黑龙江省集贤县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0521民初1471号原告（执行案外人）：杨树军，男，1971年2月17日出生，满族，杨树军牙科镶复诊所医生，中专文化，住所集贤县。被告（申请执行人）：尚云武，男，1972年5月27日出生，汉族，国家税务总局集贤县税务局工人，大专文化，住所集贤县。委托诉讼代理人：白晓秋，黑龙江鸿乐律师事务所律师。第三人（被执行人）：杨宇辉，男，1970年6月27日出生，满族，无职业，高中文化，住所集贤县。原告杨树军与被告尚云武、第三人杨宇辉执行异议之诉一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨树军、被告尚云武委托诉讼代理人白晓秋，第三人杨宇辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨树军向本院提出诉讼请求：1.确认原告与第三人杨宇辉签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于集贤县福利镇的某处房屋归原告所有；2.停止对上述房屋保全行为及执行行为，并解除查封；3.撤销（2018�黑05**执异24号裁定书；4.本案的案件受理费由被告尚云武承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求终止对位于集贤县福利镇的某处房屋的执行；2.确认上述房屋归原告所有；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年8月17日，原告与第三人达成口头房屋买卖合同，以50万元的价格购买第三人所有的案涉房屋。当日，第三人向原告交付了房屋，原告在该房屋经营牙科诊所至今。2012年8月17日至2013年6月23日，原告分8次向第三人支付全部购房款50万元。2013年3月8日，双方签订书面《房屋买卖合同》，为了办理房照少交钱，房屋价款写为20万元。案涉房屋能够办理过户登记，但因为原告和第三人系亲属关系，不会出现差错，另外商服过户费较高，无钱交纳，没有办理过户登记，原告和第三人不存在恶意串通转移财产的问题。原告认为，原告购买案涉房屋，虽未办理过户登记，但原告与第三人签订合法有效的买卖合同，支付了全部价款并占有使用房屋至今，原告属于善意取得的第三人。原告取得房屋后，未办理过户登记只是物权未设立，不影响合同效力。原告在本案中并无过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不得查封该财产。被告尚云武辩称，被告与第三人杨宇辉借贷纠纷一案，法院判决已生效且已进入执行程序，在诉讼之时，被告为了保障借贷纠纷案件的执行，于2017年8月11日申请法院对案涉房屋进行了财产保全，在此期间，原告杨树军未向法院提出任何异议，本次提起执行异议之诉涉嫌与第三人恶意串通，阻碍被告申请执行，拖延诉讼。原告诉状中所述内容，可以证明原告与第三人之间所谓的房屋买卖合同的签订不是真实意思表示，口头合�和书面合同约定的价款不一致，且50万元房屋价款采取短时间内8次给付的方式，不符合交易习惯和公序良俗。如果原告所称房屋价款给付完毕，双方应在有效期间内办理房屋登记过户，但2013年至今5年之久，原告怠于行使权力，可见本案的产生就是为了阻挠被告方的申请执行。案涉房屋属于不动产，以登记为准，现案涉房屋依然登记在第三人名下，即证明房屋的所有权没有发生改变，因此该房屋依然是被执行的标的物，至于原告与第三人是否真正签署了购房合同，均不影响案涉房屋物权的登记。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人杨宇辉未到庭参加诉讼，其在本院工作人员向其调查时陈述：“2012年8月17日，杨宇辉将案涉房屋以50万元的价格出售给杨树军，并于当日交付。2013年3月18日，杨宇辉与杨树军签订了书面《房屋买卖合同》，为了让杨树军少交过户费，房屋价款写成20万元，但实际房屋价款是50万元。2012年8月17日至2013年6月23日期间杨树军分8次共给付杨宇辉购房款50万元，杨宇辉分别出具收条。房屋买卖是真实的。”当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据：原告杨树军提交的（2018）黑0521执异24号执行裁定书、案涉房屋所有权证（所有权人杨宇辉）、集贤县杨树军牙科镶复诊所营业执照（经营场所为某处住宅楼三单元）、花园社区公共服务中心出具的原告2013年1月在案涉房屋居住至今的证明、集贤县福利镇花园社区居民委员会给工商局出具的原告办理营业执照的介绍信，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的原告与第三人杨宇辉2013年3月18日签订的《房屋买卖合同》、2012年8月17日至2013年6月23日期间第三人分8次�原告出具的合计50万元购房款收条，第三人均无异议，被告尚云武虽对真实性有异议，但未提供相反证据予以反驳，故上述证据本院予以确认。2.双鸭山龙唐供热有限公司集贤分公司出具杨树军缴纳供热费的证明，该证据系相关供热公司出具，且与双方无争议的花园社区公共服务中心出具的居住证明、原告诊所营业执照等证据相互印证，本院予以确认。3.原告提供的其邻居池亚杰、张春风、范庆荣、穆红军出具的原告2012年8月份购买案涉房屋用于开牙科诊所并居住至今的书面证明、抄表员周海伟出具的案涉房屋电费从2012年8月17日至今都是原告交纳，因上述证据为证人证言，除有特殊原因外，应当当庭陈述证言并接受各方当事人及法庭的询问，原告未申请上述证人出庭，证人亦未出庭，故上述书面证言，本院不予确认。4.原告方证人李某、杨某的证言，因上述证人均称�有参与原告与第三人买卖房屋的事情，具体细节不清楚，故均不具有证明效力，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理尚云武与杨宇辉民间借贷纠纷一案中，尚云武为保障其金钱债权得以实现，于2017年8月11日向本院申请财产保全，本院于当日作出（2017）黑0521民初1882号民事裁定，对案涉房屋予以查封，并于当日向集贤县房地产管理处送达协助执行通知书。案外人杨树军于2018年5月10日基于对案涉房屋的实体权利向本院提出执行异议，经审查，本院于2018年5月21日作出（2018）黑0521执异24号执行裁定，驳回了杨树军的异议请求。2018年6月1日，杨树军向本院提起本案执行异议之诉。2012年8月17日，原告杨树军与第三人杨宇辉达成口头房屋买卖合同，以50万元的价格向第三人购买案涉房屋。双方于2013年3月8日签订书面《房屋买卖合同》，载明房屋价款20万元。原告自2013年1月起在案涉房屋经营集贤县杨树军牙科镶复诊所至今。2012年8月17日至2013年6月23日期间，原告分8次共向第三人支付全部购房款50万元。案涉房屋在本院查封前登记在杨宇辉名下，且处于可正常办理过户登记状态。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告杨树军与第三人杨宇辉虽在本院查封之前就案涉房屋签订了书面买卖合同，支付价款并占有使用，但在本院查封之前，案涉房屋未经过户登记，物权未发生变动，所有权人仍为第三人。善意取得是指无处分权人将错误登记在其名下的不动产转让给善意第三人，在符合一定条件的情况下，善意第三人依�法律的规定取得不动产所有权的制度。本案不存在错误登记的情形和无权处分的情形，故不适用善意取得制度，故对原告善意取得物权的主张，本院不予采纳。在本院查封之前，案涉房屋处于正常可办理过户登记状态，通过原告“为了办理房照少交钱，房屋价款写为20万元”及“原告和第三人系亲属关系，不会出现差错，商服过户费较高，无钱交纳”等陈述，可见，在房屋交易完成后长时间内未办理过户登记不是因为存在不能办理过户的客观原因，而是原告基于自身主观原因，在合理期限内怠于行使办理过户登记的权利,应当认定其具有过错。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告所提异议不具备能够排除执行的条件，其诉讼请求，本院不予支持。综上，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告杨树军的诉讼请求。案件受理100元（原告杨树军已预交），由原告杨树军承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。审 判 长  李明生审 判 员  曲 伟人民陪审员  李凤英二〇一八年八月六日书 记 员  高 阳附：法律条文。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百零六条第一款无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。