广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0304民初7981号
原告招商银行股份有限公司深圳分行，住所深圳市福田区深南中路2号新闻大厦，统一社会信用代码9144030078278219X2。
负责人岳鹰。
委托代理人欧阳铁武，广东圣天平律师事务所律师。
委托代理人赵顺利，广东圣天平律师事务所实习律师。
被告钟志坚，男，汉族，1970年7月14日出生，住址广东省深圳市南山区.
被告ＸＸ英，女，汉族，1977年9月13日出生，住址广东省深圳市南山区.
被告卓越置业集团有限公司，住所地深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼6501，统一社会信用代码91440300618863254U。
法定代表人李华。
委托代理人蓝远辉，广东广和律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司深圳分行诉被告钟志坚、ＸＸ英、卓越置业集团有限公司（以下简称卓越置业集团）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人欧阳铁武到庭参加诉讼，被告钟志坚、被告卓越置业集团委托代理人蓝远辉到庭参加诉讼，被告ＸＸ英经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告钟志坚、ＸＸ英协商订立《个人购房借款及担保合同》，协议约定：原告向两被告提供贷款47万元用于购买深圳市宝安区西乡安居家园房产；贷款期限300个月，即自2013年10月22日起至2038年10月24日止；贷款年利率为6.0915%；还款方式为等额还款；两被告以其购买的上述房产为其贷款承担抵押担保；同时合同约定卓越置业集团为保证人，保证期间为自本合同签订之日起至购房人所购房产办妥抵押/楼花抵押登记手续止。合同签订后，原告依约放款。按照协定约定，三被告应当以等额还款的方式向原告偿还贷款本息，但截止至2017年2月10日，三被告逾期未还款。原告诉至法院，请求判令：1、被告钟志坚、ＸＸ英向原告偿还编号为755084130921的《个人购房借款及担保合同》项下贷款总计为455551.81元，包括贷款本金442532.42元及相应的利息、罚息、复息（暂计至2017年2月10日利息12703.9元、罚息71.81元、复息243.68元，此后利息、罚息、复息应按照借款合同约定、我国相关法律规定及中国人民银行规定的标准计至全部债务实际偿还完毕之日止）及支付被告钟志坚、ＸＸ英在迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息；2、原告有权处分抵押物，并对抵押物享有优先受偿权；3、被告卓越置业集团对被告钟志坚、ＸＸ英的上述债务承担连带保证责任；4、三被告承担本案的全部诉讼费用以及原告为实现权利所花费的其他必要费用（包括但不限于保全费、公告费、评估费、律师费等）。
被告卓越置业集团辩称：1、《个人购房借款及担保合同》约定的保证期限早已届满，卓越置业集团已无需承担保证责任；2、即使卓越置业集团需要承担保证责任，原告也应当先就涉案房产实现债权，不能实现的部分再由卓越置业集团承担保证责任，涉案债权不存在原告不能实现的部分，故原告无权要求卓越置业集团承担保证责任；3、假如卓越置业集团先行承担保证责任，必将产生新的纠纷或诉讼，不利于节约司法资源，同时增加当事人讼累，有违“案结事了”的司法理念；4、原告的律师费尚未发生及支付，同时原告对卓越置业集团的请求没有事实与法律依据，原告无权向卓越置业集团主张本案的诉讼费用以及原告为实现权利所花费的其他必要费用（包括但不限于保全费、公告费、评估费、律师费等）。卓越置业集团请求法院驳回原告的第3项、第4项诉讼请求。
经审理查明，2013年10月22日，原告与三被告签订了编号为XXXX的《个人购房借款及担保合同》，约定原告向被告钟志坚、ＸＸ英提供总额为47万元的贷款；贷款用途为支付被告钟志坚、ＸＸ英购买西乡XXXX房款，贷款期限为300个月，自2013年10月24日起至2038年10月24日止；年利率为6.0915%，合同期内，如遇国家调整贷款利率，利率调整采用固定日调整的方式进行调整；还款方式为等额还款，扣款账户为62×××27；借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同的执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；借款人出现违约事件，贷款人有权提前收回已发放的贷款本息并要求支付相关费用。被告卓越置业集团自愿为被告钟志坚、ＸＸ英在本合同项下的债务提供连带责任保证；保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利；保证期间为自本合同签订之日至购房人所购房产办妥抵押/楼花抵押登记手续止。
合同签订后，原告于2013年10月24日向被告钟志坚、ＸＸ英指定账户发放贷款47万元，被告钟志坚、ＸＸ英在《个人贷款借款借据》上签字确认。被告钟志坚、ＸＸ英购得房产后，未办理房产证，也未办理房产抵押登记。2016年1月24日起，被告钟志坚、ＸＸ英未按期还款，截至2017年2月10日，被告钟志坚、ＸＸ英尚欠编号为XXXX的《个人购房借款及担保合同》项下贷款本金442532.42元，利息12703.9元、罚息71.81元、复息243.68元。
另查，被告钟志坚、ＸＸ英为夫妻关系。涉案房产直至庭审时未办理抵押登记。
庭审中，原告确认除支付本案案件受理费外，未产生其他诉讼费用。
以上事实，有原告提交的《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款借款借据》、逾期账单、银行流水、结婚证等证据以及开庭笔录予以证实。
本院认为，原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。被告钟志坚、ＸＸ英使用贷款后未按约定履行按期足额还款义务，已构成违约，依照合同约定，原告有权提前收回全部贷款，原告请求被告钟志坚、ＸＸ英偿还贷款本息的诉讼请求成立，本院予以支持。被告钟志坚、ＸＸ英以其贷款购买的房产为本案贷款提供抵押担保，但未依法办理抵押登记手续，抵押权未设立，原告请求处分抵押物，并对抵押物享有优先受偿权，本院不予支持。合同约定，保证期间为自本合同签订之日至购房人所购房产办妥抵押/楼花抵押登记手续止。本案涉案房产至庭审时尚未办妥抵押登记，被告卓越置业集团抗辩保证期限已经届满没有事实依据，本院不予采信。作为借款连带责任保证人，被告卓越置业集团应对被告钟志坚、ＸＸ英借款本息承担连带清偿责任。原告请求被告卓越置业集团承担连带保证责任，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》，第九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第十八条，第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告钟志坚、ＸＸ英应于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司深圳分行偿还编号为755084130921的《个人购房借款及担保合同》项下贷款本金442532.42元，利息12703.9元、罚息71.81元、复息243.68元（暂计至2017年2月10日，之后的利息、罚息、复利按照借款合同约定、我国相关法律及中国人民银行规定的标准计至全部债务实际偿还完毕之日止）；
二、被告卓越置业集团有限公司对被告钟志坚、ＸＸ英上述第一项债务承担连带清偿责任，其实际清偿后，可按实际清偿的金额向被告钟志坚、ＸＸ英进行追偿；
三、驳回原告招商银行股份有限公司深圳分行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8133元（已由原告预交），由被告钟志坚、ＸＸ英、卓越置业集团负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 祝娟平
人民陪审员 唐 琪
人民陪审员 雷南山
二〇一七年八月二十一日
书 记 员 曾 晨