淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0812民初6877号
原告：淮安融华典当有限公司，住所地淮安市清江浦区万达广场环宇路南11号。
法定代表人：徐伟翔，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵志康，江苏泰耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：司昕宇，该公司员工。
被告：李兵，男，1967年11月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。
被告：凌辉，女，1968年9月19日出生，汉族，住同上。
被告：淮安市中恒置业发展有限公司，住所地淮安市涟水县中恒国际新城D区36号二楼。
法定代表人：范丽娟，职务不详。
原告淮安融华典当有限公司（以下简称“融华公司”）与被告李兵、凌辉、淮安市中恒置业发展有限公司（以下简称“中恒公司”）民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告融华公司的委托诉讼代理人赵志康、司昕宇到庭参加诉讼，被告李兵、凌辉、中恒置业经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。现已审理终结。
原告融华公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告李兵、凌辉偿还本息325万元，此后按月息1%的标准从2017年6月11日之后计算至实际还款之日止；2、判令原告对抵押财产的拍卖、变卖价款享有优先受偿权；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告李兵、凌辉系夫妻关系，因生产经营需要于2012年8月29日向原告借款，并签订最高额担保借款合同。同日，被告中恒公司与原告签订了最高额抵押担保合同，约定以其所有的门面房为上述借款进行担保。借款到期后，原告与被告李兵多次对账并确定最后还款日期，但被告李兵仍未能按期偿还。故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告李兵、凌辉、中恒公司未答辩。
本院经审理认定事实如下：被告李兵、凌辉系夫妻关系。2012年8月29日，原告融华公司与被告李兵签订《最高额担保借款合同》，约定借款人李兵自2012年8月29日至2013年8月29日止向贷款人融华公司借款最高本金余额不超过200万元，在此期间和最高本金余额内，借款人可循环使用借款额度，每笔借款的金额、期限、利率、综合费率、还款方式等以借款凭证（当票）为准，本合同项下借款利率为月利率4.67‰，综合费率13.33‰。被告凌辉在该合同中签名承认借款人的借款用于家庭生产经营，该借款为夫妻共同债务。
同日，原告融华公司还和被告李兵、中恒公司签订《最高额抵押担保合同》，约定被告中恒公司为被告李兵的上述《最高额担保借款合同》的借款在最高本金数额200万元范围内提供抵押担保，债权范围包括本金、综合费、利息、违约金等，抵押物详见编号为（2012）融华清单第002号的抵押物品清单，该抵押物品清单载明的抵押物为：中恒国际新城D03幢110室(房产证号：涟城字第××)、中恒国际新城D02幢113室(房产证号：涟城字第××)、中恒国际新城S07幢101室(房产证号：涟城字第××)、中恒国际新城S07幢102室(房产证号：涟城字第××)、中恒国际新城D04幢107室(房产证号：涟城字第××)、中恒国际新城D04幢102室(房产证号：涟城字第××)，以上房屋均已办理房产抵押权登记，登记的债权数额共计202万元。
在《最高额担保借款合同》约定的放款期间内，原告融华公司于2012年9月7日转账46万元给被告李兵，于2012年9月13日按被告李兵的指示转账46万元给案外人秦建峰，于2012年9月18日转账92万元给被告李兵。2017年6月13日，原告融华公司与被告李兵签订协议一份，载明双方就借款情况进行对账并达成如下协议：截止2017年6月10日，李兵欠原告融华公司本息合计364.07万元，原告融华公司认可未付利息按125万元计算，被告李兵应偿还本息合计325万元，从2017年6月11日之后的利息按月利率1%计算至实际还款之日止。
案件审理过程中，被告李兵表示借款是事实，部分款项由秦建峰使用，应追加秦建峰为被告，原告融华公司主张秦建峰并未直接表明其为借款的实际使用人。
本院认为：依法设立的典当企业依据《典当管理办法》签订的以房地产等为其向债务人出借款项设定抵押担保的合同，应认定为借贷合同性质。原告融华公司与李兵签订的《最高额担保借款合同》、原告融华公司与被告李兵、中恒公司签订的《最高额抵押担保合同》，均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，均合法有效，各方当事人均应遵循诚实信用的原则行使权利、履行义务。
借款发放后，被告李兵未按约支付利息，借款到期后也未按约偿还，故原告融华公司有权要求被告李兵还本付息。原告融华公司实际给付被告李兵借款数额合计为184万元，按本金184万元为基数计算，双方于2017年6月13日达成的还款协议中截止2017年6月10日的本息325万元，未超出年利率24%的限额，对原告融华公司要求被告李兵偿还该325万元，本院予以支持，双方约定2017年6月11日之后的利息按月利率1%计算亦不违反法律规定，但应以本金184万为基数进行计算。
夫妻双方共同签字所负的债务，应当认定为夫妻共同债务，本案中，被告凌辉在借款合同签订承认该借款为夫妻共同债务，故应对本案借款承担共同偿还责任。
关于被告李兵追加秦建峰为被告的主张，本院认为，合同具有相对性，被告李兵借款后将款项给他人使用是借款人的权利，但其作为借款人，仍应按照合同约定承担还款的责任，故对其追加被告的主张，本院不予采纳。
债务人或者第三人不转移对房屋等财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。本案中，被告中恒公司将房屋抵押给原告融华公司，故被告中恒公司应以其抵押房屋在登记的债权限额内承担抵押担保责任。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李兵、凌辉于本判决生效之日起十日内向原告淮安融华典当有限公司偿还截至2017年6月10日的借款本息325万元，并承担自2017年6月11日起至实际还款之日的利息（以184万元为基数，按月利率1%计算）；
二、原告淮安融华典当有限公司就被告淮安市中恒置业发展有限公司抵押的财产（位于涟水县中恒国际新城D03幢110室、D02幢113室、S07幢101室、S07幢102室、D04幢107室、D04幢102室的房屋）依法折价或拍卖、变卖所得价款在202万元的范围内优先受偿；
三、驳回原告淮安融华典当有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32800元，公告费600元，合计33400元，由原告淮安融华典当有限公司负担2400元，被告李兵、凌辉、淮安市中恒置业发展有限公司负担31000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时按相关规定预交上诉案件受理费。
审 判 长 潘树林
代理审判员 周凡人
人民陪审员 牛日芬
二〇一八年四月九日
书 记 员 张 荷
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第三十四条下列财产可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
（六）依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条第一款借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》
第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。