浙江省绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0603民初8145号
原告：绍兴市柯桥区钱清镇南钱清股份经济合作社，住所地绍兴市柯桥区钱清镇南钱清村，统一社会信用代码91330621MA289QQW5C。
法定代表人：徐月明，系主任。
委托诉讼代理人：叶建伟，绍兴市钱清法律服务所法律工作者。
被告：徐伟根，男，1965年10月17日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。
委托诉讼代理人：金焕军、缪叶青，浙江越光律师事务所律师。
原告绍兴市柯桥区钱清镇南钱清股份经济合作社与被告徐伟根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶建伟，被告的委托诉讼代理人金焕军、缪叶青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴市柯桥区钱清镇南钱清股份经济合作社向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告交还给原告坐落于绍兴市柯桥区菜市场的1,500平方米的房屋；2、判令被告支付自2017年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费（暂计算至2017年10月31日为337,500元），标准按照405,000元/年的费用计算；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年12月24日签订房屋租赁合同一份，合同约定：原告将坐落于南钱清村菜市场的1,500平方米的砖混结构房屋出租给被告作为市场经营使用，租赁期限为2016年1月1日起至2018年12月31日止，每年租赁款为405,000元，付款方式为2016年的租赁款在合同签订时付清，以后每年租赁款均在使用前30天内付清，租赁期间的水、电费等各项费用均由乙方自理。但被告至今尚未支付2017年起的租赁费。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。
被告徐伟根辩称，双方确实有农贸市场的租赁关系。2017年租金至今未付的原因是因为2016年的租金被告已多付。多付的原因是由于原告市场内的房屋交付有瑕次，整体市场房屋出租给被告的时候，市场内的房屋是有经营户在营业的，经营户当时是向前一任的市场承包主体租赁的。虽合同上原告租期开始是2016年1月1日，但实际发现里面的经营户与前一任的承包关系还未到期，原告未将房屋按合同规定在2016年1月1日交付给被告，造成被告虽支付了2016年的租金，但仅收到部分的租赁款，因有一大部分的经营户之前租赁的租期还未到期，这个责任是原告的，原告没有按合同约定在2016年1月1日将市场内所有经营的房屋交付给被告。因案涉的农贸市场并未取得所有权证，故双方签订的租赁合同是无效合同。根据合同法相关规定，该合同自始不具有法律效力。现原告要求被告支付房屋占有使用费，原告应该就被告对该房屋占有使用以及具体的交付时间承担举证责任。2016年底、2017年初，事实上被告已经向原告提出不再租赁，原告也同意，原告甚至向市场中的经营户发出通知，后期房租不再支付给被告，从而造成除了被告已收取的房租外，其他房租不能再收取。综上，请法院在查明事实后依法处理。
本院经审理查明以下事实：2015年12月23日，原告绍兴市柯桥区钱清镇南钱清股份经济合作社通过钱清镇农村产权交易服务中心对其建造的位于绍兴市柯桥区钱清镇南钱清村的农贸市场（菜市场）以及附属营业房进行招投标，招投标的结果为被告中标。2015年12月24日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：原告将坐落于南钱清村菜市场的房屋（建造面积1,500平方米）出租给被告使用；租赁期限为2016年1月1日起至2018年12月31日止；2016年、2017年、2018年的租金均为405,000元；2016年租赁费在合同签订之日付清，以后每年租费在使用前30日内付清；承租期间的水、电费等各项费用均由被告自理，合同签订时交纳保证金50,000元整，租赁期满后，房子完好、各项规费缴付符合要求方可归还。合同签订日，被告支付了2016年的租赁款405,000元，并交纳保证金50,000元。2016年1月1日，被告开始向农贸市场中的经营户收取租金。现原告要求被告支付2017年1月1日起的房屋占有使用费，被告以原告之前交付的房屋存在瑕疵为由拒绝支付全部款项，遂成讼。
另查明，涉案农贸市场以及附属营业房均无相关产权证明，也未经相关部门审批。
以上事实由招标须知、房屋租赁合同、水费发票、绍兴市农村集体经济组织统一收据、钱清镇农村产权交易服务中心出具的证明、收款收据以及原、被告的陈述等证据证实。
本院认为，本案的争议焦点是原告何时将农贸市场以及附属营业房交付给被告。原告认为交付时间为合同约定的租赁期限开始日即2016年1月1日，被告认为交付时间应为实际向各个经营户收取租金的时间。本院认为，原告将涉案的农贸市场以及附属营业房作为一个整体通过钱清镇农村产权交易中心进行招投标，被告以每年405,000元的价格中标。该价格系农贸市场及附属营业房的整体价格，并不能直接按摊位、房屋面积进行分割计算，故对被告要求对实际占有的面积进行测量的申请，本院不予准许。根据被告自己提交的租金收取情况统计表以及收款收据显示，被告最早于2016年1月1日向农贸市场及附属营业房的经营户收取租赁费用，也有部分经营户于当日向被告交纳了租赁费用。由此，本院认定原告已于2016年1月1日将涉案农贸市场以及附属营业房交付给被告。被告提出因原告交付的房屋存在瑕疵导致被告未能向部分经营户收取从2016年1月1日起计算的租赁费用的意见，因未能提交充分证据证明该涉案农贸市场及附属营业房存在瑕疵以及部分经营户未从2016年1月1日交纳费用系原告的责任，且原告对此否认，故对该意见本院不予采信。被告辩称已于2016年底、2017年初通知原告不再租赁涉案农贸市场及附属营业房，因未能提交充分证据，且原告对此予以否认，本院亦不予采信。
综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：”出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原告租赁给被告的农贸市场及周围营业房目前无证据证明已经有关部门审批，因此应当认定此租赁合同无效。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：”房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对原告要求被告参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费、返还房屋的诉讼请求，本院予以支持，但原告应当给予被告合理的期限。考虑到被告已向原告交纳50,000元保证金,为避免诉累,本院将该款直接在被告应支付给原告的费用中抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、被告徐伟根应于本判决生效之日起三十日内将上述《房屋租赁合同》所涉的坐落于绍兴市柯桥区钱清镇南钱清村的农贸市场及附属营业房返还给原告绍兴市柯桥区钱清镇南钱清股份经济合作社；
二、被告徐伟根应于本判决生效之日起十日内支付给原告绍兴市柯桥区钱清镇南钱清股份经济合作社2017年1月1日至2017年10月31日的房屋占有使用费287,500元，并支付自2017年11月1日起至本判决确定返还之日止按年405,000元计算的房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,443元，减半收取计3,222元，由被告徐伟根负担，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 王城
二〇一七年十一月十七日
书记员 金燕
附:相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。