河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀02民终7374号
上诉人（原审被告）：陈立军，男，1973年2月6日出生，汉族，居民，现住唐山市。
上诉人（原审被告）：唐山市丰润区金百万红木家具城。注册号：130XXXXXXXX1963。
经营者：卢志学，男，1966年3月23日出生，汉族，居民，住唐山市丰润区东大街状元街**号。身份证号：×××。
二上诉人委托代理人：徐立君，河北京唐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐山润新物业服务有限公司，住所地：唐山市丰润区万隆商贸中心EB60号。统一社会信用代码：×××。
法定代表人：曹诗雨，该公司董事长。
委托代理人：张洪梅，河北民源律师事务所律师。
上诉人陈立军、唐山市丰润区金百万红木家具城与被上诉人唐山润新物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰润区人民法院（2016）冀0208民初2331号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：唐山万隆房地产开发有限公司2004年3月12日与唐山万隆商业物业管理有限公司签订《委托物业管理服务合同》约定唐山万隆商业物业管理有限公司对唐山万隆商贸中心及万隆A座B座住宅，万隆瑞景公寓提供前期物业管理服务。唐山万隆商业物业管理有限公司与万隆商贸中心A21、A19、YF24号、A15号、A13号等商铺业主签订《万隆商贸中心商业房前期物业管理合同》约定自万隆商贸中心交付使用之日起至物业大会选聘物业公司之日后15日止，由唐山万隆商业物业管理有限公司对商铺进行物业管理。试营业期间（2004年9月22日-2005年3月21日）每平米暂定1元/月，试营业期满后按物业经营成本收费。原告称因唐山万隆商业物业管理有限公司被吊销营业执照。唐山万隆房地产开发有限公司于2006年5月30日与唐山百联物业管理有限公司签订委托物业管理服务合同。委托唐山百联物业管理有限公司提供前期物业管理服务，包括物业公共部分的维修、养护、管理；物业共同部位和相关场地的清洁卫生；垃圾的收集清运及雨、污水管理的疏通；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等实行的协助管理等。住宅物业服务费每月0.8元/平方米、商铺物业服务费每月1元/平方米，车位使用人应按50元/月的标准缴纳停车位场地使用费。2009年唐山百联物业管理有限公司名称变更为唐山润新物业服务有限公司。唐山万隆商业物业管理有限公司、唐山百联物业管理有限公司、唐山润新物业服务有限公司均未与二被告签订过物业管理合同。
2012年6月7日陈立军与张志魁就万隆商贸中心东北角一、二层D24-D28商业房；一、二层D29-D33商业房；1D-X2商业房；2D-X-2商业房；一、二层D37商业房；一、二层D34-D36商业房；3D-X-
Z商业房；一、二层C24商业房；一、二层C36商业房；2D-X-3商业房；一、二层C37商业房；一层C25商业房；三层3D-X-2-1商业房；一层＃C38商业房；夹层车库一间订立房产买卖合同，双方就此产生争议。陈立军就此向唐山市中级人民法院提起诉讼，诉称合同生效后其已依约定履行了给付价款义务，并实际占有使用房屋，要求确认双方签订的房屋买卖合同有效。唐山市中级人民法院于2014年5月21日做出（2014）唐民初字第189号判决书，确认上述房屋买卖合同有效。2013年7月6日被告陈立军与被告唐山市丰润区金百万红木家具城经营人卢志学签订《房屋租赁合同》，合同约定陈立军将位于万隆商贸中心东北侧分为上下三层，建筑面积约为肆仟平米（以实际使用为准）租给卢志学，租期十年，自2013年7月6日至2023年7月5日，合同签订当日，陈立军即将房屋交付卢志学，合同签订后的物业费等费用由卢志学负责。二被告主张2015年4月1日卢志学、陈立军就双方2013年7月6日签订的房屋租赁合同签订补充协议，约定陈立军将万隆小区商业房(万隆商贸中心东北侧)第三层房屋收回，不再租予被告卢志学。为证实该主张，二被告提交陈立军与卢志学签订的《补充协议》一份，该协议约定陈立军将第三层自用或出租给第三方使用。原告称不清楚该事实。
原告称因上述物业费用过低，唐山润新物业服务有限公司于2010年12月10日发出通知，自2011年1月1日起将物业费调整至每月每平方米1.5元，车库每月70元。被告称，未收到过此通知。原告为证实其物业服务费每月1.5元/平方米，原告提交了向其他业主收取物业费的《河北省地方税务局通用机打发票》及收据若干。其中雪亮眼镜物业费收据显示：雪亮眼镜（307.03平方米）A21物业费（2013、1、1-2015、12.31）5527元/年×3年总计16581元。河北省地方税务局通用机打发票（发票号：22619139）显示：雪亮眼镜2011年度物业费5527元。此外，本元医药馆等物业费收据显示2011年之后均按每月每平米1.5元计算物业费。因本案所涉租赁房屋尚未下发不动产权证，原告提交万隆商贸中心分层（幢）房屋面积表证明所涉房屋面积为4050.46平方米。其中D24所在层数为01、02，建筑面积113.87平方米；D25所在层数为01、02，建筑面积119.31平方米；D26所在层数为01、02，建筑面积119.31平方米；D27所在层数为01、02，建筑面积119.31平方米；D28所在层数为01、02平方米，建筑面积119.31平方米；D29所在层数为01、02，建筑面积119.31平方米；D30所在层数为01、02，建筑面积119.31平方米；D31所在层数01、02，建筑面积119.31平方米；D32所在层数01、02，建筑面积119.31平方米；D33所在层数01、02，建筑面积119.31平方米；DX2所在层数为1层，产权面积110.88平方米；2DX2所在层数为02，产权面积447.85平方米；D37所在层数为01、02，建筑面积158.40平方米；D34所在层数为01、02，建筑面积157.86平方米；D35所在层数为01、02，所在层数为106.37平方米；D36所在层数为01、02，建筑面积220.27平方米；3DX2所在层数为3层，产权面积906.87平方米；C24所在层数为1层，产权面积57.14平方米；C36所在层数为01、02，建筑面积151.15平方米；2DX3所在层数为02，产权面积97.51平方米；商业房C37所在层数为01、02，建筑面积172.25平方米；C25所在层数为01、02，建筑面积,118.12平方米；3DX2-1所在层数3层，产权面积110.18平方米；C38所在层数为1层，产权面积47.95平方米，以上建筑面积4050.46平方米，应按此面积计收物业费。被告对此面积表不予认可。经查询，除C38、3DX2-1房屋平面图未在唐山市丰润区房产交易所留档备案外，外其余房屋分层分户平面图均在唐山市丰润区房产交易所留档备案，且备案面积与原告提交的万隆商贸中心分层（幢）房屋面积表记载的房屋面积相一致。原告主张被告应按车库每月70元缴纳物业费，为证实其主张原告提交了其他业主车的《万隆商贸中心地下车库物业管理合同》。
庭审中二被告主张，原被告间无物业服务合同，也未收到过原告的物业服务，原告未向其催要过物业费用。对此原告申请其公司员工杨得喜、贾丹华出庭作证，证实原告曾通过粘贴及发送通知的形式向被告催收物业费的事实。
另查明，2016年1月20日唐山市丰润区金百万红木家具城作为原告，以唐山润新物业服务有限公司和曹国良作为被告，以上述两主体于2015年9月6日掐断其电源，导致其停业无法经营，冬天无法取暖，导致其家具变形造成损失为由提起诉讼，要求二被告赔偿其经济损失至侵权之日止暂计1147927元。在该案的开庭中原告陈述，其曾于2015年9月6日收到唐山润新物业服务公司送达的停电通知，要求其缴纳物业费。且唐山市丰润区金百万红木家具城在诉讼中提出鉴定申请，要求对其损失的原因及具体损失数额进行鉴定，该案尚在鉴定中。
深圳壹鸣天下网络科技有限公司以其租赁唐山市丰润区万隆商贸中心东北侧房屋第三层用于开办网络公司，唐山润新物业服务有限公司于2015年9月掐掉其经营用电造成其经营损失为由向本院提起诉讼，要求唐山润新物业服务有限公司立即停止侵权行为，恢复供电，并赔偿原告损失暂定120000元。该案尚在诉前调解。
一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”第七条规定：“物业与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业要求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”本案中，（2014）唐民初字第189号判决书与被告陈立军和唐山市丰润区金百万家具城之间的房屋租赁协议相互作证，可证实被告陈立军系该诉争所涉房屋的实际占有、控制人，唐山市丰润区金百万家具城系该房屋的实际承租人。原告与被告陈立军虽未签订物业服务合同，但唐山万隆房地产开发有限公司与唐山万隆商业物业管理有限公司、唐山百联物业管理有限公司（后更名为唐山润新物业服务有限公司）签订的物业委托管理合同对其产生约束力，陈立军应承担缴纳物业费义务。在房屋租赁期间，唐山市丰润区金百万家具城作为房屋承租人应承担给付物业费的义务，被告陈立军作应承担连带给付责任。对于物业费计收面积，C38、3DX2-1房屋虽未在唐山市丰润区房产交易所备案平面图，但基于原告所提供的分层（幢）房屋面积表与唐山市丰润区房产交易所有分层分户平面图备案的面积相一致，对原告主张的3DX2-1面积，本院予以确认。被告陈立军在万隆商贸中心占用房屋总面积为4050.46平方米。原告主张物业费收费标准为商铺每平方米每月1.5元，车库每月70元。结合原告提交的其他业主物业费收费发票及收据，本院对商铺每平米每月1.5元、车库每月70元的计收标准，本院予以认定。结合2014唐民初字189号中被告陈立军的诉请及判决，被告陈立军作为4050.46平方米商铺的实际控制人，应缴纳2012年6月7日至2013年7月5日期间商铺出租前产生的物业费84850.85元（4050.16平方米×每月1.5元/平方米×13个月零29天）。二被告于2013年7月5日签订房屋租赁协议，约定第二天交付房屋，被告主张双方于2015年4月1日签订补充协议，约定将第三层房屋收回，结合深圳壹鸣天下网络科技有限公司对原告起诉的实际，本院对被告陈立军在2015年4月1日将第三层房屋收回自用或转租的主张予以确认。2013年7月6日至2015年4月1日期间被告唐山市丰润区金百万红木家具城承租的4050.46平方米产生的物业费126779.40元（4050.46平方米×每月1.5元/平方米×20个月零26天）。2015年4月2日至2015年9月5日期间被告唐山市丰润区金百万红木家具城承租的位于一二层D24至D37、C24、C25、C36至C38、DX2、2DX2、2DX3共计3033.41平方米产生的物业费23205.59元（3033.41平方米×每月1.5元/平方米×5个月零3天）。以上租赁期间物业费总计149984.99元，应由唐山市丰润区金百万红木家具城承担缴纳租赁费的义务，被告陈立军承担连带给付责任。2015年4月1日后被告陈立军将位于三层的房屋3DX2、3DX2-1收回或转租他人，被告陈立军作为房屋实际控制人，应承担缴纳物业费的义务。即2015年4月2日至2015年9月5日期间3DX2、3DX2-1物业费合计7780.43元（1017.05平方米×每月1.5元/平方米×5个月零3天）。2015年9月6日因深圳壹鸣天下网络科技有限公司、唐山市丰润区金百万红木家具城对原告提起诉讼，因物业合同系双务合同，该案的审理涉及到原告是否对房屋承租人采取了不当的物业行为，造成承租人及业主的实际损失，故2015年9月6日后产生的物业费，本案不予涉及，原告可待上述争议解决后，对2015年9月6日之后的物业费另行主张权利。结合（2014）唐民初字第189号判决书陈立军应给付2012年6月7日至2015年9月5日车位费共计2730元（70元/月×39个月）。因原被告双方未签订物业服务合同未对违约金予以约定，故原告主张逾期缴纳物业费违约金的主张，理据不足，本院不予采信。遂判决：一、被告唐山市丰润区金百万红木家具城于本判决生效后十日内给付原告唐山润新物业服务有限公司2013年7月6日至2015年4月1日期间D24至D37、C24、C25、C36至C38、DX2、2DX2、3DX2、3DX2-1产生的物业费126779.40元；2015年4月2日至2015年9月5日期间D24至D37、C24、C25、C36至C38、DX2、2DX2产生的物业费23205.59元；以上总计149984.99元，被告陈立军承担连带给付责任。二、被告陈立军于本判决生效后十日内给付原告唐山润新物业服务有限公司2012年6月7日至2013年7月5日D24至D37、C24、C25、C36至C38、DX2、2DX2、3DX2、3DX2-1产生的物业费84850.85元；2015年4月2日至2015年9月5日期间3DX2、3DX2-1产生的物业费共计7780.43元；2012年6月7日至2015年9月5日的车库物业费2730元,以上共计95361.28元。三、驳回原告唐山润新物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6405元，减半收取3202.5元，由被告唐山市丰润区金百万红木家具城、被告陈立军共同负担。
判后，唐山市丰润区金百万红木家具城、陈立军不服上述判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一、诉争双方未签订物业服务协议，被上诉人亦未举证证明其已经向上诉人提供了物业服务。1、自上诉人经营红木家具以来，被上诉人就未与上诉人签订过物业服务协议。2、被上诉人未向上诉人提供优质的物业服务内容。同时上诉人金百万红木家具城经营地点位于万隆商贸中心东北角，门口朝北，属于独立的门店，因此上诉人的经营管理等事务不需要使用万隆商贸中心的共用电梯等设施设备。因此，被上诉人向二上诉人主张物业服务费既无法律依据又无事实基础。二、原审法院以每平米1.5元计算物业服务费没有依据。被上诉人未向法庭提交其为上诉人提供物业服务的具体内容及质量等级，仅提供了其与万隆商贸中心其它业主的物业服务合同及收费单据，根据合同相对性原则并结合实际情况，其他业主缴纳的相关费用不足以约束二上诉人，这些材料不足以证明被上诉人向上诉人提供了相应的物业服务，也不能证明被上诉人提供的服务质量能够达到1.5元／平米的收费标准。三、即便业主大会通过的前期物业服务合同对广大业主具有约束力，也不能凭一纸合同就证明被上诉人已按合同履行了其相关义务。综上，上诉人特向二审法院提起上诉，请求二审法院依法查明事实，做出公正判决。
被上诉人唐山润新物业服务有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理中，上诉人唐山市丰润区金百万红木家具城、陈立军提交证据一、水费发票三张，证明上诉人将水费亲自交到唐山市丰润区供水公司，被上诉人未提供水费的代收代缴服务。证据二、照片6张，证明上诉人金百万营业场所位于万隆商贸东北角，原审中被上诉人提交的中国移动公司、雪亮眼镜位于万隆商贸南面主街，上诉人与其他单位所享受的物业服务不一致，因此，其他商户的收费标准对上诉人没有制约性。证据三、被上诉人向国网冀北电力有限公司唐山供电公司购买电费发票，证明被上诉人向供电公司购电价格为0.512元/度。证据四、2013-2016年电费收据四张，证明1、被上诉人向上诉人以1.12元/度收取电费。2、加价收取电费的期间是2013年11月-2017年1月。3、被上诉人加价收取电费的行为违反国家及河北省物业收费管理办法规定。4、违法加价收取电费、服务质量差，按照1.5元/㎡收取物业费收费标准过高。证据五、金百万2013年10月-2017年1月用电明细表一份，证明：1、2013-2017年1月用电总数为240169度。2、被上诉人向上诉人加价多收取电费金额为146022.752元。3、按被上诉人提供的物业服务内容及质量标准，重新确定物业费之后，与加价收取的电费相互冲抵，如有剩余予以返还。被上诉人唐山润新物业服务有限公司针对上诉人唐山市丰润区金百万红木家具城、陈立军提交的证据的质证意见：上诉人所提交的五份证据与本案没有关联性，虽然上诉人与雪亮眼镜等商户所在位置不一致，但是与其他的商户共用供水、供电、消防等共用设施，其门前的公共部分保洁、消防、安保均由被上诉人提供服务，上诉人享受着被上诉人的物业服务。
二审法院查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为，根据（2014）唐民初字第189号判决书及上诉人陈立军与上诉人唐山市丰润区金百万红木家具城之间的房屋租赁协议，能够证实上诉人陈立军系该诉争所涉房屋的实际占有、控制人，上诉人唐山市丰润区金百万红木家具城系该房屋的实际承租人。本院对此予以确认。虽然被上诉人唐山润新物业服务有限公司与陈立军未签订物业服务合同，但唐山万隆房地产开发有限公司与唐山万隆商业物业管理有限公司、唐山百联物业管理有限公司（后更名为唐山润新物业服务有限公司）签订的物业委托管理合同对其产生约束力，陈立军理应承担缴纳物业费的义务。在房屋租赁期间，唐山市丰润区金百万红木家具城作为房屋的承租人也应承担给付物业费的义务。一审法院综合本案情况所做判决并无不妥。故上诉人主张其与被上诉人未签订物业服务协议，被上诉人亦未向上诉人提供物业服务，一审法院以每平米1.5元计算物业服务费没有依据的上诉理由理据不足，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4980元，由上诉人唐山市丰润区金百万红木家具城、陈立军共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张景常
审判员 徐万启
审判员 沈 军
二〇一八年九月十七日
书记员 房善忠