浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温乐民初字第930号
原告：陈怡。
委托代理人：罗云，北京首北律师事务所律师。
被告：乐清时代房地产开发有限公司。
法定代表人：季爱萍，系该公司董事长。
委托代理人：叶连友、杨介寿，浙江震瓯律师事务所律师。
原告陈怡与被告乐清时代房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年8月22日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员刘忠敏适用简易程序独任审判，并于2014年10月24日公开开庭进行了审理。原告陈怡及其委托代理人罗云，被告乐清时代房地产开发有限公司的委托代理人叶连友、杨介寿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈怡起诉称：一、原、被告于2012年8月18日签订《商品房买卖合同》，该合同第四条第1点中以格式条款方式约定“地下车位归出卖人所有”属于无效条款。根据《土地登记档案查询记录》显示，乐清市中心区a-f2地块使用权面积20691.02㎡，独用面积20691.02㎡，使用权类型为出让。换言之，该地块出让使用权面积和独用面积是相等的。因此，该土地出让金部分已分摊至每一购房者，地下车位所使用的土地是属于业主们交纳土地使用费的土地，原告应当拥有地下车库（位）共有部分的持份权。二、《商品房买卖合同》第十六条“关于产权登记的约定：被告承诺于2015年12月31日前，将取得规定的土地及房屋权属证书办理并交付给原告”，而本案交房时间为2014年3月31日，至2015年12月31日取得房屋所有权证的时间需经过21个月，明显违反了《城市房地产开发经营管理条例》第33条“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定，应属无效。综上，被告无视原告权利的存在，以格式合同约定侵犯买受人的合法权益，现原告请求：1、确认《商品房买卖合同》第四条第1点中：“地下车位归出卖人所有”的约定无效；2、确认原告具有地下车位共有部分持份权；3、确认《商品房买卖合同》第十六条“出卖人承诺于2015年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”的约定无效；4、确认办理房屋所有权证的时间为自交房之日起90日内。
被告乐清时代房地产开发有限公司答辩称：一、涉案《商品房买卖合同》第四条第一款第1项中“地下车位归出卖人所有”的约定符合法律规定，不具备《合同法》第五十二条规定的无效事由，依法为有效条款。1、原告在诉状中未指出该条款存在《合同法》第五十二条规定的何种无效事由。2、涉案地下车位系建筑区划内经规划的车位，根据物权法第七十四条第二款的规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”故答辩人与原告在《商品房买卖合同》中约定地下车位归属符合法律规定，并不违反法律、行政法规中的效力性强制性规范。3、涉案商品房价格确定时并未被要求进行相应的成本测算，原告称全部土地出让金已分摊至每一购房者缺乏事实依据。4、即便土地出让金分摊至每一购房者，我国法律、行政法规亦不禁止商品房买卖合同当事人在合同中约定地下车位归开发商所有。5、涉案的地下车位与商品房结构上各自独立，其相应的建筑面积也未分摊到商品房销售面积中，根据谁建设谁受益的原则，该车位所有权亦应归属答辩人所有。二、原告不是车位的所有人，其无权提出车位所有权的确认之诉，更无权要求确认所谓共有权。三、涉案《商品房买卖合同》第十六条有关“出卖人承诺于2015年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”的约定不存在无效事由，原告请求确认办理房屋所有权证的时间自交房之日起90日内不能支持。1、《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定针对的是购房者的登记义务，即办理登记手续的义务主体是购房者而非出卖人，房地产开发企业的办证义务定性为协助。同时，该条表达的内容也并非指办妥时间。2、《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定是管理性规范而非效力性强制性规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条、第19条的规定，出卖人与购买人在商品房预售合同中可以就办证时间，违约责任等作出不同于《城市房地产开发经营管理条例》第33条的约定。四、本案系合同条款效力争议，原告要求确认办理房屋所有权证的时间自交房之日起90日内的请求超过合同约定内容，该请求内容不属于合同法律关系调整的范畴，不能在本案中进行处理。综上，原告起诉无理，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年8月18日，原告为购买乐清市中心区御峰花园第1幢1单元1802号房产，与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同第四条约定：“……1、车位，地上车位归全体业主所有，由物业管理公司统一管理；地下车位归出卖人（被告）所有；人防区域所有权归国家所有，使用权归出卖人所有。……。”合同第九条约定：“出卖人应当在2014年3月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人（原告）使用：1、建设工程经验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。……”合同第十六条约定：“……出卖人承诺于2015年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【委托出卖人】办理该商品房转移登记。……。”
另查明：1、2010年12月22日，乐清市规划建设局批准御峰花园建筑区划内规划用于停放机动车的车位443个，其中地下停车位418个，地上停车位25个。2、地下车位面积并未分摊至原告购买商品房面积。
以上事实有原告身份证、被告公司基本信息、商品房买卖合同、乐规建发（2010）575号乐清市规划建设局关于乐清御峰花园（a-f2地块）初步设计的批复、乐清御峰花园总平面图、御峰花园商住楼地下车库测绘成果书及原、被告陈述予以证实。
本院认为，关于《商品房买卖合同》第四条第1点“地下车位归出卖人所有”的约定是否有效问题。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。由此可见，建筑区划内，除规划用于停放汽车的车位、车库当事人可以约定归属外，御峰花园小区内的公共道路、公共绿地、公共场所、占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，均属于御峰花园小区内的全体业主共有。本案原、被告争议的地下车位在2010年乐清市规划建设局批准时已规划用于停放汽车的车位，并且该地下车位面积并未计入原告所购商品房公摊面积，故原、被告依法可以对该车位的归属作出约定归被告所有，该约定系双方当事人真实意思表示，应属有效，对于原告要求确认该约定无效，并确认原告对地下车位享有共有权的请求，本院不予支持。
关于“出卖人承诺于2015年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”的约定是否有效问题。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”该规定目的在于规范购房者与开发商办理房屋所有权变更登记的行为，系管理性规范而非效力性的强制性规定，且该条规范的是“购买人”而非“出卖人”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”该司法解释的这一规定也是在当事人没有约定的情况下才适用。本案原、被告对于办证时间已作出明确约定的情况下，仍应遵循“有约定，从约定”的原则。故本案双方对于《商品房买卖合同》第十六条关于“出卖人承诺于2015年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”的约定应属有效。原告以该条款的约定违反《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定为由，提出确认该条款无效并要求被告办理房屋所有权证时间自交房之日起90日内的请求，于法无据，本院不予支持。
关于原、被告签订的《商品房买卖合同》中诉争条款是否系格式条款问题。所谓格式条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款由一方当事人预先拟定，针对的是不特定的相对人，对方只有表示同意或者不同意的权利。其主要特点是条款的定型化，条款的内容由一方当事人事先确定，受要约人只有不加变更的承诺或者拒绝的权利，不能就条款的内容与要约人协商。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系由浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局监制的商品房买卖示范文本，其示范文本的制作系充分考虑买卖双方的权益。诉争的第四条第1点约定的“地下车位归出卖人所有”及第十六条“出卖人承诺于2015年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”系加下划线部分，为示范文本的当事人协商填写内容，该条款并非格式条款，本案双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上达成以上条款，意思表示真实，内容并无违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效协议，对当事人具有约束力。
关于原告申请对御峰花园总建筑面积建设成本申请审计问题。被告系以营利为目的企业，双方在《商品房买卖合同》中明确地下车位归被告所有，且该约定符合法律规定，故本案并无鉴定之必要，对原告的鉴定申请，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告陈怡的诉讼请求。
本案受理费80元，减半收取40元，由原告陈怡负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 员 刘忠敏
二〇一四年十一月十九日
代书记员 刘晓林