大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0211民初5566号
原告：大连亿达物业管理有限公司住宅分公司。
负责人：于世平，系总经理。
委托诉讼代理人：董飞，系大连亿达物业管理有限公司员工。
被告：孙彩霞，女。
原告大连亿达物业管理有限公司住宅分公司与被告孙彩霞物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连亿达物业管理有限公司住宅分公司的委托诉讼代理人董飞、被告孙彩霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大连亿达物业管理有限公司住宅分公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠物业费21,290.92元及逾期交费违约金（欠费起始日是2013年7月31日，应当从2013年7月11日起开始计算违约金，2013年7月11日起计算至2016年7月20日按照同期银行贷款利率计算违约金是1,717.4元，按逾期之日起分段计算。自2016年7月21日起至实际支付之日止，以21,290.92元为基数按同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：大连亿达物业管理有限公司与大连亿达美加房地产开发公司签订了《第五郡六号地前期物业服务合同》，合同约定由大连亿达物业管理有限公司为第五郡六号地项目提供物业管理服务。合同第三章第五条约定物业标准为：居住式公寓、多层住宅3元/月/平方米（含电梯费），叠院（下跃部分）1.5元/月/平方米。第六条约定“业主应当于其所拥有的本物业交付之日起交纳物业服务费用”及“物业服务费应当按季度缴纳，业主或者物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费。逾期未缴纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。”合同第二十三条约定“甲方、业主或物业使用人违反合同第五条、第六条约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。”大连亿达物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》将前述合同项下权利义务转让给原告，并由原告继续履行合同。据此，业主应当按房屋面积向原告支付物业管理费用。逾期缴费的，依据合同应当承担违约责任。被告系上述物业的业主。按合同约定应向原告交纳自2013年7月31日至2016年3月31日的物业管理费用21,290.92元，但被告一直拒绝缴费，自逾期交费之日起应当承担违约金。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，被告仍拒不缴纳。被告的上述行为已构成违约，原告为维护自身的合法权益，诉至贵院，请求依法裁判。
被告孙彩霞辩称，不同意原告的诉讼请求。对收费标准、房屋面积没有异议，对欠费时间有异议，被告已经缴纳了2013年7月31日的物业费，欠费期间应从2013年8月1日起算。被告不同意交纳物业费和违约金，理由如下：1、原告提供的服务和收费不对等，原告按3元标准收取物业费，被告认为应该按2元或2.2元；2、在收费期间原告没有取得收费许可证；3、东门岗私自撤人，外来人员随便进出小区，对业主的人身安全造成危害；4、电梯经常不好用，出现过夹人现象；5、虽然是封闭小区，但是发生过很多被盗事件，被告没有安全感；6、喷泉从来没有喷过水；7、被告的房屋有三处漏水，第一次漏水是2014年装修的时候在外面阳台的位置上，物业修过但没修好；厨房的位置上漏雨，把墙体都泡了掉白皮，还有在杂物间水管的位置上漏雨。物业去家里看过，但始终不给解决，最近一次今年5月，物业承诺维修，但一直拖延；8、根据物管法的规定，赠送面积不应该收取物业费，被告不清楚原告为什么要收取两层的费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区第五郡6号地小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区第五郡小区的业主，房屋多层住宅面积152.93平方米，叠院面积137.25平方米。2010年9月30日，大连亿达物业管理有限公司与大连亿达美加房地产开发有限公司签订《第五郡六号地前期物业服务合同》，合同第三章第五条约定物业收费标准为：居住式公寓、多层住宅3元/月/平方米（含电梯费）；叠院（下跃部分）1.5元/月/平方米。第六条约定“业主应当于其所拥有的本物业交付之日起交纳物业服务费用”及“物业服务费应当按季度缴纳，业主或者物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费。逾期未缴纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。”合同第二十三条约定“甲方、业主或物业使用人违反合同第五条、第六条约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。”2011年8月16日，被告在承诺上签字确认已详细阅读《临时管理规约》，并同意遵守《临时管理规约》。被告2012年7月25日领取房屋钥匙后，按照多层住宅3元/月/平方米，叠院（下跃部分）1.5元/月/平方米的标准交纳了2012年7月31日至2013年7月30日的物业服务费，但自2013年7月31日起拖欠物业服务费一直未付。原告多次催收，被告均未交纳。自2013年7月31日起至2016年3月31日止，被告总计拖欠物业服务费21,290.92元。
另查，2015年7月16日，原告与大连亿达物业管理有限公司签订《债权转让协议书》，大连亿达物业管理有限公司将其与大连亿达美加房地产开发有限公司于2010年9月30日签订的《第五郡六号地前期物业服务合同》中的合同权利全部转让给原告，该合同权利包括但不限于向小区业主应收取的物业服务费、逾期付费的罚息、违约金、赔偿金及实现债权的费用（包含诉讼费等）。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告在业主确认函中同意由原告提供物业服务及物业服务费用收费标准，故《第五郡六号地前期物业服务合同》及《第五郡临时管理规约》对原、被告双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。关于被告的按照大发改收费字（2009）449号文件的规定，应当按照2元或2.20元的标准收取物业费的辩解，因该文件仅是指导性文件，不具有强制力，应当以双方签订的合同约定的标准为准，故对被告的该辩解不予采纳。根据《第五郡六号地前期物业服务合同》，被告房屋的物业服务费为多层住宅3元/月/平方米，叠院（下跃部分）1.5元/月/平方米，自2013年7月31日起至2016年3月31日止依法应向原告交纳物业服务费21,290.92元，被告借故拖欠无理。且根据《债权转让协议书》，大连亿达物业管理有限公司已将《第五郡六号地前期物业服务合同》的合同权利转让给了原告，故原告要求被告支付物业服务费21,290.92元的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张被告给付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。现原告认为双方在合同中约定的滞纳金的计算标准过高，主张自2013年7月11日起，按照同期银行贷款利率，自逾期之日起分段计算，在合理范围，因此原告的主张本院予以支持。
关于被告辩称的保安、设施维修维护等物业服务未达到相关标准的问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称房屋下跃部分不应收取物业费的意见，本院认为，《第五郡六号地前期物业服务合同》中对下跃部分约定了1.5元/月/平方米的收费标准，该约定有效，且被告已经按照此标准交纳了第一年的物业费，其对此知情，再以此拒交物业费无理。相关法律法规并不禁止当事人之间另行达成合同约定，也并非规定此种合同约定无效的效力性法律规定。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：
被告孙彩霞于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿达物业管理有限公司住宅分公司物业服务费人民币21,290.92元（自2013年7月31日至2016年3月31日止）及违约金（自2013年7月11日起至2016年7月20日的违约金人民币1,717.4元及自2016年7月21日起至被告给付完毕之日止，以21,290.92元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率进行计算的违约金）。
如果未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费360元，其他诉讼费50元，合计人民币410元（原告已预付），由被告孙彩霞负担。被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 赵丽艳
审 判 员 张金霞
代理审判员 郭艳玲
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 孙 蕾
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。