湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖吴康民初字第29号
原告：黄维。
委托代理人：严晔。
被告：湖州汇鑫置业有限公司。
法定代表人：吕纯云。
委托代理人：包贵云。
原告黄维与被告湖州汇鑫置业有限公司（以下简称汇鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告黄维于2015年1月26日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法由代理审判员徐军适用简易程序审理于2015年2月13日公开开庭审理。原告黄维的委托代理人严晔，被告汇鑫公司委托代理人包贵云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄维起诉称：案外人周利花、吴锦华分别于2010年8月2日、2011年3月24日与被告汇鑫公司签署了租赁合同及补充合同各一份，将原属于周利花、吴锦华所有的位于湖州市港南路星汇半岛a3幢433、435、437、439号商铺出租给被告，合同约定租赁期限为2011年3月25日至2015年9月30日，前四年年租金为398234元，第五年租期为6个月零五天，租金为246480元，合同约定租金一年一付，先付后用，若承租方逾期支付租金超过半个月的，则按月租金的2倍支付违约金。被告承租后将上述商铺租给湖州老大房超市有限公司。原告于2013年8月因拍卖取得上述租赁房屋，向被告多次催讨租金未果，纠纷成讼。故请求判令：一、被告支付原告结欠的租金人民币447800元；二、被告支付违约金人民币66372元；三、本案诉讼费用由被告承担。
庭审中，原告将第一项诉请请求变更为“被告支付原告结欠的租金人民币446468元”。
被告汇鑫公司答辩称：被告承租湖州市吴兴区港南路星汇半岛a3幢433、435、437、439室房屋属实，但原出租人吴锦华、周利花在向银行办理出租房屋抵押过程中与被告约定如果该房屋司法拍卖则退还剩余租金。对原告主张的2014年3月25日至2015年3月24日的租金398234元没有异议。2013年8月27日，原告获得出租房屋所有权，但是被告已经支付2013年3月25日至2014年3月24的租金35万元，剩余48234元系被告与原出租人口头协商作为税金减免了，故不应支付给本案原告。对原告主张的违约金有异议，原告多次与被告协商，但原告既未向被告开具任何发票，也未与被告办理相关交接手续，故被告不应支付违约金。
原告为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
证据1：房产证、湖州市吴兴区人民法院成交确认书、收据各一份，证明原告通过拍卖取得租赁房屋所有权的事实。
证据2：商品房预租合同及补充协议一份，证明被告与原出租人所约定的租赁期间、租金支付方式及违约责任等双方的权利、义务内容。
证据3：收条，证明2013年3月25日，被告支付了2013年3月25日至2014年3月24日期间的租金35万元的事实。
被告为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
证据1：商品房预租合同、出租人承诺函一份，证明被告与原房东吴锦华存在租赁关系，但吴锦华承诺若房屋所有权变更则需要退还剩余部分租金的事实。
证据2：星汇半岛商业租赁合同一份，系被告与湖州老大房超市有限公司签订租赁协议，证明被告将租赁房屋反租给客户是贴钱，故应考虑是否可以减免适当租金。
证据3：租赁协议一份，系被告与本案原告协商过程中拟定的续租协议，证明被告一直在努力处理该纠纷的事实。
本院根据原、被告在庭审中的质证意见，结合证据的三性原则，对原、被告提供的证据作如下认证：
对原告提供的证据1、证据2和证据3，被告经质证均无异议，本院审核后认为原告提供的该三份证据符合有效证据的形式要件，能够证明原告的主张，对该三份证据的证明效力予以认定。
对被告提供的证据1，本院审核后认为，对其中的商品房预租合同，原告质证无异议，且与原告提供的证据1相同，对该份合同的证明效力予以认定，对被告提供的出租人承诺函，本院审核后认为根据该承诺函，原出租人吴锦华、周利花承诺退回被告未使用时间段的房屋租金，而该租赁房屋所有权变更并未导致租赁房屋不能使用，故被告的该份证据不能证明其主张的事实。对被告提供的证据2，本院审核后认为该份证据能够证明被告该承租的房屋租赁给湖州老大房超市有限公司的事实，但其出租的金额与本案并无关联性。对被告提供的证据3，本院审核后认为，双方并未实际签署该份租赁协议，但可以证明被告认可向原告支付剩余未支付的租金。
本院经审理，认定事实如下：
2010年8月2日，案外人周利花、吴锦华与被告汇鑫公司签订《商品房预租合同》一份，合同约定周利花、吴锦华将坐落于湖州市吴兴区港南路星汇半岛小区a3幢433、435、437、439室房屋预租给被告汇鑫公司，周利花、吴锦华于2010年10月1日向汇鑫公司交付该房屋，租赁期限自2010年10月1日起至2015年9月30日止，年租金为398234元，租金支付方式为每十二个月支付一次，每次提前十二个月支付，在每年合同正式履行第一个月支付租金。还约定周利花、吴锦华收到汇鑫公司租金应提供正式发票，如不能提供，汇鑫公司可在租金中扣留发票税金，租金的税收比例参照本地相关部门标准，此标准暂为租金的7%。同时还约定汇鑫公司逾期未支付租金超过半个月的，应承担月租金2倍的违约金。2011年3月24日，案外人周利花、吴锦华与被告汇鑫公司又签订《协议》一份，协议约定将双方间《商品房预租合同》中的租期由2010年10月1日起至2015年9月30日止变更为2011年3月25日起至2015年9月30日止，租金按变更后日期开始计算，前四年租金398234元，第五年租期减短为六个月零五天，租金为204648元。合同签订后，周利花、吴锦华按约向被告汇鑫公司交付了租赁房屋，汇鑫公司陆续支付了前两年的租金（2011年3月25日至2013年3月24日），并于2013年3月25日向吴锦华支付了35万元租金。
2013年8月27日，章美凤、黄维通过公开竞买拍卖成交坐落于湖州市吴兴区星汇半岛a3幢港南路433、435、437、439号商业用房，并于2014年1月14日办理了登记手续，房屋产权人为原告黄维。嗣后，原告向被告催讨租金未果，以致纠纷成讼。
本院认为：被告汇鑫公司与周利花、吴锦华之间《商品房预租合同》系双方的真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。在汇鑫公司租赁期限内，原告通过拍卖成交取得租赁房屋的所有权，该《商品房预租合同》对原、被告仍然有效，原、被告均应按合同约定诚信地履行各自的义务。原告主张被告支付2013年3月25日至2014年3月24日期间未支付的租金48234元及2014年3月25日至2015年3月24日止的租金398234元，合计446468元的诉请，符合合同约定，本院予以支持。对被告主张的剩余48234元系被告与原出租人吴锦华、周利花口头协商作为税金减免的抗辩意见，被告未提供相应的证据予以证明，同时吴锦华、周利花作为原出租方，在向承租人收取租金后，理应开具租金发票，如其确未按照规定开具发票，系行为违反了国家有关发票管理的行政法规，被告可向当地税务部门反映并要求解决，故对被告该项抗辩意见不予支持。对原告主张被告支付月租金两倍的违约金66372元的诉请，符合租赁合同的约定，亦未违反法律规定，本院予以支持。对被告主张的原告既未向被告开具发票，也未与被告办理相关交接手续，故不应支付违约金的抗辩意见，本院认为被告在向原告交付租金后有权向原告主张开具发票，从被告提供的证据可以看出原告已向被告催讨过租金，但被告未在合同约定的期限内支付租金，构成违约，理应承担相应的违约责任，故对被告的该项抗辩意见不予支持。据此，为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条及第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告湖州汇鑫置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告黄维租金446468元。
二、被告湖州汇鑫置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告黄维违约金66372元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8928元，减半收取4464元，由被告湖州汇鑫置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 徐 军
二〇一五年三月二日
书 记 员 褚建菲