延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）吉24民终765号
上诉人（原审被告）:延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司，住所地吉林省延吉市延龙路南苑小区17号楼2单元4号。
法定代表人：张钊，该公司经理。
委托代理人：金雪梅，吉林达公伟业律师事务所律师。
委托代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金咏勋，男，1994年3月2日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市河南街。
委托代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。
原审第三人：延吉市源丰建筑劳务有限公司，住所地吉林省延吉市延南街。
法定代表人：朴忠权，总经理。
上诉人延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司（以下简称“风情园公司”）因与被上诉人金咏勋、原审第三人延吉市源丰建筑劳务有限公司（以下简称“源丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第4645号民事判决，于2016年4月7日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。
金咏勋在一审中诉称：2012年5月26日，原告与被告签订了一份商品房认购协议书，约定原告购买被告开发的位于延吉市海兰江花园小区37栋1单元402室房屋，该房屋面积为201.82平方米，总价款为116.8336万元，原告已支付了购房款。2014年8月，房屋建造完毕后，被告却拒不交付，致使合同目的不能实现。现原告诉至法院，请求确认原、被告双方于2012年5月26日签订的商品房认购协议书有效，判令被告立即向原告交付位于延吉市海兰江花园小区37栋1单元402室房屋（面积为201.82平方米），由被告负担诉讼费。
风情园公司在一审中辩称：原告未支付房款，故原告的诉请不能得到支持。原告诉称的争议房屋是被告顶账给案外人源丰公司的，故被告认为该公司应作为当事人参加本案诉讼，以便查明事实。
源丰公司在一审中述称：原告起诉内容属实。
一审法院经审理查明：2012年5月26日，原、被告签订一份《商品房认购协议书》，主要约定：原告购买被告开发建造的一套房屋（位于延吉市海兰江花园小区37栋1单元402室，面积为201.82平方米），总价款为116.8336万元；原告于协议签订当日一次性给付房款总额的100%，即116.8336万元（含定金）；双方同意于2013年5月1日前交付房屋。被告在答辩时称认购协议中的房屋是被告顶账给案外人源丰公司的房屋。认购协议签订后，原告于2012年5月27日支付房款55.38万元，2012年6月21日支付20万元，2012年7月2日支付9.62万元，以上合计85万元（原告称其中2万元是其后期购买车库时的定金）。2012年7月2日，延吉市源丰建筑工程有限公司出具一份收据，写明收取房款83万元。该公司于2013年6月8日更名为本案第三人延吉市源丰建筑劳务有限公司。2013年12月15日，原、被告签订一份关于更改入住时间的补充协议，约定将争议房屋的交付时间延期到2014年6月30日。庭审中，被告陈述争议房屋在2014年8月份建造完毕。2015年8月4日，龙井市人民法院作出（2015）龙刑初字第25号刑事判决，其中确认的事实有：“金明哲在担任延吉市小营镇理化村村委会主任期间，于2012年5月，从理化村村民朴仁哲处得知原明新三队林地中大约有5公顷属于理化村的林地的情况后，金明哲将此块林地隐瞒、未告知村委会及村民情况下，以每平方米人民币100元的价格私自与延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司达成林地置换房屋协议，并将置换获得的位于延吉市海兰江花园小区的三套房屋（总价287.1848万元，其中包括本案争议房屋）非法占为已有。之后，金明哲指使朴忠权将此三套房屋以低价出售，获赃款人民币193万元（其中争议房屋的出售价为83万元），用于其延边源丰公司购买办公用房和日常经营上。公安机关追缴金明哲侵占的赃款共计193万元”。该判决中认定：金明哲利用其职务上的便利，将数额巨大的村集体财产占为已有，其行为已构成职务侵占罪，并判令将扣押在案的金明哲职务侵占部分的退赃款人民币193万元，返还给被害单位延吉市小营镇理化村。金明哲不服该判决提出上诉后，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2015年9月28日作出（2015）延中刑终字第90号刑事裁定书，裁定维持原判，驳回上诉，该裁定为终审裁定。
一审法院认为：原、被告于2012年5月26日签订的商品房认购协议书以及2013年12月15日的签订的补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故均合法有效。依据有效协议，被告有义务按约定的期限向原告交付房屋。对于被告在庭审中提出原告尚未支付购房款的抗辩主张，因本院已确认原告履行付款义务的事实，故对其该主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告金咏勋与被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司于2012年5月26日签订的商品房认购协议书有效；二、被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告金咏勋交付房屋（位于延吉市海兰江花园小区37栋1单元402室，面积为201.82平方米）。案件受理费12100元，由被告延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司负担。余款3210元，退还给原告金咏勋。
宣判后，风情园公司不服上述判决，向本院提起上诉，其主要理由为：一审判决认定事实及适用法律错误，导致判决错误。1.争议房屋的来源是另一刑事案件中的被告人金明哲在担任理化村村主任期间，对村委会和村民隐瞒事实，把属于本村的5公顷林地与被上诉人达成了以林地置换房屋的协议，并低价出售，将出售款占为己有，其行为因构成犯罪已经被龙井市法院判刑。根据上述事实金明哲以理化村的林地置换房屋的行为是违法的，其所达成的置换协议不具有法律效力。2.金明哲私自将理化村的林地置换成房屋后，为了达到私自占有的目的，低价出售，将价值116万元的房屋以83万元的价格出售，并将房款占为己有，其行为不具有法律效力，所签订的销售合同无效。被上诉人所签订的购房合同也是金明哲实施犯罪行为的手段，所签订的合同不能作为被上诉人主张民事权利的依据。一审判决变相认可了金明哲实施犯罪手段的合法性，显然是错误的，也侵犯了理化村的权利。3.被上诉人不构成善意。被上诉人于2012年5月26日与上诉人签订购房合同后，应当将购房款支付给上诉人，或在上诉人处开具交款收据，取得上诉人对其交付房款的行为认可。但被上诉人却在签订购房合同后将房款交给了案外人朴忠权，所交房款也远低于实际房款。被上诉人明知朴忠权，及源丰公司无权收取房款，但为了获取不当的利益，却将房款交给了他们，其行为不构成善意，不应推定为履行合同义务。请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
金咏勋在二审中辩称：一审判决认定事实和适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明事实与一审法院查明的事实基本一致。
本院认为：案外人金明哲利用职务之便，以非法占有为目的，私自与风情园公司达成林地置换房屋协议，将该集体所有的林地置换为海兰江花园小区的三套房屋（包括涉案房屋），并将涉案房屋的权利义务概括转让给金咏勋牟利，其行为已构成刑事犯罪并已受到刑事处罚。故本案不属于人民法院受理民事案件的范围。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第4645号民事判决；
二、驳回被上诉人金咏勋的起诉。
一审案件受理费12100元，退还给被上诉人金咏勋，二审案件受理费12100元，退还给上诉人延边朝鲜族民俗风情园置业有限公司。
本裁定为终审裁定。
审判长 朴仁杰
审判员 刘晓娟
审判员 朴美兰
二〇一六年六月二十八日
书记员 徐 妍