北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终2805号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京艺术传媒职业学院，住所地北京市海淀区聂各庄东路**号。
法定代表人杨波，院长。
委托代理人杨锋，男，1964年8月6日出生，北京艺术传媒职业学院院务助理。
委托代理人邬宏威，北京市海铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京西农投资有限责任公司，住所地北京市海淀区聂各庄路34号。
法定代表人王振和，董事长。
委托代理人王秀珍，女，1968年6月22日出生，北京西农投资有限责任公司职工。
委托代理人邓沐，北京国同金律师事务所律师。
上诉人北京艺术传媒职业学院（以下简称艺术传媒学院）因租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第14252号民事判决，向本院提起上诉。向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人艺术传媒学院之委托代理人杨锋、邬宏威及被上诉人北京西农投资有限责任公司（以下简称西农投资公司）之委托代理人邓沐、王秀珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
艺术传媒学院在原审法院起诉称：2009年9月25日，我院与西山农场签订《房屋租赁合同》，双方约定，我院承租了西山农场原北京市西山孵化设备厂北院，同时承租了另外三块土地，我院对这四块地有统一规划，就是为下一步申办本科创造条件。我院按照合同约定履行了相关义务。西山农场为了达到增加本场资产和增加建筑收入的目的，在未经上级有关主管部门和我院同意的前提下，擅自在涉案场地上强行翻建了近1万平方米房屋，原建筑面积为2056.4平方米。西山农场强行翻扩建涉案房屋，且不让我院使用，并影响我院对承租土地的综合利用。我院多次向西山农场去函，要求西山农场提供翻扩建的批复及相关文件，而西山农场不予回复，并在2014年完成了上述房屋的翻扩建。自2012年5月开始，我院无法使用孵化设备厂北院等房屋场地。按照双方签订的合同，西山农场应赔偿给我院造成的经济损失，即自2012年5月开始至今的房屋租金58.1万元。综上所述，西山农场未经审批强行在涉案土地上翻建房屋，严重影响我院对承租土地的综合利用，应当赔偿因此给我院造成的损失。故诉至法院，现诉讼请求：1、依法判令北京西农投资有限责任公司返还我院缴纳的租金58.1万元（北院房屋场地2年零7个月无法使用）；2、诉讼费由北京西农投资有限责任公司承担。
西农投资公司在原审法院答辩称:艺术传媒学院所述我公司在院内翻建房屋行为不存在，房屋是艺术传媒学院自行所建。艺术传媒学院新建房屋把原有房屋拆除。艺术传媒学院已经接收租赁标的物，应该交纳租金，其要求返还租金没有依据。艺术传媒学院在2009年9月25日与我公司签订了《房屋租赁合同书》，艺术传媒学院承租了我公司原孵化设备厂北院用于教学办公住宿。该处房屋场地占地面积约7.5亩，建筑面积约2056.4平方米。租赁期限43年，从2010年1月1日起到2052年12月31日止。第一年租金22.5万元，租金以年为单位给付，年租金支付时间为每年的10月1日前。2012年3月，艺术传媒学院向我公司提出《关于孵化设备厂等危旧房拆除并翻建装修的申请》，艺术传媒学院因其扩招师生，已有宿舍楼容纳不下等原因申请拆除并翻建承租房屋。我公司依据双方合同第六条乙方的权利和义务第四款：“承租期间，乙方如因经营需要对标的物进行改造、新建、翻建或扩建时，必须征得甲方同意，并到相关政府部门办理合法建设手续后方可施工，所需费用乙方自行负担。如未办理合法手续，擅自施工建设，一切责任由乙方承担。”合同第六条乙方的权利和义务第五款：“合同期满后，乙方所承租房屋及其改造、新建、翻建、扩建的房屋、设施等不动产全部无偿留归甲方”。我公司根据合同上述条款的约定对艺术传媒学院的申请并不反对。但艺术传媒学院在未取得房屋施工许可情况下将原承租房屋拆除并新建2栋三层楼房。艺术传媒学院在施工期间足额交纳了当年的租金。2014年10月23日我公司发出催款函以前，艺术传媒学院从未因承租标的物的使用问题与我公司进行过交涉，我公司从未干涉艺术传媒学院使用管理租赁房屋和场地，也不存在未经艺术传媒学院同意擅自在租赁场地强行翻建房屋且不让其使用一事。事实上，2014年10月1日至今艺术传媒学院不交纳租金，我公司多次催要。2014年10月23日、11月5日我公司两次去函催要租金。截止2015年4月7日，艺术传媒学院已欠我公司租金127479.45元。依合同第八条“合同解除条件”之约定，“乙方不按约定时间交付租金达30天的，甲方有权解除本合同，无偿收回房屋，已交的租金不予退还”，艺术传媒学院的逾期不交租金违约已经符合上述合同约定的解除合同条件。综上，艺术传媒学院违约行为，导致不能实现合同目的，合同应解除，艺术传媒学院应将承租场地及房屋腾空后交还给我公司。故我公司提出反诉，反诉请求：1、判令解除双方2009年9月25日签订的房屋租赁合同书；2、判令艺术传媒学院按每日678.08元标准向我公司支付2014年10月2日至2015年4月7日（188天）的租金127479.45元、违约金232650元、两项共计360129.45元；3、判令艺术传媒学院将北京市海淀区国营北京西山农场孵化设备厂西侧北院3栋楼房及院落腾空后交付给我公司；4、全部诉讼费由艺术传媒学院承担。
艺术传媒学院在原审法院针对西农投资公司的反诉答辩称：不同意西农投资公司的反诉请求。我院认为西农投资公司的反诉缺少事实依据及法律依据。我院承租涉案房屋场地之后，曾经就翻建事宜与西农投资公司沟通，要求西农投资公司按照合同约定向上级有关单位办理报批手续，但西农投资公司在没有办理手续的情况下，对涉案的房屋擅自进行翻建，影响了我院的综合利用。我院承租包括涉案两处院落，共承租四处院落，是为了按照市政府的批示进行教育建设，但是西农投资公司擅自翻建的行为影响了我院对承租四处土地的综合利用。因此西农投资公司应该返还我院已经缴纳的租金，分别为58.1万元及45万元。针对西农投资公司要求解除合同，我院不认可，因为我院承租西农投资公司的四处院落及房屋的目的是为了教育办学，且累计支付了数百万元的租金，如果解除了涉案的合同，必然给我院造成巨额的经济损失，同时也无法实现市政府的相关批示。另外翻建涉案房屋责任在于西农投资公司，由于双方对翻建后的房屋使用情况没有达成一致，过错方不在我院，我院同意支付租金，但是违约金部分不同意支付。我院不同意西农投资公司的腾空交付的反诉请求，因为这无法实现我院用于办学的目的。涉案的房屋建成后，西农投资公司一直没有向我院收取任何水电费，且西农投资公司于2014年起诉我院的案件时，也没有涉及到本案的两处房屋及院落，显示西农投资公司十分清楚涉案房屋的建设情况，因为涉案的水电费，西农投资公司作为国营企业应当保证国有资产的保值与增值，西农投资公司之所以没有索要涉案的水电费足以证明其完全知晓涉案房屋翻建的情况。另外翻建涉案房屋的主体就是西农投资公司的下属单位长建公司。
原审法院审理查明:2009年9月25日，北京市西山农场（出租方，甲方，2014年后名称为西农投资公司）与北京新圆明职业学院（承租方，乙方，2013年后名称为艺术传媒学院）签订《房屋租赁合同书》，约定：出租标的物名称为原北京市西山孵化设备厂北院，占地面积7.5亩，建筑面积2056.4平方米；租赁用途为教学（含联合办学）、办公、住宿；租赁期限为43年，从2010年1月1日起至2052年12月31日止；租金第一年为22.5万元，以后每五年递增10%，即2010年1月1日起至2014年12月31日止，每年租金22.5万元；2015年1月1日起至2019年12月31日止，每年租金24.75万元。并约定，租金的支付方式为，本着先付费后使用的原则按年支付，具体为乙方在本合同签订当日一次性付清2010年1月1日起至2010年12月31日期间的租金；自2010年起，每年10月1日前一次性付清下一年度租金，即2010年10月1日前一次性付清2011年1月1日起到2011年12月31日期间的租金；2011年10月1日前一次性付清2012年1月1日起到2012年12月31日期间的租金；以此类推。关于甲方的权利义务，合同约定甲方依合同约定按时足额收取租金及水电费；在收到乙方第一笔租金后五日内，甲方按现状将标的物交给乙方使用；甲方享有出租标的物土地和房屋及其它设施的所有权；承租期间，乙方改造、新建、翻建或扩建房屋时需要甲方协助办理相关手续时，甲方可以给予协助，但所发生的费用由乙方负担；合同期满后，乙方改造、新建、翻建、扩建的房屋、设施等不动产无偿留归甲方，如甲方继续对外出租该房屋，在同等条件下，甲方保留乙方的优先续租权；甲方保证不干涉乙方的合法的、正常的经营行为。就乙方的权利和义务，双方约定，乙方应依合同约定按时足额向甲方支付租金；承租期间水电等接通事宜由乙方自行解决，承租期间发生的水电等费用由乙方自行负担，水电等费用必须及时足额交给甲方；乙方在承租期内对承租的所有房屋承担起日常维护和修缮的责任，费用自负；承租期间，乙方如因经营需要对标的物进行改造、新建、翻建或扩建时，必须征得甲方同意，并到相关政府部门办理合法建设手续后方可施工，所需费用乙方自行负担。如未办理合法手续，擅自施工建设，一切责任由乙方承担；合同期满后，乙方所承租房屋及其改造、新建、翻建、扩建的房屋、设施等不动产全部无偿留归甲方；乙方必须按约定用途使用标的物，不得擅自转租、转让、转借、抵押所承租标的物；乙方在经营活动中，要服从甲方依法对安全、环境卫生等事项的管理，与此相关的责任及费用由乙方独立承担。关于违约责任，双方约定，乙方如不按时交纳每年的房屋租金，属违约行为。甲方除要求乙方交纳应交租金外，还将要求乙方支付违约金，违约金数额以乙方应交租金为基数按每日千分之五的比例计算；甲方在按期足额收取了乙方交纳的第一笔租金后未及时将租赁房屋交付乙方使用，属甲方违约，甲方除及时交付房屋外，还应向乙方支付违约金，违约金数额以乙方已交租金为基数按每日千分之五的比例计算；甲乙双方违反本合同中的其他任何条款，都应赔偿对方因此造成的相应经济损失。关于合同解除的条件，双方约定：甲方必须在本合同生效五日内，将房屋场地按现状交付乙方使用，否则乙方有权解除本合同；乙方不按约定交付租金达两个月的，未经甲方同意，乙方在承租期间将承租标的物进行抵押、转借、转让或转租他人的，未经甲方同意，乙方擅自改造、新建、翻建或扩建房屋的，甲方有权解除本合同，无偿收回房屋，已交租金不予退还。
2012年3月20日艺术传媒学院发函西农投资公司要求启用该地块，申请拆除翻建成2栋3层教师、学生周转宿舍楼，有关工作全部由杨振同志负责，请求给予支持上报手续。
2014年10月23日、11月5日、西农投资公司发函要求艺术传媒学院支付2015年全年租金，并告知其逾期交纳租金合同按约即将解除。
艺术传媒学院主张其与西农投资公司签订了4份协议，上述协议乃统一综合利用，且在合同履行过程中本案地块与房屋由西农投资公司翻建扩建，且拒不交由其使用，艺术传媒学院就其主张提交2014年10月31日、11月17日、12月1日的信函，该函提出包括本案争议院落在内的院落翻建是否获得了审批，工程施工单位、工程用途。同时该函称翻建后房屋艺术传媒学院并未使用，质疑翻建后房屋面积变化是否按照双方签订的合同约定交纳租金。
艺术传媒学院还提交一份建筑物拆除协议书复印件一份，该协议书载明的发包人为圆明园职业学院（后更名为艺术传媒学院），承包人为北京市长建西山建筑工程公司。该协议约定承包人负责西山农场与圆明园职业学院签订的租赁合同中原孵化设备厂东院内全部房屋的拆除及渣土清运工作。上述协议发包人处并未加盖公章。艺术传媒学院根据上述协议认定涉案房屋的拆除系西山农场下属公司进行。
艺术传媒学院提交建筑工程承包合同复印件一份，发包方为新圆明职业学院，承包方为北京市长建西山建筑工程公司。该协议载明承包人对原孵化设备厂东、西两院及路北侧养牛场院内新圆明职业学院学生宿舍1号、2号楼、东院宿舍楼及路北侧养牛场院内建筑按施工图纸全部内容进行施工。该协议发包方处委托人杨振签字，并未加盖公章。
艺术传媒学院还提交关于西农投资公司简介的网页打印件一份，证实北京长建西山建筑工程公司是西农投资公司的直属单位。
诉讼中，双方确认该院租金已经交纳至2014年年底。西农投资公司就租赁标的的来源出示海全字第00744号房屋所有权证书。
庭审中，双方对于争议院落内房屋的使用权人均表示不知晓。后西农投资公司提交艺术传媒学院与杨振签署的协议书一份，该协议书认可艺术传媒学院与西农投资公司签署的租赁合同，艺术传媒学院同意杨振对房屋、土地进行管理、使用、开发、经营，并支付相应租金，但该协议书落款处未加盖公章。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证书、房屋场地租赁合同、函件、申请、名称变更通知等证据在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同对当事人有约束力。西农投资公司将其所有的场地与房屋租与艺术传媒学院，双方签订合同，该合同合法有效，应予恪守。
按照合同约定，艺术传媒学院负有在约定期限内支付租金的义务。现艺术传媒学院主张返还已交纳的租金。法院对其理由分项分析，艺术传媒学院主张其租赁土地四块乃统一利用，但其就四块院落分别订约，双方就履约规则进行约定，无论如何利用并不影响西农投资公司依据本案合同主张租金的权利，以及艺术传媒学院依约履行支付租金的义务。艺术传媒学院主张西农投资公司擅自翻建房屋，拒绝其使用。但依据其致函西农投资公司要求翻建房屋的申请可以说明，上述翻建行为并非西农投资公司所为，虽艺术传媒学院致函要求西农投资公司提交相应建房的手续，但是上述证据并不能得出该院落新建房屋乃西农投资公司擅自建设的结论。
艺术传媒学院提交建筑物拆除协议、建筑工程承包合同，且不论上述协议落款未有公章问题，上述合同的承包方为北京市长建西山建筑工程公司，该公司系独立企业法人，虽与西农投资公司存在隶属，但并不能以此说明院内建筑物拆除建设行为是西农投资公司所为，况且上述协议的发包人均为艺术传媒学院。艺术传媒学院的上述证据并不能证实西农投资公司擅自拆除并新建房屋。查明的证据可以证实，上述院落在订约时即已交付艺术传媒学院，其主张诉求理由并无证据支持，亦无事实依据，法院对艺术传媒学院的本诉诉求应予驳回。
对于西农投资公司提出的反诉诉求，法院分析如下：双方合同明确约定了“乙方不按约定交付租金达两个月的，未经甲方同意，乙方在承租期间将承租标的物进行抵押、转借、转让或转租他人的，未经甲方同意，乙方擅自改造、新建、翻建或扩建房屋的，甲方有权解除本合同，无偿收回房屋，已交租金不予退还。”艺术传媒学院有义务按约支付租金，双方即以约定租金的支付时间为每年10月1日前支付下一年度租金，截至诉讼，艺术传媒学院尚未履行支付租金的义务，构成违约，应当承担合同约定的违约责任，西农投资公司在付款期限截至后两次催款并告知其后果，西农投资公司通过诉讼要求解除合同符合合同约定与法律规定，该诉求应予支持。合同解除后，艺术传媒学院即应将争议院落及建筑交还西农投资公司。
双方约定“甲方除要求乙方交纳应交租金外，还将要求乙方支付违约金，违约金数额以乙方应交租金为基数按每日千分之五的比例计算”。西农投资公司诉求欠付租金符合法院查证的事实，应由艺术传媒学院对欠付租金进行清偿，并承担合同约定的迟延履行行为产生的违约金。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、解除北京艺术传媒职业学院与北京西农投资有限责任公司二〇〇九年九月二十五日签订的《房屋租赁合同书》；二、北京艺术传媒职业学院于本判决书生效后七日内向北京西农投资有限责任公司支付原北京市西山孵化设备厂北院二〇一四年十月二日至二〇一五年四月七日租金十二万七千四百七十九元四角五分、违约金二十三万二千六百五十元，共计三十六万零一百二十九元四角五分；三、本判决书生效后三十日内，北京艺术传媒职业学院将北京市海淀区原国营北京市西山农场孵化设备厂北院房屋及院落腾空后交付给北京西农投资有限责任公司；四、驳回北京艺术传媒职业学院全部诉讼请求。如果北京艺术传媒职业学院未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
艺术传媒学院不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法驳回西农投资公司的反诉请求，支持艺术传媒学院的诉讼请求。上诉理由：原审法院未查明艺术传媒学院承租西农投资公司四块土地、房屋综合办学使用的事实，未查明西农投资公司在未经审批及未经艺术传媒学院同意的情况下，擅自翻扩建房屋的事实，未查明变压器扩容、自来水扩容是谁申请的事实。艺术传媒学院暂停支付租金系行使不安抗辩权。西农投资公司应按合同约定承担给艺术传媒学院造成的损失。原审判决影响了艺术传媒学院的正常办学，破坏了市政府、区政府的整体规划。原审法院未查明相关费用的缴纳情况及涉案房屋的建设者和实际控制者。原审法院没有查明违约金约定过高的事实，严重侵害艺术传媒学院的合法权益。
西农投资公司答辩称：同意原审判决，不同意艺术传媒学院的上诉请求及理由。艺术传媒学院逾期交付租金已构成解除合同的条件。艺术传媒学院认为西农投资公司在其租赁场地上建房屋不符合逻辑，完全是混淆和颠倒事实，艺术传媒学院在房屋建好之后还一直交纳租金，艺术传媒学院认为其不交租金和不需要交付租金的理由不成立。艺术传媒学院办学需使用场地，但不能以违法或者违反合同约定损害权利人的利益为条件。故艺术传媒学院的上诉理由不成立。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查，艺术传媒学院已向西农投资公司交纳涉案北院租金至2014年12月31日，此后未交纳租金,自2015年1月1日起至2015年4月7日止的未交纳租金数额为65773.97元。
二审庭审中，西农投资公司出示了艺术传媒学院（原北京新圆明职业学院）与杨振于2011年9月17日签署的协议书原件（一审中提交了该协议书的复印件），证明是艺术传媒学院委托杨振对涉案租赁场地进行管理并建房。对此，艺术传媒学院认为西农投资公司出示的该协议书原件内容中的两处手写添加文字与艺术传媒学院所持的并无手写添加文字内容的协议书原件不一致，对艺术传媒学院出示的协议书原件不予认可。同时，艺术传媒学院亦出示了其所持有的艺术传媒学院（原北京新圆明职业学院）与杨振于2011年9月17日签署的协议书原件，证明该协议书内容中并无手写添加文字，除此不同之处之外，双方出示的两份协议书的其他内容一致，同时证明艺术传媒学院与杨振之间达成的协议书是意向性的，实施前提条件是需获得上级有关单位审批才能进行翻建扩建，具体商讨翻建扩建事宜是杨振与西农投资公司共同实施，杨振将该协议书原件交给西农投资公司，证明西农投资公司知道涉案房屋建房主体是谁，艺术传媒学院多次要求西农投资公司提供涉案房屋翻建扩建审批手续，但西农投资公司不予答复。西农投资公司对艺术传媒学院出示的该协议书原件的真实性认可，认为该协议书内容上虽无手写添加的文字内容，但手写添加的文字内容仅涉及租金问题，并不影响艺术传媒学院的证明目的，双方出示的两份协议书中打印部分的内容明确，能够证明艺术传媒学院的证明目的。
双方出示的上述两份协议书原件中相同的内容载明，艺术传媒学院（原北京新圆明职业学院）与杨振于2011年9月17日签署协议书，该协议书下方有甲方艺术传媒学院法定代表人杨波及乙方杨振签名，但未加盖公章。协议的主要内容为，协议双方认可艺术传媒学院与西农投资公司签署的包括涉案北院土地、房屋在内的四份租赁合同，艺术传媒学院同意由杨振对上述租赁合同涉及的房屋、土地进行管理、使用、开发、经营，并支付相应租金。
上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述、协议书等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。双方就涉案北院场地房屋签订的房屋租赁合同书，其中租赁期限二十年内的部分合法有效，租赁期限超过二十年的部分无效。原审判决对于租赁期限超过二十年的部分效力认定错误，本院予以纠正。
艺术传媒学院主张西农投资公司未经审批强行在涉案土地上翻建、新建房屋，严重影响其对承租土地的综合利用，应当赔偿其损失，返还其已交纳的租金。对此，本院认为，艺术传媒学院对包括涉案北院在内的四块院落分别订约，双方就履约规则进行约定，上述院落在订约时即已交付艺术传媒学院，无论艺术传媒学院如何利用并不影响西农投资公司依据本案合同主张租金的权利以及艺术传媒学院依约履行支付租金的义务。艺术传媒学院主张西农投资公司擅自翻建、新建房屋，并拒绝其使用。但艺术传媒学院提交的建筑物拆除协议、建筑工程承包合同，且不论上述协议落款未有公章问题，上述合同的承包方为北京市长建西山建筑工程公司，该公司系独立企业法人，虽与西农投资公司存在隶属，但并不能以此说明院内建筑物拆除建设行为是西农投资公司所为，况且上述协议的发包人均为艺术传媒学院。艺术传媒学院的上述证据并不能证实西农投资公司擅自拆除并新建房屋。依据艺术传媒学院致函西农投资公司要求翻建房屋的申请及其与杨振于2011年9月17日签署的协议书中打印的内容判断，并不能得出翻建、新建行为系西农投资公司所为的结论。虽艺术传媒学院致函要求西农投资公司提交相应建房的手续，但是上述证据亦不能得出西农投资公司擅自翻建、新建房屋的结论。现艺术传媒学院要求西农投资公司返还已交纳租金的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，原审判决对其诉讼请求不予支持，并无不当。
双方合同约定“乙方如不按时交纳每年的房屋租金，属于违约行为。甲方除要求乙方交纳应交租金外，还将要求乙方支付违约金，违约金数额以乙方应交租金为基数按每日千分之五的比例计算”。“乙方不按约定交付租金达两个月的，未经甲方同意，乙方在承租期间将承租标的物进行抵押、转借、转让或转租他人的，未经甲方同意，乙方擅自改造、新建、翻建或扩建房屋的，甲方有权解除本合同，无偿收回房屋，已交租金不予退还。”艺术传媒学院有义务按约支付租金，双方合同约定租金的支付时间为每年10月1日前付清下一年度租金，但截至诉讼，艺术传媒学院未按双方合同约定于2014年10月1日前支付2015年度租金，构成违约，故其应承担合同约定的违约责任。且艺术传媒学院不按约定交付租金已超过两个月，双方合同约定的西农投资公司有权解除合同的条件已成就，故西农投资公司有权依约要求解除合同。
西农投资公司反诉要求解除合同及要求艺术传媒学院支付2015年1月1日至2015年4月7日期间的租金，符合合同约定及法律规定，原审判决予以支持正确。因艺术传媒学院已向西农投资公司支付租金至2014年12月31日，故西农投资公司反诉要求艺术传媒学院支付2014年10月2日至2014年12月31日期间的租金，缺乏依据，本院不予支持，原审判决支持西农投资公司此期间租金的反诉请求不当，本院予以纠正。合同解除后，艺术传媒学院应将涉案北院及房屋交还西农投资公司，原审判决对西农投资公司要求艺术传媒学院将涉案北院房屋及院落腾空交付给西农投资公司的反诉请求予以支持正确。
如前所述，艺术传媒学院未按双方合同约定于2014年10月1日前支付2015年度租金，构成违约，其除应向西农投资公司交纳2015年1月1日至2015年4月7日期间的租金外，还应向西农投资公司支付以2015年1月1日至2015年4月7日期间应交租金为基数每日千分之五的违约金，违约金计算期间应自2014年10月2日起至2015年4月7日止。原审判决违约金的计算基数按年租金标准计算,对西农投资公司关于违约金的反诉请求予以全额支持不当，本院予以纠正。艺术传媒学院关于违约金约定过高的上诉理由，缺乏根据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，第二百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第14252号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第14252号民事判决第二项；
三、北京艺术传媒职业学院于本判决书生效后七日内向北京西农投资有限责任公司支付原北京市西山孵化设备厂北院二〇一五年一月一日至二〇一五年四月七日租金六万五千七百七十三元九角七分、违约金六万一千八百二十七元五角三分，共计十二万七千六百零一元五角；
四、驳回北京西农投资有限责任公司的其他反诉请求。
如果北京艺术传媒职业学院未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费九千六百一十元，由北京艺术传媒职业学院负担（本判决书生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费三千三百五十一元，由北京西农投资有限责任公司负担二千一百六十四元（已交纳），由北京艺术传媒职业学院负担一千一百八十七元（本判决书生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万二千九百六十一元，由北京艺术传媒职业学院负担一万零七百九十七元（已交纳）；由北京西农投资有限责任公司负担二千一百六十四元（本判决书生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一六年六月二十日
书记员 赵梦芸