上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第3464号
原告刘爱华。
委托代理人周斌，上海市联合律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ龙，上海市联合律师事务所律师。
原告李桉。
委托代理人ＸＸ龙，上海市联合律师事务所律师。
被告上海汇峰房地产开发有限公司，住所地上海市。
法定代表人童锦泉，董事长。
委托代理人张建新。
委托代理人赵静。
原告刘爱华、李桉诉被告上海汇峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2014年12月8日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序继续审理，并于2015年7月31日公开开庭进行了审理。原告刘爱华及其委托代理人周斌、ＸＸ龙、原告李桉的委托代理人ＸＸ龙、被告上海汇峰房地产开发有限公司的委托代理人张建新、赵静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘爱华、李桉诉称，原、被告签署《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买肇嘉浜路XXX弄汇峰衡园XXX幢（号）XXX室（以下简称“系争房屋”），政府批准的规划用途为住宅。在验收交接时，被告应出示符合本合同第十条约定的房屋交接的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，原告应向被告提供《上海市新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后三十日内，由原、被告双方签署房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方签署房屋交接书之日起三十日内，由双方依法向徐汇区房产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证（小产证）。该合同签订后，原告依约履行义务、积极支付房价款，但被告未能依约办理房屋交付手续，后经原告多次催告，被告仍未按合同约定办理交付房屋手续。2007年4月13日，原告李桉出具《赠与书》，将系争房屋无偿赠与原告刘爱华。为保护原告的合法权益，故请求判令：1.被告继续履行合同，并向原告交付《上海市新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》；2.被告立即为原告刘爱华办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产权）；3.被告向原告赔偿房屋差距损失，共计293.64万元人民币（参照市场价）；4.被告向原告支付违约金总计213，018元（计算公式：1，111，206元＊日万分之0.5＊3834天=213，018元，自2003年12月31日起暂计至2014年6月30日，以被告实际办理产证之日为止）。
被告上海汇峰房地产开发有限公司辩称，原、被告签订预售合同后，完成了交付手续，是原告刘爱华要求被告提前交付系争房屋，原告刘爱华拿到房屋后行驶了使用权和收益权，以非住宅的形式获得收益。买卖合同是双方共同去交易中心办理，被告有协助义务，不是为原告办理的义务，原告从未要求被告为其办理小产证，反而是被告多次向原告发出办理小产证的通知，但原告都没有来办理，因为原告不常在上海。原告刘爱华一直希望产证做到其一人名下，但合同是两原告签订的。《上海市新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》随时可以交付，我们通知过原告，原告也没有来拿。原告要求房屋性质按住宅来登记被告没有意见，整幢房屋性质是住宅，获得土地的性质也是住宅，因为系争房屋冬至日照不满一小时，所以交易中心登记为办公用房，而这一瑕疵原告在购房时是知道的，房屋的性质如何登记是交易中心决定的，是政府行为。现在房价不断增长，远远超过买房价格，原告的利益没有受到损害，房屋差价没有依据，一般来说，办公用房更值钱。违约金不存在。且原告的诉请已经超过两年诉讼时效。
经审理查明，2002年6月7日，两原告（买受人）与被告（卖售人）签订认购书，由两原告认购肇嘉浜路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积172.28平方米，单价6450元每平米，总价1，111，206元。并在该认购书后注明此户型每年中的冬至日采光不足1小时。2002年6月12日，两原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订上海市商品房预售合同，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积、单价及总价与认购书载明的一致。此外，合同约定甲方如未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算。房屋交付的标志为领取钥匙。在验收交接时，甲方应出示房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后三十日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起三十日内，由双方依法向徐汇区交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。该合同于2002年6月25日在徐汇区房地产登记处登记备案。后截止2002年7月19日，两原告支付了系争房屋的全部房款。
2002年7月17日，两原告以系争房屋作为抵押，向上海银行长宁支行贷款50万元，债务履行期限为2002年6月17日至2007年6月16日。2003年4月12日，原告刘爱华出具承诺书，因个人原因要求于2003年4月12日提前进户，自进户之日起，开发商将系争房屋已交付给业主，对房屋质量和双方签订合同履行无任何异议和追偿。2002年6月12日，两原告出具说明，表示已知道系争房屋冬至日连续日照不足一小时。2003年12月22日，被告取得系争房屋的大产证。2007年4月13日，上海市黄浦公证处出具公证书，内容为李桉自愿将与刘爱华共同购买的系争房屋中属于李桉所有的份额无偿赠与刘爱华所有，并由受赠人刘爱华与开发商至房地产交易中心办理过户、登记等相关手续。2012年2月23日，上海银行长宁支行出具证明，原告贷款于2007年7月20日结清。2012年3月1日上海市房地产登记申请书显示，系争房屋贷款还清，注销抵押。2015年5月20日，上海市徐汇区规划和土地管理局发函至被告，称为妥善处理历史遗留问题，现经研究同意将XXX幢XXX号XXX室（系争房屋）由办公调整为住宅，该套房屋在办理房地产权证时应注明：该套住宅冬至日连续日照不足一小时。
审理中，原告陈述2004年原告前往交易中心调取材料，发现系争房屋用途为办公，2014年原告向被告发律师函主张对系争房屋的权利。
审理中，两原告申请对系争房屋以“居住”为房屋用途与以“办公”为房屋用途的现价差价进行司法审计。本院依照规定通过上海市高级人民法院委托上海科东房地产土地估价有限公司对系争房屋进行了估价。估价报告结论为，系争房屋如设定用途办公，房地产市场价值为572.64万元；系争房屋若设定用途居住，房地产市场价值为866.28万元。
审理中，本院向上海市徐汇区房地产交易中心发函征询，征询系争房屋在办理产权过户手续时房屋用途（类型）能否办理成住宅，及不能办理的原因和相应法律、法规、规章。上海市徐汇区房地产交易中心回函称，当前已确定调整系争房屋单元建筑类型为公寓，用途为住宅，房地产权证附记中将注明“该套住宅冬至日联系日照不足一小时”字样。
审理中，两原告恢复诉请二为被告为两原告办理过户申请手续、申领系争房屋的房地产权证（小产证），被告于2015年11月23日谈话中对原告恢复上述请求表示无异议，愿协助办理。
以上事实，除当事人庭审陈述一致外，另有《认购书》、《上海市商品房预售合同》、上海市服务业统一发票、房地产其他权利证明、上海市房地产登记申请书、贷款结清证明、公证书、上海市房地产权证、承诺书、说明、上海市徐汇区房地产交易中心复函等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。现被告已经取得系争房屋的大产证，两原告也已支付了全部房款，因此被告应协助两原告办理系争房屋的过户手续，并协助申领房地产产权证（小产证）。本案被告在审理中也同意为两原告办理系争房屋的过户手续，争议在于能否办出性质为住宅的房屋产证。经本院向上海市徐汇区房地产交易中心征询，交易中心复函称，当前已确定调整系争房屋单元建筑类型为公寓，用途为住宅，房地产权证附记中将注明“该套住宅冬至日连续日照不足一小时”字样。可见，系争房屋过户为住宅性质已无障碍。原告至今未提供其未取得住宅之房地产权证造成损失的充分证据，原告根据评估报告主张差价损失，现系争房屋可办出住宅之房地产权证，故两原告诉请要求被告赔偿因房屋性质导致的房价差距损失无事实和法律依据。至于两原告的违约金诉请，双方预售合同约定的被告向原告支付违约金的前提是被告未按约定期限将系争房屋交付原告，而房屋交付的标志是领取钥匙，审理中原告自认拿到钥匙的时间是在2003年4月，早于约定的交付时间，且原告明确诉请是基于预售合同，本案是合同之诉。况且原告没有证据证明系争房屋没有办理过户手续给两原告造成了实际的损失，在未办理产证前原告已将系争房屋出租给他人使用，也取得了出租带来的收益。现系争房屋已经明确可以办理住宅性质的产证，原告更不存在损失问题。此外，两原告关于违约金的诉讼请求也超过了诉讼时效，原告庭审陈述其2004年原告前往交易中心调取材料，就发现系争房屋用途为办公，但直到2014年原告向被告发出书面律师函主张相应的违约金，虽然原告陈述其每半年就去被告处主张权利，但无法提供证据予以证明，被告也不予认可。故两原告违约金的诉请亦无事实和法律依据，本院不予认定。双方预售合同约定，在验收交接时，被告应向两提供《上海市新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。庭审中，被告也表示同意继续履行商品房预售合同，该两份文件随时可以交付，故两原告该项诉请本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告刘爱华、李桉与被告上海汇峰房地产开发有限公司签订的《上海市商品房预售合同》继续履行；
二、被告上海汇峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘爱华、李桉交付上海市肇嘉浜路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》；
三、被告上海汇峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告刘爱华、李桉办理上海市肇嘉浜路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，并协助申领该房屋的房地产权证（小产证）；
四、驳回原告刘爱华、李桉的其他诉讼请求。
案件受理费31，995.34元，评估费30，000元，合计61，995.34元，由两原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
审 判 员 徐 红
人民陪审员 王雨海
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 胡琼天
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……