山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄民一终字第273号
上诉人（原审原告）：焦娇，花之舞舞蹈学校教师。
委托代理人：左永升，山东致公律师事务所律师。
委托代理人：赵洪芳，山东致公律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：淄博昂展地产有限公司。住所地：淄博高新区政通路***号*座***号。
法定代表人：陈凌，董事长。
被上诉人（原审被告）：淄博名尚物业管理有限公司。住所地：淄博高新区鲁泰大道与西五路交叉口向北150米西侧。
法定代表人：陈凌，董事长。
委托代理人：崔宁，淄博昂展地产有限公司与淄博名尚物业管理有限公司职工。
上诉人焦娇因商品房预售合同纠纷一案，不服淄博高新技术产业开发区人民法院（2015）新民初字第109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人焦娇的委托代理人左永升、赵洪芳，被上诉人淄博昂展地产有限公司（以下简称昂展公司）、淄博名尚物业管理有限公司（以下简称名尚公司）的共同委托代理人崔宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2010年5月5日，原告焦娇与被告昂展公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买昂展公司开发的名尚城市广场C4号楼1单元010602号房屋一套，该房屋单价为每平方米5416.48元，价款总计903577.00元；被告昂展公司应于2011年6月30日前在该商品房经验收合格后将符合本合同约定的商品房交付给原告，被告昂展公司如逾期交房，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告昂展公司按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告昂展公司应当在2012年6月26日之前（商品房交付使用后360日内），为原告办理完毕房屋权属登记，如因被告昂展公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如原告不退房，被告昂展公司按已付房价款的1‰＊超期天数向原告支付违约金。同日，原告与被告昂展公司签订合同补充协议，约定商品房买卖合同中第四条商品房单价仅作为买受人所购买房屋的单价，不包含储藏室、车库、车位、各项开口费、办证费等相关费用。上述合同签订后，原告依约向被告昂展公司交纳了房屋价款。此后，被告昂展公司未按期交房。为此，原告与被告昂展公司于2012年7月31日签订收房协议书，认定被告昂展公司的实际交房日期为2012年7月19日，根据双方签订的商品房买卖合同约定的交房日期2011年6月30日至实际交房日期2012年7月19日，被告昂展公司共逾期交房384天，被告昂展公司应支付原告逾期交房违约金47203.00元；原告与昂展公司协商一致，本协议签署且昂展公司支付上述款项后，昂展公司因逾期交房和阳台交付标准的变更对原告承担的责任予以全部解除，原告不再以本协议第一条、第二条向昂展公司主张权益，但昂展公司应承担的售后及保修责任仍按国家法律法规及住宅质量保证书予以承担。该收房协议签订后，被告昂展公司向原告支付了逾期交房违约金。涉案房产的房屋产权登记于2013年7月16日办理完毕。原告于2012年7月31日、2014年12月4日分两次向被告昂展公司交纳暖气开口费共计11149.00元；原告于2012年7月31日、2014年12月4日分两次向被告名尚公司交纳天然气开口费共计4630.00元。原告主张依据合同约定及相关法律和文件的规定，被告应当向其支付逾期办证违约金并返还原告已交纳的开口费用。为此，原告特诉至法院，要求被告支付原告逾期办证违约金110848.00元，被告退还原告交纳的暖气开口费、天然气开口费15347.00元，本案诉讼费用由被告负担。
本案审理过程中，原告要求被告昂展公司承担支付逾期办证违约金的责任，不要求被告名尚公司承担该责任。两被告对此无异议。原告主张依据商品房买卖合同，被告昂展公司就涉案房产应于2012年6月26日前为原告办理房屋产权登记，但房屋产权登记的实际时间为2013年7月16日，被告昂展公司直到2014年10月15日才通知原告领取房产证，因此原告要求被告昂展公司按银行同期逾期贷款利率日万分之四支付违约金113880.00元（本金为已交房屋总价款949249.00元，原告按949000.00元计算，原告计算的逾期时间为两年）。被告昂展公司主张根据商品房买卖合同第十五条的约定，其应在商品房实际交付之日的365日内办理房产证，而涉案房产的实际交房时间为2012年7月19日，房屋产权登记时间为2013年7月16日，房产登记是在交房后365天内，所以昂展公司不应支付逾期办证违约金；昂展公司在2013年7月16日办理产权证书后立即通知原告到公司领取，但原告一直未来领取。
原告提供淄建发（2011）10号关于进一步规范新建商品房供热供水燃气供电配套费收取有关问题的通知一份，主张依据该文件房地产开发企业在缴纳供热、供水、燃气、供电配套费后，应计入房屋开发成本，不得以任何形式再向商品房购买者单独另行收取费用，因此被告应退还其向原告收取的暖气开口费和天然气开口费。被告对该文件的真实性无异议，但主张该文件规范的是2011年1月27日（文件下发之日）后签订的商品房买卖合同，而原、被告是在2010年5月5日签订的商品房买卖合同；同时，原、被告在合同补充协议中也明确涉案商品房买卖合同中商品房单价仅作为买受人所购买房屋的单价，不包含储藏室、车库、车位、各项开口费、办证费等费用，因此被告有权收取暖气开口费和天然气开口费。原告主张返还暖气开口费的责任主体为被告昂展公司，返还天然气开口费的责任主体为被告名尚公司。两被告对此无异议。
原审法院认为，商品房开发企业在向购买者出售商品房后，应当依照相关法律规定及合同约定收取相关费用并为购买者办理产权登记。本案的争议焦点为：第一，被告昂展公司是否应当向原告支付逾期办证违约金；第二，被告昂展公司、名尚公司是否应当返还原告暖气开口费及天然气开口费。
关于第一个争议焦点。涉案的商品房系由被告昂展公司开发并出售给原告，因此如出现逾期办证的情形，支付逾期办证违约金的责任主体应为被告昂展公司。依据原告与昂展公司签订的商品房买卖合同的约定，涉案商品房的交付日期为2011年6月30日前，办理房地产权属证书的时间为2012年6月26日之前（商品房交付使用后360日内），根据双方的约定可以看出，确定房地产权属证书办理期限为2012年6月26日之前是从商品房交付使用之日起向后计算360日，即应根据商品房交付的时间再加360天的方式来确定的。但是在实际履约过程中被告昂展公司并未按约定的期限交付房屋，为此被告昂展公司与原告签订收房协议书，确定涉案商品房的实际交付时间为2012年7月19日，昂展公司也因此向原告支付了逾期交房违约金。综上，原、被告是以被告昂展公司向原告支付逾期交房违约金为对价重新确定了新的交房日期即2012年7月19日。由于原、被告重新确定了交房时间，依据商品房买卖合同，办理房地产权属证书的期限亦应从新确定的交房时间向后推算360日，即昂展公司应在2013年7月14日之前为原告办理房地产权属登记证书。
依据我国物权法第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。而房权证仅仅是不动产物权登记的凭证，房权证本身并不产生物权变动的效力。因此，确定原告取得涉案房屋房产权属的时间是不动产物权的登记时间而非领取房权证的时间。根据已查明的事实，确定原告取得涉案房屋权属登记的时间为2013年7月16日，而昂展公司应于2013年7月14日前为原告办理权属登记。因此，被告昂展公司因逾期三天为原告办理房地产权属登记应当支付相应的违约金。原告主张按日万分之四计算违约金不违反双方合同约定及相关法律规定，应予以支持。据此，确定被告昂展公司应支付原告逾期办证违约金1138.80元（本金949000.00元，按日万分之四计算3天）。对原告多主张的部分，不予支持。
关于第二个争议焦点。淄建发（2011）10号关《于进一步规范新建商品房供热供水燃气供电配套费收取有关问题的通知》下发于2011年1月27日，规范的是该文件下发之后的商品房买卖行为，而非规范该文件下发之前的商品房买卖行为，即在该文件下发以后房地产开发商不得以任何形式向购买者收取暖气开口费、燃气开口费等费用。同时，在原告与被告昂展公司签订的合同补充协议中也明确约定，涉案商品房买卖合同中商品房单价仅作为买受人所购买房屋的单价，不包含储藏室、车库、车位、各项开口费、办证费等相关费用。由于原、被告于2010年5月5日签订商品房买卖合同在淄建发（2011）10号文件下发之前，且原、被告也通过补充协议确认涉案商品房买卖合同确定的单价不包含各项开口费，因此，被告依据双方补充协议的约定向原告收取暖气开口费、天然气开口费并不违反强制性法律、法规及有关文件的规定，故被告有权在商品房单价范围之外另行收取涉案商品房的开口费。综上，对原告要求被告昂展公司返还暖气开口费，被告名尚公司返还天然气开口费的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决：一、被告淄博昂展地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告焦娇逾期办证违约金1138.80元。二、驳回原告焦娇的其他诉讼请求。如果被告淄博昂展地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1412.00元，由被告淄博昂展地产有限公司负担13.00元，由原告焦娇负担1399.00元。
焦娇不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、上诉人与被上诉人昂展公司并未对合同确定的房产证办证时间作出变更，不应推定变更为2013年7月14日。二、被上诉人名尚公司应退还两项开口费，相应国家文件及省文件均已于2001年下发，应约束涉案签订于2010年的合同。
被上诉人昂展公司、名尚公司一并答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判，驳回上诉人的上诉。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有商品房买卖合同、合同补充协议、房权证、土地证、销售不动产统一发票、淄建发（2011）10号文件、收款收据、收据、收房协议书及当事人法庭陈述在卷为证。
本院认为，关于被上诉人昂展公司应否支付上诉人所诉全部违约金的问题。对此，虽然上诉人与被上诉人在商品房预售合同中约定了办证时间，但该时间系以交房时间为准，顺延计算360日。因被上诉人逾期交房，双方当事人已通过达成《补充协议》的方式，对逾期交房事实作出确认，上诉人亦依据协议接收了被上诉人支付的逾期交房违约金，确认了实际交房时间为2012年7月19日，相应办证时间亦应顺延360日，即当事人已通过上述行为对预售合同确定的办证时间作出变更。双方以前述事实行为变更合同内容，并不违反法律规定，故应确认其效力。原审法院对被上诉人实际逾期办证时间及应付违约金数额的计算，并无不当，本院予以维持。
关于被上诉人名尚公司应否支付上诉人所诉开口费问题。对此，上诉人主张国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格2001-585号）、山东省物价局、山东省财政厅《转发国家计委、财政部﹤关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知﹥的通知》（鲁价费发（2001）301号）、《山东省物价局关于明确鲁价费发明确有关问题的函》等文件下发于涉案房屋买卖合同订立前，相应行为人应受其约束。但前述文件系针对各级政府有关部门下发并提出相应要求，而非对市场主体的交易行为直接发文约束，故涉案当事人的买卖行为并未违反上述文件的规定。上诉人以此主张被上诉人名尚公司应退还开口费的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2801.00元，由上诉人焦娇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 静
审 判 员 陈吉忠
代理审判员 庞风华
二〇一五年七月七日
书 记 员 赵树一