上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民一（民）初字第10539号
原告陈尚达。
委托代理人吴绍平，上海沪泰律师事务所律师。
被告江兴旺。
被告杨素青。
委托代理人江兴旺。
原告陈尚达与被告江兴旺、杨素青民间借贷纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，依法由审判员周皓媚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈尚达的委托代理人吴绍平，被告江兴旺暨被告杨素青的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈尚达诉称，两被告因夫妻家庭经营生意需要资金周转，于2011年起至2012年期间多次向原告借款总计人民币70万元（以下币种同），双方约定的利息为月息2.5%。被告已经归还本金30万元及2013年8月6日之前的利息。目前被告尚欠的剩余本金为40万元，因原告拒绝偿还本金及利息，故原告诉至本院，请求判令：（一）两被告共同归还借款本金40万元并支付以40万元为基数，自2013年8月6日起至本判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算的利息损失；（二）原告对位于上海市奉贤区联业路XXX弄XXX号XXX室抵押房产的变卖款享有优先受偿权。
诉讼中，原告表示被告另于2014年12月1日、2015年1月12日、2015年4月18日总计向其归还了12，000元，该款应作为利息扣除，故原告将第一项诉请中的利息起算日期变更为自2013年9月12日起算。
被告江兴旺、杨素青共同辩称，被告向原告借款本金总计70万元。后被告归还了本金30万元，并结清了2013年8月6日之前的利息。之后被告又在2014年12月1日、2015年1月12日、2015年4月18日三次共计向原告归还了12，000元，这12，000元还款也应作为本金而非利息。2013年12月12日，原被告签订协议，两被告以其所有的上海市奉贤区联业路XXX弄XXX号XXX室房屋作价20万元向原告偿还债务。
经审理查明，2011年10月29日，原告陈尚达（签约乙方）与被告江兴旺（签约甲方）签订借款协议，约定：借款时间从2011年10月30日至2012年10月30日止；甲方向乙方借款人民币贰拾万元，每月按月息2.5%结算利息，月息人民币伍仟元，甲方应在每月底前支付清本月利息，双方还就其他事项进行了约定，协议下方双方各自签名并摁手印。之后，原告与被告江兴旺又分别于2011年12月14日、2011年12月15日、2012年3月15日签订借款协议，被告江兴旺分别向原告借款20万元、10万元、20万元，借款期限均为一年，利息计算方式不变。原告依约交付了上述总计70万元借款。此后被告归还了本金30万元；被告还于2014年12月1日、2015年1月12日、2015年4月18日共计归还钱款12，000元。
另查，两被告在上述借款发生期间系夫妻关系。2013年11月15日，两被告将其二人名下位于上海市奉贤区联业路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押给原告，并在上海市奉贤区房地产登记处办理了抵押权登记，担保的债权数额为40万元。2013年12月12日，原告与被告江兴旺签订协议，约定将上述房屋所有权归原告，但该房屋实际未过户。
以上事实由原告提供的借款协议、存款凭单、取款凭单、个人汇款委托书、收条、上海市房地产登记证明，被告提供的协议、房地产权证等证据及当事人的庭审陈述所证实，并均经庭审质证。
本院认为，合法、真实的借贷关系，应受法律保护。原告与被告江兴旺签订借款协议，原告向被告提供了借款，双方的借贷关系成立并生效。对于双方争议的被告于2014年12月1日、2015年1月12日、2015年4月18日归还的钱款合计12，000元系本金抑或利息，根据相关规定，债务人除主债务之外还应当支付利息，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当先抵充利息，再抵充主债务。故本案中，双方均未就抵充顺序约定进行举证的情况下，该12，000元应视为支付利息，但月利率2.5%超过法律允许的利率上限，本院调整为月利率2%，故尚未归还的借款40万元的利息起算日应为2013年9月21日起。
关于被告杨素青是否应与江兴旺共同承担还款责任的问题，本院认为，上述债务形成于两被告夫妻关系存续期间，根据相关法律规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。故本案债务应认定为夫妻共同债务，原告要求两被告共同清偿的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
为保证按期履行还款义务，两被告以上海市奉贤区联业路XXX弄XXX号XXX室房屋作为抵押担保，并依法办理了抵押登记，该抵押行为系当事人真实意思表示，符合法定形式要件，抵押有效。根据相关法律规定，当抵押人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押财产作价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。本案中，两被告未按约履行还款义务，原告作为抵押权人有权依法对抵押物行使抵押权，原告要求在被告无法清偿债务时，由其对抵押物行使抵押权并优先受偿的诉求，于法有据，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款、第一百九十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，判决如下：
一、被告江兴旺、杨素青于本判决生效之日起十日内归还原告陈尚达借款本金人民币40万元；
二、被告江兴旺、杨素青于本判决生效之日起十日内支付原告陈尚达以40万元为基数，自2013年9月21日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算的逾期利息；
三、被告江兴旺、杨素青到期不能履行上述第一、二项付款义务的，原告陈尚达有权以位于上海市奉贤区联业路XXX弄XXX号XXX室房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿；上述抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超过原告债权数额的部分归被告江兴旺、杨素青所有，不足部分由被告江兴旺、杨素青继续清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计3，875元，由被告江兴旺、杨素青负担（于判决生效之日起十日内直接支付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 周皓媚
二〇一五年十月十六日
书记员 王俐娜
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条第一款债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
四、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：
（一）实现债权的有关费用；
（二）利息；
（三）主债务。
……