天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第552号
上诉人（原审被告）姜锡津。
被上诉人（原审原告）董春生。
被上诉人（原审第三人）天津市居家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区三水道玉峰花园底商-17号。
法定代表人王情，该公司总经理。
委托代理人席红霞，该公司后勤部职员。
原审被告姜树元。
委托代理人姜锡津（姜树元之子）。
上诉人姜锡津因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院作出的（2014）西民一初字第658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月23日受理，并依法组成合议庭，于2014年8月18日公开开庭进行审理。上诉人姜锡津同时作为原审被告姜树元的委托代理人，被上诉人董春生，被上诉人天津市居家房地产经纪有限公司的委托代理人席红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告董春生经第三人天津市居家房地产经纪有限公司居间介绍，两次到姜万秀名下坐落于天津市河西区珠峰里34-605-608号的房屋看房，由被告姜树元负责接待原告，后原告与被告姜锡津于2013年11月25日签订《房屋买卖居间合同》，合同约定，被告姜锡津将其父姜万秀名下坐落于天津市河西区珠峰里34-605-608号私产房屋以830000元的价格出售给原告，买方须于2014年3月21日前筹齐首付款，卖方承诺于2014年3月20日前将该房屋的继承手续办妥，保证可与买方办理过户手续。合同第七条规定，如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予买方，买方不可要求进一步赔偿或逼视卖方、居间方履行此合同。签订合同当日，原告向被告姜锡津交付定金20000元，向第三人天津市居家房地产经纪有限公司交纳居间服务费17000元，贷款代办费600元。被告姜锡津将定金转交被告姜树元。姜万秀于2013年3月10日去世。2013年12月31日，被告姜树元申请通过公证形式继承姜万秀的遗产，继承关系人为姜锡津和姜灵艳。2014年2月20日，天津市河西区公证处出具公证书，查明：姜万秀死亡时其名下在天津市河西区珠峰里34-605-608有住房一处，属于姜万秀和姜树元的夫妻共同财产，其中一半属于姜万秀的遗产，姜树元、姜锡津、姜灵艳均陈述姜万秀生前未就公证涉及的遗产设立遗嘱，没有与他人签订遗赠抚养协议，也没有婚前或夫妻财产约定；姜万秀的第一顺序继承人中：父母先于其死亡，配偶是姜树元，姜万秀和姜树元共有两个子女，即姜锡津和姜灵艳；姜树元表示继承该遗产，姜锡津和姜灵艳均以书面形式放弃该遗产，故被继承人姜万秀名下的天津市河西区珠峰里34-605-608号住房一处的一半为姜万秀的遗产由姜树元继承。2014年2月27日，被告姜树元在天津市河西区房管局办理诉争房屋所有权登记手续并交纳费用，2014年3月17日，取得诉争房屋的房地产权证，房屋登记在姜树元名下，产别为私产。2014年4月初，被告姜树元向第三人明确表示不同意出售诉争房屋，原告与二被告多次协商解除合同及违约责任分担，未达成一致意见。现原告交付的定金20000元在被告姜锡津处。
原告诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》；2.请求法院依法判令被告违约，双倍返还定金40000元；3.赔偿原告支付的居间服务费损失17000元、贷款服务费600元；4.判令二被告承担原告为装修房屋支付的装修定金28000元；5.本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认为，原告与被告姜锡津签订的合同，属于双方真实意思表示，合同内容并未违反法律规定，合同具有法律效力。诉争房屋系被告姜树元与姜万秀的夫妻共同财产，在姜万秀去世后，姜万秀的法定继承人尚未进行析产继承时，由被告姜锡津与原告董春生签订《房屋买卖居间合同》，被告姜锡津在签订合同时并未获得其他法定继承人的书面授权；诉争房屋的所有权变更至被告姜树元名下后，被告姜树元明确表示拒绝追认被告姜锡津出售房屋的行为，因此被告姜锡津签订房屋买卖合同的行为属于无权处分行为，原告购买房屋目的已经无法实现，故其要求解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告姜树元虽然听从被告姜锡津安排协助原告看房，但不能由此推定为被告姜树元对被告姜锡津授权出售房屋的意思表示，被告姜锡津在诉争房屋权属未确定的情况下出售房屋，并因该项过错导致房屋买卖合同解除，应当承担相应的违约责任，根据合同法相关规定，合同解除后，原告和二被告被告终止履行合同义务，已经交付的定金，原告有权选择要求违约方双倍返还，故被告姜锡津应当双倍返还原告定金共计40000元。关于居间服务费，被告姜锡津违约导致原告遭受该项损失，应当按照原告实际损失数额予以赔偿。关于贷款代办费，第三人表示同意退还原告，本院予以照准。关于装修损失，原告仅提供装修票据，但未提供订立装修合同和装修公司实际采买材料、出工的证据，且原告在未取得房屋占有权利，未了解房屋内在构造面积的情况下，就向装修公司缴纳全部装修款项，不符合常理，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告董春生与被告姜锡津于2013年11月25日签订《房屋买卖居间合同》；二、自本判决生效之日起十日内，被告姜锡津双倍返还原告董春生定金人民币40000元；三、自本判决生效之日起十日内，被告姜锡津赔偿原告董春生居间服务费损失人民币17000元；四、自本判决生效之日起十日内，第三人天津市居家房地产经纪有限公司退还原告董春生贷款服务费损失人民币600元；五、驳回原告董春生的其他诉讼请求。如果被告姜锡津、第三人天津市居家房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1940元，减半收取970元，由被告姜锡津负担。
上诉人姜锡津不服原审判决，上诉至本院，请求：1、撤销原判第一、二、三项，改判驳回被上诉人董春生要求解除合同、双倍返还定金并赔偿中介费损失的诉讼请求；2、上诉费由董春生和居间方承担。主要理由：1、因原审被告姜树元未在《房屋买卖居间合同》签字，故该合同无效；2、原审被告姜树元当初同意卖房，现在又不同意卖房了，因上诉人只是替原审被告跑腿，故上诉人没有违约，不应承担任何责任；3、签订《房屋买卖居间合同》时，应当让卖房方的三位合法继承人姜锡津、姜树元、姜灵艳都签字，到过户时谁再不同意，谁就承担违约责任，故董春生、居家房地产经纪有限公司都有责任。
被上诉人董春生答辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。
被上诉人天津市居家房地产经纪有限公司答辩称，请求维持原判。
原审被告姜树元答辩称，不同意卖房，要求驳回被上诉人董春生对上诉人的全部诉讼请求。
二审期间，各方当事人均未提供新的证据。二审庭审中，上诉人姜锡津主张其代原审被告姜树元卖房，原审被告姜树元对此无异议。除上述事实外，本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人姜锡津代原审被告姜树元与被上诉人董春生签订《房屋买卖居间合同》时，虽然涉诉房屋处于继承阶段，原审被告姜树元尚未取得该房所有权，但由于上诉人姜锡津与被上诉人董春生签订《房屋买卖居间合同》后，原审被告姜树元通过继承取得该房所有权，故上诉人姜锡津代原审被告姜树元与被上诉人董春生签订的《房屋买卖居间合同》合法有效。上诉人姜锡津主张该合同无效，因无法律依据，本院不予支持。现原审被告姜树元不同意卖房，导致被上诉人董春生的购房目的无法实现，故被上诉人董春生要求解除房屋买卖居间合同、双倍返还定金并赔偿中介费的诉讼请求，本院应予支持。鉴于本案《房屋买卖居间合同》实际卖房主体为原审被告姜树元，并非上诉人姜锡津，故原审法院判令上诉人姜锡津双倍返还定金并赔偿被上诉人董春生的中介费损失有误，对此本院应予纠正，应由原审被告姜树元负责双倍返还定金并赔偿被上诉人董春生的中介费损失。因涉案合同不能履行系原审被告姜树元的违约行为所致，故上诉人要求被上诉人董春生和居间方也应承担相应责任的上诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持天津市河西区人民法院（2014）西民一初字第658号民事判决第四、五项；
二、撤销天津市河西区人民法院（2014）西民一初字第658号民事判决第一、二、三项；
三、解除上诉人姜锡津代原审被告姜树元与被上诉人董春生于2013年11月25日签订的《房屋买卖居间合同》；
四、自本判决生效之日起十日内，被上诉人姜树元双倍返还被上诉人董春生定金人民币40000元；
五、自本判决生效之日起十日内，被上诉人姜树元赔偿被上诉人董春生居间服务费人民币17000元；
六、驳回上诉人姜锡津的其他上诉请求；
七、驳回被上诉人董春生原审其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1940元，减半收取970元，二审案件受理费1225元，共2195元，由原审被告姜树元负担。
本判决为终审判决。
审判长 安丽霞
审判员 王 新
审判员 杨宝华
二〇一四年九月××日
书记员 武 伟
速录员 李晓旭