广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民一初字第79号
原告广西北部湾江南建材市场管理有限公司。
法定代表人黄德群，经理。
委托代理人黄财基，广西万合律师事务所律师。
委托代理人韦晓斌，广西万合律师事务所律师。
被告广西南宁川金贸易有限公司。
法定代表人林镇勤，经理。
委托代表人韦荣，该公司职员。
原告广西北部湾江南建材市场管理有限公司诉被告广西南宁川金贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月25日受理后，依法组成合议庭于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄财基、韦晓斌，被告的委托代理人韦荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广西北部湾江南建材市场管理有限公司诉称：原告与被告于2012年2月20日签订《入场经营合同》和《仓储综合管理协议书》，就被告租赁原告位于广西北部湾江南建材市场内的F138、F139号商铺相关事宜进行了约定。《入场经营合同》约定租期为一年（2012年2月1日至2013年1月31日），租金12000元／年，保证金3000元；《仓储综合管理协议书约定仓储管理费47600元／年，两份协议书还对各方的其他权利义务进行了明确约定。以上两份协议签订后，被告向原告支付了上述租金、仓储管理费、保证金和广告制作成本费共计64200年。2013年1月31日，租赁期满，被告声称还要继续租用原告的上述八间商铺，租金和仓储管理费按之前签订的文本执行，不再签订补充协议，被告继续使用上述商铺进行经营活动。但自2013年2月1日起至2014年3月19日止共13个月的租赁期间内，经原告多次催促，被告拒不支付租金、仓储管理费，被告尚拖欠租金、仓储管理费共计64566.67元，扣除被告已交保证金3000元，尚欠61566.67元，由于被告长期拖欠租金，已构成严重违约，原告于2014年3月20日解除合同，收回了商铺。故请求法院判令：1、被告向原告支付F138号、F139号商铺的租金和仓储管理费共计61566.67元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告广西南宁川金贸易有限公司辩称：因公司原股东赖某某、赖某甲与现股东林镇勤、林某甲于2014年6月30日转让股权时约定2014年6月30日之前发生的公司债权债务由赖某某、赖某甲按出资比例承担责任，故原告诉请的租金和仓储管理费应由赖某某、赖某甲负责，与被告无关。
根据原告的起诉及被告的答辩，本院归纳本案的争议焦点为：1.原、被告之间是否存在续租F138号、F139号商铺的《入场经营合同》和《仓储综合管理协议书》？2.原告诉请的费用是否成立？应如何计算？3.公司股东更换是否影响公司对外承担责任？
经审理查明：2012年2月20日，广西北部湾江南钢材市场管理有限公司与被告广西南宁川金贸易有限公司签订《入场经营合同》和《仓储综合管理协议书》。《入场经营合同》约定由被告租赁广西北部湾江南钢材市场管理有限公司的F138号、F139号商铺，租赁期限自2012年2月1日起至2013年1月31日止，租金12000元／年，保证金3000元；《仓储综合管理协议书》约定被告租赁广西北部湾江南钢材市场管理有限公司自有的F138号、F139号商铺期间，广西北部湾江南钢材市场管理有限公司向乙方收取仓储管理费47600元／年、门头户外广告制作成本费1600元／年。上述两份协议签订后，原告将上述商铺交付被告使用，被告向广西北部湾江南钢材市场管理有限公司支付了租金、仓储管理费及保证金共计64200元。
原告主张在上述合同到期后，被告继续使用商铺直至2014年3月19日。被告在（2014）江民一初字第1213号案答辩状中主张其存放在商铺的物品于2014年3月有被打砸。
2014年3月14日，广西北部湾江南钢材市场管理有限公司在南宁市工商行政管理局办理变更登记手续，将企业名称变更为广西北部湾江南建材市场管理有限公司。
2014年6月30日，被告广西南宁川金贸易有限公司原股东赖某某、赖某甲与林镇勤、林某甲签订《股权转让协议书》，协议约定：赖某某将其持有广西南宁川金贸易有限公司的5100000元（占注册资本51%）股权转让给林镇勤；赖某某将其持有广西南宁川金贸易有限公司的3900000元（占注册资本39%）股权转让给林镇勤；赖某甲将其持有广西南宁川金贸易有限公司的1000000元（占注册资本10%）股权转让给林某甲；股权转让协议生效前公司发生的债权债务由赖某某、赖某甲按所持公司出资比例负责，股权转让协议生效后公司发生的债权债务由林镇勤、林某甲按所持公司出资比例负责。
另查明，原告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，经本院向原告释明合同效力后，原告的诉请未发生变化。
上述事实，有当事人提交的证据及当庭陈述予以佐证。
本院认为：关于原、被告之间是否存在续租F138号、F139号商铺的《入场经营合同》和《仓储综合管理协议书》问题：2012年2月1日至2013年1月31日，被告承租原告的F138号、F139号商铺，现原告主张被告于2013年1月31日租赁期满后续租该F138号、F139号商铺并一直使用至2014年3月19日，被告对此予以否认，被告作为承租人应证明其已在原租赁关系期满后将商铺交还原告，但被告未能就此举证证明，应承担举证不能的不利后果，且被告在（2014）江民一初字第1213号案答辩状中主张其存放在商铺的物品于2014年3月有被打砸，故本院认定原、被告于2013年2月1日至2014年3月19日期间存在口头《入场经营合同》和《仓储综合管理协议书》（内容参照2012年2月1日至2013年1月31日的合同）。
关于双方之间合同的效力问题：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现原告出租的房屋无建设工程规划许可证，故原被告间的口头租赁合同和仓储管理合同无效。
关于原告诉请的费用计算的问题：因原、被告于2013年2月1日至2014年3月19日期间存在口头租赁关系，原告主张按照原租金、仓储管理费标准（租金12000元／年、仓储管理费47600元／年）计算商铺占用费、仓储管理费较为合理，则2013年2月1日至2014年3月19日的租金为：12000元／年÷12×13个月=13000元，仓储管理费为：47600元／年÷12×13个月=51566.67元。扣除被告向原告交有保证金3000元，则被告尚须向原告缴纳占用费、仓储管理费为13000元＋51566.67元-3000元=61566.67元。
关于被告抗辩更换股东后，被告无需对更换股东之前的公司债务承担责任问题：由于公司系有独立的财产并以其全部财产对外承担责任的企业法人，有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，故股东转让其持有的公司股权并不影响公司对其负债的自行承担，股权转让前后的公司债务均由公司对外承担。因此，即便被告的原股东赖某某、赖某甲与现股东林镇勤、林某甲在《股权转让协议书》约定“股权转让协议生效前公司发生的债权债务由赖某某、赖某甲按所持公司出资比例负责，股权转让协议生效后公司发生的债权债务由林镇勤、林某甲按所持公司出资比例负责”，但该约定仅系赖某某、赖某甲、林镇勤、林某甲的内部关系，并不影响原告主张广西南宁川金贸易有限公司对债务承担责任，本院对被告的抗辩不予采信。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国公司法》第三条之规定，判决如下：
被告广西南宁川金贸易有限公司向原告广西北部湾江南建材市场管理有限公司支付自2013年2月1日起至2014年3月19日止的占用费和仓储管理费61566.67元。
案件受理费1339元，由被告广西南宁川金贸易有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1339元，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××17。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 丘 理
人民陪审员 农振忠
人民陪审员 陈红娟
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 赵海冰
附：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国公司法》
第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。
有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。