宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民终字第487号
上诉人（原审原告）张银山，男，1965年12月16日出生，汉族，住石嘴山市大武口区。
委托代理人强月兰，宁夏宁强律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）宁夏石嘴山农村商业银行股份有限公司。住所地：石嘴山市大武口区。
法定代表人杨维斌，宁夏石嘴山农村商业银行股份有限公司董事长。
委托代理人钟立平，宁夏石嘴山农村商业银行股份有限公司职员。
委托代理人张孝武，宁夏石嘴山农村商业银行股份有限公司职员。
上诉人张银山因与被上诉人宁夏石嘴山农村商业银行股份有限公司（以下简称：石嘴山农村商业银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2014）石大民初字第1139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月11日公开开庭进行了审理。上诉人张银山及其委托代理人强月兰，被上诉人石嘴山农村商业银行的委托代理人钟立平、张孝武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2014年1月2日，石嘴山市大武口区农村信用合作联社在石嘴山市工商行政管理局更名为宁夏石嘴山农村商业银行股份有限公司。2007年石嘴山市大武口区农村信用合作联社将其所有的位于大武口区星海镇星海村场部组原信用社的5间房屋租赁给张银山使用，双方口头约定合同一年一签，每年租金6000元，租赁合同履行了6年。2012年石嘴山市大武口区农村信用合作联社同意降低房租，从每年的6000元降为每年5000元。2012年11月1日，双方签订了一份《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》，合同约定：“石嘴山市大武口区农村信用合作联社将其所有的位于石嘴山市大武口区隆湖一站星海镇广场砖混结构5间房屋，面积150平米租赁给张银山使用。租赁期限是2012年11月1日至2013年11月1日，年租金5000元，合同签订后承租方一次性付款。出租人只负责公用设施的修缮，其他设施修缮事宜及其费用由承租方承担。出租方出卖房屋须在3个月前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租人享有优先权。承租人拖欠租金累计达零个月的，出租人可以终止合同，收回房屋”。在合同履行期间内，张银山分别于2012年12月18日、2013年9月25日向石嘴山市大武口区农村信用合作联社支付房租5000元和835元。双方签订的房屋租赁合同期满后，石嘴山市大武口区农村信用合作联社于2013年12月14日与宁夏众邦拍卖行（有限公司）签订了《拍卖委托书》，石嘴山市大武口区农村信用合作联社委托宁夏众邦拍卖行拍卖名下位于隆湖经济开发区农业综合区的房产以及土地使用权，对拍卖标的物设置的保留底价为348913元，石嘴山市大武口区农村信用合作联社及宁夏众邦拍卖行不保证该标的过户，由买受人自行解决过户登记事项，石嘴山市大武口区农村信用合作联社只负责提供相关资料凭证。2014年3月7日，宁夏众邦拍卖行在宁夏《法治新报》刊登发布了拍卖公告，定于2014年3月14日下午14时30分在石嘴山农村商业银行长胜支行三楼会议室对涉案房产予以竞拍。2014年3月18日，宁夏众邦拍卖行作出宁众拍字（2014）第0002号文件，标的为隆湖经济开发区农业综合区一幢砖木结构房屋经过竞价由他人以349000元竞得。现张银山认为其是竞拍标的物的长期承租人，享有优先购买权，石嘴山农村商业银行在未向张银山履行通知、告知出售涉案标的物的情况下，采取违法程序将涉案房屋出售给他人，侵犯了张银山的合法权益，要求法院支持其诉讼主张。
原审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方于2007年就石嘴山市大武口区农村信用合作联社所有的涉案房屋租赁达成口头合同，租赁关系持续到2012年10月份。2012年双方签订了从2012年11月1日到2013年11月1日止的房屋租赁合同。该合同是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规的强制性规定，该合同真实、合法、有效，对其证明效力予以确认，合同履行期间张银山支付了合同约定的房租5000元，又提前向石嘴山市大武口区农村信用合作联社账户交付房租835元，该835元房租的交纳不属于续签房屋租赁合同的要约。租赁房屋合同履行届满后，石嘴山市大武口区农村信用合作联社委托宁夏众邦拍卖行就涉案标的物予以拍卖，拍卖行于2014年3月7日依法登报公告竞拍，履行了通知告知拍卖涉案标的物的义务。2014年3月14日下午14时30分拍卖涉案标的物时张银山没有参加竞拍，视为其对涉案标的物优先购买权的放弃。该标的物已被他人竞拍取得，张银山要求行使对涉案房屋及院子享有优先购买权的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。张银山要求石嘴山农村商业银行对其历年维修承租房屋所花的费用进行核算的诉讼请求，未能提供证据，也不符合租赁合同的约定，对此诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第一款（三）项的规定，判决如下：驳回张银山要求对宁夏石嘴山农村商业银行股份有限公司所有的位于大武口区星海镇隆湖一站的房屋行使优先购买权以及要求对其历年维修费用进行核算的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，财产保全费1520元，合计1570元，由张银山负担。
宣判后，张银山不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持张银山的原审诉讼请求；诉讼费用由石嘴山农村商业银行负担。事实和理由：原审认定事实错误，违反法律规定。1、石嘴山农村商业银行委托宁夏众邦拍卖行就涉案房屋拍卖，未履行向张银山告知义务，张银山不知道涉案房屋什么时间拍卖，导致张银山无法行使优先购买权；2、拍卖公司未到涉案房屋实地查看，也未在涉案房屋处张贴拍卖公告，该拍卖系内部串通购买；3、原审认定835元房租的交纳不属于续签房屋租赁合同的要约，该认定错误；4、石嘴山农村商业银行陈述涉案房屋已经办理了过户手续，但其提交的委托协议记载不保证过户，石嘴山农村商业银行虚假陈述，故意隐瞒事实真相；5、张银山租赁涉案房屋七年，花费了近20万元的维修费，原审不予认定违反客观事实和法律规定。
石嘴山农村商业银行辩称，1、租赁期满后双方未续租，张银山在原审中认定涉案房屋要出售，张银山应及时关注了解报纸公告，报纸公告应视为对不特定竟买人的告知，当然包括张银山，且报纸是公开发行的，不存在隐瞒的问题。2、关于公告拍卖程序的合法性问题，不是本案审理的范围。3、买卖与租赁并不冲突，交纳房租并不代表续租，而且交纳的835元房租期间与拍卖时间并不重合。4、土地的权属问题，并不影响依法拍卖，况且这些都已经委托拍卖行处理。5、维修费用并不存在也无法确定。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回张银山的上诉请求，维持原判。
二审审理期间，张银山向法庭提交以下证据，及石嘴山农村商业银行的质证意见：
证据一：《营业执照》一份。证实张银山租赁涉案房屋及院子之后，张银山与合伙人在租赁的标的物内经营瓷砖。
证据二：照片15张。证实张银山对涉案房屋院墙进行维修，对院子进行平整填埋，砌大门，建彩钢屋顶，铺屋内瓷砖。
证据三，维修明细清单一份。发生费用270156元。
证据四、证人齐某某的证言。证实张银山从2006年开始租赁涉案房屋，口头约定让张银山自己维修房屋，房屋以后卖给张银山。
石嘴山农村商业银行对张银山提交的证据一的真实性无异议，但认为该证据不能说明张银山与李某某合伙经营的事实；对证据二的真实性无异议，但是不能说明任何问题；对证据三因没有相关发票故不能说明张银山发生的维修费用；对证据四认可2006年将涉案房屋及院子租赁给张银山，但并没有承诺将涉案房屋卖给张银山。
本院对张银山提交的证据综合分析认证意见如下：
张银山提交的证据一，《营业执照》载明大武口区隆湖永锋瓷砖商行经营者是李某某，不能证实张银山与合伙人在租赁的标的物内经营瓷砖，本院不予采信；证据二，不能证实张银山对涉案房屋院墙进行维修，本院不予采信；证据三维修明细清单系张银山单方出具，石嘴山农村商业银行又不认可，本院不予采信；证据四，石嘴山农村商业银行认可2006年将涉案房屋及院子租赁给张银山，对该事实本院予以确认；对证言中的口头约定让张银山自己维修房屋，房屋以后卖给张银山，石嘴山农村商业银行不认可，且与2012年11月1日双方签订的房屋租赁合同约定的内容不符，故本院不予采信。
二审经审理查明，2006年石嘴山市大武口区农村信用合作联社将涉案房屋租赁给张银山使用。2013年9月25日，张银山预交了涉案房屋租赁费835元。2014年1月1日后张银山一直使用涉案房屋，未交纳房租。二审查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，承租人优先购买权是指承租人在出租人出卖所租赁房租时，同等条件下有优先于第三人购买所租赁房屋的权利。本案双方争议的焦点是：张银山对涉案房屋是否享有优先购买权？2012年11月1日，张银山与石嘴山市大武口区农村信用合作联社签订了《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》，依照该合同约定涉案房屋租赁期满日为2013年11月1日。在该合同履行期间，张银山于2013年9月25预交了涉案房屋合同约定的租赁期满后两个月房屋租赁费，即房屋租赁期延至2014年1月1日止。2014年1月1日涉案房屋租赁期满后双方是否存在租赁关系？张银山在民事起诉状中认可2013年春节过后知道涉案房屋要拍卖，并订购宁夏日报、石嘴山日报关注拍卖公告。张银山在二审庭审陈述：石嘴山农村商业银行说要卖涉案房屋，不让张银山交纳2014年1月1日后的房屋租赁费；石嘴山农村商业银行在二审庭审陈述：涉案房屋要出售，2014年1月1日租赁期满后口头通知张银山搬离，张银山未搬离，也未交纳租赁费。从双方陈述可以看出，对2014年1月1日后涉案房屋的租赁，既无一方的要约，也无另一方的承诺，故认定2014年1月1日后双方不存在租赁关系。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”涉案房屋于2014年3月14日拍卖时，张银山对涉案房屋并非在租赁期间，房屋承租人优先购买权只有在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物发生时行使，故张银山对涉案房屋无权主张优先购买权。张银山要求石嘴山农村商业银行对其历年维修承租房屋所花的费用进行核算的上诉请求，张银山提交的证据不足以证实其主张，本院不予支持。张银山上诉称拍卖公司拍卖程序违法等，因张银山对涉案房屋无权主张优先购买权，该上诉意见本院亦不予支持。综上，原审判决结果正确，张银山的上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张银山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王绍军
代理审判员 周虎林
代理审判员 庞万龙
二〇一四年十一月三日
书 记 员 马会如
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违反缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。