广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第1229号
上诉人（原审被告）：李浩夫。
委托代理人：冯春丽，广西欣和律师事务所律师。
委托代理人：何石，广西欣和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李维民。
委托代理人张岩，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。
上诉人李浩夫与被上诉人李维民房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月4日受理后，依法组成合议庭，并于2015年8月5日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人李浩夫及其委托代理人冯春丽、何石，被上诉人李维民及其委托代理人张岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：位于南宁市民主路×号×栋×单元×号房系李浩夫于1995年6月向广西日报社购买房改出售成本价房，该房原房产证号为邕房权证字第××号，登记的房屋所有权人为李浩夫。2001年5月11日，李维民（乙方）与李浩夫（甲方）双方签订一份《购房合同》，双方约定：甲方同意乙方向其购买位于广西日报社大院内×栋×单元×号房屋一套；购房款为160000元整，乙方于签订合同当日支付给甲方；甲方将该房交付给乙方后，乙方即负责房屋管理、维护、使用产生的一切费用及其他义务；房屋过户的营业税、契税、评估费、过户办证等手续费用及公房上市土地出�金（或土地收益）由乙方负责，甲方卖房收入调节税由甲方负责，其他未计的房屋成本费用由甲方与乙方各负担一半；如因甲方单位原因，合同签订两年内该房不能上市交易的，乙方可退还房屋给甲方，甲方返还房款给乙方。合同签订当日，李维民即向李浩夫支付了全部房款，李浩夫亦依约将房屋交付给李维民使用居住，并将房屋产权证交付给李维民持有。2002年因广西日报社进行全额集资建房，李浩夫名下的本案诉争房屋扩建30平方米，该扩建部分所需费用均由李维民方支付，2008年，李浩夫办理了本案讼争房屋即南宁市民主路×号×栋×单元×号房新的房产证书，证号为邕房权证字第××号。2013年10月9日，李浩夫委托其代理人向李维民发出律师函，以本案合同无法履行，合同目的无法实现为由，主张解除双方签订的《购房合同》。之后，双方因合同履行问题产生争议�协商未果后，李维民遂诉至一审法院，请求判决：1、李浩夫继续履行《购房合同》，并协助李维民办理位于青秀区民主路×号×栋×单元×号房（房产证号为：邕房权证字第××号）的过户义务；2、李浩夫承担本案全部诉讼费用。
另查明，本案诉争房屋所在的广西日报社宿舍区，自2012年起整体列入了危旧房改造项目，李浩夫并于2013年3月28日与广西日报社签订了《广西日报社危旧房改造拆迁补偿安置协议书》。至本案庭审结束时止，李维民仍住在民主路×号×栋×单元×号房，该房尚未拆除。
再查明，在诉讼中，李维民、李浩夫均愿意庭外调解，并申请法院给予其四个月的时间进行庭外调解，一审法院予以准许，但双方至今未能达成调解协议。
在审理中，为查明案情，一审法院具函广西日报社询问其对本案诉争房屋的买卖及过户手续的意�，该报社复函称“一、……该房产已列入第二批拆除范围内，我社已告知不同意，也不受理改造范围内还建住户关于办理房屋产权变更的申请。二、目前李浩夫参加危旧房改造、申购还建住房的资料已提交给区直房改办，不准其申购中途办理产权变更手续。”同时，一审法院亦具函南宁市住房保障和房产管理局向其咨询本案诉争房能否办理过户事宜，该单位复函称“……截至2014年4月21日，该房屋未列入房屋征收范围，如业主能提供该房屋完整的房改房上市交易申请材料，我局可准予办理上述房屋过户登记。……”李维民、李浩夫双方对广西日报社、南宁市住房保障和房产管理局复函的真实性均无异议。
在诉讼中，案外人即本案李浩夫的前妻杜丹向一审法院出具一份《关于李维民与李浩夫房屋买卖合同纠纷的情况说明》，载明“……2012年2月本人与李浩夫�议离婚。在离婚协议中就离婚财产分割问题双方明确约定，讼争房屋归李浩夫所有，与该房有关的所有义务和责任也均由其承担。……本人对讼争房屋不主张任何权益，但也不应承担除配合过户以外的任何义务。本人充分尊重人民法院的裁判，并承诺在人民法院生效裁判文书对讼争房屋的权属作出认定后，积极配合将讼争房屋产权过户到人民法院生效裁判文书认定的产权人名下。”李维民、李浩夫双方对该说明均无异议。
一审法院认为：一、关于本案《购房合同》的效力问题。根据建设部《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》第五条之规定，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，本案李维民、李浩夫签订的《购房合同》所约定的出售房屋系李浩夫于1995年6月向广西日报社购买房改出售成本价房，亦已取得房屋�权证书，故双方通过签订《购房合同》进行房屋买卖，并不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，且该合同条款系李维民、李浩夫双方协商一致的结果，是双方真实意思表示，据此，本案《购房合同》应合法有效，对李维民、李浩夫均具有法律约束力，双方均应恪守履行。
二、关于本案《购房合同》是否已解除的问题。本案李维民、李浩夫签订合同之后，李维民已按约付清了房款，李浩夫亦已将房屋及其所有权证书交付给李维民，李维民占有使用房屋至今。虽李浩夫于2013年10月9日向李维民发出律师函，要求解除合同，但李维民未予同意，且李维民亦不存在违约行为，李浩夫也不享有法定的解除权，故李浩夫出具的上述律师函并不能产生解除合同的法律效力；李维民起诉至法院后，双方在诉讼中亦未达成解除合同之合意。综上，一审法院对李浩夫辩称的本案购房合同已解除的主张不予采纳。
三、关于李维民能否要求李浩夫继续履行合同并协助办理过户的问题。双方自2001年5月11日签订购房合同后，李维民就在南宁市民主路×号×栋×单元×号房居住至今，虽上述房屋在扩建30平方米后双方未就该扩建部分的产权另行签订书面协议，但综合该扩建部分所需费用均由李维民支付，及李浩夫在办理新的房屋产权证书后仍将该证书交付给李维民持有，且至今未向李维民主张房屋扩建部分的产权等事实，应视为李浩夫已将南宁市民主路×号×栋×单元×号房包括原有面积及之后扩建部分面积整体出售给李维民。虽本案诉争房屋所在的广西日报社宿舍区，自2012年起整体列入了危旧房改造项目，但该房屋仍登记在李浩夫名下，仍可正常居住使用，其房屋所有权证仍合法有效，即便李浩夫所在单位称不准许李浩夫在申购中途办理产权变更手续，但此系李浩夫单位的内部规定，并非法律或行政法规之效力性规定，并不能对诉争房屋的过户登记构成有效障碍；况且，经一审法院向南宁市住房保障和房产管理局咨询后，该局亦复函一审法院，在本案诉争房屋上市交易申请材料完备的情况下同，可准予办理本案诉争房屋的过户登记。综上，李维民要求继续履行合同，并要求李浩夫协助办理房屋过户手续的请求合法有据，一审法院予以支持。另，根据购房合同第六条之约定，在办理房屋过户手续的过程中所需要的营业税、契税、评估费、过户办证等手续费用及公房上市土地出让金（或土地收益）应由李维民自行负担，因卖方所需交纳的收入调节税则应由李浩夫自行负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条之规定，判决：一、李浩夫应继续履行其与李维�于2001年5月11日签订的《购房合同》；二、李浩夫应于本判决生效之日起30日内协助李维民到房产部门办理位于南宁市民主路×号×栋×单元×号（房产证号：邕房权证字第××号）的过户手续。本案受理费100元，由李浩夫负担。
上诉人李浩夫上诉称：一、双方的合同于上诉人向被上诉人发出解除合同的《律师函》后就已经解除，一审法院认定双方的《购房合同》没有解除与事实不符。1、双方于2001年签订的《购房合同》第七条明确约定因单位原因，合同签订两年内该房不能上市交易的，被上诉人可退还房屋给上诉人，上诉人返还房款给被上诉人。也即，双方已经约定了因单位原因不能办理房屋过户手续的，该合同即解除，双方相互返还。在长达十二年的时间里，被上诉人从来没有向上诉人主张办理过户手续，2012年上诉人单位宿舍区（包括诉争房屋在内）被整体列入危旧房改造项目，单位明确表示不同意办理房屋改造范围内的产权变更手续，上诉人遂向被上诉人发出解除房屋买卖合同。此情形符合双方约定的合同解除的条件，双方的合同自被上诉人收到《律师函》之日起解除。2、被上诉人于2013年10月19日收到上诉人发出的解除合同的律师函，上诉人没有就合同解除是否合法提出异议，也未就此提出起诉，合同解除的通知已经发生法律效力，双方的合同已经实际解除。二、双方房屋买卖合同已经解除，上诉人无须也不能继续履行合同来协助被上诉人办理过户手续。1、双方的房屋买卖合同已经解除，上诉人没有义务继续履行合同。2、本案诉争的房屋是单位集资房，上诉人单位已经明确表示不同意上诉人办理房屋过户手续，未经单位同意，上诉人事实上已经不能继续履行合同办理过户手续。本案庭审后，上诉人又向本院提�书面补充意见：诉争房屋没有缴纳土地出让金和购买分摊的共用部分建筑面积，不符合《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》第五条第（四）项、第（五）项规定，不得上市出售，双方签订的《购房合同》应属无效合同。《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》第九条规定，职工必须把已购公有住房的公摊面积房款交到收房单位的售房款专户才可以通过区直房改办的审批，现售房单位明确不同意诉争房屋上市出售，不会在核定表上盖章也不会收取公摊面积价款，无法通过区直房改办的审批，也就无法通过南宁市住房保障和房产管理局的审批办理过户手续，合同实际已经不能履行。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人李维民答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审维持一审判决。
当事�争议的焦点是：上诉人与被上诉人签订的《购房合同》是否已解除？被上诉人要求上诉人继续履行合同并协助办理房产过户手续是否合法有据？
二审期间，上诉人向本院提交如下证据：1、办理房屋转移登记流程图、南宁市已购公有住房上市出售申请表、南宁市已购公有住房公摊面积实交核定表、关于本栋房屋各户套内面积综合的说明，证明南宁市的已购公有住房上市必须经过区直房改办审批同意及售房单位的配合；2、自治区直属单位住房制度改革委员会与办公室转南宁市已购公有住房上市出售管理办法的通知，证明区直单位的职工出售公有住房的，需要向区直房改办申请，并且需要售房单位的盖章。被上诉人经质证认为，证据1只是房产交易中心印好的表格，与本案没有关系，没有证据证实本案销售房屋需要经过单位的同意；证据2有异议，本案讼争房屋已经完成了私有化，并不属于该上市出售管理办法的范围。本院认为，上诉人提供的上述证据，尚不足以证实房产过户必须经过单位的同意，本院不予采纳。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，故本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案诉争房屋系上诉人于1995年6月向广西日报社购买房改出售成本价房，已取得房屋产权证书，房屋共有人亦明确表示对该房屋不主张任何权益，且上诉人与被上诉人签订《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人主张诉争房屋属于《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》第五条第（四）、第（五）项规定的不得上市出售情形，《购房合同》应属无效。本院认为，《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》属于地方政府规章，该条款并非法�或行政法规的效力性规定，上诉人以该条款主张合同无效，本院不予采信。
关于合同是否已解除的问题。上诉人主张因单位原因不能办理房屋过户手续，符合合同第七条约定的解除条件，且其已向被上诉人发出解除合同的《律师函》，双方合同已解除。首先，双方签订合同后，被上诉人已向上诉人付清了全部房款，上诉人亦将房屋及所有权证书交付给被上诉人，被上诉人占有使用房屋至今，双方并未达成解除合同之合意。其次，从合同第七条“如因甲方单位原因，合同签订两年内该房不能上市交易的，乙方可退还房屋给甲方，甲方返还房款给乙方。”约定来看，该条内容系为保障买方权益而设立，由被上诉人行使解除权的约定，并非上诉人行使解除权或附解除条件的约定，上诉人以该条约定主张合同解除，本院不予采信。最后，虽上诉人于2013年10月9日向被上诉人发出律师函，要求解除合同，但被上诉人未予同意，且被上诉人亦不存在违约行为，上诉人也不享有法定的解除权。因此，《律师函》并不能产生解除合同的效力。综上，上诉人主张《购房合同》已解除，理由不成立，本院不予支持。
关于合同能否继续履行的问题。上诉人主张诉争房屋没有缴纳土地出让金和购买分摊的公用部分建筑面积，无法上市出售。根据南宁市住房保障和房产管理局的复函，在本案诉争房屋上市交易申请材料完备的情况下，可准予办理本案诉争房屋的过户登记。其中申请材料中包含有补缴土地出让金和购买分摊的公用部分建筑面积，也就是说在补缴土地出让金和购买分摊的公用部分建筑面积后，即可以办理房屋过户登记，而非无法上市交易。由此可见，补缴土地出让金和购买分摊的公用部分建筑面积应属于上诉人的合同�务，并不能成为上诉人拒不履行合同的理由。至于上诉人还主张因其单位不同意其办理房屋过户手续，合同无法继续履行。虽上诉人所在单位称不准许上诉人在申购中途办理产权变更手续，但此系上诉人单位的内部意见，并非法律或行政法规之强制性规定，并不能对诉争房屋的过户登记构成有效障碍。因此，上诉人以单位不同意办理房屋过户手续为由拒不履行合同，缺乏法律依据，本院不予采信。一审判决上诉人继续履行合同，并协助被上诉人办理房屋过户手续正确，本院予以维持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李浩夫负担。
本判决为终审判决。
�判长卢玉梅
审判员 农虹菲
审判员 刘 萌
二〇一五年九月二十二日
书记员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。