浙江省宁波市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）浙02行终113号
上诉人（原审原告）靳小东，男，1973年12月25日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。
委托代理人张帅军（特别授权代理），浙江欧硕律师事务所律师。
委托代理人严华（特别授权代理），浙江欧硕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宁波市北仑区房地产管理处，住所地浙江省宁波市北仑区新碶街道华山路***号。
法定代表人王佩钏，主任。
委托代理人石剑平（特别授权代理），浙江海泰律师事务所律师。
委托代理人宁杰（特别授权代理），浙江海泰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审第三人）宁波九通置业有限公司，住所地浙江省宁波市北仑区龙凤一巷1号311室。
法定代表人陈新宇，总经理。
委托代理人孙金鑫（特别授权代理），浙江和义观达（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。
委托代理人曹海江（特别授权代理），浙江和义观达（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。
上诉人靳小东因诉被上诉人宁波市北仑区房地产管理处（以下简称北仑房管处）、被上诉人宁波九通置业有限公司（以下简称九通公司）城建其他行政行为一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2017年1月16日作出的（2016）浙0212行初102号行政判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日受理后依法组成合议庭，于2017年3月9日公开开庭对本案进行了审理。上诉人靳小东及其委托代理人张帅军，被上诉人北仑房管处的法定代表人王佩钏及委托代理人石剑平、宁杰，被上诉人九通公司的委托代理人孙金鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年12月16日，被上诉人九通公司以“经北仑区人民法院依法判决，裁定宁波市北仑区清水绿园65套涉案房屋为骗贷，购房合同无效”为由，向被上诉人北仑房管处提出撤销涉及骗贷的宁波市北仑区清水绿园65套房屋的合同登记备案。2015年12月25日，被上诉人北仑房管处经过审查，作出撤销合同编号为YS0054247《商品房买卖合同》登记备案的行政行为。
原审法院经审理认定，2012年初，第三人九通公司开发了清水绿园房产项目。2014年，第三人的法定代表人为了尽快回笼资金，找来无真实购房意愿的原告靳小东，签订了《商品房买卖合同》，由原告靳小东出面购买宁波市北仑区清水绿园小区7幢202室的住房。在原告靳小东未支付首付款的情况下，第三人九通公司开具了首付款虚假发票，并到被告北仑房管处办理了该商品房买卖合同登记备案手续，后向中国农业银行股份有限公司宁波北仑支行申请按揭贷款。中国农业银行股份有限公司宁波北仑支行发放按揭贷款后，该款项也被第三人九通公司的法定代表人陈新宇实际占有控制。2015年11月19日，第三人九通公司的法定代表人陈新宇因犯骗取贷款罪，被宁波市北仑区人民法院判处有期徒刑六年六个月。2015年12月16日，第三人九通公司向被告北仑房管处申请，要求撤销包括清水绿园7幢202室房屋在内的65套房屋的商品房合同登记备案。2016年5月4日，被告北仑房管处向原告靳小东等人出具了《清水绿园部分骗贷房屋撤销备案情况说明》，书面答复形式告知原告靳小东等人涉案商品房买卖合同登记备案已被撤销。原告靳小东不服，遂向该院提起诉讼。
原审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。被告北仑房管处作为北仑区内法定的商品房预售登记备案机关，对于该行政区域内商品房预售合同登记备案的受理与注销均有法定职权。对于商品房预售合同登记备案注销尽管没有相关的法律规定，但注销登记备案行为无论从行为主体、职权要素和内容等方面看，均具有行政行为的特征，且对当事人的权利义务有一定影响，属于人民法院行政诉讼受案范围。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益及以合法形式掩盖非法目的的合同均为无效合同，无效的合同自始无效，从合同订立时起，就没有法律约束力。本案中，第三人的法定代表人陈新宇与原告靳小东恶意串通，通过签订虚假商品房买卖合同的方式，为牟取私利向金融机构骗取贷款，属于以合法形式掩盖非法目的的行为，故该购房合同从来就没有发生法律效力，涉案房屋的预售合同登记备案行为明显缺乏事实根据。第三人的法定代表人陈新宇被判刑后，被告北仑房管处根据第三人九通公司的申请，作出了撤销被诉商品房买卖合同登记备案，性质上属于对原商品房屋买卖合同登记备案的自我纠错，并无不当。原告靳小东的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。但行政机关作出事关行政相对人合法权益的行政行为时应当遵循正当程序原则，及时告知作出的行政决定，以便其及时主张权利、寻求救济。本案中，被告北仑房管处根据第三人九通公司的单方申请，在未向原告靳小东告知相关权利的情况下，即作出被诉行政行为，程序上存在瑕疵，予以指正，被告北仑房管处在工作中应加以改正。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告靳小东的诉讼请求。
上诉人靳小东上诉称：一、被上诉人北仑房管处在一审、二审中均没有提供其具有作出被诉撤销商品房买卖合同登记备案的职权的法律依据，其没有相应的职权。二、被诉撤销商品房买卖合同登记备案，认定事实不清。（一）被上诉人北仑房管处关于被诉撤销商品房买卖合同登记备案时间“2015年12月25日、2016年1月19日”的陈述与《预购商品房备案变更申请核准表》（以下简称《核准表》）中的核准时间2015年12月22日不一致；其关于撤销方式，存在一次撤销、两次撤销前后不一的表述。（二）根据《核准表》的记载，被上诉人北仑房管处作出被诉撤销商品房买卖合同登记备案的证据有《刑事判决书》、北仑区住建局的工作联系单及被上诉人九通公司的《申请报告》，上述证据与被上诉人北仑房管处在诉讼中提供的《申请报告》、《宁波市公安局北仑分局关于证明印文虚假的函》（以下简称《函》）、《刑事判决书》及《核准表》不一致。被上诉人北仑房管处除提供《核准表》的原件外，其在诉讼中没有提供其他证据的原件及北仑区住建局的工作联系单。上述事实说明被上诉人北仑房管处没有对证据进行认真审核，其作出被诉撤销商品房买卖合同登记备案时没有尽到审慎审查义务。（三）涉案商品房买卖合同虽涉及刑事犯罪，但并不导致其无效，其是否有效，应当经司法机关或者仲裁机构认定。被诉撤销商品房买卖合同登记备案作出时，没有任何司法机关或仲裁机构确认涉案商品房买卖合同无效，被上诉人北仑房管处及被上诉人九通公司也没有认定该合同无效的权力。（四）根据市建房［2002］198号《关于转发〈关于加强商品房买卖合同备案变更管理的通知〉的通知》（以下简称《通知》）的规定，撤销或变更登记备案，需要交易双方提出撤销申请及相关的身份证件，本案中，上诉人没有提出过撤销申请，被上诉人北仑房管处根据被上诉人九通公司单方面的申请就作出了被诉撤销商品房买卖合同登记备案，不符合《通知》“申请变更或者撤销，双方当事人需要一致同意方可办理”的规定。三、被诉撤销商品房买卖合同登记备案，适用法律错误。首先，被上诉人北仑房管处在一审中提交了规范性文件，后发现该规范性文件对其不利撤回了该文件，因此，被上诉人北仑房管处没有提供被诉撤销商品房买卖合同登记备案适用的法律及规范性文件依据。其次，《通知》规定的“因司法或行政裁定需要变更合同备案登记的”中的司法或行政裁定，是指有明确变更登记内容的判决或者人民法院出具了协助执行通知，涉案刑事判决显然不符合上述规定。四、被诉撤销商品房买卖合同登记备案程序违法。被诉撤销商品房买卖合同登记备案明显损害上诉人的合法权益，在作出过程中应当听取上诉人的陈述申辩意见，保障上诉人的合法权益。被诉撤销商品房买卖合同登记备案作出过程中，没有告知上诉人相关的事实，听取上诉人的陈述，也没有告知上诉人救济、复议的权利，更没有依照《中华人民共和国行政许可法》的规定，告知上诉人有要求听证的权利，被诉撤销商品房买卖合同登记备案作出的程序不符合正当程序的要求及《浙江省行政程序办法》的规定。一审判决确认被诉撤销商品房买卖合同登记备案作出程序存在瑕疵，但仅予以指正，而未予以撤销。五、一审法院没有通知上诉人核对证据《申请报告》原件，对上诉人的上诉理由和事实没有作出回应，上诉人在一审程序中的诉讼权利没有得到保障。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审，并判令被上诉人负担本案的诉讼费。
被上诉人北仑房管处辩称：一、被上诉人北仑房管处根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《城市商品房预售管理办法》第二条、第十条、《城市房地产开发经营条例》第二十七条的规定，具有作出被诉撤销商品房买卖合同登记备案的法定职权。二、一审判决认定事实清楚。被诉撤销商品房买卖合同登记备案的作出时间以网上撤销为准，即为2015年12月25日。被上诉人北仑房管处在一审中提交了《申请报告》、《函》、《刑事判决书》及《核准表》，证明被诉撤销商品房买卖合同登记备案作出有事实依据。一审法院在庭审后对《申请报告》的原件进行了核对，确认复印件与原件无异。上诉人提交的《刑事判决书》印证了被上诉人北仑房管处提交的《函》及《刑事判决书》的客观真实性，上诉人在一审中对《核准表》无异议。一审法院根据被上诉人北仑房管处提交的证据，认定上诉人实施虚假交易、被上诉人北仑房管处根据被上诉人九通公司提出的申请作出的被诉撤销商品房买卖合同登记备案证据确凿、事实清楚。三、被上诉人北仑房管处根据涉案商品房买卖合同虚假及涉案登记备案缺乏事实依据，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等规定，作出被诉撤销商品房买卖合同登记备案，属于行政机关的自我纠错，并无不当。被诉撤销商品房买卖合同登记备案适用法律正确。四、涉案商品房买卖合同登记备案是行政管理手段，不是物权登记行为，也不是行政许可行为，法律没有规定该行为的办理需要买卖合同双方到场申请办理，也不需要举行听证。据此，被诉撤销商品房买卖合同登记备案时，也不需要通知上诉人。五、一审法院的审判程序公平公正，审判人员的行为符合法官职业道德和工作纪律，一审审判程序符合法律规定。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
被上诉人九通公司未作书面答辩，在审理中辩称，被上诉人北仑房管处作为涉案商品房买卖合同登记备案的有权作出机关，当然具有作出被诉撤销商品房买卖合同登记备案的法定职权。被上诉人九通公司与上诉人订立的是虚假房屋预售合同，其知道该情形后向被上诉人北仑房管处提出了撤销涉案商品房买卖合同登记备案的申请，要求纠正违法行为。《核准表》上有被上诉人九通公司的员工签名，并加盖了该公司的印章。生效的刑事判决认定了涉案商品房买卖合同是虚假交易，被诉撤销商品房买卖合同备案登记行为作出过程中，不需要通知上诉人。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决理由妥当，请求二审法院予以维持，驳回上诉人上诉。
二审审理期间，上诉人在庭审中向本院出示了手机视频一段，本院认为，该证据不符合证据的法定形式要求，本院不予采纳。各方当事人在一审期间向一审法院提供的证据均随案卷移送本院。本院根据随卷证据及审理，查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第（四）项规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案；《城市商品房预售管理办法》第十条规定，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地行政部门办理商品房预售合同登记备案手续。同时，根据行政法的一般原理，行政机关具有依法撤销其自己作出的行政行为的职权。被上诉人北仑房管处作为北仑区的房地产管理部门，该事实在北仑众所周知。因此，上诉人认为被上诉人北仑房管处不具有作出被诉撤销商品房买卖合同登记备案法定职权的上诉理由，本院不予支持。商品房买卖合同登记备案的对象是意思表示真实、合法有效的商品房买卖合同。已经发生法律效力的（2015）甬仑刑初字第756号刑事判决业已确认，上诉人与被上诉人九通公司签订的涉案商品房买卖合同是用于骗取贷款的虚假的商品房买卖合同。涉案商品房买卖合同不具备依法登记备案的条件，被上诉人北仑房管处据此作出被诉撤销商品房买卖合同登记备案，事实清楚。《核准表》记载的文件和被上诉人北仑房管处在诉讼中提交的证据虽不尽一致，但不影响上述事实的认定。被诉撤销商品房买卖合同登记备案的审核时间是2015年12月22日，网上录入完成时间是2015年12月25日。2016年5月4日，被上诉人北仑房管处关于撤销方式和时间的告知发生在被诉撤销商品房买卖合同登记备案作出程序完结之后，该告知不影响上述行为的事实认定。综上，上诉人认为被诉撤销商品房买卖合同登记备案认定事实不清的主张，本院不予支持。商品房买卖合同登记备案事实上具有限制商品房再次交易、保障商品房买受人权益的功能，撤销登记备案系不利于商品房买受人的处分，根据正当程序原则，该行为作出前应当告知商品房买受人相关的事实，听取其陈述申辩。本案中，被诉撤销商品房买卖合同登记备案作出前，没有告知上诉人相关的事实及陈述申辩的权利，违背了正当程序原则。被诉撤销商品房买卖合同备案登记作出前，业已发生法律效力的（2015）甬仑刑初字第756号刑事判决已经确认涉案商品房买卖合同虚假的事实，故该撤销行为的作出虽有悖于正当程序原则的要求，但未损害上诉人的实体权益。因此，一审法院对被诉撤销商品房买卖合同登记备案存在的程序问题，作为瑕疵指正，并无不当。被诉撤销商品房买卖合同登记备案不是行政许可，故上诉人认为该行为作出过程中，应当按照行政许可法的规定，举行听证，显系对上述行为法律性质的误解。根据被上诉人九通公司在一审庭审中的陈述，其对《申请报告》并无异议，一审法院将《申请报告》作为认定相关事实的证据，并无不当。根据一审判决记载及卷宗反映，一审判决说理虽不够充分，但上诉人的诉讼权利在一审审理程序中得到了保障。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人靳小东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞朝凤
代理审判员 陈 凯
代理审判员 贺 磊
二〇一七年五月九日
书 记 员 俞 佳
附本案适用的法律、法规和规范性文件：
一、《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
……