四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川11民终233号
上诉人（原审被告）：方芬贤，女，1937年11月25日出生,汉族，农民。
委托代理人：罗杜林，男，教师。
上诉人（原审被告）：方妙贤，女，1942年11月13日出生,汉族，农民。
委托代理人：罗杜林，男，教师。
上诉人（原审被告）：王显会，女，1955年3月14日出生,汉族，农民。
委托代理人：罗杜林，男，教师。
上诉人（原审被告）：方明凤，女，1976年7月15日出生,汉族，农民。
委托代理人：罗杜林，男，教师。
上诉人（原审被告）：方吉，女，1981年4月11日出生,汉族，农民。
委托代理人：罗杜林，男，教师。
被上诉人（原审原告）：朱善华，男，1945年8月9日出生，汉族，居民。
委托代理人：蔡德益，四川英华年律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵清培，男，1938年3月29日出生，汉族，居民。
委托代理人：蔡德益，四川英华年律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹树明，女，1958年8月7日出生，汉族，居民。
委托代理人：蔡德益，四川英华年律师事务所律师。
上诉人方芬贤、方妙贤、王显会、方明凤、方吉为与被上诉人朱善华、赵清培、曹树明房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省犍为县人民法院（2015）犍为民初字第1277号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月12日、7月27日两次公开开庭进行了审理。上诉人方明凤及上诉人方芬贤、方妙贤、王显会、方明凤、方吉的委托代理人罗杜林，被上诉人朱善华、曹树明及被上诉人朱善华、赵清培、曹树明的委托代理人蔡德益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：在解放前，方芬贤和方妙贤之父、王显会之翁、方明凤和方吉之爷方某甲（1959年去世）将犍为县清溪镇双玉街19号（现为15号）房产典当给朱善华之爷朱某甲（已去世）和之父朱某乙（已去世）；1952年朱某乙将其中一间租给赵清培之母胡某某（已去世）；1959年朱某乙将其中另一间租给曹树明之母金某某（已去世）。1966年前述房屋纳入私房改造后，前述承租人将前述房屋直至1982年的房租交给清溪镇房管组。1982年私房落实政策时，清溪镇房管组将前述房屋退给了方芬贤、方妙贤和方某乙（已去世），并由方某乙持有《退房证》。1983年方某乙将前述房屋以1300元的价格出卖给了朱善华、赵清培、曹树明。方某乙向犍为县清溪镇人民政府出具了卖房申请书，实际收到朱善华、赵清培、曹树明购房款1300元，将《退房证》交给了朱善华、赵清培、曹树明。由于方某乙、方芬贤、方妙贤未持有前述房屋的老契，朱善华、赵清培、曹树明无法办理前述房屋的过户手续。过户需要首先将房屋办到方某乙、方芬贤、方妙贤名下，再过户至朱善华、赵清培、曹树明名下。1988年至1990年房屋换证期间，朱善华、赵清培、曹树明为办理前述房屋的过户手续，将《退房证》交给了方某乙。方某乙和方芬贤、方妙贤1989年办理了前述房屋的房产证和土地证后，于1990年1月向犍为县人民法院对朱某乙、赵清培、金某某提起1983年至1989年12月期间追索租金的诉讼。1991年9月25日，犍为县人民法院对该案作出（1990）法民字第26号《民事判决书》，判决驳回其诉讼请求。方某乙、方芬贤、方妙贤不服该判决而提起上诉，后自愿于1992年4月9日撤回上诉而执行原审判决。之后方某乙、方芬贤、方妙贤未对前述房屋提出过任何主张，至今已达二十三之久。前述房屋一直由朱善华、赵清培、曹树明占有、使用但未办理过户手续；2009年，朱善华、赵清培、曹树明自愿将前述房屋出卖给薛某某、王某某夫妇；2015年因犍为县清溪镇人民政府对辖区内的危旧房棚户区进行摸底调查，薛某某、王某某夫妇根据与朱善华、赵清培、曹树明的购房协议而就前述房屋向犍为县清溪镇交通社区进行申报；之后，方妙贤也以房主身份进行申报，并对薛某某、王某某夫妇提起了返还原物纠纷的诉讼（该案现已中止审理）。2015年8月13日，朱善华、赵清培、曹树明向原审法院提起本案诉讼，请求：一、确认朱善华、赵清培、曹树明1983年与方某乙、方芬贤、方妙贤就犍为县清溪镇双玉街15号房产建立的买卖合同关系有效；二、判令方芬贤、方妙贤、王显会、方明凤、方吉协助朱善华、赵清培、曹树明将犍为县清溪镇双玉街15号的前述房产过户至朱善华、赵清培、曹树明名下；三、本案诉讼费用由方芬贤、方妙贤、王显会、方明凤、方吉负担。
原审法院审理认为：依法成立的合同，受法律保护,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。座落于犍为县清溪镇双玉街19号（现为15号）房产属于本案争议的标的物。1983年方某乙在出具给犍为县清溪镇人民政府的《申请书》中，明确载明了本案争议房屋以1300元的价格出卖给朱善华、曹树明、赵清培。因此，朱善华、曹树明、赵清培是本案适格的诉讼主体。从1990年1月4日方芬贤、方妙贤、方某乙向法院起诉追索房租，不服犍为县人民法院（1990）法民字第26号民事判决，上诉撤诉后，方某乙直至1995年去逝前一直没有对该争议房屋主张过任何权利；方芬贤、方妙贤一直到2015年05月11日向法院起诉返还原物纠纷一案之前，也没有对该该争议房屋主张过任何权利。说明方芬贤、方妙贤知道方某乙在1983年已经将本案争议房屋以1300元的价格出卖给了朱善华、曹树明、赵清培的这一事实。而且，这一事实已被当时的相关人员的证词所证实。方某乙与朱善华、赵清培、曹树明之间在1983年口头达成的房屋买卖协议有效。朱善华、赵清培、曹树明实际交付了购房款1300元给方某乙，并对该争议房屋一直占有、居住、使用至2009年将该争议房屋出卖给了薛某某、王某某夫妇。薛某某、王某某夫妇购房后一直占有、居住、使用至今。综上，方芬贤、方妙贤、王显会、方明凤、方吉认为朱善华、赵清培、曹树明起诉的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解理由不能成立。朱善华、赵清培、曹树明与方某乙在1983年就犍为县清溪镇双玉街19号（现为15号）房屋达成的房屋买卖协议有效。朱善华、赵清培、曹树明要求方芬贤、方妙贤、王显会、方明凤、方吉协助将犍为县清溪镇双玉街19号（现为15号）的房屋过户至朱善华、赵清培、曹树明名下的诉讼请求，该院予以支持。为此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、朱善华、赵清培、曹树明1983年与方某乙就犍为县清溪镇双玉街19号（现为15号）的房屋达成的房屋买卖协议有效；二、方芬贤、方妙贤、王显会、方明凤、方吉在本判决生效后30日内，协助朱善华、赵清培、曹树明将犍为县清溪镇双玉街19号（现为15号）的房屋过户至朱善华、赵清培、曹树明名下。本案诉讼费100元(朱善华、赵清培、曹树明已预交)，由方芬贤、方妙贤、王显会、方明凤、方吉共同承担。
上诉人方芬贤、方妙贤、王显会、方明凤、方吉不服原审法院前述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决程序错误：1、一审认定被上诉人具有完善的原告主体资格错误。根据犍为县人民法院（1990）法民字第26号民事判决和案卷材料以及乐山市中级人民法院（1991）法民上字第472号民事裁定可以看出，当时主张购买了诉争房产的主体是朱某乙、赵清培、金某某，至于朱某乙、金某某是否去世，朱善华和赵清培是否为诉争房产的唯一合法继承人没有证据反映。另外，一审判决既然确认被上诉人已将诉争房屋转售给了薛某某、王某某夫妇，那么该二人才应该是本案适格原告。2、一审判决第二项超过了诉讼时效，属于明显的程序错误。被上诉人第二项诉讼请求是要求继续履行，存在时效要求，但被上诉人并未举证证明存在时效中断或者中止的情形。二、一审判决认定事实错误，本案不存在房屋买卖关系：1、房产买卖合同是要式合同，需要到相关部门备案，对方并未举证证明存在书面合同，生效判决也并未确认存在买卖合同。且根据当时清溪镇房管员朱文珍、梁世才，清溪镇居委会副主任罗寿全、主任ＸＸ华的笔录反映，诉争房屋根本就没有买卖。2、方某乙加盖印章的申请所出售的房产与诉争房产不一致，诉争房产的实际面积大于申请书上载明的面积。3、申请上只有方某乙的印鉴，该印鉴的真实性不能确认，且该申请上没有注明形成时间。即使法院认定方某乙出具的申请真实，也无法排除方某乙出售的仅仅是自己继承所得的份额。综上，请求二审法院判令：1、撤销原审判决；2、驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人朱善华、赵清培、曹树明答辩称：一、本案主体应为朱善华、赵清培、曹树明。《申请书》上明确载明房屋买受人为朱善华、赵清培、曹树明，方某乙在1991年明确认可《申请书》上的私章是其本人私章；曹树明之姐曹某某、朱善华之母段某某明确说明该房买卖与其无任何关联性，且已由社区确认；朱善华、赵清培、曹树明将房屋出售给薛某某和王某某与本案无利害关系，薛某某和王某某与上诉人无房屋买卖合同关系，不是本案适格原告；二、被上诉人提出本案诉请没有超过诉讼时效。确认合同效力没有时效限制，而继续履行是确认合同效力后的当然义务，也不应受诉讼时效限制。上诉人于1992年撤回起诉后，方某乙直至1995年去世未再就该房主张过权利，方芬贤和方妙贤在长达23年的时间里也未就该房主张过权利，且上诉人在民事起诉状中对方某乙代表其于1983年收取1300元的事实予以确认，也就是对以1300元价格将房屋出卖给被上诉人的事实予以确认。买卖房屋的事实已被相关人员证实，房屋已实际交付，被上诉人一直对房屋占有、使用、处分。三、双方之间的房屋买卖合同成立并生效。上诉人仅凭部分证人的证言就否认双方之间的买卖关系是不适当的，应综合多方因素考虑；对于《申请书》和收条上的印章，方某乙予以了确认；关于买卖房屋的面积，《申请书》上明确载明出卖的是上诉人在清溪镇一居委六组的一幢木质结构住房，是全部出售，当时没有丈量面积，该房一直由被上诉人占有使用。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
为进一步查明事实，本院对犍为县清溪镇第一居委会前主任杨某某、朱善华之母段某某、曹树明之姐曹某某进行了询问，杨某某证言的主要内容为：我于1983年-2004年在犍为县清溪镇第一居委会任职，我认识方家的儿子、朱某乙、朱善华、金某某、赵清培，犍为县清溪镇双玉街19号（现为15号）的房主姓方，具体名字我不清楚，这家人在农村，该房租给了三家人住，分别是金某某、朱某乙、赵清培。该房是否进行过私房改造我不清楚，是否出售我也不清楚，我听朱某乙、金某某讲过该房是卖给了一家人，双方没立字据，具体卖给哪家人了、卖了多少钱我不清楚，买卖双方从来没有找过居委会。
段某某证言的主要内容为：犍为县清溪镇双玉街19号（现为15号）房屋是由我儿子朱善华出资购买的，我和朱某乙不享有任何权利，朱某乙是在朱善华买房之后去世的，房子是方某乙卖给朱善华、曹树明、赵清培的，房屋总价款是1300元，由三家人平摊。
曹某某证言的主要内容为：犍为县清溪镇双玉街19号（现为15号）房屋是由我妹妹曹树明出资购买的，我和父母（均已去世）对该房屋不享有任何权利。当年购买房屋的时候，我在别处有住房，曹树明没有房子，所以她才出资购买了这个房子，房子买来后，她和我父母一起共同居住。房子是方家的几姊妹卖的，具体谁出面我不清楚，房屋总价款是1300元，是三家人平摊。厨房、厕所、洗澡间都是共同使用。
上诉人方芬贤、方妙贤、王显会、方明凤、方吉质证认为：对杨某某证言的真实性、合法性、关联性均无异议，其证言可以证明房主姓方，从来没有人找过居委会说卖房子的事情；对段某某、曹某某证言的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该二人只是听说房子已经出卖，且其证言与其他证据相矛盾，不能证明诉争房屋已经买卖。
被上诉人朱善华、赵清培、曹树明质证认为：对段某某、曹某某证言的真实性、合法性、关联性均无异议；对杨某某证言的真实性、合法性无异议，其证言与在案其他证据能够互相印证，证明上诉人确实是将房屋卖给了被上诉人。杨某某陈述不清楚房屋是否出售，并不能否认买卖关系，当时居委会的干部除了杨某某外，还有罗寿全、ＸＸ华，被上诉人找过该两位干部。
本院认证：段某某、曹某某的证言与被上诉人朱善华、赵清培、曹树明在一审提交的《情况说明》能够相互印证，证明段某某、曹某某不是购房人，对诉争房屋不享有任何权利，对该二人的证言本院予以采信。杨某某的证言不能反映任何与本案有关联的事实，本院不予采信。
本院二审查明：方某甲（1959年去世）系方某乙（已去世）、方芬贤、方妙贤之父，王显会系方某乙之妻，方明凤、方吉系方某乙之女；段某某系朱某乙（已去世）之妻，朱善华系朱某乙之子；曹某某、曹树明系金某某（已去世）之女。《申请书》系赵清培代为执笔书写，由方某乙加盖印章。方某乙出具《申请书》的目的是为了配合被上诉人办理过户手续，但因为老契遗失，不能办理新证，该《申请书》一直由被上诉人保管。二审庭审中，上诉人认可知晓方某乙收到1300元款项的事实，但认为该笔款项是1952年至1982年期间的房屋租金。双方均认可上诉人是将诉争房屋整栋出租给三被上诉人，被上诉人居住期间，未对房屋进行过扩建，在办房产证以前从未对房屋面积进行过丈量。在1966年-1982年私房改造期间，三被上诉人将房租交给了清溪镇房管组，每家人的年租金为10元-15元。
对原审法院查明的其余事实本院予以确认。
本院认为：一、关于双方当事人之间存在何种法律关系的问题。
在犍为县人民法院（1990）法民字第26号案件中，方芬贤、方妙贤、方某乙要求朱某乙、赵清培、金某某支付1983年至1989年的房屋租金，朱某乙、赵清培、金某某主张不应支付租金的理由是诉争房屋已被三家人出资购买，该民事判决生效后直至2015年，方芬贤、方妙贤、方某乙以及在方某乙去世后其第一顺序继承人王显会、方明凤、方吉从未对诉争房屋主张过任何权利，该房屋一直由被上诉人居住使用至2009年出卖给案外人。
上诉人主张收取的1300元款项为1952年至1982年期间的租金，但根据本案查明的事实，在1966年-1982年私房改造阶段，被上诉人三家人将房屋租金交给了房管组，从常理来讲，被上诉人不可能向上诉人重复交纳该期间的房屋租金；由于在解放前方某甲已将涉案房屋典当给朱某甲、朱某乙，上诉人又未举证证明在1966年以前被上诉人三家人应支付租金，因此，对上诉人主张收取的1300元系1952年至1982年期间租金的主张，本院不予确认。根据1983年犍为县的物价水平，可以认定该1300元为购房款。方芬贤、方妙贤认可收款1300元，说明方芬贤、方妙贤知道并认可方某乙在1983年已经将诉争房屋以1300元价格出卖的事实，结合证人证言、《申请书》等证据，可以认定双方之间就涉诉房屋存在买卖关系。虽然双方没有签订书面合同，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，三被上诉人一直占有、使用涉诉房屋并支付了购房款，该房屋买卖合同已实际履行，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不损害国家利益和社会公共利益，原审认定其成立并合法有效是正确的，被上诉人请求上诉人协助办理涉诉房屋过户手续的请求应予支持。上诉人主张《申请书》上方某乙的印鉴虚假，但并未提供证据予以证实，对该理由本院不予采纳。
关于出售房产的面积问题，《申请书》上明确载明出卖的是上诉人在清溪镇一居委六组的一幢由朱善华、曹树明、赵清培居住的木质结构住房，且双方均认可未对房屋进行过扩建，在办房产证以前从未对房屋面积进行过丈量，结合当时的物价水平，可以看出双方的买卖标的为清溪镇双玉街19号（现为15号）整栋房屋。
二、关于朱善华、赵清培、曹树明是否为本案适格原告的问题。
犍为县人民法院（1990）法民字第26号生效判决的案由为追索房屋租金纠纷，该案审理重点为双方是否存在租赁合同关系，方某乙、方芬贤、方妙贤作为原告，其诉请要求朱某乙、赵清培、金某某支付涉诉房屋1983年至1989年期间的房屋租金，作为被告的朱某乙、赵清培、金某某辩称涉诉房屋由朱某乙、赵清培、金某某三家人购买，并未明确指明由谁出资购买，结合被上诉人在一审提交的《申请书》、《情况说明》及本院二审对段某某、曹某某的询问笔录，可以证明购买诉争房产的是朱善华、赵清培、曹树明。上诉人认为薛某某、王某某夫妇才是本案适格原告，但本案案由为房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，与出卖人方某乙、方芬贤、方妙贤存在房屋买卖合同关系的合同相对方为三被上诉人，原审认定三被上诉人为本案适格原告并无不当。
三、关于三被上诉人要求将本案涉诉房屋过户至其名下的诉讼请求是否存在超过诉讼时效的问题。
从本案查明的事实来看，三被上诉人长期以来对涉诉房屋进行占有使用，现三被上诉人请求出卖人转移房屋所有权的请求具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，因此上诉人主张原审判决第二项超过诉讼时效的理由亦不能成立。
综上，原审判决认定事实基本清楚，审理程序合法，适用法律正确。方芬贤、方妙贤、王显会、方明凤、方吉的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人方芬贤、方妙贤、王显会、方明凤、方吉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 玲
审 判 员 黎 琳
代理审判员 聂佳丽
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 沈晓琴
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。