上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初29308号原告：马德泉，男，1953年12月12日生，汉族，户籍地上海市静安区，现住上海市静安区。原告：马晓宇，男，1987年1月14日生，汉族，户籍地上海市静安区，现住上海市静安区。上列两原告共同委托诉讼代理人：杨绍刚，上海绍刚律师事务所律师。被告：利百加企业管理咨询(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：范灵明，总经理。被告：徐雯，女，1986年7月8日生，汉族，户籍地上海市，现住上海市静安区。以上两被告共同委托诉讼代理人：杨琨，上海兆辰汇亚律师事务所律师。原告马德泉、马晓宇与被告利百加企业管理咨询(上海)有限公司(以下简称利百加公司)、徐雯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马德泉、马晓宇与两原告共同委托诉讼代理人杨绍刚，被告徐雯及两被告共同委托诉讼代理人杨琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马德泉、马晓宇向本院提出诉讼请求：1.确认两被告就上海市静安区柳营路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的房屋买卖合同无效；2.被告徐雯将系争房屋归还原告(产权恢复登记至原告名下、房屋返还给原告)；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：系争房屋原为两原告所有。案外人徐剑以放贷为名，指定案外人沈某某作为原告买卖房屋的代理人，案外人徐剑、沈某某和被告利百加公司恶意串通，以欺骗手段侵吞了原告的系争房屋。原告于2015年9月29日起诉要求确认沈某某与利百加公司签订的房屋买卖合同无效，法院支持了原告的诉讼请求。利百加公司于2015年4月14日将系争房屋又出售给了被告徐雯，但双方签订的买卖合同无效。理由是：1.利百加公司系无权处分；2.利百加公司法定代表人与被告徐雯存在亲戚关系，徐雯未支付对价；3.利百加公司与徐雯约定的房屋交易价格明显低于市场价；4.2014年12月31日，两原告被利百加公司带人强行驱赶出房屋，此后原告在房屋内张贴告示并在房屋外墙上涂刷标语告知房屋存在争议。因徐雯并不属于善意第三人，不能善意取得系争房屋。被告利百加公司辩称，两被告签订的房屋买卖合同合法有效，系争房屋也已于2015年7月13日过户至徐雯名下，交易价格合理，徐雯也已经付清除尾款外的全部购房款，故不同意两原告的诉讼请求。被告徐雯辩称，徐雯父母离异，其与母亲共分得230万元左右的款项，之后徐雯通过中介购得系争房屋，并实际支付了165万元购房款，尾款10万元约定待户口迁出后支付，徐雯与利百加公司的人员并不存在亲戚关系，不存在恶意串通，在房屋过户之前未看到两原告所述的告示和标语，系善意购房人，且已经善意取得房屋，故不同意两原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：系争房屋原登记于原告马德泉、马晓宇名下。2014年11月21日，案外人沈某某代马德泉、马晓宇与利百加公司(代理人陈波)签订房屋买卖合同，约定房屋转让价款170万元。2014年11月24日，沈某某与陈波办理了系争房屋过户登记手续，系争房屋于2014年12月8日核准登记于利百加公司名下，并于2014年12月17日设立了抵押权登记，债权数额145万元。2014年12月31日，利百加公司数名员工闯入马德泉、马晓宇居住的系争房屋，将屋内家具等物品搬走。马德泉、马晓宇自2015年2月起在外租房居住。2015年4月14日，徐雯与利百加公司(代理人陈樟)签订房屋买卖合同，约定利百加公司以175万元的价格将系争房屋出售给徐雯，交房时间为2015年5月30日，过户时间为2015年6月15日。合同签订后，徐雯通过银行转账的方式先后于2015年4月22日支付给陈樟90万元、于2015年6月29日转账支付给陈樟75万元，共计支付购房款165万元。利百加公司确认收取购房款165万元，并称因系争房屋内还留存有户口，故双方约定10万元尾款待户口迁出后支付。利百加公司亦将房屋交付给徐雯装修入住。2016年7月13日，系争房屋经核准登记至徐雯名下。2015年9月，马德泉、马晓宇向本院提起诉讼，要求确认沈某某代马德泉、马晓宇与利百加公司签订的房屋买卖合同无效，利百加公司返还系争房屋(含产权与实物)并赔偿损失。本院于2016年3月29日作出(2015)浦民一(民)初字第36291号民事判决，确认马德泉、马晓宇与利百加公司就系争房屋签订的买卖合同无效。但由于系争房屋已经过户至徐雯名下，故未支持马德泉、马晓宇要求利百加公司归还房屋的诉讼请求。该案一审判决后，沈某某不服提起上诉。上海市第一中级人民法院于2016年9月19日判决驳回上诉，维持原判。以上事实，有经庭审质证的房屋买卖合同、银行账户流水、民事判决书等证据证实，本院予以确认。本案审理中，马德泉、马晓宇递交了派出所《工作情况》、案外人王某某等人的书面证言、照片等证据，证明2015年1月至7月，马德泉曾以在系争房屋处喷油漆、贴告示等方式提示房屋存在争议，并曾在房屋装修期间进入房屋取出私人物品。两被告对上述证据均不予认可。徐雯向法庭递交了其父亲徐永芳出售上海市静安区芷江中路XXX弄XXX号房屋的买卖合同及相关银行账户流水明细，证明徐雯系以其父亲出售芷江中路房屋所得购房款购买了系争房屋。徐雯还递交了其与上海垒阳建筑装饰工程有限公司签订的装修合同，证明其对系争房屋进行了装修，该合同载明的装修工期自2015年6月18日开工至2015年8月18日竣工。本案审理中，应被告徐雯申请，本院委托司法鉴定机构就系争房屋2015年4月14日时的市场价进行评估，鉴定机构出具的鉴定意见为：系争房屋在该时点的市场价为210万元(含装修)。原告对该鉴定意见无异议。被告认为鉴定意见的评估价格偏高。本院认为，本案主要有两方面争议焦点：一、关于徐雯与利百加公司所签订买卖合同的效力。该份合同系私人之间买卖房屋，不涉及国家利益、公共利益，也未触及法律、行政法规的禁止性规定，两原告若要否定该份合同的效力，则需举证证明该合同存在两被告恶意串通损害两原告利益的法定无效情形。但从现有证据看，徐雯举证证明了购房款来源且实际支付了购房款，对购买房屋的目的进行了合理解释，而两原告关于利百加公司法定代表人与徐雯系亲戚关系的陈述只是其主观推测，缺乏充分证据证实，且由于买卖合同签订时利百加公司是登记的房屋所有权人，即便徐雯与利百加公司人员存在老乡关系，也不能当然得出徐雯与利百加公司系恶意串通的结论。至于原告所提出的利百加公司系无权处分故合同无效的理由，根据相关司法解释规定，当事人以出卖人在缔约时对标的物不具有所有权或处分权为由主张合同无效的，法院不予支持，故两原告的上述合同无效理由亦不能成立。综上，本院认为两原告关于两被告所签订买卖合同无效的主张依据不足，本院不予支持。二、关于徐雯是否能够善意取得系争房屋。由于两原告与利百加公司所签订的房屋买卖合同已经为生效判决认定为无效合同，故利百加公司依据该合同取得的系争房屋所有权不合法，不受法律保护。利百加公司将系争房屋所有权转让给徐雯的行为属无权处分。徐雯只有完全符合善意取得的构成要件，才能取得系争房屋的所有权，否则应当将房屋归还给两原告。根据法律规定，不动产善意取得需满足三个构成要件：一是受让人受让不动产时为善意，即不知道转让人无权处分且无重大过失；二是转让价格合理；三是已经完成不动产登记。就上述第一个构成要件，房屋所有权以登记为权利公示方法，因利百加公司在转让系争房屋时为登记的所有权人，徐雯不知利百加公司无权处分符合常理。系争房屋已经登记至徐雯名下，也满足上述第三个构成要件，关键在于是否符合上述第二个构成要件，即转让价格是否合理。根据相关法律及司法解释的规定，“合理的价格”应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定，而不是绝对地看是不是在标的物市场价上下固定浮动区间。就本案而言，标的物为普通住宅，在本市房地产市场上较为常见，成交量大，此类房屋的市场是一个竞争比较充分的市场。在一个充分竞争的市场上，单个商品的合理交易价格一般应等同或接近于该商品的市场价，而不会有太大的偏离。利百加公司作为一个商事主体，在正常情况下也不可能背离市场价处置资产。但是根据本案司法鉴定结论，徐雯购置房屋的价格较市场价偏低近20%，显然不属于此类市场上的合理交易价格。因此，徐雯对系争房屋的取得不符合善意取得的构成要件，不能善意取得系争房屋的所有权。根据法律规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，两原告要求追回系争房屋的相关诉讼请求依法予以支持。两原告追回房屋后，两被告因买卖合同未能履行而产生的纠纷可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十九条的规定，判决如下：一、被告徐雯应于本判决生效之日起十日内协助原告马德泉、马晓宇办理将上海市静安区柳营路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋产权恢复登记至原告马德泉、马晓宇名下的手续；二、被告徐雯应于本判决生效之日起十日内将上海市静安区柳营路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋返还给原告马德泉、马晓宇；三、驳回原告马德泉、马晓宇的其余诉讼请求。案件受理费20,550元，减半收取计10,275元，保全费5,000元，共计15,275元，由被告利百加企业管理咨询(上海)有限公司负担7,637.50元，被告徐雯负担7,637.50元；鉴定费6,970元，由原告马德泉、马晓宇负担3,485元，被告徐雯负担3,485元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  范一二〇一七年一月十一日书记员  李烁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十九条物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。