杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第753号
原告：杭州欧亚达企业管理有限公司。
法定代表人：徐良喜。
委托代理人：俞瑛、桑晓伟。
被告：浙江博洋家具有限公司。
法定代表人：郭广天。
委托代理人：底世清、计方晨。
原告杭州欧亚达企业管理有限公司（以下简称原告）诉被告浙江博洋家具有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月29日立案受理后，依法由审判员朱小琼独任审判，于2013年5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人俞瑛、桑晓伟、被告的委托代理人计方晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2012年5月2日，原告将位于杭州市古墩路829号的天亿店3楼编号为3-001号铺位租赁给被告使用，被告经过装修后于2012年5月31日开业经营实木家具，专营品牌“水沐江南”。2012年9月27日，原、被告签订了一份《卖场租赁合同》，约定租赁期限自2012年5月9日至2013年4月13日，每月租金16295元，每月物业管理费10864元，实行先付后用的原则。首期租金、物业管理费于签订合同的当日支付，以后各期租金于当期即每月的5日前付清。如被告逾期支付，按未缴纳金额的每日万分之三标准计算支付违约金。如逾期支付超过20日或逾期支付2次，原告有权解除合同，被告在合同解除之日起5日内向原告支付相当一个月租金的违约金。双方租赁关系终止后，被告应将房屋退还给原告，超过两日的，被告应当按原租金、物业服务费标准的2倍支付原告相关费用。双方合同签订后，原告将房屋交付给被告，但被告从未交纳过租金及物业管理费、履约保证金。为此，原告起诉要求判令：1、被告支付2012年5月2日至2012年12月31日的租金129834.4元，物业管理费86561.5元，并支付逾期付款违约金2151元（按日万分之三计，暂计至2012年12月31日为264天，此后计至实际付款日止）；2、被告支付履约保证金27159元和商品质量保证金15000元；3、确认原、被告签订的《卖场租赁合同》自2012年12月31日起解除，被告支付原告违约金16295元；4、被告腾退房屋，并支付未腾退房屋之前所产生的场地使用费、物业服务费108636元（按原租金16295元／月、物业服务费10864元的标准的2倍标准、自2013年1月3日起计算至2013年3月3日止，此后计至实际腾退日止）；5、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，因被告已于2013年4月27日将涉案房屋交付给原告，故原告将诉讼请求第4项变更为：被告支付未腾退房屋之前的场地使用费、物业服务费208219元（按原租金16295元／月、物业服务费10864元的标准的2倍支付，自2013年1月3日起计算至2013年4月27日止）。
被告答辩称：一、2012年10月底，不存在解除合同，原告强行关闭被告的店铺，阻止被告经营，被告无法履行合同，故双方之间的租赁合同早在2012年10月底即已经终止。合同终止后，被告要求将房屋交还给原告，原告一直不予理睬，导致房屋租金及物业费等扩大损失应由原告自行承担。二、合同期间，原告未依合同约定履行广告宣传及按时返款义务，并在2012年10月底，恶意停水停电，导致被告无法经营。同时还强行关闭被告的店铺，擅自终止双方之间的合同。故导致合同不能继续履行的原因在于原告，被告无责任。三、被告尚有销售款45072元、履约保证金30000元及价值近45万元的家具在原告处，被告要求原告予以返还和冲抵。四、即使被告存在违约情形，原告既重复主张两项违约金，又不返还履约保证金，显然于法无据。且原告主张的违约金数额明显过高。综上，要求法院依法判决。
原告提供了以下证据材料：
1.卖场租赁合同1份，证明原、被告存在租赁关系的事实以及双方关于租金和物业管理费、履约保证金和质量保证金、违约金等约定的事实。
2.律师函1份及快递详情单4张，证明原告向被告催收拖欠租金的事实以及告知被告于2012年12月31日终止《卖场租赁合同》的事实。
3.卖场租赁合同1份，证明被告确认已进驻原告的天亿店。
4.装修施工合同1份，证明郭云祝代表被告签订合同的事实。
5.装修申请表1份及验收单各1份，证明刘国飞是由被告委托装修的，原告于2012年5月2日将房屋交付装修。
以上证据经质证，被告对证据1的真实性及关联性没有异议，但该合同系格式合同，合同加重了被告的责任，不公平。证据2是复印件，虽然快递单上被告的地址没错，但被告没有收到该函。对证据3的真实性、证明对象没有异议，但该合同也是格式合同，其中的条款不合理。对证据4中郭云祝的签字真实性不清楚，对被告公司的印章没有异议，对证明对象没有异议。对证据5的真实性有异议，对证明对象没有异议，原告确实于2012年5月2日将房屋交付被告装修。
被告提供了以下证据材料：
1.电子转账凭证和网上银行电子回单各1张，证明被告已向原告支付保证金3万元。
2.欧亚达天亿店家具明细1份、盘点表1份，证明被告在欧亚达天亿店内家具货物的存放数量及价值为444960元。
3.天亿店客户明细1份、缴款凭证和建材家具销售合同各8份，证明被告在原告天亿店有部分款项是走原告帐户办理的，现有款项40072元在原告处。
以上证据经质证，原告对证据1的真实性没有异议，但3万元已经转化为履约保证金和质量保证金，被告存在违约行为，履约保证金应当扣除。对证据2中家具的数量无异议，但对家具价值数额不认可。对证据3，原告认可被告在原告处尚有货款40072元，对客户明细，以缴款凭证和销售合同为准。
本院对证据认证如下：
对原告提供的证据1予以认定。证据2中快递地址系被告的地址，且有人签收，本院对此认定被告已收到该函件。对证据3-5的真实性予以认定。
对被告提供的证据1的真实性予以认定，结合双方的陈述，本院确认被告已支付的3万元分别履约保证金和质量保证金各15000元。证据中的盘点表有双方签字，予以认定，家具明细表中的家具价值，原告无签字确认，不予认定。对证据3的真实性予以认定，可确认被告在原告处尚有货款40072元。
根据上述确认的证据以及双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2012年9月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《卖场租赁合同》，约定：甲方将位于杭州市古墩路829号的天亿店内三楼编号为3-001号铺位租赁给乙方；房屋计租面积246.9平方米；租赁期从2012年5月9日至2013年4月13日；乙方入场装修的时间为2012年5月2日，并在2012年5月31日前开始营业，乙方享有7天免租期；租金单价为66元／平方米，每月租金16295元，实行先付费后使用的原则，首期租金乙方应在签订合同的当日向甲方付清，以后各期租金乙方须于当期起始日的5日前将当期租金一次性付清；如乙方未能按时向甲方缴清租金的，甲方有权按本合同约定追究乙方违约责任；物业服务费单价为44元／平方米，每月物业服务费10864元，支付方式与租金的支付方式相同；为保障合同的有效履行，乙方在签订合同时，须向甲方一次性交纳履约保证金27159元，租期满后，双方不再续约的，甲方无息退还；同时乙方还须交纳质量保证金15000元，自乙方在甲方商场内经营所产生的最后一笔合同履行完毕之日起13个月内，如所售商品未出现质量问题或发现质量问题能及时妥善解决，且乙方与消费者或甲方无其他经济责任纠纷的，甲方将该保证金无息退还给乙方，如乙方拖欠租金、物业服务费等任何费用的，甲方有权将质量保证金冲抵乙方拖欠的费用；双方同意商场实行统一收银，分时结算。甲方保证商场每月安排三次集中退款，如乙方未按约定交纳相关费用的，甲方有权从乙方返款中直接扣除；乙方未按时缴纳租金、物业服务费的，每逾期一日，乙方按未缴纳金额的万分之三支付甲方违约金；如超过20日仍未缴清的，甲方有权终止合同；如乙方原因导致合同提前解除或终止的，乙方交纳的保证金等费用不予退还，乙方还应在合同解除或终止之日起5日内向甲方支付相当于一个月租金的违约金；如乙方逾期向甲方支付租金、物业费超过20日或出现2次逾期支付款项的，甲方有权提前解除合同；合同到期后未续约的，乙方须于到期日当天或之前结清费用，返还房屋，逾期返还的，乙方按原租金、物业服务费的2倍向甲方支付相关费用；任何情况下如非因甲方单方提前解除本合同原因，导致本合同终止的，根据本合同约定甲方原给予乙方的所有免租期优惠政策，甲方有权决定予以收回，即本合同前述约定的免租期内甲方仍有权向乙方按约定标准收取租金及物业服务费等。
合同签订之前，被告已向原告支付了定金30000元，合同签订后，该款转为履约保证金和质量保证金各15000元。2012年5月2日，原告将涉案房屋交付给被告装修。因被告未交纳租金、物业服务费，2012年12月28日，原告委托律师向被告邮寄律师函一份，函件明确因被告拒不履行合同主要义务，原告有权解除合同，双方合同于2012年12月31日终止，并要求被告于2013年1月3日前办理租赁铺位的返还手续，结清所欠租金、物业服务费、违约金等。2012年12月29日被告收到函件，但仍未履行合同义务。2013年4月27日，被告将租赁房屋腾退交还给原告。
另查明，合同期内，被告最后一笔业务合同的签订时间为2012年10月6日，合同约定被告于2012年10月30日前履行交货义务。
本院认为：原、被告之间签订的《卖场租赁合同》合法有效，双方均应按合同全面履行各自义务。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告应依约支付租金、物业服务费。根据合同约定，被告逾期支付租金、物业服务费超过20日或逾期超过2次，原告有权提前解除合同。本案被告至今没有支付过一期租金及物业服务费，其行为已构成违约，故原告于2012年12月向被告发送律师函，要求解除合同，符合法律规定。被告已于2012年12月29日收到该函，根据函件内容涉案合同于2012年12月31日解除，故原告要求确认双方合同于该日解除，于法有据，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告仍应支付合同解除前的房屋租金及物业服务费。因合同系被告违约导致解除，故原告有权依约收回免租期优惠，故原告主张从2012年5月2日至2012年12月31日按合同约定的16295元／月的标准计算的租金129834.4元、按合同约定的10864元／月的标准计算的物业服务费86561.5元，于法有据，本院予以支持。
本案中，因被告逾期未交纳租金、物业服务费，构成违约，原告依约解除合同，故被告应承担相应的违约责任。现原告同时主张按日万分之三计算延期支付租金、物业服务费的违约金、被告违约导致合同解除的一个月租金违约金、合同解除后至房屋腾退交付前，场地使用费、物业服务费按合同租金、物业服务费标准双倍计算，均属于违约责任。但根据合同法的规定，违约金具有补偿性质，主要在于补偿守约方的损失。如合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案被告从未支付过租金、物业服务费，房屋也系合同到期后逾期近半月即2013年4月27日，被告才将房屋交还给原告。考虑涉案合同正常履行原告可获得的利益，结合因被告逾期腾退的实际情况，本院认为，原告主张的违约金明显过高，被告要求调整，合法有据。综合以上因素，本院确定自2013年1月3日至2013年4月27日，被告仍参照原合同约定标准计算支付原告场地使用费60449元、物业服务费40302元。同时，被告支付原告一个月租金的违约金16295元。
因合同已解除，故原告仍要求被告补交合同履约保证金27159元，于法无据，本院不予支持。之前被告已交纳的15000元履约保证金，原告应在被告的应付款中予以扣除。关于商品质量保证金15000元，根据合同约定，被告在原告商场内经营的最后一笔合同履行完毕之日起13个月内返还。本案被告最后一笔业务合同的签订时间为2012年10月6日，合同约定被告于2012年10月30日前履行。故返还质量保证金的条件尚未成就，被告要求用该款冲抵欠款，依据不足，本院不予采信。此外，因被告自愿将在原告处的货款40072元及交纳的履约保证金15000元抵扣其应付款项，符合法律规定，本院予以准许。
至于被告辩称原告存在恶意停水停电、强行关闭店铺阻碍其日常经营等违约行为，因被告未提供相应证据证明，应承担举证不能的法律后果，故对该项意见，本院亦不予采信。被告要求将存放在原告商场内的货物冲抵欠款，依据不足，且原告也不同意，故本院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认浙江博洋家具有限公司与杭州欧亚达企业管理有限公司于2012年9月27日签订的《卖场租赁合同》于2012年12月31日起解除；
二、浙江博洋家具有限公司支付杭州欧亚达企业管理有限公司自2012年5月2日至2012年12月31日的租金129834.4元、物业服务费86561.5元；
三、浙江博洋家具有限公司支付杭州欧亚达企业管理有限公司自2013年1月3日至2013年4月27日的场地使用费60449元、物业服务费40302元；
四、浙江博洋家具有限公司支付杭州欧亚达企业管理有限公司违约金16295元；
以上二、三、四项合计333441.9元，扣除货款40072元、履约保证金15000元，浙江博洋家具有限公司尚应支付杭州欧亚达企业管理有限公司278369.9元，该款于本判决生效之日起十日内。
五、驳回杭州欧亚达企业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7085元，减半收取3542.5元，由杭州欧亚达企业管理有限公司负担985.5元，由浙江博洋家具有限公司负担2557元，其中浙江博洋家具有限公司负担部分，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 朱小琼
二〇一三年六月十七日
书记员 黄娟芬