浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0282民初7370号
原告：傅建森，男，1959年10月23日出生，汉族，住慈溪市。
委托诉讼代理人：叶建荣，浙江煜华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林鑫，浙江煜华律师事务所律师。
被告：宁波济帆房地产开发有限公司。住所地：慈溪市龙山镇东门外村。统一社会信用代码：91330282580521637Y
法定代表人：孙家安，该公司执行董事。
诉讼代表人：王年成，该公司破产管理人负责人。
委托诉讼代理人：陈益亭，浙江金穗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王来泗，浙江金穗律师事务所律师。
第三人：慈溪经济开发区新艺门窗厂。住所地：慈溪经济开发区新舟村。组织机构代码：L5300518-2
主要负责人：霍新能，该厂投资人。
第三人：中国银行股份有限公司北仑分行。住所地：宁波市北仑区新碶华山路***号。统一社会信用代码：91330206844300329P
主要负责人：戴秀丽，该分行行长。
委托诉讼代理人：徐英姿，女，该分行员工。
委托诉讼代理人：王柳霞，女，该分行员工。
原告傅建森与被告宁波济帆房地产开发有限公司（以下简称济帆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序。原告傅建森向本院申请追加慈溪经济开发区新艺门窗厂（以下简称新艺厂）为无独立请求权第三人参加诉讼，本院予以准许。中国银行股份有限公司北仑分行（以下简称中国银行）与本案处理结果有法律上利害关系，本院追加其为无独立请求权第三人。本案于2018年8月1日公开开庭进行了审理。原告傅建森委托诉讼代理人叶建荣，被告济帆公司委托诉讼代理人陈益亭，第三人新艺厂主要负责人霍新能，第三人中国银行委托诉讼代理人王柳霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告傅建森请求判令：1.被告继续履行《商品房买卖合同》，并立即交付龙华苑小区第5幢1单元1602号房、地下室-1-136号房、地下室-1-388号车位，及办理商品房转移登记手续；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月8日，原告与被告签订《龙华苑签约单》一份。2016年3月10日，原告与被告签订了合同编号为20151000531、20150800703的《商品房买卖合同》二份，约定原告以728870元价格向被告购买位于慈溪市车位，并由被告办理商品房转移登记。原告已经于2016年3月8日向被告交付约定的全数购房款。慈溪法院于2018年2月23日受理了被告的破产清算申请，指定宁波威远会计师事务所有限公司担任管理人。之后原告向被告管理人申报破产债权，要求继续履行合同并交付房屋。2018年6月26日，被告管理人向原告送达通知书一份，确认原告申报的债权为普通债权，金额为728870元。现原告对破产债权认定存在异议，故向法院提起诉讼，并请判如所请。
被告济帆公司未提交证据，在庭审中答辩称，案涉商品房买卖合同，名为房屋买卖，实为以房抵债，直到现在双方也未履行以房抵债手续，由于被告已经进入破产清算程序，如果继续履行合同，会损害其他债权人利益。2016年3月8日签订合同以来，原告怠于行使以房抵债的权利，已经超过两年，相应后果应由原告自行承担。原、被告双方签订的房屋买卖合同规避监管，有损公共利益，应当认定无效。第三人新艺厂与被告签订的铝合金玻璃幕墙制作安装合同的性质是承揽合同，不是建设工程施工合同，而这会影响优先受偿权的认定。新艺厂与被告签订以房抵债协议，原告只是受新艺厂委托来完成以房抵债的手续，故原告主体不适格，应当裁定驳回。
第三人新艺厂未提交证据，在庭审中陈述称，案涉工程于2015年2月验收合格，后来因为被告出现了资金问题，新艺厂就向被告主张了优先权，具体结账时间是2015年10月份，新艺厂主张不到工程款，被告就提出以房抵债，就抵了包括本案房屋在内的四套房产。房款是从新艺厂账户转的。当时房地产不景气，以房抵工程款的情况也比较普遍，本案的账款都是正常走了流程，和普通的房屋买卖没有差异。
第三人中国银行未提交证据，在庭审中陈述称，中国银行与被告之间的抵押是真实有效的，有公示效果，被告与原告等人私下交易，损害了中国银行的利益，希望法院确认抵押权仍有效。且原告的行为表面合法，实际却在规避监管。本案原告和其他案件的原告在之前已经起诉过，交易明细请法院核实。新艺厂主动找了包括本案原告在内的四个人，所以他们对具体情况是明知的，他们并非普通的购买方。
原告为证明自己主张，向本院提交以下证据：
1.破产清算案债权申报表，证明原告向被告申报破产债权，要求继续履行合同并交付房屋的事实；
2.管理人出具的通知书，证明原告申报的破产债权被确认为普通债权的事实，金额728870元；
3.龙华苑签约单、商品房买卖合同2份，共同证明双方约定原告以728870元的价格向被告购买位于慈溪市车位，并由被告办理商品房转移登记的事实；
4.个人结算业务申请书、收款收据，共同证明原告于2016年3月8日向被告支付约定的全额购房款共计728870元的事实；
5.铝合金玻璃幕墙制作安装合同，证明2014年5月18日，新艺厂与被告签订合同，被告将案涉工程发包给新艺厂的事实；
6.收款收据，证明2014年3月24日，新艺厂向被告缴纳铝合金保证金20万元的事实；
7.房屋建筑工程竣工验收报告、竣工验收会议纪要，证明被告开发的慈溪龙山1002#地块建设工程于2015年2月9日竣工验收合格的事实；
8.龙山1002#地块1#-7#门窗、幕墙总价结算单，证明2015年10月29日，新艺厂与被告就案涉工程进行结算确定工程款总额822万元的事实；
9.情况说明，证明新艺厂于2015年5月向被告主张工程款优先权的事实；
10.情况说明，证明原告向被告购买商品房的事实。
经庭审质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：
对证据1和2没有异议；对证据3本身的真实性没有异议，对关联性有异议，原、被告双方其实是以房抵债的法律关系；证据4本身的真实性没有异议，但这两份证据只是以房抵债的一个环节；对证据5和6的真实性没有异议，但合同性质不是建设工程施工合同；证据7真实性没有异议，关联性有异议；证据8真实性没有异议，但款项的具体结算情况不清楚；证据9不予确认，因为盖章的时间是2018年7月25日，这是在被告被裁定受理破产以后，而且盖的章也是工程部专用章；对证据10不认可，当时盖章应该是管理人公章，所以以公司的公章出具说明的情况不清楚，且不是新艺厂介绍原告等人买房，而是受新艺厂的委托进行以房抵债。
经庭审质证，第三人新艺厂对原告提交的证据均无异议。
经庭审质证，第三人中国银行对原告提交的证据发表如下质证意见：
证据1和2与中国银行无关；证据3是复印件，真实性无法核实，且与本案无关；证据4的真实性无法核实，请法院核实款项的银行明细；对证据5和6的真实性无法确定，且与本案无关；证据7真实性无法确定，关联性有异议；证据8真实性无法确定，关联性有异议；证据9和10的盖章情况存疑，故不认可。
经审查，本院对原告提交的证据认证意见如下：
对证据1至8均予以确认，证据9和10，被告及第三人中国银行虽有异议，但双方均未在本院指定期限内作出合理说明或提供相关证据，故本院对这两份证据予以确认。
根据本院确认的证据以及原、被告和第三人的庭审陈述，本院查明本案事实如下：
2014年3月24日，第三人新艺厂向被告济帆公司交付20万元铝合金保证金。2014年5月18日，新艺厂与济帆公司签订《铝合金玻璃幕墙制作安装合同》，约定由新艺厂为济帆公司开发建设的慈溪龙山1002#地块项目的1#-7#楼制作安装门窗、玻璃幕墙。2015年2月9日，慈溪龙山1002#地块项目验收合格。2015年5月，新艺厂向被告提出门窗、玻璃幕墙的工程款要受优先权保护，被告对此予以确认和同意。2015年10月29日，新艺厂和济帆公司对慈溪龙山1002#地块项目的1#-7#楼门窗、玻璃幕墙等的总价进行了结算，最终核定价为822万元。
2016年3月7日，第三人新艺厂向原告傅建森转账728920元。同日，原告傅建森向被告济帆公司转账728870元。同日，被告济帆公司向新艺厂转账728870元。2016年3月8日，原告傅建森与被告济帆公司签订《龙华苑签约单》。2016年3月10日，傅建森与济帆公司签订编号为20151000531、20150800703的两份《商品房买卖合同》，约定原告以728870元的价格向被告购买位于慈溪市车位。
2018年2月23日，本院裁定受理被告济帆公司的破产清算申请，并指定宁波威远会计师事务所有限公司担任管理人。之后，原告傅建森向管理人申报债权，并主张交付房屋。2018年6月26日，管理人向原告发出通知书，确定普通债权金额728870元，并告知原告如有异议，可在接到通知之日起十日内向法院起诉。原告不服管理人意见，遂成讼。
本院认为，案涉《铝合金玻璃幕墙制作安装合同》的内容为第三人新艺厂为被告济帆公司开发建设的慈溪龙山1002#地块项目的1#-7#楼制作安装门窗、玻璃幕墙，被告济帆公司向第三人新艺厂支付价款，故该合同应属建设工程施工合同。按照合同法第二百八十六条的规定，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。而第三人新艺厂在法律规定的期限内向被告济帆公司就门窗、玻璃幕墙工程款提出优先权保护，故应当认定第三人新艺厂享有建设工程价款优先受偿权。2015年10月29日，第三人新艺厂与被告济帆公司对工程价款进行了结算，后因其他案件诉讼导致账户资金被冻结，被告济帆公司未能向第三人支付工程款。遂被告济帆公司与第三人新艺厂协商，以以房抵工程款的形式清偿债务。具体操作是由原告傅建森与被告济帆公司签订商品房买卖合同，房款先由第三人新艺厂转账给原告傅建森，再由傅建森支付给被告济帆公司，被告济帆公司再将该房款以工程款形式支付给第三人新艺厂。第三人中国银行认为，原告与第三人新艺厂、被告之间的操作是损害其利益的行为，因为中国银行是案涉房屋抵押权人，现案涉房屋以买卖形式抵工程款未经过抵押权人同意，是私下交易，如果支持原告诉请，抵押权就会落空。对此，本院认为，第三人新艺厂对慈溪龙山1002#地块项目的1#-7#楼门窗、玻璃幕墙处置价款享有优先受偿权，而第三人中国银行系抵押权人，原告、被告及第三人新艺厂的上述操作未损害第三人中国银行的利益。故本院对第三人中国银行的主张不予采纳。现原告请求将案涉房产过户至自己名下，而第三人新艺厂也予以认可，故原告诉请合理合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百八十六条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第四条之规定，判决如下：
被告宁波济帆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告傅建森交付龙华苑小区第5幢1单元1602号房、地下室-1-136号房、地下室-1-388号车位，并办理转移权属的登记手续。
案件受理费减半收取计5544.50元，由被告宁波济帆房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审判员 徐文源
二〇一八年八月二十七日
书记员 高哲一