海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）琼97民终121号上诉人（原审被告）：吴国生，男，汉族，住海南省乐东黎族自治县。上诉人（原审被告）：杨育中,女，汉族，住海南省乐东黎族自治县。两上诉人委托诉讼代理人：高杰，海南瑞伊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张亮，男，汉族，住海南省乐东黎族自治县。委托诉讼代理人：艾青妍，海南尚邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚斓，海南尚邦律师事务所律师。上诉人吴国生、杨育中因与被上诉人张亮定金合同纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院（2017）琼9027民初774号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吴国生、杨育中上诉请求：1、请求依法撤销海南省乐东黎族自治县人民法院（2017）琼9027民初774号民事判决书，并驳回被上诉人在原审中的诉求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、上诉人不存在”故意隐瞒订立合同有关的重要事项”的行为，上诉人不知晓涉案房屋不能办理过户手续。2、不存在不能办理土地分割手续的障碍。乐东县住房保障与房产局已经给上诉人颁发了涉案房屋房产证，说明上诉人对涉案房产具有完全的所有权，根据法律规定可以转让，涉案房屋压占红线，但并不是不能办理过户手续。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院如果认为上诉人存在”故意隐瞒事实”，就应当先撤销”定金合同”，然后才会产生返还定金的法律效力。一审法院承认本案定金合同合法，不属于可撤销的合同，又认定上诉人应当返还定金，是相矛盾的。2、本案应当为立约定金合同纠纷，被上诉人不签署《房屋买卖合同》无权要求退还定金。原审法院混淆了本案定金性质。本案为立约定金纠纷，是担保订立主合同的，但是原审法院将订立《房屋买卖合同》后所可能发生的违约行为，提前到立约定金合同中。被上诉人吴国生、杨育中答辩称，一、一审认定事实清楚。上诉人称涉案房屋过户税费约七八万，但一审法院向有关部门了解到，涉案房屋转让应交各项税金148708.8元，远超过上诉人称的数额。该商铺目前无法办理房产过户手续，存在不能办理土地分割手续的障碍。二、原审法院适用法律正确。本案中，双方签订的定金合同合法有效，但在房屋买卖过程中，卖方有义务告知买方涉案房屋能否办理物权过户登记，只有房屋能过户才能保障买方的合法权益，但是本案中，卖方即上诉人却故意隐瞒订立合同的有关重要事实，致使双方未能签订《房屋买卖合同》，上诉人存在过错。张亮向一审法院起诉请求：判令吴国生、杨育中返还定金100000元。一审法院认定事实:吴国生、杨育中系夫妻关系，涉案房产位于海南省××县幢7号商铺，房权证字第SPF2016016**号，该房产登记在杨育中名下，属吴国生、杨育中夫妻共同财产。2017年5月张亮与吴国生口头协商，购买该房产，房屋总价款690000元，于2017年5月7日向吴国生支付定金100000元。双方因合同主要条款税金及房屋过户等问题发生纠纷，经协商未能达成书面协议，未能签订《房屋买卖合同》。2017年6月18日，吴国生、杨育中向张亮发出律师函，要求张亮于2017年6月20日前与吴国生、杨育中签订《房屋买卖合同》并支付剩余房款590000元，否则房屋转让约定即时解除，后张亮向办证机关查询，该房产不能办理过户手续，因此张亮拒绝签订《房屋买卖合同》，并要求吴国生、杨育中返还定金100000元。另查明，涉案的××镇幢7号商铺，房屋土地超过红线图，占用他人土地，土地尚未分割到杨育中名下，无法办理过户手续。一审法院认为，本案争议焦点是张亮请求吴国生、杨育中返还定金100000元是否有法律依据与事实根据。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。该条明确了给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，张亮、吴国生、杨育中签订的定金合同，合法有效，对双方有约束力，双方买卖的标的物为不动产房屋，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在房屋买卖过程中，吴国生、杨育中有义务向张亮告知涉案房屋能否办理物权过户登记，房屋能过户登记才能保障买方取得物权，而吴国生、杨育中故意隐瞒订立合同有关的重要事实，未将涉案房屋存在占有他人土地，土地未进行分割到吴国生、杨育中名下，不能办理过户登记的事实告知张亮，致使双方未能签订《房屋买卖合同》，存在过错，吴国生、杨育中作为收受定金的一方，没有履行约定的债务，致使房屋的转让登记的合同目的无法实现，应当双倍返还定金，张亮请求吴国生、杨育中返还100000元，有事实根据与法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、九十条规定，判决：吴国生、杨育中于判决发生法律效力之日起10日内一次性返还定金100000元给张亮。案件受理费1150元，由吴国生、杨育中负担。二审审理期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人吴国生、杨育中提交证据一、房权证，拟证明上诉人对涉案商铺具有合法转让权，在主观上不存在任何欺诈、隐瞒事实真相的故意。涉案房屋通过了竣工验收，虽压占红线，但不存在任何法律上分割障碍；证据二、《海南省房屋国有土地使用权分割登记暂行办法》，证据三、《海南省城乡规划条例》，共同证明按照法律法规，涉案商铺分割上不存在任何法律障碍；证据四、国有土地使用权分割证明书登记申请送审表、房屋分户图、测绘发票、土地使用证，拟证明涉案房屋已经进入了土地分割程序;证据五、张亮微信，拟证明张亮又想购买涉案房屋的事实，从而证明张亮毁约并非是因为土地使用权不能分割。被上诉人张亮质证认为，对提交证据一的真实性没有异议，但并不能解释压红线的问题；证据二、三不属于新证据；证据四不能证明上诉人所要证明的不存在过户问题；证据五里面的4万元与本案无关，是上诉人对事实故意曲解。本院认证意见为，证据一房权证一审中已经存在不属于二审新证据，证据二《海南省房屋国有土地使用权分割登记暂行办法》和证据三《海南省城乡规划条例》不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条规定的证据类型；证据四仅证明张亮提出了国有土地使用权分割申请，是否得到准许进行土地分割尚不能确定，故对其拟证明的内容不予确认；证据五张亮未能提供手机载体进行核对且截图载明的内容不具有完整性,没有载明具体的时间，故对其证明力不予认可。经审理查明，二审法院确认一审法院查明的事实。本院认为，本案二审争议焦点为张亮主张吴国生、杨育中返还10万元定金是否有事实根据和法律依据。定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其他代替物。本案中，张亮、吴国生、杨育中签订定金合同，双方买卖的标的物为不动产房屋。吴国生出具的《铺面定金收条》明确载明”卖方无条件全权协助卖方办理房产证过户和不动产证书”。2016年9月20日乐东黎族自治县全面实施不动产统一登记制度，房屋产权证和土地证合二为一，要办理不动产登记业务的必须先办理国有土地使用权分割登记。虽然吴国生、杨育中已办理房屋所有权证书，但因案涉房屋的土地超过红线图，占用他人土地，土地尚未分割，故乐东黎族自治县国土资源局不动产登记机关明确回复暂不能办理过户手续。吴国生、杨育中上诉称可以办理国有土地使用权分割登记，但未提交证据予以证明，故对该上诉意见不予采信。涉案房屋暂不能办理过户手续此系不动产登记制度改革等非双方当事人的原因造成。涉案房产暂不能办理过户手续直接导致张亮作为买受人的合同目的不能实现，张亮据此不同意签订《房屋买卖合同》有合理、不可归责于自身的事由。按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条”因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。”的规定，因不动产登记制度改革等非双方当事人的原因导致双方未能最终订立房屋买卖合同，出卖人吴国生、杨育中应当将收取的定金10万元予以返还。综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，处理结果并无不当，本院予以维持。吴国生、杨育中的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人吴国生、杨育中负担。本判决为终审判决。审判长  龙蜀娟审判员  何 亮审判员  王天琳二〇一八年三月二十九日书记员  邓业荣附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。