吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终317号
上诉人（原审被告）：祁志祥，男，1961年5月17日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。
委托代理人：张春晓，女，1958年11月24日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区，与上诉人系夫妻关系。
委托代理人：郑振锋，男，1963年10月12日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。
被上诉人（原审原告）：吉林省青年城物业服务有限公司。住所：吉林省长春市宽城区。
法定代表人：李立群，总经理。
委托代理人：冯根盛，该公司职员。
委托代理人：赵玉芬，吉林实正律师事务所律师。
上诉人祁志祥因与被上诉人吉林省青年城物业服务有限公司（以下青年城物业）物业服务合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2015）宽民初字第1365号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人祁志祥及其委托代理人张春晓、郑振锋，被上诉人委托代理人冯根盛、赵玉芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
青年城物业在原审时诉称：2010年2月5日，青年城物业与祁志祥签订了《物业管理前期服务协议》，合同约定由青年城物业向祁志祥购买居住的小区提供物业管理服务。青年城物业提供物业服务的受益人为该物业的全体业主，受益人按房屋面积支付物业管理费用，物业服务费按半年预缴纳，逾期缴费的从逾期之日起按所欠费用的千分之一交纳违约金。祁志祥系上述物业东田青年城B8栋5单元209室业主，物业面积130.5平方米。从2014年1月1日起，祁志祥拒绝交纳物业管理费用，至2014年12月31日拖欠物业费1566元，违约金571.59元。合同履行至今，青年城物业按合同约定为祁志祥所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但祁志祥拒不履行缴费义务，要求依法判令祁志祥立即支付2014年物业管理费1566元，违约金571.59元。
祁志祥在原审辩称：青年城物业以2010年2月5日与祁志祥签订的《物业管理前期服务协议》为由，要求祁志祥交纳2014年1月1日至2014年12月31日物业费1566元，违约金571.59元，没有法律依据。依照相关法律法规，《物业管理前期服务协议》在未成立业主委员会时，前期物业应与业主直接签订委托物业服务合同；成立业主委员会后，前期物业合同即告废止，应与业主委员会重新签订委托物业服务合同。青年城业主委员会成立于2011年7月28日，要求重新订立合同时遭到拒绝，至今并没有与物业签订任何合同，却出现虚假合同。祁志祥发现后于2014年停止交纳物业费。业主委员会没有和青年城物业签订合同，青年城物业无权要求违约金。房屋保修期内（一般为五年），物业拒绝对窗户透风、车库漏水、门厅漏水等问题进行维修，双方经常发生矛盾。依据相关规定，三级物业服务资质，收费标准为0.5元／月／平方米，而青年城物业却收取0.8元／月／平方米，祁志祥无法交纳。祁志祥于2015年1月15日开始曾三次去物业交纳2014年所欠物业费，但青年城物业拒收，视为其放弃债权。假合同于2014年7月28日到期，2015年青年城物业又没有与业主委员会签订合同，祁志祥有权拒绝交纳物业费，只有在物业与业主委员会签订正式合同后，才能交齐所欠物业费，但拒绝交纳违约金。
原审法院经审理查明：祁志祥系长春市宽城区东田青年城B8栋5单元209室业主，房屋建筑面积为130.5平方米。2010年2月5日，祁志祥与青年城物业签订了《前期物业服务协议》，物业费为0.8元／月／平方米，若祁志祥违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，青年城物业有权要求祁志祥从逾期之日起每天按所欠费用的千分之一交纳违约金。祁志祥对协议上的签名予以认可。2011年7月30日，青年城物业与案外人东田·青年城业主委员会签订了《物业服务合同》，委托青年城物业对该住宅小区进行物业管理和服务，期限为三年（自2011年7月28日起至2014年7月28日止），多层住宅物业费为0.8元／月／平方米。合同履行期限届满，该小区未能产生新一届业主委员会，青年城物业仍在此服务和管理。2012年8月23日，长春市发展和改革委员会给青年城物业颁发了《收费许可证》，从2013年8月开始生效，多层物业费为1元／月／平方米。青年城物业按规定自2010年2月始每月收取物业费0.8元／月／平方米，2013年9月始按规定收取物业费1元／月／平方米。2014年1月至12月，祁志祥拖欠青年城物业物业费1566元。2015年1月15日，青年城物业给祁志祥送达了《物业服务费催缴通知书》，要求其在7日内将2014年物业费和违约金交齐，并将通知书张贴在祁志祥家门上。2015年3月20日，东田青年城新一届业主委员会成立。业主委员会商议后，给青年城物业送达了《通告书》，内容为东田青年城第一届业委会与青年城物业于2011年7月30日签订的《物业服务合同》期限于2014年7月28日到期，合同期满后，因新一届业委会没有成立，第一届业委会没有将续聘或解聘意见通知青年城物业，且没有选聘新的物业管理企业，青年城物业一直在继续管理，视为此合同自动延续一年，现将如下决定通告青年城物业：1.东田青年城第一届业委会与青年城物业签订的《物业服务合同》期限于2014年7月28日终止，双方不再延续物业管理服务期限；2.在新的物业服务公司进驻东田青年城服务之前，望青年城物业依照相关法律规定维持物业管理服务。2015年7月13日，长春市宽城区住房和城乡建设局物业管理办公室给青年城物业送达了《通知》，该办公室接到了东田青年城业主委员会关于终止吉林省青年城物业服务有限公司管理合同的《解聘通知》，故根据国家相关法规政策规定，要求青年城物业自接到通知之日起15日内，退出该小区。青年城物业对违约金的计算方法有误，故将违约金变更为479.46元。
原审法院认为：本案事实清楚，责任明确。青年城物业与祁志祥签订的《前期物业服务协议》及青年城物业与案外人东田·青年城业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同有效。但祁志祥在合同履行期间，拒绝缴纳物业费，违反合同约定，现青年城物业请求祁志祥给付物业费及违约金，应予支持。但青年城物业对违约金的计算方法有误，故违约金应保护数额为479.46元。虽青年城物业与案外人东田·青年城业主委员会签订的《物业服务合同》履行期限至2014年7月28日，但东田青年城新一届业主委员会给青年城物业送达的《通告书》中明确写明《物业服务合同》期满后，因新一届业委会没有成立，第一届业委会没有将续聘或解聘意见通知青年城物业，且没有选聘新的物业管理企业，青年城物业一直在继续管理，视为此合同自动延续一年。青年城物业的服务期限延续至2015年7月28日，此期间青年城物业与该小区业主已形成事实上的物业服务关系，故青年城物业请求2014年1月至12月的物业费，应予以支持。祁志祥对青年城物业与案外人东田·青年城业主委员会签订的《物业服务合同》真实性提出异议，但未提供任何证据予以佐证。然而新一届业主委员会以通知的形式确认了该合同的真实有效性，故对于祁志祥认为《物业服务合同》系假合同的抗辩，不予采信。祁志祥以青年城物业未尽到服务管理责任而拒交物业费的抗辩，不能证明物业服务公司不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，不能成为祁志祥不交纳物业费的正当理由。即使物业服务公司存在未尽到维修、养护、管理和维护义务的情形，业主也应当是通过请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式维护其合法权益。故祁志祥的该项抗辩，没有事实和法律依据，不予采信。综上所述，为维护公民、法人合法的民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、第六十七条之规定，原审法院判决祁志祥于本判决发生法律效力后十日内给付青年城物业物业费1566元及违约金479.46元。
宣判后，祁志祥不服，向本院提出上诉。其主要上诉理由为：被上诉人青年城物业持有的合同时假合同，适用的假公章。被上诉人已经将物业转让，乱收费、乱涨价。被上诉人没有按照前期物业服务协议履行义务。一审判决违反民事诉讼程序。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人二审答辩称：上诉人提出的事实和理由均不成立，被上诉人不存在使用假合同和假公章的事实，没有转让物业。被上诉人的收费符合规定，经过相关部门的审批。被上诉人按照物业服务协议全面的履行了物业服务义务。一审程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。
本院开庭审理期间，上诉人向法庭提交两份证据：一份为东田青年城第一届业主委员会主任白某某出具的情况说明，一份为业主委员会出具的说明。证明第一届业主委员会没有跟被上诉人签订正式服务合同。被上诉人对证据质证称：对白某某的情况说明真实性有异议，白某某没有出庭作证，不能认定他亲自书写，被上诉人不存在盗用职权，私刻公章的情形。证据不具有证据效力。对业主委员会出具的说明真实性有异议，东田青年城业主委员会的章为原东田业主委员会的章，现在章仍然在业主委员会的手中，业主委员会用原来的章做了这份报告，一审时被上诉人已经提出后制作公章的问题，他制作文书的事实是不真实的。
被上诉人向法庭提交三份证据：一份为《物业服务项目收费标准备案表》；一份为《东田青年城业主委员会意见书》（复印件）；一份为长春市宽城区住房和城乡建设局物业管理办公室出具的《证明》（复印件）。以上三份证据证明收费上浮到现在的标准是经业主委员会同意的。上诉人对三份证据的质证意见为：《物业服务项目收费标准备案表》是假的，第一届业主委员会根本不知道，是伪造的；针对《东田青年城业主委员会意见书》，被上诉人是三级资质标准，没有按照国家2014年新物业法收费标准执行，三级收费标准是5角到7角，而且收费标准没有召开业主大会，没有在业主委员会同意的情况下，意见书中的公章是假的，不是业主委员会的真实意思，是被上诉人伪造的。针对《证明》，真实性没有异议。但是证明需是在召开业主大会通过全体业主表决同意的情况下，由业主委员会代表全体业主执行这个决定。
本院经审理查明：2012年7月25日，长春市宽城区住房和城乡建设局物业管理办公室出具《证明》一份，内容为：“吉林省青年城物业服务有限公司就东田青年城物业服务费用标准充分争取了小区内全体业主的意见，按要求将物业服务费用标准公示15日，同意此物业服费用标准的业主户数及建筑面积均超过总数的一半，业主委员会及大多数业务同意以下物业服务费用标准。服务项目多层住宅收费标准（元／平方米.月）1.0元……”。
本院经审理查明的其余事实与原审判决认定的事实一致。在本院审理过程中，被上诉人向本院提交书面意见，同意违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%为标准，自2015年1月1日计算至本判决生效之日。
本院认为：
一、上诉人与被上诉人之间虽无书面的物业服务合同，但根据2015年5月15日业主委员会向被上诉人送达的《通告书》中，业务委员会认可2014年7月28日合同到期后，“乙方（被上诉人）一直在持续管理”，并要求被上诉人“在新的物业服务公司进驻东田青年城服务之前，望贵司依照相关法律规定维持物业管理服务”，根据该内容，可以认定在2014年7月28日合同到期后，被上诉人实际继续提供了物业服务。原审开庭审理时，上诉人对该份《通告书》内容认可。在本院开庭审理过程中，上诉人在此对该份证据的真实性予以认可。虽上诉人称该份证据为依据被上诉人伪造的物业服务合同形成，且物业服务合同中业务委员会公章不真实，但上诉人并非否认该《通告书》的真实性，上诉人或业主委员会亦未撤销该份《通告书》，故本院对该《通告书》予以确认。2014年上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系，且被上诉人已提供了物业服务。
二、被上诉人提交的长春市宽城区住房和城乡建设局物业管理办公室出具的《证明》中记载，经争取全体业务意见，过户数及建筑面积半数的业务已经同意调整收费标准变为1元每月每平方米，且该收费标准已经公示15日。上诉人对于该份证据的真实性没有异议。故本院对该收费标准予以确认。上诉人应当按照该标准缴纳2014年1月1日至2014年12月31日物业服务费，共计1566元。本院审理过程中，被上诉人明确表示违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%为标准，自2015年1月1日计算至本判决生效之日。该计收方式低于被上诉人原审诉讼请求中违约金数额，属于其自行处分其民事权利，且该标准未超过现行法律对于逾期付违约损失的标准，本院予以确认。
综上，因被上诉人放弃部分诉讼请求，导致本案事实发生变化。故本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，第六十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市宽城区人民法院（2015）宽民初字第1365号民事判决；
二、上诉人祁志祥于本判决生效之日立即给付被上诉人吉林省青年城物业服务有限公司物业服务费1566元及利息（以1566元为本金，以中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%为标准，自2015年1月1日计算至本判决生效之日）；
三、驳回被上诉人吉林省青年城物业服务有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由上诉人祁志祥负担40元，由被上诉人吉林省青年城物业服务有限公司负担10元；二审案件受理费50元，由上诉人祁志祥负担40元，由被上诉人吉林省青年城物业服务有限公司负担10元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李雨萍
代理审判员 于喜华
代理审判员 闫 冬
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 邹 悦