广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第485号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳艾美一族电子商务有限公司，住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：马全超，总经理。
委托代理人：胡忠元，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：ＸＸ飞，男，汉族，住所地：河南省罗山县。
委托代理人：汪君业，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳艾美一族电子商务有限公司（以下简称艾美一族公司）因与被上诉人ＸＸ飞合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法横民初字第1088号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年10月9日，ＸＸ飞、艾美一族公司签订《艾美国际·艾美一族专业连锁超市转让协议》（以下简称《转让协议》），合同载明：“转让方（甲方）为ＸＸ飞，受让方（乙方）为艾美一族公司，出租方（丙方）为郑某丰。1、转让门面位于深圳市龙岗区横岗街道坳西路78-1号，丙方为上述转让门面的所有权人和出租方。现对甲乙双方根据本合同约定转让上述门面承租权的行为，丙方表示同意。原甲丙双方所签订的门面租赁合同的权利与义务转由乙方享有和履行，乙方与丙方在原租赁期内不再另行签订租赁合同。租赁期满在同等条件下乙方有优先续约权，并重新签订租赁合同。本合同生效和门面交接完毕后，甲丙双方之间原门面租赁合同终止履行，权利义务自行解除。乙方支付完成甲方的转让费用后，须履行将营业执照变更为乙方所有，将租赁合同与丙方的签约人变更为乙方，并确保顺利签署租赁合同。否则须双倍赔偿乙方已支付的转让金额。乙方保留对装修经营所产生的其他费用的申诉追讨权。2、丙方与甲方原租赁合同，租期为三年，即2012年1月1日起至2015年1月1日止，月租金为1500元人民币，现甲方剩余租期为14个月。门面转让乙方后，甲丙双方原门面租赁合同中所约定的押金转为乙方所有，租赁期满若不续约丙方可将该押金退还给乙方。转让后租金由乙方根据该合同约定向丙方支付，甲方不再负有支付义务。乙方自行承担所有经营费用。3、转让门面定于2013年10月11日正式交接。并于2013年10月11日开始交付房租，装修期间的房租由乙方支付给甲方，与第一笔转让收益金一并支付。4、合作及收益方式：甲方将店铺转让给乙方的方式为分月获利式（本金收益金按月支付）12月期为：转让本金60000元，月收益2.5%为1500元，合计月收6500元。5、乙方应按时接受门面和支付本金、收益金。乙方逾期接收门面超过15天时，甲方有权通知乙方解除合同。乙方须按甲方所选第八条的形式内容支付，并于2013年11月15日开始支付甲方收益金，直到所有本金、收益金支付完成；乙方逾期支付30天收益金的，需向甲方支付所需金额的10%作为违约金。”该协议的落款处有ＸＸ飞、艾美一族公司的签章及案外人郑某丰的签名。
2013年12月15日，艾美一族公司向ＸＸ飞转账支付租金、水电费2186.9元；2014年1月25日，艾美一族公司向ＸＸ飞转账支付租金、水电费2186.9元、转让费并收益金6500元；2014年2月17日，艾美一族公司向ＸＸ飞转账支付租金、水电费2688.6元；2014年3月6日，艾美一族公司向ＸＸ飞转账支付转让费并收益金6500元；2014年3月25日，艾美一族公司向ＸＸ飞转账支付租金、水电费2018.6元；2014年3月26日，艾美一族公司向ＸＸ飞转账支付转让费并收益金6500元。ＸＸ飞、艾美一族公司确认，艾美一族公司已分别于2013年12月至3月向ＸＸ飞支付了2013年11月至2月的租金、水电费及四期的转让费并收益金。其中租金、水电费月平均额为（2186.9＋2186.9＋2688.6＋2018.6）÷4=2270.25元。
ＸＸ飞提交了《房地租赁协议》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》、《声明书》、《房租、水、电、费（专用）收据》、《房租交付证明》。
《房地租赁协议》载明：“出租方（甲方）为张某妹，承租方（乙方）为ＸＸ飞。1、甲方愿意将房产出租，乙方自愿承租；2、租赁房产位置为坳西路78号首层（左边），租赁房产用途为开超市，租期为2012年1月1日至2015年1月1日，租金为1500元／月；3、租赁期间，每月的卫生费、有线电视、水电费等费用由乙方支付。”该协议落款处有案外人张某妹及ＸＸ飞的签名。
《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》、《声明书》，显示，涉案房产为国家所批准的私人建房，郑某甲为涉案房产的所有权人。郑某甲将该涉案房产的房屋租赁事宜全权交由郑某丰、张某妹管理。
《房租、水、电、费（专用）收据》、《房租交付证明》显示ＸＸ飞已将涉案房产2014年三月租金水电卫生费合计2101元、四月份租金、水电卫生费合计2000元支付给郑某甲的代理人张某妹。
艾美一族公司主张其系受到了ＸＸ飞的欺骗，双方才签订了《转让协议》，并提交了：1、《艾美e族连锁超市信息审核统计表》，该统计表显示，2012年10月至2013年9月，ＸＸ飞在涉案房产处原经营的益友便利店全年总营业额为80万元，平均月度营业额为6.66万元。ＸＸ飞对该证据的真实性予以认可，关联性不予认可，认为其经营的便利店与艾美一族公司所经营的超市所销售的产品不一致，从而导致了营业额不同；2、个体工商户营业执照，该执照显示，ＸＸ飞在涉案房产处注册经营了深圳市龙岗区横岗ＸＸ飞便利店，成立日期为2013年4月9日。ＸＸ飞对该证据的真实性予以认可，关联性不予认可，认为其于2012年1月1日起租赁涉案房产经营益友便利店，2013年4月9日注册成立的深圳市龙岗区横岗ＸＸ飞便利店即为益友便利店。
ＸＸ飞诉至原审法院，请求判令：1、艾美一族公司支付给ＸＸ飞商铺经营权转让款52000元及店铺租金10500元；2、艾美一族公司支付ＸＸ飞违约金5200元及赔偿ＸＸ飞损失7500元；3、艾美一族公司承担本案的全部诉讼费用。
艾美一族公司反诉至原审法院，请求判令：1、确认2013年10月9日签订的《转让协议》无效依法撤销；2、驳回ＸＸ飞的本诉请求；3、ＸＸ飞立即返还占有的连锁超市2014年4月的经营款2648.46元；4、ＸＸ飞负担本案本诉反诉的全部诉讼费。
原审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。ＸＸ飞提交的《房地租赁协议》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》、《声明书》有原件印证，原审法院予以采信。出租人郑某甲就取得建设工程规划许可证所建设的涉案房屋，委托案外人张某妹与承租人即本案ＸＸ飞订立的《房地租赁协议》未违反法律法规的强制性规定，系合法有效的租赁合同。
ＸＸ飞作为涉案房屋的承租人、案外人郑某甲作为出租人与艾美一族公司签订了《转让协议》（郑某丰作为郑某甲的委托代理人在该协议上签字确认），该协议就ＸＸ飞对涉案房屋的租赁权及相应义务转让给艾美一族公司进行了约定，该《转让协议》系ＸＸ飞、艾美一族公司与郑某甲三方的真实意思表示，未违反法律法规的规定，应认定为合法有效，该合同对各方具有法律约束力，各方均应严格依约履行。故原审法院对艾美一族公司主张《转让协议》无效的反诉请求不予支持。
艾美一族公司主张ＸＸ飞以欺诈的手段，使其在违背真实意思的情况下订立了《转让协议》，请求撤销该协议。原审法院认为，艾美一族公司提交的证据不足以证明其主张，且ＸＸ飞的当庭陈述亦符合常理，而艾美一族公司在签订《转让协议》时应尽到己方的合理审慎义务，对其所租赁的商铺的地理位置、客户群、产品、业绩等进行综合评估，而不可能仅凭ＸＸ飞一面之词即可签订《转让协议》，故艾美一族公司的主张没有事实依据，原审法院不予支持。
ＸＸ飞依《转让协议》将涉案房屋的租赁权转让给艾美一族公司，并将涉案房屋交付给艾美一族公司使用，艾美一族公司应当依约向ＸＸ飞支付转让费及收益金。艾美一族公司于2014年4月25日强行搬离涉案商铺，并未再向ＸＸ飞支付剩余的转让费及收益金，违反了双方签订的《转让协议》，故艾美一族公司应当向ＸＸ飞支付剩余的转让费及收益金6500元／月×（12期-4期）=52000元。艾美一族公司违约，未及时足额向ＸＸ飞支付转让费及收益金，故根据原艾美一族公司签订的《转让协议》中“艾美一族公司逾期支付30天收益金的，须向ＸＸ飞支付所需金额的10%作为违约金”，艾美一族公司应向ＸＸ飞支付违约金1500元／月×（12期-4期）×10%=1200元。因《转让协议》未约定逾期支付转让费需支付违约金，故超过ＸＸ飞主张部分原审法院不予支持。
艾美一族公司应当依照《转让协议》直接向出租方郑某甲支付涉案商铺的租金、水、电、卫生费。但根据三方的交易习惯，实际系由ＸＸ飞代艾美一族公司向出租方郑某甲缴纳租金等费用。ＸＸ飞提交的《房租、水、电、费（专用）收据》、《房租交付证明》足以证明ＸＸ飞已代艾美一族公司向出租房郑某甲缴纳了2014年3月至4月25日的租金、水电、卫生费。艾美一族公司确认其未向ＸＸ飞返还代为垫付的上述款项，故艾美一族公司应向ＸＸ飞支付2014年3月的租金水电卫生费2101元。另ＸＸ飞、艾美一族公司确认在艾美一族公司撤场后，涉案房产在2014年4月剩余的天数处空置状态，根据常理房屋在空置期间不应产生水电及卫生费用，故艾美一族公司应向ＸＸ飞返还2014年4月的水、电、卫生费2000元-1500元=500元、2014年4月1日至25日的租金、水电、卫生费1500元÷30天×25天=1250元，合计1750元。ＸＸ飞垫付的剩余款项2000元-1250元-500元=250元可向案外人郑某甲另案进行主张。
除上述两月租金，ＸＸ飞还主张2014年4月26日至2014年7月的租金，该部分主张没有事实及法律依据，原审法院不予支持。ＸＸ飞的第二项诉讼请求中要求艾美一族公司支付损失（2014年3月至7月租金）与第一项诉讼请求中所主张的店铺租金重合，原审法院不再进行论述。另ＸＸ飞、艾美一族公司确认ＸＸ飞确未返还艾美一族公司2014年4月的经营款2648.46元。故抵扣后，艾美一族公司还应向ＸＸ飞支付2013年3月至2014年4月25日的租金、水电、卫生费2101元＋1750元-2648.46元=1202.54元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第七十九条、第八十八条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、艾美一族公司于判决发生法律效力之日起七日内向ＸＸ飞支付其所垫付的剩余的2014年3月至2014年4月25日租金、水、电、卫生费人民币1202.54元。二、艾美一族公司于判决发生法律效力之日起七日内向ＸＸ飞支付转让款及收益金52000元。三、艾美一族公司于判决发生法律效力之日起七日内向ＸＸ飞支付违约金1200元。四、驳回ＸＸ飞的其他诉讼请求。五、驳回艾美一族公司的其他诉讼请求。如艾美一族公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币840元（ＸＸ飞已预缴）、反诉案件受理费12.5元，合计852.5元，其中282.5元由ＸＸ飞负担，570元由艾美一族公司负担。
上诉人艾美一族公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：撤销一审判决，改判为驳回ＸＸ飞的请求，支持艾美一族公司的反诉请求。事实和理由：
一审判决对案件的基本事实和关键证据认定错误。l、
一审判决对ＸＸ飞提交的《房地产租赁协议》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《宝安区居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》、《声明书》的认定不合法。因为上述的材料是1992年制作的，除了是复印件不能认定为有效之外，20多年过去了，没有办理房地产所有权证，充分证明涉案的出租房屋与上述材料不一致才办不了合法的房地产所有权证，不是合法建筑。不合法建筑的出租和收益不应得到法律保护。2、一审判决对《房租交付证明》的认定错误，不合法。ＸＸ飞提交《房租交付证明》的目的想证明交付了租金，如果交付了租金，应当提交合法、有效的发票或合法有效的收据，而不应是诉讼中出具的《房租交付证明》。3、一审判决对ＸＸ飞提交的《房租、水、电、费（专用）收据》的认定不公正。一审期间，没有见过《房租、水、电、赞（专用）收据》当庭出示或者质证。4、一审判决对艾美一族公司反诉提交的《艾美国际艾美一族专业连锁超市转让协议》所依赖的《艾美e族连锁超市信息审核统计表（全年）》（以下简称《转租前经营额统计表》）的认定不客观、不公正。如：2013年4月9日，ＸＸ飞转让的《益友便利店》才经登记注册，但ＸＸ飞却谎称他2012年10月起就有8万元、11月7万元、12月6万元、2013年1月6万元、2月6.5万元……的经营额。如此虚构的经营额，ＸＸ飞还信誓旦旦的承诺“本人确保上述信息真实无欺，若有不实艾美e族商超连锁公司可以要求退还所有费用，并保留赔偿追诉”等等（见《转让前经营额统计表》），艾美一族公司基于ＸＸ飞《转让前经营额统计表》白纸黑字的经营额和信誓旦旦的承诺，与ＸＸ飞签定了《转让协议》，但是，一审判决没有公正的认定《转让前经营额统计表》是ＸＸ飞故意虚构的经营额，是欺骗行为，错误的要求艾美一族公司在签定《转让协议》时应尽到乙方的合理审慎义务，对其所租赁的商铺的地理位置、客户群、产品、业绩等进行综合评估，而不可能仅凭ＸＸ飞一面之词即可签定《转让协议》。一审判决对艾美一族公司近于专业防骗的识别要求，和对ＸＸ飞的姑息、袒护，有失公正。5、再如“认为艾美一族公司提交的证据﹤转让前经营额统计表》不足于证明其主张，且ＸＸ飞的当庭陈述“亦符合常理”，显然，一审判决把ＸＸ飞的虚假陈述认定为“亦符合常理”，以所谓的“亦符合常理”的虚假陈述袒护ＸＸ飞在《转让前经营额统计表》的欺骗行为。综上，一审判决对上述证据材料及案件事实的认定错误，请求二审依法改判。二审审理过程中，艾美一族补充上诉意见称，：一审判决对案件的主要事实没有认定清楚，主要事实就是《深圳艾美一族电子商务有限公司连锁超市审核统计表》这个统计表是从2012年10月开始统计的，每月7万元、8万元，而实际被上诉人在工商登记的时间是2013年4月9日，所以说被上诉人不仅对4月9日登记之后的经营信息的统计是虚假的，特别是登记之前的虚假更是显而易见的，但是一审判决没有认定该事实。所以我方认为一审法院对主要事实没有查明，认定错误。
被上诉人ＸＸ飞答辩认为，一、根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的相关规定，ＸＸ飞早已经取得建筑工程许可证，故涉案房产的店铺转让与收益是合法的，应当受到法律的保护。二、房租交付证明是合法真实有效的，同一事实的证明有不同的证明方式，不仅有书证，而且还有房东出具的房租交付证明一样可以证明相应的事实。三、艾美一族公司所提供的《深圳艾美一族电子商务有限公司连锁超市信息审核统计表》与本案没有关联关系，退一步讲艾美一族公司作为有经验的连锁超市公司，公司如何经营、如何选址，仅仅ＸＸ飞提供的参考统计表就作出决定显然有悖常理。另外ＸＸ飞与艾美一族公司经营的商品不一样，也就是说统计的口径也不一样，无法作出比较。所以双方的合同是双方当事人的真实意思的表示。总之，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，艾美一族公司的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。
本院经审理查明，ＸＸ飞确认未返还艾美一族公司经营款2648.46元。
原审已查明其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉案房产已取得《建设工程规划许可证》，故案外人张某妹与ＸＸ飞签订的《房地产租赁协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。
ＸＸ飞和艾美一族公司通过签订《艾美国际·艾美一族专业连锁超市转让协议》将上述《房地产租赁协议》中ＸＸ飞作为承租人的合同权利义务转移给了艾美一族公司。艾美一族公司上诉主张，其是根据《艾美e族连锁超市信息审核统计表》签订的《艾美国际·艾美一族专业连锁超市转让协议》，因ＸＸ飞采取欺诈的方式在统计表上书写虚假的经营额数额，导致艾美一族公司对涉案商铺的经营情况理解有误，《转让协议》的签订并非艾美一族公司的真实意思表示。对此，本院认为，ＸＸ飞于2012年1月1日即开始租赁涉案商铺经营益友便利店，该便利店名称于2013年4月9日正式注册为深圳市龙岗区横岗ＸＸ飞便利店，因《转让协议》是2013年10月签订，ＸＸ飞向艾美一族公司提交签订转让协议前一年的便利店经营业绩并无不当，艾美一族公司仅因深圳市龙岗区横岗ＸＸ飞便利店于2013年4月9日注册成立主张审核统计表上前一年的经营业绩虚假依据不足；其次，艾美一族公司在签订转让协议之前，应当对自己需要经营商铺的整体情况如地理位置、客户群、产品、业绩以及经营成本等进行综合评估，其称仅凭《艾美e族连锁超市信息审核统计表》而签订涉案转让协议不符合市场交易惯例。由上，艾美一族公司主张其签订《艾美国际·艾美一族专业连锁超市转让协议》并非其真实意思表示的依据不足，本院不予支持，该《转让协议》未违反法律法规的强制性规定，应认定为有效，合同双方均应全面履行。
艾美一族公司对原审认定的其已支付的租金、水电费以及转让费和收益金没有异议，本院对此予以确认。
艾美一族公司和ＸＸ飞虽然通过《转让协议书》将ＸＸ飞的承租人的合同权利义务转移给艾美一族公司，但双方在实际履行合同的过程中系由ＸＸ飞代替艾美一族公司支付租金和水电费、卫生费，故ＸＸ飞有权就其代付的租金和水电费、卫生费向艾美一族公司主张债权，因ＸＸ飞扣押了艾美一族公司的经营款2648.46元，原审将该经营款从上述债权款项中予以扣除并无不当。
依据《转让协议》，艾美一族公司还应向ＸＸ飞支付剩余的转让费及收益金，且需按逾期支付收益金的10%支付违约金，原审判决艾美一族公司应向ＸＸ飞支付52000元转让费及收益金以及1200元的违约金正确，本院予以维持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实以及法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币1160.6元，由上诉人深圳艾美一族电子商务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 潮 声
审 判 员 聂 效
助理审判员 王 丹 妮
二〇一五年三月十七日
书 记 员 李全慧（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。