广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终2011号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐伟，男，1986年6月19日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。委托诉讼代理人：何伏球，广东品信律师事务所律师。委托诉讼代理人：何若川，广东品信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓展材，男，1982年9月24日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李伟光，广东南鹏展法律师事务所律师。上诉人徐伟因与被上诉人邓展材房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第744号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐伟上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判为徐伟向邓展材支付2015年6月至2015年9月的占有使用费16000元。事实和理由：（一）徐伟因邓展材阻挠无法使用整个厂房，一审认定徐伟应按照合同约定的租金标准向邓展材支付整个厂房的占有使用费合计64000元属认定事实不清。邓展材租赁给徐伟的厂房实际上是由徐伟与泡沫厂一起承租的，徐伟仅使用其中的100多平方米，其余部分由泡沫厂使用，当时三方口头约定徐伟每月支付4000元租金，泡沫厂自行向邓展材支付另外的10000元租金。2015年4月28日，泡沫厂搬走后，邓展材不同意徐伟按之前的约定支付租金，通过断电、堵厂房门口等方式阻挠徐伟使用泡沫厂原来使用的厂房。故徐伟一直无法占有使用其余部分，应按之前的租金标准即4000元每月向邓展材支付该100多平方米的占有使用费，且一审法院漏查了徐伟已经支付了2015年4月至5月的部分租金7000元。（二）徐伟与邓展材签订的厂房租赁合同无效，对此徐伟并无过错，且邓展材的阻挠导致徐伟一直无法占有使用整个厂房，应综合考虑徐伟对厂房的占有使用情况来确定占有使用费。（三）邓展材在一审提交的电费清单显示用电地址、用户名均与涉案厂房地址、徐伟经营厂房的名称不相符，一审法院据此电费清单认定徐伟向邓展材支付2015年1-6月的电费6498.74元属证据不足、事实不清。被上诉人邓展材提交书面答辩意见，称：（一）一审法院在查清事实的情况下依法判决，邓展材服判。（二）徐伟滥用诉权，恶意拖延时间，损害邓展材的利益。一审期间，徐伟无理提起反诉，且其已经在一审庭审过程中明确表示在2015年9月30日之前搬离涉案厂房，但时至今日，徐伟仍然没有搬离并拒绝搬离，借口官司尚未打完来拖延搬离时间。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邓展材向一审法院起诉请求：1.解除邓展材和徐伟签订的厂房租赁合同；2.徐伟支付邓展材2015年4-9月租金84000元及按中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日至偿付之日的逾期利息；3.徐伟支付邓展材墙壁修补费10000元及按中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日至偿付之日的逾期利息；4.徐伟支付邓展材水电费8473.63元及按中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日至偿付之日的逾期利息。徐伟向一审法院提起反诉，请求：1.解除徐伟与邓展材之间的租赁关系；2.邓展材向徐伟返还押金30000元；3.邓展材赔偿徐伟经济损失216800元（含装修费26800元、员工误工费55000元、经营性损失135000元）。一审法院认定事实：2014年7月4日，邓展材与徐伟签订厂房租赁合同，约定邓展材将位于古镇镇六坊工业区北三路14号厂房租给徐伟作生产、加工木头配件制品之用，租期自2014年8月1日至2016年2月28日，月租金14000元，每三个月为一个缴租周期，先交租后使用，徐伟租赁此厂房产生的水电费应按月缴清给邓展材；徐伟应及时支付租金及其他应支付的一切费用，如拖欠满一周，邓展材有权终止租赁协议，并且没收押金；泡沫厂搬出此厂房期限为2014年12月31日前，在有效的租赁合同期内，泡沫厂搬走后，邓展材按每月租金10000元收取，每三个月为一个缴租周期，即徐伟每期应一次性缴纳租金30000元给邓展材即可；邓展材收徐伟押金30000元，租赁期满后不计息退还，如徐伟中途退租，则押金归邓展材所有；徐伟不得擅自改造厂房结构及附属设施，如需要改造，须取得邓展材同意方可施工，如未经同意擅自改造，邓展材有权要求徐伟赔偿经济损失，对于徐伟拆除的砖墙在归还厂房时需要补砌，如拒不补砌，由此产生的费用由徐伟承担，徐伟需缴纳保证金10000元；徐伟要为邓展材保护好厂房及附属设施，因徐伟使用不当或不合理使用，致使厂房及附属设施损坏或发生故障的，徐伟应负责维修及承担维修费用，如徐伟拒不维修，邓展材可代为维修，费用由徐伟负担。合同签订后，徐伟于2014年7月4日向邓展材缴纳押金30000元。承租厂房后，徐伟向邓展材交纳了2014年8月至2015年3月的租金。2015年4月28日，泡沫厂搬走。其后，双方在缴纳租金标准问题上产生争执。2015年7月28日，邓展材向一审法院起诉。诉讼中，双方经协商，一致同意徐伟于2015年9月30日前搬离租赁厂房，并确定2015年9月30日起解除厂房租赁合同。诉讼中，邓展材主张徐伟损坏厂房墙壁并要求支付修补费用10000元及利息，但徐伟否认有损坏墙壁的行为。对此，邓展材未能提供相应的证据。邓展材提交的加盖电网公司公章的电费清单显示，案涉厂房2015年1月份电费1660.76元，2月份电费1539.37元，4月份电费1716.17元，5月份电费99.79元，6月份电费1482.65元，合计6498.74元。徐伟主张其已交纳到5月份，但没有提供相应的证据。邓展材提交一份用户用水清单（未加盖公章）显示户号10000929、户名恒业电器厂的位于六坊工业区自2015年1-9月的水费共258.72元。徐伟不予确认，并认为其一直没有用水。对此，邓展材未能提供相应的证据。徐伟提交一份徐伟木头厂喷漆房装修工程结算表，拟证明其承租厂房安装了设备、电以及人工费等26800元；对其主张的员工误工费55000元，是按照24个员工的基本工资计算；对主张的经济损失135000元，是因为半个月没营业，按照一个月大概40万元营业额计算。为此，徐伟提供了相片、光盘等，拟证明邓展材通过断电和堵厂房门口等方式阻扰其使用租赁物，致使其经营的企业一度停产。邓展材对徐伟的主张不予承认，认为徐伟提供的上述证据与本案缺乏关联性。案涉厂房是邓展材于2012年1月1日与古镇镇六坊村民委员会签订合同承租土地后加盖而成，没有办理建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。一审法院认为，邓展材与徐伟签订的厂房租赁合同，因案涉厂房未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，违反了法律的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定无效。虽然合同无效，但徐伟占有使用厂房期间，应按照合同约定的租金标准支付占有使用费。徐伟已交纳了2015年3月份前的租金，按照合同约定的租金标准，4月份应按14000元计，4月份后因泡沫厂已搬走，租金标准按月10000元计，双方同意计至9月30日，则应付50000元，合计应付占有使用费64000元。同样，由于徐伟占有使用厂房，所产生的2015年1-6月的电费6498.74元也应交纳。对邓展材主张的水费及徐伟辩称其已交纳电费至5月份等，因不能提供充分有效的证据，一审法院均不予支持。同时，由于合同无效，邓展材无权没收押金，故对徐伟要求邓展材返还押金30000元，具有理据，一审法院予以支持。至于邓展材主张墙壁修补费，徐伟主张应由邓展材赔偿其装修、员工误工及经营性损失等，均缺乏充分有效证据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、邓展材与徐伟签订《厂房租赁合同》无效；二、徐伟于一审判决生效之日起十日内，向邓展材支付2015年4-9月的占有使用费64000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2015年7月28日起至偿付之日止的逾期利息；三、徐伟于一审判决生效之日起十日内，向邓展材支付2015年1-6月的电费6498.74元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2015年7月28日起至偿付之日止的逾期利息；四、邓展材于一审判决生效之日起十日内，向徐伟返还租赁押金30000元；五、驳回邓展材的其他诉讼请求；六、驳回徐伟的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2358元，减半收取1179元（邓展材已预交），由邓展材承担393元，徐伟负担786元。反诉案件受理费5002元，减半收取2501元（徐伟已预交），由邓展材负担500元，徐伟负担2001元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于租金标准的认定。徐伟主张涉案厂房实际上是由其与泡沫厂一起承租，当时三方口头约定徐伟每月支付4000元租金，泡沫厂自行向邓展材支付另外的10000元租金，但邓展材则认为在泡沫厂搬走前徐伟应付的租金为14000元/月。徐伟为证明其主张于二审期间提交了一份收据（第二联：交顾客），内容为今收到徐伟2015年1、2、3月份租金及租赁税，其中租金显示为“4000×3＝12000”，经手人为“邓”。邓展材确认该收据的真实性，但主张租金应为14000元，其是应徐伟的要求分开两张收据出具，一张10000元，一张4000元，邓展材对此未能提供另外一张10000元收据的存根联予以证明。本院认为，虽然双方签订的厂房租赁合同约定的租金标准为14000元/月，但该合同也载有泡沫厂搬离的内容，徐伟主张该厂房实际上是由其与泡沫厂一起承租有事实依据，且徐伟提交的收据显示其向邓展材交纳2015年1－3月份租金实际是按4000元/月的标准交纳，该收据为第二联交客户联，即邓展材开具收据时应有相应的存根联，现邓展材主张租金应为14000元，其是应徐伟的要求分开两张收据出具，但对此未能提供另外一张10000元收据的存根联予以证明，故对邓展材的主张，本院不予采纳。结合邓展材在诉讼中确认徐伟已交纳租金至2015年3月底的事实，本院采信徐伟关于其与泡沫厂各自向邓展材交纳租金的主张，并认定在泡沫厂搬离以前，徐伟与邓展材之间实际执行的租金标准为4000元/月，即双方在履行合同过程中已经以事实行为变更了合同中关于租金部分的约定。另外，虽然根据合同约定，在泡沫厂搬走后租金为10000元/月，但根据前述认定的租金标准，结合生活常理，徐伟按10000元/月标准交纳租金的前提应该是可以使用泡沫厂原来使用的厂房，而本案中，邓展材并未提供证据证明其在泡沫厂搬离后有将泡沫厂原来使用的厂房交付给徐伟使用，故本院认定在泡沫厂搬离后双方仍应执行4000元/月的租金标准。二、关于徐伟已支付7000元的认定。邓展材在二审期间确认已收到徐伟于2015年4月10日支付的7000元，但认为该款是4月份之前的租金，但其已记不清是哪一个月的租金，徐伟则认为该款是支付2015年4月至5月的部分租金（实为占有使用费）。经查，双方在合同中已明确约定“实行先付租金后使用”的内容，邓展材的上述主张与合同约定不符，故本院采信徐伟的主张，认定该7000元为支付2015年4月以后的占有使用费。三、关于电费的认定。邓展材主张徐伟未交纳涉案租赁物2015年1-6月份的电费，并为此提交了广东电网有限责任公司中山古镇供电分局出具的电费对账清单，但徐伟对上述清单的内容不予确认，且该清单载明的用户名称为“中山市古镇双盛灯饰五金厂六坊店”与徐伟经营范围为“生产、加工木头配件制品”不同，另清单上的用电地址“六坊工业区北三路4号”与徐伟承租的租赁物地址“六坊工业区北三路14号”也不相同，故本院认定该用电清单与本案不具备关联性。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因涉案厂房未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，邓展材与徐伟签订的厂房租赁合同应认定无效。虽然该合同无效，但根据上述司法解释第五条的规定，徐伟仍应按照双方约定的租金标准支付占有使用费。根据前述认定，在泡沫厂搬离前后，双方的租金标准均应为4000元/月，故徐伟应按此标准向邓展材支付2015年4月至9月的占有使用费24000元，因徐伟已支付了7000元，故徐伟应向邓展材支付尚欠的占有使用费17000元及相应的利息损失，因一审认定利息从起诉之日即2015年7月28日起算，双方均无异议，故本院对该利息起算日予以维持。关于电费问题，因本院已认定邓展材提供的电费对账清单与本案不具备关联性，邓展材亦未提供其他证据证明其已经为徐伟垫付有关电费，故其要求徐伟支付电费缺乏依据，一审判决徐伟向邓展材支付2015年1－6月的电费6498.74元不当，本院予以纠正。此外，对当事人未提出上诉的部分，本院不予审查。综上所述，因为徐伟在二审阶段提交新的证据导致事实认定发生变化，徐伟的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第744号民事判决第一项、第四项、第六项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第744号民事判决第三项、第五项；三、变更广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第744号民事判决第二项为：徐伟于本判决生效之日起十日内向邓展材支付2015年4-9月的占有使用费17000元及利息（利息从2015年7月28日起至款项清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回邓展材的其他诉讼请求。一审案件受理费2358元，减半收取1179元（邓展材已预交），由邓展材承担983元，徐伟负担196元（徐伟负担部分于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳）。反诉案件受理费5002元，减半收取2501元（徐伟已预交），由邓展材负担500元（邓展材负担部分于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳），徐伟负担2001元。二审案件受理费1162元（徐伟已预交2358元），由邓展材承担969元（邓展材负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳），徐伟负担193元。本判决为终审判决。审 判 长  黄岳文代理审判员  陈爱玲代理审判员  卢俊廷二?一七年二月六日书 记 员  钱绮丽黄燕红