湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第01482号
上诉人（原审被告）中国工商银行股份有限公司长沙南门口支行，住所地天心区劳动西路298号。
负责人吴立新，行长。
委托代理人张献，湖南联合创业律师事务所律师。
委托代理人傅勇，湖南联合创业律师事务所律师
被上诉人（原审原告）长沙市天心区佳逸豪园业主委员会，住所地长沙市天心区劳动西路298号。
负责人肖志敏，主任。
委托代理人李文志，湖南骏熙律师事务所律师。
上诉人中国工商银行股份有限公司长沙南门口支行（以下简称工行南门口支行）因与被上诉人长沙市天心区佳逸豪园业主委员会（以下简称佳逸豪园业委会）业主共有权纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2013）天民初字第2740号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2002年工行南门口支行与鸿基（湖南）房地产开发公司签订《协议书》，工行南门口支行以土地置换及购买的方式取得“佳逸豪园”A栋裙楼一至四层作为办公楼，协议约定鸿基（湖南）房地产开发公司在房屋交付使用时向工行南门口支行提供独立的、正常运行的水电设施和上菱电梯一台，房屋交付使用后，由工行南门口支行负责本区域内的物业管理，工行南门口支行无须向鸿基（湖南）房地产开发公司缴纳任何物业管理费用。2006年2月21日，工行南门口支行取得天心区劳动路233号佳逸豪园407、307、207、105、103五套房屋产权证，产权面积分别为801.04㎡、801.04㎡、807.31㎡、807.31㎡、129.51㎡。2004年1月14日，长沙市天心区房屋产权管理局批复同意佳逸豪园业主委员会。2004年6月17日，湖南骄阳律师事务所受佳逸豪园业委会委托向工行南门口支行发出律师函催缴维修基金和物业管理费。因工行南门口支行欠缴物业维修基金，2006年8月1日佳逸豪园业主大会通过决议全权授权业主委员会采用法律途径解决。2010年1月4日，嘉逸豪园业委会向长沙市房屋产权管理局发出告知函，要求该局督促工行南门口支行补缴维修基金。2010年4月1日，工行南门口支行向嘉逸豪园业委会发出回复函称无需缴纳房屋维修基金及车位使用费。嘉逸豪园业委会要求工行南门口支行缴纳房屋维修基金未果，遂酿成本案纠纷，诉至法院：1、请求法院判令工行南门口支行向嘉逸豪园业委会交付房屋维修基金341918.40元；2、请求法院判令工行南门口支行向嘉逸豪园业委会支付为归集房屋维修基金所支出的费用35000元；3、请求法院判令工行南门口支行承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，嘉逸豪园业委会变更诉讼请求第一项为请求法院判令工行南门口支行向嘉逸豪园业委会交付房屋维修基金368083.10元。
原审法院认为，工行南门口支行应当缴纳物业维修基金。根据1998年12月16日建设部、财政部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入”和2003年3月1日起施行《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》第五条“一个物业管理区域内的房屋有两个以上产权人的，均应建立维修基金”和第二十六条“本办法实施前，商品房和公有出售住房未建立物业维修基金的，购买人和公有住房售房单位应当按本办法规定标准补缴物业维修基金”的规定，工行南门口支行应当缴纳物业维修基金。后虽工行南门口支行办理了房屋产权证，但经嘉逸豪园业委会催缴物业维修基金后，不能举证证明其已按照规定进行了缴纳，工行南门口支行本应按照当时的标准予以补缴，但因工行南门口支行系置换加出资取得房屋产权，购房款金额无法明确，因此，经征询嘉逸豪园业委会意见，嘉逸豪园业委会同意按照现行标准，按产权面积与精装修标准110元／㎡计收物业维修基金（3346.21㎡＊110元／㎡=368083.10元），符合法律的规定，该院予以确认。嘉逸豪园业委会要求工行南门口支行支付为归集物业维修基金所支出的费用35000元，但未举证证明支出费用的具体事实，该院对此不予支持。关于工行南门口支行提出的业主大会未通知其参加，未行使表决权的抗辩意见，业主大会系合法成立并依法通过了相关决议，工行南门口支行自称属于独立物业，不属于佳逸豪园的业主，因此其拒绝参加业主大会不影响符合法定标准程序的业主大会成立和履行职责。关于工行南门口支行提出的其系独立物业区域的意见，根据工行南门口支行提交的房屋产权证，其明确记载了工行南门口支行房产所在房屋总层数为28层，工行南门口支行所有的房屋属于楼房的组织部分，不能独立分割，因此对工行南门口支行主张系独立物业区域的意见不予采纳。关于工行南门口支行提出的其已缴纳物业维修基金的意见，工行南门口支行未提交相关证据证明，该院对此不予采信。工行南门口支行经该院庭审释明，未能按要求补全相关委托代理手续，该院依法按照缺席审判处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十九条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限中国工商银行股份有限公司长沙南门口支行于本判决生效后3日内向长沙市天心区佳逸豪园业主委员会交纳物业维修资金368083.10元；二、驳回长沙市天心区佳逸豪园业主委员会的其它诉讼请求。本案受理费6955元，减半收取3477.50元，由中国工商银行股份有限公司长沙南门口支行负担。
上诉人工行南门口支行不服一审判决上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条的规定，住宅维修专项资金是指“专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”。根据该办法第3条的规定，“住宅共用部位”，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础，承重墙体、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。“共用设施设备”是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文艺设施和共用设施设备使用的房屋等。本案中，上诉人所有的佳逸豪园裙楼1-4楼（办公楼）面向劳动西路，属于独立的建筑物，与佳逸豪园住宅楼并无“住宅共用部位”。佳逸豪园裙楼1-4（办公楼）与小区内住宅的基础，承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面均是独立的，上诉人所有的佳逸豪园裙楼与被上诉人业主住宅楼也不存在附属设施设备共同的情况，双方所用的电梯、照明、消防设施等其他附属设施设备也不尽相同，两者在功能与空间结构方面均存在差异。故此，上诉人与被上诉人物业维修专项资金所应适用的并非同一对象。一审判定上诉人向被上诉人缴纳物业维修资金368083.10元没有事实依据。上诉人自2007年至2010年对裙楼部分进行了维修，即使法院认定裙楼和主楼属于同一物业管理区域，其费用157447元应从应缴纳维修基金中扣除。一审判决对于本案的基本事实并未查明，上诉人所有的佳逸豪园裙楼与被上诉人业主住宅楼之间并未存在“共用设施设备”情况存在，所以被上诉人无权要求上诉人支付物业维修资金。综上，请求撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2013）天民初第2740号民事判决，驳回对上诉人的诉请。本案上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人嘉逸豪园业委会答辩称，工行南门口支行的上诉理由不能成立，应该缴付用于维护自己以及全体业主房屋的维修基金。佳逸豪园与上诉人的房屋是设计同一张图纸内的，是同一时间施工竣工验收和消防验收的，上诉人所在裙楼是建在小区地下层和地下车库上的，上诉人所在裙楼的基础、承重墙体、柱梁、外墙、屋顶、电梯、水、电、消防、下水道、防雷等设施都是与小区的主楼连在一起的；工行南门口支行与开发商签订的合同，有对独立房产的理解错误，裙楼也是独立的房产，但并不能说没有共有部分，而且这个合同并没有免除工行南门口支行交纳房屋维修基金的义务，事实上，开发商当时就要他们交维修基金；上诉人说到的扣除费用的问题，必须区分清楚，如果工行南门口支行是为小区共有部分且不是由于工行南门口支行造成损坏的。工行南门口支行的裙楼和佳逸豪园是不可分割的，供电供水等都是在一起的，并且工行南门口支行的食堂是个套间，在小区B栋的一楼。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本案二审审理中，上诉人工行南门口支行提交证据第一组：1、争议物业结构图一份，拟证明工行南门口支行1-4楼属于独立的物业；2、争议物业结构图一份，拟证明工行南门口支行1-4楼属于独立的物业；第二组：3、2008年3月10日维修费用凭证，拟证明工行南门口支行自行承担1-4楼房屋及构筑物维修费用7250元；4、2008年3月31日维修费用凭证，拟证明工行南门口支行自行承担1-4楼房屋及构筑物维修费用34000元；5、2008年5月13日维修费用凭证，拟证明工行南门口支行自行承担1-4楼房屋及构筑物维修费用4569元；6、2008年8月27日维修费用凭证，拟证明工行南门口支行自行承担1-4楼房屋及构筑物维修费用4100元；7、2008年12月20日维修费用凭证，拟证明工行南门口支行自行承担1-4楼房屋及构筑物维修费用28170元；8、2007年1月31日维修费用凭证，拟证明工行南门口支行自行承担1-4楼房屋及构筑物维修费用5981元；9、2010年8月5日维修费用凭证，拟证明工行南门口支行自行承担1-4楼房屋及构筑物维修费用1000元；10、2009年12月30日维修费用凭证，拟证明工行南门口支行自行承担1-4楼房屋及构筑物维修费用58935元；11、2009年4月9日维修费用凭证，拟证明工行南门口支行自行承担1-4楼房屋及构筑物维修费用1235元；12、2009年11月18日维修费用凭证，拟证明工行南门口支行自行承担1-4楼房屋及构筑物维修费用2000元；13、2007年2月10日维修费用凭证，拟证明工行南门口支行自行承担1-4楼房屋及构筑物维修费用2760元；14、2007年5月23日维修费用凭证，拟证明工行南门口支行自行承担1-4楼房屋及构筑物维修费用7447元。
被上诉人质证认为，一、对第一组证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，但是对证明目的有异议，可以看出工行南门口支行的裙楼和佳逸豪园是一体的；二、对证据3至证据14的真实性有异议，因为是复印件，没有提供原件，即便是提供原件，对其关联性也有异议，是上诉人内部装修维护的费用凭证；三、通过证据3可以看出，上面载明的有雨棚、食堂，这个雨棚是工行南门口支行裙楼通向食堂的通道上的，他们的食堂就是在小区B栋的一楼；四、证据5费用凭证上的物业单位也是佳逸豪园的物业管理机构；五、第二组证据中有屋顶的维护费用，屋顶的损坏是由于上诉人购置和安装了中央空调的设备导致的。第二组证据主要反映的是2008年上诉人第二次装修的费用，装修把地下车库顶楼的楼板震破了，物业和业主都向他们去过函，要他们来维修，现在地下车库有30多处漏水；从证据里面看，有些证据与工行南门口支行裙楼没有任何关系，比如证据3中有工行南门口支行的宿舍换下水管道，还有新开铺支行的门帘更换费用，还有一些证据是和维修没有任何关联的。
被上诉人提交有三份证据：1、电子补充回单及记账回执一份，拟证明工行南门口支行使用小区水电并支付费用的事实；2、（2009）长仲调字第245号调解书，拟证明小区物业给工行南门口支行提供相应服务的事实；3、32张照片，拟证明工行南门口支行所购裙楼在佳逸豪园地下层和地下车库上面、墙体基础墙面不可分离及水电、消防、下水化粪完全一体的事实。上诉人对上述证据质证认为，一、关于水电费的问题，从购买之初一直是工行南门口支行自行支付，后来为了统一归口管理，物业公司要求一起管理，工行南门口支行就把钱给物业公司一起去支付，不能说明使用小区水电，水电都是独立计表计算的；二、关于调解书的问题，1000元的物业费明显不是按照物业费的标准收的，因客户经常占用物业公司的停车位，这1000元是车位占用费，不是整栋楼的物业费；三、对涉及到工行南门口支行标识的照片的真实性没有异议，其他的照片不予认可。
本院对双方提交的证据审核认为，被上诉人对上诉人提交的证据1、2真实性无异议，本院予以确认；对上诉人提交的证据3至证据14的维修费用情况，因上诉人当庭未提交原件核实，被上诉人对真实性和关联性有异议，本院不予认定。被上诉人提交的证据1及证据3中上诉人认可的部分相片本院予以认定，证据2和证据3中的其它相片因缺乏关联性，本院不予认定。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，住宅维修专项资金是指“专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”。“住宅共用部位”，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础，承重墙体、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。“共用设施设备”是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文艺设施和共用设施设备使用的房屋。工行南门口支行所有的房屋为“佳逸豪园”A栋裙楼一至四层，根据其房屋权属证明证实房产所在房屋总层数为28层，工行南门口支行所有的房屋属于“佳逸豪园”统一规划建设的房屋，也是小区A栋楼房的组成部分，双方存在共用部位和共用设施，因此工行南门口支行应当按照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定缴纳物业维修基金。原审确认的工行南门口支行应向佳逸豪园业委会交纳物业维修资金368083.10元本院予以认可。工行南门口支行主张已经产生的物业维修费用157447元应抵扣，因该行提交的证据没有原件核实，佳逸豪园业委会不予认可，费用明细中有该行宿舍维修等与涉案房产维修没有关联性的部分，本院认为不宜在本案中抵扣，双方可以另行解决。综上，上诉人工行南门口支行的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决处理并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费6955元，由上诉人中国工商银行股份有限公司长沙南门口支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 波
审判员 詹支粮
审判员 王 勇
二〇一四年五月四日
书记员 黄 琦
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。