辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终276号
上诉人（原审原告）：张晓伟。
被上诉人（原审被告）：大连亿泽房地产开发有限公司。
法定代表人：姜修文，该公司董事长。
委托代理人：史杰，辽宁智库律师事务所律师。
原审原告张晓伟与原审被告大连亿泽房地产开发有限公司（以下简称亿泽公司）商品房销售合同纠纷一案，大连市旅顺口区人民法院于2015年11月20日作出（2015）旅民初字第2178号民事判决，张晓伟不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月28日公开开庭审理了本案。上诉人张晓伟、被上诉人亿泽公司的委托代理人史杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张晓伟一审诉称：原告在购买涉案房屋前，通过被告发放的宣传资料和网站，得知被告开发的位于旅顺的楼盘功能完善，优势明显，是一个高档楼盘。小区内从早教中心（北京红黄蓝早教中心）、北京师范附小、北京师范附中到旅顺高中，15年全系教育；大型（与沃尔玛、家乐福同级）超市，交通（市内公交、小区门前有轻轨站），医疗（医大附属医院），景观（花园水池音乐广场）设施样样齐全。当时被告宣传资料有这样一段描述“你能想到的成熟生活，满足所有，并实现更多；6万平文艺中心，2000平社区医疗中心，大型商超与特色商业，15年全系名校教育。”可以说这段宣传是促使原告当时购房的重要原因。于是原告于2014年4月27日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告位于旅顺口区某小区2层2号房屋，建筑面积81.94平方米，单价每平方米8100元，房屋总价663，714元。合同签订后，原告支付了全部房款。入住后，原告发现该小区并不是像被告宣传的那样，超市、医院、学校和景观全都没有。被告在广告宣传时，为了吸引购房者，进行了虚假宣传，欺骗消费者的行为，严重的侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令被告赔偿原告经济损失60，000元，诉讼费由被告负担。
被告亿泽公司一审辩称：原告诉称的案涉项目红线外周边配套事项的宣传，仅为要约邀请，并不构成合同内容，对原告订立合同及房屋价格确定不构成重大影响，原告要求被告承担赔偿责任没有法律及事实依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、原告所主张的教育、商业、医疗、交通等配套设施，位于项目地块红线外。根据法律规定及双方合同的约定，项目红线外配套设施的宣传仅为要约邀请，而且被告事前已向原告告知周边环境情况，原告也已签字确认，现又向被告主张责任，没有法律和事实依据。原告所主张的教育、商业、医疗、交通等配套设施，位于项目地块红线外，并非位于案涉房屋所在小区的红线内，原告此节所述与事实不符。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第三条的规定以及原、被告双方《商品房买卖合同》补充协议第十二条第1款“买卖双方确认楼书、沙盘模型、样板房等仅供参观参考，广告为要约邀请，不作为交屋的标准”、第十二条第2款“双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与该房屋有关的任何文件，均应在出卖人予以书面授权或盖章确认后方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍的信息，与《合同》和本补充协议不一致的或未在《合同》和本补充协议予以书面约定的，不构成合同内容。买受人确认：对于《合同》和本补充协议的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入《合同》和本补充协议中”的约定，对于规划范围外相关设施的宣传，仅仅构成“要约邀请”，并不构成合同内容，不存在承担赔偿责任的问题。而且，根据双方《商品房买卖合同》补充协议第六条第1款“……该项目红线以外规划以政府相关部门批复为准，出卖人对红线以外的实际情况及因各种原因引起的调整、变化、规划变动不承担责任”，第3款“小区内的公共场所、公用设施、物业管理用房、建筑小品的建筑设计、规格、设计风格……等可能需要进行修改，买受人在此同意，如出现该等修改情形时，出卖人可不再事先通知买受人而直接修改。如该等修改可能对采光、视野、景观等造成不利影响，买受人均不因此向出卖人主张补偿、赔偿或退房等责任或主张其他权益”，第十四条第4款“本项目如有幼儿园、会所、学校等配套建筑，开业使用的具体时间，由经营者或管理者确定”等约定，以及原告签字确认的《购房确认书》也已明确“本人确认关于本项目红线外的所有规划、配套设施等以政府相关部门批复及实际建设为准，在任何情况下均不要求贵司对红线以外的规划、配套设施等及其变动、实际建设情况承担任何责任”，因此，原告要求被告对项目红线外的配套设施承担赔偿责任，没有依据。二、原告既无证据证明该配套设施的宣传“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”，也不能证明其所谓的损失。原告已对《购房确认书》签字确认，证明其对案涉项目周边环境情况知晓，并无异议。而项目规划范围外的配套设施，并不适用《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第三条的规定，而且原告也无证据证明双方曾就前述配套设施予以约定，更无证据证明此项宣传对其商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，其所谓的损失没有依据。三、关于案涉项目周边配套设施的宣传，均依据政府公布的规划方案以及工作报告等相关内容作出，不存在虚假宣传的行为。相关配套设施的建设客观上不受被告控制，进度迟缓也非被告过错，故诉请被告承担赔偿责任无法律依据。综上所述，原告因政府对项目周边配套规划实施进度问题而主张被告过错并要求赔偿，不应得到支持。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：被告在开发销售商品房时，通过媒体、网络、宣传图册等形式，对该项目的相关配套设施作了介绍，其中包括：教育设施（北京红黄蓝亲子园、深圳世纪星双语幼儿园、旅顺高中、伊顿国际双语幼儿园、北师大基础教育实验校）、医疗设施（2000㎡社区医疗中心）、交通设施（7路、8路、9路、12路公交路线，小区门口有轻轨站）、商业设施（6万平商业中心、4万平街区商业—家乐福、沃尔玛同级别超市）、景观设施（50米宽景观大道、1.3公里儿童主题景观公园）。被告在宣传图册中曾介绍到，“2013年5月，幸福巴士开通，业主出行更加便捷自在；2013年6月，城市级健康配套、大连最大的市民健身中心［亿达文体中心］正式投入使用；2013年9月，6万平［儿童主题社区公园］投入使用，规模列为大连之首；2014年，首期成品园林社区完美入住，给业主一个带大花园的家；2014年，公交站点设立通车，美好生活举步即达；2014年，一站式主题商业街开门纳客，繁华生活随即启幕；2014年，小学奠基开工，旅顺高中开学”。本案原告于2014年4月27日与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定，买受人（即原告）购买出卖人（即被告）位于旅顺口区某小区2层2号的商品房，建筑面积81.94平方米，单价每平方米8100元，总计房款为663，714元。补充协议第十二条约定，“买卖双方确认楼书、沙盘模型、样板房等仅供参观参考，广告为要约邀请，不作为交屋的标准。2、双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与该房屋有关的任何文件，均应在出卖人予以书面授权或盖章确认后方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍的信息，与《合同》和本补充协议不一致的或未在《合同》和本补充协议予以书面约定的，不构成合同内容。买受人确认：对于《合同》和本补充协议的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入《合同》和本补充协议中”。合同签订后，原告按约定付清了房款，被告于2015年5月将涉案房屋交付给原告。
另查明：2014年4月27日，被告曾向原告提供《项目商品房买卖公示告知资料及文件买受人已审阅确认函》，载明：“本人已认真、细致的阅读并完全理解了贵公司按照国家及大连市有关法律法规、规章等的规定在售楼处公示的如下文件及资料……对上述所有公示、告知文件与资料所提及所有内容，本人已全部阅知予以接受并实地考察了项目周边情况及房屋现状，承诺不以对前述文件或资料的内容有异议而拒绝与贵公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议等相关文件，愿意购买贵公司开发的房屋。本人已知道展示销售接待场所展示的楼盘模型、三维动画片、楼书、样板间及开发商就本项目在报纸、杂志等媒体公开发布的广告等均仅为参考，最终以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议和其他相关书面文件为准”，原告在该确认函上签字。同日，被告还向原告提供了《购房确认书》，载明：“本人确认关于本项目红线外的所有规划、配套设施等以政府相关部门批复及实际建设为准，在任何情况下均不要求贵司对红线以外的规划、配套设施等及其变动、实际建设情况承担任何责任”，原告亦在该确认书上签字。原告认为被告在宣传中承诺的教育设施、医疗设施、交通设施、商业设施、景观设施并未建成、投入使用或未按预期承诺的标准建成，致使合同目的无法实现，故原告诉至法院，要求赔偿原告经济损失。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行权利义务。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，出卖人在商品房销售广告和宣传资料上的内容，原则上属于要约邀请。要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是引诱他人发出要约。其能否视为要约，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定进行判断，根据该解释，被告在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺需符合以下三个条件才可视为要约：一是该内容是对开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；二是对房屋的说明和允诺应具体确定；三是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。本案中，原、被告签订的《补充协议》第十二条约定，“买卖双方确认，楼书、沙盘模型、样板房等仅供参观参考，广告为要约邀请，不作为交屋的标准”，且原告在被告出具的《商品房买卖公示告知资料及文件买受人已审阅确认函》中亦签字确认了展示销售接待场所展示的楼盘模型、三维动画片、楼书、样板间及开发商就本项目在报纸、杂志等媒体公开发布的广告等均仅为参考，最终以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议和其他相关书面文件为准的事实。据此，原、被告在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时对本案中双方争议的事实已约定，即双方在合同中已明确约定被告在售房过程中的广告为要约邀请，该售房广告对原、被告没有约束力，因此被告对其在广告中所作的说明和允诺不承担法律后果，且被告并未在广告中对涉案商品房配套设施建成的时间作出具体确定的承诺，以此被告不存在违约行为。故原告要求赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第十五条、第六十条的规定，作出如下判决：驳回原告张晓伟的诉讼请求。案件受理费1299元，其他诉讼费50元，合计1349元，由原告负担。
张晓伟上诉的主要理由及请求是：一、一审判决认定事实有误。1、案涉合同及补充协议是亿泽公司预先拟定的，没有与张晓伟协商，亿泽公司在商品房买卖过程中居于强势，而处于弱势的张晓伟欲买房，只能在补充协议上签字。鉴于补充协议是亿泽公司预先拟定的，根据合同法第39条规定，该补充协议是格式条款，应为无效；2、一审判决以案涉补充协议第12条和确认函认定亿泽公司不承担责任是错误的。因为案涉补充协议和确认函的全部内容均是亿泽公司预先拟定的，根据合同法第39条、第40条规定是无效条款。亿泽公司在售房过程中的广告是要约，其应当承担法律后果。亿泽公司在售房过程中对项目配套设施作出介绍，宣传内容确定、具体、可预见。案涉房屋距离旅顺口区市区9公里，离水师营商业圈有3公里，周围是农村，但售价却很高。正是因为亿泽公司宣传配套设施齐全等对房屋价格构成重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，宣传广告应为要约，对双方均有约束力；3、因亿泽公司违约，其依法应当承担违约责任、赔偿损失。宣传广告是要约，亿泽公司应当履行义务，兑现承诺。一审判决认为亿泽公司未在广告中对案涉房屋配套设施建成的时间作出具体明确的承诺，从而否定亿泽公司应承担的违约责任是错误的。据此，张晓伟的上诉请求为撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审诉讼请求。
亿泽公司二审答辩认为：不同意张晓伟的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，依据已查明的事实，案涉商品房买卖合同和补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉合同第八条中未约定建成相关宣传广告中的配套设施是案涉房屋交付的条件。相反，（1）在补充协议第十二条明确约定“楼书、沙盘模型、样板房等仅供参观参考，广告为要约邀请，不作为交屋的标准”；（2）张晓伟签署的《商品房买卖公示告知资料及文件买受人已审阅确认函》中对此载有相同内容；（3）《购房确认书》已载明“关于本项目红线外的所有规划、配套设施等以政府相关部门批复及实际建设为准，在任何情况下均不要求亿泽公司对红线以外的规划、配套设施等及其变动、实际建设情况承担任何责任”，张晓伟未提供证据以证明其签署前述文件时对此内容提出过异议。因此，张晓伟以此为由要求赔偿损失，无事实和法律依据，一审法院未支持，并无不妥，本院予以维持。
关于张晓伟上诉称案涉补充协议、确认函等属格式条款，应认定为无效一节，本院认为，虽然该补充协议、确认函是亿泽公司预先拟定的，但张晓伟未提供证据以证明其内容存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的认定约定无效的事由，即存在明显免除开发商责任、加重买房人责任或排除买房人主要权利等情形。因此，张晓伟的此项上诉理由，亦无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张晓伟的上诉请求，无充分事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1299元（张晓伟已预交），由张晓伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 陈 伟
审判员 刘丽媛
二〇一六年三月十五日
书记员 王丽秋