上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第37666号
原告上海淳洲酒店管理有限公司。
法定代表人刘忠俤。
委托代理人杜骏，上海市金石律师事务所律师。
被告上海芦潮港房地产开发经营有限公司。
法定代表人金培忠。
被告金培忠。
被告上海华琛建筑装饰有限公司。
法定代表人张鸿。
被告上海锦奇建筑装饰有限公司。
法定代表人范德高。
上述四被告共同委托代理人季龙根。
被告季龙根。
原告上海淳洲酒店管理有限公司（以下简称淳洲酒店）与被告上海芦潮港房地产开发经营有限公司（以下简称芦潮港公司）、金培忠、上海华琛建筑装饰有限公司（以下简称华琛公司）、上海锦奇建筑装饰有限公司（以下简称锦奇公司）、季龙根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年12月2日公开开庭进行了审理。案件审理中，被告芦潮港公司及金培忠于2014年12月4日撤销了原委托代理人朱方官的代理权限，并授权季龙根作为其在案件中的诉讼代理人。原告淳洲酒店的委托代理人杜骏、被告芦潮港公司及金培忠的原共同委托代理人朱方官到庭参加诉讼。被告华琛公司、锦奇公司、季龙根经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告淳洲酒店诉称，2014年4月28日，原告淳洲酒店与被告芦潮港公司签订《房地产权益转让协议书》（以下简称协议书），约定将上海市浦东新区芦潮港镇桃源三村137、138、141、142号房屋（以下统称系争房屋）转让给原告。系争房屋是被告芦潮港公司于2013年3月18日从案外人上海国际港务（集团）股份有限公司处受让，但被告芦潮港公司与上海国际港务（集团）股份有限公司因其他原因并未办理系争房屋的过户手续，故被告芦潮港公司与原告约定在签署协议书之日起两个月内，积极与上海国际港务（集团）股份有限公司协调，为原告办理完成系争房屋的产权过户手续，双方就逾期过户还约定了违约金，其他被告也作为保证人在协议书上签字，承诺就被告芦潮港公司的义务承担连带责任担保。随后，原告依照合同约定，支付了购房款，但目前早已超过双方约定的过户时间，被告芦潮港公司并未将房屋过户至原告名下，由于被告迟迟不履行义务，为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，要求：1、依法判令被告芦潮港公司继续履行与原告签订的协议书，协助原告办理系争房屋产权过户手续；2、判令被告芦潮港公司支付原告逾期办理过户的违约金（按照房价款人民币（以下币种相同）390.50万元日千分之三标准，从2014年6月29日计算至判决之日止）；3、判令被告金培忠、华琛公司、锦奇公司、季龙根对被告芦潮港公司的违约金责任承担连带清偿责任。
被告芦潮港公司及金培忠共同答辩，原告的要求过户无法履行，双方签署协议书的目的是为解决被告芦潮港公司欠付案外人兰某某的某某，签订该协议书时被告并不知道兰某某已提起诉讼。协议书签订后，兰某某于2014年3月诉讼，之后法院判决被告芦潮港公司向兰某某偿还债务。被告认为当时出卖系争房屋，用房款抵偿被告芦潮港公司的某某，就双方之间的合作开发房地产纠纷就此解决，但兰某某之后的起诉行为以及法院的判决，实际并未认可被告芦潮港公司之前的清偿行为，在该案审理中，兰某某也未确认收到了原告支付的房款。被告认为，因为兰某某主张了与被告之间的债权债务关系，故被告芦潮港公司与原告间实际不存在协议书，兰某某与原告存在串通的嫌疑，除非兰某某放弃案件判决的款项，原告才有权依据协议书向被告主张。另外，系争房屋目前已被其他法院司法查封，如法院判决过户，无法实际履行。同时，协议书的内容存在显失公平，转让的价格明显低于市场价格，原告借被告芦潮港公司欠付他人钱款之危，签署的协议书被告有权主张撤销。如果协议书实际存在，就违约金被告认为不存在，双方对于过户日期的约定不明确，原告要求依照合同第三条主张起算日期与实际情况不一致，即使存在违约金，就约定的日千分之三也过高，被告要求调整。庭审之后，被告芦潮港公司与金培忠又到庭表示，对协议书认为合法有效，不主张撤销，对原告已经支付房款也不持异议，系争房屋的钥匙于2014年8月交付原告，如系争房屋可以过户，被告愿意配合，就逾期过户违约金希望原告能够不再主张，如果原告坚持主张违约金，被告认为违约金不存在，原告向债权人支付房款并未通知被告，被告不知道要办理过户，所以被告不存在违约，即使法院认为被告存在违约行为，那么就约定的日千分之三的标准过高，起算日期也应该从被告明确知道原告已经支付对价即2015年1月10日开始起算，以房价款作为基数计算违约金不持异议。
被告华琛公司、锦奇公司、季龙根未作答辩。庭审后，三被告到庭表示对双方之间的协议书并无异议，系争房屋为被告芦潮港公司向上海国际港务（集团）股份有限公司购买，后因芦潮港公司无力归还案外人兰某某600万元的钱款，由此出售系争房屋给原告，以出售房屋的房款抵偿案外人的某某。之后，双方就协议书进行了实际履行，房屋钥匙也于2014年8月交付给原告，对于办理过户需要先由上海国际港务（集团）股份有限公司过户给被告芦潮港公司，再由芦潮港公司过户给原告。如可以办理过户的情况下，被告愿意配合，目前因为系争房屋被法院司法查封，被告无力过户。就违约金，被告希望原告不再主张，如要判决，希望原告给被告三个月时间，超过该日期，上述被告愿意承担连带清偿责任。如果原告坚持主张违约金，被告认为违约金不存在，原告向债权人支付房款并未通知被告，被告不知道要办理过户，所以被告不存在违约，即使法院认为被告存在违约行为，那么就约定的日千分之三的标准过高，起算日期也应该从被告明确知道原告已经支付对价即2015年1月10日开始起算，以房价款作为基数计算违约金不持异议
经审理查明，2014年4月28日，以被告芦潮港公司作为转让方（甲方）、原告淳洲酒店作为受让方（乙方）与被告金培忠、季龙根、华琛公司、锦奇公司作为担保方（丙方）签订协议书一份，约定甲方与上海国际港务（集团）股份有限公司于2013年3月12日签订一份《房地产转让协议书》，由甲方受让上海国际港务（集团）股份有限公司所有的房地产，甲方已支付全部受让款3，905，000元；甲方因尚欠债权人兰某某先生的某某缺乏资金，需要乙方将房地产权益转让款用于偿还兰某某先生；丙方担保方系甲方的法定代表人及股东；就转让房地产为系争房屋及上海国际港务（集团）股份有限公司位于上海市浦东新区芦潮港镇桃源公寓一村XXX号农民住宅一套，建筑面积175.93平方米，无房地产权证，土地为农民宅基地；甲方以3，905，000元的价格转让给乙方，其受让到的上海国际港务（集团）股份有限公司的房地产权益，待转让条件成熟时，甲方应当办理房地产的产权过户转移登记手续，其中上海国际港务（集团）股份有限公司位于上海市浦东新区芦潮港镇桃源公寓一村XXX号农民住宅一套如已经出售的，乙方的受让款应予以扣减相应金额；甲方要求乙方将该笔转让款直接支付给债权人兰某某先生，并汇入如下指定账户：……；乙方于2014年5月15日之后，在本协议书继续履行的条件下，可直接向兰某某先生付款，甲方应当确认乙方已经完成了付款义务；甲方承诺于本协议书签订之日起贰个月内，积极和上海国际港务（集团）股份有限公司及相关部门进行协调，完善产权转让手续，并办理完成标的房地产产权过户的转移登记手续；甲方如果逾期办理标的房地产产权过户转移登记手续的，应当按照逾期日期的日千分之三支付逾期过户违约金，如果逾期时间达到叁个月的，乙方有权解除合同，要求退还转让款并要求甲方按照转让标的物的市场价格计算30%支付赔偿金；丙方为甲方的履行本协议书的义务承担连带责任保证担保；丙方担保范围：转让款本金、逾期违约金、赔偿金、诉讼费、保全费、律师费等；担保期限：自主债务履行届满之日起2年；如甲方于2014年5月15日前，向债权人兰某某支付了600万元（含之前已经付款部分）款项的，本协议书解除；……。2014年5月15日前，被告芦潮港公司未清偿对案外人兰某某的某某。2014年5月20日，原告依照协议书约定的账号向案外人兰某某账户中分别转入150万元、70.50万元及170万元。同年8月系争房屋的钥匙交付给原告。2014年10月，经原告至相关部门查询，系争房屋的权利仍登记在上海国际港务（集团）股份有限公司名下，同时上述系争房屋于2014年9月26日被上海市金山区人民法院正式查封。由此，原告向本院提起诉讼，诉如所请。
以上事实，由经庭审质证的《房地产权益转让协议书》、上海银行业务回单、上海市房地产登记薄等及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告就系争房屋签订了协议书，原告作为购买方依约支付了房款，并于2014年8月取得了系争房屋的钥匙。协议书为双方的真实意思表示，应为合法有效。原告现要求被告芦潮港公司办理系争房屋的过户手续，鉴于目前系争房屋的权利仍登记在案外人上海国际港务（集团）股份有限公司名下，且系争房屋目前被司法查封，而房屋权利发生转移的前提是被告芦潮港公司已行取得系争房屋的所有权或处分权以及房屋的权利上不存在任何的限制，当前系争房屋因被司法查封，故是否具备产权变更过户的条件尚不明确，原告现要求办理系争房屋产权转移登记至其名下的请求，本院难以支持。原告可在今后系争房屋上限制条件排除后或依据实际情况再行提出主张。另外，原告要求被告芦潮港公司按照房价款390.50万元的日千分之三标准，支付从2014年6月29日计算至判决之日止的逾期办理过户的违约金，其他被告对违约金责任承担连带清偿责任，符合合同约定。被告提出原告支付房款后没有告知被告，被告未予过户不存在违约的意见，本院认为，根据协议书约定，2014年5月15日前被告芦潮港公司在未予清偿债权人债务下，由购房人直接向案外人兰某某支付房款，原告也如约定履行了该义务，就此被告应当予以核实，何况之后被告在不闻不问原告是否履行合同主要付款义务下，却向原告交付系争房屋钥匙，也有悖常理，故被告目前以不清楚原告是否履行合同义务作为逾期过户的理由，本院不予采纳。就被告提出日千分之三的标准过高的意见，本院认为，系争房屋虽尚未办理产证，但房屋已经于2014年8月交付原告，原告对房屋的使用并不因物权的转移与否发生障碍，当然原告秉着小心谨慎的原则，未能积极利用系争房屋，确实存在相应的损失，但依照房屋总价的日千分之三确实显属过高，本院考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、实际损失等综合因素，对逾期过户的违约金标准适当予以调整。被告华琛公司、锦奇公司、季龙根经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海芦潮港房地产开发经营有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海淳洲酒店管理有限公司支付从2014年6月29日至本案判决之日止的逾期过户违约金168，696元；
二、被告金培忠、上海华琛建筑装饰有限公司、上海锦奇建筑装饰有限公司、季龙根对本判决主文第一项中被告上海芦潮港房地产开发经营有限公司的付款义务承担连带清偿责任；
三、驳回原告上海淳洲酒店管理有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的某某利息。
案件受理费46，925元，减半收取计23，462.50元，由被告上海芦潮港房地产开发经营有限公司负担，被告金培忠、上海华琛建筑装饰有限公司、上海锦奇建筑装饰有限公司、季龙根承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张盈
二〇一五年一月三十日
书 记 员 赵勤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。