北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初1030号
原告（反诉被告）：王玉珍，女，1953年7月8日出生，汉族，中铁建工集团北京分公司退休职工，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）：呼林昌，男，1953年12月6日出生，汉族，中铁航空港建设集团北京分公司退休职工，住北京市朝阳区。
二原告的共同委托诉讼代理人：李源，北京市京师律师事务所律师。
二原告的共同委托诉讼代理人：周琰，北京市京师律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：付士荣，女，1957年7月29日出生，汉族，中铁建工集团北京分公司退休职工，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：陈大伟，北京合川（天津）律师事务所律师。
被告：芦桂荣，女，1949年6月6日出生，汉族，无业，住吉林省四平市铁西区。
被告：付世明，男，1960年6月22日出生，汉族，中铁建工集团北京分公司退休职工，住北京市东城区。
被告：付世杰，男，1954年7月24日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
被告芦桂荣、付世明、付世杰的共同委托诉讼代理人：付士荣，女，1957年7月29日出生，汉族，中铁建工集团北京分公司退休职工，住北京市朝阳区。
被告：付莹，女，1993年10月3日出生，汉族，北京观正影视传媒有限公司职员，住北京市海淀区。
被告：付欣欣，女，1978年2月19日出生，汉族，国本文化投资有限公司职员，住北京市西城区。
第三人：中铁建工集团有限公司北京分公司，营业场所北京市丰台区丰台东路10号。
负责人：王玉生，总经理。
委托诉讼代理人：欧阳晓岚，女，1982年2月26日出生，汉族，中铁建工集团有限公司北京分公司职员，住北京市丰台区。
原告（反诉被告）王玉珍、呼林昌（以下均称姓名）与被告（反诉原告）付士荣（以下简称姓名）、被告芦桂荣、付世明、付世杰、付莹、付欣欣（以下均称姓名）、第三人中铁建工集团有限公司北京分公司（以下简称中铁集团北京分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月18日作出（2016）京0105民初16538号民事判决书，王玉珍、呼林昌对该判决不服提起上诉。北京市第三中级人民法院于2016年11月30日作出（2016）京03民终12758号民事裁定书，撤销本院（2016）京0105民初16538号民事判决，发回至本院重审。本院依法另行组成合议庭，并于诉讼中依付士荣申请追加芦桂荣、付世明、付世杰、付莹、付欣欣作为本案共同被告参加诉讼，依王玉珍、呼林昌申请追加中铁集团北京分公司作为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。呼林昌及其与王玉珍的共同委托诉讼代理人李源、周琰，被告兼芦桂荣、付世明、付世杰的共同委托诉讼代理人付士荣，付士荣的委托诉讼代理人陈大伟，付莹，付欣欣，中铁集团北京分公司的委托诉讼代理人欧阳晓岚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王玉珍、呼林昌向本院提出诉讼请求：判令付士荣继续履行与王玉珍、呼林昌于2005年5月10日签订的售房协议，与房屋产权单位中铁集团北京分公司共同协助办理位于北京市朝阳区双桥东柳西里铁路小区X号楼X门X号房屋（以下简称涉案房屋）的过户手续，将涉案房屋过户至王玉珍名下。事实和理由：2005年5月10日，我们与付士荣签订售房协议，约定付士荣同意将涉案房屋以16.2万元的价格出售给我们，房屋产权证由付士荣负责办妥并交给我们。2005年6月25日，我们入住涉案房屋至今。2010年，涉案房屋原产权单位中铁集团北京分公司进行房改，依据售房协议，付士荣应负责为我们办理产权证，但其不仅没有为我们办理，反而一再阻挠，到原产权单位采用威胁、恐吓等手段，致使我们错过了产权单位的最佳办证机会，故提起本次诉讼。
付士荣辩称并反诉称，我和父亲付永贵与呼林昌、王玉珍同为中铁集团北京分公司的职工，都居住在东柳西里铁路小区，我与呼林昌父亲为邻居关系，呼林昌经常去他父亲家串门，2005年之前，呼林昌、王玉珍已知晓我与付永贵为父女关系，且知晓涉案房屋为付永贵承租。涉案房屋所在小区房屋性质均为央产房，中铁集团北京分公司职工只能以家庭为单位承租一处房屋。涉案房屋是付永贵承租中铁集团北京分公司的公房，双方签订了《铁道部建厂工程局公有住宅租赁合同》（以下简称公有住宅租赁合同）。该房屋一直由付永贵居住，因婚姻关系，付永贵于2004年6月搬至吉林省四平市铁西区红嘴村钢厂家属楼居住，后该房屋一直由付士荣看管。2005年，呼林昌、王玉珍找到付士荣，要求购买涉案房屋，并达成口头买卖协议。2005年4月30日，付士荣替付永贵出资43179.44元向中铁集团北京分公司交纳了涉案房屋购房款，因口头协议约定涉案房屋登记在王玉珍名下，故付士荣在交款人处写上了王玉珍的名字。2005年5月10日，付士荣与呼林昌、王玉珍签订了售房协议，后涉案房屋一直由呼林昌、王玉珍居住。因涉案房屋为承租公房，性质为央产房，中铁集团北京分公司不予办理房屋产权证，售房协议在事实上和法律上无法履行，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故我方提出反诉请求：1、判令解除付士荣与呼林昌、王玉珍于2005年5月10日签订的售房协议；2、判令呼林昌与王玉珍腾空涉案房屋并返还给付永贵的全体法定继承人。
王玉珍、呼林昌对于付士荣的反诉请求辩称，不同意解除售房协议，中铁集团北京分公司向购房人出具了收据，明确写明了王玉珍交纳的购房款，表达了该公司对于付士荣将房屋出售给王玉珍的态度，并收取了房款，该公司和付士荣应当为我们办理产权证。即使解除售房协议，也不应当将房屋交付给付永贵的继承人。根据公有住宅租赁合同，在承租人死亡后，租赁合同即终止，现付永贵已经去世，房产仍属于公司的财产，承租的公房无法继承。假如解除售房协议，除退还购房款外，付士荣还应按照房屋现值赔偿我方所有损失。
芦桂荣、付世明、付世杰共同辩称，同意付士荣对于本诉的答辩意见和反诉的诉讼请求。
付莹辩称，付士荣和呼林昌签署售房协议时，我不知情，付士荣没有得到付永贵的授权，我作为付永贵的合法继承人，呼林昌、王玉珍的诉讼请求已经侵害到我的权利，故同意付士荣对于本诉的答辩意见和反诉的诉讼请求。
付欣欣辩称，同意付士荣对于本诉的答辩意见和反诉的诉讼请求。
中铁集团北京分公司述称，办理产权的时候我单位通过公示的方式通知了小区所有公房承租人，我单位收取了购房款43179.44元，但付士荣、呼林昌、王玉珍均未在规定时间内提交符合规定的材料导致最后错过办理时间没能办理产权证，原因包括但不限于涉案房屋承租人为付永贵，但其始终未出面或书面授权第三人办理相关事宜，涉案房屋购房款交款人费承租人付永贵。现已无法办理产权证。承租人付永贵已去世，按照租赁合同规定，租赁合同终止，我单位将收回该房屋。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王玉珍与呼林昌系夫妻关系。付永贵与孙桂芹系夫妻关系，二人育有付世英、付世杰、付士荣、付世明、付世纯五名子女，孙桂芹于2002年1月24日因死亡注销户口，付永贵与芦桂荣于2008年5月16日再婚，付世纯于2009年6月29日因死亡注销户口，付世英于2015年7月18日去世，付永贵于2016年6月12日去世。付莹系付世纯之女，付欣欣系付世英之女。
1993年1月1日，付永贵（乙方）与铁道部建厂局北京第一建筑工程处（甲方）签订公有住宅租赁合同，约定乙方从甲方处承租涉案房屋，使用面积34.3平方米，其中居室2间，乙方有下列情况之一时，甲方有权中止合同并立即收回房屋，拒交房者从当月起每月应按交租金标准的六倍向甲方交纳罚款：1.擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的；2.擅自改变房屋用途等。乙方如发生变更（出国定居、调出、死亡等），本合同即中止，原同住者如要求继续承租，须经甲方同意，并按甲方的有关规定重新签订租赁合同，否则按本合同的第五条处理。
2005年5月10日，呼林昌、王玉珍（买方）和付士荣（出售方）签订售房协议，约定经双方协商，付士荣同意将涉案房屋产权以162000元出售给呼林昌、王玉珍，该房产权证由付士荣负责办妥交给买方王玉珍，该房现水电债务由付士荣负责解决，该房除不动装修外，移动物由付士荣解决。该房自2005年6月25日正式交由买方王玉珍。今后该房产权不明纠纷由付士荣解决。后呼林昌、王玉珍向付士荣支付了购房款，付士荣亦将涉案房屋交付给呼林昌、王玉珍居住使用。
涉案房屋系中铁集团北京分公司的自管公房，经询，该公司表示2010年曾为涉案小区房屋办理按房改成本价出售公有住房事宜，本案当事人均未在规定时间内向公司提交材料办理产权证，现涉案房屋已经无法办理产权证，且付永贵现已去世，公有住宅租赁合同终止，该公司将收回涉案房屋。呼林昌与王玉珍表示单位所需的材料都是其提供的，但是付士荣不同意办理，所以单位就把材料退回了。付士荣表示因购房收据写的王玉珍的名字，没有写承租人付永贵的名字，所以导致无法办理房屋产权证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。涉案房屋的实际承租人系付永贵，其与接管房屋的中铁集团北京分公司形成租赁合同关系，其对该房屋仅有居住、使用的权利，并无处分权。付士荣作为付永贵的子女，并非租赁合同的承租人，其擅自将涉案房屋出售给呼林昌和王玉珍系无权处分行为，但这并不影响售房协议的效力。根据庭审查明的事实，涉案房屋现无法办理房产过户手续，经本院释明后，呼林昌与王玉珍坚持要求付士荣办理房屋过户手续，依据不足，本院不予支持。
根据双方签订的售房协议约定，涉案房屋产权证由付士荣负责办妥并交给买方王玉珍，产权不明纠纷亦由付士荣解决，现呼林昌、王玉珍已按约全款交付房款，但付士荣并未按照协议约定办妥涉案房屋的产权证，导致产权出现纠纷，违反了双方协议的约定，故其不享有合同解除权，其要求解除售房协议的反诉请求，于法无据，本院不予支持。对于付士荣要求将涉案房屋返还给付永贵继承人的反诉请求，本院一并予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）王玉珍、呼林昌的全部诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）付士荣的全部反诉请求。
案件受理费3540元，由原告（反诉被告）王玉珍、呼林昌负担（已交纳1770元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
反诉费1770元，由被告（反诉原告）付士荣负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 梁 远
审 判 员 孙 赫
代理审判员 袁书亮
二〇一八年四月十日
书 记 员 祁文然