北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第4073号
原告北京金木水土环境艺术设计有限公司，住所地北京市朝阳区北花园1号院16号楼305室。
法定代表人xxxxx，男，该公司总经理。
委托代理人黄丹，北京市共信律师事务所律师。
被告北京意恩文化艺术中心，住所地北京市朝阳区酒仙桥路*号院内。
法定代表人xxxxx，总经理。
原告北京金木水土环境艺术设计有限公司（以下简称原告）与被告北京意恩文化艺术中心（以下简称为被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人徐涛、委托代理人黄丹到庭参加了诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年11月8日，被告与北京七星华电科技集团有限责任公司（以下简称华电公司）签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租华电公司位于xxxxx院内房屋，建筑面积90平方米，合同约定租赁期间租赁房屋仅供被告自用，未经华电公司同意，被告不得以除自用外的任何方式（包括但不限于转租、转让、抵押、合资、合作等）使用该租赁房屋。2011年11月10日，被告在未经华电公司同意的情况下，将上述房屋以建筑150平方米，高价转租给了原告，租赁期限至2015年10月31日止，2013年4月28日，华电公司函告被告，终止了与被告的原房屋租赁合同。双方签订的《房屋租赁合同》约定被告因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付原告本合同租金总额5%的违约金。被告除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金之外的损失进行赔偿。至今被告不但不支付违约金，也不赔偿原告损失，连原告预付的房租等都拒不退还原告。故起诉至法院，要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》、被告返还原告房屋租金110010元、押金16200元、物业费3965.75元、供暖费6270元及上述费用的利息（以上述费用总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年5月1日计算至实际支付之日止），被告向原告支付360000元（包括违约金43248元、超出面积应退还款项166404元、损失150348元）。
被告未到庭应诉，亦未提交答辩状。
经审理查明：2010年11月8日，被告作为承租方（乙方）与华电公司作为出租方（甲方）签订了《房屋租赁合同》，双方约定被告承租华电公司位于北京市朝阳区酒仙桥路2号院内房屋，建筑面积90平方米，租赁房屋类型为厂房，租赁用途为办公，租赁期限为五年，自2010年11月1日至2015年10月31日，租金为每年59130元，付款方式为季付。自第四年起房屋年租金在上一年基础上按5%逐年递增。房屋保证金4927.50元。租赁期间租赁房屋仅供被告自用，未经华电公司同意，被告不得以除自用外的任何方式（包括但不限于转租、转让、抵押、合资、合作等）使用该租赁房屋。
2011年11月10日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订了《房屋租赁合同》，双方约定，甲方将北京市朝阳区酒仙桥路2号706北2街房屋出租给乙方，具体位置见附平面位置图。租赁房屋类型为厂房，租赁房屋建筑面积150平方米。租赁用途为乙方用于从事营业执照规定的办公项目。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方。经甲方同意后，重新签订租赁合同。租赁期限为四年，自2011年11月10日至2015年10月31日。房屋租金为每平方米每天3.6元。付款方式为先交款后使用。租金每年每平方米递增5%。第一年前半年租金自2011年11月10日至2012年5月9日按单价每平方米每天4元计算，即人民币108600元，后半年租金自2012年5月10日至2012年11月10日按单价每平方米每天3.6元计算，即人民币99360元。（后半年租金于2012年2月10日左右支付）。第二年租金自2012年11月10日至2013年11月9日按单价每平方米每天3.8元计算，即人民币208050元。第三年租金自2013年11月10日至2014年11月9日按单价每平方米每天4元计算，即人民币219000元。第四年租金自2014年11月10日至2015年11月9日按单价每平方米每天4.2元计算，即人民币229950元。乙方应按时交纳房屋租金押金，为一月的租金，即人民币162000元。物业费按单价每年每平方米50元计算，即人民币7500元。供暖费按每季每平方米38元计算，即人民币6270元。甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住，乙方有权解除合同。甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额5%的违约金，甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。
合同签订后，原告向被告交纳了押金162000元，并支付租金至2013年10月10日。被告也将北京市朝阳区酒仙桥路2号706北2街房屋交付原告使用。除此之外，原告还向被告支付了两年的物业费和两个供暖季的供暖费。
2013年4月28日，华电公司向被告发出《终止合同通知函》，称被告于2010年11月1日与华电工地签订的《房屋租赁合同》，经华电公司反复核实，最终确认，被告所承租的房屋为非自用，依据合同第十条第1款及第2款约定，已构成严重违约，鉴于被告如上的违约行为，现特致函，自2013年5月1日起终止双方的《房屋租赁合同》并保留进一步追究相关责任的权利。同时，望被告积极配合，做好房屋交接工作。原告称其因此于2013年5月1日之前从承租房屋中搬出，并与华电公司进行了交接。
庭审中原告称被告至今未向其退还任何款项。原告称其主张退还的租金为2013年5月1日至2013年11月9日期间的，按照每月16200元计算，共计110010元。原告称要求被告退还2013年5月1日至2013年11月9日期间的物业费和2013年年底供暖季的供暖费。原告称被告虚增房屋面积，应当对原告进行赔偿，包括违约金43248元、超出面积应退还款项166404元及损失150348元。原告就其主张的损失，未能提交证据予以证明。
上述事实，有当事人陈述、华电公司与被告签订的《房屋租赁合同》、原告与被告签订的《房屋租赁合同》、收据及《终止合同通知函》等在案为证。
本院认为：依据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交证据进行质证的权利，被告经本院依法送达，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利，本院依法缺席审理。原、被告所签《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。根据本案现有证据可以证明，原告按照合同约定履行了向被告交纳房租、押金、物业费及供暖费的义务，而被告却由于非法转租的行为，导致华电集团解除了与被告签订的《房屋租赁合同》并收回房屋，致使原告与被告签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，故对于原告要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告除应将押金全部退还原告外，还应将多收取的原告租金、物业费及供暖费退还原告，故对于原告要求被告退还租金、押金、物业费及供暖费的诉讼请求，本院予以支持，但原告计算的应退还租金数额有误，经本院计算，应退还租金数额为102060元。关于利息，原告主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告虚增面积，因原告未能提交原告与被告所签订的《房屋租赁合同》的附件平面位置图，无法确定原告租赁的房屋与华电公司出租给被告的房屋完全一致，故原告未能举证证明被告虚增面积，故对于原告要求被告赔偿违约金43248元、超出面积应退还款项166404元及损失150348元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，缺席判决如下：
一、解除原告北京金木水土环境艺术设计有限公司与被告北京意恩文化艺术中心于二零一一年十一月十日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告北京意恩文化艺术中心于本判决生效后十日内退还原告北京金木水土环境艺术设计有限公司房屋租金十万二千零六十元。
三、被告北京意恩文化艺术中心于本判决生效后十日内退还原告北京金木水土环境艺术设计有限公司押金一万六千二百元。
四、被告北京意恩文化艺术中心于本判决生效后十日内退还原告北京金木水土环境艺术设计有限公司物业费三千六百六十五元七角五分、供暖费六千二百七十元。
五、驳回原告北京金木水土环境艺术设计有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
公告费五百六十元，由被告北京意恩文化艺术中心负担（原告北京金木水土环境艺术设计有限公司已交纳，被告北京意恩文化艺术中心于本判决生效后七日内支付给原告北京金木水土环境艺术设计有限公司）。
案件受理费四千三百七十三元，由原告北京金木水土环境艺术设计有限公司负担三千元（已交纳），由被告北京意恩文化艺术中心负担一千三百七十三元（原告北京金木水土环境艺术设计有限公司已交纳，被告北京意恩文化艺术中心于本判决生效后七日内支付给原告北京金木水土环境艺术设计有限公司）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 曲 鹏
人民陪审员 王京玉
人民陪审员 李 玲
二〇一四年十二月五日
书 记 员 王振宇