江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终3927号
上诉人（原审被告）：孟燕，个体工商户。
委托诉讼代理人：时美玲，江苏同瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王军，徐州大通市政工程有限公司退休职工。
委托诉讼代理人：袁道林，江苏彭城律师事务所律师。
原审被告：赵辉，无业。
上诉人孟燕因与被上诉人王军、原审被告赵辉申请人执行异议之诉纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月30日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人孟燕的委托诉讼代理人时美玲、被上诉人王军的委托诉讼代理人袁道林到庭参加诉讼。原审被告赵辉经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孟燕上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，解除对天山绿洲二期4#-1-1701室房屋的查封并终止执行。事实和理由：1、孟燕与赵辉签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，该房屋买卖合同合法有效。2、孟燕基于房屋买卖合同的约定，已经向赵辉全额支付了房款（150万元+银行贷款及利息655627.85元），且支付行为均发生在王军对涉案房屋的保全、申请执行之前。3、赵辉在2012年5月20日已将涉案房屋交付给孟燕对外出租，即孟燕在查封和执行之前已经实际占有和使用了涉案房屋。4、因涉案房屋的土地证没有及时分割，导致涉案房屋在王军申请执行之前没能过户，在一审法院裁定保全并进入执行之后又无法过户，孟燕对房屋没有过户并不存在过错。
王军辩称，1、涉案买卖合同系虚假交易，因恶意串通损害第三人利益而无效。孟燕、赵辉对以下疑点不能做出合理解释：孟燕未如约付清全款却两次起诉赵辉要求过户，诉讼中能否过户、结果不定时却又主动付款；孟燕的代理人在庭审中称开发商不能办理土地证，该主张会直接导致其诉请客观不能而败诉；承租人段立东亲口承认房东为赵辉，但时隔不到一周竟拿出跟孟燕签订的租房合同；涉案房产被赵辉、路娟夫妇出售半年后仍在离婚协议中约定为赵辉所有；孟燕未如约付款，赵辉却如期交房，且交房后孟燕仍未及时付款，赵辉在诉讼中亦不主张违约责任；孟燕提供的150万元的借条尚未到归还期限；既然房产已交付，赵辉应要回借条，但其居然“记不清”金额高达150万元的借条是否归还。2、孟燕未付清全部房款。首先，认定150万系借款，证据不足；其次，即使借款为真，孟燕陈述因赵辉未配合过户，借条原件尚未交还给赵辉，亦不能认定该150万元已折抵房款；最后，按约孟燕应负担2012年4月时的房贷余额，但其直到当年10月才付款，亦未提供偿还4至9月之间月供的证据。3、孟燕未实际占有涉案房产。直至2014年4月，承租人段立东仍对泉山法院执行员韩岩称“租的是赵辉的房子”，并称“赵辉真能捣！”；孟燕当庭陈述双方于2012年5月20日交房后，一直未用，第一个租给段立东使用。但据一审调查，当年5月以后一直有正常的水费产生，足以证实所谓的交房为假。4、未过户无过错这个要件亦不具备。孟燕本来需要及时按约付款，继而应密切关注赵辉办证进展情况。但孟燕不但未及时付款，反而径行起诉要求过户，系虚假诉讼，其无过错的理由不能成立。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，孟燕的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回孟燕的上诉，维持原判。
原审被告赵辉未答辩。
王军向一审法院起诉请求：判令许可强制执行涉案的徐州市泉山区天山绿洲二期4#-1-1701室房产。
一审法院认定事实：位于徐州市泉山区的矿山东路天山绿洲二期4#-1-1701室房产即涉案房产原系赵辉、路娟的夫妻共同财产，登记在赵辉名下。2012年9月10日，赵辉、路娟经民政局协议离婚并约定涉案房产归赵辉所有。王军因赵辉欠款未还，于2012年10月9日向一审法院提出诉前财产保全申请，一审法院当日作出（2012）泉民诉保字第1026号民事裁定，并于2012年10月11日查封了涉案房产。后王军向一审法院提起诉讼，该民间借贷纠纷双方当事人达成调解，一审法院遂制作（2013）泉民初字第2925号民事调解书，确认赵辉应偿还王军65万元，具体应于2013年8月7日偿还5万元，当月底偿还2万元……，以后逐月偿还不等，直至还清，否则王军有权就剩余全部款项申请执行。因赵辉未如约还款，王军于2013年10月11日申请强制执行，案号为（2013）泉民执字第3615号，并于2013年3月20日公告拍卖涉案房产。孟燕自称从赵辉、路娟处购买了涉案房产，后因赵辉拒绝协助办理过户手续，而向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于2012年9月10日作出（2012）泉民诉保字第945号民事裁定，查封了涉案房产。后孟燕于当月16日向一审法院提起诉讼，要求赵辉协助过户。孟燕当庭向一审法院提交房屋买卖合同、房屋交付确认单各一份。买卖合同落款时间为2012年3月31日（打印），载明以下主要条款：甲方赵辉、路娟自愿将位于本市泉山区矿山东路天山绿洲小区二期4#1-1701号房地产出卖给乙方孟燕；房产总价为210万元，其中150万元已由乙方于2011年10月9日通过银行转账支付给甲方；甲方应于合同签定后2日内核算按揭贷款余额，乙方应及时将余额还清，该余额为房地产总价的一部分；甲乙双方于2012年5月19日办理房屋交付手续；甲方于贷款余额还清后30日内配合乙方办理过户手续。房屋交付确认单载明甲方将该房产证、钥匙、商品房买卖合同等物全部交与乙方，落款时间为2012年5月20日（打印）。诉讼过程中，孟燕于2012年10月10日，分两次以银行转账的方式，向赵辉的账户中汇入655627.85元。该案经一审法院审理，认为涉案房产客观上不具备过户条件，故以（2013）泉民初字第0782号判决驳回了孟燕的诉请。2013年10月30日，孟燕再次以同样诉请诉讼来院，因涉案房产已被王军申请查封、系执行中的标的物，一审法院作出（2013）泉民初字第4276号民事裁定，驳回孟燕的起诉。孟燕遂于2014年1月6日向一审法院提出执行异议。一审法院于2014年5月30日作出（2014）泉执异字第0012号裁定，认为孟燕已支付全款且已实际占有涉案房产，两次起诉要求过户、对未办理过户登记手续无过错，依法可阻却执行，裁定中止对涉案房产的执行。
王军不服该裁定，于2014年6月17日诉至徐州市泉山区人民法院，请求判令许可强制执行涉案的徐州市泉山区天山绿洲二期4#-1-1701室房产。徐州市泉山区人民法院于2015年4月15日作出（2014）泉民初字第2606号民事判决。孟燕不服提出上诉，本院于2015年12月30日作出（2015）徐民终字第02154号民事裁定书，撤销（2014）泉民初字第2606号民事判决，发回徐州市泉山区人民法院重审。徐州市泉山区人民法院于2016年1月25日立案对本案进行了审理。
一审法院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十七条之规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。据此，孟燕、赵辉就涉案房产的主张必须具备买卖合同合法有效、孟燕在王军查封之前已支付全款、实际占有且对未办理过户登记无过错的要件。结合本案查明的事实，孟燕、赵辉在合同履行过程中存在诸多不能作出合理解释之处。在孟燕两次要求赵辉过户涉案房产的诉讼中，赵辉也未就孟燕延迟付款违约行为提出抗辩，孟燕第一次起诉时其尚未付清全款，也无权请求赵辉配合过户。孟燕在付清贷款余额以后，在涉案房产的国有土地使用证于2012年12月即可办理的情况下，仍称不能办理也明显与客观事实不符。在两次诉讼明知均不能得到支持的情况下，孟燕亦可另择其他法律救济途径，但孟燕仍坚持要求法院支持其过户的诉请，也不符合常理。赵辉与路娟离婚时，如涉案房产确已出售他人，也不应在离婚协议中再对房产归属进行约定。即使孟燕、赵辉存在真实借贷关系，借条载明本息也与约定不相符，而所签订的房屋买卖合同也在借款期限届满之前。王军于2012年10月9日向一审法院提出诉前财产保全申请，而孟燕系2012年10月10日付清贷款余额。按约孟燕、赵辉于2012年4月2日共同确定贷款余额后，该余额应由孟燕全部负责。但孟燕直到当年10月才归还贷款余额，亦未举出偿还当年4-9月之每月还贷的任何证据，孟燕、赵辉对还款的陈述亦相矛盾。对于房产的实际占有使用，孟燕、赵辉的陈述亦与事实不符。综上，依据前述法律规定，即使孟燕、赵辉之间的房屋买卖合同真实有效，结合本案证据，亦不能认定孟燕在法院采取相应措施之前已实际支付了全部房屋价款并实际占有房屋，同时也不能认定在未办理过户登记过程中无过错。因此，对于王军请求许可在其执行案件中对讼争标的物即涉案房产执行的诉讼请求，依法予以支持。同时考虑到孟燕已为涉案房产还贷的事实，在实际执行该房过程中，也应将孟燕所支付的655627.85元在所得款项中先行返还孟燕，余款再予执行。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十七条之规定，判决：准许王军对赵辉名下位于徐州市泉山区的矿山东路天山绿洲二期4#-1-1701室房产的执行。一审案件受理费10300元，由赵辉负担。
二审期间双方当事人均未提交新证据。
本案二审中，法庭询问：“上诉人主张阻却执行的实体权利以及相关的权利基础是什么？”孟燕陈述：“上诉人和赵辉之间签订了合法有效的房屋买卖合同，且支付了合同约定的全部价款并实际占有房屋。虽然没有过户，但是上诉人没有过错。”法庭询问：“涉案150万元是作为房屋价款支付的还是借款？”孟燕陈述：“该150万元刚开始是赵辉向孟燕出借的借款，这在之前的庭审中已经查明，双方书写了借据，该借据带有以物抵债的性质，但是在2012年3月31日，双方签订了房屋买卖合同，而该房屋买卖合同并不是以物抵债的协议，因此该150万元已经作为购房款。”
二审另查明，在徐州市泉山区人民法院审理（2014）泉民初字第2606号案件庭审及询问笔录中，孟燕陈述：“我曾经借给过他钱，都是零零散散的，都是20、30万，不多，这一次是150万，是2011年9月份左右。他没有跟我说的很清楚，具体作何用我不清楚。他给我出过借条，双方约定了年息30%，他拿的这套房子的房证作为担保，就是在借条上书写的担保，没有另签担保合同，也没有到产权部门做过抵押登记。当时借的半年。”并陈述：“赵辉借孟燕的钱，当时赵辉经济出问题之后，当时就约定用房子还这150万，其他贷款赵辉就不管了……”法庭询问：“为何孟燕在合同签订之前就已支付了150万元？”赵辉陈述：“是赵辉在经营过程中，以前欠孟燕的款项，由于资金紧张，双方才商量以房抵债。”
本院对一审查明的事实亦予以确认。
本院认为，关于应否排除对涉案房屋强制执行的问题。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋即天山绿洲二期4#-1-1701室的房屋产权仍登记于被执行人赵辉名下，在执行过程中，案外人孟燕要求排除对涉案房屋强制执行，应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
本案中，孟燕主张依据房屋买卖合同、支付了全部价款，实际占有房屋，且未过户不存在过错，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，排除涉案房屋的强制执行。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百四十二条规定：“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持。”孟燕于原审案件一审期间关于“赵辉借孟燕的钱，当时赵辉经济上出问题之后，当时就约定用房子还这150万……”的陈述，赵辉关于“是赵辉在经营过程中，以前欠孟燕的款项，由于资金紧张，双方才商量以房抵债”的陈述，以及涉案房屋买卖合同第三条第一项关于“孟燕在签订本合同前（2011年10月9日通过银行打款方式）已经向赵辉、路娟支付壹佰五十万元整”的约定等情形，可以认定涉案房屋系赵辉、路娟用以抵偿其欠付孟燕的150万元债务，即孟燕与赵辉的行为实质上系以房抵债。以物抵债是发生于债权人与债务人之间的意思自治，在被用于抵偿债务之物的权属状况未发生变动的情况下，以物抵债合意产生的法律效力可以约束债权人与债务人之间的相互关系，但不能产生对抗第三人的法律效力。由于赵辉、孟燕并未办理相应的涉案房屋不动产登记，故孟燕未依法取得足以排除他人对涉案房屋处分的民事权益，其阻却执行涉案房屋的请求，本院不予支持。赵辉作为被执行人，对其依法享有所有权的涉案不动产房屋，申请执行人以涉案房屋为执行标的物申请执行，应予许可。
此外，由于孟燕与赵辉之间就涉案房屋达成以房抵债合意，即双方约定以债务人享有所有权的财产折价归债权人所有，用以清偿债务，该种意思表示并非房屋买卖合意。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”房屋买卖合同中双方当事人达成合意的合同目的是为了买受人取得房屋所有权，而出卖方获取房屋对价。以物抵债合意的目的是以原有债权债务关系的终止为目的，通过以物抵债方式实现原有债权债务关系的消灭。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，在房屋买卖合同关系中，应当对于支付全部购房款并实际占有且对未办理过户手续无过错的第三人权益予以依法保护，也即最大程度的维护房屋买卖合同中善意买受方买卖合同目的利益的实现、最大程度的维护社会市场交易安全与秩序。因此，涉案《房屋买卖合同》并非善意第三人为购买涉案房屋而达成的协议，故在以物抵债中的原债权人孟燕对被折价抵债之物未依法进行不动产登记的情况下，原债权人孟燕不享有阻却执行的权益。因此，对于王军请求许可在其执行案件中对涉案房产执行的诉讼请求，应予支持。同时考虑到孟燕已为涉案房产还贷的事实，在实际执行该房过程中，也应将孟燕所支付的655627.85元在所得款项中先行返还孟燕，余款再予执行。
综上，上诉人孟燕的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、第三百四十二条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10300元，由上诉人孟燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 费 蜜
代理审判员 周东海
代理审判员 嵇海勇
二〇一六年十一月一日
书 记 员 王嫣然