浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温乐民初字第142号
原告：陈雪云。
原告：叶言法。
原告：王信斌。
原告：周庆镐。
委托代理人：叶选产，浙江乐泰律师事务所律师。
被告：朱知永。
委托代理人：倪敏迅，浙江高品律师事务所律师。
原告陈雪云、叶言法、王信斌、周庆镐与被告朱知永房屋买卖合同纠纷一案，于2015年1月30日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员林明适用简易程序独任审判，于2015年4月2日公开开庭进行了审理。原告陈雪云、叶言法、王信斌、周庆镐的委托代理人叶选产、被告朱知永的委托代理人倪敏迅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈雪云、叶言法、王信斌、周庆镐起诉称：2006年间，四原告合伙依法受让了乐成镇银溪、坝头、后所三个村69户村民的三产用房的土地指标，并依法获得了全部批准文件，签订土地使用合同，支付了政府的土地转让金和土地使用者土地出让费，筹资进行建设，该建设楼盘被政府定名为晨曦大厦。2008年1月21日，被告向原告购买了地面店铺和二楼商场初步确定为93.38平方米，每平方米约定价格为17000元，2009年7月18日，原告将已竣工的房产交给被告，同年9月10日被告将房产出租给村镇银行，2010年9月15日，原告为被告办理了土地变更登记。2013年10月22日在为被告办理房产权证时双方再次签订协议，双方就被告的已付款进行确认，并就余款支付及面积的计算和房产证的办理等事项都作了约定，购房面积经发证机关确认，被告所购一层店铺为56.95m2，二层商场为82.98m2，每平方17000元，购房款合计为2378810元，加车位10万元，另加按约定需被告支付的契税51595.8元，印花税859.93元，维修基金12593.7元，与购房款合计2543858.43元，被告已支付购房款2341561.38元，被告净欠购房款及证照垫付款合计202298.05元，现房产证已办理完毕，对余欠的尾款经原告催要，被告拒不支付，使原告无法收回房款，现诉至法院，要求判令被告支付购房款和税费合计202298.05元。
被告朱知永答辩称：1、本案原告四人非涉案房屋买卖合同当事人，不能作为本案的原告。根据《商品房销售管理办法》规定，公民不能从事房地产开发销售，且原告所提交的房屋买卖协议，出卖方明确为晨曦大厦项目部，而非四个原告。2、被告所得房产实际面积为139.93m2依据不足，登记在被告名下的房产证上的面积只有70.06m2。3、《商品房销售管理办法》规定，商品住宅按套，不得分割拆零销售。原告在与被告订立协议之前已经进行分割销售，违反了法律规定。4、房产证面积增加的成本应由出卖方承担。双方签订的《购房协议书》确定的面积为49.5m2，单价17000元，但房产证上实际面积超过协议约定的面积，面积误差比超出3%部分的房价款应由出卖人承担。且原、被告签订的《办理房屋所有权证协议书》系在受到欺诈的情况下作出，该协议没有约定超出面积的价款计算标准，只是对建筑面积的测算标准以及被告已支付的款项作了确认，故超出协议面积的房款，应由出卖人承担。5、出卖人未尽到诚实信用，未向被告交付不动产销售发票；一楼公摊面积率为22.344%，二楼公摊率为32.44%，远超建筑行业的相关标准；容积率超出《土地出让合同》的约定，属于违法违规建筑，另外被告所购车库不能使用。6、即使原告与本案有利益关系且诉称属实，按照双方《办理房屋所有权证协议书》的约定，本案纠纷的解决应当为出卖方收回房产，并退还买受方购房本金。7、原告计算应付房款的方法错误，一、二楼应按不同价格计算。综上，请求原告驳回起诉或诉讼请求。
经审理查明：2006年间四原告合伙购买了乐成镇银溪村、坝头村、后所村三个村69户村民的三产用房土地指标，2007年间四原告以该69户村民的名义与乐清市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，并缴纳了土地出让金和各项税费。2008年1月21日，四原告以乐清市晨曦大厦项目部的名义与被告朱知永签订《乐清市晨曦大厦购房协议书》，约定被告朱知永购买A幢河边至二环路第捌间店面及二楼商场，店面长13.34m，宽3.5m，店面46.69m2，商场46.69m2，合计建筑面积93.38m2（具体按实际面积为准多退少补），单位面积按每平方米17000元计价，计1587460元，另加车位一个计100000元；第一期在购买店面及商场时首付意向金400000元，第二期在2008年6月20日前付清该店面及商场总金额的30%余款计474984元，第三期在2008年该工程封顶后付清该店面及商场总金额的30%余款计474984元，其余余额20%计337492元待竣工验收后领取房产证时一次付清。2013年10月22日四原告以晨曦大厦项目部的名义与被告签订《办理房屋所有权证协议书》，约定被告于2008年间向晨曦大厦项目部购买的坐落于乐清市中心区A-a1地块的“晨曦大厦”A幢地面层店铺和二楼商场，建筑面积127.94m2，双方签订了《购房协议书》，购房协议书对购买店面、二楼商场的面积，用地性质、购房款金额、付款方式和期限及违约责任等均作了明确约定，被告已向晨曦大厦项目部支付了部分购房款即1649968元整，被告于2009年7月18日接受了房产并于2009年9月10日将房产出租给农村村镇银行，同时获得房屋租金，晨曦大厦项目部根据用地来源与性质，故先以乐成镇银溪村村民委员会作为房屋所有权人，于2010年1月16日取得乐清市房产管理局颁发的《房屋所有权证》，根据前《购房协议书》的内容要求，晨曦大厦项目部应将房屋所有权人乐成镇银溪村村民委员会过户给被告户名，且明确被告现有房产实际面积结算剩余购房款，为此双方协商，特为办理产权过户及相关事宜签订本协议。一、因被告已将房产出租给乐清市村镇联合银行，乐清市房产管理局不能将房产分割作独立产权，乙方同意将已办理的房产所有权人乐清市银溪村村民委员会《房屋所有权证》过户到被告共16户共有权《房屋所有权》。二、晨曦大厦项目部申办过户手续时，被告朱知永应积极配合，及时提供办理共有所有权所需证明、证件。本次过户手续的所有税金及相关费用由晨曦大厦项目部承担，被告朱知永只承担契税和印花税。三、被告朱知永按乐清市房地产测绘队的实地测量即《房屋所有权证》绘制登证的建筑面积结算购房款。被告朱知永在晨曦大厦规定时间7天内不来办理相关事务的，或不能及时向双方指定的账户交全额剩余购房款的，晨曦大厦将终止与被告朱知永原已签订的《购房协议书》并收回房产，在收回房产之日起30天内退还被告朱知永缴交的购房款本金。附注：《房屋所有权证》面积：101室151.14m2，102室660.12m2，103室387.81m2，201室1472.89m2。乐清市财政局为征收交易契税，委托乐清市江南房地产评估有限公司对晨曦大厦A幢101室、102室、103室、201室进行评估，101室、102室、103室的价格为20000元/m2，201室的价格为7000元/m2。2013年12月5日，现登记有被告朱知永名字的房屋为102室，份额为4.32%，201室，份额为2.82%，登记有被告朱知永妻子潘希微名字的房屋为102室，份额为4.31%，201室，份额为2.81%。庭审中原、被告确认被告已支付的总价款为2341561.38元。
以上事实有原告身份证，被告身份证，买卖协议，办理房产证协议书，股东协议书，契税、印花税发票，房产证，土地出让合同土地出让金票据及原、被告庭审陈述予以证实。
本院认为，虽然被告是与乐清市晨曦大厦项目部签订了购房协议书，但该晨曦大厦项目部并非依法成立，而是由四原告合伙投资组成，且2013年被告与晨曦大厦项目部签订的《办理〈房屋所有权证〉协议书》中，代表晨曦大厦项目部签订的就是四位原告，故该四位原告具有主体资格。虽然四原告并非房地产开发企业，但涉案房产系三产用房，有别于一般的商品房销售，且该四位原告已从银溪村、坝头村、后所村村民手中受让了建房指标，并向国土资源局支付了土地出让金，可以认定该四位原告系诉争房产的实际所有者，其有权销售涉案房产，故四原告以晨曦大厦项目部的名义与被告签订的《乐清市晨曦大厦购房协议书》有效，被告关于涉案房产不能分割销售的抗辩，本院不予采纳。原、被告均应按该协议全面履行自己的权利义务。按照双方签订的购房协议书，被告购买的房产为A幢河边至二环路第捌间店面及二楼商场，店面长13.34m，宽3.50m计46.96m2，商场46.96m2，合计建筑面积93.38m2（具体按面积为准多退少补），单位面积按每平方米17000元计价，后双方在2013年10月22日签订的《办理〈房屋所有权证〉协议书》中确定建筑面积为127.94m2，但四位原告在为被告办理房产证时，被告及其妻子在102室份额为8.63%即面积56.97m2，在201室份额为5.63%即面积82.92m2，故双方应按实际房产证上的面积对房价进行结算，被告关于超出协议面积的房款应由原告承担的抗辩，本院不予采纳。参照乐清市江南房地产评估有限公司2013年12月5日出具的《房地产评估报告》，可以看出涉案房产一楼店面与二楼商场的房价差距很大（一楼为20000元/m2，二楼为7000元/m2），而被告实际所得的二楼房产面积远高于一楼房产面积，考虑到该份协议系四原告草拟，被告在庭审中认为该17000元/m2为一二楼均价，应按不同价款进行结算，故应按不利原告的原则对该价格进行理解，即原告要求被告按协议约定的17000元/m2的价格支付房价的诉请，本院不予支持，一二楼应按不同价格进行结算。对于该涉案房产一二楼的具体价格，参考依照乐清市江南房地产评估有限公司2013年12月5日出具的《房地产评估报告》中一二楼的价格（一楼为20000元/m2，二楼为7000元/m2），结合双方协议中约定的17000元/m2，确定一楼为25185元/m2（20000元/m2÷27000元/m2×34000元/m2），二楼价格为8815元/m2（7000元/m2÷27000元/m2×34000元/m2），故被告应支付的房款为元2165729.25（25185元/m2×56.97m2+8815元/m2×82.92m2）。按照协议约定，契税和印花税由被告支付，现原告已经垫付，故被告应支付的契税为51595.2元[（20000元/m2×56.97m2+7000元/m2×82.92m2）×0.03]，印花税为859.92元[（20000元/m2×56.97m2+7000元/m2×82.92m2）×0.0005]。虽然原、被告就物业专项维修资金未进行约定，但按照《浙江省物业专项维修资金管理办法》规定，新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交，建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，代物业交付时向业主收取。现原告已经按照90m2/元的标准交存专项维修资金，故该部分费用被告应支付给原告，即12590.1元（139.89m2×90m2/元）。涉案房产已通过竣工验收，并办理了房屋所有权证，被告关于涉案房产系违章建筑，车库不能使用的抗辩，本院不予采纳。因涉案房产已登记在被告名下，且被告已交付购房款，又没有提出反诉，故被告要求原告收回房产，返还购房款的抗辩，本院不予采纳。综上，被告应向原告支付的总购房款、印花税、契税、物业维修资金等共计2230774.47元（2165729.25元+51595.2元+859.92元+12590.1元），现被告已向原告支付2341561.38元，已超过应付款项，故原告要求被告支付购房款和税费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告陈雪云、叶言法、王信斌、周庆镐的诉讼请求。
本案本诉受理费4334元，减半收取2167元，由原告陈雪云、叶言法、王信斌、周庆镐负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 员 林 明
二〇一五年六月二十六日
代书记员 刘晓林