宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁民终123号
上诉人（原审原告）：王有善，男，汉族，农民，住宁夏回族自治区贺兰县。
被上诉人（原审被告）：宁夏庆华置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。
法定代表人：李雷，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭建伟，男，壮族，该公司职员，现住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：王丹，宁夏兴业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁夏源伟房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县。
法定代表人：马平，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：马平，男，回族，宁夏源伟房地产开发有限公司经理，住宁夏回族自治区银川市。
被上诉人（原审被告）：闫月琴，女，回族，住宁夏回族自治区银川市。
被上诉人（原审被告）：马远伟，男，回族，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人王有善与被上诉人宁夏庆华置业有限公司（简称庆华公司）、宁夏源伟房地产开发有限公司（简称源伟公司）、马平、闫月琴、马远伟案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2016）宁01民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年9月4日公开开庭审理了本案。上诉人王有善，被上诉人庆华公司的委托诉讼代理人郭建伟、王丹到庭参加了诉讼。被上诉人源伟公司、马平、闫月琴、马远伟经本院合法传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
王有善上诉请求：1.依法撤销（2016）宁01民初255号民事判决，改判停止对王有善购买的位于贺兰县洪广镇”芙蓉鑫苑”第25栋3单元302室房屋的强制执行，解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审对王有善是否居住使用涉案房屋的事实没有查明，故一审认定事实不清、判决有失公正，应当依法撤销并改判。2011年12月26日，王有善与源伟公司签订《商品房认购书》一份，约定王有善购买源伟公司开发的位于贺兰县洪广镇芙蓉鑫苑25-3-302室，面积暂定90.76平方米。同日，王有善向源伟公司支付了购房款172444元，源伟公司出具了收取172444元房款的收据。虽然王有善与源伟公司签订的合同为《商品房认购书》，但该认购书的性质实质上就是商品房买卖合同，且认购书签订后，王有善当日就将购房款全额支付给源伟公司，故应当认定王有善与源伟公司之间建立了合法、有效的商品房买卖合同关系。王有善从2012年5月份就找源伟公司要求拿钥匙入住，但源伟公司一直以房屋没有电为由推托，后经多次与源伟公司协商，于2013年的11月份拿到钥匙，入住了涉案商品房。一审法院未查清此事实，有失公正应当依法撤销。
庆华公司辩称：（一）王有善没有对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益证据，就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。1、本案中，王有善于2011年12月26日与源伟公司签订《商品房认购书》，当时源伟公司并未取得该开发项目的商品房预售权，源伟公司取得预售权的时间在2012年。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之29条规定，王有善不能证明其在人民法院对涉案房产查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，其不能主张对执行标的享有所有权。2、王有善称其17万元购房款为现金一次性缴纳，仅凭收据不能证明其已经足额支付涉案房产购房款的事实。（二）王有善购买涉案房产后未及时与源伟公司协商办理商品房登记备案手续，未及时主张自身权利。虽王有善与源伟公司之间签订有《商品房认购书》，但是未依法办理商品房备案登记，该房屋所有权未发生转移。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之25条规定，本案中可以判断涉案房屋权利人未发生转移，仍是源伟公司，人民法院查封行为符合法律规定。（三）根据源伟公司核查，银川市中级人民法院于2015年1月4日对涉案房屋进行查封，王有善在该房屋处于查封状态下于2015年7月14日，强行撬锁占有该房屋。综上，王有善请求停止对涉案房屋强制执行并解除查封的诉求不能成立，请求依法驳回王有善的全部诉讼请求。
被上诉人源伟公司、马平、闫月琴、马远伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
王有善向一审法院起诉请求：1.依法判决立即停止对王有善购买的位于贺兰县洪广镇”芙蓉鑫苑”第25栋3单元302室房屋的强制执行，解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明：宁夏回族自治区高级人民法院（简称自治区高级法院）（2012）宁民初字第6号原告庆华公司诉被告源伟公司、马平、马远伟、宁夏源伟工贸有限责任公司、闫月琴合资合作开发房地产合同纠纷一案中，自治区高级法院依庆华公司的申请于2012年5月2日对芙蓉鑫苑未备案房屋共155套、马平名下共13套、宁夏源伟房地产公司名下芙蓉鑫苑综合楼产证号20120003号、宁夏源伟工贸有限公司名下房产证号200702**号房产、马源伟名下五套房产予以查封。2012年10月18日自治区高级法院作出（2012）宁民初字第6号民事调解书，各方当事人达成如下调解协议：宁夏源伟房地产开发有限公司在该调解协议生效后十日内偿还宁夏庆华投资置业有限公司投资款本金59959498.78元、截止2012年10月10日的利息12335865.12元，并承担违约金14371663.82元、律师费767000元，合计87434027.72元。马平、马远伟、闫月琴、宁夏源伟工贸有限责任公司对宁夏源伟房地产开发有限公司应向宁夏庆华投资置业有限公司偿还的本金、利息、违约金、律师费以及逾期利息、诉讼费、保全费等承担连带清偿责任，直至清偿之日止。2013年1月8日，自治区高级法院依据（2012）宁高法执字第10-2号执行裁定，对源伟公司开发的位于贺兰县洪广镇”芙蓉鑫苑”住宅小区的23号、25号、26号、27号楼的房产予以查封。后该案由自治区高级法院指定银川市中级人民法院执行。2015年1月4日，银川市中级人民法院以（2014）银执字第206号执行裁定书、协助执行通知书对上述房产予以续行查封。本案涉案房产属上述查封房产范围之内。银川市中级人民法院在执行过程中，案外人王有善以其与被执行人源伟公司签订了《商品房认购书》，并于当日以现金方式缴纳房屋全款172444元为由，提出执行异议，请求停止对涉案房屋的执行措施。经银川市中级人民法院审查，案外人王有善与源伟公司签订《商品房认购书》时，源伟公司尚未取得商品房预售权，王有善提供的《商品房认购书》不能证实王有善在人民法院对涉案房产查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。且案外人王有善提交的源伟房地产公司为其出具的收据，不足以证实其已足额支付涉案房产购房款的事实。法院查封被执行人源伟公司开发的位于贺兰县洪广镇”芙蓉鑫苑”住宅小区的23号、25号、26号、27号楼的行为符合法律规定。案外人王有善的异议理由不能成立，于2016年4月1日作出（2016）宁01执异23号执行裁定，驳回了王有善的执行异议。王有善对该裁定不服，遂提起本案诉讼。
一审法院另查明，2011年12月26日，王有善与源伟公司签订《商品房认购书》一份，约定王有善以172444元认购源伟公司开发的贺兰县洪广镇芙蓉鑫苑25栋3单元302室，面积暂定90.76平方米。同日，王有善通过银行存款的方式向马远伟的银行账户存款13.5444万元，向马平的账户存款3.7万元。源伟公司向王有善出具172444元房款收据一份。
一审法院认为：双方争议的焦点是王有善对涉案房屋所享有的权利是否足以排除法院的强制执行措施。就双方当事人争议的焦点问题，结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需要同时满足上述法律规定的要件，即买受人应当在法院针对执行标的物的强制执行程序开始前，签订合法有效买卖合同、支付全部价款并实际占有该标的物，且未过户非因买受人的原因。适用该规定时，需对案外人与被执行人之间是否存在真实的买卖关系、是否支付全部价款并实际居住的事实进行审查。然本案中，王有善未提供证据证实其在宁夏回族自治区高级人民法院查封之前已经合法占有涉案房产，不符合法律规定的排除执行的情形，故王有善对涉案房屋并不享有足以排除法院的强制执行措施的权利。综上，王有善的诉讼请求不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回王有善的诉讼请求。案件受理费100元，由王有善负担。
二审庭审中，王有善、源伟公司仍坚持一审时的举证、质证意见，源伟公司未提交新证据。王有善、源伟公司对一审查明的事实均无异议。
王有善提交证据两组：证据一，涉案商品房的钥匙一把（原物，核对后退回），拟证明：2012年11月12日，马远伟与销售经理王乾将涉案商品房的钥匙交给王有善，王有善拿到钥匙后入住了涉案商品房。证据二，承诺书两份（原件），拟证明：两份承诺书印证了王有善一次性现金缴纳了17万元购房款。
庆华公司质证认为，对证据一的真实性无异议，对其合法性、关联性与证明目的均不认可，该证据不能证明王有善拿到钥匙的真实时间，其占有房屋也不具有合法性；对证据二的证据”三性”及证明目的均不认可，马平的个人承诺与本案没有关联性。
2017年10月19日，本院实地查看了涉案房产及王有善位于贺兰县洪广镇洪西村二社26号建于上世纪八十年代的房屋。
本院认为，王有善提供的证据一系涉案房屋的入户门钥匙，庆华公司对其真实性不表异议，结合本院实地查看的情况，能够证实涉案房屋现实际由王有善占有居住的事实。证据二中马平于2016年4月13日出具的《承诺》载明的内容，结合一审中王有善出示的收据及打款凭证等，能够证实王有善购买涉案房屋并付清房款的事实。
二审对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，涉案的位于贺兰县洪广镇芙蓉鑫苑25栋3单元302室的房屋现由王有善实际占有居住。
本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审涉及的焦点是：王有善对涉案房屋享有的权益是否足以排除银川市中级人民法院对该执行标的的执行。
根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
（一）关于王有善对涉案房屋享有何权益的问题。
经核，王有善与源伟公司于2011年12月26日签订的涉案《商品房认购书》对认购房产的坐落（地址、楼栋号、单元、房号）、面积、单价、房屋总价及付款期间均作了明确约定，且王有善已于该认购书签订之日（也是认购书约定的支付房款日）一次性将购房款总价172444元支付给马平、马远伟，源伟公司于同日给王有善出具了收取购房款172444元的收据一张。因此，涉案《商品房认购书》已经具备商品房买卖合同的主要合同要素，且王有善已全额履行了付款义务，结合本案实际情况，可以认定涉案《商品房认购书》实质是商品房买卖合同。
王有善是贺兰县洪广镇洪西村二社的农民，原居住的房屋是位于该社26号建于上世纪八十年代的土木结构房屋。在我国城镇化推进过程中，王有善为改善居住条件就近在贺兰县洪广镇购买了涉案房屋，系购买商品房的消费者，其对涉案房产享有的权益属消费者权益。
（二）关于王有善对涉案房屋享有的权益与庆华公司对源伟公司享有的权益谁具有优先性或谁的权益应当予以保护的问题。
经核，在本案所涉的执行案件中作为执行依据的裁判文书（民事调解书）确认源伟公司向庆华公司偿还投资款及利息，并承担违约金和律师费；庆华公司对源伟公司享有的是企业经营利益，其申请法院强制执行的基础权利属于普通债权。而王有善在涉案房产的买卖合同法律关系中属于消费者，其享有的是消费者的生存利益，属于法律规定的特殊债权。因此，在王有善作为消费者的生存利益与庆华公司作为经营者的经营利益发生冲突时，应当考虑我国现阶段房屋交易市场不完善和部分人民群众法律意识不高的现实情况，在依法的前提下坚持消费者的生存利益优先于企业的经营利益的原则，故本案中应当保护已经履行了全部实质义务的王有善作为弱势方的生存利益，维护交易秩序的稳定。
综上，王有善对涉案房屋享有的权益足以排除银川市中级人民法院对该执行标的的执行。一审在王有善对涉案房屋享有的权益与庆华公司对源伟公司享有的权益存在冲突时，未能进一步分析甄别两种权利的属性，也未更进一步判断王有善作为消费者在本案中享有的生存利益，进而未予以优先保护属适用法律错误，应当依法予以纠正。
依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2016）宁01民初255号民事判决。
二、停止银川市中级人民法院对位于贺兰县洪广镇”芙蓉鑫苑”第25栋3单元302室房屋的强制执行。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由宁夏庆华置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙泽诚
审 判 员 陶爱珍
代理审判员 罗卫江
二〇一七年十月二十六日
书 记 员 叶敏娟