吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浑民二初字第591号
原告（反诉被告）吉林隆德集团股份有限公司。
法定代表人张鹏发，系该公司董事长。
委托代理人刘卫东，吉林隆德集团股份有限公司法律顾问。
被告（反诉原告）白山市华泰医院。
法定代表人金显平，系该医院院长。
委托代理人任成杰，吉林审航律师事务所律师。
原告（反诉被告）吉林隆德集团股份有限公司诉被告（反诉原告）白山市华泰医院租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告（反诉原告）白山市华泰医院提出反诉，本院将本、反诉合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）吉林隆德集团股份有限公司委托代理人刘卫东、被告（反诉原告）白山市华泰医院委托代理人任成杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年7月1日，被告租用原告房屋开办华泰医院，至今被告欠原告房租费10万元，原告多次催要无果。现被告私自搬走，恶意违约，导致原告房屋严重损毁，近期无法出租。此外，被告在租赁期间未按合同约定交纳水、电和物业费用，被告上述行为给原告造成重大损失。故原告诉至法院，请求依法判令被告将房屋恢复原样，支付所欠房租费10万元，承担违约损失30万元，赔偿门窗损失2万元，水、电和物业费6万元，合计48万元。
被告辩称：原告所述不属实，2013年7月1日双方签订租赁合同，后被告按约定履行了合同义务，并及时支付了租赁费用，而原告并未按合同约定保证承租房屋的供水、供暖，导致被告承租的房屋无法用水，到2013年冬季承租房屋无法供热。由于原告方未按合同约定保证供水、供暖，被告为了保证医院正常经营，随即租用其他单位的锅炉，对外购买了40多万元的煤炭予以供暖。2014年6月白山市中级人民法院先后多次要查封承租房屋，被告以自己为承租人与原告方同他人的其他诉讼没有关系为由，多方阻止不让查封，但2014年7月1日白山市中级人民法院出具了查封公告导致被告方入住率和就诊的患者大大降低。原告的行为已构成了根本性违约，且违约责任不在被告而在于原告，被告为另找其他地方租赁房屋支出了大量的搬迁费和房屋租赁费，而原、被告签订的租赁合同期限到2019年7月1日。根据《合同法》的规定，原告的根本性违约已导致被告不能承租该房屋，所以被告保留继续追加其搬迁费和租赁费的诉求。此外，在房屋租赁期内，原告从未告知被告有物业公司，也从未维修租赁房屋，均是被告自行维修，并且在合同期内，双方也从未约定物业费收取的费用和方式，所以原告主张物业费没有事实根据，同时被告方已经按约定向原告方支付了62万元的房屋租赁费用，而被告拖欠8、9月份房屋租赁费至今乃是原告方违约在先造成的，所以请求法院在查明事实的基础上驳回原告诉求，并支持被告反诉请求。
反诉原告白山市华泰医院诉称：2013年6月28日，反诉人购买白山市华泰医院，之前的出卖人同原告（反诉被告）签订的租赁合同年租金为36万元，反诉原告购买华泰医院后，房租增至年租金60万元。因此，双方约定原告（反诉被告）为被告（反诉原告）经营医院保证此租赁房屋无抵押、无债权、无债务争议，水、电、取暖、排水设施齐全，手续完善。然而，反诉人接手医院后，供水与取暖均无法保证。反诉人为保证医院取暖，借用他人单位锅炉、自行购买煤炭，无形中多支出40多万元的煤炭费用，故被告（反诉原告）请求法院依法判令原告（反诉被告）支付反诉原告因供热产生的费用463560元。
反诉被告吉林隆德集团股份有限公司辩称：反诉原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据。
法庭审理过程中，原告为证明其主张，举证如下：
1、2013年7月1日原、被告之间签订的房屋租赁合同一份，证明原告将位于白山市酒厂大门东侧（面积2947.98平方米）的办公楼房1-7层出租给被告经营医院，租期5年，从2013年7月1日到2019年6月30日，租赁费每月5万元，为上纳租，并且合同中约定在被告租赁期间所发生的税费、物业费、水电费、取暖费等费用由被告自己承担。由于被告于2014年8月末，私自从租赁的房屋内搬出，未告知原告也未经原告同意，其行为构成单方违约，并且2014年6月、7月份两个月的租金被告也未按合同约定向原告交纳，另外，由于被告的私自违约行为导致原告的房屋自2014年9月份至今未租赁出去，因此，被告的行为造成原告房屋租金损失共计40万元，其中直接损失10万元为所欠两个月租金，间接损失30万元为从2014年9月份之后该房屋一直没有租赁出去导致的租金损失。
2、照片3张，证明原告房屋现状，同时证明由于被告私自违约搬离所租赁房屋时对该房屋相关设施造成的损害状况及原告因此要求被告恢复原样及赔偿损失的依据。
3、白山市隆德物业服务有限公司经营性收费许可证复印件及证明各一份，证明隆德物业有限公司有合法收取物业费的权力，被告在其租赁原告房屋期间所欠14个月的物业费，每平方米每月1.5元，共计欠物业费61907.58元。
4、电业部门向原告出具的催缴电费通知一份，证明2014年9月份之前该租赁房屋欠电费1911.29元，依合同约定该欠电费应当由被告承担。
5、白山市水务集团于2014年7月29日送达的缴费通知书一份，证明被告在租赁原告房屋期间欠水费33512元，同时证明消防栓水表显示被告在租赁原告房屋期间使用了5680吨水，因此以上水费应当由被告承担。
被告质证：对证据1真实性没有异议，该证据反而证明被告租赁房屋的目的是经营医院，同时合同约定租赁期限为2013年7月1日到2019年6月30日，原告方保证该承租房屋无抵押，无债权债务争议，水、电、取暖等日常生活设施齐全手续完善，从该合同的目均体现出原告应当保证承租房屋的供水、供暖完好无损，便于被告正常经营医院，而事实上原告方供水、供暖均达不到合同约定的标准，同时在2014年6月白山市中级人民法院多次到承租房屋处要求予以查封，并最终于2014年7月1日对该房屋进行了查封，导致原告构成了根本性违约，违约原因在于原告，而并非被告，即便如此，被告也支付给了原告在7月份前的所有房屋租赁费用，并且支付了8月份的2万元租金，另外该合同虽然约定了物业费由原告承担，但并未就物业费的承担的数额、方式进行明确约定，也没有就收取物业的单位进行约定，而事实上均是由被告方自行对房屋的损坏处进行了维修，没有任何单位包括原告本单位参与。对证据2的真实性无异议，但对其证明的内容有异议。首先，原告方诉称系被告私自违约与客观事实不符。其次，根据双方合同约定，承租房屋的装修是由被告根据开设医院要求进行装修，合同终止后被告方对被告方的医院名称字体以及装饰符号进行拆解，以便到下一承租方之所需，没有对该房屋造成任何破坏，所以，原告方诉称恢复原样及赔偿损失没有事实根据。对证据3中的收费许可证真实性无异议，但对物业公司出具的证明有异议。被告方从未跟该物业公司签署过任何的物业合同，也从未约定过物业收费的方式和数额，而且被告方在承租房屋期间，房屋发生损坏均是由被告方自行维修，没有该物业公司介入维修，所以其要求主张物业费属于无理诉求，应予驳回；对证据4、5真实性无异议，但是被告方有证据证明于2014年9月22日已在白山供电公司交纳了电费1911.99元，水务集团也给被告出具了2013年至2014年8月底的水费已全部结清，不存在拖欠水费的证明。
在法庭审理过程中，被告为证实其主张举证如下：
1、原、被告双方签订的房屋租赁合同一份，证明双方的合同期限是2013年7月1日至2019年6月30日，并且被告租赁房屋的目的是用于经营医院，原告应保证该房屋无抵押、无债权、债务争议、水电取暖、排水消防设施齐全、手续完善，同时被告方可以对该房租进行装修改造。
2、供电公司交费发票及水务集团证明各一份，证明被告于2014年9月22日已在白山供电公司交纳了电费1911.99元，水务集团给被告出具的2013年至2014年8月底的水费已全部结清，不在拖欠水费。
3、被告交纳房屋租赁费用收据8张，证明被告向原告交纳了房屋租赁费用62万元，同时证明2014年7月1日之前不存在拖欠租赁费用的事实。
4、白山市中级人民法院查封公告书（2014）白山民二初字第27号一份，证明2014年7月1日白山中院对承租房屋进行了查封，查封期限是从2014年7月1日至2016年7月1日，该证据证明原告方已构成根本性违约，导致被告方的患者入住率和就诊率明显下降，无法正常经营，所以被告方仅支付了2014年8月份的2万元租金，违约责任不在于被告而是原告方违约在先。
5、被告方同白山市时运科技有限公司签订的租用协议书，证明被告方租用了时运科技公司的锅炉供暖的客观事实，租金9万元。
6、收据3张，证明被告在别处购买总计447960元的煤炭，此煤炭均用于医院供暖所需的事实。
7、工资条、费用报销单两张及收据两张，证明被告方雇佣两个锅炉工进行烧煤供暖，并支付其工资总计15600元的事实。
8、视听资料一份，证明原告方在同被告签订合同时同意由集中供热进行供暖，同时能证明双方在协商过程中原告方明确承认该房屋在2014年8月份就已同新承租人ＸＸ签订了合同，责令被告方在8月快速搬走，否则原告方就同新承租人ＸＸ构成违约的客观事实。
9、白山供电公司出具的发票9张，证明被告在承租时运科技公司锅炉期间所产生的电费共计31673.67元，该费用系在使用锅炉期间所产生的电费，该费用应当由原告承担。
原告质证：对证据1、3没有异议；对证据2中的供电发票无异议，对水务集团证明有异议，原告方不清楚证明内容是否客观真实，但该证明内容与原告所举证据内容相矛盾。另外，该证明的证明内容不具体、不清楚，即使该证明是真实的，证明不了被告在其租赁期间的水费是否包括消防用水没有证明清楚，而事实上水费包括两项内容，即消防用水和自来水用水，而原告所举的水务公司的交费通知中明确内容是消防用水的水费，因此，该证据即使内容真实也与本案没有关联性，因为原告所请求的水费是消防用水欠费；对证据4真实性无异议，但对其所证明的问题有异议，（一）该查封公告与被告的经营状况没有直接必然联系；（二）该查封公告与原告是否有违约行为没有任何关联性；（三）该查封公告不是合同中约定的债务抵押等争议情形，因此，该公告证明不了原告有违约行为；（四）根据法律规定的买卖不破租赁原则，即使被告所租赁的房屋客观上被依法拍卖，也不影响原、被告之间合同的履行。所以原告没有任何违约行为。对证据5、6、7、9的真实性原告不清楚，与本案争议也无关联。对证据7的工资条不具有合法性，报销单不能证明该锅炉工的费用是否与被告有关系。对证据8（一）该录音资料能够证实原告与被告之间在签订租赁合同时以及租赁合同之后，双方均有口头约定，被告可以自行将所租赁的房屋接供热管道，由供热供暖，但客观上在履行合同过程中被告自己选择了放弃向供热公司接供热管道，而自己用锅炉取暖，因此该录音资料更能证明被告自行供热事实与原告没有任何关系，是被告的自愿行为；（二）原告工作人员虽然在与被告洽谈过程中提到过与ＸＸ签约的事实，但事后原告并没有与任何人就所租赁的房屋履行签约协议，原告的说法也只是代表了原告个人主观想法。
对当事人所举证据，本院认证如下：
对原告所举证据1予以确认，对证据2、3、4、5的真实性予以确认；对被告所举证据1、3予以确认，对证据2、4、6、7、8、9的真实性予以确认。
根据当事人的陈述、举证、质证和以上认证，本院对以下案件事实予以确认：
2013年7月1日，原、被告签订租赁协议，双方约定：原告（反诉被告）将其所有的白山市酒厂大门东侧办公楼房1-7层，总面积2947.98平方米，出租给被告（反诉原告）经营医院，租赁期限从2013年7月1日至2019年6月30日，每月租金5万元，出租方保证出租的楼房产权证照齐全无抵押，无债权债务争议，水、电、取暖、消防、排水设施齐全，手续完善，承租方承担租赁期间的税费、物业费、水电费、取暖费等。被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）该房屋至2014年9月，后从租赁的房屋搬出，双方解除租赁合同，被告（反诉原告）在租赁原告（反诉被告）房屋期间拖欠原告2014年8、9月份房屋租金10万元，扣除被告交纳的2万元抵押金，被告实际尚欠原告房屋租金8万元。被告（反诉原告）在租赁原告（反诉被告）房屋期间的水、电费已结清。
在本院审理过程中，依原告财产保全申请，本院作出（2014）浑民保字第109号民事裁定书，对被告白山市华泰医院所有的紫外线消毒车（5AX20）、低频治疗仪（GP-5A）、麻醉机（AM100B）、盆腔炎治疗仪（ZP-11A）、电动吸引器（YB.DX23D）、超声诊断系统（HD-308）各一台予以查封。
综上所述，本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，属合法有效。被告拖欠原告的8万元房屋租金，被告应予支付。关于原告要求被告承担违约损失30万元，因无事实依据，本院不予支持；关于原告要求被告赔偿门窗损失2万元及恢复原样，因原告没有相关证据证实，本院不予支持；关于原告要求被告支付物业费，因双方没有就物业服务的合同约定，本院不予支持。对被告提起反诉要求原告支付因原告无法保证供热，自行供热产生的费用463560元，按本案的实际情况，被告（反诉原告）应通过司法鉴定程序进行确认，但被告（反诉原告）开始申请鉴定，后又放弃鉴定申请，视为被告（反诉原告）举证不能，故对被告的反诉请求，因被告证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）白山市华泰医院与本判决生效后立即给付原告（反诉被告）吉林隆德集团股份有限公司房屋租金8万元；
二、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告白山市华泰医院的诉讼请求。
如果被告白山市华泰医院未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8500元，由原告（反诉被告）承担6700元，由被告（反诉原告）承担1800元；反诉案件受理费8260元，由被告（反诉原告）承担。诉讼保全费1020元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审 判 长 王慧斌
人民陪审员 张进菊
人民陪审员 郭艳玲
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 张婷婷