辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第00558号
上诉人（原审被告）：沈阳星辰房地产开发有限公司，住所地：沈阳市和平区文体路6甲4号。
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：孙丽，辽宁敬恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵桐，男，1991年1月26日出生，汉族，住辽宁省辽中县。
委托代理人：齐劲草，辽宁威旺律师事务所律师。
委托代理人：李宏伟，男，汉族，1964年3月25日出生。
上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称“星辰房地产开发公司”）与被上诉人赵桐商品房销售合同纠纷一案，不服（2014）沈和民二初字第01740号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员王虹组成合议庭开庭公开审理了本案，本案现已审理终结。
赵桐一审中诉称，赵桐、星辰房地产开发公司于2013年11月27日签订《商品房买卖合同》一份，约定赵桐购买星辰房地产开发公司开发的位于沈阳市和平区文兴路41-2号2幢1-30-4号，建筑面积为91.54平方米房屋，总房款为759，782元。合同第六条约定：“买受人（赵桐）于2013年11月27日前支付购房首付款559，782元整，并在七日内办理完毕商贷相关手续，剩余房款20万元整于2014年1月12日前支付给出卖人。”合同签订后，赵桐已按约定交付购房款559，782元，但因星辰房地产开发公司已于2014年4月8日将该房屋抵押给第三人，导致赵桐签订合同的目的无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，诉至法院。诉讼请求：1、请求判令解除赵桐、星辰房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令星辰房地产开发公司返还赵桐已付购房款人民币559，782元及相应利息（自2013年9月13日起计算至判决确定给付之日止，按同期人民银行贷款基准利率计算）3、请求判令星辰房地产开发公司赔偿赵桐人民币559，782元；4、本案诉讼费由星辰房地产开发公司承担。
星辰房地产开发公司一审中辩称，我公司在与赵桐签订商品房买卖合同之前已将诉争房屋设定了在建工程抵押，因想与赵桐调解解决该案于2014年解除了在建工程抵押，但是该房屋又因其他案件被查封，故无法为赵桐办理备案手续，因此我们同意给赵桐退房。但是我们要求按照商品房买卖合同第九条第一项2款处理，即出卖人逾期交房违约责任的约定来解除合同并承担损失。
一审法院经审理查明：2013年11月27日，赵桐（买受人）与星辰房地产开发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。双方约定，赵桐购买星辰房地产开发公司开发建设的位于沈阳市和平区文兴路41-2号第2幢1-30-4，建筑面积91.54平方米房屋（本案诉争房屋），总房款为759，782元。合同第六条付款方式及期限，约定赵桐于2013年11月27日前支付首付款559，782元，并在7日内办理完毕商贷手续，剩余房款20万元于2014年1月12日前支付给星辰房地产开发公司。星辰房地产开发公司应于2014年5月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付赵桐使用。合同第九条出卖人逾期交房违约责任约定：（1）逾期不超过90日，自2014年6月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第二十四条约定商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向沈阳市房产局申请登记备案。同日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》一份。赵桐分别于2013年9月8日、2013年9月12日和2013年11月27日向星辰房地产开发公司支付购房款20，000元、439，782元和100，000元。赵桐在办理贷款手续时，发现诉争房屋已被抵押，故诉至法院。
另查明，星辰房地产开发公司确认诉争房屋在出售给赵桐前即设定有在建工程抵押，我院工作人员于2014年7月23日到沈阳市房产局查询，情况一如星辰房地产开发公司所述。又于2014年11月18日到沈阳市房产局查询，星辰房地产开发公司之诉争房屋已于2014年9月1日被北京市第二中级人民法院予以司法预查封［（2011）北京二中执字第1323号］，诉争房屋并无商品房买卖合同备案人信息。
一审法院认为：赵桐、星辰房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。赵桐已依约交纳了全部购房首付款，星辰房地产开发公司亦应履行合同约定义务。但星辰房地产开发公司在缔约之时，故意隐瞒所售房屋已存在在建工程抵押的事实，且诉争房屋又于2014年9月1日被司法预查封，星辰房地产开发公司严重违约，致使合同目的无法实现，符合合同法规定的法定解除的情形，故对于赵桐要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，星辰房地产开发公司依据该合同取得的财产，应当予以返还，故对于赵桐要求星辰房地产开发公司返还已付购房款559，782元的诉讼请求，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。关于利息损失，因赵桐于2013年9月13日前支付购房款459，782元，另于2013年11月27日支付购房款100，000元，故对于赵桐要求星辰房地产开发公司支付以559，782元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准从2013年9月13日起计算至本判决确定给付之日止利息的诉讼请求，不予全部支持。关于赵桐主张星辰房地产开发公司赔偿购房款一倍损失的问题，一审法院酌定星辰房地产开发公司按照已付购房款的30%赔偿为宜。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、解除原告赵桐与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2013年11月27日签订的关于沈阳市和平区文兴路41-2号第2幢1-30-4号（建筑面积91.54平方米）房屋的商品房买卖合同；
二、本判决生效之日起十日内，被告沈阳星辰房地产开发有限公司返还原告赵桐购房款559，782元；
三、本判决生效之日起十日内，被告沈阳星辰房地产开发有限公司支付原告赵桐上述款项的利息损失（以459，782元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准从2013年9月13日起计算至本判决确定给付之日止；以100，000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准从2013年11月28日起计算至本判决确定给付之日止。）
四、本判决生效之日起十日内，被告沈阳星辰房地产开发有限公司赔偿原告赵桐167，935元；
五、驳回原告赵桐的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，498元，由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
宣判后，星辰房地产开发公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求依法撤销一审判决，依法驳回原审原告的诉讼请求。本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由：一、本案在销售房屋过程中不存在欺诈行为，上诉人未能给被上诉人办理房屋备案登记的原因是北京二中院对该房予以司法预查封；二、一审法院判决上诉人向被上诉人支付利息并按已付房款30％赔偿，属于对损失的双重计算。
赵桐则答辩称同意一审判决。
本院查明事实与一审法院认定事实一致。
上述事实，有赵桐提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收款收据3张，一审法院工作记录2份以及赵桐、星辰房地产开发公司当庭陈述笔录等证据，经一审法院庭审质证，在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，关于导致双方签订的《商品房买卖合同》无法实应由哪一方承担责任的问题，双方于2013年11月27日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定买受人于2013年11月27日前支付购房首付款，并在七日内办理相关贷款手续。赵桐已按照合同的约定交纳的全部的购房首付款，但经一审法院到沈阳市房产局调查以及星辰房地产开发公司自认，诉争房屋在出卖给赵桐之前确已设有在建工程抵押，且在赵桐办理贷款手续期间抵押事实仍存在，导致赵桐无法办理贷款手续，责任在于星辰房地产开发公司，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定判令星辰房地产开发公司承担违约责任，并无不当，本院予以支持。
关于星辰房地产开发公司提出导致本案诉争房屋未能给赵桐办理房屋备案登记的原因是北京二中院对该房予以司法预查封，责任不在其本身，不应承担赔偿责任的问题。星辰房地产开发公司以诉争房屋被北京二中院司法预查封为由抗辩诉争房屋未予办理登记备案，因引发本安诉争房屋被法院查封的事由是星辰房地产开发公司本身，并且诉争房屋处于被查封状态导致合同目的无法实现，符合合同法规定的法定解除的情形，一审法院判决解除合同，本院也予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9，498元，由上诉人沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 王 虹
二〇一五年三月十七日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。