广西壮族自治区上思县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）上民初字第957号
原告陈林。
原告梁香香。
上列原告共同委托代理人黄佩琅，广西心田律师事务所律师。
上列原告共同委托代理人黄晓枫，广西心田律师事务所实习律师。
被告上思永福置业有限公司，住所地上思县思阳镇龙江半岛东街R9-3-103。
法定代表人黄凡科，该公司董事长。
委托代理人朱恩平，广西精一律师事务所律师。
原告陈林、梁香香与被告上思永福置业有限公司（以下简称永福公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理后，依法适用简易程序于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告共同委托代理人黄佩琅、黄晓枫，被告委托代理人朱恩平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两原告系夫妻关系。2014年2月24日，原告与被告签订《限价房买卖合同》，约定：原告购买上思县思阳镇团结东路永福大厦1-1501号房，建筑面积120.23平方米，房屋单价为3228.41元／平方米，房屋总价为388152元；付款方式及期限为签约时首付118152元，余款270000元以按揭贷款方式支付；交房期限为2014年12月31日前；被告逾期交房的，逾期不超过90日，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超90日的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并支付已付款5%的违约金。合同签订后，原告按约定履行合同，但被告逾期超过90日未能交付房屋。原告多次找被告要求解除合同均未果。2015年8月19日，原告通过邮寄方式向被告送达《解除限价房屋买卖合同通知》，要求与被告解除购房合同，并要求被告退还购房款、按揭贷款本息、购房产生的相关费用及违约金，被告置之不理。原告为维护合法权益，特提起民事诉讼，请求人民法院判令：一、解除原、被告签订的《限价房买卖合同》；二、被告退还原告购房款388152元；三、被告支付原告因购房所支付的购房税及各种规费7552.28元；四、被告支付原告按揭贷款本金及利息2021元／月，自2014年6月起至解除购房合同及退还全部购房款之日止；五、被告支付原告违约金19407.60元；六、案件受理费及其他诉讼费用由被告负担。
原告对其陈述事实向本院提供以下证据：1、原告陈林身份证复印件，证明原告陈林身份信息；2、原告梁香香身份证复印件，证明原告梁香香身份信息；3、结婚证，证明原告系夫妻关系；4、限价房买卖合同，证明原告与被告于2014年2月24日签订《限价房买卖合同》，被告违约，原告可以解除合同；5、收据（№0026865），证明原告支付首付款；6、借款凭证、个人购房担保借款合同，证明原告向银行贷款支付给被告；7、税收缴款书、非税收入一般缴款书4份（桂O№730748334、桂O№730748335、桂O№730748336、桂O№730748337）、房地产权属档案查询服务费、咨询费，证明原告购买限价房所支付的购房契税及各种规费；8、中国农业银行金穗借记卡明细对账单，证明自2014年6月起，原告逐月支付购房按揭贷款本金及利息；9、（2015）桂上证字第141号公证书，证明2015年8月19日，原告经上思县公证处公证，以国内标准快递的方式向被告寄送《解除限价房买卖合同通知》；10、特快专递发票、中国邮政速递短信业务申请单，证明原告向被告寄送《解除限价房买卖合同通知》，并支付快递费；11、特快专递回执，证明被告单位工作人员已签收内附解除限价房买卖合同通知的快递；12、企业基本信息，证明被告具备法人资格及其法定代表人；13、商品房买卖合同登记备案证明，证明原告购买限价房已在上思县房地产管理所登记备案。
被告辩称，一、被告有顺延交房的事由，《限价房屋买卖合同》应当继续履行。《限价房屋买卖合同》第八条约定“有以下特殊原因，出卖人可以延期：1、不可抗力；2、停水停电；3、政府行政行为；4、买受人延期付款。”自工程施工之日2012年12月6日起至合同约定交付之日2014年12月31日止，出现延期事由：中雨以上天气80天；台风27天；台风吹断塔吊停工107天；停电3天；高考、中考停工10天；三月三放假2天，扣减重复计算的天数后，共计190天，被告可将交房时间顺延至2015年7月9日。由于在工程顺延期限内，仍然存在不可抗力等因素，即自2015年1月1日起至2015年7月9日止，出现中雨天气12天，中、高考5天，三月三放假2天，共计19天。在19天顺延期限内出现中雨以上天气4天。最终交房日期应为2015年8月1日。根据《限价房屋买卖合同》的约定，被告只有逾期交房90天以上，即被告迟于2015年10月30日交房的情况下，原告才可要求解除合同。原告于2015年9月17日提起诉讼，解除合同的条件尚未成就，应当驳回原告的诉讼请求。二、原告主张的第四项诉讼请求没有依据。原告偿还银行贷款本金已包含在购房款内，不应重复计算。三、原告主张按5%计算违约金，不符合合同约定，违约金应总价款的2%计算。
被告为其辩解向本院提供以下证据：1、限价房买卖合同，证明合同第八条约定顺延交房的情形；2、开工申请、开工令，证明工程开工的时间是2012年12月6日；3、气象资料证明书4份、2013年8月13日上思县住房和城乡建设局作出的《关于做好今年第11号强台风“尤特”防御工作的紧急通知》、2013年9月30日上思县住房和城乡建设局作出的《关于做好第21号台风“蝴蝶”防御工作的紧急通知》、2013年11月9日上思县住房和城乡建设局作出的《关于做好第30号台风“海燕”防御工作的紧急通知》、2014年6月3日上思县住房和城乡建设局作出的《关于做好强降雨防御工作的通知》、2014年7月17日上思县住房和城乡建设局作出的《关于做好今年第9号台风“威马逊”防御工作的通知》、2015年10月4日上思县住房和城乡建设局作出的《关于做好今年第22号强台风“彩虹”防御工作的紧急通知》、2013年8月2日上思县住房和城乡建设局作出的《关于做好今年第9号热带风暴“飞燕”防御工作的紧急通知》，证明在约定交房日期前出现中雨以上天气80天，在顺延日期内又因天气因素继续顺延16天，共顺延96天。因台风天气停工27天；4、工程暂停令、工程复工令、复工申报表、建设工程复工安全检查表、照片7张，证明2014年7月19日，台风“威马逊”造成施工现场塔吊倒塌，致使工程停工至2014年11月3日，共停工107天；5、通知6份，证明2013年至2015年中考、高考期间，因行政行为停工15天；6、关于上思县永福大厦（上思县团结东路）停电的相关说明，证明因停电造成停工3天；7、三月三放假通知，证明在2014年、2015年因广西“三月三”放假造成停工4天。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1-6的真实性无异议；对证据7的真实性无异议，但认为该证据与本案无关联性；对证据8的真实性无异议，认为按揭贷款本金及利息已包含房屋价款，不应重复计算；对证据9-13的真实性无异议。原告对被告提供的证据1的真实性无异议；对证据2的关联性有异议，认为工程何时开工是被告的内部问题，与本案无关；对证据3有异议，认为原告与被告于2014年签订限价房买卖合同，被告提供2012年、2013年的气象资料证明书与本案没有关联性。2014年、2015气象资料证明书及有关台风防御工作的通知，没有监理日志、施工日志等佐证，不能证明被告因天气导致停工；对证据4有异议，认为塔吊倒塌是因为被告没有采取安全防范措施造成，而且倒塌后也没有及时抢修；对证据5有异议，认为原告与被告于2014年签订限价房买卖合同，2013年中考、高考与本案没有关联性，且被告应预见因中考、高考导致停工；对证据6有异议，认为没有监理日志、施工日志予以佐证；对证据7有异议，认为被告已预知“三月三”放假，签订合同时应将其计算到交房时间内。
对原、被告双方提交的证据，本院认证如下：对于原告提供的证据1-6、8-13，被告对其真实性均无异议，本院予以认定；对于原告提供的证据7，系原告办理涉案房屋产权登记产生的税费发票，与本案有关联性，本院予以认定。对于被告提供的证据1，系原、被告签订的限价房买卖合同，原告对其真实性无异议，本院予以认定；对于证据2，系开工申请、开工令，与本院没有关联性，本院不予认定；对于证据3，系上思县气象局出具的2012年12月至2015年9月的气象资料证明书及2013年8月至2015年10月上思县住房和城乡建设局对该期间出现的台风、强降雨等天气作出的防御工作通知，原、被告签订《限价房买卖合同》的时间为2014年2月24日，原、被告签订合同前发生的气象因素与本案没有关联性，本院不予认定。对于原、被告签订合同后发生的气象因素，本院将本案其他证据进行综合认定；对于证据4，系涉案工程因台风造成施工现场塔吊倒塌、悬挑外脚架损坏而停工及复工的相关材料，原告对该证据的证明力提出反驳，但未提供相应证据，被告提供的该项证据与本案有关联性，可作为本案证据采纳；对于证据5、6、7，鉴于原告对这些证据的真实性均无异议，本院将些证据作为本案证据予以采纳，但能否证据被告主张，本院将结合本院其他证据进行综合认定。
被告申请本院向上思县自来水公司调取2012年12月1日至2014年12月31日期间永福大厦的停水记录，根据原、被告签订的《限价房买卖合同》第八条的约定，停电、停水等影响施工，施工单位已要求顺延工期的，出卖人可据实予以延期交房。现被告并无施工单位要求顺延工期的证据材料，被告申请调取停水记录没有必要，本院不予准许。
结合全案证据以及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认以下法律事实：原告陈林、梁香香向被告永福公司购买上思县思阳镇团结东路永福大厦1-1501号房产，并于2014年4月23日向被告支付了购房首付款118152元。2014年2月24日，原、被告签订《限价房买卖合同》（合同编号：YF1-1501），约定：第三条、买受人所购限价房的基本情况。买受人购买的限价房为上思县思阳镇团结东路永福大厦1-1501号房……该限价房建筑面积共120.23平方米，其中套内建筑面积95.55平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.68平方米；第四条、计价方式和价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该限价房价款，该限价房单价为3228.41元／平方米，总金额为388152元；第六条、付款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款……2、银行按揭贷款方式付款：买受人签定本合同时付清首付款118152元，余款270000元由银行按揭贷款付清；第八条、交付期限：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的限价房交付买受人使用。1、该限价房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，按实际受影响时间顺延；2、停电停水等影响施工，施工单位已要求顺延工期的；3、非施工单位及出卖人过错，因政府或其行政机关要求，暂停施工的；4、买受人延期付款的，交房时间延期至房款付清后七个工作日；第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该限价房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一（该比率应小于第1项中的比率）的违约金；3、本条第1、2项逾期交房的违约金最高额以本合同总价款的2%为上限。原、被告双方在《限价房买卖合同》时同时还签订有五份附件。附件四《限价房买卖合同补充协议》约定：第一条、付款方式。买受人自愿选择以下第2项约定的付款方式。2、银行按揭付款（限价房担保贷款）：（1）买受人于2014年4月23日前支付购房首付款（含定金）118152元；（2）购房余款270000元，由买受人向银行申请按揭贷款，并由银行转付给出卖人；第七条、买受人因办理银行按揭手续所产生的费用由买受人自行承担；第十三条、《限价房买卖合同》第八条约定的不可抗力发生时出卖人告知买受人的时间修改为交房前三天；同时买卖双方约定，不可抗力事件，包括导致不能施工的一切自然情形，如下雨、大风天气、地震、海啸等；第十六条、水电开户、电话、有线电视、宽带、燃气等安装使用费、产权证办理费用及按规定应由买受人缴纳的税费不包含在该限价房房价款内，买受人需另向上述专业公司、部门或经营单位缴付相关费用。本合同所约定的该限价房售价不包括物业专项维修基金，专项维修基金按政府有关规定执行，由买受人承担。2014年3月27日，原告梁香香为借款人与银行为贷款人签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款人借款本金为270000元；贷款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，借款期间遇中国人民银行人民贷款基准利率调整，借款执行利率按自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名上思永福置业有限公司；借贷双方对提前还款的特别约定为按提前还款总额的1%收取违约金；本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押担保方式。由阶段性保证人上思永福置业有限公司按约定提供连带责任保证，由本合同签章的抵押人按约定提供抵押担保。合同由原告、被告签字盖章。合同签订后，银行于2014年5月22日发放贷款270000元至被告账户。原告自2014年6月22日开始逐月向银行归还贷款本息，至2015年8月22日，累计归还本金8715.26元、利息21193.2元。
另查明，原告因购买涉案房屋已缴纳契税5822.28元、房屋所有权转移登记费80元、房屋所有权证书工本费10元、预购商品房预告登记费80元、预购商品房抵押权登记费80元、住房登记费80元、房地产权属档案查询服务费50元、咨询费1350元，共计7552.28元。
2015年8月19日，原告通过邮政特快专递方式向被告发出《解除限价房买卖合同通知》，以被告逾期交房超过90天为由，要求解除《限房价买卖合同》。法庭辩论终结时，被告尚未将涉房屋交付原告。
合同签订后至合同约定的交房日期间，因降雨等原因影响施工的天数为126天，其中中雨以上（日降雨量10毫米以上）降雨天气的天数为19天、因台风造成施工现场塔吊倒塌及悬挑外脚手架损坏而停工107天。上述影响施工因素的时间未相互叠加。
本案争议焦点为：一、被告是否存在可延期交房的事由及可延期的天数；二、《限价房买卖合同》应否解除及违约方如何承担责任。
本院认为，原告与被告签订的《限价房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方应严格履行。
一、关于被告是否存在可延期交房的事由及可延期的天数的问题。
天气因素导致延期的天数。原、被告双方签订的《限价房买卖合同》及附件约定，遭遇不可抗力，被告可按实际受影响时间顺延交房时间；不可抗力事件，包括导致不能施工的一切自然情形，如下雨、大风天气、地震、海啸等。原、被告签订合同后至实际交房时，出现中雨以上降雨天气，根据原、被告双方的约定，可作为延期交房天数进行考量。
关于被告因台风造成施工现场塔吊倒塌、悬挑外脚手架损坏影响施工的问题。被告在施工中因受台风影响，导致施工设施受损，是被告在施工中不可预见、不能控制的情况，属于合同约定的不可抗力事件，延误了交房时间，可以作为延期交房的事由。
关于被告主张的停水、停电作为延期交房事由的问题。原、被告双方签订的《限价房买卖合同》第八条约定，停电停水等影响施工，施工单位已要求顺延工期的，被告可据实延期交房。本案中，被告并无施工单位以停电、停水影响施工为由要求顺延工期的证据材料，不作为可延期天数进行考量。
关于被告主张的中考、高考及“三月三”放假作为延期交房事由的问题。本院认为，上述事由属于被告在签署合同时即可预见的可能影响施工的因素，不能作为延期交房的理由。
关于被告主张的延期交房事由应从项目开工令记载的日期开始计算及顺延期间出现的影响施工因素仍可作为延期交房事由的问题。被告作为限价房出卖方，其在与原告签订合同时应充分考虑受天气影响等因素，从而确定合理的交房时间。双方签订合同之前已发生的事由不属于被告延期交房的事由。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。被告于双方约定的交房时间2014年12月30日不能交房后所发生的不可抗力等造成停工迟延交房事由均应由其承担责任，不能作为延期交房的理由。
综上，被告因天气因素及台风造成施工现场塔吊倒塌、悬挑外脚手架损坏影响施工可顺延交房的天数共计126天。
二、关于《限价房买卖合同》应否解除及违约方如何承担责任的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告双方签订的《限价房买卖合同》约定：“第九条、出卖人逾期交房的违约责任……2、逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金……”《限价房买卖合同》签订后，原告向被告履行了支付房款的义务，被告亦应按约定向原告交付房屋。原、被告约定交房时间为2014年12月30日前，考虑被告依合同约定可合理延期126天后，被告应于2015年5月5日前将房屋交付原告使用，但至法庭辩论结束时，被告仍未将房屋交付原告。原告以被告逾期超过90天未交房为由主张解除《限价房买卖合同》符合原、被告双方约定解除合同的情形，对原告要求解除合同的主张，本院予以支持。
合同解除后的责任承担问题。原告诉请被告返还购房款、赔偿购房税费和按揭贷款本金、利息，并支付违约金。依照《合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，被告应返还原告的购房款。关于原告已支出的购房税费。原告支出的购房税费7552.28元，是其购买涉案房屋过程中发生的费用。合同解除后，原告作为非违约方有权要求被告赔偿该项损失。关于按揭贷款本金、利息。涉案房屋总价款为388152元，其中首付款118152元、以按揭贷款方式支付270000元。对于原告要求合同并退还购房款388152元的诉讼请求，本院在上文中已阐述予以支持。在原告主张退还全部购房款已得到支持的情况下，不应再向被告主张返还其已向银行偿还的按揭贷款本金，即原告向银行偿还的按揭贷款本金已包含在涉案房屋总价款为388152元中，故对原告主张退还按揭贷款本金的诉请，本院不予支持。至于按揭贷款利息，根据本案现有证据，截止2015年8月22日，原告共向银行支付按揭贷款利息21193.2元，是因被告的违约行为造成的经济损失，被告应予赔偿。原告主张被告偿还按揭贷款利息截止日期为解除购房合同及退还全部购房款之日，因该截止日期及贷款利息数额均不具有确定性，故本院仅依据本案现有证据支持原告要求被告偿还贷款利息的部分诉讼请求。因原告与银行的借贷合同属于另一法律关系，为避免不必要的损失，原告应及时处理其与银行之间的借贷关系。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。根据《合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到得因违反合同可能造成的损失；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成损失的，当事人可请求法院予以增加。由此，违约金与损害赔偿二者不能同时适用，原告只能选择一项主张权利。根据原、被告双方的约定，被告因逾期交房导致合同被解除，应承担的违约金最高额为7763.04元（388152元×2%），低于因被告违约给原告造成的损失。故本院以原告遭受的实际损失额作为确定被告应承担违约赔偿责任的依据。原告在主张实际损失后，又主张违约金的，本院对原告主张的违约金的诉请不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五之规定，判决如下：
一、解除原告陈林、梁香香与被告上思永福置业有限公司签订的《限价房买卖合同》（合同编号：YF1-1501）；
二、被告上思永福置业有限公司返还原告陈林、梁香香购房款388152元；
三、被告上思永福置业有限公司赔偿原告陈林、梁香香购买上思县思阳镇团结东路永福大厦1-1501号房已支出的税费7552.28元；
四、被告上思永福置业有限公司赔偿原告陈林、梁香香已向银行支付的2014年6月22日至2015年8月22日按揭贷款利息21193.2元；
五、驳回原告陈林、梁香香的其他诉讼请求。
案件受理费3763元（原告已预交），由被告负担。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按预交上诉案件受理费7526元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杜昵权
二〇一五年十二月二十四日
书记员 方媛媛