广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河市民四终字第142号
上诉人（一审被告）：李菊仙，个体户。
被上诉人（一审原告）：河池市金城江区城乡建设投资有限公司。住所地：河池市金城中路***号。
法定代表人：韦克晓，该公司总经理。
委托代理人：梁强荣，该公司副总经理。
委托代理人：唐梽发，广西皓辰律师事务所律师。
上诉人李菊仙因与被上诉人河池市金城江区城乡建设投资有限公司（以下简称“金城江城投公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服金城江区人民法院（2015）金民初字第758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月30日受理后，依法组成由审判员韦媛担任审判长，审判员张桂生、代理审判员蓝苑榕参加的合议庭，于2015年11月25日公开开庭审理了本案。书记员黄誉雅担任法庭记录。上诉人李菊仙及其委托代理人韦海舟，被上诉人金城江城投公司的委托代理人梁强荣、唐梽发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告根据金城江区委办、区政府办《关于实行全区财政拨款行政事业单位土地和房产及部分其它国有资产统一归口管理的通知》金办发（2010）190号文件精神，对相关国有资产进行接收统一归口管理。2013年7月4日，原告将位于河池市新建路24号河池市第三人民医院临街门面共2间（74.8平方米），按原状租赁给被告经营使用（亨得利眼镜店），双方签订了相应的《门面租赁协议书》，该协议书的主要内容为：门面租赁期限为一年，自2013年7月1日至2014年6月30日；租金为每月8100元，按季收取24300元，每季前5日交纳，出租方收取履约保证金24300元，租金按要求存入出租方的指定账户；合同还对其他事项作了约定。合同签订后，双方即按该合同履行，被告于2011年10月向原告交纳了约定的履约保证金24300元。2014年6月30日合同到期，被告向原告要求续签租赁合同，原告未予同意，但原租赁门面仍继续由被告使用，被告仍按原合同向原告交纳相应的租金。2014年10月8日，原告向被告发出通知，决定收回出租门面，要求被告在5个工作日办理退租手续，被告不予签收。同年11月10日原告再次向被告发出通知，要求被告在7个工作日内自行清空门面并办理退租手续，被告亦不予签收。期间被告仍继续使用门面，并按原合同的约定交纳相应的租金。2015年4月27日，原告向被告发出另一份通知，该通知的主要内容为：被告做好门面收回的准备工作，在门面尚未收回期间，原告仍按原合同条款的规定继续收取门面租金，要求承租人于门面收回前按时交纳门面租金，如需退租，到原告处办理退租手续。同年5月4日，原告向各承租户发出“三医院门面租赁告知书”，该告知书的主要内容为：“原告决定收回三医院门面以解决三医院业务用房的问题，现门面以临时对外租赁的方式续租，不再签订续租合同，租赁户必须履行以下行为：1、交纳一个月的门面履约保证金；2、每月月底25日前交纳下一个月的租金，3、按时交纳门面水电费”。同年5月29日，原告通过其委托代理律师，向被告发出了《律师函》，要求被告在5个工作日内自行清空门面并将门面返还给原告。被告否认收到律师函，拒绝自行搬离，继续占用原租赁的门面。原告即于2015年6月15日向法院提起本案诉讼，请求解除双方不固定期限的租赁合同关系，被告立即返还租赁的两间门面，并承担本案的诉讼费用。另查明，立案后，被告于2015年6月23日以现金存款方式，向原告账户存入了2015年第三季度（即7月－9月）的租金计24300元，后原告要求被告领回其2015年6月23日存入的2015年第三季度（即7月－9月）的租金计24300元，但被告不予领回，亦不向原告提供退款银行账户。在诉讼过程中，被告主张其已对租赁门面进行了装修，如原告解除合同应赔偿装修损失，原告停水、停电造成其营业损失亦应予赔偿，经释明，被告明确表示根据案件处理情况决定是否提起新诉，在本案中不提起反诉。
一审审理认为，本案争议的租赁物，原为河池市第三人民医院管理使用的国有资产，原告根据当地党委、政府的有关规定，对上述国有资产进行接收并统一管理，该变更情况已告知了原承租人，被告对此并无异议，此时三医院已丧失了原租赁物的权利，原告已对该租赁物拥有权利。2013年7月4日，原、被告双方签订了《门面租赁协议书》，该门面租赁协议是双方当事人在平等、自愿、协商一致基础上订立，未违反我国法律强制性规定，为有效合同，双方当事人应当根据合同的约定，诚实信用地行使自己的权利，履行各自的义务；在合同期内，双方均能按约履行各自义务，无过错责任，对此双方均无异议。合同到期后，原、被告双方未作租赁物的返还交接，亦未能续签书面租赁合同，但被告仍继续使用原租赁物，并按原合同的约定向原告交纳相应的租金，原告接受了被告交纳的租金，说明双方已达成了原租赁合同到期后承租人继续租赁的合意，该合意构成新的租赁合同关系，根据我国《合同法》的规定，租赁期限为六个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁；租赁合同到期后，双方在未签订书面租赁合同的情况下，原告允许被告继续使用租赁物已超过6个月，因此，原、被告双方之间已构成了不定期的租赁合同关系。根据我国《合同法》第二百三十二条的规定，不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理的期限之前通知承租人。据此，原告依法享有解除合同的权利，但原告解除合同应当在合理的期限之前通知被告方。原告已分别于2014年10月8日、11月10日及2015年4月27日多次向被告发书面通知，被告应当对合同的解除有所预期，虽然原告2015年4月27日及2015年5月4日向承租户发出的通知及告知书，允许承租人临时使用租赁物，并要求承租人按月交纳租金，但上述告知已明确包含了原告随时解除合同的意思表示；原告的上述行为可视为已尽到了通知的义务。被告于2015年6月23日向原告支付2015年第三季度（即7月－9月）的租金计24300元，系在原告提起本案诉讼请求解除双方不定期租赁合同关系之后，被告才以现金存款方式向原告账户存入，原告已明确表示不予接受，并要求被告领回，该支付行为为被告的单方行为，不构成原、被告双方不定期租赁合同延续至2015年9月30日的合意。因此，原告请求解除原、被告双方不定期租赁合同关系，有相应的事实和法律依据，理由成立，予以支持。合同解除后，被告应当在合理的期限内将租赁物返还给原告，同时，原告亦应将被告交纳的押金返还给被告。被告单方交纳的2015年第三季度租金24300元，应由双方结算后（如有剩余）由被告自行领回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第一款第（五）项、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告河池市金城江区城乡建设投资有限公司与被告李菊仙之间不定期租赁合同；二、由被告李菊仙将租赁物（位于河池市新建路24号的租赁门面）返还给原告河池市金城江区城乡建设投资有限公司；同时，原告河池市金城江区城乡建设投资有限公司将押金24300元返还给被告李菊仙。一审案件受理费100元（原告已预交），由被告承担。
上诉人李菊仙上诉称：一、一审判决没有查清案件基本事实，认定事实错误。上诉人与被上诉人的不定期租赁合同期间应当到2015年9月30日。1、一审判决书第4页第6行到第9行，认定被上诉人于2014年10月、2014年11月10日向上诉人发出通知，要求收回门面，办理退租手续。没有证据证实。并且，紧接着第11行到第20行查明的事实，被上诉人于2015年4月27日和5月4日的通知，要求上诉人继续交纳门面租金的通知，也否定了被上诉人的上述主张和一审法院的认定。2、一审判决书第5页第2行到第6行，认定被上诉人“于2015年6月23日向原告存入2015年第三季度的租金24300元，后原告要求被告领回，但被告不予领回。在第6页倒数第1、2行认定该支付行为为被告的单方行为，不构成双方不定期租赁合同延续至2015年9月30日的合意”，也没有证据证实，并且与事实不符。上诉人实际上正是根据一审在第4页第11行到第20行查明的事实，被上诉人于2015年4月27日和5月4日的通知，要求上诉人继续交纳门面租金的通知，按原来的交费惯例交纳第三季度的门面租金的。所以，上诉人与被上诉人的不定期租赁合同期间应当到2015年9月30日。二、一审判决违法，判决漏项，在判决解除租赁合同时，没有依法判决给予上诉人退出返还租赁门面需要合理的期限。根据我国《合同法》第232条规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案，上诉人与被上诉人仍然在租赁合同履行期间，被上诉人单方提起解除合同诉讼，而在起诉前并没有提前通知上诉人，人民法院在判决解除合同时，依法应当判决给予上诉人退出返还租赁门面需要合理的期限。一审判决在第7页第2、3行已经写明“合同解除后，被告应当在合理的期限内将租赁物返还给原告”，但是，在判决时却没有明确合理期限的时间和内容，造成漏判和错误判决。三、被上诉人在合同履行期间提起解除租赁合同诉讼，没有在合理期限之前通知上诉人，违反法律的强行性规定，应当承担违法责任，人民法院在判决解除合同时，应当判决被上诉人（出租人）承担合理的期限6个月，让上诉人寻找新的营业场地、装修、搬迁营业和妥善安置员工因为被上诉人利用垄断优势地位，采取不定期的租赁模式，规避解除租赁合同时赔偿承租方的装修损失和通知合理期限的赔偿责任，造成了上诉人无法预知租赁期限，现在在履行期内解除合同，造成上诉人无法马上寻找到新的营业场地。因此，依照我国《合同法》第232条的规定，人民法院在判决解除合同时，应当判决被上诉人（出租人）承担合理的期限6个月，让上诉人寻找新的营业场地、装修、搬迁营业和妥善安置员工。或且按照《合同法》第97条的规定给予上诉人相当于6个月的租金额作为补偿金。四、履行租赁合同期间，被上诉人单方对门面停水、停电，造成上诉人实际损失23450元，应当承担赔偿责任。五、因为被上诉人利用垄断优势地位，采取不定期的租赁模式，规避解除租赁合同时赔偿承租方的装修损失的赔偿责任，造成了上诉人无法预知租赁期限，但是，作为营业场地必须进行装修，而且上诉人所进行的装修已经被上诉人审批同意，但上诉人又不能预知装修的使用期限，现在被上诉人突然提出解除合同，而这些装修还能正常使用，一旦拆除就损坏，因此，根据民法的公平原则，被上诉人应当补偿上诉人的装修费用损失。一般装修可用8年，现在只用了3年，对5年使用期的损失25万元（40万元÷8年×5年－5万元），被上诉人应当补偿。综上，特上诉请求：1、依法改判河池市金城江区人民法院（2015）金民初字第758号民事判决，依法判决在解除租赁合同后给予上诉人退出返还租赁门面的合理期限为6个月；2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人金城江城投公司答辩称：一、上诉人的第一点上诉理由不能成立。被上诉人是本案出租房屋的合法管理人，有权在合同届满后享有随时解除不定期租赁合同的权利，被上诉人己在一审庭审时提供了解除不固定期限租赁合同的书面通知给被上诉人，上诉人收到通知后单方想延期，遭到被上诉人拒绝由此引起纠纷。一审判决认定事实明确清楚、证据确实充分，适用法律、法规正确，审理的程序合法。上诉人认为被上诉人在2015年4月27日和5月4日的通知是一份新的“要约”；上诉人在2015年6月23日向被上诉人存款是一份新的“承诺”，不定期租赁合同期限应当到2015年9月30日止。这种观点是对“要约”与“承诺”的曲解。因此，上诉人的第一点上诉理由是不能成立的。二、上诉人的第二点、第三点上诉理由无法律依据，不合法。本案诉争房屋系国有资产，在2010年11月25日之前由河池市第三人医院管理，之后归口给被上诉人管理。这有金办发（2010）190、223号文件为依据，因此，被上诉人房屋租赁合同届满后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，被上诉人有随时解除的权利，而且被上诉人已提前在2014年10月8日书面通知上诉人要收回门面。从那时候起到起诉时已有八个多月的准备时间。上诉人在上诉状中要求在解除租赁合同后还要给六个月的时间，此要求是无法律依据的。上诉人在一审时处于被告的诉讼地位，其只有应诉权，因此，一审的判决根本不存在所谓的“判决漏项”的问题；此外，上诉人在二审时才提出请求要给六个月的宽限时间，在程序上不合法，应依法予以驳回。三、上诉人的第四点、第五点上诉理由既不合法律程序，又无法律依据。上诉人在租赁合同届期后，被上诉人多次书面通知自动清空门面把它返还给被上诉人，然而上诉人仍然我行我素不加理睬。为此，只好采取自我救助措施停水停电，这完是合理合法的。上诉人在二审阶段提出要求被上诉人赔偿其因停水停电所造成的经济损失23450元，在程序上不合法，也无事实和法律依据。被上诉人接受管理门面后，只与承租户签定壹年期限的租赁合同，并明告诉承租户所承租的门面有随时收回的可能，上诉人单方装修与被上诉人的管理行为无关。因此，上诉人要求被上诉人承担25万元的装修损失，既不合法定程序，也无事实和法律依据。上诉人为了自己的权利，霸占被上诉人所管理的房屋不予返还，置国家法律而不顾，肆意损害国家的财产行为是极其错误的。因此，请求二审法院对上诉人第四点、第五点请求予以驳回。综上所述：上诉人的上诉要求及上诉理由，既不符合法定程序，又无事依据和法律根据。相反，一审的判决认定事实清楚，定案的证据确凿充分，审理的程序合法，适用的法律正确。因此，敬请二审人民法院裁定驳回上诉，维持原判。
二审期间，李菊仙对一审查明“2014年10月8日，原告向被告发出通知，决定收回出租门面，要求被告在5个工作日办理退租手续，被告不予签收。同年11月10日原告再次向被告发出通知，要求被告在7个工作日内自行清空门面并办理退租手续，被告亦不予签收”的事实有异议，认为一审如此查明无证据证明。金城江城投公司对一审查明的事实无异议。
二审期间，双方当事人未提交新证据。
二审查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：金城江城投公司请求解除与李菊仙的不定期租赁合同并要求李菊仙立即返还租赁门面的理由是否成立。
本院认为，本案李菊仙与金城江城投公司在自愿的基础上签订房屋租赁合同，合同为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。租赁合同届满后，双方未再签订书面合同，但仍按原合同内容履行，此时双方之间的租赁关系为不定期租赁合同关系，依法双方可以随时提出解除合同，但在解除合同前应在合理期限内通知对方。本案金城江城投公司已分别于2014年10月8日、11月10日及2015年4月27日多次向李菊仙发书面通知，李菊仙应当对合同的解除有所预期。虽然金城江城投公司于2015年4月27日及2015年5月4日向承租户发出的通知及告知书，允许承租人临时使用租赁物，并要求承租人按月交纳租金，但上述告知已明确包含了随时解除合同的意思表示，金城江城投公司的上述行为可视为已尽到了通知的义务。从金城江城投公司第一次发出解除租赁关系通知的时间起算，至今时间已远超过李菊仙所请求的6个月合理期限。故李菊仙请求给予6个月合理期限返还租赁门面的理由不成立，本院不予支持。金城江城投公司请求解除与李菊仙的不定期租赁合同并要求李菊仙立即返还租赁门面的理由成立，本院予以支持。
另外，李菊仙在一审中未对租赁期间停水、停电造成的损失、房屋装修损失提出反诉，二审亦未将其列为上诉请求内容，仅是在上诉的事实与理由中提出，故本院对该两项辩解请求不予审理，李菊仙可另行起诉。
综上，李菊仙的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人李菊仙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦 媛
审 判 员 张桂生
代理审判员 蓝苑榕
二〇一五年十二月八日
书 记 员 黄誉雅
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；