湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益赫民一初字第515号
原告（反诉被告）湖南兴益房地产开发有限公司，住所地益阳市资阳区长春镇马良村。
法定代表人龚某某，该公司董事长。
委托代理人夏某，湖南万维律师事务所律师。
委托代理人钟某某，益阳市梓山法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）蒋某某，男，汉族，益阳人。
委托代理人蔡某，湖南激扬律师事务所律师。
原告（反诉被告）湖南兴益房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）蒋某某（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人夏某、钟某某与被告蒋某某及其委托代理人蔡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月8日，原、被告签订房屋转让合同约定，原告将坐落在益阳市赫山区益阳大道富丰大厦1-3层房屋转让给被告，总价款为2075.3万元，在签订合同时支付50万元，在办理产权手续时支付1500万元，余款在办理完产权过户手续后支付；办理过户手续所涉及的税费由被告承担。2013年9月26日被告提出将富丰大厦第3层过户到案外人严梦蛟名下。原告已依约将房屋过户至被告及案外人严梦蛟名下，但被告未按期付清购房款，现尚欠75.3万元未支付，故诉请人民法院依法判令被告支付购房款753000元及利息81324元（按银行同期贷款利率计算至起诉之日），并请求利息计算至判决书确定给付之日止。
被告辩称并反诉称，被告已经足额支付了购房款，不存在拖欠原告购房款。2013年8月原、被告签订了位于益阳市赫山区益阳大道富丰大厦1-3层的房屋转让合同，合同对转让总价款、房屋转让所产生的税费承担等问题进行了约定。
被告代为办理房屋过户手续期间，被告按合同约定承担了办理过户手续（房产证及国土证）所涉及的费用及税金，同时为原告垫付了地税、营业税、印花税、土地增值税、工会经费等税费共2487830.1元。另外，2013年8月9日至同年12月16日共支付原告2038.5万元。因此，被告扣除合同约定应支付的款项外，还多支付了原告1734830.1元。为维护被告的权益，被告提起反诉，请求人民法院依法判令原告偿还被告为其垫付的1734830.1元。
原告对被告反诉辩称，根据双方房屋转让合同第四条第一项和第九条的约定，办理过户手续所涉及的税费应由被告承担，合同中并未约定由被告垫付税费，办理房产证和国土证过户时，被告应先交清办证的各项税费，由原告配合；原告的反诉请求不是基于房屋买卖合同提起，而是要求返还税金，属不当得利纠纷，应予以驳回；原告已将涉案房屋的部分产权过户至案外人严梦蛟名下，反诉标的涉及到了案外人严梦蛟，被告的反诉请求超出了范围，不符合反诉的条件。综上，被告的反诉请求没有事实依据，应予以驳回。
经审理查明，2013年8月8日，原、被告签订《房屋转让合同》，合同约定，原告（甲方）将坐落于益阳市赫山区益阳大道路富丰大厦第1至3层转让给被告（乙方），房屋总价款为2075.3万元，合同对涉案房产情况、房屋单价及总成交价格、付款方式、缴纳相关税费、交房时间、双方的权利义务、违约责任等进行了明确约定。其中付款方式条款约定“1、乙方在签署本合同时向卖方支付人民币伍拾万元（￥500000.00元）作为购房定金，甲方在收取定金后向乙方出具收据。2、甲乙双方至房管局确认办理房屋产权手续签字盖章前（甲方手续经房管局确认无误），由乙方支付给甲方购房款壹仟伍佰万元整。（15000000.00），余款在双方办理完产权过户手续后三日内由乙方支付给甲方。”；其中缴纳相关税费条款约定“1、甲方办理过户手续（房产证及国土证）所涉及的费用及税金由乙方承担，甲方在交付乙方房产之前所涉及的债务及税金由甲方负责。2、甲方缴纳的房屋维修基金每平方为柒拾柒元，应由乙方支付给甲方，支付金额为38.5万元，甲方必须把维修基金收据交给乙方。3、甲方必须将以前所缴纳的营业税发票及其他乙方办证时可以减免抵扣的发票交由乙方，甲方所提供的上述发票乙方能否抵扣，甲方不负责。”；其中权利义务条款中约定“办理两证过户时，由甲方配合，乙方必须事先缴清各项应由乙方承担的税费和费用。”。合同签订后，截至2013年12月16日，被告陆续向原告支付了购房款2000万元和房屋维修基金38.5万元，共计2038.5万元。在上述期间内，原告已将富丰大厦第1、2层过户至被告名下；原告应被告要求将富丰大厦第3层过户至案外人严梦蛟名下，原、被告均予以认可；被告于2013年10月25日取得房屋权属证书。在办理房屋产权过户手续的过程中，被告于2013年9月24日向税务机关缴纳了富丰大厦第1至3层的土地增值税、工会经费、营业税、印花税等各项税费共计2487830.1元。
在本案审理过程中，被告认为，缴纳营业税和土地增值税是原告的纳税义务，不属于办理产权证过户所涉及的税费，应由原告先行缴纳，工会经费也不属于办理产权过户所涉及的税费，只有印花税属办理产权过户所涉及的税费，也应由双方平均分担，但被告主动代原告全部缴纳了相关税费共2487830.1元，应抵扣被告的购房款；原告认为，根据《房屋转让合同》的约定，办理过户手续所涉及的税费应由被告承担，营业税、土地增值税是因办理产权过户所产生，被告缴纳的相关税费不是垫付，也不能抵扣购房款。
以上事实，有房屋转让合同、情况说明材料、房屋产权情况、付款凭证、缴费凭证、当事人的陈述等证据证明。
本院认为，原、被告签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告已将富丰大厦第1至3层过户至被告以及被告指定的案外人严梦蛟名下，履行了自己的义务，被告应按照合同的约定支付原告购房款2075.3万元和房屋维修基金38.5万元，但至今被告未足额支付购房款，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担继续履行合同、赔偿损失的违约责任，即被告应向原告支付购房欠款75.3万元及相应利息。关于利息的计算，双方合同已明确约定“余款在双方办理完产权过户手续后三日内由乙方（被告）支付给甲方（原告）”，被告已于2013年10月25日取得房屋权属证书，被告至迟应于2013年10月28日向原告支付购房余款，但原告主张的利息过高，故本院酌定被告逾期支付购房余款的利息以购房余款75.3万元为本金，参照中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年10月28日起计算至本院确认购房余款支付之日止。
我国税收管理方面的法律法规对存量房（即二手房）交易时所发生的各项税收的征收明确规定了纳税义务人，其中出卖方承担的税费多为税金，买受方承担的税费多为行政事业性收费，买受方承担的税金仅涉及印花税、契税，但并未禁止纳税人与合同相对人根据意思自治原则约定由合同相对人或第三人缴纳税金。本案中双方当事人关于“甲方（原告）办理过户手续（房产证及国土证）所涉及的费用及税金由乙方（被告）承担”的约定，既未违反法律法规的强制性规定，也与税收法律法规不冲突，应认定有效。原、被告争议焦点是如何理解“甲方（原告）办理过户手续（房产证及国土证）所涉及的费用及税金由乙方（被告）承担”的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，本院认为，“办理过户手续（房产证及国土证）所涉及的费用及税金由乙方（被告）承担”中的“费用及税金”包括营业税、城市维护建设费、教育费附加、印花税、契税等，理由如下：1、房屋产权登记部门实际承担了房屋产权过户时地方税收的协税义务，房屋产权登记部门在发放所有权证时，通常要审查房屋交易的完税证明或者凭证，如果没有完税，原则上不予发证。因此，人们通常在办理房屋产权过户登记时才向税务部门完税；2、按照合同目的解释，被告购买原告的房屋是为了能够占有、使用、收益和取得房屋所有权，原告的目的是将房屋转让并取得购房款，被告向房屋产权管理部门申请办理房屋权属证书，办理过程中将产生相关的税费；根据相关规定，买受方承担的税金仅涉及印花税、契税，原告在合同中特别约定“办理过户手续（房产证及国土证）所涉及的费用及税金由乙方（被告）承担”，其目的是要求被告承担除印花税、契税之外的其他税费；3、根据文意解释法理解，按照双方合同第九条权利义务条款中的约定，“办理两证过户时，由甲方（原告）配合，乙方（被告）必须事先缴清各项应由乙方承担的税费和费用。”，原告只承担协助配合义务。因双方对税费的承担责任作出了明确约定，故本案中被告实际缴纳的营业税、企业所得税、印花税等应当由被告承担。因此，对被告的反诉请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款的规定，判决如下：
一、被告蒋某某于本判决书生效之日起十日内支付原告湖南兴益房地产开发有限公司购房欠款75.3万元及相应利息（利息计算方法为，以购房欠款75.3万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年10月28日起计算至本院确认购房欠款支付之日止）；
二、驳回被告蒋某某的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费12140元，反诉案件受理费10206.5元，共计22346.5元，由被告蒋某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。
审 判 长 文 武
审 判 员 伍敏菁
人民陪审员 夏克军
二〇一五年九月十八日
书 记 员 黄 晨
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。