湖南省怀化市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）湘12民申29号再审申请人（原审被告）：湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区锦园北路48号，统一社会信用代�914312001889280378。法定代表人：钟生林，该公司董事局主席。委托代理人：刘智林（特别授权），男，汉族，1969年6月18日出生，住湖南省溆浦县，系该公司独立董事。委托代理人：肖洁婷（特别授权），女，汉族，1995年8月24日出生，住湖南省中方县，系该公司法务部副主管。被申请人（原审原告）:袁龢，女，1990年3月22日出生，户籍地中国台湾省新北市汐止区，委托代理人：袁大民（特别授权），男，1955年11月15日出生，户籍地中国台湾省新北市汐止区，现住怀化市鹤城区，委托代理人：舒晓兵，湖南宏峰律师事务所律师，律师资格证号A20064312020992。再审申请人湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司(下称“武陵城集团公司”)因与被申请人袁龢商品房预售合同纠纷一案，不服鹤城区人民法院�2017）湘1202民初751号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。原审判决查明：2013年4月16日，原告与被告签订了编号为№0009719的《商品房买卖合同》，双方约定：一、原告购买被告开发的位于中方县门面；二、所购商品房建筑面积共计220.65平方米，按建筑面积计算，每平方米为5600元，总房价为1235640元；三、采取分期付款方式付款。签订合同时付定金109998元，2013年5月18日前另付625642元，2013年8月8日前另付30万元，交房前另付20万元。由被告代办房产证和土地证，并按照中方县物价局标准向原告收取，多退少补；四、房屋交付期限：被告应当在2013年11月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的经竣工验收合格的商品房交付给原告；五、房屋交接及违约责任：由于出卖人的原因未按期交房，逾期不超过15日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.2﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之三的违约金。六、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定按下列方式处理：交房后24个月内未办理好两证，视甲方违约，承担相应责任。同日，原告与被�又签订了编号为№0009722的《商品房买卖合同》，双方约定：一、原告购买被告开发的位于中方县中方生态城舞水雅苑3幢224号展厅；二、所购商品房建筑面积共204.93平方米，按建筑面积计算，每平方米为1826.76元，总房价为374358元；三、采取分期付款方式付款。签订合同时付定金10万元，2013年5月18日前另付274358元。由被告代办房产证和土地证，并按照中方县物价局标准向原告收取，多退少补；四、房屋交付期限：被告应当在2013年11月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的经竣工验收合格的商品房交付给原告；五、房屋交接及违约责任：由于出卖人的原因未按期交房，逾期不超过15日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。�受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.2﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之三的违约金。六、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定按下列方式处理：交房后24个月内未办理好两证，视甲方违约，承担相应责任。合同签订后，原告于当日向被告支付了上述二份《商品房买卖合同》的首付款共计209998元。2013年4月19日，原告父亲袁大民转账60万元到被告方售楼部负责人杨理唐账户为原告支付了房款60万元。2013年4月25日、26日，原告通过其伯父袁大龙账户转账到被告方售楼部负责人杨理唐账户分别支付了30万元房款和30万元房款。2013年12月10日，原告父亲袁大民在被告售楼部POS机转账为原告支付了房款20万元；同日又支付了3栋224号展厅办证费用26519元、3栋116、117、118号门面办证费用81641元。原审法院认为，原告与被告签订编号为№0009719的《商品房买卖合同》和编号为№0009722的《商品房买卖合同》均真实、合法、有效。原告依约交付了全部购房款和办证费用后，被告却在合同约定的房屋交付期限内（2013年11月30日前）未将房屋交付给原告，亦未依约办好房屋产权证及土地使用权证。现原告要求被告将房屋交付给原告及办好房屋产权证及土地使用权证，并赔偿给原告袁龢以所付购房款1609998元为基数按日利率0.3‰从逾期交房之日起即从2013年12月1日起计至实际交房之�的违约金，本院应予支持。对于被告辩称本案原告所购买的门面房屋和展厅房屋已经竣工，随时可交付给原告，只是原告未来受领而无法完成交付的辩驳主张，因无证据支持，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告武陵城集团公司于本判决生效后30日内将位于中方县门面和224号展厅的房屋所有权证和土地使用权证办到原告袁龢名下；二、被告武陵城集团公司于本判决生效之日起10日内赔偿给原告袁龢以所付购房款1609998元为基数按日利率0.3‰从逾期交房之日�即从2013年12月1日起计至实际交房之日的违约金。武陵城集团公司向本院申请再审称：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(一)项、第(二)项、第(六)项规定，申请再审。理由如下：一、有新的证据证明已经向被申请人交房。申请人已经找到被申请人袁龢出具的字据一张，证明申请人已于2013年12月12日前交房，已经履行了交付门面的合同义务，原审判决认定申请人违约是错误的。二、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。本案的《商品房买卖合同》，并非袁龢本人签名，而是袁大民签字，而袁大民并无袁龢的授权，因此该合同应为无效合同。三、一审判决违约金过高，应依法予以调整。《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。中方县门面普遍处于出租不出去的�形。本案项目的所有门面全部没有出租出去，没有租金可言。原审判决按按日利率0.3‰计算违约金标准过高，应该调整至按照银行同期贷款利率计算。四、申请人在一审法庭辩论期间提出诉讼时效抗辩，但一审判决未予评判。违约金是一种债权，受诉讼时效限制。既然认定为没有交房，那么，自被申请人起诉之日起2年前的违约金已经过了诉讼时效，不应得到支持。一审判决对此抗辩未予回应，属于事实不清、适用法律错误。本院经审查认为，申请人申请再审的理由不能成立，本院不能支持。理由如下：一、申请人提供的新证据，不足以推翻原审判决。本院在审查过程中，申请人共向本院提交了两份新的证据。一份是被申请人袁龢于2013年12月12日书写的一张便条，内容为：“本人购买舞水雅苑116#、117#、118#、224#门面，因门面尚未依合约规定修改排水管道�修加通至2楼楼梯，故暂扣房款二万元，待修复楼梯完毕后，应即刻补还开发商。”另一份是《工程竣工综合验收备案表》。该表载明：工程名称为舞水雅苑3#楼，开工日期为2012年5月15日，竣工验收日期为2013年12月28日，批准同意日期为2014年3月3日。从该两份证据载明的内容来看，尚不足以证明申请人向被申请人交付了合同约定的门面和展厅。因为，袁龢书写的便条上明确载明“门面尚未依合约规定修改排水管道及修加通至2楼楼梯”，说明当时还不符合交付条件。同时，从第二份证据《工程竣工综合验收备案表》中也可看出，工程竣工验收日期为2013年12月28日，批准同意日期为2014年3月3日，当时整个工程—舞水雅苑3#楼都不具备交付条件。因此，上述两份证据不能证明申请人提出的“有新的证据证明已经向被申请人交房，已经履行了交付门面的合同义务，原审判决认定申请人违约是错误的”主张。二、原判认定事实清楚，证据确实、充分。经查，本案涉及的两份《商品房买卖合同》，确实是袁大民(系袁龢父亲)代表袁龢签订的，支付房款等事宜也是袁大民在操作。申请人对此是清楚的，在诉讼之前既未明确表示反对，也未要求袁大民出示授权委托书，说明申请人对此是认可的。申请人现在以此为由要求认定涉案合同无效，没有事实和法律依据。三、一审判决的违约金承担比率，是双方当事人在合同中约定的，申请人要求“调整至按照银行同期贷款利率计算”没有法律依据。本案所涉两份《商品房买卖合同》，均是双方当事人真实意思表示，是合法有效的。双方当事人均应当遵照执行。违约金是合同双方当事人在签订合同时事先约定的，且由申请人以格式合同形式预先提出来的，现申请人以“本案项目的所有门面全部没有出租�去，没有租金可言”为由，要求调低违约金承担比率，没有事实和法律依据。四、关于原审判决对申请人在一审法庭辩论期间提出诉讼时效抗辩事由未予评判的问题。本院认为，违约金的设立，是为了保证债的履行。只要合同约定的义务没有履行，即违约事实客观存在，违约金就不受诉讼时效的羁束。因此，申请人在一审法庭辩论期间提出的诉讼时效抗辩事由不能成立。原审未予支持其抗辩事由并无不当，虽然在判决书中未予评判有点瑕疵，但对判决结果并无影响。综上，申请人武陵城集团公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司的再审申请。审 判 长  周炳生审 判 员  曹家红审 判 员  蒲少良二〇一八年八月一十七日法官 助理  王道柳代理书记员  谌贻荣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集�；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。