西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）碑民二初字第00399号
原告（反诉被告）：西安藻露堂药业集团有限责任公司，住所地：西安市东关南街105号。
法定代表人：高云鹏，董事长。
委托代理人：张中晖，陕西伟龙律师事务所律师。
委托代理人：李集合，男。
被告（反诉原告）：西安市碑林区古迹岭道路拓宽拆迁安置建设有限公司，住所地：西安市碑林区友谊西路112号。
法定代表人：牛振海，总经理。
委托代理人：李博，陕西博硕律师事务所律师。
委托代理人：刘楠，陕西博硕律师事务所律师。
原告（反诉被告）西安藻露堂药业集团有限责任公司（以下简称藻露堂公司）与被告（反诉原告）西安市碑林区古迹岭道路拓宽拆迁安置建设有限公司（以下简称古迹岭公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2010年7月12日作出（2010）碑民二初字第174号民事判决书。宣判后，原告藻露堂公司不服，提出上诉。陕西省西安市中级人民法院经审理后认为，原审判决认定事实不清，证据不足，且违反法定程序，可能影响案件正确判决，遂作出（2010）西民二终字第2086号民事裁定书，将该案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张中晖、李集合，被告的委托代理人李博、刘楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）藻露堂公司诉称，原告与被告于2006年8月18日签订了《关于西安市碑林区古迹岭道路拓宽拆迁安置建设有限公司同西安市药材公司拆迁货币补偿补充协议》一份，约定被告将其在原告被拆迁地建成的楼盘一、二层约900平方米房屋出售给原告。但至约定日期被告未按约交房，多次与被告协商无果，后得知：被告未取得碑林区古迹岭地区超出道路拓宽范围外的土地使有权，该块土地仍为国有划拨土地，原告仍是该块土地的合法使用权人。被告对该块土地无合法拆迁手续，双方签订的《拆迁安置补偿协议》应属无效。被告在未取得建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证及施工许可证的情况下在该土地上非法建设楼盘并销售，严重侵害了原告的合法权益。请求判令：一、确认原、被告双方签订的《拆迁补偿协议》无效；二、被告返还原告土地。
被告（反诉原告）古迹岭公司辩称，被告古迹岭公司是由西安市碑林区政府出资设立的专门处置古迹岭地区拆迁安置工作的企业。2004年6月30日，被告取得了西安市规划局（2004）第210号《建设用地规划许可证》。后又向西安市国土房管局提交了《关于古迹岭地区剩余未建设土地用地申请》，经西安市国土房管局核审，取得了市国土房管字（2004）第209号《审批土地件》，根据上述文件申请取得了市拆许字（2005）第28号《拆迁许可证》，被告成为负责实施古迹岭地区道路拓宽及旧城改造工程的合法单位。
2006年8月18日及12月25日，原、被告分别签订了《西安市城市房屋拆迁货币补偿协议》及《补充协议》、《补充协议（二）》，上述协议是双方经充分协商，在真实意思表示一致的情况下签订的，应属合法有效。且《拆迁补偿协议》所涉土地经市国土房管局（2004）209号《审批土地件》审核批准，该土地包含在西安市规划局（2004）第210号《建设用地规划许可证》核定用地范围和市拆许字（2005）第28号《拆迁许可证》的拆迁范围内。被告依据上述文件实施拆迁安置行为，合法有效。原告要求确认双方签订的《拆迁补偿协议》无效并返还原告土地的请求，缺乏事实和法律依据。依法应予驳回。
根据原、被告签订的《拆迁货币补偿协议》及《补充协议》、《补充协议（二）》约定，原告应协助被告办理土地分割、房产变更的手续。协议签订后，其履行了全部义务，但原告至今未履行上述协助义务，致使其至今无法取得土地权属，无法领取法定的建审、规划等建设开发手续，无法享受政府规定的减免土地出让金、城建配套费等优惠政策，原告的违约行为造成了其负责实施的“古迹岭道路拓宽安置遗留问题”一、二期安置楼的迟延交付，造成实际损失。不仅不同意原告诉请，同时反诉请求原告立即履行土地分割手续、房产变更手续的合同义务；原告承担违约责任，赔偿损失248.3725万元。
原告针对被告的反诉辩称，被告无合法的拆迁征地审批手续将原告的房屋拆除，被告在原告拥有合法使用权的土地建设楼房，侵害了原告的合法权益，应承担侵权责任。原告是涉案土地的合法使用权人，没有义务协助被告办理土地分割和房产变更的手续，故不同意被告的反诉请求。
经审理查明，被告古迹岭公司是由西安市碑林区政府出资设立的专门处置古迹岭地区拆迁安置工作的企业。2004年4月19日，西安市政府下发市国土房管字（2004）第81号《审批土地件》收回17个单位和5户居民部分国有土地使用权划拨给西安市城乡建设委员会实施东关南街道路拓宽改造工程。其中原告藻露堂公司有123.3平方米国有土地使用权被收回。2004年6月30日，被告取得了西安市规划局（2004）第210号《建设用地规划许可证》。该证登记的用地单位为西安市碑林区古迹岭道路拓宽拆迁安置建设有限公司；用地名称道路拓宽及旧城改造；用地位置及面积碑林区古迹岭地区约107.35亩。该证下方加盖有“此证有效期一年”的印章。原告藻露堂公司所占用土地包括在规划用地面积范围内。2004年8月3日，西安市政府向被告下发市国土房管字（2004）第209号《审批土地件》，批准被告负责实施碑林区古迹岭地区道路拓宽及旧城改造工程，该项目共用107.35亩。由被告在西安市规划局（2004）第210号《建设用地规划许可证》核定的范围内，先期实施拆迁安置工作，不得遗留问题。待拆迁安置工作完成后，再予以依法办理划拨供地手续。2005年11月25日被告取得了市拆许字（2005）第28号《拆迁许可证》，开始在碑林区古迹岭地区实施拆迁安置工作。
2006年8月18日，原、被告签订《西安市城市房屋拆迁货币补偿协议》约定：被告拆除原告位于本市东关南街105号的房屋3229平方米，原告应在协议签订后20日内腾房交被告拆除，被告以货币补偿形式给原告安置，补偿金为950万元，一次性给付。当日，原、被告又签订一份《关于西安市碑林区古迹岭道路拓宽拆迁安置建设有限公司同西安市药材公司拆迁货币补偿补充协议》，约定：被告用原告拆迁后就地建成的楼盘以购买形式给原告900平方米房产；临街一层300平方米，每平方米10000元；二层600平方米，每平方米5000元，合计600万元，被告给原告优惠18万元人民币，金额共计582万元人民币，该582万元在950万元购房款中扣除；被告给原告的一、二层楼临街房屋结构，必须为框架大开间结构（无隔墙），水、电、卫、消防通风设施齐全，按照国家标准交房。位置为一楼南轴线向北安置300平方米和二楼600平方米。原、被告完成上述条款后，由双方执房产证、土地证共同在政府相关部门办理被告拆迁范围内的土地分割手续及房产变更手续。自原告交给被告房屋之日起，被告保证32个月让原告回迁（如遇法律规定不可抗力因素则时间相应顺延）。如32个月未按时回迁，被告按每日总价以按当期银行同期同类贷款利率利息双倍向原告赔偿。到第36个月原告仍未获得回迁，被告应向原告赔偿所购房款总额百分之二十的违约金。协议签订后，因水电不到位，原告未向被告交房，被告2006年8月24日仅向原告支付了100万元的拆迁安置款，2006年9月19日，原告向被告发出通知，内容为被告未按协议约定履行支付拆迁补偿款、未对水电进行移位。2006年9月21日，被告回函称其因客观原因不能按照约定进行水电移位，要求协商。2006年9月26日，原告回函称同意协商，但被告应承担违约责任。2006年12月25日，原、被告又签订了一份《关于西安市碑林区古迹岭道路拓宽拆迁安置建设有限公司同西安中药集团公司拆迁货币补偿补充协议（之二）》，主要约定被告请原告代办移水、移电事项并支付17.5万元；双方签约后被告将拆迁补偿余款268万元汇入原告账户，原告收款后最迟应于2007年1月5日前将原协议约定拆迁部分交于被告。协议签订后，2006年12月31日，被告向原告支付拆迁补偿款268万元。2007年1月6日，原告与被告达成房屋移交时间确定表，内容约定2007年1月6日为双方交接房屋正式计算日期。2007年5月至2007年11月期间，原、被告多次互致工作联系函就办理土地分割及房产变更手续进行协商。现本市东关南街105号国有土地使用权登记在原告名下。
另查明，2004年8月20日，被告古迹岭公司与西安佳铭置业有限公司签订《联建开发合同》，在本市东关南街104、105号建设两栋24层及一栋4层综合住宅楼，现建造的上述房屋已竣工，用于安置古迹岭地区拆迁居民和对外销售。被告尚未取得该块土地的土地使用权证及建设工程规划许可证和施工许可证。
原告藻露堂公司原名西安中药集团公司，从属名称西安市药材公司，2008年4月8日，经西安市人民政府国有资产监督管理委员会下发市国资发（2008）75号文件，批准改制为西安藻露堂药业集团有限责任公司。
在案件审理中，本院为了保护涉案房屋的安全完整，确保案件审理的顺利进行，依法查封西安市碑林区东关南街105号临街商业用房一层300平方米、二层600平方米房屋。
以上事实有市国土房管字（2004）第209号《审批土地件》、西安市规划局（2004）第210号《建设用地规划许可证》、市拆许字（2005）第28号《拆迁许可证》、《联建开发合同》、原、被告签订的《拆迁货币补偿协议》及《补充协议》、进账单、房屋移交时间确定表、工作联系函、营业执照、房屋所有权证、道路征用成果表、收款收据、会议纪要以及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，被告古迹岭公司是专门处置古迹岭地区拆迁安置工作的企业。根据西安市规划局（2004）第210号《建设用地规划许可证》和《征地成果表》，原告藻露堂公司使用的土地包括在古迹岭地区拆迁安置规划用地面积范围内，但该证有效期为一年。原告与被告于2006年8月18日签订《拆迁补偿协议》时，被告持有的（2004）第210号《建设用地规划许可证》有效期已经届满，其没有按规定换发新证。致使其与原告签订《拆迁补偿协议》后无法办理土地划拨供地手续。由于被告至今未取得该块土地的土地使用权证及建设工程规划许可证和施工许可证，违反了国家法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。原告要求确认双方签订的《拆迁补偿协议》无效的请求，依法予以支持。依照我国《合同法》的相关规定，合同无效后应互相返还因该合同取得的财产，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。但鉴于上述协议已实际履行，被告已向原告支付了巨额拆迁补偿费，原告的房屋已被拆除，新楼也已建成并已安置拆迁居民和对外出售的事实，原告要求被告返还土地的请求不切合实际。为维护社会稳定和谐，本院考虑到原告公司现经营用房的实际情况及广大拆迁安置居民和购买该楼房业主办理房产证的需要，参照原、被告签订的《拆迁货币补偿协议》及《补充协议》，确定先由被告按合同约定的方位、面积、楼层将房屋交付原告，原告亦应积极协助被告办理土地分割手续及房产变更手续，并完善相关的建审手续。对于原告所受到的损失，因其未提出该项诉请，本案不予涉及，原告可另行向被告主张。鉴于被告在拆迁安置建设过程中确有过错，故对其反诉请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告西安藻露堂药业集团有限责任公司与被告西安市碑林区古迹岭道路拓宽拆迁安置建设有限公司签订的《拆迁货币补偿协议》及《补充协议》无效；
二、被告西安市碑林区古迹岭道路拓宽拆迁安置建设有限公司于本判决生效后三十日内，为原告西安藻露堂药业集团有限责任公司在西安市东关南街105号拆迁处新建成的楼盘临街一楼南轴线向北安置300平方米和二楼600平方米房屋；
三、原告西安藻露堂药业集团有限责任公司在接收上述房产后，协助被告西安市碑林区古迹岭道路拓宽拆迁安置建设有限公司办理该楼土地分割及房产变更手续；
四、驳回原告西安藻露堂药业集团有限责任公司要求被告西安市碑林区古迹岭道路拓宽拆迁安置建设有限公司返还土地的诉讼请求；
五、驳回被告西安市碑林区古迹岭道路拓宽拆迁安置建设有限公司要求原告西安藻露堂药业集团有限责任公司赔偿损失248.3725万元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应当支付迟延履行金。
诉讼费66699元（其中原告西安藻露堂药业集团有限责任公司预交本诉案件受理费53364元，被告西安市碑林区古迹岭道路拓宽拆迁安置建设有限公司预交反诉案件受理费13335元），由原告西安藻露堂药业集团有限责任公司负担20000元、被告西安市碑林区古迹岭道路拓宽拆迁安置建设有限公司负担46699元（被告西安市碑林区古迹岭道路拓宽拆迁安置建设有限公司在判决生效后十日内将上述款项给付给原告西安藻露堂药业集团有限责任公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 马利群
审判员 唐星利
审判员 门智民
二〇一一年六月二十三日
书记员 何 敏