山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁1602民初2547号
原告：滨州亿家安邦房地产经纪有限公司，住所地滨州市渤海十六路东黄河二路北新城广场花园小区，统一社会信用代码91371602MA3CMJN36Q。
委托诉讼代理人：谷俊勇，滨州滨城大维法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：张子军，滨州大维法律服务所法律工作者。
被告：霍培军。
委托诉讼代理人：袁丽霞，山东民颂律师事务所律师。
原告滨州亿家安邦房地产经纪有限公司（以下简称：亿家安邦公司）与被告霍培军委托合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿家安邦公司委托诉讼代理人张子军、被告霍培军的委托诉讼代理人袁丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亿家安邦公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付损失12556元；2.被告支付惩罚性违约金40000元；3.案件受理费由被告承担。
事实和理由：2017年7月24日，亿家安邦公司与霍培军签订委托合同，确定由亿家安邦公司接受委托办理霍培军所有位于滨州市某室房屋的出售事宜。合同约定，房屋出售最低限价450000元，亿家安邦公司促成交易，实际成交价高于最低限价时，高出部分的50%作为委托报酬；委托期限自2017年7月24日至2017年11月1日。事后，经××亿家安邦公司工作，李祖建确定以475000元人价格购买霍培军的房屋。2017年10月14日，亿家安邦公司业务员郭斐斐在霍培军的授权范围内与代表霍培军与李祖建签订了房屋买卖合同。合同履行过程中，李祖建将约定30000元购房定金交给亿家安邦公司，亿家安邦公司将其中的17500元转交给了霍培军。此后，因发现交易房屋的实测面积较登记产权面积小，霍培军与李祖建协商解除了房屋买卖合同，且霍培军同意把亿家安邦公司占有定金中的12500元返还给李祖建。霍培军的行为侵害了亿家安邦公司的合法权益，其解除合同的行为构成违约，应赔偿守约方的损失，并应依合同约定承担不超过房屋价款（475000元）20%的惩罚性违约金，原告选择性主张其中40000元。为维护原告合法权益提起诉讼，请求依法查清事实，支持原告亿家安邦公司的诉讼请求。
被告霍培军辩称，亿家安邦公司所诉内容与事实不符。霍培军在委托合同履行过程中没有任何违约行为，亦未给××亿家安邦公司造成损失。亿家安邦公司占有房屋买卖合同中买方给付卖方30000元定金中的12500元，系基于买方的委托支付行为，此部钱款并非系霍培军给付亿家安邦公司的委托报酬。在房屋买卖合同解除以后，霍培军许可予否，不影响该款项的返还。根据原被告订立的委托合同约定，委托人向××支付委托报酬的条件是房屋买卖实际成交。但房屋买卖合同仅部分履行便协商解除，实际并未成交，故向××支付报酬的条件没有成就。房屋买卖合同履行过程中，买卖双方协商解除合同，并没有违反原被告间委托合同的约定，霍培军解除房屋买卖合同的行为在委托合同中评价不构成违约。综上，亿家安邦公司提出的诉讼请求缺乏事实和法律根据，应依法驳回。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的房屋出售独家委托合同、房地产买卖合同、收条、民事判决书及双方当事人陈述等证据，因其来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以确认，作为定案依据。本院经审理认定事实如下：
2017年7月24日，霍培军与亿家安邦公司磋商后签订房屋出售独家委托合同，确定霍培军委托亿家安邦公司办理其房屋的出售交易事项。合同约定，待售房屋坐落于滨州市某室，建筑面积75.3平方米；房屋出售最低价为450000元，受托方促成交易，实际成交高出委托人设定底价部分由委托人、××五五分成；委托期限自2017年7月24日至2017年11月1日；委托人有下列行为的视为违约，违约金为确定房价款的百分之二十：（1）乙方（××）按甲方（委托人）委托出售条件找到购房人，甲方不按委托条件执行的，甲方与乙方介绍的客户私下交易的，或在委托期届满一年内以任何形式或途径与乙方曾经介绍的购房人私下交易的。（2）甲方委托出售的房屋有债权债务纠纷的，与他人私下串通，造成乙方无法完成委托事项的。（3）擅自解除本合同的等。
委托合同订立以后，亿家安邦公司寻找房屋买家，并与之谈判协商，最终与买受人李祖建达成房屋买卖合意。2017年10月14日，霍培军、李祖建及亿家安邦公司签订房地产买卖合同。合同确定，房屋交易价格475000元，买受人订立合同时支付定金30000元，订立合同10个工作日内支付首付款，尾款买受人以申请办理银行按揭贷款的方式支付。该合同同时约定了居间人（××）亿家安邦公司与买受人李祖建的有关权利义务。买卖合同签订后，李祖建将购房定金30000元交给亿家安邦公司，委托亿家安邦公司转交霍培军。收到款项后，亿家安邦公司将其中的17500元转交给了霍培军，霍培军出具收条，其余12500元暂存至亿家安邦公司。此后，李祖建又直接向霍培军转账支付首付款70000元。房屋买卖合同履行过程中，得知交易房屋的实测面积较产权登记面积小，买卖双方因而协商签署协议书，解除先前签订的买卖合同，霍培军同意退还李祖建支付的全部定金和首付款，霍培军将其实际取得的87500元退还给李祖建。2018年3月22日，李祖建向本院提起诉讼，要求被告亿家安邦公司返还其占有的12500元钱款。
另查明，霍培军与亿家安邦公司签订委托合同之后，霍培军始终未向亿家安邦公司支付委托报酬。
本院认为，亿家安邦公司在办理和涉案房屋有关的买卖事宜过程中，分别与房屋买卖的双方建立了独立的民事法律关系。一方面，亿家安邦公司与房屋出卖人（委托人）霍培军订立合同，接受霍培军委托，处理霍培军房屋出卖的相关事务，约定所处理事务达到一定条件时按约定方式计算收取委托报酬，形成委托合同关系。另一方面，亿家安邦公司与房屋买受人（委托人）订立合同（合同条款记载至房屋买卖合同文本中），接受委托，为买受人提供信息和交易机会，促成买受人与相对方达成房屋买卖交易，接受约定报酬，构成居间合同关系。再者，在房屋买卖合同、居间合同履行过程中，买受人李祖建（委托人）将买卖合同中的部分款项交给居间人亿家安邦公司，委托其将该部款项转交给出卖人霍培军，此行为系实际上在李祖建和亿家安邦公司间形成了办理单项事务的委托合同关系。
在委托合同相关的房屋买卖合同在履行过程中，买卖双方因故协商解除房屋买卖合同，并未损害相关主体利益，属有效民事行为。霍培军解除房屋买卖合同的行为并未违反其与亿家安邦公司订立的委托合同约定，不构成委托合同的违约。霍培军同意返还李祖建支付的定金、首付款的行为意思表示，也未损害其他人利益，同时不违反委托合同约定义务。亿家安邦公司占有控制12500元钱款，是其基于与李祖建之间实际履行的委托合同发生的。霍培军作为李祖建与亿家安邦公司间委托合同之外的第三方，其无权处分、客观上无法干预合同的履行内容，其作出的意思表示，对委托合同缔约人李祖建、亿家安邦公司不发生效力，其行为不可能发生使霍培军返还钱款实际效力。从法律角度分析，12500元钱款，只有基于李祖建和亿家安邦公司的意思表示才可能发生变动。亿家安邦公司以霍培军作出意思表示，导致其不得不返还李祖建钱款造成损失的理由缺乏事实和法律根据，本院不予采纳。
李祖建向亿家安邦公司主张权利，要求返还其交予的钱款，系基于其与亿家安邦公司实际形成的委托合同关系提出的请求，并不关涉其他合同权利义务。霍培军与李祖建协商解除房屋买卖合同，效力只及于双方建立的房屋买卖合同。而原被告间的委托合同的效力，并未受到，也不可能受到房屋买卖合同效力终止的影响，该委托合同至今发生效力。亿家安邦公司以霍培军的行为导致委托合同解除，构成违约，符合合同中设定的承担惩罚性违约金情形的起诉理由不成立。综上，原告亿家安邦公司以霍培军解除房屋买卖合同违反原被告间的委托合同，霍培军同意退还房屋出卖人已支付钱款、李祖建请求返还委托转付钱款中的12500元构成违约的理由不成立，提出的全部诉讼请求缺乏法律根据，本院不予支持。
有关亿家安邦公司与霍培军间设立的委托合同的效力、履行状态、支付委托报酬的条件成就予否、是否发生违约及责任等问题，本院认为，亿家安邦公司与霍培军订立的委托合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规效力方面的强制性规定，未损害社会公共利益和第三人利益，依法自成立时发生效力。该合同订立以后，××亿家安邦公司进行工作，与相对方接洽磋商，最终代表霍培军与买受人李祖建签订了房屋买卖合同，履行了委托合同约定义务。房屋买卖双方自签订房屋买卖合同时，各自的权利义务确定，交易成立且发生。而且，委托合同涉及房屋买卖合同已经进入履行阶段，买受人部分支付了购房款项，足以认定交易行为已经成立。同时房屋买卖合同载明的交易价格为47500元，此交易价格高于原被告在委托合同中约定的最低价，表明受托方亿家安邦公司完成受托事务符合约定。根据委托合同约定，实际成交价格高于底价450000元的，双方五五分成，即高出部分的50%作为受托方的报酬。照此方法计算实际成交价减底价后再乘以50%即为约定委托报酬金额（470000元-450000元）×50%=12500元。据上述分析，××亿家安邦公司从事委托事务，促成××与房屋买受人签订合同达成交易，且交易价格超出委托底价，履行了合同中的受托方的义务，同时符合取得委托报酬的条件。有关霍培军一方提出，仅订立房屋买卖合同，房屋买卖合同未全部履行完毕，履行中买卖双方解除合同，交易没有完成，不符合支付委托报酬条件的抗辩意见，本院认为，以文义解释和目的解释的方法分析“促成交易”，可以发现，促成交易重点在于买卖行为是否成交、是否达成，也是委托方据委托合同最终欲达到的目的，这一条件是受托方办理委托事务所应达到的程度要求。委托合同设定这一条件，意在通过委托合同的履行促成房屋出卖交易达成，由此可见，房屋买卖合同订立签署成立时，就符合委托合同设定的“促成交易”的条件。从另一角度分析，委托人从事委托事务，促成买卖双方签订合同以后，其便不再有其合同义务，其不具有保证买卖合同完全履行义务、能力和条件，买卖合同履行予否取绝于买卖双方的履行行为、意志，而不受促成交易的委托人控制。如将买卖合同全部履行完毕作为委托合同支付委托报酬条件的话，显然超出的××亿家安邦公司意思范围和控制范围，对其显失公平。该项抗辩意见，本院不予采纳。
委托合同履行过程中，在支付委托报酬的条件成就以后，委托人霍培军始终未向××亿家安邦公司支付报酬，现诉讼中亿家安邦公司提出与委托报酬相关联的损失赔偿类请求，虽该理由不成立，但霍培军却实际负有支付义务。为减少诉累，本院径行裁决霍培军向亿家安邦公司履行合同义务。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告霍培军支付原告滨州亿家安邦房地产经纪有限公司委托报酬12500元，于本判决生效之日起五日内履行完毕；
二、驳回原告滨州亿家安邦房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1114元，减半收取计557元，全部由原告滨州亿家安邦房地产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审判员 刘忠诚
二〇一八年七月三十日
书记员 周小延