上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第35613号
原告上海源生实业有限公司。
法定代表人赵礼明。
委托代理人杨剑浩。
被告顾荣华。
原告上海源生实业有限公司诉被告顾荣华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月15日受理后，依法适用简易程序，于2013年11月20日公开开庭进行了审理。原告上海源生实业有限公司的委托代理人杨剑浩、被告顾荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海源生实业有限公司诉称，就原告所建临时房屋租赁事宜，原、被告于2011年10月20日签订《房屋租赁合同》，约定原告将浦东新区羽山路XXX号中一间房屋出租给被告使用，月租金人民币（以下币种同）2，300元，每三个月支付一次，租赁期限自2011年11月10日至2012年11月9日止。�同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告按期支付租金。2012年10月29日，原告告知各租户房屋不再续租，但被告要求补偿一年的房租，并拒付延期租金、占有房屋不还。故原告起诉至法院，要求判令被告：1、归还承租房屋；2、支付2012年11月10日至2012年12月31日止的租金3，833元；3、按照每月2，300元的标准支付2013年4月1日起至被告归还房屋之日止的房屋使用费。
被告顾荣华辩称，被告当初提出签三年的合同，但原告称公司规定一年一签，故书面合同只签了一年，但原告口头承诺会继续出租。合同签订后，被告进行了装修，但合同签订不到一年，原告就提出不再出租，这是欺诈，原告至少要退还被告一年的租金并赔偿2万元的装修费用，但原告不同意，双方协商未成。
经审理查明，2011年10月20日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告租用原告位于上海市�东新区羽山路XXX号的房屋（建筑面积28平方米）作为经营使用，租用期限自2011年11月10日至2012年11月9日止，月租金2，300元，另支付租赁保证金2，300元。2012年10月29日，原告告知各租户，合同于2012年12月31日正式解除；各租户在2013年3月31日前搬离租赁房屋；租金付至2012年12月31日，2012年11月15日付清，2013年1月1日至2013年3月31日三个月免收租金，无偿提供给各租户使用作为补偿，如无故拖欠租金的，原告将采取停水、停电措施；2013年3月31日起，原告将停止供应水电等。合同期满后，被告即停止经营，但因原告不同意被告提出的补偿要求，故被告未归还租赁房屋。经原、被告确认，被告支付租金至2012年11月9日，另支付押金2，300元。
另查，涉案租赁房屋无产权证和合法建造手续。
审理中，原告确认于2013年6月对租赁房屋停水停电；被告于2013年12月1日归还了租赁房屋，故原告放弃了要求被告归还租赁房屋的诉讼请求，并明确房屋使用费计算至2013年11月30日。另，被告认为就租赁房屋投入的装修价值为23，000元，原告对装修价值表示认可。经法院释明，被告表示若合同无效，则要求原告赔偿装修款23，000元、返还押金2，300元及一年的租金27，600元。原告表示若合同无效，则要求被告参照租金标准支付房屋使用费，仅同意返还押金，不同意赔偿装修费用及返还房租。庭后，原告表示诉请主张的房屋使用费参照租金标准的一半主张，即每月1，150元。
以上事实，有《房屋租赁合同》、收据存根、告知书及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，涉案租赁房屋无产权证和合法建造手续，原、被告签订的《房屋租赁合同》应依法确认为无效。原告将不合法建筑出租给被告使用，其应承担合同无效的主要过错责任；被告承租时未尽必要的注意义务，�也应当承担一定的过错责任。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告向被告交付了租赁房屋，被告在合同期内也进行了经营使用，即被告已实际取得占有利益，其应当参照租金标准支付房屋使用费，被告要求返还合同期内的租金，缺乏法律依据。合同期满后，被告继续占用租赁房屋，其仍应支付相应的使用费。鉴于租赁房屋的实际使用情况以及原告确认的断水断电事实，对诉请主张的房屋使用费（扣除原告承诺免收的三个月租金），原告同意参照原租金标准的一半主张，经查并无不当，本院可据此判决。被告为履行合同（无效）投入的装修费用应当作为合同无效的法律后果一并在本案中�理，原告对此应当承担相应的过错赔偿责任，具体数额由本院根据过错责任，结合合同（无效）实际履行情况、装修折旧等因素酌情确定。对于押金，原告同意返还，经查并无不当，本院予以准许。审理中，原告放弃部分诉请，系当事人对自身民事权利的处分，本院亦予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条、第九条第二款之规定，判决如下：
一、原告上海源生实业有限公司与被告顾荣华签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告顾荣华于本判决生效后十日内支付原告上海源生实业有限公司2012年11月10日至2012年12月31日的房屋使用费1，916.50元；
三、被告顾荣华于本判决生效后十日内支付原告上海源生实业有限公司2013年4月1日至2013年11月30日的房屋使用费9，200元；
四、原告上海源生实业有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告顾荣华装修损失11，000元；
五、原告上海源生实业有限公司于本判决生效后十日内返还被告顾荣华押金2，300元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费183元，减半收取91.50元，由原告上海源生实业有限公司、被告顾荣华各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄 政
二〇一四年一月二日
书记员 许瑞芬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一�，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债�利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。