上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初3449号
原告(反诉被告)汤晨，女，汉族，住江苏省通州市。原告(反诉被告)杨一敏，男，汉族，住上海市徐汇区。原告(反诉被告)杨学清，男，汉族，住上海市徐汇区。原告(反诉被告)王根英，女，汉族，住上海市徐汇区。上列四原告(反诉被告)的共同委托代理人汤荣平，男，汉族，住江苏省通州市。上列四原告(反诉被告)的共同委托代理人王边国，江苏纵联律师事务所律师。被告(反诉原告)潘筱华，女，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人孙焱，上海孙磊律师事务所律师。原告(反诉被告)汤晨、杨一敏、杨学清、王根英与被告(反诉原告)潘筱华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马浩波独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)汤晨、杨一敏、杨学清、王根英的共同委托代理人汤荣平、王边国，被告(反诉原告)潘筱华的委托代理人孙焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤晨、杨一敏、杨学清、王根英诉称，四原告作为买受方(乙方)，被告作为出卖方(甲方)，就本市长宁区威宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)签订上海市房地产买卖合同，约定转让价款为人民币260万元。双方另约定乙方向甲方支付装修补偿款68万元。四原告已向被告支付购房款合计248万元。双方已于2013年12月10日办理了房屋交接。但因涉讼房屋在另案中被人民法院查封，致双方不能办理产权过户。故起诉要求解除合同，并要求被告承担违约责任。因房地产市场价格出现上涨，涉讼房屋的市场价按412万元计算，四原告损失84万元，高于合同约定的违约金。故请求人民法院增加违约金至84万元。四原告请求判令：1.解除双方就涉讼房屋订立的上海市房地产买卖合同及补充协议；2、被告向四原告返还购房款248万元并向四原告支付利息(以248万元为本金，按银行同期贷款利率，自2013年10月19日起，计算至实际履行完毕之日止)；3、被告向四原告支付违约金84万元。四原告向被告返还涉讼房屋。被告潘筱华辩称，被告愿意协助四原告办理涉讼房屋的产权过户，因涉讼房屋在另案中被人民法院查封而受阻，被告并无违约的故意。被告同意合同解除，被告同意向四原告返还购房款248万元，四原告亦应向被告返还涉讼房屋。四原告主张利息及损失没有依据。被告不应承担违约责任。即使被告应承担违约责任，约定的违约金过高，请求人民法院予以减少。被告不同意向四原告支付利息及违约金。反诉原告潘筱华诉称，反诉原告已在2013年12月10日将涉讼房屋交付四反诉被告。四反诉被告单方提出解除合同，属于违约，对反诉原告造成损失。四反诉被告应当向反诉原告支付房屋使用费。反诉原告请求判令：四反诉被告向反诉原告支付房屋使用费(按每月15,000元，自2013年12月10日起，计算至四反诉被告返还涉讼房屋之日止)。反诉被告汤晨、杨一敏、杨学清、王根英辩称，四反诉被告占有涉讼房屋是基于合同部分履行。反诉原告要求四反诉被告支付房屋使用费，没有依据。故不同意反诉原告的反诉诉讼请求。经审理查明，2010年10月9日，涉讼房屋产权登记至被告名下。2013年4月22日，涉讼房屋抵押权登记至兴业银行股份有限公司上海市南支行名下。2013年8月10日，原告汤晨、王根英作为买受方(乙方)，被告作为出卖方(甲方)，就涉讼房屋签订上海市房地产买卖合同。合同记载,转让价款为260万元；甲方于2013年11月5日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方于2013年11月5日前共同办理转让过户手续；甲方未按约定期限交接房地产的，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的15日内，甲方仍未履行合同，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的15日内甲方未提出异议，合同即行解除；甲方除应在收到书面通知之日起15日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按总房价的20%赔偿乙方违约金，甲方应在接到书面通知之日起15日内向乙方支付；若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿；甲方应于签署本合同后5个工作日内向相关银行和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续；若甲方由于本人之原因，未在上述期限内向相关银行和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续的，则乙方有权单方面终止本合同，同时甲方应按照本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金；签订合同当日，乙方向甲方支付房价款55万元(含定金5万元)；乙方于2013年9月8日前向甲方支付房价款26万元；乙方于2013年10月20日前向甲方支付房价款99万元；乙方向银行申请贷款78万元，该贷款于乙方办妥以乙方为权利人的房地产权证后，直接由贷款银行支付甲方；房屋交接当日，乙方向甲方支付房价款2万元；同日，双方签订补充协议，约定乙方另行向甲方支付装修补偿款68万元。此后，四原告与被告商定，涉讼房屋买卖合同的买受方由原告汤晨、王根英变更为四原告。2013年10月23日，四原告作为买受方(乙方)，被告作为出卖方(甲方)，就涉讼房屋签订上海市房地产买卖合同。该合同记载，甲方于2013年11月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方于2013年11月25日前共同办理转让过户手续。其他条款内容，该合同与前合同一致。2013年7月21日，被告向原告汤晨收取定金2万元。2013年7月22日，被告向原告汤晨收取定金3万元。2013年8月10日，原告杨一敏向被告付款50万元。2013年9月11日，原告杨一敏向被告付款94万元。2013年10月19日，原告杨一敏向被告付款99万元。上述合同签订后，四原告与中国农业银行股份有限公司上海闸北支行签订个人购房担保借款合同，约定贷款78万元。2013年11月5日，中国农业银行股份有限公司上海闸北支行签署上海市房地产登记申请书。上述合同签订后，被告至今未办理涉讼房屋的抵押权登记注销手续，亦未协助四原告办理涉讼房屋的产权过户手续。2013年12月5日，涉讼房屋被上海市黄浦区人民法院在另案中查封。2013年12月10日，被告将涉讼房屋交付给四原告。2014年1月13日，本院受理汤晨、杨一敏、杨学清、王根英诉潘筱华房屋买卖合同纠纷一案(案号为(2014)长民三(民)初字第192号)，汤晨、杨一敏、杨学清、王根英请求判令潘筱华继续履行合同。2014年6月27日，本院判决驳回汤晨、杨一敏、杨学清、王根英的诉讼请求。汤晨、杨一敏、杨学清、王根英不服，提起上诉。2014年9月2日，上海市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2016年2月18日，四原告提起本案诉讼。另查明，上海市黄浦区人民法院受理(2014)黄浦执字第7399号一案所涉标的物为涉讼房屋，经上海市高级人民法院委托，上海百盛房地产估价有限责任公司对涉讼房屋的市场价值进行评估。估价报告记载，以2015年2月12日为本次估价的价值时点，涉讼房屋于价值时点的评估价值为402万元；该估价报告使用期限自报告出具之日2015年2月28日起至2016年2月27日止。上述事实，有上海市房地产买卖合同、房地产买卖补充协议、收据、银行业务凭证、个人购房担保借款合同、房地产登记申请书、房地产登记簿、房地产估价报告、民事判决书以及双方当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。本院认为，被告作为出卖方，负有协助四原告办理产权过户手续的义务。被告至今未办理涉讼房屋的抵押权登记注销手续，且因涉讼房屋在另案中被查封，致使产权过户发生障碍，被告应属违约。故四原告有权解除合同。四原告以起诉的方式要求解除合同。本院对合同解除予以确认。合同解除后，被告应当将已收取的购房款248万元返还四原告，四原告亦应将涉讼房屋返还被告。鉴于被告已向四原告交付房屋，四原告请求判令被告向四原告支付上述购房款的利息，本院不予支持。根据估价报告，涉讼房屋以2015年2月12日为价值时点的评估价值为402万元，该估价报告的使用期限为2015年2月28日起至2016年2月27日止。四原告于2016年2月18日提起本案诉讼。四原告既已起诉要求解除合同，自当采取适当措施，防止损失扩大。就双方约定的交易价与上述涉讼房屋评估价的差额74万元，可认定为四原告的损失。据此，本院确定被告应向四原告支付违约金为74万元。四原告因合同履行而合法占有涉讼房屋。四原告因被告违约而合法解除合同。被告请求判令四原告支付房屋使用费，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)汤晨、杨一敏、杨学清、王根英与被告(反诉原告)潘筱华就上海市长宁区威宁路XXX弄XXX号XXX室房屋订立的上海市房地产买卖合同及补充协议解除；二、被告(反诉原告)潘筱华应于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)汤晨、杨一敏、杨学清、王根英返还人民币248万元；三、原告(反诉被告)汤晨、杨一敏、杨学清、王根英应于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)潘筱华返还上述房屋；四、被告(反诉原告)潘筱华应于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)汤晨、杨一敏、杨学清、王根英支付违约金人民币74万元；五、驳回原告(反诉被告)汤晨、杨一敏、杨学清、王根英的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)潘筱华的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币33,360元，因适用简易程序，减半收取计人民币16,680元，由原告(反诉被告)汤晨、杨一敏、杨学清、王根英负担人民币502元,被告(反诉原告)潘筱华负担人民币16,178元。反诉案件受理费减半收取计人民币3,912.50元，由被告(反诉原告)潘筱华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 马浩波
二〇一六年五月二十日
书记员 陈 清
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。