北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第05753号
上诉人（原审原告）北京紫虹桥拍卖有限公司，住所地北京市朝阳区双惠苑甲5号楼5层1单元625。
法定代表人鲁庭婷，总经理。
委托代理人颜丙杰，北京君颜律师事务所律师。
委托代理人李秀光，男�1941年12月29日出生，北京紫虹桥拍卖有限公司顾问。
被上诉人（原审被告）北京佰联物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区建华南路17号。
法定代表人张国利，总经理。
委托代理人岳世锋，北京市铭泰律师事务所律师。
上诉人北京紫虹桥拍卖有限公司（以下简称紫虹桥公司）因与被上诉人北京佰联物业管理有限公司（以下简称佰联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第18168号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
2013年5月，紫虹桥公司起诉至原审法院称：2012年5月16日，紫虹桥公司、佰联公司签订房屋《租约》，紫虹桥公司租赁位于朝阳区建华南路17号柏联大厦五层511室作为办公用房，建筑面积100平方米。租期自2012年5月24日至2013年5月23日，期限一年，租金每月15208.33元；首期押三付一，三个月押金为45625元。签约当日，紫虹桥公司交付房屋租金和押金共计60833.33元，佰联公司分别开具收租金发票和收押金收据。2012年5月份，紫虹桥公司持佰联公司给付的《房屋权属证明》到北京市商务委员会办理公司迁址备案手续，北商委答复须提供房屋产权证明方可办理。紫虹桥公司找佰联公司索要，佰联公司称无法提供房产证明，最终导致紫虹桥公司无法完成在北京商委和朝阳区工商局的地址迁移注册备案。由于紫虹桥公司无法正常使用房屋，要求终止租约退回支付的费用，均遭佰联公司拒绝。2012年6月21日，紫虹桥公司书面通知佰联公司终止租约合同。因佰联公司隐瞒无房屋产权证明的事实，造成紫虹桥公司公司变更经营地址的登记备案事项无法完成，租赁房屋办公的目的不能实现。故紫虹桥公司起诉至法院要求：1.依法判决解除双�签订的租约合同。2.佰联公司返还租金15208.33元。3.佰联公司返还押金45625元。4.佰联公司支付违约金45625元。
佰联公司辩称：佰联公司不同意紫虹桥公司诉讼请求。紫虹桥公司未在2012年6月21日向佰联公司发出解除通知，紫虹桥公司自行退出房屋未通知佰联公司违约在先，佰联公司实际履行了合同，把房屋交给了紫虹桥公司。紫虹桥公司提交证据中解除通知中的手机号码是紫虹桥公司的员工，交接房屋时紫虹桥公司接收人就是该员工，签订房屋租赁合同时佰联公司已经告知紫虹桥公司房屋没有房产证，佰联公司交付房屋时提供了权属证明，紫虹桥公司没有提出异议，紫虹桥公司无法办理迁址不能归责于佰联公司。签订合同的时候紫虹桥公司没有告知佰联公司紫虹桥公司用于经营拍卖公司，紫虹桥公司对于其迁址需要什么手续是明知的，紫虹桥公司在签署房屋租赁合同并交接房屋后提出权属瑕疵要求解除合同是没有依据的。佰联公司在合同履行中没有任何过错，按照合同约定扣除紫虹桥公司的押金作为违约金符合合同约定，支付的押金不应退还，佰联公司暂不向紫虹桥公司主张违约金。紫虹桥公司给佰联公司造成很大损失，紫虹桥公司在入住后没有通知佰联公司就离开了，在佰联公司向紫虹桥公司要下一期租金的时候才知道紫虹桥公司已经搬离。
原审法院经审理查明：紫虹桥公司作为承租人与作为出租人的佰联公司签订《租约》（编号：佰联-2012-16），约定出租人出租、承租人租赁位于北京市朝阳区建华南路17号柏联大厦第五层511室（以下简称租赁房屋），计建筑面积100平方米，作为办公用房，这些房间简称为“所租房间”。租约最短期为一年，租期自2012年5月24日起至2013年5月23日止，有效期限一年。租金单价5元／天／平方米�按建筑面积计算年租金共计182500元，每一个月应付总租金为15208.33元，首期押三个月付一个月款共计60833.33元。承租人在签署本租约的同时，向出租人缴纳相当于三个月租金的押租即45625元，作为承租人忠实履行本租约各项条款和规定的保证金，如承租人未能及时缴付押租，则按租约第十三条有关条款办理。在本合同有效期内，如承租人违反本租约任何条款和规定（其中包括但不限于缴付租金的规定）出租人可以扣留全部或部分押租，其数额视承租人所欠租金或其他应付费用的数额而定。如因承租方违反本合同的规定而给出租方或第三人造成损失需要赔偿的数额也由出租方在押租中扣除。承租人按押三付一的方式支付首期款，承租人应于签约当日将首期款60833.33元一次性全额支付给出租人。在本租约的租期内，承租人应按每一个月支付租金，具体支付期限为每一个月的15号之前。第十一条有关承租人的契约条款：……第十八款：所租办公室仅供承租人及其工作人员办公，不作它用……。第十三条违约：第一款：本租约有效期内，出租人与承租人双方均不得解除租约。如出租人、承租人双方任何一方违约提前解除合同或因其他违约行为造成本合同无法继续执行的，违约方需向守约方支付相当于三个月租金金额的违约金。……第五款：如发生上述情况，承租人须向出租人缴付相当于三个月租金的款额，出租人有权使用押租抵付本款规定的应缴款项，本条规定的上述措施，不是唯一的，但不妨碍出租人采取其它补偿措施。第六款：上述有关承租人违约之规定亦适用于出租人违约的情况，承租人有相等求偿权利。第十六条：对大厦所租房间的陈述：除本租约规定的内容外，其他一切有关大厦附属物及所租房间的陈述和允诺，对出租人�无约束力。第十七条：租赁区域允许用途：第一款：承租人租赁所租房间的经营内容是办公……。
合同签订后，双方即开始履行。2012年5月16日，紫虹桥公司向佰联公司交纳押金45625元、租金15208.33元。后双方发生争议，经询，紫虹桥公司称签订合同后双方未办理房屋交接，紫虹桥公司即去办理公司迁址，紫虹桥公司从未进入和使用租赁房屋；签订合同时佰联公司提供了《房屋权属证明》，因紫虹桥公司是经营拍卖特许行业，北京市商务委员会要求提供房屋产权证明方可办理公司迁址备案手续，而紫虹桥公司签订合同前也不知道迁址需要房产证，故要求佰联公司提供而佰联公司不能提供，导致紫虹桥公司无法完成在北京市商务委员会和朝阳区工商局的地址迁移注册备案，故不能实现合同目的，所以紫虹桥公司没有入驻租赁房屋并在2013年6月21日通知佰联公司解除合同。另询，佰联公司称租赁房屋所在楼宇建设方和产权人均为北京金泰集团有限公司，房屋大产权证未办理。
原审庭审中，紫虹桥公司提交2012年6月21日“解除通知”，用以证明通知佰联公司解除合同，该通知内容为：“北京佰联物业管理有限公司：我方（北京紫虹桥拍卖有限公司）要求终止2012年5月16日同你方签订的关于北京市朝阳区建华南路17号柏联大厦第五层511室的租约合同，并返还我们根据合同要求已缴付的房租押金和月租金。现就终止合同原因做出如下解释：由于在签订合同之前，我们要求你方能保证我方能完成公司地址迁移注册备案手续，并要求积极协助我方办理，你方也做成承诺积极协助我方完成公司地址迁移注册备案手续的办理，并及时提供我们地址迁移注册备案政府部门所需的资料。但由于我方前往北京市商务委员会（以下简称北商委）办理经营地�备案时，北商委对你方提供的“房屋权属证明”不认可，并要求你方提供此处房产的房产证，再同你方沟通后，你方告知我们无法提供这些材料，导致我方不能完成在北商委和朝阳工商局的地址迁移注册备案手续，我方在同商委和朝阳区工商局的多方沟通下也未能完成地址迁移的备案。因此，为避免给双方造成更大的经济损失，我方希望在友好协商的基础上急时终止5月16日同你方签订的关于北京市朝阳区建华南路17号柏联大厦第五层511室的租约合同，并返还我们根据合同要求已缴付的房租押金和月租金。共计六万零八百三十三元三角三分。北京紫虹桥拍卖有限公司2012年6月21日一式两份联系电话：010XXXXXXX****X****XXX”。佰联公司对解除通知真实性不认可，表示没有收到过。经询，紫虹桥公司称解除通知以挂号信邮寄给佰联公司，但回执和寄发的证据找不到了。
原审�审中，佰联公司提交“北京佰联大厦公司—房间交接表”，用以证明2013年5月18日已与紫虹桥公司公司职员于永轮办理了房屋交接，而紫虹桥公司自行搬离未通知佰联公司；佰联公司表示2012年7月9日到租赁房屋发现无人，撬锁进入后发现无紫虹桥公司的东西，在紫虹桥公司起诉后已在2012年九十月份另行出租租赁房屋。“交接表”载明内容有：房间号：511；客户入住一栏有物业部、工程部签字，日期为2012年5月18日；客户处签字为于永轮；领取钥匙一栏内容有我公司于2012年5月18日，从贵公司领取房间钥匙1套1把；电表底数一栏入住底数为9799；退租迁出一栏有物业部、工程部签字；交还钥匙一栏内容有我公司于2012年7月9日……，电表退房底数为9799。经询，紫虹桥公司对“交接表”真实性、合法性均不认可；紫虹桥公司表示为佰联公司单方提供，紫虹桥公司没有名为于永�的员工，该签字系伪造，交接表无公章盖章，2012年7月9日期有涂改痕迹，电表底数无变化不正常也可以说明紫虹桥公司没有入住租赁房屋。
原审审理中，佰联公司申请调查于永轮的社会保险缴纳信息，以证明该人系紫虹桥公司职员签署了“交接表”；北京市朝阳区社会保险基金管理中心回复情况说明，内容为：“……经在四险及医疗系统查询，北京紫虹桥拍卖有限公司（组织机构代码：68198573、社保登记证号110112008286）2012年5月至2013年5月，无姓名为于永轮的参保人……”。佰联公司亦申请调查“解除通知”中号码为“136XXXX****”手机号码使用人为于永轮，经核实电信运营商无法提供该内容的查询。
原审庭审中，紫虹桥公司提交北京市朝阳区房屋管理局房屋权属科2006年11月出具的《房屋权属证明》（以下简称权属证明），北京金泰集团有限公司2012年5月28日出具的�证明》（以下简称证明）。权属证明内容为：“兹有坐落于北京市朝阳区建华南路17号的房产一处，依据建设工程规划许可证99-规建字-08239号，现申请人为北京金泰恒业有限责任公司（现已更名为北京金泰集团有限公司），房屋实际用途为非住宅。（仅供办理工商营业执照注册使用）”；证明内容有：“坐落于北京市朝阳区建华南路17号柏联大厦底商产权属于北京金泰集团有限公司所有，北京金泰集团有限公司委托北京金泰集团有限公司朝阳分公司对该大厦底商进行管理。2011年3月9日北京金泰集团有限公司朝阳分公司与北京佰联物业管理有限公司就该大厦底商签订了《联合经营合同》，约定自2001年10月1日起至2021年9月30日止。在合同存续期间，由北京佰联物业管理有限公司对该大厦底商进行经营管理。此证明仅供北京紫虹桥拍卖有限公司办理工商注册申请使用”。
原审法院经审理认为：紫虹桥公司、佰联公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应诚实信用的依约履行。紫虹桥公司主张未办理房屋交接，并对佰联公司提供的交接表不予认可，但从紫虹桥公司交纳租金及其陈述的办理公司迁址过程以及提交日期为2012年6月21日的解除通知的内容而言，租赁合同实际已在履行中，紫虹桥公司所述未交接使用不足为信。佰联公司在签订合同时已提供了房屋权属证明，紫虹桥公司对房屋权属情况是知道的，在签订的合同中也明确约定租赁房屋用途办公。紫虹桥公司诉称北商委要求公司迁址提供房产证，佰联公司提供不了实现不了合同目的，故要求解除合同；但紫虹桥公司主张的办理公司迁址不是双方合同约定的内容，也不是作为出租人的佰联公司应承担的合同义务，其据此主张解除合同于法无据。本案中佰联公司自认已于2012年7月9日自行收回房屋，故合同实际未再履行已经解除，法院予以确认。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。紫虹桥公司主张解除的依据不足，其主张返还房屋租金没有事实依据，法院不予支持；其主张的违约金于法无据，法院不予支持。关于押金的处理，合同有明确约定，佰联公司不同意返还有相应合同依据，也足以弥补其损失，故紫虹桥公司主张返还押金依据不足，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除紫虹桥公司北京紫虹桥拍卖有限公司与佰联公司北京佰联物业管理有限公司签订的《租约》。二、驳�紫虹桥公司北京紫虹桥拍卖有限公司其他的诉讼请求。
判决后，紫虹桥公司不服，上诉至本院称：1.一审判决规避涉案合同履行不能的基本原因和事实。双方不能履约的根本原因是被上诉人未能提供房屋所有权证书或者合法权属证明所致。被上诉人对涉案房屋不具有出租人主体资格。2.被上诉人提供的《房屋权属证明》不具有合法性。北京市商务委员会未认定该证明的合法性，上诉人迁址未成的原因就在于此。3.北京市商务委员会以不能提供房产证或合法的权属证明拒办迁址批准手续，是法定的不可抗力情形之一。4.因迁址不能导致上诉人履约不能，无法实现合同目的，上诉人要求解除合同于法有据。5.涉案房屋没有交接。6.上诉人与被上诉人均无过错，上诉人要求退回全部押金。综上，要求撤销原审判决，同意给付租金，放弃违约金的诉讼请求，要求被上诉人退还押金。
本院经审理所查明的事实与原审法院认定的事实一致。
上述事实，有租约、发票、收据及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：紫虹桥公司与佰联公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，约定内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力，双方应按合同的约定履行各自的权利义务。庭审中，上诉人放弃对租金及违约金的诉讼请求，对此本院不持异议。现本案的争议焦点为上诉人是否构成违约，被上诉人是否需要退还押金。对此本院认为，依租赁合同约定：在本合同有效期内，如承租人违反本租约任何条款和规定（其中包括但不限于缴付租金的规定）出租人可以扣留全部或部分押租，现紫虹桥公司应于2012年6月15日支付第二期租金时未按时交纳租金，其辩称已向佰联公司发出了解除合同通知无相应证据证明，佰联公司亦不认可收到过解除合同通知，故紫虹桥公司客观上确实违反租约，依据合同约定，佰联公司有权不予退还押金。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律亦无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2430元，由北京紫虹桥拍卖有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费2430元，由北京紫虹桥拍卖有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 淼
代理审判员 刘建刚
代理审判员 郑吉喆
二〇一四年六月十九日
书 记 员 吴可加