北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第08618号
上诉人（原审被告）张祥华，男，1961年3月27日出生。
被上诉人（原审原告）北京世纪金源物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区小关北里45号。
法定代表人张沈生，董事长。
委托代理人郭嘉林，北京市高界律师事务所律师。
委托代理人梁军红，北京世纪金源物业管理有限公司主管。
上诉人张祥华因与北京世纪金源物业管理有限公司（以下简称世纪金源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第20225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年5月，世纪金源物业公司诉至原审法院称：我公司受开发商北京隆鑫园房地产有限公司委托，负责北京市海淀区＊＊小区前期物业管理工作。张祥华于2003年9月27日与北京隆鑫园房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于＊＊小区6C号房屋（以下简称6C号房屋）一套（建筑面积171.42平方米），并签署承诺书，承诺遵守物业管理公约。2004年4月15日，张祥华办理了入伙手续，约定物业管理费收费标准为2.8元／月／建筑平方米（自2004年1月1日起，我公司实际按照2.52元／月／建筑平方米的标准收取）。张祥华在我公司为其提供了物业服务的情况下，拖欠2012年1月1日至2014年6月30日的物业管理费，经我公司多次催要均未果。我公司诉至法院，要求：1、张祥华向我公司支付2012年1月1日至2014年6月30日的物业管理费12958.5元；2、张祥华按照欠款额每日千分之三的标准向我公司支付至实际付清之日止的滞纳金。
张祥华在原审法院辩称：我确实没有交2012年1月1日至2014年6月30日的物业费，但我没有交纳是有原因的。第一，世纪金源物业公司长期违背物业管理公约，2011年我房屋楼上装修期间，噪音过大，客厅部位出现严重冲撞与捶打声，我多次与世纪金源物业公司联系希望予以制止，但其置之不理，导致我在严重的噪音干扰下生活了3个多月；后我发现客厅屋顶严重受损、开裂再次联系该公司要求解决，但一直未有结果，装修结束后，该公司催促我与楼上住户商量，但是我认为导致客厅屋顶受损的责任不在楼上住户，而在装修人员和世纪金源物业公司的管理人员，该公司的行为极不负责任，有意诱导我与楼上住户之间的矛盾，破坏社会和谐。第二，世纪金源物业公司在未获得相关部门批准下，私自改变房屋结构，将本小区3号楼2单元B1层物业办公室的北侧窗户拆除改为大门，严重违反了物业管理公约的规定；私自变更小区附属配电用房、机械用房的性质，为不明身份外来人员长期提供住所，对小区建筑及居民安全造成威胁；世纪金源物业公司未获业主认可，在住宅楼道及电梯间悬挂大量商业广告，收取广告费用，干扰了业主的生活；世纪金源物业公司自2010年以来不提供小区所有住户窗户外立面的清洗，严重影响了住户的采光、观景效果，对房屋的保值升值具有明显的负面影响。第三，世纪金源物业公司疏于管理，致使小区地下车库长期无人看管，致使我的地下私家车位多次被外来不明车辆随意占用；小区地面车辆任意出入，行驶无序，地面停放车辆极其混乱，存在多处交通安全隐患，对小区业主的正常院内活动以及出行产生了严重影响。第四，我多次与该公司沟通，希望暂缓缴纳2012年度的物业管理费，要求其解决问题，2013年我向该公司缴该年度物业费，但该公司人员拒收，表示不能跳收物业费。综上所述，我有权利要求世纪金源物业公司履行物业管理公约后再行支付物业管理费。
原审法院经审理查明：世纪金源物业公司是具有物业管理资质的物业公司。张祥华是6C号房屋（建筑面积171.42平方米）的购买人。
2003年4月8日，开发企业北京隆鑫园房地产有限公司与物业管理企业世纪金源物业公司签订物业管理公约，约定世纪金源物业公司为＊＊小区提供物业服务（包含房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查，园林绿地的管理养护，环境卫生的管理服务，公共秩序的维护，参与物业竣工交付使用时的验收交接，入住管理，物业装饰装修施工监督管理，车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护，物业档案资料的管理，组织社区文化活动），物业管理费按照2.8元／月／建筑平方米收取，每半年缴付（预缴）一次；产权人按规定和约定交纳物业管理服务费等费用，产权人或使用人未按照本公约、物业管理委托合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收千分之三的滞纳金。
2003年9月27日，张祥华购买了6C号房屋，并与北京隆鑫园房地产有限公司签订了商品房买卖合同，该合同后附有承诺书，张祥华承诺遵守物业管理公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。2004年4月15日，张祥华办理入伙手续，入住6C号房屋。世纪金源物业公司实际按照2.52元／月／建筑平方米收取物业费。
庭审中，张祥华提交照片，证明其客厅屋顶在2011年楼上装修时受损、开裂，世纪金源物业公司私自改变房屋结构、私自变更小区附属配电用房、机械用房的性质，不提供小区所有住户窗户外立面的清洗，住宅楼道、电梯间悬挂大量商业广告，小区地面车辆管理混乱等问题。
世纪金源物业公司认可张祥华在本案诉讼期间曾向其交纳2013年度物业费，因其公司认为不能跳收物业费，故未予接收。张祥华未交纳2012年1月1日至2014年6月30日的物业费。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、承诺书、物业管理公约、入伙手续、缴费通知单、照片等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：依法订立的合同受法律保护。世纪金源物业公司系＊＊小区开发企业委托的物业管理公司，双方签订了物业管理公约，世纪金源物业公司对＊＊小区提供前期物业服务；而张祥华在购买6C号房屋签订商品房买卖合同时签署了承诺书，承诺遵守物业管理公约的规定，故物业管理公约对业主张祥华具有约束力，该物业管理公约不违反法律、法规的强制性规定，张祥华应自觉履行合同规定的各项义务。世纪金源物业公司与张祥华虽未签订物业服务合同，但世纪金源物业公司为张祥华所在小区提供了物业服务，双方形成事实上的物业服务关系。张祥华作为6C号房屋的业主，在享受世纪金源物业公司提供的物业管理服务后，应当按照合同约定向世纪金源物业公司支付相应的物业费。现世纪金源物业公司要求张祥华支付2012年1月1日至2014年6月30日的物业管理费，理由正当，证据充分，法院予以支持。对于世纪金源物业公司要求张祥华支付物业费的滞纳金，法院认为，张祥华拖欠支付上述费用，系因房屋客厅屋顶开裂，而双方对于责任承担认识不同引发，张祥华并不存在恶意拖欠的故意，故法院对于世纪金源物业公司的该项诉讼请求不予支持。张祥华主张客厅屋顶受损以及世纪金源物业公司私自更改房屋结构、私自更改小区附属房屋性质等抗辩理由，因其主张与本案非同一法律关系，可能涉及第三方利益，故其可另行主张，且不能构成其拒交物业费的理由；张祥华就其他抗辩理由，未提交充分证据予以佐证，故法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张祥华于本判决生效后七日内向原告北京世纪金源物业管理有限责任公司交纳6C号房屋二Ｏ一二年一月一日至二Ｏ一四年六月三十日的物业费共计人民币一万二千九百五十八元五角；二、驳回原告北京世纪金源物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张祥华不服原审判决，上诉至本院，张祥华上诉理由与请求为：世纪金源物业公司在提供物业服务过程中，没有履行物业管理责任，导致与我毗邻的楼上住户进行装修时，对我房屋造成严重损害；世纪金源物业公司擅自改变小区附属住房的结构与性质，为不明来历的外来人员提供住所，给小区居民带来安全隐患；世纪金源物业公司在楼道悬挂大量商业广告，收取广告费用，干扰业主的生活；世纪金源物业公司对小区住房窗户外立面未进行及时清洗，严重影响采光、观景效果；世纪金源物业公司疏于管理小区地下车库，致使外来车辆随意占用车位，侵犯我的权益。综上所述，张祥华请求本院查明事实后改判世纪金源物业公司承担其住房受损的维修费用。世纪金源物业公司同意原审判决。
经审理查明：各方对原审法院所查明事实均无异议，在二审期间均未向本院提交新证据，原审法院根据本案现有证据查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，原审庭审过程中，张祥华称楼上业主于2011年装修，持续长达三个月，装修队用大锤子等工具造成了很大的噪音，并导致其屋顶损坏，其就此找到世纪金源物业公司，要求予以制止。世纪金源物业公司认可上述事实，表示与楼上业主去张祥华家看过，楼上住户同意给张祥华修理，但张祥华不同意。张祥华反驳说楼上业主虽答应修理，但一直没有修。
上述事实，有双方当事人一、二审审理期间陈述在案佐证。
本院认为：张祥华系小区的业主，世纪金源物业公司系小区的物业服务公司，世纪金源物业公司已为小区提供物业服务，张祥华亦实际接受了物业服务，双方间形成了事实服务合同关系。现张祥华未交纳2012年1月1日至2014年6月30日的物业费的事实属实，故本院对世纪金源物业公司的诉讼请求予以支持。关于张祥华主张的住房修复费用，根据双方在原审及二审中陈述，世纪金源物业公司在张祥华反映楼上业主装修问题后，即与楼上业主查看张祥华房屋情况并协调维修事宜，说明世纪金源物业公司并未怠于履行物业管理职责。现张祥华房屋受损与其他业主侵权行为相关，该争议与本案非同一法律关系，其可持有效证据另行解决。其以此作为拒交物业费的理由，本院不予采信。关于张祥华上诉所依据的其他理由，由于其牵涉到小区全体业主的利益，应当由小区业主委员会或业主大会代为主张权利，仅以此为由判决个体业主不交纳物业费或扣减物业费，则可能侵害到已交费业主的利益，进而影响到小区的正常运转，故张祥华的上述理由亦不能成为其拒交物业费的理由。综上，原审判决认定事实及适用法律均无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费六十二元，由北京世纪金源物业管理有限责任公司负担十二元（已交纳）；由张祥华负担五十元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一百二十四元，由张祥华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 军
审 判 员 陈 伟
代理审判员 张 琦
二〇一四年十月二十日
书 记 员 杜宏艳