四川省渠县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）达渠民初字第75号
原告罗世宏，男，汉族，四川省渠县人。
原告陈义明，男，汉族，四川省渠县人。
委托代理人邓庆丰，渠县渠江镇法律服务所律师。
被告渠县金城合金铸业有限公司。
法定代表人陈伟，经理。
委托代理人王宾，四川银桥律师事务所律师。
原告罗世宏、陈义明诉被告渠县金城合金铸业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月12日立案受理后，被告金城合金铸业有限公司向本院提起反诉。2003年1月31日、2013年3月6日本院两次主持调解未果。本院依法组成由审判员唐波任审判长与审判员王天华、人民陪审员唐渠组成的合议庭，于2013年4月23日、2013年5月15日公开开庭进行了审理。原告及委托代理人邓庆丰，被告渠县金城合金铸业有限公司的法定代表人陈伟及委托代理人王宾到庭参加诉讼。2013年7月15日，被告渠县金城合金铸业有限公司撤回对原告陈义明、罗世宏的反诉，本院依法裁定准许被告撤回反诉。本案现已审理终结。
原告罗世宏、陈义明诉称，二原告均系渠县天星镇某村6社（现更名为天星镇新园社区2组）村民。2001年5月5日，经本社全体社员大会讨论通过后，原告征用本社荒地3亩，同时租用土地3亩（每亩按800元支付，租期30年），当天，原告与该社签订了《使用土地协议书》之后，原告投资修建了厂房。2006年4月18日，原、被告签订了《厂房出租土地转租协议》约定由被告租赁原告投资修建的厂房，租期10年，年租金12400元，每年5月15日交当年租金，同月26日，原、被告签订的《厂房出租土地转租协议》在渠县公证处进行了公证。在协议履行过程中原告委托雷继林收取租金。2011年5月后的租金被告拖欠，催收无果，于2012年11月6日原告以被告违约，要求终止协议并将要求被告搬出厂房的书面通知张贴在出租的厂房大门上，但被告未搬出。故诉至法院，要求依法判决解除原、被告签订的《厂房出租土地转租协议》，自行搬出设备，腾出厂房，支付下欠原告的租金18598元及利息1500元。
被告渠县金城合金铸业有限公司辩称：被告承租原告的厂房后，对厂房、大门、办公室、围墙进行了修建和维修，并硬化了厂区地面，同时购置了新变压器和大量生产设备，刚正式投产不久。原告要求解除租赁合同的真正原因不是所谓的被告违约，而是2012年8月渠县人民政府为扩建工业园区，将被告租用的厂房列入了拆迁范围，原告将应赔偿给被告在承租期间添置的财产及停业损失等费用1333892.36元登记在原告名下，想以被告所谓违约解除合同，目的是想不支付被告应得赔偿金。原告的行为侵害了被告的合法权益，请求法院公正判决。
原告陈义明、罗世宏为支持其诉讼主张举出了如下主要证据：
1．征用土地协议书。证明原告与渠县天星镇双河村1社签订协议，原告支付征用土地款42532元的事实。
2．租用土地协议书。用以证明原告与天星镇双河村1社签订租用土地3亩的协议，原告转租合法的事实。
3．公证书。用以证明原、被告于2006年4月18日签订《厂房土地转租协议》进行了公正，交纳租金是每年的5月15日，逾期未交纳，被告违约的事实。
4．移交申明。2006年5月至2011年5月由雷继林代收租金结束，涉及租赁事项由原告处理的事实。
5．通知及照片。用以证明被告未交纳租金，原告将终止签订的《厂房出租土地转租协议》的通知张贴于厂房大门上的事实。
6．收条。用以证明被告未交租金，原告向社区交纳了2011年5月至2012年5月土地租金3亩租赁费3600元的事实。
7．调查雷继林笔录。证实受罗世宏委托和陈义明一道与被告签订《厂房出租土地转租协议》，2006年5月至2011年5月期间的租金由雷继林代收，2011年5月之后的租金被告未交，被告租赁期间维修了围墙，修建了大门、门卫室、水池，硬化厂区部分地面、临时办公室的事实。
被告渠县金城合金铸业有限公司质证认为：对原告提交的第1、2、3、项证据无异议，对第4项证据真实性有异议，对第5项证据被告未收到，第6项证据与本案无关联，第7项证据中关于被告添置的财产内容无异议。
诉讼中被告渠县金城合金铸业有限公司举出了如下证据以支持其诉讼主张：
1．公证书。用以证明原、被告签订《厂房出租土地转租协议》经公证的事实。
2．收条5份。用以证明被告是先租后交纳租金，口头约定租金延长至次年12月份左右交纳租金的事实。
3．《固定资产—机器设备清查评估明细表》。用以证明成都均达房地产评估事务所有限责任公司对原、被告的财产进行了评估价值为2186561元，其中有承租人财产在内的事实。
4．《工业园区二期企业拆迁补偿协议》。用以证明原告与渠县天星镇人民政府签订拆迁补偿协议时，未通知被告到场核实确认被告所添置的财产及机器设备，损害了被告的权益的事实。
5．《川东机化玻璃公司折迁纪要》。用以证明渠县天星镇人民政府、工业园区管委会、渠县征补局和原、被告一起形成意见，对固定资产在测量中少评生产用房、平整场地的费用补偿给原告，停产、停业的损失补偿给被告的事实。
6．调查雷继林、尹启轩笔录。雷继林证实，作为原告方的收取租金代理人，当时考虑被告的实际情况，同意被告在每年的12月交纳租金。2012年9月20号左右，陈伟叫过我收租金，告诉了陈伟，帐已交原告，不收租金。尹启轩证实，原告委托雷继林签订合同和收取租金用于还帐，陈伟修建了厂房前面的围墙，后面和两侧围墙由陈伟加了高，修建了生产房。
7．《厂房的平面图及财产汇总表》。用以证明被告在租赁期间购买了机器设备，修建了生产用房、水池，维修了围墙等，金额为1333892元的事实。
原告陈义明、罗世宏质证认为，对原告所举的第1、2项证据无异议；对第3、4、5项证据认为，原告未得到补偿款，不存在侵占被告的财产；第6项证据证明口头约定延期交纳租金有异议；第7项证据是被告单方制作的，不予认可。
2013年4月11日本院对租赁现场进行了堪验，经勘验，租赁厂区内原告的财产有：主厂房一幢、围墙、办公室、厕所、机房、航车一个、变压器一台、硬化了进大门至厂房的通道；被告的财产有：冷却水池一个、水井一口、铁门一个、水管若干米（6种型号）、消防池一个、蓄水池一个、原材料、产品、造型砂一个、85-800KVA变压器一台、电动机、2T中频电炉一台、变压器1250KW一个等设备。其勘验笔录经原告陈义明、被告的法定代表人陈伟及委托代理人王宾和在场人雷继林、尹启轩签名认可。
原告质证认为，围墙大部分是我的，被告修建围墙其砖是我们的，其他财产未发表意见。
被告质证认为，没有异议。
本院对原、被告所举的证据，经合议庭审核认为，对原告所举的第1、2、3项证据，被告无异议，本院予以确认，第4项证据，雷继林的代理行为结束，予以确认，第5项证据，被告不予认可，其证据不予采信，第6项证据属原告的另一民事行为，第7项证据对被告添置的财产予以采信；被告所举的第1、2项证据原告无异议，予以确认，第3、4、5项证据原告未发表实质性质证意见，但其具备证据的真实性、合法性，予以采信，第6项证据原告认为口头约定延期交纳租金未经原告同意就不予认可雷继林的代理行为，本院不予采信，第7项证据载明被告的添置的财产予以认可，其财产金额按实际核实的金额为准；本院制作的勘验笔录，有原告陈义明，被告方陈伟及委托代理人王宾，在场人雷继林、尹启轩共同参加核实并签字确认，本院予以确认。
根据采信的证据，结合原、被告的陈述，本院认定以下法律事实：
原告罗世宏、陈义明系渠县天星镇中心村6和1社（现更名为天星镇新园社区2组）村民。2000年9月21日，二原告投资成立了渠县川东玻璃机械有限公司，法定代表人为罗世宏，营业期限2000年9月21日至2002年12月31日。2001年5月5日，二原告投资成立的渠县川东玻璃机械有限公司征用二原告所在社的荒地3亩，另租用该社土地3亩，修建了渠县川东玻璃机械有限公司厂房，后因公司经营不善而停产，作为公司法定代表人的罗世宏也外出，公司营业执照因未年检被吊销，修建的厂房也闲置多年。2006年4月18日，原告罗世宏、陈义明以个人名义将渠县川东玻璃机械有限公司闲置厂房和征租用土地出租给被告渠县金城合金铸业有限公司，其签订的《厂房出租土地转租协议》约定：二原告将自有厂房一幢（厂房内航车5吨一台，变压器一台，电源户头一个）围墙之内其中含天星镇中心村6社征租用土地六亩一同租给被告使用，期限10年，从2006年5月15日至2016年5月15日止。厂房每年交租金7600元，另租用天星镇中心村6社征租用土地，租期10年，每亩租金800元，计4800元，每年的5月15日交当年的租金12400元。承租方负责维修厂房及围墙，大门及临时厂房和办公室，水井设施由承租方自行投入修建，生产设备自行投入，合同期限届满后，对投入的设施、设备协议处理。同月26日，双方签订的《厂房出租土地转租协议》经渠县公证处进行了公证（签订出租协议时因罗世宏不在渠县，由其认可的委托代理人雷继林代签）协议签定后被告取得了租赁物的使用权，被告将交纳每年租金的期限延迟至次年后的12月份左右才交纳，原告委托代收租金的雷继林对被告推迟交租金的行为未提出异议，并收取租金至2011年5月15日止。2012年9月20日左右，被告公司法定代表人陈伟向原告的受托人雷继林交纳2011年5月至2012年5月租金时，雷继林称帐已交原告，不收租金。后原告以被告未交租金已构成违约为由，诉至法院，要求解除原、被告签订的厂房出租土地转租协议，自行搬出设备，腾出厂房，支付下欠原告的租金18598元及支付利息1500元。诉讼中被告将应交原告的租金已交本院提存。
另查明，二原告出租的厂房属于渠县人民政府扩建工业园拆迁范围，拆迁人渠县天星镇人民政府与渠县川东机化玻璃公司的罗世宏签了拆迁补偿协议，将租赁厂区内的所有房屋及设施设备和停产停业损失及搬迁费共计2734441元，拟补偿给原告。
二原告出租的厂区内原有的财产有：厂房一幢（厂房内航车5吨一台，变压器一台，电源户头一个）、围墙、办公室三间、厕所一个、至主厂房通道一条（长39.6米、宽6.5米）如原告与被告提前解除合同，被告添附在原告厂区的资产和设备可能遭受的损失有：冷却水池一个（评估价为45965元）、操作台一个（评估价为30555元）、水井一口（评估价为900元）、铁门一个（评估价1530元）、水管若干米（6种型号、评估价为11530元）、消防池一个（评估价为49622元）、离心泵一个（评估价为1680元）、蓄水池一个（评估价为12186元）、原材料（车）一台（评估价为12000元）、产品（车）一个（评估价为4800元）、造型砂（车）一个（评估价为7800元）、涂料（车）一台（评估价为1200元）、模具（车）一个（评估价为2400元）、其他设备车（评估价为1500元）、杂物车（评估价为1500元）、破碎机一个（评估价为1100元）、工装砂箱若干（评估价为60366元）、矿车轮铝（评估价为320元）、混砂机一台（评估价为9000元）、振实台一个（评估价为3309元）、工装箱体一个（评估价11566元）、负压机一台（评估价15040元）、烘干房及设备（评估价4328元）、抛丸机一个（评估价3000元）、消失模生产线设备（评估价为137600元）、85-800KVA变压器一台（评估价40029元）、电动机（评估价2250元）、2T中频电炉一台(评估价39680元)、变压器1250KW一个(评估价25740元)，以上财产共计538496元。被告修建了生产用房875.53平方米(评估价为428340元)、硬化厂区内坝子523.5平方米（评估价为33830元）停产及搬迁费损失221033元。上述损失项目及数额均参照原告与渠县天星镇人民政府签订的拆迁补偿协议和成都均达房地产评估事务所有限责任公司对租赁厂区内财产的评估结果予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务······”原告陈义明、罗世宏作为渠县川东玻璃机械有限公司的投资人在公司已停止营运，厂房闲置的情况下以个人名义与被告渠县金城合金铸业有限公司签订的《厂房出租土地转租协议》不违背法律、法规禁止性规定，属有效协议，受法律保护。原、被告签订《厂房出租土地转租协议》后，被告实际延期交纳租金，因原告不在家，收取租金的人实为其委托的代理人雷继林，对被告迟缓交纳租金的行为雷继林和原告在数年内均未提出异议，对被告延期交纳租金的行为，原告已实际认可，可视为原、被告达成了新的协议，其行为符合《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案被告即使存在迟延支付租金的行为，原告也必须经催告后在合理期限期内被告仍不交纳才有权提出解除合同，庭审中原告没有举出催告被告在一定时期内交纳租金的证据，被告已将应交租金交至本院提存。据此，原告以被告不按约定交纳租金构成根本性违约，要求解除租赁协议的事实和理由依法不能成立。但本案中租赁厂房已被政府征收，原告与政府已达成了拆迁补偿协议，租赁协议无法履行，合同目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……(五)法律规定的其他情形。”原告根据政府统一规划，已与政府达成拆迁协议，这一行为已表明其已不能履行租赁合同的主要义务，因此，原、被告签订的租赁协议已达解除条件，应予解除。引起该合同解除的原因系政府征收拆迁，原告将从政府得到包括被告在租赁厂区内添附的财产及设施设备等因被拆迁的损失，因此，原告理应承担因提前解除租赁合同给被告造成的相应损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本院根据双方签订的合同所载明的原告的财产，结合成都均达房地产评估事务所有限责任公司对租赁厂房内财产的评估明细表、证人雷继林，尹启轩的证词、双方当事人的陈述、现场勘验笔录，认定被告因提前解除合同遭受的损失有：在承租期间添置的财产设施设备现评估值为人民币1000666元，因拆迁的停业、停产损失费221033元，合计1221699元。为保护当事人的合法权益，本案经本院审判委员研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、七十七条第一款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告陈义明、罗世宏与被告渠县金城合金铸业有限公司于2006年4月18日签订的《厂房出租土地转租协议》；被告渠县金城合金铸业有限公司在本判决生效后十日内以年租金12400元计算，支付原告陈义明、罗世宏自2011年5月15日至搬出之日止的租金。
二、原告陈义明、罗世宏于本判决生效后十日内支付被告渠县金城合金铸业有限公司因被提前解除租赁合同的损失1221699元，被告收到补偿款后十日内自行搬出租赁厂房并将厂房、航车交给原告。
三、驳回原告陈义明、罗世宏的其他诉讼请求。
若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16082元，由原告陈义明、罗世宏负担8041元，被告渠县金城合金铸业有限公司负担8041元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审 判 长 唐 波
审 判 员 王天华
人民陪审员 唐 渠
二〇一三年七月十七日
书 记 员 苏 勤