南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）西民一初字第2745号
原告张某。
被告南宁市某市场投资管理有限责任公司。
委托代理人苏某。
委托代理人陈某。
原告张某与被告南宁市某市场投资管理有限责任公司（以下简称“某公司”）合同纠纷一案，本院2012年11月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年3月28日公开开庭进行了审理。原告张某、被告某公司的委托代理人陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张某诉称：2011年10月16日，原告与被告签订《商铺租赁合同》一份，约定被告将南宁市某家具建材博览中心的第四层的铺面出租给原告使用，租赁期限自2012年5月28日至2015年5月27日，每月租金为11004元。同日，原告向被告缴纳首期租金66024元以及履约保证金，即定金11004元。现约定的铺面交付期已过，被告至今尚未交付租赁标的物，构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告承担返还租金、双倍返还定金、赔偿利息损失、依照租赁合同第十四条第14.1款的规定支付违约金等违约责任。为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告返还原告租金66024元并双倍返还定金22008元；二、被告赔偿原告利息损失（以77028元为基数，自2011年10月16日至被告支付全部款项之日止，按银行同期贷款利率6.65%计算）；三、被告依照租赁合同第14.1款的约定向原告支付违约金15405元；四、被告负担本案的诉讼费用。
被告某公司辩称：一、南宁市某家具建材博览中心的第四层的铺面未办理建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原、被告双方签订的租赁合同属无效合同。故，依据合同无效责任，被告向原告返还的财产为原告已经交付的租金66024元和履约保证金11004元。二、如原、被告双方签订的租赁合同为有效合同，被告同意解除合同，根据合同约定，被告承担的责任也仅限于向原告退还已交付的租金66024元和和履约保证金11004元。故，无论合同效力如何，原告要求被告双倍返还定金、赔偿利息损失、支付违约金均没有依据，恳请法庭予以驳回。
经审理查明：2011年10月16日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定由原告向被告承租尚在建设过程中的南宁市某家具建材博览中心第四层的铺面。租赁期限为2012年5月28日至2015年5月27日。合同第三条第3.3款约定原告须在合同签订之日向被告缴纳首期租金66024元。第四条第4.2款约定原告须向被告支付11004元的履约保证金。对于该履约保证金的用途，合同第4.2、4.3、4.4、4.5款约定为承租方向出租方支付的违约金、赔偿金、罚金、续订租赁合同后的履约保证金等。合同第七条第7.1款约定：“商场计划于2012年3月前完成主体工程建设并交付给承租方装修，要求各商户于2012年5月28日前完成装修和摆场工作并开业。如因自然灾害、国家政策、政府管理部门审批以及行业、商场等因素影响，商铺交付、租金、租期起计及开业时间可以顺延”。合同第十四条第14.1款约定：“在合同有效期内，非法定或约定的免责原因，出租方擅自终止合同的，除须退回承租方已交未用的各项费用外，还应当向承租方支付其已交未用租金20%的违约金”。租赁合同还对其他事项作出约定。合同签订当日，原告向被告预付了租金66024元以及履约保证金11004元。
截止法庭辩论结束，南宁市某家具建材博览中心第四层的铺面未办下建设工程规划许可证，且目前仍在建设当中。
本院认为：首先，关于原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，本案指向的租赁标的为尚未建设完毕的铺面，即在签订合同时，标的物的物理形态未完全，承租人并不能直接受领标的物进行使用，相关的租赁条款须在标的物交付后才对双方当事人具有实际意义。故，本案的合同系具有预约性质。缔约时，不管铺面建设的相关行政审批手续是否齐备，因标的物未实际交付，合同的履行并未构成对他人合法利益或者社会公共利益的现实侵害，因此，本院认为，《商铺租赁合同》出自双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。
其次，被告未能按照合同约定，在2012年5月28日前如期交付铺面，又未能充分举证证明免责事由的存在，故，被告对合同的履行构成根本违约，原告因此要求解除合同并要求被告承担相应违约责任，本院依法予以支持。
对于返还租金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救施，并有权要求赔偿损失”，原告未能实际租用铺面，现要求被告返还租金66024元合法有据，本院予以支持。
关于双倍返还定金的问题。原告依照合同所缴纳的11004元款项，根据合同条款，该款项表述为“履约保证金”，其保证的债务为原告作为承租人应履行相关的合同义务，并未就被告的违约行为设置相应担保。即，双方当事人在签订合同时，并未通过协商的方式，将该款项约定为定金，因此，原告现要求被告双倍返还定金22008元缺乏事实和法律依据，被告的返还范围为已收取的11004元履约保证金。
对于违约金15405元的问题。被告主张依据合同第十四条第14.1款的约定要求被告支付违约金15405元，经查，该条款适用于在合同履行期内，被告“擅自终止合同”的情形。即该条款约定的是被告作为出租方拒绝履行合同义务，而原告作为承租方又不要求继续履行，确认了合同解除的效力下被告应负担的违约责任。而在本案中，被告构成履行迟延，原告保有请求被告继续履行合同、赔偿损失、采取补救措施等权利，然，原告选择了另外的救济方式，即主动解除合同，终止合同项下未履行的义务，因此，在该情形下，被告不构成拒绝履行，即合同第十四条第14.1款所述的被告“擅自终止合同”的情形。原告依照合同第十四条第14.1款的约定向被告主张违约金于法无据，本院不予支持。
关于利息损失的问题。原告向被告交付相应款项却未能按约受领铺面，其确实因此遭受利息损失。故，从原告交付款项的2011年10月16日起，被告应以原告的交款总额77028元为基数，按照银行同期同类贷款利率向原告赔偿利息损失。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告南宁市某市场投资管理有限责任公司向原告张某返还租金66024元；
二、被告南宁市某市场投资管理有限责任公司向原告张某返还履约保证金11004元；
三、被告南宁市某市场投资管理有限责任公司向原告张某支付利息（计算标准为：以77028元为基数，自2011年10月16日起至本案生效判决所确定的履行期限的最后一日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率标准分段计算）；
四、驳回原告张某的其他诉讼请求。
案件受理费2480元（原告张某已预交），由原告张某负担592.7元，被告南宁市某市场投资管理有限责任公司负担1887.3元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期满之日起七日内预交上诉费，逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 轶
代理审判员 兰 帅
人民陪审员 何曼玲
二〇一三年五月十九日
书 记 员 罗 媛
附法律条文：
中华人民共和国合同法
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。