辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽02民终2818号
上诉人（原审原告）：大连杨柳物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区东北路167号。
法定代表人：李连玉，经理。
委托诉讼代理人：陈宇，辽宁律昇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵希伟，男，1962年7月18日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。
上诉人大连杨柳物业管理有限公司（以下简称杨柳物业公司）因与被上诉人赵希伟物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第5867号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨柳物业公司的委托诉讼代理人陈宇，被上诉人赵希伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨柳物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判由赵希伟支付物业费3171元，违约金1500元。事实和理由：一审适用诉讼时效制度不支持2013年7月30日之前应由赵希伟向我公司交付的物业费于法无据。1.物业公司每年每季度催缴物业费是众所周知的事实，且我公司已发过律师函，这是小区都知道的。2.依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，物业服务合同是分期履行合同，没有诉讼时效问题。3.赵希伟不交物业费已构成违约，应支付违约金。我公司是否违约不是其拒付物业费和违约金的理由。
赵希伟辩称：不同意杨柳物业公司的诉讼请求。其称每年都催交应有人证、物证。我不经常回去，没有接到催交通知。违约金我不认可，我提出的问题都没给解决，我不可能交违约金且违约金也是不合理的。
杨柳物业公司向一审法院起诉请求：判令赵希伟支付物业费3171元、滞纳金1500元。
一审法院认定事实：赵希伟系大连市甘井子区杨柳街69-3-4-4号房屋的业主，房屋建筑面积82.58平方米，该房屋由中国人民解放军91987部队（以下简称“91987部队”）开发。2007年12月26日，杨柳物业公司与91987部队签订了《物业管理委托合同》，约定由杨柳物业公司对杨柳·家和苑小区实行物业管理，物业具体位置为大连市甘井子区海军大院东院（行政街号包含被告所居住的杨柳街69#）。委托管理期限为8年，自2008年1月1日至2014年12月31日。物业管理服务费标准为高层住宅0.80元/㎡（月）（含电梯费），逾期四个月起按每天3‰交滞纳金。赵希伟未交纳2011年1月至2014年12月31日的物业费。另查，至一审辩论终结前，案涉小区未成立业主委员会。
一审法院认为：业主和物业服务单位之间是平等主体。杨柳物业公司是依法成立的物业服务单位，依照约定为赵希伟所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，赵希伟作为该小区业主应按合同约定交纳物业服务费。根据合同约定，赵希伟房屋的物业服务费为每月每平方米0.8元，其自2011年1月至2014年12月依法应向杨柳物业公司交纳物业费3171元（0.8元/月/平方米×82.58平方米×48个月）。但赵希伟提出杨柳物业公司主张的部分物业费已经超过诉讼时效。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”现杨柳物业公司于2015年7月30日提起诉讼，因此其主张的2013年7月30日之前的物业费已经超过二年的诉讼时效。杨柳物业公司主张已在诉讼时效期间内向赵希伟催交并发过律师函，构成诉讼时效中断。赵希伟抗辩从未接到催缴通知，也未接到律师函。对此应由杨柳物业公司举证证明。庭审中，杨柳物业公司未举证证明，应承担举证不能的不利后果。故对赵希伟抗辩2013年7月30日前的物业费已过诉讼时效予以采纳。因此杨柳物业公司要求赵希伟支付拖欠的物业服务费3171元的诉讼请求，仅支持自2013年7月31日起至2014年12月31日止的物业费1125元（0.8元/月/平方米×82.58平方米×17个月零1天），超出部分不予支持。
关于杨柳物业公司主张滞纳金一节。赵希伟存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但考虑到杨柳物业公司在履行合同的过程中，存在一定的违约行为，也有需要不断完善的方面，亦应承担相应的违约责任。本院考虑，杨柳物业公司现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现杨柳物业公司与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和赵希伟每天的生活均与杨柳物业公司相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故不予支持滞纳金。希望双方能体谅判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。
关于赵希伟辩称窗户透寒、长霉斑等问题杨柳物业公司未能予以解决，不应交纳物业费一节。第一，房屋透寒、长霉斑与房屋自身的构造和品质有关，是赵希伟在购买房屋时客观存在的，不是杨柳物业公司原因所致。第二，房屋超过质保期后，物业公司才能申请维修基金，且维修基金的使用，必须制作相关计划，报主管部门批准后才能实施，并有严格的金额限制。第三，《物业管理委托合同》明确约定，杨柳物业公司负责共用部位的维修养护，房屋自用部位的维修养护，在当事人提出委托时，物业公司应接受委托并合理收费。故，赵希伟以此为由拒交物业费没有法律依据。
关于赵希伟辩称的杨柳物业公司存在维修不及时、管理不到位等问题，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业不作为或管理不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案杨柳物业公司表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，赵希伟以此为由拒交物业费没有法律依据。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，作如下判决：一、被告赵希伟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连杨柳物业管理有限公司自2013年7月31日起至2014年12月31日止的物业费1,125元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连杨柳物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，其他诉讼费50元，合计人民币100元（原告已预付），由被告负担，于本判决生效之日起十日内给付。
二审中，杨柳物业公司为证明其自2010年至2014年每年都向赵希伟催缴物业费，提供照片四张。赵希伟对该证据真实性有异议，认为系杨柳物业公司伪造。
本院认为，杨柳物业公司所提供的四张照片无法证明物业费催费通知的张贴时间以及是否张贴于案涉房屋处，且赵希伟对该证据不予认可。故对该证据，本院不予采信。
鉴于双方当事人对于一审查明的事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，中国人民解放军91987部队作为建设单位与杨柳物业公司签订的《物业管理委托合同》对业主赵希伟具有约束力，杨柳物业公司按照《物业管理委托合同》约定对案涉杨柳·家和苑小区提供物业服务，赵希伟应按照《物业管理委托合同》约定履行交纳物业费的义务。关于杨柳物业公司提出的一审适用诉讼时效于法无据的上诉理由，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。本案中，《物业管理委托合同》中未约定物业费交纳时间，亦未达成补充协议，根据合同条款也无法确定物业费交纳时间，且杨柳物业公司与赵希伟均未主张存在交易习惯，故杨柳物业公司可随时要求赵希伟向其交纳物业费，杨柳物业公司通过诉讼方式向赵希伟主张物业费并未超过诉讼时效，本院对其上诉主张予以采纳。
鉴于赵希伟对拖欠物业费的时间、标准、房屋面积均无异议，故其应向杨柳物业公司交纳物业费3171元（0.8元/月/平方米×82.58平方米×48个月）。关于杨柳物业公司提出的应由赵希伟支付违约金的上诉理由，因《物业管理委托合同》并未明确约定物业费交纳时间，故其要求赵希伟支付违约金无事实依据，对其该项上诉请求，本院不予支持。
综上所述，杨柳物业公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十二条第四项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第5867号民事判决第二项；
二、变更大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第5867号民事判决第一项为：赵希伟于本判决生效之日起十日内向大连杨柳物业管理有限公司支付自2011年1月1日起至2014年12月31日止的物业费3171元；
三、驳回大连杨柳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，其他诉讼费50元。二审案件受理费50元，以上合计150元，由被上诉人赵希伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 薛 辉
审判员 周欣宇
审判员 孙文英
二〇一七年六月七日
书记员 战嘉男