云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第512号
上诉人（原审第三人）李金菁，女，1965年4月1日出生，汉族。
上诉人（原审第三人）李秋梓，女，1962年9月23日出生，汉族。
两上诉人共同委托的代理人杨珂，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）云南阁青商贸有限公司。住所地：昆明市经开区云大西路39号科技孵化区*幢*楼***号。
法定代表人田老八，经理。
委托代理人胡泽文、熊星，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）昆明和信屋业开发有限责任公司。住所地：昆明市环城北路245—***号。
法定代表人史虹，董事长。
委托代理人肖胜德，云南亮剑师事务所律师，特别授权代理。
原审被告史佩欣，男，1963年9月19日出生，汉族。
原审被告史虹，男，1966年7月17日出生，汉族。
两原审被告共同委托的代理人肖胜德，云南亮剑师事务所律师，特别授权代理。
上诉人李金菁、李秋梓与被上诉人云南阁青商贸有限公司（以下简称“阁青公司”）、昆明和信屋业开发有限责任公司（以下简称“和信公司”）以及原审被告史佩欣、史虹房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月16日受理后，依法组成合议庭于2015年8月5日对本案公开开庭进行了审理，上诉人李秋梓及两上诉人共同委托的代理人杨珂、被上诉人阁青公司委托的代理人熊星、被上诉人和信公司以及原审被告史佩欣、史虹共同委托的代理人肖胜德到庭参加了诉讼，本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
一审法院经审理确认：第三人为被拆迁人的继承人。被告和信公司与被拆迁人陈玉英于2005年12月28日签订《房屋拆迁回迁协议》，约定：被拆迁人就其所有的位于昆明市北京路豆腐厂102号2单元208号建筑面积为45平方米的房屋与被告和信公司达成协议，选择原地回迁的方式安置住宅，和信公司同意第三人回迁和信花苑二期住宅一套，面积为86.89平方米，户型为北楼B2，楼层为20层。原告与被告和信公司于2010年4月16日签订《商品房购销合同》，约定原告向和信公司购买位于昆明市北京路和信花园二期1幢D单元D802号的房屋，房屋总价为480500元，面积为87.19平方米，并于2010年5月20日进行了登记备案。原告按合同约定支付了相应购房款，但被告和信公司未按合同约定履行交付房屋及办理产权证的义务。2010年7月11日被拆迁人陈玉英死亡，2010年7月26日，被告和信公司将位于昆明市北京路和信花园二期1幢D单元D802号的房屋交付给第三人。2011年11月21日，被告史佩欣、史虹向原告出具《承诺书》，承诺就因被告和信公司无法交付给原告的10套房屋应返还的一千万购房款承担连带保证责任。现因被告和信公司未按合同约定履行交付房屋及办理产权登记手续的义务，原告诉至一审法院，请求判令：一、和信公司向原告交付原告购买的位于昆明市北京路和信花园二期1幢D单元D802号的房屋（合同登记号：KM2010052021457），并办理上述房屋的产权证；二、史佩欣、史虹为和信公司的上述义务承担连带责任；三、本案诉讼费由被告承担。第三人请求一审法院确认其对涉案房屋享有优先权。
一审法院经审理认为：原、被告所签订的《商品房购销合同》系当事人意思表示真实的结果，内容合法有效，应当受到法律的保护，双方均应当严格遵守。对于被告所辩称的原、被告间名为房屋买卖实际是借贷关系的意见，因被告不能提供有效证据予以证明，一审法院不予采纳。签订上述合同之后原告履行了相应的付款义务，双方当事人进行了商品房买卖合同登记备案，对涉案房屋进行预告登记，使双方当事人间的合同债权具有物权性质，并具有对抗第三人的效力。基于此，被告不能再将相应房产进行出卖、抵押等导致物权变动的行为，否则应当按照法律规定承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，被告和信公司与第三人签订的回迁协议是双方真实的意思表示，内容合法，受法律保护，对双方当事人均具有约束力。一审法院认为，上述法律规定是为了保护被拆迁人的权益，明确赋予了被拆迁人享有特殊的能够优先于物权受偿的权利。被拆迁人享有上述权利的前提是拆迁补偿安置协议中明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，但是本案中，被告和信公司与第三人签订的回迁协议约定第三人回迁房屋的户型为北楼B2、楼层为20层，而原、被告在《商品房购销合同》中所买卖的房屋为D802号，并非同一套住房。此后被告和信公司将卖予原告的D802号住房又交付给第三人，并不符合上述司法解释所规定的特定房屋的范围，故第三人不具有优先权。原告与被告和信公司签订了商品房购销合同并进行了备案登记，具有了对抗第三人的权利，涉案房屋又不属于被拆迁人依法享有优先权的情况，故原告要求被告和信公司按合同约定交付该房屋并办理产权证的诉讼请求一审法院依法予以支持。本案中，被告和信公司将已经出卖给原告的房屋交付给第三人，导致第三人的合法权益受到侵害的责任在于被告和信公司严重违反诚实信用的违约行为所致，第三人可以根据相关的法律规定另行向其主张。对于原告要求被告史佩欣、史虹对被告和信公司的上述义务承担连带责任的诉请，根据原告提交的证据承诺函，被告史佩欣、史虹承担的责任为对被告和信公司无法交付的原告10套房屋应退还原告的一千万元债务承担连带保证责任，并明确了担保责任的范围。其中并未包括担保责任为交付房屋，并且办理产权证为房屋登记管理机关的职权。现原告要求该两被告承担责任缺乏相应的事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决：“一、被告云南和信屋业开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告交付位于昆明市北京路和信花园二期1幢D单元D802号的房屋；二、被告云南和信屋业开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告云南阁青商贸有限公司办理上述房屋的产权登记手续；三、驳回原告云南阁青商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回第三人李金菁、李秋梓的诉讼请求。”案件受理费14409元，由被告和信公司承担。
一审宣判后，上诉人李金菁、李秋梓不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院对阁青公司与和信公司之间究竟是房屋买卖合同法律关系还是名为房屋买卖实为借贷法律关系未进行审查，认定事实不清。二、阁青公司提交的付款凭证并不能直接证明是购房款，其与和信公司之间签订的商品房购销合同涉嫌恶意串通以及以合法形式掩盖非法目的，侵害了被拆迁人的权利，应当认定为无效。三、被拆迁人有权依据拆迁回迁协议获得和信花园二期的房屋一套，且和信公司也将房屋交付给被拆迁人，被拆迁人对房屋具有优先权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定的立法精神与立法目的显然是要着重保证被拆迁人的权利，一审法院仅因拆迁回迁协议存在瑕疵就让作为弱势群体的被拆迁人承担重大不利后果系适用法律错误。拆迁回迁协议未对回迁房屋作出明确约定系和信公司的不当行为造成的，所产生的后果应当由和信公司承担。综上，请求二审法院：撤销一审判决，改判驳回阁青公司的全部诉讼请求，确认上诉人优先取得涉案房屋，系房屋的实际权利人，并由被上诉人承担本案二审诉讼费。
被上诉人阁青公司答辩称：请求法院驳回李金菁、李秋梓的上诉请求。
被上诉人和信公司答辩称：和信公司与阁青公司之间系借贷关系，请求法院确认被拆迁人对房屋享有优先权。
原审被告史佩欣、史虹述称：和信公司与阁青公司之间系借贷关系，请求法院确认被拆迁人对房屋享有优先权。
二审中，经询问各方当事人对一审判决确认事实的意见，阁青公司对李金菁、李秋梓与和信公司签订拆迁回迁协议的事实提出异议，认为无法确定李金菁、李秋梓就是实际的被拆迁人，对该异议，因和信公司与李金菁、李秋梓已经提交了《房屋拆迁回迁协议》的原件，且阁青公司不申请对协议的真实性以及形成时间进行鉴定，其所提异议无证据证实，故异议主张不成立。综上，二审经查明的案件法律事实与一审确认的法律事实一致。
综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、和信公司与阁青公司之间是何种法律关系？二、李金菁、李秋梓对房屋是否享有优先权？
本院认为：经审查和信公司与阁青公司签订的《商品房购销合同》，双方约定由和信公司将房屋出售给阁青公司，阁青公司支付相应价款，对此，双方合同的约定符合《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，和信公司与阁青公司通过签订该合同建立了房屋买卖合同法律关系。和信公司抗辩认为双方之间系借贷关系，并就该抗辩主张提交了阁青公司所出具的收到和信公司还款310万元的收条，因该证据只能证明和信公司与阁青公司之间发生过310万元的债权债务关系，不能证明双方之间签订的《商品房购销合同》名为买卖实为借贷，故和信公司所提抗辩主张不成立，本院不予采信。对李金菁、李秋梓主张该合同存在以合法形式掩盖非法目的或恶意串通伤害其权利的情形，应当认定为无效，因李金菁、李秋梓就其该主张未提交相应证据予以证实，本院对其该主张亦不予采信。综上，和信公司与阁青公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，2005年12月28日，李金菁、李秋梓与和信公司签订了《房屋拆迁回迁协议》，选择了原地回迁的安置方式，并约定回迁房屋为位于豆腐厂片区的和信花园二期住宅，双方协议约定的方式为原地安置，拆除的是住宅，安置也为住宅，该约定已明确了和信公司在原拆迁位置安置李金菁、李秋梓一套住宅，故安置房屋的位置和用途已特定，根据上述法律规定，李金菁、李秋梓依法对涉案房屋享有优先权。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致对本案处理有误，本院予以纠正。上诉人李金菁、李秋梓的上诉请求依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第113号民事判决；
二、驳回被上诉人云南阁青商贸有限公司的诉讼请求；
三、确认上诉人李金菁、李秋梓优先取得位于昆明市北京路和信花园二期1幢D单元D802号房屋。
一审案件受理费14409元，二审案件受理费14409元，共计28818元，由上诉人云南阁青商贸有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。
审 判 长 田 庄
审 判 员 朱 欢
代理审判员 黄金成
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 韩佩君