江苏省南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0111民初216号
原告：史习宏，男，1980年2月19日生，汉族，住南京市浦口区。
原告：邵千芳，男，1951年2月5日生，汉族，住安徽省绩溪县。
原告：孙华山，男，1967年3月10日生，汉族，住南京市浦口区。
原告委托代理人：封顶、陈荣花，江苏衡鼎律师事务所律师。
被告：强华，女，1983年12月6日生，汉族，住南京市鼓楼区。
被告：周传益，男，1973年8月28日生，汉族，住南京市浦口区。
原告史习宏、邵千芳、孙华山与被告强华、周传益房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邵千芳及其与史习宏、孙华山的委托代理人封顶、陈荣花，被告强华到庭参加诉讼。被告周传益经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告史习宏、邵千芳、孙华山诉称，2013年12月8日由被告周传益代表浦口区天润城第二街区临管会（出租方）与强华（承租方）签订房屋租赁合同，合同约定将天润城第二街区63栋102号门面房半间（约85平方米）出租给强华，租金为2014年年租金20000元（含物管费），第二年百分之三、第三年百分之六，后期续租按百分之十调节确定。租赁期限三年时间为2014年2月1日至2017年1月31日。租赁合同的租赁对象为天润城二区经营用房，属于业主共有。根据《物权法》第七十六条第（七）款有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。浦口区天润城第二街区临时管理委员会将该房屋出租给被告强华，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，也未按照临管会会议议事规则（暂行）的规定：非业主委员会代表对小区工作进行指导协调、监督，业主委员会会议负责日常事务工作；业主委员会会议讨论涉及小区重大事务必须经全体业主委员2/3以上通过。周传益代表浦口区天润城第二街区临时管理委员会签订的租赁合同后也未得到业主或者临管会委员会议的追认。属于无处分权，业主有权随时终止租赁合同，由此造成的损失应当承担赔偿责任。周传益作为临管会业主的副主任未按照临管会会议议事规则（暂行）的第九条的规定擅自作出决定，将房屋低价出租给被告强华，严重损害全体业主的利益应当按照规定赔偿由此造成的全部损失。根据《江苏省高院关于审理物业服务合同纠纷若干意见》第十二条业主委员会擅自订立、变更或者解除物业服务合同，业主大会不予追认的，应当认定业主委员会的订立、变更或者解除物业服务合同的行为对全体业主不发生效力，由此产生的后果由业主委员会中负有责任的个人承担。临管会代为行使业委会的职权，则同时适用该条规定。2014年2月，业主代表对小区商业用房门面房的租金价格调查，租金价格在5万元/年。浦口区天润城第二街区临时管理委员会对被告强华的租赁价格严重低于周边门面租赁市场的行情。现诉请判令：1、2013年12月8日被告强华与浦口区天润城第二街区临时管理委员会签订的租赁合同无效，并责令被告强华立即搬离房屋。2、被告强华按照市场租金价格向原告支付房屋占有使用费10万元（自2013年12月8日至起诉之日）。3、被告周传益承担连带责任。4、诉讼费由二被告承担。
被告强华辩称，原告无权确认租赁合同无效，合同上有双方的盖章签字确认，且明确约定了租金，该缴纳的租金自己已缴纳，故不同意原告的诉请。
被告周传益未发表答辩意见。
经审理查明，三原告由天润城第二街区业主投票产生。2013年12月8日被告强华（乙方）与浦口区天润城二街区临时管理委员会（甲方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：一、甲方将天润城第二街区63栋102号门面房半间出租给乙方。现租给乙方的建筑面积约为85平方米。2014年房屋租金为20000元（包含物业管理费）。并缴押金2000元整。二、租金的递增或其它方式：第二年为百分之三，第三年为百分之陆，后期续租按百分之拾为基数的原则下根据市场调节来确定租金。三、租赁时间：房屋租赁期限为三年，时间2014年2月1日至2017年1月31日止。四、房屋租金支付方式：年缴纳即签订合同十五日之内缴纳本年度房屋租金及物业费……该合同“甲方”处盖有浦口区天润城二街区临时管理委员会的公章及被告周传益等人签名。合同签订后，被告强华于2013年12月10日向浦口区天润城二街区临时管理委员会支付押金2000元、半年租金10000元，2014年6月15日向南京积富顺物业管理有限公司天润城管理处支付物业费2000元，2015年12月23日向南京邦盛物业管理有限公司支付天润城第二街区门面洗车店租金10000元。
庭审中，原告陈述浦口区天润城二街区临时管理委员会是街道主导成立的，现仍存在，但街道物管办不认可。
上述事实，有原告提交的告知函、天润城第二街区业主大会临时会议书面表决书、房产局查询报告、天润城物业管理服务用房配备表、房屋租赁合同、沿江街道物业管理办公室公示、天润城第二街区临时管理委员会章程、天润城二街区临时管理委员会会议议事规则（暂行）、关于浦口区沿江街道物管办主任张春燕违规处理天润城第二街区问题的情况反映、天润城二街区业主大会维权诉讼代表小组致沿江街道物管办陈主任函件、临管会及维权诉讼代表小组关于沿江街道物管办聘用人员周传益问题的反映、关于小区商业用房租金行情的调查报告、房产证，被告强华提交的收据4份、租赁合同、南京市浦口区房管局对于天润城三街区物业用房的回函及原告与被告强华的当庭陈述在卷证实。被告周传益未提交证据。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三、以合法形式掩盖非法目的；四、损害社会公共利益；五、违反法律、行政法规的强制性规定。本案中原告并没有举证证明浦口区天润城二街区临时管理委员会与被告强华签订《房屋租赁合同》时存在上述情形，应承担举证不能的法律后果，故原告主张判令：2013年12月8日被告强华与浦口区天润城第二街区临时管理委员会签订的租赁合同无效，并责令被告强华立即搬离房屋之诉请，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。
关于原告主张：被告强华按照市场租金价格向原告支付房屋占有使用费10万元。本院认为，原告主张判令被告强华按照市场租金价格向原告支付房屋占有使用费10万元缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。因《房屋租赁合同》约定：2014年房屋租金为20000元（包含物业管理费）。租金的递增或其它方式：第二年为百分之三，第三年为百分之陆，后期续租按百分之拾为基数的原则下根据市场调节为确定租金。由此计算，被告三年应缴纳房屋租金为61800元（20000元+20600元+21200元）。由被告提交的收据计算，其共缴纳房屋租金为22000元，故还应支付房屋租金39800元（61800元-22000元）。
关于原告主张：被告周传益承担连带责任。本院认为，原告以被告周传益代表浦口区天润城二街区临时管理委员会签订租赁合同为由要求其承担连带责任缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第五十三条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条第（七）项之规定，判决如下：
一、被告强华于本判决书生效之日起十日内支付原告房屋租金人民币39800元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3536元，由原告负担2666元，被告强华负担870元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：a）预交上诉案件受理费3536元。
审 判 长 张 茗
审 判 员 林咏梅
人民陪审员 张凤英
二〇一七年一月四日
书 记 员 王红莲