浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第2566号上诉人（原审被告）：沈浩，男，1974年1月15日出生，汉族，住杭州市拱墅区。委托代理人：陈国平，浙江德名律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余小飞，男，1977年10月11日出生，汉族，住杭州市余杭区。被上诉人（原审原告）：周苗，女，1982年12月23日出生，汉族，住杭州市余杭区。两被上诉人共同委托代理人：刘富海，浙江亿维律师事务所律师。原审第三人：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。住所地：杭州市西湖区保俶北路****号。法定代表人：陆斌斌。上诉人沈浩因与被上诉人余小飞、周苗，原审第三人杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第1654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2015年4月12日，沈浩（买方、甲方）与余小飞、周苗（卖方、乙方）、居间人我爱我家公司（丙方）共同签订了一份《购房意向合同》，约定甲方向乙方购买案涉房屋，建筑面积89.55平方米，房屋总价126万元。首付款63万元在双方签订《杭州市房屋转让合同》后于2015年4月19日前汇入丙方监管账户内，第二笔房款63万元于2015年4月30日前汇入丙方监管账户内。交房时间为房屋权证办出后5个工作日。甲乙双方同意于本意向合同签订后9日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》。甲方为表示购房诚意，向丙方支付意向金1万元。合同签订后，沈浩向我爱我家公司支付了购房意向金1万元，后我爱我家公司转交给了余小飞、周苗。2015年4月18日，沈浩母亲通过我爱我家公司与余小飞、周苗协商，沈浩先支付60%房款，余小飞、周苗将房屋腾退交付给沈浩使用。对此沈浩不同意。2015年4月19日，双方因就房屋交付时间未协商一致，未签订《杭州市房屋转让合同》。2015年4月27日、5月5日，余小飞、周苗两次发函要求沈浩签订合同，沈浩以房屋交付时间未协商一致等原因未与之签订。2015年5月6日，沈浩向余小飞、周苗发函，其中载明，因余小飞、周苗在签订意向合同时，未提及房屋不能落户之事，且余小飞、周苗不能在本人拆迁之前搬离房屋，故其决定不再购买该房屋，解除双方之间签订的意向合同，并要求余小飞、周苗退还意向金1万元。2015年5月18日，余小飞、周苗提起诉讼，请求判决：1、确认余小飞、周苗与沈浩的《购房意向合同》已解除；2、沈浩支付余小飞、周苗违约金126000元；3、诉讼费由沈浩负担。原审庭审中，双方认可意向合同已在沈浩发出解除函时解除。原审法院认为：余小飞、周苗与沈浩、我爱我家公司之间的《购房意向合同》合法有效，双方均应依约履行各自义务。庭审中，双方一致同意《购房意向合同》已于2015年5月6日沈浩发函时解除，对此予以确认。关于违约金的问题。本案中，沈浩于2015年4月18日向余小飞、周苗提出变更房屋交付时间，即要求余小飞、周苗在其支付60%房款后将房屋交付给沈浩。余小飞、周苗对此不同意。根据合同约定，余小飞、周苗在房屋权属证书办出后5个工作日将房屋交付给沈浩。故余小飞、周苗不同意沈浩提出的变更房屋交付时间的要求，并不违反合同约定。至于沈浩辩称案涉房屋不能落户，其有权解除合同，不存在违约的意见，根据余小飞、周苗及我爱我家公司的陈述，可以证明沈浩在签订意向合同对房屋系非住宅性质不能落户应该是明知的，故沈浩在意向合同签订后以此为由要求解除合同，于法无据。沈浩理应依意向合同约定与余小飞、周苗签订《杭州市房屋转让合同》，但沈浩未在约定时间内与余小飞、周苗签订合同，经余小飞、周苗催促后仍未履行签订合同义务，故沈浩的行为已构成违约，其依法应承担相应违约责任。余小飞、周苗据此要求沈浩承担违约金，合法有据，予以支持。关于违约金的数额，余小飞、周苗主张按合同约定即以房屋总价的10%为126000元计算，沈浩认为过高应予调整。原审法院认为以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定沈浩支付余小飞、周苗违约金5万元。因双方均确定沈浩此前支付的1万元意向金可以扣除，故沈浩尚需支付余小飞、周苗违约金4万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年7月18日判决：一、确认余小飞、周苗与沈浩之间签订的《购房意向合同》于2015年5月6日解除；二、沈浩于判决生效之日起十日内支付余小飞、周苗违约金40000元；三、驳回余小飞、周苗的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1410元，元，由余小飞、周苗负担850元，由沈浩负担560元，其中沈浩负担部分于判决生效之日起七日内交纳至原审法院。宣判后，沈浩不服，向本院提起上诉称：原判适用法律错误。一审中，余小飞、周苗并没有提交有效证据证明其损失的存在，原审法院也没有认定余小飞、周苗因沈浩没有签订商品房转让合同而导致其损失，原审判决沈浩承担5万元违约金远远高于余小飞、周苗实际损失。沈浩支付的1万元意向金足以弥补其损失。沈浩家庭经济困难，再支付4万元违约金有困难。请求二审法院撤销原判第二项，改判驳回余小飞、周苗的诉讼请求。上诉人沈浩在二审中提交以下证据：1、规定病种专用门诊病历（沈玉芬）；2、规定病种专用门诊病历（沈宗宝）；3、残疾人证（沈玉芬）；4、残疾人证（沈宗宝）；5、沈浩女儿的出生证。以上证明欲证明沈浩父母均身患癌症，并且两人都是残疾人，没有劳动能力，且沈浩的孩子刚出生，目前只有靠沈浩一个人的收入维持全家人的生活，家境非常困难。被上诉人余小飞、周苗在二审中辩称：购房意向合同已经约定了双方在签订购房意向合同9日内签订正式房屋转让合同，且余小飞、周苗两次发函要求沈浩签订正式房屋转让合同，沈浩不签订，应承担违约责任，沈浩在上诉状中也承认是违约，只是对违约金有异议。按照原先合同约定违约金是126000元，一审法院已经根据公平原则，酌情确定沈浩承担的违约金为5万元。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，沈浩的上诉不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人余小飞、周苗在二审中未提交新证据。原审第三人我爱我家公司在二审中未作陈述，也未提交新证据。上诉人沈浩在二审中提交的证据，经出示，被上诉人余小飞、周苗认为该证据与本案缺乏关联性，原审判决沈浩承担违约责任，与沈玉芬、沈宗宝无关，且原审法院已经酌情调整了违约金数额。本院认为，被上诉人所提异议成立，上述证据与本案缺乏关联性，不予确认。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实除原审认定的“2015年4月12日，被告（买方、甲方）与两原告（卖方、乙方）、第三人居间人（丙方）共同签订了一份《购房意向合同》”应为2015年4月10日，沈浩（买方、甲方）与余小飞、周苗（卖方、乙方）、我爱我家公司（居间人、丙方）共同签订了一份《购房意向合同》及“2015年4月18日，被告（沈浩）母亲通过第三人（我爱我家公司）与两原告（余小飞、周苗）协商，被告（沈浩）先支付60%房款，两原告（余小飞、周苗）将房屋腾退交付给被告（沈浩）使用。对此被告（沈浩）不同意。”应为2015年4月18日，沈浩母亲通过我爱我家公司与余小飞、周苗协商，沈浩先支付60%房款，余小飞、周苗将房屋腾退交付给沈浩使用，对此余小飞、周苗不同意外，其余与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，根据沈浩的上诉理由和请求，沈浩对其在本案中已构成违约的事实没有异议，仅认为一审判决的违约金数额过高。本院认为，2015年4月10日沈浩与余小飞、周苗及我爱我家公司签订的《购房意向合同》系各方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，对各方均具有拘束力。在该意向合同中约定了沈浩与余小飞、周苗任一方违约，应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。按此约定，沈浩应向余小飞、周苗支付违约金126000元，因沈浩提出了违约金过高，要求予以减少的抗辩，而余小飞、周苗在本案中也提交了存在损失的相应证据，原审以余小飞、周苗实际损失为基础，兼顾合同履行情况、双方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定沈浩支付余小飞、周苗违约金5万元并无不当。沈浩上诉认为原审判决的5万元违约金数额过高，但对此主张并未提供证据证明，本院不予采信。故沈浩的上诉理由不成立，不予采纳。综上，原审判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由沈浩负担（沈浩已向本院预缴上诉案件受理费2820元，沈浩应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费2020元）。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一六年二月十四日书 记 员 袁其伟