新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民一初字第2874号
原告（反诉被告）：刘佳怡，女，汉，1988年10月25日出生。
委托代理人：郑传友，男，汉，1983年5月29日出生。
被告（反诉原告）：乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部，住所地乌鲁木齐新市区天津路政法学校紫金长安校区7号楼1单元301室。
经营者：刘洪良，男，汉，1988年10月28日出生。
委托代理人：陈敏，新疆方天律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘佳怡与与被告（反诉原告）乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部（以下简称爱家赢房产服务部）委托合同纠纷一案，本院于2015年11月5日受理后，依法由审判员孙建新独任审判，并于2015年12月25日进行公开开庭审理。原告（反诉被告）及其委托代理人郑传友，被告（反诉原告）的委托代理人陈敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘佳怡诉称，2015年5月30日，原告与被告签订《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》约定：原告将涉案房屋委托被告代为出租，委托期限自2015年6月1日至2018年5月31日，租金标准为2300元／月，支付方式为季付。合同签订后，原告按照合同约定将房屋交付被告，被告对涉案房屋进行出租。出租过程中，被告仅在2015年6月16日向原告通过银行转帐方式支付一个月房租2300元，剩余房租至今未付。原告多次找被告要求支付租金，被告总以种种理由推脱不予支付，根据合同第九条第（四）款第1项规定，乙方（即本案被告）未按约定划付租金达7日以上的，甲方（本案原告）有权单独解除合同，乙方有第九条第四款情形之一的，应按年租金的20%向甲方支付违约金。原告将房屋委托被告出租后，被告却在收取房租后，不按照合同约定向原告支付租金，其行为已严重违约，为了维护原告之合法权益，故向法院提起诉讼，请求依法判决解除原告与被告于2015年5月30日签订的乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同；由被告支付原告2015年6月1日到12月1日（除去7月份已交房租）五个月的房屋租金11500元；由被告支付原告违约金5520元；由被告支付原告2015年6月1日到12月1日物业管理费300元；由被告支付原告有线电视收视费460元；由被告（反诉原告）承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）爱家赢房产服务部辩称，同意解除被告与原告于2015年5月30日签订的《乌鲁木齐房屋出租委托代理合同》，按照委托代理合同附件2中的第四条，双方约定有60天内的免租期，在60天免租期内我方不应该支付房租，在委托代理合同中第四条约定房屋租金总额为78200元，在总房租78200元中已经扣除了免租期60天的租金。合同中明确说明第一次支付时间为2015年8月1日，被告已在此时间之前履行了支付租金的合同义务，原告将房屋交付被告后，被告在对外出租时即2015年6月份发现原告提供的壁挂炉是坏的，严重影响到被告履行合同，被告要求原告维修，但是原告却说让被告维修，维修后扣除租金，双方对壁挂炉维修协商未果，被告于2015年8月通知原告拿走钥匙，但是原告不予理睬，也不拿钥匙以及水电卡，按照合同法及签订的合同约定，被告已经于2015年8月和原告解除了委托代理合同关系，因此之后到2015年12月1日的房屋租金诉求应该驳回，原告要求被告支付违约金没有事实法律依据，原告没有履行维修壁挂炉的义务导致被告无法出租房屋，所以我方不应该支付违约金。原告的违约导致合同无法履行，所以被告不应该承担物业管理费、有线电视收视费，综上请法院驳回原告诉讼请求。
被告（反诉原告）爱家赢房产服务部反诉称，反诉人与被反诉人于2015年5月30日签订《乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同》及附件一《房屋交割清单》、附件二《服务协议》。被反诉人将房屋交付反诉人后，反诉人在办理委托房屋出租时，才发现被反诉人提供的壁挂炉是坏的，经双方多次沟通，反诉人同意提前支付一个月的房租，被反诉人必须把壁挂炉修好，但是被反诉人却迟迟不俢，导致反诉人无法将房屋租出去，反诉人通知被反诉人把房屋钥匙拿走，被反诉人置之不理，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被反诉人的行为已经构成根本违约，请求依法解除反诉人与被诉人于2015年5月30日签订的《乌鲁木齐房屋出租委托合同》；由被反诉人退还租金2300元；由被反诉人支付反诉人违约金5520元；由被反诉人承担本案的诉讼费及邮寄送达费。
原告（反诉被告）刘佳怡答辩称，对对方所述壁挂炉损坏并告知我方的事实我方不予认可，我方没有接到通知，我方也没有收到对方单方解除委托代理合同的通知，双方签订的委托代理合同附件1即房屋交割清单中反诉原告已确认收到的壁挂炉是完好的并符合房屋的交验条件，合同附件中第1条至第4条中明确约定反诉原告对房屋进行保洁维修，催收房租并保障我方按期收到租金，房屋如有设施维修应该由反诉原告维修并告知我方即可，相关维修费用如何承担根据真实情况确认，2015年6月15日对方业务员告知我方房屋出租后承租人反映房屋内的电视无法收视，征求我方意见是否维修有线电视，我方同意维修并表示是我方责任我方同意支付费用，对方业务员侯雪伟2015年6月20日对我方说换了一个机顶盒的费用是160元，2015年6月到2016年6月收视费是300元，我当时给对方业务员侯雪伟支付了460元，对方业务员侯雪伟给我打了张收据，并表示收视费300元在2015年9月在付房租时返还我方。这说明我们约定了房屋设施如有问题先由被告维修，产生的维修费用根据实际情况再确定费用由谁承担，这还证明房屋交付后被告已经出租出去。综上，我方没有违约，对方要求解除委托合同我方现在同意，但是应驳回反诉原告其他诉讼请求。
经审理查明，2015年5月30日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同及服务协议，委托代理合同约定的主要内容有：原告（反诉被告）将位于乌鲁木齐市新市区新洲城市花园御景苑小区3号楼5单元502室的房屋委托被告（反诉原告）代为出租，委托代理期限自2015年6月1日至2018年5月31日共计36个月，委托代理期限可延长4个月；租金标准为2300元／月，租金总计为78200元，租金支付方式为：被告（反诉原告）于2015年8月1日向原告（反诉被告）的工商银行帐户支付第一笔租金，自2015年9月1日起为每季度支付一次；委托代理期限内原告（反诉被告）不承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费。合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如被告（反诉原告）或承租人垫付了应由原告（反诉被告）支付的费用，原告（反诉被告）应根据相关缴费凭据返还相应费用；被告（反诉原告）未按约定划付租金达7日以上的，原告（反诉被告）有权单方解除合同，且由被告（反诉原告）按年租金的20%向原告（反诉被告）支付违约金。服务协议约定的主要内容有：被告（反诉原告）对房屋进行有偿保洁、维护；双方约定房屋的免租期为60天，在免租期内被告（反诉原告）不必向原告（反诉被告）支付房租，在房屋整个委托期内产生的其他空置房租被告（反诉原告）自愿承担；原告（反诉被告）承担各类电器因使用而产生电路或其他元件老化产生的维修；被告（反诉原告）承担屋内其他物品因使用不当产生破损的维修。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同及服务协议后，原告（反诉被告）按照合同约定将房屋及包括壁挂炉在内的物品交付给被告（反诉原告），被告（反诉原告）经验收后认为符合交验条件同意接收，并在房屋交割清单上盖章确认，被告（反诉原告）在对房屋出租过程中，因物业公司向原告（反诉被告）收取物业管理费，故原告（反诉被告）向物业公司交了2015年6月至12月的物业管理费352.7元。2015年6月20日被告（反诉原告）的业务员侯雪伟收取原告（反诉被告）460元并出具收据一份，其中160元为原告（反诉被告）买了一个机顶盒，300元是交的2015年6月到2016年6月的房屋有线电视收视费，被告（反诉原告）的业务员侯雪伟当时表示其收取的有线电视收视费300元在2015年9月付房租时返还原告（反诉被告）。在委托代理期限内被告（反诉原告）仅在2015年6月16日向原告（反诉被告）通过银行转帐方式支付了一个月的房租2300元，剩余房租至今未付，双方至今也未办理房屋交还手续。
上述事实有乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同、服务协议、房屋交割清单、银行帐户历史明细清单、收据及本案庭审笔录等存卷为证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应依约全面履行各自的义务。被告（反诉原告）反诉称2015年6月份发现原告（反诉被告）提供的壁挂炉是坏的，但其提供的证人侯雪伟却说壁挂炉是在2015年8月份才发现是坏的，而且证人侯雪伟就是被告（反诉原告）的员工，证人侯雪伟与被告（反诉原告）有利害关系，其证言与被告（反诉原告）所述相互矛盾，故证人侯雪伟的证言本院不予采信。原告（反诉被告）按照合同约定将壁挂炉交付给被告（反诉原告），被告（反诉原告）经验收后认为符合交验条件同意接收，并在房屋交割清单上盖章确认，这说明交付时壁挂炉是完好的，被告（反诉原告）也未提供充分的证据证明壁挂炉是坏的，故被告（反诉原告）关于原告（反诉被告）对坏的壁挂炉不予修理构成根本违约的反诉意见本院不予采纳，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还租金2300元及支付违约金5520元本院不予支持。原告（反诉被告）要求解除与被告（反诉原告）于2015年5月30日签订的乌鲁木齐房屋出租委托代理合同，由于被告（反诉原告）表示同意故本院予以支持。关于原告（反诉被告）主张的2015年6月1日至2015年12月1日（除去7月份已交房租）5个月的房屋租金，双方约定在房屋整个委托期内产生的其他空置房租被告（反诉原告）自愿承担，但房屋的免租期为60天，在免租期内被告（反诉原告）不必向原告（反诉被告）支付房租，故本院支持原告（反诉被告）3个月的房屋租金6900元（2300元×3个月）。关于原告主张的违约金，双方明确约定被告（反诉原告）未按约定划付租金达7日以上的由被告（反诉原告）按年租金的20%向原告（反诉被告）支付违约金。由于被告（反诉原告）未按约定期限支付租金，其行为已构成违约，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金5520元（2300元×12个月×20%）符合法律规定本院予以支持。关于原告主张的物业管理费，双方在合同中虽然约定了原告（反诉被告）在房屋出租期间不承担物业管理费，但合同中也没约定房屋出租期间物业管理费由被告（反诉原告）承担，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付物业管理费300元本院不予支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付有线电视收视费，2015年6月20日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）的业务员侯雪伟支付了460元，但是其中160元侯雪伟为原告（反诉被告）购买了一个机顶盒，300元交了2015年6月到2016年6月的房屋有线电视收视费，被告（反诉原告）的业务员侯雪伟当时表示有线电视收视费300元在2015年9月在付房租时返还原告（反诉被告），由于被告（反诉原告）至今未返还，故本院支持原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付有线电视收视费300元。原告（反诉被告）交的另外160元是买的机顶盒的费用，而不是有线电视收视费，而且机顶盒属原告（反诉被告）所有，故原告（反诉被告）支付的该160元要求被告（反诉原告）返还本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）刘佳怡与被告（反诉原告）乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部于2015年5月30日签订的乌鲁木齐市房屋出租委托代理合同；
二、由被告（反诉原告）乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部向原告（反诉被告）刘佳怡支付房屋租金6900元；
三、由被告（反诉原告）乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部向原告（反诉被告）刘佳怡支付违约金5520元；
四、由被告（反诉原告）乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部向原告（反诉被告）刘佳怡支付有线电视收视费300元；
五、驳回原告刘佳怡的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部的其他反诉请求。
本案本诉争议标的金额17780元，给付金额12720元，占争议标的金额的71.54%，案件受理费244.5元（本诉原告已预交），减半收取122.25元，由原告（反诉被告）负担28.46%即34.79元，由被告（反诉原告）负担71.54%即87.46元，退还原告（反诉被告）122.25元。反诉案件受理费减半收取25元（反诉原告已预交）由被告（反诉原告）负担。邮寄送达费20元由被告（反诉原告）负担。
上述给付款项合计12827.46元，被告（反诉原告）乌鲁木齐高新技术产业开发区爱家赢房产服务部应于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）刘佳怡支付完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审判员 孙建新
二〇一五年十二月二十八日
书记员 陈芊桦