广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法审监民再字第74号
申请再审人（二审上诉人、一审被告）：王韬，身份证住址广东省广州市黄埔区。
委托代理人：欧成伟，广东众帮律师事务所律师。
被申请人（二审被上诉人、一审原告）：阮锡辉，身份证住址广东省增城市。
委托代理人：廖远峰，广东民诚众信律师事务所律师。
二审上诉人（一审第三人）：陈贵娥，身份证住址广东省广州市黄埔区。
委托代理人：欧成伟，广东众帮律师事务所律师。
一审被告：阮丽冰，身份证住址广东省增城市。
一审第三人：中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行，住所地广东省广州市萝岗区。
负责人：胡文东，该行行长。
委托代理人：温建华，该行职员。
一审第三人：广州市旭丰房地产代理有限公司，住所地广东省广州市。
法定代表人：梁燕芬，该司负责人。
委托代理人：王晓峰，该司员工。
申请再审人王韬因与被申请人阮锡辉、二审上诉人陈贵娥、一审被告阮丽冰、一审第三人中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行（以下工商银行开发区支行）、广州市旭丰房地产代理有限公司（以下简称旭丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院于2014年12月15日作出的（2014）穗中法民五终字第612号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2015年6月17日作出（2015）粤高法民一申字第495号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年7月19日，阮锡辉向广东省增城市人民法院起诉称：阮锡辉与阮丽冰为夫妻关系，双方于1994年11月25日登记结婚，婚后于2003年共同购买了位于增城市新塘镇丰华西路1号17幢801房房产。2013年3月期间阮丽冰与王韬在阮锡辉不知情的情况下，擅自处置了涉案房产。阮锡辉、阮丽冰虽然是夫妻关系，但夫妻感情不好，从2012年初开始，阮锡辉居住在涉案房屋，阮丽冰不是居住在涉案房屋，双方处于分居状况，阮锡辉一直不知道涉案房屋被卖的情况，阮丽冰非法转移变卖夫妻财产，而且转让价格低于市场价，根据我国物权法的规定，对共有财产的处分，应取得共有人的同意，现在阮丽冰与王韬的行为，是对阮锡辉权利的严重损害。请求判令：1、阮丽冰与王韬擅自处置位于增城市新塘镇丰华西路1号17幢801房房产的行为无效；2、案件受理费由阮丽冰、王韬负担。
阮丽冰辩称：阮丽冰与王韬签订的房屋买卖合同合法有效。阮丽冰出售涉案房屋前得到阮锡辉的同意，而且涉案房屋所售房价与新塘镇类似房屋的房价持平。出售涉案房屋所得的房款，阮丽冰已经给阮锡辉5万元，余款用于给女儿阮某购买位于新塘誉山国际的房屋一套。阮锡辉之所以起诉，是阮锡辉认为其应分得多一点购房款，而且无须给女儿阮某购买房子。综上，阮丽冰的转让行为是合法有效的，请求法院驳回阮锡辉的诉讼请求、
王韬辩称：王韬向某冰购买房屋是通过中介机构旭丰公司签订买卖合同以及付款的，而且一切购买手续均是合法的，王韬不同意阮锡辉的诉讼请求。
一审第三人陈贵娥述称：陈贵娥是通过中介公司购买涉案房屋，并且通过合法的程序取得，没有违法行为。
一审第三人工商银行开发区支行提供书面意见述称：一、工商银行开发区支行与王韬签订的《个人借款／担保合同》合法有效，应受法律保护。二、工商银行开发区支行基于公示公信制度而取得的担保物权应获得《物权法》的保护。经房管部门查询，王韬与工商银行开发区支行签订《借款合同》时，王韬已是涉案房屋的完全所有人，因此，工商银行开发区支行有理由相信，王韬系基于合法的方式取得涉案房屋所有权的，因此，工商银行开发区支行是善意的，不存在过错的，根据物权法第106条的规定，工商银行开发区支行基于公示公信原则取得的物权应受法律保护。综上所述，请求法院依法判决，维护工商银行开发区支行的合法权利。
一审第三人旭丰公司述称：一、阮丽冰到旭丰公司放盘时，提供了涉案房屋的房地产权证复印件一份给旭丰公司查看，在该房地产权证中，涉案房屋的权属人只有阮丽冰一人，在共有人一项中显示空白。且阮丽冰并未告知涉案房屋为夫妻共同财产，所以旭丰公司了解该房产为阮丽冰私有并非夫妻共同财产。二、旭丰公司在配合阮丽冰、王韬办理涉案房产过户手续时，增城市房屋管理部门并未指出涉案房产为夫妻共同财产。三、旭丰公司与阮丽冰、王韬以及阮锡辉之间并不熟悉，亦无利害关系。同时旭丰公司在提供中介服务中亦清楚阮丽冰与王韬、陈贵娥之间并不相识，亦无利害关系。四、旭丰公司曾带陈贵娥两次到现场查看涉案房屋，并未发现阮锡辉在涉案房屋生活。
广东省增城市人民法院经审理查明，2013年3月9日，阮丽冰与陈贵娥之间签订《房屋买卖合同》，载明：……第一条、买卖之房屋（以下简称该物业）地址为增城市新塘镇丰华西路1号17幢801房，建筑面积约110.58平方米。第二条、卖方持有该物业之权属证明（房产证号：37××60），卖方对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业没有侵犯第三人权利，并保证本合同所载有关物业之情况以及所提供的全部资料真实、合法、完整，否则卖方应承担由此引致的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。第三条、该物业按套出售，买卖双方同意该物业成交价为人民币伍拾伍万元，……第四条、买方应按照附件约定的付款方式支付给卖方……同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载明内容无异议，并已实地查看及了解该物业，对该物业的……抵押情况、产权情况均予以认可。第五条、此次交易所产生税费、土地出让金以及房改房公摊面积费用由买方支付。……第六条、卖方交付该物业予买方使用日期为【卖方收齐楼款当天】……备注：买卖双方同意将该房产转名到王韬名下，身份证号××。2、该物业随房附送已入墙的衣柜及全屋空调。
2013年3月9日，阮丽冰收取陈贵娥交来定金人民币50000元。2013年4月23日，王韬通过中国农业银行股份有限公司增城中区支行，转给阮某（账号：62×××12）人民币495500元。同日，阮丽冰出具《收款收据》载明：现本人阮丽冰收到王韬交来购房款人民币肆拾玖万伍仟伍佰元整（￥495500），至今已收齐全额购房款人民币伍拾伍万元整（￥550000元）。购房地址为新塘镇丰华西路1号17幢801房，特立此据。收款账号为：农商银行，户名：阮某，账号：62×××12。
2013年4月23日，王韬支付中介费11000元给旭丰公司。2013年4月23日，阮丽冰与王韬签订《广州市存量房买卖合同》载明：……第一条、1、房地产地址：新塘镇丰华西路1号17幢801房。……6、房屋共有情况：无。……第二条、计价和价款……1、该房地产按整套出售并计价，总金额人民币350000元整。……等内容，该合同在增城市国土资源和房屋管理局备案。2013年4月23日，王韬向增城市地方税务局缴纳了契税13384.74元，计税金额为446158元。2013年4月28日，增城市国土资源和房屋管理局出具增商字第10011350号《粤房地权证》，载明：房地产权属人：王韬。房屋座落：增城市新塘镇丰华西路1号17幢801房。
2013年7月5日，王韬与工商银行开发区支行签订《个人借款／担保合同》，载明：……第三十八条对第一条的约定：贷款人根据借款人申请，同意向其发放个人家居消费贷款，金额为人民币300000元（大写叁拾万元）。第三十九条对第二条第一款的约定：本合同项下贷款用途为装修。第四十条对第二条第三款约定：本笔贷款的担保方式为抵押。第四十一条对第三条的约定：本合同项下贷款期限为10年。……王韬用位于增城市新塘镇丰华西路1号17幢801房做抵押担保。2013年7月12日，增城市国土资源和房屋管理局出具押字第8011738号《粤房地他项权证》，载明：房地产他项权利人：工商银行开发区支行。他项权利范围：全部。他项权利种类：抵押权。
一审另查明：一、位于增城市丰华西路1号17幢801房在出售给王韬前，根据《增城市房地产权查册表》显示产权人：阮丽冰。共有人一栏为空白。二、阮锡辉与阮丽冰于1994年11月25日登记结婚，并于婚后生育一女，取名阮某。三、2013年7月19日，阮锡辉向一审法院起诉，请求与阮丽冰离婚。一审法院受理后，作出（2013）穗增法民一初字第2060号民事判决书，判决不准阮锡辉与阮丽冰离婚。该判决已经发生法律效力。四、阮丽冰购买位于增城市新塘镇丰华西路1号17幢801房时，于2004年2月26日与中国农业银行增城市支行签订《个人购房担保借款合同》，载明：……贷款人向借款人提供个人住房贷款人民币壹拾捌万元（￥180000元），……贷款期限自2004年2月起至2024年2月。……等内容，后阮丽冰在将涉案房屋出售给王韬前，先行归还了上述借款。
本案一审审理中，一、阮丽冰陈述在出售涉案房屋给王韬前，已经与阮锡辉协商一致，且在取得出售涉案房屋的550000元款项后，已经分给阮锡辉50000元。对此阮锡辉予以否认，陈述自己一直不知晓涉案房产被出售的事实，也没有收取阮丽冰的50000元。直到阮锡辉准备起诉阮丽冰离婚，去增城市国土资源和房屋管理局查询涉案房屋情况，才知道阮丽冰将涉案房屋出售了。二、阮丽冰陈述，出售涉案房屋所得的550000元款项，其中偿还中国农业银行增城支行的购房贷款用去150000元，给女儿阮东乐购买位于誉山国际尚林一街2号1003房支付了首期款及其他费用合计253455.25元。阮锡辉否认同意阮丽冰出售涉案房屋，并表示不知道女儿阮东乐购买誉山国际尚林一街2号1003房的事情，自己也没有为女儿阮某支付过上述购房款。三、阮丽冰陈述在向中介机构放盘的时候，已经告知旭丰公司涉案房屋为夫妻共同财产。对此旭丰公司予以否认，陈述阮丽冰到旭丰公司放盘时，并未告知涉案房屋为夫妻共同财产，只是提供涉案房屋的房产证给旭丰公司查看，涉案房屋所有权性质一项中显现为“私有”，共有（用）人一项显示为“空白”。四、一审第三人陈贵娥陈述，旭丰公司提供中介服务时，没有告知其涉案房屋为夫妻共同财产。陈贵娥签订《房屋买卖合同》时，阮丽冰亦未告知涉案房屋为其夫妻共同财产。而王韬之前没有与阮丽冰见过面，只是在办理涉案房屋过户的时候才在增城市国土资源和房屋管理局见到阮丽冰，阮丽冰在当时并未告知王韬涉案房屋为夫妻共同财产。五、一审第三人陈贵娥、旭丰公司陈述，旭丰公司共两次带陈贵娥到涉案房屋进行查看，当时并未见到阮锡辉在涉案房屋生活，只是见到阮丽冰的女儿阮某在涉案房屋生活。六、阮锡辉提供涉案房屋的物业管理费、电费等证件证明其一直在涉案房屋中居住，但上述单据并未注明由阮锡辉交纳。对此，阮丽冰陈述上述费用均是她交纳的，并非阮锡辉。七、阮丽冰、王韬、旭丰公司均陈述，涉案房屋的真实售价为550000元。至于为何又在《广州市存量房买卖合同》中约定售价为350000元，阮丽冰表示不清楚，是根据旭丰公司的要求签订《广州市存量房买卖合同》。王韬表示不清楚。旭丰公司则表示《广州市存量房买卖合同》是阮丽冰、王韬两人之间的事情，与其无关。八、旭丰公司陈述，涉案房屋的出售价格550000元，符合该楼盘的合理售价，因为涉案房屋所在楼盘临近铁路，噪音较大，而且是楼梯房，故其公司对该楼盘中提供中介服务的房屋售价大约在每平米5000元左右浮动。九、陈贵娥、王韬陈述其购买涉案房屋后，并未在涉案房屋居住，因为购买上述涉案房屋是为了准备给王韬结婚使用，现王韬尚未结婚，故暂时无需居住。同时，在购买上述涉案房屋时，阮丽冰提出在誉山国际购买的房屋尚未装修、交楼，而其女儿阮某因上学需要，还需暂时在涉案房屋居住，因此与陈贵娥商议，将涉案房屋租住给阮丽冰，商定租期半年，每月租金1500元。每月租金由阮丽冰通过银行转账的方式支付。双方口头协商达成租赁意向，并未签订相应的租赁合同。故王韬在只支付了495500元购房余款给阮丽冰，其中预先扣除了阮丽冰租房保证金4500元。对此阮锡辉不予确认。旭丰公司、阮丽冰对陈贵娥的上述陈述予以确认。
广东省增城市人民法院一审认为，根据我国《合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害集体或者第三人利益的合同应确认无效。恶意串通是指表意人与相对人以恶意通谋实施某种行为，损害国家、集体或第三人的利益并从中受益。其应当具备以下三个特征：1、当事人双方出于恶意，即明知或应知某种民事行为将造成国家、集体或者第三人利益的损害，而故意为之。2、当事人之间互相串通，都希望通过实施某种行为损害国家、集体或第三人利益。3、当事人互相配合或者共同实施了该非法行为。但阮锡辉未能提供有效证据，证明王韬、陈贵娥作为买受人存在与阮丽冰恶意串通，共同实施侵害其利益的行为。因此，对阮锡辉主张阮丽冰、王韬、陈贵娥之间恶意串通损害其权利的主张，不予采信。
涉案房屋为阮锡辉与阮丽冰在夫妻关系存续期间购买，属夫妻共同财产。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，以及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，阮丽冰在出售涉案房屋时，应取得阮锡辉的同意。本案阮丽冰虽然陈述在出售涉案房屋之前，已经取得阮锡辉的同意，但是并未提供相应的证据予以证实。根据旭丰公司的陈述，其在提供中介服务时，阮丽冰未向其告知涉案房屋属于夫妻共同财产，且阮丽冰提供的房产证载明房屋所有权人为阮丽冰一人，因此足以相信阮丽冰是有权出售涉案房屋，但根据旭丰公司及陈贵娥的陈述，旭丰公司陪同陈贵娥在查看涉案房屋时，已经知晓阮丽冰的女儿阮某在涉案房屋居住的事实。同时王韬在支付转让款的时候也是支付给阮某。且陈贵娥陈述阮丽冰因女儿阮某上学需要，提出向陈贵娥、王韬租住涉案房屋。综上可知，王韬与陈贵娥理应知晓阮丽冰已经结婚，但是王韬与陈贵娥却并未进一步询问阮丽冰其配偶即阮锡辉是否同意出售涉案房屋，亦未要求阮丽冰提供阮锡辉同意出售涉案房屋的书面材料，而旭丰公司亦未就涉案房产是否属于阮丽冰夫妻共同财产而进一步核实，以上足以认定王韬、陈贵娥、旭丰公司未尽到谨慎注意义务，因此，王韬、陈贵娥不符合善意第三人之构成要件，王韬的行为不符合善意取得的规定。故阮丽冰、王韬、陈贵娥、旭丰公司的上述行为最终侵害了阮锡辉的共有人权利。因此，阮丽冰与陈贵娥签订的《房屋买卖合同》及阮丽冰与王韬签订《广州市存量房买卖合同》均为无效合同。故阮锡辉认为阮丽冰与王韬擅自处置位于增城市新塘镇丰华西路1号17幢801房产行为无效的主张，于法有据，予以支持。
因合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，涉及返还财产、赔偿损失等相应法律后果，可由相关权利人即王韬、阮丽冰自行协商或另案起诉，在此不予处理。综上，原审法院依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年11月11日作出如下判决：一、阮丽冰与陈贵娥于2013年3月9日签订《房屋买卖合同》买卖位于增城市新塘镇丰华西路1号17幢801房的行为无效；二、阮丽冰与王韬于2013年4月23日签订《广州市存量房买卖合同》买卖位于增城市新塘镇丰华西路1号17幢801房的行为无效。一审案件受理费50元，由阮丽冰、王韬负担。
判后，王韬、陈贵娥不服上述民事判决，共同向本院提起上诉称：一、一审遗漏重要事实，《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》显示阮丽冰在登记中心回答涉案房屋是否共有问题时已经明确作出否认，该事实表明我方已经对涉案房屋是否存在共有人尽到了谨慎注意的义务，一审认定我方未尽到此义务错误。二、一审认定我方购买涉案房屋不符合善意取得的规定错误。善意的认定标准，对于不动产应以第三人对登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的标准。本案中我方经中介机构购买阮丽冰的涉案房屋，符合善意取得理论。1.讼争房屋权属证书及《增城市房地产权查册表》均显示产权人为阮丽冰一人。涉案合同约定“阮丽冰对讼争房屋有完整处分权，不存在侵犯第三人权利，且提供讼争房屋全部资料真实、合法、完整等，否则承担一切责任”，我方完全有理由相信讼争房屋是阮丽冰个人房产，即王韬、陈贵娥已尽到谨慎注意义务；2.我方已经向某冰支付了合理对价；3.讼争房屋于2013年4月28日登记过户至王韬名下，并办理了抵押贷款。三、一审法院适用法律错误。本案应适用最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条规定，一审法院适用上述司法解释（一）第十七条对本案判决错误。我方还符合《物权法》第一百零六条规定善意取得的构成要求。四、一审法院举证责任分配错误。司法实践中，善意取得在举证责任分配上，原则上应由否认第三人为善意之人的夫妻一方承担举证责任。本案中阮锡辉没有提供任何证据表明我方取得为恶意。综上，上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回阮锡辉一审诉讼请求或将本案发回重审；3、本案一、二审诉讼费由阮锡辉承担。
阮锡辉答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。理由如下：一、阮丽冰、王韬购买涉案房产并不构成善意取得。1.受让人在交易时知道转让人为无权处分人。一审庭审中阮丽冰明确说明，其在受让房屋时已经告知旭丰公司及购买人，所出让房屋属于夫妻共同财产。而且旭丰公司及陈贵娥均称，查看涉案房屋时，已经知晓阮丽冰的女儿阮某在涉案房屋居住，同时王韬在支付转让款时也是支付给阮某，且陈贵娥、王韬也确认阮丽冰因女儿阮某上学需要，提出向其租住涉案房屋。可见，陈贵娥、王韬理应知道阮丽冰已经结婚。涉案房产的房管档案中也附有计生证明资料。对上述资料应作整体查看，根据资料反映信息，陈贵娥、王韬理应知道涉案房产是夫妻共同财产；2.涉案房屋是在专业房地产中介参与下进行，中介公司理应对代理房产基本情况进行调查，陈贵娥、王韬也应向中介做基本了解，中介及买受人均明知涉案房产为共有财产；3.转让价格问题。根据《广州市存量房买卖合同》转让价格为35万元，名下低于市场价。根据工商银行保守估价涉案房屋的价值为674538元，即使按陈贵娥、王韬所说的55万元，也是明显低于市场价格；4.本案交易明显不符合常理。二、本案交易严重损害了国家和第三人的利益，同时办理房产登记的《广州市存量房买卖合同》并非交易双方的真实意思表示，属于无效合同。1.阮丽冰擅自处分阮锡辉的共有财产，是对阮锡辉基于夫妻共同财产而享有财产权的损害。阮丽冰称与阮锡辉就卖房事宜进行了协商，该说法没有举证及合理说明；2.本案交易双方就同一交易签订了两份买卖合同，双方确认在房管部门网签并备案公示的《广州市存量房买卖合同》并非双方真实意思表示，为了逃避国家税收，违反法律规定，损害国家利益。故该合同为无效合同，据此办理的过户登记也应归于无效。
一审被告阮丽冰未陈述答辩意见。
一审第三人工商银行开发区支行述称：同一审答辩意见一致。
一审第三人旭丰公司述称：同意一审判决，认为陈贵娥、王韬属于善意购买涉案房产。
经查，各方当事人对一审查明事实部分均无异议，本院予以确认。二审中各方均无新证据提交。
本院二审认为，涉案房屋为阮锡辉与阮丽冰在夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产。阮丽冰在出售涉案房屋时，应取得阮锡辉同意。虽然阮丽冰陈述出售涉案房屋前得到阮锡辉同意，但是并未提供相应证据证明予以证实。故阮丽冰单独出售涉案房屋的行为属于无权处分的行为。现各方争议焦点在于陈贵娥、王韬购买涉案房屋是否属于善意取得。
首先，旭丰公司及陈贵娥即王韬母亲在查看涉案房屋时，已经知晓阮丽冰的女儿阮某在涉案房屋居住，王韬在转让款的时候也是支付给阮某的，王韬、陈贵娥应该知道阮丽冰已经结婚，涉案房屋存在是夫妻共同财产的可能性，而且陈贵娥看房是在旭丰公司即房地产中介公司带领下，更应进一步核实产权情况，但是其并未就涉案房屋是否属于夫妻共同财产及阮丽冰的配偶阮锡辉是否同意出售涉案房屋作进一步询问，故原审法院认定王韬及陈贵娥并未尽到谨慎注意义务正确。虽然王韬及陈贵娥主张其基于信赖《房产证》及《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》记载的内容故并不清楚涉案房屋是夫妻共同所有，但并不能免除王韬及陈贵娥基于合理怀疑应尽的审查义务。
其次，陈贵娥、与阮丽冰签订的《房屋买卖合同》约定“卖方交付该物业于买方使用日期为卖方收齐楼款当天”，但从陈贵娥及旭丰公司的陈述可知，支付转让款的时候阮丽冰提出以租赁的形式租用涉案房屋半年，上述房屋并未依照原合同约定进行交付，不符合一般交易习惯，而且与一审中陈贵娥陈述其购房是为了王韬居住也不相符。结合前述理由，足以认定陈贵娥、王韬购买涉案房屋并不属于善意取得，故陈贵娥、王韬主张其符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条中“善意取得”的条件不成立。
因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的……”及最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的的意见（试行）》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，从现有证据看，阮丽冰擅自处分属于夫妻共有财产的涉案房屋，并未得到阮锡辉的同意，也未得到阮锡辉的追认，同时陈贵娥、王韬购买涉案房屋并不属于善意取得，故一审认定阮丽冰与陈贵娥、王韬签订就涉案房屋签订合同买卖涉案房屋行为无效正确。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王韬、陈贵娥的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元由王韬、陈贵娥共同负担。
上述判决生效后，王韬向广东省高级人民法院申请再审，请求：1.撤销本案一、二审判决；2.驳回阮锡辉的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由阮锡辉负担。理由如下：一、原审判决超出阮锡辉的诉讼请求。阮锡辉一审诉讼请求是请求判令：1、阮丽冰与王韬擅自处置位于增城市新塘镇丰华西路1号17幢801房房产的行为无效；2、案件受理费由阮丽冰、王韬负担。而一审法院判决第一项是判令阮丽冰与陈贵娥于2013年3月9日签订《房屋买卖合同》买卖位于增城市新塘镇丰华西路1号17幢801房的行为无效。阮锡辉在一审诉讼中没有将陈贵娥列为被告，也没有针对陈贵娥的诉讼请求，一审法院的判决超出阮锡辉的诉讼请求，二审予以维持，程序严重违法。二、原审判决认定事实存在诸多错误。阮丽冰在一审中提交的证据《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》显示，增城市房地产交易登记中心询问人罗某于2013年4月23日对王韬与阮丽冰进行过户之前相关情况的询问之时，阮丽冰在回答询问人提出的申请登记的房地产是否存在共有的问题时，明确作为否认的回答。该事实表明，王韬对于涉案房屋是否存在共有人，已经尽到了谨慎注意义务，完全有理由相信阮丽冰的陈述是真实的。退一步来说，即使阮丽冰对涉案房屋无处分权，王韬也符合善意取得的条件。第一，涉案房屋权属证书及查册表均显示产权人为阮丽冰一人，共有人一栏显示为空白，王韬基于对国家房产管理部门公示公信制度的信赖而作出购买的意思表示，应认定为善意。此外，阮丽冰于2013年3月9日签约时承诺，其对涉案房屋享有完整处分权，不存在侵犯第三人的权利否则承担一切责任，王韬完全有理由相信涉案房屋是阮丽冰个人房产，王韬已尽到谨慎注意义务；第二，王韬就涉案房屋已向某冰实际支付了合理的对价；第三，涉案房屋已于2013年4月28日登记过户到王韬名下并办理了抵押贷款。三、原审认定王韬不符合善意取得的构成要件是错误的。司法实践中关于“善意第三人”的认定标准，对不动产而言，应当以第三人对登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的标准。只要第三人信赖了登记就应推定其为善意。第三人是否善意的举证责任应由否认第三人为善意之人的一方承担。本案中阮锡辉没有任何证据证明王韬取得涉案房屋系恶意，即应认定王韬符合善意第三人的标准。四、一审法院适用我国物权法中关于善意取得的规定认定涉案合同无效进而认定涉案买卖行为无效，属于适用法律错误，二审法院未予以纠正是错误的。1.对于夫妻婚姻关系存续期间一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋的处理，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条对此作出了明确规定，即“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。一、二审适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条对本案作出判决属于适用法律错误。2.我国物权法第一百零六条关于善意取得的条款中仅对无权处分的法律后果作出规定，并没有规定行为效力，更没有对合同效力进行规定，物权法所调整的仅是无权的归属问题，而不调整合同效力问题；其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即使法院认定阮丽冰无权处分涉案房屋，王韬不符合善意取得条件，涉案合同也不能被认定为无效。
阮锡辉答辩称：不同意王韬的再审请求。一、阮丽冰在一审中陈述，其在出让涉案房产时已经告诉旭丰公司所出让的房屋属于夫妻共同财产，旭丰公司在知道该涉案房产是阮丽冰与阮锡辉共有的情况下，有义务告知本案当事人，因此可以推定王韬知道涉案房产是夫妻共有财产。二、根据陈贵娥陈述，其先后两次到现场看过房子并见过阮丽冰和阮丽冰的女儿，因此可以推定陈贵娥初步知道阮丽冰的婚姻状况。虽然一、二审中陈贵娥表示不知道涉案房产是否为夫妻共同财产，但陈贵娥作为完全民事能力人，应当考虑到阮丽冰的婚姻状况并推定该房产不是阮丽冰个人所有，而是夫妻共有财产。三、阮丽冰办理涉案房屋房产证时向房管部门出示了计生证明，旭丰公司作为专业房产中介机构，应当到房管部门调取该档案以证明涉案房产的权属。旭丰公司表示不知道涉案房产是阮锡辉与阮丽冰共有，未尽中介职责。四、王韬、陈贵娥跟阮丽冰分别签订两份合同，一份是旭丰公司作为见证人签订的，转让价格是55万元，另一份合同是在房管部门档案中备案的，交易价格是35万，价格相差近一倍，据此可认定阮丽冰与王韬互相串通损害阮锡辉对房产的共有权。通过以上答辩意见可以认定王韬不属于善意所得，请求驳回其再审申请。
陈贵娥陈述：同意王韬的再审申请，与王韬的意见一致。
阮丽冰未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
工商银行开发区支行未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
旭丰公司陈述：同意王韬的再审申请。我方促成涉案房屋交易，对整个过程非常清楚。阮丽冰在整个看房过程和在房管局办手续时一再陈述涉案房屋是她个人所有。我方亦已在交易前去房管局查册，查询结果显示涉案房产是阮丽冰所有，没有其他共有人。
再审查明，各方当事人对一、二审查明事实无异议，再审予以确认。
再查明，阮锡辉在一审中提交的证据《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》中记载，增城房地产交易登记中心询问人罗某于2013年4月23日对阮丽冰与王韬进行过户之前相关情况的询问，其中对“申请登记的房地产是否存在共有”这一问题，阮丽冰和王韬作了否定的答复。
另查明，王韬与阮丽冰签订的《广州市存量房买卖合同》记载，卖方阮丽冰保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向王韬说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则承担相应的法律责任。王韬与工商银行开发区支行于2013年7月5日签订的《个人借款／担保合同》中载明，抵押物（即涉案房产）价值674538元。
本院再审认为，涉案房屋是阮锡辉与阮丽冰在婚姻关系存续期间所购买，属于夫妻共同财产。现阮丽冰未能提供证据证实其出售涉案房屋前已征得阮锡辉的同意，故阮丽冰单方出售涉案房屋的行为属于无权处分行为。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，阮丽冰就涉案房产签订的买卖合同应属有效。涉案房产已经办理房屋登记手续，该物权行为是否有效，取决于涉案房屋的转让是否符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定的下列情形：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让。因此，本案的争议焦点是：一、王韬在受让涉案房产时是否善意；二、涉案房产的交易价格是否合理。
首先，关于王韬在受让涉案房产时是否善意的问题。判断王韬主观上是否善意的关键在于王韬在受让涉案房产时应尽到何种程度的注意义务，亦即王韬对涉案房产的产权共有情况应当进行实质审查还是形式审查。由于《中华人民共和国物权法》规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，而根据《中华人民共和国婚姻法》及其相关司法解释的规定，一般情况下，婚姻关系存续期间夫妻一方所取得的房产属于夫妻共有财产，因此导致客观上存在物权登记情形与实际共有情形不一致的情况。我国的房地产权属登记必须由房屋登记机构统一办理，《房屋登记办法》第十八条规定，“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”根据上述规定，房屋登记机构在办理房屋登记手续时仅需要询问当事人“申请登记房屋是否为共有房屋”并将其答复进行归档保留，并未要求当事人对其答复提供相关证据予以证实，也未规定需核查出卖人的婚姻状况。作为个体的买方在审查能力上无法与房屋登记机构相比，其所应承担的审查义务也不应高于房屋登记机构。况且对买方苛以实质审查义务将大大提高交易成本，延长交易时间，有违交易效率原则。因此王韬在受让涉案房产时无需对涉案房屋的产权共有情况进行实质审查。
从本案情形来看，第一，涉案房产登记在阮丽冰个人名下，共有人一栏为空白，王韬基于物权登记公示公信原则对此产生信赖是合理的；第二，王韬与阮丽冰签订的《广州市存量房买卖合同》中载明涉案房屋共有情况是无、卖方阮丽冰保证所提供权属情况真实、对涉案房产享有完整产权；第三，阮丽冰在房屋登记机构办理房产登记手续时对“申请登记的房地产是否存在共有”这一问题作出了否定的答复。由此可以判断，王韬已经履行其对涉案房屋产权共有情况形式审查的义务，王韬在受让涉案房产时应属善意。原审以王韬知悉阮丽冰有女儿但未就涉案房屋是否属夫妻共同财产作进一步询问为由认定王韬未尽谨慎注意义务，对王韬苛以过重的审查义务，存在不当。
其次，关于涉案房产的交易价格是否合理的问题。根据原审中双方的陈述及转账记录、相关收据等证据，涉案房屋的实际成交价格是550000元，高于涉案房屋转让时税务部门的计税金额446158元。上述实际成交价与2013年7月5日王韬与工商银行开发区支行签订的《个人借款／担保合同》中涉案房产的评估价格674538元相比，差额低于20%。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”的规定，可见涉案房屋的实际成交价不属于不合理低价。
由此可见，涉案房产受让人王韬是善意的，交易价格也属合理范围，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条第一款“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”的规定，阮锡辉主张阮丽冰与王韬处置涉案房产的行为无效，缺乏依据。原审认定王韬不属于善意取得并认定王韬与阮丽冰就涉案房屋签订的买卖合同无效，存在不当，再审予以纠正。至于阮锡辉因阮丽冰擅自处分涉案房屋所导致的损失，可依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条第二款“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定予以救济。
综上所述，经审查，原审判决认定事实清楚，但法律适用存在不当，再审予以改判。王韬的申请再审理由成某分，再审予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条第一款的规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）穗中法民五终字第612号民事判决和广东省增城市人民法院（2013）穗增法民三初字第240号民事判决；
二、驳回阮锡辉的诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由阮锡辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖俊莲
审 判 员 覃信群
代理审判员 林锐君
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 熊志遥
高宝韫