江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0423民初1478号原告赵永银，男，1953年5月26日出生，汉族，江苏省高迪市人，经商，住江苏省高迪市。委托代理人刘正仁，江西亚都律师事务所律师。被告中海宏洋庐山西海（九江）投资有限公司，住所地九江市庐山西海风景名胜区管理委员会办公楼一楼。法定代表人张贵清，该公司董事长。委托代理人鲁捷、董峰，江西豫章律师事务所律师。原告赵永银与被告中海宏洋庐山西海（九江）投资有�公司（以下简称中海宏洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员汪先进担任审判长，与人民陪审员陈辉、林家义组成合议庭，于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告赵永银委托代理人刘正仁，被告中海宏洋公司委托代理人董峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵永银诉称：2013年7月，被告中海宏洋公司以其开发的“乡村俱乐部”小区V139号商品房正面院内配置正规的超大面积的私家游泳池为卖点，向原告推售该房，原告基于对该大面积游泳池的钟爱，便与被告签订了V139号商品房的认购书。随后原告于2013年7月6日支付了定金人民币10万元，又分别于2013年10月16日、2014年3月3日先后向被告支付房屋认购款200万元和100万元，先后共支付310万元房屋认购款。2015年10月23日，原告看房时发现V139商品房院�无法配置如认购时沙盘所示同样大的游泳池，且即便勉强建设尺寸为5米×3米的小池，对于身高1.9米的原告而言根本不具有实用性，所以泳池根本无法达到合同预期的标准。因被告公司的上述违约行为，原告提出解除合同，双方经过多次协商，被告公司接受了原告的退款要求，答应退回认购款310万元，但不承担原告其他任何损失，原告为将损失降到最低，也接受了被告只退认购房款的调解方案。随后，被告向原告邮寄了系列退房手续申报表格，要求原告必须按照其要求填写，否则不予退还房屋认购款，原告遂按照其要求提交了相关退款材料。2016年12月15日，被告公司以扣税为由，仅向原告退回房屋认购款277.543万元，拒绝支付剩余的32.457万元，为此原告多次发函致电协商，被告均不予协商解决此事。原告认为，本案的商品房买卖尚处于认购阶段，原告支付�被告公司的房屋认购款并未产生相关税费，被告公司从未向原告提供相关税费的票据，故被告公司以扣除税费为由，克扣剩余房屋认购款的行为于法无据、于理不合。请求依法判令：1、被告归还尚欠原告的房屋认购款32.457万元，并自2014年3月3日起以32.457万元按年利率6%计算支付利息损失至款项付清之日止。2、被告支付原告自2014年3月3日起以277.543万元房屋认购款按年利率6%计算支付利息损失至2016年12月15日。3、被告承担本案诉讼费。为支持其诉讼请求，原告赵永银向本院提交了下列证据：1、原告身份证复印件1份、被告公司企业工商登记信息1份，以证明原、被告的诉讼主体适格。2、原告与被告公司签订的《中信庐山西海（九江）投资有限公司认购书》1份、“乡村俱乐部”小区V139号商品房在其公司售楼大厅的沙盘照片2张、V139�商品房的平面结构图纸1份，以证明原告认购的V139号商品房的结构特征、面积、价格、总价以及包含游泳池的相关信息。3、2013年7月6日，原告向被告公司支付定金10万元的银行转款凭证及被告出具的收据1份、2013年10月16日、2014年3月3日原告先后通过工商银行向被告公司支付房屋认购款200万元和100万元的银行转款凭证2份，以证明原告向被告公司共计支付房屋认购款310万元的事实。4、原告向被告公司出具的《客户委托书》1份；2016年11月原告为申请退还房屋认购款填写的《客户退换房审批表》1份、《声明》1份、《客户退换房申请表》1份、《客户退诚意金申请表》1份、《合同变更及退房申请表》1份；2016年12月15日，原告向被告发出的《律师催告函》1份，以证明截至2016年12月15日，被告实际仅退还原告房屋认购款277.543万元，尚余32.457万元未退还；原�在不断的向被告提出解决纠纷，但被告置之不理。5、原告与被告工作人员电话录音1份，以证明原、被告当时协商一致的意见是全额退还房屋认购款，并没有形成让原告承担相关税费的合意，原告向被告提交的相关表格仅是作为办理退还房屋认购款的程序性手续材料，故在退款原因一栏中没有填写，之后原告也向被告发出律师函说明此事。被告中海宏洋公司辩称：1、原告诉称因被告违约导致本案合同解除与事实严重不符，被告根本不存在任何违约行为，相反原告在本案中存在重大违约行为，既不按约足额支付购房款，还无故单方要求退房，并向被告出具书面声明，提出因自身原因申请退房，故解除合同系因原告自身原因所致，与被告无任何关系，原告在诉状中陈述因房屋存在问题，将解除合同原因归咎于被告，严重违背客观事实。2、被告就原告购房并已缴纳的310万元购房款向税务部门总共缴纳了324570元税款，原告在购房意愿发生变化的情况下，在得知交易已产生324570元税款后，仍执意退房，并主动作出书面声明，明确承诺由其承担因退房所产生的税费324570元，并同意由被告在原告缴纳的购房款中直接扣除该费用。且即便原告未书面同意承担该税款，因合同解除系原告单方无故提出，依法应由原告承担该税费。3、原告在声明中明确承诺，自愿放弃向被告主张已交房款利息、资金占用费等任何费用，并承诺不向被告主张任何违约或损害赔偿。故原告主张资金占用费无事实及法律依据。综上所述，原告主张缺乏基本的事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。为支持其抗辩主张，被告中海宏洋公司向本院提交了下列证据：收款收据、完税证明、计税统计表、中信庐山西海项目一期收款明细表各3份，以证明被告就原告三次交纳的购房款向武宁县纳税分局缴纳了相应税费的事实。对当事人提交的证据，经庭审双方质证，本院综合认定如下：一、对原告提交的第一组证据和第三组证据，被告质证无异议，本院予以采信。二、对原告提交的第二组证据，被告质证对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，双方的买卖合同已经解除，之前关于房屋的宣传资料与本案没有关联性；如依原告所言，被告违约，原告可以通过其他合法程序向被告主张权利，但原告却放弃追索权利并自愿承担税费，故原告主张明显与事实不符。本院认为，对该证据真实性予以采信，对关联性本院在后文说理部分予以阐述。三、对原告提交的第四组证据，被告质证对律师函真实性不予认可，对其他证据的真实性无异议，对�组证据的关联性有异议，原告出具的退款申请表及声明载明原告自己承担税费，同时放弃向被告追索的权利，之后发出的律师函不能否认之前书面声明的法律效力。原、被告之间已不存在任何纠纷，被告已按原告要求和意见退款。本院认为，对于律师函，原告向本院提交被告公司的回复材料予以参考佐证，本院对该组证据的真实性予以采信，对关联性本院在后文说理部分予以阐述。四、对原告提交的第五组证据，被告质证对证据三性均有异议，不予质证。本院认为，法律规定视听资料可以作为证据提交，原告提交的其与被告工作人员的通话录音并非违反法律规定取得，亦不损害他人的利益，可以证明原告主张的部分事实，本院予以采信。五、对被告提交的证据，原告质证认为真实性由法院依法核实；对关联性有异议，原告提交的证据无法证实�原告购买V139号商品房交纳购房款的税款；且庭审中被告已认可其现在销售的房屋与当时原告认购的房屋并不一致，被告在销售商品房时，对游泳池进行了虚假夸大宣传，这正是导致原告退房的原因，即便被告因该商品房缴纳了税费，被告作为违约方应承担该税费，原告不应该承担该房屋的任何费用。本院认为，被告提交的收款收据与收款明细表相吻合，会计账簿材料符合会计章程，本院对该组证据的真实性予以采信。关于能否确定系V139号商品房的税费以及具体税费的金额，原告质证理由成立，本院从被告提交的现有证据无法确认被告主张的交纳税费具体金额。关于该税费应如何承担的问题，本院在后文说理部分予以阐述。根据当事人举证、质证、庭审陈述和本院认证情况，本院确认以下案件事实：一、2013年7月，中信庐山西海（九江）投资有限公司（后于2017年6月12日变更名称为中海宏洋庐山西海（九江）投资有限公司）以其开发的“乡村俱乐部”小区V139号商品房向原告赵永银推售该房，被告公司销售大厅沙盘显示该房正面院内配置有私家游泳池，游泳池的长度大概为房屋宽度的四分之三，游泳池宽度大概为房屋宽度的二分之一。原告基于对该房屋和游泳池的喜爱，于2013年7月6日与被告签订了V139号商品房认购书，认购书载明房屋建筑面积约为300.94平方米，房屋总价款为4029756元，同时约定该认购书经双方签署后即时生效，认购书中记载的楼宇位置及总价不得更改。随后原告于2013年7月6日支付了定金10万元，又分别于2013年10月16日、2014年3月3日先后向被告支付房屋认购款200万元和100万元，先后共支付310万元房屋认购款。二、此后原告及亲朋多次前去查看小区建设情况，发现V139商品房配置的游泳�未按沙盘展示的尺寸进行建设，原告与被告公司工作人员反映，要求按沙盘展示的尺寸进行建设。2015年10月23日，原告再次去现场查看时，被告公司工作人员向原告交付5米×3米的游泳池设计图，经实地查看，原告认为现场条件不具备建设5米×3米游泳池的施工条件，且即便勉强建设，对原告亦不具有实用性。后原告多次向被告公司提出解决方案和建议。2016年9、10月份左右，原告与江苏中望律师事务所律师张曙一同到南昌市与被告公司工作人员就退房及房款返还等事宜进行商谈，原告提出要求全额退还已交所有房款并支付占用期间的银行利息。被告工作人员同意全额退还房款，但不同意支付利息损失，同时提出到时要求原告协助办理相关手续。原告当即表示同意。之后原告通过与被告公司工作人员电话联系，按要求将310万元收据原件及认购合同原件寄给被告工作人员�被告工作人员向原告提交空白退款材料包括客户委托书、客户退换房申请表、客户退诚意金申请表、声明等要求原告签字后寄给被告公司工作人员。2016年11月22日原告在签字邮寄之前就退款的数额及声明中相关内容的解释问题与被告工作人员进行电话确认，再次要求全款退还并指出空白声明中相关要求原告承担税费的内容没有道理，被告工作人员对原告要求未提出异议。2016年12月15日，被告公司退还原告购房款277.543万元，原告随即联系被告公司工作人员询问原因，被告知公司只同意退款277.543万元后，于当日联系律师向被告公司发出律师函。之后被告认为原告已书面同意承担税费，不同意原告要求退还全款的要求，故原告诉至本院。本院认为，原告赵永银与被告中海宏洋公司签订房屋认购合同后，经双方协商一致同意解除该合同，原告向被告交还了认购合同原件及收款收据原件，被告向原告退还了大部分认购款，双方的认购合同已经解除。原告认为被告虚假夸大宣传导致合同解除，且未按双方达成的协议退还所有房屋认购款，现要求被告支付剩余的房屋认购款32.457万元及利息损失。被告公司认为，被告公司不存在任何违约行为，系原告自身原因要求退房，原、被告在解除合同及办理退款过程中，原告已书面承诺承担税费，该行为系原告的真实意思表示，原告要求退款没有事实及法律依据。本院认为，双方的认购合同已经解除，本案的争议焦点在于双方在协商解除合同时的真实意思表示如何确定。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和�诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”虽然本案的认购合同双方已协议解除，本案的审查焦点不是被告关于游泳池的规划建设是否存在违约问题，但是结合被告宣传、制作设计图以及原告多次就游泳池问题向被告提出异议的事实可以探究合同解除的真正原因，即被告关于商品房配套游泳池的建设与被告销售时的宣传不符，致使原告改变购买意愿，提出退房。其次，原告在申请协商退房过程中，多次向被告工作人员提出，要求全额退款并支付部分利息损失，虽经协商沟通放弃了要求支付利息损失的请求，但从未改变要求全额退款的要求，就在办理退款填写资料的最后一刻还与被告工作人员进行电话联系确认；另在发现收到退还的购房款不是全额款项后，立即与被告工作人员进行电话联系并向被告发出律师函，如由被告认为原告在同意承担税费并收到退款后出尔反尔，如果被告观点成立，那按照常理而言，原告不会与被告继续进行协商，而会直接诉诸法院，原告的行为恰好说明被告的退款与原告的预期不一致，使原告无法接受。第三，被告认为原告自愿承担税费的依据就是原告出具的声明。本院认为，在该商品房买卖过程中，被告作为销售方属于强势一方，在双方协商退房过程中，被告公司向原告提供了格式材料要求原告填写签名，原告在填写的多份材料中均要求退款310万元，原告填写的声明中虽有自愿承担税费的内容，但其中的数额内容均为空白，如在协商过程中原告确实同意承担相关税费，提供格式条款的一方应该明确载明承担的金额，并明确向原告进行说明，本案中被告未提交任何其他证据证实原告同意承担相关税费；事实上原告在填写签名时发现该条款内容，已�话向被告工作人员提出异议，被告工作人员并未提出要求原告承担税费。故原告关于该声明的理解和解释更符常理和法律，即仅是按照被告要求办理退款的程序性手续，并不是原告同意承担税费的真实意思表示。第四、姑且不去考量被告在房屋销售过程中是否存在违约行为，至少原告对合同解除不存在过错，被告公司抗辩其缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税等税费即便成立，该税费依法应由房屋销售方向税务部门缴纳，而不是由买受人承担该税费，故由不存在过错的买受人来承担本应由销售方承担的税费与事实和法律不符。综上，被告公司关于原告自愿承担税费的抗辩主张于法无据，本院不予采纳，被告公司应全额返还全部房屋认购款，对原告要求被告归还尚欠房屋认购款32.457万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付利息损失的诉讼请求，�院认为，认购合同已协议解除，在与被告工作人员协商过程中原告已放弃关于利息损失的主张，在声明中亦明确放弃该项主张，故原告主张以交纳的所有房屋认购款为基数计算利息损失于法无据，本院认为被告自2016年12月15日起以尚欠认购款32.457万元为基数按年利率6%计算支付利息损失比较适宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十五条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一�之规定，判决如下：一、被告中海宏洋庐山西海（九江）投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付尚欠原告赵永银的房屋认购款324570元，并自2016年12月15日起以324570元按年利率6%计算支付利息损失至款项付清之日止。二、驳回原告赵永银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6168.55元，由被告中海宏洋庐山西海（九江）投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  汪先进人民陪审员  陈 辉人民陪审员  林家义二〇一七�十一月二十二日书 记 员  艾海涛