广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初6943号
原告（反诉被告）深圳普益电池科技有限公司。
法定代表人陈劲松。
委托代理人王帅，河南三友律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市百荣达置业有限公司。
法定代表人杨世斌。
委托代理人周玲英，广东中熙律师事务所律师。
委托代理人曹涵彬，广东中熙律师事务所实习律师。
原告深圳普益电池科技有限公司诉被告深圳市百荣达置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本院决定合并审理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王帅，被告委托代理人周玲英、曹涵彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年11月19日，被告与原告签订合同编号为2015-1119的《深圳市房屋租赁合同书》约定深圳普益电池公司将租赁房屋用作工厂及生产等用途，被告向原告提供5000kva电容量，并于该合同附件《松岗项目整改事宜》的第9项中约定被告需在三个月内提供5000kva电容量给原告使用。合同签订后，原告向被告缴纳租赁保证金共计130万元，但被告一直未能按约定履行上述义务。由于5000kva电容量系原告进行生产作业之必要条件，故原告自《租赁合同书》签订以来一直未能进行生产作业，致使《租赁合同书》之目的无法实现，并因此承受了巨大的损失。原告多次向被告反应该情况，并于2016年3月8日向被告出具《律师函》，要求其与原告协商沟通有关5000kva电容量改造等相关事宜，但被告对此一直不予回应。根据《租赁合同书》第八章第8.4款之约定：“有下列情形之一，乙方有权提前解除本合同，并要求甲方双倍返还租赁保证金：…B、如因甲方收到乙方书面通知后，5个工作日内没有及时维护和修缮物业，给乙方带来重大经济损失的…”，故原告有权要求被告双倍返还租赁保证金260万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》及相关的法律法规，上述租赁合同书及相关附件系原被告双方的真实意思表示，内容合法有效，应当得到遵守。现被告严重违约，致使原告的利益受到了严重的损害，为维护原告的合法权益，特诉至法院，诉讼请求：1、被告向原告双倍返还租赁保证金共计260万元；2、诉讼费用由被告承担。
被告答辩称：涉案合同的解除是因为原告的违约导致的，根据双方签订的合同第8.6条约定：租赁期内因原告的原因造成合同提前解除的，无论合同是否有效，原告除应缴付的各项费用外缴纳的租赁保证金不予退还。
被告反诉称：2015年11月19日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同书》约定：被告将位于深圳市松岗街道罗田社区象山大道176号及配制宿舍出租给原告使用；押金为345万元，在合同签订之日起七个工作日内支付130万元，剩余215万元在完成房屋交接工作后支付；合同还约定2015年11月19日至2015年12月20日前为房屋整改期。原、被告签署前述租赁合同同时签署了一份书面《松岗项目整改事宜》约定整改事项共计13项，整改的事项既包括由被告完成事项，也包括原告完成事项和双方共同完成事项。合同签订后，反诉原告及被告进场对涉案房屋进行改造。但原告却迟迟不按约定时间在2015年11月30日前付清首期押金130万元，仅在合同签订当日以现金方式支付30万元（尚欠100万）。经被告多次催促并书面发函催促后，原告才支付清首期押金130万元。鉴于原告已发生的违约行为，为崔世合同继续履行，双方于2016年1月5日签订一份书面《补充协议》约定：由被告出资给原告修建连廊等工程，确保2016年1月31日完工；原告于2016年1月10日前付清押金余款215万元；自2016年2月1日起算装修期。后原告以资金困难为由，多次申请延期支付剩余押金215万元，并在2016年1月26日向被告书面承诺于2016年1月29日18时前支付剩余押金，如不能按时支付则在租赁物的装修归被告所有。但原告一直未能付清剩余押金215万元，2016年3月2日，在原告逾期未付款52天被告发函给原告解除租赁合同。被告认为，双方签订房屋租赁合同后，原告一而再，再而三违反合同约定不按期支付租赁押金，被告有权解除合同。且涉案房屋自合同签订之日（即2015年11月19日）至合同解除之日（即2016年3月2日）共计3个月零13天时间，由于原告原因导致未能收取租金或者房屋使用费造成了被告损失，该损失参照双方合同约定租金标准115万元/月计算为394万元。且被告按照原告要求改造涉案租赁物花费了2337688元，该部分投入也是被告的损失，应由原告承担。被告为维护合法权益，特提出反诉，反诉请求：1、原告偿还被告损失6277688元；2、原告承担反诉费用。
原告针对被告的反诉答辩称：1、原告与被告多次协商一致，最终保证金130万元已支付给被告，并不算违约，且是经过被告同意延期。2、原告认为，涉案租赁合同是被告先行违约，根据合同中松岗项目整改事宜第9条，被告需提供5千伏的电量供给原告。因原告是生产电池，被告必须要满足5千伏的供电。而被告迟迟未履行该义务，导致合同目的无法实现。根据合同明确约定，被告违约的，押金双倍返还。
经审理查明：2015年11月19日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订了《深圳市房屋租赁合同书》，合同约定将位于深圳市宝安区松岗街道罗田社区象山大道176号及配置宿舍出租给乙方使用，租赁面积40652㎡，租赁期限自2015年11月19日起至2023年12月30日止；租金共计115万元，租赁期前三年租金保持不变，第四年起开始递增。租赁保证金为345万元，乙方应于合同签订之日起7个工作日内向甲方支付130万元；甲方需按乙方要求完成改造内容，整改最晚不得超过12月20日。甲、乙双方完成交接工作后，乙方向甲方支付剩余押金215万元。
2015年10月27日、11月11日，原告向被告支付租赁押金30万元，后经被告催促，2015年12月11日又支付押金100万元，合计130万元。
2016年1月5日，双方达成补充协议，内容为：1、被告出资给原告修建连廊，屋顶补漏及交接前的结尾工程，确保施工人员2016年1月31日完工；2、原告承诺于2016年1月10日交清押金余款215万元；3、装修期从2016年2月1日开始计算。如装修期延迟，则房租计租日顺延。对于剩余租赁押金215万元，原告未能支付。
鉴于双方为履行合同均按照约定进行了装修改造，为查清损失，本院依法委托了第三方深圳市建锋工程造价咨询有限公司进行评估鉴定。2017年6月2日，深圳市建锋工程造价咨询有限公司作出鉴定报告，内容为：根据《松岗项目整改事宜》原告完成“企业文化墙设计”工程造价为32769.64元；被告完成“园区门口公共区域形象亮化、停车场路面硬化、重点防热车间铁皮屋面补漏更换、园区清理、配电房一侧修葺”等项目工程造价为2290694.83元。
另查：涉案租赁房屋并非被告所有，系被告向深圳市罗田物业管理有限公司租赁。本院已要求被告提交租赁房屋的建设工程许可证或房屋产权证，被告未能提供。
以上事实，有租赁合同、收据、银行转账记录、知会函及庭审笔录等证据证实。
本院认为：原告与被告的租赁合同是双方真实意思表示，但是，判断房屋租赁合同的效力还需审查租赁房屋的具体情况，如租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，则房屋租赁合同无效。被告作为房屋出租方，有义务也有能力证明租赁房屋的具体情况，未能提供涉案厂房的产权证或建设工程规划许可证，本院因此认定原告与被告的租赁合同无效。
双方的租赁合同自始无效，双方因此无需继续履行合同。被告因租赁合同的约定而取得了原告支付的保证金人民币130万元。上述款项的用途是保证租赁合同的履行，因租赁合同自始无效，原告请求双倍返还保证金没有法律依据，但被告已丧失了继续占有上述款项的依据。原告请求返还保证金人民币130万元，本院予以支持。
关于被告反诉请求损失的问题。对于因合同无效所发生的损失，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告在签约时没有审查租赁房屋的具体情况，被告亦未向原告告知，双方对租赁合同的无效均有过错，且过错程度相同，双方应各自承担自己的损失。原、被告双方均不是该厂房的权利人，双方为合同的履行均按原告生产经营的要求对涉案厂房进行了装修改造而投入资金。根据评估报告，原告投入的改造资金为32769.64元，被告投入的改造资金为2290694.83元，合计共投入改造资金2323464.47元，属于本案双方缔约后为履行合同产生的实际损失，根据实际情况，双方应各自负担50%的损失即1161732.24元为宜，故原告还应赔偿被告为履行合同而支出的装修改建损失1128962.6元（1161732.24-32769.64）。
关于被告反诉请求占有使用费的问题。原告主张双方没有交接，也未占有使用该涉案厂房，其与被告进场装修是根据《松岗项目整改事宜》的约定；被告主张双方有办理交接，但未能提供相应的证据，故本院对其主张占有使用费不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、确认原、被告双方于2015年11月19日签订的《深圳市房屋租赁合同书》无效。
二、被告深圳市百荣达置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳普益电池科技有限公司租赁保证金人民币130万元。
三、原告深圳普益电池科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告深圳市百荣达置业有限公司损失1128962.6元。
四、驳回原、被告双方的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费人民币27600元，由原告负担13800元，被告负担13800元；反诉受理费27872元，由原告负担5085元，被告负担22787元。鉴定费93507.52元，由原告负担46753.76元，被告负担46753.76元，该款被告已预缴，原告所负之数径付被告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 李 品 澈
人民陪审员 李 平 静
人民陪审员 杨 明 畅
二〇一七年六月三十日
书 记 员 洪浩江（兼）
书 记 员 陈 颖 欣
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。