湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武东开民一初字第00845号
原告：泉州南方物业管理有限公司武汉分公司。
法定代表人：黄济志，该公司总经理。
委托代理人：肖颖，该公司项目主管。
委托代理人：陈林，该公司客服专员。
被告：金清。
原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司（以下简称：物业公司）诉被告金清物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月1日立案受理，依法由审判员蔡丽红适用简易程序，于2014年10月9日公开开庭进行审理。原告物业公司的委托代理人肖颖、陈林，被告金清均到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解，但至今未果。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：被告金清系“某某豪庭”小区12-1903号房屋业主，于2009年5月13日办理收房手续。2009年5月13日，原、被告签订《某某豪庭前期物业管理服务协议》，委托原告物业公司进行物业服务，并对服务内容、收费标准等事项进行约定。原告物业公司按约定履行了物业服务协议义务，但被告金清自2010年7月13日交纳了2010年6月1日至2011年5月31日的物业费2071元后，拒不再履行交纳物业费的义务。截止2014年6月30日止，被告金清共欠费16629.60元。原告物业公司多次向被告金清催要未果，故诉至人民法院，请求判令：1、被告金清向原告物业公司支付拖欠的物业费6384.40元（从2011年6月1日起至2014年6月30日止，房屋面积95.72平方米，每平方米每月1.80元），并支付违约金10245.20元，总计16629.60元；2、被告金清负担本案案件诉讼费用。
被告金清辩称：原告物业公司诉称的被告金清为“某某豪庭”小区12-1903号房屋业主，以及从2011年6月1日起未交纳物业服务费的情况属实。被告金清拒绝交纳物业费的原因为：1、被告金清所住12栋楼下有“老家新菜”餐馆，其噪音、油烟影响整栋住户身心健康；餐馆在户外安装有煤气接口，曾漏气导致整个小区都有煤气气味，非常危险；楼道里面每天都有油烟味；因该餐馆导致小区内大量植被死亡、恶臭，侧门处有其堆积的垃圾；经常有餐馆的人员对小区业主敲门恐吓，人身安全得不到保障。2、小区有一处大门长时间没有门扇，也无人值守，直到今年才解决，此前有多名业主被盗。3、原告物业公司对路灯故障维修、垃圾清运不及时；4、有时有垃圾桶、车辆堵塞消防通道，原告物业公司未及时处理。原告物业公司的服务不符合武汉市物业管理条例和双方合同约定，因此被告金清不愿意交纳服务费用，但愿意从2013年起交纳服务费用。
经审理查明：2008年8月10日，被告金清与案外人某某置业公司签订《商品房买卖合同》，向案外人某某置业公司购买位于武汉东湖新技术开发区珞瑜东路2号“某某豪庭”小区12幢19层03号房屋。2009年5月12日，被告金清签订楼宇交接书、业主入伙（收楼）手续书，接收上述房屋，并签订关于遵守业主临时公约的承诺书。当日，被告金清（乙方）与原告物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：“甲方为乙方提供上述房屋（面积95.86平方米）的物业服务。第二条，双方的权利和义务。一、甲方的权利义务。1、对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、协防队员协防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；……二、乙方的权利义务。……3、遵守本物业的物业管理制度和《住户手册》和《业主临时公约》；4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用；……第三条，物业管理服务内容。一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括……内外承重墙体……屋顶等）、户外墙面、门厅……。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的……通讯线路……。三、环境卫生……。四、安全协防……。第四条，物业管理服务内容与质量。（一）基本要求……6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。……（二）房屋管理。1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小维修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修。……3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。……5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门……。第五条，物业管理服务费用。……二、管理费标准。住宅（高层）按每月每平方米1.80元。……六、交纳费用时间：当月15日前。……第十一条，违约责任。一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济或法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任；……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方必须补交并从逾期之日起按逾期付款总金额的每天千分之三交纳违约金……”。
上述合同签订后，原告物业公司向被告金清提供物业服务，被告金清按照《前期物业管理服务协议》约定交纳了截至2011年5月31日止的物业服务费用，未交纳从2011年6月1日至2014年6月30日期间的物业服务费用。
因被告金清未交纳物业服务费，原告物业公司诉至法院，要求判如所请。
在本案审理过程中：1、被告金清向本院提交了照片若干张，主要反映餐馆扰民的具体情况，提出自家房屋楼下二楼有业主经营餐馆扰民、加粗煤气管道等问题，此事影响身心健康，原告物业公司没有站在业主立场做好本职工作，故不愿意交纳物业服务费。原告物业公司对被告金清的前述意见中因其楼下二楼经营餐馆一事有争议的情况无异议，但提出该二楼的业主购买后用作餐馆用途，原告物业公司没有权力阻止；同时，原告物业公司提出如该餐馆对其他业主生活造成不利影响，可以向有关职能部门投诉等主张权利，原告物业公司可以协助。2、针对被告金清提出不交物业服务费的其他抗辩意见，原告物业公司表示已损坏的路灯可报维修，在下午及时清理垃圾，消防通道杂物不定期提示业主清理或者由原告物业公司处理，尽力向业主提供满意的物业服务。3、在法庭主持调解时，因原、被告就应交纳的物业服务费数额争议较大，协商未果。
以上事实，有营业执照、资质证书、服务价格监审证、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、承诺书、楼宇交接书、楼宇验收表、照片及双方当事人的陈述等证据材料在卷佐证。
本院认为：原告物业公司与被告金清签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院对其法律效力予以认定，双方均应依约行使权利、履行义务。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告物业公司已按照合同约定为被告金清提供了主要的物业服务义务，被告金清提出其物业服务有瑕疵，其提交的证据主要反映楼下经营餐馆对生活产生影响。而本案中“某某豪庭”小区12栋、15栋两栋楼的二楼用于开设餐馆，属该房屋业主对房屋的自主使用，不属于原告物业公司可以控制的范围，如因该餐馆经营、改造煤气管道而对小区环境、其他业主生活造成不利影响，如其中有违反规划、影响小区公共安全之处，原告物业公司依据约定也只有进行规劝、向有关部门和小区业主大会（业主委员会）报告的职能。对于被告金清要求原告物业公司解决因该餐馆造成的各种问题的意见，超出了原告物业公司的服务范围，无依据，本院对此意见不予采纳。被告金清如因该餐馆经营对其正常生活造成不利影响，可以依法向该餐馆经营者直接主张权利。因此，被告金清在本案中以此为由不交纳物业费的意见，客观上会使原、被告双方利益关系失去平衡，不具有法律依据，本院对此意见不予采纳。从2011年6月1日起至2014年6月30日止，被告金清应向原告物业公司支付物业服务费6384.28元（95.86平方米×每平方米每月1.80元×37个月）。因原告物业公司履行合同确有瑕疵，对其要求被告金清支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，本院判决如下：
一、被告金清于本判决生效之日起十日内向原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司支付2011年6月1日起至2014年6月30日止的物业服务费6384.28元；
二、驳回原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费216元减半收取108元，由被告金清负担（此款已由原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司预交，被告金清于本判决生效之日起十日内直接向原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蔡丽红
二〇一四年十月二十八日
书记员 许加强