苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）姑苏民五初字第0113号
原告苏州宏鹰纺织有限公司，住所地苏州市苏福公路东。
法定代表人刘晓康，董事长。
委托代理人韩玟，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
被告苏州市旺林五金机电有限公司，住所地苏州市长吴路1号。
法定代表人候美莲，总经理。
委托代理人王林。
原告苏州宏鹰纺织有限公司（以下简称宏鹰公司）诉被告苏州市旺林五金机电有限公司（以下简称旺林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理后，依法由代理审判员罗天明独任审判，并于2014年3月17日公开开庭进行了审理。原告宏鹰公司的委托代理人韩玟到庭参加诉讼，被告旺林公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏鹰公司诉称：2013年4月，原、被告签订《房屋租赁合同》、《房屋�理合同》，约定原告将其公司的原料南一仓库出租给被告经营使用，租赁期限为2013年4月12日至2014年4月11日，年租金及管理费合计5万元，保证金4000元，租赁期间的水电费用按实缴纳。如逾期拖欠租金或擅自拆改承租房屋结构，原告有权解除合同，并向被告收取违约金。合同签订后，被告在租赁期内未按约支付租金及管理费用，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。原告于2013年12月13日发出了《解除合同通知书》。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：一、解除房屋租赁合同、房屋管理合同；二、被告支付房屋使用费、管理费（按照5万元／年的标准，自2013年10月12日起计算至实际返还房屋之日止）；三、被告支付逾期付款违约金12500元；四、被告返还房屋并恢复原状；五、诉讼费用由被告承担。
被告旺林公司未作答辩及举证。
经审理查明：2013年4�，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将本市苏福公路东丘号0126地块16标号房屋出租给被告使用，租赁期限为2013年4月12日至2014年4月11日，年租金25000元，先付后用，在签订合同时支付12500元，其余租金于2013年10月12日前支付，租房保证金为4000元。该合同第七条约定“租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将该房屋退还甲方。如双方同意继续租赁，乙方应提前一个月与甲方签订下期租赁合同并交付租金以继续使用；如合同到期后乙方无法将房屋交还甲方则按实际使用天数支付房屋租金，并向甲方支付三个月的房租作为违约赔偿金，如乙方违约致使甲方宣布解除本合同后，甲方有权收回该房屋，乙方遗留、存放在甲方出租房屋内的货物、设施均视为乙方的抛弃物，甲方有权任意处置，可强行将该房屋内的物品搬离，且不负保管责任”�合同第八条约定：乙方欠租金或水、电费累积达半个月的，甲方可解除合同并收回房屋，乙方已交租金、管理费及保证金不予退还，造成甲方损失由乙方负责赔偿”；合同第十条约定“仓库系旧房改造，如遇大雨，有少许渗漏，在所难免，提醒乙方谨慎考虑，物品如有潮湿，甲方不负赔偿责任。乙方对甲方提供的仓库设施及现状表示认可”。
同时，原、被告双方签订《补充协议》一份，载明“甲方（苏州宏鹰纺织有限公司）与乙方（苏州市旺林五金机电有限公司）协商决议如下：1，仓库内木垫板及自行安装的卷帘门是前租赁户苏州绿色庄园名酒销售有限公司作价捌仟元转让给乙方，合同到期后乙方自行处理木垫板及卷帘门，恢复仓库原样归还甲方，不得以此向甲方提出任何经济补偿；2，乙方严禁在仓库内擅自搭建，严禁工作人员在仓库内吸烟及明火作业。乙方�按时交纳房租，不得拖欠，如有违反，乙方同意甲方下期房租上调10%-20%”。
另外，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋管理合同》一份，约定原告将本市苏福公路东丘号0126地块16标号房屋出租给被告使用，租赁期限为2013年4月12日至2014年4月11日，被告应向原告支付房屋管理费25000元，在签订合同时支付12500元，其余管理费于2013年10月12日前支付。该合同第九条约定“租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将该房屋退还甲方。如双方同意继续租赁，乙方应提前一个月与甲方签订下期租赁合同并交付管理费以继续使用；如合同到期后乙方无法将房屋交还甲方则按实际使用天数支付房屋房屋，并向甲方支付三个月的管理费作为违约赔偿金，如乙方违约致使甲方宣布解除本合同后，甲方有权收回该房屋，乙方遗留、存放在甲方出租房屋内的货物、设施均视为乙方的抛�物，甲方有权任意处置，可强行将该房屋内的物品搬离，且不负保管责任”。
原、被告签订上述合同后，原告将涉诉房屋交付被告使用，被告支付租房保证金4000元，并支付租金、管理费至2013年10月11日。因被告未按约支付其余租金，原告于2013年12月13日向被告邮寄《通知》一份，要求与被告解除房屋租赁合同，并要求被告支付尚欠租金及管理费25000元、将涉诉房屋恢复原样后退还原告。被告于2013年12月14日收到该《通知》。
另查明，本市苏福公路东丘号0126地块16标号房屋的所有权人系原告宏鹰公司，面积为260平方米，目前由被告旺林公司占有使用。
以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋管理合同》、《通知》、邮寄凭证、房屋所有权证及当事人陈述等予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋管理合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。根据合同约定，被告应在2013年10月12日前支付原告2013年10月12日至2014年4月11日期间的租金及管理费合计25000元，但其经原告催告后至今仍未支付，拖欠超过15天，符合房屋租赁合同第八条第3款、房屋管理合同第十条第3款约定的出租方单方解除合同情形。被告该行为已构成延迟履行主要债务，原告有权根据合同约定行使合同解除权，故本院对原告要求解除《房屋租赁合同》及《房屋管理合同》、被告返还涉诉房屋的诉讼请求予以支持，合同解除时间以被告收到《通知》之日即2013年12月14日为准。
关于房屋使用费及管理费的问题。被告作为承租人理应按约定向原告支付相应租金及管理费，但其未按时支付，理应承担相应民事责任，故原告要求被告支付房屋使用费及管理费（按照5万元／年的标准，自2013年10月12日起计算至实际返还房屋之日止）的诉讼请求，于法有据，亦应予以支持。
关于逾期付款违约金及租房保证金4000万元的问题。原告要求被告支付逾期付款违约金12500元，但双方在合同中仅约定了合同到期未归还房屋的违约赔偿金，未约定逾期支付租金的违约金，故原告主张逾期付款违约金没有法律依据，本院对此不予支持。原、被告双方在合同中约定“乙方欠租金或水、电费累积达半个月的，甲方可解除合同并收回房屋，乙方已交租金、管理费及保证金不予退还”，故根据该约定原告无须将该租房保证金4000元返还给被告。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告苏州宏鹰纺织有限公司与被告苏州市旺林五金机电有限公司于2013年4月签订的关于本市苏福公路东丘号0126地块16标号房屋的《房屋租赁合同》及《房屋管理合同》于2013年12月14日解除。
二、被告苏州市旺林五金机电有限公司于本判决生效之日起10日内将本市苏福公路东丘号0126地块16标号房屋返还给原告苏州宏鹰纺织有限公司。
三、被告苏州市旺林五金机电有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告苏州宏鹰纺织有限公司房屋使用费及管理费（按照5万元／年的标准，自2013年10月12日起计算至实际返还房屋之日止）。
四、驳回原告苏州宏鹰纺织有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间�债务利息。
案件受理费546元，减半收取273元，由原告苏州宏鹰纺织有限公司负担57元，被告苏州市旺林五金机电有限公司负担216元。（原告已预缴，本院不再退还，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行营业部，账号：10×××99（代码207401021）。
代理审判员 罗天明
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 陶 敏