西藏自治区林芝市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏04民终24号
上诉人（原审被告）：冉芝明，男，1963年4月29日出生，汉族，户籍地重庆市大渡口区，外来经商人员，住西藏自治区林芝市，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：陈柯材，西藏尼洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何光明，男，1964年10月29日出生，汉族，户籍地拉萨市，外来经商人员，现住拉萨市，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：伍小容，西藏昂秀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李恒，西藏昂秀律师事务所实习律师。
上诉人冉芝明因与被上诉人何光明房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2018）藏0402民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冉芝明及其委托诉讼代理人陈柯材、被上诉人何光明的委托诉讼代理人伍小容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冉芝明上诉请求：1.撤销林芝市巴宜区人民法院（2018）藏0402民初66号民事判决并改判。2.一、二审案件受理费由何光明承担。事实与理由：1.林芝市巴宜区人民法院（2018）藏0402民初66号民事判决认定事实不清。冉芝明没有违约行为，其租用何光明的房屋经商已有十多年，都没有见到过何光明，截止2015年年底均由王立志以何光明的名义与冉芝明签订房屋租赁合同，冉芝明以为他们是一家人相信了王立志，并为了长期合作，冉芝明应王立志请求，从2014年开始多次给王立志借款，共计借款人民币1310000.00元用于经商。当时口头约定以该借款利息冲抵房租每月6500.00元，但2016年王立志去向不明。王立志目前仍欠冉芝明1310000.00元未偿还，利息损失可完全足额支付房租，而何光明将王立志安排到别处，严重损害了冉芝明的合法利益。2.2017年初，何光明向冉芝明索要房租，因当时没有注意到房租上涨，冉芝明发现何光明单方上涨房租至每月7500.00元时，因不同意而发生了争议，在协商不成的情况下未交纳房租，其并未违约。而何光明擅自上涨房租和违反合同约定擅自上涨电费，且在未解除合同下擅自断电等行为，构成了违约。断电行为造成的亏损要另行起诉。3.一审法院判决解除合同，并没有对室内装修作出处理，属于错误。冉芝明在2016年年底到2017年初才投资近700000.00余元对该出租房进行全部装修、添置设施设备。根据合同第四条第4款约定：合同到期甲方收回房屋，室内装修不作赔偿。据此，合同没有到期甲方收回房屋需要对室内装修进行赔偿。冉芝明因为经营需要才进行了装修，如果合同未到期解除，双方应当对室内装修进行折价评估或聘请第三方评估折价，甲方进行赔偿。综上，一审法院判决错误，故请求二审法院依法判决撤销或纠正，以维护法律的公平正义。
何光明辩称，1.冉芝明存在严重违约。冉芝明与何光明形成了房屋租赁合同关系，合同中已明确出租方为何光明，冉芝明清楚王立志并非房屋出租方，冉芝明与王立志之间是否存在借贷关系，如何约定，均与何光明无关，冉芝明称其与王立志间存在借贷关系，并提出以房租、水电费充抵借款利息无事实与法律依据。何光明对王立志的去向也未进行过安排。根据双方签署的租赁合同，一审中已查明冉芝明自2017年6月1日至今均未再向何光明交纳房屋租金和水电费，已严重违约，冉芝明与何光明约定的合同解除条件己成就，何光明有权解除租赁合同，冉芝明应当搬离租赁房屋并向何光明返还租赁房屋。2.关于上涨房屋租金的问题。何光明不存在擅自上涨房租，根据双方签订的租赁合同约定内容，租金可以调整，故经双方一致同意租金调整到7500.00元，调整后交纳的租金与之前交纳的租金不一致，冉芝明称未注意到租金上调与事实不符合。3.关于电费标准问题。冉芝明与何光明在租赁合同中约定水电费由承租方即冉芝明承担，合同中约定的电费每度1.00元仅为合同签订时的标准，因何光明实际代冉芝明缴纳的电费为每度1.50元，同地段其他租户交纳标准也是1.50元每度。一审法院判决电费以每度1.00元计算。何光明并没有违约行为。4.关于何光明断电，是因冉芝明自2016年起未交租金及电费而正常经营，何光明为防止损失扩大采取了不安抗辩权。5.关于冉芝明提出的装修处理问题。首先，冉芝明在一审中并未对装修费用提起反诉，根据”不告不理”原则，法院对此不予审理。其次，冉芝明是否进行装修，在一审时并未提供任何证据予以证明，即便进行了装修，也未经过何光明同意，根据相关法律装修费用与何光明无关，无需承担任何责任。何光明有权要求冉芝明恢复原状或赔偿损失，何光明将保留此权利。再次，本案系因冉芝明违约导致合同解除，依法应承担违约责任和不利后果，不应对合同断章取义将责任转加于何光明。6.一审法院对于租金标准认定及返还押金事宜判决错误，但何光明基于尽快解决与冉芝明之间的纠纷，让冉芝明尽快搬离而未上诉。7.冉芝明捏造事实在网络上进行传播，侵害答辩人名誉，双方已无继续履行合同的基础。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
何光明向一审法院起诉请求：1.判令解除何光明与冉芝明于2015年12月30日签订的《林芝市八一镇德吉路商品房出租合同》；2.请求判令冉芝明搬离并返还该租赁房屋；3.判令冉芝明支付2017年6月1日至2017年12月30日拖欠的租金52500.00元，并支付拖欠至2017年11月30日止的水费896.00元、卫生费600.00元、电费36540.00元，共计90536.00元；4.判令冉芝明支付违约金27190.00元；5.判令冉芝明支付自2018年1月1日至实际搬离之日止的房屋占有使用费（按每月10500.00元计算），自2017年12月1日起至实际搬离之日止的水费（每吨4元）、卫生费（每月100.00元）、电费（每度1.50元）；6.本案诉讼费用由冉芝明承担。
一审法院认定事实：2015年12月30日，何光明与冉芝明签订《林芝市八一镇德吉路商品房出租合同》，约定何光明将其所有的位于林芝市巴宜区八一镇德吉路（光彩小区）2楼房屋出租给冉芝明开设网吧使用，租期自2015年12月30日至2020年12月30日止，租金为每月6500.00元，租金每月5日前交纳，合同并约定了违约责任等相关内容。冉芝明向何光明交纳了押金30000.00元。合同签订后，何光明按照约定将租赁房屋交付与冉芝明使用至今。自2017年6月1日起，冉芝明未向何光明支付房屋租金。
2018年4月19日，经双方当事人确认，冉芝明拖欠电费33292度（电表底度为5413.60、电费用量标准为电表度数×40倍），拖欠水费896.00元（水表底度为416、水费标准为每吨3元）。
一审法院认为，何光明与冉芝明签订的《林芝市八一镇德吉路商品房出租合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，各方均应按照合同约定履行义务。何光明将房屋出租给冉芝明使用，冉芝明理应按照合同约定支付租金及相关水、电费用等。合同约定：”房租应在每月5日前交纳，10日内不交纳房租，可以收回房屋并追回房租且不退还押金”。因冉芝明未按合同约定支付租金，何光明期待的合同利益不能实现，冉芝明构成根本违约。故何光明要求解除与冉芝明签订的《林芝市八一镇德吉路商品房出租合同》，理由充分，该院予以支持。关于解除合同的时间节点问题，该院认为，双方就合同解除的条件进行了约定，当约定解除条件成就时，解除权人应当就解除权的意思表示到达对方时，合同才视为解除。因此该院认定双方合同解除的时间应为冉芝明收到起诉状副本时为准，即2018年3月9日。与此同时，冉芝明亦无权占有该租赁房屋。故何光明要求冉芝明返还租赁房屋的诉讼请求，该院予以支持。
关于何光明要求冉芝明支付拖欠的房租以及至实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费的诉请。该院认定双方于2018年3月9日解除《林芝市八一镇德吉路商品房出租合同》。合同解除之前冉芝明理应按照合同约定向何光明支付租金，何光明要求冉芝明以每月7500.00元标准支付房租的请求，因其未就双方变更合同租金一事向该院举证证实，因此应按照合同约定租金为准，即每月6500.00元支付自2017年6月1日至2018年3月9日止的房租共计为60543.00元。租赁合同解除后，何光明可以向冉芝明主张因其无权占有租赁房屋期间的逾期占有使用费。房屋占有使用费应自2018年3月10日起，参照租赁合同租金标准（每月6500.00元）计算至冉芝明实际返还租赁房屋止。
关于何光明要求冉芝明支付拖欠的水、电费用及卫生费至实际搬离之日止的诉请。2018年4月19日，经双方当事人确认冉芝明拖欠电费33292度，按照合同约定每度1元标准计算，电费为33292.00元。拖欠水费为896.00元。卫生费参照相关部门收取标准每月100.00元，计1100.00元。自2018年4月20日至实际返还租赁房屋之日止的水、电费按照实际使用量进行计算（水费以每吨3.00元、电费以每度1.00元），卫生费参照相关部门收取标准以每月100.00元标准计算。
关于何光明要求冉芝明承担违约金27190.00元的诉请。该案中，何光明诉请的该项违约金实为合同约定的滞纳金，承租人未按照合同约定向出租人支付租金，属违约行为，应承担违约责任。合同第五条第4项约定每逾期一天交纳房租费10%的滞纳金明显过高，该院依照相关规定酌情调整至18162.90元。
何光明与冉芝明双方均认可冉芝明在承租房屋时向何光明交纳了押金30000.00元，庭审中何光明明确表示放弃因冉芝明违约而不予退还押金的权利，该院认定双方签订的租赁合同已于2018年3月9日解除，故何光明应退还押金30000.00元。
综上所述，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决，一、何光明与冉芝明签订的《林芝市八一镇德吉路商品房出租合同》于2018年3月9日解除；二、冉芝明于本判决生效之日起三十日内向何光明返还位于林芝市巴宜区八一镇德吉路（光彩小区）二楼房屋（网吧）；三、冉芝明于本判决生效之日起十日内向何光明支付房租60543.00元、电费33292.00元、水费896.00元、卫生费1100.00元，共计95831.00元；四、冉芝明于本判决生效之日起十日内向何光明支付违约金18162.90元；五、冉芝明于本判决生效之日起三十日内支付何光明自2018年3月10日至实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费（每月6500.00元），支付自2018年4月20日至实际返还租赁房屋之日止的电费（每度1元），支付自2018年4月20日至实际返还租赁房屋之日止的水费（每吨3.00元），支付自2018年5月至实际返还租赁房屋之日止的卫生费（每月100.00元）；六、何光明于本判决生效之日起十日内返还冉芝明押金30000.00元；七、驳回何光明的其他诉讼请求。案件受理费2654元，由何光明负担785.00元，由冉芝明负担1869.00元。
二审中，冉芝明在举证期外提交了以下证据：1.2017年出具的《收款收据》三张，欲证明何光明违约擅自上涨房租；2.2015年出具的《收款收据》五张、2016年出具的《收款收据》六张，欲证明何光明违约擅自上涨电费；3.”接处警登记表”，欲证明在合同未到期也未解除的情况下何光明擅自断电，构成违约；4.”证明”三份，欲证明整个街道同路段房租并未上涨，因冉芝明不同意何光明擅自上涨房租，一直在协商状态导致冉芝明未交房租，并不存在违约的行为。何光明对以上证据均不属于新证据且逾期提交为由不同意质证。本院认为，2017年出具的《收款收据》三张、2015年出具的《收款收据》五张、2016年出具的《收款收据》六张、”证明”三份，均不足以证明何光明存在违约行为，且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条、四十三条之规定，以上证据均属于举证期届满提供的证据不是新证据，本院不予采纳。”接处警登记表”系新证据，结合何光明庭审中的陈述，能够证实何光明存在对涉案房屋断电的行为，但对何光明违约的证明目的本院不予采信。5.何光明在二审举证期内提交了”网络举报信息”，欲证明冉芝明捏造事实，诽谤何光明及亲属，双方之间已无合作的基础，无法继续履行合同。冉芝明对其真实性无异议，但认为”网络举报信息”内容属实。本院认为，该证据与本案无关联性，本院不予采纳。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
另查明，涉案房屋自2017年3月份至5月份租金为7500.00元。
何光明于2018年5月11日对涉案房屋采取了断电的措施。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
1.关于冉芝明认为案外人王立志以何光明的名义与其签订合同，其与王立志约定以借款利息抵扣房租，该利息足以抵扣房租的问题。本院认为，冉芝明并未提交任何证据证实案外人王立志及欠款与本案的关联性，该欠款存在与否与本案无关，对于冉芝明以案外人王立志欠款的利息足以抵扣房屋租金的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。
2.关于何光明是否存在违约行为的问题。首先，冉芝明认为何光明擅自上涨房租和电费，存在违约行为。本案中，双方对涉案租赁房屋自2017年3月份至5月份共计3个月每月支付并收取7500.00元租金的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，何光明与冉芝明签订的《林芝市八一镇德吉路商品房出租合同》中虽约定了房屋租金及电费，但2017年3月份至5月份每月支付并收取7500.00元租金的行为并不足以认定何光明存在违约行为，冉芝明亦无其他证据证实何光明存在擅自收取7500元或上涨租金和电费的行为，应承担举证不能的不利后果。其次，关于冉芝明认为何光明对涉案房屋进行断电，属于违约行为。本院认为，何光明与冉芝明签订的《林芝市八一镇德吉路商品房出租合同》有效，合同中对房屋租金和支付时间有明确的约定，冉芝明自2017年6月1日至今未向何光明支付房租，一审中冉芝明与何光明确认截止2018年4月19日拖欠电费33292.00元，也无再向何光明支付电费的证据，因此，本院认为，何光明断电行为不属于违约。综上，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，冉芝明主张何光明存在违约行为并未提交有效的证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，该上诉请求本院不予支持。
3.关于冉芝明以何光明要求上涨房租，因双方一直在协商状态，导致其未支付房租为由，认为其不存在违约行为的问题。本院认为，何光明与冉芝明签订的《林芝市八一镇德吉路商品房出租合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，双方应按照约定全面履行自己的义务。本案中，冉芝明存在自2017年6月1日至今未支付房租的事实。即便何光明要求上涨房屋租金导致冉芝明与何光明对房租存在争议，但冉芝明也无证据证明其按照原来的标准支付租金的事实，因此，冉芝明以房租存在争议为由不予交纳房租的理由不成立。一审认定冉芝明违约事实清楚，适用法律正确，本院予以确认。
4.关于冉芝明认为一审法院未对承租房屋室内装修作出处理，存在错误的问题。本院认为，一审中，何光明并未对涉案房屋室内装修提出任何诉求，冉芝明亦未对涉案房屋室内装修问题提起反诉，一审法院对该装修问题，依法未进行审理，并无不当。冉芝明认为一审法院未对承租房屋室内装修作出处理，存在错误的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，冉芝明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2580.00元，由上诉人冉芝明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 松吉卓玛
审 判 员 达娃玉珍
审 判 员 孙 丹 华
二〇一八年七月三十日
法官助理 黄 国 基
书 记 员 次仁央宗