上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1800号
上诉人（原审原告）李飞。
被上诉人（原审被告）陈燕平。
上诉人李飞因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第2176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2013年3月5日，陈燕平与案外人朱建斌签订《房屋租赁合同》承租上海市某某区某某镇某某路某某号房屋，租赁期限自2013年3月6日起至2016年3月5日止，房屋租金为每月2，500元（人民币，下同）。2013年8月13日，李飞作为买受方，与朱建斌签订《协议书》，向案外人购买前述房屋，同日，双方就前述房屋签订了《上海市房地产买卖合同》。2013年9月10日，涉案房屋确权登记至李飞名下。
原审另查明，2013年8月26日，李飞作为出租方（甲方），陈燕平作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由李飞将涉案房屋出租给陈燕平，房屋租赁期限自2013年8月26日起至2016年3月5日止。合同第四条约定，月租金为2，500元；乙方应于2013年8月26日之前向甲方支付租金，先付后租；租金按押一付三支付，乙方支付甲方剩余租金应在租赁期前10日支付，逾期一日支付违约金200元每天。5-1条约定，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即2，500元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。7-1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每天200元向甲方支付该房屋占用期间的使用费。第八条“补充条款”约定，此房租金至2014年3月6日内保持不变，合同后期按年房租32，400元整执行，乙方在租赁期间需要转租该房屋，应遵守国家规定正常商用需要，甲方需配合乙方完成转租。李飞和陈燕平签订租赁合同以后，陈燕平分别于2013年8月29日、12月6日向李飞支付了7，000元和7，400元。李飞和陈燕平一致确认，在李飞买下涉案房屋前陈燕平就已经在使用该房屋，李飞和陈燕平签订合同以后，陈燕平已向李飞支付了押金2，500元，另外，经双方协商，陈燕平实际从2013年8月29日起向李飞支付租金，至2014年2月25日止的租金已经付清。
原审又查明，陈燕平租赁涉案房屋期间，在涉案房屋与相邻的某某号房屋的隔墙上偏南位置（靠近南墙一米多）开了一个长方型的门洞，约宽1.3米，高2米。李飞确认陈燕平开设墙洞的墙壁并非承重墙。
2014年1月，李飞诉至原审法院，要求法院判令：1、解除双方的房屋租赁合同；2、陈燕平支付逾期支付租金的违约金4，000元；3、陈燕平将租赁房屋西面墙壁修复，使房屋恢复原状。审理中，李飞增加诉讼请求，要求陈燕平按每日100元的标准支付自2014年2月26日至实际返还房屋之日的房屋占用使用费。
原审审理中，李飞表示，根据合同约定，陈燕平应在2013年11月16日支付租金，但陈燕平迟至12月9日才支付租金，又未依约支付违约金，且在未经李飞同意的情况下擅自开设墙洞，故要求依法解除合同，合同解除后，同意返还押金；至于陈燕平主张的装修损失，因陈燕平违约导致合同解除，不应得到支持，且李飞不知道陈燕平对房屋进行过装修，陈燕平即使主张也应与前任房东结算装修款；关于墙洞恢复问题，同意由陈燕平承担5，000元修复费用由李飞自行修复。同时，李飞表示，因陈燕平迟延支付租金构成违约，故要求陈燕平承担2013年11月16日至2013年12月6日期间按每天200元计算的违约金，共计4，000元。陈燕平则称，其经李飞同意才迟延于2013年12月9日支付租金，其愿意按照合同约定承担违约金；至于墙洞，其因扩大经营需要，又承租了涉案房屋相邻的门面即某某号房屋，并在两套房屋的相邻的墙上打了如前所述的门洞，但系争墙洞在与李飞签订合同之前就已经开设了，租赁期限届满时其会将所开设墙洞恢复原状；现不同意解除合同，如若李飞坚持解除合同，则要求李飞应当赔偿其装修损失20万元。
又，李飞和陈燕平一致确认，陈燕平于庭审后向李飞支付了租金7，500元。
原审认为，李飞和陈燕平之间的租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，李飞和陈燕平均应全面切实履行。涉案合同并未约定陈燕平逾期支付租金李飞即可解除合同，仅约定陈燕平逾期支付租金的，逾期一日支付违约金200元，本案中，陈燕平明确表示愿意支付违约金，故李飞以陈燕平迟延支付租金及未付违约金为由要求解除合同没有合同依据和法律依据；至于李飞主张的陈燕平开设墙洞的问题，根据法律规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人可以请求解除合同并要求赔偿损失，审理中李飞确认所涉墙壁并非房屋承重结构，故李飞以此请求解除合同亦无依据。综上，李飞解除合同的诉讼请求法院不予支持。关于李飞主张的房屋墙壁恢复原状，鉴于涉案合同尚未解除，且陈燕平明确表示在租赁期限届满时会将墙壁恢复原状，故对李飞的该项诉请法院亦不予支持。陈燕平对于李飞主张的违约金金额并无异议且同意支付，对李飞该项诉请法院可予支持。因合同未予解除，故李飞要求陈燕平按照每日100元的标准支付房屋使用费没有依据，但陈燕平仍应按约向李飞支付已到期的租金。合同约定，房屋租金至2014年3月6日内保持不变，合同后期按年房租32，400元整执行，陈燕平在庭审后已经向李飞支付了7，500元租金，按照双方约定，截止2014年5月25日，陈燕平尚欠李飞部分租金，应予支付。
原审法院于二○一四年五月八日依法作出判决：一、陈燕平于判决生效之日起十日内支付李飞违约金人民币4，000元；二、陈燕平于判决生效之日起十日内支付李飞截止2014年5月25日的租金人民币278元；三、驳回李飞的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由陈燕平负担。
判决后，李飞不服，向本院提起上诉称，被上诉人支付租金存在违约行为，原审判决对此认定错误；被上诉人迟延支付租金的行为已符合合同法关于法定解除的规定，法院应予支持；关于墙洞修复的事实双方均已确认，被上诉人擅自改变房屋结构，上诉人作为出租人可以请求解除合同。原审判决认定事实错误，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或改判原审判决第二、三项为被上诉人支付截止2014年5月25日的租金626.60元、解除双方间的合同并由被上诉人恢复原状。
被上诉人陈燕平则表示服从原判，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在本院审理过程中，被上诉人申请系争房屋的原产权人朱建斌到庭作证。
证人朱建斌向本院陈述，上诉人李飞在2013年7月向其提过要在墙上打洞，其表示能否打洞要去问物业，其不能作主；系争房屋于2013年8月24日正式和上诉人交接完毕，当时墙洞已经打好，房屋交接当天两人一起去了被上诉人的饭店里吃饭，当时墙洞已经打好。
本院经审理查明，被上诉人先后于2013年8月29日支付了7，000元、同年12月6日支付了7，500元、2014年2月24日支付了7，500元，2014年5月23日支付了12，230元（包括原审判决的4，000元违约金），其余事实原审认定无误，本院予以确认。
本案争议焦点：被上诉人迟延支付租金及在墙体开洞的行为能否构成上诉人要求解除租赁合同的理由。
本院认为，本案系争租赁合同是签约双方之真实意思表示，其内容亦不违反法律规定，应为合法有效。在该合同中，双方对于承租人违约而致出租人有权解除合同的内容未作约定，故上诉人要求解除系争租赁合同应符合法律规定。（一）对于被上诉人在墙体开洞的行为，根据系争房屋原产权人的证词可知，在上诉人受让系争房屋之前，被上诉人已进行了墙体开洞行为，该行为在上诉人接收系争房屋时已明知，但上诉人对此未向房屋出让人提出异议，在本案涉讼前亦未向被上诉人提出异议；同时，被上诉人开设墙洞的墙体亦非承重墙，被上诉人在墙体开洞的行为没有改变系争房屋的主体结构。就本案实际而言，上诉人据此要求解除租赁合同的请求缺乏法律依据，本院难以支持。（二）我国合同法第九十四条规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同”，本案中，被上诉人陈燕平未能及时按约支付租金已构成违约，但上诉人未能提供证据证明其已予以催告并给予了合理的履行期限，故上诉人要求行使法定解除权不符合法律规定，本院不予支持。对于被上诉人迟延支付租金的违约行为，原审法院已判令其承担4，000元的违约金，被上诉人也已接受该处罚并在原审判决后实际履行，上诉人就被上诉人迟延付租之行为要求解约之上诉请求，本院不予支持。但被上诉人要以此为戒，积极按约履行支付租金的义务，不能屡屡迟延付租而构成恶意违约。（三）对于上诉人要求被上诉人支付截止2014年5月25日的租金626.60元之上诉请求，因被上诉人于原审判决后支付的租金已超过该数额，故上诉人的该项上诉请求已无实际意义，本院不再处理。双方可根据合同约定的租金标准（2014年3月5日前月租金为2，500元、2014年3月6日起月租金为2，700元的标准计算）计算自2014年5月25日后被上诉人的应付租金。
综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人李飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周峰
审 判 员 叶兰
代理审判员 李兴
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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