云南省曲靖市沾益区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云0328民初666号
原告：蒋灵芝，女，1981年11月5日生，汉族，曲靖市沾益区人，大学文化，人民警察，住曲靖市沾益区。
委托诉讼代理人：严胜浪，云南乾周律师事务所律师。特别授权代理。
被告：曲靖市沾益区宏泰城镇建设开发有限公司。住所地：曲靖市沾益区西平街道黑桥社区腰堡路。
法定代表人：袁国才，该公司总经理。
委托诉讼代理人：管凤，女，1977年5月24日生，大专文化，系被告销售部经理，住曲靖市沾益区。
委托诉讼代理人：林芳妤，云南靖嘉律师事务所律师。特别授权代理。
第三人：刘美娥，女，1957年2月18日生，汉族，曲靖市沾益区人，文盲，农民，住曲靖市沾益区。
委托诉讼代理人：崔叶花（系第三人刘美娥之女），女，1981年11月13日生，汉族，曲靖市沾益区人，小学文化，自由职业，住曲靖市麒麟区。
第三人：崔建飞，男，1958年4月4日生，汉族，曲靖市沾益区人，小学文化，退休工人，住曲靖市沾益区。
原告蒋灵芝诉被告曲靖市沾益区宏泰城镇建设开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案受理，依法由审判员杨林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋灵芝及其委托诉讼代理人严胜浪，被告委托诉讼代理人林芳妤和管凤，第三人刘美娥及其委托诉讼代理人崔叶花到庭参加诉讼。第三人崔建飞经本院通知，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋灵芝向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告在判决生效后30日内到不动产登记部门办理位于沾益区玉林山水三期79幢1单元第四层402号房屋六分之四的产权登记手续给原告；2.由被告向原告支付违约金155412元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2008年6月26日，原告前夫崔长宾与被告签订了商品房销售合同1份，由被告将位于曲靖市沾益区玉林山水三期79幢1单元第四层402号房屋出卖与崔长宾，房价281330元，购房款已经支付完毕。2009年3月9日，原告蒋灵芝与崔长宾登记结婚。2013年11月26日，原告蒋灵芝与崔长宾离婚。2014年2月4日，崔长宾因病死亡。经沾益区人民法院判决，生效的（2017）云0328民初581号事判决书确认原告享有该房屋产权份额为六分之四。因原告前夫崔长宾已经履行了合同义务，被告未能依法办理房屋产权登记手续。为此，原告前夫崔长宾多次向被告提出办理房屋产权登记手续，但被告至今未办理房产证，损害了原告的合法权益。故请求人民法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，支持原告的诉讼请求。
被告曲靖市沾益区宏泰城镇建设开发有限公司辩称，本案原告与第三人系争议房屋按份共有人，在本案中属于必要共同诉讼人，诉讼地位是共同原告，而不是第三人。只有原告与第三人共同主张共同申请才能够办理房屋产权证，只要原告与第三人同意，被告可以立即去办理房产证。且原告只申请办理六分之四的产权是不具备现实操作性的。争议房屋产权证一直没有办理不是被告的原因，而是原告申请暂时不办理，被告没有违约行为，原告主张的违约金没有事实依据，也不符合法律规定，因此，应当驳回原告的诉讼请求。
第三人刘美娥述称，原告与第三人达成了一份新的涉案房屋共有分割协议，但原告不按照协议办理，因此，不是第三人不协助原告去办理产权登记，问题出在原告身上。如果原告按照协议办理，可以协助原告去办理房屋产权登记手续。如果原告不遵守已经达成的分割协议，不同意原告的主张，不愿意协助原告去办理房屋产权登记手续，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人崔建飞未到庭参加诉讼，也未提出意见和提供任何证据资料。
原告蒋灵芝为支持其主张，向本院提交了如下证据资料：
1.原告身份证复印件，证明原告主体资格及身份概况；
2.商品房购销合同1份，证明现争议的房屋价款为281333元，以及在该合同第十二条约定了被告应当协助购房人办理房屋产权登记手续。
3.被告出具的购房款收据6份，证明原告已经付清购买沾益区玉林山水三期79幢1单元第四层402号房屋的价款。
4.被告2010年4月26日出具的收据复印件1份，证明被告代收了原告缴纳的契税4220元。
5.委托协议1份，证明2010年4月28日，原告前夫崔长宾委托被告去办理涉案房屋的土地使用证和房产证，被告予以接受，双方签订了此协议，但被告至今未办理房产登记。
6.沾益区人民法院（2017）云0328民初581号民事判决书1份，证明生效判决确认原告享有争议房屋六分之四的产权。
7.沾益区法律文书生效证明，证明沾益区人民法院（2017）云0328民初581号民事判决书已经于2017年6月16日生效。
经质证，被告及第三人不持异议，本院予以采信。但被告特别强调:双方签订的商品房销售合同第十二条虽约定了办理房屋产权登记，但是，被告属于协助办理，办理过程中也需要购房人配合，买受人提供相关材料才能办理，但购房人崔长宾没有提交购房发票，因此无法办理；另委托书只是一个委托问题，如果手续不全的情况下由被告单方到房管部门办理手续，并不是被告单方就能完成。
被告曲靖市沾益区宏泰城镇建设开发有限公司为支持其主张，向本院提交了如下证据资料：
1.准予变更登记通知书、营业执照、法定代表人身份证明等复印件，证明被告的诉讼主体资格。
2.曲靖仲裁委员会（2015）曲仲决字第001号《曲仲委员会决定书》、沾益区人民法院（2016）云0328民初1083号民事判决书、曲靖市中级人民法院（2017）云03民终773
号民事判决书，用以证明原告蒋灵芝与前夫崔长宾于2013年11月26日与登记离婚；2014年2月4日，崔长宾因病去世；本案争议房屋涉及离婚、继承等事由，产权尚未确定，无法办理产权证；因崔长宾拖欠银行住房贷款，被告于2014年3月31日被银行扣划了93628.48元用于清偿崔长宾下欠的个人住房贷款，被告起诉原告行使追偿权，本案争议房屋涉及追偿权纠纷，无法正常办理产权证。
3.玉林山水三期办理房产证一览表1份，证明：（1）崔长宾购买的玉林山水三期79幢整体住宅已于2013年全面开始办理房产证；（2）被告根据每户提交材料的情况进行办证，同一栋住宅，因每户情况不一样，办理情况就不一样，被告并不构成违约；（3）原告起诉的崔长宾购买的79幢1单元402号房屋在被告通知可以办证的过程中，原告曾表示暂不办理。
4.房屋所有权登记申请书、购房发票、证明各1份，证明崔长宾于2012年11月3日携带购房合同、购房收据到被告处开具购房发票，开具发票后被告于2013年5月28日开始向房管处申请办理房屋所有权证。因原告蒋灵芝申请暂不办证，故没有办理房产证。
经质证，第三人不持异议，原告对证据1、2、4不持异议，但提出证据3（玉林山水三期办理房产证一览表）不能证明原告同意被告暂不办证的情况，更不能证明被告在办理房屋产权登记中不存在违约的事实，被告至今仍未到相关部门为原告办理产权登记。
关于被告所提供的证据资料1、2、3、4，原告及第三人对证据资料1、2、4不持异议，本院予以采信。对于证据资料3，原告系对该证据资料能否证明某待证事实提出异议，证据能否证明某待证事实属于证据证明力问题，证据的证明力问题不能成为证据不予认证的采纳标准，该证据资料符合证据的合法性、关联性和客观性，本院予以采信，但原告蒋灵芝并没有在玉林山水三期办理房产证一览表上签字确认“暂不办证”的事实，经查，“暂不办证”系被告工作人员自行记录书写，申请“暂不办证”具体日期也不明。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故被告主张原告蒋灵芝申请“暂不办证”的事实依法不能成立，视为该事实不存在。
经审理查明，2008年6月26日，原告蒋灵芝前夫崔长宾（已死亡）与被告曲靖市沾益区宏泰城镇建设开发有限公司（原沾益县房地产开发经营公司）签订了1份《商品房购销合同》，该合同约定由崔长宾购买位于沾益玉林山水小区三期第79幢1单元402号房屋一套，建筑面积139.67平方米，价款281330元；崔长宾以向银行按揭贷款方式付款，须于2008年6月26日前支付购房款的30.33%，即人民币85330元，其余款项196000元必须在合同签订时提交按揭贷款相关资料并在15日内（遇法定节假日顺延）到银行办理完按揭贷款手续，并确保资金划入被告账户；被告应当在2009年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给崔长宾；崔长宾逾期付款30日以内的，以每天50元计付违约金，超过30天的，以崔长宾未支付购房款0.1%乘以逾期天数向被告支付违约金；被告逾期交房的，按照崔长宾实际付款的人民银行同期存款活期日利率乘以逾期交房天数向崔长宾支付违约金；崔长宾不交清全部购房款及房价外相关税费前，被告不承担延期交房的责任；崔长宾办理完房屋交接手续后，崔长宾必须提供相关资料（身份证、婚姻证明、发票、办证税费单据、本合同等），被告协助崔长宾办理房屋产权登记手续；被告未在2009年12月31日前交房的，被告按崔长宾实际付款额人民银行同期存款活期日利率乘以逾期交房天数向崔长宾支付违约金，合同继续履行。在合同当事人签订了《商品房购销合同》后，崔长宾于合同签订日即向被告支付购房预付款85330元。截至2010年4月28日，崔长宾支付完最后一笔购房余款46000元，至此，崔长宾向被告付清了全部购房款281330元（不含同年4月26日缴纳的税费4220元）。2010年4月28日，被告曲靖市沾益区宏泰城镇建设开发有限公司向原告蒋灵芝前夫崔长宾交付了涉案房屋；同时，崔长宾向被告出具一份书面的委托协议，委托被告办理购房的土地使用证、房屋产权证，被告在委托协议上加盖合同专用章予以接受，委托协议约定办理房屋产权过程中产生的一切费用由崔长宾负担，被告代收代交，并由崔长宾提供相应的证件（如身份证复印件、结婚证、商品房购销合同、购房发票、契税发票）等行政部门所需材料给被告等，但没有约定具体办理时限。
另查明，本案涉案的沾益玉林山水小区三期第79幢1单元402号房屋虽系崔长宾婚前以个人名义购买，但实际上系原告蒋灵芝与崔长宾婚前共同出资购买。该房屋于2009年1月13日作了预售备案登记，买受人系崔长宾。2009年5月22日，崔长宾从中国建设银行股份有限公司沾益支行申请的150000元个人住房按揭购房贷款也由原告蒋灵芝与崔长宾婚后共同偿还。由于原告蒋灵芝与崔长宾没有全部还清150000元的个人购房贷款，被告曲靖市沾益区宏泰城镇建设开发有限公司作为崔长宾的贷款担保人，向贷款银行承担担保责任后又向原告蒋灵芝进行追偿，经曲靖市中级人民法院2017年7月28日（2017）云03民终773号民事判决，判令原告蒋灵芝向被告支付崔长宾个人住房贷款本金及利息共计62419元。2009年3月9日，原告蒋灵芝与崔长宾登记结婚。2013年11月26日，蒋灵芝与崔长宾在沾益区民政局登记离婚。2014年2月4日，崔长宾因病死亡。2012年11月3日，被告向原告前夫崔长宾开具了281330元的购房发票。2017年3月28日，原告蒋灵芝以第三人刘美娥、崔建飞为被告提起了涉案房屋所有权确认纠纷一案，本院2017年5月30日作出了（2017）云0328民初581号民事判决，该生效判决确认位于沾益区玉林山水三期79幢1单元402室房屋为原告蒋灵芝、第三人刘美娥、崔建飞按份共有。其中，原告蒋灵芝享有4/6的产权份额，第三人刘美娥、崔建飞各自享有1/6的产权份额。
本院认为，本案的争议焦点为被告是否应当为原告办理房屋相关产权登记手续，是否存在违约行为以及是否应当向原告支付违约金155412元。被告曲靖市沾益区宏泰城镇建设开发有限公司与原告蒋灵芝前夫崔长宾于2008年6月26日签订的《商品房购销合同》系商品房预售买卖合同。根据我国合同法第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案《商品房购销合同》经合同当事人自愿签字确认后，在2010年4月28日合同价款已经付清，已付购房款已达百分之七十五以上，且被告将该合同约定的标的物在价款付清的同时交付与原告蒋灵芝及其前夫崔长宾长期管理使用，故该《商品房购销合同》依法成立并已生效，具有法律约束力，不能解除，合同当事人应当按照合同约定全面履行义务。按照我国合同法第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。关于标的物所有权转移的时间，我国合同法第一百三十三条对动产作出了规定，规定动产标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案合同标的物系不动产，根据我国物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，按照相关法律规定，不动产标的物所有权转移的标志主要是进行了行政确权登记，因法律明文规定被告负有转移房屋所有权与买受人的法定义务，故被告当然负有将房屋所有权转移登记与原告前夫崔长宾的法定义务。崔长宾死亡后，崔长宾在与被告签订的《商品房购销合同》中的权利义务由原告及第三人继受，故原告请求被告到不动产登记部门办理位于沾益区玉林山水三期79幢1单元第四层402号房屋产权登记手续给原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。至于第三人刘美娥所提的原告蒋灵芝应当按照双方达成的共有物分割协议办理产权登记，否则不予配合原告蒋灵芝办理产权登记的主张，不仅损害了原告蒋灵芝的合法权益，而且损害了其自身合法权益，且进行行政登记并不会损害其合法权益，该主张本院不予采纳。本案《商品房购销合同》第十二条约定，崔长宾必须提供身份证、婚姻证明、发票、办证税费单据、本合同等相关资料给被告，被告协助崔长宾办理房屋产权登记手续；本案委托协议约定由崔长宾提供相应的证件（如身份证复印件、结婚证、商品房购销合同、购房发票、契税发票等行政部门所需材料给被告等。结合到本案，《商品房购销合同》或者委托协议并没有约定具体的办证时限，合同约定不明，崔长宾可依照合同法第六十二条的规定随时要求被告履行。被告并没有否认未收到崔长宾依照买卖合同或委托协议应当提供的上述产权办证资料，而是以原告申请暂不办证或者原告及第三人等权利人不到场共同申请为由予以抗辩，且从购房款付清以及房屋交付之日（均为2010年4月28日）至原告前夫崔长宾死亡时（2014年2月4日）止，被告在崔长宾存活期间内长达3年9个月零7天均不及时为崔长宾办理房屋产权登记，这严重超出了合理期限，应视为怠于履行合同义务，被告也没有提供任何证据证实因崔长宾提供资料不全而要求其补充提供相应办理产权登记的必要材料，崔长宾对此予以拒绝，排除自身的原因，而是在审理中以原告蒋灵芝申请暂不办证为由予以抗辩，又提不出充分有效的证据对此主张的事实加以证实；且被告也没有提供任何证据证明已经向不动产登记机构为崔长宾提供了必要的证明文件，因此，应当认定被告在合理期间内没有依法完成交付标的物所有权与买受人崔长宾的合同义务，被告作为出卖人，对此合同主要义务至今未履行，应确认存在违约行为，损害了原告及第三人的合法权益。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。建设部《城市商品房预售管理办法》第十二条第二款规定，由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起届满90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。因此，被告在接受崔长宾委托后没有为崔长宾办理产权转移登记手续，应当依法承担违约责任，负有向原告支付违约金的法定义务。关于违约金的数额，合同当事人对逾期办证没有作出特别约定，应当按照法律规定承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2012年11月3日，原告前夫崔长宾才到被告处开具了购房款281330元的购房发票，此前未办理产权登记，并不能完全归责于开发企业，直至2013年5月28日，崔长宾才到被告处填写了房屋所有权登记申请书；另被告主张原告蒋灵芝申请暂不办证没有事实依据，应承担举证不能的不利后果。因此，自2013年5月28日起，可视为完全系开发企业的原因未办理产权登记，自此可以由被告按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付相应违约金。但是，本案中原告与第三人均属于房屋的按份共有人，在崔长宾死亡后为涉案房屋产权长期争执不休，至今矛盾尚未解决，在原告与第三人发生产权争议拒绝配合的情况下，客观上由被告单方去办理房屋产权登记确实存在一定困难，需要原告及第三人协助配合才能顺利尽快办理完毕，甚至按照《房屋登记办法》第十三条的规定存在法律障碍，因此，在崔长宾死亡之后，被告不宜再向原告支付相应的违约金。办理房屋产权登记需要出卖人与买受人相互协作配合，才能顺利进行，原告蒋灵芝并不能举证证明崔长宾自2010年4月28日房屋交付使用时就向被告提供了行政登记所需材料，以及被告的行为对其造成了多大经济损失，参照金融机构计收逾期贷款利息的计息方式，自2013年5月28日申请行政登记时起，本案违约金按照金融机构计收逾期贷款利息计算至崔长宾死亡时止（2014年2月4日）较为公平合理，计息时间为8个月零7天（共计247天）。关于逾期贷款利息数额的确定，按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，逾期还款的，以借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。本案不属金融借款合同纠纷，无借款合同，借款利率也无法确定，可参照中国人民银行2013年贷款基准利率6%上浮40%确定，即以年化利率8.4%计算为宜，逾期贷款利息共计15992元。故原告请求被告支付违约金155412元的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。关于被告所提的第三人应当作为共同原告之主张，本院通知第三人应诉时，第三人口头表示不想告被告，本院在庭审结束后进一步核实确认，第三人仍然明确表示不起诉被告，且是否提起诉讼系当事人的处分权，应予以尊重，居于房屋无法分割后分别登记，此情况下本院将刘美娥及崔建飞的诉讼地位均列为第三人并无不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告曲靖市沾益区宏泰城镇建设开发有限公司于本判决生效后60日内向相关不动产登记机构提出申请办理涉案房屋产权登记，即将沾益区玉林山水三期79幢1单元402号房屋所有权登记于原告蒋灵芝名下，该房屋共有权人登记为第三人刘美娥和崔建飞，同时为原告及第三人办理该房屋的土地使用权变更登记手续。被告在办证过程中，原告蒋灵芝及第三人刘美娥、崔建飞负有配合、协助义务。
二、由被告曲靖市沾益区宏泰城镇建设开发有限公司于本判决生效后10日内向原告蒋灵芝支付违约金15992元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1704元由被告曲靖市沾益区宏泰城镇建设开发有限公司负担175元，原告蒋灵芝负担1529元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
审判员 杨林
二〇一八年六月二十九日
书记员 刘畅