中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3362号
上诉人（原审原告）：莫景光，香港特别行政区居民，住香港。
委托代理人：李慧，广东宏力律师事务所律师。
委托代理人：吴凯，广东宏力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钟善强，身份证住址广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：钟善如，1952年8月17日，香港特别行政区居民。
被上诉人（原审被告）：钟善云，香港特别行政区居民。
三被上诉人共同委托代理人：黎国洪，广东宾得律师事务所律师。
原审第三人：郑锦灵，身份证住址广州市越秀区。
上诉人莫景光因与被上诉人钟善强、钟善如、钟善云所有权确认纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第1122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1995年7月24日，案外人钟某（继）和钟善强（共同作为甲方）与莫景光（乙方）在律师事务所见证下签订《借款协议书》，并已在律师所办理见证手续，《借款协议书》约定：甲方因资金周转困难，向乙方借款16万元；一、借款期限为一年，从甲方收到借款之日起算，甲方必须在该借款期限内归还借款，否则加倍罚息；二、借款期间月息为25厘；三、借款期间，甲方无条件将广州市棠溪B4栋北梯506房（即涉案房屋）交给乙方使用，直至清偿全部借款时止，使用期限不低于贰年；四、甲方自收到借款之日起，提供自有解困房一套（广州市棠溪B4幢北梯504房）作为借款抵押，并提供统建住宅合同及购房发票原件给乙方保管，到期不能清偿借款，及将该房屋归乙方所有，但所需费用由乙方负责，包括转名税、增值税、仲裁、调解及诉讼费用等。同日，钟某（继）、钟善强向某光出具借条，载明：“钟某、钟善强因急需现金周转，向某光借用人民币壹拾陆万元正，为期一九九五年七月二十二日至一九九五年八月二十一日止，月息25厘，此据。或以棠溪B4栋1号506号作为抵偿。借款人：钟某钟善强”。
莫景光于2014年9月28日向原审法院提起本案诉讼，以所有权确认纠纷为由，请求法院判决：1.确认白云区广花路合益二街1号506房屋为莫景光所有；2.钟善强、钟善如、钟善云协助莫景光把白云区广花路合益二街1号506房屋的产权过户登记到莫景光名下。
钟善强、钟善如、钟善云原审答辩称：对莫景光起诉状中主张的事实和理由无异议，同意莫景光的两项诉讼，但要求诉讼费用由莫景光承担，因为钟善强、钟善如、钟善云在本案中没有得到任何利益，所以希望由莫景光承担本案诉讼费用。
郑锦灵原审述称：同意莫景光的诉讼请求，莫景光所述属实，钟善强、钟善如、钟善云所述也属实。
2014年7月11日，莫景光（甲方）与钟善如、钟善云、钟善强（乙方）签订《协议书》，就上述还款等事宜达成如下协议：1、乙方钟善如、钟善云、钟善强作为继承人同意登记在钟记和钟善强名下的白云区广花路合益二街1号506房屋（以下简称“上述房屋”）归莫景光所有。2、乙方钟善如、钟善云、钟善强愿意配合莫景光办理上述房屋的过户手续。3、上述房屋过户到莫景光名下后，钟某、钟善强与莫景光的上述借款全部结清。4、上述协议为甲乙双方真实意思表示，双方应当自觉履行，如遇争议应当友好协商，协商不成同意由白云区人民法院管辖纠纷。
原审另查明：涉案房屋是1999年以钟记、钟善强名义向案外人广州市越秀区解决住房困难办公室购买，双方签订《统建解困住宅合同》，合同约定购房款为29963.44元。2000年4月12日，房管部门核发了涉案房屋的房地产证，登记总建筑面积为48.89平方米，权属人为钟某、钟善强共有，备注：解困房。钟某（继）与案外人孔某是夫妻关系，钟某生育钟善如、钟善云、钟善强。钟某于2000年3月28日死亡。孔某因死亡于2010年4月9日被公安机关注销户口。
原审诉讼中，原审法院向广州市国土资源和房屋管理局发函查询关于莫景光能否办理涉案房屋房产证等事宜，该局于2015年2月6日复函如下：“……根据《广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅关于印发﹤关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见﹥的通知》（粤高法（2013）403号）的要求，“莫景光以履行房屋买卖合同、以房抵债协议等为由提起民事诉讼，请求钟善强，钟善如，钟善云协助办理住房所有权转移登记至莫景光或郑锦灵名下，该莫景光或郑锦灵为自然人的，人民法院应当……告知其在举证期限内提交住房所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》”。……按照你院来函提供的信息，我局无法核查莫景光是否具备购房资格，建议你院告知申请人自行到我市各房地产交易登记机构咨询、办理。……”2015年3月10日，房管部门对莫景光出具《不具备购房资格告知书》，载明：经核查，您不具备在本市住房限购区域内住房购买资格，原因如下：您无法提供在本市工作、学习和居留的证明。对此，莫景光坚持认为本案不适用限购房政策，应支持莫景光诉请。涉案房屋产权仍登记在钟某、钟善强名下。莫景光、钟善强、钟善如、钟善云、郑锦灵确认：钟善强与郑某乙已离婚，钟善强、钟善如、钟善云、郑锦灵无向某光还款，涉案房屋已交付莫景光使用。以上事实，有借款协议书、借据、统建解困住宅合同、房产证、水电费单据、房地产登记簿查册表、告知书、复函、户口注销证明及当事人陈述等证据证明。
原审法院认为：关于抵押问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》?第五十七条规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。”据此，涉案《借款协议书》第四条约定以涉案房屋作为抵押，到期不能清偿借款，该房屋归莫景光所有的内容违反了上述法律规定故无效。
莫景光与钟善强、钟善如、钟善云于2014年7月11日签订的《协议书》约定以涉案房屋抵债、钟善强、钟善如、钟善云协助办理过户登记手续。故本案处理关键在于钟善强、钟善如、钟善云是否涉案房屋继承人、以房抵债是否适用限购房政策的问题。对此分析如下：莫景光、钟善强、钟善如、钟善云、郑锦灵在诉讼中对借款、以房抵债、房屋交付均无争议。根据现有证据证明钟善强、钟善如、钟善云是涉案房屋的继承人，且无证据证明存在其他继承人。故本案中，根据现有证据，原审法院对莫景光、钟善强、钟善如、钟善云主张的涉案房屋已由钟善强、钟善如、钟善云继承的意见予以采信。据此，钟善强、钟善如、钟善云依法有权处分涉案房屋。依照《协议书》的约定，莫景光有权要求钟善强、钟善如、钟善云办理涉案房屋产权过户登记手续，钟善强、钟善如、钟善云、郑锦灵已明确表示同意，故莫景光该项请求符合合同约定。但，由于莫景光是香港居民，根据房管部门复函的内容，莫景光要办理房屋产权过户的前提是莫景光具备购房资格。因目前莫景光并不具备在本市住房限购区内住房购买资格，即不符合本市办证规定，故莫景光要求办理涉案房屋产权过户手续存在客观障碍。另外，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。在本案中，莫景光、钟善强、钟善如、钟善云及郑锦灵对涉案事实及莫景光诉求并无争议，故也不排除存在当事人为规避现行住房限购政策而故意起诉的可能。综上，对莫景光要求钟善强、钟善如、钟善云协助办理将涉案房屋产权过户登记至莫景光名下的诉讼请求，原审法院暂时不予支持，莫景光可待上述障碍消除后再行主张权利，或可自行与钟善强、钟善如、钟善云共同到行政主管部门申请办理。如果莫景光坚持认为本案不应适用限购政策的，亦可自行向行政主管部门申请解决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》?第五十七条规定，于2015年3月31日作出如下判决：驳回莫景光的诉讼请求，一审案件受理费5800元，由莫景光负担。
判后，上诉人莫景光不服原审判决，向本院提起上诉称：莫景光长期在广州工作生活，具备限外政策要求的广州市购房一套住房的条件。只是由于莫景光及一审时代理人对限外政策不了解，混淆了限外政策与限购政策，认为需要提交购买三年以上社保证明才能具备购房资格，未能够按限外政策要求提供在广州居住工作的资料，才导致房管部门出具了莫景光不具备广州市购房资格的回复。莫景光配偶也是广州户籍，涉案房屋实际是夫妻共同财产，即使莫景光不具备广州市购房资格，涉案房屋也应该能够登记到配偶名下，为此上诉请求：撤销原审判决，改判钟善强、钟善如、钟善云协助莫景光把白云区广花路合益二街1号506房屋的产权过户登记到莫景光名下。
被上诉人钟善强二审答辩称：涉案房屋实际由钟善云出资购买登记在钟善强和钟某名下，并由钟善云出售给莫景光收取了售房款。当时已经将涉案房屋的产权证及相关购房手续原件提交给了莫景光，没有办理过户的原因是莫景光一直没要求钟善强、钟善如、钟善云办理造成的，在父亲钟某去世后，相关手续就无法办理了。本案实际过户障碍是由于钟某后来和孔某结婚，而孔某去世后，因为没有办法提供其相应继承人的资料，导致继承公证手续没有办妥，无法去房管部门办理相关过户递件手续。
被上诉人钟善如、钟善云经本院合法传唤未到庭，也未提供没有答辩意见。
原审第三人郑锦灵二审称对莫景光的上诉无意见。
二审期间，莫景光提交了广东省房地产交易登记中心出具的购房资格证明，这证明截止至2015年6月15日，莫景光具备本市住房限购区域内住房购买资格。
本院认为，原审法院认定《借款协议书》第四条约定以涉案房屋作为抵押，到期不能清偿借款，该房屋归莫景光所有的内容，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条规定应认定无效，合法有据，不作赘述。
涉案房屋目前仍登记在钟某和钟善强名下，莫景光主张确认涉案房屋归其所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于莫景光上诉请求钟善强、钟善如、钟善云协助其将涉案房屋过户至名下的问题。人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。在本案中，钟善强、钟善如、钟善云于2014年7月11日签订《协议书》约定三人协助办理过户登记手续，因各方当事人在原审诉讼中对借款、以房抵债、房屋交付的事实及莫景光的诉请均无争议；莫景光二审亦补充提交了房管部门出具的证据证实其符合购房资格，各方当事人无异议原本可直接向房管行政部门申请办理相关手续，无须提起民事诉讼。另外，目前涉案房屋仍登记在钟某和钟善强名下，而钟某已经过世，虽各方当事人对于协助办理过户手续没有争议，但双方并未办妥涉案房屋的继承手续。因此，对莫景光要求钟善强、钟善如、钟善云协助办理将涉案房屋产权过户登记至莫景光名下的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人莫景光的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5900元，由上诉人莫景光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十一月二日
书 记 员 璩方慧