甘肃省酒泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）酒民一终字第669号
上诉人（原审被告，反诉原告）伊小东，男，汉族，生于1976年1月1日。
委托代理人刘建中，甘肃竭诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）盛世兵，男，汉族，生于1968年8月18日。
被上诉人（原审原告，反诉被告）殷玉芳，女，汉族，生于1970年8月11日。
被上诉人（原审第三人）ＸＸ，男，汉族，生于1966年9月7日。
上诉人伊小东因所有权确认纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2015）酒肃民一初字第842号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人伊小东及其委托代理人刘建中、被上诉人盛世兵、殷玉芳、被上诉人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2006年3月24日，第三人ＸＸ从吴发林处购得三墩镇三夹路中学大门南侧六号商住楼房一套，该房屋当时未过户，房屋产权登记在吴发林名下。2007年11月25日，第三人ＸＸ（甲方）与原告盛世兵（乙方）签订了一份《房屋出售协议》，协议约定：“经2007年11月24日双方协商同意，乙方同意将三墩镇中学大门南侧6号门店北边小门店19㎡房子和主房后面的厨房8.4㎡×3.5㎡，二层单独小房子10.5㎡，乙方以陆万柒仟元的价格买下，甲方同意出售，具体事宜如下：一、付款方式：2007年11月25日付款叁万元整，下欠的叁万柒仟元整于2008年5月30日付清，乙方才能使用装修……”。协议签订后，原告盛世兵给付第三人ＸＸ3万元购房款。2008年5月30日，盛世兵又给付第三人ＸＸ37000万元购房款，共计67000元。2010年1月28日，第三人ＸＸ又与被告伊小东签订了一份《房屋出售协议》，约定：“第三人ＸＸ（甲方）将位于三墩镇三夹路中学大门南侧6号门店卖给伊小东（乙方），价格11万元整。由ＸＸ负责在三个月内办理完毕房产证、土地过户手续，过户产生的费用由伊小东承担，具体事宜如下：一、乙方向甲方先期支付8万元房款，甲方提供房门钥匙，乙方开始装修门店和居住。剩余3万元房款在乙方办理完毕房产证、土地使用证过户手续，交接房产证、土地使用证时一次付清，期间不承担剩余房款的利息等费用；二、由于甲方已将部分房产卖给盛世兵，甲方必须在乙方第一次付房款时，就要提供卖给盛世兵房屋的相关手续，但必须经由公证机构公证，在办理房屋过户手续过程中，乙方不承担卖给盛世兵的房屋面积相应的过户手续；三、由于此门店涉及第三方，在乙方给甲方第一次付房款前，由甲方负责将盛世兵和乙方约至门店，当面认清楚各自房屋的四址界限，三方必须签字确认，今后任何一方不得以各种理由争执房屋界限不清等相关之事，如有上述情况视为寻衅滋事，报相关部门处理”。当日，被告伊小东给付第三人ＸＸ8万元，搬入该门店居住。2010年6月23日，原告盛世兵与被告伊小东签订一份《售房协议》，约定：“经商议双方达成协议，甲方（盛世兵）将三墩中学南侧6号门店北半边原ＸＸ卖给盛世兵的房屋以原价陆万柒千转卖给乙方（伊小东）具体付款方式约定如下：一、在原房主吴发林过户至名下之日起一个月内，乙方首付给甲方盛世兵肆万元整，剩余贰万柒千元双方另行商议给付日期（原盛世兵与ＸＸ的售房协议交给乙方）；二、在乙方付清甲方肆万元之日起，甲方将房门钥匙交给乙方使用；三、此协议在过户至乙方名下肆万元首付付清以后正式生效，甲乙双方在协议达成后不得以任何理由任意涨价或降价，违者付给对方肆万元整”。协议签订后原告盛世兵以被告伊小东未付款，书面协议与口头协议的付款日期不一致为由毁约未履行该协议。2011年3月7日，第三人ＸＸ与其妻沈桂萍又与原告盛世兵签订一份《房屋买卖协议书》，约定：甲（ＸＸ夫妻）、乙（盛世兵）双方就房屋买卖事项协商，甲方将位于三墩镇三夹路中学大门南侧六号门店卖于两家，经与房管部沟通无法分别过户，现甲方决定将整套房产卖与乙方，甲方解除与另一方（伊小东）的合同关系。一、经甲乙双方共同协商，甲方夫妻自愿将位于三墩镇三夹路中学大门南侧六号门店出售给乙方。房屋所有权证号为：83572-1。甲方保证对其所售房屋拥有完全的所有权，没有抵押等各种负担；二、上述房产的出售价为人民币壹拾柒万柒仟元整（177000元），此价格自甲乙双方签订协议书之日起不得变更；三、付款方式：乙方已付陆万柒仟元整，剩余房款壹拾壹万元整于2011年3月7日由乙方一次付清；四、甲方必须积极配合乙方共同到房产部门办理房产所有权及土地产权过户手续，上述房产一经办理所有权过户手续，房屋的产权及使用权归乙方所有，甲方不再拥有产权及使用权等任何权利。协议签订后，原告盛世兵当日给付第三人ＸＸ85000元，另又给付被告伊小东在2010年1月28日购卖第三人ＸＸ房屋时所欠的购房款30000元，加2007年11月25日盛世兵给付的30000元，2008年5月30日的37000元，原告盛世兵共计给付第三人ＸＸ购房款182000元。原告盛世兵缴纳了房屋过户的契税及费用后，于2012年3月16日，将位于三墩镇三夹路中学大门南侧六号门店过户至其名下，房屋性质为共同共有，房屋所有权证号为：酒房权证酒泉市字第私83572-1号。
原审认为，一房二卖是指卖方以同一房屋为标的，在与一方当事人签定买卖合同但尚未办理过户登记时，又与第三方签定买卖合同，从而导致新买方和旧买方均希望获得同一房屋的利益冲突。《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”我国物权法采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。动产的交付和不动产的过户登记行为，才是直接引起物权转移的法律事实，从而才是物权行为。依据《中华人民共和国物权法》的规定，占有是一种法律事实，当事人对不动产的占有并不能证明其对该不动产享有所有权。本案中，被告伊小东与第三人ＸＸ签订房屋出售协议后，并未及时到房产部门办理房产过户登记手续，故该房屋的所有权并未发生变动，其所有权仍为第三人ＸＸ所有。第三人ＸＸ有权再次向原告盛世兵出卖该房屋，其对该房屋的处分权限并无限制，故不能认为原告盛世兵与第三人ＸＸ签订的房屋买卖协议侵犯了被告伊小东对房屋的所有权。故原告盛世兵与第三人ＸＸ签订的房屋买卖合同以及被告伊小东与第三人ＸＸ签订的房屋买卖合同均应当属于有效的买卖合同。虽然原告盛世兵在2011年3月7日与第三人ＸＸ签订合同在被告伊小东与第三人ＸＸ签订的售房协议之后，但根据本案的事实，原告盛世兵购买房屋后已取得房屋所有权，并且第三人ＸＸ已将该房屋移交给原告盛世兵，盛世兵也支付清了房屋款项，原告盛世兵的行为符合合同的实际履行情形。故原告盛世兵所取得的房屋所有权合法有效，应当受到法律的保护。被告伊小东要求原告盛世兵履行售房协议的理由，不符合法律规定，不予支持。被告伊小东可依据相关法律规定，追究卖方的违约责任。原告盛世兵要求被告伊小东赔偿占用门店造成损失3万元的诉讼请求与本案不属同一法律关系，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第二十条一款、第三十三条、第三十五条之规定，原审判决：一、位于酒泉市肃州区三墩镇三夹路中学大门南侧六号商住门店，归原告（反诉被告）盛世兵、殷玉芳所有；二、被告伊小东（反诉原告）于判决生效后十日内，搬离酒泉市肃州区三墩镇三夹路中学大门南侧六号商住门店；三、驳回原告（反诉被告）盛世兵的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）伊小东的反诉诉讼请求。案件受理费550元、反诉费740元，合计1290元，原告盛世兵、殷玉芳承担550元，被告伊小东承担740元。
上诉人伊小东不服一审判决的主要上诉理由为：1.原审对本案部分事实认定不清。（1）原审认定被上诉人ＸＸ从吴发林处购得争议房屋不当。事实是2006年3月，兴厦建业公司将争议房屋抵顶给了ＸＸ，但未办理过户登记手续。（2）原审认定被上诉人盛世兵以上诉人伊小东未按照2010年6月23日售房协议约定的时间付款且书面协议与口头协议不一致为由毁约未履行该售房协议，认定事实不清。事实是被上诉人盛世兵违约未履行协议，而双方当事人之间并无口头约定。（3）原审认定被上诉人ＸＸ与盛世兵签订的房屋买卖协议中的房屋产权号为83572-1不当。（4）原审没有查清争议房屋在办理房屋产权变更登记过程中的违法行为。2.原审判决理由不当。（1）原审认定ＸＸ有权出售房屋，有违物权法规定的物权变动、取得原则。（2）原审认定被上诉人ＸＸ已将房屋移交盛世兵不当，且判决认定上诉人伊小东要求盛世兵履行协议不符合法律规定，但未阐述如此判决的理由。3.原审判决结果不当。上诉人占有争议的房屋属于合法占有。被上诉人盛世兵虽然办理了房屋变更登记手续，但其并未实际取得房屋所有权。原审在对上诉人已付房款及违约金等诉讼请求未做判决的情形下，武断判决上诉人退还房屋不当。上诉人主张被上诉人盛世兵履行售房协议符合法律规定，原审对此未做处理不当。请求二审撤销原判第一项、第二项、第四项，依法改判驳回被上诉人盛世兵、殷玉芳的诉讼请求并判令其继续履行协议。
被上诉人盛世兵、殷玉芳辩称：被上诉人依法取得房屋所有权，应受法律保护。上诉人提交的售房协议与事实不符，其主张继续履行该协议的请求不应得到支持。请求二审维持原判。
被上诉人ＸＸ辩称：上诉人伊小东与被上诉人盛世兵对争议房屋登记在吴发林名下的事实均非常了解。因此，造成房屋发生争议的后果与答辩人无关，亦不应承担责任。
经审理查明：原审查明的事实清楚。二审另查明，2011年3月7日，被上诉人ＸＸ及其妻沈桂萍与被上诉人盛世兵签订的房屋买卖协议书中约定的房屋所有权证号83572-1。而依据酒泉市房地产管理局颁发的房屋所有权证，其登记号的全称是“酒房权证酒泉市字第私83572-1号”。二审中，上诉人伊小东提交了被上诉人盛世兵、殷玉芳办理房屋变更登记时交税凭证、发票、房屋产权证（吴发林），试以证明被上诉人盛世兵以违法手段办理了房屋变更登记。被上诉人盛世兵、殷玉芳对上述证据的真实性不持异议，但对上诉人伊小东主张房屋所有权取得方式违法的证明目的提出异议，被上诉人盛世兵认为上诉人伊小东没有证据证明房屋登记行为违反有关法律规定。
本院认为：被上诉人ＸＸ与上诉人伊小东、被上诉人盛世兵签订、履行房屋买卖合同的时间均在《中华人民共和国物权法》实施以后，故当事人是否取得买卖房屋的所有权应以物权法的规定来判定。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定，被上诉人盛世兵、殷玉芳与ＸＸ签订房屋买卖合同后，履行了付款义务并办理了房屋产权变更登记，故盛世兵、殷玉芳依法取得了房屋所有权。上诉人伊小东主张被上诉人盛世兵以违法手段取得房屋所有权，没有事实及法律依据。因此，原审认定被上诉人盛世兵、殷玉芳取得房屋所有权符合法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条及《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，上诉人伊小东与被上诉人ＸＸ签订的房屋买卖合同虽然已经生效，但上诉人伊小东未办理房屋产权变更登记，故其并未依法取得买卖房屋所有权。上诉人伊小东以占有对抗被上诉人盛世兵对房屋享有的所有权，无法律依据，不予支持。上诉人伊小东与被上诉人盛世兵签订的售房协议虽然依法成立、生效，但双方当事人均未履行协议约定的义务，且被上诉人盛世兵已将房屋产权登记在自己名下，故上诉人伊小东请求继续履行售房协议的反诉请求，不予支持。上诉人伊小东在原审中对其与被上诉人ＸＸ之间的合同关系并未提出诉讼主张，故其在二审中主张被上诉人ＸＸ承担违约责任的请求属于增加诉讼请求。经二审调解后，当事人未达成一致意见，故上诉人伊小东主张被上诉人ＸＸ承担违约责任的请求，不属于二审判决的范围。故原审认定事实清楚、适用法律准确、判决正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3840元，由上诉人伊小东负担。
本判决为终审判决。
审判长 张耀泽
审判员 王振生
审判员 崔莉娟
二〇一六年二月二十六日
书记员 许建华