南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第5011号
原告南京城开千居房产经营有限公司，住所地南京市秦淮区洪武路328号，组织机构代码。
法定代表人曹湘宁，董事长。
委托代理人魏春西、宁鲜鲜，江苏天哲律师事务所律师。
被告南京伊鼎盛阁餐饮有限公司，住所地南京市秦淮区信府河85、87、89号，组织机构代码。
法定代表人马占明。
原告南京城开千居房产经营有限公司（以下简称城开千居公司）与被告南京伊鼎盛阁餐饮有限公司（以下简称伊鼎盛阁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马巍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城开千居公司的委托代理人魏春西、宁鲜鲜，被告伊鼎盛阁公司的法定代表人马占明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城开千居公司诉称，原、被告于2013年10月12日签订《租赁合同》，约定原告将本市秦淮区信府河85、87、89号房屋（以下简称诉争房屋）租赁给被告使用。租赁期限自2013年10月12日至2017年4月30日止。前两年年租金为60万元，第三第四年租金在上年度基础上递增10%，即第三、四年年租金为66万元。租金以每六个月为一个支付期，先付后用，被告必须在每个支付期开始前30日全额付清应付费用。合同签订后，被告未按约支付房租，原告基于双方长期合作的考虑未予追究被告的违约责任。按照合同约定，被告应在2015年3月12日前支付2015年4月12日至2015年10月11日期间的租金30万元。但被告只将房租付至2015年7月11日，之后未再支付。截止2015年9月11日，被告已拖欠8、9两月租金共计10万元，原告多次催收，但被告拒不履行付款义务。根据《租赁合同》约定，“在租赁期限内，乙方逾期交付租金，每逾期一天，应按上述费用的千分之二支付滞纳金，超出30天未付，则甲方有权停水、停电并解除合同，租金按实结算，收回该房屋，而且还要赔偿甲方的直接损失和甲方租赁期间的利益损失，而由此发生在乙方与客户之间的纠纷，由乙方自行处理，与甲方无关。”“因乙方违约造成本合同被提前解除，乙方须将房屋的装修、装潢完整无损的无偿移交给甲方。”依据上述约定，原告特诉至贵院，请求判令：1、解除原、被告于2013年10月12日签订的《租赁合同》，被告在判决生效后十五日内腾空迁让诉争房屋，将该房屋交还原告，并将该房屋的装修、装潢完整无损的无偿移交给原告。2、被告按合同约定租金标准给付自2015年7月11日起至法院判决解除合同之日止的租金，并按合同约定租金标准支付自法院判决解除合同次日起至被告腾空迁让诉争房屋之日止的房屋使用费。3、被告按合同约定支付欠缴租金的滞纳金，其中自2015年7月12日起以30万元为基数，按每日千分之二计算至2015年9月11日，自2015年9月12日起以63万元为基数，按每日千分之二计算至欠缴租金实际给付时止。4、本案诉讼费由被告承担。
被告伊鼎盛阁公司辩称，一、原、被告已就租金付款时间进行了变更，被告按照变更后的约定履行付款义务，被告不存在违约行为。由于近年来餐饮行业不景气，被告于2015年初向原告提出申请，要求将房租的付款方式由原来的半年一付改为一月一付，原告同意了被告的请求，被告依约履行至2015年7月11日。但当被告在7月份准备交付当月房租5万元时，原告拒绝接收租金并要求被告将付款方式改为原合同约定的半年付。因市场原因，被告无力接受半年付的付款方式，但与原告多次协商后，原告依然拒绝接受被告支付的租金。故被告主观上并无拖欠租金的故意，只是由于经营困难，经与原告协商后按月支付房租，被告不存在违约行为。《租赁合同》约定，“每逾期一天，应按上述费用的千分之二支付滞纳金”，该滞纳金标准过高，应当予以变更。二、原告存在违约行为，其交付的房屋未完成消防竣工验收备案，交付的房屋不符合使用条件，影响了被告的经营，给被告造成损失。由于原告所交付的房屋消防设施未按照相关规定进行建设，导致没有进行竣工验收备案，南京市公安消防支队秦淮大队多次到被告处进行检查并提出整改意见，被告也多次要求原告整改，原告均不予理睬，导致被告被消防部门罚款，并多次被要求停业整顿，因此遭受重大经济损失。由于该损失是原告造成的，该部分费用应冲抵租金。三、原告应当补偿被告装修装潢费用、设施设备费用。被告在承租诉争房时向原经营者支付了八十万元的房屋转让费，作为原经营者店面装修装潢、设备设施等费用的补偿。现原告要求无偿移交是不公平合理的。如果要解除合同，原告应当补偿被告转让费用。四、希望原告能够考虑到被告系穆斯林餐厅的特殊背景和餐饮经营的实际困难，继续履行合同。综上，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年12月28日，原告（乙方）与南京宏图金鼎置业有限责任公司（甲方，以下简称宏图金鼎公司）签订《租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于本市秦淮区信府河路的9栋沿河商业房产（建筑面积约7298.69平方米）出租给乙方使用。乙方需按承诺的项目定位和业态分布规划进行招商，在上述规定范围内乙方拥有场地内出租经营业态的决定权以及转租权。租赁期限自2012年8月1日起至2022年7月31日止，2012年8月1日前为免租期。
诉争房屋系宏图金鼎公司所有，包含在上述宏图金鼎公司出租给原告的房产内。2012年3月，宏图金鼎公司出具《转租授权书》，同意原告转租诉争房屋。
诉争房屋原承租人为王寒松、冯慧芹，2013年被告通过转让取得诉争房屋经营权，并与原告签订《租赁合同》。合同约定，甲方（原告）将诉争房屋出租给乙方（被告）使用。乙方承租诉争房屋仅用于经营餐饮。租赁期限自2013年10月12日至2017年4月30日，甲方于2013年10月12日前将诉争房屋交付给乙方使用。前贰年年租金为60万元，以后第叁第肆年在上年度基础上递增10%，即第叁第肆年的年租金为66万元。具体付款时间为：2013年10月12日前支付2013年10月12日至2014年1月11日期间的租金36万元（其中21万元系被告代原承租户王寒松、冯慧芹支付的房租）；2013年12月12日前支付2014年1月12日至2014年4月11日期间的租金15万元；2014年3月12日前支付2014年4月12日至2014年10月11日期间的租金30万元；2014年9月12日前支付2014年10月12日至2015年4月11日期间的租金30万元；2015年3月12日前支付2015年4月12日至2015年10月11日期间的租金30万元；2015年9月12日前支付2015年10月12日至2016年4月11日期间的租金33万元；……燃气费、电话费、宽带上网费、自用水费、自用电费、物业费等杂费乙方自行负责缴清。乙方于本合同签署时向甲方支付10万元，2014年3月12日前支付5万元，作为乙方租赁甲方房屋的合同履约保证金。履约保证金的用途为优先抵扣乙方所欠的各项费用且拖欠的费用对于甲方造成了实际损失的，包括但不限于租金、违约金、赔偿金、水电费、物业管理费、网络费用、电话费等。在租赁期限内，乙方逾期交付租金，每逾期一天，应按上述费用的千分之二支付滞纳金，超出30天未付，则甲方有权停水、停电并解除合同，租金按实结算，收回该房屋。因乙方违约造成合同被提前解除，乙方须将房屋的装修、装潢完整无偿移交给甲方。合同签订后，双方按约履行，自2015年起，被告未再按合同约定半年一付租金，而改为月付租金，租金付至2015年7月11日。此后，被告未再向原告支付租金。原告遂向本院提起本案诉讼，被告于2015年10月23日签收了本案应诉材料。
庭审中，被告陈述，2015年初，其与原告协商将租金付款方式改为一月一付，原告同意了被告的请求。但在2015年7月，被告准备支付当月房租5万元时，原告拒收。对该事实，被告未提供证据证实，原告亦不予认可。
另庭审中，被告提供南京市公安消防支队秦淮区大队2013年12月出具给南京恒亿餐饮有限公司的《责令限期改正通知书》复印件一份，认为因诉争房屋未进行竣工验收消防备案，致使被告被罚款且多次被要求整顿停业。被告因此遭受损失，该损失是原告造成的，应用于冲抵租金。且被告取得诉争房屋系转让所得，为此被告向原承租户支付了80万元转让费，作为店面装修装潢、设备设施的补偿，如要解除合同，原告应补偿被告转让费用。对于被告主张的上述两项费用，经本院询问后，被告表示不提起反诉。
上述事实，有原、被告陈述以及房屋所有权证复印件、原、被告签订的《租赁合同》、原告与宏图金鼎公司签订的《租赁合同》、转租授权书、《责令限期改正通知书》复印件等在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应全面、诚信、严格地履行合同所约定的义务。原、被告所签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。
依据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依据该规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原、被告之间的《房屋租赁合同》约定，在租赁期限内，被告逾期交付租金，每逾期一天，应按上述费用的千分之二支付滞纳金，超出30天未付，原告有权解除合同。现被告未能按约支付租金，且逾期付款天数超过30天，合同所约定的解除条件成就，原告的诉状于2015年10月23日送达被告，故合同应于当日解除。合同解除，被告应将诉争房屋腾空并交还原告，且依据合同约定，被告应将该房屋装修、装潢完整无损的无偿移交给原告。被告辩称原、被告之间已协商变更了付款方式，被告并未违约，对此，被告并未提供证据证实，本院不予采信。
如上所述，原、被告之间的《租赁合同》于2015年10月23日解除，被告欠付2015年7月12日至2015年10月23日的租金仍应给付，且按合同约定应当支付逾期付款滞纳金。依据合同约定，被告应于2015年3月12日前支付2015年4月12日至2015年10月11日期间的租金30万元，该缴费时间段，被告租金仅付至2015年7月11日，尚有2015年7月12日至2015年10月11日期间租金15万元未付，原告要求被告支付2015年7月12日至2015年9月11日期间的滞纳金，不违反合同约定，应予支持，但应以15万元为基数进行计算。合同同时约定，被告应于2015年9月12日前支付2015年10月12日至2016年4月11日期间的租金33万元，自2015年10月12日起至合同于2015年10月23日解除，被告还欠付12天租金33万元÷612／30=22000元。至合同解除时，被告合计欠付租金172000元，该款应自2015年9月12日起计付滞纳金。另外，原、被告合同约定的日千分之二滞纳金计算标准明显过高，本院依法调整为按银行同期贷款利率的四倍计算逾期付款滞纳金。
原、被告之间的《租赁合同》解除后，被告继续占用诉争房屋侵犯了原告的合法权益，原告按照合同约定租金标准向被告主张房屋使用费损失符合法律规定，本院予以支持。
关于被告已付履约保证金15万元，合同解除后，被告结清相关费用后原告应予退还。关于被告所主张的经营损失及转让费损失，被告未提供证据证实，且经本院释明后，被告未提起反诉，故本案不作处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原、被告所签订的关于本市秦淮区信府河85、87、89号房屋的《租赁合同》于2015年10月23日解除。
二、被告南京伊鼎盛阁餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空并迁出本市秦淮区信府河85、87、89号房屋，将该房屋交还原告南京城开千居房产经营有限公司，并将该房屋的装修、装潢完整无损的无偿移交给原告南京城开千居房产经营有限公司。
三、被告南京伊鼎盛阁餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告南京城开千居房产经营有限公司2015年7月12日至2015年10月23日期间的租金172000元，并按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍支付自逾期给付之日起至实际付清前款时止的滞纳金（自2015年7月12日起至2015年9月11日止，以15万元为基数计付滞纳金；自2015年9月12日起至被告南京伊鼎盛阁餐饮有限公司实际付清前款时止，以172000元为基数计付滞纳金）。关于被告南京伊鼎盛阁餐饮有限公司已交履约保证金15万元，被告南京伊鼎盛阁餐饮有限公司支付本条所确定的款项时直接予以扣除，原告南京城开千居房产经营有限公司不再返还。
四、被告南京伊鼎盛阁餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内按每年66万元的标准向原告南京城开千居房产经营有限公司支付自2015年10月24日起至其实际腾空并迁出本市秦淮区信府河85、87、89号房屋时止的房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3020元，减半收取1510元，由被告南京伊鼎盛阁餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：1076）。
审 判 员 马巍
二〇一五年十二月七日
见习书记员 陶瑜