南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民初字第0893号
原告金烽。
委托代理人周卫国。
被告南通宝诚汽车销售服务有限公司，住所地南通市青年东路277号。
法定代表人黄志君。
委托代理人陈嘉桢。
原告金烽与被告南通宝诚汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周卫国，被告委托代理人陈嘉桢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金烽诉称，2010年11月23日，原、被告签订了一份《商铺租赁合同》，原告将自己所有的南通市人民东路188号晏园玖珑城1号楼104室出租给被告使用。约定计算租金的期间为2011年1月1日至2025年12月31日止，租金单价为6.5元／平方米，每三年递增4%，每半年预付一次，被告在每年的1月1日和7月1日前将下一期的租金支付到原告账户。还约定任何一方解除合同需提前半年通知对方并承担全年租金350%的违约金。被告前三年尚能履约，但到了2013年12月10日突然通知原告解除《商铺租赁合同》、停止给付租金。2014年1月1日未按约给付租金，2014年1月14日将房屋退还原告。被告的行为已构成根本违约，现诉请法院依法判令被告：1、向原告偿付违约金1159369元；2、向原告支付房屋使用费12745.42元（14天的房屋租金）；3、承担本案的诉讼费用。
被告南通宝诚汽车销售服务有限公司辩称，1、虽然被告向原告提出解除案涉房屋租赁合同的意思表示，但最终合同的解除，被告认为是双方协商一致解除的，被告不应当承担相应的违约责任。2、被告在2013年12月15日就已经将房屋腾空并搬出，是由于原告原因才到2014年1月14日才签收房屋交接确认书的，因此，被告无需承担半个月的房屋使用费。3、即使被告存在某些违约行为，房屋租赁合同约定的年租金350%的违约金明显过高，高于原告实际损失的30%，应当予以减少。承租人违约造成出租人因房屋空置所导致的实际损失，根据相关规定因承租人的违约导致出租人房屋空置期间的租金损失最长不超过六个月，因被告的违约所导致原告的租金损失应当为六个月租金为限，而相关的违约金也不应当超过六个月租金的30%。4、被告在履行合同时曾经支付给原告1万元的保证金，应当在法院合理确定的违约金范围内予以扣除。
经审理查明，原告金烽系南通市人民东路188号晏园玖珑城1号楼104室所有权人，该房证载建筑面积为134.25平方米。2010年11月23日，原告金烽（甲方、出租方）与被告南通宝诚汽车销售服务有限公司（乙方、承租方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的南通市人民东路188号晏园玖珑城1号楼104室，建筑面积124平方米（以产权证建筑面积为准），作为汽车及相关产品展示。租赁期限为15年，自2011年1月1日至2025年12月31日止，2010年11月25日至2010年12月31日为甲方提供给乙方提前装修期，不计房租。租金按产权证建筑面积计算，每天人民币6.5元／平方米，第三年开始每年租金标准以其前一年租金标准按4%往上递增。在租赁期内租金每半年预付一次，乙方在每年的1月1日和7月1日前将下一期租金付至甲方的账户。合同签署当日，乙方应向甲方支付租房保证金10000元，保证金在合同履行完毕后转为租赁房押金，押金在租赁期满后2日内，确保房屋完好无损、结清乙方应付的所有费用，由甲方无息退还乙方。关于违约责任，双方约定本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付房租金，逾期累计30天的属违约，甲方即有权单方面解除合同，并要求乙方支付违约金（每日所在租约年月租金的1%的违约金）；如甲方未按合同约定在进场日前交付房屋给乙方，则每迟延一日，甲方应当向乙方支付相当于第一租约年日租金的50%的违约金，迟延超过30日，乙方有权单方面解除合同；若一方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，则对方有权通知其改正，该方应当改正，经对方通知该方仍不改正的，则子对方发出第二份通知之日起，该方每日应当向对方支付相当于通知发出之日所在租约年月租金的1%的迟延履行违约金，直至该方改正为止，在此种情况下，该方迟延履行超过15日则对方有权单方解除合同；租赁期内，甲、乙双方不得提前解除本合同，任何一方要求提前解除本合同需提前半年通知对方并承担当年全年租金的350%的违约金。属甲方无故解除合同，还应退还乙方保证金和预付未用租金。双方同时还就其他相关事项作了约定。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付被告，收取了10000元保证金。被告缴纳了至2013年12月底的租金。2013年12月10日，被告致函原告，表示因厂方经营策略变化，被告公司无法获得继续经营宝马城市展厅的授权，因此无法继续租赁案涉房屋，故特通知原告终止租赁合同，2013年12月21日，原告通过律师函复被告，指出被告违约，要求被告按合同给付2014年上半年房租，并支付违约金1159368元的违约金。2014年1月14日原、签署了房屋交接确认书。2014年5月30日，原告诉至本院提出前述诉讼请求。
庭审中，原、被告双方均确认案涉房屋实际处于空置状态，被告同时表示原告有再出租的意向，在进行接洽，原、被告欲继续合作，期间回掉一、到两个单位。鉴于违约金是否过高是本案的争议焦点，在庭审时着重对缔约合意过程进行了调查，被告陈述“因为违约金过高，由于原告不同意将违约金调到合理的标准，但原告坚持不愿意调整，后来被告为了表示承租的诚意，跟原告确认同意按照原告的约定签订合同。”
上述事实，有房屋产权证、商铺租赁合同、房屋交接单、被告2013年12月10日通知函、原告2013年12月21日律师函、2014年1月14日房屋交接确认书及当事人的陈述在卷佐证，可资认定。
本院认为，案涉合同不违反法律法规禁止性规定，应为有效。被告在租赁期间提前要求解除合同已构成违约，被告向其主张违约金于法有据。被告提出违约金过高请求法院予以减少，本院经审查，合同约定以年租金350%做违约金的标准，明显高于实际损失，本院视本案的具体情况，以目前的实际损失为基础，结合合同履行程度以及当事人的过错等因素，根据公平、诚信原则予以综合权衡，确定违约金金额为人民币331428元。原、被告于2014年1月14日实际交接，被告抗辩其在2013年12月15日就已经将房屋腾空并搬出，故无需承担半个月的房屋使用费的主张不能成立，其应向原告支付2014年1月1日至2014年1月14日间的占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告南通宝诚汽车销售服务有限公司向原告金烽支付违约金人民币331428元。
二、被告南通宝诚汽车销售服务有限公司向原告金烽支付2014年1月1日至2014年1月14日间的房屋占有使用费人民币12705.42元。
上述一、二两项合计人民币344133.42元。扣除被告在原告处的押金人民币10000元，被告实际应给付原告人民币334133.42元，此款由被告在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币15349元，由原告金烽负担人民币5349元、被告南通宝诚汽车销售服务有限公司负担人民币10000元（此款原告已预交，被告在履行上述判决义务时一并与原告结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费15349元（诉讼费账户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审 判 长 巫劲松
审 判 员 余雪松
人民陪审员 马 莉
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 吴潇潇