广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第1116号
原告邱X，男，汉族。
被告X公司，所在地南宁市高新大道西段20号。
法定代表人黄XX，该公司董事长。
委托代理人潘其麟，广西大航律师事务所律师。
被告南宁市西乡塘区心圩街道和德村民委员会，所在地南宁市高新区心圩路心圩街道和德村卫生室二楼。
原告邱X与被告X公司（以下简称“和德佳信公司”）、南宁市西乡塘区心圩街道和德村民委员会（以下简称“心圩村委会”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月29日第一次公开开庭进行审理。原告邱X到庭参加诉讼。被告和德佳信公司、心圩村委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。经本院释明法律关系，原告依法变更诉讼请求后，本案于2016年1月29日第二次公开开庭进行审理。原告邱X、被告和德佳信公司的委托代理人潘其麟到庭参加诉讼。被告心圩村委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告邱X诉称：2013年8月23日，原、被告签订《嘉信时代广场房屋使用权转让合同》，又原告购买两被告投资建设的位于南宁市高新区高新大道西段20号嘉信时代广场1号楼17层3号房使用权70年，该项目为“三产综合楼”，房屋总价为146949元，约定于2014年11月30日交房。原告于合同签订当日支付了全部购房款。
2014年10月14日，被告通知原告前去受领房屋。原告经实际测量房屋面积，发现房屋实际面积为37.34平方米，比合同约定的多出2.17平方米，超出合同约定面积的6.17%。根据合同约定，实际测量面积与合同约定面积差异超出5%之外的，受让人可退房。2014年10月17日，原告向被告提出退房并向被告发出《退房通知书》。经过多次交涉，被告承诺于2015年3月15日退还原告已缴纳的购房款及利息。但截止2015年3月30日，被告近退还原告购房款3万元，余款116949元并未退还原告。为此，原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《嘉信时代广场房屋使用权转让合同》；二、两被告退还原告购房款116949元并支付利息814元（以146949元为基数，自2014年10月17日至2015年5月5日，按中国人民银行同期活期存款利率计算）；三、本案诉讼费由两被告承担。经本院依法释明原、被告签订的《嘉信时代广场房屋使用权转让合同》为无效合同后，原告变更诉讼请求为：一、确认原、被告签订的《嘉信时代广场房屋使用权转让合同》无效；二、被告返还原告购房款96949元（扣除被告在诉讼进程中已退还的2万元）并支付利息15428.4元（利息计算分三段：1、以146949元为基数，自2013年8月23日至2015年3月30日，按中国人民银行同期5%的年利率计算；2、以116949元为基数，自2015年3月31日至2015年5月5日，按中国人民银行同期5%的年利率计算；3、以96949元为基数，自2015年5月6日至2016年1月6日，按中国人民银行同期5%的年利率计算）；三、本案诉讼费由两被告承担。
被告和德佳信公司于第二次庭审时辩称：原、被告签订的《嘉信时代广场房屋使用权转让合同》仅为转让房屋使用权，并非所有权，该房产亦建设于集体第三产业用地上，不属于商品房，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》的规定，因此，该转让合同出自原、被告的真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，应为有效合同。
被告心圩村委会未作任何答辩。
经审理查明：2013年8月23号，原被告签订《嘉信时代广场房屋使用权转让合同》，合同第一条约定房产对应土地的规划用途为“商服”。合同第二条约定：使用权转让的的房屋（以下简称该房屋，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第一幢一单元17层3A号房。该房屋的用途为公寓，属框架结构，层高3米，建筑层数地上21层，地下一层。该房屋的阳台是非封闭式。
该房屋合同约定建筑面积共35.17平方米，其中，套内面积29.20平方米，公共部位与公用房屋形成分摊建筑面积5.97平方米（有关公共部位与公用房屋面积摊面积构成说明见附件二）。
合同第三条约定房屋使用权转让年限：双方约定该房屋使用权转让期限为，自该房屋交付之日起至2084年7月30日。合同第四条约定计价方式与价款：该房屋使用权转让单价为4178.25元／平方米（毛坯房），合计该房屋使用权转让总价款为（人民币）146949元整，以下简称房屋总价款。合同第五条约定实际测量面积与合同约定面积发生差异在±5%之内的，双方当事人同意按实际测量面积重新结算该房屋总价款，多还少补（不计利息）。实际测量面积与合同约定的面积发生差异在±5%之外的，受让人可退房，转让人须在受让人提出退房要求之日起90天内将受让人已付款退还给受让人，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。受让人不退房的，双方当事人按实际测量面积重新结算该房屋总价款，多还少补（不计利息）。合同第六条约定付款方式及期限：受让人按一次性付款方式支付使用转让款，受让人于签订本房屋使用权转让合同时，付清全部使用权转让款（人民币）146949元整。合同第七条约定受让人逾期付款的违约责任：1、逾期在30日内，自本合同规定的应付期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，受让人按日向转让人支付预期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，转让人有权解除合同。转让人解除合同的，受让人按累计应付款2%向转让人支付违约金。受让人愿意继续履行合同的，经转让人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，受让人按日向转让人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。合同第八条约定交付期限：转让人应于2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的房屋交付受让人使用：该房屋经建设、施工、监理、设计四方验收合格。合同第九条约定转让人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过90日内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，转让人按日向受让人支付已交付转让款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，受让人有权解除合同，受让人解除合同的，转让人应当自受让人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按受让人累计已付款的2%向受让人支付违约金。受让人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，转让人按日向受让人支付已交付转让款万分之三（该比率不小于（1）项中的比率）的违约金。合同第十条约定了交接事项：房屋到达交付使用条件后，转让人应当以电话或书面通知或在南宁晚报登报通知受让人办理交付手续，双方进行验收交接时，转让人在出示本合同第八条约定的证明文件后，受让人不得以其他理由拒绝办理房屋交接并应签署房屋交接文件。1、超过通知办理交房手续时间的最后期限，受让人未办理收房手续，则办理交房手续期限截止日即为房屋交接日，视为验收合格，房屋风险自此由受让人承担，受让人必须支付延期交房期间的物业管理费或其他因延期交房引起的一切费用。该房屋的保修期从转让人通知的交房日期算起。2、受让人未付清转让款，转让人有权拒绝交房。合同第十一条约定转让人保证销售的房屋没有债权债务纠纷。因转让人原因，造成该房屋发生债权债务纠纷的，由转让人承担全部责任。合同第十二条约定了转让人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。合同第十三条约定转让人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。合同第十四条约定了保修责任。合同十七条第六款约定使用期内，如因政府原因对该房屋、土地进行征收拆除，则该房屋的补偿款归受让人所有。土地补偿款归转让人所有。第九款规定：在本合同履行期间，如因国家法律、法规、政府政策原因导致该合同无效的，受让人可退房，转让人须在受让人提出退房要求之日起90天内将受让人已付款退还给受让人，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。”在合同的首页，载明转让人为“南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组”，在合同双方当事人处亦载明转让人为“南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组”，但在合同末页以及附件的转让人处，均为被告和德村委会加盖公章。
2013年8月23日，原告向被告支付“使用权转让款”146949元。2014年10月17日，原告向被告发出《退房通知书》一份，以房屋实测面积超出合同约定面积6.17%为由要求解除“使用权转让合同”。2015年1月15日，被告和德佳信公司向原告书面承诺于2015年3月15日退还原告原告已缴纳的“房租款加利息”。
另查明：被告和德佳信公司系有限责任公司，具备对房地产行业投资资质。讼争的房产建设于南宁市西乡塘区心圩街道和德村民第一小组集体所有的三产土地上，房产所属项目为“三产综合楼项目”。原告并非南宁市高新区振兴村的村民，亦未在该村居住。
被告已分两次退还原告“使用权转让款”共计5万元，其中退还3万元的时间，原告主张为2015年3月30日，退还2万元的时间，原告主张为2015年5月5日。
截止法庭辩论结束，被告未提交土地通过行政审批转为国有建设用地及取得商品房预售许可证明等相关证据。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告和德佳信公司、心圩村委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，并承担由此产生的不利法律后果。
首先，虽然《嘉信时代广场房屋使用权转让合同》上体现有南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组作为转让人的内容，但被告和德村委会亦在该合同上加盖公章，直接显示其参与了该合同，并且，被告和德村委会未在本案中提出任何抗辩以证实其作为被告的主体资格不适格，因此，根据《嘉信时代广场房屋使用权转让合同》，应确认被告和德村委会为转让人，原告选择对和德村委会或和德村委会第一村民小组行使权利均无不当。
其次，原、被告双方签订之合同名为《嘉信时代广场房屋使用权转让合同》，但综合考量房产的交付日期、交付标准、使用期限以及计价方式、付款时限、违约责任、拆迁补偿等条款，原、被告之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认原、被告双方之间形成房屋买卖合同关系。并且，被告系向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益，房产的性质定性为商品房，其出售应受相关法律之调整。被告和德佳信公司意图通过以“小产权房”的名义逃避法律规制，对其抗辩，本院依法不予支持。
依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，被告将讼争的房产向原告出售，应依法办理相关土地利用、审批手续，将土地转为国有建设用地，在预售房产时亦应取得商品房预售许可证明。而根据“使用权转让合同”，土地规划用途载明为“商服”，土地仍属农民集体所有，被告利用该土地建设房产后在未取得商品房预售许可证明的情形下，违反土地规划用途，将房产作为商品房出售，违反了前述法律之禁止性规定，损害了正常的房地产市场交易秩序。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，原告与被告签订的《嘉信时代广场房屋使用权转让合同》因违反法律、行政法规的禁止性规定并损害社会公共利益而无效。故对原告主张合同无效的诉讼请求，本院依法予以支持。
关于合同无效的过错责任问题。被告作为房产销售方，应当知道房屋建设和销售需要依法办理相关行政审批手续，但其明知相关手续欠缺，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的购房首付款96949元应返还给原告。
关于利息损失问题。原告因本案合同无效而产生的损失即为购房款的利息，应由被告负担70%，原告自担30%。《嘉信时代广场房屋使用权转让合同》的第十七条第九款虽然约定了退还利息的计算方式，但合同无效责任应由法律直接调整，排除了当事人事先的约定，故对利息的计算方式，本院不予依照合同处理。原告主张按年利率5%计算，并无不当，本院依法予以支持。故利息计算方法为：1、以146949元为基数，按年利率5%，自2013年8月23日计算至2015年3月30日，由被告负担其中70%的利息损失，计算结果为8243元（146949元×5%÷365天×585天×70%）；2、以116949元为基数，按年利率5%，自2015年3月31日计算至2015年5月5日，由被告负担其中70%的利息损失，计算结果为404元（116949元×5%÷365天×36天×70%）；3、以96949元为基数，按年利率5%，自2015年5月6日计算至2016年1月6日，由被告负担其中70%的利息损失，计算结果为2287元（96949元×5%÷365天×246天×70%）。故被告应向原告支付的利息为10934元（8243元＋404元＋2287元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：
一、确认原告邱X与被告X公司、被告南宁市西乡塘区心圩街道和德村民委员会于2013年8月23日签订的《嘉信时代广场房屋使用权转让合同》无效；
二、被告X公司、被告南宁市西乡塘区心圩街道和德村民委员会向原告邱X返还购房款94949元；
三、被告X公司、被告南宁市西乡塘区心圩街道和德村民委员会向原告邱X支付购房款利息10934元。
本案受理费2655元（原告邱X已预交），由原告邱X负担655元，由被告X公司、被告南宁市西乡塘区心圩街道和德村民委员会负担2000元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（详见下文附二），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 轶
人民陪审员 张有德
人民陪审员 梁鸿辉
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 覃欢欢
附一：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条第（四）、（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
附二：预交上诉费账号
1、预交上诉费用5000元以上
户名：南宁市中级人民法院
开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行
（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）
（汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）
帐号：20×××28。
2、预交上诉费用5000元以下
户名：待结算财政款项中院诉讼费专户
开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行
（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）
（汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）
账号：20×××17
注：交纳上诉费后请至南宁市中级人民法院诉讼服务中心（竹溪大道88号）换取正式发票。