福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第6980号
原告郭进军，男，1972年2月21日出生，汉族，住南安市。
委托代理人洪云腾、李超群，福建正成功律师事务所律师、实习律师。
被告南安深国投商用置业有限公司，住所地：南安市成功街444号，组织机构代码：79378125-6。
法定代表人：林端生，该公司董事长。
委托代理人林华祥，男，1977年3月2日出生，汉族，住福州市仓山区，该公司法务。
原告郭进军与被告南安深国投商用置业有限公司（以下简称深国投公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月18日立案受理。依法由审判员蔡宗场适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭进军的委托代理人洪云腾、被告南安深国投商用置业有限公司的委托代理人林华祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭进军诉称，2009年12月4日，原、被告签订编号为49010215的《商品房买卖合同》。合同约定，被告将位于南安市柳城街道办事处成功街东方伟业（南安）城市广场第2幢25层2503号商品房出售给原告，购房款为人民币552302元，交房期限至2011年6月30日。同时合同还约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告付清全部购房款项，并缴纳契税、办证手续费等相关费用。但至交房期限届满日期2011年6月30日，本案诉争商品房未达到《商品房买卖合同》第八条约定及相关法律规定的交房条件，被告未能依法将符合交房条件的本案诉争商品房交付给原告使用。因此，被告存在逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。交房后，被告也未能在合同约定的60日期限内完成办理房屋所有权初始预登记手续，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告，导致原告未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书。因此，被告存在逾期办证，应承担逾期办证的违约责任。被告于2011年11月2日向原告收取维修基金6486元、煤气开通费3000元、水表700元（其中购置水表款423元／户、水费预存款277元／户）。根据福建省物价局《关于规范新建商品房住房交易价格行为的通知》（闽价房（2007）413号）的规定，被告违反规定向原告收取煤气开通费3000元和购置水表款423元，应退还给原告。综上事实，原告认为，根据商品房买卖合同约定及相关法律规定，在原告与被告之间的商品房买卖过程中，被告存在逾期交房和逾期办证的违约行为，依法应承担违约责任，且被告违法向原告收取煤气开通费和购置水表款，应退还给原告。故原告请求判令：被告退还向原告收取的煤气开通费3000元和购置水表款423元；被告支付给原告逾期交房和逾期办证的违约金25847.64元（违约金以原告已交房款552302元的日万分之一计算，自2011年7月1日起至2012年12月10日止，合计528天，扣办理房屋所有权初始登记60天，共违约468天，违约金为25847.64元）；本案诉讼费用由被告承担。
被告深国投公司辩称，本案涉案建筑工程项目于2011年6月28日验收合格，但因南安市人民政府对讼争建筑项目的设计方案进行局部调整，导致了该项目消防验收及办理产权证时间延迟，该延迟不应归责于被告，不应由被告承担逾期交房及逾期办证的违约责任。原、被告于签订《商品房买卖合同》当日，同时签署的《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》（附件六）中，已明确房价不包括管道燃气配套建设费、有线电视初装费等费用。原告要求被告返还煤气费、水表费没有事实及法律依据。综上，交房及办证迟延系由于政府原因，不能归责于被告。原告要求被告返还煤气费、水表费也没有事实及法律依据，原告诉请不能成立，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
本案原、被告争议的焦点为：被告是否存在逾期交房、逾期办证的违约行为；若存在，应如何承担违约责任；被告是否应返还给原告煤气费、水表费。
围绕上述原、被告争议的焦点，原告向本院提供以下证据：1、原告居民身份证，证明原告的诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》，证明原、被告签订商品房买卖合同及合同约定的内容。3、销售不动产统一发票（自开），证明原告已向被告付清购房款的事实。4、税收通用完税证，证明原告已经缴纳办证契税的事实。5、收款收据，证明被告向原告收取煤气开通费3000元和水表费700元的事实。
对原告提供的上述证据，被告提出如下质证意见：对证据1、2、3、4的三性没有意见。对证据5真实性没有异议，但该费用仅是被告替原告代办煤气、水表的费用，并不是由被告收取的，相关票据已经交给原告。
围绕上述原、被告争议的焦点，被告向本院提供以下证据：1、福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，2、泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书，3、房地产开发企业产权初始登记通知单及总产权证，4、南安市人民政府会议纪要，以上四份证据共同证明：涉案建筑项目于2011年6月28日经验收合格；因涉案项目建筑设计方案进行局部调整，该项目于2011年11月28日通过消防验收；涉案建筑项目于2012年2月1日完成产权初始登记；交房及办证延后，系因政府部门调整建筑设计方案导致，不应由被告承担违约责任。5、东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议（附件六），证明原、被告双方签署补充协议已明确，房价不包括管道燃气配套建设费、有线电视初装费等费用。
对被告提供的上述证据，原告提出如下质证意见：对证据1、2、3、4、5真实性无异议，但符合交房条件的时间是2011年11月28日，原告是与被告签订商品房买卖合同的，如被告认为是政府原因导致其违约，应由其另行向政府主张，跟原告无关。关于管道燃气配套建设费、水表费，均属于建筑成本，不能另行收取，东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议（附件六）关于该部分的约定无效。
对原、被告提供的上述证据，本院分析认证如下：
原告提供的证据1、2、3、4、5，证据来源合法，内容客观真实，且被告对其真实性没有异议，故本院对其真实性予以确认。原告提供的证据可以证明原、被告于2009年12月4日签订编号为49010217的《商品房买卖合同》，合同对商品房的基本情况、计价方式与价款、交付条件与期限、违约责任等内容进行约定，同日，原、被告还签订了《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》（附件六：合同补充协议），在该补充协议中约定了房价不包括管道燃气配套建设费、有线电视初装费等费用及其他事项。原告依约支付了购房款552302元，并缴纳了16569元的契税。2012年11月2日被告向原告收取了煤气费3000元、水表费700元等费用。
被告提供的证据1、2、3、4、5，证据来源合法，内容客观真实，且原告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。证据1、2、3，可以证明本案讼争商品房项目于2011年6月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，2012年1月20日经南安市住房和城乡建设局验收备案，2011年11月28日经泉州市公安消防支队消防验收合格，2012年2月1日完成产权初始登记。证据4可以证明2011年3月23日南安市人民政府就被告开发的东方伟业城市广场项目建设进行协调，但政府的协调并不能免除被告的违约责任，该会议纪要的内容不能成为被告交房及办证迟延的理由。证据5可以证明2009年12月4日原、被告签订《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》，就商品房的售价不包含管道燃气配套建设费、有线电视初装费等费用及其他事项进行约定。
根据上述原、被告的举证、质证及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：
被告深国投公司系依法注册成立的从事房地产开发和销售的有限公司，位于南安市柳城街道办事处新华社区居委会成功街中段南侧的东方伟业（南安）城市广场系被告深国投公司开发建设的工程，其建设工程规划许可证号为建字第350583200800003，施工许可证号为350583200804140119，商品房预售许可证号为（南）房预售（2009）第001号。2009年12月4日，原告与被告签订编号为49010215的《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买址在南安市柳城街道办事处新华社区居委会成功街中段南侧的东方伟业（南安）城市广场第2幢25层2503号房，合同约定建筑面积92.66平方米，单价为每平方米人民币5960.52元，总购房款为人民币552302元，买受人于2009年10月28日前支付首付款172302元，余款380000元向中国银行南安支行申请商业贷款。原、被告签订的《商品房买卖合同》还约定，出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内书面告知买受人的；2、此栏空白。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金……商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人按每月每平方米1.2元向出卖人支付房屋管理费……出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定……本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。同日，原、被告双方签订《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》一份，协议约定：该商品房的售价不包括买受人办理房产交易的契税、鉴证费、房屋公共维修基金等政府相关部门规定应当由买受人支付的费用，同时不包含管道燃气配套建设费、有线电视初装费以及办理按揭等费用。契税于房地产管理中心通知出卖人领取本合同前，买受人一次性缴纳，由出卖人代收代缴至南安财政局……合同签订后，原告支付给被告全部购房款552302元，并缴交了契税等费用。2011年6月28日，本案工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。2011年11月2日，被告向原告收取管道燃气配套建设费（煤气费）3000元、水表费700元等费用。2011年11月28日，本案工程经泉州市公安消防支队综合评定消防验收合格。原、被告确认2011年11月28日为涉诉商品房的实际交房时间。2012年2月1日，被告完成本案工程建筑项目的产权初始登记，各购房户可以申请办理商品房的变更登记。2012年12月3日原告收到被告通过邮政特快专递寄送的办理产权证的通知。
本院认为，被告依法取得房地产开发、销售资质和商品房预售许可证，原告向被告购买址在南安市柳城街道办事处新华社区居委会成功街中段南侧的东方伟业（南安）城市广场第2幢25层2503号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。商品房买卖合同约定被告应于2011年6月30日前将符合合同约定各项条件的商品房交付原告使用，如被告未按合同规定的期限交付使用，应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付款万分之一的违约金。2011年11月28日，被告才将本案商品房交付原告使用，已经超过合同约定的交付期限，构成逾期交房，故被告应自2011年7月1日至2011年11月28日（共计逾期151天）按原告已交房款552302元的日万分之一支付给原告逾期交房违约金计8339.8元（552302×0.01%×151日=8339.8）。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。但被告直至2012年2月1日才完成初始预登记，2012年12月3日才通知原告办理产权证，致使原告无法在商品房实际交付使用后90日内即2012年2月26日前取得房屋权属证书，被告的行为已属于逾期协助办证，应按合同约定自2012年2月27日起至2012年12月3日止（共计281天）按原告已交房款552302元的日万分之一向原告支付违约金，即被应支付给原告逾期办证违约金计15519.7元（552302×0.01%×281日=15519.7）。故被告因其逾期交房、逾期办证的违约行为应支付给原告违约金合计23859.5元（8339.8＋15519.7=23859.5）。现原告要求被告支付逾期交房和逾期办证的违约金25847.64元，对其合理合法部分23859.5元，本院予以支持，超过23859.5元的部分，缺乏法律依据，本院不予支持。在原、被告双方签订的《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》中虽然约定商品房的售价不包含管道燃气配套建设费、有线电视初装费以及办理按揭等费用，但是并没有约定该费用由何者承担，而参照有关规定，管道燃气配套建设费属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取，而被告又向原告收取了管道燃气配套建设费3000元，该部分费用应予退还，故原告请求被告返还管道燃气配套建设费（煤气费）3000元，符合有关规定，本院予以支持；至于原告请求被告返还水表费423元，则缺乏依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告南安深国投商用置业有限公司应于本判决生效后十日内支付给原告郭进军逾期交房违约金8339.8元、逾期办证违约金15519.7元，合计人民币23859.5元。
二、被告南安深国投商用置业有限公司应于本判决生效后十日内返还给原告郭进军管道燃气配套建设费（煤气费）人民币3000元。
三、驳回原告郭进军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币532元，减半收取为266元，由原告郭进军负担30元，由被告南安深国投商用置业有限公司负担236元。鉴于受理费原告郭进军已经预交，被告南安深国投商用置业有限公司负担的部分应在履行上述判决确定的给付义务时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 蔡宗场
二〇一四年一月十五日
书记员 苏文彬
附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。