湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0121民初5133号原告杨声球，男，1976年5月19日出生，汉族，住湖南省武冈市。委托代理人龙震，湖南天地人律师事务所律师。委托代理人龙汉，湖南天地人律师事务所实习律师。被告长沙金科房地产开发有限公司，住所地：长沙经济技术开发区长永高速南辅道与板仓交叉口东南角尚都﹒花园城5栋3202。法定代表人况进林。委托代理人邵晓青，男，1990年1月21日出生，汉族，住湖北省潜江市，系该公司职员。原告杨声球与被告长沙金科房地产开发有限公司（以下简称金科公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告杨声球请求本院判令：1、被告金科公司继续履行合同约定的交房义务；2、被告金科公司因逾期交房而向原告杨声球支付违约金52820.4元（暂计至2016年11月3日，全部违约金请计算至符合合同交付房屋标准之日止）；3、被告金科公司承担本案的全部诉讼费用。在本案审理过程中，原告杨声球变更诉讼请求为：1、由被告金科公司赔偿原告杨声球因质量存在问题，没有按期整改导致的同期租金损失45000元；2、被告金科公司因逾期交房而向原告杨声球支付违约金60869元；3、被告金科公司承担本案全部诉讼费用。被告金科公司答辩要点：1、被告金科公司已于2016年1月15日前依法取得建设工程竣工验收备案证明，并书面通知原告杨声球前来办理交房手续，房屋无重大质量问题，并不影响被告金科公司履行交房义务；2、根据原、被告双方签订的《补充协议》的约定，由于买受人原因未能按时办理交房手续的，由此产生的延期交付责任由买受人承担。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2015年6月15日，原告杨声球杨作为买受人与作为出卖人的被告金科公司签订了一份合同编号为：20140089103的《长沙县商品房买卖合同》，合同第一条约定，项目基本情况：出卖人以出让方式取得位于长沙经济技术开发区泉塘街道××号编号为长国用（2013）第5012号、长国用（2013）第5013号土地使用权证。合同第二条约定，买受人所购商品房的基本情况：该商品房所在楼栋主体建筑结构为钢筋混凝土，建筑层数32层，其中地上32层，地下0层。买受人购买的商品房为坐落于金科时代中心第5幢1层103号房屋，规划用途为商业。该商品房合同约定建筑面积共59.67平方米，其中，套内建筑面积56.47平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积3.2平方米。合同第五条约定，计价方式及价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米17527.59元，总金额1045871元。合同第八条约定，交付时间及条件：出卖人应当在2016年1月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准。合同第十一条约定，逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2.以补充协议约定为准。由于买受人原因，未能按期接收房屋的，双方同意按2方式处理：2.自出卖人发出的入住通知书规定的期限届满之日起，即视为出卖人已按期向买受人交付符合预售合同规定的该商品房，出卖人无须承担逾期交房责任；自该商品房被交付或视为被交付之日起，该房屋所产生的责任、义务、财产风险及相关费用（包括物业服务费）等从本合同约定的交房期限届满之日起开始由买受人承担，且该房屋的保修期从本合同约定的交房期限届满之日起开始计算。买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在90日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期，每逾期一日，出卖人应承担每日20元的延期交房的责任。合同第二十四条约定，本合同未尽事项，双方当事人可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。经双方签字盖章的补充协议与本合同具有同等效力。合同附件三《长沙金科中心商铺配置标准（一）》载明：“该房为毛坯房交付，具体标准如下：……八、空调位：设有空调位。九、电梯：品牌电梯。十、强电：单相电源进户，每户只接至户内配电箱，户内部分业主自理，一户一表，集中设置。十一、弱电：电话、网络、有限电视线缆只接至户内综合信息箱，户内部分业主自理，由业主自行到运营商办理开通手续。十二、燃气集中供应，入户由用户自理；给排水入户，设置卫生间”。2、同日，原、被告双方签订一份《金科时代中心之补充协议》（以下简称《补充协议》）作为主合同的附件四，协议第三条约定，……5、出卖人按约定标准交付房屋；如交房时发现的问题属《住宅质量保证书》中的保修项目，由买受人先接房，否则按本条6款约定的方式处理，买受人接房后由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准并根据存在问题的类型在合理期限内负责修复，修复费用由出卖人承担，并由出卖人支付修复期间的物业管理费作为对买受人因此遭受损失的赔偿，出卖人不再承担其他任何责任。6、由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：由此产生的延期交付责任由买受人承担，该房屋所产生的责任、义务、相关费用（包括物业服务费）及该房屋毁损、灭失的风险等从本合同约定的交付期限届满之日起开始由买受人承担，且该房屋的保修期从本合同约定的交房期限届满之日起开始计算。3、合同签订后，原告杨声球依约向被告金科公司支付了全部房款。2016年1月15日，长沙金科中心5栋工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。2016年1月15日，被告金科公司向原告杨声球出具《接房通知书》。2016年1月16日，原、被告办理房屋验收手续时，原告杨声球以房屋存在天然气未入户、空调外机位设置不合理等问题，拒绝接收房屋，后原告杨声球发现房屋还存在未装电表、排水管漏水等问题。2016年11月18日，被告金科公司将房屋整改后再次联系原告杨声球，双方于同日办理了房屋交接手续。法律适用争议关于被告金科公司是否应承担逾期交房的违约责任的问题。原告杨声球认为，案涉商品房在验收时及后期查看时存在排水管漏水、未装电表、天然气未入户、空调外机位设置不合理等质量问题，不符合合同附件三约定的装饰和设备标准，且被告金科公司一直拖延至2016年11月份才完成整改，其违约行为客观存在，且影响了原告杨声球对房屋的使用、出租，被告金科公司应该支付逾期交房的违约金60869元（违约金以购房款1045871元为基数，按每日万分之二的标准从2016年1月17日起计算至2016年11月3日止），并赔偿逾期交房期间对原告杨声球造成的租金损失。被告金科公司认为，案涉商品房在交付期限前已办理竣工验收手续，符合质量标准，且被告金科公司履行了交房通知义务，故原告杨声球逾期收房的责任，应自行承担。本院认为，《长沙县商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行。依据合同第八条、第十一条的约定，出卖人应当于2016年1月16日前，向原告杨声球交付符合国家和地方人民政府的有关规定以及合同附件三所约定的标准的房屋，如未达到双方约定的交房标准，作为买受人的原告杨声球有权拒绝收房并要求被告金科公司于90日内整改合格。经双方当事人确认，案涉房屋至2016年1月16日即合同约定的交房截止日仍存在电表未安装的情况，不符合合同附件三中对电表约定的“一户一表，集中设置”的标准，故原告杨声球有权拒绝接收房屋并要求被告金科公司在合理期限内整改，被告金科公司实际完成电表安装问题的整改并与原告杨声球办理房屋交接手续的时间是2016年11月18日，已超过合同约定的整改期限，应当就其逾期交房的行为对原告杨声球承担违约责任，根据相关法律法规的规定结合合同实际履行情况的综合考量，本院酌情将原告杨声球主张的违约金调整为30434.5元，对原告杨声球主张超出30434.5元的部分，本院不予认可。判决的理由与结果本院认为，一、原、被告签订的《长沙县商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、被告金科公司没有在约定的交房期限内向原告杨声球交付符合约定标准的房屋，亦未在约定的整改期限内整改合格，理应就其因延期整改而逾期交房对原告杨声球造成的损失承担违约责任，本院结合合同性质及履行情况的综合考量，酌情将原告杨声球主张的违约金调整为30434.5元，对原告杨声球主张超出30434.5元的部分，本院不予认可。三、依据合同法相关规定，违约金具有弥补守约方损失及惩罚违约方的双重性质，在原告杨声球未举证证明其存在租金损失且其租金损失超过本院已确定的被告金科公司应承担的违约金数额的情况下，对原告杨声球请求被告金科公司支付租金损失45000元的主张，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告长沙金科房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告杨声球违约金30434.5元；二、驳回原告杨声球的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1121元，减半收取560.5元，由原告杨声球负担399.4元，由被告长沙金科房地产开发有限公司负担161.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员  刘贝二〇一七年三月十四日书 记 员  徐朝附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。