宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第1105号
原告陈义，男，1963年5月9日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
委托代理人陈泽英，宁夏黄河志律师事务所律师。
被告苏丽娟，女，1964年6月21日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
被告崔荣，女，1977年6月11日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
被告姚惠忠，男，1971年1月10日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
原告陈义诉被告苏丽娟、崔荣、姚惠忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月18日立案受理。依法由代理审判员谷胜龙适用简易程序于2014年3月13日公开开庭进行了审理。原告陈义的委托代理人陈泽英，被告苏丽娟、崔荣、姚惠忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈义诉称，自2007年起，原告将银川市兴庆区凤凰南街43号综合楼2-3号两套营业房租给被告苏丽娟，双方陆续签订《房屋租赁合同》对权利义务进行了约定，合同约定，承租方不得擅自转租，否则出租方有权终止本合同，并由承租方承担10000元的违约金。合同签订后，原告按照合同约定，将该房产交付给被告经营。2013年1月18日，原告与被告苏丽娟又一次签订《房屋租赁合同》，租期一年，权利义务与前述合同相同。2014年1月原告在租期届满向被告苏丽娟询问期满续租事宜时，得知被告苏丽娟在没有取得原告同意的情况下，擅自将涉案房屋分别转租给被告崔荣、姚惠忠。被告苏丽娟擅自转租的行为已经构成违约，且原告与被告苏丽娟签订的《房屋租赁合同》已经到期，原告有权收回房屋。经多次交涉未果，故原告诉至法院，请求依法判令：一、依法判决确认被告苏丽娟与被告崔荣、姚惠忠签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告苏丽娟向原告支付违约金10000元及自2014年1月20日至其实际返还涉案营业房之日止的房屋租金（以年租金46000元计算），并返还房屋；三、案件受理费由被告承担。
被告苏丽娟辩称，原告的诉讼请求、事实及理由不清。兴庆区凤凰南街49号是一套两个门的商铺，原来门牌号为城区凤凰南街43#综合楼2-3号营业房。现门牌号是我在2010年3月刊登在银川晚报后，经银川市地名委员会变更办理的，手续费二百多元也是我垫付的；涉案店铺是2006年10月份从做太阳能生意的前承租人手中转租来的，直到2007年原、被告才签订了房屋租赁合同；我承租涉案营业房用以经营办公用品生意，承租后对涉案营业房进行了简易装修，地面和吊顶没有装修，只是把墙面粉刷了，另外卫生间也装修了一下；近几年房租越来越高，生意越来越惨淡，我只好将49号商铺其中一个门面租出去，共同承担房租，原告每年来收房租也没有说什么。2013年我做生意失败，无力继续经营店铺，所以在2013年5月份在门面上贴出此房转让的告示，原告在2013年7月份来店里时，对此也没有表示异议。2013年9月6日，我与被告姚惠忠签订房屋租赁合同，将凤凰南街49号店铺的另外一间门面转租给被告姚惠忠。出租前后，我曾多次要求约见原告，原告均避而不见；原告若要收回涉案房屋，则必须赔偿自行车行及枸杞坊装修费用，并向我返还其垫付的变更门牌手续费200元，商铺转让费34000元，以及在我承租涉案店铺期间因原告私改暖气导致暖气爆管致使我店铺货物损失50000元。
被告崔荣辩称，2012年9月份我租房时要求见房东，苏丽娟以房东的身份和我签订了转让协议，我当时没看到涉案房屋的房产证。当时转让方是小雨商行，商行的业主是陈鹏。当时我出的转让费45000元，年租金是27000元。租期届满后，我向苏丽娟交了2013年2月28日至2014年2月28日的房租，我已经交了房租，我要求苏丽娟退还我多交的房租2900多元。
被告姚惠忠辩称，我是2013年8月20日左右看到转租广告，就和苏丽娟签了合同，当时是我亲戚去签的，我没有见到房东，也没有看房产证，事情办的有点仓促，转让费是20000元，租期是2013年9月10日至2014年9月20日，年租金36000元，共计56000元都支付给了苏丽娟，我要求退还2014年1月20日至2014年9月20日我多交的房租以及我装修费用48000元。
经审理查明，自2007年开始，原告将银川市兴庆区凤凰南街49号营业房两间租给被告苏丽娟用以经营办公用品，双方陆续签订《房屋租赁合同》。承租之后，被告苏丽娟对涉案营业房，的墙面及卫生间进行了简单装修。2009年3月20日，原告与被告苏丽娟签订《房屋租赁合同》，该合同约定，房屋地址：银川市凤凰南街49号，两间，127㎡；租赁期限：租赁期共叁年，原告从2009年1月20日起将出租房屋交付被告使用，至2012年1月19日收回；租金和租金的交纳期限：第一年房租叁万玖仟元，第二年、第三年房租肆万壹仟元，租金每年提前一个月付清；被告如因工作需要，将租用房屋转让给第三方承租使用，应事先征得原告的同意；被告擅自将房屋转租、转让、或转借的，原告可以终止合同，收回房屋；被告违反合同，擅自将承租房屋转让给他人使用的，应支付违约金5000元；被告在使用期间各种税收、房产税均由被告承担。2013年1月18日，原告与被告苏丽娟再次签订《房屋租赁合同》，该合同约定，房屋地址：银川市凤凰南街49号，两间，127㎡；租赁期限：租赁期壹年，原告从2013年1月20日起将出租房屋交付被告使用，至2014年1月19日收回；租金和租金的交纳期限：房屋租金每年肆万陆仟元（46000元），提前一个月付清；被告如因工作需要，将租用房屋转让给第三方承租使用，应事先征得原告的同意；被告擅自将房屋转租、转让、或转借的，原告可以终止合同，收回房屋；被告违反合同，擅自将承租房屋转让给他人使用的，应支付违约金壹万元；被告在使用期间各种税收、房产税均由被告承担。2014年1月合同期限届满，原告得知被告擅自将涉案的位于银川市兴庆区凤凰南街49号营业房两间分别转租给被告崔荣和姚惠忠，原告认为其转租行为严重违反了原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，原告欲收回房屋，双方经多次协商未果，故原告诉至本院，请求判如所请。
另查明，被告苏丽娟承租涉案营业房后，将其中一间50㎡的营业房转租给案外人王燕用以做特产生意，后案外人王燕又将该房转租给案外人陈鹏，也做特产生意。2011年8月30日，被告苏丽娟作为出租方与案外人陈鹏、被告崔荣签订《营业房转租合同》，转让门面位于凤凰南街49号-1，面积50㎡，被告崔荣承租后亦用以经营特产生意，其承租后对该房进行了装修；2013年9月6日，被告苏丽娟作为出租方与被告姚惠忠签订《房屋租赁合同》，房屋地址为银川市凤凰南街49号，面积77㎡，被告姚惠忠承租该门面房后用以经营自行车行，其承租后对该房亦进行了装修。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告向法庭提交的房屋权属档案查询单、房产证复印件、原告与被告苏丽娟签订的租赁合同两份、被告苏丽娟与被告崔荣签订的《营业房转租合同》一份、被告苏丽娟与被告姚惠忠签订的《房屋租赁合同》一份，被告苏丽娟向法庭提交的新旧号码对照登记表两张在案为凭，经当庭质证和本院审查，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院认为，本案的争议焦点是转租合同是否有效。原告与被告苏丽娟2009年3月20日及2013年1月18日签订的《房屋租赁合同》中均明确约定，被告转租房屋，应征得原告同意，被告擅自将房屋转租、转让、或转借的，原告可以终止合同，收回房屋。被告苏丽娟未经原告同意，擅自将涉案两间门面房分别转租给被告崔荣、姚惠忠，违反了合同约定，且未得到原告追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，被告苏丽娟与被告崔荣签订的《营业房转租合同》及其与被告姚惠忠签订的《房屋租赁合同》均属无效合同；被告苏丽娟擅自转租的行为已经构成违约，故对原告要求被告苏丽娟按照合同约定支付违约金10000元的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告苏丽娟2013年1月18日签订的《房屋租赁合同》于2014年1月19日到期，故对原告要求被告苏丽娟返还房屋并支付自2014年1月20日至实际返还涉案房屋之日止的房屋租金（合同约定：房屋租金每年46000元，日租金为46000元÷365天=126.03元／天）的诉讼请求，本院予以支持。关于被告苏丽娟主张原告若要收回涉案房屋，则必须赔偿自行车行及枸杞坊装修费用，并返还其垫付的变更门牌手续费200元，商铺转让费34000元，以及在我承租涉案店铺期间因原告私改暖气导致暖气爆管造成的货物损失50000元的抗辩主张，因其未提交相应证据予以证实，故对该主张本院不予支持。关于被告崔荣要求被告苏丽娟退还其多交的房租2900多元，以及被告姚惠忠要求被告苏丽娟退还2014年1月20日至2014年9月20日多交的房租和装修费用48000元的抗辩主张，因属于被告之间的另一法律关系，本院不予调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告苏丽娟与被告崔荣签订的《营业房转租合同》及其与被告姚惠忠签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告苏丽娟于本判决生效后十日内向原告陈义支付违约金10000元；
三、被告苏丽娟于本判决生效后十日内返还原告陈义位于银川市兴庆区凤凰南街49号，建筑面积为127.27平方米的营业房，并支付自2014年1月20日至被告苏丽娟实际返还涉案营业房之日止的房屋租金（以日租金126.03元／天的标准计算）。
如果被告苏丽娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费450元，减半收取225元，由被告苏丽娟承担（此款原告陈义已预交，由被告苏丽娟随上述款项一并给付原告陈义）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
代理审判员 谷胜龙
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 林小虎
附：本案适用相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。