山东省平阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平商初字第492号
原告中国农业银行股份有限公司平阴县支行，住所地平阴县。
诉讼代表人术洪涛，行长。
委托代理人陈曰平，男，1966年7月11日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司平阴县支行工作人员。
委托代理人董琦，男，1967年3月24日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司平阴县支行工作人员。
被告李淑贞，女，1982年1月17日出生，汉族，住平阴县。
被告济南天义置业有限公司，住所地平阴县。
法定代表人张春晓，董事长。
委托代理人盛启广，男，1972年2月10日出生，汉族，济南天义置业有限公司工作人员。
原告中国农业银行股份有限公司平阴县支行（以下简称平阴农行）与被告李淑贞、济南天义置业有限公司（以下简称天义置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年8月21日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月20日公开开庭进行了审理，原告平阴农行委托代理人董琦、被告天义置业公司的委托代理人盛启广到庭参加诉讼，被告李淑贞经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司平阴县支行诉称，2010年9月8日，被告李淑贞向我行贷款17.8万元用于购房，被告天义置业公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证。贷款借出后，被告李淑贞未按约定按时归还本息，经多次催要未果，诉至来院，请求判令被告李淑贞归还借款本金145710.5元及利息；对位于平阴县玫瑰苑小区C23号楼东单元三层西户的房产的拍卖价款优先受偿；被告天义置业有�公司对被告李淑贞的还款义务承担连带清偿责任。
被告济南天义置业有限公司辩称，我公司提供的是阶段性连带责任保证，我公司同意在涉案房产拍卖价款不足以清偿的部分承担连带清偿责任，但在抵押房产拍卖前原告不应扣划我公司款项。
被告李淑贞未有提交答辩。
经审理本院认定，2009年4月10日，原告平阴农行（甲方）与被告天义置业公司（乙方）签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定甲方同意对购买乙方开发的玫瑰苑C23号楼的自然人提供购房贷款，乙方提供连带责任保证的，应按购买本协议项下房屋产生的甲方购房贷款余额的百分之五交纳保证金作为质押，存入保证金专户（户名济南天义置业有限公司，账户15144601012001204）。在乙方承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由乙方代为偿还，甲方有权直接从上述保证金账户中划收相关款项。
2010年9月1日，借款人李淑贞向贷款人平阴农行申请贷款17.8万元用于购买天义置业公司开发的位于平阴县玫瑰苑小区C23号楼东单元三层西户的房产，并承诺以所购房产为该笔借款设定抵押。2010年9月8日，贷款人平阴农行、借款人李淑贞、保证人天义置业公司签订编号为37020520100069567《个人购房担保借款合同》，该合同约定，贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放借款17.8万元用于购买位于平阴县玫瑰苑小区C23号楼东单元三层西户的房产，借款期限自2010年9月8日起至2025年9月7日止，共计180个月，借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮20%，执行年利率4.752%，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，按上述方式进行利率调整。借款人在此不可撤销地�权贷款人将全部借款直接划入济南天义置业有限公司的账户（户名：济南天义置业有限公司，开户行平阴县支行营业部，账号15-144601040011902），借款人承诺：贷款人将借款资金划入上述账户，即视同贷款人已依据约定向借款人发放借款，且借款人收妥借款资金。借款人以每一个月为一个还款周期，共180期，每期的借款对应日为还款日，采用等额本息还款方式归还借款本息。借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款。
本合同项下借款采用阶段性保证担保＋抵押担保方式，抵押人同意以所购房产设定抵押，房地产抵押清单编号为37020520100069567，抵押物暂作价25.5万元，最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准；阶段性保证担保保证人为被告天义置业公司，该保证人以借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成为止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年。
2010年9月8日，原告平阴农行向被告李淑贞发放借款17.8万元，约定借款到期日为2025年9月7日，执行年利率4.75200%。
2011年1月14日，平阴县房地产管理局为李淑贞座落于平阴县玫瑰苑小区C23号楼东单元三层西户的房产办理了期房抵押登记，他项权利证号为平房他证城字第085**号，房屋他项权利人为平阴农行，债权数额25.5万元，设定日期为2010年9月8日，约定日期为2025年9月7日。涉案房产竣工交付后，未有办理正式抵押登记。
该笔借款发放后，被告李淑贞未依合同约定按照时归还借款本息，自2014年1月9日起开始逾期，截至2014年6月20日，李淑贞累计拖欠8451.43元借款本息，原告平阴农行自被告天义置业公司在农行开立的保证金账户扣划8451.43元。截至2015年8月18日，李淑贞名下本金余额145710.5元，利息余额为8962.71元。原告平阴农行向被告催收未果，于2015年8月21日起诉来院。
以上事实有当事人陈述及原告提交的《一手房贷款业务银企合作协议》一份、《中国农业银行个人房地产贷款申请表》一份、《个人购房担保借款合同》一份、个人借款凭证一份、他项权利证、逾期未还款查询表、业务凭证一宗等予以证实。
本院认为，原告平阴农行与被告李淑贞、保证人天义置业公司签�的《个人购房担保借款合同》、原告平阴农行与被告天义置业公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》系各方真实意思表示，均为有效合同。现被告李淑贞未足额还本付息超过90日，原告平阴农行依约有权提前收回已发放借款。现被告李淑贞欠原告平阴农行借款本金145710.5元，事实清楚，其理应归还借款本金，并按合同约定支付借款利息。
被告李淑贞设立的平房他证城字第085**号房产抵押登记合法有效，被告李淑贞的该笔借款发生在《个人购房担保借款合同》及不动产登记约定的债务期限内，原告平阴农行作为他项权利人有权对不动产登记所涉位于平阴县玫瑰苑小区C23号楼东单元三层西户的房产的拍卖价款优先受偿。
借款人李淑贞未按期还款，根据合同约定，原告平阴农行有权在中国农业银行开立的保证金账户中扣划款项以清偿保证人对贷款人所负全部或部分债务。被告天义置业公司若对原告在其账户内扣划款项有异议，可另案向其主张权利，亦可依法向借款人李淑贞追偿。被告天义置业公司作为阶段性连带责任保证人，因涉案房产未有办理正式抵押登记，其应对借款人李淑贞的债务承担连带保证责任，被告天义置业公司承担保证责任后，有权向被告李淑贞追偿。
依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告李淑贞于本判决生效后十日内归还原告中国农业银行股份有限公司平阴县支行借款本金145710.5元；
被告李淑贞于本判决生效后十日内支付原告中国农�银行股份有限公司平阴县支行利息（截至2015年8月18日，欠息8962.71元，自2015年8月19日欠款付清之日止，按合同约定计收利息）；
三、原告中国农业银行股份有限公司平阴县支行有权对坐落于平阴县玫瑰苑小区C23号楼东单元三层西户的房产的拍卖价款在以上第一、二项判决载明的数额范围内优先受偿；
四、被告济南天义置业有限公司在以上第一、二项判决载明的数额范围内、第三项判决载明的房产拍卖价款未能清偿部分承担连带清偿责任。被告济南天义置业有限公司承担偿还责任后，有权向被告李淑贞追偿。
如被告李淑贞、济南天义置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费3562元，诉讼保全费2020元，共�5582元，由被告李淑贞、济南天义置业有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 夏 民
审 判 员 赵新丽
人民陪审员 刘旭霞
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 张姗姗