江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盱民初字第01389号
原告（反诉被告，以下简称原告）盱眙五洲国际商业运营有限公司，住所地盱眙县盱城镇东湖南路2号。
法定代表人舒策张，该公司总经理。
委托代理人马培军，该公司员工。
被告（反诉原告，以下简称被告）罗登奎，个体户。
委托代理人李云志，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。
原告盱眙五洲国际商业运营有限公司（以下简称五洲运营公司）与被告罗登奎租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员刘宏杰适用简易程序于2015年7月1日公开开庭进行了审理，原告五洲运营公司的委托代理人马培军、被告罗登奎及委托代理人李云志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告五洲运营公司诉称，2013年5月1日原被告双方分别签订商铺租赁和管理合同各一份，约定由原告将位于盱眙五洲国际广场B栋019号商铺租赁给被告用于经营女鞋专卖。合同对租金、物业费、商业管理费及其他费用等条款作出了相应的约定。合同签订后，原告按约定将房屋交付给被告经营，但被告却未能按合同约定交纳相关费用，经多次催要，被告总以种种理由拒不支付。请求判令解除原被告双方签订的商铺租赁合同及商铺管理合同，判令被告支付物业管理费4830元及违约金483元，合计5313元，并要求被告方负担本案诉讼费用。
被告罗登奎答辩并反诉称，原被告签订商铺租赁及管理合同属实。合同签订后被告如约缴纳了房租，并对商铺进行了设计及装修，继而购进大量货物着力经营商业。然而原告方背信毁约，在被告方经营一年并投入大量资金即将正常运营时，却欲将所承租的商铺擅自转让给第三人，并利用自身的强势地位，对商铺停水、停电、停止电梯使用，人为设置障碍，致使被告方无法正常经营，人流量骤减，生意更是无人问津，造成巨大损害。请求判令驳回原告五洲运营公司诉讼请求，反诉要求原告五洲运营公司继续履行合同、给付违约金8886元及经营损失1000元，并要求其负担本案反诉案件受理费。
原告五洲运营公司对被告罗登奎的反诉答辩称，根据合同约定，乙方（被告）的经营自负盈亏，一切债权债务与甲方（原告）无关。被告方拖欠公司租金和物业费已严重违反合同约定，依照合同约定公司有权暂停水电等公共设施的使用，直至给付欠款及违约金。不承认被告方的反诉请求。
经审理查明，2013年5月1日，原告与案外人刘邓签订盱眙五洲国际广场商铺租赁合同和商铺管理合同，约定，甲方（原告）将位于盱眙五洲国际广场一期B栋019号商铺出租给乙方（刘邓）经营女鞋类专营；租赁期限为五年，自2013年5月1日至2018年4月30日止，乙方开业日最迟不得迟于广场MALL统一开业日；租金为月租金标准1481元，第一年租金（2013年5月1日至2014年4月30日）收取两月共2962元，第二年租金收取四个月共5924元，租金按季度支付，乙方须在每个季度末月的25日前向甲方一次性足额支付下期费用，若乙方拖欠，每逾期一日，乙方应按未付金额的千分之三支付滞纳金；乙方应向甲方支付履约保证金2962元；甲方无需事先通知乙方即可出售或抵押该租赁区域所属的房屋，乙方声明放弃任何关于房屋优先购买的被通知权、房屋抵押的被通知权及购买该房屋的优先权利，并对如可能发生抵押予以全部接受无任何异议，乙方同意商铺出售后受让人有权继续行使及履行甲方在本合同项下的全部权利义务，甲方无须向乙方作出任何补偿；乙方服从甲方广场统一规划方案，甲方如需调整乙方所租用的物业位置时，乙方无条件地服从甲方的调整，合同其他条款继续履行；本合同期满或提前解除、终止后，甲方有权决定要求乙方应在合同期满或解除当日将该租赁房屋恢复原状并清理干净后交还给甲方，逾期未搬离及拆走的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方可以自行处理；乙方迟缴物业租金、公共事业费等其他各项应付费用达七日者停业整顿，达30日者解除合同，乙方迟延交纳租金的，甲方有权暂停燃气、水、电、通讯等公共设施的供应或要求管理部门暂停对物业提供服务，直至乙方付清所拖欠的费用，并可在乙方交付的租赁保证金中扣除。该合同还对其他事项进行了约定。同日，原被告还就同一标的物签订了商铺管理合同，约定合同期限同租赁合同，如实际开业日期与约定的日期不一致的，以实际开业日期为准计收费用；2013年5月1日至次年4月30日商业服务费1270元，物业管理费8280元，2014年5月1日至2015年4月30日商业服务费2540元，物业服务费8280元，拖欠费用的，每逾期一日按未付金额的千分之三支付违约金；乙方拖欠应付费用达十五日或以上的，甲方有权单方面解除合同等等。该管理合同未约定两项费用的缴付期限。
原告与刘邓签订上述两份合同后，该两份合同由被告罗登奎履行。被告罗登奎于2013年10月31日交付租金2962元。原告五洲运营公司将案涉的019号商铺交付被告罗登奎着手经营女鞋类业务，同年10月26日原告方整体运营的五洲广场正式对外营业，原被告均认诺两份合同所指的三项费用收取的起始时间为统一对外营业日即2013年10月26日。被告罗登奎于2013年10月26日交纳第一年度商业服务费1270元，同日交纳2013年10月26日至2014年1月25日物业管理费2070元，2014年4月21日交纳2014年1月26日至2014年4月25日物业管理费2070元，2014年7月14日交纳2014年4月26日至2014年7月25日物业管理费2070元，2014年12月22日交纳2014年7月26日至2014年10月25日物业管理费1275元，2014年12月31日交纳2014年7月26日至2014年10月25日物业管理费795元，计已交物业费8280元。
2014年10月26日至2015年5月25日期间，被告罗登奎欠缴物业管理费4830元，经原告同意活动费1475元抵扣物业费，被告罗登奎尚欠缴物业管理费3355元。另被告罗登奎于2014年12月22日交纳2014年10月26日至2015年10月25日商业服务费8464元。
2015年5月以后，被告罗登奎以及其他商户前往交纳费用，原告公司以被告等商户违约不愿接收，被告委托代理人提供了5月11日到原告办公场所与原告代理人交涉交款的场景照片；同时提供了5月9日经营场所门被锁的照片、5月22日许多人在经营场所跳广场舞的照片、5月28日经营场所停电的照片等。商户在与原告交涉要求原告提供相关服务未果而多次发生冲突并报警，被告提供了5月11日、5月14日“接处警工作登记表”，该表记载了原告不给商户充电费导致停电发生冲突的情况。被告陈述认为原告五洲运营公司物业服务和商业管理不到位，合同部分条款显失公平应属无效，停水停电，人为设置障碍，导致无法经营，收取物业管理费未经行政许可等，反诉要求原告五洲运营公司继续履行合同、给付违约金8886元及经营损失1000元，但未提供造成经济损失数额的计算方法和依据方面的其他证据加以证明。但当庭表示，若原告五洲运营公司同意收受，其愿意据实结算支付尚欠的费用。原告五洲运营公司认可停水停电的事实，但认为系依照约定行使合同赋予的权利。
本院审判人员于2015年8月12日下午前往双方诉争的经营场所现场勘验并调查了相关情况，得知原告经营场所共有8000平方米面积，西侧近7000平方米已清空，东侧约1000平方米场所现有被告等商户经营，东西交界处有一防火帘可隔开，并不影响原告在西侧场地的招商。协调中原告代理人及分管领导、被告代理人以及其他商户代表参加协调会。
上述事实，有当事人陈述、商铺租赁及管理合同、收据、照片、接处警工作登记表等证据，经庭审质证，予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原被告签订的商铺租赁和管理合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。截至2015年5月25日，被告按约定尚欠原告物业管理费3355元，属违约行为，被告应予清偿。被告已于2014年12月22日交纳2014年10月26日至2015年10月25日商业服务费8464元，现尚未到2015年10月25日，且被告又愿意交纳拖欠的物业管理费3355元，被告等商户经营并不影响原告在场所西侧的招商，同时鉴于原被告签订合同的周期较长，被告罗登奎为运作经营店铺投入资金较大，并且又不存在法定的当事人可以解除合同的情形，被告罗登奎的瑕疵违约不完全属于无正当理由或根本违约，亦不能致使双方合同目的不能实现，因而原告五洲运营公司要求解除合同的诉请缺乏事实和法律依据，属于不当行使合同约定的权利，依法不予支持。由于被告拖欠相关费用以及原告以此未能提供到位服务，商铺租赁和管理合同对相关条款注明物业和商业服务费未约定交纳期限，原告五洲运营公司主张违约金的诉请依法也不应支持。被告罗登奎反诉要求原告五洲运营公司支付违约金并赔偿损失，没有证据证明，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告罗登奎于判决生效后10日内给付原告盱眙五洲国际商业运营有限公司物业管理费3355元。
二、驳回原告盱眙五洲国际商业运营有限公司的其他诉讼请求。
三、原告盱眙五洲国际商业运营有限公司与被告罗登奎（合同签订人为刘邓）于2013年5月1日的签订商铺租赁和管理合同继续履行。
四、驳回被告罗登奎要求原告盱眙五洲国际商业运营有限公司给付违约金及赔偿损失的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，合计50元，由原告盱眙五洲国际商业运营有限公司负担20元，被告罗登奎负担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
审判员 刘宏杰
二〇一五年八月二十四日
书记员 陈克飞
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。