四川省宜宾市南溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南溪民初字第129号
原告悦志英。
委托代理人彭开伟。
委托代理人顾举刚。
被告赵开云。
被告毛介彬。
委托代理人李敏。
原告悦志英与被告赵开云、毛介彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月4日立案受理后，依法由审判员伍贤素独任审判，于2013年1月15日、22日两次公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法将本案转换为普通程序，依法组成合议庭，于2014年3月5日第三次公开开庭进行了审理。原告悦志英及其委托代理人彭开伟、顾举刚，被告赵开云，被告毛介彬及其委托代理人李敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告悦志英诉称：2012年3月9日，我与被告毛介彬签订了《房屋转租合同》，用于从事餐饮经营，合同明确了双方的权利和义务及违约责任，被告赵开云（房东）也认可该转租合同，该合同也明确了原告与被告赵开云之间的权利义务关系，沿用于2012年2月19日被告毛介彬与被告赵开云之间签订的原协议相关约定，我已向被告毛介彬交纳了合同约定的房租。我经营前期投入了大量的装修费用及购买家具、电器等。2012年12月8日，被告赵开云无故将我正在正常经营的饭店门关掉，致使我无法经营，我曾向南溪区公安局报案处理，没有得到合理解决，给我造成了大量的经济损失，因此请求人民法院依法判令：一、解除2012年3月9日我与被告毛介彬（转租方）、被告赵开云（房东）签订的《房屋转租合同》；二、要求二被告赔偿我：1、装修款66300元；2、前期装修款68000元；3、钢架棚59520元；4、广告牌开支6000元；5、安装水电12000元；6、餐具及厨具25000元；7、已交房租未使用14700元；8、违约金（3.5年×12×4200元﹢5000×1.5年×12月）×30%＝79920元；9、营业损失20000元；10、厨房用具及调料、原材料26580元。损失共计378020元。
被告赵开云辩称：我将位于罗龙镇红桥村七组和尚塘房屋门市六间及二楼住房一套租与被告毛介彬作餐饮服务，取名“兄弟多味鸡”，已一年多了。2012年2月，被告毛介彬说他另外有事，征得我的同意，将该餐馆转租给原告悦志英和董文武（案外人），房租从原来的2000元涨到3800元，并签订《转租合同》。悦志英和董文武于2012年6月份左右，未经我同意又将该餐馆转给董文武的内弟顾举刚、刘某、罗某三人经营，并将“兄弟多味鸡”更名为“东云阁”做餐饮。2012年11月1日付房租时，被告毛介彬只按2000元／月付给我，我不同意，我与被告毛介彬多次协商都没有结果，2012年12月8日我母亲就把卷帘门拉下，但钥匙在原告手中，是原告自行把卷帘门锁了不开门营业的，对原告悦志英提出的损失，我不承担任何责任，我请求原告方返还我房屋并给付我房租。
被告毛介彬辩称：1、我在本案中依法应处于有独立请求权的第三人的法律地位，我将被告赵开云的房屋转租给原告，是经过被告赵开云同意了的，在开办餐馆时我投资了20多万元，在本案中我没有任何违约行为，所有的一切均是被告赵开云的违约行为造成的，我的转让费和装修投资都受到了损失，因此我在本案中应处于有独立请求权的第三人的法律地位，请求法院依法变更我的诉讼地位，并要求被告赵开云赔偿我的损失382747元；2、我与原告的转租合同是经过被告赵开云同意了的，在转租过程中，我已经尽到了我的告知义务，在本案中阻止原告开门营业的是被告赵开云及其家人与我无关，因此本案原告的损失应该由被告赵开云承担全部责任；3、我不同意解除与原告的转租合同，如果法院判决解除合同，我要求违约方赔偿我因此而造成的房租差额损失89740元。
经审理查明：2012年2月19日，被告赵开云（出租方）与被告毛介彬（承租方）签订《房屋租赁协议》，该协议第一条约定：被告赵开云自愿将位于罗龙镇洪桥村七社和尚塘一楼房屋至公路二亩地所有区域及二楼左面出租给被告毛介彬使用。第三条约定：前期租赁期从2012年5月1日至2015年8月1日止，月租金2000元，房租按半年付一次，后续租期从2015年8月1日（协议上笔误写为2012年8月1日）起至2025年7月31日止，租金为3800元。该协议签订后，被告毛介彬将所租用的房屋进行部份装修后，投入餐饮经营取名“兄弟多味鸡”。
2012年3月9日，被告毛介彬（转租方）、原告悦志英（受租方）、被告赵开云（房东）签订《房屋转租合同》，被告毛介彬将于2012年2月19日向被告赵开云租赁的位于罗龙镇洪桥村七社和尚塘一楼房屋至公路二亩地所有区域及二楼左面转租给原告悦志英使用，该合同约定：转租时间从2012年3月21日至2017年3月20日，共五年时间，该合同第一条约定：原告悦志英享有被告毛介彬在原有房屋租赁协议中所享有的权利与义务。第三条约定：该房屋现有装修、装饰、设备自签定本合同后全部无偿归原告悦志英使用，租赁期满后不动产归被告赵开云所有，原告悦志英投资购买的动产无偿归原告悦志英。第四条约定：原告悦志英签定本合同后按每半年交一次租金给被告毛介彬，从2012年3月21日—2015年9月20日（三年半）租金为每月4200元，从2015年9月21—2017年3月20日（一年半）租金为每月5000元，被告毛介彬不得向原告悦志英索取其他费用。第六条约定：原告悦志英接手经营后，可对餐厅进行装修和改造，相关费用由原告悦志英自理。该《房屋转租合同》签定后，原告对该房屋进行了装修、添置了家具、电器等，继续餐饮服务，将“兄弟多味鸡”更名为“东云阁”（未到工商行政管理机关进行变更登记）。原告悦志英按照合同的约定向被告毛介彬交纳房租25200元至2013年3月21日，当被告毛介彬向被告赵开云按照2012年2月19日二被告所签定的《房屋租赁协议》约定的月租2000元交纳房租时，被告赵开云认为被告毛介彬应按该协议中笔误即后续租期从2015年8月1日起月租金3800元，笔误写为2012年8月1日起，要求被告毛介彬按月租金3800元交纳房租，双方因此而发生纠纷，被告赵开云于2012年11月3日、12月8日两次将原告悦志英正在经营的餐馆卷帘门拉下，为此二被告向当地派出所请求解决。原告则将餐馆门锁了，停此营业至今，钥匙一直由原告保管，并向本院起诉，请求法律保护，本院在审理中原告多次表示不再经营。
2013年9月9日，原告悦志英向本院提出申请，要求对原告悦志英的装修损失进行评估，经原被告双方协商一致，同意委托宜宾市南溪区价格认证中心对装修损失进行价格鉴定，2013年9月26日，本院委托宜宾市南溪区价格认证中心对原告悦志英的装修价值（见评估清单）进行了价格鉴定，2014年1月20日，宜宾市南溪区价格认证中心以南价认涉（2014）02号价格鉴定结论书认定：原告悦志英的装修价值及电工线路安装（含材料）费共计为：91613.00元。原被告各方对该价格鉴定结论均无异议。
以上事实有经庭审举证质证的证据：原被告的身份证明、《房屋租赁协议》、《房屋转租合同》、罗龙派出所的情况介绍、堪验笔录、宜宾市南溪区价格认证中心南价认涉（2014）02号价格鉴定结论书、当事人的陈述及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对各当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中被告毛介彬经被告赵开云的同意，将于2012年2月19日向被告赵开云所租赁的房屋转租给原告悦志英，原告悦志英与被告毛介彬、赵开云于2012年3月9日所签订的《房屋转租合同》，是当事人各方在平等自愿的基础上所签定的，是真实、合法、有效的合同，原被告双方都应按照该合同的约定全面履行各自的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，被告毛介彬将向被告赵开云所租赁的房屋转租给了原告悦志英，二被告就应当保证交给原告的租赁物符合合同所约定的用途，保证原告能正常经营，被告赵开云两次将原告正在经营的餐馆的卷帘门拉下，原告已借机将餐馆门关掉，致使《房屋转租合同》的合同目的不能实现，因此原告悦志英要求解除2012年3月9日与被告毛介彬（转租方）、被告赵开云（房东）签订的《房屋转租合同》的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。现本院对合同解除后给原告造成的损失予以确认：原告悦志英的装修损失91613.00元。本院委托宜宾市南溪区价格认证中心以南价认涉（2014）02号价格鉴定结论书认定的原告悦志英的装修价值及电工线路安装（含材料）费损失共计91613.00元，双方当事人对该项结论没有异议，因此本院依法予以确认，因本案中被告赵开云将原告正在经营卷帘门拉下，是导致本案合同不能继续履行的主要原因，《房屋转租合同》解除后其装修残值由被告赵开云实际取得，因此被告赵开云对原告的装修残值应予以补偿，被告赵开云拉下卷帘门后，钥匙一直在原告处，经营障碍消除后，原告是可以开门经营的，但原告悦志英借机不开门经营，因此原告对其装修的残值损失承担相应的责任，本院酌情认定原告悦志英自行承担30%的责任。原告为开办餐馆所购置的餐具、厨具现在还存在，没有损坏，按照合同的约定归原告悦志英所有，并没有给原告造成损失，因此原告要求被告赔偿餐具、厨具损失的诉讼请求，本院依法不予支持。停业后余下的调料、原材料，原告可以自行处理造成不必要的损失，因此原告要求被告赔偿该损失的诉讼请求，本院依法不予支持。被告赵开云于2012年11月3日、12月8日两次将原告悦志英正在经营的餐馆卷帘门拉下，被告赵开云的行为给原告造成了营业损失，因此原告主张赔偿营业损失的诉讼请求，本院酌情认定5000元，由被告赵开云承担。被告赵开云只是将餐馆的卷帘门拉下，钥匙至今还是由原告保管，原告是可以继续开门营业的，原告对本案合同的解除也有一定的责任，原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。原告悦志英按照合同的约定向被告毛介彬交纳房租至2013年3月21日25200元，实际只经营至2012年12月8日，余104天未经营，其房租损失应为14560元（25200元÷180天×104天＝14560元），该房租14560元现由被告毛介彬占有。因被告赵开云将餐馆的卷帘门拉下，导致被告毛介彬没有为原告提供符合约定用途的租赁物，致使《房屋转租合同》不能继续履行，被告毛介彬应退还原告未使用完的房租，原告对本案合同的解除也有一定的责任，原告对自己的房租损失也应承担相应的责任。本院酌情认定悦志英与毛介彬对14560元的房租损失，各承担50%的责任。原告悦志英、被告赵开云、毛介彬签定了《房屋转租合同》，均是该合同的相对人，毛介彬是本案适格的被告，被告毛介彬要求将其变更为第三人的诉讼请求，本院依法不予支持。被告赵开云将餐馆的卷帘门拉下，原告悦志英借机不再经营餐馆，《房屋转租合同》的合同目的不能实现，因此毛介彬要求原被告继续履行该合同的诉讼请求本院依法不予支持。因原被告于2012年3月9日所签订的《房屋转租合同》解除后，被告赵开云与被告毛介彬于2012年2月19日所签订的《房屋租赁协议》尚未解除，因此被告毛介彬要求被告赵开云赔偿损失以及被告赵开云要求原告支付房租损失的主张，由毛介彬、赵开云另行主张权利，本院在本案中不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，第二百一十六条、第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第（三）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起解除2012年3月9日原告悦志英、被告毛介彬、被告赵开云所签定的《房屋转租合同》。
二、被告赵开云于本判决生效后十日内补偿原告悦志英装修残值损失64129元、营业损失5000元，共计69129元，装修残值归被告赵开云所有。
三、被告毛介彬于本判决生效后十日内返还原告悦志英房屋租金7280元。
四、原告悦志英于本判决生效后十五日内将其自行购置的可移动物品搬走，并将房屋返还给被告赵开云。
五、驳回原告悦志英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6572元，由被告赵开云负担4600元，被告毛介彬负担172元，原告悦志英负担1800元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审 判 长 陈德容
审 判 员 伍贤素
人民陪审员 尹 华
二〇一四年六月十二日
书 记 员 陈 鹏