云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云29民终496号
上诉人（原审原告）：祥云县骏马车辆销售有限责任公司，住所地祥云县祥城镇清红路铁路桥旁。
法定代表人：白韩，经理。
委托诉讼代理人：刘甫，云南德化律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审被告）：云南广远易通铁路货运有限公司，住所地祥云县祥城镇八里路。
法定代表人：耿伟平，经理。
委托诉讼代理人：朱云、杨莹，云南和序律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人祥云县骏马车辆销售有限责任公司（简称骏马公司）与上诉人云南广远易通铁路货运有限公司（简称广远易通公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服云南省祥云县人民法院(2016)云2923民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人骏马公司的法定代表人白韩及委托代理人刘甫，被上诉人广远易通公司的委托代理人朱云、杨莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人骏马公司上诉请求：1.依法撤销祥云县人民法院(2016)云2923民初149号民事判决；2.改判支持骏马公司一审全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用全部由广远易通公司承担。事实和理由：1.广远易通公司提供照片7张欲证实其于2014年12月11日腾空仓库、骏马公司12月28日对外招租，骏马公司对此一无所知，该7张照片与骏马公司无任何关联，是广远易通公司伪造的假证。2.原审认定广远易通公司自行腾空仓库存货后未再占有使用骏马公司仓库，无事实和法律依据。3.双方签订的《仓库租赁合同》约定租期5年，而原审认定双方在交易中形成一年签订一次合同的签约习惯，违反合同法第125条的规定。4.合同自通知到达对方时解除，原审认定对方以其行为行使合同解除权，违反合同法第96条的规定。
上诉人广远易通公司答辩称，请求驳回骏马公司的全部上诉请求。理由：1.拍摄的照片是在法律专业人士的指导下为固定证据而拍摄,内容真实。2.广远易通公司自行腾空仓库未再占有的事实有李茂光的语音证实，且与骏马公司对外招租的事实相应证；广远易通公司腾空仓库及骏马公司对外招租的事实，证明广远易通公司解除合同的通知到达对方。3.双方分别于2013年、2014年签订了《仓库租赁合同》，每份合同仅约定当年的租金数额，其他年份仓库租赁价格随行就市变动，证明双方的交易习惯是一年一签。
上诉人广远易通公司上诉请求：1.依法撤销祥云县人民法院(2016)云2923民初149号民事判决第一项；2.改判驳回上诉人骏马公司的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用全部由骏马公司承担。事实和理由：1.原审审查、认定证据错误。一审应对相机自动生成的拍摄时间2014年12月28日予以确认，并认定骏马公司对外招租的事实；李茂光的谈话录音光碟内容与其他证据相互印证，应认定其真实性。2.本案并非因广远易通公司行使合同解除权，而是由于骏马公司未对仓库进行维修、未办理消防证等违约行为以及其对外招租行为而导致合同的彻底解除，一审判决合同解除的理由错误。3.一审以广远易通公司怠于行使合同约定的解除合同时未提前60日通知骏马公司构成违约应承担相应违约责任的判决理由不成立。广远易通公司只要在合同到期前60日内任何一日通知骏马公司即可，且广远易通公司于2014年12月11日就搬空仓库，以实际行动通知了骏马公司。
上诉人骏马公司答辩称，请求驳回广远易通公司的上诉请求，维持一审判决第一项内容。理由：1.广远易通公司提交的照片7张不具备证据的三性,不能作为定案依据;其所提交的李茂光的谈话录音光碟形式要件不合法,内容不真实,也不能作为定案依据。2.本案系广远易通公司违约在先，骏马公司行使合同解除权。合同解除后对方应当支付已使用期间的租金及违约给我公司造成的损失，
原审原告的诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年1月至2016年1月共13个月的房租491400元；2.判令被告赔偿原告经济损失10万元；3.案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年2月23日，原告骏马公司与被告广远易通公司的法定代表人耿伟平签订《仓库租赁合同》，约定：骏马公司将位于祥城镇华严社区祥宾路边的钢屋架彩钢瓦顶结构简易房屋4200平方米租赁给广远易通公司作为仓库使用；租期5年，自2013年2月15日至2017年12月31日止；合同第三条约定：1、仓租费定为每平方米每月9元，10.5个月合计396900元，第二年起按市场随行就市定价；2、第一年仓库租金于2013年2月25日前付清，从第二年起应于当年一月份市场定价15日内支付，到期不付骏马公司有权解除合同；合同第七条约定：广远易通公司仓储到期后需继续进行仓储的，按合同第三条中的约定进行，若广远易通公司在仓储期满后需解除合同，应于到期前60日内通知骏马公司，并按期腾出库房，若到期30日后广远易通公司无任何原因说明仍有余物留在库中的，由骏马公司自行处理；合同还约定了其他权利义务。上述合同签订后，骏马公司按约将仓库交付广远易通公司使用，广远易通公司按约向骏马公司支付租金396900元。
2014年1月1日，骏马公司与广远易通公司再次签订《仓库租赁合同》，除租赁期限“自2014年1月1日至2014年12月31日止”，租金“仓租费定为每平方米每月9元，12个月合计453600元，第二年起按市场行情就市定价，第一年仓库租金于2014年1月10日前付清，从第二年起应于当年一月份市场定价15日内支付给骏马公司，到期不付骏马公司有权解除合同”，第十四条免责条款D款“在本合同期限内，如任何一方违反合同，可要求违约方赔偿相应损失”约定有差异外，其余条款均与第一年签订的合同相同。合同签订后，广远易通公司按约向骏马公司支付租金453600元，涉案仓库继续由广远易通公司使用。2014年12月11日，广远易通公司自行腾空仓库存货，未再占有使用骏马公司仓库。2015年双方未再签订租赁合同，也未议定租金价格。2016年1月13日，骏马公司向广远易通公司送达《通知》：1、要求广远易通公司于2016年1月28日前支付骏马公司第二年房屋租金453600元；2、如到期未付上述租金，骏马公司定于2016年1月29日解除《房屋租赁合同》。2016年2月1日，骏马公司将涉案仓库另行租赁给他人使用。
一审法院认为，一、关于本案仓库租赁合同解除时间的问题。原、被告2013年2月23日及2014年1月1日签订的《仓库租赁合同》合法有效，双方成立房屋租赁合同关系。原、被告对本案合同已解除均无异议，争议的是合同解除的时间。根据双方合同内容及签约实际，原、被告虽约定仓库租赁期限为5年，但双方2013年、2014年均签订了本年度合同，明确了本年度的仓储期及租金数额，故双方在交易中已形成了一年签订一次合同的签约习惯。此外，本案两份合同的第七条均明确约定：广远易通公司仓储到期后需继续仓储的，按合同第三条执行；若广远易通公司在仓储期满后需解除合同的，应于到期前60日内通知骏马公司，并按期腾出库房。上述合同内容属于约定被告广远易通公司一方解除合同的条件，即被告广远易通公司享有在本年度仓储期满后单方、任意解除合同的权利，但被告同时负有应于到期前60日内通知原告，并按期腾出库房的义务。根据合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。据此，认定被告2014年12月11日自行腾空仓库存货，未再使用原告仓库的事实，系以其行为行使上述合同第七条约定的合同解除权。根据合同的约定，因被告行使合同解除权，本案仓库租赁合同在2014年度仓储期满后，已于2015年1月1日解除。原告关于本案合同系由原告2016年1月29日解除的主张，与本案事实不符，不予确认。二、关于被告应否支付原告2015年1月至2016年1月共13个月的租金491400元的问题。如上所述，本案仓库租赁合同被告已于2015年1月1日解除。原告未举证证明2015年1月至2016年1月期间双方按签约习惯签订了2015年度的合同，更未举证证明被告在上述期间实际占有使用了原告的仓库。因此，对原告要求被告支付上述期间的仓库租金491400元的诉讼请求，不予支持。三、关于被告应否赔偿原告损失的问题。本案中，被告以其行为行使合同解除权，导致本案合同于2015年1月1日解除，但被告解除合同时并未履行合同约定的提前60日通知原告的义务。被告怠于履行上述通知义务属于违约行为，该违约行为对原告的仓库在合同解除后未能及时另租他人，从而产生租金损失具有相当关联性，故被告应赔偿原告相应的损失。根据违约损失赔偿的可预见性原则，结合被告所负通知义务的期限，原、被告2014年度仓库的日租金标准为1260元（453600元÷12月÷30日）等因素，酌情确定由被告赔偿原告因解除合同未履行提前通知义务给原告造成的租金损失75600元（1260元×60日）。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案事实表明，被告退场后，原、被告双方并未按习惯签订2015年度的租赁合同，双方也未按约在2015年1月议定2015年度的仓库租金。作为涉案仓库的所有人，原告理应知道被告退场并解除合同的事实。原告在应知被告退场并解除合同的情况下，未及时采取措施防止损失的扩大，故对原告上述60日以外的仓库租金损失，不予支持。被告关于原告租金损失与被告无关，被告不应承担赔偿责任的辩解，与本案合同约定及法律规定不符，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告云南广远易通铁路货运有限公司于判决生效后十日内赔偿原告祥云县骏马车辆销售有限公司经济损失人民币75600元。二、驳回原告祥云县骏马车辆销售有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由原告骏马公司承担8000元，由被告广远易通公司承担1800元。
二审中，双方均未提交新证据。
二审经审理查明，上诉人广远易通公司租赁仓库期间，李茂光为该公司的仓库管理员；双方签订2014年度的仓库租赁合同时对2014年的租金付款方式作了补充约定：2014年1月10日前付253600元，余款20万元在2014年3月25日前付清；其余事实与原审认定的一致。
本院认为，关于上诉人广远易通公司提交照片及仓库管理人李茂光录音证言的证据效力问题，一审对照片拍摄时间不予确认而确认拍摄内容的真实性，李茂光的录音证言，该证据形式要件不合法，不能作为本案诉讼证据使用，上述证据认定符合证据的审核认定原则，依法予以维持；上诉人广远易通公司、骏马公司对上述证据所持的异议不成立，不予采纳。
关于上诉人广远易通公司是否应支付给上诉人骏马公司13个月租金的问题。合同约定租赁期限虽为五年，但根据合同约定内容及前两年的签约、履约事实，双方形成按市场行情每年定价并签订当年度的《仓库租赁合同》、约定新一年租金价款和交付租金方式。上诉人骏马公司未能举证证明第三年度双方存在租赁合同关系，而上诉人广远易通公司提出2014年12月11日自行腾空仓库、未再占有使用仓库的抗辩事实，恰能印证双方未继续签订第三年度的租赁合同，其不应支付第三年度租金的抗辩理由成立，本院予以采纳。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案负有举证责任的当事人为上诉人骏马公司，因其不能举证证实双方之间存在第三年度的租赁合同关系，所以对其主张支付13个月租金的诉请，应承担举证不能的法律后果。一审对该项诉请的判决正确，本院予以维持。
关于上诉人广远易通公司是否应承担赔偿损失责任的问题。合同约定“广远易通公司仓储到期后需继续进行仓储的，按合同第三条中的约定进行，若广远易通公司在仓储期满后需解除合同，应于到期前60日内通知骏马公司，并按期腾出库房”，上诉人广远易通公司虽有腾空仓库解除合同的实际行为，但未按约履行通知对方的义务，致使上诉人骏马公司对第三年仓库租赁未能作提前准备，所以上诉人广远易通公司应承担60日的租金损失予以弥补，一审判决由上诉人广远易通公司按2014年度的日租金标准计算60日共计75600元赔偿给上诉人骏马公司的租金损失，符合本案的客观实际，本院予以维持。
综上，上诉人骏马公司及上诉人广远易通公司的上诉请求均不成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律准确，判决结果得当，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人祥云县骏马车辆销售有限责任公司负担4900元，上诉人云南广远易通铁路货运有限公司负担4900元。
本判决为终审判决。
审判长 马 娟
审判员 赵万石
审判员 杨剑丽
二〇一六年九月十八日
书记员 段杰润