广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1663号
上诉人（原审原告）：郑永东。
委托代理人：张伟，广东炜原律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市颖力实业发展有限公司。法定代表人：冯本现。
委托代理人：张晓歌。
被上诉人（原审被告）：祝来福。
上诉人郑永东因与被上诉人深圳市颖力实业发展有限公司（以下简称颖力公司）、祝来福确认合同无效纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1626号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。被上诉人祝来福经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：郑永东为支持其诉讼请求提交的证据包括：1、颖力公司与祝来福签订的《房地产买卖合同（预售）》，载明被告颖力公司将讼争房产出卖给祝来福；2、颖力公司与祝来福签订的《协议书》，约定由颖力公司支付房屋按揭款；3、祝来福名下银行帐号交易明细；4、原审法院（2012）深罗法民三初字第134号《民事调解书》。
郑永东向原审法院提起诉讼，请求：1、确认颖力公司、祝来福于2003年3月27日签订的编号为深房预买字2002第3295号的《深圳市房地产买卖合同（预售）》为无效合同；2、判决颖力公司、祝来福向深圳市规划与国土资源委员会撤销深圳市罗湖区XX大厦X号房产的备案登记；3、由颖力公司、祝来福承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为：原审法院（2012）深罗法民三初字第134号《民事调解书》没有确认案件相关法律事实。郑永东提交的该证据，不能证明郑永东与颖力公司之间何时订立房地产买卖合同，颖力公司是否、何时将房屋交付郑永东使用。郑永东提交的其他证据仅能证明颖力公司、祝来福之间存在房地产买卖合同关系，不能证明涉讼房屋已经备案（预告登记）至祝来福名下。因此，郑永东没有证据证明颖力公司、祝来福恶意串通损害郑永东利益，郑永东以此为由要求确认颖力公司、祝来福签订的《房地产买卖合同》无效，证据不足，原审法院不予支持。依照我国物权法的相关规定，不动产预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。郑永东没有证据证明前述预告登记尚未失效。因此，郑永东诉请颖力公司、祝来福向深圳市规划与国土资源委员会撤销备案登记，证据不足，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回郑永东诉讼请求。一审案件受理费100元，由郑永东负担。
上诉人郑永东不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判支持其一审诉讼请求，并由颖力公司、祝来福承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一、原审判决未查清基本案件事实。2001年6月16日，郑永东与颖力公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定郑永东向颖力公司购买其开发的深圳市罗湖区XX大厦X号房产，合同签订后，郑永东支付了购房款，颖力公司亦于2003年4月4日向郑永东交付了房产，且该房产一直由郑永东居住使用，但至今未办理房产证。后经郑永东发现，颖力公司为了套取银行贷款，又与祝来福签订虚假的购房合同，将该房产备案在祝来福名下，向中信银行办理按揭贷款。郑永东向原审法院提起诉讼，原审法院出具（2012）深罗法民三初字第134号《民事调解书》，确认郑永东对房产的所有权，并要求颖力公司协助办理房产过户手续，因房产备案登记在祝来福名下，颖力公司无法直接将房产过户给郑永东，深圳市规划与国上资源委员会称，须由法院出具生效法律文书，确认颖力公司、祝来福间的买卖合同无效，并撤销原备案登记，才能为郑永东办理过户及办证。后郑永东无奈又向原审法院提起本案诉讼，但原审法院在案件事实认定方面存在明显错误，主要有以下几点：（一）原审法院认为郑永东提交的深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第134号《民事调解书》没有确认相关案件事实，不能证明郑永东与颖力公司何时订立房地产合同、颖力公司是否、何时将房屋交付郑永东使用。（2012）深罗法民三初字第134号《民事调解书》是在原审法院主持下达成的，且经法院确认认可的，在该案中郑永东提交了《房地产买卖合同》、购房款收据、物业管理费水电费收据（入伙时）等一系列证据，该调解协议是在原审法院对相关案件事实进行审理的基础上进行的调解，因此原审法院可以调阅（2012）深罗法民三初字第134号案卷进行核实。郑永东在本案中亦补充提交了《房地产买卖合同》、购房款收据、物业管理费水电费收据、管理处证明等一系列材料以供法院查明案件事实。但原审法院既不调取（2012）深罗法民三初字第134号案卷核实，亦未对郑永东补充提交的证据材料进行调查，即简单否定郑永东主张的案件事实，原审法院如此认定不符合案件事实，简单下判对郑永东而言极其不公平。（二）原审法院认为郑永东提交的其他证据仅能证明颖力公司、祝来福间存在房地产买卖合同关系，不能证明涉讼房产已经备案（预告登记）至祝来福名下。郑永东认为原审法院的认定明显不符合案件事实。首先，郑永东向原审法院提交的颖力公司、祝来福签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》上明确盖有深圳市规划与国土资源局预售备案专用章，足以证明涉案房产备案登记在祝来福名下；其次、涉案房产是备案登记在祝来福名下，不是预告登记，预告登记制度是物权法颁布实施之后才出台的制度，涉案房产的备案登记属于预售备案登记。（三）颖力公司、祝来福恶意串通，签订虚假的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，将已经出售并交付给郑永东使用的房产预售备案登记在祝来福名下以套取银行贷款，导致郑永东至今未能办理涉案房产的房地产证，严重损害了郑永东的合法利益。对于该事实，郑永东不仅提供了郑永东购买及使用涉案房产的证据，并提供了颖力公司、祝来福为办理假按揭而签署的《协议书》，该《协议书》非常清楚地证明了前述事实，颖力公司的法定代表人及主要负责人也因此而被刑事处罚。该房产产权已确定属于郑永东所有，颖力公司、祝来福间恶意串通签订的购房合同应当认定无效。二、原审法院适用物权法第二十条的该项规定属于适用法律错误。涉案房产是备案登记在祝来福名下，而不是预告登记在祝来福名下，从而导致郑永东无法办理房产证。为此，郑永东为维护自身合法权利，基于颖力公司、祝来福恶意串通将已经出售给郑永东的房产备案登记在祝来福名下向中信银行贷款的事实而主张撤销备案登记，因此郑永东诉请撤销的备案登记与原审法院所认定的预告登记属于两个不同概念，预告登记是物权法出台之后才开始实施的登记制度，而本案中的备案登记系2003年办理的，郑永东要求撤销的备案登记与预告登记是否失效没有任何关系，且该房产一直至今备案登记在祝来福名下，原审法院适用法律错误。三、郑永东于2001年6月份签订购房合同，按约定付清了全部购房款，自2003年4月4日入伙以来，一直居住在涉案房产内，至今已有十多年了，一直在为办理房地产证的事情多方奔走，经济上损失严重，且精神损失颇大，为维护自身合法权益，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人颖力公司答辩称：颖力公司没有什么意见，房子确实是卖给郑永东的。当时和祝来福四个人签合同是为了融资贷款，没有实际的交易，也没有购房的实际行为，只是签了预售合同。到2004年公司出事后公司就没有去银行还款，所以出现了现在的情况，作为颖力公司，我方还是想把房子给到真正的业主即本案的上诉人郑永东。
本院经审理查明：一、2001年6月16日，郑永东与颖力公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定郑永东向颖力公司购买其开发的深圳市罗湖区XX大厦X号房产，合同签订后，郑永东支付了购房款，颖力公司亦于2003年4月4日向郑永东交付了房产，且该房产一直由郑永东居住使用，但至今未办理房产证。二、2003年3月8日，颖力公司（甲方）与祝来福（乙方）签订了一份《协议书》，内容为：“为了配合颖隆大厦售楼工作顺利开展，乙方同意以个人名义代替甲方以银行按揭付款方式购买颖隆大厦9层11号共1套，计43.9平方米，有关条款如下：1、所购房款及相关费用（含今后变更转户费用）概由甲方支付；2、所购房产权仍由甲方所有；3、乙方自愿配合甲方办理一切有关购房及今后变更转户手续；4、银行月供款由甲方负责按时支付；5、甲方不得拖欠银行月供款，如因拖欠银行月供款而引起纠纷，概由甲方负责；6、本协议有效期自双方签字日起至所购房产变更转户后止。”2003年3月27日，颖力公司与祝来福签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，将涉案房屋预售给祝来福，并于2003年4月28日向深圳市规划与国土资源局进行了预售备案。三、郑永东向原审法院起诉请求要求颖力公司为其办理涉案房屋的房地产证，原审法院于2012年6月19日作出（2012）深罗法民三初字第134号《民事调解书》，对双方达成的调解协议予以确认，郑永东与颖力公司的调解协议主要内容为：1、颖力公司确认颖隆大厦910、911号房产归郑永东所有；2、颖力公司自调解书生效之日起60日内协助郑永东办理房产过户手续，过户费用由郑永东承担；3、郑永东与颖力公司就该案所涉房产不再追究对方的责任。二审查明的事实有颖力公司与郑永东签订的房屋预售合同、颖力公司与祝来福签订的协议书及房屋预售合同、（2012）深罗法民三初字第134号《民事调解书》及当事人的陈述证实。
本院认为：祝来福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃其自身诉讼权利，本院依法缺席判决。本案为确认合同无效纠纷。合同法第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。在本案中，根据二审查明的事实，颖力公司在将涉案房屋出售给郑永东并收取了购房款后，又与祝来福恶意串通，虚构交易，签订房屋预售合同，以套取银行贷款。由于颖力公司与祝来福签订的预售合同已在国土房产部门进行了备案，影响到涉案房屋房地产证的顺利办理，损害到郑永东的合法权益。颖力公司与祝来福签订的房屋预售合同应当认定无效。合同无效后，颖力公司与祝来福有义务到国土房产部门撤销该预售合同的备案登记。郑永东请求确认颖力公司与祝来福签订的房屋预售合同无效，并要求颖力公司与祝来福撤销上述预售合同备案登记，于法有据，应予支持。
综上，上诉人郑永东上诉有理，应予支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1626号民事判决。
二、确认深圳市颖力实业发展有限公司与祝来福2003年3月27日签订的编号为深房预买字2002第3295号的《深圳市房地产买卖合同（预售）》无效。
三、深圳市颖力实业发展有限公司与祝来福应于本判决生效之日起五日内向深圳市规划与国土资源委员会申请撤销双方2003年3月27日签订的编号为深房预买字2002第3295号的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的备案登记。
本案一、二审案件受理费各100元，两项合计200元，均由深圳市颖力实业发展有限公司与祝来福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 陈晓莹（兼）