湖北省浠水县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂1125民初1534号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司浠水分公司，住所地黄冈市浠水县散花镇散花大道，统一社会信用代码×××94Ｔ。
负责人：李长江，该公司总经理。
委托代理人：潘喜英，该公司客户服务中心部门负责人，代理权限：调查取证、签署、送达、接收法律文书；提起诉讼，参加庭审诉讼活动；承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解。
被告：陈宇，男，汉族，1978年2月9日出生，湖北省大冶市人，务工，住，
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司浠水分公司（以下简称碧桂园物业浠水分公司）与被告陈宇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员朱飞独任审判，公开开庭进行了审理。
原告碧桂园物业浠水分公司诉称，2013年9月，浠水碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《碧桂园·江湾城前期物业服务合同》，约定选聘原告对浠水碧桂园提供前期物业管理服务。2015年2月，被告与原告签订《碧桂园·江湾城前期物业服务协议》，约定原告对被告所有的叠翠湾9街15号房屋提供前期物业管理服务。同时约定被告应按房屋建筑面积每月每平方米1.5元加花园面积每月每平方米0.5元的标准按时向原告交纳物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰支付违约金。2016年11月9日，被告登记入住。被告在享受原告提供物业服务的同时，虽经原告多次催促，仍未交纳自2017年9月起至今的物业服务费及违约金。交纳物业服务费是每一个业主对整个小区应尽的义务，被告长期拖欠物业服务费的行为不仅已构成违约，还对整个小区的物业正常运行造成严重影响。为维护原告的合法权益，保障浠水碧桂园小区物业的正常运行，请求：1、判令被告立即向原告支付自2017年9月1日至2018年4月30日止的物业服务费3775.44元；2、判令被告从逾期之日起每日按应付物业费的3‰向原告支付违约金（该违约金计算至实际全额支付应付款之日止）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告陈宇辩称，我并非不缴物业费，而是我主张减半缴纳，但原告拒不接收。我未全额缴纳物业费有正当理由：我的房产证目前未办理；物业管理不到位导致小区违建问题严重；小区流浪狗和业主养狗严重扰民；小区公共收益属于全体业主，应按比例返给业主或抵扣物业费；小区排水系统存在问题，下大雨多处积水；小区常停水停电和手机信号差；原告提供的物业服务没有达到服务协议首页《给您一个五星级的家》的五星级标准；部分三期业主提出的维权诉求没有得到解决。
审理查明，2013年9月，浠水碧桂园房地产开发有限公司与原告碧桂园物业浠水分公司签订《碧桂园·江湾城前期物业服务合同》，约定选聘原告对浠水碧桂园提供前期物业管理服务。2015年2月15日，被告陈宇购买浠水碧桂园房地产开发有限公司开发的碧桂园·江湾城叠翠湾9街15号商品房。同日，被告陈宇（甲方）与原告碧桂园物业浠水分公司（乙方）签订《碧桂园·江湾城前期物业服务协议》，约定乙方对甲方所有的碧桂园·江湾城叠翠湾9街15号房屋提供前期物业管理服务。其中第二条乙方按下列服务内容及标准向甲方及该物业使用人提供物业管理服务：3.协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备。服务内容及标准：协助供水、供电、供气、通信、有线电视等有关部门对本园区公共区域的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备进行维护工作，发现上述设施设备出现问题时，及时通知有关部门进行维修。劝阻、制止破坏公共区域的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备的行为。9.装饰装修管理服务。服务内容及标准：根据相关的法律法规，制定本园区的装饰装修管理规定，告知甲方及该物业使用人装饰装修物业的注意事项，对违法违规建设行为进行制止并向当地政府主管部门报告，配合当地政府主管部门对本园区的装饰装修活动进行管理。第四条本园区的物业服务费用包括综合管理服务费、车辆停泊服务费和特约服务费。1.综合管理服务费：本园区的综合管理服务费采取包干制方式，乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收综合管理服务费：甲方交纳的综合管理服务费标准按该物业的建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.5元及花园面积每月每平方米0.5元计收。第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳综合管理服务费。第九条乙方可对本园区物业共用部位、共用设施设备进行经营，其经营收入在剔除经营成本后用作补充本园区共用部位、共用设施设备的维修维护费用。第十四条甲方的权利和义务包括：1.按照本协议约定，享有接受乙方提供物业管理服务的权利。2.监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理服务的有关问题向乙方提出意见和建议。3.按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、代收代交费用、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用。第十五条乙方的权利和义务包括：7.按照本协议约定的收费项目、标准向甲方或该物业使用人收取物业服务费、代收代交费用和其他费用，并告知甲方物业服务费及其他费用的交纳情况。8.按本协议的约定向甲方及该物业使用人提供物业管理服务。第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。
经房产部门实际测量，被告陈宇该物业的建筑面积为255.54平方米，花园面积为177.24平方米。2017年3月28日，浠水碧桂园房地产开发有限公司与被告陈宇据此签订《面积补差协议书》。依据房产部门实际测量物业的建筑面积、花园面积，被告陈宇应缴纳的物业管理费为471.93元/月。2016年11月9日，被告陈宇登记入住并交纳物业服务费至2017年8月31日。针对2017年9月1日至2018年4月30日期间的物业服务费及违约金，经原告催促，被告陈宇依据上述抗辩理由拒绝交纳。
另查明，原告碧桂园物业浠水分公司针对部分业主私自加建、改变房屋结构违反本园区内物业管理制度的行为及时下达整改告知书，予以规劝、制止，并提请有关行政管理部门依法处理。2018年5月16日，浠水散花跨江合作示范区执法局向违法建设的业主下达《限期拆除决定书》，责令其限期对违法建设的房屋拆除。同时，原告碧桂园物业浠水分公司针对业主诉求小区排水系统存在问题导致下大雨多处积水致函浠水项目部，请求项目部对积水问题做出相关的处理。浠水项目部现已针对排水系统进行施工改造。原告碧桂园物业浠水分公司针对小区业主养狗扰民的问题，在小区张贴文明养狗通告并对养狗业主违反本园区内物业管理制度的不文明行为采取规劝等必要措施予以制止。
上述事实，有原告碧桂园物业浠水分公司提交的原告企业法人营业执照副本、公司变更通知书、被告陈宇身份证复印件、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》、《碧桂园·江湾城前期物业服务合同》、《碧桂园·江湾城前期物业服务协议》、收楼通知书、《面积补差协议书》、入住登记表、欠费明细表、物业劳动现场工作照片、整改告知书、《关于浠水碧桂园业主私自加建、改变房屋结构问题函》、限期拆除决定书、照片、告知书、关于浠水项目因排水问题引发业主诉求汇报工作联系函、聊天记录；被告陈宇提供的证人黄蓉的证明、照片、碧桂园·江湾城三期业主维权见面会会议纪要复印件及原、被告庭审陈述等在卷佐证，足以认定。
本院认为，被告陈宇与原告碧桂园物业浠水分公司平等、自愿签订《碧桂园·江湾城前期物业服务协议》，约定原告对被告所有的碧桂园·江湾城叠翠湾9街15号房屋提供前期物业管理服务，系双方真实意思表示，协议合法有效，对原、被告均具有约束力。原告依约提供物业管理服务，被告作为小区业主，接受原告提供的物业服务后，应当按照合同约定的物业费标准履行交纳物业管理费用的义务。被告未按合同约定交纳物业管理费，属违约行为，应承担相应的民事责任。原告主张被告支付所欠缴的物业管理费及从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰违约金，本院予以支持。
关于被告陈宇抗辩，一、其房产相关证件未办理不应缴纳物业费。庭审查明，该房产虽尚未依法办理房屋所有权登记，但被告陈宇已实际入住，且原告碧桂园物业浠水分公司提供了相应的物业服务。二、小区排水系统存在积水问题。公共设施的设计、建设，系建设单位的行为，而原告碧桂园物业浠水分公司与建设单位是不同且相互独立的企业法人，两者对于物业所应承担的责任也不相同。从法律关系的角度分析，被告与原告之间是物业服务合同关系。原、被告之间是依据物业服务合同约定的内容产生相应的权利、义务。原告作为一个服务主体，仅提供对公共区域的清洁、安保等服务。公共设施的设计、建设等质量瑕疵问题既不属于原、被告双方约定的合同内容，也不属于物业服务企业的管理和服务范围。同时，原告碧桂园物业浠水分公司针对业主诉求小区排水系统存在问题导致下大雨多处积水致函浠水项目部，请求项目部对积水问题做出相关的处理，浠水项目部现已针对排水系统进行施工改造。三、小区物业管理存在行使管理责任不到位导致小区违建问题严重。查明，原告针对部分业主私自加建、改变房屋结构违反物业管理制度的行为及时下达告知书，予以规劝、制止，并提请有关行政管理部门依法处理，且浠水散花跨江合作示范区执法局已向违法建设的业主下达限期拆除决定书，原告已基本履行其相应管理责任。四、小区常停水停电和手机信号差。被告与供水、供电、通信公司之间成立供水、供电、通信服务合同关系，双方之间是依据该服务合同约定的内容产生相应的权利、义务。依据《碧桂园·江湾城前期物业服务协议》的约定，原告碧桂园物业浠水分公司仅系协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备；而保障正常供水、供电和通信信号畅通系供水、供电、通信公司的合同约定的义务，并非物业服务企业的管理和服务范围。五、小区公共收益属于全体业主，应按比例返给业主或抵扣物业费。《碧桂园·江湾城前期物业服务协议》第十五条乙方的权利和义务：3.在不侵害甲方及其他物业使用人合法权益的前提下，乙方可自主开展各项经营管理活动。第九条乙方可对本园区物业共用部位、共用设施设备进行经营，其经营收入在剔除经营成本后用作补充本园区共用部位、共用设施设备的维修维护费用。依据该协议约定，双方已针对小区公共收益的归属及使用予以明确。六、小区流浪狗和业主养狗严重扰民。原告碧桂园物业浠水分公司针对小区业主养狗扰民的问题，在小区张贴文明养狗通告并对养狗业主违反本园区内物业管理制度的不文明行为采取规劝等必要措施予以制止。被告主张原告存在物业服务瑕疵，缺乏有效证据证明。七、原告碧桂园物业浠水分公司提供的物业服务没有达到五星级的标准。庭审查明，服务协议首页中《给您一个五星级的家》图文组合，仅系国家工商行政管理总局根据佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司申请，依法进行审核后批准注册申请人使用的注册商标。《碧桂园·江湾城前期物业服务协议》第二条1-11对物业管理服务的服务内容及标准进行了明确约定，应依据该约定确定原告碧桂园物业浠水分公司提供物业管理服务的服务内容及标准。被告虽然主张原告所提供的服务质量“不达标”，但是物业服务公司所提供的服务具有整体性，物业服务的质量标准不应以被告个人的需求作为判断标准，而应由物业服务合同明确约定，物业公司亦应当按照物业服务合同的约定履行服务义务。原告提供的物业服务基本能够维持小区各项基本功能的正常运转，根据权利义务的一致性，被告即应当履行对等的交纳物业费义务。被告主张原告物业服务不符合合同约定，缺乏有效证据证明。八、部分三期其他业主维权诉求，不属本案审理范畴，业主可通过采取协商或其他正当途径进行处理。基此，被告陈宇基于上述抗辩拒交物业费，其理由不能成立，本院依法不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告陈宇支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司浠水分公司2017年9月1日至2018年4月30日期间的物业管理服务费共计3775.44元及相应的违约金（从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰计算）。
上述金钱给付义务均限于本判决生效后三日内履行完毕。（款汇：收款人浠水县人民法院；开户行工商银行浠水支行营业部；账号18×××70；备注：汇款时请在汇款凭证上注明法院义务款）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告陈宇负担，亦限于上述期限一并付给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司浠水分公司。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
审判员 朱 飞
二〇一八年八月二十日
书记员 艾成龙