广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗云法民四初字第308号
原告（反诉被告）广州锦日物业服务有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人郑家纯，董事长。
委托代理人岑笑莹，该司职员。
被告（反诉原告）张木峰，身份证地址浙江省玉环县。
原告（反诉被告，以下简称原告）广州锦日物业服务有限公司与被告（反诉原告，以下简称被告）张木峰物业服务合同纠纷一案，本院于2013年1月30日受理后，依法由代理审判员段静楠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州锦日物业服务有限公司的委托代理人岑笑莹及被告张木峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州锦日物业服务有限公司诉称及答辩称，原告系为广州市白云区岭南新世界小区提供物业管理服务的企业，被告系该小区某房（现地址广州市白云区集俊街90号802房）的业主。被告于2007年10月21日办理了收楼手续，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定物业管理费为每月每平方米1.8元，被告应于每月5日前预缴当月管理费，逾期缴纳的，自逾期之日起按每天1‰交纳违约金。被告收楼后，原告如约为被告提供了优质的物业服务，被告却在2008年2月起至今一直拒交物业管理费及其他相关费用，原告多次催交未果。现诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告清偿拖欠的物业管理费10275.6元（自2008年2月1日起至2012年9月15日止）、违约金7765.4元（以每月应缴物业管理费为本金，按每日千分之一的标准，均从次月6日计至付清之日止），管理费差额33.51元（2008年3月1日至2010年7月31日）；2、被告立即向原告清偿水费136.5元（2008年5月1日至2008年5月31日）、公摊电费460.36元（2009年4月1日至2010年10月31日）；3、本案诉讼费由被告承担。
我方认为被告的反诉请求，其中两个关于维修和车辆被划的反诉请求已经超过了诉讼时效，剩下的诉讼请求没有事实依据和证据证实。
被告张木峰反诉及答辩称，1、因房屋质量问题物业维修拖期，造成本人无法居住。物业管理混乱、失职和不作为，故因物业公司违约在先和失职所造成的；2、我一直诚信缴纳水费和电费，并由银行代扣，我自身的费用和公摊的费用都是强制一起交的，不存在有一个月的水费和中间几个月公摊电费没有交；3、物业没有履行房屋质量维修问题的义务；4、物业收取停车费未尽保护业主财产义务，导致我的小车于2012年12月在小区被人整体划伤维修了1400元；5、物业管理混乱、交通次序混乱、车辆乱停放；6、物业大门门前秩序乱，门禁形同虚设，外人随便出入，致使小区内多个业主家中被盗；7、发生多次小区物业保安打业主事件；8、小区内卫生差随意饲养动物；9、楼道公共走廊被占用，随意乱放东西和单车，给消防安全带来极大隐患；10、未享受到小区内公用设施、绿化环境等设施，多次公用设施喷水、人造瀑布多年没开放；11、物业公司不履行合同约定的公示账目义务，应属物业承担的水电等费用是否计入业主公摊费用内未公示；12、出租公用部位如停车费等，收益不公开，应归全体业主所有、13、变卖公用设施如停车位，致使业主车辆无法停放，造成乱停乱放严重；14、物业管理纠纷的诉讼时效应是两年，我先前没有收到物业催要物业费的通知。原告的相应诉求已超过诉讼时效。我认为原告滞纳金标准过高，高于同期银行贷款利率，请求法院予以调整。综合以上理由，请求判令1、原告赔偿租房费用52000元、利息5460元（2010年1月1日起至付清之日止）；2、原告赔偿房屋维修费12000元；3、原告赔偿小车维修费用2150元；4、原告承担本案的诉讼费。
经审理查明，原告是为涉案房屋所在岭南新世界花园提供物业管理服务的公司，前身为广州新世界物业管理有限公司，于2007年12月13日经核准变更为广州锦日物业服务有限公司。
2007年10月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方接受发展商广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司的委托，对甲方所购物业进行前期物业管理。乙方向甲方收取物业管理服务费，按甲方签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积计付。实测建筑面积与约定建筑面积有差异的，以实测建筑面积为准，自甲方向乙方提供或乙方自行取得相关证明文件的下一个月起调整物业管理服务费用。调整前甲方按约定建筑面积计付的物业管理服务费与按实测建筑面积计算的物业服务费用之间的差额，双方互不退不补。发展商发出的《物业交付使用通知书》中约定的交楼时间之日起计收物业管理服务费。多层住宅、高层住宅、复式住宅按建筑面积每月每平方米1.8元。甲方须按本协议约定缴交物业管理服务费。受有关部门或单位委托，乙方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租费等代收代缴服务，甲方应按乙方规定的时间交纳。每月5日收取当月物业管理服务费及其他由物业公司定期收取或代收的费用。乙方从每月5日起计收滞纳金，甲方应从逾期之日至实际支付之日止每天按应缴物业管理费的1‰标准交纳等等。
另查，被告为广州市白云区某房（下称“涉案房屋”）的业主。该房屋的产权登记建筑面积为102.7651平方米。根据收楼手续单，被告于2007年10月21日办妥收楼手续。审理中，被告表示，由于涉案房屋自收楼后处于维修状态，故其于2009年12月正式入住。为证实房屋存在质量问题及原告未尽管理服务义务，被告出示以下证据：1、楼宇情况验收检查表；2、维修钥匙托管声明；3、A区大门视频、d区东大门视频；4、照片；5、视频。为证实因原告未尽义务导致其损失，被告出示以下证据：1、汽车维修结算单；2、优惠申请书；3、邮件；4、保险公司现场勘查单。被告欠缴自2008年2月1日起至2012年9月15日的物业管理费。原告出示水电费发票，拟证明被告欠缴水费及公摊电费的事实。被告称其个人水电费均已交纳。对于公摊电费，被告认为原告未提供公摊电费欠费单制作依据。审理中，原告出示律师函、快递单、妥投证明，拟证明向被告催收物业管理费及相关费用的事实。据妥投证明显示，原告于2011年6月23日向被告于涉案房屋地址寄送律师函，签收情况为多次投递无人，电话无人接听，退回寄件人。
以上事实，有前期物业服务合同、补充协议、物业管理服务合同、欠费表、律师函、妥投证明、快递单、变更登记核准通知书、查册表、照片、楼宇情况验收检查表、维修钥匙托管声明、A区大门视频、d区东大门视频、照片、视频、汽车维修结算单、优惠申请书、邮件、保险公司现场勘查单及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为，原告作为开发商指定的小区前期物业管理服务公司与被告签订了《前期物业管理服务协议》，确立了物业管理服务合同关系。在原告提供了相应的物业管理服务后，被告应当支付对价的物业管理费。原告向被告收取物业管理费用合理合法。原告除举证证明其最早于2011年6月23日向被告催收物业管理费及相关费用的事实外，审理中，原告并未提供充分证据证实其在此之前对被告有其他的催收行为，故2009年6月23日之前的物业管理费已超过两年诉讼时效，本院不予支持。原告主张被告支付欠交的2009年6月24日至2012年9月15期间的物业管理费及滞纳金的诉讼请求均合理合法，本院予以支持。虽上述邮件，被告表示其未有收到，但是原告的寄送地址即被告涉案房屋地址，应认定被告对原告采取了合理的催收，构成诉讼时效中断。欠缴物业管理费及滞纳金均以每月应缴物业管理费为本金。至于滞纳金标准，因被告的欠交行为与原告在提供物业服务过程中对原告提出的合理要求未能及时回应沟通有关，被告亦提供了相应证据，证明原告的物业管理行为存在瑕疵，故被告并非无故拖欠物业管理费，原告要求被告支付物业管理费滞纳金较高，本院酌情予以调整至按中国人民银行同期同类贷款利率计算，合同约定被告应在每月5日之前缴纳物业管理费，原告主张滞纳金应从次月6日计至付清之日合理合法，本院予以支持。至于原告主张的公摊电费及水费，虽原告出示了部分水电费发票，证明其支付了发票所示时段的水费及公摊电费，但是上述证据不能对应被告欠费的相应时段，不能充分说明原告在被告欠费的相应时段代缴了水费及公摊电费，且原告并未提供公摊电费的计算标准，被告对于水费及公摊电费亦提出异议。综上，原告对于要求被告支付水费及公摊电费的相应诉求，举证不足，本院不予支持。
关于被告要求原告支付租房费用、房屋维修费用的诉求，被告认为造成其上述损失的原因是由于房屋质量问题及原告维修不周。根据被告陈述及现有证据显示，房屋质量问题在被告收楼时即已存在，故被告就此应向开发商主张相关权利；另外，被告亦未举证证明涉案房屋的维修主体是原告，原告亦予以否认，故对于被告的相应主张，本院不予采信。关于被告要求原告支付车辆被刮花的维修费及被撞维修费，根据被告提供的保险单，其中1400元的车损已由保险公司赔付，且就车辆被刮花及被撞的损失，被告理应向相应的侵权主体主张权利，在其未有证据证明原告即为侵权主体或原告对于车辆保管存在瑕疵行为的情形下，对于被告要求原告支付车辆被刮花的维修费及被撞维修费的诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决如下：
一、于本判决生效之日起五日内，张木峰支付广州锦日物业服务有限公司自2009年6月24日至2012年9月15止的物业管理费7122.5元及滞纳金（每月应缴滞纳金以当月应缴物业管理费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自次月6日起计至清偿之日止，并以本金为限）。
二、驳回广州锦日物业服务有限公司其他的诉讼请求。
三、驳回张木峰全部的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费133元，由张木峰负担25元，由广州锦日物业服务有限公司负担108元；反诉受理费795元，由张木峰负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理审判员 段静楠
二〇一三年五月二十四日
书 记 员 胡嘉铭