杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余余民初字第1626号
原告：张杭。
委托代理人：金微微，女，1987年6月14日出生，汉族，住浙江省东阳市湖溪镇南塘村迎春小区**号，系原告张杭妻子。
原告：金微�。
被告：杭州云恒置业有限公司。
法定代表人：杨正龙。
委托代理人：汪凌萍。
委托代理人：刘中秋。
原告张杭、金微微（下称二原告）诉被告杭州云恒置业有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案受理，依法由审判员付春杰独任审判，于2015年12月28日公开开庭进行了审理。原告金微微、被告的委托代理人汪凌萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告起诉称：2012年7月11日，二原告与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定二原告向被告购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓18幢1单元302室的商品房，该商品房建筑面积共134.97平方米，其中，套内建筑面积118.17平方米，应分摊的共有建筑面积16.80平方米。二原告依合同约定向被告支付案涉商品房首付款511525元，剩余房款1170000元通过商业银行贷款方式予以支付。但被告实际交付的案涉商品房建筑面积为134.76平方米，套内建筑面积为113.35平方米，应分摊的共有建筑面积为21.41平方米，导致实际使用面积大幅减少，得房率明显降低，与约定严重不符。因被告未同意二原告提出的赔偿要求，为维护自身合法权益，故二原告诉至法院，诉讼请求：1、请求判令被告赔偿因房屋套内建筑面积减少的损失57433.70元；2、本案诉讼费用由被告负担。
为证明以上主张，二原告向本院提交证据材料如下：
1、《浙江省商品房买卖合同》（系复印件）一份，证明二原告向被告购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓18幢1单元302室的商品房，该商品房建筑面积共134.97平方米，其中，套内建筑面积118.17平方米，应分摊的共有建筑面积16.80平方米的事实。
2、销售不�产统一发票（系复印件）一张，证明二原告依合同约定支付了全部购房款的事实。
3、房屋所有权证（系复印件）一份；4、房产分层分户平面图（系复印件）一份，共同证明被告实际交付的案涉商品房建筑面积为134.76平方米，套内建筑面积为113.35平方米，应分摊的共有建筑面积为21.41平方米，以及被告实际交付的涉案商品房的套内建筑面积与建筑面积的比例即得房率明显降低，与合同约定不符的事实。
经核对，上述证据与原件均一致。
被告答辩称：一、案涉房屋的《商品房买卖合同》已经对建筑面积（包括套内建筑面积）发生变化如何处理作出明确而具体的约定，原告的起诉没有合同依据和法律依据。1、被告与原告订立的《商品房买卖合同》第六条明确约定，选择“建筑面积”、不选择“套内建筑面积”作为计价方式，双方在“建筑面积”一栏打“√”，在“套内建筑面积”一栏打“×”。为免争议，双方进一步在《补充协议书》中明确约定“按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理”。由此可见，双方在订立《商品房买卖合同》时已经达成一致约定，只按照建筑面积确定房价并进行面积补差，套内建筑面积的增加和减少均不影响房价款，且不再进行差异处理。原告对房屋的套内建筑面积可能发生误差，且发生差异后不再进行差异处理是明知的、可预见的。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《商品房销售管理办法》第二十一条的规定，双方当事人应当在合同中约定建筑面积、套内建筑面积发生误差时的处理方式。因此，被告与原告在《商品房买卖合�》及《补充协议书》中对套内建筑面积发生误差如何处理作出的相关约定，符合法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。二、案涉房屋的《商品房买卖合同》未约定得房率，更未约定得房率发生变化如何调整房价或赔偿损失，原告主张得房率不符合要求，赔偿损失没有事实和法律依据。三、被告与原告已经按照《商品房买卖合同》的约定对房价款及房屋面积补差进行了处理，双方争议已经解决，《商品房买卖合同》已经履行完毕。在原告起诉前，被告与原告已经签署了《商品房交接书》，对房屋的房价款、面积差异处理等进行核对和确认，并补差了相应房款，开具了相应发票。作为出卖方，被告已经交付了房屋；作为买受人，原告也根据实测面积进行差异处理后支付了全部房款，双方的争议已经解决，双方在《商品房买卖合同》项下的主要权利义务已经履行完毕且无异议。如今，原告单方推翻原有的约定而主张赔偿，是一种不诚信的违约行为，其主张更无合同依据和法律依据，不应受到法律保护。四、虽然案涉房屋的套内建筑面积发生变化，但案涉房屋无论在户型、结构、空间、尺寸、朝向、使用功能等均与《商品房买卖合同》约定完全一致，并未给原告使用上造成任何影响，更未造成任何损失。五、原告的起诉已经超过了诉讼时效。暂且不论原告是否有权主张赔偿损失，无论从被告书面通知原告领房，还是原告实际领房时间起算，以及原告取得初始登记证或办理转移登记起算，原告本次起诉都已经超过了2年的诉讼时效，已经丧失了胜诉权。综上所述，被告请求法庭查明事实后，依法驳回原告的全诉讼请求。
为证明自己的主张，被告向本院提交证据材料如下：
1、案涉商品房�付通知书的寄送凭证一份，证明被告已经通知二原告领房，二原告的起诉已经超过2年诉讼时效的事实。
2、商品房交接书一份，证明原、被告双方对诉争房屋的实测面积和房价款都作了书面确认，并开具了发票，房屋面积差异已经按照合同约定进行了处理，《商品房买卖合同》的权利义务已履行完毕，同时也证明了二原告的起诉已经超过了诉讼时效2年规定的事实。
3、补充协议书一份，证明双方已明确约定，不存在对商品房套内建筑面积或公摊面积进行单项差异处理的事实。
经质证，被告对二原告提交的证据1-2的真实性无异议，但认为双方已按照合同约定对房价款、面积差异进行了处理，双方争议已经解决，案涉合同已经履行完毕且无争议；证据3-4的真实性无异议，但对证明对象有补充，房产证的登记时间是2013年9月30日，距二原告起诉的时间已经超过了2年的诉讼时效。二原告对被告提交的证据1-3的真实性无异议，但认为不能证明被告的待证事实。经本院审查认为，二原告与被告提供的全部证据均符合有效证据的构成要件，本院均予以确认，并根据证据载明内容作相应的事实认定。
根据当事人的庭审陈述以及确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：
2012年7月11日，二原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，合同约定：二原告向被告购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓18幢1单元302室的商品房，该商品房建筑面积共134.97平方米，其中，套内建筑面积118.17平方米，应分摊的共有建筑面积16.80平方米。该商品房单价为每平方米12458.51元，房屋总价1681525元。合同第六条面积确认和面积差异处理中规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，�产权登记为准。1、当事人选择【√建筑面积】【×套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。《补充协议书》对合同第六条的补充中规定：“1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……。”
2013年6月30日，被告出�发票一份，载明收到原告购房款1678909元（按建筑面积134.76平方米计算）。2013年6月30日，双方签订《商品房交接书》一份，载明案涉商品房的实则建筑面积为134.76平方米，乙方已付全部房价款1678909元。2013年9月30日，二原告进行房产权属登记，编号分别为余房权证五移字第××号、第××号，房产权证注明该商品房建筑面积为134.76平方米，套内建筑面积为113.35平方米。2015年11月5日，原告诉来本院。
本院认为，当事人对其所主张的事实有责任提供证据加以证明。本案中，二原告对案涉房屋进行房产权属登记的时间是2013年9月30日，且房产权证已明确注明了房屋实际建筑面积与套内建筑面积，故自该时段起，原告对房屋的相应面积应认定为知道或应当知道。因此，二原告应当及时主张其相应权利。因二原告怠于行使权利，以致丧失胜诉权，二原告应自行担责。二�告于2015年11月5日向本院提起诉讼，已超过法定诉讼时效。故对二原告的诉讼请求，本院不予支持。被告有关二原告已丧失胜诉权的抗辩，理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告张杭、金微微的全部诉讼请求。
本案案件受理费1236元，减半收取618元，由原告张杭、金微微负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1236元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉�满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（人民法院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。
审判员 付春杰
二〇一六年一月二十九日
书记员 杜 洁