海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼97民终357号
海南省第二中级人民法院
民事判决书
（2018）琼97民终357号
上诉人（原审被告、反诉原告）：麦凌花，女，1990年11月10日出生，汉族，住海南省儋州市。
委托诉讼代理人：周建攀，儋州市申达法律事务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：海南鼎尚商业管理有限公司，住所地海南省儋州市那大兰洋北路鼎尚时代广场B区B18-116号。
法定代表人：桂金德，该公司总经理。
委托诉讼代理人：叶国玺，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：刘沙沙，北京盈科（海口）律师事务所律师。
上诉人麦凌花因与被上诉人海南鼎尚商业管理有限公司（以下简称鼎尚公司）租赁合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2017）琼9003民初4380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
麦凌花上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项；2.改判支持麦凌花的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决判令麦凌花向鼎尚公司支付租金、商业管理费、物业管理费等费用27224.4元于法无据。1.鼎尚公司改变鼎尚时代广场的规划和定位，入驻互联网企业，已经构成根本违约，麦凌花不应向鼎尚公司支付相关费用。2.鼎尚公司将商业街变更为互联网产业城后，鼎尚时代广场已经不存在商业管理的性质，鼎尚公司也没有商业管理行为，故鼎尚公司无权要求麦凌花支付租金、管理费、物业费、赔偿金等费用。二、鼎尚公司应赔偿麦凌花装修费289000元、广告招牌及宣传单费30000元、瑜伽辅助材料工具费95580元等经济损失共计414580元，同时还应退还麦凌花履约保证金16766.6元及已支付的首期商业管理费10059.9元。三、涉案商铺实际开始使用时间应为2016年2月4日，涉案租赁合同履行期限应顺延至2019年2月3日。1.涉案商铺消防验收合格时间为2015年8月13日，根据相关法律规定涉案商铺在2015年8月13日前约定出租无效。2.建筑工程竣工验收合格时间为2016年2月3日，根据《中华人民共和国建筑法》等相关规定，涉案商铺在2016年2月3日前不发生交付使用的效力，故涉案商铺的租赁起始期间应从2016年2月4日起计算。综上，请二审法院依法支持麦凌花的上诉请求。
鼎尚公司辩称，一、鼎尚公司不存在任何的违约行为，不应退还履约保证金等费用，不应赔偿麦凌花装修等相关费用及违约金。违约方是麦凌花，其占有使用商铺，拖欠租金等各项费用达95981.6元，一审判决麦凌花仅承担50%，鼎尚公司认为一审法院考虑到了客观实际原因表示接受。二、麦凌花认为鼎尚公司任意改变业态，构成根本违约，没有事实根据及法律依据，鼎尚时代广场的现状也充分说明鼎尚公司从未改变广场商业性质的定位。三、互联网企业落户鼎尚时代广场是源于政府行为用于扶持大学生择业就业，鼎尚公司没有任何过错。综上，请求二审法院驳回麦凌花的上诉请求。
鼎尚公司向一审法院起诉请求：1.解除鼎尚公司与麦凌花签订的《商铺租赁合同》；2.判令麦凌花向鼎尚公司支付拖欠的17个月租金和商业管理费95009.11，2个月物业费971.96元，共计95981.07元；3.判令麦凌花支付赔偿金16766.4元（履约保证金）；4.判令麦凌花自行清理其承租鼎尚公司商铺里面享有所有权的可移动物品（装修附着物除外），并且将商铺及附属设施、设备交还鼎尚公司；5.诉讼费用由麦凌花承担。
麦凌花向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.判令鼎尚公司赔偿装修费289027.2元（具体数额申请法院鉴定后确定）、广告牌费用30000元、瑜伽辅助材料工具费95580元，赔偿经济损失共计414607元；3.判令鼎尚公司退还履约保证金16766.4元；4.判令鼎尚公司退还麦凌花支付的首期商业管理费10059.9元（2015年12月25日至2016年3月24日）；5.诉讼费由鼎尚公司承担。
一审法院认定事实：鼎尚公司（甲方）与麦凌花（乙方）于2015年1月21日签订《鼎尚时代广场商铺租赁合同》，该合同的主要内容为：甲方出租给乙方的商铺位于儋州市××路交汇处“鼎尚时代广场”（商业街）B栋三层B38-335/B38-336/B38-337/B38-338/B39-319铺号（毛坯房铺面，附图红线区域），该出租商铺建筑面积为242.99平方米（以房产证建筑面积为准）；乙方装修应在甲方通知30日内于2015年3月1日前开始进场动工，装修截止日期为2015年4月15日，并且确保于2015年4月16日试营业，乙方装修投资不少于5万元；该商铺租赁期为2015年1月21日起至2017年12月24日止，甲方给予乙方的免租优惠期为2015年1月21日起至2015年12月24日止，免租期内，乙方无需向甲方支付租金及商业管理费，但必须支付其他相关费用（如履约保证金、物业管理费、水电费、空调费等）；乙方承租该商铺仅限于经营待定品牌（品类）瑜伽美体类别的商品，为保证甲方商业街管理的统一性和规范性，若乙方需经营其它品类品牌的商品或在商铺以外经营、促销，须得到甲方书面许可后方可进行；租赁期满前3个月内，乙方须向甲方书面提出续租意向，如乙方不提出续租意向，届时，甲方有权自主招商，则计为租赁期满合同终止，乙方必须及时依本协议缴付租金，不得拖延，乙方若无违约行为，甲方则于合同期满后30个工作日内将履约保证金退还；该商铺履约保证金为16766.4元（暂以首期三个月租金及商业管理费之和作为履约保证金）；租金按每个季度支付一次，2015年1月21日起至2017年12月24日止为9.2元/平方米/月，即每月租金为2235.5元，首期租金为2015年12月25日至2016年3月24日三个月租金共计6706.5元；商业管理费按每个季度支付一次，2015年1月21日起至2017年12月24日止为13.8元/平方米/月，即每月商业管理费为3353.3元，首期商业管理费为2015年12月25日至2016年3月24日三个月商业管理费共计10059.9元；乙方应于合同签订之日将履约保证金、首期租金、首期商业管理费共计33532.8元一并汇入甲方指定账户；合同期内，乙方除首期租金与首期商业管理费外，之后租金与商业管理费须提前三个月按季度向甲方支付；物业管理费按建筑面积计算8元/平方米/月，甲方同意在租赁期内（2015年1月25日起至2017年12月24日）按2元/平方米/月标准执行，即每月物业管理费为486元；乙方应装置预付水费、电费表，并按甲方制定的水、电费用的收取标准预付水、电费方式交费；商铺装修时，由甲方负责该商铺的简装（含地板、墙体涂料以及吊顶），甲方负责把临时电源引入施工现场，并提供建筑结构、设备和消防等专业的技术资料，协助乙方所提交的内装修方案需通过消防部门审核并同意进场施工；乙方应合理使用其所承租的商铺及其附属设施和承担专柜（厅）的设计、装修和维护的相关费用；乙方派驻专柜（厅）的营业人员共3名，改变员工人数应通知甲方并得到甲方认可，乙方营业人员劳动关系归属乙方，乙方聘用人员的劳动报酬及劳动保险与甲方无关，由乙方依法办理并负担；商铺租赁期内，乙方拖欠租金10个工作日以上且无正当理由的，甲方有权解除合同，收回出租商铺；因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止；甲方应当保证租赁商铺本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，乙方交还甲方商铺应当保持商铺及设施、设备的完好状态，不得留存物品或者影响商铺的正常使用，对未能同意留存的物品，甲方有权处置；甲方违反本合同所有保证或不能依本合同履行义务的，应向乙方支付相当于履约保证金金额的违约金，造成乙方损失的，还应赔偿，届时，乙方有权选择解除合同或要求甲方继续履行合同，如解除合同，租金以合同解除日为结算日，剩余租金应返还乙方；乙方违反本合同所有保证或不能依本合同履行义务的，应向甲方支付相当于履约保证金金额的违约金；因不可抗力原因导致本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。上述租赁合同签订当日即2015年1月21日，麦凌花向鼎尚公司支付了涉案商铺的首期租金及商业管理费计16766.4元、履约保证金16766.4元、首期物业管理费1458元（2015年1月25日-2015年4月24日）。
2015年3月，鼎尚公司将涉案商铺交给麦凌花。2015年3月28日，麦凌花与案外人儋州佳昌装饰工程有限公司签订《海南省家庭居室装饰装修施工合同》，装饰施工地点为鼎尚时代广场B区三楼莲心瑜伽会馆，总价款为289000元。2015年5月10日，案外人儋州艺林广告有限公司向客户“莲心瑜伽会馆”出具收款收据，载明招牌广告10000元，宣传单8000元，共计18000元。同日，麦凌花购买瑜伽辅助材料工具花费95580元。2015年10月2日，案外人儋州瀚成广告装饰工程有限公司向客户“莲心瑜伽会馆”出具收款收据，载明广告招牌12000元。
2015年5月，麦凌花在涉案商铺开始试营业，至今仍在经营。经营期间涉案商铺漏水，经麦凌花与鼎尚公司协商，麦凌花的损失冲抵相关管理费8000元。自2015年4月21日-2017年6月20日涉案商铺的物业费共12635.42元，麦凌花在冲抵装修费用后，于2017年6月26日补交了物业费4438.42元。
另查明，涉案儋州鼎尚时代广场封顶时宣传显示“鼎尚时代广场精品商业街封顶大吉”。2015年8月13日，儋州市公安消防支队出具儋公消验字[2015]第0012号《建设工程消防验收意见书》，载明该支队对鼎尚公司申报的儋州鼎尚时代广场一期及美食城、大学生创业园、售楼部二次装修建设工程进行了资料审查和现场消防验收功能测试，意见为综合评定该工程消防验收合格；对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完好有效；该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应当依法向该支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。2015年9月，儋州市人民政府拟支持鼎尚公司建设那大互联网产业城，部分互联网企业陆续落户鼎尚时代广场。
一审法院认为，鼎尚公司与麦凌花于2015年1月21日签订《鼎尚时代广场商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。涉案商铺租赁期为2015年1月21日起至2017年12月24日止，现租赁期限已经届满，合同已经终止，不存在合同解除的问题。
关于合同终止后的责任负担问题。一方面，关于鼎尚公司未兑现其在招商时宣传的全部内容，是否构成欺诈，是否承担违约责任的问题。欺诈行为，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的民事行为。鼎尚公司对外宣传虽过分夸大鼎尚时代广场商业定位、规划等状况，但宣传的只是对将来要发生情况的渲染，且鼎尚公司所作的宣传没有明确的成就标准，应属于商业吹嘘，虽现在未能全部兑现有失实之处，但不能构成欺诈。麦凌花系完全民事行为能力人，其在2015年1月21日签订涉案租赁合同时，可以对鼎尚公司对外宣传的内容有正常的判断，应在签订涉案租赁合同时对鼎尚时代广场及周边环境进行认真考察，全面分析预测市场风险，不能仅以宣传内容就确定自己的较大额资金的投向。且涉案合同中只是约定麦凌花承租的商铺位于商业街，并没有限制鼎尚公司就鼎尚时代广场的其他商铺对外招租的性质，故不能依互联网企业落户鼎尚时代广场而认定鼎尚公司违约。麦凌花租赁涉案商铺后支付的装饰装修费、广告牌费、瑜伽辅助材料工具费等属于其经营成本，故对其主张鼎尚公司赔偿上述损失，不予支持。另一方面，麦凌花已于2015年3月实际使用涉案商铺，并于2015年5月试营业至今，麦凌花应按照涉案租赁合同支付相关费用，首期租金和商业管理费应从2015年12月25日开始计算，其已支付了首期三个月的租金等费用，故自2016年3月25日至2017年8月24日的租金、商业管理费为95009.6元（租金每月2235.5元、商业管理费每月3353.3元，共17个月）；因其已支付了自2015年4月21日-2017年6月20日涉案商铺的物业管理费，自2017年6月21日至2017年8月20日2个月的物业管理费972元。以上费用合计95981.6元，扣减因商铺漏水抵扣的8000元，应支付87981.6元。麦凌花未按照合同约定支付相关费用，存在过错，但是，考虑到互联网企业落户鼎尚时代广场，确实给麦凌花的经营造成了影响，鼎尚公司未能协调好互联网企业与传统实体商铺的位置关系，也存在一定过错，对麦凌花拖欠的租金等费用应酌情减少，综合双方当事人签订合同和履行合同的情况，麦凌花应支付给鼎尚公司的租金等费用酌情减少到应支付费用87981.6的50%即43990.8元，在扣减麦凌花已支付的履约保证金16766.4元后，麦凌花应支付给鼎尚公司27224.4元。麦凌花主张鼎尚公司退还履约保证金和首期商业管理费，鼎尚公司主张麦凌花支付拖欠的其他费用及支付赔偿金，均不予支持。
综上，鼎尚公司与麦凌花签订的《鼎尚时代广场商铺租赁合同》租赁期限已届满，合同终止，麦凌花应支付相关费用并将涉案商铺交还鼎尚公司。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条第七项、第九十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、麦凌花于判决生效之日起十日内向海南鼎尚商业管理有限公司支付租金等费用27224.4元；二、麦凌花于判决生效之日起十日内向海南鼎尚商业管理有限公司交还“鼎尚时代广场”（商业街）B栋三层B38-335、B38-336、B38-337、B38-338、B39-319铺号的商铺及附属设施、设备；三、驳回海南鼎尚商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回麦凌花的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1277.5元，由海南鼎尚商业管理有限公司负担；反诉案件受理费3960.75元，由麦凌花负担。
二审中，当事人均未提交新证据。
二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：鼎尚公司是否构成违约，应否赔偿麦凌花主张的各项损失。鼎尚公司与麦凌花于2015年1月21日签订的《鼎尚时代广场商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。鼎尚公司在鼎尚时代广场前期销售、招商时，对外宣传鼎尚时代广场的商业定位、规划等内容，是对将来要发生情况的渲染，没有具体明确的成就标准及时间期限，不属于合同的内容，故麦凌花主张鼎尚公司改变鼎尚时代广场的规划和定位未兑现宣传的内容构成违约，缺乏依据，本院不予支持。但鼎尚公司改变鼎尚时代广场的规划和定位，互联网企业落户鼎尚时代广场，确实给麦凌花的经营造成了一定的影响，鼎尚公司应承担一定的补偿责任，一审判决根据双方当事人签订合同和履行合同的实际情况对麦凌花拖欠鼎尚公司的租金等各项费用共计87981.6元减少到应支付费用的50%即43990.8元，处理得当。因鼎尚公司不构成违约，麦凌花支付的履约保证金16766.4元已折抵其拖欠的租金等费用，故麦凌花要求鼎尚公司退还履约保证金及首期商业管理费依据不足。麦凌花租赁涉案商铺后支付的装饰装修费、广告牌费用、瑜伽辅助材料工具费等系其自身的经营成本，麦凌花主张鼎尚公司赔偿缺乏依据。因此，一审判决认定鼎尚公司不应赔偿麦凌花主张的各项损失正确，本院予以维持。麦凌花从2015年5月在涉案商铺开始试营业，至今仍在经营，故麦凌花主张涉案商铺实际交付使用的时间应从2016年2月4日开始计算，与事实不符，本院亦不予支持。
综上所述，麦凌花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7921.5元，由麦凌花负担。
本判决为终审判决。
审判长 张模金
审判员 何 亮
审判员 龙蜀娟
二〇一八年五月十日
书记员 刘昕昕
速录员 林 赏
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。