内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阿左商初字第183号
原告（反诉被告）阿拉善左旗巴彦浩特镇巴彦霍德嘎查委员会，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗。
法定代表人赵多仁，系该嘎查嘎查长。
委托代理人刘金刚，内蒙古北杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）达拉特旗兴林房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗。
法定代表人田存弟，系该公司董事长。
委托代理人郝小清，系该公司员工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗。
委托代理人李雅玲，内蒙古鸿威律师事务所律师。
原告（反诉被告）阿拉善左旗巴彦浩特镇巴彦霍德嘎查委员会（以下简称巴彦霍德嘎查委员会）诉被告（反诉原告）达拉特旗兴林房地产开发有限公司（以下简称兴林公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告巴彦霍德嘎查委员会诉讼代理人刘金刚，被告兴林公司诉讼代理人李雅玲、郝小清均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告巴彦霍德嘎查委员会诉称，2011年11月22日，原告与被告签订《合作开发房地产合同》约定，由原、被告双方共同开发原告所有的位于阿拉善左旗通古淖尔路北侧四万平米的土地，被告应该具有资金实力和地产开发资质。合同签订后，被告将上述土地以阿左旗宇通房地产开发有限责任公司的名义进行土地开发，并办理了相关手续。综上，被告在与原告进行商业谈判时，违反法律规定隐瞒其企业不具有开发资质并采取欺诈的手段诱使原告与其签订《合作开发房地产合同》，现原告为维护合法权益不受侵犯，特诉至法院，请求依法确认《合作开发房地产合同》无效；由被告赔偿原告损失52万元；本案的诉讼费用由被告承担。
被告兴林公司辩称，一、答辩人在商业谈判时，不存在隐瞒企业不具有开发资质的欺诈行为。作为开发涉案聚鑫嘉园小区的原告，其在准备与房地产开发商合作开发时，就应当有一个常规的认识，那就是找一个有房地产开发资质的公司。而这一点可以简单的做到，即让有合作意向的公司提供其具有房地产开发资质的材料和证书即可，而原告连这一个小小的审查行为都不愿意为之，单纯地提出要保证具有开发实力和资质，明显具有过错。而事实上，答辩人也具有房地产的开发资质。我方将在举证阶段当然在庭前也已向法庭出示过我方诉讼主体资格相关的房地产资质证明材料了，所以无端地认为答辩人不具有房地产开发资质显然是不负责的。二、事实上，答辩人以阿左旗宇通房地产公司名义开发正是由原告方负责人寻找的，并且是其同意的。而且原告也一直在和答辩人交涉，不论是催进度，还是拿工程相关的文件。并且答辩人也已经将工程完成了大半，此时原告不但不按合同支付工程款，而且还起诉答辩人明显是不顾事实，在工程初具有规模时想踢开答辩人，并将所有过错强加于答辩人头上，欲盖弥彰的行为。因此，原告方所起诉的事实和理由根本就不存在，更不存在要求赔偿的前提。因此，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告兴林公司诉称，2011年11月22日，反诉人与被反诉人达成《合作开发房地产合同》，由反诉人负责对被反诉人所有的位于阿拉善左旗通古淖尔路北侧四万平米的土地进行开发。签订协议后，反诉人即积极按《合作开发房地产合同》约定的内容履行自己的义务。根据《合作开发房地产合同》第7.1条约定“甲方以农牧民安置房项目协助乙方办理建设工程全部手续，…甲方以每平米土地200元40000平米折计800万元作为150套15000平方米住宅房的首付款（30%），在指标房第三层封顶后一周内支付50%的购房款，其余购房款在房屋钥匙交付时付清。商铺和车库在其开工建设地基完成后付50%，剩余款额于交钥匙时付清。”但是被反诉人不但没有将房款按期交纳，还将建成工程的好楼层全部分走，使得反诉人的资金被困，无法继续施工。综上，被反诉人不按时支付房款的行为明显违约，并直接导致了反诉原告资金无法流动和继续施工，使反诉人的经济利益和合同目的无法得到实现。反诉人一再与其沟通后，仍不能解决，特依《民事诉讼法》及相关法律规定，向你院提起反诉，请求依法判令解除反诉人与被反诉人之间的《合作开发房地产合同》；被反诉人向反诉人支付工程款300万元，并承担延期支付的利息（工程款根据鉴定后确认准确数额）；由被反诉人承担本案的全部诉讼费用。
反诉被告巴彦霍德嘎查委员会辩称，一、答辩人在与反诉人签订的《合作开发房地产合同》不具有法定解除条件。1、反诉人在与答辩人签订《合作开发房地产合同》时违反法律强制性规定，在其自身并不具有阿拉善盟房地产开发资质的情况下隐瞒事实采取欺诈的方式与答辩人签订合作协议，因此该协议应根据法律认定为无效协议。2、答辩人不存在合同法第94条规定合同解除的情形。根据《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应当符合下列条件：一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用证书；二、持有建设工程规划许可证；三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。建设部《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。因此本案中答辩人与反诉人签订的关于房屋销售付款方式已经违反法律规定，其条款也是无效条款。结合以上二点，本案中反诉人的第一项诉讼请求显然没有事实以及法律依据。二、反诉人不具有主张工程款的请求权。答辩人与反诉人签订合作协议后，反诉人并未就该项目进行任何实质性的投入以及开发。通过反诉人向法庭提交的反诉证据可以看出，反诉人提交的相当一部分证据的开发公司为阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司或者项目部和郝小清个人等，答辩人翻遍反诉人庭前提交的证据也没有发现任何一份该项目是由反诉人开发建设的证据。在一个和反诉人没有任何关系的建设项目中，反诉人反而要求答辩人支付反诉人工程款，其主张显然没有事实依据和法律依据。综上，反诉人违反法律强制性规定，采用欺诈的方式诱使答辩人与其签订《合作协议》，该协议法院理应依法确认无效。因此，请求贵院查明本案事实，依法驳回反诉人的诉讼请求。
经审理查明，因兴林公司承诺具有相应的资金实力、房地产开发资质及房地产开发、建设管理、销售经验且愿意与巴彦霍德嘎查委员会共同投资涉案房地产项目，2011年11月10日，郝小清作为兴林公司委托代理人代表兴林公司与巴彦霍德嘎查委员会签订《合作开发房地产合同》约定，双方共同开发巴彦霍德嘎查委员会所有的已纳入城市建设规划用地的位于阿左旗通古淖尔路北侧4万平方米土地，项目名称为“聚鑫嘉园”住宅小区，巴彦霍德嘎查委员会以土地出资，兴林公司以资金、资质、技术、经营团队出资，以兴林公司的名义开发、建设、销售。巴彦霍德嘎查委员会负责办理涉案项目的国有土地使用权证并交纳相应费用，兴林公司负责办理房地产开发、建设、销售的相应手续，并承担相应费用。合作期限预计六年，自2012年3月15日至2018年3月15日。建设内容由兴林公司自行设计，在第一期必须供给巴彦霍德嘎查委员会150套砖混毛坯房（15000平方米），每平方米均价1800元，另根据建设情况供给4000平方米商铺、车库，每平方米3000元。巴彦霍德嘎查委员会以土地出资，每平方米土地折价200元，40000平方米折价800万元，作为150套15000平方米住宅房的30%首付款，在指标房第三层封顶后一周内支付50%的购房款，其余购房款于交付房屋钥匙时付清。合同签订后，兴林公司在相关部门办理开发建设许可手续时，因其资质等级为四级，不具备在本地区从事房地产开发的资质等级而未获核准。
2013年6月21日，郝小清与内蒙古宇通建设有限责任公司、阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司签订《合作协议》，合作内容为开发建设涉案的4万平方米土地，阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司授权郝小清为该项目的负责人，先将一期工程1万平方米土地转入郝小清名下，建筑面积为1.67万平方米，由内蒙古宇通建设工程有限责任公司承建，阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司按工程承包总价的1%向郝小清计取开发管理费用。承包总价30%的工程款以房屋抵顶，在四层封顶后，郝小清拨付工程款，按完成量的60%拨付，依此类推。合同中对双方的其他权利义务做了规定。
2013年6月26日，阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司与内蒙古宇通建设有限责任公司签订《建设项目工程总承包合同》，合同约定内蒙古宇通建设有限责任公司承包聚鑫嘉园住宅小区一期项目的建设工程，每平方米单价为1160元，及其他相关权利义务内容。
2013年6月27日，阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司出具法人授权委托书，“委托郝小清为我公司全权代表，参加阿拉善左旗聚鑫嘉园住宅小区的所有建设活动，全权处理本次建设活动的有关事宜。”
2013年8月12日，阿拉善盟发展和改革委员会作出阿发改投字（2013）426号《关于阿左旗聚鑫嘉园住宅小区建设项目核准建设的批复》，批复涉案工程建设单位为阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司，项目规划用地4公顷，一期占地1公顷，总建筑面积16700平方米，建设6栋5至6层住宅楼和部分商铺，共180户，项目总投资2874.56万元，资金来源为建设单位多渠道筹措解决。
2014年7月3日、7月24日、9月3日，巴彦霍德嘎查委员会以通知、律师催告函的形式告知兴林公司，因自签订合同两年半的时间内，兴林公司未能按合同约定完成建设任务，现由于兴林公司资金状况已无法继续完成该工程的开发建设工作，合同目的已无法实现，巴彦霍德嘎查委员会依法解除与兴林公司签订的《合作开发房地产合同》。兴林公司在法定异议期内未提出异议。
现原告巴彦霍德嘎查委员会以被告兴林公司隐瞒企业不具有开发资质，采取欺诈的手段诱使其签订《合作开发房地产合同》为由诉至本院，请求依法确认《合作开发房地产合同》无效；由被告赔偿原告损失52万元。被告兴林公司反诉称，因被反诉人不按时支付房款致其资金无法流动和继续施工，使其经济利益和合同目的无法得到实现，请求依法判令解除双方之间的《合作开发房地产合同》；被反诉人向反诉人支付工程款300万元，并承担延期支付的利息（工程款根据鉴定后确认准确数额）；由被反诉人承担本案的全部诉讼费用。
以上事实有原告提供的《合作开发房地产合同》、企业查询单、阿发改投字（2013）426号批复；被告提供的《合作开发房地产合同》、企业资质证书、建设工程规划许可证、阿发改投字（2013）426号批复、《合作协议》、《建设项目工程总承包合同》、法人授权委托书、通知、律师函及原、被告相互认可的陈述在案资证，本院予以确认。
本院认为，关于原、被告双方签订的《合作开发房地产合同》的效力。兴林公司具有房地产开发四级等级资质，其公司注册地、住所地均为内蒙古达拉特旗。依据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目；《内蒙古自治区城市房地产开发经营管理条例》第十条具体规定了不同资质等级对应的房地产开发项目内容，四级资质和暂定资质可以在本盟市内开发建筑面积在3万平方米以下的建设项目。而涉案工程项目在阿拉善盟阿拉善左旗，兴林公司不具备跨盟市开发建设资质。依据上述行政法规的规定，房地产企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目，不得越级承担任务，是对其经营范围的限定，否则行政主管部门有权予以处罚。房地产开发行业属于国家限制经营范畴，超越房地产开发资质从事房地产开发，属于违反行政法规限制性规定的行为。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第十条“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”的规定，被告超越房地产开发资质等级与原告所订立的《合作开发房地产合同》应当归于无效。无效的合同自始没有法律约束力，被告反诉主张解除合同的诉讼请求应予驳回。纵观本案，因兴林公司不具备在本地开发房地产的资质，其委托代理人郝小清即挂靠阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司资质从事开发建设，原、被告间签订的《合作开发房地产合同》变更履行主体后仍在履行，因此原告主张被告赔偿其以土地投入折价款800万元的利息损失无事实依据，本院不予支持。而从原、被告履行合同的方式来看，原告以土地投入，被告自筹资金开发建设、销售，原告并不是合同约定的支付工程价款的义务主体，故被告反诉主张由原告支付工程款的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2011年11月10日签订的《合作开发房地产合同》无效；
二、驳回原告的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告的其他诉讼请求。
本诉案件受理费9000元，由原告负担8900元，被告负担100元；反诉案件受理费15400元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。
审 判 长 塔 娜
人民陪审员 高 艳 波
人民陪审员 左巴图别立格
二〇一五年八月三日
书 记 员 查 娜