上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1133号
上诉人（原审被告）沈卫珍。
委托代理人沈智杰。
被上诉人（原审原告）上海金山工人俱乐部有限公司。
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人李武康，上海理度律师事务所律师。
上诉人沈卫珍因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2013）金民三（民）初字第2680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2008年5月31日，上海金山工人俱乐部有限公司（以下简称金山工人俱乐部）与沈卫珍签订《租房协议》，约定：系争房屋（156平方米）出租给沈卫珍；租赁期限为五年（2008年8月1日至2013年7月31日止）；每天租金前三年为1.20元／平方米，以后每年递增10%，租金按季度支付；物业管理费每月2元／平方米。2008年8月18日，金山工人俱乐部当时负责人邱亚君在沈卫珍持有的合同文本右下角书写：因该房受地下室机房影响，有震动感，故扣除51平方米，加一个月免租期。2011年9月，沈卫珍将其租赁的商铺中的两间转租给蔡花妹用于经营“名人阁”。2013年6月15日，金山工人俱乐部向沈卫珍发出缴款通知，除要求缴款外，注明：贵方房租2013年7月31日到期，如续租，请和本部商谈另行签约。同年7月30日，金山工人俱乐部与蔡花妹就原来沈卫珍转租的两间商铺签订《租赁合同》。同年8月1日，金山工人俱乐部委托律师向沈卫珍发出律师函，表明双方不再续租，沈卫珍应于一周内向金山工人俱乐部缴清费用并腾房交还。
2013年8月，金山工人俱乐部诉至原审法院，请求判令：1、沈卫珍从金山工人俱乐部处所租赁的商铺即海鸥大厦裙楼一楼北侧商铺“金饰湾”处搬离；2、沈卫珍支付房租、物业费等合计9，598元。沈卫珍辩称，合同尚未到期，其在租赁商铺后即对震动进行了投入较大的改造，故金山工人俱乐部答应减免51平方米租金，同时将租期修改为十年，以弥补沈卫珍付出的费用损失。若金山工人俱乐部请求搬离，则应补偿其改造费用。在租赁两年后，经金山工人俱乐部同意才将其中两间商铺转租他人。对金山工人俱乐部主张租金、物业费等金额无异议，但尚未扣除多支付的五六千元以及金山工人俱乐部欠款的3，000元。
审理中，金山工人俱乐部认可沈卫珍在缴纳第一期租金时多缴纳应减免的51平方米租金；金山工人俱乐部已对沈卫珍减震改造以减免51平方米租金作为补偿，且对所欠物业费也未收取，足以补偿沈卫珍相应费用；至于租赁期限是否更改，也与邱亚君核实过，如果改动也应在手写部分叙明；另金山工人俱乐部持有的存在手写部分的合同复印件是沈卫珍在合同即将到期前给的。另金山工人俱乐部表示自愿放弃沈卫珍支付房租、物业费等合计9，598元的诉讼请求。
审理中，沈卫珍认为其所持有的存在邱亚君手写部分的合同原件对租赁期限也作了更改，延长租期五年，否则不足以弥补改造费用损失；至于金山工人俱乐部持有的存在邱亚君手写部分的合同复印件对租期未改，其不知情。
原审认为，因双方订立的《上海市房屋租赁合同》（应为《租房协议》—二审注）指向的涉案房屋金山工人俱乐部具有出租权利，且不存在法律规定的无效情形，故该合同应认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。
本案双方所争议的在于合同约定的租赁期限是否已作变更。沈卫珍持有的合同原件中右下角存在手写部分的内容为合同的组成部分，应视双方协商一致对合同相关内容已作变更。至于打印文本内容中涉及租赁期限的两处数字改动：按一般常理而言，在合同原条款上修改，应当以加盖印章或签名方式予以确认，而沈卫珍提供的文本修改处并无盖章或签名；因涉租房屋存有瑕疵，金山工人俱乐部才在合同订立之后以在原合同上批注的方式给予沈卫珍优惠，而对租赁期限问题只字未提；沈卫珍将部分涉租房屋转租的到期时间与金山工人俱乐部和沈卫珍间合同约定的租赁期限相吻合，且在租赁期限到期后，沈卫珍也未对金山工人俱乐部与案外人对先前沈卫珍转租部分房屋订立合同的事实提出过异议。由此法院难以采信沈卫珍无证据支持的租赁期限已作变更的抗辩，确认双方租赁合同已于2013年7月31日届满。在此说明的是，作为承租方的沈卫珍应当谨慎考虑投入和产出的关系，充分考虑租赁合同期限届满涉案合同终止所可能带来的风险。在金山工人俱乐部已对沈卫珍进行减震改造投入以减免租金等作出补偿后，沈卫珍现再主张减震改造投入损失，既无法律、合同依据，又无相应事实依据。
合同约定的租赁期限业已届满，且在双方多次协商无果后，金山工人俱乐部表明不再续租的情况下，金山工人俱乐部要求沈卫珍从涉租房屋中搬离的请求，符合法律规定，法院应予支持。至于金山工人俱乐部自愿放弃沈卫珍支付房租、物业费等，系在法律规定的范围内处分自己民事权利的行为，法院应予准许。
原审法院审理后于二〇一四年三月三十一日作出判决：一、被告沈卫珍应于本判决生效之日起十日内返还原告上海金山工人俱乐部有限公司出租的系争房屋，并自行搬离该商铺内属于自己的财物；二、准予原告上海金山工人俱乐部有限公司自愿放弃要求被告沈卫珍支付房租、物业费等诉讼请求。本案受理费人民币50元，由被告沈卫珍负担。
判决后，沈卫珍不服，上诉至本院称，2008年5月31日双方签订《租房协议》、上诉人拿到钥匙后，发现所租门面房震动很大，根本无法开店，上诉人遂向被上诉人当时的法定代表人邱亚君提出解约、退租，但邱亚君不同意，上诉人又要求邱亚君对店面进行改造，经多方打听后花费25.8万元改造和店面简单装修，在此基础上双方又重新签订《租房协议》，邱亚君同意延长租期、扣除51平方米及免租金一个月等，因此双方应当按约履行。请求二审依法确认《租房协议》有效并继续履行至2018年7月31日，并驳回被上诉人金山工人俱乐部的原审诉请。
被上诉人金山工人俱乐部辩称，上诉人所述部分是事实，被上诉人原法定代表人邱亚君确于2008年8月18日在上诉人持有的协议书上加了该内容，但对上诉人提出的租期修改为十年，该修改处既无金山工人俱乐部公司印章，又无邱亚君签字，且邱亚君其余手写部分与该租期修改处用笔粗细明显不一致，写字手法也不一致，因此难以认定系邱亚君修改了该租期，沈卫珍要求延长租期的理由不充分，请求二审依法维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人沈卫珍与被上诉人金山工人俱乐部于2008年5月31日签订的《租房协议》系双方真实意思，且于法不悖，故双方均应按约履行。现《租房协议》约定的至2013年7月31日的五年租期届满，金山工人俱乐部据此要求沈卫珍搬出涉案房屋，合法有据，应予支持。诉讼中，沈卫珍以邱亚君曾于2008年8月18日在《租房协议》上将租期已变更为十年为由而不愿搬出。对此，法院认为，按照法律规定，租期是租赁合同的主要内容之一，租赁合同双方协商一致后变更合同主要条款，则应当采用明确无误的书面方式，这样既可明确双方的权利和义务，又能保证在发生纠纷时找到解决争议的依据。而现在沈卫珍提供的《租房协议》上租期更改之处，既无金山工人俱乐部印章，亦无邱亚君签名，因此无法认定金山工人俱乐部公司已同意对租期更改为十年，因此，上诉人沈卫珍不同意搬出涉案房屋的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人沈卫珍负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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