沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）于民再字第00023号
原审原告：张莉，女，汉族，现住沈阳市铁西区勋业三路。
委托代理人：单广生，系沈阳市于洪区北陵法律服务所法律工作者。
原审被告：沈阳云升房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡丁香村。
法定代表人：吕玉德，职务系经理。
委托代理人：温洪祥，辽宁铭万律师事务所律师。
原审被告：沈阳丁香实业总公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡丁香村。
法定代表人：缐全家，职务系总经理。
委托代理人：马文波，辽宁东经律师事务所律师。
原审被告：沈阳市于洪区于洪乡丁香村民委员会，住所地沈阳市于洪区丁香村。
法定代表人：缐全家，职务系主任。
委托代理人：马文波，辽宁东经律师事务所律师。
原审被告：郑连娟，女，汉族，住沈阳市铁西区南七中路。
原审被告：訾维力，男，汉族，住沈阳市于洪区丁香村。
原审原告张莉诉原审被告沈阳云升房地产开发有限公司（以下简称云升公司）、沈阳丁香实业总公司（以下简称丁香实业公司）、沈阳市于洪区于洪乡丁香村民委员会（以下简称丁香村委会）、郑连娟、訾维力房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年2月19日作出（2007）于民房初字第244号民事判决。原审被告云升公司对该判决不服，上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳中院于2008年8月15日作出（2008）沈中民二终字第945号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，因本案在执行过程中遇到障碍，致无法执行，经沈阳中院院长提交审判委员会讨论，本案另行组成合议庭再审。2013年8月12日，沈阳中院作出（2013）沈中审民终再第119号民事裁定，裁定撤销沈阳中院（2008）沈中民二终字第945号民事判决及于洪区法院作出的（2007）于民房初字第244号民事判决书，本案发回于洪区法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告张莉及其委托代理人单广生、原审被告云升公司委托代理人温洪祥、原审被告丁香实业公司委托代理人马文波、原审被告丁香村委会委托代理人马文波、訾维力均到庭参加了诉讼。原审被告郑连娟经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2007年8月28日，原审原告张莉诉称：2005年8月28日，原告和丈夫李春乔共同与丁香小区D-3-5号楼建筑承包人郑连娟签订了两份购房合同，分别购买了云升公司和丁香实业公司联合开发的位于于洪区丁香村广业路一号5号楼2-4-1室和1-2-3室商品房两套，并分两次交付房款165，297元。被告郑连娟分别出具收据4张。该两处商品房是云升公司和丁香实业公司作为工程款授权郑连娟及合伙人訾维力销售的，所以被告訾维力又代原告于2005年9月22日与丁香实业公司重新签订了两份商品房认购协议书，并规定同年12月31日前办理入住手续，由于盖房实际建筑面积为53.37平方米，而原型为50.09平方米。于是原告与李春乔又于2006年4月13日向被告郑连娟交付增加面积款两套共计10，824元。被告郑连娟出具欠据一张，并写明2-4-1号房屋总价是90，729元，且前两次收据未收回。可时至今日被告也未向原告交付商品房，双方多次沟通均无结果，为此原告诉至法院，请求法院依法判令原审被告立即交付商品房并承担诉讼费用。
原审被告云升公司辩称：我方认为原告没有支付房屋的价款，我单位享有后履行抗辩权，原告履行债务不符合合同约定，后履行一方有权拒绝其相应的要求，我单位不承担本案责任。
原审被告丁香实业公司辩称：原告没有履行认购协议。被告没有商品房预售许可证，售房行为违法，因为销售行为无效。郑连娟给张莉出具的欠据可以证明原、被告之间已经对房屋买卖问题达成了协议，并且郑连娟同意返还钱款。原告交给郑连娟的钱与认购协议上的钱数不一样。即使原告交给郑连娟的钱视为交给开发公司，那么购房款与认购协议上的数也有差距。
原审被告丁香村委会辩称：原告没有履行认购协议。被告没有商品房预售许可证，售房行为违法，因为销售行为无效。郑连娟售房超越代理权限，应由郑连娟个人承担责任。
原审被告訾维力辩称：我卖房子没有看到钱，郑连娟把钱拿走了，原告应向郑连娟要钱。
原审被告郑连娟未提出答辩。
原审查明：2005年8月28日，被告郑连娟（甲方）以丁香小区D-3-5#楼承包人的名义与张莉丈夫李春乔（乙方）签订房产买卖合同书，约定：经双方协商将甲方承包的丁香小区D-5#楼工程从东往西第1楼口4楼3号，50.09平方米房子卖给张莉，价格以每平方米1，700元为准，开发价格上涨，甲方不涨，开发如下调价格，以开发商下调价格再每平方米下调100元为准，甲方保证乙方办理各种房产手续（房产证、契税证、土地使用证），办理三证所需费用由乙方支付。房子总价款85，153元，按实际面积。甲乙双方签订合同生效时，乙方付给甲方房屋定金50，000元，甲方收到定金后，保证乙方按期使用，乙方进住同时，再付给甲方其余房款。2005年8月28日，张莉以买房子定金的名义交给被告郑连娟50，000元。2005年9月9日张莉又付给被告郑连娟35，150元。
2005年9月22日，张莉（乙方）与丁香实业公司（甲方）就丁香小区D-5#楼2单元4层1号房屋（原为D-5#楼1-4-3号）签订商品房认购协议书，双方对房屋状况、房屋单价、付款方式（一次性）、双方权利、责任等进行了约定，该认购书第四条4项约定：甲方保证在2005年12月31日前办理入住手续，办理入住手续的客户需交纳30%或以上认购金，2006年6月30日前甲方负责办理好乙方所购房屋的全部手续。2006年4月13日因房屋面积增加为53.37平方米，张莉又向郑连娟交付增加面积款，郑连娟重新为原告出具欠据一张，写明2-4-1号楼款为90，729元。
另查：2004年8月3日，沈阳市于洪区人民政府召开了关于红旗台村、姚家村、丁香村实施村屯改造有关问题的办公会议。2004年8月27日，云升公司与丁香村委会就联合建设丁香棚户区及村屯改造项目（住宅项目）的有关事宜签订了协议书。
2005年，辽宁国际建设工程集团公司的第六分公司与丁香村委会就丁香村民住宅工程总承包事宜签订工程施工总承包合同。2005年5月12日，该公司与訾维力签订补充协议书，将该公司承包的丁香村D-3-5#楼工程转包给訾维力。
2005年9月5日，云升公司向各项目部发出通知：为了解决目前各栋号人工费资金紧张问题，经开发公司研究决定，同意每个栋号出售房屋三套（不含门市房和车库），作为甲方拨付给乙方的工程款。
云升公司和丁香村委会为防止出卖房屋冲突，共同委托丁香实业公司代为签订认购协议书。三方均表示没有正式的书面委托手续和明确的授权。
另查：訾维力与郑连娟系合作关系，郑连娟以訾维力的名义出售顶帐商品房，由訾维力到丁香实业公司签订商品房认购协议书。
原审认为，云升公司与丁香村委会签订的联建协议，使该公司成为争议房屋的联建方，辽宁国际建设工程集团公司的第六分公司通过与丁香村委会签订建设工程施工合同，承包了丁香村村民住宅工程，辽宁国际建设工程集团公司的第六分公司又与訾维力签订了补充协议书，将该工程的D-3-5号楼工程转包给訾维力，郑连娟又与訾维力以合作关系的形式共同承建了D-3-5号楼工程。在工程施工过程中，郑连娟与张莉签订了房屋买卖合同，约定了双方权利义务并收取了购房款。2005年9月22日，云升公司发出通知同意施工单位出卖房屋抵顶工程款，2005年9月22日，丁香实业公司受丁香村委会和云升公司的共同委托就张莉购买D-5#楼2单元4层1号房屋的事实以签订房屋认购协议书的事实予以确认，并在认购协议书中约定了双方的权利义务，张莉已经按照协议第四条4项的约定交纳了房款，云升公司也应该按照协议的约定为张莉办理购房的全部手续并交付房屋，故张莉的诉讼请求符合法律规定，本院应予支持。至于云升公司、丁香村委会与郑连娟和訾维力之间的债权债务关系应通过其他法律途径另行解决。
本院作出（2007）于民房初字第244号民事判决：
一、被告沈阳云升房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将座落于沈阳市于洪区于洪街道丁香村丁香小区D-5#楼2单元4层1号的房屋交付给原告张莉，并协助原告办理房屋所有权证及相关手续；
二、被告沈阳市于洪区于洪乡丁香村民委员会与被告沈阳云升房地产开发有限公司承担连带责任；
三、驳回原、被告的其他请求。
案件受理费100元，由被告沈阳云升房地产开发有限公司承担。
宣判后，云升公司不服一审判决，向沈阳中院提起上诉。
沈阳中院二审查明：2005年9月5日，云升公司发出的“通知”内容为：为了解决目前各栋号人工费资金紧张的问题，经开发公司研究决定，同意每个栋号出售房屋三套（不含门市房和车库），作为甲方拨付给乙方的工程款，承建动迁户的项目出售房屋时，由甲方安排其他栋号的房屋，出售的房屋均由甲方负责提供收款。（以下楼房不在出售房屋范围内E1、E4、E5、E6、C3、C4、C5、C6、C7、B3、B5、B7、B9、B10、A3、A4、A6、A7、A8）。
沈阳中院二审认为：云升公司与丁香村委会签订了联建协议，成为了争议房屋的联建方，辽宁国际建设工程集团公司第六分公司与丁香村委会签订建设工程施工合同，承包了丁香村村民住宅工程，辽宁国际建设工程集团公司第六分公司又与訾维力签订补充协议书，将该工程的丁香村D-3-5#工程转包给訾维力施工，郑连娟又与訾维力以合作关系形式共同承建丁香村D-3-5#楼工程。因实际施工过程中，郑连娟与张莉签订了《房屋买卖合同》，约定了双方权利义务，并收取了购房款。2005年9月5日，云升公司发出通知同意施工单位出卖房屋。2005年9月22日，丁香实业公司受丁香村委员和云升公司的共同委托就张莉购买D-5#楼2单元4层1号房屋的事实以签订《房屋认购协议书》予以确认，从前述一系列行为来看，云升公司对施工单位、对郑连娟出卖房屋的行为是追认、认可的，并且以认购书的形式对郑连娟出卖行为进一步确认。因此云升公司应按照合同及认购书约定履行其相应义务。关于云升公司上诉提出的郑连娟没有权利出售房屋，本案诉争房屋不在授权出售的三套之内的上诉理由，因其未能提供证据证明争议房屋不在授权出售范围内，且依据云升公司于2005年9月5日发出的“通知”表明D5号楼并未排除不在授权出售范围内，故本院对其该项上诉理由不予采纳；关于其提出的郑连娟与訾维力是雇佣关系非合作关系的上诉理由，因其未提供证据证明双方确系雇佣关系，故本院认为原审法院依据有效证据及当事人陈述，确定双方系合作关系并无不当；关于上诉人提出的其未收取购房款，不应履行义务的上诉理由，本院认为因云升公司对施工单位、对郑连娟出卖房屋的行为以认购书的形式进行了确认，而依据郑连娟出具的收据表明张莉已支付房款，故本院对上诉人该项主张不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人沈阳云升房地产开发有限公司承担。
本院再审过程中，原审原告称：本案已有案外人实际入住在争议房，案涉房屋已无法实际执行，原审原告要求原审被告按现楼盘售价每平方米5，300元来赔偿原审原告。故将诉讼请求变更为原审被告按照楼盘售价赔偿原审原告282，861元；诉讼费由原审被告承担。
原审被告云升公司辩称：1、本案诉争房屋不是云升公司销售的，云升公司并没有收到房屋价款。云升公司不是合同相对人，不能承担本案相关民事责任。2、原审原告的诉讼请求不能成立。本案的责任是违约责任，应返还房屋价款，而不能按原审原告主张的价款进行赔偿。本案责任应由收受房屋价款的一方承担。云升公司现与郑连娟、訾维力仍有工程款纠纷，各方应当独立承担责任。本次房屋争议与云升公司无关。
原审被告丁香实业公司辩称：1、原审原告诉讼请求变更是诉讼事项的变更，不属于同一案件诉讼请求的变更。原来是主张给付房屋，现在按照现价赔偿房款，不是原诉诉讼请求。2、原审原告认定现价格286，000元是否有评估的结果，还是自己凭空想象。如果原审原告坚持变更后的诉讼请求，应该先进行评估，之后再进行诉讼，否则无法定价。3、本案整个过程丁香实业公司和丁香村委会均没有收到购房款。在一、二审并没有把钱给丁香实业和丁香村委会，故不给原审原告房屋也是理所应当，是受法律保护的。
原审被告丁香村委会辩称：答辩意见同丁香实业公司。
原审被告訾维力辩称：房屋价款訾维力并没有收到，原审原告应向郑连娟要钱，而不应该向我主张。
本院再审查明的事实与原审法院、沈阳中院二审审理查明的事实基本一致。
本院再审另查明：原审原告张莉作为申请执行人于2008年10月7日向本院申请执行，本院于2008年10月12日向被执行人送达了执行通知书和传票，被执行人到庭后提出诉争房产已于此案审理前卖出，经审查此房确已于2006年3月20日由被执行人丁香实业公司卖给第三人刘军，刘军又于2008年3月10日将此房转卖给刁春波，并于当日办理入住，现由刁春波实际占有。
再查明：2014年5月13日，原审原告张莉向本院申请对案涉房屋的现价值进行鉴定。2014年7月16日，鉴定机构辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司将委托书退回给本院。理由为：因当事人不能提供估价对象的土地使用权证、房屋所有权证（或建设工程规划许可证、预售许可证）等权属资料，评估所需的基础资料缺乏。
上述事实，有原审原、被告的当庭陈述笔录及房产买卖合同书、商品房认购协议书、购房款收据、补充协议书、通知等相关证据资料在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。
本院再审认为，原审被告云升公司与丁香村委会签订了联建协议，成为了案涉房屋的联建方，辽宁国际建设工程集团公司第六分公司与丁香村委会签订建设工程施工合同，承包了丁香村村民住宅工程，辽宁国际建设工程集团公司第六分公司又与訾维力签订补充协议书，将该工程的丁香村D-3-5#工程转包给訾维力施工，郑连娟又与訾维力以合作关系形式共同承建丁香村D-3-5#楼工程。因实际施工过程中，郑连娟与张莉签订了《房屋买卖合同》，约定了双方权利义务，并收取了购房款。2005年9月5日，云升公司发出通知同意施工单位出卖房屋。2005年9月22日，丁香实业公司受丁香村委员和云升公司的共同委托就张莉购买案涉房屋的事实以签订《商品房认购协议书》予以确认，从前述一系列行为来看，原审被告云升公司对施工单位、对郑连娟出卖房屋的行为是追认、认可的，并且以认购书的形式对郑连娟出卖行为进一步确认。原审被告云升公司与原审被告丁香村委会为联建方，因此原审被告云升公司与原审被告丁香村委会作为出卖方应按照合同及认购书约定履行其相应义务。
原审被告丁香实业公司作为受托人与原审原告签订案涉房屋的认购协议后又在2006年将该房屋出售给案外人刘军，刘军又于2008年将该房转卖给案外人刁春波，现由案外人刁春波实际占有，导致案涉房屋无法实际执行，原审原告已无法取得案涉房屋，不能实现其合同目的，原审被告云升公司和丁香村委会应向原审原告返还购房款并承担违约责任。鉴于案涉房屋的现价值无法鉴定以及双方对出卖方另行出售的违约责任未做约定，考虑本案的实际情况及当事人的过错程度，原审被告云升公司和丁香村委会应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%的标准向原审原告支付违约金。
至于原审被告云升公司、丁香村委会与郑连娟、訾维力之间的债权债务关系应通过其他法律途径另行解决。
本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款以及《中华人民共和国民法通则》第五十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十一条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百二十五条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原审被告沈阳云升房地产开发有限公司、沈阳市于洪区于洪乡丁香村民委员会于判决发生法律效力之日起十五日内共同向原审原告张莉返还已付购房款90，729元；
二、原审被告沈阳云升房地产开发有限公司、沈阳市于洪区于洪乡丁香村民委员会于判决发生法律效力之日起十五日内共同向原审原告张莉支付违约金（以90，729元为基数，从2006年4月13日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算至本判决确定的给付之日止）；
三、原审被告沈阳云升房地产开发有限公司与原审被告沈阳市于洪区于洪乡丁香村民委员会互负连带责任；
四、驳回原审原、被告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，929元，公告费400元，由原审被告沈阳云升房地产开发有限公司、沈阳市于洪区于洪乡丁香村民委员会承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 敏
审 判 员 王洪达
人民陪审员 王 君
二〇一四年九月十二日
书 记 员 杨 洋