广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初15784号原告：张密，男，1989年10月2日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨珊娜，广东深大地律师事务所实习律师。被告：段世双，男，1974年9月4日出生，汉族，住江西省九江市都昌县，被告：谭冬连，女，1975年8月13日出生，汉族，住江西省九江市都昌县，共同委托诉讼代理人：江秋云，广东吉径律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：杜加恩，广东吉径律师事务所实习律师。被告：广东盈润按揭服务有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇鸡啼岗村黄江大道174-186号美江大厦6楼615-616号。法定代表人：邹帅。第三人：深圳市XX置业有限公司东莞分公司，经营场所：广东省东莞市塘厦镇环市东路万科朗润园23栋106铺。负责人：郭桂香。委托诉讼代理人：罗江陵，男，1984年8月5日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，系该公司员工。委托诉讼代理人：胡万奇，男，1986年10月6日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，系该公司员工。第三人：招商银行股份有限公司东莞分行，经营场所：广东省东莞市南城区鸿福路200号第一国际招商银行大厦一至四层、二十三至二十五层。负责人：姜杰，行长。委托诉讼代理人：刘示琦，男，1990年1月6日出生，汉族，住广东省东莞市南城区，系该公司员工。委托诉讼代理人：严妙婷，女，1990年5月27日出生，汉族，住湖南省涟源市，系该公司员工。原告张密与被告段世双、谭冬连、广东盈润按揭服务有限公司（以下简称“盈润公司”），第三人深圳市XX置业有限公司东莞分公司（以下简称“XX公司”）、招商银行股份有限公司东莞分行（以下简称“招商银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韦枝展适用简易程序，于2018年2月8日公开开庭进行第一次审理，原告张密的委托诉讼代理人胡维刚、杨珊娜、被告段世双及被告段世双、谭冬连的共同委托诉讼代理人江秋云、第三人XX公司的委托诉讼代理人胡万奇均已到庭参加诉讼，第三人招商银行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第一次审理过程中，原告张密申请追加了盈润公司作为被告参加诉讼，本院依法追加，并依法组成合议庭，于2018年5月2日公开开庭进行第二次审理，原告张密及其委托诉讼代理人胡维刚、杨珊娜、被告段世双、谭冬连的共同委托诉讼代理人江秋云、第三人XX公司的委托诉讼代理人罗江陵、第三人招商银行的委托诉讼代理人严妙婷均已到庭参加诉讼，被告盈润公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张密向本院提出诉讼请求：1、被告段世双、谭冬连继续履行于2017年7月4日签订的《房地产买卖合同》，注销涉诉房屋抵押登记；将涉诉房屋过户至原告名下并将涉诉房屋过户交付予原告；2、被告段世双、谭冬连向原告支付违约金暂计4313元（以成交价为基数按每日万分之五，从2017年12月5日起计至涉诉房屋交付之日止，暂计至起诉之日）；3、被告段世双、谭冬连承担律师费46000元及担保服务费7190元；4、被告盈润公司向原告返还银行卡及密钥原件等；5、被告承担本案的全部诉讼费用、保全费。事实与理由：2017年7月4日，原告与被告段世双、谭冬连通过第三人XX公司就物业东莞市塘厦镇××号碧××花园××单元××房签订了《房地产买卖合同》，后2017年8月7日，原告与被告段世双、谭冬连就上述合同签订了《补充协议》。合同签署后，原告积极履行合同义务，依约履行了支付定金、支付首期款及办理银行贷款承诺函手续等义务。根据合同约定，涉案物业属于抵押状态，被告段世双、谭冬连应当履行委托担保公司担保融资赎楼的义务。被告段世双、谭冬连选定被告盈润公司为代为赎楼的服务公司。2017年11月28日原告根据被告盈润公司的要求，通过被告段世双的账号向被告盈润公司支付了首期款138000元。后被告段世双单方通知被告盈润公司撤销赎楼委托，拒绝继续履行合同后续义务。原告无奈之下只能提请诉讼要求继续履行合同，但被告盈润公司在合同无法正常履行的情况下，拒不退还原告所交付的首期款亦不向原告提供相应的收据原件及赎楼服务合同等，同时还扣押原告的银行卡及密匙等原件。综上，被告的上述行为严重损害了原告的合法利益，应承担由此引起的全部责任。有鉴于此，为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告段世双、谭冬连辩称，需要出具同贷书之后才能支付首期款这是不符合合同约定的，合同约定签订合同书之后35天内支付首期款33万元，原告支付首期款的时间应该是8月8日，但买方支付首期款为11月28日，逾期3个月，且买方支付的只是部分首期款，因为合同约定首期款为33万元，并不是13.8万元，原告构成严重违约，被告发律师函的目的是就违约之后的合同履行达成新的协议，但原告在收到律师函之后没有与被告联系，没有达成新的协议，而是向被告账户转账13.8万元，后该13.8万元被担保公司转走，卖方认为当事人一方迟延履行债务或者其他原因没有履行合同义务的，卖方有权解除合同，卖方在解除合同的律师函到达且解除合同生效之后拒绝继续履行合同是合法的。被告盈润公司虽未到庭，但于庭前提交了一份答辩状，辩称，原告张密与被告段世双为买卖合同纠纷，而我司只是为其办理按揭服务的第三方，不应在该案中列为被告。虽然原告张密有支付首期款作为预付款，但该款项是在东莞市手房按揭贷款中必要的一个环节，该案中原告在《民事诉讼状》第四条中所说的138000元就是其必须支付的首期款，该款项办理按揭贷款时候原告张密和被告段世双、谭冬连一起委托托管在我司，原告张密有请求我司退还该款项，我司多次告知其需要到我司办理解除托管的协议即可退还，托管合同的当事人至今没有签署解除协议，并告知原告张密可随时至我司领取其银行卡及密匙也没有来领取。综上所述，答辩人认为，被答辩人的起诉缺乏事实和法律依据，不应该在买卖合同纠纷案件中处理，应另案处理。请求法院依法驳回其诉讼请求。第三人XX公司陈述称，房子签订合同的时间大概在2017年7月初，具体时间太久记不清楚，签订合同的时候卖方就在2017年9月18日说要还一份二次抵押20万元，当时原告就多付了20万元，并签了补充协议给被告，总共支付了30万元定金，由于东莞这边要求出同贷才能出首期款，因为要看银行批贷多少钱再确定首期款多少，后来一直等银行出同贷书，等到2017年11月份同贷书才出来，银行大概同贷一百万，具体金额我记不清楚了，出同贷书之后买家把首期款监管在担保公司即盈润公司，担保公司收走银行卡、密码等，到时会除去30万元定金，剩余首期款直接打到卖家账户上，担保公司把那笔款项划走之后，会再要求买家支付担保费用，担保公司再出保函放款、赎楼、过户、缴税之后担保公司再办抵押，担保公司把房子完税之后三到五天之后卖家收到收款卡及U盾密码，首期款及银行放的尾款，扣除了卖家欠招商银行的尾款，剩余的款项就会退回给卖家，退回卖家之后三到五天卖家需交楼给买家。这个案件是因为买家的同贷书一直迟迟没有出来，因为当时是签订合同之后正常的话一个月左右就能出同贷，当时是递交了银行资料，后来建设银行说缺资料又补资料，补充的资料包括：卖家回老家补结婚证，买家当时是缺户口本的复印件，具体后来多久补充好，我记不清楚了，可能就这个影响导致同贷书晚了一些。同贷书出来之后，担保公司要求买家付首期款，后面担保公司保函又迟迟不出来，不出保函银行放不了款，银行赎不了楼。起初买卖双方没什么矛盾，后来是卖家先说要把U盾收走不配合交易了，卖家先发了给律师函给买家，并把律师函拍了照发给我看，2017年12月16或17日收到的同贷书，律师函是在这之前就发出来的，在收到这个律师函之后各方有协商，当时卖方要求没收买方30万元定金，退七千多元给买方，后来继续协商，后来卖方要求买方支付时间误工等14万多的费用，包括房子月供3400元左右、出租1800元，房子还没过完户卖方就要求买方支付1400元的月供，后来卖方比较强硬，卖方认为是买方违约后来就不管这件事了，后来就是买方来起诉卖方。第三人招商银行陈述称，1、根据我方与段世双、谭冬连2015年1月16日签署的编号为【8XXXXXXXXXXX8】的《个人购房借款及担保合同》，我方于2015年1月19日向段世双、谭冬连发放贷款金额共计460000元，截止2018年3月19日尚欠贷款本金403266.79元，相应的利息、复息、罚息计算至段世双、谭冬连实际清偿之日为止。2、根据我方与段世双、谭冬连签署的编号为【8XXXXXXXXXXX8】的《个人购房借款及担保合同》，段世双、谭冬连以位于东莞市塘厦镇××号碧××花园××单元××房产（简称“案涉房产”）提供抵押担保，我方已针对涉案房产办妥了抵押登记，对涉案房产享有抵押权。担保债务履行期限2015年1月16日至2040年1月16日。3、被答辩人之间的房屋买卖纠纷，与我方无关，若借款人段世双、谭冬连提前结清或第三人代为清偿所欠我方全部贷款本金余额、利息及其他费用（如有）的前提下，我方同意注销对案涉房产的抵押登记，但应提前30天向我方提出书面申请。我方到目前还是抵押权人，我方认为这个纠纷与我方没有关系的，只要把我们的债务清偿了，我们是同意配合的，但要提前三十天申请。经审理查明，位于东莞市塘厦镇××号碧××花园××单元603的案涉房屋，登记的产权人为段世双、谭冬连共同共有，房产证号分别为粤（2017）东莞不动产权第0XXXXX3号及粤（2017）东莞不动产权第0XXXX**号。招商银行股份有限公司东莞分行系案涉房屋的抵押权人，抵押合同号为8XXXXXXXXXXX8，他项权证明书号为20XXXX09A0E35XXXXX20，抵押金额为46万元，抵押期间为2015年1月16日至2040年1月16日。招商银行陈述称，截止2018年3月19日段世双、谭冬连尚欠案涉房屋的房贷本金共403266.79元，在段世双、谭冬连或第三人结清房贷后招商银行可协助解除抵押手续。2017年7月4日，在XX公司的中介下，段世双、谭冬连作为卖方、张密作为买方，双方共同签订了一份编号为2XXX6的《房地产买卖合同》，主要约定：卖方将案涉房屋转让给买方，成交价为143.8万元；买方于本合同签署当日向卖方支付定金10万元，为第一部分楼款；第二部分楼款133.8万元，付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起35日内付清首期房款33万元（不含已付定金），前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方需无条件配合办理相关手续；买方应于首期房款交付之日起30日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房产证原件并注销抵押登记之日）起30日内签署《东莞市手房买卖合同》，并办理过户递件手续；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起15日内出具公证委托书给替双方托管交房保证金的第三方或该第三方指定担保公司；双方同意在首期房款中预留0.5万元作为该物业之交房保证金，此款在完成产权转移登记及卖方实际交付房地产时进行结算，此交房保证金由买卖双方指定的第三方托管；办理过户的全部税费由买方承担；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或者双倍返还买方已支付的定金；等。上述《房地产买卖合同》签订当天，段世双、谭冬连出具一份收据给张密，显示收到定金10万元。该定金10万元，实际上由张密于次日即2017年7月5日分两次转账4.8万元、4.7万元共9.5万元至段世双的银行账号，另有0.5万元作为交房保证金于2017年7月6日交由XX公司托管。2017年8月7日，张密与段世双、谭冬连签订一份《补充协议》，主要约定：原合同约定定金为10万元，现因卖方需提前还一笔银行欠款，经双方协商由买方多增加20万元定金，总定金为30万元整，此20万于2017年9月12日前转入卖方银行账户内。后张密实际于2017年9月14日将此款20万元转账支付至段世双的银行账号。2017年8月7日当天，在段世双、谭冬连的配合下，张密及其配偶沈桂艳向中国建设银行东莞分行塘厦支行申请购买案涉房屋的二手房按揭贷款。期间，双方委托了盈润公司提供按揭担保服务。2017年11月22日，张密及其配偶沈桂艳的贷款申请通过中国建设银行东莞分行的审批，审批的贷款金额为100万元。2017年11月23日，XX公司将张密已取得同贷书情况告知段世双、谭冬连。2017年11月24日，段世双、谭冬连委托律师向张密发出一份律师函，以张密“在约定的首期房款支付之日三个多月后仍不能履行支付首期房款的义务，已构成严重违约”为由提出解除案涉《房地产买卖合同》。当天，段世双、谭冬连通过微信方式将该律师函发给盈润公司及XX公司，并表示不会再配合交易，要求盈润公司停止赎楼并拿回卖方资料、银行卡、U盾等。2017年11月28日，盈润公司通知张密支付首期款13.8万元至由盈润公司监管的段世双银行账号。当天，张密转账该13.8万元至段世双名下的银行账号。2017年12月5日，张密向段世双、谭冬连发出一份《履约催告函》，要求继续履行合同。2017年12月22日，张密向本院提起本案诉讼。为本案诉讼，张密聘请律师，实际支出律师费46000元；并申请了财产保全，聘请担保公司提供担保，支付给担保公司服务费7190元。庭审中，张密明确同意一次性支付剩余房款，同意承担案涉房屋的所有过户税费，同意向案涉房屋的抵押权人清偿债务以解除抵押，并提交了相应的银行流水证明其支付能力。招商银行也表示同意由张密代为清偿段世双、谭冬连所欠的房贷。以上事实，有《房地产买卖合同》、《补充协议》、不动产权证、银行回单、收据、银行系统截图、律师函、微信及短信聊天记录、《履约催告函》、收款收据、民事委托代理合同及发票、担保服务合同及发票、商品房他项权登记证明等以及本案的庭审笔录附卷为证。本院认为，第三人盈润公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，应自行承担由此造成的不利后果。案涉的《房地产买卖合同》及《补充协议》，系张密与段世双、谭冬连的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应依约履行。本案的争议焦点在于：买方张密支付首期款是否构成延迟及严重违约，卖方段世双、谭冬连能否以此为由解除案涉《房地产买卖合同》。对此焦点，分析如下：首先，虽然《房地产买卖合同》关于首期款的约定为“买方应于签署本合同之日起35日内付清首期房款33万元（不含已付定金），前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方需无条件配合办理相关手续”，但是在《房地产买卖合同》签订后，买卖双方又签订了《补充协议》，增加了20万元定金，且对于该增加的20万元定金金额，是在首期款中抵扣还是在申请二手房按揭贷款中抵扣，双方并未约定，理解上也存在争议，故即使张密存在延迟支付首期款的情形，可见张密也不存在恶意违约，不构成严重违约。其次，案涉的《房地产买卖合同》及《补充协议》签订后，张密及段世双、谭冬连共同聘请了盈润公司为案涉房屋的买卖提供按揭担保服务。从盈润公司的答辩、XX公司的陈述意见可见，买卖双方实际上已经将首期款的支付时间变更为在买方张密取得银行同贷书之后根据担保公司盈润公司的通知缴纳。盈润公司、XX公司作为本案房产交易的第三方，无证据显示与张密或段世双、谭冬连中的一方存在利益勾结，其答辩及陈述的意见可信度较高。最后，无证据显示段世双、谭冬连在得知张密取得银行同贷书之前有对首期款的支付问题提出过异议，这也印证了盈润公司、XX公司的答辩及陈述意见的可信度。综上，本院认定本案中张密支付首期款的行为并未构成严重违约，段世双、谭冬连以此为由解除案涉《房地产买卖合同》，依法无据。在张密发出《履约催告函》要求继续履行合同后，段世双、谭冬连仍拒不履行，段世双、谭冬连已构成严重违约。承上，案涉的《房地产买卖合同》能否继续履行，本院依法仍需审核是否存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的法律上和事实上的障碍。首先，案涉房屋现抵押于招商银行，案涉房屋的转让应先清偿所欠招商银行的全部债务，注销该抵押权。参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，可见买受人可以通过代替出卖人清偿债务的方式，使抵押权消灭，排除合同履行的障碍。本案中，招商银行也表示同意由张密代为清偿案涉房屋的房贷，同意配合办理注销抵押权。因此，张密可代替段世双、谭冬连清偿所欠招商银行的债务，使招商银行对案涉房屋的抵押权（抵押合同号为8XXXXXXXXXXX8，他项权证明书号为20XXXX09A0E35XXXXX20）消灭。因清偿所支出的款项，在张密应支付给段世双、谭冬连的剩余购房款中予以抵扣。本案中，招商银行陈述截止2018年3月19日段世双、谭冬连尚欠案涉房屋的房贷本金403266.79元，少于张密尚需支付的剩余房款，张密代为清偿上述抵押债务，并不会损害张密的合法权益。招商银行在上述债务清偿后应协助张密办理案涉房屋的上述抵押权注销手续。其次，《房地产买卖合同》约定办理案涉房屋过户所需税费由买方支付，买方张密对此也表示愿意承担，因此，案涉房屋交易所产生的税费应由张密承担。最后，张密愿意一次性支付剩余房款，有利于合同的履行。该剩余房款在扣除了张密代段世双、谭冬连清偿所欠招商银行的债务后的金额，即为张密还应支付给段世双、谭冬连的购房款。本案中，张密已支付给段世双、谭冬连定金30万元、首期款13.8万元，共计43.8万元，尚欠房款为100万元（总房款143.8万元-已付43.8万元）。其中，有0.5万元按照《房地产买卖合同》的约定作为交房保证金由XX公司保管，首期款13.8万元按照约定由盈润公司保管，段世双、谭冬连可在履行完毕案涉房屋的过户、交付义务后自行向XX公司、盈润公司进行主张。综上，对张密要求继续履行案涉《房地产买卖合同》及要求段世双、谭冬连办理案涉房屋过户手续、交付案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。另，段世双、谭冬连构成严重违约，应承担相应的违约责任。按照《房地产买卖合同》关于“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同”的约定，张密要求段世双、谭冬连以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的起算时间，因2017年12月5日张密向段世双、谭冬连发出《履约催告函》要求继续履行合同后，段世双、谭冬连仍拒不履行，故张密请求自2017年12月5日起算违约金，合法有据，本院予以支持。段世双、谭冬连应支付给张密的违约金，应按如下计算：以转让成交价143.8万元为基数，自2017年12月5日起按日万分之五计算至段世双、谭冬连办理案涉房屋过户、交付手续完毕之日止。该违约金应与张密应支付的剩余房款相抵扣。另，张密诉请的律师费46000元、担保服务费7190元，因《房地产买卖合同》并未约定违约方需承担上述费用，故此项诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。另，张密诉请盈润公司返还银行卡及密匙原件的诉请。此项诉请涉及到张密与盈润公司的担保服务协议，张密应另案主张，本院在本案中不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，判决如下：一、原告张密与被告段世双、谭冬连继续履行双方于2017年7月4日签订的关于买卖位于东莞市塘厦镇环市东路566号碧桂园天麓山花园168幢2单元603的案涉房屋的《房地产买卖合同》；二、原告张密应于本判决发生法律效力之日起五日内代被告段世双、谭冬连向第三人招商银行股份有限公司东莞分行清偿案涉房屋的贷款债务、注销房产抵押登记手续(抵押合同号为8XXXXXXXXXXX8，他项权证明书号为20XXXX09A0E35XXXXX20)，第三人招商银行股份有限公司东莞分行予以协助配合；三、被告段世双、谭冬连应于案涉房屋[登记的产权人为段世双、谭冬连共同共有，房产证号分别为粤（2017）东莞不动产权第0XXXXX3号及粤（2017）东莞不动产权第0XXXX**号]注销上述抵押登记之日起三日内，将案涉房屋过户至原告张密名下，并实际交付案涉房屋给原告张密，相应的过户税费由原告张密负担；四、被告段世双、谭冬连应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告张密违约金（计算方法：以转让成交价1438000元为基数，自2017年12月5日起按日万分之五计算至被告段世双、谭冬连办理案涉房屋过户、交付手续完毕之日止）；五、原告张密应于案涉房屋办理过户登记当天向被告段世双、谭冬连支付案涉房屋的转让余款（计算方式：总楼款1438000元-已付款438000元-本判决第二项所涉代为向第三人招商银行股份有限公司东莞分行清偿的债务金额-本判决第四项所涉违约金）；六、驳回原告张密的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18259.53元，原告已预交，由原告张密负担4123.53元，被告段世双、谭冬连负担14136元；保全费5000元，原告张密已预交，由被告段世双、谭冬连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  韦枝展人民陪审员  陈惠星人民陪审员  钟燕红二〇一八年八月七日书 记 员  黄 兵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。