四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第1052号
上诉人（原审原告）让幼民，男，汉族，1969年9月5日出生，住成都市武侯区。
委托代理人谢飞，四川川达律师事务所律师。
委托代理人张薇，女，汉族，1970年7月31日出生，住成都市武侯区，系让幼民妻子。
被上诉人（原审被告）大竹县农村信用合作联社。住所地：四川省大竹县。
法定代表人谢宏，理事长。
委托代理人陈邦奇，四川法鑫律师事务所律师。
原审第三人成都罗宾纳实业有限公司。住所地：成都市。
委托代理人肖融，四川明炬律师事务所律师。
上诉人让幼民因与被上诉人大竹县农村信用合作联社（以下简称大竹信用社）、原审第三人成都罗宾纳实业有限公司（以下简称罗宾纳公司）抵押权纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2014）武侯民初字第3983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月8日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2002年2月21日，让幼民与第三人罗宾纳公司签订了《成都市商品房买卖（预售）合同》，约定罗宾纳公司将开发建设的成都市人民南路四段盘谷花园21号3栋1单元10层03号住宅房屋一套出售给让幼民。让幼民支付了全部购房款534358元及相关税费。
2002年4月11日，大竹信用社与罗宾纳公司签订了《成都市城镇房地产抵押合同》6份，罗宾纳公司以位于成都市人民南路四段21号（权0691447、0661031）房屋（总面积9854.5平方米）所有权项下734.84平方米作为担保抵押物向大竹信用社借款400万元；以位于成都市人民南路四段21号（权0691448、0661034）房屋（总面积24815.64平方米）所有权项下3921.13平方米作为担保抵押物向大竹信用社借款2000万元；以位于成都市人民南路四段21号（权0691449、0661047）房屋（总面积22374.42平方米）所有权项下7416.76平方米作为担保抵押物向大竹信用社借款3000万元；以位于成都市人民南路四段21号（权0691450、0661036）房屋（总面积26700平方米）所有权项下760.88平方米作为担保抵押物向大竹信用社借款400万元；以位于成都市人民南路四段21号（权0691451、0661039）房屋（总面积23687.46平方米）所有权项下6009.79平方米作为担保抵押物向大竹信用社借款2500万元；以位于成都市人民南路四段21号（权0761216、0715153）房屋（总面积26700平方米）所有权项下7664.4平方米作为担保抵押物向大竹信用社借款6000万元。
上述抵押担保物均在成都市房屋产权监理处办理了抵押登记（证号分别为28834、28835、28826、28827、28828、28831），其抵押房屋均为第三人开发修建的盘谷花园房屋，四川省高级法院判决认定上述抵押有效。
2002年4月12日，大竹信用社向成都市房管部门出具《同意书》，内容为第三人修建的盘谷花园因贷款抵押的部分住房，经研究，同意销售。2002年4月18日，大竹信用社与罗宾纳公司签订《关于盘谷花园抵押物处置及相关问题的协议》，约定对盘谷花园未售出住房99套已用于抵押，如需出售应经该社同意，原来已经售出房屋中部分客户欠款，罗宾纳公司收回后应全额用于归还借款等。
2006年3月15日，罗宾纳公司向大竹信用社发出《关于解除盘谷花园房屋和车库抵押的请求》，称在大竹信用社出具《同意书》的前后销售的房屋和车库，售房款大部分用于归还借款本息，但因未解除抵押导致业主不能办理产权证，故请求解除该部分抵押。该请求书所附已售房屋明细表中包括让幼民购买房屋。大竹信用社回函以尚欠售房款为由拒绝解除抵押。
2006年4月3日，让幼民在房管部门办理了成都市人民南路4段21号3栋1单元10层03号房屋的产权转让登记，领取了房屋产权证书（权1148327），房屋产权证书显示无抵押登记。
2014年3月，让幼民因转让涉案房屋需办理产权转让登记，成都市房屋产权登记中心向大竹信用社发出《关于房屋抵押情况询问函》，大竹信用社于2014年3月26日回函，认为让幼民涉案房屋属于其抵押范围，目前抵押仍然有效，不同意注销该房屋的抵押。让幼民遂诉至原审法院。
原审法院认定上述事实，《成都市商品房买卖（预售）合同》、购房发票、《成都市城镇房地产抵押合同》、他项权证、《同意书》、《关于盘谷花园抵押物处置及相关问题的协议》、《关于解除盘谷花园房屋和车库抵押的请求》、《贷款抵押物资金归还贷款的函》、房屋信息摘要、《关于房屋抵押情况询问函》、四川省高级人民法院（2004）川民初字第1号民事判决、成都市中级人民法院（2007）成民终字第2307号民事判决及当事人陈述笔录等证据在案佐证。
原审法院认为，让幼民与罗宾纳公司于2002年2月21日签订《成都市商品房买卖（预售）合同》之时，其合同标的商品房所在楼栋房屋尚未整体抵押给大竹信用社，因此让幼民与罗宾纳公司签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》合法有效。《成都市商品房买卖（预售）合同》签订生效后，让幼民履行了全部合同义务，房管部门亦于2006年4月3日为让幼民办理了涉案房屋产权转让登记，让幼民领取了房屋产权证书，故让幼民依法享有房屋所有权。根据原审法院查明事实，让幼民与罗宾纳公司签订《成都市商品房买卖（预售）合同》之后，罗宾纳公司才将涉案房屋所在楼栋整体抵押给大竹信用社并办理抵押登记，并经人民法院判决确认抵押有效，基于此，大竹信用社对涉案房屋依法享有抵押权。
根据前述，让幼民依法对涉案房屋享有所有权，但大竹信用社依法享有抵押权，基于该抵押权的存在，对让幼民依法行使所有权造成了障碍，其原因在于第三人罗宾纳公司将房屋销售与让幼民之后故意将房屋抵押给大竹信用社所致。本案中，让幼民的诉讼请求是基于涉案房屋存在抵押权消灭的情形而请求人民法院予以确认，对此原审法院认为，主债权消灭、担保物权的实现、债权人放弃担保物权是法律规定的担保物权消灭的情形，就本案而言，当涉案房屋抵押担保的主债权消灭、债权人放弃抵押担保物权的情形出现时，抵押权相应随之消灭，但是大竹信用社作为享有抵押权的主债权人明确表示拒绝放弃抵押担保物权，让幼民及罗宾纳公司也无相应证据证明涉案房屋设定的抵押权出现了主债权消灭的情形，因此让幼民诉请确认涉案房屋抵押权消灭并判令注销房屋抵押登记的理由不能成立，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决：驳回让幼民的诉讼请求。案件受理费9145元，因适用简易程序减半收取4572.5元，由让幼民负担。
宣判后，让幼民对原审判决不服，向本院提起上诉，其上诉请求为：一、撤销原审判决，改判支持让幼民的全部诉讼请求。二、由大竹县农村信用联社承担本案全部诉讼费。主要事实及理由为：一、一审判决对案件基本事实认定存在严重错误，应予纠正。一审判决认定因诉争房屋的抵押权存在对让幼民依法行使所有权造成障碍的原因在于“第三人将房屋销售与原告之后故意将房屋抵押给被告所致”，这一点与本案基本事实完全相悖。事实是罗宾纳公司向让幼民出售盘古花园，是在将房屋抵押给大竹信用社后，经其同意的有权处分行为，双方签订的房屋买卖合同是合法有效的。让幼民向罗宾纳公司全额支付了购房款，取得了商品房所有权证书，且占有使用该房屋至今。二、一审判决错误适用法律，导致作出驳回让幼民诉讼请求的错误判决，二审应予纠正。本案中大竹信用社同意罗宾纳公司销售已抵押房屋，即表明了其放弃对罗宾纳公司已销售房屋抵押权的意思，而罗宾纳公司足额收取了购房款，亦使大竹信用社在事实上通过第三人的销售行为实现了抵押权。据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条的规定，大竹信用社对案涉房屋享有的抵押权消灭，其抵押登记应予注销。三、在本案之前，已有数名同样购买了盘古花园房屋的购房者向原审法院提起诉讼，并提出与让幼民同样要求注销抵押登记的诉讼请求，均得到了支持。
被上诉人大竹信用社答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人罗宾纳公司答辩称，原审判决认定事实有误，出售房屋时已告知让幼民房屋上设立了抵押，大竹信用社知情且同意出售房屋。
二审经审理查明，2002年7月21日，让幼民与第三人罗宾纳公司签订了《成都市商品房买卖（预售）合同》，约定罗宾纳公司将该公司开发建设的成都市人民南路四段盘谷花园21号3栋1单元10层03号住宅房屋一套出售给让幼民。让幼民支付了全部购房款534358元及相关税费。
本院二审审理查明的其余事实与采信的证据均与原审法院一致。
本院认为，2002年4月12日大竹信用社向成都市房地产经营管理处出具《同意书》，同年4月18日大竹信用社与罗宾纳公司签订了《关于盘谷花园抵押物处置及相关问题的协议》，2002年7月21日让幼民与罗宾纳公司签订《商品房买卖合同》，以上事实证明罗宾纳公司在抵押期间处置抵押房屋时，是经抵押权人大竹信用社同意的，并告知买受人让幼民，罗宾纳公司并不是无权处分抵押物，而是有权处分。《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”，《关于盘谷花园抵押物处置及相关问题的协议》中销售房屋款项的收取进行了约定，即由大竹信用社收取售房款项后全部用于抵偿该信用社的借款，罗宾纳公司不得截留。大竹信用社与罗宾纳公司通过销售行为即变卖房屋的方式在事实上实现了包括本案诉争房屋在内的已销售部分房屋的抵押权，故本案所涉房屋上设立的抵押权消灭，让幼民诉请要求判令注销其所购买的成都市人民南路四段21号3栋1单元10层03号房屋抵押登记的请求符合规定，应予支持。综上，原审判决认定事实有误，导致裁判结果错误，本院二审依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市武侯区人民法院（2014）武侯民初字第3983号民事判决。
二、大竹县农村信用合作联社对让幼民所购买的成都市人民南路四段21号3栋1单元10层03号房屋享有的抵押权消灭。
三、大竹县农村信用合作联社、成都罗宾纳实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内将办理成都市人民南路四段21号3栋1单元10层03号房屋抵押注销登记所需资料提交成都市房屋产权监理处，办理上述房屋抵押注销登记。
本案一审案件受理费4572.5元，二审案件受理费9145元，均由大竹信用社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂 征
代理审判员 刘雅娟
代理审判员 熊 颢
二〇一五年四月八日
书 记 员 刘 进