广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民一初字第1680号
原告张玉珍，女，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX。身份证号码：XXX。
委托代理人马其友，广东名道律师事务所律师。
委托代理人刘柱锋，广东名道律师事务所实习律师。
被告东莞市经贸中心永昌建造有限公司（以下简称永昌公司）。住所地：东莞某。注册号：XXX。
法定代表人张润森，总经理。
委托代理人张建军，广东文厚律师事务所律师。
委托代理人张学鹏，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX。身份证号码：XXX。
被告东莞市东鸿房地产开发公司（以下简称东鸿公司）。住所地：东莞某。营业执照号：XXX。
法定代表人张润森。
原告张玉珍诉被告永昌公司、被告东鸿公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马其友、被告永昌公司的委托代理人张建军到庭参加了诉讼。被告东鸿公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张玉珍诉称，张玉珍与永昌公司、东鸿公司在1998年5月29日签订商品房购销合同，约定张玉珍向永昌公司、东鸿公司购买经贸中心1层A87号商铺，合同约定的交房日期为1999年12月30日，并约定永昌公司及东鸿公司在张玉珍实际收楼后协助张玉珍办理房地产权证，如因永昌公司及东鸿公司的过失造成张玉珍不能在收楼后365日内取得房地产权证的，永昌公司及东鸿公司承担违约责任。合同签订后，张玉珍按照合同约定向永昌公司及东鸿公司支付了全部购房款及办证所需的相关费用合计245084元，永昌公司及东鸿公司于1999年12月30日向张玉珍交付了房屋。但永昌公司及东鸿公司至今未按照合同约定协助张玉珍办理产权证，未向房管部门报送相关资料备案，致使张玉珍至今未取得房产证。永昌公司及东鸿公司的行为已经构成严重违约，应承担违约责任。另，张玉珍在2000年9月22日向永昌公司及东鸿公司缴纳办证所需的相关费用后，永昌公司及东鸿公司又要求张玉珍另行向政府部门缴纳契税6911.25元，故永昌公司及东鸿公司应将其在2000年9月22日向张玉珍收取的契税6911.25元及其利息返还给张玉珍。综上，张玉珍为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、永昌公司于六十日内将张玉珍所购房屋办理权属登记所需由永昌公司及东鸿公司提供的资料报送房管部门，并协助张玉珍办理房地产权证；2、永昌公司向张玉珍支付逾期办证违约金（以245084元为本金，按照银行同期贷款利率的标准，自2001年1月1日起计至永昌公司及东鸿公司实际协助张玉珍办理房产证之日止）；3、永昌公司向张玉珍退还契税6911.25元及其利息（以6911.25元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2000年9月22日起计至永昌公司及东鸿公司实际退还之日止）；4、东鸿公司承担本案的连带法律责任；5、本案诉讼费由永昌公司及东鸿公司承担。
被告永昌公司辩称，案涉合同在1998年签订，双方约定的办证期限为一年。张玉珍的诉求已经超过诉讼时效。根据案涉商品房购销合同第十九条的约定，即使法院判决解除合同，永昌公司也只需按照合同约定支付赔偿。永昌公司确认张玉珍已经自行缴纳了契税，永昌公司同意向张玉珍返还契税。
被告东鸿公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及证据。
经审理查明，张玉珍与永昌公司、东鸿公司三方在1998年5月29日签订一份商品房购销合同，约定张玉珍向永昌公司购买位于东莞市经贸中心1楼87号铺，房屋总价款为230375元。该合同显示的卖方为永昌公司，卖方委托代理人为“张森”，买方为张玉珍。该合同第十九条约定，张玉珍需在实际接收案涉商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，永昌公司给予协助。如因永昌公司的过失造成张玉珍不能在双方实际交接之日起365天内取得房地产权属证书，张玉珍有权提出退房，永昌公司须在张玉珍提出退房要求之日起60天内将张玉珍已付款退还给张玉珍，并按已付款的0.1%赔偿张玉珍损失。永昌公司在该合同落款处“甲方（签章）”一栏盖章确认，“甲方（签章）”一栏下方的“［代表人］／［代理人］（签章）”一栏中在“［代理人］”位置打勾，并有“张森”印章及东鸿公司的盖章确认。合同签订后，张玉珍已向永昌公司付清全部房款。张玉珍在1999年12月30日已实际办理案涉房屋的收楼手续。案涉房屋至今尚未办理房产证。张玉珍以永昌公司、东鸿公司至今未协助办理案涉房屋的房产证为由，诉至本院要求解决。张玉珍在庭审中明确表示其要求继续履行合同，并要求永昌公司、东鸿公司履行协助办证义务。永昌公司在庭审中表示同意继续履行合同。
本案中，对于未办理案涉房屋产权证的责任问题，张玉珍与永昌公司存有争议。张玉珍认为，永昌公司至今没有向房产登记机关提交相关的确权资料，导致张玉珍无法办理案涉房屋产权证，故主张逾期办理房产证的责任在永昌公司。张玉珍根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定要求永昌公司及东鸿公司履行协助办证义务、支付逾期办证违约金，并要求违约金计算以230375元为本金，按照中国人民银行同期逾期贷款利率的标准，自2001年1月1日起计至永昌公司及东鸿公司实际向房管部门提交全部办证资料时止。张玉珍对其上述主张未提供证据予以证明。永昌公司表示同意将办理产权证所需的资料报送给相关政府部门，但认为案涉楼盘开发的过程中存在一些历史遗留问题尚未解决，故永昌公司没有向房产登记机关申请办理案涉房屋的过户手续，且永昌公司仅是协助张玉珍办理房产证，张玉珍尚未缴纳案涉房屋的维修基金；案涉房屋目前可以办理房产证，故主张是张玉珍的原因导致案涉房屋无法办理房产证。永昌公司还认为，案涉商品房购销合同第十九条约定的逾期办证违约责任是解除合同并赔偿损失，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定；且现张玉珍要求继续履行合同，永昌公司则无需承担逾期办证的违约责任。永昌公司对其上述主张未提供证据予以证明。张玉珍与永昌公司均确认案涉商品房购销合同没有约定在逾期办证情况下继续履行合同的违约责任。庭审中，永昌公司表示其不清楚永昌公司至今没有向房产登记机关申请办理案涉房屋过户手续的原因；并称案涉房屋是早期的楼盘，开发商无需办理大产权证，只需办理资料建档手续即可办理过户手续；永昌公司不清楚案涉楼盘有无交清办证所需的应由开发商缴纳的相关税费，也不清楚案涉楼盘在房管部门有无建档。
庭审中，对于张玉珍要求逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题，永昌公司与张玉珍存有争议。永昌公司认为，张玉珍在1999年12月30日收楼，张玉珍与永昌公司双方约定的办证期限为1年，故主张本案诉讼时效应当自2000年12月31日起计算两年至2002年12月31日止，张玉珍现起诉要求永昌公司支付逾期办证违约金已超过诉讼时效。张玉珍则认为，永昌公司及东鸿公司逾期办证的违约行为持续至今，故本案不适用诉讼时效的有关规定，张玉珍的诉请不存在超过诉讼时效的问题。
诉讼中，张玉珍及永昌公司均表示同意永昌公司向张玉珍返还预收的一手房契税6911.25元，但对于永昌公司是否需向张玉珍支付一手房契税的利息，双方意见分歧。张玉珍认为，张玉珍已向房管部门缴纳了一手房契税，永昌公司及东鸿公司在2000年9月22日向张玉珍收取的一手房契税6911.25元缺乏依据，故要求永昌公司及东鸿公司支付一手房契税的利息，并要求利息计算以6911.25元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2000年9月22日起计至永昌公司及东鸿公司实际退还之日止。永昌公司则认为，缴纳契税是张玉珍的法定义务，无论张玉珍有无办理房产证，均需自行缴纳该契税；且张玉珍在2007年缴纳该契税，现张玉珍要求永昌公司返还该契税利息已超过诉讼时效。
再查明，张玉珍认为，案涉房屋是由东鸿公司与永昌公司共同开发的，故要求东鸿公司与永昌公司承担本案的连带法律责任。
以上事实，有张玉珍提供的契税完税证、商品房购销合同、收据，以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。
本院认为，东鸿公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及证据，由此产生的法律后果，由东鸿公司自行承担。根据案涉购销合同显示的买方、买方委托代理人、卖方的名称，结合东鸿公司、永昌公司及张玉珍在案涉购销合同落款处的签名、盖章位置，本院认为，东鸿公司应当是作为永昌公司的委托代理人在案涉购销合同落款处盖章，东鸿公司与永昌公司之间是委托代理关系，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，应由永昌公司对东鸿公司的代理行为承担民事责任，即应由永昌公司独自享有并承担案涉购销合同的权利义务。张玉珍要求东鸿公司承担本案的连带法律责任，缺乏依据，本院不予支持。
本案中，张玉珍在1999年12月30日已办理案涉房屋的收楼手续，但至今未获得案涉房屋的产权证，有张玉珍及永昌公司在庭审中的陈述为证，事实清楚，证据充分，本院予以认定。张玉珍与永昌公司在庭审中均表示同意继续履行合同，永昌公司在庭审中表示同意将办理产权证需由开发商提供的资料报送房管部门并协助张玉珍办理房地产权证，本院依法予以准许。
关于未办理案涉房屋产权证的责任问题。首先，永昌公司称案涉房屋所在的楼盘属于早期开发的楼盘，无需办理大产权证，只需进行建档即可办理房屋过户手续，但永昌公司即未提供证据证明其已在房管部门建档，也未提供证据证明其有办理大产权证，故对永昌公司此项主张，本院不予采信。其次，永昌公司确认其没有向房产登记机关申请办理案涉房屋的过户手续，由此可见，永昌公司至今未将办理案涉房屋房产证需由开发商提供的资料报送房管部门，导致张玉珍无法实际办证。综上两点，本院认为，永昌公司及时将办理案涉房屋房产证需由出卖人提供的资料报送房管部门并获得房管部门的认可，是张玉珍办理案涉房屋产权证的前提条件。现永昌公司未提供证据证明其已经完成协助办证的义务，故本院认为，案涉房屋至今未能办理房产证的责任在永昌公司，永昌公司应承担逾期办证的违约责任。
关于张玉珍要求永昌公司支付逾期办证违约金问题。本院认为，首先，张玉珍与永昌公司在庭审中均确认张玉珍在1999年12月30日已经办理收楼手续，本院对此予以认定。其次，根据上述认定，结合案涉购销合同的约定，永昌公司应当协助张玉珍在实际收楼后365日内获得房产证，即张玉珍应当在2000年12月29日前获得案涉房屋的房产证。现张玉珍至今未获得房产证，且案涉房屋至今未办理房产证的责任在永昌公司，由于张玉珍与永昌公司在案涉购销合同中没有明确约定在继续履行合同前提下的逾期办证违约责任，但永昌公司逾期办证的违约行为持续至今，因此，本院认为，本案的诉讼时效应当自张玉珍起诉之日2014年6月9日起倒推两年。张玉珍于2014年6月9日提起本案诉讼，对于张玉珍要求永昌公司支付2012年6月10日至2014年6月9日期间逾期办证的违约金，未超过诉讼时效，本院予以支持。张玉珍要求永昌公司支付2001年1月1日至2012年6月9日期间的逾期办证违约金，本院不予支持。另，根据张玉珍的主张，永昌公司向张玉珍支付的逾期办证违约金应当计至永昌公司将办理房产证需由出卖人提供的全部资料报送房管部门之日止。再者，由于张玉珍与永昌公司在案涉购销合同中没有明确约定在继续履行合同前提下的逾期办证违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，永昌公司向张玉珍支付的逾期办证违约金应当以张玉珍已付购房款总额230375元为本金，参照中国人民银行同期逾期贷款利率的标准计算。综上，永昌公司与张玉珍继续履行合同，永昌公司继续履行协助办证义务，故永昌公司支付给张玉珍的逾期办证违约金应当以230375元为本金，参照中国人民银行同期逾期贷款利率的标准，自2012年6月10日起计至永昌公司将办理房产证需由出卖人提供的全部资料报送房管部门之日止.
关于契税及其利息的问题。张玉珍及永昌公司均表示同意永昌公司向张玉珍返还预收的一手房契税6911.25元，本院依法予以准许。由于永昌公司在向张玉珍收取一手房契税后一直未办理房产证，永昌公司实际占用该资金，故永昌公司应当将该契税部分的利息返还给张玉珍。同上，由于本案的诉讼时效应当自张玉珍起诉之日2014年6月9日起倒推两年，张玉珍未提供证据证明其在起诉之前有要求永昌公司返还该契税，因此，本院结合张玉珍的诉讼主张，认定永昌公司向张玉珍支付的契税利息应当以6911.25元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2012年6月10日起计至永昌公司付清之日止。对于张玉珍超出该部分金额的利息诉求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告东莞市经贸中心永昌建造有限公司于本判决发生法律效力之日起六十日内将办理房产证应由出卖人提供的相关资料全部提交产权部门备案，并通知原告张玉珍申请办理商品房房地产权证，履行完协助办理东莞市经贸中心1楼87号商铺的产权权属证书的义务。
二、限被告东莞市经贸中心永昌建造有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张玉珍支付逾期办证违约金（以230375元为本金，参照中国人民银行同期逾期贷款利率的标准，自2012年6月10日起计至被告东莞市经贸中心永昌建造有限公司将办理房产证需由出卖人提供的全部资料报送房管部门之日止）。
三、限被告东莞市经贸中心永昌建造有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张玉珍返还契税6911.25元及支付利息（以6911.25元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2012年6月10日起计至被告东莞市经贸中心永昌建造有限公司付清之日止）。
四、驳回张玉珍的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费5592元（原告张玉珍已预交），由原告张玉珍负担4871元，被告东莞市经贸中心永昌建造有限公司负担721元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李铮铮
代理审判员 吴抒航
人民陪审员 袁影霞
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 陈凤好
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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