广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终1008号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国银行股份有限公司江门分行。
负责人：林彤。
委托代理人：沈健、龙景明，分别是广东金硕律师事务所律师和实习律师。
被上诉人：（原审被告、反诉原告）：陈永康。
上诉人中国银行股份有限公司江门分行（以下简称：“中行江门分行”）因与被上诉人陈永康房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法会民初字第1309号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2015年11月5日，中行江门分行向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认中行江门分行与陈永康签订的冈中银营（2013）第001号《房屋租赁合同》于2015年7月1日解除，本合同租金支付至2015年6月30日；2.确认中行江门分行按《房屋租赁合同》的约定（门口安装卷闸；铺位之间间墙并建夹层；夹层楼梯安装不锈钢扶手；铺砖；安装两铺位的电表、水表，相关工程由中行江门分行指定的装修公司负责）将江门市新会区会城冈州大道中15号1座107房屋装修后交回给陈永康（装修标准由中行江门分行或法院指定的有资质的第三方机构确认及验收），或者中行江门分行按照由中行江门分行或法院指定的有资质的第三方评估机构确定的装修价格折算现金给陈永康；3.本案诉讼费由陈永康负担。主要事实和理由是：因业务需要，中行江门分行设立了中国银行股份有限公司江门汇源支行（以下简称“汇源支行”）。中行江门分行于2001年8月起租用陈永康所有的商铺作为经营场所。2013年7月31日，中行江门分行又与陈永康签订了编号为：冈中银营（2013）第001号《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），合同约定：1、中行江门分行租用陈永康位于江门市新会区会城冈州大道中15号1座107的房屋作为金融机构营业用房使用，面积为50.6M²，租赁期限为三年，三年租金总额为221081.52元，租金以转账方式按季支付；2、因经营方针变化或者上级指令等原因，中行江门分行可以解除租赁合同中途退租，但必须提前90天提出；3、中行江门分行承诺，合同期满或协议中止合同后，中行江门分行保证按下述要求装修后交回房屋：门口安装卷闸；铺位之间间墙并建夹层；夹层楼梯安装不锈钢扶手；铺砖；安装两铺位的电表、水表，相关工程由中行江门分行指定的装修公司负责；4、中行江门分行因业务发展需要提前解除租赁合同的，须提前90天通知陈永康，在此情况下中行江门分行免责；5、本案合同纠纷由中行江门分行所在地人民法院管辖。
中行江门分行租用涉案房屋用于汇源支行的经营场所后，一直依约向陈永康支付租金。后根据中行江门分行上级行的有关工作安排，中行江门分行辖下的汇源支行于2015年2月15日结束营业后撤离并搬迁。根据本案合同的约定，中行江门分行于2015年3月5日通过邮寄挂号信的方式，向陈永康发出《汇源支行退租通知书》，声明：中行江门分行于发出通知之日起不再租赁涉案房屋，解除与陈永康签订的租赁合同，并通知其商讨恢复租赁物原貌等事宜，中行江门分行将在90天内将按照合同约定装修涉案房屋。而后，中行江门分行依约向陈永康支付租金至2015年6月30日。然而陈永康在中行江门分行告知其解除租赁合同后，拒绝配合中行江门分行处理后续交还物业事宜。为了开展本合同解除后的下一步工作，中行江门分行委托了江门市公盈建设工程计价有限公司对涉案房屋的装修工程进行评估并由其出具了《中国银行汇源支行旧址交还标准工程项目清单（107）》。该份工程清单，陈永康已于2015年7月1日签收。但陈永康不同意按照租赁合同第八条第12项约定的装修标准，并阻拦中行江门分行对涉案房屋装修事宜进行施工，致使中行江门分行无法履行后合同义务。因陈永康怠于履行其义务，影响中行江门分行正常经营，损害了中行江门分行的权益。
陈永康答辩称：中行江门分行诉称的并非事实，陈永康从来没有反对或阻扰中行江门分行对租赁物进行装修，陈永康完全同意银行提出的装修标准，但银行只是在2015年3月中旬及7月1日通知陈永康到铺里协商，陈永康都是同意中行江门分行的装修方案，之后中行江门分行便没有找过陈永康。陈永康于2015年7月份及10月份催促中行江门分行装修，中行江门分行称其与李丽娟一方无法达成一致协议，因此无法间墙，进而无法装修，故中行江门分行称陈永康阻扰装修，这绝对不是事实。同时，陈永康认为中行江门分行至今不交还租赁物已构成违约，应该赔偿损失。综上所述，中行江门分行的起诉没有事实根据和法律依据，请法院驳回中行江门分行的诉讼请求。
陈永康向原审法院提起反诉，请求判令：1.中行江门分行按合同第九条第八项向陈永康赔偿损失15000元；2.中行江门分行在合同终止日前恢复装修，并按第八条第13项支付租金（该租金按6122.6元／月计算，从2015年7月1日起计至中行江门分行实际交还租赁物之日止，暂计至2015年12月31日为36735.60元）；3、中行江门分行承担本案全部本诉、反诉费用。主要事实和理由是：中行江门分行起诉陈永康，称陈永康阻拦房屋装修施工，是完全不符合事实的。陈永康于2015年3月5日收到汇源支行提前退租通知书后，至今，银行管理人员只有2次约陈永康商议装修事宜。2015年3月中旬，银行管理人员约陈永康到租赁铺面现场协商装修标准，陈永康和银行管理人员双方没有任何争议，双方对装修标准达成一致协议。4月中旬，银行管理人员打电话通知陈永康，银行上级领导已同意双方达成的装修标准，陈永康提出在间墙时，中行江门分行要通知陈永康到现场。6月底，银行管理人员打电话通知陈永康7月1日到银行协商，陈永康和李丽娟依时在7月1日下午3时左右到银行，银行管理人员将陈永康们和李丽娟分开单独协商。中行江门分行将3月份协商好的装修工程评估清单交给陈永康，银行领导提出两个方案：一、按评估清单金额支付给陈永康，由陈永康自己负责装修；二、由银行按评估清单标准装修，两个方案由陈永康选择。次日陈永康到银行告知其管理人员由银行负责按清单标准装修便可。7月16日和10月上旬，陈永康两次到银行向管理人员催促开工装修，管理人员称中行江门分行和李丽娟还没有对装修标准达成一致协议，因此无法建两铺面之间的间墙。在协商恢复原貌的过程中，陈永康是很配合的，可向银行管理人员询证。陈永康在3月5日收到汇源支行提前退约通知书后，便向银行管理人员提出陈永康的意见，要求中行江门分行按合同第九条第八项赔偿违约损失，但中行江门分行一直拒绝。近期，中行江门分行不断更换经理，经理和管理人员没有表决权，中行江门分行不按合同规定提前退租已理亏，现更不按事实向法院起诉，称陈永康阻拦房屋装修、推卸责任，为维护陈永康的合法权益，特向法院提起反诉。
中行江门分行对陈永康的反诉答辩称：一、中行江门分行按约定履行了合同义务，不存在违约行为。1、中行江门分行依据合同约定，提前在2015年3月4日通知陈永康解除合同，并依约支付租金至2015年6月30日。2、中行江门分行为履行合同第八条第12款关于装修的承诺，在通知解除合同之日起，多次邀请陈永康协商并书面确认装修标准、装修明细，但陈永康一直不予书面确认，以致装修工作迟迟未能落实，导致中行江门分行只能通过诉讼要求明确装修事宜。中行江门分行因陈永康而未能完成装修并交回钥匙，不属于中行江门分行违约。3、中行江门分行在通知陈永康解约前，已清空涉案房屋以便进行装修、返还，并未对房屋进行实际占有、使用。
二、涉案房屋至今未能返还，是陈永康与第三人李丽娟过错造成，损失应由陈永康与第三人李丽娟自行承担。1、由于涉案房屋的装修涉及与第三人李丽娟房屋进行间隔区分并建夹层，在陈永康与第三人李丽娟对装修标准、装修明细不予确认的情况下，中行江门分行无法提供图纸、定位，如强行施工也只会招致更大的纠纷，故无法履行装修、返还承诺。由此产生的损失，应由陈永康与第三人李丽娟承担。2、在本案中，中行江门分行早已搬离并清空涉案房屋，并依约提前通知陈永康、与陈永康协商装修事宜。而涉案房屋延迟返还，只有陈永康有可能从中获利。因陈永康原因导致损失扩大，扩大部分应由陈永康自行承担。综上所述，中行江门分行预留将近4个月的时间完成装修、返还事宜，且多次主动邀请陈永康商讨、确认解决方案，足见从主观上不存在违约或侵权故意；从客观上中行江门分行也没有拖延装修、返还房屋中获利，反而是陈永康及第三人的过错而导致房屋迟迟未能装修及返还。故法院不应认定是中行江门分行违约或侵权。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：中行江门分行为涉案107房屋的所有人。中行江门分行为设立汇源支行，向陈永康租赁107房屋作为该支行的金融机构营业用房使用。2013年7月31日，中行江门分行、陈永康签订冈中银营（2013）第001号《房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），主要约定：陈永康向中行江门分行出租107房屋，租赁期限为2013年8月1日至2016年7月31日；2014年8月1日至2015年7月31日租金为6122.60元／月，2015年8月1日至2016年7月31日租金为6734.86／月；租金以转账方式按季支付，中行江门分行于每季在收到陈永康提供的完税发票后次季的15个工作日前，把租金划入陈永康指定的账户；因经营方针变化或上级指令等原因，中行江门分行可以解除租赁合同中途退租，但必须提前90天提出，如中行江门分行中途退租，则要交清之前的所有租金及水电费等其他相关费用，否则陈永康有权向当地法院申请支付令或起诉，一切后果由中行江门分行负责；中行江门分行承诺，合同期满或协议中止合同后，中行江门分行保证按照陈永康下述要求装修后交回：门口安装卷闸，铺位之间间墙并建夹层，夹层楼梯安装不锈钢扶手，铺砖，安装两铺位的电表、水表，相关工程由中行江门分行指定装修公司负责；中行江门分行应在合同期满或协议中止合同之日完成上述要求装修并交回钥匙；中行江门分行因业务发展需要提前解除租赁合同的，须提前90天通知陈永康，在此情况下中行江门分行免责，如中行江门分行没有提前90天通知陈永康而提前解除合同的，在合同解除当月，中行江门分行除应支付当月租金外，还应按当月租金的金额一次性向陈永康支付违约金；合同项下发生纠纷，双方应友好协商解决，协商不成，应向中行江门分行所在地人民法院起诉。双方合同签订后，陈永康依约把107房屋交予中行江门分行装修、使用。
2014年8月4日，中国银监会江门监管分局出具江银监复（2014）60号《关于中国银行股份有限公司江门汇源支行、江门台山环北大道支行终止营业的批复》，同意中国银行江门汇源支行终止营业。2014年12月11日，中国银行广东省分行出具粤中银发（2014）472号《关于同意撤销你行江门汇源支行等2家机构的批复》，同意撤销中国银行江门汇源支行。为此，2015年3月5日，中行江门分行向陈永康发出《汇源支行退租通知书》，通知内容如下：因经营方针变化，经上级领导部门批准，中国银行江门汇源支行于2015年2月15日结束营业后撤离并搬迁，现正式通知陈永康，自陈永康收到通知之日起，中行江门分行不再租赁陈永康的107房屋。中行江门分行在90天内按照合同约定“门口安装卷闸，铺位之间间墙并建夹层，夹层楼梯安装不锈钢扶手，铺砖，安装两铺位的电表、水表，相关工程由中行江门分行指定装修负责”进行处理107房屋。后中行江门分行支付107房屋的租金至2015年6月30日。
中行江门分行、陈永康自2015年3月9日开始就107房屋旧址交还标准进行协商。2015年7月1日，中行江门分行向陈永康送达由江门市公盈建设工程计价有限公司出具的《中国银行汇源支行旧址交还标准工程项目清单（107）》。陈永康收到上述清单后，表示107房屋的交还标准须与案外人李丽娟所要求的交还标准一致，并且中行江门分行应当向陈永康赔偿损失。中行江门分行至今未向陈永康交还107房屋。
中行江门分行认为陈永康阻挠中行江门分行按照合同约定装修107房屋，导致其无法向陈永康交还上述租赁物，已构成违约，遂于2015年11月5日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认中行江门分行与陈永康签订的《房屋租赁合同》于2015年7月1日解除，本合同租金支付至2015年6月30日；2.确认中行江门分行按《房屋租赁合同》的约定将107房屋装修后交回给陈永康，或者中行江门分行按照由中行江门分行或法院指定的有资质的第三方评估机构确定的装修价格折算现金给陈永康；3.本案诉讼费由陈永康负担。陈永康认为中行江门分行至今未装修107房屋并将该房产交还给陈永康，遂于2015年12月12日向原审法院提起反诉，请求判令：1.中行江门分行按合同第九条第八项向陈永康赔偿损失15000元；2.中行江门分行在合同终止日前恢复装修，并按第八条第13项支付租金（该租金按6122.6元／月计算，从2015年7月1日起计至中行江门分行实际交还租赁物之日止，暂计至2015年12月31日为36735.60元）；3、中行江门分行承担本案全部本诉、反诉费用。
庭审中，陈永康明确表示同意中行江门分行按照《中国银行汇源支行旧址交还标准工程项目清单（107）》对107房屋进行恢复装修，但不同意由中行江门分行按其或法院指定的有资质的第三方评估机构确定的装修价格折算现金给陈永康。另，陈永康在庭审中自愿撤回第一项反诉请求。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。陈永康向中行江门分行出租107房屋的事实有中行江门分行提供的《房屋租赁合同》及中行江门分行、陈永康的陈述予以佐证，形成完整的证据链，足以证明中行江门分行与陈永康之间成立房屋租赁合同关系的事实，原审法院予以确认。中行江门分行与陈永康之间成立的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，双方之间的租赁合同依法具有法律效力。
关于中行江门分行主张《房屋租赁合同》自2015年7月1日起解除的问题。中行江门分行经上级指令，撤销中国银行江门汇源支行并于2015年3月5日通知陈永康不再租赁107房屋，该时间距2015年7月1日已超过90天，依照双方在《房屋租赁合同》第九条第二项第5点“因经营方针变化或上级指令等原因，中行江门分行可以解除租赁合同中途退租，但必须提前90天提出……”的约定，解除合同的条件已成就。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，中行江门分行主张双方签订的《房屋租赁合同》自2015年7月1日起解除，有事实和法律依据，原审法院予以支持。
关于中行江门分行主张按照合同约定装修107房屋后返还给陈永康的问题。上述协议解除后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定以及《房屋租赁合同》第八条第13点“中行江门分行应在合同期满或协议中止合同之日完成上述要求装修并交回钥匙”之约定，中行江门分行应向陈永康返还107房屋。
另，依照《房屋租赁合同》第八条第12点“中行江门分行承诺，合同期满或协议中止合同后，中行江门分行保证按照陈永康下述要求装修后交回：门口安装卷闸，铺位之间间墙并建夹层，夹层楼梯安装不锈钢扶手，铺砖，安装两铺位的电表、水表，相关工程由中行江门分行指定装修公司负责”之约定，中行江门分行不再租赁107房屋后，应由中行江门分行负责对107房屋进行恢复装修，因此，中行江门分行主张其按照第三方评估机构确定的装修价格折算现金给陈永康，由陈永康自行进行恢复装修，违反合同的约定，并且陈永康对该方式不予接受，故原审法院对中行江门分行的该项主张不予采纳。关于107房屋的恢复装修标准，原审法院认为，江门市公盈建设工程计价有限公司为具有合法资质的工程造价咨询企业，其所编制的《中国银行汇源支行旧址交还标准工程项目清单（107）》已达到双方在《房屋租赁合同》第八条第12点中约定的租赁物交还要求，且陈永康对此亦无异议，故中行江门分行可参照该项目清单对107房屋进行恢复装修。
综上，《房屋租赁合同》解除后，中行江门分行应按以下要求装修107房屋并交还该租赁物给陈永康：门口安装卷闸，铺位之间间墙并建夹层，夹层楼梯安装不锈钢扶手，铺砖，安装两铺位的电表、水表，具体施工项目可参照江门市公盈建设工程计价有限公司编制的《中国银行汇源支行旧址交还标准工程项目清单（107）》。
关于陈永康主张中行江门分行向其支付2015年7月1日后的租金的问题。原审法院认为，陈永康所主张的租金实际为中行江门分行至今未能交还107房屋所产生的占用费。依照《房屋租赁合同》第八条第13点的约定，中行江门分行应在合同解除之日起向陈永康交还107房屋。《房屋租赁合同》自2015年7月1日起解除，但中行江门分行至今仍占用上述租赁物，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，中行江门分行应向中行江门分行陈永康支付占用期间的费用。对于中行江门分行辩称陈永康阻扰中行江门分行对107房屋进行恢复装修，故其无须支付占用期间的费用，对此，原审法院认为，中行江门分行提供的证据仅能证实中行江门分行、陈永康就107房屋的交还标准存在分歧，但不足以证明陈永康阻扰中行江门分行进行恢复装修。中行江门分行在合同约定的期限内，既未按照合同约定的要求进行任何装修恢复工程，亦未及时采取向法院提起诉讼等措施解决双方的租赁纠纷，故中行江门分行对装修工程的拖延以及迟延交还租赁物是存在过错的，中行江门分行理应支付相应的占用费，原审法院对中行江门分行的上述答辩意见不予采纳。
对于陈永康主张按照6122.60元／月计算107房屋的占用费，原审法院认为，《房屋租赁合同》已于2015年7月1日解除，双方在合同中并未约定合同终止后，如中行江门分行占用租赁物，占用费的计算标准，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”的规定，上述租赁物的占用费应参照《房屋租赁合同》解除前的租金支付标准，即6122.60元／月予以计算。综上，陈永康的此项主张合法有据，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、中国银行股份有限公司江门分行与陈永康签订的冈中银营（2013）第001号《房屋租赁合同》自2015年7月1日起解除；
二、中国银行股份有限公司江门分行应自本判决发生法律效力之日起九十日内按以下要求装修完毕江门市新会区会城冈州大道中15号1座107房屋并交还该租赁物给陈永康：门口安装卷闸、铺位之间间墙并建夹层、夹层楼梯安装不锈钢扶手、铺砖、安装两铺位的电表和水表；
三、中国银行股份有限公司江门分行应自2015年7月1日起按6122.60元／月向陈永康陈永康支付107房屋的占用费，直至中国银行股份有限公司江门分行向陈永康陈永康交还上述租赁物之日止；
四、驳回中国银行股份有限公司江门分行的其他诉讼请求；
五、驳回陈永康的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费因适用简易程序减半收取为658元，由中国银行股份有限公司江门分行负担450元，由陈永康负担208元。
本案反诉受理费547元，由中国银行股份有限公司江门分行负担389元，由陈永康负担158元。
当事人二审的意见
中行江门分行不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销原审判决第三项；二、本案两审诉讼费用由陈永康承担。主要事实和理由是：一、确认房屋交还标准是中行江门分行完成房屋装修工程并交还房屋的前提条件，在陈永康不配合确定交还标准并协助制定装修方案的情况下，中行江门分行无法按合同约定履行相应的装修工作。由于本案涉及的房屋装修工程，包含陈永康的铺位以及相邻铺位之间的砌墙间隔、在间隔后建造夹层等涉及重大财产及人身安全的施工步骤，在装修方案不明确的情况下，无法进行上述工序的施工。且在工程明细不确定的情况下，也不可能有明确的装修方案，更不可能有最终的验收交付。中行江门分行从2015年3月9日开始多次与陈永康就涉案房屋的交还标准进行协商，通过中行江门分行提供的视频材料也证明了中行江门分行在2015年7月1日向陈永康送达了装修清单，并明确向陈永康提出如认可装修清单，须书面明确表示，但陈永康在庭审前从未明确同意中行江门分行提出的装修清单，导致中行江门分行无法制定装修方案并进行装修，在事实上造成对恢复装修及交还工作的阻挠。而且，陈永康截至庭审前一直要求增加与相邻铺位同样的施工项目，对中行江门分行提供的工程明细也不予确认，是导致工程未能开工、中行江门分行履行不能的关键原因。
二、原审判决对装修工程的拖延及迟延交付租赁物的过错责任认定与事实不符，显失公平。首先，中行江门分行超出合同关于提前90天通知即可解约的约定要求，提前了117天通知陈永康，并从2015年3月9日起搬离清空了租赁房屋，预留了近4个月时间给陈永康核实房屋装修清单及完成相关装修工作。在多次沟通未果、陈永康拖延不配合的情况下，主动提起诉讼解决纠纷，足见中行江门分行对装修工程拖延以及迟延交付租赁物的事实不存在主观故意。其次，中行江门分行从2015年3月9日开始已不再使用租赁房屋，并未实际使用也没有从中获利。综合本案实际情况，租赁房屋迟延交付的情况下，仅中行江门分行有可能从中获利。最后，装修工程未能开始是由于陈永康始终不确认中行江门分行的装修标准而造成的，陈永康对此存在过错。陈永康从2015年3月9日开始明知中行江门分行已经清空房屋、租赁合同于2015年6月30日终止的事实，从其从2015年7月1日起既不配合确认装修标准并制定装修方案，也没有采取包括主动提起诉讼、先收回房屋再就装修部分向中行江门分行索偿等方式保护其合法权益，对租赁房屋迟延交还持放任的态度。根据我国《民法通则》第一百一十四条的规定，陈永康对租赁房屋迟延交还所造成的损失没有及时采取措施防止损失的扩大，无权就扩大的损失要求赔偿，即无权就2015年7月1日后房屋未交还所产生的损失要求中行江门分行赔偿。而且，原审判决不支持另案当事人李丽娟提出的装修项目增加工程，认可中行江门分行提供的由由有资质的第三方出具的《项目清单》，但又判令由中行江门分行承担装修工程拖延及迟延交付租赁物的全部损失，自相矛盾，显失公平。
三、因陈永康过错导致合同解除后商铺空置属的损失属扩大损失部分，不应由中行江门分行赔偿。在处理纠纷过程中，中行江门分行已提前近4个月通知陈永康在2015年6月30日解除租赁合同，以预留确认工程明细、制定施工方案、完成装修并交付的时间。在中行江门分行已实际迁出、合同已确定终止的情况下，陈永康应配合中行江门分行完成装修及交付工作。即使中行江门分行未履行约定的装修后返还义务，但是，陈永康仍负有避免损失扩大之义务，陈永康理应先行收回商铺以免商铺继续空置导致的损失。因此，涉案商铺从2015年7月1日起至今空置而造成的损失，属于因陈永康过错造成的扩大损失，陈永康无权就该部分损失要求中行江门分行赔偿。
四、原审判决结果使得陈永康通过不配合行为使中行江门分行延缓交还商铺而获利的情形合法化，并不能做到息诉止纷，反而致使纠纷更难以解决。中行江门分行正是因为陈永康不配合装修工程的准备工作而起诉，以期尽快解决纠纷。而原审判决对事实作出自相矛盾的认定，使判决结果与实际情况偏离，使陈永康可以通过商铺不返继续获利，实际上加重了中行江门分行返还的难度，也使案件判决难以执行。
陈永康答辩称：陈永康于2015年3月5日收到中行江门分行违约提前退租通知，于3月9日依约到出租铺面现场和银行多名管理人员协商恢复装修的方案。陈永康和银行管理人员没有任何争议，很快达成装修明细标准方案，4月初银行管理人员打电话通知陈永康中行江门分行的领导己同意按3月9日协商好的装修标准方案，可以开工装修，但期后一直没有开工装修，直到7月1日银行管理人员打电话通知陈永康到银行协商，陈永康和相邻铺位业主李丽娟依约在当日下午3时到银行，银行管理人员将陈永康们与李丽娟分开单独协商，将3月9日所达成的装修标准评估清单交给陈永康，陈永康向银行领导提出两个方案：一、按评估清单金额支付给陈永康，由陈永康自己负责装修；二、由银行按评估清单标准负责装修，两个方案由陈永康决定。9月2日，陈永康到银行回复其管理人员，按合同由银行负责按清单标准装修便可。2015年7月16日和10月初，陈永康两次到银行向管理人员催促开工装修，管理人员表示其与相邻铺位业主李丽娟还没有达成装修标准，无法建两铺之间的间墙。自陈永康2015年3月接到提前退租至今，中行江门分行只在上述3月9日和7月1日两次约陈永康商议恢复装修事宜；而中行江门分行多名经理和管理人员多次相约相邻铺位业主李丽娟商议恢复装修事宜，且没有通知陈永康到场。上述情况表明陈永康与中行江门分行于3月9日已达成装修明细标准方案，不需再商议，中行江门分行的经理、管理人员都认为陈永康在协商装修事宜中是配合的，中行江门分行在本诉、上诉主张陈永康在协商装修事宜不配合，阻挠恢复原貌与事实不符。
中行江门分行违约提前退租至今，没有将已改成一体的两间铺位间隔开，没有恢复涉案铺位的原貌，也没有将铺位交还给陈永康使用，应继续支付租金。按照租赁合同第八条13项，合同期满前或者协议终止日前完成恢复装修交回锁匙，也即支付租金至恢复装修并交还锁匙日止。原审判决是依法合理的，中行江门分行违约提前退租后，没有妥善处理问题，与相邻铺位业主李丽娟产生分岐，将损失扩大，应承担相关责任。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对中行江门分行提出上诉的问题。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案房屋未交还给陈永康所造成的损失应当如何承担？
涉案《房屋租赁合同》已于2015年7月1日解除，但中行江门分行至今未将涉案房屋交还给陈永康，产生了占用费损失。原审判决按照合同解除前的租金标准即6122.60元／月确定房屋占用费损失，并无不当，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。双方签订的《房屋租赁合同》约定在合同期满或协议中止合同后，中行江门分行应按照下述要求装修后交回：门口安装卷闸，铺位之间间墙并建夹层，夹层楼梯安装不锈钢扶手，铺砖，安装两铺位的电表、水表，相关工程由中行江门分行指定装修公司负责。涉案《房屋租赁合同》已于2015年7月1日解除，中行江门分行在合同终止时应当按照上述标准将涉案房屋装修后交回陈永康，逾期应承担相应的违约责任。同时，虽然上述合同约定装修义务由中行江门分行履行，但涉案房屋的装修涉及陈永康房屋与相邻房屋之间的间墙、装修具体标准确认等情况，陈永康需要履行相应的协助义务。由于陈永康提出按相邻铺位业主李丽娟的标准进行装修，而李丽娟提出了加装不锈钢门等超出合同约定的工程项目，故陈永康对双方未能确定装修具体标准，导致中行江门分行未能对涉案房屋进行装修存在主要过错，应承担主要责任；而中行江门分行未能在合同解除前按照合同约定对涉案房屋进行装修，也未在与陈永康不能协商一致的情况下及时通过诉讼等方式确定装修标准，导致涉案房屋一直未能交还给陈永康，应对上述损失承担次要责任。陈永康主张其已同意中行江门分行的装修方案，但未能举证证明，故本院不予认可。综合本案的具体情况，应当由中行江门分行承担30%的损失责任，由陈永康自行承担70%的损失责任为宜，即中行江门分行应当按照1836.78元／月（6122.60元／月×30%=1836.78元／月）的标准向陈永康支付涉案房屋的占用费。原审判令中行江门分行承担全部的占用费损失，处理不当，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法会民初字第1309号民事判决第一、二、四项；
二、撤销广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法会民初字第1309号民事判决第五项；
三、变更广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法会民初字第1309号民事判决第三项为：中国银行股份有限公司江门分行应自2015年7月1日起按1836.78元／月向陈永康支付江门市新会区会城冈州大道中15号1座107房屋的占用费，直至中国银行股份有限公司江门分行向陈永康交还上述租赁物之日止；
五、驳回陈永康的其他反诉请求。
如果中国银行股份有限公司江门分行未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件本诉受理费1316元，减半收取658元，由中国银行股份有限公司江门分行负担450元，由陈永康负担208元。一审反诉受理费547元，由中国银行股份有限公司江门分行负担164元，由陈永康负担383元。二审案件受理费718.39元，由中国银行股份有限公司江门分行负担215.52元，由陈永康负担502.87元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 潘丽芳
二〇一六年七月七日
书 记 员 谢惠英