福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莆民终字第105号
上诉人（原审原告）黄仁池，男，1963年11月27日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
委托代理人黄志伟，福建倍拓律师事务所律师。
委托代理人林楠，福建倍拓律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）莆田市华源房地产开发有限公司，住所地莆田市荔城区胜利路中段5号楼（水务局3楼），组织机构代码证代码74909290-4。
法定代表人黄玉坤，董事长。
委托代理人蔡德火、李萍，福建壶兰律师事务所律师。
上诉人黄仁池与上诉人莆田市华源房地产开发有限公司（以下简称“华源公司”）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服福建省莆田市荔城区人民法院（2014）荔民初字第1448号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄仁池及其委托代理人黄志伟、林楠，被上诉人华源公司的委托代理人蔡德火、李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2006年10月29日，华源公司向黄仁池出具《购房交款凭证》一份，确认黄仁池于2001年6月16日交纳套房、商场款各人民币3万元，于2002年8月16日交纳套房款人民币3.5万元，于2002年12月20日交纳套房、商场款各人民币5万元，共计人民币19.5万元。2008年6月15日，华源公司向黄仁池出具《购房户确定单（副单）》（一式三联）一份，内容如下：“经抽签，黄仁池购房户选定优惠房为华源小区2号楼14层B号（1406）。（在2号楼封顶时，若购房资金［含税收，每套每平方米预交500元，依法纳税，以实际核算为准，多还少补，由华源房地产公司代收］不到位的本单无效；在2号楼封顶时，购房资金［含税收，每套每平方米预交500元，依法纳税，以实际核算为准，多还少补，由华源房地产公司代收］按时100﹪到位的，持本副单到华源房地产公司转换为正式合同，所有权利义务以合同为准）”，由购房户黄仁池签名，华源公司盖章，莆田市华源小区购房工作小组陈美沦签名，并附购房须知、购房户名单、2号楼方位图。购房户名单上确认黄仁池的套房层次房号为14B，面积含预测公摊190.00㎡，层次差为＋150元，朝向差为＋100元，预计单价不含税为2330元，预计总金额不含税为442700元，并由黄仁池在该表的购房户处签名确认。该表中备注：1、同意《购房须知》的购房户在此表上签名；2、11层基准价2080元／㎡（不含税）；3、面积、公摊以实际验收为准；4、税、费执行国家有关规定，以实际核算为准。《购房须知》内容如下：一、按认购优惠房规范交款的购房户享受购房优惠价（2号楼从11层起2080元／㎡，不含税）。二、华源房地产公司根据购房优惠户总户数拟定在2号楼12层至16层安排优惠房。三、2号楼同一层次朝向差价，东北补西北，东南补西南，均补差100元／㎡；层次差11层以上每层加价50元／㎡。…四、购房优惠户采取抽签方式选房。……五、华源房地产公司提供的优惠房预计在2008年6月30日前封顶。六、购房优惠户需要银行按揭贷款的，必须在期限内提供国家规定的相关资信、资料，按国家有关政策规定办理按揭贷款手续，若国家银行取消住房按揭贷款政策，购房优惠户在2号楼封顶时购房资金（含税收，每套每平方米预交500元，依法纳税，以实际核算为准，多还少补，由华源房地产公司代收）必须100%到位；不需要银行按揭贷款的，在2号楼封顶时购房资金（含税收，每套每平方米预交500元，依法纳税，以实际核算为准，多还少补，由华源房地产公司代收）也必须100﹪到位；若购房资金（含税收，每套每平方米预交500元，依法纳税，以实际核算为准，多还少补，由华源房地产公司代收）不能及时到位的，视同放弃认购优惠房资格。华源小区购房工作小组协助华源房地产公司退还原交购房款，利息按华源小区购房工作小组提出、华源房地产公司认可的《八条建议方案》规定执行（2007年11月6日前月利率1.5﹪，2007年11月6日后按银行活期存款利率）。
2008年6月14日，华源公司向黄仁池送达2号楼购房户交款单，确认黄仁池的房号为1406，面积含公摊190㎡，应交房款为人民币442700元，车位款人民币8万元，应预交税款人民币95000元，共计人民币617700元；黄仁池已交房款人民币20万元，车位款人民币8万元，共计人民币28万元；黄仁池应补交总额为337700＋47402＝385102，385102-83058＝302044元。其中人民币83058元系华源公司黄玉坤个人向黄仁池借款人民币5万元的利息。上述款项人民币302044元黄仁池至今尚未交付给华源公司。黄仁池没有提供其已将按揭贷款材料提交给华源公司的证据。
上述讼争房屋（坐落于莆田市荔城区拱辰办学园北路西侧华源小区2号楼14层1406室，建筑面积190㎡，其中套内面积163.34㎡，分摊面积26.66㎡，合同号00××××348，合同日期2009年11月1日）由华源公司于2009年11月20日自行网上录入备案信息，登记在黄仁池名下，但华源公司未送到窗口办理书面备案手续。双方至今均未提供讼争房屋的《商品房买卖合同》的有关证据及相关合同文本内容。华源公司没有提供双方签订预约合同的证据，也没有提供讼争房屋所在华源小区2号楼封顶具体时间及催告黄仁池交纳购房余款的证据。黄仁池没有提供双方约定其选择通过向银行按揭贷款的方式支付购房余款的证据，也没有提供其已将按揭贷款材料（户口本复印件一份、个人信用报告一份、吴启三、黄仁池的个人薪金收入证明各一份，上述材料于2014年5月7日提交法院）交给华源公司的证据。
黄仁池于2014年9月5日向原审法院提交案外人徐长安的《商品房买卖合同》一份，该房屋坐落于华源小区第2幢1单元1206室。
2014年2月26日，黄仁池诉至原审法院，因双方均不同意调解，致原审法院无法调解。
原审法院认为，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。本案讼争房屋（坐落于莆田市荔城区拱辰办学园北路西侧华源小区2号楼14层1406室，建筑面积190㎡，其中套内面积163.34㎡，分摊面积26.66㎡，房屋价值人民币537700元，合同号00××××348，合同日期2009年11月1日）于2009年11月20日在莆田市房地产管理中心办理网上备案录入手续，登记在黄仁池名下，且系华源公司自行网上录入信息，故黄仁池请求华源公司履行合同编号为00××××348的《商品房买卖合同》并按时向黄仁池交付华源小区2号楼14层B号（1406）套房，具有合同及事实依据，本院予以支持。本案虽然没有双方曾签订的《商品房买卖合同》文本，但双方在购房户确定单（副单）及购房户名单中就本案讼争房屋的房号（1406）、建筑面积（190㎡）、单价（2330元）等房屋买卖关系中主要事项作了明确约定，且华源公司在向黄仁池送达的2号楼购房户交款单中确认黄仁池尚欠购房余款为人民币302044元，黄仁池也自愿同意交纳上述购房余款，其意思表示真实，本院予以照准。黄仁池主张华源公司依约应为其办理向银行贷款的按揭手续，因黄仁池没有提供双方约定其选择通过向银行按揭贷款的方式支付购房余款的证据，也没有提供其已将按揭贷款材料（户口本复印件一份、个人信用报告一份、案外人吴启三、黄仁池的个人薪金收入证明各一份，上述材料于2014年5月7日提交法院）已交给华源公司的证据，因双方未能提供讼争《商品房买卖合同》的文本内容，本院不作审理，黄仁池可另行主张。因双方所签订本案讼争房屋的《商品房买卖合同》不具备合同解除的条件，故华源公司请求解除双方所签的本案讼争房屋的《商品房买卖合同》不具有事实及法律依据，本院不予支持。关于合同号为00××××348的《商品房买卖合同》中的双方权利义务问题，双方可另行主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第十二条、第三十六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：黄仁池在本判决生效之日起十日内支付给莆田市华源房地产开发有限公司购房余款人民币302044元（不含税金）；莆田市华源房地产开发有限公司在黄仁池交清上述购房余款起十日内将坐落于莆田市荔城区拱辰办学园北路西侧华源小区2号楼14层1406室套房交付给黄仁池。如果黄仁池未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币7940元，由莆田市华源房地产开发有限公司负担。
一审宣判后，上诉人黄仁池、上诉人华源公司均不服，均向本院提起上诉。
上诉人黄仁池上诉称：1、原审在查明的事实中已经明确剩余的购房款302044元是黄仁池预交税款、车位款后计算出来的，却在判决主文中注明购房余款人民币302044元不包含税金，与事实不符。2、原审法院调取的由莆田市房地产管理中心出具的《购销合同备案信息》显示“合同日期”为“2009年11月1日”，结合黄仁池原审提供的银行资信证明等，可以证明黄仁池欲以按揭贷款方式购房。原审违反证据认定的高度盖然性规则，没有对银行资信证明等予以认定，无视黄仁池合理的诉求，是错误的。3、黄仁池原审中通过提交再次变更诉讼请求申请书请求再次变更诉讼请求，符合法律规定的程序，原审判决对此不予处理，是错误的。4、黄仁池原审请求按照华源公司与案外人徐长安在同一时期、同一幢楼、同一户型签订的商品房买卖合同中约定的格式条款执行，有事实依据，不存在不能执行的障碍，原审对此请求不予处理，也是错误的。综上，请求：1、改判黄仁池支付给华源公司购房余款人民币302044元（含预交税款、车库款），华源公司应为黄仁池办理银行按揭贷款；2、改判华源公司于判决生效之日将坐落于莆田市荔城区拱辰办学园北路西侧华源小区2号楼14层1406室套房交付给黄仁池，除与1406室套房特定的价款、面积等有关内容外，其他合同格式条款按华源公司与案外人徐长安在相近时间签订的同一幢楼、同种房型、有按揭贷款的00××××352号《商品房买卖合同》条款执行；3、本案诉讼费由华源公司承担。
上诉人华源公司辩称：1、双方确认黄仁池尚欠购房余款人民币302044元，原审判决对此予以认定，是正确的。2、黄仁池主张以按揭贷款方式支付购房余款，没有事实依据。在结算购房余款时，黄仁池明确表示在2号楼封顶之前其会支付全部购房余款，当时并没有提出要以按揭贷款方式支付购房余款，其原审、二审也均没有提供证据证明其有向华源公司交付按揭贷款的相关材料。3、黄仁池在原审中提交的再次变更诉讼请求申请书，华源公司并不知情，原审法院也没有向华源公司送达黄仁池的再次变更诉讼请求申请书。综上，请求驳回黄仁池的上诉。
上诉人华源公司上诉称：一、原审判决以交易习惯认定双方之间存在商品房买卖合同是错误的。1、华源公司将销售信息报给房管部门登记后，因黄仁池一直违约不交付购房余款，导致双方没有签订正式的商品房买卖合同，因此，华源公司至今都没有将正式合同提交房管部门盖章备案。2、虽然《购销合同备案信息》中有合同编号，但“00××××348”号合同是印好编号的空白格式合同，华源公司原本是打算将该合同作为双方的买卖合同，但因黄仁池没有支付购房余款，双方最后才没有签订正式合同。因此，有合同编号不代表必然存在合同。3、有备案信息，不代表必然存在正式合同，原审法院没有证据证明华源公司持有合同拒不提供，因此原审法院判决适用证据规则推定双方已签订正式合同是不能成立的。二、原审判决认定商品房买卖合同不具备解除条件是错误的。1、购房须知明确约定在2号楼封顶之前需付清全部购房款，因此，华源公司没有另行通知黄仁池支付购房余款的义务，黄仁池不能以华源公司未通知作为不支付购房余款的理由。2、原审判决认定华源公司没有提供证据证明有通知黄仁池交付购房余款，但黄仁池在原审中提供的录音资料可以证明，黄仁池是知道应交付购房余款而没有支付，已经构成根本违约。3、黄仁池作为购房户，按理应非常关心所购房屋的建设进度，其不可能不知道封顶的事情。黄仁池提供的个人薪金收入证明等证据中注明的时间是2009年，说明其早就知道应该支付购房余款。4、黄仁池没有按约定时间支付购房余款，应视为其放弃购房资格，双方的预约购房协议自动解除，不存在补签正式商品房买卖合同的事实。三、原审判决双方履行合同是错误的。1、双方没有签订正式的商品房买卖合同，原审判决在没有合同文本和合同条款内容不清的情况下，要求双方履行合同，没有事实依据。2、即使商品房买卖合同存在，原审判决既要求双方履行合同义务，又告知双方可对合同权利义务问题另行主张，也是错误的。综上，请求撤销原审判决，改判驳回黄仁池对华源公司的诉讼请求。
上诉人黄仁池辩称：1、根据《购销合同备案信息》和购房户确定单（副单）等证据，原审判决认定双方之间成立商品房买卖合同关系是正确的。即便双方之间没有正式签订商品房买卖合同，根据2号楼购房户交款单、购房户确定单（副单）等证据，双方之间已经就房屋买卖合同的主要条款作了明确的约定，也应视为双方之间成立商品房买卖合同关系。2、本案不存在合同解除的情形。双方没有约定在2号楼封顶前全部付款到位。黄仁池原审提供的银行资信证明等证据可以证实黄仁池有开具相关证明以办理按揭贷款手续，并将相关材料交付给华源公司。因此，黄仁池不存在明知应当交纳购房余款而不交纳的问题。3、实践中，在任何一个楼盘，购房者和房地产公司之间签订的合同，除了与特定房屋有特定关系的内容是不同的以外，其他的内容与其他格式合同的内容是一致的。因此，本案主要合同的内容应当依据双方之间已经明确的内容履行，其他的格式内容可以参照其他同一楼盘、同一户型的商品房买卖合同的内容履行。原审判决其他权利义务内容另案处理，是对黄仁池诉讼请求的不当割裂，是错误的。4、华源公司陈述其有通知黄仁池支付购房余款，不是事实。5、华源公司拒绝交付讼争房屋，是因为华源公司现在要求黄仁池提高价款购买讼争房屋，这是违反双方之间的合同约定的。综上，请求驳回上诉人华源公司的上诉。
经审理查明，对原审法院查明的事实，上诉人黄仁池没有异议。上诉人华源公司对原审法院查明的事实中“被告没有提供双方签订预约合同……交纳购房余款的证据”有异议，认为华源公司有将华源小区2号楼封顶的具体时间通知黄仁池，且在购房须知里面也已经明确封顶时间在2008年6月30日前；对于催告交纳购房余款的问题，华源公司在购房须知和购房户确定单（副单）中均已告知黄仁池购房款应当在2号楼房屋封顶之前全部交纳，因此华源公司无需再次催告；另外，黄仁池原审提供的录音证据也可以证明2008年华源公司有通知黄仁池交纳购房余款；上诉人华源公司对原审查明的其他事实没有异议。对上诉人黄仁池、上诉人华源公司双方均无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，根据原审中上诉人黄仁池提供的购房户确定单（副单）、购房户名单以及莆田市房地产管理中心出具的《购销合同备案信息》，可以证实上诉人黄仁池与上诉人华源公司于2009年11月1日签订了一份合同号为00××××348的商品房预售合同。上诉人华源公司主张双方之间没有签订正式的商品房买卖合同，《购销合同备案信息》所记载的内容与事实不符，是无效的。因《购销合同备案信息》系由莆田市房地产管理中心出具，真实性可以确认，其内容可以作为本案认定的依据；根据莆田市住房和城乡建设局出具的《情况说明》，《购销合同备案信息》中所记载的内容系开发商即上诉人华源公司自行在网上录入的信息，结合商品房买卖中开发商录入信息需谨慎对待的常理，应认定《购销合同备案信息》中所记载的合同号为00××××348的商品房预售合同是存在的，故上诉人华源公司主张本案商品房买卖合同不存在的理由不能成立，本院不予采信。依据商品房买卖实践，开发商与购房者在商品房买卖合同签订后均应各自保留一份合同原件，但本案双方在一审、二审期间均没有提供合同原件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，双方均应承担不提供合同原件所产生的不利法律后果。上诉人黄仁池主张其已申请购房余款通过银行按揭贷款方式支付，因其没有提供合同号00××××348的合同原件，无法认定购房余款的支付方式及支付时间，故原审判决上诉人黄仁池在判决生效之日起十日内支付全部购房余款，并无不当。上诉人华源公司主张双方之间确有达成预约买卖本案讼争房屋的合意，后因上诉人黄仁池没有按照《购房须知》、购房户确定单（副单）中的约定一次性支付全部的购房余款，导致双方没有签订正式合同，合同号00××××348的合同是空白合同，双方之间没有成立商品房买卖合同关系。因上诉人华源公司也没有提供合同号00××××348的合同原件，无法认定合同号00××××348的合同是否是空白合同，也无法认定本案合同是否达到解除条件，且《购销合同备案信息》记载的合同签订时间是2009年11月1日，是在2008年6月15日双方签订购房户确定单（副单）及华源公司出具《购房须知》之后，故原审认定本案正式商品房买卖合同存在、解除条件不成就，判决上诉人华源公司在上诉人黄仁池交清购房余款之日起十日内交付房屋，也无不当。对于购房余款人民币302044元是否包含税金的问题，根据上诉人黄仁池一审提供的上诉人华源公司也无异议并确认的2号楼购房户交款单，双方确认上诉人黄仁池应支付的总购房款包括车位款、预交税费等共计人民币617700元，扣除已支付的款项及其他借款利息后，上诉人黄仁池另需支付的购房余款为人民币302044元，因此，上诉人黄仁池支付的全部款项是包含购房款、预交税金、车位款，原审判决认定该购房余款没有包含税费不妥，应予纠正。对于上诉人黄仁池请求的为其购房余款办理银行按揭贷款的问题，因没有合同原件，无法认定双方是否有约定购房余款按照银行按揭贷款方式支付，故上诉人黄仁池应承担举证不能的责任，本院对该请求不予支持，原审认定对此由上诉人黄仁池另案起诉不当，应予纠正。对于上诉人黄仁池在原审中要求依照案外人徐长安与上诉人华源公司签订的合同号为00××××352的《商品房买卖合同》执行其他格式条款的请求，因上诉人黄仁池在原审中提出该请求是在原审第三次开庭且双方进行最后陈述之后提出，属于增加诉讼请求，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，应认定该请求不属于上诉人黄仁池在原审中提起的诉讼请求，因二审中上诉人华源公司对此请求不同意进行调解，故本院对该请求不予处理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，但部分处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更福建省莆田市荔城区人民法院（2014）荔民初字第1448号民事判决为：上诉人黄仁池应在本判决生效之日起十日内支付给上诉人莆田市华源房地产开发有限公司购房余款人民币302044元；上诉人莆田市华源房地产开发有限公司应在上诉人黄仁池交清上述购房余款之日起十日内将坐落于莆田市荔城区拱辰办学园北路西侧华源小区2号楼14层1406室套房交付给黄仁池。
二、驳回上诉人黄仁池的其他上诉请求。
三、驳回上诉人莆田市华源房地产开发有限公司的上诉请求。
如果上诉人黄仁池未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费负担，按一审判决执行；二审案件受理费人民币7940元，由上诉人黄仁池负担人民币2940元，由上诉人莆田市华源房地产开发有限公司负担人民币5000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 林锴琪
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。