内蒙古自治区包头市青山区人民法院民 事 判 决 书(2014)包青民初字第1833号原告兴业银行股份有限公司包头分行，住所地包头市青山区。负责人曹忠山，该分行行长。委托代理人崔俊峰，内蒙古祥鹿律师事务所律师。委托代理人李增川，内蒙古祥鹿律师事务所律师。被告宁波，男，1969年8月30日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人焦振华，内蒙古诺行律师事务所律师。第三人房永梅，女，1968年7月7日出生，汉族，住包头市青山区。委托代理人苗成茂，内蒙古鹿苑律师事务所律师。委托代理人郭玉柱，内蒙古鹿苑律师事务所律师。原告兴业银行股份有限公司包头分行诉被告宁波、第三人房永梅债权人撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月10日公开开庭进行了审理。审理期间，经原告申请本院追加房永梅为本案第三人。原告兴业银行股份有限公司包头分行的委托代理人李增川、被告宁波及其委托代理人焦振华、第三人房永梅的委托代理人苗成茂、郭玉柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴业银行股份有限公司包头分行诉称，在2013年12月9日和2014年1月2日，被告分别为原告发放的150万元和580万元贷款提供了保证，并且双方在签订《还款协议》的基础上分别又做了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。由于借款人出现逾期还款，2014年6月28日，原告分别通知了债务人和被告，并在包头市宏鉴公证处公证员的公证下制定了（2014）包宏证内执字第98、99号《执行证书》。2014年6月30日，原告以被告、债务人等四人为被申请人向青山区法院提出强制执行申请，在采取保全措施时发现被告将其名下一套房产已偷偷的进行了转移。原告认为被告违法转移资产的行为是对债权人实现债权的严重侵害。故原告诉至人民法院，请求：1、判令撤销被告转让位于青山区青山路西端神华佳苑3-502号房产的行为及行为项下的合同；2、本案诉讼费由被告承担。被告宁波辩称，1、被告宁波与房某某系夫妻关系，二人曾拥有的本案诉争的房屋是二人多年的辛苦奋斗，是办理了贷款购买的，并设置了抵押。2014年7月，由于家庭急需资金而且经营上出现困难无力承受这些经济负担，才决定筹集资金提前偿还贷款，以缓解经济压力，第三人有购买房屋的意向，才将上述房屋出售，所得款项优先偿还了招商银行的贷款，剩余少量资金用于生活支出。被告认为自己对自己财产的处分是合法有效的，不构成对原告利益的损害。2、原告在诉状中称发放贷款以及由被告提供担保的情况，虽然事实上存在，但被告当时因为被朋友哄骗，而且也没有认真的审阅原告提供的内容庞杂、专业性很强的合同文本，后发现合同文本中对原告的权利限制是不公平的，应当认为无效。3、原告适用合同法第74条主张撤销权利，是适用法律的错误，请求驳回原告的诉讼请求。第三人房永梅述称，原告的诉求在法律上没有依据，原告与被告的贷款担保合同中没有对房某某项下的财产及财产状态进行调查，房某某的房屋在做担保的时候已经将房屋抵押给招商银行进行贷款，所以原告没有权利对这套房子行使任何权利。第三人也是在把银行贷款还清后才知道房屋进行过抵押所以一直过不了户。第三人在整个交易过程中主观上是善意取得且支付了合理的房价并已经办理了过户登记。经审理查明，2013年12月9日，原告兴业银行股份有限公司包头分行与被告宁波、房某某签订了《零售借款最高额保证合同》，合同约定：债权人为原告，保证人为宁波、房某某；保证金额为1500000元；保证期限为36个月，自2013年12月9日至2016年12月9日；在该最高本金限额内，不论债权人与债务人发生债权的次数和每次保证人的保证责任基于该最高本金限额项下的所有债权余额……”；保证人在本合同项下承担连带保证责任；……保证人应当按照本合同约定履行连带保证责任；本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对债权人承担连带保证责任。签订合同当日，经内蒙古自治区包头市宏鉴公证处公证后作出（2013）包宏证内经字第31152号公证书。之后，原告将贷款1500000元发放给借款人郝某某。2014年1月2日，原告兴业银行股份有限公司包头分行与被告宁波、房某某签订了《零售借款最高额保证合同》，合同约定：债权人为原告，保证人为宁波、房某某；保证金额为5800000元；保证期限为36个月，自2014年1月2日至2017年1月2日；在该最高本金限额内，不论债权人与债务人发生债权的次数和每次保证人的保证责任基于该最高本金限额项下的所有债权余额……”；保证人在本合同项下承担连带保证责任；……保证人应当按照本合同约定履行连带保证责任；本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对债权人承担连带保证责任。签订合同当日，经内蒙古自治区包头市宏鉴公证处公证后作出（2014）包宏证内经字第14号公证书。之后，原告将贷款5800000元发放给借款人郝某某。上述两笔贷款到2014年6月借款人郝某某无力偿还，同年6月28日，原告兴业银行股份有限公司包头分行到公证处申请公正执行书，内蒙古自治区包头市宏鉴公证处作出（2014）包宏内执字第98号、99号公证执行书。原告依据两份公正执行书于2014年7月9日向本院申请强制执行。在执行过程中，房某某提出执行异议，本院于2014年9月18日分别作出（2014）包青执字第623-4号和622-2号民事裁定书，裁定：“对（2014）包宏内执字第98号和99号执行证书，不予执行”，两份裁定已发生法律效力。此后，原告兴业银行股份有限公司包头分行向本院起诉郝某某偿还借款5800000元和1500000元，同时要求房某某、宁波、内蒙古好好涮餐饮有限责任公司承担保证责任。本院作出（2014）包青民初字第2020号、2021号民事判决书，房某某、宁波不服提出上诉，2015年6月29日，包头市中级人民法院以（2015）包民五终字第110号、112号终审判决，判决房某某、宁波、内蒙古好好涮餐饮有限责任公司对郝某某的上述应付款项，在郝某某抵押财产价值以外承担连带清偿责任。被告宁波与房某某系夫妻关系，房某某与第三人房永梅系姐妹关系。2014年7月11日，被告宁波与第三人房永梅签订《房屋买卖合同》，被告宁波将自己所有的坐落于包头市青山区青山路西端神华佳苑3-502号（产权证号531386，建筑面积107.17平方米）房屋以200000元价格出售给第三人房永梅并办理了产权过户登记。庭审中，原告兴业银行股份有限公司包头分行提供神华佳苑小区2014年9月至2015年8月二手房价格走势图表以及其他房价涨幅前、后五名和其他房价前后五名排序表，该份表载明神华佳苑小区二手房评估单价为6181元/㎡。原告兴业银行股份有限公司包头分行依此来证明被告宁波在保证期间内恶意转移财产逃避债务，将其所有的房屋以低于市场价格出售给其近亲属第三人房永梅。被告宁波否认系恶意转移财产，认为是因向房永梅借款后还款而出售房屋，也不是低于市场价格，买卖合同上书写的价格是中介公司的惯例写法。第三人房永梅称该购买房屋的行为主观上是善意的，且支付了合理的房屋对价，是按照市场价格交易的。以上事实有《零售借款最高额保证合同》、公证书、公正执行书、包头市中级人民法院（2015）包民五终字第110号、112号终审判决书、调查报告、产权证、强制执行申请书、受理案件通知书、《房屋买卖合同》、房屋价格走势图表、《个人信用报告》、本院民事裁定书等书证以及原、被告、第三人的当庭陈述在案为凭。本院认为，本案争议的焦点是财产转让是否属于“明显不合理的低价”转让。本案中，被告宁波与房某某系夫妻关系，房某某与第三人房永梅系亲姐妹关系，被告宁波所有的房产在房屋买卖合同中约定价格明显低于市场交易价格的百分之七十，且根据原告兴业银行股份有限公司包头分行提供的神华佳苑小区2014年9月至2015年8月二手房价格走势图表以及其他房价涨幅前、后五名和其他房价前后五名排序表判断，被告宁波转让房产价格达不到市场价格的百分之七十，故被告宁波与第三人房永梅之间的交易价格属于明显不合理的低价。被告宁波在没有履行保证责任、承担偿还债务义务的情况下，以明显低于市场的不合理低价出售自己的房产，属于逃避债务的行为。因此，被告宁波与第三人房永梅签订的房屋买卖合同应当予以撤销，被告宁波与第三人房永梅之间的房屋买卖合同自始无效，被告宁波与第三人房永梅应当将房屋恢复至房屋买卖合同签订前的状态。被告宁波的辩解意见本院不予采信。第三人房永梅辩解称自己是善意取得且支付了合理房屋对价，但其与被告宁波系亲属关系，其提供的转账明细及税收完税证明不能证明其支付的款额为购房款，因此，第三人房永梅的意见本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第七十四条和《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第十九条之规定，判决如下：一、撤销被告宁波与第三人房永梅对包头市青山区青山路西端神华佳苑3-502号（产权证号5313**）的《房屋买卖合同》。二、驳回原告兴业银行股份有限公司包头分行的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），保全费5000元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长  杨子敬代理审判员  高 玲人民陪审员  张朝辉二〇一五年九月十一日书 记 员  孙梦姣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。