新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终2191号
上诉人（一审被告）：新疆蓝云安全职业技术培训有限公司。
法定代表人：虞琪，该公司总经理。
委托代理人：苏海军，新疆蓝云安全职业技术培训有限公司办公室主任。
委托代理人：喜建军，新疆恒瑞律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：新疆维吾尔自治区东戈壁农场。
法定代表人：张贵文，该场场长。
委托代理人：黄静，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。
委托代理人：邱黎勇，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。
上诉人新疆蓝云安全职业技术培训有限公司（以下简称蓝云公司）因与被上诉人新疆维吾尔自治区东戈壁农场（以下简称东戈壁农场）土地租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初1369号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月17日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月5日公开开庭审理了本案。上诉人蓝云公司的委托代理人苏海军、喜建军，被上诉人东戈壁农场的委托代理人邱黎勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蓝云公司上诉请求：我们之间的租赁合同形成于2008年，我公司依据2008年租赁合同修建的建筑物东戈壁农场均是明知的、默许的，对2008年所建建筑物在合同到期或解除情况下，如何赔偿并未作约定。2009年租赁合同中的约定不适用2008年所形成的建筑物的投入。我们双方所签订的租赁合同违反了法律法规强制性规定，并且损害了社会公共利益，应属无效合同。本案租赁物为国有划拨土地，使用权人为第五监狱，其与东戈壁农场是委托人和受托人的关系，该土地的责任承受主体仍然是第五监狱，因此第五监狱应当作为本案被告。综上，请求撤销一审判决，支持我方的诉讼请求。
东戈壁农场辩称，租赁合同合法有效，我方履行了法定的义务。对方主张2008年形成房屋的损失，我方不认可，对方应另诉。本案签合同、收租金、盖章等行为的主体均是我方，双方权利义务是清楚的，我方承担第五监狱土地的经营活动是合法的，不同意追加第五监狱为本案被告。请求驳回上诉、维持原判。
东戈壁农场向一审法院起诉请求：2009年10月26日，我场（甲方）与蓝云公司管理的新疆蓝云安全职业技术培训学校（乙方、以下简称蓝云学校）签订租赁协议约定：甲方将位于女子劳教所北围墙向北15米、文光路向东高新技术开发区地界止、第五监狱以南的闲置院落临时租给乙方作为物资等存放场地，租用期自2009年9月15日至2010年9月14日；同时约定期间如因国家、政府、上级管理机关或部门使用该土地导致本合同无法履行时，合同终止，乙方应在甲方规定的期限内无条件退出，双方互不承担违约责任；还约定乙方不得在该租用土地上建设永久性建筑物，临时性建筑物在合同期满或因故不能继续履行合同时，由乙方自行拆除，并恢复土地原状，双方互不承担责任。该租赁协议约定的租赁期限届满后，蓝云公司继续使用上述承租的土地，我场收取租金，但双方未另行签订书面的续租协议。根据法律规定，这种不定期租赁合同关系，双方均可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2012年因上级机关使用上述土地，我场已口头通知蓝云公司有关搬迁事宜，2013年也多次进行催促。2014年7月10日，我场又正式以书面形式通知蓝云公司尽快做好搬迁准备，应于2014年9月20日之前全部搬迁完毕。蓝云公司对上述通知予以签收，但时至今日仍未搬离，还提出多项不合理要求，而其他搬迁户全部搬离。为维护我场合法权益，现诉至法院，请求判令解除双方之间的不定期租赁合同，判令蓝云公司按照合同约定立即自行拆除地上建筑物、恢复土地原状，本案诉讼费用由蓝云公司承担。
一审被告（反诉原告）蓝云公司辩称并反诉诉称，东戈壁农场出租给我方的土地为国有划拨土地，其将监狱用地改变用途，出租未经政府土地管理部门批准、也未缴纳土地出让金，违反了法律法规的效力性强制性规定，故应驳回东戈壁农场主张解除合同的诉讼请求，请求确认该合同为无效合同。我方投入500多万元建造房屋，该损失应由东戈壁农场赔偿，请求判令东戈壁农场赔偿损失518.56万元并承担全部诉讼费用。
一审原告（反诉被告）东戈壁农场针对反诉辩称，双方签订的租赁合同合法有效，不定期租赁可以随时解除合同，合同中对于拆除地上建筑物、恢复土地原状有明确约定，蓝云公司对此应有认知，其投资建房并使用多年，并没有产生损失，所主张的金额也不真实、确定，请求驳回蓝云公司的反诉请求。
一审法院认定事实：蓝云学校是蓝云公司的内部机构。2009年10月26日，东戈壁农场（甲方）与蓝云学校（乙方）签订租赁协议约定：甲方将位于女子劳教所北围墙向北15米，文光路以东高新技术开发区地界止，第五监狱水井以南的闲置院落临时租给乙方作为物资等存放场地，租用期一年自2009年9月15日至2010年9月14日止，租赁费5.5万元/年；承包期间如因国家、政府、上级管理机关或部门使用该土地导致本合同无法履行时，合同自行终止，乙方应在甲方规定的期限内无条件退出，双方互不承担违约责任，租金按实际使用天数折算；乙方不得在该租用土地上建设永久性建筑物，临时性建筑物在合同期满或因故不能继续履行合同时，由乙方自行拆除，并恢复土地原状，双方互不承担责任。
上述租赁协议的租赁期间届满后，双方未再续签合同，蓝云学校继续承租并每年向东戈壁农场支付租金，其支付2013年9月15日至2014年9月14日一年的租金8万元后，东戈壁农场再未向其收取租金。租赁协议中所约定的土地至今仍为蓝云学校占有使用。蓝云学校承租期间在土地上建造彩钢和砖混结构房屋以及构筑物，用于教学培训以及对外出租。
2014年7月10日，东戈壁农场的上级管理机关新疆维吾尔自治区第五监狱（以下简称第五监狱）向包括蓝云学校在内的商户（承租户）书面通知，要求在接到通知后于同年9月20日前全部搬迁完毕，蓝云学校校长苏风祥签收该通知书。
本案审理中，蓝云公司提交其于2015年11月9日申请公证处证据保全土地及地上建筑物现状的公证书一份，还提交一份2015年12月2日其委托评估机构对地上建筑物、构筑物价值评估的报告书，该评估意见资产价值为581.56万元。
另，蓝云学校承租的土地登记的使用权人为第五监狱，登记的地类（用途）为监狱用地、使用权类型为划拨。第五监狱曾于2015年4月2日出具一份其该土地使用权自2009年6月10日委托东戈壁农场负责对外出租管理及有关事项的证明。
又，2014年10月8日，乌鲁木齐高新技术产业开发区管理委员会、乌鲁木齐市新市区人民政府向第五监狱发出“关于加快合作用地清理工作的函”，该公函的内容为“为加快产业升级，我区目前在北区工业园东站路以东、冬融街以南、倒班宿舍以西、清心路以北安排了新疆天山制药股份有限公司等三家企业的建设用地，并将于2015年5月开工建设。为确保上述企业项目如期开工，请贵单位在2015年4月5日前完成该地块内租赁户外迁为盼”。
一审法院认为，东戈壁农场、蓝云公司争议焦点之一是租赁合同是否有效，即是否违反了法律法规的效力性强制性规定，以及如合同有效，东戈壁农场解除合同是否符合法律规定。双方租赁合同的标的物确为划拨土地使用权，但《城乡规划法》有关禁止擅自改变项目用地用途的有关规定并不适用本案土地租赁合同纠纷。行政法规规定划拨土地使用权须符合一定条件并经政府相关管理部门批准方可出租，由于该行政法规的规定属于管理性的强制性规定而非效力性强制性规定，如东戈壁农场系擅自出租划拨土地使用权应承担相应的行政责任，但其与蓝云公司订立民事性的租赁合同的效力并不受此影响，故东戈壁农场以违反法律法规的效力性强制性规定而反诉确认租赁合同无效的请求于法无据，本院不予支持。东戈壁农场、蓝云公司于2009年10月26日签订的租期一年的租赁协议是双方真实意思的表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。一年的租赁期间届满后，双方未再签订租赁合同，而蓝云公司继续使用租赁物，东戈壁农场没有提出异议并继续收取租金，故按照《合同法》规定，上述租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《合同法》规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。东戈壁农场已于2014年7月10日履行了其解除合同的通知义务，蓝云公司对此也知晓，故东戈壁农场主张解除合同符合法律规定，本院予以支持。
东戈壁农场、蓝云公司争议焦点之二为合同解除后地上的建筑物是由蓝云公司自行拆除、恢复土地原状，还是由东戈壁农场向蓝云公司进行赔偿。《合同法》规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方在合同中明确约定“临时性建筑物在合同期满或因故不能继续履行合同时，由乙方自行拆除，并恢复土地原状，双方互不承担责任”，该合同在双方不定期租赁中继续有效，蓝云公司应按此约定履行其合同义务。东戈壁农场要求蓝云公司自行拆除地上建筑物、恢复土地原状的请求符合法律规定，本院予以支持。蓝云公司租赁土地使用权，其占有使用土地所获得的收益归于自己，其在地上建造建筑物是用于自己开办培训学校或出租房屋等获取收益的必要支出，按蓝云公司所述的已支付的租金金额以及蓝云公司占有使用土地的时间，其现要求东戈壁农场赔偿地上建筑物损失518.56万元明显不公平，也有悖常理。蓝云公司反诉主张东戈壁农场赔偿518.56万元的请求无事实及法律依据，本院不予支持。判决：一、解除原告（反诉被告）新疆维吾尔自治区东戈壁农场与被告（反诉原告）新疆蓝云安全职业技术培训有限公司的不定期租赁合同；二、被告（反诉原告）新疆蓝云安全职业技术培训有限公司于本判决生效后十日内拆除承租土地使用权范围内的地上建筑物、恢复土地原状，未自行拆除地上建筑物、恢复土地原状则承担因此产生的实际费用；三、驳回被告（反诉原告）新疆蓝云安全职业技术培训有限公司反诉诉讼请求。
本院二审认定的事实与一审法院认定事实一致。
以上认定事实有协议书、证明书、国有土地使用权证、政府文件和公函、照片、公证书、评估报告书、一审、二审庭审笔录附卷佐证。
本院认为，一、关于涉案合同是否合法有效的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。《中华人民共和国土地管理法》及相关行政法规虽规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。上述法律及行政法规均未明确规定违反上述规定将导致合同无效，即上述规定属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定。本案中，东戈壁农场与蓝云公司签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。蓝云公司关于涉案合同无效的上诉请求不能成立，应予驳回。
二、关于合同解除后地上建筑物是应由蓝云公司拆除、恢复原状，还是应由东戈壁农场进行赔偿的问题。2009年10月26日东戈壁农场与蓝云公司签订《租赁协议书》，该协议书到期后，双方未签订新的租赁合同，蓝云公司继续使用租赁物，东戈壁农场未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，出租人可以随时解除合同，但应在合理期限内通知承租人，现东戈壁农场已于2014年7月10日履行了解除合同的通知义务，蓝云公司已知晓，故一审判决解除合同符合法律规定。《中华人民共和国合同法》规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方在合同中明确约定“临时性建筑物在合同期满或因故不能继续履行合同时，由乙方自行拆除，并恢复土地原状，双方互不承担责任”，该合同约定在双方不定期租赁中继续有效，现该合同因为政策变化无法继续履行，蓝云公司应按此约定履行其合同义务。蓝云公司关于租赁物上的建筑物均系2008年建成，依照2008年双方的租赁合同东戈壁农场应当进行赔偿的上诉请求，经查，本案一审原告东戈壁农场起诉的依据是双方2009年10月26日签订的《租赁协议书》，故蓝云公司对于2008年合同履行中的赔偿问题可另案起诉。蓝云公司的该项上诉请求不能成立，应予驳回。
三、关于是否应追加新疆维吾尔自治区第五监狱（以下简称第五监狱）为本案被告的问题。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定:“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务,受托人应当向第三人披露委托人,第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利,但第三人不得变更选定的相对人”。本案中,涉案合同的签订人、履行人均为东戈壁农场，东戈壁农场不能继续履行与蓝云公司签订的《租赁协议书》是因为政策变化,导致第五监狱不能继续出租涉案土地。换言之,东戈壁农场是因为第五监狱,即委托人的原因,才不能与蓝云公司继续履行《租赁协议书》的。本案一审中,东戈壁农场作为原告,将蓝云公司诉至法院,要求法院判决解除双方之间的《租赁协议书》,同时向法院提交了第五监狱与东戈壁农场之间的委托证明,应视为东戈壁农场已向蓝云公司披露了第五监狱委托东戈壁农场处理涉案土地租赁事宜的这一事实。但是蓝云公司在一审提出的反诉请求中,仅针对东戈壁农场提出了反诉请求,因此,应视为蓝云公司己选择东戈壁农场作为相对人主张其权利。故依据上述规定,蓝云公司不得再向法院请求,将第五监狱为其主张权利的相对人。蓝云公司的该项上诉请求不能成立，应予驳回。
综上所述，蓝云公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费49274.2元（蓝云公司已预交），由蓝云公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 达莲花
审判员 刘雪花
审判员 于 翔
二〇一六年八月十五日
书记员 聂颖杰