村民集体所有。再查，涉案土地上所建设的厂房等建筑均未取得所有权证书。
一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。根据本案查明的事实，大方厂在涉案土地生产经营系基于劳动服务公司与八里庄村委会之间土地占用合同取得的土地使用权及其与劳动服务公司的隶属关系。依据（2007）朝民初字第24118号民事调解书，劳动服务公司和京腾公司已解除了《占用土地协议书》，因此，大方厂在涉案土地生产经营的基础随之灭失，大方厂将涉案土地退还并无不妥。但是，因大方厂基于历史改制原因，已经取得了涉案土地内包括厂房建筑等所有财产的所有权益，且加盖了若干房屋、添置了附属设施设备，故大方厂腾退后八里庄村委会和京腾公司应当对大方厂所有的财产予以合理补偿。从本案收集的证据来看，大方厂和八里庄村委会、京腾公司虽然签订了《协议书》约定了补偿数额，但结合本案相应证据及委托评估结论，可以看出该约定价格远低于涉案土地地上物及附属设施设备的实际价值，显失公平，故八里庄村委会和京腾公司仍负有对大方厂予以补偿的义务，具体数额，应以大方厂应得合理补偿扣减已经领取的补偿款数额为准。
因大方厂的腾退并非基于拆迁安置，故大方厂要求按城市拆迁安置政策予以区位补偿没有事实及法律依据，但房屋重置成新价、停产停业损失及搬家补助，系合理损失，八里庄村委会和京腾公司应当予以补偿。虽然八里庄村委会和京腾公司对于国泰大正公司出具的评估报告中所列前述三项评估存有异议，但因无充分反证可以推翻该结论，故一审法院以该报告确定的金额为准。对于其中附属物重置成新价，因评估项目并非一审法院委托范围，一审法院对该项数额不予采信。对于中评联合公司出具的评估报告所显示的附属设施设备的评估价值，大方厂虽有异议，但亦无充分反证可以推翻该结论，一审法院亦予以采信。对于该报告中未涉及的电力设施设备改造费用，因大方厂能够提交相应证据佐证相应支出，一审法院亦予以采信，但该费用支出系大方厂为自身使用涉案土地及厂房所支出，且在此后的若干年间亦发挥了使用价值，故应适当予以折价，具体数额，一审法院结合案情酌情判定。对于大方厂主张的该评估报告确认的洋槐树数量与交接时数量不符的问题，因交接时间与评估时间相距较为久远，无法确定洋槐树减少的具体原因，但因涉案土地一直在京腾公司和八里庄村委会的实际控制之下，故该责任应当由京腾公司和八里庄村委会共同承担，具体数额，一审法院结合案情酌情判定。
八里庄村委会和京腾公司虽辩称涉案土地上房屋并非大方厂所有，并以2003年劳服中心与大方厂签订之《房屋租赁合同》佐证，但根据本案现有证据显示情况，即使可以认定该租赁合同的真实性，但大方厂在改制时，劳动服务公司以相应厂房出资，且评估企业资产时亦注明了该出资的价值情况，可以证明大方厂的法定代表人石天云在改制时出资的款项，是包含该部分财产的资产价值冲抵债务后的金额，即包含该厂房。故八里庄村委会和京腾公司之反证不能对抗涉案土地上原有及新建房屋均归属于大方厂的事实。
对于大方厂主张的房屋场地使用费和对外出租费之请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，判决：一、八里庄村委会和京腾公司于判决生效后七日内，共同支付大方厂腾退补偿款合计2676025元；二、驳回大方厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新的证据。
二审期间本院依法补充查明：
一、2016年6月20日住建委信访事项答复意见书针对八里庄村委会提出的国泰大正公司评估报告存在程序违法和超范围承揽业务等问题的答复意见：根据调查了解的情况，八里庄村委会提出的撤销国泰大正公司资质的事实依据、法律依据不充分。2016年9月5日，北京市人民政府信访复查意见书：决定维持住建委的答复意见。之后，八里庄村委会持同样理由向各部门提出申请。对此2016年12月20日，北京市人民政府出具行政复议申请不予受理决定书，载明：《行政复议法》第九条规定：”公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起60日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过60日的除外”。本案中，申请人的行政复议申请超过了该规定的期限。本机构决定不予受理。建议申请人继续通过司法途径解决。
八里庄村委会作为原告起诉北京市人民政府，2017年5月12日，北京市第二中级人民法院出具行政判决书：驳回八里庄村委会的诉讼请求。
八里庄村委会作为原告起诉北京市住建委，2017年5月26日，北京市海淀区人民法院出具行政裁定书：八里庄村委会认为住建委不履行法定职责，提起行政诉讼。本院经审查认为，八里庄村委会对于评估报告提出的意义，应当通过民事司法程序予以解决，市住建委是否履行相关法定职责以及如何履行法定职责对八里庄村委会的权利义务不产生实际影响，八里庄村委会与市住建委作出的行政行为之间没有法律上的利害关系。故，八里庄村委会不具有作为原告的诉讼主体资格，对其起诉予以驳回。
二、本院了解到，位于涉案土地附近同时期由政府拆迁的项目为：2010年四惠综合交通枢纽及周边配套道路工程项目，建设方是北京市公联公路联络线有限责任公司，建设方将拆迁范围内集体土地上的单位拆迁补偿安置工作委托给朝阳区政府，朝阳区政府又委托给高碑店乡政府。根据建设方委托第三方确认的集体土地上市属、区属、乡属、村办企业级租赁集体土地开办的其他单位总建筑面积是54526.17平方米，建筑物重置成新价、装修及附属物补偿是53435647元（折合每平方米980元）；停产停业综合补助费是55616693元（折合每平方米1019元）；搬家补助费1363154元（折合每平方米25元），每平方米所获补偿总额2024元。
三、就评估结论的价格依据问题，国泰大正评估公司的评估人员答复：评估结论的得出，是模拟拆迁状态下，依据当时北京市现有的非住宅房地产拆迁政策（现在有些政策法规已经废止了），严格按照估价程序作出的公开、合理的市场价值，是给法院提供的咨询意见，如何才能采信由法院来决定。拆迁政策下的相关市场价格对补偿方和被补偿方来说，都是相对客观的，也是市场上认可的，不是完全意义上的市场交易价格。
如果是在非拆迁状态下进行评估，土地的价格会高出拆迁状态下的价格很多，但房屋重置成新价和停产停业补助等应当差异不大，理由是这几项都是以房屋等的价格基础为评估依据的，而且都是依据的北京市当时的政策作出的，所以评估出的价格不会出现很大差异。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：根据本案查明的事实，因劳动服务公司与京腾公司已解除《占用土地协议书》，故八里庄村委会、京腾公司要求大方厂将涉案土地退还并无不妥，但应对涉案土地内大方厂的厂房建筑、附属设施设备等财产予以合理补偿。八里庄村委会、京腾公司与大方厂签订《协议书》约定的补偿数额远低于涉案土地地上物及附属设施设备的实际价值，不甚合理。虽然大方厂的腾退并非完全意义上的政府拆迁，但是依据八里庄村委会2009年4月10日发出”所有场地已列入乡总体规划，并将于近日拆除”的通知，涉案土地上大方厂的腾退确实存在以拆迁为前提的大背景之下，且在涉案土地附近当时亦有政府拆迁的项目进行，故一审法院参照拆迁状态下的价格补偿标准来给予大方厂补偿本院认为较为公允。
八里庄村委会、京腾公司上诉认为，国泰大正公司的评估存在程序违法和超范围承揽业务等问题，对此本院认为，其就此问题向政府部门启动的行政复议和行政诉讼程序的结果为”不予受理”、”予以驳回”，且国泰大正公司作出的评估结论系模拟拆迁状态下，依据当时北京市现有的非住宅房地产拆迁政策，严格按照估价程序作出的公开、合理的市场价值，是给法院提供的咨询、参考意见。本院亦针对本案的具体情况，结合同期与涉案土地临近的拆迁项目的拆迁安置补偿价格，综合考量认为一审法院判决的结果具有事实依据，应予维持。故八里庄村委会、京腾公司的该项上诉意见本院不予采信。
八里庄村委会和京腾公司上诉认为，依据2003年劳服中心与大方厂签订的《房屋租赁合同》，大方厂已经无权占有八里庄村委会的场地，不应该存在停产停业的损失。对此本院认为，大方厂在改制时，经产权界定、审计、资产评估、改制方案行政确认等程序，最终将属于劳服中心所拥有的包括原有作价136863.76元的400平方米厂房之内的所有资产与负债折抵后的企业净资产，由大方厂法定代表人石天云以现金形式购买，该企业即由集体企业改制为股份合作制企业，原企业的资产及债权债务均归改制后企业所有、承担。故可以认定原属于劳服中心的厂房亦包含在冲抵债务的金额中。故八里庄村委会和京腾公司所称的《房屋租赁合同》不能对抗涉案土地上原有及新建房屋均归属于大方厂的事实，其该项上诉理由本院不予采信。
综上所述，八里庄村委会和京腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28208元，由北京市京腾实业总公司、北京市朝阳区高碑店乡八里庄村民委员会负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 巍
审 判 员 王 朔
审 判 员 付 辉
二〇一七年九月二十日
法官助理 吴可加
书 记 员 李星月