山西省平定县人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0321民初231号原告：平定县宏翔物业管理有限公司。法定代表人：李战红，任经理职务。委托诉讼代理人：王玉文，男，1953年10月30日生，平定县宏翔物业管理有限公司员工，现住平定县。被告：杜永健，男，1970年3月15日生，现住平定县。原告平定县宏翔物业管理有限公司诉被告杜永健物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平定县宏翔物业管理有限公司委托诉讼代理人王玉文，被告委托代理人杜永健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告杜永健支付原告六个月物业服务费915元、滞纳金82元，两项共计997元。2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告于2017年6月30日和某房地产开发有限公司签订某大厦前期物业服务合同，2017年7月1日进驻某小区提供物业管理服务。公司严格按照合同内容、标准，履行了自己的职责。合同第四条约定：业主应于物业公司服务满一个月后开始交纳物业服务费用，公司集中两个月时间收缴，逾期加收违约金。在此期间，用公告形式在小区大门口张贴服务内容、收费标准、入住时间。并在2017年9月份入户进行业主意见调查，10月召开了业主座谈会。广泛地征求了广大业主对服务企业工作的意见和建议。广大业主对物业服务企业提供的服务还是肯定的。合同规定：高层住宅0.7元/月/平方米，自来水二次增压0.2元/月/平方米，电梯运行费0.3元/月/平方米，商业物业1元/月/平方米（和某县发改委下发的文件内容一致）。公司2017年11月30日在小区3个单元的门上张贴收费公告，并于2017年12月1日—3日入户催缴，一部分业主至今没有交纳所欠物业费，给公司的运营带来很大困难，无奈具状诉至法院，望判决被告支付上述欠款。被告辩称：1、原告与我方没有签订任何物业服务合同，原告不是适格主体，应驳回原告的诉请。至今没有任何人协助我方成立业主委员会，变更物业合同没有通知过我。前期物业管理具有过渡性，原告应该与业主签订合同，我方与某房地产有合同。原告的收费属于乱收费，没有物价部门的批复；2、原告在没有公示政府批准的收费文件情况下，其收费标准定为：物业费每平方米0.7元，其中还包括二次自来水增压每平方米0.2元，电梯运行费每平方米0.3元，甚至提到了商业物业费每平方米1元。我个人认为，属于乱收费；3、原告无权收取滞纳金；4、根据物权法第81条规定，对于建设单位聘请的物业服务企业，有权依法更换。不应该转用原告，原告扩大了收费，原告服务及管理不好。原告为支持其诉讼主张提供以下证据：1、2017年6月30日原告与某房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，证实：原告与某小区的全体业主存在物业服务合同关系。2、物业服务费的催缴通知单，证实：被告2017年7月1日至2017年12月31日欠原告物业服务费为823元。被告家的住宅面积为114.37平方米。3、某县发改委文件，证实：我们前期物业执行政府指导价的收费标准。4、公示照片，证实：2017年6月30日张贴公示并进驻小区提供物业管理服务。5、2017年9月份的业主意见调查，证实：有74户业主，约70%的人说我们的物业服务不错。业主除了对房屋质量、房产证办理有意见外，对物业服务都没有意见。但房屋质量和办理房产证不是我们的责任。被告质证如下：对前期物业合同有异议，合同是原告与某公司签订的合同，我是2010年进驻的。原告签订是2017年与某公司签订的，不应该是前期合同，我方与某公司签订有合同，原告签订合同没有通知过我方。发改委文件是批给某公司的，不是批给原告的。业主调查表不代表什么，物业费增加，我方提出的问题原告没有改正。我方要求原告提供水电剥离的证据。催缴单上不是我方的签字。被告提供以下证据：1、照片五张证实卫生不好、小区乱人进入、单元门长期坏、公用管道上接饮水机、公告是虚假的；2、收据证据两张，证实2015年原告交纳物业费及水费情况；3被告与某公司签订的前期物业管理服务协议一份。原告质证如下：对协议有异议，没有时间约定，按合同法规定，没有约定的最长不超过6个月。水费超过10吨均按5.5元计算，10吨以内按2.8元计算，某小区均按3元计算。电费也是170度平价收取，超过170度均按0.527元，发改委文件是2015年批给某小区的。我去过发改委，其告诉我该文件是批给某小区的，前期物业合同执行标准是政府指导价。张贴小广告事实存在，这是普遍存在的。结合原、被告陈述及其所提供的证据，本院查明的事实是：原告平定县宏翔物业管理有限公司系从事物业管理服务的企业。被告居住在某小区，于2011年前后建成并有业主入住，至庭审时该小区未成立业主委员会。2017年6月30日，被告所居住某小区的开发商某房地产开发有限公司与原告平定县宏翔物业管理有限公司签订前期物业服务合同，为被告所居住的小区提供物业管理服务，双方就物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、其他事项等均作了约定。在物业管理区域内，原告方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费为包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：0.7元/月/平方米；二次自来水增压费：0.2元/月/平方米；电梯运行费：0.3元/月/平方米；商业物业：1元/月/平方米。原告按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。业主应于物业公司服务满一个月后，开始交纳物业服务费用，公司集中两个月时间收缴，逾期加收违约金。业主或物业使用人违反本合同规定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每月3%的标准向原告支付违约金并向人民法院提起诉讼。本合同期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。某房地产开发有限公司与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容。物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。合同签订后，原告于2017年6月30日进行了公告，随后即对某小区进行物业服务管理。2017年9月20日，原告对被告进行业主意见调查，被告的意见和建议为：物业费太高，一年一涨，从0.3元涨到0.7元，从没有征求业主意见。电梯费应包括在物业费中，不单独收费。收费应缴纳自来水公司，物业公司不应代付。2017年11月30日，原告在被告所居住小区进行了公示，公示内容希望各位业主踊跃交纳2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业费，原告并于2017年12月1日对被告进行催缴物业费，但该小区业主以未办理房产证为由不交纳物业费。另查明，被告所居住的某小区3单元301室，其建筑面积共计127.15平方米。物业服务费依约按每平方米每月1.2元，被告欠物业费期间为：2017年7月1日至2017年12月31日共计6个月。被告应交的物业服务费为：1.2元/月/平方米×127.15平方米×6个月=915元。本院认为，原告平定县宏翔物业管理有限公司与被告杜永健所居住某小区的开发商某房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法、有效，对某小区全体业主均有约束力。原告按照合同约定为该小区业主提供物业管理服务，履行了应尽义务，被告作为该小区的业主，理应按合同约定缴纳物业费。鉴于原告在提供物业服务过程中亦有不周之处，故其请求的要求被告方支付滞纳金一节，本院不予支持。被告所称上述前期物业服务合同无效一节，无法律事实和依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：被告杜永健于本判决生效之日起十日内一次性付清所欠原告平定县宏翔物业管理有限公司2017年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费915元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由被告杜永健负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。审判员  贾力二〇一八年三月二十七日书记员  郭风