湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂十堰中民四终字第00528号
上诉人（原审被告）陈清根。
被上诉人（原审原告）蔡昌志，汉江集团博远公司服务管理中心退休职工。
被上诉人（原审被告）王梅。
上诉人陈清根因与被上诉人蔡昌志、王梅房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2015）鄂丹江口民初字第00124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月27日受理后，依法组成由审判员王志刚担任审判长并主审，审判员王海、徐恩田参加评议的合议庭，经过阅卷和调查，询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理本案。本案经批准延长了审限。经合议庭评议，现已审理终结。
蔡昌志一审诉请：1、解除房屋租赁合同并由原告收回门面房；2、要求王梅承担违约金5100元；3、要求王梅支付转让费12500元；4、要求陈清根支付三个月（2014年8月、9月、10月）的房屋租金5100元；5、要求陈清根从2014年11月起支付房屋月租金1800元至腾出房屋止；6、要求陈清根从2014年11月9日起支付每天300元罚金至腾出房屋止；7、要求陈清根腾出房屋时结清经营期间发生的所有水电费用（目前欠2543.11元）；8、本案诉讼费用由二被告承担。
一审法院认定：原告蔡昌志2001年7月4日购买了汉江集团丹江口物业开发有限责任公司开发的位于大坝二路恒通机械公司大门西侧民欣小区3号楼下第4间门面房一间，面积40平方米，委托其子蔡辉经营管理。2013年10月4日，原告之子蔡辉作为甲方，被告王梅作为乙方签订《租赁合同》约定：将该门面房租赁给乙方王梅用于商业经营，租期二年，自2013年10月12日至2015年10月11日止。租金每月1700元，首次付清第一年租金20400元，之后一年一支付，直到合同期满。乙方需缴纳给甲方租房保证金8000元（不计利息），到期退还。乙方在租赁期间不得以私下收取转让费的形式，将门面房转租他人，否则甲方有权单方终止合同并不退还剩余房租和租房保证金。双方又签订《补充条款》约定：一、乙方于2013年10月4日将租房保证金8000元交于甲方，甲方在确认收到租房保证金后与乙方正式签约。合同期内乙方不得以各种方式或理由拖欠租金，若当年租期届满超出10天未续付租金，甲方有权单方终止合同，并不予退还乙方已付的租房保证金。二、甲乙双方签订合同后，自行约定时间到一卡通缴费中心将合同签订日前的水电费当场结清，水电费用结清后甲方应将缴费卡过户给乙方。以后产生的水电费由乙方持卡自行缴纳。拖欠费用造成的停水停电甲方不负责任。乙方在合同到期后如不再续租，也应将到期日前的水电费用全部结清并将缴费卡交还甲方。三、具体租金与支付时间：1.乙方于2013年10月4日支付2014年10月11日前的租赁费20400元。四、租期内，甲乙双方因单方原因中止本合同，至少提前七天通知，在得到对方同意并支付双方约定的违约金后解除本合同（违约金不可低于三个月租金）。五、签约时甲方要注明是否允许乙方日后将租赁的门面转让，若允许还需当场签订《转让授权协议》，以附件形式与本合同并存。未签订《转让授权协议》则严禁乙方以“二房东”身份将门面转租。乙方因经营不善或其他原因无法继续经营，可按第四条处理，不得以各种理由将房屋转手第三方。否则一切后果乙方自负。六、租期届满，乙方如不再续租，则应保证墙面、水电等设施基本完好，有明显损坏的或装修改动较大影响再次出租的，乙方应该负责维修还原。否则甲方将从缴纳的租房保证金中扣除相应费用。同日（2013年10月4日）原告蔡昌志的儿子蔡辉与被告王梅签订《转让授权协议》约定：甲方允许乙方在租用期间将房屋使用权及店内物品转让给第三方，但乙方必须承担违约责任，即转让行为一旦发生乙方必须按提前中止合同处理，乙方在缴纳约定的违约金后，甲方才可与乙方解除原合同，然后与接手的第三方签订新的合同。甲方允许乙方收取转让费28000元，在28000元以内全部由乙方所得，超出部分甲乙双方各得一半。乙方如果独自占有超出部分，第三方有权索回超出部分数额。《转让授权协议》签订后，乙方转租门面不再属于私下行为，由乙方找来的第三方即得到甲方认可，由第三方与甲方签订的新租赁合同，也视为原乙方的续租关系，不再给予装修时间。乙方拥有的转让权只能在其签约后续租的合同期内使用，若租期届满乙方未找到合适人员接手而自己放弃转让，甲方可按转让费的百分之三十补偿乙方，收回转让权。
三份协议签订后，被告王梅于2013年10月4日向原告缴纳了第一年租金20400元、转让费（装修费）20000元、租房保证金8000元（欠条），共计52000元，其中租房保证金8000元因被告王梅资金紧张经原告蔡昌志同意出具的欠条。原告方将位于大坝二路恒通机械公司大门西侧民欣小区3号楼下第4间门面房一间租赁给被告王梅。王梅对房前下水道进行改造后开始经营小吃生意。2014年7月21日，王梅电话通知原告方要转租门面，原告方说按照合同约定转租就可以。于是被告王梅、陈清根及被告王梅的丈夫李贵明一起协商门面房转租事宜，议定：该门面房由被告王梅转租给被告陈清根使用，被告陈清根支付给被告王梅转让费等共计53000元，其中含被告王梅交给原告方的转让费2万元，房租押金8000元，被告王梅收取转让费2万元、收取已支付至2014年10月11日以前的三个月房租5100元（实为5000元，减少100元）。被告陈清根共计支付门面转让费48000元。被告王梅交给原告方蔡辉的转让费2万元，房租押金8000元，两笔合计28000元（其中欠条8000元）转给被告陈清根。原告儿子蔡辉也到场确认了该门面房转租给被告陈清根使用。被告陈清根当日给被告王梅转账支付人民币4万元，现金支付13000元，接手租用该门面房。因被告王梅合同租期到2015年10月11日止，使用期限还有一年零三个月，其中转让之日到2014年10月11日三个月房租费5100元被告王梅已支付给原告方，被告陈清根当场要求蔡辉、王梅二人把合同拿出来，由被告陈清根改签自己的名字，但被告王梅的丈夫李贵明说“合同找不到了”。原告方蔡辉说：“合同没有拿，王梅的合同到期后（2015年10月11日）重新签订合同就行了”，所以没有改签合同。但被告陈清根考虑到有转让费及押金28000元转给自己的问题，要有个手续，要求写个字句。被告陈清根、被告王梅的丈夫李贵明及原告方蔡辉三方草拟了一份《转让协（意）议》，全文内容为：“经本人李贵明自愿将大坝二路02号一间好福记烧鸡公店面转让给陈清根，房租交到2014年10月11日止，双方确认没有异议，房租押金28000元转给陈清根”。落款日期为2014年7月21日。原告方蔡辉在该协议上签了“同意陈清根10月11日续签下一年合同蔡辉（房东）”，王梅的丈夫李贵明作为转让方，陈清根作为接收方分别在该协议上签名后，被告陈清根接手该门面房经营小吃生意。2014年9月29日，原告方蔡辉到门店找到被告陈清根让其续签租赁合同，因所拟的转让协议草稿没有经过双方协商，陈清根对拟定条款不同意没有签字，双方产生矛盾。2014年10月6日被告陈清根找原告方蔡辉提出不租赁该房屋了，要求蔡退还转让费和押金28000元。蔡辉坚持只退押金的30%，装修费不退。双方发生争执。2014年10月11日下午原告方蔡辉再次找到被告陈清根签订租赁合同，索要房屋租金，被告陈清根要原告方退还押金28000元。蔡辉说没有收到2万元的转让费，只有王梅的押金欠条8000元。双方再次发生争执。蔡辉很生气回家对原告蔡昌志说：“陈清根不签订租赁合同、不交租金等”。原告蔡昌志及儿子蔡辉来到门面房里找陈清根论理，双方争吵动手，派出所出警方平息事态。被告陈清根因此影响生意而关门。原告方蔡辉打电话找王梅联系，王梅的丈夫李贵明说他们收了陈清根转让费48000元，其中包含已支付给原告的转让费2万元，租房押金8000元。原告蔡昌志认为两被告违约，在门面房大门上和门面附近张贴通知，要被告陈清根续签租赁合同、按年缴纳租金，否则解除合同。并向两被告发信息，向被告王梅住处发公告通知。但是两被告均未理睬。2014年12月1日原告蔡昌志向法院起诉，请求二被告按照双方签订的《租赁合同》、《补充条款》、《转让授权协议》约定判令：1、解除双方门面房屋租赁合同、收回门面房；2、因被告王梅收取转让费25000元没有分一半给原告，要求被告王梅承担违约金5100元（三个月房租）；3、要求王梅按双方《转让授权协议》约定支付多收的被告陈清根转让费25000元的一半即12500元；4、要求被告陈清根支付三个月（2014年8月、9月、10月）的房屋租金5100元；5、要求被告陈清根从2014年11月起支付门面房屋月租金1800元至腾房屋之日止；6、要求陈清根从2014年11月9日起支付每天300元罚金至腾退房屋之日止；7、要求陈清根腾退房屋时结清经营期间发生水电费用；8、本案诉讼费用由二被告承担。
被告陈清根当庭认为转租合同不能履行的原因在于原告蔡昌志，生意做不成，转租房屋的目的不能实现，导致财产巨大损失，要求原告蔡昌志退还押金、赔偿装修费、营业损失后，解除门面房租赁合同，房屋腾退交还原告蔡昌志。并于2015年3月18日开庭审理此案后，将涉案门面房屋钥匙交到了法庭。
本案争议的焦点主要有以下三个方面：1、转租协议是否具有法律效力，应否解除？2、被告王梅将交给原告方的转让费2万元，租房押金8000元转到被告陈清根名下，原告方是否知情？原告蔡昌志与被告王梅约定收取转让费是否具有法律依据？3、原告蔡昌志的8项诉讼请求有无法律依据，应否予以支持？
针对以上焦点问题评析如下：
1、转租协议是否具有法律效力，应否解除？
原告蔡昌志与被告陈清根均未对甲方蔡辉与乙方王梅2013年10月4日签订的《租赁合同》及《补充条款》、《转让授权协议》的效力问题提出异议，亦未否认2014年7月21日两被告的转租协议效力问题，但均认为《租赁合同》及转租协议已实际不能履行，应当予以解除。
一审法院认为：甲方蔡辉与乙方王梅2013年10月4日签订的《租赁合同》和两个附件以及2014年7月21日两被告的草签的转租协议，应当属于当事人真实意思表示，原告方作为出租人对草签的转租协议予以认可，协议亦不违反法律禁止性规定，其中《租赁合同》已实际履行近九个月，应当属于合法有效的民事行为。原告蔡昌志、被告陈清根鉴于双方矛盾导致《租赁合同》不宜继续履行，被告王梅将房屋转租给被告陈清根后已实际将履行租赁合同的权利和义务转移给被告陈清根。原告蔡昌志、被告陈清根均提出解除合同，腾退房屋属于当事人真实意思的表示，应当依法予以准许。
2、被告王梅将交给原告方的转让费2万元，租房押金8000元转到被告陈清根名下，原告方是否知情？原告蔡昌志与被告王梅约定收取转让费是否具有法律依据？
原告蔡昌志认为：被告王梅将交给原告方的装修费2万元，租房押金8000元转到被告陈清根名下一事原告不知情，转租协议上的表述是后来添加的，不予认可。收取转让费是原告方与被告王梅《转让授权协议》约定，第三人接受转让，同意支付转让费不违反法律规定，被告王梅还应当按照合同约定将超过28000元部分收取的转让费25000元的一半支付给原告。
被告王梅认为：交到原告方的转让费及租房押金28000元转到被告陈清根名下，原告方蔡辉在场同意，并签字认可。门面房转租给被告陈清根并收取转让费是经过出租人同意的，有合同约定，自己租用的房屋租期未到，被告陈清根同意接受转让并支付转让费，不违反法律规定。
被告陈清根认为：被告王梅将门面房转租给我是经过原告方同意的，被告王梅收了转让费48000元、三个月房租费5000元，共计53000元，并将原告所收取的转让费及租房押金28000元转给了我，现因原告父子到店内吵闹影响我的生意做不成了，我转租做生意的目的无法实现，原告应当退还已收取的转让费及押金28000元，赔偿我装修费和营业损失。被告王梅应当退还我转让费2万元，我交出房屋，或者允许我转让门面弥补损失。
一审法院认为：本案中讼争的转让费2万元、租房押金8000元经两被告协商转让到被告陈清根名下，原告蔡昌志是知情的，这一事实有原告蔡昌志在诉状中要求被告王梅按照协议约定支付超出28000元部分的一半转让费12500元的自认，有被告王梅在询问笔录中所作的陈述佐证，有被告儿子蔡辉在草签协议上签字认可，能够形成证据锁链，相互印证，予以采信。原告蔡昌志认为2014年7月21日原告及两被告三方所签草签协议中“房租押金28000元转给陈清根”系后来添加的，原告方不知情的诉请主张没有证据证实，不予采信。
收取转让费是否具有法律依据问题。《中华人民共和国民法通则》第九十一条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”。被告王梅将租赁使用的原告蔡昌志门面房屋转让给被告陈清根，出租人亦同意、但原告蔡昌志与被告王梅约定收取转让费有悖于法律规定，转让费的取得没有法律依据，且转让交易已实际不能进行，给被告陈清根造成了损失，所收取的转让费应属不当得利，原告蔡昌志和被告王梅应将取得的不当得利返还给被告陈清根。被告王梅将所租赁的门面房转让给被告陈清根并收取转让费48000元是经原告方蔡辉同意的，这一事实原告当庭认可，《转让授权协议》也作了约定。原告方在与被告王梅的租赁合同期限未到的情况下，应当按照《中华人民共和国合同法》第224条关于：“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”的规定主张权利，而急于要求被告陈清根签订下一年租赁合同，导致原告方与被告陈清根之间的矛盾激化，均要求解除租赁合同，转租交易已无法实现，被告陈清根为此遭受的转让费损失因主体不对等不能提出反诉，应依法另行主张权利。
3、原告蔡昌志的8项诉讼请求有无法律依据，应否予以支持？
原告认为：被告陈清根没有按期续签合同，要求：1、解除双方门面房屋租赁合同、收回门面房；2、被告王梅承担违约金5100元；3、要求王梅按双方《转让授权协议》约定支付多收的转让费25000元的一半即12500元；4、被告陈清根应支付2014年8月、9月、10月三个月的房屋租金5100元；5、被告陈清根应从2014年11月起支付门面房屋月租金1800元至腾房屋之日止；6、被告陈清根从2014年11月9日起支付每天300元罚金至腾退房屋之日止；7、被告陈清根腾退房屋时应结清经营期间发生水电费用；8、本案诉讼费用由二被告承担。
被告陈清根认为：1.原告要求支付2014年8、9、10月三个月的房屋租金5100元属于重复计算，此房租费被告王梅已一次性交给了原告，我接手时支付给王梅的53000元中包含了该房租费。2.原告要求按月租金1800元支付房租违反合同约定，合同租期未到，不予认可。3、原告要求从2014年11月9日起每天支付300元罚金至腾退房屋之日止，没有法律依据，不具有罚金资格。4、原告要求腾退房屋并结清经营期间发生水电费用符合实际予以认可。但原告蔡辉必须退还我转让费及押金28000元，赔偿我装修费和营业损失费，被告王梅必须退还我转让费2万元，房子我不再租了，腾退给蔡辉。
一审法院认为：原告蔡昌志的8项诉请中，第一项解除双方门面房屋租赁合同、收回门面房被告陈清根亦同意，予以确认。第二项要求被告王梅承担违约金5100元，因被告王梅转租房屋收取转让费与法无据，其违约请求不予支持。第三项要求王梅按双方《转让授权协议》约定支付多收的转让费25000元的一半即12500元，因该转让费收取与法无据，原告与次承租人均要求解除租赁合同和转租协议，转租交易已无法进行，该项请求不予支持。第四项要求被告陈清根支付2014年8月、9月、10月三个月的房屋租金5100元属于重复计算，原告蔡昌志已当庭放弃。第五项要求被告陈清根从2014年11月起支付门面房屋月租金1800元至腾房屋之日止，按照《中华人民共和国合同法》第224条关于：“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”的规定，月租金1800元不符合原告与被告王梅租赁合同的约定，且被告已于2015年3月18日将租赁的门面房钥匙交到了法庭，租金应当按照合同约定的每月1700元，自2014年10月12日计算到2015年3月18日，共计5个月8500元，在此期间双方产生矛盾，因不可归责于双方当事人的事由导致门店停业，合同解除，双方均有责任，8500元房屋租金损失由原告蔡昌志与被告陈清根各自承担4250元。第六项要求被告陈清根从2014年11月9日起支付每天300元罚金至腾退房屋之日止，没有法律依据，不予支持。第七项要求被告陈清根腾退房屋时应结清经营期间发生水电费用，被告陈清根当庭已认可，予以采纳。第八项本案诉讼费用由二被告承担，应以生效判决为准。被告陈清根陈述要求原告赔偿装修费和营业损失费，因无相关证据证实其损失数额，被告陈清根也未提出反诉，不做审理，被告陈清根可另行主张权利。故依照《中华人民共和国民法通则》第九十一条、九十二条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第三条、第十条第一款、第四十四条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十四条，并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法吕若干问题的解释》第十一条第四款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、解除原告方蔡辉与被告王梅2013年10月4日签订的《租赁合同》及《补充条款》、《转让授权协议》及2014年7月21日被告王梅丈夫李贵明、被告陈清根、原告方蔡辉签定的转租协议。二、被告陈清根在判决生效后十日内，按照合同约定的月租金1700元，将2014年10月12日到2015年3月18日共计五个月房屋租金8500元的一半4250元支付给原告蔡昌志，并结清租赁门面房屋经营占用期间所发生水电费用。三、被告陈清根在判决生效后十日内将租赁使用的位于大坝二路恒通机械公司大门西侧民欣小区3号楼下第4间门面房一间腾退交还原告蔡昌志。四、驳回原告蔡昌志其他诉讼请求。案件受理费500元，由原告蔡昌志、被告王梅各承担200元，被告陈清根承担100元。
陈清根不服一审判决，向本院提出上诉称，要求被上诉人蔡昌志退还上诉人押金28000元及装修费、营业损失，被上诉人王梅返还上诉人转让费20000元；本案诉讼费用由被上诉人承担。请二审法院撤销原判，予以改判。
蔡昌志、王梅二审未答辩。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：陈清根上诉要求蔡昌志退还其押金28000元及装修费、营业损失，王梅返还其转让费20000元。因陈清根在一审时未提出反诉，一审法院已告知陈清根可另行主张权利。陈清根的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由陈清根负担。
本判决为终审判决。
审判长 王志刚
审判员 王 海
审判员 徐恩田
二〇一六年三月二十一日
书记员 刘亚琼
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。