辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终3147号
上诉人（原审被告）：大连汽贸房屋开发有限公司，住所地大连经济技术开发区抚顺街1-4号。
法定代表人：马玲，该公司董事长。
委托代理人：奚艳玲，女，该公司总经理。
委托代理人：鲁学成，辽宁竞业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林迎杰，女,1973年10月12日生，汉族，无业，住瓦房店市。
委托代理人：李刚，辽宁昌信律师事务所律师。
原审原告林迎杰与原审被告大连汽贸房屋开发有限公司（以下简称“汽贸公司”）房屋买卖合同纠纷一案，瓦房店市人民法院于2016年3月14日作出（2015）瓦民初字第3858号民事判决。汽贸公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人汽贸公司的委托代理人鲁学成，被上诉人林迎杰及其委托代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林迎杰一审诉称：2011年6月15日,原、被告签订了《德华新天地阁楼储藏室使用权转让协议》,被告将德华新天地189号楼2单元7层2号阁楼储藏室转让给原告,转让款为66,000元,原告一次性交付了该款项及102元电费,但当原告拿到被告交付的钥匙后却打不开该房屋,后得知该房屋已经卖给六层的史某,史某将房门换了。原告多次找到被告及史某进行协商,但始终未解决。为了维护原告的合法权益,向法院提起诉讼,请求:1、解除原告与被告签订的《德华新天地阁楼储藏室使用权转让协议》;2、被告立即返还原告房款66,000元及利息,从2011年6月20日起至被告给付之日止,暂计算至开庭之日止为16,118元;3、被告立即返还电费102元;4、本案诉讼费用由被告承担。
被告汽贸公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。理由:1、原、被告之间签订的阁楼储藏室使用权转让协议主体合法,系当事人真实意思表示,且已实际履行,不具备约定和法定的解除条件。2、原告无证据证明被告将案涉房屋转卖他人造成合同无法履行,被告也没有将案涉房屋转卖给他人,如果有他人侵权与本案被告无关,原告应当向其他侵权人主张权利。原告在诉状中陈述在(2014)大民二终字第00846号案件书宣判后,多次与案外人进行协商,与案外人如何协商是原告与案外人协商,与被告无关。3、本案已过诉讼时效,原告于2011年6月5日即发现该房屋打不开房门,其已明知受到侵害,即原告不能正常取得房屋,按原告自述的行为,原告应当在2013年6月6日前主张合同解除权,2014年已超过诉讼时效期间。故请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2011年6月15日,原告林迎杰(乙方)与被告汽贸公司(甲方)签订德华新天地阁楼储藏室使用权转让协议约定，甲乙双方经过平等协商,就甲方向乙方转让楼盘名为“德华新天地”阁楼储藏室使用权的相关事宜,达成如下协议，一、甲方同意向乙方转让本协议项下的阁楼储藏室使用权,乙方同意向甲方支付相关费用并按本协议约定使用阁楼储藏室。二、本协议项下阁楼储藏室,是“德华新天地”189号楼2单元7层2号,(以下仍称为“该阁楼储藏室”),该阁楼储藏室建筑面积约为54.96平方米(其中:①2,2米以下4.32平方米;②包括本层楼梯的分摊)。该面积系大连精盈房地产测绘公司所得。本面积数仅供参考,以现场实际交付面积为准,若实际面积与上述测绘面积有差异,不调整本协议面积及价款。乙方已现场确认附图所示的阁楼储藏室,充分了解该阁楼储藏室的现状。三、阁楼储藏室用途及使用权期限:该阁楼储藏室仅供乙方储藏东西使用,不得用作其他用途,使用期限自甲方移交之日起至德华新天地项目土地的使用权终止日止,即2076年4月18日。四、转让价款计价方式及支付，1、金额:该阁楼储藏室使用权的转让按套计价,总价为人民币陆万陆仟元整。2、交付:乙方自本协议签订之日时一次性付清全部价款。3、若因政府政策变化等相关原因,该阁楼储藏室产生税费费用,由使用方承担。五、阁楼储藏室管理:1、乙方在行使该阁楼储藏室使用权过程中,应当遵守甲方或甲方委托的物业管理服务企业的有关规章制度。2、乙方自购买之日起取得该阁楼储藏室的使用权。3、乙方需按本小区住宅物业管理水平向小区交纳物业管理费用(按建筑面积交纳)等等。
协议签订后,原告于2011年6月20日向被告交付购买阁楼储藏室使用权款项66,000元及预交电费102元,被告分别向原告出具专用收款收据。同日,被告向原告交付案涉阁楼储藏室的钥匙,但原告至今未实际占有、使用该阁楼储藏室。
一审法院依据原告的申请,到瓦房店市公安局新华公安派出所调取原告丈夫丛庆报警情况登记表,该登记表中的报警情况及损失一栏载明:2015年5月2日9时16分,丛庆报警称在德华新天地小区189号楼2单元7楼房门被人偷换,请求出警。接警后,民警询问报警人,报警人丛庆自述其系德华新天地小区189号楼2单元7楼阁楼用户,因纠纷被六楼住户将房门锁给换了。民警告知报案人此案系民事纠纷,建议报警人到法院起诉处理。
2006年8月16日,邹德清(买受人)与被告汽贸公司(出卖人)签订商品房买卖合同,约定买受人购买出卖人开发的位于瓦房店市德华新天地的189号楼6单元6-2号房屋,建筑面积84.72平方米,每平方米2000元,总金额169,440元;于2006年8月16日交首付51,440元,余款118,000元办理贷款;出卖人应当在2007年5月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格的商品房交付买受人使用等。被告提出邹德清购买的房屋不包括案涉的7层2号阁楼储藏室。
被告于2006年2月13日取得包括案涉楼盘在内18681平方米的建设用地规划许可证,于同年4月21日取得18681平方米国有土地使用权证,国有土地使用证编号为瓦国用(2006)第083号。被告提交房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表载明:工程名称德华新天地6#楼;工程用途住宅;工程地址瓦房店市原轧钢厂;层数地上六层,地下无层;开工时间2006年7月14日;竣工验收合格时间2007年2月22日;竣工验收备案时间2007年10月23日等。
被告于2006年8月29日取得瓦房店市城乡建设管理局颁发的瓦房店市德华路189号楼的商品房预售许可证。该预售许可证的房屋用途一栏载明为住宅、车库。
在一审法院审理原告汽贸公司与被告李峰所有权确认纠纷一案中,原告诉请：1、确认原告享有位于“德华新天地”187幢6单元7层1号阁楼储藏室的所有权;2、被告立即将位于“德华新天地”187幢6单元7层1号阁楼储藏室恢复原状并返还给原告;3、被告拆除设置在5层至六层楼梯上的铁栏杆门,排除妨碍。该案一审法院审理查明的事实如下：2006年10月25日,原、被告签订《商品房买卖合同》,约定被告李峰购买原告汽贸公司开发建设的位于瓦房店市德华新天地的187幢6单元6层1号的商品房,面积90.31平方米,每平方米单价2040元,总房款184,232.40元;该商品房的用途为住宅,属钢筋结构,层高2.9米;建筑层数为地上6层,没有地下部分;等等。合同签订后,被告按约向原告交付了全部购房款,原告在合同约定的期限内将该房屋交付给被告,被告已经办理了房屋所有权证,即瓦房权证新私字第2008034**号,该所有权证记载房屋总层数6层;所在层数6层;建筑面积90.31平方米。被告在入住上述住宅房屋后,与一位邻居(案外人)一同在五层与六层的楼梯之间,加设一道栏杆门。2006年8月大连源润建筑设计有限公司下发“设计变更联系单”,工程名称为大汽贸公司德华新天地1#-6#楼,将前述六栋楼各单元楼梯均升至阁楼层。2007年10月10日,汽贸公司下发汽贸公司[2007]15号文件,即“办理德华新天地小区阁楼正规手续的请示”,该请示叙述:因德华新天地小区是原告公司开发建设的,已于2007年5月交付业户入住使用。该项目政府批准的规划方案中,阁楼是从六层内跃(即阁楼楼梯在住宅内),使用用途为仓房,附加在六层住宅内,不计面积,不独立使用。开发中,由于阁楼的建造成本摊到了六层,造成六层的销价过高,销售困难,因此公司改动原计划,施工中取消了六层室内楼梯,将单元楼梯直接通上阁楼,使阁楼独立,解决了六层销售困难的问题。以此为由上报瓦房店市人民政府,申请政府批准增加阁楼部分的住宅规划面积;按原项目规费标准,交纳增加面积的政府行政规费;请求政府免除阁楼增加面积的土地出让金。该请示报送有关领导批示后,相关单位并没有在文件上盖章同意。2011年6月17日,案外人杨翠华与汽贸公司签订阁楼储藏室使用权转让协议,向汽贸公司交纳7万元的转让金,汽贸公司承诺其使用187幢6单元7-1号阁楼至2076年4月18日。但杨翠华签订协议时没有现场看房,只是收到了原告工作人员交给的阁楼钥匙。杨翠华曾诉至法院要求被告李峰腾退阁楼,经法院审理后,认为在杨翠华与汽贸公司签订使用权转让协议之前,汽贸公司与李峰之间对该阁楼已经存在权属争议,在该争议未解决的情况下,不能仅凭一纸协议就证明杨翠华取得阁楼的使用权,也就无权主张腾退。所以驳回杨翠华的诉讼请求。汽贸公司曾于2009年起诉李峰,主张腾退案涉阁楼,经法院审理后,认为汽贸公司没有证据证明李峰实际掌控阁楼,故判决驳回其诉讼请求。并在二审判决中指出:该判定绝不意味着已经对阁楼的物权归属作出了司法确认。任何一方当事人对该阁楼主张物权,应另辟诉径,作为独立之诉,另案处理。
在汽贸公司与被告李峰所有权确认纠纷一案中，一审法院认为:汽贸公司作为房地产开发企业,其房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范，而是否符合标准和规范应以其是否获得行政部门的审批为准。汽贸公司在开发案涉的德华新天地小区时,其规划设计图纸和施工图设计文件,均记载案涉的187幢(即5#)楼总层数为6层;在其向买受人预售房屋时,其预售许可证中载明的预售范围为住宅和车库,并未记载可以单独转让储藏室,汽贸公司提供的销售沙盘模型、商品房买卖合同,以及李峰购房后办理的房屋所有权证均记载楼房的总层数为6层，可以证明汽贸公司仅取得对案涉的187幢楼房1-6层的合法建设设计规划许可,其6层之外的阁楼是内置于6层住宅的,汽贸公司在开发建设过程中,对楼房设计进行变更将阁楼的楼梯改到室外,即阁楼独立成为储藏室,该变更虽以其公司文件的形式向政府行政部门请示,但未能得到批准。汽贸公司也没有提供关于阁楼的相关销售许可或转让许可。综上,虽然从汽贸公司与李峰签订的商品房买卖合同中不能确定汽贸公司是否承诺将6层1号房屋之上的阁楼赠送给李峰,但是,汽贸公司将该阁楼建成独立房屋的变更行为没有得到行政管理部门的批准。汽贸公司在独立阁楼未取得行政审批之前,申请确认自己对其享有所有权,不符合法律规定,不予支持。同理,在不能确认阁楼所有权归汽贸公司,也不能确定汽贸公司是否将阁楼赠送给李峰的情况下,对汽贸公司主张被告腾退阁楼和排除妨碍的请求,亦不予支持。故作出(2014)瓦民初字第312号民事判决驳回汽贸公司的诉讼请求。汽贸公司不服该判决,上诉于大连市中级人民法院。大连市中级人民法院经审理,作出(2014)大民二终字第00846号民事判决，驳回上诉,维持原判。
一审法院认为：汽贸公司提交的商品房预售许可证显示其开发的瓦房店市德华路189号楼(即6#楼)房屋用途为住宅、车库;房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表显示德华新天地6#楼的层数为地上六层、地下无层。上述证据中均未显示六层以上有阁楼储藏室的记载。在(2014)大民二终字第00846号民事判决书中,载明(2014)瓦民初字第312号民事判决已经认定汽贸公司在开发建设过程中,对楼房设计进行变更,将德华新天地1#-6#楼各单元楼梯均升至阁楼层,即阁楼独立成为储藏室,该变更虽以被告公司文件的形式向政府行政部门请示,但未能得到批准。被告也没有提供关于阁楼的相关销售许可或转让许可。虽然尚不能确定被告开发建设的案涉阁楼储藏室办理了合法的批建手续,不具备依据(《中华人民共和国物权法》第三十条设立的物权条件,但是原告与被告签订的德华新天地阁楼储藏室使用权转让协议只是被告转让案涉阁楼储藏室的使用权,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应认定有效。原告与被告在德华新天地阁楼储藏室使用权转让协议中未对交付方式进行约定,被告虽于2011年6月20日向原告交付案涉阁楼储藏室的钥匙,但原告未实际占有、使用案涉阁楼储藏室,不能视为被告履行了交付义务。(2014)大民二终字第00846号民事判决书载明(2014)瓦民初字第312号民事判决已经列明本案被告就德华新天地187号楼6单元7层1号阁楼储藏室曾先后向一审法院起诉案外人李峰返还原物、所有权确认的诉请均被驳回;案外人杨翠华请求李峰返还187号楼6单元7层1号阁楼储藏室的诉请,亦被驳回。由此可以说明即使本案原告如被告在答辩意见中所述起诉德华新天地189号楼6单元6-2号业户,亦不能得到支持。因此原告购买案涉阁楼储藏室后,非因原告原因无法享有占有、使用权,不能实现合同目的。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。”的规定,原告要求解除与被告签订的德华新天地阁楼储藏室使用权转让协议,于法有据,予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”的规定,德华新天地阁楼储藏室使用权转让协议解除后,原告已向被告交付的阁楼转让款66,000元及预交电费102元,被告应返还给原告,同时被告应承担转让款66,000元的利息,自付款之日2011年6月20日起,按照中国人民银行同期贷款利率计算。原告要求被告返还转让款66,000元及利息、返还预交电费102元的请求,符合法律规定,予以支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。”该规定只适用于债权请求权,本案是原告诉请解除与被告签订的房屋买卖合同并返还购房款而非债权纠纷,不适用诉讼时效的规定,因此对被告在答辩意见中提出原告诉请超过诉讼时效的抗辩主张,不予采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决:一、解除原告林迎杰与被告大连汽贸房屋开发有限公司于2011年6月15日签订的德华新天地阁楼储藏室使用权转让协议;二、被告大连汽贸房屋开发有限公司于判决生效之日起十日内返还给原告林迎杰阁楼储藏室转让款66,000元及利息(以66,000元为基数,自2011年6月20日起至判决确定的给付之日止,按照中国人民银行同期贷款利率标准计付);三、被告大连汽贸房屋开发有限公司于判决生效之日起十日内返还给原告林迎杰预交电费102元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1856元,由被告大连汽贸房屋开发有限公司负担。
汽贸公司上诉的主要理由及请求是：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决认为被上诉人没有占有案涉房屋是错误的。一审中，被上诉人举证三次报案记录，记载其报案时称门锁被案外人更换，充分证明了被上诉人已实际占有和使用房屋，是案外人侵权导致不能实际使用。2、一审判决引用（2014）瓦民初字第312号民事判决错误，该判决已被省法院裁定提审了。3、一审判决关于诉讼时效期间事实的判断错误。被上诉人在2011年8、9月就已经报警，第三次报警是2015年5月，其在2011年8月明知其权利受到侵害，诉讼时效应当起算，本案已过诉讼时效。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决依据合同法第六十条第一款错误，上诉人已按合同履行义务。2、一审判决依据合同法第九十四条第四项规定错误。本案不存在上诉人有违约或迟延履行债务致使合同目的不能实现的情况，且该条是合同终止的规定，不是合同解除的依据。3、一审判决依据合同法第一百零七条错误。该条规定的是履行合同不符合合同约定，承担继续履行和承担违约责任，并不是解除合同依据。据此，汽贸公司的上诉请求为撤销一审判决，改判驳回林迎杰的诉讼请求。
林迎杰二审答辩认为：同意一审判决，不同意汽贸公司的上诉请求。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明：针对汽贸公司与李峰（从汽贸公司处购买了德华新天地第187号楼6单元6-1号房屋）之间关于案涉德华新天地第187号楼6单元7层1号的阁楼储藏室的所有权确认纠纷一案，本院于2014年8月26日作出（2014）大民二终字第00846号民事判决。
一审法院于2015年5月19日立案受理本案。
本院确认上述事实有（2014）大民二终字第00846号民事判决立案审批表及二审庭审笔录等在案为凭，业经质证和本院审查，可以采信。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，本案中，依据已查明的事实，一审判决支持林迎杰诉请解除案涉使用权转让协议、返还房款及利息、电费等，有事实和法律依据，并无不妥。具体理由如下：
第一，林迎杰享有法定解除权。依据已查明的事实，虽然双方签订了案涉使用权转让协议，但是汽贸公司未履行将该阁楼储藏室实际交付给林迎杰的主要合同义务，致使林迎杰购买该阁楼储藏室为了占有使用的合同目的无法实现，故林迎杰依法有权主张解除案涉使用权转让协议。至于汽贸公司辩称其已将案涉阁楼储藏室钥匙交付给林迎杰一节，本院认为，交付钥匙只是交付房屋的一种形式，在汽贸公司未能举证证明其向林迎杰交付钥匙即能使林迎杰实际占有使用该阁楼储藏室的情况下，本院无法仅凭现有证据作出如此认定。
第二，林迎杰在解除权行使期限内行使该项权利。依据已查明的事实，因案涉使用权转让协议未对解除权行使期限作出约定；又因汽贸公司起诉李峰要求人民法院确认其对德华新天地的阁楼储藏室享有所有权的纠纷，本院于2014年8月26日作出（2014）大民二终字第00846号民事判决，经过两级人民法院审理后驳回了其此项诉讼请求。也就是说，直至该日期，林迎杰确认汽贸公司不论从法律上还是实践上均无法向其实际交付案涉阁楼储藏室。故林迎杰在2015年5月提起本案诉讼行使解除权，依法未超出解除权发生之日起一年。至于汽贸公司辩称本案已超过诉讼时效一节，本院认为，因解除权是一种当事人基于法定或约定的事由，以单方意思表示即可使合同自始不发生效力的权利，在性质上属于形成权，解除权不适用诉讼时效制度，故汽贸公司的此项上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。
第三，如前所述，林迎杰依法行使解除权的法律后果是案涉使用权转让协议自始没有法律约束力，故汽贸公司依该协议收取房款及电费，已无法律依据，一审判决令汽贸公司向林迎杰返还房款及利息、电费等，有事实和法律依据。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人汽贸公司的上诉请求，无事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1856元（大连汽贸房屋开发有限公司已预交），由大连汽贸房屋开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 王丽秋