广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中中法民一终字第912号
上诉人（原审原告）：袁芳，女，1972年6月9日出生，汉族，住广东省南雄市湖口镇。
委托代理人：黄嘉焯，广东保信律师事务所律师。
委托代理人：袁燕，女，1974年9月11日出生，汉族，住广东省南雄市湖口镇。
被上诉人（原审被告）：中山市中海房地产开发有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇。
法定代表人：曲咏海，董事长。
委托代理人：刘丽霞，广东香山律师事务所律师。
上诉人袁芳因与被上诉人中山市中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服中山市第一人民法院（2013）中一法民一初字第1038号民事判决，向本院�起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：中海公司系某花园商住小区项目开发企业，该项目于2010年10月份开始施工，于2011年6月20日申请预售许可，申请表上涉案房屋门牌号记载为某路3号某花园1期6幢1单元801房。2011年7月26日，中海公司向中山市公安局申请对某花园所在地址进行确权，中山市公安局于当日作出批复：同意该小区门牌号编为中山市石岐区某路3号x幢xxx房。中海公司申请预售的某路3号某花园1期6幢1单元801房被确权为中山市石岐区某路3号2幢804房。中海公司于2011年8月2日取得该项目预售许可证，于2011年8月29日与袁芳签订商品房买卖合同，合同约定中海公司将中山市石岐区某路3号某花园1期6幢1单元801房出售给袁芳，房产总价款为2336556元；合同补充协议第14条约定，本合同所约定的房屋的坐落、栋号及房号在办理产权证明时有可能变更，该房屋办理产权证的实际坐落、栋号及房号以政府相关部门核定为准，该变更不影响本合同的履行；合同还约定了其他事项。签订合同当日，袁芳向中海公司支付首期款701556元，余款1635000元袁芳通过银行贷款向中海公司支付。2012年6月27日，中山市人民政府对涉案房产作出产权权属证明书，证明书记载涉案房产房号为中山市石岐区某路3号2幢804房。后袁芳以中海公司在销售涉案房产时对房号存在欺诈为由诉至原审法院，请求判令：1、撤销袁芳与中海公司签订的商品房买卖合同；2、中海公司向袁芳返还购房款2336556元；3、中海公司赔偿袁芳经济损失（经济损失计算至中海公司返还袁芳购房款之日止，暂计至2013年4月22日为282599.43元）；4、中海公司承担本案诉讼费。
另查：某花园小区每幢楼同一层共有四个单元，中海公司申请预售时对该四个单元编排的�号为01号、02号、01号、02号，经过公安机关确权后房号的编排分别为01号、02号、03号、04号。中海公司提交的网上备案系统截图显示，涉案房产预售坐落于某路3号某花园1期6幢1单元801房，现售坐落于石岐区某路3号2幢804房。《中山市商品房销售合同网上登记备案管理规定》实施细则第三条第一款规定：房地产开发企业在领取商品房预售许可证后，办理商品房产权权属确认书以前，需变更商品房信息的，必须登录行政在线向市建设局提交预售许可变更申请……。第六条第一款规定：房地产开发企业取得商品房预售许可证或商品房产权权属证明书后，即可对相应的商品房进行网上公开销售。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。根据袁芳、中海公司的诉辩，本案争议的焦点是：1.中海公司在预售商品房的过程中对房号的编排是否存在欺诈行为；2.袁芳行使撤销权�否超过一年的时效及袁芳请求撤销合同的诉求能否成立；3.袁芳请求中海公司赔偿经济损失的诉求能否得到支持。原审法院将在以下分述之。
关于焦点一，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”所谓故意，是指明知会使对方陷入错误的认识，而希望或放任这种结果发生。本案中，中海公司为了促销，在对涉案小区项目申请预售时将同一层四个单元的房号自行编排为01号、02号、01号、02号，在经过公安机关确权房号的编排为01号、02号、03号、04号后，即在涉案房产房号地址已经被确权为804号后，中海公司仍然使用其自行编排的801号与袁芳签订商品房买卖合同，而且，网上备案规定第�条第一款明确规定，如商品房信息需要变更的，可登录行政在线向建设局申请变更，而并非中海公司辩称的签订商品房买卖合同时必须以预售申请的房号为准。以上事实说明，中海公司在明知或主观可控制范围内，为了促销而故意隐瞒房号的真实情况，中海公司的行为属于故意欺诈。至于中海公司辩称的合同补充协议第14条“本合同所约定的房屋的坐落、栋号及房号在办理产权证明时有可能变更，该房屋办理产权证的实际坐落、栋号及房号以政府相关部门核定为准，该变更不影响本合同的履行”，该条约定是指签订合同时与办理产权证明时房号有变更的，不影响合同的履行，即是说在中海公司不知、不可预见的情况下变更房号的不影响合同履行，而本案中中海公司在签订合同时已经知道涉案房产房号的变更，故该条约定不符合本案实际情况，对袁芳不适用，不产生约束力。
关于焦点二，袁芳收楼之时并不代表袁芳即时知道中海公司有欺诈的事实，袁芳知悉中海公司有欺诈行为的时间点应当定位于，袁芳知悉“中海公司于签订合同之前已知道房号的变更”事实的时候，而中海公司没有举证证明袁芳知道欺诈行为后超过一年才行使撤销权，故对中海公司的该抗辩，不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”该法律规定虽赋予了相对方撤销合同或变更合同的选择权，但并非意味着凡是存在欺诈行为，一律可予以撤销合同。影响订立合同与否的因素有很多种，判定欺诈行为是否符合撤销合同的条件，要根据欺诈行为的程度、欺诈对真实意思表示作用力的大小、受损�方的损害程度等综合因素考量。房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋地段、房价、环境、尤其是房屋自身品质作出全方位谨慎的考察，而不可能仅凭房号是否符合购房者的要求即作出决定，房号的数字并非起唯一或直接决定的因素，不构成对袁芳购买房产产生重大影响的因素，中海公司关于房号的欺诈并非直接导致袁芳作出购房的意思表示，故袁芳以房号欺诈为由请求撤销合同，理据不足，不予支持。
关于焦点三，合同法第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”虽然中海公司关于房号欺诈的行为不足以撤销合同，但中海公司违反了法定的诚实�用原则与如实告知的先合同义务，中海公司的欺诈行为与当前社会正在构建社会主义诚信体系的价值理念严重背离，对于此种欺诈行为必须严厉制裁。袁芳不喜欢带4的数字，属于其主观价值所致，没有科学性，不应提倡，但与中海公司的欺诈行为相比，欺诈行为严重破坏社会主义价值观和社会主义法制体系，欺诈行为的危害性更大、更严重。中海公司的欺诈行为对袁芳个体来说也确实产生了一定的影响，因此中海公司应当承担损害赔偿的缔约过失责任。关于赔偿的标准，原审法院酌情确定中海公司按照袁芳购房款的1.5%进行赔偿为适当，即赔袁芳35048.34元（2336556元×1.5%）。
综上，袁芳诉求合理部分，予以支持，理据不足部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第十五条、第四十二条、第五十四条第二款，《最高人民�院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、中山市中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向袁芳赔偿35048.34元；二、驳回袁芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间向袁芳履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27753元，减半收取为13877元（袁芳已预交），由袁芳负担13691元，中山市中海房地产开发有限公司负担186元（中山市中海房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。
上诉人袁芳不服原审判决，上诉称：一、中海公司的行为属故意欺诈，严重有违诚实信用原则，袁芳基于错误的认识做出了有违真实意思表示的决定。袁芳要求撤销涉案商品房买卖合同符合法律规定，应当予以支持。1、根据中山市门（楼）牌管理实施办法第二十一条第二款的规定，中海公司在签订商品房买卖合同时必须要使用中山市公安机关编制的“中山市石岐区某路3号2幢804房”门牌号码进行销售，但中海公司却恶意隐瞒了公安机关批复的804门牌号码，诱骗袁芳购买商品房。2、袁芳对房产房号的选择是十分在意，特别忌讳带数字4的房号。袁芳的住房门牌号若带4字将会对其生活及其他方面产生重大影响，将会产生严重的恐惧感。3、中海公司在明知涉案房号为804的前提下，仍在其制定的补充协议中“本合同所约定的房屋坐落、栋号及房号在办理产权证明时有可能变更，该房屋办理产权证的实际坐落、栋号及房号以政府相关部门核定为准，该变更不影响本合同的履行”之约定主张免责，中海公司的行为属故意欺诈。二、袁芳于一审中提出撤销涉案商品房买卖合同的请求，最终一审法院的判决实质是变更了合同的内容，已超出了当事人的诉讼请求，于法无据，二审法院应依法撤销合同。袁芳起诉只要求撤销合同，退还购房款并赔偿损失，并未主张变更商品房买卖合同，人民法院应当尊重和保护当事人的处分权利。三、退一万步说，就算按一审判决不支持袁芳撤销合同的主张，就算变更合同的价款或中海公司承担相应的缔约过失责任的前提下，中海公司只按购房款的1.5%进行赔偿明显过低，理应调整为20%。袁芳因中海公司的欺诈行为在违背自己真实意愿的情况下以远高于市场的正常价格购买了涉案房产，而且房产在被确权地址为804房后价值也大打折扣，对袁芳造成了不可估量的损失，原审法院仅仅按照袁芳购房款的1.5%为标准进行赔偿明显过低，根本不能弥补袁芳在�案中的损失，更不能严惩中海公司的欺诈行为。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判支持袁芳一审的诉讼请求，并由中海公司承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人中海公司答辩称：中海公司在销售涉案房产时没有任何欺诈行为，中海公司已经严格按照合同约定及法律规定销售。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。2011年8月29日，袁芳与中海公司签订商品房买卖合同，中海公司将讼争商品房出售给袁芳。袁芳按合同约定向中海公司支付了购房价，中海公司亦已将讼争商品房交付给袁芳使用。双方所签订的商品房买卖合同已履行完毕。现袁芳以中海公司故意隐瞒门牌确权地址诱骗袁芳签订商品房买卖合同为由要求撤销双方签订的商品房买卖合同的请求，本院认为，商品房属于价值较�的基本生活资料，袁芳在购买讼争商品房时必然对该商品房的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等方面综合考虑后再作出购买的意思表示，房号的数字并非起唯一或直接决定是否购买的因素，故原审法院认为房号数字不足以构成对袁芳购买房产产生重大影响的因素，不予支持袁芳仅以此欺诈为由请求撤销合同的主张，并无不当，本院予以维持。但因从袁芳提交的确权地址申请及项目地址对照表可以证实，中海公司与袁芳签订商品房买卖合同前确实已经清楚讼争商品房经公安机关确权的地址为某花园3号2幢804房，但中海公司与袁芳签订商品房买卖合同时并没有使用上述确权地址，仍然使用预售申请的房号，中海公司该行为有违诚实信用原则，原审法院酌情按照袁芳购房款的1.5%为标准要求中海公司向袁芳承担赔偿责任的处理公平合理，并无不当，本院对此予以维持。袁芳要求按照购房款的20%要求中海公司承担损害赔偿的缔约过失责任的上诉意见，本院不予采纳。
综上，原审判决认定基本事实清楚，实体处理并无不当。上诉人袁芳的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27753元，由上诉人袁芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 何泳东
审判员 官 琳
审判员 胡健仪
二〇一三年十二月十九日
书记员 孙翠红