广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民三初字第127号原告：中山市华振租售房地产顾问有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区康乐大道30号宇宏健康花城4号楼15卡之1商铺，组织机构代码69473872X。法定代表人：伍平，该公司经理。委托代理人：于直雨，广东德疆律师事务所律师。委托代理人：马校培，广东德疆律师事务所实习律师。被告：郭红，女，1980年3月14日出生，香港特别行政区永久性居民，住广东省中山市火炬开发区。被告：李伟杰，男，1965年12月30日出生，香港特别行政区永久性居民，住广东省中山市火炬开发区。两被告的共同委托代理人：刘志均，广东刘志均律师事务所律师。两被告的共同委托代理人：曾令武，广东刘志均律师事务所律师。第三人：朱长青，男，1970年9月18日出生，汉族，住湖南省桂阳县。原告中山市华振租售房地产顾问有限公司(以下简称华振公司)诉被告郭红、李伟杰居间合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理，案号为（2015）中一法张民二初字第142号。由于两被告系香港特别行政区居民，本院经审查认为本案系涉港居间合同纠纷，遂变更案号为(2015)中一法民三初字第127号，并依法追加了朱长青为本案的无独立请求权第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告华振公司的委托代理人于直雨,被告李伟杰及两被告的委托代理人曾令武和第三人朱长青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华振公司诉称：原告应被告（卖方）及第三人朱长青的要求，就其买卖二手房一事提供居间服务。原告忠实地履行报告订约机会、信息的机会，并多次带买方察看房源，协助买卖双方磋商。几经努力，原告（经纪方）与被告（卖方）、朱长青（买方）三方一起签订了关于买卖中山市火炬开发区翠岭路3号盈翠花园翠荷轩6幢D梯402房的房屋买卖合同。上述合同约定，如卖方收取定金后违约，由卖方支付经纪方中介服务佣金15240元（房产成交价的3%），还需承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。在签订该合同后，朱长青按照约定支付了定金2万元，但被告却以种种理由拒不履行上述合同的交付房屋、办理过户手续等义务，后经原告和朱长青多次催促，被告明确向原告和朱长青作出毁约的表示。被告的上述违约行为，严重侵犯了原告的合法权益，原告还为本案支付了律师费2500元。为此，原告特诉至法院，请求判令两被告：连带向原告支付中介服务费15240元及律师费2500元，并向原告支付逾期付款利息损失（以17740元为本金额，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的标准从起诉之日计至付清之日止）。就其陈述的事实，原告华振公司在举证期限内提供的主要证据有：1.房地产买卖合同，定金收据；2.房地产档案材料及查档费用发票；3.购房贷款申请资料；4.两被告的结婚证及身份证复印件；5.委托代理合同及律师费发票;6.测绘费用收据。被告郭红、李伟杰辩称：一、原告将李伟杰列为本案被告是错误的,因为李伟杰并非诉争房屋买卖合同的当事人,也未在该合同上签名。二、根据房屋买卖合同的约定,应由朱长青承担本案的居间报酬,而不是由郭红承担。三、按照合同法的约定,居间报酬的支付是以居间人促成交易为前提,在未促成交易的情况下原告不能要求支付居间报酬。四、诉争房屋买卖合同关于卖方违约责任的约定属于格式条款，加重了卖方的负担，该条款应属于无效条款。五、原告存在诸多违法违规之处，其本身并不具备房地产经纪服务的资质，且原告在合同签订前未向我方说明房地产交易的流程和银行按揭的相关政策，在签订合同时明显偏帮买方，导致买卖双方的权利义务不对等。六、本案违约的一方当事人是买方朱长青，其根本没有能力履行房屋买卖合同,其一直无法明确银行按揭何时可以批下来,且在我方给予的宽限期内无法通过按揭审批,而我方由于急需用钱,所以才把房子卖给他人。七、综上所述,原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。就其答辩意见，被告郭红、李伟杰提供的主要证据有：1.通知书及快递单；2.顺丰快递员工姜明坚出具的书面证明。经审理查明：华振公司成立于2009年9月14日，经工商行政管理部门核准的经营范围包括房地产中介服务。2014年8月25日，郭红（卖方）、朱长青（买方）与华振公司（经纪方）就转让中山市火炬开发区翠岭路3号盈翠花园翠荷轩6幢D梯402房（以下简称402房）事宜签订了一份房地产买卖合同，三方确认该合同包括了房地产买卖合同关系和居间合同关系，该合同上载明了各方的住所地，各方均确认本合同履行过程中所有文件及通知邮寄至有关地址即视为送达，即使收件人拒收或未签收导致退回的亦视为送达。合同具体约定如下：一、卖方同意向买方出售402房，该房的建筑面积为122.14平方米，该房已经办理房地产权证，无抵押或其他权利负担。二、该房地产转让成交价为50.8万元，由买方负责支付过户的全部税费，买方在签订本合同时向卖方支付定金2万元，余款48.8万元中的37万元由买方申请银行按揭的形式支付，具体金额以银行承诺书为准，买方应于2014年9月10日前申请按揭，卖方需提交申请按揭所需收款账户及资料，双方均不得借故拖延，买方首期款（除已付之定金外）11.8万元（根据具体贷款金额多退少补）须在买卖双方办理递件过户手续并领取回执后的当天支付。三、在同时满足卖方房地产权证无抵押及银行出具贷款承诺书之日起10个工作日内，双方须办理该房地产的递件过户手续，并于国土部门通知之日起三个工作日内办理交纳税费及领取买方新证的手续，卖方须在过户当天将该房地产交予买方使用；在买方领取到新证当日后，买方须按照有关部门的手续进程办理按揭放款的手续；买卖双方应积极配合中介方办理全程手续，否则视为违约。四、经纪佣金7620元由买方支付，在签订合同时支付一半，过户当天支付另一半，该内容是以手写的方式记载于备注栏。五、如买方交纳定金后违约，则定金由卖方没收，卖方有权将房屋另行出售给任何人，唯卖方不可进一步追究责任和要求赔偿，买方还应承担买卖合同双方所约定应付的全部中介服务佣金，并负担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；如卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方的损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行该合同，卖方还应承担买卖合同双方所约定应付的全部中介服务佣金，并负担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。五、双方今后签署的国土版的广东省房地产买卖合同之内容与本合同不一致的，以本合同的约定为准。合同还约定了其他一些事项。上述房地产买卖合同文本是由华振公司提供的填充式的打印本，其中交易标的的具体情况、价款、付款期限、办理手续期限等内容以及合同备注栏的内容都是填写进去的。合同签订当日，买方向卖方支付了定金2万元，但未向经纪方支付中介费，郭红在该房屋买卖合同所附的收据上签名予以确认收到该定金。之后,朱长青积极履行上述合同,委托了公司对买卖的房地产进行测绘和评估,为申请房屋按揭贷款做准备.2014年9月14日，朱长青、张月莲(系朱长青的妻子)与郭红一并递件向中国邮政储蓄银行股份有限责任公司中山市金怡支行(以下简称邮储金怡支行)申请按揭贷款,因张月莲的收入比朱长青更高,所以有关申请是由张月莲作为借款人,朱长青则作为借款人配偶在有关申请上签名,并承诺愿对还款承担连带担保责任。该支行已于当天受理了其申请，该申请由该支行信贷部员工黄腾辉负责接洽和协助办理。2014年10月10日,郭红将上述房地产的产权证件交由邮储金怡支行进行复核。同年10月23日，邮储金怡支行完成对张月莲上述按揭贷款申请的调查审核。该支行的调查显示，张月莲所在单位中山市美亮光学有限公司答复张月莲系该单位合同制员工，每月工资6500元，该收入情况有该公司开具的收入证明及银行流水为证，其配偶朱长青就职于中山市圣达装饰有限责任公司，朱长青口述其月平均收入为4000元，由于其没有提供收入证明及银行流水，所以其收入未计入每月收入款项，张月莲在邮储金怡支行开立的银行账户的余额为11.8万元。调查结论认为借款人收入稳定，还款能力充足，并建议授信35万元。2014年10月23日，郭红向华振公司寄发通知书1份，以朱长青迟迟不能安排房款，也不能确实提供完成交易的时间表为由，要求华振公司通知朱长青务必于2014年10月30日前支付首期款138000元，否则按朱长青不能履行合约处理，其将朱长青所付定金予以没收。2014年11月10日，中国邮政储蓄银行中山市分行向张月莲出具中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书，通知张月莲个人房屋按揭贷款已经审批通过，决定予以35万元额度贷款，需张月莲自通知日期起180个自然日内按借款申请约定事项办妥相关手续。2014年12月24日，郭红将402房售予案外人。2015年2月2日，朱长青另案向本院起诉郭红、李伟杰，请求法院判决：1.确认朱长青与郭红签订的房地产买卖合同自起诉之日已解除；2.郭红、李伟杰向朱长青双倍返还定金4万元及律师费3800元，并支付逾期付款利息损失（以4.38万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至实际清偿之日止）。本院已立案受理该案，案号为（2015）中一法张民一初字第428号。在该案审理过程中，本院依职权到邮储金怡支行就朱长青、张月莲向该行申请按揭贷款是否审批通过事宜向该行职工黄腾辉进行调查。黄腾辉反映，因朱长青、张月莲为夫妻关系，故就涉案房产由张月莲申请按揭贷款资格没有问题，该行已于2014年11月通过张月莲、朱长青的按揭贷款申请。其后，郭红到邮储金怡支行明确表示不再办理涉案房产按揭贷款手续，并取回郭红本人的贷款资料，随后，华振公司也到该行表示涉案房产交易不再进行，黄腾辉向本院提供了该行内部网络系统所提取资料的打印件来证明上述情况。2015年10月13日，本院作出（2015）中一法张民一初字第428号民事判决，认定在接受按揭贷款申请的银行对朱长青、郭红的按揭贷款申请审批尚未出结论前，郭红单方质疑朱长青的购房付款能力，并单方发函要求将首期房款支付时间变更为2014年10月30日前，否则解除合同，没收定金，其行为已构成违约，郭红不享有涉案房地产买卖合同的解除权。朱长青作为涉案合同的守约方，有权解除涉案房地产买卖合同并主张违约赔偿。朱长青诉请判令郭红双倍返还定金合计4万元，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。因双方未就合同履行期间产生纠纷导致支出律师费的承担进行约定，故朱长青诉请判令郭红承担律师费3800元，理据不足，本院不予支持。李伟杰作为郭红的丈夫，对夫妻存续期间的夫妻共同债务应承担连带清偿责任。据此，判决郭红、李伟杰于本判决发生法律效力之日起七天内向朱长青双倍返还定金4万元，并驳回原告朱长青的其他诉讼请求。郭红、李伟杰不服该判决，已向中山市中级人民法院提起上诉。在本案审理过程中，两被告反映华振公司的经办业务员曾告知其按揭手续可以在一个月左右完成，华振公司和朱长青均对此否认，朱长青反映华振公司的业务员当时告知有关审批手续需要约3个月的时间。另被告李伟杰反映，其除于2014年10月23日通过快递的方式将通知书送达给华振公司外，还亲自将该通知送至该公司，由该公司的陈赞辉、莫怡赞收取。在本案庭审时,各方当事人均同意适用内地法律审理本案纠纷。另查：两被告是夫妻关系，两人于2000年9月30日在福建省××县登记结婚，当时郭红是内地居民，李伟杰是香港居民。后郭红移居香港，并于2006年7月取得香港永久居民身份证。两被告确认，在发生本案诉争交易时，两被告的经常居住地在内地。又查：为提起本案诉讼，华振公司委托了广东德疆律师事务所的律师为其委托代理人，并向该所支付律师费2500元。2015年1月30日，广东德疆律师事务所向华振公司开具了一张面额为2500元的律师费发票。本院认为：本案为涉港居间合同纠纷。在本案庭审时,各方当事人均同意适用内地法律审理本案纠纷，两被告也确认其在发生本案诉争交易时的经常居住地在内地。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。”的规定，以及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条关于“夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；没有共同经常居所地的，适用共同国籍国法律。”的规定，本案应适用我国内地法律作为准据法进行裁决。华振公司与朱长青、郭红签订的房地产买卖合同包含有房地产买卖合同关系和居间合同关系，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，当事人应恪守履行。华振公司经核准的经营范围包括房地产中介服务，因此两被告关于华振公司不具备房地产经纪服务的资质的主张没有事实依据。华振公司已促成朱长青与郭红签订房地产买卖合同，并积极协助双方办理银行按揭及相关手续，其有权按照约定收取居间费用。郭红主张华振公司在提供居间服务的过程中故意提供虚假信息，告知其按揭手续可以在一个月左右完成，对此华振公司和朱长青均不予确认，而郭红未能提交任何证据证明其上述主张，故本院对郭红的该项主张不予采信。根据合同约定，朱长青应于2014年9月10日前申请银行按揭贷款，并于双方办理递件过户手续并领取回执的当日支付首期款118000元。朱长青、张月莲于2014年9月14日与郭红一并到邮储金怡支行递交材料申请银行按揭贷款，虽该时间点与约定的时间相差几天，但不影响对朱长青已履行该义务的认定，对此两被告亦不持异议。根据二手房买卖交易惯例，若买受人申请银行按揭贷款以支付购房款的，通常会在买受人经审核通过按揭贷款申请后，双方到国土部门办理递件过户手续的同时由买受人支付首期款，买受人再提交资料给银行正式办理按揭贷款手续。诉争房地产买卖合同约定的首付房款的支付时间是在双方办理递件过户手续并领取回执后的当天支付。该约定符合二手房买卖交易习惯，不存在加重任何一方风险、减轻一方责任的情况，该约定合法有效。诉争房地产买卖合同还约定，如买方交纳定金后违约，买方还应承担买卖合同双方所约定应付的全部中介服务佣金，并负担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；如卖方收取定金后违约，卖方还应承担买卖合同双方所约定应付的全部中介服务佣金，并负担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。上述约定对于买卖双方的权利义务是对等的，也是符合居间合同通常交易习惯的，且不存在加重任何一方负担的情形，故该约定合法有效。在邮储金怡支行受理张月莲、朱长青的按揭贷款申请后尚未作出审批结论前，郭红即单方无端质疑朱长青的购房付款能力，并于2014年10月23日单方发函要求将首期房款的支付时间变更为2014年10月30日前，否则便解除合同，没收定金，继而又单方向邮储金怡支行取回了其所提交的用于申请按揭的资料，明示其不再履行诉争房地产买卖合同，其行为违反了诉争合同的约定，属于违约行为。按照诉争房地产买卖合同的约定，华振公司有权要求郭红向其支付中介服务佣金及逾期支付期间的利息，并可以要求其赔偿为本案支出的合理律师费。但居间费用的金额应为合同中约定的数额7620元，而非华振公司主张的15240元。另华振公司就其主张的律师费2500元已提供了委托代理合同和律师费发票佐证，该费用符合广东省司法厅关于律师收费的相关规定，现华振公司起诉要求郭红赔偿其为本案支付的律师代理费2500元，合理有据，本院予以支持，但其要求支付律师代理费的利息没有合同及法律依据，本院不予支持。关于华振公司要求李伟杰对本案债务承担连带清偿责任的问题。《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但是夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”本案诉争的债务发生于郭红与李伟杰的夫妻关系存续期间，郭红与李伟杰没有明确约定本案债务为郭红的个人债务，郭红与李伟杰也没举证证明其约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有且为华振公司所知晓，也没有举证证明两人没有分享该债务所带来的利益，诉争债务应认定为郭红与李伟杰的夫妻共同债务，应当由两人承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第四百二十六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条第三款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第六十四条第二款之规定，判决如下：一、被告郭红、李伟杰于本判决生效之日起七日内连带向原告中山市华振租售房地产顾问有限公司支付中介服务佣金7620元及逾期支付期间利息（利息计算方法：以尚欠中介服务佣金的数额为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的标准，从2015年2月2日起计至清偿之日止）；二、被告郭红、李伟杰于本判决生效之日起七日内连带向原告中山市华振租售房地产顾问有限公司赔偿其为本案支出的律师费2500元；三、驳回原告中山市华振租售房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244元（原告中山市华振租售房地产顾问有限公司已预交），由原告中山市华振租售房地产顾问有限公司负担191元，由被告郭红、李伟杰共同负担53元（于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，原告中山市华振租售房地产顾问有限公司及被告郭红、李伟杰可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  冯穗波人民陪审员  黄丹民人民陪审员  李福大二〇一五年十二月三日书 记 员  黄 琴吴洁愉