新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2016）新27民终245号
上诉人（原审原告）樊开华，住博乐市。电话181XX****XX。
委托代理人康国军，新疆振博律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告）博乐市和瑞俊发房地产开发有限公司。住所地博乐市北京路***号。组织机构代码57254XXXX。
法定代表人张成泉，该公司董事长。
委托代理人阿曼古丽，新疆爱博律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人李颖锐，新疆爱博律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原审第三人新疆博乐农村商业银行股份有限公司（原博乐市农村信用社合作联社）。住所地博乐市北京路262号，组织机构代码22940XXXX。
法定代表人刘军，该公司董事长。
委托代理人乔威。代理权限：特别授权。
上诉人樊开华因房屋买卖合同纠纷一案，不服博乐市人民法院（2015）博民一初字第1609号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人樊开华的委托代理人康国军、被上诉人博乐市和瑞俊发房地产开发有限公司（以下简称博乐市和瑞俊发房产公司）的委托代理人阿曼古丽、李颖锐，原审第三人新疆博乐农村商业银行股份有限公司的委托代理人乔威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告樊开华与被告和瑞俊发房产公司于2013年8月1日签订了编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，合同约定原告从被告处购买位于中央名筑30栋2单元601室房屋一套，建筑面积为144.641㎡，总价款为427840元，付款方式为首付40%，剩余60%为按揭贷款，原告于2013年7月22日支付房款20000元，并于2013年7月30日支付房款151840元，原告共计交付房屋首付款171840元。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定最终以有资质的房产测绘单位测绘，由博乐市房产局审核认定为准，总房款按约定的单价重新计算，多退少补，买受人应在接到出卖人通知后三日内办理补房款、税费的手续，逾期未交纳的承担违约责任。被告博乐市和瑞俊发房地产开发有限公司应当在2014年6月30日前向原告交付房屋，商品房结构形式、户型、空间尺寸及朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出局部调整，可不通知买受人，因设计变更导致商品房面积发生变化的，双方应当按照合同履行。原被告另行签订补充协议作为合同附件，补充协议约定在合同约定的商品房交付时间之前，被告应以短信发送、电话通知、登报通知原告办理交付手续，通知的送达时间为短信发送之日或登报之日或电话接通之时，如原告未在被告通知的交付期限内接收商品房，视为原告已于通知的交付之日将本合同项下的商品房合格交付予原告。2013年11月22日原告与第三人新疆博乐农村商业银行股份有限公司签订一份《新疆维吾尔自治区农村信用合作社个人购房抵押借款合同》，贷款金额为256000元，到期日2023年11月20日，第三人依照约定将房屋贷款256000元支付给被告博乐市和瑞俊发房地产开发有限公司，原告于2013年12月开始向第三人按期交纳按揭款，截止2015年11月18日贷款余额为219723.89元，至结息日11月20日利息为1238.69元。原告樊开华自贷款发放至今累计偿还贷款本金36276.11元，偿还贷款利息32250.54元。2014年6月17日被告和瑞俊发房产公司在博尔塔拉报上刊登公告，内容为该公司开发的中央名筑小区三期项目29、30、31、32、33、34、35、36号楼，现已验收完毕达到交付使用条件，将于2014年6月30日开始办理入住。后被告博乐市和瑞俊发房地产开发有限公司向原告交付的商品房面积从约定的144.641㎡变更为168.212㎡。
原审法院认为，原告樊开华与被告和瑞俊发房产公司签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同，原被告应当按照合同约定履行权利义务。原告樊开华主张被告和瑞俊发房产公司违反合同约定，延期交房，且交付房屋结构变更未通知原告，影响原告樊开华使用，房屋面积超过合同约定的误差面积。依据双方签订的合同，被告已经通过登报的方式通知原告交付房屋，且房屋面积误差在合同中亦进行约定，为多退少补，原告提供的证据无法证实被告和瑞俊发房产公司违反合同约定，构成违约，且原告未能提供证据证实房屋结构变更影响使用，对原告要求解除合同及被告承担违约责任的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告樊开华的诉讼请求。本案案件受理费2432元，由原告樊开华负担。
宣判后，樊开华不服上述判决，向本院提起上诉称，在购买房屋时，销售人员明确告知了交房通知的方式是电话通知，并要求上诉人在商品房买卖合同中预留了电话号码。补充协议的第十一条约定有效通知方式为预留的手机号码，报纸通知并不是有效的通知方式。被上诉人博乐市和瑞俊发房产公司不能以登报方式履行交房通知的义务。合同中附有房屋的机构图纸，被上诉人变更了上诉人选定的户型又没有依照《商品房买卖合同》第十条约定书面通知上诉人樊开华，侵犯上诉人的权益，且房屋结构改变让上诉人失去了购买兴趣，上诉人樊开华依照合同第十条约定退房并追究被上诉人违约责任。请求：依法撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人博乐市和瑞俊发房产公司辩称，《补充协议》中第三款明确约定甲方可以通过登报方式通知，被上诉人不存在延期交房的情形。其次，房屋面积的误差，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，当事人之间约定优先于法律规定，双方在《商品房买卖合同》中第五条，第十条明确约定”房屋面积最终以实际测量为准，房款多退少补”且”对房屋的局部调整，可不通知买受人”。因此本案面积误差并非房屋质量问题，也未影响使用功能，且双方已经约定了解决方案，应当按约定执行，上诉人无权单方解除合同。被上诉人如约履行合同义务，无任何违约之处，本案争议标的为一般性瑕疵而非质量问题，上诉人以房屋面积差异影响到房屋质量或者使用功能为由解除合同无法定和约定依据。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人新疆博乐农村商业银行股份有限公司辩称，不同意解除抵押合同，如解除抵押合同，必须偿还贷款。
本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，上诉人樊开华与被上诉人博乐市和瑞俊发房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，系有效合同。被上诉人和瑞俊发房产公司通过登报的方式向上诉人樊开华交付房屋，已履行了通知义务。同时在合同中对及房屋面积及户型结构发生变化情况下，如何解决均约定了处理方式。依据双方当事人约定的合同内容及条款，被上诉人博乐市和瑞俊发房产公司并不存在违约行为。上诉人樊开华提出和瑞俊发房产公司未按合同约定，延期交房，且交付房屋结构变更未通知上诉人，房屋面积超过合同约定的误差面积，户型结构发生变化导致其合同目的无法实现，要求解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。经本院审判委员会于2016年7月20日讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4863.4元，由上诉人樊开华负担。
本判决为终审判决。
审判长张晖审判员骆玲
代理审判员黄欢
二〇一六年七月二十日
书记员沙仁娜