山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终2765号
上诉人（原审原告）：邵玉胜，男，1953年8月23日出生，汉族，住威海经济技术开发区。
委托诉讼代理人：吴兆坤，山东隆润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：威海经济技术开发区皇冠街道办事处海埠社区居民委员会，住所地威海经济技术开发区海埠村。
法定代表人：邵建忠，主任。
被上诉人（原审被告）：威海经济技术开发区海泉房地产开发中心，住所地威海经济技术开发区海埠村。
法定代表人：邵建忠，经理。
以上二被上诉人之共同委托诉讼代理人：俞静杰，山东光威律师事务所律师。
以上二被上诉人之共同委托诉讼代理人：魏建中，山东光威律师事务所律师。
上诉人邵玉胜因与被上诉人威海经济技术开发区皇冠街道办事处海埠社区居民委员会（以下简称海埠居委会）、威海经济技术开发区海泉房地产开发中心（以下简称海泉房地产）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院(2016)鲁1092民初1018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
邵玉胜上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.《海埠社区城中村改造拆迁安置办法》第十二条第（二）项规定：在本办法执行过程中，房产证和土地证记载的面积与档案面积不符时，以档案登记的面积为准。而海埠村在1999年对村里准备拆迁的房屋进行了实际测量并记录，该记录应视为档案登记面积，该记录显示邵玉胜房屋占地面积为196.973平方米，海埠居委会和海泉房地产应按照该数据对邵玉胜进行拆迁补偿，且根据该记录，邵玉胜合法建筑面积为177.93平方米，退一步讲，按照上述安置办法第一条规定的“土地证上的占地面积大于133平方米且房产证上的建筑面积大于133平方米，安置面积以房产证上的合法建筑面积为准”，海埠居委会和海泉房地产应补偿邵玉胜安置面积177.93平方米；2.涉案房屋1999年被拆迁前有两个房产证、土地证，环翠区土地管理局与环翠区房管局自行将两套房屋合并确权为一个土地证、房产证，根据海埠村两委会议纪要，该情况应属于“老头房”范围，海埠居委会应按照两套房屋予以拆迁补偿，且在实际执行过程中，同样情况的居民邵惟青、邵君卿、邵惟财、邵国财均按照两套房屋补偿，一审法院判决不符合公平原则；3.海埠居委会称“老头房”指儿子结婚申请宅基地新建大面积房屋与父母一起居住，拆迁时按照两套房屋进行拆迁补偿，该概念没有任何法律法规、文件规定或解释，一审法院未调查核实该概念即认定邵玉胜不属于“老头房”情形，属于事实不清。
海埠居委会、海泉房地产辩称，一审判决正确，请求维持原判。
邵玉胜向一审法院起诉请求：1、判令海埠居委会、海泉房地产为邵玉胜增加拆迁安置补偿面积63.973平方米（价值179124.40元）；2、诉讼费用由海埠居委会、海泉房地产承担。事实和理由：邵玉胜系海埠村村民，在海埠村有民房一处，1987年又购买其弟相邻民房一处，两处民房均有房产宅基地证。1991年12月15日，环翠区土地管理局将两处民房合并确权为一个土地证，1992年8月1日，威海市环翠区房管所将两处民房合并确权为一个房产证。1999年，海埠村进行了部分拆迁，邵玉胜房屋被拆迁后，海埠居委会为邵玉胜提供安置房屋面积为108.19平方米。2007年，海埠村纳入威海市旧村改造，制定了《海埠社区城中村改造拆迁安置办法》，规定已经拆迁的拆迁户也按2008年新制定的拆迁安置面积认定的规定执行。另，经村“两委”集体研究，对1985年核发两个房证、1992年确权为一个房证的，按照两套房屋拆迁安置。根据上述安置办法，海埠居委会、海泉房地产应当按照邵玉胜房屋拆迁时的实际占地面积196.973平方米为邵玉胜安置补偿两套房屋。但海埠居委会、海泉房地产只同意按照133平方米进行安置补偿，还应为原告增加拆迁安置补偿面积63.973平方米。
一审法院认定事实：邵玉胜系海埠居委会居民，1992年8月1日，威海市环翠区房管所为原告颁发威环房私字第056365号房屋所有权证，载明其位于蒿泊镇海埠村地号为0216365的房屋建筑面积为120.10平方米、宅基地面积为183.50平方米。1999年，当时的海埠村两委按照邵玉胜房屋建筑面积对其房屋进行拆迁安置，安置房屋面积为108.19平方米，多余平方在结算中双方已互找差价，邵玉胜于2000年签字领房。2008年，海埠村纳入威海市旧村改造，海埠居委会制定了《海埠社区城中村改造拆迁安置办法》，规定：土地证上的占地面积大于133平方米且房产证上的建筑面积小于133平方米的，安置面积为133平方米。土地证上的占地面积大于133平方米且房产证上的建筑面积大于133平方米，安置面积以房产证上的合法建筑面积为准。土地证上的占地面积小于133平方米，安置面积以土地证上的占地面积为准。海埠居委会为了照顾2007年前（含2007年）已经拆迁居民的利益，新办法规定已经拆迁的拆迁户也按2008年新制定的拆迁安置面积认定的规定执行。海埠居委会按照新的拆迁安置办法，对邵玉胜1999年拆除房屋的安置补偿及奖励面积总计133平方米，给邵玉胜追加安置补偿面积为24.81平方米，按照新办法的规定已互找差价，邵玉胜申请二套房。2015年11月6日，海埠居委会议研究决定对邵光青按房产证所标识的是两户，其中有父亲两间，并由老会计在房产证上做了说明，经研究按“老头房”处理。
一审中，邵玉胜为证实自己的主张，其向一审法院提交如下证据：
1.1985年威海市人民政府发放的邵玉胜和其弟邵平声的房产宅基地证原件各一份。证实本案争议的拆迁房本来是两处民房，且均有房产宅基地证；对此海埠居委会、海泉房地产质证称，对证据的真实性无法确认，对证实的内容有异议，该房产宅基地证并非本案19**年登记的房地产凭证，本案应以1999年拆迁时档案登记为准；
2.威海市环翠区土地管理局于1991年12月15日发放的集体土地建设用地使用证和威海市环翠区房管所于1992年8月1日发放的房屋所有权证复印件各一份。证实环翠区土地管理局自行将两处民房合并确权登记为一个土地证，环翠区房管所也自行将两处民房合并确权登记为一个房产证，且当时房屋所有权证显示宅基地面积183.50平方米，建筑面积120.10平方米；对此海埠居委会、海泉房地产质证称，对证据的真实性无法确认，对证据的内容有异议，对“由环翠区房管所、土地局将两处民房合并确权登记为一个房产证、一个土地证”有异议，从证据中可以看出邵玉胜是一户一个土地证和一个房产证；
3.1999年邵玉胜房屋拆迁前海埠村进行实际测量的档案登记资料复印件三张。证实拆迁前邵玉胜房屋建筑面积为177.93平方米，占地面积按照实际测量的长14.81米乘以宽13.30米计算为196.973平方米。2000年海埠村为邵玉胜安置房屋面积为108.19平方米；对此海埠居委会、海泉房地产质证称，对证据的真实性无法确认，因为是复印件，也没盖章，对证明内容不予认可，档案登记材料是以拆迁时房地产部门登记为准；
4.海埠社区城中村改造拆迁安置办法复印件一份。证实海埠社区居委会在2008年制定了《海埠社区城中村改造拆迁安置办法》，规定：土地证上的占地面积大于133平方米且房产证上的建筑面积小于133平方米的，安置面积为133平方米等。该办法规定对该办法实施以前已拆除的房屋，参照该办法的规定执行。房产证和土地证记载的面积与档案面积不符时，以档案登记的面积为准。一户多宅的可以要两套安置房。由海泉房地产开发中心与被拆迁人签订《拆迁安置协议》。对此二被告质证称，对证据的真实性没有异议，对证明的内容“一户多宅的可以要两套安置房”有异议，该证据也证明土地证上的占地面积大于133平方米且房产证上的建筑面积小于133平方米的安置面积为133平方米，安置面积以房产证登记的合法面积为准；
5.威海经区皇冠街道办事处出具的《邵玉胜信访投诉答复意见书》、《邵玉胜信访事项听证会结论》、《邵玉胜信访事项答复意见书》原件各一份，证实海埠居委会承认海埠社区两委讨论决定对1992年之前属于两个房证、1992年确权为一个房证的情形按照两套房拆迁安置，而邵玉胜的房屋也符合这种情况，应按照两套房拆迁安置，因按照两套房拆迁安置每套房的占地面积均不超过133平方米，故应当按照实际占地面积196.973平方米给予邵玉胜拆迁安置补偿，扣除海埠居委会、海泉房地产同意补偿的133平方米，还应补偿63.973平方米。对此海埠居委会、海泉房地产质证称，对证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，答复意见中对邵玉胜要求按两套房安置的问题经听证协商海埠村村委坚持1999年原村委已确认为一套房拆迁安置，并于2000年完成安置结算，不认定为两套房，这也符合拆迁安置办法的规定，以拆迁时房地产登记的邵玉胜房地产为一户；
6.民事判决书原件二份、买卖房凭书原件一份，证明邵玉胜购买了其屋后邵江的房屋一处，又用该房屋置换了其弟邵平声的房屋。对此海埠居委会、海泉房地产质证称，对证据的真实性无法确认，对证明内容有异议，判决书上面没有邵玉胜及邵江的名字，与本案无关，对买卖房凭书的真实性不予认可，房地产买卖以房地产部门登记过户为准。
海埠居委会、海泉房地产为证实其主张，提交两委会议纪要二份，证实邵光青的房产按照“老头房”处理，邵玉胜的房产并不属于“老头房”的范围；对此邵玉胜质证称，对证据真实性无异议，对证明内容有异议，“老头房”是代表原来是两处房产后来合并为一处房产，拆迁安置中按照两套房予以补偿，村里除了邵光青还有几户村民原来是两处房产后来合并为一处房产的，村里均按照两套房予以拆迁补偿，邵玉胜也有权按照两套房安置。
一审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、相关书证等证据在案为证。
一审法院认为，双方当事人未签订书面的拆迁安置补偿合同，1999年海埠居委会已按照合法的建筑面积对邵玉胜房屋进行了拆迁补偿，双方已签字结算，2008年，海埠居委会、海泉房地产按照2008年《海埠社区城中村改造拆迁安置办法》也已对邵玉胜房屋按照1992年8月1日威海市环翠区房管所为邵玉胜颁发的威环房私字第056365号房屋所有权证载明的宅基地面积及建筑面积拆迁安置完毕，并已给予邵玉胜追加安置补偿面积24.81平方米，双方就拆迁补偿事宜已安置完毕，双方之间协议已经履行完毕。现邵玉胜申请安置二套房，主张海埠居委会、海泉房地产应当按照两委会议纪要中针对本村邵光青等“老头房”的安置办法，对其房屋按照两套房安置，并不抹去多余平方，从海埠居委会、海泉房地产提交的会议纪要看，邵玉胜并不在海埠社区两委会议纪要及会议记录中确定的针对邵光青等“老头房”安置范围之内，故不应当按照该会议纪要、会议记录对邵玉胜房屋进行拆迁安置，海埠居委会、海泉房地产系按照《海埠社区城中村改造拆迁安置办法》对邵玉胜房屋进行拆迁安置，在拆迁安置过程中，海埠居委会、海泉房地产并无不当行为。故邵玉胜要求海埠居委会、海泉房地产为其增加拆迁安置补偿面积63.973平方米，缺乏法律及事实依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十二条之规定，判决：驳回邵玉胜的诉讼请求。案件受理费减半收取1941元，由邵玉胜负担。
二审期间，邵玉胜为证明在房屋确权登记后加盖的房屋属于合法建筑提交如下证据：证据一，威经文第03号文化经营许可证副本一份，载明“单位名称：娱盛娱乐厅地址：海埠法定代表人：邵玉胜经济类型：个体注册资金：2万元核定人数：2人经营范围：电子游戏、台球、放像发证机关：威海经济技术开发区文化市场管理委员会办公司印章时间：1997年9月8日副本有效期至1998年9月8日”；证据二，映字A0058号音像制品放映经营许可证副本一份，载明“单位名称：娱盛影像厅地址：经济区蒿泊办事处海埠村法定代表人：邵玉胜经济类型：集体注册资金：贰万元经营范围：录像放映发证机关：威海经济技术开发区文化市场管理委员胡办公室印章时间：1997年4月28日副本有效期至1999年4月28日”。海埠居委会、海泉房地产质证称对证据一、证据二的真实性无异议，但与本案无关，因为两份证据的截止有效期皆于1999年拆迁之前，且海埠村的拆迁均是按照房屋建筑面积与占地面积进行，与居民的职业无关，用于经营上述项目的52.84平方米建筑物1999年拆迁时已按照非法建筑予以补偿。
海埠居委会、海泉房地产提交1999年海埠村房屋拆迁办法复印件一份，拟证明海埠居委会已按照该办法对邵玉胜进行了拆迁补偿。邵玉胜称对该证据的真实性无异议，认同海埠居委会是按照该办法对其进行补偿。
案经二审审理查明，自1999年拆迁至今，涉案房屋未再办理房屋所有权证书。
另查明，邵玉胜父母于1999年拆迁前均已去世，1999年拆迁时涉案房屋系邵玉胜及其妻子、两个女儿共同居住，本案诉讼前邵玉胜两个女儿均已出嫁。
本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，首先，根据海埠居委会《2008年海埠社区城中村改造拆迁安置办法》规定，拆迁安置面积以被拆迁人档案登记的土地使用证和档案登记的房屋所有权证为依据，土地证上的占地面积大于133平方米且房产证上的建筑面积小于133平方米的，安置面积为133平方米。从威海市环翠区土地管理局于1991年为邵玉胜颁发的威环集建（91）字第22044号集体土地建设用地使用证看，该证记载的用地面积为183.50平方米；从威海市环翠区房管所于1992年为邵玉胜颁发的威环房私字第056365号房屋所有权证看，该证记载的涉案房屋建筑面积为120.10平方米。因1999年拆迁后至今未颁发新的土地使用证、房屋所有权证，本案拆迁安置面积应以邵玉胜1991年的土地使用证和1992年的房屋所有权证为依据，海埠居委会、海泉房地产应按照133平方米对邵玉胜进行安置补偿，鉴于1999年拆迁时海埠居委会以108.19平方米对邵玉胜已进行安置补偿，现给予邵玉胜追加补偿面积24.81平方米并无不妥。
其次，双方当事人对2008年11月25日的海埠社区城中村改造拆迁安置办法中的第十二条第二款“在本办法执行过程中，房产证和土地证记载的面积与档案面积不符时，以档案登记的面积为准；房产证、土地证面积记载不统一的，在认定建筑面积时以房产证为准，在认定土地面积时，原则上以土地证为准，但被拆迁房屋未翻新的正房东西长度‘两证’不一致时，按证件上长的长度重新计算占地面积”中“档案登记的面积”的理解产生争议，邵玉胜主张该条款中“档案登记的面积”系1999年拆迁时海埠村以公用笺形式向其出具的房屋测量情况记录，海埠居委会、海泉房地产主张该条款中“档案登记的面积”系土地局、房管局档案登记的面积，因此根据《中华人民共和国合同法》第125条的规定，应将该条款的文字表述联系该安置办法中的有关条款及常理进行综合判断。与安置办法中的第十二条第二款相关的条款为安置办法第一条“拆迁安置面积的确定以被拆迁人档案登记的土地使用证和档案登记的房屋所有权证为依据。···合法的建筑面积是以档案登记的房屋所有权证上的建筑面积为准。···”该处“档案登记”均系形容土地局、房管局登记的土地使用证与房屋所有权证，而纵观2008年安置办法全文，并未提及1999年拆迁安置的相关情况，即海埠村所有住户均按照2008年安置办法进行拆迁安置，因此安置办法中的第十二条第二款中“档案登记的面积”理解为土地局、房管局档案登记的面积更符合订立条款的本意、合同的目的、拆迁的常规及常理。
最后，邵玉胜根据海埠居委会2015年11月16日会议记录第五项“邵光青按房产证所标识的是两户，其中有其父亲两间，并由老会计在房产证上做了说明。经研究按老头房处理。”主张该处的“老头房”指原先两个房产证、土地证的房屋合并确权为一个房产证、土地证的房屋，应按照海埠社区两委会议纪要及会议记录对其房屋按照两套房屋安置补偿；海埠居委会、海泉房地产主张该处的“老头房”是儿子结婚申请宅基地新建大面积房屋和父母一起居住的房屋；本院认为，“老头房”的认定应结合该会议记录所使用的词句、会议记录的时代背景和目的予以综合判断。从该会议记录第五项可以推断，邵光青的房屋之所以按“老头房”处理是因为房产证标识两户且其中有其父亲两间，结合该会议记录的背景、目的可推断，村里与已婚儿子一起居住的老人拆迁后若按照2008年安置办法以一套房屋予以安置补偿确有不宜，故“老头房”是儿子结婚申请宅基地新建大面积房屋和父母一起居住的房屋理解更为恰当适宜。另，邵玉胜主张与其情况相同的本村居民邵君卿、邵惟财、邵国财均按照两套房屋补偿，未提供证据予以证实，应承担举证不能之后果。邵玉胜的情况并不符合“老头房”的条件，综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3882元，由上诉人邵玉胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 郭丹阳
二〇一七年二月二十八日二〇一七年二月二十八日
书 记 员 刘双双