广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1439号
上诉人（原审原告）：广东宏德科技物业有限公司，住所地：广州市海珠区。
法定代表人：张朝德。
委托代理人：严银平。
被上诉人（原审被告）：姚晓聪，住广州市天河区。
委托代理人：杨创铄。
上诉人广东宏德科技物业有限公司（以下简称宏德公司）因与被上诉人姚晓聪物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法生民初字第905号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，姚晓聪是广州市海珠区嘉泰一街10号302房的权属人，房屋的建筑面积为123.2922平方米。
2012年1月，宏德公司（乙方）与广州市海珠区凤浦西苑业主委员会（甲方）签定《凤浦西苑小区物业服务委托合同》，约定甲方将“凤浦西苑”商住小区AB区委托乙方实行物业管理，委托管理期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止；本物业的管理服务费，由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或使用人收取：（1）住宅：高层1.50元／月.平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应缴金额的千分之二交纳滞纳金；合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满三十日内向对方提出书面意见，且在同等条件下，乙方享有签约的优先权；等。协议签订后，宏德公司按约对凤浦西苑小区进行了物业管理服务。但该合同约定期限届满后，宏德公司没有再与委托方续签或重新签订物业管理服务合同，但仍对该小区进行物业管理服务，直至2014年6月25日将物业管理权移交给该小区业主委员会。
姚晓聪所有的上述房屋位于凤浦西苑小区内，每月物业服务费为184.94元，其自2012年7月起没有向某公司交纳上述房屋的物业服务费。
宏德公司于2014年11月17日向原审法院提起本案诉讼，请求：一、判令姚晓聪支付物业管理服务费4438.52元给宏德公司；二、判令姚晓聪支付上述款项至还清之日止的违约金（从2012年7月份计到2014年6月份的违约金为3092.17元，每日按应缴金额的千分之二交纳，之后的违约金待后续计算）给宏德公司；3、诉讼费用由姚晓聪负担。姚晓聪原审辩称：我看到了业委会张贴的公告，因业委会也要求收费，我不清楚向谁交费，故宏德公司主张我没有支付物业管理费属实；我同意支付物业管理费，但不同意支付违约金，且违约金的标准过高，由法院按银行同期贷款利率标准予以适当调整。
原审诉讼中，姚晓聪提供了一份落款为“凤浦西苑业主委员会”的《收费公告》照片打印件，主要内容为：2013年7月6日，经小区业主大会表决通过，终止与宏德物业公司的服务合同，实行业主委员会自治管理，但由于物业公司的干扰、阻挠、拒不办理移交，致使2013年7月以来，业委会无法正常收取管理费…经业主委员会研究决定，免除全体业主2013年7月至2014年3月共计9个月管理费；等。宏德公司表示广州市海珠区凤浦西苑业主委员会在2013年8月左右曾经向其司发出书面通知，要求终止与其司的物业委托合同关系，但其司以需相关行政部门核实后才撤离为由，没有撤离该小区。业委会在2013年7月张贴已与其司终止合同的公告，要求业主不要交管理费，导致其司无法收取物业管理费。
原审法院认为，宏德公司与广州市海珠区凤浦西苑业主委员会签订的《凤浦西苑小区物业服务委托合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的合同，双方均应自觉履行。宏德公司自2012年1月1日起对凤浦西苑小区实行物业管理服务，直至2014年6月25日才将物业管理权移交给该小区业主委员会。姚晓聪所有的房屋位于凤浦西苑小区，在宏德公司物业管理服务范围。现宏德公司要求姚晓聪支付拖欠2012年7月至2014年6月的物业服务费4438.52元，姚晓聪对此予以确认，并表示同意向某公司支付上述物业服务费，并无不当，原审法院予以支持。至于姚晓聪认为凤浦西苑小区业主委员会要求其向该业主委员会交纳物业管理费问题，因属另一法律关系，本案对此不作调处。
宏德公司表示凤浦西苑小区业主委员会在2013年8月左右已书面通知终止物业服务委托合同关系，根据《广东省物业管理条例》第五十条第二款“业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域”的规定，宏德公司本应及时退出凤浦西苑小区。在宏德公司未按规定及时退出物业管理区域的情况下，宏德公司与业主之间就物业服务费问题存在争议，在争议未明确前，宏德公司要求姚晓聪支付拖欠2013年7月至2014年6月物业服务费的违约金的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。至于2012年7月至2013年6月物业服务费的违约金，因姚晓聪没有及时交纳且没有合理原因，故宏德公司要求姚晓聪支付该段期间物业服务费的违约金有理，原审法院予以支持，但宏德公司主张的每日千分之二的违约金标准过高，姚晓聪要求调整有理，原审法院予以采纳，即姚晓聪应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准支付所欠2012年7月至2013年6月物业服务费的违约金给宏德公司，当月所欠物业服务费的违约金均从次月1日起计算至清还之日止，且均不得超过所欠物业服务费本金。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条和《物业管理条例》第七条第（一）项、第四十二条第一款之规定，于2015年1月12日作出如下判决：一、姚晓聪在本判决生效之日起十日内，向某公司支付物业服务费4438.52元；二、姚晓聪在本判决生效之日起十日内，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准向某公司支付拖欠2012年7月至2013年6月物业服务费的违约金（当月所欠物业服务费的违约金均从次月1日起以184.94元为本金计算至清还之日止，且均不得超过所欠物业服务费本金）；三、驳回宏德公司的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元由姚晓聪负担；该受理费已由宏德公司预交，宏德公司同意姚晓聪在履行原审判决时将应负担的受理费直接支付给宏德公司。
判后，宏德公司不服原审判决，上诉至本院称：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误，驳回我司的部分诉讼请求明显缺乏依据。1、对于姚晓聪提供的落款为“凤浦西苑业主委员会”的《收费公告》，从形式上看，该《收费公告》上没有加盖“凤浦西苑业主委员会”的公章，说明该公告并不是主委会正式公告的，因而并不具有法律效力；从内容上看，是有人恶意制造事端，恶意以主委会的名义从中滋事。原审法院不应认定该公告的内容。另外，主委会在我司提供物业管理服务期间是无权收取物业管理费的，也无权减免业主应当交纳的物业管理费。2、根据《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》的相关规定，物业管理公司退出小区物业管理项目，或是业主大会决定选聘新的物业服务企业，均需经过一定合法程序，并非主委会想怎么样就怎么样。本案中的业主大会是被部分人恶意从中滋事，故我司需要慎重与相关行政部门沟通、确认后，才能撤离小区。2014年6月25日，我司在政府有关部门的见证下，正式撤离该小区，终止原物业管理服务事项，我司上述行为并无不当。原审法院依照《广东省物业管理条例》第五十条第二款的规定，认定“在原告未按规定及时退出物业管理区域的情况下，原告与业主之间就物业服务费问题存在争议，在争议未明确前，原告要求被告支付拖欠2013年7月至2014年6月物业服务费的违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。”是错误的。原审法院没有支持我司有关物业服务费的违约金的诉求，缺乏依据。二、关于物业管理费违约金（即滞纳金）的支付问题，该滞纳金就是逾期付款违约金。对滞纳金的计算标准，如果当事人有约定的，就从其约定；当事人无约定的，应当参照最高人民法院关于逾期付款违约金的司法解释所规定的标准计算。1998年实施的《广东省物业管理条例》对此也有明确的规定，该条例第四十条规定：业主和使用人不按约定交付物业管理、维修等分摊费用的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金。由于涉案《物业服务委托合同》已明确约定了逾期交纳物业管理费的，应从逾期之日起每日按应缴金额的千分之二交纳滞纳金，故原审法院应当按照上述合同约定判决。综上，我司上诉请求撤销原审判决第二项、第三项，改判支持我司原审诉讼请求。
被上诉人姚晓聪答辩称：我对原审判决有异议，原审判决不应支持部分违约金，但因金额太小，且我有意调解，故我对此没有提出上诉。
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，双方当事人均未提交新证据。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案对于被上诉人姚晓聪提出的对原审判决的异议不予审查。
针对宏德公司的上诉，二审争议焦点在于姚晓聪是否应向某公司支付逾期支付2013年7月至2014年6月物业管理费的违约金，以及违约金的计算标准问题。首先，对于2013年7月至2014年6月的违约金，由于姚晓聪在原审中抗辩主张其是因业委会也要求收费，其不清楚向谁交费，并提交了《收费公告》照片打印件，证明其看到了业委会张贴的公告，而宏德公司在原审中亦确认业委会曾于2013年7月张贴与其司终止合同的公告，并于2013年8月向其发出要求终止与其司的物业委托合同关系的书面通知，导致其司无法收取物业管理费，原审据此认定宏德公司与业主之间就物业管理费问题存在争议，在争议未明确前，宏德公司要求姚晓聪支付拖欠的2013年7月至2014年6月的物业管理费之违约金的诉讼请求依据不足，进而判令驳回了宏德公司关于违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。宏德公司在二审中并无提交新证据推翻原审上述认定，其对此的上诉理由缺乏理据，本院不予采纳。其次，关于违约金的计算标准，虽然涉案合同中约定了“从逾期之日起每日按应缴金额的千分之二交纳滞纳金”，但上述违约金标准高于宏德公司因姚晓聪拖欠物业管理费所造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，现姚晓聪在原审辩称违约金标准过高，要求法院适当调整，原审据此将违约金的标准调整为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准，合法合理，本院予以维持。宏德公司要求按合同约定标准计付违约金的上诉主张理据不足，本院不予支持。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。宏德公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人广东宏德科技物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年四月××日
书 记 员 党春婷