广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终681号
上诉人（原审原告）：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：向云。
委托代理人：安昊，该公司工作人员。
被上诉人（原审被告）：黄家武，身份证住址广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：刘佩华，身份证住址广州市荔湾区。
二被上诉人共同委托代理人：贾建明，广东经国律师事务所律师。
上诉人广州市万科物业服务有限公司（下简称万科物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第993号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年9月13日，广州市鹏万房地产有限公司（下简称鹏万公司，甲方）与万某物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对金域蓝湾小区提供前期物业管理服务事宜；业主应于本物业交付之日起全额交纳物业服务资金；交付后未入住的物业，业主也应自物业交付之日起全额交纳物业服务资金；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交付给物业买受人的物业，其物业服务资金由甲方全额交纳；……。同年11月7日，黄家武、刘佩华向鹏万公司购买了位于广州市白云区金沙洲金域蓝湾E11第E11栋2层201房（下简称涉案房屋）并签订了《商品房买卖合同》。上述合同约定该房屋的建筑面积为293.98平方米，交楼日期为2008年9月30日前。
2009年4月3日，刘佩华接通知再次前往办理收楼验收手续，提出了如下整改意见：“1、车库要求加长，车库不够长；2、外墙砖有破损、有色差；3、外墙面石材有斑点；4、护栏破损；5、地下室积水；6、车库开关有问题；7、一楼厨房墙面有渗水；8、下水管渗水（一楼卫生间）；9、二楼卧室天花有锈迹；10、三楼窗边有渗水迹象；11、三楼屋角有异色，需检查确认；12、三楼屋外排水槽边需要打胶处理；13、三楼阳台门上方石材有破损；14、门口墙面石材有破损；15、门口栏杆有色差。”同时，刘佩华还提出“以前问题未处理，特别是外立面墙砖，一直未解决，质量问题严重，未能满足收楼要求，不予收楼”的意见。
万某物业公司于2015年7月10日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、黄家武、刘佩华立即归还拖欠的物业管理费84939.88元；2、黄家武、刘佩华立即归还拖欠的小区园林照明电费分摊601.8元；3、黄家武、刘佩华立即归还拖欠的消防控制中心用电分摊675.8元；4、黄家武、刘佩华立即归还拖欠的用电损耗分摊98.64元；5、黄家武、刘佩华立即归还拖欠的小区清洁用水分摊397.16元；6、黄家武、刘佩华立即归还拖欠的用水损耗分摊33.29元；7、黄家武、刘佩华立即归还由万某物业公司代垫的住宅水费23.43元；8、受理费由黄家武、刘佩华承担。
原审法院认为：当事人对自己的主张，应当提供证据证实。《前期物业服务合同》约定业主应于物业交付之日起全额交纳物业服务费，其中“物业交付”是指开发商负有将符合合同约定质量标准的物业交付给业主的义务，业主也负有配合接收物业的义务。现查明黄家武、刘佩华与鹏万公司因房屋建筑、装修有异议而产生矛盾，黄家武、刘佩华因此拒绝收楼，双方存在商品房买卖合同纠纷未解决。万某物业公司在上述物业交付争议问题未明确之前要求黄家武、刘佩华承担争议期间的物业服务费及其他公摊费用的诉讼请求证据不足，原审法院不予支持。黄家武、刘佩华就此提出的抗辩意见合理合法，原审法院予以采纳。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年9月16日作出判决：驳回广州市万某物业服务有限公司的全部诉讼请求。本案受理费1969元，由广州市万某物业服务有限公司负担。
判后，上诉人万某物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋符合交付条件。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，交房条件为：1、办妥竣工验收备案表；2、商品房的装饰、附属设备的规格、标准等符合合同约定且符合装饰、附属设备的规格、标准；涉案房屋于2008年9月11日取得竣工验收备案且供水、供电、通邮、通气、消防等基础设施、公共配套建筑已正常运行，同时涉案房屋达到《商品房买卖合同》关于装饰、附属设备的相关约定，由此可知涉案房屋已完全达到交付条件。二、开发商履行了交付义务。根据《商品房买卖合同》第十二条：商品房达到交付使用条件后，甲方应当在合同约定的交付日10日前通知乙方办理交接手续。开发商于2008年9月11日向黄家武、刘佩华在房屋买卖合同中约定的通讯地址寄送的商品房交付使用通知书，通知书中载明通知黄家武、刘佩华前往万金域蓝湾销售大厅办理房屋交接手续，落款日期为2008年9月26日。落款单位为鹏万公司。2010年7月27日，开发商向黄家武、刘佩华在房屋买卖合同中约定的通讯地址寄送的商品房交付使用催告书再次通知黄家武、刘佩华前往蓝湾售楼大厅收楼。由此可知，开发商履行了通知黄家武、刘佩华前来收楼的义务。三、因黄家武、刘佩华原因未按期交付的，自交付期限届满起黄家武、刘佩华应当承担涉案房屋的物业管理费等相关费用。本案的纠纷焦点在于涉案房屋是否已经交付给黄家武、刘佩华，黄家武、刘佩华是否为涉案房屋物业费等相关费用的缴纳主体，原审法院对此事实未作出认定。2009年4月3日，黄家武、刘佩华前往蓝湾售楼大厅收楼，提出整改意见。黄家武、刘佩华提出的书面问题并非房屋本体存在问题，并不能构成其不收楼的合理理由。根据《商品房买卖合同》第十条、第十二条以及附件五第五条的约定，开发商已于2008年9月30日前将涉案房屋交付于黄家武、刘佩华。根据《前期物业物业服务合同》第六条，业主应于本物业交付之日起全额缴纳物业服务资金，涉案房屋于2008年9月30日前交付于被告，自2008年9月30日起，黄家武、刘佩华应当缴纳涉案房屋的物业管理费。请求法院判令：1、撤销原审判决，改判支持万某物业公司原审的诉讼请求；2、黄家武、刘佩华承担一审、二审诉讼费用。
被上诉人黄家武、刘佩华答辩称：万某物业公司起诉的对象错误，根据《物业管理条例》第42条，已竣工但未交付给买受人的物业，物业服务费应由建设单位交纳。因为涉案房屋至今没有交付给黄家武、刘佩华，不应由黄家武、刘佩华承担物业费，万某物业公司应起诉开发商。涉案房屋不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，涉案房屋未交付的责任在于开发商。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，上诉人万某物业公司提交以下证据原件：1、2008年10月13日、2010年7月27日的商品房交付使用催告书、以及邮寄单；2、商品房交接验收记录单；3、维修完成确认函。拟证明鹏万公司已履行告知和催收楼的义务。黄家武、刘佩华质证称：其没有收到商品房交付使用催告书、维修完成确认函，对该证据不予确认，维修完成确认函也没有黄家武、刘佩华的签字；商品房交付使用催告书没有提供黄家武、刘佩华的签收证明，也没有当事人的签字；确认收到商品房交接验收记录单，该记录单说明黄家武、刘佩华没有收楼同时对房屋提出整改意见，是明确不予收楼的。黄家武、刘佩华提交以下证据：1、开发商的宣传图片，显示房屋外墙大部分使用仿古砖；2、标的房屋的图片，证明房屋外墙大部分使用石材没有用仿古砖与交付条件不符，并且存在石材破损渗水情况；3、黄家武、刘佩华要求整改的函件，证明房屋不符合交付条件，黄家武、刘佩华没有收楼；4、开发商变更规划，黄家武、刘佩华提出异议的函，证明开发商违反了双方签订的房屋买卖合同。其中证据1是原件，证据2、3、4都是复印件和打印件，没有原件。万某物业公司质证称：对证据1的真实性、合法性、关联性不确认；对证据2也不予确认，是黄家武、刘佩华自己拍照的；对证据3、4不予确认，万某物业公司未收到黄家武、刘佩华的相关信函。
本院认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，万某物业公司向黄家武、刘佩华主张物业管理费等费用，首先应举证证明涉案房屋已登记至黄家武、刘佩华名下或黄家武、刘佩华已收楼，但万某物业公司未提交证据证明，关于黄家武、刘佩华与鹏万公司是否符合交房条件的争议，不属于本案的审理范围，故万某物业公司的上诉理由依据不足，本院不予支持。审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1969元，由上诉人广州市万科物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年三月三十日
书 记 员 张 利