浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台民终字第410号
上诉人（原审原告）：许光亮，农民。
上诉人（原审原告）：浙江明源实业有限公司。
法定代表人：朱鹤鸣。
两上诉人委托代理人：李中钢，浙江路成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张正伟，农民。
被上诉人（原审被告）：邱雪飞（被上诉人张正伟之妻），女，1970年11月15日出生，汉族，农民，住天台县三合镇王村桥东路**号。
两被上诉人委托代理人：范宇聪，浙江巡天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：许丹，居民。
被上诉人（原审被告）：金江锋（被上诉人许丹之夫），居民。
上诉人许光亮、浙江明源实业有限公司（以下简称明源公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服天台县人民法院（2015）台天民初字第262号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人许光亮、明源公司的委托代理人李中钢、被上诉人张正伟、邱雪飞的委托代理人范宇聪到庭参加诉讼。被上诉人许丹、金江锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2011年5月1日，被告许丹、金江锋将位于天台县赤城街道工人东路永泰公寓C28、C29、C30号的三间街面商铺出租给案外人裴太松，租赁期限至2016年5月1日，裴太松承租后用于经营酒庄生意。之后，裴太松又将酒庄转让给原告许光亮。2013年5月1日，原告许光亮重新与被告许丹签订房屋租赁协议书，约定租期从2013年5月1日至2016年5月1日，年租金为6万元。但该租赁协议书未在相关部门办理备案登记手续。原告许光亮承租商铺后亦用于经营酒庄生意，且已支付第一年的商铺租金6万元。另查明，被告许丹、金江锋与案外人兴业银行临海支行于2012年3月2日签订最高额抵押合同，约定被告许丹、金江锋以涉案三间商铺为贷款案外人浙江天际橡胶有限公司提供最高额抵押，抵押金额为5016000元。之后，该抵押担保在相关部门办理了抵押登记手续。后因浙江天际橡胶有限公司提供最高额抵押无法按期偿还借款，2013年12月9日，案外人浙江天台汇银橡塑机械有限公司通过浙江省拍卖行以17459000元的价格竞得浙江天际橡胶有限公司不良资产债权及其全部从权利，包括对涉案三间商铺所设立的抵押担保权。同时查明，因浙江天台汇银橡塑机械有限公司与被告张正伟、邱雪飞存在其他债权债务关系，2014年3月26日，浙江天台汇银橡塑机械有限公司、被告许丹、金江锋与被告张正伟、邱雪飞三方签订协议书，约定浙江天台汇银橡塑机械有限公司将涉案三间商铺以408万元的价款抵账给被告张正伟、邱雪飞的借款，被告许丹、金江锋表示同意，并愿意协助办理过户手续。为办理产权过户手续需要，同日，被告许丹、金江锋与被告张正伟、邱雪飞又签订天台县房屋买卖合同，约定以170万元的价格转让涉案三间商铺，并在房管部门进行了备案。但双方实际未按照买卖合同约定的价款履行，涉案商铺也于同日办理了产权过户登记手续。
原审法院认为：（一）关于原告明源公司主体是否适格问题。合同关系是发生在特定当事人之间的法律关系，合同主体具有相对性。本案房屋租赁合同系由原告许光亮与被告许丹签订，原告许光亮在承租涉案商铺后用于经营酒庄生意，故该院依法认定原告许光亮系租赁合同的相对方，即为涉案商铺的承租人。原告许光亮与被告许丹签订租赁合同后，原告明源公司虽实际与其共同使用租赁标的物，但原告明源公司非租赁合同的相对方，故其基于租赁合同法律关系主张相应权利，系诉讼主体不适格。据此，该院认为，原告明源公司起诉不符合受理条件，依法驳回其起诉。（二）关于被告张正伟、邱雪飞是否系善意取得涉案商铺所有权以及原告主张优先购买权能否成立问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第一款第（四）项的规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。法律赋予承租人的优先购买权，属于债权性质，该债权的行使条件并非是绝对的，而是有阶段限制的，优先购买权的行使仅能发生在买卖过程中未办理房屋过户手续前，而非房屋买卖的整个过程中。若买受人系善意且已经办理了所有权登记手续，则承租人的优先购买权丧失，以维护市场交易的稳定性。具体到本案，本案被告张正伟、邱雪飞取得涉案商铺所有权的依据为2014年3月26日签订的三方签订协议书，根据协议书的约定，案外人浙江天台汇银橡塑机械有限公司在取得对被告许丹、金江锋抵押担保权利后，将相关的权利又转让给被告张正伟、邱雪飞，被告许丹、金江锋并通过“代物清偿”的形式将抵押物的所有权转移给被告张正伟、邱雪飞，以完成债务履行义务。上述各方之间的债权转让以及抵押标的物所有权的转移方式均不违反法律强制性规定，应为有效。故此，该院认为，涉案商铺的实际交易价格为408万元，被告张正伟、邱雪飞支付了相对合理对价受让涉案商铺，应依法认定其系善意受让人。被告许丹、金江锋在转让商铺前未尽到通知义务，并不影响被告张正伟、邱雪飞取得涉案商铺权属的效力。原告主张本案四被告之间存在恶意串通，以不合理低价转让涉案商铺，要求确认房屋买卖合同无效以及享有对涉案商铺的优先购买权，证据与理由均不足，该院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第（四）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据规则若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告许光亮的诉讼请求。本案受理费100元，由原告许光亮负担。
宣判后，许光明、明源公司不服，向本院提起上诉称：一、一审程序严重违法。（一）四被上诉人自认，2014年3月26日签订并据以办理房屋所有权交易过户的《天台县房屋买卖合同》是为了逃税，合同成交价格为170万元，实际成交价格408万元。原审据此认定实际成交价格408万元。根据上述合同，天台县税务局核定计税价格184.43958万元。四被上诉人通过虚假纳税申报方式逃避缴纳税款数额巨大，已涉嫌构成逃税罪，应根据先刑后民的规定移送公安机关查处。（二）一审允许非近亲属的公民出庭代理，违反民事诉讼法相关规定。一审时，被上诉人张正伟、邱雪飞未出庭，委托代理人未提供符合法律规定的近亲属证明文件。上诉人方已提出异议，但未被采纳。（三）原审庭审程序违法。一审开庭时，被上诉人许丹、金江锋未出庭，应视为放弃权利，原审判决又认定被上诉人许丹、金江锋同意被上诉人张正伟、邱雪飞的质证意见，无异议。被上诉人许丹、金江锋的答辩状的落款日期是2015年3月8日，发送到上诉人方的时间是2015年3月9日开庭前。2015年3月8日是星期日，3月9日被上诉人许丹、金江锋又未出庭。实际上，被上诉人许丹、金江锋的答辩及质证均由被上诉人张正伟、邱雪飞的代理人一手操办。（四）原审判决的落款时间是2015年4月24日，宣判时间是2015年4月29日，上诉人方收到开庭宣判的传票的时间是2015年4月23日，开庭宣判的传票的落款时间是2015年2月6日，表明原审法院或先判后审。（五）上诉人方提出诉讼保全申请，但原审法院始终没有处理。上诉人方同时申请对涉案房屋市场交易价格委托司法鉴定，2015年4月23日收到不予准许的告知书。四被上诉人自认的涉案房屋实际成交价格408万元远高于市场合理价值，目的是为了对抗上诉人方的诉请，或存在虚假诉讼情况，故原审法院不准许鉴定申请的决定违法。二、原审认定事实不清。（一）房屋租赁合同虽由上诉人许光亮签订，但实是两上诉人合租，租金也由两上诉人共同支付，被上诉人许丹、金江锋早就知道而无异议，故上诉人明源公司具有主体资格。（二）原审对涉案房屋成交价格408万元的认定事实不清。被上诉人张正伟、邱雪飞提交的第一组证据中的天房他证2012字第08**号他项权证没有出示证据原件，第二组证据不能证明“浙江天台汇银橡塑机械有限公司通过拍卖取得兴业银行临海支行对天台天际橡胶有限公司及担保人不良资产债权和从权利的事实”，第三组证据不能充分证明被上诉人张正伟、邱雪飞与浙江天台汇银橡塑机械有限公司存在债权债务及以市场价格408万元取得涉案房屋，第四组证据却能证明被上诉人张正伟、邱雪飞以170万元交易价格取得涉案房屋。四被上诉人2014年3月26日签订的《天台县房屋买卖合同》等证据证明，涉案房屋的立契过户交易价格为170万元。四被上诉人签订的《天台县房屋买卖合同》中的成交价格是170万元，被上诉人张正伟2014年12月28日面对天台县电视台采访时称转让价格300万元，而一审时四被上诉人自认实际成交价格408万元，但明显高于市场价值。虽然涉案房屋为天台天际橡胶有限公司办过最高额抵押贷款担保及抵押担保登记，但2013年12月9日浙江天台汇银橡塑机械有限公司以17459000元的价格竞得天台天际橡胶有限公司的不良资产债权及全部从权利时，并未包括对涉案三间商铺所设立的抵押权，因为根本未办理过抵押权过户登记。上诉人方提交的证据第二组、被上诉人张正伟、邱雪飞提交的证据第四组充分证明，被上诉人许丹、金江锋在正常还贷、办理的正常抵押担保注销登记后于2014年3月25日重新办理房屋所有权登记，然后于2014年3月26日与被上诉人张正伟、邱雪飞签订《天台县房屋买卖合同》。三、原审判决偏袒四被上诉人。原审认定涉案房屋实际成交价格408万元，如上诉述，四被上诉人涉嫌构成逃税罪，应依法移送公安机关查处。上诉人方诉请判决确认被上诉人许丹、金江锋与被上诉人张正伟、邱雪飞2014年3月26日签订的房屋买卖合同无效，依法成立。综上，请求撤销原判，发回重审，或在查明事实的基础上改判支持两上诉人的原审诉请，一、二审诉讼费用由四被上诉人承担。
张正伟、邱雪飞辩称：一、关于一审程序问题。（一）被上诉人张正伟、邱雪飞购买房屋名义上的价格是170万元，实际是408万元，房管部门核准价格是184万元。在房屋交易过程中，有关部门都设定参考价格，被上诉人以核定价格缴纳税收，与刑法规定的逃税罪有区别。原审法院已向税务部门发出司法建议书，要求补缴税费，被上诉人张正伟、邱雪飞也补交了6万多元税款，故不存在先刑后民的问题。（二）被上诉人张正伟、邱雪飞的一审代理人系单位、社区推荐参加诉讼，并不违反法律规定。（三）一审时被上诉人许丹、金江锋虽未出庭，但一审法院对被上诉人许丹、金江锋作了笔录，被上诉人金江锋当时委托其妻许丹作笔录。被上诉人许丹、金江锋也向一审法院提交了书面答辩意见。（四）2015年4月29日是宣判，并不是继续审理。原审法院制作好判决书再进行宣判，并不违反法定程序。（五）处理财产保全是上诉人方与原审法院之间的事情，被上诉人张正伟、邱雪飞不清楚。（六）涉案房屋市场价在350万元至400万元之间，408万元成交价格符合当时价格。二、上诉人方提出原审认定事实不清的问题。（一）上诉人明源公司不是合同当事人，故一审认为其主体不适格是正确的。（二）被上诉人许丹、金江锋与兴业银行临海支行2012年3月2日签订最高额抵押合同，约定以涉案房屋为天台天际橡胶有限公司提供最高额抵押，抵押金额5016000元。该抵押担保在相关部门办理了抵押登记手续。后因天台天际橡胶有限公司无法按期偿还借款，案外人浙江天台汇银橡塑机械有限公司以17459000元竞得天台天际橡胶有限公司的不良资产债权及其全部从权利，包括对涉案房屋设立的抵押权。2014年3月26日，浙江天台汇银橡塑机械有限公司、被上诉人许丹、金江锋与被上诉人张正伟、邱雪飞三方签订协议书，约定将涉案房屋以408万元抵账给被上诉人张正伟、邱雪飞。四、根据担保法第二十四条规定，善意购买人已经购买了房屋并办理产权过户手续，承租人主张优先购买权，不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，请求驳回上诉，维持原判。
许丹、金江峰未作答辩。
二审时，被上诉人张正伟、邱雪飞向本院提交天台地方税务局税务事项通知书、工商银行缴费凭证、税收缴款书等证据，用以证明一审法院向税务部门发出司法建议书后被上诉人张正伟、邱雪飞已经按照408万元交易价格补缴了相应税收。二上诉人对上述证据的真实性无异议。本院认为，鉴于二上诉人对上述证据的真实性均无异议，故依法予以确认，至于上述证据的关联性和合法性问题，本院将结合本案其他相关证据加以认定。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为：
一、合同关系是发生在特定当事人之间的法律关系，合同主体具有相对性。涉案房屋租赁合同由上诉人许光亮与被上诉人许丹签订，上诉人许光亮据此承租涉案商铺用于经营酒庄生意，故其系合同相对方，即为商铺承租人。上诉人明源公司虽与上诉人许光亮共同使用涉案房屋，但并非涉案房屋租赁合同的主体，即非承租人，故不能直接基于该房屋租赁合同主张权利。二上诉人认为，房屋租赁合同虽由上诉人许光亮签订，但实际是二上诉人合租，租金也由两上诉人共同支付，被上诉人许丹、金江锋对此早就知道而无异议，但二上诉人未提供相应的证据予以证明，故本院对这一主张不予采信。
二、上诉人方认为，四被上诉人通过虚假纳税申报方式逃避缴纳税款数额巨大，已涉嫌构成逃税罪，应依法移送公安机关查处，并为此向本院提交《关于再次要求移送公安机关依法查处张正伟、邱雪飞等人涉嫌逃税罪的报告》。本院认为，一审法院曾于2015年4月21日向天台县地方税务局发出司法建议，请求天台县地方税务局就四被上诉人之间是否涉嫌逃税漏税进行审查，但该局正在处理，尚未作出明确的处理意见，故上诉人方再次请求移送有关职能部门查处，本院不予准允。
三、被上诉人许丹、金江锋与被上诉人张正伟、邱雪飞2014年3月26日签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，内容并不违反法律规定，故上诉人方诉请确认该合同无效，依法不能成立，本院不予支持。
四、四被上诉人均承认涉案房屋成交价格为408万元。被上诉人许丹、金江锋、被上诉人张正伟、邱雪飞与浙江天台汇银橡塑机械有限公司三方签订的协议书约定将涉案房屋以408万元抵账给被上诉人张正伟、邱雪飞。2015年3月26日签订的《天台县房屋买卖合同》虽约定涉案房屋的立契过户交易价格为170万元，但被上诉人张正伟、邱雪飞在上诉人方向税务部门举报后按408万元交易价格补交了相应税款。一审法院向张晓斌、李花月等调查时，二人均认为涉案房屋价值为350-400万元。因此，一审认定涉案房屋交易价格408万元，并无不妥。上诉人方认为涉案房屋的成交价格408万元明显高于市场价值，但未提供相应证据加以证明，故本院不予采信。
五、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第一款第（四）项的规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。法律赋予承租人的优先购买权属于债权性质，行使条件并非是绝对的，而是有一定限制的。优先购买权只能在房屋买卖过程中未办理房屋过户手续前行使，而非在整个房屋买卖过程中都可以行使。若买受人系善意且已办理所有权登记手续，则承租人的优先购买权丧失。根据2014年3月26日签订的三方协议书，案外人浙江天台汇银橡塑机械有限公司取得对被上诉人许丹、金江锋的抵押担保权利，并将相关权利转让给被上诉人张正伟、邱雪飞，被上诉人许丹、金江锋通过“代物清偿”形式将抵押物的所有权转移给被上诉人张正伟、邱雪飞以完成债务履行义务。被上诉人张正伟、邱雪飞以408万元成交价格受让涉案商铺，符合交易时本地房地产市场行情，故被上诉人张正伟、邱雪飞为善意受让人。被上诉人许丹、金江锋在转让商铺前未尽到通知义务，并不影响被上诉人张正伟、邱雪飞取得涉案商铺的相关权属。上诉人方认为，涉案商铺的市场价格为250-300万元，明显低于被上诉人张正伟、邱雪飞购买房屋的408万元成交价格，因此，二上诉人不具备被上诉人张正伟、邱雪飞购买涉案商铺的同等条件，故二上诉人主张对涉案商铺享有优先购买权，依法不能成立，本院不予支持。
六、鉴于被上诉人许丹、金江锋与被上诉人张正伟、邱雪飞之间关于涉案房屋的成交价格为408万元，上诉人方对涉案房屋也不享有优先购买权，故本案没有必要查封涉案房屋，也没有必要就涉案房屋的市场交易价格委托司法鉴定机构进行评估，因此，一审法院没有准许上诉人方的诉讼保全申请和鉴定申请，并无不当。
七、被上诉人许丹、金江锋一审时虽未参加开庭审理，但是，一审法院曾于2015年3月20日对被上诉人许丹制作了一份谈话记录，而被上诉人许丹系被上诉人金江锋的妻子和一审特别授权委托代理人。根据该谈话纪录，被上诉人许丹同意被上诉人张正伟、邱雪飞关于上诉人方提供的证据的质证意见并对被上诉人张正伟、邱雪飞提供的证据无异议。因此，原审判决认定被上诉人许丹、金江锋同意被上诉人张正伟、邱雪飞的质证意见及对被上诉人张正伟、邱雪飞的证据无异议，与法相符。
八、本案一审并不存在其他对案件实体处理构成影响的程序问题。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人许光亮、浙江明源实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭晓明
审 判 员 汤坚强
代理审判员 黄 磊
二〇一五年八月十八日
代书 记员 赵灵仙