福建省德化县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民初字第4582号
原告：赖传格，男，1961年11月3日出生，汉族，福建省德化县人，住福建省德化县。
委托诉讼代理人：陈小平，福建戴云律师事务所律师。
被告：赖礼志，男，1968年11月8日出生，汉族，福建省德化县人，住福建省德化县。
被告：德化县农村信用合作联社，住所地福建省德化县城浔北路。
法定代表人：郑金滨，该理事长。
委托诉讼代理人：陈建兴，系该合作联社员工。
原告赖传格与被告赖礼志、德化县农村信用合作联社案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年10月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，于2016年3月30日裁定中止诉讼，2016年11月8日恢复诉讼。原告赖传格及其委托诉讼代理人陈小平，被告德化县农村信用合作联社的委托诉讼代理人陈建兴到庭参加诉讼。被告赖礼志经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赖传格向本院提出诉讼请求：1.要求停止对位于德化县龙浔镇园丁新村××幢106店面半间（面积16.4平方米）的拍卖；
2.要求确认2001年2月××日签订的《协议书》和2002年12月5日签订的《分房协议书》合法有效，应当履行；3.要求确认未经赖传格签名的2002年12月5日《分房协议书》无效。
事实与理由：1999年间，赖传格、徐孝讲、徐昌柚、赖诗笔、赖礼志五人合建位于德化县园丁新村第××幢房屋一幢，房屋共有五套套房及店面两间，五人各分得套房一套。五人分别于2001年2月××日、2002年12月5日签订《协议书》及《分房协议书》，确定203号套房及106号店面的一半归赖传格所有；303号套房归赖礼志所有；403号套房及106号店面的一半归赖诗笔所有；503号套房及107店面的一半归徐孝讲所有；603号套房及107号店面的一半归徐昌柚所有。因赖礼志未抽到店面，其他四人各补偿赖礼志4500元，共计18000元。2002年12月5日，赖礼志伪造一份《分房协议书》，骗取赖传格尚未成年女儿赖碧娇在《分房协议书》中签上“赖传格”的名字，尔后又骗取赖诗笔、徐孝讲、徐昌柚签名，向房产登记机关申请登记，将原本属于赖传格所有的106号半间店面登记在赖礼志名下并领取了房屋所有权证。赖礼志名下的房屋所有权证（证号：16××16号），面积变为××1.7平方米，赖传格名下房屋所有权证（证号为16717号），面积变为125.36平方米。德化县人民法院裁定查封的赖礼志名下半间店面属于赖传格所有。
赖礼志未作答辩。
德化县农村信用合作联社辩称，赖礼志是讼争半间店面的所有权人。依据物权公示原则及房权证的登记，本案关于分房的纠纷并不影响抵押登记时赖礼志是诉争半间店面所有权人的事实，赖礼志将其所有的房产抵押给答辩人是其合法权利。本案纠纷不影响答辩人依法享有的抵押权。答辩人是德化县龙浔镇园丁新村××幢106半间的抵押权人，德化县人民法院作出的（2015）德民初字第1991号民事判决书给予了确认。答辩人有权依据法院判决申请查封并变卖抵押房产。请求依法驳回赖传格的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：1999年间，赖传格与赖礼志及案外人徐孝讲、徐昌柚、赖诗笔五人合建位于德化县园丁新村第××幢房屋一幢，该幢房屋共有套房五套及一层店面两间。2001年2月××日，五人签订《协议书》一份，一致同意每间店面估价为45000元，两间共90000元，并以抽签形式确定四名店面经营使用权人。经抽签确认徐孝讲、徐昌柚、赖诗笔、赖传格抽得店面。赖礼志未抽得店面经营使用权，其余四人应付给赖礼志18000元，每人分摊4500元作为赖礼志的经济补偿。2002年12月5日，赖传格、徐孝讲、徐昌柚、赖诗笔四人签订一份《分房协议书》确定，106号店面归赖传格、赖诗笔所有，两人各占二分之一份额；107号店面归徐孝讲、徐昌柚所有，两人各占二分之一份额。2002年7月5日，赖礼志向德化县住房和城乡规划建设局申请办理房屋产权登记手续期间，提交了一份日期为2002年12月5日，赖传格、徐孝讲、徐昌柚、赖诗笔、赖礼志五人签订的《分房协议》。2003年1月23日，德化县住房和城乡规划建设局向赖礼志颁发了房屋所有权证（证号：16××16号；房屋坐落：龙浔镇园丁新村门牌××幢、303号；所在层数：一、三层；建筑面积：××1.76平方米；设计用途：住宅、店面；店面占二分之一）。2012年4月17日，赖礼志、徐碧霜、徐昌彬、叶清疆与德化县农村信用合作联社签订一份《组合担保合同》，约定赖礼志向德化县农村信用合作联社借款35万元，期限三年。赖礼志、徐碧霜提供其位于德化县龙浔镇园丁新村××幢第1层店面、第3层套房（303号）合计××1.76平方米的房屋产权（房屋所有权证：德房字第××号，国有土地使用权证：德国用（2001）第23573号）作为借款24万元抵押担保，并向德化县房地产交易所、德化县国土资源局办理抵押登记手续。徐昌彬、叶清疆为保证人为主合同项下部分债权提供保证担保，保证担保的债权本金金额为人民币11万元，保证方式为连带责任保证。之后，赖礼志只偿还至2015年7月20日止的利息，尚欠借款本金340000元及自2015年7月21日起按合同约定的利息。德化县农村信用合作联社遂于2015年5月15日向本院提起诉讼，本院于2015年6月10日作出（2015）德民初字第1991号民事判决，判决赖礼志、徐碧霜应在本判决生效后十五日内偿还德化县农村信用合作联社借款本金340000元及利息；设定的抵押财产折价或者拍卖、变卖后所得价款在借款本金24万元及相应利息的范围内优先受偿；徐昌彬、叶清疆对以上借款本金10万元及相应利息承担连带清偿责任。因赖礼志未履行生效判决，德化县农村信用合作联社向本院申请执行，本院于2015年8月28日裁定查封了赖礼志名下的上述房产。赖传格作为案外人对执行标的提出书面异议，本院于2015年10月20日裁定驳回案外人赖传格的执行异议。赖传格不服向本院提起诉讼。
另查明，赖传格、苏淑紫夫妻与赖礼志于20××年4月××日签订一份《协议书》，约定××幢106号二分之一的店面，面积16.4平方米，于2001年以一次性价格25000元卖给赖礼志，所有款已付清。经赖传格和赖礼志协商，如该店面出售40万元，先扣回5万元给赖礼志，余款35万元对半分。由赖传格负责配合办理过户手续，店面若无出售，赖传格无权享受店面产权及租金及对半款项，且赖传格、苏淑紫应无条件协助办理地产过户手续。2016年1月18日，赖传格向德化县住房和城乡规划建设局提交书面申请，以办理房屋产权登记申请时其本人不在场，赖礼志伪造分房协议为由，申请撤销德房字第××号房屋所有权证中园丁新村××幢一层106号半间店面房屋产权、变更产权登记。德化县住房和城乡规划建设局根据调查，确定赖礼志办理产权登记手续时，提交的《分房协议》中，赖传格签名并非其本人所签。该局于2016年3月21日决定注销德房字第××号房屋产权证中的园丁新村××幢一层106号半间房屋产权登记。
诉讼中，经本院向徐孝讲、徐昌柚、赖诗笔等人进行调查，三人对赖传格提供的2001年2月××日《协议书》、2002年12月5日《分房协议书》真实性无异议，三人均认为涉讼店面与其无关，均不同意参加本案诉讼。经本院向徐昌彬、叶清疆调查，两人均表示该案与其无关，均不同意参加本案诉讼。
上述事实，有赖传格提供《协议书》、《分房协议书》、赖传格、赖礼志名下的房屋所有权证、国有土地使用权证、本院（2015）德执字第1244号、（2015）德执异字第18号执行裁定书、德化县住房和城乡规划建设局德建（2016）54号决定、赖礼志提供的《协议书》、收条，本院调取的本院（2015）德民初字第1991号民事判决书、向徐孝讲等人所作的调查笔录及到庭当事人在法庭上的陈述等为据。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事
人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案赖传格、赖礼志与案外人徐孝讲、徐昌柚、赖诗笔共同出资兴建位于德化县园丁新村第××幢房屋一幢。2001年2月××日合建各方就该幢房屋一层店面如何分配签订一份《协议》，之后各方按约定进行抽签，其中徐孝讲、徐昌柚、赖诗笔、赖传格四人抽得店面，赖礼志未抽得店面，分得补偿款。《协议书》签订后，各方均已按该协议履行。该《分配协议》系合建人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效，该协议对各合建人均具有法律约束力。同理，徐孝讲、徐昌柚、赖诗笔、赖传格四人就如何分配店面签订的《分房协议书》以及赖传格、苏淑紫夫妻与赖礼志于20××年4月××日签订《协议书》，约定赖传格将涉讼106号店面二分之一的所有权以25000元价格转让给赖礼志的协议，均应认定为合法有效。赖礼志向德化县住房和城乡规划建设局申请办理房屋产权登记期间，提交的分房协议并未经赖传格签名确认，该协议应认定为无效。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案涉讼106号半间店面产权登记虽然已被行政主管部门注销登记，物权尚未设立，但根据赖传格、苏淑紫夫妻与赖礼志于20××年4月××日签订《协议书》，涉讼店面已转让给赖礼志。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”的规定，本院有权对涉讼店面进行查封。赖传格的诉讼请求为停止对涉讼店面半间的拍卖，本院仅系对涉讼店面进行查封，目前尚未进入拍卖程序，赖传格的该项请求，缺乏依据，依法予以驳回。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。本案赖传格将申请执行人德化县农村信用合作联社诉讼地位列为第三人错误，诉讼地位应列为被告，故本院依法予以更正。赖礼志经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：
一、赖传格、赖礼志与案外人徐孝讲、徐昌柚、赖诗笔五人于2001年2月14日签订的《协议书》合法有效；
二、赖传格与案外人徐孝讲、徐昌柚、赖诗笔四人于2002年12月5日签订的《分房协议书》合法有效；
三、赖礼志向德化县住房和城乡规划建设局申请办理房屋产权登记期间，提交的五人（赖传格、赖礼志、徐孝讲、徐昌柚、赖诗笔）《分房协议》无效；
四、驳回赖传格的其它诉讼请求。
案件受理费100元，由赖传格负担50元，赖礼志负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 曾凯旋
人民陪审员 梁碧霞
人民陪审员 黄夏莲
二〇一六年十一月九日
书 记 员 林精腾
附：一、相关法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
2.《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
5.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零七条第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。