温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0303民初4158号
原告：温州盈联商业管理有限公司，住所地：温州市火车站前东小区金阁公寓A幢101室，组织机构代码：66615829-3。
法定代表人：姜锐。
委托代理人：李轶成、林达，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被告：温州洲亿国际大酒店管理有限公司，住所地：温州经济技术开发区滨海二道944号瑞丰锦园1、15-18幢119室，组织机构代码：05132210-6。
法定代表人：孙国敬。
被告：孙国敬，男，汉族，1957年5月10日出生，住温州市鹿城区。
两被告共同委托代理人：潘雄伟，浙江建桥律师事务所律师。
第三人：中国光大银行股份有限公司杭州分行，住所地：杭州市拱墅区密渡桥1号浙商时代大厦1-14层。
负责人：章国华。
委托代理人：瞿建云、佘海燕，浙江时代商务律师事务所律师。
原告温州盈联商业管理有限公司（以下简称盈联公司）与被告温州洲亿国际大酒店管理有限公司（以下简称洲亿公司）、孙国敬委托合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月4日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2016年11月21日转为普通程序，并依法追加中国光大银行股份有限公司杭州分行（以下简称光大银行）为本案第三人，于2017年1月10日第二次公开开庭进行了审理。原告盈联公司的委托代理人李轶成、被告洲亿公司、孙国敬的共同委托代理人潘雄伟、第三人光大银行的委托代理人佘海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盈联公司向本院提出诉讼请求：1、两被告立即支付原告招商佣金20.5万元及利息损失（自起诉之日起按人民银行同期同档次贷款利率计算至全部款项支付完毕之日为止）；2、本案诉讼费用由两被告承担。
事实与理由：孙国敬系温州洲亿国际大酒店物业的产权人，为便于温州洲亿国际大酒店招商招租，孙国敬设立了洲亿公司，并委托洲亿公司对温州洲亿国际大酒店物业进行招商招租。2013年4月1日，原告与洲亿公司经协商签订一份《温州洲亿国际大酒店招商代理合同》，约定：洲亿公司委托原告负责本项目的商业招商策划和招商代理事宜，并约定招商策划及招商启动费30万元，用于市场调研、业态分布图制作及招商策划费用，合同签订三个工作日内付10万元，人员进场付10万元，剩余部分2013年6月15日欠付清；招商佣金计算标准为地下一层加上地上四层商业面积，年租金在1600万之内的，按租户第一年租金的10%（不含招商推广费用）收取，只收第一年一次；超过1600万的部分，双方按7：3的比例分成（是指自开业第一年起至第八年止，超过1600万的部分都按此比例分成）。合同签订后，原告依约履行合同义务，组建招商团队，积极联系意向客户，制作《业态分布图》，印制宣传资料开展招商展会等。经原告联络招商工作的商户有光大银行、招商银行、平安银行、康奈集团公司、广发银行、邮政银行、温州星豪大酒店等。其中光大银行杭州分行已于2013年10月21日与被告签订了《房屋租赁合同》，租期为10年，第一年租金为205万元。原告为温州洲亿国际大酒店的招商招租花费了巨大的人力物力，但两被告至今未支付原告分文招商佣金，对于已入住并开始经营的光大银行项目，两被告则一直以光大银行为支付首期租金为由推诿支付。两被告拒不支付原告招商佣金的行为，已严重违反了我国法律的规定，侵犯了原告的合法权益。
被告洲亿公司、孙国敬答辩称：1、被告与光大银行签订的合同是在与原告居间合同委托期限之外签订的，不属于居间合同委托范围内，原告无权要求支付款项。签订主体是洲亿公司，非孙国敬，截止时间是2013年12月30日止，洲亿公司与第三人签订房屋租赁合同的时间2014年3月，并非原告与洲亿公司委托期限之内，2016年5月才支付的租金，不属于居间的成果，与原告无关。孙国敬与第三人2013年10月签订的合同根本没有履行，主体也不对，是孙国敬签订的，和原告无关。2、两被告与光大银行签订的协议不是原告介绍的，是被告自己找的客户，光大银行的经理孙金西与孙国敬在十年前就认识了，孙金西在农业银行工作与孙国敬的关系很好，孙国敬不需要原告介绍第三人，原告只提供了辅助作用，并非是进行客户介绍。3、温州市中级法院对原告招商工作进行审理由被告支付15万元作为报酬，原告现在起诉属于重复起诉，温州市中级法院把原告的策划费由30万元改判15万元，是考虑到原告的业绩酌情改判。4、原告起诉已经超出诉讼时效，原告与洲亿公司的委托期限是2013年12月截止，由此起算两年内应提起诉讼，原告起诉已经超出诉讼时效。孙国敬不是合同主体，也不是责任承担主体，不是诉讼适格被告。合同是原告与洲亿公司签的，孙国敬签订合同是洲亿公司法定代表人的职务行为，不用承担任何责任。
第三人光大银行答辩称:1、关于《房屋租赁合同》签订及履行的相关事实。2013年10月，第三人因需向被告孙国敬承租位于温州市龙湾区永中街道永宁西路503号101室温州洲亿国际大酒店一楼、二楼的房屋（建筑面积891平方米，当时并未办理产权证）。第三人和孙国敬于2013年10月21日签订了《房屋租赁合同》，对租赁事宜进行约定。2014年，涉案房屋办理产权证明，但系登记在温州洲亿国际大酒店管理有限公司名下，故第三人于2014年3月重新与温州洲亿国际大酒店管理有限公司签订了《房屋租赁合同》。上述《房屋租赁合同》约定：租金按年支付，消防验收通过后5个工作日内交付第一期租金，以后每年10月18日前交付下一期房租。涉案房屋于2016年3月21日通过消防验收，第三人已全额支付租金至2017年10月21日。2、第三人就涉案房屋之租赁事宜，系由中国光大银行股份有限公司温州分行（以下简称光大银行温州分行）直接与孙国敬达成租赁意向，并非经原告介绍或招商。第三人就涉案房屋之租赁的具体事宜系由光大银行温州分行负责。在原告对被告起诉之前，第三人及光大银行温州分行对原告与被告之间存在居间或者委托关系，均不知情。光大银行温州分行工作人员和被告孙国敬相识较早，因需与被告孙国敬达成租房意向。之后由光大银行温州分行的工作人员与孙国敬带来的工作人员（原告起诉后，第三人及光大银行温州分行才知道该工作人员系原告公司员工）协商租赁相关细节，第三人一直认为与之协商的工作人员系孙国敬公司的员工，且该工作人员并未向第三人告知其与被告之间存在居间或者委托关系。
原告盈联公司在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证，以证明原告身份主体诉讼资格；
2、企业法人营业执照、组织机构代码证、户籍摘抄，以证明被告身份主体诉讼资格；
3、万康置业有限公司出具的《特别说明》、销售不动产统一发票，以证明被告孙国敬系温州洲亿大酒店物业的产权人，委托被告洲亿公司对温州洲亿大酒店物业进行招商招租；
4、《温州洲亿大酒店招商代理合同》，以证明被告洲亿公司于2013年4月1日与原告签订《温州洲亿国际大酒店招商代理合同》，委托原告负责本项目的商业招商策划和招商代理事宜，其中招商策划及招商启动费30万元，招商佣金计算标准为地下一层加上地上四层商业面积，年租金在1600万之内的，按租户第一年租金的10%（不含招商推广费用）收取，只收第一年一次；超过1600万的部分，双方按7：3的比例分成（是指自开业第一年起至第八年止，超过1600万的部分都按次比例分成）；
5、业态分布图，以证明原告已按约向两被告提交《业态分布图》等资料；
6、光大银行租赁合同、补充协议及相应邮件，以证明原告代理两被告与光大银行协商签订租赁合同情况，光大银行的租赁合同是原告代理签订的；
7、招商银行租房意向书及相应邮件，以证明原告代理俩被告与招商银行协商签订租赁合同情况；
8、平安银行租房意向书及相应邮件，以证明原告代理俩被告与平安银行协商签订租赁合同情况；
9、康奈店效果图及相应邮件，以证明原告代理俩被告与康奈鞋业公司协商签订租赁合同情况；
10、广发银行租房意向书及相应邮件，以证明原告代理俩被告与广发银行协商签订租赁合同情况；
11、邮政银行QQ聊天记录，以证明原告代理俩被告与邮政银行协商签订租赁合同情况；
12、温州星豪大酒店有限公司租赁合同，以证明原告代理俩被告与温州星豪大酒店有限公司签订租赁合同情况；
13、温州洲亿国际大酒店宣传图、周工作总结及下周工作计划、孙国敬相应邮件及短信记录，以证明原告定期经常性向两被告汇报招商工作情况；
14、（2014）温龙商初字第599号民事判决书、（2014）浙温民终字第1813号民事判决书，以证明原告曾于2014年4月24日起诉两被告支付招商启动费及住宅部分销售佣金事实；原告为两被告代理光大银行、招商银行、平安银行、康奈集团公司、广发银行、邮政银行、温州星豪大酒店等商户事实。
15、房屋产权信息查询，以证明2014年2月28日涉案的物业产权登记到被告洲亿公司名下。
被告洲亿公司、孙国敬在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1、房屋租赁合同，以证明被告温州洲亿国际大酒店管理有限公司与光大银行杭州分行签订的租赁合同是在2014年3月份，系在原告的委托期限外，并非原告居间介绍，与原告无关，被告孙国敬与第三人2013年签订的合同根本没有履行；
2、发票，以证明光大银行到2016年5月才开始支付租金，且仅仅支付了一部分租金；
3、证明、情况说明，以证明光大银行说明其与被告洲亿公司的合同是与被告洲亿公司及被告孙国敬直接协商、谈判的，而非原告介绍；
4、证明，以证明光大银行负责经办人孙金西与被告孙国敬在十多年前已经认识熟悉，当时被告孙国敬所在企业国光房开几个股东分家的时候，就是孙金西解决分家的事情才能收回贷款，其无须原告居间介绍。
第三人光大银行在本院指定的举证期限内未提供证据材料。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提供的证据3，涉案房屋原产权人为万康置业有限公司，被告在审理中亦认可涉案房屋购置发票曾挂在被告孙国敬名下开具，被告虽对万康置业有限公司出具的证明及发票有异议，但未提供证据反驳，本院对该组证据予以认定。2.对原告提供的证据4、5，被告对其真实性没有异议，对其内容本院予以认定。3.对原告提供的证据6，对于租赁合同及补充协议，虽系复印件，但根据第三人光大银行陈述其于2013年10月21日确与被告孙国敬签订了关于涉案房屋的《房租租赁合同》，被告亦未对合同真实性提出异议，与原告提供的合同内容相符，对合同内容本院予以认定，但能否证明原告待证事实本院另作阐述。对于邮件，本院当庭核实其真实性，系光大银行温州分行员工和原告盈联公司员工姜锐之间邮件往来情况，从其内容上可以反映，房屋租赁具体事务是由原告盈联公司员工参与完成的，原告盈联公司员工在邮件中曾表明自己的身份为“洲亿国际大酒店盈联商业姜锐”。4.对原告提供的证据7-12，与本案不存在关联性，本院不予认定。5.原告提供的证据13，该组证据已经（2014）温龙商初字第599号生效民事判决认定，对该组证据内容本院予以认定。6.对被告提供的3、4，结合第三人光大银行的陈述，可以证明被告洲亿公司和第三人光大银行之间房屋租赁合同合作意向是由被告孙国敬提供的。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：温州市龙湾区永中街道永宁西路503号101室房屋原系万康置业有限公司所有。被告洲亿公司于2012年7月26日成立，法定代表人为被告孙国敬。
2013年4月20日，万康置业有限公司出具《特别说明》，载明：我公司将龙湾行政中心区E01地块万康假日大酒店（温州洲亿国际大酒店）一层、二层、三层、四层整体出售给孙国敬，相关手续正在办理过程中，有关一楼商铺出租给贵行的相关事宜，请与孙国敬（温州洲亿国际大酒店管理有限公司）洽谈。
2013年5月2日，万康置业有限公司开具关于涉案房屋的发票，其中载明付款方为被告孙国敬。
2013年4月1日，原、被告签订一份《温州洲亿大酒店招商代理合同》，约定：1.被告委托原告制订《洲亿大酒店业态分布图》、《洲亿大酒店招商手册》等，实施洲亿大酒店开业前的招商工作，委托期限2013年3月15日至2013年12月30日；2.招商策划及招商启动费30万元，用于市场调研、业态分布图制作及招商策划费用，于合同签订三个工作日内付10万元、人员进场付10万元、剩余部分2013年6月15日前付清；3.被告与原告所介绍的商户签订租赁合同，租户按租赁合同约定支付款项，即视为成功实现招商，计入原告的招商业绩，招商佣金计算标准是，地下一层加上地上四层，年租金在1600万之内的，按租户第一年租金的10%（不含招商推广费用）收取，只收第一年一次；超过1600万的部分，被告与原告按7：3分成（是指自开业第一年起至第八年止，超过1600万的部分都按此比例分成）；次月6日按相应的标准结算上个月的招商佣金。
2013年10月21日，被告孙国敬和第三人光大银行杭州分行签订《房屋租赁合同》，约定：第三人租赁涉案房屋，租期为10年，由2013年10月22日至2023年10月21日，房屋租金205万元。
2013年10月21日，被告孙国敬和第三人光大银行杭州分行签订《补充协议》，约定：若因消防验收原因影响光大银行杭州分行正常开业的，被告孙国敬免除第三人一年租金。
2014年2月27日，万康置业有限公司将涉案房屋过户给被告洲亿公司。
2014年3月，被告洲亿公司和第三人光大银行杭州分行签订《房屋租赁合同》，约定：第三人租赁涉案房屋，租期为10年，由2014年3月1日至2024年2月29日，租金为205万元，租金按年支付，消防验收通过后5个工作日内交付第一期租金。
合同签订后，第三人光大银行已经支付被告洲亿公司租金205万元以上。
本院认为：原告盈联公司和被告洲亿公司之间签订的《温州洲亿大酒店招商代理合同》属于特殊的委托合同，并非居间合同，对案由本院予以调整。被告盈联公司认为涉案诉讼已经超出诉讼时效，但涉案租赁合同首期租金支付时间于2016年5月支付，应从首期租金支付之日起计算，因此原告起诉未超出诉讼时效。依据涉案代理合同关于招商业绩确认的约定，计入招商业绩的前提有三个：一是被告和商户签订租赁合同；二、租户支付租金；三、该商户系原告盈联公司所介绍的。本院逐一分析如下：
关于第一点，被告洲亿公司虽于2014年3月才与第三人光大银行杭州分行签订《房屋租赁合同》，超出《温州洲亿大酒店招商代理合同》委托期限，但在委托期限内被告孙国敬已于2013年10月21日和第三人签订《房屋租赁合同》，且涉案房屋于2014年2月27日过户给被告洲亿公司，在此之前开发商出具的证明及发票均显示交易对象为被告孙国敬，考虑到孙国敬系被告洲亿公司的法定代表人，本院认定被告洲亿公司和第三人签订的《房租租赁合同》系孙国敬和第三人签订的《房租租赁合同》的延续，因此涉案合同系《温州洲亿大酒店招商代理合同》委托期限内签订的。被告答辩并非委托期间内签订，本院不予采信。关于第二点，第三人光大银行杭州分行已经支付租金1年以上，符合上述约定。关于第三点，本案系招商代理合同，其招商应指招募商户租赁被告所开发的房地产项目，主要任务应为招募商户；根据现有证据及第三人陈述显示，涉案交易信息来源系光大银行杭州分行和被告孙国敬自行磋商完成，与原告无关；原告亦未提供其他证据证明系由原告介绍交易；综上，涉案房屋租赁合同不符合双方约定，不应计入招商业绩计算。但考虑到被告洲亿公司和第三人确定合作意向后，被告仍将具体租赁磋商协商事务委托原告盈联公司完成，说明被告洲亿公司认可原告后续的一般性事物委托行为，且原告盈联公司付出了一定的成本，亦成功促使被告和第三人达成了房屋租赁合同，因此综合考虑被告在招商中的主要作用及原告的成本及成果，本院参照招商佣金计算标准20%酌情确定原告支出必要的委托费用，即被告洲际公司支付原告盈联公司41000元。原告请求超出部分，本院不予支持。原告请求自起诉之日起按照银行同期同类贷款利率计算利息损失，符合法律规定，本院予以支持。被告认为原判决的策划费已经包括招商佣金，但合同约定招商策划及招商启动费用于市场调研、业务分布图制作及招商策划费用，并不包括后续招商行为的费用及佣金，因此被告答辩意见本院不予采信。另，涉案《温州洲亿大酒店招商代理合同》系原告盈联公司和被告洲亿公司之间签订，被告孙国敬并非合同当事人，原告请求被告孙国敬承担责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十八条之规定，判决如下：
一、被告温州洲亿国际大酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州盈联商业管理有限公司41000元及利息损失（自2016年9月7日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至债务履行完毕之日止）；
二、驳回原告盈联公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4375元，由原告温州盈联商业管理有限公司承担3550元，被告温州洲亿国际大酒店管理有限公司承担825元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 娄伟伟
人民陪审员 陈 升
人民陪审员 张洁嫚
二〇一七年二月二十七日
代书 记员 韩苗河