上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1474号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海美恕文化传播有限公司。
法定代表人杨贵仲。
委托代理人张立峰，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海新体育旅游有限公司。
法定代表人夏继秋。
委托代理人戴元胜，上海市杰豪律师事务所律师。
上诉人上海美恕文化传播有限公司（以下简称“美恕公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第1863号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、2012年12月10日，上海新体育旅游有限公司（以下简称“新体育公司”）、美恕公司签订《租赁合同》一份，主要约定内容为：1、新体育公司曾将本市华池路58弄“新体育广场”2号楼1-5层向上海普星商城有限公司（以下简称“普星公司”）出租，该公司经新体育公司同意将第四层B、D区转租给美恕公司，现因新体育公司与普星公司的租赁合同经法院判决确认解除，而美恕公司愿继续租赁房屋，故新体育公司与美恕公司重新订立租赁合同；2、租赁房屋座落地为上海市华池路58弄“新体育广场”2号第四层B区、D区（以下简称“系争房屋”），建筑面积以合同约定的1，632平方米为准，租期自2013年1月1日起至2018年12月31日止，由美恕公司用作游艺机经营项目；3、房屋的租金标准为每建筑平方米每日人民币（以下币种均为人民币）2.05元，2013年1月1日起至2013年12月31日为第一个租约年，自第二个租约年起，每个租约年租金比上一年递增3.5%；4、租金包括物业管理费，但水电、电梯、空调等能耗费用由美恕公司与物业管理公司直接结算，欠付此类费用导致断水断电的，后果由美恕公司承担；5、租金每2个自然月为一支付期，美恕公司应于每个支付期到期前的7个工作日内全额支付下一支付期的租金；6、新体育公司交付的房屋不符合约定，致使美恕公司不能实现租赁目的；美恕公司未按约定履行支付义务，逾期30日未能足额付款的，相对方可书面通知提前解除合同；7、美恕公司应于合同期满或提前解除后的10日内交还房屋并结清费用，除新体育公司违约导致合同提前解除外，美恕公司搬离房屋不得要求新体育公司偿付设备、装修、搬迁等费用；二、新体育公司、美恕公司于签订《租赁合同》当日又签订《补充协议》一份，主要内容为：1、租赁关系缔结前，美恕公司已实际占有使用该房屋，现确认新体育公司的交房日期为2012年12月31日；2、根据美恕公司的实际经营状况，新体育公司同意给予一定的租金优惠。新体育公司给予美恕公司两个月免租期，自2013年3月1日起至2013年6月30日止，租金按约定标准的50%计付；自2013年7月1日起至新体育公司“新体育广场”2号楼1-5层出租率达70%止，租金按约定标准的60%计付。在2014年12月31日前，如美恕公司违约致租赁合同解除的，美恕公司应支付上述免租及优惠扣减部分的租金，即按约定标准支付租金。2013年12月3日，新体育公司向美恕公司发送“催款函”，指出截止至2013年12月2日止，美恕公司欠付租金417，224.20元，要求其于2013年12月15日付清，为此美恕公司于2013年12月23日复函，对欠付租金的数额不持异议，但指出新体育公司未按承诺推进招商进度及提供物业管理服务，导致美恕公司遭受经济损失，对租金问题要求协商处理。
2014年8月5日，新体育公司诉至法院，请求依法判令：一、双方签订的《租赁合同》于2014年7月30日解除；二、美恕公司迁出系争房屋；三、美恕公司支付2013年1月1日起至2014年7月30日止的租金（计算方法为：1、2013年1月1日至2013年2月28日止为约定的免租期，因美恕公司违约，故其仍应按每平方米每日2.05元的标准支付租金197，390.40元；2、2013年3月1日至2013年5月31日止，美恕公司在租金支付方面本可享有半价优惠，仅需支付152，643元，但因其违约，故应将剩余的152，643元向新体育公司支付；3、2013年6月1日至2013年12月31日，美恕公司应按每平方米每日2.05元的标准支付租金；2014年1月1日至2014年7月30日，租金按约递增3.5%，美恕公司应按每平方米每日2.12元的标准支付租金）；四、美恕公司支付房屋占用费（按每平方米每日2.12元计，自2014年7月31日起算至其实际迁出房屋之日止）。2014年8月20日，美恕公司提起反诉，请求判令：一、新体育公司与美恕公司继续履行租赁合同；二、新体育公司承担因其租赁服务不达标、招商不利而导致美恕公司的各项损失共计50万元（此系估算价格，包括美恕公司自行出资进行业务拓展、宣传、保洁、保安等费用），并应严格按租赁合同约定的标准提供租赁服务；三、在房屋出租率低于30%的情形下，应免除美恕公司的租金支付义务。
原审另查明，一、在租赁合同履行过程中，美恕公司共向新体育公司支付了保证金101，762元及2013年3月1日至2013年5月31日间的租金152，643元；二、新体育公司表示：1、如新体育公司发送的解除合同通知未送达美恕公司的，则以本案提起诉讼之日为合同解除日；2、如租赁合同得到解除，则诉称中提及的由新体育公司垫付的公用部位电费不再要求美恕公司支付，并同意将保证金返还美恕公司；三、美恕公司自认，其经营基本处于停滞状态；四、基于美恕公司提出其对房屋进行了装潢及物品添置，法院对装潢及物品的价值评估问题作了释明，美恕公司表示，美恕公司的主要经济损失在于经营证照的价值而非装潢及物品，故仅对装潢及物品进行估价对美恕公司而言并不公平，且美恕公司坚持认为合同应当履行，故没有必要对装潢及物品的价值进行评估。
庭审后，新体育公司表示，考虑到案件客观情况，自愿将诉请中租期内的全部租金以及租期终止后的房屋使用费降低至每平方米每日1.00元。
原审法院经审理后认为，《租赁合同》及《补充协议》系出于当事人真实意思表示，形式内容均符合法律规定，故对当事人之间租赁关系的合法性予以确认，合同既然合法有效，则承租方与出租方均应按约履行各自义务，否则需承担法律责任。针对当事人的本反诉辩称，结合庭审查明事实与证据，法院作如下认定：一、当事人之间的租赁关系应当解除。理由为：1、承租方未在2013年3月1日至2013年6月30日之间按租金标准的50%足额付款，故在此时间段内承租方显然违反了合同约定；2013年7月起，当事人于合同中虽有将租金与招租率相结合的意思表示，但无论招租率为何，合同并未设置完全免除承租方租金支付义务的条款，即使招租率低于预期，但承租人租用房屋却完全拒付租金的行为显然不符合交易规则与法律规定，鉴于上述事实，出租方有权单方解除合同，对承租方要求继续履行合同及免收租金的主张不予支持；2、在承租方自认经营不善，出租方又长期无法收回租金，商场招租环境无明显改善的情形下，当事人的缔约目的已无法实现，租赁合同的继续只能导致各方的损失进一步扩大而无助于争议的彻底解决，故合同应当解除；二、关于解约的责任认定。1、从承租方角度而言，《补充协议》中租赁关系建立时，当事人显然对租赁房屋的现状有所了解，尤其对房屋所在商场招租率不足这一客观事实有充分的认知，否则无必要在租金方面给予承租方大幅度的优惠。承租方作为将在商场内开展经营活动的租户，既对商场的招租环境系明知，则理应在缔结租赁协议时持谨慎态度并对可能产生的风险自负其责；其次，租赁房屋周边自然环境或商业环境的优劣以及对租户经营的影响程度缺乏客观的评判标准，某种程度上亦非当事人主观意愿所能改变，如房屋租赁过程中承租方认为周边环境已完全不能满足经营需要，双方又不能就继续租赁关系达成一致的，承租方应按合同约定或法律规定终止租赁关系并就权利义务进行清算，现承租方自2013年6月起仍使用房屋却以出租方招商、服务不利拒付全部租金的行为既违反了合同约定，更不符合诚实信用、等价有偿的民事活动原则；最后，从出租方提供的相关管理服务合同可知，租赁房屋所在的商场管理服务措施基本具备，承租方认为出租方未按约提供服务的观点证据不足，其仅以自行估算来主张经济损失显然缺乏依据，法院难以采信，综上所述，合同解除的责任在于承租方；2、从出租方角度而言，合同中并未明确约定其有提升招租率的义务，亦无充分证据表明其有怠于履行其他合同义务的行为，但在商场招租率问题上体现出其经营能力的不足，现其自愿将全部租期内的租金及租期终止后的使用费降低至约定租金标准的50%以下，法院予以准许；三、合同解除后的清算问题。鉴于出租方单方解除合同于法有据，故系争《租赁协议》及《补充协议》应当解除，解除日期以出租方起诉之日为准。合同解除后，承租方应迁出房屋，并承担清结租金的义务，按合同约定，承租方违约的，其在付租方面不应再享有减免的优惠，而是应将原先减免的部分补足，现出租方已适度降低了租金的收取标准，则应以出租方降低后的标准结算。同时，出租方已适时发函催收租金，故对承租方关于租金时效的抗辩不予采信。出租方同意解约后退还保证金，法院予以一并判明；其次，如合同解除后承租方仍不交还房屋的，则占用期间应按出租方自愿降低的标准支付房屋占用费，因承租方拒绝对租赁场地内的装潢及物品进行价值评估，故对此节法院不作处理。
原审法院据此作出判决：一、上海新体育旅游有限公司与上海美恕文化传播有限公司签订的关于上海市华池路XXX弄XXX号楼第四层B区、D区房屋的《租赁合同》与《补充协议》于2014年8月5日解除；二、上海美恕文化传播有限公司应于判决生效之日起十日内迁出上海市华池路XXX弄XXX号楼第四层B区、D区房屋；三、上海美恕文化传播有限公司应于判决生效之日起十日内向上海新体育旅游有限公司支付上述房屋的租金（总建筑面积为1，632平方米，按每平方米每日1.00元计，自2013年1月1日起算至2014年8月5日止，美恕公司已支付的租金152，643元可用于抵扣）；四、上海美恕文化传播有限公司应于判决生效之日起十日内向上海新体育旅游有限公司支付上述房屋的使用费（总建筑面积为1，632平方米，按每平方米每日1.00元计，自2014年8月6日起算至美恕公司实际履行本判决第二项之日止）；五、上海新体育旅游有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海美恕文化传播有限公司保证金101，762元；六、对上海美恕文化传播有限公司的反诉诉请不予支持。
原审判决后，上诉人美恕公司不服，向本院提起上诉称：租赁合同中对于新体育公司应当提供的租赁服务标准做了多项约定，但新体育公司始终未尽合同义务。尤其是在招商方面，完全没有做到签约时承诺，导致美恕公司亏损加剧。因此，美恕公司暂时拖延支付租金是行使先履行抗辩权，不属于违约。由于新体育公司违约在先，不享有合同解除权，其作出合同解除的意思表示不具有法律效力，原审法院对此认定错误。即使合同确已无继续履行的必要，也应由新体育公司承担违约责任。合同解除后对于美恕公司的巨额损失置之不理，显然极不负责任。故请求本院发回重审或撤销原判第一、二、五、六项，如判决继续履行合同，同意按第三、四项支付租金。
被上诉人新体育公司答辩称：根据租赁合同约定，美恕公司逾期付款30天以上，新体育公司即享有单方解除合同的权利。美恕公司已拖欠多期租金，无继续履行租赁合同的可能。其认为原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，美恕公司向本院提供该公司的《上海市文化经营许可证》及与原先出租人普星公司之间的《房屋租赁合同》，以证明其承租系争房屋是基于之前出租人的招商及经营能力的信任，且办理了相关证照。如合同解除，将会造成巨大的经济损失。新体育公司认为上述材料不属二审新证据，且与本案无关。
本院认为，双方签订的租赁合同约定，美恕公司逾期30日未能足额付款的，新体育公司可书面通知解除合同。美恕公司认可其拖欠租金，但认为其行使的是先履行抗辩权。经查，合同中并无商场招商引租方面设定的明确标准。而美恕公司在与新体育公司签订租赁合同之前就已在系争房屋内经营使用，其对市场经营风险应有明确预期，通过租金标准与整体出租率挂钩这一合同条款，也可看出美恕公司与新体育公司对于商场招商率不足这一客观事实已有充分认识。综上分析，美恕公司以新体育公司未尽合同义务为由，拒付租金行使先履行抗辩权的依据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实无误，适用法律正确，应予维持。美恕公司的上诉请求，缺乏法律及事实依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13，712元，由上诉人上海美恕文化传播有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一五年八月十三日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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