上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三（民）初字第89号（2015）嘉民三（民）初字第89号原告周某某。委托代理人陈醉，上海律宏律师事务所律师。被告上海某某汽车租赁服务有限公司。法定代表人丁忠琴。委托代理人仇建，上海旭泽律师事务所律师。原告周某某与被告上海某某汽车租赁服务有限公司排除妨碍纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈醉、被告法定代理人丁忠琴及委托代理人仇建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系嘉定工业区回城南﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥房屋的产权人，持有该房屋的房地产权证。原告于2014年发现系争房屋被被告非法占有、使用，经交涉被告提供了2006年11月的物业费收据，但不能提供其合法占有、使用系争房屋的租赁合同。原告从未与被告签订系争房屋的租赁合同，也未授权他人代为签订房屋租赁合同，故已明确要求被告搬离该房屋，但被告拒不搬离。被告的行为侵害了原告的不动产物权，依法应向原告返还系争房屋，且应向原告支付占有期间的使用费。故原告起诉要求：1、判令被告搬离嘉定工业区回城南﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥三楼房屋，将房屋腾空后交付给原告；2、判令被告向原告支付2006年11月8日起至实际搬离上述房屋的房屋占有使用费（参照周边同类型房屋年租金15，000元计算）。被告辩称，不同意搬离回城南﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥三楼房屋。愿意参照以往付给上海万商灯饰有限公司（下称万商灯饰公司）的租金标准，即每年8，000元，继续租赁房屋，租金愿意从2012年开始支付，之前的费用被告已如实如约如期向万商灯饰公司支付每年8，000元的租金。被告公司原法定代表人赵海宁于2006年与系争房屋的物业管理方万商灯饰公司承租了回城南﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥三楼房屋，租期是10年，到期日是2016年12月31日，租赁标的物是毛坯房，租金每年8，000元，10年保持不变。2010年赵宁海病故，由其妻子丁忠琴担任公司法定代表人，书面租赁合同已遗失，被告支付租金至2011年12月31日。后因被告无法找到万商灯饰公司，无法继续支付每年8，000元的租金。2011年11月，原告找到被告要求收回房屋，当时双方还发生过冲突，原告还报过警，原告直至2014年9月10日才向被告送达律师函主张使用费，故原告主张的部分房屋使用费已经超过了诉讼时效，使用费应自2013年9月9日起算。房屋占有使用费只同意从2012年1月1日起，按照每年8，000元标准支付租金到实际搬离。被告租赁的是毛坯房，承租后进行了精装修。周边的房屋租金标准也就是8，000元左右。三楼的房屋低于二楼，原告用2楼108室的租金作为房屋使用费的参考缺乏依据。经审理查明，坐落于嘉定工业区回城南路XXX号C107的商业用房建筑面积为143.64平方米，共3层，于2004年9月21日核准登记至原告周某某名下。被告目前占有使用的是该房屋的三楼（下称系争房屋）。被告自2006年11月起占有使用系争房屋，并于2006年11月8日起陆续向当时的物业管理方案外人万商灯饰公司支付服务费每年8，000元至2011年12月31日，收据上标明的房屋位置为C108三楼，实际使用的为C107三楼。2011年11月15日14时34分，原告拨打110报警称：在嘉定工业区回城南路XXX号C栋107室、108室，房东与房客发生纠纷。2014年9月9日，原告委托律师向被告发函，要求被告在收函后五日内搬离系争房屋，并保留要求被告支付使用费和赔偿金的权利。被告在2014年9月10日收悉函件后继续使用房屋至今，原告涉讼。另查，被告未能提供涉及系争房屋的租赁合同。原告确认其并未委托万商灯饰公司出租过房屋，也未收取过相应租金。审理中，原告提供案外人李某某与许洋斌于2014年8月20日就签订的房屋租赁协议复印件一份，用于证明回城南路XXX号C区108号二楼90平方米的房屋年租金为15，000元。被告对该租赁协议的真实性不予认可，并且认为商铺的租金是一楼最贵，三楼最便宜，二楼的租金本身不具有参考价值。以上事实，有房地产权证、收据、律师函、上海市公安局受案登记表及当事人陈述等证据证实，本院依法予以认定。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。现被告未能提供证据证明其具有合法占有使用系争房屋的权利，故原告基于所有权要求被告搬离系争房屋并将房屋返还原告合法有据，本院予以支持。被告占有使用房屋侵害了原告的合法权益，理应赔偿原告的使用费损失。关于双方争议的使用费起算时间，本院认为根据原告的报警记录，原告于2011年11月17日已获知被告占有使用房屋，但直至2014年9月10日方向被告送达律师函主张使用费，故被告关于原告主张的部分房屋使用费超过诉讼时效的抗辩意见合法有据，房屋使用费应自2012年9月11日起算。关于使用费的标准，本院认为原告提供的案外人的租赁协议仅为复印件，且所涉商铺楼层亦与系争房屋不同，故原告主张参照该协议确定房屋使用费损失为15，000元／年缺乏依据，本院不予支持。本院酌情确定被告应按10，000元／年的标准赔偿原告房屋使用费损失。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告上海某某汽车租赁服务有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离嘉定工业区回城南﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&X&X&X&室&'﹥﹤fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'﹥路XXX号XXX室﹤／font﹥﹤／font﹥三楼房屋，并将该房屋返还原告周某某；二、被告上海某某汽车租赁服务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告周某某自2012年9月11日至实际搬离之日的房屋使用费损失（按每日27.40元计算）。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2，700元，减半收取1，350元，由被告上海某某汽车租赁服务有限公司承担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  刘燕枫二〇一五年五月二十二日书 记 员  居晓雯附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。