贵州省贵阳市观山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0115民初901号
原告：贵州君腾房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路6号，统一社会信用代码915201006927301269。
法定代表人：徐伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：苏钧，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号15201201510455879。
被告：吴飞，男，苗族，1979年10月7日生，住所地贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：王开，贵州元朗律师事务所律师，执业证号15201201610731952。
委托诉讼代理人：吴丹丹，贵州元朗律师事务所实习律师。
原告贵州君腾房地产开发有限公司（以下简称君腾公司）诉被告吴飞商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2018年7月6日公开开庭与本案受理的（2018）黔0115民初902号案件进行了合并审理。原告委托诉讼代理人苏钧，被告委托诉讼代理人王开、吴丹丹出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告2016年7月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201607XXX）及补充协议；2、判决被告因解除《商品房买卖合同》而应当支付给原告违约金75,963元；3、判决被告将《商品房买卖合同》项下房屋（房号为：（X）X-XX-
XX）恢复原状，并支付原告违约金22,788.9元；4、判决被告协助原告注销东原财富广场项目二期第X号（X）X单元X层X号（房号为：（X）X-X-X）商品房的合同备案登记；5、案件受理费及其他因诉讼产生的费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求，判令被告将位于大唐东原财富广场项目第X号楼（X）X单元X层X号房与X号房之间的公共过道恢复原状。事实和理由：2016年7月10日，原被告双方签订了（X）X-X-
X号房屋的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告大唐东原财富广场二期X号楼（X）X单元X层X号房，建筑面积98.08平方米，总价款759,630元。合同第八条及补充协议约定，被告选择银行按揭贷款方式支付房款，被告先行支付全部房款的50%，即389,630元，剩余款项通过向银行贷款予以支付。合同签订后，被告向原告支付了首期购房款389,630元，剩余款项至今未付。2016年8月28日，由于被告急于使用该房屋，双方签订《东原财富广场购房合同补充协议》，约定在该补充协议签订后3日内原告将房屋交付给被告使用。事后，原告将房屋交付给被告，但被告接收房屋后，破坏了靠近过道一侧的墙体并对公共部分的过道进行了封闭，原告多次要求被告恢复原状，被告均予以拒绝。被告的行为损害了原告的合法权益，给原告造成经济损失，特依据相关法律规定提起诉讼，望判决如前诉请。
被告辩称，一、原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，并将约定的房屋交给被告，经原告认可后，被告对房屋进行装修并实际使用，因此，原告对被告的请求只能是债的法律关系，只能请求被告支付购房款，而不是解除双方的购房合同。二、被告不存在违约行为，在合同签订后，被告按约定支付首期购房款，并前往银行办理贷款的相关手续，后贷款未能发放，根据补充协议第三条约定，贷款不能发放的情况下，双方另拟协议约定新的付款方式，根据该约定，双方应对剩余购房款的支付方式进行协商，但截至开庭之日，双方对剩余购房款仍然没有形成付款的约定，因此，付款的前提条件不存在，被告不存在违约行为。虽被告没有收到原告的告知函，但告知函中通知被告前往协商的前提是因被告原因不能获得贷款，但被告从其他途径得知，不能取得贷款系原告的因素，另外，告知函中只是要求被告去公司协商处理相关事宜，但无论如何，支付购房尾款应当以双方的协商一致为付款前提，而不是以原告的单方通知就可以改变双方约定，即使被告收到告知函的情况下，合同约定的付款条件依然不成就。三、原告诉请解除合同的依据是被告未按时支付购房尾款，但据合同约定，购房尾款的支付条件不成就，故被告不存在违约行为，原告不享有单方解除合同的权利。四、被告基于原告的交付取得房屋，在房屋交付后，被告对房屋的装修属合理使用，不存在侵犯原告的权益，且被告在装修之前已委托装修公司将装修方案报给原告，并交纳装修保证金后，原告才向被告出示装修许可证，被告才能进行装修，即装修方案是经过原告认可，故不能说明被告的装修违反合同约定，因此，原告要求恢复原状的诉请无法律和事实依据，应当予以驳回。五、原告要求恢复公共过道的诉请，因公共过道不在合同约定的范围，原告如认为被告使用公共过道侵犯其权益，应当依法向有管辖权的法院提起侵权诉讼，而不是违约诉讼，侵权和违约毫无关联，原告的诉请应依法驳回，由其另案主张。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了庭审质证。根据当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：
2016年7月10日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201607XXX），约定被告以总价款759,630元购买原告开发的位于贵阳市观山湖区观山路与长岭路交叉口东原财富广场项目二期第X号楼（X）X单元X层X号房屋；合同与本案有关的约定内容主要有：1、付款方式为银行按揭，合同签订之日买受人应向出卖人交付首期房款389,630元，余款37万元以银行按揭支付，因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，逾期，出卖人有权解除合同；因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权解除合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息；因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。2、出卖人应当在2016年7月15日前向买受人交付该商品房；3、附件十二补充协议（出卖人为甲方、买受人为乙方），1.2.3因买受人原因导致其未能获得贷款或全额银行贷款，买受人须在预告登记生效之日起30日内向出卖人一次性付清不足款项，否则出卖人可解除合同；1.2.4若因国家政策调整造成的买受人不能获得银行贷款或全额银行贷款，则买受人须在《商品房买卖合同》合同登记备案生效后30日内向出卖人一次性付清剩余房款，否则出卖人可单方解除合同；1.2.5若因买受人原因或国家政策调整，导致其不能获得银行贷款或全额银行贷款，出卖人将以电话或短信通知买受人，如买受人电话变化或其他原因造成买受人未接到电话，则在《商品房买卖合同》合同登记备案生效之日起30日后，自动视为买受人不能获得银行贷款或全额银行贷款，买受人须在《商品房买卖合同》合同登记备案之日起40日内向出卖人一次性付清剩余房款，否则出卖人可单方解除合同；6.9若因买受人原因产生本补充协议第一条之1.2-1.3条款约定责任，导致出卖人解除合同的或买受人在取得《房屋所有权证》前申请变更买受人的，经出卖人同意后视为买受人退房或违约，买受人除承担该条款约定的费用外，还须向出卖人支付总房款的10%的违约金，同时产生的其他费用由买受人自行承担；8.1买卖双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通讯地址为准；买卖双方保证对所提供资料的真实性负责，若该地址不准确或买受人变更联系地址未书面通知出卖人的，由买受人承担相应责任，即出卖人按该联系方式发送相应材料后，不论所发送材料是否被退回、拒收等情形，均视为买受人已知晓函件内容，出卖人已履行告知义务；涉及书面形式通知（挂号信投递）的，以寄出之日（邮戳为准）起7日视为送达；8.2出卖人向买受人发送的通知，以登报方式或电视台广告进行，在《贵阳晚报》登报之日即视为送达；必要时，还可以挂号信或特快专递方式通知，如以挂号信或特快专递方式通知，合同中注明的地址即为通知送达地址，挂号信或特快专递发出后（以邮戳为准）7日即视为送达；9.4买受人验收房屋后，在使用房屋时，必须符合设计功能，不得随意更改、破坏房屋外立面、结构、管道、烟道等；阳台、窗户、露台不允许安装雨篷，阳台未经物管公司许可不得自行用任何材料封闭、围栏；防护栏只可安装于室内，不能影响外立面；空调室外机需安装在指定位置；房屋装修方案必须报物管公司备案同意后才能进行；买受人违反上述规定，视为违约，除应自行恢复原状外，还须向出卖人支付合同总价3%的违约金。
上述合同签订后，被告按约定支付了首期购房款并办理了按揭贷款申请手续。后上述合同取得了预售合同备案登记(预售合同登记号：Y16064385)。
2016年8月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《东原财富广场购房合同补充协议》，载明双方在所签《商品房买卖合同》的基础上签订补充条款，主要内容有：1、甲乙双方签订此补充协议3日内，双方办理书面交房手续后，甲方将乙方所购房屋交付乙方使用；2、（略）；3、乙方已于2016年7月15日与建设银行签订按揭贷款协议，若因乙方原因致使乙方最终未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方承诺在收到甲方书面通知起30日内，支付不足款项；乙方无法支付不足款项的，甲乙双方另拟协议约定新的付款方式，否则甲方有权收回所售房屋，乙方无条件退房，一切经济损失由乙方自行承担；4、本协议与《商品房买卖合同》内容不一致部分，以本协议为准。
上述补充协议签订后，原告如约将案涉房屋交付被告，被告进行了装修使用，在使用过程中，被告将案涉房屋与其他房屋之间的公共过道进行封闭。
后原告通过顺丰速运向被告发送了一份快递，快递单据中载明被告在上述《商品房买卖合同》中预留的地址及联系电话，快递单据中载明的发送资料为“文件”。庭审中，原告称该“文件”系一份《告知函》，该《告知函》落款日期为2017年4月13日，落款单位为原告，告知对象为被告，主要内容为：您于2016年7月10日购买了本项目东原财富广场二期6号栋23楼1、10两间办公室，并与我司签订了《商品房买卖合同》，由于您只缴纳了50%首付款，有50%房款办理的银行按揭，鉴于你急于使用该房屋，我司在银行按揭未放款的情况下，提前将此房屋交由你装修使用。因此2016年8月28日你又与我公司签订购房合同补充协议，协议第三条约定若因你的原因未能获得贷款的，你应在收到我方通知30日内支付不足款项，若你无法支付的情况双方可协商新的付款方式，我司在2016年12月10日接合作银行通知你无法办理此笔贷款，时至今日虽经我司销售人员多次电话告知你前来协商此事，但您总在敷衍故意拖延时间；其次，你擅自占用公共部分通道，造成旁边业主也擅自占用公共通道严重存在消防隐患，造成不好影响。在此，我司正式通知你，若你在收到此函3日之内未来我司协商处理以上事件，我司将严格按照双方所签订的《东原财富广场购房合同补充协议》的第三条处理，由此所造成的一切经济责任及法律后果由您全部承担。该快递单据载明“吴飞退回”，庭审中被告表示并未收到，且认为以顺丰快递方式邮寄文件并非国家认可的文件往来快递机构。
后因一直未收到案涉房屋的按揭贷款，双方也未协商达成新的付款方式，原告认为被告逾期付款构成违约，遂向本院提起诉讼并提出如前诉请。
本院认为，本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、《东原财富广场购房合同补充协议》等书面协议，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。本案争议的焦点系案涉合同解除条件是否已成就，原告是否有权单方解除合同。对此焦点，本院意见如下：
庭审中双方当事人均未提供证据证实不能获得银行贷款的具体原因，但被告至今未能获得银行贷款支付购房尾款的事实可以认定，根据《商品房买卖合同》及其附件十二补充协议、《东原财富广场购房合同补充协议》的约定，未能获得银行贷款因其原因不同而有不同的处理方式，具体内容如下：
一、因买受人原因导致不能获得银行贷款
该种情形根据双方约定，应以《东原财富广场购房合同补充协议》的内容为准，即“乙方承诺在收到甲方书面通知起30日内，支付不足款项；乙方无法支付不足款项的，甲乙双方另拟协议约定新的付款方式，否则甲方有权收回所售房屋”；而本案中，原告所提供的向被告书面通知的证据，为一份以顺丰快递方式发送的《告知函》，但原告提供的快递单据中载明的邮寄内容为“文件”，该文件是否即系原告主张的《告知函》本院无法判断，原告应承担举证不能的法律后果；同时，从该《告知函》的内容来看，原告系要求被告来协商解决，并未明确要求被告在收到通知之日起30日内支付不足款项，不能支付的则另拟协议约定新的付款方式，无法据此判断原告解除合同的条件是否成就，原告不能以此为由单方行使合同解除权。
此外，庭审中原告并未提供证据证实未能获得贷款的原因系被告所致，其应承担举证不能的法律后果，亦无权以此为由单方行使合同解除权。
二、因出卖人原因导致不能获得银行贷款
根据《商品房买卖合同》第八条“因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权解除合同”的约定，此种情形合同解除权人系被告，原告无权解除合同。
三、非归责于双方的原因导致不能获得银行贷款
根据《商品房买卖合同》第八条“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同”及《商品房买卖合同》附件十二补充协议1.2.4“若因国家政策调整造成的买受人不能获得银行贷款或全额银行贷款，则买受人须在《商品房买卖合同》合同登记备案生效后30日内向出卖人一次性付清剩余房款，否则出卖人可单方解除合同”的约定，此种情形被告应当在一定期限内支付不足款项，但根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议1.2.5条“若因买受人原因或国家政策调整，导致其不能获得银行贷款或全额银行贷款，出卖人将以电话或短信通知买受人……”的内容，原告应当履行通知义务，而本案中原告提供的证据并不能证实其已按约定方式履行通知义务，则原告行使合同解除权的条件并未成就，无权单方解除合同。
如前所述，无论原告未能获得银行贷款的原因为何，因原告并未按照约定履行通知义务，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原告解除合同的条件并未成就，其要求解除案涉《商品房买卖合同》及其补充协议的诉请，本院不予采信。
既然原告解除合同的诉请本院不予支持，则其主张的以解除合同为前提的合同解除违约金、协助注销合同备案登记、恢复原状等诉请，本院亦不予支持。
原告主张的将公共过道恢复原状的诉请，与《商品房买卖合同》中约定的违规使用的违约情形不符，属侵权纠纷，与本案并非同一法律关系，原告应另行解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：
驳回原告贵州君腾房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费1,334元（已减半收取），由原告贵州君腾房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 张 铮
二〇一八年七月三十日
书记员 龙慕华