天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民一终字第252号
上诉人（原审原告）天津市起士林大饭店（以下简称大饭店），住所地天津市和平区浙江路**号。
法定代表人卞庆春，总经理。
委托代理人徐砚，天津万华律师事务所律师。
委托代理人温国彪，天津万华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）天津市起士林食品厂（以下简称食品厂），住所地天津市河北区江都路*号*楼。
法定代表人季文生，厂长。
委托代理人张崇泉，长实律师事务所律师。
上诉人（原审被告）于慧丽。
委托代理人李××（夫妻关系），无职业。
委托代理人孙凯，天津冠达律师事务所律师。
原审被告天津市房产总公司（以下简称房产总公司），住所地天津市和平区睦南道50号。
法定代表人姚雨生，总经理。
委托代理人张××，天津市和平区小白楼房管站干部。
原审第三人天津市广泽轻工商贸公司（以下简称广泽公司），住所地天津市河西区绍兴道239号。
法定代表人王淑娟，经理。
委托代理人缪××，该公司综合办副主任。
上诉人大饭店、食品厂、于慧丽因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2012）和民二重字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审人民法院审理查明，原告前身为天津市饮食公司起士林，1990年变更为现法人名称，经济性质为全民。被告食品厂前身名称为天津市人民食品厂，1979年10月变更为现名称，经济性质为全民。原天津市第一轻工业局供销处系原天津市第一轻工业局的职能处室，对内名称为天津市第一轻工业局供销处，对外名称为天津市第一轻工业局供销经理部。第三人广泽公司的前身为该供销处及供销经理部。1991年6月30日天津市第一轻工业局供销经理部更名为天津市第一轻工业局供销公司。1993年供销处与供销公司脱钩，2004年3月原天津市第一轻工业局供销公司更名为本案第三人广泽公司。
坐落于本市和平区浙江路25号（间号：111、126-140、平2-平4、地1-地6、地8，间数26间，计租面积604.13平方米，合同编号010909000000039），原承租人为被告食品厂，现承租人为被告于慧丽，该房系天津市房产总公司委托案外人天津市和平区小白楼房管站管理的直管公产商业用房。
本案讼争房屋包含在编号010909000000039的租赁合同中，原审中经现场勘验讼争房屋为天津市和平区浙江路25号126-129、132-140共计十三间房屋，在本案重审中当事人均认可原审案件中的勘验结果，故本案确认讼争房屋为天津市和平区浙江路25号间号为126-129、132-140房屋。
本案讼争房屋在1976年前被告食品厂前身天津市人民食品厂在其解放路厂房建设期间，基于原天津市第一轻工业局供销处（供销经理部）在资金及原材料方面给予的大力支持，在当时主管局领导的协调下，将讼争房屋交付给该处（供销经理部）作为办公使用，同时，与原天津市第一轻工业局供销处共同给当时的房屋管理人即案外人天津市和平区房产公司小白楼房管站出具了内容为：“你站所属浙江路25号一部分房屋，系由我厂办公使用，使用面积244.42平方米（含自然间8间，卫生间2间），经我局研究过户给一轻局供销处办公使用，请你站协助办理过户手续，今后该办公用房房租由一轻局供销处划拨，账号10×××01。”的书面函件，并明确将该函抄送天津市房产公司。后未办理过户手续，但房屋由该处（供销经理部）实际使用。
1988年原告改建工程被列入市商业建设重点项目，在有关市、局领导的协调下，于同年8月3日，第三人前身天津市第一轻工业局供销经理部与原告前身天津市饮食公司起士林签订协议书，约定：第三人前身天津市第一轻工业局供销经理部将其全部用房（其中包括浙江路31号19个自然间，二层5间，三层14间和浙江路25号11个自然间共计40间，面积500平方米）的使用权转交给原告前身天津市饮食公司起士林，原告前身天津市饮食公司起士林同意付给第三人前身天津市第一轻工业局供销经理部400000元，原告前身天津市饮食公司起士林于1988年8月10日前一次付清。第三人前身天津市第一轻工业局供销经理部接到搬迁费后，即将房屋使用权移交给原告前身天津市饮食公司起士林，并于5日内全部腾清。协议签订后，原告前身天津市饮食公司起士林分别于1988年8月10日、12日支付给第三人前身天津市第一轻工业局供销经理部100000元、300000元共计400000元搬迁费，天津市第一轻工业局供销经理部将上述房屋实际交付原告前身天津市饮食公司起士林使用至今，并将已在其名下承租的本市和平区浙江路31号19间公产房屋承租权变更至原告前身天津市饮食公司起士林名下承租，但未办理讼争房屋的承租权变更手续。原告使用讼争房屋期间的公房租金，由被告食品厂向房管部门交付后，再向原告收取，原告已交付至2007年3月。
1988年9月5日，被告食品厂就讼争房屋的使用权转让问题给原天津市第一轻工业局食品工业管理处递交了“关于一轻供销处将我厂承租的和平区浙江路25号10间公产房转给起士林餐厅使用情况的请示报告”，报告内容为：一、基本概况：1、一轻供销处在我厂解放路大楼建设期间，无论是从资金还是原材料方面都给予了大力支持，作为基层企业我们受益匪浅，由此双方达成口头协商，以借用浙江路25号为交换条件。于76年大楼竣工时，原厂领导考虑到起士林的长远发展，不同意上述交换条件，当时在没有任何文字协议手续下，经一轻局原供销处冯处长，在原一轻局齐治平局长的协调下，通过当时厂领导王怀志、刘玉文、于诚三位同志口头借走我厂承租的和平区小白楼房管站所属位于浙江路25号公产楼房十间，至今达十年之久。2、今年八月初，供销处自愿搬到河西区气象台路4号空军招待所办公，并将借用我厂的十间房私自转给二商局起士林餐厅使用，以餐厅付给其400000元搬迁费作为交换条件。3、从去年四月至现在供销处已拖欠我厂垫付浙江路25号房租十九个月计28000元。经交涉，供销处答应可以分期偿还，其理由是现在由于搬迁资金紧张，餐厅还未付搬迁费。至于何时开始，分几次偿还都还未定下来。4、与供销处张科长、司主任商议时，我厂提出应由我厂支配浙江路25号十间房时，司主任说：“此房交给餐厅是由两个局长（一轻、二商）商定的，李长兴、聂壁初副市长，市人大石坚同志都过问的，你们若要可付150000元搬迁费，我们可以帮助和疏通。”5、房管部门意见：“你厂未经房管部门允许将公房转给供销处使用，就已违反房管政策，若供销处搬走再转租，就更不应该，也是违法的。这种情况我们根本不知道，除非市政府发文将房划拨餐厅，否则不予承认”。并称“你们可以告他们去”。二、我们的意见：1、归还其承租的讼争房屋10间。2、讼争房屋归还其支配使用，其可以付给供销处部分搬迁费。3、由局或餐厅给其解决相应面积的房供其做仓库和办公使用。当时的该局副局长王金增在该报告上做出批示，要求当时的一轻供销处处长王金声提出解决意见，研究后报当时的一轻局张士勇局长。
1988年12月15日，原天津市第一轻工业局供销处根据该局领导批示要求向该局递交了“关于起士林食品厂浙江路车间部分房屋转让局供销处前后情况的报告”，报告中明确：一、转让过户起因：1976年前，起士林食品厂改造解放路厂房，由于厂方筹措材料困难，找到了供销处原处长冯兴周同志，厂、处双方共同研究，达成如下口头协议：供销处鉴于厂建筑材料有困难，愿意协助解决。厂方也明确表示，处办公拥挤，条件很差，待厂房改造完毕后，愿将该厂浙江路25号车间全部转让过户供销处使用。待厂房竣工后，该厂厂长王怀志同志（原供销处副处长）找到冯兴周、孙学仁二位处长，王说：从长远发展看，原来答应处的条件不能全部实现，只能转让过户部分房屋（即目前的11个自然间），当时由原副局长齐治平同志拍板，就这样决定下来，并草签了过户协议（详见附件），办理过户手续，使用权当然归供销处所有。因小白楼房管站认为浙江路25号不好分割立户，未能抓紧办成，每月由供销处按期交纳房租，这种关系一直延续1988年8月，直至处搬迁为止。上述经过，1988年8月厂副厂长王风生、行政科长赵日生来处交涉时，当面承认历史背景。但该厂于1988年9月5日以津起食（88）13号文上报中所提“不是转让过户，而是借给的”这不是事实。二、处使用权又转让起士林餐厅的经过：为发展起士林餐厅西餐西点，该店领导曾多次找到市有关领导，市也曾找过局领导多次。鉴于当时供销处办公用房不能适应，也需要改善一下，经市领导出面，处、厅于1988年8月3日双方达成协议（附后）并付诸实施。三、有关问题的说明：1、拖欠19个月房租，这是事实。原因是浙江路25号10间房，每月租金772.8元，处主管科长为了再次争取过户，以便向领导汇报，提出依据。找厂询问每月收租依据，并提出双方重新丈量，按政策收租，这些要求合情合理，但厂收费员从此一直未收租。2、1988年9月，厂副厂长王厂长等人来处时询问，供销处转让给餐厅，不如转让给我厂，我们可以给处搬迁费70000元，当时处以商量的口吻回答，此事需与餐厅商议，有可能的话，我们做做工作。再说厂拿出70000元是不够的，怎么也得拿150000元。因厂没有回话，也就罢了。综上所述，为能圆满解决：1、请局领导出面做做厂里工作。2、如厂仍坚持己见，请双方当事人共同商议解决。
2006年6月11日，被告食品厂、于慧丽签订转让协议，主要约定内容为：经双方认真慎重协商一致，就被告食品厂房屋使用权有偿转让之事达成如下协议：一、被告食品厂拥有本市和平区浙江路25号十一间公有非住宅房屋的承租使用权，租赁合同编号010909990000031被告于慧丽自愿有偿受让现状房屋承租使用权（并承诺维持起士林大饭店继续使用现状），被告食品厂同意转让。二、房屋承租使用权的转让价格为780000元。三、合同签订当日，被告食品厂向被告于慧丽提交该房屋租赁合同，被告于慧丽给付被告食品厂200000元。四、被告于慧丽持该房屋租赁合同和本协议到房管部门咨询无误后，10日内再付200000元。五、被告食品厂在被告于慧丽履行本协议第三、四条基础上，向其提供上级批准文件，被告于慧丽在持有被告食品厂提交的完备证件之日起5日内，付清转让款余款（380000元）。该合同签订后被告于慧丽将转让款交付被告食品厂，但未办理变更承租权手续。
2009年被告食品厂将其承租浙江路25号的两个承租合同（共计11间面积为599.06平方米编号为010909990000031的租赁合同和共计40间面积为882.84平方米编号为010909990000032的租赁合同）合并后又分立为三个租赁合同，被告食品厂与被告于慧丽之间于2006年6月11日订立合同编号为010909990000031的租赁合同被废止。2009年6月1日，被告食品厂与被告房产总公司就本市和平区浙江路25号国有自管产商业用房签订租赁合同，合同编号为010××××0039，该合同包括间号为126-140、平2-平4、地1-地6、地8、111，总计26间房屋，总计租面积为604.13平方米。
2009年7月2日，天津市一轻集团（控股）有限公司行业管理部以一轻行管字（2009）22号文件，同意被告食品厂将其租用的包括讼争房屋在内的浙江路25号（合同编号010××××0039）计租面积604.13平方米的房屋使用权有偿转让，并明确变现资金用于偿还历史拖欠职工生活费等。2009年7月3日被告食品厂（甲方）、于慧丽（乙方）双方就原转让坐落于和平区浙江路25号房屋因历史原因存在误解，经共同协调达成协议，主要内容为：“一、甲乙双方确认转让房屋为天津市和平区浙江路25号（租用合同号码010××××0039）房本载明的房间号与面积（计604.13平方米）；二、转让价款乙方原已实际给付给甲方；3、乙方自收到房本之日起三日内，自行负责到房管部门办理过户手续。过户费用全部由乙方承担。无论过户手续完结与否，乙方自2009年8月1日起负责向房管部门按时足额缴纳房租。……。”同年8月1日，被告于慧丽与被告市房产总公司签订该房屋的租赁合同，合同编号仍为010××××0039。
本案讼争房屋并非属于被告食品厂、于慧丽于2006年6月11日签订的转让合同中约定的浙江路25号（租赁合同编号010909990000031）计租面积为599.06平方米房屋中的部分，而是二被告于2009年7月3日签订的转让合同约定的浙江路25号（租赁合同编号010××××0039）计租面积为604.13平方米房屋中的部分。
原审人民法院认为，本案争议的焦点为原告是否享有讼争房屋承租权，被告食品厂与被告于慧丽之间的变更讼争房屋承租权的行为是否有效。
1976年被告食品厂前身人民食品厂因第三人前身一轻供销处（供销经理部）对其在厂房建设工程中给予的帮助，而将讼争房屋交付一轻供销处（供销经理部）使用，虽双方未以书面形式约定，但双方同时书面向当时的房管部门提出变更承租人申请行为表明转让房屋承租权系双方当时的真实意思表示，其内容未违反法律或者社会公共利益，符合民事法律行为构成要件，该行为成立、有效，从双方房屋的交付使用及租金的给付行为表明，有关双方间的内容已实际履行，只是承租人的变更未实际完成，对合同未履行部分内容，合同当事人负有继续履行义务，并不能因此而影响一轻供销处（供销经理部）对讼争房屋实际权利的取得，被告食品厂前身人民食品厂此时不再属于实质意义上的承租人。
1988年8月，一轻供销处（供销经理部）基于前述权利的享有，与原告就包括讼争房屋在内的房屋签订的转让协议系当事人的真实意思表示，其内容亦未违反法律或者社会公共利益，符合民事法律行为构成要件，该行为成立、有效，约束双方当事人。该协议大部分内容已实际完全履行，仅就讼争房屋部分未履行承租人变更手续，但原告已实际占有、使用长达20余年，从而取得了讼争房屋的相应实体权利。
结合本案事实及证据，结合历史因素全面考虑，因存在1976年食品厂前身与原一轻供销处共同给当时的房屋管理人出具请协助办理过户手续的书面函件，使被告食品厂放弃了讼争房屋的实际使用权，成为讼争房屋的应名承租人。2006年6月及2009年7月被告食品厂与被告于慧丽签订房屋承租权转让协议中涉及本案讼争房屋的行为属于无权处分行为，根据合同法规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。现第三人及原告均不予追认，该合同应为无效，故原告要求确认被告食品厂、被告于慧丽、被告房产公司变更讼争房屋承租权行为无效的请求，依法予以支持，被告食品厂与被告于慧丽有关转让协议问题，应另行解决。
由于现讼争房屋的实际承租使用状况系历史形成，形成于1976年被告食品厂前身与第三人前身间的行为发生及1988年原告前身与第三人前身间行为发生的计划经济时期，而计划经济时期行为的发生存在行政参与因素，作为行为主体的原告、被告食品厂及第三人前身均系国有企业的因素，对于原告与食品厂之间就讼争房屋承租权问题应通过行政手段予以解决，不予判定，故对原告要求依法确认其享有讼争房屋的承租权并办理承租手续的诉讼请求不予支持。
原审人民法院判决：一、确认被告天津市起士林食品厂与被告于慧丽及被告天津市房产总公司将坐落于天津市和平区浙江路25号126-129室、132-140室房屋承租人由被告天津市起士林食品厂变更至被告于慧丽承租的行为无效；二、驳回原告要求确认对天津市和平区浙江路25号126-129室、132-140室房屋享有承租权并判令被告天津市房产总公司为原告办理上述房屋承租手续的诉讼请求。本案诉讼受理费80元，由被告天津市起士林食品厂负担（于本判决生效后十日内直接给付原告）。
一审判决后，上诉人不服，大饭店以讼争房屋通过受让协议实际取得承租权并占有该房屋20年的时间，有承租权，一审判决确认受让关系的有效性，食品厂已丧失承租权，但一审认为让我们通过行政手段确认，是不能成立的等为由，上诉来院。要求撤销原判第二项，改判大饭店对讼争房屋享有承租权，房产总公司为大饭店办理讼争房屋承租手续。
食品厂以大饭店没有诉讼主体资格，本案属于重审案件，不能超越原审的审理范围，大饭店增加要求房产总公司为其办理承租手续，已超出审理范围，因公产房发生纠纷应通过行政渠道解决，大饭店的请求涉及到行政行为，应通过行政诉讼，不属于民事诉讼范畴，一审法院认定事实不清，适用法律不当，上诉人有权依法处分讼争房屋的使用权，大饭店占有使用是经第三人的无权而取得，其无权处分讼争房屋，食品厂与于慧丽的转让行为合法有效，一审判决存在严重错误等为由，上诉来院。要求撤销原判，改判驳回大饭店的诉讼请求。
于慧丽以食品厂前身与第三人前身共同给小白楼房管站呈报（函件），该证据虽然出自档案馆，但大饭店对来源没有进行合理性说明，真伪持有怀疑，根据相关规定复印件不能作为证据使用，不能认定食品厂放弃讼争房屋使用权，而认定供销处取得讼争房屋的承租权，房管部门没有见过该复印件，双方没有到房管部门办理变更手续，使用权转让给于慧丽时房屋由食品厂控制，食品厂按月向房管部门交租，一审判决仅仅以函件（复印件）认定供销处对讼争房屋有承租权是错误的，大饭店提交的证据是市有关领导希望供销处名下的房屋转让给大饭店，并未涉及本案讼争房屋，各级领导对大饭店取代第三人供销处作为房屋使用人以1988年局文件的形式下达，是转让范围的真实记录，文件中只提到供销处名下房屋的转让，不包括讼争房屋，大饭店支付40万元代价取得讼争房屋是错误的，一审判决将讼争房屋认定在协调范围是错误的，食品厂并没有将讼争房屋转让给供销处，只是借其使用，不动产权利人以登记为准，供销处始终未取得承租权，更不能转让给大饭店，大饭店认为与供销处签订协议，供销处同意把房屋转让，但并未通知食品厂也没有告知房管部门，一审法院无视权利人以外的双方处分他人房屋的违法性，认定大饭店取得房屋的相应权利，属于认定事实错误，适用法律极为不当，侵犯了于慧丽的合法权益，于慧丽与食品厂的转让协议合法有效，已取得各级主管部门的批准，已变更了登记手续，于慧丽应是该讼争房屋合法承租权人等为由，上诉来院。要求撤销原审判决第一项，确认于慧丽为讼争房屋合法承租人。
原审被告房产总公司的意见是，该公司是房屋产权人的管理人，之前是食品厂承租房屋，房产总公司与大饭店无任何租赁关系，食品厂与于慧丽之间的转让要件齐备，转让合同合法有效，房产总公司同意上诉人于慧丽的上诉请求，应驳回大饭店的上诉请求。
原审第三人广泽公司的意见是，其与食品厂不存在隶属关系，大饭店支付40万元搬迁费是在局领导主持参与下达成的，其将讼争房屋转让给大饭店，大饭店从1988年到2007年3月一直都在使用，其与大饭店的协议是有效的，至于后面发生的任何纠纷与广泽公司没有关系，广泽公司同意大饭店的上诉请求。
本院经审理查明，原审人民法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房产总公司是讼争房屋的产权管理人，食品厂是讼争房屋的承租人，房屋租赁合同有明确的记载，因此，食品厂享有讼争房屋承租人的权利。原审第三人在尚未取得讼争房屋承租权的情况下将讼争房屋转让给大饭店，属于无权处分，且未提供讼争房屋承租人认可其转让行为的相关证据。因此，原审第三人与大饭店签订的包括讼争房屋在内的转让协议，不产生效力。虽大饭店提供了食品厂前身与原审第三人前身共同给小白楼房管站呈报的函件，其内容是变更承租人的申请，但并未得到房管部门的同意，未实际办理承租人的变更手续，因此，该证据不能证明大饭店已经取得讼争房屋的相应实体权利，亦不能证明食品厂不再属于实质意义上的承租人。此时，讼争房屋的承租人仍然是食品厂。食品厂持有房屋的承租合同，且在2005年1月22日给大饭店发出了通知，但大饭店未作任何表示，而于慧丽与食品厂签订的讼争房屋承租权转让协议，经过了上级批准，符合公有房屋置换的相关手续，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，因此，食品厂以及于慧丽所提驳回大饭店诉讼请求的上诉请求，符合法律依据，本院应予以支持。基于大饭店主张食品厂与于慧丽及房产总公司变更讼争房屋承租权行为无效的依据不足，故大饭店所提其对讼争房屋享有承租权，要求房产总公司为其办理讼争房屋承租手续的上诉请求，没有事实及法律根据，本院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效的条款。判决确认食品厂与于慧丽及房产总公司将讼争房屋由食品厂变更至于慧丽承租的行为无效欠妥，本院应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销天津市和平区人民法院（2012）和民二重字第11号民事判决；
二、驳回上诉人天津市起士林大饭店一审全部诉讼请求；
三、两审案件受理费共计320元，由上诉人天津市起士林大饭店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高良栋
审 判 员 王宗新
代理审判员 姚 琦
二〇一四年四月十五日
书 记 员 姜纪超
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条
第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。