贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔05民终1711号上诉人（原审被告）：陈道会，女，1965年1月23日生，汉族，农民，住织金县。上诉人（原审被告）：陈道英，女，1962年4月13日生，汉族，居民，住贵阳市云岩区。二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：林跃文，贵州施仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗敏，女，1973年11月4日生，汉族，居民，住织金县。被上诉人（原审原告）：苏秀军，男，1969年1月25日生，汉族，织金县纪委干部，住织金县。被上诉人（原审被告）：贵州远智房地产开发有限责任公司，住所地：织金县双堰街道新华北路。法定代表人刘辉，男，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：陈胜义，公司职工。上诉人陈道会、陈道英因与被上诉人罗敏、苏秀军、贵州远智房地产开发有限责任公司（以下简称远智公司）第三人撤销之诉纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院（2016）黔0524民撤1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈道会、陈道英上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判星河湾楼盘中建筑施工图纸上标注为10——20轴交G2轴的二格门面归上诉人所有或由被上诉人星河湾房地产开发有限公司按门面的双倍市场价格赔偿给上诉人造成的损失。事实及理由：1、本案争议之门面位于上诉人陈道会、陈道英与远智公司签订的《土地置换补偿协议》约定安置给上诉人的门面的范围内，且织金县人民法院（2010）黔织民初字第42号案件中远智公司已与上诉人协商处理达成协议，并现场指认涉案门面归上诉人所有，应视为已交付给上诉人，远智公司与被上诉人罗敏、苏秀军签订的《土地安置补偿协议》没有约定补偿门面的具体位置，原判将争议之门面判决归被上诉人罗敏、苏秀军享有，侵犯了上诉人陈道会、陈道英的优先安置权。2、远智公司将安置给上诉人的门面交付给苏秀军、罗敏是受威胁所致，不是真实意思表示，该交付行为无效。3、本案双方均只主张门面所有权的归属，并未主张违约赔偿，原判判决由远智公司承担赔偿责任，违反法定程序。同时，原判在未判决由远智公司收回涉案门面的情况下，直接判决由上诉人将门面交付给罗敏、苏秀军，违反法定程序。4、远智公司的行为属于一房二卖行为，未判决双倍赔偿，违反法律规定。被上诉人罗敏、苏秀军答辩称：1、答辩人于2008年1月20日与远智公司签订合同，比上诉人签订的合同早两年多，后答辩人与远智公司总经理刘辉和在场人余运方的认可，明确争议门面属于答辩人，具有门面安置优先权的是答辩人。2、造成远智公司将与答辩人签订的门面又签给上诉人的原因，是远智公司在实际修建楼盘过程中，因没有获得计划中的地块不得不改变设计图纸，致使远智公司不能履行与上诉人的合同。3、答辩人并未威�远智公司，远智公司将涉案门面交付给答辩人符合法律规定。远智公司未作书面答辩。被上诉人罗敏、苏秀军向一审法院起诉请求：1、请求撤销一审法院（2015）黔织民初字第1915号民事判决；2、判决将10-20交G2轴的两个门面归二原告所有；3、案件受理费由三被告负担。一审法院认定事实：被告远智公司系2007年4月24日依法成立的房地产开发企业。2008年1月20日，被告远智公司（甲方）为了和织金县宏远建安公司在织金县安居农贸大街地段合作修建商住楼和该地段的沿河路改造工程，与原告罗敏、苏秀军（乙方）签订《土地置换补偿协议》，约定：“第一条、乙方提供的土地数量及方位：（1）、乙方所属提供给甲方的土地共366.66平方米，位于织金县�关镇××大街前段，织金县农业局办公楼后面西右侧。东抵宏远公司余运芳同志地界；西抵余运芳同志地界；南抵安居地界；北抵苏秀琴同志地界。（2）由于乙方所提供的土地属乙方和余运芳、余登华二位同志合资共置。面积约为1100平方米，乙方和余运芳、余登华二位同志共同享有该地块1100平方米的主权。由于置换补偿事宜的细化需要。经乙方和余运芳、余登华二位同志商议认定，确认1100平方的三分之一（即366.66平方米），三人共置的1100平方米的路段属乙方所有。第二条、置换补偿方式：（1）、由乙方负责无偿提供该地块，甲方负责修建。该项目修建完工后，由甲方按甲方的分配方式置换给乙方35至40平方米毛坏门面贰个，120平方米左右的毛坏住房贰套。”合同还对甲乙双方的其他责任及义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，双方口头约�置换门面的位置为原告提供的土地上，之后，二原告提供协议约定的土地给被告远智公司进行开发。2010年3月25日，被告远智公司（甲方）因为开发该工程也与被告陈道英、陈道会（乙方）签订了《土地置换补偿协议》，约定：第一条：乙方提供的土地数量及位置乙方提供给甲方的土地一块，位于织金县城关镇××大街沿河路段300㎡给甲方开发建房。第二条：置换补偿方式由乙方负责提供该地块，甲方负责出资修建。该项目修建完工后，甲乙双方按以下条件置换。1、一楼门面4个，建筑面积不低于160平方米，门面进身长度不能超过8米，门面位于甲方按施工图修建的沿河路段，即顺河，农业局往向阳桥方向，置换的门面房四个门面连在一起。(注：接通水电到门面)2、甲方另外赔偿乙方毛坯房两套，面积每套110.77平方米，位于甲方在位于织金县城关镇××大街沿河路按施工图修建的D户型的23、24层（沿河路上方)，甲方按出售其他商品房和门面的一切房屋手续及产权证办给乙方，乙方只负责提供相关办证资料，办证的一切费用由甲方负责。合同还对甲乙双方的其他责任及义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，被告陈道会、陈道英将其承包的土地300平方米交给被告远智公司。被告远智公司经建设、规划部门办理了相关手续后施工修建了冠名为“星河湾”的商住楼盘。该楼盘修建好后，被告远智公司向原告罗敏、苏秀军办理了争议门面的交付，并于2014年4月1日，向负责该楼盘物业管理的织金县金管家物业管理有限责任公司发出“交房卡”和“星河湾入住手续办理通知”，其中，“星河湾入住手续办理通知”内容为“土地置换户苏秀军、罗敏业主已在我公司办理完相关交付门面手续，门面建筑面积为80平方米（纵坐标轴线为10-20轴），现已在我公司办理完相关交付手续，请给予办理入住手续。”之后，原告罗敏、苏秀军实际对争议的两个门面进行管理使用。因被告远智公司仅交付置换户陈道英、陈道会两个门面。因被告远智公司与被告陈道英、陈道会约定的四个门面必须相连接，而争议门面与被告陈道英、陈道会所获得的两个门面相连接，二人即于2015年7月27日向本院提起诉讼，请求被告远智公司交付星河湾一楼门面二个（面积不低于80平方米，且连通已交付的1-10轴交G2轴），同时支付迟延交房损失998630元。本院经审理后，于2015年12月7日作出（2015）黔织民初字第1915号民事判决：一、由被告贵州远智房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内交付其开发�星河湾楼盘中建筑施工图纸上标注为10-20轴交G2轴的两格门面房给原告陈道英、陈道会；二、由被告贵州远智房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内一次性赔偿原告陈道英、陈道会逾期交付房屋的租金损失226828.26元、鉴定费6000元，共计232828.26元。案件受理费13786元，减半收取6893元，由原告陈道英、陈道会负担2893元，由被告贵州远智房地产开发有限公司负担4000元。该判决生效后，被告陈道英、陈道会向本院申请执行，本院于2016年4月15日作出（2016）黔0524执147号执行裁定书。同日，本院将“星河湾楼盘中建筑施工图上标注为10-20”轴的两格门面执行交付给被告陈道英、陈道会。诉讼过程中，经本院委托毕节兴业资产评估司法鉴定所对争议门面（即建筑施工图上标注为10-20轴交G2轴的两格门面）的价格进行评估，评估结论为：委托评�的织金县星河湾楼盘中建筑施工图上标注为10-20轴交G2轴的两格门面在2016年8月30日的评估价值为￥758，640.00元（人民币大写：柒拾伍万捌仟陆佰肆拾元）。评估单价为9483.00元/平方米。另查明，被告陈道会、陈道英作为原告起诉被告远智公司建设用地使用权转让合同纠纷一案审理过程中，对被告远智公司提供的其与苏秀军签订的土地置换协议、其与苏秀军、罗敏的门面交接书、交房卡均未采纳作为该案证据使用，也未通知苏秀军、罗敏作为当事人参加诉讼。一审法院认为，综合本案当事人的诉、辩请求、质证意见，本案的争议焦点为：1、二原告与被告远智公司、被告陈道英、陈道会与被告远智公司所签订的《土地置换补偿协议书》的效力；2、本院（2015）黔织民初字第1915号民事判决是否存在错误。2008年，二原告与被告远智公司签订的《土地置换补偿协议书》已约定被告远智公司将安置二原告一楼门面二个。2010年，被告远智公司又与被告陈道会、陈道英签订《土地置换补偿协议书》，约定向二人交付四个连体门面。该两份《土地置换补偿协议书》实际上均系土地使用人以土地作价向被告远智公司购买房屋的商品房预售合同。原告罗敏、苏秀军，被告陈道会、陈道英与被告远智公司达成协议后，均依约将土地提供给被告远智公司开发，故该二份协议均为有效协议，土地提供人并已实际履行。但被告远智公司在合同履行过程中，未能严格按照合同约定全面履行交付义务，其将争议的两个门面安置二原告后，导致约定交付被告陈道英、陈道会部分门面实际不能交付，其行为属于商品房买卖中的“一房二卖”，被告远智公司具有过错，应承担相应的违约责任，即按商品房预售的相关要求，按照该二个门面的现有价值折价退还被告陈道英、陈道会购房款758640元并按照中国人民银行同期同类贷款利率标准赔偿占用上列款项期间的利息损失（起算时间从本院（2015）黔织民初字第1915号民事判决终止租金计算时间的2015年11月23日起至支付完毕之日止），同时赔偿因逾期交房导致被告陈道英、陈道会产生的租金损失。本院（2015）黔织民初字第1915号民事判决未查明争议门面于2014年4月11日前已交付给二原告占有使用的事实，未通知苏秀军、罗敏作为当事人参加诉讼而判决由被告远智公司将争议门面交付给被告陈道英、陈道会，认定事实错误，处理结果部分错误，二原告提出的请求成立，其民事权利应予确认，依法应当对原判决的错误部分�以改变。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条,《最高人民法院的解释》第三百条之规定，判决：一、改变本院（2015）黔织民初字第1915号民事判决第一项为：被告贵州远智房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗敏、苏秀军交付其开发的星河湾楼盘中建筑施工图纸上标注为10-20轴交G2轴的门面房二格。二、被告贵州远智房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付被告陈道英、陈道会房价款758640元，并赔偿占用上列款项期间的利息损失（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，起算时间从本院（2015）黔织民初字第1915号民事判决终止租金计算时间的2015年11月23日起至支付完毕之日止）。三、本院（2015）黔织民初字第1915号民事判决未改变部分继续有效。四、评估费6000元，由被告贵州远智房地产开发有限公司承担。案件受理费13786元，由被告贵州远智房地产开发有限公司负担。经二审审理查明：在远智公司与上诉人陈道英、陈道会及被上诉人罗敏、苏秀军分别签订《土地置换补偿协议书》后，被上诉人远智公司在星河湾楼盘建设过程中，因计划征用的部分土地未能完成征用手续，对原施工图纸进行变更，房屋结构发生变化，所修建门面房数量减少，致使远智公司无法同时向上诉人陈道会、陈道英和罗敏苏秀军交付约定门面房，远智公司于2014年4月11日将争议门面房交付给罗敏、苏秀军使用后，上诉人陈道英、陈道会不服，向一审法院提起诉讼，一审法院经审理后作出（2015）黔织民初字第1915号民事判决。二审认定的其他事实与一审一致。本院认为，双方当事人二审的争议焦点是：星河湾楼盘中建筑施工图纸上标注为10——20轴交G2轴的二格门面应交付给谁？经查，双方争议之门面，远智公司已依照其与被上诉人苏秀军于2008年1月19日签订的《土地置换补偿协议》的约定，于2014年4月11日办理相关手续后交付给被上诉人苏秀军、罗敏，该交付行为，实质上是在施工图纸发生改变后，远智公司重新对房屋设计图纸变更后的楼房中重新对置换给罗敏、苏秀军的门面房进行确认并交付使用，是对原协议进行补充并已实际履行。在2010年3月25日，陈道会、陈道英与远智公司签订《土�置换补偿协议》，约定置换给上诉人陈道会、陈道英的四个门面，位于按施工图纸修建的沿河路路段，即顺河，农业局往向阳桥方向，置换的门面房四个门面连体在一起，该约定上确定的四个门面具体位置，是指在星河湾楼盘设计图纸未变更前的位置，不能以该约定确定陈道英、陈道会在设计图纸改变后新建楼盘中应获得的置换门面房位置。在被上诉人苏秀军已与远智公司约定将争议之房置换给苏秀军并已办理相关手续交付使用的情况下，2016年4月15日，远智公司与陈道会又办理《房屋交接书》将争议之门面约定安置给陈道会，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人�立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”之规定，该安置和交付行为无效，争议之房依法应交付给被上诉人罗敏、苏秀军。关于争议之房交付给被上诉人罗敏、苏秀军后上诉人陈道会、陈道英不能依照其与远智公司签订的《土地置换补偿协议》取得争议房屋如何处理的问题，属于陈道会、陈道英与远智公司之间的另一合同关系，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第一款：“对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分。”之规定，第三人撤销之诉中，法院只能改变原判决中损害第三人利益的错误部分，对不涉及第三人利益的部分，法院不宜直接作出判决，因此，对陈道会、陈道英与远智公司之间《土地置换补偿协议》纠纷问题，应当依照合同双方之间的主张，另案处理，原判在当事人未提出主张的情况下，即通过对争议门面进行评估，判决赔偿不当，依法应予纠正。综上，上诉人陈道会、陈道英的上诉理由部分成立，对成立部分，本院予以支持。原判认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条,《最高人民法院的解释》第三百条之规定，判决如下：一、维持原判第一项、第三项、第四项即“一、改变本院（2015）黔织民初字第1915号民事判决第一项为：被告贵州远智房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗敏、苏秀军交付其开发的星河湾楼盘中建筑施工图纸上标注为10-20轴交G2轴的门面房二格。三、本院（2015）黔织民初字第1915号民事判决未改变部分继续有效。四、评估费6000元，由被告贵州远智房地产开发有限公司承担。”；二、撤销原判第二项即“二、被告贵州远智房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付被告陈道英、陈道会房价款758640元，并赔偿占用上列款项期间的利息损失（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，起算时间从本院（2015）黔织民初字第1915号民事判决终止租金计算时间的2015年11月23日起至支付完毕之日止）。”；三、驳回上诉人陈道会、陈道英的其他上诉请求。一审案件受理费13786元，二审案件受理费13786元，共计27572元，由被上诉人贵州远智房地产开发有限公司15000元，上诉人陈道英、陈道会负担12572元。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 李厚军审判员 张 伟二〇一七年八月十四日书记员 王宏宏