江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第01877号
上诉人（原审原告）李国军，农民。
上诉人（原审原告）刘永平，农民。
两上诉人共同委托代理人姜康兵，江苏兴宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏金瑞置业有限公司。住所地盱眙县盱城镇山水广场南侧金鼎华府小区售楼部。
法定代表人金月桥，该公司董事长。
委托代理人李训付、赵秀林，该公司职员。
上诉人李国军、刘永平与被上诉人江苏金瑞置业有限公司（以下简称金瑞公司）商品房买卖合同纠纷一案，江苏省盱眙县人民法院于2015年7月20日作出（2015）盱民初字第00361号民事判决。上诉人李国军、刘永平不服该判决，共同向本院提起上诉。本院于2015年8月18日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人李国军、刘永平共同的委托代理人姜康兵、被上诉人金瑞公司的委托代理人李训付、赵秀林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年3月14日，李国军、刘永平（买受人）与被告金瑞公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由两原告购买被告开发的“金鼎华府”小区B11幢2单元102号房，总价款为418000元，合同第八条约定出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。合同签订后，两原告分二次向被告支付了全部购房款418000元，但被告未按合同约定期限向原告交付房屋，直至2012年8月31日，被告通知原告交房，原告在未按合同约定向被告索要相关证明文件，亦未对房屋及配套设施查验的情况下，领取房屋并装修入住。
另查明，2013年12月17日，B1号楼已按绿化图纸方案施工，经盱眙县园林管理处验收合格；2014年1月18日B11号楼有线数字电视配套工程经盱眙县有线电视台验收合格；2013年3月5日金鼎华府小区电话及宽带工程经中国移动通信集团江苏有限公司盱眙分公司验收可以向小区所有客户提供电话及宽带服务；2013年12月10日经盱眙县住房和城乡建设局实地检查，B11号楼道路无明显异常，同意交付使用；2013年12月10日，经盱眙县住房和城乡建设局审查，准予在许可范围内向城市排水管网及其附属设施排放污水；2014年1月7日，经盱眙县燃气管理办公室出具证明金鼎华府燃气配套工程经设计、监理、施工、建设单位竣工验收，同意工程实体合格；2014年5月20日，经盱眙县电力公司用电检查同意向B11号楼送电；2013年1月30日，经盱眙县虹源水务有限公司验收合格，同意B11号楼并入该公司管网。2013年6月18日，经盱眙县住房和城乡建设局、盱眙县建筑工程质量监督站审查B11号楼工程竣工验收资料审查符合要求，同意备案。2014年6月13日，被告办理了B11号楼的交付备案手续。两原告于2014年7月10日办理了B11二单元301室房屋所有权证。
原告李国军、刘永平诉称：2011年3月14日，原、被告签订了商品房买卖合同，购买被告开发的位于盱眙县都梁大道北段东侧山水广场南侧的金鼎华府小区商品房一套，建筑面积为106.42平方米，单价3927.83元，合计金额为418000元。在约定的时间内原告已经履行完付款手续，合同约定交房时间为2012年6月30日前，并约定了被告在规定的时间内交付原告验收合格的房屋，而被告直至2013年6月13日才经验收符合交房条件，因此，在此期间被告一直处于违约状态，应当支付违约金，具体违约时间自2012年6月30日至2014年6月13日合计713天，违约交房的违约金为每天按购房款的万分之二计算83.6元，合计违约金为59606.8元。原、被告约定于交房时间90日内为原告办理房屋产权证书，而被告未能按期为原告办理，应当向原告支付房屋总价款1%的违约金4180元。以上违约情况，被告多次承诺及时兑现违约金，并在小区A8车库专门设置处理办公室，多次协商未果。现为维护原告的合法权益，请求法院判决被告支付原告违约交房违约金59606.8元，逾期办理房屋产权证违约金4180元，本案诉讼费由被告承担。
被告金瑞公司辩称：原告在2012年8月31日自愿领取房屋并装修入住，此后没有任何损失，被告仅应承担2012年7月1日至2012年8月31日间违约金5099元，不承担此后的违约交房违约金；被告未超过90日内为原告办理房屋产权证，不应承担逾期办证违约金。
原审认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告的合同义务是及时足额支付购房款，被告的主要合同义务是按约定在2012年6月30日前将取得商品房交付使用批准文件的房屋交付被告使用，而被告未能按约定履行该义务，在房屋单体工程建设竣工后即通知原告领取房屋，即使原告于2012年8月31日事实上受领了房屋，被告彼时交付的房屋不符合约定的条件，属于瑕疵履行行为，依法仍应承担采取补救措施并赔偿损失的责任。关于损失赔偿问题，因2012年8月31日的交房非合同约定意义上的交房，故仍可以参照合同关于逾期交房违约金约定确定，但结合合同约定，作为大额资产的买卖、交付，合同对原告同样作了相应要求，即原告在接受房屋时有对所购房屋基本情况、小区可见配套设施概况作大体审查，并有权在出卖人不向其出示《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》的情况下拒绝接受房屋，但原告在被告违约交付房屋时并未提出异议，接受房屋并装修入住，未履行审慎的审查义务，其自身亦应承担相应的过错责任。根据被告在“交付”原告房屋时单体及配套设施的完成情况，及此后采取补救措施的实施进度，结合原告自身未尽的审查责任、长期居住事实及居住后受损失情况，对被告自2012年9月1日至2014年6月12日间的瑕疵交房责任，参照逾期交房赔偿责任的40%确定违约责任，即被告需向原告赔付21736元（418000元×0.0002×650天×40%）。对2012年7月1日至2012年8月31日62天间的逾期交房违约金5183.2元（418000元×0.0002×62天）被告应全额给付。对于原告主张的逾期办证违约金，合同约定的交付系符合交付条件意义上的交付，本案所涉房屋于2014年6月13日符合交付条件，被告协助两原告于2014年7月10日办理了房屋所有权证，未超过90日，故对原告主张的逾期办证违约金不予支持。综上，被告应支付违约金26919.2元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第一百三十八条之规定，判决：一、被告江苏金瑞置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告李国军、刘永平支付违约金26919.2元。二、驳回原告李国军、刘永平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1394元，由原告李国军、刘永平负担806元，被告江苏金瑞置业有限公司负担588元。
李国军、刘永平不服该判决，共同向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实存在部分错误。被上诉人未按合同约定条件交付房屋构成违约，是否符合约定交付条件应当由作为出卖方的被上诉人举证，作为买受方的上诉人无义务去查明，上诉人接受不符合交付条件的房屋后仍可以主张自己的权利，被上诉人应该就违约行为对上诉人作全额赔偿。2、原审对逾期交付的违约责任主体及对逾期办证违约内容的理解也是错误的。请求二审改判支持上诉人在一审中提出的诉讼请求。
被上诉人金瑞公司答辩称：案涉房屋系学区房，当时上诉人急于拿房为小孩上学，被上诉人也就没有考虑太多，司法解释规定以实际拿房为交付。上诉理由不能成立，上诉请求不应支持。
经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。
经双方当事人一致确认，本案争议焦点为：被上诉人是否应该按合同约定的标准向上诉人全额支付逾期交房违约金，被上诉人应否向上诉人支付逾期办证违约金。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按合同约定全面履行义务。本案中，双方当事人订立的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。一、关于逾期交房违约金问题。上诉人依约履行了支付房价款的义务后，被上诉人应依约向上诉人交付符合约定交付条件的房屋。被上诉人虽然向上诉人交付了房屋，但交付的房屋并未达到约定的交付条件，构成瘕疵履行，应承担相应的违约责任。本院认为，法律设定违约责任，主要是基于对违约所致损失的补偿功能及对违约行为的惩诫功能。本案中，被上诉人的瘕疵履行，相较于完全未履行，则已最大限度地避免了因逾期履行给上诉人所造成的损失，上诉人亦无证据证明被上诉人的该瘕疵履行行为给其造成的损失，因而本案中被上诉人所应承担的违约责任应主要体现为对其违约行为的惩诫功能。在此情形下，原审酌定被上诉人按合同约定违约责任的40%实际承担违约责任并无不当，本院对此予以支持。二、关于逾期办证违约金问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，由于出卖人的原因，自房屋交付使用之日起90日，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本院认为，该解释规定的“房屋交付使用”应当指的是合法的适当的交付。本案中，虽然上诉人于2012年8月31日事实上受领了房屋，但因此时房屋并未符合约定的交付条件，被上诉人以承担逾期交房违约金的方式，弥补了至符合约定交付条件前的瘕疵，因而至符合约定交付条件时才构成司法解释规定意义上的“房屋交付使用”，亦应自此时起计算办理房屋权属证书的时间，即应自2014年6月13日起计算被上诉人是否超过法定的办理房屋权属证书的时间。上诉人于2014年7月10日办理了案涉房屋的所有权证，并未超过法定的办理期间，其主张被上诉人支付逾期办证违约金无法律依据，原审对此未予支持并无不当，本院对此亦不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1394元，由上诉人李国军、刘永平负担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋同宝
审判员 段庆丽
审判员 孙 艳
二〇一五年十一月五日
书记员 ＸＸ平