陕西省石泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）石民初字第00094号
原告（反诉被告）阮仕友，男，汉族，1959年5月12日出生，汉族，陕西省石泉县人，农民。
原告（反诉被告）阮班建，男，汉族，1981年7月6日出生，汉族，陕西省石泉县人，农民。
原告（反诉被告）阮凯，男，汉族，1987年6月25日出生，陕西省石泉县人，农民。
原告（反诉被告）张荣萍，女，汉族，1959年5月26日出生，陕西省石泉县人，农民。
委托代理人廖应忠，石泉县“148”法律服务所法律工作者。
委托代理人曹汉军，陕西奇声律师事务所律师。
被告（反诉原告）石泉县永鑫房地产开发有限责任公司。
法定代表人李斯刚，经理。
被告宋清贵，男，汉族，西省石泉县人，农民，住石泉县城关镇二里村。系《安置房宅基地置换协议》永鑫公司协议签订代理人。
被告石泉县永乐房地产开发有限公司。
法定代表人彭朝波，经理。
特别授权委托代理人高兴安，石泉县“148”法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）阮仕友、阮班建、阮凯、张荣萍与被告（反诉原告）石泉县永鑫房地产开发有限责任公司（以下简称永鑫公司）、被告宋清贵、石泉县永乐房地产开发有限公司（以下简称永乐公司）置换合同纠纷一案，原告于2012年12月31日诉至本院，永鑫公司于2013年2月25日提出反诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年4月9公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）阮仕友、阮班建、阮凯、张荣萍及其诉讼委托代理人廖应忠、曹汉军到庭参加诉讼，被告（反诉原告）永鑫公司、被告永乐公司特别授权代理人高兴安到庭参加诉讼，被告宋清贵经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2009年4月28日，被告永鑫公司因修建商品房，需要置换四原告用住房与石泉县市政工程公司调换的一处土地，被告永鑫公司与四原告达成《安置房宅基地置换协议》。依据双方签订的《安置房宅基地置换协议》，被告应当给置换门面房三间，面积不低于145平方米，住房在门面房上为三套，每套面积不低于100平方米，但双方也没有把每套住房面积不低于100平方米写入协议中，另外四原告还需一次性给被告建设资金七万元。协议约定被告2010年底前将三间门面房，三套住房交付给四原告，直到2012年7月底才把三间门面房和两套住房交给四原告。另外一套住房在2011年1月12日原告阮仕友因急事向安家苑售楼部借款二十万元，在借条上也就没有注明还钱期限。原告发现被告把第四层一套住房卖给了其他人后原告才找到被告，这时被告才向原告要求偿还这二十万元借款，原告向被告要求第四层一套住房交付后才归还这二十万元借款，双方争执互不相让，被告才以永乐公司的名称把原告阮仕友诉讼到法院。原告认为被告永鑫公司的委托人宋清贵代表签订的《安置宅基地置换协议》是合法的。该协议中载明了从所置换的门面房以上第二、第三、第四层三套住房都属于四原告置换住房，被告及被告的委托人宋清贵应当按《安置房宅基地置换协议》约定给四原告全面履行义务。故依法提起民事诉讼维护自己的合法权益，请求人民法院判令：一、被告按《安置宅基地置换协议》中第一条给四原告交付第四层一套住房；二、被告因延期交房一年另七个月使原告（三户）每年每户过度期租房费5500元÷12月=485.33×19个月=8708×3户=26124元；三、延期交付门面房损失费：一间年租金13000元×2间=26000元÷12个月=2166.66元×19个月=41166元；四、依照《安置宅基地置换协议》内容被告应当给四原告办理房产合格证、土地证、房屋产权证。本案诉讼费用被告承担。
被告（反诉原告）辩称，原告共诉讼了三位被告，到底要求谁给原告交付房屋，主体不清。其要求赔偿损失没有依据。签订《安置房宅基地置换协议》的宋清贵是受委托人，权利义务应由委托人享有和承担，没有必要将宋清贵列为被告。原告诉讼请求依法应当驳回。同时永鑫公司反诉诉称，双方达成的《安置房宅基地置换协议》第一条约定，甲方安置房宅基地面积264.8平方米，及甲方与饶会川置换面积60平方米左右与已将修建的安置房进行产权置换。置换方式：甲方安置房宅基地交由乙方修建安置楼；第二条约定，安置楼建设甲方一次性补给乙方建设资金七万元后所产生的一切费用均由乙方承担；第三条约定：甲方与饶会川兑换的0.166亩土地归乙方所有，永久使用，其土地款由乙方领取。但被反诉被告与饶会川并没有实现兑换土地，也没有把土地交给反诉原告。因被反诉原告与饶会川签订的“安置建房换地协议”产生纠纷，饶会川不愿与反诉被告换地，并阻挡反诉原告建设施工。反诉原告后与饶会川、饶元新、饶元清达成置换房屋合同，由反诉原告返还给两个门店（每个门店不低于45平方米），饶会川、饶元新、饶元清三人才把0.166亩土地交给反诉原告建设施工。反诉被告直到现在没有履行给付反诉人建设资金七万元，违反先履行义务，反诉原告有权拒绝其履行要求。加之被反诉被告履行交付土地不符合双方的约定，反诉被告作为后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。反诉原告交付给被反诉被告的门面房和住房，经石泉县房管局测绘，两间门面房共超面积9.39平方米，三套住房共超面积57.33平方米。请求判令：一、由反诉被告一次性支付拖欠的建设资金七万元；二、反诉被告与饶会川协议兑换0.166亩土地（111平方米）未兑现，由反诉被告赔偿一间门面房价款40万元或以住宅房一套作为补偿；3、由反诉被告补偿两间门面超面积9.39平方米（价款75120元）、三套住房超面积57.33平方米（价款149058元）合计房价款224178元；4、本诉及反诉诉讼费由反诉被告负担。
被告永乐公司辩称，永乐公司未与四原告签订《安置房置换合同》，未产生权利义务关系，根据合同相对性原则，四原告诉讼永乐公司是错误的，应当判决驳回。
被告宋清贵未答辩。
根据原告（反诉被告）及被告（反诉原告）的诉辩主张，本案存在以下争议焦点：1、原告要求被告按照协议返还住房一套及要求被告赔偿延期交付房屋的损失是否成立。
2、永鑫公司与饶会川等达成的安置补偿协议是否与原告有关，永鑫公司反诉要求原告赔偿其一间门面房价款40万元是否成立。
3、永鑫公司反诉要求原告补偿其超约定房屋面积的补偿款共计224178元是否合理。
根据本案争议焦点，原告（反诉被告）为证明其诉辩事由的成立，向本院提供了以下证据，1、《安置房宅基地置换协议》、《安置房换地协议》、《合同书》；2、收条四张；3、判决书一份；4、开发协议一份。
被告对原告提供的《安置房宅基地置换协议》、《安置房换地协议》、《合同书》真实性均无异议，但提出原告未按照协议履行；对收条四张提出异议，认为收条原告自己收集的，缺少租赁户的基本信息，不能证实案件的真实情况；证据3判决与本案无关；证据4开发协议在本案中没有可比性、无关联性。
根据本案争议焦点，被告（反诉原告）为证明其诉辩事由的成立，向本院提供了下列证据：1、《石泉县城市建设重点项目房屋拆迁宅基地安置协议》、《安置房宅基地置换协议》、《安置建房换地协议》、《合同书》；2、《房产测绘委托协议书》；3、《安家苑商品房购售合同书》3份。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的证据真实性均无异议，但提出《石泉县城市建设重点项目房屋拆迁宅基地安置协议》、《安置建房换地协议》、《合同书》、《安家苑商品房购售合同书》3份均与本案无关。
经举证、质证，本院对原告提供的《安置房宅基地置换协议》、《安置房换地协议》、《合同书》、判决书一份的真实性；被告未提出异议，本院予以采信，对原告提供的收据其证据单一无法证实原告的证明目的，开发协议与本案无关，本院不予采信。对被告关于本案焦点提供的证据其真实性原告未提出异议，本院予以采信。
经审理查明，2009年4月27日，阮仕友与饶会川达成《安置房换地协议》，约定饶会川承包的水井湾集体土地0.166亩兑换给阮仕友作为宅基地；同年4月28日，石泉县市政工程公司为落实石泉县北环路重项目工程，经石泉县城建局审查批准，实施拆迁。将征用的石泉县城关镇二里村二组集体土地面积264.8平方米安置给阮仕友、阮班建、阮凯用于安置房建设，双方签订了《石泉县城市建设重点项目房屋拆迁宅基地安置协议》；同日，阮仕友、阮班建、阮凯三户（甲方）将置换的264.8平方米土地及置换饶会川的0.166亩土地与石泉县永鑫房地产开发有限责任公司（乙方）达成《安置房宅基地置换协议》。协议相关内容载明“一、甲方安置宅基地面积264.8平方米，及甲方与饶会川置换面积60平方米左右与乙方修建的安置房进行产权置换。置换方式：甲方安置房宅基地交由乙方修建安置楼，在该安置楼内乙方置换给甲方门面房三间，面积145平方米（其中饶会川一间、面积45平方米，位于该安置楼西侧靠近气象站，甲方两间，面积100平面米，临北环路靠进沟路相邻两间）住宅三套、面积300平方米（二、三、四层，该户门面房上面）置换总建筑面积445平方米；二、甲方一次性补给乙方建设资金七万元后所产生的一切费用均由乙方承担；三、甲方与饶会川兑换的0.166亩土地归乙方所有，永久使用，其土地款由乙方领取；四、安置房标准（内容略）；五、乙方负责给甲方办理合格证、土地证、房屋产权证，费用甲方不负担；六、交房期限：乙方将通过正式验收的门面及住宅在2010年年底前交付甲方；七、此协议一式三份，指挥部，甲、乙双方各执一份，双方签字后生效。甲方：阮仕友、阮班建、阮凯、张荣萍（签名捺印），乙方代表签字：宋清贵（加盖石泉县永鑫房地产开发有限责任公司公章）”。房屋修建过程中，2010年3月27日饶会川、饶新元、饶元清（为甲方）与戴尚海（为乙方）签订《合同书》，《合同书》相关内容载明“因北环路延伸建设统一规划，涉及拆迁户阮仕友的安置问题；阮仕友的安置用地又涉及气象局及饶会川的土地。为妥善解决各方面的问题，经甲方与乙方共同协商，征用甲方部分土地。经双方充分协商，达成统一意见，特签订合同如下：一、甲方承包地的基本情况1、地理位置：北环路延伸段北侧；2、面积0.166亩（111平面米）。二、置换条件1、置换的土地归乙方所有及永久使用，乙方负责办理土地、修建手续，甲方负责协助并提供相关资料；2、乙方返还的条件：（1）、乙方返还给甲方两个门店（每个门店不低于45平面米），门店面积合计九十平面米，位置为从气象局向东数的第四个和第五个……甲方饶会川、饶元新、饶元清（签名捺印）乙方戴尚海（签名）”。房屋建成后，永鑫公司按照《安置房换地协议》将原约定给原告三间门面房其中一间交付饶会川，实际给原告交付门面房两间及二楼、三楼住房两套，其中四楼住房一套未交付。经石泉县房管局房产测绘队测绘，永鑫公司交付原告门面房两间实际建筑面积分别为51.58平面米、57.81平面米，超约定面积为9.39平面米，所交住房实际建筑面积每套119.11平面米，每套超面积19.11平面米（三套超面积57.33平面米）。原告未支付7万元建设资金。双方因交付房屋时发生分歧，原告遂于2012年12月31日诉至本院。2013年2月25日，永鑫公司向本院提出反诉。另2011年1月12日阮仕友向永乐公司借款20万元，以其中一套住房作抵押。2013年2月19日石泉县法院以（2013）石民初字第00005号判决书判决阮仕友偿还永乐公司20万元。2012年永鑫公司出售该商住楼住房实际价格每平面米2600元，门面每平米8000元。
本院认为，原告用石泉县重点项目拆迁安置置换得来的土地使用权与被告永鑫公司达成置换协议，双方签订的《安置房宅基地置换协议》系原、被告真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方理应按照合同约定内容全面履行自己的义务，对未履行的合同内容且有履行能力的应当继续履行，原告要求被告交付《安置房宅基地置换协议》约定的第四层住房一套及要求被告办理所置换房屋的所有权等相关手续的请求，本院应予支持。原告要求被告赔偿延迟交房的损失，因原告对延迟交付具体时间未向本院提供有效证据且协议也无相关约定，该项请求本院不予支持。反诉原告永鑫公司要求反诉被告给付建设资金7万元的请求系《安置房宅基地置换协议》合同约定的内容，真实有效，应予支持。根据本案反诉原告永鑫公司诉称，因饶会川等人阻挡永鑫公司施工，戴尚海与饶会川等三人签订了《合同书》，多给饶会川等人一间门面房以化解矛盾，从合同内容看，系戴尚海个人与饶会川等三人签订的协议，其行为产生的后果应由其自行承担，故反诉原告请求本案原告赔偿多给一间门面房损失的诉讼请求，本院不予支持。在《安置房宅基地置换协议》中对交付房屋实际建筑面积与约定面积不符如何处理双方没有约定，现原告要求被告继续履行合同，对超出面积应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。永鑫公司应交付本案原告的三套住房实际建筑面积和已交付两间门面房实际建筑面积超出了协议约定面积，面积误差比绝对值均超过了3%。原告应按照住房约定面积300平面米的3%（9平面米）和门面房约定面积100平面米的3%（3平面米）向永鑫公司补交房屋价款。对面积超出3%部分的房屋价款由永鑫公司自行承担，其所有权归原告所有。对超过约定房屋面积价格双方在协议中未约定，协议签订后对此双方也未能达成一致意见，双方对协议签订时的该商住楼市场价均未向本院举证，本院也无法查明协议签订时该地段商品房市场价格，故应当参照被告出售商品楼的市场价格计算，住房每平面米2600元，门面房每平面米8000元进行计算。被告宋清贵只是永鑫公司签订《安置房宅基地置换协议》合同代表不能成为本案被告，原告与永乐公司并未产生实际权利义务关系，因此原告起诉要求被告宋清贵及永乐公司的履行合同赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条第一款、第四百零二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款，判决如下：
限本判决生效后三个月内石泉县永鑫房地产开发有限责任公司按《安置房宅基地置换协议》将约定中的房屋第四层住房一套交付给原告阮仕友、阮班建、阮凯、张荣萍并给四原告办理置换所得的三套住房及两间门面房的房产合格证、土地证、房屋产权证等相关证件；同时阮仕友、阮班建、阮凯、张荣萍给付石泉县永鑫房地产开发有限公司责任公司建设资金70000元及超出面积房价款47400元，两项合计117400元。
驳回原阮仕友、阮班建、阮凯、张荣萍其他诉讼请求。
驳回石泉县永鑫房地产开发有限责任公司其他反诉诉讼请求。
如不按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1482元，由石泉县永鑫房地产开发有限责任公司负担200元，原告负担1282元；反诉案件受理费4663元石泉县永鑫房地产开发有限责任公司负担2331.5元，反诉被告负担2331.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 罗金忠
代理审判员 张昌勇
人民陪审员 吴正民
二〇一三年六月二十一日
书 记 员 欧莎莎