上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第309号
上诉人（原审被告）邓芳萍。
被上诉人（原审原告）杨骏。
原审被告上海荣梦琴行。
上诉人邓芳萍因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月20日受理后，依法组成合议庭于2014年2月11日公开开庭审理了本案，上诉人邓芳萍及原审被告上海荣梦琴行（以下简称荣梦琴行）之共同委托代理人、被上诉人杨骏及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2009年5月21日，邓芳萍同案外人甲、乙签订《房屋租赁合同》，由邓芳萍承租沪松公路X号房屋，租赁期限从2009年6月1日起至2015年5月30日止。租金支付方式为第一年一次性支付265，000元（人民币，下同），第二年开始一年分二次付清，上半年6月8日支付165，000元，下半年12月8日支付100，000元。第四年开始租金每年增加5，000元。同时约定，邓芳萍在租赁期间根据经营特点有权变动室内结构。如发生自然损坏，应及时通知出租方，并配合出租方及时给予修复。同日，双方签订补充协议，约定沪松公路X号外加沪松公路Y号租金包含在年租金265，000元内。
2012年1月20日，杨骏取得系争租赁商铺的所有权。
2012年7月26日，杨骏向邓芳萍发出告知书，载明其从2012年1月20日取得系争房屋房产证，要求邓芳萍根据原租赁合同的约定将2012年上半年房租支付至其账户。如2012年8月10日前未收到2012年上半年房租将提前终止租赁合同并要求邓芳萍承担相应的法律责任。
2012年8月15日，上海荣梦琴行出具情况说明，载明：2012年5月甲带着杨骏（君）和另一个男人来本琴行，甲说我把房子卖了，卖给了杨骏（君），杨骏（君）立即说我是花了800万（捌佰万元整）买下这个商铺，要求我与他重新签订商铺租赁合同，但我们坚决不同意。
2013年5月14日，杨骏发送律师信函给邓芳萍，要求邓芳萍在收到函件后5日内将款项汇入杨骏账户，否则有权解除合同，并追究相应违约责任。
2013年12月5日，杨骏同邓芳萍、荣梦琴行完成系争房屋的交接手续，邓芳萍、荣梦琴行将系争房屋返还杨骏。
原审另查明，松江区九亭镇沪松公路Y、X号商铺原登记的权利人为案外人乙和甲，备注均载明甲、乙共同共有，乙的法定监护人为甲。
2012年1月16日，乙与甲共同委托案外人陈慧萍与杨骏签订了《上海市房地产买卖合同》三份，约定乙和甲作为产权人将Y、X号商铺分别出售给杨骏。
2012年7月，乙以陈慧萍、杨骏、上海鸿海商品拍卖有限公司恶意串通为由诉至法院，请求确认陈慧萍代乙与杨骏签订的关于松江区九亭镇沪松公路Y、1134和1136号商铺的《上海市房地产买卖合同》无效，案号分别为（2012）松民三（民）初字第1839号、1840号和1841号。2013年7月31日松江区人民法院就上述案件作出一审判决，驳回乙诉讼请求。之后，乙提起上诉。2013年10月24日上海市第一中级人民法院对该案作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
2013年6月，杨骏诉至原审法院，要求判令：1、解除杨骏同邓芳萍2009年5月21日签订的房屋租赁合同；2、上海荣梦琴行注册地从松江区沪松公路X号迁出；3、邓芳萍支付2012年1月1日起至实际返还之日止的租金和房屋使用费（2012年1月1日至2013年7月31日为430，000元，2013年8月1日至实际返还之日止按照年租金270，000元标准计算）；4、邓芳萍支付拖欠租金的利息（分段为：1、以165，000元为本金，从2012年6月8日计算至2012年12月8日；2、以265，000元为本金，从2012年12月8日计算至2013年6月8日；3、以430，000元为本金，从2013年6月8日起算至实际付款之日止；以上均按中国人民银行同期贷款利率计算）。经法庭询问，杨骏变更第二项诉请为请求邓芳萍、荣梦琴行搬离系争房屋。庭审中，杨骏表示双方已经于2013年12月5日办理系争房屋交接手续，故自愿放弃第二项要求邓芳萍、荣梦琴行返还房屋的诉请和第四项租金利息的诉讼请求。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。系争房屋在租赁期限内发生了所有权变更，由杨骏合法受让成为系争房屋的所有权人后，邓芳萍应当向杨骏支付房屋租金。本案中，根据荣梦琴行出具的情况说明其最晚于2012年5月已知晓产权变更事实，但未依据合同约定于2012年6月8日前向杨骏支付该年度首期房租；在系争房屋的产权纠纷审理完毕后，法院再次询问邓芳萍是否同意向杨骏支付2012年和2013年欠付租金，其亦不同意支付。综上，邓芳萍拒不履行房租支付义务的行为已经构成根本违约，杨骏有权解除租赁合同。关于邓芳萍已向原房屋所有权人甲支付房租的辩称意见，鉴于其明知杨骏已经获得系争房屋所有权，在系争房屋产权发生争议的情况下，擅自将房租支付给原产权人的行为不利后果由其自行承担，与本案无关。合同解除后，鉴于双方已自行办理房屋交接，故系争房屋返还事宜本案无需处理。
合同解除后，邓芳萍作为租赁合同相对方应向杨骏支付合同解除前的租金以及合同解除后至房屋实际返还之日的实际使用费。杨骏从2012年1月20日起成为系争房屋所有权人，故在杨骏无证据证明有权收取前期租金的情况下，杨骏可主张的租金和房屋使用费应自2012年1月20日起至房屋交接之日2013年12月5日为止。根据合同约定的租金标准，邓芳萍应向杨骏支付2012年1月20日至2013年12月5日期间的租金和使用费合计505，916元。上海荣梦琴行系邓芳萍设立的个人独资企业，并非房屋租赁合同的相对方，故不应承担系争房屋租金和实际使用费。杨骏要求上海荣梦琴行承担欠付租金和使用费缺乏事实和法律依据，法院不予支持。邓芳萍、荣梦琴行提出了因漏水导致其自行维修损失的辩称意见，因维修费用属于反诉范围，但邓芳萍、荣梦琴行未按时缴纳相关费用，且自愿撤回反诉请求，故本案对邓芳萍、荣梦琴行关于房屋维修损失的辩称意见不予采纳。
关于装饰装修问题，鉴于邓芳萍、荣梦琴行装修时间较长，对于杨骏没有利用价值，其明确无需杨骏进行补偿，并已完成房屋交付，故装饰装修不作补偿。邓芳萍自行搭建的玻璃房，鉴于双方已经办理房屋交接且杨骏明确无需邓芳萍拆除，故本案中对邓芳萍、荣梦琴行搭建的玻璃房不作处理。
原审法院于二○一三年十二月十二日依法作出判决：一、解除杨骏承继的由甲、乙与邓芳萍于2009年5月21日签订的《房屋租赁合同》；二、邓芳萍于判决生效之日起十日内支付杨骏2012年1月20日至2013年12月5日期间的租金和使用费人民币505，916元；三、驳回杨骏其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币8，939元，减半收取人民币4，469.50元，由邓芳萍负担。
判决后，邓芳萍不服，上诉称，一、租赁合同约定的房租支付方式是先付后用，上诉人2011年12月24日支付了截至2012年6月份的房租，但原审却重复计算了该部分租金。二、被上诉人与乙一直就房屋产权归属进行诉讼，存在产权纠纷，因此上诉人从信赖和交易安全角度向原合同主体履约是合理的。三、被上诉人没有以明确的方式告知上诉人产权变更事宜，因此上诉人仍然向甲、乙履约。四、根据合同法规定，买卖不破租赁，上诉人按原合同履约是符合法律规定的。故请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉请。
被上诉人杨骏辩称，上诉人2012年后没有向被上诉人支付过任何租金，被上诉人曾经发函告知上诉人应向被上诉人支付租金，而且原审被告也证明被上诉人曾经和原产权人共同到系争房屋处告知上诉人产权变更事宜，而上诉人就是原审被告的投资人，上诉人对房屋产权变更是明知的。根据合同法规定，房屋产权变更后，租赁关系由新的产权人承接，2012年1月20日后，经被上诉人反复催讨，上诉人仍然拒不支付租金，已经构成根本违约。故请求二审法院维持原判。
二审期间，为了证明自己的主张，上诉人向本院提供了一组银行转账凭证，用以证明其曾经于2011年5月4日、12月24日分别向房屋原产权人支付了两笔租金。被上诉人发表质证意见称，该组证据与本案争议无关联性。本院经审查认为，该组证据中的一张2011年12月24日的银行转账单据与本案争议具有关联性，本院予以采信；其余单据与本案缺乏关联性，本院不予采信。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，上诉人曾于2011年12月24日向案外人甲转账支付100，000元。
二审期间，被上诉人杨骏向本院发表书面意见称，其自愿放弃共计11万元的租金。
本院认为，合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据该条规定，在租赁关系存续期间，如租赁物所有权发生转移，则应由新所有权人与承租人承续原租赁合同关系。本案中，上诉人邓芳萍于2009年5月与原产权人甲签订的《房屋租赁合同》约定租期至2015年5月30日止，而被上诉人杨骏于2012年1月20日取得系争房屋产权证，从该时间节点起，上诉人的租赁关系相对方应为被上诉人，其应向被上诉人履行租金支付义务。根据原审被告荣梦琴行出具的证明，被上诉人及原出租人曾于2012年5月到上诉人的经营地通知其系争房屋的产权变更事宜，被上诉人也曾发函要求上诉人对其支付租金。因此，上诉人对系争房屋产权变更的情况应属明知，但其始终未向被上诉人支付租金，其行为已经构成根本违约，现上诉人与被上诉人之间的租赁关系已经解除，上诉人理应向被上诉人清偿欠付的租金及使用费。上诉人称其在2013年继续向原出租人支付了全部租金，无需再承担租金支付责任，即使其主张的付款情况属实，在租赁关系主体已经发生变更的情况下，上诉人向原出租人的付款行为并不能导致其对被上诉人的租金债务责任免除，故对其该项主张本院不予采信。
至于上诉人所称的2012年1月20日至5月31日的租金重复计算问题，被上诉人对此已经明确表示愿意扣除11万元租金，该金额已足以抵扣该段期间的租金，且系当事人对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。上诉人邓芳萍的其余上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1324号民事判决第一、三项；
二、变更上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1324号民事判决第二项为：邓芳萍于本判决生效之日起十日内支付杨骏租金和使用费共计人民币395，916元。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币4，469.50元，二审案件受理费人民币7，000元，均由邓芳萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 李 兴
代理审判员 董 锟
二〇一四年二月十九日
书 记 员 聂妍铧
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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