贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终4950号上诉人（原审被告）：贵阳浙商综合批发市场有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区沙冲北路145号加州阳光新城裙楼。法定代表人：王剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡方健，男，1970年8月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，该公司员工。被上诉人（原审原告）：肖树林，男，1976年5月出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵阳浙商综合批发市场有限公司（以下简称浙商公司）因与被上诉人肖树林房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初11472号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2018年6月15日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。浙商公司上诉请求：一、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人未按照《租赁合同》及《补充协议书》的约定支付被上诉人租金是由于情势变更。从合同签订之日起至2016年，上诉人一直按照合同约定履行支付租金的义务。后由于市场经济不景气，上诉人经营状况入不敷出，该情况是上诉人不能预见的，继续履行合同将显失公平。上诉人为了降低损失自2017年初与被上诉人协商降低租金事宜，上诉人并非恶意拖欠租金。二、上诉人现已严重资不抵债，如继续按照原合同履行支付租金义务，上诉人将继续遭受严重损失，致使合同无法继续履行，合同根本目的不能实现。故请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人肖树林答辩称，上诉人与被上诉人的租赁关系是基于《租赁合同》和《补充协议》形成的，是合法的，具有相对性的。上诉人单方擅自降低租金、欠付租金，违背了契约精神。双方签订的合同是格式条款，是上诉人单方拟写的合同条款，上诉人主张显失公平不成立，双方应当按照合同约定履行。上诉人的行为损害了被上诉人的合法权益。上诉人为了降低损失，转嫁商业经营风险给被上诉人，辩称是情势变更不能成立，后者是商业风险的范畴。请求驳回上诉，维持原判。肖树林向一审法院起诉请求：一、判令被告一次性支付租金17861.24元和违约金（从2016.1.28计算到2017.10.31止为1264.05元）；二、解除租赁协议，返还门面;三、诉讼费用及交通费用由被告承担。一审法院查明：2007年9月14日，原告肖树林（甲方）与贵阳集美商业管理有限公司（乙方）签订《租赁合同》约定：乙方承租的房屋位于贵阳火车站综合批发市场A2-306号，面积为21.29平方米的商铺，以每平米80元每月的价格租赁给被告，被告从2008年1月27日开始支付租金，每季度租金5110元，租赁期限为2008年1月28日至2013年1月27日。2009年12月26日，原告肖树林（甲方）与贵阳集美商业管理有限公司（乙方）、被告贵阳浙商综合批发市场有限公司（丙方）签订《补充协议书》，协议约定：甲方与乙方所签订的贵阳火车站综合批发市场A2-306号房屋《租赁合同》中所约定的权利义务转由丙方承担，由丙方继续履行该合同，支付业主租金，将上述租赁合同中所约定的租赁期限延长至2021年1月27日，自2013年1月28日至2016年1月27日租金与返租时间按原合同执行，自2016年1月28日至2021年1月27日，租金按每年5%递增（即每年按上一年度租金增加5%，以此类推），丙方须按时履行缴租义务，每逾期一日，甲方有权按每日万分之五向丙方收取逾期付款违约金。其后，被告承租原告房屋至今。原告主张被告在2016年3月11日支付租金5226.48元，2016年6月21日支付租金5226.48元，2016年9月28日支付租金5226.48元，2017年3月31支付租金4977.6元及租金5226.48元，2017年6月12日支付租金244.88元，总计支付26132.4元，被告予以认可。另,原告出租房屋于2016年6月取得《房屋所有权证》，庭审中该院询问被告能否在2018年1月15日之前按照合同约定每平方米80元价格、按20.74平方米计算，将所欠的租金一次性支付完毕，被告代理人表示需向回公司请示回答。该院告之其必须在2018年1月4日上午12时之前将请示结果告知我院，但被告至今未予以答复。一审法院认为，原告肖树林与贵阳集美商业管理有限公司签订的《租赁合同》以及原告肖树林与贵阳集美商业管理有限公司、被告贵阳浙商综合批发市场有限公司签订的《补充协议书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《补充协议书》约定贵阳集美商业管理有限公司将《租赁合同》权利义务转由被告承担，则原、被告之间租赁关系成立。被告负有向原告支付租金的义务。关于被告应当支付租金问题，被告辩称应按《房屋所有权证》载明建筑面积为20.74平方米计算租金。《租赁合同》按照21.29平方米计算面积，该约定系双方自愿所为，未经签约双方协商不能单方变更，该院对被告辩称不予采信。租金应按照《租赁合同》约定面积21.29平方米、单价每平米80元计算。结合《补充协议书》“2016年1月28日至2021年1月27日，租金按每年5%递增（即每年按上一年度租金增加5%）”的约定，原告主张2016年每季度租金为5365.08元、2017年每季度租金为5633.33元，计算属实，予以确认。该院对原告主张被告支付租金17861.24元（2016年欠付租金554.4元＋2017年第一季度欠付租金406.85元＋2017年第二、三、四季度欠付租金16899.99元）予以支持。被告未向原告支付租金，已构成违约，应当承担支付违约金义务，原告主张按照每日万分之五的标准计算违约金1264.05元，符合合同规定，该院予以支持。原告主张解除租赁协议，返还门面问题，庭审中该院询问被告能否在2018年1月15日之前按照合同约定每平方米80元价格、按20.74平方米计算，将所欠的租金一次性支付完毕，被告代理人表示需向回公司请示回答。该院告之其必须在2018年1月4日上午12时之前将请示结果告知我院，但被告至今未予以答复，被告对其欠付原告租金的行为未给予高度重视，缺乏与原告沟通协商解决纠纷的主动性。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”规定，原告诉请解除合同、返还承租房屋的请求符合法律规定，该院予以支持。原告诉请交通费用，没有事实依据，不予支持。原告未对2018年1月1日起至被告返还房屋止的租金提起诉讼，本案不予处理,原告可另行依法主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除2007年9月14日肖树林与贵阳集美商业管理有限公司签订的《租赁合同》；二、解除2009年12月26日肖树林、贵阳集美商业管理有限公司、贵阳浙商综合批发市场有限公司签订的《补充协议书》；三、贵阳浙商综合批发市场有限公司于判决生效之日起十日内返还肖树林位于贵阳火车站综合批发市场A2-306号商铺;四、贵阳浙商综合批发市场有限公司于判决生效之日起三日内支付肖树林2017年12月31日止的租金17861.24元;五、贵阳浙商综合批发市场有限公司于判决生效之日起三日内支付肖树林违约金1264.05元;六、驳回肖树林其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费123元（已减半），由贵阳浙商综合批发市场有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实基本一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中双方对于上诉人未按合同约定向被上诉人支付租金的事实均无争议，本院予以确认。关于上诉人主张其未按合同约定履行向被上诉人支付租金的义务是由于情势变更的问题，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更应当是指当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。而本案上诉人主张的经营状况下滑、资不抵债、无力支付租金等情况均属于商业风险的范畴，而非上述法律规定的情势变更的情形。因此，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采信。根据《租赁合同》及《补充协议书》的约定，上诉人应按期向被上诉人支付租金，现上诉人欠付租金，已构成违约。原判按照双方合同约定判令上诉人向被上诉人支付租金及违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费246元，由上诉人贵阳浙商综合批发市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  喻厚智审判员  刘 佳审判员  衷进全二〇一八年六月十五日书记员  李 萌