广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江民一初字第541号
原告南宁市康业物业服务有限责任公司，住所地南宁市白沙大道。
法定代表人张丽，公司总经理。
委托代理人王新肖，公司员工。
委托代理人胡红京，广西弘景律师事务所律师。
被告杨创术。
原告南宁市康业物业服务有限责任公司（以下简称康业公司）诉被告杨创术物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月31日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月22日公开开庭进行了审理。原告康业公司的委托代理人王新肖、胡红京，被告杨创术到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康业公司诉称：被告杨创术向开发商南宁市西部时代房地产开发有限责任公司购买了“江南新兴苑”小区花之海组团×栋××号房（108.83平方米），接开发商入伙通知于2003年4月2日如期办理了入住手续，按时交付物业管理各项费用至2009年4月份，随后从2009年5月份至2013年12月份产生的57个月的物业费、房屋维修基金、城市垃圾处理费、水费、水摊、电摊，被告无故拒不支付违反了合同法“权利和义务相一致的原则”。依我公司与开发商签订的《“江南新兴苑”前期物业服务合同》第28条的约定，被告应付的物业管理服务费用按月缴纳，应在每月1日至当月底付清当月各项费用，对小区接受物业服务的业主欠费逾期三个月的有权通过法律途径解决。原告每月都向被告送达了《缴费通知单》及不定期在其房门上留有《催缴通知》。被告的被诉行为违反了国务院公布的《物业管理条例》第6条第2款第（1）项、第7条第（5）项、第21条、第22条、第23条第2款、第42条第1款及国家发改委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》第15条和自治区物价局、建设厅制定的《广西壮族自治区物业服务收费管理实施办法》第3条、第18条的规定。故请求法院判令被告支付拖欠原告的物业费2744元、城市垃圾处理费442元、房屋维修基金302.4元、电公摊147.6元、水公摊60.7元、水费1692.1元、住宅水损143.7元、违约金13498.78元（按每日千分之三计到2013年12月31日止，以后另计），合计19031.28元。
原告提交的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明被告向开发商南宁市西部时代房地产开发有限责任公司购买了南宁市江南区白沙大道138号江南新兴苑花之海×栋×单元××号房，是争议物业费房屋的业主；2、入住通知书，证明被告已经入住房屋；3、《江南新兴苑前期物业服务合同》，证明《物业管理条例》第7、21、22条的规定，原告与西部时代房地产开发商南宁市城市建设投资发展总公司签订《江南新兴苑前期物业服务合同》约定，住宅用途的房屋，物业管理费按建筑面积0.45元／㎡计算；4、南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表，证明江南新兴苑小区住宅的房屋，2003年3月18日物业管理费按建筑面积0.45元／㎡计算；5、《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费通告》，证明南宁市人民政府从2003年7月10日起收取“城市生活垃圾处理费”，每户从2005年7月10日起按7.5元／月标准收取，从2007年7月10日按8元／月标准收取；6、关于调整南宁市城市污水处理费的通知，证明南宁市从2009年12月22日起水价调到2.28元／㎡（之前1.88元／㎡），由每立方米基本水价1.45元、污水处理费0.8元，代收水资源费0.03元构成；7、《关于住宅小区“空置房”物业管理服务收费的通知》，证明开发商正式通知被告入住的物业，就不算是空置房，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务各项的费用；8、小区公摊水、电公示，证明小区供水没有一户一表，以及公用水电都由原告公司支付全部费用，按前期物业合同约定被告应付所用水费、及公摊水电费；9、催费单，证明原告已向被告催费；10、南宁市江南区建设局关于责令重新召开业主大会选聘物业服务企业的通告，证明被告所选定新的物业服务企业违反法律规定。
被告杨创术辩称：一、被告与原告之间不存在法律上的服务合同关系，原告的诉请没有法律依据。1、被告于2002年12月14日与开发商签约购买南宁市白沙大道138号江南新兴苑花之海×栋×单元××房，并于2003年4月2日收到开发商和前期物业服务公司（南宁市家园房地产物业管理有限公司）发来的入住通知书。被告作为业主，收房时所签约的物业公司是南宁市家园房地产物业管理有限公司而不是原告。后因南宁市家园房地产物业管理有限公司与业主发生冲突，退出江南新兴苑小区。开发商在未经召开业主大会并未经小区专有部分占有建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意的情况下，于2006年擅自变更前期物业管理公司，与南宁市康业物业有限公司签约，根据相关法律规定，开发商与原告所签订的为无效合同，因此，原告进驻并管理江南新兴苑小区是非法的，原告向小区业主征收各种费用，在法律上没有依据；2、根据《合同法》第一百一十四条的规定，被告与原告之间没有合同约定，原告要求被告承担的“违约金13498.78元”没有法律依据，即使双方有约定合同，“违约金”的比例和数额也过高；3、江南新兴苑业主大会依法选举产生了江南新兴苑第一届业主委员会，经业主代表大会授权，于2009年8月18日选聘“南宁市居无忧物业服务有限责任公司”为小区服务企业并已签订合同，终止了前期物业管理合同，并发出要求全体业主停止向康业物业有限公司缴纳各种费用的公告。被告赞成并授权业主委员会选聘新的物业管理公司，被告停止向原告缴纳各种费用是合理和合法的。二、自从江南新兴苑业委会选聘南宁市居无忧物业服务有限公司为小区物业服务企业，根据江南新兴苑前期物业服务合同第一章第四条、第三章第二十条、第九章第四十八条约定前期物业管理合同自动终止。原告一直拒绝撤离小区和移交资料，长期霸占江南新兴苑小区，擅自将小区公共物业用以经营牟利，并公然以“停水”等野蛮暴力手段要挟广大业主缴纳各种费用，不仅侵犯了江南新兴苑小区广大业主的利益，且严重践踏法律的正义性；三、在前期物业服务期间，原告存在不履行合同约定条款的行为：1、被告于2006年1月24日向原告报修被告住宅处靠东边的两个房间屋顶均有约三米长的裂缝，主卧室窗口有一条从外墙到内墙的裂缝，要求物业公司维修，但原告收到维修请求后从未安排相关人员前来处理此事；2、小区各单元门口的路灯损坏后物业公司一直未维修，甚至出现裸露电线，给小区人民造成安全隐患。原告以上的行为违反了前期物业服务合同第二章第五条的规定。综上，原告的请求于理不合，于法无据，请法院驳回原告的诉求，并责令原告将擅自霸占小区公共物业用以经营牟利所得款项退还全体业主，责令原告以公开方式向江南新兴苑广大业主赔礼道歉，要求原告撤离江南新兴苑小区，归还小区业主对小区管理的自主权。
被告杨创术提交的证据有：1、社区服务指南，证明前期物业公司为南宁市家园房地产物业管理有限责任公司；2、关于江南新兴苑小区业主大会筹备组成员名单的公示、关于江南新兴苑小区业主大会筹备组成员名单的通告、关于同意南宁市江南区新兴苑小区第一届业主委员会备案的通知，南宁市江南区建设局出具的证明、公章准刻证，证明南宁市江南区新兴苑小区业主委员会的合法性；3、南宁市西部时代房地产开发有限责任公司的通知、南宁市江南新兴苑小区业主委员会出具的函、南宁市江南新兴苑小区业主委员会与南宁市居无忧物业服务有限责任公司签订的物业服务合同、南宁市江南新兴苑小区业主委员会通知、关于聘用物业服务企业公告，证明江南区新兴苑小区业主委员会已经聘请了新的物业服务企业；4、康业物业管理通知、前期物业服务合同、楼宇单元待修记录，证明原告不履行物业服务合同。
根据辩诉双方的意见，本案的争议焦点为：1、原被告之间存在何种法律关系？效力如何？2、原告主张的各项费用是否成立？应如何计算？3、原告主张的违约金是否成立？应如何计算？
经审理查明：2002年12月14日，被告杨创术向南宁市西部时代房地产开发有限责任公司签约购买南宁市白沙大道112号江南新兴苑花之海×幢×单元××号房，建筑面积108.83平方米。
2003年4月2日，被告收到开发商发出的入住通知书。被告入住后，在小区进行物业服务的企业为南宁市家园房地产物业管理有限责任公司。
2006年1月1日，南宁市西部时代房地产开发有限责任公司与南宁市康业物业管理有限责任公司签订《江南新兴苑小区前期物业服务合同》，约定南宁市西部时代房地产开发有限责任公司聘请南宁市康业物业管理有限责任公司实施物业管理服务，合同有效期自合同签订之日起到业主委员会成立并选聘物业管理公司、签订新的物业管理服务协议之日止。前期物业服务合同第二十八条约定，住宅房屋由康业公司按照建筑面积每月每平米0.5元向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费用的，从逾期之日起每天按应缴纳物业管理费的千分之三缴纳滞纳金，对欠费逾期一个月的，康业公司有权停止对该业主或使用人提供物业管理服务，对欠费逾期三个月的，康业公司有权采取法律手段处理；前期物业服务合同第三十四条约定业主委员会成立以前，专项维修资金暂按建筑面积每月每平米0.05元收取，以后若有变更，则由康业物业有限公司与业主委员会协商。
2006年3月9日，南宁市西部时代房地产开发有限责任公司与南宁市康业物业管理有限责任公司签订《补充协议书》，约定《前期服务合同》第二十八条第三项第（1）点中“从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之三缴纳滞纳金”，现修改为“从逾期之日起每天按交物业管理费的千分之三交付违约金”。
南府字（2003）18号《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》规定从2003年7月10日起收取城市生活垃圾处理费，标准为2005年7月10日至2007年7月9日按7.5元／户.月收取，2007年7月10日起按8元／户.月收取。
2005年9月1日，南宁市物价局出具南价格（2005）145号《关于住宅小区“空置房”物业管理服务收费问题的通知》，载明开发建设单位已正式通知入伙的物业，就不算是空置房，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
2009年12月22日，广西绿城水务股份有限公司发出《关于南宁市城市供水价格调整的通知》，从2010年1月1日起，居民生活用水第一阶梯（月用水小于或者等于32立方米每户）按2.28元／m3计价。
2010年10月8日，南宁市物价局出具收费标准备案表，同意江南新兴苑小区三级备案，物业服务收费应按建筑面积计，住宅综合费最高为0.45元／㎡。
2011年6月27日，南宁市康业物业管理有限责任公司的名称变更为南宁市康业物业服务有限责任公司。
被告入住后，按时交纳物业服务费用至2009年4月份，从2009年4月至2013年12月被告拖欠的电公摊、水公摊、水费、住宅水损费如下：
电公摊方面：2009年4月为2.7元，2009年6月为2.4元，2009年8月为1.6元，2009年10月为2.2元，2009年12月为5.4元，2010年2月为3.6元，2010年4月为3.1元，2010年6月3.9元，2010年8月为4.1元，2010年10月为4.1元，2010年12月为3.7元，2011年2月为3.6元，2011年4月为4.7元，2011年6月为5.4元，2011年8月为6.8元，2011年10月为6元，2011年12月为6.3元，2012年2月为6.7元，2012年4月为8.5元，2012年6月为8.8元，2012年8月为6.7元，2012年10月为6.4元，2012年12月为7.5元，2013年2月为6.4元，2013年4月为5.1元，2013年6月为5.5元，2013年8月为5.6元，2013年10月为5.4元，2013年12月为5.4元。以上共计电公摊费147.6元。
水公摊费方面：2009年5月为1.3元，2009年6月为0.8元，2009年7月为1.8元，2009年8月为0.9元，2009年9月为1.1元，2009年10月为1.2元，2009年11月为1元，2009年12月为1.2元，2010年1月为1.2元，2010年2月为0.6元，2010年3月为1元，2010年4月为1元，2010年5月为1元，2010年6月0.8元，2010年7月为0.8元，2010年8月为0.9元，2010年9月为1.1元，2010年10月为1.1元，2010年11月为1.1元，2010年12月为1.1元，2011年1月为1元，2011年2月为1元，2011年3月为0.9元，2011年4月为1.3元，2011年5月为1.3元，2011年6月为1.1元，2011年7月为1元，2011年8月为1.1元，2011年9月为1.3元，2011年10月为1.2元，2011年11月为1.2元，2011年12月为1.1元，2012年1月为1.2元，2012年2月为1.4元，2012年3月为1.3元，2012年4月为1.9元，2012年5月为2元，2012年6月为1.2元，2012年7月为1.5元，2012年8月为1.5元，2012年9月为1元，2012年10月为1元，2012年11月为0.8元，2012年12月为0.9元，2013年1月为0.8元，2013年2月为1元，2013年3月为1.2元，2013年4月为1元，2013年5月为0.8元，2013年6月为0.9元，2013年7月为0.6元，2013年8月为0.8元，2013年9月0.7元，2013年10月为0.9元，2013年11月为0.9元，2013年12月为0.9元。以上共计水公摊60.7元。
水费方面：2009年5月为24.4元，2009年6月为20.7元，2009年7月为20.7元，2009年8月为18.8元，2009年9月为24.4元，2009年10月为24.4元，2009年11月为30.1元，2009年12月为20.7元，2010年1月为22.9元，2010年2月为22.8元，2010年3月为29.6元，2010年4月为34.2元，2010年5月为22.8元，2010年6月为27.4元，2010年7月为29.6元，2010年8月为34.2元，2010年9月为31.9元，2010年10月为29.6元，2010年11月为27.4元，2010年12月为25.1元，2011年1月为20.5元，2011年2月为27.4元，2011年3月为22.9元，2011年4月为25.2元，2011年5月为29.8元，2011年6月为36.6元，2011年7月为32.1元，2011年8月为35元，2011年9月为35元，2011年10月为26.3元，2011年11月为32.9元，2011年12月为24.1元，2012年1月为24.1元，2012年2月为24.4元，2012年3月为26.6元，2012年4月为37.2元，2012年5月为37.2元，2012年6月为37.2元，2012年7月为31.9元，2012年8月为47.9元，2012年9月为45.2元，2012年10月为39.9元，2012年11月为42.6元，2012年12月为31.9元，2013年1月为29.3元，2013年2月为29.3元，2013年3月为34.6元，2013年4月为31.9元，2013年5月为34.6元，2013年6月为34.6元，2013年7月为37.2元，2013年8月为31.9元，2013年9月为21.3元，2013年10月为47.9元，2013年11月为29.3元，2013年12月为34.6元。以上共计水费1692.1元。
住宅水损方面：2011年4月为3.5元，2011年5月为3.2元，2011年6月为4.2元，2011年7月为3.3元，2011年8月为3.9元，2011年9月为4.4元，2011年10月为3.4元，2011年11月为4.3元，2011年12月为3.4元，2012年1月为3.4元，2012年2月为3.5元，2012年3月为3.2元，2012年4月为3.7元，2012年5月为3.7元，2012年6月为4.8元，2012年7月为3.8元，2012年8月为6.5元，2012年9月为4.6元，2012年10月为4.9元，2012年11月为5.9元，2012年12月为4.5元，2013年1月为4.3元，2013年2月为4.8元，2013年3月为6元，2013年4月为5.2元，2013年5月为5.7元，2013年6月为4.6元，2013年7月为4.8元，2013年8月为4.7元，2013年9月为3.2元，2013年10月为5.5元，2013年11月为4.5元，2013年12月为4.3元。以上共计住宅水损143.7元。
另查明：2009年2月17日，江南新兴苑小区成立了由业主代表组成的业主大会筹备组，2009年8月8日，江南新兴苑小区召开业主代表大会，大会授权业主委员会选聘小区物业服务企业，2009年8月18日，江南新兴苑小区业主委员会与南宁市居无忧物业服务有限责任公司签订物业服务合同。2009年9月17日，南宁市江南区建设局发出通告：江南新兴苑业主委员会于2009年8月8日组织召开业主代表大会在未经小区专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下就选聘一家物业服务企业并与该企业签订了物业服务合同，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十二条的规定，现责令江南新兴苑业主委员会严格遵守国家有关物业管理法律法规的规定，按照规定程序重新召开业主大会选聘物业服务企业。
以上事实有原告提交的证据和当庭陈述予以佐证。
本院认为：根据国务院颁布的《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，进行前期物业管理服务。原告和南宁市西部时代房地产开发有限责任公司（即建设单位）签订《江南新兴苑前期物业服务合同》，为江南新兴苑小区提供前期物业管理服务，可以认定原告向被告提供前期物业服务的法律关系合法有效。虽然“江南新兴苑”小区于2009年成立了业委会，选聘了新的物业公司并与之签订了新的物业服务合同，但业委会的该选聘行为已被有关行政部门确认违反法定程序，并要求其重新依法选聘。而至今并无证据证明业委会依法重新选聘的物业公司，原告仍按照前期物业服务合同约定履行管理服务职责，则被告作为“江南新兴苑”小区的业主，也应当按照合同约定，向原告交纳有关物业管理费及相关费用。现被告既已享受原告提供的物业服务，就应当支付物业管理费用及相关费用。故被告以与原告不存在法律上的服务合同关系而拒交相关物业管理费用的抗辩理由，本院不予采纳。
关于物业服务费：根据原告与建设单位签订的前期物业服务合同，物业服务费按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，现被告杨创术房屋建筑面积108.83平方米，而原告主张按照0.45元每月每平方米的标准计算未违反法律规定，则每月的物业服务费为：0.45×108.83=49元，从2009年5月至2013年12月共计56个月，故物业服务费为：49×56=2744元。对于被告抗辩原告不履行前期物业服务合同（即被告屋顶裂缝保修后物业公司未处理及小区路灯坏后物业公司没修理）的问题：一方面被告无证据证明其向物业公司进行报修或者小区路灯坏后物业公司未予处理，另一方面物业管理属于一个长期的过程，包括了保洁、保安、绿化、生活垃圾外运、化粪池清淘等等项目，即使被告确能证明原告提供的物业服务与物业服务合同约定或物业管理行政部门规定的标准存在明显差距的，其可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，现其采用拒交物业管理服务费的行为并无法律依据，本院对被告抗辩不予采纳。
关于物业费的违约金：根据前期物业服务合同，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费用的，从逾期之日起每天按应缴纳物业管理费的千分之三缴纳滞纳金。该处的“滞纳金”实属违约金，即被告未履行按时向原告交纳物业管理服务费的合同义务的，应当承担赔偿损失的违约责任。业主未按时交纳物业管理服务费的，给原告造成的应为利息损失，原告主张按日千分之三计算明显超过了其损失的30%，现业主以违约金过高进行抗辩，本院予以支持。结合本案的实际情况，本院酌定违约金应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付。被告欠交2009年5月至2013年12月的物业服务费的违约金，应以49元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算。
关于城市垃圾处理费：《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》规定从2007年7月10日起城市生活垃圾处理费按8元／户.月收取，现原告主张城市生活垃圾处理费2009年5月
---2010年4月（共计12个月）按7.5元／户.月计算，2010年5月---
2013年12月（共计44个月）按8元／户.月计算未超过相应规定，本院对原告该项诉请依法予以支持，则城市垃圾处理费为7.5元／户.月×12个月＋8元／户.月×44个月=442元。
关于房屋维修基金：前期物业服务合同约定业主委员会成立以前，专项维修资金暂按建筑面积每月每平米0.05元收取，以后若有变更，则由康业物业有限公司与业主委员会协商，故原告要求被告支付2009年5月到2013年12月期间的维修基金0.05×108.83×57=307.8元，原告请求302.4元合法有据（每月应交为0.05×108.83=5.4元），本院予以支持。
关于电公摊、水公摊、水费、住宅水损：原告提供了电公摊、水公摊、水费、住宅水损明细，被告未有相反证据证明该费用存在不合理，则现原告要求被告支付电公摊、水公摊、水费、住宅水损，本院予以支持。
对于城市生活垃圾处理费、房屋维修基金、电公摊、水公摊、水费、住宅水损违约金：原告仅仅为代收人，原告主张按每日千分之三的标准计算违约金，理据不足，本院不予支持；原告仅得主张由被告赔偿其损失，原告不能证明其在为被告代垫费用时被相关单位收取每日千分之三的违约金的，原告的损失仅为代垫资金被占用的损失。至于业主缴纳各项费用的时间，按照交易惯例，应为当月份的最后一日交纳，则次月第一日则应当支付原告代垫费用的违约金（即：以每月应交费用数额作为计算基数，自次月1日起按中国人民银行同期贷款利率计取依次计至本判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告杨创术向原告南宁市康业物业服务有限责任公司支付2009年5月至2013年12月的物业服务费2744元；
二、被告杨创术向原告南宁市康业物业管理有限责任公司支付物业服务费的违约金（违约金从2009年5月到2013年12月，以49元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）；
三、被告杨创术支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司从2009年5月至2013年12月的城市生活垃圾处理费442元；
四、被告杨创术向原告南宁市康业物业管理有限责任公司支付2009年5月至2013年12月的维修基金302.4元；
五、被告杨创术向原告南宁市康业物业管理有限责任公司支付2009年4月至2013年12月的电公摊费147.6元；
六、被告杨创术向原告南宁市康业物业管理有限责任公司支付2009年5月至2013年12月的水公摊费60.7元；
七、被告杨创术支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司2009年5月至2013年12月的水费1692.1元；
八、被告杨创术支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司2011年4月至2013年12月住宅水损费143.7元；
九、被告杨创术支付原告南宁市康业物业服务有限责任公司城市生活垃圾处理费、维修基金、电公摊、水公摊、水费、住宅水损违约金（违约金计算：以每月应交费用数额作为计算基数，自次月1日起按中国人民银行同期贷款利率计取依次计至本判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）
十、驳回原告南宁市康业物业服务有限责任公司其他诉讼请求。
案件受理275元，由被告杨创术负担。
上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费275元，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01×××17。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 丘 理
人民陪审员 梁志友
人民陪审员 陆 敏
二〇一四年十二月七日
书 记 员 刘露聪
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。