湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初1195号原告：杨春华，女。委托诉讼代理人：翟叶叶，由中国电信股份有限公司怀化分公司推荐。被告：怀化市大汉置业有限公司。法定代表人：邹明，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李惠鸿，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告杨春华与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人翟叶叶，被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉公司）的委托诉讼代理人李惠鸿到庭参加诉讼。本案已审理终结。杨春华向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期交房违约金2万元及已交房款每日万分之一违约金17,998.10元（算至起诉日)，其余算至实际交房之日止，共计37,998.10元。事实和理由：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，该协议约定：中国电信股份有限公司怀化分公司的员工团购乙方拟修建的大汉龙城·电信智能小区的住房；交房期限为2016年3月31日前经竣工验收合格，同时乙方向甲方业主提供相关验收证明文件，等等。合同签订后，因B型房源不足和规划审批、地质条件等因素导致被告不能按照协议约定时间交房，双方发生矛盾。为解决矛盾，中国电信股份有限公司怀化分公司工会（甲方）代表所有团购购房户与被告（乙方）于2015年7月28日签订《商品房团购补充协议》，该补充协议约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日；乙方免收甲方签约业主2年物业管理，如乙方未能于2016年12月31日如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元，违约赔偿履行时间不超过一个月。原、被告于2015年12月15日签订《怀化市商品房买卖合同》，该合同约定:原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区第1幢1401号住房，总房款为371,095元；被告应当于2016年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用；交付时，该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果逾期交房，被告按已交购房款的每日万分之一支付违约金，至实际交付之日止。合同签订后，被告至今不具备交房条件，也未按约定向原告交付房屋，已构成违约；故依据《中华人民共和国合同法》规定，被告应按照《商品房团购补协议》及《商品房买卖合同》的约定支付违约金。大汉公司辩称:双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，买受人没有按照约定付清商品房专项维修资金的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。该约定是双方真实意思表示，没有违法，约定合法有效，对双方当事人具有约束力。双方签订的《补充协议》第一条第二款约定，专项维修资金按有关规定由购房人自行缴纳。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”;该办法第十三条规定，“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。由于原告逾期未将房屋专项维修资金交清，因此，无论是根据双方的上述合同规定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在原告未交清住宅专项维修资金前，有权延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。双方在《补充协议》第一条第一款约定，交房条件为房屋竣工验收合格，取消了《竣工验收备案表》这一交房条件。被告已于2017年10月3日将原告所购住房交付原告使用，之后被告不应再承担逾期交房的违约责任。被告认为逾期交房违约金约定过高，请求人民法院予以减少。近几年由于房地产市场低迷，被告经营出现困难，并非主观过错逾期交房，而且原告也仅仅只有银行存款利息损失，按照原告提出的标准计算违约金，远远超出其实际损失；故请求酌情减少违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院评析如下：一、杨春华提交的中国电信股份有限公司怀化分公司出具的证明原件一份，以证明杨春华系电信怀化分公司员工，具有团购资格。本院认为该证据的形式虽然存在瑕疵，但该证据有大汉公司无异议的证据、如《商品房团购协议》、《商品房买卖合同》的印证；故予以认定。二、大汉公司提交《商品房买卖合同》一份，以证明该合同第十一条约定：买受人没有按照约定付清商品房专项维修资金的，除双方同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期交房；杨春华对上述证明目的有异议。本院认为，该《商品房买卖合同》第十一条的相关约定是：如果买受人没有按照约定付清购房款、支付商品房专项维修资金或者买受人书面要求延期交房的，除双方同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期交房。上述合同条款中的“如果买受人没有按照约定付清购房款、支付商品房专项维修资金”可以作两种解释，一种是要求具备没有按照约定交清房款和没有按照约定交清房屋维修资金两种情形，出卖人才可以延期交房，另一种是只要具备上述两种情形中的任何一种情形，出卖人就可以延期交房；由于上述《商品房买卖合同》系由大汉公司提供的格式合同，上述内容应当作出对买受人有利的解释，即上述第一种解释；故本院对大汉公司上述主张证明的事实不予采信。三、大汉公司提交《补充协议》一份，以证明双方在该协议第一条第一款约定交房条件为房屋经竣工验收合格，取消了《竣工验收备案表》这一交房条件。本院认为，该补充协议真实合法，且大汉公司主张证明的事实与该补充协议内容相符；故予以确认。根据当事人陈述和经确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与大汉公司（乙方）签订《商品房团购协议书》，约定：中国电信怀化公司的员工团购大汉公司拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”，小区住宅面积约11万平方米，住宅共10栋；甲方保证已接受所有购房业主的委托，团购业主不少于700户；乙方保证依法办理建设、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，建筑标准和质量标准均达到国家现行规范要求和符合合格标准，并保证按照本协议约定时限向甲方购房业主积极交付房屋及两证;团购业主按选定的房屋套型建筑面积付款，团购房屋的整体实收均价为3000元/平方米；乙方交房时间为2016年3月31日前竣工验收合格交付，并向甲方业主提供相关验收证明文件，等等。合同签订后，因规划审批等因素导致大汉公司不能按照上述协议约定期限交房，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与大汉公司（乙方）于2015年7月28日签订一份《商品房团购补充协议书》，该补充协议约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日；乙方免收甲方签约业主2年物业管理费，如乙方于2016年12月31日未能交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元；违约赔偿履行时间不超过一个月，等等。2015年12月15日，中国电信股份有限公司怀化分公司的员工杨春华与大汉公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：杨春华购买大汉公司开发的大汉龙城·电信智能小区项目中第1幢1401号126.30平方米住房，总房款为371,095元；首付款186,095元，剩余房款18.5万元采用银行按揭贷款方式支付；大汉公司应于2016年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给杨春华使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；商品房达到交付条件后，大汉公司应书面通知杨春华办理交付手续；如杨春华未按约定付清购房款、支付商品房专项维修资金或杨春华要求延期交房的，大汉公司可以据实延期；由于大汉公司原因未按合同约定于2016年12月31日前将商品房交付杨春华使用，逾期超过60日的，杨春华可要求继续履行合同，并自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，大汉公司向杨春华支付已交房款每日万分之一的违约金,等等。同日，大汉公司与杨春华还签订了一份《补充协议》，该补充协议约定：商品房的交付条件为商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格；如杨春华未付清购房款，大汉公司有权拒绝交房并无需承担延期交房的违约责任；专项维修资金按有关规定由杨春华自行缴纳，等等。合同签订后，杨春华按照合同约定付清了购房款371,095元及契税7,068.47元。大汉公司已于2017年10月3日将上述住房交付杨春华使用。按照双方《商品房买卖合同》约定的违约金计算方法，2017年1月1日至2017年10月3日交房，逾期交房违约金为：371,095元×274日×每日万分之一≈10,168元。双方因逾期交房违约金赔偿问题发生纠纷诉至本院。本院认为，工会作为单位的内设机构，虽然没有对外代表单位签订民事合同的主体资格，但根据《中华人民共和国劳动法》，工会具有代表和维护劳动者合法权益，依法独立自主地开展活动的资格。《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》的签订，系工会代表中国电信怀化公司员工与大汉公司签订，该团购方式既有利于大汉公司销售房屋，也有利于电信员工获得购房优惠待遇，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，双方应按照协议约定全面履行。杨春华系中国电信股份有限公司怀化分公司员工，具有团购资格，杨春华参加团购向大汉公司购买了一套住房，杨春华依法享有上述团购协议及团购补充协议约定的权利并承担协议约定义务。大汉公司未按照团购补充协议的约定于2016年12月31日前交房给杨春华，应当按照团购补充协议约定支付杨春华违约金2万元。杨春华与大汉公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应该按照合同约定履行义务，杨春华已按照约定付清了购房款，但杨春华所购住房于2017年10月3日才交付使用，大汉公司逾期交房构成违约，应当依法承担违约责任，即支付杨春华2017年1月1日至2017年10月3日逾期交房期间违约金10,168元。综上，大汉公司应当支付杨春华的违约金包括依据团购补充协议约定承担的违约金2万元及依据《商品房买卖合同》约定承担的违约金10,168元，合计30,168元，而不是杨春华主张的37,998.10元。关于大汉公司所抗辩的杨春华逾期交纳房屋专项维修资金的问题。本院认为，首先，从合同约定看，大汉公司称双方签订的《商品房买卖合同》约定了如果杨春华未按照约定交纳房屋专项维修资金、则大汉公司可以延期交房,这与合同内容不符，另外双方也未约定交纳房屋专项维修资金的具体时间，杨春华没有逾期交纳房屋专项维修资金的事实；其次，从法律规定看，建设部、财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》第十三条虽然规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”，但由于该条款是用于约束开发建设单位的，而不是用于约束购房人的，大汉公司以该规定作为延期交房的抗辩理由，其成立的前提条件应当是：大汉公司在具备交房条件情况下，通知买受人交纳住房专项维修资金，如果杨春华拒绝交纳，则可以延期交房。由于大汉公司所出卖给杨春华的房屋于2017年10月3日才交付使用，而且大汉公司没有提供证据证明已通知杨春华限期缴纳房屋专项维修资金及逾期交房系拒绝缴纳房屋专项维修资金导致的；故大汉公司不能依据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定而拒绝承担违约责任。大汉公司上述抗辩理由不成立，不予采纳。关于大汉公司请求减少违约金的问题。本院认为，由于大汉公司根据团购补充协议承担的违约金2万元，实际是因大汉公司将交房时间由2016年3月31日推迟至2016年12月31日而约定承担的违约金，而大汉公司按照《商品房买卖合同》约定承担的违约金10,168元，是因大汉公司于2017年1月1日至2017年10月3日逾期交房期间产生的违约金，两次逾期交房时间合计超过18个月；鉴于杨春华的损失应为房屋无法居住的租金损失，参照怀化市鹤城区城区住房租赁价格，违约金30,168元没有明显超过租赁同地段同面积住房居住18个月所造成的租金损失。大汉公司请求减少违约金，其理由不成立，不予支持。综上所述，双方当事人之间商品房预售合同法律关系成立，大汉公司逾期交房，应当按照合同约定支付杨春华违约金30,168元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杨春华逾期交房违约金30,168元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由杨春华负担100元，由怀化市大汉置业有限公司负担650元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  向和平人民陪审员  王志双人民陪审员  谢 峰二〇一八年六月二十八日代理书记员  张 茜