浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）绍越民初字第3749号
原告金晓迅。
委托代理人（特别授权代理）沈沛敏、丁敏晖。
被告李祥。
委托代理人（特别授权代理）孙新育。
原告金晓迅与被告李祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月27日立案受理。依法由审判员张剑适用简易程序独任审判，于2012年12月11日、2013年2月27日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人沈沛敏、被告之委托代理人孙新育到庭参加诉讼。本案庭外和解时间为四个月。本案现已审理终结。
原告金晓迅诉称：2011年8月3日，原告与被告签署了一份租赁合同，双方约定，原告将其合法拥有的坐落在绍兴市区（摩尔城）环城北路15号1#营业房出租给被告使用，该房屋（一至三层）建筑面积为1173.16平方米，租赁期为二年，自2011年8月8日起至2013年8月7日止；房屋租金为556664元／年，租金支付方式为一年一付；在租赁期限内，被告若逾期支付租金，每逾期一天，则应按上述费用的0.05%支付滞纳金，逾期达一个月以上的，原告有采取停止供应或使用的权利，因此造成的一切后果由被告自行承担。签约后，原告即将租赁房屋交与被告使用，被告已交付了第一年的租金，但在第二年租期开始后，被告并未如约支付租金，并已逾期达一个月以上，为维护自身的合法权益，原告现诉至法院，请求判令：一、依法解除原、被告之间的租赁合同关系；二、被告立即腾退并归还绍兴市（摩尔城）环城北路15号1#营业房；三、被告立即支付自2012年8月8日起至2012年9月26日止的租金76255.34元，2012年9月27日起至实际腾房时止的房租按实际天数以年租金标准计付；四、被告立即支付自2012年8月8日起至被告腾房之日止的按每日278.33元标准计算的滞纳金。诉讼中，原告在本案第一次开庭时补充事实陈述，认为被告还存在以下两项违约行为，使得原告可以要求提前解除合同：被告自2011年8月8日起至今未缴纳物业管理费，且有转租行为。原告同时明确第一项请求中合同解除时间为起诉之日；其第四项诉讼请求中所指的滞纳金对应的是双方租赁合同第4.3条约定的逾期交付租金的滞纳金；并将第二项诉讼请求变更为判令被告立即腾退并归还绍兴市（摩尔城）环城北路15号1#营业房中由被告实际占用的第一层和第三层的房屋；将第三项诉讼请求中“房租”变更为“房屋使用费”，计算标准明确为每天1525元。
被告辩称，对原告诉称的双方之间存在租赁关系没有异议，但被告不存在违约行为，原告要求解除租赁合同的事实和理由不能成立。首先，被告已经按约付清了2011年度的租金，而按照合同约定，租金支付方式为一年一付，即2012年度的租金被告只要在2012年8月9日至2013年8月7日期间支付完毕就不构成违约。其次，2012年度的物业费8640元被告确实尚未支付，但根据合同约定，该笔物业管理费应由被告直接交付给绍兴永建物业管理有限公司，被告之所以至今未支付，是因为被告认为物业公司提供物业服务不合格，该笔物业费应由物业公司另行主张，与本案纠纷无关。第三，原告认为被告在租赁期间擅自转租诉争房屋第二层，这不是事实，诉争房屋第二层现开设有绍兴市维多利亚香港豆捞餐饮管理有限公司摩尔城分公司（以下简称香港豆捞公司摩尔城分公司），该公司注册登记时间早于原、被告双方房屋租赁合同签订时间，且工商内档显示，关于该房屋的租赁合同是原告和案外人诸岳泉签订的，即使该合同是王晓波与案外人签订，原告也不可能对王晓波的转租行为不知情，且转租行为发生在被告租赁房屋之前，被告李祥既有没有参与转租，也未收取香港豆捞公司摩尔城分公司支付的租金。综上，原告主张被告违约难以成立，请求驳回原告诉讼请求。
原告为证明自己主张事实成立，向本院提交了以下证据
1、商品房买卖合同和补充合同复印件1份（加盖了浙江永建置业有限公司的公章），要求证明原告系诉争房屋的所有权人，但尚未办理房产权证。被告对证据的真实性无异议，并认可原告有权出租房屋。对证据的真实性，本院予以认定。
2、原、被告签订的租赁合同1份，要求证明双方存在租赁合同关系及各自的权利义务情况。被告经质证对真实性无异议，认为合同第9.2条约定的有权停止使用是指有权停止物业服务，而非收回房屋；合同第4.2条中约定的房屋租赁是一年一付，并未明确是先付后用，只要在该租赁年度内支付即可。对证据的真实性，本院予以认定。
3、个体工商户登记情况1份，香港豆捞公司摩尔城分公司的工商登记情况1份，照片打印件3张，要求证明被告擅自将其承租的第二层房屋转租给他人开设香港豆捞的事实。被告经质证认为个体工商户登记情况可以证明承租房屋是被告自己使用的事实；对工商登记情况真实性无异议，但该公司成立于被告承租之前，房屋并非是被告出租给该公司的；对照片本身真实性无异议，但被告承租前这些广告牌就已经存在了。对证据本身的真实性，本院予以认定。
4、证明1份，要求证明被告承租的物业从2011年8月8日开始至今尚欠物业费22564.27元的事实。被告经质证认为2012年至今的物业费8640元，被告确实没有缴纳，但原因是由于物业公司提供的服务不到位，且与本案纠纷无关，不能成为原告解除合同的理由。对被告自认的未缴纳2012至今物业费的事实，本院予以确认。
5、申请证人诸某出庭作证之证人证言1份，案外人孙永以王晓波名义与诸某签订的房屋租赁合同1份，案外人向证人出具的租金收条1张，要求证明从2011年8月8日起香港豆捞公司摩尔城分公司向被告转租了诉争房屋第二层的营业房，并交付被告租金的事实。被告经质证认为在证人提供的租赁合同上并没有被告李祥的签字，不能视为被告的行为，证人在作证时明确表示并不认识被告，证人也没有将租金支付给被告，因此上述证据与本案无关。本院认为上述证据不足以证明原告主张的事实。
被告为证据自己主张事实成立，向本院提交了以下证据：
6、银行交易明细6份，要求证明2011年8月份到2012年8月份的租金，被告也是采用分批次支付的，不是一次性支付的。原告经质证对真实性无异议，认为可以证明第一期租金是在2011年8月8日至9月1日内付清，原告双方交易习惯实际上是先付后租的事实。对证据本身的真实性，本院予以认定。
7、本院出示证据，应被告方申请，本院至绍兴市工商行政管理局调取的房屋租赁合同1份，原告经质证认为该租赁合同上“金晓迅”的签名并非本人所签。被告经质证对真实性、合法性均无异议，认为该份合同可以证明诉争房屋第二层并非是被告出租的。本院认为该份房屋租赁合同与原告提供的证据3、5，相互印证，可以证明诉争房屋第二层在原、被告签订租赁合同之前早已由案外人香港豆捞公司摩尔城分公司在租赁使用的事实。
经审理查明，原告金晓迅向浙江永建置业集团有限公司购置了坐落绍兴市越城区环城北路15号1#建筑面积为1173.16平方米的营业房（即摩尔城汇景园1号楼102、201、202、203、204、301室）。被告李祥系个体工商户绍兴市越城区蓝色年华演艺会所（以下简称蓝色年华会所）的业主，该会所登记成立时间为2011年5月4日，经营地址为国际摩尔城汇景园15号-1。2011年8月3日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订租赁合同1份，约定甲方将上述房屋（一至三层，建筑面积为1173.16平方米）出租给乙方使用，房屋租赁期限为二年，自2011年8月8日起至2013年8月7日止，租金为每年556664元，支付方式为一年一付；在租赁期限内，乙方逾期交付租金，每逾期一天，则应按上述费用的0.05%支付滞纳金，逾期达一个月以上的，甲方有权采取停止供应或使用的权利；乙方承担自签约日起到租赁期内使用的水、电等费用按月付清，物业管理费按物业管理规定进行。合同第八条“变更和解除本合同的条件”中约定，在租赁期限内因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的30天内，乙方未予以纠正的，甲方有权变更或解除合同，甲方变更或解除合同的应主动向乙方提出，乙方应赔偿甲方因此遭受的损失。合同第九条“乙方的违约责任”中第9.1条约定，在租赁期内乙方有未经甲方书面同意擅自将该房屋转租、转让、转借他人或调换使用的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并赔偿由此给甲方造成的损失；第9.2条约定，在租赁期限内，乙方逾期交付水、电、煤气及物业管理等费用，每逾期一天，则应按上述费用的0.05%支付滞纳金，逾期达一个月以上的，甲方有权采取停止供应或使用的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担。合同同时对双方其他权利义务事项作了约定。合同签订后，原告将上述房屋交付被告使用，被告实际使用了其中的第三层及第一层部分房屋开设经营蓝色年华会所，并交付了原告2011年8月8日起至2012年8月7日止的租金为556664元；此后因原、被告就租金支付等问题产生纠纷，遂致本案争议发生。
另查明，案外人香港豆捞公司摩尔城分公司于2010年6月23日成立，负责人为诸某，工商登记的营业场所为国际摩尔城汇景园15号1#2层，在工商注册时，该公司向绍兴市工商行政管理局提交了房屋租赁合同一份，其中记载的出租方为金晓迅，承租方为该公司，租赁房屋为绍兴市国际摩尔城景园15号1#2层，租期为2010年4月8日起至2013年8月7日止。该公司自2010年至今一直实际占有使用国际摩尔城环城北路15号第二层及第一层部分房屋（用作入口）。还查明，诉讼中，被告自认其尚未向物业公司缴纳2012年度的物业管理费。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。对于原告要求与被告解除租赁合同关系之请求，本案争议存在以下争议焦点：一是被告是否存在未按约支付房屋租金的违约行为。我国《合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案所涉原、被告双方租赁合同只约定了房屋租金支付方式为一年一付，并未明确约定支付的具体期限，虽然被告在2011年8月份分批支付了2011年8月8日至2012年8月7日的租金，但并不足以认定原、被告之间存在先付后用的交易习惯，因此被告依法应于2013年8月7日前支付2012年8月8日至2013年8月7日的租金，现该笔租金未届支付期限，原告主张被告未按约支付租金，缺乏依据，本院不予支持。二是被告是否存在未经原告同意将诉争房屋第二层转租给案外人香港豆捞摩尔城分公司的违约行为。虽然诉争房屋第二层现确由香港豆捞摩尔城分公司在使用，但该公司于2010年6月23日就已成立，并一直实际占有使用上述房屋，至原、被告签订租赁合同时间已一年有余，现原告主张被告存在未经其本人同意转租房屋的违约行为，但未能提供充分证据证明，应承担由此产生之不利法律后果，本院不予支持。三是原告能否以被告未按时缴纳物业管理费为由要求解除合同。根据双方合同第9.2条之约定，被告未按时缴纳2012年度物业管理费之行为已构成违约，在原告于2012年12月11日本案第一次庭审时已明确提出被告存在该违约行为，并据此要求与被告解除合同的情况下，被告在30日内仍未予纠正，原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同，符合双方合同第8条之约定，本院予以支持，但原告主张的解除时间有误，本院予以调整。根据合同法第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告要求被告立即腾退并归还其所实际占用的绍兴市摩尔城环城北路15号1#营业房中的第三层及第一层房屋，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付租金及房屋使用费之请求有理，但主张期限有误，本院予以调整。原告要求被告支付逾期支付房租之滞纳金的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告金晓迅与被告李祥之间的房屋租赁合同于2013年1月11日解除；
二、被告李祥应本判决生效后三十日内腾退并归还绍兴市越城区国际摩尔城环城北路15号1#营业房第三层及第一层中其所占有部分给原告金晓迅；
三、被告李祥应本判决生效后三十日内支付原告金晓迅自2012年8月8日起至2013年1月11日止按每日1525元计算的租金及2013年1月12日起至房屋实际腾退日止按每日1525元计算的房屋使用费；
四、驳回原告金晓迅其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2300元，减半取1150元，由原告金晓迅负担150元，被告李祥负担1000元，于本判决生效后三十日内结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 张 剑
二〇一三年四月二十日
书记员 卢雅娟
本案引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。