中华人民共和国
上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第833号
上诉人（原审被告）柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）。
上诉人（原审被告）上海潮域物业管理有限公司。
上述两上诉人之共同委托代理人贺雷，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）关昕。
委托代理人李昇，上海市上正律师事务所律师。
委托代理人谢芃，上海市上正律师事务所律师。
上诉人柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、上海潮域物业管理有限公司（以下简称潮域公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第38145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司之共同委托代理人贺雷及被上诉人关昕之委托代理人谢芃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2013年6月，关昕与柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司签订上海市房屋租赁合同一份，约定甲方（柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）与潮域公司）将位于上海市浦东新区浦明路99弄仁恒滨江园的房屋出租给乙方（关昕）作为住宅使用，房屋实测建筑面积197.14平方米。甲方于2013年6月25日前向乙方交付该房屋，租期12个月，自2013年6月25日起至2014年6月24日止。月租金人民币（下同）32，000元，乙方应于每月25日前向甲方支付下月租金，先付后住。保证金为2个月的租金，即64，000元。租赁关系终止后，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍，即64，000元支付违约金……（2）甲方交付的该房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；……（6）乙方逾期不支付租金累计超过15天的。该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起7日内进行修复。租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害，甲方应承担赔偿责任。租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的2倍，即64，000元向甲方支付违约金。合同另对其他事项作了约定。
原审另认定，2013年8月7日，柯俊杰发道歉信给关昕，内容中表示对关昕最近一个月经历的麻烦表达歉意。2013年8月26日，关昕发退租函给柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）与潮域公司，内容为：“因贵公司已经违反合同规定情形，发生违约责任，同时该出租房屋存在不安全隐患，未及排除，本人自2013年7月2日入住以来，已经多次发生由房屋缺陷导致的各类安全事故，考虑到本人及家属的居住安全，按合同规定，本人决定解除租赁合同，并要求贵公司承担违约责任。具体如下：1、全额退还本人承租此房屋时的押金64，000元；2、根据合同规定，贵公司应当支付本人按月租金的2倍的违约金；……”2013年10月31日，关昕向法院提起诉讼，要求判令：1、柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司共同返还房屋租金64，000元；2、柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司共同承担违约责任，支付违约金64，000元。
原审审理中，关昕与柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司对下列事实确认一致：合同签订后，柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司于2013年6月28日将房屋交付关昕，关昕分别于2013年6月5日缴纳押金64，000元，2013年6月25日支付租金32，000元，2013年8月8日支付32，000元，之后未再支付；2013年9月24日双方办理了退租还房手续；根据交接单，关昕还应承担水电煤气费用共计4，293.90元。双方对之间的租赁合同业已解除的事实并无异议，但对合同解除的原因存有争议，并互指对方违约应承担相当于两个月租金的违约金。对于租金结算，关昕认为租金应自实际移交之日，即2013年6月28日起算至2013年8月26日止，柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司则认为应自2013年6月25日起算至2013年9月24日止。关昕还表示，其于2013年9月2日就已自行搬离系争房屋，但由于柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司的拖延一直到2013年9月24日才办理了退租手续。柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司对此不予认可。
原审审理中，关昕提供了照片一组，欲证明房屋发生漏水情况。柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司对真实性不予认可，并认为即便真实，也不能证明房屋本身存在缺陷。柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司为此提供情况说明、维修单和住房记录，其中情况说明一份由上海仁恒物业管理有限公司出具，内容为：“2013年8月11日2#9A室内漏水，原因系2#9B的空调水箱漏水，由于两家的楼顶是相通的，导致水流到2#9A的楼顶上。此次漏水系一次事故，并非房屋质量问题。”关昕对该证据真实性并无异议。维修单内容为2013年8月12日物业管理公司对系争房屋进行楼顶补洞的维修措施。关昕对此不予认可。住房记录证明漏水修理期间，柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司为关昕提供了替代房屋予以居住。关昕对该证据真实性予以认可。原审中，关昕还向法庭提供其丈夫罗先生与潮域公司员工互发的短信一组，其中两条分别载明，在2013年8月26日11时，潮域公司客服主管吴菲发短信给关昕丈夫，表示：“听说您要准备退租了，麻烦您发一份书面的通知函给我们”；在2013年8月26日14时49分，潮域公司员工（1340218****）曾发短信给关昕丈夫，表示“住短租房的时候2-9A内已经修缮完毕，是退租还是继续租住由您来决定”。柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司对短信真实性并无异议，但认为短信不能证明房屋本身存在瑕疵。
原审认为，首先，关昕与柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效；双方对该合同在租赁期内解除并无异议，但对解除原因存在争议，并互相指责对方违约应承担违约责任。根据审理查明，租赁期内房屋因不可归责于双方的原因发生漏水，柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司予以及时修理并提供替代居住房屋，关昕租住房屋的目的并未落空，故关昕认为柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司违约造成合同解除的理由并不成立。而根据潮域公司在2013年8月26日向关昕发出的短信内容来看，漏水事件发生后，其已经同意由关昕选择解除合同或继续履行，关昕据此在同日发出解除合同函，于法不悖，故双方合同在该日解除。因双方系合同履行过程中合意解除合同，柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司认为关昕违约解除合同并要求其支付违约金的主张，亦无事实和法律依据，不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，关昕作为承租人应支付合同解除前的租金，并按约定标准承担解除合同之后至实际返还房屋之日止的占有使用费，故关昕应承担自2013年6月28日起至2013年9月24日止的租金和使用费。关昕认为其于2013年9月2日就已迁出，但由于柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司拖延的原因一直到同月24日才办理退租手续，因无证据证明，法院难以采信。最后，柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司已收取的押金64，000元，合同解除后亦应予以返还。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条之规定，于二○一四年二月十一日作出判决：一、柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司应于判决生效之日起十日内向关昕返还押金64，000元；二、关昕应于判决生效之日起十日内向柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司支付租金及房屋使用费27，870.97元；三、关昕应于判决生效之日起十日内向柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司支付水电煤费用4，293.90元；四、驳回关昕的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，860元（关昕已预付），减半收取1，430元，由关昕与柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司各半负担。
判决后，柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司不服，上诉于本院，诉称：双方并未就解除合同达成合意，被上诉人单方发出解除通知，押金无需返还；在被上诉人先行提出解约的前提下，上诉人潮域公司员工以短信方式告知被上诉人可以解约或继续租住，但并没有免除被上诉人的违约责任，故要求二审法院撤销原审判决主文第一项。
被上诉人关昕辩称：上诉人提供的房屋有质量问题，存在安全隐患，不符合居住目的，被上诉人有权行使合同解除权，押金应予返还；上诉人潮域公司员工的短信中从未提出扣留押金，双方就解除合同已达成一致，故不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，涉讼房屋租赁合同于法无悖，双方均应恪守。双方一致确认在关昕租住涉讼房屋一个多月后，因房屋漏水，关昕搬离并居住于柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司另行提供的房屋。并且，漏水事件发生后，柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司同意关昕选择解除合同或继续履行。综合前述情形，本院认为，综合考虑合同实际履行的时间、终止履行的起因及双方的交涉过程，原审确定双方系合意解除合同并无不妥。上诉人主张的单方解除并无事实依据，故柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司关于撤销原审判决主文第一项的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，400元，由上诉人柯俊杰（PAULVANDODKARVANDI）、潮域公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年五月九日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……