海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）琼02民终301号
上诉人（原审被告）：长春市火炬实业有限公司
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军92810部队
被上诉人（原审被告）：石家庄市华兴实业总公司
上诉人长春市火炬实业有限公司（简称长春火炬公司）因与被上诉人中国人民解放军92810部队（简称92810部队）、石家庄市华兴实业总公司（简称华兴公司）租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初7008号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
长春火炬公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回92810部队的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由92810部队承担。事实与理由：一、涉案合同不能根据《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》（简称《通知》）终止。1、涉案租赁物不在《通知》要求的管控范围内。《通知》要求严格管控租赁范围是：停止各级机关军事行政区空余房地产租赁项目，停止军以下作战部队空余房地产租赁项目，严禁出租新建、扩建、翻建房屋，严禁出租未按规定纳入集中储备的空余房地产，防止和纠正乱铺摊子、乱上项目、擅自扩张租赁规模范围等行为。涉案租赁物属南航后勤部分部的家属区院内建筑物及土地，海军航空兵场站是在机场担负后勤保障任务的海军航空兵部队，是非作战部队，出租的范围也非军事行政区，涉案租赁物也非新建、扩建、翻建房屋或未按规定纳入集中储备的空余房地产，故涉案租赁物不在《通知》要求的管控范围内，不能根据该《通知》终止合同。2、涉案合同也非《通知》要求管控的新增和续租项目，也无《通知》提出的租赁经费或租赁安全问题，并且《通知》对于这些问题只是要求严格管控，而未提出停止租赁。二、《合同法》实施前的法律、行政法规对租赁合同的期限未作禁止性或限制性规定的，当事人均可以对租期进行自由约定。92810部队与华兴公司于1988年11月15日签订租期50年的租赁合同，并不违反当时的法律、行政法规的规定。最高人民法院在中国人民解放军84916部队与西安方圆大酒店有限公司、西安华隆器械公司房屋租赁合同纠纷一案的判决中，针对双方于1994年7月3日签订的《84916部队科训大楼租赁合同》中约定的租期30年是否有效的问题，认为该合同是双方的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同为有效。最高人民法院的判决虽不起判例作用，但有指导意义，可以作为地方各级法院在处理类似租赁合同纠纷案件时的参考。三、根据92810部队提交的证据可知，华兴公司转租前向92810部队请示过，92810部队也回函同意，长春火炬公司与华兴公司的转租协议也提交给92810部队备案，长春火炬公司的承租权来源合法，应受法律保护。长春火炬公司承租后，本着合同”开发海南、繁荣三亚和促进部队生产经营建设”的精神和互惠互利的原则，对租赁土地进行平整改造、完成”三通一平”及绿化等基础设施建设，新建库房60㎡，房车旅馆12座，两栋营房改造升级为办公室600㎡。长春火炬公司是原《合同书》权利义务的继受者，92810部队单方违约提前终止合同，应当赔偿由此造成长春火炬公司的一切损失并退还剩余年限的租金约231000元(具体租金损失以司法评估结果为准）。
92810部队辩称，一、2016年3月27日中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全面停止军队和武警部队有偿服务活动，内容包括原政策允许的通信、人才培训、文化体育、仓储、科研、招接待、医疗、基建营房工程技术、空余房地产租赁、维修技术等10个行业，以及民兵装备修理、幼儿教育、新闻出版、农副业生产、司机训练等机构利用军队资源开展的一切以创收盈利为主要目的的对外有偿服务活动。对于全面停止有偿服务活动，中央军委明确，2016年、2017年分三步走，坚持”全面停止，不留死角”。2015年总政治部、总后勤部及中央军委纪律检查委员会联合下发的《通知》也同样要求”军以下部队不得对外租赁房地产”。2017年3月，《最高人民法院关于做好为军队和武警部队全面停止有偿服务提供司法保障工作的通知》，就人民法院贯彻党中央关于深化国防和军队改革的战略部署，充分发挥人民法院审判职能，为军队和武警部队全面停止有偿服务提供优质高效的司法保障提出要求。二、军队和武警部队全面停止有偿服务，是党中央、中央军委和习主席着眼强军兴军作出的战略决策。《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》、《通知》系国家就涉及国家安全、军事利益的具体事项依法作出的具有特殊执行力的强制性规定，任何公民、法人和其他组织均不得对抗。三、《合同书》租赁期限长达50年，违反了合同法关于”租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”的规定。《合同书》约定的租期长达50年，而全部租金却仅为55万元，远低于市场实际价格，存在损害国家、集体、公共利益的情形，理应终止。四、92810部队与长春火炬公司之间不存在合同关系，长春火炬公司作为次承租人如果存在损失，亦应向承租人华兴公司主张。92810部队与华兴公司签订的《合同书》因违反党中央及中央军委的强制性规定，同时也违反了合同法的相关规定。该合同的终止系依法终止，92810部队并不存在任何过错，不应承担任何赔偿责任。一审中，长春火炬公司亦未向法院提出任何诉讼主张，二审期间亦不应对此予以处理。综上，请求驳回上诉，维持原判。
华兴公司未作答辩。
92810部队向一审法院起诉请求：一、判令92810部队与华兴公司于1988年11月15日签订的《合同书》立即终止，并判令华兴公司与长春火炬公司签订的《土地转租协议》立即终止；二、判令华兴公司、长春火炬公司限期清理退场，将所承租的房屋、场地及设施设备完好退还给92810部队；三、诉讼费用由华兴公司、长春火炬公司承担。
一审法院认定事实：中国人民解放军38296部队已更名为92810部队。1988年11月15日，92810部队（甲方）更名前与华兴公司（乙方）签订《合同书》，约定：乙方租用甲方二排平房及院落建筑面积为300㎡的服务中心和服务中心西排房西北角外为准向东延伸40米，向北延伸38米（面积为1520㎡），作为乙方企业的仓库和停车场地。该场地南邻公路及围墙，西接外轮地界，东至南路，北至甲方空闲地。乙方在租用期内保持一切设施的完好率和场地内的清洁卫生。乙方为甲方建造一座具有招商、办公、住宿的综合性服务楼及配套设施1000㎡；折合人民币伍拾伍万元。此款为乙方在合同期内租用甲方服务中心场地及房屋设施的租金，在合同签字生效后甲方两个月内将服务中心房屋及院内外场地交付乙方；逾期不交，每天罚款1000元。本合同租用期限为50年，50年期满后，房地产权均收归甲方所有，乙方如需继续使用。甲方应优先考虑在本合同之原则下，另行签订合同。合同落款处92810部队与华兴公司均盖章确认。2007年8月22日，华兴公司（甲方）与长春火炬公司（乙方）签订《土地转租协议》，约定甲方将租用的涉案土地转租给乙方使用，租赁期限至2038年11月15日止，转让金为肆佰伍拾万元整。合同落款处华兴公司与长春火炬公司均盖章确认。根据上级指示，92810部队于2013年2月11日向上述租赁物的次承租人长春火炬公司送达了《致三亚火炬实业投资有限公司函》，要求长春火炬公司限期清场退还涉案租赁物；2015年根据总政治部、总后勤部及中央军委纪律检查委员会联合下发的《通知》要求”军以下部队不得对外租赁房地产”，92810部队再次向华兴公司送达了《军队房地产租赁合同腾退通知书》。然而长春火炬公司、华兴公司在收到92810部队的通知后，一直未将涉案场地清场并返还给92810部队。经查，涉案土地现由长春火炬公司实际使用，该租赁场地上目前无永久性建筑物，现存设备、物品包括：两栋工程板房，一栋集装箱简易房，4辆房车及数辆水上摩托艇、沙滩摩托和小轿车。另查，92810部队就位于三亚市凤凰镇包含涉案土地在内的3848820.92㎡土地取得了三土房（2002）字第0713号《土地房屋权证》。
一审法院认为，92810部队与华兴公司于1988年11月15日签订的《合同书》约定的租赁期限50年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条”租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”的强制性规定，涉案合同的有效期为20年，因合同法于1999年10月1日颁布实施，故该合同的最长履行年限至2019年10月1日止，合同的其他部分是双方当事人的真实意思表示，合法有效。其后，华兴公司将涉案土地转租给长春火炬公司，该协议中约定的租赁期限至2038年11月15日，同样违反了上述强制性规定，该协议20年的有效租赁期限即应从2007年8月22日至2027年8月22日止，协议其他部分系双方真实意思表示，合法有效。
关于上述《合同书》和《土地转租协议》是否应当终止。总政治部、总后勤部及中央军委纪律检查委员会联合下发《通知》要求”军以下部队不得对外租赁房地产”，该通知系国家就涉及国家军事利益的具体事项依法作出的具有特殊执行力的权威意思表示，任何公民、法人和其他组织均不得对抗。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的......”和第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，本案属于因不可抗力致使不能实现合同目的，因此92810部队关于涉案《合同书》和《土地转租协议》应立即终止并要求华兴公司、长春火炬公司限期清理退场返还租赁物的主张，于法有据，予以支持。华兴公司、长春火炬公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃抗辩的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项、第九十七条、第二百一十四条第一款、第四百二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、92810部队（原中国人民解放军38296部队）与华兴公司于1988年11月15日签订的《合同书》终止；二、华兴公司与长春火炬公司于2007年8月22日签订的《土地转租协议》终止；三、长春火炬公司于判决生效之日起三十日内拆除涉案场地上的两栋工程板房，移除一栋集装箱简易房及该场地上的房车、水上摩托艇、沙滩摩托和小轿车，并将1520㎡涉案土地[土地证号：三土房（2002）字第0713号]返还928**部队。案件受理费42800元，由长春火炬公司负担。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，2017年11月22日，一审法院作出（2017）琼0271民初7008号民事裁定，以长春火炬公司提起反诉超过法定期限为由驳回了其反诉请求。二审中，92810部队对长春火炬公司的反诉请求不同意调解。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。92810部队与华兴公司于1988年11月15日签订的《合同书》约定的租赁期限为50年，因当时的《中华人民共和国经济合同法》未对租赁合同的租赁期限作出规定，根据上述司法解释，可以适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。因此，《合同书》的租赁期限应自1999年10月1日《中华人民共和国合同法》颁布实施之日起计算20年，即该合同的最长履行年限至2019年10月1日止。合同的其他部分是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效。92810部队与华兴公司于1988年11月15日签订的《合同书》未约定是否可以转租，故华兴公司将涉案标的物转租给长春火炬公司不违反《合同书》的约定，且92810部队在此后也未对该转租行为提出异议，故视为92810部队同意华兴公司的转租行为。《土地转租协议》是华兴公司与长春火炬公司的真实意思表示，除了租赁期限超过2019年10月1日的部分无效外，其余部分不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求全面停止军队和武警部队有偿服务活动，而92810部队将涉案土地出租给华兴公司即属于有偿服务，故92810部队主张解除其与华兴公司于1988年11月15日签订的《合同书》及华兴公司与长春火炬公司于2007年8月22日签订的《土地转租协议》有法律依据，应予支持。长春火炬公司主张涉案租赁物不在部队清理范围，但未提供证据证明，故不予支持。关于长春火炬公司上诉主张的退还租金及赔偿损失问题，因其一审反诉被驳回，且二审中92810部队对此部分不同意调解，故本院依法不予处理。
综上，长春火炬公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42800元，由长春火炬公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李新建
审 判 员 尹合欢
审 判 员 付春燕
二〇一八年三月二十六日
法官助理 林小妹
书 记 员 吴 璟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；