成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成华民初字第1543号
原告四川欣兴物业有限责任公司，住所地：成都市锦江区。
法定代表人李直，经理。
委托代理人杨渝军，北京市君泽君（成都）律师事务所律师，特别授权。
被告胡某某，男，汉族，1982年08月26日出生，身份证号，住山西省偏关县。
原告四川欣兴物业有限责任公司（下称欣兴物业公司）与被告胡某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员伍宏山适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告欣兴物业公司的委托代理人杨渝军，被告胡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欣兴物业公司诉称，2010年11月24日，原、被告双方签订了《上霖东方前期物业服务协议》并已实际履行。胡某某作为上霖东方小区1栋2单元2301号的业主（居住建筑面积66.78平方米），自2013年01月至2014年03月期间，拖欠应交原告物业管理费1201.60元；拖欠的饮用水费307元；拖欠的垃圾处理费120元；拖欠2013年04月11日至2014年03月的地面临时停车费3600元；上述拖欠费用共计5228.6元；违约金500元；合计5728.60元。原告在向被告多次催交上述费用的过程中被告不予理睬、拒不交纳，为维护原告的合法权益，故起诉来院，请求判令：1、被告立即结清拖欠的：a、2013年01月至2014年03月的物业管理费1201.60元人民币；b、2013年01月至2014年03月的饮用水费307元人民币；c、2013年01月至2014年03月的垃圾处理费120元人民币；d、2013年04月11日至2014年03月的地面临时停车费3600元人民币；e、被告依照双方“物管协议”约定支付拖欠上述费用的违约金500元人民币。总计5728.60元人民币。2、被告承担本案的诉讼费用。
被告胡某某辩称，与原告的《上霖东方前期物业服务协议》是在交房时和临时管理规约一起签订的，2010年08月17日至2012年12月被告全部履行了物业服务协议所规定的缴纳款项的义务。同时该临时管理规约第九条规定：“在业主大会设立前，由开发建设单位四川东方住宅开发有限责任公司依法通过公开招标方式选聘的四川欣兴物业有限责任公司，依据前期物业服务合同约定对本建筑区划提供前期物业服务。”业主大会于2011年09月16日设立，原告不能提供其后与业委会签订的物业服务协议即无法证明原、被告之间成立物业服务合同关系。并且仅凭《上霖东方前期物业服务协议》中约定的电梯公寓按建筑面积1.20元／平方米·月收取物业管理费这一条款即要求被告缴纳物业服务费、水费、垃圾处理费、地面临时停车费没有充分依据。不仅如此，原告在上霖东方小区服务期间还存在诸多问题：没有公布物业管理费用收支账目；车位没有完全开放使用；小区设施设备存在问题；人员管理不严格，外来人员随意进出；占用本物业的共用部分，收费既不向业主公示，也不支付业主应享有的收益；未制止违反本物业管理制度和《业主／住户手册》的行为等。
经审理查明，2010年11月24日，原告与被告签订了《上霖东方前期物业服务协议》约定：胡某某委托欣兴物业公司为其提供物业管理服务，管理事项包括房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理。物业服务费收费标准为：电梯公寓按建筑面积1.20元／平方米·月；业主逾期交纳物业服务费用的按每天应交费用的千分之三交纳滞纳金。原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、袋装生活垃圾清运处理费、有线电视、电话费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府和委托单位标准规定。2010年08月17日至2012年12月被告全部履行了物业服务协议所规定的缴纳款项的义务，按照合同约定，被告胡某某尚欠2013年01月至2014年03月的物业管理费1201.60元人民币；2013年01月至2014年03月的饮用水费307元人民币；2013年01月至2014年03月的垃圾处理费120元人民币，合计1628.6元。
另查明，原告在对“上霖东方”小区进行物业服务的过程中确存在没有公布物业管理费用收支账目、车位没有完全开放使用、小区设施设备存在问题、人员管理不严格、外来人员随意进出，占用本物业的共用部分，收费既不向业主公示，也不支付业主应享有的收益；未制止违反本物业管理制度和《业主／住户手册》的行为等诸多问题。
上述事实有双方当事人陈述及以下经双方当事人举证、质证的证据证实：原、被告身份信息，《上霖东方前期物业服务协议》，被告欠交物业费用清单，原告向被告催交物业等费用书面通知，小区一系列现状的照片。上述证据经与原件核对无异，予以采信。
本院认为，《前期物业服务合同》是指物业管理区域内的业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业管理企业签订的合同。根据《》第的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。从《》的规定也可以看出，前期物业管理自房屋出售即业主与开发商签订购房合同开始，至业主委员会与接受委托的物业服务企业签订的《普通物业服务合同》生效时止。其主要内容包括：房屋交付验收、装潢管理、卫生保洁工作、维护小区秩序、协调各种矛盾等。
原告与被告签订的《上霖东方前期物业服务协议》系双方当事人的真实表示，不违反法律、法规的规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。被告辩称原告未与业主委会签订物业服务合同，因此不应当收取物业管理费，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”之规定，本案中，被告所在的业主委会未与其他物业服务企业签订物业服务合同，原前期物业服务协议继续有效。故被告的此主张不能成立。原告在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费。依照《物业管理条例》第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”和第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”而被告的举证确能证明原告物业服务期间存在过道照明设施损坏、消防设施无水压、个人车辆被人擦挂、小广告乱张贴、楼道堆有杂物问题，原告作为物业服务者负有对物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务、公共秩序维护等义务，原告未能举证证明其针对上述问题采取劝阻等相应的措施，未能完全履行物业服务之义务，应对原告主张的物业管理服务费酌情予以减少。故综合案情，被告此次交纳物业管理费数额酌定为应交费用的80%即961.28元。原告主张的2013年04月11日至2014年03月的地面临时停车费3600元人民币，原告不认可在小区内停放了车辆，被告又没有相关证据证明对原告停放车辆进行了物业管理，故对原告的此项主张本院不予支持。本案中被告不交物业管理费是由于物业服务存在违反合同约定的情况，故原告要求被告支付违约金，理由不当，不予支持。
据此，本案依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第、第、第、《》第之规定，判决如下：
一、被告胡某某在本判决发生法律效力后三日内向原告四川欣兴物业有限责任公司支付自2013年01月起至2014年03月止所欠的物业管理费961.28元、饮用水费307元、垃圾处理费120元，共计1388.28元。
二、驳回原告四川欣兴物业有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告胡某某承担。原告四川欣兴物业有限责任公司已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告四川欣兴物业有限责任公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 伍宏山
二〇一四年八月二十七日
书记员 尹 曾