福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第1184号
原告厦门兴海发经济开发有限公司。
法定代表人张亚狮，执行董事。
委托代理人肖振添、罗倩雅（实习），北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被告厦门珉挚集装箱服务有限公司，）象兴四路21号银盛大厦3B1单元之二。
法定代表人叶宝成，董事长。
委托代理人徐芬，福建信海律师事务所律师。
第三人厦门海沧土地储备管理有限公司。
法定代表人冉志刚，总经理。
委托代理人马天，职员。
原告厦门兴海发经济开发有限公司（以下简称兴海发公司）与被告厦门珉挚集装箱服务有限公司（以下简称珉挚公司）、第三人厦门海沧土地储备管理有限公司（以下简称海沧土地公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴海发公司的委托代理人肖振添、罗倩雅，被告珉挚公司的委托代理人徐芬，第三人海沧土地公司的委托代理人马天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴海发公司诉称，2009年5月12日，原告兴海发公司与被告珉挚公司签订一份《代管协议》，约定：兴海发公司将位于厦门市海沧区PX项目用地南侧、角嵩路北侧，面积为50000平方米，性质为政府储备用地的地块交由珉挚公司代管；代管期限自2009年7月1日起至2011年2月28日止；代管期满或因国家建设需要，珉挚公司应将在代管地块上自建的建筑物、构筑物在一个月内自行拆除，并将代管地块交还，否则，兴海发公司有权自行处理，所发生的费用由珉挚公司承担；珉挚公司应按每月1元／㎡的标准支付代管费，即每月50000元（人民币，下同）等内容。协议签订后，兴海发公司依约交付了代管地块，珉挚公司亦依约支付了代管费。代管期限届满后的2011年3月5日，就各代管户是否续租地块事宜，兴海发公司的主管部门海沧经济服务中心召集包括珉挚公司在内的七家承租户召开会议。在会议上，珉挚公司明确要求续租，故双方重新签订了租期自2011年3月1日起至2012年2月28日止为期一年的《土地租赁协议》。此协议除约定租赁地块面积减为47500平方米及租金相应调减（含上述第一次协议的代管费亦调减了50000元）以及将原“代管”这一名称改为“租赁”外，其余内容与第一次协议的约定基本未变。此第二次协议签订后，珉挚公司亦依约交付了租金。但租期一年届满后，经兴海发公司多次催讨，珉挚公司至今仍未交还讼争地块，已构成违约。因此，珉挚公司不仅应立即将租赁地块交还给兴海发公司，且应支付续租期届满后继续占用土地的占用费，其中2012年3月1日至2013年12月31日期间的占用费珉挚公司已经支付。为此，兴海发公司诉至法院，请求判令：一、被告珉挚公司立即将址于厦门市海沧区海沧PX项目用地的南侧、角嵩路北侧47500㎡的承租地块在自费拆除属被告自建的建筑物、构筑物并清场后交还给原告；二、被告珉挚公司按每月每平方米5元的标准支付自2014年1月1日起至实际交还地块日止期间的占用费。
被告珉挚公司辩称，请求驳回原告兴海发公司对珉挚公司所提诉讼请求。一、兴海发公司、珉挚公司就该地块所缔结租赁合同关系仍有效存续，珉挚公司有权继续使用讼争地块。理由：1、从2009年2月5日《关于申请租赁物流储备用地的报告》，可看出，珉挚公司因扩大经营需要向厦门市海沧区人民政府申请租赁物流储备用地，相关领导为了盘活闲置储备用地、支持物流企业的发展及为海沧区增加税收收入等多方面的考虑，同意将讼争地块出租给珉挚公司，且明确在政府需要时，业主无条件退出。2、兴海发公司、珉挚公司于2009年5月12日签订《代管协议》（注：该协议性质实为租赁合同），约定兴海发公司以每月每平方米1元的标准将讼争地块出租给珉挚公司，作为运输车辆的临时停放点及物流企业的临时货物中转地使用。3、《代管协议》所约定租赁期限届满后，兴海发公司、珉挚公司又签订《土地租赁协议》，约定兴海发公司继续以相同条件将讼争地块出租给珉挚公司使用，并将租赁期限延长至2012年2月28日。4、《土地租赁协议》约定的租赁期限届满后，兴海发公司并未收回讼争地块，而是允许珉挚公司继续按原有条件使用土地并按原有标准继续支付租金。5、《代管协议》及《土地租赁协议》的第七条第9款均约定：租赁期满或因不可抗力因素的原因、城市规划建设需要等政府行为，导致双方合同无法继续履行时，珉挚公司应按协议约定向兴海发公司办理交接手续。6、《代管协议》第八条第2款和《土地租赁协议》第三条约定：乙方（注：珉挚公司）在本协议签订时，必须将企业营业执照、税务登记在海沧区工商、税务等部门注册登记，同时在海沧税务纳税，并且在合同签订后三个月内投入生产，否则甲方（注：兴海发公司）有权解除合同。7、《土地租赁协议》第三条中明确租赁目的：为加强政府储备用地管理，盘活闲置用地，…和《土地租赁合同》第三条约定，甲方（即，厦门市海沧区土地开发服务中心）将本宗地块出租给乙方（即，厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处，简称海沧街道办）作为运输车辆的临时停放点及物流企业的临时货物中转用地，解决港区集装箱拖车及各种运输车停放问题，有利于保税港区外部配套设施的建设。8、厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处主任办公会议纪要（2009）4号“街道办事处第4次主任办公会会议纪要”指出：诉争地块作为上述企业（包括珉挚公司在内）发展仓储物流和临时用地，区政府需要时，业主无条件退出，不予任何补偿。从上述事实可以看出，兴海发公司、珉挚公司双方此前的约定，事实上为附解除条件的租赁合同。合同签订后，珉挚公司不仅按照约定在海沧工商、税务进行注册登记，并依约在海沧投产纳税；且因诉争地块于2009年就已经存在大面积复耕、鱼塘、堆放土头垃圾、荒地等现象，在兴海发公司与珉挚公司签订合同后，珉挚公司于2009年7月5日开始了为期13个月的土地硬化施工工程，珉挚公司完成土地挖掘、填压、路面铺建等工程建设，前后投入了约1341万元。在土地平整后，珉挚公司又购买机器设备等累计投入高达2千余万元。对此，相关政府部门及兴海发公司是十分清楚且支持的。珉挚公司这一系列的行为，也正是基于双方有长期合作的意向。综上，珉挚公司认为：1、兴海发公司、珉挚公司就讼争地块所缔结租赁合同关系不因前述《代管协议》及《土地租赁协议》所约定租赁期限届满而解除。2、前述《代管协议》及《土地租赁协议》中除租赁期限以外的其他条款，并不因该两份协议所约定租赁期限届满而当然失效，其对兴海发公司、珉挚公司仍具有法律约束力。3、虽然前述《代管协议》及《土地租赁协议》的第七条第9款之约定，合同租赁期满或因不可抗力因素的原因、城市规划建设需要等政府行为，导致合同无法继续履行时，珉挚公司需交还地块，但根据兴海发公司上属主管部门海沧街道与政府土地储备管理单位《主任办公会议纪要》及珉挚公司《关于申请租赁物流储备用地的报告》批复，可明确看出，政府有关部门出租本宗地块的目的及用途，且明确表示因不可抗力因素的原因或因城市规划建设需要等政府行为（即，因区政府需要时），业主无条件退还。由此可知，当事人可以对合同的解除可以约定附条件，双方约定即：“政府需要时，业主无条件退出。”即，“政府需要时”这一法律行为是否发生，何时发生均是不确定的，从性质上讲应为双方协议解除租赁协议的条件，其解除条件为不可抗力因素或城市规划建设需要等政府行为。由于本案现有证据不能证明前述解除条件已经成就，故兴海发公司、珉挚公司就讼争地块所缔结租赁合同关系仍有效存续，珉挚公司仍有权继续使用讼争地块。二、兴海发公司关于珉挚公司自2014年1月1日起应按每月每平方米5元的标准支付讼争地块占用费的诉求缺乏事实和法律依据。兴海发公司、珉挚公司就讼争地块所缔结租赁合同关系仍有效存续，故本案不存在珉挚公司应向兴海发公司支付占用费的情形。珉挚公司已对兴海发公司调整租金的作法表示反对，故兴海发公司调整租金的作法仅仅是其单方行为，对珉挚公司不具有法律约束力，兴海发公司无权依据其单方变更的合同内容要求珉挚公司增加支付租金。三、从珉挚公司提交的证据可看出，珉挚公司所缴交的2012年3月1日起至2013年12月31日止期间的占用费实际也是租金，租金总额也没有变动，而兴海发公司也继续收取，进一步体现了双方长期合作的意向。可见，租赁期限对双方是没有约束力的。而现在兴海发公司擅自变更合同及悍然兴讼的行为明显系为了谋取利益而肆意撕毁、践踏双方此前的约定，违背了基本的诚实信用原则。珉挚公司系响应政府盘活闲置用地、解决集装箱车辆停放问题的号召而承租讼争地块，并斥资20254340.2元对讼争地块进行清理、改造及建设。目前，珉挚公司在讼争地块上所建珉挚角嵩堆场系海沧港区最主要的配套集装箱堆场之一，该堆场目前肩负着海沧港区5个集装箱码头的后勤保障任务，平均每月要为船公司修理破损集装箱5500个（相当于海沧港区总量的22%），故若兴海发公司要求珉挚公司交还讼争地块的主张得以支持，则该地块上数百名员工将面临失业且势必会降低海沧港区集装箱的流转效率，从而给我市进出口业务带来不利影响。综上所述，兴海发公司所提诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。
第三人海沧土地公司陈述称，海沧土地公司是讼争地块的所有人，同意讼争地块的土地占用费由兴海发公司收取，讼争地块由兴海发公司收回。
经审理查明，一、2009年3月1日，海沧街道办（乙方，承租方）与厦门市海沧区土地开发服务中心（甲方，出租方）签订一份《土地租赁合同》，约定：临时用地位于海沧PX项目用地的南侧、角嵩路北侧，场地已平整，场地存在大面积复耕、鱼塘、堆放土头垃圾、荒地现象，目前为政府储备用地，总面积348000平方米；甲方将本地块出租给乙方作为运输车辆的临时停放点及物流企业的临时货物中转用地，解决港区集装箱拖车及各种运输车停放问题；租赁期限自2009年3月1日起至2011年2月28日止；乙方可暂免缴纳土地租赁费；合同履约保证金500000元，乙方应于本合同签订生效后7日内一次性支付给甲方，合同履行完毕，若无续约，甲方在乙方清理完地上物并交还场地经甲方查验后15日内无息退还乙方等内容。2011年5月9日，海沧街道办与厦门市海沧区土地储备管理中心又签订一份《土地租赁合同》，就上述2009年3月1日签订的《土地租赁合同》进行续期，租赁期限自2011年3月1日起至2012年2月29日止。2014年3月17日，第三人海沧土地公司向海沧街道办发出一份《关于延长租赁期限的说明》，就上述2011年5月9日签订的《土地租赁合同》约定的租赁期限到期后的问题进行说明：租赁期限届满后，为保证海沧街道办所属兴海发公司行使向承租人收回土地及土地占用费的权利，经本单位同意，该份合同的租赁期限延长至兴海发公司向其承租人实际收回土地及土地占用费之日止，合同的其他内容不变。
二、2009年4月27日，海沧街道办召开会议，会议纪要为：角嵩路以北的政府储备用地的围墙建设已基本完成，街道办与土地储备中心签订合同时348000平方米，经现场测量，目前可利用的面积为175000平方米；具体分为七个地块，其中B6、B7地块面积合计50000平方米，由珉挚公司租用；以上七块地块作为上述企业发展仓储物流和临时用地，区政府需要时，业主无条件退出，不予任何补偿；租用者与兴海发公司签订代管协议，并按每月1元／㎡标准上缴前期投入费用，上缴时间从2009年7月1日起计算等内容。2009年5月12日，原告兴海发公司（甲方）与被告珉挚公司（乙方）签订一份《代管协议》，约定：根据海沧区海沧街道办事处与海沧土地储备管理有限公司签订的《土地租赁合同》及相关法律规定，甲、乙双方就甲方将土地委托乙方代管事宜签订本协议；该临时用地位于海沧PX项目用地的南侧、角嵩路北侧，场地已经平整，地块围墙及公共道路等项目均由甲方出资建设完毕，该地块目前为政府储备用地，总面积50000平方米；甲方将本地块作为运输车辆的临时停放点及物流企业的临时货物中转用地，乙方代管不得超出此用途；代管期限自2009年7月1日起至2011年2月28日止；甲方以每月1元／㎡标准向乙方收取前期投资费用，即每月50000元，合计1000000元，乙方应于合同签订后一次性向甲方付清该款项；租赁期满或因不可抗力因素的原因、城市规划建设需要等政府行为，导致双方合同无法继续履行时，乙方按协议约定向甲方办理交接手续，交接时乙方应将代管后自建的建筑物、地上构筑物在一个月内自行拆除并搬迁完毕，同时将代管范围内的垃圾杂物等清理干净，费用由乙方承担（原甲方投入的围墙、道路等设施归甲方处理），对于拆除的建筑物、构筑物以及搬迁费用，甲方不承担补偿与赔偿责任等内容。合同签订后，双方均依约履行。2011年5月9日，兴海发公司（甲方）与珉挚公司（乙方）签订一份《土地租赁协议》，约定租赁面积为47500平方米，租赁合同期限自2011年3月1日起至2012年2月28日止，珉挚公司应于合同签订后一次性向兴海发公司支付租金520000元。租赁期限届满后若珉挚公司有意续租，应在期满前60天向兴海发公司提出书面申请，双方重新协商并签订租赁协议，协议内容另行约定。协议另约定，租赁期满或因不可抗力因素的原因、城市规划建设需要等政府行为，导致双方合同无法继续履行时，乙方按协议约定向甲方办理交接手续，交接时乙方应将代管后自建的建筑物、地上构筑物在一个月内自行拆除并搬迁完毕，同时将代管范围内的垃圾杂物等清理干净，费用由乙方承担（原甲方投入的围墙、道路等设施归甲方处理），对于拆除的建筑物、构筑物以及搬迁费用，甲方不承担补偿与赔偿责任等内容。协议签订后，2011年3月30日，珉挚公司支付兴海发公司租金520000元。2012年2月28日协议到期后，兴海发公司、珉挚公司未再续约。
三、2012年8月10日，海沧街道办与第三人海沧土地公司共同向被告珉挚公司发出一份《限期退还临时用地使用权公告》，通知珉挚公司：根据租赁协议约定，所承租的位于厦门市海沧区角嵩路边PX项目边角地块的租赁期限于2012年2月28日到期，珉挚公司应退还该地块使用权；2012年6月22日，出租人书面告知珉挚公司，但珉挚公司至今仍未予配合，为此，特再次公告珉挚公司务必于2012年8月31日前搬离、退还使用场地等内容。珉挚公司收悉。2013年12月31日，原告兴海发公司与海沧土地公司共同向珉挚公司发出一份《催告函》，通知珉挚公司：珉挚公司向兴海发公司承租25000平方米地块租期已经届满，租期届满后兴海发公司曾多次通知珉挚公司将租赁地块交还，但珉挚公司至今未交还；故珉挚公司应将2011年3月1日至2013年12月31日期间的土地占用费，参照合同约定的租金标准计算，合计997500元，于2014年1月10日之前交至指定银行账户；2014年1月1日起，土地占用费按照每月10元／㎡标准计算至土地归还为止等内容。该《催告函》通过邮寄向珉挚公司送达，并进行公证。2014年2月17日，肖振添律师向珉挚公司发出一份《催索函》，通知珉挚公司：珉挚公司向兴海发公司承租47500平方米地块租期至2012年2月28日已经届满，租期届满后兴海发公司曾多次通知珉挚公司将租赁地块交还并交付占用费，并已发出《催告函》，但珉挚公司未按通知和催告事项办理；故珉挚公司应在收到本函件之日起三个工作日内将2012年3月1日至2013年12月31日期间的占用费1045000元（《催告函》中金额与本函件不一致的，以本函件所列为准）交至兴海发公司指定的银行账户；珉挚公司应在收到本函件之日起五个工作日内将租赁地块47500平方米交还兴海发公司，如未按期交还，自2014年1月1日起占用期间费用按每月10元／㎡标准计交等内容。该《催索函》通过邮寄向珉挚公司送达，并进行公证。2014年2月19日，珉挚公司向兴海发公司指定银行账户缴纳了2012年3月1日至2013年12月31日期间的土地占用费1045000元。
四、兴海发公司向珉挚公司主张权利未果，于2014年3月诉至本院，提出如上诉讼请求，要求：1、珉挚公司支付占用费（按47500平方米，每平方米10元，自2014年1月1日计算至实际交还之日至）；2、珉挚公司立即将址于厦门市海沧区海沧PX项目用地南侧、角嵩路北侧，47500平方米的承租地腾空后交还给兴海发公司。本案审理过程中，经兴海发公司申请，本院依法委托厦门同建土地房地产评估咨询有限公司对讼争地块的土地使用权租赁价值进行评估。经评估，讼争地块的土地使用权单位租金为每月5元／㎡，月租金为237500元（面积按47500平方米计算）。在法庭审理过程中，兴海发公司撤回了该部分诉讼请求，变更并明确诉讼请求如上。
五、厦门市海沧区土地开发服务中心属于厦门市海沧区发展和改革局的下属单位，于2009年更名为厦门市海沧区土地储备管理中心。厦门市海沧区土地储备管理中心于2012年被中共厦门市海沧区委机构编制委员会撤销，其原承担的相关职能由第三人海沧土地公司承担。
以上事实有原告兴海发公司提交的《土地租赁合同》两份、《关于延长租赁期限的说明》一份、（2009）4号《厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处主任办公会议纪要》一份、《代管协议》一份、《土地租赁协议》一份、《会议纪要》及签到表各一份、《限期退还临时用地使用权公告》、《公证书》两份、租金发票、《土地估价报告》一份、评估费发票，被告珉挚公司提交的照片、付款凭证及本院庭审笔录为证，足以认定。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。讼争地块属于厦门市海沧区的政府储备用地，海沧街道办向第三人海沧土地公司承租后，指定其下属单位原告兴海发公司与被告珉挚公司签订协议，将讼争地块转租给珉挚公司。海沧土地公司后续还相应延长了与海沧街道办之间的租赁期限，并同意由兴海发公司收回讼争地块并收取土地占用费。因此，兴海发公司对讼争地块拥有合法的处分权，有权进行租赁等事宜。
原告兴海发公司与被告珉挚公司签订的《代管协议》虽体现为约定讼争地块的代管事宜，但结合协议的内容、履行情况及当事人的陈述可知，该协议实为土地租赁合同。兴海发公司、珉挚公司双方通过签订《代管协议》及《土地租赁协议》形成土地租赁合同关系。《代管协议》及《土地租赁协议》系兴海发公司、珉挚公司双方平等协商所达成，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对缔约双方均具有法律约束力。租赁合同期限到期后，在兴海发公司不再续租给珉挚公司并要求珉挚公司进行返还场地的情况下，珉挚公司理应依照《土地租赁协议》的约定，将所租赁的场地清空后交还给兴海发公司。珉挚公司未及时向兴海发公司交还讼争地块，已构成违约，应承担相应的民事责任。故兴海发公司请求珉挚公司将承租地块清空后交还给兴海发公司的主张，予以支持。珉挚公司认为《代管协议》及《土地租赁协议》均系附条件解除的合同，租赁合同的解除条件系不可抗力或城市建设需要，但该解除条件尚未出现，合同关系仍有效存续的见解，系对《土地租赁协议》相应条款内容的曲解。《土地租赁协议》第七条第9约定的意思应理解为，合同期满，珉挚公司即应当归还场地给兴海发公司；合同期内，因不可抗力或城市建设需要，珉挚公司应向兴海发公司办理交接手续，并将珉挚公司自建的地上附着物自行拆除并搬迁完毕。此约定与珉挚公司理解的意思并不相符。因此，珉挚公司以租赁合同的解除条件尚未出现为由进行抗辩，没有合同依据，不予采信。关于占用费的问题，珉挚公司占用兴海发公司的场地，应支付占用费。在合同期满后珉挚公司占用兴海发公司的场地，兴海发公司选择以鉴定的市场价格每月5元／平方米收取占用费，合理合法。兴海发公司请求珉挚公司按每月每平方米5元的标准计支付自2014年1月1日起至实际交还地块日止期间的占用费，符合法律规定，予以支持。珉挚公司认为占用费价格应以每月1元／平方米计算，没有合同依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告厦门珉挚集装箱服务有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于厦门市海沧区海沧PX项目用地的南侧、角嵩路北侧，面积为47500平方米的地块清空并交还给原告厦门兴海发经济开发有限公司；
二、被告厦门珉挚集装箱服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门兴海发经济开发有限公司支付土地占用费（土地占用费以47500㎡为基数，按每月5元／平方米从2014年1月1日起计至土地实际返还之日止）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15788元减半收取7894元，由被告厦门珉挚集装箱服务有限公司负担，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 黄建和
二〇一四年十二月十七日
代书记员 陈丹雯
附：本判决所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。