福建省沙县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0427民初2266号原告：三明市鑫隆物业服务有限公司，住所地三明市梅列区乾龙新村19幢泉州商会大厦1F层10-11号。法定代表人：方与龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄健勇，男，1962年11月10日出生，汉族，住沙县，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄运钟，男，1959年5月16日出生，汉族，住沙县，系该公司员工。被告：林雪榕，女，1972年8月11日出生，汉族，住沙县。原告三明市鑫隆物业服务有限公司（以下简称鑫隆物业公司）与被告林雪榕物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫隆物业公司的委托诉讼代理人黄健勇、黄运钟，被告林雪榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫隆物业公司向本院提出诉讼请求：1.林雪榕支付拖欠的2015年8月7日至2016年12月31日物业费2426元、公共耗能费217.31元，合计2643.31元；2.林雪榕支付违约金1765元；3.本案诉讼费用由林雪榕负担。诉讼过程中，鑫隆物业公司变更诉讼请求为：1.林雪榕支付拖欠的2015年8月至2017年9月20日物业费3111.2元、公共耗能费278元；2.本案诉讼费用由林雪榕负担。事实与理由：林雪榕系沙县长泰路西侧领秀华城11栋A1801的业主，该房产建筑面积95.17平方米。2013年7月5日，鑫隆物业公司与三明祥元房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定由鑫隆物业公司为该小区提供物业服务，每月/每平方米物业费1.3元。鑫隆物业公司为该小区实施完善的物业管理，履行了应尽的义务，但林雪榕拖欠2015年8月至2017年9月20日物业费及公共耗能费。为证实其主张，鑫隆物业公司提交以下证据：1.营业执照、资质证书、法定代表人证明，证明鑫隆物业公司的基本情况。2.《领秀华城前期物业管理协议》、物业服务合同备案表，证明鑫隆物业公司具有收费资格，收取费用符合国家规定。3.入伙通知书、业主入伙会签单、业主相关信息登记表、身份证，证明林雪榕的诉讼主体资格。4.《前期物业服务合同》、物业费欠费明细、诉前告知函、律师函、承诺书、临时管理规约，证明三明祥元房地产开发有限公司委托鑫隆物业公司对该小区进行物业管理；物业费的收费标准；林雪榕未按时交纳物业费应按每日千分之三标准计算滞纳金。5.物业管理催缴欠费法律依据、最高人民法院关于物业纠纷若干意见、沙县人民政府关于加强物业管理工作的意见沙政[2013]59号文件，证明鑫隆物业公司主张拖欠的物业费受法律支持。林雪榕辩称，房屋交付后未装修入住，对空置的房屋应按50%-70%打折交纳物业费；其向鑫隆物业公司交了2000元的装修保证金，该装修押金应抵扣物业费。为此，林雪榕提交收款收据，证明其向鑫隆物业公�交纳2000元的装修保证金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，确认如下事实：1.鑫隆物业公司于2009年9月28日成立，2009年10月8日被准予从事物业管理活动。2.2013年7月3日，三明祥元房地产开发有限公司、鑫隆物业公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定鑫隆物业公司为沙县长泰路“领秀华城”小区提供前期物业服务，合同期限自2013年7月1日至业主委员会成立之日止；本合同的计费方式实行包干制，物业服务费按建筑面积计算（不含公共水电分摊费），其中高层住宅1.3元/月·平方米；物业共用部分及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；物业服务费包括物业服务成本（�人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其它费用组成）、法定税费及鑫隆物业公司的合理利润；物业服务费从本物业交付买房人之日起按半年收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每半年第1个月5日前向鑫隆物业公司支付物业服务费；物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取；本合同生效之日起至出售房屋交付之日的当月期间发生的物业服务费，由三明祥元房地产开发有限公司承担，出售房屋交付之日后的次月至本合同终止之日的当月发生的物业服务费，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担；业主违反合同关于物业服务�的标准、收取办法的约定，经鑫隆物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当每日按照千分之三标准支付违约金。3.2013年8月5日，林雪榕、鑫隆物业公司签订《领秀华城前期物业管理协议》，约定前期物业管理协议是指自房屋出售之日起至业主大会与选聘的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；本物业为领秀华城，林雪榕所购房屋系高层住宅；鑫隆物业公司提供以下服务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务管理；物业管理费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用，不含公共耗能分摊费用、电梯维保费用和年检费用），业主交纳物业费用为每半年支付一次，每半年第一个月5日前支付，住宅按建筑面积每月每平方�1.3元，空置房屋按建筑面积每月100%支付物业费；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和日期交纳相关费用的，鑫隆物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每日千分之五交纳违约金。4.林雪榕系领秀华城11幢A1801室的所有权人，建筑面积95.17平方米。2013年9月9日，林雪榕与鑫隆物业公司办理领秀华城11栋A单元1801室的业主入伙手续，林雪榕向鑫隆物业公司交纳2000元装修保证金，该房屋至今未装修入住。5.自2017年1月1日起领秀华城高层住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.2元计算。6.鑫隆物业公司于2017年9月20日退出领秀华城小区，林雪榕自2015年8月7日起未支付物业费。本院认为,三明祥元房地产开发有限公司与鑫隆物�公司签订物业服务合同的主体合法，合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，依法对业主具有约束力。本案中，林雪榕作为领秀华城小区业主与鑫隆物业公司之间成立物业服务合同关系，鑫隆物业公司依法为领秀华城小区提供物业服务，林雪榕依法应向鑫隆物业公司支付物业费。林雪榕所购房屋至今未装修入住，《三明市物业服务收费实施办法》（2010）、《三明市物业服务收费实施办法》（试行）（2016）规定，2016年5月31日前未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业的物业费可按合同约定的60%支付，2016年6月1日起的物业费按合同约定支付。领秀华城小区物业费于2017年1月1日调整，因此2016年12月31日前的物业费为1.3元/月·平方米，2017年1月1日起的物业费为1.2元/月·平方米。综上，林雪榕应按建筑面积向鑫隆物业公司交纳自2015年8月7日至2017年9月20日的物业费2583.68元（95.17平方米×1.3元/月·平方米×9.8个月×60%+95.17平方米×1.3元/月·平方米×7个月+95.17平方米×1.2元/月·平方米×8.67个月=2583.68元）。鑫隆物业公司主张林雪榕支付公共耗能费的诉求，未能举证证明林雪榕应负担公共耗能费的具体产生依据及相关部门的有效收费证明，证据不足，不予支持。林雪榕已向鑫隆物业公司交纳2000元装修保证金，因鑫隆物业公司已于2017年9月退出领秀华城小区，不再提供物业服务，该装修保证金应予退还。林雪榕要求装修保证金抵扣物业费，符合法律规定，予以支持。扣除2000元装修保证金，林雪榕应支付鑫隆物业公司物业费583.68元。依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九十九条，《物业管理条例》第二�一条、第二十六条、第三十六条第一款、第四十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、林雪榕应于本判决生效之日起十日内向三明市鑫隆物业服务有限公司支付物业费583.68元；二、驳回三明市鑫隆物业服务有限公司要求林雪榕支付公共耗能费的诉讼请求；三、驳回三明市鑫隆物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由三明市鑫隆物业服务有限公司负担40元，由林雪榕负担10元。林雪榕负担的受理费应于判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。审 判 长  刘礼友审 判 员  张爱林人民陪审员  邱惠珍二〇一八年五月十一日法官 助理  王彩霞�记员黄馨附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者�期限。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律�干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。