广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇端法民四初字第173号
原告：肇庆市中港物业管理有限公司，住所地肇庆市端州区。
法定代表人：文贵江。
委托代理人：杨梅嫦，该公司经理。
被告：朱洁嫦，女，1974年10月24日生，汉族，住肇庆市端州区。
原告肇庆市中港物业管理有限公司诉被告朱洁嫦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人文贵江、委托代理人杨梅嫦，被告朱洁嫦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年9月5日起肇庆市粤中物业管理有限公司与江南苑小区业主签订前期物业服务协议，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修管理、小区绿化、环境卫生、秩序维护等管理服务。相应被告应按照合同约定每月支付物业服务费33.92元（按住宅建筑面积0.45元／平方米收取，被告住宅建筑面积：75.39平方米）、公共水电分摊5元、智能维护费5元。肇庆市粤中物业管理有限公司于2009年10月1日退出管理由我司接管。但被告从2009年1月1日起一直以各种理由拖欠物业管理费，经我司多次催收仍拒绝交纳。根据《物业管理条例》的规定。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即付清拖欠物业服务费、公共水电分摊及智能对讲维护费3162.6元及滞纳金500元（欠费72个月起止日期：2009年1月至2014年12月），房管局查询费40元，合计3702.6元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、2010年11月26日，原告与肇庆市粤中物业管理有限公司签订的《物业管理承包责任书》中规定乙方须在每月15日前将上月发生的所有项目费用收入所产生的税费交到甲方的财审部，由甲方缴纳；以及甲方对乙方的管理工作拥有监督管理权，说明原告只是履行管理服务责任，不能代替粤中物业公司的法人地位，不具备起诉资格。2、原告与肇庆市粤中物业管理有限公司签订的《物业管理承包责任书》说明原告向肇庆市粤中物业管理有限公司承包；《广东省物业管理条例》第9条规定，一个小区只能由一个物业服务企业提供物业管理服务，肇庆市粤中物业管理有限公司将物业整体管理责任转让原告，是非法承包，《物业管理承包责任书》属于无效合同。3、原告起诉2010年至2012年的物业服务费已超诉讼时效。4、原告在无效合同的情况下进驻本小区，所提供的物业服务质量很差。5、根据《广东省物业管理条例》第49条规定，物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施、设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定方式向全体业主合理分摊，没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分占建筑总面积的比例分摊，不是5元／月。6、小区的智能设施是属于全体主业的并不是每月都要维护，应该按实际费用分摊。7、《广东省物业管理条例》第49条规定，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务的收支情况。8、我与原告没有订立如果不按时交纳物业费就要交纳滞纳金和查档费的约定。
经审理查明：原告肇庆市中港物业管理有限公司是于2007年8月31日依法登记设立的有限责任公司，经营范围为物业管理服务、家政服务，具有叁级资质等级的物业服务企业。肇庆市西江南路江南苑的权属人为被告朱洁嫦，该房屋建筑面积为75.39㎡，该房屋所在的肇庆市端州区西江南路江南苑小区系由肇庆市江南苑房地产开发有限公司开发。2007年7月21日，肇庆市江南苑房地产开发有限公司选聘肇庆市粤中物业管理有限公司为该小区提供物业管理服务，并于与该公司签订《物业管理委托合同》，约定委托的事项包括房屋建筑共用部份、共用设施设备、市政公用设施和附属物构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放等；由肇庆市粤中物业管理有限公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共水电费分摊（5元／月／户）、智能系统维护（5元／月／户）、露天车位120元／月／辆（小车）、露天车位180元／月／辆（大车）；委托管理期限自2007年7月21日至2010年7月30日。
2009年9月21日，肇庆市粤中物业管理有限公司与原告肇庆市中港物业管理有限公司签订《物业管理承包责任书》，约定将端州区江南苑小区发包给原告，按肇庆市粤中物业管理有限公司与肇庆市江南苑房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》约定收取费用；承包期自2009年10月1日起至2010年9月30日止；本责任书签订前肇庆市粤中物业管理有限公司应收未收的物业管理费用委托原告代收，肇庆市粤中物业管理有限公司按实际收取金额的5%向原告支付劳务费。上述《物业管理承包责任书》到期后，双方再签订《物业管理承包责任书》，约定承包期限至江南苑业主委员会与原告或其他物业公司签订新的物业管理服务协议时止。原告从2009年10月1日起进驻江南苑小区进行物业管理，为包括被告在内的端州区江南苑小区业主提供了物业服务。由于被告一直拒绝缴交物业管理费用，原告向其追讨无果，遂向本院提起诉讼，要求被告交纳自2009年1月至2014年12月期间的物业服务费等费用等。
诉讼中，被告朱洁嫦确认与肇庆市粤中物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，与原告没有签订合同。签订《前期物业管理服务协议》后，被告按住宅建筑面积每月每平方米0.45元、公共水电分摊5元／月、智能维护费5元／月的交费标准交纳物业服务费、公共水电分摊和智能维护费给肇庆市粤中物业管理有限公司，从2009年1月1日起没有交纳物业管理费、公共水电分摊和智能维护费。
另查明：端州区江南苑小区至本案诉讼期间尚未成立业主委员会。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。关于肇庆市中港物业管理有限公司作为本案原告是否适格问题。原告肇庆市中港物业管理有限公司是依法登记设立并具有叁级资质等级的物业服务企业。被告朱洁嫦案涉房屋所在的端州区江南苑小区系由肇庆市江南苑房地产开发有限公司开发，肇庆市江南苑房地产开发有限公司选聘肇庆市粤中物业管理有限公司为该小区提供物业服务。2009年9月21日，肇庆市粤中物业管理有限公司与原告肇庆市中港物业管理有限公司签订《物业管理承包责任书》，将江南苑小区发包给原告。之后，原告肇庆市中港物业管理有限公司进驻江南苑小区，为包括被告在内的江南苑小区业主提供了事实上的物业服务，也付出了一定的成本，以自己的实际行为履行了合同的主要义务。原告肇庆市中港物业管理有限公司与被告虽无签订正式的物业服务合同，但他们之间形成了事实上的物业服务关系，肇庆市中港物业管理有限公司作为本案的原告，主体适格。
关于被告应否支付原告肇庆市中港物业管理有限公司物业服务费、公共水电分摊和智能维护费问题。前文已查明，原告进驻江南苑小区后，为包括被告在内的江南苑小区业主提供了事实上的物业服务，也付出了一定的成本，被告作为端州区江南苑小区的业主接受了原告提供的相应物业管理服务，双方之间形成了事实上的物业管理服务关系，原告提供物业服务的质量基本上符合被告与肇庆市粤中物业管理有限公司之间的《前期物业管理服务协议》的约定。因此，根据公平合理原则和权利、义务相一致原则，被告虽无与原告签订《前期物业管理服务协议》，但其享受了物业服务的权利，应承担支付相应对价的义务，即被告应向原告支付物业管理的相应费用。对于收费的标准，原告中港物管公司请求参照肇庆市粤中物业管理有限公司的收费标准收取物业服务费、公共水电分摊和智能维护费，合理合法，本院予以采纳。参照上述标准，被告应支付给原告中港物管公司从进驻小区之日即2009年10月1日至2014年12月31日的物业服务费为2137.31元［0.45元／月／㎡×75.39㎡×63个月］、公共水电分摊为315元［5元／月×63个月］、智能维护费为315元［5元／月×63月］，合计2767.31元。原告要求从2009年1月起计费理据不足，本院不予采纳，被告2009年1月至2009年9月期间的欠费，应由肇庆市粤中物业管理有限公司另行主张。
关于被告应否支付原告肇庆市中港物业管理有限公司物业服务费的滞纳金问题。原告要求被告从欠费之日起计收滞纳金，因原、被告之间并无书面合同约定迟延交费可收取滞纳金，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院予以驳回。
关于被告应否支付原告肇庆市中港物业管理有限公司查档费的问题。由于原告所主张的查档费40元是基于本案诉讼而到房管部门查档所产生的费用，该费用是原告行使诉权而产生的费用，由于双方并无约定此费用的承担，故对原告要求被告支付查档费的诉讼请求，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，《物业管理条例》第四十二条，《广东省物业管理条例》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告朱洁嫦应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市中港物业管理有限公司支付其所欠的2009年10月1日至2014年12月31日的物业服务费2137.31元、公共水电分摊315元、智能维护费315元，合计人民币2767.31元。
二、驳回原告肇庆市中港物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元（原告已预交25元），由原告负担13元，被告负担37元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 伍世强
审 判 员 黄卓贤
人民陪审员 郑凤鸣
二〇一五年六月十六日
书 记 员 卢诗瀚