呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内01民终426号
上诉人（原审原告）内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司。住所地：呼和浩特市新城区北马神庙街8号泰戈小区*号楼。
法定代表人林春梅，该公司董事长。
委托代理人杜河，内蒙古蒙信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张宁，女，住呼和浩特市新城区。
被上诉人（原审被告）吕尚元，男，住呼和浩特市新城区。
委托代理人海尔汗，爱德律师事务所律师。
上诉人内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司（以下简称泰戈房地产）因与被上诉人张宁、吕尚元房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民二初字第00340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人泰戈房地产的委托代理人杜河，被上诉人张宁、被上诉人吕尚元的委托代理人海尔汗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
泰戈房地产的上诉请求，1、一审法院对房屋租金、物业费、租房税费的计算期间认定为2015年5月18日至2015年9月17日，无事实及法律依据，且无视租赁协议双方的合法约定，属于事实错误。2、一审法院认为违约金过高，按中国人民银行同期贷款利率向泰戈房地产支付违约金无事实依据。3、一审法院驳回泰戈房地产要求吕尚元承担连带责任属认定事实错误，适用法律错误。故请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
张宁辩称，事实清楚，予以认可。费用方面，对违约金不同意。在一审时已提出要求解除该租赁合同。
吕尚元辩称，1、吕尚元已于2014年11月1日免除对《房屋租赁协议》的保证责任，因此无需承担任何保证责任。2、根据《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定，担保的范围为主债务及其利息、违约金、损害赔偿金和实施债权的费用。而泰戈房地产要求的水、电、物业费并不属于担保的范围，因此不能予以支持。3、对于泰戈房地产其实际损失是张宁未按时支付房租产生的利息损失，因此《房屋租赁协议》约定的违约金过高，应当予以调整。
泰戈房地产的起诉请求：1、张宁支付2015年5月18日至2016年5月18日的房屋租金15万元，物业费3960元，租赁税15187.50元，以上共计169147.50元；2、张宁根据合同约定承担违约责任；3、张宁、吕尚元向泰戈房地产支付169147.50元，承担违约金（169147.5元×延迟天数×5%，延迟天数2015.4.1
--给付之日）；4、吕尚元对上述所有债务承担连带责任。
一审法院认定的事实，2012年5月18日，泰戈房地产（甲方）与张宁（乙方）签订一份《协议》，乙方租赁甲方房屋一事，其中约定：一、地点：新城区北马神庙街泰戈小区1号楼接建部分地下室，面积约330平方米，二、租期2012年5月18日至2017年7月18日止（包括2个月的装修期），三、年租金15万元整，四、付款方式，在签订本合同时，乙方一次性给付甲方当年房租15万元，以后每年房租须在4月1日前一次性给付甲方全年房租。五、水、电、暖、物业费均由乙方承担，物业费按1元/月/㎡计算……。六、租金、水、暖及物业费由乙方按期如数付给甲方，若每项逾期支付时，乙方每项每逾期一日均需按年租金总额的5％向甲方支付违约金，其中任何一项逾期15日，甲方有权单方终止合同……。九、本协议吕尚元愿作为乙方连带责任担保人。合同签订后，泰戈房地产将租赁房屋交由张宁使用，张宁未交纳2015年5月18日至2016年5月17日的房租。租赁房屋的全年物业费为3960元，房屋租赁税为15187.5元。
庭审中，张宁当庭提出，要求与泰戈房地产截止到2015年9月18日解除房屋租赁协议。
一审法院认为，泰戈房地产与张宁签订租房协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，租房协议合法有效。庭审中，张宁认可未交纳泰戈房地产租金、物业费及房租税费，并提出截止到2015年9月18日要求与泰戈房地产解除房屋租赁协议，按实际使用租赁房屋的时间比例给付泰戈房地产的意见。该意见合理合法，该院予以采纳，即张宁应当给付泰戈房地产房屋租赁费、物业费、房租税费为169147.50元（150000元+3960元+15187.50元）×4/12个月=56382.50元。关于张宁提出要求与泰戈房地产解除租赁合同的请求，可另案处理。对于泰戈房地产请求的违约金，因张宁未履行给付租金的义务，构成违约，应承担违约责任支付违约金，但双方约定的违约金明显过高，张宁庭审中提出要求降低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，减少违约金，标准可按中国人民银行同期贷款利率执行。对于吕尚元是否应承担连带责任问题，双方所签协议中虽然约定吕尚元作为张宁的连带责任保证人，但未约定保证期间。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。故吕尚元不承担保证责任。吕尚元的抗辩理由成立，泰戈房地产的该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，判决：一、张宁给付内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司2015年5月18日至2015年9月17日的房屋租金、及物业费、租房税费共计人民币56382.50元，于本判决书生效后10日内履行完毕、并从2015年4月2日开始按中国人民银行同期贷款利率向内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司支付违约金，直至所欠该款项付清之日止；二、驳回内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司要求吕尚元承担连带责任的诉讼请求；三、驳回内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费1842元，已减半收取，由内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司负担1228元，张宁负担614元。
二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1、一审法院判令张宁给付泰戈房地产2015年5月18日至2015年9月17日的房屋租金、物业费、租房税费共计56382.50元是否有事实及法律依据；2、一审法院认定本案所涉租赁房屋违约金的计算是否有事实及法律依据。3、吕尚元对张宁的违约是否承担连带责任。
针对第一个争议焦点，泰戈房地产与张宁签订的房屋租赁协议是当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效，双方应受该协议的约束。张宁认可未履行合同义务支付房屋租赁费、物业费及房屋税费，并在一审庭审时提出截止至2015年9月18日要求与泰戈房地产解除房屋租赁协议。依据该房屋租赁协议，租赁期限为2012年5月18日至2017年7月18日止，每年房屋须在4月1日前一次性支付。合同的解除，有法定解除与约定解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本案不属于法定解除的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，本案当事人就该协议未协商一致解除合同，并该协议中又未约定解除合同的条件，故不属于约定解除的情形。泰戈房地产于2015年7月21日起诉主张张宁支付租金，张宁于2015年9月18日提出解除合同，系在泰戈房地产主张权利之后，故泰戈房地产与张宁之间签订的房屋租赁协议未解除，张宁依据合同约定应当支付2015年5月18日至2016年5月18日的房屋租金、物业费、租赁税等。故一审法院对张宁承担2015年5月18日至2015年9月18日的租金的认定有误，本院予以纠正。
针对第二个争议焦点，张宁未履行支付房屋租赁费的义务，已构成违约，应当承担违约责任。张宁与泰戈房地产所签订的房屋租赁协议中约定，若张宁逾期支付一日则须按年租金总额的5%向泰戈房地产支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”的规定，一审时张宁提出要求降低违约金，对违约金应当按照以租金、物业费、租赁税等为基数的同期中国人民银行同期贷款利率计算。
针对第三个争议焦点，依据张宁与泰戈房地产签订的房屋租赁协议，吕尚元承担连带担保责任，但该协议未明确约定担保期限。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，泰戈房地产应当自房屋租赁期间届满之日起6个月内向吕尚元主张承担担保责任，本案中，张宁与泰戈房地产之间签订的房屋租赁协议约定租赁期间为2012年5月18日至2017年7月18日止，张宁须在每年4月1日之前向泰戈房地产支付全年房租。对连带担保责任，吕尚元答辩称2014年11月1日已免除对房屋租赁协议的保证责任，但又未提供证据予以佐证，且泰戈房地产要求张宁承担2015年5月18日至2016年5月18日的房租，吕尚元的保证责任应当从2015年4月1日起6个月，而泰戈房地产起诉向张宁与吕尚元主张承担责任是在保证期间内，故吕尚元应当承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”的规定，吕尚元应当对张宁20**年5月18日至2016年5月18日的房租及违约金、物业费、房屋税费承担保证责任。故一审法院对吕尚元不承担担保责任认定有误，本院予以纠正。
综上所述，泰戈房地产的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民二初字第00340号民事判决；
二、被上诉人张宁于本判决生效后10日内给付上诉人内蒙古泰戈房地产开发有限公司房屋租赁费2015年5月18日至2016年5月18日房屋租赁费人民币15万元、物业费人民币3960元、租赁税人民币15187.50元，共计人民币169147.50元。并从2015年4月1日起以169147.50元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金至所欠该款项付清之日；
三、被上诉人吕尚元对上述款项承担连带责任。
一、二审案件受理费5526元，由被上诉人张宁、吕尚元负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨福金
审判员 张蒙江
审判员 鄂晓红
二〇一六年八月八日
书记员 乌日汗