贵州省赫章县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0527民初1294号
原告：游某，男，汉族，住贵州省赫章县。
原告：陈某，女，汉族，住贵州省赫章县。
被告：贵州嘉宏房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市赫章县野马川镇下街村。
法定代表人：施某某，董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：陆某，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨某某，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。
原告游某、陈某与被告贵州嘉宏房地产开发有限公司（以下简称“嘉宏房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告游某、陈某，被告嘉宏房开公司委托诉讼代理人陆某、杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告游某、陈某向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的义务内容；2.判令被告立即交付商品房竣工验收备案表；3.判令被告立即交付商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.判令被告支付逾期交房违约金20671.70元（暂计2016年7月1日至2018年5月5日，违约金支付至实际交付完善房屋全部手续之日止）；5.判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金2465.78元（暂计2017年4月1日至2018年5月5日，违约金支付至实际交付商品房转移登记有关文书手续之日止）；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年6月21日与被告嘉宏房开公司签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于赫章县野马××家坝大厦瀚××单元××层××房，购房金额为308994.00元，并已按合同约定履行付款义务。按照合同第十一条规定，被告应于2016年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时根据合同第十三条规定，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起90日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的0.01％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款1?的违约金。合同第二十二条规定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的相关文书，约定日期（2017年3月30日）起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人按日支付买受人已交房款的0.2?支付违约金。截止起诉日，原告方仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来了金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，为此，为维护自己的合法权益，原告特诉至本院请求依法判决。
被告嘉宏房开公司辩称：第一，原告诉请的逾期交房违约金无事实及法律依据。2017年6月21日被告已短信通知原告交房，原告于2017年6月25日到被告公司办理交房。因此，被告已按照合同约定向原告履行了交付涉案房屋的合同义务，且双方交房时已对涉案房屋进行验收并办理相关手续。第二，原告诉请的逾期办证违约金也无事实及法律依据。被告仅是协助原告办理相关产权证书，并非直接办理相关产权证书的行政部门，而且主要的办证义务应当是由原告自行承担。第三，关于有线电视开户等费用，被告仅是履行代收此款的义务，并不是由被告直接办理开户。因此，原告入住产生的这些费用，不应由被告承担退还责任。关于物业管理费，该项费用是原告入住后就应当产生的管理费用，且该管理费用也是由物业管理公司收取，如原告认定物业管理公司没有履行管理业务，应另行向物业管理公司主张退还物业管理费，不应要求被告承担退还责任。第四，如果最终认定被告存在违约行为，则原告请求的违约金计算标准过高，请求法院予以适当降低。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告提供的证据（商品房买卖合同、收据4张、结婚证复印件、住房公积金借款合同、视频资料），符合证据要求，予以采信。被告提供的证据（营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、瀚香苑交房收费明细），符合证据要求，予以采信。本院依法调取的证据（商品房预售许可证、土地使用权证及野马川镇罗家坝地块三红线图、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证及野马川镇罗家坝地块三红线图、“瀚香苑”01幢备案登记统计表），双方当事人均无异议，经审查，予以采信。
本院经审理认定以下法律事实：
原告游某、陈某系夫妻。2015年6月21日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告游某、陈某向被告购买位于赫章县野马××家坝瀚××单元××层××房。合同对该商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、商品房交付使用条件及日期、交接手续、逾期交房责任等事项作了约定。该套商品房建筑面积为122.68平方米，总价款为308994.00元。合同签订当日，原告游某向被告支付首付款93994.00元，预告、转移、抵押登记费240.00元。同年12月25日，原告游某以公积金贷款的方式向被告支付余款215000.00元。2017年6月25日原告游某向被告支付契税4635.00元、维修基金8059.00元、有线电视开户费265.00元、物管费1190.00元、垃圾清运费496.00元、公共通道维护费62.00元，上述费用共计14707.00元。被告在未达到《商品房买卖合同》第十一条、第十二条规定的交付条件，未对该商品房组织竣工验收的情况下，于2017年6月21日以短信方式通知原告收房，2017年6月25日原告与被告办理收房手续。后原告以涉案商品房未达到交付条件被告构成违约为由，诉至本院请求依法判决。本院于2018年6月7日开庭审理本案，在庭审中，原告增加要求被告退还有线电视开户费265.00元以及物业管理费1190.00元的诉讼请求。
本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，系被告提供的格式合同，但原告对合同条款未提出异议，可视为双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。有效合同对当事人均具有拘束力，双方当事人理应按合同约定全面履行自己的义务。原告已按约定向被告履行了支付购房款的义务，但被告未在约定的交付时间向原告交付所购买的商品房，且所交付的商品房未达到合同约定的交付条件，该商品房至今未组织竣工验收，故被告应承担相应的违约责任。根据合同第十一条规定，涉案商品房的交付时间在2016年6月30日前，而被告于2017年6月25日与原告办理收房手续，被告的行为属于逾期交房的行为。根据合同第十三条规定，被告逾期交房超过90日，原告按合同约定主张以每日30.90元（308994.00元×1?）计付逾期交房违约金的标准未超过中国人民银行同期同类贷款基准利率，被告要求降低该违约金计算标准的辩解不能成立，故原告要求被告支付2016年7月1日至2017年6月24日逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，即逾期交房违约金为11093.10元（30.90元×359日）。关于原告要求被告支付后续逾期交房违约金的问题。合同第十四条有明确的约定，在涉案商品房未达交付条件时，即不能满足合同第十一条、第十二条约定的条件时，买受人有权拒绝接收。在本案中原告作为完全民事行为能力人，其同意接收涉案商品房是对自己权利的处分，现原告要求被告继续交房以及承担其接收涉案商品房后逾期交房的违约金，本院不予支持。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的问题。根据合同第二十二条规定，出卖人承诺于2017年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的，约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.5‰支付违约金，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2?的违约金。本案合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书日期至本案受理之日（2018年5月7日），约定日期起180日内（2017年3月30日至2017年9月26日），被告应支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金为154.50元（308994.00元×0.5‰），约定日期起180日以后（2017年9月27日起），违约金计算标准按合同约定的标准计付，因该标准未超过中国人民银行同期同类贷款基准利率，被告要求降低该违约金计算标准的辩解不能成立，即此期间逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金按每日6.18元（308994.00元×0.2?）计付逾期办理交付商品房转移登记有关文书违约金。鉴于涉案商品房至今未组织竣工验收以及何时可以办理商品房转移登记有关文书目前无法确定等实际，本院认为，从合同约定交付办理商品房转移登记有关文书日期起计付违约金至本案受理之日止为宜，即2017年3月30日至2017年9月26日期间的逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金为154.50元，2017年9月27日至2018年5月7日期间的逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金为1378.14元（6.18元×223日），本案受理之次日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书期间的违约金原告可再行主张。关于原告要求被告交付“一表两书”的问题。因该涉案商品房到本案法庭辩论终结前仍未完成竣工验收手续，即《商品房竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付条件未成就，且该交付条件也不是被告能单独完成的义务，原告可待上述条件成就后再行主张。关于原告要求被告退还有线电视开户费、物业管理费的问题。被告对收到原告交纳的上述费用并无异议，被告未提供证据证实其已将上述费用转交给其他有关机构，同时涉案商品房所在小区并无物业管理公司入驻，现原告要求被告退还上述费用，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十六条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、由被告贵州嘉宏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告游某、陈某支付逾期交付商品房的违约金11093.10元、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金1532.64元、有线电视开户费265.00元、物业管理费1190.00元，共计14080.74元；
二、驳回原告游某、陈某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3152.00元，由被告贵州嘉宏房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
如义务人未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，权利人可以在法律文书规定履行期间的最后一日起两年内向本院或被执行人财产所在地人民法院申请执行。
审 判 员 顾成奇
二〇一八年七月十八日
法官助理 郭 易
书 记 员 余 茂