扬州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬开民初字第00782号
原告顾欣。
委托代理人任佩华，江苏乐助律师事务所律师。
委托代理人鞠亚群，江苏乐助律师事务所律师。
被告顾宏玲。
委托代理人陈有竹。
第三人陆美红。
委托代理人袁芳，江苏盛望律师事务所律师。
委托代理人余耀君，江苏盛望律师事务所实习律师。
原告顾欣与被告顾宏玲、第三人陆美红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月22日公开开庭进行审理。原告顾欣的委托代理人任佩华、被告顾宏玲的委托代理人陈有竹、第三人陆美红委托代理人袁芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾欣诉称：扬州市兴城东路1号营业楼东首营业房即新城花园301二区101室房屋为原告所有，2004年5月，原、被告签订一份为期十年的租房协议，约定原告将上述房屋租赁给被告使用，并约定房屋不得转租。2014年5月10日，房屋租赁期限届满，原、被告续签租房协议，约定承租期为5年，从2014年5月11日至2019年5月10日止，租金为6万元每年，每年到期前一个月一次性付清，租金前三年不增加，不得转租。2015年4、5月份，原告却发现被告已经将该房屋转租给第三人陆美红使用，并签订了一份三年租期的房屋租赁协议，承租期从2014年3月3日至2017年3月2日，第一年租金为10万元，第二年租金为7.5万元，第三年租金为6.5万元。被告未经原告同意将房屋转租给第三人，违反双方之间的协议，故要求解除双方之间于2014年5月10日签订的租房协议；要求被告返还向第三人收取的超出租金部分的利益45384元（暂计算至2015年6月1日，要求计算至实际履行之日）。
原告顾欣提供了以下证据：
1、房产证，证明原告为扬州市兴城东路1号营业楼东首营业房即新城花园301二区101室房屋所有权人；
2、2014年5月10日原、告之间的租房协议，证明2014年5月10日，原告将扬州市兴城东路1号营业楼东首营业房即新城花园301二区101室房屋续租给被告，双方签订租房协议，约定租赁期限为5年，从2014年5月11日至2019年5月10日止，房租前三年为每年6万，每年到期前1个月付清，不得转租；
3、2014年3月3日被告与第三人陆美红签订的房屋租赁协议，证明2014年3月3日，被告在未经原告同意的情况下将原告新城花园301二区101室房屋转租给陆美红，租房协议约定承租期限为3年，从2014年3月3日至2017年3月2日止，房租第一年为10万元，第二年为7.5万元，第三年为6.5万元；
4、扬州经济开发区市场监督管理局查询的涉案房屋上，在2001年开始登记的字号为扬州市新城同鑫行配套装潢服务部的工商简档一份以及配套的2001年租房协议一份，证明租房协议是被告办理字号的时候提交的，租房协议并不是原告本人签订的，在2001年的时候实际上是顾宏玲从当时承租人手上直接租过来的，并伪造了这份租房协议；
5、扬州经济开发区市场监督管理局查询的涉案房屋上，字号为开发区百信缘眼镜店的工商简档和2012年8月28日的租房协议各一份，上面显示在2012年9月份涉案房屋上面开设了字号为开发区百信缘眼镜店，这份租房协议也是伪造的。
被告顾宏玲辩称：原告要求解除房屋租赁协议是没有依据，被告每次转租都是得到原告同意的，原告起诉已经超过法定的诉讼时效，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告顾宏玲提供了以下证据：
1、《转租协议》，证明被告早在2002年1月11日，就以8万元转让费转得该房屋并承租权至今，说明该房屋一直存在同意转租的行为；
2、《租房协议》三份，证明租房协议是模板式协议，该房屋从2002年至今一直都由被告租赁；
3、收条十一份以及转款凭证一份，证明原告在知情的情况下收取我房租并提高租金的依据，从收款日期上可以看出原告同意转租并收款的凭证，说明被告按期缴纳租金从未拖欠的事实；
4、《工商注册登记信息》两份，证明2001年被告在承租的商铺内开设装潢服务部，因人气不旺停停开开。原告同意转租后经过转租先后经营过味罗天下、百信缘眼镜店、博轩造型，在经营期间原告多次来店里参观查看营业情况，原告对转租事宜非常清楚；
5、《低压供用电合同》，证明原告在2014年4月1日亲自办理博轩造型电力增容手续，充分说明原告对转租是知情的；
6、租赁屋面照片复印件一张，证明该房屋地理位置处于闹市区，招牌清晰，门前无遮挡，原告非常了解转租事宜；
7、基础建设的清单一份，证明被告在租赁房屋中投入248000元用于基础设施建设。
第三人陆美红述称：第三人与被告签订房屋租赁协议时，被告当时自称是房屋产权人的亲戚，代为授权与第三人签署协议，因为被告与原告同姓，当时第三人也就认为他是有权的，所以和被告签订了协议，之后在2015年4、5月份，原告至店铺与第三人了解租赁事宜时，第三人才知晓被告无权转租的事宜。
第三人陆美红提供以下证据：
1、第三人身份证复印件一份，证明第三人的身份；
2、房屋租赁协议书一份，证明第三人与被告签订书面房屋租赁合同，双方之间存在房屋租赁法律关系；
3、收条三份，证明第三人按约按期交纳租金和押金的事实；
4、工商登记资料信息一份，系博轩造型美发工作室完整的登记材料，当时办理这份工商登记的时候是经营者陆美红自行到工商所办理，所提交的材料仅有第三人的身份证、房租租赁协议以及房租产权证复印件。
经审理查明：坐落于扬州市新城花园301二区101（原潘桥路1号）商用房系原告顾欣所有。
2014年5月10日，原告与被告签订租房协议一份，原告将上述房屋租赁给被告使用，租期为5年，从2014年5月11日至2019年5月10日。前三年租金均为6万／年，2018年租金为6.5万元／年，2019年租金为7万元／年，先付后用，于每年到期前一个月付清，并约定不允许对房屋结构进行破坏，承租期间不得转租他人。后被告按约向原告交纳租金至2016年5月10日。
2014年3月3日，被告与第三人陆美红签订房屋租赁协议书一份，被告将上述房屋租赁给第三人使用，租期为三年，从2014年3月3日起至2017年3月2日止，第一年租金为10万元，第二年租金为7.5万元，第三年租金为6.5万元。后第三人在该房内经营开发区博轩造型美发工作室，并按约向被告交纳租金至2016年3月2日。
另查明，被告于2002年1月11日从陈领先处转租该讼争房屋，租期至2003年3月11日；2006年5月10日，原告将该房租赁给被告丈夫陈有竹（租房协议中为“陈有祝”），租期至2011年5月10日；2011年5月10日，原告与陈有竹续签租赁协议，租期至2014年5月10日，年租金为4万元，三年内不递增。被告夫妇在承租期间，在讼争房屋内开设扬州市新城同鑫行配套装潢服务部，后在2012年8月将该房转租给吉桂钢使用，开设了开发区百信缘眼镜店，开发区百信缘眼镜店的工商登记材料中“顾欣”与吉桂钢的租赁协议中“顾欣”字样并非原告所签。被告提供的日期为2014年4月1日，供电人为江苏省电力公司扬州供电公司，用电人为顾欣，名为《低压供用电合同》中，用电人处没有签字，而在双方的电费结算协议中“顾欣”字样系陈有竹所签。上述日期分别为2006年5月10日、2011年5月10日、2014年5月10日的房屋租赁协议中，“顾欣”的签字均由原告父亲顾学全代签，原告对此表示认可。
再查明，2014年3月，第三人前往工商部门办理开发区博轩造型美发工作室个体工商户登记，提供的原告与第三人的租房协议，经原告与第三人确认，“顾欣”字样并非原告本人所签，提交的讼争房屋房产证复印件上加盖“该复印件与原件一致”印章。
以上事实，有《房产证》、《租房协议》、工商登记信息、《低压供用电合同》、收条及当事人庭审陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：原、被告间的租赁协议合法有效。现原告以转租未经同意为由主张解除，有明确的约定，被告提出抗辩的，应承担证明责任。因被告未提供证据证明原告明确同意被告转租，则根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，推定同意，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。被告认为原告知道房屋转租的事实，理由为在被告夫妇租赁期间，曾数次将讼争房屋转租给他人经营，且该房屋处于闹市区，原告及其父亲顾学全应当清楚，2014年为了第三人的理发店，顾学全还亲自办理了博轩造型的电力增容手续，而原告当庭表示对上述事实均不认可。但是被告提交的工商登记信息中的房屋租赁协议、低压供用电合同中顾欣的签字均不是原告或者顾学全所签，陈有竹也承认部分协议中“顾欣”的签字系其代签。特别是被告在2014年3月份即将讼争房屋转租给第三人，但是在2014年5月份与原告签订房屋租赁协议时，协议中仍约定租赁房屋不得转租，可见原告当时并不知道转租的情况。经与工商部门核实，办理个体工商户营业执照工商部门仅仅是形式审查，无需提交房产证原件。综上，被告未提供充分证据证明原告知道或者应当知道其转租的事实，原告陈述其是在2015年4、5月份向被告催要房租时才发现讼争房屋已经被转租的事实，这与第三人的陈述相一致，故2015年6月8日原告向本院提起诉讼，未超过法定的诉讼时效。
承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租给第三人，承租人要求解除房屋租赁合同，并要求承租人返还向第三人收取的超出出租人应收租金部分的利益的，人民法院应予支持，故对原告要求解除双方房屋租赁协议以及要求被告返还向第三人收取的超出租金部分的利益的诉讼请求，本院依法予以支持。超出租金部分的利益的计算方法如下：1、2014年3月3日-2014年5月10日，超出的租金为（10万元／年-4万元／年）÷365天×68天=11178元；2、2014年5月11日-2015年3月2日，超出的租金为（10万元／年-6万元／年）÷365天×295天=32329元；3、2015年3月3日-2016年年3月2日，超出的租金为15000元，上述合计58507元。需要说明的是虽然在2014年3月3日-2014年5月10日期间，承租人为陈有竹，但是第三人是将租金交给了被告，由于陈有竹已经按约向原告缴纳了4万元／年的租金，故被告还需将该时间段多收取的租金向原告返还。
另外，原、被告双方房屋租赁合同解除后，原告应当将剩余租期内的租金向被告返还。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告顾欣与被告顾宏玲于2014年5月10日签订的租房协议于本判决生效之日解除；
二、被告顾宏玲于本判决生效之日起十五日内向原告顾欣返还向第三人陆美红收取的超出租金部分的利益58507元；
三、原告顾欣于本判决生效之日起十五日内向被告顾宏玲返还剩余租期的租金（从本判决生效之日起至2016年5月10日，按照164元／天计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理1014元、公告费300元，合计1314元，由被告顾宏玲负担（此款原告顾欣已垫付，被告在本判决生效之日起十五日内直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省扬州市中级人民法院；开户行：工商银行扬州市分行汶河支行；账号：11×××57）。
审 判 长 朱朝阳
审 判 员 祝 英
代理审判员 陈 艳
二〇一六年三月五日
见习书记员 毛天怿