河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终2486号
上诉人(原审被告)：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区。
法定代表人：王超斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李冬菊，女，系该公司员工。
委托诉讼代理人：张翠翠，女，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：徐向阳，男，1978年5月5日出生，汉族，住河南省襄城县。
委托诉讼代理人：曹延军，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。
上诉人河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）因与被上诉人徐向阳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初13526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人台兴公司的委托诉讼代理人李冬菊、张翠翠，被上诉人徐向阳及其委托诉讼代理人曹延军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
台兴公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审；2、徐向阳应向台兴公司支付逾期付款违约金1173元。事实和理由：1、双方于2013年1月10日签订《商品房买卖合同》一份，根据该合同第六条第三款付款方式及期限，徐向阳实际付款日期为2013年4月18日，逾期天数67天。按合同约定徐向阳应向台兴公司支付违约金1173元。2、逾期办理公共配套设施非台兴公司的责任。2015年11月16日，台兴公司与郑州华润燃气股份有限公司签订春江家园南区《居民用户管道燃气设备配套合同》，台兴公司也已向对方支付合同总价款。因政府道路维修导致燃气管道未能铺设至春江家园项目。有关供暖设施，2015年6月23日，台兴公司与郑州德润市政工程有限公司签订春江家园《供热工程施工合同》，合同总价款已于2015年7月1日向该公司全付。至今，市政供暖管道因道路维修还未铺设到春江家园楼盘项目，暖气供应在等待市政配套管道的铺设。现未能达到使用条件，系因市政配套和政府职能部门的原因，上诉人不应承担违约责任。3.台兴公司无义务为徐向阳办理土地证。《商品房买卖合同》中并未规定台兴公司有义务为徐向阳办理土地证，判令台兴公司支付逾期办理土地证的违约金是错误的。4.逾期办理房屋所有权证并非台兴公司的责任。《商品房买卖合同》附件四第六条第1款约定的是办理产权初始登记。但“产权初始登记”因政府不动产登记政策的改变而取消，这是免责事由。其次，改革后的办证程序与原来的程序相比较为繁琐，导致办证步伐缓慢。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，判决有失公平，请求支持台兴公司的上诉请求。
徐向阳辩称，一、关于是否逾期办理公共配套设施的问题。合同约定的是2015年10月31日达到正常使用，台兴公司自认是在2015年11月16日与郑州华润燃气股份有限公司签订的《居民用户管道燃气设施配套合同》，于2016年1月14日向该公司支付完全款。上述日期均在《商品房买卖合同》约定的达到正常使用日期之后，台兴公司未按合同约定如期完成，应承担违约责任。有关办理产权登记问题，双方对此有明确约定，应当按照合同约定内容执行。台兴公司并未在合同约定时间内将相关资料提交产权登记机关备案。按照我国办理产权证的相关规定及流程，向产权登记机关报送资料是登记机关办理产权证的依据。根据《商品房买卖合同》约定，报送资料是台兴公司的义务。台兴公司未在约定期限内履行该义务，应承担违约责任。二、本案中台兴公司至今未出示相关部门出具的受理初始登记资料的相关证明，就该违约行为，徐向阳保留向台兴公司追讨后续违约金的权利。三、一审扣除徐向阳相关天数的逾期付款违约金是错误的。《商品房买卖合同》中约定商业贷款期限为合同签订起一个月内。1.根据合同第十六条“本合同自生效之日起30日内由出卖人负责向房地产登记机构办理本合同的信息备案手续，若出卖人逾期不办理合同信息备案手续并造成买受人损失的，应当承担赔偿之责任”的约定，台兴公司应当在合同签订一个月内办理完毕本合同的信息备案手续，否则，应当承担赔偿责任。2.台兴公司完成合同备案手续均在合同签订一个月之后，根据商业银行贷款的要求，在贷款时必须提供涉案合同的备案信息，因台兴公司未在约定期限内完成合同的备案，造成商业贷款未能如期完成，徐向阳逾期付款的责任在台兴公司。3.本案所涉合同约定的商业贷款付款日期不合理。如果台兴公司未在约定期限内完成合同信息备案，则徐向阳不可能在约定期限内及时付款。综上所述，台兴公司的上诉请求无事实和法律依据，一审判决基本正确，请求驳回台兴公司上诉，维持原审判决。
徐向阳向一审法院起诉请求：1、台兴公司支付徐向阳逾期交房的违约金9957.5元；2、台兴公司支付徐向阳因逾期办理土地证、房产所有权证的违约金5547.75元；3、台兴公司赔付徐向阳因逾期办理基础设施和公共配套设施赔偿金304元；4、台兴公司立即为徐向阳办理土地使用证、房屋所有权证。
一审法院认定事实：徐向阳与台兴公司于2013年1月10日签订《商品房买卖合同》，约定徐向阳购买台兴公司开发的位于二七区**北**单元**套商品房，建筑面积101.39平方米，总价款711251元，其中361251元，于2013年1月10日现金付款，剩余350000元商业贷款，付款时间为2013年2月10日。合同第八条约定：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备相关验收合格的条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。徐向阳要求继续履行合同的，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，台兴公司按日向徐向阳支付已交房价款万分之0.5的违约金，合同还对其它事项进行了约定。合同签订当日，徐向阳向台兴公司交纳购房款361251元，2013年4月18日，又支付350000元。台兴公司于2016年6月7日向徐向阳交房。现徐向阳认为台兴公司逾期交房，要求台兴公司支付延迟交房违约金。
另合同第十四条约定，供水设施、供电设施、燃气供应设备均应于2015年10月31日达到正常使用，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，出卖人向买受人按0.3元/㎡/月赔付；若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。徐向阳、台兴公司双方在庭审中均认可涉案房屋的天燃气实际通气时间为2017年7月9日，暖气至今未达到使用条件。
同时合同还约定了办理产权登记的相应事宜，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条，出卖人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。至今台兴公司仍未办下来房屋权属初始登记。徐向阳要求台兴公司承担违约赔偿责任。
另查明：台兴公司应于2015年10月31日前向徐向阳交房，台兴公司实际交房日期为2016年6月7日，逾期交房时间为220天。约定徐向阳应付房款时间为2013年2月10日，徐向阳实际交纳房款时间为2013年4月18日，共计逾期付款时间为67天，台兴公司要求商品房交付期限相应顺延67天，顺延后的逾期交房时间为153天，按照合同约定的台兴公司按日向徐向阳支付已交房价款万分之0.5计算违约金，逾期交房的违约金为5441元。
一审法院认为，徐向阳与台兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，各方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，徐向阳向台兴公司付清全部房款后，台兴公司应按合同约定于2015年10月31日前向徐向阳交付所购房屋，但台兴公司延迟至2016年6月7日才将涉案房屋交付徐向阳，逾期天数为220天，违反了合同约定的交房义务，应按合同约定向徐向阳支付自2015年10月31日起至2016年6月7日的逾期交房违约金，因徐向阳逾期付款时间为67天，台兴公司要求相应的顺延交房期限，顺延后台兴公司仍应向徐向阳支付逾期交房违约金5441元，对于徐向阳超出部分的诉求，该院不予支持；关于办理产权登记，双方约定的办证期限是2015年12月31日前，但台兴公司至今未能按约履行办理土地证、房产所有权证的义务，导致徐向阳不能在规定期限内取得房地产权属证书，故徐向阳要求台兴公司支付从2015年12月31日到2017年9月18日因逾期办理土地证、房产所有权证产生的违约金5547.75元的诉讼请求，该院予以支持；关于基础设施和公共配套设施，合同约定燃气设备正常运行期限是2015年10月31日，暖气设备正常运行期限是2016年10月31日，但台兴公司燃气设备实际通气时间是2017年7月9日，逾期617天，故徐向阳要求台兴公司赔付逾期办理基础设施和公共配套设施赔偿金304元的诉讼请求，该院予以支持。由于台兴公司目前并不具备办理土地使用证、房屋所有权证的条件，故徐向阳要求台兴公司立即为其办理土地使用证、房屋所有权证的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向徐向阳支付逾期交房违约金5441元，逾期办理基础设施和公共配套设施违约金304元，逾期办理土地证、房产所有权证的违约金5547.75元，以上共计11292.75元。二、驳回徐向阳的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195元，减半收取97元，由河南台兴房产有限公司负担70元，徐向阳负担27元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。台兴公司出具涉案房屋竣工验收备案表等相关五证，证明台兴公司手续齐全，办证日期延迟系因房屋登记政策改变。徐向阳认为并非新证据，仅能证明房屋的开发、竣工符合规定，与台兴公司办理产权登记不具备关联性。同时也可证明台兴公司迟延交付房屋的事实。本院经审理查明的事实除与原审法院查明事实相一致外，另查明，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求,由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记,并使用统一的簿册、证书,规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责,组建登记机构,配置登记人员，国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构,负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作,并接受上级不动产登记主管部门的指导监督,行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期,过渡期满后,按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。
本院认为，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利后果。
本案争议焦点为台兴公司的履约行为是否构成违约。根据合同约定台兴公司的履约行为具体表现为房屋交付、土地证及房产所有证的办理和基础设施与公共配套设施的办理。上述行为的履行期限及要求在双方签订的《商品房买卖合同》中均有明确约定。庭审中台兴公司认可自己未按约定时间完成上述行为，但抗辩称未完成原因均不在自己。有关逾期交房的问题，台兴公司称系因徐向阳未及时付款的造成，并提供徐向阳逾期交付房款的证据予以证明。徐向阳对此未提供充分证据予以反驳，故原审在计算逾期交房违约金时采信台兴公司抗辩将逾期交房违约金起算日期予以顺延并无不当。有关基础设施和公共配套设施办理的问题，台兴公司称系因市政府施工没有完成造成，但其提供相关证据不能证明该主张，对该主张本院不予支持。有关土地证及房产所有权证办理的问题，截止今日，台兴公司仍未提供证据证明其已办理过初始登记，也未提供有效证据证明系因政策变动而导致无法办理初始登记及房屋权属证书，故对其相关诉称，本院不予认定。但鉴于2015年3月1日开始实施《不动产登记暂行条例》到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]确定自2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记期间，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，对台兴公司办理权属登记的周期会产生一定影响，故该情况应当予以考虑。鉴于前述现实情况出现的变化，如以双方合同约定的内容来确定台兴公司承担的违约责任有失公允。结合本案情况，对台兴公司承担的违约金应从2015年12月31日计算至2017年9月18日共计5547.75元，酌定赔偿3328.65元为宜。
另，台兴公司上诉称徐向阳应向其支付逾期付款违约金。根据本院现已查明的事实认定，一审法院已针对徐向阳的逾期付款情况相应顺延了台兴公司的交房期限，同时台兴公司也未对其相关主张提起反诉，故对该项上诉主张本院不予支持。
综上所述，台兴公司的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初13526号民事判决；
二、河南台兴房产有限公司于本判决生效十日内向徐向阳支付逾期交房违约金5441元，逾期办理基础设施和公共配套设施违约金304元，逾期办理土地证、房产所有权证的违约金3328.65元，以上共计9073.65元。
三、驳回徐向阳的其他诉讼请求。
如果未按判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费195元，减半收取97元，由河南台兴房产有限公司负担55.7元，由徐向阳负担41.3元。二审案件受理费50元，由河南台兴房产有限公司负担28.7元，由徐向阳负担21.3元。
本判决为终审判决。
审判长 谢颂琳
审判员 郑志军
审判员 马 莉
二〇一八年七月十七日
书记员 林宁宁