河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀02民终1048号
上诉人（原审被告）：路芳，女，1968年1月12日生，汉族，首钢迁钢废钢车间退休职工，现住河北省迁安市。
委托代理人：庞方方，河北吴春江律师事务所律师。
上诉人（原审追加被告）：刘柯，女，1980年6月13日生，汉族，无业，现住北京市朝阳区小营路*号保利香槟2-2-101。身份证号：×××。
委托代理人：魏金明，北京市中孚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱崇涛，男，1978年2月11日生，汉族，无业，现住河北省迁安市。
委托代理人：时奉超，河北品思律师事务所律师。
委托代理人：张殿民，河北品思律师事务所律师。
原审追加被告：玄立勇，男，1983年12月6日生，汉族，农民，现住河北省迁安市蔡园镇朱家庄村。身份证号：×××。
上诉人路芳、刘柯因租赁合同纠纷一案，不服河北省迁安市人民法院（2017）冀0283民初1415号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，被告路芳、刘柯为开办爱健康（迁安）健身服务有限公司，于2016年11月4日，与原告朱崇涛签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将拥有租赁权的临街商业门市房出租给乙方，标的房屋位于迁安市迁安镇万嘉路南头路西（颐秀园南门东侧）。乙方承租该房屋的2、3层，用途为商业，具体用途以乙方营业执照载明的经营范围为准；租赁期限为十年，自合同签订之日起至2027年2月28日止，自签订合同起免租期至2017年3月1日，用于装修与经营筹备；房屋租金为每年人民币280000元、物业服务费为每年人民币4000元；房租于每年3月1日前三十日内交付；本合同签订当日，甲方即应将房屋交付乙方，乙方向甲方交付10万元履约保证金；在租赁期间，任何一方违约，致使合同无法履行的，违约方应向守约方支付相当于一年租金的违约金；乙方未按约定，逾期交付租金的超过30日，视为违约，甲方除以合同法相关规定行使权利外，乙方应向甲方支付违约金人民币2万元。甲方拒不履行本合同约定义务，超过三十日的，视为甲方违约。乙方除有权依合同约定要求甲方赔偿损失外，甲方还应向乙方支付违约金人民币2万元；合同自双方签字或盖章之日起生效，一式三份，甲方一份，乙方二份，具有同等法律效力。合同签订后，刘柯于2016年11月5日给付朱崇涛履约保证金10万元，随即二被告刘柯、路芳（以下所称的二被告即为刘柯、路芳二人）组织人员进场装修，后二被告停止装修。2017年2月16日,北京市法大律师事务所律师王智远以受路芳委托的名义向朱崇涛发出了解除《房屋租赁合同》律师函，要求解除房屋租赁合同并赔偿损失。后二被告未按期交纳租金，原告遂诉至法院，要求确认被告委托律师发出的解除《房屋租赁合同》律师函不具有解除合同的法律效力，要求被告继续履行合同，并要求被告给付原告2017年房租28万元，并按合同约定支付违约金2万元。另，本案涉案房屋门牌号为迁安市迁安镇颐秀园小区商业楼38号，位于迁安市迁安镇万嘉路南头路西（颐秀园南门东侧），系三层门市楼房，2016年9月17日原告与迁安市发达物业服务有限责任公司签订《房屋租赁合同》，租赁了该房屋。2016年10月1日，迁安市发达物业服务有限责任公司出具《授权转租证明》，授权原告可以对该房屋进行转租，认可原告与租户签订的租房协议。本案在审理过程中，为查清本案事实，本院调取了爱健康（迁安）健身服务有限公司的工商档案，其中载明追加被告刘柯于2016年12月23日在迁安市工商行政管理局登记注册了爱健康（迁安）健身服务有限公司，公司类型为有限责任公司，住所为迁安市迁安镇颐秀园小区商业楼38号（即涉案房屋），法定代表人为刘柯，登记的公司股东为刘柯、路芳、玄立勇，公司章程载明出资额为刘柯出资240万元、路芳出资45万元、玄立勇出资15万元，但均未实际出资，该公司亦未正常营业。另，原告朱崇涛撤回了对被告玄立勇的起诉。
一审法院认为，原、被告基于各种原因签订了几份的房屋租赁协议，但双方除对原告提交的合同真实性无异议外，对其他合同签字处是否本人签字均提出异议，故应以原告提交的2016年11月4日由路芳、刘柯本人签字的《房屋租赁合同》为双方签订的真实协议，该协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效协议，双方应严格按合同约定履行各自义务。被告路芳、刘柯作为承租方，与原告签订了《房屋租赁合同》，且该合同约定：合同自双方签字或盖章之日起生效，一式三份，甲方一份，乙方二份，具有同等法律效力，之后二被告用该房屋作为营业场所在工商部门注册了爱健康（迁安）健身服务有限公司，二被告均系该公司股东，且追加被告刘柯系该公司法定代表人，按《房屋租赁协议》中二被告所表明的地位及合同约定”乙方二份”这一情况，结合工商登记档案、朱崇涛与刘柯的微信聊天记录、刘柯与路芳的微信聊天记录进行印证，能够证实二被告共同租赁了原告的房屋，二被告对该合同应共同享受权利、承担义务。被告路芳要求追加爱健康（迁安）健身服务有限公司为本案被告，因该公司并未实际营业，而且二被告与原告签订的租赁合同中亦未涉及该公司，其不具备作为本案的诉讼主体资格，故对被告路芳的该项主张本院不予支持。北京市法大律师事务所律师王智远以受路芳委托的名义向原告发出了律师函，其称系刘柯代路芳进行委托，被告路芳对委托发函一事予以否认，北京市法大律师事务所亦未能提供与路芳的书面委托协议，故该律师函没有经过委托人确认，不具有真实性，对其法律效力本院不予确认，双方在庭审中均未表述要求解除合同，被告亦未提供证据证明原告有违约行为，因此原被告签订的《房屋租赁合同》应继续履行，被告应按约定给付租金。关于原告主张的第一年度的租金，按合同约定，第一年度租期的起止时间应自合同签订之日即2016年11月4日起至2018年2月28，该期间应扣除免租期（即免收租赁费的期间）2016年11月4日至2017年3月1日共118天。因原告已按约定将房屋交付给二被告，二被告已交纳履约保证金并对房屋进行实际装修，后二被告停止装修并未按约定日期交纳房屋租金，构成违约，应由二被告共同承担违约责任，按合同约定给付原告违约金。原告放弃要求被告给付利息的主张以及原告撤回对玄立勇的起诉，不违反法律规定，本院予以准许。关于被告交纳的10万元履约保证金，因被告未主张，故本案不予处分。遂判决：一、朱崇涛与路芳、刘柯所签订的《房屋租赁合同》合法有效继续履行；二、路芳、刘柯给付朱崇涛第一年度（即自2016年11月4日起至2018年2月28日止）房屋租金28万元；三、路芳、刘柯给付朱崇涛违约金2万元。上述二、三项于本判决生效后十日内履行。案件受理费5800元由路芳、刘柯负担。
判后，路芳不服上述判决向本院提起上诉，其主要上诉理由为：爱健康（迁安）健身服务有限公司已经在工商行政管理部门登记注册并成立，因为公司内部的原因无法继续开展业务，故租赁本案房屋的合同目的已经无法实现，一审法院未判决解除双方当事人签订的房屋租赁合同是不符合客观事实。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
刘柯针对路芳的上诉请求及事实理由答辩称：不认可一审判决。
被上诉人朱崇涛答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
判后，刘柯不服上述判决向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1、一审法院认定”二被告路芳、刘柯共同租赁了原告朱崇涛的房屋”是错误的。2、一审诉讼中，路芳提交了一份2017年1月3日由朱崇涛签名的承诺书，该承诺书形成于案外人爱健康（迁安）健身服务有限公司成立之后，一审中并未征求爱健康（迁安）健身服务有限公司对该份承诺书的意见，如果该公司认可该份承诺书，涉案的房屋就形成了新的租赁合同关系，朱崇涛对路芳、刘柯的起诉主体为不合格，人民法院应当驳回朱崇涛的起诉。望二审法院查明事实后予以纠正。请求二审法院撤销原判，依法改判。
路芳针对刘柯的上诉请求及事实理由答辩称：不认可一审判决。
被上诉人朱崇涛答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审追加被告玄立勇未到庭发表答辩意见
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，2016年11月4日，上诉人路芳作为乙方（承租方）、被上诉人朱崇涛作为甲方（出租方）签订了房屋租赁合同，上诉人刘柯在乙方（承租方）的法定代表人处亦予以了签字。虽然，刘柯对上述房屋租赁合同不予认可，但是该房屋租赁合同第十一条明确约定本合同自双方签字或盖章之日起生效，一式三份，甲方一份、乙方二份，具有同等的法律效力。且一审法院为查明本案的事实，调取了爱健康（迁安）健身服务有限公司的工商档案，其中载明刘柯于2016年12月23日在迁安市工商行政管理局登记注册了爱健康（迁安）健身服务有限公司，法定代表人为刘柯，登记的公司股东为刘柯、路芳、玄立勇，公司章程载明出资额为刘柯出资240万元、路芳出资45万元、玄立勇出资15万元，但均未实际出资，该公司亦未正常营业。上述事实与朱崇涛与刘柯的微信聊天记录、刘柯与路芳的微信聊天记录能够相互印证。故一审法院依据本案的实际情况、当事人的举证质证、当事人的陈述，认定路芳、刘柯共同租赁了朱崇涛的房屋，并无不妥，上诉人刘柯主张一审法院认定”二被告路芳、刘柯共同租赁了原告朱崇涛的房屋”是错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。因在一审诉讼中，双方当事人均未提出解除合同，路芳亦未提供证据予以证明朱崇涛在履行合同的过程中具有违约的相应行为，故一审法院未判决解除涉案的房屋租赁合同，认定双方当事人签订的房屋租赁合同继续履行，亦并无不妥。上诉人路芳主张一审法院未判决解除双方当事人签订的房屋租赁合同是不符合客观事实的上诉理由亦不能成立，本院亦不予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回路芳、刘柯的上诉，维持原判。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费11600元，由上诉人路芳负担5800元，由上诉人刘柯负担5800元。
本判决为终审判决。
审判长 沈 军
审判员 姚春涛
{文书日期}
书记员 郑 悦