广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第237号
上诉人（原审原告）：珠海市华策物业顾问有限公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：邢国铭。
委托代理人：赵争平，广东大公威德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：梁宇新，男，汉族，1970年11月4日生，住珠海市拱北。
上诉人（原审被告）：蔡文惠，女，1974年1月22日生，住珠海市拱北。
上诉人珠海市华策物业顾问有限公司（以下简称华策公司）与上诉人梁宇新、上诉人蔡文惠物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第78号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
华策公司在原审诉讼中的请求为：1、判令梁宇新、蔡文惠支付物业管理费（含物业专项维修资金）本金15903.7元；滞纳金14875元（按每日千分之一暂计至2013年5月1O日，应计至本金付清时止），共计30778.7元；2、判令本案诉讼费用由梁宇新、蔡文惠承担。
原审法院查明，梁宇新、蔡文惠是粤海国际花园28栋202房的所有人，该房屋建筑面积为141.22㎡，用途为：成套住宅，二人系夫妻关系，并于2000年入住该房屋。
珠海市华策物业顾问有限公司成立于2000年2月，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为二级的物业服务企业资质证书。珠海市华策物业顾问有限公司于2001年2月5日与粤海国际花园业主委员会（甲方）签订了物业委托管理合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2001年1月31日至2005年1月31日华策公司按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.5元（其中1元为物业管理费，0.35元为电梯维修费，0.15元为公用水电费）”。后来，珠海市华策物业顾问有限公司于2006年12月12日与粤海国际花园业主委员会（甲方）再次签订了粤海国际花园物业管理（临时）合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2006年12月1日至2007年11月30日华策公司按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.2元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）”。之后，华策公司于2008年4月29日与粤海国际花园业主委员会（甲方）再次签订了粤海国际花园物业服务合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2007年12月1日至2008年4月30日期间的物业管理费及其他相关费用仍按原合同执行，2008年5月1日至2011年4月30日，华策公司按住宅每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理服务费人民币1.45元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.60元；但约定业主缴纳的物业专项维修资金存入物业专项维修资金管理专用帐户，由业主大会和市政府维修资金管理机构负责管理，由华策公司代为收取”。之后，华策公司于2011年9月15日与粤海国际花园业主委员会（甲方）再次签订了粤海国际花园物业服务合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定：“2011年5月1日至2011年8月31日的物业管理费及其他相关费用仍按原合同执行，2011年9月1日至2014年8月31日，华策公司按每月每平方米建筑面积向业主收取物业管理费人民币1.65元（含物业管理费、电梯维修费、公用水电费）及物业专项维修资金0.15元，共计1.80元。但约定业主缴纳的物业专项维修资金存入物业专项维修资金管理专用帐户，由业主大会和市政府维修资金管理机构负责管理，由华策公司代为收取。相关费用业主每月交纳，逾期的，华策公司有权按日加收欠交费用的千分之一的滞纳金”。前述情况，有华策公司提交的四份物业管理服务合同及企业法人营业执照和物业服务企业资质证书为证。
华策公司主张，梁宇新、蔡文惠应向其支付已拖欠的2007年8月至2008年4月的物业管理服务费1525.5元（1.2元×141.22／㎡×9个月）、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费9040元（1.6元×141.22／㎡×40个月）、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费5338.2元（1.8元×141.22／㎡×21个月）。前述物业管理服务费按每日千分之一分段计算滞纳金，滞纳金计至2013年5月为14875元（暂计算到2013年5月，之后的费用照计）。梁宇新、蔡文惠对其未按时缴纳前述期间物业管理服务费等均不持异议，但提出未按时缴纳原因是对华策公司签定的合同不予认可、华策公司未尽管理职责等。
原审法院认为，华策公司有物业管理营业执照及资质证书，具有从事物业管理服务的资格。粤海国际花园业主委员会合法成立，其依法有权选聘、解聘物业管理企业。华策公司提交的四份与粤海国际花园业主委员会（甲方）签订的物业管理服务合同可以证明，业主委员会与华策公司签订了《物业管理委托合同》，该合同没有违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守。华策公司对粤海国际花园小区进行了实际管理，对该小区业主具有约束力。梁宇新、蔡文惠共同所有的粤海国际花园28栋202房在上述物业管理范围内，应向华策公司支付相应的物业管理服务费用。华策公司主张，梁宇新、蔡文惠应向其支付已拖欠的2007年8月至2008年4月的物业管理服务费1525.5元（1.2元×141.22／㎡×9个月）、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费9040元（1.6元×141.22／㎡×40个月）、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费5338.2元（1.8元×141.22／㎡×21个月），对此，原审法院认为，前述物业管理服务费用的计费标准符合合同约定标准且不违反本地政府部门制定的相应指导价格标准，故原审法院予以支持。但对于华策公司要求梁宇新、蔡文惠交纳2008年5月至2013年5月期间的物业专项维修资金（每月每平方米建筑面积0.15元），原审法院认为，华策公司仅仅属于代收行为，自身并未垫付相关费用，故对华策公司此项诉讼请求，原审法院不予支持。综上，梁宇新、蔡文惠实际应向华策公司交纳已拖欠的2007年8月至2008年4月的物业管理服务费1525.5元（1.2元×141.22／㎡×9个月）、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费8190.7元（1.45元×141.22／㎡×40个月）、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费4893.2元（1.65元×141.22／㎡×21个月）。
至于华策公司请求梁宇新、蔡文惠支付滞纳金的问题，虽然华策公司提交的《物业服务合同》约定了逾期交纳物业管理费应交纳滞纳金，但结合本案及其他案件的当事人陈述及提交的证据来看，小区存在公共环境卫生清洁服务、消防管理不到位，门禁对讲坏了没人维修、红外线防盗监测仪存在质量问题、小区时而发生盗窃事件等现象。可见，华策公司的管理服务确实有不到位之处，梁宇新、蔡文惠没有按期交纳物业管理费并非是无故拖延缴纳物业服务费，因此，华策公司请求梁宇新、蔡文惠支付滞纳金，理据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决如下：一、梁宇新、蔡文惠于判决发生法律效力之日起十日内向华策公司支付2007年8月至2008年4月的物业管理服务费1525.5元、2008年5月至2011年8月的物业管理服务费8190.7元、2011年9月至2013年5月的物业管理服务费4893.2元；二、驳回华策公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费286元，由梁宇新、蔡文惠负担。
华策公司不服上述判决，提起上诉，上诉请求：撤销珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第78号民事判决第二项，改判为：判令梁宇新、蔡文惠支付物业管理费滞纳金14983元（按每日千分之一暂计至2013年5月10日）。事实和理由：1、华策公司要求梁宇新、蔡文惠支付物业管理费滞纳金的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。不论是梁宇新、蔡文惠签字确认的《业主公约》；还是华策公司与梁宇新、蔡文惠居住的粤海国际花园小区业主委员会签订的物业服务合同，都明确规定了物业管理费每月交纳一次，逾期的，华策公司有权按日加收欠交费用的滞纳金（有规定千分之三的，有规定千分之一的，华策公司采取就低不就高的原则，统一按千分之一计算）。这也是我国民法诚实信用原则的体现和要求。梁宇新、蔡文惠自2007年8月至今物业管理费分文未交，自然应承担逾期支付所产生的滞纳金。故华策公司要求梁宇新、蔡文惠支付物业管理费滞纳金的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。2、一审作出驳回华策公司要求梁宇新、蔡文惠支付物业管理费滞纳金的诉讼请求无据，应该改判。一审判决自相矛盾。一方面认为梁宇新、蔡文惠应该支付物业管理费；另一方面又认为可以不按时交（甚至可以无期限拖延，除非通过诉讼由法院确定交的时间）。一审判决鼓励和支持违法行为，一审法院应该做的是，指出梁宇新、蔡文惠违法违约的行为是要承担法律责任的；至于华策公司如果在管理上存在不足的，梁宇新、蔡文惠完全可以寻求法律途径来解决。如果法院确定该减免物业管理费的，自然就不存在支付滞纳金的问题了。可惜的是一审法院并未做此指引，而是做出了鼓励和支持违法行为的判决。理应撤销。
梁宇新、蔡文惠针对华策公司的上诉答辩称：以我方上述状内容为准，补充如下：华策公司的物业管理合同是无效的合同，从2005年开始从新招标的华发公司进入，但是华策公司拒不退场，才导致了一系列恶性案件，所以华策公司不是适格的物业公司。从2005到现在没有签订任何的物业合同，华策公司称的合同都是复印件来的，我方和原审法院都质疑合同的真实性，我方认为合同是无效的，既然合同是无效的且没有合同，所以我方就不应当交付物业管理费和滞纳金。
梁宇新、蔡文惠亦不服原审判决，提起上诉，上诉请求：1、华策公司将2005年2月至2006年11月期间物管费3728.2元（1.2元×141.22㎡×22个月）退还给梁宇新、蔡文惠；2、华策公司在2000年入伙时向我方预收了入伙费人民币6465元（含煤气管道费等费用），华策公司应无条件给予梁宇新、蔡文惠安装煤气管道入户使用；3、驳回一审法院支持物业管理费。事实和理由：一、华策公司未经法定程序产生，不是适格的物业管理公司。1、2005年3月后粤海国际花园业主委员会在选聘华策公司作为粤海国际花园的管理公司时，从未按照《中华人民共和国物权法》、《广东省物业管理条例》及《珠海市物业管理条例》的有关规定，召开全体业主大会或进行过正式的书面表决，也未经专有部分占建筑总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意，绝大多数业主对于选聘的过程毫不知情；2、粤海国际花园业主委员会在与华策公司签订物业管理聘用合同时并未获得业主大会决定授权，该合同不具合法性。3、在华策公司2001年签订的《物业委托管理合同》于2005年3月即将到期后，由于华策公司提供的物管服务质量很差，绝大部分业主不同意与华策物业公司续签合同。在拱北街道办的见证下按照公平、公正、公开的原则，依据合法的招投标程序全体业主选择了华发物业管理公司作为获得中标资格的物业管理公司。但是华策公司却一直赖着不走，期间还发生了华策物业公司雇凶砍伤业主等恶性案件。业主们对于华策公司的行径均十分愤慨，一直不认可华策公司作为物管的身份，不知华策公司通过何手段与业主委员会续签了合同，业主们对此毫不知情。因此，2005年3月后华策公司即不再是粤海国际花园适格的物业管理服务公司，续签的合同应属无效合同，其也无权向梁宇新、蔡文惠主张物业管理费。二、在谁主张谁举证原则下，华策公司在一审时无法提供全体业主大会对选聘物业管理公司的法定选举结果及全体业主大会授权业委会签定合同的授权书，只提供了几份严重缺页的所谓物业管理合同复印件，也不能出示真实有效的合同原件，梁宇新、蔡文惠不认可华策公司提供的合同真实性。华策公司于2005年2月至2006年11月期间没有签订任何物业管理（服务）合同，因此华策公司与梁宇新、蔡文惠根本不存在有合约关系。在此情况下华策公司以欺骗的手段多收梁宇新、蔡文惠的物管费3728.2元（1.2元×141.22㎡×22个月），二审法院应责令华策公司退还给梁宇新、蔡文惠。华策公司未经业主同意擅自收费、改建处分业主共有部分面积，不符合法律规定。在没有召开业主大会并未获得专有部分占建筑总面积三分之二业主且占总人数三分之二的业主同意情况下，华策公司擅自改建出租一楼架空层、公共道路改变成停车位、入户大堂及公共电梯引入灯箱广告经营项目，擅自收费，收益没有公开公示、并私自分成经营项目的钱款收益、私相授受。根据《中人民共和国物权法》第七十六条第7款：有关共有和共同管理权利的其他重大事项应由业主共同决定；另据《广东省物业管理条例》第五十三条：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得擅自改变用途。任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。以上各个部分所得收益应当依法返还归全体业主共有。华策公司主张的2011年8月之前的所谓费用已过两年诉讼时效期，之前的费用请求应予驳回。2011年8月之前华策公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，国务院《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳；逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，华策公司并未提供任何证据证明业主委员会督促梁宇新、蔡文惠限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明梁宇新、蔡文惠在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。华策公司管理混乱，未能履行合同契约规定的责任和义务。华策公司在2000年入伙时向上诉方预收了入伙费人民币6465元（含煤气管道费等费用），但至今华策公司仍未能给予我们安装煤气管道。入伙时开发商（华策公司的全资股东）安装的红外线防盗监测仪存在严重质量问题，入伙至今一直无法使用，梁宇新、蔡文惠向华策公司反映多次未果。华策公司已严重违约。一审判决书认定华策公司对小区公共环境卫生清洁服务、消防管理不到位，梁宇新、蔡文惠家里的门禁对讲机坏了没人维修、红外线防盗检测仪存在质量问题、公共下水道堵塞致梁宇新、蔡文惠家每逢雨季大雨时大面积积水、小区时而发生盗窃事件等现象确实存在。“没有义务就没有权利。”《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”不履行义务而堂而皇之享受权利的现象，为法理不容，与法律相悖，致民众激愤。纵观今日普遍存在的物业公司推卸服务义务、提供劣质服务之乱状，物业公司的守法意识淡薄、华策公司与业委会签定的《物业委托管理合同》根本不具合法性，人民法院应当判决驳回华策公司全部诉讼请求，方能刹住物业服务界的不正之风。
华策公司针对梁宇新、蔡文惠的上诉答辩称：1、梁宇新、蔡文惠的第一个理由是不成立的，因为诉讼中是有提交过证据证明物业管理关系。2、认为华策公司没有出示的授权书也是不正确的，在实际操作中一般有业主委员会的盖章和业主委员会的签名可以证明双方就物业合同达成一致的协议，不需要提供授权书，这个是无理的请求。3、关于是否擅自涨价收费，在一审中我方已经提交相应的证据来证明我方的涨价的依据。4、华策公司一直不断的向欠款的业主通过投递信箱电话等方式催收管理费，不存在超过诉讼时效的问题。5、我方认为既然合同无效何来违背合同的权利义务，管理混乱不能要求我方退管理费的理由。6、在相同的案件中都其他业主承认我方接受管理后，总共就停止了几天管理，其他的时间都是在正常的物业管理，既然存在物业管理，就应当支付物业管理费。
梁宇新、蔡文惠二审期间提交如下证据：1、《致广大业主一封信》；2、《依法招标，选好“管家”》；3、《遵守物业法律法规、用户政府英明决策、招标选聘优秀管家》；4、《洞穿华策的“百万承诺”》；5、《公告》；6、2005年4月10日《招标结果公告》；7、2005年4月13日《招标结果公告》；8《某业主至各位业主的公开信》；9、《关于要求业委会与我司续签物业服务合同的公开函》；10、三份报纸报道，上述证据共同证明2005年新招标华发公司入场，但是因为华策公司拒不交接小区，无法入场进行管理，另外华策公司物业管理混乱，对小区业主不负责任，没有管理好小区，导致小区业主有很大的意见。华策公司认为上述证据超过举证期限，不予质证。本院经审查认为，上述证据超过举证期限，不属于新证据范畴，本院对此不予采纳。
本院经审理查明，在珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第81号案件中，徐浩提交了《关于粤海国际花园业主委员会的公示》及《业主委员会备案证明书》，该两份证据载明：“粤海国际花园于2004年12月18日在拱北街道城管办的指导下，按照有关程序选举产生了小区第二届业主委员会，业主委员会主任为柳青，副主任为王坦、冯玉琴，成员为马灵芝、赵炳南、李肇良、刘君、李志萍、余茹菊，共九名”。2005年1月21日，珠海市香洲区物业管理办公室对拱北街道办于2005年1月12日报送的粤海国际花园住宅小区“成立业主委员会登记表”予以备案。华策公司在原审庭审过程中提交的华策公司与珠海市粤海国际花园分别于2001年2月5日、2006年12月12日、2008年4月29日、2011年9月15日签订的四份物业委托管理合同中，无原件核对，且复印件存在缺页。本院审理（2014）珠中法民三终字第139号案件中，华策公司提交了上述四份合同的原件，合同原件所载明的内容与原审法院查明的合同内容一致。
2011年9月15日，华策公司与珠海市粤海国际花园业主委员会签订的《粤海国际花物业管理服务合同》第九条约定：1.2011年5月1日至2011年8月31日之间的物业服务费及其相关费用仍按原合同履行。2.物业服务费及其他相关费用每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月10日前。业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，自逾期之日起，乙方（即华策公司）有权按日期加收欠交费用的千分之一的滞纳金。
华策公司于2013年7月10日向原审法院提起本案诉讼。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，根据双方的上诉理由，本案争议的焦点包括以下四个问题：1.华策公司与珠海市粤海国际花园业主委员会（以下简称粤海花园业委会）分别于2006年12月12日、2008年4月29日、2011年9月15日签订的三份物业委托管理合同的效力问题；2.华策公司收取物业管理费的标准是否符合法律规定；3.华策公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；4.梁宇新、蔡文惠应否支付滞纳金。
第一，关于华策公司与粤海花园业委会分别于2006年12月12日、2008年4月29日、2011年9月15日签订的三份物业委托管理合同的效力问题。
根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”和第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，选聘物业服务企业的权利属业主大会，业主委员会则享有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订合同的权利，因此在本案中，粤海花园业委会是具备签订物业服务合同的主体资格。粤海花园业委会作出的签订物业管理合同的意思表示是否经过业主大会的决议，这是物业服务管理合同中作为接受服务一方的业主的内部法律关系。现梁宇新、蔡文惠未提供证据证明该三份物业管理服务合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形，本院认定该三份合同合法、有效。梁宇新、蔡文惠认为粤海花园业委会未经业主大会决议却决定续聘华策公司，这实际涉及的是粤海花园业委会是否超越权限，即是否存在未经业主大会的决议而自行决定续聘华策公司作为粤海国际花园小区的物业管理服务企业的行为，梁宇新、蔡文惠如认为粤海花园业委会所作出的上述决定侵害了业主的合法权益，则可依据《中华人民共和国物权法》的规定另行提起诉讼予以撤销。
第二，关于华策公司收取物业管理费的标准是否符合法律规定的问题。梁宇新、蔡文惠主张华策公司在物业管理服务合同中约定的收费标准没有依据，对此本院认为，根据《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第五条“物业管理服务收费实行市场调节价和政府指导价。（一）已成立业主委员会的，物业管理服务收费的标准由业主委员会与物业管理公司在《物业管理委托合同》中参照《住宅小区物业分级参考标准》和政府指导价约定或由双方协商确定；仍不能确定的，由香洲区物业管理主管部门指定的中介服务机构组织招投标确定”的规定，粤海国际花园小区已成立业主委员会，因此物业管理收费标准应由由业主委员会与物业管理公司在《物业管理委托合同》中参照《住宅小区物业分级参考标准》和政府指导价约定或由双方协商确定，现华策公司与粤海花园业委会在物业管理委托合同中对物业管理费的标准进行了约定，华策公司以此为依据主张物业管理费，依据充足，梁宇新、蔡文惠的上诉缺乏法律依据，本院不予采信。
第三，关于华策公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。据上述分析，华策公司与粤海花园业委会分别于2006年12月12日、2008年4月29日、2011年9月15日签订的三份物业委托管理合同合法有效，根据上述三份合同的约定，上述三份合同的履行期限分别届至2007年11月30日、2011年4月30日、2014年8月31日。虽然华策公司一直为粤海国际花小区提供物业管理服务，但是华策公司与粤海花园业委会通过签订合同，对合同履行期限作出了明确的约定，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日期起计算”的规定，华策公司关于2006年12月至2007年11月期间的物业管理费及滞纳金的请求的诉讼时效应当从2007年12月1日起算，2007年12月至2011年4月30日期间的物业管理费及滞纳金的请求的诉讼时效应当从2011年5月1日起算，现华策公司未提供证据证明上述请求的诉讼时效存在中断、中止的情形，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，华策公司关于2008年3月至2008年4月以及2008年5月至2011年4月30日期间的物业管理费的请求超过诉讼时效，华策公司丧失胜诉权，梁宇新、蔡文惠关于诉讼时效的抗辩有理，本院予以采纳，原审法院对此认定有误，本院予以改判，本院对华策公司关于2008年3月至2011年4月30日期间的物业管理费及滞纳金的请求予以驳回。
对于华策公司关于2011年5月至2013年5月期间的物业管理费的请求，因华策公司与粤海花园业委会签订的物业管理服务合同合法有效，因此华策公司与梁宇新、蔡文惠均应恪守合同。华策公司确实对粤海国际花园小区进行物业管理，梁宇新、蔡文惠未提供证据证明华策公司在2011年5月至2013年5月期间的物业管理服务存在重大瑕疵并对梁宇新、蔡文惠造成损害，因此梁宇新、蔡文惠应当按照合同约定支付物业管理费。根据2011年9月15日华策公司与粤海花园业委会签订的物业管理合同的约定，梁宇新、蔡文惠应支付2011年5月至2011年8月的物业管理费819.08元（1.45元×141.22㎡×4月）、2011年9月至2013年5月的物业管理费4893.27元（1.65元×141.22㎡×21个月），合计5712.35元。
梁宇新、蔡文惠抗辩称华策公司在物业服务管理期间存在门禁无法使用、安保措施不足等问题，梁宇新、蔡文惠可另循法律途径请求华策公司承担继续履行、采取补救措施的责任，其以此为由抗辩不支付物业管理费，依据不足，不应予以支持。对于梁宇新、蔡文惠辩称因华策公司的因下水道堵塞造成家具被水浸损坏，对此梁宇新、蔡文惠可另循途径要求华策公司承担相应责任。
第四，关于梁宇新、蔡文惠应否支付滞纳金的问题。根据上述分析，梁宇新、蔡文惠应当按照合同约定支付物业管理费，其以华策公司在物业服务管理期间存在安保措施不足等问题为由抗辩不支付物业管理费，依据不足，因此梁宇新、蔡文惠未按合同约定支付物业管理费，理应承担违约责任。根据合同约定，物业服务费交纳时间为每月10日前，逾期则从逾期之日起按日加收欠交费用的千分之一滞纳金，因此华策公司主张梁宇新、蔡文惠应按照按每日千分之一的标准支付滞纳金，有事实和法律依据，本院予以支持。但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，梁宇新、蔡文惠欠缴物业管理费，华策公司应当及时行使权利避免损失的扩大，但其未及时采取措施防止损失的扩大，本院对华策公司未采取适当措施导致损失扩大而造成的该部分损失不予支持，据此本院酌情确定梁宇新、蔡文惠欠缴物业管理费所应支付的滞纳金以不超过梁宇新、蔡文惠应缴纳的物业费本金为限。
综上，梁宇新、蔡文惠的上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求，本院予以驳回。华策公司上诉有理，本院予以支持。原审判决查明事实清楚，但适用法律确有不当，故本院予以部分改判。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第78号民事判决；
二、梁宇新、蔡文惠于本判决生效之日起十日内向珠海市华策物业顾问有限公司支付2011年5月至2013年5月的物业管理服务费5712.35元以及滞纳金（以每月欠交的物业管理服务费为基数，按每日千分之一的标准，从当月11日起计至付清之日止，滞纳金总额以不超过欠缴的物业管理服务费总额为限）；
如果梁宇新、蔡文惠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回珠海市华策物业顾问有限公司的其他诉讼请求。
一审案件本诉受理费人民币286元，由珠海市华策物业顾问有限公司负担人民币180元，由梁宇新、蔡文惠负担人民币106元。
二审案件受理费人民币359元（梁宇新、蔡文惠预交人民币184元、华策公司预交人民币175元），由梁宇新、蔡文惠负担人民币133元，珠海市华策物业顾问有限公司负担人民币226元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 程 敏