北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终6163号上诉人（原审被告、反诉原告）：中和慢城股权投资（北京）有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街32号院2号楼13层1507。法定代表人：廖军标，董事长。委托诉讼代理人：张超，该公司员工。委托诉讼代理人：孙闻欣，国浩律师（北京）事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：某部队，住所地北京市海淀区。法定代表人：李某，局长。委托诉讼代理人：刘洪江，某部队助理员。委托诉讼代理人：顾先平，北京市先平律师事务所律师。上诉人中和慢城股权投资（北京）有限公司（以下简称中和慢城公司）因与被上诉人某部队房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初51606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中和慢城公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判中和慢城公司无需向某部队支付租金9490113．53元；2.撤销一审判决第二项，确认中和慢城公司已向某部队腾退完毕全部涉案承租房屋；3.维持一审判决第五项，并在此基础上加判某部队另行向中和慢城公司支付装饰装修及改造补偿款788．44万元；4.撤销一审判决第六项，改判某部队赔偿中和慢城公司搬迁费用（包括搬迁、选址、交通及员工安置等）1696667元、无法与厦门银行北京分行继续履行并续签《房屋租赁合同》而导致的6个月租金损失2068017元；5.本案一审、二审诉讼费用由某部队承担。事实和理由：一、一审判决认定中和慢城公司欠付某部队租金9490113．53元，属于事实认定严重错误。（一）《军队房地产租赁合同》的生效日期应为某房地产管理局在上述合同上加盖了“租赁合同审核专用章”的日期，即2014年l月7日，起租日期应为2014年11月8日，一审判决认定租赁起始日期为2013年9月18日、起租日期为2014年7月18日属于事实认定严重错误。（二）某部队应当对中和慢城公司2017年6月27日《函告》送达之后的租金予以免除，此后中和慢城公司实际上已无法再将涉案房屋对外出租，而且各次承租人均以中和慢城公司根本违约为由拖欠支付租金、水电费、取暖费、物业管理费并提出了巨额索赔要求，一审判决中和慢城公司继续支付租金没有事实与法律依据，也将在事实上对中和慢城公司显失公平。（三）某部队在履行合同期间存在多项违约行为，自2016年7月17日之后再没有给中和慢城公司办理《军队房地产租赁许可证》，导致租赁房屋不具备经营条件，中和慢城公司无法利用租赁房屋进行有效经营，据此，中和慢城公司有权不予支付相应租金。（四）中和慢城公司按照《军队房地产租赁合同》《补充协议》约定支付租金，一审判决认定中和慢城公司欠付某部队租金9490113.53元没有事实依据。二、现因某部队的原因导致《房屋租赁合同》及《补充协议》提前解除，且中和慢城公司一直积极配合停止有偿服务活动，并将承租房屋实际腾退给某部队；但一审判决认定中和慢城公司未腾退房屋，并判令司法解除双方《房屋租赁合同》及《补充协议》，属于事实认定及法律适用严重错误。三、某部队提前解除合同给中和慢城公司造成巨额经济损失，但一审判决仅判令某部队按照评估报告确定的评估值50％的标准补偿中和慢城公司装饰装修及改造补偿款788．44万元，属于事实认定及法律适用严重错误。我方的经济损失包括装饰装修及改造费用1576.88万元、搬迁费用（包括搬迁、选址、交通及员工安置）1696667元、无法与厦门国际银行北京分行继续履行并续签《房屋租赁合同》而导致的6个月租金损失2068017元。某部队辩称，1.一审判决认定中和慢城公司欠付某部队租金9490113.53元，事实认定正确。租金起算日应为2014年7月18日；中和慢城公司要求免除其自2017年6月27日《函告》送达后的租金，于法无据。2.一审判决解除合同及补充协议，事实认定和法律适用正确。3.一审判决某部队支付788.44万元装饰装修及改造补偿款，违背合同约定，我方不认可，但为维护军民关系对此不提起上诉；中和慢城公司上诉依据合同第九条第二项主张搬迁费用，但本案提前解除合同是基于第九条第四项的约定，故其主张搬迁费违背客观事实；某部队并未与中和慢城公司或隆海公司达成10年租赁期的合意，隆海公司与厦门银行自愿约定如不续签、厦门银行不支付之前未付的6个月租金，该部分损失应由其自行承担。某部队向一审法院起诉请求：1.解除某房地产管理处与中和慢城公司于2013年9月16日签订的（海京[2013]XX号）《军队房地产租赁合同》及2016年3月17日签订的《补充协议》并要求中和慢城公司腾退其承租的位于海淀区某东门北侧商业楼（建筑面积2919.34平方米）；2.中和慢城公司给付我方其欠缴的自2016年10月8日至2018年4月30日期间的房屋租金9490113.53元；3.诉讼费中和慢城公司承担。中和慢城公司向一审法院反诉请求：1.某部队返还我方房屋租赁保证金185万元；2.某部队支付某企业职工管理中心欠付款项（消防维护费用）613619.29元；3.某部队赔偿我方租金差额损失2563573元；4.某部队赔偿我方合同期内闲置房屋空档期租金损失4429096.98元；5.某部队赔偿我方各次承租人提前撤租索赔损失1600万元；6.某部队赔偿我方预期利益损失10625402.57元；7.某部队赔偿我方因无法与厦门国际银行股份有限公司北京分行（以下简称厦门银行北京分行）继续履行并续签合同导致的6个月租金损失2068017元；8.某部队赔偿我方开办费用损失944万元；9.某部队赔偿我方及次承租人投入的全部装饰装修改造费用损失1576.88万元以及扩建门前道路添附的土地增值收入852264元；10.某部队赔偿我方其他合理损失100万元；11.反诉费由某部队负担。一审法院认定事实：某部队于2018年4月25日出具《证明》，载明：某房管处为我局业务部门，其与中和慢城公司签订的房地产租赁合同的法律后果由我局承担，我局具有法人资格。2013年9月16日，某房管处（出租方、甲方）与中和慢城公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），该合同第一条载明，甲方自愿将位于北京市海淀区19号（以下简称19号）的房屋建筑面积4212.34平方米出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条载明，租赁用途：商业百货。第三条载明：租赁期限自2013年9月18日起至2019年7月17日止。第四条载明：租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）1018万元。……第六条载明，自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的30%向甲方支付房地产租赁保证金（以下简称租赁保证金）3054000元。……乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还租赁保证金。同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第七条载明：租赁期内，甲方应当履行下列义务：一、保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；……三、保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；四、负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；五、负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》（以下简称租赁许可证）；六、负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续。第八条载明：租赁期内，乙方应当履行下列义务：……（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。……第九条合同的解除载明：……（二）甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；……（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的甲乙双方均不承担责任。第十条甲方违约责任载明：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同。第十一条乙方违约责任载明：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。……第十二条载明：本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。第十五条载明，双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容相违背的附加条款无效）如下：1、鉴于商业楼为毛坯房，甲方给予乙方10个月的免租装修期。2、乙方要严格按合同要求缴纳租金，如不能及时缴纳，甲方有权按合同规定对乙方处罚，其产生的一切后果由乙方负责。如乙方能认真履行合同，合同到期后在同等条件下，乙方有优先承租权。……。该合同落款处有双方法定代表人签字并加盖有双方的印章。落款处下方军队房地产管理部门意见处加盖有某房地产管理局租赁合同审核专用章，载明审核时间为2014年1月7日。对于租金起算时间，某部队认为应在租赁合同载明的租赁期限起算点即2013年9月18日的基础上，延长十个月的装修免租期后起算，即2014年7月18日。中和慢城公司认为应在租赁合同审核时间的次日即2014年1月8日的基础上延长十个月的装修免租期后起算，即2014年11月8日。对此，中和慢城公司提交隆海公司于2017年11月13日出具的《合同起租日期及房租争议说明》，载明：……我公司缴纳房款的起始日期为2014年11月，……某房地产管理处给我公司开具的房租收据中右上角用铅笔标注我公司4月份缴纳的房租款所属日期为2015年1月18日至2015年4月17日。收到此收据后，我公司立刻向某房地产管理处提出异议，并明确阐述房租起租日及房租付款起租日的明确时间结点……某房地产管理处至今未给予书面明确回复。……某部队对此不予认可。关于19号房屋的交付时间，某部队主张于2013年9月16日租赁合同签订后将涉诉房屋交付中和慢城公司使用；中和慢城公司则认为交房时间应为2014年1月8日之后。对于交房时间，双方均未提交相应证据。2013年10月17日，中和慢城公司出具《授权委托书》，其中委托人为中和慢城公司，受委托人为隆海公司。该委托书载明：上述受委托人为委托人子公司，现委托上述受委托人代为履行我方与某房管处签订的房地产租赁合同，负责某广场东侧新建商业楼的对外招租、物业管理、装饰装修审批和相关项管理事宜。2013年10月17日，某房管处（甲方）与中和慢城公司（乙方）签订《委托协议》，载明：甲方同意乙方授权乙方子公司隆海公司代为履行与甲方签订的房地产租赁合同，负责某广场东侧新建商业楼的对外招租、物业管理、装饰装修审批和相关项管理事宜。2013年11月19日，某房管处出具函件，除再次陈述其同意中和慢城公司将19号房屋委托隆海公司管理外，还载明第一期租赁期限五年，租赁期限自2013年9月18日至2019年7月17日止。中和慢城公司承租19号房屋后经出租方同意，以隆海公司的名义分别将涉诉房屋转租给次承租人绿地集团北京京永置业有限公司、北京凌安信通讯技术服务有限公司、李某、胡某、贾某、北京市西区邮电局、北京一瓣辛湘餐饮有限公司（以下简称一瓣公司）、厦门银行北京分行。2014年4月2日，某房管处向厦门银行北京分行出具函件，载明：中和慢城公司承租我处19号新建军产房屋……第一期租赁期限五年，租赁期限自2013年9月18日至2019年7月17日止，租赁期满如无特殊情况该公司可继续承租至十年。我处同意其将承租的部分房屋分租，并由其与贵司签订房屋租赁合同，但由此发生的一切经济或法律责任均与我处无关。……2016年3月17日，某房管处（出租方、甲方）与中和慢城公司（承租方、乙方）签订《补充协议》。该协议约定：……一、乙方在某广场东侧商业楼中的各类投资，甲方不予补偿；二、甲方收回某广场东侧商业楼部分空置房屋，面积共计1295平方米（一层714平方米、二层581平方米）。……五、时间起算：2016年3月18日前的租金按原合同（年租金1018万元）执行，自2016年3月18日起，从乙方应当上缴的年租金中扣除收回的空置房屋租金。即从2016年3月18日起将原合同中房屋面积、租金调整为房屋面积2919.34平方米、年合同租金6174271元。六、具体上缴金额及时间：2016年度：2016年3月18日缴纳2015年10月18日至2016年1月17日欠缴租金154.5万元；2016年4月8日缴纳2016年1月18日至2016年4月17日租金2214523元；2016年7月8日缴纳2016年4月18日至2016年7月17日租金1543568元，另交纳2015年7月18日至2015年10月17日欠缴款20万元，共计1743568元；2016年10月8日缴纳2016年7月18日至2016年10月17日租金1543568元，另缴纳2015年7月18日至2015年10月17日欠缴款20万元，共计1743568元。2017年度：2017年1月8日缴纳2016年10月18日至2017年1月17日租金1543568元，另缴纳2015年7月18日至2015年10月17日欠缴款20万元，共计1743568元；……2019年7月8日缴纳2019年4月18日至2019年7月17日租金1543568元。七、此补充协议一式三份，经双方签字盖章后生效，与原合同具有同等法律效力，未尽事宜均以原合同为准。双方法定代表人在补充协议落款处签字，并加盖有中和慢城公司印章。2016年9月20日，中和慢城公司再次就委托隆海公司代为履行其与某房管处签订的房地产租赁合同一事出具《授权委托书》。2016年6月20日，中和慢城公司向某房管处出具《保证金转租金申请》，载明：……按合同约定保证金比例30%。……2016年3月我司申请退租1295平方米房屋，租金降至617万元，按比例应退还保证金120万元，现申请保证金转为租金。2016年7月11日，某房地产处向供应保障处出具函件，载明：中和慢城公司申请退还保证金120万元转为房租。……现承租户提出申请……按比例计算现保证金降为185万元，同意退还115万元保证金，转为房租。请贵处给予办理为谢！另查，某部队认可中和慢城公司足额缴纳租金至2016年10月7日，对此，其提交了中国人民解放军有偿服务收费专用票据记账联、中国人民解放军资金往来结算票据、银行业务回单及银行进帐单（以上简称缴费票据）共计35张。其中显示2013年9月9日，中和慢城公司曾向某部队交纳竞价保证金600万元。租赁合同签订后，该笔款项用于冲抵300万元的租赁保证金，剩余300万元于2014年11月19日冲抵房屋租金300万元。双方签订补充协议之后，300万元租赁保证金中的115万元于2016年7月12日用于冲抵房屋租金115万元。另，经核算该缴费票据中中和慢城公司自2014年10月29日至2016年3月17日共计缴纳租金13125000元；自2016年3月18日至2017年4月17日，中和慢城公司共计缴纳租金7437859元。经询问，双方均认为除185万元租赁保证金外，中和慢城公司共计向某部队交纳租金20562859元。中和慢城公司在本案中主张某部队退还其租赁保证金185万元，同时表示某部队应对其应缴租金数额予以减免，对此其提交了以下证据：（1）某房地产管理局分别于2014年2月20日、2015年10月20日签发的租赁许可证，载明：出租人均为某房管处，承租人为中和慢城公司，房地产位置：19号，有效期限分别为：自2013年9月18日至2015年7月17日及自2015年7月18日至2016年7月17日。（2）2016年2月4日，某房地产管理局出具的租赁许可证，载明：出租人为某房管处，承租人为一瓣公司，房地产位置：19号某广场东侧商业楼2010号，有效期限：自2015年9月18日至2016年7月16日。（3）2017年，中和慢城公司出具的《关于要求某房管处对主张的2016年7月18日至2017年1月17日房屋租金予以免除的律师函》（以下简称律师函），内容中载明希望某房管处免除该期间的租金348.7万元。某部队对租赁许可证的真实性认可，但不认可律师函的真实性及证明目的。2017年5月31日，中国人民解放军某后勤部向某部队等单位出具《转发》，载明：根据军队和武警部队全面停止有偿服务活动总体部署……组织北京市XX路沿线……开展深化房地产租赁停止有偿服务工作试点。……并在该文件后附《房地产租赁行业全面停止有偿服务试点工作组织实施方案》，该文件载明：……8月底前完成试点任务……。2017年6月27日，某房管处向中和慢城公司出具《函告》，载明：……现将有关事宜通知如下：一、我处与贵单位签订的海京[2013]XX号关于机关大院东门北侧商业楼租赁合同，根据中央军委全面停止有偿服务试点政策要求，2017年8月30日前必须终止上述租赁合同。为尽快减少贵单位损失，避免发生不必要的矛盾纠纷，请贵单位立即着手做好重新选址和搬离腾退工作……。庭审中，中和慢城公司表示，其已经自2018年4月10日起至2018年6月10日止陆续腾退其承租的19号房屋，但对此未提交相应的证据，某部队对上述腾退事宜不予认可。中和慢城公司向某部队主张某企业职工管理中心欠付的消防维护费用613619.29元，对此其提交：（1）2014年7月1日某房管处出具的函件（以下简称消防函件），载明：某大院东门北侧新建楼为军产房屋……现该新建楼房将按照有关部门的相关规定进行装修及消防改造，特此证明。（2）2017年6月12日，隆海公司向某后勤部采购供应局出具的《关于隆海公司要求某后勤部采购供应局支付北门东侧商业楼消防系统管理费用的申请函》（以下简称申请函），载明：隆海公司于2013年9月16日与某房管处签署某广场东侧商业楼《租赁合同》，……履行该份《租赁合同》期间，发现承租部分的消防系统并非独立存在……发现该问题后，多次与东西侧商业楼的产权管理单位协调处理……海后企管中心领导提出由隆海公司先行管理，以后再支付相关费用……。某部队认可消防函件的真实性，但不认可申请函的真实性，同时表示海后企管中心为独立的民事主体，中和慢城公司不应向其主张该笔款项。中和慢城公司表示，从便民角度考虑，坚持在本案中提出该项诉求。中和慢城公司以其承租房屋的租金均价高于同等地段的租金均价及承租方未依约办理租赁许可证为由，向某部队主张租金差额损失2563573元及房屋空置期的租金损失4429096.98元。对此其提交了隆海公司分别与次承租人绿地集团北京京永置业有限公司、北京凌安信通讯技术服务有限公司、李某、胡某、贾某、北京市西区邮电局、一瓣公司、厦门银行北京分行签订的九份房屋租赁合同。某部队对上述证据的真实性与证明目的均不予认可。某部队表示租赁合同的租金价格是双方真实意思表示，对此其提交以下证据：（1）2013年9月9日，中和慢城公司向某房管处出具的《授权委托书》，载明：现委托张超作为……委托代理人，全权代表我公司参加贵单位组织的某商圈临街商业楼竞价招租活动并处理相关事宜。委托人与贵单位签署的一切文件，我公司均予以承认并承担相应法律责任。……（2）2013年9月10日，中和慢城公司向某房管处出具的《某商圈临街商业楼竞价招租现场报价书》（以下简称招租现场报价书），载明：我单位对贵单位拟出租的某商圈临街商业楼进行了实地察看和充分了解，……经进一步研究，我方现场报价年租金为1018万元；（3）2013年9月10日，中和慢城公司与某房管处签订的《某商圈临街商业楼竞价招租结果确认书》（以下简称招租结果确认书），载明：根据竞价招租文件规定，按照公开、公平、公正的原则，经过两次报价，最终确认中和慢城公司以年租金1018万元获得某商圈临街商业楼第一承租人资格。中和慢城公司对上述证据的真实性认可，但认为该报价是受到误导所致，但对此未提交相应证据。中和慢城公司要求某部队赔偿各次承租人提前撤租索赔损失1600万元，对此其提交（1）《一瓣公司饭店经营收入损失》；（2）厦门银行北京分行于2018年3月20日向隆海公司出具的《申请函》，载明厦门银行北京分行主张的损失数额为93637669.56元（不含租金溢价损失）。某部队对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不认可。中和慢城公司向某部队主张预期利益损失10625402.57元，对此其提交：（1）北京市金桥市政设施管理开发有限公司停车管理分公司与隆海公司签订的《立交桥下停车位使用协议书》及《立交桥下照明用电管理协议书》；（2）《停车场损失计算》、《物业损失—预期收入损失明细》。某部队对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不认可。另，中和慢城公司根据隆海公司与厦门银行北京分行签订的《房屋租赁合同》为依据向某部队主张无法与厦门银行北京分行继续履行合同并续签合同导致的租金损失2068017元。本案审理过程中，中和慢城公司申请就19号房屋内的装饰装修及改造进行鉴定。因某部队已自行委托鉴定机构对上述内容予以鉴定。经过法庭释明，中和慢城公司撤回其鉴定申请，并同意由某部队已委托的鉴定机构进行鉴定，同时表示某部队委托的上述鉴定内容与其原申请鉴定内容一致。2018年6月6日，北京北方亚事资产评估事务所出具《中国人民解放军某房管处拟核实资产价值涉及的某广场及东侧商业楼内部装修装饰及配套设施资产价值项目资产评估报告》（以下简称评估报告），其中东侧商业楼内部装修装饰及配套设施评估值为1576.88万元。某部队及中和慢城公司认可评估报告的真实性。但中和慢城公司表示次承租人向其主张的索赔金额远大于该报告的评估价格，且其表示承租期间，其修建并扩展了承租房屋门前道路，将其面积扩充84平方米，产生土地增值收益852264元，该项土地增值收入不在评估范围，故要求某部队向其支付该项收益，对此其提交《市场比较法-土地使用权评估计算表》，某部队对此不予认可。中和慢城公司根据租赁合同第九条第二款的约定向某部队主张包括搬迁费用、选址费用、交通费用、员工安置费用等合理费用100万元，但其未提交相应证据。中和慢城公司针对该项费用及前述房屋空置期间的租金损失等提交隆海公司于2017年向中国人民解放军某参谋部出具的《关于某广场东侧商业楼因停止军队有偿服务活动终止履行的商业索赔函》，并附各项损失明细等。某部队对其真实性及证明目的均不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。某房管处与中和慢城公司在租赁合同中约定了该合同的生效条件，即需经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。在租赁合同落款处亦加盖有合同审核专用章，故租赁合同合法有效，对当事人均具有法律约束力。本案中租赁合同及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。关于租赁合同及补充协议的租期问题，法院认为租赁合同约定租期自2013年9月18日至2019年7月17日。中和慢城公司称某部队曾承诺租期十年，对此其仅提供了某房管处于2014年4月2日向厦门银行北京分行出具的函件，该函件载明：第一期租赁期限五年，自2013年9月18日至2019年7月17日止，租赁期满如无特殊情况该合同可继续承租至十年。因上述内容为某房管处向19号房屋的次承租人出具，仅代表了出租方关于是否续租的单方意思表示，且该意思表示并未向中和慢城公司/隆海公司作出，故无法据此认定租赁合同双方将租期延长至十年事宜达成合意。综上，法院认定租赁合同及补充协议的租期为五年，即自2013年9月18日至2019年7月17日。某部队以军委停止有偿服务试点政策要求为由要求解除租赁合同及补充协议，并于2017年6月27日向中和慢城公司发出提前解约的《函告》。中和慢城公司抗辩称不同意解除租赁合同及补充协议，认为其提前解约的主张没有事实及法律依据。但因军队停止有偿服务的相关政策要求，加之中和慢城公司表示已经启动并完成了腾退工作，租赁合同及补充协议已处于事实履行不能状态，合同目的已经无法实现，故法院判定解除双方签订的租赁合同及补充协议。合同解除后，中和慢城公司应返还其承租的19号房屋。中和慢城公司抗辩称其自2018年4月10日起至2018年6月10日止陆续腾退了全部房屋，但对此未提交相应的证据，某部队对此亦不予认可，故对其抗辩意见，法院不予采信。某部队要求确认租赁合同及补充协议解除并要求中和慢城公司腾退其承租的19号房屋，于法有据，法院予以支持。某部队向中和慢城公司主张2016年10月8日至2018年4月30日的租金9490113.53元。中和慢城公司抗辩称其并不欠付租金，理由如下：（1）租金起算日应自2014年11月8日起算，某部队关于欠付租金的数额计算有误；（2）某部队于2017年6月27日向其发出函告之后的租金应予以免除；（3）2016年7月17日之后，某部队未依约办理租赁许可证，这一期间的租金应予以减免；（4）租赁合同履行期间，房屋楼顶消防水池有安全使用问题并被消防罚款，应对租金予以减免。对此法院认为：第一、租赁合同及补充协议虽未明确约定租金起算日，但补充协议第六条明确约定了自2016年3月18日开始，中和慢城公司应缴纳租金数额及应补缴租金数额，经核算，其中载明的应补缴租金为自2015年7月18日至2016年1月17日期间的欠缴租金共计214.5万元，2016年1月18日至2016年4月17日应缴租金数额为2214523元，之后每季度应缴租金数额均为1543568元。综合上述应缴费情况，至2018年4月30日，中和慢城公司应缴纳租金数额及补缴租金数额合计应为16927972.54元。根据双方认可的缴费票据情况，2016年3月18日及之后，中和慢城公司共计缴纳租金数额为7437859元，尚未支付租金数额为9490113.54元，上述金额与某部队主张数额基本一致，故双方在签订补充协议前实际履行的租金起算日应为2014年7月18日。中和慢城公司关于交房时间及生效时间、签发租赁许可证的时间晚于签约时间的抗辩意见，没有依据，法院不予采信。第二、租赁合同及补充协议并未约定租赁减免情形，双方往来函件中亦未有某部队关于减免租金的相关意思表示，对于中和慢城公司的上述减免租金主张，某部队在本案中亦不予认可。故对于中和慢城公司关于减免租金的抗辩意见，没有依据，法院不予采信。综上，某部队向中和慢城公司主张2016年10月8日至2018年4月30日的租金9490113.53元，于法有据，数额合理，法院予以支持。本案中，租赁合同及补充协议提前解除的原因为军队停止有偿服务试点工作的政策要求，该事由非可归责于双方的事由。合同解除后，中和慢城公司要求某部队退还租赁保证金185万元，于法有据，法院予以支持。中和慢城公司主张在本案中合并审理某企业职工管理中心欠付其消防维护费用613619.29元一事，中和慢城公司抗辩称其主张对象错误。法院认为，因某企业职工管理中心非本案租赁合同的当事人，且该欠款事宜与本案并非同一法律关系，故对中和慢城公司该项主张，法院不予支持。中和慢城公司向某部队主张租金差额损失2563573元及房屋空置期的租金损失4429096.98元。法院认为，根据招租现场报价书及招租结果确认单可知，租赁合同中确定的年租金价格是双方真实意思表示。中和慢城公司称该报价为受误导所致，但对此未提交证据，故中和慢城关于租金差额损失的主张，没有依据，法院不予支持。同理，对于中和慢城公司以承租价格高于同等地段的租金均价为由主张房屋空置期的租金损失，法院不予支持。中和慢城公司认为产生房屋空置期的另一原因为某部队在2016年7月17日之后没有依据租赁合同第七条的约定履行申领租赁许可证的义务，对此法院认为，租赁合同第七条确实约定了出租方申领租赁许可证的义务，但根据租赁合同第十条的约定，若出租方有违反合同第七条的，承租方有权解除合同。上述条款只约定了在未依约办理租赁许可证的情形下中和慢城公司解除合同的权利，中和慢城公司据此主张房屋空置损失，没有依据，法院不予支持。中和慢城公司要求某部队赔偿各次承租人提前撤租的索赔损失1600万元，但其未提交向各次承租人支付款项的相应证据，且双方租赁合同及补充协议对此并无约定，故上述主张，于法无据，法院不予支持。中和慢城公司向某部队主张预期利益损失10625402.57元，因本案涉诉房屋为军产房性质，双方应知晓该房屋的使用与管理存在一定的限制，租赁合同第九条第四款亦约定了因国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。本案中，租赁合同及补充协议提前解除事由为军队停止有偿服务政策要求，该事由属不可归责于双方的事由，中和慢城公司关于预期利益的主张已经超出了双方签订租赁合同及补充协议时可以预见到或者应当预见到的因提前解除合同可能造成的损失范围。中和慢城公司的该项诉求，没有依据，法院不予支持。中和慢城公司主张其无法与厦门银行北京分行继续履行合同并续签合同导致的租金损失2068017元。法院认为，本案租赁合同及补充协议的租期为五年，中和慢城公司以租期十年为依据主张该项损失，且某部队并非与厦门银行北京分行签约的合同相对方，该续签合同行为亦尚未发生，该项主张缺乏依据，法院不予支持；中和慢城公司向某部队主张包括营业税金及附加、消耗材料、办公设备损失，办公人员工资及销售人员业务提成在内的开办费用944万元。法院认为，本案中双方当事人为租赁合同关系，在租赁合同及补充协议并未约定开办费用的承担方为出租方的情况下，中和慢城公司作为营利性企业，上述开办费用应属于其公司运行的基本支出，故对于其该项主张，没有依据，法院不予支持。中和慢城公司依据租赁合同第九条第二款向某部队主张包括搬迁费用、选址费用、交通费用、员工安置费用等合理费用100万元，但对上述费用的支出情况未提交相应证据，且租赁合同第九条第二款的适用条件与本案中双方合同解除事由并非一致。中和慢城公司关于要求某部队支付合理费用100万元的主张，没有依据，法院不予支持。因中和慢城公司针对19号房屋的装饰、装修及改造属于对上述房屋形成增添的附属物。合同解除后，该装饰、装修及改造仍存在1576.88万元的价值。中和慢城公司据此向某部队支付上述装饰装修及改造补偿。某部队以租赁合同第八条第三款及补充协议第一条约定予以抗辩，表示租赁合同约定了改造、装修及增扩固定设施的费用由承租方自理，权属归其所有，并约定了中和慢城公司在该商业楼中的各类投资，出租方不予补偿。中和慢城公司认为上述条款的适用前提为合同正常履行期满。法院认为，租赁合同及补充协议因部队停止有偿服务政策要求导致提前解约。在此情况下，从平衡双方利益的角度出发，综合考虑双方签约地位的强弱及双方过错程度，上述装饰、装修及改造应折价归某部队所有，由某部队给予中和慢城公司装饰、装修及改造的补偿款788.44万元。另，中和慢城公司要求某部队支付扩建门前道路添附的土地增值收入852264元，但因其未提交土地扩充面积的相应证据材料，某部队对其提交的土地使用权评估计算方式及结果亦不予认可，故其上述关于土地增值收入的主张，没有依据，法院不予认可。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除某房地产管理处与中和慢城股权投资（北京）有限公司于二〇一三年九月十六日签订的《军队房地产租赁合同》（合同编号：海京[2013]XX号）及二〇一六年三月十七日签订的《补充协议》；二、中和慢城股权投资（北京）有限公司自本判决生效后七日内腾退其承租的位于北京市海淀区十九号某大院东门北侧商业楼（建筑面积二千九百一十九点三四平方米）并交还某部队；三、中和慢城股权投资（北京）有限公司自本判决生效后七日内向某部队支付二〇一六年十月八日至二〇一八年四月三十日期间的租金九百四十九万零一百一十三元五角三分；四、某部队自本判决生效后七日内向中和慢城股权投资（北京）有限公司返还房屋租赁保证金一百八十五万元；五、某部队自本判决生效后七日内向中和慢城股权投资（北京）有限公司支付装饰装修及改造补偿款七百八十八万四千四百元；六、驳回中和慢城股权投资（北京）有限公司的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，二审中双方当事人争议焦点包括以下几点：租金起算日期、某部队函告中和慢城公司终止合同后的租金是否应当减免、装饰装修损失的承担、涉案房屋是否已经腾退、某部队是否应向中和慢城公司支付搬迁费用及租金损失。关于租金的起算日期，中和慢城公司上诉主张应从某房地产管理局在租赁合同上加盖“租赁合同审核专用章”的日期向后延10个月免租期后再起付租金，对此本院不予认可。首先，双方在租赁合同中明确约定租赁期限自2013年9月18日至2019年7月17日，并约定了10个月的免租期，故起租日期应从2013年9月18日后延10个月免租期，即从2014年7月18日开始计算租金。双方在合同中约定的合同需经审核后生效并不等同于变更租赁期限的意思表示。其次，双方曾于2016年3月17日签署《补充协议》，对此前合同履行过程中中和慢城公司欠付的租金数额及未来的还款安排进行了确认，即中和慢城公司应在《补充协议》签订后应分四笔补缴共计214.5万元租金。经本院核算，根据双方合同约定的租金标准，自起租日2014年7月18日至2016年1月17日的租赁期限内，中和慢城公司共计应付租金1527万元，本案证据显示截至《补充协议》签订时其已付1312.5万元，故实际欠付214.5万元，与双方签署的《补充协议》中确认的欠付补缴金额一致，由此可知，中和慢城公司对于起租日期为2014年7月18日是明知且认可的。综上，中和慢城公司的该项上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于某部队向中和慢城公司发函提出终止合同后，剩余租期内的租金是否应当减免。因全军停止有偿服务工作的要求，某部队于2017年6月27日向中和慢城公司发出提前解约的《函告》，要求解除租赁合同及补充协议，此后双方就合同解除和房屋腾退等问题产生争议，客观上造成中和慢城公司无法正常经营，某部队主张中和慢城公司应按照合同约定的标准支付租金，有失公平，本院不予支持，并对解约《函告》送达日期之后的租金予以酌减。关于装饰装修损失的补偿问题，经鉴定，合同解除后，涉案房屋的装饰、装修及改造仍存在1576.88万元的价值，因本案租赁合同及补充协议是为执行部队停止有偿服务政策要求导致提前解除，中和慢城公司对此并无过错，且中和慢城公司承租后系对毛坯房进行装饰、装修及改造，投入较大，合同解除后上述装饰、装修及改造归某部队所有，依据公平原则，本院对一审判决的某部队应向中和慢城公司支付的补偿金额酌情予以调整。关于中和慢城公司上诉主张其已经履行腾退义务，二审中，双方当事人均认可涉案房屋内仍存放有中和慢城公司及次承租人的物品，租赁双方尚未办理交接手续，故中和慢城公司尚未履行完毕腾房义务，一审判决其腾退房屋并无不当。关于中和慢城公司上诉主张的搬迁费用，根据双方合同约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的甲乙双方均不承担责任。根据本案事实，本案并不适用于租赁合同第九条第二款约定的搬迁费用给付条件，且中和慢城公司未提交相应证据证明搬迁费用的支出，故本院对其主张的搬迁费用不予支持。关于中和慢城公司上诉主张的其无法与厦门银行北京分行继续履行合同并续签合同导致的租金损失，本院认为，双方合同约定的租期为五年，中和慢城公司以租期十年为依据主张该项损失缺乏依据，且某部队并非与厦门银行北京分行签约的合同相对方，该续签合同行为亦尚未发生，故对该项主张本院不予支持。综上所述，中和慢城公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初51606号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初51606号民事判决第六项；三、变更北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初51606号民事判决第三项为中和慢城股权投资（北京）有限公司自本判决生效后七日内向某部队支付2016年10月8日至2018年4月30日期间的租金6650000元；四、变更北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初51606号民事判决第五项为某部队自本判决生效后七日内向中和慢城股权投资（北京）有限公司支付装饰装修及改造补偿款11038160元；五、驳回某部队的其他诉讼请求；六、驳回中和慢城股权投资（北京）有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费114769元，由某部队负担22953元（已交纳），由中和慢城股权投资（北京）有限公司负担91816元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费144596元，由中和慢城股权投资（北京）有限公司负担106932元（已交纳）；由某部队负担37664元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费147496元，由中和慢城股权投资（北京）有限公司负担105675元（已交纳）；由某部队负担41821元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  刘 磊审 判 员  赵 蕾二〇一八年八月二十九日法官助理  郭仁鑫法官助理  王 梦书 记 员  李 正