北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第18509号
原告王德祥，男，1955年10月25日出生。
委托代理人杨相军，北京新展律师事务所律师。
被告曹彬，男，1967年10月23日出生。
被告北京天旭万龙投资管理有限公司，住所地北京市通州区颐瑞东里122号楼1层A-10号。
法定代表人曹彬，总经理。
二被告委托代理人周玉纯，北京京尧律师事务所律师。
被告薛海青，男，1962年10月25日出生。
委托代理人薛阳，男，1988年9月12日出生。
被告马超，男，1983年1月5日出生。
被告何亮，男，1981年8月8日出生。
原告王德祥与被告曹彬、天旭万龙投资管理有限公司（以下简称天旭公司）、薛海青、马超、何亮所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王德祥及其委托代理人杨相军，被告曹彬及天旭公司的共同委托代理周玉纯，被告薛海青及其委托代理人薛阳，被告马超，被告何亮到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告王德祥诉称：2000年10月27日原告同北京市通州区大杜社镇小杜社村民委员会签订《土地使用权出让合同》，原告承包小杜社村的工业土地20亩，承包期限五十年，至2050年12月31日止。原告在所承包地上建设厂房并成立公司经营。2008年8月，曹彬以各种理由将厂房占为己有，拒不返还并将厂房出租给蒋乾军和薛海青从中牟利。故原告起诉要求判令位于北京市通州区马驹桥镇小杜社村村西的土地和厂房归原告使用；判令被告立即腾退并返还上述厂房给原告；被告承担本案诉讼费。
被告曹彬、北京天旭公司辩称：不同意原告的诉讼请求。双方系因债权债务纠纷，原告将厂房和场地使用权转让给曹彬，被告自2010年一直占用涉诉场地，在场地增建了厂房，原告没有提出异议，所以认为诉争厂房使用权归曹彬所有。
被告薛海青辩称：双方已经对我方修建的地上物进行折价，达成一致意见，故我方无异议。
被告马超、何亮辩称：没有意见。
经审理查明：曹彬曾于2014年7月7日将王德祥以所有权确认纠纷为由诉至本院，要求确认诉争厂房归其所有，在此案审理中，本院查明如下事实（也是现王德祥起诉曹彬查明的主要事实），后此案曹彬撤诉，2015年8月21日，王德祥将曹彬等诉至本院，即本案。
王德祥自2001年1月1日开始承租北京市通州区大杜社镇小杜社村民委员会位于该村西口、织布厂路北工业区中土地20亩用于家具生产，合同约定租期至2050年12月31日止，为50年。王德祥使用期间建造厂房和宿舍等共计八千多平米建筑物。
2008年2月4日，崔立强（贷款人）与王德祥（借款人）签订《借款协议》，约定：本人王德祥因生意资金周转同崔立强借款人民币240万元，借款期限2个月。经双方协商，王德祥以土地使用权出让合同作为抵押，合同所在地址北京市通州区马驹桥镇小杜社村西口，织布厂路北，土地20亩，如逾期未归还，崔立强有权处理抵押的土地出让合同，特此凭证，借款期限2008年2月4日至2008年4月4日止。此协议双方签字，款到账后生效。该协议中实际本金为200万元，40万元为利息，借款给付后曹彬拿走120万元，剩余80万元由王德祥支配。
2008年5月5日，崔立强与李曙光签订《协议书》，内容为：关于王德祥与崔立强借款到期未能还款一事，因该借款是经李曙光担保而成立，故现崔立强与李曙光协商后，王德祥与崔立强借款一事，由于崔立强多次找到王德祥催要欠款，至今未能还款，经协商，王德祥的借款由李曙光负责全部还清。还款金额240万元，应在2008年6月30日前还清，如不能还清需付罚金40万元。李曙光代王德祥还款之事，由李曙光与王德祥另行协商解决。
2008年10月9日，崔立强向李曙光出具收条一张，载明今收到李曙光现金280万元整。
在此期间，2008年7月3日，王德祥（借款人）、李曙光（出借人）和曹彬（中保人）签订《补充协议》，内容为：王德祥因资金周转不开，从李曙光处累计借人民币280万元，因李曙光向王德祥多次催要，至今没有还款，双方现商定于最后还款期为2008年7月11日全部还清，如果不能还清，王德祥自愿把位于北京市通州区大杜社镇北（北京市华旭装饰有限公司的厂子）自愿抵给李曙光，作为280万元还款用，从此两清。
后曹彬（乙方）于2009年3月21日与李曙光（甲方）签订《厂房转让协议》，内容为：根据王德祥与马驹桥镇小杜社村委会签订的土地协议，以及王德祥与甲方的抵账协议。协议如下，为了解决甲方收回资金的目的，现经双方协商，把王德祥抵押给甲方的厂房（马驹桥镇小杜社村西的厂房）转给乙方处理，由乙方负责还清王德祥从甲方的借款，金额共计480万元（其中包含借款期间产生的费用），限定还款期限为一年内。待乙方还清此款后，甲方应将此协议前的相关文件一并交给乙方，此厂房由乙方所有，乙方可自由处理此厂房。发生问题，甲乙双方协商解决，如不能达成一致，均可向北京市朝阳区人民法院提起诉讼。
后曹彬等强行占用涉诉厂房，曹彬所有的北京天旭万龙投资管理有限公司将该厂房出租给薛海青、蒋乾军使用，租赁期限自2010年6月1日至2026年6月1日止，年租金为50万元。曹彬向小杜社村委会交纳了2011年的土地租金12200元，2012年至2015年土地租金由王德祥交纳，共计48800元。现厂房实际使用人为薛海青，薛海青在该院落内修建部分厂房，同时将部分厂房转租给何亮、马超，马超未修建地上物，何亮搭建部分彩钢板棚子。
庭审中，王德祥与薛海青对薛海青建设地上物达成折价补偿方案，地上物折价25万元，对此曹彬也予以认可。王德祥、薛海青所建地上物均没有相关建房审批手续。
此外，2012年3月11日，王德祥向北京市公安局通州分局北苑派出所报案，报案理由为崔立强、李曙光等以债务纠纷为由将王德祥所有的位于芳洲花园小区的两套房屋据为己有，李曙光、崔立强等存在黑社会性质。后公安机关以双方存在债务纠纷为由未立刑事案件，要求王德祥民事诉讼。现李曙光因非法拘禁立为上网逃犯。
上述事实，有土地使用权出让合同、借款协议、协议书、补充协议、收条、厂房转让协议、村委会证明、转账记录、工厂租赁合同、收据、公安卷宗、曹彬诉王德祥所有权确认纠纷案件庭审笔录及当事人的陈述在案佐证。
本院认为：公民的合法权益受法律保护。当事人对自己提出的主张应当提供相应的证据予以证明，否则应当承担因举证不能的法律后果。
本案双方争议虽在于涉诉土地厂房归属问题，但首先需要核实双方对该厂房是否享有权利基础。王德祥权利基础来源于土地使用权出让合同，曹彬主张的系因与王德祥债权债务关系引发的抵押权实现，故对于曹彬抵押权问题涉及如下问题：
1、抵押权的设立。
根据我国法律规定，不动产抵押权自登记时设立，本案中双方并未对抵押物不动产进行登记，故即使抵押合同成立，但抵押权并未设立，曹彬未取得抵押权。
2、曹彬抵押权的来源。
借款协议系崔立强与王德祥签署，并未记载担保人，而李曙光和崔立强在协议书中载明李曙光为借款协议担保人，存在事实上的差异。而补充协议中李曙光成为了出借人而非担保人，王德祥为借款人，但曹彬又陈述所有协议中记载款项均为同一笔款项，故债权债务转移中主体存在无法核实的情形，各个债权人主体身份存在较大疑问，因现在崔立强和李曙光无法联系到，无法核实具体债权债务转移情形。曹彬主张其系以债权转让形式取得涉诉土地抵押权，但根据《补充协议》和《厂房转让协议》来看，《补充协议》中曹彬为中保人，即担保人，如其代王德祥向李曙光偿还借款，其取得的系普通债权，而非抵押权；如系债权转让，债权由李曙光转移给了曹彬，曹彬代王德祥偿还借款，而债权转让应该通知债务人王德祥，但曹彬未提交证据证明其与李曙光通知了王德祥。
3、抵押物的适格问题。
从《借款协议》来看，双方抵押的系土地出让合同，而王德祥对土地使用权系基于与村委会签订的租赁合同，其承租后在土地上建设厂房，但没有相关房屋建设手续，王德祥对厂房的权利合法性本身存在问题，如以该类厂房设立抵押，又因不动产抵押涉及土地使用权问题，该土地基础权利人为村委会，如最终涉及抵押权实现问题，应取得最终权利人村委会的同意，而结合双方交纳租金时间来看，即使在曹彬占有土地期间，绝大部分租金仍由王德祥交纳，村委会并未对抵押合同进行认可。
4、抵押权的实现。
抵押权实现根据我国法律规定，应该进行拍卖、变卖等优先偿还所欠债务，而不能直接将抵押物归抵押权所有，曹彬如系实现抵押权应该对抵押物进行处理，而非自行占有使用。从《补充协议》来看，该协议实际系债务偿还问题的再次约定，其性质更类似于借条，而非以物抵债，根据我国现有法律规定，流质抵押的约定系无效约定。
故由上，本案中涉及抵押权从抵押物、抵押权设立、行使等均不符合法律规定，曹彬辩称通过抵押权实现取得涉诉场地和房屋使用权的的答辩意见本院不予采信，王德祥要求确认涉诉场地和厂房归其使用的诉讼请求事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于王德祥要求被告腾退涉诉场地的问题，曹彬占有场地后将涉诉厂房以天旭公司名义对外出租，现由薛海青、马超、何亮实际占有，本院将上述三人追加为本案共同被告参加诉讼，因曹彬和天旭公司对涉诉场地占有没有法律依据，故薛海青等对涉诉场地占有使用的法律基础亦不存在，应该承担腾退义务，对于三人的权益，薛海青地上物经三方协商均认可作价25万元，对此本院不持异议，马超未建地上物，何亮地上物为临时彩钢搭建，非固定性建筑物，故应予以拆除，对于薛海青的地上物折价和三人的其他利益损失，因涉及合同相对性、责任主体认定和责任划分等多项问题，与本案并非同一法律关系，且不易在本案中一并处理，故其可单独起诉另案解决。对于曹彬和王德祥之间的债权债务关系，因涉及李曙光、崔立强等人核实具体债务数额、债权债务转让等问题，与本案非系同一法律关系，故曹彬可以另行起诉解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国担保法》第四十条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十五条、第一百八十六条、第一百八十七条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、位于北京市通州区马驹桥镇小杜社村村西的土地（范围：北京市通州区马驹桥镇小杜社村村西京通织布厂路北工业区20亩土地，南北长150米，东西宽89米）和厂房归原告王德祥使用；
二、被告曹彬、北京天旭万龙投资管理有限公司、薛海青、马超、何亮于本判决生效之日起三十日内将本判决第一项的土地和厂房腾退，并交付给原告王德祥。
案件受理费2300元，由被告曹彬负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李炎铎
代理审判员 李宏印
人民陪审员 王长林
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 许松婷