江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3824号
上诉人（原审被告）朱秀琴，女，汉族，1968年10月25日出生，无业。
上诉人（原审被告）薛银强，男，汉族，1965年1月21日出生，个体工商户。
两上诉人共同委托代理人史军，江苏金港律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）冯根喜，男，汉族，1964年11月30日出生，无业。
被上诉人（原审原告）李萍，女，汉族，1965年1月3日出生。
两被上诉人共同委托代理人高智萍，南京市栖霞区燕子矶法律服务所法律工作者。
上诉人朱秀琴、薛银强因与被上诉人冯根喜、李萍房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖霞民初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
冯根喜、李萍原审诉称，朱秀琴、薛银强约于2005年因前新塘东拆迁安置了3套拆迁安置房。由于朱秀琴、薛银强的经济状况，对坐落于南京市栖霞区翠林山庄某幢某单元603室的房产无钱购买，通过朱秀琴、薛银强的亲戚介绍，冯根喜、李萍、朱秀琴、薛银强对上述房屋于2006年5月18日达成买卖房屋协议，5月19日冯根喜、李萍支付房款223156.32元，朱秀琴、薛银强于6月底交付房屋，冯根喜、李萍装修房屋居住至今。冯根喜、李萍于2011年得知该小区可以办理房产证，多次要求朱秀琴、薛银强协助办理过户手续，朱秀琴、薛银强总是以种种理由推托。故为维护自己的合法权益，冯根喜、李萍向法院起诉请求判令：1、冯根喜、李萍被告于2006年5月18日签订的买卖房屋协议有效；2、朱秀琴、薛银强支付违约金10万元；3、朱秀琴、薛银强协助冯根喜、李萍办理该房屋的过户手续；4、诉讼费用由朱秀琴、薛银强承担。
朱秀琴、薛银强原审辩称：1、冯根喜、李萍、朱秀琴、薛银强双方于2006年5月18日签订买卖协议无效，因为交易的房产没有取得权属证书，且土地为国家划拨用地，根据城市房地产法，关于国家土地使用权转让出让若干解释，应当经当地人民政府批准方可交易；2、退一步说即使协议有效，由于冯根喜、李萍至今没有支付清房款，且该房屋已经设定抵押，不能办理过户手续。综上请求人民法院驳回冯根喜、李萍诉请。
原审法院经审理查明，2006年5月18日，李萍（乙方）、冯根喜与朱秀琴（甲方）、薛银强签订了买卖房屋协议1份，约定朱秀琴将坐落于南京市栖霞区翠林山庄0某幢603室（即栖霞区金尧路19号0某幢二单元603室，以下简称涉案房屋）103.5平方米住房1套（另外加顶楼阁楼合计146.67平方米）按原房价223156.32元转让出售给李萍；乙方将一次性按原房款支付给甲方，房屋由乙方接管居住；因拆迁补偿房现没有办理两证，如果将来要办理过户、办理两证手续时，甲方必须配合乙方办理房屋过户手续及两证之事宜，甲方不得提出其他条件和要求，也不得提出其他任何理由推辞、拒绝办理过户、办证手续，手续费由乙方承担；过户费及物业管理费等相关杂费由乙方承担；若干年后，如房屋市场变化，房价上涨或下浮，甲方不得以上涨理由提出不卖或增补补偿等其他条件，乙方也不得以房屋价下浮提出不买退款或降价的条件；如若有一方违反了以上双方达成的协议，将负担对方经济损失10万元作为经济补偿。合同签订后，冯根喜、李萍给付南京仙林房地产开发有限公司223156.32元，朱秀琴、薛银强也将房屋交付给冯根喜、李萍实际居住使用。
涉案房屋系朱秀琴申购的拆迁安置房，该房的购房款为218781.32元，维修基金为4375元，合计223156.32元。2006年6月20日，开发商就其涉案房屋开具了江苏省南京市房地产开发销售发票，载明建筑面积为146.67平方米，房款为218781.32元。2010年11月25日，朱秀琴取得涉案房屋的所有证及国有土地使用权证。2013年4月8日，朱秀琴将涉案房屋抵押给案外人孙亮，债权数额300000元，并进行了抵押登记。
上述事实，有冯根喜、李萍举证的买卖房屋协议、房屋登记簿、选房确认表、江苏省南京市房地产开发销售发票、栖霞区翠林山庄社区居民委员会出具的证明等证据，朱秀琴、薛银强举证的房屋所有权证、国有土地使用权证等证据以及原审法院开庭笔录在卷佐证，原审法院予以确认。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，冯根喜、李萍、朱秀琴、薛银强于2006年5月18日签订的买卖房屋协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。朱秀琴、薛银强辩称因涉案房屋没有取得权属证书，且土地为国家划拨用地，根据城市房地产法等相关规定，双方签订的房屋买卖协议无效的意见，经审查，原审法院认为，我国《城市房地产管理法》虽规定未依法登记取得权属证书的房地产不得转让，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让应取得有批准权的人民政府批准，但这些规定属于行政管理规范，而非效力性强制性规定，故朱秀琴、薛银强主张的上述抗辩意见原审法院不予采纳。购房协议签订后，冯根喜、李萍虽然没有直接将购房款支付给朱秀琴、薛银强，但其已向房地产公司支付了购房款，之后朱秀琴、薛银强也已将涉案房屋交付给冯根喜、李萍，故朱秀琴、薛银强主张冯根喜、李萍未付清房款的意见，与事实不符，原审法院对此意见不予采纳。政策规定经济适用房上市交易必须满5年，是指自购房时满5年。至本案起诉之时，房地产公司就涉案房屋开具的购房发票的时间超过5年，且冯根喜、李萍已支付了全部购房款，朱秀琴、薛银强也将涉案房屋交付与冯根喜、李萍实际居住，故朱秀琴、薛银强应按购房协议约定履行义务。鉴于朱秀琴、薛银强以涉案房屋作为抵押向孙亮借款，抵押已经登记，朱秀琴、薛银强有义务先行解除设定在涉案房屋所有权上的抵押，并协助冯根喜、李萍办理涉案房屋的所有权和土地使用权的变更登记。因此，冯根喜、李萍主张朱秀琴、薛银强协助其办理涉案房屋过户手续的请求，合法有据，原审法院予以支持。冯根喜、李萍主张违约金10万元，因冯根喜、李萍、朱秀琴、薛银强签订的购房协议只是约定违约方负担对方经济损失10万元，而冯根喜、李萍未举证证明其损失，故冯根喜、李萍此主张依据不足，原审法院对此请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、冯根喜、李萍与朱秀琴、薛银强于2006年5月18日签订的房屋买卖协议有效；二、朱秀琴、薛银强于判决生效之日起三十日内，将设定在坐落于南京市栖霞区金尧路19号0某幢二单元603室的房屋所有权上的抵押予以解除，并协助冯根喜、李萍将该房屋的所有权和土地使用权变更登记至冯根喜、李萍名下；三、驳回冯根喜、李萍主张的其它诉讼请求。原审案件受理费3074元（已减半收取），保全费1635元，合计4709元，由朱秀琴、薛银强负担（此款冯根喜、李萍已垫付，由朱秀琴、薛银强于判决生效之日起五日内支付给冯根喜、李萍）。
朱秀琴、薛银强不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误，适用法律不当。上诉人2005年因前新塘拆迁安置，实际只取得了2套安置房。由于上诉人还有一处门面房和拆迁办有争议没有拆迁，到最后前新塘基本拆迁完毕才和拆迁办达成协议，增加一套房屋给上诉人。因上诉人有外债，想变卖此房产用于归还外债。在亲戚的介绍下，于2006年5月18日和被上诉人达成房产转让协议。约定由被上诉人一次性把房款支付给上诉人，当时上诉人考虑双方是亲戚介绍，应该不会有任何信誉问题，于是放心的把拆迁应得收益的凭据交给了被上诉人。被上诉人拿到了房票后，自己单独去房产开发公司缴纳了房款，蓄谋取得了该房产的钥匙，并装修入住。上诉人是本着善良的想法，考虑到被上诉人刚缴纳了房款，资金紧张，没有付款是暂时的，房产证和土地证都没有拿到，被上诉人有钱会尽快按照合同约定的金额给上诉人用于归还外债。上诉人有这些证件在手，不担心被上诉人不付款，于是上诉人一直在等待被上诉人来付上诉人应得的收益，但是被上诉人只是支付了应该支付的房款218781.32元给了房产开发公司，并没有按照合同约定把上诉人的应得收益223156.32元付给上诉人，被上诉人明显违反了合同约定，导致上诉人到目前为止，所有拆迁门面房的应得收益没有拿到一分钱，所有收益反而都被被上诉人霸占。上诉人曾多次和被上诉人协商，要求被上诉人支付房款，被上诉人认为当初协议出售的房产定价偏高了，一直以房产证和土地证没有拿到为理由，恶意拖欠不付房款。上诉人多次和被上诉人说得很清楚，由于被上诉人不及时付房款，造成上诉人所欠的外债不能偿还，如果上诉人两证拿到以后，在收不到房款的情况下，会把此房产抵押给债权人。对此，被上诉人一直说当初协议价格偏高，对于抵押的事情置之不理。由于上诉人苦等不到被上诉人付款，上诉人迫于无奈只能把此房产抵押给债权人孙亮。因被上诉人没有按照协议付款，法院应该判定双方所签订的房屋买卖协议无效。原审法院对于以上重要事实都没有认定，反而认定被上诉人向开发商缴纳了房款就是给上诉人付清了房款，这明显是认定事实错误。二、本案诉争的房屋的土地系国家划拨用地，根据相关法律规定，涉案房屋转让，应当经当地人民政府批准方可交易。本案诉争的房屋系上诉人朱秀琴唯一住房，按照南京市相关规定，唯一一套经济适用房是不可以上市交易的，原审法院判决上诉人协助被上诉人办理变更该房屋的所有权和土地使用权与法律规定相悖，属于适用法律不当。三、因本案诉争的房屋已设定抵押，无法办理房屋所有权的变更，原审法院判决上诉人协助被上诉人办理变更该房屋的所有权和土地使用权，也是属于适用法律不当。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人冯根喜、李萍答辩称，被上诉人认为原审查明事实清楚，证据充分，请求二审法院维持原审判决，驳回上诉人上诉请求。
二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院二审查明，涉案房屋是朱秀琴因拆迁取得的经济适用房。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定，损害社会公共利益的合同无效。本案中，双方当事人签订的买卖房屋协议规避国家经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序，进而损害了国家和社会公共利益，应当认定无效。理由是：1、本案所涉买卖房屋协议违反经济适用房管理制度，系双方当事人明知。经济适用住房，是指政府提供政策优惠，无偿划拨建设用地，减免相关开发建设规费，严格限定销售价格，用于解决城市低收入家庭的住房困难，具有社会保障性质的住房。根据相关规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易。如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。对此，双方当事人是明知的，涉案房屋权证上明确注明房屋的性质为经济适用房，五年内不得上市交易与出租。2、当事人因拆迁而获得经济适用房安置资格，并选择经济适用房安置的，仍应遵守经济适用房的管理规定。根据南京市的有关规定，部分项目因拆迁需要安置的，被拆迁人可以享有选择经济适用房进行安置的优惠条件。本案中，上诉人因拆迁需要安置而选择了经济适用房，拆迁安置方式的选择权在被拆迁人，无论是选择货币安置、实物安置或者货币和实物结合的安置，按有关法律和政策规定，均要对被拆迁房屋进行市场价格评估，并遵循等价交换或略有补偿的原则。拆迁人对本案上诉人的被拆房屋进行评估后，上诉人选择与政府严格限定价格的经济适用房进行等价交换，这种选择较之选择市场价格的商品房或者货币安置，其可以获得比一般商品房更多的住房面积，而该等价交换的经济适用房价格与实际价值不同，不包括土地使用费、减免的规费等，亦即其取得的经济适用房的所有权是存在一定限制的，因此其对经济适用房的处置应当遵守相关制度和规定，对此，在上诉人取得的经济适用房权证上有明确的注明。如果其违反规定买卖，则不仅破坏政府对经济适用房的管理秩序，对于其他选择一般商品房安置或者货币安置的被拆迁人而言，也是不公平的。3、违反经济适用房管理规定买卖经济适用房损害了公共利益。如前所述，经济适用房是国家划拨土地并提供一系列优惠政策，具有社会保障性质的住房，因此国家和省、市政府都制定了严格的管理规定，目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，也是维护国家利益、公共利益的必然之义。因家庭困难而享有购买经济适用房资格的人，与因某些特定原因，经政府批准而取得购买经济适用房资格的人，在购买、适用、出售经济适用房时，均应遵守经济适用房的管理规定，双方买卖破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。综上，双方当事人签订的买卖房屋协议属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的合同无效的法定情形，应当认定为无效。
关于本案的处理问题，本院认为，合同无效自始无效，并不能因规避政府管理制度、因合同履行期限长短而改变。据此，本案中，被上诉人主张双方签订的买房房屋协议有效的请求，本院不予支持。被上诉人基于合同有效而诉请上诉人协助其办理涉案房屋过户手续，并要求支付违约金10万元，因涉案协议无效，其请求不应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损害，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案造成合同无效的原因和责任是相当明确的，但由于双方当事人在诉讼中均未提出与合同无效相关的解决纠纷的请求，故本院在本案中不予主动处理。双方当事人如果不能依法自行协商处理纠纷，可以依法另行起诉。
综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律和判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市栖霞区人民法院（2015）栖霞民初字第298号民事判决；
二、驳回冯根喜、李萍的诉讼请求。
原审案件受理费减半收取3074元，保全费1635元，合计4709元，由冯根喜、李萍负担；二审案件受理费6148元，由冯根喜、李萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 吴 勇
代理审判员 付 双
二〇一五年十一月九日
书 记 员 罗程允