广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终5618号
上诉人（原审原告）：刘飞，男，1976年8月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：詹伟，广东旭升律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区大良碧桂园房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵宇轩，男，系公司员工。
委托诉讼代理人：朱作群，女，系公司员工。
上诉人刘飞因与被上诉人佛山市顺德区大良碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初21654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘飞上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，支持刘飞一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由碧桂园公司承担。事实与理由：一审法院认定碧桂园公司交付房屋与缴纳物业服务费、契税等费用同时履行，明显错误。1.涉案《商品房买卖合同》约定刘飞在接收房屋时须缴纳物业服务费、契税等费用的条款是无效的。《商品房买卖合同》是碧桂园公司制作的格式合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，该格式条款应当无效，不具有执行力。一审法院认定该约定是交付房屋的必备条件，超出刘飞的诉讼请求，明显错误。2.物业服务费，契税等费用与碧桂园公司没有任何法律关联，这是刘飞与物业公司以及税务部门之间的法律关系。《商品房买卖合同》约定拒绝交付房屋的条款是碧桂园公司利用其自身优势地位损害刘飞及消费者的合法权益，明显不合理，不合法。3.《商品房买卖合同》附录一没有刘飞的签字，未得到刘飞的认可，对其不具有约束力，一审法院以此认定同时履行物业服务费、契税等费用是刘飞的义务，没有事实依据，明显错误。4.预售商品房的交付不同于已竣工的商品房交付，预售商品房符合交付条件时，开发商应向购买者发出《收楼通知书》，载明收楼时间及相关资料、手续等，碧桂园公司也承认未向刘飞发出过《收楼通知书》。碧桂园公司售楼中心的现场通知也明确说明，购买人办理收楼手续必须有《收楼通知书》，可见《收楼通知书》是碧桂园公司履行房屋交付的前置义务，《收楼通知书》送达刘飞后才能收楼及缴纳相关费用。一审法院没有查明碧桂园公司至今未履行交付房屋的事实，却认定交纳物业服务费、契税应同时进行，认定事实错误。5.一审法院判非所诉，有悖《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。本案中，刘飞的诉请是要求碧桂园公司交付房屋及承担违约责任，碧桂园公司没有提起反诉，但一审法院却判决碧桂园公司交付房屋时刘飞应同时支付物业服务费，契税等费用，一审判决增加了刘飞的义务，不符合法律规定。
碧桂园公司辩称，（一）合同约定交付涉案房屋时需缴纳物业服务费、契税未违反相关法律规定，也无加重刘飞的义务或责任，为有效合同。1.对于物业服务费。虽然物业服务费是房屋交付后才会产生，但在收费方式上，无论是物业管理条例还是其他法律法规，均未限制物业服务费的缴纳方式，即物业服务费可采用预付费也可采用后付费方式。刘飞应遵守合同约定，履行相应义务。2.对于契税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条及第十一条规定，刘飞一直未缴纳契税，是无法办理涉案房屋的权属登记手续。根据刘飞与银行签订的按揭合同，碧桂园公司要对刘飞的按揭贷款承担连带保证责任，保证期限至涉案房屋他项权证办出之日止。因此，如果刘飞一致拖欠缴纳契税，将导致碧桂园公司一直为其承担连带保证责任，增加碧桂园公司的经营风险，甚至是被诉风险。缴纳物业服务费、契税是刘飞应尽的义务。购房人在收楼前支付前述费用也是房地产市场普遍采用的操作方式，并没有增加刘飞的责任，也没有违反法律强制性规定，双方应严格执行。（二）刘飞称《商品房买卖合同》附录一没有刘飞签字确认，对其不具有约束力，没有依据。刘飞是在逃避义务，违背合同契约精神。（三）刘飞的诉讼请求是要求碧桂园公司交付涉案房屋，一审法院已判决碧桂园公司向刘飞交付房屋，但刘飞应同时履行相应税费的支付义务。该判项没有超出刘飞的诉讼请求，兼顾了双方的权利义务，刘飞认为其只有权利没有义务，明显违背了民法的平等精神。
刘飞向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司立即向刘飞交付位于广东省佛山市顺德区大良碧桂园八街8号的房地产；2.碧桂园公司向刘飞支付违约金2024675元（暂计时间从2016年6月25日至2017年11月27日止，违约金以每天万分之三计），以后的违约金计至实际交付以上房地产为止）；3.碧桂园公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2015年4月30日，刘飞、碧桂园公司签订了合同编号为Y225016的《商品房买卖合同》一份，合同约定，刘飞向碧桂园公司购买佛山市顺德区大良碧桂园八街8号房产，总价款为12978686元，刘飞同意碧桂园公司依据有关规定暂代政府收取税费，刘飞必须在签订合同时支付总价款的10%，即1297869元，在2015年11月30日前支付总价款的20.04%，即2600817元，在2015年5月30日前支付总价款的69.96%（银行按揭款项），即9080000元。刘飞、碧桂园公司双方在合同中对违约责任作了如下约定，碧桂园公司逾期交付商品房超过90天后，刘飞有权解除合同，刘飞解除合同的，碧桂园公司应当自刘飞解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按刘飞累计已付款的20%向刘飞支付违约金。刘飞要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向刘飞支付已交付房价款的万分之三的违约金。刘飞、碧桂园公司约定碧桂园公司应于2016年6月25日前向刘飞交付涉案房屋，并约定刘飞在办理交付手续前或办理交付手续时应缴纳相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的购房款、物业专项维修基金、契税、办证费用）的，碧桂园公司有权在刘飞付清上述费用后再交付该商品房给刘飞。刘飞、碧桂园公司在《商品房买卖合同》附录一约定，“一、签署《商品房买卖合同》时需缴交费用（1）住宅专项维修资金：按合同楼价的1%计收。二、于《商品房买卖合同》约定的交楼日期需要缴交费用（1）物业服务费：物业服务费按月计收（按建筑面积5元/㎡/月计收）。三、办理《房地产权证》及《房地产他项权证》时政府征收款项：（委托甲方办理时，按政府规定收取）[于《商品房买卖合同》约定的交楼日期需缴交费用]（1）契税：按结算价的3%计征；（2）房地产权转移登记费：80元/件；（3）工本费：10元/本（含共有人时才需缴交）；（4）房地产权证印花税：5元/本；（5）土地使用权抵押服务费：80元/宗（买受人选择银行按揭时须缴交）。”合同签订后，刘飞向碧桂园公司缴交了住宅专项维修资金129787元。
2016年9月20日，一审法院受理了碧桂园公司提起的以刘飞为被告的商品房销售合同纠纷一案，案号为（2016）粤0606民初16359号。在该案中，一审法院查明刘飞已经向碧桂园公司履行了涉案房屋价款的支付义务。该案判决后，刘飞不服，上诉至佛山市中级人民法院，佛山市中级人民法院于2017年9月22日作出（2017）粤06民终6666号判决，对一审法院查明的事实予以确认，并判决“驳回上诉，维持原判”。
一审法院认为，据刘飞、碧桂园公司双方在《商品房买卖合同》附录一中的约定，刘飞向碧桂园公司交纳“……（1）物业服务费：物业服务费按月计收（按建筑面积5元/㎡/月计收）……（1）契税：按结算价的3%计征；（2）房地产权转移登记费：80元/件；（3）工本费：10元/本（含共有人时才需缴交）；（4）房地产权证印花税：5元/本；（5）土地使用权抵押服务费：80元/宗（买受人选择银行按揭时须缴交）”，与碧桂园公司向刘飞交付涉案房屋构成同时履行。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。亦即，互负没有先后履行顺序债务的任一当事人要求另一方履行义务时，应当已经履行己方负担的义务或向另一方提出己方负担义务的履行。刘飞在庭审时提交了录音证据，先不论该证据的真实性与合法性，从该录音内容来看，刘飞只是分别在2016年6月与8月向碧桂园公司提出了碧桂园公司交付房屋的要求，但未见刘飞提出了己方负担义务的履行。刘飞在本案中也未提供证据证明其已经履行了双方在《商品房买卖合同》附录一中约定的义务。故刘飞主张碧桂园公司违约无理。由此，刘飞请求碧桂园公司支付违约金一审法院不予支持。
然，刘飞、碧桂园公司约定碧桂园公司应于2016年6月25日前向刘飞交付房屋，时至今日，已经过去一年多了，刘飞请求碧桂园公司交付涉案房屋有理，但刘飞应同时向碧桂园公司支付双方在《商品房买卖合同》附录一中约定的应交纳的费用。至于碧桂园公司抗辩称，刘飞未履行（2016）粤0606民初16359号判决，由此，其无需向刘飞交付涉案房屋。碧桂园公司此抗辩无理，从法律关系来说，上述（2016）粤0606民初16359号中刘飞、碧桂园公司实质为借款合同关系，与本案为不同的法律关系，而双方在《商品房买卖合同》中也未约定上述借款合同的履行构成交付房屋的条件。刘飞、碧桂园公司双方在合同补充协议中未作此约定，从条款的行文看，作此解释过于牵强，且对刘飞利益损害过大。故，碧桂园公司该抗辩一审法院不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、碧桂园公司于判决发生法律效力之日起十日向刘飞交付佛山市顺德区大良街道办事处苏岗社区居民委员会华桂路3号大良碧桂园八街8号[刘飞应同时向碧桂园公司支付双方在《商品房买卖合同》附录一中约定的物业服务费（按建筑面积5元/㎡/月计收）、契税（按结算价的3%计征）、房地产权转移登记费（80元/件）、工本费（10元/本，以含共有人为限）、房地产权证印花税（5元/本）、土地使用权抵押服务费（80元/宗，以买受人办理了银行按揭为限）]；二、驳回刘飞的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为11498.7元，保全费5000元，合计16498.7元，由刘飞负担15498.7元，碧桂园公司负担1000元并直接支付给刘飞。
二审中，刘飞向本院提交如下证据：
证据1.业主收楼需知（杨某华微信），拟证明业主收楼前，碧桂园公司须向业主寄出收楼通知，这是收楼的前置条件。收楼时需出示《收楼通知书》及当场签收费用确认表、物业及资料移交书、物业维修资金收据、购房发票，无需其他资料和手续。
证据2.刘飞与碧桂园公司前任收楼顾问杨某华2018年3月24日的微信聊天记录，拟证明刘飞按合同约定的最后收楼日（即2016年6月25日），主动去现场收楼，并主动要求缴清物管费、契税等，但售楼顾问以刘飞没有收到《收楼通知书》为由，不准刘飞缴交相关费用，同时拒绝刘飞收楼。碧桂园公司没有向刘飞寄出《收楼通知书》及交付房屋，已经违约。
证据3.中国银行交易明细，拟证明在合同约定交楼日期，刘飞去碧桂园公司售楼部要求收楼，并现场向碧桂园公司支付了23952元。
证据4.刘飞与碧桂园公司售楼部人员叶某国的通话录音，拟证明一审判决后，刘飞去碧桂园公司要求交楼，但碧桂园公司拒绝，拒绝交楼原因是刘飞与碧桂园公司还存在其他经济纠纷，并非因双方的《商品房买卖合同》及补充协议。即使刘飞缴纳了办证的相关费用，碧桂园公司也不会交楼，已构成根本性违约；
证据5.郑某军的调查笔录，拟证明刘飞签订《商品房买卖合同》时是没有合同内容的，是在碧桂园公司售楼人员的催促下签名，且所有合同都是碧桂园公司事前装订好、同时签名。郑某军及其他业主均收到《收楼通知书》并缴纳了相关费用，但刘飞没有收到《收楼通知书》。
碧桂园公司向本院提交个人购房抵押（保证）借款合同，拟证明碧桂园公司为刘飞承担保证责任，若刘飞不缴纳契税，碧桂园公司的保证责任一直持续。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对刘飞、碧桂园公司提交的证据的真实性予以确认。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：涉案《商品房买卖合同》附录一备注第4点约定：“……若乙方违约不缴付或延期缴付的，甲方可不交付该商品房给乙方而不承担任何违约责任。”
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据刘飞的上诉意见、碧桂园公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为：碧桂园公司未按合同约定将涉案房屋交付给刘飞是否构成违约；如果构成违约，碧桂园公司应承担的违约责任。
本案中，刘飞上诉主张碧桂园公司未向其发出收楼通知书，刘飞主动收楼亦被碧桂园公司拒绝，涉案《商品房买卖合同》附录一是格式合同，碧桂园公司未按合同约定向刘飞交付涉案房屋，构成违约。经审查，涉案《商品房买卖合同》附录一约定刘飞应在合同约定交楼日期缴交物业服务费、办理《房地产权证》及《房地产他项权证》时政府征收款项（包括契税、房地产权转移登记费、工本费、房地产权证印花税、土地使用权抵押服务费），该附录备注第4点约定若刘飞违约不缴付或延期缴付上述费用，碧桂园公司可不交付该商品房给刘飞而不承担任何违约责任。对此，本院作如下评述：第一，涉案《商品房买卖合同》附录一备注第4点是由碧桂园公司提供的格式条款。第二，由于碧桂园公司并非涉案房屋的物业管理公司，因此刘飞是否需要支付物业服务费与碧桂园公司无关。第三，刘飞委托碧桂园公司代为办理房地产权证，刘飞未向碧桂园公司缴交办理该证件时需向政府征收的款项，拖延办理涉案房地产权证的进程，可能受损的是刘飞的权利。碧桂园公司辩称刘飞拖延办理房地产权证以致碧桂园公司承担的银行贷款合同保证责任一直持续，由于刘飞与碧桂园公司关于贷款合同之间的约定与本案无关，因此碧桂园公司的该理由并非碧桂园公司拒绝交楼的合法理由。第四，在刘飞已履行全额支付购房款这一合同主要义务的情况下，碧桂园公司以刘飞未缴交物业服务费、办理《房地产权证》及《房地产他项权证》时政府征收的款项为由拒绝履行交付房屋这一合同主要义务，属于免除己方责任、排除对方主要权利，有违公平原则，且现有证据未能证明碧桂园公司已采取合理的方式提请刘飞注意免除碧桂园公司责任的条款，因此该附录一备注第4点中关于“若乙方违约不缴付或延期缴付的，甲方可不交付该商品房给乙方而不承担任何违约责任”的约定无效。碧桂园公司逾期交房的行为构成违约，其应承担相应的违约责任。一审判决以刘飞未履行涉案《商品房买卖合同》附录一中约定的义务未由，不支持刘飞关于碧桂园公司构成违约的主张，适用法律错误，本院予以纠正。
涉案《商品房买卖合同》第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向刘飞支付已交付房价款的万分之三的违约金。因此，碧桂园公司应以涉案购房款12978686元为本金，按日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予刘飞。截至本院二审庭审之时即2018年7月18日，碧桂园公司尚未向刘飞交付涉案房屋，因此涉案房屋逾期交楼违约金应自合同约定交楼日期届满次日即2016年6月26日起暂计至2018年7月18日为2931885元（12978686元×0.0003×753），该违约金应支付至碧桂园公司实际交楼之日止。
综上所述，刘飞的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初21654号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初21654号民事判决第一项为：佛山市顺德区大良碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘飞交付佛山市顺德区大良街道办事处苏岗社区居民委员会华桂路3号大良碧桂园八街8号；
三、佛山市顺德区大良碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘飞支付截至2018年7月18日的逾期交楼违约金2931885元（2018年7月18日之后的逾期交楼违约金以12978686元为本金，按日万分之三的标准计至实际交楼之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11498.7元，保全费5000元，合计16498.7元，由被上诉人佛山市顺德区大良碧桂园房地产开发有限公司负担。二审案件受理费22997.4元，由被上诉人佛山市顺德区大良碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑正坚
审 判 员 邱程辉
审 判 员 潘伟丹
二〇一八年八月二十四日
法官助理 邱雪碧
书 记 员 许佩珊