浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第942号
原告浙江万邦物业管理有限公司。
法定代理人胡云峰。
委托代理人叶向明。
委托代理人徐文飞。
被告丁恒金。
原告浙江万邦物业管理有限公司为与被告丁恒金物业服务合同纠纷一案，于2014年4月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员俞霞珍适用小额诉讼程序独任审判，于2014年4月30日公开开庭进行了审理。原告浙江万邦物业管理有限公司的委托代理人徐文飞；被告丁恒金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江万邦物业管理有限公司诉称，原告与义乌市金城房地产开发有限公司签订了物业服务合同，为金城·高尔夫国际寓所提供物业管理服务，管理服务期限自2008年4月1日起至金城一区成立业主大会并选聘新的物业服务公司为止。原告按照合同约定为被告提供统一的物业管理服务。按照约定被告应按时足额交纳物业管理费。但被告累计拖欠原告物业费用已达4906元未予支付。为此，要求判决：1、被告向原告支付2012年物业费2453元，2013年物业费2453元；2、被告以2453元为基数分别从2011年11月15日和2012年11月15日始按每日万分之三标准向原告支付滞纳金至实际履行完毕之日止。
被告丁恒金辩称，被告与原告所签订的物业管理合同，系在2008年交房所签订的格式合同，第二十四条物业服务费的缴付，收取每天万分之三的滞纳金作为因违约引起的物业管理公司额外工作赔偿。不予以支持。本寓所交房已经有5年了，其物业收费标准一直没有义乌市物价局的文件，只是在建设局备案。被告拖欠物业是事实，这是因为原告所收取的物业费和被告所享受的服务内容有很多不满意。保安人员年龄偏大，人数偏少，服务不到位，特别是安全管理更为混乱，门禁形同虚设，各色人等可以自由出入，各种小广告都贴到了被告和其他业主的门上。车辆出入虽然有门卡，但基本形同虚设，没有门卡的也不需要登记，照样可以开进来，地下车库通道上停满车辆，甚至阻碍了部分业主车辆的正常停放，特别是在进入地下车库下坡处，有块面积较大的交叉口，每天停放着数辆车，只留下一个通道，给出入的其他车辆造成很大的安全隐患。对这些停放的车辆，物业只会给予贴提示，无法起到作用。被告在2010年11月5日前所交的物业服务费中，有一项公摊水费，注明这些水费是消防、绿化保洁等。但是被告所交的物业管理费中，已经包括物业管理综合服务费，而综合服务费已经包括，公共绿地，花草树木的养护管理支出，这是重复收费。经物价局检查确认，原告重复收取达4万多元，曾要求原告退回多收的公摊水费，但是至今被告也没有收到过这笔款项。关于补充协议，2010年12月已经签订，但是被告是去年才知道。而每次所要交的款项，都是贴在门口，从来没有当面给予过。律师函本人根本没有收到过，也不知道有这样的事情。被告所交的物业管理费按建筑面积计算1.3元／月／平方米，车库25元／月／个，但是车库里面不是物业管理，车库外面的通道是公共部位，车辆停放的秩序管理费用已经包括在物业管理综合服务费内，这25元／月／个，是重复收费。小区门岗、监控设备均是用于管理区域秩序的，这些设备所产生的费用，包括照明、空调、取暖灯，应该都包含在物业综合管理服务费用中。小区内的营业性店面房，是全体业主所共有的，其所产生的收益也应是全体业主所用，但是这5年来，小区内营业用房所产生的利益（租金），物业从来没有公布过账目，这笔钱是可以用来抵消部分物业费的。而且对营业店面根本不去管理，任其乱摆摊，有损小区的形象。小区内的绿化也没有做好。综上所述，被告认为原告所收取的每年2453元物业费有异议，应暂缓缴纳物业管理费。对滞纳金部分应予驳回。
原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
一、提供物业服务合同及补充协议各一份，证明原告与义乌市金城房地产开发有限公司签订物业服务合同，为金城·高尔夫国际寓所提供物业管理服务，委托管理期限自2008年4月1日起至金城一区成立业主大会并选聘新的物业服务公司为止。被告质证意见：物业合同交房的时候是有给我们的，补充协议我们没有看到过，但是我没有异议。本院对该组证据予以采信。
二、提供《金城·高尔夫国际寓所业主规约》等确认书及业主手册各一份，证明被告理解和认可《业主手册》、《规约》等协议。被告质证意见没有异议。本院对该份证据予以采信。
三、收款收据一份，证明被告2010年到2011年交的物业费。被告质证意见：数额没有异议，交过这笔钱的。本院对该证据予以采信。
四、提供照片两张，证明原告向被告催讨物业管理费的事实。被告质证意见：催讨函我收进来的，另外一张律师函我没有看到过。本院对该证据予以采信。
被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
一、提供照片打印件23张，证明原告服务不到位，管理不到位的事实。原告质证意见：真实性有异议，并不能反映被告说金城高尔夫所存在的事情，时间也有异议。本院认为，该证据无法达到被告的证明目的，故本院不予采信。
二、提供发票六张，证明物业费我是交过的，应该免掉一级公摊费，水、电费不能收的。整个小区4万元，原告也没有退还我们。原告质证意见：发票我们认可的，收费标准也是认可。本院认为，该证据仅证明了被告曾交纳过2009年11月15日至2011年11月14日的物业费4806元，和2009年9月1日至2011年9月15日的水费283.4元、车库用电56.36元、一级公摊376.36元、二级公摊339元的事实。
经审理查明，被告丁恒金系义乌市金城·高尔夫国际寓所XX幢X单元XXX室业主，房屋计费面积为138.04平方米。2008年3月28日，义乌市金城房地产开发有限公司与原告浙江万邦物业管理有限公司签订《物业服务合同》一份。合同期限自2008年4月1日起至2011年3月31日止。合同期满前3月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；物业服务收费采取包干制；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.5元／月／平方米，商业物业2元／月／平方米，车库25元／月／个；业主应于开发商通知房屋交付之日起交纳物业服务费用；物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年9月履行交纳义务。2008年11月7日，由本案所涉房屋交付给被告丁恒金使用，被告丁恒金在“《金城·高尔夫国际寓所业主规约》等确认书”中签字，该确认书中载明乙方（丁恒金）已详细阅读了《金城·高尔夫国际寓所业主规约》，理解和认可《业主手册》的内容。《业主手册》第五节第二十四条中载明：“业主应提前一个月预先向物业管理公司缴付其房产每年应缴付的物业服务费，物业公司另有规定的除外；任何业主如未能于其根据本规约应付的款项到期日起一个月内支付款项的，物业管理公司有权收取每天万分之三的滞纳金作为因违约引起物业管理公司额外工作的补偿。”，第七节第二条第1项载明：“物业管理费按建筑面积，按年支付，住宅1.3元／月／平方米，店面1.5元／月／平方米，车库25元／月／个”。2010年12月7日，义乌市金城房地产开发有限公司与原告浙江万邦物业管理有限公司又签订了《金城一区前期物业服务合同补充协议》一份，双方补充约定前期物业服务合同延长到金城一区成立业主大会并选聘新的物业服务公司止；物业收费标准按原前期物业服务合同约定收取。2012年12月11日，原告浙江万邦物业管理有限公司以在被告丁恒金房屋门口张贴缴费通知书的方式向被告丁恒金催缴物业费。2013年12月15日，原告浙江万邦物业管理有限公司又以张贴律师函的方式，再次向被告丁恒金催缴物业费。被告丁恒金至今未交纳2011年11月15日至2013年11月14日止的物业费。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告浙江万邦物业管理有限公司与义乌市金城房地产开发有限公司签订的物业服务委托合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对业主具有约束力。被告丁恒金应当按照物业合同的约定缴纳物业服务费用。被告丁恒金尚欠2011年11月15日至2013年11月14日期间的物业费未交纳，该期间的物业费为（138.04平方米×1.3元／月／平方米×12个月＋25元／月／个×12个月）×2=4906元。现被告丁恒金未在合同约定交纳期限和原告指定的宽限期内履行交纳物业管理费的义务，还应承担相应的违约责任。关于逾期付款违约金的起算时间问题，因业主手册中物业费缴纳时间与物业服务合同中约定的缴纳时间不一致，本院将有利于业主的缴纳时间即物业服务合同中约定的每年九月作为业主缴纳物业费的时间，即违约金的起算时间应分别从2012年10月1日、2013年10月1日开始计算。合同中约定的按日万分之三计算，该计付标准过高，本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率进行计算。被告丁恒金认为原告浙江万邦物业管理有限公司的管理服务不到位及公摊水费系重复收费，但未能提供相应证据证明，故该辩解本院不予采信。综上，原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十五条、第四十二条，《最高人民法院﹤关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告丁恒金于本判决生效后十日内向原告浙江万邦物业管理有限公司支付物业费4906元及违约金（其中2453元从2012年10月1日开始计算，2453元从2013年10月1日开始计算，均按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至本判决确定的履行之日止）；
二、驳回原告浙江万邦物业管理有限公司的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告丁恒金负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 俞霞珍
二〇一四年五月二十日
书 记 员 张艳琳