广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1102民初193号
原告：梁添培。
委托代理人：覃家文，中国有色集团（广西）平桂飞碟股份有限公司员工。
被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市星光路**号。
法定代表人：覃展敏，董事长。
委托代理人：欧兴国，广西桂三力律师事务所律师。
原告梁添培诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法由代理审判员张媛月适用简易程序，于2016年1月29日公开开庭进行审理。原告委托代理人覃家文，被告委托代理人欧兴国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告签订了《商品房定向优惠销售协议》（以下简称《定向协议》），约定原告购买由被告开发的位于贺州市鞍山西路83号“贺州桂东.汇豪国际城”项目第7幢3单元1607号房产，定向协议对逾期交房违约责任等事项进行了约定，其中定向协议第四条约定“如不能按期交房，逾期超过90日以内自上述约定的交付时间的第二条起至实际交付之日止，甲方（被告）按日向乙方（原告）支付已支付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后至逾期180日内，自上述约定的交付时间的第91日至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房款的万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日以上自上述约定的交付时间的第181日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房房款的万分之四的违约金，合同继续履行。”
后原告与被告签订了正式的《商品房买卖合同》，合同约定原告以196338元的价格购买涉案标的，其中第八条对交房条件和期限进行了约定“出卖人（被告）应当的2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种（多方验收合格，即包括施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位及消防单位验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”另《商品房买卖合同》第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了明确“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：···2.按双方签订的定向协议中有关约定处理。”
上述合同签订后，原告按约付清了房款，全面履行了买受人的付款义务。被告作出出卖人理应按照商品房买卖合同约定的交房时间和期限交付房屋，但该房屋至今仍未达到交付条件，被告也未能按约定的交付房屋。被告逾期交房的行为已明显构成违约。根据双方合同约定，被告应向原告支付逾期交房违约金59255元（违约金计算方式：196338×0.0001×90＋196338×0.0002×90＋196338×0.0004×687=59255）。为此，原告诉至法院，请求判令被告向原告支付逾期交房违约金59255元（违约金从2011年11月1日起至2014年3月18日止）；本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述事实向法院提供的证据有：
1、商品房买卖合同，房屋所有权交易确认书，房地产买卖委托代理协议书，证明，选房确认单，贺州市电业公司开户银行及账号。证明原告在被告处买了房屋并办理了相应的手续。
2、税收通用完税证1张，销售不动产统一发票1张。证明原告已经交清房款。
被告桂东公司辩称：诉请部分和事实不相符，诉状中说还没有交房不是事实，2014年1月26日已电话通知原告交房，房屋已经达到了交付条件，延期交付的理由是根据合同约定，存在客观方面的因素，有天气或政府的行为、中高考等原因造成停工、停水停电，和合同约定延期的理由相符，是可以相应延期的，所以原告要求违约金的计算天数与实际不相符，诉请的违约金金额不完全准确。
被告桂东公司对其辩称向法院提供的证据有：
1、《停水通知》7份；2、《停电通知》13份；3、中高考、公务员考试停工通知11份；4、气象资料《2009-2013年贺州市八步区降雨实况》；5、2008年12月-2014年1月《监理月报》58份。
证据1-5共同证明在汇豪国际7#楼工程施工过程中：1、由于停水、停电、中高考、下雨等原因延误工期359天；2、因地质原因、桩基塌陷等原因延误工期421天；3、以上两项共导致延误工期780天的事实。
经开庭质证，被告对原告证据无异议，原告对被告证据表示理解被告提出的延期交房的原因，但被告认为延期780天，原告不认可。本院对证据的分析认定：对双方均无异议的证据，本院予以认定。被告的证据可以作为认定据实延期交房的依据，但被告主张顺延780天，本院不予认可。
虽然原告无法提供《商品房定向优惠销售协议》复印件，但该证据不但与原告提供的《商品房买卖合同》条款具有关联性，且该协议已被被告收回，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，本院对原告据此证据主张的事实予以确认。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
原告梁添培（乙方）与被告桂东公司（甲方）、广西贺州市电业公司（丙方）签订《商品房定向优惠销售协议》，约定桂东公司将贺州桂东·汇豪国际城的商品房定向销售给原告，该协议第二条约定：本协议与正式《商品房买卖合同》具有同等法律效力。第三条：甲方承诺在2010年12月30日前交付“贺州桂东·汇豪国际城”7#楼。第四条：如不能按期交房，逾期超过90日以内自上述约定的交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后至逾期180日内，自上述约定的交付时间的第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日以上自上述约定的交付时间的第181日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之四的违约金，合同继续履行。
2011年4月25日，原告与被告桂东公司签订《商品房买卖合同》，约定：桂东公司将贺州市鞍山西路83号贺州桂东·汇豪国际城第7幢3单元1607号房出卖给原告，房屋总价款196338元；第八条约定交房时间为2011年10月31日前，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：一是遭遇不可抗力，二是其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、按双方签订的《商品房定向优惠销售协议》有关约定处理。签订合同后，原告依约按时支付全部购房款196338元。2014年3月18日，被告桂东公司将合同约定的房屋交付给原告。
桂东公司在施工建设期中，因桩基塌陷导致工程延误的天数为82天。根据2008年12月-2014年1月的《监理月报》，结合《停水通知》、《停电通知》、中高考、公务员考试停工通知以及贺州市科技服务中心出具的《2009年-2013年贺州市八步区降雨实况》，被告在工程施工过程中受降雨、停水停电、中高考等因素影响造成停工，可以顺延交房期限的天数为359天，因桩基延误的82天中包含了下雨停工天数51天，该51天不应重复扣除。因此，被告桂东公司可据实予以延期的天数为390天。
本院认为：原告与被告之间的《商品房定向优惠销售协议》、《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同后，原告依约按时支付了全部房款，但是被告桂东公司没有在约定的期限内交付房屋，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告桂东公司应当承担相应的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被告桂东公司可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力和其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等，因此，被告桂东公司据实延长履行期间，具有合同依据，且未违反法律规定。《商品房买卖合同》约定的交房期限为2011年10月31日前，实际交房日期为2014年3月18日，逾期交房天数为868天，扣除桂东公司可据实予以延期的390天，据此，桂东公司实际逾期交房的违约天数为478天（868天-390天）。依照《商品房买卖合同》第九条、《商品房定向优惠销售协议》第四条的约定，被告桂东公司应向原告支付逾期交房违约金为28704元（196338元×0.1‰×90天＋196338元×0.2‰×90天＋196338元×0.4‰×298天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应向原告梁添培支付逾期交房违约金28704元。
本案受理费1281元，减半收取641元（原告已预交），由原告梁添培负担331元，被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担310元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按本判决书确定的一审案件受理费同等金额预交上诉费，上诉于贺州市中级人民法院。
代理审判员 张媛月
二〇一六年二月十九日
书 记 员 黄雪娟