湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民再32号
上诉人（原审原告）：邵宏伟，男，1975年1月12日出生，汉族，无职业，住武汉市洪山区。
上诉人（原审原告）：邵汉荣，女，1971年9月2日出生，汉族，无职业，住武汉市洪山区。
上诉人共同委托诉讼代理人：褚中喜，北京市万博律师事务所律师。
上诉人共同委托诉讼代理人：冯力，北京市万博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱红利，男，1969年6月4日出生，汉族，无职业，住武汉市洪山区。
上诉人邵宏伟、邵汉荣因与被上诉人朱红利合伙协议纠纷一案，不服武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民再4号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2017年6月13日公开开庭审理了本案。上诉人邵宏伟、上诉人邵汉荣及其共同委托诉讼代理人褚中喜、冯力，被上诉人朱红利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2009年11月4日，原审原告邵宏伟向武汉市洪山区人民法院提出如下诉讼请求：要求原审被告朱红利继续向其支付因合作建房被拆迁所获得的拆迁补偿款30万元或者判决原审原告享有三分之一的还建房屋。同日，原审原告邵汉荣以同样的诉讼请求诉至法院。
武汉市洪山区人民法院原审查明，邵宏伟、邵汉荣于2006年与朱红利达成合作建房书面协议。约定：朱红利将其位于洪山区青菱乡毛坦村住宅后的两处新宅基地委托邵宏伟、邵汉荣出资共建；邵宏伟、邵汉荣承担建房所有费用，房屋处置权三方共同协商。房屋征用签订补偿协议领取补偿款等所需经历的各项有关程序都需三方在场并经三方同意，朱红利不得以房主为由私自决定，并约定所得的拆迁补偿款等利益为邵宏伟、邵汉荣、朱红利三方均分。随后，邵汉荣、邵宏伟共同出资在朱红利提供的宅基地上建成占地面积约259平方米、建筑面积1290平方米的5层楼房屋。2009年7月因城中村改造，上述房屋被征用拆迁，货币补偿总计1167216元。2009年9月8日，朱红利向邵汉荣的银行帐户汇入给予邵汉荣、邵宏伟774000元拆迁补偿款。
武汉市洪山区人民法院原审认为，邵汉荣、邵宏伟与朱红利签订的建房协议中关于合作建房征收时签订补偿协议领取补偿款所经手续需三方在场并经三方同意，朱红利不得以房主为由私自决定的条款违背法律的规定，属于无效条款。朱红利有权与拆迁公司签订拆迁补偿合同。根据合同法的规定，部分条款无效不影响其他条款的效力。建房协议中关于合作建房的其他条款及拆迁补偿款的利益分配仍有效，当事人均应按协议履行各自的义务。邵汉荣、邵宏伟共同履行出资义务建成合作房后，被拆迁时的补偿收益应按约由三方均分。朱红利领取合作建房拆迁补偿款后向邵汉荣、邵宏伟支付774000元，已按照协议约定的三方均分履行了义务。邵汉荣、邵宏伟要求继续支付合作建房拆迁补偿款或判令各享有三分之一的还建房屋，无事实依据。该院于2010年5月4日作出（2010）洪张民初字第34号民事判决：驳回原审原告邵宏伟、邵汉荣的诉讼请求；案件受理费11600元由原审原告邵汉荣、邵宏伟负担。
邵宏伟、邵汉荣不服，向检察机关提出申诉，并申请检察机关对原审被告朱红利提出的证据拆迁合同和安置补偿协议进行调查核实。武汉市洪山区人民检察院依法调取了“青菱乡光霞村拆迁安置工作方案”和武汉信诺拆迁有限公司对朱红利拆迁、补偿存档备案的三份拆迁协议，即搬迁序号为200、200-1、200-2的《产权调换安置补偿补充协议》、《房屋拆迁安置补偿合同》。检察机关认为，朱红利就讼争的合建房屋在整体被拆迁的房屋补偿中既有货币补偿又有还建房屋；原审判决认定的朱红利提出的主要证据是伪造的。
邵宏伟、邵汉荣在武汉市洪山区人民法院对本案再审时认为，武汉市洪山区人民检察院调查的证据属实。请求按照三方合作建房协议均分上述朱红利房屋货币补偿款1328496元，以及还建面积725.64平方米的房屋。
武汉市洪山区人民法院再审查明，2006年，邵宏伟、邵汉荣与朱红利达成合作建房书面协议。约定：朱红利将其住宅后的两处新宅基地委托邵宏伟、邵汉荣出资共建；邵宏伟、邵汉荣承担建房所有费用，房屋处置权三方共同协商。房屋征用签订补偿协议领取补偿款等所需经历的各项有关程序都需三方在场并经三方同意，朱红利不得以房主为由私自决定，并约定所得的拆迁补偿款等利益分配方式为邵宏伟、邵汉荣、朱红利三方均分。随后，邵汉荣、邵宏伟共同出资在朱红利提供的宅基地上建成占地面积约259平方米、共5层，共计建筑面积1290平方米房屋。2009年7月因城中村改造，上述房屋被征用拆迁。朱红利共计被拆迁包括自己原有住房及与邵宏伟、邵汉荣合作建房在内的房屋1918.4平方米。2009年7月15日，朱红利与武汉信诺拆迁有限公司签订《房屋拆迁安置补偿合同》、《产权调换安置补偿补充协议》。约定安置还建房屋725.64平方米，应支付搬家费、临时过渡费、装修费、多余面积补偿款1328496元。2009年9月8日，朱红利向邵汉荣账户汇入774000元。此后，邵宏伟、邵汉荣认为朱红利隐瞒拆迁房屋及拆迁补偿款，要求均分而提起诉讼。
武汉市洪山区人民法院再审认为，朱红利在武汉市洪山区青菱乡毛坦村已有一处宅基地的情况下，未经批准用地与邵宏伟、邵汉荣签订合作建房协议，违反了《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的标准不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。¨¨”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年10月21日）“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定。本案邵宏伟、邵汉荣与朱红利协议约定由村民朱红利出地基，非村民邵宏伟、邵汉荣出资，三方合作建房。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该合作建房协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，邵宏伟、邵汉荣在合作建房中的实际投入，朱红利应当折价补偿。朱红利现已支付邵宏伟、邵汉荣774000元，根据该二人在原审中提出的证据，其建房实际投入不足774000元，已实际取得相应补偿。其二人在原审中诉称出资120万元，证据不足。检察机关调取的朱红利《产权调换安置补偿补充协议》、《房屋拆迁安置补偿合同》载明朱红利被拆迁房屋面积为1918.4平方米，货币补偿款1328496元，安置还建房屋725.64平方米。但该拆迁房屋不仅包括邵宏伟、邵汉荣与朱红利三方合作建房（1290平方米），还包括朱红利原有住房及附属房屋，拆迁补偿款亦包括上述全部房屋折价补偿及装修等。根据“青菱乡光霞村拆迁安置工作方案”，被申诉人朱红利的房屋还建面积主要依据其拆迁面积和家庭成员人口情况确定。邵宏伟、邵汉荣要求均分朱红利房屋货币补偿款1328496元，还建面积725.64平方米的房屋，证据不足，其诉讼请求不予支持。原审虽部分事实认定有误、适用法律不准确，再审予以纠正。但原审判决处理并无不当，再审予以维持。本案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第一款规定，于2017年3月17日作出（2016）鄂0111民再4号民事判决如下：维持武汉市洪山区人民法院（2010）洪张民初字第34号民事判决，即驳回原审原告邵宏伟、邵汉荣的诉讼请求。案件受理费11600元，由申诉人邵宏伟、邵汉荣负担。
邵宏伟、邵汉荣上诉称：一、再审一审判决认定事实不清。1、其对《建房协议》的效力定性错误。该《建房协议》是双方当事人依据平等自愿、诚实信用原则订立的，其仅对合伙收益的分配进行了约定，未涉及宅基地使用权的归属问题，且并未改变涉案宅基地的土地用途性质，未违反我国《土地管理法》的强制性规定，应为有效协议。2、双方的合建面积应为1918.4平方米，朱红利的207.35平方米的老宅早已转卖他人，也不存在所谓的渔池及其上建筑物。二、再审一审判决适用法律错误。1、其在认定涉案合同效力方面适用法律错误，应适用我国《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及意思自治的民事法律原则来处理本案。2、本案的审理焦点应为对被上诉人侵占合伙收益实际数额的确定及返还问题，再审一审判决将被上诉人支付的拆迁补偿款的行为定性为合同无效或被撤销后的财产返还不当，其应根据被上诉人实际获取的补偿收益支持上诉人的请求。故请求二审法院：1、撤销武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民再4号民事判决；2、改判支持上诉人在再审一审中的全部诉讼请求；3、本案的诉讼费用由被上诉人朱红利承担。
被上诉人朱红利辩称：邵宏伟、邵汉荣出资建房的收益我们已经给他们了，给了774000元，再审一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院二审过程中，上诉人邵宏伟、邵汉荣提交载有“今收到脚基款计币壹万整。周燕琴2006年7月26日”的《建房协议》一份，拟证明双方在约定的占地面积约250平方米之外进行了扩建，为此朱红利的妻子周燕琴收取了1万元的费用。其二人认为双方的合建面积是1918.4平方米。
被上诉人朱红利对该证据发表质证意见认为，双方的《建房协议》上并没有“今收到脚基款计币壹万整。周燕琴2006年7月26日”这句话，周燕琴的签字不真实，她虽然收过这笔钱，但和对方所称的扩建没有关系。
本院经审查认为，邵宏伟、邵汉荣及朱红利在原审诉讼过程中提交的已经过双方当事人质证的《建房协议》上均未有“今收到脚基款计币壹万整。周燕琴2006年7月26日”的字样，本院以原审诉讼中双方提交的《建房协议》内容为准。邵宏伟、邵汉荣所称在双方约定的占地面积约250平方米之外有扩建的说法没有证据支持，本院不予认可。
对于双方合作建房的面积，邵宏伟、邵汉荣认为应为1918.4平方米，其均称朱红利的原有住房已出卖，但并无证据支持，本院不予采纳。双方虽未对合作建房面积予以精确测量，但现有证据能够确定的是双方在占地面积约250平方米（朱红利在原审庭审中自述双方的合作建房占地面积约259平方米）的农民集体土地上建了五层楼房，再审一审查明双方合作建房的面积为1290平方米并无不当，本院予以确认。本院二审查明的事实与武汉市洪山区人民法院再审一审查明的事实一致。
本院二审认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）第二条规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）规定，“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”本案的《建房协议》中约定由村民朱红利提供土地，城镇居民邵宏伟、邵汉荣出资建房，三方对房屋共享利益。朱红利提供用以建房的土地属于村农民集体所有，邵宏伟、邵汉荣并非集体经济组织成员，其与朱红利签订合作建房协议，违反了前述法律法规的规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案中的《建房协议》应为无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据再审一审查明的事实，朱红利与邵宏伟、邵汉荣的合作建房已与朱红利原有住房及附属房屋一并被拆迁，朱红利获取的拆迁货币补偿款包括上述全部房屋折价补偿及装修等，其获取的还建安置房屋面积根据“青菱乡光霞村拆迁安置工作方案”是以朱红利的拆迁面积和家庭成员人口情况确定。故邵宏伟、邵汉荣主张对朱红利拆迁所得的货币补偿款1328496元，安置还建房屋725.64平方米予以均分的请求没有事实和法律依据。而因双方的合作建房已被拆除，朱红利应对邵宏伟、邵汉荣当初建房时的实际投入作出补偿。根据原审中邵宏伟、邵汉荣提供的建房支出凭证，朱红利向该二人支付的774000元已能完全补偿其建房的投入。
综上，再审一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11600元，由上诉人邵宏伟、邵汉荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 婷
审判员 王艳军
审判员 何学年
二〇一七年七月二十七日
书记员 卢婧玉