重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第1274号
上诉人（原审被告）重庆宇界实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺科园一路200号C-8-5，组织机构代码75929164-0。
法定代表人幸舜安，董事长。
委托代理人孙利，重庆百事得律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨飞。
委托代理人吴明勇，重庆石松律师事务所律师。
原审第三人交通银行股份有限公司重庆永川支行，住所地重庆市永川区汇龙东二路102、104、106、108、110号，组织机构代码76888768-1。
负责人周元，行长。
上诉人重庆宇界实业有限公司（简称宇界公司）因与被上诉人杨飞、原审第三人交通银行股份有限公司重庆永川支行商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2013）永法民初字第02132号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理查明，杨飞、宇界公司双方于2011年9月22日签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：杨飞购买位于重庆市永川区昌州大道888号住房一套（该房屋所在楼层名义层为1，负1层，建筑面积为219.28平方米），该商品房总成交金额为1022913元，杨飞于2011年9月22日首付房款672913元，剩余房款350000元由银行提供按揭支付；……宇界公司应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付杨飞使用；……除合同约定的遭遇不可抗力情况外，宇界公司如未按合同约定的期限将该商品房交付杨飞使用，逾期在30日（含）之内，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宇界公司按日向杨飞支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，杨飞有权解除合同，杨飞要求解除合同时，宇界公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部杨飞已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按杨飞已付房价款百分之一向其支付违约金，杨飞要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宇界公司按日向杨飞支付已付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向杨飞支付违约金；……宇界公司应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更，被告规划变更、设计变更导致下列（该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率）影响到所购商品房质量、使用功能或使用环境的，宇界公司应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知杨飞，杨飞应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受变更；杨飞退房的，宇界公司应在杨飞提出退房要求之日起30日内将杨飞已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还，并向杨飞支付已付房价款1%的违约金；杨飞不退房的，应当与宇界公司就变更事项另行签订补充协议，给杨飞造成损失的，由宇界公司赔偿；宇界公司未在合同约定时限内通知杨飞的，杨飞有权退房，杨飞退房的，宇界公司应在杨飞提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向杨飞支付已付房价款1%的违约金；……该合同附件五为合同补充协议，该协议第12条约定：宇界公司所有宣传资料、营销中心模型及展示品仅供参考，最终以政府相关批准文件或《商品房买卖合同》及本补充协议为准。同日，置业顾问傅小军向杨飞出具证明，载明“杨飞于2011年9月17日购买永川区昌州大道东段888号房屋一套，除购房合同标示产权面积以外，另外还赠送有负二楼（套内面积64.3163平方米）归客户杨飞使用”。同日，宇界公司向杨飞出具负二层图纸（图纸下方打印有室内门用户自行安装字样）壹张，并加盖重庆宇界实业有限公司永川项目部公章。合同签订后，杨飞按照合同约定支付了购房首付款672913元及大修基金16446元。2011年12月1日，杨飞（抵押人）、被告（保证人）、第三人（抵押权人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定杨飞向第三人贷款350000元，贷款期限为240个月。2012年1月6日，杨飞向第三人申请的按揭贷款开始发放并开始计息。2013年1月9日本案讼争房屋工程取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。同日，宇界公司通过特快专递向杨飞寄送了交房通知书，该通知书载明杨飞购买的宇界维诗卡一期房屋已符合约定的交付条件，宇界公司定于2013年1月10日起在重庆永泰物业管理有限公司宇界维诗卡项目部办理接房手续，……后杨飞签收了该特快专递，收到该份交房通知书。
重庆市永川区规划局于2011年11月14日向重庆宇界实业有限公司、相关利害关系人作出关于宇界维诗卡1号地下车库增加建筑面积的公示，该公示载明“该项目建设单位（即宇界公司）申请将宇界维诗卡1号地下车库建筑面积由原审批的9249.79平方米修改为11014.69平方米，增加地下车库面积1764.9平方米，停车位由217个增加为285个，具体详见附图。现由永川区规划局将拟修改的具体内容进行公示，公示时间为2011年11月16日-11月22日。……重庆宇界实业有限公司、相关利害关系人，可自公示期满5个工作日内向永川区规划局提出书面听证申请和提交房产证（购房合同）等证明涉及其重大利害关系的材料。逾期未提出的，视为自动放弃听证权利。”2013年12月18日，杨飞向第三人归还按揭贷款334479.39元并支付提前还款补偿金3344.79元。
在本案审理过程中，杨飞向法院提出鉴定申请，要求对傅小军出具的证明上载明的赠送面积的使用权现金价值进行鉴定，本院依法委托双方选定的重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司进行鉴定，经鉴定该赠送面积在2013年10月16日的公开市场价值为150600元，鉴定费为4000元。
对于双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十五条第（三）款中的“按银行同期贷款利率计算”，双方确认“银行同期贷款利率”是指中国人民银行发布的商业银行同期同类贷款基准利率。
杨飞一审起诉称，双方于2011年9月22日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定宇界公司将位于重庆市永川区昌州大道888号房屋以1022913元出卖给杨飞，签订合同时，宇界公司向杨飞出具证明赠送负二楼（套内面积为64.3163平方米）给杨飞使用。合同签订后杨飞按约支付了购房款、大修基金、贷款融资费等。后宇界公司未按合同约定时间交房，逾期超过三个月，另宇界公司规划变更未按照合同约定时间通知杨飞，按照合同约定杨飞有权要求解除合同。现宇界公司拒绝将赠送的负二楼交付杨飞，致使合同目的不能实现。故起诉要求解除与宇界公司于2011年9月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》，判令宇界公司退还购房款1022913元、大修基金16446元、贷款融资费7000元，印花税、按揭印花税、工本费、转移手续费、抵押登记费等共计721元，支付违约金10229.13元（1022913元×1%），支付购房款利息（以1022913元为基数按照中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款基准利率从2011年9月22日起计算至法院确定的履行期限届满之日止），并由赔偿赠送面积的损失220000元，由宇界公司支付提前归还按揭贷款补偿金3344.79元，由宇界公司承担本案鉴定费4000元，本案诉讼费由宇界公司承担。
重庆宇界实业有限公司一审答辩称，双方于2011年9月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效且双方均已按约履行。宇界公司存在逾期交房情形，但未超过合同约定的杨飞可以要求解除合同的逾期期限。规划变更只是增加了车库面积，并不是双方合同中约定的影响杨飞所购商品房质量、使用功能、使用环境的规划变更，杨飞不能据此要求解除合同。另杨飞未证明出具赠送证明的傅小军系宇界公司工作人员，傅小军作出的赠送证明与宇界公司无关，宇界公司并未赠送负二楼于杨飞使用。杨飞要求解除合同既无法定解除事由，亦无约定解除事由，故要求驳回杨飞全部诉讼请求。若杨飞坚持解除合同，宇界公司愿意解除合同，但应视为协商一致解除合同，由宇界公司返还购房款，不支付违约金。
第三人交通银行股份有限公司重庆永川支行述称，杨飞、宇界公司双方签订《重庆市商品房买卖合同》，杨飞以所购房屋作抵押向第三人按揭贷款属实。若杨飞向第三人提前归还按揭贷款，第三人同意双方解除《重庆市商品房买卖合同》。
一审法院认为，双方于2011年9月22日签订《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，亦不违反法律法规禁止性规定，双方均应按约履行。宇界公司辩称杨飞未证明出具赠送证明的傅小军系宇界公司工作人员，傅小军作出的赠送证明与宇界公司无关，宇界公司并未赠送负二楼于杨飞使用。对此，杨飞举示了傅小军于2011年7月30日作为宇界公司销售人员代表宇界公司与张颖签订的宇界维诗卡认购协议，宇界公司认可傅小军系其工作人员，代表公司与张颖签订认购协议，宇界公司在庭审中亦未举示证据证明其在与杨飞签订合同时已经解除了与傅小军的用工关系，故对宇界公司辩称傅小军不是其工作人员的理由不予采纳。另宇界公司向杨飞出具的加盖重庆宇界实业有限公司永川项目部公章的图纸与傅小军出具的证明内容能够相互印证，故傅小军作为宇界公司工作人员于2011年9月22日向杨飞出具证明系代表宇界公司的职务行为，宇界公司应当承担相应的法律后果，宇界公司辩称其未赠送负二楼于杨飞使用的理由不能成立，不予采纳。
杨飞、宇界公司双方签订的合同约定的交房时间为2012年12月31日，宇界公司于2013年1月9日取得竣工验收备案登记证并于当日向杨飞通过特快专递寄送了交房通知书，之后杨飞也签收了该通知。宇界公司虽然存在逾期交房的事实，但逾期天数并未达到双方合同约定的杨飞可以要求解除合同的逾期期限，故杨飞以此为由要求解除合同不能成立，不予支持。宇界公司拒绝赠送负二楼与杨飞使用并不会导致合同目的不能实现，故杨飞以此为由要求解除合同的理由亦不能成立，亦不予支持。宇界公司出具证明赠送负二楼于杨飞使用，虽然并未载入双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，但证明就赠送的位置、面积具体确定，杨飞基于此与宇界公司签订商品房买卖合同，根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第三条之规定该部分内容应当视为商品房买卖合同的组成部分。杨飞、宇界公司双方签订的商品房买卖合同第十五条规定宇界公司规划变更、设计变更导致下列（该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率）影响到杨飞所购商品房质量、使用功能或使用环境的，宇界公司应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知杨飞，宇界公司未在合同约定时限内通知杨飞的，杨飞有权退房，杨飞退房的，宇界公司应在杨飞提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向杨飞支付已付房价款1%违约金。宇界公司变更规划增加车库面积，该规划变更涉及到证明中赠送给杨飞使用的负二楼，宇界公司应按合同约定在有关部门批准同意之日起10日内书面通知杨飞，但宇界公司并未书面通知杨飞，杨飞有权依据双方合同约定解除合同。故杨飞以宇界公司规划变更未按照双方合同约定通知杨飞为由要求解除双方之间的商品房买卖合同的理由成立，本院予以支持。宇界公司辩称其规划变更只是增加了车库面积，并不是双方合同中约定的影响杨飞所购商品房质量、使用功能、使用环境的规划变更，杨飞不能据此要求解除合同的理由不能成立，不予采纳。
杨飞、宇界公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第十五条约定：宇界公司应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更，宇界公司规划变更、设计变更导致下列（该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率）影响到杨飞所购商品房质量、使用功能或使用环境的，宇界公司应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知杨飞，……宇界公司未在合同约定时限内通知杨飞的，杨飞有权退房，杨飞退房的，宇界公司应在杨飞提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向杨飞支付已付房价款1%违约金。杨飞根据双方合同约定要求解除原、宇界公司签订的《重庆市商品房买卖合同》的理由成立，且杨飞在诉讼过程中已将其向第三人申请的按揭贷款提前归还，故杨飞要求宇界公司返还购房款1022913元的诉讼请求成立，予以支持。杨飞按照合同约定于2011年9月22日向宇界公司支付了购房款672913元，宇界公司应当按照合同约定从2011年9月22日起按照中国人民银行发布的商业银行同期同类贷款基准利率向杨飞支付该笔款项的利息。对于杨飞之后通过向第三人按揭贷款向宇界公司支付余下的350000元，该贷款于2012年1月6日发放并开始计息，杨飞在2011年9月22日至贷款开始发放之前并不存在该笔款项的利息损失，对于350000元购房款利息杨飞要求从2011年9月22日起计算无事实依据，不予支持，杨飞主张的该350000元的利息应从2012年1月6日贷款发放计息之日起按照中国人民银行发布的商业银行同期同类贷款基准利率进行计算。对于宇界公司的同一违约行为，杨飞既主张了利息损失又主张了违约金，由于杨飞主张的利息损失金额已远高于双方约定的违约金数额，杨飞因宇界公司的违约行为而遭受的损失已得到弥补，故对杨飞主张的违约金10229.13元的诉讼请求，不予支持。
对于杨飞主张的大修基金16446元，因该费用收款单位系重庆市永川区国土资源和房屋管理局，收款人并不是宇界公司，杨飞要求宇界公司退还该笔费用于法无据，故不予支持。杨飞主张的贷款融资费7000元，印花税、按揭印花税、工本费、转移手续费、抵押登记费等共计721元，宇界公司陈述其并未向杨飞收取过这些费用，杨飞对此举示了宇界维诗卡置业预算表及中国工商银行交易明细打印件予以证明，但宇界维诗卡置业预算表上没有房号，也无杨飞姓名等，且宇界公司对此提出异议，本院对该置业预算表不予采信，对于中国工商银行交易明细，该明细系打印件未加盖任何单位公章，且无杨飞支付贷款融资费、印花税、按揭印花税、工本费、转移手续费、抵押登记费等费用的具体金额，由于宇界公司对该打印件亦有异议，故对该中国工商银行交易明细不予采信。根据民事诉讼法及证据规则规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足的，负有举证责任的当事人应承担举证不能的法律后果，杨飞未举示充分证据证明其向宇界公司缴纳了相关费用，其要求宇界公司退还上述费用的理由不能成立，故对杨飞要求宇界公司退还贷款融资费7000元，印花税、按揭印花税、工本费、转移手续费、抵押登记费等共计721元的诉讼请求，不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本条规定中的赔偿损失是指订立合同所支付的必要费用、因相信合同能适当履行而做准备所支付的必要费用、合同解除需责任方返还给付物时对方因此支出的必要费用、合同解除需要责任方返还给付物却拒绝返还时对方因此受到的损失。本案中杨飞主张的赠送面积的损失不属于该条规定的赔偿损失范围，故对杨飞要求宇界公司赔偿赠送面积损失的请求不予支持。杨飞申请对该赠送部分进行价值鉴定所产生的鉴定费4000元由应杨飞负担。杨飞主张的提前还款补偿金3344.79元，属于该条规定的损失范围，予以支持。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告杨飞与被告重庆宇界实业有限公司于2011年9月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、由被告重庆宇界实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨飞购房款1022913元并支付利息（其中672913元从2011年9月22日起，其中350000元从2012年1月6日起，均按照中国人民银行发布的商业银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；三、由被告重庆宇界实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨飞提前还款补偿金3344.79元；四、鉴定费4000元由原告杨飞负担；五、驳回原告杨飞的其他诉讼请求。
案件受理费17240元，由原告杨飞负担4240元，被告重庆宇界实业有限公司负担13000元。
宇界公司不服该判决，上诉称，在房屋具备交付条件，杨飞接通知后无做拒绝接房，是纠纷发生的原因。傅小军不是宇界公司的工作人员，是宇界公司“宇界.维诗卡”项目独家销售代理公司重庆同成置业顾问有限公司的员工。杨飞举示的证据并不能证明傅小军代表宇界公司履行职务行为，同时也不能证明宇界公司有赠送房屋的意思表示，但一审却作出“傅小军作为被告工作人员于2011年9月22日向杨飞出具证明系代表被告的职务行为……”的错误认定。由于负二楼并不属于杨飞，故规划的变更，并不影响杨飞的任何权利，不符合合同约定解除的条件。综上，一审法院认定事实不清，合同有效，双方也按照合同规定履行了相关的义务。请求撤销原判，改判双方继续履行《重庆市商品房买卖合同》。
杨飞答辩称，杨飞举示的证据能充分证明傅小军系宇界公司的工作人员，其作出的承诺对买卖合同的订立有重大影响，一审判决应当予以维持。
二审查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为，杨飞与宇界公司于2011年9月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。宇界公司上诉称傅小军系涉案房屋独家销售代理重庆同成置业顾问有限公司的员工。但其并未证实宇界公司向购房人披露过房屋由重庆同成置业顾问有限公司独家代理销售及傅小军系该公司员工的情形，相反，杨飞举示傅小军作为宇界公司销售人员代表与张颖签订的认购协议却能证明在“宇界.维诗卡”项目房屋销售中傅小军是以宇界公司工作人员身份实施售房行为。傅小军以宇界公司工作人员出具的证明的内容与宇界公司向杨飞出具的具有证明意义的加盖重庆宇界实业有限公司永川项目部公章的图纸能够相互印证，可以认定宇界公司有向杨飞赠送负二楼的意思表示，一审法院对宇界公司关于其未赠送负二楼给杨飞使的理由不予采纳正确，本院予以支持。
宇界公司出具证明赠送负二楼于杨飞使用，虽然并未载入双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，但证明就赠送的位置、面积具体确定，杨飞基于此与宇界公司签订商品房买卖合同，根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第三条之规定该部分内容应当视为商品房买卖合同的组成部分。杨飞、宇界公司双方签订的商品房买卖合同第十五条规定宇界公司规划变更、设计变更导致下列（该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率）影响到杨飞所购商品房质量、使用功能或使用环境的，宇界公司应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知杨飞，宇界公司未在合同约定时限内通知杨飞的，杨飞有权退房，杨飞退房的，宇界公司应在杨飞提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向杨飞支付已付房价款1%违约金。宇界公司变更规划增加车库面积，该规划变更涉及到证明中赠送给杨飞使用的负二楼，宇界公司应按合同约定在有关部门批准同意之日起10日内书面通知杨飞，但宇界公司并未书面通知杨飞，杨飞以此为由解除合同符合合同约定，一审法院支持杨飞解除合同的诉讼请求正确。
综上，一审判决认定事实清楚，处理正确。宇界公司关于未赠送负二楼给杨飞使用及杨飞要求解除合同不符合合同约定的上诉理由不能成立，对宇界公司撤销原判的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17240元，由重庆宇界实业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 威
代理审判员 陈 杨
代理审判员 周媛媛
二〇一四年五月六日
书 记 员 向 奇