广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民一终字第121号
上诉人（一审原告）：张某某，柳州市中医院医生。
上诉人（一审原告）：邓某某，无固定职业。
委托代理人：张某某，柳州市中医院医生，系邓某某丈夫。
被上诉人（一审被告）：柳州市温馨房地产开发有限责任公司，住所地：柳州市八一路36号。
法定代表人：吴某某，该公司总经理。
委托代理人：韦仲烈，广西众维律师事务所律师。
上诉人张某某、邓某某因与被上诉人柳州市温馨房地产开发有限责任公司（以下简称温馨房开）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2014）鱼民初（一）字第1976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月10日受理后，依法组成由审判员古龙盘担任审判长，审判员黄智文和代理审判员谭皓匀参加的合议庭，于2015年3月17日公开进行了审理，代书记员张怡担任记录。上诉人张某某，上诉人邓某某的委托代理人张某某，被上诉人温馨房开的委托代理人韦仲烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年5月6日，张某某、邓某某与温馨房开签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：张某某、邓某某购买位于柳州市桂柳路1号之三兴怡园9栋2单元18-2号房屋，建筑面积97.65平方米，其中套内建筑面积为77.80平方米，按套内建筑面积每平方米6711.59元计算，总价款为522162元。张某某、邓某某的付款方式为银行按揭付款。合同对双方应履行的义务及违约责任作出如下约定：温馨房开应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、设计、施工、监理、勘验五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付张某某、邓某某使用；温馨房开如未按合同规定的期限将该商品房交付张某某、邓某某使用，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，温馨房开按日向张某某、邓某某支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，张某某、邓某某要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，温馨房开按日向张某某、邓某某支付已交付房价款万分之二的违约金；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，温馨房开可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且温馨房开在发生之日起30日内告知张某某、邓某某的；2、因政府行为以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引致的延误。供水、供电部门日停水、停电四小时以上及气象部门记录降雨量达到中雨以上连续两天以上的雨天等；商品房达到交付使用条件后，温馨房开应当书面通知张某某、邓某某办理交付手续，张某某、邓某某应在温馨房开书面通知交付之日起30日内到温馨房开处办理交付手续，逾期视为交付。温馨房开应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由温馨房开提供的资料报产权登记机关备案。如因温馨房开的责任，张某某、邓某某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，张某某、邓某某不退房，温馨房开按已付房款的0.1%向张某某、邓某某支付违约金。合同并对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，张某某、邓某某依照合同约定向温馨房开支付了购房款522162元。2012年9月26日，兴怡园9栋商品房分别获得施工、勘察、设计、监理、建设五个单位共同出具的《建设工程质量竣工验收意见书》。2012年9月28日，温馨房开在《柳州日报》上刊登书面交房公告，通知兴怡园的业主自2012年9月30日开始办理交房手续。但张某某、邓某某实际于2012年9月23日即办理了上述商品房的交房手续。温馨房开至今仍未办得该房屋的权属证书。现张某某、邓某某认为温馨房开未按合同约定履行义务，应承担违约责任，故诉至该院，提出前述请求。
一审法院认为：张某某、邓某某在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。根据建设部制定的《中华人民共和国国家标准（GB50368-2005）住宅建筑规范》的规定，住宅交付条件为：由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许适用文件；在当地建设行政主管部门进行备案。张某某、邓艳所购商品房于2012年9月26日经建设、设计、施工、监理、勘验五方验收合格后交付并未违反该规范的规定，至于取得相关部门的认可文件及备案，是在工程质量验收合格之后，履行的行政审批和备案程序。故张某某、邓某某主张温馨房开的交付行为不合法，理由不能成立，因此，张某某、邓某某主张温馨房开应支付逾期交房违约金，该院不予支持。根据合同约定，温馨房开应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由温馨房开提供的资料报产权登记机关备案。如因温馨房开的责任，张某某、邓某某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，温馨房开按已付房款的0.1%向张某某、邓某某支付违约金。因温馨房开至今仍未能及时办理商品房产权登记备案，故温馨房开应按合同约定支付张某某、邓某某逾期备案登记违约金522元（522162元×0.1%）。现张某某、邓某某主张按已付房款每日万分之二点五六支付违约金，与双方约定不符，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决，一、柳州市温馨房地产开发有限责任公司应支付给张某某、邓某某逾期备案登记违约金人民币522元；二、驳回张某某、邓某某的其他诉讼请求。案件受理费人民币124元（张某某、邓艳已向该院预交），减半收取62元，由柳州市温馨房地产开发有限责任公司负担。
上诉人张某某、邓某某不服一审判决，上诉称，一、一审法院认定“张某某、邓某某所购商品房于2012年9月26日经建设、设计、施工、监理、勘验五方验收合格后交付并未违反《中华人民共和国国家标准住宅建筑规范（GB50386-2005）》的规定，至于取得相关部门的认可文件及备案，是在工程质量验收合格之后，履行的行政审批和备案程序”属于认定事实和适用法律错误，被上诉人交房行为不合法，属逾期交房行为，应承担违约责任。1、被上诉人于2012年9月23日而不是2012年9月26日进行所谓的交房。被上诉人在2012年9月26日五方验收前交房违反了《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十七条等规定，属于违法行为。2、《中华人民共和国国家标准住宅建筑规范（GB50386-2005）》第11.0.1条规定：“住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：l、由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；2、小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。”上述条件属于交付使用的必要条件，作为住宅的商品房必须满足上述所有条件方可交付使用，缺一不可。此外，中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）中的强制性条文第6.O.7条规定：“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。”建设部在《关于发布国家标准﹤建筑工程施工质量验收统一标准﹥的通知》中明确规定编号为6.0.7的条文为强制性条文，必须严格执行。上述国家标准条文说明中明确规定：“建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门各案。否则，不允许投入使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》，因为商品房的建筑质量安全与否直接关系到社会公众安危，属于社会公共利益的范畴，而竣工验收合格是目前国家对于商品房建筑质量安全设置的唯一评价标准，必须严格执行，未经验收合格不得交付使用。一审法院断章取义，枉法裁判，应予纠正。二、一审法院认定“温馨房开应按合同约定支付张某某、邓某某逾期备案登记违约金522元（522162×0.1％）”属于认定事实和适用法律错误。1、购房合同约定的被上诉人按已付房价款的O.1％向上诉人支付的违约金是因被上诉人的责任，上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金，而不是逾期备案违约金。即使认为上诉人不能在约定的期限内取得房地产权属证书原因之一是因被上诉人逾期不备案，从文义上看合同约定的按已付房价款的0.1％的违约金也不是逾期备案违约金。既然未约定逾期备案违约金，那么依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按已付购房款总额计算被上诉人逾期备案的违约金。2、即使认为上诉人不能在约定的期限内取得房地产权属证书原因之一是因被上诉人逾期不备案，合同约定的按已付房价款的0.1％的违约金是逾期备案违约金，也应：一是认定合同约定的按已付房价款的O.1％的违约金与上诉人逾期付款违约金、损失等相比明显过低，显失公平，应予以调高以及上诉人损失数额难以确定；二是认定免除了被上诉人逾期备案的绝大部分责任和长期逾期的全部责任的格式条款无效。这就也应判决参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按已付购房款总额计算被上诉人逾期备案的违约金。综上，请求二审法院：一、撤销一审判决，依法改判被上诉人因逾期交房而向上诉人支付2012年9月24日至2013年1月15日期间违约金11905.29元（522162元x0.02％／日×114日）和因逾期将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案而向上诉人支付2013年9月18日至2013年9月26日期间违约金1069.39元（522162元×O.0256％日×8日）。二、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。
被上诉人温馨房开答辩称：上诉人的上诉请求没有法律事实和依据，一审判决公正，请求二审法院驳回上诉人的上诉人请求。
综合诉辩各方的意见，上诉人与被上诉人对一审查明事实均没有异议，
在二审期间，上诉人提交的新证据：2015年3月1日兴怡园售房部张贴的通知一份以及《竣工验收备案表》，证明温馨房开在此之前没有办理备案。
被上诉人在二审期间未提交新证据。
被上诉人对上诉人提交证据的质证意见：对证据的真实性认可，但是认为与本案无关，因为《竣工验收备案表》上面所写的竣工验收时间是2012年9月26日。
本院对证据的分析与认定：被上诉人对上诉人提交证据的真实性予以认可，本院予以采纳。
综上分析，一审查明事实属实，本院予以确认。
本案争议焦点：一、被上诉人是否存在逾期交房行为；二、被上诉人是否应该支付逾期备案的违约金，应支付多少。
本院认为，针对第一个争议焦点，关于上诉人提出被上诉人在2015年2月3日之前未取得《竣工验收备案表》，因此之前的交房属违约交付，被上诉人应支付该期间的逾期交房的违约金的主张，本院认为，根据建设部制定的《中华人民共和国国家标准（GB50368-2005）住宅建筑规范》的规定，住宅交付条件为：由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许适用文件；在当地建设行政主管部门进行备案。上诉人于2012年9月23日已领取房屋并使用，该房屋于2012年9月26日经建设、设计、施工、监理、勘验五方验收合格，于2015年2月3日取得柳州市建设行政主管部门进行备案的许可，说明该房屋经验收合格后交付上诉人使用时是符合法规规定的，备案只是进行一个行政审核和登记的过程，因此，对于上诉人的该主张，本院不予支持。
针对第二个争议焦点：根据商品房买卖合同约定，被上诉人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。如因被上诉人的责任，上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被上诉人按已付房款的0.1%向上诉人支付违约金。上诉人称其向被上诉人主张的是被上诉人逾期报产权登记机关备案的违约金，因合同对此违约并未约定，因此该违约金的计算方式应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院认为，合同约定被上诉人提供资料报产权登记机关备案的用途是为了办理房地产权属证书，而被上诉人逾期备案是导致上诉人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的原因，因此，逾期备案而导致上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任应按合同约定处理，即被上诉人应支付上诉人的违约金为已付房款的0.1%。关于上诉人认为逾期备案的违约金按已付房款的0.1%计算明显过低的主张，本院认为，上诉人与被上诉人在平等自愿基础上签订《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应按合同约定履行义务。上诉人在签订合同时即认可了违约金的计算方式，且上诉人并无证据证实其损失的数额明显大于违约金，因此，对于上诉人的该主张，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审适用法律正确，程序合法，判决结果正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费124元（上诉人张某某已预交），由上诉人张某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 古龙盘
审 判 员 黄智文
代理审判员 谭皓匀
二〇一五年三月三十日
代书 记员 张 怡