上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终2785号
上诉人(原审被告、反诉原告)：彭某2，男，1980年12月28日生，汉族，住上海市宝山区。
上诉人(原审被告、反诉原告)：彭1，男，2003年9月19日生，汉族，住上海市宝山区。
法定代理人：彭某2(系彭1之父)，本案上诉人之一。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：吴立军，上海申惠律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：王海军，男，1981年9月16日生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：宋开诚，上海正荣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵晶，上海正荣律师事务所律师。
上诉人彭某2、彭1因与被上诉人王海军房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初9489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
彭某2、彭1上诉请求：撤销原判，支持上诉人的反诉请求，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：被上诉人随意变更诉讼请求，对证据的采纳断章取义，郭某非中介经办人，微信未经质证，一审法院程序不公。诉讼费收取违法。上诉人已按约将首付款100万元用于注销个人抵押，被上诉人主张的不安抗辩权不能成立。买卖合同中约定了赔偿金和违约金，属于当事人在订立合同时所能预见的经济损失数额，没有超出当事人预见范围。被上诉人不应主张可得利益损失。被上诉人未按期支付第三、四期房款，上诉人有权解除合同。关于其他法院的查封都是在上诉人提出合同解除之后，与本案争议无关。
王海军辩称，不同意上诉人的上诉请求。房屋买卖的中介过程由郭某经办，上诉人在一审开庭时从未露面。若上诉人否认郭某系经办人，应当要求经办人出庭作证。上诉人认为被上诉人提供的微信截图虚假，应提供反驳的证据。上诉人从房屋交易开始就不配合，注销抵押一拖再拖。被上诉人基于想买房，未催促也未解除合同。在被上诉人支付了人民币(以下币种均为人民币)88万元给上诉人之后10分钟，上诉人要求解除合同，此恶意行为属于欺诈，给被上诉人造成严重的经济损失。上诉人应当对被上诉人予以赔偿。
王海军向一审法院起诉请求：1、确认王海军与彭某2、彭1签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年9月22日解除；2、彭某2、彭1退还王海军已付购房款238万元；3、彭某2、彭1承担房款利息至判决生效日止(其中100万元，自2015年12月3日起算，50万元自2016年4月23日起算，88万元自2016年4月29日起算，均算至本案生效之日止)；4、彭某2、彭1赔偿房屋差价损失共计212万元(根据评估报告，确认的房屋价格是492.8万元，不含二次装修，因彭某2、彭1拒绝评估人员进入室内评估，无法对装修部分作出估价，系争房屋是带装修的，请求法院酌情确定房价为500万，差价为212万)；5、彭某2、彭1赔偿王海军租房租金45,600元(2016年3月至2017年2月底，每月3,800元)。
彭某2、彭1提出反诉请求：1、确认王海军与彭某2、彭1签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年4月28日解除；2、王海军支付赔偿金14,400元(按总房价日万分之五元的金额，第三笔房款100万元约定3月31日支付，但一直未付，故计算从2016年3月31日至4月14日已经超过十个工作日，按十个工作日主张)、违约金576,000元(总房款20%)，合计590,400元。
一审法院认定事实：2015年12月2日，彭某2、彭1作为甲方、王海军作为乙方签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将其位于宝山区共富路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以总价288万元出售给乙方。2016年6月30日前，双方共同至交易中心办理过户申请手续。附件三为付款协议，约定第一期房款中的10万元定金应在签订合同当日支付；乙方于甲方偿还贷款当日直接支付甲方部分首期款90万元，甲方应将该笔款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(若有不足，甲方自行补足)。甲方须于本合同签订后五个工作日办理申请手续并于抵押权人许可的最短时间内完成扣款，领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。第二期贷款支付50万元；第三期100万元，应于2016年3月31日前支付；第四期38万元，于4月10日前支付。
上述合同签订当日，王海军向彭某2、彭1支付100万元，2016年4月22日支付50万元，同年4月28日王海军支付88万元，合计238万元。
王海军申请证人郭某到庭接受质询。证人系中介公司工作人员，其到庭陈述，当时，王海军来买房，证人找到系争房屋的房源，带王海军去看了很满意。购买系争房屋前，证人拉了产调，产调上有银行两个抵押权100万元出头一点，还有个人贷款100万元。彭某2、彭1说是之前买房时的贷款和装修时的抵押，一直在还，金额小于产调上的金额。之后，双方签订了买卖合同。彭某2、彭1说按王海军的支付方式撤销抵押是没问题的。居间合同签订时，王海军要求彭某2、彭1收取首付100万元后先还一个抵押，彭某2、彭1同意的。到了2016年3月份，王海军要打钱给彭某2、彭1，证人就问彭某2、彭1是不是还了银行贷款，彭某2、彭1说在外地忙没空，到4月再去办。王海军支付88万元后，彭某2、彭1在4月28日中午11点27分发短信给证人提出解除合同，证人就打电话给王海军了，王海军一点都不知道，并表示之前已经打了钱给彭某2、彭1了。王海军还提供一组中介与彭某2、彭1及王海军与彭某2、彭1之间的微信聊天记录，证明整个付款过程中，彭某2、彭1均未提出任何异议，直到王海军支付了最后一笔88万元房款后，彭某2、彭1突然提出解约。王海军还提供一份租赁合同，证明其出售位于嘉定区的自有房屋后，一直在外借房，每月3,800元租金，因是朋友关系，王海军没有要求其出具收条。
经王海军申请，法院委托上海国城土地房地产估价有限公司对系争房屋在2016年9月的市场价值进行司法评估，该公司于2016年11月21日出具评估报告，结论中评估的财产范围为房屋及相应的土地使用权，不含二次装饰装修，评估总价为492.80万元。对该份评估报告的真实性、合法性、关联性，王海军与彭某2、彭1均不持异议。彭某2、彭1表示，因彭某2、彭1经常在外工作，故评估当时彭某2、彭1不在上海，并非阻挠和妨碍评估工作的展开。
系争房屋上目前仍设定有中国银行股份有限公司上海市浦东分行作为抵押权人的抵押权登记。
2016年5月6日，安徽省怀远县人民法院对系争房屋采取了司法限制的查封措施。
一审法院认为，当事人行使合同权利、履行合同义务应当遵循诚实、信用的基本民法原则。王海军与彭某2、彭1就系争房屋签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思的体现，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。本案争议焦点在于系何方违约行为导致房屋买卖合同无法继续履行，进而应承担何种违约责任。彭某2、彭1主张王海军迟延付款构成违约，根据合同附件三的付款约定，其中对每一期房款应支付的期限和条件作出明确约定，第一期房款中的10万元定金应在签订合同当日支付，90万元应在彭某2、彭1申请偿还贷款当日予以支付，并明确该款应由彭某2、彭1负责用以偿还借款进而注销抵押权登记。事实上，王海军按约支付了100万元房款后，彭某2、彭1并未履行其上述义务，显然给合同的正常履行造成不确定因素和构成风险。王海军以行使不安抗辩为由暂缓支付后续房款，符合一般交易习惯和交易规则，并不构成拒付或者延付房款的违约行为。同时，在整个付款及收款过程中，彭某2、彭1均未提出任何异议，在收取238万元房款后其突然提出解约，显然有违诚信原则，故其反诉要求确认合同于2016年4月28日解除，缺乏事实和法律依据，法院不予准许。在王海军陆续支付了大部分房款至今，彭某2、彭1仍未完成其注销抵押权登记的合同义务，该房屋又因其他涉讼案件而被法院采取查封的司法限制措施，直接妨害了合同正常履行，导致王海军购买系争房屋的合同目的根本落空。故王海军以起诉的方式行使单方解除权，合法有据，法院予以确认。法律规定，合同解除后，因合同取得的财产应各自返还，违约一方承担相应的违约责任。故王海军要求彭某2、彭1返还房款及其相应利息的诉请，具备事实和法律依据，法院也予以准许。关于房价损失问题，王海军与彭某2、彭1双方对评估报告的真实、合法性均不持异议，法院对此予以确认。鉴于估价报告未考虑二次装饰装修的因素，但实际上王海军所购买房屋系带有二次装饰装修的房屋，故王海军要求酌情考虑装修因素作为计入房屋价值的意见，符合双方买卖合同的本意，法院予以准许。王海军主张的500万元亦不属于畸高调整的范围，法院予以确认。鉴于王海军系置换房屋，此前也已将自有房屋出售并过户他人，由于此次交易中彭某2、彭1的严重违约导致王海军巨大损失，王海军要求彭某2、彭1赔付房屋差价损失，符合等价有偿、公平合理的基本民法原则精神，法院予以准许。至于王海军要求赔付的租金损失，由于王海军未对此提供充分证据证明，法院对此无法支持。
一审法院判决如下：一、解除王海军与彭某2、彭1就上海市宝山区共富路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖合同；二、彭某2、彭1于判决生效之日起十日内，退还王海军已付购房款238万元，并按照银行同期贷款利率计算，支付该款利息(其中100万元，自2015年12月3日起算，50万元自2016年4月23日起算，88万元自2016年4月29日起算，均算至本案生效之日止)；三、彭某2、彭1于判决生效之日起十日内，赔偿王海军房屋差价损失共计212万元；四、王海军的其余诉讼请求，不予支持；五、彭某2、彭1的全部反诉请求，不予支持。
本院经查明，2015年12月2日，彭某2、彭1作为甲方、王海军作为乙方还签订了一份《补充协议》，约定签订《上海市房地产买卖合同》时，甲方签约时提供该房屋《上海市房地产权证》，但签约后该产证需由该房屋的个人抵押权人保存。甲方承诺2016年4月30日之前提供《上海市房地产权证》等。一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应恪守。《上海市房地产买卖合同》约定了双方履行合同义务的先后顺序，在被上诉人按约支付了第一、二期房款后，上诉人未在合同约定的期限内办理完成房地产抵押登记的注销手续，被上诉人有权拒绝上诉人要求支付第三、四期购房款的要求。系争房屋至今还有抵押权登记未注销，上诉人以被上诉人迟延支付为由解除合同，法院不予支持。上诉人要求被上诉人支付赔偿金、违约金的诉讼请求，法院亦不予支持。因系争房屋被法院司法查封，致使被上诉人购买系争房屋的合同目的无法实现，故被上诉人有权解除合同，法院对此予以确认。因上诉人的根本违约，被上诉人要求上诉人赔偿房屋差价损失，法院予以支持。基于被上诉人已获得可得利益，故其应承担取得利益需要的必要的成本，法院对其要求上诉人支付已付房款的利息的诉请不予支持。一审法院计算反诉案件受理费有误，本院予以更正。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初9489号民事判决第一、三、五项；
二、撤销上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初9489号民事判决第二、四项；
三、彭某2、彭1于判决生效之日起十日内，退还王海军已付购房款人民币238万元；
四、王海军的其余诉讼请求，不予支持。
一审本诉案件受理费人民币21,365元，反诉案件受理费人民币4,852元，保全费人民币5,000元，评估费人民币13,338元，由彭某2、彭1负担。二审案件受理费人民币26,434.4元，由彭某2、彭1负担。
本判决为终审判决。
法官助理杨洁
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一七年五月五日
书 记 员 黄琪隽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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