济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高民初字第592号原告：李军，男，1964年3月1日出生，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：张育，北京市德恒（济南）律师事务所律师。被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。法定代表人:刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：樊兆杰，山东豪才律师事务所律师。原告李军与被告济南东拓置业有限公司（以下简称“东拓置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李军的委托诉讼代理人张育，被告东拓置业的委托诉讼代理人樊兆杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李军向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金371628.66元；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2011年7月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）DTZY-02-2010-LYB-0073）,原告购买被告开发的位于高新区“龙园”小区B区22-2-102商品房，合同签订后，原告按约定支付了全部购房款1905788元。依据《商品房买卖合同》第八条交付期限：出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用，但被告实际交房日却为2014年4月12日，已构成违约，依据《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任第一款（2）之约定：逾期超过60日后----出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金。综上所述，《商品房买卖合同》的签订系原、被告双方真实意思表示，合法有效，原告依合同约定履行了自己的义务，被告违反合同约定逾期交房，已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金，为此原告多次找被告协商处理，均未等到被告的答复。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告东拓置业辩称，一、被告不存在违约行为，原告诉讼请求没有事实和法律依据，未提供证据予以证实；二、本案诉求已超过诉讼时效，请求贵院驳回原告诉讼请求，原告应承担时效异议的举证义务；三、假设本案确实存在房产交付延期情况，请求贵庭综合双方义务承担和过错承担进行依法查明，同时根据相关法律规定，违约金的主张应当与实际损失额大小相适应，请求法院依法调整本案违约金数额；四、本案原告属于被告团购合作单位的团购客户，已享受远低于市场价的特惠价格，综合本案房屋交付后涉案房屋已存在巨大升值空间，已对原告实际损失予以抵减，请求贵庭对违约金进行调整；五、原告如存在逾期付款行为，被告保留另行主张损失的权利；六、原告已于2013年8月2日收到了被告再次发出的收房通知，因此，根据购房合同第十一条第二款，被告对原告收到通知后至2014年4月12日的期间内的原告逾期收房行为不应承担责任；七、根据购房合同补充协议（第14页）第三条第2项的约定，在双方办理完毕面积差异结算手续，即双方完成最终的结算手续之前，买受人无权要求交房和办理产权登记手续，原告在收房之前没有办理该结算手续，因此，被告无需承担违约责任；八、原告在收房后对房屋乱搭乱建，致使被告无法按时办理房屋产权的初始登记，原告的违约行为已给被告造成巨大的经济损失，被告保留起诉原告的权利。本院经审理认定事实如下：2011年7月29日，原告李军（买受人）与被告东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）DTZY-02-2010-LYB-0073）一份，约定原告李军购买被告东拓置业开发的位于高新区“龙园”小区B区22-2-102商品房，储藏室编号：22-2-102；建筑层数地上4层，地下1层；该商品房建筑面积共249.34平方米，储藏室建筑面积126.34平方米；该商品房每平方米6296元，金额1569788元，储藏室每平方米2659元，金额336000元，以上总价款共计1905788元。合同第五条约定：买受人应在本合同签订之日起一次性付清房屋总价款1905788元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、因政府部门对项目进行调整造成工期顺延的；3、市政府配套设施批准与安装的延误（因出卖人过失的除外）；4、因政府行为或法律法规发生变化等非出卖人的原因造成工期延长的。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：（1）逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，签署房屋交接文件。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意自出卖人入住通知书规定的房屋交付之日起7日内，买受人未到场办理交付手续的，即视为出卖人已经交付。同时，双方在附件四：补充协议中第三条第二款中约定：在产权登记测量完成后，出卖人将向买受人出示产权登记测量结论，双方应当按照该测量结果办理面积差异款结算手续。该结算手续完成后，买受人才有权要求出卖人交付房屋和协助办理产权登记。原、被告签订上述合同后，原告依约向被告付清房价款1905788元。2012年9月27日，济南高新技术产业开发区管理委员会建设局对涉案房产所涉工程予以竣工验收备案。2014年4月12日，原告李军（乙方）与被告东拓置业（甲方）签订《房屋及车位交接单》一份，载明：“乙方购买“龙园”B区22号楼2单元1层102室商品房（以下简称该商品房），B17号车库1014车位，现乙方自愿办理该商品房及车位的交接手续，签订本交接单，并确定如下事宜：1、乙方确认该商品房及车位已具备交付条件；2、甲方承诺在商品房交付乙方后，依据《住宅质量保证书》承担保修义务；3、甲方已经向乙方交付商品房及车位，乙方已经接受并承担自接收之日起作为该房屋所有权人及车位使用权人所应承担的权利义务”。本案审理过程中，原告李军明确逾期交房天数自2012年7月1日至2014年4月12日，逾期共计650天,逾期交房违约金为371628.66元（1905788元×650天×3/10000）。被告东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。诉讼中，被告东拓置业提出鉴定申请，要求对原告的实际损失进行鉴定。本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东中新资产评估有限公司对2012年1月1日至2016年6月30日期间，济南市高新区龙园小区B区同地段同类房屋每天每平方米租金价格进行了评估。该评估结论为：一、2012年房地租金日租金年度区间价格为0.42-0.69元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.34-0.59元/日/平方米（所在楼层3、4）。二、2013年房地租金日租金年度区间价格为0.45-0.73元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.36-0.63元/日/平方米（所在楼层3、4）。三、2014年房地租金日租金年度区间价格为0.48-0.77元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.38-0.67元/日/平方米（所在楼层3、4）。原告对该鉴定结论不予认可，但对被告东拓置业因逾期交房的违约事实给其造成的实际损失未向本院提供相关证据。诉讼中，被告东拓置业提交回执单一份，载明：“尊敬的业主：李军您好！我公司发给您一份办理相关业务的函件，请您仔细阅读！济南东拓置业有限公司2013年8月1日”。原告李军在该回执单上签收，日期为8月2日。被告辩称原告已于2013年8月2日收到被告发送的收房通知，因此，其不应支付原告自2013年8月2日至2014年4月12日间的逾期交房违约金。原告对此不予认可，认为该证据不能证明“办理相关业务的函件”为收房通知。上述事实，有原告李军提交的《商品房买卖合同》、《房产及车位交接单》、收据，被告东拓置业提交的中新鉴定报告、回执单、房屋建筑工程竣工验收备案单以及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，原告李军与被告东拓置业于2011年7月29日所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。原告李军依照合同约定履行了支付购房款的合同义务，被告东拓置业亦应依照合同约定于2012年6月30日前将本案房屋交付于原告李军。被告于2014年4月12日将涉案房产移交给原告，已构成违约。被告虽辩称其已于2013年8月2日向原告发送收房通知，故被告不应承担自2013年8月2日起至2014年4月12日止的逾期交房违约金。本院认为，被告提交的回执单中未明确载明“办理相关业务的函件”为收房通知，且被告亦未提交有效证据证实其确已通知原告收房，在2014年4月12日双方办理房屋交接时被告亦未向原告提出有关逾期收房的异议，故对于被告的该项辩称，本院不予采纳。原告李军主张被告东拓置业支付逾期交房违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院应予支持。依据合同第九条约定，逾期交房违约期限应自“自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，即2012年7月1日起计算至2014年4月12日止，共计650天。原告李军要求被告东拓置业按照合同约定支付其违约金，被告东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，原告主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因被告东拓置业的违约，造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在原告未能举证证明其实际损失的情况下，经被告东拓置业的申请，本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东中新资产评估有限公司对2012年1月1日至2016年6月30日期间，济南市高新区龙园小区B区同地段同类房屋每天每平方米租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：一、2012年房地租金日租金年度区间价格为0.42-0.69元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.34-0.59元/日/平方米（所在楼层3、4）。二、2013年房地租金日租金年度区间价格为0.45-0.73元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.36-0.63元/日/平方米（所在楼层3、4）。三、2014年房地租金日租金年度区间价格为0.48-0.77元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.38-0.67元/日/平方米（所在楼层3、4）。原告虽对该鉴定结论不予认可，但对被告的违约事实给其造成的实际损失并未向本院提供相关证据证实。山东中新资产评估有限公司系本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，本院予以采信。综合考虑被告东拓置业违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合原告所购房屋的价格及实际损失等公平因素，本院参照上述鉴定意见，根据各楼层日租金价格取其平均值酌情确定被告东拓置业逾期交房给原告李军造成的实际损失为2012年日租金为0.56元/日/平方米；2013年日租金为0.59元/日/平方米；2014年日租金为0.63元/日/平方米。本院依据该标准，依法按照130%支持原告李军主张的逾期交房违约金。综上，本院认定被告应支付原告的逾期交房违约金为[2012年：（0.56元/日/平方米×375.68平方米×184天×130%）+2013年：（0.59元/日/平方米×375.68平方米×365天×130%）+2014年：（0.63元/日/平方米×375.68平方米×101天×130%）]=186572.45元。被告东拓置业辩称根据购房合同补充协议第三条第2项约定，在双方未办理完结算手续前，原告无权要求被告交付房屋及承担违约责任。本院认为，被告未提交证据证实原告拒绝与其办理差异款结算手续，且被告亦在2014年4月12日将房屋交付给原告。同时，该款项的约定并未否定主合同中关于房屋交付期限及违约责任的相关约定，故对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。被告东拓置业提出的诉讼时效应自被告违约行为发生之日即2012年7月1日起计算，原告于2015年4月8日向法院提起诉讼，已过诉讼时效的抗辩理由，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中存在原告诉讼时效中断重新起算的情形，故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。被告关于原告存在违建致使被告无法按时办理房屋产权初始登记的辩称，与本案逾期交房纠纷无关，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李军自2012年7月1日至2014年4月12日期间的逾期交房违约金186572.45元[2012年：（0.56元/日/平方米×375.68平方米×184天×130%）+2013年：（0.59元/日/平方米×375.68平方米×365天×130%）+2014年：（0.63元/日/平方米×375.68平方米×101天×130%）]。二、驳回原告李军的其他诉讼请求。如果被告济南东拓置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6874元，由原告李军负担3423元,被告济南东拓置业有限公司负担3451元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 卉人民陪审员  李成军人民陪审员  褚振荣二〇一七年一月十一日书 记 员  王瑞雨