新疆生产建设兵团第六师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）兵06民终270号
上诉人（原审原告）：狄明富，男，1962年3月10日出生，汉族，芳草湖农场机关工作人员，住新疆呼图壁县芳草湖总场。
委托诉讼代理人：蒲云荣，新疆塞北律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王彪，新疆塞北律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王贵和，男，1975年11月21日出身，芳草湖六场一连职工，住新疆呼图壁县芳草湖总场。
上诉人狄明富与上诉人王贵和因买卖合同纠纷一案,不服新疆生产建设兵团芳草湖垦区人民法院(2016)兵0603民初460号民事判决，均向本院提出上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人狄明富及其委托诉讼代理人蒲云荣、王彪，上诉人王贵和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
狄明富上诉请求：依法撤销一审判决书的第二项，改判王贵和退还狄明富钱款370000元；事实和理由：1对于一审判决的第一项，即“终止狄明富与王贵和签订的《机井买卖协议》”，上诉人认为判决正确，应予维持；2、对于一审判决的第二项，“王贵和退还狄明富钱款150000元”，属于认定事实不清，应当改判。上诉人确实与徐国钦签订了土地出租合同，但徐国钦并未按照合同约定交纳租金，且自愿放弃该土地的出租合同，因此双方的出租合同并未实际履行。一审法院却依照上诉人与徐国钦签订的出租合同认定上诉人收取了徐国钦的土地租金300000元与事实不符。在徐国钦放弃该协议后，上诉人与赵某于2016年4月2日签订了土地出租合同，租金为202000元，赵某至今也只向上诉人支付了80000元租金，故本案中，上诉人向被上诉人支付了450000元的机井款，但是仅收到80000元的土地租金，故终止合同后王贵和应当返还的金额为370000元，并不是一审法院判决的150000元。
王贵和针对狄明富的上诉请求答辩并上诉称，1、狄明富与赵某的土地出租合同不真实，也不应当作为认定租金的证据，狄明富所说的土地租金与实际不符，一亩地的承包费大概是600元；2、一审法院认为上诉人王贵和没有履行过户义务，导致被上诉人狄明富的签订合同目的不能实现，故判令解除双方的合同，属于认定事实错误，适用法律错误。机井买卖协议是双方的真实意思表示，该协议中不仅有取水权转让，还有土地使用权及农场配套设施的所有权。协议签订后，上诉人王贵和及时将土地及配套设施交付给了狄明富，狄明富也完全接受，并支付了首付款，并将土地实际出租于徐国钦进行了经营，上诉人已经积极履行了主要义务。对于该机井的产权问题，该机井虽然未从王某某名下过户到上诉人名下，但新疆生产建设兵团芳草湖垦区人民法院（以下简称芳草湖垦区法院）的（2014）芳垦民一初字第373号民事判决书及新疆生产建设兵团第六师中级人民法院（以下简称六师中院）的（2015）兵六民一终字第116号民事调解书，这两份生效的法律文书均能证明涉案机井产权属于上诉人，且调解书中明确要求王某某于2015年6月20日前协助将该机井过户到上诉人王贵和名下。因此涉案机井并无产权争议，上诉人为该机井的产权人。对于取水证暂时没有过户问题，并不是上诉人不愿意过户，水利局也出了证明证实未过户的原因系自治区水利厅没有将取水证发到六师水利局，但并不影响被上诉人对农场的使用和收益。因此，上诉人并没有根本违约，未办机井过户手续并非上诉人的过错，且并不影响被上诉人签订合同目的的实现，因此本案不符合合同解除条件，一审法院据此判决解除双方签订的合同错误；3、一审法院没有查清合同履行期间实际发生的全部费用，2016年应有交纳的土地租金11万元，该费用也应当从450000元款项中扣除。综上，请求二审法院依法撤销一审判决书，驳回上诉人狄明富要求解除合同的诉讼请求。
狄明富针对王贵和的上诉请求答辩如下：1、双方之间的合同应当解除，王贵和在签订机井买卖协议时，故意隐瞒本案涉诉机井的权属问题，导致狄明富在误以为王贵和为该机井的所有人的情况下才签订的，王贵和的行为构成欺诈，根据合同法第五十四条的规定，狄明富有权解除合同，一审法院判决解除合同正确，应当维持；2、王贵和的行为构成根本违约。王贵和在其上诉状中也认可自己确认有违约行为，而其违约行为在本案中就构成根本违约，机井属于不动产，根据物权法的相关规定，不动产的所有权转移应当以登记为生效要件，本案中，狄明富与王贵和签订机井买卖协议时，涉案机井还在案外人王某某名下，王贵和提供的两份法律文书，也能充分证实这一点，而且该机井至今也未过户到狄明富的名下。王贵和的行为构成根本违约，根据合同法第九十四条的规定，狄明富有权解除合同；3、对于王贵和所主张的2016年的土地租金，其在一审中并未提出，一审法院也未进行审理。因双方签订的合同已经解除，故根据合同法第一百零七条的规定，该部分费用应当由王贵和自行承担。综上，请求二审法院驳回上诉人王贵和的上诉请求。
狄明富向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间的机井买卖协议；2、判令王贵和退还机井首付款450000元；3、判令王贵和承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年5月21日，狄明富与王贵和签订一份《机井买卖协议》，协议约定“王贵和以1800000元价格将丹坂社区七连井证号为取水（师水资）字【2012】第00011号的机井转让给狄民富所有，转让机井所有权的同时将该机井的价款分三年支付给王贵和。2015年7月1日前王贵和协助狄明富将机井的取水许可证、700亩土地的租赁合同、变压器过户给狄明富。在过户手续办完后，狄明富支付王贵和购买机井的首付款450000元，在2015年12月30日前狄明富再向王贵和支付550000元，2016年12月30日前支付400000元，2017年12月30日前将剩余的400000元付清。2015年6月1日前王贵和将机井、700亩土地、变压器、六间房屋等配套设施完好地交给狄明富”。协议签订后，狄明富于2015年5月21日向被告支付购买机井的首付款450000元。2015年5月25日，狄明富与承包该土地的案外人徐国钦签订一份土地租赁合同，约定狄明富将机井灌溉的500亩土地继续承包给案外人徐国钦种植，承包费为每年300000元，2015年的承包费由王贵和收取，第三人在承包期内的每年10月10日前将下一年的承包费交给狄明富。另查明，2014年6月10日，王贵和因机井买卖事宜与第三人王某某发生纠纷诉至法院，2015年6月3日经第六师中级人民法院调解达成协议，第三人王某某于2015年6月20日前协助被告将第六师水利局下发的取水（师水资）字【2012】第00011号取水许可证转移至王贵和名下。2016年5月9日，王贵和和第三人王某某到第六师水利局备案登记变更取水许可证。一审法院认为，狄名富与王贵和签订的《机井买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一方当事人迟延履行义务致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。狄明富购买诉争机井是为了能够享有该机井的所有权即占有、使用、收益和处分的权利。诉争机井系不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。双方签订的协议中明确约定了王贵和负有于2015年7月1日前协助狄明富办理机井取水许可证过户手续义务，但是至今为止诉争机井的取水许可证一直处于第三人王某某名下，王贵和2016年5月9日才向第六师水利局提出取水许可证变更为王贵和的申请，应视为王贵和未履行协议约定的义务，根据我国不动产实行登记制的原则，王贵和的未履行行为构成违约，导致狄明富无法享有对该机井的所有权，无法实现协议的目的，现狄明富提出解除协议的主张，符合法律规定，予以支持。2016年狄明富已将诉争机井灌溉的土地出租，该土地的租赁费应在王贵和向狄明富退还购买机井的首付款时一并扣减。狄明富主张2016年将土地以每亩350元的价格出租，未提供有效的证据予以证明，不予支持。按照狄明富与案外人徐国钦签订的土地租赁合同，2016年500亩土地的租赁费为300000元，此笔款项即为王贵和向狄明富返还购买机井首付款时应扣减的数额。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、终止狄明富与王贵和签订的《机井买卖协议》；二、王贵和退还狄明富欠款150000元，于判决书生效后十日内付清；案件受理费8050元、减半收取计4025元，邮寄送达费44.4元，合计4069.4元，由王贵和负担。
本院二审期间，上诉人狄明富围绕上诉请求申请证人赵某出庭，并依法提交了2015年5月25日其与徐国钦签订的《土地租赁合同》、2016年4月2日其与赵某签订的《机井土地租赁合同》、2016年9月12日对赵某所做的调查笔录。本院组织当事人对证据进行了质证。王贵和对《土地租赁合同》的真实性认可，对《机井土地租赁合同》及调查笔录的真实性不予认可，对证人赵某证实的2015年承包费为600元的事实认可，对证人证言的其他内容不予认可。因狄明富与赵某签订的《机井土地租赁合同》与调查笔录及赵某的证言相互印证，本院对以上证据的真实性予以确认。
本院二审查明，2016年4月2日，狄明富与案外人赵某签订《土地租赁合同》，将土地承包给赵某种植，并收取部分租金。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：狄明富与王贵和之间的《机井买卖协议》是否符合法定解除条件，若合同解除，双方如何进行返还或者赔偿损失。
首先，关于本案中买卖合同标的物即涉案机井的权属问题，即王贵和是否为机井的实际权利人。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定书等，导致物权设立变更转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”根据以上法律规定，不动产物权变动的一般原则为《物权法》第九条规定的登记生效原则，但《物权法》第二十八条明确规定了人民法院的生效法律文书直接导致物权设立变更转让或者消灭的，物权变动不以登记交付为生效要件，法律文书一经生效，即发生物权效力。本案中，涉案机井属于不动产，2014年6月10日，王贵和因涉案机井买卖事宜与第三人王某某发生纠纷诉至芳草湖垦区法院，经二审法院调解，双方达成调解协议，约定第三人王某某于2015年6月20日前协助王贵和将第六师水利局下发的取水（师水资）字【2012】第00011号取水许可证转移至王贵和名下，本院于2015年6月3日作出（2015）兵六民一终字第116号民事调解书，对以上协议内容进行确认，该调解书自双方当事人签字时即已生效。因此根据《物权法》第二十八条的规定，调解书一经生效，在王某某与王贵和之间即发生涉案机井权属转移的效力。
王贵和与狄明富在2015年5月21日签订《机井买卖协议》时，虽然王贵和并未取得涉案机井的所有权，但其已实际占有、使用该机井，并于同年6月3日由已生效的民事调解书确定取得机井所有权。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十一条“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，双方签订的《机井买卖协议》合法有效，双方均应诚信履行合同。协议签订后，王贵和已将涉案机井及机井灌溉的承包地等交付于狄明富，狄明富付款后将机井及承包地转租于第三人种植，并收取了租金，双方均按《机井买卖协议》的约定履行了合同。狄明富在对涉案机井实际占有、使用、处分和收益后，现又以王贵和在签订协议时故意隐瞒其不是机井的实际所有权人为由，主张王贵和存在欺诈并要求解除合同的行为，有违诚实信用原则。且狄明富作为完全民事行为能力人，在进行大额买卖交易时，也应当对标的物是否在出卖人名下尽到审查注意义务。故狄明富以王贵和存在欺诈为由要求解除合同的上诉主张，无事实依据，本院不予支持；即使狄明富认为王贵和存在欺诈行为而依照《合同法》第五十四条的规定向法院提起诉讼，也应当是提起撤销或者变更合同的诉讼，而非解除合同之诉，故狄明富以王贵和存在欺诈为由要求解除合同的上诉理由，亦无法律依据，本院不予支持。
其次，关于本案是否符合法定解除条件的问题，即取水许可证未过户是否导致狄明富不能实现合同目的。《物权法》第一百一十七条规定“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”第一百一十八条规定“国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。”第一百二十三条规定“依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。”本案中，双方争议的取水许可证未过户问题，实际为依托于涉案机井的财产权利，即《物权法》第一百二十三条中规定的取水权。涉案机井的所有权与机井相对应的取水权为不可分割的整体，取水权属于财产权中的用益物权，取水许可证同时是水资源使用权证。作为国家所有的水资源，个人具有占有、使用和收益的权利。狄明富购买机井的目的是取得机井所有权及取水权、并用机井对承包土地进行灌溉从而产生收益。合同签订后，王贵和已将涉案机井的实际占有权转移至狄明富，狄明富占有该机井后将承包土地转租第三人收取租金，并许可第三人继续使用机井进行农业灌溉。因此双方虽未办理取水许可证过户手续，但是并不影响狄明富实际的占有、使用、收益和转让的权利，且第六师水利局已出具证明材料证实未过户系取水证用完、暂时无法打印发放的客观原因造成，庭审中王贵和也愿意继续协助狄明富过户。因此，取水许可证未过户，并非王贵和主观努力所能完成，亦非其过错责任，也不影响狄明富实现合同目的，故本案不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除条件，双方应本着诚实信用原则继续履行合同。一审法院认为本案适用法定解除并以此判令终止双方签订的《机井买卖协议》，属于适用法律错误，本院予以纠正。因本案不符合合同解除条件，故对狄明富主张的合同解除后的返还及损失问题，本案不予处理。
综上，上诉人狄明富的上诉请求不能成立，应予驳回。上诉人王贵和的上诉请求，部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九条、第二十八条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百二十三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销新疆生产建设兵团芳草湖垦区人民法院(2016)兵0603民初460号民事判决；
二、驳回狄明富的一审诉讼请求。
一审案件受理费4069.4元，二审案件受理费9100元（王贵和预交3300元，狄明富预交5800元），以上合计13169.4元，由狄明富负担。
本判决为终审判决。
审判长 何代江
审判员 李 霞
审判员 李大双
二〇一六年十月八日
书记员 黄洁茹