天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0116民初27022号
原告：刘文平，女，1984年12月6日出生，汉族，天津众鑫创业国际贸易有限公司职员，住天津市滨海新区，
委托诉讼代理人：王洋，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：艾行利，北京市京师律师事务所实习律师。
被告：吴云香，女，1982年8月12日出生，汉族，无职业，户籍地湖北省竹山县，现住天津市滨海新区，
委托诉讼代理人：宋永超，北京盈科（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王传虎，天津律云律师事务所律师。
被告：迅驰（天津）不动产经纪有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽东沽石油新村一区11栋202，统一社会信用代码911201165693069794。
法定代表人：谭本良，总经理。
委托诉讼代理人：赵敬祠，女，1979年4月8日出生，汉族，迅驰（天津）不动产经纪有限公司职员，现住天津市滨海新区，
原告刘文平与被告吴云香、迅驰（天津）不动产经纪有限公司（以下简称迅驰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘文平的委托代理人王洋、艾行利，被告吴云香的委托代理人宋永超、王传虎到庭参加诉讼，被告迅驰公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告刘文平向本院提出诉讼请求：一、第一被告向原告支付违约金122,250元，原告代被告支付拖欠的水费710元，装修费3,347元，赔偿原告已支付中介费6,400元，并退还定金15,000元，赔偿原告房产升值可得利益损失137,000元；二、本案的诉讼费、鉴定费及保全费由二被告承担。事实及理由：2017年2月16日上午，原告刘文平与被告吴云香签订房屋买卖合同，约定吴云香将位于天津市滨海新区房屋卖给原告，价格815,000元，吴云香应在还完房贷之日协助原告办理房屋贷款及过户手续。当日双方签订了房屋买卖定金协议，约定定金15,000元及违约责任。协议签订后，原告支付了定金15,000元，被告将钥匙交付原告。原告进入房屋后，支付了被告拖欠的水费710元，并对房屋简单装修，花费了3,000余元。2017年6月，被告多次采用各种方式阻挠原告对房屋的使用，明确表示不再将房屋卖给原告。此时涉案房屋已经升值。被告还清贷款后又将房屋对外进行了抵押，故原告起诉。庭审中，原告提出要求解除合同。关于原告申请保全为提供担保而支出的保险费，原告当庭表示不再主张。
被告吴云香辩称，不同意解除合同，我方同意继续履行合同。原告违约金、定金、损失无事实和法律依据，因为被告同意继续履行合同，没有违约的情形。根据合同法规定，违约金和损失不可重复主张。关于原告主张支付拖欠水费的诉讼请求，该笔费用是原告居住使用房屋的正常支付，双方没有明确约定，不应该由原告承担。关于原告要求被告支付中介费的诉讼请求，系原告交付给中介公司的费用，被告并没有收到该笔款项，不应该由被告支付。关于原告主张装修费的诉讼请求，被告认为被告交付给原告的房屋符合居住条件，至于原告为了提高居住条件装修被告的房屋是其自作主张，该笔费用不应当由被告承担。综上，被告不存在违约的情形，反而是原告提出解除合同违约在先，原告的诉讼请求无事实和法律依据。被告保留对原告主张违约责任的权利。
被告迅驰公司未到庭，提交答辩意见称其完成了居间服务，并无过错，不同意承担诉讼费、保全费。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据房屋买卖置换合同、买卖定金收条、收据、不动产查询证明、水费收据、评估报告、保全费发票及保险费收据本院予以确认并在卷佐证。原告提交的装修材料收据，被告不认可，该收据不是合法有效票据，又无其他佐证，对其证明效力本院不予确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月16日原、被告经第三人迅驰公司居间介绍，签订《房屋买卖（置换）合同》，约定被告吴云香将其名下天津市滨海新区房屋出售给原告刘文平，约定价款815，000元，定金15,000元，剩余房款付款方式为银行贷款，被告清偿房贷完毕协助原告办理房屋贷款及过户手续。合同签订后，原告向被告支付了定金15,000元，双方又签订《买卖定金收条》，载明被告收到定金15,000元，并约定“卖方不卖则定金双倍退回，并赔付买方总房款15%的违约金。如买方不买，则卖方定金不退，另赔付卖方总房款15%的违约金。”被告将房屋交付原告。被告清偿房屋贷款、撤销抵押后，又于2017年6月28日办理了抵押登记手续，将涉诉房屋抵押给案外人马志永，被担保债权数额为560,000元。庭审中，被告陈述无法清偿马志永的借款、撤销抵押登记。
本院认为，原、被告签订的合同是双方真实意思表示，合法有效。原告主张解除《房屋买卖（置换）合同》，被告不同意解除，要求履行合同，但其又不能清偿借款。涉诉房屋登记有抵押权，无法办理不动产所有权转移登记，合同无法履行。原告主张解除合同的诉请符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告返还定金15,000元，被告不同意返还，根据本案事实，原告对于合同不能履行并无过错，其主张返还定金有事实及法律依据，本院予以支持。原告主张的违约金，被告不认可。根据审理查明的事实，被告在合同履行期间在涉诉房屋设立抵押权登记，审理中亦表示不能清偿借款撤销抵押，致使合同无法继续履行，其行为构成违约，应承担相应违约责任。原告主张的违约金122,250元，有双方签订的《买卖定金收条》中约定的违约条款为依据，考虑原告实际损失，其主张并未过高，本院予以支持。原告主张赔偿可得利益损失137,000元，被告不认可。原告提交了鉴定报告证明涉诉房屋在被告违约时的价格，其升值幅度为137,000元。根据合同法关于损失赔偿的规定及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，同时考虑原告已按合同约定主张违约金及被告曾将房屋交付原告的情形，违约金足以弥补原告的损失，对原告主张的赔偿损失的诉请不予支持。原告主张的水费710元，系代被告支付交付房屋前产生的费用，被告应当支付，该项诉请本院予以支持。原告主张的中介费6,400元，提供了收据予以证明，其主张被告赔偿有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。装修费3,347元，未能提供合法有效的票据予以证明，本院不予支持。关于评估鉴定费，系原告申请启动，其结论并未被本案采用，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告刘文平与被告吴云香、迅驰（天津）不动产经纪有限公司于2017年2月16日就天津市滨海新区房屋签订的《房屋买卖（置换）合同》；
二、被告吴云香于本判决生效之日起十日内返还原告刘文平定金15,000元、支付原告违约金122,250元、赔偿原告中介费损失6,400元、支付原告垫付的水费710元，共计144,360元；
三、驳回原告刘文平的其他诉讼请求。
本诉案件受理费5,760元、保全费4,595元，由原告负担5,178元，被告负担5,177元（原告已交纳，被告于本判决生效后十日内给付原告）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 殷 隽
代理审判员 吕东辉
人民陪审员 宛 榕
二〇一八年六月十三日
书 记 员 李海娟