福建省尤溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）尤民初字第1337号
原告尤溪县水东大厦物业管理有限公司，住所地尤溪县。组织机构代码：56338232-1。
法定代表人曾德平，执行董事。
委托代理人陈裕壮，尤溪县沈兴法律服务所法律工作者。
被告何曼艳，女，1978年6月20日出生，汉族，个体工商户，住尤溪县。
原告尤溪县水东大厦物业管理有限公司（以下简称“水东大厦物业公司”）与被告何曼艳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张忠谋适用简易程序，于2015年9月15日、9月28日公开开庭进行了审理。原告水东大厦物业公司委托代理人陈裕壮到庭参加诉讼，被告何曼艳经本院依法传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告水东大厦物业公司诉称，原、被告于2012年10月18日签订《房屋租赁合同》，原告将尤溪县城关镇水东村部综合楼701、702、704室总面积270平方米出租给被告使用。双方约定：租金和物业管理费按建筑面积（包括公摊面积）以实得人民币每月26元（人民币，下同）／平方米计算，租赁期限内次年租金及物业管理费按前一年费用的3%比例随年递增，以此类推，直至租赁期限结束为止；合同第五、第六、第九、第十条还约定了租金支付时间、方式、保证金不予退还情形、违约责任、违约金计算方式、合同解除情形、水电费计算依据等。被告承租后，按约支付租金至2013年12月31日止，从2014年1月1日开始未按合同约定支付租金，至2015年6月25日，被告已拖欠原告租金151410元及水电费3510元。原告多次电话催讨，并于2014年12月2日、2015年4月12日、5月29日、6月15日书面向被告催缴，但被告均不予理睬。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并不予退还被告交纳的保证金21000元；2、被告立即支付拖欠原告的租金151410元；3、被告立即支付拖欠原告的水电费3510元；4、被告承担违约金32249.54元（从2014年1月1日起本金为21630元，按日万分之八计算违约金，以后本年度每3个月本金按21630元递加；2015年1月1日起按本金87234元，以后本年度每3个月本金按22344元递加，直至被告交回租赁房屋为止，暂计算至2015年6月25日止。）；5、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告何曼艳未作答辩。
本案在审理过程中，原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证复印件各1份，证明原告主体身份情况；2、房屋租赁合同1份，证明原、被告于2012年10月18日签订房屋租赁合同，双方约定的房屋租金及水电费、违约金计算依据及支付时间，保证金不予退还情形、解除合同情形等；3、未缴租金清单1份，证明被告未交纳租金151410元；4、未缴水电费清单7份，证明被告未交纳水电费3510元；5、快件回执4份，证明原告向被告催缴租金、水电费的事实；6、保证金收据1份，证明被告于2012年12月28日向原告交纳保证金21000元的事实；7、租金收据3份，证明被告租金交至2013年12月31日止的事实；8、水电费收据3份，证明被告水电费交至2013年12月31日止的事实。
本院认为，被告何曼艳未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。原告提供的上述证据，其来源合法，内容客观真实，与本案有关联，可作为本案认定事实依据，本院予以采信。
经审理查明，2012年10月18日，原告作为出租方甲方与被告作为承租方乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定，1、乙方所租用的房屋位于尤溪县城关镇水东村部综合楼701、702、704室，建筑面积为贰佰柒拾平方米；2、房屋出租用途仅作为办公场地使用；3、租赁期限自2012年11月1日起至2016年9月30日止；4、租金和物业管理费按建筑面积（包含公摊面积）以实得每月26元／平方米计算，租赁期限内次年租金及物业管理费按前一年费用以3%比例随年递增，以此类推，直至租赁期限结束为止，租赁期间房屋租赁所产生的税费（税费以税务窗口开票所列全部税种为准）由乙方承担。上述费用以每三个月为一结算支付周期，首期费用在本合同签订生效之日支付。以后每期费用，乙方在上期费用支付届满前5个工作日内一次性付清甲方。5、为保证合同得到全面履行，乙方在支付首期租金等费用的同时向甲方缴纳保证金贰万壹仟元，租期届满，乙方将租赁房屋及设施、设备以原状归还甲方，甲方在收房后三日内将保证金无息退还乙方。若有下列情形之一，保证金不予退还：乙方损坏出租房屋内的装修及其他设施、设备，且拒不照价赔偿的；乙方未按约定的时间付清租金等费用超过三个月的；乙方单方面提前解除合同；乙方未经甲方同意擅自转租或改变合同约定的租赁物用途的。6、乙方逾期支付租金，应向甲方支付违约金按拖欠租金总额日万分之八支付违约金，超过三个月未交付租金视乙方违约甲方有权解除本合同，并有权采取强制措施责令乙方搬迁，由此而产生的一切经济损失由乙方承担。7、合同在履行中若发生争议，甲、乙双方可以协商解决，协商不成，由租赁物所在地人民法院管辖等。被告于2012年10月28日向原告交纳保证金21000元后，原告将房屋交付被告使用。被告于2013年3月12日交纳2013年3月1日至2013年5月31日租金21000元，于2013年6月25日交纳2013年6月1日至2013年9月30日租金28000元，于2013年9月23日交纳2013年10月1日至2013年12月31日租金21000元。被告分别于2013年6月25日、2013年9月23日、2014年1月17日交纳水电费1197元、1381元、2417元。被告自2014年1月1日起未向原告缴纳租金，2015年5月29日原告向被告邮寄送达了《催缴租金及解除合同通知书》，告知被告在2015年6月5日前到原告公司缴清拖欠的租金和物业管理费130959元、水电费3214元，合计134173元，及办理解除合同的相关手续，逾期原告将依约解除与被告签订的《房屋租赁合同》，被告于2015年5月30日签收了该通知书，2015年6月15日，原告再次向被告发送催缴租金函，要求被告支付租金，被告均未履行支付义务。截止2015年6月6日，被告共结欠原告租金125494.2936元（2014年租金：26元／平方米×1.03×270平方米×12个月=86767.2元；2015年1月至6月6日租金：26元／平方米×1.03×1.03×270平方米×5个月＋26元／平方米×1.03×1.03×270平方米÷30天×6天=38727.0936元）、2015年6月7日起至2015年9月30日止以租金标准计算的房屋占有使用费28052.3178元（26元／平方米×1.03×1.03×270平方米×3个月＋26元／平方米×1.03×1.03×270平方米÷30天×23天），至2015年9月30止，被告结欠原告的租金及房屋占有使用费合计为153546.6114元，水电费为3510元。为此，原告诉至本院。
综上所述，本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律法规规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告将房屋交付给被告使用后，被告已连续21个月，共7期未按照合同约定支付租金，根据合同约定，原告有权解除合同，并不予退还被告交纳的保证金。故对原告主张解除与被告签订的《房屋租赁合同》并且不予退还被告交纳的保证金21000元的请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告作为有解除权的一方，在原告解除合同的意思表示通知到达被告时合同解除，即原、被告订立的《房屋租赁合同》于2015年6月6日解除，故被告应向原告支付从2014年1月1日起至2015年6月6日止的租金125494.2936元。合同解除后，被告未将租赁房屋返还给原告，被告应向原告支付以租金标准计算的自2015年6月7日起至2015年9月30日止的房屋占有使用费28052.3178元，被告应付租金和房屋占有使用费为153546.6114元，而原告在诉讼请求中要求被告支付2014年1月1日起至2015年9月30日止的租金总额为151410元，原告的主张少于被告应支付的租金和占有使用费，该行为系原告对自己民事权利所作的处分，符合法律规定，本院予以支持。被告在租赁期间以及占用房屋期间未按照约定向原告支付水电费的行为构成违约，故对原告主张要求被告支付拖欠的水电费3510元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《房屋租赁合同》的约定，被告逾期支付租金的应向原告支付以按拖欠租金总额日万分之八标准计算的违约金，故原告要求被告以月利率24‰标准支付逾期付款违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，违约金以被告应付租金金额和时间确定，对原告主张中超出本院认定的部分，本院不予支持。被告何曼艳经本院依法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告尤溪县水东大厦物业管理有限公司与被告何曼艳于2012年10月18日签订的《房屋租赁合同》自2015年6月6日解除。
二、被告何曼艳交纳的保证金21000元原告尤溪县水东大厦物业管理有限公司不予退还。
三、被告何曼艳应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告尤溪县水东大厦物业管理有限公司自2014年1月1日起至2015年9月30日止的租金及房屋占有使用费151410元。
四、被告何曼艳应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告尤溪县水东大厦物业管理有限公司自拖欠租金及占用费之日起至本院判决确定的履行期限内的付清款项之日止按月利率24‰标准计算的逾期付款违约金（其中21630元从2013年12月25日开始计算，21630元从2014年3月25日开始计算，21630元从2014年6月25日开始计算，21630元从2014年9月25日开始计算，22342元从2014年12月25日开始计算，16384元从2015年3月25日开始计算，26164元从2015年6月7日开始计算）。
五、被告何曼艳应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告尤溪县水东大厦物业管理有限公司水电费3510元。
六、驳回原告尤溪县水东大厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。
若未按上述指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4423元，减半收取2211.5元，由原告尤溪县水东大厦物业管理有限公司负担211.5元，由被告何曼艳负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 张忠谋
二〇一四年九月二十八日
书记员 吴智文
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金租期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。