广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初6966号原告：广州市保障性住房事务中心（广州市住房保障办公室机关服务中心），住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：卢少鹏，主任。委托代理人：唐满荣、龚国清，均系广东卓信律师事务所律师。被告：广州市柏誉物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：苏家权。委托代理人：苏础敏，该司职员。原告广州市保障性住房事务中心（简称“住房中心”）诉被告广州市柏誉物业管理有限公司（简称“柏誉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告住房中心的委托代理人龚国清，被告柏誉公司的委托代理人苏础敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告住房中心诉称：2007年11月7日，原、被告签订了广州市房地产租赁合同，约定原告将坐落在广州市天河区的房地产出租给被告作商业用途使用，房屋面积8973平方米。租赁期限自2007年11月7日起至2015年12月31日止。租金按月结算。逾期缴付租金的，每逾期一日，需按当月租金额1%支付违约金。签约后原告将上述房屋交付给被告经营，被告在2015年7月前均能按时交纳租金，但从2015年8月起至2015年12月，被告一直拖欠租金。原告多次催缴，被告以各种理由拖延。被告的行为严重损害了原告的利益，为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠的租金1057468元。2、被告向原告支付逾期支付租金的违约金［分别以当月拖欠的租金为本金，按中国人民银行同期贷款年利率的四倍计算（合同约定违约金计算标准是每日1%，但原告主动调整为中国人民银行同期贷款年利率四倍计算），分别自当月11日起计至实际付清之日止，违约金总额以本金为限］。3、被告承担本案诉讼费用。被告柏誉公司辩称：一、我司在2015年12月底撤场。二、我司对原告主张的拖欠的租金总额1057468元无异议，但我司并非恶意拖欠租金。由于原告在经营过程中无法提供房地产权证给我司办证，我司提出异议，但原告一直没有答复，导致我司没有支付该协商期间的租金。在原告提供房地产权证给我司后，我司都是准时交付租金。实际上我司并非拖欠2015年8月以后的租金，而是原告将我司后续交付的租金填补此前无法提供房地产权证期间的租金。三、我司同意向原告支付上述拖欠的租金，但因资金困难，要求分半年付清，我司已付的保证金抵扣拖欠的租金。经审理查明：2007年11月7日，广州市房改办住建办机关服务中心（甲方、出租人）、柏誉公司（乙方、承租人）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市天河区（简称“涉案房屋”）出租给乙方作商业综合用途使用，使用面积8973平方米。租期自2007年11月7日起至2015年12月31日止。2015年1月1日至2015年12月31日租金23.57元/平方米/月，租金211493.6元/月。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按支票付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳308000元作租金保证金。租赁期满或解除合同时，乙方无违约行为并退出承租房屋后，甲方应将保证金本金（不计利息）退回乙方（或抵偿租金）。租赁期内，乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。如果逾期60日，甲方有权解除合同，收回房屋等。合同签订后，柏誉公司向住房中心缴纳租赁保证金308000元，住房中心向柏誉公司交付涉案房屋。2015年12月底，柏誉公司撤场，住房中心收回涉案房屋。2016年3月10日，柏誉公司向住房中心发出《报告》，主要内容：我司租赁涉案房屋，至2015年12月31日到期，我司己不再租赁。我司只同意缴交2015年8月至2015年12月租金共计1057468元。我司以合同保证金308000元交付部分租金，剩余749468元。2015年12月31日后该综合大楼的租金费用我司不再予以缴交。请贵中心给予确认并批复以便我司安排缴交。2016年3月23日，住房中心向柏誉公司发出《租金催缴通知书》，主要内容：你司累计欠缴2015年8月至2015年12月共5个月租金1057468元，请你司收到此通知后，于2016年3月31日前到我中心缴清，否则将追究你司的法律责任。2016年11月1日，柏誉公司向住房中心发出《承诺书》，主要内容：我司租赁涉案房屋，2015年8月至2015年12月期间租金经贵中心同意计收1057468元，我司以合同保证金308000元交付部分租金，剩余749468元我司将从2016年11月起至2017年4月30日分期交纳。请贵中心给予确认同意并批复以便我司安排缴交。2016年11月17日，住房中心向柏誉公司发出《关于租金缴交承诺书的复函》，主要内容：现我中心同意你司将履约保证金用于抵扣所欠租金，抵扣后剩余租金749468元，请你司于今年12月31日前全额缴清，否则我中心将追究你司违约责任。2017年3月6日，住房中心提起本案诉讼。关于租赁合同签约甲方与住房中心的关系，住房中心庭后提供广州市机关编制委员会分别于2008年8月28日、2011年2月16日出具的《关于广州市住房制度改革领导小组办公室、广州市住宅建设办公室机关服务中心更名的批复》（复印件加盖广州市保障性住房事务中心公章。批复主要内容为同意广州市住房制度改革领导小组办公室、广州市住宅建设办公室机关服务中心更名为广州市住房保障办公室机关服务中心）、《关于调整市住房保障办机关服务中心机构编制等问题的批复》（复印件加盖广州市保障性住房事务中心公章。批复内容包括同意市住房保障办机关服务中心加挂市保障性住房事务中心牌子等）。住房中心称广州市住房制度改革领导小组办公室、广州市住宅建设办公室机关服务中心简称即为广州市房改办住建办机关服务中心。经质证，柏誉公司对上述证据无异议，对住房中心诉讼主体无异议。关于违约金问题，庭审中柏誉公司表示：迟延支付租金并非我司原因所造成，我司只同意支付本金。即便认定我司需要支付逾期支付租金的违约金，住房中心主张的违约金也过高。关于柏誉公司辩称的以租赁保证金抵扣欠费的问题，庭审中住房中心表示：我司没有主张没收保证金，柏誉公司清偿欠租后我司会不计息退还保证金，但不同意直接以保证金抵偿租金。本院认为：住房中心、柏誉公司双方签订的《广州市房地产租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按查明的事实，柏誉公司已于2015年底搬离涉案房屋，住房中心亦确认其于2015年底收回涉案房屋。本案中柏誉公司确认其仍拖欠2015年8月至2015年12月期间租金共计1057468元未付，现住房中心要求柏誉公司支付上述款项，合法有理，本院予以支持。关于住房中心要求柏誉公司支付逾期付款违约金的诉请。合同约定柏誉公司应在每月10日前支付当月租金，逾期支付的，每日按当月租金额的1%支付违约金。本案中住房中心主动将违约金标准调低至中国人民银行同期贷款年利率的四倍计算，属当事人自由处分权利，并无不当。本案中柏誉公司提出住房中心主张的违约金过高。对此，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，综合本案案情，遵循公平合理原则，本院酌情将违约金总额限定在总本金1057468元的30%即317240.4元。按此，违约金的计算，应分别以当月拖欠的租金211493.6元/月为本金，按中国人民银行同期贷款年利率的四倍，分别自当月11日起计至付清之日止；违约金总额以不超过317240.4元为限。关于柏誉公司已付的租赁保证金308000元应付抵扣欠费的问题。鉴于合同并无约定出现如柏誉公司拖欠租金等违约情形时住房中心有权没收保证金，且双方合同在租期届满后已终止，本案为合同终止后的结算事宜产生的纠纷，为免双方当事人讼累，本院判令住房中心返还柏誉公司租赁保证金308000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市柏誉物业管理有限公司支付原告广州市保障性住房事务中心2015年8月至2015年12月期间租金1057468元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市柏誉物业管理有限公司支付原告广州市保障性住房事务中心逾期付款违约金（分别以当月拖欠的租金211493.6元/月为本金，按中国人民银行同期贷款年利率的四倍，分别自当月11日起计至付清之日止；违约金总额以不超过317240.4元为限）。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告广州市保障性住房事务中心退还被告广州市柏誉物业管理有限公司租赁保证金308000元。四、驳回原告广州市保障性住房事务中心的其他诉讼请求。本案受理费17370元，由被告广州市柏誉物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  苏丽颜人民陪审员  何伙森二〇一七年六月二十八日书 记 员  梁怡筠梁雅芝秦爽