厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第2278号
原告（反诉被告）李鹭铭，男，1974年12月10日出生，汉族。
委托代理人赖业锋、陈林川（实习），北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被告（反诉原告）唐绍云，男，1941年2月23日出生，汉族。
被告（反诉原告）于世绪，女，1939年4月27日出生，汉族。
原告（反诉被告）李鹭铭与被告（反诉原告）唐绍云、于世绪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依简易程序公开开庭进行了审理。原告李鹭铭的委托代理人赖业锋，被告唐绍云、于世绪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李鹭铭诉称，2012年8月12日，原告与被告签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定原告以2290000元转让位于厦门市海沧区沧湖东一里508号XXX室的房产，被告先后支付了共计2106035元购房款。2013年1月11日，原告向厦门市土地资源与房产管理局递交了房屋过户手续，被告应将剩余的购房款183965元支付给原告，但经多次催讨，被告以原告存在违约，要扣留50000元质量保证金为由，拒不支付剩余款项。2013年4月18日，被告在支付了50000元后以尾款已经付清为由，拒付剩余的133965元。故原告诉至法院，要求判令：1、被告立即支付购房余款133965元；2、两被告向原告支付从2013年1月11日起至全部购房余款付清之日止的违约金141980元（以房屋总额2290000元为基数，按日万分之五计算，暂计至2013年5月15日，计124日）。
被告唐绍云、于世绪辩称，133965元实为原告房产过户延期依约应当支付的违约金。按约定双方应于2012年9月15日过户，原告直到2013年1月11日才办理过户手续，延误时间达117天，每日按总房款的0.05%支付违约金，共计133965元。二、暂扣的50000元，实为检查房屋质量或解决转让房屋过户遗留事项的保证金，该款也早就归还给原告。
反诉原告唐绍云、于世绪诉称，2012年8月12日，反诉原告与反诉被告签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定反诉被告以2290000元转让位于厦门市海沧区沧湖东一里508号XXX室的房产，并约定于2012年9月15日过户。但反诉被告未能依约过户。2012年11月29日，双方签订了一个《补充协议》，约定反诉原告以追加定金的形式再支付给反诉被告500000元，用于反诉被告偿还银行贷款以解押。反诉被告于2012年12月25日到建行松柏支行签字完成解押手续。2013年1月11日，双方才在海沧土房局办理了过户手续。反诉原告即于当日转款606035元。由于反诉被告拖延过户时间117天，故反诉原告扣除133965元违约金及暂扣50000元保证金。后该保证金也返还给反诉被告。反诉原告诉至法院，请求判令：1、反诉被告应支付从2012年9月15日至2013年1月10日拖延过户时间117天的购房违约金133965元；2、反诉被告完善房屋交接事宜，送还应交接的资料和附属设备；
反诉被告李鹭铭辩称，一、房屋的一手产权办理的条件都符合，可以直接办理。反诉被告有告知反诉原告房屋抵押的情况。本案房屋过户拖延是因为抵押房屋需解押事宜才延期过户。由于合同双方对交易手续不了解，才导致拖延。二、为解决房屋过户延迟问题，早在2012年9月时，反诉被告提出先将房屋交付给反诉原告使用，后慢慢办理解押，但反诉原告拒绝。即使过户延迟，拖延的时间也应当从补充协议约定的过户日期2012年12月20日后开始计算。
经审理查明，2012年12月25日，李鹭铭（甲方）与唐绍云（乙方）签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定唐绍云向李鹭铭购买位于厦门市海沧区沧湖东一里508号XXX室的房产，总价款为2290000元。协议并约定在协议签订当日，唐绍云向李鹭铭支付100000元作为合同的定金，于过户当天支付1400000元，于2013年1月10日支付790000元。协议第十二条约定，应于过户当日将房产交给唐绍云使用，不能按期向唐绍云交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款0.05%的违约金。协议第二十一条约定双方保证于2012年9月15日签订网上备案合同《存量房买卖合同》并前往房管局办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款总额的0.05%作为违约金。合同签订后，唐绍云依约支付给李鹭铭定金100000元。后李鹭铭未能办理解押。2012年11月29日，李鹭铭与唐绍云签订《关于房屋买卖协议（编号：平安易居0090号）之补充协议》，约定唐绍云以追加定金的形式再支付给原告500000元，用于李鹭铭偿还银行贷款以解押，不足部分由李鹭铭自行解决。解押出件后，李鹭铭、唐绍云约定于2012年12月20日前办理过户手续，当日唐绍云再付900000元整（原订1400000元除去前文所述之五十万元）。李鹭铭也于当日将房屋交给唐绍云。过户之前物业费由李鹭铭承担，2013年1月10日唐绍云向李鹭铭付清全部尾款。补充协议签订后唐绍云于当日转账500000元给李鹭铭。2011年1月11日，李鹭铭与唐绍云到厦门市国土资源与房产管理局海沧分局办理过户，在房屋受让人一方登记为唐绍云、于世绪二人。同日，唐绍云转账1506035元给李鹭铭。剩余183965元未付。2013年4月18日，唐绍云转账50000元给原告，剩余133965元未付。
以上事实有李鹭铭提供的《房地产买卖居间协议》一份、《律师函》一份、《邮件详情单》一份、《厦门市国土资源与房产管理局综合服务大厅收件收据》一份、《厦门市房地产转让及权属登记申请表》一份、《土地房屋产籍调查表》一份、《关于房屋买卖协议（编号：平安易居0090号）之补充协议》一份，唐绍云、于世绪提供的《房地产买卖居间协议》一份、厦国土房证第01011745号《厦门市土地房屋权证》一份、房款收据及银行转款单据、现场照片一张、《可视对讲机和两书签收表》一份、手机短信截屏及双方在法庭审理过程中的陈述为证。
本院认为，唐绍云与李鹭铭签订的《房产买卖居间协议》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。由于签订存量房购房合同的实际受让人有唐绍云、于世绪二人，因此买方实际上为唐绍云、于世绪二人。合同的各方在合同签订后，都应当严格依照合同履行。在卖方交付房产后，作为买方的唐绍云、于世绪二人，应当依照合同约定支付相应的合同价款。因此，李鹭铭要求唐绍云、于世绪二人支付购房余款133965元的主张，符合合同约定及法律规定，予以支持。李鹭铭作为卖方，应当依照合同约定履行卖方义务，自行办理抵押贷款还款手续，及时按照合同约定的日期与唐绍云办理相应的房产过户手续。但李鹭铭因其自身原因导致产权过户手续延迟办理，是为违约。虽然后来订立的补充协议变更了过户日期，但并没有改变李鹭铭已经违约的事实，且唐绍云也没有在补充协议中放弃追究李鹭铭的违约责任。作为守约方的唐绍云、于世绪二人，有权要求李鹭铭依合同约定以每日购房款总额的0.05%支付违约金。因此，唐绍云、于世绪要求李鹭铭支付逾期过户117天的违约金133965元的主张，本院予以支持。李鹭铭要求唐绍云、于世绪支付从2013年1月11日起至全部购房余款付清之日止的违约金141980元，由于唐绍云、于世绪扣下逾期过户117天的违约金133965元，符合合同约定，因此李鹭铭要求的此项违约金，不予支持。李鹭铭认为违约金过高，要求予以调整，本院认为，违约金总额并没有超过法定额度，不属于需要调整范畴，李鹭铭的此项主张，不予支持。唐绍云、于世绪要求李鹭铭完善房屋交接事宜，送还应交接的资料和附属设备，与本案不属同一法律关系，不宜在本案一并处理，原告可另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、唐绍云、于世绪应支付给李鹭铭133965元的房款；
二、李鹭铭应支付给唐绍云、于世绪133965元的逾期过户违约金；
三、以上两项相抵，双方应支付款项相互抵消；
四、驳回李鹭铭的其他诉讼请求。
本案本诉案件受理费5439元减半收取2719元，由原告李鹭铭负担1399元，被告唐绍云、于世绪负担1320元。反诉案件受理费2979.30元减半收取1489.65元，由唐绍云、于世绪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 黄建和
二〇一三年八月六日
书记员 张 猛
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。