山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第60号
上诉人（原审被告）刘维宝，男，1963年3月10日出生，汉族。
上诉人（原审被告）王彩红，女，1963年8月30日出生，汉族。
二上诉人之共同委托代理人张启强，山东明威律师事务所律师。
二上诉人之共同委托代理人张莉，山东明威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘桂香，女，1940年11月7日出生，汉族。
委托代理人王均明，男，1967年4月17日出生，汉族，系被上诉人之女婿。
委托代理人毕明静，山东荣顺律师事务所律师。
原审第三人荣成富发建安有限公司。
法定代表人张世杰，董事长。
上诉人刘维宝、王彩红因商品房销售合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2012）荣石民初字第197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告代理人王均明系原告刘桂香女婿，原系第三人项目部经理。二被告系夫妻。被告刘维宝系荣成市斥山建宝不锈钢加工厂个体业主。2005年，二被告以荣成市斥山建宝不锈钢加工厂的身份申请在荣成市斥山水产机械厂南侧建设商贸办公楼。2005年8月29日，荣成市人民政府石岛管理区建设局颁发了建设工程施工许可证，建设面积为1887㎡，合同价款为120万元，第三人按被告的要求进行施工。合同另约定工程应于2005年9月1日开工，2006年7月1日工程竣工。后涉案工程实际在2006年开工并于2007年年底完工。2007年6月26日，二被告支付第三人工程款3万元，后被告与第三人达成口头协议，将涉案门市房一套及其他住宅三户共四套房屋转给第三人，用以抵顶相应的工程款。2007年8月15日，原、被告签订了售楼合同书一份，约定：“一、所售商住楼位置：荣成市斥山水产机械厂南侧。门市楼北面第四间；二、建筑面积及价格：所售楼房建筑面积约为118.76平方米，合计245000元；……四、预交定金：1、乙方（即本案原告）于定楼之日应预付甲方（即本案被告）购楼定金100000元，于主体工程完成前再付甲方定金100000元（甲方不给付利息）；2、乙方所交定金为信誉保证金。在楼房尚未竣工交付使用前，如一方提出退房，甲方将每月按定金的百分之一收取乙方的违约金（违约金在定金扣出）；五、计划竣工交付使用时间及房款结算：1、该楼计划于2007年12月30日竣工，经主管部门验收合格交付原告。2、在交付使用之前，乙方必须付清所欠甲方全部购楼款项。被告刘维宝在甲方签字盖章处签名并加盖荣成市斥山建宝不锈钢加工厂公章，原告刘桂香在乙方签字盖章处签名并捺印。上述合同签订后，原告于2007年8月至2008年5月，分三次将诉争门市房购房款累计245000元给付第三人。2008年5月20日，被告为原告出具收据一份，载明：“收刘桂香款245000元”，该收据加盖了荣成市石岛建宝不锈钢加工厂公章。当日，第三人又为被告出具了数额为245000元的工程款收据一份。后被告又分别于2007年9月27日、2008年5月26日、同年7月14日将其他三套楼房转让给第三人用以抵顶工程款595250元，并分别给购房人毕雪娇、于祥忠、王昭志出具了相应的收款收据，且将房屋交付购房人，第三人则分别给被告出具对应的工程款收据，计款595250元。以上第三人给被告出具工程款收据数额累计为840250元，被告则为原告等四户购房者出具了840250元购房款收据。2009年7月12日，第三人与被告决算确认：第三人欠被告往来款240958.39元，被告即向第三人提出不同意用诉争门市房抵顶工程款。2012年2月9日，原告曾向原审法院起诉，要求被告交付诉争门市房并办理过户手续，后经查，诉争门市房已被被告出卖给陈华明、姜爱芬，并于2011年8月18日办理了相关产权证，原告遂撤回起诉。2012年4月5日，原告再次诉至原审法院，请求判令被告退还购房款245000元，并按市场价格赔偿原告差价损失。
原审审理中，根据被告的申请，原审法院追加荣成富发建安有限公司为第三人参加诉讼。根据原告的申请，原审法院依法委托山东大地房地产估价有限公司对涉案的位于荣成市石岛黄海北路383号106室在2012年2月9日的市场价值进行司法评估。2013年7月24日，该公司出具山东大地房估字第［20l3］第RC666号房地产估价报告，估价结果为：荣成市石岛黄海北路383号106室房屋的市场价值为38.331万元。原告为此花销鉴定费3500元。
另查明，荣成市斥山建宝不锈钢加工厂、荣成市石岛建宝不锈钢加工厂均为被告刘维宝开办过的个体工商户，现均已被注销。被告于2010年9月16日注册成立荣成市斥山维宝不锈钢加工店，现仍在经营。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、书证等在案为凭。
原审法院认为，原、被告签订的售楼合同对房屋面积、价格、付款方式等做了明确约定，合法有效。在实际履行过程中，原告并未按约定的付款方式支付购房款，而是将245000元楼款分三次付给第三人，被告向原告出具收据，第三人向被告出具收据。结合被告与第三人口头协商以楼房四套（含涉案门市房）抵顶工程款的事实，应认定原、被告以实际行为变更了对合同付款方式的约定，三方转账行为成立，原告取得了涉案房屋所有权。后被告将涉案房屋转让给案外人并办理了产权登记，被告应承担相应的违约责任。至于被告与第三人对账后发现被告多付工程款的问题，发生在三方转账之后，与原告无关。被告可另案向第三人主张权利。故原、被告之间的房屋买卖行为成立，被告一房两卖构成违约，应赔偿原告的经济损失，损失数额为房屋购买价格与原告第一次主张权利之日即2012年2月9日房屋价值的差价。2013年7月24日，山东大地房地产估价有限公司出具的山东大地房估字第（2013）第RC666号房地产估价报告，鉴定程序合法，予以采信。综上所述，原告要求被告退回购楼款并赔偿经济损失的诉请，理由正当，应予支持。第三人对原告之诉请不应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、被告刘维宝、王彩红返还原告刘桂香购楼款245000元；二、被告刘维宝、王彩红赔偿原告经济损失138310元（383310元-245000元）。上述一、二项共计383310元，二被告于判决生效后七日内付清。（收款人：荣成市人民法院，账号：×××7710，开户行：荣成农村商业银行）。二被告如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7050元、诉讼保全费1745元，价格评估费3500元，均由二被告负担。
上诉人刘维宝、王彩红不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人与被上诉人之间并非真实的房屋买卖合同关系，实际的购房者为被上诉人的女婿王均明，且上诉人并未收取过被上诉人交纳的购房款，故上诉人不存在违约，不应返还购房款及赔偿损失。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人刘桂香答辩称，原判正确。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人荣成富发建安有限公司未进行述辩。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人刘维宝与被上诉人签订了房屋买卖合同一份，约定被上诉人购买二上诉人开发的诉争房屋，事实清楚，本院予以确认。上诉人主张诉争房屋的实际购买者系王均明，但未能提供证据予以证实，且被上诉人及王均明均认可诉争房屋的实际购买者系被上诉人，故应当认定二上诉人与被上诉人之间形成了房屋买卖合同关系，该房屋现已具备办理权属证书的条件，故该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被上诉人虽未直接向二上诉人付款，但基于上诉人与原审第三人之间口头达成的以房抵顶工程款的协议，被上诉人可以向原审第三人付款，且二上诉人为被上诉人出具了诉争房屋购房款的收款收据，原审第三人亦为二上诉人出具了同等款项的工程款收据，亦表明二上诉人同意被上诉人的付款行为，故应当认定双方就付款方式进行了变更约定，被上诉人已履行了合同的付款义务，二上诉人系收款主体。现二上诉人在未与被上诉人解除或终止房屋买卖合同的情况下，将诉争房屋转让给案外人，其行为构成违约，给被上诉人造成了损失，故其应当返还购房款并承担赔偿责任。二上诉人主张其已多付原审第三人工程款，系其与原审第三人之间的法律关系，与被上诉人无关，二上诉人不能以此拒绝履行其与被上诉人的房屋买卖合同，可另行主张权利。综上，上诉人的上诉主张理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7050元，由上诉人刘维宝、王彩红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 蒋 涛
代理审判员 侯善斌
二〇一四年四月十六日
书 记 员 王红云