湖南省衡阳市中级人�法院民 事 判 决 书（2017）湘04民终2014号上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙多赢房地产营销策划有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路北侧、东二环东侧新城新世界C1栋2单元1808房。法定代表人:马兆勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：文武，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐威（系该公司员工）。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南银海置业有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区衡州大道28号。法定代表人：徐胜华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李曾军，湖南天戈律师事务所律师。上诉人长沙多赢房地产营销策划有限公司（以下简称多赢公司）因与被上诉人湖南银海置业有限公司（以下简称银海公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2016）湘0408民初1737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人多赢公司的法定代表人马兆勇及其委托诉讼代理人文武、徐威，被上诉人银海公司的委托诉讼代理人李曾军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。多赢公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判由银海公司支付多赢公司销售佣金564839元，并负担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审认定多赢公司房屋销售只有89套错误。多赢公司至少销售房屋98套，完成销售总量的91%，已完成了销售目标任务。多赢公司没有提供销售合同的其余有争议的5套房屋也是多赢公司销售的，也应认定为多赢公司的销售额；二、原审计算销售佣金数额有误。首先，双方无争议的93套房屋按3%计算销售提成，银海公司欠付多赢公司2453299.44元，按2%计算销售提成，银海公司欠付多赢公司49696.81元。原审只按89套房屋计算佣金错误。其次，2013年3月18日至2014年12月，银海公司都是按3%的比例向多赢公司支付的销售提成，说明直至2014年底双方对于销售提成和销售任务的完成都没有异议。第三，根据审计机关的审计查明，银海公司欠付多赢公司的代理费比多赢公司诉请的欠付金额只多三元钱，这进一步证明多赢公司的诉请是真实客观的。综上，原审认定基本事实有误。银海公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。多赢公司向一审法院提出诉讼请求：1、银海公司支付多赢公司销售代理费用564836元；2、银海公司支付多赢公司2013年4月至2014年4月销售人员底薪及销售提成的一半103650元；3、本案诉讼费由银海公司承担。银海公司向一审法院提出反诉请求：1、多赢公司退还银海公司多支付的销售代理费191154.49元；2、本案受理费由多赢公司负担。一审法院认定事实：多赢公司（乙方）与银海公司（甲方）于2013年3月18日就银海公司开发的“银海春天”项目签订《销售代理合同》，该合同第二条第一款约定：“‘银海春天’项目，其中住宅约13180㎡（107套）、车位约153个、商铺约2370㎡，（其中一楼650㎡，二楼860㎡，三楼860㎡）……”，第二款约定：“总委托期限为12个月，在此期间一楼门面完成委托销售总量的90%；二楼、三楼门面完成招商工作；车位完成委托销售总量的40%；11月底完成住宅销售总量的90%”，第三款约定：“该项目委托代理的住宅销售的平均底价为3500元/㎡，一楼门面委托代理的销售平均底价为12000元/㎡，二、三楼的招商价格根据市场行情甲乙双方另行约定，车位委托代理销售的平均底价为75000元/个……”。第四条第一款约定：“甲方委�乙方销售代理费计算方式为所有《商品房买卖合同》总额的3%。其中销售代理费用为2%，广告宣传费用为1%。……”，第二款约定：“乙方委托期内每月30日按月销售总额与甲方进行结算，并提取代理费，结算以与客户签订购房合同，并收齐首期款，提供完整且为银行认可的按揭资料为准，……”，第三款约定：“委托期内，若因客户原因违约退房，乙方负责协调，违约金规乙方所有……；若因甲方原因导致客户退房或索赔，乙方不承担相关损失；若因乙方原因导致客户退房或索赔，甲方不承担相关损失。”第四款约定：“……每套销售超出销售底价表部分金额，甲、乙双方按7:3分成，甲方得70%，乙方得30%，即：乙方分成佣金=（商品房买卖合同单价-销售代理低价）×销售面积×30%。分成部分与代理费同时按月结算”。第五条第一款约定：“……若乙方未完成约定销售任务，则甲方按合同销售额的2%结算代理费（住宅、门面、车位三种物业单独考核）……”。2013年4月13日，双方签订补充协议，明确了二、三楼的平均销售底价及佣金结算方式和一、二、三楼门面的租金，该补充协议与3月18日签订的《合同》配套使用。2014年5月20日，双方再次签订补充协议，将委托期限延续至2015年1月18日，总委托期限为22个月，该补充协议与2013年3月18日签订的《合同》配套使用，具有同等法律效力。合同履行期间，双方未按月制定每月销售计划。2014年7月份以前，银海公司均按月以销售总额的3%进行结算并支付代理费用。2014年8月份起，银海公司以多嬴公司未能完成销售任务为由拒绝销售代理费的结算，2015年2月10日，多嬴公司多次催促银海公司结算，银海公司向多嬴公司支付销售代理费100000元。另查明，2014年底至2015年初，因部分业主与银海公司发生纠纷，导致业主闹事、退房等现象。2015年1月18日，双方《委托销售合同》到期后，多嬴公司继续为银海公司销售房屋，2013年3月18日至2015年4月份，多嬴公司共为银海公司销售“银海春天”项目住宅89套，门面6间，车位3个。一审法院认为，《委托销售合同》及《补充约定》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。多嬴公司有完成《委托销售合同》约定的义务，银海公司应当按照合同约定向银�公司支付报酬。双方约定，若多嬴公司完成约定销售任务，则按合同销售额的3%结算代理费，若多嬴公司未完成约定销售任务，则按合同销售额的2%结算代理费，分成佣金部分与代理费同时按月结算。上述合同签订后，双方均未制定月销售任务，双方约定的委托代理期限自2013年3月18日至2015年1月18日，因业主与银海公司间的纠纷对多嬴公司的销售任务造成了一定影响，委托期限到期后，多嬴公司实际为银海公司销售房屋至2015年4月，银海公司并未明确表示反对，多嬴公司的销售行为视为对原代理销售合同的继续履行，原代理合同对双方仍具有约束力，对于上述期限内多嬴公司销售的房屋，银海公司仍应当支付代理费。因双方签订的合同中明确约定，结算以与客户签订房屋买卖合同为准，故对多嬴公司主张委托代理期限内仅签订认购协议，而未提交正式房屋买卖合同的部分不予认可。自2013年3月18日至2015年4月间，多嬴公司共为银海公司销售“银海春天”项目住宅89套，门面6间，车位3个，住宅、门面、车位均未按合同约定完成总销售任务，故对多嬴公司要求银海公司按合同销售额的3%结算2014年8月至2015年5月代理费的诉讼请求不予支持。多嬴公司主张要求银海公司支付销售人员底薪及销售提成的诉讼请求,因《委托代理销售合同》未约定该项支出由银海公司负担，多嬴公司的上述诉讼请求无事实和法律依据，该院不予支持。因双方未按月制订销售计划，银海公司虽在2013年3月18日至2014年7月间以合同销售额的3%按月向多嬴公司支付代理费，但依据多嬴公司在前阶段的销售业绩，银海公司以多嬴公司自始至终无法完成销售任务为抗辩而不再按月支付代理费及佣金，已支付部分视为对总销售代理费的�付。原合同到期后，银海公司明知多嬴公司未完成销售任务，仍另行支付多嬴公司代理费100000元，该行为应认定为银海公司对自身民事权利的自由处分，故对于银海公司的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、驳回多嬴公司的诉讼请求；二、驳回银海公司的反诉请求。案件本诉受理费10485元，由多嬴公司负担；反诉受理费2062元，由银海公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求未提交新证据。针对原审没有认定为多赢公司销售的其他五套有争议的房屋，本院认定如下：多赢公司在一审提交的“银海春天”2013年7月份结算一览表、“银海春天”住宅认购协议、王忠出具的承诺书及银海公司在一审提交的证据7即销售代理费用表，可相互印证多赢公司实际销售了FG－2306号住宅（王忠）；多赢公司主张其他四套住宅亦为其销售，但未提交充足证据证明，原审不予采纳并无不当。经审理查明，多赢公司实际共计销售“银海春天”项目的住宅90套（税后溢价分成佣金739282元。其中刘常俊1套，合同金额340826元，双方约定代理费1%计算；其余89套住宅的合同金额39390419元）、车位3个（合同金额304000元，税后溢价分成佣金20214元）、门面6个（面积合计2396.69㎡，合同金额17773240元，税后溢价分成佣金255307元）。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，案涉《委托销售合同》及《补充约定》合法有效，银海公司应对多赢公司实际已销售“银海春天”项目住宅（90套）、车位（3个）、门面（6个）履行相应的付款义务。关于银海公司应付销售佣金的具体数额。结合案涉合同约定及多赢公司实际销售总量情况看，银海公司应支付佣金由销售代理费、溢价分成佣金两部分组成。因多赢公司只完成住宅销售总量的83.18%（89套÷107套）、车位销售总量的1.96%（3个÷153个），均未完成案涉合同约定的银海公司支付代理费3%的销售任务，故银海公司应支付的住宅代理费为791217元（39390419元×2%+340826元×1%），该款税后金额为730609元（791217元×0.9234），税后溢价分成佣金为739282元；银海公司应支付的车位代理费为6080元（304000元×2%），该款税后金额为5614元（6080元×0.9234），税后溢价分成佣金为20214元。但多蠃公司已完成门面代理费3%的销售任务，故银海公司应支付的门面代理费为533197元（17773240元×3%），该款税后金额为492354元（533197元×0.9234），税后溢价分成佣金为255307元。银海公司应支付佣金总额为2243380元（730609元+739282元+5614元+20214元+492354元+255307元），该款扣除银海公司已支付的款项2071453元，银海公司尚欠付多赢公司171927元。综上所述，多赢公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2016）湘0408民初1737号民事判决第二项；二、撤销湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2016）湘0408民初1737号民事判决第一项�三、湖南银海置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付长沙多赢房地产营销策划有限公司佣金171927元；四、驳回长沙多赢房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费10485元，二审案件受理费9448元，合计19933元，由长沙多赢房地产营销策划有限公司负担14360元，湖南银海置业有限公司负担5573元；一审案件反诉受理费2062元，由湖南银海置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨丽萍审判员  何闰英审判员  许建中二〇一八年四月二十七日书记员  谢倩茜