温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温龙民重字第1号
原告（反诉被告）：温州雅园置业有限公司。
法定代表人：张诚。
委托代理人：李海光，浙江泽商律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张延锋。
原告温州雅园置业有限公司（以下简称：雅园置业）与被告张延锋商品房预售合同纠纷一案，原告雅园置业原于2014年6月4日向本院起诉；本院经审理，曾于2014年9月1日作出（2014）温龙民初字第498号民事判决书；原告雅园置业不服该判决，上诉至温州市中级人民法院；该院经审理，于2014年11月26日作出（2014）浙温民终字第1461号民事裁定书，裁定撤销本院（2014）温龙民初字第498号民事判决，发回重审。本院于2014年12月23日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2015年3月5日公开开庭进行了审理。原告雅园置业的委托代理人李海光、被告张延锋到庭参加诉讼；庭审中，被告张延锋当庭提出了反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。应当事人申请进行了庭外和解，未果。本案现已审理终结。
原告雅园置业起诉称：2013年11月21日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定：被告向原告购买位于温州市龙湾区永中街道东林村的雍锦园第5幢1101号商品房一套，建筑面积89.13平方米，单价18435.72元/平方米，房款总价1643176元；合同成立时支付首付款493176元，剩余房款1150100元采取银行按揭贷款支付方式；由于买受人的原因贷款未被银行批准时，买受人应在收到出卖人书面或电话通知后，另行筹措购房款并在7天内到指定地点支付剩余购房款；有关通知按双方签订《商品房买卖合同》中被告的联系电话、地址告知或邮寄送达被告书面通知，即视为该通知已送达被告，被告如因通信地址变更，导致原告无法联系到被告时，由此产生的一切责任由被告承担。合同订立后，被告于2013年11月21日依约向原告支付了所购商品房的首付款493176元。雍锦园第5幢顺利结顶后，原告于2014年4月15日电话通知被告于2014年4月22日前到中国银行国贸支行办理银行按揭贷款相关手续或到雍锦园售楼处支付剩余购房款。期至，被告没有向银行提交所需的贷款材料，也没有支付剩余购房款。2014年4月25日，原告向被告邮寄《律师函》，又于2014年5月28日在温州都市报刊登催缴购房款的《启事》，要求被告于2个工作日内提交按揭贷款手续，若被告没有办理按揭贷款手续，被告应在2014年6月6日前一次性支付余款。被告至今仍未履行办理银行按揭贷款手续或支付剩余房价款。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》内容合法，是双方真实意思表示，属于有效合同，被告未办理按揭贷款手续，也未支付剩余购房款，已严重违反合同约定。根据《商品房买卖合同》第八条及补充协议第二条第1款约定，被告逾期超过30天未支付剩余房价的，被告除按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金外，还应按日向原告支付逾期应付款万分之十的损失补偿金；为减轻被告负担，原告酌情按每日万分之六主张违约金。综上，原告诉请判令：1.被告立即支付给原告购房款1150100元及逾期付款违约金（自2014年4月23日起至履行完毕之日止，按每日万分之六计算）。2.本案诉讼费由被告负担。本案二审审理中，原告雅园置业变更（减少）诉讼请求为被告立即支付购房款1150000元及逾期付款违约金（自2014年6月7日起按照日万分之六计算至判决确定的履行之日），放弃原审其他诉讼请求。
针对被告张延锋的答辩，原告雅园置业补充称：一、原告没有进行虚假宣传，原告并没有宣传涉案房屋一定是学区房，但出于对客户负责，希望客户购买的商品房品质更高，曾对涉案房屋学区积极与政府部门协调，涉案房屋已纳入龙湾区外国语小学、龙湾区实验中学的学区范围，从2014年开始，雍锦园适龄儿童是上述学校的第一批招生对象。二、原告已尽到对被告的通知义务。除之前的通知外，起诉状中也已经载明，本案已经过一审、二审，起诉状被告早已收到，现在重审，被告对于原告的要求清楚，故被告应当承担违约责任。
针对反诉原告张延锋在本案重审中当庭提出的反诉，反诉被告雅园置业表示程序上不需要新的答辩和举证期限，实体上当庭答辩称：一、反诉被告不存在虚假宣传和欺诈，撤销或变更合同的基础不存在。二、反诉原告要求撤销合同，已经超过撤销权的法定期限。三、反诉原告要求退还购房款并赔偿利息损失没有依据。综上，请求驳回反诉请求。
被告张延锋在本案重审中当庭答辩称：一、原告在签订合同时宣传销售的商品房是龙湾外国语小学、龙湾实验中学的学区房，但实际上并不是学区房；被告认为，原告在订立合同时存在虚假广告的欺诈行为，故被告不同意支付剩余购房款。二、原告也没有通知被告办理按揭贷款支付剩余购房款，且所谓房屋结顶只有口头告知，但没有第三方出具的书面材料；原告现虽提供了《建设工程进度统计表》，但被告直到2014年6月23日到法院领取诉讼材料时才知道此表，故被告不同意支付违约金。请求驳回原告诉讼请求。
反诉原告张延锋在本案重审中当庭反诉称：因原告存在欺诈行为，根据《合同法》第五十四条的规定，反诉原告有权主张撤销合同，故反诉请求：1.撤销双方于2013年11月21日签订的《商品房买卖合同》；2.反诉被告退回反诉原告购房款493176元；3.反诉被告从反诉原告付款之日起按每日万分之六的标准赔偿反诉原告利息损失。反诉原告补充称：虚假宣传有证据，反诉被告称没有宣传学区房又去争取学区房，没有承诺不会这么好心。反诉请求首选撤销合同，如法院认为不宜撤销，可考虑变更，即减少价款，把学区房和非学区房的减价减掉。如反诉被告能够提供学区房的正式文件，并确保将来都是学区房，则可以不要求撤销合同，并办理按揭贷款支付剩余购房款。
原告（反诉被告）雅园置业为证明其主张，提供了如下证据：1.《商品房预售证》，证明2013年11月11日原告开发的雍锦园取得第一期（1、5、6、9、10号楼）的商品房预售资格的事实。2.《商品房买卖合同》及八个附件，证明被告于2013年11月21日向原告购买雍锦园第5幢1101号商品房及约定双方权利义务。3.建设工程进度统计表，证明被告所购的雍锦园第5号楼于2014年4月9日结顶。4.发票，以证明被告于2013年11月21日向原告支付了首付购房款493176元。5.《律师函》、邮件查询单及邮件回执，证明原告已于2014年4月24日通过律师函向被告催讨购房款。6.被告身份证、结婚证、户口簿复印件，证明被告已提供银行按揭贷款所需的部分材料。7.温州都市报A17版《启事》，证明原告于2014年5月28日在温州都市报A17版刊登《启事》，告知被告在规定期限内提交按揭贷款所需全部材料，否则一次性支付购房尾款。8.中共温州龙湾区委专题会议纪要（复印件），证明龙湾区K-12地块（雍锦园）等住户的义务教育适龄对象，参照龙江路东侧的核心区住户义务教育适龄对象，进行统筹安排就学。9.2014年龙湾区义务教育阶段公办学校分期招生工作安排表；10.2014年龙湾区小学招生计划数和招生对象；11.2014年龙湾区初中招生计划数和招生对象；12.龙湾区实验中学2014年秋季招生公告，证据9-12打印自龙湾区教育局官网和龙湾区实验中学官网，证明2014年龙湾区义务教育阶段的招生工作安排，龙湾区K-12地块（雍锦园）住户的适龄儿童，系龙湾区外国语小学和龙湾区实验中学的第一批招生对象。13.中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知[银发（2003）121号]；14.央行银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知[银发（2007）359号]，证明商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。
被告（反诉原告）张延锋为证明其主张，提供了如下证据：15.报纸四份，证明原告宣传涉案房屋有学区，构成虚假宣传和欺诈。16.2013年义务教育招生办法及招生对象（打印自龙湾区教育局官网），证明2013年6月9日招生学区范围中不包括雍锦园，原告在2013年11月21日与被告签订合同时对此是明知的，仍然宣称有学区，构成欺诈。17.专题会议纪要，证明2014年3月5日会议纪要中提到龙江路西侧义务教育学校尚未建成，表示雍锦园此前是没有学区的，虽然通过会议纪要将其纳入，但以后可能会有变化。
双方当事人提供的上述证据，经庭审出示质证，证据1-4质证方无异议，应予确认，可作为认定本案事实的依据。证据5质证方表示《律师函》没有收到，从邮件查询单看是退回的；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据6质证方对真实性无异议，但认为不是办理按揭时提供，而是签订《商品房买卖合同》时提供，被告没有同意办理按揭；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，关于提交时间，举证方也承认是签订《商品房买卖合同》时提交，本院予以确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据7质证方对真实性无异议，但表示没有看到；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据8质证方认为不是正式的法律文件，且是复印件；本院审查认为，证据8与质证方提供的证据17实为同一份文件，其真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据9-12质证方对真实性无异议，但认为只能代表2014年度，合同是2013年度签订，而2013年并不是学区，且2014年之后是否是学区无法保证；本院审查认为，该组证据真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行分析。证据13、14质证方对真实性无异议，但认为与其无关，并没有规定质证方必需办理；本院审查认为，该两份文件属于中国人民银行对住房贷款有关条件的规定，对其文本应予确认，至于对本案的影响，本院将在下文再行分析。证据15质证方认为只能代表媒体，不能证明是质证方发布的广告，且报纸时间为2013年11月，不可能涉及2013年9月能否入学；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，质证方否认其系相应广告的广告主与事实不符，本院不予采纳，但其提出的2013年11月不可能涉及2013年9月能否入学的意见合理，本院予以采纳。证据16质证方认为与本案没有关联，该证据涉及2013年9月入学事宜，质证方2013年11月11日取得商品房预售许可，2013年11月21日双方签订《商品房买卖合同》，不可能涉及之前的入学事宜；本院审查认为，质证方意见成立，该证据本院不予采纳。
根据上述确认的证据，结合双方陈述，本院认定事实如下：2013年11月11日，雅园置业取得温房售许字（2013）第013号《商品房预售证》，载明“你单位开发建设的雍锦园一期（1、5、6、9、10号楼）商品房屋，经审查具备公开预售条件……房屋座落地点为龙湾城市中心区K-12地块”等。
2013年11月12日，《温州都市报》头版刊登半版广告一则，载明“雍锦园11月16日……开盘，首付19.8万起，龙湾核心学区房……下楼可上外国语小学、实验中学……开发商温州雅园置业”等。此后数日，《温州都市报》、《温州商报》不同版面亦有类似广告投放。
2013年11月21日，雅园置业作为出卖人，张延锋作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，载明“买受人地址温州市龙湾区永中街道永宁东路54号C幢1单元202室；第二条，买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为温房售许字（2013）第013号；第三条，买受人购买的商品房为上述预售项目中的第5幢1101号房，建筑面积为89.13平方米；第五条，单价为18435.72元/平方米，总房价为1643176元；第七条，买受人于合同签订当日先支付不低于总房款30%的首付款计493176元，剩余部分房款1150000元，买受人同意按银行设定的住房按揭贷款条件或公积金管理机构设定的公积金贷款条件向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款或采用公积金贷款及组合贷款（以下简称：按揭贷款），用于付清该商品房剩余部分房款，根据金融政策规定或个人征信等原因，银行或公积金管理机构要求高于30%首付款比例的，买受人必须按照规定缴纳首付款；第八条，买受人逾期付款不超过30日，从应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之三的违约金；买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人愿意继续履行合同的，自应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之三的违约金；第九条，出卖人应当在2015年5月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人；附件八补充协议第二条第1款，买受人采用按揭贷款的，由于金融政策调整或买受人的原因对买受人的贷款申请额度产生差额或未被批准时，买受人应在收到出卖人书面通知或电话通知后，另行筹措购房款并在7天内到指定地点支付该商品房剩余购房款，否则视为买受人违约，买受人除按《商品房买卖合同》第八条约定承担违约责任外，逾期不超过30日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的损失补偿金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人愿意继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的损失补偿金；附件八补充协议第二条第4款，买受人以贷款方式支付购房款时，应按出卖方要求，在规定时间内一并签署申请贷款所需全部文件，并提供齐全办理贷款所需资料和交清各项费用，否则，每逾期一日，买受人应按购房价款的万分之三向出卖人支付违约金；附件八补充协议第十一条第3款，买受人在《商品房买卖合同》中提供的联系电话、地址为出卖人履行通知义务的联系电话、地址（双方同意，该地址也为双方发生纠纷时，争议解决机构向买受人送达相关文书的地址），出卖人按上述联系电话、地址告知或邮寄送达买受人书面通知，即视为该通知已送达买受人”等。
同日，张延锋依约向雅园置业支付首付款493176元。
2014年1月24日，上述《商品房买卖合同》在温州市房产管理局龙湾分局办理登记备案。
2014年4月21日，浙江大成工程项目管理有限公司向雅园置业出具《建设工程进度统计表》，载明“温州市龙湾城市中心区K-12地块（楼盘名：雍锦园）工程……5#楼于2014年4月9日结顶……”等。
2014年4月25日，应雅园置业委托，浙江嘉瑞成律师事务所通过EMS按上述《商品房买卖合同》中约定的买受人地址邮寄《律师函》一份，载明“张延锋……约定付款方式为银行按揭，尽管雅园公司已多次口头或书面形式通知您提供办理按揭贷款所需的全部手续，但您一直未提交（未完整提交），按照《商品房买卖合同》附件八第二条约定，您必须另行筹措购房款……您务必在收到本函后三个工作日内提交按揭贷款所需的全部手续，否则应另外筹措并一次性支付购房尾款，并承担合同约定的逾期支付房款的违约责任”等。上述EMS邮件未签收退回，原因不详。张延锋既未办理按揭贷款或公积金贷款或组织贷款支付剩余购房款，又未自行筹措资金支付剩余购房款。
2014年6月4日，雅园置业诉至本院，请求张延锋支付剩余购房款及逾期付款违约金等。张延锋于2014年6月23日签收起诉状及证据副本，证据副本中包含上述《建设工程进度统计表》。
另查明，2014年龙湾区小学招生计划数和招生对象表载明“外国语小学招生对象包括K12地块房产的适龄儿童”；2014年龙湾区初中招生计划数和招生对象表载明“区实验中学招生对象包括K12地块房产的适龄儿童”。
本院认为：本案中，雅园置业与张延锋于2013年11月21日签订《商品房买卖合同》的事实清楚。虽合同名为商品房买卖，但根据合同内容，实为商品房预售，雅园置业系在取得涉案商品房屋预售许可后进行商品房预售，不违反法律规定。
综合本案本诉、反诉中双方的诉辩意见，双方主要争议在于以下几个方面。
一、张延锋以欺诈为由反诉请求撤销涉案《商品房买卖合同》是否成立。
本案中，张延锋反诉请求撤销合同，其主要是认为雅园置业广告宣传涉案商品房为学区房，实际不是学区房，存在虚假广告的欺诈行为；雅园置业则认为不存在欺诈行为。本院认为，根据《合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。欺诈，指一方当事人虚构事实或者隐瞒真相，诱使对方当事人作出错误意思表示。本案中，雅园置业于2013年11月21日双方签订《商品房买卖合同》之前在报纸上投放的广告中确实包含涉案商品房可就读“外国语小学、实验中学”的宣传内容，但根据审理查明的2014年龙湾区小学及中学招生计划数和招生对象表载明的情况，涉案商品房2014年确实属于上述学校的学区，雅园置业广告宣传的相关内容与目前的事实相符，并没有虚构事实或者隐瞒真相，不构成欺诈。至于张延锋提出的涉案商品房2013年不在上述学校学区一节，本院认为，因雅园置业的相关广告宣传及双方签订《商品房买卖合同》时间均在2013年11月之后，而2013年度小学、初中招生此前早已结束，显然不属于双方签订合同时所考虑的范围，其相关主张本院不予采纳。至于张延锋另提出的雅园置业应保证2014年之后均在上述学校学区一节，本院认为，前已述及，雅园置业广告宣传的相关内容与目前的事实相符，并不构成欺诈，至于将来学区是否调整，因有关学区问题属于商品房开发规划范围之外的事项，并不属于要约，也不属于雅园置业可以控制的范围，张延锋的相关主张缺乏依据，本院亦不予采纳。综上，张延锋反诉请求撤销《商品房买卖合同》缺乏依据，本院不予支持；其反诉请求退回已付购房款及赔偿利息损失亦失去了相应基础，本院亦不予支持。
二、雅园置业诉请张延锋支付剩余购房款是否成立。
根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方在《商品房买卖合同》第七条约定的首付款493176元已经支付，至于剩余部分房款1150000元，双方在《商品房买卖合同》第七条约定以办理按揭贷款方式支付，虽该条中对办理按揭贷款手续的具体期限未作明确约定，但双方在附件八补充协议第二条第4款约定“买受人以贷款方式支付购房款时，应按出卖方要求，在规定时间内一并签署申请贷款所需全部文件，并提供齐全办理贷款所需资料和交清各项费用”，据此，雅园置业有权在适当的时间通知张延锋在规定期限内办理按揭贷款支付剩余购房款。结合相关金融机构房地产信贷管理政策中商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款的情况，雅园置业在通知张延锋办理按揭贷款支付剩余购房款时，应告知张延锋涉案商品房主体结构已封顶的情况并提供相关依据，以表明已具备办理贷款的条件。本案中，涉案商品房于2014年4月9日主体结构封顶，虽雅园置业曾于2014年4月25日委托律师事务所向张延锋邮寄《律师函》催办按揭贷款手续或另行筹措支付剩余购房款，但一方面该《律师函》未签收退回且原因不详，另一方面该《律师函》中未告知张延锋涉案商品房主体结构已封顶的情况并提供相关依据，张延锋当时未按《律师函》载明的期限办理按揭贷款或自行筹措支付剩余购房款并不违约。然而，雅园置业于2014年6月4日即向本院起诉，张延锋于2014年6月23日签收起诉状及证据副本，证据副本中包含的《建设工程进度统计表》已载明涉案商品房的主体结构封顶时间，张延锋应在合理期限内履行合同义务，至于合理期限，本院酌情确定为15日，故张延锋在2014年7月7日后仍拒不履行合同义务，已构成违约，雅园置业诉请张延锋承担继续履行即支付剩余购房款1150000元的违约责任，合法有据，本院予以支持。
三、雅园置业诉请张延锋支付逾期付款违约金是否成立。
根据前述分析，张延锋自2014年7月7日起逾期付款至今已超过30日。双方在《商品房买卖合同》第八条约定在此情形下，出卖人选择继续履行合同的，自应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之三的违约金；在附件八补充协议第二条第1款又约定在此情形下，出卖人选择继续履行合同的，除按《商品房买卖合同》第八条约定承担违约责任外，并按日支付逾期应付款的万分之十的损失补偿金。雅园置业主张逾期付款违约金的计算基数1150000元，符合上述合同约定，本院予以采纳；雅园置业主张逾期付款违约金的起算点为2014年6月7日缺乏依据，应从2014年7月7日起算；雅园置业主张逾期付款违约金的计算标准为每日万分之六，虽在上述合同约定的范围内，并已自行调低，但仍过高，本院酌情确定为每日万分之四；综上，逾期付款违约金应以1150000元为基数，按每日万分之四的标准，从2014年7月7日起计算至履行之日止。张延锋作为完全民事行为能力人，已在合同上签字，相关合同条款对其具有约束力，其以没有仔细阅读相关条款为由表示异议缺乏依据，本院不予采纳。
综上，本诉原告雅园置业诉讼请求的合理部分，本院予以支持，超出部分，依法予以驳回；反诉原告张延锋的反诉请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、本诉被告张延锋于本判决生效之日起十日内支付本诉原告温州雅园置业有限公司剩余购房款1150000元及逾期付款违约金（以1150000元为基数，按每日万分之四的标准，从2014年7月7日起计算至履行之日止）
二、驳回本诉原告温州雅园置业有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告张延锋的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费15337元，由温州雅园置业有限公司负担337元，张延锋负担15000元；反诉受理费4348元，由张延锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 金 丛
人民陪审员 吴渊颖
人民陪审员 陈进波
二〇一五年七月七日
代书 记员 章 特