江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终1972号上诉人（原审原告）:单磊，男，1981年9月13日生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：冯华沭，江苏通达声远律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿艳红，江苏通达声远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行，住所地沭阳县沭城街道学府南路1号邮政综合楼。负责人：杨同清，该支行行长。委托诉讼代理人：沈文胜，该支行员工。委托诉讼代理人：李建，江苏铭云律师事务所律师。原审第三人：应玉平，女，1974年12月4日生，住江苏省沭阳县。原审第三人：吴从杨，男，1973年9月26日生，住江苏省沭阳县，现羁押于高淳监狱。上诉人单磊因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行（以下简称沭阳邮储银行）、原审第三人应玉平、吴从杨案外人执行异议之诉一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2017）苏1322民初19482号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。单磊上诉请求：撤销一审判决，改判支持单磊一审诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、租赁合同系诺成性合同，租赁合同当事人意思表示一致，租赁合同即生效，租赁期即开始计算，租赁期的起算与合同的履行并无直接关系。位于沭阳县XX花园X幢101-1室、X幢101室、X幢201-1室、X幢201室、X幢301-1室、X幢301室六套房屋的租赁期从2012年8月10日开始计算，而抵押登记在2012年10月至12月期间办理，即出租在抵押之前，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定，租赁合同在租赁期内仍然有效，单磊仍然对涉案房屋享有使用权。二、在涉案六套房屋办理抵押登记前，原审第三人即向上诉人交付了房屋，上诉人也交纳了物业费用，因此，即使是以合同的履行时间作为租赁期的起算点，涉案六套房屋的抵押登记也是在房屋租赁期办理的，上诉人的租赁合同在租赁期内也是有效的，单磊仍应对涉案六套房屋享有使用权。沭阳邮储银行辩称，对于上诉人提供的2012年8月10日的租赁合同真实性有异议，认可2012年11月25日签订的租赁合同，涉案房屋并不是在租赁期间内办理了抵押手续。涉案六套房屋中仅沭阳县XX花园X幢101-1室在2012年10月17日抵押给了沭阳邮储银行，其他五套房屋抵押给了其他银行。沭阳法院一审判决结果正确，应予维持。应玉平、吴从杨未发表意见。单磊向一审法院起诉请求：确认单磊对租赁的位于沭阳县XX花园X幢101-1室、X幢101室、X幢201-1室、X幢201室、X幢301-1室、X幢301室房屋享有使用权；请求停止对上述涉案六套房屋执行交付。沭阳法院认定事实：沭阳邮储银行与应玉平、吴从杨金融借款合同纠纷一案，经宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）调解双方达成以下协议：一、应玉平、吴从杨自愿于2015年4月13日前归还沭阳邮储银行借款420万元及利息（利息以420万元为基数，自2014年11月13日起按照年利率7.2%计算至实际还款之日止）；二、双方确认沭阳邮储银行对应玉平、吴从杨设定抵押登记的位于沭阳县XX花园X幢101-1室的房屋享有优先受偿权；三、案件受理费41125元减半收取20562.5元，由应玉平、吴从杨负担；四、双方当事人就本案无其他争议。宿迁中院于2015年4月8日作出（2015）宿中商初字第00065号民事调解书，对上述协议予以确认。因应玉平、吴从杨未按生效法律文书履行义务，沭阳邮储银行向宿迁中院申请执行，并于2015年4月24日立案执行。执行过程中，宿迁中院于2016年6月14日作出（2015）宿中执字第00191-2号执行裁定，查封应玉平所有的位于沭阳县XX花园X幢101-1室、X幢101室、X幢201-1室、X幢201室、X幢301-1室、X幢301室的房屋及座下土地的国有土地使用权【房屋所有权证号分别为沭城字第XXXX386号、XXXX385号、XXXX382号、XXXX383号、XXXX384号、XXXX387号，国有土地使用权证号分别为沭国用（2012）第XX883号、XX882号、XX886号、XX884号、XX888号、XX887号】，后宿迁中院委托评估机构对涉案六套房屋进行了评估，评估报告载明案涉房屋租赁用于洗浴。2016年12月13日，宿迁中院作出（2015）宿中执字第0191-3号执行裁定，（2015）宿中执字第00191号执行一案[执行依据为（2015）宿中商初字第0065号民事调解书]，由沭阳县人民法院执行。沭阳法院立案执行后，于2017年3月3日作出（2017）苏1322执359号执行裁定，裁定对应玉平所有的涉案六套房屋及土地使用权予以公开拍卖。该裁定未注明带租拍卖，2017年3月3日，沭阳法院作出公告要求实际占有人迁出。后单磊向沭阳法院执行局主张承租权，沭阳法院执行局限期其提供证据证明租赁合同成立的时间，单磊在限期内未举证，执行局按单磊承租关系不成立处理。单磊遂提出执行异议，要求带租拍卖，沭阳法院于2017年11月13日作出（2017）苏1322执异193号执行裁定，裁定驳回单磊的执行异议。另查明，涉案六套房屋于2012年10月至12月期间办理抵押登记，目前由沭阳县金沙湾洗浴中心经营使用，沭阳县金沙湾洗浴中心成立于2014年4月3日。沭阳法院认为，案件的争议焦点为单磊与应玉平之间对涉案六套房屋租赁合同关系是否形成于抵押权设立之前？沭阳县金沙湾洗浴中心使用涉案六套房屋经营洗浴中心，单磊作为沭阳县金沙湾洗浴中心的实际投资人，属适格诉讼主体。应玉平作为案涉六套房屋的所有权人，其认可与单磊关于涉案六套房屋的租赁合同关系，故予以确认。涉案六套房屋于2012年10月至12月期间办理抵押登记，设立抵押权。案外人主张在抵押权设立之前承租执行标的物的，应当对租赁合同的真实性以及合同履行的真实性承担证明责任。单磊租赁使用案涉六套房屋投资经营洗浴中心，对于租赁关系形成时间，其仅提供了落款时间为2012年8月10日的租赁合同，而对于涉案六套房屋的交接时间、装修时间、水电税费、租金支付及其它相关租赁合同履行的真实性未提供任何证据证明，单磊提供的现有证据不足以证明其与应玉平租赁关系形成于涉案六套房屋抵押权设立之前，应认定案涉六套房屋属于在抵押权设立后又将抵押财产出租的情形。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中，单磊与应玉平的租赁关系不得对抗案涉六套房屋已经登记的抵押权。依据抵押权人依法享有的抵押权，在债务人未能清偿到期债务的情况下，其对案涉六套房屋享有优先受偿权，可以请求法院拍卖、变卖抵押财产，故法院对案涉六套房屋予以执行，并对案涉六套房屋进行拍卖用于清偿应玉平所欠债务，符合法律规定。单磊要求停止对涉案房屋的交付执行、带租拍卖，没有法律依据，依法不予支持。鉴于单磊享有的租赁权不得对抗抵押权人享有的抵押权，在抵押权人实现抵押权的过程中，单磊要求确认其对租赁的案涉六套房屋享有使用权，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回单磊的诉讼请求。二审期间，单磊为支持其上诉请求，向本院提交以下证据：1.加盖沭阳县XX花园小区物业办公室公章的收据、证明各一份，拟证明物业公司在2012年9月2日收到上诉人交纳的物业费1万元，上诉人在2012年已经接收涉案房屋并使用。2.沭阳金沙湾洗浴中心与上海环悦建筑装饰工程有限公司于2012年11月8日签订的装修协议书一份，拟证明经上诉人与装饰公司多次协商后签订了装修协议，上诉人在2012年8月即使用涉案房屋。沭阳邮储银行对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性不予认可，收条只是加盖了物业公司印章，并不是原件，也不能证明涉案房屋在设定抵押前已经交付给上诉人使用，而金沙国际在2014年成立，所以物业公司的证明内容也不是真实的；对证据2的关联性不予认可，合同签订时间是2012年11月8日，实际履行时间以及是否实际履行均无法确定。本院对上述证据的意见为：证据1不能证明上诉人在2012年8月已经占有使用涉案房屋，具体理由将在下文说理部分进行阐述；对证据2，该装修协议签订时间是在2012年11月8日，也不能证明上诉人在2012年8月已经对涉案房屋进行装潢使用。沭阳邮储银行围绕其辩称意见，向本院提交以下证据：3.抵押情况表一份，证明涉案六套房屋中仅有沭阳县XX花园X幢101-1室在2012年10月17日抵押给沭阳邮储银行。4.宿迁市恒佳房地产评估咨询有限公司于2012年8月17日出具的评估报告一份及2013年9月10日沭阳邮储银行催收贷款时拍摄的涉案六套房屋照片一组，拟证明上诉人并未在2012年8月占有使用涉案房屋。单磊对上述证据的质证意见为：对证据3予以认可；对证据4的真实性予以认可，从评估报告的照片中能够看出涉案房屋非常干净，是因为上诉人找人清理的，2013年9月10日的照片也能够证明涉案房屋在当时已经快装修完毕。本院对上述证据的意见为：对证据3的真实性、关联性、合法性予以认定；证据4的评估报告，能够看出沭阳县XX花园X幢101-1室在2012年8月16日并未使用，而在2013年9月10日，涉案房屋已经进行装潢。对于一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本案争议焦点为：单磊对涉案六套房屋是否享有租赁权，以及法院是否应当对涉案房屋及土地带租执行。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：设定抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。根据该规定，承租人如果能够要求阻止交付，带租执行的，应同时符合以下条件：1.承租人在债权人设定抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同；2.承租人在房屋抵押前已经占有使用租赁物。本案中，单磊请求停止交付，带租执行的上诉请求不能成立，理由如下：一、单磊主张其与应玉平于2012年8月10日签订涉案房屋租赁合同，但该合同与2012年11月25日签订的租赁合同，在租期、租赁物上均存在重叠，且应玉平在2012年7月25日与沭阳邮储银行谈话及2012年10月12日签订个人最高额抵押合同时，均未承认房屋已经对外租赁，前后存在矛盾，无法确定2012年8月10日租赁合同的真实性。二、关于租金支付问题，单磊在一审中陈述“租金是我合伙人帮我处理的，每月租金都正常支付”，在二审中陈述“租金是我向应玉平按期支付，已经付至2017年，并听应玉平说其收取的租金用于偿还仇志余债务”，应玉平在一审中陈述“因单磊一个合伙人与我之间有债务纠纷，用租金来抵账的”。单磊前后陈述不一致，且其对于租金交付情况未能提供任何证据予以证明，因此，即使2012年8月10日的合同是真实的，也不能认定单磊已经按约支付租金，并在涉案房产设定抵押权之前已经实际占有。三、从沭阳邮储银行二审提供的评估报告中可以看出，涉案房屋在2012年8月16日并未进行装潢使用，而单磊提供的装潢协议系在2012年11月8日签订，协议上载明的开工日期为2012年11月15日，单磊二审提供的物业公司收据、证明与上述证据相互矛盾，在没有其他证据佐证的情况下，亦不能证明单磊在涉案房产设定抵押权之前已经实际占有使用。综上，单磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由单磊负担。本判决为终审判决。审判长  苏良波审判员  仲召虎审判员  陈 鹏二〇一八年七月二十日书记员  蔡雨桐附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。