湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江汉民一初字第01686号
原告胡凯生。
委托代理人董超英、华庆，北京金台（武汉）律师事务所律师。代理权限为一般授权。
被告郭林。
委托代理人王艳。代理权限为特别授权。
原告胡凯生与被告郭林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月22日立案受理后，依法由审判员纪承适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡凯生及委托代理人董超英、华庆，被告郭林及委托代理人王艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡凯生诉称，原、被告于2013年10月29日签订《商用房屋出租合同书》及补充协议，约定原告将位于本市江汉区常文里67号裙楼1－1号的房屋出租给被告使用，租期为2013年11月13日至2015年11月12日，每月租金6000元；租赁期满后，双方未续签合同，原告可收回房屋，被告如不移交，应支付占用期间租金，并应按租金的100%支付违约金；违约金在确定责任后三天内付清，每逾期一天按应付金额的100%支付滞纳金。2015年11月12日合同期限届满后，双方不能就租金协商一致未再继续签订合同，但被告仍强行占用房屋，并多次威胁、恐吓原告，致使原告无法另行将房屋出租，合法权益遭受损害，为此提起诉讼，请求判令被告：1、立即腾退位于武汉市江汉区常文里67号裙楼1－1号房屋；2、支付租赁期间未结清的和非法占用期间的水电费用（据实核算，暂定1000元）；3、支付非法占用房屋期间的租金、违约金（自2015年11月13日算至实际腾退日，租金、违约金均按每月6000元、每日200元计算）及滞纳金（自2015年11月17日算至被告实际腾退之日止，按每日200元计算。暂计算至2015年12月1日为6400元）；4、承担诉讼相关费用。
被告郭林辩称，2013年11月，被告同原告签订了两年商用房屋租赁合同从事餐饮经营，合同到期前，被告向原告提出续签合同，但被告漫天要价，将房租从之前的每月6000元提升至每月13000元，与合同第七条关于“租金可随社会物价指数变动适当调整”的约定出入太大，同物价上涨指数及当地房屋出租行情不符。被告提出可否适当调整，但原告予以拒绝。合同到期之日，原告将床桌搬进出租房屋，迫使被告停止经营，原告已实际收回房屋，被告根本不存在退房和非法占用房屋的问题。原告利用被告对当地出租行情不了解、为生计急于找寻房屋做生意的弱点，以高出当地同等房屋租金、在合同条款中设下陷阱将房屋出租给被告，并在合同之外欺诈被告现金20000元。故原告的诉讼请求违背事实真相、不符合法律规定，请求驳回原告的全部诉讼请求，并承担本案的诉讼费用；同时提出反诉，在不能续租的条件下，请求判令原告向被告退还被欺诈的20000元搬家费、6000元押金，并按租期五年计算，扣除两年折旧费后，赔偿下余三年房屋装修费损失96000元。
经审理查明，坐落于本市江汉区复兴新村小区16栋裙房1－1号（即本市江汉区常文里67号裙楼1－1号、建筑面积69.93㎡）房屋由原告胡凯生所有。2013年10月29日，被告（合同乙方）为从事餐饮经营，经与原告（合同甲方）协商，双方共同签订《商用房屋出租合同书》及《补充协议》各一份，约定房屋租赁期限两年，自2013年11月13日起至2015年11月12日止，月租金6000元，同时对水电等费用缴费办法、出租方与承租方的变更、甲、乙方职责、续租条件、不可抗力、违约责任等主要内容进行了明确约定。租赁期限届满前，原、被告无法就续租租金协商一致，被告开始欠缴水电等费用，并在2015年11月12日租赁期限届满后，继续占用承租房屋至今，拒不腾退，从而引发本案纠纷。
以上事实，有原告提供的房屋所有权证、国有土地使用权证、《商用房屋出租合同书》、《补充协议》、租赁合同到期通知函照片、2016年1月27日店面照片、2015年11月电费发票、复兴村菜市场门面报价及同案外人签订的《商用房屋出租合同书》及双方当事人陈述等证据予以证明，经庭审审核属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定认真履行各自的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。
一、关于房屋腾退问题
原、被告签订的《商用房屋出租合同书》（下称合同））第七条规定，在甲方向第三人提出的同等条件下，乙方享有优先权。被告不接受原告根据市场行情及与第三方磋商确定的房屋租金价格，原告亦不认可被告提出的租金报价，双方无法就租金协商一致，已不具备续签房屋租赁合同的基本条件，在此情形下，双方租赁关系即应按照《合同》第二条约定的租赁期限，于届满之次日即2015年11月13日自行终止；被告在租赁期限届满后，无正当理由，继续占用承租房屋，侵害了原告的合法权益，原告诉请被告立即腾退，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。
二、房屋占用期间租金、违约金、滞纳金问题
《合同》第九条第2目约定，租赁期满，甲乙双方未续签合同，由甲方收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋，甲方除限期乙方迁出和交付占用期租金外，有权按占用期内租金总额100%收取违约金。第4目约定，违约金、赔偿金应在确定责任后三天内付清，每逾期一天，按照应付金额的100%支付滞纳金。据此，被告拒不腾退房屋，原告要求其承担房屋占用期间租金、违约金具有合同依据，本院依法予以支持。但鉴于被告逾期占用房屋，对原告造成的损失主要表现为租金损失，在双方业已约定占用期间租金条款的前提下，另行约定的违约金应侧重于体现对原告所受损失的补偿和对被告违约行为的惩戒。被告认为按月租金100%标准计算违约金，金额过高并要求予以调整，符合法律规定，本院予以准许，综合原告实际损失、合同履行情况及当事人过错等因素，本院酌定按照合同月租金6000元的百分之三十确定违约金计算标准为每日60元（月租6000元×30%÷30天＝60元）。关于原告向被告主张的迟延支付违约金的滞纳金，因无法律依据，故本院不予支持。
三、关于欠缴水电费问题
《合同》第四条约定，电费、管理费、清洁卫生费由乙方每月自行向有关部门交纳。据此，被告应当承担房屋承租期间实际发生的水电等费用，并应对逾期占用房屋期间继续发生的相关费用负担缴纳义务。原告当庭出示的电费发票，可以证明被告下欠2015年11月电费，并由原告代缴的事实，原告诉请被告支付该笔费用，具有事实与合同依据，本院予以支持。至于被告于租赁期内与期外欠缴的其他费用，因原告当庭未能提供证据证明，故本院不予认定。原告可在收集相关证据后，另行主张权利。
四、关于被告反诉问题
被告当庭提出反诉后，未能按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）第二十二条的规定，自提起反诉之日起7日内缴纳案件受理费，故对其反诉请求，本院不予审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告郭林于本判决生效之日起五日内向原告胡凯生腾退并交付武汉市江汉区复兴新村小区16栋裙房1－1号房屋；
二、被告郭林向原告胡凯生支付逾期占用房屋期间租金（按每月6000元、每日200元标准，自2015年11月13日起计算至房屋实际腾退之日止）；
三、被告郭林向原告胡凯生支付违约金（按每日60日元标准，自2015年11月13日起计算至房屋实际腾退之日止）；
四、被告郭林于本判决生效之日起五日内向原告胡凯生支付电费618.62元；
五、驳回原告胡凯生的其他诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费550元、其他诉讼费40元，共计590元，由被告郭林负担（于本判决生效之日起五日内向原告胡凯生支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 纪 承
二〇一六年三月二日
书记员 蔡高兰
速录员 刘 振