上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第2663号
原告李鸣，男，汉族，住上海市徐汇区。
委托代理人刘培国，上海安硕律师事务所律师。
被告邹萍，澳大利亚国籍。
被告邹建华，男，汉族，住上海市。
两被告共同委托代理人王浩，上海汇坤律师事务所律师。
原告李鸣诉被告邹萍、邹建华定金合同纠纷一案，本院2015年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，2015年11月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月22日，两被告作为共同产权人，通过第三方上海中原物业顾问有限公司与原告签订《房地产买卖居间协议》，约定将上海市徐汇区吴兴路XXX弄中汇花园XXX号XXX室房产出售给原告。同日两被告与原告签订《房屋买卖合同》，对出售该幢房产的具体事宜进行了详细约定。原告于同日通过银行向被告邹建华交付定金5万元，被告邹建华向原告出具承诺书，承诺在最终导致合同及协议目的无法实现的，被告愿意按照该合同中出卖方的义务对买受方承担定金责任及其他责任，现在两被告已经将房屋出售给他人。虽然被告已经将5万元定金返还给原告，但是被告行为违反了合同约定，故原告诉至本院要求被告向原告赔偿定金50，000元及逾期利息损失（从2015年8月12日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率）。审理中，原告撤回逾期利息损失的诉求。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告邹建华未得到产权人邹萍的合法有效的授权的情况下就上海市徐汇区吴兴路XXX弄中汇花园XXX号XXX室房屋签订的相关协议无效。原告、居间方及被告邹建华在进行房屋交易时采取承诺书方式规避合法有效的委托，存在严重过错。被告及时返还定金未给原告造成损失，由于原告及居间方的过错造成的损失不应当由被告承担。
经审理查明，2015年5月2日，原告（乙方）、被告（甲方邹建华代邹萍）、上海中原物业顾问有限公司（丙方）在《房地产买卖居间合同》（以下简称居间买卖合同）上签字盖章，乙方拟向甲方购买位于上海市徐汇区吴兴路XXX弄中汇花园XXX号XXX室的房屋，成交价为728万元。约定：乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金5万元。作为与甲方洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。并且乙方应于甲方签署本协议7日内补足定金至人民币30万元。
2015年5月2日，原告（乙方）、被告邹建华（甲方，邹建华代邹萍）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方通过上海中原物业顾问有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有系争房屋；总价款为7，280，000元。签订示范文本买卖合同：为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签订后25天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。付款方式：首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含定金）人民币2，980，000元；第二期房价款：乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款人民币4，000，000元，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切手续。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。乙方应于本合同第7条约定的过户期限内或者满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款，应当在过户同时将相应部分房价款支付给甲方。甲、乙双方应于乙方限购审批通过且贷款审核通过，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续。本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处收回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。
2015年5月22日，被告邹建华出具承诺书：现有承诺人邹建华承诺已经得到上海市徐汇区吴兴路XXX弄XXX号XXX室之房地产所有权人（共有权人）邹萍的合法授权。权利人授权承诺人代表其签订与李鸣买卖该房地产的《房地产买卖居间协议》与《房屋买卖合同》并代为收取定金及人民币五万元。若之后权利人否认授权，最终导致该合同及该协议目的无法实现的，承诺人愿意按照该合同中出卖方的义务对买受方承担定金责任及其他责任。且向上海中原物业顾问有限公司支付居间补偿费计人民币10万元整，并承担由此造成一切后果。
2015年5月22日，被告邹建华收到原告李鸣支付的定金5万元。
以上事实除原、被告庭审陈述外，另有房地产买卖居间合同、收据、承诺书等佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务。当事人一方以出卖方在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条的规定，原告李鸣与被告邹建华之间签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》依法成立并有效，对于被告邹建华关于《购房确认书》签署时没有得到产权人的授权，事后产权人邹萍也不追认故而无效的抗辩，本院不予采信。被告邹建华与权利人邹萍存在亲属关系，且自行出具了承诺书，自愿承担因代理权发生纠纷出卖方的义务对买受方承担定金责任及其他责任，原告作为欲购买系争房屋的买受方，当然有理由相信上诉人有代理权。
根据被告邹建华与原告李鸣所签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》内容及被告邹建华收取5万元定金的行为，双方对房屋买卖达成的一个初步意向，并在此基础上约定一个明确的时间内建立一个正式的房屋买卖关系，为的是进一步明确合同履行的主体及合同具体履行的内容，原告就此交付的定金为立约定金，用以担保今后买卖合同的订立。导致该交易无法进行的原因是系争房屋的权利人不同意授权被告邹建华出售系争房屋，被告邹建华的行为构成违约，应依据承诺及法律的规定承担由此造成的法律后果，以维护交易秩序的稳定及公平。故原告要求被告邹建华赔偿定金5万元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据合同相对性原理，原告要求被告邹萍承担责任缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、被告邹建华应于本判决生效之日起十日内向原告李鸣赔偿定金50，000元；
二、驳回原告的其余诉讼请求。
案件受理费减半收取计1，150元，由被告邹建华负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，原告、被告邹建华可在判决书送达之日起十五日内，被告邹萍可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 晏莹
二〇一六年一月六日
书记员 金雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。