湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芙民初字第3367号
原告长沙市芙蓉区教育服务中心，住所地长沙市芙蓉区人民中路***号。
法定代表人田曼，主任。
委托代理人肖霞，湖南华硕律师事务所律师。
被告程松波，男，1984年3月22日出生，汉族，户籍地江西省。
委托代理人杨松柏，长沙市芙蓉区长青法律服务所法律工作者。
被告朱文亮，男，1970年1月27日出生，汉族，户籍地湖南省。
委托代理人李龙，湖南湘民律师事务所律师。
原告长沙市芙蓉区教育服务中心（以下简称“芙蓉区教育中心”）与被告程松波、被告朱文亮发生房屋租赁合同纠纷，于2014年10月29日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，组成由代理审判员章大峰担任审判长，人民陪审员柳满希、余晓琴参加评议的合议庭，分别于2014年12月23日、2015年1月29日公开开庭进行了审理。书记员姚萍担任庭审记录，原告芙蓉区教育中心的委托代理人肖霞、被告程松波的委托代理人杨松柏、被告朱文亮及其委托代理人李龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
芙蓉区教育中心诉称：两被告均未与其签订房屋租赁合同，程松波自2009年3月起使用原告位于解放东路一期一楼的门面（约150平方米）经营藏草堂，未缴纳分文租金。2012年12月7日，程松波未经原告同意，私自将该门面转让给朱文亮，朱文亮受让该门面后，仅缴纳一年的租金216000元及三个月押金54000元。原告多次通知其搬走并结清费用，但朱文亮虽口头答应但至今未搬出。原告为维护自己的合法权益，为避免国有资产流失，特提起起诉，请求判令：1、朱文亮立即搬出长沙市芙蓉区解放路一期一楼门面；2、程松波、朱文亮连带赔偿芙蓉区教育中心房屋占用费（自2010年10月起计算至被告腾房为止），暂计算至2014年9月为720000元；3、程松波、朱文亮承担本案的诉讼费用。
程松波辩称：程松波于2010年3月经芙蓉区教育中心同意，从他人处以45万元的价格受让了门面，同年4月14日与转让人签订书面租赁合同，约定租赁期限为2010年4月至2011年5月9日，租金按合同标准9000元每月计算。合同到期后，程松波仍继续经营该门面，直到2012年12月7日才实际退出该门面。程松波称其虽未与芙蓉区教育中心签订书面合同，但双方成立不定期租赁合同，该合同在房屋转租给朱文亮后已经终止，且程松波交清了2010年4月1日至2011年5月9日期间内的租金共计12万元。由于程松波已于2012年12月7日退出经营，其不定期租赁合同已终止，且朱文亮与芙蓉区教育中心重新订立了房屋租赁合同，故不存在程松波将房屋转租给朱文亮的行为。芙蓉区教育中心要求程松波交付租金的请求已超过了诉讼时效，请法院驳回芙蓉区教育中心的诉讼请求。
朱文亮辩称：1、芙蓉区教育中心未提交其是涉案门面的合法产权所有人，故其主体资格不适格。2、芙蓉区教育中心提交的证据能证实其对程松波的转租行为知情，并收取朱文亮2013年租金的行为表明，是对朱文亮与芙蓉区教育中心的租赁关系的认可。3、芙蓉区教育中心要求朱文亮与程松波承担连带责任没有法律依据。4、芙蓉区教育中心要求朱文亮支付2012年末以前的租金超过了一年的诉讼时效。
经审理查明：2008年5月10日，长沙市芙蓉区育培综合服务部（出租人）与范江涛（承租人）签订了《房屋租赁合同》，合同约定，出租人将位于长沙市芙蓉区解放东路320号的“”第壹层，第103、104号房屋（使用面积82.842平方米）出租给承租人使用，租赁期限为叁年，自2008年5月10日至2011年5月9日止。月租金九千元，房屋押金贰万元。出租人在合同签字生效之日起即日内交付房屋。2010年4月，程松波从范江涛处转让上述103、104号门面，租赁期限和房屋租金仍按上述合同执行，芙蓉区教育中心在上述合同上签注“押金已转为程松波，2010.4.14”、“同意转让给程松波，合同期限不变，合同时间为2008.5.10-2011.5.9，芙蓉区教育服务中心”，但未签章。程松波受让该房屋后对房屋进行装修，并开始经营。在2011年5月9日合同到期后，程松波仍继续经营使用该房屋。
2012年12月7日，程松波（甲方）与长沙市藏草堂保健品有限公司（乙方，系个体工商户，经营者为朱文亮）签订了《门面转让协议》，协议约定甲方同意将位于解放路312-314号门面转让给乙方使用，建筑面积80平方米。乙方在协议签订之日支付定金5000元，甲方在协议签订三日内向乙方腾房并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费18万元。程松波与乙方负责人吴靖华、朱文亮共同在协议上签字。协议签订后，朱文亮向程松波支付了18万元转让费，程松波将上述房屋交付朱文亮使用至今。期间，朱文亮与芙蓉区教育中心协商承租事宜，芙蓉区教育中心同意将上述门面出租给藏草堂使用，但双方未签订书面租赁合同，芙蓉区教育服务中心于2014年3月14日实际收取了长沙市藏草堂保健品有限公司支付的租金216000元、押金54000元，共计27万元。之后，朱文亮未再向芙蓉区教育中心支付任何费用。
另查明，位于长沙市芙蓉区解放东路与韶山北路交叉东北角共八层，一楼为门面，二楼至八楼为写字楼，房屋产权所有人为长沙市芙蓉区教育局。2002年6月1日，芙蓉区教育局与育培服务部签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定芙蓉区教育局将八层房屋整体出租给育培服务部，租期自2002年6月1日至2022年5月31日，期间因育培服务部拖欠芙蓉区教育局房屋租金，由本院2009年9月24日作出的（2009）芙民初字第801号民事判决解除了上述《房屋租赁合同》。之后，长沙市芙蓉区教育局委托长沙市芙蓉区教育服务中心管理一二期房屋，程松波租赁的壹层103、104号房屋与朱文亮租赁的312-314号房屋系同一门面，在朱文亮承租使用该房屋拖欠租金后，芙蓉区教育中心于2014年4月23日向朱文亮送达了《租金催缴通知书》，要求朱文亮于4月26日前缴清所欠租金。并于同年7月3日向朱文亮送达了《律师函》，再次向朱文亮催缴房屋租金，要求其于7月15日前缴清所欠租金。
上述事实，有《委托管理证明》、《合作建房协议》、《国有土地使用证》、身份证信息、《房屋租赁合同》、《门面转让协议》、《个体工商户营业执照》、《芙蓉区教育局门面租赁合同签订审批表》、（2009）芙民初字第801号民事判决书、《租金催缴通知书》、《律师函》、证人何刚跃、何小风的证言及双方当事人的陈述等经庭审质证的证据证实，本院予以认定。
本院认为：长沙市芙蓉区教育局系本案涉案房屋的产权所有人，芙蓉区教育中心系长沙市芙蓉区教育局举办的事业单位法人，具备独立的法人资格，故长沙市芙蓉区教育局可以委托芙蓉区教育中心管理涉案房屋，且长沙市芙蓉区教育局出具了委托管理的证明，在涉案房屋发生纠纷时，芙蓉区教育中心以原告身份参加诉讼主体适格。
芙蓉区教育中心和程松波之间虽未签订书面的房屋租赁合同，但程松波在2010年4月1日至2012年12月7日期间，受让并使用一层103、104号门面，在前租赁合同到期后程松波仍继续使用租赁房屋，芙蓉区教育中心并未提出异议，且因双方未约定房屋租赁的期限，故芙蓉区教育中心与程松波之间成立不定期租赁合同关系。在2012年12月7日程松波将其承租的门面转让给朱文亮后，朱文亮征得芙蓉区教育中心同意承租该房屋并向其支付了押金和一年的租金，朱文亮和芙蓉区教育中心虽未签订书面租赁合同，但双方成立不定期租赁合同关系。在不定期租赁合同中，未约定租金支付期限的，且未协商一致的，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，故程松波应在2012年12月7日向芙蓉区教育中心支付使用房屋期间的租金，因芙蓉区教育中心未提供证据证明其对程松波欠缴租金进行过催缴，直到本案起诉时才主张该项权利，故芙蓉区教育中心要求程松波支付租金的诉讼请求超过了一年的诉讼时效，对其该项诉求，本院不予支持。
朱文亮自2012年12月7日起使用涉案房屋至今，虽向芙蓉区教育中心支付了押金和一年的租金，但之后再未支付任何费用，且在芙蓉区教育中心两次催缴后仍未支付，故芙蓉区教育中心要求朱文亮支付欠缴的租金并搬出涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。朱文亮应支付的欠缴租金按其已支付的租金标准计算，共计176400元（暂计算至2014年9月30日，共计拖欠9个月24天）。朱文亮辩称芙蓉区教育中心要求其支付2012年12月7日至2012年12月31日使用房屋的租金超过了诉讼时效，因朱文亮的使用涉案房屋的租赁期间超过一年，房屋租金应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，因芙蓉区教育服务中心出具的缴款书上并未载明该房屋租金的截止期间，根据房屋租金支付惯例，朱文亮交付的应为2012年12月7日至2013年12月6日期间使用房屋的租金。朱文亮使用涉案房屋欠付租金的期间应为2013年12月7日起至今，故朱文亮称芙蓉区教育中心要求其支付2012年12月7日至2012年12月31日使用房屋的租金超过了诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项之规定，判决如下：
一、被告朱文亮自本判决生效之日起十日内将所使用的长沙市芙蓉区一层103、104号门面房屋返还给原告长沙市芙蓉区教育服务中心；
二、被告朱文亮自本判决生效之日起十日内向原告长沙市芙蓉区教育服务中心支付租金176400元（暂计算至2014年9月30日，2014年10月1日起至返还房屋之日止的租金按18000元／月计算）；
三、驳回原告长沙市芙蓉区教育服务中心对被告程松波的诉讼请求；
四、驳回原告长沙市芙蓉区教育服务中心对被告朱文亮的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15000元，由长沙市芙蓉区教育服务中心负担10000元，朱文亮负担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 章大峰
人民陪审员 柳满希
人民陪审员 余晓琴
二〇一五年四月十六日
书 记 员 姚 萍
附：本判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。