山东省兖州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兖民初字第279号
原告：王德明，兖矿集团鲍店煤矿汽车队职工。
委托代理人：漆安鲁，山东九州匡正律师事务所律师。（特别授权）
被告：王爱萍，无职业。
委托代理人：张心伟，兖州大禹法律服务所法律工作者。
第三人：王金胜（原、被告之父）。
第三人：高秀珍（原、�告之母）。
两第三人委托代理人：郭庆平，兖州光大法律服务所法律工作者。（特别授权）
原告王德明与被告王爱萍、第三人王金胜、高秀珍房屋买卖合同纠纷一案，于2013年2月21日起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告王德明及其委托代理人漆安鲁、被告的委托代理人张心伟、两第三人的委托代理人郭庆平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王德明诉称，原、被告的父母即本案的第三人，原在兖州市供电局有福利房一套，2002年单位旧房改造需补交差价款，经全家协商后，由被告出资8万元购买了该争议房。2005年，第三人经子女们同意，将该房的所有权转给被告所有，两第三人和原、被告的姐姐王爱成享有永久居住权。2009年11月，原、被告就上述房屋达成买卖协议，约定该房屋所有权为原告所有，居住使用权仍属第三人及王爱成�合同签订后，原告将房款8万元给付了被告。2013年农历正月初六，第三人高秀珍电话告诉原告，他们居住的房子已卖给王志远了，要到房管局办理过户，原告到了房地产交易所，发现王志远正在办理过户事宜，两第三人已签完字回家了，原告当时提出了异议登记，所以该房中止办理过户。原告随即向法院提起诉讼，请求依法确认原、被告之间买卖合同有效。
为支持自己的诉讼请求，原告向本院提交以下证据：1、2005年9月21日“协议”一份，有两第三人及第三人长子王德成和三子王建华签名，证明两第三人于2002年因换新房，交纳的钱是被告出资的，该房所有权归被告，两第三人及第三人长女王爱成有永久居住使用权，居住人全部去世后，被告即可享有使用权。2、房屋买卖协议及收到条各一份，证明2009年11月29日，原、被告就第三人名下的房屋签订了买卖协议，被告�到原告给付的房款8万元。3、兖城字第32××46号房权证，证明原告现持有本案争议房屋的房权证，系被告在收到原告的房款同时交与原告的。
被告王爱萍辩称，原告所述是事实。2002年，被告的父母即两第三人需补交房屋差价款11万元，因第三人的三个儿子均未能出资，被告给了第三人8万元。2005年，父母在征求了三个儿子的意见后，书写了一份书面材料，自愿将该房的所有权归被告所有，条件是两第三人及被告的姐姐王爱成享有该房的永久居住使用权。被告的本意并不愿意要该房，加之当时供电局尚未办理房屋确权，所以未有变更过户。2007年，房屋确权后，第三人将房权证交与被告。2009年，原告要求购买该房的所有权，原、被告签订了买卖合同，原告将8万元给付了被告。2013年2月，被告的侄子（被告的另一弟弟的儿子）王志远告诉被告，第三人将房子已卖与王志�，要求将房款10万元给付被告，被告未接收，王志远要求被告协助将该款转到第三人王金胜银行存款帐号内，因钱上又没有写明是房款，所以被告帮助办理了。被告认为争议房的所有权是被告的，被告与原告之间的买卖合同合法有效。
第三人王金胜、高秀珍诉称，原、被告争议的房屋，是第三人王金胜所在单位兖州供电局安置给两第三人房改房，2002年旧房改造后，新住房需补交12万元差价款，第三人征求包括原告在内的三个儿子的意见后，由被告借给原告6.80万元，加上两第三人的积蓄交纳了房款，当时是向被告借钱，以后有钱就还。2005年因无钱还给被告，第三人征求所有子女同意后，出具了书面材料，想把房子所有权给被告，第三人和大女儿王爱成享有终生使用权，但被告明确表示她家住房比较宽裕，不要这套房子，所以未在书面材料上签名，故第三人当着所�子女的面，口头说明将来谁要房子时，代第三人偿还被告垫付的房款。2007年，因三子王建华想继承该房屋，第三人委托山东省滋阳律师事务所律师赵振峰代理，并邀请朱本芝和张福利二人为见证人，作出书面遗嘱，表明两第三人去世后，该房由三子王建华继承，条件是王爱成仍有居住权，只有两第三人和王爱成均去世后，王建华对该房才有处置权。但因原告的阻挠，该意见未能实际履行。2012年底第三人决定将房屋出售给孙子即王建华之子王志远，才发现家中存放的房权证不见了，故向房管局申请了补办。2013年1月16日，第三人在被告的陪同下和王志远，到兖州市房地产交易所中介机构签订了转让合同，并由被告协助在过户手续上签了名，王志远亦将房款通过被告交付给第三人。两第三人认为虽曾表示过将房屋所有权给被告，因被告不要房子，所以一直未有过户，后第三人两次处分自己名下的房产，被告均未有异议。原、被告均明知被告实际上并未取得房屋所有权，却擅自出售第三人所有的房产，这种行为是无效的，请求法院驳回原告的诉讼请求。
两第三人向本院提交证据如下：1、房权证兖州字第××号，证明位于兖州市北环城路供电局院内1号楼102室住房一套系两第三人共有，同时还证明因原证（32××46号）丢失，该证系2012年12月3日补办。2、遗嘱一份，证明第三人于2007年3月29日即将自己所有的房屋作出过处分。3、《房地产转让合同》一份，证明2013年1月16日，两第三人与王志远签订了书面房屋买卖合同，第三人已将自己所有的房产出售给王志远。4、收到条一份，证明第三人王金胜于2013年2月23日收到王志远给付的房款10万元整。4、被告于2007年4月3日给王建华出具的收到房款6万元的收条，证明被告根据两第三人的遗嘱，同意�三人的房屋将来由王建华继承，并收取了王建华代父母偿还给被告的房款。5、（2013）兖民初字第460号民事调解书，证明两第三人与案外人王志远于2013年1月16日签订的《房地产转让合同》，已经法院认定为有效合同，本案争议的房产实际上已为王志远所有。
经审理本院认定，当事人对下列事实无异议：1、原、被告与两第三人系父母子女关系。2、三方当事人对原告提交的第一份证据（“协议”）和第三份证据（房权证32××46号）、第三人提交的第一份证据（房权证20××75号）的真实性无异议。3、对被告于2002年为第三人垫付了的部分房款无异议。4、本案争议的房屋一直由第三人和王爱成居住使用，房屋产权现仍登记在第三人名下。
当事人对下列事实有异议：1、原告和被告均认为被告2002年给付第三人房款为8万元。两第三人主张2002年实际向被告借6.80万元；2、原、�告主张，2005年第三人已用书面形式自愿将房屋所有权以8万元出售给被告，故被告有处分房产的权利，原、被告签订的房屋买卖合同有效。两第三人称其虽于2005年因无能力还被告的钱，表示过将房屋所有权转给被告，但由于被告并不愿意要房子，该房也未有办理任何其他归被告所有的变更手续，故该房所有权和处分权实际仍归第三人；3、第三人称2007年该房以遗嘱形式处分由王建华继承，被告未提出过任何异议，而且接受了王建华代第三人偿还给被告的房款6万元，并为王建华出具了收条。原告认为第三人在将房屋所有权出售给被告后，又立遗嘱给其他子女，是侵犯被告财产所有权的行为，遗嘱是无效的，且怀疑6万元收条是被告所写，但没有提供其他证据证明。被告称其没有收到王建华给的房款，是否为王建华打过收条记不清了；4、第三人称，2013年1月，第三人将�屋出售给王志远，被告知情且协助办理了相关手续，也未有提出过任何异议。被告称当时是王志远邀请被告随同第三人到房产交易所，是否曾协助不会写字的第三人高秀珍签名已记不清了，但确实帮助第三人把王志远给的10万元存到第三人王金胜名下；5、第三人主张被告明知自己已无处分第三人房产的权利，原告也知道被告并未实际取得房屋所有权，二人却私下就第三人所有的房屋，签订买卖合同是无效行为。原告认为第三人已将房屋所有权出售给被告，其后又出售给案外人，是侵犯被告的权利，被告先取得的房屋所有权，原、被告之间的买卖是有效合同。
上述事实，主要根据原告及第三人提供的证据、本院的调查材料，以及到庭当事人的陈述认定的，其材料均已记录在卷。
本院认为，本案的争议焦点是：被告是否有处分第三人名下房产（原证号32××46号、现�号20××75号）的权利，原、被告签订的房屋买卖合同是否有效。
本案当事人均对2002年被告为第三人购房曾出过资，以及2005年两第三人曾作出过，因无力偿还被告垫付的房款，愿意将房屋所有权转给被告所有。但事实上，该房一是未有交付，二是双方并未有办理其他相关的房屋所有权变更登记事宜。2007年和2013年，第三人两次作出对该房产另行处分的决定，被告均未提出过任何异议。在此期间被告将尚未取得所有权的房产出售给原告，原、被告主张第三人高秀珍知情，但两第三人均否认，故原、被告未有证据证明，尚登记在第三人名下的房产，第三人同意被告作出其他处分或对被告已作出的行为予以追认。且目前该争议房产两第三人已出售给案外人，第三人在处分房产期间，被告不仅未有异议，且进行了一定的协助。
综上所述，被告在未取得争议房产任何实际权�，而与原告签订房产买卖合同，该合同又未经房产所有人追认，故原、被告之间的房屋买卖合同无效。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
原告王德明与被告王爱萍于2009年11月29日签订的房屋买卖合同无效。
案件受理费1800元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 薛 峰
审判员 魏艳华
审判员 王建军
二〇一三年七月十五日
书记员 王 珍