广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0881民初4025号原告：邓玉杏，女，1984年2月10日出生，汉族，住桂平市。委托诉讼代理人:陈志宏，桂平市148法律服务所法律工作者。被告：广西桂平市华庆房地产开发有限公司。住所地：广西桂平市桂江东路**号。法定代表人：谭明能,该公司董事长。委托诉讼代理人:陈伯良，广西桂力律师事务所律师。原告邓玉杏与被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司（以下简称华庆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用简易程序,于2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告邓玉杏及其委托诉讼代理人陈志宏，被告华庆公司的委托诉讼代理人陈伯良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓玉杏向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告逾期交房违约金75653.44元（截止2017年8月31日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年7月28日签订《桂平市限价住房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于广西桂平市商品房，总房款为248850.60元。被告应在2015年12月31日前，将具备“该套房已竣工验收合格”并符合该合同约定的限价住房交付原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之五支付逾期交房违约金。合同签订后，原告依照合同约定在2014年8月20日前支付了购房款合计248850.60元。而被告于2017年5月10日才通知原告交房，但当原告到被告指定的长安小区服务中心要求其按合同约定出示该套房已竣工验收合格证明及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积测绘技术报告时，被告并未能向原告出具有关证件，原告也未按交房通知办理交房手续。原告认为，原告已履行了缴交房款的义务，但被告不按时交房已经构成违约。原告多次要求被告支付违约金，但是被告拒绝支付。被告已逾期609天（算至2017年8月31日止）交房，按合同约定应支付违约金75653.44元。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，并提出上述的诉讼请求。被告华庆公司辩称，被告没有在合同约定的时间交房给原告，一是政府未能及时对基础配套设施下发批文及拨付资金建设导致。直至2016年7月7日，桂平市发展和改革局才正式下发浔发改投资（2016）49号《桂平市发展和改革局关于桂平市长安工业园区保障性安居工程配套基础设施建设项目（小区外道路及小区内绿化等部分）初步设计的批复》，同意被告对涉诉小区的基础配套设施进行施工，并于2017年初完成施工，涉诉安居住房迟延交付是政府行为导致，属不可抗力及重大情势变更，不可归责于被告。二是不可抗力等因素，从2013年1月至2017年5月期间，因降雨及暴雨或大暴雨导致安居住房所在项目无法施工112天，因高考期间造成安居住房项目无法开工建设12天，因停水停电造成项目停工36天，不可抗力天数共为160天。原告并未产生实际损失，其所主张的违约金不应获得支持。此外，原告主张的计算逾期交房的违约金计算方法、违约天数与实际不符，且约定违约金明显过高，已超过原告的经济损失，应当予以调低，即使需要计算逾期交房的违约金，也应按中国人民银行同期贷款利率计算。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2014年7月28日原告与被告签订《桂平市限价住房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于广西桂平市商品住房，总房款为248850.60元。被告应在2015年12月31日前，将具备“该套房已竣工验收合格”并符合该合同约定的限价住房交付原告使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期交房：遭遇不可抗力，且被告在发生不可抗力事由之日起30日内告知原告的；被告逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。原告于2014年8月20日前交清房款248850.60元给被告。而被告于2017年5月2日通知原告在5月10日至6月10日期间收房。在此期间，原告欲收房，要求被告出示交付该套房已竣工验收合格证明及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积测绘技术报告给原告，但被告拒绝出示，原告为此拒收。至辩论终结时，原告尚未收房。本院限被告在2017年11月3日前向本院提供涉诉商品房已竣工验收合格的证明文件，逾期，被告未提供。另查明，原告向被告购买的商品房属政府主导的政策性限价住房。被告作为限价住房开发建设方，其在房屋开发建设过程所实施的施工建设等行为，均受政府及其相关职能部门的决策及政策规定影响。房屋的建设规划、施工进度、配套基础设施建设及资金来源等均需要经政府及相关职能部门决策、审批。政府及相关职能部门审批不及时或决策改变均会影响到政策性限价住房的交付时间。被告只是房屋的开发建设方，无法决定政府及相关部门对限价住房建设的决策、审批时间。2016年7月7日，桂平市发展和改革局才作出浔发改投资[2016]49号《桂平市发展和改革局关于桂平市长安工业园区保障性安居工程配套基础设施建设项目（小区外道路及小区内绿化等部分）初步设计的批复》，同意被告对涉诉小区的工程配套基础设施进行施工。本院认为，限价普通商品住房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让商品住房用地时提出最高销售价格、住房套型面积和销售对象等限制要求，由开发建设单位通过公开竞地价方式取得土地使用权，并严格按照政府及其职能部门限制性要求开发建设和销售的普通商品住房。原、被告签订的《桂平市限价住房买卖合同》合法有效，双方之间成立商品房预售合同关系。保障性安居工程配套基础设施建设方案需经政府有关部门审批。2016年7月7日桂平市发展和改革局才批复同意本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案，被告据此才能施工建设小区的工程配套基础设施。在本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案获批复前，被告因政策原因不能开工建设本案涉案小区的工程配套基础设施，造成被告不能依照合同约定的交房时间交房，不应归责于被告，被告据实可以延期交房。此外，本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案获批复后，被告还需要一定的合理建设期间才能完成配套基础设施，从而达到交房的要求。本院酌情认定被告建设配套基础设施合理期间以120天为宜。因此，被告确实存在2016年7月7日桂平市发展和改革局批复同意本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案后，可据实再延期交房120天的情形。对被告提出应剔除审批时间的抗辩意见本院予以采纳；对被告提出因降雨、停水、高考等导致停工、应予抵扣逾期交房天数的抗辩意见，因降雨、停水、高考等并不属于不能预见的不可抗力因素，故不能以此为理由对被告迟延交房予以免责。对被告的此项抗辩意见，本院不予采纳。根据本案实际，原告已经依约付清了购房款给被告，被告应于本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案获批复后的120天的次日，即2016年11月5日前将已竣工验收合格的房屋交付原告使用。根据合同约定，被告应将具备下列条件的住房交给原告使用：1、该套房已竣工验收合格；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积测绘技术报告书。根据办理商品房所有权证及本地的习惯，一般是在办证时才交由有资质的房产测绘机构测绘房屋面积，因此在本案中，涉诉商品房已竣工验收合格即可视为被告达到交房条件。被告通知原告收房时，未向原告出示该商品房已竣工验收合格的证明文件，而提供已竣工验收合格的商品房给原告是被告的义务，至起诉时，尚无证据证实涉诉商品房已经竣工验收合格，因此，原告拒收房屋，理由正当，应视为被告尚未向原告交房。被告的行为构成违约，应承担违约责任。被告逾期交房时间应从2016年11月6日起计算至被告向原告出示涉诉商品房已竣工验收合格的证明文件之日止。综上，被告逾期交房应为268天（计算至2017年8月31日），原告主张被告自2016年1月1日起至2017年8月31日止，逾期609天交房与本案事实不符，本院不予支持。违约金条款应以补偿性为主、惩罚性为辅，若违约金过分高于实际损失，人民法院可以根据实际情况予以适当调减。逾期交房造成原告的实际损失，因原告没有举证证实，故原告的实际损失不明。违约金计算标准问题，参照本地实际，同类情况多以已付购房款为基数，以日万分之一或者日万分之二计算违约金。本案合同约定按已付购房款为基数，以每日万分之五的标准计算违约金确属过高，本院采纳被告提出的违约金计算标准过高的抗辩意见，对双方约定的违约金标准予以适当调减，酌情认定应按已付购房款为基数，以每日万分之二的标准计算违约金。综上所述，被告逾期交房268天（计算至2017年8月31日），故被告应向原告支付的逾期交房违约金为：248850.60元×0.0002元/天×268天＝13338.39元。原告请求被告支付逾期交房的违约金75653.44元，与本案查明的事实不符，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后十日内支付逾期交房违约金13338.39元给原告邓玉杏；二、驳回原告邓玉杏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费845元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告邓玉杏负担695元，被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司负担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）提交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。当事人上诉的，应在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1690元。款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部，帐号：20×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 覃海燕二〇一七年十一月十日代书记员 胡小芳