福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第80号
上诉人（原审被告、反诉原告）张惠琴，女，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人郭丰、曾蓉，福建重宇合众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）厦门山尚投资管理有限公司，住所地厦门市思明区。
法定代表人游芳婷，总经理。
委托代理人曾小玮、张集森，福建兴世通律师事务所律师。
上诉人张惠琴因与被上诉人厦门山尚投资管理有限公司（下称山尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第1706号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
山尚公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《租赁合同》，张惠琴向山尚公司返还租赁物；2、张惠琴立即向山尚公司支付逾期租金90300元（以24300元／月的标准，自2013年9月18日起暂计至2013年12月31日止，已扣除张惠琴支付的15000元）及逾期物业管理费4374元（以810元／月的标准，自2013年7月10日暂计至2013年12月31日止）；3、张惠琴立即向山尚公司支付逾期付款违约金5921.53元（自2013年7月10日暂计至2013年12月31日止）；4、山尚公司不予返还张惠琴已支付的58320元租赁保证金。
张惠琴向原审法院提起反诉，请求判令：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、山尚公司赔偿张惠琴的各项经济损失包括租金、物业管理费共计56410元；3、山尚公司返还张惠琴租赁保证金58320元。
原审判决查明，2013年6月11日，山尚公司与张惠琴签订《租赁合同》，约定由张惠琴向山尚公司承租厦门市思明区厦大西村1号A5-1F单元建筑面积为81平方米的商铺。租赁期限为2013年6月10日至2018年6月9日；承租单元的用途为酒吧；承租人应自行按照国家法律法规及厦门市政府相关部门（包括但不限于工商、消防、环保、文化、公共安全等部门）的规定与要求，办理与租赁用途相符的证照，合法经营与使用；出租人同意给承租人40天的免租期，免租期自2013年6月10日起至2013年7月19日。承租单元租金（不含物业管理费及公用事业费用）均为税前费用，按下列标准计算：自2013年6月10日至2015年6月9日期间，租金标准为：每月建筑平方米350元，月租金为28350元，……；首期租金为2013年7月20日至2013年9月19日的租金共56700元，支付时间为本合同签订之日起七日内，自第二期开始，租金按自然月缴纳，承租人应于每月20日前向出租人支付下一月租金；承租单元物业管理费收费标准暂以每月每建筑平方10元计（最终以物业管理公司核定的收费标准计收），每月为810元。首期物业管理费为2013年6月10日至2013年7月9日共计810元，支付时间为本合同签订之日起七日内，自第二期开始，物业管理费按自然月计收，承租人应在支付租金的同时将物业管理费支付给物业管理公司；承租人应在本合同签订之日起七日内或租日前向出租人支付保证金58320元（相当于2个月的租金及2个月的物业管理费之合），承租人按照租赁意向书约定支付的意向书保证金自动转做租赁保证金的一部分。《租赁合同》通用条款第1.4条双方确认：本物业的交付条件。承租人对于在本合同签订之时物业的情况明确充分知晓，对此并不持任何异议。3.2条约定：承租单元的免租期已列于本合同专用条款中。……如因承租人的原因致使本合同提前终止的，则承租人不享有免租期，承租人应于本合同提前终止之日起三个工作日内，按本合同约定的租金标准向出租人全额补交已发生的全部免租期的租金。第6.2条约定：在本合同履行期间，如承租人未按本合同的约定交纳租金、物业管理费、公共事业费用、其他费用、违约金的；或因承租人故意或过失的行为，对承租单元和／或本物业及本物业的设施、设备造成损害，从而给出租人造成经济损失的，出租人有权从租赁保证金中直接扣除相应部分。第8.1条约定：承租人倘对承租单元进行任何装修工程（包括但不限于承租人对承租单元进行的内部装修、分隔、修建、改建或按章、更换设备、装置、设置招牌、广告）时，承租人应自行办理该审批手续并承担相应费用，并且在获得有关政府部门对装修设计文件的批准后方可开始对承租单元的装饰装修工程。第8.1.1条约定：承租人应就设计及图纸事先取得出租人和／或物业管理公司的书面同意。第9.1条约定：本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而提前终止之日后5日内（该等期限为本合同项下承租单元之返还期），承租人应当把承租单元连同其所有的辅助物、装置、附加物，按本合同规定，在附件2规定的状态或者出租人书面认可的可租用及良好的使用状态下，返还出租人（租赁期内该等设施的自然损耗除外）。同时，须将通向本物业各部分的钥匙（如有）交还出租人。第12.3条约定：承租人已充分了解并应自行负责取得其在承租单元内从事经营活动时应获得的各项政府许可、执照和批准，需要出租人给予协助的，出租人应给予必要的支持。15.2条双方对于违约责任约定，承租人逾期支付费用的，每逾期一日，承租人应向出租人支付相当于欠费金额的0.1%的延迟履行违约金。……逾期超过10日，出租人有权解除合同。16.2款双方约定，双方同意，有本款下列情形之一的，守约方可单方解除本合同。在此情况下，出租人违反合同的，应向承租人双倍返还租赁保证金。承租人违反合同的，出租人有权不予退还承租人支付的租赁保证金；违约方给对方造成损失的，而保证金不足抵付一方损失的，违约方还应赔偿造成的损失与保证金的差额部分。2013年6月11日，双方还签订一份《补充协议》，约定2013、2014年（自2013年6月10日至2015年6月9日）租金以300元每平方米收取，即月租金24300元。合同签订后，张惠琴于2013年6月19日支付58320元，于2013年8月7日支付41410元，经山尚公司催讨，张惠琴于2013年12月10日支付15000元。以上共支付了114730元。
庭审中，张惠琴提供厦门市环境保护局思明区分局关于“厦门大学西村1号”作为餐饮经营场所的函、厦门市环境保护思明分局不予批准通知书、国民经济行业分类，拟证明张惠琴所承租的厦大西村1号店面不能用于开设酒吧的使用目的。山尚公司对真实性无异议，关联性有异议，认为张惠琴未依照思明区分局的要求进行整改，无法通过相关的审核。张惠琴提供合同书、银行存款单汇款单查询单，拟证明支付相应款项，山尚公司对上述证据的真实性无异议。山尚公司提供与案外人签订的《租赁合同》、案外人的《个体工商户营业执照》、《餐饮服务许可证》，拟证明其向张惠琴出租的地块可以被用于餐饮经营，张惠琴对山尚公司证据的真实性、关联性存在异议。
2014年3月13日厦门市环境保护局思明分局作出厦环（思）监（2014）269号不予批准通知书，主要内容为：张惠琴申请的“厦门市松吧酒吧有限公司”项目选址位于厦门市思明区厦大西村1号A5-1F，设1个灶头，经营可能产生油烟、噪音项目，距离住宅楼不足10米，违反了《厦门市环境保护条例》第三十五条第（二）项的规定，根据《中华人民共和国行政许可法》第三十八条第二款的规定，决定不予批准。
原审法院认为，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方应该按照合同约定，履行相应的义务，违约方应当承当相应的违约责任。山尚公司主张解除该租赁合同，张惠琴亦以提起反诉的形式同意解除合同，予以照准。根据双方合同的约定，张惠琴对房屋状况等相关事项均已充分知情并确认，不持任何异议，张惠琴应该自行办理与其经营相关的证照，山尚公司仅有协助其办理的义务。同时，根据《厦门市环境保护条例》第三十五条的规定并结合国民经济行业分类，以及厦门市环境保护局思明分局不予批准通知书上载明的不予批准的原因是“设一个灶头，经营可能产生油烟、噪音项目”，其所禁止的并非所有餐饮业下的项目，而是可能产生油烟、噪声污染的餐饮业项目，双方在合同中约定的租赁用途仅仅写明为酒吧，山尚公司不可能就此用途判定其经营的项目是否可能产生油烟、噪声污染，张惠琴以此主张山尚公司所出租的房屋无法实现合同目的责任在山尚公司，不予支持。山尚公司作为房屋出租方，在合同签订及履行过程中并无过错，张惠琴作为承租方，应该按时缴纳房租等各项费用，双方合同至今尚未解除，在合同解除前，双方仍应该按照合同履行自己的义务。张惠琴的行为已构成违约，应依合同约定承担相应的违约责任，对山尚公司要求张惠琴支付尚未支付的租金及逾期付款违约金的请求，予以支持。但双方对于违约金的约定过高，该违约金可以银行贷款利率的四倍计算较为合理。而由于双方在讼争租赁合同中明确约定物业管理费收费标准为暂定，最终以物业管理公司核定的收费标准计收，而山尚公司并未举证证明物业管理公司核定的收费标准，亦未举证证明其已向物业管理公司垫付相关的物业管理费用，故山尚公司关于物业管理费的主张，不予支持。根据双方合同约定，若因承租方的原因提前解除合同，则承租方应补交免租期期间的房屋租金，故张惠琴应补交免租期的房屋租金。综上，张惠琴应按合同约定自2013年6月10日起按每月24300元的标准向山尚公司支付租金，张惠琴业已支付114730元，还需自2013年12月9日起按每月24300元的标准按山尚公司的请求支付暂计至2013年12月31日止的租金17010元及逾期付款违约金。张惠琴还应向山尚公司支付40天免租期租金32400元。张惠琴要求山尚公司返还租金、租赁保证金及物业管理费的请求均缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日解除厦门山尚投资管理有限公司与张惠琴签订的关于厦门市思明区厦大西村1号A5-1F单元《租赁合同》；二、张惠琴应于本判决生效之日起十五日内将坐落于厦门市思明区厦大西村1号A5-1F单元腾空归还厦门山尚投资管理有限公司；三、张惠琴应于本判决生效之日起十五日内向厦门山尚投资管理有限公司支付租金17010元（暂计至2013年12月31日）及违约金（以24300元／月的标准，自2013年12月9日起暂计至2013年12月31日止，按银行同期贷款利率的四倍计算）；四、张惠琴应于本判决生效之日起十五日内向厦门山尚投资管理有限公司支付40天免租期租金32400元；五、驳回厦门山尚投资管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回张惠琴的反诉请求。本案本诉受理费1739元，由厦门山尚投资管理有限公司负担1198元，张惠琴负担541元；反诉受理费4974元，由张惠琴负担。
宣判后，张惠琴不服，向本院提起上诉。
上诉人张惠琴上诉称，一、关于《租赁合同》是否合法有效的问题。经向房管部门查询，讼争房产并未办理合法的产权，系违章建筑。庭审过程中，张惠琴也多次要求山尚公司出示其拥有出租本案讼争房产资质的证明，但其均未举证证明。根据《城市房地产管理法》第五十三条、《城市房屋租赁管理办法》的第六条规定及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，目前为止山尚公司并未提供证据证明讼争房产具有合法产权，更未提供该房产具有建设工程规划许可证的任何证据，故《租赁合同》应为无效合同，且是因为山尚公司的过错导致合同无效，而非原审认定的合法有效。二、关于《租赁合同》目的是否可实现的问题。原审的认定忽略了《厦门市环境保护局思明分局不予批准通知书》中不予批准原因的非常重要的一点，即“距离住宅楼不足10米”。该讼争房产距住宅楼不足10米是一个客观存在的事实，也是双方在签订《租赁合同》之前就存在的一个事实，且是作为出租方应该知道的事实。该事实的存在决定了讼争房产不能用作会产生油烟、噪声污染的餐饮业。而山尚公司不顾该客观事实，依旧将不能用作会产生油烟、噪声污染的餐饮业的房产出租给张惠琴，进而导致合同目的无法实现，构成根本性违约。虽然《租赁合同》中有约定张惠琴已充分了解并应自行负责取得其在承租单元内从事经营活动时应获得的各项政府许可、执照和批准。但是对于“充分了解”应获得的各项政府许可、执照和批准与政府最终是否会许可、批准、颁发执照是两个不同的概念。张惠琴的确已充分了解在该讼争房产内从事餐饮业的经营活动时应获得的各项政府许可、执照和批准，但是山尚公司将不具备开设可能会产生油烟、噪声污染的餐饮业项目用途的房产出租给张惠琴，张惠琴如何能在此房产上办理相关政府的许可、执照和批准。在双方签订租赁合同时，山尚公司明知张惠琴要开设酒吧，而酒吧会产生噪声是众所周知的事情。山尚公司对酒吧是否会产生噪声应该具有基本的判断能力，即便其不具备这基本的判断能力，但在签订合同时也应提醒张惠琴注意这个情况（即讼争房产因距离住宅楼不足10米，是不能经营可能产生油烟、噪声项目的餐饮业的）。可是从合同签订至诉讼之前，甚至是张惠琴在其间已经收到《厦门市环境保护局思明分局不予批准通知书》时，山尚公司依旧告诉张惠琴该房产是可以办理相关政府许可、执照、批准的。而事实是，政府部门已明确讼争房产因距离住宅楼不足10米，不能经营可能产生油烟、噪声项目的餐饮业。根据合同法第216条的规定，出租人应当按照约定交付租赁物，并且在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。即出租人负有保证租赁物符合约定用途的法定义务，而根据厦门市环境保护局思明分局的《不予批准通知书》，山尚公司所交付的讼争房产根本没有开设餐饮业的用途，其将不具有约定的使用用途的房产出租给张惠琴，导致合同目的无法实。故即使《租赁合同》有效，由于山尚公司的过错导致合同目的无法实现，构成根本性违约，应当承担违约责任，且其要求张惠琴支付租金、违约金以及不予返还租赁保证金等诉讼请求也均依法应当予以驳回。张惠琴请求撤销原审判决第二、三、四、五、六项，改判支持其原审全部反诉请求。
被上诉人山尚公司答辩称，一、双方签订的《租赁合同》系合法有效的合同，原审认定符合客观事实与法律规定，依法应当予以保护。讼争地块系厦门大学名下土地，其上建筑的房屋建设于1956年，系石木结构的老房子，因为年久失修一直空置。之后，厦门大学依照市政府的要求，对旧西村第一幢、第二幢宿舍进行改造和修缮，并与案外人林永龙签订《租赁合同》，将讼争地块出租给林永龙，并由林永龙负责出资进行改造和修缮。因原有的二层小楼具有一定的历史价值，市政府不允许拆除，林永龙只在原有基础上进行改造和加固，尽量保持其原有的结构和外观，并在改造完成后命名为“厦大西村1号地”转租给山尚公司，由山尚公司经营管理。讼争房屋归属于厦门大学名下一事，体现于思字第0468号《房屋所有权证》。讼争地块上的房屋因为无需拆除重建，仅是在原有基础上修缮、加固，当然不存在建设工程规划许可证等文件。本案中厦大西村1号地即权属证书中的“旧西村第一幢、第二幢宿舍”，经重新修缮、加固后予以重新命名。山尚公司取得租赁权及转租权均是通过合法渠道，不存在任何欺诈的情形。张惠琴自身也确认签订合同系其真实意思表示，当然应当受合同的约束，承担相应的违约责任。二、山尚公司出租给张惠琴的房屋符合使用用途，张惠琴无法办理餐饮相关的证照，更多是由于其自身原因。1、根据《租赁合同》约定办理相关证照是张惠琴的义务，山尚公司仅是为其办理证照提供协助。《租赁合同》专用条款第1.4条及通用条款第12.3条均有明确约定。张惠琴应积极、主动去办理相关证照，否则无法办理证照的风险当然应由其自行承担。2、讼争的房产客观上可以办理相应证照，张惠琴系因自身原因整改不到位，导致迟迟无法办证。从山尚公司提交的案外人许再生、吴彩云所办理的营业执照及餐饮服务许可证可以看出，讼争房产所在地块是可以办理相应的证照并合法经营，不存在张惠琴所称无法开设餐饮的情形。讼争地块虽距离周边居民区不足10米，不符合相关《环保条例》的要求，但对该《环保条例》的实施，却应当做客观的理解。环保局工作人员在进行环评时，并非机械地依照《环保条例》的要求进行评测，而是综合考量租赁物对周边居民是否可能存在实际的油烟和噪音影响，待评测通过后予以发放证照。况且，从周边环境来看，该《环保条例》根本没有得到实施，讼争地块周边小吃、大排档林立，许多甚至直接开在居民楼里，排烟口更是对准路面，长期营业至深夜产生极大的油烟和噪音，仍可照常经营餐饮。因此，张惠琴被环保部门不予批准办证存在多种可能，不能一概将责任推卸给山尚公司，何况山尚公司本就无此合同义务。3、山尚公司在订立合同时不存在任何主观恶意，对于张惠琴无法办证也不存在任何过错。首先，山尚公司并非专业从事餐饮的企业，经营范围内也未包括餐饮及其相关的其他领域，而仅是讼争地块的承租人及管理方。也正因为此，《租赁合同》才约定相关证照由张惠琴自行办理，由山尚公司协助。相反，张惠琴专业从事餐饮，其应当对主管部门要求办理的各项证照有充分的了解，在承租之前做好各项调查。就本案来说，其存在失察之嫌。其次，讼争地块周边允许开设餐饮一直是公认的事实。双方共同看到的是，周边的多数店铺均在经营小吃、大排档等餐饮业，且山尚公司出租给案外人经营餐饮的店铺也已顺利办妥相关餐饮证照。在此情况下，山尚公司具备合理、充分的理由相信出租给张惠琴的房产也可以顺利办理证照，山尚公司对此并不存在任何过错，更没有违约的故意。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。张惠琴认为原审遗漏查明讼争房产是否有合法产权及是否有建设规划许可证；山尚公司认为原审遗漏查明山尚公司有权收取物业费。
二审中，张惠琴向本院提交了《关于加强对厦大西村1号地块违法建设及相关餐饮店监督管理的函》作为证据，拟证明讼争房产是违法建筑，租赁合同无效。山尚公司质证称，对该证据的真实性、关联性、来源合法性均有异议。山尚公司向本院提交了如下证据：1、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，拟证明讼争地块上的房屋产权人是厦门大学；2、厦门大学资产与后勤事务管理处出具的文件，拟证明厦门大学在享有所有权的前提下对讼争房产进行修缮加固无需办理建设规划许可证；3、《关于厦门大学基本建设有关问题会议纪要》，拟证明讼争合同合法有效。张惠琴质证称，对证据1的真实性无异议，但对关联性异议；对证据2的真实性有异议，且是厦门大学资产与后勤事务管理处自己出具的单方文件，不具备相应效力；对证据3的真实性、关联性有异议，上述公司未举证证明讼争房产有办理相应的规划建设手续。
另查明，厦门市人民政府于2014年3月15日印发了《关于厦门大学基本建设有关问题会议纪要》（（2004）51号），其中第一条第5款载明：旧西村的几幢二层小楼具有一定的历史价值，建议不予拆除，进行适当改造后另作他用。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件。首先，关于《租赁合同》的效力问题。山尚公司举示的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《关于厦门大学基本建设有关问题会议纪要》，足以证明本案讼争房屋的权属情况。本案中，山尚公司与张惠琴签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。张惠琴关于讼争房产无合法产权、《租赁合同》应为无效合同的相关上诉主张，依据不足，本院不予支持。其次，关于讼争《租赁合同》的解除及过错问题。《租赁合同》约定讼争房屋用于酒吧经营，但环保部门以张惠琴申请的厦门市松吧酒吧有限公司存在“设1个灶头，经营可能产生油烟、噪音项目，距离住宅楼不足10米”情形而不予批准，导致双方签订《租赁合同》的合同目的无法实现，故张惠琴主张因合同目的无法实现而要求解除《租赁合同》，符合法律规定，应予支持。山尚公司要求张惠琴返还讼争房屋符合法律规定，本院予以支持。双方当事人均明知讼争房屋的现状及租赁用途，结合环保部门不予批准的事由，可认定双方对于讼争房屋无法通过环保审批用于酒吧经营导致合同目的无法实现均存在过错。综合本案具体情况，本院酌情认定双方对《租赁合同》的解除各承担50%的责任。第三，由于双方对《租赁合同》的解除均存在相当的过错，故山尚公司应将租赁保证金返还张惠琴，其关于不予返还张惠琴租赁保证金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。张惠琴要求山尚公司返还租赁保证金58320元的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。第四，双方约定月租金24300元，因山尚公司对合同解除承担一半的过错责任，故张惠琴应交纳的租金应予以减少。而由于张惠琴对合同解除亦有过错，故双方虽有约定免租期，但仍应按过错责任支付租金。据此，本院酌定由张惠琴按约定的月租金24300元的50%即每月12150元的标准，向山尚公司支付自2013年6月10日起暂计至山尚公司起诉主张的2013年12月31日止的租金，计81523元。张惠琴已缴纳的租金56410元，可予以抵扣，即张惠琴尚应支付25113元。另外，山尚公司原审主张的逾期付款违约金，依据不足，张惠琴主张的租金等经济损失，亦缺乏法律依据，本院均不予支持。综上，原审认定的部分事实有误，导致适用法律有误，本院予以纠正。张惠琴的上诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第1706号民事判决第一、二、五项；
二、撤销厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第1706号民事判决第三、四、六项；
三、张惠琴应于本判决生效之日起十日内向厦门山尚投资管理有限公司支付租金25113元；
四、厦门山尚投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还张惠琴租赁保证金58320元；
五、驳回张惠琴的其他反诉请求；
六、驳回张惠琴的其他上诉请求。
本案一审本诉案件受理费1739元，由厦门山尚投资管理有限公司负担1464元，张惠琴负担275元；反诉案件受理费1297元，由厦门山尚投资管理有限公司负担769元，张惠琴负担528元；二审案件受理费2594元，由厦门山尚投资管理有限公司负担1538元，张惠琴负担1056元。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪德琨
代理审判员 章 毅
代理审判员 黄南清
二〇一五年四月七日
代书 记员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。