山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民四终字第70号
上诉人（原审原告）：王春美，城镇居民。
委托代理人：宫钦鹏，莱阳市古柳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：李绪强，城镇居民。
委托代理人：李飞，城镇居民。
原审第三人：山东北方建设工程机械有限公司（原莱阳森尼房地产开发有限公司）。住所地：莱阳市天山路*号。
法定代表人：孙建彬，该公司董事长。
委托代理人：牟秀社，该公司法律顾问。
上诉人王春美因与被上诉人李绪强、原审第三人山东北方建设工程机械有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省莱阳市人民法院（2011）莱阳民一初字第558号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王春美委托代理人宫钦鹏，被上诉人李绪强及其委托代理人李飞，原审第三人山东北方建设工程机械有限公司的委托代理人牟秀社到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王春美在原审诉称，我与第三人于2003年1月4日签订房屋买卖合同一份，由我购买第三人开发的莱阳万历大厦5号楼1单元141室。合同签订当日，我将购房款229775.35元交付给第三人后，我入住该房屋并进行了装修。因开发商的原因，该房一直未办理房屋过户登记手续。2011年4月份，莱阳法院的执行人员告知我，法院在执行李绪强与第三人买卖合同一案中，查封了我购买的该房屋。我认为，我与第三人签订的房屋买卖合同合法有效。李绪强在申请执行其与第三人房屋买卖合同纠纷一案中，误将我购买所得的房屋作为第三人的财产予以查封，侵犯了我的合法权益，法院应予解除查封。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，诉至法院，请求：1、依法确认原告与第三人于2003年1月4日所签订的房屋买卖合同合法有效，并由被告、第三人协助原告办理房屋过户手续；2、请求法院依法停止对已查封的莱阳市万历大厦5号楼1单元141室的执行，并解除对该房屋的查封；3、诉讼费由被告负担。
原审被告李绪强辩称，要求驳回原告的诉讼请求。2000年8月、2001年2月15日，我在第三人处购买两套房屋，（2006）莱阳民一初字第60、61号案判决第三人赔偿我的房款。判决书生效后我于2006年申请法院执行。2008年3月25日、2010年3月24日、2011年3月23日法院三次查封了莱阳市万历大厦5号楼1单元141室的房屋，2008年3月28日原告半夜砸门抢占该房居住至今。
原审第三人山东北方建设工程机械有限公司称，原告所诉属实。
原审法院审理查明，原告王春美与第三人（经办人贾友春）签订了一份商品房买卖合同，第三人将莱阳市万历大厦5号楼1单元141室房屋卖给原告，价款229775.35元。第三人给原告出具了收到房款229775.35元的收据。该房屋登记户主至今为第三人。原告与第三人签订商品房买卖合同时未在房产登记部门办理售房备案，亦无预告登记。
被告李绪强于2000年8月购买了第三人开发的住宅房一套，于2001年2月15日购买了门面房一套，并预交了房款。工程竣工后，第三人又将被告购买的房屋转卖给他人。被告将第三人起诉至法院，要求第三人返还购房款并赔偿损失。（2006）莱阳民一初字第60号、61号民事判决书，解除了被告与第三人的商品房买卖合同关系，判令第三人于判决生效后返还被告的购房款并支付赔偿金。判决书生效后，被告申请法院执行。原审法院分别于2008年3月25日、2010年3月24日、2011年3月23日查封了莱阳市万历大厦5号楼1单元141室。2008年法院查封该房屋时在门上张贴了封条并拍照。在被告申请查封该房屋之前，该房屋已被法院查封过。
原告因其居住的房屋被查封向原审法院提出案外人执行异议。原审法院于2011年6月13日作出了（2009）莱阳执异字第933-2号执行裁定书，驳回了案外人王春美的异议。王春美对该裁定不服，将被告李绪强与第三人山东北方建设工程机械有限公司起诉至法院。原审审理中，原告增加诉讼请求，要求确认莱阳市万历大厦5号楼1单元141室归原告所有。
原审审理中，原告主张其于2003年1月4日从第三人处购买了房屋，2004年从第三人处拿到房屋钥匙，2007年装修了房屋，2008年入住。2011年4月19日经原审法院通知才知道该房已被查封。被告则主张原告出具的2003年1月4日的商品房买卖合同及收款收据并非当日所签，应是在法院2008年查封之后才签的，收款收据的时间也是假的。被告辩称理由是：2003年1月4日商品房买卖合同的样式应与2002年11月30日宫俊芝与第三人签订的商住楼销售协议书样式一样，且收款收据也不应是便条；2003年1月4日贾友春只是第三人处的普通职工而不是第三人处的销售经理，当时的销售经理是王旭东，贾友春是2003年11月20日在第三人处任销售公司经理。当时贾友春不可能代表第三人签订售房合同。诉争楼房是2005年底竣工的，2004年原告不可能拿到楼房钥匙。经查实，莱阳市万历大厦工程竣工验收合格时间为2005年11月25日。被告对原告提交的商品房买卖合同的时间及收款时间有异议，申请法院对落款时间进行鉴定，后因被告不交纳鉴定费，鉴定机构退鉴。
原审另查明，山东北方建设工程机械有限公司原为莱阳森尼房地产开发有限公司，于2005年2月3日进行了名称变更。
原审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”本案诉争楼房的竣工验收合格时间为2005年11月25日。2008年法院查封该房屋时在诉争房屋门上张贴了封条并拍照，且在被告申请查封该房屋之前，该房屋已被法院查封过。故原告主张其于2004年拿到楼房钥匙、2007年装修了房屋、2008年入住与事实不符，不符合法律规定，原告在占有使用该房屋时具有过错。因此对于原告主张的要求法院依法停止对已查封的莱阳市万历大厦5号楼1单元141室的执行，并解除对该房屋的查封的诉讼请求和要求确认莱阳市万历大厦5号楼1单元141室归原告所有的诉讼请求，原审法院不予支持。对于原告主张的要求依法确认原告与第三人于2003年1月4日所签订的房屋买卖合同合法有效，并由被告、第三人协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求，因该项请求不属于案外人执行异议之诉所审理的范围，本案不予审理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，原审法院于2013年9月15日判决：驳回原告王春美的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王春美负担。
宣判后，上诉人王春美不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决驳回上诉人诉讼请求没有事实依据。1、2003年1月4日上诉人以229775.35元的价格从原审第三人处购买了本案诉争房屋，该事实有上诉人与原审第三人签订的商品房买卖合同及收款收据为证，足以证实。2、上诉人与原审第三人于2004年交付了本案诉争的房屋钥匙，原审第三人在开庭时予以认可，对上诉人从2004年开始就已实际占有本案诉争房屋这一事实也应予以认定。3、上诉人于2007年联系了莱阳市龙门地暖装饰有限公司对本案诉争房屋进行了装修，该事实有该公司出具的书面证明为证。通过以上事实完全可以确认上诉人购买该房时并无过错。而原审法院却片面地以诉争楼房验收合格时间为2005年11月25日为由否认以上事实，完全属于主观臆断。二、原审理解法律有误。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“方可交付使用”并不是法律禁止性规定，原审不应该依据该项规定全盘否定上诉状中的第一条所列三项事实。实际上本案诉争的房屋在2004年时就已竣工，上诉人与原审第三人于2004年交付房屋钥匙，并无不妥。三、上诉人与原审第三人签订的商品买卖合同合法有效。1、本案诉争房屋应归上诉人所有，法院应解除查封。（1）依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条：“按照合同或者其他方式取得财产的，财产所有权从交付时转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外”之规定，2004年上诉人与原审第三人交付房屋时，该房就应归上诉人所有。（2）上诉人取得本案诉争房屋是善意的，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，法院不得查封本案诉争房屋。综上，望二审法院能够依据以上事实，正确适用法律，依法予以改判。
被上诉人李绪强辩称，原审判决正确，应予维持。
原审第三人山东北方建设工程机械有限公司辩称，同意上诉人的上诉请求。
本院审理期间，原审第三人向本院提交如下证据：
1、商品房预售许可证（复印件），证明2000年6月29日取得了预售房屋的许可。2、施工许可证（复印件），证明涉案大厦分为A、B、C、D区，分别有1到5号楼，涉案房屋所在5号楼由莱阳吴格庄建筑公司承建。3、莱阳吴格庄建筑公司改名为莱阳市顺达建筑安装有限责任公司，该建筑公司出具的5号楼的完工证明，证明5号楼已于2004年4月10日完工，并已交付给原审第三人。经质证，上诉人、被上诉人对证据的真实性及证明的问题均没有异议。
关于上诉人向原审第三人交付房款的情况，上诉人主张2003年已经向原审第三人交付房款229775.35元，其中，一部分是现金，另一部分因原审第三人欠上诉人货款，以货款抵顶了一部分房款，具体数额记不清了。后上诉人又主张其经营粮油店，2002年卖给了原审第三人200箱花生油，每箱140元，总计28000元，后以该款抵顶了一部分房款，其与原审第三人买卖花生油没有书面合同，当时第三人出具了收货条，2003年上诉人与原审第三人签订买房合同时，把收货条给了原审第三人，现在收货条没有了。原审第三人主张2002年中秋节公司发福利，向上诉人购进了一些花生油，当时公司没有钱，花生油款28000元没有给付上诉人，而是打了收货条，公司现已没有账，所有的账让检察院查封过一次，要回来以后就找不到了，收货条没有了。剩余的款项是上诉人从家里凑的现金，不是从银行取的款。
被上诉人在原审主张2008年原审法院查封诉争房屋之前，已经被法院于2004年、2005年查封，并向原审法院提交了查封明细，主张原审法院于2004年10月查封一次，本院于2005年查封一次。上诉人主张不知道涉案房屋在2004、2005年被法院查封过。
经本院查明，2005年11月4日，我院下发（2005）烟民二初字第356号民事裁定书，查封诉争房产，2005年11月14日下发协助执行通知书，并在涉案房屋的小区外张贴了查封公告。
本院审理期间，上诉人主张2007年4月开始装修，搬进去住的时间是2008年6月，提交了莱阳万历大厦物业管理办公室出具的证明及部分水电费单据，上诉人提交的水电费单据的时间自2007年5月17日至2008年12月17日。经质证，被上诉人提出异议，主张证据是伪造的。原审第三人无异议。
上诉人主张与莱阳市龙门地暖装饰有限公司之间没有书面的装修合同，装修费25万元是多次支付，因为时间较长，具体每笔付款的数额记不清了。上诉人是做买卖的，除了经营粮油店还经营工程车、挖掘机，所以装修资金都不是从银行取的，而是从这方面所出。装修是2007年4月开始施工，由该公司的尉筱泷安排工人装修，上诉人申请尉筱泷到庭作证。证人尉筱泷作证其原来是做装修的，2007年3、4月份房官晓找证人要求装修房子，双方是朋友，当时没有签订合同。装修费约24万元或25万元，开始装修时房官晓给了5万元，后来陆陆续续给了一部分，剩余的6万元，装修完后半年内给付，给付的是现金。当时派了3-4个瓦匠、3-4个木匠，2-3个水电工，大约装了3个月，装修的房子在莱阳市万历大厦4楼西户，建筑面积大约是170或180平方米。2007年左右证人所在公司名称为莱阳市龙门地暖装饰有限公司，原审审理期间出具证明的是该公司，该公司在工商部门没有办理登记，公章是找人私刻的，该公司2009年已不存在，在工商登记的名字是莱阳市龙门地暖材料经销处。经质证，上诉人对证人证言没有异议，主张证人所讲的房官晓是上诉人的丈夫，由房官晓联系装修。被上诉人对证人所讲装修的时间有异议。原审第三人没有异议。
另经调查莱阳市万历大厦物业管理办公室，莱阳市万历大厦2007年没有监控录像，约2010年或2011年开始安装监控录像，录像保留的时间为七至八天。
本院查明的其他案件事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案双方争议的焦点问题是法院应否解除对涉案房产的查封。上诉人主张2003年1月4日其以229775.35元的价格从原审第三人处购买了本案诉争房屋，提交了上诉人与原审第三人签订的商品房买卖合同及收款收据为证。关于具体付房款的情况，上诉人主张其中以2002年卖给原审第三人28000元花生油抵顶了一部分房款，但双方没有书面合同，其余房款交付的现金，但对此未能提供证据证明。被上诉人对此提出异议，主张2003年1月4日商品房买卖合同的样式应与被上诉人提交的2002年11月30日宫俊芝与第三人签订的商住楼销售协议书样式一样，且收款收据也不应是便条。原审第三人虽然认可上诉人的主张，但不能提交相关的账目予以佐证。故上诉人主张已支付全部房款，证据不足，本院不予支持。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”本案中，诉争楼房竣工验收合格时间为2005年11月10日。上诉人主张2004年拿到房屋钥匙，违反了上述法律规定，上诉人也没有没有证据证明其主张，故上诉人主张涉案房屋已实际交付，证据不足，本院不予采纳。
2005年11月4日，本院下发（2005）烟民二初字第356号民事裁定书，2005年11月14日下发协助执行通知书，并张贴了查封公告。上诉人主张2007年4月开始装修，这期间涉案房产还在本院查封期内。从上诉人提交的莱阳万历大厦物业管理办公室证明及部分水电费单据反映，上诉人主张搬进诉争房屋住的时间是2008年6月，而原审法院查封的时间是2008年3月25日，原审法院在诉争房屋门上张贴了封条并拍照。综上，上诉人入住时，诉争房产处于原审法院查封状态。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第二款：“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”之规定，上诉人未经人民法院准许，占有使用已被法院查封的房屋，违反法律规定。
综上，上诉人主张已经支付全部房款，证据不足；上诉人主张涉案房屋已实际交付，证据不足；上诉人对涉案房屋进行装修时，该房屋还在法院查封期限之内，上诉人入住前，原审法院已对诉争房屋进行了查封，依法采取了张贴封条并予以拍照的措施。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定。上诉人主张已经支付全部房款证据不足，且在占有使用该房屋时具有过错。现上诉人要求对涉案房屋予以解封，于法无据，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，经本院审判委员会研究，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王春美负担。
本判决为终审判决。
审判长 门 伟
审判员 王天松
审判员 于 青
二〇一五年四月十三日
书记员 陈屹崧