浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭桐执异初字第1号
原告：叶小明。
委托代理人：黄劲松。
被告：钟海弟。
委托代理人：张远林。
被告：钱连根。
原告叶小明为与被告钟海弟、钱连根执行异议之诉一案，于2013年2月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年4月24日公开开庭进行了审理。原告叶小明的委托代理人黄劲松，被告钟海弟的委托代理人张远林，被告钱连根到庭参加诉讼（原告叶小明、被告钟海弟在庭后参加部分证据的质证）。本案现已审理完毕。
原告叶小明诉称：2010年2月2日，在分水法律服务所的见证下，原告叶小明与桐庐县分水根生水道五金厂（负责人为被告钱连根）签订了《房产转让协议书》一份，约定五金厂将其拥有的座落在分水镇分水桥东村的厂房一幢转让给原告叶小明（该厂房为四间，高六层半，使用面积约210平方米，土地证号：桐土国用（2004）第30-1**号），转让总价145万元，分三次付清，即2010年2月10日前付80万元，同年4月15日前付20万元，余款45万元在办理房产过户手续后付清。协议还约定办理房产过户的费用均由五金厂承担等。协议签订后，原告叶小明按约支付了房款共计115万元，余款30万元至今未付。协议签订当日，被告钱连根即将房屋交给原告叶小明使用至今。原告叶小明接受该房屋后，对该房屋进行装修改造，投入资金达135万余元，2012年4月10日，被告钱连根、钟海弟之间因其它债务纠纷，钟海弟申请法院查封了前述房屋的土地使用权证。原告叶小明得知该情况后，向法院提出执行异议，但法院驳回了原告叶小明的执行异议。
原告叶小明认为，原告叶小明与被告钱连根之间的房屋买卖关系合法有效，依法应予保护。原告已支付了绝大部分房款，余款是因为合同约定的条件未成就而未予支付。且原告已经实际占用该房屋，并投入大量资金进行装修改造，虽然该房屋的土地使用权证尚未过户给原告，但原告并不存在过错。为保护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求停止对桐庐县分水镇桥东村厂房一幢（四间，六层半，使用面积210平方米，土地证号：桐土国用（2004）第30
--1**号）的强制执行，本案诉讼费由被告承担。
原告叶小明为支持其诉讼请求，向法庭出示下列证据：
1、民事裁定书一份，证明原告提出执行异议，法院驳回的事实。
2、房屋转让协议一份，证明原告叶小明与被告钱连根转让房屋的事实；
3、收条5张，证明原告叶小明已经支付购房款115万元给钱连根的事实；
4、分水法律服务所、分水桥东村及分水供电所的证明各一份，证明该房屋已由叶小明占有使用。
5、装修投入的清单及发票若干，证明原告购买了该厂房后进行装修投入总共135万余元的事实（包括旁边租赁房屋的装修在内）。
被告钟海弟答辩称：1、原告叶小明与被告钱连根签订的房屋转让协议是无效的，现争议的房屋产权仍属于钱连根所有。2、假设协议有效，原告也未付清购房款。3、原告说其对房地产没有过户自己没有过错，这是没有法律和事实依据的，按照交易习惯及程序，签订房屋转让协议，应当审查房产的权属证书，原告没有审查本身就存在过错。4、原告起诉称对于本案所涉的房产进行了大量的装修添附也不是事实，实际上房屋本身就是精装修的，原告所谓的添加，仅仅是一些家俱而已。5、根据我国相关的法律规定，原告叶小明对该执行标的提出权属争议的异议，不符合民事诉讼法的提出条件，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告钟海弟为支持其抗辩理由，向法庭提交下列证据：
1、2005年11月30日被告钟海弟与被告钱连根签订的联合建房协议书，证明该房曾经为两被告联合所建。
2、2013年3月27日两被告在分水法律服务所的见证下所签订的协议，证明本案所涉房产是有争议的。而且土地使用权目前仍然登记在钱连根的名下。
3、（2012）杭桐分民初字第38号民事判决书，证明上述两被告签订的协议已经得到生效判决书的认可。土地还是登记在钱连根的名下，钟海弟申请强制执行，是符合法律规定的。
被告钱连根答辩称：我和钟海弟以前是朋友，当初我资金困难，向钟海弟借款70多万元，并签订了协议书，后来，钟海弟说若不能归还借款，就给他房子，但我多次要求钟海弟来办理房产手续，钟海弟始终不理睬，我认为钟海弟是放弃了房子，因我欠了外债，就把房子卖给了叶小明，总价是145万元，我收到的房款都用于归还其它债务。由于该房屋是自建的，房产证不好办理，至今没有做出房产证。我认为与原告叶小明的买卖是合法有效的。
被告钱连根为支持其抗辩理由，向法庭提交下列证据：
1、土地使用权证一份，用以证明该土地的使用权人为桐庐县分水根生水道五金厂，自己为桐庐县分水根生水道五金厂的业主。
2、个体工商户营业执照一份，证明自己为桐庐县分水连根水道五金厂业主。
3、桐庐县分水镇人民政府批复一份，证明1998年12月桐庐县分水镇人民政府同意桐庐县分水根生水道五金厂在诉争位置建厂房。
4、国有土地使用权出让合同一份，证明该诉争土地的出让情况。
审理中，本院调取县工商局的证明及（2010）杭桐分民初字第5号判决书，以证明桐庐县分水根生水道五金厂更名为桐庐县分水连根水道五金厂的过程情况。
被告钟海弟对原告叶小明提供证据的质证意见：对证据1没有异议；对证据2真实性没有异议，但对合法性有异议；对证据3的付款情况不清楚；对证据4的三性没有异议，但对其证明对象有异议；对证据5的三性有异议，原告提供的不是正规的发票。
被告钱连根对原告提供证据的质证意见：对原告的证据5有异议，因不了解情况，无法确认它的真实性；对原告的其它证据没有异议。
原告叶小明对被告钟海弟提供证据的质证意见：对证据1、2、3的证明对象及关联性均有异议。
被告钱连根对被告钟海弟证据1有异议，认为该协议不是联建协议，而是借款协议；证据2是自己在被迫的情况下签字的，钟海弟请自己吃饭，说房子卖给叶小明太便宜，让我协助他，一起把房子收回来；对证据3有异议，对法院判决不服要上诉的，因无钱缴费而未上诉。
原告叶小明对被告钱连根提供的证据1、3、4没有异议；对证据2个体工商户营业执照情况不清楚。
被告钟海弟对被告钱连根提供的证据1、2、3、4没有异议，认为业主应为钱连根。
对县工商局的证明及（2010）杭桐分民初字第5号判决书中关于桐庐县分水根生水道五金厂更名为桐庐县分水连根水道五金厂的过程情况，原告叶小明认为，自己是与桐庐县分水根生水道五金厂（钱连根）签订协议的，对县工商局的证明及判决书中关于桐庐县分水根生水道五金厂更名为桐庐县分水连根水道五金厂的过程情况不清楚；被告钟海弟认为，对上述证据不清楚；被告钱连根对上述证据没有异议。
上述证据，经质证，本院认证如下：
原告叶小明的证据1、2、3、4的真实性，本院予以认定；证据5因二被告提出异议，且不符合证据的形式要件，本案中本院不作认定。被告钟海弟证据1的真实性应予认定，但该证据与本案无关联性，本院不予采信；证据2、3中所证明土地使用权仍登记为桐庐县分水根生水道五金厂的事实应予认定。对被告钱连根提供的使用权证、个体工商户营业执照、桐庐县分水镇人民政府批复、国有土地使用权出让合同的真实性、关联性应予认定。对县工商局的证明及（2010）杭桐分民初字第5号判决书中相关内容应予认定。
根据当事人的陈述及上述有效证据，可认定以下事实：
2004年6月，钱连根以桐庐县分水根生水道五金厂名义取得位于桐庐县分水镇桥东村的桐土国用（2004）第30-142号土地使用权证，土地性质为工业出让，使用面积210平方米。2005年11月30日，钱连根与钟海弟签订协议一份，约定在上述土地上建房四间，其中两间归被告钟海弟，房屋为框架结构，共6层，钟海弟出资77万元，以支付工程款的方式分期付给，先付57万元，工程竣工后付清。钱连根须经钟海弟同意方可转让等内容。后桐庐县分水根生水道五金厂在此地上建设房屋六层半，因无质量检验合格手续，至今未做房产证。2010年2月2日，钱连根与叶小明签订房屋买卖协议一份，约定将上述房屋以145万元的总价卖给叶小明，同时还约定叶小明应于2010年2月10日前付房款80万元，2010年4月15日前支付20万元，余款45万元在办理完房产过户登记手续后付清，付款以钱连根出具的收据为准等。协议签订的当日，钱连根将房屋交付给叶小明，叶小明接受房屋后对该房屋进行装修，并用于开宾馆及居住使用至今。叶小明分别于2010年2月5日支付房款40万元，同年2月10日付40万元，同年4月16日付20万元，11月15日付10万元，2011年5月9日付5万元，共计115万元，余款30万元未付。
2012年3月27日，钱连根与钟海弟就建房所出资金达成协议：1、钱连根于2005年7月15日向钟海弟购买了海地怡景嘉苑7号商铺，价款385698元，现因钱连根资金不足，同意按合同原价385698元退还给钟海弟，相关的退房手续由钟海弟办理，钱连根支付一定的手续费。2、2005年11月30日双方签订的建房协议，钟海弟支付的75.5万，钱连根按每日万分之八承担违约金。3、根据分水司法所调解核实，桐庐县分水根生水道五金厂的产权目前没有过户给任何人，产权还处在钱连根的名下等。该协议签订后，钟海弟于2012年3月31日向本院起诉，请求解除2005年签订的协议，返还转让款75.7万元，承担违约金135.956万元。同时，钟海弟向本院申请诉讼保全，本院于2012年4月10日，对涉案土地使用权证进行查封。并于2012年6月27日作出（2012）杭桐分民初字第38号民事判决书，认定钱连根与钟海弟签订的上述协议合法有效，钱连根在与钟海弟签订合作建房协议的情况下，不仅未能按期交付房屋，而且将钟海弟共建的房屋私自转让给他人，该行为属于违约，应承担自2006年6月16日起至2012年3月26日止按每日万分之八计算的违约责任。判决钱连根返还钟海弟建房款本金37.1311万元，违约金127.0693万元，合计164.2004万元。钱连根对该判决不服提起上诉，但因未交纳上诉费，二审裁定按撤回上诉处理。钟海弟即向本院申请强制执行。原告叶小明于2012年11月28日向本院提出执行异议，本院审查后认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案外人叶小明虽与桐庐县分水根生水道五金厂达成了房产转让协议，但双方未办理房产过户登记手续，故不发生物权变动之效力。同时，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，执行法院不得查封被执行人已经出卖给第三人的不动产必须同时满足以下四个条件：第一，被执行人和第三人已就不动产买卖达成协议；第二，第三人已经支付不动产买卖所应付的全部价款；第三，第三人已经实际占有所买受的不动产；第四，第三人对未办理不动产产权过户登记手续没有过错。而本案案外人叶小明与钱连根虽签订了房产转让协议，但未支付全部价款，故本院对登记在桐庐县分水根生水道五金厂名下的土地使用权予以查封并无不当。故案外人叶小明所提异议的理由不成立，其所提的主张本院不予支持。据此，本院于2013年2月18日作出（2013）杭桐执异字第1-1号民事裁定书，驳回案外人叶小明的执行异议。原告叶小明向本院提起执行异议之诉。请求停止对桐庐分水镇桥东村厂房一幢（4间、六层半，使用面积210平方米）的强制执行。
另查明，钱连根以其兄钱根生的名义于1992年3月3日经工商登记设立桐庐县分水根生水道五金厂，系个体工商户，1998年12月，经桐庐县分水镇人民政府批复同意该厂在诉争位置建厂房，2000年3月16日该厂变更为桐庐县分水连根水道五金厂，业主变更为钱连根，因未参加年检于2002年8月1日被注销个体工商户执照。2004年5月19日，钱连根仍以原桐庐县分水根生水道五金厂（钱连根）的名义与桐庐县国土资源局签订国有土地使用权出让合同，并取得该涉诉房屋的土地使用权证。
本院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（一）项、第（六）项、第三十九条第二款的规定，以出让方式取得的土地使用权，转让已经建成的房屋，还应当持有房屋所有权证书，否则不得转让。本案的土地使用权是工业出让土地，建成房屋后至今未取得房屋所有权证书，故本案中将该房地产转让给叶小明个人是无效的，同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，故本院对登记在桐庐县分水根生水道五金厂（钱连根）名下的土地使用权予以查封并无不当，叶小明的诉讼请求无法律依据，应当予以驳回。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下，
驳回叶小明的诉讼请求。
案件受理费80元，由叶小明负担，于本判决生效之日起十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判长 徐 兵
审判员 陈荣庆
审判员 邓菊花
二〇一三年八月十六日
书记员 胡 玉