广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠斗法民三初字第240号
原告珠海市斗门区臻业投资有限公司，住所地珠海市斗门区。
法定代表人周昔文，总经理。
委托代理人杨波青，广东铭建律师事务所律师。
被告珠海市天源沙石土有限公司，住所地广东省珠海市前山。
法定代表人刘天才，执行董事。
原告珠海市斗门区臻业投资有限公司诉被告珠海市天源沙石土有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告珠海市斗门区臻业投资有限公司（以下简称臻业公司）的委托代理人杨波青到庭参加诉讼，被告珠海市天源沙石土有限公司（以下简称天源公司）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告臻业公司诉称：2013年12月8日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于珠海市斗门区斗门镇某用地出租给被告。合同第二条约定，合同签订后三天内被告须付给原告租赁履约保证金70万元；第四条约定，租赁期内租金按每年递增30万元计算，第一年180万元；第六条约定，任何一方违反本租赁合同的任何一条款的，违约方应赔偿守约方的一切经济损失，被告违约无权要求原告返还履约保证金；若因被告原因导致生产无法进行或租赁无法继续，被告须负担赔偿原告安装生产用电及平整场地的所有费用及免租期的租金。合同签订后，被告向原告支付了履约保证金50万元，原告也按照被告要求进行土地平整工程。原告于2013年12月10日与黄某签订了《协议书》，委托黄某进行租赁场地的填土工程、拆除工地所有建筑物工程。合同采取大包干形式，包干价为65万元。黄某开展了工程施工，原告也支付了全部工程款65万元。但被告支付了履约保证金50万元后，一直拖欠剩余20万元履约保证金。2014年3月3日，被告向原告递交申请，申请将支付剩余履约保证金及合同租金时间延至2014年3月31日，表示若在2014年3月31日前不能支付剩余履约保证金20万元及首期租金15万元，原告有权没收已缴付的履约保证金50万元及由被告赔偿原告的一切经济损失。但至今被告仍未向原告支付剩余履约保证金20万元及租金。据原告了解，被告未征得原告的同意擅自将租赁土地又出租给了珠海沙粒金建材有限公司。原告认为，被告未按合同履行义务已构成严重违约，故向法院提起诉讼，要求判令：1、解除原告、被告之间签订的《租赁合同》；2、原告没收被告支付的50万元履约保证金；3、被告向原告支付2013年12月至2014年5月租金90万元；4、被告向原告支付平整场地的费用65万元；5、被告承担本案全部诉讼费用。
原告臻业公司对其诉称提供如下证据：
1、租赁合同，拟证明原、被告就租赁土地达成租赁合同及双方的权利、义务约定；
2、银行回单，拟证明被告只支付了50万元履约保证金，尚有20万元的履约保证金至今未付；
3、土地使用转让协议、授权书、土地使用权转让合同书、建设用地规划许可证、用地红线图，拟证明原告为合法出租人，且原告在签订租赁合同时已将出租土地的相关手续提交给被告，被告对其承租土地的现状是清楚、了解的；
4、协议书、收据，拟证明原告应被告要求平整土地，并支付了工程款；
5、申请书两份，拟证明被告向原告申请若不能在2014年3月31日前支付剩余合同履约金及合同租金，原告可以没收被告已缴付的履约金及赔偿一切经济损失；
6、租赁合同，拟证明被告未经原告同意，擅自转租；
7、关于填土工程款收取情况说明，拟证明原告向黄旭韶支付填土工程款65万元；
8、用电业务受理表、供电方案，拟证明原告按照租赁合同约定办理了租赁场地的生产用电手续；
9、收据两份，拟证明原告向黄某支付的工程款是向公司法定代表人周昔文借款所得；
10、用地红线图，拟证明原告填土的面积、位置和填土的高度。
被告天源公司缺席，没有答辩，也没有向本院提交证据。
本院依职权调取（2014）珠斗法民三初字第65号民事判决书。
在本案的审理过程中，本院于2014年7月17日通知双方当事人进行现场勘验，被告未到场，本院拍摄了涉案土地的现场照片一组。
原告提交的证据、本院依职权调取的证据和本院勘验现场时拍摄的照片，经当庭出示，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
经审理查明：2004年1月10日，周翠霞与珠海市斗门区乾务镇人民政府签订土地使用权转让合同书，约定珠海市斗门区乾务镇人民政府将位于珠海市斗门区某用地30亩转让给周翠霞，土地用途为工业用地和配套性住宅用地，土地使用期限自签发国有土地使用证之日起50年，土地使用权转让金总额为85万元，周翠霞须在合同签订之日起三日内一次性支付。该土地至今未办理国有土地使用证。2005年2月24日，周翠霞办理了用地位置为斗门区某用地的建设用地规划许可证。
2012年8月3日，周翠霞与李兆堂签订土地使用权转让协议，约定周翠霞将位于珠海市斗门区某用地30亩转让给李兆堂，该土地有建设用地规划许可证，不能办理国有土地使用许可证，该土地按现状转让给李兆堂，开发利用由李兆堂行使，土地实际可使用面积超过2万平方米。
李兆堂与周翠霞签订合同后，李兆堂、原告臻业公司与周翠霞协商，由原告臻业公司购买涉案土地。2013年9月1日，周翠霞又与原告臻业公司签订土地使用转让协议，约定周翠霞将位于珠海市斗门区斗门镇大濠冲村某用地30亩转让给原告臻业公司，该土地有建设用地规划许可证，不能办理国有土地使用许可证，该土地按现状转让给原告臻业公司，开发利用由原告臻业公司行使，土地实际可使用面积超过2万平方米。
2013年12月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定原告将位于珠海市斗门区斗门镇某用地出租给被告，租期五年，从2013年12月8日至2018年12月7日止。被告清楚地知道承租用地的产权人并非原告，但原告已经取得产权人关于同意由原告出租上述用地及收取租金的授权。该合同还约定了如下内容：“一、甲、乙双方的权利、义务。1、甲方负责平整该用地，接通生活用水、用电，办理800千瓦的生产用电（产权归甲方）交给乙方使用；2、甲方协助乙方办理生产用水，费用由乙方支付。二、合同签订后三天内乙方须付给甲方租赁履约保证金70万元，租赁期满一年后履约保证金在第二年度的租金逐月平均摊销。三、合同签订之日起82天为甲方给予乙方筹备工作的免租期，免租期满后，于每月的3日为缴付本月的租金日。四、租赁期内租金按每年递增30万元计算，即第一年180万元……六、双方责任、义务。1、任何一方违反本租赁合同的任何一条条款视为违约，违约方应赔偿守约方的一切经济损失，如果甲方违约必须在三天内双倍返还乙方的租赁履约保证金，如果乙方违约则无权要求甲方返还履约保证金。……3、如因乙方的原因导致生产无法进行或租赁无法继续，乙方须负担赔偿甲方安装生产用电及平整场地的所有费用及免租期的租金（租金按第一年度的月租计算）。……九、甲方必须提供该合同范围的建设用地规划许可证原件的复印件作合同附件。”合同签订后，原告将涉案土地交付给被告。
同年12月10日，原告与黄旭韶签订协议书，约定原告采用大包干的形式将涉案土地的填土工程、拆除工地所有建筑物工程承包给黄旭韶，工程价为65万元；黄旭韶必须在签订合同后十日内按原告的现场要求填好及平整好该土地。之后，黄旭韶按约定履行了义务。2013年12月27日、2014年1月8日，原告先后向黄旭韶支付工程款50万元和15万元。
2013年12月11日，被告向原告支付履约保证金50万元，剩余20万元履约保证金至今未付。
2014年3月3日，被告向原告提出书面申请，称被告与合作方因合作事宜存在争议，原定于2013年12月11日前付给原告剩余的20万元合同履约金和原定于2014年3月3日前付给原告的15万元合同租金，因被告的原因造成违约，现申请延期至2014年3月31日前付给原告，合同继续履行；如果到2014年3月31日前被告不能支付剩余的20万元合同履约金和15万元合同租金，按被告与原告于2013年12月8日签订的《租赁合同》执行，已缴付的50万元履约金当违约给予没收并赔偿原告的一切经济损失。原告收到被告的申请后表示同意。
2014年5月8日，原告向珠海供电局申请新装容量为800KW的大工业用电，并在同年5月12日与珠海供电局签订了中高压供电方案，后因被告无法联系，原告没有交费。本院在2014年7月17日前往涉案土地现场进行勘查，原告称涉案土地的现状就是按照被告的要求进行的填土，涉案土地上已经接通了生活用水、用电。
另查明，被告在2013年12月7日与珠海市沙粒金建材有限公司签订租赁合同，被告将涉案土地租赁给珠海市沙粒金建材有限公司，租期五年，从2013年12月3日至2018年12月2日止。
本院认为：原、被告于2013年12月8日签订的租赁合同，是双方在平等、自愿的原则下签订的，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的，双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。根据双方约定被告应在合同签订后三天向原告支付履约保证金70万元，并在82天的免租期满后的每月3日向原告支付当月的租金15万元（第一年度租金180万元／12个月）。由于被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院视为其放弃对原告请求进行抗辩的权利。根据庭审查明的事实，被告在向原告支付了50万元的履约保证金后，剩余的20万元履约保证金至今未付，也没有向原告支付2014年3月及之后的租金，原告主张被告违约，要求其按照合同约定承担违约责任，依法有据，本院予以支持。根据双方合同约定，被告已经向原告支付的50万元的履约保证金被告无权要求返还，被告还应赔偿原告安装生产用电及平整场地的所有费用及免租期的租金，原告根据被告的要求对涉案土地进行了平整、向珠海供电局申请了工业用电的报装，并支出了平整土地的工程款65万元，被告应予赔偿。从合同签订之日到2014年5月，被告没有向原告支付租金，根据合同约定，被告应向原告支付此期间的租金90万元（15万元／月×6个月）。
由于被告没有按照合同约定支付履约保证金和租金，也没有在原告同意的宽限期内支付，且未经原告同意将涉案土地转租给珠海市沙粒金建材有限公司，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款和第二百二十七条的规定，原告要求解除合同，依法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告珠海市斗门区臻业投资有限公司与被告珠海市天源沙石土有限公司于2013年12月8日签订的租赁合同；
二、原告珠海市斗门区臻业投资有限公司已经收取被告珠海市天源沙石土有限公司的履约保证金50万元不予返还；
三、被告珠海市天源沙石土有限公司于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门区臻业投资有限公司支付租金90万元；
四、被告珠海市天源沙石土有限公司于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门区臻业投资有限公司赔偿平整场地的费用65万元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费44200元（原告已预交），由被告珠海市天源沙石土有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 吴坤年
代理审判员 刘改宏
人民陪审员 李倩碧
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 梁泳媚