北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初23317号原告北京中联环建文建筑设计有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼2层D-0950房间。法定代表人王卫星，总经理。委托代理人曹剑锋，北京天驰君泰律师事务所律师。被告北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号，实际经营地北京市海淀区北三环西路甲18号院C座5层西侧。法定代表人焦青，执行董事。委托代理人张渝英，女，北京中坤长业房地产开发有限公司职员。委托代理人李亚茹，女，北京中坤长业房地产开发有限公司职员。原告北京中联环建文建筑设计有限公司（以下简称中联环公司）与被告北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中联环公司的委托代理人曹剑锋及被告中坤公司的委托代理人张渝英、李亚茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中联环公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告返还租金及保证金共计人民币2099077.3元，并以826504.2元为基数自2014年1月1日起，以1272573.53元为基数自2015年5月15日起至实际给付日止按照银行同期贷款利率计算的资金占用期间的利息；判令被告承担本案诉讼费用。我方撤回第一项诉讼请求中要求利息的诉讼请求。事实和理由：2011年10月28日，我公司与中坤公司签订了《写字楼租赁合同》及补充协议，约定我公司承租中坤公司位于海淀区北三环西路甲xx号大钟寺现代商城（推广名：中坤广场）（以下简称中坤广场）xx栋xx-xxxx-xx号的租赁场地用于办公，面积9640.1平方米。补充协议约定：我公司支付相当于一个月租金作为履约保证金，共计1272573.53元。2012年，中坤公司将租赁场地按照房号出售给了他人，我公司与中坤公司及买受人又分别签署了《协议书》，约定了将租赁合同中的出租人变更为业主（买受人）。2014年8月左右，众多业主（买受人）向中坤公司要求不按照《协议书》履行，要求提高房租价格，并主张，如果不同意涨房租，就要提前终止《租赁合同》，在此情况下，我公司找到中坤公司协商后，一致同意提前终止协议，但我公司通过函件向中坤公司提出，原先在履行合同过程中的，曾经在2013年4月，委托中坤公司向买受人支付的租金共计826504.2元，中坤公司没有交给业主也没有返还，同时，解除租赁合同并非是我公司违约，因此缴纳的履约保证金应该予以返还，2015年1月9日，中坤公司给予我公司《回函》，承诺返还代缴的826504.2元租金以及1272573.53元保证金，由于资金紧张，要求在2015年12月31日前，将上述款项归还给我公司。2015年5月份，我公司与中坤公司和各个业主分别签署了《解除协议书》，解除了《写字楼租赁协议》。但中坤公司并未按照承诺将上述款项按期归还给我公司，经多次催要，中坤公司仍未归还，故起诉至人民法院，请求法院判令所请。中坤公司辩称，不同意中联环公司的诉讼请求。租金同意返还，保证金不同意退，对方违约应扣除保证金，利息也不同意支付。一、中联环公司现尚欠付我公司租金44133.13元，根据《租赁合同》（以下简称“该合同”）的约定，我公司有权直接从保证金中扣除；且因中联环公司的行为已构成违约，根据该合同约定，我公司有权不予退还保证金。我公司与中联环公司于2015年5月15日终止了《租赁合同》，该合同第7条第7.2.1款约定，乙方（即中联环公司）中联环公司应于上一期租金到期日前十日内，将下一期的租金交给甲方（我公司）。根据该条款的约定，每期租金应提前向我公司支付。根据第9.1条约定，中联环公司应按期支付租金。然而中联环公司并未向我公司支付2015年2月10日至2015年5月15日的租金共计44133.13元。我公司已于2015年2月4日向中联环公司送达了关于支付2015年2月10日至2015年5月15日期间租金的《收费通知单》，中联环公司财务人员杨洪英在签收回执单上签字确认。但截止到目前，中联环公司仍未向我公司支付该笔租金44133.13元。根据该合同第7条第7.2.3款约定，租赁期内如根据本合同，乙方因在履行合同义务时对甲方负有任何债务，甲方即可从该保证金中扣除乙方的实际欠款额。”因此，即使中联环公司主张退还保证金，也应抵扣其欠付我公司的租金44133.13元。此外，中联环公司的欠付行为构成该合同第14条第14.1款第一项约定的违约情形。该合同第14条第14.2款约定，在发生上述情况下，甲方有权不予退还保证金。乙方保证除应补齐所有应缴费用和赔偿给甲方造成的损失外，还应支付甲方不少于一个月租金金额的违约金。根据上述合同约定，我公司有权不予退还保证金。中联环公司要求返还保证金的诉讼请求没有事实与法律依据，不应得到支持。二、中联环公司主张的租金826504.2元，实为中联环公司应支付给案外人业主的租金，我公司与中联环公司及案外人业主就租金支付事宜已达成《三方协议》，按照该协议约定，中联环公司应将租金直接支付给业主。然而中联环公司因为业主要涨房租，担心将房租直接支付给业主，业主不肯接收，中联环公司为了自己的利益，故意违反该协议将租金支付给业主的约定，未经我公司同意，径直将上述款项打入我公司账户。中联环公司违反该协议约定，明显自身存在过错，而中联环公司将租金打入我公司账户并非我公司的原因所造成，是中联环公司为了达到自己的目的而为之。现中联环公司主张以上述租金为基数计算自2014年1月1日起按银行同期贷款利率计算利息，不仅没有合同和法律依据，也违背了公平原则，加重了我公司责任，不应得到支持。中联环公司主张以保证金1272573.53元为基数计算自2015年5月15日起按银行同期贷款利率计算利息，亦没有合同和法律依据，不应得到支持。综上所述，请人民法院依法判决，支持我公司的答辩意见，维护我公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2011年10月28日，中坤公司（甲方）与中联环公司（乙方）签订了《写字楼租赁合同》，约定甲方出租给乙方北京市海淀区北三环西路甲xx号大钟寺现代商城（大钟寺中坤广场）xx栋xx-xx/xx-xx号的租赁场地用于办公。租赁面积为9640.1平方米。租金标准：第1至2年，租金单价按4.34元/天/平方米计算。从第3年开始，租金单价每2年环比增长5%。合同及补充协议同时约定了保证金等具体的数额。合同履行过程中，中坤公司将上述房屋陆续出售，中坤公司、中联环公司与房屋购买方陆续签订了三方《协议书》，由中联环公司继续承租涉案房屋。庭审中，经本院询问双方确认，中联环公司将应支付新业主租金826504.2元打款给中坤公司，中坤公司应返还中联环公司保证金1272573.53元，中联环公司应支付中坤公司租金数额为44133.13元。上述各项抵扣后，中坤公司应返还中联环公司租金1228440.4元及保证金826504.2元。上述事实，有双方当事人陈述、开庭笔录、写字楼租赁合同、协议书等证据材料在案佐证。本院认为，中坤公司与中联环公司签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，为有效合同。双方应依照协议约定行使各自权利，履行各自义务。在中坤公司出售涉案房屋后，中联环公司应向新业主交纳租金，中坤公司应退还该期间对应的租金，并退还保证金。双方确认在抵扣中联环公司应支付的租金部分后，中坤公司应返还中联环公司租金1228440.4元及保证金826504.2元，本院对此不持异议。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、北京中坤长业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，返还北京中联环建文建筑设计有限公司租金一百二十二万八千四百四十元四角、保证金八十二万六千五百零四元二角，合计二百零五万四千九百四十四元六角；二、驳回北京中联环建文建筑设计有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费二万三千五百九十二元（北京中联环建文建筑设计有限公司已预交一万一千七百九十六元），由北京中联环建文建筑设计有限公司负担九百零二元，已交纳；由北京中坤长业房地产开发有限公司负担二万二千六百九十元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 唐 铸人民陪审员    刘长生人民陪审员 郑东涛二〇一六年十二月二十六日书 记 员 冯梦薇