贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终254号
上诉人（原审被告）胡加琳，女，1981年1月4日生，布依族，贵州省独山县人，住独山县。
被上诉人（原审原告）谭盛琴，女，1980年7月23日生，汉族，贵州省独山县人，住独山县。
原审第三人黄绍英，女，1965年3月15日生，布依族，贵州省独山县人，住独山县。
上诉人胡加琳与被上诉人谭盛琴及原审第三人黄绍英物权保护纠纷一案，独山县人民法院于2015年12月8日作出（2015）独民初字第834号民事判决后，胡加琳不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：中国人民财产保险股份有限公司独山支公司（以下简称人保独山公司）原有独山县基长镇街上的基长保险服务所楼房（房产证号为：独房权证基长镇字第＊＊**号，国有土地使用证号为：独基长镇国用（2002）字第＊＊＊＊号，国土证证载权利人为中国人民财产保险股份有限公司独山县支公司）一栋。2000年7月25日，第三人黄绍英与人保独山公司签订《租房协议》，租用基长保险服务所楼房。双方协议中约定“独山县人民保险公司（以下简称甲方）：基长街上黄绍英（以下简称乙方）：甲方同意将基长保险服务所楼房及后面的场地租给乙方保管使用，现将有关事项拟定如下，以便双方共同遵守。一，租房范围：基长保险服务所整栋房屋及房屋后面的围墙内的场地。二、租房期限：从二OOO年八月一日至二OO一年八月一日止，壹年，期满后需续租另立协议。三、租费及支付办法：每年租金肆仟元，分两次付清，……四、其他事项：1、甲、乙双方若停租或不承租，必须提前一个月通知对方。……”。2001年8月2日租期届满后，双方未继续签订租赁合同，第三人黄绍英仍在使用该房屋并继续按照租房协议约定的租金向人保独山公司交付租金至2012年1月30日。
2011年6月28日，第三人黄绍英与被告胡加琳签订《租房协议》，将基长保险服务所一楼右侧的门市一间转租给被告胡加琳，双方协议中约定“甲方（出租方）黄绍英：乙方（承租方）胡加琳：2011年6月28日基长保险服务所房屋，所有人黄绍英将房屋租给承租人，承租人与黄绍英就房屋租赁关系达成以下协议：1、租期为八年自2011年6月28日至2019年5月27终止。……5、房租壹年捌仟圆整，每年交款一次，如遇特殊情况可减交部分房租和延期交房租款。6、承租人必须做到，若不想再租只能将房屋交给黄绍英，不能转租或将该房交给他人使用，若违反本协议承租人必须一次性赔偿违约金伍萬圆整。……”。被告胡加琳转租得该门市后，用于理发店经营，现已按约定向黄绍英交纳租金至2016年5月27日。
2014年7月30日，人保独山公司委托人保投资控股有限公司重庆资产管理部委托重庆联合产权交易所挂牌出售基长保险服务所楼房，2014年10月20日，人保投资控股有限公司重庆资产管理部协议委托重庆联合产权交易所集团股份有限公司代为拍卖该房产。重庆联合产权交易所集团股份有限公司于2014年11月10日在《贵州都市报》刊登拍卖公告，原告谭盛琴与第三人黄绍英从该报上获悉人保独山公司位于独山县基长街上房产进行拍卖的信息后，均申请参与竞拍，并于2014年11月24日上午10时同时在网上参与竞拍，竞拍结束后，原告谭盛琴以411500元的价格与人保独山公司购买得该基长保险服务所楼房。第三人黄绍英认为自己是承租人，人保独山公司出卖房屋未书面通知她参与购买，该行为侵犯了她的优先购买权，遂以人保独山公司为被告，以本案原告谭盛琴为第三人向独山县人民法院提起买卖合同纠纷诉讼。独山县人民法院经审理后于2015年4月3日以（2015）独民初字第66号民事判决书判决驳回黄绍英的诉讼请求。黄绍英不服，向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院提起上诉，贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院于2015年7月15日以（2015）黔南民终字第478号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
2015年6月4日，原告谭盛琴向独山县人民政府申请办理了的独府国用（2015）第＊＊＊＊号土地使用权证，并于2015年7月20日向独山县房屋管理局登记并办理了独房权证独山字第＊＊**号房屋产权证。2015年8月25日，人保独山公司在所出售的基长保险服务所楼房前张贴通告“我公司原位于独山县基长镇基长街上的办公房屋，原房产证号为：独房权证基长镇字第＊＊**号，原国有土地使用证号为：独基长镇国用（2002）字第0011号。该房屋已于2014年11月24日通过网上公开拍卖的方式转卖给谭盛琴。谭盛琴购得该房屋后，现已将房权证及土地使用权证过户到谭盛琴名下。2012年1月30日起至今，我公司未向任何单位或个人出租该房屋。在此期间，若存在第三人擅自对外出租的行为与本公司无关”。2015年10月16日，原告谭盛琴以房屋被被告胡加琳占用，被告胡加琳不支付租金的行为已经侵害了其合法权益为由诉至法院。
原审原告谭盛琴一审诉称：被告原与黄绍英租赁得人保独山公司位于独山县基长镇街上的保险服务所房屋使用。2014年11月24日，原告经网络竞拍购得该房屋，在办理了土地使用权和房屋产权登记后，向被告催告，要求支付租金。但被告虽继续使用该租赁房屋，却未向原告支付租金。被告的行为已经侵害了原告的合法权益，故诉请判令被告搬离该房屋，并赔偿因占用房屋给原告造成的经济损失（自原告取得房产证时起至诉讼终结时止按照被告正常应付的租金计算）。
原审被告胡加琳一审辩称：根据《合同法》第二百二十九条关于买卖不破租赁的规定，原告的诉讼请求于法无据，应依法予以驳回。
原审第三人黄绍英一审述称：原告的诉讼请求于法无据，应依法驳回。
一审法院认为：所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。原告谭盛琴通过网上参与竞拍方式向人保独山公司购卖得该公司所有的基长保险服务所楼房，并登记和办理了土地使用权证、房屋产权证后，该房产的所有权已依法由人保独山公司转移至原告谭盛琴处，原告谭盛琴对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利，并受法律保护。
关于第三人黄绍英与人保独山公司的租赁关系问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”；第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，第三人黄绍英于2000年7月25日与人保独山公司签订租赁协议租用基长保险服务所楼房，在租期届满后，双方未继续签订租赁合同，但黄绍英仍在使用该房屋，人保独山公司也继续收取黄绍英所交的租金，双方的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2012年1月31日至人保独山公司将房产依法出售给原告谭盛琴期间，黄绍英虽未向人保独山公司交纳租金，但仍在使用该房屋，人保独山公司也未向黄绍英主张收回房屋，应认定黄绍英与人保独山公司的租赁关系在此期间仍存在。原告谭盛琴经购买获得基长保险服务所的房产，登记并办理产权证书后，已依法取得了人保独山公司在该房产上的所有权，享有该房屋出租人的权利，对与第三人黄绍英的不定期租赁合同，原告谭盛琴可以随时解除，但需要在合理期限之前通知到承租人。人保独山公司与第三人黄绍英的原租赁合同中“提前一个月通知对方”的约定，应可视为原告谭盛琴解除不定期租赁合同时，通知承租人的合理期限为一个月。人保独山公司于2015年8月25日在出租房张贴通告，应视为出租人向承租人黄绍英提出解除不定期租赁合同关系。原告谭盛琴与第三人黄绍英的不定期租赁合同应于2015年9月26日已经解除，第三人黄绍英应于租赁合同解除之日将所租赁的房屋交还给所有权人谭盛琴。
关于第三人黄绍英与被告胡加琳的转租赁关系问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”；第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，人保独山公司将房屋租赁给黄绍英后，仍有对房屋的监管责任，而该租赁房屋在人保独山公司业务所涉的行政区域内，该公司应可随时对房屋进行监管，应视为出租人知道承租人的转租行为。黄绍英在不定期租赁期间于2011年6月28日将所承租的房屋中的部分转租给被告胡加琳，出租人人保独山公司直至原告谭盛琴购得该房产并登记和办理产权证书时止，在长达四年时间内均未提出不同意转租的异议或向黄绍英解除不定期租赁合同，故黄绍英与被告胡加琳之间的转租行为有效，但超过承租人剩余租赁期限部分的约定应为无效，即黄绍英与胡加琳于2011年6月28日至2015年9月25日期间的租赁合同有效，超过2015年9月25日部分的租期约定无效。
根据《中华人民共和国物权法》的规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。被告胡加琳与第三人黄绍英的转租合同自2015年9月26日起因原承租人与出租人的不定期租赁合同解除而无效，但被告胡加琳仍继续使用租赁的房屋，已构成了对该房屋的无权占有，所有权人谭盛琴依法可以请求无权占有人返还原物，被告胡加琳就负有向原告谭盛琴腾房的义务。故原告关于判令被告搬离租赁房屋的主张于法有据，予以支持。被告胡加琳向第三人黄绍英所交纳自2015年9月26日至2016年5月27日的租金，可向第三人黄绍英主张权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……”；第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。本案中，原告谭盛琴于2015年7月20日办理房屋产权证，并于2015年9月26日解除与黄绍英的不定期租赁合同，在此期间，被告胡加琳与第三人黄绍英的租赁合同因未超出承租人黄绍英的剩余租赁期限而有效，被告胡加琳也已将此期间的租金交给黄绍英，故出租人谭盛琴对出租房屋在此期间的租金损失，应向第三人黄绍英提出主张。原告谭盛琴解除了与承租人黄绍英的不定期租赁合同后，被告胡加琳在转租赁合同无效情况下未向的房产所有权人进行腾房，应支付逾期腾房期间的占用费，故原告请求参照合同约定的租金标准支付此期间的房屋占有使用费的主张于法有据，依法予以支持。被告胡加琳与第三人黄绍英房签订屋租赁合同时约定年租金为人民币8000元，即月租金为666.67元。被告胡加琳向出租人支付逾期腾房占有使用费可按每月666.67元的标准进行计算，期限应自2015年9月26日起至实际腾房之日止。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第二百三十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十五条、第十八条、第五条第一款之规定，判决：一、被告胡加琳在本判决生效之日起五日内，将所租赁原独山县基长保险服务所楼房一楼右侧门市一间腾空并交还给原告谭盛琴。二、由被告胡加琳按每月666.67元的标准从2015年9月26日起向原告谭盛琴支付逾期腾房占有使用费至实际腾房之日止。三、驳回原告的其他诉讼请求。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告胡加琳承担。
一审宣判后，上诉人胡加琳不服，向本院上诉称：一、根据买卖不破租赁的法律规定，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。二、一审判决既认定第三人黄绍英与上诉人之间的转租行为有效，又认定部分无效自相矛盾。三、被上诉人起诉我租户不应该，按理说跟谁买房就跟谁要房。四、被上诉人于2015年10月11日强行给租用户断电、断水，导致上诉人遭受严重的经济损失，每户10天损失低算5000至7000元，最高损失2.5万元，请求被上诉人予以赔偿。综上，请求1、撤销原判；2、判决被上诉人赔偿其违法断水断电造成上诉人的经济损失；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人谭盛琴二审答辩称：一审判决查明的事实与客观事实相符，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
原审第三人黄绍英二审未作陈述。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中人保独山公司与原审第三人黄绍英系不定期租赁合同关系，在门面的所有权人变更为被上诉人谭盛琴后，该不定期租赁合同中人保独山公司的权利义务由被上诉人谭盛琴继受。人保独山公司于2015年8月25日在出租房屋前张贴通告终止与黄绍英的租赁合同关系，被上诉人谭盛琴对人保独山公司的该行为表示认可，依照人保独山公司与黄绍英原租赁合同中应“提前一个月通知对方”的约定，应视为谭盛琴与黄绍英之间的不定期租赁合同已于2015年9月26日解除。黄绍英与上诉人的转租合同关系虽因原出租人人保独山公司在异议期内未提出异议而认定有效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，该转租合同约定的租赁期限仍应受到黄绍英与出租人之间租赁合同约定的租赁期限的限制，由于黄绍英与出租人之间的租赁合同已于2015年9月26日解除，则超过此限的转租期限应为无效，一审法院对此认定正确，上诉人关于转租合同有效则转租期限的约定亦应全部有效的上诉主张于法无据，本院不予支持。上诉人另主张的损害赔偿问题，因其在一审中并未提出反诉，故本院不予审理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人胡加琳承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘国红
代理审判员 王开恒
代理审判员 万 青
二〇一六年四月八日
书 记 员 李 震