广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终4854号
上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市顺德区友龙物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：乐胜利。
委托诉讼代理人：蒋周奇，广东常道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：何学真，男，1972年1月22日出生，汉族，住湖南省汝城县。
委托诉讼代理人：朱孝义，广东拓信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市顺德区特伦卡厨卫有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：何学真，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱孝义，广东拓信律师事务所律师。
原审被告：云梦县千辉物流有限公司，住所地湖北省云梦县。
法定代表人：卢小懿，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：杜宪华，广东法岸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：区巧渝，广东法岸律师事务所律师。
原审被告：佛山市顺德区申宁物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：罗莉莉。
委托诉讼代理人：罗堃，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：关雪梅，广东金桥百信律师事务所律师。
原审被告：佛山市顺德区新的电机实业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：房建柱。
委托诉讼代理人：罗堃，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：关雪梅，广东金桥百信律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区友龙物业管理有限公司（以下简称友龙公司）因与被上诉人何学真、佛山市顺德区特伦卡厨卫有限公司（以下简称特伦卡公司）、原审被告云梦县千辉物流有限公司（以下简称千辉公司）、佛山市顺德区申宁物业管理有限公司（以下简称申宁公司）、佛山市顺德区新的电机实业有限公司（以下简称新的公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初12672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
友龙公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判由何学真、特伦卡公司共同向友龙公司支付厂房占有使用费533268元；2.本案所有诉讼费用由何学真、特伦卡公司承担。事实与理由：（一）一审判决厂房占用费计至2017年6月23日错误。友龙公司之所以于2017年6月23日将涉案厂房上锁，是因为何学真、特伦卡公司一直拖延支付厂房占用费，并试图将厂房内机器设备搬走，友龙公司为保障自身利益才将厂房锁上。实际上，何学真、特伦卡公司在厂房内的机器设备已被查封，直到2017年10月31日才被拍卖处理。何学真、特伦卡公司一直占用厂房，导致友龙公司无法收回厂房使用，其应支付占用费。因此，友龙公司要求何学真、特伦卡公司支付2017年7月底前的厂房占用费合情合理。（二）一审判决认定友龙公司没有在《协议》签订后一周内保证何学真获得场地使用证明，而是在2016年4月6日才将场地使用证明提供给何学真，故何学真无需支付274790元占有使用费，是认定事实错误。1.何学真于2015年12月21日才付清第一期款项，超过约定付款时间11天，而友龙公司保证何学真获得场地使用证明的前提是友龙公司收到第一期款项，是何学真违约在先。2.虽然何学真拖延支付第一期款项，但友龙公司还是积极协助何学真到新的公司出具场地使用证明，但何学真为少缴租金，竟要求新的公司出具面积为1000平方米的场地使用证明，而新的公司认为与实际承租的3160平方米面积相差太多，无法通过工商行政部门的核查，拒绝出具场地使用证明。后经友龙公司多次协调，何学真拿到了面积为2500平方米的场地使用证明。从以上事实可以看出，何学真未能在《协议》签订一周内拿到场地使用证明，责任在于何学真，与友龙公司无关，何学真应支付历史占用费274790元。（三）一审法院计算占用费错误。1.一审法院计算2016年4月至2017年6月23日期间特伦卡公司应付租金计算得数错误。2.何学真已支付2016年4月至2017年6月23日期间的租金共405490元，并非一审法院认定的446988元。
何学真、特伦卡公司辩称，（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。友龙公司于2017年6月23日将何学真、特伦卡公司的厂房上锁并将设备搬离，致何学真、特伦卡公司无法使用厂房，何学真、特伦卡公司有权拒绝支付相应租金。（二）何学真、特伦卡公司已依照《协议》的约定支付历史租金274790元,虽迟延10天，但《协议》并未约定迟延付款的违约责任。《协议》约定友龙公司应在一周内向何学真提供场地使用证明，但友龙公司在2016年4月6日才提供该证明，违约达4个月，何学真、特伦卡公司有权拒绝支付租金274790元，一审法院对此事实认定正确。（三）一审判决认定应缴及已缴租金的数额正确，应予维持。
千辉公司述称，（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审判决认定涉案《租赁合同》无效正确。（二）一审判决千辉公司不承担责任正确。千辉公司与新的公司就涉案厂房所签订的合同已被认定无效，合同无效的原因并非千辉公司，千辉公司亦非《租赁合同》的签订方，千辉公司无需承担责任。
申宁公司、新的公司述称，一审法院针对申宁公司、新的公司作出的判决正确，应当予以维持。何学真、特伦卡公司确实多次要求申宁公司、新的公司出具租赁合同面积与实际租赁面积不符的场地使用证明，申宁公司、新的公司不同意出具。经多次商讨，最后申宁公司、新的公司只出具了面积为2500平方米的场地使用证明，证明友龙公司与何学真、特伦卡公司签订的《租赁合同》的场地面积不符。
友龙公司向一审法院起诉请求：1.确认自2017年7月31日解除友龙公司与何学真、特伦卡公司之间的租赁合同；2.何学真立即支付拖欠友龙公司的租金、水电费共计586160元及违约金（按银行同期贷款利率的四倍支付至给付之日止，暂计至2017年7月31日为154228元），合计740388元；3.特伦卡公司对上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由何学真、特伦卡公司承担。
何学真、特伦卡公司向一审法院反诉请求：1.确认何学真于2014年3月18日、2015年12月10日与友龙公司签订的《租赁合同》为无效合同；2.友龙公司返还履约保证金171000元，千辉公司、申宁公司、新的公司承担连带责任；3.友龙公司赔偿何学真、特伦卡公司损失60000元；4.由友龙公司、千辉公司、申宁公司、新的公司承担全部反诉费用。
一审法院认定事实：2013年7月25日，新的公司作为出租人（甲方）与千辉公司、叶某桐作为承租人（乙方）签订一份《厂房租赁合同》（合同编号20130515），约定千辉公司、叶某桐承租新的公司位于佛山市顺德区环某路2号的厂房，厂房分三个区，分别是A区、B区、C区，其中A区、B区交付时间为2014年1月1日，面积约42874平方米，C区交付时间为2013年7月23日，面积约27015平方米。同时约定，租赁期内，经甲方书面同意乙方才能转租、转借所承租的厂房。转租、转借后，在合同期内，乙方必须与新承租人就协议的约定承担连带责任。
友龙公司与何学真签订一份《租赁合同》（合同落款时间为2014年3月18日，庭审中，合同双方当事人确认该合同时间是倒签的），约定：1.友龙公司将位于顺德某发西路友龙公司厂房租赁给何学真作生产使用，B车间（电房傍1区）厂区面积实用面积3250平方米（每平方米每月14元），租赁期2014年5月1日至2020年4月30日。2.何学真须每月25日前向友龙公司缴纳下月租金47000元（含管理费2000元），超期按日加收3%的滞纳金。3.何学真须向友龙公司交付押金171000元（其中厂房押金141000元，水电费押金30000元）。4.合同期内，友龙公司无故中途解除合同需提前半年向何学真提出，并向何学真赔偿2个月的房租费，退还何学真押金171000元；何学真中途解除合同需提前半年向友龙公司提出，并向友龙公司赔偿2个月的房租费，若何学真没有提前通知友龙公司中途解除合同，赔偿所有押金171000元。合同还对其他事项进行了约定。
2014年8月14日，千辉公司作为出租人（甲方）与佛山市顺德区易泊智能设备有限公司（以下简称易泊智能公司）、梁巨林作为承租人（乙方）签订《厂房租赁合同》（合同编号：20140814），约定千辉公司将其从新的公司承租的位于佛山市顺德区环某路2号的A、B两座厂房出租给易泊智能公司、梁巨林使用。
2014年10月23日，易泊智能公司（2014年10月30日易泊智能公司变更为佛山市尚丽嘉家居用品有限公司）作为出租方（甲方），友龙物业作为承租方（乙方），佛山市尚美嘉家居设备有限公司（以下简称尚美嘉公司）作为丙方，共同签订《协议》，约定：经过甲乙双方协议，甲方同意将其位于佛山市顺德区环某路2号（槎涌工业区）的A、B厂房的出租权转交给乙方使用。甲乙双方确认：乙方获得的出租权使用面积计约48258平方米。自签约日起由乙方全部接受甲方享有的债权及债务。同日，千辉公司向尚美嘉公司出具《通知》，称：同意友龙公司按千辉公司与易泊智能公司签订的环某路2号（槎涌工业区）的A区B区厂房编号(20140814)同样合同条款，从易泊智能公司转让A区B区厂房租赁及出租权。现涉案场地由友龙物业转租给尚美嘉公司、佛山市顺德区巨德电器制造有限公司、何学真，并由友龙物业收取租金。
2015年11月4日，新的公司向何学真发了一份《通知函》，告知新的公司是B区厂房的所有权人，其与原承租人千辉公司之间的租赁合同经法院判决已解除，通知何学真原应向友龙公司缴纳的未缴纳租金可向新的公司缴纳以作抵扣，且认为法院判决已于2015年10月17日生效，何学真与友龙公司签订的租赁合同已归于无效，何学真无权使用B区厂房。要求何学真按与友龙公司签订的租赁合同约定的租金标准向新的公司缴纳自2015年10月17日起的场地使用费及水电费用。
2015年11月10日友龙公司发了一份《通知》，内容为：“因佛山市顺德区环某路2号（槎涌工业区）的A区厂房的出租方千辉公司不能够获取办理公司的场地使用证明及千辉公司存在不能履行其与新的集团签订合同行为。故通知尚美嘉公司自2014年l1月起暂不交环某路2号（槎涌工业区）的A区厂房厂租。交租日期我方另行发文通知。”
2015年12月10日，申宁公司作为出租方（甲方）与友龙公司作为承租方（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市顺德区环某路2号A、B区厂房出租给乙方使用，A区厂内面积约25966平方米（每平方米每月12元），B区厂内面积约14970平方米，等等。
同日，新的公司向何学真出具了一份《证明》，确认自申宁公司与友龙公司所签订的《租赁合同》生效之日起，追认友龙公司从新的公司与千辉公司关于B区厂房解除之日开始，对B区厂房的合法租赁权。并称本追认证明以申宁公司与友龙公司所签订的编号SN2015121001号租赁合同生效（包括但不限于清偿合计4054226元的未缴租金及保证金1570698元）为前提。若上述合同并未生效，则该《证明》不具有追认和法律效力。
同日，新的公司还出具了一份《证明》，证明新的公司与申宁公司就A区、B区厂房已于2015年10月17日签订厂房租赁合同，申宁公司可就上述厂房行使管理、收取租金等权利，并同意申宁公司就上述厂房向他人转租。
同日，友龙公司作为出租人与何学真作为承租人签订一份《租赁合同》，主要内容为：1.双方属租赁关系。何学真对友龙公司出租的厂房的有关产权、土地性质、规划、使用功能和用途等有全面的没有任何异议的认识，何学真自愿承担因上述问题可能引起的任何风险和后果，不得将上述问题作为拒付、少付和拖欠租金的理由。2.友龙公司将位于顺德某发西路友龙公司厂房租赁给何学真作生产使用，B车间（电房傍1区）厂区面积实用面积3160平方米（每平方米每月14元），租赁期2015年12月10日至2018年4月30日。3.何学真须每月5日前向友龙公司缴纳下月租金45740元（含管理费2000元），超期按日加收3%的滞纳金，租金转账至李某霖顺德农业银行62×××78账户中。4.何学真须向友龙公司交付押金171000元（其中厂房押金141000元，水电费押金30000元）。3.合同期内，友龙公司无故中途解除合同需提前半年向何学真提出，并向何学真赔偿2个月的房租费，退还何学真押金171000元；何学真中途解除合同需提前半年向友龙公司提出，并向友龙公司赔偿2个月的房租费，若何学真没有提前通知友龙公司中途解除合同，赔偿所有押金171000元。5.双方确定：何学真欠友龙公司2014年10月至2015年11月租金共计549580元，该未缴租金以4个月为限，由何学真按月分期支付，但何学真必须在合同签订当日向友龙公司立即支付不低于未缴租金总额50%的第一期款项，其余款项按平均分摊于每月5号前按时支付。同时友龙公司于合同签订后一周内保证何学真获取场地使用证明，并协助何学真办理各类合法执照。6.双方约定，友龙公司在前期租期内向何学真借款20000元，工商查处及风灾房屋维修损失60000元已在历史租金中扣减，友龙公司与千辉公司的租金纠纷，所有法律责任由友龙公司承担。7.在何学真正常付租金和电费的情况下，友龙公司不得停水停电，如友龙公司停水停电造成何学真的损失，由友龙公司赔偿10000元/天给何学真。合同还对其他事项进行了约定。
2015年12月11日，友龙公司（甲方）、何学真（乙方）签订一份《协议》，约定：1.第一项应缴纳租金：按照顺德法院出具的协助执行通知书，甲乙双方协商一致。乙方支付甲方租赁费用96265元后，则甲乙双方签订的自2014年3月18日至2015年1月13日租赁佛山市顺德区环某路2号（槎涌工业区）B区（电房傍1区）厂房费用已全部结清。友龙公司收到96265元的租赁费用立即缴纳到新的集团作为何学真租金，并抵扣千辉公司应缴纳新的集团的租金。2.第二项应缴纳租金：甲乙双方签订有效期自2015年10月17日至2015年11月30日起的关于租赁期佛山市顺德区环某路2号(槎涌工业区)B区（电房傍1区）厂房的合同。乙方缴纳甲方自2015年10月17日至2015年11月30日应缴纳租金为65565元。3.第三项应缴纳租金：乙方支付给甲方2015年1月14日至2015年10月16日佛山市顺德区环某路2号（槎涌工业区）B区（电房傍l区）厂房租金共计387750元。综合第一项、第二项、第三项应缴租金，乙方应支付甲方共计549580元。甲乙双方签订合同后支付第一项、第二项共计161830元及第三项款项中2015年1月14日至2015年10月16日应缴纳租金共计112960元，其余该未缴租金274790元以4个月为限由乙方向甲方按月分期支付。甲方必须同日立即将此款项转给新的公司。其中，甲方收到的第二项所列租金交至申宁公司，否则乙方有权延迟支付以上款项。甲方于合同签订日后一周内保证乙方获取场地使用证明，并协助其办理各类合法执照，否则乙方有权拒付后期4个月该未缴租金274790元。
友龙公司与何学真在2015年12月11日《何学真2014年9月1日至2015年11月30日应交租金明细表》签名盖章，双方确认何学真共欠租金549580元。该表中还记录：应交总款项的50%即274790元，其余的未交租金274790元以四个月为限由何学真向友龙公司按月分期支付。
2016年1月4日，友龙公司发了一份《关于近期租金缴纳的函》给何学真等租户，通知各租户暂将租金直接交给申宁公司（户名：罗莉莉；银行：顺德农商银行北滘支行；账户：**×××58），水电费仍向友龙公司缴纳。
2016年3月17日，友龙公司向何学真发了一份《关于缴纳2016年1、2、3份租金及历史租金的函》，内容为：“根据协商，请于场地证明手续办理后三日内缴纳2016年1、2、3月份租金及三期历史租金至申宁公司账户（账号：**×××58;开户银行：农商银行北滘支行；户名：罗莉莉）。明细如下：历史租金12.5%*3：549580/8*3=206092.5元；收取1、2月租金：45740*2=91480元；收取3月租金（减除303方面积）：41498元；1、2、3月共计339070.5元。”
2016年4月23日，新的公司作为出租人（甲方）与特伦卡公司作为承租人（乙方）签订一份《厂房租赁合同》（合同编号DJ2016003），约定甲方将位于佛山市顺德区环某路2号B区4号厂房出租给乙方，面积2500平方米，每月租金14000元，等等。
同日，新的公司（甲方）、申宁公司（乙方）、友龙公司（丙方）、特伦卡公司（丁方）签订一份《补充协议》，内容如下：“就位于佛山市顺德区环某路2号B区4号厂房租赁问题，甲方将上述厂房租赁给乙方管理使用，同时约定租赁期内的管理、维修责任及风险等由乙方承担，乙方将上述厂房转租给丙方，并约定上述管理、维修责任等由丙方承担，丙方再次转租给丁方，现因丁方经营需要，为方便丁方办理工商登记、报税等行为，经甲、乙、丙、丁方协商一致，达成如下协议：1.甲方应乙、丙、丁要求，出具编号为D72016003号《厂房租赁协议》以及场地证明用于丁方办理工商营业执照、报税等备案事项，但并不代表丁方与甲方或乙方存在直接租赁关系。2.乙丙丁三方共同要求甲方直接向丁方开具发票，甲方同意按自己与丁方之间的确认租金直接向丁方出具发票，依法履行了纳税义务。但并不代表甲丁之间或乙丁之间存在租赁关系及其他关系。3.各方关于上述厂房的一切权利义务依照各自签订的《租赁合同》（甲乙之间编号为DJ20151231号《厂房租赁合同》、乙丙之间单价为人民币12元的编号为SN2015121001号《租赁合同》、丙丁之间单价为人民币14元的于2015年12月10日签订的《租赁合同》履行，各方必须依照实际履行合同约定按时足额缴纳租金，相应缴纳方式由各方自行调整。甲丁之间、乙丁之间并不存在租赁关系或其他关系，任何人不得以上述编号为DJ2016003号的《厂房租赁协议》以及《场地证明》或甲方直接向丁方开具的发票为依据推定甲丁之间、乙丁之间存在直接租赁关系或其他关系。本协议各方不得依据编号为DJ2016003号的《厂房租赁协议》或《场地证明》或甲方直接向丁方开具的发票为依据向其他方提起诉讼、仲裁或主张任何经济权利。4.甲方开具的场地证明、编号为DJ2016003号《厂房租赁协议》等均应其余各方要求而作，若因此产生的相关问题及经济、法律责任由乙、丙、丁各方承担，甲方概不负责。本补充协议签订后，甲、乙、丙、丁方均需严格执行，并须对外严格保密，不得向其他方泄露。本协议自各方签字并盖章之日生效，一式四份，各方各执一份，具有同等法律效力。
2015年12月11日，双方签订《协议》后，何学真、特伦卡公司支付租金情况：1.历史租金支付：2015年12月12日支付两笔，每笔45740元，合计91480元；2015年12月14日支付46090元；2015年12月17日支付45740元；2015年12月18日支付45740元；2015年12月21日支付45740元。上述款项合计274790元，均由何学真支付至友龙公司指定的李某霖账户中。2.2015年12月22日何学真支付2015年12月租金45740元至友龙公司李某霖账户中。3.2016年4月5日何学真支付2016年1月租金45740元至申宁公司罗莉莉账户中；4.2016年4月15日何学真支付2016年2月租金43039元至申宁公司罗莉莉账户中；5.2016年4月16日何学真支付2016年3月份租金41498元至申宁公司罗莉莉账户中；6.2016年5月13日特伦卡公司支付2016年4月份租金14000元至新的公司账户中，何学真支付27498元至申宁公司罗莉莉账户中；7.2016年6月13日特伦卡公司支付2016年5月份租金14000元至新的公司账户中，何学真支付27498元至申宁公司罗莉莉账户中；8.2016年7月13日特伦卡公司支付2016年6月份租金14000元至新的公司账户中，何学真支付27498元至申宁公司罗莉莉账户中；9.2016年8月13日特伦卡公司支付2016年7月份租金14000元至新的公司账户中；10.2016年9月13日特伦卡公司支付2016年8月份租金14000元至新的公司账户中；11.2016年11月14日特伦卡公司支付2016年10月份租金14000元至新的公司账户中；12.2016年12月15日特伦卡公司支付2016年11月份租金14000元至新的公司账户中；13.2017年1月3日何学真支付2016年7-12月份租金50000元至新的公司梁某辉账户中；14.2017年1月10日何学真支付2016年12月份租金50000元至新的公司梁某辉账户中；15.2017年1月14日特伦卡公司支付2017年1月份租金14000元至新的公司账户中；16.2017年2月20日特伦卡公司支付2017年2月份租金14000元至新的公司账户中，何学真支付27498元至新的公司梁某辉账户中；17.2017年3月14日特伦卡公司支付2017年3月份租金14000元至新的公司账户中，何学真支付27498元至新的公司梁某辉账户中；18.2017年4月19日特伦卡公司支付2017年4月份租金14000元至新的公司账户中；19.2017年5月19日特伦卡公司支付2017年5月份租金14000元至新的公司账户中。
庭审中，友龙公司针对本诉及反诉，意见如下：1.起诉清偿的租金合计586160元，该租金分两部分组成：第一部分是2014年3月18日至2015年11月30日所欠历史租金余额274790元。2014年3月18日至2015年11月30日共欠租金549580元，何学真已支付其中的50%，尚欠50%即274790元未支付；第二部分为2016年4月至2017年7月共欠311370元。何学真2016年4月至2017年7月期间未向友龙公司支付过租金，但2016年4月至2017年5月期间何学真根据友龙公司指示向申宁公司按14000元/月标准支付了部分租金。2016年4月至2017年5月期间，何学真每月还需向友龙公司支付租金31740元（45740元-14000元）。2017年6月至2017年7月期间，何学真每月应向友龙公司支付租金45740元。何学真、特伦卡公司合计欠友龙公司租金810630元（274790元+31740元×14个月+45740元×2个月=810630元）。何学真实际所欠租金数额超过起诉状中所主张的租金数额，要求以起诉状中所列的租金数额586160元为准。2.本案中不主张水电费，申请撤回水电费的诉请。3.2017年6月22日晚11时许，何学真叫了大货车想将厂内所有设备、货物搬走，友龙公司保安发现后通知股东到场，并阻止何学真的该行为，对厂房大门上了锁。4.确认何学真、特伦卡公司于2016年3月后共支付了446988元租金，但该租金是包含了交付给申宁公司的租金在内的。5.2014年3月至2015年12月友龙公司从千辉公司承租了涉案厂房，后由于千辉公司与新的公司通过诉讼解除了租赁关系，新的公司与申宁公司就涉案厂房重新建立了租赁关系，故友龙公司与申宁公司重新签订了租赁合同。5.确认收到何学真履约保证金171000元。
庭审中，何学真、特伦卡公司针对本诉及反诉，意见如下：1.友龙公司要求何学真、特伦卡公司支付2014年3月至2015年11月期间未付租金274790元无理。根据《协议》第四条约定，友龙公司如未在一周内提供场地使用证明，则何学真有权拒付余下的274790元历史租金。2.对友龙公司主张何学真、特伦卡公司2016年4月至2017年7月期间未付租金810630元，现起诉主张支付该期间租金586160元有异议。首先，根据2016年4月23日新的公司、申宁公司、友龙公司、特伦卡公司签订的《补充协议》约定，该期间的租金不应由何学真个人支付，而应由特伦卡公司（特伦卡公司成立日期为2015年8月20日，法定代表人为何学真，登记住所地为顺德区环某路2号B区4号；投资者为何学真、张大杭两人）支付。其次，根据友龙公司2016年3月17日向何学真提供的《关于缴纳2016年1、2、3份租金及历史租金的函》可以看出，租金标准从2016年3月起已由45740元/月调整为41498元/月，且租金应计算至2017年6月23日友龙公司将特伦卡公司大门上锁之日止。该段时间特伦卡公司应付租金为：（41498元/月×14个月+41498元/月÷30天/月×23天）=612787元，扣减已付租金446988元，实际未付租金为165799元。3.场地使用证明于2016年4月6日出具。因友龙公司未按约提供场地使用证明，何学真拟将设备迁往他处，导致损失了60000元。
另查，佛山市中级人民法院作出的（2017）粤06民终6682号民事判决中已认定新的公司位于佛山市顺德区环某路2号的厂房（包括A区、B区、C区）未取得建设工程规划许可证，新的公司与千辉公司签订的《厂房租赁合同》无效。
一审法院认为，一、关于友龙公司请求确认自2017年7月31日解除友龙公司与何学真、特伦卡公司之间租赁合同；何学真、特伦卡公司主张何学真于2014年3月18日、2015年12月10日与友龙公司签订的《租赁合同》无效问题。本案中，友龙公司与何学真先后签订了两份《租赁合同》（落款时间分别2014年3月18日、2015年12月10日），约定友龙公司将位于佛山市顺德区环某路2号B区4号厂房出租给何学真使用，故友龙公司与何学真之间形成租赁合同关系。现友龙公司起诉要求确认于2017年7月31日解除了双方之间签署的《租赁合同》，何学真、特伦卡公司反诉要求确认双方之间签署的《租赁合同》无效。对此，一审法院认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”经审查，本案并没有相关证据反映双方签署的《租赁合同》项下约定的租赁厂房已取得建设工程规划许可证，故根据上述司法解释的规定，友龙公司与何学真之间签订的《租赁合同》无效。何学真、特伦卡公司反诉要求确认双方之间签署的《租赁合同》无效，一审法院予以支持。无效合同自始没有法律效力，故一审法院对友龙公司请求确认双方签署的《租赁合同》于2017年7月31日解除不予采纳。
二、关于友龙公司诉请何学真支付其租金、水电费共计586160元及违约金（按银行同期贷款利率的四倍支付至给付之日止），并要求特伦卡公司承担连带清偿责任问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应该支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条规定处理。”本案中，虽然友龙公司与何学真签订的《租赁合同》无效，但根据上述规定，实际占有使用者仍应支付厂房占有使用费，占有使用费标准可参照合同约定的租金标准计算。根据2016年4月23日新的公司、申宁公司、友龙公司、特伦卡公司签订的《补充协议》可以看出，新的公司与特伦卡公司签署编号为D72016003号《厂房租赁合同》等只是应承租方的要求用于特伦卡公司办理工商营业执照、报税等备案事项，新的公司与特伦卡公司并不存在真实的租赁关系，友龙公司与特伦卡公司依单价为14元的于2015年12月10日何学真与友龙公司签订的《租赁合同》履行。这表明，2016年4月23日起，特伦卡公司加入使用位于佛山市顺德区环某路2号B区4号厂房，特伦卡公司亦与友龙公司成立租赁关系。因无约定何学真不再使用该厂房，故2016年4月23日起的占有使用费应由特伦卡公司、何学真共同承担。何学真、特伦卡公司主张由特伦卡公司承担，何学真不承担，一审法院不予采纳。
友龙公司起诉请求租金、水电费金额为586160元。庭审中，友龙公司申请撤回水电费诉请，这是当事人自行处分其民事权利，一审法院予以准许。对于租金，友龙公司明确表示租金由两部分组成，一部分是2014年3月18日至2015年11月30日所欠历史租金余额274790元，一部分是为2016年4月至2017年7月所欠租金金额311370元。何学真、特伦卡公司认为，根据《协议》约定，友龙公司应在《协议》签订后一周内提供场地使用证明，否则何学真对于2014年3月18日至2015年11月30日所欠历史租金余额274790元有权拒绝支付。友龙公司于2016年4月6日才向何学真提供场地使用证明，故何学真有权拒绝支付该274790元历史租金，以弥补何学真从2014年3月18日至2015年12月11日签订《协议》期间未能正常经营的损失。何学真、特伦卡公司还认为：何学真已交纳了2015年12月1日至2016年4月22日期间租金，2016年4月23日起由特伦卡公司代何学真履行2015年12月10日《租赁合同》，租金应由特伦卡公司缴纳；友龙公司只有权追讨2017年8月10日前一年的租金，即只有权追讨2016年8月10日至2017年8月9日前期间的租金，其他时间段的租金已超过诉讼时效，友龙公司已无权追讨；租金最迟只能计算至2017年6月23日，特伦卡公司该期间共应支付的租金为41498元/月×15个月-（41498元/月÷30天/月×6月份剩余7天）=612787元，减去已支付446988元，还欠175482元未支付。对此，一审法院分析如下：（一）对于友龙公司主张的2014年3月18日至2015年11月30日所欠历史租金余额274790元。根据友龙公司与何学真于2015年12月11日签署的《协议》约定，2014年3月18日至2015年11月30日期间共欠占有使用费549580元，其中50%于签订《协议》时支付，剩余50%即274790元以四个月为限由何学真向友龙公司按月分期支付。但友龙公司须于《协议》签订后一周内保证何学真获取场地使用证明，并协助何学真办理各类合法执照，否则何学真有权拒付后期该四个月未缴租金274790元。友龙公司于2016年4月6日才将场地使用证明提供给何学真，何学真主张不支付该274790元占有使用费，理据充分，一审法院予以采纳。（二）对于友龙公司主张的2016年4月至2017年7月期间所欠租金311370元。因何学真、特伦卡公司基本每月均有支付费用，且不是每月按时足额支付占有使用费，所支付的款项到底是支付哪一个月的费用，无法分清，特伦卡公司最后一笔占有使用费支付时间为2017年5月，何学真、特伦卡公司称友龙公司主张的2016年8月10日前的占有使用费已超过诉讼时效，一审法院不予采纳。双方约定，2014年3月18日至2015年12月9日期间租金按47000元/月计算，2015年12月10日至2016年2月期间租金按45740元/月计算，2016年3月起租金按41498元/月计算。一审法院确定各月占有使用费参照上述标准予以计算。何学真、特伦卡公司主张占有使用费计算至2017年6月23日有理，一审法院予以采纳。友龙公司主张占有使用费计算至2017年7月，超出部分，一审法院不予支持。经核算，2016年4月至2017年6月23日期间，应支付的占有使用费合计612787元（41498元/月×14个月+41498元/月÷30天/月×23天=612787元），何学真、特伦卡公司共支付了该期间占有使用费446988元，故何学真、特伦卡公司还需支付占有使用费165799元。双方签署的《租赁合同》无效，友龙公司主张逾期付款违约金，一审法院不予采纳。
三、关于何学真、特伦卡公司反诉要求友龙公司返还履约保证金171000元，千辉公司、申宁公司、新的公司承担连带责任，并要求友龙公司赔偿其60000元损失问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，友龙公司依据其与何学真签署的《租赁合同》，向何学真收取了履约保证金合计171000元，现《租赁合同》无效，依据上述法律规定，友龙公司应将所收取的履约保证金171000元返还予何学真。千辉公司、申宁公司、新的公司不是上述《租赁合同》相对方，与何学真、特伦卡公司不存在租赁关系，且也未曾收取过何学真交付的履约保证金，何学真、特伦卡公司要求千辉公司、申宁公司、新的公司对履约保证金承担连带返还责任，一审法院不予采纳。友龙公司不曾与特伦卡公司签订过《租赁合同》，友龙公司于2016年4月23日才开始与特伦卡公司形成租赁关系，故无论何学真、特伦卡公司所主张的其与广东天任车料有限公司2015年12月22日签署《租赁合同解除协议》损失了60000元是否属实，均与友龙公司无关。何学真、特伦卡公司要求友龙公司赔偿该60000元损失，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、友龙公司与何学真签订的落款时间分别为2014年3月18日、2015年12月10日的《租赁合同》无效；二、特伦卡公司、何学真应于判决发生法律效力之日起十日内向友龙公司支付厂房占有使用费165799元;三、友龙公司于判决发生法律效力之日起十日内向何学真返还履约保证金171000元；四、驳回友龙公司的其他本诉请求；五、驳回特伦卡公司、何学真的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费11203.88元、财产保全费4221.94元，合计15425.82元，由友龙公司负担11970.82元，特伦卡公司、何学真负担3455元；反诉受理费2382.5元，由特伦卡公司、何学真负担617.5元，友龙公司负担1765元。
本院二审期间，何学真、特伦卡公司提交监控图片，拟证明友龙公司于2017年6月23日将涉案厂房上锁，涉案厂房占有使用费应计至2017年6月22日。申宁公司、新的公司提交场地使用证明申请（落款2016年3月8日），拟证明何学真曾经在开具场地证明的过程中多次要求申宁公司、新的公司出具不符合租赁面积及实际要求的场地使用证明。友龙公司、千辉公司没有提交新证据。佛山市顺德区市场监督管理局作出《佛山市顺德区市场监督管理局关于佛山市中级人民法院调查函的复函》。佛山市顺德区北滘镇槎涌社区居民委员会作出《关于对广东省佛山市中级人民法院调查函的复函》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对何学真、特伦卡公司、申宁公司、新的公司提交的证据的真实性予以确认，但上述证据不足以证明主张的证明内容，本院对上述证据不予采信。《佛山市顺德区市场监督管理局关于佛山市中级人民法院调查函的复函》是佛山市顺德区市场监督管理局根据本院发函所作，程序合法，本院予以采信。《关于对广东省佛山市中级人民法院调查函的复函》是佛山市顺德区北滘镇槎涌社区居民委员会根据本院发函所作，程序合法，本院予以采信。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：本院向佛山市顺德区市场监督管理局发函调查特伦卡公司向佛山市顺德区市场监督管理局申请办理工商营业执照的过程中，是否曾多次提交《场所使用证明》。佛山市顺德区市场监督管理局向本院复函称，一、该局于2015年8月14日受理特伦卡公司的设立登记申请，并于2015年8月20日核准设立登记。2016年5月20日，该局受理了特伦卡公司的经营范围及住所变更登记申请，并与2016年5月27日核准变更登记。本次变更登记申请，特伦卡公司提交村（居）委会出具的《场地使用证明》原件和租赁合同复印件作为住所使用证明。二、在特伦卡公司的企业登记档案内未见来函提到的多份《场所使用证明》，所有档案均未记录特伦卡公司多次提交过《场所使用证明》。根据登记档案，只能证明特伦卡公司在设立、变更登记时均提交了住所使用证明，但无法查证特伦卡公司“曾提交过多少次《场所使用证明》”和“分别于何时提交”的情况。
本院向佛山市顺德区北滘镇槎涌社区居民委员会发函调查该居民委员会是否多次向何学真、特伦卡公司出具场所使用证明。佛山市顺德区北滘镇槎涌社区居民委员会向本院复函称，1.经查，该居民委员会共向特伦卡公司出具场所使用证明2次。2.特伦卡公司法定代表人何学真因办理营业执照等相关手续需要，于2016年3月8日向该居民委员会提交了《场地使用证明申请》一份。该居民委员会根据其申请内容，经过核查后，于2016年3月15日向其出具了《场所使用证明》一份，同意位于佛山市顺德区环某路2号B区4号产权属于新的公司，建筑面积为2000平方米的建筑物作经营用途，用于特伦卡公司作国内商业、物资供销业、五金加工（依法经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）使用。后来因特伦卡公司实际使用建筑面积为2500平方米，于2016年4月6日重新出具了《场所使用证明》一份，同意位于佛山市顺德区环某路2号B区4号产权属于新的公司，建筑面积为2500平方米的建筑物作经营用途，用于特伦卡公司作国内商业、物资供销业、五金加工（依法经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）使用。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于各方当事人均未对一审判决第一项、第三项、第五项提起上诉，本院对一审判决第一项、第三项、第五项予以维持。根据友龙公司的上诉意见、何学真、特伦卡公司的答辩意见、千辉公司、申宁公司、新的公司的陈述意见，本案二审的争议焦点为：何学真、特伦卡公司应向友龙公司支付厂房占有使用费的金额是多少。
关于何学真、特伦卡公司应向友龙公司支付厂房占有使用费的金额是多少的问题。对于涉案厂房历史占有使用费274790元。本案中，友龙公司上诉主张何学真、特伦卡公司应向其支付涉案厂房2014年3月18日至2015年11月30日历史占有使用费274790元。经审查，第一，友龙公司与何学真于2015年12月11日签订《协议》，是双方真实意思表示，且友龙公司也是依据该《协议》诉请何学真、特伦卡公司支付历史占有使用费，因此本院对友龙公司关于涉案《协议》无效的上诉主张不予支持。第二，涉案《协议》约定，2014年3月18日至2015年11月30日期间共欠占有使用费549580元，其中50%于签订《协议》时支付，剩余50%即274790元以四个月为限由何学真向友龙公司按月分期支付。但友龙公司须于《协议》签订后一周内保证何学真获取场地使用证明，并协助何学真办理各类合法执照，否则何学真有权拒付后期该四个月未缴租金274790元。本案现有证据仅能证明友龙公司于2016年3月15日第一次将场地使用证明提供给何学真，即使何学真迟延十一天支付第一笔历史占有使用费，在双方未约定何学真迟延付款的违约责任的情况下，友龙公司应在何学真支付第一笔历史占有使用费后及时向何学真提供场地使用证明。友龙公司迟延履行提供场地使用证明的合同义务超过两个月，一审判决依据《协议》的约定认定何学真无须支付该274790元占有使用费，并无不当，本院予以维持。友龙公司的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。
对于2016年4月之后的涉案厂房占有使用费。友龙公司上诉主张涉案厂房占有使用费应计算至2017年7月底。经审查，友龙公司于2017年6月23日将涉案厂房上锁后，何学真、特伦卡公司无法对涉案厂房正常占有使用，因此何学真、特伦卡公司无须向友龙公司支付涉案厂房上锁之后的占有使用费。一审判决认定涉案厂房占有使用费计算至2017年6月23日并无不当，本院予以维持。友龙公司上诉主张何学真已支付2016年4月至2017年6月23日期间的涉案厂房占有使用费共405490元，并非一审法院认定的446988元。经审查，何学真、特伦卡公司已支付2016年4月至2017年6月23日期间涉案厂房占有使用费共405490元，一审判决对该期间涉案厂房占有使用费总额计算错误，本院予以纠正。友龙公司的该上诉主张理由成立，本院予以支持。友龙公司上诉主张一审判决计算何学真、特伦卡公司应付2016年4月至2017年6月23日期间涉案厂房占有使用费总额错误。经审查，一审判决认定该期间涉案厂房占有使用费的支付标准为41498元/月并无不当，本院予以支持。即该期间涉案厂房占有使用费共654285元（41498元/月×15个月+41498元/月÷30天/月×23天），一审判决计算该期间涉案厂房占有使用费共612787元，属计算错误，本院予以纠正。友龙公司的该上诉主张理由成立，本院予以支持。综上，何学真、特伦卡公司应向友龙公司支付涉案厂房占有使用费248795元（654285元-405490元）。
综上所述，友龙公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初12672号民事判决第一项、第三项、第五项；
二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初12672号民事判决第四项；
三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初12672号民事判决第二项为：何学真、佛山市顺德区特伦卡厨卫有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市顺德区友龙物业管理有限公司支付厂房占有使用费248795元；
四、驳回佛山市顺德区友龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11203.88元、财产保全费4221.94元，合计15425.82元，由佛山市顺德区友龙物业管理有限公司负担10181.04元，何学真、佛山市顺德区特伦卡厨卫有限公司负担5244.78元；反诉受理费2382.5元，由何学真、佛山市顺德区特伦卡厨卫有限公司负担617.5元，佛山市顺德区友龙物业管理有限公司负担1765元。二审案件受理费9132元，由佛山市顺德区友龙物业管理有限公司负担7031.64元，何学真、佛山市顺德区特伦卡厨卫有限公司负担2100.36元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑正坚
审 判 员 邱程辉
审 判 员 潘伟丹
二〇一八年八月十七日
法官助理 邱雪碧
书 记 员 许佩珊