北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）门民初字第2947号
原告（反诉被告）闫x，男，1999年8月6日出生。
原告（反诉被告）兼原告闫x的法定代理人闫洪菡，男，1972年6月7日出生。
二原告委托代理人王金印，北京市义博律师事务所律师。
被告（反诉原告）韩利斌，男，1969年7月26日出生。
委托代理人李娟，女，1971年2月19日出生。
委托代理人徐清龙，男，1962年11月29日出生。
被告高建，男，1980年9月1日出生。
第三人赵斌，男，1977年9月30日出生。
原告闫洪菡、闫x与被告韩利斌、高建，第三人赵斌房屋买卖合同及韩利斌反诉闫洪菡、闫x房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告兼反诉被告的委托代理人王金印、被告兼反诉原告韩利斌的委托代理人徐清龙、第三人赵斌到庭参加诉讼；被告高建经本院合法传唤，未到庭应诉，但向本院陈述了答辩意见。本案现已审理终结。
原告闫洪菡、闫x诉称：2014年2月16日，我们经人介绍与韩利斌达成初步的房屋买卖协议，韩利斌将其从高建处购买的一套征收安置房以68万元的价格出卖给我们。我们提出签订正式买卖合同时高建要在合同上签字以表示同意韩利斌转卖，韩利斌表示同意。2014年2月16日，我们向韩利斌支付定金2万元。2014年2月18日，我们与韩利斌签订正式的《房屋买卖合同》时，韩利斌依约让高建在买卖合同上签字同意其转卖。签订合同后，我按照约定将61万元支付给韩利斌。2015年6月，我接到通知去选房，无意间发现高建还把这个房子卖给过别人。由于韩利斌未能保证1603号房屋不存在产权纠纷和债权债务纠纷，其应向我按房屋成交总价万分之三／日的标准支付自2015年6月1日至2015年11月30日的违约金。故我诉至法院，请求：一、韩利斌将坐落于北京市门头沟区xx小区7-1-1603号（以下简称1603号）的房屋交付给二原告；二、韩利斌赔偿二原告违约金30000元。
被告高建辩称：我将1603号房屋卖给了韩利斌，韩利斌又卖给谁我不清楚。我同意继续履行我与韩利斌之间的《房屋买卖合同》。
被告韩利斌答辩并反诉称：1603号房屋是我从高建处买的，后我又卖给了二原告。高建现已把1603号房屋交付给我，我同意继续履行我与二原告签订的《房屋买卖合同》，同意将1603号房屋交付给二原告。但我没有违约行为，我不同意支付违约金。并且，在领取1603号房屋时，我支付了房屋面积差款及其他相关费用。故我提出反诉，要求二原告向我支付房屋面积补差款41609元、装修押金2000元、装修垃圾清运费196元、物业管理费1220.5元。
反诉被告闫洪菡、闫x辩称：我们同意负担1603号房屋的房屋面积补差款、装修押金、装修垃圾清运费和物业管理费，但这部分款项应先行扣除韩利斌应支付给我们的违约金，剩下的部分我们同意支付。
第三人赵斌述称：我于2013年6月30日与高建签订《房屋买卖合同》，约定高建将其北京市门头沟区xx村118排6号-2号拆迁安置房xx小区一居室一套卖给我，价款为55元。当时安置房尚未交付，也没有确定房号。我与高建签订的《房屋买卖合同》在先，应优先履行我与高建签订的《房屋买卖合同》，故我不同意二原告的诉讼请求。
经审理查明：高建于2012年4月15日与北京市门头沟区征收事务中心（以下简称征收事务中心）就北京市门头沟区xx村118排6号-2号房屋签订了《房屋征收补偿安置协议》。高建依约可获得xx小区一套一居室安置房。
2013年10月15日，高建与韩利斌签订《房屋买卖合同》，约定：高建将其依法取得的位于北京市门头沟区xx小区建筑面积约40平方米的房屋卖给韩利斌，房屋价款为50万元；超出面积由韩利斌按4500元每平方米自己补齐；韩利斌需先行支付45万元房款，于产权转移登记当天支付第二笔5万元房款。现韩利斌已实际向高建支付了45万元房款。
2014年2月18日，高建、韩利斌（甲方）与闫洪菡、闫x（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其依法取得的北京市门头沟区xx小区的一居室40平方米房屋以68万元的价格卖给乙方，超出面积由乙方按每平方米4500元补齐；一手证的费用由甲方承担，二手证的费用由乙方承担；乙方于签订合同当日支付2万元定金，于2014年2月18日前支付61万元房款，剩余房款5万元于房本下发过户当日同时支付给甲方。高建在《房屋买卖合同》甲方签章处签名，韩利斌在甲方委托代理人处签名，闫洪菡在乙方处签名。闫洪菡于2014年2月16日向韩利斌支付定金2万元，于2014年2月18日向韩利斌支付房款61万元。
2015年8月6日，韩利斌就上述一居室安置房与征收事务中心办理了房屋交付手续，安置房即为1603号房屋。交付房屋时应补交差额面积房款41609元，该笔款项已由韩利斌支付给征收事务中心。韩利斌另支付了1603室房屋的装修押金2000元、装修垃圾清运费196元，物业管理费1220.5元。现1603号房屋由韩利斌占有使用。该房屋尚未取得房屋所有权证。
另查，2013年6月30日，高建与赵斌签订《房屋买卖合同》，约定高建将其北京市门头沟区xx村118排6号-2号拆迁安置房xx小区一居室一套卖给赵斌，价款为55万元。赵斌已向高建支付了36万元购房款。
上述事实，有双方当事人及其委托代理人的陈述、《房屋买卖合同》、转账凭证、收条、缴（退）费确认单、本院现场勘查照片等证据在案佐证。
本院认为：从本院查明的事实来看，高建曾分别与韩利斌、赵斌就1603号房屋签订买卖合同。从合同履行情况来看，赵斌与韩利斌均已支付了大部分购房款，但考虑到1603号房屋现由韩利斌占有使用，且高建同意继续履行其与韩利斌之间的房屋买卖合同，故本院认为高建与韩利斌签订的房屋买卖合同应优先履行。闫洪菡、闫x向本院提交的2014年2月18日的《房屋买卖合同》上出卖方处虽写有高建的名字，但从当事人的陈述及钱款实际交付情况来看，该《房屋买卖合同》的出卖人应为韩利斌。现闫洪菡、闫x及韩利斌均同意继续履行该合同，本院对此不持异议。故对于闫洪菡、闫x要求韩利斌将1603号房屋交付给二人的诉讼请求，本院予以支持。闫洪菡、闫x以韩利斌未能保证1603号房屋不存在产权纠纷和债权债务纠纷为由要求韩利斌以房屋成交总价万分之三／日的标准支付违约金，该项诉讼请求没有合同依据，对此本院不予支持。根据双方的合同约定，闫洪菡、闫x应按每平方米4500元的标准负担1603号房屋超出40平方米的面积的差款，闫洪菡、闫x亦同意负担1603号房屋面积补差款41609元、装修押金2000元、装修垃圾清运费196元，物业管理费1220.5元，对此本院不持异议。闫洪菡、闫x要求上述款项与违约金抵销的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、韩利斌于本判决生效之日起七日内将坐落于北京市门头沟区xx小区7-1-1603号的房屋交付给闫洪菡、闫x。
二、闫洪菡、闫x于本判决生效之日起七日内向韩利斌支付房屋面积补差款四万一千六百零九元、装修押金二千元、装修垃圾清运费一百九十六元、物业管理费一千二百二十元五角。
三、驳回闫洪菡、闫x的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万零一百元，由闫洪菡、闫x负担，已交纳五千零五十元，剩余五千零五十元于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费九百二十五元，由闫洪菡、闫x负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 赵 琳
人民陪审员 刘爱红
人民陪审员 王志强
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 潘 蕾