甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆西民初字第4210号
原告安世利，庆城县马岭镇。
委托代理人周志璞，甘肃凌东律师事务所律师。
被告庆阳家和房屋经纪有限公司，住所地庆阳市西峰区。
法定代表人魏国强，该公司总经理。
委托代理人郑伟伟，宁县焦村乡。
被告邵强强，庆阳市西峰区。
原告安世利与被告庆阳家和房屋经纪有限公司（以下简称家和公司）、邵强强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张璟适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告安世利及其委托代理人周志璞、被告家和公司的法定代表人魏国强及其委托代理人郑伟伟、被告邵强强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告安世利诉称：原、被告三方于2015年9月19日签订了买卖协议，第二被告通过第一被告居间沟通将自己位于西峰区东湖小区的11号楼3单元602室出售给原告用于结婚之用，约定由第一被告负责替原告向银行贷取楼房款的70%，贷款期限为30日，剩余30%楼房款为首付款，由原告向第二被告一次性交纳。协议签订后，原告于2015年9月23日向第二被告交纳了首付款12万元（包括之前交纳的2万元定金），同时向第一被告交纳了13600元的服务费，但至今第一被告一直推脱无法贷到款项，不能按期交房致使合同的目的无法实现，原告的婚期一退再退；加之第二被告提供的房产证上登载的楼房面积与实际面积相差甚远。原告依据合同法、民事诉讼等相关法律规定，提起诉讼，要求依法判令解除原被告之间签订的买卖协议；依法判令第二被告立即返还原告购房首付款12万元整；依法判令第一被告立即返还原告买卖服务费13600元整。
被告家和公司辩称：原告于2015年9月14日通过家和公司看了一套西峰区九龙北路东湖小区11号楼362室房子，2015年9月19日，买卖双方签订了买卖协议，协议约定2015年9月25日左右，原告安世利向卖方支付首付款12万元整。在贷款过程中，因安世利的征信空白不能贷款，随后居间方帮安世利在其银行账户上存了五万元，时间达两个月之久，居间方没有收取安世利任何利息，因为安世利的征信度太低，在工商银行不能贷款，随后居间方联系好了建设银行信贷部，银行工作人员告知可以办理，居间方多次督促安世利去银行签字，安世利一直不去，导致贷款无法正常进行，所以根据合同第426条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应按约定支付报酬。买卖合同真实有效，没有道理解除，不同意退还中介费。
被告邵强强辩称：原告提出拒绝交付剩余房款的理由不能成立，原告诉称拒绝交付剩余房款的理由以他未能通过银行办理房屋按揭贷款审批手续根本不是事实，实际上原告已经向庆阳建行提供了办理房屋按揭贷款申请及全部资料，后却以家人不同意购买该房为借口，在家和公司与建设银行协商妥贷款后，通知原告及被告前来该行办理贷款签字手续时，原告无条件拒绝，不愿意签字贷款，但没有一个合理的说法，推托至今。被告不予退还12万元购房首付款，原告已违背房屋买卖协议的约定，因原告私自反悔不愿购买该房，故意拒绝贷款不支付剩余房款，延误了归款时间，竟然以楼房面积不符的所谓谎言为自己开脱，真是无稽之谈，也不是协议约定的因政策、手续等原因所致，被告曾多次向原告催问时，原告发短信表白了不愿继续履行协议。原告应当给被告赔偿因其违约所造成的一切经济损失。房屋买卖协议生效后，2015年10月中旬，家和公司通知被告，房屋按揭贷款基本办理成功，剩余房款即将到位，让被告尽快腾房。被告向朋友高息借款20万元重新购买了一套房子，匆忙装修准备入住，借款至今未还，使被告经济上受到损失。基于以上事实，原告的请求没有法律和事实依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，12万元首付款不予退还，原告严重违约，应承担房屋将款20%的违约金。
经审理查明：2015年9月份，原告安世利通过被告家和公司居间介绍，实地查看了被告邵强强所有的位于庆阳市西峰区九龙北路东湖小区11号楼362室住宅。2015年9月14日，原告安世利与被告家和公司签订了《房屋购买看房确认书》。9月17日，原告安世利（乙方）与被告邵强强（甲方）、家和公司（丙方）签订了《买卖定金协议书》，约定：被告邵强强所有的位于庆阳市西峰区九龙北路东湖小区11号楼362室住宅一套，建筑面积88.8平方米，价款40万元，安世利支付房款的方式为商业贷款，安世利支付邵强强定金2万元；安世利、邵强强应在本协议签订后7个工作日内签署《买卖合同》及《居间成交确认书》；甲方违约应双倍返还定金，乙方违约则定金不予返还，同时违约方赔偿丙方房屋总价3%的违约金。同日，安世利与家和公司签订了《委托支付买卖定金协议书》，约定在本协议签订10个工作日内，由家和公司将所收的定金2万元转交卖方。2015年9月17日，原告安世利向被告邵强强交付定金2万元，被告家和公司收取原告安世利房屋买卖服务费7000元、贷款服务费6600元，收取被告邵强强房屋买卖服务费1000元。2015年9月19日，原告安世利（乙方、买受方）与被告邵强强（甲方、出卖方）、家和公司（丙方、居间方）签订了《买卖协议》，该协议主要约定：房屋坐落于西峰区东湖小区11号楼3单元602室，建筑面积88.8㎡，无煤房，无土地证，如果房管局测绘面积变大，甲方不得要求乙方补差价，房管局测绘面积变小，乙方不得要求甲方退差价；房屋总价款40万元（不含税款），甲方承诺房屋内装饰装修保持原状，厨房和卫生间的固定设施一并包含在总房价中，在甲方将房屋给付乙方时一并转移和交付；乙方于2015年9月17日向甲方支付定金2万元，甲方须同时出具收据，该定金在交易中自动转为首付款的一部分；乙方在2015年9月25日前将首付款12万元（含定金2万元）以自行支付的方式支付甲方，甲方须出具收据；甲方同意乙方以商业贷款的方式支付购房款，如乙方付款方式由贷款变更为全款，丙方收取的贷款服务费不予退还；在乙方支付首付款后7个工作日内，甲方必须配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续，双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后30个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续，若乙方经贷款机构审批所获贷款数额与已支付的首付款之和不足房屋总价款的，乙方应于办理房屋所有权转移登记手续之前补足购房款；经甲乙双方协商一致，如果因政策、手续等原因导致贷款无法办理，甲方无任何理由将收到乙方的首付款（含定金）一次性支付给乙方，即三方免责；甲方在收到房屋的全额房款后当日之内将房屋交付给乙方，甲乙双方于房屋交付当日自行办理物业交割，丙方陪同，在房屋交付前发生的费用（包括但不限于物业管理费、供暖、水电、燃气、有线电视、电信等）由出卖方承担，交付以后发生的费用由买受人承担；剩余房款贰拾捌万元在办理完过户后由乙方的贷款银行或乙方30个工作日之内一次性放款给甲方，甲方须同时出具同等金额的房款收到证明；违约责任：如果因甲方提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整、无效或房屋被查封等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的产权证，或者在签订本协议后，甲方不将该房屋出售给乙方，或者在签订本协议后，甲方提高房屋交易价格，或者甲方将房屋出售给第三方的情形，均为甲方违约，若甲方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向乙方支付违约金，丙方收取的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；如果因乙方提供的个人证件不完整、不真实或无效，从而导致房屋产权无法过户，或者在签订本协议后，乙方不购买该房屋的情形，均为乙方违约，若乙方违约，则乙方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项抵顶违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。合同签订后，原告安世利于2015年9月23日交付首付款12万元（含已交纳的定金2万元），按合同约定，被告家和公司协助原告安世利在银行办理贷款以支付下欠的28万元房款，后因原告安世利不符合在银行借款的条件而致使借款手续无法办理。原告安世利与被告邵强强、被告家和公司未就居间行为、服务费的收取标准、协助在银行借款的具体条件等达成书面协议。首付款交付后，原告安世利在银行贷款未果，便提出解除合同，因与被告协商未果，遂诉至本院。
上述事实，有原、被告的陈述，房屋购买看房确认书、买卖定金协议书、委托支付买卖定金协议书、房屋买卖协议、收据、买卖服务费收据、房屋所有权证书等证据在卷，予以确认。
本院认为：原告安世利与被告邵强强、家和公司签订房屋买卖合同时，双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，合同主要内容不违反法律规定和社会公共利益，合同形式要件合法，故双方签订的房屋买卖合同成立有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成的合同受法律保护。”合同法规定合同在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同，原告安世利明确表示不履行该买卖合同，无法支付下剩的28万元的购房款，故其要求解除买卖合同的请求，予以支持。《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”原告安世利不能履行合同义务，被告邵强强作为守约方可以按法律规定及合同约定，可以要求原告安世利承担违约责任，但是原、被告所签订的房屋买卖合同中对于原告安世利在银行贷款及原告安世利的违约责任的两个条款相互矛盾，即“经甲乙双方协商一致，如果因政策、手续等原因导致贷款无法办理，甲方无任何理由将收到乙方的首付款（含定金）一次性支付给乙方，即三方免责”与“如果因乙方提供的个人证件不完整、不真实或无效，从而导致房屋产权无法过户，或者在签订本协议后，乙方不购买该房屋的情形，均为乙方违约，若乙方违约，则乙方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项抵顶违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还”相互矛盾。同一合同的约定相互矛盾，按照合同的解释原则，应认定该条款无效，该条款不能作为合同双方要求对方承担违约责任的依据。被告邵强强的损失可按买卖定金协议书中的约定，原告安世利所交纳的定金不予返还，以作为给付被告邵强强的违约金。该合同文本由被告家和公司提供，因合同条款相互矛盾，导致原告安世利与被告邵强强各执其词，其作为居间人虽然提供了居间服务，但在居间活动中存在明显过错，故其收取的服务费应根据其服务活动适当予以适当返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）、第九十七条、第一百零八条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十四条的规定，判决如下：
一、解除原告安世利与被告邵强强、庆阳家和房屋经纪有限公所签订的房屋买卖协议；
二、被告邵强强返还原告购房款120000元；
三、被告庆阳家和房屋经纪有限公司返还原告安世利房屋买卖服务费3500元、贷款服务费6600元；
四、原告安世利支付被告邵强强违约金20000元。
上述给付内容限本判决生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2972元，由原告安世利负担1972元、被告庆阳家和房屋经纪有限公司负担300元、被告邵强强700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审判员 张 璟
二〇一六年三月十二日
书记员 徐阳阳
本案引用的法律条文
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。