河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第1439号
上诉人（原审被告）李广恩，男，汉族，1967年5月19日出生。
委托代理人范军明、姜晨亮，郑州市二七区大学路法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）赵书建，男，汉族，1963年5月12日出生。
委托代理人胡东，河南华融律师事务所律师。
委托代理人赵宇宏，河南万翔律师事务所律师。
上诉人李广恩因与被上诉人赵书建确认合同无效纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2014）中民一初字408号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李广恩的委托代理人范军明、姜晨亮，被上诉人赵书建及其委托代理人胡东、赵宇宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：赵书建系原郑州市中原区须水镇须水村委会第九村民组村民，1998年11月20日，经赵书建的申请，郑州市中原区人民政府给其颁发中土集建（98）字第030776号集体土地建设用地使用证，该证载明：地址：郑州市须水镇须水村第九村民组，图号：10-3-3-8·9·10·14-2，地号：100，土地类别：50，面积：145平方米，用途：住宅；四至：东：过道，西：空地，南：风道，北：崔广平。2001年11月24日，在未经村委会、村民组同意的情况下，赵书建（卖方）便与李广恩（买方）签订《卖房协议书》一份，协议书主要约定：1、卖方将房屋、院落一同出售给买方，成交总额68000元；2、院落大小按宅基证上的长宽数字为依据；3、卖方必须向买方澄清楚院落、房子与左邻右舍是否有争执之处；4、在买方付齐房子、院落款项之时，房子和院落产权则永归买方所有，同时卖方需将宅基证移交买方保存；5、买方在今后居住期间，如发生与原证不符之处或者与左邻右舍发生争执，卖方有义务主动澄清。协议签订后，李广恩付给赵书建购房款68000元，赵书建将中土集建（98）字第030776号集体土地建设用地使用证连同该处宅基地上的房屋和院落交付给李广恩。2002年6月28日，赵书建（卖方）与李广恩（买方）签订卖房协议书补充条款一份，在卖房协议书补充条款尾部注明：房款陆万捌仟元整全部付清。2012年7月2日，赵书建诉至该院，要求确认双方于2001年11月24日签订的卖房协议书无效。
原审法院另查明：1、须水村委会下辖17个村民组，各村民组的土地包括宅基地、承包地和人口组成均由村民组独立管理。2、李广恩（身份证号341223196705194717）系安徽省涡阳县丹城镇谢庙行政村小李自然村农民。在本院于2014年4月10日查询时，当地公安机关登记的户主为李广恩家庭成员信息为：李小香，女，身份证号：341223196907234721，系户主之妻；李想，男，身份证号：341621198702034716，系户主之子；李廷廷，女，身份证号：34122319900731472X，系户主长女。涡阳县公安局丹城派出所于2014年5月5日给李广恩颁发的户号为212803029的户口薄显示的户主李广恩的家庭成员信息为：长女李廷廷，身份证号：34122319900731472X。现李小香（身份证号341223196907234721）、李想（身份证号341621198702034716）的户口均已注销。3、李广恩与王小香（王铜香的曾用名）于1989年1月13日在荥阳市贾峪镇人民政府登记结婚。登记结婚时，结婚双方提供的身份信息为：李广恩，男，1964年3月12日出生；王小香，女，1964年5月7日出生。2014年5月4日，李广恩与王铜香以结婚证损毁为由向荥阳市民政局申请补发结婚证，在荥阳市贾峪镇双楼郭村村民委员会出具“王铜香，曾用名王小香，女，汉族，身份证410121196507027028与结婚证：王铜香，出生1964年5月7日，同属一人”证明和李广恩、王铜香出具现身份信息、以往结婚登记信息及结婚证毁损声明的前提下，荥阳市民政局给李广恩、王铜香补发字号BJ410182-2014-000787结婚证，该结婚证载明的登记日期为1989年5月19日，补证日期为2014年5月4日，结婚双方的身份证号为：李广恩，身份证号341223196705194717；王铜香身份证号410121196507027028。4、李广恩的妻子王铜香（身份证号：410121196507027028）、儿子李想（身份证号：410102198912200293）的户口于1996年10月9日从荥阳市贾峪镇双楼郭村迁出，并于1996年11月2日迁入郑州市中原区须水镇并落户在须水镇须水村须水新居43号户主李国太家。须水村委会及其第六村民组亦证明李广恩的妻子王铜香、儿子李想属须水村委会第六村民组空挂户，不享受该村六组一切村民待遇。
原审法院认为，关于农村宅基地的所有权和使用权问题，《中华人民共和国土地管理法》（1998修订）明确规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”。根据上述规定可以看出，宅基地使用权为本集体经济组织成员所专享，具有身份属性，用以保障特定农民的居住权益的实现，具有福利待遇的性质。赵书建系郑州市中原区须水镇须水村第九村民组的村民，具备在该组申请宅基地的身份资格，经土地管理部门批准，赵书建对位于该村九组、中土集建（98）字第030776号集体土地建设用地使用证项下的宅基地拥有使用权。关于农民集体所有的土地使用权能否转让、出让问题，《土地管理法》明确规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”本案当事人于2001年11月24日签订的《卖房协议书》是赵书建出卖中土集建（98）字第030776号集体土地使用证所涉宅基地上的房屋与院落给李广恩，李广恩向赵书建支付68000元价款的买卖合同。双方在合同中约定，在李广恩付齐房子、院落款项之时，房子和院落产权则永归李广恩所有。因房屋、院落与其依附的土地具有不可分离的基本属性，宅基地的使用权必然随房屋所有权的转移而转移，受宅基地性质所限，宅基地使用权不能成为买卖合同的标的，农村房屋具有不可自由上市流转的基本特征。本案中，李广恩通过买卖方式在取得房屋所有权的同时，亦通过赵书建变相转让取得了涉案宅基地的使用权。根据中土集建（98）字第030776号集体土地建设用地使用证，该证项下宅基地的使用人为赵书建，非依法定程序，该宅基地的使用权不得转让。
李广恩（含其家庭成员）能否取得涉案宅基地使用权是本案的焦点问题。首先，李广恩非须水村委会第九村民组村民，其妻王铜香、其子李想系须水村的空挂户，该二人不享受在须水村、组包括分配宅基地在内的村民待遇。其次，须水村委会包括宅基地在内的农村土地均以村民组为单位单独实施管理，涉案宅基地归须水村委会第九村民组管理，而李广恩及其妻子王铜香、儿子李想属须水村空挂户，更不是须水村第九村民组村民，赵书建将第九村民组管理的宅基地使用权转让给本村民小组以外的人员，未取得须水村委会及第九村民组的同意。再者，李广恩虽然正在使用涉案宅基地，但未提供已经过土地管理部门审批的证据对其使用涉案宅基地的合法性予以证明。综上，赵书建与李广恩（含其家庭成员）非同一集体经济组织成员，涉案宅基地使用权的转让未取得所有人、管理人的同意，未经过行政主管部门的审批，李广恩（含其家庭成员）不能取得涉案宅基地的使用权。赵书建与李广恩以出卖农村房屋及院落之名将涉案宅基地的使用权进行转让，该行为严重违反了《土地管理法》有关“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的强制性规定，其结果损害了农村集体经济组织的财产权益，破坏了农村宅基地的管理秩序，双方所签《卖房协议书》属无效协议。
在《卖房协议书》签订时，赵书建系涉案宅基地的使用人，李广恩系涉案宅基地的买受人，双方在明知宅基地使用权不得非法转让的情况下，仍规避法律，以买卖形式非法转让宅基地使用权，对《卖房协议书》无效结果的造成，双方均负有不可推卸的法律责任。李广恩自2001年11月购买、使用赵书建的宅基院至今已长达十二年之久，受宅基地上房屋翻建、扩建等因素的影响，李广恩必然因《卖房协议书》无效而遭受经济损失，因赵书建在本案中未提出合同无效后的财产返还主张，李广恩在诉讼中亦坚持《卖房协议书》有效的观点，未提出要求赵书建赔偿经济损失的反诉请求，故在《卖房协议书》被依法确认无效后，李广恩可另行诉讼主张相应的民事权利。
民事裁判是一项系统工程，不仅用法律标尺衡量了案件当事人的民事行为的合法性，亦在法律层面对与案件相关行政机关的行政行为进行了考量。本案中，根据该院依法调取的李广恩的所谓妻子“李小香”、儿子“李想”在安徽省涡阳县公安局的户籍材料和李广恩、王铜香在荥阳市民政局的结婚登记材料并结合李广恩的相关陈述进行分析，可以反映出当事人李广恩或其家人存在以非法侵占集体利益为目的而虚报户口、公安机关存在户籍管理混乱及李广恩、王铜香虚报结婚年龄、民政机关在办理结婚登记时存在审查把关不严等问题，这些问题的出现势必对人民法院的民事裁判带来不良影响和困惑，应引起相关部门的重视。关于赵书建违法转让集体土地建设用地使用权的违法行为，该院已向有关土地行政主管部门发出司法建议，由土地行政主管部门依法处理。依照《中华人民共和国土地管理法》（1998修订）第二条第三款、第八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，原审法院判决如下：赵书建与李广恩于2001年11月24日签订的《卖房协议书》无效。案件受理费100元，由被告李广恩承担。
宣判后，李广恩不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、双方房屋买卖协议及补充协议表明双方是房屋买卖，且在协议第4条约定宅基证交我方保存，说明双方无宅基地使用权转让约定，连约定转让过户的表示都没有，更不用说有行为，何来判决认定双方转让土地使用权。房子及院落产权归我方所有，仅是用益物权。原审李小香、李想户口问题反映李广恩或其家人虚报户口在判决上认定不当。本案历经五审查明事实，土地使用权人为赵书建，我仅买了房子围墙大门而已。双方既无土地使用权转让意思表示，更无申请实施变更转让行为，连意向都没有却被判决。二、原审适用土地法第2条第三款，赵书建处分自己的房屋最多涉及自己土地使用权问题与所有权没有关系。原审曾以违反合同法第52条判决无效，二审经审委会以适用法律不当裁定发回重审。本案再次拿土地所有权判决债权无效，是对法律的亵渎。原审判决大谈我不享受村民待遇，并认定我不是该经济组织成员，实属错误。区分经济组织成员法律依据为何，如果涉及村民组织资格连法院受案范围都不是，应当依法驳回起诉。本案我递交须水村委及村民小组证明，认可我一家系该村村民，我没有向村里要求分配审批宅基地，合法买卖房屋与享受村民待遇无关。再说赵书建出具村委证明均系一人笔迹，其妻子系村委委员，有利害关系，我还递交录音证明其妻宋慧萍扣留村干部近2小时，强迫在证明上签字，该证据原审仍予以采信。三、我虽安徽户籍，但在须水村生活二十多年，妻儿户籍早在该村落户，村民小组及村委认可我系该村村民，本村村民购买房子，完全可以。即使我户籍不在，但妻子孩子在该村。本案双方争议房子系赵书建合法所有，原审却认定无效，是对其民事权利的剥夺。赵书建最初为了买商品房，如今看到拆迁利益，想毁约，判决无效违背公序良俗，引起不良影响。请求依法改判，诉讼费用由赵书建承担。
被上诉人赵书建答辩称：双方卖房协议违反土地管理法及相关民事法律规定，应为无效合同。法律明确规定说明农村宅基地所有权属于农民集体经济组织所有，宅基地使用权人对此没有处分权，禁止宅基地非法买卖。农村集体经济组织和村委会不是同一主体，土地归属也不同，根据一物一权的法则，农村土地要么属于村民集体所有，要么属于各村民集体组织所有，判断是否属同一农村集体经济组织成员，应依据集体土地的物权归属、管理认定，农村宅基地具有福利性质，只供成员享有，农村集体经济组织一般应为农村村民组。我的宅基地归中原区须水街道须水村民委员会第九村民组所有，该村有17个村民组，各村民组都有独立管理经营的土地。而我与李广恩既不同村也不同组，王铜香户口空挂在本村六村民组李国太户主名下，本身不享有土地的承包权、福利、宅基地分配权，同样与我也非同一村民组。双方宅基地买卖均未经所有权人第九村民组同意，我无权处分。根据最高人民法院2010年4月30日答复湖北省高院《关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案请示》（（2010）民一他字第4号的规定：“农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效”，双方签订协议应为无效。且李广恩与王铜香在1989年登记结婚时，李广恩尚未达到法定结婚年龄，应为无效婚姻。其次，王铜香在该村老卫校已买了一处宅基地（证号20080095），依照土地管理法第62条第一款：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，李广恩同时拥有两处宅基地违法。再次，依据土地法实施条例第6条规定，双方未事先向村委和第九村民组申请批准，也未向中原区政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，到现在宅基地仍登记在我名下，双方宅基地买卖行为也不能生效。最后，我只有本案争议的宅基地，会丧失基本生存条件。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的相同。
本院认为：2001年11月24日赵书建与李广恩签订的卖房协议，约定赵书建将房子、院落一并出售给李广恩，成交价6.8万元，在李广恩付齐买房款后，房子院落产权永归李广恩所有，赵书建须将宅基证移交李广恩保存。虽双方签订的名为卖房协议，表面看上去未发生宅基地使用权的流转，但根据房地一体的原则，房屋与所依附的土地不可分割，李广恩取得房屋所有权的同时，亦相当于同时取得了赵书建的宅基地使用权。我国法律明确规定，宅基地不得转让买卖。李广恩并非须水村第九村民组村民，其妻王铜香、其子李想亦与赵书建不属同一村民组成员，取得该宅基地于法无据，故原审法院判令双方所签订的卖房协议无效，并无不当，本院予以维持，李广恩关于本案讼争合同应为有效合同的理由无法律依据，本院不予支持。虽本案合同确认无效，但赵书建在收取他人卖房款十二年后提起诉讼，对给李广恩造成的地价、房价上涨损失应承担赔偿责任，收取的买房款亦应予以返还，但关于损失及买房款李书恩未提起起反诉，本案不作审理，李广恩可另行主张。综上，原审认定事实正确，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由李广恩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苟 珊
审 判 员 秦 宇
代理审判员 李剑锋
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 徐若莹