上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第3614号
原告上海明君物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人刘明君，董事长。
委托代理人宋安成，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托代理人李旭，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告上海信力房产开发有限公司，住所地上海市。
法定代表人蒋叶华，董事长。
委托代理人谢映，天册（上海）律师事务所律师。
委托代理人王文娟，天册（上海）律师事务所律师。
第三人上海市绿波花园别墅业主委员会，住所地上海市。
负责人胡炯明，主任。
原告上海明君物业管理有限公司（以下简称“明君公司”）诉被告上海信力房产开发有限公司（以下简称“信力公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员吴海港独任审判。本案于2014年11月28日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李旭、被告委托代理人王文娟到庭参加诉讼。因案情复杂和工作调动原因，本案依法适用普通程序，由审判员吴忠、审判员贾建浦、人民陪审员孙雪萍（人民陪审员后变更为沈建芳）依法组成合议庭，并于2015年1月26日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人李旭、被告委托代理人谢映、王文娟到庭参加诉讼。因审理需要，本院于2015年3月31日依法追加上海市绿波花园别墅业主委员会（以下简称绿波业委会）为本案第三人参加诉讼。2015年5月18日，本案第三次公开开庭进行了审理，原告委托代理人宋安成、李旭、被告委托代理人王文娟、第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明君公司诉称：原告系上海市绿波花园别墅小区的物业服务企业，被告系绿波花园别墅小区房屋（会所）的所有权人，上述房屋的实测面积为1，948.23平方米，物业管理费为每平方米人民币8元／月。被告自2013年11月1日起至2014年8月31日止（4个季度），共拖欠物业管理费计人民币333，156元（1，948.23平方米＊8元＊4个季＝15，585.84元＊3个月＊4个季＝46，757.52元＊4个季＝187，030.08元），由此而产生的滞纳金12，624.53元。经原告催告被告至今仍未付所拖欠的物业管理费。故请求法院判令：1、被告支付原告拖欠的物业管理费187，030.08元；2、被告支付原告拖欠物业管理费产生的滞纳金12，624.53元；3、被告承担本案的诉讼费用。
庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付2013年11月1日至2015年4月30日止的物业费311，716.80元（合同约定按季度支付，每平方米收取8元）；2、判令被告支付拖欠的物业费滞纳金37，872元（暂计至2015年5月10日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告信力公司辩称：被告在收到律师函前，被告从来不知道会所要收取物业费。按照前期物业合同，会所是不交物业费的。原告在投标小区物业管理时，会所的物业费也是不收费的。原告进驻后，对会所收取物业费，原告从未与被告进行过磋商。原告的起诉资格存在问题，原告是2014年后进驻的。物业服务合同的收费标准以及费用，应由业主大会表决决定，业委会进行签署，现有证据没有证明业主大会对收费等进行表决，故合同是擅自扩大对会所的收费。即使要收费，应按照实际交接的时间进行计算，原告进场实际交接的时间都没有确定，不应从2013年11月1日开始计算。故不同意原告诉请。
第三人绿波业委会述称：一、合法有效的《绿波花园物业服务委托合同》（以下简称“物业合同”）对被告具有法律约束力，被告应当依照该合同的约定，交纳物业费。2013年11月6日，第三人选聘原告并与之签订的程序合法；第三人有权与原告签订合同；原告的管理方案以及第三人的通知书，并不是物业合同的附件，被告不能以此对抗物业合同；被告作为绿波花园的业主，应当按照物业合同的约定，交纳物业费。二、被告不是物业合同的当事人，无权行使撤销权。根据合同法规定，合同必须“因重大误解订立”以及“在订立合同时显失公平的”，才能予以撤销，然被告并没有向法庭提供相应的证据；即便被告提供了“重大误解”，或“显失公平”的证据，但物业合同的当事人是原告和第三人，而不是被告，按照合同法的规定，只有合同当事人才能行使撤销权；即便被告主体适格，也提供了相应的证据，但按照合同法第五十五条的规定，行使撤销权的时效为一年，而物业合同签订日期为2013年11月6日，被告最迟也应当在2014年11月5日之前行使撤销权，然被告直至2015年5月18日才要求法庭撤销委托合同，因此，即便被告具有撤销权，也已经归于消灭。三、被告不能以放弃收取会所活动费用的权利，不予交纳物业费的法定义务。四、第三人筹集维修基金的方式没有违反法律、行政法规的强制性规定而合法有效。综上所述，第三人认为，物业合同签订应当按照合同的约定交纳物业费外，还应当支付逾期付款滞纳金。但从实际出发，被告已经提供了物业用房，物业用房又属于法律规定的“建筑物专有部分”，该部分物业费应当在被告交纳总额中予以扣除。
经审理查明，2013年11月6日，原告明君公司作为乙方与作为甲方的第三人绿波业委会签订物业合同一份，合同约定：由第三人将“绿波花园”小区管理委托原告物业管理；物业类型：花园别墅；建筑面积：31，711平方米，上述数据如与实际数据不同，以实际数据调整；委托管理期限自2013年11月1日0时起至2016年10月31日0时；原告按建筑面积向业主收取物业服务费：住宅物业按4元／月／平方米，会所物业按8元／月／平方米；会所的物业费收入归全体业主所有，由原告收取后按季度转入第三人帐户，该收入实行专款专用；物业服务费用模式采用包干制；物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度第一个月内履行交纳义务，发生逾期缴纳物业服务费时，原告在当季度结束之后以当面递送、邮件、短信等形式进行书面提醒，自提醒之日起10日内仍不支付的，逾期之日起须加付应付款日万分之五的滞纳金，滞纳金归原告所有。合同另对其他内容进行了约定。
2014年7月7日，原告方向被告发送《律师函》催讨截止至2014年6月30日的物业服务费。因之后被告未能及时支付，原告遂诉诸本院。
另查明，被告信力公司系上海市某房屋的权利人，于2004年9月16日经核准取得上海市房地产权证，该房屋建筑面积1，948.23平方米，房屋类型为会所。会所内有物业服务中心、泳池更衣室、健身房、乒乓室、桌球室等公用设施。会所免费向小区全体业主开放，但由于器材老化、开发商与绿波业委会未对会所的使用协商一致等原因，致会所各种公共设施处于半开放状态。
又查明，被告占用会所中的健身操房及配套更衣、休息室作为其办公用房，但未向第三人提供业主委员会用房。
以上事实，由原、被告及第三人的陈述，原告提供的《绿波花园物业服务委托合同》、上海市房地产登记簿、律师函及邮寄凭证，被告提供的关于对明君物业提供的《物业委托合同》进行公告的通知书，第三人提供的关于对明君物业《服务委托合同》初稿征求业主意见的通知，本院拍摄的会所照片等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
庭审中，被告表示会所二楼健身操房及配套房间作为其办公用房，占用面积为149.76平方米。被告认为原告与第三人签订的物业合同约定对会所收费是无效的；为此被告提供了绿波花园四年物业管理方案（以下简称“管理方案”）、业主身份及其在业主大会会议上投票数的公告、上海市绿波花园管理规约、上海市绿波花园业主大会议事规则、上海绿波花园专项维修基金管理规约等证据；原告质证认为，管理方案是在物业合同前制作，此方案不对最终收费进行规定，不是合同附件，其他证据与本案无关；第三人质证认为，管理方案不是合同附件，对其他证据的真实性不予认可，没有原件，而且没有证据来源的单位公章，故对真实性、关联性、合法性无法确认。
本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。业主委员会代表全体业主与原告签订的物业服务委托合同对全体业主均产生法律效力，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告作为被告所在小区的物业服务单位，提供了物业管理服务，原告履行了管理义务后有权向业主收取物业管理费。根据相关法律规定，建设单位应在物业管理区域内配置业主委员会用房，业主委员会用房，物业管理区域建筑面积5万平方米及以下的，按照不低于建筑面积30平方米提供。按照上述规定内容，被告应按规定配置业主委员会用房，并至相关部门备案，而事实被告并未向第三人提供。被告与物业公司、业委会未就系争会所如何使用等予以明确，会所内的公用设施损坏也未能及时维护，而且占用会所内的部分区域作为办公场所，被告不积极主动解决问题症结，怠于履行应尽义务对造成现在的结果应当承担相应责任。但考虑到长期以来被告确实将系争会所内的公共设施提供给该小区业主免费使用，且原、被告及第三人之间尚有未解决的诸多纠纷存在，在此情况下仍由被告承担相应期间的全部物业管理费用显然也有失公允。综上，被告在未履行应尽义务前，本院酌情确定被告承担会所总建筑面积一半的物业费用。关于原告提出的滞纳金诉请，考虑到被告并非恶意拖欠，故对原告的此项诉请不予支持。被告称原告是在2014年进驻小区的主张，因无事实依据，本院不予采信。被告提出物业合同约定对会所收费的条款不具法律效力的主张，因缺乏法律依据，故本院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条条之规定，判决如下：
一、被告上海信力房产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海明君物业管理有限公司自2013年11月1日起至2015年4月30日止的物业服务费155，858.40元。
二、驳回原告的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，543.80元，由原告负担3，126.60元，被告负担3，417.20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴 忠
审 判 员 贾建浦
人民陪审员 沈建芳
二〇一五年九月三十日
书 记 员 杨凤逸
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
……
二、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。