云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）玉中民一终字第536号
上诉人（原审原告）许崇德，男，1949年3月4日生，汉族，居民。
上诉人（原审原告）陈兰仙，女，1953年10月8日生，汉族，农民。
上诉人（原审原告）陈兰芬，女，1960年6月10日生，汉族，农民。
三上诉人的委托代理人许永斌，云南亮剑律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）ＸＸ华，女，1966年2月14日生，汉族，居民。
委托代理人刘绍红，云南澄清律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人许崇德、陈兰仙、陈兰芬与被上诉人ＸＸ华排除妨害纠纷一案，云南省澄江县人民法院于2013年11月11日作出（2013）澄民一初字第363号民事判决，许崇德、陈兰仙、陈兰芬不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年2月18日公开开庭进行了审理，上诉人许崇德、陈兰仙、陈兰芬及委托代理人许永斌，被上诉人ＸＸ华及委托代理人刘绍红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，陈桂英与陈忠礼（又名许永寿）系夫妻，婚后生育许崇德、陈兰仙、许从义、陈兰芬四个子女。许从义与刘玉珍系夫妻，生育一子许绍东。陈桂英多年前去世，许从义2007年去世，陈忠礼2011年2月11日去世。陈忠礼从1983年后与许从义家共同生活，许从义去世后，陈忠礼与刘玉珍、许绍东家共同生活至其死亡。坐落于澄江县凤麓街道办事处人民东路27号临街面房产（澂C字第2680号房屋所有权证上的Ⅱ号房屋）原来的所有权人为陈忠礼，其去世后许崇德、陈兰仙、陈兰芬以刘玉珍、许绍东为被告向原审法院提起法定继承之诉，原审法院作出（2011）澂民一初字第466号民事判决。许崇德、陈兰仙、�兰芬不服该判决，向本院提起上诉，本院作出（2012）玉中民一终字第100号民事判决。刘玉珍、许绍东不服向检察机关申诉，云南省人民检察院向云南省高级人民法院提出抗诉，云南省高级人民法院指令本院再审。本院再审后作出（2013）玉中民再终字第4号民事判决，确认澂C字第2680号房屋所有权证上的Ⅰ号、Ⅱ号房屋归许崇德、陈兰仙、陈兰芬所有。该案中，云南省人民检察院补充抗诉意见为：在调查核实中发现，陈忠礼于2008年7月30日分别与张粮、ＸＸ华签订《租房协议》，就澂C字第2680号房屋所有权证上的Ⅰ号、Ⅱ号房屋分别出租给张粮、ＸＸ华，并对租期、租金等作了约定，租期至2020年7月30日，协议签订后，出、承租双方按约履行着。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，应通知张粮、ＸＸ华参加诉讼，一并处理陈忠礼与张粮、ＸＸ华的房屋租赁合同涉及的相关问题。再审中，张粮、ＸＸ华均要求继续履行其二人与陈忠礼的租赁合同，并要求再审中一并处理此问题。为此，张粮提交2008年7月30日的《租房协议》复印件一份、收据原件两份；ＸＸ华提交2008年7月30日的《租房协议》复印件一份、收据原件一份。证明陈忠礼于2008年7月30日分别与张粮、ＸＸ华签订《租房协议》，将澂C字第2680号房屋所有权证上的Ⅰ号、Ⅱ号房屋分别出租给张粮、ＸＸ华，租期至2020年7月30日，ＸＸ华一次性付清了租金，张粮分两次付清了租金。协议原件均只有一份，由陈忠礼持有，张粮和ＸＸ华持复印件。经质证，刘玉珍、许绍东无异议，并提交《租房协议》原件二份相印证。许崇德、陈兰仙、陈兰芬对上述证据的真实性、合法性提出异议。本院审查后认为，双方当事人及张粮、ＸＸ华在一、二审诉讼中未要求张粮、ＸＸ华参�诉讼一并处理，再审中不能追加当事人，且许崇德、陈兰仙、陈兰芬否认租房合同，故不宜并案处理，如以后当事人就房屋租赁合同有纠纷，可以另案起诉解决。
2013年8月19日，许崇德、陈兰仙、陈兰芬诉至原审法院，请求判令ＸＸ华从澄江县凤麓街道办事处人民东路27号房屋（澂C字第2680号房屋所有权证上的Ⅱ号房屋）搬出，并按3000元／年的标准支付2008年7月30日起至搬出之日止的租金。ＸＸ华辩称，其于2003年、2005年、2008年三次与陈忠礼就涉讼房屋签订过《租房协议》，2008年7月30日第三次签订《租房协议》约定的租期至2020年7月30日止，租金每年3000元。协议签订后其已一次性将租金36000元支付给陈忠礼，其在租赁期内属于合法使用房屋，许崇德、陈兰仙、陈兰芬要求其搬出租赁房屋并支付租金的诉请不能成立，请求予以驳回。ＸＸ华为证实其主张，向原审法院提交了下列证据：2003年4月30日的《租房协议》和收款收据原件各一份；2005年4月30日的《租房协议》复印件一份；2008年7月30日的《租房协议》和收据复印件各一份，其陈述（2013）玉中民再终字第4号民事判决作出后，本院将其提交的2008年7月30日的收据原件退还给其，其认为此事已了结，故未注意保管，现原件找不到了。经质证，许崇德、陈兰仙、陈兰芬对上述协议、收据的真实性均不予认可。为查明案件事实，原审法院向《租房协议》的代书人侯XX，在场人张粮、刘玉珍分别进行了调查。侯XX陈述，因为陈忠礼和许从义都不识字，许从义只会写本人的名字和陈忠礼的名字，所以凡是涉及写协议，陈忠礼父子都是请其帮忙代写。涉及与ＸＸ华的《租房协议》其一共写过三份，2003年、2005年的《租房协议》是许从义代陈忠礼签名，陈忠礼本人盖章。2008年ＸＸ华、张粮分别与陈忠礼签订《租房协议》，协议和收据均是由其代书，由许绍东代陈忠礼签名，陈忠礼本人盖章，ＸＸ华是当着其和刘玉珍、许绍东、张粮的面将36000元租金交给陈忠礼的。张粮、刘玉珍关于协议和收据的陈述与侯XX的陈述基本一致。刘玉珍提出，（2013）玉中民再终字第4号民事判决作出后，本院将其提交的2008年7月30日的《租房协议》原件退还，因房屋是判给许崇德一方，其留着协议也没什么用，后不注意保管灭失了。
原审法院审理认为，妨害物权或者有可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。本案中，虽然ＸＸ华提交的2008年7月30日签订的《租房协议》已经无法和原件核对，但是协议的代书人及签订协议时在场的相关人员明确表示该份《租房协议》系原房屋所有权人陈忠礼与ＸＸ华自愿签订，系陈忠礼的真实意思表示，且协议明确原件由出租方（陈忠礼）持有，结合ＸＸ华自2003年至今在人民东路27号房屋内经营修鞋店的客观事实，可以认定ＸＸ华与陈忠礼于2008年7月30日签订的《租房协议》真实有效。许崇德、陈兰芬、陈兰仙虽然通过继承纠纷于2013年6月21日取得坐落于澄江县凤麓街道办事处人民东路27号房产的所有权，但是陈忠礼与ＸＸ华于2008年7月30日签订的《租房协议》租期至2020年7月30日止，且租金共计36000元已由陈忠礼一次性收取。根据租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力的法律规定，在《租房协议》确定的租赁期限届满前，许崇德、陈兰芬、陈兰仙要求ＸＸ华排除妨害，搬出人民东路27号房屋并支付相应租金的请求于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：“驳回原告许崇德、陈兰仙、陈兰芬的诉讼请求。”
许崇德、陈兰仙、陈兰芬不服原审判决，向本院提起上诉称，原判认定《租房协议》真实违反了法律规定和日常生活法则，按常理澄江县没有出现过一次租十二年房屋的情况，更没有一次性交清房租的情况。被上诉人从事的是修鞋，每年收入不多，无力一次性支付12年的房租，且一次性付清房租违背市场规则。在上诉人与许绍东继承纠纷一案的一、二审过程中，上诉人多次要求被上诉人腾房，被上诉人均没有主张房屋租给其12年。直到许绍东申请再审时，租房12年才成为申请再审的理由，再审中上诉人要求对《租房协议》的形成时间进行鉴定，但被上诉人拒绝鉴定。如果被上诉人真的和陈忠礼签订《租房协议》并交纳了12年的租金，被上诉人一定会把协议和收据的原件妥善保存。上诉人起诉被上诉人后，被上诉人还多次找上诉人表示要与上诉人签订租房合同并交纳房租，因上诉人不同意才未达成协议。综上，请求撤销原判，改判支持三上诉人一审的全部诉讼请求。
ＸＸ华答辩称，答辩人对与陈忠礼签订《租房协议》并已一次性付清租金的事实，提供了充分的证据证实，且一审也向相关人员调查了协议签订过程和租金交纳情况。被答辩人仅凭一些毫无证据的推理作为上诉理由，不能得到法律的支持。答辩人没有找过被答辩人商量租房事宜，而是因为被答辩人的起诉状上将答辩人姓氏写错，并将租房用途错写为理发，答辩人才去问被答辩人是否告错了。《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第2款规定，私有房屋的�赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。被答辩人因继承而取得房屋所有权，应继续履行答辩人与陈忠礼签订的《租房协议》，不能随意终止合同，也不能要求答辩人重复交纳房租。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，许崇德、陈兰仙、陈兰芬申请证人朱XX、王XX、张XX出庭作证。朱XX陈述，三、四年前陈忠礼跟其说过，他租人民路的房子是一年一年的租，没有说过是否签订合同，但是陈忠礼不认识字，也弄不清签合同的事情。王XX陈述，其原来与许崇德、陈兰芬、陈兰仙是邻居，陈忠礼和其说过，他的房屋是一年一年的租，陈忠礼不识字无法签订合同，故其认为ＸＸ华提交的租房合同是虚假的，陈忠礼没有签订过这个合同。张XX陈述，其与陈兰芬现在住在一条街上，陈忠礼去世前几个月对其说过他租房子从来不写合同，都是一年一年的租，到时候拿租金。经质证，许崇德、陈兰芬、陈兰仙认为三名证人的证言客观真实，证实陈忠礼租房是不签订合同的，ＸＸ华提交的合同是虚假的。ＸＸ华认为三名证人的陈述均不属实，三名证人对于陈忠礼的房屋出租情况均不清楚，只是以猜测、推理来向法庭说明情况，且其提交的2003年、2005年签订的合同都可以证明陈忠礼的房子不是一年一年的租。
为进一步查明案件事实，本院再次向侯XX、张粮、刘玉珍进行了调查。侯XX陈述，其住在陈忠礼家隔壁，有一年陈忠礼家的房子被火烧毁，第二天早上其给了他们家大概十公斤大米，是交给许崇德，之后又拿了一件衣服给许从义，后来两家就经常来往，时间长了比亲戚还好，许从义的儿子称其为姨爹。其知道许崇德、陈兰仙、陈兰芬是陈忠礼的子女，但他们从来不跟陈忠礼来往，其�他们也没有来往，其不认识ＸＸ华，只是陈忠礼喊其写合同时见过，之后也没有什么来往。2008年ＸＸ华与陈忠礼签订协议后，ＸＸ华说钱不够就出去找钱，大概半小时后ＸＸ华回来一次性付清了租金，其代书了收据。张粮陈述，其一直是租房子开理发店，每次租期到了就重新租房子把理发店搬过去，2008年7月其向陈忠礼租房子是第四次搬理发店，因为嫌搬房子麻烦，其提出来要长期租赁，陈忠礼说可以一直租到其不要，其提出来还是要写个书面协议，陈忠礼说写10年租到2018年，其提出来说干脆到2020年，所以就一次性租了12年。2008年7月30日其和ＸＸ华在陈忠礼家里分别与陈忠礼签订了《租房协议》，ＸＸ华的租期也是12年，ＸＸ华当场付清了租金，按约其租金分两次付清，签协议后其当场支付了第一次，2009年底其依约向陈忠礼支付了第二次租金。许崇德等人与刘玉�家继承纠纷案再审判决送达的第二天，许崇德、陈兰仙、陈兰芬和一个高个子到其铺子里闹，说法院已将房子判归他们，要求其腾房，并砸东西、打人，其打了110。警察来了以后，其将法院判决书、《租房协议》复印件和两份收据原件拿给警察看，当时铺子里人比较多，比较混乱，人走了之后其就找不到两份收据原件了。刘玉珍陈述，2008年7月30日ＸＸ华与陈忠礼签订《租房协议》后，当天晚上又来到其家向陈忠礼交付了租金，侯XX代书收据后，许绍东代陈忠礼在收据上签名，陈忠礼自己盖章。陈忠礼生前有两个印章，一个是许永寿，一个是陈忠礼，陈忠礼在世时自己保管，陈忠礼去世后其整理遗物时找到了这两个章和两份2008年7月30日陈忠礼与张粮、ＸＸ华签订的《租房协议》原件，两个章现由其保管，两份协议原件再审时提交过，后法院将原件退给其，其未注意�管灭失了。经质证，许崇德、陈兰仙、陈兰芬对上述三人的陈述均不认可，ＸＸ华对三人的陈述均无异议。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一款（一）项规定：“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本。”本案中，ＸＸ华提交了2008年7月30日的《租房协议》和收据复印件，证实其与涉讼房屋原所有权人陈忠礼签订过《租房协议》，租期至2020年7月30日，租金已一次性支付给陈忠礼。许崇德、陈兰仙、陈兰芬对《租房协议》和收据的真实性不予认可，并申请证人朱XX、王XX、张XX出庭作证，证实陈忠礼租房不签订书面合同，ＸＸ华提交的证据虚假。经审查，ＸＸ华提交的《租房协议》和收�复印件现已无法与原件相核对，但在许绍东、刘玉珍与许崇德、陈兰仙、陈兰芬法定继承纠纷一案再审过程中，刘玉珍一方提交过《租房协议》原件，ＸＸ华也提交过收据原件，经核对该案卷宗中留存的复印件，与本案ＸＸ华提交的《租房协议》和收据复印件相一致，且代书人侯XX，在场人刘玉珍、张粮的陈述与上述两份证据相互印证，能够证明ＸＸ华2008年7月30日与陈忠礼签订《租房协议》并已一次性付清租金的事实。许崇德、陈兰仙、陈兰芬虽申请证人朱XX、王XX、张XX出庭作证，共同证实ＸＸ华提交的证据虚假，但三名证人的证言均是听说或者推测，且无其他证据相印证，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”许崇德、陈兰仙、陈兰芬因继承取得涉讼房屋的所有权，应继续履行ＸＸ华与陈忠礼2008年7月30日签订的《租房协议》，故其三人要求ＸＸ华搬出涉讼房屋并支付租金的诉请不能成立，原判未予支持并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由许崇德、陈兰仙、陈兰芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢 伟
代理审判员 吴析咛
代理审判员 吴晓琳
二〇一四年三月十五日
书 记 员 邹 欣