广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第649号
上诉人（原审原告）郭晓成。
被上诉人（原审被告）史进。
被上诉人（原审被告）李广忠
被上诉人（原审被告）深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
被上诉人（原审被告）张遵敬。
原审第三人深圳市不动产融资担保股份有限公司。
上诉人郭晓成因与被上诉人史进、李广忠、深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）、张遵敬、原审第三人深圳市不动产融资担保股份有限公司（不动产融资担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第681号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人张遵敬经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，深圳市南山区XX大道红树湾红树西岸花园X栋X-
XX号房产（涉诉房产）于2007年8月2日登记在郭晓成名下，建筑面积190.12平方米，登记价7614600元，房地产证号：深房地字第400033XX**号。
2010年4月3日，在深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华公司”）的居间之下，郭晓成（卖方）与史进（买方）签订了《房地产买卖合同》（NO.8033850），约定：买方向卖方购买涉诉房产，建筑面积190.12平方米，转让成交价698万元，定金70万元；买方在签订本合同时向卖方支付定金5.5万元，买方在签订合同之日起三日（含当日）内再向卖方支付定金64.5万元，定金交由买卖双方指定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；628万元为第二部分楼款，支付方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起三十五日（含当日）内付清首期房款200万元（不含已付定金）（上述第二部分楼款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续），买方应于首期房款交付之日起三日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续，且递件回执由买卖双方指定的第三方或担保公司代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日（含当日）内，买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定缴纳税费，领取房地产证当日买方须与第三方、担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续；买卖双方同意，上述银行按揭付款买房的首期款（不含定金、交房保证金）指定银行监管，买方须在上述付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在监管机构签署资金监管协议，该款项按监管方之监管协议规定的程序操作，如因卖方不配合办理相关手续，则买方有权待卖方办理完监管手续后三个工作日内付款；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起三日内（含当日）出具公证委托书给替双方托管交房保证金的第三方及（或）该第三方指定的担保公司，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约；买卖双方协商同意在银行按揭付款买房的首期房款中预留2万元作为该物业之交房保证金，此款在完成产权转移登记及卖方实际交付房地产时进行结算，此交房保证金由买卖双方指定的第三方托管，托管方在买卖双方办妥房地产交接手续，扣除卖方结欠杂费及擅自转移、损毁装修、家私之市值后多退少补；买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款三日内，交付前卖方须付清一切有关该物业之杂费（包括但不限于水、电、煤气、电话、有限或数字电视、上网、管理费等费用），买方收楼后代卖方缴纳的，有权向卖方追索；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他条款。同日，郭晓成在上述买卖合同下方注明收到定金5.5万元。
2010年7月15日，郭晓成出具《业主收据及托管单》，载明收到买方通过世华公司交纳的涉诉房产定金5000元，因涉诉房产的房地产证抵押在银行，故同意将该定金交由世华公司保管，待将房地产证原件交给世华公司后，再收回以上定金。世华公司确认该5000元系史进已支付的5.5万元定金中的一部分，为郭晓成的交房保证金，上述5000元现仍托管在世华公司处。
上述《房地产买卖合同》签订后，因国家房地产交易政策调整，史进成为房产限购对象，故郭晓成、史进及史进的岳父李广忠签订了《更名确认书》，约定：各方一致同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时买方姓名写为新买方李广忠，由郭晓成及李广忠继续履行郭晓成与史进已经签署或出具的买卖合同、《佣金及必要费用确认及支付承诺书》、《购买物业独家代理委托书》项下的各项权利义务，史进就郭晓成及李广忠的上述各项义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。2011年5月23日，郭晓成与李广忠签订了深（南）房现买字（2010）第237XX号《深圳市二手房买卖合同》，约定：李广忠向郭晓成购买涉诉房产，转让总价款为7614600元。2011年5月25日，涉诉房产转移登记至李广忠名下，房地产证号：深房地字第400049XX**号。史进、李广忠、世华公司当庭表示，涉诉房产转移登记至李广忠名下之后，世华公司将房产钥匙移交史进、李广忠。
各方确认，不动产融资担保公司系涉诉房产的担保赎楼公司。该公司原名深圳市不动产担保股份有限公司，于2011年4月7日变更登记为现名。2010年7月15日，经深圳市深圳公证处公证，郭晓成委托不动产融资担保公司全权办理涉诉房产的赎楼手续。后郭晓成、史进、不动产融资担保公司签订深担保（赎）字2010年第085XX号《二手楼按揭贷款担保委托合同》，约定：郭晓成以涉诉房产作抵押向中国农业银行贷款440万元，尚欠4218125.79元未偿，史进自愿向中国XX银行深圳市分行XX支行申请按揭贷款498万元，并以所获的贷款偿还郭晓成的上述贷款以赎楼，不动产融资担保公司就贷款本金433万元为史进向中国XX银行深圳市分行XX支行提供担保。郭晓成、史进、不动产融资担保公司及中国XX银行深圳市分行XX支行另签订了一份《交易型转按揭贷款资金监管协议》，约定：史进向中国XX银行深圳市分行XX支行申请的贷款498万元获得审批后发放至郭晓成名下银行账户，郭晓成授权中国XX银行深圳市分行XX支行将贷款433万元划入不动产融资担保公司名下银行账户，中国XX银行深圳市分行XX支行取得涉诉房产抵押权后将余款65万元划入郭晓成名下银行账户。
2010年11月2日，不动产融资担保公司代郭晓成向中国农业银行偿还贷款余额4227869.66元。郭晓成提交了其用于收取房款的专项账户明细，据以主张其2010年12月21日收到由史进转账支付的192万元，2011年6月24日收到由不动产融资担保公司转账支付的102129.34元，2011年8月3日收到由不动产融资担保公司转账支付的65万元。各方及不动产融资担保公司对此均予认可。
郭晓成另提交了一份张遵敬出具的欠条，上书：“世华地产同意向郭晓成支付XX西岸1栋7单元XX管理费人民币2万元整。世华代表：张遵敬”。郭晓成主张，由于涉诉房产长时间未能过户而处于空置状态，该2万元系对其损失的补偿。世华公司表示张遵敬并非其公司员工，而系其关联公司的员工，无法确认张遵敬能否代表世华公司，欠条载明的2万元已由世华公司作为退还给史进的部分佣金用以支付涉诉房产所欠的物业管理费。
郭晓成向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、史进、李广忠向郭晓成支付购房款25000元；2、世华公司向郭晓成退还定金5000元；3、世华公司、张遵敬向郭晓成支付管理费20000元；4、史进、李广忠、世华公司向郭晓成赔偿损失215596.08元；5、本案全部诉讼费由史进、李广忠、世华公司、张遵敬共同承担。
原审法院认为，郭晓成与史进签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。上述《房地产买卖合同》签订后，郭晓成、史进、李广忠签订《更名确认书》，约定由新买方李广忠继续履行《房地产买卖合同》项下的各项权利义务，但该《更名确认书》签订的原因系史进受国家房地产交易政策的限制无法购买涉诉房产，且买方义务一直由史进实际履行，故原审法院确认各方的真实意思表示为由史进借李广忠之名购买涉诉房产，买卖合同的权利义务并未转移至李广忠，史进仍为涉诉房产的实际买受人。
关于郭晓成主张的购房尾款2.5万元。原审法院查明的购房款支付情况如下：《房地产买卖合同》签订后，史进支付了定金5.5万元，其中5000元转为郭晓成的交房保证金托管在世华公司处；史进于2010年12月21日向郭晓成转账支付192万元；不动产融资担保公司于2010年11月2日为郭晓成偿还贷款余额4227869.66元以赎楼，并于2011年6月24日向郭晓成转账支付102129.34元，于2011年8月3日向郭晓成转账支付65万元。综上，郭晓成共计收取购房款6954999元，涉诉房产的转让价格为698万元，尚余25001元，史进作为买方，应依约如数向郭晓成支付购房款，现史进并未举证证明购房尾款25001元已付，应承担举证不能的后果，郭晓成主张史进支付剩余购房款2.5万元，原审法院予以支持，郭晓成请求李广忠与史进共同支付该款，没有法律依据，原审法院不予支持。
关于郭晓成主张的定金5000元。《房地产买卖合同》签订后，史进支付定金5.5万元，其中5000元转为郭晓成的交房保证金托管于世华公司处。目前涉诉房产已经交付并转移登记至李广忠名下，世华公司应将5000元交房保证金退还郭晓成，故原审法院对郭晓成的该项诉讼请求予以支持。
关于郭晓成主张的管理费2万元。本案系房屋买卖合同纠纷，世华公司与郭晓成之间系居间合同关系，郭晓成以一份张遵敬出具的欠条诉请世华公司及张遵敬履行2万元的债务，不属本案审理范围，郭晓成可另循法律途径主张权利。
关于郭晓成主张的损失215596.08元。郭晓成主张世华公司在《深圳市二手房买卖合同》签订后与史进、李广忠串通，在购房款未完全支付的情况下将涉诉房产的钥匙移交史进、李广忠，给郭晓成造成巨大损失。根据原审法院查明的事实，《房地产买卖合同》约定交楼日期为卖方收齐全部房款三日内，该合同签订于2010年4月3日，而《深圳市二手房买卖合同》签订于2011年5月23日，史进、李广忠、世华公司当庭表示，涉诉房产转移登记至李广忠名下之后，世华公司将房产钥匙移交史进、李广忠。郭晓成并未举证证明在《房地产买卖合同》签订后至提起本案诉讼前，曾就剩余购房款2.5万元向史进主张过权利或向世华公司提出异议，亦未举证证明世华公司与史进存在串通情形损害其利益，涉诉房产已于2011年5月25日转移登记至李广忠名下，现郭晓成请求史进、李广忠、世华公司赔偿损失215596.08元，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、史进于本判决生效之日起十日内向郭晓成支付购房款25000元；二、深圳市世华房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向郭晓成退还交房保证金5000元；三、驳回郭晓成的其他诉讼请求。案件受理费2266.97元，由郭晓成负担1950.97元，由史进负担263元，由深圳市世华房地产投资顾问有限公司53元，该款郭晓成已预交，史进、深圳市世华房地产投资顾问有限公司应负担之数于本判决生效之日起十日内迳付郭晓成。
上诉人郭晓成不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2012）深南法民三初字第681号民事判决第三项，依法改判为：（1）世华公司、张遵敬向郭晓成支付管理费人民币20000元整；（2）史进、李广忠、世华公司赔偿郭晓成损失人民币215596.08元（自2011年6月1日起计算，暂计至起诉之日）；2、判令史进、李广忠、世华公司、张遵敬共同承担本案一、二审全部诉讼费用。
上诉事实与理由为：一、原审判决关于郭晓成向世华公司、张遵敬主张管理费不属本案审理范围的认定有误。郭晓成与史进、李广忠之间的房屋买卖合同关系及郭晓成与世华公司之间的居间合同关系属于因同一事实而发生的法律关系。并且，张遵敬向郭晓成出具的欠条明确显示世华公司、张遵敬承诺支付的2万元费用系因本案房产的买卖所产生。因此，无论是从法律关系还是从彻底解决纠纷、节约司法资源的角度而言，原审法院都应当对郭晓成关于2万元管理费的主张一并进行审理、判决。二、郭晓成与史进、李广忠签订的《房地产买卖合同》第九条以及《深圳市二手房买卖合同》第十一条均明确约定本案房产交付日期为“收到全部楼款三日内”。原审判决已认定了史进、李广忠至今尚未付清全部楼款及世华公司已将本案房产交付史进、李广忠的事实。上述事实充分证明史进、李广忠、世华公司的行为己构成违约交房。因此，在此情况下，原审判决认为郭晓成有关请求史进、李广忠、世华公司赔偿损失缺乏事实依据的认定有误。
被上诉人史进、李广忠口头答辩称：我方所有的交易都是由担保公司担保的，本案的购房交易是正常的买卖。其他答辩意见和一审的答辩意见一致。
被上诉人世华公司口头答辩称：2万元与世华公司无关，不是世华公司的真实意思表示，其他的答辩意见与一审的答辩意见一致。
被上诉人张遵敬未出庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。
原审第三人不动产融资担保公司口头答辩称：涉案的购房交易是买卖双方自行确定的，不动产融资担保公司对本案的房屋买卖合同纠纷不应承担任何责任。
原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据各方的上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、本案是否应当审理郭晓成要求世华公司、张遵敬支付20000元管理费的请求。二、史进、李广忠、世华公司是否应向郭晓成承担损失赔偿责任。
关于第一个焦点。郭晓成诉请的20000元管理费是因其与世华公司、张遵敬之间的居间关系产生的，与本案的房屋买卖合同纠纷并不属同一法律关系，对于该项请求，郭晓成可另循法律途径解决。
关于第二个焦点。一方面，郭晓成在起诉前从未向史进或其他方主张过史进未付清全部房款；另一方面，郭晓成与史进、李广忠签订的《房地产买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》中对于房产交付的约定仅对房屋买卖合同双方具有约束力。世华公司在涉案房产登记至李广忠名下后，将涉案房产钥匙交给房产权利人并无不当。在郭晓成未提供证据证明史进、李广忠、世华公司存在串通情形的情况下，原审判决对其要求史进、李广忠、世华公司赔偿损失的请求不予支持正确，本院予以维持。
综上所述，郭晓成上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4533.94元，由郭晓成承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 路 德 虎
二〇一三年六月十七日
书 记 员 杨泽芳（兼）
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。