广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3119号
上诉人（原审第三人）：朱某建。
上诉人（原审第三人）：朱某发。
两上诉人共同委托代理人：梁祥荣，广东执政律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁某卿。
委托代理人：黄志远，男，联系地址广州市海珠区。
原审被告：叶某馨。
上诉人朱某发、朱某建因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1997年，广州市房地产管理局核发了拆许字（97延）第035号《房屋拆迁许可证》，批准华侨公司拆迁起义路153号房屋地段建楼。1998年1月21日，广州市越秀区房地产管理局（甲方）与华侨公司（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定乙方经批准拆除甲方经管的起义路153号房屋，建筑面积62.5464平方米，乙方于2002年10月30日将产权补偿房屋移交给甲方等。
侨力公司是华侨公司与广州市机床工具工业公司、香港力迅国际有限公司成立的项目公司，成立日期1998年10月14日。1999年3月，广州市国土局房管局向侨力公司核发了起义路123-159号等地段的穗府国用（1999）字第特048号《中华人民共和国国有土地使用证》，由侨力公司开发建设侨力大厦。上述房屋所在地段的用地建设单位亦随之变更为侨力公司。
2002年10月15日，广州市越秀区第一土地房屋管理所向梁某卿发出《通知》及《经租产房屋撤管住户居住情况移交表》，载明起义路153号自2002年10月15日起撤销经租，发还给业主蔡国衍、代理人梁某卿（继承人）管业；其中租户叶某馨，租用地下、二、三楼，住宅面积25.02平方米，非住宅面积25.96平方米。
2009年，梁某卿就房屋拆迁安置补偿合同纠纷向原审法院起诉华侨公司、侨力公司及广州市建纬实业有限公司（该案第三人）。2009年12月10日，原审法院作出（2009）越法民三初字第3243号民事调解书，载明经原审法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、华侨公司、侨力公司及广州市建纬实业有限公司在该调解书送达之日起7日内协同梁某卿办理将广州市起义路133号114商铺和137号928号房屋过户到梁某卿名下的房地产登记手续等。
目前，梁某卿已取得广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。该证载明广州市越秀区起义路137号928房，建筑面积47.59平方米，权属人为梁某卿，登记时间为2013年12月16日。
原审法院另查明：1998年1月6日，叶某馨（被拆迁人、乙方）与华侨公司（拆迁人、甲方）签订《广州市房屋拆迁安置协议》，约定甲方经批准拆除起义路153号的房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积25.02平方米，有正式户口的实际居住人口9人；乙方同意1998年3月31日前迁出原址房屋；甲方应于2002年10月30日前，在原地段侨力大厦第十五层北向，产权属于公有的套间，居住面积60平方米，其中厨厕不少于4平方米安置给乙方回迁居住；甲方安置乙方回迁新建大楼15楼北向居住面积60平方米分两个连体独立套间，其中一套30平方米居积由甲方配不少于4平方米的厨厕，另一套26平方米居积厨厕4平方米（30平方米居积套间有阳台由朱松辉、叶某馨居住，26平方米居积套间朱某发、朱某建居住）；乙方在临迁期间向甲方支付原房屋租金等。上述合同签订后，叶某馨将房屋交付华侨公司拆除。
1999年11月27日，侨力公司与叶某馨签订《关于侨力大厦调整回迁楼楼层补充协议》，约定回迁安置楼层调整到第十一至十二层，原协议其它内容不变。
2002年8月15日，叶某馨签署《验收交接书》，接收起义路137号804、928房。其中928房《验收交接书》列明业主为第三人朱某建。
梁某卿与叶某馨及朱某建、朱某发之间从未签订书面租赁协议，也无收（交）租金。
因物权保护原因，梁某卿于2014年4月3日向原审法院提起诉讼，请求：1、叶某馨、朱某建、朱某发及同住人员迁往广州市越秀区起义路137号804房居住，同时将起义路137号928房腾空交还梁某卿；2、叶某馨、朱某建、朱某发向梁某卿赔偿2002年10月15日起至实际交还房屋给梁某卿之日止的房屋使用费损失。
叶某馨及朱某建、朱某发原审共同答辩称：一、叶某馨因承租经租房，依法回迁取得承租涉案928房的资格，拥有合法使用权。二、梁某卿利用诉讼欺诈手段骗取涉案928房产权登记，属无效登记，依法应予以撤销。三、梁某卿要求叶某馨赔偿房屋使用损失没有事实和法律依据。
在本案一审审理过程中，叶某馨及朱某建、朱某发为证明其购买回迁房10平方米产权，提交1998年9月4日《收据》作为证据（载明收到起义路153号叶某馨购房款10平方米，26000元，收款单位并非华侨公司或侨力公司）。梁某卿对该证据真实性、合法性均不予认可，认为上述收据与本案无关。
此外，叶某馨及朱某建、朱某发为证明华侨公司、侨力公司已将涉案804、928房抵偿给房管部门提交证据有：1、广州市国土资源和房屋管理局于2010年1月18日向市房屋安全管理所出具的《接管通知书》复印件载明：马鞍南街57号经租房发还后，由于拆迁人未进行补偿，我局共赔偿568.2万元给继承人；现华侨公司、侨力公司移交22套房屋进行抵偿，按公产性质接管等）；2、《接管房屋验收意见表》复印件（地址包括涉案804、928房）。梁某卿以未出示原件为由，对上述证据真实性、合法性、关联性均不予确认。
叶某馨及朱某建、朱某发称涉案928房由朱某建一家三口及朱某发一人居住，804房由叶某馨及朱松辉一家三口共同居住；叶某馨及朱某建、朱某发在广州市均无其他住房，朱某发有时会去儿子家住。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。梁某卿已取得房地产行政主管部门核发的涉案928房《房地产权证》，是该房屋所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，有权要求使用人支付相应对价。叶某馨及朱某建、朱某发答辩认为该房屋仍属国家经租性质，但其提交的相关证据为复印件，且与广州市国土资源和房屋管理局为原告核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》相互矛盾，应以梁某卿持有的该《房地产权证》原件为准。义务主体方面，叶某馨虽然是被拆迁的原起义路153号房屋承租人，并代表该户接收了涉案804、928两套回迁房，但就梁某卿所有的上述928房，双方并未签订租赁合同，且928房实际由朱某建、朱某发居住和使用，因此应由朱某建、朱某发向梁某卿支付房屋使用费。
关于房屋使用费的起算时间，房管部门自2002年10月15日起对原起义路153号房屋撤销经租，但当时并未明确用于产权调换补偿的房屋。2009年12月10日，梁某卿与华侨公司、侨力公司达成调解协议，（2009）越法民三初字第3243号民事调解书确定涉案928房为产权调换补偿房屋，虽然梁某卿未立即取得房屋权属证书，但应视为华侨公司、侨力公司自该日起将涉案928房的收益等权利移交给了梁某卿，因此房屋使用费应自该日起计算。此外，根据原起义路153号房屋已被发还的事实及涉案928房登记的所有权性质，该房屋使用费应参照房管部门公布的同期私房住宅租金参考价计付为宜，并以不超过梁某卿诉讼请求主张的500元／月为限。
关于交还房屋的问题，朱某建、朱某发虽然是基于作为叶某馨家属承租原起义路153号房屋及回迁安置这一历史原因而居住使用涉案928房，但其已回迁多年，至今未能与梁某卿协商一致订立租赁合同，也未交纳过租金，梁某卿作为房屋所有权人要求收回房屋合法合理，予以支持。但考虑到涉案804房由叶某馨及朱松辉使用，本案两第三人目前没有房屋可供搬迁，应给予其一定的搬迁准备期。准备期内，两第三人应积极寻找搬迁去向，以便尽快将房屋交还梁某卿。
至于叶某馨及朱某建、朱某发认为涉案928房产权登记无效应予以撤销的问题，不属本案审理范围，不予调处。叶某馨及朱某建、朱某发举证的10平方米购房款收据未列明为涉案928房，且并非华侨公司或侨力公司出具，不能证明与本案具有关联性，不予采纳。
据此，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十条、第三十九条的规定，于2014年7月3日作出判决：一、朱某建、朱某发（含同住人员）应于本判决发生法律效力之日起一年内迁出广州市越秀区起义路137号928房，将该房屋腾空交还梁某卿；二、朱某建、朱某发在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将广州市越秀区起义路137号928房自2009年12月10日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费支付给梁某卿（参照房管部门公布的同期同地段私房住宅租金参考价计付，但以不超过500元／月为限）；自本判决发生法律效力之次日起至朱某建、朱某发将该房屋交还梁某卿之日止的房屋使用费，由朱某建、朱某建按照上述标准逐月支付给梁某卿；三、驳回梁某卿的其他诉讼请求。本案一审受理费减半收取806元，由梁某卿负担488元，朱某建、朱某发共同负担318元。
判后，朱某建、朱某发不服原审判决，向本院提起上诉称：第一，上诉人朱某建、朱某发等因承租经租房，依法回迁取得承租广州市越秀区广州起义路137号侨力大厦928房的资格，拥有合法的使用权。第二，侨力大厦928房是公房，上诉人得以居住该房，是政策性照顾的结果，人民法院应维护上诉人的居住权。第三，被上诉人梁某卿利用诉讼欺诈手段骗取广州市越秀区广州起义路137号侨力大厦928号房的房产产权登记（登记号：粤房地权证穗字××号），该房产产权登记属无效登记，依法应予以撤销。第四，被上诉人梁某卿要求上诉人赔偿房屋使用损失没有事实和法律依据，即使因上诉人使用该房造成被上诉人房屋使用损失，其损失也只能从其取得广州市越秀区广州起义路137号侨力大厦928号房的房产产权登记之日即2013年12月16日起起算。综上，朱某建、朱某发上诉请求撤销原审判决，驳回被上诉人梁某卿全部诉讼请求。
被上诉人梁某卿答辩同意原审判决，不同意朱某建、朱某发的上诉请求。
原审被告叶某馨经合法传唤未到庭表明意见。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：广州市越秀区广州起义路137号侨力大厦928房是华侨公司、侨力公司拆除起义路153号房屋的产权补偿房，而起义路153号房屋，早在2002年10月15日就已经由有关行政主管部门撤销经租，发还给业主蔡国衍、代理人梁某卿（继承人）管业，梁某卿依法取得广州市起义路137号928房《房地产权证》。作为涉案928房的所有权人，梁某卿依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。朱某建、朱某发一直使用该房屋至今，理应向所有权人梁某卿支付相应的房屋使用费。故朱某建、朱某发称广州起义路137号侨力大厦928房是公房，其依法取得承租资格，拥有合法使用权，该房房产产权登记属无效登记，以及其不应赔偿梁某卿房屋使用损失等意见，均无事实和法律依据，本院不予采纳。
关于房屋使用费的起算时间，经查，房管部门自2002年10月15日起对原起义路153号房屋撤销经租，后原审法院于2009年12月10日出具的（2009）越法民三初字第3243号民事调解书确定涉案928房为产权调换补偿房屋，虽然梁某卿并未马上取得相关权属证书，但应视为自该日起，梁某卿享有涉案928房的收益等权利，原审法院以该日作为房屋使用费起算之日，并无不妥。故朱某建、朱某发提出的房屋使用费应从涉案928号房的房产产权登记之日即2013年12月16日起算的意见，据理不足，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费元，由。
本判决为终审判决。