江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第03673号
上诉人（原审被告）徐州市泉山区永安街道关庄社区居民委员会，住所地徐州市泉山区刘场小区公建楼。
法定代表人王新付，主任。
委托代理人况世道，江苏同瑞律师事务所律师。
委托代理人虞利平，该居委会工作人员。
被上诉人（原审原告）李红，无业。
委托代理人李金成，江苏建伟律师事务所律师。
原审被告魏兴志，无业。
原审被告江苏永业集团公司，住所地徐州市铜沛路186号。
法定代表人刘荣浦，总经理。
委托代理人樊吉磊，江苏浩然风律师事务所律师。
原审被告徐州市恒信房地产开发有限公司，住所地徐州市铜沛路157号永业花园201室。
法定代表人刘荣旭，总经理。
委托代理人樊吉磊，江苏浩然风律师事务所律师。
上诉人徐州市泉山区永安街道关庄社区居民委员会（以下简称关庄居委会）因案外人执行异议之诉一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第3317号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人关庄居委会的委托代理人况世道、虞利平，被上诉人李红及其委托代理人李金成，原审被告江苏永业集团公司（以下简称永业公司）、徐州市恒信房地产开发有限公司（以下简称恒信公司）的共同委托代理人樊吉磊，原审被告魏兴志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，1999年1月26日，关庄居委会（原徐州市泉山区奎山乡关庄村委会，甲方）与恒信公司（乙方）签订《协议书》，约定：为加快旧城改造步伐，改善村民居住条件。经双方协商，甲方同意将关庄村改造项目交乙方开发。一、关庄村改造项目地处徐州市湖北路以北，纺织西路以西。改造范围以徐州市规划局1998年3月18日批准的规划定点为准，项目用地49.8亩，新建住宅42450平方米，公建配套1394平方米，新建小学2218平方米。……五、在双方严格履行上述条款的基础上，规划区内开发建设的沿街四栋楼房的底层营业房归甲方所有（含产权、土地使用权），其余所有的建筑包括违章增建面积归乙方所有，而沿街四栋楼房底层营业房违建增加面积仍归甲方所有，违建责任由乙方负责。
上述协议履行过程中，恒信公司（甲方）与永业公司（乙方）经协议进行联合开发，双方于2004年5月19日签订《联合开发协议（补充一）》，约定：原刘场村改造项目（湖滨高层）原规划的A#楼和B#楼现调整为一栋板式楼，双方各占一半，东部归甲方、西部归乙方；成立项目工程部，主要负责该幢高层的建设，项目部的行政负责人由甲方指派；成立项目销售部，以永业集团为主，主要负责该幢高层的房屋销售工作；甲方负责管理合同、发票、归档，负责销售房款进入甲乙双方规定的账户。
2007年5月23日，关庄居委会与恒信公司的有关人员在关庄社区形成会议纪要，就关庄社区与恒信公司分成问题达成“安置村民22060.61平方米，关庄村应分得24000平方米，去掉村民上房面积，关庄村应得面积1939.39平方米，恒信公司以每平方米1000元，合计应补偿关庄村194万元”的意见。恒信公司法定代表人闻远在会议纪要上签字，并注明面积约1900平方米。
2007年12月27日，魏兴志以恒信公司、关庄居委会为被告起诉至本院，请求判令被告在世纪花园小区内安置原告1楼营业房建筑面积65平方米（约45万元），赔偿其他损失5万元。
2008年1月16日，李红与永业公司签订认购书一份，其主要内容为：李红认购金府家院（园）1单元1001室房屋，认购房屋建筑面积约134平方米，认购单价为3680元／平方米，李红交纳订金493000元；房屋最终面积以产权部门核准房屋建筑面积为准，单价不变，总价据实结算；双方签订《商品房买卖合同》后，原乙方所交订金转为乙方购房款。同日，永业公司向李红出具了加盖该公司财务专用章的收据一份，载明李红向永业公司交纳金府家园1单元1001室订金493000元。
2008年1月16日，关庄居委会以项目建设过程中恒信公司多次对小区楼房进行变更，取消小学建设改建成商品房进行销售，应分给关庄居委会100多万元；恒信公司实际安置村民房屋面积合计22060.61平方米，剩余1939.39平方米没有安置补偿，经双方协商恒信公司应补偿194万元应赔偿给关庄居委会而至今没给；沿湖北路第一排两栋房屋原应有门面房现在被变更成住宅，导致《协议书》第五条中约定的门面房条款无法完全履行给关庄居委会造成经济损失以及居委会办公楼一座已建好但没有移交等为由向徐州市中级人民法院提起诉讼，请求判决恒信公司1、交付居委会办公楼一座（700平方米）；2、交付沿湖北路门面房748平方米；3、赔偿损失300万元。徐州市中级人民法院受理该案后，于2008年1月25日根据关庄居委会的申请作出（2008）徐民一初字第21号民事裁定书，并于2008年1月29日查封了包括诉争房屋在内的恒信公司坐落于徐州市湖北路金府家园的14套房。2008年5月22日，徐州市中级人民法院根据恒信公司的申请，以金府家园1-1201、3-101、3-102室房屋产权替换了前次查封的金府家园1-601、1-1401、1-1601三套房屋产权的查封。其后，徐州市中级人民法院于2010年2月3日、2012年1月16日对上述房屋续查封。
徐州市泉山区人民法院经审理于2008年6月11日作出（2008）泉民一初字第149号民事判决，判令恒信公司和关庄居委会按照同区域、同类型、不低于拆迁产权交换协议约定的面积交付魏兴志请求房屋一套；如不能按约定安置，则按照拆迁协议约定的安置房的现行价格赔偿原告的损失。2011年10月18日，徐州市泉山区人民法院根据魏兴志的申请以（2010）泉执字第620号民事裁定书对涉案房屋进行轮候查封。
2011年10月20日，徐州市中级人民法院对（2008）徐民一初字第21号案件重审后作出（2011）徐民初字第17号民事判决：“一、本判决生效后十日内被告恒信公司给付原告关庄居委会坐落于徐州市湖北路金府家园一楼房屋126.87平方米。二、本判决生效后十日内被告恒信公司按照1999年第三次定点图将其开发的刘场世纪花园小区内居委会办公楼一座交付给原告关庄居委会。三、本判决生效后十日内被告恒信公司给付原告关庄居委会人民币194万元并支付原告利息损失（按照银行同期贷款利率自2008年1月16日计算至本判决生效之日）。”2012年9月3日，江苏省高级人民法院以（2012）苏民终字第0035号民事判决维持上述判决。其后，关庄居委会申请执行。2013年2月2日，徐州市中级人民法院对金府家园一单元的101室、602室、1001室、1402室、1602室、1702室以（2012）徐执他字第41号协助执行通知书进行续查封，2013年4月11日，徐州市中级人民法院解除了对涉案房屋的查封。
2012年11月，李红接永业公司通知，于2012年11月15日向从事金府家园物业管理工作的徐州敬业物业管理有限公司交纳了物业费、装修保证金、公用电、电费、水、垃圾清运费等费用后，领取了1单元1001室房屋的钥匙并进行了装修，并于此后入住该房。
2013年4月19日，李红接到徐州市泉山区人民法院送达的听证通知，得知涉案房屋已被魏兴志申请执行恒信公司、关庄居委会拆迁安置纠纷一案查封，其后提起执行异议。2013年10月18日，徐州市泉山区人民法院执行异议听证开庭，李红未按听证通知书规定的时间及地点到庭参加庭审。徐州市泉山区人民法院于2013年10月22日作出（2013）泉执异字第0016号执行裁定书，裁定该案按案外人李红撤回异议处理。
2013年12月23日，李红以永业公司、恒信公司为被告向徐州市泉山区人民法院提起诉讼，以其在永业公司处签订房屋认购书购买金府家园小区1单元1001室房屋一套并已办理上房手续进行居住为由要求被告继续履行认购协议并协助办理过户手续。徐州市泉山区人民法院经审理于2014年2月12日作出（2014）泉民初字第0001号民事裁定，以在案外人魏兴志就恒信公司及关庄居委会拆迁安置纠纷一案提出执行且徐州市泉山区人民法院对涉案房产进行查封的民事裁定已经发生法律效力的情况下涉案房屋的产权变更非两被告所能完成，李红要求两被告协助办理过户手续的条件并不成就，其该诉讼主张目前尚不能得到支持为由驳回了原告李红的起诉。
随后，李红再次就魏兴志申请执行恒信公司、关庄居委会拆迁安置纠纷一案提出执行异议，徐州市泉山区人民法院经审查于2014年7月21日作出（2014）泉执异字第0019号执行裁定书，以本案案外人李红就查封房产已支付全部价款，未能办理过户登记手续，案外人没有过错，但不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”中实际占有的条件，该条款规定的实际占有该财产系指在法院查封时即实际占有，而本案中李红实际占有该房产在法院查封之后为由裁定驳回案外人李红的异议。
2014年8月5日，李红以永业公司、恒信公司、关庄居委会、魏兴志为被告提起外人执行异议之诉，请求将涉案房屋依法解除查封并确认金府家园1单元1001室房屋一套归原告所有，由永业公司协助办理过户手续。
原审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。从现有证据看，李红与永业公司于2008年1月16日签订涉案房屋认购书并在同时向永业公司支付了购房款，且在2012年11月根据永业公司的通知办理上房手续并入住，该房屋认购书不存在违反法律法规的强制性规定的情形且已经履行，应为合法有效；虽然双方签订的是房屋认购书而非备案的商品房买卖合同，但没有提供格式商品房买卖合同的责任在合同相对方永业公司而不能归责于李红，且李红在签订房屋认购书的同时即足额缴纳购房款，其后在其接到永业公司办理上房手续、进行装修并入住的过程中也没有被告知该房屋被查封的事实，而李红没有在签订房屋认购书并交纳购房款后及时占有涉案房屋且至今未能办理房地产权属证书，其原因在于涉案房产是开发商开发的商品房而不是二手房交易，且由于开发商的原因致使该小区纠纷多发，过错并不在于李红。因此涉案房屋的性质与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的人民法院可以查封、扣押、冻结的房屋的情形并不相同，应当认为与该第十七条规定的“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的情形更加符合，因此法院对涉案房屋采取的查封措施不当，应当停止（2010）泉执字第620号执行案件中对金府家园1单元1001室房屋的执行，并对涉案房屋的查封予以解除。
基于上述分析，鉴于李红已根据房屋认购书的约定将房款全额支付给被告永业公司、永业公司已经将房屋向李红交付并由李红实际使用，双方之间的房屋交易行为已经完成，因此涉案房屋应确认为李红所有。
涉案房屋确定归李红所有后，其可以要求相关责任人根据合同约定和有关法律规定在完善有关资料和手续办理房屋登记手续，但至目前为止，当事人各方均无证据证明涉案房屋已经具备了办理房屋产权登记的条件，故对原告的该项诉讼请求不予支持。
综上所述，李红请求解除对涉案金府家园1单元1001室房屋查封以及确认该房屋归其所有的诉讼请求具有事实和法律依据，依法予以支持；但其要求永业公司协助办理涉案过户手续的主张因有关条件尚不具备，不予采纳。遂判决：一、徐州市泉山区人民法院（2010）泉执字第620号执行案件中停止对徐州市金府家园1单元1001室房屋的执行，解除对该房屋的查封；二、徐州市金府家园1单元1001室房屋归原告李红所有；三、驳回原告李红的其他诉讼请求。
上诉人关庄居委会不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、1、原审法院程序错误，李红在第一次执行异议被裁定撤回异议后，其执行异议程序权利已经终结，无权启动第二次执行异议程序，法院不应当再次受理其执行异议。2、一审认定李红和永业公司买卖合同成立，能够对抗法院的查封是错误的。首先根据永业公司与恒信公司的约定，永业公司无权出售涉案房屋，且在另案执行程序中，恒信公司从未提及涉案房屋已被出售的事实。其次，房屋买卖应当自签订书面合同后到房管部门备案登记，李红既无书面买卖合同也没有到房管部门登记，不能对抗第三人，且李红不能证明其已实际缴纳了房款。再次，涉案房屋于2008年1月即被查封，李红占有房屋是应当知道房屋的查封情况，且其在法院查封期间占有涉案房屋，其行为违反了法院查封的财产不得处分、占有的规定。3、一审适用法律错误，魏兴志诉我单位和恒信公司拆迁补偿安置案件的基础法律关系是拆迁补偿安置，权利实现顺位优于李红。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人李红答辩称：1、根据相关法律规定，涉案认购书具备了买卖合同基本条款，应当视为双方当事人存在房屋买卖合同关系，因此上诉人认为我与永业公司没有签订正式的房屋买卖合同被上诉人不存在房屋买卖合同观点不能成立。2、根据李红占有房屋的事实情况来看，是恒信公司所委托的物业管理公司收取了相应的上房费用，并因此占有该房屋，我并非非法占有，也无任何过错。3、魏兴志执行一案所涉及的房屋并非本案诉争的房屋，因此无优先受偿权利。请求二审法院驳回上诉。
原审被告永业公司、恒信公司认可李红的答辩意见。
原审被告魏兴志答辩称，请求法院依法处理。
本案的争议焦点为：1、涉案房屋是否具备阻却执行的条件；2、原审程序是否适当。
二审另查明，就涉案楼房的同类房屋买卖行为，徐州市泉山区人民法院于2011年2月11日作出（2009）泉民一初字第2147号民事判决，徐州恒信房地产开发有限公司不服该判决，提出上诉，本院于2011年7月25日作出（2011）徐民终字第1251号民事判决，维持原判。两级法院判决均认定江苏永业集团公司与徐州市恒信房地产开发有限公司系联合开发世纪花园小区（即金府家园）关系，其中任一主体对外所为的民事法律行为均有约束力。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
二审中，李红提交了盖有中国农业银行股份有限公司徐州火花支行印章的的银行流水一份，中国农业银行取款回单两份。证明案购房款的48万来源于袁美芝（袁某儿媳）银行提现（2007年12月21日取款33万元，2007年12月24日取款15万元）。经质证，关庄居委会对盖有中国农业银行股份有限公司徐州火花支行印章的银行流水真实性无异议，但认为以上证据只能证明袁美芝在相应的时间节点从银行取钱，就该钱的去向不能够证明实际交付给永业集团，只有当永业集团提供相应的会计凭证在相应的时间节点收到了上述款项后，该证据才能达到购买证明的目的。
二审中，证人袁某出庭陈述称：“我是李红的表姑，李红购买房子向我借款50万，在银行提现48万，在徐州市西亚网架公司办公室我的办公室一共现金给付50万。当时50万用报纸包了48万，十万一叠，五叠少了两万，我用报纸，李红用包，借钱是事实。”经质证，李红认可证人证言真实性，关庄居委会认为证人证言效力低，应当结合其他证据来确认其证言内容真实与否。
本院认为，李红2008年月16日向永业公司付款购买了金府家园1单元1001室房屋，永业公司开具收取相应房款收据。二审中，证人袁某到庭陈述了其向李红出借50万元用于买房，结合其儿媳袁美芝分别于2007年12月21日、24日取款48万元的事实，能够认定李红于2008年向永业公司以493000元购买了金府家园1单元1001室房屋，并已支付了相应房款。因就该栋楼房的同类房屋买卖行为，本院（2011）徐民终字第1251号生效判决已认定永业公司与恒信公司系联合开发世纪花园小区（即金府家园）关系，其中任一主体对外所为的民事法律行为均有约束力，故永业公司与李红形成的涉案房屋买卖关系对恒信公司具有合同约束力。
本案能否阻却执行，关键是考量针对同一商品房，在一般债权人行使债权实现请求权与商品房消费者行使物权实现请求权冲突的情形下，如何依法确定两者谁享有优先实现的权利。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，根据上述规定，一般债权人的权利行使不能对抗商品房消费者。金府家园1单元1001室房屋系永业公司与恒信公司联合开发商品房，李红基于生活消费需要购买了此房，其身份符合商品房消费者的主体条件，根据同时间节点的袁美芝的取款情况和永业公司出具的收据可以证实，李红交付了全部房款，而魏兴志基于生效判决请求执行法院通过执行该商品房实现债权的权利，不能对抗李红作为商品房消费者行使物权实现的权利。故对李红提出的请求阻却对涉案房屋执行并确认该房屋为其所有的诉讼请求，应予支持。
至于关庄居委会提出的李红执行中两次提出执行异议，原审程序不当的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”原审据此依据生效异议裁定启动本案程序并无不当，关庄居委会主张李红不能两次提起执行异议，异议程序已终结的观点，无法律依据，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人徐州市泉山区永安街道关庄社区居民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 裴 运 栋
代理审判员 孙守明代理审判员汤孙宁
二〇一六年一月十九日
书 记 员 王 俞 卜