成都市新都区人民法院执 行 裁 定 书（2017）川0114执异52号案外人（异议人）：王鹏飞，男，1982年11月11日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。案外人（异议人）：雷黎英，女，1982年11月24日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。申请执行人：成都红清房地产开发有限责任公司，住所地成都市武侯区科华北路153号15楼8号。法定代表人：彭浩，该公司总经理。委托代理人：蒋伟，四川金塔律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：四川昌永房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新繁镇滨江路106号。法定代表人：周玉翘。委托代理人：蔡萍萍，女，1977年12月31日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区，一般授权代理。本院依据已经发生效力的（2014）新都民初字第203号民事判决书，立案执行成都红清房地产开发有限责任公司（以下均简称为红清公司）申请执行四川昌永房地产开发有限公司（以下均简称为昌永公司）一案过程中，作出（2015）新都执字第1206号民事裁定书，将被执行人昌永公司开发的位于成都市新都区新繁镇滨江路X号“锦绣水岸”X幢X单元X号房屋予以续查封。执行过程中，案外人王鹏飞、雷黎英以其是被查封的房屋的合法买受人和实际所有人为由，向本院提出书面异议，请求中止对查封房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。王鹏飞、雷黎英异议称，第一，法院对涉案房屋予以查封系基于昌永公司、红清公司、四川广信建设有限公司（以下简称为广信公司）于2012年5月10日所签订《协议书》第二条之约定，该约定条款经（2013）新都民初字第735号、（2014）新都民初字第2529号民事判决书判令无效，相应查封也应无效；第二，红清公司与昌永公司就“锦绣水岸”项目签订联合开发协议属于合资合股关系，发生内部纠纷时不应查封在售房屋；第三，（2014）新都民初字第203号案中的保全查封应另案查封，不应继续2013年3月6日的失效查封；第四，2014年1月24日，王鹏飞、雷黎英与昌永公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定购房款为373888元，其后王鹏飞、雷黎英现金支付20万元，另一部分是以昌永公司所欠业务结算款项105645元抵扣购房款，实际已付购房款总计为305645元，剩余款项尚未支付。昌永公司将涉案房屋交付王鹏飞、雷黎英使用。王鹏飞、雷黎英出资对房屋进行装修并入住。2014年4月，王鹏飞、雷黎英自小区其他住户处得知房屋已被查封、可能无法办理过户登记的情况。故涉案房屋虽登记在昌永公司名下，但王鹏飞、雷黎英与昌永公司就涉案房屋签订了合法有效的《房屋买卖合同》、二人已实际占有该房屋且对未办理过户登记手续的事实没有过错，其作为房屋的合法买受人和实际所有人的合法权益应受保护。为此，请求法院解除对涉案房屋的查封。王鹏飞、雷黎英为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.商品房买卖合同及其补充协议各一份，用以证明王鹏飞、雷黎英与昌永公司于2014年1月24日签订了书面房屋买卖合同及其补充协议，合同约定昌永公司在2014年6月30日前取得房屋所在楼栋权属证明，在付清全部房款和契税后一年内为王鹏飞、雷黎英办理房产证。2.收据一份，用以证明王鹏飞、雷黎英已按照合同约定支付购房款305645元，昌永公司承诺在剩余房款在为王鹏飞、雷黎英办理签约备案登记后才要求支付。3.前期物业管理服务合同、物业管理费收据、电卡复印件、入住证明等各一份，用以证明王鹏飞、雷黎英在法院查封前已经出资装修并实际入住该房屋，并且承担物业、电费等费用。昌永公司对王鹏飞、雷黎英所提出执行异议及所提交证据均予以认可。红清公司关于王鹏飞、雷黎英所提交证据不逐一发表意见，但认为其提交的证据不足以证明其符合法定的保护条件。红清公司认为，首先，（2014）新都民初字第203号生效民事判决书判令昌永公司向红清公司返还投资款，红清公司以该判决为依据对昌永公司申请强制执行、查封昌永公司名下财产于法有据；其次，涉案房屋上的现有查封是基于成都市中级人民法院（2013）成民保字第79-1号民事裁定书而进行的首查封，后因对应诉讼案件被指定新都法院管辖，故在诉讼过程中于2015年再向新都法院申请保全续查封，在执行过程中于2017年再次向新都法院申请执行阶段的续查封，诉讼、执行及对应的查封、续查封过程连贯，并非需要另案查封的情形；第三，涉案房屋首次查封时间为2013年3月，王鹏飞、雷黎英在法院查封后才与昌永公司签订《商品房买卖合同》，其异议不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。综上，红清公司认为应驳回王鹏飞、雷黎英所提出执行异议请求。本院查明，2014年1月24日，王鹏飞、雷黎英与昌永公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定王鹏飞、雷黎英以373888元价款向昌永公司购买前述涉案房屋，合同第十九条约定，如因昌永公司责任导致王鹏飞、雷黎英未能在房屋交付之日起并结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书的，昌永公司应向王鹏飞、雷黎英支付违约金。同日，王鹏飞、雷黎英就该房屋与成都市和谐物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。昌永公司于2014年1月24日开出的两份收据载明，收到王鹏飞、雷黎英现金支付的购房款200000元以及收到王鹏飞、雷黎英支付的购房款105645元，备注“此款抵货款”，王鹏飞、雷黎英与昌永公司均确认，双方存在业务往来，昌永公司欠付王鹏飞、雷黎英货款105645元，双方协商用该笔款项抵扣对应的购房款金额，剩余部分购房款未按合同约定向昌永公司支付。2014年11月5日，锦绣水岸院落管理委员会出具《入住证明》，载明开具证明时王鹏飞、雷黎英已入住涉案房屋。王鹏飞、雷黎英所提交物业管理费收据、装修管理费收据显示，王鹏飞、雷黎英在2014年8月份开始对涉案房屋进行装修，并缴纳了2016年第三、四季度以及2017年的物业费。另查明，（一）本院关联案件审理情况：2013年1月17日，本院立案受理昌永公司诉红清公司、广信公司联营合同纠纷一案，于2013年9月11日作出（2013）新都民初字第735号民事判决书，昌永公司不服提出上诉，成都市中级人民法院认为该判决违反法定程序，于2014年5月9日作出（2014）成民终字第2577号民事裁定书，撤销本院前述判决，发回重审。2014年6月4日，该案重新立案，于2015年5月21日作出（2014）新都民初字第2529号民事判决书，该判决已发生法律效力。（二）市中院移送管辖及本院审执情况：2013年1月21日，成都市中级人民法院立案受理红清公司诉昌永公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，2013年3月5日，成都市中级人民法院向成都市新都区房产管理部门送达（2013）成民保字第79-1号民事裁定书，对登记在昌永公司名下的包含前述涉案房屋在内的26套房屋予以查封。2013年5月20，成都市中级人民法院作出（2013）成民初字第318号民事裁定书，认为该案与本院受理的昌永公司诉红清公司、广信公司联营合同纠纷一案是基于同一建设工程施工的法律事实和法律关系而进行的诉讼，故裁定移送本院管辖。红清公司不服该裁定，向四川省高级人民法院提起上诉，四川省高级人民法院于2013年9月5日作出（2013）川民终字第543号民事裁定书，裁定驳回红清公司的上诉，维持了原裁定。2013年10月18日，成都市中级人民法院作出案件移送函，将（2013）成民初字318号案件全案移送本院。本院于2013年12月18日立案受理，案号为（2014）新都民初字第203号。审理过程中，本院于2015年2月28日作出（2015）新都民保字第138号民事裁定书，对包含前述涉案房屋在内的26套房屋予以续查封，查封期间为2015年3月5日至2017年3月4日。2015年5月21日，作出了（2014）新都民初字第203号民事判决书，判决：一、昌永公司于判决生效之日起十五日内返还成都红清公司投资款822万元及逾期利息（以822万元为基数，从2013年1月21日起，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的四倍计算至判决确定的给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付本金，利息计算至本金付清之日止）。二、驳回成都红清公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。2015年8月6日，本院依据（2014）新都民初字第203号生效民事判决书，立案执行红清公司申请执行昌永公司一案，执行过程中，本院于2017年1月10日作出（2015）新都执字第1206号民事裁定书，对包含前述涉案房屋在内的26套房屋再次予以续查封，查封期限为3年。2017年5月，案外人王鹏飞、雷黎英向本院提出前述执行异议。再查明，王鹏飞、雷黎英提出执行异议所指向的房屋位于成都市××（原址××镇××）X幢X单元X楼X号，住宅用途，房屋唯一号981136，建筑面积116.84平方米，该房屋上法院首次限制登记文号为（2013）成民保字第79-1号，后经本院（2015）新都民保字第138号民事裁定书、（2015）新都执字第1206号民事裁定书两次续查封，执行异议审查阶段有效限制登记文号为（2015）新都执字第1206号，对应查封期限自2013年3月6日至2020年3月5日止。以上事实有商品房买卖合同及其补充协议、购房收据、前期物业管理服务合同、物业管理费收据、入住证明、（2013）新都民初字第735号民事判决书、（2013）成民初字第318号民事裁定书、（2013）川民终字第543号民事裁定、（2015）新都民保字第138号民事裁定书、（2014）新都民初字第203号民事判决书、（2015）新都执字第1206号民事裁定书等证据及当事人陈述在卷为证。本院认为，首先，关于本院对涉案房屋予以执行查封是否符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”，本案中，作为执行依据的（2014）新都民初字第203号生效民事判决书判决昌永公司对红清公司负有还款义务，因昌永公司未履行生效判决所确定义务，本院在执行过程中对登记在昌永公司名下的涉案房屋予以查封符合法律规定，故王鹏飞、雷黎英关于涉案房屋据以查封的协议条款已被判令无效且红清公司与昌永公司之间因内部合资合作关系不应查封在售房屋两项异议理由不能成立。其次，关于本院在审理（2014）新都民初字第203号案中对涉案房屋予以保全续查封是否具备事实依据。根据已查明事实，成都市中级人民法院在审理（2013）成民初字第318号案过程中，作出（2013）成民保字第79-1号民事裁定书，对登记在昌永公司名下的包含前述涉案房屋在内的26套房屋予以查封，查封起始期限为2013年3月6日。2013年10月18日，成都市中级人民法院将（2013）成民初字第318号案全案移送本院审理，本院将该案立为（2014）新都民初字第203号，并于案件审理过程中作出（2015）新都民保字第138号民事裁定书，对（2013）成民保字第79-1号民事裁定书所查封的26套房屋予以续查封，即本院保全续查封所对应的（2014）新都民初字第203号案系成都市中级人民法院保全查封所对应的（2013）成民初字第318号案的延续，本院在审理过程中对成都市中级人民法院所作保全查封所指向的标的物予以续查封具备事实基础，体现出案件的同一性与对应查封的连续性。故王鹏飞、雷黎英关于本院民事诉讼中对涉案房屋予以保全续查封的行为不当的异议理由不能成立。第三，关于王鹏飞、雷黎英是否符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，在房屋买卖合同签订及房屋交付时间方面，王鹏飞、雷黎英所提出执行异议所指向的房屋查封时间自2013年3月6日开始，王鹏飞、雷黎英虽举出商品房买卖合同、购房款收据等证据证明王鹏飞、雷黎英与昌永公司已就涉案房屋签订书面买卖合同、支付购房款并实际占有使用该房屋，但《商品房买卖合同》及其补充协议均签订于2014年1月24日，房屋交付行为发生于合同签订之后，均晚于法院查封的开始时间，不符合在法院查封前之前已签订房屋买卖合同并合法占有涉案房屋之条件；在付款形式方面，结合王鹏飞、雷黎英所举购房款收据及王鹏飞、雷黎英、昌永公司在执行异议审查过程中的自述，双方均确定《商品房买卖合同》中约定的373888元购房款中有105645元系用于抵扣此前昌永公司所欠王鹏飞、雷黎英货款，现金支付200000元，剩余部分未向昌永公司支付，即双方实际履行的房屋买卖合同中包含了以物抵债的内容，其目的在于消灭王鹏飞、雷黎英对昌永公司所享有金钱债权、使之转化为物上请求权，王鹏飞、雷黎英作为抵债不动产的受让人，未办理房屋所有权变更登记，其权利在执行过程中不能阻却红清公司对昌永公司所享有债权的实现。故本院认为王鹏飞、雷黎英对涉案房屋主张权利不符合司法解释规定的无过错不动产买受人的保护条件，不能产生排除人民法院强制执行的效果。综上，案外人王鹏飞、雷黎英所提出执行异议理由不能成立，其异议不能产生排除人民法院强制执行的效果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定,裁定如下：驳回案外人王鹏飞、雷黎英的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  王议伟审判员  蒋建军审判员  余 晨二〇一七年六月二十日书记员  曾 妙