广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1356号
上诉人（原审被告，反诉原告）：郑映锋
委托代理人：刘潇虎，广东君一律师事务所律师。
委托代理人：郑邓芳，
被上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳市信义房地产开发有限公司。
法定代表人：李贤义，董事长。
委托代理人：崔曲平，广东承鹏律师事务所律师。
委托代理人：姜盈顺，系该公司员工。
原审第三人：深圳市东部公共交通有限公司，
法定代表人：张守军。
委托代理人：杨响坤，广东粤和律师事务所律师。
委托代理人：吴智清，广东粤和律师事务所实习律师。
上诉人郑映锋因与被上诉人深圳市信义房地产开发有限公司（以下简称信义公司）、原审第三人深圳市东部公共交通有限公司（以下简称东部公交公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法布民初字第379号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，一、争讼土地的位置：深圳市龙岗区xxx街道宗地号为GXXXXXX、G0XXXXXX的土地。二、产权人情况：涉案土地为深圳市信旺房地产开发有限公司（下文简称信旺公司）所有，该公司为信义公司的子公司。上述土地于1985年经原宝安县人民政府同意被原布吉区公所征用，后区公所将土地划拨给原xxx镇经济发展总公司（镇属企业）使用。2004年8月6日，xxx镇经济发展有限公司与信义公司签订《补偿协议》，信义公司以拆迁补偿的方式取得涉案土地及附着物的出租管理控制等权益。后通过逐步完善产权手续，由信义公司的子公司信旺公司取得涉案土地的产权。三、取得产权时间：2012年12月18日，登记字号分别为深房地字第xxxxx号、深房地字第xxx**号。四、信义公司取得房产使用权的情况：自2004年8月6日后，信义公司即实际占有使用了涉案土地。信义公司的子公司信旺公司取得产权后，亦同意信义公司出租、管理、使用该涉案土地。
五、信义公司与郑映锋签订租赁合同情况：2005年12月1日，双方签订一份《房地产租赁合同》，主要内容如下：1、租赁标的物：争讼土地范围内的C区地块，面积1775平方米。2、期限：2005年12月1日至2007年12月1日。3、租金：4446元／月，每月5日前支付当月租金。4、保证金：2个月租金即8898元。5、违约责任：郑映锋迟延交纳租金，每延期一日按未交纳租金总额的千分之三支付违约金，如逾期超过30日，信义公司有权解除合同，并不予退还租赁保证金。6、其他约定：本合同终止后，郑映锋应于3日内迁离并交回租赁房地产；郑映锋逾期不迁离或不返还租赁房地产的，信义公司有权收回租赁房地产，并就逾期部分向郑映锋收取双倍租金。双方可就本合同未尽事宜可另签补充协议，补充协议之内容作为本合同的一部分，经双方签章后与本合同具有同等效力。该合同附有空地出租位置平面图，分A、B、C、D、E、F、G、H、K区（均在宗地号为GXXXXXX、G0XXXXXX的土地范围内）。
2007年1月13日，信义公司、郑映锋双方签订一份《补充协议》，约定信义公司将B区出租给郑映锋，出租面积5400平方米，月租金13500元；签订合同时，信义公司预收两个月租金27000元作为合同保证金；起租时间2007年2月1日（未约定具体期限）；郑映锋每月5日前交当月租金，每推迟一天交齐租金罚款100元，以此类推，逾期15天视为违约，信义公司有权没收保证金，并有权解除本协定，收回标的物。
六、合同实际履行情况：
1、关于C区地块的合同履行情况，信义公司并未提交证据证明在该合同约定的2007年12月1日期限届满时曾要求终止租赁合同。郑映锋实际一直在租赁该地块且向信义公司交纳约定的租金。直至郑映锋于2013年8月26日出具《承诺书》，称C区合同早已过期，其承诺在2013年10月30日前交回信义公司。2014年1月24日，郑映锋再次在书面的《通告书》中签名确认，称C区合同到期，其多次承诺搬迁，但至今未履行承诺。同年3月17日，郑映锋再次书面承诺于2014年4月10日前将C区地块返还给信义公司，如违约无条件支付违约金200万元。同年9月27日，郑映锋收到信义公司通知书，该通知书要求郑映锋于2014年11月15日前搬离，并交还土地。
郑映锋庭审中称C区地块于2013年11月已经交还给信义公司，其称收款收据能够证明。郑映锋提交的租金收款收据显示2013年12月开始没有包含C区，C区地块以前是出租给81B公交线路，2013年12月该公交公司已经搬离。信义公司主张，郑映锋于2014年11月30日将C区地块交还给信义公司。
2、关于B区地块的合同履行情况：在郑映锋从信义公司处取得B区地块的占用权后，其于2008年4月1日将Ｂ区地块租赁给东部公交公司东部公交公司使用，信义公司未提交证据证明其曾对郑映锋的该转租行为提出异议。2014年5月8日，郑映锋与东部公交公司续签了书面的合同，约定租期从2013年9月1日起至2014年8月31日止，租金总计72244元／月。
2014年1月24日，郑映锋在信义公司出具的《通告书》中签名，该通告称B区合同到期，通知搬离多次，郑映锋已多次承诺搬迁，但至今未履行承诺，现信义公司通知在2014年3月15日前搬离。同年3月17日，郑映锋在一份书面《承诺书》中签名，确认B区地块于2007年12月30日已到期，其承诺于2014年5月30日前将B区地块返还给信义公司，如违约无条件支付违约金200万元。同年9月27日，郑映锋再次收到信义公司通知书，该通知书要求郑映锋于2014年11月15日前搬离，并交还土地。
信义公司、郑映锋庭审中确认，郑映锋实际支付租金支付到2014年9月。东部公交公司称，其租金向郑映锋支付至2015年4月；郑映锋庭审中称不清楚。
七、信义公司、郑映锋之间合同解除的原因及时间：合同约定的期限到期，但信义公司未提供证据证明合同到期之日即要求与郑映锋解除合同，应视为双方在合同到期后履行了不定期租赁合同。其中关于C区地块的租赁合同，合同明确约定了租赁期限到2007年12月。根据郑映锋签名确认的《承诺书》落款时间为2013年8月26日，可以认定信义公司已于该日通知郑映锋解除租赁合同。关于B区地块的租赁合同，根据郑映锋签名确认的《通告书》落款时间为2014年1月24日，可以认定信义公司已于该日首次通知郑映锋解除租赁合同。
信义公司原审的诉讼请求为：1、郑映锋、东部公交公司返还涉案租赁的土地给信义公司；2、信义公司无须返还租赁保证金35898元；3、郑映锋、东部公交公司自2014年10月起，以每月35892元（即租金17946元的双倍）的标准向信义公司支付土地占用费，直至其返还涉案租赁的土地之日止；4、郑映锋向信义公司赔偿工程进度拖延的损失费300万元；5、郑映锋及东部公交公司承担本案的诉讼费用。
郑映锋反诉请求：信义公司向郑映锋返还租赁保证金共计人民币35989元。
原审法院认为，本案争议焦点之一在于，信义公司与郑映锋签订的关于涉案土地的租赁合同是否合法有效。根据查明的事实，信义公司及其子公司在与郑映锋签订租赁合同时虽尚未取得合法的产权，但在签订合同时涉案土地实际是由信义公司方在支配使用，且履行合同过程中通过完善手续取得了合法产权，应当认定双方签订的租赁合同未违反法律、法规规定，是有效合同。本案争议的另一焦点问题，是郑映锋有无违约行为。根据查明的事实，关于C区地块的合同明确约定合同租赁有效期为2007年12月1日。但信义公司并未提交证据证明在租赁期间届满后，其对郑映锋作为承租人继续使用租赁物的行为提出异议，应当认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据现有证据，信义公司提供的最早的书证显示，郑映锋于2013年8月26日承诺该地块于2013年10月30日前交回信义公司，据此认定信义公司于2013年8月26日提前通知了郑映锋解除租赁合同，郑映锋应当于同年10月30日交回C区地块。但郑映锋并未提交证据证明其于2013年10月即交回该部分土地，而根据2014年9月27日有郑映锋签名确认的通知书显示，其于当日再次承诺C区地块于2014年11月15日前搬离。据此原审法院采信信义公司的主张，即C区地块于2014年11月30日才交回信义公司。
关于B区地块，信义公司、郑映锋双方虽未在《补充协议》中明确约定租赁期限截止日，但在郑映锋于2014年1月24日及同年3月17日签名确认的《通告书》和《承诺书》中已认可该部分地块的租赁期限截止日为2007年12月30日。即使租赁期限未约定，应认定为不定期租赁合同，但根据2014年1月24日的《通告书》，可以认定信义公司于2014年1月24日提前通知了郑映锋解除租赁合同，郑映锋应当于同年3月15日交回B区地块。但因郑映锋将土地转租给东部公交公司，东部公交公司不予搬离，郑映锋应向信义公司承担未及时退还土地的违约责任。因此，信义公司诉请郑映锋返还Ｂ区地块，原审法院予以支持。
另，信义公司、郑映锋庭审中确认，郑映锋支付租金实际支付到2014年9月。在此日期后的土地占用费，郑映锋尚未支付，根据合同约定，郑映锋应按照双倍租金标准支付，结合郑映锋实际转租期间的投入与收益状况，且违约金本身应当具有惩罚性质，原审法院支持信义公司按照双倍租金计算2014年9月之后的土地占用费的请求。因此郑映锋应向信义公司支付2014年10月至同年11月期间的C区地块的土地占用费为17784元（4446元／月×2个月×2）。关于B区地块的占用费，郑映锋应向信义公司支付2014年10月之后的土地占用费，按照每月27000元的标准计算至判决确定的返还土地之日止。
第三个争议焦点问题在于，信义公司是否有权不予返还租赁保证金。根据租赁合同约定的内容，信义公司虽有向郑映锋交付两个月租金的保证金，但并未明确约定属于定金性质，信义公司主张定金权利要求不予返还保证金的请求，原审法院不予支持。郑映锋反诉请求信义公司返还租赁保证金35898元，原审法院予以支持。因考虑到郑映锋实际拖欠了信义公司的土地占用费，且该费用远超上述保证金的金额，所以双方可以在判决生效后按照判项另行结算抵扣；郑映锋诉请的租赁保证金，信义公司暂未退还是因郑映锋违约导致，故其反诉部分的案件受理费理应由郑映锋自行承担。
关于信义公司诉请郑映锋向信义公司支付工程进度拖延损失费300万元，原审法院认为，信义公司并未提交证据证明该损失是如何计算得出；郑映锋在《最后通知书》中签名承诺赔偿的金额300万元的内容，系信义公司事先拟好的内容，金额较大对郑映锋显示公平，郑映锋亦当庭不予认可，故原审法院认为该内容属于可变更的约定。经查，信义公司与郑映锋之间的租金约定（双倍租金为27000元），郑映锋与东部公交公司之间的租金（72244元）约定存在较大差额，郑映锋作为违约人不能因违约而获利，因此，原审法院酌情认定除支付双倍租金外，郑映锋应向信义公司支付迟延返还土地的赔偿款为人民币50万元。
郑映锋辩称因东部公交公司不愿搬离Ｂ区土地，故责任不能归咎于郑映锋。原审法院认为，当事人一方因东部公交公司的原因造成违约，仍应当向合同相对方承担违约责任，郑映锋和东部公交公司之间的纠纷，可以另案依照法律与合同约定解决。东部公交公司作为目前实际占用土地的当事人，其与郑映锋之间的租赁合同实际已经届满，其不能对抗合法的土地产权人收回物权，因此其应当配合郑映锋将涉案土地交还信义公司。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、郑映锋与东部公交公司应于判决生效之日起20日内共同配合向信义公司返还位于深圳市龙岗区xxx街道宗地号为GXXXXXX、G0XXXXXX的土地（限合同约定的Ｂ区地块）；二、郑映锋应于判决生效之日起20日内向信义公司支付涉案土地（C区地块）2014年10月至2014年11月期间的土地占用费17784元；三、郑映锋应于判决生效之日起20日内向信义公司支付涉案土地（B区地块）2014年10月至判决确定的返还土地之日期间的土地占用费，按照每月27000元的标准计算；四、郑映锋应于判决生效之日起20日内向信义公司支付迟延交付涉案土地的赔偿款500000元；五、信义公司应于判决生效之日起20日内向郑映锋返还租赁保证金35898元（可与上述第二、三、四项判决予以抵扣结算）；六、驳回信义公司的其他诉讼请求。本诉部分的案件受理费31948.54元，信义公司自行负担25000元，郑映锋负担6948.54元；反诉部分的案件受理费349元，由郑映锋自行负担；信义公司预交的诉讼保全费5000元，由信义公司自行负担4000元，郑映锋负担1000元。
郑映锋不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：一、撤销原审判决第一、二、三、四、六项，依法驳回上述判项相关诉讼请求，即判决：1、郑映锋无须支付C区地块土地占用费；2、郑映锋无须按双倍租金标准支付B区地块2014年10以来的土地占用费；3、郑映锋无须支付迟延交付涉案土地赔偿款500000元。事实与理由：原审判决事实认定错误，适用法律错误，甚至程序违法，不能成立。一、程序违法。1、本案到底是物权纠纷还是合同纠纷，是必须要理清的首要问题。因为其直接关系到东部公交公司的法律地位问题。2、如果是物权纠纷，则B区地块的实际占有人即东部公交公司，就是直接的妨害物权人，程序上应列为共同被告，而非东部公交公司。3、本案中，原审判决支持了信义公司的物权主张（土地占用费，第三判项），又支持了性质两可的归还土地，只能说明：或者其判决土地占用费的判项错误，或者是其程序违法，将共同被告列为了第三人。二者必居其一。4、郑映锋善意理解，应当是法律适用错误，而非程序违法。基于此，本案的所有诉讼请求都应理解为合同纠纷，一切判决理由必须依据合同及合同法。（否则，就应当因程序违法而发回重审。至少应当驳回信义公司的全部诉讼请求，因为其并非物权人。）二、事实认定错误。1、B区地块的合同，内容认定不清。原审判决第三项，要求郑映锋支付B区地块的土地占有费27000元每月。但细看“所违之约”（B区合同），全文共6条，无一条有土地占有费的约定，因此该判项是完全错误的。原审判决可能会被认为是采纳了信义公司的主张：该“所违之约”（B区合同）是C区合同的补充协议，而C区合同16条有“逾期不迁离，就逾期部分收取双倍租金”之规定。然而，判定合同性质不能只看标题，而要看内容，而《补充协议》（B区合同）的内容与C区合同的标的、时间、内容没有任何衔接，各自独立，也没有任何一条指出未尽事宜适用C区合同，其第6条更是明确约定“未尽事宜，双方协商，协商后的补充也具有同等法律效力”。因此，B区合同根本不是C区合同的补充协议。如果法院是根据违约责任判决该项，则其对于合同本身的事实认定错误。2、东部公交公司土地占有情况（B区），认定不清。原审判决书没有认定郑映锋与第三方都认可的“郑映锋多次催促东部公交公司搬离”这一事实，也没有认定“因关涉公共利益（公交路线），东部公交公司多次向相关部门反映情况”这一事实，也没有认定“涉案地块有政府安装的充电装置等公共设施”等事实。这些事实充分说明：（1）在信义公司主张的2014年11月15日前，郑映锋已经和东部公交公司解除合同，且催告多次搬离。（2）东部公交公司是根据自己的意思而非郑映锋的合同而继续占有B区土地，其继续占有行为时独立行为，而非合意行为。（3）东部公交公司继续占有的原因，有公共利益考量，正在找相关部门协调。3、土地归还情况，事实认定错误。（1）C区已经于2013年11月归还，且信义公司已经在实际使用。该事实有租金收据为证（自2013年12月24日，信义公司收取了该年11月B、C区租金后，郑映锋就已归还C区地块，此后信义公司一直收取B快租金，但从未向郑映锋收取C区的任何租金），而且C区地块早已信义公司使用，有照片为证。此外，双方还因该土地归还发生过退还租赁保证金的争议，信义公司也承认土地归还事实。原审判决仅因为“原告主张2014年11月30日将C地块交还原告”一句毫无证据支持的观点，就予以采信，属于事实认定错误，且法律适用错误。该观点也和信义公司其他主张互相矛盾，信义公司主张土地没有归还的事实是郑映锋将土地交由东部公交公司用作公交线路总站，但东部公交公司使用的也是B块，与C块无关。总之，C区地块已于2013年11月归还。（2）B区也已归还（14年11月15日），只不过因其涉及到土地物权争议、公共利益冲突、以及和东部公交公司的利益冲突，信义公司一直未对其使用而已。A．归还土地的方式。本案属于不动产租赁，归还土地的形式只能类似于观念交付，而非手把手交付。即承租人退出租赁物并通知出租人占有后，不反对、阻碍承租人占有，并帮助出租人占有、使用，即可。至于出租人是否占有、何时占有，是其自由处分范围内，承租人无权干涉。本案中，郑映锋先是解除了转租关系，而后也解除了原租赁关系，因此完全退出了对租赁物的占有和间接占有，已经归还B区。B．郑映锋与东部公交公司的合同就已到期，从未续约。而郑映锋于2014年4月20日就已经要求东部公交公司在2014年4月30日前搬走。因此，东部公交公司继续占有信义公司土地，不是基于郑映锋的授权、也不是基于郑映锋的转租，而是与郑映锋无关的独立行为。C．事实上，根据东部公交公司的文件（深东公交（2014）386号），其于2014年10月8日向xxx街道办做出请示，认为323占线属于国有土地，并申请办理临时用地和临时建筑许可。这才是东部公交公司继续占有该土地的真实情况，与郑映锋无关。E．虽然东部公交公司占有是独立行为，但是根据合同终止后的通知、协助、保密义务，以及长期与信义公司合作建立的友谊，在交还土地后，郑映锋一直帮助信义公司与东部公交公司交涉，要求东部公交公司搬走，并且要求信义公司入驻。但是在此过程中，信义公司却消极行使自己的相关权益，既不入驻，也不催促东部公交公司搬走，甚至不主动和东部公交公司交涉，此种怠于行使权利的做法，不给予郑映锋协助，本身就违背了合同附随义务。也正是东部公交公司的占有，与信义公司自己的懈怠，才导致今天的局面。总之，郑映锋已经归B区地块于信义公司，不存在归不归还的问题。应当承担的不是归还义务，而是保证返还的租赁物的状态符合合同约定。4、物权存疑，事实认定不清。根据法理，如果本案只是合同纠纷，不需要对物权做过多纠缠。但是，鉴于本案中法院判决了土地占有使用费这一物权性质的责任承担方式，因此需要特别提出物权问题。（1）租赁合同附件的B块、C块是连在一起的。（2）信义公司一审出具了其子公司委托的委托书，委托时间在该子公司还未成立时。（3）信义公司起诉和一审首次开庭时，称所涉B、C两款土地，均在宗地号为GXXXXXX的土地中。（4）当郑映锋一审指出面积不符等情况时，信义公司补充了宗地号为G0XXXXXX的土地证书，称宗地号GXXXXXX、G0XXXXXX两块土地是由xxx镇经济发展有限公司2004年通过补偿协议而得来的。（5）当郑映锋在举证期限内提出他人对所涉合同土地有权属争议后，信义公司又提出所涉争议的土地于2010年提出异议后纳入。（6）信义公司称，B、C两块地分别位于GXXXXXX、G0XXXXXX，无法确定各自分别在那一块土地上。以上说法之间存在一系列矛盾，因此，具体物权事实并不清楚。5、所谓的承诺函，迟延履行支付300万违约金的签订情形，认定错误。（1）在欺诈胁迫下签订，而且不是承诺函，而是信义公司自行制作的最后通知书。（2）是赔偿拖欠工程进度损失的内容，而非原审判决的迟延交付赔偿款。（3）没有举证证明工程进度，以及具体损失。三、法律适用错误。法律适用错误主要体现：1、物权纠纷和合同纠纷混搭，没有厘清各自关系。2、在最后通知书以前，说明双方实际变更了合同履行方式，因此此前的承诺归于无效，与本案无关。3、如前所述，27000元／月既被认定为违约金，又被认定为土地占有使用费，但是没有合同依据也无物权依据，属于适用法律错误。（4）所谓的迟延履行赔偿金，根本不是承诺书的内容，没有合同依据，没有承诺依据，没有实施基础，且数额过高，因此判决赔偿50万元，属法律适用错误，且与所谓的土地占有使用费均属于赔偿损失，两者只能选其一，不能重复赔偿。
被上诉人信义公司答辩称，一审法院在审理本案的过程中，程序合法。1、本案属于租赁合同纠纷。本案纠纷发生的根本原有是郑映锋违反合同约定未按期归还承租的涉案土地，构成根本违约，且该案案由已明确为租赁合同纠纷。2、本案合同纠纷涉及租赁土地归还事项，而归还涉案土地属于合同约定的义务，郑映锋用偷换概念的方式混淆物权纠纷及合同纠纷的概念。郑映锋在构成违约的情况下，信义公司按《房地产租赁合同》第十六条的约定收取双倍租金，关于土地占有的诉讼请求是根据上述依据提出，该违约双倍租金实际上是郑映锋占用土地的费用。土地占有费并非物权侵权特有法律用语，租赁合同无效或结束，承租人拒不返还租赁物时，出租人当然有权要求承租人返还原物及支付租赁物占有费用，这是租赁合同中承租人应尽的义务。二、一审法院认定事实清楚。1、郑映锋主张B区地块的合同内容认定不清，缺乏事实依据。（1）关于B区地块的约定，双方签署了《补充协议》，而《房产租赁合同》第十九条约定：“双方可就本合同未尽事宜可另签补充协议；补充协议之内容作为本合同的一部分，经双方签章后与本合同具有同等效力”，而《补充协议》是《房地产租赁合同》的补充部分，而土地占有费就是根据《房地产租赁合同》第十六条的约定：“乙方（即信义公司）逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方（即信义公司）有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金”提出，该条约定自然适用于《补充协议》。（2）郑映锋对“合同性质不能只看标题，而是要看内容”这一说法进行曲解，理由如下：1、根据《房地产租赁合同》第十九条的约定，可知《补充协议》作为《房地产租赁合同》的一部分；2、《房地产租赁合同》（C区合同）签署在先，《补充协议》（B区合同）签署在后，两份合同在签署时间上符合B区合同作为补充合同的逻辑关系；3、标题具有总结及表达全文的意义，双方合意明确写明补充协议，这就是双方的真实意思表示；4、补充协议的内容正是对《房地产租赁合同》所作补充，内容与标题相符合。（3）郑映锋主张第六条约定“未尽事宜，双方协商解决，协商后的补充也具有同等法律效力”表明B区合同是独立合同的说法没有法律依据。基于文字的局限性，在《补充协议》（B区合同）作为《房地产租赁合同》（C区合同）的补充后，有可能存在由于文字的局限性或者双方当事人没有考虑到而未进行约定的内容，本着双方协商更具有效率的考量约定上述条款，以协商后的补充也具有同等法律效力来保证双方的权益。2、东部公交公司占有（B区）土地的事实清楚，认定清晰。郑映锋与东部公交公司签署了关于转租B区的《合同书》，郑映锋与东部公交公司在原审中具有共同诉讼利益，两方作出的“郑映锋多次催促东部公交公司搬离”等说法缺乏足够的证据来佐证。郑映锋向信义公司承租涉案土地，并转租给东部公交公司，如因东部公交公司拒不返还租赁土地导致郑映锋未能依约向信义公司返还土地，根据合同相对性原则，亦应由郑映锋向信义公司承担违约责任。如郑映锋与东部公交公司之间存在转租合同纠纷，应另行解决。3、一审关于土地归还的情况，事实认定正确无误。（1）郑映锋对C区地块在2013年11月归还的主张没有法律依据，缺乏证据。郑映锋主张提交的租金收款收据显示2013年12月开始没有包含C区地块，该主张不能证明郑映锋已经归还C区地块，只能证明郑映锋即不归还C区地块，又不交纳租金，以上行为均构成违约。郑映锋于2014年1月24日的《通知书》、2014年3月17日的《承诺书》、2014年9月27日的《最后通知书》均确认未归还C区土地，足以证明郑映锋在当时尚未归还C区地块的事实。信义公司多次要求郑映锋归还涉案土地，而非郑映锋所说“从来没有提出过异议或者付款请求”。（2）郑映锋主张已归还B区土地，但却不能保证信义公司取得占有、使用的权利，更从未与信义公司办理涉案租赁物的交接手续，而是由东部公交公司继续使用。所以，郑映锋称已经返还涉案土地的说辞缺乏事实依据。郑映锋主张土地的返还只能类似于观念交付没有事实和法律依据。4、一审法院对于物权的认定明确，事实清楚。5、《最后通知书》中约定“如若未完成搬迁，郑映锋（即郑映锋）本人愿赔偿工程进度拖延损失人民币叁佰万元整”，合法有效。（1）该《最后通知书》是郑映锋自愿签署的，不存在欺诈胁迫的情况。根据“谁主张、谁举证”的原则，郑映锋应就欺诈胁迫事实承担举证责任，举证不能就应承担不利后果。该《最后通知书》是郑映锋与信义公司协商后的结果，其承诺300万元违约金赔偿是对合同的补充。（2）一审法院根据庭审情况认定关于300万的内容属于可变更的约定，郑映锋违约所得的转租租金属于违约获利，并作出郑映锋向信义公司支付迟延返还土地的赔偿款为人民币50万元的判决，50万元实际上远远不够弥补信义公司的实际损失。三、一审法院适用法律正确，理由如下：1、合同纠纷和物权纠纷的区别，清楚明确，上述内容已作出详细解答，此处不再重复；2、双方没有变更合同履行方式，只是对合同进行补充，此前的承诺具有法律效力；3、27000元／月土地占用费依据的是《房地产租赁合同》的约定，上述已详细阐明，不再赘言；4、赔偿50万元是一审法院结合合同的约定与当事人的实际情况作出的合理判决，郑映锋违约继续占有涉案土地，理所当然需要支付土地占有费，而50万元赔偿是郑映锋违约获利对信义公司的赔偿，两项判决合法有据。综上所述，郑映锋的上诉请求无事实和法律依据，请二审法院依法驳回其上诉，维持原审判决。
原审第三人东部公交公司未到庭，未作答辩。
本院经审理查明，就涉案B区地块的土地性质及其他相关情况，本院去函深圳市规划和国土资源委员会予以查询。深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局于2015年11月2日函复：“核查用地位于［xxx地区］法定图则和［xxx地区］法定图则内，经核［xxx地区］法定图则，核查用地涉及二类居住用地（xxx—06）和道路用地。经核［xxx地区］法定图则，核查用地涉及公共绿地（xxx-07）、二类居住用地（xxx-09）。核查用地在《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》中涉及限制建设区8.73平方米。”
原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，信义公司与郑映锋签订的关于涉案土地的租赁合同是双方真实意思表示，未违反土地利用总体规划及法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应依约履行。涉案租赁合同约定的期限均已届满，原审认定双方在合同到期后履行了不定期租赁合同，直至信义公司于2013年8月26日通知郑映锋解除C区租赁合同，于2014年1月24日通知郑映锋解除B区租赁合同。双方对此均无异议，本院对此亦予确认。二审争议的焦点在于：一、郑映锋是否存在违约行为；二、如存在违约行为，郑映锋应承担的违约责任如何认定。
关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。根据郑映锋8月26日签名确认的《承诺书》，信义公司最迟于2013年8月26日已提前通知郑映锋解除C区租赁合同，郑映锋亦承诺于2013年10月30日前将C区地块交回信义公司，据此，郑映锋应当于同年10月30日交回C区地块。但郑映锋并未提交证据证明其于2013年10月即交回该部分土地，而根据2014年9月27日有郑映锋签名确认的通知书显示，其于当日再次承诺C区地块于2014年11月15日前搬离。郑映锋主张该承诺书所表述内容与事实不符，但未提交充分证据予以反驳。该承诺书所反映信息与信义公司关于C区地块于2014年11月30日才交回信义公司的主张相符，原审据此认定郑映锋直至2014年11月30日才将C区地块交还信义公司并无不当，本院予以确认。
关于B区地块，信义公司、郑映锋双方虽未在《补充协议》中明确约定租赁期限截止日，但在郑映锋于2014年1月24日及同年3月17日签名确认的《通告书》和《承诺书》中已认可该部分地块的租赁期限截止日为2007年12月30日。即使租赁期限未约定，应认定为不定期租赁合同，根据2014年1月24日的《通告书》，可以认定信义公司于2014年1月24日提前通知了郑映锋解除租赁合同，郑映锋应当于同年3月15日交回B区地块。但因郑映锋将土地转租给东部公交公司，而东部公交公司至今未予搬离，故郑映锋未能及时向信义公司返还土地，已构成违约。
关于焦点二。根据信义公司与郑映锋签订的《房地产租赁合同》第十六条第二款约定，郑映锋逾期不迁离或不返还租赁房地产的，信义公司有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。虽郑映锋与信义公司之间关于B区地块的租赁合同并未载明上述逾期租金违约责任，但从B区租赁合同命名为《补充协议》看，该协议系对双方之间此前所签租赁合同的补充，增加了双方之间的租赁标的，故双方关于B区地块的租赁关系亦应受《房地产租赁合同》约束。郑映锋在合同解除后逾期归还C区地块，至今未归还B区地块，信义公司依约有权要求其就逾期返还的期间支付双倍租金。虽信义公司在原审诉请土地占用费，但其所依据的是涉案租赁合同的违约条款，故其诉请实为违约金。信义公司、郑映锋庭审中确认，郑映锋支付租金实际支付到2014年9月，信义公司在本案中主张郑映锋自2014年10月起按双倍租金标准支付费用符合双方合同约定，原审法院予以支持正确，本院予以维持。郑映锋应向信义公司支付2014年10月至同年11月期间的C区地块的双倍租金17784元（4446元／月×2个月×2），并按每月27000元的标准向信义公司支付计至判决确定的返还土地之日止的B区地块的逾期费用。因该逾期费用实质为违约金性质，依据合同相对性原则，信义公司要求东部公交公司共同支付上述款项于法无据，原审未予支持正确，本院予以维持。
关于信义公司诉请郑映锋向信义公司支付工程进度拖延损失费300万元，其依据是郑映锋在《最后通知书》中的签名承诺。该承诺内容系双方对郑映锋如未能在2014年11月15日前返还土地所应承担责任的专门约定，郑映锋虽不予认可，但并未举证证明其系受到欺诈、胁迫而作出承诺，亦未举证证明该约定显失公平，原审法院认为该内容属于可变更的约定并调整赔偿金额至50万元缺乏事实依据，处理不当，但因信义公司并未提起上诉，故本院对此项予以维持。郑映锋上诉主张其不应基于同一违约行为承担逾期租金及50万元赔偿款的双重违约责任，对此，本院认为，上述两项违约责任并不涉及定金的约定，其内容亦不冲突，故不存在必须选择适用的前提。考虑到违约金本身既具有补偿性亦具有惩罚性，而信义公司与郑映锋之间的逾期租金约定（双倍租金为27000元）相较郑映锋与东部公交公司之间的租金（72244元）约定存在较大差额，如郑映锋仅承担逾期返还的双倍租金违约责任，其仍因该违约行为而获利，不符合法律规定的基本精神，而即便郑映锋同时承担逾期双倍租金的违约责任及50万元赔偿款亦远未超过郑映锋此前承诺的300万元赔偿款，故原审判令郑映锋承担双倍租金的逾期返还租金及50万元赔偿款并无不当，郑映锋的该上诉主张缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。
郑映锋辩称因东部公交公司不愿搬离Ｂ区土地，故责任不能归咎于郑映锋。本院认为，郑映锋虽因东部公交公司的原因导致违约，但依据合同相对性原则，其仍应向合同相对方信义公司承担违约责任。郑映锋和东部公交公司之间的纠纷可另循法律途径解决。本案三方在二审中已明确B区地块范围，现信义公司与郑映锋之间租赁合同已经解除，东部公交公司与郑映锋之间租赁合同亦已届满，东部公交公司已无占用B区土地的合法依据，作为目前实际占用土地的当事人，其应配合郑映锋将B区土地交还信义公司。
综上，郑映锋的上诉理由均缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对其上诉请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费31948.54元，由郑映锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
代理审判员 蔡妍婷
代理审判员 唐 毅
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 谢文琦
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……