浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙01民终38号上诉人（原审原告）浙江郡原物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市江干区采荷路25号1080室。法定代表人童小琴，董事长。委托代理人陈恺，公司员工。被上诉人（原审被告）陈渭华，男，1968年12月10日出生，汉族，住浙江省开化县。上诉人浙江郡原物业服务有限公司因与被上诉人陈渭华物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初12883号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2011年1月6日，浙江绿城郡原物业服务有限公司（2013年7月16日更名为浙江郡原物业服务有限公司）（以下简称郡原物业公司）与杭州鼎玉房地产开发有限公司就望城物业管理区域签订望城前期物业服务合同，合同就物业服务费及能耗费的收取约定如下：物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，具体标准为小高层1.8元/月·平方米，排屋为2.0元/月·平方米，商业用房为2.0元/月·平方米，地下车位为80.00元/月·个；物业服务费中未计入高能耗公用设施设备运行所需的能耗费，该能耗费按住宅建筑面积0.5元/月·平方米预收后据实分摊。2017年1月19日，郡原物业公司退出望城公寓的物业管理。陈渭华系望城公寓1幢1单元703室业主，截至2017年1月19日，陈渭华拖欠物业费4959.5元，能耗费649.4元。另查明，陈渭华曾向郡原物业公司交纳水费押金300元，该款项郡原物业公司应予退还陈渭华。郡原物业公司诉至原审法院，请求判令：一、陈渭华支付物业服务费4873.98元；二、陈渭华支付能耗费658.88元；三、陈渭华支付逾期付款违约金4600.04元。原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。物业服务企业应按约提供物业服务，业主亦应依约向前期物业服务企业交纳物业服务费、能耗费。郡原物业公司根据物价部门的审核主张按照1.68元/月·平方米收取物业服务费的标准收取物业费，并无不当，该院予以准许。前期物业服务合同中约定能耗费按0.5元/月·平方米预收，现郡原物业公司已退出案涉小区，其一审庭审中陈述据实结算后能耗费为0.22元/月·平方米未超出合理范围，予以支持。郡原物业公司诉请陈渭华支付物业服务费、能耗费的诉讼请求，理由正当，予以支持，但其能耗费计算有误，该院予以更正。郡原物业公司应向陈渭华退还水费押金300元，其同意从物业费中直接予以抵扣，该院予以准许。关于陈渭华提出的其装修时向郡原物业公司交纳垃圾清运费150元以及设计费400元应从物业费中予以抵扣的意见，经查，陈渭华提供的设计费的收据显示的收款人处加盖的为华优建筑设计院业务章，而150元垃圾清运费亦是在收款时明确注明，故其要求该两笔款项抵扣应向郡原物业公司交纳的物业费缺乏依据，该院不予支持。陈渭华辩称郡原物业公司提供的物业服务存在诸多不足之处，因物业服务具有动态性和涉众性，需要全体小区业主与物业公司的共同努力、相互配合，且个别业主对物业服务质量的评判不能代表全体小区业主的意见，个别业主不缴纳物业服务费的行为亦会影响其他已缴纳物业服务费业主的利益，故陈渭华的该项答辩意见不足以构成其不交物业服务费及能耗费的理由。但郡原物业公司的物业服务存在一定的不足与瑕疵，且未能与业主进行有效沟通亦是造成本案陈渭华未及时交纳物业费的原因之一，故对于郡原物业公司要求陈渭华支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、陈渭华支付浙江郡原物业服务有限公司自2014年8月至2017年1月19日止的物业费4573.98元，能耗费649.4元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回浙江郡原物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27元，由浙江郡原物业服务有限公司负担13元，陈渭华负担14元。浙江郡原物业服务有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费，陈渭华于判决生效之日起七日内，向原审法院缴纳应负担的诉讼费。上诉人郡原物业公司上诉称：一、一审法院关于“原告的物业服务存在一定的不足与瑕疵，且未能与业主进行有效沟通亦是造成本案被告未及时交纳物业费的原因之一，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持”的认定错误，没有任何证据支持。(一)上诉人诉请要求被上诉人支付金额为4600.04元的违约金符合《望城前期物业服务协议》的约定。2012年5月22日上诉人与被上诉人签订了《望城前期物业服务协议》，协议第36条约定，如被上诉人逾期支付服务费的，应承担千分之二每天的违约金。协议签订后，上诉人按约履行了服务协议的义务。但被上诉人至今未支付从2014年8月至今的物业服务费、能耗费。一审法院对被上诉人欠付服务费的事实予以了认可。所以上诉人诉请被上诉人支付金额为4600.04元的违约金符合协议约定。(二)一审法院关于“原告的物业服务存在一定的不足与瑕疵，且未能与业主进行有效沟通亦是造成本案被告未及时交纳物业费的原因之一”并无任何证据支持。一审法院也认定虽然被上诉人辩称上诉人提供的物业服务存在诸多不足之处，因物业服务具有动态性和涉众性，需要全体小区业主与物业公司的共同努力、相互配合，且个别业主对物业服务质量的评判不能代表全体小区业主的意见，个别业主不缴纳物业服务费的行为亦会影响其他缴纳物业服务费业主的利益，故被上诉人的该项答辩意见不足以构成其不交物业服务费及能耗费的理由。一审法院认为上诉人的物业服务存在不足与瑕疵、未能与业主有效沟通没有任何依据，也不能由此推断出以上问题是导致被上诉人未及时交纳物业费的原因。一审法院更不能在没有任何证据支持的情况下，径直驳回上诉人要求被上诉人支付违约金的诉请。二、一审法院驳回上诉人要求被上诉人支付违约金的诉请，助长了业主拖欠物业服务费的不正风气，不利于物业管理活动的稳定运行。综上，请求撤销原审判决第二项，依法改判支持上诉人原审提出的违约金诉请。被上诉人陈渭华辩称：物业公司存在材料强买强卖的情况，物业服务合同中很多都是霸王条款，其一直持有业主没有权利、理由的态度，导致业主的不满及双方的冲突。上诉人两年多的物业服务，有相当一大部分没有服务到位，导致整个小区业主对物业服务不满意。小区业主原本想与物业沟通，物业服务不到位，应按照法律规定处理。根据备案表，物业费是有上下限的，物业公司的服务不到位，物业费应按下限进行收取物业费，但是物业公司不同意，双方无法达成一致意见。请求驳回上诉人郡原物业公司的上诉请求。双方当事人均未向本院提供新的证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。本院认为：原审中，陈渭华提出的郡原物业公司提供的物业服务存在不足之处的抗辩意见，虽不足以构成其拒交物业服务费及能耗费的理由，但从关联案件中其他业主提供的证据，可反映郡原物业公司的物业服务确存在一定的瑕疵，且郡原物业公司未与业主进行有效沟通亦是造成陈渭华未及时交纳物业费的原因之一，原审法院据此对郡原物业公司主张的违约金不予支持，并无不当。上诉人郡原物业公司提出的上诉理由，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由浙江郡原物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周志军审判员  韩 昱审判员  韦 薇二〇一八年三月十三日书记员  王 琳?*MERGEFORMAT?1?