河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一终字第00117号
上诉人（原审被告、反诉原告）谢长华，女，生于1966年11月2日，汉族，个体工商户，住唐河县.
委托代理人孙春雨，河南青剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）唐河县滨河街道办事处常花园社区常花园西组。
负责人刘海清，该组组长。
委托代理人段振浩，河南匡世律师事务所律师。
原审第三人宛唐实业发展公司。
法定代表人赵旭，该公司经理。
委托代理人王金建，河南匡世律师事务所律师。
上诉人谢长华与被上诉人唐河县滨河街道办事处常花园社区常花园西组（以下简称常西组）及原审第三人宛唐实业发展公司为排除妨害、相邻通行纠纷一案，常西组于2010年10月27日向唐河县人民法院提起诉讼，原审法院于2011年10月15日作出（2010）唐城民初字第270号民事判决。谢长华、常西组不服，向本院提起上诉，本院于2012年9月19日作出（2012）南民二终字第89号民事裁定，撤销原判，发回重审。原审法院重审后于2013年8月20日作出（2010）唐城民初字第270号民事判决。谢长华不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人谢长华及其委托代理人孙春雨，被上诉人常西组负责人刘海清及委托代理人段振浩，原审第三人宛唐实业发展公司的委托代理人王金建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1993年5月2日，常西组与唐河县第五筑工程公司签订基建协议书，由唐河县第五建筑工程公司承建常西组的门面楼。同年5月3日，施工队开始施工建设。同时谢长华的楼房也由该施工队承建，双方的楼房一同建起。常西组、谢长华共同使用一个山墙，常西组居西，谢长华居东。施工过程中，施工队为施工运料方便，在建二至四层楼房时，在共用前檐墙上留了施工洞。同年11月16日竣工后，在没有封堵留下施工洞的情况下，常西组就将其整幢楼房租赁给案外人牛建华，要求牛建华在租赁期间封堵，牛建华没有封堵，将该楼房又分租给其他租赁户。期间，谢长华在各施工洞安装了房门，谢长华及家人经常从常西组楼房前檐走廊和楼梯通过。2009年11月2日，常西组与第三人宛唐实业发展公司签订租赁合同，其中约定，租金定为每年7.8万元，合同生效时，乙方支付半年租金，半年到期后支付后半年租金，以此类推；租赁期十年，自2009年12月l日起至2019年11月30日止；在本合同生效后半年内，甲方负责封堵楼房二、三、四层与东邻的通道，保证楼房的完整封闭，如不封堵，乙方有权拒付租金，并顺延合同期限。合同签订之后，第三人宛唐实业发展公司支付常西组租金50000元。常西组着手封堵常西组与谢长华楼房共用墙上谢长华使用的门洞，谢长华以是共用通道予以阻拦。常西组向法院提起了诉讼，要求谢长华停止侵权，赔偿损失。谢长华以是共用通道，接建楼房是违法建筑，妨碍了其通风、采光，严重影响其正常生活，提起反诉，要求常西组停止封堵共用通道，拆除违法建筑。另查明，该楼房建成后，常西组于1995年5月21日办理了唐房法集字第10215号房屋所有权证，谢长华于1999年10月22日办理了唐房权证私自第602**号房屋所有权证。确定了各自的楼房产权。又查明，1993年5月5日，常西组与谢长华签订协议，将其所有的位于312国道南紧邻常西组楼房东边三间门面房土地使用权以每间15000元转让给谢长华。1993年7月15日，常西组收取谢长华土地转让款34500元，并给谢长华出具地约（土地转让协议）载明，经本队协商同意，将312国道南集体集资门面楼三间转让给谢长华。该房位于312国道南，东临皮件厂门面楼，西临常花园西队门面楼，南靠皮件厂。该地皮款由本队收，基建款由五建收。该房自立约之日起，房地产所有权归本户所有（包括门前用地）。以上自立约之日签字盖章生效。刘海清签字盖章。该协议签订后，谢长华于1994年秋经过常西组组长刘海清的协调，自行建起了一至四楼的楼梯。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第四十五条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。第四十七条规定国家、集体和私人所有权受法律保护。禁止任何单位和个人用任何手段侵占或者破坏国家、集体和私人的财产。第九十一条规定不动产权利人有权禁止他人进入其土地，但对相邻权利人因通行等必须利用该土地的，应当提供必要的便利。本案中，常西组依法取得了该楼房房屋所有权证，该楼房是常西组的合法财产。该楼房的前檐走廊、楼梯，是该楼房的组成部分，也是常西组的合法财产。谢长华有可供自己通行的楼梯，常西组有权禁止谢长华等人使用其走廊、楼梯。谢长华坚持从常西组楼房的前檐、楼梯通过，不让常西组封堵墙洞，侵犯了常西组的合法权益。常西组要求谢长华停止侵害，予以支持。谢长华所称，常西组封堵墙洞，影响其通行的理由不能成立。谢长华又称，常西组同意第三人宛唐实业发展公司赵旭违法接建楼房，影响自己的通风、采光，要求常西组拆除。因常西组不是接建楼房的当事人，也不是所有权人，常西组不具有拆除义务。谢长华的反诉理由不能成立，不予支持。谢长华又辩称本案应中止诉讼，因第三人宛唐实业发展公司是否接建楼房不影响常西组、谢长华间相邻通行关系纠纷的解决，故其辨称不予采信。案件经调解无效。
原审法院判决：一、原告唐河县滨河街道办事处常花园社区常花园西组在判决生效后十日内封堵原、被告楼房二至四楼共用墙上的过道门，被告谢长华不得阻拦；二、驳回被告谢长华的反诉请求。案件受理费1770元，反诉费100元，合计1870元，原告唐河县滨河街道办事处常花园社区常花园西组负担1770元，被告谢长华负担100元。
谢长华上诉称，常西组所谓施工洞实为违章建筑，此违章建筑对其构成侵权；其房屋系购买常西组的，有确凿证据予以证明；原判混淆了物权和相邻权的概念，其请求保护的是相邻权；本案不受物权法的调整，违章建筑并不为第三人所有等。请求撤销原判，改判驳回常西组的起诉或发回重审。
常西组答辩称，房屋建于1993年，谢长华所谓违章建筑系后建，非同一建筑；其卖给谢长华三间地皮，出卖者不应在建筑物为买者设出路；其有完全产权，依地役权谢长华可使用出路，但谢长华有出路，有独立楼梯等。请求维持原判。
宛唐实业发展公司述称，其不应为第三人，其与本案无关联。
二审中谢长华提交一组17张照片，以证明楼房现状，其购买的房屋与常西组的房屋是整体房屋，通道是历史已形成的通道。常西组称局部照片的真实性无法确认，对远景照片的真实性予以认可，认为不能证明是历史形成的通道。宛唐实业发展公司质证意见同常西组。常西组、宛唐实业发展公司未提供新的证据。
本院二审查明事实与原审认定事实一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中，常西组、谢长华分别取得了房屋所有权证，确定了各自楼房的产权。常西组作为其楼房的所有权人，对其楼房组成部分的前檐走廊及楼梯依法享有权利。谢长华作为其楼房的所有权人，在其使用其楼房之始，其使用二、三、四层必须从常西组前檐走廊及楼梯通行，常西组对此明知。此时，谢长华享有相邻通行权。但之后，谢长华为生活方便自建了一至四楼的楼梯，其房屋为门面楼，门前是大街。此时，常西组的前檐走廊及楼梯已不属谢长华的必经通道。故原审法院判决常西组封堵二至四楼共用墙上的过道门，谢长华不得阻拦，符合处理相邻关系的原则，并无不妥。但由于谢长华自建楼梯的行为，使常西组和谢长华双方之间的权利发生了变化。谢长华自建楼梯有一定的投入，故常西组封堵过道门，应对谢长华予以适当补偿。根据本案具体情况，本院酌定补偿款为50000元。关于谢长华的反诉，原判处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持唐河县人民法院2013年8月20日作出的（2010）唐城民初字第270号民事判决第一项、第二项；
二、唐河县滨河街道办事处常花园社区常花园西组在本判决生效后十日内补偿谢长华50000元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1770元，反诉费100元，合计1870元，唐河县滨河街道办事处常花园社区常花园西组负担1770元，谢长华负担100元；二审案件受理费100元，唐河县滨河街道办事处常花园社区常花园西组负担50元，谢长华负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 赵清军
审判员 田晓凯
审判员 薛庆玺
二〇一四年五月二十日
书记员 王 妮