上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3051号
上诉人(原审被告，男，1984年10月10日出生，汉族，户籍地上海市。
被上诉人(原审原告，女，1959年6月6日出生，汉族，住上海市。
原审第三人：蒋卫寅，男，1986年3月4日出生，汉族，住上海市。
上诉人许圣杰因与被上诉人朱玉凤、原审第三人蒋卫寅房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初11847号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人许圣杰的上诉请求：撤销一审判决主文第二项。
事实与理由：朱玉凤为出售房屋，找借口违约、收房。朱玉凤并未开通过东方有线，东方有线的收费是跟机顶盒走的，该机顶盒是许圣杰提供的，对此蒋卫寅也认可，故不存在有线费用拖欠的违约。
被上诉人朱玉凤、原审第三人蒋卫寅均未作答辩。
朱玉凤向一审法院起诉请求：1、确认双方的《房地产租赁合同》于2017年2月25日解除；2、许圣杰支付朱玉凤违约金人民币(以下币种均为人民币)2,600元；3、许圣杰支付朱玉凤拖欠的有线电视费138元；4、许圣杰支付自2016年11月10日至2017年2月25日拖欠的房屋租金10,150元(2,900元*3.5月)；5、诉讼费由许圣杰负担。一审中，许圣杰提起反诉，要求法院判令：1、朱玉凤返还许圣杰押金2,600元；2、朱玉凤支付许圣杰违约金2,900元；3、朱玉凤赔偿许圣杰家具家电损失3,800元；4、反诉诉讼费由朱玉凤负担。后，许圣杰撤回要求朱玉凤赔偿许圣杰家具家电损失3,800元的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2012年6月2日，朱玉凤、许圣杰就上海市房屋(以下简称“系争房屋”)签订了《房地产租赁合同》，约定租期自2012年6月10日至2014年6月9日止；月租金2,600元，每三个月支付一次，每次租金于每期房租到期日前7天支付；签订合同时许圣杰交付保证金2,600元；若任何一方违约，应赔偿违约金，违约金金额为2,600元；许圣杰在租赁期内可以将该房屋全部或部分转租给第三方使用；若许圣杰逾期支付租金超过10天，则视为许圣杰严重违约，朱玉凤即可单方面终止本合同收回房屋，并追究相应的违约责任；物业管理费由朱玉凤承担，该房屋正常使用的水、电、煤气、通讯、有线电视、宽带等产生费用均由许圣杰承担，若许圣杰逾期交付上述费用达到2个月的，则视为许圣杰严重违约，朱玉凤即可单方面终止本合同。2014年5月31日，朱玉凤、许圣杰又签订《补充协议》，约定许圣杰继续租赁系争房屋，租期三年至2017年6月9日，月租金调整至：2014年6月10日至2015年6月9日为2,700元，2015年6月10日至2016年6月9日为2,800元，2016年6月10日至2017年6月9日为2,900元，其他条款不变。
2016年2月13日，许圣杰和蒋卫寅签订《租赁合同》，约定租赁期自2016年2月18日至2017年2月17日，月租金为3,600元，押金为3,600元等条款。签约后，蒋卫寅向许圣杰支付了押金3,600元，并向许圣杰支付房租至2016年11月17日。
2016年3月，朱玉凤欲收回房屋，与许圣杰协商提前解约，因双方对于解约补偿不能达成一致，协商解约未成。2016年8月，朱玉凤数次到系争房屋寻找许圣杰，在得知许圣杰将系争房屋转租蒋卫寅后，朱玉凤约蒋卫寅见面，并告知蒋卫寅朱玉凤有权解除合同收回系争房屋。蒋卫寅为避免朱玉凤、许圣杰之间的纠纷，曾向许圣杰提出协议解约，但未有结果。
2016年9月6日，朱玉凤向许圣杰发出《单方解约函》，以许圣杰违反《房地产租赁合同》第7条约定为由，声明即日单方解除租赁合同，要求许圣杰在2016年9月16日前交还系争房屋，结清所有费用，同时表示许圣杰违约在先，扣除保证金2,600元等。并在9月8日，通过微信向许圣杰送达《单方解约函》。
2016年11月20日、21日，系争房屋门锁被破坏，在报警后，朱玉凤、许圣杰至警署调解，但未有结果。蒋卫寅遂在结清了所有费用后，于2016年11月27日搬离系争房屋，并告知了蒋卫寅、许圣杰双方。
2017年2月19日，朱玉凤向许圣杰发出《通知函》，以许圣杰未按约支付租金逾期10天为由，再次提出解除租赁合同，要求许圣杰支付拖欠的租金，并在2月25日归还系争房屋。该《通知函》朱玉凤抄送系争房屋所在居委会和警署。
2017年2月26日，朱玉凤将系争房屋门锁调换，收回了房屋，并向系争房屋所在居委会书面反映情况。3月4日朱玉凤以陌生人敲门为由报警，民警至现场，陌生人称其系房地产中介，许圣杰委托出租房屋，故敲门看房。3月18日，朱玉凤再次报警，称系争房屋门锁被换。在警署采取措施后，未再有类似情况发生。
一审法院另查明，许圣杰支付朱玉凤租金至2016年11月9日，其中2016年5月、6月、7月许圣杰多支付了400元。蒋卫寅向许圣杰支付租金至2016年11月17日，押金3,600元在许圣杰处。
一审法院又查明，朱玉凤在2015年12月4日、2016年1月10日、2月29日收到东方有线的短信，提示朱玉凤未收到2015年7月份的有线电视维护费，暂停有线电视收视服务。2016年8月11日，朱玉凤补缴了2015年7月至12月系争房屋的有线电视维护费。
2016年11月21日，朱玉凤发微信给许圣杰，称许圣杰欠付系争房屋租赁费，属于违约行为。11月26日、27日，许圣杰和蒋卫寅微信联系，表示已经结清所有费用，要许圣杰收房，许圣杰则询问蒋卫寅朱玉凤为什么不要房屋钥匙，蒋卫寅回复许圣杰称朱玉凤要走起诉流程。
一审法院经审理后认为，朱玉凤、许圣杰签订的《房地产租赁合同》和《补充协议》系双方的真实意思表示，双方均应恪守，并按约履行。鉴于许圣杰具有转租权，故许圣杰和蒋卫寅签订的《租赁合同》亦合法有效。本案中，朱玉凤早在2016年2月前收到了有线电视的欠费通知，因朱玉凤欲提前解约，在与许圣杰协商未果，又得知系争房屋许圣杰转租蒋卫寅后，朱玉凤在8月11日补付了2015年7月至12月的有线电视维护费，并以此为由在2016年9月6日发函，9月8日送达到许圣杰，解除了与许圣杰的《房地产租赁合同》，该解除行为符合合同第七条的约定，即许圣杰欠付有线电视费超过2个月，构成严重违约，朱玉凤有权单方终止合同的约定，因此，双方的解约日期应为2016年9月8日，许圣杰应当支付朱玉凤违约金2,600元。鉴于现有证据无法证明朱玉凤存在违约行为，故许圣杰反诉要求朱玉凤支付违约金2,900元，法院难以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，朱玉凤明知道许圣杰和蒋卫寅存在租赁关系，许圣杰支付朱玉凤租金至2016年11月9日，而蒋卫寅在11月27日搬离系争房屋时亦通知了朱玉凤，且许圣杰同意代替蒋卫寅支付朱玉凤11月10日至11月27日租金，上述金额足以弥补朱玉凤的损失。同时，在蒋卫寅通知朱玉凤搬离时，朱玉凤完全应该收回房屋，而朱玉凤不将房屋收回的责任在于自身，由此造成的损失，朱玉凤无权向许圣杰追讨。因此，许圣杰还应支付朱玉凤2016年11月10日至11月27日租金1,740元，扣除许圣杰之前多支付的400元，许圣杰实际应当支付朱玉凤1,340元。而朱玉凤主张11月28日至2017年2月25日租金的请求，没有法律依据，不予支持。关于保证金的争议，按照《房地产租赁合同》的约定，在扣除未结清的约定费用后，朱玉凤应当返还许圣杰，故朱玉凤应在扣除有线电视维护费138元后，返还许圣杰保证金2,462元。
综上，法院认为，本案纠纷的起因，系朱玉凤欲提前解约收回系争房屋引起，而许圣杰在和朱玉凤最初的交涉中隐瞒转租事实，亦是产生纠纷的原因之一。朱玉凤在知晓许圣杰有转租权并且转租给蒋卫寅后，多次上门与蒋卫寅交涉，以其有提前解约权为由，告知蒋卫寅欲收回房屋，是蒋卫寅不愿因朱玉凤、许圣杰之间的纠纷而影响正常生活，提前搬离系争房屋的主因。虽然，朱玉凤提前解约有事实和合同依据，但朱玉凤在2016年2月前收到欠费通知后，没有及时告知许圣杰，要求许圣杰补付欠费，而在双方产生矛盾时，以此为由主张解约，显然存在不妥之处。而作为许圣杰，在与朱玉凤的交涉沟通中，在言辞和做法上亦存在不足之处，在与蒋卫寅的关系上，也没有尽到转租人的义务，造成蒋卫寅受到困扰，影响了其的正常租赁和生活，对此朱玉凤、许圣杰均有责任。本案系普通租赁纠纷，由于朱玉凤、许圣杰各自的原因，将原本简单的租赁关系复杂化，乃至造成矛盾激化。双方多次报警、诉讼，极大的浪费了社会资源，也给自己和家人带来不必要的烦恼。双方应当吸取教训，在今后的民事活动中，要遵循诚信原则和契约精神，防止类似情况发生。
原审法院据此作出判决：一、确认朱玉凤与许圣杰签订的关于上海市房屋的《房地产租赁合同》于2016年9月8日解除；二、许圣杰应于判决生效之日起十五日内支付朱玉凤违约金2,600元；三、许圣杰应于判决生效之日起十五日内支付朱玉凤2016年11月10日至11月27日租金1,340元(租金应为1,740元，扣除多支付的400元，为1,340元)；四、朱玉凤要求许圣杰支付2016年11月28日至2017年2月25日租金的诉讼请求，不予支持；五、朱玉凤应于判决生效之日起十五日内返还许圣杰保证金2,462元；六、许圣杰要求朱玉凤支付违约金2,900元的反诉请求，不予支持。
二审中，当事人均无新证据提交。经本院依法传唤，许圣杰、朱玉凤、蒋卫寅均未到庭参加审理。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为许圣杰是否因拖欠有线电视费而构成违约。根据在案证据，相应有线电视账单注明的地址为系争房屋且户名为朱玉凤，一审中许圣杰对相关证据的真实性未表异议。现许圣杰主张有线电视收视服务收费系基于其提供的机顶盒，但未提供相应依据予以佐证，本院难以采信。
综上所述，一审基于查明的事实，对涉案合同解除后相应责任的认定，并无不妥，本院予以认同。所作判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人许圣杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 辰
审判员 姚 跃
审判员 王晓梅
二〇一八年四月十一日
书记员 徐 晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……