浙江省缙云县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1122民再2号
原审原告：潘寄文，女，1957年11月20日出生，汉族，退休职工，住浙江省永康市。
委托代理人王昌君，浙江万申佳律师事务所律师。
原审原告：潘寄海，男，1959年9月26日出生，汉族，居民，住浙江省缙云县。
原审原告：潘寄梅，女，1969年7月8日出生，汉族，居民，住浙江省缙云县五云街道大桥北路党校巷**号，现住浙江省缙云县。
原审原告潘寄海和原审原告潘寄梅的共同委托代理人：潘寄文，系原审原告潘寄海和原审原告潘寄梅姐，汉族，退休职工，住浙江省永康市。
原审被告：潘寄山，男，1956年10月20日出生，汉族，居民，住浙江省缙云县。
原审被告：陈怀盛，男，1964年9月23日出生，汉族，农民，住浙江省缙云县。
委托代理人杨春梅，系原审被告陈怀盛妻，住址同上。
原审原告潘寄文、潘寄海、潘寄梅与原审被告潘寄山、陈怀盛房屋买卖合同纠纷再审一案，本院于2017年3月9日依职权裁定再审，并依法另行组成合议庭于2017年4月19日公开开庭进行了审理，原审原告潘寄文及其委托代理人王昌君、原审原告潘寄海和原审原告潘寄梅的共同委托代理人潘寄文、原审被告潘寄山、原审被告陈怀盛及其代理人杨春梅到庭参加诉讼。案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原审原告潘寄文、潘寄海、潘寄梅于2014年7月29日向本院起诉，请求判令：1、被告潘寄山与被告陈怀盛于2005年8月25日签订的房屋买卖协议无效；2、被告陈怀盛搬出占居的房屋；3、本案诉讼费由被告承担。原审受理后，依法组成合议庭，分别于2014年9月16日、10月29日公开开庭进行了审理，原审查明：潘华生（已故）系五云街道建设村村民。潘华生、施爱秋（已故）夫妇生育二子二女，长子潘寄山、长女潘寄文、次子潘寄海、次女潘寄梅。1977年10月30日，潘华生经建设大队报五云镇人民公社审批28㎡地基用于建造猪舍，社员建屋用地申请表载明家庭人员施爱秋、潘寄山、潘寄文、潘寄海、潘寄梅。1982年建造了占地面积49.28㎡坐西朝东两间两层石混结构房屋一幢，水泥板平屋顶，楼梯通过隔壁的房屋出入，门牌号为五云街道大桥北路党校巷17号（原大桥北路42号）。1989年5月21日，潘华生自书遗嘱一份将房屋作出分配：楼下部分南面归被告潘寄山所有，北面归原告潘寄海所有，楼上部分北面归原告潘寄梅所有，南面归原告潘寄文所有。1989年7月，潘华生去世。1990年5月30日，缙云县人民政府作出缙房（90）字第NO.258号房屋所有权证，确认17号房屋产权人是潘华生。2011年施爱秋去世，未留遗嘱。被告陈怀盛系东渡镇兆岸村村民。2005年8月25日，被告潘寄山与被告陈怀盛签订《协议》一份，约定：“兹有潘寄山愿意将五云镇大桥北路党校巷17号出卖给兆岸村陈怀盛，合价值78000元整；意向暂订付50%，余款待房产证、门牌证交清后全部清款；卖方先在2005年10月1日给陈怀盛使用。”同年8月26日，被告陈怀盛交付给被告潘寄山房屋款3.9万元。同年10月1日，被告潘寄山将17号房屋交付给被告陈怀盛使用。2006年6月18日，被告陈怀盛未经建设行政主管部门许可擅自在第二层楼梯间（2.55m×2.4m）位置进行建设，二层上西面后檐砌红砖墙体高1.70m，前檐高2.4m，北面零起坡向南1.5m延伸建彩瓦坡屋顶；同时，继续在除楼梯间部位零起坡从西面向东1.45m建彩瓦坡屋顶；在南面零起坡屋顶坡面从南向北1.5m建彩瓦坡屋顶；最后，在三面零起坡屋顶坡面交界处垂直升高1.90m后建成栋高2.60m的阁楼，琉璃瓦坡屋顶，建筑砖混结构阁楼面积19.68㎡。同年8月4日，被告陈怀盛与北面项寿洪户就陈怀盛升建第三层阁楼檐沟滴水影响项寿洪住房问题达成相邻协议，被告陈怀盛补偿给项寿洪800元。同年8月23日，缙云县建设局作出（2006）缙城监罚字第205号行政处罚决定，对被告陈怀盛违法升建阁楼的行为处以886元的罚款。同年8月24日，被告陈怀盛缴纳违法升建罚款886元。从交付房屋至今，被告陈怀盛缴纳了17号房屋的水费、电费，17号房屋一直由被告陈怀盛占有、使用。
原审认定，一、17号房屋的权属问题。潘华生经审批取得17号房屋的集体土地使用权，通过建造并办理房屋所有权证取得了该房屋的所有权。该房屋系潘华生与妻子施爱秋的夫妻共同财产，潘华生以自书遗嘱的方式将该房屋处分给四子女未经施爱秋签字确认。潘华生死亡后，该自书遗嘱中处分的属于潘华生的二分之一份额发生法律效力，处分了属于施爱秋二分之一份额的房屋，属于效力待定。施爱秋死亡后并未留有遗嘱，四子女通过法定继承取得17号房屋中属于施爱秋份额。三原告和被告潘寄山通过遗嘱继承和法定继承各取得17号房屋中的四分之一份额。二、俩被告签订房屋买卖协议的效力问题。基于“房地一体原则”，17号房屋的买卖应当遵守宅基地使用权流转的相关规定。依照《土地管理法》第四十三条规定，村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地。依照国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）第二条规定，农村住宅用地只能分配给本村村民。根据上述法律、法规的规定，宅基地使用权是集体经济组织成员依法享有在本集体经济组织所有土地上建造住宅的权利，具有独享性、专属性等特点，是国家给予本集体经济组织成员享有的特定福利政策，仅限于本集体经济组织成员之间流转。非本集体经济组织成员购买本集体经济组织宅基地上的房屋，违反了宅基地使用权转让的禁止性规定，而且被告潘寄山将仅有四分之一份额的17号房屋处分给被告陈怀盛，未能取得三原告的追认，该无权处分行为无效。故俩被告于2005年8月25日签订的房屋买卖协议无效。基于合同无效的法律后果，三原告要求被告搬出17号房屋的诉讼请求，本院予以支持。对被告陈怀盛提出被告潘寄山签订房屋买卖合同、收取房款以及交付17号房屋给被告陈怀盛使用的行为已经构成表见代理的观点，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、第一百五十三条、《中华人民共和国国有土地管理法》第六十二条、第六十三条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，于2015年5月8日作出（2014）丽缙民初字第740号民事判决：一、俩被告于2005年8月25日签订房屋买卖协议无效；二、被告陈怀盛自本判决生效之日起三个月内搬离缙云县五云街道大桥北路党校巷17号房屋。宣判后陈怀盛不服，向丽水市中级人民法院提起上诉，但逾期不预交案件受理费，丽水市中级人民法院裁定按撤回上诉处理，各方按原判决执行。
原审判决生效后，陈怀盛于2015年10月10日向本院起诉，请求判令潘寄山归还购房款5.99万元，并赔偿经济损失60万元。本院于2015年10月19日立案受理后，民一庭在审理过程中发现缙云县五云街道大桥北路党校巷17号房屋（现五云街道大桥北路42号）的土地权属已于1994年10月9日从集体土地使用权变更登记为国有土地使用权。认为（2014）丽缙民初字第740号民事判决（已生效）以非本集体经济组织成员购买本集体经济组织宅基地上的房屋，违反了宅基地使用权转让的禁止性规定为由认定原、被告的房屋买卖合同无效在事实和理由上存在错误，故建议审判监督部门启动再审程序，对此案进行再审。
再审查明，除土地性质和门牌号有误外与原审查明的事实一致。再审抗辩双方的证据和理由与原审一致。原审被告陈怀盛提出的抗辩理由是，原审被告潘寄山自签订房屋买卖合同、收取房款以及交付17号房屋交给原审被告陈怀盛使用的时间至今长达十年，且自己多次对房屋进行改建、装修和升建，原审原告均明知这一事实，原审被告潘寄山的行为已经构成表见代理。三原审原告即认为一直不知情，原审被告潘寄山的行为属无权代理。诉争房屋实际门牌为五云街道大桥北路42号，并非原审判决中阐述的五云街道大桥北路党校巷17号，且该房屋的土地性质已于1994年10月9日从集体土地使用权变更登记为国有土地使用权。
本院认为，本案的争议焦点是原审俩被告于2005年8月25日签订的房屋买卖协议的效力问题。潘华生经审批取得讼争房屋的集体土地使用权，后于1994年10月9日变更登记为国有土地使用权，通过建造并办理房屋所有权证取得了该房屋的所有权。该房屋系潘华生与妻子施爱秋的夫妻共同财产，潘华生以自书遗嘱的方式将该房屋处分给四子女未经施爱秋签字确认。潘华生死亡后，该自书遗嘱中处分的属于潘华生的二分之一份额发生法律效力，处分了属于施爱秋二分之一份额的房屋，属于效力待定。施爱秋死亡后并未留有遗嘱，四子女通过法定继承取得讼争房屋中属于施爱秋的份额。三原审原告和原审被告潘寄山通过遗嘱继承和法定继承各取得讼争房屋中的四分之一份额。原审被告潘寄山将仅有四分之一份额的房屋所有权未经其他共有人同意擅自处分给原审被告陈怀盛，后又未能取得三原审原告的追认，该行为属无权代理，所签协议应当认定无效。原审被告潘寄山的行为也不能构成表见代理。原审判决将案涉房屋地址表述为缙云县五云街道大桥北路党校巷17号有误，其实际地址应为五云街道大桥北路42号，该瑕疵在再审中应予纠正。原审对涉诉房屋的土地性质认定为集体土地使用权存在明显差错。该错误在再审中也一并予以纠正。原审被告陈怀盛未搞清房屋的全部所有权人就轻信原审被告潘寄山的无权代理行为与原审被告潘寄山签订房屋买卖协议，以及原审被告潘寄山明知房屋非自己一人所有仍以自己的名义将房屋出售，造成协议无效双方均有过错。原审虽以集体经济组织的土地使用权仅限于本集体经济组织成员之间流转，非本集体经济组织成员购买本集体经济组织宅基地上的房屋，违反了宅基地使用权转让的禁止性规定，来认定房屋买卖合同无效在事实和理由上存在瑕疵，但原判结果正确，应当在再审判决中纠正瑕疵后予以维持。三原审原告的诉讼请求有理，本院予以支持。至于原审被告陈怀盛对讼争房屋进行改造所造成的损失可另案解决。为此，依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款、第二百条、第二百零七条和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第一款之规定。判决如下：
一、原审原告潘寄山与原审被告陈怀盛于2005年8月25日签订的房屋买卖协议无效；
二、原审被告陈怀盛自本判决生效之日起三个月内腾空缙云县五云街道大桥北路42号房屋。
原审案件受理费1750元，由原审被告潘寄山、陈怀盛各半承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 胡建岳
代理审判员 朱薇烨
人民陪审员 黄日华
二〇一七年六月十四日
代书 记员 杜晓华
附：裁判文书适用法律条文依据
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百一十一条第一款自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第十七条原告仅依据金融机构的转账凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩转账系偿还双方之前借款或其他债务，被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应就借贷关系的成立承担举证证明责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。