湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖吴康民初字第264号
原告（反诉被告）：湖州市中兴建设开发公司。
法定代表人：潘一品。
委托代理人：余磊。
被告（反诉原告）：韩建明。
委托代理人：徐伯镇。
委托代理人：朱敏。
原告湖州市中兴建设开发公司（以下简称中兴公司）与被告韩建明房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年10月27日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由代理审判员吴文婷适用简易程序进行审理。2014年11月17日，被告向本院提起反诉，本院于同日予以受理。本院于2014年11月18日在康山人民法庭对本案的本诉与反诉进行了合并审理，因案情复杂，本院于2015年2月2日将本案转为普通程序审理，由审判长吴文婷、代理审判员徐军、人民陪审员汪瑛组成合议庭于2015年2月15日再次公开开庭进行了审理。原告中兴公司的委托代理人余磊，被告韩建明及其委托代理人徐伯镇、朱敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中兴公司起诉称：2011年3月15日，原告与被告韩建明签订《商业用房租赁合同》一份，合同约定：原告将位于湖州市吴兴区长岛公园主题餐厅区域内的5号建筑出租给被告使用，租期十年，自2011年5月15日起至2021年5月14日止，租金共计6842660元；被告应当自行负担水费、电费、物业费等；被告拖欠房租累计15天以上的，原告有权终止合同，收回出租房屋，被告应按合同总租金的3%向原告支付违约金。合同签订后，被告按约履行了房屋交付义务。被告按合同约定向原告支付了首期租金426722元，之后未向原告缴纳过任何费用。原告多次向被告催讨，被告均予以推诿，截止2014年9月5日，被告共欠原告房屋租金、物业费、水费、电费共计186709元。原告认为，原、被告签订的《商业用房租赁合同》是双方真实意思表示，应受法律保护，原、被告双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。被告的行为已构成严重违约，现原告为维护自身的合法权益，特向贵院起诉，请求依法判令：1、立即解除原、被告签订的《商业用房租赁合同》，并要求被告在三天内将房屋返还原告；2、被告立即向原告支付房屋租赁费1375466元，违约金205280元，物业费、水费、电费186709元，合计1767455元（暂计算至2014年9月5日，实际计算至被告返还原告房屋之日）；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据1：房产证及授权委托书各一份，证明租赁房屋的合法性及原告的诉讼主体资格；
证据2：商业用房租赁合同一份，证明原、被告间存在房屋租赁合同关系，双方就房屋的租期、租金标准、租金总额、支付方式、违约责任等进行了约定，且被告为物业费、水费、电费的缴纳主体；
证据3：缴款单及发票各一份，证明被告向原告支付首期租金426722元的事实；
证据4：催款挂号信一份，证明被告向原告催缴所欠费用的事实；
证据5：水表读数及电表读数各一份，证明被告的用水、用电情况；
证据6：情况说明一份，证明被告拖欠的水、电费及物业费已经由原告向第三方代缴，被告应向原告支付代缴费用；
证据7：电费发票复印件若干，证明原告按1元／度的标准向被告收取电费的由来，即按照电费的尖、峰、谷值来计算的。
被告韩建明答辩称：一、原告诉讼主体不适格。首先，原告非租赁房屋所有权人，不具有本案原告的诉讼主体资格。2011年3月15日，原告以其的名义与被告签订《商业用房租赁合同》，并收取了第一年的房屋租金。但原告提交的产权证显示租赁房屋的所有权人是案外人湖州市奥体中心建设经营管理有限公司，尽管原告提交了湖州市奥体中心建设经营管理有限公司事后补签的授权委托书，被告认为该份委托书并不能改变本案适格原告的主体。根据《民事诉讼法》的相关规定，原告应当是与本案直接利害关系的公民、法人和其他组织。涉案租赁房屋的权利与义务应由房屋实际的所有权人即湖州市奥体中心建设经营管理有限公司享有与承担。其次，原告非物业服务、供用电、供用水的合同主体，不具有物业费、电费、水费的收益权。按照《商品用房租赁合同》的约定，被告自行负担的费用包括水费、电费、物业费等。上述项目产生的费用被告应向供水、供电部门和物业管理公司三个合同主体分别履行缴费义务，且原告没有相应的代缴费用凭证，不能证明代缴了物业费、水费、电费；二、原告主张租金的请求已过诉讼时效。原告就房屋租金部分的主张已经超过法律规定的一年的诉讼时效；三、原告向被告主张的各项费用计算错误。首先，原告自行溢价计算电费。原、被告对电费的单价标准在合同中未作约定，则应按照供电部门实际收取的电度电价进行计算。被告租赁房屋所在地用电类别为商业用电，供电电压为10千伏，按照浙江省电网销售电价标准，一般工商业用电1-10千伏的，电度电价为0.908元／度。本案中原告自行计算的电价为1元／度，被告认为原告未按实际用电标准计算电费。其次，原告计算物业费的时间错误。被告承租房屋是用于餐厅经营的，因原告交付的租赁房屋未通过消防建设工程的验收，导致被告于2011年10月17日被湖州市公安局消防支队责令停产停业，直到2012年5月26日，涉案租赁房屋通过建设工程消防验收，被告投资的七叶湾饭店才逐渐正常运营。被告认为，原、被告双方签订租赁合同的目的是经营特色餐厅，而原告交付的房屋不符合约定，导致被告的合同目的不能实现，故2012年5月26日之前的物业费不应由被告负担；四、合同约定的违约金过高。因原告交付的租赁房屋不符合约定，被告才拒付租金，原告违约在先。且原告主张的违约金过分高于原告的实际损失，故请求法庭酌定减少。
被告韩建明为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
证据1：办事须知原件三份，建设工程消防意见书复印件及消防安全检查合格证复印件各一份，证明由于原告交付的房屋不符合使用条件，导致被告无法办理工商营业执照，构成逾期交房的事实；
证据2：电价指南原件一份及电力客户信息一份，证明证明涉案租赁房屋所在地的用电标准，原告计算电价的标准错误的事实；
证据3：催款通知书原件三份，证明原告计算物业、水、电费用错误；
证据4：收款收据原件及现金缴款单原件各一份，证明被告向原告缴纳定金47500元，该定金已被原告罚没的事实。
对原告提交的证据，被告发表质证意见认为：证据1的真实性、合法性无异议，对证明的内容有异议，该份证据恰能证明原告不具有诉讼主体资格；证据2、证据3无异议；证据4为挂号信函收据，挂号信的内容不清楚，与本案没有关联性；证据5无法体现该水电表读数为被告使用的水电表；证据6、证据7与本案无关联性。
本院对上述证据审查后认为：证据1湖州市奥体中心建设经营管理有限公司出具的授权委托书视为对原告的行为的追认，原告可以作为本案诉讼的适格主体，本院对其证明效力予以确认；证据2、证据3符合证据的有效要件，本院对其证明效力予以确认；证据4不能反映挂号信的内容，本院对其证明效力不予认定；证据5经本院核实，确为被告承租的房屋的水、电表读数，本院对其证明效力予以确认；证据6符合证据的有效要件，本院对其证明效力予以确认。
对被告提交的证据，原告发表质证意见认为：对证据1的真实性、合法性无异议，但是与本案没有关联性，原告交付的房屋是符合合同约定的，并无逾期交付情形；对证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，本案中原告收取的电费是按照电力部门的标准来收取的；证据3的真实性、合法性无异议，但不能证明原告要证明的事实，电力部门向原告催缴电费，原告交纳后再向被告收取，被告出具的物业部门的催款通知书不能证明原告起诉的物业费、水电费的数额是错误的；证据4无异议。
本院对上述证据审查后认为：证据1、证据4符合证据的有效要件，能够证明被告所主张的事实，对其证明效力本院予以确认；证据2不能证明被告所要证明的事实，原告按分时电价的标准向电力部门缴纳电费，再取尖峰电价、高峰电价、低谷电价的平均值1元／度，以此为标准向被告收取电费并无计算不当，本院对该份证据的证明效力不予采信；证据3物业的催款单不能反应截止起诉之日被告所拖欠的物业费、水电费数额，故不能证明被告所要证明的事实，本院对其证明效力不予采信。
反诉原告韩建明起诉称：2011年3月15日，反诉原告与反诉被告签订《商业用房租赁合同》，合同约定：反诉原告向反诉被告承租坐落于湖州市吴兴区长岛公园主题餐厅区域内5号建筑，租赁用途仅作为特色餐厅使用，反诉被告应向反诉原告交付符合约定的房屋。合同还约定若反诉被告不能交付合同约定的房屋，反诉原告要求反诉被告继续履行合同的，反诉被告每逾期交房一日，则每日应向反诉原告支付租金2倍的滞纳金，并承担因逾期交房给反诉原告造成的损失。
2011年3月7日，反诉原告向反诉被告支付定金47500元，根据合同约定该定金在开业后直接转为保证金，退租时反诉被告凭收款收据退还反诉原告。
2011年3月21日，反诉原告依约向反诉被告一次性支付了第一年房屋租金426722元。2011年6月中旬，反诉原告进场对租赁房屋进行装修，并要求反诉被告提供租赁房屋的建设工程消防合格意见书及房屋产权证，配合反诉原告办理工商营业执照。反诉原告催促再三，反诉被告均予推诿。2011年10月17日，反诉原告投资的七叶湾饭店在试营业期间因未经消防安全检查被湖州市公安局消防支队行政处罚，责令停产停业，并处罚款50000元。反诉原告认为，反诉被告提供的租赁房屋未经过建设工程消防验收，其交付的房屋根本不符合使用条件。反诉原告多次与反诉被告交涉，要求反诉被告支付罚款费用和滞纳金、免除租金并赔偿损失，反诉被告仅于2012年6月初向反诉原告支付了50000元的消防罚款后，对反诉原告的其他主张均不予理睬。2014年4月底，反诉原告与多家商户代表多次和反诉被告就逾期交房的赔偿问题进行协商，未能达成一致意见。反诉原告认为，承租房屋的目的在于经营特色餐厅，而反诉被告交付的房屋不符合使用条件即构成逾期交房，应当承担相应的违约责任。反诉原告是在向反诉被告主张赔偿无果的情况下才拒付租金。直到2012年7月25日，反诉被告才向反诉原告交付了符合使用条件的房屋，反诉原告认为在这之前产生房屋租金及物业费不应由反诉原告承担，且反诉被告还应向反诉原告支付逾期交房的滞纳金、占用的第一年房屋租金的利息损失并退还合同保证金。反诉原告为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉，请求依法判令：一、反诉被告支付反诉原告逾期交房的滞纳金1359273.6元，因逾期交房给反诉原告造成的损失138345元；二、反诉被告返还反诉原告第一年的房屋租金426722元，并支付占用期间的利息损失107715.3元（利率按照银行同期同类贷款利率计算，从2011年3月22日暂计算至2014年11月17日，要求计算至被反诉被告实际返还反诉原告第一年租金之日止）；三、反诉被告返还反诉原告合同保证金47500元；四、反诉被告赔偿房屋装修、设备投入等费用共计1075966元；五、本案受理费由反诉被告承担。
反诉原告韩建明为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据1：行政处罚决定书原件及代收罚没款收据各一份，证明反诉被告交付的房屋不符合使用条件，导致反诉原告被责令停产停业的事实。
证据2：建设工程消防合格意见书及消防安全检查合格证一份，证明反诉被告交付的房屋不符合使用条件，构成逾期交房行为的事实。
证据3：商业用房租赁合同一份，证明反诉原、被告之间存在房屋租赁合同关系，合同中明确反诉被告全面履行交房的义务。
证据4：租金发票一份，证明反诉原告按照约定向反诉被告交付了第一年房屋租金。
证据5：定金收据及现金缴款单各一份，证明反诉原告向反诉被告交付了定金47500元，该定金被反诉被告罚没的事实。
证据6：工资表一份，证明因反诉被告逾期交房行为导致反诉原告在人工投入上的各项损失。
证据7：资产评估报告，证明反诉原告在租赁物上投入的装修目前价值1075966元。
反诉被告中兴公司答辩称：反诉被告系湖州市长岛公园主题餐厅建设方，该工程于2010年5月26日竣工，2010年6月17日通过五方综合验收，2011年3月3日通过竣工验收备案的竣工验收。之后反诉被告就该房屋建筑区域内各个分建筑进行招商，反诉原告与反诉被告达成了租赁五号建筑的意向，于2011年3月9日向反诉被告领取了房屋，并签署了一份业主交房登记表，于2011年3月28日向反诉被告提交了装修申请表。反诉被告因企业内部管理原因，未及时办理房屋产权证书，但在签订《商业用房租赁合同》时为了承租人办理营业执照需要，提供了建设部门的房产证明。根据反诉被告向湖州市经济技术开发区工商局查阅，反诉原告在注册其个人独资企业湖州凤凰街道七叶湾饭店时，将该份房产证明及房屋租赁合同作为其企业注册的场地使用证明资料。综上，反诉被告与反诉原告签订的《商业用房租赁合同》合法有效，是双方真实意思的表示，反诉原告自身也是予以认可的。具体意见如下：1、反诉原告诉请反诉被告支付逾期交房的滞纳金及损失与事实不符，且没有任何法律依据。反诉原告于2011年3月9日就已经向反诉被告领取房屋，并签署了一份业主交房登记表，因此反诉被告于2011年3月9日实际已经完成交房手续，不存在反诉原告所述的逾期交房。2、反诉原告诉请反诉被告返还第一年的房屋租金并支付占用利息损失无事实依据和法律依据。反诉原告与反诉被告签署的《商业用房租赁合同》系双方真实意思的表示，反诉被告依约提供了相应的房屋给反诉原告使用，且反诉原告实际从其领房之日起一直使用至今。3、反诉原告诉请反诉被告返还合同保证金无任何依据。依据双方合同约定，保证金于承租人退租时凭收款收据退还给承租人，鉴于本案中反诉原告已严重违约，因此反诉被告就该保证金根据我国合同法等相关法律规定予以罚没。4、反诉原告诉请反诉被告赔偿房屋装修费、设备投入费没有任何法律依据和事实依据。根据双方签订的《商业用房租赁合同》第七条“租赁期限届满后，对租赁房屋的装修、改善、增设他物的处理方法为：全部无条件归甲方（出租人）所有”以及第十三条第三款第（六）项“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：拖欠房租累计15日以上”之约定，反诉原告拖欠房租累计远超15日以上，反诉被告有权解除合同，收回出租房屋，应视为租赁期限届满，租赁房屋的装修、改善、增设他物应依约全部无条件归反诉被告所有。因此，反诉原告所诉与事实不符，缺少法律依据，不能证明其主张，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
反诉被告为支持其辩称意见，向本院提交如下证据：
证据1：工程质量竣工验收记录一份，证明长岛公园主体餐厅于2010年6月17日通过五方综合验收的事实；
证据2：房屋建筑工程竣工验收备案表一份，证明长岛公园主体餐厅于2011年3月3日通过竣工验收备案的竣工验收的事实；
证据3：业主交房登记表一份，证明反诉被告于2011年3月9日向反诉原告韩建明交付长岛公园5号建筑的事实；
证据4：装修申请表一份，证明反诉原告韩建明在接收房屋后于2011年3月28日向反诉被告申请对房屋装修的事实；
证据5：房产证明一份，证明长岛公园5号建筑的合法性以及该建筑产权人为反诉被告湖州市中兴建设开发公司的事实；
证据6：七叶湾工商信息一份，证明反诉原告韩建明用反诉被告提供的房屋产权证明和双方签订的《商业用房租赁合同》在长岛公园5号建筑注册个人独资企业的事实。
对反诉原告提交的证据，反诉被告发表质证意见认为：证据1的真实性、合法性无异议，与本案的关联性有异议，行政处罚的是被告韩建明个人，并非处罚原告；证据2的真实性、合法性无异议，与本案没有关联性；证据3、证据4、证据5均无异议；证据6是反诉原告的单方制作的，且与本案没有关联性；证据7的真实性无异议，对评估的内容范围及关联性有异议，依合同约定，租赁期满后，屋内装修及增设物归出租人所有，所以该证据与本案无关联性，且该评估报告中将可移动的桌子、椅子、沙发等也评估在内，反诉被告认为该类物品不属于屋内装修、增设物。
本院对上述证据审查后认为：证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据7符合证据的有效要件，本院对其证明效力予以认可；证据6系反诉原告单方面意思表示，本院对其证明效力不予认可。
对反诉被告提交的证据，反诉原告发表质证意见认为：证据1、证据2真实性、合法性无异议，但对其证明的内容有异议，该证据只是证明长岛公园主题餐厅通过了工程质量验收，而建设工程消防竣工验收是要单独办理的，反诉被告的证据不能证明其在2011年与反诉原告签订租赁合同前通过了建设工程消防验收；证据3的真实性、合法性无异议，但对其证明的内容有异议，反诉原告当时确实领取了租赁房屋的钥匙，但是反诉被告提供的房屋是不符合使用条件的；证据4的真实性、合法性无异议，但该证据仅证明反诉原告于2011年3月28日向反诉被告申请装修房屋，事实上反诉原告是于2011年6月中旬才进场装修的；证据5、证据6的真实性、合法性无异议，证据5恰能证明反诉被告在签订合同时尚未取得房屋产权证，证据6中反诉原告注册的个人独资企业的登记时间是2012年7月24日，也就是在反诉被告所谓的交付房屋一年以后才办理了工商执照，恰能证明反诉被告在合同签订后交付的房屋是不符合使用条件的。
本院对上述证据审查后认为：证据1、证据2能证明长岛公园主题餐厅通过了工程质量竣工验收，但不能证明其通过消防建设工程竣工验收；证据3、证据4、证据5、证据6符合证据的有效要件，本院对其证明效力予以确认。
本案争议的焦点在于：1、本案原告（反诉被告）中兴公司是否具有诉讼主体资格；2、反诉被告（原告）中兴公司是否构成逾期交房；3、原告（反诉被告）中兴公司是否有权向被告韩建明主张水、电及物业费，且该费用的计算标准如何认定；4、原告（反诉被告）中兴公司向被告（反诉原告）韩建明主张租金的请求是否已过诉讼时效。
本院根据原、被告提交的证据，结合对方当事人的质证意见，对本案争议焦点及证据分析评判如下：
一、关于本案原告（反诉被告）中兴公司是否具有诉讼主体资格的问题。
本院审核后认为，本案原告（反诉被告）中兴公司具有诉讼主体资格。本案《商业用房租赁合同》签订时的相对方为原、被告，且原告中兴公司在签订合同时确为出租房屋的所有权人。虽在租赁合同的履行过程中，原告将出租房屋转让给案外人湖州市奥体中心建设经营管理有限公司，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，结合湖州市奥体中心建设经营管理有限公司亦授权原告负责涉案房屋的出租和管理，原告作为合同的相对方有权向被告主张权利。
二、关于反诉被告（原告）中兴公司是否构成逾期交房的问题。
本院审核后认为，原、被告之间《商业用房租赁合同》明确约定租赁用途为特色餐厅，原告交付的房屋未经建设工程消防验收直接导致承租方经营的主题餐厅无法正常营业，由此可以认定原告交付的房屋在通过建设工程的消防验收前因不符合合同约定，应视为逾期交付。反诉原告韩建明选择继续履行合同，由此可以认定涉案出租房屋在2012年5月26日通过建设工程消防验收前的期间为逾期交付房屋的期间。
三、关于原告中兴公司是否有权向被告韩建明主张水、电及物业费，且该费用的计算标准认定问题。
本院审核认为，原、被告之前的租赁合同明确约定被告承租期间的水电、物业费由被告韩建明承担，同时长岛主体餐厅区域作为一个整体，若被告未按时缴纳水、电费，可能将导致该区域被停止供水供电，从而影响其他租赁户，原告中兴公司代缴水电费并无不当，为减少双方当事人诉累，本院在本案中就水电、物业费一并裁决。
关于电费的计算标准，原告提交的证据显示原告按分时电价向供电部门缴纳，再取尖、峰、谷电价的平均值向承租人收取并无不合理之处，且在租赁期内被告亦是以此为标准向物业部门缴纳费用的。
关于物业费认定问题，考虑到原告中兴公司实际于2012年5月26日才向被告韩建明交付符合合同约定的房屋，故对原告主张的2011年8月15日起至2012年5月26日期间的物业费不予支持。
四、关于原告中兴公司向被告韩建明主张租金的请求是否已过诉讼时效的问题。
本院审核后认为，原、被告之间的租赁合同明确了被告韩建明应支付的每一年租金的金额，虽然各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，本院认为出租人主张租金的诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算，结合本案租赁合同履行期限尚未届满，故原告向被告的租金主张未过诉讼时效。
本院经审理，认定事实如下：原告（反诉被告）中兴公司系湖州市长岛公园主题餐厅建设方，该工程于2010年5月26日竣工，2010年6月17日通过五方综合验收，2011年3月3日进行竣工验收备案。2011年3月7日，被告（反诉原告）韩建明与原告（反诉被告）中兴公司达成长岛公园5号建筑的租赁意向，被告向原告支付定金47500元。2011年3月9日，原告向被告交付长岛公园5号建筑及房屋产权证明。2011年3月15日，原告与被告签订《商业用房租赁合同》，合同约定：原告保证所出租房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；被告承诺租赁房屋仅作为特色餐厅使用；房屋租赁期共十年，自2011年5月15日起至2021年5月14日止；第一年租金568962元，第二年租金568962元，第三年租金在第二年的基础上递增5%数额为597410元，第四年租金在第三年租金基础上递增5%数额为627281元……十年租金总额共计6842660元，租金支付方式一年一付；原告自2011年5月15日起向被告提供装修免租期三个月，被告首期实际支付租金数额为426722元，于合同签订之日起60日内向原告支付；被告于合同签订后三日内向原告支付定金47500元，开业后定金直接转为保证金，退租时原告凭收款收据予以退还，合同自定金到账之日起生效；由于被告原因导致退租，原告有权没收商户定金；水、电、物业费等被告自行负担；租赁期限届满后，对租赁房屋的装修、改善、增设他物的处理方式为：全部无条件归原告所有；被告拖欠房租累计15日以上，原告有权解除合同，收回出租房屋，被告应按合同总租金的3%向甲方支付违约金；原告每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金2倍的滞纳金，原告还应承担因逾期交房给被告造成的损失；合同还对双方的其他权利义务等进行了约定。合同签订后，被告于2011年3月21日向原告支付首期租金426722元。2011年3月28日被告向原告提交装修申请表。2011年10月初被告投资的长岛七叶湾饭店开始试营业，2011年10月17日因被告投资的七叶湾饭店未经消防安全检查擅自投入使用、营业，被处以罚款五万元，并被责令停产停业。2012年5月26日，原告取得建设工程消防验收意见书。2012年6月27日，被告投资的七叶湾饭店取得消防安全检查合格证。2012年7月24日，被告投资的七叶湾饭店注册为个人独资企业，并取得工商营业执照。2012年7月25日，涉案租赁房屋的所有权人变更为案外人湖州市奥体中心建设经营管理有限公司。被告就原告交付的涉案租赁房屋不符合使用条件对其造成损失事宜多次与原告协商，未果。被告拒付后期租金。现原告以被告拖欠房屋租金超过15日为由诉至本院，要求解除租赁合同，返还租赁物，并支付租金等。被告提起反诉，要求原告返还其第一年的租金并赔偿损失等。
本院核定原告（反诉被告）中兴公司应收租金：2012年5月27日起至2013年5月14日的租金550256.4元（568962-568962／365×12）＋2013年5月15日起至2014年5月14日止的租金597410元＋2014年5月15日起计算至2015年2月16日止的租金473898元=1621564.4元。
本院核定原告（反诉被告）中兴公司物业费、水电费损失：2012年5月27日起至2014年9月14日物业费32264.4元（1169×28-1169／30×12）＋韩建明使用至2014年9月5日止的水费50800元＋韩建明使用至2014年9月5日止的电费278360元-韩建明已交付的188042元=173382.4元。
本院认为：原告（反诉被告）中兴公司与被告（反诉原告）韩建明之间的《商业用房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性的规定，合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应诚信地履行合同约定的义务。双方间租赁合同明确约定租赁用途为作特色餐厅使用，而原告（反诉被告）中兴公司交付的房屋未通过建设工程消防验收合同，直接导致被告（反诉原告）虽然取得承租房屋但无法正常开展经营，直至原告（反诉被告）于2012年5月26日通过消防验收，被告（反诉原告）才能取得消防安全检查合格证及营业执照，故可以认定原告交付的租赁物不符合合同约定，视为逾期交付，依法应承担相应的违约责任。
对反诉原告（被告）韩建明要求中兴公司支付逾期交房滞纳金1359273.6元的主张，本院认为民事赔偿责任以填补损失为主，双方对逾期交房违约金约定过高，结合反诉原告主张中兴公司支付第一年租金占用利息的诉请，本质上均为逾期交房滞纳金，本院一并酌情认定中兴公司应承担逾期交房滞纳金为568962元。
对反诉原告要求中兴公司返还第一年租金426722元的主张，本院认为，已交纳的第一年租金系中兴公司逾期交房导致直接损失，本院予以支持。
对反诉原告韩建明要求中兴公司支付服务员和厨师工资138705元的主张，本院认为该损失系韩建明为餐厅经营准备而造成的损失，但考虑到反诉原告在明知未取得经营许可的前提下，即聘请员工进行营业，其对损失的扩大具有一定过错，故酌定认定该项损失为5万元。
对反诉原告要求中兴公司返还合同保证金的主张，本院认为，反诉原告在中兴公司逾期交房后选择继续履行合同，中兴公司在通过建设工程消防验收后应视为中兴公司向韩建明交付了符合合同约定的租赁房屋，故自2012年5月27日起，韩建明应按双方间合同约定履行交付租金的义务，而韩建明未按约交付租金，构成违约，根据合同第十六条第6项的约定，中兴公司有权没收该保证金，故对反诉原告韩建明的该项主张本院不予支持。
对反诉原告要求中兴公司赔偿房屋装修、设备投入损失1075966元的主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，本案导致租赁合同解除的直接原因和主要原因系被告韩建明逾期支付租金，但本院同时考虑到中兴公司在履行合同的过程中亦存在违约行为，对合同的解除存在一定的过错，故本院认定对于未形成附合的装饰装修物，可由承租人韩建明拆除，但在拆除过程中不能毁损房屋。对已形成附合的装饰装修物，根据反诉原告韩建明提交的《资产评估报告》，其中装修工程为638349元，设备类为345477元，低值易耗品为92140元，再结合双方的过错程度，本院酌情认定中兴公司赔偿韩建明装饰装修残值损失25万元。
对原告（反诉被告）中兴公司要求解除被告（反诉原告）韩建明之间签订的《商业用房租赁合同》，并返还房屋的主张，本院认为虽然合同签订后原告交付的房屋不符合合同约定，但原告中兴公司于2012年5月26日通过建设工程的消防验收后应视为原告已向被告交付了符合合同约定的出租房屋，同时被告韩建明选择继续履行合同，则被告亦应按约履行交付租金的义务，但被告一直未交付合同约定的第二年起的租金，构成违约，根据双方间租赁合同第十三条第3项的约定，原告中兴公司有权解除合同，被告（反诉原告）韩建明在庭审中也表示同意解除合同，故对原告中兴公司的该项主张本院予以支持，酌定认定被告韩建明在15日向腾退出租房屋。
对原告（反诉被告）中兴公司要求被告（反诉原告）韩建明支付拖欠租金的主张，考虑到原告实际于2012年5月26日才真正向被告交付符合合同约定的房屋，故对原告主张2012年5月15日至2012年5月26日期间的租金不予支持。同时，虽然被告于2014年11月18日向中兴公司发函要求中兴公司于2014年11月25日前与韩建明完成出租房屋的交接和验收，但被告韩建明并未实际向原告中兴公司腾退房屋，亦未返还钥匙，仍实际占有该出租房屋。被告在庭审中同意解除双方间的租赁合同，同时于2015年2月16日向本院交付了涉案租赁房屋的钥匙，客观上已不再使用该房屋，故本院酌定原告中兴公司主张的租金计算至2015年2月16日止。
对原告（反诉被告）中兴公司要求韩建明支付违约金205280元的主张，符合双方合同的约定，亦未违反法律规定，本院予以支持。
对原告（反诉被告）中兴公司要求韩建明支付物业费、水电费186709元的主张，双方间租赁合同明确约定该部分费用由承租方韩建明承担，原告中兴公司替被告韩建明代缴后有权向被告追偿，考虑到原告中兴公司实际于2012年5月26日才向被告韩建明交付符合合同约定的房屋，故对原告主张的2011年8月15日起至2012年5月26日期间的物业费不予支持。对被告抗辩的水电费计算标准问题，因双方间合同未有约定，故本院以原告实际交付的水电费为准。
综上，为正确调整民事法律关系，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告湖州市中兴建设开发公司与被告韩建明于2011年3月15日签订的《商业用房租赁合同》。
二、被告韩建明应在判决生效之日起十五日内向原告湖州市中兴建设开发公司返还位于湖州市吴兴区长岛公园主题餐厅区域内5号建筑。
三、被告韩建明应在判决生效之日起十日内向原告湖州市中兴建设开发公司支付租金1621564.4元（计算至2015年2月16日止）、违约金205280元，合计1826844.4元。
四、被告韩建明应在判决生效之日起十日内向原告湖州市中兴建设开发公司支付物业费、水电费合计173382.4元（计算至2014年9月5日止）。
五、反诉被告湖州市中兴建设开发公司应在判决生效之日起十日内赔偿反诉原告韩建明逾期交房损失1045684元及装饰装修残值损失250000元，合计1195684元。
以上三、四、五项相抵，韩建明应于判决生效之日起十日内支付湖州市中兴建设开发公司合计704542.8元。
六、驳回原告湖州市中兴建设开发公司其余诉讼请求。
七、驳回反诉原告韩建明其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费20707元，财产保全费5000元，合计诉讼费25707元，由被告韩建明负担；反诉受理费减半收取16023.5元，由反诉被告湖州市中兴建设开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 吴文婷
代理审判员 徐 军
人民陪审员 汪 瑛
二〇一五年四月十三日
书 记 员 濮建英