贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终4817号
上诉人（原审被告):贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司,住贵州省贵阳市花溪区小河中曹司小屯路东方小区。
法定代表人:赵永庆。
委托诉讼代理人：刘忠兴，男，1984年3月10日出生，汉族，住贵州省织金县。
被上诉人（原审原告）：白勇，男，1963年5月18日出生，回族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：何启华，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201310475889。
原审第三人：黄虎，男，1975年10月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。
委托诉讼代理人：刘忠兴，男，1984年3月10日出生，汉族，住贵州省织金县。
原审第三人：赵永庆，女，1979年10月20日出生，布依族，住贵州省贵阳市花溪区。
委托诉讼代理人：刘忠兴，男，1984年3月10日出生，汉族，住贵州省织金县。
原审第三人：江长军，男，1974年5月5日出生，汉族，住浙江省青田县。
原审第三人：贵阳小河新黔城华联生活超市，住贵州省贵阳市经济技术开发区小屯路东方小区。经营者：江长军。
上诉人贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司（以下简称东方房开公司）因与被上诉人白勇以及原审第三人黄虎、赵永庆、江长军、贵阳小河新黔城华联生活超市房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院作出的（2018）黔0111民初964号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司提出上诉请求：一、一审判决认定事实不清，判决违约金过高，显失公平，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决违约金过高，显失公平。一审法院置事实予不顾，草率判决上诉人承担截止于2018年1月20日所欠租金30%违约金235791.84元，严重增加了上诉人经济负担，损害了上诉人合法权益。
被上诉人白勇辩称：我方认为违约金不过高，因为合同有约定，之前中院也有判决已经予以认定。
原审第三人的陈述意见与黄虎、赵永庆与上诉人意见一致。
原审第三人江长军、贵阳小河新黔城华联生活超市无陈述意见。
白勇向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2011年11月16日签订的关于花溪区小河中曹司小屯路东方小区第二期第一层第1-68号门面、第1-71号门面、第1-86号门面、第1-94号门面的《房屋租赁合同》。2.判令被告立即返还位于贵阳市花溪区××路××门面、××门面、××门面、××号门面。3.判令被告向原告支付租金至返还门面之日止，租金暂计算至2018年1月20日为人民币785972.8元，并按合同约定支付违约金至租金实际支付完毕之日止。4.判令被告赔偿原告实现债权的律师代理费人民币4000元。5.判令本案诉讼费用由被告承担。
一审法院经审理认定事实如下：第三人黄虎系被告东方房开公司的法定代表人，第三人赵永庆担任被告公司经理职务。第三人江长军系第三人新黔城超市的经营者。
2011年11月16日，原告白勇作为买受人，与作为出卖人的被告东方房开公司签订《商品房买卖合同》四份，原告向被告购买位于贵阳市花溪区××路××商场××门面、××门面、××门面、××号门面。该《商品房买卖合同》主要内容约定：该商品房的用途为商业，属框架结构；该商品房合同约定建筑面积共为21.77平方米、16.41平方米、33.13平方米、34.77平方米；房屋总价为人民币3265505元、246150元、331300元、521550元；买受人按一次性付款方式向出卖人支付房款；出卖人应当在2013年10月29日前，按照国家及地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。该合同还对其他相关内容进行了约定，原、被告双方均在合同上签字及签章予以确认。原告向被告支付了购房款后，办理了该门面的商品房预售合同备案登记。
在原、被告签订《商品房买卖合同》时，原告作为甲方（出租方），与作为乙方（承租方）的被告签订《房屋租赁合同》二份，该《房屋租赁合同》主要内容约定：第一条，甲方将位于贵阳市××中××屯路××门面、××门面、××门面、××号门面，建筑面积21.77平方米、16.41平方米、33.13平方米、34.77平方米出租给乙方，供乙方使用；第二条，租赁期限自2011年11月16日起至2016年1月16日止；第三条，其中门面第1-68号、第1-71号、第1-94号三个门面的年租金为人民币218850元，第1-86号门面的年租金为人民币66260元。租赁期间出租方不得以任何理由任意调整租金。第四条，租金按每季度结算，由乙方于每季度开始的十个工作日内交付给甲方，如逾期执行，违约责任按第七条规定执行；。第七条，如乙方在约定的租金支付日期（十个工作日内）未能将租金交于甲方，则应支付当期租金款10%的违约金，如再超过十个工作日乙方未能将租金付给甲方，则应又支付当期租金10%的违约金，以此类推；。第九条，下列情况下，甲方有权解除本合同，并将该房屋收回，但甲方应提前一个月通知乙方：1、乙方无故拖欠租金达6个月；2、乙方违反本合同约定，将该房屋用作非法活动场所；。原、被告均在该合同上签字捺印或签章。
2014年3月18日，包括本案所涉的四间门面在内整体一楼商铺（共120余间商铺），第三人赵永庆、黄虎作为甲方（出租方），第三人江长军作为乙方（承租方）签订了《房屋租赁协议》一份，该《房屋租赁协议》主要内容约定：第一条，甲方将坐落于花溪区中曹司小屯路东方小区二期农贸市场一楼商铺，面积约4400平方米的房屋租给乙方使用，用于超市和农贸市场；第二条，租赁期限为15年，自2013年3月18日至2028年3月18日；第三条，2014年3月18日以租期开始的租金第一年为100万元，第二年100万，第三年110万，第四年120万，剩余十一年按每年120万计算；第四条，甲方应在协议并收取租金后即将房屋交给乙方使用。若甲方在租赁期内出售房屋，须在12个月前书面通知乙方，但甲方需赔偿乙方的一切经济损失，在同等条件下，乙方有优先购买权。该《房屋租赁协议》还对其他相关内容进行了约定。第三人江长军在乙方签字处签名并加盖手印，第三人赵永庆、黄虎在甲方签字处签署了姓名，在法定代理人（委托代理人）处加盖了被告公司的售房合同专用章。另，在第三人黄虎签名后加盖有被告公司的公章。第三人江长军将通过签订上述《房屋租赁协议》而承租的东方小区二期一层商铺，用于超市经营场所，即第三人新黔城超市系东方小区二期一层商铺的实际使用人。2014年8月29日，原告白勇与被告东方房开公司签订《房屋租赁合同补充协议》约定：“。一、协议内容变更部分为：1.租金、本金、递增部分，付款方式为从2016年11月16日起十个工作日内支付所欠费用，双方租赁关系解除，乙方回购房屋，甲方积极配合办理相关过户手续；2.如因乙方未能按时支付全部款项，乙方将按银行同期利息的4倍作为违约金给甲方”。
因被告东方房开公司未按时支付租金及回购租期届满的房屋，2015年2月2日被告向东方小区二期业主以书面形式作出承诺，该《承诺书》内容载明：“小屯路东方小区二期的业主：我公司因违反2009年及2009年之后与你们签订的《房屋租赁合同》中的约定，未及时支付房屋租金及回购租期届满房屋，现特向小屯路东方小区二期所有业主做出如下承诺：1、于2015年4月20日前付清所欠所有业主房屋租金；2、按《房屋租赁合同》中的约定回购租期已届满的房屋并补足2014年逾期租金；3、如我公司未按期履行承诺，所欠业主租金按每日5‰计算滞纳金；4、未按期履行本承诺书中承诺的，我公司自愿承担一切违约责任和包括但不限于因此产生的诉讼费、律师费、保全费、执行费、差旅费等相关费用；5、我公司若不能在承诺期内付清业主房屋租金并回购租期届满房屋的，应在房屋可办理产权登记之日起30日内向业主提供办理房屋产权相关手续并积极配合业主办理房屋产权事宜；6、我公司如按期履行承诺的，业主不能追究我公司前期违约责任。承诺人：贵阳经济技术开发区东方房地产开发公司”，在承诺人处有黄虎的签名及捺印，并加盖了被告公司公章。在该《承诺书》后附业主清单及签名，原告表示当时其未在现场，因此清单上无原告签名。
庭审中，被告东方房开公司认可其按照双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告对原告诉请的截止于2018年1月20日的欠付租金金额为人民币785972.8元无异议。
原告白勇与北京盈科（贵阳）律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所律师代理本次诉讼，并支付了本案的基础律师代理费人民币4000元，北京盈科（贵阳）律师事务所向原告开具了律师代理费发票。
原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定了被告东方房开公司在租赁期满后应将门面进行回购，截止于本案开庭审理之日，被告未与原告签订门面回购协议。
原告向被告购买的门面在双方签订《商品房买卖合同》时未分隔成独立门面，合同约定的房屋面积系根据房屋平面图中红线标注范围进行确定。原告认为其与被告签订的《商品房买卖合同》，是以独立门面形式进行销售，可以进行分隔，故要求被告返还独立门面。
涉案门面尚未办理不动产权属证书。包括本案所涉门面在内的其他门面，根据门面编号情况结合房屋平面图所示，并未连成较为完整的整体，而是处于分散状态。
第三人江长军在签订《房屋租赁协议》时，被告未告知第三人江长军所承租的门面（包括案涉门面在内）已在此前进行了出售。上述事实，有当事人陈述、原告及第三人身份证、被告及第三人营业执照、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、售房合同专用票据、《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》、《承诺书》、《房屋租赁合同补充协议》、租金支付情况表、《民事委托代理合同》、律师代理费发票等与本案有关联的证据及庭审笔录予以佐证。
一审法院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律效力。本案原告白勇向被告东方房开公司购买位于贵阳市花溪区××路××商场××四间门面，同时原告与被告东方房开公司签订了《房屋租赁合同》，将所购门面出租给被告使用，原被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，签约双方均应全面履行。原、被告签订的《房屋租赁合同》对解除合同的条件进行了明确约定，且被告及第三人均同意解除合同返还门面，该院依法对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。同时依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告东方房开公司应将本案所涉门面向原告返还。第三人黄虎、赵永庆与第三人江长军签订《房屋租赁协议》系其代表被告所做出的职务行为，第三人新黔城超市是涉案门面的实际使用人，该超市与被告之间存在房屋租赁关系，第三人新黔城超市享有的租赁权本质系债权，属于相对权，而原告对房屋的所有权属于绝对权，租赁权不能对抗原告的所有权。同时，原告与被告之间租赁关系的存在，是被告占有使用门面的合法依据，也是第三人新黔城超市作为次承租人占有使用门面的合法依据，原、被告之间《房屋租赁合同》解除，第三人新黔城超市与被告租赁关系的基础已不存在，故第三人新黔城超市已丧失合法占用使用门面的权利，其应配合被告向原告返还涉案门面，由此产生的损失，可以向被告东方房开公司另行主张权利。
被告东方房开公司对原告诉请截止于2018年1月20日的欠付租金金额人民币785972.8元无异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，该欠付租金人民币785972.8元应由被告东方房开公司向原告支付。2018年1月21日之后的租金，被告应按《房屋租赁合同》约定的租金支付标准，年租金人民币285110元（218850元+66260元）向原告支付至实际返还门面之日止。
诉讼过程中，被告认为原告主张违约金约定过高，应酌情予以降低，综合本案案情及原告所受损失情况，该院酌情按原告诉请的截止于2018年1月20日欠付租金金额的30%予以支持，即被告应承担违约金金额为人民币235791.84元。
虽然被告东方房开公司出具《承诺书》，承诺未按内容履行则承担由此产生的律师费等相关费用，但该承诺书中针对的业主并无本案原告，故对原告要求被告承担律师代理费人民币4000元的诉请，该院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告白勇与被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司于2011年11月16日签订的二份《房屋租赁合同》。二、被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告白勇返还位于贵阳市花溪区××路××商场××门面、××门面、××门面、××号门面。三、被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告白勇支付四间门面欠付租金人民币785972.8元（该租金计算至2018年1月20日）；2018年1月21日起的租金，被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司按《房屋租赁合同》约定的租金支付标准（四间门面年租金人民币285110元）向原告支付至实际返还门面之日止。四、被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告白勇支付四间门面违约金人民币235791.84元。五、驳回原告白勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7016元（已减半收取），由原告白勇负担人民币25元，被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司负担人民币6991元。
本院二审期间，当事人没有新证据提交。经二审审理查明的事实与原判查明的事实基本一致。
本院认为，违约金是当事人之间约定，一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的金钱的责任承担方式。违约金的约定是双方当事人的真实意思表示，也是督促当事人完全、诚信履行合同的一种方式。违约金约定后如果要变更，要经过双方当事人的同意，或者，过分高于或低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少或增加。本案的违约金约定确属过高，原审法院已酌情予以减少，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、上诉人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定，减少之后的违约金已为适当，上诉人继续要求予以减少无法律和事实依据，不应得到支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14032元，由上诉人贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 喻厚智
审判员 刘 佳
审判员 庞 敏
二〇一八年八月九日
书记员 李 萌