重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初16493号原告:重庆五斗米酒店管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石碾盘88号附36、37、38、39号，附35号2-1、2-2、2-3，统一社会信用代码91500106305111617C。法定代表人：刘学明，总经理。委托诉讼代理人：郭琼莲，重庆达美律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈坤，重庆达美律师事务所律师。被告：李良顺，男，1985年10月9日出生，汉族，住乌鲁木齐市经济技术开发区。被告：申晓威，男，1987年1月16日出生，汉族，住新疆阿克苏市。共同委托诉讼代理人：郭浩，北京大成（重庆）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：杨梦婕，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告重庆五斗米酒店管理有限公司与被告李良顺、申晓威房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年8月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆五斗米酒店管理有限公司的委托诉讼代理人郭琼莲，被告李良顺、申晓威的委托诉讼代理人杨梦婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆五斗米酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告和被告李良顺签订的《房屋租赁合同》；2、判令二被告连带向原告支付2017年7月8至2017年10月7日期间的房屋租金116313元、物管费2493元、2017年1月16日至2017年6月19日期间的水电费2368元；3、判令二被告连带向原告支付违约金30000元。本案诉讼费由二被告承担。事实和理由如下：原告与被告李良顺在2015年6月24日签订了《房屋租赁合同》，原告依约于同日将江北区观音桥洋河中路邦渝花苑X号X座一楼交给被告李良顺使用。但是被告李良顺未按约向原告给付诉请期间的租金、物管费以及水电费。被告李良顺的行为已经构成违约，应当承担合同约定的违约责任。被告申晓威系租赁合同履行的担保人，应当承担连带责任。合同约定的违约金过高，我方主动调减至30000元予以主张。被告李良顺、申晓威共同辩称，1、原、被告双方在2017年6月就解除合同已经达成口头协议，被告方也已经协助原告配合新的承租人看房，租赁合同已经于2017年7月7日解除，原告现要求二被告支付7月8日之后的租金及相关费用，二被告不予认可；2、原告未给被告李良顺出具过收取租金的发票，对被告李良顺造成了极大的损失；3、对于原告主张的水电费2368元，二被告予以认可；4、虽然原告已经酌减主张了违约金，但是我方认为该金额已然过高。按照合同约定，租赁期内承租人未按时支付租金及其他费用的，原告应从保证金中扣除。扣除后，原告可就不足部分按照银行同期贷款利率四倍计算违约金；5、即使合同在2017年11月后才解除，原告主张的请求也应从保证金中予以抵扣；6、被告申晓威是合同的担保人，但是其担保方式和担保期间不明确，应当按照一般保证承担责任。经审理查明：2015年6月24日，原告与被告李良顺签订《房屋租赁合同》，原告（出租人）将重庆市江北区邦渝花苑X号X座一楼（建筑面积277平方米）出租给被告（承租人）李良顺自行经营。合同约定:租期为2015年7月8日至2020年7月7日，租金标准为2015年7月8日至2016年7月7日为月租金33240元，2016年7月8日至2017年7月7日为月租金35899元，2017年7月8日至2018年7月7日为月租金38771元。承租人应于本合同签订之日向原告支付首季租金，以后租金承租人应提前一个月支付下季租金。物业服务费3元/每月每平方米；承租人支付履约保证金66480元，在合同期满自动终止时，承租人按规定交还租赁商铺并交清相关费用后，出租人在90日内无息退还给承租人。合同第3.2条还约定，若承租人逾期缴纳房租，则每逾期一天向原告支付年总租金5%的违约金。第4.2条约定，租赁期内承租人未按时支付租金及其他费用，原告有权从保证金中扣除，其后承租人应当补足保证金。第4.3条约定，租赁期满或合同解除后，原告收房时发现租赁的房屋有损坏，承租人拒绝或者不能恢复时，原告以保证金抵扣损坏造成的损失，不足弥补损失部分，原告仍有权向承租人另外追偿；或者承租人仍有费用、租金未结清的，原告将以该保证金进行抵扣，不足部分原告有权向承租人另行追偿。第9条约定：1、本租赁合同经双方协商一致可以变更及解除；2、承租人违约的情况下，原告有权解除合同并不退还保证金，造成原告租金及其他损失的还应赔偿原告损失。第13.7条约定：为保证甲方权益和租赁合同的顺利履行，乙方提供担保人一名，该担保人对本合同债务承担无限连带责任。被告申晓威在该合同结尾担保人处签名并捺印。合同签订后，原告收取了租赁保证金66480元。2017年7月8日起，被告李良顺未再向原告支付租金、物管费。2017年11月，原告向被告李良顺邮寄关于解除房屋租赁的公司函，被告李良顺于2017年11月16日收到。以上事实，有房屋租赁合同、水电费明细表、公司函、邮寄单、银行电子回单以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。庭审中，原告还举示了一份产权证、邦兴大厦商业物业租赁合同、授权委托书、民事判决书，拟证明涉诉房屋产权人将房屋出租给案外人重庆五斗米饮食文化有限公司，后重庆市五斗米饮食文化有限公司授权原告以自己名义对外招租。庭审中，二被告举示了一张收据及两张照片，拟证明2017年7月8日，二被告的公司从涉诉房屋搬离，搬离后，房屋一直处于空置状态。原告质证对二组证据的真实性不予认可，同时表示即使是真实的，也不能达到合同解除的证明目的。庭审中，二被告还陈述，公司搬离后并未与原告方有书面交接，也未把钥匙交还原告，后来提出交还后，原告不予接受。本院认为，原告与被告李良顺之间的《房屋租赁合同》在2017年11月16日已经解除。现评析如下：《房屋租赁合同》期限为2015年7月8日至2020年7月7日。庭审中，二被告辩称双方在2017年6月已就《房屋租赁合同》的解除达成口头协议，合同在2017年7月7日正式解除。但是从其举示的银行电子回单、搬家费收据、照片等证据来看，并不能证明原、被告之间就合同的提前解除达成了一致，二被告也未举示证据证明双方之间进行了房屋交接，因此，无法认定合同在2017年7月7日已告解除。按照合同约定，二被告应该提前一个月缴纳2017年7月8日起的下一季度租金，如违约的，原告享有合同约定解除权。现二被告并未按约支付2017年7月8日至2017年10月7日的租金，原告于2017年11月向被告李良顺寄送了解除函，被告李良顺也认可于2017年11月16日收到，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条之规定，合同于该日解除；对于原告主张的2017年7月8日至2017年10月7日期间的欠付租金、物管费，本院亦予以支持，金额分别为38771*3=116313元、277*3*3=2493元。对于原告主张的水电费，庭审中，被告李良顺予以认可，因此本院予以支持。二被告辩称，原告诉请的欠费应从保证金中抵扣。本院认为，合同4.3条明确约定了，合同解除后，承租人仍有费用、租金未结清的，原告将以该保证金进行抵扣，不足部分原告有权向承租人另行追偿。故对此项辩称本院予以采纳。物管费、水电费可以抵扣完清；租金抵扣之后尚欠54694元。对于原告主张的违约金。合同3.2条明确约定了承租方逾期缴纳房租的，每逾期一天需向原告支付年总租金5%的违约金。本案中，原告酌减以30000元主张。庭审中，二被告辩称即使原告酌减的金额也过高，根据合同约定，欠付的租金可以在保证金中进行抵扣，不足部分按照银行同期贷款利率四倍计算违约金。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故本院酌定将原告主张的违约金调减至20000元予以支持。合同中明确约定了担保人对合同债务承担无限连带责任，因此对于前述被告李良顺应当负担的金钱履行义务，被告申晓威应当承担连带支付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李良顺于本判决生效之日起五日内支付原告重庆五斗米酒店管理有限公司截止2017年10月7日欠付的租金54694元；二、被告李良顺于本判决生效之日起五日内支付原告重庆五斗米酒店管理有限公司违约金20000元；三、被告申晓威对前述第一、二项义务承担连带责任；四、驳回原告重庆五斗米酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3323.5元，由原告重庆五斗米酒店管理有限公司负担1681.4元，被告李良顺、申晓威负担1642.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  江 英代理审判员  柴世斌人民陪审员  李 蓉二〇一七年十二月二十九日书 记 员  吴小娇