福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第684号
上诉人（原审被告）杨琳，女，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托代理人潘毅孟、谢金旺，福建正廉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）龙岩市新罗区御龙物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区。
法定代表人温永峰，总经理。
委托代理人吴朝荣，福建天岩律师事务所律师。
委托代理人卢坤，福建天岩律师事务所实习律师。
上诉人杨琳因与被上诉人龙岩市新罗区御龙物业管理有限公司（以下简称御龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第1534号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人谢金旺，被上诉人的委托代理人吴朝荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，原告御龙物业公司系龙岩市新罗区北城御佳园住宅小区的物业服务公司，被告杨琳系该小区康庄道121号别墅业主。2012年6月1日，原告与龙岩市新罗区御佳园小区业主委员会签订《“御佳园”住宅小区物业服务委托合同》。合同约定物业服务期限自2012年6月1日至2015年6月30日止，被告别墅建筑面积403.86平方米，按每月每平方米1.2元计算物业服务费，被告每月应缴物业服务费484.632元，原告每月收取一次物业服务费，被告必须于每月30日前交纳，或由原告主动上门收取。从2012年6月1日起至2013年12月31日止，被告拖欠原告物业服务费9208元。2014年3月3日，原告诉至法院，请求：判令被告支付物业费9208元。
另查明，被告杨琳未实际入住康庄道121号的别墅，该房屋内被他人长期堆放杂物、饲养动物等，围墙内的绿化草坪被他人当菜地使用。
原审判决认为，原告与被告杨琳签订的物业服务委托合同，是合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性的规定，合法有效，对业主和物业服务企业均有法律约束力。原告受业主委员会的委托，对小区提供物业服务，其服务范围主要是对小区内所有房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，很难进行个体区分。被告杨琳的房产虽未装修使用，但并不影响物业服务公司对包括被告房产在内的整个小区提供安全保卫、公共用地的清洁、绿化以及公用设施设备的维修等服务工作的开展，被告杨琳作为业主负有履行支付物业服务费的义务。但是，原告对他人长期随意在被告房屋堆放杂物、饲养动物、种植蔬菜等行为未及时制止，物业管理存在一定的缺陷，故应相应减少被告的物业服务费，为此酌情确定减少30%的物业服务费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告杨琳应于本判决生效之日起十日内给付原告龙岩市新罗区御龙物业管理有限公司物业服务费6445.6元。二、驳回原告龙岩市新罗区御龙物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果被告未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取为25元，由原告龙岩市新罗区御龙物业管理有限公司负担7元，被告杨琳负担18元。
宣判后，原审被告杨琳不服，向本院提起上诉。
上诉人杨琳上诉称，一、一审法院仅认为被上诉人的物业管理存在一定缺陷，判决上诉人仍然需要承担70%的物业费，属于认定事实不清，判决错误。上诉人的房屋就处在御佳园住宅小区的康庄道路边，且在被上诉人的办公场所的斜对面，直线距离不过几十米，而且面对马路的门前并无栅栏或围墙，可被上诉人在进行相关物业管理时，对上诉人的房屋被他人长期随意堆放垃圾和杂物、饲养动物、种植蔬菜、车库被他人长期随意占用、房屋门口被他人放置塑料桶作厕所使用的种种不合理现象，从未进行相应的劝阻和管理，上诉人的家人曾多次向被上诉人要求予以处理，但被上诉人都没有采取任何行之有效的措施。根据国务院《物业管理条例》第三十六条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”和第四十六条：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰、装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。”的规定，并结合上诉人的房屋受到不当侵害的事实，完全可以认定被上诉人的物业管理服务根本没能达到物业服务合同的要求，且存在违约情形，为此，被上诉人无权要求上诉人支付任何物业服务费用。请求：撤销一审法院判决，依法改判。
被上诉人御龙物业公司辩称，被上诉人进入小区后没有发现上诉人所陈述的堆放垃圾、饲养动物等情形。二、按照物业服务合同的约定，被上诉人管理的是公共区域，提供的是公共服务，被上诉人已经尽到了合同约定的义务，若上诉人认为被上诉人没有尽到义务，应减少物业费，应当提起反诉。请求：驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人对一审判决查明的事实无异议，被上诉人对一审判决查明的“另查明，被告杨琳未实际入住康庄道121号的别墅，该房屋内被他人长期堆放杂物、饲养动物等，围墙内的绿化草坪被他人当菜地使用”有异议，认为该房屋并没有被人堆放杂物、饲养动物、草坪也未被占用。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。
上诉人向本院提供一组证据，即照片8张，证明被上诉人至今没有采取任何整改措施，上诉人车库被占用，门口垃圾成堆，杂草丛生，蚊虫滋生，被上诉人的物业办公楼就在上诉人对面，仅隔了一条马路，其对该情况是明知的，但是没有采取任何措施，上诉人与被上诉人的物业服务合同有名无实。经质证，被上诉人认为相片所显示的位置是否是讼争房屋的位置难以确定，且该领域都处于上诉人别墅围墙内，其玻璃等问题在被上诉人进驻前就存在了，被上诉人没有义务为上诉人修玻璃，除草等。
被上诉人未向本院提供新的证据。
本院经审查认为，上诉人提供的上述证据仅能证明被上诉人的物业管理存在一定的瑕疵，但不能证明上诉人的主张，对事实的认定本院将综合其他证据进行判断，对该组证据本院不予采纳。
本院认为，2012年6月1日被上诉人进驻龙岩市新罗区御佳园小区后，与龙岩市新罗区御佳园小区业主委员会签订物业服务委托合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，对业主和物业服务企业均有法律约束力。根据物业服务委托合同第三条的约定，被上诉人对小区提供物业服务，其服务范围主要是对小区内所有房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。上诉人杨琳的房产虽未装修使用，但并不影响物业服务公司对包括上诉人房产在内的整个小区提供公共秩序维护、公共用地的清洁、公共区域绿化日常养护管理以及公共设施设备运行、维修养护等服务工作的开展，上诉人上诉称其房屋内被他人长期堆放杂物、饲养动物，围墙内的绿化草坪被他人当菜地使用等，但该现象与上诉人别墅未装门有关，且围墙内草坪不属于公共区域绿化，被上诉人已经按约履行了合同的主要义务，上诉人杨琳作为业主负有履行支付物业服务费的义务。但是，被上诉人对他人长期随意在上诉人房屋堆放杂物、饲养动物、种植蔬菜等行为未及时制止，物业管理存在一定的缺陷，有一定的违约行为，故应相应减少物业服务费，一审法院酌情确定减少30%的物业服务费并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人杨琳负担。一审案件受理费按照一审判决计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅胜荣
代理审判员 涂智琼
代理审判员 陈聪聪
二〇一四年八月七日
书 记 员 黄晓燕
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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