山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0281民初6290号
原告：张宇，女，住山东省胶州市。
委托代理人张传昌，山东永罡律师事务所律师。
委托代理人潘永业，山东永罡律师事务所律师。
被告：青岛恒翔置业有限公司，住所地胶州市。
法定代表人：谢洪涛，该公司总经理。
委托代理人王志香，山东康元律师事务所律师。
委托代理人刘丽，山东康元律师事务所律师。
原告张宇与被告青岛恒翔置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告张宇的委托代理人张传昌，被告青岛恒翔置业有限公司的委托代理人王志香到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张宇向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告自2015年12月2日起至2017年4月18日的逾期交房违约金25886元，依法判令被告支付自2017年4月19日起至实际交付房屋之日止的违约金（依照每日万分之一）继续计算。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月10日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于胶州市香港东路588号《恒翔.金水苑小区》24号楼1单元3层301户住宅房一套出售给原告；房屋单价为3813元每平方米，134.97平方米，总价514641元；同时特别约定，被告应于2015年12月1日前向原告交付该住宅房；如延迟交房，应向原告支付违约金，按照原告已支付的房价款日万分之一计算，并自本合同约定的最后交房期限之第二天起算至实际交付之日。随后，原告按照被告的要求，以按揭贷款的方式付清了房款，原告付清全部房款后，一直等待被告按期交房，但被告将交房日期一拖再拖，合同约定于2015年12月1日为最后交房期限，但被告至今未交房。原告认为被告延迟交房的行为违反了双方签订的合同，给原告造成巨大经济损失。为维护原告的合法权益诉至法院。
庭审中原告明确诉讼请求为：1、请求法院依法判决被告向原告支付自2015年12月2日至2017年3月6日止共计461天，以已支付房款514641元的日万分之一计算违约金共计23724.95元。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告青岛恒翔置业有限公司辩称，对原告的诉讼请求不予认可。被告逾期交房属实。违约金计算有误。涉案房屋于2016年12月26日已符合单体验收条件并取得胶州市建设工程验收备案证，备案证号：胶建竣备字第2016-690号。该备案证可证明涉诉房屋已达到该商品合同第十条第二款交钥匙条件，即补充条款第十五条的规定。违约金应自2015年12月2日计算至2016年12月26日，以本金514641元，已支付房款的日万分之一支付利息20122元，共391天。
原告针对被告的答辩发表如下意见：依据相关法律规定，预售商品房交付必须经由法定程序，具体来说，预售商品房交付必须具有竣工验收备案表，竣工综合验收合格证，住宅质量保证书、住宅使用说明书，实测面积测绘报告，并且要向购房人书面房屋交付通知，本案中，被告并未向原告送达书面通知，同时实际上也未达到法定交付条件，上述五证未办理齐全，被告所说商品房预售合同第十条第二款，及补充条款的第十五条，一是内容自相矛盾，既说房屋已验收合格，又说达到交钥匙条件即可。同时这是格式合同，意图逃避责任。我们认为既不应当以该合同第十条第二款为准，也不应当以补充条款的第十五条为准，应当以法律规定为准。小区项目必须经过综合验收合格，并取得综合验收，并出具住宅使用说明书、住宅质量保证书，被告主张单体验收不能作为交付条件。违约金暂时应自2015年12月2日计算至2017年4月18日，以本金514641元，已支付房款的日万分之一支付利息25886元。违约金应计算至通过综合竣工验收并实际交付房屋为止。
被告补充答辩意见如下：针对原告所说的交房条件做以下补充：合同第十条第二款，该条款下有下划线，说明该条款并非未为了重复使用而预先拟定，而且给原告做了醒目的提醒，是双方订立合同时可以协商的条款，所以并不是格式条款，而且原被告双方是基于平等协商一致的原则订立的该合同，原告已认可被告在合同中第十条及补充条款第十五条的交房条件。所以被告认为应以单体验收作为交房条件。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供证据及被告质证情况如下：
证据一、《青岛市商品房预售合同》一份，证明事项：2014年9月10日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于胶州市香港东路588号《恒翔.金水苑小区》24号楼1单元301户住宅房一套出售给原告，总价514641元;同时特别约定，被告应于2015年12月1日前向原告交付该住宅房;如延迟交房，应向原告支付违约金，按照原告已支付的房价款日万分之一计算，并自本合同约定的最后交房期限之第二天起算至实际交付之日。并且原告已按约定支付了全额购房款514641元。
证据二、发票一份，证明事项：原告已按合同约定支付了全额购房款514641元。
针对原告提交的证据，被告质证称：证据真实性无异议。只对违约金的计算时间有异议。
被告向本院提供证据及原告质证情况如下：
证据一、提交胶州市建设工程竣工验收备案证一份，证明涉案房屋已于2016年12月26日符合单体验收条件。
证据二、胶州电力公司与自来水公司证明两份，用以证明2016年8月1日涉案房屋已通水通电。达到双方合同约定的交付条件。
证据三、物品交验清单一份，用以证明原告已经于2017年3月7日领取了涉案房屋的钥匙。
针对被告提交的证据，原告质证称：
对所有的证据1的真实性及证明事项无异议，证据2的真实性无异议，但是对证明事项有异议，小区并未达到交付条件。证据3真实性无异议，但是对证明事项有异议，该证据只是领取住户们钥匙的相关材料，被告并没有向原告提供房屋交付必备的其他证件，包括房屋使用说明书、住宅质量保证书及房屋实际面积测绘报告。
本院对于当事人提供的证据材料认证如下：
原告提交的证据一、二与被告提交的证据一真实合法与本案具有关联性，且原、被告对上述证据的真实性均无异议，故，本院对上述证据的真实性予以采信。被告提交的证据二、三原告对证据的真实性均无异议，只是对证据二质证称小区并未达到交付条件，对证据三质证称该证据只是领取住户们钥匙的相关材料，被告并没有向原告提供房屋交付必备的其他证件，包括房屋使用说明书、住宅质量保证书及房屋实际面积测绘报告，故本院对被告提交的证据二、三的真实性予以认可。
根据原被告提交的证据及庭审陈述，本院查明以下事实：
一、2014年9月10日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》一份，载明：“甲方（卖方）：青岛恒翔置业有限公司，乙方（买方）：张宇，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《恒翔.金水苑小区》商品房事宜，订立本合同。第二条：乙方向甲方购买胶州市香港东路588号《恒翔.金水苑小区》24号楼1单元3层301户房屋，建筑面积134.97平米。第三条：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价3813元，总房价款514641元。第十条：该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、交钥匙条件。第十一条：甲方定于2015年12月1日前将该房屋交付给乙方。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按照乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际付款之日。第二十六条：本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。第二十八条：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。”同日双方对该协议又签订《补充条款》1份，载明：“第十五条：合同第十条该房屋的交付条件为房屋已经竣工验收，即指该商品房验收达到装修条件，包括通水、通电、道路畅通等。”
二、原告全额缴纳了全部购房款514641元。
三、原告于2017年3月7日领取了涉案房屋的钥匙，办理了物品交验清单等手续。
四、2016年12月26日，涉案房屋通过单体竣工验收，胶州市城乡建设局于该日向被告颁发了胶州市建设工程竣工验收备案证（备案证号：胶建竣备字第2016-690号），此时涉案房屋已通水、通电。
本院认为，原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》及补充条款是双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告已经付清全部购房款541641元，被告应根据合同约定于2015年12月1日前向原告交房，但被告未能按约定时间交付房屋，其迟延交房的行为已经构成违约，原告要求被告支付违约金，于法有据，本院予以支持。
关于逾期交房违约金计算的起止时间，被告称：“涉案房屋于2016年12月26日已符合单体验收条件并取得胶州市建设工程验收备案证。违约金应自2015年12月2日计算至2016年12月26日”。对此原告称：“被告交付的房屋应通过综合验收，通过单体验收不能视为已满足竣工验收条件，因涉案房屋一直未通过综合验收，所以至今未交付，违约金应自2015年7月1日计算至被告实际交房之日。”本院认为，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十条及其《补充条款》第十五条约定，该房屋的交付条件为满足交钥匙条件，房屋已经竣工验收，即指该商品房验收达到装修条件，包括通水、通电、道路畅通等。现涉案房屋已于2016年12月26日通过了竣工验收取得竣工验收备案证并已通水、通电，已经符合双方合同约定的交付条件。该合同同时约定：“本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。”故，被告应当依约在涉案房屋满足交接条件后依约通知原告办理交接手续。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”现被告未提供证据证明涉案房屋满足交接条件后被告通知原告办理交接手续，被告应当承担举证不能的不利后果，本院对被告主张违约金应计算至2016年12月26日取得胶州市建设工程验收备案证之日不予认可。
原告于2017年3月7日领取了涉案房屋的钥匙，故本院确认依合同约定截止2017年3月7日涉案房屋已经完成交接。原告庭审中明确诉讼请求第一项被告应支付的违约金为自2015年12月2日至2017年3月6日止共计461天，以已支付房款514641元的日万分之一计算违约金共计23724.95元，被告对原告违约金的计算方式及违约金数额均无异议，故本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告青岛恒翔置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张宇逾期交房违约金23724.95元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费447元，由被告青岛恒翔置业有限公司负担394元，由原告张宇承担53元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 赵 燕
审判员 陈 敏
审判员 孙 超
二〇一七年十一月六日
书记员 汤振生