河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫09民终2347号上诉人（原审原告）：濮阳市清华物业服务有限公司。住所地，濮阳市任丘路与文明路交叉口东100米路南。法定代表人：王盼虎，该公司经理。委托诉讼代理人：王岚星，河南优诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋继伟，男，汉族，1980年3月出生，住河南省濮阳市华龙区。委托代理人：贾玉娜，女，1985年1月22日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。系被上诉人宋继伟之妻。上诉人濮阳市清华物业服务有限公司（以下简称濮阳市清华物业公司）因与被上诉人宋继伟物业服务合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2016）豫0902民初3465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人濮阳市清华物业公司的委托代理人王岚星、被上诉人宋继伟的委托代理人贾玉娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，位于濮阳市黄河路东段华府山水住宅小区的物业由濮阳市清华物业公司管理，宋继伟居住在该小区12幢3单元10号。2008年9月4日，濮阳市清华物业公司与宋继伟签订了华府山水物业管理协议一份，该协议约定，宋继伟居住房屋住宅建筑面积92.05平�米，地下室建筑面积8.4平方米，濮阳市清华物业公司对宋继伟所居住的华府山水小区的物业进行管理，宋继伟向濮阳市清华物业公司缴纳物业服务费用，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.35元收取，地下室按建筑面积每月每平方米0.17元收取，宋继伟于每年元月1号至31号交纳该年度费用，宋继伟违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，濮阳市清华物业公司有权要宋继伟补交所欠费用并从逾期之日起每天按欠费额3%交纳违约金。原审法院另查明，濮阳市清华物业公司提交濮阳市华府山水小区业主委员会（甲方）与濮阳市清华物业公司（乙方）于2012年12月21日签订的华府山水小区物业服务委托合同一份，主要内容为：1、甲方将濮阳市华府山水小区的住宅、商业房及景区项目委托乙方实行专业化、一体化的物业服务；2、多层住宅和车库建筑面积物业服务费0.55元/平方/月，公摊水电费用多层住宅5元/户/月，当年费用的缴费时间为元月1日至元月31日；3、按合同规定收取物业服务费、公摊费用及其他代收代付费用，逾期按每日欠费的5‰收取滞纳金;4、本合同期限为2012年12月21日至2015年12月20日。濮阳市清华物业公司称宋继伟自2013年起未再向濮阳市清华物业公司缴纳物业服务费，濮阳市清华物业公司已向宋继伟送达了催费通知，宋继伟对该事实无异议，但辩称物业服务费每平方米每月0.35元收取，且濮阳市清华物业公司未为宋继伟提供合同约定的物业服务，故不同意缴纳物业服务费，双方形成纠纷。原审法院认为，濮阳市清华物业公司、宋继伟于2008年9月4日签订《华府山水物业管理协议》一份，该协议内容不违反相关法律规定，应为有效合同，该协议约定，濮阳市清华物业公司对宋继伟所居住�华府山水小区提供物业服务，宋继伟居住住宅建筑面积为92.05平方米，地下室建筑面积为8.4平方米，作为小区业主的宋继伟应当向濮阳市清华物业公司支付相应的物业服务费用，按照上述协议约定，物业服务费缴费方式为一年一缴，交费时间为元月1日至31号交纳该年度的物业服务费，标准为住宅房屋按建筑面积0.35元/平方米/月，地下室按建筑面积每月每平方米0.17元，且该协议未约定公摊费，宋继伟承认自2013年以后未再向濮阳市清华物业公司交纳物业服务费，现濮阳市清华物业公司要求宋继伟支付2013年度至2016年度期间的物业服务费，理由正当，原审法院予以支持，具体数额为：0.35元×92.05平方米×48个月+0.17元×8.4平方米×48个月=1,614.98元。濮阳市清华物业公司称应按其与小区业主委员会签订的物业服务委托合同约定的标准即0.55元/平方米/月计算物业服务费及公摊�(每月5元)，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：1、制定和修改业主大会议事规则，2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员，4、选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，6、改建、重建建筑物及其附属设施，7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项，决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而修改、变更物业服务费标准及增加服务费项目如增收公摊费攸关华府山水小区所有业主切身利益，理应属于《中华人民共和国物权法》前述第七项所规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但濮阳市清华物业公司未提供证据证明其增加物业费标准及增加收费项目的行为符合相关法律规定，故对濮阳市清华物业公司要求按其与小区业主委员会签订的物业服务委托合同约定的标准计算物业服务费及公摊费的意见原审法院均不予采纳。濮阳市清华物业公司要求宋继伟支付拖欠物业服务费的滞纳金或利息损失，理由不足，原审法院不予支持。如宋继伟认为濮阳市清华物业公司应赔偿其丢失电动车损失，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第六条之规定，原审判决：1、宋继伟支付濮阳市清华物业公司2013年年度至2016年年度期间的物业服务费1,614.98元，于判决生效后10日内履行完毕。2、驳回濮阳市清华物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由宋继伟负担。濮阳市清华物业公司不服原审判决，上诉称：濮阳市清华物业公司与宋继伟2008年9月4日签订的《华府山水物业管理协议》，该协议是宋继伟所居住的华府山水小区业主委员会没有成立之前的前期物业管理协议，根据《物业管理条例》第二十六条的规定，前期物业服务合同随着2012年12月21日，华府山水小区业主委员会与濮阳市清华物业公司签订了《华府山水小区物业服务�托合同》而终止，而该物业服务委托合同对包括宋继伟在内的该小区全体业主具有约束力。《华府山水小区物业服务委托合同》合法有效，其中明确约定了滞纳金或利息损失。《中华人民共和国物权法》第七十六条第七项没有关于物业费及公用水、电费公摊方面的规定，该条法律规定无本案无关。原审判决认定事实和适用法律错误，请求撤销原判，改判支持濮阳市清华物业公司的诉讼请求。宋继伟辩称：宋继伟没有参加过华府山水小区业主委员会的选举，亦未听说过选举业主委员会，该业主委员会代表小区业主对外签订的有关合同宋继伟有知情权，宋继伟在对此不知情的情况下对该合同不予承认。宋继伟按照其与物业公司签订的协议交纳物业费时被拒收，并被告知物业费已经上调，但未见到上调物业费的有关文件或材料，造成宋继伟一直未能交纳物业费。相关物业费应当按照2008年签订的《华府山水物业管理协议》规定的金额交纳，不同意交纳濮阳市清华物业公司所称的滞纳金。请求驳回濮阳市清华物业公司的上诉请求，维持原审判决。本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：1、制定和修改业主大会议事规则，2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员，4、选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，6、改建、重建建筑物及其附属设施，7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项，决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同�，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，濮阳市清华物业公司与华府山水小区业主委员会修改、变更物业服务费标准及增加服务费项目如增收公摊费攸关华府山水小区所有业主切身利益，应属于前述《中华人民共和国物权法》第七十六条第七项所规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因濮阳市清华物业公司未提供证据证明其增加物业费标准及增加收费项目的行为符合上述相关法律规定，故濮阳市清华物业公司要求按其与华府山水小区业主委员会签订的物业服务委托合同约定的标准计算收取物业服务费、公摊费以及宋继伟交纳滞纳金的主张均没有法律依据，本院依法不予支持。宋继伟应当按照其与濮阳市清华物�公司于2008年9月4日签订的《华府山水物业管理协议》的规定补交其拖欠的物业费用。综上，濮阳市清华物业公司的上诉请求没有事实和法律依据，不能成立，不予依法不予支持。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律证据，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由濮阳市清华物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王瑞峰审 判 员  郭 海审 判 员  田 宇二〇一六年十二月十四日代理书记员  王骥龙