中华人民共和国
广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第155号
上诉人（原审原告、反诉被告）：钟福志
委托代理人：陈秀雁、苏万良，广东天高律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：罗国生
委托代理人：朱炜剑、陈朝宏，广东华南律师事务所律师。
上诉人钟福志、上诉人罗国生因土地租赁合同纠纷一案，均不服广东省江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法民一初字第1099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2013年7月2日，钟福志向原审法院提起诉讼，请求判令：1、罗国生退还履约保证金3600元，并赔偿一倍保证金3600元；2、罗国生退回工程款9540元给钟福志；3、判令罗国生赔偿钟福志经济损失154380元（其中包括搭建、装修简易结构房屋工程款101380元、搬运费2000元、公证费1000元、合同履行后的预期利益5万元）；4、由罗国生承担本案诉讼费用。主要事实和理由是：2012年10月29日，钟福志与罗国生签订《合作协议》以及《补充协议》，协议约定罗国生将拥有使用权位于江门市地段土地提供给钟福志，作为合作条件，罗国生自编号3307，土地面积为180平方米，合作期三年，第一年每月合作费1800元，第二年每月合作费1980元；第三年每月合作费2160元。钟福志于2012年10月29日向罗国生交纳了3600元作为履约保证金。签约后，罗国生向钟福志提供了一个65平方米的简易铁棚，向钟福志收取了搭棚费7800元，还收取了砖墙费1440元，排污管费300元，合计9540元。罗国生提供的铁棚并不能实际使用，为了能实际使用，钟福志雇请他人在罗国生提供的铁棚的范围内进行了装修施工，花费工程款105000元。2013年2月28日，钟福志看到江门市管理局人员在蓬江区经营部发通告，通知表明场内搭建的简易结构房屋违法，必须拆除，经向城管局人员了解，其实早在2012年6月城管部门已口头通知罗国生其出租的地块搭建的建筑物是违法建筑，后于2012年8月17日在罗国生的出租所在地张贴通知，通知罗国生及各有关商户（个人）马上停止所有施工，但罗国生偷偷把通知撕掉而不通知租户，还继续对外招商。更甚的是，蓬江区管理局于2012年8月24日作出《行政处罚决定书》，责令罗国生于2012年9月8日前自行拆除违法建筑物，罗国生为谋取利益，隐瞒事实，瞒骗租户，继续与钟福志等人签订《合作协议》。由于钟福志承租罗国生的地方是经营盆景、根雕、奇石，协议经营期限为三年，经营人员及货物均不可能日晒雨淋，必须有简易铁皮屋，否则无法经营。由于罗国生出租的地方无法经营，罗国生隐瞒事实，继续招租，欺骗钟福志等人，严重违约，无法实现合同目的，城管部门已经在2013年4月15日将地上建筑物清拆，合同实际上已不可再履行。由于是罗国生隐瞒事实、瞒骗钟福志，因罗国生的过错行为造成合同不可再履行，并造成钟福志的经济损失，罗国生应依法退回保证金，并应赔偿钟福志自己搭建的简易铁皮屋被拆除的损失，按照《担保法》规定保证金也即是定金，用于保证合同的履行，收取保证金的一方违约应双倍返还保证金。同时，也由于罗国生的过错行为致使钟福志、罗国生双方无法履行至合同期满之日，按照我国合同法第113条的规定，违约方给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益（即预期收益），虽然预期收益难以计算，但既然是预期，我们可以按照最高人民法院证据规定中提到的按逻辑思维和生活经验法则去判断，钟福志至合同期满时的合同预期收益最少为5万元。
罗国生答辩称：钟福志诉求的项目及金额与事实不符，其使用的部件大部分为罗国生建造（包括水泥地面、沏墙、铁栏的围栏等大部分工程）。至2013年4月15日止，在蓬江区经营部的合作方共有50多户，但是至今为止仅有五户有异议，其他的合作方都没有异议，包括仍然在经营的商户，并非是经营部的全部过错，导致本案的发生的主要过错是钟福志未经罗国生许可的情况下擅自进行不必要的添加和改造，从而导致损失的扩大，所以双方才产生较大的分歧。另一方面，钟福志的主张与事实不符，索赔的金额明显过高，其目的就是为了谋取不当利益。在本案中，即使是被拆迁，都不影响钟福志的继续经营，原因是双方当事人签订的合作协议中是使用罗国生的土地进行盆景、奇石、根雕的经营，对双方之间签订的合作协议是没有影响的，合作协议至今仍有效。2013年4月至今罗国生没有收到合作费用，钟福志没有交纳合作费，严重违约。罗国生对于钟福志主张的预期损失5万元有异议，钟福志至今都没有提供经营金额及利润金额，钟福志没有损失，钟福志应承担举证不能的责任，所以依法应驳回钟福志的起诉。
罗国生提起反诉称：罗国生为经营部的经营者。2012年10月29日，经营部与钟福志签订合作协议，约定由经营部将涉案土地提供给钟福志作根雕、奇石经营用途。钟福志使用土地面积为180平方米，自编号为3307，合作期限自2012年10月29日至2015年10月28日止。合作费用为第一年每月1800元、第二年每月1980元、第三年每月2160元。协议签订后，罗国生依约将土地提供给钟福志使用。钟福志初时尚能依约支付合作费用，但自2013年3月后已没有支付合作费用，至现在已拖欠2013年4、5、6月的合作费用5400元。根据合作协议第四条第2点，钟福志逾期支付合作费的，应按每日千份之五计算逾期违约金，截至2013年6月20日止，钟福志应向罗国生支付逾期违约金1215元。2013年5月，钟福志提起本案诉讼要求罗国生赔偿其土地合作期间的损失，歪曲事实且于法无据，其实质目的是逃避支付义务并企图获得不法利益。罗国生特提出反诉，请求法院判令钟福志支付罗国生2013年4、5、6月的合作费用5400元及逾期支付违约金1215元（合作费用和逾期支付违约金暂计至2013年6月20日，逾期支付违约金按合作协议约定每日千分之五计算）。
钟福志针对罗国生的反诉答辩称：钟福志在2013年3月1日收到城管部门要求依法拆除的违法建筑、立即结束有关经营行为等的通知，所以从3月开始钟福志无法继续经营，投入清理货物清理现场的工作，在法律和事实上，钟福志的经营无法继续履行，双方正处于协商赔偿的阶段。由于合同无法履行是罗国生造成的，所以罗国生无权要求钟福志继续交纳租金。4月15日开始已经停水停电，更加是无法经营。钟福志已经多交纳了3月份的租金了。2012年8月城管部门就已经通知罗国生了，钟福志还不知道，如果钟福志知道这个情况的，就不会与罗国生签订合作协议，也不会继续交纳租金。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年10月29日，罗国生以其个人经营的经营部的名义和钟福志签订《合作协议》，协议约定甲方（罗国生）将拥有使用权位于江门市地段土地提供给乙方（钟福志），作为合作条件，甲方自编号3307，土地面积为180平方米，合作期三年，第一年每月合作费1800元，第二年每月合作费1980元；第三年每月合作费2160元。签订本协议之日乙方缴交两个月土地合作费3600元给甲方，作为履约保证金，合作期满无息退还。甲方不参与经营、不参与盈利分配，不承担经营亏损。乙方自主经营、自负盈亏。合作期间，土地主要用于盆景、奇石、根雕经营用途。协议还约定：甲方违约，不提供土地给乙方或无理由提前终止本协议的，应当赔偿乙方损失；乙方违约不按时缴交土地合作费给甲方的，乙方应当以所拖欠土地合作费为基数按照每日千分之五的标准支付逾期付款违约金给甲方，逾期一个月的，甲方收回土地，没收履约保证金，乙方赔偿甲方的损失，地上附着物归甲方所有等内容。
当日，罗国生和钟福志又签订《补充协议》，约定了甲方负责范围及完善市场内设施配套工程：1、场内公用水泥路，2、下水道排水工程，3、公共照明，4、监控录像，5、门面招牌，6、供水供电，7、围网封闭，8、公共停车场，9、保安亭，10、甲方办理经营牌照及税务登记、开发票、代收信用卡支付等内容。补充协议并约定：乙方准时每月5日前缴交土地合作费和相关费用。经营场所房屋及门面要符合城市管理要求和报管理处批准同意才能开工。所建商铺统一高度不得超过4米，屋顶铁皮瓦统一荷叶绿色，砖墙不得超过1.2米……等内容。
上述协议及补充协议签订后，钟福志于2012年10月29日向罗国生交纳了3600元作为履约保证金。当日，罗国生并向钟福志提供了一个简易铁棚，向钟福志收取了搭棚费7800元、砖墙费1440元，排污管费300元，合计搭棚工程款费9540元。钟福志在经营期间，对上述铁棚及室内外进行了加建、装修。2012年10月31日，钟福志交纳了2012年12月租金1800元，2013年1月5日，钟福志交纳了2013年1月租金1800元，2013年2月3日，钟福志交纳了2013年2月租金1800元，2013年3月21日，钟福志交纳了2013年3月租金。
2013年2月28日，江门市管理局发出《关于依法拆除地段违法建筑的通告》，要求违法建设当事人应停止一切违法建设，有关经营户应自行清理场地和货物，配合执行部门开展拆除工作。2013年4月3日，蓬江城管局作出蓬城管强决（2013）03002号强制执行决定书，决定于2013年4月12日对经营部处所有的违法构筑物实施强制拆除。2013年4月15日，钟福志委托广东省江门市江海公证处（以下简称江海公证处）对其加建、装修等工程进行造价概算及钢铁结构的房子的状况进行保全。同日，包括钟福志经营使用的铁棚及加建、装修等在内的违法建筑被拆除。2013年5月9日，江海公证处出具公证书，证明上述房屋未拆除前的状况。钟福志并支付了公证费1000元。
另查明：2012年7月26日起，蓬江城管局发现经营部加建的铁棚等构筑物，涉嫌违法加建，要求罗国生停止施工、恢复原貌。2012年8月24日，蓬江城管局作出蓬城管罚（2012）03013号行政处罚决定书，决定对上述构建物予以拆除处理。2013年4月15日，上述构建物等被依法拆除。
还查明：在原审法院受理的梁某某、阮某某、陈某某等诉罗国生土地租赁合同纠纷一案中，梁某某加建、装修的金额经珠海市某某造价师事务所有限公司江门分公司评估概算价为74486.47元；阮某某加建、装修的金额经珠海市某某造价师事务所有限公司江门分公司评估概算价为63418.71元，陈某某加建、装修的金额经珠海市某某造价师事务所有限公司江门分公司评估概算价为42384.27元。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：经营部是罗国生个体经营的个体工商户，罗国生作为本案的主体适格。钟福志是加拿大公民，罗国生是中国公民，故本案属涉外民事纠纷。罗国生的住所地在江门市蓬江区，且原审法院作为双方合同履行地所在法院，且钟福志、罗国生对原审法院管辖均没有异议，原审法院依法对本案享有管辖权。因本案双方当事人没有约定发生争议处理时适用法律，而本案土地租赁合同的履行地在中华人民共和国内地，本案纠纷与中国内地的联系最为密切，且双方均主张适用中华人民共和国法律，因此依据最密切联系原则，本案适用中华人民共和国法律予以调整。
罗国生和钟福志签订的协议虽然名为合作协议，但罗国生在协议中提供相应的土地使用权，仅收取相应的费用，不参与经营，不参与盈利分配，也不承担经营亏损，而由钟福志自主经营，自负盈亏，双方的协议所约定的所谓合作并不具有共同经营、共负盈亏的本质，双方在协议中最主要的实质是罗国生提供土地使用权给钟福志租赁使用，故双方所签订的协议及补充协议实质为土地租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，其内容合法有效，依法受法律保护。
双方的协议中虽然没有约定罗国生提供铁棚房屋给钟福志使用，但在签订协议前罗国生已经搭建铁棚房屋，并在履行过程中提供给钟福志使用，并收取了相应的搭棚费、砖墙费、排污管费等费用，该棚屋应为双方协议的主要组成部分。在双方履行土地租赁协议过程中，该棚屋连同钟福志搭建的部分及装修等均被有关部门拆除，罗国生的该棚屋在双方签订协议前，已经被有关部门通知为违建，需要拆除，罗国生仍与钟福志签订协议，但在履行过程中因该违建被拆除，而导致钟福志无法继续经营，罗国生对此存在过错，应承担相应的责任。双方的协议中约定经营场所房屋及门面要符合城市管理要求和报管理处批准才能开工，但钟福志未经得罗国生同意进行了加建、装修，也不符合城市管理部门的要求，而被有关部门在拆除违建时一并拆除，钟福志的行为，亦违反了双方合同的约定，导致损失的产生，亦有一定的过错，亦需承担相应的责任。综合钟福志、罗国生双方的过错大小相当，均应各自承担50%的责任。
关于合同是否解除的问题。因违建的棚屋被拆除后，可能导致钟福志客观上无法进行经营，其租赁土地使用的根本目的无法实现，钟福志要求解除合同的请求，原审法院予以采纳。
关于钟福志加建、装修工程造价的问题及公证费的问题。因上述棚屋及装修属违法建筑而被拆除，该工程已消失，不具备评估的条件。但钟福志在上述棚屋被拆除前，委托了江海公证处进行公证，足以证实工程确实存在。因与罗国生同时产生纠纷的尚有梁某某、阮某某、陈某某等案件，其租赁的土地均为罗国生的经营部的同一场所，租赁使用的经营性质也均为根雕、奇石、盆景等相近，其实际经营使用成本亦应相同或相近，故原审法院按梁某某、阮某某、陈某某三案的概算价的平均价格，酌定钟福志的加建、装修工程造价为60096.48元。公证费1000元是钟福志为维护其权益，在棚屋等被拆除前所采取的必要的、合理的开支，原审法院予以认可。以上合计经济损失共为61096.48元。如上所述，罗国生应承担50%的责任，故罗国生应赔偿钟福志30548.24元。
关于保证金的问题。钟福志请求退还保证金，并赔偿一倍保证金，钟福志的该请求实质为双倍返还保证金，但该保证金并非定金，而在本案中双方均有过错，合同解除后，该款应退还钟福志。
关于棚屋工程费等问题。双方协议中并无约定棚屋的使用性质，从双方土地租赁的根本目的来看，罗国生交付棚屋，同样也应视为交付钟福志租赁使用为宜。虽然罗国生的该棚屋为违建，但钟福志实际使用了上述棚屋，从中获得了利益，故仍应依钟福志实际使用期间来计算扣减相应的费用。双方协议约定的租赁期间为3年，钟福志使用期间为5个半月，故罗国生应退棚费工程款8082.5元给钟福志。
关于搬运费、预期利益的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，钟福志对此没有提供证据，且双方在履行过程中均存在过错，原审法院对钟福志的该请求不予采纳。
对于罗国生反诉要求钟福志支付2013年4-6月合作费（租金）的问题。钟福志的租金支付至2013年3月，棚屋因2013年4月15日被拆除后，客观上已无法继续履行，罗国生要求钟福志支付此后租金的请求欠缺理据，但钟福志仍应支付2013年4月14日前的租金，故钟福志仍应支付租金840元给罗国生。对于双方合同约定逾期按每日千分之五计算逾期付款违约金的问题，每日千分之五相当于年利率182.5%，罗国生又未能提供证据证明因钟福志逾期支付租金导致其其他的损失，故对于钟福志的逾期付款违约金，原审法院调整为按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、解除钟福志和罗国生2012年10月29日签订的“合作协议”及“补充协议”；
二、罗国生应于本判决生效后十日内退还保证金3600元给钟福志；
三、罗国生应于本判决生效后十日内退回棚费工程款等8082.5元给钟福志；
四、罗国生应于本判决生效后十日内赔偿损失30548.24元给钟福志；
五、驳回钟福志的其他诉讼请求；
六、钟福志应于本判决生效后十日内支付租金840元及逾期付款违约金给罗国生（逾期付款违约金按所欠租金，从2013年4月5日起计至2013年6月20日止，利率按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算）；
七、驳回罗国生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3488元，反诉费50元，合计诉讼费3538元，由钟福志负担2660元，由罗国生负担878元。
当事人二审的意见
上诉人钟福志不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项，改判罗国生双倍返还保证金共7200元；2、撤销原审判决第四项，改判罗国生赔偿损失102380元（包括房屋工程款101380元和公证费1000元）；3、撤销原审判决第六项，改判驳回罗国生要求钟福志支付租金及逾期付款违约金的诉讼请求；4、本案诉讼费用由罗国生负担。主要事实和理由是：一、涉案合同中约定的保证金具有定金性质，罗国生收取了钟福志的保证金，但没有履行合同约定或履行合同不符合约定，依法应当双倍返还。二、罗国生隐瞒事实，公开招租，与钟福志签订《合作协议》，造成了钟福志的经济损失，按照我国《合同法》第四十二条的相关规定，罗国生应当赔偿钟福志的全部经济损失。原审法院判令钟福志与罗国生各自承担50%的责任，处理不当。三、钟福志于2013年3月1日收到城管部门强制拆除地上建筑物的通告，无法继续经营，钟福志应当缴纳的租金应当至2013年2月止。钟福志已经多交了2013年3月份的租金，原审法院还判令钟福志补交2013年4月1日至4月15日正式拆除前一天的租金，缺乏事实和法律的依据。综上所述，钟福志的损失是实际发生的，完全是因为罗国生隐瞒真相造成的，罗国生应当依法返还财产并全额赔偿损失。
上诉人罗国生不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、确认双方当事人签订的《合作协议》继续合法有效；3、判决罗国生不需承担赔偿责任；4、判决支持罗国生的一审反诉请求；5、本案两审诉讼费用均由钟福志负担。主要事实和理由是：一、罗国生与钟福志之间系土地合作关系，罗国生的合同义务仅为提供土地给钟福志使用，并不包括提供相应的经营棚架，因此，棚架是否存在与《合作协议》并无关联，棚架的拆除并不影响《合作协议》的继续履行。二、罗国生提供的棚架已全部装修完毕并可使用，并不存在钟福志主张的添加工程装修费用。三、退一步来讲，即使钟福志存在添加行为，但其未经罗国生同意而擅自添加构筑物所造成的损失，由其自行承担，与罗国生无关。四、即使罗国生需要承担责任，但由于钟福志无法提供充分的证据证明其所产生的损失，其应当承担举证不能的后果，原审法院依法应驳回钟福志的该项诉讼请求。1、钟福志未经罗国生同意而擅自添加构筑物，罗国生无法核实该构筑物的造价。2、钟福志所谓的工程造价没有相应的工程明细单据予以证明，无法核实其真实价格。3、原审法院参照梁某某、阮某某、陈某某另外三案的工程概算平均价格，酌定钟福志的加建、装修工程造价为60096.48元，该损失核定不具客观真实性。首先，工程非产品，不具类似性，工程造价不能想当然的进行类比。其次，另外三案的工程概算价格不具客观真实性，应不能作为工程造价的参考标准。再次，原审法院并未详细说明该平均价格是如何计算的，无法令人信服。五、双方签订的《合作协议》继续合法有效，钟福志应当继续履行缴交合作费用的义务。
双方当事人二审均无提交新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明，梁某某、阮某某、陈某某、胡锦霞等四人（均系经营部的租户）与罗国生之间的土地租赁合同纠纷四案中，原审法院采信梁某某、阮某某、陈某某等三人自行委托珠海市某某造价师事务所有限公司江门分公司所作的《花木市场铁棚工程概算书》，以该工程造价鉴定结论分别认定梁某某、阮某某、陈某某等三人加建、装修工程的具体造价（另加上概算费和公证费）作为其经济损失，从而判令罗国生与梁某某、阮某某、陈某某等三人对该损失各自承担50%的责任。至于胡锦霞一案，因胡锦霞对其棚屋的加建、装修工程未有单方委托鉴定，考虑到该棚屋及装修物已被拆除以及胡锦霞的经营场所、经营性质、使用成本与梁某某、阮某某、陈某某等三人的情况相近，故原审法院参照该三案的工程概算价格的平均值而酌定胡锦霞对其棚屋的加建、装修工程造价为61096.48元（另加公证费1000元），以此认定为胡锦霞的经济损失，从而判令罗国生与胡锦霞对该损失各自承担50%的责任。
原审法院对该四案作出一审判决后，罗国生以及梁某某、陈某某不服原审判决均提起上诉，阮某某和胡锦霞未有上诉。在本院二审期间，罗国生与梁某某、阮某某、陈某某、胡锦霞等四人于2014年4月28日达成调解协议，其中一项主要内容是：罗国生须在签订协议15日内向梁某某等四人赔偿损失（按鉴定造价总额的40%计算），如罗国生逾期付款，则其应当按鉴定造价总额的50%进行赔偿。本院已经作出（2014）江中法民一终字第153、154、179、180号民事调解书，对罗国生与梁某某、阮某某、陈某某、胡锦霞等四人在本案二审阶段达成的调解协议予以确认，上述四案的民事调解书现已发生法律效力。
又查明，珠海市某某造价师事务所有限公司江门分公司已依法取得工程造价咨询企业乙级资质证书，依照建设部《工程造价咨询企业管理办法》的有关规定，其可以从事工程造价5000万元以下的各类建设项目的工程造价咨询业务。
本院判决理由和结果
本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审仅在钟福志、罗国生上诉请求范围之内进行审查。结合双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点是：一、罗国生与钟福志签订《合作协议》及其《补充协议》，双方之间成立的是何种法律关系？二、双方当事人在履约过程中是否存在违约行为，应否承担违约责任？三、《合作协议》及其《补充协议》能否继续履行，应否解除？四、如何认定钟福志对其棚屋加建、装修工程的造价？对该经济损失应当如何承担赔偿责任？五、钟福志诉请罗国生双倍返还保证金，有无法律依据？六、罗国生反诉请求钟福志支付2013年4月至6月期间合作费（租金），能否得到支持？
关于第一个争议焦点。按罗国生与钟福志签订的《合作协议》之约定，罗国生仅向钟福志提供土地并每月向钟福志收取固定的费用，完全由钟福志自主经营和自负盈亏，双方之间根本不存在共同经营、共负盈亏、共担风险的法律特征，因此，所谓的《合作协议》有名无实。原审法院认定双方当事人之间实为土地租赁合同关系是准确的，本院予以维持。罗国生上诉主张双方之间系土地合作关系，理由不成立，本院不予采纳。
双方之间依据该《合作协议》而成立的土地租赁合同关系，并不违反我国法律法规的效力性禁止性规定，应当确认其合法有效，双方均应依约履行各自义务。
关于第二个争议焦点。虽然涉案协议仅约定罗国生提供土地给钟福志使用，而并未约定罗国生还需提供棚屋给钟福志使用，但罗国生于签约之前已经在涉案土地上搭建该棚屋，双方当事人在签约时对此事实状态应当知晓，且在履约过程中随同土地提供给钟福志使用并收取相应的搭棚费、砖墙费、排污管费等，应当视为双方当事人以其事实行为变更或补充了原合同约定；而且从钟福志的经营性质（经营盆景、根雕、奇石）来看，该棚屋亦属涉案租赁物的重要组成部分。罗国生作为出租人，对其提供的棚屋依法负有物的瑕疵担保义务，应当确保该棚屋为合法构筑物并符合约定用途。然而，该棚屋最终被城管部门认定为违法构筑物而被强制拆除，据此应当认定罗国生违反了租赁物瑕疵担保的法定义务，已经构成违约。
双方签订的《补充协议》约定“经营场所房屋及门面要符合城市管理要求和报管理处批准同意才能开工”，但钟福志未征得罗国生同意即进行了棚屋的加建、装修工程，且由于该加建、装修工程亦不符合城市管理的要求，而被城管部门在强制拆除上述棚架时一并拆除。钟福志的行为违反《补充协议》的上述约定，亦已构成违约。
关于第三个争议焦点。由于棚屋是涉案出租土地的地上附着物，同时也是租赁物的重要组成部分，系钟福志经营盆景、根雕和奇石的必备场所，在棚屋及其加建、装修工程被城管部门强制拆除之后，从常理上分析，必然会导致钟福志无法继续经营，其租赁涉案土地（连同棚屋）进行经营的合同目的事实上已经无法实现。因此，在双方当事人均有违约而致合同目的无法实现的情况下，钟福志起诉请求解除合同，依法应予支持。罗国生主张涉案棚屋的拆除不影响《合作协议》的继续履行，明显不符合事实，本院不予采纳。
关于第四个争议焦点。根据我国《合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，在涉案合同解除之后，双方基于该合同的权利义务终止，应当终止履行合同，同时还应相互返还和赔偿损失。
在梁某某、阮某某、陈某某等三名租户与罗国生的另案诉讼中，该三人自行委托有资质的鉴定机构对其加建、装修工程进行了造价鉴定。罗国生在另案一审中虽不认可该鉴定结论，但无相反证据予以推翻，且在另案二审中与对方当事人达成调解协议，视为其已经认可该鉴定结论，因此，该工程造价鉴定结论应可作为认定加建、装修工程造价的依据。由于本案中的钟福志对其加建、装修工程并未委托有资质的鉴定机构进行鉴定，而该工程在起诉之前已被拆除，诉讼中已不具再行鉴定的可能；综合考虑钟福志对棚屋的加建、装修工程曾经确实存在以及钟福志的经营范围、对棚屋的使用性质与梁某某、阮某某、陈某某等三名其他租户基本相近的各种客观因素，原审法院参照梁某某等三案的工程估价之平均值而酌定钟福志本案加建、装修工程造价为60096.48元，处理并无不当，没有超出自由裁量权的合理幅度，本院对此予以维持。该工程造价为60096.48元加上钟福志支付的公证费1000元，合计61096.48元，应当认定为钟福志在履约过程中遭受的经济损失。
根据我国《合同法》第一百零七条、第一百一十七条以及第一百二十条的相关规定，当事人双方都违反合同的，如其没有法定免责事由，则应当各自承担相应的责任。由于钟福志与罗国生在履约过程中均有违约行为，考虑各自的违约程度以及本案所涉加建、装修工程损失仅为一个参照酌定的数额等实际情况，从平衡双方利益的角度出发，各自的违约行为相抵之后，罗国生还应对钟福志的上述损失承担50%的赔偿责任为宜。原审法院以双方均有违约且对上述损失的产生均有过错为由，进而按各自的过错大小来分担责任，适用过错归责原则虽有不当之处，但原审法院判令各自承担50%的责任的处理结果，尚属公平合理，故本院对其处理结果仍予以维持。
关于第五个争议焦点。双方在《合作协议》中约定钟福志向罗国生缴纳3600元履约保证金，如具备钟福志逾期一个月缴纳租金、擅自转租或者违法经营等其中一种情形，则罗国生有权没收该履约保证金。首先，该《合作协议》中明确约定该3600元为履约保证金，而未表述为“定金”，因此不能直接认定该3600元实为违约定金。其次，违约定金是指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。该《合作协议》并无约定如罗国生一方违约则应当双倍返还该履约保证金的定金罚则，可见该履约保证金并不具有定金性质。因此，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条关于“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，钟福志本案诉请罗国生双倍返还履约保证金，于法无据，本院不予支持。原审法院判令罗国生在解除合同之后应向钟福志返还履约保证金3600元，驳回钟福志主张双倍返还的请求，处理恰当。
关于第六个争议焦点。在涉案棚屋被城管部门于2013年4月15日强制拆除之前，钟福志已经实际使用并由此获得了利益，因此钟福志应当依约向罗国生支付2013年4月14日以前的租金，逾期支付的应依约承担违约责任。因双方合同约定的逾期付款违约金（按每日千分之五的利率计算）确实过高，原审法院对此进行了相应调整，亦属合理。钟福志上诉主张其不应支付2013年4月份的租金，以及罗国生上诉主张钟福志应向其支付2013年4月至6月期间的租金并按约定支付逾期付款违约金，均缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，原审判决查明事实清楚，实体处理结果正确，本院依法予以维持。钟福志、罗国生的上诉均理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3538元，由上诉人钟福志、罗国生各自负担一半。钟福志、罗国生已经分别预交了二审案件受理费3538元，由本院分别向其退回1769元。
本判决为终审判决。
审判长 曹富荣
审判员 梅晓凌
审判员 李 海
二〇一四年五月六日
书记员 尹焕好