河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1702民初1343号
原告徐彩凤。
原告赵良。
二原告委托代理人陈东升、张衡（实习），河南尚成律师事务所律师。
被告河南壹柒置业有限公司。
法定代表人赵杰，总经理。
委托代理人李筱军，河南文苑律师事务所律师。
原告徐彩凤、赵良与被告河南壹柒置业有限公司（以下简称壹柒置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员肖静独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐彩凤及其委托代理人陈东升、张衡，被告壹柒置业公司的委托代理人李筱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐彩凤、赵良诉称，2011年10月11日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，约定：1、原告购买被告开发的位于乐山路与××交叉口东南角“天地××小区”××西单元××房，商品房预售许可证为（2010）预售证第0132号，建筑面积共计158.61平方米；单价为每平方米2080元，总金额为329909元；2、原告于签订合同之日，已付房款200000元，剩余房款129909元于交房前付清；3、被告应当在2011年12月31日前将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告，同时提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，由此产生的延期交房责任由被告承担；4、逾期交房，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应当按日向原告支付己交付房价款万分之一的违约金（逾期超过90日原告有权决定是否解除合同）；5、交房后2年内因被告的原因原告不能办理房地产权证，被告按已付款的1%支付违约金。合同签订后，原告如约于2013年10月8日结清了全部房款（实际面积为158.59平方米，略少于合同约定的面积，实际缴纳的总房款为329867元），2014年6月25日，原告按被告的通知领取了房屋钥匙，但是被告至今没有提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，也没有为原告办理房地产权证。经查，涉案商品房至今没有办理建设工程竣工备案，实际至今尚不具备交房条件。故请求判令被告向原告支付逾期交房违约金21496.77元及逾期办证违约金3298.67元。
被告壹柒置业公司辩称，1、合同约定的交房时间为2011年12月31日，应该按照该时间起算诉讼时效，故本案已超诉讼时效。2、没有办理房产证的责任在原告。因为在被告要求原告出示相关办证手续时候（维修基金等），原告无法提供，造成无法办理房产证。后来又发生更大的变化，为办房产证设置了更大的障碍。原告应当按照办房产证手续的要求，提供相应的手续来完善房产证的办理。3、被告已于2016年6月、7月在报纸上进行了公示，要求进行交房。如果本案诉讼时效存在中断的情形，起算日期应该以公告的时间为起算点。
经审理查明，2011年10月11日，原告徐彩凤、赵良（××）与被告壹柒置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，合同约定：1、××购买出卖人开发的位于乐山路与××交叉口东南角天地××小区××西单元××房，建筑面积共158.61平方米；2、商品房预售许可证号为（2010）预售证第0132号；3、出卖人与××约定按建筑面积计算，单价为人民币2080元，总金额为329909元整；4、付款方式及期限为××于签订合同之日，已付房款200000元整，剩余房款129909元于交房前付清；5、交付期限，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用；5、出卖人逾期交房的违约责任，除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），①逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。②逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金；6、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人发出书面通知七日后，即视为交付使用。××承担物业管理费用。7、出卖人应当在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房的，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金等条款。合同签订后，原告于2012年9月28日向被告交纳了剩余房款129867元。被告壹柒置业公司向原告徐彩凤、赵良出具销售不动产统一发票一份，该发票显示原告向被告壹柒置业公司支付了全部购房款329867元，开票时间为2016年4月26日。2014年6月17，原告交纳了维修基金6597.3元。2014年6月25日，原告领取了诉争房屋钥匙。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。
另查明，一、被告提交了2014年6月23日、2014年7月11日天中晚报及原告的物业费票据各一份，被告用以证明：被告已在报纸上发了两次公告要求交房，通知原告拿钥匙，应视为被告已经交房；该房屋原告已经居住，应视为验收合格。原告的质证意见是：1、房屋实际不具备交房条件。2、报纸公告时间是2014年6月23日，原告实际收房时间是2014年6月25日，与公告时间是吻合的。2、原告并没有入住该房屋，如果不交物业费，被告就不让看房。
二、庭审中，原告明确计算方式：1、逾期交房违约金：①2012年1月1日（约定交房时间的次日）至2013年10月8日，逾期646天，此时原告已付款200000元，该项期间的违约金数额为12920元（200000元×646天÷10000）；②2013年10月8日至2014年6月25日（原告领取钥匙时间），逾期260天，原告已付款329867元，计款8576.77元（329867元×260÷10000）；以上两项合计21496.77元。2、逾期办证违约金：合同约定交房后2年内因被告原因原告不能办理房产证，被告按已付款1%支付违约金，计款3298.67元（329867元×1%）。
三、本案诉争房屋至今未进行竣工验收备案。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、发票、收据等，被告提交的公告、物业费发票以及原、被告双方的陈述在卷为据。
本院认为，1、被告壹柒置业公司与原告徐彩凤、赵良签订《商品房买卖合同》，将被告尚未建成的位于驻马店市××路与××交叉口东南角天地惠城小区第10幢西单元1905号房屋出售给原告，原、被告之间形成商品房预售合同关系。该合同双方意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且该房屋已取得预售许可证，故该商品房预售合同应为有效合同。2、关于诉讼时效。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效的抗辩权。根据有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为2年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间自知道或者应当知道权利被侵害时起算。本案中，原、被告双方签订的合同约定“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用”，故被告应于2011年12月31前向原告交付房屋，其未能按合同约定期限交付房屋，其行为构成违约，被告壹柒置业公司应按合同约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。因延迟交房的违约金是根据被告违约行为持续发生的状况而累加计算的，故自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金的数额存在不确定性，诉讼时效的起算点也具有不确定性。后被告在2014年6月25日向原告交付了该房屋，自此，被告壹柒置业公司应向原告支付的违约金数额已确定。此时，原告应当知道自己的权利已被侵害，故本案的诉讼期间应从2014年6月26日起开始计算。根据有关法律规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。庭审中，原告未向本院提交相关证据证明其在此后向被告壹柒置业公司主张过权利，故本案不存在诉讼时效中断的情形。因原告来院起诉的时间为2017年2月13日，已超过两年的诉讼时效，故被告主张逾期交房违约金已超过诉讼时效，有事实和法律依据，本院予以采纳。原告请求被告向其支付逾期交房违约金21496.77元，于法无据，本院不予支持。3、合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向××支付违约金”，本案中，因本案诉争房屋至今未进行竣工验收备案，不具备办理房产证的前提条件，被告已构成违约，故原告请求被告支付逾期办证违约金3298.67元（329867元×1%），符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告河南壹柒置业有限公司于本判决生效后十日内向原告徐彩凤、赵良支付逾期办证违约金3298.67元。
二、驳回原告徐彩凤、赵良的其他诉讼请求。
如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费420元，减半收取210元，由原告徐彩凤、赵良负担182元，由被告河南壹柒置业有限公司负担28元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判员 肖静
二〇一七年四月二十六日
书记员 姜浩