盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）都商初字第0297号
原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行，住所地在江苏省盐城市亭湖区解放南路121号。
负责人徐波，该支行行长。
委托代理人朱某、侍某某。
被告朱卓，居民。
被告徐龙英，居民。
委托代理人刘某，江苏某某律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行（以下简称农行中汇支行）与被告朱卓、徐龙英、陈某借款合同纠纷一案，本院于2014年4月23日受理后，依法由代理审判员裴森辉适用简易程序，于2014年5月21日公开开庭进行了审理。原告农行中汇支行的委托代理人朱某、侍某某，被告朱卓、徐龙英及其委托代理人刘某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本案审理过程中，农行中汇支行申请撤回对陈某的起诉，本院经审查予以准许。
农行中汇支行诉称：2009年4月3日，已故借款人陈某某与朱卓共同向我行申请个人住房按揭贷款9万元，同年4月12日两人与我行签订了《个人购房担保借款合同》一份，合同约定，我行发放贷款9万元整，用于陈某某、朱卓购买位于某某小区某幢某单元某某某号房屋，借款期限10年，自2009年4月12日至2019年4月11日，按月还本付息，同时以该房屋为贷款设定抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同签订后，我行于2009年8月28日依约向借款人发放了贷款9万元，并已于2009年8月26日办妥房产抵押登记手续和他项权利证书，但借款人贷款后时间不长就出现逾期，从2012年10月起再无归还贷款。后经我行调查得知借款人陈某某已于2011年11月意外死亡。截止2014年1月28日，陈某某已拖欠我行贷款16期，逾期贷款本息达15213.61元（其中逾期贷款本金11195.12元、利息4018.49元），已构成根本性违约，根据借款合同约定，我行有权提前收回已发放的贷款，并提前行使担保权。另借款人陈某某虽已死亡，但该笔贷款系夫妻共同购买房屋所欠债务，应为夫妻共同债务；徐龙英作为陈某某的法定继承人，也理应在其继承的遗产范围内对该笔贷款承担偿还责任。现要求朱卓立即偿还借款本金66381.22元、利息4018.49元及该本金从2014年1月29日起至实际还款之日止按照合同约定计算的利息（含罚息、复利等），对陈某某、朱卓设定抵押的房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，徐龙英在继承陈某某的遗产范围内承担偿还责任，承担本案的诉讼费用。
农行中汇支行起诉的主要证据为：
1、2009年4月12日陈某某、朱卓与农行中汇支行签订的个人购房担保借款合同一份；
2、2009年8月26日盐城市盐都区房产管理局陈某某、朱卓的的房屋他项权证复印件一份；
3、陈某某、朱卓的贷款申请表一份；
4、陈某某出具的个人借款凭证一份；
5、陈某某、朱卓出具的共有权人承诺书一份；
6、结欠贷款余额证明一份。
朱卓辩称：我与借款人陈某某原系夫妻关系不错，陈某某向农行中汇支行贷款及将共同购买的房屋抵押是事实，但陈某某已于2011年去世，现对农行中汇支行主张的借款本金无异议，但认为主张的罚息、复利、违约金及损害赔偿金没有法律依据。综上，请求法院依法处理。
徐龙英辩称：陈某某系我儿子不错，我丈夫即陈某某之父也已经去世，从借款合同看，我并非借款人，且我目前并未继承陈某某的遗产，如还款也应当在继承遗产的范围内承担还款责任，其他答辩意见同朱卓的答辩意见。
朱卓、徐龙英未提交证据。
根据农行中汇支行的起诉和朱卓、徐龙英的答辩，本案的争议焦点为：农行中汇支行主张的罚息、复利等有无法律依据？
在质证过程中，朱卓、徐龙英对农行中汇支行提交的证据1真实性无异议，但认为其中关于罚息、复利、违约金条款的计算不合法；证据2、3、5无异议；证据4的真实性无异议，但对逾期利率的标准有异议；证据6系单方制作的证据，应当减去罚息、复利部分。本院对农行中汇支行提供的证据经审核认为，证据1、2、3、4、5、6具有真实性、合法性，与本案具有关联性，可以认定作为本案的定案依据。
根据本院认定的证据及当事人各方对事实无异议的部分，可以确认下列事实：2009年4月12日农行中汇支行作为贷款人、陈某某作为借款人与陈某某、朱卓作为抵押人签订了一份个人购房担保借款合同，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放购房借款，借款金额见特别条款，特别条款约定借款金额为90000元；借款用途为购买房产，借款人购买的房屋位于市区都大冈镇卧龙居委会育才小区2幢3单元405号房，建筑面积109.31平方米；借款期限自2009年4月12日起至2019年4月11日止，共计120个月；借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次贷款基准利率5.94%的基础下浮动30%，执行年利率4.158%；还款方式为分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，共120期，还款日为每期末月的借款对应日；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放的借款，并提前行使担保权；抵押人同意以育才小区2幢3单元405号房设定抵押，抵押物折价128985.8元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准；抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人、抵押人、保证人的违约责任为对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮40%计收罚息，对保证人、抵押人的违约行为，违约金按本合同项下借款本金数额10%计算；对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利；合同还对其他事项作了明确的约定。2009年8月28日，农行中汇支行依约向陈某某发放贷款90000元，陈某某向农行中汇支行出具一份个人借款凭证。借款后，陈某某、朱卓至相关部门办理了房产抵押登记手续。截止2014年1月28日，陈某某已拖欠农行中汇支行贷款16期，计未还逾期本息15213.61元。农行中汇支行多次催要无果，遂诉至本院。
另查明，陈某某与朱卓原系夫妻关系，陈某某已于2011年去世。徐龙英系陈某某母亲。
本院认为：农行中汇支行与作为贷款人、陈某某作为借款人与陈某某、朱卓作为抵押人签订的个人购房担保借款合同，系当事人各方真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，农行中汇支行依约向陈某某发放了购房贷款90000元，但陈某某仅偿还了部分借款本息，截止2014年1月28日，已有16期贷款未能按约偿还，农行中汇支行根据合同约定可以提前收回借款及行使担保权。现陈某某已死亡，朱卓原作为陈某某之妻，对于陈某某与其在夫妻关系存续期间共同购买房屋所欠农行中汇支行的债务，应当承担共同偿还责任，故本院对农行中汇支行要求朱卓偿还剩余借款本息的诉请予以支持。陈某某、朱卓向农行中汇支行借款时，以坐落在房抵押给农行中汇支行，并至相关部门办理了抵押登记，符合抵押权设定的程序，故农行中汇支行对该抵押物的变卖或拍卖价款享有优先受偿权。徐龙英作为陈某某之母，系法定第一顺序继承人，相关法律规定继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，但缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限，另被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，若未约定实现债权的顺序，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，本案中陈某某作为借款人已将购买的房屋抵押给农行中汇支行，农行中汇支行应当先就该物的担保实现债权，在物的担保不足清偿债权部分，应当由徐龙英在继承陈某某遗产范围内承担偿还责任。对朱卓、徐龙英辩称农行中汇支行主张的罚息、复利等是否有法律依据的问题，因个人购房担保借款合同对该费用的承担已作明确约定且该约定不违反相关法律法规及中国人民银行的相关规定，故本院对该辩称理由不予采信。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国继承法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告朱卓偿付原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行借款本金66381.22元，并支付从2014年1月29日起至本判决确定的履行还款义务之日止按合同约定计算的利息。
二、被告朱卓偿付原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行止于2014年1月28日的借款利息4018.49元。
上述第一、二项限被告朱卓于本判决生效后十日内履行完毕。
三、被告朱卓届期未偿付上述债务，原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行有权就坐落在盐城市盐都区大冈镇卧龙居委会育才小区2幢3单元405号抵押房产的拍卖、变卖价款优先受偿。
四、若原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行未能在本判决第三项拍卖、变卖的价款中足额受偿，被告徐龙英则在继承陈某某的遗产范围内对上述第一、二项债务承担还款责任。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1640元，减半收取820元，由被告朱卓负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
代理审判员 裴森辉
二〇一四年七月七日
书 记 员 庄 媛
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债权人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债权人或者第三人未抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
3、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十六条夫或妻一方死亡的，生存一方应当对婚姻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任。
4、《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。