上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民四（商）初字第2681号
原告中国工商银行股份有限公司上海市静安支行。
法定代表人吴晓春。
委托代理人胡其明，上海东杰律师事务所律师。
委托代理人孙云康，上海东杰律师事务所律师。
被告林彩珍。
被告厉健。
委托代理人林彩珍。
原告中国工商银行股份有限公司上海市静安支行诉被告林彩珍、被告厉健金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后，依法由代理审判员吴剑峰独任审理。本案于2015年6月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡其明、被告林彩珍暨被告厉健委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年7月22日，案外人朱某某与原告签订《房屋担保借款合同》，约定朱某某向原告借款人民币780，000元（以下币种同），期限300个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。个人住房抵押贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率5.94%，下浮25%，执行年利率4.455%。还款方式为按月等额本金。逾期还款利率根据当日中国人民银行同期同档次基准利率和合同约定利率上浮40%确定。合同还约定，借款人连续三个付款期或在本合同贷款期限内累计六个付款期限未按时偿还贷款本息；或借款人死亡的，原告有权宣布合同提前到期，要求借款人立即偿还部分或全部本息及其他应付款，处置抵押物，而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责。借款人朱某某将抵押物上海市嘉定区红石路XXX弄XXX号XXX室房地产抵押给原告，作为偿还个人住房抵押贷款的担保。2010年7月30日，原告与朱某某办理了上述房产的预告登记。截止至起诉，抵押房产尚未办出“小产证”。2010年8月5日，原告依约向朱某某发放贷款780，000元。自2013年10月起，该笔贷款连续逾期至今。截止2015年3月21日，借款人尚欠原告借款本金647，400元，利息10，422.68元。借款人朱某某于2013年2月2日死亡。朱某某与其丈夫厉光荣于1993年4月27日登记离婚，未再婚，生育一子即被告厉健。朱某某父亲已去世，母亲即被告林彩珍健在。两被告作为朱某某法定继承人，应当承担朱某某的债务的清偿责任。原告遂诉至法院，请求判令：被告林彩珍、厉健在继承朱某某遗产范围内归还原告借款本金647，400元；支付原告截止2015年3月21日的利息10，422.68元，并按《房屋担保借款合同》约定的利率标准支付原告自2015年3月22日起至清偿之日止的逾期利息；处分抵押物，优先受偿；本案受理费由被告承担。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据予以证明：
1、《房屋担保借款合同》，证明原告与朱某某之间担保借款抵押合同关系；
2、房地产登记证明、房地产登记簿，证明原告为预购商品房的抵押权人；
3、个人住房商业性贷款借款凭证，证明原告发放贷款；
4、自营历史明细列表，证明借款人的还款状况，证明逾期金额及次数；
5、朱某某的居民死亡殡葬证、遗体火化证明、离婚协议书、离婚证书及有关继承人的户籍证明，证明朱某某死亡事实及继承人身份。
两被告共同答辩称对于原告诉称事实及诉请没有异议，但暂时没有能力还款，希望可以拍卖房产偿还借款。对于原告提供的证据均无异议。被告未提交证据。
原告提供的证据真实合法，可以证明本案的事实，本院予以采纳。
经审理查明，2010年7月22日，借款人朱某某与原告签订《房屋担保借款合同》，朱某某向原告借款780，000元，贷款期限300个月，自2010年7月5日至2035年7月5日，合同订立时利率为4.455%，按照每月等额本金还款。朱某某以所购位于上海市嘉定区红石路XXX弄XXX号XXX室的房产向原告提供抵押担保。抵押担保的范围是本合同项下的个人住房抵押贷款的本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、实现债权和抵押权的费用。合同约定，原告有权在下列情况发生时，宣布合同贷款提前到期，要求朱某某立即偿还部分或全部贷款本息和其他应付款，处置抵押物：（三）朱某某连续三个付款期或在本合同贷款期限内累计六个付款期未按时偿还贷款本息；（四）朱某某购买预售商品房的，在申请商品房初始登记后一年内未领取《房地产权利证明》。合同对逾期贷款逾期利率约定为，根据当日中国人民银行同期同档次基准利率和合同约定的利率浮动比率确定基数，并在基数上加收40%确定。原告与朱某某于2010年7月30日办理抵押预告登记。原告于2010年8月5日依约放款。
本院另查明，朱某某于1965年11月9日出生，父母系朱浩飞、被告林彩珍。其父朱浩飞于2004年12月21日因衰老死亡。1993年4月27日朱某某与案外人厉光荣离婚，其子被告厉健归男方抚养。朱某某于2013年2月2日因各种疾病死亡。被告林彩珍、厉健系朱某某法定继承人。
朱某某死亡后未正常还款，截止至2015年3月21日，尚欠原告借款本金647，400元，利息10，422.68元。
以上事实，有原告提供的证据及原、被告陈述为证，并经庭审质证查实，本院予以确认。
本院认为，原告与朱某某签订的《房屋担保借款合同》，系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应遵守约定。原告已按约履行放款义务，朱某某死亡后未按约还款，原告有权主张贷款提前到期，要求朱某某的继承人在继承财产范围内偿付原告全部剩余本金、利息、逾期利息并承担违约责任。被告林彩珍、厉健作为朱某某的合法继承人，应在继承朱某某遗产的范围内履行上述还款义务。
合同约定的抵押房产仅仅办理了预告登记，原告并未真正取得抵押房产的抵押权。这是因为，首先，从抵押预告登记的效力来看，抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权；其次，从原告能否进行抵押登记并行使抵押权的条件来看，涉案房屋权利人仍未登记到朱某某名下，这已经对原告依据预告抵押登记主张变更为抵押登记的请求权在行使过程中造成障碍，即在缺少预购商品房转移登记手续的情况下，原告无法单方将抵押预告登记变更为抵押登记。而抵押预告登记在未变更为抵押登记之前，根据物权法定原则，原告无法就抵押房屋行使处分并优先受偿的权利。因此，原告主张抵押权的诉请，缺乏事实及法律依据，不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告林彩珍、被告厉健应在继承案外人朱某某遗产实际价值范围内于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司上海市静安支行借款本金人民币647，400元，并支付截止2015年3月21日的利息人民币10，422.68元，并按《房屋担保借款合同》约定的利率标准支付原告自2015年3月22日起至上述本金实际清偿之日止的逾期利息；
二、原告中国工商银行股份有限公司上海市静安支行的其余诉请，不予支持。
案件受理费人民币10，378.20元，减半收取人民币5，189.10元，由两被告在继承朱某某遗产实际价值范围内负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 吴剑峰
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 张 怡
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。