湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初1030号原告：李海燕，女，1982年4月13日出生，汉族。委托诉讼代理人（特别授权）：郑云军，男，1983年3月8日出生，汉族。被告：怀化市大汉置业有限公司。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告李海燕诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称“大汉置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月4日受理后，依法适用简易程序，于2018年5月25日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人郑云军、被告大汉置业公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李海燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告怀化市大汉置业有限公司承担逾期交房的违约金37205元（逾期交房违约金2万元及按照已付购房款每日万分之一从2017年1月1日至2018年4月3日止的逾期交房违约金）；2、判令被告从2018年4月4日起按已付购房款每日万分之一支付逾期违约金至实际交房之日止；3、判令被告承担本案的受理费。事实与理由：2015年6月，原告参加被告开发的大汉龙城·电信智能小区团购购房并交5000元定金，双方2015年6月28日签署《认购书》。后因被告提出交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾，为解决矛盾，中国电信股份有限公司怀化分公司代表购房户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议第三十条约定：因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，且被告免收购房户2年物业管理费、如被告在2016年12月31日未能如期交房，除按与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，被告另行补偿签约业主每户2万元。2015年10月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于怀化市鹤城区紫东片区建设的大汉龙城电信智能小区9幢27层2703号房屋以总价款376490元出售给原告；被告应当于2016年12月31日前将约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付已付购房款的万分之一至实际交付之日止。被告通知原告于2017年1月8日收房，原告按时至被告处，发现被告所交房屋不仅不具备约定的交房手续而且房屋多面墙体未修好，便拒绝收房。被告答应整改，但至今原告购买的房屋仍未达到约定的交房条件。被告大汉置业公司辩称：被告可以延期交房，不应当向被答辩人支付逾期交房违约金。《怀化市商品房买卖合同》第六条第一款款约定，买受人应当在交房之前将房屋修建资金缴清。该约定是双方的真实意思表示，没有违反法律和法规的强制性规定，约定合法有效，对合同当事人具有约束力。双方签订的《补充协议》第一条第2款约定，专项维修资金按有关规定由被答辩人自行缴纳；《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。原告未将房屋专项维修资金交清，因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在原告未交清住宅专项维修资金前，被告有权延期交房，不应当支付逾期交房违约金。双方在补充协议中第一条对交房条件进行变更，变更为房屋竣工验收合格，竣工验收备案表不是双方约定的交房条件。经审理查明：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”。甲方保证全权代表接受购房业主的委托，团购业主不少于700户。乙方保证依法办理建设、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，建筑标准和质量标准均达到国家现行规范要求和符合合格标准，并保证按照本协议约定的时限向甲方购房业主积极交付房屋及两证。团购业主按选定的房屋套型建筑面积付款，团购房屋的整体实收均价为3000元/平方米。交房期限为2016年3月31日前竣工验收合格并交付。同时向甲方业主提供相关验收证明文件。合同签订后，因B户型房源不足和规划审批、地质条件复杂等因素导致不能根据前述协议按期交房，双方又签订一份《商品房团购补充协议书》，约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日。乙方免收甲方签约业主2年物业管理，如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月。原告受让中国电信员工的购房指标后，于2015年6月28日与被告签订了《住宅认购书》，认购大汉龙城·电信智能小区第9幢2703号房，于2015年10月16日与被告签订《商品房买卖合同》，约定:原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区第9幢2703号房，该幢房屋建筑层数为地上30层，地下2层。单价为每平方米3083.2元，总金额376490元。首付款100490元，剩余房款27.6万元采用公积金方式支付。被告应当于2016年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。由于被告原因，未按合同约定于2016年12月31日前将商品房交付原告使用，逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按每日万分之一向原告支付已交房价款的违约金。并同时签订一份《补充协议》，约定：商品房的交付条件为商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。专项维修基金按有关规定由原告自行缴纳。合同签订后，因房屋面积减少及优惠两年物业费等原因，原告实际缴纳房款总计为370490元，被告确认原告实际房款为370490元并且房款已经交清。2016年12月31日，被告未能如期交房，双方酿成纠纷。截止至今，被告尚未取得房屋验收合格证明。上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告举证、质证，有如下证据予以证实：一、原、被告的身份信息，证明双方的基本身份信息；二、《团购信息修改通知单》复印件、《收据》复印件、《认购书》复印件、《商品房买卖合同》复印件及《补充协议》复印件，证实：原告受让怀化市电信集团职工方某购买大汉龙城电信智能小区指标，购买大汉·智能小区第9幢2703号住宅一套，房款为370490元，被告应于2016年12月31日前交房，交房条件为商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格，逾期交房按照最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金等事实；三、收据、销售不动产统一发票1张及入伙流程单复印件，证实原告已向被告付清购房款370490元；四、《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》，证实大汉龙城·电信智能小区系湖南省电信怀化分公司与被告订购的团购房，被告负责修建约定的户型、栋数、给予湖南省电信怀化分公司员工或以员工名义购房的买受人优惠，每平方米均价3000元，交房时间为2016年3月31日前，因被告不能按期交房且原约定户型不够，协商补偿并约定2016年12月31日前仍不能交房向签约业主每户支付违约金2万元；五、庭审笔录，证实本案审理查明的其他事实。本院认为，工会作为公司的内设机构，虽然没有对外代表公司签订民事合同的主体资格，但根据《劳动法》，工会具有代表和维护劳动者的合法权益，依法独立自主地开展活动的资格。《商品房团购协议》及《团购补充协议》的签订，系工会代表中国电信怀化分公司员工与被告签订，该团购形式既有利于被告销售房屋，也有利于电信员工获得购房优惠待遇，并未违反法律、行政的强制性规定，应系合法有效。双方均应按照合同全面履行。原告受让了中国电信员工的购房指标后购买了被告开发的大汉·智能小区房屋一套并享受了团购补充协议中的两年物业费的优惠。可见，被告已经认可了原告具有团购资格，故原告有权根据团购补充协议向被告主张权利。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经缴清了购房款，但截止至今被告尚未取得验收证明文件，不具备交房条件，构成违约，应向原告支付2万元违约金并自逾期交房之日起按照已付购房款的每日万分之一支付逾期交房违约金。逾期交房违约金每日应为：370490×0.1‰≈37.05元。2017年1月1日至2018年4月3日期间的违约金为：37.05元×458≈16968.9元。原告至今尚未收房，故被告支付的逾期交房违约金应计算至交房之日止。原告提出的至起诉之日2018年4月4日的违约金金额为37205元，与本院确认的不相符，应以本院确认的36968.9元（2万元+16968.9元）为支付依据。故被告应支付原告截止2018年4月3日的逾期交房违约金36968.9元，并从2018年4月4日起按日37.05元的标准支付逾期交房违约金至交房之日为止。被告提出原告未缴纳专项维修基金其不应当支付逾期交房的违约金，被告认为在原告没有缴纳住宅专项维修资金之前，被告有权拒绝交房，不承担缴纳住宅专项维修资金之前的逾期交房违约责任。房屋买卖合同双方当事人的主要义务是一方支付房款，另一方交付房屋，而契税及住房维修基金的交纳不属于房屋买卖合同一方当事人的合同主要义务，被告在尚未达到合同约定的交房条件下用对方非合同主要义务的未履行来主张免除其应履行的主要义务，不符合先履行抗辩权的要件，故被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告李海燕2017年1月1日至2018年4月3日期间的逾期交房违约金36968.9元，并从2018年4月4日起按37.05元/日支付原告李海燕至交房之日止的逾期交房违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费730元，依法减半收取365元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  谢娜二〇一八年五月二十八日代理书记员  窦鹃附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。