广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法沙民一初字第1218号
原告：何金梅，女，住广东省中山市南区，公民身份号码×××2248。
委托代理人：李君延、赵茜，均系广东凯行律师事务所律师。
被告：彭洪萼，男，住广东省中山市，公民身份号码×××4694。
委托代理人：杜文樯、杜文穗，分别、律师助理。
原告何金梅诉被告彭洪萼房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员董爱民独任审判，公开开庭进行了审理。原告何金梅的委托代理人李君延，被告彭洪萼的委托代理人杜文樯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何金梅诉称：2013年1月31日原告与被告签署了《房屋买卖合同》，向被告购买位于中山市沙溪镇星宝路27号金都商业广场62卡商铺，约定购房总价为1498888元，原告以分期方式支付购房款。合同第七条约定被告应当于2013年9月30日前，将该房屋交付原告使用。原告依约向被告支付了第一期748888元购房款，被告未能按期交付房屋给原告使用，原告多次催告被告交付房屋，但被告均告知房屋未通过各项验收需延期交付。依据双方签署的《房屋买卖合同》第八条规定，原告向被告提出解除合同退款的要求，但至今被告仍未支付。为维护原告合法权益，原告特依法诉至法院，请求判令：1.解除双方于2013年1月31日签署的《房屋买卖合同》；2.被告向原告退还购房款748888元；3.被告向原告支付违约金299777.6元；4.被告承担本案案件受理费。
原告何金梅对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.认购书；2.房屋买卖合同；3.收据；4.光碟、录音记录、语音通话清单；5.账户明细清单；6.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表、房地产抵押证明表及房地产无查封证明表。
被告彭洪萼辩称：一、不同意原告第1、2项诉求。理由包括：1.《房屋买卖合同》合法有效，对双方均有约束力，原告理应遵守执行。2.《房屋买卖合同》第五条之3约定原告应在2013年9月30日前支付450000元，但原告至今未支付，所以被告依据《合同法》第六十六条、第六十七条行使“同时履时履行抗辩权”或“后履行抗辩权”才未予交付房屋给原告；3、如原告按约定付款及承担逾期付款违约金，被告愿将房屋交付原告。二、不同意诉求3支付违约金299777.6元，理由包括：1.被告不认为××违约，所以××不应承担违约金。2.假定被告构成违约，《房屋买卖合同》第八条（3）约定：××解除合同的，退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。本案中××仅支付过748888元，按约定的累计已付款5%计，违约金也应是37444.4元。综上所述：原告诉由诉求均不成立，恳请依法予以驳回。
被告彭洪萼就其辩解主张未向本院提交证据。
经审理查明：2012年11月15日，彭红萼彭洪萼（出售方）、中山市天一房地产策划代理有限公司（代理销售方）、何金梅（认购方）签订《认购书》一份，约定：由何金梅认购彭红萼彭洪萼开发的位于中国广东省中山市沙溪镇星宝路27号金都商业广场62卡号商铺，建筑面积为88.4平方米，套内建筑面积为75.67平方米，认购价为1498888元；何金梅采取分期付款的方式付款，于签订本认购书之日付定金30000元，于2013年1月30日支付楼款718888元，于2013年9月30日支付楼款450000元，于过户时付清付清楼款300000元。认购方须于2013年1月30日或之前，携带本认购书及付款凭证、身份证等相关资料到彭红萼彭洪萼指定地点签署《房屋买卖合同》及办理有关手续，逾期则彭红萼彭洪萼有权没收定金并不负任何责任。双方同意尚未签订《房屋买卖合同》之前，本认购书作为合法有效之合约，在双方签订《房屋买卖合同》生效时，若与本认购书有冲突的，以双方签订的《房屋买卖合同》为准。认购方在签署本认购书时已审阅房屋买卖合同及其附件，对合同内容无异议。该认购书还约定了其他事项。何金梅在认购方签署栏签名并捺印，中山市天一房地产策划代理有限公司卢伟良在代理销售方置业助理栏署名，何金梅向金都商业广场销售部分别支付定金30000元，并由金都商业广场销售部开具加盖该销售部印章的收款收据。
2013年1月31日，何金梅（××）与彭红萼彭洪萼（××）签订《房屋买卖合同》，约定由××购买××开发的位于中山市沙溪镇星宝路27号金都商业广场（推广名）62商铺，该房屋用途为商业，合同约定建筑面积为88.40平方米，总金额为1498888元，该款以分期付款的方式现金支付，于2013年1月31日支付748888元，于2013年9月30日支付450000元，于过户时缴清300000元。××如未按本合同时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，并不再履行买卖合同约定的义务，××解除合同的，××应于××通知发出之日起七日内按总房价的50%向××支付违约金，若该房屋已过户给××的，××需在××指定时间内协助××办理房产过户至××指定名下的相关手续。若××选择继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之八［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。在××按本合同约定全额支付房款及相关款项和费用的情况下，××应当在2013年9月30日前将该房屋交付××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；3、因台风、雨天等自然灾害或战争、动乱、罢工等非××所能控制的原因，造成工程延误或停工的；4、若××在合理时间内已将验收所需的所有文件递交各有关部门申请办理验收，有关部门因工作安排未能及时办理导致的延误；5.因国家法律、法规、政策的变化或者政府部门工作交接等原因，造成合同不能履行或者房屋不能交付的；6、其他非因××所能控制的事件。除本合同第七条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该房屋交付××使用，按逾期时间应作如下分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日而不足180日的，××不能行使解除合同的权利，但可要求××按日向其支付累计已付房款万分之二的违约金；（3）逾期超过180日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之二［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。合同还约定了其他事项。2013年1月31日，何金梅向金都商业广场销售部支付楼款7188888元，并由金都商业广场销售部开具加盖该部印章的收款收据。2015年9月29日，何金梅以彭红萼彭洪萼因自身原因未在前述合同约定的2013年9月30日前将涉案买卖的商铺交付给其并拒绝返还已支付的定金和购房款为由，诉至本院，主张前述实体权利。
另查：2015年10月30日，中山市土地房产产权档案馆出具档案资料证明表证明，彭红萼彭洪萼名下位于中山市沙溪镇乐群龙聚环村［土地证号：出249700**）的土地，土地用途为工业，备注栏显示：该房地产产权已变更。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。涉案的房屋买卖合同是何金梅与彭红萼彭洪萼在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依合同约定全面履行自己的义务。本案争议焦点在于：原告主张合同解除的条件是否成就，是可归责于哪一方的原因使合同不能继续履行，违约责任如何承担。
根据双方合同约定，在何金梅按本合同约定全额支付房款及相关款项和费用的情况下，彭红萼彭洪萼应当在2013年9月30日前将该房屋交付何金梅使用。但如遇所列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，彭红萼彭洪萼可据实予以延期。在实际履行合同过程中，何金梅于2012年11月15日、2013年1月31日先后累计仅支付购房款748888元，即双方约定在2013年9月30日前将该房屋交付何金梅的条件未成就。但是在庭审中，彭红萼彭洪萼称涉案房屋及所在楼宇具备交房条件，又称房屋正在办理综合验收及房屋属于二手交易房屋，却没有出具相应证据予以证明。因此可以推定，即使何金梅如期足额支付购房款，彭红萼彭洪萼也不能如期交付房屋。又根据中山市土地房产产权档案馆的档案资料证明表载明涉案房地产属于工业用途且产权已变更。在此情形下，何金梅有权依据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款关于“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的规定行使不安抗辩权，中止合同的履行并暂停支付购房款而不认定为违约行为。现在彭红萼彭洪萼在没有证据证明其具备合同约定的可迟延交房的几种除外情形的情况下，且涉案买卖的房地产至今仍不具备交房条件，且逾期交房的期限已经超过180日，则何金梅有权依据合同约定行使合同解除权并主张彭红萼彭洪萼返还已付购房款748888元及承担相应的违约赔偿责任。
关于何金梅主张调整违约金数额的问题。本院认为，违约金兼有赔偿性和惩罚性的双重性，是当事人预先确定数额并于违约后生效的独立于履行行为之外的给付，不仅是债的担保形式，而且是一种民事责任形式，具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用。在无证据证明上述合同约定存在违反合同无效或违约条款显失公平属可变更、可撤销的情形下，一方认为违约金过低或过高时，均可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，请求人民法院予以适当减少或增加。又依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，认定违约金是否过高，可根据上述法律规定作出判断。结合本案，双方合同约定何金梅如未按本合同时间付款，按逾期时间超过60日后，彭红萼彭洪萼有权解除合同，并不再履行买卖合同约定的义务，彭红萼彭洪萼解除合同的，何金梅应于彭红萼彭洪萼通知发出之日起七日内按总房价的50%向彭红萼彭洪萼支付违约金；而对于逾期交房的违约金则约定彭红萼彭洪萼逾期超过60日不足180日的，何金梅不能行使解除合同的权利，但可要求彭红萼彭洪萼按日向其支付累计已付房款万分之二的违约金；逾期超过180日后，何金梅有权解除合同，何金梅解除合同的，彭红萼彭洪萼应当自何金梅解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按何金梅累计已付款的5%向何金梅支付违约金。由此可见，双方对于逾期付款及逾期交房的违约责任的约定是明显不对等的。在此情况下，何金梅主张按已付购房款1498888元的20%支付违约金299777.6元的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告何金梅与被告彭洪萼于2013年1月31日签订的房屋买卖合同；
二、被告彭洪萼于本判决发生法律效力之日起七日内向原告何金梅、李温返还购房款748888元并支付违约金299777.6元，合计1048665.6元。
案件受理费14238元，减半收取7119元（原告何金梅已预交），由被告彭洪萼负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 董爱民
二〇一五年十一月十九日
书记员 陈桂清
雷珊
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