湖南省永州市冷水滩区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）永冷行初字第62号
原告谢梅秀，女，1939年8月8日出生，汉族，祁东县人。
被告永州市冷水滩区人民政府，住所地永州市冷水滩区。
法定代表人唐满平，男，该区区长。
委托代理人邓盛涛，男，系该区政府征收办主任，代理权限为一般授权。
委托代理人蒋荣荣，男，湖南湘南律师事务所律师，代理权限为一般授权。
原告谢梅秀不服被告永州市冷水滩区人民政府房屋行政补偿一案，于2014年11月10日向永州市中级人民法院提起行政诉讼，永州市中级人民法院于2014年11月17日裁定该案移交本院审理。本院于2014年11月21日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2014年12月3日公开开庭审理了本案。原告谢梅秀、被告法定代表人唐满平的委托代理人邓盛涛、蒋荣荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告永州市冷水滩区人民政府依据永州市冷水滩区河东城市综合体项目冷水滩区工作组办公室的申请作出冷政征补（2014）第（009）号《国有土地上房屋征收补偿决定书》，决定给予货币补偿和产权调换两种补偿方式供原告选择。被告于2014年12月1日向本院提供了作出具体行政行为的证据、依据：1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》，拟证明被告适用法律法规正确；2、补偿款专户账户；3、永州市冷水滩区河东城市综合体项目建设范围内新增地块国有土地上房屋征收与补偿方案（征求意见稿）；4、2014年7月11日永州市冷水滩区河东城市综合体项目建设范围内新增地块国有土地上房屋征收与补偿方案；5、已签订协议的统计表；证据2-5拟证明被告补偿方案决策民主、程序正当、结果公开；6、冷政函（2014）75号《关于永州市冷水滩河东城市综合体项目建设范围内新增地块国有土地上房屋征收决定》，拟证明被告已经作出了征收决定；证据7、协商记录，拟证明被告与原告就补偿问题进行了协商；证据8、被征收人房屋位置示意图和房屋产权证，拟证明原告的房屋状况；证据9、抽签选择评估公司的通知；证据10、抽签产生评估机构公证书，证据11、放弃评估资格的函（两份）；证据12、房地产估价委托书；证据13、房地产评估机构资质证书，证据7-13拟证明选择评估机构程序合法；证据14、被征收人的正式评估报告及送达回证，拟证明告知原告房屋的评估价值；证据15、征收补偿决定书及送达回证，拟证明被告作出了补偿决定并送达给原告。
原告诉称，一、被告所作征收决定违法。二、被告的征收补偿方案中奖励细则，在征收决定公布之日就剥夺了被征收人的权利，显失公平。三、被告选定房地产评估机构违反法定程序，评估结果显失公平。1、被告选定房地产评估机构时没有按照有关规定公布符合条件的评估机构的名单，由原告协商选定；2、被告在确定房地产评估机构时暗箱操作，早已内定；3、评估结果出来后，也没告知原告提出异议；4、房地产评估机构的估价结果显失公平。四、原告对永州市冷水滩河东城市综合体项目的《征收决定》不服，已经提起诉讼，该案尚在审理阶段，被告不能对原告作出《补偿决定书》。五、被告有法不依，征收过程中不按具体补偿条款执行。门面补偿价格太低，原告选择以门面面积按1：1.2的比例进行产权置换，并享受相应的补助面积、购房补助和奖励。综上所述，被告作出的补偿决定适用的法律依据、内容和程序都是违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律法规的规定，征收主体也不是适格的，请求法院依法撤销。
原告向本院提供了下列证据：1、《永州市冷水滩河东城市综合体建设范围内国有土地上房屋征收与补偿方案》，证实煤棚可以置换车位，单套面积在90平方米以下的，被征收人可以按成本价1500元／平方米标准买足到100平方米，然后进行产权调换。其再增加面积只能在20平方米以内，由被征收人按预计市场价2600元／平方米购买。被告没有按永州市人民政府的要求实现小户型的优惠政策；证据2、永州市人民政府下发的关于《永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的通知，即永政发（2014）02号文件，证实冷水滩区人民政府不是征收主体；证据3、关于进一步明确中心城区房屋征收工作有关事项的通知，即永政办法（2014）30号文件，证实冷水滩区人民政府2014年5月29日后才是征收主体；证据4、袁江南的补偿协议，证实袁江南的住房补偿协议是与永州市人民政府签订的，住房是由永州市人民政府征收的。证据5、江南国际蒋叁林的门面出售价格证明，证据6滨江壹号商铺门面分布图及售价，证据5-6拟证明原告的门面评估价格过低。证据7、谢梅秀房产证复印件，证明房屋产权是原告的。证据8、补偿决定书，证明被告对谢梅秀作出了补偿决定。
被告永州市冷水滩区人民政府辩称，一、被告作出的《永州市冷水滩区人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和湖南省实施《国有土地上房屋征收与补偿》办法的规定。二、被告《关于永州市冷水滩河东城市综合体项目建设范围内新增地块国有土地上房屋征收决定》附件中有关征收期限的问题包括了预征收调查期间、拆迁决定期限，并不违反法律规定，在奖励期限内，大部分被征收人已签订了协议并得到了奖励。三、2014年6月11日，被告将《永州市冷水滩区河东城市综合体项目建设范围内新增地块国有土地上房屋征收与补偿方案》（征求意见稿）及该项目的相关信息不仅在政府网站发布了，还在该征收区域内以悬挂、张贴方式进行了公示。2014年7月11日，被告作出《征收决定书》符合30日的时间要求。征收补偿方案在征求意见时，大多数被征收人不仅认为征收补偿方案符合《条例》规定，且依法签订了补偿协议，不需要再进行听证。四、被告作出的《房屋征收补偿决定书》程序合法，事实清楚，适用法律准确。1、被告选定房地产评估机构程序合法。被告的工作人员多次口头、书面公示方式通知原告等人选定评估机构，被征收人魏小勇、袁江南等十余人参加确定评估机构会议，但原告等人明确表示拒绝参加投票或抽签确定评估机构，并提前离开会议现场。经冷水滩区公证处确定四家评估机构，第一名、第二名评估机构因业务繁忙放弃评估，被告依法委托第三名湖南潇湘房地产评估经纪有限公司对原告等人房屋进行了评估；2、评估结果客观、公正，送达程序合法。被告向原告送达了房屋征收估价报告，原告并未在法律规定的期限内，对评估报告申请复核，也没有申请重新评估，该评估报告可以确认为有效的；3、冷水滩河东城市综合体项目冷水滩工作组办公室申请被告作出《房屋征收补偿决定书》，被告于2014年8月23日依法、依程序作出了《房屋征收补偿决定书》，向原告进行了送达，同时在房屋征收范围内进行公告。综上所述，被告所作的补偿决定事实清楚、程序合法、适用法律法规正确、主体适格，请求法院依法维持。
经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：被告提供的证据1，原告没有异议，本院认为该证据系我国现正适用的条例，且与本案相关联，应确认为有效证据；被告提供的证据2，原告没有提出质证意见，本院认为该证据客观、真实且与本案相关联，应确认为有效证据；被告提供的证据3、4，原告认为该证据不真实，且没有在被征收人范围内公示，只在网站上发布，本院认为，该证据在网站上发布了，应是公众均知晓的事实，且证据客观真实并与本案相关联，应确认为有效证据；被告提供的证据5，原告没有发表质证意见，本院认为该证据客观、合法，且与本案相关联，应确认为有效证据；被告提供的证据6，是本案被诉具体行政行为，即本案发生的根源，应确认为有效证据；被告提供的证据7协商记录，本院认为该协商记录是与谢丽君进行协商的谈话记录，并没有直接与谢梅秀本人联系，不予确认为有效证据；证据8，原告对房屋位置示意图没有异议，对房屋产权证有异议，认为房屋是原告的，而不是周天华的，本院认为该产权证不真实，与本案无关联，依法不予确认为有效证据；被告提供的证据9-13，原告认为没有接到评选评估机构的通知，没有参与选择评估机构，政府选定的委托评估机构不合法，众联与金典两家评估公司放弃中标不合理，本院认为抽签确定评估公司的通知虽未直接送达，但被告均通过短信和电话告知了被征收人，湖南省永州市冷水滩区公证处7月25日出具的公证书也证实多数被征收人到达了现场，该组证据之间相互佐证，形成证据链，应确认为有效证据；被告提供的证据14，原告认为评估报告是周天华的，而不是谢梅秀的，名字错误，本院认为该评估报告的主体错误，与本案无关联，依法不予确认为有效证据；被告提供的证据15，补偿决定书是本案被诉的具体行政行为，依法确认为有效证据。原告提交的证据1，被告认为与本案无关，本院认为该方案已被新的补偿方案替代，该证据与本案无关联，不予确认为有效证据；原告提交的证据2，被告认为与本案无关，本院认为该通知是永州市人民政府下发的文件，且没有废止，与本案相关联，应确认为有效证据；原告提交的证据3，被告没有异议，本院认为该证据是永州市人民政府下发的文件，与本案相关联，应确认为有效证据；原告提交的证据4，被告没有异议，本院认为该协议真实、合法，依法确认为有效证据；原告提交的证据5、6，被告认为不符合证据的“三性”要求，本院认为该证据不符合证据的形式要件，其真实性不能确定，不予确认为有效证据。证据7房屋产权证被告没有提出异议，本院认为该证据客观、真实，且与本案相关联，依法确认为有效证据。证据8补偿决定书是本案被诉的具体行政行为，依法确认为有效证据。
经审理查明，2014年7月11日，永州市冷水滩区人民政府作出征收决定，决定对包括原告在内的原冷水滩百货公司、副食品公司清梅大厦、食品公司、清梅个体街、粮食局河东粮店宿舍及办公用房和仓库、法院宿舍等单位个人房屋及附属物进行征收并按已定方案进行补偿。该决定及补偿方案以悬挂、张贴、网挂方式进行发布。补偿方案主要内容为：一、征收范围。征收范围包括原冷水滩百货公司、区副食品公司清梅大厦、区食品公司，清梅个体街，区粮食局原河东粮店宿舍及办公用房、仓库，区法院宿舍等单位个人房屋及附属物。二、征收期限及签约期限。征收期限：2014年5月6日－2014年8月31日，签订征收补偿协议期限：2014年5月20日－2014年6月30日。三、征收补偿依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》、中央纪委办公厅监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办（2011）8号）、住建部《关于印发﹤国有土地上房屋征收评估办法﹥的通知》（建房（2011）77号）和湖南省人民政府《湖南省实施﹤国有土地上房屋征收与补偿条例﹥办法》（省政府令268号）及《永州市人民政府关于印发﹤永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法﹥的通知》（永政发（2014）2号）。四、征收程序。1、调查登记并公告（7日）；2、拟定《房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》并公示30日，公开征求被征收人的意见（现场公示和网上公示同步进行）；3、召开被征收人代表听证会（听证会公告15天，听证会前10天将行政决策内容、理由、依据和背景资料告知听证代表）；4、集中采纳吸收意见并修改《房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》后，报市征收办审核；5、区政府研究做出征收决定。五、征收评估。（一）评估机构选定程序：1、由房屋征收单位向社会发布项目信息和条件；2、具备资格条件的房地产价格评估机构报名，房屋征收单位对房地产价格评估机构报名资格进行审查；3、房屋征收单位按照报名先后顺序公布符合条件的评估机构名单，供被征收人协商选定；4、被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收单位，被征收人协商选定时间为7个工作日；5、被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收单位主持，通过投票由多数人决定，或者邀请被征收人代表、街道、社区代表，公证人员公证，以公开抽签方式选定评估机构。（二）评估时点：房屋征收通告发布之日。（三）评估结果：房地产价格评估机构向房屋征收单位提供委托评估范围内被征收房屋的分户评估报告，由房屋征收单位在征收范围内向被征收人公示3日。（四）对评估结果有异议的处理：征收单位或被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核评估。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内给予答复。评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。征收单位或者被征收人对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市国有土地上房屋征收评估专家委员会申请鉴定。（五）被征收人应当协助估价师对被征收房屋进行实地查勘，如实提供被征收房屋价值评估所必须的情况和资料。六、征收补偿、补助和奖励。（一）征收补偿方式。实行货币补偿或产权调换，被征收人自由选择其中一种补偿方式。（二）货币补偿。1、被征收房屋价值补偿。征收个人住宅，被征收人在2014年6月30日前签订房屋补偿协议并按征收补偿协议约定时间腾空房屋的，被征收房屋按“征1换1加20%补助面积”，被征收人拥有《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》载明的车库、杂房、煤棚、加层、增加面积按“征1换1加10%补助面积”，换算成新房面积后再按新房的市场价格计算被征收房屋的价值补偿。新房的市场价格根据相应资质的房地产评估机构按本房屋征收方案发布之日项目周边楼盘的市场价确定。房屋征收范围确定后，无合法手续突击建设的建筑物、附属物、装饰装潢等不得评估补偿。2、征收补助费。征收个人住宅，被征收人在2014年6月30日前签订征收补偿协议并按征收协议约定的时间腾空房屋的，除被征收房屋价值补偿外，再按征收房屋补偿款的5%给予购房补助。3、搬迁补助费。搬迁费标准按每平方米10元计算，按标准计算每户或每套不足1500元的补足到1500元。办公、教学、营业等用房的搬迁费根据拆卸、搬运、安装设备实际情况，按照有关规定评估确定。4、临时安置补助费。临时安置费每月为被征收住宅房屋评估值（不含装饰、装修）的4‰，但按标准计算每户每月不足600元的补足到600元，最高不超过1200元，过渡期为6个月。5、停业损失补助费。被征收房屋属于经营性用房，且经营行为合法，由被征收人自行安排过渡的，由房屋征收单位按被征收房屋（不含装饰、装修）评估价值的7‰计付每月停业损失补助费，过渡期为4个月。（三）产权调换。1、调换面积的确定。征收个人住宅，调换面积按“征1换1加20%补助面积”确定。2、被征收人拥有《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》的车库（含实际作车库使用的杂房、煤棚）可以按“征1换1加10%补助面积”。3、调换办法。（1）调换房选择在本项目土地范围内规划建设高层小区，提供给被征收人调换。小区容积率﹤6.0，建筑密度﹤42%，建筑高度≤100M，绿地率≥25%，最终以规委会审定通过的规划为准。（2）调换房屋实行1套换1套，选房顺序序号按同户型被征收人签订协议顺序号和腾空房屋顺序号的平均值从小到大确定选房先后顺序。（3）被征收人选择的调换房的面积超过调换面积的部分，由被征收人按市场价购买。（4）项目区内实行统一规划、统一建设、统一管理，户型依据规划要求、设计方案并结合被征收房屋的面积确定。4、过渡期限及补助费。过渡期限为30个月。超过过渡期限在12个月以内的，增付50%临时安置费；超过过渡期限在12个月以上的，增付100%临时安置费，标准按照货币补偿的标准执行。5、搬迁补助费。选择产权调换的搬迁补助费标准按照货币补偿的标准执行，过渡安置的发给两次搬迁费。6、物业管理费补助。选择产权调换的，由政府为被征收人承担前3年的物业管理费。（四）奖励办法。1、考虑到本项目的实际情况，凡在2014年6月20日前签订房屋征收补偿协议并按征收补偿协议约定时间腾空房屋的，分时间段给予奖励：即在2014年6月10日前签订房屋征收补偿协议并按征收补偿协议约定时间腾空房屋，选择货币补偿的可按被征收房屋原面积补偿款不高于20%的比例给予奖励，选择产权调换的可按被征收房屋面积不高于20%的比例奖励房屋面积，在2014年6月20日前签订房屋征收补偿协议并按征收补偿协议约定时间腾空房屋，选择货币补偿的可按被征收房屋原面积补偿款不高于15%的比例给予奖励，选择产权调换的可按被征收房屋面积不高于15%的比例奖励房屋面积。2、设立征收工作连带奖。凡在2014年6月30日前签订房屋征收补偿协议并按征收补偿协议约定时间腾空房屋的同单元的被征收人每户每套奖励1万元；按上述时间签订房屋征收补偿协议并按征收补偿协议约定时间腾空房屋的同栋被征收人每户每套再奖励1万元；按上述时间签订房屋征收补偿协议并按征收补偿协议约定时间腾空房屋的同一小区被征收人每户每套再奖励1万元。（五）凡在2014年6月30日后签订房屋征收补偿协议的或房屋被依法强制拆除的被征收人不享受上述补助面积、购房补助和奖励。（六）被征收房屋《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》载明的个人商业门面，选择货币补偿的按照征收面积市场评估价予以补偿；选择产权调换的，征收单位应当提供用于产权调换的商业门面，并与被征收人计算、结清被征收商业门面价值与用于产权调换商业门面价值的差价。七、附属设施与装饰装潢补偿。附属设施与装饰装潢补偿由征收人与被征收人协商确定，协商不成由做出该项目房屋征收评估机构评估确定。征收人与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的，由征收实施单位报请区人民政府作出房屋征收补偿决定。被征收人在补偿决定的期限内未搬迁的，又不申请行政复议或者不提起行政诉讼的，区人民政府申请人民法院强制执行。原告因不同意该方案，双方在征收补偿方案确定的签约期限内，没有签订补偿协议。2014年7月15日，永州市冷水滩区人民政府办公室通知各被征收户在7个工作日内选择房地产评估机构，但原告并没有选择。2014年7月23日，永州市冷水滩河东城市综合体项目冷水滩区工作组办公室通知各被征收户抽签选定评估机构。2014年7月25日，被告组织相关部门人员及被征收人参加会议确定评估机构，被征收人多数到了会议现场，但均表示拒绝参加投票或抽签确定评估机构会议，并提前离开了会议现场。上午10时许，永州市拆迁办工作人员从房地产评估机构备选库中抽出四家评估机构，即湖南志成房地产评估公司、湖南潇湘房地产评估经纪有限公司、永州众联房地产估价有限公司、永州金典房地产评估有限责任公司进行抽签。在公证员的监督下，上述分别写有四家评估公司的签纸被投进了空票箱中，抽签人周玉艳从票箱中抽出纸签，顺序依次为永州众联房地产估价有限公司、永州金典房地产评估有限责任公司、湖南潇湘房地产评估经纪有限公司、湖南志成房地产评估公司。永州众联房地产估价有限公司、永州金典房地产评估有限责任公司因业务繁忙自愿放弃本次评估工作。2014年7月27日永州市冷水滩区人民政府办公室委托顺序在第三的湖南潇湘房地产评估经纪有限公司对被拆迁户个人房屋及附属物作出估价。2014年8月4日，湖南潇湘房地产评估经纪有限公司对周天华的房屋作出房地产估价报告，2014年8月15日送达给原告谢梅秀女儿赵双庆，赵双庆认为不是当事人，拒绝签收。2014年8月23日，被告作出冷政征补（2014）第（009）号国有土地上房屋征收补偿决定书，主要内容为：一、货币补偿方式。1、房地产价值补偿款：422809元。2、房屋装饰装修及附属物补偿款：强制执行前进行现场评估确定。3、搬迁补偿费（二次）：3000元。4、停业损失补助费（4个月）422809×7‰×4＝11839元。5、其他：水电、有线、网络等开户3536元。6、合计人民币441184元，大写肆拾肆万壹仟壹佰捌拾肆元（不含装修构筑物补偿）。二、产权调换方式。商业门面产权调换：商业门面的产权调换实行等价值调换。征收人应当提供相同个数商业门面与被征收人实行等价值调换。因征收人提供的产权调换门面为项目区内统一建设的期房，为切实保障被征收人的合法权益不受损害，被征收人可以先领取商业门面的货币补偿款，待项目区内商业门面建好后，被征收人将已领取的商业门面货币补偿款退回征收人，并与征收人计算、结清用于产权调换商业门面的差价；如被征收人不领取补偿款，待项目区内商业门面建好后，征收人按交房时的估价时点评估被征收商业门面价值，并计算、结清与用于产权调换商业门面市场价值的差价，并按实际过渡时间给予被征收人营业损失补偿。1、房地产价值补偿款：422809元。2、房屋装饰装修及附属物补偿款：强制执行前进行现场评估确定。3、搬迁补偿费（二次）：3000元。4、停业损失补助费（4个月）422809×7‰×4＝11839元。5、其他：水电、有线、网络等开户3536元。6、合计人民币441184元，大写肆拾肆万壹仟壹佰捌拾肆元（不含装修构筑物补偿）。以上两种补偿方式由被征收人自行选择其一。过渡方式自行过渡，选择货币补偿方式的过渡期为6个月，选择产权调换方式的过渡期为30个月。被征收人搬迁腾空房屋经验收合格，房屋征收部门将各项补偿款项在7日内一次性支付给被征收人。被征收人房屋被依法征收，国有土地使用权同时收回。原告因对补偿决定不服，遂向人民法院提起诉讼。
本院认为，被告根据永政发（2014）02号《永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定，拟定的征收补偿方案在被征收区域进行了张贴，在网上进行了发布，且得到了绝大多数被征收人的认可，该方案符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。被告公布征收补偿方案后，原告不同意该方案，但未与其他未签订补偿协议的被征收人协商选定评估机构，被告依程序组织被征收人投票或者随机选定方式确定房地产评估机构，原告及其他未签订补偿协议的被征收人均表示不愿参加，被告在公证机关公证下抽签选定有资质的评估机构进行委托评估，符合湖南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》办法规定的程序。被告提供给评估机构的产权证是原产权人周天华的，接受委托的评估机构依程序对周天华的房屋及其附属设施作出了评估报告，送达给谢梅秀的女儿赵双庆，赵双庆认为不是当事人，拒绝签收，该评估报告主体错误，属被告认定事实不清。被告按照补偿方案和评估报告作出的补偿决定，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定和程序。综上所述，被告作出的补偿决定，证据不足，违反法定程序，应予撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项第一目、第三目之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
撤销被告永州市冷水滩区人民政府作出的冷政征补（2014）第（009）号《国有土地上房屋征收补偿决定书》。
本案诉讼费50元，由被告永州市冷水滩区人民政府负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 唐和平
审 判 员 卞凌峰
审 判 员 黄 妮
二〇一四年十二月十日
代理书记员 冯立群
相关法律法规：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：
（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持；
（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为；
1．主要证据不足的；
2.适用法律、法规错误的；
3.违反法定程序的；
4.超越职权的；
5.滥用职权的。
（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其一定期限内履行。
（四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。