中华人民共和国浙江省杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭西民初字第3949号原告：卡森国际控股有限公司(KASENINTERNATIONALHOLDINGSLIMITED)，住所地：英属开曼群岛大开曼岛乔治亚镇。代表人：朱张金，董事长。委托诉讼代理人：严大勇，浙江潮乡律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶国栋，浙江潮乡律师事务所律师。被告：杭州转塘街道沈家弄股份经济合作社,住所地：中华人民共和国浙江省杭州市西湖区转塘街道沈家弄社区34号。法定代表人：沈树良，董事长。委托诉讼代理人：何元明，浙江浙元律师事务所律师。原告卡森国际控股有限公司(KASENINTERNATIONALHOLDINGSLIMITED)与被告杭州转塘街道沈家弄股份经济合作社合同纠纷一案，浙江省杭州市中级人民法院于2015年7月20日立案，后于2015年9月14日裁定移送本院审理。本院于2015年11月12日立案后，依法适用普通程序，于2016年1月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人严大勇、叶国栋，被告的法定代表人沈树良、委托诉讼代理人何元明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.立即解除双方分别于2013年6月19日、2014年2月14日签订的《合作开发协议书》、《物业返租意向书》；2.被告双倍返还原告履约保证金4000万元；3.由被告负担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方分别于2013年6月19日、2014年2月14日签订《合作开发协议书》（以下简称协议）各一份，约定双方合作开发位于杭州市西湖区地块，合作方式为项目由项目公司运营，被告出10%留用地指标、原告出资金共同建设项目进行合作开发。项目公司由双方以货币资金出资设立，并由项目公司就被告10%留用地项目与土管部门签订土地出让合同，受让土地使用权。经过项目公司运作后进入挂牌程序，由项目公司对10%留用地实施摘牌，并分别确定摘牌期为本协议签订之日起九个月内、六个月内，也即2014年3月28日前和2014年8月13日前完成土地摘牌。同时，协议对双方的物业享有比例、履约保证金及规费的缴纳、违约责任、合同生效条件等作了约定。2013年6月19日、2014年2月14日，双方分别签订《物业返租意向书》各一份，就项目建成后物业返租事宜达成意向。后原告按约缴纳履约保证金2000万元（2013年6月20日、2014年3月14日分别缴纳1000万元）。但被告至今都不具有可供出让的合作土地，致使协议项下的土地至今都不具备摘牌条件，协议无法继续履行，原告签订协议的目的无法实现，故被告的行为已构成实质性违约。由于双方对解除协议及退还相关款项等事宜多次协商无果，原告依法起诉。被告辩称：1.原告所称案涉土地不具备出让条件与事实不符，原告无权单方解除合同。案涉土地的所有征地事务及前期准备工作均早已经准备就绪，原告只要成立项目公司，办理相关手续就可以挂牌、摘牌。基于原告目前无力开发合作项目的实际情况，被告原则上同意解除有关协议。2.原告提出双倍返还履约保证金的条件不成就。协议约定被告双倍返还原告履约保证金的条件是被告无故违约，不同原告继续合作，两个条件须同时成就。到目前为止，被告没有无故违约，也没有主张不同原告继续合作，故原告提出双倍返还履约保证金的条件不成就。被告已于2011年11月22日前取得合作开发的土地指标，且两份协议所开发项目土地位置确定。第一份协议项下土地所有征地事务及前期准备工作，被告在协议签订前已经准备就绪，相关费用被告也已经交纳，原告只要成立项目公司，办理相关手续后，就可以进行挂牌、摘牌。原告至今未返还给被告第一份协议项下被告先行支付的征地补偿费等有关费用。第二份协议项下的征地补偿费，原告在接到《预存款通知书》后一直没交纳。被告为了项目能顺利进行，先行帮原告垫付，但原告至今没有归还给被告。被告在前期准备工作中，已支付资金超过1200万元，其中的50%按照协议约定应当由原告承担，但原告至今没有支付过款项。原告因资金链出问题一直没有成立项目公司，没有按规定办理相关手续是土地没有摘牌的根本原因。原告曾在转塘街道主持下进行的三次协商中明确表示因自身原因无力开发并请求退出合作项目开发，只是对退还履约保证金比例协商未果。3.原告未在两份协议约定的期限内完成项目公司的注册和土地摘牌，其交纳的履约保证金没收归被告所有。原告的违约行为，给被告造成了巨大的经济损失，截至2015年12月18日，原告共应赔偿被告经济损失已经达到3570万元。被告保留向原告请求赔偿损失的权利。原告为支持其主张，提供了下列证据材料：1.《合作开发协议书》、《物业返租意向书》，证明双方房地产开发经营合同关系及权利义务的相关约定。2.收据、付款凭证、记账凭证，证明原告按约支付款项。3.律师函、回单，证明被告至今未有可供出让的合作土地。4.特快回单及详情单、致杭州市国土资源局函及回复意见，证明案涉地块至今不具备出让的条件。被告提供了下列证据材料：1.用地指标登记卡，证明被告用地指标符合开发要求。2.律师函2份，证明被告函告要求原告尽快履行协议。3.函（2015年5月8日），证明原告承认违约并请求退出合作项目开发。4.证明，证明双方在杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处主持下的多次协商过程中，原告承认无力开发、请求退出合作项目开发，后因履约保证金退还比例没有谈妥。5.补偿协议书、预收款通知书、征地费用支付协议书、通知、林地规费征收通知书、科技咨询协议书、测绘收费单、联系单、项目合同书、发票等40份，证明被告有可供开发的土地，并完成了前期的相关准备工作。6.土地竞拍保证金缴纳通知书及收条，证明原告无力开发。经庭审质证，被告对原告提交的证据质证后认为：证据1、2无异议。证据3真实性无异议，但内容与事实不符。证据4关联性有异议，按照协议约定土地挂牌和摘牌前的前期准备工作应由原告完成，因原告的不作为导致没有进行挂牌和摘牌。原告对被告提交的证据质证后认为：证据1真实性无异议，但原告不清楚双方签订合同时涉案土地指标是否还具备。证据2无异议。证据3真实性无异议，但涉案土地不具备挂牌条件影响项目进程。证据4有异议，转塘街道与被告是上下级关系，该证据不具有证明力，且该证据是转塘街道根据被告的汇报作出，无法证明被告的违约事实。证据5、6与本案无关联性。经审查，本院认证如下：原告提交的证据均系原件，本院对其真实性予以认定，但证据3、4不能证明被告无可供合作开发的土地。被告提交的证据1-3原告对真实性无异议，本院予以认定，证据4、5系原件，本院对其真实性予以认定，证据4可与证据3相印证，予以认定。证据6涉及的是横桥社区地块，与本案不具关联性，故不予认定。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：原告（乙方）与被告（甲方）为合作开发杭州市西湖区转塘街道沈家弄股份经济合作社10%留用地项目，于2013年6月19日签订《合作开发协议书》一份，约定双方合作开发位于杭州市西湖区地块（项目编号：8200800373），用地面积约22040平方米，容积率2.0，建筑面积约44000平方米，用地性质为商业综合用地，总投资约15400万元，土地使用年限为40年。合作方式为项目由项目公司运营，甲方出10%留用地指标、乙方出资金共同建设项目进行合作开发。政府规定的暂定35万元/亩的费用，由甲乙双方各承担50%。先由甲乙双方共同出资成立项目公司，共同建设和管理项目，项目公司董事长由甲方担任，总经理由乙方担任，总经理为项目公司的法定代表人，乙方负责项目公司及所开发建设的留用地项目的日常管理、实施等工作，但必须尊重甲方的意见，接受甲方的监督。项目公司注册资金暂定7000万元。甲乙双方均以货币资金出资设立项目公司。其中甲方占项目公司51%的股权，乙方占49%的股权。甲方应出的项目公司注册资金由乙方无息借给甲方。甲乙双方保证，甲方10%留用地项目由项目公司与土管部门签订土地出让合同，受让土地使用权，承担土地拍卖、受让的相关税费。由乙方全额出资建成所有物业，然后按项目公司的股权比例分摊计入容积率部分的物业。分割物业办理证件后，甲方分得的房产再另行签订物业返租协议返租给乙方，甲方物业及其他物业由乙方统一管理。经过项目公司运作进入挂牌程序后，由项目公司对10%留用地实施摘牌，支付税费。摘牌成功后，甲方收到政府返还扶持资金后7日内全额汇入项目公司，用于归还乙方借给甲方用于成立项目公司的注册资金，不足部分甲方不再负有向乙方归还的义务。其余项目资金和与项目有关的所有费用，均由乙方承担。在项目建设过程中，项目公司产生的所有债务，均由乙方承担。即甲方投入到整个10%留用地项目，并最终获得51%物业的产权，包括但不限于甲方用于成立项目公司的注册资金，所有投入10%留用地项目资金，合计不高于政府返还的扶持资金，其余项目建设基金及相关的税费等均由乙方承担。土地摘牌后，由乙方负责办理各项建设手续，甲方提供必要的协助。乙方同意在本协议签订后7个工作日内，向甲方交纳履约保证金1000万元，乙方必须在3个月内完成项目公司的注册事宜，9个月内完成土地摘牌事宜（非乙方的原因除外），甲方对公司注册及土地摘牌事宜全力配合。如果因为可归责于乙方的原因，没有在3个月内完成项目公司的注册，或9个月内完成土地摘牌，乙方交纳的履约保证金1000万元没收归甲方所有。如果乙方交纳保证金1000万元后，甲方无故违约，不与乙方继续合作，甲方退还乙方交纳的保证金1000万元并赔偿乙方损失1000万元。乙方向甲方交纳的履约保证金在项目竣工并完成产权交割后，转为租赁保证金。以正式摘牌之日开始计算，确定建设期为36个月，第二年项目公司向甲方交纳顾问费80万元，第三年项目公司向甲方交纳顾问费100万元。甲乙双方分割物业后，甲方在按约分得51%物业及其相关附属设施后，甲方在项目公司中持有的51%的股权无偿转让给乙方，项目公司所有的债权债务均由乙方承担。项目公司若对本项目地块没有摘牌成功，乙方投入的款项由乙方收回，乙方不要求甲方赔偿。根据甲方上级主管部门的要求，乙方将在其指定地点成立一家投资公司，由该投资公司与甲方合作成立项目公司，本合同项下乙方的权利、义务由该投资公司承继。2013年6月19日，双方签订《物业返租意向书》，就项目建成后物业返租事宜达成意向。2014年2月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合作开发协议书（二）》一份，就沈家弄股份经济合作社留用地项目A-C2-14地块内剩余约20亩土地进行合作开发。项目位于杭州市西湖区地块（项目代码：130323320030，中心编码：B-000201313275），用地面积约13066平方米，项目总造价约为1亿元。由原项目公司建设，原项目公司注册资金增加到1亿元。乙方同意在本协议签订后7个工作日内，向甲方交纳履约保证金1000万元。乙方必须在3个月内完成项目公司增资事宜，在本协议签订之日起6个月内完成土地摘牌事宜（非乙方的原因除外），甲方对公司注册及土地摘牌事宜全力配合。如果因为可归责于乙方的原因，没有在3个月内完成项目公司增资，或在6个月内完成土地摘牌，乙方交纳的履约保证金1000万元没收归甲方所有。如果乙方交纳保证金1000万元后甲方无故违约，不同乙方继续合作，甲方退还乙方交纳的保证金1000万元，并赔偿乙方损失1000万元。自本协议签订之日起，第二年项目公司向甲方交纳顾问费10万元，第三年项目公司向甲方交纳顾问费20万元。协议其余内容与《合作开发协议书》一致。2014年2月14日，双方签订《物业返租意向书》，就项目建成后物业返租事宜达成意向。2013年6月20日、2014年3月14日原告分别向被告交纳履约保证金各1000万元。2015年3月24日，被告致函原告，称原告未按约履行，已构成根本违约。请原告于2015年3月30日前支付相关款项并依约履行相关义务。2015年4月9日，被告再次致函原告，称2015年3月23日被告向原告发函要求其履行合同义务，但原告并未履行。原告的行为已构成根本违约并给被告造成重大经济损失。被告要求原告于2015年4月16日前履行合同约定的义务，否则将依法没收原告交纳的履约保证金并依法要求原告赔偿被告的经济损失。2015年5月8日，原告致函被告，承认因国内房产市场行情低迷，公司项目负责人离职、团队解散，公司各地房产项目销售困难产品库存严重，房地产项目融资难度骤增，公司现金流极为紧缺、出现重大亏损，并认为其目前人力、财力均不具备开发涉案地块，请街道、社区考虑到企业资金链紧张的现实，同意给予退还一定比例的履约保证金并申请退出项目合作开发。2015年6月15日，原告向被告致函，称被告至今没有满足合作土地的可出让条件，致使无法完成土地摘牌，已构成实质性违约，原告行使先履行抗辩权和不安抗辩权并要求被告接函后三日内派员就其违约行为与原告进行商谈。2015年7月20日，原告就案涉合同纠纷向浙江省杭州市中级人民法院起诉。同年7月27日，杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处出具证明，证实被告留用地项目经三次协调沟通，原告明确表示因公司自身问题无力开发项目，请求退出项目开发并退还一定比例保证金，后因退还比例与被告未达成一致意见。2015年7月22日，原告通知杭州市国土资源局，称原告诉被告土地合作开发合同纠纷一案已经浙江省杭州市中级人民法院受理，请求杭州市国土资源局暂停对案涉沈家弄股份经济合作社10%留用地挂牌转让，待判决生效后再依法处置。2015年7月28日，杭州市国土资源局回复原告称，原告在通知中提到的留用地块目前尚未出让。待该地块具备出让条件后，杭州市国土资源局将按杭政函[2014]35号规定办理出让手续。本院认为，原、被告之间的合同关系成立并合法有效。合同双方应按合同内容履行自己的权利义务。本案争议焦点为：关于违约责任的承担主体和承担方式。根据协议约定，案涉留用地项目的开发过程为：（1）原告与被告合资成立项目公司，由项目公司进行开发建设。（2）由项目公司与土管部门签订土地出让合同，受让土地使用权，承担土地拍卖、受让的相关税费。原告负责项目公司及所开发建设的留用地项目的日常管理、实施等工作。（3）经过项目公司运作进入挂牌程序后，由项目公司对10%留用地实施摘牌，支付税费。（4）原告分别在两份协议签订之日起3个月内完成项目公司的注册、增资事宜，并分别于协议签订之日起9个月内、6个月内完成土地摘牌事宜，被告对公司注册及土地摘牌事宜全力配合。由此可见，双方合作的方式是成立项目公司，由项目公司与土管部门签订土地出让合同，受让土地使用权并进行开发建设。成立项目公司是双方合作的第一步。协议约定原告负责项目公司的注册、增资，以及项目公司和所开发建设的留用地项目的日常管理、实施等工作，被告对公司注册及土地摘牌事宜全力配合。成立项目公司是协议约定的原告的义务，被告对此只承担全力配合的义务。根据现有证据，原告除协议签订后按约交纳履约保证金2000万元，再无其他履约行为。同时，2015年5月，原告致函被告，结合杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处出具的证明，充分证明原告无力开发案涉留用地项目，不具有履约能力。综上，双方签订协议至今，原告未履行协议约定的义务，即在协议约定的期限内投资成立项目公司，再由项目公司完成土地摘牌，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。根据双方签订2份《合作开发协议书》约定，如果因可归责于原告的原因，没有分别于2014年3月19日、2014年8月14日前完成土地摘牌，原告交纳的履约保证金2000万元没收归被告所有。如果原告交纳保证金2000万元后，被告无故违约，不与原告继续合作。因原告交纳履约保证金2000万元后，被告不存在无故违约、不与原告继续合作的违约行为，故原告无权要求被告双倍返还原告履约保证金4000万元。本案中，因原告自身的违约行为导致合同不能继续履行，本院根据合同的履行现状、双方的履行能力和意愿，解除双方签订的《合作开发协议书》、《合作开发协议书（二）》。因两份《物业返租意向书》是两份《合作开发协议书》的附属合同，故主合同解除，作为附属合同的《物业返租意向书》一并解除。原告主张被告双倍返还4000万元履约保证金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除卡森国际控股有限公司(KASENINTERNATIONALHOLDINGSLIMITED)与杭州转塘街道沈家弄股份经济合作社于2013年6月19日签订的《合作开发协议书》、《物业返租意向书》，于2014年2月14日签订的《合作开发协议书（二）》、《物业返租意向书》。二、驳回卡森国际控股有限公司(KASENINTERNATIONALHOLDINGSLIMITED)的其他诉讼请求。案件受理费241800元，由卡森国际控股有限公司(KASENINTERNATIONALHOLDINGSLIMITED)负担（已交纳）。如不服本判决，卡森国际控股有限公司(KASENINTERNATIONALHOLDINGSLIMITED)可在判决书送达之日起三十日内，杭州转塘街道沈家弄股份经济合作社可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吕后旺人民陪审员  柴振兴人民陪审员  王文仙二〇一七年三月二十一日书 记 员  王丽娜·??2?··??1?·