江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0702民初1082号原告：广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司，住所地：江西省赣州市章贡区兴国路9号万盛MALLE-F栋仓储间2。统一社会信用代码：913607007969885787。负责人：梁顺源，董事长。委托诉讼代理人：谢金妹，女，1987年2月7日出生，住江西省赣州市章贡区，特别授权代理。委托诉讼代理人：熊勇，男，1974年9月8日出生，住江西省赣州市章贡区，特别授权代理。被告：谢剑锋，男，1970年1月1日出生，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：吴艳丽，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：孙晓亮，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。原告广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司（以下简称莱佛士物业）诉被告谢剑锋物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢金妹、熊勇，被告的委托诉讼代理人吴艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、由被告向原告付清拖欠2013年1月29日至2016年3月的物业服务费共计81805.16元；2、被告向原告支付逾期违约金暂计至2016年3月约25359.21元（以当月欠缴物业服务费为基数，从逾期之日起按每日千分之一的标准计算至交清费用之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2006年11月22日起依约为赣州和富置业有限公司位于万盛MALL购物中心XX栋XX至XX#提供物业服务。双方约定，物业费为3019元/月，由赣州和富置业有限公司按月交纳；如违约，违约金从逾期之日起按每日千分之一的标准计算。原告一直依约为上述物业提供物业服务。赣州和富置业有限公司于2011年6月23日将上述物业租赁给了被告。被告作为标的物业的使用人，已与赣州和富置业有限公司约定物业费由被告交纳。依据《物业管理条例》的相关规定，被告应承担支付本案物业费给原告的义务，但被告从2013年1月29日至今已拖欠原告物业费81805.16元。经原告向被告多次催要无果，遂诉至法院，要求处理。原告为证明自己的主张，提交了以下证据：1、万盛购物中心商铺租赁与服务合同及身份证明，证明被告同意原告按每月3.5元/平方米提供物业服务。2、自动扶梯与自动人行道定期检验报告，证明原告定期对商场的电梯进行维保。3、电梯合格证，证明万盛“母米粥”的电梯合格并正常运行。4、赣州万盛商业运营管理有限公司审阅表，证明原告对“母米粥”的漏水问题已与开发商沟通，正在走流程进行维修。5、日常工作记录，证明原告日常对电梯及漏水问题跟进处理。6、赣州万盛物业管理服务合同及身份证明，证明原告与开发商约定为被告租赁的店铺提供服务。7、欠费明细，证明被告欠费时间及金额。8、营业执照、法定代表人复印件，证明原告的诉讼主体资格。被告辩称，一、被答辩人不具备物业管理资质，无权进行物业管理，亦无权要求答辩人支付物业费。二、被答辩人提供的物业服务极不到位，表现在答辩人所承租的商铺旁的电梯常年停运，商铺天花板存在三处地方严重漏水，卫生清理工作及公共卫生间防水做得很不到位等方面，且因公共卫生间有水渗入墙面，导致墙面已严重发霉掉粉，原告的先合同义务中的一般义务尚未履行到位，商业推广活动也没有做好，因此，答辩人支付物业费的后履行义务亦无需履行。三、答辩人自2013年12月至2015年7月期间，已实际向原告支付了123129.8元物业费，且物业公司现主张的部分物业费已过诉讼时效。四、原告要求计算违约金，无事实和法律依据。被告为支持其答辩理由，向本院提供了如下证据：1、被告身份证复印件，证明被告身份及诉讼主体资格。2、万盛购物中心商铺租赁合同，证明物业费包含电梯运行费的事实。3、网银转账凭证（4份）、发票（7份），证明谢剑锋、谢永军承租的店面用于经营“母米粥”餐饮服务，自2013年12月至2015年7月期间，已实际向物业公司支付了123129.8元物业费的事实。4、调查笔录、现场照片，证明被告承租店面所经营的“母米粥”万盛店旁电梯停运已近一年。店内天花板存在三处漏水，卫生间经常堵塞，导致墙体发霉，物业公司怠于履行维修义务，极大地影响了“母米粥”的营业，且物业公司从不清理二楼走廊，需被告自行清理的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院组织当事人进行了庭审举证、质证，认定如下：一、关于原告方提交的证据，对证据1，该组证据内容真实、来源合法，与本案有关联性，本院对其三性均予以确认；对证据2、3，该两组证据内容真实、来源合法，可以证实电梯能正常使用，但无法证实电梯的运行时间达到使用标准；对证据4、5，该两组证据可以证实原告对漏水进行过处理，但无法证实已及时修复完成；对证据6，该组证据来源合法、内容真实，与本案有关联，本院对其三性均予以确认；对证据7，结合原、被告的陈述，本院对该组证据的三性均予以确认；对证据8，该组证据来源合法、内容真实，与本案有关联，本院对其三性均予以确认。二、关于被告提交的证据，对证据1、2，该组证据来源合法、内容真实，与本案有关联，本院对其三性均予以确认；对证据3，该组证据可以证实被告方交过部分物业费，经本院核实，该部分物业费原告并未在本案中予以主张，故本院对其关联性不予以认定。对证据4，该组证据可以证实原告方物业服务存在瑕疵，本院对其三性均予以确认。经审理查明：2006年11月25日，原告莱佛士物业与案外人赣州和富置业有限公司签订《赣州万盛MALL物业管理（经营运作）服务合同》，约定由原告为赣州市章贡区兴国路9号万盛购物中心提供物业管理服务。2011年6月21日，被告谢剑锋与赣州和富置业有限公司签订《商铺租赁合同》，约定由被告谢剑锋承租赣州市章贡区兴国路9号万盛购物中心XX栋XX至XX铺位，承租面积为862.58㎡，承租时间为2011年6月21日起至2019年6月20日止，承租期间物业管理费每月每平方米3.5元。合同签订后，原告依合同约定为万盛小区提供了物业服务。从2013年1月至2016年3月，被告谢剑锋已拖欠原告物业费81805.16元。经原告多次催要无果，致诉。本院认为，原告与赣州和富置业有限公司签订的《赣州[万盛MALL]物业管理（经营运作）服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应属有效合同，对双方当事人具有法律约束力，被告谢剑锋作为商铺的实际使用人，应按租赁合同的约定，承担租赁期间产生的物业管理费用。由于原告在物业管理期间对公共设施未及时维护，给被告经营造成了一定影响，本院酌情减免被告10%的物业管理费，即被告仍应支付2013年1月29日至2016年3月31日的物业管理费73624.64元[81805.16元×（1－10%）]，对原告主张被告全额支付拖欠费用的诉讼请求，本院予以部分支持。对原告主张按欠交物业管理费的每天0.1%收取违约金的诉讼请求，因原告在履行物业管理工作中存在违约行为，故其主张无法律依据，本院对此不予以支持。被告提出其已缴纳123129.8元物业费，部分属于重复计算，且原告未在本案中主张该部分已缴纳的物业费，故本院对该辩解理由不予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告谢剑锋于本判决生效之日起十日内向原告广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司支付从2013年1月31日至2016年3月31日止的物业管理费73624.64元；二、驳回原告广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2443元，由被告谢剑锋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  曾子为人民陪审员  孔 瑛人民陪审员  赖 慧二〇一八年三月二十七日书 记 员  刘素静