山东省即墨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）即民初字第3809号
原告孙学正。
委托代理人陆天星，山东一诺律师事务所律师。
被告冷家贵。
被告刘淑欣。
二被告委托代理人周国栋，山东汇融律师事务所律师。
第三人中启胶建集团有限公司房建一分公司，住所地东营市东营区黄河路433号。
法定代表人陈伟，总经理。
委托代理人杜孝会，中启公司法律事务处副处长。
原告孙学正为与被告冷家贵、被告刘淑欣、第三人中启胶建集团有限公司房建一分公司（以下简称中启分公司）物权确认纠纷一案，于2015年4月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员兰振福担任审判长并担任本案主审，审判员刘平平、人民陪审员于振芳参加评议的合议庭，于2015年8月7日、2015年11月11日公开开庭进行了审理，原告孙学正和委托代理人陆天星，被告冷家贵，被告冷家贵和被告刘淑欣的委托代理人周国栋，第三人中启分公司的委托代理人杜孝会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙学正诉称，原、被告双方于2015年3月15日签订《房地产买卖契约》，约定：原告孙学正购买被告所有的位于即墨市嵩山三路1号60号楼4单元301户房屋一处。合同签订前，原告已支付全部房款。原告曾多次要求被告为自己办理房屋产权转让登记手续，但二被告置之不理，至今没有办理此项手续。无奈，现具状起诉，请求依法判令：1、被告冷家贵、刘淑欣为原告办理即墨市嵩山三路1号60号楼4单元301户房屋产权转移登记手续，将该房屋登记到原告名下；2、诉讼费由被告冷家贵、刘淑欣负担。
被告冷家贵、被告刘淑欣未予书面答辩，在庭审中口头辩称，被告冷家贵、被告刘淑欣与原告孙学正从未签订过房屋买卖契约，也未收到过原告孙学正的任何款项，双方之间不存在房屋买卖合同关系，原告孙学正的诉讼请求不能成立，请求驳回原告孙学正的诉讼请求。
第三人中启分公司未予书面陈述，在庭审中口头陈述称，涉案房屋是第三人中启分公司从建设单位以房抵顶工程款取得合法所有权，之后第三人将该房屋以被告冷家贵的名义顶名购房并办理相关的银行按揭贷款手续，该涉案房屋的贷款本息均是由第三人偿还，偿还方式为公司将资金打到被告冷家贵银行账户。第三人将该房屋抵顶给本案原告，用以冲抵塔吊租赁费、人工费。本案被告冷家贵也知悉该以房顶款行为。因此涉案房屋应依法过户到本案原告名下。
在审理中，原告孙学正、被告冷家贵、被告刘淑欣、第三人中启分公司为支持自己的主张提交的证据，及当事人的质证意见：
原告孙学正提交证据：
1、房地产买卖契约一份，拟证明双方存在房屋买卖合同关系，并且房款已经付清，买卖合同也已注明在签订合同时房款已经全部付清，原告已经完全履行了房屋买卖合同义务，而被告违约，拒绝给原告办理房屋产权手续。
2、房屋变更协议书（2009年2月25日签订），拟证明涉案房屋是青岛市胶州建设集团有限公司东营分公司为青岛永利房地产开发有限公司建设“永和硕辉苑”住宅小区时，以应收工程款抵顶了涉案房屋后，将涉案房屋登记在冷家贵名下。该房屋的按揭贷款全部由青岛市胶州建设集团有限公司东营分公司负责偿还。同时证明涉案房屋在还清按揭贷款后，应过户到原告名下，抵顶该公司欠原告的劳务费和租赁费249600元。
3、购房发票，证明2009年12月5日前已付清全部房款243939元（以应收工程款抵顶付款）。
4、房契税收据，证明已缴纳涉案房屋的契税2439元。
5、抵押费收据，证明办理按揭贷款时已缴纳抵押费。
6、偿还银行按揭贷款明细，证明涉案房屋的按揭贷款系以冷家贵的名义偿还。
7、个人贷款还款凭证，证明2015年3月9日已付清剩余贷款本息共计117393元。
8、银行贷款结清证明，证明截止到2015年3月9日，以涉案房屋的按揭贷款已全部结清，该房屋上设定的抵押权消灭。
9、录音笔录及光盘，证明涉案房屋实际所有人是本案的第三人，冷家贵是代第三人顶名购房，并因与第三人有债务纠纷而拒接给原告办理房屋产权过户手续。
被告冷家贵、于淑欣对原告孙学正提交证据的质证意见：证据1买卖契约的真实性不认可，被告冷家贵、于淑欣的签字不是本人签字，内容也没有经过被告冷家贵、于淑欣的确认。被告冷家贵、于淑欣从开发公司购买的房屋花费243939元，不可能再以198000元的价格卖给原告，从常理上也讲不通；对证据2的真实性无法确认，被告未参与。涉案房屋第三人已经抵给了被告，已确权到被告名下。另，从证据2可以看出原告与第三人就涉案房屋使用机械费与人工费、租赁费等折抵的房价款。也就是说，第三人将涉案房屋抵顶给了本案原告，原告已相应的房屋价款交给了本案第三人，并没有交付给被告；对证据3、4真实性无异议，两份证据证实房屋为被告所有，已缴纳了相关的税费和房价款；证据5为复印件，不予质证；证据6为原告单方出具，真实性不认可；证据7真实性无异议，无法证实是原告偿付款项；证据8真实性无异议；证据9经庭前试听，真实性确实是被告冷家贵的对话，从录音可以看出原告自己认可是第三人欠其租赁费等相关费用，第三人将房顶给了原告，被告在录音当中，不认可顶名的事实，只认可第三人用房抵被告的人工费。录音当中可以证实原告并没有将购房款支付给被告。
第三人中启分公司对原告孙学正提交证据的质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明事项有异议，原被告双方之间买卖的涉案房屋实质上是第三人所有，被告冷家贵仅是顶名贷款，第三人已将涉案房屋全部的贷款本息全部还清；对证据2的真实性和证明事项均无异议；对证据3的真实性无异议，对证明事项有异议，涉案房屋的购房款实际付款人为第三人，被告冷家贵仅是名义上的顶名贷款人，故该发票上付款方名称为冷家贵；对证据4的真实性及证明事项均无异议；对证据5的真实性不能确认；对证据6的真实性无异议，对证明事项有异议，涉案房屋的贷款本息实际上是由第三人偿还，该存折2015年2月9日，输入的10万元现金和2015年3月9日的12800元均是由第三人支付；对证据7的真实性无异议，对证明事项有异议，涉案房屋按揭贷款的实际偿还人为第三人，被告冷家贵仅是代为顶名办理银行贷款按揭手续；对证据8的质证意见同证据7；对证据9，因为是原被告之间的，真实性无法确认，对证明事项有异议，第三人为涉案房屋实际所有权人，被告冷家贵仅是顶名购房，现第三人已将涉案房屋抵顶给本案原告，被告冷家贵知晓该以房顶款行为，负有为原告办理涉案房屋过户手续的义务。第三人与被告冷家贵之间的债权债务纠纷已通过抵顶硕辉苑小区28栋5单元202户房屋而最终消灭，该房屋现已过户到被告冷家贵名下，被告所述的与第三人存在债务纠纷与事实不符，且与本案房屋买卖合同纠纷属不同性质的法律关系，与本案不具有关联性。
在审理中，原告孙学正提交了涉案房屋偿还银行按揭贷款的《本外币活期储蓄一本通》存折（账户：23×××03），被告质证称对其真实性无异议。但贷款是由第三人代为偿还的，与原告无关。
被告冷家贵、刘淑欣提交证据：
1、2011年3月1日签订的《木方对接加工合同》以及第三人处工作人员出具的证明两份。证实被告和第三人之间存在木方加工业务，第三人尚欠被告木方加工款未付清，同时证实第三人与被告之间存在以房抵款的行为。
2、《房屋买卖合同》一份，证明事项：证实第三人主张的硕辉苑小区28栋5单元202户并不是抵给被告个人，而是四个人。
原告孙学正对被告冷家贵、刘淑欣提交证据的质证意见：被告提供的证据1与本案无关，没有关联性；证据2不认可，无关联性。
第三人中启分公司对被告冷家贵、刘淑欣提交证据的质证意见：对证据1的真实性及证明事项均有异议。该合同甲方落款人为薛国海，并非第三人工作人员，第三人也从未授权其与被告签订该合同。该合同应为被告与薛国海个人之间的债权债务关系，与第三人无关，且该证据与本案房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，不具有关联性。对两份证明系落款人单方出具，第三人并未授权证明人对货款进行结算的权利，其证明行为仅能代表个人，与第三人无关；对证据2的真实性无异议，证明事项有异议，该合同明确载明买方在即墨硕辉苑人工费、机械费及木方加工费，同意用该款项抵顶购房（硕辉苑小区28栋5单元202户）款，该房屋现已办理到被告冷家贵名下，双方债权债务关系消灭，该证据与本案无关联性。
第三人中启分公司提交证据：
网上银行转账回单打印件两份，证明事项：2015年2月9日，第三人向被告冷家贵顶名贷款银行账户汇入10万元，同时，向原告孙学正的银行账户汇入12800元，结合原告提交的存折流水明细，能够充分证明涉案房屋的银行按揭贷款实际由第三人偿还，该贷款已于2015年3月9日全部结清。对于其中的12800元是由原告先向被告冷家贵顶名贷款的账户汇入，之后第三人将同等数额的款项退还给本案原告。
原告孙学正对第三人中启分公司提交的证据无异议。
被告冷家贵、刘淑欣对第三人中启分公司提交证据的真实性有异议，无相关银行印章，真实性无法确认。付款人不是本案第三人，与本案无关。
在开庭质证时，被告冷家贵、刘淑欣对原告孙学正提交证据1《房地产买卖契约》的的真实性不认可，并称“冷家贵”、“于淑欣”的签字不是本人签字。被告冷家贵、刘淑欣申请对“冷家贵”、“于淑欣”的签字真实性进行鉴定，以确认是否是冷家贵、于淑欣本人亲笔签名。经青岛联科司法鉴定所鉴定，于2015年10月8日出具了青岛联科司法鉴定所（2015）文鉴字第150号司法鉴定意见书，该司法鉴定意见书中的鉴定意见为“检材落款日期二0一五年三月十五日《房地产买卖契约》末页甲方（卖方）‘冷家贵’签名字迹与提供的样本冷家贵签名字迹是同一人书写形成；检材落款日期二0一五年三月十五日《房地产买卖契约》末页甲方（卖方）‘刘淑欣’签名字迹与提供的样本刘淑欣签名字迹不是同一人书写形成。”被告冷家贵、刘淑欣支付司法鉴定费5400元。经质证原告孙学正对该鉴定意见书无异议；被告冷家贵、刘淑欣对该鉴定意见书真实性无异议，对鉴定意见是冷家贵本人所写有异议，对鉴定意见中不是刘淑欣所写无异议。理由：被告冷家贵、刘淑欣与原告孙学正之间不存在房屋买卖合同关系，被告冷家贵、刘淑欣是从第三人处用人工费抵顶的房屋，被告冷家贵、刘淑欣怀疑冷家贵、刘淑欣的签名是原告孙学正模仿签的，被告冷家贵、刘淑欣申请对冷家贵、刘淑欣的签名是否为模仿及签名时间进行鉴定；第三人中启分公司对该鉴定意见书无异议。经质证，本院对青岛联科司法鉴定所（2015）文鉴字第150号司法鉴定意见书具有证据的客观性、关联性、合法性，具有证据的证明力，对此本院本院予以确认。
据上，经对原告孙学正和被告冷家贵、刘淑欣和第三人中启分公司提交证据的质证，及结合青岛联科司法鉴定所（2015）文鉴字第150号司法鉴定意见书和本院审核，本院对原告孙学正提交证据1至证据9的真实性予以确认；对被告冷家贵、刘淑欣提交的证据1、证据2与本案无关联性，本院不予采信；对第三人中启分公司提交证据的真实性予以确认。
经对原告孙学正、被告冷家贵、刘淑欣、第三人中启分公司提交证据、青岛联科司法鉴定所（2015）文鉴字第150号司法鉴定意见书以及当事人陈述笔录的质证，本院确认如下事实：
涉案房屋位于即墨市嵩山三路1号60号楼4单元301户（补发证号：即房地权市字第201535842号，补发前原证号：即房地权市字第201526613号）。该涉案房屋是由第三人中启分公司从建设单位以房抵顶工程款取得，并以本案被告“冷家贵”的名义办理购买、银行按揭手续。银行按揭贷款本息均由第三人中启分公司偿付，涉案房屋银行按揭贷款本息第三人中启分公司已偿付结清。
2009年2月25日，第三人中启分公司作为甲方与本案原告孙学正作为乙方订立了《房屋变更协议书》。约定：1、经中启分公司、孙学正协议商订，由中启分公司在永合硕辉苑工程中所欠孙学正的机械费、人工费、租赁费总计249600元，现将此款由中启分公司用按揭的房屋抵顶，余款按原合同执行，本房已用冷家贵的名字作了按揭，其按揭还款由中启分公司承担，截至到2009年11月30日前还清按揭贷款，中启分公司、孙学正双方办好有关手续后，方可将冷家贵的户头变更为孙学正户头，过户费用由中启分公司承担；2、中启分公司房屋：冷家贵：60#-4-301，78.69平方米，单价3100元每平方米，金额243939元，附房户号1，11.58平方米，单价900元每平方米，金额10422元，合计金额254361元；3、在中启分公司未还清按揭期间，中启分公司、孙学正双方办好财务手续后，可暂由孙学正保存中启分公司冷家贵名下的抵押证；4、银行返还款由中启分公司承担；该协议签字生效，若任何一方违约将承担法律责任。在该变更协议书尾部书写有复写字体：“房价与欠款差价4761元，于2009年11月30日前还清。收到商品买卖合同（2008.2433）冷家贵壹份附房协议书壹份。”
2015年3月15日，原告孙学正作为乙方（买方）与被告冷家贵、刘淑欣作为甲方（卖方）订立了《房地产买卖契约》，该契约主要约定：1、冷家贵自愿将坐落在即墨市嵩山三路1号60号楼4单元301户的涉案房屋，建筑面积78.69平方米，附房2516元出售给孙学正，孙学正对冷家贵、刘淑欣所出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋；2、孙学正和冷家贵、刘淑欣议定的涉案房屋成交价格为198000元，房款已全额付清，付给冷家贵；3、冷家贵、刘淑欣于2015年4月15日前为孙学正办理房屋产权过户手续。双方还对其他事宜进行了约定。
原告孙学正持有购房发票原件、契税完税证原件、抵押费收据复印件、归还银行按揭贷款的《本外币活期储蓄一本通》存折（账户：23×××03），及还清银行按揭贷款的还款凭证、结清证明。
原告孙学正持有涉案房屋原房地产权证（证号：即房地权市字第201526613号），被告冷家贵、刘淑欣持有涉案房屋补发的房地产权证（证号：即房地权市字第201535842号）。房地产权证上“房地产权利人”栏中载明：“冷家贵”。
涉案房屋已由第三人中启分公司交付给原告孙学正，现由孙学正占有使用。
被告冷家贵和被告刘淑欣系夫妻关系。
本院认为，涉案房屋是第三人中启分公司从建设单位以房抵顶工程款取得，并以被告“冷家贵”的名义办理购买和银行按揭手续。银行按揭贷款本息均由第三人中启分公司偿付，涉案房屋银行按揭贷款本息第三人中启分公司已偿付结清。因此涉案房屋由第三人中启分公司依法取得所有权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”和第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，且原告孙学正持有购房发票原件、契税完税证原件、抵押费收据复印件、归还银行按揭贷款的《本外币活期储蓄一本通》存折（账户：23×××03），及还清银行按揭贷款的还款凭证、结清证明，及涉案房屋补发前的原房地产权证（证号：即房地权市字第201526613号）。涉案房屋已由第三人交付给原告孙学正，现由孙学正占有使用。鉴于本案的事实，原告孙学正和第三人中启分公司订立的《房屋变更协议书》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。依据《中华人民共和国物权法》第三十三条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”和第六十四条：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”的规定，根据本案的事实，原告孙学正对坐落于即墨市嵩山三路1号60号楼4单元301户（补发房地产权证的证号：即房地权市字第201535842号，补发前原房地产权证的证号：即房地权市字第201526613号）的涉案房屋享有所有权。
根据查明的事实，在原告孙学正和被告冷家贵、刘淑欣订立的《房地产买卖契约》中，双方约定了冷家贵、刘淑欣于2015年4月15日前为孙学正办理房屋产权过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”和第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告冷家贵、刘淑欣应当全面履行自己的义务，协助原告孙学正办理涉案房屋（补发证号：即房地权市字第201535842号，补发前原证号：即房地权市字第201526613号）的过户变更登记手续。
被告冷家贵、刘淑欣申请对“冷家贵”、“于淑欣”的签字真实性进行鉴定，并支付司法鉴定费5400元。经鉴定：“检材落款日期二0一五年三月十五日《房地产买卖契约》末页甲方（卖方）‘冷家贵’签名字迹与提供的样本冷家贵签名字迹是同一人书写形成；检材落款日期二0一五年三月十五日《房地产买卖契约》末页甲方（卖方）‘刘淑欣’签名字迹与提供的样本刘淑欣签名字迹不是同一人书写形成。”因此被告冷家贵、刘淑欣支付的司法鉴定费5400元，应由原告孙学正承担2700元，被告冷家贵、被告刘淑欣承担2700元。
综上，对被告冷家贵、刘淑欣的抗辩理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十九条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告冷家贵、被告刘淑欣于本判决生效后十日内，协助原告孙学正办理坐落于即墨市嵩山三路1号60号楼4单元301户房屋（补发房地产权证的证号：即房地权市字第201535842号，补发前原房地产权证的证号：即房地权市字第201526613号）的过户变更登记手续，将上述房屋过户登记到原告孙学正名下；
二、司法鉴定费5400元（被告冷家贵、刘淑欣支付），由原告孙学正承担2700元，被告冷家贵、被告刘淑欣承担2700元。原告孙学正于本判决生效后十日内支付被告冷家贵、被告刘淑欣司法鉴定费2700元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元（原告预交）和诉讼保全费1510元（原告预交），由被告冷家贵和被告刘淑欣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 兰振福
审 判 员 刘平平
人民陪审员 于振芳
二〇一六年一月十一日
书 记 员 张 丽
附法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
2、《中华人民共和国物权法》第三十三条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”
3、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
4、《中华人民共和国物权法》第六十四条：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”
5、《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
6、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”