黑龙江省牡丹江市东安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牡东民初字第67号
原告李秀菊，女，1974年12月3日出生，汉族，牡丹江市东安区御满八珍熟食店个体业主。
委托代理人杨守君，男，1952年4月15日出生，汉族，牡丹江市华侨房地产开发有限公司防水工程处工作人员。
被告张秋香，女，1949年7月24日出生，汉族，牡丹江市塑料总厂退休职工。
第三人郭俊清，女，1963年10月2日出生，汉族，牡丹江怡兴房地产开发有限公司预算员。
原告李秀菊与被告张秋香、第三人郭俊清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理后，依法由代理审判员王强独任审判，于2015年2月5日公开开庭进行了审理。2015年4月17日，本案转入普通程序，依法组成合议庭，于2015年5月26日公开开庭进行了审理，原告李秀菊的委托代理人杨守君、被告张秋香到庭参加诉讼，第三人郭俊清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告李秀菊诉称：2013年4月20日，原被告签订了房屋租赁合同，租赁房屋为坐落于牡丹江市东安区××的门市房。租赁合同第八条约定自2013年4月30日至2015年5月20日期间，因房屋产权原因给承租方造成损失由出租方承担。2014年11月26日，法院告知原告李秀菊，该房屋所有权人为郭俊清，并通知于2014年11月28日前腾出该房屋。因房屋产权纠纷，影响李秀菊经营收入，故原告李秀菊提起诉讼，要求被告张秋香返还房屋租金40000元及押金2000元；案件受理费由被告负担。
被告张秋香辩称：原告李秀菊不应起诉被告，原告与本案无关，李秀菊租用的是被告张秋香的房屋，支付租金理所当然，原告李秀菊的起诉没有道理。
第三人郭俊清经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未陈述意见。
本案的调查重点是：1.被告张秋香是否应当返还原告李秀菊房屋租金及返还的具体数额；2.被告张秋香是否应当退还原告李秀菊押金2000元；3.原、被告签订的房屋租赁合同是否合法有效。
审理中原告李秀菊为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一，房屋押金票据一份、收据一份、房屋租赁合同一份、通知书一份、（2013）东民初字第513号民事判决书一份。意在证明：原、被告签订的房屋租赁合同不生效，被告张秋香应当返还原告李秀菊房屋租金及押金。
证据二，2013年4月20日原、被告签订的房屋租赁合同一份。意在证明：2011年开始原、被告就存在房屋租赁关系，在2011年有2000元的房屋抵押金。
被告张秋香未对上述证据发表质证意见。
第三人经本院传票传唤未到庭质证。
本院认为：原告李秀菊提供的上述证据均为合法有效的书证，具有客观真实性，被告张秋香经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利，故本院对上述证据予以确认。
被告张秋香、第三人郭俊清未向法庭提交证据。
根据当事人举证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
诉争房屋坐落于牡丹江市东安区1027片×号楼×层××室，建筑面积为88.96平方米。2004年8月17日，经牡丹江市西安区人民法院委托黑龙江省中力拍卖公司对该房屋进行拍卖，案外人郭俊清以288000元竞买购得该房屋。2004年9月20日牡丹江市西安区人民法院作出（2003）西执字第288-3号执行裁定书，将诉争房屋确认给郭俊清所有，2006年12月13日牡丹江市房产管理局为郭俊清办理了此房的房屋产权证，产权证号为牡房权证东安区字第10447**号，房屋所有权人登记为郭俊清。但该房屋一直被张秋香及张鹏占有出租。2009年2月19日牡丹江市阳明区人民法院作出（2008）阳民初字第135号民事判决，判决张鹏及张秋香赔偿郭俊清因侵占郭俊清房屋所造成的损失90867元，此款已由牡丹江市阳明区人民法院执行完毕。2011年4月25日经牡丹江市阳明区人民法院执行，将诉争房屋交付给郭俊清。2011年4月26日被告张秋香再次侵占诉争房屋。2013年8月30日，郭俊清在本院提起诉讼，要求张秋香腾退房屋并赔偿经济损失，经审理本院作出（2013）东民初字第513号民事判决，判决张秋香给付郭俊清2009年2月19日至2013年7月26日期间的房屋租金损失144315元。上述事实已经本院（2013）东民初字第513号民事判决所确认，该判决现已发生法律效力。
2013年7月27日至2014年11月27日期间，诉争房屋由被告张秋香继续侵占并出租给原告李秀菊使用，其中：2013年7月27日至2014年4月19日期间年租金3.8万元，李秀菊交付房屋押金2000元；2014年4月20日至2014年11月27日期间年租金4万元。2014年4月20日，张秋香为李秀菊出具收取2014年4月20日至2015年4月20日租金4万元的收据一份。
2014年11月28日，经本院执行，将诉争房屋交付给郭俊清使用。
本院认为：被告张秋香未经产权所有人郭俊清同意将其所有的房屋出租给原告李秀菊使用并收取李秀菊房屋租金，现原告李秀菊提起诉讼要求张秋香返还房屋租金及押金，故本案的案由应为房屋租赁合同纠纷。
关于原告李秀菊提出的要求张秋香返还2014年4月30日至2015年4月20日期间房屋租金4万元及房屋押金2000元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，案外人郭俊清自2004年9月20日牡丹江市西安区人民法院作出（2003）西执字第288-3号执行裁定书生效时即取得诉争房屋的所有权，而张秋香不享有诉争房屋的所有权，亦不享有出租房屋进行收益的权利，因此被告张秋香将诉争房屋出租给原告李秀菊使用属无权处分行为，且事后未得到房屋所有权人郭俊清的追认，故张秋香与李秀菊签订的房屋租赁合同属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，张秋香与李秀菊签订的房屋租赁合同无效，张秋香因该合同收取李秀菊自2014年4月20日至2015年4月20日房屋租金4万元并出具收条，根据上述法律规定，张秋香应将其收取的房屋租金及租房押金2000元返还给李秀菊，鉴于李秀菊实际使用诉争房屋至2014年11月27日，故本院确定李秀菊还应返还张秋香自2014年11月28日至2015年4月20日房屋租金共计人民币15671.23元（4万元÷365天×143天），超过此数额的部分不予保护。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告张秋香返还原告李秀菊自2014年11月28日至2015年4月20日期间的房屋租金人民币15671.23元及租房押金人民币2000元，共计人民币17671.23元，此款于本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告李秀菊其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费850元，减半收取425元，由原告李秋菊负担305元，由被告张秋香负担120元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李艳萍
代理审判员 王 强
人民陪审员 武 军
二０一五年六月九日
书 记 员 庞 婧
相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。