北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第03170号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京方大利成商贸中心，住所地北京市朝阳区安外安华西里*号安华旅社*层1—*室。
法定代表人王家培，总经理。
上诉人（原审被告、反诉原告）王家培，男，1954年5月14日出生。
以上二上诉人之共同委托代理人林军，北京市凯泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）霍万胜，男，1982年2月22日出生。
委托代理人徐卫平，北京市百瑞律师事务所律师。
上诉人北京方大利成商贸中心（以下简称方大利成中心）、王家培因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第12427号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人方大利成中心与王家培之共同委托代理人林军，被上诉人霍万胜及其委托代理人徐卫平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
霍万胜在原审法院起诉称：我与方大利成中心、王家培于2012年12月12日签订《房屋出租合同》。2012年12月27日，霍万胜向方大利成中心支付租金108500元。合同签订后，方大利成中心、王家培未能提供房屋的合法产权证明，造成霍万胜无法进行正常经营活动，合同目的不能实现。为维护霍万胜的合法权益，特向法院起诉，请求法院判令方大利成中心、王家培返还已支付的租金108500元并支付租金利息3037元［利息计算：按照中国人民银行同期最高贷款利率（年6.55%）的4倍，自2012年12月27日计算至2013年2月4日。
方大利成中心及王家培在原审法院共同答辩称：霍万胜不履行合同，擅自违约，应按照合同约定支付违约金给我们，并赔偿损失。签订合同时，霍万胜明知我方的房屋没有产权证，我方按照合同约定全面履行了合同义务，按照霍万胜要求对房屋进行了改造装修。当时霍万胜没有告知我们租房用于开办幼儿园。城管部门及派出所多次提醒其开办幼儿园的相关注意事项。2013年1月17日上午，海淀区相关部门对霍万胜开办的幼儿园进行了检查，因其办学条件不符合，当场进行了查封。2月4日，霍万胜在没有通知我们的情况下搬出租赁房屋，我们要求继续履行合同，霍万胜不同意继续履行，擅自解除合同。现提起反诉，要求判决解除我们与霍万胜签订的房屋租赁合同，判令霍万胜支付房租32549元，支付违约金108500元，赔偿转租期间损失36167元，赔偿装饰材料费21268.6元、购买空调费13020元、人工费29970元。
霍万胜针对方大利成中心、王家培的反诉答辩称：方大利成中心、王家培至今未能提供合法的产权证明，且并未将房屋交付我使用，其反诉请求缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
原审法院经审理查明：2012年5月1日，方大利成中心与北京益豪粮油有限公司（以下简称益豪公司）签订房屋出租合同，益豪公司将院内外20间无房产证的房屋出租给方大利成中心，租期六年。2012年12月12日，霍万胜与方大利成中心签订房屋出租合同，约定方大利成中心将社区东北部办公用房4间、南部办公用房3间及洗手间、北部办公用房4间及库房东北第一间、门卫一间，共计500平方米房屋出租给霍万胜，租期自2013年1月1日至2017年12月31日前三年租金每日每平方米1.2元，年租金21.7万元（已减少2000元）；后二年租金每日每平方米1.3元，年租金235250元（已减少2000元）。租赁期间，如因产权证问题影响霍万胜正常经营，由出租方予以赔偿。后应霍万胜要求，王家培共同出租方亦在合同中签字。签约后，霍万胜支付了租金108500元。方大利成中心及王家培提交了2013年1月17日霍万胜、王家培出具的保证书，保证圆明园油厂此地不再办幼儿园。霍万胜第一次庭审中认可保证书系其书写，后又以保证书没有原件为由，不予认可。
原审法院认定上述事实：有房屋出租合同、补充协议、收条、视频资料、保证书、证人证言等证据及本案庭审笔录在案佐证。
原审法院判决认为：方大利成中心、王家培出租给霍万胜的房屋，不能提供合法的建房批准手续，应认定为违法建设，故其与霍万胜签订的房屋出租合同应属无效。霍万胜虽否认出租方交付了房屋，但依据保证书及证人证言可知，其欲用承租房屋开办幼儿园，因无合法开办的批准手续被叫停。因此应当认定房屋已交付，霍万胜应当向方大利成中心、王家培支付占用房屋期间的使用费。方大利成中心、王家培多收取的租金，应当予以返还。无效合同不受法律保护，方大利成中心、王家培要求霍万胜支付违约金及赔偿房屋空置损失的主张，不予支持。方大利成中心对房屋进行的装修及添置的空调等，因房屋仍由其出租使用，并无实际损失，故其相应主张，亦不予支持。霍万胜被迫放弃使用房屋的根本原因，在于其非法开办幼儿园，并非房屋无合法的产权证明，故其要求退还全部租金及支付利息的请求，亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、北京方大利成商贸中心、王家培于本判决生效后十日内，返还霍万胜租金八万八千一百元；二、驳回霍万胜的其他诉讼请求；三、驳回北京方大利成商贸中心、王家培的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，方大利成中心、王家培不服原判，上诉至本院。要求二审法院撤销原判，依法改判驳回霍万胜的诉讼请求。依法支持方大利成中心、王家培的反诉请求。上诉理由为：原审法院判决该房屋出租合同无效，违背了法院审判案件不告不理的原则。本案霍万胜未经通知方大利成中心、王家培擅自搬走，拒绝履行房屋出租合同，构成违约，霍万胜应承担违约责任，应支付房租及六个月房租的违约金、赔偿转租期间租金损失、赔偿装饰材料费、购买空调费、人工费等经济损失。霍万胜不承租房屋是因为其开办幼儿园不具备法定条件被查封，不是因为方大利成中心、王家培为提供房屋产权证明所致。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
霍万胜同意原审法院判决，不同意上诉人的上诉请求。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。方大利成中心、王家培出租给霍万胜的房屋，不能提供合法的建房批准手续，原审法院认定双方所签房屋租赁合同无效，符合法律规定，本院予以维持。上诉人认为上述房屋租赁合同有效的主张，本院不予支持。因双方所签合同为无效合同，上诉人主张霍万胜应承担违约责任的请求没有法律根据，不予支持。
房屋租赁合同虽然认定无效，但霍万胜应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用期间的房屋使用费。原审法院扣除房屋使用费后判令方大利成中心、王家培返还剩余租金并无不当。
方大利成中心对于房屋装修以及添置设备后，该房屋仍由其使用，并无实际损失。原审法院判决驳回其要求装修损失并无不当。
综上所述，上诉人方大利成中心、王家培的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费二千五百三十元，由霍万胜负担一千二百六十五元（已交纳），由北京方大利成商贸中心、王家培负担一千二百六十五元（本判决生效后七日内交纳）。
一审反诉案件受理费二千四百六十六元，由北京方大利成商贸中心、王家培负担二千元（已交纳），由霍万胜负担四百六十六元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四千九百九十六元，由北京方大利成商贸中心、王家培负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
代理审判员 刘国俊
代理审判员 冀 东
二〇一四年五月二十日
书 记 员 明 玥