福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽07民终1493号
上诉人（原审被告）：叶某1，女，2000年5月30日出生，汉族，住武夷山市旅游度假区。
法定代理人：叶某2（系叶某1父亲），住浦城县上新街***号，现住武夷山市旅游度假区。
上诉人（原审被告）：叶某2，男，1970年7月16日出生，汉族，住浦城县上新街***号，现住武夷山市旅游度假区。
被上诉人（原审原告）：福州景盛物业管理有限公司武夷山分公司，住所地武夷山市度假区麒铭都16幢402室。
主要负责人：刘燊忠，总经理。
委托诉讼代理人：陈鹏远，男，福州景盛物业管理有限公司武夷山分公司工作人员。
上诉人叶某1、叶某2因与被上诉人福州景盛物业管理有限公司武夷山分公司（以下简称景盛物业）物业服务合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2017）闽0782民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
叶某1、叶某2上诉请求：撤销一审判决，驳回景盛物业的一审诉讼请求。事实和理由：一、景盛物业诉求与事实不符。《前期物业管理服务合同》第九条第二款约定，“乙方违反本合同第五、六条的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方在30日内整改，逾期未整改的，甲方有权解除合同。”领秀一方业主委员会曾以邮寄方式通知景盛物业，要求其整改并续签物业合同，景盛物业未于15日内回复应视为违约，《前期物业服务合同》于2015年10月31日解除。故叶某1、叶某2没有义务向景盛物业支付物业服务费。二、合同履行义务方负举证责任。根据《福建省物业服务收费管理办法》第五条“物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费项目、标准与服务内容、质量相符的原则”、《中华人民共和国合同法》第六十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，景盛物业作为履行义务的当事人，须根据《前期物业服务合同》第三条约定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》中的“一级”标准履行合同各项义务，景盛物业对其已尽履行义务的主张应负举证责任，否则应当承担举证不利的后果。三、景盛物业未移交业主资料。从业主委员会通知景盛物业起，景盛物业先是将办公室门长期上锁，后又擅自搬离并带走业主信息材料及办公设备等。
景盛物业辩称，一、叶某1、叶某2上诉内容与实际不符。2017年5月28日，景盛物业收到领秀一方业主委员会将对小区实行自主管理的函件后，�以回复要求领秀一方业主委员会依程序召开业主大会，并将会议结果上报相关部门备案后以便景盛物业顺利交接。但2017年7月1日领秀一方业主委员会未经业主同意就强行关闭了景盛物业办公场所，驱赶工作人员，导致景盛物业无奈搬离。二、景盛物业始终规范管理、积极服务。景盛物业在为领秀一方小区提供物业服务十年间从未收到任何要求整改意见。三、景盛物业对领秀一方小区业主收取的物业服务费系根据《福建省物业服务收费管理办法》，按市场调节价确定，且依法上报政府职能部门备案，符合相关规定。综上，叶某1、叶某2既然享受了景盛物业提供的物业服务，其拒交物业费的行为就构成违约，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
景盛物业向一审法院起诉请求：叶某1、叶某2交纳物业服务费1696.80元，并支付日万分之三的�期付款违约金221.40元，合计1918.20元。
一审法院认定事实：2006年12月15日，福建省武夷山市金鹰房地产开发有限公司与福州景盛物业有限公司签订《领秀一方前期物业管理服务合同》，福建省武夷山市金鹰房地产开发有限公司将领秀一方小区委托福州景盛物业有限公司进行前期物业管理服务，合同期限自2006年12月15日开始至首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止。2007年5月30日，福州景盛物业管理有限公司成立武夷山分公司。2012年8月15日，叶某1因购置而取得坐落于武夷山市度假区（领秀一方）1幢3层309房屋的所有权，建筑面积55.10平方米，同年8月21日，叶某1的父亲叶某2以叶某1为甲方，与景盛物业签订《领秀一方前期物业管理服务协议》，协议对双方权利义务进行约定，约定住宅物业服务费1.1�/平方米/月，协议期限从签订之日起至小区业主委员会与景盛物业签订的《物业管理委托合同》生效之日止，协议第六条第四款还约定，不按时交纳有关费用的，景盛物业从逾期之日起每日按欠费总额的万分之三收取滞纳金。2015年3月开始，叶某1、叶某2未交纳物业费，景盛物业委托福建博世律师事务所发出律师函，催促交纳物业费。叶某2向景盛物业回复律师函，对物业管理提出若干问题，包括物业公司未劝阻、制止小区违规使用物业、违规装修，公用设施无人维护，公共厕所经常散发腥臭味，未开具发票，等等。2015年10月15日，领秀一方小区业主委员会成立并向主管部门报备。次日，业主委员会向小区业主发出公告，通知业主向景盛物业缴纳物业管理费至2015年10月31日，暂停缴费，待重新续订合同或新聘物业公司后缴纳。2016年3月，领秀一方小区业主委员会向景盛�业寄送《关于要求物业整改或续订物业合同的通知》，要求景盛物业对服务管理情况进行审议、整改及协商重新续签物业服务合同事宜等，要求在收到通知之日起15日内须作出书面回复，超过期限未作回复，视为违约，并于2015年10月31日解除前期物业管理服务合同。此后，景盛物业与业主委员会未签订物业服务合同。2017年5月28日，业主委员会向景盛物业送达一份函件，内容为：领秀一方业主委员会将于2017年7月1日对小区自主管理，请景盛物业按照相关程序，如期进行交接相关事宜。2017年7月初，景盛物业撤出领秀一方小区。
一审法院认为，景盛物业与叶某1、叶某2签订的《领秀一方前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。叶某1虽是未成年人，但其系案涉物业的所有权人�叶某2系叶某1的父亲、法定监护人，为案涉物业的管护人，前述物业管理服务协议亦由叶某2代为签订，故叶某1、叶某2均为“领秀一方”小区业主，在享受景盛物业提供物业服务的同时，亦有义务缴纳物业服务费用。现景盛物业已对物业服务费进行催收，叶某1、叶某2仍未予交纳，景盛物业起诉要求支付物业服务费于法有据，予以支持。
叶某1、叶某2认为，领秀一方小区成立业主委员会，多次要求景盛物业整改并续签合同，但至今未续签，同时业主委员会公告小区业主，停止向前期物业公司缴纳物业费，因此其没有义务向景盛物业缴纳物业费。一审法院认为，景盛物业对领秀一方小区进行物业管理的依据是其与建设单位签订的前期物业管理合同，在此基础上又与本案业主叶某1、叶某2签订了前期物业管理协议，上述合同及协议均约定期限至业主大会或业主委员会签订新的物业合同之日止。虽然领秀一方小区业主委员会成立后曾发函景盛物业提出协商续签物业服务合同问题，但最终并未实际签订新的物业合同，又未实际解除物业服务合同，至景盛物业撤出领秀一方小区时，也未与其他物业公司签约，故前期物业服务合同及协议在景盛物业撤出小区前仍然有效，景盛物业可依据前期物业服务合同对小区进行物业管理，亦有权收取其撤出小区之前的物业服务费，叶某1、叶某2以业主委员会通知其停止缴纳物业服务费作为拒付物业费的理由，没有事实及法律依据，对该辩解意见不予采纳。
叶某1、叶某2认为，景盛物业并未履行物业管理的义务，不能仅凭一纸合同或诉状中一句“认真履行合同义务”就要求支付费用�而应对此承担举证责任，且履行义务须达到《普通住宅小区物业管理服务等级标准》中“一级”的标准。一审法院认为，叶某1、叶某2在回复景盛物业催收物业费的律师函中，并未否认景盛物业提供了物业服务，主要反映对物业服务质量的不满，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，若叶某1、叶某2认为景盛物业所提供的物业服务不符合合同约定，可另行主张由景盛物业承担相应的违约责任，但以此为由拒交物业服务费缺乏依据，故对叶某1、叶某2的该辩解意见不予采纳。
关于案涉物业服务费金额问题。案涉房产物业建筑面积为55.10平方米，景盛物业与叶某1、叶某2签订的《领秀一方前期物业管理服务协议》约定物业服务费为1.1元/平方米/月，叶某1、叶某2未举证证明其有交纳2015年3月开始的物业服务费，故景盛物业主张叶某1、叶某2支付2015年3月至2017年6月共计28个月物业费1696.80元（55.10平方米×1.1元/平方米/月×28个月=1696.80元）有合同及法律依据，予以支持。关于逾期付款违约金问题。景盛物业主张按日万分之三计算至2017年6月30日的违约金为221.4元。一审法院认为，《领秀一方前期物业管理服务协议》第六条约定，不按时交纳有关费用的，物业公司从逾期之日起每日按欠费总额的万分之三收取滞纳金。景盛物业与建设单位签订的《前期物业管理服务�同》虽约定业主每个月15日前交纳物业管理服务费，但受让案涉房产后叶某1、叶某2系按年交纳物业费，景盛物业亦予以接受，视为双方对交纳物业费的期限进行了变更，同时考虑给予业主15天的合理履行期限，叶某1、叶某2应当在2016年3月15日前交纳2015年3月至2016年2月的物业费727.2元（计算至2017年6月30日逾期471天），在2017年3月15日前交纳2016年3月至2017年2月的物业费727.2元（计算至2017年6月30日逾期106天），对2017年3月至6月的物业费则不计收逾期付款违约金。对上述逾期交纳的物业费，叶某1、叶某2应依约按日万分之三计付逾期付款违约金，经计算为125.88元。对景盛物业关于逾期付款违约金的诉请超出部分不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、叶某1、叶某2应于判决生效之日起十日内向福州景盛物业管理有限公司武夷山分公司交纳2015年3月至2017年6月的物业服务费1696.80元，并支付逾期付款违约金125.88元，二项合计1822.68元；二、驳回福州景盛物业管理有限公司武夷山分公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
叶某1、叶某2于二审中提交了一份证据，即律师函一份，用于证明景盛物业未经允许擅自撤离领秀小区的事实。景盛物业经质证认为，对证据的真实性、合法性均无异议，但该证据无法证明景盛物业未经允许擅自撤离小区的事实。对叶某1、叶某2提交的证据，本院认为,该证据对景盛物业擅自撤离领秀小区的事实没有证明力，不予采信。
二审中，叶某1、叶某2对一审认定领秀一方业主委员会于2017年5月28日向景盛物业送达一份函件持异议。但一审中，景盛公司提交的该份函件上加盖有领秀一方业主委员会的印章，叶某1、叶某2并未能提交足以推翻该份证据的相反证据，故叶某1、叶某2该项异议本院不予采纳。本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，叶某1、叶某2作为领秀一方小区的业主，实际享受了景盛物业对领秀一方小区提供的物业管理服务，其应向景盛物业支付物业服务费用。根据本案查明的事实，叶某1、叶某2自2015年3月起未按与鼎恒物业签订的《领秀一方前期物业管理服务协议》支付物业服务费，故景盛物业要求叶某1、叶某2支付拖欠的物业服务费并承担相应的逾期付款违约金，有事实和法律依据，一审判决予以支持并无不当。叶某1、叶某2上诉称景盛物业不能证明其已经按照合同约定向领秀一方小区提供物业服务，但其该主张与在案的证据和事实相悖，本院不予采纳。叶某1、叶某2还上诉称景盛物业擅自退出领秀一方小区和终止提供物业服务，其行为已构成违约。但景盛物业系应领秀一方小区业主委员会发出的函件之要求撤离该小区，且叶某1、叶某2于二审中认可业主委员会发出该函件前征得了其同意。故叶某1、叶某2该上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。此外，本案仅凭领秀一方小区业主委员会向景盛物业发出的《关于要求物业整改或续订物业合同的通知》不足以认定景盛物业存在物业服务瑕疵。且涉案前期物业服务合同并未就此解除，景盛公司至2017年7月初方撤离领秀一方小区。综上，叶某1、叶某2关于不予支付物业服务费的抗辩理由均不能成立，本院不予支持。
综上所述，叶某1、叶某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人叶某1、叶某2负担。
本判决为终审判决。
审判长 乐 芳
审判员 莫晓红
审判员 陈志勇
二〇一七年十二月二十一日
书记员 郑烁辉
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判�遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。