北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终9203号
上诉人（原审原告）：北京万方同辉科技有限公司，住所地北京市丰台区科学城海鹰路9号综合楼402（园区）。
法定代表人：赵勤，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：高兴娥，女，1985年11月15日出生，北京万方同辉科技有限公司法务。
委托诉讼代理人：尹传志，浙江海浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ成，男，1959年5月24日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：胡瑞，北京浩勤律师事务所律师。
上诉人北京万方同辉科技有限公司（下称万方同辉公司）因与被上诉人ＸＸ成房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初6978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
万方同辉公司上诉请求：撤销原审法院判决，依法改判支持我公司原审诉讼请求。事实和理由：一、《院落租赁合同》不宜全部认定为无效。租赁合同应当认定为部分无效，我方有事实及法律依据要求ＸＸ成给付我方拆迁补偿款。租赁合同的标的不仅是地面建筑，还包括集体土地。自建房屋虽然没有产权证，导致合同无效，但土地部分的约定仍然是合法有效的。我方认为自建房屋属于临时建筑，没超过使用期限的临时建筑不能据此认定合同无效。双方租赁合同约定的内容系ＸＸ成对我公司的补偿承诺，并不违反法律规定，我方是拆迁补偿的权利人。双方租赁合同约定了房屋系违章建筑导致我方在承租期内无法使用造成经济损失的，由ＸＸ成赔偿，ＸＸ成对房屋租赁合同的部分无效负有完全责任。二、我方要求调查取证，原审法院没有去调查与ＸＸ成相关的拆迁协议、公告、收款收据、房地产评估报告等证件，导致事实不清。
ＸＸ成辩称：同意一审法院判决。不同意万方同辉公司的上诉请求。答辩意见如下：合同约定的对象是地上建筑，万方同辉公司要求分割土地部分的利益是没有依据的。双方租赁合同无效，租赁合同的约定仅是对预期利益的分配，现在我方也没有取得拆迁利益，是否补偿和补偿数额均不知情，不同意万方同辉公司补偿要求。
万方同辉公司向一审法院起诉请求：1.解除《院落租赁协议》及补充协议，退还剩余租金共计3.79万元以及相应利息损失(按照银行同期贷款利息自2017年12月计算至实际付清之日止);2.确认万方同辉公司对案涉院落的所得拆迁款项（含政府商业补偿款、搬迁费、自建房屋补偿款等)享有所有权及分配权并要求ＸＸ成按约支付，具体金额以政府相关部门实际确认或下发的金额为准;3.本案诉讼费用(含实际产生的诉讼费、保全费、公告费等)均由ＸＸ成承担。
一审法院认定事实：2004年6月10日，ＸＸ成（出租方，甲方）与万方同辉公司（承租方，乙方）签订《院落租赁合同》，甲乙双方经友好协商，达成如下协议：院落坐落在北京市大兴区黄村镇三间房村西北角。该院落占地面积1100平方米，其中地面建筑面积660平方米，并有大门、围墙和房屋组成院落，未进行装修。租赁期限18年，自2004年7月20日起至2022年6月30日止。租金4.5万元/年，该租金标准18年不变。乙方签订合同后付给甲方7万元租金，在2005年6月30日付2万元租金，自2006年7月1日起每一年付一次租金，交租日期为6月20日至7月1日，支付方式为甲方直接收取，并向乙方开具收款凭证。合同期内如遇政府规划征占土地，甲乙双方应解除合同，并按如下方式解决乙方经济损失：（1）甲方自解除合同之日起退还乙方多缴纳部分的租金。（2）甲乙双方共同与政府协商商业补偿问题，政府商业补偿款甲乙双方按20%、80%分配。（3）搬迁费全部归乙方。（4）拆迁补偿，甲乙双方按各自建筑物领取政府补偿。2014年10与17日，ＸＸ成（出租方，甲方）与北京众智同辉科技有限公司（承租方，乙方，该公司系万方同辉公司子公司）签订《院落租赁合同补充协议》，甲乙双方就乙方租赁甲方院落一事，在原2007年签订的《院落租赁合同》的基础上，达成如下协议：租金标准：6.5万元/年，该租金标准15年不变；该租金标准自2014年10月17日起生效。经查明，原告万方同辉公司租金支付至2018年6月30日。
另查明，2016年4月30日，万方同辉公司将涉案房屋转租给卓成勇、汪德平。2017年12月11日，万方同辉公司（甲方）与卓成勇、汪德平（乙方）签订《厂房退租协议》，约定截止2017年12月20日，甲方应退还乙方房租及电费押金合计61200元。
庭审中，ＸＸ成出示《证明》一份，称因万方同辉公司未退给（汪德平、卓成勇）剩余房款61200元，现由ＸＸ成个人退于（汪德平、卓成勇）剩余房租61200元整。实地经营是由汪德平、卓成勇经营，在搬家过程中，万方同辉公司未退给汪德平、卓成勇任何费用。万方同辉公司对此《证明》不予认可，称不认可ＸＸ成退还案外人61200元，并且，由于是万方同辉公司与汪德平、卓成勇的合同关系，即便ＸＸ成支付给了案外人61200元，也未经万方同辉公司确认，与本案双方诉争的事实并无关联。ＸＸ成还出示《集体土地使用权及地上物转让合同》一份，称已将诉争房屋转让给案外人张建强，自己对拆迁情况及拆迁补偿款不知情。万方同辉公司对此不予认可，称其作为承租人不知情，也未收到任何通知，对万方同辉公司没有任何效力。
另查明,涉案房屋系ＸＸ成自案外人处承租土地后建，未取得相应规划审批手续。
一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据查明的事实，涉案房屋未取得规划审批手续，ＸＸ成与万方同辉公司签订《院落租赁合同》合同因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。经法院释明，万方同辉公司坚持其诉讼请求。故对其诉讼请求，法院不予支持。综上所述，一审法院于2018年5月判决：驳回北京万方同辉科技有限公司的全部诉讼请求。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据查明的事实，涉案房屋未取得规划审批手续，ＸＸ成与万方同辉公司签订《院落租赁合同》合同因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。万方同辉公司上诉称双方租赁合同应当是部分无效，租赁合同不仅承租房屋还有土地，房屋没有手续导致合同无效，但是关于租赁土地的约定是有效的。本院认为，因双方签订的《院落租赁合同》中对于房屋及土地部分并未单独约定，根据房地一体原则，涉案房屋未取得规划审批手续，ＸＸ成与万方同辉公司签订《院落租赁合同》系无效合同。故万方同辉公司此项上诉主张本院不予支持。关于万方同辉公司另提即便合同无效其仍应当获得赔偿的上诉主张，经一审法院释明合同效力问题，万方同辉公司仍坚持解除合同并给付拆迁款项的诉讼请求，故一审法院对万方同辉公司诉讼请求不予支持并无不妥。因此万方同辉公司此项上诉主张本院亦不予支持。
综上所述，万方同辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11900元，由北京万方同辉科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
审 判 员 刘苑薇
审 判 员 王 云
二〇一八年九月十七日
法官助理 董 红
书 记 员 房依彤