四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第696号
上诉人（原审原告）赵建强。
委托代理人龙天文。
被上诉人（原审被告）罗斌。
被上诉人（原审被告）罗琴。
委托代理人戴雷。
被上诉人（原审被告）张杰。
委托代理人王强。
上诉人赵建强因与被上诉人罗斌、罗琴、张杰房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2014）阆民初字第2955号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人赵建强的委托代理人龙天文，被上诉人罗琴的委托代理人戴雷，被上诉人张杰的委托代理人王强到庭参加了诉讼。被上诉人罗斌经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年4月1日，张杰经案外人蒲昶宏介绍与罗斌、罗琴签订《购房合同》。该合同约定，甲方罗斌、罗琴自愿将位于阆中市东风路23号门面（原供销社办公楼底层）出售给乙方张杰。该门面土地性质为商业出让，期限10年，面积80平方米，最终以产权面积为准，面积误差应在国家规定的范围内。双方约定房屋总价款为110万元。罗斌、罗琴负责将该门面内所有隔墙取掉，进行改造。门面改造所有费用均由罗斌、罗琴负责。改造后的门面应能满足营业功能。罗斌、罗琴应在签订合同后3个月内将改造好的门面交付给张杰。该门面所有债务与张杰无关。交付前罗斌、罗琴处理完相关的所有债务。该门面产权过户的规费由张杰负责，产权过户过程中，罗斌、罗琴应无条件配合张杰。付款方式：张杰在签订合同三日内支付罗斌、罗琴45万元，房屋过户时付35万元。罗斌、罗琴将改造好的门面交付给张杰时，张杰付清尾款。该合同签订当日，张杰向罗斌支付房款5万元，于2011年4月3日支付房款40万元。同时在2012年1月15日，罗斌向张杰借款2万元、2012年4月15日向张杰借款3万元，2013年4月15日向张杰借款12.5万元。
一审法院同时查明，赵建强与罗琴于1996年登记结婚。罗琴称该案涉房屋系2008年四川省阆中盛达（集团）公司拍卖，其通过其胞兄即罗斌介绍购买取得。2008年7月17日，该房屋进行了房屋所有权以及土地使用权登记，该房屋所有权证和土地使用证均显示房屋所有权人以及土地使用权人为罗琴。2008年7月24日，四川省阆中盛达（集团）公司因协助给罗琴办理房屋所有权证时，面积登记错误，遂向阆中市房地产管理处申请更正。2008年7月25日，阆中市房地产管理处更正后，重新颁发新证，由罗斌领取。该房屋所有权证显示房屋所有权人为罗琴。另在2009年，罗琴、罗斌与案外人冯大勇签订《房屋买卖协议》，约定本案案涉房屋以及案涉房屋二楼营业房（建筑面积486平方米）出售给冯大勇，总价为180万元。之后双方经过诉讼解除了《房屋买卖合同》。
一审法院另查明，张杰购买该房后，开始由罗斌、罗琴进行改造。但改造了一部分后，由张杰自己找人进行改造。张杰改造完后，于2013年8月对外出租，现该房由张杰控制使用。2013年10月11日，张杰向一审法院起诉罗斌、罗琴要求协助办理该案涉房屋过户登记手续。现该案已中止诉讼。2014年4月，罗琴以案涉房屋产权证遗失为由，向阆中市房地产管理局申请补办房屋所有权证。2014年4月4日，阆中市房地产管理局补办了房屋所有权证，显示房屋所有权人为罗琴和赵建强。
赵建强向一审法院起诉称，位于阆中市东风路23号门面是其与罗琴的夫妻共同财产，该房屋属于二人共同所有。2014年6月，有人问赵建强，该门面是否属于赵建强与罗琴的夫妻共同财产，赵建强才知道，罗琴与其胞兄罗斌恶意串通，隐瞒赵建强将该门面以110万元低于市场价出售给张杰。三人于2011年4月1日签订所谓的《购房合同》。罗琴在没有赵建强授权的情况下，无权处分夫妻共同财产，罗斌更没有此权利。三人恶意串通，张杰以低于市场价一半还多的价格买下上述房产，侵害赵建强的合法权益。诉请判令：1.确认罗琴、罗斌与张杰签订的《购房合同》无效。2.本案诉讼费由罗琴、罗斌与张杰承担。
罗琴辩称，赵建强陈述属实，没有异议。
罗斌未作答辩。
张杰辩称，赵建强诉称不实，案涉房屋从2008年登记时起就属于罗琴的个人财产，而非罗琴与赵建强的夫妻共同财产。2011年4月1日，罗琴、罗斌出售房屋时，赵建强不是该房屋的所有权人。请求驳回赵建强的诉讼请求。
一审法院认为，罗斌、罗琴将案涉房屋出卖给张杰，双方签订了《购房合同》，且张杰也向罗斌支付了部分购房款，该房屋买卖事实成立。赵建强称该房屋系其与罗琴的夫妻共同财产，其在2014年6月份才知道该房屋被罗斌、罗琴出售的事实。但该房屋出售给张杰以后，该房屋曾由张杰找人进行改造，在2013年张杰就将该房屋对外出租。同时，在2013年10月，张杰就已起诉罗斌、罗琴要求协助办理该案涉房屋过户登记手续。赵建强作为罗琴的丈夫，称其一直不知情，有悖常理。在2011年，张杰与罗斌、罗琴签订合同时，该案涉房屋所有权人显示为罗琴。作为买受人的张杰，基于房屋所有权证登记的信息，其有理由相信罗琴对该房屋享有处分权。赵建强称该房屋系低于市场价出售，但通过罗琴、罗斌于2009年与案外人冯大勇签订的《房屋买卖协议》中的房屋价款来看，本案案涉房屋的价款应属合理。赵建强主张三人存在恶意串通行为，但未提供证据，一审法院不予采信。综上，张杰与罗斌、罗琴签订的《购房合同》应属合法有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条、五十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回赵建强的诉讼请求。案件诉讼费15，260元（含张杰预交的公告费560元），由赵建强负担。
赵建强不服一审判决，向本院上诉称，1.案涉房屋属于赵建强与罗琴的夫妻共同财产，罗琴处分该房屋未经过赵建强的同意，亦未获得赵建强的追认，依照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九十七条、《合同法》第一百三十二条的规定，罗琴的擅自处分行为应属无效。2.罗斌不是案涉房屋的所有权人，无权作为出售方在《购房合同》上签字，同时，在没有罗琴的授权的情况下，也无权收取购房款。3.张杰不属于善意第三人。首先，罗斌与张杰之间存在其他的债权债务关系，部分购房款是罗斌出具的借条所确定的款项，罗斌与罗琴系同胞兄妹，因此，赵建强有理由相信三人存在恶意串通行为，严重损害赵建强的利益，张杰主观上不是善意的。其次，案涉房屋在2011年的市场价格在200万元以上，而《购房合同》约定的价格是110万元，且合同还约定应由罗琴、罗斌承担高达几十万元的改造费用，相当于张杰用几十万元就获得了价值200多万元的房产，不符合以合理价格转让的条件。再次，案涉房屋的产权手续至今未转移登记在张杰名下，因此，张杰未善意取得案涉房屋的所有权。故上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认罗斌、罗琴与张杰签订的《购房合同》无效；3.一、二审诉讼费用均由罗斌、罗琴和张杰负担。
罗琴答辩称，同意赵建强的上诉意见。
罗斌未作答辩。
张杰答辩称，1.案涉房屋不是赵建强与罗琴的夫妻共同财产。《物权法》实施之后，属于共有财产的应当办理产权登记。案涉房屋是罗琴在2008年购买的，登记的产权人是罗琴，赵建强并非共有权人。之后，罗琴将案涉房屋抵押，抵押人亦是罗琴个人。2.罗斌之所以在《购房合同》上作为出卖人签字，是因为罗琴说房屋实际的产权人是罗斌，罗琴只是代为持有。3.张杰是善意第三人。张杰与罗斌、罗琴之间并不存在恶意串通的情形，且110万元的价格也符合当地的市场行情。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为罗琴、罗斌与张杰签订的《购房合同》的效力问题。首先，签订合同时，案涉房屋产权证上载明的所有权人是罗琴，张杰基于对物权登记公示原则的信赖，其有理由相信罗琴对案涉房屋享有处分权，且张杰支付了部分购房款，并对案涉房屋行使了占有、使用和收益的权利，张杰属于善意第三人。其次，罗琴处分案涉房屋时，与赵建强处于夫妻关系存续期间，但赵建强没有提供证据证明二人感情恶化，罗琴处分案涉房屋具有损害赵建强利益的恶意，加之，二人居住的地点与案涉房屋的距离较近，赵建强对案涉房屋的状况应当是知晓的，张杰接手房屋后进行了改造并于2013年对外出租，赵建强亦未提供证据证明其在合同签订后向张杰主张过任何权利。因此，在夫妻关系存续期间，在夫妻关系良好的情况下，结合赵建强对案涉房屋从未主张过权利的事实，应当推定赵建强对罗琴出售房屋一事是知道并认可的。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二款关于“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，赵建强以罗琴处分案涉房屋未经过其同意为由主张《购房合同》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。再次，赵建强上诉称，罗斌并非案涉房屋的所有权人，其以出卖人的身份在《购房合同》上签字系无权处分行为，因此，罗琴、罗斌与张杰签订的《购房合同》无效。张杰辩称，签订合同时，罗琴表示案涉房屋的实际产权人是罗斌，只是登记在罗琴名下，所以才要求罗斌以出卖人的身份在合同上签字。本院认为，结合罗斌在罗琴与案外人冯大勇签订的《房屋买卖协议》上签字这一事实，张杰出于保障交易安全，防范交易风险的目的，要求罗斌与罗琴共同作为出卖人在合同上签字的行为符合情理，而且罗琴作为案涉房屋登记的所有权人，其在协议上签字予以确认。退一步讲，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，罗斌并非案涉房屋登记的所有权人，其以出卖人的身份在协议上签字的行为并不影响合同的效力。故赵建强的该项上诉请求不成立，本院不予支持。另外，关于赵建强提出的案涉房屋的价款明显低于市场价的问题。罗琴、罗斌与冯大勇于2009年签订《房屋买卖协议》，约定将案涉房屋以及案涉房屋二楼营业房（建筑面积约486㎡）以180万元的价格出售给冯大勇，因此，罗斌、罗琴以110万元的价格将案涉房屋出售给张杰并不存在明显低于市场价的问题。对于赵建强提出罗斌、罗琴与张杰三人存在恶意串通的问题，因赵建强并未提供相应证据予以证明，对赵建强的该上诉理由本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15，260元，由赵建强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 锐
审 判 员 田 娟
代理审判员 李碧英
二〇一五年五月八日
书 记 员 蒲文博