汉中市汉台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汉台民初字第00709号
原告张汉武，男，生于1965年6月3日，汉族。
委托代理人李晓侠，女，生于1967年11月12日，汉族，系原告之妻。
委托代理人方力，汉中市司法局148法律服务所法律工作者。
被告姜毓斌，男，生于1970年11月11日，汉族，系汉中市汉台区鸭掌门特色火锅店负责人。
委托代理人张庆荣，陕西锐博律师事务所律师。
原告张汉武诉被告姜毓斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张汉武的委托代理人李晓侠、方力，被告姜毓斌及其委托代理人张庆荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张汉武诉称，2011年11月7日，陕西汉中市东方物业管理有限公司与王华政签订《房屋租赁合同》。由于汉中市东方物业管理有限公司将汉中市南团结街中段汉江新城小区202和203，产权出售给了张汉武，同时承租人由王华政变更为姜毓斌，2012年12月29日，各方当事人签订了《房屋租赁合同》主体变更协议书。合同签订后，双方当事人履行了合同，但是被告将房租交至2014年7月6日后便未再缴纳，原告多次催要无果。在合同履行期内，被告既不缴纳房租，也不按合同约定的如因经营不善而退租，需提前6个月通知甲方。现原告拖欠房租达九个月，属恶意违约，目前该房闲置，给原告造成极大的经济损失。故原告诉至法院，请求判令：一、《房屋租赁合同》及主体变更协议终止履行；二、被告立即支付拖欠房屋租金472797元；三、被告支付逾期支付租金滞纳金1376190元；四、被告支付违约金38260元；五、被告支付拖欠物业费、水电费27310元；六、被告承担本案诉讼费。
被告姜毓斌辩称，一、双方的房屋租赁合同已经在2014年7月5日，由张汉武夫妇锁门后终止履行，故不存在协议再次终止履行的事宜。2012年元月，答辩人从王华政手中转接承租了汉江新城拙政园小区202、203房屋从事个体经营—鸭掌门特色火锅店。合同约定了租赁期限和每月租金金额，租金按约定每季度支付一次。2012年12月29日，东方物业公司称该出租房已经被原告购买，要求变更合同主体，为此，东方公司召集原合同承租人王华政、房屋购买人张汉武夫妇及答辩人四方签订了一份租赁合同主体变更协议书，将合同主体出租方变更为张汉武、承租人变更为被告，其余合同条款不变。被告按合同约定将房租付至2014年7月7日，6月份由于生意发生变化，曾准备暂停经营转租该店，但原告坚持转租要上涨房租，同时按年支付租金，双方协商未成。2014年7月5日下午16时许，原告张汉武夫妇到店与在店的王华政经理发生争执，要求再付一季度租金后转租，王华政未答应。17时半时许，原告夫妇要求店员离开，他们要锁门收房。店员王蓉被锁在店内。7月7日，厨师仇小强请求原告夫妇开门，搬运店内调料，店员王蓉离开后，原告夫妇再次将门加锁。同日，燃煤供应商李翠清见店已不能再经营，要求将余煤搬走，原告夫妇开门等燃煤搬完后再次锁门。7月8日，原告张贴出租广告对外招租。9月12日，李晓侠打电话给王华政，说该店他们已经租出去了。此后，被告同他们交涉店内物品事宜，房东称他约下家谈，要我们等电话，直至今日。综上事实证明，原被告之间签订的合同虽未到期，但双方在协商的过程中因原告方在2014年7月5日强行锁门的事实发生，双方均已无法履行合同，合同已实际终止。故原告提出再次终止房屋租赁合同及主体变更协议的请求已不成立；二、合同应当履行，但是合同法同时也规定了合同在履行过程中双方可以协商解除。本案被告因市场变化准备转租，同时考虑为减少双方的损失而同原告进行协商，这是被告的权利，并无过错，如果原告不同意被告转租，应该让被告继续经营，但是原告采取强行锁门、自行招租这种极端方式，本是可以履行的合同已造成实际上的无法履行，这反而因无法经营给被告造成了极大的损失。被告已经将房屋租金交纳至2014年7曰7日，而原告却在2014年7月5日强行锁门收房并招租造成合同无法履行而终止，终止后被告已无履行合同的义务。原告并无因合同履行造成实际损失，被告也无违约事实。故原告要求被告承担欠付房租及滞纳金、违约金等损失的请求无法律依据。综上，请法院依法确认原被告双方的房屋租赁合同已经于2014年7月5日终止履行，终止后因原告管理房屋期间未能招租的损失不予支持。
原告张汉武为证明自己的诉讼主张，提交的证据有：1、原告的身份证复印件，证明原告的主体资格；2、《房屋租赁合同》及主体变更协议书，证明原被告双方签订的合同是合法有效的，双方当事人应该按合同约定履行义务；3、照片二组，证明本案所涉房屋的门头现在依然是原告经营的鸭掌门特色火锅店，火锅店财物依旧存在于房屋内，致使被告无法继续出租，造成原告方的损失。
被告姜毓斌对原告提交的证据质证如下：1、对证据一无异议；2、对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议；3、对照片的真实性有异议，原告锁门后被告无法入内，现在店内情况不知晓。
被告姜毓斌为支持其辩解理由提供以下证据：1、照片一组，来源于百度地图，拍摄时间是2014年7月21日，照片显示涉案房屋门口加锁，门口张贴招租广告，广告上的联系人电话是本案原告之妻李晓侠的；2、证人王华政（原鸭掌门大堂经理）出庭作证，证明出租房屋流转过程，同原告交涉转租事宜以及原告锁门收房及广告招租的事实；证人王蓉（原鸭掌门员工）出庭作证，证明原告2014年7月5日锁门收房的事实以及后来两次房东锁门的事实；证人仇小强（原鸭掌门厨师）出庭作证，证明原告锁门收房及转店招租的事实；证人李翠清（燃煤供应商）出庭作证，证明原告锁门收房的事实；证人吴广斌（租房联系人）出庭作证，证明原告对涉案房屋收回及招租的事实。
原告张汉武对被告提供的证据质证如下：对照片的真实性无法确认；原告锁门及张贴招租广告是事实，广告上的电话也是李晓侠的，但是原告的所为是为了减少损失。
经审理查明，2011年11月7日，汉中市东方物业管理有限公司（甲方）与王华政（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于汉中市南团结街汉江新城拙政园小区202和203，面积937.42平方米；租赁期限72个月，自2012年1月7日起至2018年1月6日；房屋租金按季度支付，每季度第一个月15日之前支付；合同第九条关于合同的变更、解除和终止约定：1、双方可以协商变更或终止本合同；2、甲方不能提供房屋或提供房屋不符合约定条件，严重影响乙方经营使用，或甲方未尽房屋修缮义务，导致乙方无法经营的，乙方有权解除合同；3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未提前书面通知甲方，转租、转接承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未按合同约定交纳应该由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损失的；（7）拖欠房租累计贰个月以上的。合同第十一条甲方违约责任处理第4款规定，甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按合同总租金的1%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任；合同第十二条乙方违约责任第1款规定，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋……（1）未提前书面通知甲方，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的房屋租赁用途或利用房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计贰个月以上的。2012年12月29日，汉中市东方物业管理有限公司（以下简称东方公司）、王华政、张汉武、姜毓斌共同签订“《房屋租赁合同》主体变更协议书”，该协议约定：东方公司将汉中市南团结街汉江新城拙政园小区202和203号商铺出售给张汉武，王华政租用该房屋的用途为“汉中市汉台区鸭掌门特色火锅店”经营场所，其负责人为姜毓斌，因此在四方协商一致的基础上，东方公司与王华政签订的《房屋租赁合同》出租方变更为张汉武，承租方变更为姜毓斌，原合同的其他条款不变。被告姜毓斌按合同的约定将房租付至2014年7月6日。2014年6月份因生意发生变化，被告与原告谈转租事宜，因原告坚持转租要上涨房租，同时按年支付租金，双方协商未成。2014年7月5日下午，原告张汉武及其妻李晓侠到店要求再付一季度租金后转租，鸭掌门经理王华政未答应先行离开。17时半许，原告夫妇要求店员离开，要锁门收房，因店员王蓉系外地人，无处可去，自愿被锁在店内。7月7日，王蓉致电原告夫妇，在厨师仇小强进店搬运店内调料时一并离开，原告夫妇再次将店门加锁。同日，燃煤供应商李翠清见店已不能再经营，要求将余煤搬走，原告夫妇开门等燃煤搬完后再次锁门。7月8日，原告张贴“二楼商铺出租”的广告对外招租。此后，原、被告曾交涉过店内物品事宜，但约谈未果。原告张汉武于2015年4月8日诉至法院，请求判令：一、终止履行《房屋租赁合同》及“《房屋租赁合同》主体变更协议书”；二、被告向原告支付2014年8月至2015年4月共计9个月房屋租金472797元；三、被告支付逾期支付租金滞纳金1376190元；四、被告支付违约金38260元；五、被告支付拖欠物业费、水电费27310元；六、被告承担本案诉讼费。
上述事实，有原、被告的一致陈述及庭审质证确认的证据载卷佐证。
本案审理过程中因被告不同意调解，故调解未果。
本院认为，汉中市东方物业管理有限公司与王华政签订的《房屋租赁合同》以及汉中市东方物业管理有限公司、王华政、张汉武、姜毓斌共同签订的“《房屋租赁合同》主体变更协议书”是各方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。变更后的房屋出租方为本案原告张汉武，承租方为本案被告姜毓斌。合同履行中被告向原告缴纳房租至2014年7月6日，按合同约定下一季度的房租应该在2014年8月15日之前交清，而原告在与被告协商转租事宜未果的情况下，于2014年7月5日强行将被告承租房屋锁门收房并对外招租，明确以自己的行为终止了原、被告之间房屋租赁关系，造成被告无法继续使用租赁房屋，合同不能继续履行的后果；现原告要求被告支付原告强行锁门后的房屋租金，支付逾期支付租金滞纳金以及支付违约金，既不符合合同约定，也无法律依据，本院依法不予支持；原告要求被告支付拖欠物业费、水电费，但未提交相关证据予以证实，应承担举证不能后果，其请求本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告张汉武的诉讼请求。
案件受理费22132元，由原告张汉武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张 妍
人民陪审员 冯焕英
人民陪审员 曹建英
二〇一五年七月一日
书 记 员 江 韬