广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初9793号原告（反诉被告）：佛山市万科物业服务有限公司，住所：佛山市南海区桂城街道桂平西路8号金御华府会所1第一层，统一社会信用代码：91440605785785011D。法定代表人：严雄波。委托诉讼代理人：魏贤英，系原告员工。委托诉讼代理人：张志豪，系原告员工。被告（反诉原告）：朱智锋，男，汉族，1973年7月30日出生，住址：广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：王尧，男，汉族，1990年11月4日出生，住广东省佛山市禅城区，由被告工作单位推荐。委托诉讼代理人：李文志，男，汉族，1980年10月5日出生，住湖北省孝感市孝南区，由被告工作单位推荐。原告佛山市万科物业服务有限公司与被告朱智锋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月29日受理后，依法适用小额程序审理，又因双方争议较大转为简易程序审理，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院依法作出裁定，驳回被告的管辖权异议。诉讼过程中，被告提起反诉并申请免交反诉费，本院经审查后对反诉予以受理，但对被告免交反诉费的申请不予准许。本案于2017年10月19日公开开庭，对本诉及反诉进行了审理。管辖权异议及反诉答辩期，审限已作相应扣减。原告的委托诉讼代理人张志豪、魏贤英、被告的委托诉讼代理人王尧均到庭参加了庭审。诉讼中，原告申请了和解期，但未能达成一致意见，相关审限已扣除。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费6444.47元及其违约金873.06元（自2015年11月1日始，暂计至2017年5月31日）、公共分摊电费979.80元，合计8297.33元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告向佛山市万科中心城房地产有限公司（下简称“万科房地产公司”）购买了广东省佛山市禅城区祖庙街道季华五路57号万科广场五期XXX座XXX房（以下简称“6XX房”）。佛山市万科中心城房地产有限公司于2014年11月24日向被告发放了“商品房交付使用通知书”，通知要求其按照商品房买卖合同的约定到佛山万科广场物业服务中心（该服务中心是原告在万科广场项目设立的分支机构）办理收楼手续。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用及公摊费用……”以及《佛山万科广场前期物业服务协议》第三条约定，被告按住宅管理费3.38元/平方米/月的标准于每月15日前向原告交纳当月物业服务费，下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，逾期一日，应交纳欠费总额0.5‰的违约金。但自2015年11月1日至2017年5月31日止，经原告多次催缴，被告却一直不予交纳相关物业服务费及违约金。其中，被告拖欠自2015年11月1日至2017年5月31日期间的物业服务费6444.47元（100.35平方米×3.38元/平方米×19个月）、违约金873.06元、公共分摊电费979.80元，合计8297.33元。综上，原告为了维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判准诉请。被告辩称：一、原、被告的权利义务关系约定未明，双方无法有效履约。被告自签订《广东省商品房买卖合同》至今，一直要求万科房地产公司和原告向被告提供《前期物业服务合同》的全部内容，但万科房地产公司和原告一直搪塞推诿，拒绝提供。此外，《前期物业服务合同》对“前期物业服务质量标准”未予明确约定，被告为此多次要求原告依法约定，但原告拒不配合。综上，被告至今依然无法同意并确定原、被告之间的权利义务关系，客观上无法对原告有效主张权利和要求履行义务。被告请求法院查明《前期物业服务合同》的全部内容，该合同须取得原、被告双方知悉并同意。万科房地产公司作为建设单位，涉嫌实施了违反《物业管理条例》第二十四条、第二十五条和《广东省物业管理条例》第八条、第三十七条规定的违法行为，违法事实如下：（一）万科房地产公司没有通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，或经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准选聘具有相应资质的物业服务企业；（二）原告没有相应资质；（三）万科房地产公司与被告签订的买卖合同没有包含前期物业服务合同约定的内容，没有载明由物业买受人交纳的前期物业服务费时间、标准和方式；（四）万科房地产公司应当将划定的物业管理区域向物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。万科房地产公司和原告的串谋违法事实，是造成物业服务合同纠纷的重要原因，被告请求把违法事实移送相关行政部门依法处理。二、针对万科房地产公司作为建设单位的涉嫌违法行为，被告曾与多名业主、物业使用人多番向有关政府部门投诉举报。2014年10月，佛山市禅城区发展规划和统计局对被告等业主和物业使用人作出了书面答复。三、在《广东省商品房买卖合同》中没有包含前期物业服务合同约定的内容，没有载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式的情况下，原告须提供超过《佛山市普通住宅物业服务收费政府指导价参考标准》的一级服务内容。同时，根据原告提交给佛山市禅城区发展规划和统计局的申请资料及该局的相关批文要求，原告主张《佛山万科广场超出市定一级服务内容明细》是作为原告在本案的物业服务合同关系应履行的义务，以取得佛山市禅城区发展规划和统计局许可其进行收费。原告明知其在主观上没有实际履行能力，遵守《佛山万科广场超出市定一级服务内容明细》向被告提供服务，仍据此向佛山市禅城区发展规划和统计局申请收费许可。原告的行为在本案的物业服务合同纠纷中，明显向被告和物价部门虚构事实、隐瞒真相。被告等业主和物业使用人已就本案的物业服务纠纷，通过口头、书面和媒体曝光等方式，长年多番主动向万科房地产公司和原告进行交涉，万科房地产公司和原告始终坚持回避被告的交涉，万科房地产公司的经理刘浩威、胡宗山、原告的经理黄立新、赖炎华、陈忠、刘李贵等人，对《万科广场那么高的物业费，依据是什么》、《佛山万科广场超出市定一级服务内容明细》的真实性和合法性长期不予承认，目的是为了掩盖其非法占有被告财产的目的。根据全国企业公示系统查询结果和属地街道办事处、居民委员会确认，“佛山市万科物业服务有限公司万科城物业服务中心”与佛山市禅城区岭南大道北与季华五路交汇处西北侧所有由万科地产开发的物业，不存在任何物业服务权利义务关系，原告的行为明显是企图虚构单位、冒用该中心名义与被告签订合同。万科房地产公司和原告声称其已向政府部门取得3.58元每平方米的批准，又书面承认其“对后续无法提供的部分服务主动对收费标准进行了调整”，这明显是没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗被告继续签订和履行相关物业服务合同，以达到其骗取被告物业费的目的。被告要求厘清原、被告的权利义务关系，并根据《中华人民共和国刑法》第二百二十四条之规定，追究原告刑事责任。四、涉案若干关键事实证明原告长期违法经营，对被告造成重大损失。（一）原告的举证不完整、不全面、不诚信：1、原告违反《佛山市物业管理办法》第五十条之规定，配置超过300平方米的物业服务用房，并将其挪作万科房地产公司的项目部、返修办使用，拒绝被告等业主和物业使用人申请使用。因物业公共用房不属原告所有，原告所实施的违法行为，加大了被告占有权利的资产的累计折旧。2、根据佛山市人民防空办公室复函，原告于2015年5月被查获其在2014年9月起实施了违反《人民防空法》侵占被告共用部位建设职工食堂的违法行为，原告至今仍未就此违法行为完成整改、恢复原貌，其违法行为加大了被告占有权利的资产累计折旧。3、根据“补充协议”第二十二条第1款第（12）、（14）项的约定，幼儿园东侧相邻规划路设有地面小汽车停车位，但原告在《关于佛山万科地产、物业与业主的恳谈会记录（2015.11.22）》中书面确认“目前佛万已交付区域规划中没有共有车位”。综上，原告长期以“本项目为分期连续开发”为由，拒绝与被告依法约定物业管理区域。（二）原告乱张贴、违法设置广告牌、危害电梯运营安全。原告伙同一家以“分众媒体”为商标的机构，在佛山市季华五路万科广场3-5栋、7-8栋住宅的首层、负一层、负二层电梯口公告栏、电梯内侧，违法乱张贴、乱悬挂，所悬挂物品释放大量甲醛，严重危害被告的身体健康。原告所悬挂的设备设施较重，长期以来大量增加电梯能耗和被告占有权利的资产折旧，同时，违法广告设施极易松动脱落，危及电梯运营及走火通道的安全。（三）同等服务、差别收费。原告单独利用佛山市禅城区季华五路55号4座二层地址作为覆盖整个“禅城区季华五路与岭南大道北交汇处西北侧住宅（含回迁户）”的经营场所，对回迁户实施2.8元/平方米的价格收费，对商品房住宅则按3.38元/平方米的价格收费，明显构成违法侵占。（四）原告擅自扩大收费范围，拒绝交代公共水电的分摊明细表和代收水电的抄表记录、水电对账单、缴费发票。根据《广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》（粤价[1997]173号），“园林电表”费用应属小区绿化养护、小区开展多种经营活动的电费。另据“补充协议”末页“交楼标准”约定，被告与万科房地产公司并未约定有任何“园林”作为共用部位进行交付。所谓“园林”，纯属原告开展的多种经营活动的场所。被告要求原告赔偿被告相关资产折旧损失，查明并确认相关物业管理区域，纠正原告同等服务差别收费的乱象，纠正原告违规擅自扩大收费范围的行为。五、原告没有履约资格和履约能力。据被告从原告与周玉湘、蔡家乐纠纷案件中掌握，原告并没有取得任何政府部门收费批文，或直接参与物业服务工作。本案纠纷纯属是被告与万科广场中心、万科城中心之间的合同纠纷。尽管被告与这两个中心没有订立任何书面合同，万科广场中心同样在没有取得任何政府部门收费批文、且明知没有履约能力的情况下，仍以中心名义、公章、证照等，在佛山市禅城区祖庙街道季华五路55号实施经营性收费。目前仅有万科城中心表面上具备政府部门备案通过的超一级服务收费许可的资格和服务标准，而该服务资格和服务标准是被告购买房屋、订立物业服务合同的根本目的。被告购买案涉房屋时，万科房地产公司承诺中标的物业服务企业将完全依照《佛山万科广场超出市一级服务内容明细》向被告提供物业服务，并提供上述明细作为履约保证，明细加盖了万科城中心的公章。上述单位和个人的住所均位于佛山市禅城区。六、原告诉讼主体不适格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，与案件有直接利害关系的公民、法人和其它组织是作为原告起诉的首要条件，不完整订立的前期物业服务协议不能证明原、被告之间存在法律上的权利义务关系。因此，万科物业公司作为原告起诉被告，主体不适格。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，原告与被告互负债务，有先后履行顺序。原告作为先履行一方、履行债务不符合约定且违反法律，被告作为后履行一方有权拒绝原告相应的履行要求。被告请求人民法院驳回原告的诉讼请求，厘清双方权利义务关系，并判令原告承担本案全部诉讼费用。此外，与本院受理的涉案物业区域内，原告与多名业主物业合同纠纷的事实和证据基本一致，本案同样适用该物业服务区域内七座401房李亮与原告纠纷的情形，被告要求原告参照以上案件减收物业管理费并赔偿违约金，根据公平合理原则，依法免除原告主张被告的违约金。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、反诉被告不得以预收形式收取任何物业服务费，就实际预收部分退还反诉原告，并赔偿反诉原告违约金；2、撤销反诉被告出示的前期服务协议、解除双方权利义务关系；3、反诉被告依法、准时计清公共电费分摊金额后，再向反诉原告收缴；4、本案纠纷复杂，反诉被告存在诸多行政违法情节和刑事犯罪线索，且被相关政府部门计划立案查办，人民法院不应以简易程序审理，应当依法详细充分调查，给予反诉原告完整的答辩机会；5、反诉原告要求当庭查验反诉被告向法院所提供的所有证据原件；6、鉴定反诉被告违约对反诉原告造成的损失，由反诉被告赔偿予反诉原告，并承担相关鉴定费和诉讼费；7、反诉被告就其实施抢劫财产、合同诈骗行为，公开向反诉原告道歉，并赔偿相关损失（上述违约金合计10000元）；8、反诉被告向反诉原告赔偿自收楼之日起至2015年11月1日的违约金，该数额与反诉被告主张的违约金一致；9、反诉被告以非法占有为目的，实施合同诈骗的手段，要求反诉原告预存物业服务费2000元，反诉原告在得到佛山市物价部门的信访支持意见下，要求反诉被告返还，反诉被告仍然拒绝，且胁迫反诉原告与通信运营商订下的宽带公司，请求反诉被告返还预存物业服务费2000元；10、反诉被告在物业服务区域内提供路内（以施划黄色方格的标准露天道路两侧机动车位）机动车停放服务。诉讼中，反诉原告修正第九项反诉请求金额为1380元。事实与理由：反诉被告指使教唆万科广场中心，长期以微信、电话等滋扰方式要求反诉原告等业主预交物业服务费，并藉此违法扣收业主的装修保证金,违反了《佛山市物价局、佛山市住房和城乡建设管理局》第三条的规定。反诉原告只在前期服务协议最后一页签字，反诉被告便据此向反诉原告主张收费，缺乏依据；反诉被告举证的前期物业服务质量标准，纯属是反诉被告虚构的事实，与其在政府部门的备案内容存在巨大差异，该标准未取得反诉原告的同意，反诉原告购房入住至今，从未得以具体约定而生效；且该标准的骑缝公章部分、底部页码信息，与反诉被告所出示的前期物业服务协议盖章信息不符；反诉被告的前期物业服务协议至今仍未明确约定服务质量、价款、报酬、履行地点、物业服务范围等。依照法律规定，法院应当判令反诉被告依照国家和行业标准及佛价（2011）168号《佛山市普通住宅物业服务收费政府指导价参考标准》（以下简称“政府指导价”）积极履行服务义务，方为原、被告订立合同的真正目的。反诉被告至今并未履行政府规定的基本服务义务，且拒绝承认其在佛山市禅城区发展规划和统计局备案的《佛山万科广场超出市定一级服务内容明细》（以下简称“内容明细”），向反诉原告主张过高违法收费，通过对比政府指导价和内容明细可知，反诉被告明显没有履行服务义务的能力，反诉原告依照合同法的规定行使不安抗辩权，依法中止“前期服务协议的履行”。反诉原告曾发函反诉被告，要求其针对最基本的停车、保洁服务降低物业收费，提升服务质量，但反诉被告一直搪塞推诿，且在2016年6月26日的恳谈会议中，故意排除反诉原告等业主参与，回避反诉原告的合理诉求，长期拒绝作出任何补救措施。此外，多宗行政违法案件查办证实，反诉被告的商业信誉持续丧失，经营日益恶化，物业经理和主要管理人员在短短两年内已轮换多人，与反诉原告购房时的期望严重不符。另反诉被告至今仍未向法院提交有效的《前期物业服务合同》，提交其取得该服务权限的合法招投标文件。综上，案涉前期服务协议应当撤销，且应在佛价（2011）168号规定范围内按服务内容收费。另根据该规定，小区绿化养护用水用电，不得向业主分摊，反诉被告以私设园林电表的方式，向反诉原告等业主索要公摊费用的情况属实；此外，反诉被告举证的供电发票复印件凌乱不堪，部分与本案无关，且长期拒绝向反诉原告提交分摊明细表、计算公式及表格文档。原告（反诉被告）针对反诉原告的反诉请求辩称：一、反诉被告没有预收收取物业费，反诉被告均是通过银行划款的形式收取物业费。二、反诉原告声称反诉被告胁迫被告订立宽带合同并非事实，反诉被告并没有胁迫反诉原告签订任何合同，均是反诉原告的自主行为，且反诉原告也没有证据证明反诉被告存在胁迫行为，据反诉被告了解，反诉原告与宽带公司签订合同是因为缴纳3年的光纤套餐，会返还给业主转为物业费，该笔费用仍在业主的一卡通上，并没有用以抵扣本案的物业费，且金额也不是2000元，是1380元。三、反诉原告称要求解除前期物业协议没有依据，前期物业管理阶段是否解除前期物业合同应由业主大会决定，业主大会依据前期物业协议及相关法律依据解除，反诉原告没有主体资格。反诉请求三至七没有任何事实依据。反诉请求八也是没有法律依据，无法证明反诉被告存在违约情形。诉讼中，原、被告围绕本诉、反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对对方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院对当事人有异议的证据及事实认定如下：2013年10月25日，万科房地产公司（出卖人）与被告（买受人）签订了编号1301018932的《广东省商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于佛山市禅城区季华五路57号七座6XX房。买受人须在订立本买卖合同的同时完成订立《临时管理规约》，买受人同意在业主大会聘任物业服务机构之前，由原告提供物业管理服务，买受人须接受并遵守出卖人与原告签订的《前期物业服务合同》，并于本买卖合同签订的同时与原告完成订立。出卖人应于2014年11月30日前将取得建设工程规划条件核实意见文件并办理竣工验收备案的案涉商品房交付予买受人使用。同日，被告（甲方）就上述房屋与原告（乙方）签订《佛山万科广场前期物业管理服务协议（住宅/住宅底商/写字楼）》，约定：被告委托原告对佛山万科广场提供前期物业服务，被告签订本协议表示认同万科房地产公司委托原告对佛山万科广场小区进行物业管理服务，并已阅读和同意万科房地产公司与原告签订的佛山万科广场小区《前期物业服务合同》中的所有条款；在物业管理区域内，原告提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管理疏通，公共绿化养护和管理，车辆停放服务，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；原告提供的前期物业服务以约定的质量标准为准；本物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积交纳，带电梯的住宅管理费为3.38元/平方米/月，该标准不包含公共水电分摊及公共部位空调能耗费用及户内空调系统维护运行费用，公共水电费等每月按实际发生额进行分摊；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向原告交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金；因业主或物业使用人违反本协议的约定，使原告未达成本协议约定服务质量标准，原告不承担违约责任，造成原告或其他业主、物业使用人损失的，违约人应给予经济补偿；原告违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告应按国家或地方行业主管部门规定的标准向被告或其他业主支付违约金；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并承担相应的违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴纳的，原告可向物业所在地人民法院提起诉讼。2013年11月19日，案涉房屋登记至被告名下，登记建筑面积100.59平方米。2014年11月27日，原告向被告发出商品房交付使用通知书，告知被告于当月30日办理案涉房屋的交付手续。其后，被告办理了房屋的收楼手续，自始接受原告提供的物业管理服务。同日，被告填写了《“社区一卡通”开户申请表》，内容为：业主本人申请办卡，并确认“已仔细阅读背面所载《“社区一卡通”用户协议》条款，签字即同意接受条款的全部内容，并对申请材料真实有效性负责”，《“社区一卡通”用户协议》包括：…第二条“卡的功能范围：本社区内门禁及有社区一卡通标识商户消费，停车场出入功能以各物业服务中心具体规定为准。”、第三条“…乙方在一卡通内充值的资金仅用于消费，不可透支，不可提现，不计付利息；退卡服务：退卡时乙方应提交有效证件原件和复印件并填写相应服务申请表，甲方核实后，退还乙方卡内资金余额，并保管相关材料。甲方将卡内资金退至与退卡人同名的银行账户内，并保留银行账户信息；卡内资金余额不足100元（含）的，乙方可要求支付现金。”、第四条“…6.乙方有权使用卡到一卡通特约商户进行刷卡消费，并有权享受与其他客户同等的各种优惠待遇，但商户针对特定客户的优惠除外。”、第七条“…2.甲乙双方确认已知悉并充分理解本协议中的条款，确认进行了详细阅读，双方对全部条款均无异议。甲乙双方同意按照本协议的约定及相关法律法规的规定履行；没有约定和规定的或约定和规定不明确的，双方应按照公平、诚信等原则履行”。被告在申请人/代办人签名处签名。同日，被告一并填写了《社区宽带预报装申请表》，内容为：业主本人申请办理，并确认“已仔细阅读，签字即同意接受条款的全部内容，并对申请材料真实有效性负责。”并确认“资费套餐：6兆光纤，资费：1380元3年中国联通光纤宽带网络，标配无线光猫。条款：1、社区宽带预存费用直接冲入申请一卡通内；2、本申请表所附带的资费套餐优惠活动有效期两年，申请人需在有效期内办理宽带报装手续，逾期后所预存费用可用作物业费缴纳使用；3、本申请表一式两份，申请人在有效期内持申请表，已预存费用的一卡通前往服务中心办理报装手续。”。被告在申请人签名处签名。另查1，被告尚欠原告2015年11月1日至2017年5月31日期间的物业服务费6459.81元（100.59平方米×3.38元/平方米×19个月）、2014年11月30日至2016年12月1日的公共分摊电费851.89元。原告曾通过广东泽康律师事务所向被告发出催缴费用的律师函。另查2，2015年至今，包括被告在内的多名业主以案涉小区的物业服务费标准过高、原告提供的物业服务存在不足，通过多种渠道向多个部门投诉及反映情况，相关部门及原告针对相关问题作了书面回复。其中，原告曾在回复中提及，高层住宅批准收费标准为3.58元/平方米，在项目开发过程中由于开发商对小区局部规划及配置进行了调整，如泳池、人脸识别等，物业结合后续服务的实际情况，对后续无法提供的部分服务主动对收费标准予以调整，即从3.58元/平方米调整至3.38/平方米。此外，本院在（2017）粤0605民初9943号原告与案外人马文锋物业服务合同纠纷一案中查明：2006年3月8日，原告登记成立，经营范围包括物业的管理、维修，楼宇机电设备、环境卫生及绿化的管理，家政服务及培训服务，各类技术防范工程设计、安装、维修，从事自有物业管理范围内的二次供水设施清洗消毒业务，园林绿化服务、物业小区内停车场的管理等。经营期间，原告取得一级物业服务企业资质证书，并成立了分公司万科城中心和万科广场中心。2012年12月8日，万科房地产公司与原告签订《佛山万科广场前期物业服务合同》，约定原告接受万科房地产公司的委托为位于佛山市禅城区季华五路55号的佛山万科广场提供物业服务；原告提供的物业服务包括以下内容：物业公共部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管理疏通，公共绿化养护和管理，车辆停放服务，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业资料档案管理；原告服务内容不包含业主专有部分的维修养护、家政服务及业主车辆等特定财产的保管服务，但业主与原告协商一致另有约定的除外。本合同期限自项目首次集中交付之日起至2019年12月31日止，但是合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与原告或其他物业服务企业签订新的服务合同生效时，本合同自动终止。本物业管理区域的物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积交纳，带电梯的住宅管理费为3.38元/平方米/月，该标准不包含公共水电分摊及不含空调能耗费用及所有空调系统维护运行费用，公共水电费用等每月按实际发生额进行分摊。业主应自万科房地产公司交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月15日前向原告缴纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金;业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等相关费用；原告接受上述单位的委托代收上述费用的，原告已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向原告交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，原告从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。除万科房地产公司、业主或物业使用人违反合同约定导致原告的管理服务达不到合同约定的服务质量标准外，万科房地产公司有权要求原告在合理期限内整改，逾期未整改且给万科房地产公司和业主造成损失的，万科房地产公司有权解除合同，原告应给予经济赔偿。上述合同附件二为前期物业服务质量标准，约定：一、物业共用部位的维修、养护和管理：1、房屋外观定期巡查；2、根据房屋使用年限，编制年度维修计划。二、物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理：1、建立设备房巡查制度和设备管理台账；2、停水停电提前通知；3、电梯困人：15分钟到达现场处理；4、二次供水水箱清洗2次/年，检测结果合格；5、设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通：1、住宅清洁服务时间，每天7：00-18：00（中午午休）；商业服务时间10：00-22：00（依营业时间具体调整）；2、楼道清洁：清扫1次/天，拖洗1次/天；公共场所、绿地、道路；清扫2次/天；沟渠池井、标识牌、信报箱：清洁3次/周；公共区域垃圾清运：2次/天；公共雨、污水管道疏通；1次/年；3、消杀：4次/月（夏），2次/月（冬）；4、雨后及时清扫积水。四、公共绿化养护和管理：1、防治病虫害；2、乔木修剪2次/年；草坪修剪8次/年；灌木修剪8次/年。五、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理：1、经营性停车场有合法手续，有交通标识和进出凭据；2、引导车辆有序停放，对乱停乱放车辆进行提醒；3、经营性停车场有巡视，发现问题按照车主留下的联系方式尽快与车主取得联系。六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理：1、安全管理部门建立24小时值班制度；2、对火灾等突发事件有相应的预案；3、定期开展消防和居家安全宣传，消防演习：2次/年。七、装饰装修管理服务：1、业主在办理装饰装修时，告知其装饰装修的禁止行为和注意事项；2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理。八、物业档案资料管理：1、建立物业档案资料管理制度；2、档案资料有专人管理、借阅有记录。九、其他服务：1、报修服务时间：24小时，急修：15分钟到达或按约定时间到达；2、向业主公布紧急联系电话、日常服务电话和公司投诉电话；3、社会文化活动：每季度开展一次。签订上述合同后，原告的分公司进驻佛山万科广场并提供物业管理服务；期间，原告曾向业主公示了《佛山万科广场（住宅区）公共水电费分摊办法》，明确约定了小区内绿化植物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等用水用电和小区开展多种经营活动的水、电费用，均由物业管理服务费列支，不向住（用）户进行分摊。2012年12月10日，原告委托其分公司万科城中心向佛山市禅城区发展规划和统计局提交《佛山万科广场住宅物业服务收费优质优价申请》。2012年12月20日，佛山市禅城区发展规划和统计局出具《服务（收费）备案回执》，内载：佛山市万科物业服务有限公司万科城物业服务中心座落在佛山市禅城区季华五路55号（佛山万科广场）的物业服务收费标准和有关资料已报我局备案；1.收费标准：高层住宅3.58元/平方米/月（超最高政府指导价），自有车位2元/平方米/月；2.有关资料：成本监审报告、超出政府指导价服务项目明细对比表、前期物业服务合同和前期物业服务协议等（只受理合同、协议的住宅和自有车位物业服务收费部分，有效期至2019年12月31日或业委会与物业服务企业签订新《物业管理合同》生效时止）。同日，该局对上述内容进行了备案登记，确定上述政府指导价物业服务费收费备案标准从2014年6月起实施。并另查明：2016年8-10月期间，万科房地产公司陆续将佛山市万科广场住宅小区的公共水电表过户予原告，过户前的公共水电费由万科房地产公司垫资缴纳，并委托原告向业主收取；至庭审时止，案涉小区尚未成立业主委员会，也没有与其他物业公司另行签订物业服务合同。本院在（2016）粤0605民初13056号原告与案外人陈慧昭物业服务合同纠纷一案中查明：陈慧昭拖欠原告2014年12月30日至2016年4月6日公共分摊电费579.31元；本院判决陈慧昭支付上述公共分摊电费予原告。陈慧昭不服并提出上诉，佛山市中级人民法院经审理判决驳回上诉，维持原判。本院认为，原告持有一级物业服务企业资质，其就佛山万科广场高层住宅按3.58元/平方米/月（超最高政府指导价）收取物业服务费，已向佛山市禅城区发展规划和统计局备案，在被告未能举证证明万科房地产公司存在违反《物业管理条例》第二十四条、第二十五条和《广东省物业管理条例》第三十七条规定的情形或万科房地产公司与原告签订的《佛山市万科广场前期物业服务合同》存在无效的情形之下，万科房地产公司委托原告对佛山万科广场提供前期物业服务并无不妥，双方的合同关系合法有效。被告与万科房地产公司就案涉房屋签订《广东省商品房买卖合同》时，明确约定同意在业主大会聘任物业服务机构之前，由原告提供物业管理服务，接受并遵守万科房地产公司与原告签订的前期物业服务合同；其本人亦与原告另行签订《佛山万科广场前期物业管理服务协议（住宅/住宅底商/写字楼）》，确认已阅读并同意万科房地产公司与原告签订的《前期物业服务合同》所有条款。相关物业协议明确约定了原告提供物业服务的内容和质量标准以及双方各自的权利义务，协议内容符合平等自愿、协商一致的原则，故被告作为案涉小区业主，享受原告提供物业服务的同时，理应承担相应义务。综上，本院对被告主张双方权利义务关系约定不明的辩解不予采纳，同时对其撤销前期物业服务协议、解除双方权利义务的反诉请求予以驳回。目前小区内确有部分设施未到位（包括游泳池、人脸识别系统等），但原、被告签订的物业服务协议并未约定相关设施应由原告提供，原告为此主动将物业服务费降至3.38元/平方米/月，并将调整后的价格约定于物业服务协议内，未违反法律或行政法规的强制性规定，属于双方在平等自愿的基础上协商的价格，本院对此予以确认。至于收费标准的备案程序及备案结果的合理性等并非本案审查的范围。另被告以物业服务费的收费时间、标准和方式等内容未记载于《广东省商品房买卖合同》中为由，主张原告存在诈骗的辩解缺乏依据，本院不予采纳。此外，被告主张原告存在抢劫财产的情况，但未能就此举证，本院对其主张及要求相关赔偿的请求不予采纳。对于被告称原告对回迁户同等服务、差别收费的问题。当事人之间就物业服务达成合意，并签订相关协议，原告对回迁户收取较低的物业服务费并不违法，被告亦未能提供证据证明原告的上述行为违反了原告与被告签订的《佛山万科广场前期物业服务协议（住宅/住宅底商/写字楼）》的约定，或因此降低了物业服务质量，或损害其利益，故本院对被告的上述抗辩理由不予采纳。另本案是物业服务合同纠纷，被告提出原告改变防空地下室用途纠纷、幼儿园东侧相邻规划路停车位纠纷、广告牌设置纠纷、开发商占用物业服务用房纠纷、针对业主共有范围增设机动车停放服务等均与本案分属不同的法律关系，本院不作审查处理，但不影响当事人另案主张权利。原告依约为涉讼小区提供物业管理服务，被告作为小区业主，理应按时足额支付物业服务费及分摊费用，经核算，被告尚欠原告2015年11月1日至2017年5月31日期间的物业服务费6459.81元，现原告主张被告支付物业服务费6444.47元，为当事人自行处分权利，本院予以照准。另原告已举证证实公共水电费的分摊办法及明细，且已将小区绿化植物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭及喜庆活动宣传装饰等用水用电予以剔除，被告对此有异议，但未能提供反证对原告举证的《佛山万科广场（住宅区）公共水电费分摊办法》和分摊明细表等加以推翻，加之，本案请求的公摊电费金额其中2014年11月30日至2016年4月6日部分的579.31元与被告居住在同一幢陈慧昭一案中的电费相差无异，此后几个月的电费亦无明显偏高，为避免讼累，本院对此予以支持，经核算，被告尚欠原告2014年11月30日至2016年12月1日的公共分摊电费851.89元，原告诉讼请求超出本院核算的，本院不予支持。被告反诉要求原告依法、准时计算公共分摊费用再向其收缴，属于抗辩而非诉讼请求，本院分析同上。根据现有证据，结合当事人陈述，原告为涉讼小区提供的物业服务确有不足之处，同时考虑到被告拖欠原告物业管理费也给原告造成了利息损失，故本院根据公平合理原则，确定被告仅需支付上述物业服务费及公摊费用，而无需支付不按期交纳物业服务费而产生的违约金。此外，被告要求鉴定原告违约对其造成的损失，并要求原告予以赔偿和支付违约金，但未能明确鉴定的内容，且本院已从公平合理原则出发作出上述处理，故对被告的相关反诉请求不予支持。对于被告反诉要求原告不得预收其物业服务费并要求退还已收取的1380元的请求。综合被告填写的两份申请表、相关协议以及当事人的陈述可知，被告当初是基于为了享受宽带优惠而进行的预存，现合同约定的优惠有效期两年已届满，被告明确表示不需要安装，亦自始至终并未使用过卡内余额进行任何消费，可知被告签订合同时的目的已不能实现，参照《中华人民共和国合同法》关于合同解除的其他情形，被告请求解除合同退回相关费用，本院予以支持。但关于被告请求的利息，因被告当初自愿预存款项，且后期自行放弃行使权利，故其请求利息的主张本院不予支持。虽然《社区一卡通”用户协议》第三条约定“…一卡通内充值的资金仅用于消费，不可透支，不可提现”，但该协议为原告提供的格式合同，出现争议时应作不利于原告的解释，从公平合理的角度出发，原告以此抗辩不能退款，本院不予采信。本案适用简易程序审理符合民事诉讼法的有关规定，被告反诉时认为案件不应适用简易程序审理缺乏依据，本院对其意见不予采纳。此外，诉讼过程中，当事人依法享有举证、质证和辩证的权利，举证的形式由当事人根据诉讼需要予以确定并承担相应后果，故本院对被告强制原告出示每项证据原件予其核对的要求不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第七条、第十一条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朱智锋应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）佛山市万科物业服务有限公司支付2015年11月1日至2017年5月31日期间的物业服务费6444.47元以及2014年11月30日至2016年12月1日期间的公摊费用851.89元；二、驳回原告（反诉被告）佛山市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）佛山市万科物业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）朱智锋返还款项1380元；四、驳回被告（反诉原告）朱智锋的其他反诉请求。原、被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费25元（原告已预交），由被告负担，反诉受理费25元（被告已预交），由原告负担，经抵扣后双方不需互相给付，本院亦不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁晓明二〇一八年一月三十一日书记员  李佩珊