江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第03069号
上诉人（原审被告、反诉原告）无锡丽新医院，住所地无锡市北塘区后张巷团结桥堍。
法定代表人严仲新，该院院长。
上诉人（原审被告）无锡市丽新康复院，住所地无锡市北塘区凤翔路团结桥***号。
法定代表人严仲新，该院院长。
委托代理人刘小宁（受两上诉人共同授权委托），江苏法舟律师事务所律师。
委托代理人吴树岩（受两上诉人共同授权委托），无锡市惠山区惠邦法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）无锡市天成防火材料有限公司，住所地无锡市滨湖区钱荣路118号勤新科技创业园。
法定代表人马友成，该公司董事长。
委托代理人章晓平、费丹华，江苏东林律师事务所律师。
上诉人无锡丽新医院（以下简称丽新医院）、无锡市丽新康复院（以下简称丽新康复院）因与被上诉人无锡市天成防火材料有限公司（以下简称天成防火公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨民初字第00204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。
天成防火公司原审诉称：2013年10月9日，其公司与丽新医院、丽新康复院签订《租赁合同书》一份，双方约定：由丽新医院、丽新康复院租赁其公司位于无锡市滨湖区钱荣路118号六层综合大楼房屋，租赁期限20年，即自2014年6月1日至2034年5月30日，前三年年租金为人民币（以下币种同）150万元，租金采取先付后用方式，每半年支付一次；如丽新医院、丽新康复院未履行合同而违约，应承担当年租金10%的违约金，保证金10万元归其公司所有等等。合同签订后，其公司将租赁房屋交付给丽新医院、丽新康复院，丽新医院、丽新康复院于2013年10月开始对租赁房屋内由其公司经营的“白金酒礼行”进行拆除，并按其单位自己的要求对租赁房屋进行了全面装修改造施工。2014年6月1日正式开始计算租赁期间，丽新医院、丽新康复院支付了保证金10万元及2014年6月1日至2014年11月30日的半年租金75万元。然而，2014年8月25日，丽新医院、丽新康复院以环保审批未通过为由要求与其公司解除房屋租赁合同，且拒不支付后续租金。为此诉至法院请求：1、判令解除其公司与丽新医院、丽新康复院签订的租赁合同，并由丽新医院、丽新康复院支付自2014年12月1日起至合同解除之日的租金，暂计至2015年1月1日为12.5万元。2、判令丽新医院、丽新康复院赔偿其公司租赁房屋前装修改造施工期间即2013年10月至2014年5月，8个月的租金损失100万元及因丽新医院、丽新康复院要求提前解除合同给其公司造成的合同解除之后的3个月租金损失37.5万元，合计137.5万元，并承担违约金15万元。3、判令丽新医院、丽新康复院对租赁房屋已装修改造部分恢复原状。4、诉讼费由丽新医院、丽新康复院承担。一审中，天成防火公司表示，考虑到丽新医院、丽新康复院陈述对其开办企业的环评手续正在办理过程中，立即解除房屋租赁合同可能对丽新医院、丽新康复院造成的损失较大，为此对诉讼请求中要求解除双方签订的房屋租赁合同及赔偿损失137.5万元及对租赁房屋已装修改造部分恢复原状的诉讼请求予以撤销，变更诉讼请求为：1、丽新医院、丽新康复院立即支付自2014年12月1日起至2015年6月30日止的租金87.5万元。2、丽新医院、丽新康复院承担未按约支付房屋租金的违约金15万元。3、诉讼费由丽新医院、丽新康复院承担。
丽新医院、丽新康复院原审辩称：1、其公司租用天成防火公司位于滨湖区钱荣路118号六层综合大楼房屋开办养老院及配套的医疗机构。合同签订后，其公司提前8个月预付了房屋租金75万元及保证金10万元，投入房屋内外装修费用约1000余万元。合同签订后，其公司严格按约履行合同义务，且提前给付房屋租赁费。但天成防火公司未实际交付租赁物，该公司在诉状中所称的“白金酒礼行”在其公司对租赁房屋装修完毕都没有交付完毕，天成防火公司有严重的违约行为。2、2013年12月2日，双方为了项目开发又签订了补充协议书，约定由天成防火公司负责办理无锡市滨湖区荣巷养老服务中心名称的核准、工商开业登记手续并协调办理消防、环保手续，也就是荣巷养老服务中心的手续均应由天成防火公司办理，但到目前为止都未办理，导致合同无法正常履行，给其公司的利益带来很大的损失。3、审理中天成防火公司变更诉讼请求符合人之常情，但事实上应该从签订合同的整体角度来考虑，当时签订合同时明确约定，是为了在天成防火公司提供的租赁房屋内开办养老机构，但由于环评手续一直没办下来，造成企业无法开业，故其公司认为房屋租金理应在双方达成共识也就是在养老服务企业正常开业的基础上，其公司才应当支付房租；天成防火公司主张的违约金15万元亦不成立，因为双方为开办养老服务企业一直在商量，根本不存在谁违约的问题。为此，请求法院驳回天成防火公司的诉讼请求。
丽新医院原审反诉称：双方签订的《租赁合同书》约定由其公司及丽新康复院租赁天成防火公司综合大楼及约占地10亩的绿化场地，用于开设养老院及其相配套的医疗机构。2013年12月2日，基于养老院环评通过的重要性，双方达成紧密合作共识，签订了补充协议书，明确由天成防火公司协调办理消防验收和环评手续，其公司则按20年每年5%红利分配支付相应的对价。上述两份协议签订后，其公司按约支付了保证金，并提前8个月支付了房屋租金，投入1000余万元对房屋进行了改造装修。但协议签订后，由于天成防火公司未积极协调办理相关的消防验收及环保手续，致使其公司无法达到实现合同的目的，为此其公司于2014年8月25日书面通知天成防火公司要求解约，并返还保证金及预付租金，承担相应的损失。在此期间，天成防火公司未向有关部门提出确认解除合同的效力，而是在口头上承诺在办理环评手续过程中，该公司在明知该项目无法上马后仍旧漠视其公司遭受的巨大经济损失，一直拖延，还向法院起诉，违反了诚信合作原则。双方之间不仅是简单的房屋租赁关系，而且是存在利益共享和风险共担的以通过环评为项目的合作关系，天成防火公司的违约及诉讼行为已严重侵犯其公司的利益。为此反诉请求：1.要求天成防火公司赔偿其公司损失1000万元。2.要求天成防火公司返还租金75万元及保证金10万元。
天成防火公司原审辩称：从双方于2013年10月9日签订的《租赁合同书》及同年12月2日签订的《协议书》可以看出双方发生的为简单的房屋租赁关系，并非利益共享和风险共担的以通过环评为目标的合作关系，双方从未签订过项目合作协议或者合同。丽新医院在租赁房屋时，对房屋已实地考察，对承租的房屋表示无异议，丽新医院在对承租房屋进行装修、改造之前，应当对经营项目进行风险评估，对能否开办医疗及养老机构，能否办理相关的开业消防、环评等手续应该是十分清楚的。办理环评手续的责任应该是丽新医院，其公司仅是配合协调丽新医院办理。丽新医院对未履行租赁合同的义务负有过错责任，已构成违约，丽新医院所述的经济损失，与其公司无关，应由其自行承担。故丽新医院的反诉请求无事实和法律依据，请求法院驳回丽新医院的反诉请求。
经审理查明：2013年10月9日，天成防火公司作为出租方（甲方）与丽新医院、丽新康复院作为承租方（乙方）签订《租赁合同书》一份，主要约定了如下内容：甲方将其所有的一幢六层综合大楼（包括该大楼院内所有场地约10亩占地面积的绿化场地）出租给乙方开办荣巷养老服务中心。双方协商一致签订合同如下：一、出租房屋情况：1.房屋坐落于无锡市滨湖区钱荣路118号，建筑面积为10463.78平方米（房屋所有权人天成防火公司，产权证号：锡房权证字第××号，登记时间：2012年1月19日，规划用途：工交仓储）；乙方已实地勘察，对所承租房屋无异议，现乙方根据经营需要，对租赁房屋装潢、改造施工，装潢、改造费用由乙方全部承担。2.‥‥‥（略）。二、租赁期限：1.租赁期限为20年，自2014年6月1日起至2034年5月31日止。2.‥‥‥（略）。三、租金及保证金支付方式：1.经双方商定第一年至第三年年租金为150万元，第四年至第六年年租金为165万元，第七年至第九年年租金为181.5万元，第十年起年租金为200万元，直至合同期满为止。房租保证金10万元。乙方支付甲方水电保证金贰万元整，甲方出具收据。2.租金采取先付后用的原则，半年一付：在签订合同之时一次性付清上半年租金75万元，下半年租金提前1个月一次性付清75万元，以后每次提前1个月一次性支付下一个半年租金，不得违约，否则甲方有权终止本合同，收回出租房屋，并由乙方承担违约金，违约金为当年租金的10%。3.保证金在合同签订之时一次性付清。合同期满甲方应将保证金全额退还乙方。如乙方未履行合同而违约，保证金全部归甲方所有，甲方有权终止本合同。四、其他费用：‥‥‥（略）。五、转租和归还：1.‥‥‥（略）。2.租赁期满后，该出租物归还时，装修、装潢，不可移动的设施不作价，乙方改造的设施甲方不作任何补偿，归甲方所有，其他的设施应当符合正常使用状态。租赁期间，因乙方的原因终止合同的履行，出租物所涉及的装修、装潢、不可移动的设施无偿归甲方所有，乙方不得提出任何异议。六、1.‥‥‥。2.租赁期间，消防、安全、卫生等由乙方承担一切责任。3.租赁期间，该出租物因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方按中华人民共和国《城市拆迁管理条例》等国家相关法律法规协商解决相关事宜‥‥‥等等。
合同签订后，天成防火公司即将上述租赁房屋交付丽新医院、丽新康复院，丽新医院、丽新康复院于2013年10月至2014年5月对该房屋进行了装修改造，期间于2014年5月初拆除该房屋内天成防火公司建造的“白金酒礼行”，该房屋于2014年5月30日前装修完毕。丽新医院、丽新康复院于2013年10月支付给天成防火公司保证金10万元及从2014年6月1日至2014年11月30日的房租金75万元，并从2014年6月1日开始计算租赁涉案房屋的租赁期。
期间，丽新医院（甲方）与天成防火公司法定代表人马友成（乙方）于2013年12月2日签订《协议书》一份，约定：一、由乙方负责办理甲方无锡市滨湖区荣巷养老服务中心（以下简称荣巷养老中心）单位名称的核准工作，办理相关的工商登记开业手续，对服务中心的装修进行监督，并协调办理消防验收手续及环保手续。荣巷养老中心开业后，由乙方在滨湖区范围内为甲方协调与当地政府的相关关系。二、因乙方为甲方荣巷养老中心的开业提供了极大的帮助，以及乙方在荣巷养老中心正常运行后所需的协调服务工作，甲方承诺自2014年6月1日起至2034年5月31日止，每年将荣巷养老中心经营所得净利润的百分之五（不含税）作为每年给乙方的报酬，时间为20年，每12个月结算一次，甲方不得以任何理由不予支付或者中断。‥‥‥三、乙方对甲方提出的为荣巷养老中心办理项目、协调工作超出法律、法规，违反政策规定及滨湖区范围以外的要求，乙方有权予以拒绝。乙方在办理项目、协调工作的过程中，甲方应予配合，并由甲方承担全部费用。
2014年8月25日，丽新医院、丽新康复院因未能办理好租赁房屋的环评手续，导致无法开办荣巷养老中心项目，即书面通知天成防火公司，要求解除与天成防火公司于2013年10月9日签订的《租赁合同书》，并要求天成防火公司在七日内退还已经交纳的半年房租金及保证金计85万元。天成防火公司表示不同意，丽新医院、丽新康复院也未将租赁房屋返还给天成防火公司。由于丽新医院、丽新康复院未支付2014年12月1日开始的后续租金，双方也无法就房屋租赁问题进行协商解决，天成防火公司即诉来法院，要求理涉，具体诉请如前。
一审中，丽新医院对其所主张的损失问题，未在法院指定的期限内申请司法评估鉴定，也未提供其所述损失与天成防火公司有因果关系的相关证据。
上述事实，有房屋所有权证书、《租赁合同书》、《协议书》、交纳租金汇款凭据、解除租赁合同通知书及双方当事人陈述等证据在卷佐证，法院予以确认。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
本案中，天成防火公司与丽新医院、丽新康复院签订的《租赁合同书》系双方当事人自愿订立，是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，故该合同合法有效。丽新医院、丽新康复院应当按照约定的期限支付租金，逾期支付应当按照合同约定承担违约金。虽然在履行合同中，丽新医院因租赁房屋环评问题未能通过向天成防火公司提出解除合同，但天成防火公司并未同意；另根据天成防火公司最终的诉讼请求及丽新医院、丽新康复院的本诉辩称和反诉诉称，双方均未表示要求解除所签订的房屋租赁合同，且无解除合同的法定或者约定条件发生，故双方所签订的房屋租赁合同应继续履行。双方在房屋租赁合同中约定丽新医院、丽新康复院未按时支付租金，应承担当年租金10%的违约金即15万元。故天成防火公司要求丽新医院、丽新康复院支付自2014年12月1日起至2015年6月30日止的房屋租金87.5万元（每月12.5万元，计7个月），并承担违约金15万元的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。根据《租赁合同书》、《协议书》的约定，丽新医院、丽新康复院租赁天成防火公司房屋，即需按照合同规定支付租赁费，并未约定待其开办的荣巷养老中心项目正常开业才支付租金，故丽新医院、丽新康复院主张待荣巷养老中心项目正常开业再支付租金的理由不能成立。
关于丽新医院、丽新康复院提出的天成防火公司未实际交付租赁物，“白金酒礼行”在对租赁房屋装修完毕都没有交付完毕，天成防火公司有严重的违约行为。经审查，房屋租赁合同签订后天成防火公司即将租赁房屋交付丽新医院、丽新康复院，丽新医院、丽新康复院在装修中，于2014年5月初拆除了“白金酒礼行”，所租赁的房屋在2014年5月底前全部装修完毕，故丽新医院、丽新康复院提出的该主张与事实不符，不能成立。
关于丽新医院、丽新康复院提出的租赁房屋的环评问题，丽新医院、丽新康复院投资经营荣巷养老中心项目，应当按照规定先办妥环评验收合格手续后，再开办经营；但是丽新医院、丽新康复院却在完成装修等后再去申请补办环评手续，结果造成房屋已经装修完毕而环评手续至今未能办妥的后果，丽新医院、丽新康复院在进行投资前未提前申请办理环评手续的风险应由其自行承担，故涉案房屋未能办理环评验收合格手续的责任亦应由丽新医院、丽新康复院承担。双方在2013年12月2日签订的补充协议书中，约定由天成防火公司协调办理环评手续，但并未约定环评手续由天成防火公司负责办理，故丽新医院、丽新康复院提出租赁房屋环评未通过，属于天成防火公司责任的主张，不能成立。
关于丽新医院提出的反诉请求，1、要求天成防火公司赔偿损失1000万元。经审查，双方最终诉讼请求中均未主张要求解除房屋租赁合同，丽新医院对其所主张的损失问题，未在法院指定的期限内申请司法评估鉴定，也未提供其所述损失与天成防火公司有因果关系的相关证据。从《租赁合同书》、《协议书》约定的内容可以看出，双方之间发生的系房屋租赁合同关系，而非以通过环评手续为目标的项目合作关系，故丽新医院认为天成防火公司未积极协调办理租赁房屋的环评手续，致使其无法实现合同目的，并要求天成防火公司承担给其造成的损失，无事实和法律依据，法院不予支持。2、要求天成防火公司返还租金75万元及保证金10万元。根据双方所签订的《租赁合同书》，租赁期限为20年，从2014年6月1日开始计算，第一年租金为150万元，故丽新医院、丽新康复院理应按照合同约定支付天成防火公司自2014年6月1日至2014年11月30日的租金75万元。另因丽新医院、丽新康复院未按照合同约定支付后续租金已构成违约，按照约定保证金10万元应全部归天成防火公司所有。故对丽新医院提出的该反诉主张，法院亦不支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条之规定，作出判决：一、丽新医院、丽新康复院于判决发生法律效力后立即支付天成防火公司自2014年12月1日起至2015年6月30日止的房屋租金87.5万元。二、丽新医院、丽新康复院于判决发生法律效力后立即支付天成防火公司未按约支付房屋租金的违约金15万元。三、驳回丽新医院的反诉请求。如丽新医院、丽新康复院未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14025元，由丽新医院、丽新康复院承担（该款已由天成防火公司垫付，由丽新医院、丽新康复院于判决发生法律效力后立即给付天成防火公司）；反诉案件受理费81800.51元，由丽新医院承担。
丽新医院、丽新康复院不服原审判决，向本院提起上诉称：1、根据双方签署的合同及协议书，双方之间并非简单的租赁合同关系，而是合作经营、利益共享的关系。协议书中约定由天成防火公司办理工商登记，并协调办理消防验收和环评手续。但由于天成防火公司未按约履行上述义务，先行违约，所以其才没有交纳后续的租金。2、环评报告第二条指出，因涉案厂房系工业用房，与项目用房性质不同，这是环评未能通过的主要原因。合同签订前，天成防火公司未能履行告知义务，后又未采取补救措施使房屋符合使用，导致其合同目的无法实现，应承担相应的责任。3、一审中，天成防火公司并未提出关于保证金的诉请，但一审法院却对保证金作了认定，违反了不告不理的原则。4、根据合同约定，当逾期不支付租金时，天成防火公司要求终止合同的同时才能主张违约金。综上，请求二审法院撤销原审判决第一、二项，同时就法院认定的10万元保证金的归属问题予以纠正。
被上诉人天成防火公司答辩称：1、双方之间就是简单的房屋租赁关系，不存在利益共享和风险承担的关系，上诉人租赁房屋经营，其法定代表人只是尽可能配合协助，不涉及合作。2、工商名称核准申请仅是针对涉案房屋，而非领取工商执照，上诉人是民办非企业单位，非盈利性经营，不需要办理工商执照。租赁合同签订后，上诉人于2013年11月27日以法定代表人严仲新的名义对养老服务中心进行了名称核准申请，2014年8月25日因上诉人环评没有办好，向其出具了解除租赁合同函；2014年11月26日预先核准登记到期，因上诉人未申请延期，只能其法定代表人马友成去核准登记，是为了防止名称被其他单位登记而导致涉案房屋无法使用核准名称。3、出租房屋系工业用房，根据租赁合同第1条第1款，上诉人对涉案房屋的性质是了解的；现涉案房屋已经通过环评，符合国家政策。4、一审中，上诉人提出的反诉中提到了保证金问题，所以一审予以认定并无不当。对违约金问题合同中也有约定，一审判决认定正确。本案的实质在于上诉人没有办好环评，就向其提出各种无理的要求，以达到拒付租金的目的，现在环评已经通过，上诉人的理由均不成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。
双方对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审补充查明：2013年11月27日，无锡工商行政管理局向严仲新出具名称预先核准通知书，核准其委托申请的名称无锡市滨湖区荣巷养老服务中心，名称保留期至2014年11月26日。2014年8月25日，丽新医院、丽新康复院、严仲新向天成防火公司出具解除合同的通知书。2014年12月5日，无锡工商行政管理局向马友成出具名称预先核准通知书，核准其委托申请的名称无锡市滨湖区荣巷养老服务中心，名称保留期至2015年12月4日。2015年2月5日，无锡市公安消防支队向无锡市滨湖区荣巷养老服务中心、无锡丽新医院出具建设工程消防验收意见书，认定涉案房屋的消防验收合格。2015年12月30日，无锡市滨湖区环境保护局向无锡市滨湖区荣巷养老服务中心出具了准予行政许可决定书，同意“新建无锡市滨湖区荣巷养老服务中心项目”按照《环境影响登记表》规定的内容进行建设。
二审中，双方均表示要求继续履行租赁合同。
以上事实，有名称预先核准通知书、建设工程消防验收意见书、行政许可决定书以及当事人陈述予以证实。
本案的争议焦点为：一、双方之间的法律关系应如何认定；二、环评手续未能及时办理的责任应由谁承担；三、一审法院关于保证金和违约金的认定是否合法。
关于争议焦点一，本院认为：从天成防火公司与丽新医院、丽新康复院签订的《租赁合同书》来看，明确双方之间是租赁合同关系。合同签订后，丽新医院、丽新康复院使用涉案房屋并进行了装修改造，期间丽新医院、丽新康复院与马友成签订了《协议书》。虽然马友成是天成防火公司的法定代表人，但从《协议书》的形式和内容上看，尚无法反映马友成是代表天成防火公司签订。因此，丽新医院、丽新康复院以该《协议书》认为本案双方当事人之间存在合作经营、利益共享的关系，依据不足，本院不予采信。
关于争议焦点二，本院认为：涉案房屋直至2015年12月30日才获得环评手续，丽新医院、丽新康复院认为迟迟未能办理的原因在于涉案房屋为工业用房性质，但该责任是否应由天成防火公司承担，应根据双方的约定来审查。《租赁合同书》已经明确约定，涉案房屋的规划用途为工交仓储，乙方（丽新医院、丽新康复院）已实地勘察，对所承租的房屋无异议，故丽新医院、丽新康复院在承租房屋前已完全了解该房屋的性质。况且，双方之间也不存在要求天成防火公司将涉案房屋改造以满足经营使用的约定，丽新医院、丽新康复院在环评手续未通过前即进行投资装修，相应的风险应由其自行承担。
关于争议焦点三，本院认为：关于保证金，合同约定丽新医院、丽新康复院未履行合同而违约，保证金全部归天成防火公司。一审中，丽新医院提起反诉，要求天成防火公司返还保证金10万元，法院经审查后认为丽新医院、丽新康复院未按约定支付后续租金已构成违约，该保证金10万元应归天成防火公司所有。该认定符合合同约定，并未超出当事人的诉请。关于违约金，根据法律规定，合同的违约方应向守约方承担相应的违约责任。而根据合同约定，当丽新医院、丽新康复院违约时，天成防火公司有权在终止合同、收回房屋的同时要求承担违约金。现丽新医院、丽新康复院已有违约行为，根据法律规定，天成防火公司有权选择解除合同，也有权选择继续履行合同并要求承担违约责任。因双方均要求继续履行合同，故天成防火公司依法可要求丽新医院、丽新康复院按照合同约定承担违约金。
综上，丽新医院、丽新康复院提出的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14025元，由上诉人丽新医院、丽新康复院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕杰明
代理审判员 王静静
代理审判员 景 鑫
二〇一六年三月二日
书 记 员 杜凤君