黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）向民初字第421号
原告佳木斯正方家电经销有限公司，住所地佳木斯市向阳东区长安路中段新谊社区。
法定代表人王彬，该公司经理。
委托代理人薄海财，黑龙江中东律师事务所律师。
被告宫照剑，男，1970年5月1日出生，汉族，佳木斯市公安消防支队职员。
委托代理人黄德志，黑龙江君德律师事务所律师。
委托代理人唐亮，黑龙江君德律师事务所律师。
原告佳木斯正方家电经销有限公司（以下简称正方家电）与被告宫照剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理后，原告向本院提出撤诉申请，要求撤回对第三人井绪府的起诉，本院于2015年11月23日作出作出民事裁定，准许原告撤回起诉，本院依法组成合议庭，于2015年10月10日、2015年11月24日两次公开开庭进行了审理。原告正方家电法定代表人王彬及委托代理人薄海财，被告宫照剑的委托代理人黄德志、唐亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年4月，原告通过佳木斯市千禧傢俬城承租了位于佳木斯市千禧傢俬城正南门西首第一户门市房，租期三年。合同期满后，原、被告约定续租三年，租金涨为每年28万元。后原告重新装修店面，支付装修费38.5万元。2013年8月2日，原告按被告要求将租金以转帐形式支付给被告姐姐宫照凤。2013年11月5日，井绪府来到原告店内称其以450万元价格购买了争议房屋，让原告搬出，因双方发生争执，原告法定代表人王彬将井绪府打伤，后赔偿井绪府100万元。原告认为，是被告故意违约将已经出租给原告的房屋又出售给井绪府，才造成了原告的巨大损失。故原告诉讼来院，要求被告赔偿原告2013年4月重新装修费38.5万元、2013年11月至2014年5月因停业造成的利润损失109万元、（直接损失及未完成厂家合同任务损失的年终返点）、停业工资损失44.5788万元、新旧店面租金一年的差价损失75万元，共计267.07888万元；诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告起诉主体错误，争议房屋的承租人是佳木斯市美的电器商场，房屋租赁合同签字人为王彬，原告不具备诉讼主体资格。争议房屋的产权人系被告姐姐宫照晶，因其在外地工作，委托被告代为出租，故被告主体不适格。2013年4月24日租赁合同到期后，被告通知原告房主想卖房，原告称无力购买，愿意先承租，找到买主即倒房，租金多退少补。2013年8月，原告支付租金28万元。2013年11月，原告法定代表人与井绪府发生纠纷，将其打伤，井绪府并未购买房屋。被告与其姐协商后将租金全部退还给原告，并多给付10万元，一次性将钱款打到原告妻子帐户上。后原告将房屋返还被告，被告认为双方纠纷已经解决，原告主张的各项损失没有依据，应予以驳回。
根据本院审查确认证据，结合双方当事人陈述，本案基本事实如下：2010年4月24日，原告正方家电与被告宫照剑及佳木斯新千禧傢俬城签订委托合同租赁书一份，合同约定：被告委托佳木斯新千禧傢俬城将佳木斯市向阳区长安广场B座，编号：11号门市房1-2层（新千禧傢俬城000112号门市），建筑面积258平方米的房屋出租给原告，房屋租期首定三年，租赁价格第一年租金为23万元，第2-3年租金为25万元。付租方式：提前半年支付房租。合同期满后，双方口头约定：房租调整为每年28万元，租期截止至2014年7月10日，原告法定代表人王彬于2013年8月2日将租金28万元汇入被告姐姐宫照凤的个人帐户中。2013年8月25日，原告装修承租的房屋支付装修费38.5万元。原告自2013年11月起至2014年4月止支付公司24名职工六个月工资共计44.5789万元。
另查明，佳木斯市公安局向阳公安分局西林派出所为被告宫照剑所作询问笔录中，被告自认其与井绪府于2013年8月1日签订房屋买卖合同一份，被告以500万的价格将争议房屋出售给井绪府，且被告应在2013年9月1日前将争议房屋新千禧傢俬城000112号门市交付给井绪府。被告房屋出售给井绪府，后井绪府通知原告倒房，原告没有同意，因双方协商未果发生争执，原告将房屋倒出。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。根据相关法律规定，法定代表人代表法人行使职权，以法人名义对外作出的行为应由法人承担责任。本案中，委托租赁合同上虽未加盖原告单位公章，但有其法定代表人王彬的签名，因合同强调的是双方当事人的合意，而非形式上的盖章，盖具公章亦并非合同有效的必备要件，故原告具备诉讼主体资格。对于被告辩称的争议房屋产权人系被告姐姐宫照晶的辩解理由，因被告未能提供证据证实争议房屋已取得产权证照，且被告提供的动迁安置专用结算单上没有写明时间及姓名，无法证实动迁安置的实际权利人，结合被告在公安机关所作的询问笔录中陈述争议房屋系其姐宫照晶于2009年支付330万元购买，可见被告所述前后矛盾，故对被告的辩解理由，本院不予采信。双方在2013年4月24日租赁合同到期后，口头约定新的租期截止时间为2014年7月，年租金28万元，原告于2013年8月2日将租金28万元以汇款方式给付被告。被告在公安机关所作的询问笔录中自认与井绪府于2013年8月1日签订房屋买卖合同一份，井绪府以500万元的价格购买了争议房屋，且被告应在2013年9月1日前将新千禧傢俬城000112号门市交付给井绪府。因原、被告口头约定新的租赁合同到期时间为2014年7月，但在2013年8月1日双方租赁关系存续期间，被告违反合同约定将争议房屋出售给井绪府，该行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”因被告在租赁期内将争议房屋出售给井绪府，且井绪府强行占房，导致原告正方家电不能继续经营，对此造成的损失应由被告承担承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本院认为，原告因被告违约导致其公司停业需寻找新的营业场所，且原告提供充分有效的证据证实其支付职工工资的事实存在，故对原告主张的停业期间支付的员工工资44.5789万元的诉讼请求，本院予以支持。原告在租赁期间因装修店面支付装修费用38.5万元属直接损失，本院予以支持。对于原告主张的租赁二处房屋差价的诉讼请求，因于法无据，故不予支持。对于原告主张的直接损失及未完成厂家合同任务损失的年终返点的诉讼请求，因其不属于订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院不予支持。对于被告已返还原告38万元，应予以扣除。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、被告宫照剑赔偿原告佳木斯正方家电经销有限公司装修费38.5万元、停业期间支付的员工工资44.5789万元、共计83.0789万元，扣除被告已返还的38万元，还应赔偿45.0789万元，于本判决生效后10日内付清；
二、驳回原告佳木斯正方家电经销有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28166元，由被告宫照剑承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审 判 长 刘 静
人民陪审员 朱丽洁
人民陪审员 王晓艳
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 宋 健
本判决适用法律条文
一、中华人民共和国民事诉讼法
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
三、中华人民共和国合同法
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。