安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖15民终843号上诉人（原审原告、反诉被告）：许娟,女,1985年2月6日出生,汉族,住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：赵会，安徽皋兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宏，安徽皋兴律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:蒋斌兵,男,1991年11月7日出生,汉族,住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：刘兴，安徽徽蕴律师事务所律师。原审第三人:六安市康居房屋销售咨询有限公司,住所地安徽省六安市解放中路名仕苑1号楼,统一社会信用代码91341500798133557Q。法定代表人：刘必能,该公司经理。上诉人许娟与上诉人蒋斌兵、原审第三人六安市康居房屋销售咨询有限公司房屋买卖合同纠纷上诉一案，因不服安徽省六安市金安区人民法院（2017）皖1502民初6720号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2018年5月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人许娟及其委托诉讼代理人赵会、张宏，上诉人蒋斌兵及其委托诉讼代理人刘兴到庭参加诉讼。六安市康居房屋销售咨询有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。许娟上诉请求：1、撤销一审判决，并判决解除许娟与蒋斌兵2017年4月4日签订的《存量房买卖合同》。2、本案一审、二审诉讼费用及保全费用由蒋斌兵承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。合同约定蒋斌兵以续按揭支付购房款，合同明确约定许娟承担的个税是在过户时承担，蒋斌兵在明确知晓的情况下恶意逾期偿还2017年9月、10月银行贷款，导致许娟个人征信受损，被纳入关注类。许娟提出解除合同是基于合同第九条第二项的明确约定，且蒋斌兵的违约行为也直接导致合同订立时许娟的利益无法实现，因蒋斌兵的违约行为，给许娟个人征信造成了不可弥补的损害，许娟有权解除合同。一审时,六安市康居房屋销售咨询有限公司未出庭，仅提供了书面说明，许娟对该说明的三性均有异议，一审法院应不予采信该证据。二、一审法院对存量房买卖合同中的补偿协议约定的解释牵强附会，且违背订立合同时的根本目的，补偿协议约定是附条件解除合同的情形，系双方真实意思表示，合法有效，许娟诉求解除合同有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第三款的规定，当事人可以约定一方解除合同条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同，本案中蒋斌兵明知还款日却找借口恶意不支付2017年9、10月按揭贷款，致使合同补充协议约定的情形已经成就，许娟有权按照合同约定解除合同。三、蒋斌兵故意延期偿还2017年9、10月涉案房屋银行按揭贷款，系恶意为之，并非一审法院认定的事出有因，情节轻微。另蒋斌兵至今未付2017年2、3月许娟垫付的银行贷款。依据六安市皋翔公证处出具的授权委托书记载的蒋斌兵的受托权限明确表明蒋斌兵有权提前偿还银行按揭贷款，蒋斌兵在一审时表示能够全部偿还银行按揭贷款，实际上并没有提前全部偿还银行按揭贷款，且明知道还款日期仍故意不清偿银行按揭贷款，主观上具有恶意。因蒋斌兵到目前有两期逾期贷款清偿记录，导致许娟个人征信被列入关注类，致使许娟在哈尔滨买房时办理银行按揭贷款受阻，未能获得审批，而此事与蒋斌兵逾期偿还银行按揭贷款具有法律上的因果关系。蒋斌兵辩称，其没有违约，许娟恶意不履行协助义务，制造本人违约的事实，从而达到收回房屋的目的。2017年10月份，该房购买已满两年，可以办理转户手续，与中介公司一直联系许娟，但许娟不予理睬。在此情况下，没有向许娟持有的银行卡打款，扣留9月、10月两个月的贷款目的是督促许娟及时与沟通，协商办理过户费用事宜。该两个月贷款已于2017年10月11日全部汇入许娟账户。迟延支付两个月贷款并不必然导致许娟征信受损。蒋斌兵上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判许娟立即协助蒋斌兵办理新加坡御苑37幢703室房屋过户手续并承担违约责任。2、许娟承担上诉费用。事实与理由：蒋斌兵按照合同约定多次要求许娟协助蒋斌兵将剩余贷款一次性还清，蒋斌兵也多次联系贷款银行，贷款银行也同意将剩余借款一次性还清，解除抵押关系，但许娟无视合同的约定，以各种理由拒绝配合。合同应当得到履行，许娟的违约行为违背了诚实信用基本原则。许娟辩称，一、许娟与蒋斌兵签订的存量房买卖合同未明确约定房屋过户的具体时间。二、双方就房屋买卖行为已经进行了委托公证，对房屋还款、办证及过户等相关事宜均作出了明确的约定。退一步，即使许娟不协助，蒋斌兵完全可以凭借公证委托书办理房屋过户手续，无需许娟协助。三、蒋斌兵在有能力偿还剩余贷款的情况下恶意逾期还款，导致许娟征信受损，致使后期贷款购房受限。除此之外，许娟的个人征信上有污点，涉及办理信用卡以及其他经济贷款方面，也均受到影响。蒋斌兵明知按揭还款时间、金额，却恶意逾期偿还银行贷款，致使许娟个人征信受损，蒋斌兵违背了诚实信用原则，构成违约。同时，2017年2、3月的银行按揭贷款也均是从许娟账户自动扣划，蒋斌兵一直未归还，故蒋斌兵实际逾期四期，情节恶劣，已构成根本违约。蒋斌兵恶意逾期还款行为已经违反双方当初签订合同的目的，致使合同目的无法实现，许娟完全可以解除合同，收回房屋。许娟向一审法院起诉请求:1、解除原告与被告2017年1月4日签订的《存量房买卖合同》；2、本案的诉讼费用、保全费及与本案诉讼有关的其他全部费用由被告承担。蒋斌兵向一审法院提起反诉请求:1、判决反诉被告立即协助反诉原告办理新加坡御苑37幢703室房屋过户手续并承担违约责任；2反诉被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下:2017年1月4日,经六安市康居房屋销售咨询有限公司中介，许娟（合同甲方）与蒋斌兵（合同乙方）签订《存量房买卖合同》，合同约定，许娟将其购买的位于六安市新加坡御苑37幢703室房屋（建筑面积98.52平方米）作价60万元出卖给蒋斌兵，该房屋有按揭贷款26万元，由乙方后期续贷由乙方按月支付给银行1800元，剩余房款34万元，在签订房屋买卖合同时乙方给付购房定金3万元，于办理该房屋产权授权公证手续后，由乙方一次性付清剩余房款31万元，甲方同时将房屋交予乙方使用，乙方承诺在续甲方按揭贷款期间应按银行规定时间按时还贷，不得以任何理由延迟还贷时间，若影响到甲方征信视为违约，甲方有权收回该房产权，所收房款不退；甲方现房屋未办理房屋产权证，办理该房产证的一切费用由甲方承担，转户给乙方时的一切费用由乙方承担，过户所需增值税、个人所得税由甲方承担，维修资金由甲方承担。合同签订后，蒋斌兵于当天给付许娟定金3万元，于2017年1月11日办理了房屋买卖合同及全委托公证，蒋斌兵于同日给付许娟购房款31万元，许娟也于当日将已装修的房屋及其约定的室内部分设施交给蒋斌兵居住使用。2017年2月-3月的贷款许娟同意垫付，2017年4月-8月，蒋斌兵按时向许娟贷款账户汇入所需还款金额，2017年9月-10月，蒋斌兵未按时向许娟贷款账户汇入所需还款金额，于2017年10月11日向许娟贷款账户汇入1900元、3800元，12月再次汇入1900元，因账户不存在被退回（许娟更改了还款账户，未通知蒋斌兵）。另，六安市康居房屋销售咨询有限公司出具关于诉争房屋交易的过程说明，载明，买卖双方合同约定办理该房屋过户所需增值税、个人所得税由卖方许娟承担，双方约定于2017年10月份对该房屋进行过户手续办理。在蒋斌兵给付许娟31万元购房款时，蒋斌兵要求将房屋过户应由许娟承担的个税扣除或暂存在中介公司，许娟未答应。2017年8月中旬，蒋斌兵在联系卖方许娟支付此项费用未果情况下，求助该公司业务人员，8月、9月该公司业务人员多次联系，卖方许娟不予回应，未果。为此，蒋斌兵延迟给付9月、10月还贷款。许娟的征信系统显示逾期还贷1期，为关注类。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案许娟与蒋斌兵所签订的《存量房买卖合同》，是双方真实意思表示，且已进行公证，不违反法律的效力性强制性规定，依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，该合同自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。蒋斌兵已依据合同的约定，给付应付许娟的34万元购房款，许娟也已将房屋交付蒋斌兵居住使用，下余款约26万元系许娟按揭贷款，约定在未过户前由蒋斌兵按月给付至许娟还款账户1800元，蒋斌兵因联系许娟给付其按约定应由许娟承担的过户个人所得税、增值税等未果，仅是延迟给付9月、10月还贷款，并非无故拒不支付，许娟的征信系统仅显示为关注类，违约行为情节轻微，也事出有因，（该房屋尚未办理过户手续，物权未变动，不存在收回产权问题），原告许娟要求解除与被告蒋斌兵签订的《存量房买卖合同》的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，不予支持。本案诉争的六安市新加坡御苑37幢703室房屋系许娟办理按揭贷款购买，房屋业已向银行设定抵押登记，尚有借款未偿还，目前抵押尚未涂销，也未征得抵押权人同意，故反诉原告蒋斌兵要求反诉被告许娟协助办理新加坡御苑37幢703室房屋过户手续并承担违约责任，条件不成就，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法法》第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回原告许娟的诉讼请求；二、驳回反诉原告蒋斌兵的反诉请求。案件受理费9800元，减半收取4900元，由原告许娟负担。反诉费500元，由反诉原告蒋斌兵负担。二审庭审期间，许娟提交证据一、许娟与六安市康居房屋销售咨询有限公司工作人员朱多敏、汪如东通话记录，证明原审第三人出具的说明并不真实，其工作人员朱多敏、汪如东并未参与处理许娟与蒋斌兵是否支付个税的问题，也未多次联系许娟未果。证据二、微信记录，证明许娟2017年10月30日已经告知蒋斌兵违约，并要求按照合同约定解除合同，收回房屋，且告知了蒋斌兵按揭账户已经更改，蒋斌兵于2017年12月再次向该账户汇款，具有恶意。经质证，蒋斌兵对许娟二审提交的证据一、二的真实性无异议，但认为均不能达到许娟的证明目的。蒋斌兵提交证据一、结婚证，证明蒋斌兵与尹娜是夫妻关系。证据二、转账凭证2份，证明蒋斌兵已经于2018年3月29日提前归还住房购置贷款250025.75元，利息750.39元，支付费用3225元。证据三、个人贷款结清证明，证明2018年3月29日房屋贷款已全部结清。证据四、不动产登记证明、抵押权注销登记申请表、不动产抵押注销登记授权委托书，证明银行已出具解除抵押登记的相关材料，只要许娟拿出房产证，协助履行合同，即可办理房屋产权过户手续。经质证，许娟对蒋斌兵二审提交的四组证据的真实性均无异议，但因蒋斌兵的迟延支付造成许娟的征信受损，已经构成根本违约，且从蒋斌兵的还款行为可看出，蒋斌兵有能力偿还贷款，却逾期还款，造成许娟征信受损，主观上具有恶意，按照合同约定，许娟有权解除合同，收回房屋。庭后，许娟提交了2018年5月29日查询的征信报告及开发区农行徐经理、徽商银行倪经理的通话记录，共同证明许娟因蒋斌兵逾期贷款两期造成许娟征信出现问题，无法再贷款买房的事实。因通话录音光盘无法播放，蒋斌兵仅就通话录音纸质记录进行质证。蒋斌兵认为通话录音系许娟单方制作，故对真实性不予认可，亦对两位银行经理的身份持有异议，且两位经理并未说明征信有问题必然导致不能贷款，另征信问题还有信用卡逾期。蒋斌兵对征信报告的真实性无异议，从该份报告反映出，许娟不仅有贷款逾期，还有信用卡逾期两期，且反映不出许娟是失信人，另，即使是贷款逾期两期，也与不能购房无必然联系。本院认证：对许娟提交的证据一许娟与六安市康居房屋销售咨询有限公司工作人员朱多敏、汪如东通话记录、证据二微信记录以及2018年5月29日查询的征信报告的真实性予以确认。对开发区农行徐经理、徽商银行倪经理的通话记录，因该语音光盘未能播放，且系许娟单方制作，故对其真实性不予确认。对蒋斌兵提交的结婚证、转账凭证2份、个人贷款结清证明、不动产登记证明、抵押权注销登记申请表、不动产抵押注销登记授权委托书的真实性均予以确认。本院二审查明：蒋斌兵（乙方）与许娟（甲方）2017年1月4日签订《存量房买卖合同》后，在合同签订当天付购房定金3万元，2017年1月11日到六安市公证处办理涉案房屋产权授权公证手续后向许娟支付了31万元购房款，许娟向蒋斌兵交付了案涉房屋，并约定下余约26万元购房款由蒋斌兵以续贷的方式履行，同时合同第九条还约定“……乙方承诺在续甲方按揭贷款期间应按银行规定时间按时还贷不得以任何理由延迟还贷时间，若影响到甲方个人征信视违约，甲方收回该房产权，所收房款不退。……”。许娟按揭贷款扣款日为每月8号，蒋斌兵分别于2017年4月8日、5月8日、6月4日、7月3日、8月5日按期向许娟账户汇入1882元、1885元、1900元、1900元、1900元，2017年9月、10月蒋斌兵未按期汇款，蒋斌兵于2017年10月11日再次向许娟账户汇入1900元、3800元。另外，在2018年3月29日，蒋斌兵向银行提前归还案涉房屋住房购置贷款250025.75元，利息750.39元。又查明，许娟本人分别于2017年9月13日、2017年10月11日、2017年11月17日、2018年4月2日到中国人民银行六安市中心支行（临柜）查询个人信用信息，于2017年11月2日通过互联网个人信用信息服务平台查询个人信用信息。另外，许娟2017年11月17日查询个人信用报告显示，贷款：2014年8月26日工商银行六安分行发放的28万元个人住房贷款截至2017年10月8日，账户状态为逾期，五级分类为关注，当前逾期期数1期，当前逾期金额1882元；贷记卡：2010年10月25日交通银行发放的贷记卡截至2017年10月24日，账户状态为正常，2012年12月-2015年10月存在2次逾期记录，分别为：2014年9月、2014年1月，逾期金额分别为3元、60元。许娟2018年5月29日查询个人信用报告显示，贷款：2014年8月26日工商银行六安分行发放的28万元个人住房贷款截至2018年3月29日，账户状态为结清，2014年8月-2018年3月存在2次逾期记录，分别为2017年10月、2017年9月，逾期金额分别为1882元、1830元；贷记卡：2010年10月25日交通银行发放的贷记卡截至2017年10月24日，账户状态为正常，2012年12月-2015年10月存在2次逾期记录，分别为：2014年9月、2014年1月，逾期金额分别为3元、60元。本院认为，本案争议焦点是：一、许娟要求解除合同的诉讼请求是否成立；二、蒋斌兵要求许娟协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求是否成立，许娟是否构成违约。关于焦点一、许娟要求解除合同的诉讼请求是否成立。一方面，蒋斌兵在2017年9月、10月未按期向许娟指定账户汇款，从而导致许娟贷款账户产生两次逾期还贷的记录，许娟2017年11月17日个人信用报告显示个人住房贷款账户状态为逾期，五级分类为关注，《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，从蒋斌兵2017年10月11日分两次向许娟账户汇入1900元、3800元，以及2018年3月29日向银行提前归还案涉房屋住房购置贷款250025.75元，利息750.39元的行为看，蒋斌兵就之前的迟延还款也积极采取了补救措施。目前，许娟个人信用报告显示个人住房贷款账户状态是结清。许娟与蒋斌兵签订的是《存量房买卖合同》，蒋斌兵已经基本履行了支付购房款的义务，许娟作为卖方，合同目的已经基本实现。另一方面，还贷银行卡系许娟个人账户，银行卡由许娟本人持有，且从个人信用报告个人查询栏反映2017年9月13日、2017年10月11日、2017年11月2日、2017年11月17日许娟通过柜台、互联网查询的方式一直关注个人征信，那么蒋斌兵2017年9月8日未按期汇款时，许娟对此情况应是知晓的，诚如许娟所述需要贷款另置房产，当时许娟完全可以先垫付该月贷款避免逾期还贷情况发生。故许娟上诉主张解除合同理由不成立，本院对此不予支持。关于焦点二、蒋斌兵要求许娟协助办理涉案房屋过户手续诉讼请求是否成立，许娟是否构成违约。许娟与蒋斌兵签订的是《存量房买卖合同》，蒋斌兵已经基本履行了支付购房款的义务，许娟作为卖方，应当将房产的所有权转移给蒋斌兵。虽然许娟已经将所售房产交付于蒋斌兵，但房产系不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。从许娟与蒋斌兵2017年2月15日的微信聊天记录、许娟授权蒋斌兵办理房产过户的委托书看，签订协议时许娟是想将房子转让给蒋斌兵，蒋斌兵也按照双方协议约定基本履行了付款的义务，且蒋斌兵取得该房屋并居住至今，从维持交易的稳定及公序良俗原则，许娟也应当按照合同约定协助将房屋过户给蒋斌兵。许娟认为蒋斌兵未按期向其账户汇款致其个人征信受损，但蒋斌兵在事后已经积极进行补救，且将后续房贷一次性偿付完毕，考虑到许娟住房贷款两次逾期确实是蒋斌兵迟延还款所致，且经审理查明，自2017年2月起许娟共垫付住房贷款11292元（1882元×6期），蒋斌兵对此亦认可，故蒋斌兵要求许娟协助其房屋过户应先向许娟偿还该笔款项。关于许娟是否构成违约，双方在合同中并未约定房屋过户具体时间，关于过户手续办理，审理过程中许娟与蒋斌兵均认可六安市康居房屋销售咨询有限公司说明的内容，即“双方协商约定于2017年10月份对该房屋进行过户手续办理”，而蒋斌兵在2017年9月份未按期向许娟指定账户汇款在先，故蒋斌兵主张许娟违约不成立。综上所述，许娟上诉请求不成立，应予驳回；蒋斌兵上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省六安市金安区人民法院（2017）皖1502民初6720号民事判决第一项，即“驳回原告许娟的诉讼请求”；二、撤销安徽省六安市金安区人民法院（2017）皖1502民初6720号民事判决第二项，即“驳回反诉原告蒋斌兵的反诉请求”；三、蒋斌兵于本判决生效后五日内向许娟支付11292元；四、许娟应在蒋斌兵履行了本判决第三项给付义务后三十日内协助蒋斌兵办理六安市新加坡御苑37幢703室房屋的过户手续；五、驳回蒋斌兵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9800元，减半收取4900元，由许娟负担。反诉费500元，由蒋斌兵负担；二审案件受理费10300元，由许娟负担10000元，蒋斌兵负担300元。本判决为终审判决。审判长  张海龙审判员  王 丽审判员  魏晶晶二〇一八年七月三十日书记员  耿广玉附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。