云南省石林彝族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第1401号
原告梁武，昆明市人，现住昆明市。
诉讼代理人徐立伟、王玲（实习律师），云南滇石律师事务所律师。特别授权代理。
被告云南佳益房地产有限公司。
住所：昆明市。
法定代表人邵勇，董事长。
诉讼代理人梁敏，云南恒业律师事务所律师。特别授权代理。
诉讼代理人张诚兴，云南佳益房地产有限公司职员。特别授权代理。
原告梁武诉被告云南佳益房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理后，依法由审判员王燕适用简易程序，于2014年9月22日公开开庭进行了审理。原告梁武及其诉讼代理人徐立伟、王玲，被告云南佳益房地产有限公司的诉讼代理人梁敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁武诉称：原告于2010年4月24日与被告签订《商品房购销合同》，购买被告在石林彝族自治县开发的“石林佳园”小区X幢X单元X号商品房。合同约定该房套内建筑面积为232.71平方米，房价款为773357.00元；被告应当于2011年3月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告；逾期交房的，逾期30天内，被告按照每天0.5元／平方米支付原告违约金，逾期30天后，被告以原告已付款为基数每天按0.1%计算违约金支付原告。原告已按合同约定支付全部购房款，被告却没有按照合同约定期限交房。自原告交清购房款以来，被告一直未与原告联系具体交房事宜，至今未通知原告接房，也未向原告交房。被告的行为已构成根本性违约。诉请：依法解除双方签订的《商品房购销合同》，由被告退还原告支付的购房款及配套设施等费用803058.00元，由被告承担房款20%的违约金154671.40元。
被告云南佳益房地产有限公司辩称：一、原告要求解除合同不符合合同约定和法律规定。2013年12月底，被告已经通知原告接房，且原告已到房屋内查看房屋，即使房屋存在瑕疵，但这属于售后服务范畴，不能成为拒绝接房的条件。被告逾期交房是事实，但涉案房屋已符合交房条件，且被告已通知原告接房，被告不存在根本性违约，不应当解除双方签订的合同。二、关于违约金问题。在合同不解除的情况下，被告可以基于市场情况和被告实际适当支付，但仍认为原告主张的违约金过高，请法庭予以调整。
综合诉辩意见，本案的争议焦点：原、被告之间的《商品房购销合同》是否应当解除；被告是否应退还原告主张的购房款并支付违约金。
原告针对所诉事实，举证如下：
1、《商品房购销合同》1份，发票、收据各2份；
2、《公证书》、公证费发票、广发银行个人对账单各1份；
3、（2014）石民初字第1401号民事判决书、（2015）石民初字第598号民事调解书各1份；
4、《退房申请》1份。
原告欲证实原、被告于2010年4月24日签订《商品房购销合同》，约定交房期限为2011年3月31日前，被告至今未向原告交房，应当承担违约责任；原告按约定支付应付购房款及被告要求支付的费用，并为支付购房款向银行按揭贷款40万元；原告的主张应当得到法院支持；2015年7月10日，原告向被告公司申请退房，被告代理人张诚兴就是收取原告退房申请的工作人员的事实。
经质证，被告对原告提交的证据1无异议，不认可未通知原告接房的证明目的，认为2013年12月被告已电话通知原告接房，原告已到房屋内查看，是原告拒绝接房；对证据2的真实性无异议，不认可关联性，认为因购买房屋缴纳房款是购房者义务，购房者的资金来源与开发商无关；对证据3的真实性无异议，不认可关联性及举证目的，认为虽然所涉的房屋都是一个小区，但各购房者诉求不一样，两份裁判文书不能作为裁判依据；对证据4无异议，认为工作人员张诚兴只是签收申请，并未认可申请内容，该证据恰好证实原告知道小区可以交房，且原告已到房屋内查看，因此原告陈述未接到交房通知与事实不符。
本院认为，被告对原告提交的证据1无异议，本院予以采信；被告对原告提交的证据2、3、4的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。
被告针对辩称事实，举证如下：
1、《商品房购销合同》1份；
2、建设工程竣工验收备案表1份；
3、退房申请1份。
被告欲证实，原、被告之间存在商品房买卖合同关系，本案诉争房屋于2012年4月已符合双方约定的交房条件；2014年10月3日，原告知道被告已经交房，且进入房屋内查看，目前未办理房屋交接手续是原告拒绝接房的事实。
经质证，原告对被告提交的证据的真实性、合法性及关联性无异议，认为合同中双方权利义务是对等的，根据合同约定被告逾期交房构成根本性违约，现在房屋的综合验收尚未完成，而房屋需要综合验收合格后才能交付，另外虽然原告于2014年10月、11月去看房，但是其他购房者相约一块去的，并非被告通知，原告至今未接到接房通知。
本院认为，原告对被告提交的证据无异议，本院予以采信。
本院确认如下法律事实：2010年4月24日，原、被告签订《商品房购销合同》约定，原告以773357.00元购买被告开发的“石林佳园”小区X幢X单元X号商品房；该房套内建筑面积为232.71平方米；被告应当于2011年3月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告；逾期交房的，逾期30天内，被告按照每天0.5元／平方米支付原告违约金，逾期30天后，被告以原告已付款为基数每天按0.1%计算违约金支付原告，合同继续履行。双方同时约定未经双方协商一致，任何一方不得擅自解除合同，单方解除合同的，属违约行为，违约方应承担合同总价款20%的违约金，但如果原告付款逾期超过90天的，被告有权解除合同并要求原告承担合同总房款20%的违约金。合同签订后，原告按约定支付购房款773357.00元，配套设施费6400.00元、契税及代办工本费23301.00元。被告未通知原告接房，原告于2014年10月在小区物业公司引领下进入所购房屋查看，并要求对房屋漏水部分进行维修。现原告以被告逾期交房、建盖的房屋存在质量问题为由，诉至本院。
另查明，涉案工程于2012年4月20日竣工验收，至今仍未完成综合验收。
本院认为：原、被告签订的购房合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应按合同约定履行各自权利义务。根据合同约定，被告应于2011年3月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同的涉案房屋交付原告，被告至今未通知原告接房，其行为已构成违约。但原告于2014年10月由所购房屋的物业公司引领查看房屋并要求修复房屋的行为，应当视为原告于2014年10月已知道所购房屋可以接房。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款关于“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，由于原告已于2014年10月知道可以接房，而原、被告签订的《商品房购销合同》约定被告逾期30天以上交房的，由被告支付违约金且合同继续履行，未约定解除合同，原告也没有提交证据证实所购房屋的质量问题将严重影响其正常居住使用，使其签订合同目的不能实现。故原告无权要求解除合同，只能依据合同约定主张被告支付违约金。对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。因被告提交的证据证实原告所购房屋于2012年4月20日经施工单位、监理单位、建设单位、勘察单位共同验收合格，且验收方式符合合同约定，故对原告认为所购房屋需完成综合验收才能交房的主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十四条第一、二款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告逾期交房应当承担违约责任，因原告未举证证明其实际损失，且被告也请求法院对违约金进行调整，本院依据原告可以得到的预期利益以及当地房屋租金收益情况酌情确定应支付的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、由被告云南佳益房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告梁武违约金人民币87960.00元。
二、驳回原告梁武的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币13377.00元，减半收取人民币6688.50元，由原告梁武负担人民币3688.50元，由被告云南佳益房地产有限公司负担人民币3000.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判员 王 燕
二〇一五年十一月四日
书记员 汪云春