湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）娄中民一终字第347号
上诉人（原审原告）邓金良，农民。
委托代理人彭彦杰，居民。
被上诉人（原审被告）谢绍清，居民。
原审第三人毛海涛，居民。
上诉人邓金良因返还原物纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院于2015年1月14日作出的（2014）娄星民一初字第199号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年6月10日公开开庭进行了审理。上诉人邓金良及其委托代理人彭彦杰、被上诉人谢绍清到庭参加诉讼。原审第三人毛海涛经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
娄底市娄星区人民法院经审理查明：原告邓金良于1995与彭某、邓某甲、邓邦仁共同承包了原百亩（建筑）公司承建的洞新市场洞新中段2栋住宅楼的建筑施工工程。百亩（建筑）公司将本案讼争的住房作为工程款抵偿给原告邓金良等四承包人，并于1997年将该套住房产权登记在原告邓金良名下。1996年原告邓金良等四承包人将上述住房卖给案外人吴光元，住房交付给吴光元后，吴光元对住房进行了装修并搬进了该房居住，但尚欠原告邓金良等四承包人部分购房款没有偿付并为购买该住房向被告谢绍清借款3万元没有偿还，亦没有办理房屋过户手续。1997年原告邓金良等四承包人之一彭某到讼争房屋找吴光元追讨购房款时，发现吴光元因无力偿还所借被告谢绍清的3万元借款，将上述房屋抵偿了给被告谢绍清，被告谢绍清已经搬进该房屋居住。彭某随即将此情况告知了原告邓金良等其它承包人。原告邓金良等四承包人知道上述情况后，同意被告谢绍清居住在房屋里，并由彭某与谢绍清达成协议，将所收取的吴光元的3万元购房款转移到被告谢绍清名下，由彭某向被告谢绍清出具收条，内容如下：“今收到谢绍清老师购房款叁万元（由吴光元吴选兰父女转账）待房子出售后付清，暂由谢绍清居住（未付清之前不计房租，但所收款也不计利息）付清时立即搬出。（争取玖月底搞清）彭某98.7.25号”。但当年9月底过后，邓金良等四承包人未能出售掉讼争房屋，亦未将3万元购房款偿付给被告谢绍清。房屋由被告谢绍清继续居住使用。2004年至2008年期间原告邓金良等同意将房屋以3.6万元卖给被告谢绍清，由被告谢绍清补交6000元购房款由原告邓金良收取，过户费由被告谢绍清承担。被告谢绍清亦同意按上述条件买受房屋。达成协议后原告邓金良将房屋产权证交给了被告谢绍清让其办理房屋过户，但被告谢绍清没有办理房屋过户手续，2009年被告谢绍清找到原告邓金良要其配合办理房屋过户手续时，原告邓金良对达成的上述房屋买卖协议予以反悔。被告谢绍清亦没再向原告补交6000元购房款，一直占有使用房屋至今，期间将讼争房屋出租给了第三人毛海涛。原告于2014年2月24日诉至法院。
娄底市娄星区人民法院经审理认为：原、被告讼争的房屋原由百亩（建筑）公司以偿付工程款抵偿给原告邓金良等四人，产权登记在原告邓金良名下，可以认定属于原告邓金良所有。事后，原告等人将该房卖给案外人吴光元，后又由吴光元再次抵偿给被告谢绍清，原告邓金良予以认可，并进而与被告谢绍清就房屋付款、过户手续办理等达成一致意见，属于有效的民事法律行为。原告方邓金良收受了被告大部分购房款，并将房屋产权证交给了被告谢绍清，被告谢绍清一直实际管理使用该房屋，双方均履行了该房屋买卖合同的主要义务，未办理房屋产权过户登记及部分购房款未支付，并不影响房屋买卖合同的效力，被告谢绍清占有管理使用该房屋，不属于无权占有和侵权，故原告邓金良要求被告谢绍清、第三人毛海涛返还其侵占的房屋并赔偿损失，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告邓金良的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告邓金良负担。
上诉人邓金良不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定基本事实错误，从谢绍清非法占有诉争的房屋开始至现在，邓金良从来没有认可吴光元将房屋抵偿给谢绍清的事实，更没有与谢绍清就房屋付款、过户手续办理等达成任何意见，邓金良也没有收受谢绍清一分钱，尔后邓金良又多次催促谢绍清退还房屋未果；2、吴光元是非法占有房屋，对诉争的房屋没有所有权，吴光元没有权利将诉争的房屋抵偿给谢绍清，况且谢绍清在原审法庭上承认并没有吴光元欠其现金的证据，也没有交现金给彭某，显然彭某出具的收条不具备民事法律行为生效的要件，是无效的民事法律行为，并且彭某与谢绍清有恶意串通损害他人利益之嫌，原审法院就凭这一无效的收条认定抵债有效，是认定事实不清的表现；3、即使吴光元与谢绍清之间真的存在债权债务关系，吴光元转让的是债权，而不是房屋所有权，吴光元不能用其无权处分的房屋抵偿谢绍清的债务，且吴光元转让的债权的事实至今未通知债务人，因此不能发生法律效力，故谢绍清占有使用诉争的房屋也是非法的，是侵犯房屋所有权的典型行为，应当返还其非法侵占上诉人所有的房屋；4、纵观整个案卷，没有证据证明邓金良同意将房屋以3.6万元的价格卖给谢绍清，从常理上来讲，1997年诉争房屋的价格是71400元（见湖南省娄底市房地产交易专用发票），1996年5月26日合伙人彭某经其他合伙人同意将上述房屋卖给吴光元的房屋价款是72870元（见购房借款合同），2004年至2008年正值房价暴涨，邓金良会不会同意以低于上述价格的36000元成交。同时房屋买卖合同是要式合同，必须签订书面协议，这是《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条等法律明确规定的，邓金良与谢绍清之间既无口头协议，又无书面协议，更没有收受购房款，原审法院凭什么认为邓金良与谢绍清之间的房屋买卖合同有效；5、原审法院对谢绍清所提交的3份证据予以认定是错误的，违背了证据规则的规定。综上，原审判决基本事实认定错误，说理部分牵强附会，毫无法律依据可言，实体处理极不公正，现特请求二审人民法院依法撤销原审判决，改判由被上诉人谢绍清将位于娄底市娄星区洞新三路0008幢132室返还给上诉人邓金良，并判令被上诉人谢绍清赔偿上诉人邓金良房屋收益损失20000元，以维护上诉人邓金良的合法权益。
被上诉人谢绍清答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人邓金良的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判决。
原审第三人毛海涛未进行答辩。
在二审审理中，上诉人邓金良向本院提交了如下证据：1、购房借款合同1份，拟证明吴光元和谢绍清非法侵占讼争房屋，吴光元对讼争房屋无处分权；2、娄底日报遗失启事1份，拟证明被上诉人谢绍清现所持有的房屋所有权证已经作废；3、邓某甲的证明；4、邓某乙的证明；5、李军雄的证明；6、邓长平的证明；证据3-6拟共同证明讼争房屋是邓金良所有，合伙期间的债务亦由邓金良负担；7、邓某丙的证明，拟证明原审法院篡改笔录，笔录有误；8、补正申请书，拟证明原审法院庭审笔录记载存在多处错误；9、邓金良等人合伙的会计账本复印件，拟证明邓金良没有收受吴光元和谢绍清的现金。被上诉人谢绍清经质证认为：1、证据1中的合同是彭某与吴光元签订的，吴光元交了32900元给彭某，后来吴光元又交了30000元给彭某；2、证据2是虚假的，不予认可；3、证人邓某甲是上诉人邓金良的亲弟弟，存在利害关系，其证言不能采信；4、证据4的内容系照抄证据3，不予认可；5、李军雄是上诉人邓金良的亲舅子，其与邓金良签订的内部协议与被上诉人谢绍清无关；6、邓长平并没有陈述将房子给邓金良，其陈述的内容与被上诉人无关；7、邓某丙是邓金良的侄子，其在一审开庭时并没有旁听庭审，对其证明不予认可；8、对证据8不予认可；9、对证据9不予认可，是虚假的。被上诉人谢绍清向本院提交了如下证据：1、协议1份，用以证明上诉人邓金良将讼争房屋卖给了吴光元的事实；2、彭某的日记账2份，用以证明吴光元向邓金良等支付了购房款，邓金良等已经收到吴光元的购房款62900元。上诉人邓金良经质证认为：当时有四个合伙人，合伙人约定400元以上的开支需要四个人签字确认，协议上只有彭某一个人签字，协议和账目都不是真实的，上诉人不予认可。在二审中，上诉人邓金良申请证人邓某甲、邓某乙、邓某丙出庭作证，被上诉人谢绍清申请证人彭某出庭作证。证人邓某甲陈述：其与上诉人邓金良系亲兄弟，当时其与邓金良等四人合伙，2002年正月初十，全体合伙人经算账，约定本案讼争的房子归邓金良所有，民工工资、材料款等欠款均由邓金良负责偿还，当时栋号长是邓金良，合伙事务主要由邓金良、彭某负责。证人邓某乙陈述：当时邓金良等合伙人建房时，其向工地送过水泥，送完后部分水泥款项没有结算清楚，后来听说邓金良等合伙人协商将讼争的房屋给邓金良，有关民工工资和材料款亦由邓金良负责偿还，因此邓某乙找到邓金良，邓金良向其支付了剩余的水泥款2100多元。证人邓某丙陈述：其系邓金良的侄子，其参加了本案原审的庭审活动，当时邓金良提出原审法院的庭审笔录有部分内容记录错误，要求更正，但原审法院未予更正。证人彭某陈述：2002年正月初十，四个合伙人经协商约定讼争的房子归邓金良所有，有关欠款亦由邓金良负责；后来在邓金良租的房子里，上诉人与被上诉人口头约定房屋过户手续由谢绍清负责办理，谢绍清再给6000元钱给邓金良，之前房产证一直在彭某手中，彭某把房产证给了邓金良，邓金良再把房产证给了谢绍清，但之后房屋并未过户，谢绍清也没有将6000元钱给邓金良。二审经审查，上诉人邓金良和被上诉人谢绍清并未在原审法院规定的举证期限内提交上述证据，在二审中提交未说明逾期提交的正当理由，且上述证据不能达到上诉人邓金良和被上诉人谢绍清各自的证明目的，本院均不予采信。
本院二审经审查，确认原审判决所查明的事实。
本院认为，本案中所讼争的房屋系上诉人邓金良等四名合伙人从案外人处抵偿工程款而来，经合伙人协商，该房屋于1997年登记在上诉人邓金良名下，上诉人邓金良等合伙人将该房屋卖给吴光元之后，因吴光元尚欠上诉人邓金良等合伙人部分购房款没有支付，故该房屋一直没有过户到吴光元名下。因吴光元同时欠被上诉人谢绍清的借款无力偿还，吴光元与被上诉人谢绍清约定将讼争的房屋抵偿给被上诉人谢绍清。上诉人邓金良等人在得知该情形且被上诉人谢绍清已搬进讼争房屋居住的情形下，由合伙人之一的彭某与被上诉人谢绍清达成了协议并向被上诉人谢绍清出具了收条，约定上诉人邓金良等四合伙人将所收取吴光元的购房款转移到被上诉人谢绍清名下，之后双方经协商又达成了将讼争房屋作价36000元卖给被上诉人谢绍清的口头协议，约定由被上诉人谢绍清补交6000元购房款给上诉人邓金良，过户费用由被上诉人谢绍清负担，上诉人邓金良以及合伙人彭某将房产证交给了被上诉人谢绍清，上诉人邓金良的合伙人彭某对该口头协议的内容予以认可，故原审法院认定上诉人与被上诉人双方均履行了房屋买卖合同的主要义务，未办理房屋产权过户手续及部分购房款未支付并不影响房屋买卖合同的效力并进而对上诉人邓金良要求被上诉人谢绍清等返还讼争房屋并赔偿损失的诉讼请求不予支持，并无不当。综上，上诉人邓金良的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费1000元，由上诉人邓金良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王纲礼
代理审判员 王晶晶
代理审判员 刘 聪
二〇一五年九月二十九日
代理书记员 刘 琦
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。