江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民初字第42号
原告汤惠亮。
委托代理人盛农、邓晓（均受汤惠亮的特别授权委托），江苏恒茂律师事务所律师。
被告无锡市崇安人力资源服务有限公司，住所地无锡市通江大道898号广益私营经济园区D区178号。
法定代表人沈军，该公司董事长。
被告无锡新时代专修学校，住所地无锡市经济开发区梅村镇党校内。
法定代表人田宗楷，该学校校长。
委托代理人沈爱军（受无锡市崇安人力资源服务有限公司、无锡新时代专修学校的共同特别授权委托），系无锡市崇安人力资源服务有限公司、无锡新时代专修学校员工。
原告汤惠亮诉被告无锡市崇安区人力资源服务有限公司（以下简称人力资源公司）、无锡新时代专修学校（以下简称新时代学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月31日受理后，依法由代理审判员李嫏适用简易程序公开进行了审理。因案情复杂，本院于2015年3月6日依法组成合议庭，于同年3月31日、4月21日、8月13日公开开庭进行了审理。原告汤惠亮的委托代理人邓晓、被告人力资源公司、新时代学校的共同委托代理人沈爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤惠亮诉称：2009年12月，其与人力资源公司、新时代学校签订租赁协议一份，约定人力资源公司、新时代学校承租其中山路18号三楼房屋，租赁期限自2010年2月1日至2015年1月30日，租金为第一年20万元、第二年26万元、第三年30万元、第四年31万元、第五年32万元，租金半年一付，每期提前三十日支付，逾期违约。协议到期后须按时搬离租赁房，逾期按本合同租金双倍支付占用期间租赁费。在租赁期间，人力资源公司、新时代学校因自身原因要求提前解除租赁协议，其与人力资源公司、新时代学校于2014年7月16日签署解除租赁协议书一份，约定双方的租赁协议解除，确认人力资源公司、新时代学校租金支付至2014年1月30日，同时约定人力资源公司、新时代学校应在2014年7月25日前将租赁房屋交还，并将其物品及可拆除的设施等从租赁房屋中搬离，若人力资源公司、新时代学校在上述期限内完成以上事项的，自2014年2月1日至2014年7月25日期间的房屋租金、使用费其不再收取；若未能在上述期限内完成以上事项的，其有权按原租赁协议约定收取自2014年2月1日至实际迁出之日止的房屋租金、使用费。但人力资源公司、新时代学校在上述时限内未完成搬离事项，至2014年11月还留有桌椅等物品在租赁房屋内，直至2014年12月中旬，人力资源公司、新时代学校才向其表示租赁房屋内的物品不要了，故其认为人力资源公司、新时代学校实际迁出租赁房屋的日期为2014年12月15日。综上，请求法院判令：人力资源公司、新时代学校支付租金144657元（2014年2月1日至2014年7月16日，按每日32万元／365天计算）、房屋使用费132383元（自2014年7月17日起至2014年11月26日止，按每日32万元／365天计算）。
被告人力资源公司辩称：其对与汤惠亮于2009年12月签订租赁协议，于2014年7月16日签订解除租赁协议书的事实无异议，但系由新时代学校具体负责从租赁房屋内清理、搬迁及拆除相关的设施设备。据其了解，因汤惠亮的无理阻拦，新时代学校的一些设施设备未能及时拆除。
被告新时代学校辩称：一、新时代学校不是本案适格被告，新时代学校没有与汤惠亮签订租赁协议，新时代学校成立时间为2010年6月，在签订该租赁协议时新时代学校尚未成立。汤惠亮提供的租赁协议上抬头乙方“无锡新时代专修学校”是汤惠亮自行添加的，且落款处的新时代学校的公章并非其公章。二、其对2014年7月16日与汤惠亮签订的解除租赁协议书无异议，其确未按该协议书的约定在2015年7月25日前从租赁房屋内将其物品、可拆除设施等搬清，但原因是受到汤惠亮的强行阻拦，汤惠亮控制租赁房屋的电梯，不让电梯在三楼停靠。2014年7月20日，其派拆旧人员去拆除租赁房屋的吊顶电线、灯具时，受到汤惠亮的阻拦，保安赶走了拆旧人员。为此其向汤惠亮提出异议，汤惠亮及汤惠亮的律师邓晓相互推诿，导致其一直未将租赁房屋内需拆除的设施迁出，后其与邓晓电话通话时告知汤惠亮租赁房屋内物品和设施其放弃不要了。
经审理查明：2014年7月16日，甲方汤惠亮与乙方人力资源公司、新时代学校签订协议书一份，约定乙方向甲方租赁本市中山路18号三楼房产，租赁期限至2015年1月30日止。现因乙方自身原因，要求提前解除双方租赁合同，甲方表示同意。双方的租赁合同自本协议签署后解除，乙方应于2014年7月25日前将租赁房屋交还给甲方，并将其物品及可拆除的设施等从租赁房屋中搬离。若乙方在上述期限内完成以上事项的，自2014年2月1日至2014年7月25日期间的房屋租金、使用费甲方不再收取；若乙方未能在上述期限内完成以上事项的，甲方有权按原租赁协议约定，向乙方收取自2014年2月1日至实际迁出之日止的房屋租金、使用费等内容。人力资源公司、新时代学校未于2014年7月25日前从租赁房屋内将其物品和可拆除的设施搬清。
另查明，汤惠亮与苏州学思堂教育咨询有限公司无锡分公司于2014年11月27日就涉案房屋签订房屋租赁合同。
上述事实，有租赁房屋所有权证、拍卖成交确认书、拍卖发票、解除租赁协议书、证人证言及当事人陈述等证据在卷佐证。
本案的争议焦点一：新时代学校是否是本案的适格被告，即新时代学校是否为涉案房屋的承租人。
汤惠亮称：一、沈爱军系人力资源公司和新时代学校签订租赁协议的经办人，租赁协议原本是由其与人力资源公司签字、盖章，双方签订租赁协议后大约半个多月，沈爱军提出要将新时代学校添加作为承租人，其同意了，沈爱军遂将其方保管的租赁协议拿去并在落款处加盖了新时代学校的公章，交回时其工作人员将“无锡新时代专修学校”字迹添加在租赁合同的抬头乙方处。所以，新时代学校是租赁协议的承租人。二、租赁协议签订后，新时代学校实际使用涉案房屋，新时代学校与其因该租赁协议发生纠纷，并在无锡市崇安区人民法院发生过两次诉讼，分别是（2012）崇民初字第279号、（2013）崇民初字第835号房屋租赁合同纠纷，在两次诉讼中新时代学校既有作为原告的也有作为被告的，但均以该租赁协议的承租人身份参加诉讼并对租赁协议的真实性无异议。另外，新时代学校对2014年7月16日的解除租赁协议书无异议，而该协议书的抬头乙方为人力资源公司和新时代学校，协议内容也载明“乙方向甲方租赁本市中山路18号三楼房产，租赁期限至2015年1月30日止”。所以，新时代学校以承租人身份参加诉讼并对租赁协议、解除租赁协议书真实性确认的行为亦是对其承租人的身份的追认。
人力资源公司、新时代学校称：新时代学校不是涉案房屋的承租人，没有与汤惠亮签订租赁协议。新时代学校只是涉案房屋的实际使用人。
为证明上述事实，新时代学校提供以下证据：1、人力资源公司留存的租赁协议，该份租赁协议上抬头乙方处没有“无锡新时代专修学校”字迹，落款乙方处没有新时代学校的盖章，证明汤惠亮提供的租赁协议上抬头乙方处“无锡新时代专修学校”字迹是汤惠亮自行添加的，落款的新时代学校的公章可能是汤惠亮伪造加盖的。2、新时代学校的单位登记证书及年检报告书，证明新时代学校成立时间为2010年6月，在签订该租赁协议时尚未成立，租赁协议落款处的新时代学校的公章并非其真实公章。
经质证，汤惠亮认为该租赁协议是人力资源公司、新时代学校留存的，其将己方已签名盖章的租赁协议交给人力资源公司、新时代学校，人力资源公司、新时代学校在自己留存的租赁协议上未加盖新时代学校公章并不能证明新时代学校不是承租人。其应沈爱军要求才同意将新时代学校增加作为租赁协议的承租人，其提交给法院的租赁协议上新时代学校公章是沈爱军将其方租赁协议拿去后加盖的，交还时其工作人员才将“无锡新时代专修学校”字迹添加在租赁合同的抬头乙方处。汤惠亮认为新时代学校单位登记证书系复印件，对真实性无法确认，且即使该登记证书是真实的，单位登记时间也不一定是新时代学校的设立时间，学校在筹备阶段租用房屋在现实生活中很多见。汤惠亮对年检报告书的真实性无异议，但认为即使新时代学校的公章与租赁合同上的印章不一致，也不能证明新时代学校没有使用过租赁协议上的印章。
本院认为，双方虽对新时代学校有无在租赁协议落款处盖章存在争议，但新时代学校在本院（2012）崇民初字第279号、（2013）崇民初字第835号两件就本案所涉租赁协议诉争的案件中均未对其是该租赁协议的承租人身份提出异议，且新时代学校对解除租赁协议书予以确认，而该协议书已明确表明新时代学校为租赁协议的承租人，由此可看出新时代学校认可其为租赁协议的承租人。对此新时代学校虽辩称上述两案诉讼中其认可是租赁协议的承租人是疏忽失误、其签订解除租赁协议书时没看清乙方抬头有新时代学校，但本院认为新时代学校对于涉及自身重大利益的诸如签订协议书、参加诉讼的行为按照常理应非常慎重、不应如此疏忽，其辩称理由明显不符合常理，本院不予采信，故本院对新时代学校的其非租赁协议承租人的主张不予认可。
本案的争议焦点二：汤惠亮是否强行阻碍新时代学校将其物品及可拆除的设施等从涉案房屋中搬离。
新时代学校称：其未能按约在2015年7月25日前将其物品及可拆除的设施从涉案房屋搬离的原因是受到汤惠亮的强行阻碍。
为证明上述事实，新时代学校提供以下证据或证人：1、2015年3月31日出庭证人周某、姚某的证言，2015年4月21日庭审新时代学校提交的拆旧协议书，本院2015年7月27日向陈孝会所作的调查笔录。周某证言主要内容为：2014年7月天气炎热的一天，其在新生路上收废品，一位年纪较大的男人找到其告诉其新时代学校里有书本和灯都不要了，让其去拆灯和电线。其打电话叫了三四个人跟该男人去了新时代学校，该男人让其拆屋顶的灯和电线，大厦的保安说问了领导不让拆，所以其收了些书本就走了。姚某证言的主要内容为：2014年暑假的一天，周某打电话给其叫其一起去中山路的新时代学校收废纸，去后其在电梯口没进去，后听说保安不让他们拿东西，其拿了一点书本就被保安赶走了。拆旧协议书是新时代学校和陈孝会于2014年7月18日签订的，约定由陈孝会拆除中山路18号三楼房屋的装饰、装修。陈孝会在调查笔录中称：2014年7月17日，周某、姚某在路上遇到其后告知其涉案房屋要拆除装修、装饰的信息。7月18日，其与周某、姚某一起去涉案房屋，其查看并评估拆旧价值后与新时代学校工作人员沈爱军签订了拆旧协议书。其安排周某、姚某具体执行拆旧工作并支付劳务费。2014年7月20日，周某、姚某至涉案房屋拆除吊顶的灯具和电线时受到汤惠亮的保安的阻拦，并被保安赶走。新时代学校称为其拆旧人员拆旧受到汤惠亮阻拦的事情，其向汤惠亮提出异议，但汤惠亮的工作人员和律师相互推诿，其除2014年7月25日拆过空调，2014年7月20日之后未再派人去涉案房屋搬迁或拆旧过。由于其留存在涉案房屋内的物品是需要拆除的，后来其就放弃了并打电话告知了汤惠亮。2、汤惠亮的出庭证人谢宏伟的证言，谢宏伟称其从7月20日开始让电梯不在三楼停，拆旧人员去租赁房屋拆旧时，谢宏伟告知拆旧人员不能拆电线、吊顶，证明汤惠亮实际控制房屋并阻止其搬离、拆旧。
经质证，汤惠亮对拆旧协议书和陈孝会陈述的真实性不予认可，认为该协议书的内容、陈孝会的陈述与证人周某、姚某的证言内容不一致，周某称是新时代学校的工作人员在马路上找到他直接去的现场，姚某称是周某打电话通知其去的，二人均未提及陈孝会及陈孝会签订拆旧协议后派其去拆旧的事情，且新时代学校在2015年3月31日庭审申请周某、姚某作证时未向法院提交该拆旧协议书，是2015年4月21日庭审补充提交的，也不符合常理。对周某、姚某的证言，汤惠亮虽确认周某、姚某去涉案房屋要求拆除灯具和吊顶电线情况属实，但周某和姚某均不能确认去涉案房屋的时间，新时代学校主张为2014年7月20日，其不予认可。汤惠亮对谢宏伟证言的真实性无异议，但谢宏伟的证言称新时代学校派的拆旧人员周某和姚某是2014年8月3日来涉案房屋拆除吊顶、电线和灯具的，谢宏伟告知其可以拆除灯具，但吊顶、电线和消防设施不能拆，因为吊顶和消防是原租赁户装修的。电梯是由其控制的，但新时代学校如要搬迁通知其后，其就让电梯在三楼停靠，故该证人证言不能证明汤惠亮阻止新时代学校正常搬迁。
审理中，新时代学校向本院提交了无锡市速达搬家运输有限公司于2015年6月10日出具的搬运情况说明一份，载明新时代学校于2014年7月25日从中山路18号3楼搬运了课桌等物品到置煤浜和嘉泰公寓，搬两车。经质证，汤惠亮与新时代学校对该情况说明均无异议。另查明，双方签订的租赁协议中约定因人力资源公司、新时代学校原因导致协议提前终止，人力资源公司、新时代学校的装潢无偿归汤惠亮所有。
本院认为：虽然新时代学校和陈孝会均主张于2014年7月18日签订了关于拆除涉案房屋装饰及装修的协议书，但汤惠亮就该证据发表的质证意见亦有其合理性，协议书及陈孝会的陈述与周某、姚某的证人证言存在多处细节矛盾，且若如沈爱军所述其为该协议书的签订经办人，且签订该协议书时，周某、姚某均在场，则在新时代学校申请周某、姚某出庭作证时，未向法院提交该拆旧协议书，且沈爱军、周某、姚某均未提及陈孝会及该拆旧协议书，明显不符合常理。谢宏伟的证言仅称新时代学校至2014年8月3日仍未搬离，尚留存很多课桌在租赁房屋内；虽然其控制电梯不在涉案房屋所在的三楼停，但新时代学校如要搬迁通知其后其就会让电梯在三楼停，并未阻止新时代学校搬迁；其告知新时代学校派来的拆旧人员可以拆除灯具，但吊顶和消防因系前租赁户装修的，不可以拆除。故该证据虽可以证明汤惠亮控制电梯不在涉案房屋所在的三楼停，但不能据此证明汤惠亮阻止新时代学校搬迁；该证据仅能证明汤惠亮阻止新时代学校拆除吊顶和消防，不能证明汤惠亮阻止新时代学校搬离物品和可拆除设施。针对汤惠亮有无阻止新时代学校搬迁和拆旧，双方存在争议，本院认为：一、汤惠亮虽控制电梯，但在双方解除租赁合同后，汤惠亮作为房屋所有权人控制电梯、管理房屋的行为亦属合理。二、根据双方签订的解除租赁协议书，人力资源公司、新时代学校系因自身原因要求提前解除租赁合同，依双方于2009年12月14日签订的租赁合同的约定，人力资源公司、新时代学校的装潢应无偿归汤惠亮所有，故新时代学校无权拆除涉案房屋内的装修、装饰。三、新时代学校称2014年7月20日其派的拆旧人员去租赁房屋拆旧时受到汤惠亮阻止，被保安赶出，故因汤惠亮的阻止，其除2014年7月25日拆过空调，2014年7月20日之后未再派人搬迁或拆旧过。但其向法院提交的无锡市速达搬家运输有限公司的情况说明却载明该搬家公司于2014年7月25日从租赁房屋搬了两车课桌等物品到置煤浜和嘉泰公寓，证明新时代学校陈述不实，亦能反证汤惠亮并未强行阻止新时代学校搬迁。综上，本院对新时代学校主张的因汤惠亮强行阻碍其搬迁导致其未能按约将其物品及可拆除的设施等从涉案房屋搬离的抗辩理由不予支持。
上述事实，有租赁协议、民办非企业单位登记证书、年检报告书、解除租赁协议书、（2012）崇民初字第279号民事调解书、（2013）崇民初字第835号民事裁定书、照片、保安当班记录、视频资料、拆旧协议书、情况说明、调查笔录、证人证言及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：汤惠亮和人力资源公司、新时代学校对2014年7月16日双方签订的解除租赁协议书均予以认可，本院予以确认。人力资源公司、新时代学校违反该协议书约定，未在2014年7月25日前将其物品及可拆除的设施从涉案房屋中搬离，故本院对汤惠亮依协议约定要求人力资源公司、新时代学校支付自2014年2月1日至实际迁出之日止的房屋租金、使用费的诉讼请求予以支持。双方签订的租赁协议约定2014年2月1日至2015年1月31日的年租金为32万元；协议到期后，逾期搬离租赁房按本合同租金双倍支付占用期间租赁费。诉讼中，汤惠亮将房屋占有使用费调整为按租金标准计算，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
无锡市崇安区人力资源服务有限公司、无锡新时代专修学校于本判决发生法律效力之日起十日内向汤惠亮支付租金144657元（2014年2月1日至2014年7月16日的租金，按每日32万元／365天计算）、房屋使用费115726元（自2014年7月17日起至2014年11月26日止，按每日32万元／365天计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费6940元（含保全费2270元），由无锡市崇安区人力资源服务有限公司、无锡新时代专修学校负担，无锡市崇安区人力资源服务有限公司、无锡新时代专修学校于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接给付汤惠亮。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 诸庆文
审 判 员 殷天华
代理审判员 李 嫏
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 钟耕利
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。