上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第782号
上诉人（原审被告）上海绿地宝岛置业有限公司。
法定代表人徐荣璞。
委托代理人洪维争，北京市大成律师事务所上海分所律师。
委托代理人韩鑫，北京市大成律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告）黄学忠。
委托代理人施永嘉，上海市佩信科诺律师事务所律师。
上诉人上海绿地宝岛置业有限公司（以下简称“绿地公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服崇明县人民法院（2014）崇民一（民）初字第2010号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人绿地公司的委托代理人洪维争、被上诉人黄学忠及其委托代理人施永嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月31日，黄学忠与绿地公司就位于上海市崇明县城桥镇乔松路XXX弄XXX号XXX层702（复式）室房屋（以下简称系争房屋）签订《上海市商品房预售合同》。合同约定，黄学忠向绿地公司购买系争房屋，单价为人民币（以下币种均为人民币）13，024.88元／平方米，房屋总价款为2，010，000元；2013年5月20日前绿地公司将房屋交付黄学忠，除不可抗力外，如未在合同约定期限内将房屋交付黄学忠，应当向黄学忠支付违约金，违约金按黄学忠已付房价款日万分之二计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；补充条款一中约定，在房屋交付过程中发现质量问题（主体结构不合格除外），装修和设备标准达不到合同约定的标准等均不影响交接手续的办理，黄学忠不得据此延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，绿地公司在房屋交付后根据合同约定向黄学忠承担修复、补偿等责任；同时合同对其他事项也作了相应的约定。后黄学忠按约付清全部购房款。2013年5月20日，黄学忠按绿地公司通知前去办理房屋交接手续，黄学忠在交付物业管理费、维修费，并在商品房结算及进户凭证、业主交房文件接收及承诺、入住登记表上签字后，经实地验房时发现房屋北侧7楼露台有裂缝，7楼北侧房屋的顶部有渗水痕迹、东北墙面上有渗水并写有“修”字，8楼露台有裂缝，8楼小房间顶部有渗水，门窗亦存在质量问题，故未领取该房屋的钥匙。2013年6月26日，物业公司通知黄学忠去验房，黄学忠看房后发现没有从根本上修好，只是表面填补。2013年8月14日，物业再次通知其验房，黄学忠发现7、8楼露台裂缝仍未修好。2013年10月13日，黄学忠再次去验房，得到绿地公司施工经理一个月内修好的保证，但未完全修复，为此黄学忠与绿地公司多次交涉，希望绿地公司早日将系争房屋修复并交付使用。另查明，本案系争房屋由绿地公司聘请的上海欣周物业管理有限公司办理房屋钥匙的交付手续。
原审审理中，法院对上海欣周物业管理有限公司冯磊（原经理）、陆云飞（原工作人员）及系争房屋91号602室业主曹某进行书面询问，且陆云飞出庭作证称，黄学忠在验收房屋时发现7、8楼露台有裂缝及渗水迹象，故黄学忠拒收钥匙；证人曹某出庭作证称，因其厨房门套遭黄学忠家渗水损坏，后经物业公司指派钱有利来查看后，得到经济赔偿。冯磊在书面询问中也证实系争房屋北侧露台修复及证人曹某房屋渗水进行修复的事实。为此，黄学忠向原审法院提起诉讼，请求法院判令绿地公司给付违约金84，420元（暂计算至2013年12月20日，并以本金2，010，000元按日万分之二计算至实际交付日）。
原审法院认为，黄学忠与绿地公司于2013年3月31日签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，黄学忠按约支付全部购房款，绿地公司在合同约定的期限内通知黄学忠交房，黄学忠也办理了商品房结算及进户凭证、业主交房文件接收及承诺、入住登记表等手续。但在验收房屋过程中，黄学忠发现房屋的7、8楼露台有裂缝、7、8楼北侧房间顶部存在渗水痕迹等现象拒绝领取房屋钥匙；绿地公司认为，除房屋主体结构不合格外，黄学忠不得延迟或拒绝办理房屋交接手续，如有质量问题，向黄学忠承担修复等责任，其已按约完成了房屋交付手续。原审法院则认为，房屋的交付是商品房买卖合同履行中的重要环节，从程序上是由绿地公司通知黄学忠收房、房屋交付与黄学忠对房屋的质量验收、书面确认四个基本环节组成，所以绿地公司的交房义务实际上是由书面通知义务、交付房屋的主义务及交付、提示必要文件的附随义务组合构成。根据相关的司法解释规定，在双方没有特别约定的情况下，房屋的转移占有即绿地公司向黄学忠交付了房屋钥匙，才视为交付房屋完成；现黄学忠在验收房屋时发现绿地公司交付的毛坯房存在严重瑕疵，致使黄学忠无法对房屋进行正常的装修使用，故黄学忠以房屋主体结构质量不合格、房屋质量问题严重影响正常居住使用拒收房屋应为合理理由。绿地公司应按约承担逾期交房的违约责任。嗣后，黄学忠要求绿地公司修复并交付房屋，绿地公司亦同意修复。在修复后再次通知黄学忠验收房屋，视为重新达成交付房屋的时间。但绿地公司无书面证据足以证明已通知黄学忠验收并交付房屋。庭审中，在原审法院组织下，黄学忠、绿地公司于2014年7月7日进行了房屋验收，故视为绿地公司已向黄学忠交付了系争房屋。据此，绿地公司应按约自2013年5月21日起至2014年7月7日止向黄学忠承担以2，010，000元为本金，按日万分之二计算的逾期交房违约金165，222元。
原审法院据此判决：绿地公司于判决生效之日起十日内向黄学忠支付逾期交付房屋的违约金计165，222元。
原审判决后，上诉人绿地公司不服，提起上诉称：双方约定房屋交付以交房通知书规定的日期为准，上诉人在合同约定的交付期限内通知了黄学忠办理房屋交接手续。系争房屋并不存在主体结构不合格的质量问题，原审法院认定上诉人逾期交房并要求上诉人承担违约责任不当，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回黄学忠在原审中的诉讼请求。
被上诉人黄学忠答辩称：系争房屋存在严重质量问题，无法正常使用，黄学忠有权拒绝接受系争房屋。房屋交付应当具备开发商通知收房、房屋交付与业主对房屋的质量验收、书面确认四个基本环节，黄学忠和绿地公司没有办理过形式完全合法的房屋交接手续，房屋的钥匙在物业公司，房屋现在仍未交付，绿地公司应当按照合同约定支付违约金，请求二审驳回上诉，维持原审法院判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。绿地公司与黄学忠签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思之表示，且与法无悖，应为合法有效，双方均应恪守履行。本案有如下争议焦点：一是绿地公司与黄学忠是否已经完成系争房屋的交付行为。本院认为，房屋交付从程序上是由开发商通知收房、房屋交付与购房者质量验收、书面确认四个基本环节组成。本案中黄学忠在验收房屋时发现房屋存在严重质量问题拒绝接收房屋，故双方间的交房行为并未完成。绿地公司所称双方间已就系争房屋完成交付，本院难以支持。二是黄学忠拒绝接收房屋的行为是否符合法律的规定。本院认为，绿地公司交付的房屋不仅应符合国家标准及合同的约定，同时还应保障黄学忠的正常居住和使用。现系争房屋多处出现裂缝且漏水严重，原审法院认为黄学忠以系争房屋存在严重质量问题影响其正常居住使用而拒绝接收房屋为合理理由，本院予以认可。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3，564元，由上诉人上海绿地宝岛置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理孙幸冬
审判长 卢薇薇
审判员 邬海蓉
审判员 成 皿
二〇一五年六月十二日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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