湖南省株洲市荷塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株荷法民一初字第1189号
原告李三翠，女，1974年7月27日出生，汉族。
原告晏配芬，男，1974年2月28日出生，汉族。
二原告共同委托代理人苏昌盛，湖南天隆律师事务所律师。
被告株洲市建华房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区丫枝塘。
法定代表人陈济平，系该公司董事长。
特别授权委托代理人汪玲，湖南东盛律师事务所律师。
委托代理人张晓东，湖南天桥律师事务所律师。
原告李三翠、晏配芬与被告株洲市建华房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，依法由审判员田丽丽担任审判长，与审判员陈柯、人民陪审员李国兴组成合议庭，于2014年11月20日公开开庭进行了审理。原告李三翠、晏配芬及其委托代理人苏昌盛、被告株洲市建华房地产开发有限公司的委托代理人汪玲、张晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李三翠、晏配芬共同诉称，2007年2月12日，株洲市野鸭冲居民委员会将其社区房屋转让给原告李三翠、晏配芬。后因规划调整，房产部门冻结并停止办理过户登记手续。2010年下半年，被告株洲市建华房地产开发有限公司因开发建设“天润大厦”项目需征购拆迁该房屋，居委会如实告知了该房屋的产权状况，并明确表示该房屋征购拆迁产权人的一切权利和义务均由二原告享有和承担，同时要求开发商直接与该房屋实际产权人即二原告协商。2010年12月23日，在株洲市荷塘区月塘街道办事处的协调与见证下，二原告与被告谈妥了相关征购拆迁补偿事宜并签订了《房屋征购拆迁协议》，该协议中的甲方名义上居委会，但实际上系二原告，该协议中关于甲方的权利和义务均由二原告享有和承担。该协议约定被告除现金补偿外，另补偿给二原告门面一处，现被告未按约定向原告交付门面，为维护原告的合法权益，特诉至法院要求判决：1、被告立即向二原告交付《房屋征购拆迁协议》中约定的门面房（被告新建项目“天润大厦”靠株洲市新屋街一楼，面积30平方米，临街宽3-3.5米）；2、被告立即为二原告办理上述门面的房屋所有权证和土地使用权证；3、被告向原告按5000元／月的标准支付自2013年7月1日起至被告实际交付门面之日止的租金损失；4、被告向二原告支付违约金40万元。
原告李三翠、晏配芬为支持其诉请，共同向本院提交了下列证据：
1、原告的身份证、户口登记卡、结婚证复印件，拟证明二原告主体资格；
2、被告的工商信息查询复印件，拟证明被告的主体资格；
3、房屋转让协议复印件，拟证明被拆迁房屋已转让给二原告，二原告拥有合法产权的事实；
4、情况说明复印件，拟证明被告已被告知房屋转让的事实；
5、结算收据复印件，拟证明二原告已交纳购房款至株洲市荷塘区野鸭冲办事处的事实；
6、声明复印件，拟证明被拆迁房屋权属归二原告的事实；
7、征购拆迁协议，拟证明被告应提供30平方门面给二原告的事实；
8、补充协议，拟证明进一步补充约定了就房屋、款项交付的情况及被告已知房屋转让的事实；
9、进账单，拟证明被告向二原告履行部分合同义务的事实；
10、株洲市野鸭冲居委会与二原告补充签订的协议书复印件，拟证明被征拆的房屋在拆迁过程中，居委会与原告明确约定被拆迁房屋的实际产权系二原告，因征拆的所有补偿应由二原告享有；
11、关于申请出具规划审查意见的函（株洲市国土局出具），拟证明该拆迁房屋的产权转让已得到政府审批的事实；
12、被告与鸿顺公司作为共同拆迁人与其他被拆迁人签订的拆迁保证金协议、城市房屋拆迁补偿安置协议书、承诺函，拟证明被告与鸿顺公司是合作关系，系共同拆迁人，现被告与鸿顺公司约定补偿给原告先补偿给了鸿顺公司的股东，是一种恶意串通的行为，其买卖合同中房屋产权在房产局备案无效，不能对抗原告的事实。
被告株洲市建华房地产开发有限公司辩称，被告与野鸭冲居民委员会签订了《房屋征购拆迁协议》，二原告不是合同的当事人，根据合同的相对性原则，原告没有诉讼主体资格。本案拆迁的房屋系国有资产，野鸭冲居民委员会将房屋转让给二原告未经过法定程序，该转让行为无效。被告已将门面通过拆迁补偿协议补偿给了株洲鸿顺贸易有限公司的股东，并已经过房产部门备案。拆迁协议中约定的违约金40%过高，请求调整为10%。二原告的诉讼请求均没有事实及法律依据，且二原告无诉讼主体资格，请求法院驳回二原告的起诉。
被告株洲市建华房地产开发有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：
1、房屋所有权证，拟证明被拆房屋是国有财产的事实；
2、国有土地使用权证，拟证明被拆房屋的土地是划拨土地的事实；
3、株洲商品房（预）销售合同，拟证明诉讼房屋已出售的事实；
4、关于新华西路与新屋街交汇处东南角地块拆迁保证金的说明，拟证明被拆房屋的价值为30万以内的事实；
5、关于新华西路与新屋街交汇处东南角地块上建筑物拆除情况说明，拟证明拆迁范围内野鸭冲居委会的办公楼是所有被拆迁房屋中最后一户签订拆迁协议的事实；
6、房屋拆迁产权调换协议、股东会议决议复印件，拟证明建华房地产开发公司与鸿顺贸易公司进行产权调换的情况。
根据原、被告的举证、质证，本院对原、被告双方提供的证据确认如下：
对原告李三翠、晏配芬提交的证据1、2、4、5、7、8、9，经被告质证无异议，本院予以认定；对证据3、6、10、12，经被告质证对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；对证据11，经被告质证有异议，本院认为该证据系行政部门出具，本院对其真实性予以认定。
对被告株洲市建华房地产开发有限公司提交的证据1，经二原告质证对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；对证据2，经二原告质证有异议，本院认为该证系国土管理部门颁发，本院对其真实性予以认定；对证据3、6，经二原告质证有异议，本院认为该合同有合同相对方的签名、盖章，本院对其真实性予以认定；对证据4、5，经二原告质证有异议，本院认为该证明系相关部门出具，本院对其真实性予以认定。
综上采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
原告晏配芬、李三翠系夫妻。2007年2月12日，原告李三翠与株洲市荷塘区野鸭冲居民委员会签订《房屋转让协议》，株洲市荷塘区野鸭冲居民委员会将其所有的位于荷塘区野鸭冲技校路口社区路口服务中心办公楼以350000元价格转让给原告李三翠，双方未办理转让登记手续。2010年，被告株洲市建华房地产开发有限公司因开发建设“天润大厦”项目需要拆迁上述房屋。2010年7月13日，株洲市荷塘区野鸭冲居民委员会向二原告出具声明，该居民委员会称：荷塘区野鸭冲技校路口社区路口服务中心办公楼事实上已归二原告所有，有关该房屋所有的征收协调及征收协议的签订和其补偿费用都由二原告全权办理，均与野鸭冲居民委员会无关。2010年12月23日，被告株洲市建华房地产开发有限公司与株洲市荷塘区野鸭冲居民委员会签订了《房屋征购拆迁协议》，双方约定：被告征购拆迁荷塘区野鸭冲技校路口社区路口服务中心办公楼一栋，征购现金补偿金额为820000元；被告另补偿门面一处，发证面积为30平方米，门面宽为3-3.5米，位置为被告新建项目靠新屋街南面临街一楼，该门面的发证产权人由株洲市荷塘区野鸭冲居民委员会确定为原告李三翠，被告于2013年6月30日前交门面给发证产权人；该门面的办证所有费用由被告承担10000元，超过部分由二原告负责；如一方违约给另一方造成经济损失，由违约方按照房屋征购总金额的40%赔偿另一方的经济损失。协议签订时，原告晏配芬代原告李三翠在协议上签名，株洲市荷塘区月塘街道办事处以见证单位名义在协议上盖章。事后，被告将补偿款支付给了二原告，未按约定将门面交付给二原告，酿成纠纷。
另查明，2008年8月20日，被告与株洲鸿顺贸易有限责任公司签订《房屋拆迁产权调换协议》，约定被告拆迁株洲鸿顺贸易有限责任公司所有的位于株洲市新华西路61号、63号、65号房屋，被告以其开发的“天润大厦”第一层、第二层的商业用房及一套60平方米以内的住宅用房进行产权调换。根据株洲鸿顺贸易有限责任公司股东会决议，被告与株洲鸿顺贸易有限责任公司股东于2013年8月23日签订《株洲市商品房（预）销售合同》并已在房产管理部门办理了商品房预售合同网上登记备案。
再查明，荷塘区野鸭冲技校路口社区路口服务中心办公楼产别为国有房产，土地使用权类型为国有划拨土地，地类（用途）为机关团体用地。
本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。株洲市荷塘区野鸭冲居民委员会与原告李三翠签订了《房屋转让协议》，将荷塘区野鸭冲技校路口社区路口服务中心办公楼转让给原告李三翠，该协议系双方真实意思的表示，属有效合同。此后，原告李三翠又以居委会的名义与被告签订了《房屋征购拆迁协议》，该协议写明了协议的权利由原告李三翠享有，居委会亦出具了声明予以认可，被告应按协议履行义务，向原告李三翠补偿房屋。现合同约定的房屋，被告已补偿给他人并办理了网签登记，该部分义务，被告已履行不能，二原告可以向被告主张不能交付房屋所造成的损失，经本院释明二原告在本案不主张要求被告赔偿因房屋交付不能造成的损失，不申请对房屋的价值进行评估鉴定，故对二原告要求被告交付房屋并办理产权登记的诉讼请求，本院不予支持。对于二原告主张被告赔偿其租金损失的诉讼请求，因二原告亦未提供证据证明其租金损失，故本院对该诉讼请求不予支持。对于二原告要求支付违约金的诉讼请求，因当事人要求支付违约金与损失不能同时主张，故本院对二原告主张违约金的诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告李三翠、晏配芬的诉讼请求。
案件受理费17535元，由原告李三翠、晏配芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行株洲荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：市农行株洲荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
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审 判 长 田丽丽
审 判 员 陈 柯
人民陪审员 李国兴
二〇一五年三月十九日
书 记 员 李艺超
附相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。