石家庄市栾城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栾民初字第934号
原告黄琼，女，汉族，住石家庄市新华区。
委托代理人：梁永慧，河北中京联全律师事务所律师
被告王爱玉，女，汉族，住石家庄市桥西区。
被告：河北卓隆房地产开发有限公司。
住所地：石家庄市裕华区建通路。
法定代表人：靳彦娥，总经理。
委托代理人：戴庆伟，公司法务。
被告石家庄阳光天地房地产经纪有限公司。
住所地：石家庄市桥东区平安南大街。
法定代表人：陈万岭，总经理。
原告黄琼与被告王爱玉、被告河北卓隆房地产开发有限公司（以下简称卓隆公司）、被告石家庄阳光天地房地产经纪有限公司（以下简称阳光天地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理后，本案依法公开开庭进行审理，于2014年12月5日作出（2014）栾民初字第898号民事判决。由于被告不服本判决提起上诉，石家庄市中级人民法院于2015年6月23日作出（2015）石民六终字的00493号民事裁定书，撤销（2014）栾民初字第898号民事判决，发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁永慧、被告河北卓隆房地产开发有限公司委托代理人戴庆伟到庭参加诉讼，被告王爱玉、被告阳光天地公司经传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。
原告黄琼诉称，2011年2月28日，三被告合谋以非法集资方式签订了项目投资协议书，约定被告王爱玉出资119880元购买被告河北卓隆房地产开发有限公司开发的位于窦妪镇汪家庄村“卓隆.金丰蓝庭”项目1-3-402号房屋。被告王爱玉有权自行销售该房屋，被告河北卓隆房地产开发有限公司负责为被告王爱玉转让的房屋办理过户手续，并不再收取任何费用，很明显该协议为合谋非法集资协议。2011年9月份，原告到被告河北卓隆房地产开发有限公司咨询，被告河北卓隆房地产开发有限公司工作人员牛嘉介绍我们从王爱玉处购买，并电话通知了王爱玉到售楼处。被告王爱玉将该房屋以每平米2050元的价格出售给原告，房屋总款为209736元，首付款179736元，剩余房款于更名时付清，任何一方私自毁约，应向守约方支付拾万元违约金，合同签订当天（2011年9月7日）原告依约向被被告王爱玉交纳了首付房款179736元。但项目却盖盖停停，三年多的时间里仅有三栋出了地面，其余均未动工，且被告项目至今没有办理任何证件。被告行为已构成严重违约。综上，请求法院判令被告退还原告购房款179736元及利息，并判令被告连带承担违约赔偿责任。
原告提供证据：1、王爱玉与黄琼签订的协议书一份；2、2、被告王爱玉收到黄琼1797**元收条一张。3、王爱玉和卓隆公司签订的项目投资协议书一份。4、卓隆公司收王爱玉款的收款收据一张。
对以上证据3、证据4经庭审质证，被告无异议；但是对于证据1、证据2不予认可。
被告王爱玉未到庭未作答辩。
被告河北卓隆房地产开发有限公司辩称，卓隆公司只是与王爱玉签订的项目投资协议书，至于黄琼与王爱玉的协议，被告并不知情，也不承认他们之间的协议，协议真实性，被告不认可，且上两次庭审中，被告王爱玉也未出庭，查不清王爱玉和黄琼之间的真实性，退一步讲，黄琼与王爱玉的协议是有效的，根据合同相对性的原则，黄琼理应向王爱玉主张责任，被告卓隆不应承担责任。
证据1、2010年5月14日汪家庄村委会〈新民居启动方案〉附村民的表决意见；证据2、栾城县人民政府栾政涵（2010）64号栾城县人民政府关于汪家庄村新民居示范村建设规划的批复；证据3、河北省国土资源局冀国土资函（2010）1630号《河北省国土资源厅关于核定栾城县第十批次新民居建设周转用地的批复》；证据4、汪家庄村民委员会与卓隆房地产2011年5月5日签订的《项目合作开发协议》；证据5、2011年5月《汪家庄新民居建设拆迁补偿安置方案》；证据6、栾城县人民政府关于窦妪镇汪家庄村新民居建设改造实施方案的批复；证据7、石家庄市城乡规划局栾城分局关于七个新民居示范村一期工程的规划预审意见；证据8、栾城县国土资源局于汪家庄村“新民居”项目用地审查意见；证据9、2011年6月21日栾城县国土资源局关于汪家庄新民居建设一期工程建设用地批准书；证据10、2011年11月16日《河北省人民政府关鹿泉等县（市）土地利用总体规划的批复；证据11、2012年8月24日〈县长办公室会议纪要〉第45期；证据12、石家庄装备制造基地管委会关于生活服务区新增建设用地计划指标的申请；证据13、关于汪家庄村新民居建设周转用地情况的说明；证据14，关于窦妪镇汪家庄中心社区的项目建设方案。以上证明目的：被告所开发项目属于新民居建设，且在项目开发时是经过合法的程序办理。（其中证据1、3、5、6、8、10、11系本院依被告申请从豆于镇政府调取；豆于镇政府证据9不存在。）
被告石家庄阳光天地房地产经纪有限公司辩称，我们和原告没有任何法律关系，王爱玉的房子没有委托我来卖。我也没有权利卖王爱玉的房子，我公司与本案无关。
经审理查明，1、被告卓隆公司开发的项目位于栾城区豆于镇汪家庄，具体在汪家庄经三街以东，福强路以南，现都已有围墙封闭。“金丰蓝庭”、“盛德庄园”、“南国新大陆”均为被告卓隆公司在该项目内进行具体建设项目的名称。卓隆公司在汪家庄开发的整体项目性质为新民居建设，所建房屋为性质属于新民居村证房，及小产权房。被告卓隆公司办理了相关新民居建设项目的审批手续。被告卓隆公司与汪家庄村委会签订了合作开发协议书。栾城县国土资源局审核通过该项目用地的审查意见，依据河北省国土资源局冀国土资函（2010）1630号《河北省国土资源厅关于核定栾城县第十批次新民居建设周转用地的批复》被告卓隆公司取得周转用地。被告卓隆公司进行了前期投入和建设，并对房屋经行了对外销售，签订了房屋认购协议书。2012年8月24日县长办公会议纪要提出：⑴按程序取消汪家庄、南赵村新民居居点，建设装备制造基地生活服务区……2、被告卓隆公司的对外房屋销售对象并非局限于汪家庄村民。该项目所用土地至今没有办理合法征用土地手续。目前没有行政部门对该宗土地占用是否违法作出定性和处理3、（1）2011年2月28日，被告王爱玉（乙方）、被告卓隆公司（甲方）、被告石家庄阳光天地房地产经纪有限公司（丙方）签订了项目投资协议书，协议载明“甲乙丙三方在互利、互惠基础上，就甲方开发的汪家庄新民居项目及后期相关事宜达成以下协议系……协议约定，被告王爱玉出资119880元，购买被告河北卓隆房地产开发有限公司开发的位于窦妪镇汪家庄村“卓隆.金丰蓝庭”项目1-3-402号房屋。被告王爱玉有权自行销售该房屋，所得利润全部归被告王爱玉。被告王爱玉有权要求被告河北卓隆房地产开发有限公司回购或委托被告石家庄阳光天地房地产经纪有限公司销售。被告河北卓隆房地产开发有限公司负责为被告王爱玉及其转让的购房户办理相关过户手续。（2）2011年9月7日，原告黄琼与被告王爱玉签订协议书，购买了被告王爱玉投资河北卓隆房地产的位于“盛德庄园”项目1号楼3单元402号房屋。协议约定房屋单价每平米2050元，总价为209736元。首付款179736元，剩余房款于更名时付清。协议签订当日，被告王爱玉向原告黄琼出具了收到房款179736元收条一张并交付了2011年2月28日项目投资协议书，及卓隆公司收款收据（收王爱玉交房款119880元注明：金丰蓝庭1-3-402号房屋）（3）依据两份协议书中载明房屋，一个是卓隆.金丰蓝庭”项目1-3-402号房屋，一个是“盛德庄园”项目1号楼3单元402号房屋。两处房产不一致，不能证明为同一室。庭审中被告卓隆公司提出对于黄琼与王爱玉的协议，被告表示并不知情，由于被告王爱玉未到庭核实，对于该协议真实性不认可；并提出根据合同相对性的原则黄琼与王爱玉的协议即使真实有效的，黄琼理应向王爱玉主张责任，被告卓隆不应承担责任。被告石家庄阳光天地房地产经纪有限公司在原一审中提出：阳光天地房地产经纪有限公司和原告没有任何法律关系，对原告与王爱玉之间订立买卖合同亦不知情，该合同与阳光天地房地产经纪有限公司没有关系，要求其承担责任没有依据。原告黄琼提出房屋买卖协议经被告卓隆公司人员牛佳介绍，与王爱玉签订，被告予以否认，原告未提供相应证据。原告2011年9月7日收到王爱玉交付的收据及项目投资协议书后，已经知道该项目为新民居。
4、被告开发的金丰蓝庭、盛德庄园项目未办理商品房预售许可证，且该项目仅有三栋出了地面，现已停工。庭审中，原告陈述双方在签订认购协议时，看过被告提供的有关证件的复印件，只有土地证及规划证，其中没有商品房预售许可证。同时原告称购房时被告方承诺为房屋为县证，但无证据提交，被告卓隆公司否认此说法。以上有原被告庭审陈述、认购协议、收款收据等为证。
本院认为，1、新民居建设项目是为改善农村居民居住环境，对新民居示范点的村民改善村民居住条件环境的建设项目，目的是有效利用农村宅基地，节省宅基占地面积有效保护土地资源。新民居项目所占用土地，未经过办理汪家庄新民居建设项目建设房屋为小产权房，是村证房。只供该村村民居住和使用。并非商品房。城镇居民及非本村集体成员不得购买。2、由于被告王爱玉（乙方）、被告卓隆公司（甲方）、被告石家庄阳光天地房地产经纪有限公司（丙方）签订了项目投资协议书，明确载明卓隆公司在汪家庄开发项目为新民居项目。同时三方签订的协议书中载明王爱玉认购合同中房屋为卓隆.金丰蓝庭”项目1-3-402号房屋；而原告黄琼与被告王爱玉签订的房屋买卖协议中记载所购房屋是“盛德庄园”项目1号楼3单元402号房屋。存在不一致，被告卓隆公司提出该房间号非同一套房屋。在王爱玉未到庭核实情况下，依据合同相对性，两份合同只对本合同签订的各方当事人产生约束力。3、被告王爱玉（乙方）、被告卓隆公司（甲方）、被告石家庄阳光天地房地产经纪有限公司（丙方）签订了项目投资协议书，名为投资协议书，实际具备房屋买卖合同的主要条款，明确载明被告王爱玉出资购买被告河北卓隆房地产开发有限公司开发的位于窦妪镇汪家庄村“卓隆.金丰蓝庭”项目1-3-402号房屋，故该协议实为新民居村证房屋买卖协议，被告在没有商品房预售许可证的情况下，无权向外销售；原告与被告王爱玉之间签订的“盛德庄园”1号楼3单元402号房屋买卖协议同属于小产权房买卖协议。4、因本案所售房屋为小产权房，因此不属于《最高院审理商品房买卖合同有关问题司法解释》的调整范畴。故依据合同法第52条及土地管理法第43条及合同法58条之规定，原告黄琼与被告王爱玉签订的房屋买卖协议，违反了法律法规强制性规定，应为无效合同，无效合同自始无效。因该合同取得的财产应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此所遭受的损失。本案被告王爱玉已知卓隆公司在汪家庄开发项目为新民居项目性质后，又与原告黄琼签订小产权房屋买卖协议，导致合同无效，应承担全部的缔约过失责任。故被告王爱玉应当返还原告方已付购房款，并赔偿因此给原告造成的损失，原告损失计算：已付购房款自交款之日起至判决确定的给付之日止的全部利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算。5、被告卓隆公司、被告阳光天地公司均不属该协议的签署当事人，且该协议无上述二被告权利义务的合法约定。依据合同相对性原则，对原告请求被告卓隆公司、被告阳光天地公司承担连带赔偿责任的主张不予支持。
本案经调解无效，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条《中华人民共和国土地法》第四十三条之规定，判决如下：
一、被告王爱玉应于本判决生效之日起十日内返还给原告黄琼购房款人民币179736元；
二、被告王爱玉于本判决生效之日起十日内赔偿与原告黄琼已付房款自2011年9月17日起至本判决指定的付款之日止的利息同等数额的损失。（利息计算以179736元本金，按照中人民银行同期贷款利率计付）。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3895元由被告王爱玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审 判 长 刘晓萍
人民陪审员 刘静俊
人民陪审员 卢雅静
二〇一五年十二月五日
书 记 员 石利辉