广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0104民初3413号原告：易有伍，香港特别行政区居民，现住香港特别行政区。委托诉讼代理人：杨继周、李智琪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广东省信托房产开发公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：张庆忠，职务总经理。委托代理人：江时攀，广东省信托房产开发公司职员，联系地址。原告易有伍诉被告广东省信托房产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨继周，被告委托代理人江时攀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1992年7月3日原告与被告签订《楼宇买卖合约》，约定原告购买由被告开发兴建的位于广州市东山区五羊邨自编鸿景大厦第五层F号房产，总房价599000元，付款方式为银行抵押分期付款，首付款299000元，银行抵押贷款300000元，被告收到原告全部购房款后在1993年12月30日前将房屋交付原告使用。合约签订后，原告依约支付了首付款299000元，同时办理了300000元的银行抵押贷款。不久，被告收齐了原告支付的全部购房款，并于1994年3月份将上述房产交付原告使用。原告于1995年7月19日还清了银行抵押贷款，并于1996年2月7日在房管部门办理了注销抵押。至此，原告认为上述房产完全具备了产权登记的所有条件，被告作为国有企业也完全有足够的能力为原告办理房产证。因此，原告始终耐心的等待，相信被告能够为原告办妥房产证。直到2015年9月查册才知道，由于被告没有办理土地使用权转让相关手续导致其无法为原告办理产权登记。根据统一确权登记（统字565950号）查册资料及房屋排列顺序，涉案房屋确权的地址因为广州市越秀区广州大道中路115、117号506房。原告购买被告开发兴建的房屋，被告有义务为原告办理产权过户登记手续。由于被告没有及时办理土地使用手续导致原告所购房产无法办理房产证，其过错在于被告。被告不仅应当为原告办理房产登记，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告还应当承担逾期办证给原告造成的损失。被告逾期办证的行为延续至2003年6月1日该司法解释施行之后，被告应当依照其规定向原告赔偿相关损失。为维护自身合法权益，原告特起诉至法院，请求法院判令：1.确认广州市越秀区广州大道中路115、117号506房的房地产权属于原告所有；2.被告为原告办理广州市越秀区广州大道中路115、117号506房的产权登记手续；3.被告向原告赔偿其逾期办理产权登记给原告造成的损失160000元（从立案之日起倒退2年时间开始计算至房屋产权登记手续办妥之日止，以原告已经支付的购房款599000元为基数参照金融机构逾期贷款利率标准计算损失）；4.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：同意原告提出的第1、2项诉讼请求，不同意原告的其他诉讼请求。被告在1998年4月10日取得涉案房屋的大确权证书。被告负有的是协助办证义务，原告没有找过被告要求办证，涉案楼盘其他很多房屋都已经办好了房产证，原告自己存在过错。原、被告之间签订的合约中并没有关于逾期办证违约金的约定，原告主张的违约金没有法律依据，而且也超过了法定的诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条的规定，本案纠纷发生在《中华人民共和国城市房地产管理法》施行之前，并不适用该司法解释。经审理查明：原告（买方，乙方）与被告（卖方，甲方）于1992年7月3日签订了《楼宇买卖合约》，约定：甲方同意向乙方出售由甲方开发兴建的位于广州市东山区（注：现为越秀区）五羊邨路自编鸿景大厦第5层F号、朝向东南（1庭2房）住宅单位，总建筑面积80.89平方米（含公用面积），即附件一建筑平面图中用彩色标注的部分。该楼宇成交价为港币509000元。三、付款方式：（二）银行抵押分期付款：2.在签订本合约之日乙方必须将银行抵押贷款协议、银行贷款和该楼宇的成交价格剪除银行贷款额之余额部分（即港币299000元）同时交付给甲方。四、楼宇交付使用日期：甲方在收到乙方全部购楼款后应于1993年12月30日前将该楼宇交付给乙方使用等。1992年5月18日，原告向被告支付购房订金20000元港币。同年7月1日，原告向被告支付了首期购房款159700元港币。同年7月6日，原告向被告支付了购房款119300元。2016年7月3日，原告、被告及香港南洋商业银行深圳分行签订了《房产抵押贷款合约》。庭审中，被告承认其已经收齐了合同约定的全部购房款。1994年3月22日，被告向原告发出《入伙交楼通知书》，通知原告于1994年3月28日至29日办理交楼手续和产权契证登记代办手续等。原告称其接到该通知后办理收楼手续并入住至今。根据广州市房地产档案馆2016年12月27日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房屋所在的东山区广州大道中路115，117号，被告为全部所有权人，结构层数为25层，钢筋混凝土结构，建筑时间1988年，建筑面积17818平方米，5-25层为住宅。其登记附注记载，土地未办有偿使用手续。另据被告提交的广州市房地产登记所1998年4月10日出具的《广州市房地产权属证明书》（NO.0030978），广州市东山区广州大道中115、117号，被告为其所有权人，占有全部份额，所有权来源：1988年自建。前述《楼宇买卖合约》中并没有关于逾期办理房产证违约金的相关约定。关于办理房产证税费的负担，前述《楼宇买卖合约》中亦无约定，原、被告双方也未以其他方式进行约定。另查明：《中华人民共和国城市房地产管理法》于1995年1月1日起施行。本院认为：原、被告双方签订的前述《楼宇买卖合约》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据前述查明事实，被告已经向原告收取了合同约定的全部购房款，原告已于1994年接到通知后入住涉案房屋至今。因此，原告请求确认涉案房屋产权归其所有以及要求被告为其办理涉案房屋产权登记的诉请，合法合理，本院予以支持。至于原告要求被告支付迟延办证违约金的问题，原、被告双方签订《楼宇买卖合约》系在1992年7月3日，《中华人民共和国城市房地产管理法》系于1995年1月1日起施行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第四款之规定，应当以商品房买卖行为发生的时间作为确定法律适用的标准，而不是以商品房买卖纠纷的发生时间作为确定法律适用的标准。因此，本案应当适用《楼宇买卖合约》签订时即1992年7月3日当时的法律、法规和《最高人民法院》进行处理，本案中关于迟延办证违约金的诉请应当适用上述法律规定。根据《最高人民法院》的相关规定，由于原、被告双方签订的《楼宇买卖合约》中没有对迟延办证的违约金作出约定，原告要求被告支付迟延办证违约金的诉请，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《最高人民法院》第39条，《最高人民法院》第二十八条第四款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告广东省信托房产开发公司协助原告易有伍办理将广州市越秀区广州大道中路115、117号506房的产权转移登记至原告易有伍名下手续。二、驳回原告易有伍的其他诉讼请求。案件受理费13489元，由原告易有伍负担12489元，由被告广东省信托房产开发公司负担100元。如不服本判决，原告易有伍可在判决书送达之日起三十日内，被告广东省信托房产开发公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梅林勇人民陪审员  刘碧纯人民陪审员  马 明二〇一七年一月四日书 记 员  戴 鹏