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湖北省秭归县人民法院<\\\/div>
民事判决书<\\\/div>
（2014）鄂秭归民初字第01091号<\\\/div>
原告周立国。<\\\/div>
委托代理人鲁民，湖北林华安律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。<\\\/div>
被告杜江。<\\\/div>
委托代理人聂浩，湖北楚天剑律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。<\\\/div>
委托代理人傅永刚，湖北楚天剑律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。<\\\/div>
被告蔡定虎。<\\\/div>
原告周立国与被告杜江、蔡定虎确认合同无效纠纷一案，本院于2014年8月14日立案受理。依法由审判员向云峰适用简易程序，于2014年10月20日公开开庭进行了审理。在审理过程中，发现不宜适用简易程序审理，2014年11月10日，本院依法裁定�为普通程序审理，由审判员向云峰担任审判长，与审判员赵有名、人民陪审员王光玉组成合议庭，于2015年2月2日公开开庭进行了审理。原告周立国的委托代理人鲁民、被告杜江的委托代理人傅永刚、被告蔡定虎到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。<\\\/div>
原告周立国诉称：2011年11月，原告及家人因九里工业园区项目建设征地，占用原告房屋及土地，村委会为原告一家三人在茅坪镇王家湾2号居民点村集体所有的土地上划分宅基地80㎡。由于原告周立国经营湖北秭归利宏电子有限责任公司严重亏损，所借朱军债务无力清偿。在朱军催索下，原告被迫于2012年4月21日与朱军签订将原告所有及长子周年军划分、购买的宅基地两处用于抵偿朱军借款10万元的《土地买卖合同》。后朱军为收回更多借款，与被告杜江串通，要求原告再向杜江借款10万元，由被告杜江在原告宅基地上建房，房屋建成后房地产所有权归被告杜江所有，并要求原告于2013年11月5日书写《委托建房证明》一份。2014年5月9日，朱军与被告蔡定虎、付清清签订《建房使用权转让协议书》，将原告宅基地作价155000元转卖被告蔡定虎、付清清建房，被告蔡定虎凭该协议向村委会申请建房，村委会不予准许。原告及家人在与朱军等人协商无果的情况下，于2014年5月22日向人民法院依法提起诉讼，请求确认原告夫妇与朱军签订的《土地买卖合同》无效。此时被告蔡定虎并未开工建房，法院第一次开庭审理后，朱军与被告蔡定虎认识到《土地买卖合同》无效的情况下，强行非法开工建房，并再次与被告杜江串通，由杜江于2014年5月13日书写委托书一份委托被告蔡定虎建房。经原告家人申请及村委会申报，秭归县城市管理执法局两次下达《责令停止违法建设决定书》并现场�止后，被告蔡定虎仍非法建房两层。原告认为，二被告的行为损害了原告及其家人的合法权利，请求法院依法确认原告与被告杜江2013年11月5日签订的《委托建房证明》无效；依法确认被告杜江、蔡定虎2014年5月13日签订的《委托书》无效；判令被告蔡定虎停止侵害，排除妨碍，清除原告宅基地上的建筑物。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了《房屋搬迁补偿协议书》一份、原告夫妇与朱军2012年签订的《土地买卖合同》一份、《建房土地使用权转让协议书》一份、朱军出具的收据一份、《委托建房证明》一份、被告杜江2014年5月13日出具的《委托书》、《证明》一份。<\\\/div>
被告杜江辩称：1、被告杜江与原告2013年签订的《委托建房证明》有效，并未转让诉争宅基地的土地使用权，原告应按约定协助被告杜江办理建房手续；2、被告杜江与被告蔡定虎2014年5月13日签�的委托建房书有效；3、被告蔡定虎建房，是基于原告出具的《委托建房证明》，原告无权要求停止侵害，排除妨碍。4、若原告要求返还诉争土地，原告应返还被告杜江代其支付给朱军的100000元。综上，原告出具的《委托建房证明》有效，请求驳回原告的诉讼请求。被告杜江未向本院提交证据。<\\\/div>
被告蔡定虎辩称：原告出具的《委托建房证明》和被告杜江出具的《委托书》有效。被告蔡定虎建房，是受被告杜江委托，现被告蔡定虎为建房已投资20余万元，现谁要房屋，谁就要支付我投资的钱。请求驳回原告的诉讼请求。被告蔡定虎为支持其抗辩理由，向本院提交了为建房支付的建设施工人员团体意外保险以及购买原材料、工人工资等证据。<\\\/div>
经审理查明：2010年11月8日，因九里工业园征地，秭归县茅坪镇九里村民委员会与原告周立国签订《房屋搬迁补偿协�书》，九里村民委员会划给原告宅基地80㎡。2012年4月21日，原告夫妇与朱军签订《土地买卖合同》，约定：原告将位于30号道路周边项目占地的80㎡土地作价50000元出卖给朱军。2013年11月5日，原告出具《委托建房证明》，委托事项为：因原告欠朱军债务无力偿还，向被告杜江借款100000元以偿还所欠朱军的债务；原告将诉争的房屋地基委托被告杜江建房，建房资金由被告杜江自筹，房屋建成后，房屋所有权归被告杜江所有，原告协助被告杜江在村委会、国土资源部门办理相关产权、使用权手续。2014年5月9日，朱军与被告蔡定虎、付清清签订《建房土地使用权转让协议》，约定：朱军将诉争的土地作价155000元转让给被告蔡定虎、付清清。朱军于同日出具收条一张，收到被告蔡定虎、付清清支付的转让款155000元。2014年5月13日，被告杜江出具《委托书》一份，委托被告蔡定�在诉争的土地上建房，后被告蔡定虎未办理建房手续在诉争的土地上开工建房，至2014年8月初停工。2014年6月23日，被告杜江出具《证明》一份，证实被告杜江代原告支付给朱军100000万元。同时查明，原告夫妇于2014年5月22日向本院提起诉讼，请求确认原告夫妇与朱军签订的《土地买卖合同》无效，本院于2014年7月16日判决确认该合同无效。2014年8月14日，原告向本院提起诉讼。庭审中，原告撤回第三项要求被告蔡定虎停止侵害，排除妨碍，清除原告宅基地上的建筑物的诉讼请求。被告蔡定虎陈述，其未支付朱军155000元转让款；因诉争土地属划拨土地，不需要事先办理建房手续，因此其建房时未办理建房审批手续。<\\\/div>
上述事实，有《房屋搬迁补偿协议书》、原告夫妇与朱军2012年4月21日签订的《土地买卖合同》、《建房土地使用权转让协议书》、朱军出具的收据、《委托建房证明》、被告杜江2014年5月13日出具的《委托书》、《证明》，以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证<\\\/div>
本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的必须依法申请使用国有土地。本案双方争议的、原告2013年11月5日出具的委托被告杜江建房的《委托建房证明》，明为委托被告杜江建房，实际是以100000元的价款，转让原告因占地搬迁划拨的宅基地的土地使用权。被告杜江辩称未转让土地使用权理由不能成立，本院不予支持。被告杜江不是秭归县茅坪镇九里村村民，不具备使用该村农民集体所有的土地建设住宅的主体资格，原告出具的《委托建房证明》应该认定无效。被告杜江向被告蔡定虎出具的《委托书》，是基于原告出具的《委托建房证明》，原告出具的《委托建房证明》无效，被告杜江出具的《委托书》也应无效。诉讼中，原告申请撤回第三项诉讼请求，是其真实意思表示，本院予以准许。庭审中，本院征求二被告是否主张《委托建房证明》、《委托书》若无效所受损失，二被告表示暂不主张。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，判决如下：<\\\/div>
一、原告周立国于2013年11月5日出具的《委托建房证明》无效。<\\\/div>
二、被告杜江于2014年5月13日出具的《委托书》无效。<\\\/div>
本案案件受理费80元，由周立国负担。<\\\/div>
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当�人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。<\\\/div>
审 判 长 向云峰
审 判 员 赵有名
人民陪审员 王光玉
二〇一五年二月二日
书 记 员 刘莉”