山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0281民初4923号
原告（反诉被告）：胶州市阜安街道办事处向阳居民委员会，住所地胶州市。
法定代表人：邢耀坤，书记。
委托代理人：刘作斌，胶州阜安法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：青岛澳华酒店管理有限公司，住所地青岛。
法定代表人：毛多祥，董事。
委托代理人：周桂斌，胶州中云法律服务所法律工作者。
委托代理人：ZHANGXIAOMEI，女，住胶州市。
原告（反诉被告）胶州市阜安街道办事处向阳居民委员会与被告（反诉原告）青岛澳华酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告胶州市阜安街道办事处向阳居民委员会的委托代理人刘作斌、被告青岛澳华酒店管理有限公司的委托代理人周桂斌、ZHANGXIAOMEI到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年6月18日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，约定原告将位于胶州市苏州路与胶州东路交汇处16层楼房、商贸城三楼四间出租赁给被告使用，租赁期限自2009年10月1日至2029年9月30日，期限为20年，年租金328000元，每年分两次缴纳，时间为6月1日、12月1日，每五年递增3%，另根据合同约定被告若逾期缴纳租金，按每日3%支付违约金，请求判令被告支付租金506760元、违约金1000000元、被告承担诉讼费用。
被告辩称，原、被告双方于2009年6月18日签订房屋租赁合同后，被告多年来均按照合同履行了包括按时缴纳租金在内的全部义务，从未出现违约行为；但是2014年12月1日原告违反合同的约定，将属于合同范围内（详见合同第一条第一款的约定）的院内停车场建成了消防水池及泵房，不但违反了合同约定，而且修建该消防水池花费了一年多时间，使被告经营处于严重施工危险中，酒店的公共安全得不到保障，导致刚刚投资装修的连锁商务宾馆终止了与被告的加盟合同，更有甚者消防水池的违章修建，违反了住建部对相应地下建筑坑基建设的严格审批规定，造成了极大的安全隐患，使得宾馆自2015年1月至今处于停业状态，被告之所以停止缴纳租金，其原因在于原告的严重违约行为，导致租赁合同目的不能履行，被告没有及时缴纳租赁费是由原告的违约行为造成的，原告请求支付租金506760元应当适当降低，因没有缴纳租赁费所主张的违约金不应该得到支持。综上所述，原告的行为给被告造成了巨大的经济损失，原告请求的房屋租赁费事由，因其自身严重违反合同在先，应因其违约行为减免部分租金，驳回请求一百万元违约金的诉讼请求。
反诉原告诉称，2009年6月18日，反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同，合同明确约定了院内停车场出租给反诉原告独立使用，但反诉被告违反了合同约定，在院内停车场又建设成违章违规的消防水池等设施供其他地方使用。反诉被告不仅严重违反了合同约定，而且在建设消防水池时破坏了房屋整体结构，存在着严重的安全隐患，租赁的房屋不敢继续使用，使得房屋租赁合同目的不能达成，应当予以解除。因租赁期间为20年，如果反诉被告不建设消防水池，就能够收回投资并且盈利，反诉原告向租赁房屋投资100万元美元，其后又陆陆续续加大了投资，但因反诉被告违反了合同约定并造成了合同目的不能达成，因此反诉原告请求法院判令解除房屋租赁合同，并判令反诉被告赔偿损失计人民币400万元。
反诉被告辩称，不同意解除房屋租赁合同，请求继续履行房屋租赁合同，反诉原告的损失是反诉原告自己造成的，反诉被告不同意赔偿反诉原告损失。
原告提交的证据和被告的质证意见：
证据1房屋租赁合同、补充合同，证明原告将位于胶州市苏州路胶州东路交汇处16层的楼房、商贸城三楼四间及院内停车场出租给原告使用，租赁期限自2009年10月1日至2029年9月30日，期限20年，年租金328000元，每年分两次缴纳，缴纳时间为每年的6月1日、12月1日，截止至2015年11月31日，根据合同约定被告逾期缴纳租金按每日3%支付违约金。
证据2催缴房屋租金通知书一份，证明原告多次催要租金，被告未按期支付。
被告质证称对证据1、2的真实性没有异议，但原告根椐合同第一条约定，被告租赁的不仅是楼房，且明确约定院内停车场出租给被告独立使用，因为原告私自在院内挖建水池，并在地面建设了泵房，双方因此发生了纠纷，所以拖欠了租金，原告虽催被告缴纳租赁费，但因以上原因被告未交缴租赁费。
被告提交的证据和原告的质证意见：
证据1发票，证明被告已经缴纳到2014年11月30日的租赁费。
证据2回复信，证明被告在2015年3月22日已书面告知原告，是因为原告的原因导致被告自2014年10月份以来不能正常经营，故被告不同意缴纳原告起诉的租金，且要求终止双方签订的租赁合同。
证据3原、被告签订房屋租赁合同和2009年8月17日补充房屋租赁，证明原告租赁给被告的房屋不仅仅是一至六楼房，而且还有院内的停车场，一并作为经营商务酒店使用，由于原告占用了院内的停车场，停车场是商务酒店的必备设施，原告在停车场内建设了消防水池，至今没有将停车场恢复原状交付被告使用，造成了被告无法经营的现状，且解除了加盟合同，合同第十一条，明确约定应由胶州市公证处公证、甲乙双方签字盖章后生效，该合同因未公证，应当认定合同无效，虽然已经双方交付处于使用状态，为此合同所约定的违约金的请求就不能存在，且被告未能交付租金，是因原告先行违约占用停车场造成的，补充合同证明交付租金时间应确定为每年的12月1日和6月1日，不能按合同约定时间履行，第二提交2015年5月2日北京途家置业顾问有限公司与被告签订的品牌使用管理合同，证明被告与该公司签订了加盟了途家斯维冬连锁酒店，仅加盟就75000元，但由于原告建院内消防水池，造成了解除该合同，造成了停业。
证据4收据，证明被告已将租金交纳2015年6月1日前。
证据5相片四张，证明院内的开挖、施工的情况，造成被告在此状态下无法经营，被告逾期交纳租赁费是由原告造成的。
证据6消防水池建设备忘录复印件，证明被告未按期交纳租赁费，是因为原告为了建设消防设施，在院内开挖了水池，建设时间一年多，造成了被告的损失。
原告质证称对证据1真实性没有异议，但被告理解错误，根据合同约定，原告主张的是被告应于2014年12月支付2014年12月1日至2015年6月1日前的租赁费，对证据2真实性不认可，是被告单方制作的，原告没有收到该回复信，对回复信中的内容不认可，直至现在被告仍正常经营，故应支付租赁费。对房屋租赁合同的真实性没有异议，至于第十一条要由公证处公证，原告认为不是成立的法定条件，且原告已实际将房屋标的物交付给被告使用至今，因此被告应依据合同交纳租赁和违约金，对补充合同真实性没有异议，对证明内容有异议，加盟协议与本案无关，相片与本案无关，消防水池建设备忘录是复印件不认可。
反诉原告提交的证据和反诉被告的质证意见：
证据1房屋租赁合同，证明反诉原告租赁反诉被告的位于胶州市东路16层的楼房及其院内停车场，该停车场为反诉原告独立使用，由于反诉被告占有了院内的停车场，影响到了宾馆停车场使用，致使合同目的不能实现，给反诉原告造成了经济损失。
证据2装修投入证据，第一是建筑装饰工程施工合同二份，证明投入装修费320万元，由于反诉被告建水池影响了合同的继续履行，应当赔偿，第二反诉原告装修付款明细，附有明细分类账目，证明自2009年8月至2009年12月反诉原告共支付装修款201万元，截止2014年底反诉原告支付给越洋装修公司114万元，共计装修款315万元。第三反诉原告应付工程款汇总，截止2010年1月底，除土建装修外，还有软装工程款，包括购买的设施，共支出2577295元。
证据3、1加盟合同一份，证明2014年反诉原告加盟了途家酒店，加盟费7.5万元。2、收回加盟通知函，证明因为反诉原告的停车场修建水池，成为施工现场，影响途家顾客的入住，且存在安全隐患，造成顾客投诉，要求恢复原状，由于反诉被告不能恢复，给反诉原告造成了巨大损失。3、2014年2015年胶州工行、北京工行、胶州中国银行及反诉原告与胶州工商银行的对账单，证明反诉原告2014年加盟途家酒店后为满足途家加盟要求所进行的二次装修费用支持，总计1205825元。
证据4、2010年2015年反诉原告营业额的凭证计算，根据税务报表，反诉原告自2010年2013年年平均营业额1405286元，自2014年消防水池修建严重影响了反诉原告2014年、2015年的经营，造成巨大经济损失，并导致反诉原告的停业，其年平均营业额损失为562114元，根据租赁合同，其可得利益为8431710元。
证据5、消防水池开挖照片一组，证明该现场影响了反诉原告的经营，停车场被占用，违反了合同的约定停车场独立的使用。
证据6、2014.10.1消防水池建设备忘录一份，证明反诉被告作为物业业主同意了德信物业在我们停车场修建地下消防水池。
反诉被告质证称对证据1真实性无异议，但对证明事项有异议，反诉被告将房子整体出租，对证据2、3、4真实性无异议，但与反诉被告均没有关系，反诉被告也未给反诉原告造成任何损失。证据5真实性有异议，不能证明照片是当时的现场。证据6真实性无异议，但对证明事项有异议，该备忘录是反诉原告与青岛德信物业有限公司及反诉被告三方签订的，从签订内容来看，反诉被告在该份协议中只是起到负责监督的作用，而合同所对应的权利义务的双方是反诉原告与德信物业有限公司签订的，因此，侵权人应该是德信物业有限公司，而非是反诉被告。
反诉被告提交的证据和反诉原告的质证意见：
证据1房屋租赁合同、补充合同，证明反诉被告将位于胶州市苏州路与胶州东路交汇处16层的楼房、商贸城三楼四间及院内停车场等出租给反诉原告使用，租赁期限自2009年10月1日至2029年9月30日，期限为20年，年租金328000元，每年分两次缴纳，缴纳时间为每年的6月1日、12月1日，截止至2015年11月31日，根据合同约定被告基逾期缴纳租金，按每日3%支付违约金。
证据2催缴房屋租金通知书一份，反诉被告多次催要租金，反诉原告未按期支付。
证据3消防水池建设备忘录，证明即便是反诉原告存在损失，也应有青岛德信物业管理有限公司承担，与反诉被告无关。
反诉原告质证称对证据1真实性无异议，反诉被告的证据也足以说明了院内停车场由反诉原告独立使用，对证据二无异议，对证据三真实性无异议，证明事项有异议。
经审理查明，2009年6月18日，原、被告签订了房屋租赁合同，原告将位于胶州市苏州路与胶州东路交汇处16层楼房及商贸城三楼四间总面积约3600平方米及院内停车场出租给被告独立使用，作经营商务酒让用。租赁期限自2009年10月1日至2029年9月30日，期限为20年，年租金328000元，每年分两次缴纳，每五年递增3%，于每年的6月1日、12月1日前预交六个月的租赁费，租赁费已交纳至2014年11月30日。合同第七条1约定若被告逾期交付租金，应支付违约金按每日3%计算。
2014年10月1日，原告、青岛澳华101酒店负责人毛多祥、青岛德信物业有限公司签订了消防水池建设备忘录，“为切实做好向阳贸城消防配套设施完善及整改工作，以达到向阳商贸城及澳华101酒店在未来的物业使用上消除相应的消防隐患，经阜安街道办事处向阳居委会同意，甲方计划在向阳商贸城西侧、澳华101酒店东侧院内（停车场）建设一地下消防水池。”，并达成了相关协议。
庭审中原告明确诉讼请求：请求被告支付租赁费506760元（至2016年5月30日，328000元×103%+328000元×103%×50%），违约金自2014年12月1日起按合同约定3%为912168元（168920元×3%×180天）、1824336元（337840元×3%×180天）、2280420元（506760元×3%×180天），原告本案中主张违约金1000000元，其余违约金原告保留诉权。被告称对租赁费没有异议，但被告不应承担违约金。
反诉原告于法庭调查结束前变更诉讼请求并撤回反诉，本院予以准许并记入笔录，不另行制作民事裁定书。
上述事实，有原、被告提交的以上证据及原、被告双方的当庭陈述在案为凭，以上证据经开庭庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。
原告、青岛澳华101酒店负责人毛多祥、青岛德信物业有限公司三方签订了备忘录，消防水池建设是否违反合同、建设是否给被告造成了损失，均涉及案外人青岛德信物业有限公司，因此在相关事实和责任确定前，对被告辩称原告违反合同约定建设消防水池给其造成损失的意见不予采纳。被告欠原告租赁费事实清楚，原告请求被告支付租赁费506760元予以支持。
原、被告虽在房屋租赁合同中约定“若被告逾期交付租金，应支付违约金按每日3%计算”，但依《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定和被告关于违约金的答辩意见，以原告实际损失为基础对原告主张的违约金予以适当调整，确定被告支付原告以所欠租赁费为基数按同期银行贷款利率的四倍计算利息的违约金，即自2015年12月2日起至本判决确定给付之日止以租赁费337840元为基数按同期银行贷款利率的四倍计算利息的违约金、自2016年6月2日起至本判决确定给付之日止以租赁费168920元为基数按同期银行贷款利率的四倍计算利息的违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决如下：
被告青岛澳华酒店管理有限公司支付原告胶州市阜安街道办事处向阳居民委员会租赁费506760元，并承担自2015年12月2日起至本判决确定给付之日止以租赁费337840元为基数按同期银行贷款利率的四倍计算利息的违约金、自2016年6月2日起至本判决确定给付之日止以租赁费168920元为基数按同期银行贷款利率的四倍计算利息的违约金，于本判决生效之日起十日内付清。
本诉案件受理费18361元，原告胶州市阜安街道办事处向阳居民委员会负担10861元，被告青岛澳华酒店管理有限公司负担7500元。反诉案件受理费19400元，变更诉讼请求后为50元，减半收取25元，由反诉原告青岛澳华酒店管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 泮晓朋
审 判 员 匡建玲
人民陪审员 刘振堂
二〇一六年十二月六日
书 记 员 王文杰