陕西省宜川县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0630民初186号
原告：宜川泰安物业服务公司。住所地：陕西省宜川县。
法定代表人：宋小平，系该公司经理。
委托诉讼代理人：王虎，陕西绿源律师事务所律师。
被告：张巧清，女，1974年2月15日出生，汉族，陕西省宜川县。
被告：杨乐平，女，1966年1月8日出生，汉族，陕西省宜川县。
委托诉讼代理人：姬建军，陕西圣地律师事务所律师。
被告：王瑞涛，男，1965年9月9日出生，汉族，陕西省宜川县。
原告宜川泰安物业服务公司（以下简称泰安物业）与被告张巧清、杨乐平、王瑞涛物业服务合同纠纷一案。本院于2018年1月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰安物业法定代表人宋小平及其委托诉讼代理人王虎、被告杨乐平及其委托诉讼代理人姬建军、被告张巧清到庭参加了诉讼，被告王瑞涛经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泰安物业向本院提出诉讼请求：1、判令三被告连带清偿原告宜川泰安物业服务公司物业费83378.80元，并承担相应利息。（2011年7月19日-2012年7月18日物业费16556.76元）、（2012年7月19日-2013年7月18日物业费16556.76元）、（2013年7月19日-2014年7月18日物业费16556.76元）、（2014年7月19日-2015年7月18日物业费16556.76元）、（2015年7月19日-2016年7月30日物业费17151.76元），被告共欠5年零12天的物业费未支付；2、案件受理费由三被告承担。事实与理由：被告王瑞涛在宜川县石沟坪信合家属楼有地下室一处，2011年7月19日，整体出租给被告张巧清、杨乐平经营宜川县莱欧佳家私，原告泰安物业作为物业服务公司负责该小区公共物业管理和服务，多年来原告泰安物业与相关单位积极协调，负责水、电、暖、气及公共设备的管理维护，而三被告却无理由拒绝缴纳物业费。物业费计算面积为495.91㎡,计算依据为陕西华鼎测绘工程有限公司出具的测绘报告；计算标准为根据延安市物价局、延安市房产管理办公室延市价发（2011）148号文件关于印发延安市物业服务收费细则的通知，其中的延安市2011-2013年度物业服务收费标准，按照三级资质收费标准为每平米3元。尽管三被告有租赁合同，明确规定物业费由被告张巧清、杨乐平支付，但在承租方不履行支付物业费的情况下，出租方不能免除物业费的缴纳义务，为及时清收物业费，提起诉讼。
被告杨乐平辩称，1、本案被告张巧清、杨乐平主体不适格，应驳回原告泰安物业的诉讼请求；2、宜川县莱欧佳家私并未与原告泰安物业形成物业服务合同关系，原告泰安物业未按照相关法律规定提供物业服务，即丧失了物业费的请求权基础，从未将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准在物业管理区域内进行公示，也从未向宜川县莱欧佳家私主张过物业费，故应驳回原告泰安物业的诉讼请求；3、即便宜川县莱欧佳家私与原告泰安物业存在物业服务合同关系，在计算物业费时应当综合事实及法律对物业费进行必要的扣除；4、被告王瑞涛是被告张巧清、杨乐平的房东，被告张巧清、杨乐平是合伙经营宜川县莱欧佳家私的，实际经营时间是2011年8月10日至今。
被告张巧清辩称，1、原告泰安物业从未向被告张巧清收取过物业费；2、原告泰安物业没有与被告张巧清签订物业服务合同；3、关于实际使用面积，被告张巧清与被告王瑞涛签订的合同面积是320㎡；4、原告泰安物业也未向其他商户收取过物业费；5、其余答辩意见同被告杨乐平答辩意见一致。
被告王瑞涛经合法传唤未出庭答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、原告泰安物业提供被告张巧清、杨乐平与被告王瑞涛签订的房屋租赁合同一份，证明2011年7月29日，被告王瑞涛将其位于宜川县石沟坪金瀑小区（信合家属楼）楼下的房屋出租给被告张巧清、杨乐平，租赁期限5年，合同约定被告张巧清、杨乐平负责支付水费、电费、卫生费、物业费等（由小区物业统一管理）；原告泰安物业提供陕西华鼎测绘工程有限公司测绘报告一份，证明三被告应当缴纳物业费的面积为495.91㎡。被告张巧清、杨乐平对该两份证据无异议。合议庭评议认为，被告王瑞涛未出庭对原告泰安物业和被告杨乐平提供的证据发表质证意见，视为被告王瑞涛放弃了质证权益，由被告王瑞涛承担不利法律后果，本院对该两份证据予以认证，作为定案依据。二、原告泰安物业提供供用电合同两份、供水协议一份、电梯保养服务合同书一份，证明该小区的供用电设施交给了原告泰安物业进行管理和维护，供水方面的公共设施维护、维修、管理和电梯公用设施的日常维护、管理由原告泰安物业负责。被告张巧清、杨乐平认为，该证据不能证明原告泰安物业履行了该证据所涉物业服务内容。合议庭评议认为，被告张巧清、杨乐平对该证据真实性无异议，且该证据与房屋租赁合同能够相互印证，能够证明水费、电费、物业费等由小区物业管理，本院对该证据予以认证，作为定案依据。三、原告泰安物业提供延安市物价局、延安市房产管理办公室联合下发延市价发（2011）148号延安市物业服务收费细则、原告泰安物业营业执照、资质证书正本、法定代表人身份证明各一份，证明原告泰安物业是合法成立的物业服务企业，原告泰安物业的经营范围是物业管理，资质等级为三级，物业费应按照三级标准即3元/㎡/月，总计83378.8元。被告张巧清、杨乐平认为，原告泰安物业资质证书系2017年5月23日出具，并不能证明原告泰安物业在2011年7月19日至2016年7月30日的资质等级也为三级。合议庭评议认为，延安市物业服务收费细则是政府生效文件，能够客观证明延安市及所辖区县范围内物业服务收费标准，本院对证据予以认证，作为定案依据；因被告张巧清、杨乐平对原告泰安物业营业执照、资质证书、法定代表人身份证明的真实性无异议，且经核实资质证明副本明确显示准予从事物业管理活动时间为2010年8月4日，资质等级为三级，故资质证明正副本能够客观证明原告泰安物业准予从事物业管理活动时间为2010年8月4日至2019年5月23日，资质等级为三级，本院对该证据予以认证，作为定案依据。四、原告泰安物业提供宜川县人民法院（2016）陕0630民初87号民事判决书一份，证明原告泰安物业为被告张巧清、杨乐平提供了供暖、供水、供电等服务事项，尽到了管理义务。被告张巧清、杨乐平认为，该份判决书经过二审，一审判决并未生效，该份判决并不能证明原告泰安物业提供了供水、供电等服务事项，尽到了管理义务。合议庭评议认为，陕西省延安市中级人民法院（2016）陕06民终905号民事判决已维持了宜川县人民法院（2016）陕0630民初87号民事判决，该判决为生效法律文书，本院对该证据予以认证，作为定案依据。五、原告泰安物业提供宜川县物业管理办公室出具的情况说明一份，宜川县物业管理办公室经过调查证明，原告泰安物业从2012年2月开始为宜川县信合商住楼地下一层、地上十三层提供物业服务。被告张巧清、杨乐平对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告泰安物业提供物业服务的期限为2011年7月19日至2016年7月30日，在该服务期限内，宜川县物业管理办公室并没有成立，调查事项与成立时间相互矛盾。合议庭评议认为，宜川县物业管理办公室是管理宜川县全县物业服务的政府机构，有权调查与物业服务有关的相关事项，包括其成立之前的相关事项，该情况说明具有客观真实性，本院对该证据予以认证，作为定案依据。六、原告泰安物业提供宜川县莱欧佳家私收款收据4张，证明原告泰安物业为宜川县莱欧佳家私提供了购电服务。被告张巧清、杨乐平认为，该证据只能证明原告泰安物业代收电费的事实，不能证明原告泰安物业提供过物业服务。合议庭评议认为，因被告张巧清、杨乐平对真实性无异议，且该证据与房屋租赁合同能够相互印证，能够客观证明原告泰安物业为该小区提供了物业服务，本院对该证据予以认证，作为定案依据。七、被告杨乐平提供营业执照一份，证明宜川县莱欧佳家私的登记经营者为被告张巧清，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十九条第一款规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明字号经营者的基本信息，而原告泰安物业将张巧清、杨乐平列为被告，主体不适格，应驳回对被告张巧清、杨乐平的诉讼请求。原告泰安物业仅对证明目的提出异议，认为营业执照只能证明被告张巧清、杨乐平经营的家具店叫宜川县莱欧佳家私。合议庭评议认为，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十九条第二款规定，营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人，而宜川县莱欧佳家私的实际经营者为被告张巧清、杨乐平两人，原告泰安物业以营业执照登记的经营者张巧清和实际经营者杨乐平为共同被告符合法律规定。八、被告杨乐平提供视听资料光盘一张、录音文字记录一份、原告泰安物业收款收据一份，证明从原告泰安物业法定代表人自认事实可以看出，其在起诉之前从未以任何形式向被告张巧清、杨乐平及其他商户、业主主张过物业费，原告泰安物业关于拖欠其服务期间（2011年7月至2016年4月）的物业费已过诉讼时效；宜川县商业用电为每度0.8元，原告泰安物业每度电收取1.2元，多收取的电费应当折抵最终的物业费；原告泰安物业自认2012年3月、9月发生两次漏水事故，该两次漏水事故给被告张巧清、杨乐平造成了约16万元损失；同一物业的享用者所支付的物业费标准应当是一致的，南方家私比宜川县莱欧佳家私占地面积更大，原告泰安物业每年只收取2000元物业费，且只收取了2年，便不再收取了，故即使应当缴纳物业费，物业费的收取标准也应当按照每年2000元计算。原告泰安物业对第一段涉及到原告泰安物业法定代表人录音的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，该段录音与本案无关，对第二、三段录音的真实性有异议，是否系被录音人的真实意思表示无法核实，与本案没有关联性。合议庭评议认为，该光盘共有两段录音，分别为VTS-01-1时长16分46秒、VTS-01-2时长1分30秒，被告杨乐平文字记录的第一段录音时长4分46秒、第二段录音时长11分、第三段录音时长2分29秒，光盘内容与文字记录内容不能相互对应，且被告杨乐平未向法庭说明该证据的来源、收集人、制作人、制作时间，不足以证明该证据的真实性、合法性，本院对该证据中的光盘、录音文字记录不予认证，对原告泰安物业的收款收取予以认证，作为定案依据。九、延安市中级人民法院（2016）陕06民终905号民事判决书一份，证明原告泰安物业法定代表人在通话录音中默认，2012年3月、9月两次进水给被告张巧清、杨乐平的宜川县莱欧佳家私造成了损失，原告泰安物业作为小区物业服务的提供者，在物业管理区域多次发生漏水事故后，没有及时找出原因所在，提供相应的维修服务，以至于在2016年1月又发生了重大漏水事故，给被告造成了更大的经济损失，原告泰安物业多次不履行物业服务的行为构成根本违约，依据合同法第67条规定，被告有权援引先履行抗辩权，拒绝缴纳物业费。原告泰安物业对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该判决中没有显示2012年3月、9月，原告泰安物业对被告张巧清、杨乐平经营的宜川县莱欧佳家私造成两次损失。合议庭评议认为，延安市中级人民法院（2016）陕06民终905号民事判决维持了宜川县人民法院（2016）陕0630民初87号民事判决，并没有显示2012年3月、9月，原告泰安物业对被告张巧清、杨乐平的宜川县莱欧佳家私造成两次损失，本院对该证据的真实性予以认证。被告王瑞涛未出庭对原告泰安物业和被告杨乐平提供的证据发表质证意见，视为被告王瑞涛放弃了质证权益，由被告王瑞涛承担不利法律后果。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年7月29日，被告王瑞涛与被告张巧清、杨乐平签订了房屋租赁合同，被告王瑞涛将其所有的位于宜川县石沟坪金瀑小区（信合家属楼）楼下5、6、7单元的地下室租赁给被告张巧清、杨乐平，租赁期限为2011年8月10日至2016年8月10日，租赁费为每年7万元，合同约定承租人即被告张巧清、杨乐平负责支付房屋水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费（由小区物业统一管理）。2011年8月10日至今，被告张巧清、杨乐平在该房屋内合伙经营宜川县莱欧佳家私。宜川县莱欧佳家私营业执照登记的经营者为被告张巧清，实际经营者为被告张巧清、杨乐平两人。2012年2月份至2016年7月30日，原告泰安物业为该小区（地下一层，地上十三层）提供物业服务。被告张巧清、杨乐平从开始经营宜川县莱欧佳家私至今未向原告泰安物业缴纳过物业费。原告泰安物业资质证书显示其准予从事物业管理活动时间为2010年8月4日至2019年5月23日，资质等级为三级。延安市物业服务收费细则规定，三级办公写字楼物业费收取标准为3元/㎡/月。陕西华鼎测绘工程有限公司评定被告张巧清、杨乐平承租的房屋总套内面积为495.91㎡。2017年7月14日，原告泰安物业向本院提起诉讼，请求被告张巧清支付物业费，2017年12月25日，原告泰安物业向本院提出撤诉申请，本院准予撤诉。
本院认为，延安市中级人民法院（2016）陕06民终905号民事判决书、宜川县人民法院（2016）陕0630民初87号民事判决书、宜川县物业管理办公室出具的情况说明、电费收款收据、供用电合同、供水协议、电梯保养服务合同，足以证明原告泰安物业与被告张巧清、杨乐平形成实质物业服务合同关系。被告张巧清、杨乐平与被告王瑞涛签订的房屋租赁合同明确约定，物业费由小区物业统一管理，被告张巧清、杨乐平应按房屋租赁合同约定向该小区物业即原告泰安物业支付物业费。原告泰安物业庭后明确表示不要求被告王瑞涛承担物业费，应予准许。延安市物业服务收费细则系延安市物价局、延安市房产管理办公室对延安市各县区物价局、房产办（局、所）辖区物业服务收费标准的具体规定，宜川县隶属于延安市，物业费收取标准应按该细则规定的3元/㎡/月计算。原告泰安物业与被告张巧清、杨乐平对陕西华鼎测绘工程有限公司出具的测绘报告均未提出异议，物业费面积应按该测绘报告评定的495.91㎡计算。物业服务合同因其履行上的连续性，其诉讼时效应从最后一期物业费履行期限届满之日起计算，原告泰安物业于2016年8月1日退出该小区物业管理，而原告泰安物业向本院第一次提起诉讼的日期为2017年7月14日，未超过二年的诉讼时效规定（2017年10月1日之前），故本院对被告张巧清、杨乐平主张部分物业费超过诉讼时效的辩解意见不予采信。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人，宜川县莱欧佳家私营业执照登记的经营者为被告张巧清，而实际经营者为被告张巧清、杨乐平两人，原告泰安物业以营业执照登记的经营者张巧清和实际经营者杨乐平为共同被告提起诉讼，符合法律规定，对被告张巧清、杨乐平主张其二人主体不适格的辩解意见，本院不予采信。宜川县物业管理办公室证明原告泰安物业从2012年2月份开始为该小区提供物业服务，物业费计算时间应为2012年2月份至2016年7月份。综上，确认物业费数额为：78849.69元（3元×495.91㎡×53月）。
综上所述，原告泰安物业诉请被告张巧清、杨乐平清偿物业费的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、由被告张巧清、杨乐平于本判决生效之日起十五内向原告宜川泰安物业服务公司支付物业费78849.69元。
二、驳回原告宜川泰安物业服务公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1884元，由被告张巧清、杨乐平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 李宝龙
审 判 员 杨 莹
人民陪审员 武 静
二〇一八年六月二十九日
书 记 员 薛国花