四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第4116号
上诉人（原审原告）谢邱宁，男，1975年2月17日出生，住四川省成都市青羊区。
委托代理人杜甫，四川港韬律师事务所律师。
上诉人（原审原告）张薇，女，1981年10月25日出生，住四川省成都市金牛区。
委托代理人杜甫，四川港韬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都和华伟业置业有限公司。住所地：四川省成都市天府新区。
法定代表人王合引，董事长。
委托代理人杨旭，泰和泰律师事务所律师。
上诉人谢邱宁、张薇因与被上诉人成都和华伟业置业有限公司（以下简称和华伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第2645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年12月15日，谢邱宁、张薇与和华伟业公司签订《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。合同约定，谢邱宁、张薇购买和华伟业公司开发的位于大安桥村和泓半山二期37幢1单元1号，建筑面积为286.12平方米的房屋。买受人购买的商品房所在土地用途为：商业，土地使用年限自2008年4月6日至2048年4月6日。
合同第十条约定，交付条件：（一）出卖人应当在2012年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合下列第1、2项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；合同第十一条约定，市政基础设施和其他设施的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2012年5月31日达到设计及规范要求；（2）电：2012年5月31日达到设计及规范要求。（4）燃气：2012年5月31日达到设计及规范要求。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：出卖人每日按买受人已付房款的万分之零点五支付违约金，出卖人不因此承担逾期交房责任。2、其他设施（1）公共绿地：2012年5月31日达到竣工条件；（2）公共道路：2012年5月31日达到竣工条件。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）合同继续履行，买受人允许出卖人自约定的期限届满之次日起30日宽限期内予以完善，出卖人不因此承担逾期交房责任；（2）出卖人在30日宽限期满仍未达到条件，合同继续履行，出卖人自宽限期满之次日起至实际达到条件之日止，出卖人每日按买受人已付房款的万分之一支付违约金，出卖人不因此承担逾期交房责任；合同第十二条约定，逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在30日之内（该时效应当不小于第九条第（1）项中时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该时效应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付房款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；合同第十四条约定，交接手续：（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单；合同第十五条约定，商品房质量、装饰、设备标准的约定。3、交付该商品房时，该商品房已由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：（3）房屋取得《建设工程竣工验收备案表》，视为房屋已符合国家规范要求；对于发现的其他问题，出卖人应当在保修范围内（依照《住宅质量保证书》进行维修。但是买受人不得拒绝履行接受房屋的义务；买受人拒绝的，视为出卖人已经将符合法律要求及合同约定的房屋如期交付给买受人。
合同签订当日，和华伟业公司以合同附件的方式向谢邱宁、张薇交付了《商品房质量保证书》及《商品房使用说明书》。合同签订后，谢邱宁、张薇按约履行了自己的付款义务。2012年5月18日，和泓半山二期工程S35#、36#、37#、38#楼通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的验收。单位工程质量验收结论载明：本工程质量验收合格。2012年5月29日，和华伟业公司向谢邱宁、张薇邮寄送达了《交房通知书》、《温馨提示》、《入住费用结算清单》。2012年5月30日，双流县规划管理局颁发了和泓半山二期（S-13#、S-15#至S-40#）建设工程规划合格证。本案诉争房屋经成都市国伦房地产测绘有限公司进行房屋测绘。此后，谢邱宁、张薇与和华伟业公司因诉争房屋的绿化、道路、水、电等问题发生纠纷，谢邱宁、张薇至今未办理接房手续。
2014年5月16日，谢邱宁、张薇向原审法院提起诉讼，要求和华伟业公司承担未严格依约履行交房义务而应当承担的违约金（从2012年6月1日起至和华伟业公司全面履行交房义务之日止，每日按谢邱宁、张薇已付房款的万分之二向谢邱宁、张薇支付违约金）。
原审法院认定上述事实，有《买卖合同》及《补充协议》、付款凭证、《交房通知书》、EMS快递单、竣工验收报告、建设工程规划合格证、测绘报告等证据及当事人的一致陈述在卷佐证。
原审法院认为，谢邱宁、张薇与和华伟业公司签订的《买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。本案的争议焦点为和华伟业公司交付房屋时未进行房屋竣工验收备案是否构成违约并承担逾期交房违约责任的问题。谢邱宁、张薇、和华伟业公司签订的《买卖合同》第十条约定，和华伟业公司应在2012年5月31日前向买受人交付该商品房，并在交房时该商品房已取得规划验收合格证并出具有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。根据和华伟业公司提交的证据，其在谢邱宁、张薇与和华伟业公司约定的交房时间前，已经取得规划验收合格证，诉争房屋也经成都市国伦房地产测绘有限公司进行房屋测绘并出具报告书，并于2012年5月18日经验收合格。关于谢邱宁、张薇提出和华伟业公司应当出具工程竣工验收备案表和其他消防、环评等报告，否则诉争房屋则不具备法律规定的交付条件的主张。原审法院认为，谢邱宁、张薇、和华伟业公司签的《买卖合同》未将进行消防、环评等配套综合验收后取得工程竣工验收备案表约定为房屋交付条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；国务院发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用。由此可见，包括工程质量验收在内的竣工验收是由法律和行政法规规定的商品房交付强制性条件，当事人不得通过约定方式排除和变更适用。关于“竣工验收备案”的法律规范见于建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，其第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案”，其第八条规定“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”，其第九条规定“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款”，该部门规章规定了建设单位“自工程竣工验收合格”后限期向行政管理部门备案的行政管理性的法定义务，该条规定属行政管理性规范，违反该法定义务的后果是行政处罚，而不是商品房交付的强制性条件。综上，本案诉争房屋已竣工验收合格，具备合同约定的交房条件且未违反法律的禁止性规定，故谢邱宁、张薇以和华伟业公司修建的房屋未办理工程竣工验收备案登记为由，主张和华伟业公司逾期交付房屋的理由不成立，原审法院不予支持。关于谢邱宁、张薇主张的诉争房屋的水、电、公共绿地、公共道路等问题，在双方合同中均明确约定了交付标准和违约责任，并同时约定出卖人不因此承担逾期交房责任。谢邱宁、张薇主张和华伟业公司违约，应当依照合同约定另案主张相关权利，而不能作为其主张和华伟业公司逾期交房的理由。谢邱宁、张薇主张不重签《补充协议》，和华伟业公司则不交房，但未提交相关证据。和华伟业公司也否认该主张，只是建议双方重签《补充协议》，并表示只要谢邱宁、张薇愿意接房，和华伟业公司可随时交房，故对谢邱宁、张薇关于不重签《补充协议》和华伟业公司则不交房的主张，原审法院不予确认。综上，和华伟业公司在合同约定的时间内具备了商品房的交付条件，和华伟业公司也履行了通知谢邱宁、张薇接房的义务。谢邱宁、张薇主张和华伟业公司逾期交房并应承担违约责任的事实未提交证据予以证实，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回谢邱宁、张薇的诉讼请求。案件受理费3087元，由谢邱宁、张薇负担。
宣判后，原审原告谢邱宁、张薇不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审法院混淆了建设工程交付和商品房交付的概念。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《建设工程质量管理条例》规定的建设工程交付及要件可知：建设工程经验收合格后，方可交付使用。该规定约束的主体是建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等各个单位，法律效力不仅仅及与商品房买受方，交付受领方为建设单位即和华伟业公司而非谢邱宁、张薇。和华伟业公司不仅要将房屋交付给谢邱宁、张薇占有，且应当提供有效证据证明该房屋能够使用、即房屋质量合格，水、电、消防、环评等综合配套设施完善且合格。但和华伟业公司未在交付房屋时取得竣工验收备案表，即意味着和华伟业公司提供的商品房在消防、环评等方面不符合房屋交付条件。虽然该工程经工程质量验收合格，但不意味着商品房在消防、环评、用水用电等方面是合格的。原审判决仅依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第八条、第九条的规定得出建设工程竣工验收备案的登记只是管理性规定，不是商品房交付的强制性规定的认定有误。从该管理办法可知，建设行政主管部门需对建设单位提交的工程竣工验收备案文件进行实质性审查，包括但不限于对勘察、设计、施工、监理等单位提供的质量合格证明文件、消防环保规划部门出具的认可文件的审查。故建设工程验收合格的标志是在建设行政主管单位进行竣工验收备案，取得竣工验收备案表。2、原审判决认为谢邱宁、张薇在诉争房屋小区绿化、道路、水电等问题上发生纠纷应当另案起诉的认定错误。谢邱宁、张薇起诉的诉请即针对和华伟业公司违反双方签订的合同的情况，依法追究其未如约履行交房义务的违约责任。和华伟业公司交付商品房的义务不仅是交付一个房屋，也包括了该商品房所在小区的绿化、环评、水电等符合商品房交付、购房人能够放心正常使用的条件。诉争房屋小区的绿化、道路、水电等问题发生的纠纷是和华伟业公司违约的重要事实，无需另案起诉。据此请求：撤销原判，依法改判和华伟业公司承担违约金，违约金的计算方式为从2012年6月1日起至和华伟业公司全面履行交房义务之日止，每日按谢邱宁、张薇已付房款的万分之二计算。
被上诉人和华伟业公司答辩称：1、谢邱宁、张薇以取得竣工验收备案表作为房屋的交付条件的诉请不能成立。双方签订的商品房买卖合同中约定了双方自愿达成的交付条件，不违反法律法规的强制性规定，故该约定有效；2、买卖合同第十二条明确约定了违反第十条交房条件应当承担的违约责任，谢邱宁、张薇以此作为诉讼约定不符合合同本身的约定；3、竣工验收备案登记表是否取得属于行政管理范畴，并非禁止性规定；取得竣工验收备案登记表是五方验收合格的后续备案手续，行政性规章不必然影响民事行为的效力；4、谢邱宁、张薇的诉请是不符合合同约定的交房条件和应当承担逾期交付责任，关于绿化、道路及水电等问题，合同其他条款约定了交付条件和违约责任，上述问题并非逾期交房的违约责任。且关于绿化、道路、水电等问题在一审中谢邱宁、张薇并未主张，也未在一审中变更诉讼请求，所以其主张和华伟业公司承担逾期交房责任没有合同依据，请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：和华伟业公司向谢邱宁、张薇交付房屋时未进行竣工验收备案是否构成违约。双方签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按照合同约定履行自己的义务。在《买卖合同》中，双方约定和华伟业公司应履行的商品房交付行为系和华伟业公司应承担的重要义务。该交付行为所指向的客体即案涉房屋在交付时，应当同时符合下列两个要件：一、房屋的状态符合双方在《买卖合同》中对于房屋交付时应具备相关条件的约定；二、房屋的状态不违反法律、法规对于商品房交付的强制性规定。
对此，本院做如下评判：一、谢邱宁、张薇、和华伟业公司签订的《买卖合同》第十条约定：和华伟业公司应在2012年5月31日前向谢邱宁、张薇交付案涉房屋，并在交房时已取得规划验收合格证、房屋面积实测报告。该《买卖合同》第十条的约定系双方对于房屋交付时房屋应当具备的状态所做的约定。即，和华伟业公司在交付房屋时，应当取得上述规划验收合格证、房屋面积实测报告。根据本案查明的事实，和华伟业公司在双方约定的交付时间前已经取得规划验收合格证，案涉房屋也已取得房屋面积测绘报告书，案涉房屋也于2012年5月18日经验收合格。故和华伟业公司的交付行为以及案涉房屋在交付时的状态符合《买卖合同》中的约定。
二、关于房屋的状态是否违反法律、法规对于商品房交付的强制性规定的问题。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”；以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，和华伟业公司向谢邱宁、张薇交付商品房，法律法规所规定的强制性条件是“经验收合格”的商品房。根据本案查明的事实，案涉房屋已经于2012年5月18日经建设单位和华伟业公司、监理单位四川精正建设管理咨询有限公司、勘察单位西北综合勘察设计研究院、设计单位四川省林业勘察设计院研究院、施工单位北京六建集团有限责任公司五方验收，结果为工程质量验收合格。故案涉房屋在交付时已经验收合格，其状态不违反法律规定。关于谢邱宁、张薇提出案涉房屋在交付时应当取得工程竣工验收备案表的问题，本院认为，竣工验收备案登记的规定系行政机关对建设单位进行监督、管理的行政管理制度。建设单位即和华伟业公司若违反行政管理制度，其结果可能是行政机关对和华伟业公司作出行政处罚决定。但该行政管理制度所规定建设单位应当申请竣工验收备案登记，并非案涉房屋交付的强制性条件。故对于谢邱宁、张薇的该项上诉理由，本院不予支持。关于谢邱宁、张薇另提出案涉房屋的水、电、公共绿地、公共道路不符合合同约定的问题。本院认为，关于水、电问题虽然双方约定为交付条件之一，但谢邱宁、张薇未提交充分证据证明案涉房屋水、电、气未达到设计及规范要求；谢邱宁、张薇与和华伟业公司签订的合同中并未对公共绿地、公共道路问题纳入承担逾期交房责任的约定，且合同约定和华伟业公司不因此承担逾期交房责任。在本案诉讼中，谢邱宁、张薇的诉讼请求系要求和华伟业公司承担逾期交房责任，故对于谢邱宁、张薇的该项上诉理由，本院不予支持。谢邱宁、张薇认为和华伟业公司未如约解决案涉房屋的绿化、公共道路等问题，可依法另行主张权利。综上所述，谢邱宁、张薇认为和华伟业公司交付房屋时未进行竣工验收备案构成违约的主张不成立，其诉讼请求本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费6174元，由上诉人谢邱宁、张薇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
代理审判员 王 果
代理审判员 赵 锋
二〇一五年八月七日
书 记 员 吴丹丹