江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第2280号原告邹金波，教师。原告孟祥纯，教师。二原告共同委托代理人卢滨，男。被告徐州高盛地产开发有限公司，住所地丰县御景园88号楼6层。法定代表人刘金亮，该公司经理。委托代理人孙景波，江苏汉地律师事务所律师。原告邹金波、孟祥纯诉被告徐州高盛地产开发有限公司（以下简称高盛公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月14日立案受理。本案先由代理审判员魏毓先适用简易程序，后转为普通程序，于2014年2月13日、2014年9月16日公开开庭进行了审理。原告邹金波、孟祥纯的委托代理人卢滨，被告高盛公司的委托代理人孙景波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹金波、孟祥纯诉称：原被告于2011年4月7日签订商品房买卖合同，购买被告开发的左岸人家小区8幢2单元501号房。付款方式为：首付30%，其余70%办理工商银行按揭贷款。原告于2011年10月17日向被告付清了合同约定的全部购房款398412元，根据合同第八条、第十一条交付规定，出卖人应当在2011年10月31日前将商品房交付原告使用。后因开发商自身原因，未能及时出示法律规定及合同约定的接房手续，原告被迫于2011年11月15日上房。由于被告违约，现诉请法院判决被告人因延期交房赔偿原告896.427元。由于被告没有及时提供权属登记资料报产权登记机关备案，原告迟延办房产证，请求支付违约金398.412元。原告2011年4月根据开发商的要求，已经提供工商银行贷款所需资料，由于国家政策调控，房贷紧缩，直到2011年10月17日才划拨房贷，原告主观并无过错，应免除违约责任。被告提供的房屋节能措施不符合合同第二十条规定，请求更换合格材料。综上所述，原告按合同约定已经履行了义务，但被告却拒不遵照合同约定履行自己义务，其行为已严重侵害了原告的合法权益。按照《合同法》、《城市房地产管理法》等相关法律、法规的规定，开发商应当承担违约责任。要求被告：1、承担迟延交房违约金896.427元。2、被告承担迟延办证违约金398.412元。3、被告返还贷款违约金6602元。4、被告更换玻化微珠保温沙浆和挤塑聚苯板。5、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、被告承担迟延交房违约金597元。2、被告承担迟延办证违约金13479元。3、被告返还贷款违约金6602元。4、被告更换玻化微珠保温沙浆和挤塑聚苯板。5、被告承担本案的诉讼费用。被告高盛公司辩称：1、延期交付违约金双方在上房时已经进行了结算，双方已经签订了相关的手续。即使存在差异也视为双方对自己权利的放弃，而且原告的诉称并没有撤销双方的结算手续。双方结算手续对双方均具有约束力，目前仍具有法律效力。2、对于办理产权登记，被告已经在合同约定的期限内上报给房屋有关部门，房产证的颁发是房屋管理部门的义务。另外对于产权登记违约金是按购房款的0.1%来计算的。3、原告主张返还违约金没有事实依据，原告在与被告签订商品房买卖合同时，双方明确约定如果按揭贷款不能在约定时间办理到位，按合同约定的时间以现金方式支付。不管是何种原因均不能免除原告的付款义务，而合同的履行违约问题并不是以当事人的过错来确定的，而是以双方的约定权利义务，况且双方对于该笔违约金在上房时已经进行了结算，并且签订了相关手续。原告再提起诉讼没有理由。4、原告主张更换玻化微珠保温沙浆和挤塑聚苯板没有事实依据。被告提供的房屋均已经经过验收，涉及房屋上的各个环节也均已验收，原告主张的这些保温材料也属于房屋整体验收范围，均通过职能部门验收是合格的。原告主张不合格应该提供相应的证据。另外，原告对于屋面挤塑聚苯板这个材料无权提起诉讼，因为原告的房屋不是涉及在顶层。顶层屋面保温材料与原告生活无关联，也与原告房屋正常使用无关联。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年4月7日，原被告签订XFNO9907388号商品房买卖合同，原告购买被告开发的丰县左岸人家第8#幢2单元501号房，房款总额398412元。合同第六条约定：买受人于2011年4月7日付房款壹拾贰万捌佰壹拾贰元整￥128412，余款贰拾柒万元整￥270000，自合同签订之日起30日内付清。第八条约定：出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在发出上房通知书7日内，买受人应办理相关交接手续；逾期超过10日，出卖人享有本合同的单方解除权，买受人承担总房款2%的违约金；自通知上房截止日起30日内，出卖人不解除合同的，视作买受人已上房，并承担自上房之日起相应暖气使用费、物业管理费用等相关费用。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金（上述产权登记仅指房屋权属登记，该房涉及的土地使用权证书在小区整体验收后360日内，出卖人将办理土地使用权证所需资料报相关部门备案）。第二十条约定：该商品房为住宅的，应当符合国家和江苏省有关建设节能的规定要求。未达到标准的，甲方应当按照要求补做节能措施，并承担全部费用；因此给乙方造成损失的，甲方应当承担赔偿责任。合同附件四：合同补充协议（二）第3条约定：办理按揭付款的买受人若不能按期办理按揭付款，则应在合同约定的付款期限内以现金方式支付房款；第4条约定：买受人在合同约定的上房时间前未付清房款的，出卖人有权拒绝交付房屋，且出卖人不承担因此而产生的延期上房的违约责任。当日，被告另向原告出示友情告知一份，内容为：“友情告知……余款应在合同签订之日起三十日内付清，办理按揭付款的买受人若不能按期办理付款，则按应在合同约定的付款期限内以现金或转账方式支付余款。若无法在规定时间内还清余款的，本人同意按照以下方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向我公司支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，我公司有权解除合同，并按累计应付款的3%收取违约金。买受人在合同约定的上房时间前未付清房款的，出卖人有权拒绝交付房屋，且出卖人不承担因此而产生的延期上房的违约责任”，并由原告在“业主签字”处签名。合同签订后，原告支付房屋首付款128412元。就下欠购房款270000元，原告与中国工商银行于2011年4月22日签订个人购房借款／担保合同一份，由中国工商银行发放贷款予以支付。原告与中国工商银行于当日就涉案房产签订了房地产抵押合同办理了抵押登记。中国工商银行于2011年10月17日实际发放贷款。2011年11月8日，丰县住房和城乡建设局向被告发布丰建住［2011］通字第11号丰县房地产开发住宅项目交付使用通知书，同意被告开发的涉案房屋交付使用。2011年11月15日，被告向原告出具上房确认书一份，内容为：“……合同约定的上房日期2011年10月31日、实际办理日期2011年11月15日……余款金额27万元，余款应付清日期2011年5月7日，实际付清日期为2011年10月17日，违约163天，按合同约定应付违约金6602元。备注：交房违约7天，违约金279元……”，由原告邹金波在“业主签字”处签名。被告于当日向原告出具金额为6602元的收据一份。2012年10与19日，丰县住房和城乡建设局受理了被告提交的办理房产登记的相关材料。2013年2月5日，被告向原告开具了销售不动产统一发票。丰县住房和城乡建设局于2013年6月6日为原告办理了房屋产权证。上述事实，有原被告陈述，原告提供双方签订的商品房买卖合同、丰县住建局颁发的丰县房地产开发住宅项目交付使用通知书及来信回复、购房发票、被告收取6602元违约金的收费收据、中国工商银行借款凭证、涉案房屋的房屋产权证、个人购房借款／担保合同、房地产抵押合同、商品房预（销）售合同网上登记备案证明、丰县房地产抵押登记申请书，被告提供的友情告知、上房确认书、丰县住建局测绘成果管理系统的照片等证据予以证实，本院予以确认。本案的争议焦点为：被告是否构成违约及如何承担违约责任。本院认为：合同当事人应当按照合同约定履行各自的义务，履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。一、原告要求被告支付迟延交房的违约金597元。本院认为，就被告迟延交房的相关情况，在原告邹金波于2011年11月15日签字确认的上房确认书中明确注明“交房违约7天，违约金279元”。故本院认定迟延交房的违约金为279元，被告应予以支付。二、原告要求被告支付迟延办证的违约金13479元。双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……”，涉案房屋在2011年11月15日交付使用后，丰县住房和城乡建设局于2012年10与19日受理了被告提交的办理房产登记的相关材料，未超过该条约定的期限。就该项主张，原告亦未提供其他证据证明被告存在相关违约行为，故本院不予支持。三、原告要求被告返还逾期贷款的违约金6602元。根据双方签订的商品房买卖合同第六条、补充协议（二）第3条及被告向原告出具的友情告知，均明确约定270000元余款需在三十日内付清，原告迟延付款的行为却已构成违约。故原告的该项请求，本院不予支持。四、原告要求被告更换玻化微珠保温沙浆和挤塑聚苯板。原告提供的现有证据并不能证明涉案房屋所使用的上述建筑材料的存在质量问题，原告的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，被告应当支付给原告逾期交房违约金279元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告徐州高盛地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹金波、孟祥纯支付逾期交房违约金279元；二、驳回原告邹金波、孟祥纯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费317元，由原告邹金波、孟祥纯负担250元，被告徐州高盛地产开发有限公司负担67元（随案款直接支付给原告邹金波、孟祥纯）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 张 培代理审判员 魏 毓人民陪审员 李玉武二〇一五年二月十七日书 记 员 刘 洁