上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初29488号原告(反诉被告)：肖定云，女，1975年1月25日生，汉族，住上海市虹口区商业二村XXX号XXX室。被告(反诉原告)：陈继保，男，1953年1月29日生，汉族，住上海市浦东新区严中路XXX弄XXX号XXX室。原告(反诉被告)肖定云与被告(反诉原告)陈继保房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月25日公开开庭进行了审理。肖定云及陈继保到庭参加诉讼。陈继保未提交其与甘玉玲的完整身份关系证明或其他有效证明，视为陈继保未委托诉讼代理人。本案现已审理终结。肖定云向本院提出要求判令陈继保支付自2009年3月30日起至2015年11月30日止的逾期迁出户口违约金人民币(以下币种相同)102,600元的本诉请求。事实和理由：2008年5月26日，肖定云与陈继保签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称《合同》)，《合同》约定：陈继保将坐落于上海市浦东新区严中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以342,000元的价格出售给肖定云；陈继保应于2009年3月30日交房前迁出全部户口，逾期，陈继保按每日100元向肖定云承担赔偿责任，直至户口迁清之日止。但到期后，陈继保借故不迁出户口。2011年4月20日，肖定云将系争房屋出售给案外人余某某，陈继保与余某某恶意私下协商后，陈继保于2015年11月30日将其户口迁出。为此，肖定云承担了案外人余某某违约责任的损失，而该损失本身就是因陈继保的违约所致。陈继保辩称：不同意肖定云的诉请。陈继保当时以342,000元的房价将系争房屋出售给了肖定云，但是肖定云未付清所有房款，还有7万元房款未支付。就是因为陈继保户口未迁出，所以肖定云房款未付清。因为其他人(余某某)起诉肖定云，所以肖定云起诉了陈继保。肖定云与陈继保的合同是不合法的，是做了假的房产证办理房屋买卖的。陈继保和其前妻仅有的住房没有了。肖定云说陈继保前妻可以继续居住，什么时候户口迁出给房款。陈继保于2016年6月25日当庭提出反诉。要求肖定云支付陈继保7万元房款。现在系争房屋已经转手很多家了。肖定云已经出售系争房屋给其他买家了。肖定云对陈继保的反诉请求辩称：对反诉不需要答辩期。系争房屋是肖定云于2008年8月通过中介公司居间介绍购买的房屋。当时有5万元房款未支付给陈继保，陈继保说其离婚没地方住，让其住一年，然后迁出户口。后陈继保没迁出户口。一年的房租从5万元尾款中扣除。房租每月是1,600元，一年是19,200元。陈继保住到2011年3月中旬。陈继保也没交接房屋。尾款和租金正好差不多抵消。本院经审理，双方对《上海市房地产买卖合同》、浦东法院代管通知书、缴款凭证、银行转账凭证、收条、陈继保与余某某所签的协议、产权证等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后确认以下事实：2008年5月26日，肖定云与陈继保签订了《合同》，《合同》约定：陈继保将系争房屋以342,000元的价格出售给肖定云；陈继保应于2009年3月30日交房前迁出全部户口，逾期，陈继保按每日100元向肖定云承担赔偿责任，直至户口迁清之日止；肖定云于2009年3月30日前陈继保交房并户口迁出当日支付房款5万元；肖定云与陈继保协商一致，自交易中心过户当日至交房之日，肖定云以租赁形式将系争房屋返祖给陈继保，租金以每月1,100元计算，陈继保于交易过户当日一次性付清。约定期限届满后，陈继保借故不迁出户口。2008年6月20日,肖定云与陈继保至交易中心办理了系争房屋的产权过户手续。陈继保自认于2010年3月向肖定云交付系争房屋。2011年4月20日，肖定云将系争房屋出售给案外人余某某。2015年10月21日，余某某赴公安机构查证得知，系争房屋内有陈继保的户口，遂要求肖定云与陈继保协商迁出户口之事，但未果。之后，余某某自行找到陈继保，余某某与陈继保于2015年10月27日签订《户口迁出补偿协议》(以下简称《补偿协议》)，《补偿协议》约定：陈继保主动配合余某某将陈继保本人的户口从系争房屋内迁出，如迁出社区公共户或亲戚朋友处；陈继保户口的顺利迁出，使余某某的整个房产置换过程能够顺利进行，因此，余某某愿意为陈继保提供适当的户口迁出补偿金；陈继保成功从系争房屋迁出后(以派出所出具的有效证明为依据)，余某某补偿陈继保共计5万元。2015年11月2日、2015年11月30日，陈继保先后出具《收据》给余某某，收取余某某迁出户口补偿金共计5万元。余某某曾于2016年1月14日诉至本院，要求肖定云支付逾期迁出户口违约金567,000元及损失8万元，后经法院调解，由肖定云通过法院向余某某支付8万元，余某某撤回对肖定云的起诉。肖定云于2016年4月20日向本院提出诉讼，要求判如诉请。本院认为：《合同》系双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应严格履行合同约定。一、关于肖定云要求判令陈继保支付自2009年3月30日起至2015年11月30日止的逾期迁出户口违约金102,600元的本诉请求之处理意见。陈继保未按约于2009年3月30日交房前迁出系争房屋内的户口，构成违约，应按约承担相应的违约责任。鉴于肖定云因陈继保逾期迁出户口而向案外人余某某支付违约金8万元，陈继保违约造成了肖定云的实际损失8万元，故由本院酌定陈继保支付肖定云违约金8万元。二、关于陈继保要求肖定云支付剩余房款7万元的反诉请求之处理意见。肖定云与陈继保在《合同》中约定：肖定云与陈继保协商一致，自交易中心过户当日至交房之日，肖定云以租赁形式将系争房屋返祖给陈继保，租金以每月1,100元计算，陈继保于交易过户当日一次性付清。肖定云与陈继保于2008年6月20日至交易中心办理了系争房屋的产权过户手续，陈继保于2010年3月向肖定云交付系争房屋；陈继保应按约按照每月租金1,100元向肖定云支付自2008年6月20日起至2010年3月止的系争房屋租金23,100元，该部分租金应由陈继保用在肖定云处的剩余房款予以抵消。故肖定云要求用房款抵消部分租金的意见,予以采信。《合同》约定：肖定云于2009年3月30日前陈继保交房并户口迁出当日支付房款5万元。陈继保于2010年3月向肖定云交付了房屋，并已将其自己的户口迁出系争房屋，符合肖定云向陈继保支付剩余房款的条件，故肖定云应向陈继保支付扣除租金23,100元后的剩余房款26,900元。陈继保未举证证明另有2万元房款在肖定云处，故陈继保要求肖定云支付另外2万元房款的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)陈继保于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)肖定云逾期迁出户口违约金8万元；二、原告(反诉被告)肖定云于本判决生效之日起十日内被告(反诉原告)陈继保剩余房款26,900元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,352元，由原告(反诉被告)肖定云负担552元，被告(反诉原告)陈继保负担1,800元；反诉案件受理费1,150元,由原告(反诉被告)肖定云负担236元,由被告(反诉原告)陈继保负担914元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  秦冬红人民陪审员  田有娣人民陪审员  梅丽华二〇一六年十月十八日书 记 员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。