山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民再字第59号
上诉人（原审被告）：济南万盛美涤洗衣有限公司，住所地济南市。
法定代表人：张瑞荣，总经理。
委托代理人：陈波，山东齐鲁律师事务所律师。
委托代理人：梁翠霞，山东齐鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东泉胜国际物流大市场有限公司，住所地济南市。
法定代表人：卢诗喜，总经理。
委托代理人：韩新明，山东博翰源律师事务所律师。
上诉人济南万盛美涤洗衣有限公司（简称万盛公司）与被上诉人山东泉胜国际物流大市场有限公司（简称泉胜公司）土地租赁合同纠纷一案，济南市天桥区人民法院于2010年12月13日作出（2010）天民一初字第181号民事判决，万盛公司不服，向本院提起上诉。本院于2011年3月23日作出（2011）济民五终字第98号民事判决，已发生法律效力。泉胜公司不服，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2012年12月5日作出（2012）鲁民提字第64号民事裁定，撤销原一、二审判决，发回济南市天桥区人民法院重审。济南市天桥区人民法院于2013年11月20日作出（2013）天民再初字第8号民事判决。万盛公司不服，向本院提起上诉。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人万盛公司的委托代理人陈波，泉胜公司的委托代理人韩新明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告泉胜公司诉称，2000年12月3日，万盛公司与范庆安签订土地租赁合同，该合同约定，租赁期从2001年1月1日到2017年12月31日，每年承包金14万元，一年一缴，每年1月10日以前缴清该年度的租金，拖延不交视为违约。承租人违约，承租人自动放弃院内所有建筑物的所有权，产权归出租人所有。2005年11月7日，范庆安将租赁合同中出租方的权利义务转让给了泉胜公司，泉胜公司成为租赁合同的出租方。根据租赁合同约定，万盛公司应于2010年1月10日之前向泉胜公司缴清2010年全年租金，但万盛公司违约未按时支付，在泉胜公司催讨的情况下，万盛公司仍拒付租金，侵害了泉胜公司的合法权益。此外，万盛公司还在未经泉胜公司同意的情况下将承租物擅自转租给他人，侵害了泉胜公司的合法权益。为此，泉胜公司诉至法院要求解除泉胜公司与万盛公司之间的土地租赁合同并将万盛公司自建的院内建筑物的所有权确权归泉胜公司所有。原审被告万盛公司未到庭答辩。
济南市天桥区人民法院（2013）天民再初字第8号民事判决查明，1999年10月12日济南天平实业公司（简称天平公司）的负责人范庆安与济南市天桥区药山街道办事处张庄村民委员会（简称张庄村委会）签订承包协议，约定，将张庄村北外环路一块土地（东至塑料交易市场院墙，南至北外环路，西至小河沟，北至路边）承包给范庆安使用，承包期30年（即自2000年1月1日至2029年12月31日）。协议还约定了其它事项。2000年12月3日，范庆安与万盛公司签订承包协议，约定，将北外环路以北一块土地（东至塑料交易市场院墙，南至北外环路，西至门卫东墙到办公室东墙直线，北至大院北墙）转包给万盛公司使用，承包期17年（2001年1月1日至2017年12月31日），每年承包金14万元，承包金上缴方式为采用1年1缴的方式，每年1月10日以前缴清该年度的承包金，万盛公司拖延不缴，视为万盛公司违约。违约责任为：万盛公司违约，万盛公司自动放弃院内所有建筑物的所有权，产权归范庆安所有，范庆安违约，要双倍返还万盛公司所投入的建设费用。协议还约定了其它事项。2005年11月7日，范庆安与泉胜公司签订场地转让合同，合同约定，范庆安将位于二环北路院落一处（塑料市场西、元易东约190米，马路边南、元易北约180米，计约50亩）一次性转让给泉胜公司使用，期限为24年，自2006年1月1日至2029年12月31日止。范庆安与张庄村委会、济南万达新能源有限责任公司戴枫、万盛公司张瑞荣和孙跃明签订的四份合同由泉胜公司继续履行。合同还约定了其它事项。同日，范庆安、泉胜公司、张庄村委会签订协议约定，范庆安土地、地上物转让给泉胜公司使用。张庄村委会给予支持同意转让。转让后一切事由泉胜公司全部负责与范庆安无关。张庄村委会租金由泉胜公司上交。合同还约定其它事项。2006年1月5日，范庆安与泉胜公司法定代表人卢诗喜和万盛公司法定代表人张瑞荣的父亲张家利三方签订协议一份载明：万盛公司与天平公司签订的土地承包协议转让给泉胜公司履行，协议权利义务由泉胜公司履行，租金由万盛公司交给泉胜公司。其他一切事情由万盛公司和泉胜公司商议，与天平公司范庆安无关。原天平公司与万盛公司签订的承包协议继续有效。万盛公司按照协议的约定分别于2006年1月10日、2007年1月16日支付泉胜公司当年的土地租金14万元，并由泉胜公司为万盛公司开具了统一的收款收据；2008年1月22日，泉胜公司从与万盛公司法定代表人张瑞荣和其姐姐张瑞香及其父亲张家利三人其它合作项目的分红中扣除了当年的土地租金，并向其出具了扣除地租的收条一张；2009年的租金泉胜公司称是万盛公司向泉胜公司缴纳的现金，并由泉胜公司为万盛公司出具了统一的收款收据，泉胜公司并未从万盛公司应得分红款中扣除该租金。根据租赁合同约定，万盛公司应于2010年1月10日之前向泉胜公司缴清2010年全年租金，但万盛公司未按时支付。泉胜公司于2010年1月29日以特快专递的形式给万盛公司送达催告通知，邮件表面注明：限万盛公司于3日内履行合同，否则我公司将行使权利。万盛公司收到邮件后，未在限定期限内付款，却以泉胜公司拒收租金为由将租金向山东齐鲁律师事务所提存。万盛公司办理租金提存之前，泉胜公司曾以电汇的方式向张家利的会计段卫星支付过分红款，该电汇单据上明确载明了泉胜公司的开户银行及账号。此外泉胜公司、万盛公司2006年3月3日签订的合作合同中只载明分红比例，未约定可以分红折抵租金。万盛公司亦未提供其他以分红抵扣租金的证据。
另查明，万盛公司承租涉案土地后，先后在该涉案土地上自建房屋数间，原一审时经现场勘查，该涉案土地坐落于济南市天桥区北外环198号，东至泉胜公司东院（原塑料交易市场）西墙，西至泉胜公司中院的东墙，南至北外环路，北至泉胜公司Ｅ幢楼的南侧。该院大门东侧为砖混二层楼一幢共24间房，西侧为砖混二层楼一幢共20间房，均为沿街房。院内有一条南北方向的道路，该路东侧建筑物由南往北依次为：第一排有三幢并排南北朝向的二层楼，东楼为砖混二层楼一幢共4间房；中间楼为二层楼一幢，该楼一层为砖混结构5间，二层为板房结构5间；西楼为砖混结构二层楼一幢共4间房。第二排为1500平方米的钢顶砖混结构简易仓库一间。第三排为砖混二层楼一幢共24间房。第四排为3640平方米的钢顶砖混结构简易仓库一间。该路西侧建筑物由南往北依次为：第一排二层楼一幢，该楼一层为砖混结构5间，二层为板房结构5间。第二排为1000平方米的钢顶砖混结构简易仓库一间。第三排为2500平方米的钢顶砖混结构简易仓库一间。万盛公司于2003年11月1日将其坐落于天桥区北外环路198号，建筑面积900平方米的房屋租给万盛公司法定代表人张瑞荣的母亲刘吉红进行个体经营，其经营字号为济南市天桥区鸿运物流站（简称鸿运物流站），租期为2003年11月1日至2008年10月31日。随后，刘吉红以其个人和鸿运物流站的名义将其中70平方米的房屋转租给济南越翔轮胎有限公司；又于2007年11月将700平方米的房屋转租给龙宇物流的张晓冬；于2008年11月10日将500平方米的房屋转租给济南汇丰通达货运有限公司；还转租给北京市先迅达运输有限公司济南分公司等单位和个人。鸿运物流站对外转租的房屋面积远远超过其承租的面积，即鸿运物流站实际将万盛公司的房屋也进行了转租。
济南市天桥区人民法院（2013）天民再初字第8号民事判决认为，1999年10月12日范庆安与张庄村委会签订了承包协议书一份，并根据该协议取得了涉案土地的转租权。2000年12月3日万盛公司与范庆安签订的承包协议名为土地承包实为土地租赁合同，该协议系双方真实意思的表示；但在该协议中，万盛公司并未取得转租土地的权利。2005年11月7日，泉胜公司与范庆安签订了场地转让合同，范庆安将该涉案土地上的权利义务转让给了泉胜公司，泉胜公司根据本协议成为上述租赁合同的出租方，即泉胜公司、万盛公司承继了原租赁合同的相关权利义务，且泉胜公司依据2005年11月7日当天与范庆安和张庄村委会签订的另一份协议取得了涉案土地的转租权。万盛公司将其房屋租给鸿运物流站，鸿运物流站又将房屋转租给其它单位和个人，虽然房屋系万盛公司自建，但万盛公司实际将涉案土地一并转租给了他人使用。因万盛公司不享有对土地的转租权，且万盛公司转租之前未经泉胜公司同意，事后又未取得泉胜公司追认，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因此万盛公司因转租房屋而同时转租了涉案土地的行为侵犯了泉胜公司的合法权益，责任在万盛公司方，泉胜公司有权要求解除合同。此外，万盛公司作为土地租赁合同的义务方，理应承担按时交纳租金的举证责任。现万盛公司不能证明双方对后期租金的交纳形成了新的交易习惯，即由泉胜公司从万盛公司分红款中扣除租金，万盛公司应承担举证不能的责任。泉胜公司于2010年1月29日以特快专递的形式给万盛公司送达催交地租的通知并于2010年4月28日以电汇的方式向张家利的会计段卫星支付过分红款，该电汇单据上明确载明了泉胜公司的开户银行及账号。万盛公司完全可以将土地租金汇入泉胜公司账户，而无需办理提存。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”万盛公司不能证明租金应从分红款中扣除又未按时交纳租金，责任在万盛公司方。根据泉胜公司、万盛公司所签订合同的约定，万盛公司因违约应将涉案土地上的自建房屋交付给泉胜公司。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除山东泉胜国际物流大市场有限公司与济南万盛美涤洗衣有限公司的土地租赁协议。二、济南万盛美涤洗衣有限公司于本判决生效之日起三十日内将所承租山东泉胜国际物流大市场有限公司的位于济南市天桥区北外环198号场地（南临北外环路，东临泉胜公司东院西墙，西临泉胜公司中院的东墙，北临泉胜公司Ｅ幢楼的南侧），及济南万盛美涤洗衣有限公司所自建的院内建筑物（即198号场地大门东侧为砖混二层楼一幢共24间房，西侧为砖混二层楼一幢共20间房，均为沿街房。院内有一条南北方向的道路，该路东侧建筑物由南往北依次为：第一排有三幢并排南北朝向的二层楼，东楼为砖混二层楼一幢共4间房；中间楼为二层楼一幢，该楼一层为砖混结构5间，二层为板房结构5间；西楼为砖混结构二层楼一幢共4间房。第二排为1500平方米的钢顶砖混结构简易仓库一间。第三排为砖混二层楼一幢共24间房。第四排为3640平方米的钢顶砖混结构简易仓库一间。该路西侧建筑物由南往北依次为：第一排二层楼一幢，该楼一层为砖混结构5间，二层为板房结构5间。第二排为1000平方米的钢顶砖混结构简易仓库一间。第三排为2500平方米的钢顶砖混结构简易仓库一间），交付给山东泉胜国际物流大市场有限公司。三、驳回山东泉胜国际物流大市场有限公司的其它诉讼请求。案件受理费200元，由济南万盛美涤洗衣有限公司承担。
万盛公司不服再审一审判决，向本院提起上诉称，请求依法撤销再审一审判决，将该案发回重审或者改判驳回泉胜公司的诉讼请求；诉讼费用由泉胜公司承担。理由：一、再审一审认定事实错误。（一）与本案纠纷有实际权利义务关系的是张家利，而不是万盛公司。2000年12月3日，张家利以万盛公司名义（万盛公司的股东张瑞荣为张家利的女儿、张嘉新为张家利的哥哥）与天平公司签订合同后，万盛公司从未介入过与该土地有关的任何业务。张家利个人投资约500万元，建设了近3年，共建成约11000平方米的仓库，于2003年11月13日以其妻子刘吉红的名义开办了鸿运物流站，但刘吉红本人从未参与过鸿运物流站的任何业务，均是张家利在经营。因此，真正的土地承包人、仓库房屋投资人、鸿运物流站的经营者均是张家利。（二）涉案土地上的房屋系案外人张家利投资建设，与万盛公司无关。万盛公司是一家洗涤公司，注册资金只有十万元，不可能投入几百万元去搞物流仓储。在本案最初的一审庭审过程中，万盛公司多次声称所有地上建筑物均是张家利个人投资，并有多年以前的施工资料证明。（三）万盛公司、鸿运物流站、张家利均不存在擅自转租的问题。（四）万盛公司以及张家利在租赁费交付事项上不存在违约问题。关于交易习惯是这样形成的。2006年的租金是以现金形式交纳的；2007年以后，因张家利、张瑞荣、张瑞香三人与泉胜公司除了本诉讼涉及的土地租赁关系之外，在其他地块还有合作经营关系（在其他地块的合作经营中，泉胜公司在每年年底次年初与张家利决算），所以，双方以口头合同约定了今后土地租金的结算方式为对冲款项，即泉胜公司应当由张家利三人享有的分红，在扣除本诉涉及的土地租金以后再支付给张家利三人，2007年、2008年、2009年的租金均是按这种方式交纳［山东中大会计师事务所有限公司鉴定报告中大专审字（2013）3号鉴定报告证明］，泉胜公司和张家利之间形成了事实上的新的交易习惯。2009年下半年，泉胜公司法定代表人卢诗喜找到张家利，想收购张家利在涉案土地上的全部建筑物，因价格没有谈拢，收购没有成功。2010年初，泉胜公司迟迟不与张家利结算分红，张家利曾多次催促，但泉胜公司始终不与其进行年终决算。2010年年初，泉胜公司确实给万盛公司寄送过特快专递，但该专递被寄送到鸿运物流站时，封面文字模糊不清，因泉胜公司和张家利办公室相距不过600米，根本没有想到是泉胜公司所发，况且是寄给张瑞荣而不是张家利的，关键是没有内文，所以，鸿运物流站无人在意。2010年4月27、28日，张家利的会计段卫星账户上突然收到两笔款项，分别是288826元和122257元，经查是泉胜公司将2009年度的分红款在事先没有与张家利沟通、也没有按往年的习惯扣除土地租金的情况下，直接打到段卫星的账户上。张家利发现没有扣土地租金，于2010年4月29日派会计段卫星到泉胜公司的财务部交纳，但其会计拒收，并称是老总不让收。张家利向律师咨询后，才恍然明白泉胜公司的意图。张家利在与多家公证处联系公证提存无果后，无奈于2010年5月4日将租金14万元提存至山东齐鲁律师事务所，该所向泉胜公司发律师函请其收取提存的租金，但发送律师函的快件被退回。本案最初的一审过程中，万盛公司曾就泉胜公司所发出的缴款通知快递邮件没有任何内容，不存在限交款一事，请求法院调查快递人员，后证实快递里确实没有内文。再审一审还认定电汇单据上明确载明了泉胜公司的开户银行及帐号，这与事实根本不符，泉胜公司是将款项直接汇入鸿运物流站的会计段卫星的农行存折。上述事实可以证实，真正违约的是泉胜公司，因为其违反了关于结算方式的口头约定和交易习惯，再者，后期合同的当事人是泉胜公司和张家利，万盛公司没有向泉胜公司交付租赁费的义务。特别需要强调的是：1.泉胜公司至今尚欠张家利个人15万元，按照法律规定可以用于抵销欠泉胜公司的钱；2.济南市中级人民法院（2012）济商初字第37号民事判决书证实，泉胜公司至少尚欠张家利三人601646元（截止至2012年3月31日）。二、再审一审审判程序违法。遗漏了重要当事人，没有追加张家利为共同被告。三、如再审二审认定万盛公司违约，则万盛公司请求降低违约金。四、关于再审一审判决内容，泉胜公司诉求的内容是确认涉案土地的房屋归谁所有，判决万盛公司交付房屋超出了泉胜公司诉讼请求。
被上诉人泉胜公司辩称，1.张家利不是本案的当事人。2.在承包土地上的投资建设问题上，至于张家利是不是投资人，张家利是否投资均与本案没有关系。3.万盛公司存在转租行为，一审法院判决符合法律规定。4.在本案争议协议约定的付款条款清楚且没有歧义情况下，用交易习惯来解释并变更合同条款没有法律依据。5.本案争议的合同应予以解除。6.再审一审程序合法。综上所述，再审一审判决认定的事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持再审一审判决。
本院查明，2000年12月3日天平公司与万盛公司签订承包协议书一份，经办人为范庆安与张瑞荣。原审认定为2000年12月3日，范庆安与万盛公司签订承包协议书一份有误，应予以更正。万盛公司交纳租金的情况，2006年1月10日，泉胜公司给万盛公司出具的2006年的租金收据上载明的交款人为“万盛美涤洗衣有限公司张家利”；其后三年万盛公司缴付租金时间分别为2007年1月16日、2008年1月22日、2009年1月21日，泉胜公司出具的收条分别载明缴款人为：张家利、济南鸿运物流张家利、张家利，其中2008年1月22日泉胜公司出具的收条中载明：“今收到2008年地租壹拾肆万元整，是在仓库租金结算中扣除。”山东中大会计师事务所有限公司鉴定报告中大专审字（2013）3号鉴定报告证明2007年、2008年、2009年的土地租金是以对冲款项的形式从泉胜公司与张家利、张瑞香、张瑞荣合作收益分红中扣除的。2010年1月29日，泉胜公司以特快专递形式给万盛公司送达了催告通知，经邮政工作人员证实，邮件内容为空，泉胜公司只在邮件封面注明：限万盛公司于三日内履行合同，否则我公司将行使权利。2010年4月27日、28日泉胜公司分别将两笔款项打入“张家利”账户，万盛公司发现款项中未抵扣土地租金，于2010年5月4日将租金14万元提存至山东齐鲁律师事务所，该所向泉胜公司发律师函请其收取提存的租金，但泉胜公司并未收取。万盛公司股东为张瑞荣、张嘉新，张家利系该公司法定代表人张瑞荣之父；鸿运物流站系个体工商户，于2003年11月13日注册登记，业主系张家利之妻刘吉红。2006年3月3日，泉胜公司与张家利、张瑞香、张瑞荣签订仓储合作合同，履行合同中，泉胜公司欠张家利等人2006年9月至2012年3月31日止的红利款为642450.52元。其他的事实，与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点有二，一是万盛公司是否是本案诉讼主体；二是万盛公司缴纳土地租金款是否在万盛公司与泉胜公司之间形成新的交易习惯，是否达到了解除合同的条件。
关于焦点一，万盛公司是否本案诉讼主体的问题。2000年12月3日天平公司与万盛公司签订协议，签订协议的主体是万盛公司、天平公司；2005年11月7日泉胜公司继受了租赁合同中天平公司的权利义务，万盛公司仍然是该租赁合同的承租方。2006年1月5日，天平公司范庆安与泉胜公司法定代表人卢诗喜和万盛公司张家利三方签订协议进一步明确了2000年12月3日天平公司与万盛公司签订协议有效，泉胜公司继受了租赁合同中天平公司的权利义务。以上协议合同均不违反法律、法规强制性规定，系当事人真实意思表示，合法有效。2006年1月10日，万盛公司以“万盛美涤洗衣有限公司张家利”的名义缴付了租金。此后三年虽然在收款收据上仅出现张家利而未出现万盛公司的名称，但不能以此推定出租方作出了变更协议中当事人主体的意思表示，且泉胜公司也否认租赁协议当事人主体发生变更，万盛公司也没有证据证明该协议主体变更。万盛公司主张本案诉讼主体错误，实际合同当事人是张家利，万盛公司不应成为本案当事人，对万盛公司的该主张，本院不予支持。
关于焦点二，万盛公司缴纳土地租金款在万盛公司与泉胜公司之间形成新的交易习惯，双方没有达到解除条件。关于租赁费缴纳问题，根据双方合同履行情况及万盛公司与张家利的特殊关系，在租赁合同履行过程中，泉胜公司已认可张家利代替万盛公司实际履行了合同中支付租金的义务，且双方在租金缴纳的时间和方式上形成了新的交易习惯，应当以泉胜公司在其与张家利等合作项目作出年终决算并冲抵租金的时间作为万盛公司缴纳租金的时间。本案中，泉胜公司未及时进行年终决算并抵扣租金，且万盛公司发现泉胜公司未抵扣租金后即于2010年5月4日将租金14万元提存至山东齐鲁律师事务所，该所又向泉胜公司发律师函请其收取提存的租金，万盛公司的行为主观上尽到了其履行合同的义务。虽然泉胜公司称曾以特快专递形式给万盛公司送达了催告通知，但快递里没有内文，邮件内容为空。由于泉胜公司所发的特快专递内容不明确，双方各执一词，且由于双方在租金交纳问题上已形成了交易的惯例，该催告的必要性缺乏合理解释，故对该专递内容的客观真实性难以确认，对泉胜公司该证据不予采信。综合万盛公司对合同的履行情况，泉胜公司主张万盛公司欠付租金、请求解除合同之理由不能成立。关于转租问题。万盛公司与泉胜公司签订的系土地租赁合同，如果万盛公司未经泉胜公司同意将涉案土地转租他人，应属擅自转租行为，但本案万盛公司租赁的是自建的部分地上物，而非转租涉案土地，且万盛公司承租泉胜公司的土地，其目的主要是在租赁土地上建造仓库、房屋以经营物流仓储以获得收益，泉胜公司亦未对万盛公司就租赁土地的使用提出限制性要求。故此，再审一审认定万盛公司因转租房屋而同时转租了涉案土地的行为侵犯了泉胜公司的合法权益，责任在万盛公司，该认定错误，应予以纠正。
综上所述，再审一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市天桥区人民法院（2013）天民再初字第8号民事判决；
二、驳回被上诉人山东泉胜国际物流大市场有限公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费均由被上诉人山东泉胜国际物流大市场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴隆新
代理审判员 赵玉兰
代理审判员 王 珂
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 顾笑笑