湖北省武汉市武昌区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鄂0106执异8号
异议人：李有国，经常居所地：武汉市新洲区李集街卫星村李港湾二组078号。
异议人：游丹丹，：武汉市新洲区李集街卫星村李港湾二组078号。
委托代理人：陶然，湖北××图××律师事务所律师。
申请执行人：刘忠际，经常居所地：武汉市武昌区东城壕102号1单元1楼1号。
委托代理人：刘正秀，湖北千年法律服务所法律工作者。
被执行人：库焱祥，经常居所地：武汉市洪山区珞狮南路449号狮城名居4-2-501。
被执行人：谢海莲，经常居所地：武汉市洪山区珞狮南路449号狮城名居4-2-501。
本院于2015年3月16日受理申请原告刘忠际与被告库焱祥、谢海莲民间借贷纠纷一案。本案在受理前，原告刘忠际申请诉前保全，申请查封、冻结库焱祥、谢海莲名下价值300万元的财产。本院于2015年2月3日作出（2015）鄂武昌立民保字第00019号民事裁定，裁定：将库焱祥、谢海莲名下价值300万元的财产予以查封、冻结。于2015年2月9日向武汉市新洲区住房保障和房屋管理局送达（2015）鄂武昌立民保字第00019号民事裁定书及协助执行通知书，查封了登记在谢海莲名下坐落于武汉市新洲区邾城街新洲大道1××号（以下简称新洲大道1××号）房屋，查封期限两年。本院作出的（2015）鄂武昌民初字第01350号民事判决发生法律效力后，因库焱祥、谢海莲不履行民事判决确定的义务，刘忠际于2015年12月18日向本院申请强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押规定》）第四条、及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百六十八条的规定，本院在诉前采取的财产保全措施，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。案外人李有国、游丹丹向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月30日公开进行了听证，异议申请人李有国、游丹丹及委托代理人陶然，申请执行人刘忠际及委托代理人刘正秀，被执行人库焱祥到参加了听证。本案现已审查终结。
李有国、游丹丹异议申请称：2013年2月1日，李有国、游丹丹作为买受人与出卖人谢海莲、库焱祥签订《房屋交易合同》。约定李有国、游丹丹以295万元的价格购买谢海莲、库焱祥二人共有的坐落于新洲大道1××号房屋（登记所有权人谢海莲，房产证号：武房权证新字第××号）。李有国、游丹丹按约于2013年3月8日通过银行转账付款45万元，于2013年7月30日付清全部购房款，并实际取得该房屋所有权至今。于2014年10月29日将此房出租给张成波。
2013年7月，李有国、游丹丹二人向汉口银行申请贷款，并将尚登记在谢海莲名下的该处房产抵押给汉口银行，于2013年7月23日办理了抵押登记手续，贷款300万元。该笔贷款于2016年7月25日到期。2013年7月，李有国、游丹丹拟办理房屋过户手续时，因该房为在汉口银行贷款办理了抵押登记，房管部门告知在抵押解除之前，房屋所有权证无法过户，故房屋登记权利人仍为谢海莲。武昌区法院于2015年2月3日裁定查封上述房产。李有国、游丹丹认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，双方所签《房屋交易合同》合法有效，该合同系在法院查封之前签订；李有国、游丹丹自2013年7月至今一直合法占有使用该房屋；李有国已经于2013年7月按约向库焱祥、谢海莲支付全部购房款；因该房抵押给汉口银行，贷款到2016年7月到期，按照相关规定在此之前无法办理产权过户手续。综上，李有国、游丹丹对该房屋刻有实际所有权，完成能够排除本案财产保全查封及相关执行措施。请求解除相关查封措施。
李有国、游丹丹为支付其异议主张，向本院提供了以下证据：
1、2013年2月1日，谢海莲、库焱祥与李有国、游丹丹签订的《房屋交易协议》。《房屋交易协议》约定：李有国、游丹丹以295万元的价格购买谢海莲、库焱祥二人共有的坐落于新洲大道1××号房屋（登记所有权人谢海莲，房产证号：武房权证新字第××号）；该协议出售方仅库焱祥签名，无谢海莲签名，库焱祥于2013年7月30日在该协议上签署了“此交易已全部完成”的注释；
2、2013年3月8日，游丹丹通过尾数为557602的建行新洲支行个人活期存款账户向库焱祥尾数为765040账户支付45万元记录；
3、2013年7月30日，游丹丹通过其汉口银行新洲支行尾数为681824个人账户向库焱祥尾数为534334账户支付30万元的支付凭证；
3、2013年7月30日，万君正通过其汉口银行新洲支付尾数为681964的个人信用卡账户向库焱祥尾数为534334账户支付269万元的支付凭证；
4、万君正于2015年7月2日出具的《证明》，证明与李有国系连襟关系，于2013年7月30日受李有国委托，向库焱祥支付购房款269万元；
5、李有国与张波成于2014年10月29日签订的租赁合同。租赁合同未注明具体租赁房屋的门牌号码；
6、张波成个人开办的“武汉市新洲区张波成快餐店”，注册号：420117600390127。经营场所：新洲大道1××号。注册日期：2014年12月23日。注册新洲区工商局；
7、石磊于2015年6月29日出具的《证明》。证明其本人于2014年10月29日通过银行转账代张成波向李有国、游丹丹支付房租63万元；
8、游丹丹在工行新洲支行尾数为155329借房卡账户在2014年10月29日收到63万元款项的记录；
9、新洲大道1××号房产证；
10、汉口银行小微企业金融服务中心于2015年7月8日出具的向新洲房管局出具有《情况说明》。证明李有国于2013年7月25日在该行申请办理了一笔金额为300万元的个人经营性贷款，贷款期限：2013年7月25至2016年7月25日，抵押物为所有权人为谢海莲位于新洲大道1××号房屋；
11、库焱祥于2013年7月30日向李有国出具的借条。载明借到李有国人民币150万元；
12、东郭酒店水电费收据在若干份。
本案在听证中，李有国、游丹丹补充提交了有谢海莲、库焱祥、李有国、游丹丹签字的《房屋交易合同》。
申请执行人刘忠际抗辩称：一、位于新洲大道1××号房屋的所有权至今登记在被执行人谢海莲名下，属于谢海莲的合法财产。目前状况设定了担保抵押，借款人为李有国，借款担保抵押物所有权人是谢海莲。二、异议人提交法院的所谓《房屋交易协议》，其协议中的排头“甲方谢海莲、库焱祥；乙方抬头李有国、游丹丹；该协议下方甲方签字处只有库焱祥的签字；乙方只有游丹丹签字；保证人签字处空白”。既未见所有权人的授权委托，也未见设定保证人的盖章，也未见李有国的签字，也未到房地产管理部门登记备案，因此根据我国相关法律规定，该《房屋交易协议》不产生法律效力。三、新洲区工商局的“张波成快餐店”的登记档案证实：2014年11月1日《房屋租赁协议》，甲方为谢海莲，乙方为张波成。协议内容“租赁房屋坐落新洲大街1××号，经双方协商同意租赁方将627平方米租赁给承租方作经营使用6年；租赁费每年5万元，自租赁之日起承租方一次性付给租赁方……。”该工商档案中的《房屋所有权证》中房屋所有权人为谢海莲。而不是“并实际取得该房屋的所有权至今，2014年10月29日，李有国将此房屋出租给张波成，……”显然是捏造事实。因此异议人并未实际占有该房屋。且异议人提交法院的所谓“房屋租赁合同”存疑。四、按照案外人李有国、游丹丹提供的证据目录及证据来看，称“李有国、游丹丹夫妻二人按合同约定向谢海莲、库焱祥夫妻二人付清全部购房款的事实。”有张冠李戴，移花接木的嫌疑。①所谓《房屋交易协议》约定的交易金额为295万元；②游丹丹于2013年3月8日转账给库焱祥45万元；2013年7月30日转账给库焱祥30万元；③万君正“受委托”于2013年7月30日转账给库焱祥269万元。上述②、③合计344万元，合同约定295万元，实际支付344万元，超额支付49万元。该付款行为不符合交易习惯。五、异议人提供的《借记卡账户历史明细清单》及银行流水清单不全面、缺页，所提供的银行流水清单将收取的款项说成转账或转账他人后再转给库焱祥，其逻辑混乱，亵渎不了铁的事实。李有国、游丹丹提出的执行异议书，理由不成立，逻辑混乱，编造的事实不能自圆其说。请求依法驳回其二人的执行异议。
刘忠际为支持其抗辩主张，提供了以下证据：
1、新洲大道1××号房屋所有权证；
2、武汉市新洲区东郭酒店工商档案。该酒店为个体工商户，经营者为李有国；
3、谢海莲与张波成于2014年11月1日签订的《房屋租赁协议》；
4、库焱祥尾数为534334账户、万君正尾数为681964账户、游丹丹尾数为681824、胡斐菡尾数为170894银行账户明细单；
5、李有国与汉口银行于2013年7月23日签订的《个人借款合同》，借款金额为300万元，此笔借款指定划入胡斐菡尾数为170894银行账户。
被执行人库焱祥支持异议人李有国的异议主张。
审查查明，异议人李有国、游丹丹系夫妻关系，被执行人库焱祥、谢海莲系夫妻关系。坐落于新洲大道1××号房屋系库焱祥、谢海莲共有的房屋，该房屋建筑面积627.22平方米，房产证号：武房权证新字第××号，产权登记在谢海莲名下。李有国、游丹丹于2002年即租赁上述房屋经营个体工商户性质的东郭酒店直到2014年12月案外人张波成租赁该房屋开办“张波成快餐店”时止。
异议人游丹丹通过其尾数为557602建行新洲支行个人活期存款账户于2013年3月8日向库焱祥尾数为765040账户付款45万元；于2013年7月30日，通过其汉口银行新洲支行尾数为681824个人账户向库焱祥尾数为534334账户支款30万元。2013年7月23日，李有国与汉口银行签订《个人借款合同》，向汉口银行借款300万元，指定汉口银行将该款支付到胡斐菡尾数为170894银行账户。同时由谢海莲与汉口银行签订《最高额房地产抵押合同》，由谢海莲以登记在其名下的坐落于新洲大道1××号房屋为李有国向汉口银行的上述300万元贷款提供抵押担保。上述借款及抵押合同签订后，汉口银行于2013年7月25日将300万元贷款支付到李有国指定的胡斐菡银行账户。胡斐菡于同年7月30日将其中的279万元支付到万君正尾数为681964账户。万君正于同日向库焱祥支付269万元，向游丹丹支付10万元。
本案听证过程中，李有国、游丹丹与库焱祥作为《房屋交易合同》签约双方，均认可《房屋交易合同》交易行为的真实性，被执行人库焱祥当庭认可李有国、游丹丹已支付了合同约定的295万元购房款。作为库焱祥、谢海莲债权人的刘忠际则不认可该房屋交易行为的真实性，刘忠际认为李有国、游丹丹与谢海莲、库焱祥交易行为并不真实，双方虽签订《房屋交易合同》，但该合同系李有国、游丹丹与谢海莲、库焱祥恶意串通所为，是为李有国、游丹丹提出执行异议而制造出来的。双方就各自的主张提供了上述证据证明。
关于李有国、游丹丹通过自己银行卡及由万君正代付购房款中为何存在超额支付49万元购房款的问题。听证中，李有国、游丹丹解释为所支付的款项中，除购房款外，还包括库焱祥向其二人的借款。为支持其该项事实主张，李有国、游丹丹提交了库焱祥于2013年7月30日向李有国出具的金额为150万元的借条。库焱祥当庭认可该事实。刘忠际则对该事实表示异议。
本案执行申请人刘忠际与异议人李有国、游丹丹，被执行人库焱祥争议的焦点为《房屋交易合同》确定的房屋交易行为的真实性，债务人库焱祥是否与李有国、游丹丹恶意串通，采取虚假交易方式来逃避人民法院对其房屋的强制执行。
审查认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，一般情况下，合同只要具备标的和数量这两个要件即告成立。本案中，库焱祥虽非新洲大道1××号房屋登记产权人，但与该房屋登记产权人谢洚莲系夫妻关系，该房屋为其夫妻共有财产。听证中，作为房屋共有人暨交易相对人的库焱祥对李有国、游丹丹提交的《房屋交易协议》（无登记所有人谢海莲签名）及听证中补充提交的《房屋交易协议》（有登记所有人谢海莲签名）的真实性均无异议，认可该协议是双方“合意”的结果，故该合同成立。
关于《房屋交易协议》的效力问题，合同法以鼓励交易为其目标，只要当事人所缔结的合同不违反法律和公序良俗，法律就承认其效力。本案执行申请人刘忠际不认可李有国、游丹丹与谢海莲、库焱祥之间的交易行为，其主要理由是双方恶意串通，虚构房屋交易事实，以达到阻止人民法院对标的房屋强制执行，即双方的交易行为构成《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定的：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”导致合同无效的情形。对此，本院审查认为，李有国、游丹丹所提交的付款凭证表明其支付的款项确实超付《房屋交易协议》约定的购房款49万元，对此问题，李有国、游丹丹解释为双方不仅存在房屋买卖关系，还存在借款关系，即其支付的款项中还包括库焱祥向其二人的借款，并提供相应的借条予以证明。该解释虽有所牵强，本案也尚不能完全排除李有国、游丹丹与库焱祥之间有存在恶意串通损害第三人利益的嫌疑，但执行申请人刘忠际提供的证据尚不足以证明李有国、游丹丹与库焱祥之间恶意串通的情形成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中确立的在执行阶段对案外人执行异议的审查以形式审查为原则，以实质审查为例外，案外人异议是否成立最终还要靠执行异议之诉判断。该规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记”。依据该条规定，就形式审查而言，异议人李有国、游丹丹与被执行人谢海莲、库焱祥签订了合法有效的房屋买卖合同、全额支付了购房款，其二人基于租赁合同已实际占有该房屋，未办理过户是因为房屋已设定抵押，至于双方是否存在虚假交易的内心意思，目前尚无充分证据证明。李有国、游丹丹作为房屋买受人，其二人提出的异议符合上述第二十八条规定的条件，对本案执行标的享有足以排除强制执行的权益，其所提出的异议成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止本院（2015）鄂武昌立民保字第00019号民事裁定书及协助执行通知书的执行，解除对坐落于武汉市新洲区邾城街新洲大道1××号房屋的查封。
如不服本裁定，异议人和申请执行人可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 万文沙
审 判 员 陶冲祥
人民陪审员 谢 莎
二〇一六年五月九日
书 记 员 金 凡