新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）水民三初字第128号
原告：乌鲁木齐九天河实业有限公司。
法定代表人：陈怀亮，该公司总经理。
委托代理人：刘瑞君，新疆众望律师事务所律师。
被告：陶国庆。
委托代理人：张昊玄，新疆引法律师事务所律师。
委托代理人：徐宁，新疆引法律师事务所律师。
原告乌鲁木齐九天河实业有限公司与被告陶国庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月12日审查受理后，依法由审判员和颖独任审判，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘瑞君，被告委托代理人张昊玄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年1月19日，我公司与被告签订《房屋租赁合同》，合同期限自2009年1月15日至2016年1月15日止。2009年1月15日至2013年1月15日每年租金为160万元，2013年1月16日至2016年1月15日每年租金为180万元。在履行中，被告违反合同约定，在未征得原告同意的情况下将部分房屋转租给第三方，同时还欠2013年下半年租金80万元，2014年被告应当向我公司缴纳租金180万元也未能交付，现被告自2013年下半年至2014年10月31日累计拖欠我公司租赁费230万元未付。同时合同按约定，如被告违反合同规定，应按累计交纳租金总额1180万元的20%承担违约金，按此规定，被告应当支付违约金为236万元，但我公司依据法律规定，要求被告偿付236万元的30%的违约金。现我公司要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》；被告给付房屋租赁费230万元；偿付违约金70万元；并承担本案的诉讼费用及邮寄费
被告辩称，我方不同意原告的诉讼请求，在合同履行中是原告先行违约，原告在经营过程中拖欠水电暖气等费用49余万元，原告隐瞒了该事实，为了保证合同履行，我方为原告垫付了上述费用才使合同得以履行。原告将房屋转租给我方未征得房屋所有权人兵团武警指挥部的同意，且该房屋楼梯过窄，未达到消防验收，我方接手后多次与消防部门和兵团武警指挥部协调后才得以营业。由于原告交付的房屋存在瑕疵，我方主张合同抗辩权，未向原告缴纳租赁费。2013年初，原告不让我方从事洗浴经营，我方因经营洗浴中心装修花费400余万元，我方与被告协商后，被告同意降低租金并免除重新装修期间的装修费用，在此情况下，我方才同意继续租赁，现原告违反双方约定，导致我方遭受重大损失。我方保留要求原告偿付遭受损失的诉讼请求。
本案在审理过程中，原、被告向本院提供以下证据：
原告提供：一、2009年1月19日，原告与被告签订的《房屋租赁合同》一份，证明合同约定租赁费的金额，交纳方式和被告在承租期间不得转租，如转租其装修归原告，原告有权解除合同，同时还约定了违约金的计算方式等，被告自2013年7月至2014年10月底应向原告缴纳房屋租赁费230万元未交，以及因被告违约其应当偿付违约金70万元的事实。被告质证后对合同的真实性无异议，认为在签订合同时，原告隐瞒了其与兵团武警指挥部签订的合同履行期限是截止2012年12月1日的事实，在合同履行中，被告转租是事实，但按合同约定是不得整体转租，且原告没有按合同约定向被告交付消防验收合格的房屋以及其隐瞒在经营期间拖欠水电暖气的事实，导致被告拖延近一年的时间才营业的事实。
二、2009年1月18日，合伙合同一份，证明被告缴纳的其承租房屋之前的水电暖气费是其代合伙人李卫东垫付，与原告无关。被告质证后认为该证据是复印件，不认可。
三、2013年1月1日，房屋租赁合同一份，证明原告出租给被告的房屋，并没有影响被告的使用期限的事实。被告质证后无异议，认为该合同的截止日期是2013年12月31日与原告和被告签订的合同期限不一致，以及还证明原告禁止被告从事洗浴行业。
四、2012年7月7日，报告一份，证明被告要求备案开快捷酒店，而且在备案时，被告已经将承租的房屋改造成了酒店的模式，原告并没有干涉被告的经营，是被告自己要求转开酒店的。且在签合同时原告也告知被告其与兵团武警指挥部的合同是可以续签的事实。被告质证后对其真实性无异议，是原告要求被告改造的，而且，承租房屋的4-5楼之前就是休息室，原告才没有经营停止。
被告提供：一、电费明细表一张；燃气明细表一张；水务集团的证明一份，证明被告在承租房屋后，被告已将原告拖欠的其承租房屋之前的水电气费492212.82元代原告交清了的事实。原告质证后对其真实性无异议，认为以上款项是原告代其合伙人李卫东缴纳的，并不是代原告缴纳的。
二、原告与兵团武警指挥部的租赁合同一份，证明原告与被告签订合同时，原告隐瞒了其与兵团武警指挥部的合同履行期限是截止2012年12月1日，在2012年下半年，原告与兵团武警指挥部再行签订合同时，兵团武警指挥部要求停止经营洗浴，如在签订合同时，原告将这一情况告知被告，被告就不会与原告签订合同的事实。原告质证后对其真实性无异议，认为与本案无关。
三、2012年1月24日，通知一份，证明原告同意房屋分租以及房屋所有权人不同意出租房屋经营洗浴行业的事实。原告质证后无异议。
经审理查明，2009年1月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将座落于乌鲁木齐市克拉玛依东路55号，建筑面积为：5426平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期限为七年，自2009年1月15日至2016年1月15日止。租赁金额：2009年1月15日至2013年1月15日，每年租金是160元；从2013年1月16日至2016年1月15日，乙方每年向甲方交纳租金180万元。为确保本合同的全面履行，乙方自愿将自有的位于乌鲁木齐市红山路132号1栋302号房屋，建筑面积119.16平方米，房产证号：乌房权证乌市是水磨沟区字第2006021716号；土地使用证号：乌市国用（2005）第00140622号的房屋作为履约保证金，抵押给甲方（由双方到房产部门办理抵押手续，费用由乙方承担）。房屋租金支付办法：2009年度租金甲方同意乙方分两次交纳，具体支付租金的时间是：双方在签订本合同之日由乙方向甲方交纳50万元的房租，乙方在开业之日起一个月内再向甲方交纳30万元，在2009年6月30日之前，乙方再向甲方交纳租金80万元。对于合同期内其余房屋租金交纳时间是：2010年1月31日之前，乙方应当交纳2010年上半年的房租，在2010年60月30日之前，乙方应当向甲方交纳下半年的租金，其他房屋租金交纳具体时间分别在本年度的1月31日及6月30日交纳，原则上是，乙方先交纳租金，后使用，以此类推，不得有任何拖欠。乙方如出现拖欠租金现象，甲方有权单方收回房屋的使用权且有权对抵押物进行处置。乙方经营中所产生的水、电、暖、治安费、燃气费等费用，按实际费用由乙方全部承担。乙方在向甲方支付部分房屋租金50万元后，合同生效。本合同生效后，由甲方将所出租的房屋及房内的全部资产交给乙方。乙方在租赁期内，在租赁物内添加任何设施，由乙方自行承担费用。在征得甲方同意并保证不破坏房屋整体结构和不损坏房屋内外设备的前提下，可以对房屋进行装修或增加设备。在租赁期，乙方不得将所承租的房屋、场地整体转租或转让给第三方经营。如出现此行为，按违约处理，甲方有权收回房屋的使用权，已装修部分，乙方确认，无偿归甲方所有。违约责任：任何一方未履行本合同规定条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的一切损失由责任一方承担。甲、乙双方在履行本合同的过程中，若有任一方违反本合同所约定的内容，违约方，须向另一方支付违约金。其违约金按本合同期内乙方累计应向甲方交纳租金总额的20%计算支付。合同签订后，原告即将房屋交付被告使用。在合同履行期间，被告自2013年下半年起未能给原告交纳房屋租赁费80万元，2014年1月至2014年10月30日尚欠租赁费150万元未付。
另查，被告承租位于乌鲁木齐市克拉玛依东路55号房屋之前，该房屋的承租人系李卫东，2009年1月18日，被告与李卫东签订《合伙合同》，约定，由李卫东和被告共同经营大正汤温泉休闲会所。被告在经营期间向新疆燃气（集团）有限公司、乌鲁木齐水务（集团）有限公司和兵团武警指挥部交纳了李卫东经营期间拖欠的水费、燃气费和电费492243.82元。
本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约向被告交纳了出租房屋，被告负有按合同约定向原告交纳房屋租赁费的义务。在合同履行中被告未能按合同约定向原告交纳2013年下半年租赁费80万元和2014年1月至2014年10月31日租赁费150万元是事实。因此，对原告要求被告给付2013年下半年和2014年1月至2014年10月31日期间租赁费230万元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称，其未能向原告交纳房屋租赁费的原因是因原告拖欠其承租房屋前的水电气费用未能支付，是原告先行违约的辩称理由，因被告与前房屋承租人系合伙关系，被告在承租房屋后是代原承租人交纳的水电气费用，与原告无关，故对被告辩称是原告现行违约的辩称理由，本院不予采信。对原告要求被告偿付违约金的诉讼请求，应以其未付房屋租赁费的20%的合理请求，本院予以支持。本案在审理中，原告撤回要求与被告解除合同的诉讼请求，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条的规定，判决如下：
被告陶国庆给付原告乌鲁木齐九天河实业有限公司
租赁费230万元；
被告陶国庆偿付原告乌鲁木齐九天河实业有限公司
违约金46万元。
以上被告应给付原告款项2760000元，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案争议标的3000000元，给付金额2760000元，占争议标的的92%，应收案件受理费30800元，原告已预交33264元，减半收取（即15400元），原告负担1232元，被告负担14168元。余款17864元（含原告多诉部分案件受理费2464元）由本院退还原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）。
审判员 和颖
二〇一五年四月七日
书记员 唐楠