广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第986号
上诉人（原审原告）项丽辉。
被上诉人（原审被告）深圳市和兆丰木业有限公司。
上诉人项丽辉因与被上诉人深圳市和兆丰木业有限公司（以下简称和兆丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法西民初字第533号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，和兆丰公司于2010年8月24日，经某房产交易有限公司居间介绍，与原业主钟某签订了xxxxx号《房地产租赁合同》，约定钟某将深圳市某区某路南侧某大厦某室出租给和兆丰公司使用，租赁期限从2010年10月1日至2015年10月1日，租金每月为人民币12，573元。该居间合同第四条规定，在本合同约定的租赁期未届满前，出租方如单方提前终止合同，则押金自动转化为定金，出租方需向承租方双倍返还定金。合同签订后，和兆丰公司向原业主支付了人民币15，000元作为押金。2012年8月25日，和兆丰公司与原业主在深圳市某区租赁办公室签署了正式的《深圳市房屋租赁合同书》，该份合同书在深圳市某区人民政府租赁管理办公室进行备案登记，其中第十七条规定，在合同有效期内，发生下列情形之一的，可以解除合同：发生不可抗力；政府征用、收回或拆除租赁房屋；双方协商一致。2012年7月5日，项丽辉与原业主钟某签订了《房地产买卖预约合同》，约定原业主将该物业卖给项丽辉，项丽辉于2012年8月24日，办理登记某区某路南侧某大厦某室的房产证，证号为深房地字第xxxxxxxx**号。2012年8月21日，项丽辉和和兆丰公司、以及原出租方代理人三方签署了《协议》，约定和兆丰公司自2012年9月1日起将房屋租赁费直接转存至项丽辉某银行的账户。
项丽辉向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除编号为xxxxx《房地产租赁合同》；2、项丽辉双倍返还和兆丰公司定金人民币3万元，和兆丰公司立即搬离项丽辉位于深圳市某区某路南侧某大厦某室的房产；3、本案的诉讼费用由和兆丰公司承担。
原审法院认为，项丽辉、和兆丰公司双方经协商一致，由项丽辉将取得所有权的物业租赁给和兆丰公司使用，和兆丰公司向项丽辉支付租金，双方之间成立租赁合同关系，其权利义务应受我国合同法调整。
本案的争议焦点一租赁期间房屋所有权变动是否影响租赁合同的效力。租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，原业主将房屋出卖给本案的项丽辉后，项丽辉应当受原业主与和兆丰公司之间租赁合同的约束，不得随意解除租赁合同。
本案争议焦点二项丽辉与和兆丰公司应受哪一份合同约束。和兆丰公司与原业主共签订了两份具有租赁性质的合同，2010年8月24日由原业主、深圳市某房产交易有限公司及和兆丰公司签订具有居间人的房地产租赁合同。次日由原业主与和兆丰公司签订深圳市房屋租赁合同书，该份合同书在深圳市某区房屋租赁管理办公室备案。原审法院认为，后签订的一份合同应当作为和兆丰公司与原业主之间的真实意思表示，且该份合同在政府部门进行了备案登记，应当作为双方享受权利与履行义务的规范。项丽辉主张以原业主与和兆丰公司及居间合同当事人三方签订的8月24日的租赁合同为准，行使租赁合同的解除权，原审法院不予支持，应当以原业主与和兆丰公司签订的经备案的合同作为双方权利义务的规定。因此，项丽辉主张双倍还定金后解除租赁合同，无事实与法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回项丽辉所有诉讼请求。本案受理费人民币275元，由项丽辉承担。
上诉人项丽辉不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、二审法院撤销一审判决，支持项丽辉的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由和兆丰公司承担。
上诉事实与理由为：一、项丽辉从未否认租赁合同的效力，项丽辉提起本案诉讼也是依据《房地产租赁合同》第四条的规定，即在本合同约定的租赁期末届满前，出租方如单方提前终止合同，则押金自动转化为定金，出租方需向承租方双倍返还定金之规定，合法合理的解除合同。原审判决将承租人的使用权凌驾于出租人的所有权之上，否定双方合同的约定，认定项丽辉随意解约的事实是错误的。
二、合同是民事主体协商一致、意思自治的产物，只要内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同一经订立即发生法律效力。合同是否备案，对合同的效力无影响。原业主与和兆丰公司之间签署了二份租赁合同，时间分别是：2010年8月24日和2010年8月25日，这两份合同的双方实际履行的是第一份，这才是双方真实意思表示的约定，也就是经过中介公司三方签署的《房地产租赁合同》和兆丰公司按照该份合同第三条的约定：支付了一万五的押金后，次日，原业主才与和兆丰公司去某区租赁管理办公室去签署《深圳市房屋租赁合同书》，签署这份合同的目的是为了帮助和兆丰公司办理工商注册使用，所以这份合同总共二十八条，但从第七条开始至二十七条止，合同的三分之二以上的条款内容都是空白，没有任何约定，所以这份合同根本无法实际履行。该份合同对于支付押金事宜、租金支付方式均未约定。因此双方实际执行的是2010年8月24日签署的三方《房地产租赁合同》第三条：每月五日前支付当月租金。所以，对于双方权利义务的约定应以该份合同为准。《房地产租赁合同》中第四条条款约定中，没有设置任何附加条件，出租方和承租方都可以提前终止合同，该条款的约定是公平的，并非仅对出租方有利。据此，项丽辉在提前解除租赁合同时，按照合同约定将双倍返还和兆丰公司定金3万元。同理，如果和兆丰公司要随时搬走，项丽辉也只能扣其押金一万五，并无其他理由可追究和兆丰公司的违约责任。
三、正是由于双方有第四条解除租赁合同的约定，项丽辉才与原业主签订了房屋买卖合同，并办理了过户手续。项丽辉购楼的目的在于自用，与和兆丰公司经多次协商未果。一审期间，和兆丰公司提交了部分照片，其办公装修只是简单装修，办公设备均是可移动的，但其提交的证据根本无法证明其30万元的损失。且和兆丰公司在一审期间也未就装修损失提出反诉请求，该请求不在本案的审理范围内，其应另案起诉。
被上诉人和兆丰公司答辩称：根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。同时根据合同法的立法本意，既要全面履行合同义务，又要正确适当履行合同义务。合同中约定的违约责任，是在一方已经构成违约的情况下应承担的责任，但不代表承担了违约责任即拥有了解除合同的权利。双方合同中没有约定项丽辉有单方解除合同的权利，支付违约金并不当然免除继续履行的义务。根据合同法第110条的规定，一方不履行合同义务，在其有继续履行能力的情况下，另一方可以要求继续履行。此外，租赁合同依法必须登记，未经登记的合同不能对抗依法登记的合同。故，请求驳回上诉，维持原判。
原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，项丽辉在购买涉案房产时已知涉案房产是附有租约的，因此在项丽辉购买了房产成为所有权人后，根据“买卖不破租赁”的原则，项丽辉承继涉案房产原所有人签署的租赁合同中出租人的权利义务。原所有权人与和兆丰公司共签署了两份租赁合同。项丽辉认为应以第一份合同为双方权利义务的依据。在没有任何证据证明后一份合同仅为办理工商执照签订的情况下，应认定两份租赁合同均为合同当事人的真实意思表示。在两份合同内容不一致的地方，应以后一份合同为准。根据《深圳市房屋租赁合同书》的约定，现并不具有该合同中规定的出租人可以提前解除合同的情形，项丽辉提前解除合同缺乏合同依据和法律依据。
综上，现项丽辉提出解除合同缺乏依据，其上诉请求，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费550元，由项丽辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 路 德 虎
二〇一三年六月十四日
书 记 员 杨泽芳（兼）
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。