吉林省辽源市龙山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民重初字第8号
原告牛凤云，女，1966年8月29日生，汉族，住所地辽源市龙山区。
委托代理人朱大勇，吉林朗业律师事务所律师。
被告邓秀云，女，1955年12月19日生，汉族，住所地辽源市龙山区。
委托代理人毕精华，吉林达信律师事务所律师。
原告牛凤云诉被告邓秀云买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月16日作出（2012）龙民初字第2952号民事判决，判决内容：一、被告（反诉人）邓秀云在本判决生效后十日内履行合同，协助原告（被反诉人）牛凤云办理偿还贷款及利息手续。二、被告（反诉人）邓秀云在协助原告（被反诉人）牛凤云偿还贷款及利息后十日内，协助原告（被反诉人）办理工业用地变更手续。三、驳回被告（反诉人）邓秀云的诉讼请求。被告不服，上诉至吉林省辽源市中级人民法院，中院于2013年7月2日作出（2013）辽民三终字第18号民事判决，判决内容：一、撤销辽源市龙山区人民法院（2012）龙民初字第2952号民事判决。二、上诉人邓秀云与被上诉人牛凤云签订的《厂房及土地使用权转让合同》无效。三、驳回被上诉人牛凤云的诉讼请求。四、驳回上诉人邓秀云的其他诉讼请求。原告不服，申诉至吉林省高级人民法院，高院于2013年11月7日作出（2013）吉民申字第1814号民事裁定书，内容：驳回牛凤云的再审申请。2014年9月9日，辽源市中级人民法院作出（2014）辽民检建字第2号民事裁定，内容：一、本案由本院另行组成合议庭再审；二、再审期间，中止原判决的执行。2014年12月12日，辽源市中级人民法院做出（2014）辽民再终字第29号民事裁定，内容：一、撤销本院（2013）辽民三终字第18号民事判决；撤销吉林省辽源市龙山区人民法院（2012）龙民初字第2952号民事判决；二、本案发回吉林省辽源市龙山区人民法院重审。本院另行组成合议庭，并经依法公开开庭进行审理，原告牛凤云、委托代理人朱大勇，被告邓秀云、委托代理人毕精华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告牛凤云起诉称：被告系辽源市兴源木器家俱厂业主，该厂土地使用权的取得系辽源市龙山区工农乡五一村以集体土地入股的方式进行投资。被告将该地变更为工业用地后，在地表建筑了厂房从事生产经营活动。2006年6月，被告将该地块的土地使用权及房屋所有权在辽源市郊区农村信用合作联社工农信用社抵押贷款，并办理了抵押登记。2010年3月5日，被告同原告签订了《厂房及土地使用权转让合同》，将该地块的土地使用权及地表资产作价人民币4.800.000.00元转让给原告，付款方式为原告向其支付现金人民币2.163.000.00元，并代被告偿还贷款本息共计人民币2.637.000.00元。合同签订后，被告将土地及地表资产交付给原告，原告如约履行了义务向被告支付了全部现金，但在原告代被告还贷款本息时，因被告拒不配合导致无法履行偿还贷款手续，且原告要求被告配合办理土地变更手续时，被告拒不履行合同义务。现原告诉至法院，诉讼请求：要求依法判决被告立即履行义务，协助原告办理土地变更手续及偿还银行贷款本息共计2.637.000.00元；依法判决被告承担全部诉讼费用。
被告口头答辩称：1、双方签订的合同涉及转让集体土地使用权及抵押财产且抵押权至今没有消灭违反相关法律是无效的，应驳回原告的诉求。2、本案涉及的资产因信用社主张抵押权被龙山区人民法院查封，并进入拍卖阶段也导致双方合同目的无法实现，原告的诉请同样不能成立。3、合同第二页及收款收据涉嫌造假，答辩人已申请鉴定但未允许。如果该证据得到法庭认定并造成答辩人的实际损失，那么相关责任人涉嫌刑事犯罪。4、答辩人的反诉被法院认定自动撤回反诉处理，答辩人将另案提起诉讼，请求法院将两案合并审理。
质证过程中，原告当庭提供如下证据：
原告举证1、厂房及土地使用权转让合同（2010年3月5日）一份。证明（1）2010年3月5日原告与被告签订厂房及土地使用权转让合同，原告牛凤云以480万元的价格整体收购辽源市龙山区兴源木器家俱厂全部厂房及土地使用权。结合本案其他证据证实，涉案厂房及土地使用权为工业用途，并已依法办理抵押登记完全可以依法转让，且本案双方签订合同是双方真实意思表示，合法有效；（2）合同第五条第1项、第2项约定，被告邓秀云应依约继续履行合同并配合办理土地变更及贷款偿还义务。
被告质证：合同第二页真实性有异议，合同的价款是280万元。
原告举证2、辽集用（2001）字第J040210192号《集体土地使用证》一份。证明涉案土地使用权用途为“工业用途”属于“非农业建设”用地，没有违反法律、法规效力性强制性规定，依法完全可以转让，本案买卖合同合法、有效。
被告质证：真实性无异议，对证明的内容有异议。该土地使用权已经抵押给信用社，是否可以依法转让应当依法认定，不能单凭土地使用证证明。
原告举证3、个体工商户营业执照、中华人民共和国组织机构代码证一份。证明辽源市龙山区兴源木器家俱厂组成形式为个人经营、机构类型为个体，经营范围为“钢琴木件加工、木制家俱制作”。因此，证实涉案厂房及土地使用权为“非农业建设用地”依法属于可以转让范围，涉案合同合法、有效。
被告质证：真实性无异议，对证明的事项有异议，不能凭借该证据证明土地使用权可以依法转让。
原告举证4、工农乡中心小学校、工农乡五一村、工农乡政府《证明》各一份。证明辽源市龙山区兴源木器家俱厂获得涉案土地的使用权已获得了村委会及相关方的同意。
被告质证：有异议，该证据均是本案发生之后形成的证据，仅有法人盖章没有相关人员的签字确认。
原告举证5、《情况说明》一份。证明辽源市龙山区兴源木器家俱厂获得涉案土地的土地使用权后依法有权对该地块转让、抵押，并已获得了村委会及土地所有权方的同意。
被告质证：有异议，该证据均是本案发生之后形成的证据，仅有村委会盖章没有相关责任人的签字确认。
原告举证6、第068029、068030、068031号《房屋他项权利证》一份。
原告举证7、辽他项（2006）第025号《集体土地使用权证》一份。
原告举证8、《抵押担保借款合同》一份。
原告举证9、《关于集体土地质押事宜》一份（2006年6月29日），证明证据6-9房屋及土地使用权抵押给银行。
原告举证10、唐建义笔录一份。综合证明辽源市龙山区兴源木器家俱厂于2006年7月13日以涉案房屋所有权及土地使用权办理抵押贷款及抵押权登记且已经向抵押权人告知。根据《物权法》第183条、《担保法解释》第5条之规定，涉案房屋及土地依法可以转让，本合同合法有效。
被告质证：对证据6-9的真实性无异议，对证据10认为证人应到庭作证，接受双方当事人的质询，并且相应的证件合同也不能证明涉案的集体土地可以转让。
原告举证11、邓秀云《收条》一份（2010年3月10日）。证明牛凤云已向邓秀云支付了合同价款2.637.000.00元，现已经实际接收并占有、使用涉案厂房及土地至今已达近5年之久。
被告质证：真实性有异议，签名不是我签的，手印也不是我的手印，公章也不是我单位的。
原告举证12、刘大林于2014年9月22日签订的《收条》一份。证明牛凤云曾通过刘大林代邓秀云收到牛凤云给付的金额为199.000.00元的购买厂房和土地的款项。结合证据11邓秀云出具的收条，证实牛凤云已向邓秀云支付了合同价款。
被告质证：真实性有异议。被告当庭表示没有收到该款，并且也没有委托刘大林去收取该款。与刘大林为被告出具的证言也明显自相矛盾，请法庭综合予以认定。
证人丁铁成当庭证言：大概2010年3月邓秀云给牛凤云出具收条时我在场，当时在东方广场旁的建设银行。当时我找牛凤云的弟弟牛振华办事，正好有事陪同其弟弟过去。到东方广场建行时，当时有牛凤云的弟弟，邓秀云的丈夫曹凤廷，当时牛凤云的弟弟和邓秀云的丈夫让我打的收条。当时记得曹凤廷给邓秀云打电话，邓秀云下楼并拿公章，在建设银行签字并捺手印、盖公章。当时牛凤云的弟弟撕毁了几张纸（欠）条换成了总收条。
原告质证：证人证言无异议，结合本案的其他证据，证实收条是由邓秀云本人出具，并且邓秀云也实际收到了2.637.000.00元。
被告质证：证人证言部分有异议，对证人当天现场不存在金钱交接的证言无异议。对双方存在的对账及撕毁的纸条的证言有异议。
被告举证：被告律师事务所调查刘大林笔录一份，证明本案所涉及的合同价款是280万元，且原告未履行给付合同的义务。
原告质证1、由于本案发回重审以后人民法院已经重新下达举证期限，给我方的举证期限是2015年3月2日，因此我方认为该份证据提交已超过举证期限。根据民事诉讼证据规则第34条和民诉法解释第102条，本案被告有故意逾期提供证据，原告不予质证。2、如法院认为符合新的证据，符合提交证据条件的，原告认为该份证据不具有客观性，合法性和关联性。客观性问题：刘大林在笔录中陈述双方交易价格是280万元，与双方签订的合同不符应以书面证据为准。对关联性异议：该份笔录中，刘大林仅证实没有看到给付合同价款，不能证实被告主张的原告没有履行合同义务。对合法性有异议：证人应当出庭作证。而被告仅提供笔录，不具有客观性、合法性，请合议庭不予采纳。
经审理查明本案事实如下：2006年7月13日，被告邓秀云将其所有的企业性质为个体，坐落在辽源市龙山区福镇街五一村企业名称为辽源市龙山区兴源木器家俱厂以该厂部分厂房和土地使用权向辽源市郊区农村信用合作联社工农信用社抵押贷款，贷款金额贰佰贰拾万元整（在工农信用社处设定了资产抵押有：三处房屋办公楼幢号270，房号000，建筑面积397平方米；2号车间幢号271，房号000，建筑面积540平方米；3号车间幢号3组，房号033，建筑面积676.35平方米；及院内土地8466.50平方米）。2010年3月5日，原告牛凤云与被告邓秀云签订《厂房及土地使用权转让合同》一份，被告自愿将其所有的辽源市龙山区兴源木器家俱厂全部厂房及土地使用权有偿以480万元转让给原告牛凤云（包括农村信用社贷款本金及利息）。合同约定，付款方式：1、被告邓秀云在工农信用社贷款本金贰佰贰拾万元（2，200.000.00元）由原告牛凤云负责支付。2、被告邓秀云在工农信用社贷款贰佰贰拾万元截止到2010年3月10日利息总额为肆拾叁万柒仟元（437，000.00元）由原告牛凤云负责支付。3、原告在三个月内向甲方支付剩余款项贰佰壹陆万叁仟元（2，163.000.00元）。相关方承诺及权利义务：1、原告牛凤云支付工农信用社贷款时，被告邓秀云全力配合原告牛凤云工作，所需所有费用由原告牛凤云承担。2、原告牛凤云可随时办理厂房和土地使用权的过户手续，在办理上述过户手续时的相关税、费全部由原告牛凤云自行负责，被告邓秀云不承担任何费用，但被告邓秀云需无条件配合原告牛凤云办理上述过户等相关手续。3、除本合同约定外，原告牛凤云、被告邓秀云签订协议前后以该厂名义所欠的其他欠款及被告邓秀云个人的外欠款全部由被告邓秀云自行承担，原告牛凤云不承担责任。4、原告牛凤云、被告邓秀云签订协议前该厂的水电费及其他费用由被告邓秀云结清，签订协议以后厂房及土地使用权的费用由原告牛凤云负责。5、被告邓秀云保证该资产合法、权属清楚，且具有合法的处分权。除各方确认的抵押财产外，再无其它任何担保、抵押，若发生其它债务关系，均由被告邓秀云自行承担，原告牛凤云概不负责。6、被告邓秀云在原告牛凤云办理土地使用证变更手续时需五一村及工农乡出具同意办理变更的相关手续，费用由原告牛凤云承担。7、协议签订后三日内，被告邓秀云将辽源市龙山区兴源木器家俱厂的全部厂房及土地使用权及相关手续交给原告牛凤云，并保证手续真实合法有效。之后，被告邓秀云不再享有该厂厂房、土地使用权的任何权利，包括该厂厂房及土地使用权被征用及动迁等权利。违约责任及其他：1、协议签订后，如被告邓秀云隐匿债务或有其他违反合同行为，给原告牛凤云造成损失的，被告邓秀云除承担原告牛凤云损失外，另赔偿或支付原告牛凤云违约金人民币壹佰万元。2、协议签订后，原告牛凤云在被告邓秀云完全履行合同情况下如有违约，除承担被告损失外，另赔偿或支付被告邓秀云违约金人民币壹佰万元。协议签订后，原告在约定的期限内向被告支付转让款，被告邓秀云于2010年3月10日在本市东方广场附近的建行，在场人有原告的弟弟牛振华、证人丁铁成、被告邓秀云及其丈夫曹凤廷。双方将部分收条换成总收条，由在场人丁铁成执笔，邓秀云签字、捺手印并加盖了该厂公章给原告出示收条一份，注明：今收到牛凤云购厂房及土地使用权款贰佰陆拾叁万柒仟元整（2，637.000.00元）。同时被告将该厂房及相关手续交给了原告。原告牛凤云对该厂房及土地进行了实际占有并管理至今，在管理期间原告向工农信用社原主任唐建义进行了口头告知该厂房转让情况，唐建义未提出异议。原告牛凤云要求被告履行合同，协助原告到工农信用社偿还贷款本息遭到拒绝，原告诉至本院。
另查明：2011年3月16日被告邓秀云未向工农信用社及本院告知该厂房转让的情况下，与工农信用社在本院达成调解协议，本院作出（2011）龙民初字第112号民事调解书，该调解书生效并已进入执行程序，现执行终结。
本院认为：根据当事人的诉讼请求及答辩情况，本案争议的焦点为：（一）、《厂房及土地使用权转让合同》的效力问题。（二）、被告是否收取原告购买厂房转让费2.637.000.00元的问题。（三）、被告抗辩理由是否成立的问题。
（一）、《厂房及土地使用权转让合同》的效力问题，根据《担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；《物权法》第一百九十一条亦规定抵押期间转让抵押物须抵押权人同意。其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。但《担保法司法解释》第六十七条和《物权法》第一百九十一条也规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让人代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押物的第三人之间实现利益平衡，即充分保障抵押权不受侵害又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。本案双方当事人在《厂房及土地使用权转让合同》相关方承诺及权利义务中约定，1、乙方（本案牛凤云）支付工农信用社贷款时，甲方（本案邓秀云）须全力配合乙方工作，所需所有费用由乙方承担；2、乙方可随时办理土地使用权的过户手续，在办理上述过户和手续时，相关税费全部由乙方自行负责，甲方不承担任何费用，但甲方需要无条件配合乙方办理上述过户等相关手续。原、被告是在该约定的前提下，办理解除抵押的相关手续，即以约定的方式将先行解除本案所涉抵押权的义务赋予了被告（即被告全力配合原告缴纳贷款本息），该约定即保障了抵押权人的利益，也不妨害抵押人和受让人的利益，与《担保法》、《物权法》以及《担保法司法解释》保障各方当事人利益平衡的立法精神并不相悖，不违反法律效力性强制规定。从《合同法》的角度看，转让方对转让标的负有权利瑕疵担保责任，其主动告知转让土地上的权利负担，并承诺在全力配合原告缴纳贷款本息的前提下先行解除抵押，该承诺构成合同中的负担行为，即承担义务的行为，符合意思自治和合同自由原则，且确保了抵押权人的利益不受侵害，与《担保法》、《物权法》和《担保法司法解释》的立法本意和制度设计不相抵触。因此，应当确认该《厂房及土地使用权转让合同》有效。同时在诉讼期间，本院已对工农信用社原主任唐建义证言进行了核实，确信转让后原告弟弟牛振华及证人丁铁成对其履行了告知义务，故双方应按照合同诚信履行，被告有义务协助原告进行清偿银行债务，从而解除该转让合同抵押权的负担。
其次，根据《物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。该规定确认了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。双方签订的《厂房及土地使用权转让合同》作为讼争土地使用权转让的原因行为，是一种债权形式行为，并非该块土地使用权转让的物权变更行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。因为当事人可以在合同约定中完善物权转让的条件，使其转让行为符合法律规定。本案即属于此种情形。
综上，双方当事人签订的《厂房及土地使用权转让合同》未违反法律规定，应为有效合同。
（二）、被告是否收取原告购买厂房转让费2.637.000.00元的问题。
庭审中，原告举出被告邓秀云签名、捺手印并盖有辽源市龙山区兴源木器家俱厂的公章的证据，并有证人丁铁成当庭证言进行佐证，该证据及证人证言能够证明被告已收取原告交付的转让费用，虽然被告予以否认，但未有相反证据反驳，故该证据及证人证言本院予以采信，本院认定被告已收取原告购买厂房转让费用2，637.000.00元。
（三）、被告抗辩理由是否成立的问题。1、双方签订的合同涉及转让集体土地使用权及抵押权至今没有消灭违反法律相关规定是无效的，应驳回原告的诉求。本院认为该土地使用权是经依法取得的工业用地并抵押，如前所述，双方签订的《厂房及土地使用权转让合同》有效，故该抗辩理由不成立。2、本案涉及的资产因工农信用社主张抵押权被龙山区法院查封，并进入拍卖阶段也导致双方合同目的无法实现，原告的诉请同样不能成立。本院认为工农信用社与邓秀云于2011年3月16日经本院调解达成协议并作出（2011）龙民初字第112号民事调解书，该调解协议是在原、被告双方签订《厂房及土地使用权转让合同》之后，原告已交付给被告转让款，被告将该厂交付给原告，原告实际占有、经营该厂后，在原告不知情且未向本院说明该厂已实际转让的情况下签订的调解协议，该调解协议违背诚信原则。在本院执行程序中，本院于2012年5月28日书面通知工农信用社抵押房产的争议不解决，执行无法进行拍卖程序，并于2012年6月28日作出（2012）龙执字第82号执行裁定书，裁定内容，本次终结本院的（2011）龙民初字第112号民事调解的执行。该执行的前提条件是，本案合同效力问题，合同有效不执行，反之执行，故被告该抗辩理由不成立。3、《厂房及土地使用权转让合同》第二页及收款收据涉嫌造假，答辩人已申请鉴定但未允许，如果该证据得到法庭认可并造成答辩人的实际损失，那么相关责任人涉嫌刑事犯罪。本院认为被告主张鉴定需要解决的问题是被告称双方交易的价格是280万元，并非是合同第二页中的480万元，被告称原告涉嫌在第二页中将280万元造假改成480万元，而要求对造假第二页进行鉴定，本案在二审庭审笔录中记载”上诉人（指本案被告）回答，双方签订厂房合同一份，上诉人将辽源市龙山区兴源木器家俱厂作价480万元转让给被上诉人，明确郊区联社抵押220万元，利息是43.7万元，约定由被上诉人直接向银行支付，证明在签合同后被上诉人应当无条件的配合上诉人办理相关证据，被上诉人已经履行了合同义务。被上诉人质证意见，真实性无异议”。该庭审笔录能够证明合同第二页约定的数额是480万并非是280万，同时被告自称收取到的合同书已丢失，不能向法庭提交该证据，本院作出口头裁定：因你没有鉴定材料不能通过鉴定解决诉请，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条二款规定，驳回被告邓秀云的鉴定请求。被告提出上诉，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条条之规定，告知其不符合上诉条件，故被告该抗辩理由不成立。4、答辩人的反诉被法院认定自动撤回反诉处理，答辩人将另案提起诉讼，请求法院将两案合并审理。被告反诉请求一、请求依法判决反诉人与被反诉人之间签订的《厂房及土地使用权转让合同》无效。二、请求依法判令被反诉人立即返还所购买的厂房和土地使用权。三、请求依法判令被反诉人赔偿从2010年3月10日起至2012年10月30日止反诉人开办的辽源市龙山区兴源木器家俱厂银行利息934.000.00元。四、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。诉讼期间，被告于2015年2月10日向本院提交变更诉讼请求申请书，请求变更反诉请求第一项为：判令解除双方间2010年3月5日签订的《厂房及土地使用权转让合同》，并赔偿给申请人造成的损失（具体金额待鉴定后确定）。本院认为，该请求权是在承认双方签订的《厂房及土地使用权转让合同》有效的前提下提出，被告现已自认《厂房及土地使用权转让合同》有效，该自认行为本院予以采信。同时本院于2015年3月10日向被告邓秀云告知在本院指定的期限内缴纳反诉费用，逾期按撤回反诉处理，被告逾期未缴，本院作出（2015）龙民重初字第8号民事裁定书，裁定本案撤回反诉处理，故被告该抗辩理由不成立。综上，原、被告双方当事人签订的《厂房及土地使用权转让合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。原告的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。本案经本院审委会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、一百九十一条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条之规定，判决如下：
一、被告邓秀云在本判决生效后十日内履行合同，协助原告牛凤云办理偿还贷款及利息手续。
二、被告邓秀云在协助原告牛凤云偿还贷款及利息十日内，协助原告牛凤云办理工业用地变更手续。
案件受理费27.896.00元、邮寄费60.00元由被告邓秀云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。
审 判 长 ：吴国生
审 判 员 ：许文强
人民陪审员 ：陈文富
二〇一五年五月七日
代理书记员 ： 张 可