浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第560号
上诉人（原审原告）杭州全意物业管理有限公司。
法定代表人李文伟。
委托代理人翁洪、余闻涛，浙江杭星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林仙君。
上诉人杭州全意物业管理有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人林仙君物业服务合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2013）杭建民初字第261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院认定：一、2006年8月9日，物业公司与浙江兽王房地产有限公司建德分公司签订了《前期物业服务合同》，约定秀水华庭住宅小区由物业公司实行物业管理，物业管理费由业主按其拥有的建筑面积按下列标准向物业公司交纳：高层住宅每平方米0.60元／月；小高层住宅每平方米0.60元／月；排屋住宅每平方米0.50元／月；商铺每平方米0.90元／月；幼儿园、会所每平方米0.75元／月；储藏室、已销售车位0.25元／月。以上收费标准最终以物价部门审批为准，每年定期向业主收取一次。高层住宅电梯、水泵、背景音乐、消防监控系统等公共设备、设施运行费，由物业公司按预算情况向业主预先收取后定期按实结算。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，物业公司可以从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。并约定合同至业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效后终止。物业公司于2007年入驻秀水华庭住宅小区，于2012年10月31日撤出该小区。二、2007年10月22日，建德市物价局根据物业公司提交的《关于要求重新核定兽王·秀水华庭商住小区物业管理费标准的报告》，向物业公司作出建价费复（2007）33号《关于重新核定兽王·秀水华庭商住小区物业管理费暂行标准的批复》，批复中核定了兽王·秀水华庭商住小区物业管理费暂行标准（单位元／月平方米﹤建筑面积﹥，高层住宅1.40，小高层住宅1.30，排屋0.90，商铺1.40，幼儿园﹤会所﹥1.00，车位﹤储藏室﹥0.40，上述收费标准含电梯、高压水泵运行、维护及公共能耗等费用，此外不得收取其他任何费用），并要求：业主委员会成立后，其收费标准可在此基础上与业主协商制定，并报建德市物价局备案；物业公司开展物业管理服务必须与委托方签订合同，明确服务内容和双方的权利义务，严格按规定收费，并做好收费公示工作。该批复自文到之日起执行。2010年8月20日，建德市物价局发布《关于废止﹤关于核定新世纪大厦物业管理费暂行标准的批复﹥等文件有关规定的通知》，通知物业公司：自2010年9月1日起，除普通住宅小区的前期物业服务收费外，其他均实行市场调节价，收费标准由你公司根据成本及市场情况与业主协商确定，原我局建价费复（2007）33号批复中与上述规定不符的相关内容同时废止。三、2012年8月16日，新安江街道溪头社区秀水华庭小区业主委员会（甲方）就小区消防设施设备完善维修事宜与杭州全意物业管理有限公司建德分公司（乙方）签订《协议》一份，约定由乙方确定消防维修单位，落实维修工作，完善消防设施设备，保障小区的消防设施设备（监控、门禁）正常运转，甲方在协议签订之日起，全力协助乙方催收业主欠费，并监督和协助维修工作的相关事宜，并约定此协议签订生效时，甲方与乙方商签小区物业管理服务合同等。此后，由新安江街道溪头社区秀水华庭小区业主委员会实施了收取欠缴物业管理费的工作。四、林仙君为新安江街道严州大道秀水华庭11幢1-1号、11幢1-2号、38-64号商铺的所有权人，商铺实际建筑面积为9027.08平方米、交付时间为2010年1月5日，前述商铺已结清2011年5月15日前的物业管理费。林仙君为秀水华庭112-169号商铺所有权人，商铺实际建筑面积为5549.92平方米，交付时间为2009年10月28日，前述商铺已结清2011年10月1日前的物业管理费。2009年11月10日，林仙君向浙江兽王房地产有限公司建德分公司受让会所465.09平方米，前述会所没有产权证，已结清2011年10月1日前的物业管理费。林仙君向浙江兽王房地产有限公司建德分公司受让秀水华庭小区地下车位77个（12、15、17、19-24、26-31、33-46、48、52、64、66-69、77、78、82、83、85-87、90-97、101-105、113、116、118-124、127-138），车位没有产权证，一审庭审中双方协商确定每个车位面积为15平方米、交付时间为2010年1月21日，前述车位已结清2011年10月1日前的物业管理费，物业公司在本案中主张62个车位的物业管理费。2012年10月31日，新安江街道溪头社区秀水华庭小区业主委员会与建德市崇安消防设施维护有限公司、林仙君签订《新安江街道秀水华庭小区消防与监控系统维修整改合同》，约定由建德市崇安消防设施维护有限公司承接建德市新安江街道秀水华庭小区消防与监控系统维修整改工程，林仙君代新安江街道溪头社区秀水华庭小区业主委员会向建德市崇安消防设施维护有限公司支付第一笔合同款140000元，林仙君向建德市崇安消防设施维护有限公司支付的款项视为林仙君缴纳的物业管理费。同日，林仙君向建德市崇安消防设施维护有限公司支付了140000元。五、《前期物业服务合同》载明的“高层住宅电梯、水泵、背景音乐、消防监控系统等公共设备、设施运行费，由物业公司按预算情况向业主预先收取后定期按实结算”部分，已由新安江街道溪头社区秀水华庭小区业主委员会另案向物业公司主张权利【（2013）杭建民初字第371号】，现该案已由杭州市中级人民法院作出判决【（2014）浙杭民终字第2335号】，该判决已生效，该判决认为《前期物业服务合同》对物业公司及秀水华庭全体业主具有约束力；物业公司主张其提供的物业服务系包干式收费没有依据；如物业公司预收的能耗费多于能耗费用的实际支出，秀水华庭的业主可主张返还多收的能耗费。2013年3月，物业公司诉至原审法院，请求判令：1、林仙君向物业公司缴纳秀水华庭小区一期商铺自2011年5月15日起至2012年10月31日止的物业管理费146368元，同时自2011年6月15日起至2013年1月6日期间，承担每日1‰的滞纳金，计61218元；缴纳秀水华庭二期商铺自2011年10月1日起至2012年10月31日止的物业管理费105435元，同时自2011年11月1日起至2013年1月6日期间，承担每日1‰的滞纳金，计42608元；缴纳秀水华庭小区一期车位自2011年10月1日起至2012年10月31日止的物业管理费2376元，同时自2011年11月1日起至2013年1月6日期间，承担每日1‰的滞纳金，计830元；缴纳秀水华庭小区二期车位自2011年10月1日起至2012年10月31日止的物业管理费1560元，同时自2011年11月1日起至2013年1月6日期间，承担每日1‰的滞纳金，计674元，以上合计361069元（自2013年1月7日起至物业管理费缴清之日止的滞纳金另行计算）；2、本案诉讼费用由林仙君负担。
原审法院认为，物业公司与浙江兽王房地产有限公司建德分公司签订的《前期物业服务合同》，在新安江街道溪头社区秀水华庭小区业主委员会成立后未与物业公司签订物业服务合同的情况下，该《前期物业服务合同》对物业公司及秀水华庭小区全体业主仍具有约束力。该《前期物业服务合同》约定物业管理费由业主按其拥有的建筑面积按下列标准向物业公司交纳：商铺每平方米0.90元／月；储藏室、已销售车位0.25元／月；高层住宅电梯、水泵、背景音乐、消防监控系统等公共设备、设施运行费，由物业公司按预算情况向业主预先收取后定期按实结算。现物业公司依据建德市物价局作出的建价费复（2007）33号《关于重新核定兽王·秀水华庭商住小区物业管理费暂行标准的批复》确定的收费标准向林仙君主张欠付的物业管理费。但是，该批复确定的收费标准明确包含电梯、高压水泵运行、维护及公共能耗等费用，且未明确各自的收费标准。由于物业管理费与能耗费系两种不同性质的款项，在该批复未明确区分物业管理费与电梯、高压水泵运行、维护及公共能耗等费用具体收费标准，以及物业公司与业主、业委会未达成新的物业协议的情况下，原审法院根据对双方均具有约束力的《前期物业服务合同》约定，确定林仙君按每平方米0.9元／月标准交纳商铺的物业管理费、按每平方米0.25元／月标准交纳车位的物业管理费。物业公司起诉所确定的物业管理费收费标准实际上包含了能耗费用的收取，根据《前期物业服务合同》约定，该部分费用由物业公司向业主预先收取后定期按实结算。物业公司于2012年10月31日撤出涉案小区，至今双方当事人对物业公司已经预收和实际支出的能耗费未进行按实结算，故能耗费本案不予处理，物业公司可与林仙君另案处理。并且，新安江街道溪头社区秀水华庭小区业主委员会依据其与物业公司达成的协议向业主收取欠缴费用，作为业主，林仙君有理由相信业委会有权收取上述费用，且林仙君在物业公司撤出涉案小区当天根据业委会的指示向建德市崇安消防设施维护有限公司支付消防与监控系统维修整改工程合同款140000元冲抵物业管理费并无不当，应当在欠缴的物业管理费总额中予以扣减。经计算，林仙君欠缴的物业管理费总额为168248.65元（一期商铺欠缴97502.94元＋二期商铺及会所欠缴67780.21元＋车位欠缴2965.5元），扣减已支付的140000元，现尚欠28248.65元。因存在物业公司未保障小区的消防设施设备（监控、门禁）正常运转及未与林仙君就预收的公共设施能耗费进行结算等情形，故物业公司主张收取滞纳金的请求，原审法院不予支持。对于物业公司主张按照业主公约收费的意见，原审法院已在证据认证中予以阐述，此处不再赘述。对于林仙君主张的未就公共设施能耗费进行结算不能收取物业管理费的意见，原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《物业管理条例》第二十六条、第四十一条、第四十二条之规定，判决：一、林仙君于判决生效后十日内支付物业公司物业管理费28248.65元；二、驳回物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6720元，由物业公司负担6194元，由林仙君负担526元。当事人于判决生效后十五日内到原审法院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用，依法强制执行。
宣判后，物业公司不服，向本院上诉称：一、原判认为应当按照《前期物业服务合同》的标准进行收费，属于事实认定不清。建价费复（2007）33号批复系上诉人通过正常程序从物价部门合法取得的，上诉人据此制作案涉小区的业主公约具有合法性。其次，案涉小区业主公约中的收费标准系包干制的收费方式，并未对物业管理费和公告能耗费分开计算、分开收取。《前期物业服务合同》的兜底条款注明物业管理费的收费标准以物价部门最终的审批为准，而上诉人确从物价部门合法取得了（2007）33号批复。被上诉人作为完全民事行为能力人，已在业主公约上签字认可，不能在认定《前期物业服务合同》整体效力的前提下，无视对本案有重要影响的条款。案涉小区已于2011年9月30日成立业主委员会，但业主委员会始终未与上诉人签订物业服务合同，因此上诉人根本无法实现物业服务费市场调节价，才沿用政府指导价进行收费。一审在认定《前期物业服务合同》和物价局2010年9月20日所作的通知的前提下，却认定上诉人于2010年9月1日后按照政府指导价收取物业管理费及公共能耗费缺乏法律依据，令人费解。二、林仙君根据业主委员会的指示向建德市崇安消防设施维护有限公司支付的140000元不能从其欠交的物业管理费中扣减。小区业委会与上诉人于2012年8月16日签订《协议》，从该《协议》中可以看出，业委会只是协助收取物业管理费，并无擅自使用和支配的权利，但业委会在收取了50多万元的物业服务费后，并未存入专用账户，亦未与上诉人签订物业管理服务合同。被上诉人根据业委会的违规要求而支付的140000元不能由上诉人承担。上诉人按照合同约定提供了相应的物业管理服务，有权收取诉请的物业管理费用。综上，上诉人请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或改判支持物业公司的一审诉讼请求。
被上诉人林仙君并未提交书面或口头答辩意见。
二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。
经审理，本院认定的事实与原审法院认定事实一致。
本院认为：物业公司与浙江兽王房地产有限公司建德分公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。建价费复（2007）33号批复确定的收费标准明确包含了电梯、高压水泵运行、维护及公共能耗等费用，但物业管理费与能耗费系不同性质的款项，该批复未明确物业管理费与电梯、高压水泵运行、维护及公共能耗等费用的具体收费标准，物业公司与新安江街道溪头社区秀水华庭小区业主委员会亦未达成新的物业协议，故一审据此认定案涉《前期物业服务合同》对物业公司及秀水华庭小区全体业主仍有约束力并无不当，本院予以确认。物业公司以建价费复（2007）33号批复确定的收费标准向林仙君主张欠付的物业管理费，依据不足，本院不予支持。物业公司起诉所确定的物业管理费收费标准实际上包含了能耗费用的收取，根据《前期物业服务合同》约定，该部分费用由物业公司向业主预先收取后定期按实结算。因物业公司已于2012年10月31日撤出涉案小区，而双方当事人至今未对物业公司已经预收和实际支出的能耗费按实结算，故一审未在本案中处理能耗费正确，物业公司可与林仙君另行处理。并且，案涉业委会依据其与物业公司达成的协议向业主收取欠缴费用，作为业主，林仙君有理由相信业委会有权收取上述费用，其根据业委会的指示向建德市崇安消防设施维护有限公司支付消防与监控系统维修整改工程合同款140000元并冲抵其应缴纳的物业管理费，并无不当。经核算，一审确认林仙君应缴纳的物业管理费数额正确，本院予以确认。关于滞纳金部分，一审综合物业公司、林仙君的履约情况，未支持物业公司关于收取滞纳金的主张并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6292元，由杭州全意物业管理有限公司负担。杭州全意物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 王亮
审 判 员 韩昱
代理审判员 韦薇
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 周佳