广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第2449号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李晓扬，男，汉族，1971年3月3日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区西乡新安六路12号西乡居委代管户。
委托代理人：李庚，广东金阳律师事务所律师。
委托代理人：李卫新，广东金阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾庆洪，男，汉族，1964年8月20日出生，身份证住址：广东省云浮市天安县石城镇石东村**号。
委托代理人：曾庆荣，男，汉族，1967年2月20日出生，身份证住址：身份证住址：广东省云浮市天安县石城镇石东村**号，系上诉人弟弟。
委托代理人：王华，北京市康达（深圳）律师事务所律师。
上诉人李晓扬与被上诉人曾庆洪房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第2007号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，（一）曾庆洪是云浮市云城区河口ab石材厂的负责人，该厂为个体工商户。1999年11月9日，广州市中级人民法院作出（1998）穗中法经执字第565号执行裁定书，将深圳cd工贸有限公司用于担保的位于深圳市罗湖区沿河南路cd大厦裙楼一层（面积958.5平方米）、二层（面积823.4平方米）的所有权以物抵债给ef银行广州分行。2004年6月7日，ef银行广州分行和中国信达资产管理公司广州办事处签订债权转让协议，约定ef银行广州分行将其拥有的位于深圳市罗湖区沿河南路cd大厦裙楼一、二层房产权利转让给中国信达资产管理公司广州办事处。2009年6月3日，中国信达资产管理公司广州办事处与云浮市云城区河口ab石材厂签订债权转让合同，约定中国信达资产管理公司广州办事处将上述债权转让给云浮市云城区河口ab石材厂。2009年10月30日，广州市中级人民法院以（1998）穗中法经执字第565－1号执行裁定书裁定，变更云浮市云城区河口ab石材厂为该案债权的申请执行人，原（1998）穗中法经执字第565号执行裁定书执行申请人ef银行广州分行的权利义务由云浮市云城区河口ab石材厂继受。云浮市云城区河口ab石材厂由此取得深圳市罗湖区沿河南路cd大厦裙楼一层、二层的房产权利。
（二）2011年1月4日云浮市云城区河口ab石材厂（甲方）和李晓扬（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将罗湖区沿河南路1181号cd大厦一楼103铺共460平方米出租给乙方使用，月租金人民币40000元，乙方应于2011年9月1日前交付首期租金，金额为人民币120000元，乙方应于每季度第一个月5日前向甲方交租金；租赁期限自2011年3月1日至2019年2月28日，租赁房地产用途为商业。甲方应于2011年3月1日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金，即人民币120000元，甲方向乙方返还租赁保证金的条件为乙方租赁期满后不续租并结清全部费用；乙方拖欠租金达30天（1个月）以上的，甲方可向乙方请求损害赔偿，不予退还租赁保证金，除此之外甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记；甲方无正当理由，单方要求提前解除终止合同的，乙方可就所造成的损失请求甲方双倍退还租赁保证金；本合同终止后，乙方应于3日内迁离并返还租赁房屋，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；甲乙双方可就本合同未尽事宜在附页中另行约定，附页之内容作为本合同的一部分，经双方签章后与本合同具有同等效力；双方在附页中注明，2011年3月1日至8月31日期间甲方同意不收取乙方租金，给乙方装修场地。该合同签订后，向深圳市罗湖区房屋租赁管理主管机关作了登记。
（三）2011年1月5日云浮市云城区河口ab石材厂（甲方）和李晓扬（乙方）又签订了一份《补充协议》，协议约定：乙方承租的场地位于cd大厦裙楼一楼（房产登记面积958平方米）；为了方便乙方经营，甲方在乙方承租期限内无条件无偿提供现时国药店铺位门面（编号一层南面8号铺）、原客家猪肉汤铺位门面（编号一层南面5号铺）、原来利桌球店门面（编号一层南面4号铺）、原华邮物流公司门面（编号一层南面103号铺）给乙方作为出入通道。乙方愿意一次性补偿人民币五万元给甲方作为使用上述通道的费用；乙方租金、押金直接存入甲方负责人曾庆洪账户，原租赁合同租金为人民币40000元，押金人民币120000元，现变更为在2011年3月1日至2014年2月28日期间租金每月人民币110000元，押金人民币330000元，租金支付时间按原合同约定的时间支付；甲方收取的租金为纯租金收入，受到租金后甲方负责提供收款收据给乙方，其它基于租赁和使用所产生的税、费均由乙方负责，与甲方无关；合同期间内，甲方不可以提前收回场地，如违约必须赔偿乙方一切损失，乙方亦不能单方提前退租，否则没收押金并要赔偿逾期租约等一切损失；之前双方协议如有与本协议不同内容，以本协议约定为准。
（四）2010年12月26日李晓扬向云浮市云城区河口ab石材厂缴纳了承租cd大厦一楼（证载958平方米）的诚意金人民币50000元。2011年1月12日李晓扬向云浮市云城区河口ab石材厂缴纳了承租cd大厦一楼铺位押金人民币330000元。李晓扬合计向曾庆洪交纳了水电燃油、管理费人民币52016.56元，曾庆洪将此项费用已经缴纳给了涉案房产的物业管理处。李晓扬于2011年1月11日向深圳市罗湖区地方税务局缴纳了印花税人民币7200元。
（五）上述合同签订后，曾庆洪将涉案铺位交付给了李晓扬使用，李晓扬对涉案铺位进行了部分装修。李晓扬从2011年9月起未向曾庆洪交纳租金。李晓扬主张原因系曾庆洪不配合办理按照实际租赁的面积变更合同登记面积，以至于达不到设立游艺娱乐场所的最低营业面积。由于李晓扬未缴纳租金，曾庆洪。于2011年11月底12月初将涉案的铺位收回。
（六）2011年10月19日云浮市云城区河口ab石材厂向罗湖区南湖街道办事处信访cd大厦一楼商铺租赁纠纷问题。南湖街道信访办回复：该办工作人员多次电话联系租户李晓扬前去该办与业主协商，其承认违反租赁合同的约定，但拒绝支付拖欠的两个月租金，并拒绝调解，另悉租户李晓扬于2011年10月27日前往租赁场地强行撬锁环锁，建议报警报警并走司法程序。
（六）在审理过程中，原审法院委托评估机构拟对罗湖区沿河南路1181号cd大厦一楼103铺的装修情况进行评估，但李晓扬明确表示不愿缴纳评估费用，以致原审法院未对涉案的房产装修情况作出评估。
曾庆洪请求判令：：1、解除曾庆洪、李晓扬双方签订的关于深圳市罗湖区沿河南路1181号cd大厦一楼合同登记（备案）号为罗AI065620的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》；2、李晓扬向曾庆洪支付拖欠的租金220000元（该租金从2011年9月1日暂计至2011年11月1日，之后租金继续计算至李晓扬实际归还租赁房屋之日止）；3、曾庆洪不予退还收取的租金保证金330000元；4、李晓扬将曾庆洪的房屋恢复原状；5、本案的诉讼费、保全费等全部由李晓扬承担。
李晓扬反诉请求：1、曾庆洪退还租房押金330000元；2、曾庆洪退还租房诚意金50000元；3、曾庆洪赔偿解除租赁合同造成的损失584216.56元（其中装修工程费312000元，空调消防工程费150000元，广告制作费23000元，水电燃油费、管理费52016.56元，印花税7200元，其他杂费40000元）；4、曾庆洪按中国人民银行同期贷款利率支付上述资金占用期间的利息；5、由曾庆洪承担诉讼费用。
原审法院认为，云浮市云城区河口ab石材厂和李晓扬签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面履行。曾庆洪是云浮市云城区河口ab石材厂的负责人，该厂为个体工商户，故曾庆洪承担上述《房屋租赁合同》及《补充协议》的权利义务。本案争议的焦点是：1、在合同的履行中，哪方构成违约？2、租赁保证金（押金）及诚意金是否需要返还？3、李晓扬需要支付的租金是多少？4、曾庆洪是否需要赔偿李晓扬解除租赁合同所造成的损失？
对于第一个焦点，原审法院认为，上述合同签订后，曾庆洪依约将涉案的场地交付给李晓扬，李晓扬对涉案场地进行了部分的装修，在此过程中曾庆洪履行了合同约定的交付房产的义务，不存在违约的行为。李晓扬主张曾庆洪不配合办理按照实际租赁的面积变更合同登记面积，以至于达不到设立游艺娱乐场所的最低营业面积。对此原审法院认为，首先李晓扬未提交证据证明曾庆洪不配合其办理变更合同登记面积的证据；其次，双方所签订的合同中并未约定如不办理面积的变更登记即构成违约；再次，李晓扬主张备案的租赁合同和补充协议面积不一致是曾庆洪为了规避税费，而双方在补充协议中约定基于租赁所产生的税、费均有李晓扬负责，这一主张显然与情理不符。综上，李晓扬主张曾庆洪不配合办理变更合同登记面积，存在违约的行为，理由不充分，原审法院不予采纳。曾庆洪、李晓扬双方在合同中约定，李晓扬在约定的装修期满，即从2011年9月1日前应当向曾庆洪交纳首期租金，金额为人民币120000元（即一个季度的租金），但至本案庭审之日，李晓扬亦未向曾庆洪交纳租金，构成违约。
对于第二个争议焦点，原审法院认为，根据合同约定李晓扬拖欠租金达30天（1个月）以上的，曾庆洪可向李晓扬请求损害赔偿，不予退还租赁保证金并有权提出变更合同条款或解除合同。李晓扬拖欠租金已超过一个月的期限，故曾庆洪请求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，符合合同约定的解除条件，理由成立，原审法院予以支持。曾庆洪请求不予退还收取的租金保证金（押金）人民币330000元，亦符合合同的约定，理由充分，原审法院予以支持。李晓扬反诉请求曾庆洪退还租房押金人民币330000元及占用期间的利息，理由不成立，原审法院不予支持。李晓扬向曾庆洪交纳了诚意金人民币50000元，后该款转为补充协议所约定的通道费用，因李晓扬未实际经营亦未实际使用该通道，且合同亦未约定如李晓扬违约该通道费如何处理，故合同解除后，曾庆洪应当将人民币50000元退还给李晓扬，李晓扬的此项诉讼请求理由成立，原审法院予以支持，但由于李晓扬在合同履行过程中存在违约，故其要求返还此款项曾庆洪占用期间的利息，原审法院不予支持。
对于第三个争议焦点，首先应当确认李晓扬何时退出涉案房产，李晓扬主张的是2011年10月初曾庆洪换锁及不让李晓扬进入涉案的房产，而曾庆洪则主张2011年10月中旬将锁换掉，李晓扬于2011年10月27日又将锁换回来控制租赁房产，曾庆洪是在2011年11月底12月初收回房产。李晓扬未提供其何时退出租赁房产，将涉案房产交还给曾庆洪的证据。原审法院结合深圳市罗湖区南湖街道办事处信访办公室关于cd大厦一楼商铺租赁纠纷问题回复，认定李晓扬使用涉案房产至2011年11月底。故李晓扬应当向曾庆洪支付2011年9月1日至2011年11月底的租金，按补充协议约定的每月租金人民币110000元，李晓扬应当向曾庆洪支付租金人民币330000元。曾庆洪要求李晓扬将涉案的房产回复原状，因其也不能提供涉案房产原来状态的证据，李晓扬亦不予确认，故无法确认恢复到原来的何种状态，故对曾庆洪此项诉讼请求，原审法院不予支持。
对于第四个争议焦点，原审法院认为，关于李晓扬要求曾庆洪赔偿解除合同所造成的损失，其中有装修工程费、空调消防工程费、广告制作费、及其他杂费等。在案件审理过程中，原审法院拟委托评估机构对李晓扬装修工程造价情况进行评估，但李晓扬明确表示不缴纳评估费用，以致于对于装修的价值无法进行评估，李晓扬对此应当承担举证不能的责任。李晓扬向原审法院提交的施工安装合同以及收款收据等，因无法确认该工程有无完成，款项有无支付，对该证据原审法院不予采信。并且，在合同履行过程中也系李晓扬违约，曾庆洪没有过错，故李晓扬要求曾庆洪赔偿上述损失没有合同及法律依据，李晓扬反诉请求曾庆洪赔偿上述款项及利息，理由不成立，原审法院不予支持。关于水电、燃油管理费人民币52016.56元，李晓扬实际使用了涉案房产，曾庆洪在收取后，已经将该款交给了涉案房产的物业管理公司，李晓扬要求曾庆洪退还该项费用及利息，理由不充分，原审法院不予支持。李晓扬交纳的印花税系向税务机关缴纳的，并且是因李晓扬的违约造成合同的解除，故李晓扬要求曾庆洪退还其所缴纳的印花税人民币7200元及利息，理由亦不成立，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决如下：一、解除曾庆洪和李晓扬签署的深圳市罗湖区沿河南路1181号cd大厦一楼的《房屋租赁合同》及《补充协议》。二、李晓扬应当自本判决生效之日起十日内向曾庆洪支付租金人民币330000元。三、曾庆洪应当自本判决生效之日起十日内向李晓扬返还其缴纳的诚意金人民币50000元。四、曾庆洪不予退还李晓扬交纳的租赁保证金人民币330000元。五、驳回曾庆洪要求李晓扬将房屋恢复原状的诉讼请求。六、驳回李晓扬要求曾庆洪退还租房押金人民币330000元及利息的反诉请求。七、驳回李晓扬要求曾庆洪赔偿解除合同造成的损失人民币584216.56元及利息的反诉请求。八、驳回李晓扬的其他反诉请求。以上二、三项相抵后，李晓扬应当自本判决生效之日起十日内向曾庆洪支付人民币280000元。如李晓扬未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币9300元，由李晓扬负担。反诉费人民币6721，由曾庆洪负担人民币349元，李晓扬负担人民币6372元。
李晓扬不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审程序错误。本案合议庭组成人员通知书中，告知当事人主审法官是王志刚，一审开庭也是由王志刚法官亲自主持调查、质证、辩论等阶段，但一审判决书署名法官是王文英，该法官来参加过开庭审理，上诉人也未接到变更法官的任何通知，由王文英法官下达（2011）深罗法民三初字第2007号民事判决书的合法性令人质疑，严重违反诉讼程序，应当予以撤销。二、一审判决书漏查、错查的事实。1、一审漏查双方发生纠纷的起因。合同签订之后上诉人一边开始装修，一边向深圳市文体旅游局深办电玩经营手续，上诉人在办理过程中发现，行政主管部门规定游艺娱乐场所的最低营业面积要求不低于600平方米，因双方备案登记的租赁面积只有460平方米，而实际租赁场地的面积是958平方米，登记的面积达不到审批标准，所以上诉人要求被上诉人变更登记备案的租赁面积，由此双方发生纠纷，导致上诉人暂时延迟缴纳一个月租金，在这个情节上，双方都有过错，但上诉人并不构成根本违约。2、一审错查被上诉人收回租赁场地的时间。被上诉人是在2011年10月黄金周假期之后强行锁掉租赁场所，上诉人无法使用。被上诉人当庭虽然承认锁门时间是2011年10月中旬，双方陈述的时间相差没有几天，但锁门是被上诉人收回租赁场地的重要情节，应当认定为被上诉人收回租赁场地的时间。至于上诉人因不满被上诉人的行为方式撬锁，并不代表又在继续使用租赁场地，实际上被上诉人又很快控制了租赁场地。上诉人提供的照片显示，被上诉人在2012年10月初已经开始公开对外招租，所以缴纳租金的时间应当是在锁门之前，延续到锁门之后不合理。三、一审判决书错认的部分。1、一审判决书认为《房屋租赁合同》与《补充协议》都有效显然违背《合同法》之相关规定。《房屋租赁合同》与《补充协议》实际上是阴阳合同，深圳市已经明文给定禁止使用。《房屋租赁合同》实际上是一份虚假合同，租赁面积和租赁收入明显造假，目的是规避和减少税收，侵害了国家利益，违反了法律、行政法规的强制性规定，不应当受到法律保护。应当按照《合同法》的规定，合同的内容虚假、损害社会公共利益，认定合同无效。否则法院对造假行为不设置防线，违法行为就没有底线。2、一审判决书错认合同的违约责任，上诉人不存在根本违约。上诉人认为《补充协议》中的违约条款是对《房屋租赁合同》中的违约条款的变更，不能选择性使用。双方签订《房屋租赁合同》的目的是办理登记手续，但实际履行的合同是《补充协议》。按照《补充协议》中的规定，提前解除合同才构成根本违约，其中没有约定迟交租金的责任，所以不能认定上诉人违约。如果使用《房屋租赁合同》中的违约条款，那么为什么不适用租金交纳条款，该合同约定的租金是40000元每月，保证金是120000元，选择性执法违反不公平。3、一审判决书错认被上诉人收回租赁场地的时间。被上诉人承认是10月中旬换锁，此后上诉人实际上已经失控租赁场地，继续交租不合理，一审法院认定未交回场地是误解。综上所述，被上诉人未诚实登记租赁合同的面积，由此引发双方争议应承担主要过错责任，被上诉人单方解除合同的行为构成违约，请求法院判令被上诉人返还己收上诉人的款项，以及承担上诉人的所有损失。李晓扬请求撤销判决部分第二项、第四项、第六项、第七项，判令由被上诉人承担诉讼费用。
本院经审理查明事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
另查明，该案在原审中原由审判员王志刚、人民陪审员许小莉、谌小英组成合议庭，后在2012年5月23日开庭时变更为由代理审判员王文英、人民陪审员许小莉、谌小英组成的合议庭，在主审法官告知双方当事人合议庭的变更情况后，双方当事人均未提出异议。
本院认为，原审法院将变更合议庭的情况明确告知了双方当事人，双方当事人也没有提出异议。故上诉人主张原审程序错误的理由不成立，本院不予采纳。上诉人主张因被上诉人没有变更登记备案的租赁面积，导致双方产生纠纷的过错在于被上诉人。对此本院认为，上诉人没有提供相应的证据证明其曾经要求被上诉人变更登记备案租赁面积以及遭到被上诉人拒绝的事实，上诉人的该主张不能得到支持。上诉人2011年10月27日撬锁换锁的事实客观存在，其未能举证证明在10月27日换锁后将涉案房产交还被上诉人的日期，原审按被上诉人自认的11月底认定为上诉人退出租赁房产的日期是合理的。
关于《房屋租赁合同》的效力问题，本院认为，双方当事人实际履行的是《补充协议》中的内容。《房屋租赁合同》中关于房屋面积、租金标准的条款并非双方当事人的真实意思表示，且该约定规避和减少了税费，侵害了国家利益，属无效条款，但该合同的其他条款是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，仍然有效，对双方当事人仍有约束力。上诉人认为本案双方关于违约责任的约定应适用《补充协议》，本院认为，《房屋租赁合同》除了关于房屋面积、租金标准的条款的约定无效以外，其他条款仍为有效。该合同未约定的以及与《补充协议》相冲突的部分，应以《补充协议》的约定为准。关于《补充协议》第五条的解释，本院认为，“甲方不可以提前收回场地”的约定应是在上诉人按约定履行合同义务的情况下对被上诉人的约束，否则双方权利义务严重不对等，该条款是对《房屋租赁合同》违约责任的补充而非变更。对上诉人的该上诉理由本院亦不予采纳。上诉人拖欠租金的行为构成违约，被上诉人依照合同约定行使合同解除权并无不当，对原审判决本院予以维持。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费人民币18968元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 阮 思 宇
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 朱 宽
二〇一二年十二月二十日
书 记 员 李欢（兼）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。