安徽省宁国市人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1881民初707号原告：陈海青，男，1981年1月8日出生，汉族，住安徽省宁国市。委托诉讼代理人：ＸＸ华，安徽高胜律师事务所律师。被告：芜湖市丽光房地产开发有限责任公司，住所地安徽省芜湖市天置山庄B区2-2-102室，统一社会信用代码913402007050767852。法定代表人：李兴玉，职务不详。被告：芜湖市丽光房地产开发有限责任公司宁国分公司，住所地安徽省宁国市城东路126号，统一社会信用代码91341881752957470W。负责人：刘根山，公司经理。委托诉讼代理人：丁帅然，公司法务。委托诉讼代理人：沙风，安徽敬亭山律师事务所律师。原告陈海青与被告芜湖市丽光房地产开发有限责任公司（以下简称丽光公司）、芜湖市丽光房地产开发有限责任公司宁国分公司（以下简称丽光宁国分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案受理后，依法适用简易程序于4月17日公开开庭，因案情复杂6月13日裁定转为普通程序，8月8日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈海青及其诉讼代理人ＸＸ华、被告丽光宁国分公司的诉讼代理人丁帅然、沙风到庭参加诉讼，被告丽光公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉。本案依法进行缺席审理，现已审理终结。陈海青向本院提出诉讼请求：1.两被告支付原告逾期交房违约金2983.5元；2.两被告支付原告逾期办理权属证书违约金5850元。事实和理由：2016年12月15日，原告作为买受人与作为出卖人的被告丽光宁国分公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买由其开发的位于宁国市气象局西侧“书香名邸”小区1幢4单元601室房屋，合同约定了房价和支付方式，并在合同的第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任为“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。”合同第八条约定的交房日期为2017年7月31日前；合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。2016年12月17日,原告交清全部购房款550000元。2017年8月20日，被告丽光宁国分公司通知原告办理了房屋交付手续。合同约定的办理房屋产权登记期限届满后，原告在相关部门办理产权登记时，被告知因丽光宁国分公司未提交相关材料报产权登记机关备案导致不能办证。丽光公司未作答辩亦未向法庭举证。丽光宁国分公司辩称，1.逾期交房只能计算到2017年8月18日。2.竣工备案后才能将房管局要求的材料准备齐全办理权属证书。我方的规划验收已于2017年12月完成了，竣工备案在2018年3月份已经完成，但房管部门要求我们准备的材料还没有齐全，材料需要整理，大约在4月份左右能够整理完毕报给房管局，但在房管局还是要审核。未能按时办理权属证书的原因不在丽光宁国分公司，故不应承担逾期办理权属证书的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：被告丽光宁国分公司提交的证据1短信记录一份，与本案不具有关联性，不予认定。根据认证和当事人陈述，本院确认如下案件事实：2016年12月15日，陈海青作为买受人与作为出卖人的丽光宁国分公司签订了《商品房买卖合同》，陈海青购买由丽光宁国分公司开发的位于宁国市气象局西侧“书香名邸”小区1幢4单元601室房屋，合同约定了房价和支付方式，并在合同的第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任为“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。”合同第八条约定的交房日期为2017年7月31日前。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后的90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。2017年6月14日,陈海青交清全部购房款550000元。2017年8月19日，丽光宁国分公司通知陈海青办理了房屋交付手续。合同约定的办理房屋产权登记期限届满后，陈海青在相关部门办理产权登记时，被告知因丽光宁国分公司未提交相关材料报产权登记机关备案导致不能办证，致本案成诉。陈海青起诉同时提出财产保全申请，本院审查后，于2018年2月27日依法裁定对丽光宁国分公司银行账户的存款10000元进行保全。另查明：丽光宁国分公司是丽光公司的分支机构，其依法设立并领取了营业执照，有一定的组织机构和财产，但不具备法人资格。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案中，丽光宁国分公司与陈海青签订商品房买卖合同，陈海青依约向丽光宁国分公司支付了购房款，丽光宁国分公司理应在合同约定的时间内交付房屋并将应当由其提交的办理权属登记的相关材料报产权登记机关备案，然丽光宁国分公司未按合同约定全面履行义务，直至2017年8月19日才通知陈海青交房，实际交房时间延期了18天，该行为显属违约，依据合同约定应当承担违约责任。故陈海青主张的逾期交房违约金2970元（550000元×18天×0.03%），理由正当，应予支持，超出部分不予支持。根据合同十五条的约定，丽光宁国分公司应在商品房交付使用后90内将办理权属登记需要由其提供的材料报产权登记机关备案。丽光宁国分公司自认其开发的房屋2017年12月完成规划验收、2018年3月完成竣工验收备案，至本案法庭辩论结束前，办理权属登记需要由其提供的材料仍在整理之中，即丽光宁国分公司未能按照合同约定时间完成提供资料报产权登记机关备案工作。因丽光宁国分公司违约，陈海青要求支付逾期办理权属证书违约金5500元，符合双方合同中有关“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金”的约定，本院予以支持，超出部分不予支持。丽光宁国分公司辩解未能按时办理权属证书的原因不在被告，故而不应承担逾期办理权属证书的违约责任。审理认为，开发商办理房屋的初始登记，应根据行业管理要求提供完备的申请资料报产权登记机关备案。在开发商完成初始登记后，买受人可自由办理产权。因此提供资料报产权登记机关备案是丽光宁国分公司作为开发商和出卖人必须履行的义务。本案中，丽光宁国分公司与陈海青签订《商品房买卖合同》，实质是对在建的期房预售，作为出卖人对于在建房屋的交付时间、相关资料的报备时间等，在预售前都应做出过评判确定，买受人签订房屋买卖合同时对于该时间的确定并没有选择的主动权。该合同的签订，标志着双方对于合同所有条款的一致认可，审理中也未发现该合同有违反国家法律规定之处，故合同对于买卖双方都具有法律约束力。丽光宁国分公司未能按期将办理权属登记需要由其提供的材料报产权登记机关备案，导致陈海青不能在规定期限内取得房地产权证书，其行为构成违约，丽光宁国分公司的以上辩解理由不能成立，故对其不应承担违约责任的意见不予采纳。丽光宁国分公司系丽光公司依法设立的分公司，并领取了营业执照，有独立的组织机构和财产，应承担与其民事行为能力相适应的民事责任。为更好地保护债权人利益，在丽光宁国分公司不能清偿到期债务时，由作为其主管机构的丽光公司承担补充清偿责任。丽光公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第一款第（五）项之规定，判决如下：一、被告芜湖市丽光房地产开发有限责任公司宁国分公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈海青逾期交房违约金2970元、逾期办理权属证书违约金5500元，共计8470元；二、被告芜湖市丽光房地产开发有限责任公司对本判决第一项内容承担补充清偿责任；三、驳回原告陈海青其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，保全费120元，合计170元,由被告芜湖市丽光房地产开发有限责任公司宁国分公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判长  陈卫敏审判员  汪 冰审判员  周胜杰二〇一八年八月三十日书记员  刘 云附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……(五)依法设立并领取营业执照的法人的分支机构;……