山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终3045号
上诉人（原审被告）：王寿友，男，汉族，1944年4月10日生，退休职工，住济南市。
被上诉人（原审原告）：中润物业管理集团有限公司，住所地济南市。
法定代表人：吴凯，总经理。
委托诉讼代理人：覃强，山东豪才律师事务所律师。
上诉人王寿友因与被上诉人中润物业管理集团有限公司（以下简称中润公司）物业服务合同纠纷，不服济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王寿友上诉请求：1．撤销中润物业伪造的与业主委员会签定的“物业收费协议”假合同，撤销一审判决。2．要求伪造假协议的人向全体业主赔礼道歉，以还法律公平公正。3．根据中润物业服务质量和管理水平，实是求是的与业主协商物业收费标准，拿出一个符合实际，符合市政府规定的合法合理的价格，并依法依规与业主签订合同。4．此次诉讼的产生的一切费用，由中润物业承担。二审中，王寿友明确上诉请求为：撤销一审判决，按照原来标准每月每平米0.55元向中润物业支付物业费。事实和理由：一、中润物业违反国务院、山东省和济南市有关物业管理条例和实施办法的各项法令法规，单方面擅自决定涨价是典型的强买强卖行为。国务院物业管理条例第七十二条和济南市物业管理实施办法都明确规定，物业服务单位违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围，提高收费标准，业主委员会及业主有权拒绝交纳。这说明各级政府对物业费调整的极大重视和必须与业主委员会及广大业主协商形成较统一的意见后方可进行物业费的调整工作。决不允许物业管理单位单方面擅自决定扩大收费范围和提高收费标准，否则，业主有权拒绝交纳。而中润物业2012年5月份调整并提高物业管理费，扩大收费范围，恰恰违背了政府的法令法规，是物业服务单位违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围，提高收费标准的典型案例。从2000年王寿友入住某某小区一直到2012年4月份，十几年中，无论物业管理出现什么劣迹，做了什么不光彩的事情。如全小区业主与房屋配套一并购买的热水供应的全部设备，地下热水管网及入户热水管道和洗浴设施，时好时坏的时间加在一起不超过四年，就全部报废，给业主造成了巨大损失，业主多次找物业管理处至今不给解决。又如，物业公司偷采被污染的地下水接到全小区的自来水管道上，造成全小区的地下自来水管道及500余户业主的自来水管道严重污染，致使许多业主喝了被污染的自来水以后，发生了头晕、恶心，上吐下泻的严重反应，闹的报纸、电台、电视台都相继报导，迫使政府调消防车为小区送水达半年之久，造成了极为恶劣的影响。即使如此，广大业主是按照标准足额的交纳了当时的物业费（有500余户业主和传媒为证）。但到了2012年4月份，在物业管理水平越来越差的情况下，中润物业突然的在小区贴出公告，不标明任何原因，要将小区的物业管理费由0.55元每平方米，调高至0.85元每平方米。并额外另加了入门维修费，车库内的电费，室外停车位的停车费费用，并要求从5月份开始收。此次扩大收费范围，提高收费标准，事先根本没与业主委员会及业主协商沟通，属政府禁止的单方面擅自决定的典型，理应遭到业主委员会及业主的反对。面对以上情况，业主委员会刘某某主任和小区党支部书记李某某出面组织业主代表王寿友、童某某、刘某某、薛某某、李某某、秦某某、李某某等同志。其中8人为中共党员，与中润物业刘主任进行了第一次面对面的协商，时间是五月份。与会的业主委员会刘某某主任，李某某书记及其余七名业主代表共同对物业管理水平，服务质量提出诸多意见和问题，全部不同意物业管理处的这次调价方案，认为物业费与实际服务质量极不相符，违背了政府的法令法规。中润物业刘主任向其总部做了汇报。到了6月份，中润物业派了一名刘姓的负责人来到某某小区和中润物业的刘主任第二次召开了协商会。此次参会人员与会议内容与上次一致，会议结果也和第一次会议相同。调价方案被四、五月的两次协商会一致否决。总部的刘姓负责人恼羞成怒，当场表示，“这次物业费的调整，业主同意也调，不同意也调，价格就这么定了，没有协商的余地。”这样，中润物业就开始按照他们单方面制定的价格进行了多种样式的收费方法。即便是这样，业主委员会主任刘某某，支部书记李某某和不少业主也都进行了抵制和拒绝交纳。一直坚持了三年，到了2015年。中润物业为了寻求帮助，找到了街道办事处党委。党委书记亲自出面做了多次工作，迫于这种压力，才使一些人包括业主委员会主任刘某某和支部书记李某某勉强补交了三年的欠费。以上事实说明，中润物业所说的2012年4月就与小区业主委员会签订了调整物业管理费的合同是根本不可能的。因此我们质疑，在一审判决中，中润物业向一审法院提供的“与业主委员会签订的调整物业费的合同协议”是假的，其目的就是通过假证据诱导法官做出不合事实的判决，造成冤假错案。而这个证据又是本案中最关键最能决定双方胜败的证据之一，也是左右本案公平、正义、公开、公正的关键。为此，王寿友要求：一是恳请法官先生让中润物业拿出所说的与业主委员会在2012年4月份所签的，物业管理费从0.55元/平方米调整至0.85元/平方米的合同原件，当庭核实真伪。二是恳请法官先生传唤签订合同的双方当事人到庭对质作证。在此，王寿友也有两份证据，一是业主委员会主任刘某某的，二是业主委员会王某某的。二、中润物业违反国务院、山东省和济南市有关物业管理条例和实施办法等各项法令法规，单方任意定价，任性定高价是典型的价格欺诈行为，济南市政府在《住宅物业服务收费管理实施办法》第四条规定：“提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。”第五条又规定“住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。”第三十六条详细具体的规定了济南市住宅物业收费管理办法自2012年8月1日起实行，有效期至2017年7月31日，此实施办法还明确制定了济南六区普通住宅物业服务收费基准价格，把普通住宅物业服务分为五个星级，一至五星级的收费标准分别为0.5元、0.75元、1.00元、1.30元、1.6元/平方米，其中1.3元和1.6元为四星、五星，指的是带电梯的高档住宅，更详细制定了与其相对应的服务标准，给物业服务单位和业主都提供了可靠的价格依据。中润物业置政府法令法规于不顾，把物业费从原来的0.55元/平方米猛提到0.85元/平方米，这不是价格欺诈吗？在服务质量低下的情况下，物业费竟提高近60%。第三十四条规定，本办法实施前签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。请问中润物业，业主0.55元/平方米的合同到期了吗？期限是多少年？新的0.85元/平方米的合同中润物业与业主签订了吗？期限为多少年？三、中润物业违反国务院、山东省和济南市有关物业管理条例和实施办法等各项法令法规，单方面拒不与业主签订服务及收费合同是典型的拒绝监督行为。国务院物业管理条例开篇就什么是物业管理作了定义，物业管理是指业主通过选出物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从中可以说明物业服务合同是物业管理的核心和灵魂，没有物业服务合同就谈不上物业管理，也就没有了服务质量，更谈不上收取物业管理费了。物业服务合同是连接物业管理单位和业主的纽带和桥梁，有了物业服务合同，才有了物业服务单位和业主，才能使物业服务单位和业主之间相互存在，互相监督，互尽权利义务，才能使物业服务单位提供合格的服务，业主交纳应交的报酬，才能携手共创和谐小区。因此物业服务合同不是可有可无，否则，没有物业服务合同，物业服务单位与业主只是两个互不相关的单位和个人，物业可不给业主服务，业主更不需给物业报酬。物业合同不是愿签就签，愿不签就不签，更不是中润物业不与业主签合同还强硬收费，收多少自己单方面说了算这么简单。服务要达到什么标准，应给多少费用作为服务的报酬，这都要在合同约定中体现。近期齐鲁晚报于11月16日登载了记者采访济南市物业管理企业协会的负责人，他就明确的说有下列8种情况可拒交物业费，其中第六种就是“物业公司没有和业主签订合同的情况，业主可拒交”，其中第八种就是“物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况，业主对擅自提高的部分可以拒交”，说的清楚直白，我们对此也有证据。
中润物业辩称，王寿友的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、中润物业与王寿友所属的业主委员会签订了《物业服务费价格调整协议》，该协议适用于王寿友，并不是王寿友所称“单方面擅自决定涨价”。王寿友居住的某某小区，已经依法成立业主委员会。中润物业就物业服务费用的调整已经征得某某业主委员会同意，并与某某业主委员会签订《物业服务费价格调整协议》，约定物业费自2012年起，由0.55元/月/平方米变更为0.85元/月/平方米。另外，济南市历下区人民法院的（2016）鲁0102民初124号民事判决书及贵院（2014）济民一终字第535号民事判决书认定物业服务费价格调整协议合法有效。因此，此次物业服务费调整并非王寿友所称“擅自提高收费标准、不合法”，王寿友应当按照0.85元/月/平方米的标准向中润物业交纳物业费。二、中润物业与某某业主委员会约定的0.85元/月/平方米的物业收费标准符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。《物业服务费价格调整协议》系某某业主委员会成立以后与中润物业签订，此时的物业服务收费实行市场调节价，双方自愿签订协议约定物业服务收费为0.85元/月/平方米，符合《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》的规定。三、《物业管理条例》不存在王寿友所谓的“8项可拒缴物业费的情形”的条款。法制日报社因审核把关不严，转载失实稿件，业主已发表《更正致歉声明》：《物业管理条例》中根本不存在所谓的“8项可拒缴物业费的情形”的条款。综上所述，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》等法律、法规的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力，王寿友应当按照0.85元/月/平方米的标准支付物业费。
中润物业向一审法院起诉请求：1．王寿友支付物业服务费5631.8元（根据建筑面积106.87平方米，单价每月每平方0.85元，每月90.84元，共欠62个月）及以5631.8元为基数自起诉之日至实际支付之日按照每日千分之三计算的违约金；2．王寿友承担本案案件受理费。
一审法院认定事实：中润物业系某某小区的物业服务企业，王寿友系该小区5号楼5单元201室（以下简称涉案房屋）的业主。涉案房屋建筑面积为106.87平米。（2016）鲁0102民初124号、（2014）济民一终字第535号民事判决书认定，2012年4月15日后涉案房屋的物业费标准为每平米0.85元/月。按照上述物业费标准计算，2012年5月至2017年6月期间王寿友共拖欠服务费5631.8元。
一审法院认为，王寿友未提交证据佐证其答辩意见，故一审法院对其不应支付物业费的意见不予采纳。中润物业为涉案房屋提供了基本的物业服务，故中润物业要求王寿友支付2012年5月至2017年6月期间物业服务费5631.8元的诉讼请求，一审法院应予支持。通过本案调查，王寿友认为中润物业存在服务瑕疵，但中润物业也未提供有效证据予以反驳。故，对于中润物业要求王寿友支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告王寿友于判决生效之日起10日内支付原告中润物业管理有限公司2012年5月至2017年6月期间的物业服务费5631.8元；二、驳回原告中润物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由被告王寿友负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，一审查明的事实属实，本院予以确认。另，2012年4月15日，某某业主委员会与山东某某物业管理有限公司签订《某某物业服务费价格调整协议》，约定：1．物业服务费用实行市场调节价，物业服务费由山东某某物业管理有限公司按房屋建筑面积计算，直接向业主收取，计价方式为：住宅每平方米每月0.85元；如需调整价格双方重新协商并签订书面协议。2．合同期限自2012年5月1日起至2015年4月30日止；合同期满如双方未解除委托服务合同关系、未选定新的物业服务企业或未对物业服务费价格达成新的约定等情形，视为山东某某物业管理有限公司继续为某某业主委员会提供物业服务，本协议自动延续。后，山东某某物业管理有限公司更名为中润物业管理有限公司，中润物业集团有限公司又更名为中润物业管理集团有限公司。
本院认为，本案系王寿友与中润物业因物业服务合同的履行而发生的争议，属物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第七条第三项和第五项规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2012年4月15日，某某业主委员会与山东大唐物业管理有限公司（现名中润物业）签订了《某某物业服务费价格调整协议》，将涉案小区住宅物业服务费标准调整为每平方米每月0.85元，且经（2014）济民一终字第535号、（2016）鲁0102民初124号生效民事判决书确认。王寿友系某某小区X号楼X单元XXX室的业主，中润公司提供了物业服务，王寿友应当履行业主义务，交纳物业费。一审判令王寿友支付中润物业2012年5月至2017年6月期间物业服务费5631.8元正确。
综上所述，王寿友的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王寿友负担。
本判决为终审判决。
审判长 许海涛
审判员 何菊红
审判员 唐鸣亮
二〇一八年六月十九日
书记员 朱 茜