北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终1405号
上诉人（原审被告）：北京悦乐石餐饮有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区安泰大街9号院8号楼204。
法定代表人：肖后洪，经理。
委托诉讼代理人：陈亚强，男，北京悦乐石餐饮有限公司总经理。
委托诉讼代理人：石海艳，北京智勇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中粮地产投资（北京）有限公司，住所地北京市顺义区。
法定代表人：周政，董事长。
委托诉讼代理人：张盛晰，男，中粮地产投资（北京）有限公司职员。
被上诉人（原审被告）：北京锦恒博雅建筑装饰工程有限公司，住所地北京市朝阳区曙光西里甲1号1号楼A座2702室。
法定代表人：藏欢。
上诉人北京悦乐石餐饮有限公司（以下简称悦乐石公司）因与被上诉人中粮地产投资（北京）有限公司（以下简称中粮公司）、被上诉人北京锦恒博雅建筑装饰工程有限公司（以下简称博雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初14857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人悦乐石公司的诉讼代理人陈亚强、石海艳，被上诉人中粮公司的诉讼代理人张盛晰到庭参加了诉讼。博雅公司经本院公告送达传票未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
悦乐石公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由中粮公司、博雅公司承担。事实和理由：一、一审法院违法缺席判决，严重违反法定程序。悦乐石公司法定代表人肖后洪曾与其合伙人陈亚强一起到一审法院填写了送达地址确认书，同时领取了2016年12月1日13：40的开庭传票，但一审法院未按此时间开庭。此后，悦乐石公司未收到一审法院的开庭通知，而是于2017年8月26日直接收到了一审法院的缺席判决，故损害了悦乐石公司的合法权益。二、涉案租赁合同的解除时间应为2015年10月底悦乐石公司出具还款说明之后，中粮公司提交的水电费单据也显示计算到2015年11月4日，故悦乐石公司不同意支付2015年11月的租金等各项费用。此外，还应扣除两个月免租期的租金。三、合同约定的违约金计算标准过高，请求法院予以调整。四、中粮公司应退还悦乐石公司的租赁保证金和POS机押金合计94614元，悦乐石公司要求与本案所涉款项相折抵。
中粮公司辩称，一审判决适用法律正确，程序正当，同意一审判决，不同意悦乐石公司的上诉请求。涉案租赁合同的终止时间是2015年11月25日，中粮公司不同意用租赁保证金和POS机押金抵消其主张的款项，不认可两个月免租期的事实。
博雅公司未到庭，亦未答辩。
中粮公司向一审法院起诉请求：1.解除中粮公司与博雅公司、悦乐石公司之间签订的《开业前商铺租赁合同（POS版）》、《祥云小镇商铺租赁合同权利义务转让协议书》；2.博雅公司、悦乐石公司连带支付欠缴租金、物业管理费、推广费、水电费和供暖费合计231537.53元；3.博雅公司、悦乐石公司连带承担违约金共计68115.54元；4.诉讼费由博雅公司、悦乐石公司负担。
一审法院认定事实：2014年8月7日，甲方中粮公司（出租方）与乙方博雅公司（承租方）就甲方将祥云小镇【S5-205】号商铺出租给乙方使用签订《开业前商铺租赁合同（POS版）》，双方约定：租赁期限为5个租赁年度，自起租日开始计算，至次年当日的前一日为第一个租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算，直至租赁期限届满。租赁期限内，该商铺租金分为：基本租金、抽成租金。基本租金：以日保底租金为基数乘以当月相应的天数乘以该商铺租赁面积计算得出。日保底租金为乙方租赁该商铺应交纳的每日最低租金标准。第1个租赁年度：日保底租金为4元/日/平方米。第2个租赁年度：日保底租金为4.5元/日/平方米。第3个租赁年度：日保底租金为4.5元/日/平方米。第4个租赁年度：日保底租金为5元/日/平方米。第5个租赁年度：日保底租金为5.5元/日/平方米。其他费用：1.物业管理费标准，按照46元/平方米/月收取；2.推广费标准，按照5元/平方米/月收取；3.采暖费标准，按照96元/平方米/年，缴费期：每年5.1日-10.31日（费用缴给甲方或甲方指定公司）。商铺交付：甲方拟于2014年8月1日将该商铺交付乙方装修使用，具体交付时间由甲方书面通知，乙方应当按照甲方通知的交付日验收并接收该商铺。POS系统：如使用甲方提供的POS系统，乙方还应支付POS机押金和租金。POS机押金按照5000元人民币/台收取；POS机使用租金按照400元人民币/月收取。免租装修期：乙方享有90天的免租装修期，自该商铺交付日之次日计算。租金、费用及支付方式：乙方应自起租日开始按照本合同的约定承担该商铺的租金。乙方租金并不包括乙方需交付之推广费、物业管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他租金以外的费用（如水、电、燃气、电话费等）。基本租金应按月支付，乙方应于每月1日之前支付当月的基本租金。首月基本租金于起租日前10日支付。首月基本租金根据乙方在该月实际租赁的天数（自该商铺起租日起至该月月底）计算。物业管理费支付方式：物业管理费应按月支付，乙方应于每月1日之前支付当月的物业管理费。首月物业管理费，于起租日前10日与基本租金一并支付。推广费支付方式：推广费应按月交纳，乙方应于每月1日之前支付当月的推广费。首月推广费，于起租日前10日与基本租金一并支付。POS机使用费：乙方应于每月1日之前支付当月的POS机使用费。首月使用费应于起租日前10日与首期保底租金一并支付。免租装修期：免租装修期内，乙方无需交付租金、物业管理费、推广费。乙方违约责任：在装修免租期和租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金、物业管理费、推广费、POS机使用费、租赁保证金、水、电、燃气、采暖费……及其他费用等按本合同约定乙方向甲方交纳的费用，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的千分之三支付违约金。
2015年1月16日，甲方中粮公司、乙方博雅公司、丙方悦乐石公司签订《【中粮】祥云小镇商铺租赁合同权利义务转让协议书》，内容包括：鉴于：1.甲方与乙方于2014年8月7日签署了《中粮祥云小镇商铺租赁合同》，乙方按协议约定承租了甲方开发建设的【中粮】祥云小镇8号楼204号商铺，经营悦乐石品牌。2.乙方拟转让、丙方拟受让乙方在《租赁合同》项下的权利义务，并由丙方经营该商铺，甲方对此表示认可。现甲、乙、丙三方经友好协商一致，根据《中华人民共和国合同法》以及相关规定，达成以下协议，以供共同遵守：一、乙方将其在《租赁合同》项下的全部权利义务一并转让给丙方，丙方同意受让前述权利义务。二、甲方同意乙方将其在《租赁合同》项下的全部权利义务转让给丙方，并承诺在权利义务转让完成后按照《租赁合同》的约定向丙方行使权利、承担义务。三、丙方保证其为悦乐石品牌的合法权利人并取得签署本协议的一切合法授权，具有履行本合同项下权利义务的合法资格。四、丙方应于本协议签署前3个工作日按甲方书面通知要求向甲方提供全部证明文件，包括但不限于企业营业执照、商标注册证、商标许可合同等全部证照。五、乙方将该商铺以现状交付给丙方，丙方确认已经实地核查并同意以现状接收。乙、丙双方应自行办理该商铺和该商铺内具体物品的交接手续，甲方不承担该商铺和该商铺内具体物品的交付义务。六、《租赁合同》期满后，丙方须按照《租赁合同》约定的要求将商铺交还予甲方，并按照《租赁合同》约定将该商铺恢复至甲方将该商铺交付予乙方时的状态。七、因包括但不限于产品质量、商标许可、特许经营、经销授权等问题引发的一切纠纷和责任以及因此需要向任何第三方承担责任的，由乙方和丙方自行解决或承担；如因上述问题导致甲方受到相关部门处罚或任何第三方追索的，乙方和丙方应承担一切处罚并赔偿甲方因此遭受的损失。八、本协议生效后，乙方对丙方履行《租赁合同》项下的义务仍承担连带责任。因行政许可事项的需要，本协议生效后，在不改变《租赁合同》权利义务内容的情况下，甲丙双方可就原乙方承租的商铺签订新的租赁合同。
中粮公司提交商户租金、推广费、物业费、保证金账单，拟证明博雅公司、悦乐石公司拖欠上述费用共计186698.97元。
中粮公司提交水、电费账单，拟证明博雅公司、悦乐石公司拖欠水电费共计27620元。
中粮公司确认悦乐石公司于2015年11月25日撤场。
一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，博雅公司、悦乐石公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。博雅公司、悦乐石公司未到庭参加诉讼，法院依法对中粮公司主张的事实予以认定。
《开业前商铺租赁合同（POS版）》、《【中粮】祥云小镇商铺租赁合同权利义务转让协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。三方已据转让协议，确认了《开业前商铺租赁合同（POS版）》的承租人变更为悦乐石公司。合同履行过程中，悦乐石公司未全面履行义务，致使中粮公司合同目的难以实现。就中粮公司要求解除诉争合同及转让协议的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
双方合同中，明确约定了各项费用的给付标准及给付时间。但悦乐石公司未依约履行合同义务。据转让协议之内容，博雅公司对悦乐石公司履行诉争合同义务负有连带责任。就中粮公司要求悦乐石公司、博雅公司连带给付租金、物业管理费、推广费、水电费和供暖费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。但中粮公司该项诉讼请求计算有误，法院予以调整。
悦乐石公司未依约履行给付义务，应据双方合同约定给付中粮公司违约金，博雅公司就给付违约金应承担连带责任。但中粮公司该项诉讼请求计算有误，法院予以调整。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、中粮公司与博雅公司签订的（后变更承租人为悦乐石公司）《开业前商铺租赁合同（POS版）》及中粮公司与博雅公司、悦乐石公司签订的《祥云小镇商铺租赁合同权利义务转让协议书》于2015年11月25日解除；二、悦乐石公司于判决生效之日起7日内给付中粮公司租金、物业管理费、推广费、水电费、供暖费共计225910.7元，博雅公司承担连带给付责任；三、悦乐石公司于判决生效之日起7日内给付中粮公司违约金67710.41元，博雅公司承担连带给付责任；四、驳回中粮公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，悦乐石公司围绕上诉请求依法提交了如下证据：杨洋和肖后洪之间的短信截图，用以证明中粮公司招商部的员工杨洋在短信中称共4个月的免租期。本院组织当事人进行了证据交换和质证，中粮公司对悦乐石公司提交的短信截图的真实性和证明目的均不予认可，亦不认可杨洋的身份。本院认为，悦乐石公司提供的短信截图，本院无法核实其真实性，在无其他证据佐证的情况下，本院亦无法采信其证明目的。
本院二审期间依法补充查明以下事实：2014年8月7日，甲方中粮公司（出租方）与乙方博雅公司（承租方）就甲方将祥云小镇【S5-205】号商铺出租给乙方使用签订《开业前商铺租赁合同（POS版）》，其中第二部分通用条款约定：4.2.1基本租金交纳方式：……（3）末月基本租金：根据乙方在该月的实际租赁天数（自该月第一日起至合同终止或解除之日止）计算。末月基本租金暂由乙方在末月的1日前按照当月实际日历天数缴纳，待乙方交还商铺时双方再进行多退少补。4.3.4甲方有权但无义务以租赁保证金抵扣乙方应付款项，及/或作为甲方因乙方而遭受损失之赔偿，及/或根据本合同不予返还……4.5.2物业管理费支付方式：……（3）末月物业管理费：以乙方在该月实际租赁天数（自该月第一日起至合同终止或解除之日止）乘以日物业管理费再乘以该商铺租赁面积计算……4.6.3推广费支付方式：……（3）末月推广费：以乙方在该月实际租赁天数（自该月第一日起至合同终止或解除之日止）乘以日推广费再乘以该商铺租赁面积计算……4.7.3POS机使用费……（2）使用费自起租日开始计算。首月及末月不足或等于15日的，按半个月计算使用费，具体标准详见本合同协议书；超过15日的，按一个月计算使用费，具体标准详见本合同协议书……第十七条乙方违约责任17.2乙方逾期支付租赁合同和甲方物业管理规定中约定的款项超过10日或有其他任何违约行为超过3日的，则甲方有权书面通知（以在该商铺粘贴通知或合同约定的送达方式）乙方在一定时限内补齐相关费用及违约金或进行相应整改，乙方在上述期限内仍未能缴纳相关费用及违约金或进行相应整改的，甲方有权采取暂停商铺能源供应或物业管理服务等相应措施禁止乙方商铺的经营且禁止乙方将商铺内任何物品搬离商铺……17.4本合同签订后，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同或采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方根据合同履行义务更正违约行为。如甲方收回该商铺，由此造成甲方损失的，乙方应予赔偿；甲方亦有权不终止合同，选择继续履行本合同，但乙方已缴纳的租赁保证金应作为违约金赔偿给甲方。如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分：……17.4.5拖延支付租金、租赁保证金、物业管理费、推广费或其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索）。17.5甲方根据本合同第17.4条或本合同相关约定单方面终止合同的，应当书面通知乙方，本合同自解除合同的书面通知到达乙方时即行解除。乙方应按本合同相关约定交还该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分，同时乙方不得因其违约行为导致本合同解除而要求甲方给予任何赔偿……
2015年10月29日，悦乐石公司向中粮公司出具还款说明，承诺在2015年11月6日前交清所欠固定租金133264.48元，物业费等暂缓交清，在2015年12月30日之前交清。
2017年5月23日，祥云小镇管理处出具说明，内容为：悦乐石公司撤出后产生的欠费情况具体说明如下：欠缴水电能源费，欠缴时间2014年12月16日至2015年11月4日，欠缴金额27620元；欠缴供热费，欠缴时间2014-2015年度，欠缴金额17218.56元。庭审中，悦乐石公司认可上述欠缴水电费、供热费的金额。中粮公司称水电费之所以计算至2015年11月4日是因为每个月的抄表时间是4日。
一审中，中粮公司提交了悦乐石公司费用明细表，根据该表所载内容显示：截至2015年10月31日，悦乐石公司欠付租金、推广费、物业管理费152938.01元；2015年11月1日至11月30日，悦乐石公司拖欠POS机租金400元、固定租金24213.6元、推广费896.8元、物业管理费8250.56元，合计33760.96元；悦乐石公司交纳的租赁保证金89614元、POS机押金5000元未予退还。悦乐石公司认可截至2015年10月31日之前的欠费金额，但以其2015年10月底已经停止经营为由不认可2015年11月的欠费金额。关于涉案租赁合同解除的时间，中粮公司称其2015年11月25日贴的封条，但之前悦乐石公司已经停止经营，故其认为涉案租赁合同于2015年11月25日解除；悦乐石公司则称涉案租赁合同已于2015年10月底解除，中粮公司是2015年11月4日或5日贴的封条，贴了封条后其无法经营。
关于违约金，中粮公司按照日千分之三的标准分段计算至2015年11月25日。悦乐石公司认为中粮公司主张的违约金计算标准过高，且部分违约金的数额超过了对应的欠款本金。
另，悦乐石公司法定代表人肖后洪曾于2016年11月14日填写送达地址确认书。一审法院曾按照其填写的送达地址和电话向其送达开庭时间为2017年5月22日上午9：10的传票，但该邮件被退回，退回原因为“拒收”。
对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、一审法院是否存在违法缺席判决的情形；二、涉案合同的解除时间；三、一审判决认定的各项费用及违约金数额是否正确。
关于焦点一，《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条规定：“因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。受送达人能够证明自己在诉讼文书送达的过程中没有过错的，不适用前款规定。”本案中，一审法院按照悦乐石公司法定代表人肖后洪提供的送达地址向该公司邮寄送达开庭传票，投递结果显示“拒收”，根据上述规定，邮件退回之日视为送达之日，故一审法院在悦乐石公司未到庭的情况下缺席审理，符合法律规定。悦乐石公司上诉主张一审法院违法缺席判决，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
关于焦点二，《开业前商铺租赁合同（POS版）》、《【中粮】祥云小镇商铺租赁合同权利义务转让协议书》系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应依约履行合同义务。根据《【中粮】祥云小镇商铺租赁合同权利义务转让协议书》，博雅公司将其在《开业前商铺租赁合同（POS版）》项下的权利义务一并转让给悦乐石公司，故悦乐石公司应按照《开业前商铺租赁合同（POS版）》之约定履行相应义务。合同履行过程中，悦乐石公司未按时给付租金等各项费用，现中粮公司和悦乐石公司均认可《开业前商铺租赁合同（POS版）》、《【中粮】祥云小镇商铺租赁合同权利义务转让协议书》已经解除，本院对此予以确认。
关于合同解除的时间，中粮公司主张悦乐石公司于2015年11月25日撤场，故合同于该日解除；悦乐石公司主张其2015年10月底停止经营，故合同解除时间为2015年10月底。对此，本院认为，因中粮公司与悦乐石公司对于悦乐石公司在涉案商铺停止经营的时间、中粮公司在涉案商铺贴封条的时间以及中粮公司收回涉案商铺的时间陈述不一，且均未提供证据予以证明，本院结合中粮公司在一审中提供的悦乐石公司欠缴水电费、供热费的说明以及合同履行情况，确认《开业前商铺租赁合同（POS版）》、《【中粮】祥云小镇商铺租赁合同权利义务转让协议书》于2015年11月4日解除。
关于焦点三，如前所述，涉案租赁合同已于2015年11月4日解除，故悦乐石公司应给付中粮公司截至2015年11月4日的租金、物业管理费、推广费、水电费、供暖费合计202424.69元。悦乐石公司主张中粮公司还应扣除两个月免租期的租金，但其提供的短信截屏不足以证明其该项主张，故本院对悦乐石公司的该项主张不予采纳。因悦乐石公司迟延给付上述款项，构成违约，故悦乐石公司还应依约支付违约金，但合同约定的违约金的计算标准过高，本院依法予以调整。另，根据《【中粮】祥云小镇商铺租赁合同权利义务转让协议书》第八条之约定，博雅公司对悦乐石公司履行租赁合同项下的义务承担连带责任，故博雅公司对悦乐石公司的上述应付款项及违约金应依约承担连带责任。
关于悦乐石公司主张的以租赁保证金和POS机押金折抵其应付中粮公司款项一节，现中粮公司不同意在本案中抵销，故悦乐石公司的该项主张，依据不足，本院不予支持。关于租赁保证金和POS机押金的问题，双方可另行解决。
综上所述，因悦乐石公司在一审中未出庭应诉、答辩、质证，致使一审法院认定部分事实有误，本院依法予以改判。悦乐石公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初14857号民事判决；
二、确认中粮地产投资（北京）有限公司与北京锦恒博雅建筑装饰工程有限公司（后变更承租方为北京悦乐石餐饮有限公司）签订的《开业前商铺租赁合同（POS版）》及中粮地产投资（北京）有限公司与北京锦恒博雅建筑装饰工程有限公司、北京悦乐石餐饮有限公司签订的《【中粮】祥云小镇商铺租赁合同权利义务转让协议书》于2015年11月4日解除；
三、北京悦乐石餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内给付中粮地产投资（北京）有限公司租金、物业管理费、推广费、水电费、供暖费共计202424.69元以及违约金14744元，北京锦恒博雅建筑装饰工程有限公司对上述款项承担连带给付责任；
四、驳回中粮地产投资（北京）有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回北京悦乐石餐饮有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5795元，由中粮地产投资（北京）有限公司负担1237元（已交纳），由北京悦乐石餐饮有限公司和北京锦恒博雅建筑装饰工程有限公司负担4558元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费560元，由北京悦乐石餐饮有限公司和北京锦恒博雅建筑装饰工程有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费4222元，由北京悦乐石餐饮有限公司负担2580元（已交纳），由中粮地产投资（北京）有限公司负担1642元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费600元，由北京锦恒博雅建筑装饰工程有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
审 判 员 咸海荣
审 判 员 蒋 巍
二〇一八年五月二十八日
法官助理 田子阳
书 记 员 胡 潇