贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第1163号
上诉人（原审原告）冯玉林，务农。
上诉人（原审原告）王加英，务农。
上列二上诉人共同委托代理人陈文元，贵州红枫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈友祥，务农。
委托代理人刘林。
被上诉人（原审被告）常国栋，务农。
原审第三人常国亮，务农。
上诉人冯玉林、王加英与被上诉人陈友祥、常国栋以及原审第三人常国亮物权确认纠纷一案，贵州省清镇市人民法院于2014年6月9日作出（2014）清民初字第609号民事判决，上诉人冯玉林、王加英对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年8月13日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，原告冯玉林、王加英、常国栋与陈友祥系同村同组村民。冯玉林与王加英系夫妻关系，育有长子常国亮，次子常国栋，1988年在站街镇黄柿村黄柿组修建了占地面积100.04平方米砖混结构房屋一栋和猪牛圈等附属设施。第三人常国亮于1998年在站街镇条子场村修建新房后，即搬入该房居住至今。原告冯玉林与王加英和被告常国栋一直居住在争议房屋。2011年4月21日，经同村同组村民罗永珍前期多次介绍、洽谈后，常国栋（甲方）与陈友祥（乙方）签订《协议》，约定：“一、甲方的老住宅座落于黄柿村黄柿组内前抵陈清华家院坝、左抵路、右抵陈海庆家后阳沟。甲方所卖东西有老住宅和四至界线内的猪牛圈、厕所、院坝、围墙、树木、竹木等固定物。二、乙方支付甲方购买金陆万贰仟壹佰捌拾元整（62180.00元）。三、协议生效后若有单方违约，违约方支付守约方购买金的十倍的违约金。四、此协议一式两份，双方各执一份，双方签字后生效。甲方签字：常国栋。乙方签字：陈友祥。在场人签字：朱刚、罗永珍。”协议签订后，陈友祥于2011年4月21日、2011年8月21日两次向常国栋支付了买房款62180元。常国栋分别出具《收条》给陈友祥，在2011年8月21日的《收条》上，罗永珍还注明：“买房钱全部付清”字样。后原告冯玉林与王加英和常国栋一家搬离该房，住进了常国栋在同村同组修建的新房中。陈友祥即开始装修争议房屋，装修完毕后，陈友祥在新家按农村风俗举办了搬家酒。陈友祥向清镇市农村房屋确权办公室申请办理确权证，办理期间，黄柿村村委会已将确权的相关信息在黄柿村进行了公示，公示期间，未收到任何异议。2012年10月10日，清镇市农村房屋确权办公室向陈友祥颁发了争议房屋的《确权证》。另查明，《协议》签订之前，罗永珍曾五次前往常国栋家中介绍、商量卖房事宜，冯玉林、王加英均在家中；原告冯玉林因脑出血于2011年3月17日在贵阳金阳医院住院，2011年3月28日出院后返回家中居住直至搬出。2014年3月25日，原告冯玉林、王加英提出要求确认享有争议房屋及附属设施的所有权，由被告陈友祥归还争议房屋及附属设施的请求。
原审认为，合法的买卖关系受法律保护。2011年4月21日，常国栋与陈友祥签订《协议》，约定将座落于黄柿村黄柿组内占地面积100.04平方米砖混结构房屋一栋和猪牛圈等附属设施以62180元的价格卖给陈友祥的行为，虽然没有得到冯玉林、王加英的书面授权和认可，但从本案的事实来看，首先常国栋与陈友祥签订《协议》前，经中间人罗永珍介绍，多次到常国栋家中进行协商洽谈，原告冯玉林、王加英均在家；其次《协议》签订地点均在争议房屋内，原告冯玉林、王加英同样在家；再次房屋经黄柿村委会在本村进行确权公示，公示期间，原告方亦未提出异议；最后，在陈友祥付清房款后，冯玉林、王加英和常国栋才搬出该房交付给陈友祥，陈友祥经过装修并举办了搬家酒席，原告方亦未提出质疑，综上，足以认定冯玉林、王加英知道或应当知道其子常国栋的卖房行为。作为买房方陈友祥在整个买卖行为中主观上并无过失和恶意且有理由相信常国栋有代理权代表冯玉林、王加英签订《协议》出卖其房屋，常国栋将冯玉林、王加英的房屋卖给陈友祥的行为构成表见代理法律关系，故《协议》合法有效。《协议》内容无欺诈、违法和可撤销情况。现陈友祥已支付了合理对价取得房屋的确权，符合善意取得法律特征。因此，原告诉请于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：驳回原告冯玉林、王加英的诉讼请求。诉讼费25元由原告冯玉林、王加英负担。
宣判后，上诉人冯玉林、王加英不服，向本院提起上诉称，原判认定被上诉人陈友祥对涉案房屋构成善意取得错误，理由是：第一，因宅基地证明确房屋是二上诉人所有，被上诉人陈友祥得到涉案房屋宅基地证时明知常国栋不是权利人而仍然与其交易，被上诉人陈友祥不符合善意的主观要件；第二，根据物权法的规定，交付是指办理过户登记，而农村房屋确权证并非是所有权的变更登记，故尚未交付完毕，不够成善意取得。原判认定常国栋签订本案《协议》构成表见代理人错误，因签订协议时，常国栋是以自己的名义作为出卖人在协议上签字，而不是以上诉人的名义签订《协议》，故不构成表见代理。本案是确权之诉而非合同之诉，应按照所有权的归属进行审理，而处分不动产的合同有效并不等于产生物权变动，不论涉案合同是否有效，原判认定涉案房屋物权转移是适用法律错误。请求撤销原判，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人陈友祥答辩称，第一，答辩人与上诉人均系同村组村民，买卖农村房屋不违反法律规定；第二，签订买卖合同是经过多次协商而定，常国栋与上诉人居住在一起，协议签订后，答辩人支付了款项，并对房屋进行装修和按农村习俗摆“搬家酒”，上诉人王加英还代常国栋送礼，说明上诉人知道本案房屋买卖事宜。并且，当地政府对涉案房屋进行了确权前的公示，上诉人均未提出异议。因此，买卖协议有效。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人常国栋答辩要求依法判决。
二审中查明，位于清镇市黄柿村黄柿组内占地面积100.04平方米砖混结构房屋一栋和猪牛圈等附属设施（即本案诉争房屋）现已被拆除。其余事实与原判事实一致。本案事实，有当事人的陈述、证人证言、《协议》、收条、农村房屋确权证等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，被上诉人常国栋虽然是以自己的名义与陈友祥签订《协议》，将二上诉人冯玉林、王加英修建的本案诉争房屋及附属设施卖给陈友祥，协议中也没有二上诉人的签名，但从签订诉争房屋买卖《协议》的实际情况看，签订前经中间人罗永珍介绍，陈友祥多次与冯玉林、王加英谈论过买房事宜，签订《协议》地点是在二上诉人家中（即诉争房屋所在地），签订时二上诉人也在家，且有案外人在场见证，被上诉人常国栋与二上诉人又是同住的一家人，因此，不存在有恶意串通损害上诉人利益的情形。陈友祥与二上诉人是同村组村民，买卖诉争房屋行为亦不违反法律、行政法规的强制性规定。故该买卖《协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。另，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，常国栋签订《协议》出卖房屋的行为，不论是否得到二上诉人的许可（即是否属无权处分），均不因此而影响《协议》效力。因此，原判认定本案《协议》合法有效于法有据，本院予以确认。
本案中，虽《协议》没有二上诉人的签字，但从《协议》履行情况看，《协议》签订后不久，出卖人一家（包括二上诉人在内）就腾空诉争房屋交付被上诉人陈友祥（买受人），其后陈友祥还进行了装修就搬至诉争房屋内居住，并按照当地习俗摆了“搬家酒”，而作为诉争房屋原权利人之一的上诉人王加英还去参加“搬家酒”，说明二上诉人对诉争房屋交付给陈友祥是知情和认可的，尔后当地政府又对诉争房屋进行公示确权，并确权在陈友祥名下，二上诉人均没有提出异议，则进一步印证其认可交付行为。由此可以认定，被上诉人陈友祥基于合法的买卖行为，继受取得诉争房屋的权利。另，诉争房屋已被拆迁拆除，该房屋的物权灭失，已不再需要通过登记行为完成诉争房屋的法定交付。因此，二上诉人要求将诉争房屋确权归其所有既无法律依据也无事实依据，原判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，二上诉人的主张无法律依据，本院不予支持。原判决认定基本事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人冯玉林、王加英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 新
代理审判员 罗 静
代理审判员 衷进全
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 胡 芳