四川省射洪县人民法院民 事 判 决 书（2018）川0922民初1868号原告：四川红旭房地产开发有限责任公司，住所地成都市青羊区文翁路18号2层附1号。统一社会信用代码91510100052542995B。法定代表人：赵海燕，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：朱小辉，系四川衡讼律师事务所律师。被告：文模芬，女，1986年3月6日出生，汉族，四川省射洪县居民。被告：杨虎，男，1983年3月8日出生，汉族，四川省射洪县居民，现于德阳监狱服刑。原告四川红旭房地产开发有限责任公司与被告文模芬、杨虎商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川红旭房地产开发有限责任公司的特别授权委托诉讼代理人朱小辉，被告文模芬、杨虎到庭参加诉讼；原告四川红旭房地产开发有限责任公司的法定代表人赵海燕经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川红旭房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告返还购房款2593099元及资金占用利息，利息从2016年6月24日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时止；2.诉讼费用由被告承担。审理中，原告四川红旭房地产开发有限责任公司变更诉讼请求，要求被告返还购房款2466999元及资金占用利息，利息从2016年12月27日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时止。事实与理由：2014年3月20日，原告与被告文模芬签订《商品房代理销售合同》，合同约定由被告负责原告开发的红×•××城项目的住宅、商铺及车库的销售，由原告指定的出纳收取购房款。合同签订后，被告文模芬组织相关人员开始销售原告开发的房屋，并委任其前夫杨虎为销售现场负责人。2015年至2016年期间，被告用原告己经盖章或签字的空白合同与收据私下签订了21份《商品房认购协议》，并私下收取了购房户的认购款，且出具了收据。后被告杨虎因其他原因被刑事拘留，在此情况下，原告查核了被告房屋销售办公室的保险箱资料，才发现被告私自收取和签订认购合同的情况，原告遂多次找被告文模芬要求其退还收取的房款，均未果。被告文模芬辩称，1.答辩人在2014年3月虽然与原告签订了《商品房代理销售合同》，但是原告在2013年就与射洪县××房地产开发有限责任公司签订了挂靠合同，《商品房代理销售合同》的甲方就应该是射洪县××房地产开发有限责任公司，而不是原告，因此该合同无效。且合同签订后，原告法定代表人赵海燕一直未与答辩人联系合同约定的由答辩人销售红×·××城项目住宅、商铺一事。实际上，答辩人与原告所签订的《商品房代理销售合同》并未履行，而未履行的原因就是赵海燕变更了合同主体，终止了与答辩人的合同。2.被告杨虎与答辩人没有法律意义上的关系，答辩人也从未授权给杨虎，让其销售红×·××城项目的房屋，答辩人并不清楚杨虎是如何销售该项目房屋的。3.从杨虎销售红×·××城项目房屋情况来看，均是杨虎与赵海燕联系，赵海燕为杨虎提供了销售房屋所需要的空白房屋认购协议、收款收据等，答辩人从未在赵海燕处领取过上述文书。4.从《商品房认购协议》可以看出，购房者是与射洪县××房地产开发有限责任公司签订的认购协议，而非本案原告。综上所述，答辩人虽然与原告签订了《商品房代理销售合同》，但是原告法定代表人赵海燕并未按照合同约定向答辩人提供相关销售资料，而是单方变更合同主体，以射洪县××房地产开发有限责任公司名义另行委托杨虎销售，其行为违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定，请求驳回原告要求答辩人返还房款的诉讼请求。被告杨虎辩称，1.被告文模芬虽然与原告签订了《商品房代理销售合同》，但合同履行过程中，实际一直是自己在与原告法定代表人赵海燕联系，代原告销售房屋，被告文模芬对此一直不知情。同时原告也将空白认购协议及收款收据甚至印章都交给了自己。2.收取购房款未支付给原告是事实，但是购房款没有原告诉讼请求那么多，因为有部分购房户是以出具欠条的方式给的首付款，自己以首付款的金额出具的收款收据，因此实际收取的购房款应是收款收据的金额减去欠条的金额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告文模芬与被告杨虎原系夫妻关系，二人于2008年8月21日登记结婚，2013年10月25日登记离婚。2013年6月20日，原告四川红旭房地产开发有限责任公司经射洪县住房和城乡建设局审批同意从事×家院子城中村改造项目，即红×•××城项目。因原告资质不够，于2013年7月28日将该项目挂靠在射洪县××房地产开发有限责任公司进行开发。2014年3月20日，原告四川红旭房地产开发有限责任公司作为甲方（委托销售方）与被告文模芬作为乙方（代理销售方）签订《商品房代理销售合同》，委托被告文模芬代理销售红×•××城项目住宅、商铺及车库，具体销售范围以书面通知为准。合同约定售房合同只能由甲方项目负责人审定、签署、盖章、收存，乙方不得以其它任何名义代签、冒签；购房款只能由甲方指定的出纳人员收取、出据；5000元以下购房定金，在甲方不便收取时，乙方可以代为收取，于次日上午12点前交与甲方指定人员；甲方向乙方适时提供代理销售房屋必需的楼盘规划方案文本、分层平面图、户型图、公共设施、开发公司营业执照和资质证书、土地使用证、预售许可证、销售许可证等纸质或电子资料；甲方负责向乙方提供房屋销售需签署的所有售房合同文本；需签订售房合同、收取房款时，由乙方及时通知甲方，甲方人员须及时赶至现场；乙方按照底价佣金加溢价佣金的方式收取佣金；合同期限为自合同签订之日起至房屋修建完成后60天内；合同终止的情况：合同期满自然终止、被告提前完成售房回款任务、被告销售业绩太差致原告资金困难或出现其他严重违约情况、不可抗力致合同不能正常履行；在未出现合同约定的须终止合同的情况下，原告不得将代理营销权收回或者转与他方。签订合同后，原告四川红旭房地产开发有限责任公司在未审核二被告当时的身份关系、被告文模芬是否委托委派被告杨虎代为销售房屋的情况下，即独自与被告杨虎联系代理销售房屋具体事宜，并将空白《商品房认购协议》《收款收据》以及射洪县××房地产开发有限责任公司红×•××城项目部印章交与被告杨虎。2014年9月，被告杨虎开始具体代理销售房屋，至2016年12月26日，共计销售房屋21套，并将收取的购房款2372403元据为己有。后被告杨虎于2016年12月31日因合同诈骗被刑事拘留。原告四川红旭房地产开发有限责任公司经查核被告杨虎销售办公室的保险箱内资料，才发现其私自收取购房款和签订认购合同的情况，原告遂于2018年5月25日向本院提起诉讼，要求判准前述诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告四川红旭房地产开发有限责任公司与被告文模芬在平等自愿的前提下签订了《商品房代理销售合同》，委托被告文模芬代理销售红×•××城项目住宅、商铺及车库。合同相对方为原告四川红旭房地产开发有限责任公司与被告文模芬，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。但合同实际履行过程中，原告四川红旭房地产开发有限责任公司在未审核二被告当时的身份关系、被告文模芬是否委托委派被告杨虎销售房屋的情况下，即将空白《商品房认购协议》《收款收据》以及射洪县××房地产开发有限责任公司红×•××城项目部印章交与被告杨虎，让其代理销售房屋，以实际行为选择变更了合同相对方，即行使了任意解除权。现有证据不能证实被告文模芬曾委任其前夫杨虎为销售现场负责人，且被告文模芬也并未转委托被告杨虎销售房屋，也未对被告杨虎的销售行为予以追认，亦未实际参与代理销售房屋，未收取过购房款，原告亦未按照合同约定向被告文模芬提供代理销售房屋必需的楼盘规划方案文本、分层平面图、户型图、公共设施、开发公司营业执照和资质证书、土地使用证、预售许可证、销售许可证等纸质或电子资料以及房屋销售需签署的所有售房合同文本。未经追认的行为，由行为人承担民事责任，故根据合同相对性原则，对原告四川红旭房地产开发有限责任公司要求被告文模芬承担购房款返还责任的诉讼请求，本院不予支持。被告杨虎在代理销售房屋期间将收取的购房款2372403元据为己有，没有合法根据，理应返还原告，故对原告四川红旭房地产开发有限责任公司要求被告杨虎返还收取的购房款，并支付资金占用期间利息，利息从2016年12月27日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时止的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第四百一十条规定，判决如下：一、由被告杨虎于本判决生效后十日内返还原告四川红旭房地产开发有限责任公司购房款2372403元，并支付资金占用期间利息，利息从2016年12月27日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时止；二、驳回原告四川红旭房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14812元，由被告杨虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审判员  向建新二〇一八年七月二十三日书记员  敬伶俐