上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初2900号
原告沈磊，男，汉族，住上海市金山区。委托代理人沈布洲，住同原告沈磊。委托代理人沈露艺，住同原告沈磊。被告于东岳，男，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人冯栋，乐天(上海)律师事务所律师。原告沈磊诉被告于东岳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告沈磊的委托代理人沈布洲、沈露艺，被告于东岳的委托代理人冯栋到庭参加诉讼。经双方当事人一致同意，本案延长审理期限继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。原告沈磊诉称，2013年7月24日，原、被告在同联物业签订《房地产租赁合同》，约定被告承租原告所拥有的位于徐汇区兴国路XXX弄XXX号XXX室房屋，租赁期限自2013年10月1日至2019年9月30日止，月租金3,400元，押金3,400元。每两年租金递增200元，每两个月支付一次，每次租金于每次房租到期日前七天支付。合同并约定乙方应按时支付租金，若逾期交付房租，则每逾期一天，由甲方按月租金金额的5%收取违约金，逾期超过10天的，则视为乙方严重违约，甲方即可单方面终止本合同，且无需征得乙方同意而收回该房屋。事实上，过去的两年多以来，被告从未按合同约定时间支付租金，近来又连续三次逾期超过10天以上，原告向其催讨时被告还出言不逊。为此，原告依照合同约定行使单方解除权，告知被告将在2015年12月31日收回房屋，但被告接通知后不仅对自己的违约行为无任何反省，反而漫天要价软硬兼施，至今未将房产交还原告。故起诉要求：1、确认原被告签订的房屋租赁合同于2015年12月31日解除，被告将承租房屋立即交还原告；2、判令被告赔付逾期违约金17,550元；(被告租赁房屋期间，逾期支付租金的违约金，按天计算)3、判令被告每日赔付200元的房屋占用费(从2016年1月1日至返还房屋之日止)；4、本案诉讼费用由被告承担。被告于东岳辩称，原告提出解除合同的依据不予认可，不符合法律相关规定。原告基于合同第三条第二款提出解除合同，该条款双方产生严重分歧，该条款约定不明，是无效的约定。被告支付租金的起始日是每个月1号，支付两个月的房租，所对应的义务应该是第二个月的最后一天，如果被告晚于10号支付说明被告违约。而根据原告提供的证据，被告没有超过10号支付租金。合同履行两年后，因为市场涨价，被告通过转租获得利润超过原告想象，故原告寻找理由想解除合同。如果原告认为被告第一次逾期支付租金就可以解除合同，而原告一再收取被告逾期支付的租金，证明原告认同被告逾期支付租金的行为。被告也无妨碍原告实现合同目的的行为，因此，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2013年7月24日，经案外人上海同联房地产经纪事务所(丙方)居间介绍，原(甲方)、被告(乙方)签订房屋租赁合同，约定由原告将上海市徐汇区兴国路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告作住宅使用，租赁期为6年，自2013年10月1日起至2019年9月30日止，月租金为3,400元，租金每两个月支付一次。每次租金于每次房租到期日前七天支付，该房屋每两年后租金递增200元。合同第六条乙方的义务及违约责任3约定：“乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一天，由甲方按月租金金额的5%收取违约金，逾期超过十天的，则视为乙方严重违约，甲方即可单方面终止本合同，且无需征得乙方同意而收回该房屋。”合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告对房屋装修后进行转租。期间，被告支付租金的时间经常在月底前或月初支付，有时逾期支付时被告会多支付100元，无提前7天支付情况。2015年9月，合同年满2年，按合同约定，自10月开始月租金为3,600元，被告于2015年10月7日支付3,400元，10月10日支付3,900元,2015年12月4日支付7,400元。12月4日，原告委托其子沈某某电话通知被告解除房屋租赁合同，并于2015年12月15日发出书面解约通知，12月18日原告自己向被告发出解约通知书，并提醒被告在2015年12月31日收回房屋。之后，双方协商未成。故原告诉至本院要求判如诉请。被告则以辩称理由坚持自己的观点。庭审中，双方争议的焦点为合同第三条第二款约定的每次租金于每次房租到期日前七天支付，原告认为应为到期日的提前七天支付，而被告则认为应为到期日的前七天之内任何一天，双方对此理解不同，致调解不成。审理中，被告表示不同意解除合同，由于对合同中“前七天”的理解不同，造成双方产生异议，被告愿意今后按照原告的意见及时支付房屋租金，即每期租金在到期日的七天前支付。对于以前有延期支付的情况的，愿意按照原告的记录每次从1号起算支付违约金，总计23天，但合同约定按日百分之五计算违约金，标准过高，被告不予同意，但被告又考虑到之前双方的友好关系及被告解决争议的诚意，被告自愿支付2015年10月10日前的违约金4,010元。上述事实，除双方当事人陈述外，另由原告提供的房屋租赁合同、解约通知书、缴费记录、逾期违约金计算明细、同地段房屋价格、短信及微信记录，被告提供的中介公司情况说明等证据证实，本院予以确认。本院认为，民事活动应遵循诚实信用的原则，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律法规的相关规定，故该合同合法有效，双方当事人均应按约履行。虽然租赁合同中约定房屋租金先付后用的原则，逾期超过十天的则视为严重违约，原告可单方面终止合同，但从查明的事实来看，双方在合同中约定的租金支付时间为每次房租到期日前七天支付，对此是七天前还是七天内双方存有异议，而从2013年10月直至发生本案诉讼之前，两年多来被告作为承租人付清了全部租金，履行了合同主要义务，且从租金的实际支付情况看，也无提前7天支付情况，原告在对方轻微违约行为发生后一定期间内未提出异议，对于被告支付的租金亦已接受，因此，被告认为仅支付时间存有异议，并未影响原告实现合同目的抗辩理由有其合理性，原告依此合同条款主张解除租赁合同，依据并不充分，本院考虑双方长期以来的实际履行情况，考虑长期租赁合同的稳定性，且被告也承诺今后按照原告的要求及时支付租金，该合同仍有较好的继续履行条件等因素，故原告要求确认合同已解除、被告返还房屋及赔付2016年1月1日后的房屋使用费的诉讼请求，本院难以支持。被告在履行合同过程中，有逾期支付租金的情况，应承担相应违约责任，现原告要求被告支付逾期支付房租违约金，本院可以支持，但双方约定违约金过高，本院适当予以调整，且对于双方存有异议的时间段不作违约处理，现被告自愿支付2015年10月10日之前的违约金4,010元，并无不妥，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告于东岳于本判决生效后五日内支付原告沈磊2015年10月10日前逾期支付租金的违约金4,010元；二、驳回原告沈磊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费减半收取计159元，由原告沈磊负担134元，被告于东岳负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 史建红
二〇一六年五月十三日
书记员 陆怿婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。