湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘03民终291号上诉人（原审原告）：赵晓琴，女，1971年4月22日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：林运，湖南湘晋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗湘龙，男，1976年9月15日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。原审第三人：马炼雄，男，1975年8月18日出生，汉族，住湖南省湘潭县。上诉人赵晓琴因与被上诉人罗湘龙、马炼雄所有权确认纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2017）湘0304民初1859号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵晓琴上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判确认坐落于湘潭市岳塘区房屋的物权归上诉人所有；3、依法改判确认被告罗湘龙持有由湘潭市人民政府颁发的坐落于湘潭市岳塘区房屋的权证号为××号《房屋所有权证》无效；4、由被上诉人承担本案所有诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人所有的本案所涉房屋领有湘潭市人民政府颁发的潭房权证岳塘区字第××号《房屋所有权证》。2014年3月12日，第三人马炼雄持湘潭市岳塘区公证处于2013年9月11日违法作出的（2013）湘潭岳证书字第502号《公证书》，假冒上诉人名义，与被上诉人罗湘龙签订了《存量房买卖合同》，以被上诉人罗湘龙向第三人马炼雄支付所谓的交易金额15万元，把上诉人所有的本案所涉房屋转让给被上诉人罗湘龙，被上诉人罗湘龙依据其与第三人马炼雄签订的《存量房买卖合同》到房产登记部门办理了房产变更登记手续，领取房屋所有权证。上诉人发现后，遂向原审法院提起诉讼，该院于2015年10月13日作出（2015）岳民初字第830号民事判决书，判决“确认被告马炼雄持公证文书以原告赵晓琴名义与被上诉人罗湘龙签订《存量房买卖合同》无效”。该判决发生法律效力后，被上诉人罗湘龙不但不思悔改，且拒不主动申报注销骗领的房产证，反而变本加厉，对上诉人房屋的租住人进行骚扰。上诉人认为，上诉人从未对自己所有的房屋进行所有权处置，被上诉人罗湘龙依据无效合同对上诉人所有房屋的变更登记是无效行为，不具有法律效力；二、本案中，原审法院未认定被上诉人罗湘龙与第三人马炼雄串通的事实错误。在（2015）岳民初字第830号民事案件中，他们本是有利益冲突的两个被告，可是在诉讼中同时雇请同一个代理人，这是明显的串通表现，充分体现不是善意行为。被上诉人罗湘龙只是基于被确认无效的合同而领取了房产证，并没有实际取得房屋，因此，认定被上诉人罗湘龙善意取得物权是错误的。房屋的所有权，包括占有权一直由上诉人享有，原审认定房屋现为赵喜云占有的事实错误；三、原审法院适用法律错误并处理错误。既然确认交易合同无效，也应该适用合同无效的处理规定。房屋并没有实际交付转移、只是基于无效合同办理了房产证变更登记，收款人退款，办理的房产证注销，这是最简便的方法。但是，原审法院认为应该去主张物权损失的赔偿，增加了当事人诉累。基于无效合同领取的房产证在合同被法院确认无效后，房产证的正当性和合法性当然就丧失了，更何况是串通所为。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人罗湘龙答辩称：一、该房屋所有权确认，已于2015年10月13日经湘潭市岳塘区人民法院（2015）岳民初字第830号民事判决书判决生效，罗湘龙的购房行为构成善意取得，依法享有对该房屋的所有权。2014年3月12日，马炼雄是持有岳塘区公证处出具的公证书原件和赵晓琴原房屋所有权证原件及相关材料，才与被上诉人在湘潭市房产局依法定程序办理了房屋产权变更登记手续。被上诉人是善意的，在整个交易过程来看，交易有偿、支付了合理的对价，不存在恶意的主观和客观情形，且已经尽了合理审查、注意义务；二、该房屋所有权确认后，被答辩人赵晓琴不仅恶意非法占有该房屋，还诉请湘潭市岳塘区人民法院要求湘潭市国土资源局不动产登记中心注销答辩人依法办理的权证号为2014007428房产所有权证。2016年10月13日经湘潭市岳塘区人民法院（2016）湘0304行初117号行政裁定驳回原告赵晓琴的起诉。赵晓琴不服裁定上诉后经湘潭市中级人民法院（2016）湘03行终191号行政裁定书裁定指令岳塘区人民法院继续审理。湘潭市岳塘区人民法院于2017年6月21日作出（2017）湘0304行初41号裁定，准许赵晓琴撤回起诉。故此，本人位于湘潭市岳塘区的房屋由湘潭市房产局依法办理的编号为2014007428的房屋所有权证合法有效；三、一审判决再次确认了罗湘龙构成善意取得，驳回赵晓琴的诉讼请求，该判决认定事实清楚；四、本案的所有诉讼费用由上诉人承担。原审第三人马炼雄述称：该房屋所有权确认一案，已经湘潭市岳塘区人民法院（2015）岳民初字第830号民事判决书判决生效，至今已满两年，法院不应重复受理此案。2014年3月12日本人是持有岳塘区公证处出具的公证书原件与赵晓琴原房屋所有权证原件及相关材料才与罗湘龙在湘潭市房产局依法依程序办理的房屋产权变更登记手续。这份公证书的来源是因赵晓琴与其姐赵喜云曾于2013年9月10日以本案所涉房屋作为抵押，两姐妹亲自从本人手中借走现金壹拾肆万元，承诺如到期未还，由本人全权处理房屋，且一切后果与责任由她负责，双方就此事还签订有借款协议并共同前往岳塘区公证处办理房产过户委托公证手续。本人遵守市场经济秩序以合理的价格出售市场流通的商品房屋，并依法代交相关税费，程序、内容均合法，交易已经成功结束。本案的所有诉讼费用应由上诉人承担。赵晓琴向一审法院起诉请求：1、确认坐落于湘潭市岳塘区房屋物权归赵晓琴所有；2、确认罗湘龙持有的潭房权证岳塘区字第××号房屋所有权证无效；3、判令罗湘龙承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：赵晓琴的姐姐赵喜云、姐夫刘明星通过单位公房分配后进行房改方式取得坐落于湘潭市岳塘区，建筑面积74.82平方米，房屋所在楼层为1楼。刘明星于2010年死亡，2012年12月26日，赵喜云与赵晓琴签订房屋买卖合同，约定赵晓琴以1万元购买上述房屋，双方申请将房屋交易不纳入二手房交易资金监管，房款是否付清不详，但赵晓琴自认自己购买房屋后从未入住该房，赵喜云仍然居住在上述房屋内，相应房产证原本由赵喜云持有。马炼雄系从事中介服务的人员，2013年9月11日，湖南省湘潭市岳塘公证处出具（2013）湘潭岳证字第502号公证书，证明赵晓琴于2013年9月10日在该处签订委托书，委托书的内容为赵晓琴委托马炼雄将其名下坐落于湘潭市岳塘区书院路街道电工北路3号桂花村第10栋2单元13号房屋出售并代收房款。2014年3月12日，马炼雄持湖南省湘潭市岳塘公证处出具的（2013）湘潭岳证字第502号公证书及赵晓琴房屋所有权证原件与罗湘龙签订存量房买卖合同，将上述赵晓琴名下房屋出售给罗湘龙，约定房款15万元，在合同签订之日一次性支付；合同生效后，出卖人、买受人应按国家有关规定缴纳税费，国家税费由罗湘龙负责交纳。罗湘龙于同日将购房款15万元存入湘潭市手房屋交易资金监管专户并交纳了相关过户所需税费。2014年3月17日，罗湘龙取得房屋所有权证，产权证号为潭房权证岳塘区字第××号，后马炼雄按公证委托书中可代收房款的约定领取了购房款15万元。2015年5月6日，赵晓琴以自己并未委托马炼雄出售房屋为由，将罗湘龙、马炼雄诉至人民法院，要求确认马炼雄与罗湘龙签订的存量房买卖合同无效，罗湘龙立即消除对赵晓琴所有的坐落于湘潭市房屋的妨害，马炼雄、罗湘龙赔偿赵晓琴经济损失2万元。2015年9月9日，法院委托湖南大学司法鉴定中心对上述2013年9月10日赵晓琴委托马炼雄出售房屋的委托书中委托人处“赵晓琴”的签名字迹与本院所提供样本上“赵晓琴”的签名字迹是否为同一人书写进行笔迹鉴定，2015年9月16日，湖南大学司法鉴定中心认定2013年9月10日委托书中委托人处“赵晓琴”的签名字迹与本院所提供样本上“赵晓琴”的签名字迹不是同一人书写。本院据此确认委托书及公证书均非赵晓琴真实意思表示，马炼雄属于无权处分，对赵晓琴主张马炼雄持公证文书以赵晓琴名义与罗湘龙签订的存量房买卖合同无效的请求予以支持，但因马炼雄是持公证文书与罗湘龙签订的存量房买卖合同，罗湘龙有充分理由相信马炼雄享有对房屋的处分权，且无证据证明罗湘龙在该房屋买卖中存在主观恶意，罗湘龙已支付合理购房款并办理了房屋所有权登记，罗湘龙的购房行为构成善意取得，依法享有房屋所有权，所以法院对赵晓琴要求排除罗湘龙妨害的诉讼请求不予支持，赵晓琴诉称的损失2万元亦因无证据予以证明而不予支持，法院于2015年10月13日作出（2015）岳民初字第830号民事判决，判决如下：1、确认马炼雄持公证文书以赵晓琴名义与罗湘龙签订存量房买卖合同无效；2、驳回赵晓琴其他诉讼请求。该判决向当事人送达后，各当事人均未提出上诉。后赵晓琴持该生效判决要求湘潭市国土资源局撤销产权变更登记未获准许，遂提出行政诉讼，要求撤销湘潭市岳塘区书院路街道电工北路3号桂花村第10栋2单元13号住房的产权变更登记及潭房权证岳塘区字第××号房屋所有权证。法院经审查认为，赵晓琴提起行政诉讼主张权利超过法定起诉期限，作出（2016）湘0304行初117号行政裁定，裁定驳回起诉。赵晓琴不服该裁定，上诉至湘潭市中级人民法院，湘潭市中级人民法院认为本案适用起诉期限为2年的规定，且赵晓琴提起合同无效民事诉讼期间属于人民法院处理民事争议期间，不应计算在行政诉讼起诉期限内，赵晓琴的行政起诉未超过法定起诉期限，裁定撤销法院（2016）湘0304行初117号行政裁定，指令湘潭市岳塘区人民法院继续审理此案。在法院继续审理本案过程中，赵晓琴于2017年6月21日以需另寻途径解决相关问题为由，申请撤回了行政起诉。法院于2017年6月21日作出（2017）湘0304行初41号行政裁定，裁定准许赵晓琴撤回起诉。2017年8月16日，赵晓琴再次起诉，要求确认湘潭市岳塘区书院路街道电工北路3号桂花村第10栋2单元13号房屋归赵晓琴所有，罗湘龙持有的潭房权证岳塘区字第××号房屋所有权证无效。另查明：湘潭市岳塘区书院路街道电工北路3号桂花村第10栋2单元13号房屋现由赵喜云占有、使用。一审法院认为：善意取得是指无处分权人将其财产有偿转让给第三人；如受让人在取得该财产时出于善意且已支付合理对价，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。本案中，罗湘龙向马炼雄购买赵晓琴所有的房产时，马炼雄持有经过湖南省湘潭市岳塘公证处（2013）湘潭岳证字第502号公证书公证的赵晓琴委托马炼雄出售房屋并代收房款的委托书及房屋所有权证原本，罗湘龙有确信的理由相信马炼雄具有代为出售房屋的处分权才与马炼雄签订存量房买卖合同，并按合理价格支付了购房款，购房款付至湘潭市手房屋交易资金监管专户，罗湘龙尽到了合理的审慎注意义务，赵晓琴没有证据证明罗湘龙在购买房屋时存在与马炼雄或他人串通侵犯其财产权益的主观恶意，现房屋已登记在罗湘龙名下，罗湘龙已领取房屋所有权证，取得相应物权，罗湘龙构成善意取得。法院（2015）岳民初字第830号生效判决也已认定罗湘龙的购房行为系善意取得，赵晓琴在其要求排除罗湘龙妨害的诉讼请求被驳回后再次要求人民法院确认已登记在罗湘龙名下的涉案房屋归赵晓琴所有，罗湘龙所取得的房屋所有权证无效的诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持。但赵晓琴的合法权益仍应予以维护，赵晓琴可向无处分权人及其他侵权责任人主张赔偿损失。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、第一百零六条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回赵晓琴的诉讼请求。案件受理费3300元，由赵晓琴负担。二审期间，上诉人提交一份证据：书院路街道飞机坪社区出具的证明，拟证明涉案房屋自2015年由被上诉人委托第三人进行出租并收取租金的陈述系虚假陈述，该房屋一直由赵晓琴居住。被上诉人质证意见为：一审已出具过类似证明，只是时间不一致，被上诉人委托了第三人进行处理，是否出租不知情。原审第三人质证意见为：对证明合法性有异议，房屋确实出租过。本院经审查认为，被上诉人及第三人对该份证明不予认可，出具证明的书院路街道飞机坪社区并无工作人员出庭作证，无法核实该证明的真实性，本院不予采信。被上诉人与原审第三人均未提交新证据。二审经审理查明，原审认定的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：罗湘龙取得涉案房屋所有权是否合法？根据一审查明的事实，马炼雄持湖南省湘潭市岳塘公证处出具的（2013）湘潭岳证字第502号公证书及赵晓琴房屋所有权证原件与罗湘龙签订存量房买卖合同，将本案所涉赵晓琴名下房屋出售给罗湘龙，约定房款15万元，罗湘龙于同日将购房款15万元存入湘潭市手房屋交易资金监管专户并交纳了相关过户所需税费后取得房屋所有权证，马炼雄按公证委托书中可代收房款的约定领取了购房款15万元。综合上述事实，罗湘龙在受让该不动产时，马炼雄出具了房产证原本和公证书，足以让罗湘龙有理由相信马炼雄有代理权。上诉人认为罗湘龙与马炼雄在同一案件中雇请同一代理人是明显串通，无法律依据，上诉人认为被上诉人与第三人虚假陈述，无证据证实，且不能据此认定罗湘龙在购买涉案房屋时有重大过失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人未提交证据证明被上诉人与第三人恶意串通，应承担举证不能的不利后果。另根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”之规定，一审法院认定罗湘龙取得涉案房产合法，符合法律规定。上诉人赵晓琴与原审第三人马炼雄之间的纠纷可以另案解决。综上，上诉人赵晓琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人赵晓琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩小平审 判 员  向兴礼审 判 员  周 尧二〇一八年六月六日法官 助理  张成东代理书记员  严冰彬附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定……”