浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1247号
上诉人（原审原告）田艳艳。
委托代理人陆金才、姜丽珍。
被上诉人（原审被告）丁依。
法定代理人朱昀。
法定代理人丁斌。
上诉人田艳艳为与被上诉人丁依房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第891号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人田艳艳及其委托代理人姜丽珍、被上诉人丁依的法定代理人丁斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告田艳艳起诉称：2014年9月15日，丁依的母亲朱昀代表丁依将位于金华市兰溪街854号面积95平方米的商业营业房出租给田艳艳经营餐饮，双方签订了租赁合同一份。在合同中特别约定丁依保证其所有的商业营业房水电齐全，能够满足田艳艳实际经营之需。合同签订后，田艳艳依约向丁依交纳了租金9万元，押金4500元，并对店面进行了装修。田艳艳在装修过程即遭到了涉案营业房所在的当代江南业主委员会的阻止，理由为其违反了《当代江南小区自治管理公约》及业主购房合同中的“社区兰溪街的店面不得开设餐饮”的约定。以不让电力部门对电力设施的改造、运送泥土垃圾堆至营业用房门前等手段阻止田艳艳施工营业。田艳艳就此情况多次要求丁依的法定代理人出面予以协商解决，均无果，致使无法实现租赁房屋之目的。田艳艳认为丁依的法定代理人事先明知其所在社区有不得将房屋用作经营餐饮用途的公约，签订合同之时未将该情况如实告知田艳艳，合同签订之后又未能和社区及业主委员会沟通，未尽到瑕疵担保义务，不能实现田艳艳租赁房屋用于餐饮之目的，致使田艳艳的合同目的无法实现，因此田艳艳有解除合同并要求丁依返还租金、押金、赔偿损失之权利，就此田艳艳与丁依交涉无果。故田艳艳请求法院：1.判令解除田艳艳与丁依签订的房屋租赁合同；2.判令丁依归还田艳艳租金90000元，押金4500元，并支付自起诉之日起至实际归还之日止的银行同期贷款利率的利息；3.判令丁依赔偿田艳艳经济损失86186元；4.案件诉讼费由丁依承担。
原审被告丁依答辩称：1.店面租赁合同系双方的真实意愿表示，既没有违背国家的法律法规，也没违反丁依的购房契约和小区的业主公约，属合法有效的民事合同，双方的租赁关系受法律保护，租赁合同应继续履行。（1）丁依于2009年8月12日取得了涉案店面的房屋所有权证，其房屋规划用途为商业，拥有物权及全部权能，尤其处分权不受任何限制，小区公约、小区业主、小区业委会都无权通过任何方式约束、限制和干涉丁依的房屋专用权及经营形式、内容和范围。租赁房屋的质量和性能也符合商用要求，不存在危及承租人安全或健康的缺陷，因此租赁房屋既无质量瑕疵，也无权利瑕疵。（2）店面租赁合同没有违反丁依的购房契约和小区的业主公约。2014年10月13日下午，丁依的法定代理人丁斌携带房地产买卖契约陪同田艳艳去当代江南业委会协商时，提出契约中没有“社区兰溪街的店面不得开设餐饮”的约定，各方都是认可的。田艳艳提供的《当代江南业主手册》，丁依首次看到，既没公章，也没签名，不知真实与否。即便真实存在，《当代江南业主手册》也属于建设单位制定的临时管理规约，其中“商铺不得煮食”的条款，侵犯了业主的合法权益，属无效条款。依据国务院《物业管理条例》，临时管理规约在小区业主大会和业委会成立，制定新的《当代江南业主公约》后即自行失效。现在规范当代江南小区业主行为的是在金华市建设局开发区分局备案了的《当代江南小区业主公约》，该公约是2012年当代江南小区重新成立业主大会、选举业委会后制定的，于2012年9月1日生效。该公约没有所谓沿街商铺“不得开设餐饮”的规定！当代江南小区沿街店面开设的咖啡牛排馆就是佐证。2.店面租赁合同没有关于涉案房屋具体用途的约定。店面租赁合同约定，“承租方不得将租赁房屋用于美容美发及违法的活动”，该条款清楚地表明除了限制性内容外，田艳艳可以自由地选择经营项目，是否将“租赁房屋用于餐饮”，丁依无权干涉，经营具体项目所需的条件、应理顺的关系及经营风险都与丁依无关。丁依对田艳艳的经营，不存在担保的义务。3.田艳艳经营受阻，不是由于丁依的行为引起。当代江南业主委员会及天龙南国社区的两份通知均提到阻挠的理由系未经审批，指出了田艳艳的责任。作为餐饮的经营者，应当预见经营餐饮可能会引发的邻里矛盾，应主动地沟通协调，处理好相邻关系。田艳艳在起诉状中自认，当代江南业主委员会及天龙南国社区先后阻止施工营业，可见造成经营受阻的是案外第三方，田艳艳理应向相应的责任者主张其合法权益。况且，田艳艳已经取得了《工商营业执照》和《餐饮经营许可证》，其经营项目已获得了行政审批和许可。4.田艳艳经营受阻后的某些行为，严重地损害了丁依的合法权益，丁依保留追诉的权利。田艳艳在经营受阻后，在店面拉白色横幅“还我血汗钱、我要回陕西、还我公理”，店门口插白旗，放哀乐，给丁依造成严重的心理阴影和精神压力；误导钱江晚报（2014.10.24）、金华电视台《小周今日谈》（2014.10.28）及金华网等网站，侵犯了丁依的名誉权，也给涉案店面的后续租赁产生了极为恶劣的影响，势必减少了涉案店面的后续租赁收益。综上所述，田艳艳诉请解除合同及赔偿损失没有事实和法律依据，请求法院依法驳回田艳艳的诉讼请求，继续履行合同。若田艳艳执意解除合同，请判令田艳艳承担租赁房屋占用期间的租金、自行装修费用，交清租赁房屋占用期间的物业管理费、水电费、租赁税费；并承担违约责任，支付违约金（合同解除之日至2017年9月30日《店面租赁合同》约定租金的20%）。
原审法院认定：双方在签订店面租赁合同之前，田艳艳即告知丁依的法定代理人丁斌，承租该店面是为了开设肉夹馍店，并向其申明开此店不会产生油烟后，丁斌未明确表示反对。2014年9月15日，双方签订了店面租赁合同，合同约定：1.丁依将其所有的位于金华市区兰溪街854号商用营业房出租给田艳艳使用，房屋面积95平方米，水电齐全；2.租赁期限为3年，自2014年10月1日至2017年9月30日止；3.第1年租金为人民币9万元，签订租赁合同时一次性付清；第2年租金为人民币99000元，于2015年9月1日前付清；第3年租金为人民币109000元，于2016年9月1日前付清。…4.承租方田艳艳装修房屋或变更房屋设施，须征得出租方丁依许可，租赁期满不得随意拆除。承租方不得将租赁房屋用于美容美发及违法的活动。承租方在未经出租方同意的情况下，不得将租赁房屋转租给第三方。5.出租方向承租方收取押金4500元，租赁期满，水电费、物业管理费、租赁税费交清，租赁房屋设施无损，押金如数退还等共计8条内容。当日，丁依如约将涉案房屋交付给田艳艳使用，田艳艳也按合同约定如期将第1年租金9万元、押金4500元共计94500元支付给丁依。同月17日，田艳艳与金华市万家利装饰有限公司签订了施工合同，随后，装修公司就对涉案店面开始装修，直至同年10月8日装修工程竣工。田艳艳支付了装修工程款40000元，花去垃圾清理费1000元，广告牌安装费用8386元，格力空调安装费用6000元，净化器、烟罩安装费用3800元。同年9月26日，田艳艳先后向金华市工商行政管理局江南分局申请办理营业执照审批手续、向金华市食品药品监督管理局申请办理餐饮服务许可证审批手续完毕。同年10月1日，田艳艳向供电部门申请安装三相电手续完毕。当供电部门工作人员上门安装时，遭到涉案店面所在小区当代江南业主委员会和部分业主的阻挠，导致三相电安装不成。同月10日上午，田艳艳及其员工发现店面门前堆放了一大堆垃圾，店面门上张贴有当代江南业主委员会及天龙南国社区的通知，通知内容是：据物业了解到，田艳艳将在该店面开设餐饮店，截至目前，⑴田艳艳尚未到小区物业服务中心办理装修审批手续；⑵在居民区开设餐饮店，须征得相邻所有业主的书面同意，因为当代江南小区沿兰溪街住户在购买房屋时，和开发商签订的购房合同上有约定，即兰溪街店面不得开办餐饮店。次日，田艳艳夫妇找到当代江南业主委员会和相关业主进行协商，业委会和相关业主认为，因为当代江南小区沿兰溪街住户的购房合同中有约定，不得开设餐饮店，且当初设计该店面的排污时，就把污水管口径设计得较小，如果以后店面排污口与业主的排污口设在同一个管子，担心届时影响到业主的排污，所以，该商铺并不适合开设餐饮店，双方协商未果。同月13日，田艳艳与丁斌一起找到当代江南业主委员会及相关业主进行协商，业委会和相关业主认为，当代江南小区沿兰溪街住户的购房合同中有约定不得开设餐饮店，双方仍协商未成。同月15日，当代江南业主委员会又在店面门上张贴通知，内容是：你户在小区24栋1楼楼道内安装三相电力线路，未经过小区业委会及物业服务中心书面审批，同时也未取得24栋相关业主的同意。按照相关法律法规及《当代江南小区自治管理公约》，请你户于2014年10月18日前将该处电力线路拆除。此后，田艳艳与丁斌曾找当代江南业主委员会协商多次，均未果。同年11月10日，田艳艳向金华市金东区人民法院提起诉讼，要求解决与丁依之间的房屋租赁合同纠纷，并于2015年1月7日撤回起诉。同月8日，田艳艳再次向金华市金东区人民法院提起诉讼，金华市金东区人民法院于同年2月25日移送该院审理。
原审法院认为：根据查明的事实，田艳艳没有证据证明丁依存在违约行为。综上所述，田艳艳的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持；对丁依抗辩中合法有据部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决：驳回田艳艳的诉讼请求。案件受理费1957元（已减半），由田艳艳负担。
宣判后，田艳艳不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实有误，双方在签订租赁合同前，田艳艳曾告知丁斌承租该店面是为了开设肉夹馍店，并向其申明开此店不会产生油烟后，丁斌是同意的，且明确告知田艳艳店铺是允许开设餐饮店的。涉案店铺存在权利瑕疵，业主委员会的干涉属于业主即出租人应承担的附随义务，丁依有义务排除当代江南业委会的妨害，丁依未尽到瑕疵担保义务，致使田艳艳无法实现合同目的。二、丁依无法保障合同存续期间店铺水电持续畅通供应，违反合同约定。田艳艳开设餐饮需要安装三相电，丁依无法保障店铺水电持续畅通供应，违反合同约定。丁依不能保障其店铺不存在权利瑕疵，未尽到瑕疵担保义务，导致田艳艳无法对店铺进行使用、收益，违反合同约定。合同目的无法实现的原因并非在田艳艳，一审法院应支持田艳艳的诉讼请求。综上，请求二审法院依法改判，并由丁依承担一、二审诉讼费。
丁依答辩称：1、涉案商铺开设肉夹馍店，是店面租赁合同所许可的，但不是双方的具体约定。2、涉案商铺无质量瑕疵，也无权利瑕疵。3、合同的附随义务，丁依已积极履行。4、理清两对法律关系，明确其主体，是本案的焦点所在。5、我方态度始终如一，该承担的责任决不推卸，该维护的权益决不含糊。综上，一审法院事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回田艳艳的诉请。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：田艳艳与丁依自愿签订店面租赁合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。丁依除按照合同约定将租赁物交付给田艳艳，还应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因第三人原因导致丁依未能履行其合同义务构成违约，故田艳艳要求丁依承担违约责任的诉讼请求成立，本院予以支持。田艳艳在租赁之前未谨慎考察租赁物的实际情况，租赁后亦未与相关业主、社区及业主委员会及时沟通，且明知合同目的已无法实现，仍未积极采取措施防止损失的扩大，故田艳艳不得就扩大损失部分要求丁依赔偿。由于丁依违约行为导致涉案租赁合同无法履行，田艳艳要求解除涉案租赁合同的诉请，本院予以支持。根据田艳艳实际损失及双方过错程度，本院酌定丁依赔偿田艳艳经济损失人民币80000元，押金人民币4500元应予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十九条、第一百二十一条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第891号民事判决；
二、解除丁依与田艳艳于2014年9月15日签订的店面租赁合同；
三、由丁依赔偿田艳艳经济损失人民币80000元，退还押金人民币4500元，丁依应于本判决生效后十日内共计支付给田艳艳人民币84500元。
四、驳回田艳艳的其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1957元，由田艳艳负担1001元，由丁依负担956元；二审案件受理费3914元，由田艳艳负担2002元，由丁依负担1912元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 良 飞
审 判 员 王孜力哈
代理审判员 盛 伟
二〇一五年十一月十九日
代书 记员 吕 倩 茜