安徽省淮北市相山区人民法院执 行 裁 定 书（2018）皖0603执异21号案外人：周文波，男，1957年9月17日出生，汉族，住安徽省濉溪县。委托诉讼代理人：秦开明，安徽律诚律师事务所律师。申请执行人：孙瓯楠，女，1971年9月11日出生，汉族，高中文化，无业，住安徽省淮北市相山区。被执行人：单长青，男，1970年1月15日出生，汉族，大专文化，无业，住安徽省淮北市相山区。被执行人：张萍，女，1972年1月6日出生，汉族，无业，住安徽省淮北市相山区。被执行人：许国强，男，1955年2月20日出生，汉族，高中文化，无业，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市濉溪县。被执行人：周荃，女，1971年12月27日出生，汉族，大专文化，淮北市广电总局职工，住安徽省淮北市相山区。本院在执行孙瓯楠与单长青、张萍、许国强、周荃民间借贷纠纷一案中，案外人周文波对查封、拍卖位于安徽省濉溪县恒大名都X室的房屋提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人周文波称，2012年10月，被执行人许国强购买淮北粤通置业有限公司开发建设的恒大名都X室房屋，购买总价584750元，其中首付款184750元，按揭贷款400000元。2014年11月，许国强以600000元的价格将该房屋转卖给其，其装修后入住。2015年7月2日，许国强与其草签了一份购房合约，其预付许国强购房款10万元，并约定许国强原购买该商品房的按揭贷款余额由其偿付。2015年8月11日及2016年1月20日、5月6日、10月10日，其分别支付许国强购房款10万元、4万元、72530元、2万元。2016年5月9日，其及其配偶潘秀艳与许国强、中国银行共同商定申请变更办理了按揭贷款偿还账户，此后，由潘秀艳依照与中国银行的约定按月将需要偿还的贷款存入变更后的账户，然后通过许国强的账户划入中国银行用于偿还贷款。至2018年1月6日止，其已偿还按揭贷款119800元。据此，其已经支付许国强购房款452330元。其入住后相关的物业费、水电费等亦由其缴纳，只是因房屋按揭没有还清，相关收据上显示的是许国强的姓名。法院查封的房产属其所有，对该房屋的查封措施，损害了其的合法权益，请求法院解除对该房屋的查封，停止对该房屋的拍卖、执行。案外人周文波为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1、许国强与淮北粤通置业公司签订的商品房买卖合同、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同；2、金碧物业公司维修调度单；3、收条、银行转款回单及银行卡折对账单；4、周文波与许国强签订的合约；5、许国强出具的承诺书；6变更还款账号申请单、银行账户开户确认单；7、借据、发票、POS机刷卡回执、银行卡交易明细；8物业费发票、POS机刷卡回执；9、中国银行流水明细；10、结婚证。申请执行人孙瓯楠答辩称，周文波并非涉案房屋的登记所有权人，不享有排除执行的权利。周文波与本案被执行人周荃系兄妹关系，其二人陈述不实，具有恶意、拖延执行程序进程的可能性。周文波与其妹夫许国强倒签所谓购房合约，且合约关于房款支付“已付房款十万元整，余款分期付完”的表述明显不合常理，周文波之妻潘秀艳与许国强之间的银行流水仅能证明其二人之间有经济往来，不能证明该款项系购房款。周文波购房时不善意，其在房屋被查封后代替许国强偿还房屋贷款，显属恶意排除执行。且周文波、潘秀艳的替代还贷行为仅能认定为代为清偿。房屋抵押期间其代为支付房贷的行为不能变动物权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律规定，周文波异议申请不能成立，请求依法驳回。申请执行人孙瓯楠未举证。被执行人单长青、张萍、许国强、周荃未答辩，亦未举证。本院查明，孙瓯楠与单长青、张萍、许国强、周荃民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月14日作出（2016）皖0603民初2365号民事判决书，该判决书确认：被告单长青、张萍、许国强、周荃于本判决生效后十五日内偿还原告孙瓯楠借款本金180万元及利息（利息自2016年1月1日按月利率2%计算至借款清偿时止）。被告周荃不服判决提出上诉，2017年5月17日，淮北市中级人民法院作出（2017）皖06民终279号民事调解书，该调解书确认：各方当事人确认许国强、周荃、单长青、张萍应向孙瓯楠还款金额为本金180万元、利息25万元，总计205万元。许国强、周荃于本调解书生效后七日内给付孙瓯楠72万元；单长青、张萍于本调解书生效后七日内给付孙瓯楠3万元；余款130万元待本调解书生效后由许国强、周荃、单长青、张萍分十八个月偿还（其中前十七个月每月28日前还款7万元，第十八个月还款11万元）。如许国强、周荃、单长青、张萍未按期足额还款，由孙瓯楠按原判决内容申请强制执行。调解书生效后，因许国强、周荃、单长青、张萍未履行调解书确定的义务，孙瓯楠遂向本院申请强制执行。2016年3月7日，应申请人孙瓯楠的申请，本院作出（2016）财保86号民事裁定书，裁定冻结被申请人单长青、张萍、许国强、周荃银行存款187.2万元或查封其价值相当的其他财产。2016年3月8日，本院查封预告登记在许国强名下位于恒大名都X室房产。2017年10月31日，本院作出（2017）皖0603执1492号之二执行裁定书，裁定拍卖淮北市粤通置业有限公司开发的预告登记权利人为被执行人许国强的位于安徽省淮北市濉溪县濉河东路北龙脊山路东侧，恒大名都X室房产（预告证明号20XXXXXX79）。本院分别于2018年1月1日、2月26日在淘宝网进行了一拍、二怕（均流拍）。现周文波向本院提出异议，请求解除对上述房产的查封，停止对上述房产的拍卖、执行。另查明，2012年11月22日，许国强与淮北粤通置业有限公司签订购买X室的商品房买卖合同，房屋总价款584750元，首付款184750元。同日，许国强与中国银行淮北分行签订住房贷款合同，贷款金额400000元，用于支付恒大名都X室购房款。同年11月27日对位于濉溪县濉河东路北龙脊山路东侧的恒大名都X室的房产进行了商品房预告登记，预告登记权利人为许国强，预告登记义务人为淮北市粤通置业有限公司，预告证明号20XXXXXX79。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”，本案涉案房屋预告登记权利人为许国强。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽案外人周文波提供了与涉案房屋的预告登记权利人许国强在房屋被查封前的合约，并实际占有该不动产，但其并未支付全部价款，亦未按人民法院的要求将剩余价款交付执行。周文波以涉案房产系其所有为由提出异议，不能对抗房地产管理部门的登记，不足以排除执行，本案对涉案房屋的执行于法有据，故对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人周文波的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 胡 剑审判员 崔景瑞审判员 王 森二〇一八年四月十三日书记员 张 翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。