广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民一初字第51号
原告（反诉被告）：广西东博商业有限责任公司，住所地：南宁市新民路。
法定代表人：肖燕宁，该公司总经理。
委托代理人：黄伯康，广东金益律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郭永胜，男，住辽宁省本溪满族自治县。
委托代理人：兰色，广西桂三力律师事务所律师。
委托代理人：卢顺珠，广西桂三力律师事务所律师。
原告（反诉被告）广西东博商业有限责任公司（以下简称“东博公司”）与被告（反诉原告）郭永胜租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法组成由审判员刘孙丽担任审判长、人民陪审员何贞和人民陪审员梁端兰参加的合议庭，于2014年8月5日公开开庭审理了本案。书记员曾泳三担任记录。原告东博公司的委托代理人黄伯康，被告郭永胜的委托代理人兰色、卢顺珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）东博公司诉称：2011年5月9日原告与被告签订一份《租赁合同》，约定原告将位于南宁市兴宁区新民路购物中心一层C06-1铺面出租给被告经营玉器商品，租赁期限为3年，从2011年5月9日至2014年5月8日止。《租赁合同》还对场地租金、商场管理费、宣传推广费、水电费等费用的缴纳及双方的权利义务、合同争议的解决等方面作出约定。《租赁合同》签订后，原告依约向被告交付场地并全面履行合同义务，但是被告未能切实履行合同义务，在未事先通知并经原告同意的情况下擅自撤离租赁场地，单方终止履行合同，至今拖欠2013年1月份至8月份的场地租金、商场管理费、宣传推广费等费用未付。原告追索无果，遂诉至法院，请依法判决：1、解除原告与被告于2011年5月9日签订的《租赁合同》；2、被告支付拖欠的场地租金及滞纳金、商场管理费、宣传推广费共计30458元（其中租金13723元及其滞纳金10150元、管理费3010元、宣传推广费869元、水电费1606元及其滞纳金1100元）；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告东博公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、租赁合同，证明原告与被告之间存在租赁关系，该合同合法有效。证据2、收据，证明被告向原告交纳了2013年1月20日之前的租金和管理费、2013年4月2日之前的水电费。证据3、缴费通知单，证明原告向被告催收2013年4月2日至2013年8月20日期间的水电费。证据4、累计欠费明细表，证明被告累计欠费明细。证据5、合同终止通知，证明原告于2013年8月23日向被告发出通知，向被告催收租金、管理费、水电费及滞纳金，并要求解除双方租赁关系的通知。
被告（反诉原告）郭永胜答辩并反诉称：2013年2月至2013年8月期间，东博公司为了铺面招商进行重新装修，导致商场环境恶劣，顾客没办法进入商场，导致商户停业。郭永胜及其他商户曾多次找东博公司提意见，要求改善营业环境与免交商场装修期间的租金。郭永胜在2013年2月至5月期间一直缴纳铺面的水电费，也从未见东博公司催缴租金，东博公司的行为已经表示为默许郭永胜不予缴纳租金的。2013年8月23日，东博公司在未通知郭永胜的情况下，擅自用大锁锁住了郭永胜的铺面，导致郭永胜无法继续经营，郭永胜与东博公司交涉，但东博公司一直不予开锁。东博公司的行为给郭永胜造成了损失，应当承担赔偿责任。综上，郭永胜有权解除合同，故反诉请求法院判决：1、解除东博公司与郭永胜于2011年5月9日签订的《租赁合同》；2、东博公司返还郭永胜履约保证金3866元；3、东博公司赔偿郭永胜经济损失25000元；4、诉讼费由原告承担。
被告为其辩解及反诉在举证期限内提供的证据有：证据1、租赁合同，证明原、被告之间存在租赁关系。证据2、联合意见书，证明原告装修导致被告无法经营，被告联合商场内的其他租户共同向原告提出申请，要求原告减免租金。证据3、视频资料，证明原告于2013年8月23日擅自将被告的铺面上锁，以及被告所承租的铺面概况。证据4、照片，证明被告店铺的装修情况。证据5、玻璃订货单，证明被告装修采用玻璃材料的装修价格。证据6、（2014）兴民一初字第50号民事判决书，证明法院在该判决书中确认了原告在2013年2月至8月期间对商场进行装修影响到被告经营的事实。
原告（反诉被告）东博公司反诉答辩称：一、在2013年2月到8月期间是对未出租铺面进行装修而不是郭永胜所租赁的铺面进行装修，且装修期间对租户的经营产生影响，并不如郭永胜所说导致商铺无法营业，商场在装修期间一直都在营业当中。二、东博公司一直都向郭永胜催收租金，但郭永胜以东博公司进行装修铺面为由拒交租金和管理费等费用，东博公司并未默许其不需缴纳租金。三、郭永胜反诉称2013年8月23日下午东博公司的工作人员锁住了铺面导致其无法经营，东博公司并没有实施上述行为。四、双方租赁合同期满，东博公司同意解除与郭永胜的租赁合同，但郭永胜拒交水电费、租金及管理费，按合同约定，郭永胜已经构成严重违约，东博公司有权不予退还租赁保证金。五、郭永胜主张的经济损失25000元没有事实和法律依据，即使郭永胜有损失，也是由于其违约行为所造成，应由其自行承担。综上，请法庭驳回郭永胜的反诉请求。
原告东博公司在举证期限内就反诉答辩未提交证据。
归纳原、被告的诉辩事由，双方当事人的争议焦点是：1、原、被告签订合同的效力如何，该合同解除的原因是什么；2、原告诉请被告支付租金及其滞纳金、商场管理费、宣传推广费、水电费及其滞纳金有何事实和法律依据；3、被告反诉原告退回履约保证金及赔偿经济损失有何事实和法律依据。
经过开庭举证质证，原告对被告提供的证据1、6无异议；被告对原告提供的证据1、2无异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。
被告对原告提供的证据3-5有异议，原告对被告提交的证据2-5有异议。本院认为，原告提交的证据3，该表中详细记载了被告的姓名、商铺号，以及每个月的电表读数、实际用量、照明和空调损耗公摊度数、公摊水费等数目，记载具有连续性，该表较为真实的记录了被告商铺的水电使用情况，而水电费是每个商铺所必定会产生的费用，故本院对该表中所载明的水电费金额予以认可；对于证据4，该明细表系原告自行制作的关于其主张被告欠费数额的列表，当中列明了原告要求被告支付的租金、管理费、宣传推广费、水电费及滞纳金等各项费用的计算时间段和数额，但该表只是原告单方面的主张，不能单独作为本案的定案证据，至于被告是否应当交纳该些费用的问题，本院在本院认为部分再行阐述；对于证据5，该通知系原告自行制作的，因原告未能提交其他证据证实该通知已送达至被告处，故该证据不能证明原告的主张，本院不予认定。对于被告提交的证据2，该意见书系被告自行制作的，内容为被告向原告提出的关于其租赁商铺减免租金等相关申请，但该意见书上并无原告的签章，不能证实原告已收到该意见书，亦不能证实原告同意了被告的相关申请，故本院对该意见书不予采纳；证据3，虽然原告对该视频的真实性不予认可，但经本院向原告释明，原告不申请对该视频资料是否经过伪造、篡改进行鉴定，故本院对该视频的真实性予以认定，虽然该视频中可以看到2013年8月23日下午18时25分时许有人在商铺门外加锁，但从视频中无法看清锁门人的面貌，且该视频中的柜台用布遮挡，无法看到柜台的原貌，故本院对该视频资料不予采纳；证据4，本院无法核实该照片所拍摄场景的时间及地点，故本院对照片的真实性不予认可；对于证据5，该订货单上加盖有产品销售者的公章，本院对其真实性予以认可，但由于该订货单上并无被告的签名，且无相应的购物发票与之相对应，本院无法核实被告是否实际支付了该订货单上货物的货款，亦无法核实被告是否使用了该货物用于商铺装修，故该订货单不能证明被告的主张，本院不予采纳。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年5月9日，原告（反诉被告）东博公司（甲方、出租方）与被告（反诉原告）郭永胜（乙方、承租方）签订了一份《租赁合同》，约定：“第1条、甲方将位于南宁市兴宁区新民路购物中心一层C06-1铺，面积为42.96平方米出租给乙方经营玉器商品；第2条、租赁期限为3年，从2011年5月9日至2014年5月8日止；甲方给予乙方进行商铺装修免租时间，从2011年5月9日起至2011年5月20日止；第3.1.1条、乙方承租商铺租金为每月45元／㎡，月租金为1933元，交付方式为按季度交纳，每期租金须在下季度前15天缴付；第3.1.2条、如乙方逾期缴纳租金，按其拖欠之日起，每日按拖欠金额向甲方缴纳5‰滞纳金，超过十五日，则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，乙方除应补交所欠租金及上述滞纳金，乙方之前交的履约保证金、商场管理费、推广费甲方不予退回；第3.2条、乙方同意按本合同签订的面积支付甲方每月10元／㎡的商场管理费，乙方每月交纳的商场管理费为430元，乙方在下一季度15日前向甲方交纳下一季度的商场管理费；第3.3条、乙方在签订合同时向甲方一次性交付履约保证金3866元；履约保证金由甲方保管直到租赁期满或因法定、约定的事由提前解除合同之日，在乙方无违约和无赔偿的前提下，并在乙方依约退出租赁商铺且缴清全部租金、管理费、水电费及其他应缴费用的条件下，甲方如数将保证金（无息）退回乙方；第4条、对甲方组织策划实施的为提高商场知名度，提高商场的整体形象，从而促进包括乙方在内的商场整体销售的各种广告促销活动，乙方愿意另外每月支付258元作为宣传推广费；……第5.2条、乙方必须按月交纳水电费，交费时间于每月25日之前交纳完毕，水电费以当月商场实际使用水电费（包括空调、公共照明、电损、电梯、消防用电等支出）按商户租赁的面积分摊，并另加商铺自用水电费，乙方按甲方的交费通知于规定时间内交到指定账户，逾期不交，甲方将按每日10元加收滞纳金，超过十五天，甲方有权终止合同，收回商铺，租金、履约保证金、商场管理费、推广费等费用不予退回，甲方有权追索乙方因此造成甲方的其他损失；……第7.2.4条、合同期内如甲方对商场进行扩建、改建、调整、装修、增减设施等，乙方必须无条件配合，在停业扩建、改建、调整、装修、增减设施期间，乙方所支付的租金、商场管理费等不予退回；……第11.1条、甲、乙各方若没按本合同条款约定履行的视为违约，违约方除应支付违约金外还应赔偿守约方由此所受的损失；……第11.4条、除了法律、法规规定及本合同其它条款规定的终止合同的情况、条件外，乙方逾期累计15日不支付租金、商场管理费、宣传推广费、水电费或其它费用中任何一项费用，甲方有权解除合同，乙方已交付的租赁履约保证金、商场管理费、推广费等费用甲方不予退回，同时甲方有权追索乙方因此给甲方造成的损失；……第14条、补充约定：1、商场管理费从2012年5月9日起计收，收费标准按原合同约定；2、宣传推广费从2013年5月9日起计收，收费标准按原合同约定；3、开业后免租3个月。”此外，合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告当天向被告交付了商铺，被告亦依约向原告交纳租金和管理费至2013年1月20日。原告从2013年2月起至同年8月期间对商场公共部分进行装修，被告以装修影响其经营为由，停止向原告交纳租金、管理费和宣传推广费，但仍依约向原告交纳水电费至同年4月2日。被告使用该商铺至2013年8月23日。原告主张被告未依约交纳租金、管理费、宣传推广费、水电费等费用，遂向本院起诉，诉请如前。被告则认为原告应返还履约保证金并赔偿损失，遂提出反诉，反诉诉请如前。
庭审中，原、被告均确认双方签订的《租赁合同》已于2013年8月23日实际解除。原告认为其主张的滞纳金性质属于违约金的性质，被告辩称合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。
本院认为：关于合同效力问题。本案中，原、被告就商铺租赁事宜签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，故双方应当恪守履行。由于原、被告双方在庭审中均确认双方签订的《租赁合同》于2013年8月23日解除，双方已实际对于合同解除问题达成一致意见，故本院确认原告与被告于2011年5月9日签订的《租赁合同》于2013年8月23日解除。
关于原告主张的租金问题。原、被告之间形成租赁关系，原告作为出租人，有义务提供符合约定用途的商铺给被告使用，而被告作为承租人，则有义务向原告支付相应的商铺租金。本案中，原告从2013年2月起开始对商场的公共部位进行装修，从常理分析，装修会产生噪音、粉尘、空气污染、建筑垃圾等，原告的这一行为确实导致了商场的经营环境受到影响，包括照明、噪音、空气质量等等，也就是说，原告在被告租赁期间未能保持租赁物符合合同约定的状况，被告有权对此提出抗辩；另一方面，虽然经营环境受到一定影响，但被告在此期间仍然占用场地，仍应支付相应的对价，被告以此为由完全拒绝支付2013年2月至8月的租金没有依据。现原告主张被告支付2013年1月21日至2013年8月23日期间的租金共计13723元，本院根据本案查明的事实以及合同履行过程中原告装修行为对被告所产生的影响，酌情认定被告应当支付该段期间的租金9000元。至于被告辩称原告未向其催收租金即为默许其免租的问题，原告对此不予认可，被告这一主张也没有法律依据，本院对此不予采纳。
关于原告主张的管理费问题。由于原、被告签订的合同中约定了被告有向原告交纳管理费的义务，且被告在2013年1月21日至2013年8月23日期间确实占有使用了涉案商铺，接受了原告提供的物业服务，但考虑到原告装修行为给被告使用商铺造成了一定影响，原告向被告提供的物业服务的确存在一定瑕疵，现原告主张被告支付该段期间的管理费共计3010元，本院酌情予以支持2500元。
关于原告要求被告支付宣传推广费的问题。因原、被告签订的合同中明确约定了被告愿意每月支付给原告258元作为宣传推广费，并约定该项费用从2013年5月9日开始计收，现原告主张被告支付2013年5月9日至2013年8月23日期间的宣传推广费共计869元，亦符合合同约定，本院予以支持。
关于水电费问题。原、被告签订的租赁合同中约定，被告必须按月交纳水电费，水电费以当月商场实际使用水电费（包括空调、公共照明、电损、电梯、消防用电等支出）按商户租赁的面积分摊，并另加商铺自用水电费。因被告占有使用商铺至2013年8月23日，现原告主张被告交纳2013年4月3日至2013年8月23日期间的水电费1606元，符合合同约定，本院予以支持。
关于原告主张的滞纳金问题。该滞纳金为原、被告双方当事人所约定的承租人（即被告）承担违约责任的一种形式，性质属于违约金，因此，原告该项诉请的前提是被告在合同履行过程中存在违约行为。虽然合同中约定的是被告先交租金再使用商铺，但该合同的履行具有延续性，从本案合同履行情况来看，被告一直按期向原告交纳租金等费用，直至原告开始对商场进行装修，被告才以此为由拒绝支付租金并以提交意见书的形式向原告申请减免租金，在此期间，被告仍依约向原告交纳水电费至2013年4月2日。由此可见，被告未依约按时交纳合同项下的相关费用给原告，系因原告的装修行为所行使的不安抗辩权，不属于违约行为，故对于原告要求被告支付租金及水电费滞纳金的诉请，本院不予支持。
关于被告主张的履约保证金问题。履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。如前所述，被告在本案中不存在违约行为，本案合同解除之后，被告请求原告返还其履约保证金3866元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
关于被告反诉请求原告赔偿其经济损失（即铺面装修损失）的问题。因被告未能举证证实其商铺的装修残值及实际损失，故被告的该项主张无事实依据，本院对此不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告广西东博商业有限责任公司与被告郭永胜于2011年5月9日签订的《租赁合同》于2013年8月23日解除；
二、被告郭永胜支付原告广西东博商业有限责任公司2013年1月21日至2013年8月23日期间的租金9000元、管理费2500元；
三、被告郭永胜支付原告广西东博商业有限责任公司2013年5月9日至2013年8月23日期间的宣传推广费869元；
四、被告郭永胜支付原告广西东博商业有限责任公司2013年4月3日至2013年8月23日期间的水电费1606元；
五、原告广西东博商业有限责任公司返还被告郭永胜履约保证金3866元；
六、驳回原告广西东博商业有限责任公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告郭永胜的其他反诉请求。
案件受理费562元，反诉费261元，共计823元，由原告广西东博商业有限责任公司负担523元，被告郭永胜负担300元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：010201011887017），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘孙丽
人民陪审员 何 贞
人民陪审员 梁端兰
二〇一四年八月五日
书 记 员 曾泳三
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。