广西壮族自治区东兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0681民初54号
原告：中国投融资担保股份有限公司上海华东分公司，住所地上海市黄浦区蒙自路763号33层。
代表人：闫钧，上级公司执行总裁。
委托诉讼代理人：凌凌，上海中夏旭波律师事务所律师。
被告：东兴鸿德房地产开发有限公司，住所地东兴市东盟大道工商局办公大楼对面喜盈门花苑。
法定代表人：刘进旺，执行董事。
委托诉讼代理人：项光生，广西云鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢玺，广西云鸿律师事务所实习律师。
原告中国投融资担保股份有限公司上海华东分公司（以下简称“投融资担保上海华东分公司”）诉被告东兴鸿德房地产开发有限公司（以下简称“鸿德公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人凌凌，被告的委托诉讼代理人项光生、谢玺，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告投融资担保上海华东分公司向本院提出诉讼请求：1、被告鸿德公司依照《商品房买卖合同》的约定，交付东兴市东盟大道1518号1栋2703号房屋给原告使用；2、被告将上述2703号房屋过户登记到原告名下；3、被告支付原告逾期交房违约金13805.39元（计算方式：以总房款377712.5元为基数，从2014年12月1日起，按日万分之0.5计付至实际交付之日止，目前金额暂计至2016年11月30日）；4、被告向原告支付至今未能办理产权登记过户的违约金1888.56元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告依法对案外人上海守发工贸有限公司（以下简称“守发公司”）享有39905257.04元的债权。为了实现上述债权，原告于2014年6月12日与被告及案外人郑芳芳、守发公司共同签订《协议书》，约定：自该协议生效日起，郑芳芳向原告转让其购买的东兴市国际家电城三期1栋2703号等11套房屋及地下室11个车位的全部合同权利，原告在条件成就后将对守发公司享有的债权转让给郑芳芳等。同日，原、被告双方就本案房屋签订了《商品房买卖合同》，约定：被告应当在2014年11月30日前，将经验收合格的商品房交付原告使用，逾期交付的承担违约责任；并约定，被告应在交付房屋后，为原告办理产权登记手续，逾期未办理的承担违约责任等。该合同已在东兴市房产管理局办理了备案登记手续。合同签订后，被告未能按约交付房屋及办理产权过户手续。
被告鸿德公司辩称，1、本案应定性为被告作为第三人代债务人履行债务的法律关系，而不是商品房买卖合同关系。被告与嘉兴皇都房地产开发有限公司（以下简称“嘉兴公司”）、亚都建设集团有限公司（以下简称“亚都公司”）、及赵岳军等四方签订《以在建商品房抵偿工程材料款、垫资款协议》，约定被告作为第三人代债务人嘉兴公司履行其与亚都公司及赵岳军等的债务。依据协议，被告同意委托赵岳军对包括本案诉争房屋在内的11套房屋及11个车位进行分配，以代为履行嘉兴公司的债务。后赵岳军将房屋及车位分配给案外人郑芳芳。郑芳芳与被告不存在直接的商品房买卖合同关系，不具有直接请求被告交付房屋及车位的权利。同时，郑芳芳未向被告给付任何款项，被告也从未开具过销售发票给郑芳芳。原告与守发公司之间的债权债务关系与被告无关，被告与原告、守发公司、郑芳芳签订《协议书》，仅是被告表示愿意继续作为第三人代嘉兴公司履行债务，而不是认可郑芳芳将赵岳军分配的房屋、车位的合同权利转让给原告；且该协议也约定，因郑芳芳、守发公司的原因导致房屋、车位无法按约定交付过户的，原告可自书面通知之日起，债权又自动转回原告，从而可知，被告仅处于第三人代为履行的地位。原告虽与被告签订《商品房买卖合同》，但实际不存在商品房买卖合同的事实，不是双方真实的意思表示，现诉争房屋处于停工烂尾状态的在建工程，被告作为第三人代为履行义务不能完成，原告应向守发公司主张权利。2、被告认为本案应该追加嘉兴公司、亚都公司、郑芳芳、赵岳军等作为本案的第三人参加诉讼，以查明案情。3、被告已将诉争房屋向中国长城资产管理公司南宁办事处进行抵押，也应追加抵押权人作为第三人参与诉讼。4、因被告涉及刑事案件，已由浙江省丽水市公安局进行侦查，本案应中止审理，待刑事案件终结后再恢复审理，并建议法院向丽水公安局调取相关的审计报告，以查明本案的事实。5、如法院认定本案是商品房买卖合同关系，且该合同有效，因为任何一方包括原告在内都没有向被告实际支付过购房款，属于原告违约，被告不应承担责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告提供：1、《协议书》可以证明案外人郑芳芳将本案商品房买卖合同项下的买受人权利全部转让给原告，转让行为得到出卖人即被告的确认；并明确被告已向郑芳芳出具房款收讫收据，原告无需向被告支付任何款项及费用，被告依约向原告交付房屋。2、《商品房买卖合同》、《备案登记信息表》、《收据》可以证明被告对上述《协议书》予以认可，并与原告就具体的交房、办证时间作出具体约定。3、《房屋产权登记信息查询结果证明》可以证明案涉房屋上有设置有抵押权。
被告提供：《抵押合同》及《在建工程抵押他项权证》可以证明案涉房屋以在建工程的形式抵押给中国长城资产管理公司南宁办事处。
经审理查明：原告投融资担保上海华东分公司对案外人守发公司享有债权。2014年6月12日，原告与案外人郑芳芳、守发公司、被告鸿德公司签订《协议书》，约定：案外人郑芳芳将其作为买受人对包括东兴国际家电城1栋2703号房屋在内的11套房屋、11个车位所享有的权利全部转让给原告；被告作为房屋的出卖人对此予以确认，并与原告签署新的买卖合同，在完成以原告为权利人的全部买卖合同的预售登记手续后，原告就将对守发公司享有的6241700元债权转让给郑芳芳；在债权发生转让后，若因郑芳芳、守发公司、鸿德公司的违约行为或非因原告原因导致房屋、车位无法按约交付过户的，自原告书面通知之日起，债权自动转回至原告，原告有权再通过诉讼等方式要求守发公司继续清偿全部债务；郑芳芳对鸿德公司不存在任何应付未付购房款项，原告在《商品房买卖合同》及《机动车地下停车位买卖合同》项下的价款支付义务自买卖合同签订起全部履行，被告与郑芳芳、嘉兴公司、亚都公司、赵岳军等人基于《以在建商品房抵偿工程材料款、垫资款协议》现在或是将有的债权债务纠纷与原告无关，原告无需对被告支付任何款项及费用，被告依约及时向原告交付房屋及车等；《协议书》的“附件一”已列明上述2703号房屋建筑面积112.75平方米，总价款377712.5元。被告在《协议书》中明确表示取得债权转让事宜的书面通知，知悉并同意合同所涉债权转让事宜。
同日，原告即与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的上述2703号房屋，房屋建筑面积112.75平方米，总价款377712.5元；采用一次性付款方式，即在签订《商品房买卖合同》前付清全款；被告应在2014年11月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，逾期超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金；被告应当在商品房交付使用后的90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%赔偿原告损失等。合同签订后，即经东兴市房产管理局登记备案。被告已于2014年6月11日出具《收据》，注明：东兴国际家电城三期1栋2703号房屋的377712.5元购房款已由嘉兴公司代郑芳芳支付完毕，郑芳芳将该房转让给原告，原告无需支付房款，并以此据换取正式购房发票。
另查明，案涉房屋已取得商品房预售许可证，但尚未竣工验收，至今仍未能交付，并以在建工程的形式抵押给中国长城资产管理公司南宁办事处。
根据双方的诉辩请求、理由，本院归纳争议焦点如下：一、原、被告之间的法律关系性质，及双方签订的《商品房买卖合同》是否有效？二、双方是否违约及违约责任的承担？
本院认为：
一、原告与被告、案外人郑芳芳、守发公司四方签订的《协议书》及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。被告已在《协议书》中明确表示知悉并同意案外人郑芳芳将上述2703号房关于买受人的全部合同权利转让给原告，且原告不负任何付款义务；双方又自愿签订《商品房买卖合同》，合同约定的商品房基本状况、总价款、付款方式与《协议书》的一致，且已经相关行政机关备案，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条的规定，除根据合同性质、按照当事人约定、依照法律规定的原因不得转让外，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人；且债权人转让权利的，应当通知债务人。重新签订的《商品房买卖合同》，视为被告同意将2703号房关于买受人的全部权利转让给原告。原、被告之间的商品房买卖合同关系合法有效，原告可以基于合同权利要求被告按约交付房屋。经本院充分释明，双方的合同标的可能存在无法转移物权的风险，原告可以选择要求解除合同等其他方式以维权，但原告坚持保留要求被告继续履行合同交付房屋的请求，本院予以尊重。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。案涉房屋所在建筑物未经验收合格，尚未具备交付使用条件，又存在设置抵押权的情形，经本院释明后，原告仍坚持交付的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，原告诉请被告交付房屋及办理产权登记手续，在法律上、事实上不能履行，本院不予支持。
二、关于各方是否违约和承担违约责任的问题：合同约定的付款义务已由他人完成并经被告认可，被告应按约按时完成交付房屋及协助办理房屋产权登记的义务，不能完成的，应按约承担违约责任。原告诉请被告支付逾期交房、办证违约金，于法有据，本院予以支持。逾期交房违约金：从2014年12月1日起，每日按377712.5元的万分之零点五计付至本案判决生效之日止；逾期办证违约金：377712.5元×0.5%=1888元（取整）。
三、案涉房屋被抵押给中国长城资产管理公司南宁办事处，并办理了抵押登记手续，抵押担保法律关系合法有效。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条第一款，依法不能约束抵押权人，不必然对其权利产生影响。被告与郑芳芳、嘉兴公司、亚都公司、赵岳军等基于《以在建商品房抵偿工程材料款、垫资款协议》的款项纠纷属于其他法律关系，可以另案解决。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、一百一十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：
一、被告东兴鸿德房地产开发有限公司在本案判决生效之日起十日内支付原告中国投融资担保股份有限公司上海华东分公司逾期交房违约金（违约金计算：以377712.5元为基数，从2014年12月1日起，按每日万分之零点五计付至本案判决生效之日止）；
二、被告东兴鸿德房地产开发有限公司在本案判决生效之日起十日内支付原告中国投融资担保股份有限公司上海华东分公司逾期办证违约金1888元；
三、驳回原告中国投融资担保股份有限公司上海华东分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费192元（原告已预交），由被告东兴鸿德房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。
审 判 长 陆淑芸
代理审判员 简钱舟
人民陪审员 谭宇兰
二〇一七年五月二十七日
此件与原本核对无异
书 记 员 莫永玲