上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）初字第234号
原告（反诉被告）上海普发贸易有限公司。
法定代表人俞国民。
委托代理人樊云，上海市淮海律师事务所律师。
被告（反诉原告）葛其兵。
委托代理人潘守平，上海市国鑫律师事务所律师。
委托代理人岳双双，上海紫雨律师事务所律师。
原告上海普发贸易有限公司诉被告葛其兵房屋租赁合同纠纷及反诉原告葛其兵诉反诉被告上海普发贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人樊云、被告委托代理人潘守平及岳双双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海普发贸易有限公司诉称：2014年5月19日，原、被告签订租约，被告向原告承租场地作为餐饮使用，租期自2014年6月10日起至2020年1月24日止，其中2014年6月10日至2014年9月17日期间为装修免租期。租赁期间，被告按约支付首期3个月租金，之后未按期于2014年12月8日支付下期3个月租金计人民币500，000元。就此，原告诉请要求被告支付下期2014年12月18日至2015年3月17日期间租金人民币500，000元。
原告提供2014年5月19日原、被告所签《房屋租赁合同》，以证明原、被告之间租赁关系及原告诉请之合同依据。
被告葛其兵辩称并反诉诉称：原告签约后未能按期全面履行交房义务，导致被告整体装修受阻，并遭受员工工资损失等。鉴于原告系于2014年8月27日方将约定房屋全部交付被告，依据合同约定，被告享有之装修免租期为100日，故被告应当于2014年12月7日开始计付租金，现被告已实际支付截至2015年3月6日止之租金，故对原告诉请不予认可。同时鉴于原告延期交房之违约行为，被告提起反诉，要求（1）原告支付违约金人民币400，000元；（2）被告自2014年12月7日起计付租金。
被告对原告提供证据形式真实性予以确认，但称原告未能全面履行交房义务，原告违约在先。
被告提供以下证据：
1、《装修合同》2份，以证明租赁房屋之装修情节。
2、被告与装修公司所签《协议书》，以证明因原告延期交房，导致被告向装修公司支付赔偿费用计人民币60，000元。
3、110报警记录，以证明装修公司在装修过程中与未予迁离之租户发生争执。
4、照片，以证明原告未将部分房屋按期交付被告。
原告上海普发贸易有限公司针对反诉述称：租约约定原告可延期交房，故原告并不构成违约，对被告违约金诉请不予认可。另原告仅有很小面积房屋未按期交付，故被告最迟应自被告于2014年11月开始营业时间计付租金。另租约约定之违约金数额过高。
原告对被告提供证据1、3、4形式真实性予以确认；对被告提供证据1称原告延期交付部分房屋并未实际影响被告整体装修；对被告提供证据2形式真实性不予确认，同时称无法证明该项赔偿已经实际支付；对被告提供证据4称原告仅有很小面积房屋未予按期交付，且被告实际于2014年11月初既已开始营业。
经审理查明：2014年5月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定（1）原告将位于上海市瞿溪路XXX-
XXX号产证标7号幢靠瞿溪路一侧底层建筑面积约为222平方米、产证标7号幢靠瞿溪路一侧二楼建筑面积约为222平方米、产证标7号幢三楼全层建筑面积约为422平方米场地出租予被告作为餐饮经营，租期自2014年6月10日起至2020年1月24日止；（2）房屋交付日为2014年6月10日，原告给予被告自2014年6月10日起至2014年9月17日止计100日之装修免租期，在此期间原告不收取租金；（3）2014年9月18日至2016年9月17日期间，年租金为人民币2，000，000元，首期半年租金分二次支付，即每三个月支付一次，被告于签约当日支付三个月租金人民币500，000元，于2014年12月8日支付之后三个月租金人民币500，000元；（4）原告延期交付房屋，租赁期及装修免租期均相应顺延，原告向被告交付房屋且双方签署交付凭证之时，即视为原告已经履行将房屋合格交付予被告之义务；（5）双方应遵守约定，如有一方违约，应当赔偿对方违约金，双方约定违约金为人民币400，000元。签约后，被告按约支付3个月租金计人民币500，000元，但原告在合同约定房屋交付日仅向被告交付大部分房屋，尚有小部分房屋未能按期交付被告，原、被告就此未能于该日签署房屋交付凭证。2014年8月27日，原告将剩余房屋全部交付被告。2014年11月期间，被告开始营业。2014年12月8日即合同约定付租日期，被告未予支付第二期租金人民币500，000元。现原告以被告未能按约于2014年12月8日支付2014年12月18日至2015年3月17日期间租金人民币500，000元为由于2015年1月15日起诉来院，要求被告支付该期租金。被告则以原告延期交付全部房屋构成违约为由提起反诉，要求确认被告起租日应为2014年12月7日，同时要求原告支付违约金人民币400，000元。
以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、被告提供的照片以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告所签租赁合同系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。合同约定，原告交房日期为2014年6月10日。原告在该期限未能全面履行交房义务，即使原告实际于该日交付大部分房屋，但从双方未能按约签署房屋交付凭证一节，亦可依法认定双方均认可原告于当日未能履行合同约定之交房义务，此时，原告可待全部房屋可予交付时再行交房，而无须先行交付部分房屋。现租赁期间，原告实际于2014年8月27日履行全部交付义务，根据合同约定，被告享有之装修免租期予以相应顺延，即被告自2014年8月27日起至2014年12月4日止享有100日之装修免租期，由此，被告应当自2014年12月5日起计付租金，故被告已付三个月租金之计租时段应当为2014年12月5日至2015年3月4日期间，截至原告起诉日，被告无须支付之后三个月租金，现原告因自愿提前交付部分房屋行为而要求被告按合同原定日期支付租金缺乏事实及法律依据，本院对原告诉请依法予以驳回。对于被告要求原告就延期交房支付违约金之诉请，被告该诉请与合同约定无悖，但鉴于原告提出违约金约定过高，而被告所诉违约金数额就被告遭受损失而言，确实存在约定过高情形，故本院对原告应予承担之违约金数额依法予以酌情调整。对于原告所称小部分房屋未予交付并未影响被告装修一节，据被告开始营业时间，原告延期交房确实对被告整体装修造成影响。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：
一、驳回原告上海普发贸易有限公司要求被告葛其兵应于2014年12月8日支付第二期租金人民币500，000元的诉讼请求；
二、反诉原告葛其兵向反诉被告上海普发贸易有限公司支付租金的起始日期为2014年12月5日；
三、反诉被告上海普发贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告葛其兵延期交房违约金人民币200，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币8，800元，由原告上海普发贸易有限公司负担。反诉案件受理费人民币3，650元，反诉原告葛其兵负担人民币1，500元，反诉被告上海普发贸易有限公司负担人民币2，150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严 奇
审 判 员 李 慧
人民陪审员 冯美福
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 薛文辉
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……