上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第15199号
原告陈正伟。
委托代理人薛剑峰，上海市徐浦律师事务所律师。
被告张文凯。
被告朱晓琴。
委托代理人张文凯。
第三人上海瑞赢房地产经纪事务所。
投资人黄玉梅。
委托代理人严钧，北京尚公（上海）律师事务所律师。
原告陈正伟与被告张文凯、朱晓琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月3日公开开庭进行了审理，后依法追加上海瑞赢房地产经纪事务所为第三人参加诉讼，于2015年6月25日、2015年8月3日公开开庭进行了审理。原告陈正伟及其委托代理人薛剑峰，被告张文凯（暨被告朱晓琴的委托代理人）均到庭参加诉讼。第三人的委托代理人严钧第三次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈正伟诉称，2014年11月9日，原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以人民币（以下币种相同）260万元的价格将上海市浦东新区西泰林路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给两被告，两被告应于合同签订当日支付原告购房款90万元（含10万元尾款），待房屋产权变更及办理完毕抵押权手续后，两被告支付购房款170万元，余款在房屋交接、户口迁出及物业等户名变更后，由两被告委托代理人中介公司向原告支付。合同另约定，若任何一方未按照本合同履行，则每逾期一日，应支付相对方总房价万分之五违约金。合同签订后，原告按约将房屋交付两被告，并于2015年1月16日至房地产交易中心办理了过户手续。2015年3月7日，原告将房屋交付两被告，但两被告迟迟未支付10万元尾款。原告诉讼请求：1、判令两被告支付原告购房款10万元；2、判令两被告支付逾期付款违约金（按每日1，300元的标准，自2015年3月8日起计算至实际付款之日止）；3、诉讼费由两被告承担。
被告张文凯、朱晓琴共同辩称，双方合同约定10万元尾款由中介保管，交房当日由中介支付原告，该约定系三方真实意思表示，在交房前两被告已经将该款项交付中介，原告应当起诉中介，向中介主张该笔款项，请求驳回原告全部诉讼请求。
第三人上海瑞赢房地产经纪事务所述称，原、被告买卖合同履行过程中，两被告将4万元尾款交由第三人保管，第三人同意将该4万元转交原告，但原告坚持要求第三人给付10万元，致纠纷发生。合同履行过程中，原、被告以及第三人签订过补充协议，约定原、被告就本次交易各负担6万元税费及中介费，第三人收取后，交易税费由中介支付，嗣后两被告按约支付第三人6万元，但原告未支付其应负担的6万元，为使交易顺利进行，在过户当日，由两被告再向税务机关支付6万元，考虑到两被告还需要支付6万元尾款给原告，所以第三人就开具了6万元房款收据给两被告。
经审理查明，2014年12月9日，经上海锐运房地产经纪事务所居间，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款共计260万元，双方于2015年1月30日前共同办理过户手续。合同第八条约定，本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。合同补充条款（一）约定，本合同所列之房价款不包含就转让上述房地产按国家法律法规等规定甲、乙双方应支付的交易税费。本交易税费按双方约定。甲、乙双方任意一方若未按照本合同履行，即为违约，违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金。合同附件三付款协议约定，1、签订本合同当日，乙方应支付甲方首期房价款90万元（其中包含尾款10万元由中介方保管，待交房当日由中介方代乙方支付给甲方）。2、待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证以及贷款银行为抵押权人之他项权利证明后，乙方应委托贷款银行将170万元贷款直接付至甲方账号（已补足甲方部分除外）作为第二期房价款。3、甲、乙双方应于按本合同约定办妥该房屋交接、户口迁出及物业等户名变更手续同时中介方代乙方支付甲方房价尾款计10万元。原告与两被告分别在合同落款处签名。上海锐运房地产经纪事务所在合同落款处盖章。合同签订后，双方实际履行了合同义务，两被告直接或通过贷款银行向原告支付购房款250万元，系争房屋已核准登记至两被告名下并实际交付两被告使用。
另查明，2014年12月11日，上海锐运房地产经纪事务所注销了企业注册登记。2014年7月14日，上海瑞赢房地产经纪事务所设立。审理中，两被告及第三人确认上海锐运房地产经纪事务所与上海瑞赢房地产经纪事务所实际经营场所及实际经营人相同，对外经营招牌为“瑞阳地产”，上海锐运房地产经纪事务所注销后，上海瑞赢房地产经纪事务所承接了本次交易居间人的权利义务，继续为原、被告提供居间服务。原告表示对上海锐运房地产经纪事务所与上海瑞赢房地产经纪事务所之间的关系不清楚，但承认本次交易自始至终系由同一家招牌为“瑞阳地产”的中介提供居间服务。2015年1月16日，原、被告办理系争房屋交易过户手续时，共产生如下税费：原告个人所得税26，000元，房地产交易手续费302元，两被告契税39，000元，共计65，302元，由两被告刷卡支付6万元，余款由第三人支付。在此之前，两被告已支付第三人税费及中介费6万元。原告未就本次交易支付过税费及中介费。2015年1月16日，第三人向被告张文凯出具一份金额为6万元的收款收据，载明付款性质为尾款。2015年3月7日，被告张文凯向第三人支付4万元，第三人出具收款收据，载明付款性质为尾款。审理中，两被告表示，2015年1月16日支付的6万元性质为尾款，系应中介要求支付给税务部门。第三人表示该6万元为两被告代原告支付的应由原告负担的税费及中介费，不是房款。
审理中，第三人递交一份落款日期为2014年12月9日的《协议书》，甲方为原告之子陈晓勇，乙方为张文凯，丙方为瑞阳地产张智。协议内容为，甲、乙双方经丙方于2014年11月30日居间成交系争房屋，当时居间条件是，乙方266万元打包（含房价、个税、契税、中介费），甲方254万元净到手，其中12万元为丙方代甲、乙双方缴纳的税费及佣金。由于甲方自家的矛盾，甲方父亲要跳价至260万元净到手，原则上乙方是不同意，但为了配合甲方顺利交易，现甲、乙、丙三方协商如下：一、丙方为甲、乙双方签订的买卖合同价格为260万元，甲方净到手（产权人甲方父亲），原协议是254万元净到手；二、网签当日，乙方转6万元给丙方，这6万元是丙方代甲、乙双方缴纳税费的一部分；三、甲方在（甲方父亲，产权人）收到客户首付后，最晚7日内转6万元给丙方指定账户或现金，作为本次交易的税费；四、乙方、丙方为了配合甲方顺利成交该房屋，甲方自愿支付6万元作为本次交易的税费，和乙方支付的6万元，共12万元，构成丙方代为甲、乙双方缴纳税费和佣金合计12万元整；五、本次交易由甲方牵头进行并参与其中，且该房屋产权人是甲方父亲，若在此次交易过程中因产权人不配合交易而引发的法律和经纪责任，甲方全权承担（或产权人）。第三人称该《协议书》签订于《上海市房地产买卖合同》之前，关于税费的约定得到原告认可，即使原告不认可，原告之子的行为也构成表见代理。原告表示对该《协议书》不知情，原告出售房屋的价格为260万元到手价，不需要承担税费。
以上事实，有经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记薄房屋状况及产权人信息、《协议书》、税收缴款书、非税收入一般缴款书等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实合意，双方就系争房屋建立的买卖合同关系成立。合同中约定了10万元尾款由居间方转付，该合同由居间方拟定，居间方也在合同落款处盖章，表明尾款通过居间方转付的付款方式系原、被告以及居间方三方合意，具有法律约束力。买卖合同签订后，第三人上海瑞赢房地产经纪事务所继受了买卖合同约定的居间方上海锐运房地产经纪事务所的权利义务，继续为原、被告提供居间服务，原、被告也实际接受了第三人的服务，转付尾款的义务也应由第三人承担。第三人承认收取两被告房屋尾款4万元，并同意将其转付给原告，原告仍坚持要求两被告支付该部分尾款，本院不予支持。关于过户当日两被告支付给税务机关6万元款项的性质，本院认为，第三人已出具收据确认该款项性质为尾款，而且不论依据原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》还是原告之子与被告张文凯签订的《协议书》，两被告均无向税务部门支付该6万元的合同义务，故两被告根据第三人指示向税务部门支付的该笔款项，仍应认定为两被告支付给第三人的房款。因此，对于该6万元尾款，原告也应向第三人提出主张，其要求两被告支付缺乏依据，本院不予支持。两被告将10万元尾款交给第三人之后，即已按照买卖合同约定履行了付款义务，原告要求两被告支付逾期付款违约金，本院亦不予支持。第三人若认为原告或原告之子陈晓勇未按照约定支付税费及中介费，而第三人已实际代原告方承担税费的，可另行提出主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：
驳回原告陈正伟的诉讼请求。
案件受理费2，300元，减半收取计1，150元，由原告陈正伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 范 一
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 王诗艺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。