杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第267号
原告：傅蓉瑛。
委托代理人：周金广。
被告：杨志强。
被告：王军洁。
两被告共同委托代理人：倪妮、车王望。
原告傅蓉瑛为与被告杨志强、王军洁所有权确认纠纷一案，于2014年1月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2014年3月10日公开开庭进行了审理。原告傅蓉瑛及其委托代理人周金广，被告杨志强、王军洁委托代理人倪妮、车王望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告傅蓉瑛起诉称：原告之女沈某与被告杨志强、王军洁于2005年11月10日签订房屋买卖合同，将原告所有的杭州市下城区横燕子弄XX幢X单元XXX室过户到被告杨志强、王军洁名下，上述买卖行为原告一直不知情。2010年原告得知此事后，经申请，2010年4月9日浙江省杭州市钱塘公证处将（2005）杭上字第4086号委托公证书撤销，复查决定书号为：（2010）浙杭钱复第02号。2013年12月16日沈某因伪造国家机关证件罪、伪造居民身份证罪被判刑。在该刑事案件中法院查明沈某与两被告串通将案涉房屋过户到两被告名下，然后以被告杨志强的名义进行按揭贷款，等沈某将该按揭还完后再将房屋过户到原告名下的事实。现杭州市下城区横燕子弄XX幢X单元XXX室房屋登记在两被告名下，已经严重侵害了真正房屋所有权人即原告的合法权益。现原告特起诉至贵院，请求判决确认杭州市下城区横燕子弄XX幢X单元XXX室房屋产权所有人为原告。经考虑，原告当庭将诉讼请求变更为：1.判令原告与两被告签订的《杭州市房屋转让合同》无效；2.判令两被告将杭州市下城区横燕子弄XX幢X单元XXX室产权所有人恢复为原告；3.本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1.房屋所有权证存根，证明案涉房屋自2005年12月20日起至今登记在两被告名下的事实。
2.杭州市房屋转让合同，证明2005年11月10日原告之女沈某与两被告就案涉房屋签订虚假买卖合同的事实。
3.公证书、复查决定书，证明原告之女沈某与被告骗取公证书，原告实际并未授权沈某就案涉房屋进行买卖的事实。
4.刑事判决书，证明沈某与两被告并非真实的房屋买卖合同，只是约定将原告的房屋过户到两被告名下进行按揭贷款来偿还欠款，等沈某将按揭款还完之后再将房屋过户至原告名下的事实。
5.证明，证明原告一直居住在案涉房屋的事实。
6.深圳发展银行客户回单，证明沈某的前夫归还案涉房屋按揭款的事实。
7.询问笔录，证明沈某与两被告并非真实的房屋买卖合同，只是约定将原告的房屋过户到两被告名下进行按揭贷款来偿还欠款，等沈某将按揭款还完之后再将房屋过户至原告名下的事实。
被告杨志强、王军洁答辩称：原告与被告双方的房屋买卖合同合法有效，且该房屋已办理过户登记手续，符合法律规定。两被告是案涉房屋的所有权人，请求法院驳回原告的诉请。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1.收据，
2.划款及扣款委托书、转账凭证，
3.还款记录查询，
4.存折明细，
5.个人账户交易明细清单，
证据1-5，共同证明被告依据房屋转让合同已经按约履行完毕付款义务的事实。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的七组证据，被告对证据1，三性均无异议。对证据2，真实性、合法性无异议，证明对象有异议，该份证据并不能证明被告与原告之女沈某串通签订了房屋买卖合同。对证据3，真实性、合法性无异议，证明对象有异议。结合证据4，该份证据仅能证明原告之女沈某违法伪造了身份证等证件，欺瞒公证处做了委托公证，与被告没有关系。对证据4，真实性、合法性无异议，关联性有异议。刑事判决书上并没有对沈某与两被告签订房屋买卖合同是否是真实意思表示进行认定。对证据5，由案外人居民委员会出具，三性均无法认定。对证据6，真实性、合法性无异议，关联性有异议，并不能证明系沈某的前夫归还了按揭贷款。对证据7，真实性、合法性无异议，关联性有异议，该笔录并不能证明原告的证明目的，相反，即便房屋买卖款项交付过程中存在债务抵消的话也不能否认款项的实际交割，更何况首付款及按揭款有部分是由王军洁实际支付。本院对证据1的真实性、关联性及证明对象予以确认。证据2的真实性、关联性予以确认，关于该合同的合法性系本案争议的事实，本院之后结合其他证据综合予以认证。证据3的三性及证明对象均予以确认。证据4的三性予以确认。证据5被告虽对证据形式有异议，但对原告一直居住于案涉房屋内的事实无异议，故对该节事实予以确认。证据6的真实性予以确认，对于待证内容需结合其他证据综合予以认证。证据7的证据效力予以确认。
被告提交的五组证据，原告对真实性、合法性均有异议。其中对证据1，根据原告提供的证据，原告之女沈某和被告系串通进行公证，故该收据是不真实的。对证据2，被告进行的是虚假交易，表面上被告在归还按揭还款，但是266000元银行贷款最终是交付给被告的，由沈某进行还款。对证据3-5，和刑事案件查明的2005年至2008年由沈某进行按揭款的还款，2008-2010由沈某的前夫进行按揭款还款这一事实是不相符的，原告已提供了证据6即按揭还款的部分原始回单来印证。本院对证据1收据的真实性予以确认，但结合本案的相关事实，该证据尚不足以证明被告向原告之女沈某支付首付款114000元的事实。证据2－5的真实性予以确认，该四组证据可以证明被告在沈某被刑事拘留后支付了部分房屋按揭款的事实。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
杭州市下城区横燕子弄XX幢X单元XXX室房屋系原告傅蓉瑛所有。2005年10月，原告之女沈某因欠被告王军洁二十余万元无力归还，遂萌生利用上述房屋办假按揭套取贷款归还欠款的想法。沈某通过王军洁找到案外人袁某帮忙。袁某提供了其婆婆的照片，由沈某向制证人提供该照片伪造了原告的身份证，同时还伪造了上述房屋的房产三证。2005年11月7日，沈某带着袁某婆婆至杭州市上城公证处办理了委托公证，杭州市上城区公证处出具了（2005）杭上字第4086号委托书公证书，委托书记载的委托内容为原告傅蓉瑛委托沈某办理杭州市下城区横燕子弄XX幢X单元XXX室房屋的转让事宜，包括签订房屋转让合同、支付有关税费、收取房款等一切相关手续。后沈某用假的房产三证调换出原告放置在家中的真三证，于2005年11月10日以原告代理人的身份与被告杨志强、王军洁签订《杭州市房屋转让合同》，将原告所有的杭州市下城区横燕子弄XX幢X单元XXX室过户到被告杨志强、王军洁名下。2010年2月沈某因职务侵占被刑事拘留，原告在整理沈某房间时，发现了房屋转让的相关资料，才得知自己的房屋已被转让。2010年3月8日原告向浙江省杭州市钱塘公证处申请对（2005）杭上字第4086号委托书公证书进行复查，2010年4月9日浙江省杭州市钱塘公证处出具（2010）浙杭钱复第02号复查决定书，决定撤销（2005）杭上字第4086号委托书公证书。原告于2010年7月向公安机关报案。2013年12月16日沈某因伪造国家机关证件罪、伪造居民身份证罪被判处有期徒刑。
另查明，杭州市下城区横燕子弄XX幢X单元XXX室过户至两被告名下后，以被告杨志强的名义在深圳发展银行杭州湖墅支行办理了按揭贷款，贷款金额为266000元，该贷款实际交付给两被告用作归还王军洁的欠款。双方约定由沈某向银行每月归还按揭款，至还款完成后再将房屋过户至原告名下。后沈某每月归还按揭款至2010年2月被刑事拘留，之后的按揭款由两被告支付，至2013年6月，两被告停止向银行支付按揭款。案涉房屋虽登记在两被告名下，但一直仍由原告居住。目前该房屋被多家法院查封。
本院认为：案涉杭州市下城区横燕子弄XX幢X单元XXX室系原告所有。原告之女沈某为清偿债务，伪造原告的身份证及房屋三证，办理委托公证，在原告不知情的情况下，将案涉房屋过户至两被告名下，并用房屋进行抵押贷款，所贷款项用于归还其欠王军洁的债务。对于上述事实，原、被告均无异议，且已经生效判决确认。沈某并非案涉房屋的所有权人，其未经原告授权，与两被告签订房屋转让合同，属于无处分权的人处分他人财产，该合同是否有效，是本案争议的焦点。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无权处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，原告作为权利人，显然未对沈某的行为进行追认，沈某在订立合同后也未取得处分权，故其转让房屋的行为属于无权处分他人财产。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。因此，房屋转让合同是否有效，需要确定两被告取得案涉房产是否属于法律规定的善意取得。对此，本院从物权法所规定的善意取得的构成要件进行分析。首先，两被告受让该房屋时是否是善意的。案涉房屋之所以可以在原告不知情的情况下办理过户登记手续，是因为沈某伪造原告的身份证及房产三证，并用伪造的证件由他人假冒原告办理委托公证后才能达成。为完成委托公证，被告王军洁向沈某介绍了其在中介公司工作的朋友袁某，并由袁某的婆婆冒充原告办理假身份证据，到公证处办理公证，根据袁某在公安机关的证言及生效刑事判决所确认的事实，整个过程王军洁均知情，因此可以认定王军洁对于沈某无权转让案涉房屋是明知的，在此情况下其仍与丈夫杨志强共同受让了案涉房屋，应认定两被告在受让时具有恶意，不适用善意取得。其次，善意取得的适用应以有偿取得为前提。本案中沈某与两被告签订房屋转让合同的真正意图是为了套取银行贷款，用于归还沈某在王军洁处的欠款。整个交易过程中并无被告支付房款的证据，房屋向银行抵押后获取的贷款266000元并未支付给房屋所有权人，而是交给被告作为沈某归还王军洁欠款，银行的按揭款仍由沈某支付，房屋至今为止也一直由原告居住。故两被告受让房屋却未支付对价，足以证明其取得房屋并非善意。综合上述理由，两被告受让案涉房屋，不符合善意取得的构成要件，现原告主张确认沈某以原告名义签订的房屋转让合同无效的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。无效的合同自始自终无法律约束力，故两被告因无效合同取得的财产，应予以返还，原告请求将杭州市下城区横燕子弄XX幢X单元XXX室产权予以恢复登记至自己名下的请求，本院亦以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认签订于2011年11月10日的卖方为傅蓉瑛、买方为杨志强、王军洁的《杭州市房屋转让合同》无效；
二、被告杨志强、王军洁于本判决生效之日起十日内将杭州市下城区横燕子弄XX幢X单元XXX室房屋产权恢复登记至原告傅蓉瑛名下。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告杨志强、王军洁负担（于本判决生效之日起十日内履行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68】。
审判员 叶东晓
二〇一四年四月十四日
书记员 俞梦潇