河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫08民终192号
上诉人（原审被告）司葆丽，女，1973年11月29日生，住焦作市解放区。
委托代理人刘波，河南路通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）焦作市嘉福物业管理有限公司。住所地：焦作市解放区。
法定代表人范云高，经理。
委托代理人杨延鸣，河南敬事信律师事务所律师。
上诉人司葆丽与被上诉人焦作市嘉福物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，解放区人民法院于2015年11月11日作出（2015）解民三初字第299号民事判决。司葆丽不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人司葆丽及委托代理人刘波、被上诉人焦作市嘉福物业管理有限公司委托代理人杨延鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告系焦作市人民路728号美中城小区的物业管理公司，被告司葆丽系焦作市人民路728号美中城小区14号楼1单元11楼33号的业主。2010年4月20日，原告嘉福物业作为甲方，被告司葆丽作为乙方，双方签订了《前期物业管理服务协议》，该合同载明：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；乙方所购房屋系住宅，建筑面积为188.72平方米；合同第四条约定：住宅的物业管理服务费为按建筑面积每月每平方米0.9元，每次缴纳费用时间为每季度前10日，预缴三个月；合同第十一条第四款约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。后被告以房屋漏水为由，对2010年7月10日以后的物业管理服务费用未再交纳，经原告于2014年3月27日下发了《物业费催缴通知单》，被告仍未交纳。据此，原告诉至本院，要求被告支付从2010年7月19日至2014年9月17日拖欠的物业服务费8492.4元及违约金19227元，合计27719.4元。
另查明，2010年5月21日，被告向原告交纳装修押金1000元。
原审法院认为，原、被告之间在平等自愿的基础上签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方当事人均应按约定履行各自的权利义务。原告如约提供了物业管理服务，被告即应当按照约定向原告交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《前期物业管理服务协议》约定住宅物业服务费为每平方米每月0.9元。现原告向被告提供了物业管理服务，被告仅将物业费交纳至2010年7月19日，对2010年7月20日之后的物业费经被告书面催交仍未交纳的行为系违约，故原告主张被告按每平方米每月0.9元交纳截止至2014年9月17日期间的物业费的请求依法成立，本院予以支持，被告应向原告支付自2010年7月20日至2014年9月17日期间的物业费8486.74元（0.9元×188.72㎡×49个月零29天），原告自愿扣除被告已交纳的装修保证金1000元，即被告尚欠原告物业费7486.74元，关于原告要求的8492.4元，超出部分，本院不予支持。
关于违约金部分，原告主张按每天3‰计算违约金的标准过高，考虑到因被告的违约行为，原告产生利息损失，结合双方约定物业费的缴纳时间为“每季度前10日，预缴三个月”，每季度的物业费为509.54元（0.9元×188.72㎡×3个月），被告已将物业费交纳至2010年7月19日，另被告于2010年5月21日已支付1000元保证金，原告认可并同意折抵物业费，可视为被告已将物业费交纳至2011年1月15日（每月物业费为169.85元，1000元应为5个月零27天的物业费），即被告应于2011年1月1-10日预缴2011年第一季度（扣除2011年1月1-15日）的物业费424.62元（0.9元×188.72㎡×2.5个月），于2011年4月1-10日预缴2011年第二季度的物业费，以此类推。但被告未依约履行，故其应自逾期之日（每年第1、4、7、10月的11日）起，截止至原告要求的2014年9月17日止，以每季度的欠缴金额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准向原告支付违约金。原告要求违约金过高的部分，本院不予支持。
关于被告称原告对被告的房屋漏水情况未予以维修的行为系违约，故其拒绝交纳物业费的抗辩理由，证据不足，本院不予支持。物业服务系连续、常态服务，即使存在服务瑕疵，也并不构成根本违约，不足以成为被告拒交物业服务费的抗辩理由。关于被告提出其因房屋漏水产生的补装修费用需由原告承担的问题，系另一法律关系，可另行主张。
原审法院判决，一、被告司葆丽于本判决生效后十日内向原告焦作市嘉福物业管理有限公司支付物业费7486.74元；二、被告司葆丽于本判决生效后十日内向原告焦作市嘉福物业管理有限公司支付违约金，违约金的计算方法为：自2011年1月11日起至2014年9月17日止，以424.62元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算；自2011年4月起，每季度分别自第一个月（即每年的第1、4、7、10月）的第11日起，均截止至2014年9月17日止，每季度均以509.54元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算；三、驳回原告焦作市嘉福物业管理有限公司的其他诉讼请求。
上诉人司葆丽提起上诉称，1、被上诉人没有尽到物业管理人义务，置上诉人房屋因公共部位漏水而遭受损失于不顾，上诉人有正当理由拒付物业管理费，以待被上诉人维修完善再议付费事项是正当行为。上诉人2O1O年10月29日实际购得现住房，根据售房方提交给被告的《商品住房质量保证书》，自20O8年12月l7目起对房屋部分部位做出质量保证承诺，其中对房屋漏水、对有防水要求的卫生间房间扣外墙面的防渗漏，按国家要求的儇修年限承担5年的保修责任。但被告还未装修就发现房屋有严重的漏水现象。以至于装修公司都不敢施工，导致装修拖廷一年时间，给被告造成很大的经济损失。装修是在被上诉人维修之后，保证、承诺绝对不会再漏水的情况完成的，可以后的漏求更严重，造成的损失也更大，至今仍然如此。在这期间，上诉人无数次地找被上诉人要求维修，但被土诉人置之不理，一拖再拖，至今不予维修。上诉人曾向被上诉人缴纳过l509.5元的物业费，尽到合同义务。而被上诉人只收钱、不做事。因此争致双方纠纷的根源在于被上诉人极其不负责的做法。上诉人再补装修的费用至少就得62980元，而这还得等房屋不再漏水后才能装修，对此被上诉人是应当承担责任的。2、一审判决认定事实不清。判决不当，应予撤销或者发回重审。对被上诉人举证的证据3《商品住宅质量保证书》，以此证明被上诉人对上诉人的房屋质量承诺有质量保修部位和年限。被上诉人对其真实性无异议，但一审判决却对其不予确认，让上诉人无法理解。3、一审适用法律不当。一审判决适用最高人民法院关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条的规定。“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费……”可是本案上诉人是有正当理由，并当庭申请法院现场堪验上诉人房屋的公用下水道经上诉人凉台漏水，并提供照片证明下雨时上诉人的凉台水深几十公分，绝对可以养鱼的证据而不被重视的情节。上诉人的住房是复式房屋，装修讲究，现在依然逢雨必渗，让上诉人纠结不已。如果被上诉人的物业管理费可以不用任何前提让业主必交，可是被上诉人的责任义务无论怎样都可以随心所欲。那也太失法律应有的公平公正了。据此，上诉人认为，本案的适错方是被上诉人。请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人焦作市嘉福物业管理有限公司答辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
根据当事人的上诉请求和答辩理由，本院确定争议焦点为：上诉人应否支付被上诉人物业费7486.74元及违约金。
针对争议焦点，上诉人司葆丽认为，物业有义务维持业主房屋的完整性，支持我方上诉请求。详细理由同我方上诉状。被上诉人焦作市嘉福物业管理有限公司认为，坚持我方答辩意见。
经本院审理查明事实与一审相同。
本院认为，司葆丽未能按照约定交纳物业费，构成违约，原审判决司葆丽支付物业费及违约金正确。关于房屋漏水问题，可另行主张，司葆丽以此拒交物业费的理由不能成立，不予支持。故司葆丽的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费492元，由司葆丽承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 军
审判员 席东彦
审判员 焦红萍
二〇一六年二月二十九日
书记员 崔新新