温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温龙执异初字第4号
原告：张崇新。
委托代理人：冯忠。
被告：浙江泰钢不锈钢有限公司。
法定代表人：张敬芝。
委托代理人：林丛。
第三人：郑笃达。
第三人：林少燕。
原告张崇新与被告浙江泰钢不锈钢有限公司、第三人郑笃达、林少燕案外人执行异议纠纷一案，本院于2013年9月18日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月5日公开开庭进行了审理。原告张崇新及其委托代理人冯忠、被告浙江泰钢不锈钢有限公司委托代理人林丛、第三人林少燕到庭参加诉讼，第三人郑笃达经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张崇新诉称：经中介人杨选珍介绍，第三人郑笃达、林少燕于2006年3月26日将位于温州市龙湾区永中街道南翔锦苑14幢1004室房屋（以下简称涉案房屋）卖给原告张崇新所有，双方议定转让款为按购房款原价外加42万元。原告需支付第三人郑笃达、林少燕为涉案房屋已支付的423450元款项外加42万元，计843450元，双方约定在签订协议时即付购房定金5万元，于2006年4月25日前支付743450元，其余5万元待房产过户手续办理完毕后一次性付清，另外原告还需偿还第三人在建设银行房屋按揭贷款余下的本息。签订协议后，涉案房屋即交付给原告张崇新占有使用至今。由于第三人资金短缺强烈要求原告先支付余款5万元，原告已于2010年2月支付原告余款5万元。原告现已支付了涉案房屋的全部价款。原告认为：1、原告与第三人通过房屋中介签订商品房转让协议书，原告已按合同约定支付了价款，原告与第三人签订的买卖协议真实有效。2、虽然原告与第三人之间的不动产转让未经物权变更登记，但原告依房屋买卖合同享有的请求取得物权的权利理应受到法律保护，其对涉案房屋享有的取得物权请求权有别于被告的借贷请求权。3、原告已按合同约定支付转让款843450元及偿清建设银行的按揭贷款本息。在法院对涉案房屋采取查封措施时，原告已以业主身份实际占有、控制涉案房屋并向房开公司缴纳涉案房屋的配套设施费用。现未办理过户手续是因第三人所致，原告并无过错。因此，原告诉请判令：1、确认原告与第三人签订的商品房转让协议书有效。2、请求停止对温州市龙湾区永中街道南翔锦苑14幢1004室房屋的执行。3、确认温州市龙湾区永中街道南翔锦苑14幢1004室房屋的实体权利归属原告。4、撤销温州市龙湾区人民法院（2013）温龙执异字第23号执行裁定书。5、本案诉讼费由被告承担。
原告张崇新为证明其主张的事实，向本院提供了以下证据：
1、原告张崇新身份证复印件一份，以证明原告诉讼主体资格。
2、2006年3月26日张崇新与郑笃达、林少燕签订的商品房转让协议书复印件一份，以证明第三人郑笃达、林少燕通过房屋中介将购置的温州市龙湾区永中街道南翔锦苑14幢1004室房屋于2006年3月26日转让给原告张崇新的事实。
3、2004年8月24日林少燕与中国建设银行温州市龙湾支行签订的个人住房借款合同复印件一份、2006年8月至2011年1月存款凭条复印件五十一份、2011年1月6日个人贷款还款凭证复印件一份，以证明原告张崇新已偿还建设银行按揭贷款的事实。
4、2006年3月26日、2006年4月25日、2010年2月3日郑笃达出具的收条复印件各一份，以证明原告张崇新已支付第三人郑笃达、林少燕购房款843450元的事实。
5、2006年7月24日温州市康泰物业管理有限公司出具的预收装修服务收据复印件一份、浙江瑞兴物业管理有限公司龙湾分公司出具的收据复印件三份、温州市区数字电视整体平移受理单及发票复印件各一份，以证明原告张崇新缴纳温州市龙湾区永中街道南翔锦苑14幢1004室物业管理费、数字电视收视费等相关费用的事实。
6、2006年7月12日南翔（洋）锦苑业主临时公约复印件一份、2013年8月5日浙江瑞兴物业管理有限公司龙湾分公司出具的证明复印件一份，以证明原告张崇新于2006年7月入住温州市龙湾区永中街道南翔锦苑14幢1004室的事实。
7、2007年11月20日销售不动产统一发票、商品房销售结算清单复印件各一份，以证明涉案房屋原购房款为900780元的事实。
8、2013年9月9日温州市永大房地产开发有限公司出具的证明复印件一份、2006年9月温州市区标准地名登记表［类别（建）编号：2006-2007）及“南翔锦苑”楼幢号对照表复印件一份，以证明温州市龙湾区永中街道“南翔锦苑”地名及楼幢号变更情况的事实。
9、（2013）温龙执异字第23号执行裁定书复印件一份，以证明温州市龙湾区人民法院作出裁定，驳回原告提出的执行异议。
10、建设银行明细账查询表及活期存款帐户资料查询单复印件各一份，以证明原告于2006年4月25日从银行取出743450元支付给第三人的事实。
被告浙江泰钢不锈钢有限公司辩称：1、房屋所有权的权属确认应以登记为准，涉案房屋登记在第三人林少燕名下，该房产属于第三人林少燕所有，原告张崇新并未取得涉案房屋的所有权。2、因合同生效与物权生效的成立要件完全不同，即使原告与第三人签订的房屋买卖合同有效，原告也不具有对诉争房产的所有权，而是对第三人林少燕、郑笃达享有合同之债的债权。3、即使原告张崇新与第三人签订的房屋买卖合同有效，原告称已经支付了全部房价款依据不足。在订立房屋买卖合同后的数年时间里，原告没有办理过户手续，其存在重大过错。因此，法院对登记在第三人林少燕名下的涉案房屋进行查封具有合理性和正当性，请求驳回原告诉讼请求。
被告浙江泰钢不锈钢有限公司提供了如下证据：1、执行异议书与（2013）温龙执异字第23号执行裁定书复印件各一份，以证明原告在执行异议中提及的支付购房款没有涉及2010年2月3日支付的5万元，原告提供的5万元收条是后补的。2、企业组织机构代码、企业法人营业执照、企业法定代表人证明书复印件各一份，以证明被告的诉讼主体资格及在2012年11月份被告企业法定代表人由张明波变更为张敬芝。
第三人林少燕辩称：涉案房屋已于2006年3月26日转卖给原告张崇新。被告公司原法定代表人张明波早就知道我们把涉案房屋卖给原告。由于我丈夫郑笃达长期在外做生意，没有及时配合原告办理房屋过户手续，未办理过户责任在于我们方。
第三人郑笃达未作答辩。
第三人郑笃达、林少燕均未提供证据。
因审理案件需要，本院从（2013）温龙执民字第524号案卷中调取了以下证据：1、（2012）温龙商初字第1600号民事判决书复印件一份，以证明被告浙江泰钢不锈钢有限公司与第三人郑笃达、林少燕存在债务纠纷及涉案房屋被查封的事实。2、房屋权属登记信息查询证明复印件一份，以证明涉案房屋于2007年11月29日进行产权登记，产权人是第三人林少燕。
原告提供的证据，经质证，被告对证据1、9没有异议。对证据2，被告对其真实性、合法性均有异议。对证据3，被告对其真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为该证据只能证明第三人林少燕偿还贷款或委托原告张崇新偿还贷款，不能证明原告偿还银行贷款的事实。对证据4，被告对2006年3月26日的5万元收条的真实性有异议；对2006年4月25日的743450元收条认为没有银行转帐相印证；对2010年2月3日的5万元收条，被告认为原告向法院执行局提出执行异议及在执行异议听证时没有提交，对其真实性有异议。对证据5，被告认为与本案的事实无关。对证据6，被告对其真实性、关联性有异议，认为浙江瑞兴物业管理有限公司龙湾分公司出具的证明上只有分公司印章，没有公司负责人或经手人签名，证据形式欠缺。对证据7、8，被告认为与本案诉争不具关联性。对证据10，被告对其真实性没有异议，但认为该证据只能证明原告从银行领取现金743450元的事实，不能证明原告将这笔钱支付给了第三人。第三人林少燕对原告提供的证据均无异议。对被告提供的证据，原告对其真实性没有异议，但认为在其提执行异议时，因时间关系，向法院提供的证据没有全面、及时提交。第三人林少燕对被告提供的证据的真实性没有异议，但认为2010年2月3日出具的5万元收条是真实的，在2010年因第三人资金紧张，所以原告把5万元提前支付给第三人。
对本院调取的证据，原、被告及第三人林少燕均无异议。
本院认为，原告提供的证据1、9，被告提供的证据2以及本院调取的证据，符合证据的真实性、合法性与关联性，其证明力予以确认。原告提供的证据2、3、4、10，本院审查认为，以上证据能够证明2006年3月26日，原告张崇新与第三人林少燕、郑笃达签订房屋买卖协议书及原告张崇新支付购房款的事实，可作为认定本案相关事实的依据。原告提供的证据6中的浙江瑞兴物业管理有限公司龙湾分公司出具的证明虽证据形式欠缺，但结合证据6中的其他证据以及证据5能相互印证原告张崇新从2006年7月份起实际占有涉案房屋的事实。原告提供的证据7与本案事实相关，其证明力予以认定。原告提供的证据8，能证明涉案房屋即温州市龙湾区永中街道南翔锦苑14幢1004室原名为龙湾区永中街道南洋锦苑紫荆2-2幢1004室，其证明效力予以认定。被告提供的证据1，本院审查认为，该证据主要涉及原告提出执行异议及龙湾区人民法院作出执行裁定书的事实，至于被告提出2010年2月3日5万元的收条是后补的因依据不足，其异议本院不予采纳。
经审理本院认定：第三人郑笃达、林少燕系夫妻关系。2006年3月26日，原告张崇新与第三人林少燕、郑笃达通过中介杨选珍签订一份商品房转让协议书，约定第三人林少燕、郑笃达将温州市龙湾区永中街道南洋锦苑紫荆2-2幢1004室房屋按购房原价外加42万元出卖给原告张崇新。原告需支付第三人林少燕、郑笃达购房款843450元及偿还自双方签订此协议日起该房屋余下的银行按揭贷款本金与利息。843450元购房款包括第三人林少燕、郑笃达为该商品房已缴纳给房开公司的购房款30万元、保险费2950元、第三人已偿还的银行按揭贷款金额120500元、外加42万元，双方约定此款于签订协议时付定金5万元，于2006年4月25日前支付743450元，余款5万元待房产过户手续办理完毕后付清。协议书中约定办理房屋过户手续时间，以领取房产权证后二年时间内办理完毕。协议签订后，原告张崇新支付购房定金5万元。2006年4月25日，原告张崇新支付购房款743450元。涉案房屋按揭贷款账户为中国建设银行温州市龙湾支行1422800000000132198（户名：林少燕），后变更为1426569980100079732（户名：林少燕），按揭贷款金额为59万元，借款期限为2004年8月4日至2014年8月4日。原告张崇新按约定向银行偿还按揭贷款，至2011年1月6日，银行按揭贷款偿还完毕。第三人林少燕将涉案房屋所有权证从银行领回后交给原告。2006年7月12日，原告张崇新与物业公司签订南洋锦苑业主临时公约。2006年7月24日，原告张崇新以自己的名义向物业公司缴纳预装修服务费300元。2006年9月，涉案房屋由原名南洋锦苑紫荆2-2幢改名为温州市龙湾区南翔锦苑紫荆14幢。2007年11月20日，房地产开发公司开具销售不动产统一发票。2007年11月29日，涉案房屋进行产权登记，产权人为第三人林少燕。2010年2月3日，原告张崇新支付余款5万元。
另查明，因第三人林少燕、郑笃达与被告浙江泰钢不锈钢有限公司存在债务纠纷，在被告浙江泰钢不锈钢有限公司作为原告的本院（2012）温龙永商初字第1600号案件中，应原告浙江泰钢不锈钢有限公司申请，涉案房屋于2012年9月份被本院采取诉讼保全措施予以查封。本院（2012）温龙永商初字第1600号案件审结生效后，第三人林少燕、郑笃达未按判决书的规定履行还款义务，被告浙江泰钢不锈钢有限公司据生效法律文书申请强制执行。本院受理后，立案号为（2013）温龙执民字第524号的执行案件，涉案房产的诉讼保全查封转为执行查封。原告张崇新获悉涉案房屋被本院查封后，遂向本院提出执行异议。本院组织听证后，于2013年8月28日作出（2013）温龙执异字第23号执行裁定书，裁定驳回张崇新的执行异议。原告张崇新不服裁定，遂向本院起诉。
本院认为：原告张崇新与第三人林少燕、郑笃达通过中介签订房屋买卖合同，双方意思表示真实，且上述合同没有违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。原告方在履行房屋买卖合同过程中，按约支付了5万元定金及743450元购房款；就房屋买卖协议书约定自双方签订此协议日起由原告张崇新偿还该商品房余下的银行按揭贷款本金与利息一节及支付余购房款5万元，双方通过协商进行了调整。原告张崇新于2010年2月3日提前支付了购房款5万元，于2011年1月6日偿清银行按揭贷款，原告方已支付全部购房款。原告张崇新于2006年7月实际占有涉案房屋。原告张崇新与第三人林少燕、郑笃达约定在领取房产权证后二年时间内办理房屋过户手续。在庭审中，当事人对“领取房产权证后二年时间内”存在不同的看法。原告张崇新与第三人林少燕认为领取房产权证后二年应是偿清银行全部按揭贷款，从银行领取房产权证书日起二年。而被告认为领取房产权证后二年就是该房屋产权登记日起二年。本院认为从原告与第三人签订的买卖协议的内容来看，结合原告与第三人的意思表示，应是银行按揭贷款偿还完毕，房屋抵押权消灭，从银行领取房屋所有权证可以办理房屋过户手续的时间。涉案房屋偿还银行按揭贷款的时间为2011年1月份，法院查封涉案房屋的时间是2012年9月份，法院查封的时间是在原告与第三人约定办理过户的二年时间内，同时，由于第三人未及时配合办理过户的原因，原告对涉案房屋未办理产权过户手续不存在过错。根据最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，原告依照合同的约定向第三人支付全部购房款，并已实际占有涉案房屋，对于未办理过户登记手续并无过错，因此对其要求停止对该房屋执行的诉讼请求，应当予以支持。原告请求确认房屋的实体权利归属原告，因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经不动产所在地的登记机构办理登记才发生法律效力，对房屋的所有权问题应由房地产管理部门依法审查登记确立，在执行异议之诉中不宜审查确认，因此，对原告的该项诉请不予支持。至于原告提出的撤销（2013）温龙执异字第23号执行裁定书的诉请，亦非执行异议之诉的审理范围，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
一、原告张崇新与第三人林少燕、郑笃达于2006年3月26日签订的商品房买卖协议书有效。
二、停止对坐落于温州市龙湾区永中街道南翔锦苑14幢1004室房屋的执行。
二、驳回原告张崇新的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由被告浙江泰钢不锈钢有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
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审判长 程 建
审判员 丁加新
审判员 潘丽红
二〇一四年一月九日
书记员 张赛娜