广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）象民初字第313号
原告赵爱林，女，汉族，1965年10月20日出生，住桂林市七星区。
委托代理人赵玉意，女，汉族，1979年9月28日出生，住桂林市七星区建干路**号*栋*单元1-3。
被告王济飞，男，汉族，1976年3月18日出生，住湖南省衡阳县。
被告张漫霞，女，汉族，1981年12月26日出生，住湖南省衡阳县.
委托代理人王济飞，男，汉族，1976年3月18日出生，住湖南省衡阳县。
原告赵爱林与被告王济飞、张漫霞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告赵爱林及其委托代理人赵玉意，被告王济飞，被告张漫霞委托代理人王济飞均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告赵爱林诉称，两被告系夫妻关系。2010年4月22日，原告与被告张漫霞签订了《房屋承租合同》，约定被告将兴进曦镇3栋1单元3楼5号房租给原告，租期自2010年6月1日至2016年5月31日，每月租金700元。被告承诺原告可在租赁期间对房屋进行装修并可将该房交由亲友居住，且不需要被告书面同意。如被告悔约退租，需返还原告装修费30000元。合同签订后，原告对承租房屋进行装修，又分别于2010年4月22日、2011年5月2日和2012年4月29日交付租金合计25200元。其中，2012年4月29日缴纳的租金应至2013年5月30日止。被告于2013年1月4日无故对上述房屋停水断电，致使原告不能对该房屋正常使用，二被告应退还原告租金3500元。二被告的行为已构成根本违约。同时，二被告违约导致与原告有合同关系的第三方被迫搬离，原告因此已赔偿第三方违约金5000元，且造成原告预期收益6000元的损失。故原告诉至法院，请求法院判令：1、解除原被告签订的《房屋承租合同》；2、二被告退还原告已付租金3500元，返还房屋装修费30000元；3、二被告赔偿因违约造成的对第三方违约赔偿金5000元及预期收益6000元；4、本案诉讼费用和其他费用由被告承担。
原告赵爱林对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据一、《房屋承租合同》，证明原、被告双方签订的房屋租赁合同内容；证据二、租金收条（在证据一《房屋承租合同》背面书写）一份及中国工商银行个人业务凭证（填单）两份，证明原告依约向被告支付了三年的租金；证据三、房屋装修照片11张，证明原告装修被告房屋的情况；证据四、原告与案外人廖莉君签订的《房屋出租合同》，证明原告与第三方的租赁关系；五、电表拆除照片3张，证明被告2013年1月4日拆电表违约的事实。
被告王济飞、张漫霞辩称，原、被告签订的《房屋承租合同》只是约定原告在合同期间可自行让亲友居住该房而不需经我方同意，但原告系将房屋转租给他人，而其转租行为并未经过我同意；另原告私自将房屋改成了办公场地，违反了法律规定；综上，我同意解除与原告的《房屋承租合同》，但系原告违反了合同约定及法律规定，故我不应赔偿原告任何费用。
被告王济飞、张漫霞对其辩解的事实在举证期限内提供的证据有：证据一、兴进曦镇物业服务中心出具的证明一份；证据二、兴进曦镇物业服务中心出具违规整改通知书一份；证据三、2013年1月2、3日拍摄的照片，证明出租房的使用情况，原告将该房用作办公场地；证据四、2012年全年、2013年1月份用电清单，证明原告将出租房用作办公室使用；证据五、房屋所有权证一份。
上述证据，经庭审质证，原、被告质证意见如下：
被告对原告提供的证据一、证据二、证据四，真实性均无异议；对证据三，真实性不认可，这些照片不是2013年1月4日之前拍摄的，照片是近期拍摄的；对证据五，真实性无异议，电表是供电局拆除的，是原告不搬走我才让供电局拆除的电表。原告对被告提供的证据一、证据二，真实性有异议，公章不能确定是物业的公章，证明内容有异议，是被告作为业主找到物业，要求物业开具的整改通知书；对证据三，真实性有异议，无法确认照片的拍摄地点；对证据四，真实性无异议，证明内容有异议，电费使用情况不能证明出租房作为办公场地使用；对证据五，真实性无异议。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
被告王济飞与被告张漫霞系夫妻关系。2010年4月22日，原告赵爱林作为承租方（乙方）与被告张漫霞作为出租方（甲方）签订《房屋承租合同》一份，约定：甲方同意将兴进曦镇3栋1单元3楼5号住房租给乙方，租期为陆年，即从2010年6月1日起至2016年5月31日止；租房每月租金为人民币柒佰元整（￥700）；在合同期间，乙方可自行让亲友居住，不需甲方书面同意，但需每月本人交纳租金，并对甲方全面承担合同责任（包括他人损害本屋财产赔偿责任）；若甲方悔约退租，除双倍返还押金外，还需赔偿乙方叁万元的装修费。该合同签订后，原告赵爱林先后于2010年4月22日、2011年5月2日、2012年4月29日支付给被告张漫霞总计25200元，用于支付2010年6月1日至2013年5月31日期间的房屋租金。2012年1月30日，原告（甲方）将该房屋转租给案外人廖莉君（乙方），并签订《房屋出租合同》一份，约定：甲方同意将兴进曦镇3栋1单元3-5号住房租给乙方，租期14个月，从2012年1月30日起至2013年3月29日止；房屋租金每月为人民币贰仟元，自签订之日起开始计算。原告在庭审时称廖莉君系原告朋友，按照原、被告双方合同约定，给廖莉君居住不需经被告同意，且廖莉君租房时称是做住房使用，2012年9月左右廖说她租用的办公室到期了，找不到办公室租用，就把办公用品暂时搬到租住的房屋内，并让她的员工过来处理业务，我去该房看过，看到有员工在那里居住，有办公桌有电脑，有员工在用电脑处理业务，廖与我说搬办公用品时我同意了，但未约定何时将办公用品搬走。2012年12月31日，兴进曦镇物业服务中心出具证明一份，写明：兹有兴进曦镇3栋1单元305号房为出租房，租户把该住宅改为办公使用，情况属实。2013年1月7日，兴进曦镇物业服务中心向被告王济飞下发违规整改通知书一份，写明因兴进曦镇3栋1单元305号房住宅现作为办公使用，要求被告将此住宅恢复为住宅使用，如确需改为办公使用，应依据相关规定，征得相关利害关系业主的同意。2013年1月4日，应被告要求，桂林市供电局对该房电表进行了拆除。原告称因被告拆除电表，2013年1月9日廖莉君搬离该房，原告为此向廖莉君支付违约金5000元，但并未向本院提交证据证实。原告将房屋恢复原状后未通知被告，现该房钥匙一直由原告掌握。
另查明，兴进曦镇3栋1-3-5号房房屋所有权人登记在被告王济飞名下。规划用途为住宅。
本院认为，原、被告签订的《房屋承租合同》是双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订的。该合同系双方真实意思表示，且没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，故为合法有效的合同，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。原告现诉请要求解除与被告签订的《房屋承租合同》，被告在本案开庭审理时亦表示同意，故本院对原告要求解除与被告签订的《房屋承租合同》的诉请予以支持。合议庭结合原、被告的诉辩主张及双方提供的证据，确定本案争议焦点为：被告对原告所承租的房屋进行断电的行为是否构成了违约及该承租合同解除后的责任承担。关于被告行为是否构成违约的问题：被告称其对房屋采取断电措施的原因在于原告未经被告同意，擅自将房屋转租给他人，并改变房屋性质作为办公使用；原告则称其只是将房屋交由朋友居住，按照协议约定不需经被告同意。本院认为，原告与廖莉君签订的《房屋出租合同》中写明原告系将房屋出租给廖莉君使用，原告实际亦收取了租金；原告庭审时自认廖莉君确实将办公用品搬到承租房并有员工在处理业务；另兴进曦镇物业服务中心出具了证明及整改通知书证明该房为出租房且作为办公使用；原告虽提供照片欲证明该房并未做办公使用，但是照片未显示拍摄时间，不能证实转租期间房屋的使用状态，故本院认定原告未经过被告同意将房屋转租给他人并做办公使用，违反了合同的约定，已经构成违约；在被告向原告要求整改后，原告仍未采取整改措施，侵犯了被告作为房屋权利人及管理人应享有的合法权益，故被告在无法劝阻原告对上述行为予以改正的情况下，对房屋采取拉电闸无效后再行断电的行为，并无不妥，综上，本院认定被告对原告承租房屋断电的行为并不构成违约，合同解除的责任不在被告方。如前所述，因被告对房屋采取断电行为理由正当，且至今该房的钥匙一直由原告掌握，原告亦自认其将房屋恢复原状后并未通知被告，故本院对原告诉请要求被告退还其已支付的房屋租金依据不足，本院不予支持；关于被告是否应当返还房屋装修费的问题：本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内适当补偿。现本案原告存在违约行为，被告亦不同意对该房装修进行利用，故本院对原告诉请要求被告返还房屋装修费用的请求，不予支持。关于原告诉请要求被告赔偿原告对第三方违约赔偿金及预期收益的问题，本院认为，首先，第三方不能承租房屋系因原告自身的违约行为所致；其次，原告也未能提供证据证实其对第三方的赔偿系因被告不当行为所致，故本院对原告的该项诉请不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、解除原告赵爱林与被告王济飞、张漫霞于2010年4月22日签订的《房屋承租合同》。
二、驳回原告赵爱林的其他诉讼请求。
本案案件受理费913元（原告已预交），由原告赵爱林自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费913元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 韦乐芳
人民 陪 审员 倪毓芳
人民 陪 审员 宋铁玲
二〇一三年七月二十八日
（代）书记员 苏 萍