上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1869号
上诉人（原审被告）上海虹口区银康老年公寓。
法定代表人汪晓鸣。
委托代理人张迅，上海市嘉华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海爱仁物业有限公司。
法定代表人花爱民。
委托代理人韩明德。
委托代理人闵卫邦。
被上诉人（原审被告）上海中虹（集团）有限公司。
法定代表人朱黎明。
委托代理人ＸＸ中，上海市纵横律师事务所律师。
上诉人上海虹口区银康老年公寓（以下简称银康老年公寓）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第1164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。上诉人银康老年公寓的委托代理人张迅，被上诉人上海爱仁物业有限公司（以下简称爱仁物业公司）的委托代理人韩明德、闵卫邦，上海中虹（集团）有限公司（以下简称中虹公司）的委托代理人ＸＸ中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：中虹公司系上海市江杨南路XXX弄XXX-
XXX号XXX层老年活动室；江杨南路55弄40、41号；场中路685弄86、88、90号一层；场中路685弄94、96、98号101、102、103、105、106室；场中路685弄102、104号一层；场中路XXX弄XXX号XXX层；场中路XXX弄XXX号一幢17层物业的产权人。上述物业的建筑面积为15，982.40平方米（含住宅面积9，247.42平方米和商铺面积6，734.98平方米）。2010年12月18日，上海市虹口区民政局与上海北外滩地产置换有限公司、上海长乐投资管理有限公司签订了协议书，上海市虹口区民政局将本市场中路XXX弄XXX号一幢17层（建筑面积12，000平方米）物业租赁给上海北外滩地产置换有限公司、上海长乐投资管理有限公司。2012年4月1日，中虹公司与上海银康投资管理有限公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定中虹公司将建筑面积3，982.46平方米的房屋出租给上海银康投资管理有限公司使用。银康老年公寓为上述物业的实际使用人。2012年5月20日爱仁物业公司与上海市虹口区江杨家园业主委员会签订了《物业服务合同》，上海市虹口区江杨家园业主委员会将“江杨家园”小区交由爱仁物业公司进行物业管理。委托管理期限自2012年6月1日起至2015年6月30日止。合同约定：爱仁物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅物业：高层商品房每月每平方米为人民币（以下币种均为人民币）1.20元（包括电梯水泵运行费）；非住宅物业：按照住宅物业的2倍收取。合同还约定：物业服务费用按季交纳，业主应在每季度的季末前履行缴纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，爱仁物业公司可以从逾期之日起按应缴费用每日千分之三加收滞纳金。2011年12月，银康老年公寓与上海马骥电梯工程有限公司签订了《电梯保养合同》，委托管理期限自2012年1月1日起至2012年12月30日止。合同约定：银康老年公寓将上海市江杨南路XXX弄XXX-
XXX号二台型号HOPE-
Ⅱ的电梯交由该公司进行维修保养服务，每台每月500元，年价12，000元。2012年12月银康老年公寓与上海马骥电梯工程有限公司再次签订了《电梯保养合同》，委托管理期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止。合同约定：银康老年公寓将上海市江杨南路XXX弄XXX-
XXX号二台型号HOPE-Ⅱ的电梯交由该公司进行维修保养服务，每台每月500元，年价12，000元。
2014年5月，爱仁物业公司向原审法院起诉称：其从2012年6月1日开始对“江杨家园”小区提供物业管理服务。银康老年公寓系上海市江杨南路XXX弄XXX-
XXX号XXX层老年活动室、江杨南路55弄40、41号；场中路685弄86、88、90号一层；场中路685弄94、96、98号101、102、103、105、106室；场中路685弄102、104号一层；场中路XXX弄XXX号XXX层；场中路XXX弄XXX号一幢17层物业（上述物业的总计建筑面积为15，062.34平方米）的实际使用人。自2012年6月至2013年12月，银康老年公寓、中虹公司共拖欠物业管理费440，821.43元。在此期间，虽经爱仁物业公司多次催讨，但未果。为维护自己的合法权益，要求判令银康老年公寓、中虹公司支付上述欠付的物业管理费及滞纳金90，000元。
原审审理中，中虹公司辩称：其是该物业的权利人，其与爱仁物业公司之间没有物业服务合同关系，故无支付物业费的义务。该物业的实际使用人系银康老年公寓，并且中虹公司与银康老年公寓之间的房屋租赁合同中明确约定租赁期限内，该房屋的水、电、燃气、空调、物业管理费、通信费费用等均由银康老年公寓承担。故不同意爱仁物业公司的诉讼请求。
原审审理中，银康老年公寓辩称：银康老年公寓实际使用面积是14，018.49平方米。爱仁物业公司所称的356.30平方米的一层老年活动室在所有的租赁合同中都未出现，故该356.30平方米不应算作老年公寓的使用面积。民政局就银康老年公寓从上到下开的是一张执照，因此这14，018.49平方米都应算作是居住面积。根据国务院办公厅国办发（2000）19号文《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》和上海市人民政府办公厅沪府办发（2001）34号文《关于加快实现本市社会福利社会化的意见的通知》的相关规定，对社会福利机构均应按照居民标准收费，故这14，018.49平方米都应按居民标准优惠收费。爱仁物业公司并没有向银康老年公寓提供相应的物业服务，整个公寓的物业服务均由银康老年公寓外聘相关工作人员来完成，故爱仁物业公司不应对相关项目收取物业费，要求法院驳回爱仁物业公司的诉讼请求。
原审法院另查明：银康老年公寓2012年至2013年12月期间向上海马骥电梯工程有限公司支付电梯工程款34，050元、向上海市特种设备监督检验技术研究院支付电梯检测费1，500元、向上海海流连盛给排水工程有限公司支付水泵维修配件费用5，530元，另外还支付了油封费4，000元、操作箱主板2，230元、电梯检测费用190元等费用。
原审审理中，爱仁物业公司表示对银康老年公寓提出有争议的356.30平方米的使用面积，待查证确认后，另案主张。现只要求银康老年公寓、中虹公司按照14，018.49平方米的建筑面积支付物业管理费，对此，银康老年公寓、中虹公司均表示同意。对银康老年公寓2012年6月至2013年12月期间所用去的费用中，只同意支付银康老年公寓电梯保养费及电梯检测费。由于双方对物业管理费支付的标准各执己见，致调解不成。
原审法院认为：公民及法人的合法权益受法律保护。2012年5月20日，爱仁物业公司与上海市虹口区江杨家园业主委员会签订的《物业服务合同》，对外表明代表该小区的全体业主，从而确立了彼此间的权利与义务关系。银康老年公寓作为所涉小区的实际使用人理应支付相应的物业管理费。虽然银康老年公寓实际使用的面积里包含了住宅和商铺，但由于银康老年公寓系为老年人提供照料、护理等服务的养老机构，根据市府有关规定对本市养老机构在用水、用电、用气等其他方面均享受居民生活类价格标准计费及给予优惠的政策，故银康老年公寓住宅使用面积按合同约定的住宅物业收费标准收取，非住宅使用面积物业管理费收费标准由法院酌定。目前双方对实际使用面积所达成的一致意见，并无不妥，可以照准。对于银康老年公寓与案外人因合同所产生的电梯工程款、水泵等其他费用，根据上海市商品住宅专项维修资金管理办法，专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新和改造。故该费用应当按照专项维修资金的支取方式进行结算，但应扣除银康老年公寓2012年6月至2013年12月已支付的电梯维修保养服务费18，000元及电梯检测费1，690元。爱仁物业公司自愿将滞纳金的计算标准由每日千分之三变更为按中国人民银行同期贷款利息计算，并无不当，应予准许。
原审法院据此判决：一、银康老年公寓应支付爱仁物业公司2012年6月至2013年12月物业管理费336，191.78元，此款应于判决生效之日起30日内付清；二、爱仁物业公司要求中虹公司支付物业管理费的诉讼请求，不予支持；三、银康老年公寓应支付爱仁物业公司滞纳金（自2012年9月1日起至2013年12月31日止，按中国人民银行同期贷款利息计算）。
原审法院判决后，银康老年公寓不服，向本院提起上诉称：银康老年公寓因其行业特殊性而实行封闭式管理，其系自行或委托前期物业即上海虹达物业管理有限公司进行物业服务，而爱仁物业公司并未提供其与业委会签订的物业服务合同中所约定的全部或主要物业服务，故银康老年公寓无需向爱仁物业公司支付相关的物业管理费。银康老年公寓实际使用的面积14018.49平方米是一个整体，根据国务院办公厅及上海市人民政府办公厅发布的相关通知的规定，对社会福利机构均应按照居民标准收费，故即使要收取物业管理费，也应参照1.2元每平方米的标准。银康老年公寓据此请求撤销原审法院判决，依法改判。
被上诉人爱仁物业公司答辩称，其已按照物业服务合同对包括银康老年公寓在内的小区公共部位及公共设施履行了物业服务义务。就老年公寓内的公共部位的保洁业务，系因银康老年公寓提出各种借口拒绝爱仁物业公司提供服务，而并非爱仁物业公司不提供。但由于老年公寓排出的污染源是居民正常排污的数倍，为清除污染源，爱仁物业公司聘请的保洁员付出的劳动自然比居民区域的保洁劳动强度来得大，原审法院在考虑到上述实际情况后，对银康老年公寓应支付的物业费并未按照合同约定的2.4元每平方米标准进行判决，而是调整至1.38元每平方米，已充分考虑了银康老年公寓的利益。故爱仁物业公司不同意银康老年公寓的上诉请求，请求维持原判。
被上诉人中虹公司答辩称，其服从原审法院的判决。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，小区业主委员会与物业公司签订的物业服务合同的效力及于小区全体业主。银康老年公寓在物业管理服务区域内，虽银康老年公寓以其行业特殊性为由主张自行管理物业服务事项，但依据已查明之事实，爱仁物业公司并未拒绝提供上述合同中约定的物业服务事项，且亦实际对小区公共部位及公共设施履行了物业服务义务。在各方未就银康老年公寓的物业收费标准达成新的一致意见的情况下，爱仁物业公司有权按照物业服务合同约定的收费标准收取物业管理费。爱仁物业公司与小区业委会订立物业服务合同、确定收费标准属市场行为，政府相关行政部门的通知意见对此并无约束力。鉴于银康老年公寓所需物业服务的特殊性，原审法院对老年公寓中非住宅使用面积的物业管理费计算标准所作调整几乎接近住宅使用面积的收费标准，判决结果尚属合理，可予维持。对银康老年公寓的上诉请求，本院不予支持。需要指出的是，老年公寓内物业的使用方式有别于普通住宅物业，代表全体业主的小区业主委员会与物业公司签订物业服务合同时应充分考虑该因素并就特殊区域内的物业收费标准进行协商，以保护各方当事人的合法利益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7，709.23元，由上诉人上海虹口区银康老年公寓负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一五年三月十六日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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