绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书（2013）游民初字第2735号原告冯忠科，住游仙区滨江东路南段9号江畔雅居3幢1楼2号。委托代理人李超生，四川真道律师事务所律师。被告白晓辉，现住游仙区制药厂家属区7幢4单元4楼。第三人肖清国，住绵阳市游仙区剑南路东段278号7幢4单元4号。原告冯忠科诉被告白晓辉，第三人肖清国买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月26日立案受理后，依法由代理审判员蒲金梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯忠科及其委托代理人李超生、被告白晓辉、第三人肖清国，均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2006年4月21日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定原告以4.8万元的价格购买被告所有的位于绵阳市游仙区开元路韩家脊2幢2-6-4号房屋。因签订合同时该房屋的土地使用证正在办理之中，暂无法过户，故合同约定原告先向被告支付4.3万元，“余下5000元购房款，待甲方把该套房屋的国有土地使用证办齐，并交给乙方后，由乙方向甲方支付4000元，剩余1000元，待甲乙双方办理了该套房屋的过户后，再结算。”原告于当日向被告支付4.3万元购房款。2013年1月23日，原告所购买房屋的国有土地使用证就办好了。当原告按照合同约定向被告支付4000元并要求其配合办理过户时，被告拒收4000元，并提出房屋已经升值，必须再补偿10万元才肯办理过户。面对被告的无理要求，原告多次与被告协商未果，特此诉来法院请求：1.判令被告将位于绵阳市游仙区开元路韩家脊2幢2-6-4号房屋（产权证号绵房权证市房监字第200604577号）过户到原告名下。2.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：我买房子时间是2001年10月25日，与前夫肖清国离婚的时间是2002年9月12日，现在前夫认为我背着他将该房屋处理是违法行为，他认为该套房屋是夫妻共同财产，我不能单方处理，他不准卖该套房子，所以我不能将该套房屋过户到原告名下。第三人肖清国辩称：该房产系我和白晓辉于2001年10月25日在夫妻存续期间购买，双方于2002年9月12日离婚，对该房产未作分割，口头协议留给儿子，现在发现白晓辉与冯忠科私自对该房屋进行了买卖，侵犯我的合法权益，属无效行为。我要收回房子，要求他们停止侵权，假如白晓辉处理她那部分房产，首先我也有优先购买权。在房子未作变更登记之前仍属于我和白晓辉的共同财产，他们单方无权处置。因为对房产我们没有分割，也就没有多过问，故不知情他们的买卖房屋行为。现在我体弱多病，居无定所，无钱购买新房，所以，我坚决要求收回房产。审理查明：2006年4月21日，原告冯忠科（乙方）与被告白晓辉（甲方）签订房屋买卖合同，合同内容载明：“一、甲方自愿将个人所有位于绵阳市游仙区韩家脊2幢2单元6楼4号，建筑面积为54.57㎡二室一厅的住房一套，房产证号为：绵房权证市房监字第200604577号出售给乙方所有。二、甲乙双方共同约定该套房屋水、电线路齐备。水电表都是独立的一户一表能正常使用的，总价款为：肆万捌仟元人民币。三、由于该套房屋的土地使用证，甲方至今未办下来，导致该房屋现无法过户，甲乙双方现约定由乙方在2006年4月21日签订协议时，先支付4.3万元购房款，由甲方把该套房子移交给乙方使用，并同时把甲方享有该套房屋的相关购房手续、发票、房屋产权证移交给乙方持有。四、余下5000元购房款，待甲方把该套房屋的国有土地使用证办齐，并交给乙方后，由乙方向甲方支付4000元，剩余1000元，待甲乙双方办理了该套房屋的过户后，再结算。五、过户费及税金按国家政策由甲乙双方各自承担相应费用。六、甲方自愿保证不得将该套房屋的产权证去挂失、抵押及另行出售，或转让他人，如因甲方原因给乙方造成经济损失，由甲方承担按房屋总价20%的违约责任。七、本协议系甲、乙双方自愿协商达成，双方当事人签字生效，本合同一式两份。”当日，被告白晓辉给原告冯忠科出具收条一张，其内容载明：“今收到冯忠科购买我韩家脊2幢2单元6楼4号房屋现款肆万叁仟元正（43000元正），余款伍仟办完各种手续后再付清。”合同签订后，原告即入住该房。本案讼争房屋系被告白晓辉2001年10月25日向绵阳市房产总公司购买的直管公房，绵该房于2006年4月11日办理房屋产权证（绵房权证市房监字第200604577号，面积54.57平方米），登记所有人为被告白晓辉；于2013年1月23日办理土地使用权证（绵城国用（2013）第01648号，使用面积14.57平方米），使用权类型是出让，地类（用途）是城镇单一住宅用地，登记使用权人为被告白晓辉。被告白晓辉与第三人肖清国于1986年12月结婚，又于2002年9月12日在法院协议离婚，离婚调解书上载明的夫妻共同财产有：位于绵阳市涪城区御营坝第二居民委员会19幢1单元4楼2号三室一厅住房一套，在被告肖清国工作单位的住处有新天洋洗衣机一台，长虹牌壁挂式空调二台，微波炉一台，VCD一台，沙发一套，床二张，衣柜两组、被告肖清国向所在单位缴住房款二万元。没有载明该套房屋，第三人肖清国口头陈述当时协议将该套诉争房交予其儿子。2007年5月8日，被告白晓辉向原告冯忠科之妻唐群英出具授权委托书，办理如下事项：“代为办理位于绵阳市游仙区开元路韩家脊2幢2单元6楼4号，建筑面积54.57平方米的房屋（产权证编号：绵房权证市房监字第200604577号）的出售及出售过程中所涉及的产权过户登记手续及其他相关事宜。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件我们均予以承认。代理人有转委托权，委托终止时间为上述委托事宜处理完毕为止。”，并就该授权委托书在四川省绵阳市国信公证处办理了公证。本案审理中，被告白晓辉陈述原告骗取她出具了该授权委托书。庭审中，原告表示自愿再补偿给被告白晓辉20000元，其中包含尚未支付的5000元，但要求该款在被告白晓辉协助办理该房屋过户完成后十日内支付，并向本院出具书面意见。上述事实，有房屋买卖合同、收条、公证书、土地使用证、房产证、通话录音、直管公房买卖契约、离婚民事调解书、身份证及当事人陈述等证据在案佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，本案讼争房屋购买于被告白晓辉与第三人肖清国婚姻关系存续期间，且被告白晓辉与第三人肖清国离婚时并未处理该房产，故虽该房产登记在被告白晓辉名下，但仍应为被告白晓辉与第三人肖清国的共同共有财产。关于房屋买卖合同的效力，被告及第三人认为被告与原告签订房屋买卖合同时，没有征得共有人肖清国的同意，该合同应为无效合同。对此，本院认为，原被告签订买卖合同时，虽无证据证明第三人肖清国同意或事后进行了追认，但订立合同时该房登记所有权人为被告白晓辉，原告基于对物权登记公信力的认可与被告订立合同，主观为善意。故根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，原被告签订的房屋买卖合同为有效合同。原告按照双方签订的合同约定给付被告白晓辉先期4.3万元的购房款，白晓辉已收取该款项，并移交相关的购房手续、房屋产证权等，同时向原告交付了该套房屋。再且，被告于2007年向原告冯忠科妻子唐群英出具关于办理该套房屋产权过户等事项的授权委托书，虽然庭审中被告辩称该授权委托书是原告骗取的，但无证据证实本院依法不予支持。事实证明双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，该合同是合法有效的。被告白晓辉现在反悔，是违背诚实信用原则的，该房屋是城镇单一住宅，现已具备交易条件，被告应依法协助将该套房屋过户到原告名下。原告庭审中表示除应付被告的5000元外，另行补偿被告白晓辉15000元是其真实意思表示，本院予以照准。关于第三人肖清国主张因为该套房屋系其与白晓辉夫妻存续期间的共同财产，离婚时没有处理，现仍属有其产权，白晓辉与冯忠科私自买卖该房屋，侵犯其合法权益，原、被告签订的房屋买卖合同无效。本院认为，该房产出售给原告时登记在被告白晓辉名下，依据《物权法》第九条：“规不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”由此规定可知登记为不动产物权的公示规则，而作为不动产物权登记的法律效果，即具有公信效力。原告有理由相信被告有处分权。该争议房屋虽系被告与第三人于夫妻关系存续期间所购，离婚时双方并没有在民事调解书上载明该财产，第三人口头陈述双方约定将该套房屋交给其儿子，但无证据证实。再且该房屋当时登记为被告所有，原告信赖该登记的效力而跟被告发生交易，该合同应为有效，对第三人的该项主张本院不予支持。第三人主张原告与被告所签订的合同侵犯去合法权益，可另案向被告白晓辉主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《中华人民共和国民法通则》第七十二条之规定，判决如下：一、被告白晓辉于本判决生效之日起十日内协助原告冯忠科办理位于绵阳市游仙区开元路韩家脊2幢2单元6楼4号房屋（绵房权证市房监字第200604577号）的过户手续。二、原告冯忠科于被告白晓辉协助办理过户手续后十日内支付被告白晓辉购房款5000元及补偿金15000元。本案减半征收案件受理费440元，由被告白晓辉承担。（该费用原告已预交，被告白晓辉在履行本判决义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。代理审判员  蒲金梅二〇一三年七月三十日书 记 员  张琼月