黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0811民初674号原告张文清，男，1983年1月21日出生，汉族，农民，住佳木斯市郊区。委托代理人刘树山，男，住佳木斯市郊区佳丹社区6组288号，佳木斯市郊区大来镇中大村村民委员会推荐。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起上诉、代收法律文书。被告张文田，男，1959年1月4日出生，汉族，农民，住佳木斯市郊区。被告张文奎，男，1951年7月6日出生，汉族，农民，住佳木斯市郊区。被告张力，男，1985年12月9日出生，汉族，农民，住佳木斯市郊区。委托代理人邵明成，佳木斯前安法律事务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、代收法律文书。原告张文清与被告张文田、被告张文奎、被告张力房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张文清及委托代理人刘树山、被告张文田、张文奎、被告张力及委托代理人邵明成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文清向本院提出诉讼请求：1.判令张力与张文田、张文奎于2016年5月2日签订的房屋买卖合同无效；2.被告承担本案诉讼发生的一切费用。事实与理由：原告父亲张国斌、母亲张起凡早已因病死亡，原告父母生育长子张文义已先于张文学病故，二次子张文学已故，三子张文奎、长女张淑芹、五子张文田、四子原告张文清、子女共六人。张文学是残疾人，于2012年1月9日死亡，一生未婚，无子女。张文学留有遗产住房两间，位于佳木斯市××××村，共计面积55.35平方米，有集体建设用地使用权证；还有现金10000元，用于丧葬费4000元，剩余5000多元由张文奎、张文田、张文清、张志付分配。张文田、张文奎于2016年5月2日在张文清不知情情况下与张力签订了房屋买卖合同，以30000元将本案争议的两间房屋卖给了张力，并把登记在张文学名下的土地使用权证转交给张力，在继承分配没有进行之前遗产房屋没有确定所有权之前，张文田、张文奎不是房屋所有权人，没有处分权，无处分权人擅自处分他人财产，合同无效。故请求法院判令张力与张文田、张文奎于2016年5月2日签订的房屋买卖合同无效。张文奎辩称，30年前张文清结婚欠下2000多元钱债，我母亲不能干活，张文学、张文田、张文奎还的钱，后我母亲经常有病，由张文学、张文田、张文奎来护理我母亲，后母亲去逝以后也是由张文学、张文田、张文奎来负责办理后事的。我父亲和母亲共同留下了一个房子归张文学、张文奎、张文田，我母亲去逝以后，就由我大哥张文义来决定家里的事情，张文清、张文义、张淑芹都没有拿过赡养费、丧葬费、医疗费他们都没拿。母亲去逝以后我大哥张文义决定把这个房子给张文学、张文田、张文奎继承，张文学去逝以后，我和张文田共同决定将这个房屋卖给张力了。卖了30000元给我和张文田了，一个人分了15000元。这个房子没有房照，只有一个土地使用证，这个房子是我父亲和我母亲生前共同盖的房子，这个房子有50多年了，这个房子的土地使用证是张文学的名字什么时候办的不知道。张文田辩称，张文奎刚才说的内容是正确的，我二哥张文学生前有6.3亩地，他死了以后由张文田耕种，张文清的儿媳妇阻止承包我地的那个人种地，这几年我把张文学的地承包出去了，今年没下种子之前，张文清的儿媳妇不让承包者种植这块地，我去大来镇司法所找了，司法人员说没有张文清儿媳妇于华的事，司法所让村里头给协商一下，协商结果是我放弃了，给张文清耕种了，我就把这个房子和张文奎共同卖给张力了，卖了30000元。我二哥张文学死那天，我记不住是哪天了，前六年阴历的11月29日是我二哥死那天，我二哥死那年是70岁，我二哥张文学死了以后我们把他的尸体找到，然后找到了他箱子的钥匙打开箱子以后里面有10300元，张文清的儿媳妇帮着做的饭办丧宴花了5000元，剩余的的钱由张文田、张文奎、张文清、张志付（是张文清的二儿子）共同平均分割，房屋在我们居住期间一共维修3次，第一次和第二次是张文田、张文学、张文奎共同维修，第三次是张文田一个人出的钱，修的房子。张文清从这个房屋搬出去已经41年了。我二哥张文学因喝酒冻残疾了，那时候我父母都不在了，是由我和张文奎来抚养他生活的。我二哥张文学走失是因为他喝酒了，到村委会吐了一地，大伙被熏走了。我们哥三在一块住从来不闹意见。张文学失联后张文清拿4000元找我哥哥张文学的事情我认为是假的。因为张文学是五保户，村里给了1600元丧葬费，村长跟我说被张文清给领走了。张力辩称，本案涉及之诉包括，1.房屋买卖合同确认之诉，依据合同法规定，双方在平等自愿，价格合理的前提下签订的，且有证人在场，张力交清30000元后已经搬入该房屋半年之久，房屋买卖双方至今不存在异议，该合同有效。2.遗产继承之诉，张力不应为本案被告，原告张文清是否有遗产继承的权利及张文田、张文奎是否有房屋支配权，遗产的归属，均需依法确认，对房屋买卖有异议，可直接起诉侵权人，而后需追加被告的可追加，这是法定程序。3.原告在本案中罗列的事实还有刑事部分的确认追究问题，如张文学死亡原因不明，需追加刑事责任，这些都是民事诉讼不能解决的问题，请法院驳回原告起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告证据五佳木斯市郊区大××镇××村村民委员会证明，张文学还有10000元现金，因张文奎、张文田、张力有异议，本院认为该部分内容与本案无关且佳木斯市郊区大××镇××村村民委员会没有证据证明在清理张文学遗产时派员在场，故本院对该证据证明张文学还有10000元现金的证明内容，本院不予审查并确认；2.原告证据六张淑芹声明书，因张淑芹未出庭作证，无法核实该证据真实性，故本院对该证据的真实性不予确认。本院认为，根据审查认定的证据并结合当事人的陈述，可以认定以下基本事实：原告张文清父亲张国斌、母亲张起凡（已去世多年）共生育子女六人，分别为，长子张文义（已先于张文学病故）、次子张文学（已故）、三子张文奎、四子张文清、五子张文田、长女张淑芹。次子张文学于2012年1月9日死亡，一生未婚，无子女，留有遗产住房一处两间，位于佳木斯市郊区大××镇××村，共计面积55.35平方米，有集体建设用地使用权证，现有遗产继承人张文奎、张文清、张文田、张淑芹四人。被继承人张文学死亡后，四位继承人间并没有达成遗产分割协议也未确定继承份额及分配的方式方法，现遗产应属共同共有。被告张文奎、张文田主张张文学生前有遗嘱，将本案争议房屋赠与张文奎、张文田二人。但二被告未提供任何相关证据加以证明故被告张文田、张文奎该项主张本院不予支持。被告张文田、张文奎主张本案争议房屋是其父母遗留的财产，没有提供证据加以证明且该房屋所在土地的土地使用证确认张文学是使用权人，还有村委会证明该争议房屋所有权人为张文学，故可以确认本案争议房屋是张文学遗产。根据《中华人民共和国物权法》第九十五条“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”而张文田、张文奎在遗产共同共有期间于2016年5月2日擅自将遗产房屋出卖给张力，并没有经过其他共有人张文清、张淑芹同意，事后张文清、张淑芹也未对其出卖房屋行为予以追认。另张力在购买房屋时明知该房屋《集体土地建设用地使用权证》土地使用证登记为张文学名下，其应当知道张文学已死亡且还有其他继承人情况下，却仍然签订房屋买卖合同。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十六条第一款第五项：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权，受让人知道他人已经依法享有不动产物权。”第二款“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第五十二条第一款第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”的规定，张力购买房屋的行为有过错，其明知二卖房人无权处置该房屋而蓄意购买占有争议房屋。不属于善意取得。张文田、张文奎与张力2016年5月2日签订的房屋买卖合同应属无效。被告张力抗辩主张认为原告只应选择遗产继承之诉而该诉讼不应将张力列为当事人，本案与其无关，应驳回原告对其起诉。这是被告张力对法律的误解，原告选择如何诉讼是原告的权利。是否按继承纠纷诉讼或追究刑事责任应由原告确定，本院无权剥夺原告诉讼权利。且法律也未禁止，原告选择行使要求确认三被告所签该案房屋买卖合同无效的权利。被告张力诉讼主张本院不予支持。另查明本案卖房人张文田、张文奎均是大来镇中大村村民所卖房屋也在中大村，所占土地是中大村集体土地，而买房人被告张力是大来镇山音村人，不是中大村村民。依照最高人民法院(2010)民一他字第4号复函的答复意见：“农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效。”综上所述，原告张文清请求确认张力与张文田、张文奎2016年5月2日签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一款第二项、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条、第九十七条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第八十九条、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十六条第一款第五项、第二款，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定判决如下：被告张力与被告张文田、被告张文奎2016年5月2日签订的房屋（位于佳木斯市郊区大来镇中大村，地号79号，面积55.35平方米）买卖合同（房契）无效。案件受理费100元、由三被告承担。于判决生效后立即给付原告，公告费400元由被告张文田、张文奎承担于判决生效后立即给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  侯 强审 判 员  谢绿林人民陪审员  夏 威二〇一六年八月十二日书 记 员  王佳君