江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第03877号
上诉人（原审被告、反诉原告）董君荣，个体工商户。
被上诉人（原审原告、反诉被告）江苏百易家投资管理有限公司邳州分公司。
负责人朱卫忠，经理。
上诉人董君荣因与被上诉人江苏百易家投资管理有限公司邳州分公司（以下简称百易家邳州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2013）邳民初字第3890号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人董君荣，被上诉人百易家邳州分公司的委托代理人高立永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年8月28日，百易家邳州分公司（甲方）与董君荣（乙方）签订《邳州百易家家居广场铺位租赁合同》，双方约定百易家邳州分公司将其具有使用权的邳州市百易家家居广场一层面积（含公摊）为285.78平方米的A52、A53号商铺租赁给董君荣使用，用于经营陶瓷（金舵），租赁期限为2011年3月1日始至2012年2月28日止，租金每平方米每月23元，租赁期内租金总额为78869元，租金支付方式为“乙方应在本合同签订当日一次性支付给甲方，以后每年应在上年租期届满前30日交纳租金”和“如续签合同，第二年及以后年度租金均以上一年度年租金基数上递增3%”，续租方式为“在租赁期满前30日起，各方协商一致签订下年度租赁合同。如在租赁期满前一周各方还未能续订合同、交纳租金的，甲方有权将本合同约定的承租铺位（租赁物）在本租赁期满后另行出租给任何第三人使用”，双方约定解除合同或是合同到期后，乙方应在合同约定的期限内腾空租赁铺位，并由甲方授权的物业服务及商业管理方书面验收确认，并代为收回。
双方于《邳州百易家家居广场铺位租赁合同》中约定物业管理事宜，物业管理期限为“物业服务与商业管理期限与上述租赁期相一致”，物业管理费为“第一年甲方免收乙方管理费”，第二年起乙方按照每月每平方米0.6元的标准向甲方支付管理费。另百易家邳州分公司（甲方）和董君荣（乙方）于同日签订《邳州百易家家居广场管理协议》，其上约定的管理费收取标准与《邳州百易家家居广场铺位租赁合同》中约定的相同。
2012年6月24日，百易家邳州分公司向董君荣发出《关于续交商铺租赁费用的通知》，通知董君荣租赁合同已于2012年2月28日到期，定于7月1日起开始签订第二年度租赁合同及管理协议，如果继续租赁上述商铺，于接到通知后10日内办理租金和费用续交手续，并签订续租合同和管理协议，逾期不办理视为放弃租赁权利，该公司有权收回商铺的使用权。合同到期后，双方未达成新的租赁协议，也未足额支付合同到期后使用房屋的费用，故百易家邳州分公司诉至法院要求判令董君荣搬出邳州市百易家家居广场一层A52、A53号商铺，并腾空铺位内的物品；判令董君荣支付自2012年3月1日至判决确定履行之日止租金及管理费（暂计算至2013年6月30日，租金为105167元、管理费2743元），并承担案件的诉讼费用。诉讼过程中，百易家邳州分公司撤回第一项诉讼请求，仅要求董君荣支付租金105167元和管理费用2743元。
另查明，百易家邳州分公司与董君荣在合同签订时，董君荣向百易家邳州分公司交纳商品质量保证金3000元，到期后续交租金5000元。
再查明，涉案房屋系百易家邳州分公司自涉案房屋所有权人宋云华、杨江燕、张海洲、陈宜清、李彦华、李善启、宋守金、韩朝海、王侠处租赁而来，百易家邳州分公司与房屋所有权人签订委托租赁及管理协议，约定租赁期限至2013年7月31日，百易家邳州分公司具有相应的转租的权利。庭审中，百易家邳州分公司举证邳州市公安消防大队于2011年9月8日向邳州市国际商贸城家具广场颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，拟证明涉案商铺符合消防安全可以出租。
原审法院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同及管理协议系双方的真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议的约定全面履行义务。被告董君荣在租赁期满后，如有意继续使用涉案房屋，应按照合同约定及时与原告重新签订新的租赁合同并支付租金和管理费，如被告不愿继续使用该房屋，应及时将房屋退还原告。被告未按照合同约定及时与原告签订新的租赁合同，未足额向原告支付使用费用的情况下继续使用涉案房屋，应向原告足额支付继续使用期间的费用。关于实际租赁期限，被告抗辩其于2012年11月份从涉案房屋中搬出，原告认可被告于2013年10月10日搬走。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原、被告双方签订的合同于2012年2月28日到期后，被告继续使用，租赁期间视为不定期；2012年6月24日，原告向被告发出通知且被告未能续签租赁合同，视为自被告收到通知之日起10日后双方租赁合同关系解除。因双方均未能证明解除合同的确定日期，结合原告发出通知的时间，故被告董君荣辨称于2012年11月份已搬出涉案房屋的意见具有合理性，法院予以采纳。被告董君荣未能明确2012年11月搬出的具体日期，法院推定其于2012年11月30日搬出，则原、被告双方解除租赁合同的日期为2012年11月30日。关于租金的基数，第一年的租金基数为每平方米每月23元，双方约定第二年租金以上一年度租金基数递增3%，则该期间的租金基数应为每平方米每月23元×（1＋3%）=23.69元。实际房屋使用费和管理费应计算至2012年11月30日，计9个月，租金应为23.69元／平方米／每月×285.78平方米×9月≈60931.15元，管理费为0.6元／平方米、每月×285.78平方米×9月≈1543.21元，以上合计62474.36元。被告在签订租赁合同时向原告交纳的3000元押金及续交的租金5000元，应从被告应付款项中予以扣减，则被告应付款项为54474.36元（62474.36元-3000元-5000元）。因此，原告要求被告按照约定的房屋租金和管理费用的标准赔偿自2012年3月1日至2013年6月30日的房屋使用费105167元和管理费2743元，法院予以部分支持。关于被告抗辩涉案场所消防不过关的意见，因原告已举证证明涉案场所消防安全合格，故对被告的抗辩意见不予采纳；被告抗辩原告在履行合同中存在违约行为未提供证据予以证明，法院不予采纳。被告经法院合法传唤未到庭参加诉讼，未能行使抗辩、举证、质证等权利，应予承担对其不利的法律后果，其提出的反诉请求，应当按照自动撤回反诉处理。遂判决：一、被告董君荣于本判决生效之日起十日内给付原告江苏百易家投资管理有限公司邳州分公司实际房屋使用费及管理费合计54474.36元；二、反诉原告董君荣的反诉请求按自动撤回反诉处理。
上诉人董君荣不服一审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院对上诉人一审提出的反诉按自动撤回处理违反法定程序。人民法院审理民事案件，应当在开庭三日前通知当事人和其他诉讼参与人，但一审承办法官在反诉开庭前一天才通知我方，违反法定程序，致使我方因故未能到庭参加诉讼。2、一审判决缺乏事实和法律依据。其一，根据徐州市消防支队“闪电行动”火灾隐患曝光，百易家邳州分公司于2011年9月23日经徐州消防支队验收合格，但一审判决书查明的消防证颁发时间为2011年9月8日，即便如此，涉案租赁合同的签订时间为2010年8月28日，即涉案租赁合同签订时，涉案场所尚未通过消防验收，故涉案合同因违反我国消防法的有关规定应属无效。其二，一审法院认定的房屋使用费支付期限有误。虽涉案租赁合同于2012年2月28日到期，但因被上诉人在租赁期间严重违约，发布公告延迟至2012年9月1日起收取第二年的租金，而上诉人2012年11月初即撤离商铺，实际占用场地仅两个多月。3、租赁合同期满后双方并未续约，2012年6、7月之后被上诉人对商铺停电，即此后不存在营业情形，上诉人随后于2012年11月份撤离商铺并告知被上诉人可另行出租或转让，同时要求退还押金3000元，但被上诉人以种种理由拒退押金，更在一年后以欠付租金将上诉人诉至法院实属颠倒黑白。综上，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人百易家邳州分公司答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法维持原判。
根据双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：1、原审判决上诉人支付被上诉人房屋使用费及管理费54474.36元是否正确；2、原审程序是否违法。
上诉人在二审期间向法庭提交如下证据：1、证人窦某、侯某出庭作证，证明被上诉人曾发布公告延长第一年的租赁期限。2、被上诉人发布的公告照片，内容为“公司以扶持商户繁荣市场为宗旨，经研究决定，本市场所有商户第一年房租延期至2012年9月1日……”，证明被上诉人将第一年的租赁期限延长至2012年9月1日。被上诉人质证称，对以上证据均有异议，被上诉人从未张贴过公告。
二审审理查明，被上诉人曾发布公告将所有商户第一年房租延期至2012年9月1日。其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
一、关于原审判决上诉人支付被上诉人房屋使用费及管理费54474.36元是否正确的问题。上诉人与被上诉人之间的房屋租赁及管理协议并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。上诉人虽诉称合同签订时涉案场所尚未通过消防验收，但其并未提供证据证明合同签订时租赁房屋不能通过消防验收的事实，且在双方租赁合同履行期间，租赁房屋已通过消防验收，并未影响上诉人合同目的的实现，故上诉人以此理由主张合同无效不能成立。双方租赁合同虽于2012年2月28日到期，但是租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人亦未表示异议的，原租赁合同继续有效，承租人应依约支付租金。根据上诉人二审提供的证人窦某、侯某的证言，可与被上诉人发布公告的照片相互印证，即可证明被上诉人曾发布公告将所有商户第一年房租延期至2012年9月1日。另根据双方签订的铺位租赁合同，上诉人在腾空铺位后应与被上诉人办理交接手续，并经被上诉人授权的物业服务及商业管理方书面验收确认，并不能以其上诉人单方退出经营的时间作为房屋使用费和管理费的计算依据，故上诉人实际房屋使用费和管理费应从2012年9月1日计算至2012年11月30日，具体金额为：房屋使用费23.69元／平方米／每月×285.78平方米×3月≈20310.38元，管理费0.6元／平方米／每月×285.78平方米×3月≈514.40元，以上合计20824.78元。
二、原审程序是否违法的问题。上诉人提出反诉后，一审法院依据上诉人地址确认书上确认的地址两次向其邮寄送达开庭传票，邮政部门分别于2013年10月4日、2013年10月20日向此地址投递，但开庭传票均因“已拆迁，迁移新址不明”被退回，且电话无人接听。据此，依上诉人提供的地址邮寄送达诉讼文书不至的，以邮件回执上注明的退回之日视为送达，故一审法院于2013年11月2日开庭三日前已依法履行了开庭传票的送达程序。至于上诉人诉称的一审法院于开庭前一天向其短信通知开庭时间违反法定程序的主张，系在邮寄送达开庭传票不至，且电话无人接听情况下采取的补救措施，此举并未违反法定程序，上诉人（即一审反诉原告）经法庭合法传唤未能按时到庭参加诉讼，一审法院据此按自动撤回反诉处理并无不当。
综上，上诉人董君荣关于被上诉人租赁期限延长至2012年9月1日的上诉请求有新的证据证实，本院予以支持。其余上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、维持江苏省邳州市人民法院（2013）邳民初字第3890号民事判决第二项，即：反诉原告董君荣的反诉请求按自动撤回反诉处理；
二撤销江苏省邳州市人民法院（2013）邳民初字第3890号民事判决第一项，改判董君荣于本判决生效之日起十日内给付江苏百易家投资管理有限公司邳州分公司20824.78元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1229元，由董君荣负担467元，江苏百易家投资管理有限公司邳州分公司负担762元，反诉案件受理费1474元，减半收取737元，由董君荣负担；二审案件受理费1161元，由董君荣负担441元，江苏百易家投资管理有限公司邳州分公司负担720元。
本判决为终审判决。
审判长 廖伟巍
审判员 宋新河
审判员 赵明辉
二〇一五年一月二十日
书记员 孙晓明