宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2018）宁0122民初3528号原告：宁夏亘元房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地银川德胜工业园区德胜西路**。委托诉讼代理人：丁妍，女，回族，1982年7月15日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区银川市人，大学文化，宁夏亘元房地产开发有限公司营销中心职员，现住宁夏回族自治区银川市金凤区阅海万家****。被告：马秀娥，女，回族，1971年5月27日出生，宁夏回族自治区银川市人，中专文化，无业,现住宁夏回族,现住宁夏回族自治区原告宁夏亘元房地产开发有限公司(以下简称亘元公司)与被告马秀娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案后，依法适用简易程序于2018年7月17日公开开庭进行了审理。原告亘元公司的委托诉讼代理人丁妍和被告马秀娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》；2.被告向原告支付退房违约金：184065元；3.被告在《银川市商品房买卖合同》解除后，协助原告办理撤销合同备案手续；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告于2013年11月12日签订《银川市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的××县二期第A12幢，房屋面积471.1㎡，房屋总价为：3681330元。被告向原告支付完首付900000元后，下剩房款2781310元被告一直未能付清。经原告多次向被告催要房款，被告未能履行支付下剩房款的合同义务并向原告提出了退房的请求。为此，原告提起诉讼，恳请贵院依法裁决。被告马秀娥辩称，我同意原告退还我的房款，并且在不要求我支付违约金的情况下解除合同。原告方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织被告对原告提交的证据进行了质证。原告提交的证据一、退房申请、购房合同、收据，被告马秀娥没有异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年11月22日原告亘元公司与被告马秀娥签订《银川市商品房买卖合同》，被告马秀娥购买原告亘元公司开发的贺兰县望都郡府二期A12幢别墅，约定房屋总价款3681310元。合同第七条约定买受人于2013年11月15日交付房款90万元，剩余房款2781310元，在签订此合同之日起15日内以银行按揭方式付清。合同第八条约定，被告马秀娥逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人退还已收房款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。另约定买受人由于个人原因无法履行合同要求退房的，应向出卖人缴纳手续费及房款总价5%的违约金。合同第十条约定原告逾期交房超过90日后，被告马秀娥有权解除合同。被告解除合同的，原告应当在被告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按被告累计已付款的1%向被告支付违约金。截止起诉前被告马秀娥已支付房款90万元，剩余房款2781310元至今未向原告亘元公司支付。2018年3月28日被告马秀娥向原告亘元公司出具《退房申请》一份，载明："本人马秀娥与2013年11月22日认购贵公司望都郡府二期A12别墅，已付现金90万元，现因其他原因无法购此房，特此申请退房。"原告亘元公司认为被告逾期付款，要求解除合同和支付违约金，现原告诉至法院，请求判如所请。另查明，原、被告只签订了一份《银川市商品房买卖合同》了，由原告亘元公司保管，原告亘元公司并未将商品房买卖合同交付给被告马秀娥。本院认为，原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方存在商品房买卖合同法律关系，双方应按照合同约定履行。其中，合同第八条约定，被告马秀娥逾期付款超过90日后，原告亘元公司有权解除合同。经庭审查明，被告马秀娥支付房款90万元之后，剩余房款至今未支付，且被告马秀娥在2018年3月28日出具《退房申请》要求退房，故对于原告亘元公司要求解除与被告马秀娥签订的《银川市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告马秀娥庭审时答辩称，签订合同时原告亘元公司只给被告马秀娥查看了签字落款处的一页，合同正文内容被告不清楚，被告马秀娥对于合同约定的付款时间以及逾期付款违约金的约定均不清楚，且庭审时原告亘元公司当庭陈述在签订合同时，是由原告亘元公司的工作人员将合同正文内容填好后再由被告马秀娥签字，商品房买卖合同只签订了一份，由原告亘元公司保管，被告马秀娥手中无商品房买卖合同。同时，合同中对于付款方式、期限以及逾期付款违约金的约定均是由原告亘元公司的员工手写，原告亘元公司主张被告马秀娥是在浏览了合同全部正文后才在落款处签字，但被告马秀娥对于原告的主张不予认可，且原告亘元公司在法庭限定的举证时限内不能举证证明其在签订合同时已经向被告明示了付款方式、时间及逾期付款违约金的约定，故本院对原告的主张不予采信。同时，因本案的商品房买卖合同只有一份，且由原告亘元公司保管，关于合同中付款的方式、期限及逾期付款违约金的约定均是由原告亘元公司的工作人员手写填入合同正文中，被告马秀娥虽然在2013年支付了房款90万元后，剩余房款至今未支付，但原告亘元公司并无证据证明被告马秀娥是在明确知晓合同约定的付款方式、期限后逾期支付剩余房款的，且合同中对于逾期付款违约金和逾期交房违约金的计算标准约定明显不一致，合同第十条约定的逾期交房违约金为1%，合同第八条第二款约定的逾期付款违约金为5%，可见原告亘元公司以格式合同的方式明显加重买受人即被告马秀娥的责任，减轻原告方的责任，此约定明显违反公平原则，由于被告马秀娥在庭审时表示对于逾期付款违约金的约定有异议，故本院认为基于公平原则，出卖人对于逾期付款违约金的约定应与逾期交房违约金的计算标准一致，因此本案的逾期付款违约金应调整为未付房款的1%为宜，故被告马秀娥应向原告亘元公司支付退房违约金27813元（2781310元×1%）。原告亘元公司当庭撤回要求被告协助办理撤销合同备案手续的第三项诉讼请求，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏亘元房地产开发有限公司与被告马秀娥签订的《银川市商品房买卖合同》（合同编号：宁亘元房（2013）望二89号）；二、被告马秀娥于判决生效之日起十五日内向原告宁夏亘元房地产开发有限公司支付退房违约金27813元；三、驳回原告宁夏亘元房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1991元（已减半收取），由被告马秀娥负担301元，由原告宁夏亘元房地产开发有限公司负担1690元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 梁 郭 二〇一八年八月十日法官助理 周 烨书 记 员 张海丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的，或者未经法院许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。