湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1126民初761号原告：宁远京丰商贸有限公司法定代表人：欧桐生，董事。委托诉讼代理人：邓平友，宁远县法律援助中心律师（一般代理）。被告：中国电信股份有限公司宁远分公司负责人：何月春，总经理。委托诉讼代理人：蒋江湘，湖南人和人（永州）律师事务所律师（一般代理）。委托诉讼代理人：于志明，湖南人和人（永州）律师事务所律师（一般代理）。原告宁远京丰商贸有限公司（以下简称京丰公司）与被告中国电信股份有限公司宁远分公司（以下简称宁远电信公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁远京丰商贸有限公司的法定代表人欧桐生及原告宁远京丰商贸有限公司的委托诉讼代理人邓平友，被告中国电信股份有限公司宁远分公司的委托诉讼代理人蒋江湘、于志明到庭参加诉讼；被告中国电信股份有限公司宁远分公司的负责人何月春经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京丰公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付原告租赁商场第二年、第三年的租金360000元，并按万分之二每日赔偿迟延履行部分的违约金（其中迟延给付第二年租金180000元的违约金自2017年4月1日起计算至租金全部给付之日止；迟延给付第三年租金180000元的违约金自2018年4月1日起计算至租金全部给付之日止。）；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年4月26日，原告与被告签订《商场租赁协议书》，协议约定，被告承租原告京丰电器商场数码B区用于经营手机通讯等数码电子产品，合同期限为2016年5月1日至2021年5月1日；承租期内第一年、第二年、第三年的租金均为180000元，次年的租金在第一年租期届满前的一个月内支付，迟延支付租金的应按万分之二每日支付迟延支付部分租金的违约金。因被告未依约支付第二年、第三年的租金，已构成违约，原告具状起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告宁远电信公司辩称，原告诉请被告拖欠两年的租金与事实不符。首先，根据双方所签《商场租赁协议书》第一条第一款及第二条第二款的约定，租金的起算日应为2016年6月29日。其次，被告于2017年6月30日向原告发函提前终止了商场租赁关系，并于当日搬离了商场，且原告也在被告搬离商场后立即实际使用该商场，故双方的租赁关系已于2017年6月30日终止。最后，被告已依约支付原告第一年的租金，即已付原告2016年6月29日至2017年6月30日的租金。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告京丰公司提交的2号证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；被告宁远电信公司提交的1号、2号证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据采信的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年4月26日，原告京丰公司与被告宁远电信公司签订《商场租赁协议书》，协议约定，被告宁远电信公司承租原告京丰公司京丰电器商场数码B区用于零售手机通讯数码电子产品，合同期限为2016年5月1日至2021年5月1日；出租人、承租人共同到现场办理完毕交接手续后，承租人可获一个月的装修期，此期间不计租金；如承租人于2016年6月1日不能准时开业，影响承租人经营，出租人将按实际延误天数赔偿租金；合同期满，经出租人同意可以续约，但承租人应于期满前三个月先行提出书面申请，合同期间承租人如需中途撤柜（架），应于六十日前提出撤柜（架）申请，经出租人同意后方可撤柜（架）；租金及支付时间：第一至三年的租金为每年180000元，第四年的租金为189000元，第五年的租金为198450元，第一年的租金定于2016年5月15日前交清，第二至五年的租金定于上年度租期届满前的一个月内交付；如承租人违约解除合同，出租人不退还承租人剩余租金，并承担年租金10%的违约金；如承租人延期支付租金，承租人每日应按延付租金的万分之二支付出租人违约金；合同终止：（1）本合同履行期满；（2）因任何一方违约，按照本合同约定可终止；（3）租赁期内，经双方协商，提前终止合同的履行；（4）其他合同终止情形。被告宁远电信公司于2016年支付承租原告京丰公司京丰电器商场数码B区第一年的租金180000元后，于2016年5月底前装修完毕，将京丰电器商场数码B区的经营权交由合作方七星通讯公司销售手机等数码电子产品，七星通讯公司于2016年6月1日营业。因七星通讯公司单方毁约，并于2017年6月30日撤柜，被告宁远电信公司遂于2017年6月30日以租金过高、长期处于亏损状态、无力继续经营下去等原因致函原告京丰公司要求于2017年6月30日终止履行租赁合同，但原告京公司不同意并催告被告宁远电信公司支付第二年的租金。因被告宁远电信公司无意继续承租，拒付第二年的租金，缔约双方于2017年7月21日协商时未就是否解除合同达成一致协议。原告京丰公司遂于2018年4月10日向本院提起诉讼。另查明，被告宁远电信公司撤柜后，承租场所闲置，原告京丰公司在重大商业活动期间曾多次占用被告宁远电信公司部分闲置的场所摆放商品或者商品外包装。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，原、被告所签的《商场租赁协议书》合法有效，被告宁远电信公司应当按照约定全面履行支付承租商场的租金的义务，鉴于被告宁远电信公司承租后获得了一个月的装修期，装修期减免租金，根据合同的约定，涉案合同第一年（2016年5月1日至2017年4月30日）的租金应为165000元，而被告宁远电信公司于2016年支付租金180000元，且被告宁远电信公司实际营业的起始时间为2016年6月1日，多交的15000元租金视为支付第二年的租金。又因被告宁远电信公司虽于2017年6月30日致函原告京丰公司，单方要求提前终止履行双方所签租赁合同，但原告京丰公司不同意，并于2017年7月21日催告被告宁远电信公司支付租金，可被告宁远电信公司于合理期间仍拒绝履行，原告京丰公司在被告宁远电信公司拒绝履行后应当采取措施另行招租，及时出租被告宁远电信公司承租的商场，防止损失的扩大，由于原告京丰公司没有采取防止损失扩大的措施，不得就扩大的损失要求赔偿。结合本案的实际情况，原告京丰公司应自2017年8月开始可以采取另行招租等措施防止损失扩大，根据本地租赁市场的行情，涉案租赁商场一般需要数月才能另行找到承租人，本院认为给予原告京丰公司5个月的招租期较为合理，因此，被告宁远电信公司应按年租金180000元的标准支付原告京丰公司2017年5月1日至2017年12月31日共计8个月的租金计120000元，其中，被告宁远电信公司已付的15000租金，应当在本案中予以核减，即还应付租金105000元，故本院对原告京丰公司要求被告宁远电信公司支付租金360000的诉讼请求部分予以支持，对被告宁远电信公司要求驳回原告京丰公司诉讼请求的抗辩理由不予采纳。关于原告京丰公司要求被告宁远电信公司支付迟延履行支付租金的违约金的诉讼请求，由于缔约双方在合同中约定被告宁远电信公司迟延履行支付租金的，应按延付部分租金的万分之二每日支付违约金，经计算，被告宁远电信公司从2017年6月1日至2018年8月1日（本判决作出之日）延付租金105000元，应支付延付部分租金的违约金为8946元，由于涉案商场仍未另行出租，原告京丰公司的损失客观存在，且造成该损失的原因是被告宁远电信公司拒绝履行租赁合同的主要义务，主要过错在被告宁远电信公司一方，且当事人约定的违约金未超过造成损失的百分之三十，因此，对原告京丰公司要求被告宁远电信公司支付迟延支付租金的诉讼请求本院支持8946元，其余部分诉讼请求不予支持，并对被告宁远电信公司要求驳回原告京丰公司该诉讼请求的抗辩理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告中国电信股份有限公司宁远分公司于本判决发生法律效力后六十日内支付原告宁远京丰商贸有限公司租金105000元（不含已付的15000元）；二、限被告中国电信股份有限公司宁远分公司于本判决发生法律效力后六十日内支付原告宁远京丰商贸有限公司违约金8946元；三、驳回原告宁远京丰商贸有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由原告宁远京丰商贸有限公司负担3700元，被告中国电信股份有限公司宁远分公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年，自法律文书确定的履行期间最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 长  谢荣成人民陪审员  乐云利人民陪审员  谢冒仔二〇一八年八月一日代理书记员  欧柏萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。