重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝03民终45号
上诉人（一审被告）孙少华，女，1964年6月29日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
委托代理人杜超，重庆森吉律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）秦宗于，男，1963年4月28日出生，�族，居民，住重庆市丰都县。
委托代理人冯祥西，丰都县三合法律服务所法律工作者。
原审第三人丰都县人民政府名山街道办事处，住所地丰都县名山街道新城东区，组织机构代码00868951-9。
法定代表人石海洪，主任。
委托代理人付剑波，重庆森吉律师事务所律师。
上诉人孙少华因与被上诉人秦宗于、原审第三人丰都县人民政府名山街道办事处（下称名山街道办事处）房屋买卖合同纠纷一案，不服丰都县人民法院（2015）丰法民初字第02791号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2006年1月16日，孙少华（甲方）与秦宗于（乙方）签订《房屋（门面房）买卖合同》，约定：甲方有门面房64.539平方米，坐落在丰都县三合镇人民法庭旁�（即平都大道西段）Ia—2区6号，此房从名山镇中山路一级一类门面安置给孙少华所有……一、乙方向甲方支付此房的价款，按2900元／平方米计算，共计187163元。交付方式：签订合同时乙方支付1万元定金；签订合同之日起3日内乙方支付10万元；2006年1月28日前乙方支付6万元；其余17163元的尾款在甲方向乙方交付产权证（产权人为乙方）时，乙方一次性付清；二、乙方支付房价款10万元时，甲方交付门面的钥匙，此交付为房屋的实际交付，自交付之时起，乙方取得此房所有权……三、产权证由甲方办理：1、办理产权证的有关费用由甲方承担；2、产权证必须是乙方的名字；3、乙方有向甲方提供办理产权证所需相关证件的义务……五、甲方身份证复印件、三峡移民县城居民淹没补偿通知书（存根）、丰都县名山镇中山路一级一类门面（住房）安置、结算情况（2005年12月26日，编号039）、门面实物安置计算式等复印件为本合同附件……合同签订后，秦宗于于同年1月17日支付购门面订金1万元；同月18日，秦宗于支付门面款10万元；2006年1月26日，秦宗于支付孙少华现金5万元；同年2月11日，秦宗于又支付孙少华现金1万元；2014年4月17日，秦宗于还支付孙少华现金3000元；以上共计17.3万元。孙少华亦将讼争房屋交付秦宗于，秦宗于管业房屋后办理了水、电户头。秦宗于从2006年起，以自己的名义将讼争房屋出租给丰都县三合镇卫生院使用至今。
一审法院另查明：2008年3月28日，讼争房屋所在的楼房办理了房地产权总证，证号为306房地证2008字第01781号，登记权利人为丰都县名山镇中山路居民委员会（秦宗碧等30户）。讼争房屋现地址为丰都县三合街道平都大道西段241号附2号，至今尚未办理权属登记。孙少华系原丰都县名山镇中山路居民�员会的居民，其在原丰都县名山镇中山路14号拥有56.73平方米的房屋。在三峡工程移民搬迁过程中，政府以门面实物安置的方式，将丰都县新县城Ia—2区6号门面（即讼争房屋）安置给孙少华，建筑面积约64.539平方米。经房屋的建设企业人员计算，扣除原门面的补偿款26270.25元，孙少华还应当向房屋的建设企业补交建房款21769.13元。
秦宗于一审诉称：秦宗于与孙少华于2006年1月16日签订了《房屋（门面房）买卖合同》，孙少华自愿将自己所有的坐落于丰都县三合街道平都大道西段241号附2号门面1间以187163元卖给秦宗于所有。合同签订后，秦宗于依约先后向孙少华交纳购房款17.3万元，孙少华也按合同约定于2006年1月19日将房屋及钥匙交付给秦宗于入住管业至今，孙少华还将房屋的相关证件复印件交给秦宗于保管至今。秦宗于购买该房屋后，于2006年11月13日办理了用水户头，于同月20日办理了用电户头。秦宗于多次要求孙少华协助办理房屋的产权证，但均遭拒绝，现请求法院判决：1、确认秦宗于与孙少华于2006年1月16日签订的《房屋（门面房）买卖合同》合法有效；2、孙少华及第三人协助秦宗于办理坐落于丰都县三合街道平都大道西段241号附2号门面的房地产权过户登记手续；3、孙少华承担秦宗于办理产权过户的相关税、费，并承担违约责任。
孙少华一审答辩称：1、孙少华至今未与原名山镇中山路居民委员会签订安置合同，故没有取得讼争房屋的物权；讼争房屋的产权人是丰都县名山镇中山路居民委员会，2、根据物权法的规定，孙少华与秦宗于签订合同由于出卖人对于标的物没有处分权，故该合同属于效力待定的合同；3、双方曾经于2006年签订过房屋买卖合同，但因孙少华没有处分权，故该合同已经作废，只是双方仅对款项的退还问题未达成协议。
第三人名山街道办事处述称：1、秦宗于在诉状中的诉讼请求只请求孙少华承担义务，则我办事处不承担责任；2、我办事处不是本案适格的诉讼主体，应当追加丰都县名山镇中山路居民委员会为第三人而不是名山街道办事处；3、孙少华系丰都老县城应安置的移民，办理房产也只能办给孙少华，至于孙少华与秦宗于之间的买卖关系与第三人无关。现诉争房屋尚未办证，孙少华在交纳相关规费后，可以办理。
一审法院认为，孙少华系原丰都县名山镇中山路居民委员会的移民，在旧县城有房屋，移民搬迁过程中政府以实物方式对其进行安置，确定现丰都县三合街道平都大道西段241号附2号门面作为其安置房屋，虽然安置的部分手续未完善，讼争房屋也未办理权属登记，但讼争房屋是其作为移民应享有的被淹没财产的�换对象，权利来源正当，其对讼争房屋应享有处分的权利。2006年1月16日，秦宗于与孙少华签订《房屋（门面房）买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约全面履行自己的合同义务。合同签订后，秦宗于已经分次共计支付了孙少华购房款17.3万元，孙少华接受并将讼争房屋交付秦宗于管业使用至今，当事人各自的主要义务已履行。根据《房屋（门面房）买卖合同》的约定，孙少华负有为秦宗于办理讼争房屋权属登记的义务，并且负担办理权属登记所需的费用，秦宗于只负有在办理权属登记过程中提供相关证件的协助义务，由于讼争房屋的房地产权总证已经办理，具备办理分户登记的条件，而讼争房屋至今尚未办理权属登记，故对秦宗于请求孙少华办理权属登记的诉讼请求成立，予以支持。由于秦宗于�诉讼中请求孙少华承担违约金37432.6元未补交相应诉讼费，故对其该请求不作审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、秦宗于与孙少华于2006年1月16日签订的《房屋（门面房）买卖合同》有效；二、孙少华在判决发生法律效力后20日内为秦宗于办理坐落于丰都县三合街道平都大道西段241号附2号门面（房地产权总证号：306房地证2008字第01781号）的房地产权属登记，秦宗于及第三人丰都县人民政府名山街道办事处给予协助；办理登记手续所需的税、费由孙少华负担；三、驳回秦宗于的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由孙少华负担。
孙少华不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回秦宗于的诉讼请求。主要事实及理由如下：1、虽然上诉人孙少华原属名山镇中山路居委会的移民，如�选择了实物安置，则应当得到讼争门市属实。但由于至今没有与中山路居委会签订移民安置合同，亦没有向移民房屋的建筑商交纳安置房屋差价款，故孙少华对讼争门市未享有任何产权，其对讼争门市没有亦没有处分权，双方据此所签订的房屋买卖合同无效。2、即使孙少华对讼争门市享有处分权，但因其系夫妻共同财产，其与秦宗于签订房屋买卖合同时未征得其丈夫的同意，故孙少华擅自处分了其丈夫的部分财产，系无权处分行为，该行为应当无效。3、讼争门市虽然办理了房产总证，但因秦宗于不属于移民，原审判决将讼争房屋直接过户给秦宗于适用法律不当。
被上诉人秦宗于答辩称：孙少华在与我签订房屋买卖合同时，向我提交了其原来的房产证，移民安置通知书、门面安置结算表等手续，证明了孙少华对讼争门市系通过移民方式取得，事后孙少华�取了我支付的房款17万多元。2007年，孙少华将讼争门市交付给我，我亦长期出租至今。因此，孙少华上诉称其未取得讼争门市的产权与客观事实不符。由于讼争门市已办理了房产总证，具备了办理分户产权证的条件，原审判决确认由孙少华协助办理过户手续正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人述称，秦宗于不属于移民，讼争门市系移民安置房，按政策规定我办事处亦只能将分户房产证办理给孙少华，而不能直接办理给秦宗于。原审判决确认由我办事处直接协助将讼争门市的产权证办理给秦宗于，适用法律不当，请求二审法院依法判决。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人孙少华与被上诉人秦宗于在2006年1月16日签订的《房屋（门面房）买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违�法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。孙少华上诉称因其至今未获得讼争门市的产权，导致与秦宗于所签订的房屋买卖合同无效的理由，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故对这一上诉理由，本院不予采纳。对于其又称讼争门市系夫妻共同财产，处分时未经其丈夫同意，系无权处分，双方所签订合同无效的上诉理由，由于其与秦宗于签订合同至今已达10余年，且讼争门市属安置房屋，实际交付给秦宗于占用使用、收益也已达8、9年之久，孙少华之夫早已知道或应当知道该门市被处置的事实，但其对孙少华的代理行为至今未提出异议，故孙少华的这一上诉理由亦不能成立，本院不予支持。根据双方签订的房屋买卖合同的约定，孙少华有为秦宗于办理讼争房屋权属登记并负担办理权属登记所需费用的义务，这一义务既属于出卖人�法定义务，亦属于双方的约定义务；在讼争房屋的房地产权总证已经办理，具备办理分户登记的条件下，原审判决确认由孙少华负责为秦宇于办理产权登记手续并负担费用并无不当。至于孙少华经过何种程序给秦宇于办理产权登记手续，属于履行行为的范畴，不属于本案审理范围。综上，孙少华的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人孙少华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
审 判 员 简元华
代理审判员 张 艳
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 洪 燕