广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第1124号
原告：满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（以下简称满堂红公司）。住所地：佛山市。
负责人：温兆强。
委托代理人：黎秀丽，系广东金舵律师事务所律师。
被告：张连芳，女，住广东省五华县。
委托代理人：李神康，系广东正大联合律师事务所律师。
被告：颜健忠，男，汉族，住佛山市南海区。
上述原、被告居间合同纠纷一案，本院2014年10月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黎秀丽、被告张连芳的委托代理人李神康到庭参加了诉讼；被告颜健忠经本院公告传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告满堂红公司诉称：被告张连芳委托我公司代理购买佛山市南海区**房及**储物间，并向我公司出具《买卖代理费支付承诺书》，约定如成功促成业主与其达成买卖合同，该被告同意向我公司支付房地产咨询及买卖代理费9000元，逾期付款，则按日千分之五支付违约金。
经我公司促成，被告张连芳与被告颜健忠于2014年3月18日签订《房地产买卖合同》。签约后，因被告颜健忠户口无法迁出，两被告于同年5月1日签订《解除合同协议书》，约定解除买卖关系。
我公司已成功促成两被告签订房屋买卖合同，被告张连芳应向我公司支付房地产咨询及买卖代理费9000元，现由于被告颜健忠的原因导致交易失败，按合同约定颜健忠亦负有代张连芳支付买卖代理费的义务，故起诉两被告支付房地产咨询及代理费9000元、违约金9000元，承担本案诉讼费。
被告张连芳辩称：我委托原告代理购买被告颜健忠位于佛山市南海区**房及**储物间，被告颜健忠承诺365天内迁出户口，在此情况下，我签订了《买卖代理费支付承诺书》，三方并签订了由原告提供的《房地产买卖合同》，我同时向原告支付了1万元定金。2014年4月30日，被告颜健忠确认户口无法迁出，致使合同目的无法实现，原告退回1万元定金给我，我与被告颜健忠在次日亦签订了《解除合同协议书》。因房地产买卖没有成交、且合同无法履行的责任完全不在我，故原告起诉我支付房地产咨询及买卖代理费不符合法律规定。
一、违约责任在被告颜健忠和原告。被告颜健忠提供了365天迁出户口的虚假信息，负有直接责任；原告没有保证该信息的真实可靠，负一定的违约责任。我方没有违约责任，原告无权诉求我方支付咨询及买卖代理费。
二、《买卖代理费支付承诺书》和《房地产买卖合同》是在违约方提供虚假信息的情况下所签，应视为无效承诺和无效合同。
三、房地产买卖没有成交，支付买卖代理费的交易事实并未发生，原告要求我支付买卖代理费无法律依据。否则，原告可任意提供虚假信息，以误导客户签订《买卖代理费支付承诺书》和《房地产买卖合同》来收取咨询及买卖代理费为目的，而不以真实房地产交易为目的，会造成市场严重混乱，损害当事人合法权益和正常的经济秩序。
四、即使原告要收取咨询及买卖代理费，也只能向违约方收取，与我无关。《房地产买卖合同》第七条第4点约定“买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费。”即合同约定了由违约方代位承担咨询及买卖代理费，原告要求我支付咨询及买卖代理费违背该约定。
被告颜健忠没有答辩。
诉讼中，原告提供了以下证据：
1、营业执照（副本）、组织机构代码证复印件各1份；
2、张连芳、颜健忠身份证复印件各1份；
3、2014年3月18日，张连芳向满堂红公司出具的《买卖代理费支付承诺书》原件1份，主要内容是如满堂红公司成功促成卖方与张连芳达成买卖合同，张连芳同意在签署《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费9000元，逾期则按总金额的日千分之五计付违约金，提前终止买卖，不影响代理费的支付；
4、2014年3月18日，卖方颜健忠、买方张连芳、经纪方满堂红公司签订的《房地产买卖合同》原件1份，主要内容是买卖双方均独家委托经纪方提供居间服务，买卖双方已就买卖佛山市南海区**房及**号储物间达成一致，卖方以45万元向买方出售该物业，买方于签约当日向卖方支付1万元定金，同年3月29日前办理过户手续，4月1日前办理按揭贷款手续，卖方承诺在签约后365天内迁出户口，合同第七条第2点约定，解除合同，违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，第4点约定，买卖双方解除或终止本合同……不影响咨询及买卖代理费支付，买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费；
5、粤房地证字第××号房地产权证复印件1份，载明佛山市南海区罗村镇罗湖花园金海楼204房及15号储物间的权属人是颜健忠；
6、2014年5月1日，颜健忠与张连芳签订的《解除合同协议书》原件1份，主要内容是因卖方颜健忠户口无法迁出，导致本次交易不能继续进行，双方同意解除2014年3月18日所签的《房地产买卖合同》；
7、具结书原件1份；
8、退款证明复印件1份，主要内容是满堂红公司于2014年4月30日退回张连芳定金1万元；
9、通知书原件1份、顺丰速运邮件详情单复印件1份，主要内容是2014年10月11日，满堂红公司通知颜健忠支付房地产咨询及买卖代理费9000元。
经质证，被告张连芳对原告提供的第1、2、5-9项证据的真实性无异议；对第3、4项证据认为根据合同第七条第4点约定，咨询及买卖代理费应由违约方即被告颜健忠支付。
被告颜健忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对上述证据质证、辩证的权利。
经审查，原告的证据来源合法，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：
2014年3月18日，被告颜健忠作为卖方，与作为买方的被告张连芳、经纪方的原告满堂红公司签订《房地产买卖合同》，约定买卖双方均独家委托原告提供居间服务，买卖双方已就买卖被告颜健忠所有的佛山市南海区**房及**储物间达成一致，被告颜健忠以45万元向被告张连芳出售该物业，被告张连芳于签约当日向被告颜健忠支付1万元定金，同年3月29日前办理过户手续，4月1日前办理按揭贷款手续，被告颜健忠承诺在签约后365天内迁出户口。合同第七条第2点约定，解除合同，违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，第4点约定，买卖双方解除或终止本合同……不影响咨询及买卖代理费支付，买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费。
同日，被告张连芳向原告满堂红公司出具《买卖代理费支付承诺书》，约定在签署《房地产买卖合同》时向原告满堂红公司支付房地产咨询及买卖代理费9000元，逾期则按总金额的日千分之五计付违约金，提前终止买卖，不影响代理费的支付。
同年4月30日，原告满堂红公司退回被告张连芳定金1万元。
同年5月1日，因被告颜健忠户口无法迁出，导致房屋交易不能继续进行，故被告颜健忠与被告张连芳签订《解除合同协议书》，双方约定解除2014年3月18日所签的《房地产买卖合同》。
同年10月11日，原告满堂红公司向被告颜健忠发出通知，要求其支付房地产咨询及买卖代理费9000元。
本院认为:原告满堂红公司作为经纪方与作为买卖双方的被告颜健忠、张连芳签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方应全面履行合同的约定。
根据合同约定，被告颜健忠应在签约后365天内迁出户口，而在该合同履行过程中，被告颜健忠因无法迁出户口而导致两被告的房屋买卖不能交易，违约方在被告颜健忠，该被告应依约承担相应的违约责任。
原告与两被告签订的《房地产买卖合同》第七条第2、4点明确约定，解除合同，违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费……买卖双方解除或终止本合同……不影响咨询及买卖代理费支付，买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费。据此约定，被告张连芳向原告满堂红公司应付的咨询及代理费9000元及违约金依约应由违约方的被告颜健忠承担。原告诉请被告张连芳共同承担上述费用及违约金的主张没有事实及法律根据，本院对原告此部分的请求不予支持。被告张连芳的辩称有理，本院予以采信。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，违约金的标准是否过高、是否予以减少，以当事人的请求为前提，被告张连芳向原告满堂红公司出具《买卖代理费支付承诺书》约定的逾期违约金按日千分之五计算的标准本应过高，但两被告均没有对此标准提出抗辩，故本院对原告要求支付9000元违约金的主张予以支持。
被告颜健忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告颜健忠于本判决生效后十日内向原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司支付房地产咨询及代理费9000元、违约金9000元，合共18000元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费250元（原告已预交），由被告颜健忠负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 叶志标
审 判 员 周泽权
人民陪审员 钟晓明
二〇一五年三月十二日
书 记 员 刘冬花