浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬象民初字第566号
原告（反诉被告）：象山县丹东街道庄穆境村经济合作社，住所地:象山县丹东街道庄穆境村。
法定代表人：虞金武，该社社长。
委托代理人：章学锋，京衡律师集团宁波事务所律师。
委托代理人：姚健洁，京衡律师集团宁波事务所律师。
被告（反诉原告）：柴刚伟，男，汉族，1975年10月21日出生，住象山县。
委托代理人：周东升，浙江昊大律师事务所律师。
原告象山县丹东街道庄穆境村经济合作社（以下简称庄穆境村）与被告柴刚伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年5月24日立案受理后，依法由审判员陶振明适用简易程序独任审判。6月10日，被告提起反诉，原告庄穆境村对被告柴刚伟的反诉申请答辩和举证期限，本院予以准许。6月18日和8月11日，依法对本案进行二次公开开庭审理，在二次的开庭审理中原告庄穆境村的委托代理人章学锋、姚健洁，被告柴刚伟及委托代理人周东升均到庭参加诉讼。原告申请的证人梁圣成、李友良，被告柴刚伟申请的证人柴振骥、费启贵、费启华、梁之洪、仇孙云在8月11日的庭审中到庭作证陈述。8月11日，原、被告申请庭外和解15天。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，于10月18日再次对本案公开开庭进行了审理，原告庄穆境村的委托代理人章学锋、姚健洁，被告柴刚伟及委托代理人周东升均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庄穆境村起诉称：2007年10月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于丹城育才路座西朝东整幢房屋三层租赁给被告营业使用，约定租赁期限为2007年10月1日至2009年9月30日，年租金为50万元。合同签订后，被告未按约定支付第一年的租金。经双方协商决定，2008年9月30日终止合同。被告应按约定支付第一年的租金。然而，截至2009年6月17日，被告仅支付了300200元，余款至今未付清，上述款项经原告多次催讨未果。
为了维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：被告立即支付房屋租金199800元，并支付逾期利息30007.46元，合计229807.46元（逾期利息按人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算，暂算至2010年5月24日，应算至实际付清之日）。
被告柴刚伟在法定期限内提交书面答辩状称：原告诉请内容失实、无事实根据，原告在履行中严重违约，且已超过法律对支付租金规定的一年诉讼时效，应驳回起诉。理由为：1、双方订立的《房屋租赁合同》第八条：甲方（原告）应无偿协助乙方（被告）处理好甲方原承租户的房屋租期问题，但原告根本未尽义务。原告根本未按《房屋租赁合同》约定，没有将坐落在育才路座西朝东主要租赁房屋（底层街面房屋）计7间交付给被告使用、收益，一直至原告强行终止租赁合同为止。这是全村公众公知的事实，所以，根本不是原告诉状所说的将整幢房屋三层租赁给被告营业使用，原告存在未交付租赁房屋先期的严重违约之事实，也正是此原因，被告才对租金予以拒付，这也是法律赋予答辩人的后履行抗辩权。
2、双方订立的《房屋租赁合同》约定租赁期限为二年（2007年10月1日至2009年9月30日），结果一年时间不到，原告即于2008年9月25日单方擅自强行终止租赁合同，并以书面通知形式向各租赁户发送停止向被告支付第二年租金的决定，被迫造成原、被告之间的租赁合同终止。在此原告再次严重违约，使被告的租赁期限缩减一半，给被告造成巨大的经济损失，被告将提起反诉以维护自己的正当、合法权益不受侵害。
3、双方根本没有协商而终止合同，终止租赁合同完全是原告单方、片面、强行、非法的行为，原告的会议记录也完全是个别人一手策划操纵的，村党员、班子、组长根本没有签字认可过。
4、双方合同第一条约定：如要终止或延期，甲、乙双方应提前二个月提出，再协商解决。但原告根本未按此约定履行与操作，根本不考虑提前二个月提出再终止合同，原告终止租赁合同完全是随心所欲、非法无理的。
5、第一年租费约定分二期支付租金，即2007年11月1日支付25万，2007年12月31日支付25万。支付租金的法律时效为一年，加上约定的宽展期10天，故第一租赁年租金请求的保护时效截至2009年1月11日为止，超过期限的则依法不再保护其胜诉权。暂且不论违约与否，单就时效而言，原告应在2009年1月11日之前主张依法保护，原告起诉日期为2010年5月24日，已经滞后胜诉保护期达1年4个月之久，依法不再受保护。所以应无条件驳回原告的诉请。
被告柴刚伟并在法定期限内提起反诉称：1、原告未依约提交租赁房屋，直至租赁关系终结时，有违约在先事实足以认定；2、未依约保证二年租赁期限，单方、擅自、强行提前一年终止合同；3、未按约履行提前终止告知义务；4、按对等原则，依《房屋租赁合同》第三条精神实质，反诉被告应承担押金款（壹万元）之违约金。双方有约定内容的，法院应按对等原则，按实作出反诉被告违约裁决。5、因反诉被告未尽提交临街租赁房屋义务，造成反诉原告可得利益损失计102600元。包括：（A、3000元/年×7间＝2.1万元；B、3000元/年×14＝4.2万元；C、2.75元/平方米×1200平方米×12＝3.96万元）；6、以上可得经济利益损失均因反诉被告的违约过错所致，且与损失有因果关系，符合承担民事责任要件，依法足以认定，请求判令：一、反诉被告承担违约金10000元；二、反诉被告赔偿反诉原告经济损失102600元。
针对被告柴刚伟的反诉，原告庄穆境村在法定期限内未提交书面答辩状，在庭审中口头辩称：原告已经按约交付了房屋，不存在违约情形。原、被告双方的租赁合同经过双方协商一致予以解除，根据合同约定，由于被告拖欠租金，视为自动退租，原告有权终止合同，原告没有二个月通知的义务。被告主张对等适用违约金的问题，违约金应当适用约定原则，没有约定的情况不存在违约金对等适用的问题，只能根据实际损失来计算。被告所主张的可得利益损失，由于原告不存在未交付房屋以及所谓擅自处理租期的事情，不存在违约，被告无权主张赔偿损失。即使有所谓的损失，由于经营存在风险，出租存在不确定性，能否出租或收取到租金是不确定的，被告主张的可得利益损失不符合合同法规定的赔偿范围。关于被告提出的诉讼时效问题，被告拖欠租金之后，原告一直向被告主张权利，直到2009年6月17日，被告支付了最后一期，原告在2010年5月24日提起诉讼，符合一年的诉讼时效规定。综上，请求驳回被告的反诉请求。
原告庄穆境村为证明其诉请和对被告的反诉辩称成立，向本院提交下列证据：
1.租赁合同1份，以证明原、被告之间的租赁关系成立；
2.2007年9月10日、2008年9月26日的会议记录各1份，以证明租赁合同的订立原因；租赁合同的终止及相关问题的处理；
3.证词1份，以证明原、被告终止租赁关系经过会议讨论，被告未付清租金的事实；
4.收据6份，以证明被告至2009年6月17日已支付租金为300200元；
5．申请证人梁圣威到庭作证陈述，其陈述的主要内容为：证人系村里二组组长，村里开会三套班子均到齐的，2007年9月10日开会时，因为有部分村民拒付租金，后讨论由谁承租，被告提出由其承租，租金为每年50万元，租期二年，村里讨论后同意，并订立合同，具体内容不知，原承租户到期日不是一致的。2008年9月26日开会时，因被告第一年的租金50万元没有付齐，村里决定收回出租房，会后发通知给各个向被告承租的租户，由原告庄穆境村收取各承租户的租金。
申请证人李友良到庭作证，证人陈述的主要内容为：证人为村六组组长，2007年9月10日开会时，因为有部分村民没有交租金，会议讨论由谁承包育才路的房屋，被告提出由其承包，后村里计算每年近51万余元，最后决定每年50万元由被告承租。村里的房屋是分批出租，因此，房屋到期日也就不是一致，未交历年租金的4个村民，村里没有对外发通知进行招租。2008年9月26日，村里讨论决定解除与被告的租赁合同，因为被告没有交齐第一年的租金，被告也参加会议的，村里会后发通知给各承租户，要各承租户将下年租金交给原告庄穆境村，费启贵也参加会议，被告与费启贵系合伙承包的，证人当时有事先走，未在会议记录上签名。
以上梁圣威、李友良到庭作证，以证明原、被告订立租赁合同、终止租赁关系均经过会议决定。
被告柴刚伟为证明其辩称和反诉的事实成立，向本院提交下列证据：
1.租赁合同1份，以证明原、被告之间的租赁关系成立；
2.村育才路街面租房兑现情况表1份，以证明原租户情况及到期日后移交房屋的事实，原告庄穆境村没有一次性将房屋交给被告承租；
3.通知1份，以证明原告庄穆境村于2009年9月25日直接向被告的承租户发出通知终止租赁关系，强行终止合同，违反约定的事实；
4.收据1份，以证明原告庄穆境村收取被告押金10000元；
5．房屋租赁合同3份，以证明除7间临街房之外，其余房屋已交付，作为被告可得利益损失计算佐证资料；
6.申请证人仇孙云到庭作证，证人陈述的主要内容为：村里讨论出租房屋没人管，有几个人多年未付租金，证人没有参加会议。原告与被告签订的租赁合同证人没有看到，后村里在租期没到时就终止租赁，村要承包出租房的事没有向全村村民告知，被告承租时尚有部分租户未到期，证人与被告是表兄弟关系。
申请证人梁志洪到庭作证，证人陈述的主要内容为：2007年9月10日、2008年9月26日村开会证人不在，将房屋租给被告也是最近才知，房屋不可能同时租给二个人的，原村里的承租户有否付清租金不明。
申请证人费启华到庭作证，证人陈述的主要内容为：证人在村没有职位，村房屋承租给被告有二年左右时间，租金多少不知，村里没有为出租房屋开会，费启贵是证人的弟弟，有否与被告共同承租不知。
申请证人柴振骥到庭作证，证人陈述的主要内容为：2007年9月10日的会议证人没有参加，原来村民承租户不订合同也不付租金，村干部也叫证人于2009年5月参与催讨，被告是因为该四户村民没有处理好，才不交租金，后村发通知给其他承租户，租金由村自行收取，被告系证人的远房侄儿。
申请证人费启贵到庭作证，证人陈述的主要内容为：证人为村组长，2007年9月10日经村会议决定将育才路房屋租给被告，因有村民承租7间街面房没有支付租金，被告不能收取，原村民承租户不同意由被告承租，称他们有优先承租权，被告向村反映，但村里不管此事。2008年9月26日，村里决定不再租给被告柴刚伟，因为尚有19万元租金未付，原因是7间街面房未处理，被告认为村里没有将房屋全部交于他，被告是不同意解除租赁合同的，证人与被告是共同合伙承包的。
上述证人作证以证明原告出租的房屋中的临街7间没有交付，2年租期未满而强行终止租赁合同，会议记录中没有全体党员、班子成员签名等事实。
原、被告提供的证据，经原、被告举证和质证，本院认证如下：
一、原告提供的证据1，与被告提供的证据1系同一租赁合同，原、被告只是对租赁合同的条款有不同的理解，本院对该租赁合同予以采信；
二、原告提供的证据2，被告质证后对2007年9月10日的会议记录的真实性没有异议，但认为权利和义务应以合同为准；对2008年9月26日的会议记录的真实性有异议，因为没有被告的签名，记录是后补的。本院对2007年9月10日的会议记录的真实性予以采信；对于2008年9月26日的会议记录因被告没有签名，也没有认可，会议参加者的签名系同一人所为，其真实性应结合其他证据予以确认；
三、原告提供的证据3，被告质证后认为如果是原、被告双方自愿解除合同，应当都会签名。本院认为，该证据不能证明原、被告经协商一致终止合同的事实；
四、原告提供的证据4，被告质证后无异议，本院对此予以采信；
五、原告申请的证人梁圣威、李友良到庭作证陈述，原告庄穆境村对上述申请的证人所述质证后没有意见。被告质证后对证人所述原来承租村民未交租金，承租的租期不同，2008年9月26日会后发通知给承租户的陈述无异议，认为李友良没有签名，真实性不能确定。本院认为，被告承认参加了2007年9月10日和2008年9月26日的会议，结合原、被告签订租赁合同的事实，因此，本院对原告因签订租赁合同和解除租赁合同召开过会议，2008年9月26日会后发通知给承租户的事实予以采信；
六、被告提供的证据2，原告质证后认为真实性不明，系被告自己制作，但签订合同时有部分承租户未到期是事实。本院认为，该表系被告自己制作，等同于被告自己陈述，没有其他证据印证，本院不予以确认；
七、被告提供的证据3，原告庄穆境村质证后认为发过通知属实，因为被告没有按约交租金。本院认为，该通知原告承认发过，且原告提供的证人也陈述有此事，本院对此予确认；
八、被告提供的证据4，原告质证后对真实性没有异议，对证明的目的有异议。本院认为，原告庄穆境村只是对证明目的有不同的认识，本院对此收据予以采信。
九、被告提供的证据5，原告质证后对真实性有异议，认为该租赁合同是被告与他人签订，是否属实不得而知，更不能据此计算损失。本院认为，被告提供的租赁合同并没有相关证据印证，其真实性不明，本院对此难以确认；
十、被告申请的证人仇孙云、梁志洪、费启华、柴振骥、费启贵作证陈述，原告质证后认为费启贵与被告共同承租，有重大的利害关系；仇孙云与被告系表兄弟，也有利害关系；费启华与费启贵是兄弟关系，其对承租也不了解；柴振骥与被告是叔侄关系，证言可信度不高；梁志洪对出租情况也不了解。因此，被告申请的证人作证证言不能采信。被告质证后认为，尽管与部分证人有利害关系，但证人所述均是客观事实是可采信的。本院认为，被告申请的证人所述有部分村民承租没有处理完毕，原、被告存在承租关系，以及解除承租关系的事实与原告提供的证人所述、租赁合同、通知等相符，对此应予采信；不了解租赁情况的证人不予采信，费启贵、仇孙云与被告有利害关系，其陈述部分内容与原告提供的证据不相符处，本院不予采信。
综上原告与被告在庭审中的诉辩陈述及本院的认证，可认定的本案事实如下：
2007年9月10日，原告对所属的育才路房屋出租事宜进行开会讨论，被告提出由其承租整幢房屋。庄穆境村三套领导班子同意，将育才路的整幢房屋出租给被告，租金标准为临街房屋每年每间25000元，二、三楼每年每平方米13元。9月12日，被告交给原告押金10000元。10月1日，原告与被告签订了租赁合同1份，该合同约定租期为2年，其中底层街面二间到期为2007年11月15日和30日，叁楼南首300平方米到期为2007年11月30日。该租赁合同第二条约定：“如果甲方在2007年9月30日到期的原承租户，在2007年10月1日退租房屋，甲方可适当给乙方推迟20天计租，但乙方必须书面申请，经甲方确定后，于2007年10月21日另订需推迟房屋租赁期限的补充协议”；第三条约定：“乙方每年房屋租费为人民币伍拾万元整（￥500000）,付款方式每年分贰期付清，2007年度：即第壹期于2007年11月1日付清甲方房租费为人民币贰拾伍万元整（￥250000）、第贰期于2007年12月31日付清甲方房租费计人民币贰拾伍万元整（￥250000），……乙方不得拖欠房租费，如在10天内乙方不按规定缴付甲方房屋费的，则视为乙方自动退租，房屋租赁押金款不得再退还作违约金没收。如乙方违约，甲方可直接解除乙方房屋租赁合同关系，已缴房屋租金不得退还”；第八条约定：“甲方应无偿协助乙方处理好甲方原承租户的房屋租期问题”，该合同并加盖象山县丹东街道庄穆境村村民委员会的印章。合同签订后，被告实际承租二楼以上的房屋，但原告村民原承租一楼临街面的7间房屋未能交于被告，被告将已承租的房屋又转租于他人。2007年9月30日，被告支付原告租费100000元，10月12日支付租费55800元，12月3日又支付原告租费55800元。2008年9月9日，被告支付原告租费35000元。9月26日，原告召开会议，讨论被告未能按约付清第一年度承租房租金一事，后经讨论决定终止与被告的租赁合同。原告在会后向被告的各承租户发出通知书，要求各承租户自10月1日起将租金交于原告，由原告直接向承租户收取租金。2009年6月17日，被告支付原告租费53600元。
本院认为，对于合法有效的合同，应当按照合同的约定，全面履行相应的义务。履行合同义务有先后顺序的，先履行者应当按约履行，在先履行者不按约履行时，后履行者有权拒绝履行义务，行使抗辩的权利，或者追究相应的违约责任。租赁合同作为双务合同，出租者应当承担将租赁物交付给承租者的义务，如果出租者不交付租赁物，无权请求承租方给付租金，还应当承担违约责任。同理，承租人不按约支付租金，也应承担相应的违约责任。原告与被告于2007年10月1日签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同内容合法，依法应予保护。原告将育才路的房屋全部出租给被告，但其中的7间临街房屋没有按约定的时间交付于被告，原告履行合同上存在违约行为，被告有相应的抗辩权，即可以不付该部分相应的租费，直至违约事项消除。由于原告没有依约将临街的7间房屋交于被告承租，故原告主张按合同约定要求被告支付租金，不符合合同实际履行的原则，应当扣除未交于被告房屋部分的租金。该7间街面房根据约定每间年租金为25000元，则应扣除租金为：7×25000=”175”000（元）。扣除该部分的租金后，被告应在合同约定的2007年12月31日前支付租金为：500000-175000=”325”000元，但被告在该时仅支付款项为：100000+55800+45800+10000=”211”600元。被告尚有113400元租金没有按合同约定的期限支付，因此，被告的抗辩行为显然超出其相应的权利，与其应支付租金的义务不相等。被告由此已构成违约，按合同约定应作为被告自动退租，该违约行为按合同中的约定原告可直接解除租赁关系，因此，原告于2008年9月26日决定解除与被告的租赁关系，符合合同的约定和法律的规定，对此应予支持。
原告认为未将房屋交于被告是在承租时被告承诺能处理好该7间房的承租户关系，对此并无相关证据予以证明，且将租赁物交于承租人是出租人的义务，否则不能取得相应的租费，原告的该主张本院不予支持。由此可知，被告尚应支付原告的租金应当是承租开始至合同实际解除，被告实际应承担的租金为：500000-100000-55800-55800-35000-53600-175000=”24”800（元）。被告支付租金的最后一次为2009年6月17日，现原告起诉为2010年5月24日，拖欠租金的诉讼时效为一年，按此规定，原告并没有超过一年的时效，被告的该辩称本院不予采信。被告未能按约定支付租金，对此应承担违约责任。原、被告双方在合同中已约定了违约金，违约金应相当于实际损失，合同中约定的10000元押金在违约时作为违约金，该款已相当于原告的损失，因此，原告主张逾期付款的损失，本院不予支持。
被告主张由于原告未能交付7间临街房屋，以及提前解除合同，造成其可得利益损失102600元，并据此提起反诉。原告没有将7间临街房屋交于被告承租，情况属实，对此应当承担违约责任。被告认为从原告承租每间临街房年租金为25000元，转租后每间年租金为28000元，从中可得租金利差为3000元，此只是被告的自行计算，是否能得到该利益仅是个假设，并没有相关证据予以佐证，故其主张本院难以支持。至于被告主张二、三楼的租金差额，由于被告没有依约支付租金，原告解除合同符合约定，被告主张违约金对等，原告违约也应承担10000元，对此无事实和法律依据，鉴此，被告的反诉主张本院难以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告柴刚伟支付原告象山县丹东街道庄穆境村经济合作社租金24800元，款定于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告象山县丹东街道庄穆境村经济合作社的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）柴刚伟的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4747元，由原告象山县丹东街道庄穆境村经济合作社承担4235元，被告柴刚伟承担512元。反诉受理费1276元，由被告柴刚伟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，开户银行：中国银行宁波市分行，账号：。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 陶振明
审 判 员 戴 鸣
人民陪审员 陆传风
二〇一〇年十一月二十日
代书 记员 杨惠燕