青海省西宁市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）青01执异48号
案外人：马元奎，男，汉族，1964年5月6日出生，公民身份号码×××，户籍所在地青海省海东市，现住青海省海东市。
案外人：孙雅玲，女，汉族，1968年6月10日出生，公民身份号码×××，户籍所在地青海省海东市，现住青海省海东市。
申请执行人:西宁银通小额贷款股份有限公司，组织机构代码56494XXXX，住所地青海省西宁市城东区昆仑东路23号。
法定代表人:刘国兴，该公司董事长。
被执行人:青海乐都叶茂房地产开发有限公司，组织机构代码66190XXXX，住所地青海省乐都区碾伯镇新乐大街112号。
法定代表人:苏贡生，该公司董事长。
被执行人:青海格桑花生物科技股份有限公司，组织机构代码66190XXXX，住所地青海省西宁市青海生物科技产业园区天峻路与经二路交汇处。
法定代表人:邬剑，该公司董事长。
被执行人:苏贡生，身份号码×××，男，汉族，1962年9月22日出生，青海乐都叶茂房地产开发有限公司法定代表人，现住青海省西宁市。
被执行人:苏东升，身份号码×××，男，汉族，1986年7月20日出生，无固定职业，现住青海省西宁市。
在本院执行西宁银通小额贷款股份有限公司与青海乐都叶茂房地产开发有限公司、青海格桑花生物科技股份有限公司、苏贡生、苏东升借款合同纠纷一案中，案外人马元奎、孙雅玲对查封被执行人青海乐都叶茂房地产开发有限公司位于新乐大街经贸大厦，面积为129.04平方米，房号为2164号的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人马元奎、孙雅玲称，2017年6月7日西宁市中级人民法院作出（2016）青01执179号协助执行通知书，通知海东市乐都区房地产管理局，要求该局协助执行“继续查封被执行人青海乐都叶茂房地产开发有限公司名下位于新乐大街经贸大厦，面积为129.04平方米，房号为2164号一套房屋不动产手续”。致使案外人即该房屋的购买人无法办理房屋入住手续。2008年12月20日，以案外人马元奎的名义，与青海乐都叶茂房地产开发有限公司签订了2164号房屋的认购书。案外人认购了经贸大厦二单元1604号房（现为2164号），并按认购书的约定交纳了订金1万元。异议人于2009年12月1日支付给青海乐都叶茂房地产开发有限公司购买2164号房的房款11万元，2014年6月20日支付给青海乐都叶茂房地产开发有限公司2164号房剩余房款21.9万元。之后双方签订了《交接房协议》，拿到了青海乐都叶茂房地产开发有限公司给乐都友邦物业有限责任公司的《入伙通知书》，至此，案外人已全部办完了购买2164号房屋的全部手续。因乐都区房地产管理局于2015年停止办理经贸大厦房屋转让出售手续，案外人无法在该局登记备案，也无法转让出售该房屋至今。（2016）青01执179号协助执行通知书系事实错误，适用法律不当的通知，请求依法予以解除查封。
申请执行人西宁银通小额贷款股份有限公司未提交书面意
见。
本院经审查查明，西宁银通小额贷款股份有限公司因与青海乐都叶茂房地产开发有限公司、青海格桑花生物科技股份有限公司、苏贡生、苏东生借款合同纠纷一案，西宁银通小额贷款股份有限公司于2015年6月12日向本院申请诉前财产保全，请求依法冻结青海乐都叶茂房地产开发有限公司、青海格桑花生物科技股份有限公司、苏贡生、苏东生银行存款1357万元或者查封、扣押其他等值财产。本院于2015年6月12日作出（2015）宁民保字第00036号民事裁定书，裁定冻结青海乐都叶茂房地产开发有限公司、青海格桑花生物科技股份有限公司、苏贡生、苏东生在开户银行账户内存款1357万元，如存款不足此数额，则查封、扣押其相应价值的财产。并于2015年6月30日查封了登记在青海乐都叶茂房地产开发有限公司名下包括异议人马元奎、孙雅玲提出异议的乐都区新乐大街16号乐都经贸大厦2164号房在内的二十一套房产手续。随后，西宁银通小额贷款股份有限公司向本院提起诉讼，本院经审理于2015年10月27日作出（2015）宁民二初字第00351号民事判决，判决：一、青海乐都叶茂房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向西宁银通小额贷款股份有限公司偿还借款本金7000000元；支付利息3045076.97元（至2015年5月20日前的利息）；自2015年5月21日起至借款本金实际清偿止，按月利率18.67‰计付利息；并承担一审律师代理费135700元及保全担保费214869元；二、苏贡生、苏东升对上述款项向西宁银通小额贷款股份有限公司承担连带清偿责任；苏贡生、苏东升承担保证责任后，有权向青海乐都叶茂房地产开发有限公司追偿；青海格桑花生物科技股份有限公司对上述款项中的本金及利息承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向青海乐都叶茂房地产开发有限公司追偿。三、驳回西宁银通小额贷款股份有限公司的其他诉讼请求。宣判后，西宁银通小额贷款股份有限公司不服，向青海省高级人民法院提出上诉，青海省高级人民法院经审理于2016年5月20日作出（2015）青民二终字第186号民事判决，判决：一、维持（2015）宁民二初字第00351号民事判决第二、三项；二、变更（2015）宁民二初字第00351号民事判决第一项中“并承担一审律师代理费135700元及保全担保费214869元”为“承担一审律师代理费135700元、二审律师代理费53717.5元及保全担保费214869元”。青海乐都叶茂房地产开发有限公司、青海格桑花生物科技股份有限公司、苏贡生、苏东升未履行生效法律文书确定的义务，西宁银通小额贷款股份有限公司向本院申请强制执行。执行中，因西宁银通小额贷款股份有限公司与青海格桑花生物科技股份有限公司达成执行和解协议，本院于2016年11月10日作出（2016）青01执179号之一执行裁定书，裁定终结青海省高级人民法院（2015）青民二终字第186号民事判决书的本次执行程序。2017年6月7日本院向青海省海东市乐都区房地产管理局发出（2016）青01执179号协助执行通知书，协助事项：一、继续查封被执行人青海乐都叶茂房地产开发有限公司名下位于新乐大街经贸大厦，面积为127.46平方米，房号为1254、2261、2231、2141、2071六套；面积为104.82平方米，房号为1282、1092、1082、2043四套；面积为129.04平方米，房号为1271、1261、1111、2164、2064、2044六套，共计21套房屋不动产手续；二、查封期间不得办理过户、抵押、转让手续；三、查封期限三年（2017年6月7日至2020年6月6日）。后案外人马元奎、孙雅玲提出执行异议。
另查明，马元奎、孙雅玲提出执行异议时提交了马元奎与青海叶茂房地产开发有限公司于2008年12月20日签订的《认购书》，马元奎自愿认购青海乐都叶茂房地产开发有限公司开发建设的的位××县号房。建筑面积129.04平方米。马元奎同意在签订认购书时，交纳认购订金10000元。约定双方签订本认购书后，此认购书待青海乐都叶茂房地产开发有限公司正式售房时双方签订正式售房合同，其价格按开盘时市场价每平方米优惠2-5%，本认购书在双方签订《商品房买卖合同》后自行失效。马元奎、孙雅玲还提交了青海乐都叶茂房地产开发有限公司于2008年12月30日出具的马元奎交纳1604号房订金10000元的收据，于2009年12月1日马元奎交纳2164号房房款110000元的收据，于2014年6月20日孙雅玲交纳2164号房房款219064.74元的收据各一张。同时提交了交接房协议一份、2164号房交清房款证明书一份、2164号房入伙通知书一份。
本院认为，根据马元奎、孙雅玲的异议申请，本案争议焦点为本院查封被执行人青海乐都叶茂房地产开发有限公司位于新乐大街经贸大厦，面积为129.04平方米，房号为2164号的房屋是否侵害马元奎、孙雅玲的合法权益，是否应解除查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，马元奎、孙雅玲虽提供了支付购房款的相关证据，证明其已支付的价款超过总价款的百分之五十，但马元奎、孙雅玲与被执行人青海乐都叶茂房地产开发有限公司在本院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同，且在异议审查期间，马元奎明确所购商品房用于居住，但其名下有其他用于居住的房屋。故马元奎、孙雅玲提出的异议请求并不同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形，其对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。据此案涉新乐大街经贸大厦2164号房屋是登记在被执行人青海乐都叶茂房地产开发有限公司名下的不动产，并非系登记在案外人马元奎、孙雅玲名下的不动产，故不能认定案外人马元奎、孙雅玲是该房产的权利人。本院依据生效的民事判决，在被执行人青海乐都叶茂房地产开发有限公司未履行义务的情况下，对被执行人青海乐都叶茂房地产开发有限公司名下的该房产采取查封措施符合相关法律规定。案外人马元奎、孙雅玲的异议理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回案外人马元奎、孙雅玲的异议请求。
如案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 蒋清燕
审判员 樊 静
审判员 许正芳
二〇一八年八月十日
书记员 杨 杰
附：本裁定的适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。