吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）吉24民终819号
上诉人(原审被告)：赵龙海，男，朝鲜族，无职业，住吉林省和龙市文化街文兴社区。
委托诉讼代理人：朴永春，天津高丽律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：赵成观，男，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：李日光，吉林敖联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金容贤，吉林敖联律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)：延边罗京实业集团有限公司，住所地吉林省延吉市公园路8号。
法定代表人：罗今子，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王文军，吉林鑫州律师事务所律师。
上诉人赵龙海因与被上诉人赵成观、延边罗京实业集团有限公司（以下简称“罗京公司”）房屋买卖合同纠纷一案,不服吉林省延吉市人民法院（2018）吉2401民初648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵龙海及其委托诉讼代理人朴永春，被上诉人赵成观及其委托诉讼代理人李日光、金容贤，被上诉人延边罗京实业集团有限公司的委托诉讼代理人王文军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵龙海上诉请求：一审法院认定事实错误,适用法律不当，应依法撤销一审判决,驳回赵成观的诉讼请求。事实与理由：1.关于赵成观与赵龙海签订的《购房合同书》是否有效的问题。诉争房屋是罗京公司开发的商品房,赵龙海没有处分权。因罗京公司欠赵龙海工程款想用诉争房屋顶帐时,赵龙海要求罗京公司支付工程款，罗京公司让赵龙海介绍买房人,由赵龙海直接收取房款,由罗京公司给买房人出具商品房买卖合同及房款收据,并交付房屋钥匙办理产权证,以结清工程款。因此,赵龙海为了直接收取房款于2015年5月19日与赵成观签订购房合同之后,于2015年5月21日让罗京公司与赵成观签订《商品房买卖合同》的同时交付房屋。显然,真正合法有效的商品房买卖合同是赵成观与罗京公司签订的。因此,赵龙海与赵成观签订的购房合同是无效合同,谈不上解除合同,赵成观如果想解除合同,应该起诉其合同相对人罗京公司；2.关于法律适用问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，个人与个人之间的房屋买卖合同纠纷不适用该解释。一审法院适用该解释第八条判决解除赵龙海与赵成观签订的无效的购房合同,并责令赵龙海赔偿赵成观向罗京公司交纳的物业管理费、供热费、装修押金等17803.85元,属适用法律错误；3.罗京公司已经强调说明合同备案人王厉艳不是真正的购房人,王厉艳和罗京公司之间只存在借款担保法律关系,王厉艳本人作为有独立请求权的第三人,不到庭参加诉讼,人民法院也没有追加王厉艳为第三人,导致本案的事实认定错误。一审中，黄丽娟丈夫张宪功作为证人参加诉讼,这显然与民事诉讼法的规定不符。张宪功夫妻是本案有独立请求权的第三人,张宪功不应该作为证人出庭作证,一审法院程序严重违法,导致了实体的不公正，本案应发回重审,将王厉艳和黄丽娟追加为第三人后重新审理；4.本案不存在不能实现合同目的情形。罗京公司已经把房屋交付给赵成观,赵成观开始装修，赵成观装修到一半的时候，张宪功带领一帮人强行闯入诉争房屋,从赵成观妻子处准备抢赵成观与罗京公司的签订的三方买卖合同。不存在法律上不能实现合同目的的情形,所以不能解除合同。对于张宪功的暴力行为，可通过法律途径排除妨害。
赵成观辩称：一审判决认定的事实清楚,适用法律正确,依法应驳回赵龙海的上诉请求。事实与理由：1.赵龙海主张其与赵成观签订的《购房合同书》无效，就应当根据《合同法》第五十八条的规定向赵成观返还购房款,并赔偿损失；2.赵成观的诉讼请求是解除赵龙海与赵成观签订的购房协议,并非确认赵成观与罗京公司签订的商品房买卖协议效力。赵成观并没有要求罗京公司为其办理房屋产权证，不管有几个其他购买人与本案均没有关系,其他购买人没有必要参加诉讼;2.一审法院确认无法实现合同目的系因赵龙海将带有瑕疵的债权转让给赵成观所致,并非要求赵龙海办理备案导致双方的合同无法履行。
罗京公司辩称：1.赵龙海与赵成观签订的《购房合同书》是否有效与罗京公司无关;2.罗京公司依据赵龙海与赵成观观签订的《购房合同书》，于2015年5月21日补签了《商品房买卖合同》，罗京公司已按照《商品房买卖合同》的约定将涉案房屋依法交付给了赵成观,不存在过错。
赵成观向一审法院起诉请求：1.解除赵成观与赵龙海之间的房屋买卖合同;2.赵龙海返还购房款50万元及利息9.7713万元；3.赵龙海双倍返还定金10万元，赔偿赵成观缴纳的物业费、供热费等17803.85元，共计617803.85元。事实与理由：赵龙海与赵成观于2015年5月19日签订了《购房合同书》，约定赵成观购买赵龙海所有的位于延吉市公园街罗京帝苑1801号、建筑面积113.55平方米的房屋，房屋价格为人民币60万元，尾款10万元以公积金贷款来付清。合同签订当日，赵成观向赵龙海支付了定金5万元。2015年5月21日赵龙海负责为赵成观补签了与开发商罗京公司的《商品房买卖合同》。当日，赵成观以建设银行转账的方式支付了15万元，并向罗京公司交纳了物业费等各项费用12626元和装修保证金2000元。赵成观按合同约定2015年6月29日又向赵龙海支付了房款30万元。赵龙海于2015年5月21日向赵成观交付了钥匙，赵成观又交纳了500元装修垃圾押金和2677.85元暖气费，开始进行装修。后装修一半得知该房屋已由他人在房产局进行了备案登记。
一审法院认定：2012年9月11日，案外人黄丽娟与罗京公司签订了房屋买卖合同，合同约定黄丽娟以662476元的价格，购买罗京帝苑1801号、建筑面积113.55平方米的房屋，并已备案登记。在庭审中，第三人罗京公司主张与案外人黄丽娟系借款抵押担保关系，并向法庭提交了与黄丽娟之间的借款协议和借款明细，但该协议和明细当中，没有以涉案房屋作为抵押担保的相关内容。2015年5月19日，赵成观（乙方）与赵龙海（甲方）签订了《购房合同书》。合同约定，甲方将其拥有的罗京帝苑18-01号、建筑面积114平方米的房屋，以60万元的人民币出售给乙方，该房屋购房合同更名及备案手续由甲方负责办理；乙方向甲方先付购房定金伍万元人民币，余款四十五万元在2015年7月1日之前付款，余款壹拾万元以公积金贷款来付清；甲方违约拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿双倍定金，乙方违约没有向甲方购买房屋，甲方不退购房定金。签订合同后，签订合同当日，赵成观向赵龙海支付了定金5万元。2015年5月21日赵龙海领赵成观到罗京公司，与罗京公司签订了《商品房买卖合同》。当日，赵成观以建设银行转账的方式支付给赵龙海15万元，并向罗京公司交纳了物业费等各项费用12626元和装修保证金2000元，2015年6月29日又向赵龙海支付了房款30万元。罗京公司于2015年5月21日向赵成观交付了钥匙，赵成观又交纳了500元装修垃圾押金和2677.85元暖气费。涉案房屋于2016年年末竣工，2017年11月赵成观开始房屋装修，但因与案外人黄丽娟发生争议，停止装修。现涉案房屋由黄丽娟控制使用。另查明，2016年5月18日，罗京公司与案外人王厉艳签订了房屋买卖合同，房屋坐落于延吉市公园路66号罗京帝景18001号、建筑面积104.83平方米，即涉案房屋，并在延吉市房产局进行了备案登记。
一审法院认为：赵成观与赵龙海于2015年5月19日签订的购房合同，系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。赵成观已按合同约定向赵龙海支付了房款50万元，赵龙海为赵成观也办理了更名手续，即赵成观与罗京公司签订了房屋买卖合同，三方之间已形成概括转让法律关系，但罗京公司已于2012年与案外人黄丽娟签订房屋买卖合同，2016年又与案外人王厉艳签订房屋买卖合同，并备案登记，致使赵成观无法实现房屋买卖合同目的。在庭审中，罗京公司提交了与黄丽娟之间的借款协议和借款明细，但该协议和明细当中，没有以涉案房屋作为抵押担保的相关内容，无法证明与案外人黄丽娟系抵押借款担保关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失”的规定，罗京公司已于2012年与案外人黄丽娟签订房屋买卖合同，2016年又将涉案房屋备案登记在案外人王厉艳名下，致使赵成观与赵龙海之间签订的房屋买卖合同目的无法实现。因此，赵成观要求解除赵成观、赵龙海之间的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。赵龙海应当向赵成观返还购房款45万元及相应的利息；赵龙海双倍返还定金10万元；赵龙海赔偿赵成观缴纳的物业费、供热费等17803.85元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除原告赵成观与被告赵龙海之间于2015年5月19日签订的《购房合同书》；二、被告赵龙海于本判决生效之日起立即给付原告赵成观购房款45万元及利息；三、被告赵龙海于本判决生效之日起立即给付原告赵成观人民币10万元赔偿赵成观缴纳的物业费、供热费等17803.85元。如果被告赵龙海未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11418元减半收取5709元，由赵龙海负担。
二审双方均未向本院提交新证据。
经二审审理查明，认定事实如下：因罗京公司欠付案外人张学斌工程款（因张学斌未到庭，具体欠付数额不详），经张学斌、罗京公司、赵龙海协商一致，张学斌将债权直接转让于赵龙海，由罗京公司直接向赵龙海支付欠款。因赵龙海要求罗京公司以现金方式支付欠款，后经罗京公司许可，赵龙海发布涉案房屋售房信息。2015年5月19日，赵成观欲购买涉案房屋并与赵龙海签订《购房合同书》。双方约定甲方（赵龙海）将其拥有的罗京帝苑18-01号、建筑面积114平方米的房屋，以60万元的人民币出售给乙方（赵成观），该房屋购房合同更名及备案手续由甲方负责办理；乙方向甲方先付购房定金伍万元人民币，余款四十五万元在2015年7月1日之前付款，余款10万元以公积金贷款付清；甲方违约拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿双倍定金，乙方违约没有向甲方购买房屋，甲方不退购房定金。签订合同当日，赵成观向赵龙海支付定金5万元。两天后，即2015年5月21日，赵龙海带领赵成观到罗京公司，赵成观与罗京公司签订《商品房买卖合同》，合同约定罗京公司将涉案房屋以5800元/平方米，总金额658590元出售给赵成观，合同第六条付款方式及期限中写明：“买受人按下列第3种方式按期付款：3.抵顶工程款。”当日，赵成观向罗京公司交纳物业费等费用12626元、装修保证金2000元、500元装修垃圾押金、2677.85元暖气费，由罗京公司向赵成观交付涉案房屋钥匙。2015年5月21日，赵成观以转账方式向赵龙海支付15万元，2015年6月29日赵成观向赵龙海支付房款30万元。涉案房屋于2016年年末竣工，2017年11月赵成观开始装修房屋时，与案外人黄丽娟、张宪功发生争执并报警，后赵成观停止装修。现涉案房屋由张宪功、黄丽娟占有。
另查明，2012年9月11日，黄丽娟与罗京公司签订房屋买卖合同，合同约定黄丽娟以662476元购买涉案房屋。2010年12月24日，由罗京公司为张宪公出具两份收据，（1）票据编号为0003358，数额264768元，收款事由为“四季阳光3#507房款”；（2）票据编号0003359，数额307136元，收款事由为“四季阳光3#206房款”。经本院向延吉市房屋产权管理中心核实，涉案房屋坐落为延吉市公园路66号罗京帝景18001号，建筑面积104.83平方米，从未备案至黄丽娟名下。2016年5月18日，涉案房屋备案至案外人王厉艳名下。罗京公司主张其与黄丽娟及王厉艳均是因以涉案房屋作为抵押担保，签订的房屋买卖合同，并不存在实际事实上的房屋买卖合同关系。
本院认为：赵成观与赵龙海签订的《购房合同书》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。2015年5月21日，赵成观在赵龙海的带领下与罗京公司签订《商品房买卖合同》后，罗京公司向赵成观交付了涉案房屋钥匙。黄丽娟在赵成观装修房屋期间阻止赵成观装修并占有房屋的行为以及涉案房屋于2016年5月18日备案至案外人王厉艳名下的事实，并不能否认涉案房屋已实际交付给赵成观的事实。现黄丽娟占有涉案房屋，赵成观应通过侵权之诉予以解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销吉林省延吉市人民法院（2018）吉2401民初648号民事判决；
二、驳回赵成观的起诉。
一审案件受理费5709元，退还赵成观；二审案件受理费11418元，退还赵龙海。
本裁定为终审裁定。
审判长 秦承兰
审判员 刘晓娟
审判员 林 美
二〇一八年七月六日
书记员 徐 妍