河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民六终字第00707号
上诉人（原审原告）张培。
被上诉人（原审被告）侯志行。
委托�理人贾树琴。
被上诉人（原审第三人）石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司，住所地石家庄市桥西区礼让街36号联邦名都AB座117号商铺，
法定代表人赵玉瀚，该公司董事长。
委托代理人薄兆善，该公司区域经理。
上诉人张培因与被上诉人侯志行、石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2014）西民商初字第00125号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2012年8月16日，原告张培与被告侯志行、第三人壹加贰经纪公司签订房屋买卖合同一份，约定原告张培购买被告侯志行名下坐落于石家庄市桥西区建国路小区22号楼1单元603室的房屋一套，房屋成交价款为59.6万元；原告在双方订立合同时，向第三人交纳居间信息费6000元，并于2012年8月16日交付定金1万元，2012年8月31日前将首付款8.6万元交于第三人保管，剩余房款50万元由原告办理银行按揭贷款支付，原告委托第三人办理贷款事宜的，原告保证在2012年8月20日前提供贷款所需的全部资料（银行批准贷款及放款时间、数额以银行即时政策为准，中介方不负任何法律责任）；若银行批准的贷款额不足，原告应在银行确认可贷款数额后7日内补足差额，该差额交由中介方保管，原告未在7日内补齐房款的，视为原告擅自解除本合同或者拒绝履行本合同。合同签订当日，原告向第三人交付了中介服务费6000元及购房定金1万元，2012年8月22日原告又向第三人交付了贷款服务费5000元，评估费3700元，2012年8月31日交付首付款8.6万元，第三人代为办理贷款事宜。后石家庄天诚房地产评估有限公司接受委托，出具估价结果为71.79万元的房地产估价报告，并实际收取评估费3590元。第三人依据该估价结果，组织原、被告双方分别在中国光大银行石家庄康乐街支行办理剩余房款50万元的贷款手续。被告在银行协助办理贷款手续时，应银行贷款政策要求，第三人要求被告出具23万元的首付款收条，被告不同意在没有收到23万首付款的情况下出具收条，贷款未能办理。原、被告发生纠纷后，第三人已将收取原告的贷款服务费5000元及购房定金10000元、首付款8.6万元退还原告，中介费6000元及剩余评估费未予退还。另原告现已另行购买房屋。原告对于其因此所受到的损失，除主张上述未退还费用外，另主张两次聘请律师各花费3000元，但对律师费未提交证据证实。
原审法院认为，根据《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发（2010）275号，以下简称《通知》）第二条规定，个人购房贷款的首付款不得低于房屋总价款的30%�本案原、被告及笫三人签订的房屋买卖合同约定房屋成交价款为596000元，首付款为86000元，该约定显然不符合上述《通知》及银行相关贷款政策的要求。该合同实际履行中，第三人为促成交易，依据虚高的房屋评估价而非原、被告双方实际成交价代为办理贷款，并在原告实际交至第三人处的首付款实为86000元情形下，要求被告出具虚假的23万元收条，且在明知合同约定有“若银行批准的贷款额不足，原告张培应在银行确认可贷款数额后7日内补足差额，该差额交由中介方保管，原告未在7日内补齐房款的，视为原告擅自解除本合同或者拒绝履行本合同”等内容，既未要求原告补足房款，亦未组织双方另行协商合同内容，仅是告知原告起诉；其电话告知被告可以联系别的银行办理贷款，但具体如何办理并未告知，也未实际协助办理。第三人壹加贰经纪公司作为专业中介机�，对于办理银行贷款的风险、操作流程和相关规定更为清楚，其明知原、被告所签房屋买卖合同不符合相关贷款政策，但其为促成交易，进行违规操作，且并未将贷款不能办理的风险告知原、被告双方，房屋买卖合同未能最终履行，第三人壹加贰公司存在过错，其收取的中介费应予退还。原、被告双方对于与自身利益密切相关的贷款政策要求等未尽到合理的注意义务，对于贷款未能成功办理及合同最终未能履行均存在一定过错，对于房屋未能最终成交所造成的损失应合理分担。现因原告已经另行购买房屋，且在原、被告双方知道不能办理银行贷款后，均表示或以自已的行为表明不再履行上述合同，应认定双方解除合同的意思表示一致，故双方房屋买卖合同应予解除。关于违约金，因双方均有过错，故违约金的主张不予支持。对于损失，原告除评估费损失外，未提�证据证实其他损失的存在，故该部分费用实际发生3590元可由原、被告及第三人分担，即被告及第三人分别给付原告1197元，剩余110元，第三人应退还原告。综上，一审判决如下：一、原告张培、被告侯志行及第三人石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同终止履行；二、被告侯志行及第三人石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内分别给付原告张培1197元；三、第三人石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还收取原告张培的中介费6000元及剩余评估费110元。四、驳回原告张培其他诉讼请求。本案受理费913元，原告张培负担740元，被告侯志行负担25元，第三人石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司负担148元。
判后，原审原告张培不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：被上诉人不配合银行办理贷款手续，导致了双方所签订的房屋买卖合同终止。我按合同事项做到了我应该做的事，我不可能按被上诉人所说的评估价支付，我也没有收到银行和中介要求我补足差额的通知。合同中并没有提到必须先交纳总房款百分之三十，我也没有说过我按合同上所述款项交完后不再交纳的话。我说过按合同价格买房，并没有说过按合同价不买房的话。请求依法改判被上诉人侯志行向上诉人支付违约金29800元、律师费6000元。
被上诉人侯志行答辩称：一、第三人为促成交易而违法操作，不但将首付款不低于总价款30%的规定进行隐瞒，还让未收到丝毫房款的答辩人打一张假收条，其违法行为导致买卖合同未能履行。二、上诉人违约行为亦导致本案买卖合同无法履行。在贷款办理过程中由于上诉人首付款未能达到银行的政策要求，也没有依据合同约定补足差额，其违约行为最终�致房屋买卖未能实现。
被上诉人石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司答辩称：2012年8月16日合同的第九条约定了该房屋贷款及过户手续以银行和房管局政策为准，壹加贰提供的电话录音和报告里面都证明侯志行明确答复不卖房子，录音中还说明打的首付款证明是光大银行要求的，是按评估价打的首付款证明。录音也说明如果侯志行不打首付款证明也可以换银行走贷款，但是他明确答复不卖此房，所以说是贷款银行要求出具的证明，和壹加贰无关，是侯志行不配合，应当他承担责任。
经审理查明，本案事实与一审查明事实一致，当事人陈述及相关证据均记录在案。
本院认为，被上诉人石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司作为专业中介机构，应当知道上诉人张培与被上诉人侯志行所签房屋买卖合同不符合相关贷款政策。但其为促成交易，进行违规操作，要求侯�行出具虚假23万元收条，导致未能办成银行贷款，之后又没有履行其他应尽义务，致使房屋买卖合同未能最终履行。对此，被上诉人石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司存在过错，其收取的中介费应予退还。张培与侯志行签订的房屋买卖合同约定：张培负责办理银行贷款，张培委托中介方办理贷款事宜的，其保证提供贷款所需的全部资料（银行批准贷款及放款时间数额以银行即时政策为准）。若银行批准的贷款额不足，张培应在银行确认可贷款数额后7日内补足差额，该差额交由中介方保管，张培未在7日内补齐房款的，视为擅自解除本合同或者拒绝履行。根据上述约定及合同实际履行情况可知，张培与侯志行双方对于与自身利益密切相关的银行贷款风险未尽到合理的注意义务，一审法院认定双方对于贷款未能成功办理及合同最终未能履行均存在一定过错，合理合�，并无不妥。故双方之行为均不属于合同中约定的擅自解除合同、拒绝履行合同义务等违约行为，张培要求侯志行按合同约定支付违约金，理据不足，本院不予支持。对于房屋未能最终成交所造成的损失评估费3590元，一审判决由本案三方当事人合理分担，并无不当。关于上诉人要求的律师费损失，理据不足，本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费913元，由上诉人张培负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张国俊
审 判 员 赵增志
代审判员 赵伟华
二０一五年四月二十一日
书 记 员 赵 秒