天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0114民初8390号
原告：张亚洲，男，1982年8月4日生，汉族，待业，住黑龙江省七台河市茄子河区。
委托诉讼代理人：廉军辉，北京舟之同律师事务所律师。
被告：朱小疆，男，1973年11月19日生，汉族，公司职员，住北京市朝阳区。
被告：于晓芳，女，1977年11月8日生，汉族，公司职员，住北京市朝阳区。系朱小疆之妻。
委托诉讼代理人：朱小疆,男,1973年11月19日生,汉族，公司职员，住北京市朝阳区。
原告张亚洲与被告朱小疆、于晓芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廉军辉、被告朱小疆及被告于晓芳委托诉讼代理人朱小疆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张亚洲向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2017年3月29签订的《协议》；2.判令二被告共同退还原告定金10万元，并承担连带责任。3.案件受理费由二被告担负。事实和理由：二被告系夫妻关系，2017年3月29日原、被告签订《协议》，约定二被告将其天津市武清区泊岸馨苑一期小二期-106-2803B室的房屋以1214920元的价格出售给原告，协议签订当日原告给付被告定金10万元。2017年3月31日天津市人民政府办公厅发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，因原告在天津市无社会保险缴纳记录，也无个人所得税证明，不具备在天津市购买房屋的主体资格，原告购房目的无法实现。原告知道天津市政府发布上述规定后，及时与被告沟通，要求解除双方签订的房屋买卖协议，被告表示可以解除合同，但不同意退还定金10万元，原告多次与被告协商未果。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定，原告认为双方签订房屋买卖协议后，天津市政府出台的规定是原告无法预见的，且该规定使原告不具备购房资格，购房目的无法实现。故请求法院判决支持原告诉讼请求。
朱小疆、于晓芳辩称，同意解除《协议》，但定金不退还原告；对原告购买两套房屋给被告合作建房折价的损失34.8万元及退还被告合作建房认购协议书（单）保留诉权，另行解决；案件诉讼费由原告承担。答辩事实和理由：原、被告签订《协议》不是传统意义上的商品房买卖协议，实际上是合作建房更名权出让居间服务协议，天津市政府限购政策不影响协议标的的合作建房权交易，不影响原告继续履行协议，本案完全是原告单方违约导致的《协议》无法履行，给被告造成损失。
原告与被告签订合作建房更名权出让居间服务协议，是双方真实意思表示，通过原告销售渠道提供居间服务寻找实际买家，在规定时间撮和被告与实际买家到开发商处履行更名手续，实现被告合作建房的更名权有偿转让，不涉及原、被告之间实际更名手续，原告只是作为中间人存在，并非是普通商品房买卖双方标的物转移交易，原告交付的定金本质是居间服务限期出售保证金。原告系房产交易居间服务人员，不是真实的买主，长期以来以炒房为生，利用武清区合作建房协议中房屋网签前可以免费一次更名机会，低价草签协议锁定房源，高价出售，从中谋利。原告与被告签订《协议》，交定金锁定被告代建房源，原告从中推广，在合同约定时间内找到买房人，三方去卓达开发商现场签订更名代建协议，实际更名是被告与原告联系的实际买家之间更名，买家将房款打入原告帐户，原告再将与被告签订委托价格计算出房款打入被告帐户，低收高卖，赚取中间差价。但原告以未找到真正买家为由拒绝继续履约，先行违约，在规定时间内未实现被告承建房协议更名。被告有权依据协议扣除定金。2016年10月1日天津市出台非天津户籍人士只限在津购买一套（不限社保和个税），原告一次性从二被告处购买两套房屋，原告作为房产交易居间服务人员，自认为规定时间内能快速找到买家，未能有效规避经济风险，与被告签订合作建房更名权出让居间服务协议本质，并非商品房买卖协议的事实，是合作建房销售更名模式给了其谋利机会，限购政策对原告服务无任何影响。原告主张限购政策导致其无法履约不成立，《协议》可以续约。本案涉及楼房到协议自动终止时间，甚至到现在，卓达开发商已给合作建房签约业主长达二至三年网签缓冲期，永久保留拥有合作建房的资格，直至网签，与传统意义无法网签的情形不同，不存在合同不能履行的事实和结果，不存在限购带给原告不可抗力和不能克服的情形。天津市政府文件不属于国家法律法规、地方法规和政府规章，不适用合同法第五十二条第五款合同无效的规定，本案协议到期前原告完全有充分履约能力，可以继续履行本协议，限购政策原告能够克服，从根本上并不影响原告继续提供居间服务，不影响实现协议的目的，可以采取措施补救，原告可以选择将合作建房名额落在其本人名下，在合理期间交纳两年社保拥有实际网签资格，也可更名在亲朋好友名下，或找天津户籍买房人及符合购房条件的籍外人士履行协议，不会造成定金损失，原告在协议履行过程中既不按约及时回款，又不积极消除合同履行的障碍，已构成根本违约，不履约失去定金，应当承担违约责任，依据房屋限购新政主张解除协议索要定金不能获得法律支持。原告作为房产居间服务人员更应本着谨慎的注意义务，在约定回款时慎重考虑综合风险因素等后果。被告因原告垄断独家销售，在协议期间不能与第三方合作，错过了与其他机构或个人合作机会，不能有效及时找到买家促成与被告的更名协议交易完成，耽误了被告出售机会，使被告两套房屋无法及时变现，造成变现损失34.8万元。原告作为居间服务人员曾明确说其卓达楼盘中有多处别墅和高层住宅，应查明其及家庭购房情况。原告在诉讼中称因受限购政策影响无法履约，不承担后果不成立，不能将协议不能履行的风险转嫁给无任何过错的被告，对被告不公平，违反诚实守信原则。
当事人围绕诉讼请求依法向本院提交证据，本院组织当事人对证据进行了证据交换和质证。原告提交证据：1.协议，证明张亚洲以“乙方”与于晓芳及委托代理人朱小疆以“甲方”于2017年3月29日签订《协议》，约定乙方自愿购买甲方泊岸馨苑一期-
小二期-106-2803B楼房，房产认购协议主房面积86.78平方米，价格1214920元，单价14000元/平方米；甲方负责更名事项，如有更名费用由甲方承担，更名时间2017年4月13日前；乙方于签订协议之时付给甲方定金10万元；乙方承诺于2017年4月13日前回齐房款，否则乙方违约，定金不退。如甲方违约或未能办成更名手续，双倍赔偿已付定金；如乙方未能在2017年4月13日前付清全部房款，定金不予退还，乙方无权索要，同时该协议终止；甲方承诺协议期间于2017年4月13日前，不另行出售，如出售双倍赔付定金。2.转账凭证、收据，证明2017年3月29日原告通过工商银行转账方式，向于晓芳账户内转款20万元，于晓芳及委托代理人朱小疆为原告写下收取泊岸馨苑一期小二期-106-2803A及2803B两套房的购房定金20万元收据一份。3.离婚证，证明张亚洲与原妻王泓颖于2016年10月8日办理离婚登记。
二被告提交证据：1.协议，证明张亚洲以“乙方”与于晓芳及委托代理人朱小疆以“甲方”于2017年3月29日签订《协议》内容，与原告提交《协议》内容一致。2.收条，证明原告收到二被告交付的卓达镜湖泊岸馨苑一期小二期-106-2803A楼房及2803B楼房的房产认购协议书，于2017年4月13日归还原房主。3.合作建房协议、补充协议，证明天津卓越天下投资有限公司为体现对公司员工人文关怀，惠及全体员工及回馈地方，推出企业地方共建温馨家居政策，承建员工福利房产事宜，于2016年2月26日以“甲方”与于晓芳为“乙方”签订合作建房协议，约定乙方委托甲方承建泊岸馨苑一期小二期-106-2803B室，建筑面积86.78平方米，单价4005元/m2，最终以房产证权属登记部门认定面积为准。依据本协议约定的单价对委托承建款实行多退少补；总委托承建款共计347120元；乙方付清承建款之日起至具备网签条件后180天内经乙方书面申请，甲方可免费办理更名一次，可为更名对象提供网签合同额的购房发票，但溢价部分相应税金由乙方承担，具备网签条件180天内乙方需要配合甲方完成网签，否则甲方按原价回购该房产……。基于限购政策，2017年4月7日双方签订补充协议，在原合同基础上，2019年12月31日前甲方给予乙方一次免费更名权，乙方需于2019年12月31日前向甲方提供在天津范围内连续两年社保或完税证明的凭证，并到甲方项目所在地办理网签及银行按揭手续……如乙方未遵守补充协议第三四五条约定视为乙方自动放弃此房屋购买权，甲方有权收回房源，退还乙方承建款，并按银行活期存款利率给予补偿……在项目具备交房条件时，乙方仍满足网签资格，乙方如选择补齐全部房款，便可先行办理入住，待乙方具备网签资格后，再补办网签手续……双方还约定其他权利义务。4.微信对话记录、语音记录、微信图片及光盘，证明2017年3月28日至5月18日期间原告与被告朱小疆进行微信协商房屋出售和购买价格的过程，同年3月29日签订《协议》后，原、被告之间研究协商购买其他房屋的通话内容；同时证明原告与被告协商退房和退还定金事宜的内容。5.房产认购协议书，证明于晓芳认购泊岸馨苑一期小二期-106-2803A楼房及2803B楼房的面积、单价、总房款的具体情况。
本院调取证据：天津市国土资源和房屋管理局房屋所有权登记状况查询证明材料，证明张亚洲在天津市武清区无房屋所有权登记记录。
原告对二被告提交的上述证据中双方签订《协议》真实性无异议，但对被告提交其他证据，提出被告在卓达镜湖项目开发商无建设房屋及销售许可证情况下，签订合作建房协议存在瑕疵，被告主观上存在过错；原、被告签订《协议》，涉及的房屋没有房屋预售许可证，客观上无法办理更名手续，被告房产认购协议书内容是购买房屋，涉案房屋是新购买房产；对被告出示微信对话记录、语音记录、微信图片、光盘等证据的真实性和证明目的均不予认可。被告对原告提交的上述证据的真实性无异议，提出二被告所收原告款10万元是独家销售保证金，原、被告签订协议内容本质为合作建房更名权出让的协议，是合同权利委托转让行为。天津限购政策导致原告无法履行协议不成立，原告有错在先，一次性购买两套房，证明其有履约的能力。原、被告对本院出示的证据材料均无异议。本院对双方当事人无异议的证据予以确认。
本院经审理认定事实如下：被告于晓芳在案外人天津卓越天下投资有限公司未取得房屋销售许可证的情况下，于2017年2月26日以“乙方”与天津卓越天下投资有限公司为“甲方”签订合作建房协议（见被告提供证据3合作建房协议内容），同年3月29日于晓芳委托朱小疆代理以“甲方”与张亚洲为“乙方”自愿签订《协议》，约定原告购买于晓芳名下坐落于天津市武清区泊岸馨苑一期小二期项目106号楼2803B室的房屋，房产认购协议主房面积86.78平方米,价格1214920元，单价14000元/平方米；甲方负责更名事项，如有更名费用由甲方承担，更名时间2017年4月13日前；乙方于签订协议之时付给甲方定金10万元；乙方承诺于2017年4月13日前回齐房款，否则乙方违约，定金不退。如甲方违约或未能办成更名手续，双倍赔偿已付定金；如乙方未能在2017年4月13日前付清全部房款，定金不予退还，乙方无权索要，同时该协议终止；甲方承诺协议期间于2017年4月13日前，不另行出售，如出售双倍赔付定金。协议签订后，原告于当日给付于晓芳楼房购房定金10万元。二被告为原告书写收款凭证一份。同年3月31日天津人民政府发布《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（以下简称实施意见），2017年4月1日开始实施后，基于限购政策，被告于晓芳与案外人天津卓越天下投资有限公司于2017年4月7日签订补充协议，约定在原合作建房协议基础上，2019年12月31日前给予被告于晓芳一次免费更名权，于昨芳须于2019年12月31日前向案外提供在天津范围内连续两年社保或完税证明的凭证，并到案外人项目所在地办理网签及银行按揭手续（见被告提交证据3补充协议）。原告因系非天津市户籍，未缴纳社会保险或个人所得税，不符合上述实施意见中关于“……非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证”规定的在天津市购房的条件，即联系被告朱小疆要求解除协议，并退还上述购房定金10万元，双方经协商未果，原告起诉。
本院认为，张亚洲与于晓芳及委托代理人朱小疆于2017年3月29日签订《协议》,系双方真实意思表示，该《协议》约定了购房房屋位置、房屋面积、房屋价款数额、定金数额及房屋价款给付时间，被告承诺在2017年4月13日前不另行出售，办理更名手续，原告承诺2017年4月13日前给付购房款，并约定违约后的定金罚则，虽因被告于晓芳与案外人天津卓越天下投资有限公司签订的《房屋承建协议》尚在履行中，被告于晓芳未向该案外人申请办理更名和与该案外人签订《商品房买卖合同》，原、被告《协议》未约定房屋交付和进行网签《天津市商品房买卖合同》的时间，但具备了房屋买卖合同的主要内容。被告以收受定金方式作为原告购买涉案房屋合同的担保，双方协议内容应属房屋买卖合同性质。双方签订协议后，因《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》发布，客观情况发生了双方当事人在订立合同时无法预见的重大变化，原告非天津市户籍居民，未在天津市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税，不符合该实施意见中在天津市购房的条件，致双方房屋买卖协议不能履行，合同目的不能实现，不可归责于双方当事人，原告要求解除协议，二被告同意解除，依法应对双方签订的《协议》予以解除，二被告应将所收取的定金10万元返还原告。对原告主张二被告返还定金10万元，并承担连带责任的请求，本院应予支持。二被告主张不予退还定金的意见，无事实和法律依据，本院不予支持。二被告抗辩原告为居间服务人员，与被告签订的《协议》是合作建房更名权出让居间服务协议，天津市政府限购政策不影响协议标的的合作建房权交易，不影响原告继续履行协议，协议无法履行完全是原告单方违约导致，因无充分证据证明，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二被告主张保留原告返还保存的天津市武清区泊岸馨苑一期小二期项目106号楼2803B房屋房产认购协议书及赔偿被告合作建房折价损失的诉权，另行解决的意见，本院尊重。双方当事人未能达成和解协议。
综上所述，原告张亚洲主张解除与被告于晓芳于2017年3月29日签订的《协议》，被告朱小疆、于晓芳同意解除,依法应予解除;原告主张二被告返还定金10万元的请求，应予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条一款、第九十四条一款（一）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、第一百七十九条一款（四）项、第一百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释问题的解释（二）第二十六条规定，判决如下：
一、解除原告张亚洲与被告于晓芳及委托代理人朱小疆于2017年3月29日签订的涉及天津市武清区泊岸馨苑一期小二期项目106号楼2803B室的《协议》。
晓芳返还原告张亚洲定金10万元。并承担连带责任。
并承担连带责任。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由被告朱小疆、于晓芳承担，并承担连带责任。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 姚学喜
审 判 员 李宝友
人民陪审员 陈宝玲
二〇一八年九月四日
书 记 员 于香琳
附判决所引用的相关法律规定内容
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《中华人民共和国民法总则》
第一百七十八条二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。
连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。
连带责任，由法律规定或者当事人约定。
第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）继续履行；
（八）赔偿损失；
（九）支付违约金；
（十）消除影响、恢复名誉；
（十一）赔礼道歉。
法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。
本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释问题的解释（二）
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。