江西省安福县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0829民初1629号
原告安福县民盛物业服务有限公司，住所地安福县安城北路9号，组织机构代码：××。
法定代表人：张建军，总经理。
委托诉讼代理人：刘小媛，女，1972年10月4日出生，系该公司经理。
委托诉讼代理人：李小群，女，1987年8月28日出生，系江西安平律师事务所律师。
被告：安福县皇玛梦丽莎家居生活馆，住所地安福县平都镇名骏城中花苑负*楼。
经营者：刘小伟，住安福县。
被告：刘小伟，男，1967年3月15日出生，汉族，江西省安福县人，个体户，住安福县，
原告安福县民盛物业服务有限公司与被告安福县皇玛梦丽莎家居生活馆、刘小伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安福县民盛物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘小媛、李小群、被告安福县皇玛梦丽莎家居生活馆的经营者刘小伟、被告刘小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
案件事实
一、安福县民盛物业服务有限公司向本院提出诉讼请求和理由：判令被告向原告支付拖欠物业服务费69000元及违约金13860元（见物业费及违约金明细表，计算至2018年6月30日止），共计：82860元。事实及理由：2016年7月26日，原告与安福县城中花苑业务委员会签订了一份《安福城中花苑小区物业服务合同》，按照该合同约定，物业服务合同期限为2016年8月1日至2019年12月31日；物业服务费按建筑面积由原告向业主或物业使用人收取，收取时间在每年元月份收取1至6月份的物业费，7月份收取7至12月的物业费，逾期未交付物业费的，从逾期之日起，每天按物业费的3‰收取违约金，另外，约定一期4栋地下室的物业费收费标准参照地面商铺收费标准执行，为1元/平方米/月。此前，被告一直使用一期4栋地下室物业。按照物业服务合同的约定，被告每年应交纳物业费69000元。期间，原告多次要求被告交付物业费，但被告以种种借口拒交，为此，在2018年6月8日，原告向被告送达了催收物业费律师函，未果，原告故诉至法院。
二、被告答辩情况：安福县皇玛梦丽莎家居生活馆、刘小伟辩称，一、双方不存在合同关系，二、答辩人与被答辩人之间也没有形成事实上的物业管理服务，被答辩人没有对答辩人所在的临街地下店铺提供物业服务。首先是对小区的消防系统没有尽到维修看护的义务，其次是对小区的二次供水管道的漏水没有尽到维修的义务。给答辩人造成了经济损失。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，被答辩人有提供了服务的举证责任，否则，答辩人有权拒绝支付物业服务费。四、被答辩人以物业服务合同中手写的约定“一期4栋地下室（现双虎家私商铺）物业费收费标准参考地面商铺收费标准执行收费”要求被答辩人按商铺标准缴纳物业费，依据不足。其特殊约定没有经答辩人同意，明显侵害了答辩人的权益。五、答辩人最多只能按照被答辩人提供的部分服务进行补偿。六、2013年，答辩人向原城中花苑的物业公司江西江楠物业管理有限公司安福分公司按每月400元的标准缴纳物业费。而被答辩人以每月3000元的标准收取物业费，明显过高，不应支持。七、被答辩人主张的违约金缺乏事实和法律依据，法庭不应当支持。
三、合同签订的时间：2016年7月26日。
四、合同内容：原告与安福县城中花苑业主委员会签订的《安福城中花苑小区物业服务合同》约定：物业管理事项为，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备维修、养护、运行管理，市政公用设施和附属物、构筑物维修养护管理，公用绿地、花木建筑小品养护与管理，附属配套建筑和设备的维修、养护和管理，公共环境卫生管理，交通与车辆的停放管理公共秩序的管理等；管理期限为：2016年8月1日至2019年12月31日；物业费按照商铺（1至3层）每月每平方米1元向业主或物业使用人收取，车库、储间每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，缴费时间为元月份缴纳1至6月份，7月份缴纳7至12月份,逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起，每天按应交管理费的3‰交纳滞纳金等事项。
五、被告物业的情况：被告安福县皇玛梦丽莎家居生活馆、刘小伟系安福县平都镇城中花苑一期4栋地下室物业的使用者，业主为江西名骏置业有限责任公司，被告使用的该物业面积为3000平方米，大门朝朝小区外。
六、原告对小区的服务情况：原告按合同约定对安福县城中花苑小区内进行了全面的服务管理。但是，对被告经营场所上面的公共消防系统和二次供水管道的维修没有尽到全面的维修责任。被告多次请人进行了维修。然而，被告的吊顶装修也给原告的维修带来了不方便。
七、被告的欠费情况：被告使用的安福县城中花苑小区一期4栋地下室物业未交纳2016年8月1日至2018年6月30日的物业服务费。
裁判理由与结果
本院认为，原告与安福县城中花苑业主委员会签订的《安福城中花苑小区物业服务合同》合法有效，除对物业服务公司有约束力外，对业主和物业使用人也具有法律意义上的约束力，业主或物业使用人享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整。原告作为物业服务公司，为安福县城中花苑小区业主提供了物业管理服务，被告安福县皇玛梦丽莎家居生活馆、刘小伟作为安福县城中花苑小区的物业使用者受《安福城中花苑小区物业服务合同》的约束，具有依约履行缴纳物业服务费的义务，故原告要求被告支付物业服务费，有事实及法律依据。被告使用的物业为车库，按合同约定车库的收费标准为0.5元/平方米/月，虽然被告在车库内经营，但没有增加原告的服务业务，而原告在没有与被告协商的情况下按一楼商铺的标准收取物业服务费，即提高其收费标准为1元/平方米/月，加重了物业使用者责任，原告的物业服务费只能从2016年8月1日开始按每月每平方米0.5元计算至2018年6月30日，即0.5元/平方米/月*23个月*3000平方米=34500元。但是，原告在城中花苑进行物业服务的过程中，对公共的消防系统和二次供水设施没有按时保质维修，致使被告多次请人维修，给被告带来了不便和影响，不过，被告的吊顶装修也给原告的维修带来了不方便，根据权利义务一致的原则，该物业服务费应酌情减免，法庭根据本案的事实情况，酌情按应收物业服务费的60%收取。在原、被告交纳物业服务费的标准和原告维修工作没有完全到位等情况下，原告要求被告支付违约金的请求，理由不充分，对原告该项诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条第一款第二项、第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告安福县皇玛梦丽莎家居生活馆、刘小伟于本判决生效之日起五日内向原告安福县民盛物业服务有限公司支付2016年8月1日至2018年6月30日物业服务费20700元。
二、驳回原告安福县民盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1871元，由原告安福县民盛物业服务有限公司承担1353元，被告安福县皇玛梦丽莎家居生活馆、刘小伟承担518元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇江西省吉安市中级人民法院，户名：江西省吉安市中级人民法院，账号：14×××14，开户行：中国农业银行吉安鹭洲支行。上诉人也可以直接将上诉案件受理费交至江西省吉安市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘龙泉
人民陪审员 ＸＸ香
人民陪审员 王晓丽
二〇一八年八月二十七日
书 记 员 刘佩玲
附法律相关条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款后者报酬。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违
约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害
方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、
退货、减少价款或者报酬等违约责任。
2、《物业管理条例》
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。