河南省内黄县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0527民初3702号
原告刘凌云，女，1963年6月11日出生，汉族，住内黄县。
委托代理人宗和平，内黄县正义法律服务所法律工作者。
被告安阳尧发置业有限公司，住所地：内黄县朝阳路中段北侧。
法定代表人平登科，经理。
委托代理人张俊田、刘羿池，河南高陵律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司内黄县支行，住所地：内黄县朝阳路中段路南。
负责人齐腾，行长。
委托代理人黄树立，男，1970年11月26日出生，汉族，单位员工，住内黄县。
委托代理人杨宏顺，男，1969年1月28日出生，汉族，单位员工，住安阳市殷都区。
原告刘凌云与被告安阳尧发置业有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司内黄县支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘凌云及其委托代理人宗和平、被告委托代理人刘羿池、第三人委托代理人黄树立、杨宏顺到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月28日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于内××颛顼大道中段东侧××内黄县××花园住宅小区××单元××房，合同约定了被告应于2014年5月28日前向原告交付商品房等相关事项。2013年9月11日，在购房合同成就前，原告向被告支付首付款69000元，交剩余尾款610元。购房合同签订后，原告又按被告的要求与第三人签订了一份《个人购房担保借款合同》，并依据该合同约定，原告自2014年1月20日起至2017年7月20日止共分43次向第三人支付了按揭贷款57115.41元。之后，原告又向被告交付外公摊及地下室、维修基金等项目合计21618元。支付契税、房屋登记费、合同费、天然气开口费项目合计11894.4元。除原告已支付相关购房费用达160239.63元外，原告还因不能及时入住而不得不外租他人房屋而支付租金达19000元。之后，原告多次向被告催告交房，被告借故拖延交付。原告诉至法院，请求：1、判令依法解除原、被告签订的编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》；解除原告与第三人之间签订的ABC（2012）5006-1《个人购房担保借款合同》；2、判令被告退还已付的购房款126727.23元，其他相关费用21618元，已付相关单位的费用11894.4元，合计160239.63元；3、判令被告赔偿原告违约金1602元，赔偿原告租赁费损失19000元，合计20602元；4、判令被告赔偿原告自起诉之日起至该合同被依法解除之日止期间原告实付银行贷款金额及利息损失及其他损失61557元。；5、诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、我公司造成迟延交付房屋根本原因是下雨、电力设施中断等不可抗力造成的，我方不存在故意拖延履行合同的行为，亦不构成违约。2、我公司与原告签订的合同交付是指交付房屋所使用的钥匙为标准。3、原告提出的诉讼请求已超过三年，超过法律规定的诉讼时效。4、原告诉请的租赁费、占用费损失及当庭增加的诉请没有依据。综上，请求法院依法驳回原告对我公司的诉请。
第三人辩称，1、原、被告因商品房交付产生的纠纷与第三人没有关系，第三人依据与原告签订的个人购房担保借款合同于2013年12月5日向原告支付了158000元的借款，原告有义务按照合同约定向第三人履行还款义务。2、被告是原告的担保人，对原告的借款承担连带还款责任。
经审理查明，2013年3月28日，原、被告签订一份商品房买卖合同，合同约定出卖人为被告安阳尧发置业有限公司，买受人为原告刘凌云，被告将位于内黄县枣乡花园住宅小区第6幢2单元2层204号房、建筑面积共106.36平方米、每平方米2140元的价格出卖给原告，约定被告应当在2014年5月28日前将上述验收合格的房屋交付给原告。逾期交房的违约金为原告累计已付款的1%向原告支付，合同内容详见合同书。合同签订后，原告按约履行了合同义务，被告并未按约定交付房屋。后经原告催交，被告至今未能交付。庭审中，原告提供因购买被告房屋所实际支付费用160239.63元（房屋首付款为69000元，尾款610元，自2013年12月至2017年7月支付银行按揭房款57117.23元，地下室款12586元，外公摊4246元，维修基金4786元，契税9104.4元，天然气费2570元，合同费、房屋登记费220元，以上共计160239.63元）的相关票据，被告对原告提供的票据并未提出异议。2013年9月11日，原、被告与第三人签订一份个人购房担保借款合同，原告为借款人，并以该套房屋作为抵押担保，被告为担保人。被告未能按约交房，原告提起诉讼，要求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同及原、被告与第三人签订的个人购房担保借款合同。被告称未按约交房是因天气因素造成的，不属自身原因，不构成违约，且原告的请求已超诉讼时效。原告对此反驳称，被告所述未交房是天气原因造成的观点只是一种辩称，但未提供相关证据。关于诉讼时效问题，原告经常到被告经营场地催交，并以书面形式通知被告住地人员。因此，原告的请求并不超过诉讼时效。第三人称其不存在任何过错，该案产生的纠纷与第三人无关，原、被告应按合同约定履行其义务。庭审中，原告要求被告承担违约责任向法庭提供了租房合同、证人证言。被告质证后认为，租赁合同不能证明原告产生的租赁费用，对其他证据请法院依法公正处理。原告反驳称租赁费是按照合同约定履行的，原告已实际支付的，符合相关法律规定，应予采信。上述损失均是由被告造成的，应由被告予以赔偿。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、票据、解除商品房买卖合同通知书、录音光盘一张、农行内黄县支行证明信一份、租赁房屋协议、租赁合同、银行交易明细、证人证言，当事人当庭陈述为证，所有证据经庭审举证、质证、认证，可以作为认定本案的事实依据。
本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告按约履行了合同义务，被告未能按约交付房屋，已构成违约，应承担合同的违约责任。庭审中，被告称不能交房并非自身原因，而是因天气原因造成的。原告对此不予认可，被告未能提供证据佐证，应负举证不能的责任，其辩称理由不能成立，本院不予采信。被告另辩称原告的请求已超过诉讼时效。经查，房屋交付到期后，原告找被告催其交房，并以书面通知的形式向被告的住地人员催告，证明原告从未放弃主张权利，其请求并不超过诉讼时效。被告的辩称亦不能成立，本院不予采纳。原告要求被告返还已付的房款，并承担违约责任于法有据，本院应予支持。原告请求的违约金应从违约之日起计算，合同约定的违约金标准过低，无法弥补给原告造成的实际损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金，或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”依据上述规定，原告请求的违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告的其他请求本院不予支持。原告要求解除商品房买卖合同于法有据，本院予以支持。其要求与第三人解除个人购房担保借款合同，因原、被告之间系商品房买卖合同纠纷，而原告与第三人之间系借款合同关系，属两个不同的法律关系，且相互独立。鉴于第三人无过错，原告要求解除与第三人之间的合同关系缺乏事实根据和法律依据，其该项请求本院不予支持。原、被告与第三人之间的借贷关系应另案解决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
一、解除原、被告于2013年3月28日签订的商品房买卖合同（合同编号：2012—ZXHY—247）；
二、被告安阳尧发置业有限公司应在判决生效后十日内给付原告刘凌云款人民币160239.63元，并承担自2014年5月28日起至还清款之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的违约金；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1958元，由被告安阳尧发置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审判员 张红波
二〇一七年十一月十三日
书记员 贾晓柯