湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘04民终1861号
上诉人（原审原告）：胡颖，女，1973年3月1日出生，汉族，住湖南省衡阳市。
上诉人（原审原告）：刘祝秀，女，1941年4月1日出生，汉族，住湖南省衡阳市。
两上诉人共同委托诉讼代理人：凌玉成，湖南天戈律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：袁霞珍，衡阳市衡洲法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：戴智斌，男，1969年6月27日出生，汉族，住湖南省衡阳县。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1959年4月4日出生，汉族，住湖南省衡阳市。
上诉人胡颖、刘祝秀与被上诉人戴智斌、ＸＸ案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省衡南县人民法院（2017）湘0422民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡颖及两上诉人共同委托诉讼代理人凌玉成，被上诉人戴智斌到庭参加诉讼，被上诉人ＸＸ经本院公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。
胡颖、刘祝秀上诉请求：撤销原判，改判一审法院立即停止对其购买并实际占有使用的坐落于湖南省衡阳市蒸湘区西外环路“瑞江花园”第一（A）栋9号门面及1号车库的评估拍卖，�法解除对该门面及车库的查封，本案一、二审诉讼费用由两被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。胡颖、刘祝秀与ＸＸ签订的《瑞江花园认购合同书》合法有效，且已得到湖南省衡阳市蒸湘区人民法院(以下简称蒸湘区人民法院)生效调解书的认可，应当受法律保护。胡颖、刘祝秀与ＸＸ均履行了合同约定的主要义务，且胡颖、刘祝秀已经实际占有该门面及车库长达十年之久。胡颖、刘祝秀依法已经取得了物权，而戴智斌所享有的只是债权。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，适用法律错误，应当依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条第一款第二项规定，立即停止对坐落于湖南省衡阳市蒸湘区西外环路“瑞江花园”栋9号门面及1号车库的拍卖，并解除对该门面及车库的查封。
戴智斌辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
ＸＸ未提交书面答辩状。
胡颖、刘祝秀向一审法院起诉请求：依法判决立即停止对胡颖、刘祝秀购买并实际占有、使用的坐落于衡阳市蒸湘区西外环路“瑞江花园”第一（A）栋9号门面及1号车库的评估拍卖，并依法解除对该门面与车库的查封；本案诉讼费由ＸＸ、戴智斌负担。
一审法院认定事实：2004年戴智斌将位于湖南省衡阳市蒸湘区西外环路永昌花苑（后更名为瑞江花园）A栋（含本案讼争的门面及车库）的开发�转让给ＸＸ。因该转让发生纠纷，戴智斌于2006年4月25日向该院提起诉讼，并于2007年2月8日申请财产保全，要求查封永昌花苑A栋自己投资兴建的第一层整体面积1188平方米。该院于2017年2月10日裁定查封了该层房屋。在现场张贴了查封公告，并在《衡阳日报》上予以公告。此后，该院进行续查封至今。2008年8月7日该院作出了（2008）南法民一重字第1号民事判决书，判决：“一、由ＸＸ支付戴智斌永昌花苑（现瑞江花园）A栋项目转让金1000000元，限判决生效后十日内付清；二、驳回戴智斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审受理费13800元，财产保全费5000元，合计18800元，由ＸＸ负担”。判决生效后，ＸＸ未履行判决确定的义务，该院依法立案执行，并委托衡阳市兴泰拍卖有限公司于2017年3月3日在《衡阳日报》上发布拍卖公告，公告定于2017年3月20日上午9时28分在衡阳市兴泰拍卖有限公司拍卖厅按现状拍卖永昌花苑第一（A）栋第一层（104号门面70.95平方米除外）总建筑面积约1117.02平方米。胡颖、刘祝秀得知后，于2017年3月13日向该院提出执行异议。该院于2017年4月13日裁定驳回了胡颖、刘祝秀的执行异议。胡颖、刘祝秀即向该院提起执行异议之诉。另查明，2007年1月18日，胡颖、刘祝秀与ＸＸ及陈亚玲签订了一份“瑞江花园”《认购合同》。内容为胡颖、刘祝秀认购ＸＸ及陈亚玲所开发的“瑞江花园”第一（A）栋第一层9号门面70.5平方米及1号车库21.3平方米，实际面积以房地局测量面积为准，总价款为313840元。《认购合同》�就其他事项进行了约定。《认购合同》签订后，胡颖支付了200000元的购房款。由于双方房屋买卖发生纠纷，胡颖、刘祝秀于2007年10月29日向蒸湘区人民法院提起诉讼，并申请了财产保全。蒸湘区人民法院于2007年10月30日裁定查封了“瑞江花园”第一（A）栋第一层9号门面及1号车库。该案经蒸湘区人民法院主持调解。双方当事人达成了如下协议：“一、陈亚玲、ＸＸ在2007年12月15日前将预售坐落在西外环路衡阳市艺校旁边“瑞江花园”项目xxx交付给刘祝秀、胡颖，并于2008年12月30日前为胡颖、刘祝秀办理该门面房屋所有权证及国有土地使用证，逾期ＸＸ、陈亚玲支付违约金20000元给胡颖、刘祝秀。二、如ＸＸ、陈亚玲在约定期限无法交付门面及办理权证时，则由ＸＸ、陈亚玲返还购房款本金200000元，并按同期中国人民银行逾期贷款利率2倍计付利息支付给胡颖、刘祝秀。三、本案受理费……”。2008年3月，刘祝秀、胡颖对该门面及车库进行了装修。2008年3月22日，胡颖向陈亚玲交门面款50000元，同年4月4日，交水电开户费1000元，5月18日，交水电集资款5000元。胡颖、刘祝秀曾申请蒸湘区人民法院执行，要求为其办理该门面及车库的权属手续，蒸湘区人民法院于2009年1月12日向衡阳市房地产产权监理处发出协助执行通知书，要求衡阳市房地产产权监理处协助为胡颖、刘祝秀办理该门面及车库的权属手续，因故未能办理。胡颖、刘祝秀与陈亚玲、ＸＸ一直未就案涉门面、车库签订“商品房买卖合同”。现该门面及车库由胡颖出租给他人使用。
一审法院认为，胡颖、刘祝秀购买�亚玲、ＸＸ的案涉门面及车库未签订商品房买卖合同，亦未进行登记备案。胡颖、刘祝秀实际占有该讼争房屋是在法院查封之后。胡颖、刘祝秀与陈亚玲、ＸＸ在蒸湘区人民法院调解达成的协议中亦明确“如陈亚玲、ＸＸ在约定期限无法交付门面及办理权证时，则由陈亚玲、ＸＸ返还购房款本金200000元，并按同期中国人民银行逾期贷款利率2倍计付利息支付胡颖、刘祝秀”。蒸湘区人民法院发出协助执行通知书，要求衡阳市房地产产权监理处协助为胡颖、刘祝秀办理案涉门面及车库的权属手续时，因故未能为胡颖、刘祝秀办理权属手续。因而，胡颖、刘祝秀与陈亚玲、ＸＸ形成的法律关系尚属债权关系而并非物权关系，故胡颖、刘祝秀对案涉门面及车库不享有足以排除强制执行的权益，对其请求应予驳回。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回胡颖、刘祝秀要求停止对坐落在衡阳市西外环路衡阳市艺校旁边“瑞江花园”项目xxx的评估拍卖的诉讼请求。本案受理费6008元，由胡颖、刘祝秀负担。
二审中，当事人均未提交新证据。本院依职权调取了衡南县人民法院2017年9月27日作出的(2009)南法执字第42号执行财产分配方案。并经双方当事人质证。一审查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，戴智斌与ＸＸ之间的工程项目转让合同纠纷一案，确定戴智斌的债权为1000000元，迟延履行期间债务利息909108.33元，合计为1909108.33元。湖南省衡南县人民法院（2006）南车民一初字第16号民事裁定所查封的房产，经过拍卖，成交价款为3750000元，扣除评估费和其他执行所需费用50000元，可用于分配的执行款数额为3700000元。
本院认为，本案系执行异议之诉，是基于戴智斌与ＸＸ之间的工程项目转让合同纠纷，ＸＸ未按衡南县人民法院作出的(2008)南法民一重字第1号民事判决，履行给付戴智斌工程项目转让款1000000元所引起的纠纷。执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施。根据本院查明的事实，虽然胡颖、刘祝秀实际占有案涉门面及车库，是在戴智斌与ＸＸ之间工程项目转让合同纠纷案查封之后，但胡颖、刘祝秀于2007年1月18日与ＸＸ签订的《瑞江花园认购合同书》是在查封之前，ＸＸ通过转让方式取得案涉房屋的开发权后，有权对其开发的房屋进行买卖，目前戴智斌没有证据证实胡颖、刘祝秀与ＸＸ签订的《瑞江花园认购合同书》系伪造的，该合同应属合法有效，胡颖、刘祝秀对案涉门面及车库享有物权。合同签订后，胡颖、刘祝秀按约定履行了购房款和水电开户费、水电集资款等义务，ＸＸ亦于2008年3月已将案涉门面及车库实际交付胡颖、刘祝秀，胡颖、刘祝秀对案涉门面及车库装修并使用至今，且案涉门面及车库未办理权属登记手续，不是胡颖、刘祝秀自身原因所造成的。且根据衡南县人民法院（2009）南法执字第42号执行财产分配方案证实，ＸＸ所欠戴智斌项目转让金1000000元及迟延履行期间债务利息909108.33元，合计为1909108.33元的债权已得到了清偿。同时，根据物权优先于债权的相关规定，胡颖、刘祝秀就案涉门面及车库享有足以排除强制执行的民事权益，其关于停止对案涉门面及车库的评估拍卖并依法解除查封的上诉理由成立，应予支持。一审法院认定胡颖、刘祝秀与陈亚玲、ＸＸ形成的法律关系尚属债权关系而非物权关系，属认定事实错误，且对胡颖、刘祝秀请求解除查封的诉请未予判决，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
一、撤销湖南省衡南县人民法院(2017)湘0422民初686号民事判决；
二、停止对上诉人胡颖、刘祝秀购买的坐落于湖南省衡阳市蒸湘区西外环路“瑞江花园”xxx的评估拍卖，并解除该门面和车库的查封。
一审案件受理费6008元，二审案件受理费6008元，合计12016元，由被上诉人ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨丽萍
审判员 何闰英
审判员 许建中
二〇一八年五月二十五日
书记员 谢倩茜