浙江省龙泉市人民法院
行 政 判 决 书
（2013）丽龙行初字第27号
原告吴昌姿。
委托代理人张小青。
委托代理人吴金铿。
被告庆元县人民政府。
法定代表人叶青。
委托代理人吴荣步。
委托代理人瞿华斌。
第三人吴加银。
第三人吴华娟。
原告吴昌姿诉被告庆元县人民政府，第三人吴加银、吴华娟房屋行政登记一案，于2013年11月19日向庆元县人民法院提起诉讼。庆元县人民法院受理后，报请丽水市中级人民法院指定管辖。丽水市中级人民法院裁定此案由龙泉市人民法院管辖。本院于2013年12月4日受理后，依法组成合议庭。2013年12月17日，原告吴昌姿向本院申请对被告提供的要求产权变更的申请进行鉴定，本院依法委托杭州明皓司法鉴定所对上述事项进行鉴定。本院于2014年5月9日公开开庭进行了审理。原告吴昌姿及其委托代理人张小青，被告委托代理人吴荣步、瞿华斌，第三人吴加银到庭参加诉讼。第三人吴华娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告吴昌姿诉称，原告父亲吴宗寿系庆元县松源街道北门村村民，于2011年12月29日去世。吴宗寿留有庆元县弦歌坊巷11号（原为庆元县城镇北门村弦歌坊××号）房产，面积约为103平方米。该房产系土改时期原告的外祖父吴垂明分得的房产，吴垂明去世后由原告父亲吴宗寿继承，并办理了房屋产权证。第三人吴加银系吴宗寿继子，第三人吴华娟系吴加银之妻。原告父亲去世后，原告曾多次与第三人协商要求分割父亲的遗产，但遭到第三人吴加银的拒绝。无奈之下，原告于2013年11月××日前往庆元县房管处查询庆元县弦歌坊巷11号房产登记情况，但令人难以理解的是该房产居然早在2001年3月27日就过户给了第三人吴加银。通过查阅，原告发现被告办理产权过户登记的依据是庆元县公证处于1984年11月20日作出的（84）浙庆证字第73号公证书。该公证书不仅内容虚假，而且根本没有关于将庆元县弦歌坊11号房产转让给第三人吴加银的内容。被告2001年3月27日的行政行为，没有事实依据。依据《城市房屋产权产籍管理暂行办法》及《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》的规定，申请房屋产权登记的应当提交房屋产权登记申请书、权利人合法有效的身份证明、房屋产权的合法来源证明，同时产权登记管理部门应当对申请人所提交的材料进行审查。本案中，第三人吴加银申请房屋产权登记缺乏最为主要的房屋产权的合法来源证明，被告未就第三人吴加银所提交的申请资料进行严格审查，在第三人吴加银未提交房屋产权来源证明的情况下就向第三人吴加银颁发庆元县弦歌坊巷11号房屋产权证，侵害了原告的合法权益。恳请法院依法撤销被告2001年3月27日将庆元县弦歌坊巷11号房屋产权变更给第三人吴加银的具体行政行为。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：1、档案查询说明书，待证庆元县弦歌坊巷11号现在登记的产权人是第三人吴加银、吴华娟；2、1984年公证书，待证这份证据只能作为第三人吴加银与吴宗寿是继父子关系；3、松源镇北门村村民委员会，待证吴宗寿生前一直居住在庆元县弦歌坊巷11号；4、土地房产所有权证存根，待证该房产原来叫下吾井。
被告质证如下：证据1、3、4无异议；证据2，我们只作为认定吴宗寿与第三人吴加银间身份关系的依据。
第三人吴加银质证如下：对原告提供的证据无异议。
被告庆元县人民政府辩称，一是本案颁证行为所依据的事实清楚。1989年5月4日，原告父亲吴宗寿申请对原坐落在庆元县城镇北门村弦歌坊××号（现为松源街道弦歌坊巷11号）的房屋进行初始登记。家庭成员中有第三人吴加银、吴华娟等人，而原告不在其列。1990年颁发给吴宗寿庆字第00884号房屋所有权证。原告对该房产由吴宗寿继承并办理初始登记不持异议。2001年3月23日，吴宗寿及妻子金柳叶书面申请要求将该房屋过户到第三人吴加银名下，为此将该房登记到第三人吴加银名下，将吴宗寿该房屋所有权证注销，颁发了所有权人为第三人吴加银的庆房权证松源镇字第××号房屋所有权证。该次登记是基于吴宗寿的赠与。2013年10月22日，第三人吴加银夫妇书面申请增加共有人吴华娟。经调查核实是第三人的真实意思表示，按照有关规定颁发了房权证濛洲街道字第××号房屋所有权证，共有人为吴华娟，并将所有权人为第三人吴加银的庆房权证松源镇字第××号房屋所有权证予以注销。原告诉称答辩人未审查房屋产权的合法来源证明的指控与事实不符。二是答辩人对庆房权证松源镇字第××号房屋所有权证颁证行为符合《房产登记办法》的相关规定及程序。三是从本案结果而言，2011年6月15日吴宗寿立下公证遗嘱，将其全部遗产确定由第三人吴加银继承。不要说答辩人的颁证行为合法，即使是法院判决撤销，该房屋的最终所有权也很难落实到原告的名下。请求依法维持答辩人对庆房权证松源镇字第××号房屋所有权证的颁证行为。
被告在法律规定的时间内向本院提供的证据、依据有：1、1989年5月4日，吴宗寿申请房屋初始登记的申请书一份共5页，待证初始登记经过申报、现场丈量、公告、审核批准、颁证、领证等工作，颁发了庆字第00884号房屋所有权证；2、土改档案材料证明，待证庆字第00884号房屋所有权证登记的房屋来源；3、庆字第00884号房屋所有权证一本3页，待证因房屋转移过户于2001年3月27日注销；4、吴宗寿夫妇2001年3月23日要求产权变更的申请，待证吴宗寿夫妇申请将庆字第00884号房屋所有权证登记的房屋转移过户到第三人吴加银的名下；5、（84）浙庆证字第73号公证书，待证第三人吴加银与吴宗寿的身份关系；6、第三人吴加银的身份证复印件，待证第三人吴加银的身份情况；7、吴宗寿的身份证复印件，待证吴宗寿的身份情况；8、2001年3月28日第三人吴加银申请房屋转移登记的申请书一份4页，待证申请转移登记履行的相关手续；9、2013年10月22日增加共有人的变更登记询问笔录一份，待证涉讼房屋增加共有人吴华娟是其夫妇真实意思表示；10、第三人吴加银的庆房权证松源镇字第××号房屋所有权证，待证2013年10月23日因增加共有人而注销；11、增加共有人申请书，待证增加共有人申请的时间等事实；12、契税证，待证增加共有人经税务审核的事实；13、门牌号证明，待证涉讼房屋的门牌编号；××、测绘成果报告书，待证涉讼房屋的测绘面积等事实；15、结婚证，待证第三人吴加银与吴华娟是夫妻关系；16、第三人吴加银、吴华娟身份证复印件，待证他们身份情况；17、2013年10月22日，第三人吴加银夫妇申请增加共有人的申请书一份3页，待证办理增加共有人登记时所履行的手续；18、（2011）浙庆证字第180号公证书，待证吴宗寿经公证遗嘱，已将其全部遗产给第三人吴加银继承的事实；19、死亡证明书，待证吴宗寿于2011年12月29日死亡；20、庆房权证濛洲街道字第××号房屋所有权证，待证涉讼房屋现在的权利人为第三人吴加银夫妇等相关事实；21、《房产登记办法》、1998年2月21日《浙江省城镇房屋所有权登记发证办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、1996年7月1日开始实施于1999年9月3日修改的《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》及1997年10月27日建设部令第57号《城市房地产权属登记管理办法》。
原告质证如下：证据1、2、6、7、12、13、××、15、16、19真实性无异议；证据3真实性无异议，但原告认为2001年3月27日在权利人吴宗寿未到场的情况下办理过户手续，从而注销该证，被告行为违法；证据4真实性、合法性均有异议。2013年11月××日原告及其代理人一同到庆元县房管处查阅涉案房产的案卷材料时并未发现该申请书，咨询了房产处主任时，也被告知当时过户的依据仅仅是1984年的公证书。而且原告查阅时，整个案卷是散开的，没有装订，没有页码，因此证据4是虚假的，是在诉讼以后被告方所伪造的。从该申请的笔迹来看，明显分为两种笔迹，申请书的上部分笔迹流畅，书写工整，下部分才有吴宗寿、金柳叶的签字，无法认定申请书的内容与吴宗寿签字是否为同一时间。即便该申请书为真，也不能代表吴宗寿的真实意思表示。该申请书的落款为吴宗寿、金柳叶，但涉案房产实际为吴宗寿个人所有，根本无需金柳叶签字。根据被告的答辩，被告主张过户行为是基于吴宗寿的赠与，但是从该申请书内容来看，从头到尾均没有关于赠与的字眼，不能认定吴宗寿有赠与的意思表示。在此情形下被告根据自己的主观臆断就将房屋产权过户给第三人吴加银，缺乏事实依据；证据5真实性无异议，但该证据仅确认第三人吴加银与吴宗寿之间的继父子关系，不能作为产权过户的依据；证据8真实性无异议，但该证据不具有合法性，根据《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》的规定，申请房屋产权变更应当是转让方与受让方共同申请，如果是赠与，那么应当是赠与人和受赠人共同申请，而在被告提交的申请书中仅有第三人吴加银签字申请。如果是吴宗寿自己不能够办理的，应当出具委托书委托他人办理。但本案中被告办理房屋过户登记的时候，既没有吴宗寿的申请，也没有吴宗寿授权委托的申请，被告在办理房屋转移登记过程中没有要求权利人到场存在严重的错误，不符合办理房产转移的程序规定；证据9真实性无异议，但涉案房产过户给第三人吴加银是非法的，因此增加共有人的行为也是违法的；证据10真实性无异议，但因为该证办理程序违法，缺乏权利来源，应当被撤销；证据11真实性无异议，从该申请书可以看出，增加共有人需两人共同申请，进一步印证原告的主张，办理产权过户手续也需要权利人双方共同申请；证据17意见与证据11相同；证据18真实性、合法性、关联性都有异议。公证书的内容是第三人吴加银编造的，原告1980年起，每月都向父亲吴宗寿支付赡养费，父亲吴宗寿对原告与第三人吴加银所支付的赡养费都有记录；证据20真实性无异议，因该证办理过程不合法，不具有合法性。
第三人吴加银质证如下：对被告提供的证据和依据无异议。
第三人吴加银当庭述称，其意见和被告的一致。其未向本院提供证据。
第三人吴华娟未作书面答辩，也未向本院提供证据。
经庭审质证，本院对当事人提供的证据作如下认证：被告提供的证据18不具有关联性，本院不予认定；证据7、10、20真实性，本院予以认定；其他证据符合证据规则要求，本院予以认定，作为认定相关事实的依据。原告提供的证据符合证据规则要求，本院予以认定，作为认定相关事实的依据。
根据上述认证，结合当事人的陈述，本院确认：1989年5月4日，原告之父吴宗寿（已于2011年12月29日去世）对原坐落于庆元县城镇北门村弦歌坊××号（现为松源街道弦歌坊巷11号）的房屋进行初始登记。1990年6月29日，吴宗寿取得庆字第00884号房屋所有权证。2001年3月23日，吴宗寿夫妇提出要求产权变更的申请，申请由他人代笔，吴宗寿代妻子金柳叶签名。同年3月27日，庆字第00884号房屋所有权证被注销。同年3月28日，第三人吴加银向庆元县房管处提出转移登记申请，并提供了（84）浙庆证字第73号公证书，收件时间2001年3月28日。第三人吴加银在房管处提供的格式申请书里签署的时间为2001年3月23日，初审时间为2001年3月27日，初审意见为“根据本人申请、公证书复印件，该房屋属吴宗寿于84年过继给继子吴加银管业，权属清楚，四至墙界无误。因房屋转移过户原庆证字第00884号证于2001年3月27日注销，旧证存本档案内。”征询异议公告栏里写有“经征询，无异议，请领导批示。”同年3月30日审批意见为：根据吴宗寿、金柳叶产权变更申请办。同年4月3日，第三人吴加银领取了庆房权证松源镇字第××号房屋所有权证。2011年12月29日，原告父亲吴宗寿去世。2013年10月22日，第三人吴加银和吴华娟向庆元县房管处提出增加共有人申请，并共同填写了浙江省庆元县私有房屋所有权登记申请书。经询问第三人吴加银和吴华娟无异议后，将第三人吴加银庆房权证松源镇字第××号房屋所有权证注销，向第三人吴加银和吴华娟颁发了房屋所有权人为第三人吴加银和吴华娟的庆房权松源街道字第A19309号房屋所有权证。原告要求第三人协商分割吴宗寿的遗产，但遭到第三人吴加银的拒绝。2013年11月××日，原告从庆元县房地产管理处得知，吴宗寿原坐落于庆元县城镇北门村弦歌坊××号房屋，产权人已登记为第三人吴加银和吴华娟。原告认为被告把吴宗寿的房产转移登记给第三人吴加银的行为侵害了其合法权益，提起行政诉讼。
本院认为，房屋登记行为是依申请行政行为，应严格按照法定程序进行。被告在办理房屋产权转移登记过程中，应根据专业知识和生活常识进行审慎审查。被告认为吴宗寿与第三人吴加银之间房屋产权转移登记是基于吴宗寿的赠与。根据建设部1997年10月27日发布的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”以及1999年9月3日修改的《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第八条第一款的规定，“申请房屋产权登记，权利人应提交下列文件：（一）房屋产权登记申请书；（二）权利人合法有效的身份证明；（三）房屋产权的合法来源证明。”被告在办理吴宗寿与第三人吴加银房产转移登记时，只收取了吴宗寿、金柳叶签名的要求产权变更的申请、第三人吴加银（84）浙庆证字第73号公证书等材料，并未对办理转移登记的原因进行审查并收取相关资料，第三人也未提交办理转移登记时房屋产权的合法来源证明材料。从被告提供的证据看，第三人吴加银没有提交房屋权利转移的依据，产权人变更的主要证据不足。被告认为吴宗寿夫妇要求产权变更的申请可以当作赠与协议的主张，未提供其他有效的证据予以证明。合同或协议是双方的行为，要求产权变更的申请只是吴宗寿及金柳叶作为一方向庆元县房管处提出的申请，相对方并不是第三人吴加银。被告认为要求产权变更的申请可以当作赠与协议的主张，本院不予采信。办理转移登记是基于赠与的事实，证据不足。被告在庭审中也陈述到办理转移登记需要双方到场，被告提供的证据不能证明办理转移登记时吴宗寿到场，也没有其他证据证明是吴宗寿委托他人办理。要求产权变更的申请是他人代写，对办理转移登记是不是吴宗寿的真实意思，被告没有尽到审慎审查义务。对征询无异议也没有提供证据予以证明。在被告格式申请书上也没有吴宗寿签字。被告收到第三人吴加银提交的格式申请书时间为2001年3月28日，但被告在2001年3月27日就签署了初审意见。在未收到第三人吴加银提交格式申请书的情况下就进行了初审。因此，该房屋转移登记认定的事实主要证据不足，程序违法。鉴于转移登记在诉讼前已被房屋登记机构注销。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第二款“被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法”的规定，应判决确认被告为第三人吴加银办理的转移登记行为违法。原告的诉讼主张，本院予以支持。第三人吴加银的诉讼主张，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第二款的规定，判决如下：
确认被告庆元县人民政府办理原庆元县城镇北门村弦歌坊14号房屋（庆字第00884号房屋所有权证）所有权转移登记，以及为第三人吴加银颁发庆房权证松源镇字第××号房屋所有权证的登记行为违法。
案件受理费50元，由被告庆元县人民政府负担。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至丽水市中级人民法院。在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费50元至丽水市中级人民法院（开户行：农行丽水市支行；户名：丽水市财政局非税收入待清算户；账号：850101040010313401001。汇款时应同时注明一审案件案号）。在上诉期限届满之日起七日内仍不预交并且未在上诉时依法申请司法救助的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邱良名
审 判 员 刘文毅
人民陪审员 张先祥
二〇一四年五月二十九日
代书 记员 刘建芳