西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民初字第00033号
原告（反诉被告）李某，男，汉族。
委托代理人王某，西安市长安区韦曲法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）翟某某，女，汉族。
被告张某某，男，汉族。系翟某某之夫。
原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）翟某某、被告张某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王某，被告翟某某、被告张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李某诉称，其与被告签订商铺租赁合同，被告拖欠租金未付，现要求解除与被告所签订的商铺租赁合同，被告搬离所占用的商铺，被告支付下欠的租金并承担违约金共计207551元，被告承担自2012年9月16日至搬离之日止的商铺占用费（每日按500元标准计算），本案诉讼费用由被告承担。
被告翟某某辩称，其与原告签订商铺租赁合同属实，但其并未拖欠租金，无违约行为，同意解除合同，不同意原告的其它诉讼请求。同时，其认为已向原告超付了租金，且在合同履行过程中原告有违约行为，致其停业并造成经济损失，现反诉要求原告返还超付租金23708元，赔偿其经济损失16040元，反诉费用由原告承担。
被告张某某辩称意见同被告翟换妮一致。
原告李某对被告翟某某的反诉进行了答辩。原告认为租金不存在超过付情况，被告所交付的部分租金中含装修费用；被告在经营中因漏水而停业之事非原告过错，被告损失与其无关，不同意被告翟换妮的反诉请求。
经审理查明，2010年11月前，原告与被告翟某某已存在商铺租赁关系。时至2010年11月23日双方签订了租赁合同，就星座羽绒城1号铺位的租赁达成一致。该合同约定：租赁期限为3年，自2010年11月15日至2014年3月15日；被告翟换妮在商铺内经营规定的品牌；月租金为13800元，年租金为165600元；合同签订之日被告翟某某交纳第一年度的租金，第二年起租金分两次交纳，于2011年8月15日交纳上半年（2011年11月16日至2012年5月15日）租金82800元，于2011年12月15日交纳下半年（2012年5月16至2012年11月15日）租金82800元，于2012年8月15日交纳上半年（2012年11月16日至2013年5月15日）租金82800元，于2012年12月15日交纳余下8个月（2013年5月16日至2014年3月15日）租金110400元；被告所交纳的租金中，三个月租金41400元作为保证金，被告无违约情况下，保证金可当租金使用，若被告有违约行为，该保证金为违约金，不予返还；被告未按期交纳租金，每延迟一日，应支付欠缴租金额1﹪的滞纳金，超过30日未交纳者，原告可收回摊位；合同期届满或其它原因终止后，被告应当在3日内向原告交还所租赁的商铺，逾期交还的，每逾期一日，被告应向原告支付违约金500元。同时，双方对其它内容亦进行了约定。合同签订后，被告翟某某于2010年11月25日向原告交纳了第一年度的租金；于2011年9月8日通过转账向原告交纳了70271.2元租金，于2012年1月15日通过电汇交纳了28307.8元租金；于2011年12月18日向原告交纳了30000元租金；于2012年10月25日向原告交纳了54849元租金。此外，被告翟某某在经营过程中商铺出现漏水，原告向其赔偿了6900元抵作2012年5月16至2012年11月15日的租金。2012年8月3日至4日，2012年10月29日因商铺漏水被告翟某某停业三天。2012年8月21日下午，原告相关人员前往被告翟某某经营商铺催要租金，因言语不和同被告方发生争执，被告张某某打伤原告方人员，被公安机关行政处罚。由于双方矛盾加剧，原告遂诉至本院，要求解除与被告所签订的商铺租赁合同，被告支付拖欠的装修费17500元、租金、违约金84540元（该租金及违约金计算至2012年9月15日），以上共计102040元，被告支付商铺占用费（自2012年9月16日至实际搬离之日，每日按500元标准计算），本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告放弃了要求被告支付装修费的诉讼请求，对于租金、违约金的数额变更为207651元。原告认为，被告在经营过程中未按时交纳租金，且下欠租金未交付，已构成违约，按照双方合同的约定，应承担违约金。同时，原告认为双方合同已于2012年9月15日终止，被告未搬离商铺，应承担每日500元的损失。被告翟某某在答辩中认为，对于租金其按时向原告进行了交纳，不下欠原告租金。由于原告同其它商户将合同期届满之日约定为2013年3月15日，卖场为整体经营，出现歇业情况对其它商户经营会产生影响，其得知此情况后，将租金亦交纳至2013年3月15日并无不妥。此外，虽然其交纳租金有延迟情况，但系商场漏水给其造成损失原告不积极处理所致，并非其故意所为，不同意原告的诉讼请求。被告张某某的答辩意见同被告翟某某一致。2013年2月，原告计划对整个卖场进行重新装修，向商户发出通知要求搬离，被告翟某某于2013年2月27日搬离租赁商铺，原告当日接收商铺。在本院主持调解过程中，被告翟某某坚持认为其向原告超付了租金，经营过程中商场漏水给其造成损失，其同意与原告协商处理，因双方对被告向原告支付费用的数额未达成一致，被告翟某某遂提起反诉，要求原告返还超付租金23708元，赔偿其经济损失16040元，反诉费用由原告承担。被告翟某某认为，其向原告交纳2011年11月16日至2012年5月15日租金时，应交纳82800元，实际交纳98579元，超付15779元；其向原告交纳2012年11月16日至2013年5月15日租金时，实际交纳54849元，因其已于2013年2月27日搬离，此期间的实际租金为46920元，超付7929元。再之，因商场漏水致其停业三天，造成其经济损失16040元。原告对被告翟某某的反诉进行了答辩，原告认为租金不存在超过付情况，被告所交付的部分租金中含部分装修费用；被告在经营中因漏水停业非原告过错，被告损失与其无关，被告应与物业部门联系寻求解决，且被告所提的损失没有依据，不同意被告翟某某的反诉请求。反诉审理后，本院再次主持调解，双方仍对被告向原告支付费用的数额存在分歧，调解未果。
以上事实有商铺租赁合同、收款收据、转账凭证、证明、谈话笔录、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。同时，合同部分无效，不响其他部分效力。本案中，原告与被告翟换妮签订商铺租赁合同，合同内容除违约金条款外，其它内容不违反相关法律规定，现双方当事人亦无异议，该合同除违约金条款外之内容应为有效。依据合同相对性的原则，因合同引发的诉讼，合同的签订人、担保人及合同相关联的人可以参与诉讼并主张权利或承担义务。本案中，原告与被告某某妮签订商铺租赁合同，被告张某某虽为被告翟换妮之夫，但对于商铺租赁合同而言，其并非合同的相对人，其不应作为本案的被告，原告要求其承担责任之请求，于法无据，应予驳回。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告与被告翟某某所签订的合同期限至2014年3月15日，但在合同履行期间，原告因重新装修而要求被告翟某某退场，被告翟某某未提出异议，且已于2013年2月27日搬离，原告已接收商铺，现双方对合同解除均无异议，该合同实际已于2013年2月27日解除。原告要求与被告翟某某解除租赁合同、被告翟某某搬离租赁场地之请求，已无实际意义。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告翟某某交付了租赁物，被告翟某某应向原告支付相应的费用。现原告要求被告翟某某支付租金之请求，于法有据，依法应予支持。对于租金数额，按照双方合同的约定，租金分阶段交纳，通过庭审调查，被告翟某某对2011年11月16日至2012年5月15日的租金实际交纳98579元，此阶段应交租金为82800元，超付15779元。原告认为其中包装修费17500元，加之其在被告处购衣服花费1071元，被告为其支付了650元的彩绘广告费，相互抵扣正好为15779元。对于此节，原告未提供相应证据，被告亦不认可，故该款应认定为超付款。被告翟某某对于2012年5月16日至2012年11月15日的租金交纳了30000元，加之期间出现商铺漏水原告核减了6900元，实际交纳36900元。此期间的租金为82800元，扣减此前超过付的15779元，实际下欠30121元。被告翟某某对于2012年11月16日至2013年3月15日租金实际交纳54849元，由于原告在2013年春节后通知各商户退场，对商铺进行重新装修，被告翟某某于2013年2月27日已搬离，原告于当日接收商铺，2012年11月16日至2013年2月27日的租金为46920元，被告超付租金7929元。结合以上证据，被告现仍下欠原告的租金为22192元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。此外，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，依据原、被告合同的约定，被告翟某某在交纳2012年5月16日至2012年11月15日租金时，其应交纳的时间为2011年12月15日，实际交纳的时间为2011年12月18日，且只交纳30000元，扣减商场漏水损失6900元，再扣减此前超付的15779元，仍有30121元未交纳。原告要求按下欠租金每日1％的标准计算违约金，计算至2012年9月15日，由于合同约定的标准明显过高，被告翟某某对此不予认可，应进行适当调整，按下欠租金每日万分之十计算为宜，此间的违约金为8222元。被告对于2012年11月16日至2013年3月15日的租金应交纳时间为2012年8月15日，实际交纳时间为2012年10月25日，原告要求计算至2012年9月15日。由于被告实际租赁时间至2013年2月27日，此期间的实际租金为46920元，被告迟延交纳逾期30天，此间的违约金为1408元。以上总计违约金数额为9630元。原告要求被告承担自2012年9月15日至实际搬离之日损失之请求，原告认为其与被告的租赁合同已于2012年9月15日解除，但其并未提供证据证明，且其起诉时将合同解除作为诉讼请求提出，故其请求不予支持。对于被告的反诉请求，被告反诉要求原告返还超付租金一节，经查明被告仍下欠原告租金，其请求应予驳回。被告在庭审中提供了一张货款收据证明其向原告交纳了租金，该收据时间显示为2010年9月19日，为合同签订前发生，原告对此为租金说法表示否认，被告亦无其它证据佐证，故对其理由不予采信。对于被告要求原告赔偿漏水损失一节，因原、被告此前就漏水抵扣租金的问题进行过处理，被告在庭审中提供了物业公司的证明，说明在2012年8月3日至4日，2012年10月29日因漏水致被告停业三天，此事实可以认定。原告作为出租人应保证承租人正常使用租赁物，租赁期间出现漏水，属原告责任。被告要求原告承担赔偿义务于法有据，应予支持。被告辩称水、电为物业公司管理，但合同中双方对此并未明确约定，被告认为物业公司承担漏水责任之抗辩理由，本院不予采信。对于漏水损失的计算，可比照租金、员工工资，以2370元为宜。被告提供其它证明其损失之证据，依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及相关民事法律之规定，判决如下：
一、被告翟某某自本判决生效后十日内支付原告李某金22192元。
二、被告翟某某自本判决生效后十日内支付原告李某违约金9630元。
三、驳回原告李某的其它诉讼请求。
四、原告李某自本判决生效后十日内赔偿被告翟某某经济损失2370元。
五、驳回被告翟某某的其它诉讼请求。
本案受理费5010元，其中本诉受理费4614元，原告已预交；反诉受理费396元，被告翟某某已预交；由原告承担4290元，被告翟某某承担720元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 徐峰章
代理审判员 马 越
人民陪审员 马荣军
二〇一三年六月二十六日
书 记 员 柳 虹