四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川07民终271号
上诉人（原审原告）：绵阳城区桂圆大茶楼，经营地址：四川省绵阳市涪城区。
经营者：张苧予，女，1981年出生，汉族，住四川省江油市。
委托诉讼代理人：唐国豪，四川兴睿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵婷婷，四川兴睿峰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王春梅，女，1971年出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：刘永康，四川联衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：程勇，男，1969年出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区，与王春梅系夫妻关系。
委托诉讼代理人：刘永康，四川联衡律师事务所律师。
上诉人绵阳城区桂圆大茶楼、上诉人王春梅、程勇因租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院(2017)川0703民初5428号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人绵阳城区桂圆大茶楼的委托诉讼代理人唐国豪、赵婷婷，上诉人程勇及上诉人王春梅、程勇的共同委托诉讼代理人刘永康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
绵阳城区桂圆大茶楼上诉请求：一、改判原判第二项为王春梅、程勇共同向绵阳城区桂圆大茶楼支付违约金741060元；二、本案一、二审诉讼费由王春梅、程勇承担。事实和理由：一审法院降低违约金金额没有事实和法律依据。双方签订房屋租赁合同及补充协议对违约金作了明确约定，王春梅、程勇违反合同约定，应按总租金的30%支付违约金，若支付的违约金不足以弥补损失的，还应当承担赔偿责任。该约定是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。本案中，绵阳城区桂圆大茶楼已向王春梅、程勇支付租金共计2470200元，现因其违约导致合同解除，按照约定其应承担总租金30%的违约金即741060元。该违约金并未超过绵阳城区桂圆大茶楼的实际损失。绵阳城区桂圆大茶楼一审中提交的证据证明损失包括装修、天燃气安装、改造通讯设施、现有物品、接手茶楼时的转让费等，损失总额超过违约金，且另外预期可得利益也有50余万元。根据合同法的规定，只有在当事人约定的违约金过分高于造成的损失的情况下，才可以主张减少。本案中损失不仅未高于约定的违约金，反而明显超出约定的违约金，一审法院将违约金降低为200000元，明显过低，于法无据。绵阳城区桂圆大茶楼要求王春梅、程勇支付违约金741060元的主张具有事实和法律依据，一审法院对此部分的事实认定错误，且判决绵阳城区桂圆大茶楼承担诉讼费4005元没有法律依据。
王春梅、程勇答辩称：绵阳城区桂圆大茶楼的一审诉讼请求不合理，违反法律规定，不应支持，其他意见同我方上诉意见。
王春梅、程勇上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、本案诉讼费由绵阳城区桂圆大茶楼承担。事实和理由：一、原判认定基本事实不清。1.绵阳城区桂圆大茶楼不具备主体资格。绵阳城区桂圆大茶楼不是房屋租赁合同及补充协议的签订者，也非承租人和经营者。2010年3月21日，王春梅与肖凤签订房屋租赁合同，2013年10月18日，王春梅与肖凤签订补充协议，合同的签订者、承租人、经营者均是肖凤，即使承租人肖凤说张苧予在茶楼负责，也并没有说经营业主是张苧予。绵阳城区桂圆大茶楼不是合同的相对人，不具备房租租赁合同当事人的主体资格。2.承租人肖凤2010年10月20日到工商行政管理部门申请设立绵阳城区桂圆雅居大茶楼，直至现在仍然存续，肖凤才是房屋租赁合同的相对方。3.房屋租赁合同约定转租需经出租人书面同意，肖凤未经出租人书面同意，擅自转租房屋，故王春梅、程勇作为出租人有权解除合同，收回出租房屋。4.绵阳城区桂圆大茶楼在一审中提交的退股协议明显缺乏真实性。退股协议载明四人于2010年3月合伙开办桂圆雅居大茶楼，而肖凤却于2010年10月20日才到工商行政管理部门设立“绵阳城区桂圆雅居大茶楼”，肖凤还没有设立桂圆雅居大茶楼，四人就于2010年3月合伙开办桂圆雅居大茶楼，明显不符合逻辑。5.承租人在履行房屋租赁合同过程中多次违约。首先，承租人未按期交纳租金及其他各项费用。其次，承租人未经出租人书面同意将房屋转租。二、原判适用法律错误。承租人未按期交纳租金，依照合同法第六十七的规定，出租人享有先履行抗辩权，原判适用合同法第六十八条的规定明显不当。
绵阳城区桂圆大茶楼答辩称：一、王春梅、程勇主张绵阳城区桂圆大茶楼不具备诉讼主体资格，与客观事实不符。首先，根据我方一审中提供的证据及程勇的当庭陈述，一审法院已查明一个基本事实，即“被告程勇陈述认可从签订上述租赁协议至今，肖凤都告知其负责人系张苧予”、“虽然签订合同的承租人系案外人肖凤，但二被告对实际经营者为原告经营业主张苧予的事实知晓”；合同履行过程中，无论是支付租金还是商议涨租等事宜，出租方都是直接与我方经营者及其他相关人员联系，而非与肖凤联系，期间也未对我方的资格提出任何异议。其次，绵阳城区桂圆大茶楼本是张苧予与肖凤等人合伙经营的茶楼，之所以变更登记是因肖凤等人退伙所致，但无论是绵阳城区桂圆雅居大茶楼还是绵阳城区桂圆大茶楼的实际负责人都是张苧予，两茶楼的经营地址、经营范围都是一致的，肖凤的退伙时间与茶楼变更登记时间也相吻合，印证了我方主张的真实性。2013年茶楼变更后，营业执照等证件都悬挂于茶楼接待室，出租方经常去茶楼喝茶、查看，不可能不知晓此事，其一直未提出异议并接受我方支付的租金，印证了其知晓并认可茶楼的负责人是张苧予、租赁合同是我方在负责履行的事实。二、绵阳城区桂圆大茶楼在履行合同中不存在违约行为。租赁关系存续期间，我方一直积极按照合同约定使用房屋及支付租金，不存在任何违约行为。从我方提供的与程勇的短信截图及卫秀的银行账户支付明细，证明我方已将2018年上半年的租金存至卫秀的个人账户，之所以暂停支付租金，是因王春梅、程勇无正当理由强行涨租，双方未达成合意，需待双方协商一致再行支付。在此期间，我方积极与对方协商，并没有解除合同和拒付租金的意思。在对方违反合同约定强行涨租、丧失诚信的情况下，我方暂停支付租金，是依照合同法的规定行使不安抗辩权。
绵阳城区桂圆大茶楼向一审法院起诉请求：一、依法判决解除《房屋租赁合同》及补充协议，并判决王春梅、程勇支付违约金741060元或赔偿相应损失；二、判决王春梅、程勇退还保证金75000元；三、本案诉讼费用由王春梅、程勇承担。
一审法院认定事实：王春梅、程勇系夫妻关系。2010年3月21日，案外人肖凤作为乙方与王春梅作为甲方签订《房屋租赁协议》一份，约定由王春梅、程勇将其自有的位于绵阳市涪城区荷花东街39号桂园雅居B2幢1楼房屋一套租赁给乙方作茶楼经营使用，出租房屋面积1272平方米，A区按895平方米计算。约定租赁期限自2010年11月1日起至2015年10月31日止。合同第五条约定：“租金及支付方式。1.该房屋2010年11月1日起至2013年10月31日止，每月租金为不含税价6850元（大写：陆仟捌佰伍拾元整），管理费每月为不含税价20000元（大写：贰万元整），每月总额为26850元（大写：贰万陆仟捌佰伍拾元整）。含税价按以上价格上浮10%。2013年11月1日起至2015年10月31日止，房屋租金及管理费参照市场价格执行。2.房屋租金及管理费支付方式如下：第一次应于2010年9月30日前先交陆个月，以后每次交陆个月，必须提前一月交纳。另：签定合同需交纳房屋保证金柒万伍仟元整。到期归还房屋后，甲方无息退还”等。合同第九条约定：“……2.甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响经营”；合同第十一条约定：“……4.甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的30%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。和第十二条一款一致”等。合同签订后，王春梅、程勇收取了房屋保证金75000元和相应租金，双方开始履行合同。2013年10月18日，王春梅作为出租方与案外人肖凤作为承租方签订《房屋租赁（补充）协议》一份，约定：“第一条：房屋租赁期在原合同的基础上再续租五年，自2015年11月1日起至2020年10月31日止。第二条：2013年11月1日起按895平方米，每平方米35元计算租金，由于房屋布局发生变化，租约到期重新核定面积，2015年10月31日至2020年10月31日房租参照周边市场价格执行，缴费方式按原合同执行。第三条：其他事项以2010年3月21日签订的房屋租赁合同条款执行”等。王春梅在甲方处签名，肖凤在乙方处签名，并加盖绵阳城区桂圆大茶楼印章。
另查，绵阳城区桂圆大茶楼经营者张苧予于2010年3月与案外人肖凤、张小英、李洪等合伙以肖凤的名义开办“桂圆雅居大茶楼，并于2013年11月3日由上述各方签订《退股协议》，案外人肖凤等退出茶楼经营。程勇陈述认可从签订上述租赁协议至今，肖凤都告知其负责人系张苧予。绵阳城区桂圆大茶楼于2013年12月18日成立，登记业主为张苧予，地址位于本案争议房屋。后绵阳城区桂圆大茶楼向王春梅、程勇交纳了2014年至2017年10月31日的租金。
程勇于2014年至2017年10月期间多次要求将案涉房屋租金上涨，并表示如绵阳城区桂圆大茶楼不同意则不再继续向其租赁案涉房屋，该主张未得到绵阳城区桂圆大茶楼同意。2017年11月3日上午，程勇到案涉房屋取走供电电力设施，导致房屋断电，绵阳城区桂圆大茶楼此后至今未再经营。
庭审中，王春梅、程勇同意解除与绵阳城区桂圆大茶楼的租赁合同关系。
一审法院认为，案涉租赁合同及补充协议未违反法律法规强制性规定，合法有效。虽然签订合同的承租人系案外人肖凤，但王春梅、程勇对实际经营者为绵阳城区桂圆大茶楼、经营业主为张苧予的事实知晓，且自2014年后履行合同的相对方均为绵阳城区桂圆大茶楼，故对绵阳城区桂圆大茶楼系案涉房屋租赁合同关系相对人的主体地位，法院予以确认。绵阳城区桂圆大茶楼要求解除租赁合同关系，王春梅、程勇同意解除，依照合同法的规定，对于双方租赁合同关系的终止履行，法院予以确认。双方解除合同关系的原因系程勇取走房屋供电设施设备，导致绵阳城区桂圆大茶楼无法继续经营，王春梅、程勇称该行为系因绵阳城区桂圆大茶楼不同意上涨房屋租金的意见，但根据合同法的规定，合同的变更须经双方当事人协商一致，在未取得双方合意的情况下，王春梅、程勇以行为表示终止履行合同，其理由不能成立，且行为已构成违约，应承担违约责任。鉴于双方租赁合同约定的违约责任过高，且王春梅、程勇主张降低，法院确定由王春梅、程勇向绵阳城区桂圆大茶楼支付违约金200000元。绵阳城区桂圆大茶楼向王春梅、程勇支付了保证金，现双方租赁关系解除，该款应退还。绵阳城区桂圆大茶楼要求退还保证金的请求，法院予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第七十七条、第七十八条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，遂判决：“一、原告绵阳城区桂圆大茶楼与被告王春梅、程勇之间的房屋租赁合同关系终止履行；二、被告王春梅、程勇于本判决生效之日起五日内向原告绵阳城区桂圆大茶楼支付违约金200000元；三、被告王春梅、程勇于本判决生效之日起五日内向原告绵阳城区桂圆大茶楼返还保证金75000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告绵阳城区桂圆大茶楼的其他诉讼请求。案件受理费11960元，减半收取计5980元，由被告王春梅、程勇共同负担1975元，原告绵阳城区桂圆大茶楼负担4005元。”
二审中，王春梅、程勇提交个体工商户登记信息，拟证明绵阳城区桂圆雅居大茶楼的经营者为肖凤，没有合伙经营者，至今仍存续，没有变更登记，绵阳城区桂圆大茶楼的经营者是张苧予；另提交程勇银行账户明细、案涉房屋租赁租金交付明细表以及王春梅与他人签订的《房屋租赁合同》，拟证明承租人此前未按时支付租金以及王春梅、程勇将与本案租赁房屋相邻的B区出租给他人的租金标准为38元/㎡。绵阳城区桂圆大茶楼质证称其所提交的证据达不到其证明目的，茶楼是几人共同经营，委托肖凤签订的租赁协议，最后未交租金的原因是出租人要求涨租金，双方对租金未达成一致，后出租人断电强行终止合同。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：一、绵阳城区桂圆大茶楼主体是否适格；二、王春梅、程勇是否应承担违约责任，违约金数额如何确定。
一、关于主体问题。虽然与出租方签订合同者为肖凤，但根据双方提供的证据和一、二审中当事人的陈述，能够证实肖凤、张苧予等多人合伙经营茶楼过程中，肖凤代表茶楼方与出租方签订租赁合同，实际负责人为张苧予，经营过程中存在有合伙人退出及茶楼字号名称变更情况，现茶楼名称为绵阳城区桂圆大茶楼，登记经营者为张苧予，绵阳城区桂圆大茶楼与王春梅、程勇形成房屋租赁合同关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”本案中，绵阳城区桂圆大茶楼作为诉讼主体，符合法律和司法解释的规定。
二、关于违约责任问题。因出租人和承租人双方对2013年11月1日至2015年10月31日的租金明确约定为35元/㎡，对于此后至2020年10月31日的租金未约定具体数额，仅约定为参照周边市场价格执行，双方在履行过程中对截止2017年10月31日前的租金均按35元/㎡执行，在承租人应付2017年11月1日至2018年4月30日期间的租金时，出租人王春梅、程勇要求租金涨为48元/㎡，否则则不再同意出租房屋，承租人绵阳城区桂圆大茶楼不同意出租人提出的涨租意见，故未支付租金，程勇遂于2017年11月3日将绵阳城区桂圆大茶楼断电。因合同约定涉及争议时段的租金需参照周边市场价格执行，故对于租金具体数额出租人和承租人可参照当时周边市场租金标准再行协商，协商不成，可通过其他合法方式确定。王春梅、程勇要求将租金涨至48元/㎡，但缺乏证据证明该价格与周边市场价格相一致，该价格也与其陈述的相邻房屋租金差距较大，在绵阳城区桂圆大茶楼不同意其该涨租意见情况下，程勇擅自将茶楼断电，导致房屋租赁不能正常进行，茶楼经营被迫终止。故根据本案情况，应当认定出租方王春梅、程勇存在违约行为，其应当向绵阳城区桂圆大茶楼承担违约责任。王春梅、程勇称系承租人违反约定未按时支付租金以及存在转租行为，故其有权解除合同，与本案查明的事实不符，应不予采信。
关于违约金的数额问题。绵阳城区桂圆大茶楼要求王春梅、程勇按照合同约定承担已付总租金30%的违约金741060元，王春梅、程勇认为该违约金过高主张降低，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，一审法院根据本案情况，将违约金酌情确定为200000元，无明显不当，可予以维持。绵阳城区桂圆大茶楼认为一审法院认定的违约金低于其实际产生的损失，依据不足，本院不予支持。
综上，上诉人绵阳城区桂圆大茶楼，上诉人王春梅、程勇的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16636元，由上诉人绵阳城区桂圆大茶楼承担11211元，由上诉人王春梅、程勇承担5425元。
本判决为终审判决。
审判长 伍 静
审判员 廖小军
审判员 张宗文
二〇一八年四月十二日
书记员 陈进文