辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第460号
上诉人（原审原告）张汉，男，1973年3月10日出生，汉族，住山东省济宁市市中区。
委托代理人礼黎，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人代启东，系辽宁宝域律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）辽宁李世房产开发有限公司。住所地沈阳市和平区皇寺路***号。
法定代表人陈雷，该公司经理。
委托代理人陈冬雪，系辽宁盛恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王学军，女，1966年7月21日出生，汉族。
委托代理人姜春光，系辽宁光杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李冰，男，1973年8月5日出生，汉族。
上诉人张汉与被上诉人辽宁李世房产开发有限公司（以下简称李世公司）、被上诉人王学军、被上诉人李冰确认合同效力纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2013）沈和民二初字第433号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员赵明静担任审判长（主审），与代理审判员孙卓、代理审判员王虹组成合议庭，于2014年4月25日在辽宁省沈阳第一监狱监狱法庭对本案进行了公开开庭审理，上诉人张汉的委托代理人礼黎、代启东，被上诉人李世公司的委托代理人陈冬雪，被上诉人王学军的委托代理人姜春光，被上诉人李冰到庭参加了诉讼。
原审法院查明：被告李冰与原告张汉（妻子刘庆岩）系朋友关系。2004年7月，在李冰的介绍下，刘庆岩以其丈夫张汉的名义，以总价1124.08万元的价格购买李世集团开发的沈阳市和平区北三经街10号甲6、营口东路23号（合同约定价款316万元）、营口东路25号三处门市房，并在沈阳市房地产权属登记中心办理了营口东路23号、营口东路25号二处门市房购房合同的备案登记手续。本案争议的房产为位于和平区营口东路23号门市房。2004年7月8日，原告张汉与被告李世公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告李世公司开发的位于沈阳市和平区营口东路23号1-2层门市房屋。该合同约定了该商品房总价款为3，160，000元，建筑面积为687.84平方米，同日办理了备案登记。2005年6月1日，被告李冰伪造授权委托书，内容是“受托人李冰代理出租或出售三经街10甲6号、营口东路23号、营口东路25号三处商业网点及办理上述三处商业网点备案及房屋产权证手续。委托期半年，从2005年6月1日至2005年12月31日”。2006年7月4日，被告李冰将该门市房抵押给马桂芝用于个人借款100万元，2006年7月11日，被告李世公司为沈阳市房地产交易中心出具关于撤销商品房买卖合同备案登记的情况说明，写明因买受人变更撤销张汉的备案登记，沈阳市房地产交易中心撤销张汉的备案登记，变更为马桂芝备案登记。2006年10月2日，被告王学军与被告李世公司签订商品房买卖合同，合同约定李世公司将位于沈阳市和平区营口东路23号1-2层门市房出售给被告王学军，商品房的总价款为316万元，同日被告李世公司为王学军开具商品房销售统一发票，记载的金额为316万元。2006年11月2日，马桂芝与王学军签订转让协议一份，约定马桂芝将位于沈阳市和平区营口东路23号1-2层，面积687.84平方米，转让给王学军，转让金额为叁佰壹拾万元，经办人为李冰。2006年11月3日在被告李世公司的工作人员赵玉广及李冰、马桂芝的协助下，在沈阳市房产局办理了买方为王学军的合同备案手续。被告王学军分九次给付李冰购房款合计310万元。2006年11月6日王学军交纳房产转让手续费79，000元，2007年9月11日交纳契税135，564元，同日下发契税证，2011年11月7日交纳共用设施设备专用维修基金39，550.80元，11月10日交纳专项维修基金39，550.80元。2006年10月1日李世公司为被告王学军出具该房产商品房准住通知书，被告王学军占有使用至今。2012年2月6日和平公安分局北市派出所询问笔录记载，王学军陈述是按着广告联系电话跟李冰联系的，在电话中李冰说是房主，并实地查看了房屋，并在李冰的带领下到被告李世集团办理相关房屋买卖的手续。另查，被告李冰因本案涉诉房产及原告的其他房产犯诈骗罪，被沈阳市中级人民法院判处无期徒刑。
上述事实，有（2012）沈刑二初字第34号民事判决书、王学军与被告李世集团签订的商品房买卖合同、张汉与被告李世集团签订的商品房买卖合同、北市派出所的询问（讯问）笔录、鉴定书、收条、（2013）辽刑二终字第7号、关于撤销商品房买卖合同备案登记的情况说明、销售发票、契税完税证及契税证、商品房准住通知书、转让协议、维修基金收据、行政事业性收费专用收据等证据在卷为证，已经庭审质证，本院予以确认。
原审法院认为：当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告主张被告王学军与被告李世公司签订的合同是无效合同，应提供证据证明。同时根据法律规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
本案的实际情况是，首先，被告李冰因个人原因向马桂芝借款，在2006年7月4日将营口东路23号门市房抵押给马桂芝，并在李世公司的配合下，于7月11日将张汉的备案登记变更为马桂芝备案登记，该登记具有对外公示的效力，被告王学军对于备案在马桂芝名下以前的情况并不知情。同时根据被告王学军在刑事案件询问笔录中的陈述，王学军是通过广告与李冰联系的，在李冰自称房主的情况下，到李世集团及涉案房屋所在地查看后，与被告李世公司于2006年10月2日签订商品房买卖合同。在合同签订后，办理备案登记的过程中，李世公司及李冰均积极配合，在涉案房产的备案人为马桂芝的情况下，王学军又与马桂芝签订转让协议，可以认定被告王学军在商品房买卖过程中已经尽到善意购买人的合理的注意义务。其次，王学军在购房后，陆续给付李冰购房款310万元，与张汉与被告李世公司签订的商品房买卖合同约定的价款316万元相近，可以认定被告王学军已经支付合理对价。再次，该房屋已经交付被告王学军使用，现一直由王学军占有使用，而原告没有提供涉诉房屋已经交付其使用的证据。被告王学军的行为应属善意取得。
关于李世公司提出的其不应当承担与合同效力有关的任何责任的抗辩，本院认为，被告李世公司根据被告李冰伪造原告张汉签名的授权委托书，在其明知该房产为张汉购买的情况下，与王学军签订商品房买卖协议，开具发票，同时协助办理备案登记的更名过户手续，可以认定被告王学军后与被告李世公司之间形成的商品房买卖关系。故本院对被告李世公司这一抗辩不予采信。
对于李世公司关于李世公司并非交易的一方也并非合同的实际当事人，更没有因为房屋交易行为获得任何利益，因此李世公司也并非是本案适格的被告，应为本案的第三人的抗辩。因李世公司就同一标的物先后与张汉与被告王学军签订了两份合同，原告请求的确认合同效力之诉，依法将同一标的物的出卖人列为被告并无不当。故本院对被告李世公司这一抗辩不予采信。
对于李世公司关于本案已经超过诉讼时效的抗辩。根据相关法律规定，“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”。原告所主张的是涉及物权所有权的合同效力确认之诉，而并非债权请求权之诉，其最终目的是实现物权请求权，诉讼时效制度只适用于债权请求权，不适用于物权请求权。故本院对被告李世公司关于本案原告起诉超过法定诉讼时效的抗辩不予采信。
对于被告李冰关于被告李世公司与被告王学军签订的商品房买卖合同合法有效，属于善意取得的抗辩，本院予以采信。
综上，被告王学军已占有使用涉案房屋6年之久，在交易的过程中并无恶意，且已交纳购房款及各项费用，同时已经过备案，可以视为被告王学军实际上已取得了涉案房屋的所有权。虽然被告李冰因本案涉诉房产及原告的其他房产犯诈骗罪，被沈阳市中级人民法院判处无期徒刑，但原告主张被告李冰在未经原告同意的情况下擅自转让原告合同上权利的行为（即被告辽宁李世房产开发有限公司与被告王学军签订的商品房买卖合同）无效，无事实及法律依据，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：驳回原告张汉的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告张汉承担。
宣判后，上诉人张汉不服原审判决，上诉至本院请求：1、撤销原审判；2、发回重审或改判被上诉人李世公司与被上诉人王学军签订的《商品房买卖合同》无效；3、诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决认定的基本事实错误。原审判决对被上诉人李冰参与出售营口东路23号房屋进属无权处分，但并没有充分证据予以证明。被上诉人李冰犯罪中的关键证据李冰仿造的授权委托书中记载：“受托人李冰代理出租或出售三经街10甲6号、营口东路23号、营口东路25号三处商业网点及办理上级述三处商业网点备案及房屋产权证手续。委托期半年，从2005年6月1日至2005年12月31日”。根据生效的《刑事判决书》中认定的事实可知，被上诉人李冰在出售涉案房屋的过程中是以上诉人张汉的代理人身份自居的，那么李冰出售涉案房屋的行为就应当定性为无权代理。同时，依据被上诉人王学军在刑事案中询问笔录记载：“和平区营口东路23号门市房是我在李冰手里购买的，2006年10月2日签订的商品房购房合同。我当时按广告上的联系电话跟李冰联系的，在电话中李冰说他是房主，马桂芝是房屋备案的房主，我了解的是李冰当时跟马桂芝借钱了，房子就落在马桂芝的名下了，李冰把这套门市房卖给我后把钱还给马桂芝，才过户到我的名下，我分多次给李冰310万元”。根据上述笔录记载的内容可知，被上诉人王学军在购买涉案房屋时明知马桂芝并非该房屋的真正房主，仅是根据李冰的电话沟通就认定李冰为该房屋的房主，如果事实正如被上诉人王学军所述，则被上诉人李冰出售涉案房屋的行为就应当定性为无权处分。2、原审判决认定被上诉人王学军在商品房买卖过程中已经尽到善意购买人的合同注意义务明显错误。如上所述，无论被上诉人李冰出售房屋的行为定性为无权代理还是无权处分，其与李世公司签订的《商品房买卖合同》生效的前条件都要求被上诉人王学军为善意。根据被上诉人李冰伪造的授权委托书的内容不难看出，委托期限从2005年6月1日至2005年12月31日，而被上诉人王学军从李冰手中购买涉案房屋的时间为2006年10月2日，仅从形式上考察就可判断被上诉人李冰不具有合法代理人的身份，在此情况下，被上诉人王学军仍坚持购买涉案房屋，明显表明其主观态度为恶意。另外，被上诉人王学军仅是通过电话沟通的方式即认可被上诉人李冰有权处分涉案房屋显然是鲁莽和荒唐的，连最基本的要求出示房屋权属证明或购房合同的注意义务都没有达到，显然不能作为其善意的判断标准，被上诉人王学军在明知马桂芝并非实际房主的情况下与其签订转让协议显然也不能作为其信赖李冰有处分权的依据（事实上，马桂芝作为王学军购房前的合同备案人仅是以买卖的形式担保李冰欠其债务的履行，从法律上讲是无效的，而对此事实，王学军本人已充分了解），同时，该转让协议签订的日期为2006年11月2日，在签订《商品房买卖合同》之后，当然不能作为签订《商品房买卖合同》时是否善意的依据。因此，被上诉人王学军怠于履行善意相对人的审查义务的行为不能视为已经尽到善意购买人的合理注意义务。
2、原审判决适用法律不当。其一，原审判决混淆了合同效力与所有权取得之间的关系。本案中，营口东路23号房屋在被上诉人王学军购买前的合法权利人为上诉人张汉，而被上诉人李冰的无权代理行为或无权处分行为已经被张汉表示拒绝，显然被上诉人李冰转让营口东路23号房屋的行为无效，而被上诉人王学军与李世公司签订的《商品房买卖合同》作为转让行为的形式表现，当然不具有法律效力。原审判决在明确本案性质为合同效力纠纷的情况下，却根据善意取得制度来佐证被上诉人王学军与李世公司的《商品房买卖合同》有效，显然违反法律的相关规定；其二，原审判决认定被上诉人王学军构成善意取得明显错误。首先，通过前述论述，被上诉人王学军在购买营口东路23号房屋时没有尽到合理的审查、注意义务，在交易过程中不构成善意。其次，上诉人张汉购买营口东路23号房屋的价款为316万元，而当时的房屋价格在连续上涨阶段，而被上诉人王学军购买该房屋时却仅为310万元，显然对价极不合理。上诉人认为，对价是否合理应以交易时的市场价格作为对比依据，而不能以上诉人购买时的房屋原值作为依据。再次，被上诉人王学军购买营口东路23号房屋后并没有办理房屋登记手续，而仅办理了《商品房买卖合同》的备案登记，上诉人张汉已对沈阳市房产局撤销其营口东路23号房屋合同备案登记的行为提出了行政诉讼，经两审法院依法审理，已经依法撤销了沈阳市房产局的错误行为，显然被上诉人王学军的备案登记是无效的，不属于善意取得。
3、被上诉人王学军与李世公司签订的《商品房买卖合同》实为以合法形式掩盖非法目的。本案中，被上诉人王学军购买营口东路23号房屋时该房屋未办理产权证书，也就无法直接从原房主处购买，在此情况下，才形成了被上诉人王学军与李世公司签订的《商品房买卖合同》，以达成形式上合法的目的，其实质就是为了逃避法律的禁止性规定，因此，该合同无效。
被上诉人李世公司辩称：答辩人李世公司将房屋备案合同的当事人从张汉的变更为王学军，其目的是应张汉的请求为实现张汉处分房屋的目的，该行为实际上为房地产更名过户中的“直更”行为。（未取得房屋房产登记的但已经合同备案的买房人转让房屋时，开发商通常采用的一种业务操作方式）。答辩人李世公司在备案合同更名的过程中，并没有收到被上诉人王学军的购房款，对于涉案房屋没有额外获益。因此答辩人李世公司与被上诉人王学军签订的《商品房买卖合同》实际上并非体现李世公司与王学军的交易行为，仅为实现房产备案到王学军名下而提供给房产局的必要性程序性文书。被上诉人并不构成善意取得。刑事判决书、本案一审判决查明事实部分均确认1、被上诉人办理房屋备案合同更名过户前，明知该房屋已经处于张汉的实际控制之下；2、被上诉人没有向答辩人李世公司交纳购房款，其与张汉的交易价格远低于同期同位置房屋的价格；3、被上诉人尚未取得涉案房屋的房屋所有权。因此被上诉人的行为并不符合《物权法》第一百零六条规定的善意取得制度。
被上诉人王学军辩称：被上诉人辽宁李世房地产开发有限公司是开发商，有开发销售的资质。在签订《商品房买卖合同》的时候，该房屋张汉已经先退房，不存在一房二卖的情况，并且备
案在被上诉人王学军名下，被上诉人王学军支付了对价，被上诉人王学军实际占用房屋已经8年，张汉没有证据证明被上诉人王学军于被上诉人辽宁李世房地产开发有限公司和李冰之间存在恶意串通。
被上诉人李冰辩称：我认为我的授权委托书是合法有效的，不是我伪造的，当时是上诉人张汉给我传真过来的，虽然没有确定是张汉写的，但我可以确定的是这个授权委托书一定是张汉传真过来的。没有房产证的房子是不允许买卖的，我作为张汉的代理人把所有的购房手续退还到被上诉人辽宁李世房地产开发有限公司，在这个过程中我认为我的行为是合法有效的。2004年上诉人张汉委托他的爱人买完房屋之后就都委托给我处理这三处房屋，并把所有的手续都给了我，而不是出租给我。我在出售房子的时候我在报纸上做广告，留了我的名字和电话，就是代表我有权代表上诉人张汉出售这三处房子。而且关于沈阳市和平区营口东路25号房屋，汇丰典当行在一审庭审中的证人证言我认为是无效的。
本院查明的事实与原审基本一致。
另查明，2004年9月，被上诉人李冰向上诉人张汉的妻子刘庆岩打电话称，有朋友能帮助办理北三经街10号甲6房产的备案及房屋出租需要看购房合同、购房发票原件，刘庆岩以快递的方式把三份购房合同、购房发票原件邮寄给了被上诉人李冰。
本院认为：本案的争议焦点为2006年10月2日被上诉人王学军与被上诉人李世公司签订的《商品房买卖合同》是否有效。
上诉人张汉上诉主张，被上诉人王学军与被上诉人李世公司签订的《商品房买卖合同》应为无效合同一节，经查，本案诉争的位于和平区营口东路25号房屋，系上诉人张汉于2004年7月6日以1124.08万元从被上诉人李世公司购买三套中的其中一套。张汉委托被上诉人李冰为其办理北三经街10号甲6门市房购房合同的备案登记手续及三处门市房的对外出租事宜。李冰伪造了内容为“受托人李冰代理出租或出售三经街10甲6号、营口东路23号、营口东路25号三处商业网点及办理上述三处商业网点备案及房屋产权证手续。委托期限半年，从2005年6月1日至2005年12月31日”的授权委托书，并向张汉妻子刘庆岩索要了原始的购房合同、购房发票原件，刘庆岩将购房合同及购房发票原件交付李冰，使得李冰实施了先行撤销张汉的合同备案以及后续的一系列行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”，案中被上诉人李冰的行为符合表见代理的构成要件，系表见代理行为。被上诉人王学军有理由相信李冰代表张汉，李世公司亦明知涉诉房屋已在房产登记部门撤销了张汉的合同备案手续，王学军与李世公司签订的《商品房买卖合同》应为有效合同，上诉人主张买卖合同无效，因依据不足，本院不予支持；
上诉人张汉上诉主张，原审判决认定事实错误，对被上诉人李冰的行为定性矛盾，李冰出售诉争房屋的行为应为无权代理等一节，因李冰受张汉委托后伪造了“受权委托书”，将诉争房屋先撤销张汉备案，又骗取了张汉的购房合同及购房发票原件，将诉争房屋出售给王学军，李冰代理行为应认定为表见代理行为，所产生的法律后果应由被代理人张汉承担。原审判决定性不准确，但判决结果正确。上诉人此项主张，因无法律依据，本院不予支持；
上诉人张汉上诉主张，原审判决适用法律不当，混淆了合同效力与所有权取得之间的关系一节，经查，原审判决虽然阐述有不当之处，适用本案的法律依据论述不充分，特别是适用善意取得的法律制度不准确，应予以纠正，但认定王学军与李世公司签订的《商品房买卖合同》有效，裁决结果并无不当，应予维持；
上诉人张汉上诉主张，被上诉人王学军不构成善意取得一节，因被上诉人李冰行为应为表见代理，而不是无权处分。原审认定适用善意取得制度欠妥，应予纠正。故上诉人此项上诉主张是正确的，本院予以支持；
本案李冰因犯诈骗罪，已受到了刑事处罚，在李冰的刑事案件中，公安机关又认定张汉为受害人，因此李冰的代理行为所产生的后果，应由上诉人张汉承担，张汉因此受到的损失应向李冰主张权利，这与刑事判决认定相一致。
上诉人上诉主张，被上诉人王学军与李世公司签订的《商品房买卖合同》实为以合法形式掩盖非法目的一节，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的。本案中，上诉人张汉并未提供证据证明王学军与李世公司之间的商品房买卖合同存在“以合法形式掩盖非法目的”的无效情形。故上诉人此项上诉主张，因无事实及法律依据，本院不予支持；
因涉案房产现并未办理产权登记，王学军在原审诉讼中未对房屋权属提出反诉，原审判决直接认定涉案房屋的产权归王学军所有不当。但原审判决的结果可以维持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张汉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
代理审判员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。