福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0583民初9673号原告:福建新新房地产开发有限公司，住所地：福建省泉州市丰泽区刺桐西路新晖苑B座。法定代表人：叶明兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈智勇，福建诚全律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：欧阳巧梅，福建诚全律师事务所执业律师。被告：颜淑花，女，1971年10月31日出生，汉族，住福建省南安市。原告福建新新房地产开发有限公司（以下简称“新新房地产公司”）诉被告颜淑花商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新新房地产公司的委托诉讼代理人陈智勇、欧阳巧梅到庭参加诉讼，被告颜淑花经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新新房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认自2017年11月20日起新新房地产公司与颜淑花解除编号为201304139关于水岸阳光（西溪印象）X室套房的《商品房买卖合同》；2.新新房地产公司收回址于南安市成功街水岸阳光（西溪印象）X室套房，颜淑花并向新新房地产公司支付违约金120020元；3.颜淑花承担因解除商品房买卖合同及按揭贷款合同而增加的费用23650元（律师费10000元、诉讼费7600元、执行费6050元）。审理中，新新房地产公司变更诉讼请求为：1.确认自2017年11月20日起新新房地产公司与颜淑花解除编号为201304139关于水岸阳光（西溪印象）X室套房的《商品房买卖合同》；2.新新房地产公司收回址于南安市成功街水岸阳光（西溪印象）X室套房，颜淑花并向新新房地产公司支付违约金120020元；3.颜淑花立即协助新新房地产公司办理注销预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记；4.颜淑花赔偿新新房地产因解除商品房买卖合同及按揭贷款合同而增加的费用共67520.51元（利息、罚息、复利42370.26元、诉讼费7600元、执行费6050元、律师费10000元、诉讼财产保全责任保险费用1500.25元）。事实和理由：新新房地产公司、颜淑花于2013年5月15日签订编号为201304139号《商品房买卖合同》及其合同补充协议，合同约定颜淑花向新新房地产公司购买水岸阳光（西溪印象）X室房屋一处，合同补充协议约定房屋价款600099元，首期款180099元，余款420000元以按揭贷款的方式支付。2013年9月25日，颜淑花、新新房地产公司、上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行（以下简称“浦发银行泉州分行”）签订编号为1765201310090130301的《个人购房担保借款合同》，约定颜淑花向浦发银行泉州分行借款420000元，由新新房地产公司提供连带责任保证。合同签订后，浦发银行泉州分行按时发放了贷款，但颜淑花逾期偿还贷款，浦发银行泉州分行向泉州市丰泽区人民法院提起诉讼，丰泽区人民法院作出（2016）闽0503民初6655号民事判决书，判决新新房地产公司应对逾期未还的借款本息（包括利息、罚息、复利）承担连带责任并承担案件受理费。2017年10月30日，新新房地产公司为承担上述保证责任，被丰泽法院扣缴451690.12元（其中执行款438040.12元、诉讼费7600元、执行费6050元）。为解除商品房买卖合同新新房地产还支付了律师费10000元、保全费3521元、诉讼财产保全责任保险保费1500.25元以及诉讼费。根据双方签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，新新房地产公司在承担保证责任后，有权解除合同并要求颜淑花支付按商品房总价款的20%计算的违约金。颜淑花并应承担新新房地产公司因解除商品房买卖合同及按揭贷款合同而增加的费用。2017年11月3日，新新房地产公司向颜淑花发出解除《商品房买卖合同》通知书，要求颜淑花在接函后15日内支付451690.12元款项，否则自2017年11月20日起，新新房地产将解除编号为201304139的《商品房买卖合同》，收回讼争房产。该通知书于2017年11月4日视为送达。颜淑花未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，颜淑花经传票传唤未到庭，本院无法组织其对证据进行质证。本院经审查认定事实如下：新新房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发等项目的有限责任公司，新新房地产公司并取得诉争商品房项目的商品房预售许可证。2013年5月15日，新新房地产公司与颜淑花签订合同编号为201304139的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，颜淑花向新新房地产公司购买址在南安市柳城办事处柳东居委会水岸·阳光（西溪印象）第X层X号房屋，建筑面积共91.99平方米，总金额为600099元，付款方式及期限详见附件六合同补充协议。附件六《合同补充协议》约定，若买受人以商品房抵押（按揭）贷款方式支付购房款，首期款180099元于2013年5月15日前付清；余款420000元以商品房抵押（按揭）贷款的方式支付……出卖人同意为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保责任，担保期限及范围以出卖人与贷款银行签订的保证合同或按揭合作协议为准……若买受人严重违反按揭合同的有关约定，不按时向银行还款而导致银行宣布提前解除按揭合同，并依借款合同保证条款要求出卖人偿还全部未还贷款的，出卖人按银行要求承担保证责任后，买受人应自出卖人承担保证责任之日起15日内向出卖人付清上述全部款项，否则，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，收回房产，并按《商品房买卖合同》第四条约定的商品房总价款的20%追究买受人严重违约之违约赔偿金，买受人已支付购房款在扣除违约赔偿金后无息退还给买受人。因解除买卖合同及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担。2013年5月28日，讼争商品房买卖合同办理了商品房买卖合同备案及预告登记。2013年9月25日，颜淑花、新新房地产公司与浦发银行泉州分行签订《个人购房担保借款合同》，约定由浦发银行泉州分行向颜淑花提供贷款420000元，新新房地产公司为前述贷款提供阶段性连带责任保证。浦发银行泉州银行于2013年9月29日发放了贷款。颜淑花在偿还了部分借款本息后，就未依约偿还借款本息。浦发银行泉州分行于2016年8月19日向泉州市丰泽区人民法院提起诉讼，2017年2月20日，泉州市丰泽区人民法院作出（2016）闽0503民初6655号民事判决书，判决：一、解除浦发银行泉州分行与颜淑花、新新房地产公司于2013年9月25日签订的编号为17652013100190130301号《个人购房担保借款合同》；二、颜淑花应于本判决生效之日起十日内偿还浦发银行泉州分行借款本金395669.86元，利息、罚息、复息合计14304.92元，并支付自2016年8月17日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；三、新新房地产公司应对颜淑花的上述债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向颜淑花追偿；四、驳回浦发银行泉州分行的其他诉讼请求。该判决作出后，浦发银行泉州分行提出上诉，泉州市中级人民法院于2017年9月12日作出（2017）闽05民终3465号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。（2017）闽05民终3465号民事判决生效后，浦发银行泉州分行申请执行，新新房地产公司缴纳了执行款438040.12元，（2016）闽0503民初6655号案件受理费7600元、执行费6050元，2017年10月31日，泉州市丰泽区人民法院出具结案证明，证明该执行案件已执行完毕。2017年11月3日，新新房地产公司向颜淑花邮寄《解除商品房买卖合同通知书》一份，邮寄地址为南安市。《解除商品房买卖合同通知书》通知颜淑花在通知书送达后的15日内向新新房地产公司支付451690.12元款项，否则自2017年11月20日起，新新房地产公司将解除《商品房买卖合同》并收回讼争房产。该邮件因原址查无此人被退回。颜淑花至今未将上述款项支付给新新房地产公司。新新房地产公司已将讼争房屋交付颜淑花使用。新新房地产公司因本案支付律师费10000元、诉讼财产保全责任保险保费1500.25元。本院认为，新新房地产公司与颜淑花签订的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，颜淑花向银行办理按揭贷款用于支付讼争房屋的房款，并由新新房地产公司提供阶段性保证。颜淑花未依《个人住房借款合同》约定按时偿还贷款导致新新房地产公司承担保证责任，其行为构成违约。新新房地产公司已代颜淑花偿还全部未还贷款，依照双方签订的《合同补充协议》中“若买受人严重违反按揭合同的有关约定，不按时向银行还款而导致银行宣布提前解除按揭合同，并依借款合同保证条款要求出卖人偿还全部未还贷款的，出卖人按银行要求承担保证责任后，买受人应自出卖人承担保证责任之日起15日内向出卖人付清上述全部款项，否则，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，收回房产，并按《商品房买卖合同》第四条约定的商品房总价款的20%追究买受人严重违约之违约赔偿金，买受人已支付购房款在扣除违约赔偿金后无息退还给买受人。因解除买卖合同及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担”约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，新新房地产公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求颜淑花支付违约金120019.8元、案件受理费7600元。新新房地产公司请求颜淑花支付律师费用10000元、诉讼财产保全责任保险保费1500.25元，因本案合同是新新房地产公司事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同，且本案合同违约条款中没有明确注明包括律师费、诉讼财产保全责任保险保费，律师费、诉讼财产保全责任保险保费并不是新新房地产公司主张权利必要的花费，故新新房地产公司请求颜淑承担本案的律师费10000元、诉讼财产保全责任保险保费1500.25元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。新新房地产公司请求颜淑花支付利息、罚息、复利42370.26元，泉州市丰泽区法院已在（2016）闽0503民初6655号民事判决书中对该款项作出判决，新新房地产公司可根据该判决直接向法院申请执行，虽然两个案件裁判的合同依据并不相同，但所涉及的是同一笔款项，根据“一事不再理”的原则，对于该款项本案不应再作出处理。故新新房地产公司的该部分请求，本院不予支持。新新房地产公司请求颜淑花支付执行费6050元，该执行费系新新房地产公司未履行生效判决而扩大的损失，不应由颜淑花承担。新新房地产公司的该部分请求，应予驳回。新新房地产公司于2017年11月3日邮寄《解除商品房买卖合同通知书》通知颜淑花若未在邮件送达的15日内支付451690.12元款项，则《商品房买卖合同》自2017年11月20日起解除。根据《商品房买卖合同》第二十条“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担”以及《合同补充协议》第十三条“《商品房买卖合同》及本补充协议中所称的书面通知系指以传真、挂号邮寄、特快专递、报纸公告、公证送达及当场交付中的任何一种方式……以特快专递方式送达的，信发出后第二日为送达日……”约定，新新房地产公司寄出的《解除商品房买卖合同通知书》于2017年11月4日视为送达，因颜淑花未按时支付451690.12元款项，故本案《商品房买卖合同》于2017年11月20日解除。本案合同已办理备案及预告登记手续并交付使用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，新新房地产公司请求颜淑花配合其解除《商品房买卖合同》的备案及预告登记手续并将讼争房屋返还给新新房地产公司，符合法律规定，予以支持。若颜淑花已对讼争房屋进行装修使用，对于颜淑花投入的装修费用，可由双方另行处理。因颜淑花未在本案中提出请求，对于新新房地产公司应返还颜淑花的剩余购房款，本案不予处理，双方可另行处理。若本案商品房已被司法机关查封，新新房地产公司应退还给颜淑花的款项，则应提交给有关司法机关。颜淑花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除福建新新房地产开发有限公司与颜淑花于2013年5月15日签订的编号为201304139的《商品房买卖合同》（包括附件、附录）；二、颜淑花应于本判决生效后十日内协助福建新新房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》备案及预告登记注销登记手续；三、颜淑花应于本判决生效后十日内将位于南安市柳城办事处柳东居委会水岸·阳光（西溪印象）第X层X号的房产返还给福建新新房地产开发有限公司；四、颜淑花应于本判决生效后十日内支付福建新新房地产开发有限公司违约金120019.8元，因（2016）闽0503民初6655号案件支付的受理费7600元，共计127619.8元；五、驳回福建新新房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9081元，由颜淑花负担。案件申请费3521元，由颜淑花负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  王毅刚人民陪审员  莫战兰人民陪审员  张小驷二〇一八年四月十六日书 记 员  李晓琳速 录 员  陈家群附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。