上海市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪03民终32号
上诉人(原审原告)葛凤珍，女，1953年2月24日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。
上诉人(原审原告)潘晓芬，女，1983年7月20日出生，汉族，户籍所在地上海虹口区市。
两上诉人共同委托代理人钱中年，上海四维乐马律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)上海市虹口区建设和管理委员会，住所地上海市虹口区。
法定代表人宣一洲。
委托代理人吴家平，上海市远东律师事务所律师。
委托代理人朱煜，上海市远东律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)上海大祥商城，住所地上海市虹口区。
法定代表人曹永强。
委托代理人陈贤智，上海市理诚律师事务所律师。
委托代理人陈皓，上海市理诚律师事务所律师。
上诉人葛凤珍、潘晓芬因房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服上海铁路运输法院(2017)沪7101民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，本市海宁路XXX号房屋为公房，承租人为案外人潘某某。1998年该房遇拆迁。1998年7月9日，潘某某(即乙方)与上海市虹口区建设委员会(以下简称“虹口建委”，即甲方)签订《上海市房屋拆迁货币化安置协议》(以下简称“《安置协议》”)，确认上述房屋建筑面积7.5平方米，应安置4人；约定乙方获得货币化安置款人民币(币种下同)153,120元；并对搬家费、奖励费等事项作出约定；另约定拆二还一协议另附。同日，潘某某(即乙方)又与大祥公司(即甲方)签订了《周家嘴路—海宁路拓宽工程个体工商户营业用房拆迁安排协议》(以下简称“《安排协议》”)，约定乙方营业用房位于海宁路XXX号，属公房性质，建筑面积12.86平方米，乙方接受甲方按原营业面积以“拆二还一”的方法在周家嘴路—海宁路沿线统一安排营业用房；甲方在1999年10月1日前安排乙方四川北路至江西北路北侧间的营业用房约26平方米(建筑面积)。乙方需补差价，安排的营业用房产权属甲方。房屋租金按房管部门的非居住房屋标准，由甲方向乙方收取。该房原则上十年内不受拆迁影响，但遇重大市政项目需拆迁，则由甲方给予乙方以总房价按每年递减10%的标准实施补偿。该协议甲方栏处无盖章，乙方栏有潘某某盖章。1999年10月11日，潘某某(即乙方)与虹口建委周家嘴路海宁路拓路动迁第七分指挥部、大祥商城(即甲方)签订《协议书》，约定“根据永邦房产公司以大祥公司名义和乙方于1998年7月9日签订的个体工商户营业用房拆迁安排协议的内容，就甲、乙双方权利和义务补充以下条款。一、甲方在1999年10月1日前安排乙方海宁路XXX号门面房一间，建筑面积18.19平方米。乙方超出面积11.76平方米，以每平方米15,300元计算，需补差179,928元。在签订协议后一次性付给甲方(甲方交钥匙)。二、上述营业用房产权属于甲方。乙方同意按月缴付房租……。三、该房原则上十年内不受拆迁影响，但遇重大市政项目需拆迁，则由甲方给予乙方以总房价按每年递减10%的标准实施补偿。……”甲方处加盖“上海市虹口区建设委员会周家嘴路海宁路动迁专用章(7)”、“上海大祥商城”公章。嗣后，潘某某将海宁路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)作为经营场所，向市场监管部门办理了“上海市虹口区吉荣五金电器商店”的个体工商户营业执照。在经营期间，潘某某缴纳租金。上海市虹口区城市管理行政执法局(以下简称“虹口城管”)于2015年11月书面告知，系争房屋系临时建筑已超批准期限，属逾期未拆的违法建筑。嗣后，系争房屋被强制拆除。潘某某于2016年8月11日报死亡，葛凤珍、潘晓芬系其妻女。葛凤珍、潘晓芬以系争房屋为违法建筑，其未能获得合法安置和补偿为由诉至原审法院，请求确认《安排协议》、《协议书》无效，判决上海市虹口区建设和管理委员会(以下简称“虹口建管委”)赔偿经济损失5,457,000元，上海大祥商城承担连带责任。原审另查明，因机构改革，虹口建委变更为虹口建管委。
原审认为，关于系争房屋拆迁事宜涉及三份协议，即《安置协议》、《安排协议》和《协议书》。其中，《安置协议》系对潘某某户承租的房屋进行的货币化安置，而《安排协议》和《协议书》均是根据《安置协议》中关于“拆二还一协议另附”的约定而签订的，属于对《安置协议》未尽事宜的补充，系为解决该户的经营问题而作出的约定，三份协议一同构成了对该户的拆迁安置。因此，就潘某某户的拆迁安置而言，《安置协议》为主协议，而《安排协议》和《协议书》则为补充协议。据此，虹口建管委、上海大祥商城关于拆迁安置仅限于《安置协议》的辩称意见，原审不予采纳。本案涉及的是通过合同的方式进行拆迁安置，而合同的订立基于合同当事人自愿原则，各方根据自己的认识和判断，通过协商，自愿决定和调整相互权利义务关系，追求自己最大的利益，当事人应当为自己的行为承担法律后果。虽然《安排协议》处甲方无签章，但在《协议书》起首处即明确是根据《安排协议》补充签订，可视作虹口建管委、上海大祥商城对于《安排协议》的追认，因此《安排协议》的效力同《协议书》。根据《安排协议》及《协议书》的约定，安排的营业用房产权属上海大祥商城所有，潘某某的签约行为表明了其对此是认可的，也即，潘某某获得的仅为营业用房的使用权，而并非所有权。而虹口建管委考虑到该房屋在十年内可能涉拆迁征收，遂约定了十年的补偿期限，从1999年10月交付潘某某使用起计算。潘某某以签约的方式认可了上述约定，也即潘某某在签订《安排协议》、《协议书》时即已知晓系争房屋在十年内如遇拆迁征收，可从虹口建管委、上海大祥商城处获取补偿，并予以认可，同意以该房屋作为经营用房的安排。因此，原审认为该条款明确了十年期限内房屋被拆除风险责任的承担，即十年房屋补偿期限内，房屋风险责任由拆迁人承担，而十年后拆迁人则无合同义务对潘某某户承担房屋被拆除的风险责任。潘某某的签约行为实际上认同了上述风险责任承担方式。至虹口城管于2015年11月书面告知止，系争房屋已超补偿期限，葛凤珍、潘晓芬就此为由认为应确认协议无效并要求按每平方米30万元的价格赔偿经济损失的诉讼请求，缺乏事实根据及法律依据，原审难以支持。不过，考虑到虹口建管委作为拆迁人及系争房屋的提供方，并未在《安排协议》及《协议书》约定的十年补偿期限届满后及时向潘某某户明确系争房屋后续情况及可能产生的拆除风险，并由该户缴纳租金，导致该户误认为该房屋可持续使用，而未能及时作出经营上的调整及补救，以致2015年系争房屋被拆除时，该户的生活及经营受到一定的影响。对此原审认为，对由此产生的损失，虹口建管委应当给予相应补偿。至于补偿金额，原审基于公平原则，考虑到本案的实际情况，以《安排协议》及《协议书》中确定的单价为基础，综合考量十年使用期限及物价上涨因素，酌定补偿单价为25,000元/平方米，并结合系争房屋的建筑面积确定。原审遂根据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2018年2月26日判决：一、驳回葛凤珍、潘晓芬的诉讼请求；二、虹口建管委于本判决生效之日起三十日内补偿葛凤珍、潘晓芬454,750元。案件受理费80元，由葛凤珍、潘晓芬负担。判决后，葛凤珍、潘晓芬不服，向本院提起上诉。
上诉人葛凤珍、潘晓芬上诉称：被上诉人故意隐瞒系争房屋为临时建筑导致上诉人再遇到拆迁时无法获得合理补偿或安置，上诉人在违背真实意思的情况下签订的《安排协议》和《协议书》违反了法律法规强制性规定，应当认定无效；上诉人以系争房屋所在地段现行市场价30万元/平方米，要求赔偿经济损失合法合理。原审判决认定事实不清、法律适用错误，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉求。
被上诉人虹口建管委辩称：其已对潘某某户进行了货币化安置及营业用房的安排。上诉人户使用该房屋已远超十年，但原审基于公平原则所作出的判决，被上诉人予以认可，请求依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人上海大祥商城辩称：涉案三份协议均合法有效，协议中对双方权利义务作出明确约定，且已履行完毕；上诉人户使用系争房屋已经远远超过十年，该房屋被拆除的风险应当由上诉人户承担。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决认定事实基本清楚，本院依法予以确认。本院另查明，潘某某在系争房屋经营期间，依据《协议书》的约定向两被上诉人按月缴付租金。原审认定为“管理费”有误，本院予以纠正。
本院认为：根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，《安置协议》系协议双方就海宁路XXX号公房拆迁安置签订的货币安置协议；而《安排协议》、《协议书》是根据《安置协议》中“拆二还一协议另附”的约定而签订的补充协议；上述三份协议共同构成对海宁路XXX号房屋拆迁安置的约定。据此，原审未予采纳被上诉人虹口建管委、上海大祥商城关于该拆迁安置仅限于《安置协议》的货币化安置的意见，本院予以认可。上述协议对房屋拆迁补偿安置的约定系当时双方真实意思表示，且双方均已依约履行长达十余年，并无争议。现因用于安置的系争房屋被强制拆除，导致协议无法继续履行，被上诉人虹口建管委应当承担相应的补偿责任，但履行不能并不构成协议无效的理由，故对上诉人葛凤珍、潘晓芬要求确认《安排协议》、《协议书》无效的诉讼请求，不予支持。根据《协议书》“甲方安排乙方海宁路XXX号门面一间”“上述营业用房产权属于甲方”及相关费用结算条款的约定，上诉人户支付差价款后，依法取得使用系争房屋(建筑面积18.19平方米)的权利，协议并未就上述房屋的使用期限作明确约定。至于《安排协议》、《协议书》中“该房原则上十年内不受拆迁影响，但遇重大市政项目需拆迁，则由甲方给予乙方以总房价按每年递减10%的标准实施补偿”的约定，本院认为，上述条款约定的内容并非对房屋使用期限的限定，而是考虑到当时系争房屋属于经批准的临时用房，上诉人户为使用系争房屋亦支付了相应对价，被上诉人基于公平原则，对十年内可能遇到的拆除房屋风险，向上诉人户所作的承诺及经济补偿。依据该条款约定，被上诉人对十年以外的拆除房屋风险，不再承担经济补偿义务，但并不代表十年期满后上诉人户即丧失对房屋的使用权。因此，上诉人户依据《协议书》所获得的使用系争房屋的权利并不受十年期限的限制。因被上诉人提供的系争房屋属违法建筑并因此被拆除，导致上诉人无法依据协议继续使用房屋，被上诉人应当对上诉人予以补偿。原审将十年补偿期限等同于房屋使用期限，并认为十年期外，被上诉人无合同义务对上诉人进行补偿的观点，本院不予认同，予以纠正。因系争房屋现已拆除，双方当事人无法就系争房屋的价值提供有效的评估价格，也不能就房屋价值达成一致，故本院综合相关生效判决，类似地段、性质房屋的评估价格，根据使用权房按照产权房屋评估价格80%的补偿标准，并考虑上诉人户自2000年起实际使用并在此经营取得收益已达十五年，酌定补偿单价为40,000元/平方米，共计727,600元。至于上诉人提出的按照同等地段现行市场价格30万元/平方米赔偿其全部经济损失5,457,000元的诉请，本院认为，本案已对上诉人因不能继续使用房屋而判决予以货币补偿，该补偿已经涵盖因不能继续履行而造成上诉人的损失，且上诉人提出的赔偿单价缺乏相应的事实证据和法律依据，故对上诉人的上述诉请，本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、撤销上海铁路运输法院(2017)沪7101民初156号民事判决；
二、被上诉人上海市虹口区建设和管理委员会于本判决生效之日起三十日内补偿上诉人葛凤珍、潘晓芬人民币727,600元；
三、驳回上诉人葛凤珍、潘晓芬的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人葛凤珍、潘晓芬与被上诉人上海市虹口区建设和管理委员会共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 汇
审判员 朱晓婕
审判员 徐 静
二〇一八年七月三十一日
书记员 朱小艳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……