宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0202民初2394号
原告：宁夏开元房地产开发有限公司，住所地大武口区永乐南路209号。
法定代表人：石冬红，系宁夏开元房地产开发有限公司董事长。
委托诉讼代理人：宋娜，女，系宁夏开元房地产开发有限公司办公室主任。
委托诉讼代理人：张世新，宁夏宁正律师事务所律师。
被告：赵静，女，1978年8月1日出生，汉族,个体，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。
委托诉讼代理人：贺长帮（与被告赵静系夫妻关系），住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。
委托诉讼代理人：赵海荣，宁夏宁众律师事务所律师。
原告宁夏开元房地产开发有限公司与被告赵静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告宁夏开元房地产开发有限公司委托诉讼代理人宋娜、被告赵静的委托诉讼代理人贺长帮、赵海荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宁夏开元房地产开发有限公司向本院提出的诉讼请求：1.依法判令被告立即支付拖欠原告租金1574698元、延期支付租金产生的违约金142898元（违约金计算截止时间2018年5月19日）、水费18640.8元、物业费38282元、采暖费123305.5元（含滞纳金8618.7元，滞纳金计算截止时间2018年6月7日）；共计1897824.3元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月19日，原、被告经充分协商，签订《租赁合同》一份，合同约定，原告将自己所有位于石嘴山市××区号营业房租赁给被告使用，并约定了租赁期限、租金及租金的支付方式，明确了违约责任，被告如未按合同约定时间支付租金每延期一天加收年租金的5‰作为滞纳金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告却严重违约。在原告多次催要下，被告只支付了部分租金，下欠原告租金1574698元、延期支付租金产生的违约金142898元、水费18640.8元、物业费38282元、采暖费123305.5元；共计1897824.3元仍不支付，为了维护原告合法权益，现依法向法院提起诉讼。
被告赵静答辩称：原告的诉讼请求不能成立，应当驳回，理由如下：1.原告对被告不再享有收取租金的权利，该部分欠付租金属于石嘴山中级人民法院执行第三人到期债权的范围，被告现正积极筹集款项向中院履行；2.退一步讲，即使原告有该权利，但租金数额计算不实，应当依据双方签订的补充协议作为计算租金的标准，同时，原告擅自将属于被告承租的部分房屋进行再行出租，损害了被告的承租权，该部分租金应当在欠付租金的总额中予以扣减；3.原告主张的违约金过高，根据法律规定，请求法院予以调整；4.水费、物业费、采暖费的主张主体不应当由原告进行，主体不适格，应当予以驳回。
本案当事人围绕诉讼请求依法分别提交了证据，本院组织双方当庭进行了举证、质证。对双方提交的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据：1.《租赁合同》、《补充协议》均有原件核对，来源合法、内容真实、与本案具有关联性，且其内容相互印证，故对其证明力本院予以确认；2.原告提交的证据《承诺书》，被告质证对其真实性、合法性、关联性均有异议，且没有证据相互印证，对此本院不予确认；3.原告提交的证据四证明系原件，来源合法、内容客观、与本案具有关联性，能够证实被告拖欠物业费38282元、水费18640.8元，且原告对其拖欠的上述费用予以代缴的事实认可，对此本院予以确认。4.原告提交的用户采暖缴费通知单因原告不是供暖合同的相对方，也无代缴行为，故原告无权要求被告向其支付采暖费，对此本院不予确认。二、被告的证据：1.被告提交其与原告签订的《补充协议》、收据均有原件核对，来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以确认。2.被告提交的电话录音明细，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，且无其他证据佐证，对该证据本院不予确认。3.被告提交的石嘴山市中级人民法院（2016）宁02执57号执行裁定书、履行到期债务通知书来源合法、内容真实，但与本案无关联性，在上述法律文书下达后，被告既未向石嘴山中级法院支付到款项，亦未向本案原告支付拖欠租金，故被告关于该部分欠付租金属于石嘴山中级法院执行第三人到期债权的范围的抗辩意见不能成立，对其辩解意见本院不予采信。
本院经审理认定事实如下：1.2012年11月19日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定原告将自己所有位于石嘴山市××区号营业房租赁给被告使用，并约定了租赁期限、租金及租金的支付办法，明确了违约责任；2.原告与被告签订《租赁合同》后又签订了补充协议，协议约定乙方即被告在十日内未交房租，本协议失效，执行原合同，该补充协议没有具体的签订日期；3.被告欠交2015年5月20日至2016年5月19日房租82063元，2016年5月20日至2017年5月19日房租746493元，2017年5月20日至2018年5月19日房租821142元；4.根据原《租赁合同》约定，被告承租期的租金总额是3480137元，截止目前欠付租金为1574698元，总共支付租金1905439元，包含被告主张的被告于2016年9月22日支付的租金20000元、68630元、于2016年10月27日支付的租金25000元、2016年12月29日支付的租金20000元、于2017年9月14日支付的租金30000元；5被告于2018年2月15日支付租金30000元，是以餐券形式抵顶房租，因被告停止营业，原告方尚未使用；6.被告经营的香岛尚品火锅店尚在存续期间，目前状态为停业；7.原告向石嘴山市祥云物业服务有限公司代缴被告承租的石嘴山市××区号营业房拖欠物业费38282元及水费18640.8元；8.被告欠缴石嘴山市皓泰热力有限公司取暖费123305.5元，原告未予代缴。
本院认为，合法的租赁关系受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，双方应严格履行。
一、关于原、被告之间的租金计算依据租赁合同还是补充协议的问题。根据本院查明的事实，原告提交的租赁合同、补充协议可以综合认定被告未按照补充协议约定如期足额支付租金，补充协议失效，租金按照原《租赁合同》执行。故本院认定原告宁夏开元房地产开发有限公司与被告赵静自2012年11月19日签订租赁合同以来合同期内的租金总额为3480137元，期间被告向原告共支付租金1905439元，包含被告主张的其于2016年9月22日支付租金20000元、68630元、于2016年10月27日支付租金25000元、2016年12月29日支付租金20000元、于2017年9月14日支付租金30000元，被告于2018年2月15日以餐券抵顶支付租金30000元，抵顶行为已经完成，视为被告已向原告支付租金30000元，应予以扣减，截止起诉前被告欠付原告租金共计1544698元（1574698元-30000元），故被告应向原告支付租金1544698元的诉讼请求本院予以支持。
二、因原被告双方关于违约金标准约定过高，原告在主张时主动进行调整，按照年利率4.75%的标准计算违约金142898元在合理限度内，本院予以支持。
三、关于水费、物业费、采暖费原告是否有权要求被告向其缴纳的问题。原、被告签订的租赁合同约定，租赁期间水费、采暖费、物业费等相关费用由被告自行承担，庭审中原告提交的证据四可以证明原告代被告向物业公司缴纳物业费、水费共计56922.8元的事实，因此原告要求被告支付物业费、水费共计56922.8元的诉讼请求本院予以支持。根据庭审查明可知被告欠缴石嘴山市浩泰热力有限公司采暖费123305.5元，原告未予代缴，也不是合同相对方，无权要求被告向其支付采暖费，故原告主张被告向其支付采暖费123305.5元的诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第三款，第二百一十二条规定，判决如下：
一、被告赵静于本判决生效后十日内向原告宁夏开元房地产开发有限公司支付租金1544698元、违约金142898元、水费18640.8元、物业费38282元，合计1744518.8元；
二、驳回原告宁夏开元房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21880元，减半收取计10940元，由原告宁夏开元房地产开发有限公司负担884元，由被告赵静负担10056元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
审判员王文亮
二〇一八年八月三十一日
书记员仇娟宁
附：本判决适用的有关法律条款如下
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。