广西壮族自治区北海市银海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民再初字第3号
原审原告：中国银行股份有限公司北海分行，住所地北海市北海大道国际金融大厦。
负责人：苏建华，行长。
委托代理人：苏珊珊，系中国银行股份有限公司北海分行员工。
委托代理人：廖文庆，系中国银行股份有限公司北海分行员工。
原审被告：贺逵（王亚芳丈夫，系贺禧的法定代理人）。
原审被告：贺禧（王亚芳与贺逵的儿子）。
以上二原审被告的委托代理人：温烜华，广西现城律师事务所律师。
以上二原审被告的委托代理人：张静宇，广西海城律师事务所律师。
原审被告：北海实业开发有限公司，住所地北海市。
法定代表人：张一明，总经理。
原审原告中国银行股份有限公司北海分行（以下简称中行北海分行）与原审被告贺逵、贺禧、北海实业开发有限公司（以下简称实业公司）借款合同纠纷一案，本院2006年8月9日作出（2006）银民初字第202号民事判决书，已发生法律效力。2014年1月23日北海市中级人民法院作出（2013）北民提字第3号民事裁定书，撤销（2006）银民初字第202号民事判决书，发回本院重审。2014年6月4日立案受理后，本院依法组成合议庭，2014年10月8日追加贺禧作为本案原审被告参加诉讼，于同年8月27日、11月18日与（2014）银民初字第131号原告贺逵、贺禧诉被告北海实业开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司北海分行商品房买卖合同纠纷一案合并公开开庭进行了审理。原审原告中行北海分行的委托代理人苏珊珊、廖文庆、原审被告贺逵、贺禧的委托代理人温烜华、张静宇到庭参加诉讼，原审被告实业公司经本院合法传唤无故不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原审原告北海中行诉称：原审原告与原审被告北海实业公司于2001年11月23日签订《销售商业用房合作协议》一份，同时签订保证合同一份。其中合作协议主要约定原审原告向原审被告北海实业公司开发的北海外沙海鲜岛项目个人商业用房提供贷款业务，保证合同则约定由原审被告北海实业公司对原审原告发放的该项目的所有单笔贷款承担连带保证责任。2004年1月6日，原审原告与王亚芳、原审被告贺逵签订《楼宇抵押借款合同》一份，向王亚芳、原审被告贺逵发放贷款人民币93000元，期限为20年，还款方式为月均等额还款，并以王亚芳、原审被告贺逵购买的房地产办理抵押登记。贷款发放后，王亚芳、原审被告贺逵没有按时还款，截止2006年6月5日，已经拖欠10期贷款本息未还，欠贷款本息合计92713.25元，保证人亦未进行垫付，导致该笔贷款形成不良贷款，影响了原审原告的信贷资产质量，造成较大信贷风险，为此向法院提起诉讼，请求判令：1、解除与王亚芳、原审被告贺逵签订的编号为（2004）北中银零房贷字第029号《楼宇抵押借款合同》；2、王亚芳、原审被告贺逵归还贷款本金88604.17元，支付逾期利息3907.55元，罚息201.53元，合计92713.25元（利息暂计至2006年6月5日，以后另计）；3、原审被告北海实业公司对上述贷款本息承担连带保证责任；4、确认原审原告对原审被告的贷款抵押物享有优先受偿权；5、本案的诉讼费用由原审被告承担。
王亚芳、原审被告贺逵、北海实业开发有限公司在原审中不作答辩，也未到出庭参加诉讼。
经审理查明：2001年11月23日，原审原告北海中行与原审被告北海实业公司签订了（2001）北中银零（商）合字第002号《销售商业用房合作协议》，协议约定原审原告向北海实业公司开发的北海外沙海鲜岛项目个人商业用房的买方提供个人商业用房贷款，北海实业公司则为所有单笔贷款的担保人，担保范围为所有单笔借款合同项下的所有贷款本金、利息、违约金、罚金以及实现贷款债权的费用等。同日，双方就以上协议又签订了《保证合同》，合同约定：北海实业公司为合作协议项下所有借款人的借款向原审原告提供担保，担保的范围为：依合作协议，原审原告与借款人（购买北海外沙海鲜岛商业用房的业主）签定的借款合同项下的贷款金额及利息，借款人应支付的违约金（含罚息）赔偿金及实现债权的费用、抵押物保管的费用等。保证方式为连带责任保证，如借款人没有按借款合同约定履行或者没有全部偿清其债务，原审原告有权直接要求北海实业公司履行还款责任。保证期限为：自原审原告根据《销售商业用房合作协议》而向买方发放的第一笔贷款的主合同所约定的每一期还款期限之日两年内。借款合同履行期间，借款人发生《借款合同》约定的违约情况的，原审原告有权要求北海实业公司提前承担保证责任。合同还对解除、变更的条件作了约定。2004年1月6日，原审原告与王亚芳、原审被告贺逵夫妻签订编号为（2004）北中银零房贷字第029号《楼宇抵押借款合同》，合同约定：王亚芳以其名义向原审原告贷款93000元用于购买北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2B031号房屋，贷款期限为20年，贷款利率为按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行，当前月利率为4.20‰，还贷方式为按月等额归还贷款本息，借款人在贷款发放次月还，总期限为240期，每月还款日为5日。逾期还贷的，经原审原告催告，贷款人仍未纠正违约行为的，原审原告可书面通知解除合同、转让债权、处分抵押物、申请强制执行及提起诉讼等任何措施维护其合法权利，并按中国人民银行的规定从贷款逾期之日起按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。合同还约定：以王亚芳、贺逵共有的位于北海市外沙岛东3栋珍珠湾大二层2B013号房屋作抵押价值133000元为王亚芳向原审原告贷款93000元作抵押担保。若王亚芳不能按合同约定履行还款义务的情况下，原审原告除继续向贷款人追索外，有权按合同约定的方式处分抵押物，并从中优先受偿。抵押但保的范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金以及实现债权的费用。抵押担保期限为本合同生效之日至贷款结清之日。双方签订合同后，2004年1月9日，王亚芳、贺逵与原审原告到北海市房地产交易中心办理了抵押登记手续。同月12日，原审原告按合同约定发放了贷款93000元。由于借款人王亚芳、贺逵未履行合同按约还款付息，经原审原告催收后仍未还款，原审原告向本院提起诉讼。截止2006年6月5日，王亚芳、原审被告贺逵欠原审原告贷款本金88604.17元，逾期利息3907.55元，罚息201.53元，合计92713.25元。
以上事实，有原审原告提交的《销售商业用房合作协议》、《保证合同》、《楼宇抵押借款合同》、《借款借据》、借款申请表、王亚芳、原审被告贺逵身份证、户口簿和结婚证、催款通知书等证据证实。
原审审理认为：王亚芳、原审被告贺逵及北海实业公司的法定代表人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，既不提供证据又未提出答辩意见，视为已放弃答辩和质证的权利。对原审原告提供的以上证据。本院予以确认。原审原告与王亚芳、原审被告贺逵签订的《楼宇抵押借款合同》及与原审被告实业公司签订的《销售商业用房合作协议》、《保证合同》均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，且抵押物已依法办理了抵押登记，上述合同均为有效合同。原审原告依约履行了贷款义务，王亚芳、原审被告贺逵不按合同约定履行还本付息义务，北海实业公司在王亚芳、原审被告贺逵10期未履行还本付息义务时亦未依《保证合同》的约定履行代还贷款义务，均构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项关于当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同的规定，原审原告起诉请求解除与王亚芳、原审被告贺逵签订的《楼宇抵押借款合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。原审原告与原审被告北海实业公司签订的合作协议和保证合同中约定的保证方式为连带责任保证，如借款人没有按借款合同约定履行或者没有全部清偿其债务，原审原告有权直接要求北海实业公司履行还款责任，原审原告请求原审被告北海实业公司对王亚芳、贺逵的贷款本息承担连带保证责任，依法有据，本院予以支持。原审原告与王亚芳、原审被告贺逵就贷款的抵押物已办理了抵押物登记，依据《中华人民共和国担保法》第三十三条关于债务人不履行债务时，债权人以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的规定，因此原审原告请求对北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2B013号房屋享有优先受偿权，理由正当，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条的规定，判决：一、解除原审原告中国银行股份有限公司北海分行与王亚芳、原审被告贺逵签订的编号为（2004）北中银零房贷字第029号《楼宇抵押借款合同》。二、王亚芳、原审被告贺逵共同偿还给原审原告中国银行股份有限公司北海分行贷款本金88604.17元，逾期利息3907.55元，罚息201.53元，合计92713.25元（以上利息与罚息暂计至2006年6月5日，以后另计）。三、原审被告北海实业开发有限公司对王亚芳、原审被告贺逵的上述第二项债务承担连带清偿责任。四、原审原告中国银行股份有限公司北海分行对位于北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2B013号房屋享有优先受偿权。本案受理费3500元、其他诉讼费800元，共计4300元，由王亚芳、原审被告贺逵、北海实业开发有限公司共同负担（诉讼费用原审原告已预交，原审被告在履行义务时一并支付给原审原告）。上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起一年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费3500元、其他诉讼费800元（受理费收款单位：北海市中级人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行北海市分行城郊支行业务部，帐号：70×××27，项目名称：诉讼费，单位编码：020001，项目编码：101；其他诉讼费收款单位：非税收入财政专户；开户行：中国农业银行北海市分行银河分理处，帐号：70×××77）。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
原审被告贺逵、贺禧在再审中辩称：同意解除合同，对于其他诉讼请求，同意北海市检察院提出的抗诉意见，根据公平原则，原审原告行使抵押物优先受偿权后，仍不能实现的债权部分，不应当由原审被告贺逵、贺禧承担。
原审被告实业公司在再审中不做答辩，亦未到庭参加诉讼。
原审被告贺逵、贺禧在再审中对原审原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，但对证据三、六的证明内容有异议，证据三证实原审被告实业公司将贷款用于装修，中行负有监管责任；证据八证实再审原审原告发放贷款。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案原审被告实业公司既不答辩也不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原审被告贺逵、贺禧对原审原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，原审原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。
各方当事人在再审中未提供新的证据，原审认定的事实属实，本院予以确认。
再审再查明：涉案商品房至今尚未交付原审被告贺逵、贺禧管理使用。本案与（2014）银民初字第131号原告贺逵、贺禧诉被告北海实业开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司北海分行商品房买卖合同纠纷一案合并审理，（2014）银民初字第131号案所涉商品房买卖合同已解除。
再审还查明：王亚芳与贺逵系夫妻关系，王亚芳已于2013年8月19日死亡，王亚芳与贺逵共同生育贺禧，王亚芳父母为：王柏兴、唐佑妹，王柏兴、唐佑妹向本院书面声明放弃继承北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2B013号房屋所享有的一切权利。
本院认为：原审原告与原审被告实业公司经协商后签订的《销售商业用房合作协议》、《保证合同》以及原审原告与王亚芳、原审被告贺逵签订的合同编号（2004）北中银零房贷字第029号《楼宇抵押借款合同》，均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同的约定和法律的规定履行自己的义务。原审原告依照借款合同约定履行了借款义务，王亚芳、原审被告贺逵没有按照合同约定履行还本付息义务，原审被告实业公司作为保证人亦未按照约定履行代还贷款义务，均构成违约，应承担相应的违约责任。因王亚芳死亡，原审被告贺逵、贺禧作为法定继承人，应继承其在本案中的权利义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，原审原告请求解除与王亚芳、原审被告贺逵签订的合同编号（2004）北中银零房贷字第029号《楼宇抵押借款合同》，有事实根据和法律依据，本院予以支持。由于原审被告实业公司至今未将房屋交付给原审被告贺逵、贺禧，也未办理房屋产权登记属于根本违约，王亚芳作为购房者用于抵押的房屋一直不属于自己，所贷款项已全部由原审被告实业公司收取使用。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也原审被告解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”的规定，涉案房屋的商品房买卖合同已被解除，故在商品房买卖合同、楼宇抵押借款合同都被解除的情况下，应由原审被告实业公司将收受的购房贷款的本金及利息直接返还给原审原告，其不应再承担连带清偿责任。原审原告要求王亚芳、原审被告贺逵承担还款付息的责任，没有法律依据，本院不予支持。原审原告与王亚芳、原审被告贺逵就贷款抵押物已办理抵押登记，依据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款“……债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”的规定，原审原告请求就抵押物北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2B013号房屋享有优先受偿权，有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第九十四条第一款第三项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、《中华人民共和国继承法》第五条、第十条第一、二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除原审原告中国银行股份有限公司北海分行与王亚芳、原审被告贺逵签订的编号为（2004）北中银零房贷字第029号《楼宇抵押借款合同》；
二、原审被告北海实业开发有限公司偿还原审原告中国银行股份有限公司北海分行本金人民币115611.34元及利息（利息计算，自借款之日起，借款期内按双方约定的利息计算方法计付，逾期归还的，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，以后另计）；
三、原审原告中国银行股份有限公司北海分行对位于北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2B013号房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
四、驳回原审原告中国银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。
本案受理费3500元、其他诉讼费800元，共计4300元，由原审被告北海实业开发有限公司负担。
上述义务，义务人应于本判决书生效后十日内履行完毕。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费3500元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：第三人北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 瑞
代理审判员 钱 芳
人民陪审员 包绮静
二〇一四年十二月三日
书 记 员 黄 雪
附本判决引用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。