海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼02民终355号
上诉人（原审被告）：三亚英才学校，住所地海南省三亚市吉阳区六盘村。
法定代表人：王波，该学校负责人。
委托诉讼代理人：李撰江，贵州乾合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：三亚市吉阳区六盘村民委员会，住所地海南省三亚市吉阳区六盘安置区。
法定代表人：胡创俊，村委会主任。
委托诉讼代理人：邢少平，海南三和元律师事务所律师。
原审第三人：三亚双品教育集团有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区金鸡岭路怡和豪庭C2栋203B号房。
法定代表人：田某，该公司经理。
原审第三人：海南天润教育有限公司，住所地海南省海口市琼山区府城镇中山南路天鹅花园。
法定代表人：王某，该公司经理。
上诉人三亚英才学校（以下简称英才学校）因与被上诉人三亚市吉阳区六盘村民委员会（以下简称六盘村委会）、原审第三人三亚双品教育集团有限公司(以下简称双品公司)、海南天润教育有限公司（以下简称天润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初2915号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
英才学校上诉请求：1.撤销(2017）琼0271民初2915号民事判决，并改判驳回六盘村委会的全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由六盘村委会承担。事实和理由：一、虽然拖欠六盘村委会的租金是事实，但其原因是六盘村委会不接受英才学校交纳而导致。三亚双品学校将英才学校的资产转让给案外人王某后，英才学校即向六盘村委会交纳租金，但六盘村委会拒绝接受。为此，经管理方海南鲁迅中学与原投资人张福华协商，由海南鲁迅中学将租金支付给张福华，由其代为向六盘村委会交纳，并协调继续履行房屋租赁合同。前述事实有充分的证据予以证明，由此说明英才学校并没有拖欠租金的故意。在本案的诉讼过程中，英才学校也表示愿意补交租金继续履行合同。因此，英才学校并未拒绝交纳租金，而是想办法交纳租金，且愿意立即交纳，所以英才学校不构成根本性违约，一审判决未认定该等事实，依法应当予以纠正。二、一审判决错误理解合同法规定的“不能实现合同目的”，而且故意忽视英才学校实际在履行或愿意履行交纳租金的事实,错误适用合同法关于迟延履行债务导致合同目的不能实现而行使法定解除权的规定，依法应当予以纠正。合同法规定法定解除权的情形之一为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，这里的“不能实现合同目的”，其立法本意应当指：延迟履行而导致合同目的不能实现是客观的不可逆转的，且继续履行己丧失实际意义。在本案中，一审判决认为，英才学校拖欠租金实质影响六盘村委会收取租金合同目的的实现，并据此适用法定解除权判决解除合同。对此，英才学校认为：一方面，即使英才学校拖欠租金是事实，那么英才学校积极要求交纳并愿意立即交纳，则六盘村委会收取租金的目的就实现了。另一方面，合同法规定的是“不能”实现合同目的，即客观上己经不可逆转，但一审判决却以“影响”偷换法定的“不能”。因此，英才学校迟延履行但愿意继续履行并承担违约责任，并不会导致租赁合同的目的不能实现。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法予以纠正。
六盘村委会辩称：一、英才学校迟延履行造成违约是有事实根据的，根据双方签订的租赁合同第五条规定，英才学校必须在每年的7月1日支付租金，但从2012年开始至今，英才学校从未付过租金，已经构成了迟延履行，这是不可否认的事实，英才学校也承认了该事实。履行合同发生争议的由负有履行义务的一方承担举证责任，英才学校提出已将租金交给我方，但我方拒收，未有证据能够证明。英才学校提出缴纳租金是我方起诉后才在一审法庭上提出的。二、英才学校迟延履行构成根本违约导致解除合同是正确的，六年来英才学校未支付租金是不争的事实，原审法院根据这个行为解除合同是有法律依据的。根本违约最根本的前置行为是迟延履行和拒绝履行。英才学校六年以来未支付租金，已经超过了合同期限，属于迟延履行行为，对方没有任何正当理由不予支付，显然是拒绝履行的行为，且该行为达到六年之久。按照英才学校的说法，补交拖欠的租金就不构成根本违约，同时达到了合同目的这是完全不相符的，违约属于不可逆转的。三、解除权是形成权，我们可以书面方式，也可以通过向法院起诉的方式来通知对方。英才学校提出解除合同涉及到公共利益，双方的合同属于私权，除去英才学校的学校还有五个学校，完全可以安置600多名学生。这些学生也不是六盘村委会的学生，都是外部送来的。综上，原审法院判决有事实和法律依据，提请二审法院驳回上诉，维持原判。
双品公司未陈述意见。
天润公司未陈述意见。
六盘村委会向一审法院起诉请求：1.解除六盘村委会与英才学校于2007年5月4日签订的《房屋租赁合同》；2.英才学校三十日内从《房屋租赁合同》约定的房屋及土地上搬出，将房屋及土地返还原告；3.英才学校向六盘村委会支付拖欠的使用房屋及土地期间的租金450000元及利息128303.76元（利息计算：2012年租金利息从2012年7月1日暂计至2017年3月20日共45173.33元；2013年利息从2013年7月1日暂计至2017年3月20日共35706.67元；2014年租金利息从2014年7月1日暂计至2017年3月20日共25086.88元；2015年租金利息从2015年7月1日暂计至2017年3月20日15861.88元；2016年租金利息从2016年7月1日暂计至2017年3月20日6475元，实际应计至履行完毕之日止）。
一审法院认定事实：2007年5月14日，六盘村委会与英才学校签订《房屋租赁合同》，约定：出租人六盘村委会将该栋三层房屋及前操场、周边空闲土地出租给英才学校，租赁时间从2007年5月1日起至2037年5月1日止，租赁期满英才学校优先承租，每年租金75000元于每年7月1日交付，英才学校对房屋的修缮改建的建筑物待租赁期满后归六盘村委会所有，六盘村委会保证学校水电供应，合同自签订之日起生效，英才学校即可接受和管理承租的房屋、土地。2007年7月1日，六盘村委会与英才学校通过补充协议形式约定了出租周边土地的使用界线。英才学校将房屋用于教学活动和师生住宿，现有学生近600人，使用过程中未进行改建，仅在空地上浇筑了混凝土，交付租金至2011年，自2012年始至今未继续向六盘村委会交付租金，至2017年合计拖欠租金45万元（7.5万元×6年）。英才学校于2010年3月2日取得三亚市民政局颁发的《民办非企业单位登记证书》，开展民办教育活动，学校法人代表兼负责人为张显生。2011年12月20日英才学校与双品公司名下三亚双品学校签订《股权转让协议》，英才学校自2012年起交予双品学校管理，法人代表由张显生变更为田志东。2016年11月16日，天润公司与双品公司签订《资产转让协议》，双品公司将英才学校移交受让方天润公司管理和进行资产转让。同年10月26日，英才学校法定代表人田志东变更为王波。两次管理主体变更过程中，英才学校未更名和注销，仍继续以英才学校的名义对外招生和开展教学活动，以英才学校名义使用涉案房屋和土地，未将房屋和土地转租他方。天润公司接收英才学校后尝试通过英才学校原负责人张显生的儿子张福华与六盘村委会沟通补缴拖欠的场地租金事宜未果，英才学校拖欠的六年租金至今未得清偿，六盘村委会诉至一审法院请求判如所请。
一审法院认为：本案的争议焦点为英才学校拖欠租金行为是否构成根本性违约，《房屋租赁合同》应否解除。关于《房屋租赁合同》应否解除的问题，六盘村委会提出英才学校未经同意私下转租和拖欠租金两个解除合同的事由。在是否存在转租事实上，英才学校虽相继由双品公司、天润公司接管，但只是管理主体和法定代表人的变更，不代表英才学校独立法人资格的消灭，英才学校仍以自身名义招生和开办教学活动，使用涉案房屋和土地，行使其承租人权利，英才学校与双品学校的股权转让协议、双品公司与天润公司资产转让协议中均未涉及转租内容，双品学校和天润公司也没有转承租的意思表示，故不存在英才学校转租第三方的事实。在英才学校拖欠六年租金是否构成根本性违约的问题，英才学校承认拖欠租金的事实，《房屋租赁合同》未约定解除合同条件，对于六盘村委会能否行使法定解除权，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了因不可抗力致使不能实现合同目的、当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务、当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的四种情形，英才学校拖欠六年租金的行为构成迟延履行，实质影响了六盘村委会收取租金合同目的的实现，构成根本性违约，故六盘村委会请求解除与英才学校的《房屋租赁合同》，有事实和法律依据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于英才学校存在拖欠租金的违约行为，除继续补缴2012年至2017年六年租金45万元外，还应按合同约定付款日期赔偿六盘村委会相应的利息损失，六盘村委会诉求英才学校继续支付租金和赔偿利息损失，予以支持。利息损失以每时期欠付租金75000元为基数，按照中国人民银行发布的同期流动资金贷款基准利率计付，每期自应付款之日起计至本案判决确定的解除合同之日即2018年1月11日。《房屋租赁合同》解除后，英才学校继续占有房屋和土地缺乏依据，六盘村委会要求英才学校搬离和返还《房屋租赁合同》约定的房屋和土地，予以支持。遂判决：一、三亚市吉阳区六盘村民委员会与三亚英才学校于2007年5月4日签订的《房屋租赁合同》于2018年1月11日解除；二、三亚英才学校应自判决生效之日起十日内支付三亚市吉阳区六盘村民委员会2012年至2017年期间的租金450000元及利息损失（本金75000元从2012年7月1日计至2018年1月11日；本金75000元从2013年7月1日计至2018年1月11日；本金75000元从2014年7月1日计至2018年1月11日；本金75000元从2015年7月1日计至2018年1月11日；本金75000元从2016年7月1日计至2018年1月11日，本金75000元从2017年7月1日计至2018年1月11日，按照中国人民银行发布的同期流动资金贷款基准利率计付）；三、三亚英才学校应自判决生效之日起六十日内从《房屋租赁合同》约定的位于三亚市××区教学楼、前操场、周边土地（以《房屋租赁合同》和补充协议约定的界线为准）搬出，并将上述房屋和土地返还三亚市吉阳区六盘村民委员会。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。英才学校提交证据：海南鲁迅中学出具的《关于恳请协调解决三亚英才学校办学场地租赁事宜的报告》，证明涉案租赁场地涉及到六百多名学生的教育及安置问题。六盘村委会质证认为，该证据与本案无关，英才学校是私立办学，不是公立教育，本身就是营利性的，如何协调学生安置问题是其内部事项，不属于公共利益，且英才学校也有其他校区可以安置。对该证据的真实性，本院予以确认。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案中，双方对英才学校自2012年起拖欠六盘村委会租金的事实并无争议，双方的争议焦点为：在英才学校愿意补缴租金继续履行合同的情况下，六盘村委会能否解除与英才学校签订的《房屋租赁合同》。英才学校与六盘村委会之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，该合同对双方当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定履行自己的义务。六盘村委会的主要义务为交付房屋，英才学校的主要义务为支付房租。英才学校自2012年开始长期拖欠租金，经六盘村委会催缴至本案审理时仍未支付，已构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。虽然英才学校表示拖欠租金的原因是六盘村委会不接受导致，但其并没有提交证据加以佐证。在一审诉讼过程中，英才学校表示愿意补缴租金，但迟迟未有补缴租金的行为，不影响出租人行使合同解除权。故原审法院确定合同解除并无不妥，英才学校关于继续履行合同的主张，不予采纳。
综上所述，英才学校的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费9584元（三亚市吉阳区六盘村委会已预缴），由三亚英才学校负担9584元；二审案件受理费9584元（三亚英才学校已预缴），由三亚英才学校负担9584元。
本判决为终审判决。
审判长 尹合欢
审判员 付春燕
审判员 李新建
二〇一八年六月十三日
书记员 林尤锦
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。