广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8496号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州骏腾广告有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：王洪斌，总经理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州域码网络科技股份有限公司，住所地广州市萝岗区。
法定代表人：吴守日，总经理。
上诉人广州骏腾广告有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年8月23日，广州骏腾广告有限公司（以下简称骏腾公司、为承租方）与广州域码网络科技股份有限公司（以下简称域码公司、为出租方）签订《写字楼租赁合同》，约定：双方就XX中心写字楼租赁事宜，经协商达成租赁协议如下，租赁物业广州市越秀区东华南路XX号XX中心自编XXX单元写字楼，用途为办公用途，租赁期限自2014年9月25日起至2016年9月24日止，租赁面积192平方米（少量面积差异不影响合同的租金数额），月租金按照每平方85元计算共16320元；承租方须于每月3日前向出租方缴纳，每逾期一天按拖欠款项总额的3%的标准向出租方缴交违约金；物业管理费16.50元/平方米，以192平方米面积计，月管理费3168元，承租方须于每月3日前向出租方缴纳，出租方收到物业管理费后统一向大厦物业管理公司缴纳，每逾期一天按拖欠款项总额的3%标准缴交违约金，遇节假日顺延；租金起始自2014年9月25日起计，2014年9月7日至2014年9月24日为免租期；出租方提供相关材料予承租方办理以广州市越秀区东华南路XX号XX中心自编XXX为注册地址，申请办理同一地址成功注册四家公司（如以承租方股东王洪斌为准，名义下涉及4家公司的股东身份的公司），出租方保证承租方以王洪斌为股东的四家公司能够无需另外缴纳任何场地等相关的费用，并开好场地证明去相关部门备案，变更注册地址并顺利迁移此合同地址；装修期内承租方需分摊部分装修材料费，按照出租方给予的装修清单，关于承租方的部分实际装修材料成本约四万二左右，实际优惠乙方分担承担装修部分的材料成本总金额共计三万元；电费，根据单元内双方独立电表计量实际用电量，由承租方向出租方缴纳，再由出租方指定人员代理统一向物业管理公司缴纳，水、空调独立电表/水表可由双方共同摊分，出租方需提供承租方相应金额的物业管理水电费发票；承租方须于2014年9月11日入住前付清两月押金及首月租金，否则不予进驻；出租方与承租方共同使用的办公部分为各自大小两个会议室及茶水间；双方公司入驻办公后，各自有独立的使用空间及用人管辖权及与其他公司的合作权，各自的办公区域除公共部分外，各自租用的场地空间的物品、办公用品、位置的自行摆放权等。
2014年9月20日，双方签订《补充协议》，约定：承租方在合同期满后（包括提前终止）返还出租方租赁物时，出租单元主体结构设施完好，其他共同装修部分的间隔窗+门+锁等留给出租方，同时结清应缴纳的共同分摊的电费/水费/空调费及租用期间租金后，两个工作日内出租方需退回承租方的押金；出租方需协助承租方办理工商地址变更，为了便于变更注册地址，需要物业方“XX中心”重新与承租方签订一份作为工商地址变更的租赁合同，此合同仅供承租方用于工商地址变更使用（称：XX中心写字楼租赁合同，合同编号海固14HS-F10A2-008），本合同里所涉及的所有需要上缴的金额（包括租金押金及相关的费用）承租方无需再作任何承担及支付等。
骏腾公司与广州海印实业集团有限公司（以下简称海印公司）签订了《XX中心写字楼租赁合同》（合同编号海固14HS-F10A2-008），向海印公司租赁广州市越秀区东华南路XX号1001房自编A2单元，建筑面积约为85平方米，租期2014年8月1日至2017年7月31日；2014年8月1日至2015年7月31日月租金7225元，2015年8月1日至2016年7月31日月租金7441.80元。
合同签订后，骏腾公司于2014年9月16日向域码公司支付了押金32640元。
2015年5月26日，域码公司将骏腾公司挂在出入口处的广州圣芝生物科技公司（以下简称圣芝公司）铭牌拆下，双方因此产生纠纷。
2015年6月1日，广州海印物业管理有限公司XX中心管理处向骏腾公司、域码公司发出《致域码公司及骏腾公司的函》，称：我公司于2015年5月27日接骏腾公司致电要求协助解决其与域码公司之间的纠纷，当日经我司及XX中心写字楼出租方共同协调后仍未能达成共识，报警处理后，在警员的见证下，双方协商一致同意在矛盾未解决前封闭XX中心写字楼10A1、10A2单元，暂停办公，此措施不影响双方正常缴纳租金及物管费。经我司及写字楼出租方多次协调，双方仍未协商一致，由于双方矛盾属于私人矛盾，建议双方自行协商处理，我司及出租方不再介入处理。为保障双方权益及不影响写字楼的正常运营，我司将于2015年6月2日解封XX中心写字楼10A1、10A2单元恢复正常办公。望双方能尽快解决矛盾，如再发生任何影响写字楼正常运营或对其他租户造成不良影响，我司将按《XX中心写字楼租赁合同》及《物业管理服务合同》内相关条款进行处理。
2015年6月3日，域码公司在租赁房屋大门处张贴书面说明，其中内容为：就承租方私自拆改共用宣传位一事我司讨论意见如下，1、承租方在未知会并征出租方同意私自强行拆改共用宣传位。……4、出租方劝止无效将其拆卸，拆卸次日承租方员工谢某、贺某未经出租方许可闯入出租方办公室区域寻衅滋事……7、为免承租方日后对出租方无休止的干扰，我们提出解决方案，一、承租方诚恳承认自身错误，……承租方负责复原宣传位，承租方书面保证不再寻衅滋事扰乱大厦及出租方运营秩序，物管、出租方、承租方三方各执一份，双方继续营业。二、同意承租方提出退场，承租方退场期间，出租方继续营业，承租方书面保证在没经出租方许可不得擅自进入出租方办公区域等。
2015年6月11日，域码公司向骏腾公司发出《关于广州骏腾广告有限公司撤离场事宜的函》，内容为：于2015年6月11日下午，广州域码网络科技股份有限公司（下称出租方）主动派代表与广州骏腾广告有限公司（下称承租方）实际控制人王洪斌就关于承租方撤场事宜进行调解。一、域码公司意见，1、同意承租方尽快撤场；2、承租方离场前缴清拖欠租金、物业管理费、水电费、空调费；3、装修费按24个月计算，承租方已经使用9个月，退回11250元（经商议我司同意退其装修费2万元）；4、同意给予承租方四周时间清理撤场，即6月24日前全部撤出并交还场地；5、押金，按照双方于2014年9月20日签定《写字楼租赁合同》的《补充协议》执行，现因出租方提出提前撤场，承租方结清应交纳的租金、物业管理费、水电费、空调费后出租方退回押金；如承租方不能清缴应交纳的费用，出租在押金中进行扣缴，财务完成扣缴后余下部分押金退回承租方，如押金不足以抵扣出租方应缴费用时，出租方保留追缴的权利。二、承租方提出：1、装修费不同意只退1万元，要求按24个月计算，退回16个月的装修费用2万元；2、要求吴总赔礼道歉，……3、要求尽快答复协商的条件，如果每拖一天就多一天的赔偿金增加；……三、鉴于双方无法达成一致共识，出租方建议承租方撤场后循法律途径进行诉讼，但不能以此为借口逃避租金（含违约金）、物业管理费（含违约金）、水电费的正常缴纳或以此拖延撤场时间。此函表明我司立场，并以此函发出之日起为承租方撤场的起始计时。
2015年6月15日，海印公司、广州海印物业管理有限公司XX中心管理处向骏腾公司发出《关于回复骏腾公司申请的函》，称：兹收到贵司2015年6月11日的申请，现回复如下，同意贵司的申请，2015年6月份的费用可延迟至2015年6月18日前缴交等。同日，广州海印物业管理有限公司XX中心管理处单独向骏腾公司发出《回复骏腾广告公司的函》,其中内容为：关于2015年6月11日的事件，我司已对域码公司进行警告，尽可能地保障贵司正常运营，若在发生类似事件影响到贵司的合法经营，我司将按合同约定对域码公司进行处罚，情节严重的，将依法按合同约定解除租赁合同，收回物业等。
2015年6月18日，骏腾公司委托律师向域码公司发出《律师函》，要求域码公司收函后5日内与骏腾公司等协商退租及赔偿等相关事宜。该函因域码公司拒收退回。
2015年6月23日，广州海印物业管理有限公司XX中心管理处向域码公司发出《致域码网络科技股份有限公司的函》，称：贵司于2015年6月11日未经我司的同意，擅自封锁XX中心10楼写字楼A单元玻璃门，对A2单元租户造成不良影响，当日我司已对贵司进行口头警告，但2015年6月20日再次发生上述事件，严重影响A2单元租户的正常运营；现我司再次对贵司进行郑重警告，烦请贵司理性对待与A2租户之间的纠纷问题，依法维护自身的合法权益；若贵司的行为对其他租户或写字楼环境、我司的管理造成不良影响，我司将按合同约定对贵司进行处理，情节严重的，将依法按合同约定解除租赁合同，收回物业。
2015年6月30日，海印公司向骏腾公司发出《关于广州骏腾广告有限公司解除租赁合同的函》，称：我司于2015年5月27日接到贵司请求协助解决贵司与广州域码网络科技股份有限公司之间因租赁问题产生的纠纷，经我司多次协调，贵司与域码公司仍未能就租赁纠纷事宜达成一致意见，且矛盾加剧；此外，根据贵司于2015年6月3日向我司提交的与域码公司相关租赁文件，经我司审查发现域码公司与贵司并非声称的关联合作公司，且域码公司与贵司之间的租赁关系未经我司许可。鉴于此已严重影响到我司的声誉及正常经营，为避免影响和损失扩大化，现经与贵司友好协商，就与贵司解除租赁合同事宜达成一致意见：1、双方共同确认并同意，自2015年6月30日起解除租赁关系，贵司应于2015年7月1日前办理相关解除手续，并签订《解除租赁合同协议书》；2、双方共同确认并同意，自2015年7月1日至2015年7月15日共计15天，为贵司的撤场搬迁时间；3、我司同意免除贵司撤场期间的租金及综合服务费，但仍应已约向我司缴纳实际产生的水、电等费用。骏腾公司收到该函。
2015年7月2日，骏腾公司（为承租方）与海印公司（为出租方）签订《解除租赁合同协议书》，其中内容为：出、承租双方于2014年8月30日签订了一份合同编号为海固14HS-F10A2-008）的《物业租赁合同》，约定承租方向出租方承租广州市越秀区东华南路XX号1001房自编A2单元的物业，现双方经友好协商，就解除租赁合同事宜达成一致意见如下：一、出、承租双方一致同意，于2015年6月30日解除双方签订的租赁合同；二、承租方应于2015年7月15日前，按照租赁合同的约定将承租物业完好地交还出租方；三、承租方应于2015年6月30日前，向出租方付清租金、管理费、水电费等一切应缴费用等。
2015年10月9日，骏腾公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、域码公司退还骏腾公司租房押金32640元；2、域码公司退还骏腾公司装修费20000元；3、域码公司赔偿骏腾公司经济损失75030元。域码公司于2015年11月13日向原审法院提起反诉，请求判令：1、骏腾公司向域码公司支付拖欠的从2015年5月25日起计至2015年12月14日止的租金101575元（从2015年6月25日起至7月24日止按照9095元/月的标准计算，从2015年5月25日起至12月14日止按照16320元/月的标准计算）及逾期支付租金的违约金（2015年5月25日至6月24日的租金，应在2015年6月3日前缴纳，故从2015年6月4日为逾期，以此类推，基数为16320元；2015年6月25日至7月24日的违约金从2015年7月4日起计，基数为9095元；按照拖欠款项总额的每日百分之三的标准计算，计算到实际支付之日止，违约金以不超过本金的30%为限）；2、骏腾公司向域码公司支付拖欠的从2015年5月25日起计至2015年12月14日止的物业管理费（同意扣减骏腾公司支付给海印公司的管理费1402.50元，故2015年6月25日起至7月24日的物业管理费为1765.50元，2015年5月25日起至2015年12月14日止按照3168元/月的标准计算）及逾期支付物业管理费的违约金（2015年5月25日至6月24日的管理费，应该在2015年6月3日前缴纳，从6月4日开始为逾期，以此类推；违约金按照拖欠款项总额的每日百分之三的标准计算，计算到实际支付之日止，违约金以不超过本金的30%为限）；3、骏腾公司向域码公司支付从2015年4月25日起计至2015年12月14日拖欠的电费386.40元、公摊电费5534.78元、水费33.15元。
原审诉讼中，骏腾公司称：关于退还装修费20000元方面，双方在2015年5月26日产生纠纷后，域码公司发出的书面函件称愿意退回20000元装修费；双方租期为2年即为24个月，骏腾公司只使用场地8个月，只使用了三分之一，故按比例要求退回三分之二的装修费即为20000元。关于赔偿经济损失75030元方面，在5月26日至7月15日期间的50天，由于域码公司拆除了圣芝公司的招牌，从此纠纷开始计算骏腾公司的经营成本损失，经营成本为租金27720元、管理费5280元及水电费2250元，而在此期间骏腾公司只是向海印公司缴纳租金7225元、管理费1402.50元；在7月1日至7月15日是海印公司给撤场的免租期，以上合共34730元；由于域码公司的违约行为导致骏腾公司的员工全部离职，骏腾公司需要重新招募产生损失费用是2800元及培训费，至少招募12个人，按照每人3000元计算，合计36000元（尚未实际发生），以上合共38800元；搬迁费1500元。
骏腾公司并称：域码公司违约的依据是，一、擅自拆除圣芝公司的铭牌；二、两次的锁门行为；三、贴“大字报”的行为。骏腾公司在2015年6月11日以口头及书面形式向域码公司的法定代表人及股东表达了解除合同的要求。在2015年6月17日曾向东华南路XX号XX中心10楼1001房发函要求对方解除合同，但对方拒收了。2015年6月30日前骏腾公司已经将承租范围内的物品搬迁完毕，仅留小部分窗帘等零碎物品存放于向海印公司承租的85平方米内的财务室内，7月15日前骏腾公司在免租期内将85平方米内的所有设施设备全部搬迁完毕。搬出后，骏腾公司将租赁房屋钥匙交给海印公司让其转交给域码公司，海印公司说没有必要，已撬开了（骏腾公司并当庭出示与海印公司经办人员关于交还钥匙的微信内容）。在6月30日，骏腾公司已告知域码公司其已搬离。
骏腾公司、域码公司双方确认骏腾公司承租的部位有4间房屋与域码公司使用的面积单独隔离，其余部位与域码公司使用的面积是开放相通的。域码公司并确认其工作人员看到骏腾公司搬东西，知道骏腾公司在搬东西。
域码公司称：由于圣芝公司将铭牌挂在外墙公共位置，域码公司就将其拆下，但并不影响租赁合同的履行；至于所谓的“大字报”，只是域码公司张贴过相关的通知，通知也只是双方对于公共地方的处理意见。在2015年6月11日所发生的纠纷，原因是域码公司在内加锁，负责开门的人迟到，导致门开不了，后来经过物业公司联系，域码公司就赶过来开门。第二次是在6月20日，也是域码公司在内加锁，而6月20日为法定节假日，域码公司员工都放假了，导致骏腾公司无法进内。
域码公司同意在2015年6月25日至7月24日期间的费用中扣减骏腾公司已向海印公司支付的租金7225元和物业管理费1402.50元。
就其主张的电费、公摊电费、水费，域码公司提供了其向骏腾公司发出的缴款通知4张，广州海印物业管理有限公司XX中心管理处向骏腾公司发出的缴款催缴函、缴款通知共4张，广州海印物业管理有限公司XX中心管理处向域码公司发出的缴款通知5张等证据予以证明。域码公司并称2015年4月25日至5月24日电费305.80元、公摊电费354.75元、水费12.75元，2015年5月25日至6月24日的相关费用骏腾公司已向物管公司缴交，2015年6月25日至7月24日的电费81.40元、公摊电费1058.20元、水费20.40元，2015年7月25日至8月24日的电费0元、公摊电费1201.20元、水费0元等。骏腾公司就其缴交的租金、物业管理费、水电费等费用情况，提交了收据17张予以证明。
原审法院认为：骏腾公司与域码公司签订的《写字楼租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
租赁合同履行过程中，骏腾公司、域码公司双方于2015年5月26日因拆挂圣芝公司铭牌一事产生纠纷以致报警处理，后将租赁房屋封闭暂停办公以便双方协商解决纠纷但仍未果。2015年6月3日，域码公司提出解决方案，其中有同意承租方即骏腾公司提前退场；同月11日，域码公司向骏腾公司发出《关于广州骏腾广告有限公司撤离场事宜的函》，明确其同意骏腾公司尽快撤场，同意退回装修费20000元，押金抵扣骏腾公司应交纳的费用后退回骏腾公司，并明确称“鉴于双方无法达成一致共识，出租方建议承租方撤场后循法律途径进行诉讼，但不能以此为借口逃避租金（含违约金）、物业管理费（含违约金）、水电费的正常缴纳或以此拖延撤场时间。此函表明我司立场，并以此函发出之日起为承租方撤场的起始计时”。域码公司并于2015年6月11日、20日先后两次封锁租赁房屋门口，影响骏腾公司正常使用房屋。上述事实证明纠纷产生后，域码公司已明确要求解除合同，同意骏腾公司撤出承租房屋。虽然双方因解除合同后的相关损失赔偿事宜未能全部达成一致，但骏腾公司已于2015年7月15日前全部搬迁完毕，以其实际行为表明其同意解除合同，同意撤场。据此，骏腾公司、域码公司之间的租赁合同已实际解除。
基于租赁合同解除，骏腾公司要求域码公司退回租赁押金32640元，合法合理，予以支持。至于合同约定的装修分摊费30000元，骏腾公司主张按其实际使用时间与租期比例计算，将未使用期间相应的装修分摊费退回，符合民法之公平、等价有偿原则，予以支持。按骏腾公司使用承租房屋至2015年7月15日(共9.7个月)来计算，域码公司应退回骏腾公司装修分摊费17875元。因双方并无对有关公司铭牌悬挂及公共位置的使用等方面作出具体约定，故骏腾公司以域码公司擅自拆卸圣芝公司的铭牌为由主张域码公司违约依据不足，不予支持。至于骏腾公司以域码公司贴“大字报”的行为构成违约，亦于法无据，不予支持。域码公司先后于2015年6月11日、20日锁门导致骏腾公司无法使用承租的房屋，违反了其作为出租人将房屋交由承租人使用的义务，骏腾公司要求域码公司赔偿该行为造成的损失，合法合理，予以支持。域码公司应赔偿骏腾公司未能使用承租房屋2日的租金损失和物业管理费损失，经计算为1257.29元。至于骏腾公司要求域码公司赔偿其因违约造成的其他损失，无事实和法律依据，不予支持。
虽然域码公司否认其知道骏腾公司已于2015年7月15日撤场，但从2015年5月26日纠纷产生以来，骏腾公司、域码公司双方一直就纠纷的解决、租赁关系的存续不断交涉，海印公司及物业管理处也多次介入协调，域码公司自己也于2015年6月11日骏腾公司发出《关于广州骏腾广告有限公司撤离场事宜的函》，要求骏腾公司尽快撤场，甚至于2015年6月11日、20日发生锁门不让骏腾公司入内之事，可见域码公司对骏腾公司是否撤场极之关切，结合双方是共用一个办公场所，彼此的一举一动皆相互了然，故域码公司否认其知道骏腾公司撤场，不予采信;对于骏腾公司相关事实的陈述，予以采信。鉴于骏腾公司于2015年7月15日撤离租赁房屋，双方之间的租赁合同已解除，域码公司反诉要求骏腾公司支付其后的租金、物业管理费等费用，不予支持。至于2015年5月25日至2015年7月15日期间的租金、物业管理费等费用，域码公司反诉要求骏腾公司支付，合法合理，予以支持。因骏腾公司与海印公司签订的租赁合同是仅作工商地址变更之用，非实际履行之租赁合同，海印公司的相关行为对域码公司不具约束力，故骏腾公司以其与海印公司的相关协议已履行为由提出的抗辩，不予采纳。域码公司同意骏腾公司向海印公司支付的租金7225元、物业管理费1402.50元在2015年6月25日至7月24日期间的费用中扣减，合法可行，予以照准。经核算，2015年5月25日至6月24日应付的租金为16320元、物业管理费为3168元；2015年6月25日至7月15日应付的租金为4199元（16320元×21/30-7225元）、物业管理费为815.10元（3168元×21/30-1402.50元）。至于逾期支付上述费用的违约金，因合同约定违约金以每逾期一天按拖欠款项总额的3%标准计缴，显属过高，依法应予适当调整，以参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜；同时，违约金总额以域码公司同意的不超过本金的30%为限。
关于域码公司反诉的电费、公摊电费和水费的问题。电费386.40元、水费33.15元，骏腾公司确认数额并同意支付，予以照准。至于公摊电费，根据双方提交的证据和相关陈述，结合骏腾公司于2015年7月15日已撤场的事实，经计算至2015年7月15日骏腾公司未付的公摊电费数额为1095.49元。域码公司反诉要求骏腾公司支付，符合合同的约定，予以支持。至于2015年7月15日后的公摊电费，域码公司反诉要求骏腾公司支付，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，于2016年4月7日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起三日内，广州域码网络科技股份有限公司向广州骏腾广告有限公司退回租赁押金32640元。二、自判决发生法律效力之日起三日内，广州域码网络科技股份有限公司向广州骏腾广告有限公司退回装修分摊费17875元。三、自判决发生法律效力之日起三日内，广州域码网络科技股份有限公司向广州骏腾广告有限公司赔偿损失1257.29元。四、自判决发生法律效力之日起三日内，广州骏腾广告有限公司向广州域码网络科技股份有限公司支付租金20519元及逾期交租违约金（其中逾期支付2015年5月25日至6月24日期间租金的违约金，以16320元为本金按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2015年6月4日起计至上述款项支付之日止；逾期支付2015年6月25日至7月15日期间租金的违约金，以4199元为本金按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2015年7月4日起计至上述款项支付之日止；违约金总额以不超过本金的30%为限）。五、自判决发生法律效力之日起三日内，广州骏腾广告有限公司向广州域码网络科技股份有限公司支付物业管理费3983.10元及逾期付款违约金（其中逾期支付2015年5月25日至6月24日期间物业管理费的违约金，以3168元为本金按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2015年6月4日起计至上述款项支付之日止；逾期支付2015年6月25日至7月15日期间物业管理费的违约金，以815.10元为本金按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2015年7月4日起计至上述款项支付之日止；违约金总额以不超过本金的30%为限）。六、自判决发生法律效力之日起三日内，广州骏腾广告有限公司向广州域码网络科技股份有限公司支付电费386.40元、公摊电费1095.49元、水费33.15元。七、驳回广州骏腾广告有限公司的其他诉讼请求。八、驳回广州域码网络科技股份有限公司的其他反诉请求。案件受理费2839元、反诉费1785元，由广州骏腾广告有限公司负担1906元，广州域码网络科技股份有限公司负担2718元。
判后，上诉人骏腾公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院关键事实认定不清。1、租赁合同双方的使用空间有着明确的约定，域码公司拆除圣芝公司招牌的行为属于违约行为。租赁合同所附的房屋平面图显示房屋的中轴线将房屋用于悬挂公司招牌的墙壁分割成左右两部分，租赁合同未约定悬挂公司招牌的墙壁为共用部分，所以，悬挂公司招牌的墙壁应当按照房屋的中轴线进行分割，左侧的墙壁应归骏腾公司使用，而右侧归域码公司使用，骏腾公司对左侧墙壁及空间享有独占使用权。圣芝公司的招牌是悬挂于左侧骏腾公司悬挂电视机的部位，该部位属于骏腾公司的专用部位，并不属于骏腾公司与域码公司的共用部位，域码公司不能干涉骏腾公司对该部位的使用。2、域码公司不讲信用、出尔反尔，违反了合同法的诚实信用原则，致使合同无法继续履行，同时给骏腾公司造成了重大损失，其应当对合同无法继续履行承担所有责任。在域码公司违反合同约定在先的情况下，理应认识到自身错误，积极采取补救措施。但是在海印公司、派出所民警协调下，虽然口头答应将圣芝公司的招牌挂回原处(派出所作的笔录有记载)，但并未履行承诺，严重违反诚实信用原则。3、域码公司两次锁门的行为，致使骏腾公司完全无法正常使用涉案房屋，域码公司锁门的行为已经构成了根本性违约，理应承担违约责任，同时无权要求骏腾公司支付自锁门行为发生后的租金、物业管理费、水电费等。而原审法院对此情形未予充分考虑，对域码公司锁门行为的性质未作出完整认定。4、由于域码公司的根本性违约行为致使双方矛盾无法调和，同时由于域码公司的锁门等行为严重影响骏腾公司的经营，致使骏腾公司的员工全部离职，经营完全中断无法继续，域码公司的根本违约行为给骏腾公司造成了重大损失，域码公司应当对此承担所有的责任，赔偿骏腾公司的所有损失。骏腾公司提交的证据足以证明域码公司的行为已经给骏腾公司造成重大损失，且这些损失均是直接的经济损失，主要包括：员工离职导致公司经营中断造成的经营损失、搬迁费损失、重新招录员工所需要支出的招录费、培训费等，经营损失、搬迁费等均已实际发生，骏腾公司也提供了充足的证据予以实。重新招录员工所需要支出的费用虽未实际发生，但必然会发生，原审法院应予支持。5、原审法院对租赁合同解除的时间认识错误。原审法院认为本案租赁合同的解除时间是2015年7月15日，而事实上本案租赁合同自2015年6月30日解除已经解除。由于双方矛盾激化，已经不可能再和平共处，骏腾公司被逼无奈，再加上海印公司的强烈要求，骏腾公司不得不搬迁。当时域码公司承诺愿意退还租房押金及装修费分摊2万元，但亦未履行承诺。在骏腾公司无法与域码公司进行有效沟通的情况下，与海印公司签订解除合同协议，并将该事项告知域码公司的工作人员。骏腾公司搬迁时域码公司的人员都在公司里正常上班的，域码公司的公司股东马先生还亲自帮骏腾公司搬动部分物品，所以骏腾公司已经履行了解除合同的相关手续，且尽到了通知义务。租赁合同已自2015年6月30日解除，所以自7月1日起，骏腾公司不需要再向域码公司支付租金、物业管理费、水电费等。另外，6月30日前，骏腾公司已将大部分办公设备搬走，只是将少部分杂物留在一个海印公司指定的免租金的不足8平方的小房间内。请求法院判决：1、维持原审判决第一项；2、域码公司退回骏腾公司装修分摊费20000元；3、域码公司赔偿骏腾公司经济损失75030元；4、撤销原审判决第四、五、六、七项；5、驳回域码公司的所有反诉请求。
被上诉人域码公司没有向本院提交答辩意见。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为:骏腾公司与域码公司签订的《写字楼租赁合同》及《补充协议》为双方当事人自愿签订，其内容没违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定双方的租赁合同关系成立有效正确。在合同履行期间，因骏腾公司悬挂圣芝公司铭牌双方产生纠纷，骏腾公司据此主张域码公司拆除圣芝公司铭牌的行为构成违约。本院认为，对于骏腾公司悬挂圣芝公司铭牌的位置是否属于公共部分双方存在争议，而双方在合同中对此没有明确的约定，原审法院据此认定骏腾公司主张域码公司的该行为构成违约依据不足并无不当。
关于合同解除时间的认定。骏腾公司虽表示于2015年6月30日已经基本搬离涉案房屋，而仅留下少部分物品留在其中一小房间内，但骏腾公司未与域码公司办理房屋交接手续且未能将全部租赁标的物交付域码公司，骏腾公司直至2015年7月15日才完全搬离涉案房屋，因此，原审法院认定骏腾公司与域码公司的租赁合同关系于2015年7月15日予以实际解除具有依据，对于骏腾公司辩称租赁合同关系于2015年6月30日解除本院不予认定。
关于域码公司退回装修分摊费的金额认定。域码公司曾向骏腾公司发出《关于广州骏腾广告有限公司撤离场事宜的函》，同意退回装修费20000元，该函件应属协商的性质，而骏腾公司在本案诉讼中也提出应根据实际承租期限计算退回装修费的意见，现原审法院根据骏腾公司实际承租房屋的期限占全部租期的比例而计算出域码公司应退回骏腾公司装修分摊费17875元符合公平原则，骏腾公司要求域码公司退回装修分摊费20000元，本院不予采纳。
骏腾公司要求域码公司赔偿其经济损失75030元，从其向法院提交的损失构成看，基本为其经营损失，而骏腾公司与域码公司为租赁合同关系，在域码公司已向骏腾公司提供租赁物供其使用的情况下，骏腾公司因自身经营而产生的费用应由其自行承担。原审法院除支持骏腾公司因域码公司锁门造成的租金及物业管理费损失外，对于骏腾公司主张的其他损失不予支持并无不当。
因骏腾公司实际使用涉案房屋至2015年7月15日，故原审法院判决骏腾公司支付至此期间的租金、物业管理费、逾期付款违约金等费用符合合同约定及法律的规定，骏腾公司要求驳回域码公司该部分的反诉请求没有事实及法律依据。上诉人骏腾公司的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1906元，由上诉人广州骏腾广告有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 徐毅敏