甘肃省永昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民二初字第125号
原告秦婵，女，汉族，甘肃省永昌县人。
委托代理人郭世贤，永昌县新城子法律服务所法律工作者。
被告永昌县康泰房地产开发有限公司。
委托代理人宋雅婕，永昌县城关镇北街法律服务所法律工作者。
原告秦婵与被告永昌县康泰房地产开发有限公司（以下简称康泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理。依法由代理审判员张东琰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦婵及其委托代理人郭世贤，被告康泰公司委托代理人宋雅婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦婵诉称，2010年1月31日，原告与被告签订《购房认定协议》，约定，被告将永昌县城关镇金昌路宝河苑文昌小区某住宅楼，面积约97.31平方米的房屋出卖给原告，楼房单价每平米2380元，地下室每平米960元。后原告按协议约定向被告交付购房定金30000元。但被告一直不履行义务。现起诉请求判令被告继续履行房屋买卖协议，向原告交付永昌县城关镇金昌路宝河苑文昌小区某住宅楼。
被告康泰公司辩称，原、被告签订的仅是商品房预订协议，不能按商品房买卖合同来履行。原、被告签订的预订协议不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告也未向被告交纳过购房款。该涉案楼房至今未取得商品房预售许可证，预订协议系无效协议。涉案房屋在2011年已由砖混结构规划变更为框架结构。由于规划结构的变化，导致双方至今未签订商品房买卖合同，不能归责于原、被告双方，被告愿意返还收取原告定金30000元。
经审理查明，被告康泰公司开发永昌县宝河苑文昌住宅小区，2009年3月11日取得“永建规建字第2009-11号建设工程规划许可证”，证中载明该小区8号楼即涉案房屋属砖混结构。被告康泰公司取得涉案楼房的建设工程规划许可证后即对其拟开发建设的部分楼盘对外进行出售。2010年1月31日，原告与被告签订《购房认定协议》一份，约定将被告开发的宝河苑文昌住宅小区某住宅楼，楼房建筑面积约97.31㎡（按核定面积计算），地下室按核定面积计算的房屋一套出售给原告，价格为楼房2380元／㎡，地下室960元／㎡。预定时交纳定金30000元。其中还约定买方向卖方支付购房款的进度要求为：预定时预付房款30000元，施工至一层封顶时交纳10%的进度款；施工至三层封顶时交纳10%的进度款；施工至六层封顶时交纳40%的进度款；交付使用办理入住前付清全部尾款。工程主体结构封顶，开始办理银行住房按揭贷款手续。买方必须按照确认单内容按期支付购房款，否则承担相应违约责任。按应交款额度的5%加收滞纳金。同日，原告向被告交纳购房定金30000元，由被告向原告出具收据一份，载明秦婵交购房定金叁万元，收款方式为现金，收款事由：宝河苑文昌住宅小区某住宅楼。约97.31㎡，地下室暂无面积。并注此款不退。其后，因拆迁受阻，该工程进度拖延。被告也未通知原告签订商品房买卖合同。2014年5月26日，永规方核（2014）24号永昌县建筑工程设计方案核定通知书中将“永建规建字第2009-11号建设工程规划许可证”中核定的涉案住宅楼建筑规模进行变更，变更后的涉案楼为框架结构。涉案楼房于2014年开工建设。2015年2月27日，涉案房屋取得房商预字（2015）第02号商品房预售许可证。
另查明，2011年永昌县框架结构商品房三楼销售价格在2980-2990元／㎡，地下室销售价格在1200-1300元／㎡。
上述事实，有原、被告的诉、辩称及原告提供的购房认定协议一份，收据一份；被告提供的永建规建字第2009-11号建设工程规划许可证一份，永规方核（2014）24号永昌县建筑工程设计方案核定通知书一份，以及本院调取的房商预字（2015）第02号商品房预售许可证一份，2011年部分房地产开发商向永昌县物价检查所报备的永昌县商品房销售价格手册一份在案证实。本院予以认定。被告提供的永规重项（2011）2号会议纪要一份，永规建字第2014-76号建设工程规划许可证一份，因内容不涉及本案争议中的房屋即永昌县城关镇金昌路宝河苑文昌小区8号楼，不符合证据的关联性，本院不予认定。
本院认为：民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，必须遵守国家法律和政策。本案中，原、被告双方作为具有相应民事行为能力的行为人在签订《购房认定协议》时意思表示真实，且内容比较具体，该认定协议在双方间产生了相应的权利义务关系，其所确定的内容在双方间产生拘束力。但因该认定协议签订时所涉及的标的物尚处在规划之中且被告康泰公司当时并未取得商品房预售许可，故首先需要确定该认定协议的性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，原、被告双方签订的《购房认定协议》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、付款时间进行了明确的约定，只是因双方在签订该认定协议时作为买卖标的物的商品房尚处在规划之中并未进行施工，所以双方对商品房的交付时间在认定协议中没有明确约定。综上，原、被告签订的购房认定协议已经基本具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同的本约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，被告康泰公司于2015年2月27日取得涉案房屋的商品房预售许可证，2015年3月24日，原告秦婵向本院提起诉讼，则原、被告签订的购房认定协议可以认定有效。协议在双方当事人之间产生拘束力，非经当事人协商一致不得更改，否则构成违约。原、被告在签订协议后，原告根据约定向被告交纳了定金30000元，且被告在收取原告交纳的定金30000元时，注明此款不退，结合双方在协议中约定的支付购房款进度要求中“预定时预付房款叁万元”的内容，该30000元应当认定为预付购房款。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，原、被告双方签订购房认定协议后，因建设商品房用地拆迁安置问题致使商品房开工建设日期拖延近4年之久，且被告在未取得商品房预售许可时即对尚未开工建设的商品房进行出售违反了有关的法律法规，其行为具有违法性；同时在与原告签订购房认定协议时对于上述情况估计不足，双方签订的商品房购房认定协议不能按照合理的期限履行，对此结果被告应承担相应责任。原告秦婵要求被告永昌县康泰房地产开发有限公司继续履行合同的请求，本院予以支持。原告在与被告签订购房认定协议后，有理由相信被告会按约定履行义务，从而丧失了按照当时的商品房市场销售价格与他人另订购房合同的机会，但因被告所开发建设的房屋结构与双方签订购房认定协议时发生了重大的变化，且原告在庭审中同意根据订立购房认定协议时预计的合理交付商品房的时间的市场行情予以确定，2011年永昌县框架结构商品房三楼销售价格在2980-2990元／㎡，地下室销售价格在1200元-1300元／㎡。故原、被告继续履行合同时，该商品房售价确定为2985元／㎡，地下室销售价格确定为1250元／㎡为宜。房屋面积以最终核定的面积为准。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
被告永昌县康泰房地产开发有限公司继续履行与原告秦婵签订的《购房认定协议》，在工程竣工验收合格后十日内按照2985元／㎡（地下室为1250元／㎡）的价格将永昌县城关镇金昌路宝河苑文昌小区某房屋交付原告秦婵；
案件受理费100元，减半收取50元，由被告永昌县康泰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。
代理审判员 张东琰
二〇一五年六月十五日
书 记 员 宫庆伟