山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民一终字第313号
上诉人（原审原告）：日照百货大楼有限公司，住所地：日照市泰安路179号国际大厦001号楼03单元。
法定代表人：靳照，该公司董事长。
委托代理人：涂志，北京市奕明律师事务所律师。
委托代理人：李霄然，北京市奕明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：日照环宇房地产开发有限公司，住所地：日照市烟台路86号。
法定代表人：马晓萍，该公司董事长。
委托代理人：王伯钊，山东锐境律师事务所律师。
上诉人日照百货大楼有限公司（以下简称“日照百货大楼”）与被上诉人日照环宇房地产开发有限公司（以下简称“日照环宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省日照市中级人民法院（2012）日民一初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人日照百货大楼的委托代理人涂志、李霄然，被上诉人日照环宇公司的委托代理人王伯钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：
2003年2月16日，日照百货大楼作为买受人与日照环宇公司（出卖人）签订了商品房买卖合同一份，主要约定：出卖人以出让方式取得位于日照市烟台路、编号为12-（41）-1-1的地块的土地使用权；出卖人经批准在上述地块上建设商品房［暂定名］环宇世纪广场；买受人购买的商品房为上述项目中的裙房一、二、三层、负一层；该商品房的用途为商业；该商品房建筑面积共29000平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2900元，总金额约6690万元，负一层面积约8000平方米，单价每平方米2380元，金额约1904万元，按有权部门实测面积最终结算；合同签订后10日内付定金2000万元，开工时付2000万元，裙房封顶时付1500万元，开始内部装修时付1000万元，2005年5月1日付500万元，2005年12月30日前付1000万元，余款2006年12月30日付清。
同日，日照百货大楼、日照环宇公司双方签订《商品房买卖合同》补充协议一份，主要内容为：日照百货大楼、日照环宇公司双方就日照百货大楼购买“日照环宇世纪广场”商品房事宜，于2003年2月16日签订了《商品房买卖合同》。为了进一步明确双方权利和义务，特订立补充协议，具体事宜如下：一、按施工图测算裙房的一至三层约为21000平方米，负一层约为8000平方米。根据工程预算和项目成本预测，双方同意裙房一至三层按每平方米2900元计算，负一层每平方米按2380元计算，准确面积以工程竣工后房管部门实测为准。……八、其它约定。……4、广场西侧日照百货大楼所对的广场至路沿石土地归日照百货大楼使用，并与日照百货大楼房产土地证一起办至日照百货大楼名下。但日照百货大楼应保证裙房通四层的电梯入口畅通，写字楼、公寓西侧至路沿石为共用场地，日照百货大楼享有无偿共用使用权。东侧场地由双方共用，详见附件。……十、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。十一、双方确认的施工图作为本协议附件。
2003年3月19日，日照百货大楼（乙方）与日照环宇公司（甲方）签订楼座转让协议书一份，约定：该楼座属甲方开发的日照新市区国际大厦项目部分工程；国际大厦项目总设计面积为124706平方米，其中地上建筑面积93438平方米，转让楼座为裙房的一部分，位于国际大厦电子大世界商城和女人世界商城之间，分为地上一、二、三层和地下一层，设计建筑面积共计32400平方米，建成后乙方实际地上建筑面积13663.95平方米，分割转让，转让面积为3600平方米，其它面积以后由乙方出资建设；乙方将受让楼座委托甲方承建完成，楼座建设仍按国际大厦原规划设计和图纸进行；转让楼座所占土地使用权面积＝转让楼座地上设计建筑面积／项目地上总建筑面积＊项目土地使用权面积，按以上公式计算转让土地面积为3333.35平方米，以后可按实际建筑面积进行调整；楼座转让价4400000元，乙方原向甲方支付合作资金20000000元，此款转让为楼座转让价款和代建工程款的一部分。同日，日照百货大楼（甲方）与日照环宇公司（乙方）还签订了委托代建协议一份，约定：转让楼座设计面积为25000平方米，甲方均委托乙方代建，直至竣工验收合格并交付使用；乙方在转让楼座前已签订的国际大厦建筑承包合同以及与建设有关的合同仍为有效合同，甲方应遵照执行；甲方应支付的工程款额经预算约为6750万元，以最后决算工程价为准，甲方预付2000万元的代建诚意保证金，工程款根据工程进度按月拨付；乙方收取0.5%代建管理费。同日，双方另签订解除“楼座转让协议书”与“委托代建协议书”的协议一份，内容主要为：甲乙双方于2003年2月16日签订了《楼座转让协议书》与《委托代建协议书》，协议转让并委托代建日照国际大厦新玛特超市，经过一段时间论证，甲乙双方对此事项变更如下：一、撤销《楼座转让协议书》和《委托代建协议书》，协议书中规定的甲乙双方的权利和义务对双方均不产生法律效力；二、双方仍按已签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》执行，《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方权利义务的唯一依据；三、本协议自双方签章之日起生效。
2004年日照百货大楼取得了涉案商品房的土地使用权证，土地使用权证记载分摊土地使用权面积为3333.35平方米。涉案商品房建成后日照环宇公司将日照百货大楼所购房屋交付给日照百货大楼，至2009年1月16日，日照百货大楼支付了全部购房款，日照环宇公司为日照百货大楼出具了发票。2009年1月16日，双方当事人就日照百货大楼所购买的案涉裙房一、二、三层、负一层分别签订商品房买卖合同及补充协议各一份，该四份合同及其补充协议在日照市房地产管理局备案。四份补充协议均约定：主合同中第一大条中该地块土地面积更改为3333.35平方米。2009年日照百货大楼取得了涉案商品房的房屋所有权证。
日照百货大楼主张，如日照环宇公司按照2003年2月16日签订的商品房买卖合同补充协议第八条第4项的约定将西侧广场至路沿石的土地使用权办至日照百货大楼名下，日照百货大楼可将该土地用于投资、抵押贷款或开发等，从而取得一定的使用价值或交换价值，因日照环宇公司违约不能履行导致日照百货大楼无法利用该块土地获得相应利益，给日照百货大楼造成了一定的经济损失，按照同时期、同地段商业用地价格标准计算日照百货大楼的损失为8490581元。为证明其主张，日照百货大楼提供了涉案土地平面图复印件及网络下载的中国土地市场网发布的供地结果信息。日照环宇公司对该两份证据的真实性均不予认可，并且日照环宇公司认为，日照百货大楼对补充协议第八条第4项内容理解错误，补充协议第八条第4项内容并未约定日照环宇公司将土地使用权证办至日照百货大楼名下，日照环宇公司使用该土地可以通过租用方式，办证可以是他项权利证书，并不一定是土地使用权证；该条款仅约定土地由日照百货大楼使用，但并未约定是免费使用，日照百货大楼就该土地未支付对价无权要求办理土地使用权证；日照百货大楼、日照环宇公司双方于2009年就案涉商品房签订四份商品房买卖合同，该合同确定土地使用权面积为3333.35平方米，日照百货大楼业已取得面积为3333.35平方米的土地使用权证，说明双方对商品房买卖合同补充协议第八条第4项进行了变更；日照环宇公司已将争议地块交付日照百货大楼占有、使用至今，是否办理土地使用权证不影响日照百货大楼使用、收益的现状，日照百货大楼并不存在损失。
另查明：按照涉案商品房整体项目规划，涉案项目广场西侧日照百货大楼所购商品房对应的广场至路沿石土地规划用途为停车场及商场出入口。日照百货大楼接收涉案商品房后用于商场经营，上述广场至路沿石部分作为商场出入口及停车场使用至今。
日照百货大楼请求判决确认日照百货大楼与日照环宇公司于2003年2月16日签订的商品房买卖合同补充协议书第八条第4项无效，日照环宇公司赔偿日照百货大楼损失8490581元，诉讼费用由日照环宇公司承担。
上述事实，有2003年2月16日商品房买卖合同、2003年2月16日补充协议书、2003年3月19日楼座转让协议书、2003年3月19日委托代建协议、2003年3月19日解除“楼座转让协议书”与“委托代建协议书”的协议、发票、房屋所有权证、土地使用权证、2009年1月16日商品房买卖合同、业务报告书、国有出让土地使用权转让合同书、土地使用权转让申请核准表、国际大厦总平面详细规划、施工图、建设工程规划许可证、涉案土地平面图、供地结果信息及双方当事人陈述予以证实，可以认定。
原审认为：
一、关于日照百货大楼主张权利是否超过诉讼时效期间的问题。请求法院确认合同无效的权利属于间接形成权，诉讼时效只适用于请求权，不适用于形成权，故日照百货大楼要求确认商品房买卖合同补充协议书第八条第4项无效不适用诉讼时效的相关规定，日照环宇公司关于日照百货大楼主张权利超过诉讼时效期间的辩解不能成立，原审不予采纳。
二、关于2003年2月16日签订的商品房买卖合同补充协议第八条第4项的效力问题。补充协议第八条第4项约定，广场西侧日照百货大楼所对的广场至路沿石土地归日照百货大楼使用，并与日照百货大楼房产土地证一起办至日照百货大楼名下。上述“广场西侧日照百货大楼所对的广场至路沿石土地归日照百货大楼使用”内容，根据字面意思可以理解为日照百货大楼所购商品房西侧所对的广场至路沿石部分的土地使用权归日照百货大楼享有，后一句“并与日照百货大楼房产土地证一起办至日照百货大楼名下”中的“日照百货大楼房产土地证”为日照百货大楼所购买的商品房的房屋产权证及土地使用权证。按照该句话前后所使用的词句字面意思，结合双方签订的系商品房买卖合同以及合同内容并未涉及其他法律关系的情况，该条款的真实意思应为，日照百货大楼享有其所购商品房西侧所对的广场至路沿石部分的土地使用权，日照环宇公司负有将该土地使用权证与日照百货大楼所购商品房的房屋产权证及土地使用权证一起办至日照百货大楼名下的义务，该条款内容意思明确、具体，不存在歧义，日照环宇公司关于补充协议第八条第4项约定内容不能理解为将争议地块的土地使用权证办至日照百货大楼名下的辩解不能成立，本院不予采纳。2009年日照百货大楼、日照环宇公司签订的四份商品房买卖合同确定涉案商品房的土地使用权分摊面积为3333.35平方米，该面积为商品房所对应的土地使用权面积，该合同对于2003年签订的商品房买卖合同补充协议第八项第4条约定的内容并未作出明确变更、撤销的意思表示，补充协议第八项第4条对于日照百货大楼、日照环宇公司双方仍具有拘束力。日照环宇公司关于该条款已被后合同变更的辩解不能成立，原审亦不予采纳。
讼争地块属于日照环宇公司开发的国际大厦项目的一部分，与购物广场属于同一建筑区划，该地块规划用途为停车场及商场出入口，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，讼争地块属于日照环宇公司开发的国际大厦项目全体业主共有，对于该事实双方当事人均无异议。虽然讼争地块属全体业主共有，日照环宇公司无权将该地块转让给日照百货大楼单独使用并将该地块土地使用证办至日照百货大楼名下，但双方签订的商品房买卖合同补充协议第八条第4项是双方当事人的真实意思表示，合法有效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，日照百货大楼要求确认该约定无效的主张不能成立，原审不予支持。
三、关于日照百货大楼是否存在损失、损失数额及应否由日照环宇公司赔偿的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案补充协议第八条第4项不能履行，日照环宇公司无证据证明日照百货大楼签订协议时对此明知亦或存在其他恶意，由此给日照百货大楼造成的损失日照环宇公司应当承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。讼争地块规划及建设用途为停车场及商场出入口，日照百货大楼购买涉案裙房一至三层及地下一层，其认可讼争地块的规划及建设用途，日照百货大楼对该地块的使用仅限于停车场及商场出入口，日照环宇公司签订合同时能够预见的因违约可能给日照百货大楼造成的损失仅限于该地块不能用于停车场及商场出入口给日照百货大楼造成的损失。日照百货大楼主张因该地块土地使用权未能办至日照百货大楼名下，导致日照百货大楼无法对该地块进行投资、抵押贷款或开发等给日照百货大楼造成了损失，该损失超出了日照环宇公司签订合同时的预见范围，日照百货大楼主张按照同时期、同地段商业用地价格标准计算日照百货大楼的损失并要求日照环宇公司赔偿理由不能成立，原审不予支持。另外，日照百货大楼接收涉案商品房后用于商场经营，讼争地块作为商场出入口及停车场使用至今，日照百货大楼未提供证据证明因日照环宇公司未将该土地使用权办至日照百货大楼名下导致日照百货大楼未能利用或充分利用讼争地块给其造成了经济损失及经济损失的数额，应当承担举证不能的不利后果。日照百货大楼要求日照环宇公司赔偿损失8490581元的诉讼请求不能成立，原审不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百二十五条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告日照百货大楼的诉讼请求。案件受理费71234元，财产保全费5000元，两项合计76234元由原告日照百货大楼负担。
日照百货大楼不服原审判决上诉称：一、原审对本案基本法律关系的认定错误。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。由此可见，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》所调整的是标的物的所有权发生转移买卖关系。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定“城市市区的土地属于国家所有”；《中华人民共和国物权法》第四十七条规定“城市的土地，属于国家所有”。由此可见，土地的所有权属于国家所有，任何单位和个人不得买卖土地，经申请批准，单位或个人对于土地仅享有使用权，其所有权是不可能发生转移的。本案中，日照百货大楼一审的诉讼请求是确认《商品房买卖合同》附随的“土地转让条款”无效，对于该问题的审查，依法应当适用土地使用权出让转让的有关规定，而不能适用“所有权买卖”的法律规定。二、日照环宇公司单方处置建筑物区划内共有土地使用权的行为当然无效。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等，均属于业主共有”。本案中，日照百货大楼与日照环宇公司于2003年2月16日签订的《商品房买卖合同补充协议》第八条第4项约定“广场西侧原告所对的广场至路沿石土地归原告使用，并与原告房地产证一起办至原告名下”。显然，日照环宇公司通过该约定单方处置了广大业主共有的道路、停车场等土地的使用权，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该条款不能也不可能有效。三、合同无效必然导致损失发生。原审判决一方面认定商品房买卖合同补充协议第八条第4项对双方均具有约束力；日照环宇公司负有将该土地使用权证办至日照百货大楼名下的义务；补充协议第八条第4项不能履行，日照环宇公司对此给日照百货大楼造成的损失应当承担赔偿责任。另一方面又认为，日照环宇公司签订合同时能够遇见的因违约可能给日照百货大楼造成的损失仅限于该地块不能用于停车场及商场出入口给原告造成的损失。日照百货大楼主张的损失超出了日照环宇公司签订合同时的预见范围。日照百货大楼未能提供证据证明其利用或者充分利用诉争地块给其造成经济损失的数额。因此，原审判决驳回日照百货大楼因合同无效造成损失的诉讼请求。日照百货大楼认为，原审法院上述认定与判决在适用法律和逻辑关系方面出现了以下错误：1、日照百货大楼的诉讼请求是确认买卖合同中附随的土地转让条款无效。但是原审法院错误理解为土地转让属于买卖合同关系，土地所有权可以发生买卖。因此，错误适用了最高法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》和《中华人民共和国合同法》中关于违约与赔偿的规定。上述规定是基于违约造成损失的赔偿，不能适用于无效损失赔偿，因为违约赔偿可以不包括对价，但是无效赔偿至少应该包括对价支付部分。2、原审法院没有正确理解物的价值体现。本案中所涉及的土地使用权转让，是一项物权，物权的价值不仅包括“占有权、使用权”，也包括“交换权、交易权”。原审认为“土地使用权”仅限于占有与使用价值，显然是对土地使用权的一种片面理解，是错误的。当土地转让条款无效之后，日照环宇公司至少应当返还日照百货大楼因此所支付的相应对价，同时应该就此对价产生或者可能产生的收益予以赔偿，对此，日照环宇公司已经向法庭提交了《土地使用权转让价格评估报告》，原审法院认定无证据证明损失的数额是错误的。综上，原审认定事实、适用法律均有错误，请求依法撤销原审法院，支持日照百货大楼的诉讼请求。
日照环宇公司答辩称：一、法律维护的是当事人的合法权益，不包括当事人的非法权利。日照百货大楼所主张的诉争广场属于国际大厦项目业主共有，日照百货大楼依法不能享有专有或者专用权，因此，日照百货大楼主张该广场的土地使用权以及相应的损失，都是不合法的利益，都不应当予以支持。二、诉争广场日照百货大楼并没有支付相应的对价，即使诉争广场使用权的约定合法，日照百货大楼因为没有支付对价，也不可能取得相应的权利。双方签订的是商品房买卖合同，日照百货大楼仅支付了合同约定的建筑物以及其分摊的土地使用权面积3333.35平方米的价款，为此双方对于土地使用权的问题已经通过签订合同，办理了相应的土地使用权证，进行了变更，把过去双方约定中的非法部分，调整为合法。现在日照百货大楼要求把双方约定改正的非法部分，变为其合法的利益，是不成立的。三、诉争广场现在正在由日照百货大楼管理使用，用于商场客户的停车、通行，而且把电子大世界和女人世界的西侧广场也一并占用，日照环宇公司以及其他业主对此也没有提出过异议或者干预其使用。日照百货大楼的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。
本院二审查明的事实同原审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题有二个：一是原审认定双方当事人于2009年2月16日签订的补充协议第八条第4项关于“广场西侧日照百货大楼所对的广场至路沿石土地归日照百货大楼使用，并与日照百货大楼房产土地证一起办至日照百货大楼名下”的约定有效是否正确；二是原审对上诉人日照百货大楼主张的损失不予支持是否正确。
关于原审认定双方当事人于2009年2月16日签订的补充协议第八条第4项关于“广场西侧日照百货大楼所对的广场至路沿石土地归日照百货大楼使用，并与日照百货大楼房产土地证一起办至日照百货大楼名下”的约定有效是否正确的问题。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路、其他公共场所、公用设施和牧业服务用房等，均属于业主共有”。根据该规定，涉案道路、停车场归全体业主共有，日照环宇公司无权处分，双方签订上述补充协议约定涉案道路、停车场归日照百货大楼使用，侵犯了全体业主的利益。在没有证据证实上述约定已经全体业主同意的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条关于“建设单位或其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行营利性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应当予以支持”的规定，该条款应认定该为无效条款。
商品房买卖合同补充协议第八条第4项是关于土地使用权转让的约定，审查双方对该约定的争议应适用土地使用权转让的相关规定。原审适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定认定该约定有效不当，本院予以纠正。
关于原审对上诉人日照百货大楼主张的损失不予支持是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。该法第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。在本案中，上诉人日照百货大楼主张的投资、抵押贷款或开发损失，属于日照环宇公司未依约将诉争土地使用权办至其名下造成的损失，即上诉人日照百货大楼主张的上述损失属于违约损失，而双方订立的补充协议第八条第4项约定无效，故原审对上诉人日照百货大楼要求被上诉人日照环宇公司赔偿违约损失8490581元不予支持是正确的。上诉人日照百货大楼接收使用商品房后，诉争土地按规划用途正常使用，上诉人日照百货大楼未就订立该无效合同和履行该无效合同给其造成损失提交证据证实，因此，原审驳回其诉讼请求是正确的。
综上，上诉人日照百货大楼的上诉请求部分成立，原审适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销山东省日照市中级人民法院（2012）日民一初字第30号民事判决；
二、确认日照百货大楼有限公司与日照环宇房地产开发有限公司于2009年2月16日签订的补充协议书第八条第4项关于广场西侧日照百货大楼有限公司所对的广场至路沿石土地归日照百货大楼使用，并与日照百货大楼有限公司房产土地证一起办至日照百货大楼有限公司名下的约定无效；
三、驳回日照百货大楼有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费71234元，诉讼保全费5000元，由上诉人日照百货大楼有限公司负担；二审案件受理费71234元，由上诉人日照百货大楼有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 栾建德
审 判 员 邱建坡
代理审判员 陈 浩
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 任 楷