江苏省新沂市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第03096号
原告新沂市忆发物业管理有限公司,住所地新沂市钟吾路2号。
法定代表人邵云，该公司总经理。
委托代理人赵长明，江苏王军律师事务所律师。
被告徐州市玉融房地产开发有限公司,住所地新沂市钟吾路2号。
法定代表人何积光，该公司经理。
委托代理人汤波，江苏尊鼎力律师事务所律师。
原告新沂市忆发物业管理有限公司（以下简称忆发物业公司）诉被告徐州市玉融房地产开发有限公司(以下简称玉融房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月20日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告忆发物业公司的法定代表人邵云及委托代理人赵长明，被告玉融房地产公司的委托代理人汤波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告忆发物业公司诉称：原告于2009年3月与被告玉融房地产公司签订玉融瀚景园小区前期物业服务合同一份，双方约定由原告为玉融瀚景园小区提供前期物业服务，被告玉融房地产公司支付原告物业服务费。后经原、被告协商达成协议，在合同有效期内所发生的物业服务费，由被告玉融房地产公司一次性包干付给原告38万元，但被告在支付原告20万元后，余款18万元至今未付，故原告起诉请求依法判令被告玉融房地产公司支付原告物业费18万元及利息（以18万元为基数，自2015年8月7日起至实际给付之日止，按照日万分之五计算）；并承担本案诉讼费用。
被告玉融房地产公司辩称：1、原、被告之间签订的前期物业服务合同系效力待定合同，原告忆发物业公司在2009年3月26日签订前期物业服务合同时并不具备相应资质，且未将服务合同及资质报新沂市房管局备案。2、原告诉请要求被告支付物业服务费18万元的条件未成就，根据双方于2015年8月1日签订的协议书，双方约定第一次付款20万元，余下款项待银行按揭款下来付清，故应待被告开发的所有房产银行按揭贷款下来后再行向原告支付，而非原告所理解的有一户按揭贷款下来后即支付。3、原告在提供物业服务过程中，不仅未尽应到义务，反而制造与其管理背道而驰的行为，组织业主委员会干扰被告发展，对此，被告保留另行起诉的权利。4、因被告所开发的玉融瀚景园小区尚未完全结束，故不具备成立业主委员会的条件，原告于2013年10月28日与业主委员会签订的合同应系无效合同。
经审理查明：2009年3月26日，原、被告签订玉融瀚景园前期物业管理服务合同一份，双方约定被告玉融房地产公司委托原告忆发物业公司为其开发的玉融瀚景园小区提供物业服务，并约定了提供物业服务的各项内容，其中物业服务质量为《江苏省住宅物业管理服务标准》（试行）三级标准；物业费收费方式为包干制；委托服务期限由业主入住前一个月开始，至合同期满或业主委员会成立与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，合同自动终止。在合同总则的乙方概况中，双方约定乙方忆发物业公司保证具备相应物业管理企业资质，由新沂市房管局物业科审定认可，并将复印件作为合同附件备案。2013年10月28日，原告另行与玉融瀚景园小区业主委员会签订物业服务合同。
2015年8月1日，原、被告签订协议书一份，在该协议书中双方约定：“双方于2009年3月26日签订的前期物业管理服务合同已经终止，其他补充协议不再继续使用；在前期有效合同期间发生的物业费用一次性包干付给原告38万元，开具税票第一次付款20万元，余下款项待银行按揭下来付清；原告应在办理好房产局物业科的物业承接查验备案表交给被告一份保存；以后物业费双方商议解决。”8月4日，被告向原告付款20万元，由原告为被告开具20万元税款发票一张。剩余18万元，被告一直未付，故原告起诉来院。
另查明：1、原告成立于2006年7月25日，准予从事物业管理活动时间为2007年7月25日；2010年10月8日，徐州市住房保障和房产管理局作出徐房物管[2010]83号关于新沂市忆发物业管理有限公司具备物业管理从业资质的通知，该通知载明原告为依法设立、具有独立法人资格的企业，具备物业管理三级从业资质。2、在本案审理过程中，原告提交被告于2015年8月7日出具给案外人苗青的上房费用结算清单一份，该清单显示苗青所购房屋代收款项已结清，原告以此证明被告收到了案外人苗青所购房屋的银行按揭贷款，根据双方所签订协议书，被告应在收到银行按揭贷款后支付原告余款18万元。3、在本案审理过程中，被告提供瀚景园业主满意调查表及照片若干，以证明原告没有按照合同约定履行，所提供物业服务存在瑕疵；提供原告于2014年12月21日出具的瀚景园小区8、11、14、21、25号消防系统证明一份，以证明在原告提供服务期间，原本正常的消防系统不正常了；提供通知一份，以证明原告在小区内发通知唆使业主闹事。
以上事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《协议书》各一份、20万元物业费发票复印件及转帐明细、上房通知书及结算单复印件、原告资质证书、徐房物管[2010]83号文件，被告提供的证明材料、满意度调查表、现场照片及原、被告庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：原告忆发物业公司接受被告玉融房地产公司的委托，并签订《前期物业服务合同》，为玉融瀚景园小区提供物业服务，被告玉融房地产公司接受物业服务，双方之间因此成立物业服务合同关系，该合同合法有效，被告玉融房地产公司应按照合同约定交纳物业费。关于被告所辩称的“原告不具备相应资质，该合同系效力待定合同”的抗辩意见，经审查，原告所提供资质证明及文件足以证实原告具备从事物业管理活动的三级资质，且被告未能提供证据证实原告在签订前期物业服务合同时不具备三级资质，故对该抗辩意见，本院不予采信。在合同中双方约定物业费收费方式实行包干制，且在2015年8月1日双方签订协议书一份，确认双方服务合同终止，并对前期有效合同期间发生的物业费用约定由被告一次性包干付给原告38万元，付款方式为开具税票第一次付款20万元，余下款项待银行按揭下来付清，该协议系双方真实意思表示，内容合法、有效，对双方具有约束力，双方均应按该协议内容履行各自义务。关于18万元的支付时间，双方协议中约定“银行按揭款下来付清”，对此履行期限双方认识不一，且未能达成补充协议予以明确，根据合同法相关规定，对履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。双方在协议中约定前期有效合同期内的物业费用一次性包干付给原告38万元，在支付20万元后，剩余18万元经原告催要应予支付。关于原告所主张的利息，因原、被告双方未在协议中对该项内容作出约定，且被告未及时支付18万元系对支付期限产生不同认识所致，故对原告的此项主张，本院不予支持。被告在双方签订的前期物业服务合同终止之后，明确确定了应付原告物业费的数额，在此之后，被告又以原告服务质量不符合合同约定、业主满意度低、消防系统不正常等事由拒付物业费，与其在协议书中所作出的确认相背，且未提供相应的证据予以证实，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条之规定，判决如下：
一、被告徐州市玉融房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告新沂市忆发物业管理有限公司物业管理费18万元。
二、驳回原告新沂市忆发物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4094元，由原告负担194元，由被告徐州市玉融房地产开发有限公司负担3900（原告已预交，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内随案款一并向原告支付）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 禚孝严
人民陪审员 盖春梦
人民陪审员 周立峰
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 王妙玄