浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终3675号上诉人（原审被告）：邵木夫，男，1962年2月10日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：何建新，绍兴市同舟法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：邵木水，男，1950年8月14日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：王永刚、徐菲，浙江越泽律师事务所律师。原审第三人：邵木海，男，1964年7月26日出生，汉族，住绍兴市越城区。上诉人邵木夫因与被上诉人邵木水、原审第三人邵木海房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院(2017)浙0602民初3508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵木夫上诉请求：撤销一审判决或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院简单从形式上认为合同相对方是上诉人错误，一审中上诉人与被上诉人的姐弟均证实母亲因无处居住而购房，因无钱而指定由上诉人出资，母亲又考虑到写其名字会有遗产纠纷而要求由上诉人出面签字，其实质是母亲购买，一审法院简单的从形式上认定合同相对方是上诉人错误。上诉人八十年代当兵，被上诉人和第三人均是母亲所生，且被上诉人出卖的房屋尚有母亲份额，为何需要上诉人千里之外购买，这于情于理不符。上世纪七十年代，三兄弟已分家析产，母亲的赡养不是上诉人一个人的事，敬老尽孝是传统美德，上诉人听从母亲安排出资为其养老购买房屋符合公序良俗。上诉人入伍前是村合作社的成员。被上诉人第一次用变造的协议起诉说明被上诉人明知实际购买人是母亲，为了掩盖、回避该事实而采取了变造的协议起诉，用该协议替上诉人编造退房的理由，该事实印证了母亲购买房屋的事实。上诉人提交的2017年2月13日的证明已被（2017）浙06民终335号生效判决书认定，一审法院认为不符合证据形式错误。证人邵某1已出庭作证，并非一审法院认为的签字人员未出庭作证。本案案涉家庭成员之间，六兄妹除了被上诉人，其余人皆陈述一致，还原了客观事实，在母亲临终前都听到了关于房屋的处理，再次确认其过世后房屋归上诉人所有的事实，证明了实际购买人是母亲的事实。邵木水辩称，根据我国法律规定，农村宅基地属农村集体所有，农村集体经济组织成员擅自向本集体经济组织以外的农村村民或城镇居民转让农村住房以及宅基地的行为，违反了集体经济组织成员权属性，应属无效。本案上诉人自购房起是非农业家庭户，且不是涉案房屋所在的村集体经济组织成员，因此其向被上诉人购买涉案房屋的行为无效。上诉人提出该案系共有人之间的并购依据不足。案涉合同的买方为上诉人，并不是上诉人与被上诉人之母，合同中并未有代为购买之情况记载。上诉人提交的证人证言也不足以证明该情况。上诉人提交的证据2017年2月13日的证明虽经（2017）浙06民终335号民事判决认定，但在该证明上签字并出庭作证的证人均不能明确涉案房屋购买方是上诉人母亲，在出庭的证人无法确认该份证明上的内容的情况下，该证据足以被推翻，一审法院对此不予认定符合法律规定。邵木海辩称，没有意见。邵木水向一审法院起诉请求：1、确认原、被告2002年2月11日签订的《房屋买卖协议》无效；2、被告向原告归还位于绍兴市越城区东浦镇邵家岸村王家湾的二间二层楼房；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告邵木水、被告邵木夫及第三人邵木海系兄弟关系。2002年2月11日，原告邵木水与被告邵木夫签订房屋买卖协议1份，约定：原告将位于绍兴市越城区旧楼房出卖给被告，房屋所有土地产权应为被告所有，房屋价款为85000元，付款方式为由被告一次性现金付给原告，付款时有证明人即第三人邵木海在场；协议双方自愿，永远买断。该协议由原、被告及第三人签名确认后，双方按约履行，被告向原告付清了全部购房款85000元，原告也将上述房屋交付给被告使用，后被告将该房屋供原、被告母亲居住，直至母亲去世。另查明，原、被告母亲于2010年去世，涉案位于绍兴市越城区楼房系以原告邵木水的名义审批建造，审批表登记家庭人口为5人，即原告母亲、原告夫妇及其两个子女。被告邵木夫在签订房屋买卖协议时其户籍所在地为黑龙江省，至今未予变动。原告曾于2016年7月14日向该院起诉被告邵木夫，原告认为双方于2009年4月4日曾签订补充协议，故诉请被告返还涉案房屋。该院于2016年12月19日作出（2016）浙0602民初6816号民事判决书，判决驳回原告诉讼请求。后原告上诉至绍兴市中级人民法院，该院于2017年3月22日作出（2017）浙06民终355号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。又查明，被告邵木夫与第三人邵木海于2016年3月26日签订房屋买卖协议一份，约定被告邵木夫将涉案房屋出售给第三人邵木海，价格为45万元。第三人邵木海表示目前只支付定金5万元，被告邵木夫自认涉案房屋目前仍由其掌管。一审法院认为，本案的争议焦点在于：原告邵木水与被告邵木夫于2002年2月11日签订的房屋买卖协议是否有效。对此该院作如下评析：首先，涉案房屋能否认定为系原、被告母亲购买。被告邵木夫及第三人邵木海辩称涉案房屋实际购房人是原、被告母亲，是共有人间的转让并购，虽然房屋买卖协议上购买方为被告，但被告仅仅是出资人。该院认为，房屋买卖协议上明确被告邵木夫系买方，且房屋价款由被告邵木夫全额出资，虽第三人邵木海以及证人邵某2、邵某1的证言，邵彩云的视频均陈述该房屋实际购买人系原、被告母亲，但由于上述人员均系原、被告兄弟姐妹，邵某2亦旁听了本案第一次庭审，且被告提供的2017年2月13日证明，签字人员未出庭作证，不符合证据形式，而其中出庭作证的两位证人邵某3及沈某，亦不能明确涉案房屋购买方实际系原、被告母亲，故被告邵木夫及第三人邵木海未能提供充分证据证明涉案房屋实际系共有人之间的并购，房屋买卖协议中的合同相对方仍应认定为系被告邵木夫，该院对相关辩称意见不予采信。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理，非本集体经济组织成员无权或变相取得宅基地使用权，因农村居民转让农村住房会导致该农村住房对应的集体土地使用权一并转让的后果，故农村集体经济组织的成员擅自向本集体经济组织以外的居民转让农村住房以及宅基地的行为，应属无效。本案中，被告邵木夫于购买涉案房屋时至今均系非农业家庭户，且非涉案房屋所在地集体经济组织成员，无权购买涉案房屋，故涉案房屋买卖协议因违反法律强制性规定应属无效。最后，根据法律规定,合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。现原告要求被告返还讼争房屋，被告虽认为该房屋已转让给第三人,但第三人在庭审中陈述只付了定金5万元,且被告自认房屋仍由其掌管，故原告该诉请于法有据，该院予以支持。同时原告应将购房款85000元返还被告邵木夫。被告邵木夫对因合同无效导致的损失及涉案房屋其他相应的财产权利，可另行主张。该院对被告邵木夫、第三人邵木海关于涉案房屋买卖协议无效，涉案房屋不应返还的相关辩称意见，不予采信。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告邵木水与被告邵木夫于2002年2月11日签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告邵木夫应于判决生效之日起三十日内返还原告邵木水位于绍兴市越城区楼房；三、原告邵木水应于判决生效之日起三十日内返还被告邵木夫人民币85000元。如果未按判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告邵木夫负担，应于判决生效之日起七日内向该院付清。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人与被上诉人之间签订的买卖房屋合同是否有效。从合同的形式上看，房屋的买卖双方为上诉人与被上诉人，上诉人作为买方在该房屋买卖协议上签字确认，从房款的支付情况看，实际购房款由上诉人向被上诉人支付，故从上述合同的形式要件和房款支付的实践操作及常理来判断，上诉人应认定为涉案房屋的买受人。虽上诉人主张该房屋买卖合同的实际购买人是双方当事人的母亲，上诉人仅是替母亲购买房屋的出资人，但双方当事人的母亲并未在该房屋买卖协议上签字或盖章确认，在双方当事人的母亲已去世，且亦未留有相关委托上诉人购买房屋手续的情况下，现仅凭上诉人提交的双方兄弟姐妹证言，并不足以推翻现依据房屋买卖协议和房款支付情况确定上诉人为房屋买受人之推断，故本院对上诉人的该主张不予采信。由于上诉人并非涉案房屋所在农村集体经济组织成员，而涉案房屋系经农村集体经济组织审批后在宅基地上的自建房，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，非本集体经济组织成员无权或变相取得宅基地使用权，故一审法院确认涉案房屋买卖协议因违反法律强制性规定应属无效并无不当。综上所述，邵木夫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由邵木夫负担。本判决为终审判决。审判长 夏 鸿审判员 梅 云审判员 赵启龙二〇一八年一月十日书记员 余建维??