西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）未民初字第00667号
原告张贤敏，男，1970年11月7日出生，汉族。
委托代理人李宝特，陕西方新律师事务所律师。
被告洪顺生，男，1984年12月14日出生，汉族。
被告李燕妮，女，1986年5月25日出生，汉族，被告洪顺生之妻。
共同委托代理人雷红珍，陕西弘业律师事务所律师。
原告张贤敏与被告洪顺生、李燕妮租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张贤敏的委托代理人李宝特，被告洪顺生及其与被告李燕妮的共同委托代理人雷红珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张贤敏诉称，2012年2月14日，其与被告洪顺生签订协议书一份，将位于未央区北三环大明宫家具建材批发市场管业A区4排14-16号店铺转租给被告洪顺生。协议约定：转租租金50万元，签订协议时被告付1.4万元，下余48.6万元份18个月付清，每月付2.7万元。但在合同履行期间被告仅向原告支付了约9.5万元，余款经其多次催要，被告洪顺生拒付至今。根据双方协议书的约定，被告洪顺生已构成违约，故其诉至本院，要求解除与被告于2012年2月14日签订的协议书；被告立即将西安市未央区北三环大明宫家具建材批发市场管业A区4牌14-16号店铺返还给其；被告支付违约金30万元；被告支付未付租金40.5万元；被告承担本案诉讼费。
被告洪顺生、李燕妮共同辩称，其已将转租费50万元支付给原告，不存在欠付的问题。协议书中也约定的很清楚，在转租费付清后办理过户或者更名手续，在2013年1月20日双方将费用支付完毕后，在2013年1月21日正式办理过户手续，原、被告之间的协议至此已经履行完毕。故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，二被告系夫妻关系。2012年2月4日，原告（甲方）与被告洪顺生（乙方）签订协议书，原告将其承租的位于安市未央区北三环大明宫家具建材批发市场管业A区4排14-16号门面房三间180平方米转租给被告洪顺生，转租费为50万元。在协议书的第四条约定转租费的给付办法：“已付1.4万元余48.6万元分18个月付清每月付2.7万元每月5号前付清从2012年2月1日开始交转租费，甲方出具收据直至付清为止（如到期乙方资金困难，可以书面向甲方申请，经甲方同意后可以按照每一笔的付款时间延期30天付款，乙方不承担利息）”；第五条约定：“乙方全部付清转租费后，甲方协助乙方办理有关与西安市北三环大明宫家居建材批发市场的个汇总手续（过户或更名）”；第六条约定：“合同签字生效后，房屋全部由乙方使用”；第七条约定：“合同签字生效后，原甲方同市场办签订的合同约定的房屋租金由乙方交，名字还是甲方”；第八条约定：“本协议经甲、乙双方签字后生效，任何一方有违背本协议所列各条件之一视为违约。如甲方违约，赔偿乙方违约金人民币叁拾万元。如乙方违约，赔偿甲方违约金人民币叁拾万元”；第九条约定：“在转租期间，甲方不得将房屋再转租给第三方，如出现此情况，甲方除全部退还乙方所交的转租费外，赔偿乙方违约金人民币叁拾万元。乙方未付清转租费前，不得私自将房屋再转租给另外第三方，否则赔偿甲方违约金人民币叁拾万元如乙方没有按照协议规定的时间缴纳租金，超过60日的甲方有权直接解除转租合同，乙方除应当支付租金及按照逾期天数承担日万分之五的利息外，还应承担30万元的违约金。”协议书签订当日，被告洪顺生给原告缴纳1.4万元现金并向原告出具“总欠条”一张，该欠条载明：“按2012年2月14日签订协议书，我本人欠张贤敏房屋转让费人民币伍拾万元正（50000）元每月付贰万柒仟元正（27000）分18个月付清。”后被告洪顺生分三次向原告支付2.7万元。2012年4月19日，被告洪顺生向原告张贤敏的妻子张道霞支付5.4万元，张道霞以张霞的名义向被告洪顺生出具收条一张。2012年8月11日，被告洪顺生向原告张贤敏的妻子张道霞转款4.6万元。2013年1月20日被告洪顺生向原告张贤敏的妻子张道霞转款6.23万元。2013年1月21日，原告张贤敏向西安大明宫建材家居有限公司出具过户证明：“本人张贤敏租用北三环大明宫建材基地B区（A区）4排14-16号商铺，因为家庭原因，需将此房过户给李燕妮，本人保证后期接房商户可正常办理营业执照，如以后发生任何纠纷，与北三环大明宫建材基地无关”，西安大明宫建材家居有限公司与被告李燕妮签订租赁合同，由被告李燕妮承租上述位于管业A区4排14-16号营业房，并向西安大明宫建材家居有限公司缴纳押金1.04万元、过户管理费3000元，且将原告名下预收部分房租和相关费用110680元的收款收据更至被告李燕妮名下。2013年10月28日，被告李燕妮为“管业A区4排14-16号”向西安大明宫建材家居有限公司缴纳代理服务费5600元。后双方发生争议，原告于2013年12月20日诉至本院，形成诉讼。诉讼中，因双方各持己见，致调解未果。
以上事实有当事人陈述、协议书、总欠条、李燕妮和西安大明宫建材家居有限公司签订的租赁合同、收款收据、原告的过户证明等附卷为证。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用的原则。本案争议的焦点是被告是否已经向原告付清转租费50万元。首先，根据双方的陈述和被告提供的证据，能够认定被告向原告支付的转租费已经超出原告认可的数额，其中对于被告提交的5.4万元的收条，原告称系双方往来的凭据，并非转租费，对此原告未提供相应的证据证明，故本案对该收条予以确认，即系转租费的收款证明；其次，原告经营水暖建材，被告经营陶瓷、卫浴，双方存在业务来往，则被告称其通过现金、转账以及货款折抵转租费的三种方式向被告付款符合常理；第三，按照协议书第五条的约定：“乙方全部付清转租费后，甲方协助乙方办理有关与西安市北三环大明宫家居建材批发市场的个汇总手续（过户或更名）”，在被告洪顺生向原告张贤敏的妻子张道霞转款6.23万元的次日，即2013年1月21日，原告已经协助被告办理相关更名手续，由被告李燕妮承租上述房屋，双方合同已经履行完毕，被告称其没有保管好相关付款凭证亦符合常理；第四，原告称在被告未支付清转租费的情况下，其协助被告办理过户更名手续是为了帮助被告获得银行贷款，对此，被告不予认可，原告亦未提供相应的证据证明，故本案不予采信。综上，原告主张被告未付清转租费50万元，依据不足，本案依法不予支持。根据双方协议书的约定，原告将房屋交给被告，被告以原告名义向西安大明宫建材家居有限公司缴纳租金并向原告支付转租费，在原告协助被告办理更名手续、被告李燕妮与西安大明宫建材家居有限公司签订租赁合同之后，双方之间的协议书履行完毕，原、被告之间的合同权利义务终止，故对原告主张解除与被告于2012年2月14日签订的协议书、要求被告支付未付租金（转租费）40.5万元以及支付违约金30万元之诉讼请求，本案不予支持。至于原告称被告违反协议书第九条的约定，在房屋转租期间将房屋转租第三方一事，原告未提供证据证明，故本案不予采纳。因所租房屋归西安大明宫建材家居有限公司所有，且被告李燕妮已经与西安大明宫建材家居有限公司签订租赁合同，合同的主体已经发生变更，故对原告主张被告返还西安市未央区北三环大明宫家具建材批发市场管业A区4牌14-16号店铺的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第（一）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告张贤敏之诉讼请求。
本案受理费12025元（原告已预交），现由原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 薛敏丹
代理审判员 蔡文波
人民陪审员 林景姬
二〇一四年六月十日
书 记 员 陈 航