北京市第三中级人民法院
**民事判决书** ****
（2017）京03民终2170号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨翌晖，男，1970年3月7日出生。
委托诉讼代理人：朱莲玉（杨翌晖之妻），1970年10月20日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王仕普，男，1962年8月1日出生。
委托诉讼代理人：王凯（王仕普之子），1986年11月9日出生。
上诉人杨翌晖因与被上诉人王仕普租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初12311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨翌晖及其委托诉讼代理人朱莲玉，被上诉人王仕普及其委托诉讼代理人王凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨翌晖的上诉请求与理由为：1.一审判决杨翌晖支付租金使用费20 000元，数额过高。在签订果园转租协议时双方口头协商20亩果园含平房全部租金为80
000元，其中果园60 000元，房屋年租金为20 000元。杨翌晖只占用了房屋，租金使用费应当不足10
000元。2.一审判决的违约金数额过高。一审判决杨翌晖支付违约金35 000元，已经超过了果园年租金80
000元的30%，根据合同法的规定应予减少。杨翌晖认为违约金应不超过20 000元。3.租赁物存在瑕疵，造成杨翌晖损失，应当赔偿。
王仕普同意一审判决。
2016年3月，王仕普向一审法院起诉请求：1.杨翌晖给付违约金 50 000元；2.杨翌晖支付继续侵占使用果园仓储房间的租金使用费20
000元；3.杨翌晖及时清理果园杂物、腾退果园仓储房间，将房间钥匙返还；4.杨翌晖根据约定对其私自改造的仓储房间基础设施恢复原状；5.本案诉讼费用由杨翌晖负担。事实及理由：2015年4月15日，王仕普与杨翌晖签订了《果园出租协议》约定，王仕普将通州区张家湾镇齐善庄村南20亩果园及园内仓储房屋11间平房、2间活动房、地下储藏室出租给乙方，租赁时间为2015年4月1日至2017年12月31日。双方约定了租金及支付方式，权利及义务、违约金等条款。协议签订后，乙方交纳了第一年的租金60
000元，王仕普将果园及仓储房等交付乙方。2015年12月20日，王仕普按照协议约定向杨翌晖催收租金，其明确告知不愿意继续承租经营了，并无故单方解除涉案协议，拒绝交纳后续租金。王仕普认为，杨翌晖未经王仕普同意单方解除协议，行为已经构成违约，应当按照协议约定支付违约金。然后，杨翌晖单方解除协议后，仍然持有大门及园内仓储房间钥匙，同时也未清理果园杂物。后杨翌晖只在2016年3月6日交还了果园大门钥匙。杨翌晖的单方解约行为给王仕普生产生活造成了一定的影响。
杨翌晖一审答辩并反诉称：1.不同意王仕诉讼请求，杨翌晖不缴纳2016年果园租金有具体原因。2015年4月15日，杨翌晖与王仕普签署了三年期的《果园出租协议》，同年5月5日，杨翌晖以王仕普的名义购买了北京政策性梨种植农业保险。2015年5月15日，王仕普将保险合同及保险专用发票交付杨翌晖，杨翌晖向其网银支付1380元（其中保险费1254.4元、125.6元为电表剩余电的费用）。2015年10月，连续的风灾导致果园损失惨重，保险公司多次来现场勘查，并于2015年11月27日下达了保险金20
384元到王仕普的账户，期间杨翌晖多次询问王仕普保险金是否下达，其始终否认。2016年1月6日，杨翌晖通过联系保险公司才得知20
384元保险金已经在2015年11月下发。鉴于王仕普无诚信可言，杨翌晖就没有再支付2016年果园租金，并要求其返还保险金20
384元，但王仕普一再回避该问题，且多次驱赶杨翌晖搬离果园，鉴于上述原因，杨翌晖没有搬离果园。2.杨翌晖在2015年8月底对果园部分房屋装修，装修费20
000多元，如果杨翌晖无意继续承租果园，也不会投入20
000多元装修房屋。基于上述原因，是王仕普没有诚信违约在先，故杨翌晖提出反诉，请求依法判令：1.王仕普返还2015年果树保险金20 384元及房屋装修费20
000元；2.王仕普支付违约金50 000元；3.本案诉讼费用由王仕普负担。
王仕普一审针对杨翌晖的反诉答辩称：不同意杨翌晖反诉请求。1.双方在协议中并未约定果园保险的事项，杨翌晖提出的关于果园保险金的诉求，与本案不属于同一法律关系；2.保险金是政策性保险，只有张家湾镇各村的本村村民才能享受，王仕普才是保险合同的投保人，也是收益人；3.双方约定，如果装修房屋，所有费用由对方承担，并恢复原状，故杨翌晖要求装修费缺乏依据；4.在涉案协议履行过程中，王仕普不存在违约行为，故不存在支付违约金的问题。
一审法院经审理查明：2015年4月15日，王仕普（出租方、甲方）与杨翌晖（承租方、乙方）签订《果园转租协议》，该协议约定，甲方将坐落于北京市通州区张家湾镇齐善庄村南甲方承包的20亩，盛果期梨树2625棵，平房十一间，地下储藏室100平米及活动房两间出租给乙方经营使用，土地及地上物所有权归甲方所有。承租期自2015年4月1日起至2017年12月31日止。乙方以每年上交的方式付款，须提前交付租金。租金每年80
000元 ，第一年租金九个月60 000元于签订本协议之日支付。第二年和第三年每年租金80
000元，提前十天缴纳。本协议到期当日，如甲乙双方不再续约，乙方应将承租甲方的土地及房屋腾空并交付于甲方；未交还或未腾空，视为乙方放弃土地和房屋内物品所有权，甲方有权自行处理。乙方如要对建筑物及相关配套设施进行施工或改造必须事先书面征得甲方同意，否则视为乙方违约，甲方有权单方解除协议。乙方承担在租赁期间果园的任何生产经营费用（水电费、肥料、农药等费用）。甲方无故终止协议，须支付乙方违约金50
000元和实际损失。乙方无故终止合同，甲方不退回当年交纳的剩余租金，并向甲方支付违约金50 000元。此外，协议还约定了其他内容。
2015年8月31日，王仕普（甲方）与杨翌晖（乙方）签订《果园内房屋装修改动协议》约定，乙方在合同期内对甲方北京市通州区张家湾镇齐善庄甲方果园的房子进行局部装修，用于自用。对果园东侧南北房西面的两间房子地面铺砖（其他不做改动），对果园南面西侧的地下室上面房子原来5个门其中三个门做了封堵，留两个门更换防盗门，房屋内砌一面隔断，屋内加一个卫生间，东面房屋的厨房地面铺砖、改水，装修产生的费用由乙方自理，甲方概不负责。如果因装修出现的房子安全问题，一切后果由乙方全权承担，甲方不负任何责任。乙方对房屋装修具有维修义务，因维修出现房屋损坏，由乙方进行修缮。如有国家、集体占地规划补偿与乙方所有装修无关，合同终止日乙方恢复原样。
一审庭审过程中，王仕普提交录音证据，用以证明2015年12月31日杨翌晖明确表示不再租赁涉案果园，故双方合同于2015年12月31日解除。杨翌晖对上述证据的真实性认可，但其认为双方租赁合同解除的时间应该是2016年3月21日，即王仕普短信告知其已经将涉案果园出租给第三人时。根据王仕普提交的上述录音显示，对于王仕普“果园你确定不租了？”的询问，杨翌晖的答复为“不租了”。
一审庭审过程中，杨翌晖提交了2016年1月9日双方之间的电话录音、2016年1月6日杨翌晖与保险公司工作人员之间的通话录音、网银支付凭证、保险单、保险费发票等，用以证明就涉案果园，其曾以王仕普的名义投有保险，其交纳保险费并只持有保险单及保险费缴费票据，2015年出险后，王仕普在保险理赔款到账后，一直未能将理赔款交付杨翌晖。王仕普对收到保险理赔款20
384元的事实认可，收到时间为2015年11月26日，但称双方之间因保险理赔的纠纷，并非涉案协议内容，不应在本案中处理。经一审法院询问，双方均确认果园保险相关事宜并未在涉案协议中约定。
一审审理过程中，经询问，杨翌晖称其已于2016年7月搬离果园；王仕普表示杨翌晖搬离涉案果园并交付钥匙的时间是2016年8月。法院于2016年12月1日对涉案果园及房屋进行了查勘。
一审法院认为：王仕普与杨翌晖签订《果园转租协议》及《果园内房屋装修改动协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。一审庭审中，双方均认可现该协议已经解除，但对于违约方以及合同的解除时间存在争议。首先，关于违约方是王仕普还是杨翌晖的问题。在合同履行过程中，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五）法律规定的其他情形。协议签订后，王仕普按照合同约定向杨翌晖交付涉案果园，杨翌晖本应按照合同约定的时间和金额向王仕普支付租金，但根据王仕普提交的录音证据，杨翌晖在第二年度（2016年度）租金支付期限届满后拒绝支付租金，并明确表示不再租赁果园，该行为属于在合同履行期限（自2015年4月1日起至2017年12月31日止）届满前明确表示不再履行合同主要债务。杨翌晖在庭审中陈述其不支付2016年度租金系因王仕普未向其支付农业保险的保险金；但根据《果园转租协议》，双方并未在协议中约定农业保险事宜，杨翌晖提交的证据亦不能证明王仕普支付农业保险金系《果园转租协议》下的合同债务，更不足以证明王仕普支付农业保险金是杨翌晖支付租金的前提条件，即王仕普未支付农业保险金不构成杨翌晖在履行《果园转租协议》中行使履行抗辩权的事由。因此，在合同履行期限届满前，杨翌晖在没有抗辩事由的情况下明确表示拒绝履行合同主要债务的行为已构成根本违约，故本案中的违约方为杨翌晖，而王仕普作为守约方享有法定解除权。杨翌晖对王仕普提交的录音证据的真实性认可，即认可其在2015年12月31日其明确表示不再租赁涉案果园，并称王仕普在2016年3月21日短信告知其已经将涉案果园出租给第三人的行为系王仕普在合同履行期限届满前擅自将涉案果园出租给第三人，构成违约。对于该辩解意见，因王仕普着手将涉案果园出租给第三人系在杨翌晖明确表示不再租赁涉案果园之后，系其在杨翌晖已经表明不再履行合同的情况下作为守约方为防止损失扩大可采取的合理措施，而不是在杨翌晖依约履行合同的情况下擅自将涉案果园进行出租，故法院不予采信杨翌晖的上述辩解意见。其次，关于合同解除的时间；根据协议约定，2016年度租金的支付时间为提前十日，即2015年12月21日（含当日）之前，在杨翌晖迟延支付该年度租金的情况下，王仕普向其进行催要，杨翌晖在2015年12月31日明确表示其不再租赁涉案果园，此后其确实未再支付租金，而王仕普此后亦未再向杨翌晖催要租金，而是着手另行出租涉案果园事宜，即自2015年12月31日起，王仕普和杨翌晖均未再实际履行《果园转租协议》，故应认为该协议权利义务终止于2015年12月31日，该日期即为合同解除的时间。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据杨翌晖的自认，其搬离涉案果园的时间为2016年7月，故王仕普要求杨翌晖支付租金使用费，理由正当，于法有据，法院予以支持。因杨翌晖在本案审理过程中已经搬离涉案果园，王仕普亦确认已经将涉案果园及房屋收回，故对于王仕普要求杨翌晖腾退并交付涉案果园的诉讼请求，法院不再支持。根据双方签订的《果园内房屋装修改动协议》，杨翌晖对涉案果园中房屋进行了局部装修，具体装修内容为：对果园东侧南北房西面的两间房子地面铺砖，对果园南面西侧的地下室上面房子原来5个门其中三个门做了封堵，留两个门更换防盗门，房屋内砌一面隔断，屋内加一个卫生间，东面房屋的厨房地面铺砖、改水。同时，该协议还约定合同终止日杨翌晖作为乙方应恢复原样。现双方均认可合同已经解除，且合同系因杨翌晖的违约行为而终止，王仕普根据协议约定本享有要求恢复原样的权利，但考虑到装修内容、装修物与房屋形成附和的情况、拆除装修物再进行原状恢复的费用以及装修物再利用的可能性，法院认为基于效益原则，恢复原状的请求不予支持为宜。合同解除后，不影响守约方向违约方主张违约责任。现王仕普作为守约方要求杨翌晖按照合同约定的违约责任承担方式向其支付违约金，理由充分，于法有据，法院予以支持，对于违约金的数额，法院结合杨翌晖占有使用涉案果园的期间以及本案具体案情，综合考虑杨翌晖的违约行为给王仕普造成的损失情况，对违约金数额酌定为35
000元，过高部分，法院不予支持。
在合同履行过程中，杨翌晖经王仕普书面同意对涉案果园内房屋进行装修，并约定装修费用由杨翌晖自行负责；装修后，杨翌晖在承租及占用期间均已享用了该装修内容，且合同系因其违约行为而终止，王仕普不存在违约行为，现杨翌晖反诉要求王仕普支付违约金以及装饰装修费用，于法无据，法院不予支持。关于农业保险的问题。虽然农业保险事宜发生在履行《果园转租协议》过程中，但根据庭审中双方陈述，该保险具有政策性和投保主体特定性的特点，且协议中并未明确约定农业保险事宜，故对于保险标的、被保险人、受益人等问题均需在保险合同及相关政策范围内予以处理；其次，且不论杨翌晖提交的证据是否足以证明其与王仕普约定由其作为实际受益人以王仕普的名义就涉案果园投保农业保险，即使存在该事实，该约定中投保人、受益人与投保标的不能相互对应的情形是否符合保险合同约定或相关政策规定的问题，亦应在保险合同和相关政策范围内予以处理；因此，杨翌晖要求王仕普支付农业保险金的反诉请求与本案不属于同一法律关系，法院不予处理，就农业保险金或因农业保险产生的其他纠纷杨翌晖可另行解决。
据此，一审法院于2016年12月判决：一、杨翌晖支付王仕普租金使用费二万元，于判决生效之日起七日内付清；二、杨翌晖支付王仕普违约金三万五千元，于判决生效之日起七日内付清；三、驳回王仕普的其他诉讼请求；四、驳回杨翌晖的所有反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《果园转租协议》、《果园内房屋装修改动协议》、录音资料、短信资料等及当事人法庭陈述等在案证明。
本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，上诉人杨翌晖主张与王仕普口头协商过房屋的租金，王仕普对此予以否认，杨翌晖未能就此提供证据，故对杨翌晖提出租金使用费过高一节的意见，本院不予采纳。上诉人杨翌晖主张违约金过高一节，因一审法院已经综合本案情况对王仕普依据合同主张的违约金数额予以酌减，现杨翌晖仍认为违约金过高，缺乏事实依据，本院对该意见不予采纳。关于杨翌晖主张因租赁物存在瑕疵造成自己财物损失一节，因其未在一审法院提出该项诉讼请求，故本院在二审审理过程中不宜直接处理，其可另行解决。
综上所述，杨翌晖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1175元，由杨翌晖负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
审 判 员 宫 淼
代理审判员 张 帆
二○一七年二月二十八日
法 官 助 理 冯 妍
书 记 员 刘 欣