湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初2960号原告：徐晨鑫，男，1992年10月14日出生，汉族。委托诉讼代理人：周娟（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。被告：怀化市大汉置业有限公司。法定代表人：邹明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玲（一般代理），湖南人和人(怀化)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李润奇（一般代理），湖南人和（怀化）律师事务所律师。原告徐晨鑫诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐晨鑫的委托诉讼代理人周娟、被告怀化市大汉置业有限公司的委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐晨鑫向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告逾期交房的违约金40024.57元（算至2018年7月2日），并从2018年7月3日起每日继续按36.54元计算逾期交房违约金至交房之日止。事实与理由：原告于2013年参加被告开发的大汉龙城电信智能小区团购购房并交付定金与诚意金后签署《认购书》，约定交房时间为2016年3月31日，后由于被告提出须将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾，为解决矛盾中国电信股份有限公司怀化分公司工会代表所有团购购房户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议第三条约定“因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，经甲乙双方协商同意做出以下处理决定：1、乙方（被告）免收甲方2年物业管理费；2、如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户人民币2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月”，后原告与被告于2015年9月27日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于怀化市鹤城区紫东片区建设的大汉龙城电信智能小区1幢1101号房屋出售给原告，房屋总价款为372686元。《商品房买卖合同》第11条约定被告应当在2016年12月31日前，将约定的商品房交付原告使用；第12条约定被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付逾期交房违约金至实际交付之日止。被告至今未向原告交付商品房，被告已构成违约，故应按照上述《商品房团购补充协议》、《商品房买卖合同》承担违约金共计40024.57元（算至2018年7月2日），并应继续每日按36.54元计算逾期交房违约金至交房之日止，据此，原告根据《中华人民共和国合同法》的规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告怀化市大汉置业有限公司答辩称：答辩人可以延期交房，不应当向被答辩人支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，买受人没有按约定付清商品房专项维修资金的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。该约定是双方的真实意识表示，没有违反法律和法规的强制性规定，约定合法有效，对合同当事人具有约束力。《补充协议》第一条第二款约定，专项维修资金按有关规定由答辩人自行缴纳。《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部第165号令）第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。被答辩人逾期缴纳将房屋专项维修资金交清，因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在被答辩人未交清住宅专项维修资金前，答辩人有权延期交房，不应当向被答辩人支付逾期交房违约金。原告徐晨鑫为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证：证据1、中国电信证明、商品房团购协议书、商品房团购补充协议书复印件各一份（与原件核对无异，原件退还原告），拟证明（1）原告系中国电信员工，具有以员工身份团购的指标。（2）被告对交房时间进行变更，由2016年3月31日变更为2016年12月31日，对此被告承诺：1、免收原告2年物业管理费。2、2016年12月31日前未能交房的，除《商品房买卖合同》约定的违约责任外还需另行补偿2万元。（3）商品房团购补充协议书第一条第1点的陈述可知被告认可两部分人员的团购身份：电信员工、以员工名义购买的其它人员。证据2、《商品房买卖合同》、《补充协议》复印件各一份（与原件核对无异，原件退还原告），拟证明原被告约定的双方权利义务，其中《商品房买卖合同》第7、11、12、14、15对交房标准、条件及违约责任作出约定，交房时间为2016年12月31日，延期交房违约金为按日以已付购房款的万分之一计算。证据3、销售不动产统一发票复印件一份（与原件核对无异，原件退还原告），拟证明原告已向被告付清购房款。证据4、税收完税证明复印件一份（与原件核对无异，原件退还原告），拟证明原告已缴纳契税。证据5、被告房价宣传册复印件一份（与原件核对无异，原件退还原告），拟证明被告宣传的房屋单价与签订商品房买卖合同时确定的房屋单价存在差价：2922-2893.2=28.8元，为2年（24个月）物业单价28.8÷24=1.2，被告对承诺免收原告2年物业费已实际履行。被告怀化市大汉置业有限公司未向本院提交证据。庭审笔录一份，拟证明本案的其他案件事实。本院组织当事人对原告提交的证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的事实和证据本院认定如下：被告对原告提交的有争议的证据发表以下质证意见：对证据1中国电信证明真实性、合法性均有异议，证据形式不符合证据规则，不具有证明力。对商品房团购协议书及补充协议书的关联性有异议，原告不能证明其具有团购资格，不适用商品房团购协议书及补充协议书的相关约定，本组证据不能达到原告的证明目的。本院认为：证据1中的中国电信证明的形式虽然有瑕疵，但该证据有《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》及《商品房买卖合同》等证据印证，能够证明原告想要证明的目的故予以采信。对证据5组关联性有异议。原、被告已经正式签订商品房买卖合同，应以商品房买卖合同相关约定为准。此组证据与本案无关。本院认为：证据1中的中国电信证明的形式虽然有瑕疵，但该证据有《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》及《商品房买卖合同》等证据印证，能够证明原告想要证明的目的故予以采信；证据5证明原告享受团购优惠的事实故予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与怀化市大汉置业有限公司（乙方）签订《商品房团购协议书》，约定：中国电信股份有限公司怀化分公司的员工团购怀化市大汉置业有限公司拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”，小区总建筑面积15万平方米，其中住宅面积约11万平方米，住宅共10栋，分为1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#，其中7#和8#为17层，其他栋数均29层；4种面积段、7种户型（A1、A2、B、C1、C2、D1、D2）；甲方保证已接受所有购房业主的委托，团购业主不少于700户；乙方保证依法办理建设、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，建筑标准和质量标准均达到国家现行规范要求和符合合格标准，并保证按照本协议约定时限向甲方购房业主积极交付房屋及两证;团购业主按选定的房屋套型建筑面积付款，团购房屋的整体实收均价为3000元/平方米；乙方交房时间为2016年3月31日前竣工验收合格交付，并向甲方业主提供相关验收证明文件。因受规划审批、地质条件复杂等因素影响，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与怀化市大汉置业有限公司（乙方）于2015年7月28日签订《商品房团购补充协议书》，该补充协议约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日；乙方免收甲方签约业主2年物业管理费，如乙方于2016年12月31日未能交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元；违约赔偿履行时间不超过一个月。徐晨鑫从其亲属即中国电信股份有限公司怀化分公司的职工手中受让团购电信智能小区住房指标。2015年9月27日，怀化市大汉置业有限公司与徐晨鑫签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：徐晨鑫购买怀化市大汉置业有限公司开发的大汉龙城·电信智能小区第1幢11层1101号住宅一套，建筑面积为126.3平方米，单价为每平方米2893.21元，总金额为365412元；付款方式为：首付款107412元于签订合同日支付，剩余房款25.8万元采取公积金贷款方式支付；怀化市大汉置业有限公司应于2016年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给徐晨鑫使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；商品房达到交付条件后，怀化市大汉置业有限公司应书面通知徐晨鑫办理交付手续；徐晨鑫没有按约定付清商品房专项维修资金的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，怀化市大汉置业有限公司可据实予以延期交房；如怀化市大汉置业有限公司原因未按合同约定于2016年12月31日前将商品房交付徐晨鑫使用，逾期超过60日的，徐晨鑫可要求继续履行合同，并自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，怀化市大汉置业有限公司按日向徐晨鑫支付已交房价款万分之一的违约金。同日，怀化市大汉置业有限公司与徐晨鑫还签订了一份《补充协议》，该补充协议约定：商品房的交付条件为商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格；如徐晨鑫未付清购房款，怀化市大汉置业有限公司有权拒绝交付商品房并无需承担延期交房的违约责任；专项维修资金按有关规定由徐晨鑫自行缴纳。合同签订后，徐晨鑫付清了全部购房款。至开庭日，案涉商品房未交付给徐晨鑫，且不具备交房条件。另查明，徐晨鑫所购房产原定价为每平方米2922元，合同单价2893.21元，比定价优惠了28.79元，即两年物业费。本院认为：工会作为单位的内设机构，虽然没有对外代表单位签订民事合同的主体资格，但根据《中华人民共和国劳动法》的规定，工会具有代表和维护劳动者合法权益，依法独立自主地开展活动的资格。《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》的签订，系工会代表中国电信股份有限公司怀化分公司员工与被告签订，该团购方式既有利于被告销售房屋，也有利于电信员工获得购房优惠待遇，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，双方应按照协议约定全面履行。被告虽否认原告具有团购资格，但原告与被告就“大汉龙城.电信智能小区”住宅楼签订《商品房买卖合同》，实际履行了《商品房团购协议书》约定的团购售房优惠，并享受了团购补充协议中的两年物业费的房价减价优惠，可见，被告事实上已认可原告具有团购资格，故原告有权根据团购补充协议向被告主张权利。原告要求被告按照上述团购补充协议约定支付20000元逾期交房违约金的理由成立，本院予以支持。原、被告签订《商品房买卖合同》合法有效，双方应该按照合同约定全面履行义务，原告已按照约定付清了购房款，但原告所购住房至今未经竣工验收合格，不具备交房条件，被告未按照合同约定2016年12月31日前向原告交付其所购房屋，构成违约，应当依法承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金每日为：365412元×0.1‰≈36.54元。2017年1月1日至2018年7月2日产生违约金为：36.54元／日×548天=20023.92元。综上，被告应当向原告承担的违约金包括依据团购补充协议约定的2万元违约金及依据《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金，2018年7月2日之前违约金为：20000元＋20023.92元=40023.92元;2018年7月3日至实际交房时止的违约金应当按照约定以每日36.54元计算，故本院对原告的诉讼请求予以支持。被告认为原告未按约缴存房屋专项维修资金，其享有延期交房之先履行抗辩权，本院认为依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，双务合同中的先履行抗辩权应当明确具体约定，且房屋买卖合同中，买受人的主要义务为按期付清房款，出卖人的主要义务为按期交付符合交房条件的房屋。现原告购买的商品房至今未达到约定的交房条件，被告主张的先履行抗辩权没有事实基础及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐晨鑫逾期交房补偿金20000元；二、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐晨鑫截止2018年7月2日的逾期交房违约金20023.92元，并按每日36.54元的标准向原告徐晨鑫继续支付自2018年7月3日起的逾期交房违约金至实际交房之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费801元，减半收取计401元由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  欧 侠二〇一八年八月十五日代理书记员  曾建波附判决引用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。