宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第318号
上诉人（原审被告、反诉原告）庞英，女，1974年11月出生，回族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人金湛，宁夏永川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）彭华，女，1972年9月出生，回族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）�文瑛，女，1946年3月出生，回族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
二被上诉人共同委托代理人施建勋、付娇龙，宁夏智和诚律师事务所律师。
上诉人庞英因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第5016号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月20日公开开庭进了行审理。上诉人庞英、委托代理人金湛，被上诉人邵文瑛、彭华委托代理人施建勋、付娇龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告彭华系银川市兴庆区文化东街2号商住楼12号营业房（即双方争议的位于银川市兴庆区文化东街196-1#商住楼营业房，以下简称标的房）的所有权人。2013年2月1日，原告彭华向原告邵文瑛（原审判决将邵文瑛的姓名误写为邵文英，二审予以更正）出具《授权委托书》，载明：“委�人拥有位于银川市兴庆区文化东街196-1#商住楼营业房一套，委托人将该营业房交由受托人邵文瑛女士（委托人彭华之母）出租，委托人可以受托人名义对该营业房行使出租、签订房屋租赁合同、收取租金、维修房屋等代理权利。如因该营业房产生租赁纠纷，受托人可以以自己的名义提出诉讼。委托权限为全权代理。”2013年5月28日，原告邵文瑛（出租方）、谢林（转租方）、庞英（承租方）签订《房屋转让协议书》一份，约定：一、谢林自2013年5月28日将其承租邵文瑛的标的房转租给庞英*****；三、邵文瑛同意标的房转租及交接事宜，并承诺于原租赁合同届满后与庞英重新签订《房屋租赁合同》，合同租赁期限为3年，年租金90000元；四、谢林承诺并同意邵文瑛此前收取的押金20000元，自协议签订并生效后两个月后予以返还，届时由庞英另行向邵文瑛支付押金20000元；五、上述约定在合同履行过程中，任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金40000元。
2013年5月29日，原告邵文瑛与被告庞英签订《房屋租赁合同书》一份，约定邵文瑛将标的房自2013年7月15日起出租给庞英，至2016年7月13日收回，租赁期限为三年；租期届满前是否续签合同，庞英需提前一个月通知邵文瑛，并在2014年6月14日前支付2015年全年租金，2015年6月14日前支付2016年全年租金，以此类推；租赁期间庞英要准时交付每年租赁费，否则邵文瑛有权没收全部房屋租赁押金并收回房屋；2013年7月14日至2014年7月13日房屋租金为人民币玖万元整（￥90000元整），另外房屋租赁押金为人民币贰万元整（￥20000元整），在双方签订合同时，庞英一次性交清当年房屋租金和房屋押金，合同期满，如庞英不再续约，庞英应将邵文瑛提供的场地、设施、设备、各项费用的单据等全部清还邵文瑛，配合邵文瑛完成清算工作，邵文瑛则退还房屋租赁押金。合同第四条约定，租赁期间庞英不得中途转包或者单方面突然终止租赁合同，庞英如工作需要，需将租用房屋转让给第三承租者时，须事先告知邵文瑛第三承租者的身份、经营内容、房屋租期，并取得原告邵文瑛书面同意，否则邵文瑛有权没收全部房屋租赁押金。庞英有下列情况的，邵文瑛有权终止合同，收回房屋并没收全部房屋租赁押金，所造成损失由庞英承担：1、在未取得邵文瑛书面同意的情况下，擅自将房屋转租、转让或者转借的；2、利用承租房屋进行非法活动，损坏公众利益的；3、未按双方书面约定时间支付租金。合同第五条还约定，租赁期间，庞英应按时交纳税收、管理费、电话费、暖气费、物业费等费用。如不及时交纳，由庞英承担违约责任。”合同签订后，原告邵文瑛依约向被告庞英交付了租赁房屋，被告庞英向原告邵文瑛交付了一年的房屋租金90000元及押金20000元。
2014年6月13日，被告庞英通过快递方式向原告邵文瑛发出《告知函》，内容为：因你房屋产权手续致使本人经营手续无法办理，数次被相关部门处理，生意为此所累不景气致使合同目的无法实现，且因你违约擅自将次年的房屋（租金）涨至120000元，故本人现郑重告知：解除与你签订的《房屋租赁合同书》，自2014年7月14日，合同即告届满，届时本人将返还你房屋。同时你应当返还押金2万元。现提前告知你，务请你及时联系承租人，不要造成不必要的损失，同时也希望你协助本人对房屋购置设施、物品、装饰的处理。上述事宜在告知你的情况下，你如未作相应准备工作，届时因合同解除，造成的任何损失及后果均由你自行负担。2014年7月13日，被告通过快递方式向原告邵文瑛再次发出《告知函》，内容为：本人现将承租你方银川市文化东街195-1#商住楼营业房钥匙两套（共四把）交付与你，自此承租房交付义务已经履行完毕并郑重告知：本人与你方签订的《房屋租赁合同》自2014年7月14日止合同解除并已经履行房屋交付义务。望你方自接收此函三日内速返还本人租房押金20000元及违约金40000元。同时你方在出租过程中，应当及时通知本人与承租人就屋里设施、物品、装修价格的协商及给付事宜。上述事项在告知你方的情况下，你方未依照执行，届时，造成的任何损失及后果均由你方自行负担。同时，本人保留通过合法途径或采取法律方式向你主张权利以维护本人的合法权益。现双方对合同解除的时间及解除后的违约责任承担发生争议，故诉至原审法院，后因被告庞英欲解除合同，双方发生争议，原告邵文瑛、彭华诉至原�法院，请求依法判令：1.解除原告邵文瑛与被告庞英签订的《房屋租赁合同》；2.原告不予返还被告租房押金20000元；3.被告支付拖欠的房屋租金自2014年7月14日至房屋实际返还之日（按照年租金90000元的标准计算）及暖气费3818元；4.本案诉讼费由被告负担。被告庞英针对原告的起诉提出反诉，请求判令：1.确认反诉被告邵文瑛与反诉原告庞英签订的《房屋租赁合同》已于2014年7月13日解除；2.反诉被告彭华、邵文瑛返还反诉原告庞英房屋押金20000元并支付违约金27000元（原告邵文瑛、谢林、庞英签订的三方协议中的违约金40000元过高，故主动下调为年租金90000元的30%）；3.反诉案件受理费由反诉被告负担。庭审中，被告认可为不破坏租赁房屋的现状，早日将涉案房屋转租弥补损失，至今为止尚有部分物品存放在租赁房屋内没有取回。
原审法院另查明，庭审中被告庞英提交�《银川市饮食娱乐业环境污染防治条例》、《银川市卫生监督所监督科关于居民楼下及茶楼棋牌室许可证是否提供排污许可证的请示》各一份，证明被告承租房屋的目的是为经营酒吧，但因房屋性质属于商住楼，按照相关规定无法办理营业执照致使合同目的无法实现。原告对该证据的三性不予认可，认为原告作为出租方仅具有提供房屋的义务，是否能够办理相关营业执照与原告无关。被告庞英还提供录音资料一份，证明原告邵文瑛同意协助被告庞英对外转租标的房及原告邵文瑛违反合同约定，擅自涨租。原告邵文瑛对该证据的三性均不予认可。
原审法院认为，原告邵文瑛在原告彭华的授权委托下，与被告庞英签订《房屋租赁合同书》系有权处分，且合同内容系当事人真实意思表示，该合同属于有效合同。缔结合同的双方当事人应恪守合同约定，履行合同义务。根�原、被告的诉讼请求，可以确认原告邵文瑛、彭华及被告均有解除合同的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，对于被告庞英以原告邵文瑛违反合同约定擅自涨租及承租房屋无法满足经营需要导致合同目的无法实现为由，于2014年6月13日、2014年7月13日通知原告解除双方签订的《房屋租赁合同》，因被告庞英提交的录音证据不足以证实原告邵文瑛存在涨租的事实，另外被告庞英能否办理相关经营手续即承租房屋的合同目的能否实现，不属于房屋出租方的责任范围。被告庞英于2014年7月13日向原告邵文瑛发出《告知函》通知解除合同，原告于2014年9月2日提起诉讼，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定�原告邵文瑛在收到解除通知后的三个月内向法院提起诉讼，故该合同在通知到达时并未解除。现原告要求解除合同，证明原、被告双方均同意解除合同，对原告的该项诉请，予以支持。合同履行过程中，被告庞英未按约于2014年6月14日之前向原告邵文瑛支付次年房屋租金，构成违约，原告有权依照双方约定不予返还房屋押金20000元。被告庞英应当按照年租金90000元的标准向原告邵文瑛支付2014年7月14日至租赁合同解除之日的租金并按此标准支付房屋实际返还之日的房屋占用使用费。对原告主张的暖气费，因原告未提交证据证明其已垫付该费用，故不予支持。综上，对被告的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、解除原告邵文瑛与被告庞英签订的《房屋租赁合同书》；二、原告邵文瑛不返还收取被告庞英的房屋押金20000元；三、被告庞英于本判决生效之日起十日内向原告邵文瑛、彭华支付自2014年7月14日至租赁合同解除之日（即本判决生效之日）的租金并承担位于银川市兴庆区文化东街2号商住楼12号营业房屋实际返还原告之日的房屋占有使用费（按照年租金90000元的标准计算）；四、驳回反诉原告庞英的诉讼请求。案件本案受理费745元，反诉受理费538元，总计1283元，由被告庞英负担。
宣判后，庞英不服提起上诉称：一、原判认定事实错误，且违反民事诉讼处分权，超越审判权，上诉人庞英基于法定事由解除合同，被上诉人邵文瑛、彭华应当返还押金2万元。一审判决认定：“在合同履行的过程中，上诉人未按约于2014年6月14日之前向被上诉人邵文瑛支付次年房租，构成违约，被上�人有权依照双方约定不予返还押金2万元”，而被上诉人诉请中不予返还押金的事由是基于“擅自解约、转租、转让或者转借”，与一审判决所述不符；
二、上诉人庞英以法定事由解除合同，不应当支付被上诉人自2014年7月14日至租赁合同解除之日房屋占有使用费。理由如下：其一，上诉人庞英在被上诉人擅自涨租比例达40%，即从年租9万元涨至12万元构成根本违约，且因标的房系商住房，依据银川市地方性法规无法办理营业执照，长期不能经营，合同目的无法实现，存在不可抗力因素的情况下，才书面通知被上诉人解除合同，房屋租赁合同自通知到达对方时解除。租赁物交付后的相关费用，不应由上诉人庞英承担。其二，本案租赁物具有一定的特殊性，上诉人如将室内装修拆除，必将造成出租物价值贬值。另外，上诉人已于2014年7月13日将房屋钥匙交付被上�人。被上诉人如在出租过程中认为影响使用，应当通知上诉人搬出，但被上诉人始终没有通知上诉人。按照合同法的相关规定，即使合同一方违约，另一方应当减少损失的扩大，对损失扩大部分应当由其自行承担。
三、上诉人庞英的反诉请求，一审法院应予支持。庞英在被上诉人擅自涨租构成根本违约，以及存在上述不可抗力因素的情况下，分别于2014年6月13日和7月14日以《告知函》形式两次通知被上诉人解除合同，符合合同法规定的法定解除条件，双方租赁合同已于2014年7月13日解除。上诉人对此后房租没有给付义务，被上诉人应返还押金20000元，并承担擅涨房租违约金27000元。
四、一审法院审理过程中，存在如下程序不当之处：其一，被上诉人一审第一项诉讼请求依法为确认请求，应依照《合同法》第九十六条的规定请求人民法院或者仲裁机构确认合同解除效力。在未经确认解除合同效力之前，一审法院继续审理违反法定程序；其二，被上诉人一审第二项诉讼请求的正确表达应为：“判令请求被告承担违约金20000元整”，但被上诉人将执行申请请求与诉讼请求混同，导致诉讼请求错误，法院应予驳回，而非判决“原告不予返还被告租房押金2万元”，违背民事诉讼处分权，系超越裁判权的行为；其三，被上诉人邵文瑛一审时并未参加庭审，也未参与质证，但原审法院却在判决中载明：“原告邵文瑛对录音资料的三性均不予认可”；其四，一审法院在认定事实的证据中明确载明“……录音资料及原、被告的当庭相关陈述佐证，经本院质证和审查，具备证据的三性，本院予以采信”，但在在判决理由中又认定上诉人提交的录音证据不足以证实邵文瑛存在涨租的事实，证据审查认定明显错误。
�上所述，上诉人认为，一审法院认定事实错误，导致裁判结果错误，且审判程序违法，请求二审法院查明事实依法撤销原判第二、三、四项，驳回被上诉人相应诉讼请求，支持上诉人反诉请求或者发回重审。
被上诉人彭华、邵文瑛辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法，处理结果正确，上诉人的上诉理由于法无据，依法不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的案件事实与原审判决查明的一致，予以确认。
二审中双方当事人均未提交新证据。
本院认为，上诉人庞英与被上诉人彭华的委托代理人即邵文瑛签订的《房屋租赁合同书》合法有效。合同签订后，邵文瑛将房屋交付庞英使用，按约履行了出租义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”上诉�庞英在合同履行中，虽然曾于2014年6月13日和7月14日两次发出书面《告知函》，通知邵文瑛解除合同，但函件所载以及其在诉讼中主张邵文瑛存在涨租构成根本违约没有充分的证据证实，标的房因属于商住房无法办理相应营业证照不属于不可抗力。在邵文瑛没有违约，且没有作出同意解约的意思表示，合同也未明确约定承租人有权单方解约，双方就合同解除事宜未经协商一致，也不具备合同解除法定条件的情况下，庞英认为通知到达邵文瑛时，合同即告解除没有事实和法律依据，本院不予采纳。庞英在合同尚未解除的情况下，未按双方约定于2014年6月14日之前支付次年房屋租金，已经构成违约，邵文瑛有权依照合同约定解除合同，同时邵文瑛向原审法院提起诉讼要求解除合同也符合《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案合同解除后，庞英应将承租房屋返还邵文瑛、彭华，并承担尚欠租金及实际返还房屋之日止的占用费。对于庞英已付押金20000元，根据双方签订《房屋租赁合同书》第四条的约定，出租方有权不予退还。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，庞英的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予�持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费745元，由上诉人庞英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周景远
审 判 员 邢雪梅
代理审判员 徐玉芳
二〇一五年五月五日
书 记 员 陈丽霞
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。