山东省蓬莱市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蓬民初字第12号
原告王敏祥，男，1960年12月26日出生，汉族，住东营市东营区。
委托代理人赵德荣，男，1953年3月27日出生，汉族.
被告蓬莱市蓬达房地产开发有限公司，驻蓬莱市钟楼东路37号。
法定代表人盖其东，任总经理。
委托代理人刘永福，山东蓬祥律师事务所律师。
委托代理人朱政，女，1987年4月15日出生，汉族。
原告王敏祥与被告蓬莱市蓬达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵德荣，被告委托代理人刘永福、朱政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年5月1日，原、被告双方签订《商品房销售合同》，原告购买了被告开发的“金港湾公寓”13号楼4层4668号房。原告交纳了119000元的购房款。按照合同约定：房产证办理时间为房屋综合验收半年内，且最长时间不得超过2009年。如超过该期间，每拖延一日，被告按照原告所交房款的千分之三支付赔偿金。被告至今不给原告办理房屋产权证件，也不赔偿原告损失。原告诉至法院，请求判令被告为原告办理房屋产权证件；支付赔偿金210000元。
被告辩称，请求法院依法驳回原告诉讼请求。一、原告诉状有部分内容与事实不符，按照2006年5月1日双方签订的商品房预售合同及被告出具的收据，原告购房款为59556元，而非原告诉请119000元。二、按照商品房预售合同第八条约定，本案原告为房产证及土地证的办证主体，被告仅有协助义务。原告应向办证机关提交申请，并交纳契税、交易费、物业管理公共基金等由政府收费的项目，然后才能办理房产证和土地证。原告没有履行缴费以及申请义务，因此没有取得产权证并非由被告造成，而是原告因上述原因造成。三、原告诉状要求被告支付逾期办证违约金没有事实依据及法律依据，合同第十一条第二项超过双方约定办证最后期限365日的违约约定是原告退房被告全额退款，并给付违约金，而本案原告没有要求解除合同，而是要求办理产权证并给付违约金，诉状诉请事实与合同约定事实不一致。四、诉状所称的日千分之三违约金，按合同法约定，违约金数额不应超过造成损失的30%，被告方认为没有办理房产证和土地证并未给原告造成损失，原告已经按照委托经营协议书取得购房投资的回报，原告方并未因为两证未办造成损失，其投资目的已经满足并达到，原告方按照其投入119000元的6%得到年7140元的回报，累计到2013年12月31日，原告得到回报49980元。综上请求法庭依法驳回原告诉请。
经审理查明，2006年5月1日，原、被告双方签订商品房预（销）售合同，原告购买了被告开发的金港湾公寓B号楼4单元4668号房。同时原告又签订了金港湾海滨度假公寓全权委托经营协议书，原告委托蓬莱蓬达大酒店对其公寓客房进行长期承租，并由被告担保。该项目的商品房于2007年4月取得商品房预售许可证，直至2014年4月庭审时未整体竣工验收完毕，也未进行商品房初始登记。
原告提交证据如下：
1、原告（乙方）与被告（甲方）于2006年5月1日签订的商品房预（销）售合同及商品房预（销）售合同修订及补充说明。合同第十一条约定：（1）房产证办理时间为综合验收半年内，且最长时间不得超过2009年；（2）如超过双方办证约定时间的最后期限，乙方有权要求全额退还房款，且甲方赔偿乙方超期费，以交房款为基数每日按千分之三赔偿拖延金。合同补充说明第二条约定：对合同第八条修订为“在该商品房交付使用时，填写《商品房预（销）售合同》、《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》后，甲方在工程综合验收后半年内向乙方交《房屋产权证》和《土地使用证》，最迟不得超过2009年。办证所需费用乙方按有关规定承担。在该时限内不能办交《房屋产权证》和《土地使用证》，乙方有权要求甲方全额退还房价总款119000元。甲方按超期时限向乙方支付拖延金，其金额为每日房价总款的千分之三”。原告以此证明被告迟延办理产权证书，应按119000元的基数自2010年1月1日起按每日千分之三承担违约责任。
2、日期为2006年5月1日的原告交款收据两张，一张为59556元，摘由为金港湾B座4668，加盖被告印章；一张为59444元，摘由为金港湾B座4668精装修设备设施费，加盖蓬莱蓬达大酒店印章。原告用以证明其实际交纳房款为119000元，至于分成两份收据，是被告出于避税的原因。
被告对原告提交证据本身的真实性无异议，但认为房款仅59556元，蓬达大酒店收取的59444元为装修款，不是房款。
被告提交证据如下：
1、原告（乙方）与被告（甲方）于2006年5月1日签订的商品房预（销）售合同及商品房预（销）售合同修订及补充说明，合同第一条载明，商品房建筑面积为35.45平方米，单价是1680元，购房款总价为59556元。合同第八条规定甲方协助乙方到房地产产权登记机关办理产权证。商品房预（销）售合同修订及补充说明的第二条中载明，办证所需费用乙方按有关规定承担。被告以此证明，房款总价为59556元，被告仅是协助办理产权证，而所需费用由原告负担。
2、金港湾海滨度假公寓全权委托经营协议书、原告交款收据两张。被告以此证明，原告委托蓬达大酒店对其房产进行经营，蓬达大酒店收取了59444元装修款，原告每季度收取1785元的投资回报，没有损失产生。
原告对被告提交证据真实性无异议，但认为房款是两份收据之和119000元。
本案审理过程中，被告认可其尚未完成房产初始登记，原告主张继续履行合同，撤回关于被告协助办理房屋产权证书的诉讼请求，表示待具备过户条件时再另行主张权利，本案中主张2014年4月以前产生的逾期办证违约金。
上述事实，有双方举证材料、当事人陈述及庭审笔录等在案为凭，足以采信。
本院认为，原、被告双方签订商品房预售合同，双方形成房屋买卖合同关系，双方应依法履行合同义务。被告未能按合同约定时间协助原告办理房屋产权证书，已构成违约，应承担违约责任。被告未完成房屋产权的初始登记，却辩称是原告自身原因造成迟延办证，无事实依据，本院不予采信。商品房预售合同修订及补充说明中关于违约金计算“……在该时限内不能办交《房屋产权证》和《土地使用证》，乙方有权要求甲方全额退还房价总款119000元。甲方按超期时限向乙方支付拖延金，其金额为每日房价总款的千分之三”约定明确，被告主张59444元装修款不应作为违约金计算基数，与事实不符，本院不予采信。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…….合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对于原告诉请违约赔偿金210000元，被告辩称原告并未因迟延办证造成损失，不支付违约金的理由不当，而合同约定违约金过高，本院应适当予以调整，可以参照中国人民银行规定的关于金融机构计收逾期贷款利息的标准，按基准贷款利率适当上浮，2010年1月至2014年3月期间，以119000元为基数，年利率6.9%计算，逾期办证违约金为34896元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告蓬莱市蓬达房地产开发有限公司支付原告王敏祥2010年1月至2014年3月期间违约金34896元，限于本判决生效后十日内付清。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4550元，由原、被告双方各承担2275元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 王 琪
人民陪审员 徐国利
人民陪审员 梁志香
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 王 伟