民 事 判 决 书
沈阳市铁西区人民法院
沈阳市铁西区人民法院
民事判决书
（2016）辽0106民初408号
原告辽宁中恒物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区奉天街346号1-21-7。
法定代表人初赫勋，系该公司经理。
委托代理人王哲，系该公司工作人员。
被告杨昆，女，回族，1972年2月19日出生，住址沈阳市铁西区滑翔路
委托代理人陈钊、郑伟东，系辽宁名望律师事务所律师
原告辽宁中恒物业管理有限公司诉被告杨昆物业服务合同纠纷一案，本院2016年1月12日立案受理后，依法由审判员张伟适用简易程序公开开庭进行了审理，原告辽宁中恒物业管理有限公司委托代理人王哲、被告杨昆委托代理人陈钊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告辽宁中恒物业管理有限公司诉称，被告系原告所管理的金都花园的业主。购得铁西区腾飞二街22-3号5号6门室，该房屋建筑面积190.77平方米。被告在接收该物业时与原告签订了《物业管理委托合同》，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积0.4元／平方米的标准向原告交纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日千分之五的标准向原告支付滞纳金。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费，自2011年1月1日起至2015年12月31日，被告共欠交物业费4580元，滞纳金4946.4元。原告多次对其书面及上门催缴，均无效果，原告向法院起诉，要求判令被告立即向原告给付从2011年1月1日起至2015年12月31日止的物业费4580元，并支付滞纳金4946.4元；诉讼费和律师费由被告承担。。
被告杨昆辩称，对双方存在物业服务合同关系以及物业费的计算方式没有异议。但对滞纳金以及所依据的事实和理由说一下意见，一、双方属于双务合同互负义务，被告缴纳物业费的同时，应当享受原告的物业服务，其中包括公共部位的维修养护，被告房屋漏水多次找到原告，均未能予以维修，没有尽到合同义务，被告拒付物业费属于行使合同同时履行抗辩权，二、由于被告没有及时为漏水房屋维修，被告为此自行维修花费了两万三千元，应由原告支付或冲抵物业费至数额相等为止。原告没有尽到物业管理职责，应向被告出具物业资质等级证书、收费许可以及曾缴纳物业费的正规发票，四、原告的主张2011年到2105年物业费已经超过诉讼时效在此期间，也从未向被告主张和催收过滞纳金就无从谈起，且数额明显过高，滞纳金属于违约金性质，被告只是在行使合同履行的抗辩权，不构成违约，该主张不能生效
经审理查明：被告杨昆系沈阳市铁西区“金都花园”住宅小区业主，其使用房屋为沈阳市腾飞二街22-3号5号6门室，该房屋建筑面积190.77平方米。2010年8月30日沈阳鑫竹物业管理有限公司与沈阳市铁西区金都花园业主委员会签订物业服务合同，约定原告为金都花园住宅小区提供物业服务，住宅物业服务费0.80元／平方米／月，非住宅物业服务费0.40元／平方米／月，电梯费12元／人／月。服务期限自2010年9月1日至2013年8月31日。同时物业服务合同对业主委员会、业主、原告的权利和义务以及沈阳鑫竹物业管理有限公司的管理事项、服务质量等进行了约定。物业服务合同第二十二条第43款约定：业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，按从逾期之日起按每天物业费5‰交纳滞纳金。第二十三条约定：沈阳鑫竹物业管理有限公司对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准须经沈阳市铁西区金都花园业主委员会同意。第二十五条约定：房屋共用部位的小修、养护费用，房屋共用设施、设备的小修、养护费用，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由沈阳鑫竹物业管理有限公司承担，大中修启动维修基金管理；公共绿地的养护费用，附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由沈阳鑫竹物业管理有限公司承担，启动维修基金修理。2013年10月12日原告与沈阳市铁西区金都花园业主委员会签订物业服务合同，约定原告为金都花园住宅小区提供物业服务，非住宅物业服务费0.40元／平方米／月，电梯费12元／人／月。服务期限自2013年9月1日至2016年8月31日。合同中的对业主委员会、业主、原告的权利和义务以及沈阳鑫竹物业管理有限公司的管理事项、服务质量与第一份合同的内容大致相同。
另查明，沈阳鑫竹物业管理有限公司名称于2011年4月22日更名为原告
上述事实，有原被告陈述笔录、原告提供的物业服务合同等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，一般民事案件向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，但诉讼时效可因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告自进驻园区后至庭审时一直为被告所居住的小区提供物业服务，物业服务具有持续性和不可分性的特点，故本案中的原告诉讼请求没有超过诉讼时效。
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与沈阳市铁西区金都花园业主委员会签订的物业服务合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效。原告为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务就应当履行交纳物业服务费的义务。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。由于物业公司所提供物业服务具有普遍性、综合性、长期性特点，而被告提供的证据具有即时性等特点，根据被告提供的证据还不足以认定原告提供的物业服务构成根本违约。关于被告提出的房屋漏水原告没有给予维修的问题，根据物业服务合同第二章第四条的规定，楼盖、层顶、外墙面的维修、养护和管理由原告负责，但根据该合同第二十五条的规定，房屋共用部位的小修、养护费用由原告承担，而大中修费用应启动维修基金。根据被告提供的证据材料可知，被告重修房顶发生了23000元费用，费用数额比较大，至于23000元的修理数额属于小修亦或是大中修，是应由原告支付此部分费用还是需要启动维修基金支付此部分费用因在物业服务合同中没有明确，故本诉无法处理。至于被告提出的物业服务中存在的其他问题，本院认为这些情况的存在并不必然导致减免原告应收取的物业费，但原告应在后续服务中加以改进。物业服务合同约定非住宅物业服务费0.4元／平方米／月，被告应交纳的自2011年1月1日起至2015年12月31日的住宅物业服务费为4578元（0.40元／平方米／月×190.77平方米×60月）。
关于原告主张的滞纳金，因在原告提供的物业服务合同中未载明物业费交纳的具体截止时间，故滞纳金应从原告主张之日起计算，根据本案情况应认定原告主张物业费的时间为提起诉讼之日，故被告不应向原告支付滞纳金，对原告滞纳金的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告杨昆于本判决生效后十日内给付原告辽宁中恒物业管理有限公司2011年1月1日至2015年12月31日期间的住宅物业服务费人民币4578元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告辽宁中恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告杨昆承担。（原告已垫付，被告直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决数额部分依法交纳上诉费后，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 张伟
二〇一六年三月五日
书记员 李鲲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。