甘肃省张掖市甘州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甘民初字第4223号
原告王爱民，男，1977年4月18日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住该市，个体工商户。身份证号：×××
委托代理人陶光泽，甘肃金都律师事务所律师。
被告刘福兵（刘付兵），男，1972年5月26日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住该市甘州区金安居*号楼*单元***室，个体工商户。身份证号：×××
原告王爱民与被告刘付兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月1日立案受理。依法由代理审判员侯红梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王爱民及其委托代理人陶光泽、被告刘付兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王爱民诉称：2013年6月17日，王晓敏、袁子轩将其所有的位于甘州区鸿宇广场南路146号、148号面积约为149平方米的商铺租赁给被告经营使用，租赁期限为五年，自2013年8月至2018年8月，第一年租金为24000元，自第三年逐次提高，租金于每年7月17日之前一次性交清，迟延十天以上出租房有权解除合同。同年8月18日，双方又补充签订协议，约定承租人须结清当年租赁房屋的水电暖费、物业管理费，如拖欠视为违约，出租人有权终止合同，收回房屋。合同签订后，被告向出租人支付了第一年的房租。2013年12月16日，王晓敏、袁子轩母子将上述租赁商铺出售给原告，签订合同前，王晓敏就多次告知被告租赁房屋的所有权及租赁关系发生变化，以后每年度向新的出租人即原告交费，原告也多次告知被告其已取得租赁房屋的所有权，租金等费用应向原告支付，但被告至今未支付租金、停暖费，经原告催促未果。现诉讼要求：1、解除上述房屋租赁合同，被告向原告返还房屋；2、被告承担违约金2万元；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告刘付兵辩称：被告与王晓敏、袁子轩签订房屋租赁合同属实，被告亦按约定向王晓敏支付了租金，不存在任何违约行为。被告与王晓敏签订合同的时候，本协商将商铺出售给被告，但后来王晓敏不愿出售，遂签订了租期五年的合同。2014年1月，原告向被告称其已取得房屋所有权，要求被告搬出去，被告予以拒绝，因为被告和原告之间不存在任何合同关系。被告打电话联系王晓敏，问她是否将商铺出售给了原告，王晓敏承认商铺已经出售给原告，被告租够五年即可，被告要求三方坐到一起商量合同解除及补偿事宜，但王晓敏说她已经将商铺出售给原告，其他事她不管。综上，被告与原告之间不存在合同关系，被告亦不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年6月17日，被告与王晓敏、袁子轩母子签订一份房屋租赁合同，约定被告承租王晓敏、袁子轩位于甘州区鸿宇广场南路146号、148号商铺进行商业经营，租赁期限为五年，即自2013年8月17日至2018年8月16日，第一年、第二年的租金各为24000元，第三年至第五年的租金逐年递增；被告先交纳押金5000元，合同终止、所有费用结清后全额予以退回，被告应在2013年8月17日前一次性支付第一年租金24000元，以后每年的租金在7月17日之前交清，若不按时支付，每天按年租金的5%承担违约金，逾期十天以上，出租人有权解除合同；被告负责房屋装修及一般维修，租赁关系终止时，装修设施归出租人所有，且不予补偿；若单方违约，违约方须向守约方支付违约金20000元；双方还约定了其他的权利义务事项。2013年6月19日，被告向王晓敏×××的银行账号中支付第一年的租赁费24000元。2013年8月18日，被告与王晓敏又签订了一份房屋租赁补充协议，约定被告须当年结清承租房屋的水电费、暖气费、过热费、物业管理费，如有拖欠跨年未结清情况，视为违约，出租人有权从押金中垫付，并有权终止合同，收回房屋；如不按时支付租金，视为违约，出租人有权终止合同，收回房屋；双方还约定了装修、转让等其他事项。2013年12月16日，原告与王晓敏、袁子轩母子签订商铺出售合同，约定将上述租赁给被告的铺面出售给原告，总价款为49万元，出售房屋的同时出租人将租赁权转让给原告，并向原告交付下剩月份的租赁收入及押金共计21000元（房租16000元、押金5000元），出售人不再承担与该房屋有关的一切经济纠纷。合同签订后，双方于2014年1月23日办理了土地使用权和房屋所有权的过户手续。出租人在房屋出售前，亦向被告提出同等条件下可优先购买，因被告短时间内一次性凑不足房款，双方未达成协议。2014年1月份，同在鸿宇广场经营生意的原告来到被告商铺，告知被告其租赁的商铺已经出售给原告，被告称其与原告无合同关系，两人因言语不和商谈未果。期间，王晓敏亦电话告知被告房屋已出售给原告，有关房屋租赁的权利义务也转给原告，以后有关房屋事宜和原告商谈，房租也交给原告，被告要求王晓敏与原、被告坐在一起协商一下合同解除及补偿事宜。2014年3月，王晓敏再次电话联系被告，意欲协调原、被告之间的矛盾，王晓敏提出向被告补偿装修损失1万至2万元，被告提出赔偿10万元，双方商谈未果。此后，被告于2014年7月17日自行通过银行向王晓敏的银行账号×××中转账24000元。2014年7月30日，被告向张掖市鸿宇商贸广场物业有限公司交纳2014年8月1日至2015年7月30日的物业费1430元，水电费亦按月交纳。2013年的停暖费经物业公司催收后，被告未予交纳，原告于2014年8月28日交纳了2013年的停暖费。原告与被告协商未果，遂提起诉讼。
上述事实，有原、被告陈述及原告提交的房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、商铺出售合同、土地使用权证、房屋所有权证、收款收据、通知、王晓敏与被告之间的电话录音，被告提交的的银行卡取款业务回单、收款收据，本院依法向王晓敏所作的询问笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。
本院认为：被告与出租人在租赁关系存续期间，出租人将租赁房屋让与原告并办理了所有权过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条”租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，被告与出租人之间的租赁合同对原告继续有效，原、被告之间无须另外成立租赁合同，原告取得房屋所有权时与被告形成租赁合同关系，成为新的出租人，合同权利义务相应的移转于原告，双方均应按原租赁合同的约定履行义务。原出租人出售房屋时已向被告告知同等条件下可优先购买，出售房屋后又再次告知被告房屋已由原告买受，支付房租等事项应与原告交涉，原告亦在房屋所有权发生变动后向被告通知了租赁物让与事由，综上，应认定被告对租赁房屋转让事由是明知的，因此被告在房屋所有权发生变动后应向新的出租人即原告履行合同约定的义务。本案中，被告与原告因言语不和引发矛盾后，原出租人曾从中协调合同解除及补偿事宜，因双方分歧较大未果，被告则在预交下一年房租期限届满前即2014年7月17日向原出租人王晓敏的银行账号中转账24000元，并认为他与原告并未签订租赁合同，无义务向原告支付租金，自己已按约定期限向出租人支付了下一年的租金，不存在违约行为。对此本院认为，租赁物所有权发生变动后，租赁合同的主体发生了变更，买受人变更为新的出租人，如果承租人不知租赁物所有权发生变动，出租人与买受人未将租赁物让与事由通知承租人，承租人已经支付或提前预付给出租人的租金，应对买受人具有法律约束力，反之，承租人不得向原出租人支付租金。本案原告与原出租人均向被告通知了租赁物让与事由，被告亦明知租赁物的所有权人为原告，该种情况下，被告仍擅自向原出租人的银行账户中转账24000元，该行为主观上存在不向原告履行合同义务的故意，不能对抗原告作为出租人的权利，且被告亦未按照合同约定交纳2013年停暖费，根据合同约定，原告有权终止合同，故其请求解除租赁合同的主张依法成立，本院应予支持。合同解除后，被告应向原告返还租赁物，但应给予合理的腾房期限。租赁合同对违约金作了明确约定，原告在诉讼中放弃违约金的诉讼请求，应视为当事人对自己权利的处分。综上所述，原告的诉讼请求依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第二百二十九条、第二百三十五条，判决如下：
一、解除原、被告之间形成的房屋租赁合同；
二、被告刘付兵（刘福兵）向原告王爱民返还租赁房屋，限于本判决生效后一月内履行完毕。
案件受理费185元（已减半收取），由被告刘付兵（刘福兵）负担。原告已交纳，被告负担的受理费直接给付原告，本院不再向原告退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于张掖市中级人民法院。
代理审判员 侯红梅
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 张莉英