广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2010）中二法民一初字第1610号
原告：何志华，男，汉族，住中山市。
委托代理人：李锋明、雷刚，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
被告：中山市横栏镇财政结算中心，住所地中山市横栏镇长。
法定代表人：梁容培。
委托代理人：黎健荣，汉族，住中山市石岐区。
委托代理人：李森松，男，汉族，住广东省韶关市曲江区。
被告：何镜洪，男，汉族，住中山市。
被告：何荣标，男，汉族，住中山市。
被告：梁群超，男，汉族，住中山市。
上述三被告委托代理人：谢运森，广东威格信律师事务所律师。
原告何志华诉被告中山市横栏镇财政结算中心（以下简称横栏结算中心）、何镜洪、何荣标、梁群超建设用地使用权纠纷一案，本院于2010年10月22日受理后，依法组成合议庭，分别于2010年12月2日、2013年3月11日公开开庭进行了审理，原告何志华委托代理人李锋明和雷刚，被告横栏结算中心委托代理人黎健荣、被告何镜洪、何荣标、梁群超委托代理人谢运森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何志华诉称，2007年5月18日，原告何志华与被告横栏结算中心签订一份土地使用权有偿转让合同书，约定：由被告横栏结算中心将位于横栏镇指南村指南水闸边的原中横水泥厂斜对面的旧垃圾厂房的一块工业用地（面积为11.8799亩）有偿转让给原告何志华；转让价格为每亩85000元，总计1009800元；在该地段搞好控规后，被告横栏结算中心协助原告何志华办理该土地使用证，办证的一切税费由原告何志华负责；现有的垃圾厂房建筑物由原告何志华与黄鸿照协商解决。同日，原告何志华与被告何镜洪、何荣标签订一份土地厂房转让合同，约定：由被告何镜洪、何荣标将上述土地使用权及附属的所有建筑物（建筑面积约1000平方米）以2732377元的总价转让给原告何志华，其中向被告横栏结算中心直接支付土地转让款1009800元，原告何志华承担国有土地使用证的办证费用786500元，向被告何镜洪、何荣标支付建筑物及附属物转让款936127元；被告何镜洪、何荣标负责并保证在签订合同后三年内为原告何志华办理、交付国有土地使用证和房地产权证。2007年9月7日，原告何志华与被告梁群超签订一份补充协议，约定：由被告梁群超负责为原告何志华办理上述转让土地厂房的土地使用证及房产证，办证费用的全包为970000元，由原告何志华承担；签订协议后三天内，原告何志华向被告梁群超支付办证费100000元，其余费用按照国土部门付款办法支付。上述协议签订后，原告何志华依约分别向各被告支付了相关应支付的全部款项，被告横栏结算中心、被告何镜洪和何荣标虽然向原告何志华交付了转让的土地和厂房及附属物，并于2008年10月15日办理了使用权人为被告横栏结算中心的国有土地使用证，但却未能按照约定将转让的上述土地使用权过户到原告何志华名下，也未按照约定为原告何志华办理房地产权证。为维护自己的合法权益，原告何志华特诉至法院，请求判令：1．四被告共同将被告横栏结算中心名下座落于中山市横栏镇宝裕村的面积为6362.8平方米的工业用地[国有土地使用证号为中府国用（2008）第号]过户到原告何志华名下，并为原告何志华办理国有土地使用证；2．被告何镜洪、何荣标、梁群超共同将上述土地上的房屋（建筑面积约1000平方米）产权确权登记到原告何志华名下，并为原告何志华办理房地产权证；3．由四被告承担本案的诉讼费用。
原告何志华对其陈述的事实在举证期限内提供有如下证据：1．土地使用权有偿转让合同书；2．土地厂房转让合同；3．补充协议；4．收据；5．中府国用（2008）第号国有土地使用证；6．便笺。
被告横栏结算中心辩称，涉案土地使用权证已经办理，但由于原告何志华和被告何镜洪、何荣标、梁群超的原因，地上建筑物超过红线，无法办理过户。被告横栏结算中心愿意按照合同约定履行合同，但地上建筑物的问题由原告何志华和被告何镜洪、何荣标、梁群超自行解决。
被告何镜洪、何荣标、梁群超辩称，第一，被告横栏结算中心不是独立法人，是镇政府的下属机构，故其在没有政府授权的情况下签订的合同是无效合同。第二，涉案土地使用权属于国有资产，其转让必须经过相应的审批手续，故本案的合同是非法、无效的。第三，涉案土地使用权属于被告横栏结算中心所有，被告何镜洪、何荣标只是起中介作用，受被告横栏结算中心委托签订合同，且土地已经交付给原告何志华使用，故被告何镜洪、何荣标的义务已经履行完毕。第四，被告梁群超只是帮原告何志华办理房产证和国土证，并办好相关证件，而不能办理房产证的责任不在于被告梁群超。
四被告没有就其辩解在举证期限内提供证据。
经庭审质证，横栏结算中心对何志华提供的证据1、证据5以及证据4中有其盖章或中山市横栏镇人民政府盖章的收据的真实性均确认，何镜洪、何荣标、梁群超对何志华提供的证据1、证据2、证据3、证据5、证据6以及证据4中有其签章的收据的真实性均确认，综合上述意见，本院对何志华提供的证据的真实性均予以认定。
本院经审理查明：2007年5月18日，何志华与横栏结算中心签订了一份土地使用权有偿转让合同书，约定：由横栏结算中心将位于横栏镇指南村指南水闸边的原中横水泥厂斜对面的旧垃圾厂房的一块工业用地（面积为11.8799亩）有偿转让给何志华；转让价格为每亩85000元，总计1009800元；在该地段搞好控规后，横栏结算中心协助何志华办理该土地的土地使用证，办证的一切税费由何志华负责；现有的垃圾厂房建筑物由何志华与黄鸿照协商解决。
同日，何志华又与何镜洪、何荣标签订了一份土地厂房转让合同，约定：由何镜洪、何荣标将上述土地使用权及附属的所有建筑物（建筑面积约1000平方米）转让给何志华，转让价总计为2732377元；其中土地转让款1009800元直接支付给横栏结算中心，建筑物及附属物转让款936127元支付给何镜洪、何荣标，另有国有土地使用证的办证费用786500元由何志华承担；何镜洪、何荣标负责并保证在签订合同后三年内为何志华办理、交付上述土地土地及建筑物的土地使用证和房地产权证。
2007年9月7日，何志华再与梁群超签订了一份补充协议，约定：由梁群超负责为何志华办理上述转让土地厂房的土地使用证及房产证；办证费用的全包为970000元，由何志华承担；签订协议后三天内，何志华向梁群超支付办证费用100000元，其余费用按照国土部门付款办法支付。
上述协议签订后，何志华依约分别向横栏结算中心、何镜洪、何荣标、梁群超支付了土地转让款1009800元、建筑物及附属物转让款936127元、办证费用658335.70元（其中100000元直接支付给梁群超，558335.70元直接支付给中山市横栏镇人民政府），横栏结算中心、何镜洪和何荣标依约向何志华交付了转让的土地、建筑物及附属物。2008年10月15日，横栏结算中心办理了土地使用权人为横栏结算中心的国有土地使用证，证号为中府国用（2008）第号。但由于该地段的控规确定后，涉案的建筑物及附属物有部分超出了规划红线，未能办理房地产权证。2010年10月22日，何志华诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查明，第二次庭审中，何志华与横栏结算中心、何镜洪、何荣标、梁群超一致确认，何志华已将涉案的建筑物及附属物超出规划红线的部分拆除，正在办理相关的消防验收手续及房地产权证（所有权人为横栏结算中心），并一致同意在房地产权证办理完毕后，由横栏结算中心将涉案土地使用权、建筑物及附属物一并过户到何志华名下。同时，何志华以书面形式明确表示放弃超出以上履行内容的诉讼请求，且办理过户的相关费用均由其自己承担。
本院认为：本案系建设用地使用权纠纷。本案中，虽然在何志华与横栏结算中心、何镜洪、何荣标签订转让合同时，横栏结算中心或者何镜洪、何荣标均未取得涉案土地使用权的登记证书，但由于事后横栏结算中心已于2008年10月15日取得了涉案土地使用权的登记证书[证号为中府国用（2008）第号]，故根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》[法释（2005）5号]第九条关于“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，本案的土地使用权转让合同应认定为有效合同。因此，合同的相对各方应恪守合同，依照合同约定履行自己的义务。虽然因涉案的建筑物及附属物有部分超出了规划红线，未能办理房地产权证，导致涉案的土地使用权也无法过户至何志华名下。但由于何志华与横栏结算中心、何镜洪、何荣标、梁群超在庭审中一致确认，何志华已将涉案的建筑物及附属物超出规划红线的部分拆除，正在办理相关的消防验收手续及房地产权证（所有权人为横栏结算中心），且横栏结算中心同意在房地产权证办理完毕后，由横栏结算中心将涉案土地使用权、建筑物及附属物的所有权一并过户至何志华名下，而何镜洪、何荣标、梁群超亦对此表示同意，即何志华与横栏结算中心、何镜洪、何荣标、梁群超一致同意在办理房地产权证（所有权人为横栏结算中心）后、具备过户条件时，由横栏结算中心继续履行涉案土地使用权、建筑物及附属物所有权的过户义务，故本院予以准许。且何志华表示办理过户的相关费用均由其自己承担，故本院予以准许。至于超出以上履行内容的诉讼请求，因何志华已明确表示放弃，本院亦予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：
被告中山市横栏镇财政结算中心于办理房地产权证后15日内将座落于中山市横栏镇宝裕村的面积为6362.8平方米的土地使用权[国有土地使用证号为中府国用（2008）第号]及建筑物、附属物的所有权一并过户至原告何志华名下，办理过户的相关费用由原告何志华承担。
案件受理费13888元，由原告何志华负担（原告何志华已付13888元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审 判 长 杨靖华
审 判 员 张庆争
代理审判员 梁春燕
二〇一三年三月十九日
书 记 员 赵鑫溶