江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终3805号
上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡毅昌物资有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘街道正阳村东方钢材城二期5号楼A107-108。
法定代表人：戴昭，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨和龙，上海远同律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏东方钢材城有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘街道正阳村。
法定代表人：吴坚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：毛国英，江苏闳远律师事务所律师。
上诉人无锡毅昌物资有限公司（以下简称毅昌公司）因与被上诉人江苏东方钢材城有限公司（以下简称东方公司）租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2016）苏0205民初2254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
东方公司向一审法院起诉请求：1.判令毅昌公司按照2015年1月12日签订的租赁合同支付拖欠的租金及服务费40000元、保证金20000元及该款自2015年1月13日起至实际付款之日止按每日千分之三计算的违约金；2.判令毅昌公司归还租赁的东方钢材城二期5号楼107-108房；3.判令毅昌公司支付自2016年5月1日起至租赁房屋归还之日止按每年90000元标准计算的房屋占有使用费。
毅昌公司答辩并反诉称，其与东方公司于2012年7月6日签订租赁合同（以下简称租赁合同一），约定租金72000元，服务费48000元，租期2012年9月1日至2013年8月31日；2013年8月28日签订租赁合同（以下简称租赁合同二），约定租金54000元，服务费36000元，租期2014年1月1日至2014年12月31日；2015年1月12日签订租赁合同（以下简称租赁合同三），约定租金54000元，服务费36000元，租期2015年1月1日至2016年4月30日。房屋在2012年严重漏水，给其造成损失，东方公司曾书面确认赔偿325000元，但该款至今未付，漏水问题也未修复，故相应租金应当减免，此前交纳的也应返还部分；服务费没有相关事实及法律依据，不应收取，已经收取的也应返还；东方公司主张的违约金过高；涉案房屋一直由其占有使用，即使租赁合同到期，其也享有优先承租权，请求驳回东方公司的诉讼请求。毅昌公司向一审法院反诉请求：1.判令东方公司赔偿因房屋漏水给毅昌公司造成的经济损失325000元；2.判令东方公司退还毅昌公司服务费84000元（租赁合同一、二项下的服务费48000元、36000元）；3.判令东方公司退还房屋租金122000元（租赁合同一的租金72000元因漏水需全部退回，租赁合同二的租金54000元因部分漏水退还一半27000元，租赁合同三已交纳的租金、服务费50000元因部分漏水需退还一半租金及全部服务费23000元）
东方公司针对毅昌公司的反诉辩称，对签订租赁合同的经过无异议；书面赔偿确认函不存在；毅昌公司称2012年发生漏水，至今主张赔偿已超过诉讼时效；其已按约履行相关合同义务，不同意退还服务费及租金。请求驳回毅昌公司的反诉请求。
一审法院认定事实：
2015年1月12日，毅昌公司与东方公司签订租赁合同三，约定东方公司将其所有的北环路118号东方钢材城二期5号楼A107-108房屋租赁给毅昌公司，期限自2015年1月1日至2016年4月30日，租金54000元、服务费36000元，毅昌公司应于签订合同时支付房屋、设施租赁及应正常支付费用的保证金20000元，如毅昌公司到期未能及时支付租金，东方公司有权解除或终止合同，收回租赁房屋并要求毅昌公司每日按累计应付款的3‰支付违约金。后毅昌公司于2015年1月12日支付租金50000元。
双方当事人对东方公司是否曾因漏水问题向毅昌公司承诺赔偿325000元存在争议。毅昌公司为证明其主张，提供了毅昌公司法定代表人戴昭与钟建国、陈某的2份通话录音及证人花某、盛某的证言。花某陈述，其原为毅昌公司经理，2012年因房屋漏水给毅昌公司造成损失，东方公司曾向毅昌公司出示书面赔偿确认函，确认赔偿325000元，但该函被东方公司收走。证人盛某陈述，其经营的无锡市瓯海金属制品有限公司（以下简称瓯海公司）在毅昌公司隔壁，几年前因房屋漏水导致瓯海公司、毅昌公司遭受损失，东方公司为此给瓯海公司抵扣了20000元房租，但赔偿的书面材料被东方公司拿走了，至于东方公司是否向毅昌公司赔偿其不清楚。经质证，东方公司承认钟建国曾系其保洁主管，陈某曾系其电工，但对上述录音的真实性予以否认，对证人证言亦不予认可。
对于上述证据，一审法院认证如下：毅昌公司提供的录音证据不能证明其真实性，不予采信；证人花某原系毅昌公司工作人员，与毅昌公司存在利害关系，其证言不予采信；证人盛某未能证明东方公司曾因漏水问题承诺向毅昌公司赔偿325000元，故不能达到毅昌公司的证明目的。
一审法院认为：
关于东方公司的本诉诉求，一、东方公司与毅昌公司签订的租赁合同三系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行相应义务。毅昌公司结欠东方公司租金及服务费40000元的事实清楚，毅昌公司理应支付该款。而保证金之作用在于保证合同履行期间房屋、设施完好及正常费用的支付，现合同已经解除，支付保证金已无意义，故毅昌公司无需支付该款。同时双方约定的违约金过高，法院调整违约金为以40000元为基数自2015年1月13日起至实际付款之日止按同期银行贷款利率上浮50%再上浮30%计算。二、毅昌公司未按约支付相关款项，东方公司有权要求收回租赁房屋并要求毅昌公司搬离，在毅昌公司搬离之前，应当按租金标准向东方公司支付房屋占有使用费，但根据租赁合同三，2015年1月1日至2016年4月30日共16个月的租金为90000元，故年租金应为67500元，房屋占有使用费应按此标准支付。
关于毅昌公司的反诉请求，一、毅昌公司主张东方公司2012年曾因漏水问题向毅昌公司承诺赔偿325000元，因双方之间持续存在房屋租赁合同关系，故该主张未超过诉讼时效，法院对东方公司关于第一项反诉请求已超过诉讼时效的抗辩不予采纳，但毅昌公司提供的证据不足以证明存在书面赔偿确认函，故法院对毅昌公司的第一项反诉请求不予支持。二、毅昌公司主张减免及退还服务费，因该费用系双方合同中约定的事项，未约定具体内容，故属于毅昌公司使用租赁房屋所应支付的对价的一部分，且毅昌公司在租赁合同一、二中均已交纳，说明双方有此交易习惯，如果将该部分费用减免，将违背双方在订立合同时的真实意思表示，故法院对毅昌公司减免及退还服务费的主张不予采纳。三、毅昌公司主张返还租金，并无相关事实及法律依据，法院不予采纳。
综上所述，一审法院对东方公司第一项诉讼请求中的租金及服务费40000元和第二项诉讼请求依法予以支持，保证金不予支持，将违约金依法调整为以40000元为基数自2015年1月13日起至实际付款之日止按同期银行贷款利率上浮50%再上浮30%计算，将房屋占有使用费调整为按每年67500元计算；对毅昌公司的反诉请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，作出判决：一、毅昌公司于判决生效后10日内支付东方公司租金及服务费40000元及该款自2015年1月13日起至实际付款之日止同期银行贷款利率上浮50%再上浮30%计算的违约金；二、毅昌公司于判决生效后10日内归还东方钢材城二期5号楼107-108房屋给东方公司；三、毅昌公司向东方公司支付自2016年5月1日起至租赁房屋归还之日止按每年67500元标准计算的房屋占有使用费；四、驳回东方公司的其他诉讼请求；五、驳回毅昌公司的反诉请求。本诉案件受理费1300元，减半收取650元，保全费720元，计1370元，由东方公司负担457元，毅昌公司负担913元（毅昌公司于判决生效后10日内将应负担的诉讼费给付东方公司）；反诉案件受理费9110元，减半收取4555元，由毅昌公司负担。
毅昌公司不服原审判决，向本院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回东方公司的诉讼请求，支持其反诉请求。事实和理由：一、关于漏水，（1）2012年二楼楼顶一用作厨房的违章建筑内水管破裂，导致整个楼面漏水，其承租的房屋系一、二层且在整幢大楼的低处，漏水导致天花板坍塌、地板进水、办公设备损坏、无法经营。东方公司当时对现场拍摄了照片，但其没有保留证据。（2）证人均是处理2012年漏水事件的经办人员，可以证明漏水及赔偿的事实。录音中，东方公司的经办人员也认可有过325000元的赔偿确认函。（3）漏水发生后，重新装潢支出约200000元。（4）即使其无法提供赔偿确认函，但房屋至今仍漏水，仍在发生损失。二、东方公司负责物业管理与收取租金的人员不同，尽管东方公司未进行赔偿，其当时考虑到投资大、得罪不起东方公司，故仍然续签合同并按约支付各项费用。三、因东方公司未提供可以正常使用的房屋，对房屋漏水问题不处理，故其可以主张减免租金及赔偿损失，并在获得赔偿前可以拒绝迁出承租房屋。另外，其可行使优先承租权继续承租。四、一审判决认定服务费未约定具体内容，同时又认定该服务费属于租赁房屋支付对价的一部分，前后矛盾；即使其已交纳租赁合同一、二的服务费，东方公司未提供相应服务即收费亦不合法；该服务费条款属于格式条款，应作出对东方公司不利的解释。
被上诉人东方公司辩称，其未于2012年作出漏水赔偿的承诺，经查也无毅昌公司当时的漏水报修记录；楼顶的建筑与其无关，且于2013年前已经停用。毅昌公司至今没有报修漏水，房屋内部亦未发现渗水，不影响使用。关于服务费的内容，包括代交水电费，进行市场的车辆管理、基础设施、配套设施等服务。一审判决正确，毅昌公司提出的上诉理由没有事实依据、法律依据，请求驳回上诉维持原判。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，关于续租，三份租赁合同均约定，毅昌公司在租赁期满前六个月向东方公司书面提出续租并经同意；租赁合同一、二中曾约定在同等条件下毅昌公司有续租的优先权，租赁合同三中未约定续租的优先权。
二审还查明，2015年4月7日，东方公司书面催告毅昌公司于4月13日前付清余款40000元。4月24日，毅昌公司回函称，2012年的漏水问题未得到解决，要求东方公司解决并赔偿损失；同时赔偿4月13日断电造成的损失。
二审中，毅昌公司申请证人陈某出庭作证，陈某陈述：2012年时，其在东方公司担任市场服务中心的管理员，当时漏水房屋很多，东方公司给漏水的承租人均出示过关于赔偿的确认书，每一位均不同且均只是看一下而没有给承租人；瓯海公司也因为下雨漏水获赔15000元，其他公司的漏水赔偿一般为20000元；毅昌公司的赔偿金额在300000元左右。经质证，毅昌公司对上述证言没有异议，东方公司不予认可。
二审中，东方公司承诺：对于2016年5月1日起的房屋占有使用费，在执行中仅按租赁合同三的租金标准即16个月54000元主张，折算为每月3375元。
以上事实，有租赁合同、催告函、回函以及当事人陈述等证据在卷佐证。
本案的争议焦点是：一、毅昌公司主张漏水赔偿325000元的依据是否充分；二、服务费能否退还；三、毅昌公司以漏水为由主张减免租金的依据是否充分；四、毅昌公司拒绝迁出房屋的理由是否成立。
本院认为：
关于争议焦点一，就毅昌公司主张的事实，其首先要证明存在漏水，其次要证明东方公司同意赔偿325000元。毅昌公司提供的证据是证人证言，证人花某、盛某、陈某均陈述2012年有过漏水，且盛某还获得漏水赔偿，上述证言相互印证，可以证明钢材城房屋于2012年发生漏水的事实。毅昌公司承租的房屋在当时发生漏水也有很大的可能性。但是，毅昌公司还应对东方公司同意赔偿325000元的事实进一步举证。经分析，毅昌公司不能证明该事实：其一，关于赔偿的金额，应有双方的确认，仅凭证人证言不足以证明；其二，其他承租人因漏水获赔的金额在20000元左右，毅昌公司主张的金额远远超出，应有特别的事项，有构成损失的明细且经双方确认，而毅昌公司未提供；其三，毅昌公司始终未向东方公司提出赔偿请求，并且在相邻的承租人盛某已经获赔的情况下，仍全额支付后续的租金却不将损失抵扣，不符合常理；其四，毅昌公司疏于保留证据、怠于主张权利，由此导致事实无法查清的不利后果，由其自行承担。
关于争议焦点二，当事人应当按照约定履行自己的义务。三份租赁合同所约定的服务费，毅昌公司在签订合同之时均未提出异议，说明系毅昌公司与东方公司的真实意思表示，且该条款并无证据证明违反法律强制性规定，故合法有效，毅昌公司应按约履行。况且，毅昌公司在签订后续租赁合同时从未对东方公司是否在前一份租赁合同履行过程中提供服务提出异议。据此，其主张返还服务费，与约定不符，本院不予支持。
关于争议焦点三，租赁合同一、二已经履行完毕，毅昌公司当时未提出减免租金，也未报修漏水；虽然可能于2012年时发生漏水，但不能证明达到足以减免租金的程度。关于租赁合同三，毅昌公司主张房屋一直漏水，但是其在租赁期内未及时报修，直至租期届满、东方公司催告交租时才以回函的形式主张，提交的现场照片也不能直接证明存在漏水并影响使用。故毅昌公司以漏水为由主张减免租金的依据不充分。
关于争议焦点四，租赁合同三已经期满，双方没有续租，且该合同未约定优先承租权，故东方公司作为房屋所有权人，有权要求毅昌公司迁出房屋。毅昌公司拒绝迁出的理由不成立。
综上，毅昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回。东方公司承诺放弃部分房屋占有使用费，系其真实意思表示，本院予以确认，对一审判项不做变更，当事人可在执行中统算。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费9976元，由上诉人毅昌公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林中辉
审 判 员 王一川
代理审判员 赵 璧
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 汪丽敏