浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台温民初字第5号
原告（反诉被告）：台州千禧文化创意发展有限公司，住所地：浙江温岭市太平街道万寿路258号。
负责人：吴慧敏。
委托代理人：柳正晞，浙江台温律师事务所律师。
委托代理人：赵晖，浙江台温律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吕小彬。
委托代理人：叶俊，浙江赢正律师事务所律师。
委托代理人：陆于阳，浙江赢正律师事务所律师。
原告台州千禧文化创意发展有限公司与被告吕小彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月23日立案受理后，2015年1月8日，被告吕小彬向本院提起反诉，本院决定合并审理。本院依法由审判员王晓波适用简易程序，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托代理人柳正晞、赵晖、被告吕小彬的特别授权委托代理人叶俊均已到庭参加了诉讼。双方均申请庭外和解三个月，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告台州千禧文化创意发展有限公司起诉称：2013年9月21日，原被告签订一份租赁合同，合同约定：甲方将位于温岭市东城路20号千禧阳光文化创意园L座一层L006号的一间商铺出租给乙方使用；租赁期限自2013年10月21日至2016年10月20日，共计三年；上述商铺年租金170000元，租金前二年不变，自第三年开始在上一年的基础上每一年递增10%；租金支付时间：租金按年支付，先付租金后用商铺，上一年租金到期前两个月付清下一年租金，首年度租金支付日为签订合同当日；若乙方逾期支付合同项下的任何款项，甲方除可依据本合同规定提前终止本合同外，还有权要求乙方按应付款项每日0.5%累计承担逾期付款违约金。合同签订后，被告按约支付给原告2013年房屋租金。根据租赁合同第五条约定，被告应在2014年8月20日前支付给原告自2014年10月21日至2015年10月20日止的房屋年租金170000元，但被告至今未付。被告按约支付给原告2013年物业管理费。2014年物业管理费6300元，被告应在2014年9月20日前支付给原告，但被告至今未付。现原告起诉要求：一、依法判令被告支付给原告自2014年10月21日起至2015年10月20日止的房屋年租金170000元，并支付逾期付款违约金102000元（算至2014年12月19日，自2014年8月20日起至2014年12月19日止共计120天，17000×0.5%×120天=102000元）及自2014年12月20日起至实际偿还之日止按每日0.5%计算逾期付款违约金。二、依法判令被告支付给原告物业管理费6300元，并支付滞纳金2835元（算至2014年12月19日，自2014年9月20日起至2014年12月19日止共计90天，6300元×0.5%×90天=2835元）及自2014年12月20日起至实际偿还之日止按每日0.5%计算滞纳金。
原告台州千禧文化创意发展有限公司为支持其主张的事实，向本院提交了下列证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证、被告身份证，用以证明原、被告的主体资格。
2、千禧创意园租赁合同一份，用以证明原被告存在房屋租赁关系，被告按约应在2014年8月20日前支付。
3、千禧创意园物业合同一份，用以证明原被告存在物业管理关系。
4、温岭汽车配件厂房屋、场地租赁合同及三方协议各一份，用以证明原告的房屋租赁符合相关的法律规定。
被告吕小彬答辩并反诉称：一、反诉被告存在严重的违约行为，双方存在合同关系是实，但反诉被告通过广告要约以及口头方式承诺其经营的品牌为“千禧阳光文化创意园”的商场是一个集合创意生活馆、服装馆、电影文化馆、餐饮馆等特色产业为一体的创意园区，并有肯德基、星巴克、大地影院等知名品牌入驻，同时商场开有酒吧、茶庄，将商场打造成为温岭定位最时尚，组合最科学，环境最舒适的新型创意广场，并保证只要承租其商铺，凭租赁合同可以向中信银行贷款，解决经营所需的融资问题，反诉原告正是基于相信反诉被告能够使该商场达到广告要约中的条件，相信反诉被告声称的其他商户都会正常开业以及解决租户融资问题的前提下才承租其商铺，但反诉被告至今均未实现其广告中的要约内容和口头承诺，存在严重违约行为。反诉原告有权行使后履行抗辩权。反诉被告经营的商场以“千禧阳光文化创意园”的名称作为品牌标识，商场除没有人流量以外，商户也几乎全部关门，反诉被告现以品牌为“温岭万寿路购物中心”的名称重新对外招租，“千禧阳光文化创意园”的商场在事实上已不存在，反诉被告构成根本违约，合同应当解除。二、反诉原告不应当支付物业费，反诉被告未提供物业服务。三、在反诉被告违约的情况下，应当由反诉被告赔偿损失，而不应当由反诉原告支付违约金，且违约金约定过高，应当根据合同法113、114等规定调整。四、无论双方是否违约，但实际上合同已经无法实行。为此，反诉原告反诉要求：解除反诉原告与反诉被告签订的商铺租赁合同及物业合同；反诉被告返还反诉原告保证金50000元。
反诉原告吕小彬为支持其主张事实，向本院提交了下列证据：
1、千禧创意园租赁合同，千禧创意园物业合同各一份，用以证明双方存在租赁关系及租金的事实。
2、原告在温岭日报2013年的宣传以及在网站的宣传材料，用以证明原告通过广告的方式宣传原告是一个最时尚，组合最科学，环境最舒适的新型创意广场，并将有知名品牌入驻的事实。
3、照片一组，用以证明原告场地的经营惨淡情况。
4、照片十二张，用以证明原告其他住户也认为千禧存在违约的事实。
5、照片六张，用以证明千禧广告虚假宣传，存在违约行为的事实。
6、招租广告一份，用以证明千禧商场的品牌已经不存在，现已经改为温岭万寿路购物中心，千禧公司存在根本的违约行为。
反诉被告答辩称：一、反诉原告违约在先，无权要求解除《租赁合同》和《物业合同》。反诉原告未按合同约定支付给反诉被告自2014年10月21日起至2015年10月20日止的房屋年租金170000元和物业管理费6300元，已构成违约，应当承担违约责任。依据双方签订的《租赁合同》和《物业合同》的约定以及《合同法》的规定，行使约定和法定单方解除权的权利属于反诉被告，反诉原告无权要求解除《租赁合同》和《物业合同》。二、反诉原告在反诉状诉称：“千禧公司疏于宣传、管理，整体商场几乎没有任何人流量，反诉原告的合同目的根本无法实现”，这明显与事实不符。反诉原告租赁的房屋，位于温岭市太平街道万寿路临街商铺，属于温岭市中心的商业黄金地段，商铺前面每天车水马龙，人来人往，并不是反诉原告诉称的几乎没有任何人流量，反诉原告拖欠反诉被告房屋租金和物业管理费违约在先，却以没有任何人流量、无法继续维持经营、合同目的根本无法实现等理由为借口，目的是想逃避法律责任，这是违背民事主体在从事民事活动中的诚实信用原则。房屋租赁合同的目的，是出租人租赁房屋收取租金，承租人支付租金获得使用租赁房屋的权利。在本案中，反诉原告到目前为止仍然实际占有、使用该租赁房屋，因此，反诉原告所说的合同目的根本无法实现，是明显与事实不符。三、反诉原告无权要求反诉被告返还合同履约保证金50000元。《租赁合同》第七条第1项约定：“乙方向甲方支付合同履约保证金50000元用以确保乙方遵守、履行在本合同项下其应遵守履行的一切约定及义务”。第十二条第4项约定：“因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还保证金及乙方交纳的其他款项，如给甲方造成损失的，乙方应当给予赔偿”。反诉原告拖欠反诉被告房屋租金和物业管理费的先行违约行为，已是客观事实，因此，反诉原告无权要求反诉被告返还合同履约保证金。
经庭审举证、质证，本院认证如下：
原告提交的证据1、证据4、证据5及被告提交的证据1，原、被告均没有异议，本院审查认为，上述证据来源合法，内容真实，可以证明本案事实，本院予以认定。
原告提交的证据2，被告对真实性没有异议，但认为合同系格式合同，且违约金约定过高。本院审查认为，该证据可以证明双方签订租赁合同并约定了相应的权利义务的事实。
原告提交的证据3，被告对真实性没有异议，但认为没有事实依据。本院审查认为，该证据可以证明双方存在物业服务合同关系的事实。
被告提交的证据2，原告认为宣传中的内容都是存在的，且与合同内容无关，应该按照合同约定履行。本院审查认为，上述内容部分系社会新闻，并非原告自行投放，故原告对新闻内容不应承担责任；此外的宣传内容对出租的商铺也并未作出具体确定的说明和允诺，故宣传内容应该是要约邀请，并非要约。
被告提交的证据3，原告认为照片系被告自行拍摄，场景是局部的，时间是被告选择的。本院审查认为，该证据不能证明原告违反合同约定的事实，本院不予认定。
被告提交的证据4，原告认为照片反映的是其他承租户经营不善，为了不支付违约金无理取闹。本院审查认为，该证据与本案无关，本院不作认证。
被告提交的证据5，原告有异议，本院审查认为，该证据系银泰城内景象，与本案缺乏关联性，故本院不作认证。
被告提交的证据6，原告对真实性有异议，但认为名称的更改与合同履行无关。本院审查认为，该证据可以证明原告以温岭万寿路购物中心的名义进行招租的事实。
综上，本院认定本案事实如下：
2013年9月21日，原、被告签订一份租赁合同和一份物业合同。根据租赁合同约定：甲方将位于温岭市东城路20号千禧阳光文化创意园L座一层L006号的一间商铺出租给乙方使用；租赁期限自2013年10月21日至2016年10月20日，共计三年；上述商铺年租金170000元，租金前二年不变，自第三年开始在上一年的基础上每一年递增10%；租金支付时间：租金按年支付，先付租金后用商铺，上一年租金到期前两个月付清下一年租金，首年度租金支付日为签订合同当日；若乙方逾期支付合同项下的任何款项，甲方除可依据本合同规定提前终止本合同外，还有权要求乙方按应付款项每日0.5%累计承担逾期付款违约金。合同签订后，被告按约支付给原告2013年房屋租金。根据租赁合同第五条约定，被告应在上一年租金到期前两个月支付原告自2014年10月21日起至2015年10月20日止的房屋年租金170000元，但被告至今未付。根据物业合同约定，被告应支付给原告每年的物业服务费6300元。并应在物业管理费到期日前一个月内支付下一期的物业服务费。如逾期，将收取日千分之五的滞纳金。被告按约支付了2013年物业服务费。2014年物业管理费6300元被告尚未支付。
另查明，原告现以温岭万寿路购物中心的名义对外招租。
本院认为：原、被告间签订的商铺租赁合同及物业服务合同系双方真实意思的表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人均应按照协议的约定履行。根据租赁协议的约定：“被告应该在上一年度租金到期前两个月付清下一年度租金”，故本案中被告的最后租金支付期限为2014年10月20日，现被告并未在该期限内依约支付租金，应承担相应的违约责任。原告主张按照日利率0.5%的标准计算违约金，属违约金约定过高，本院酌情确定按照月利率1.70%计算违约金。根据物业合同的约定，被告应该在2014年10月20日前支付下一年度的物业服务费6300元，现被告并未支付，故也应承担按照月利率1.70%计算的违约金。综上，原告主张被告应支付租金和物业服务费及违约金的合理部分，本院予以支持。被告认为由于原告经营不善，导致人流量少，且违反在招商时的要约，并改变商场的名称，已构成根本性违约，导致被告合同目的无法实现。本院认为，被告承租的商铺目前仍处于可经营的状态，并非不能实现合同目的；至于被告认为人流量少等情况，属于经营风险的范畴，应由经营者自负；原告对外宣传的内容并未作出具体确定的说明和允诺，故宣传内容应该是要约邀请，并非要约，被告认为原告违反相关要约，构成违约，与事实不符；商场名称的变更系原告的具体经营行为，并不违反双方租赁合同的约定，原告并不因此构成根本性违约。综上，被告主张因原告存在根本性违约，导致合同目的无法实现，要求解除合同并返还保证金的主张，本院不予支持。被告认为原告并未提供合同约定的物业服务，但未提交证据予以证明，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告吕小彬在本判决生效后十日内支付给原告台州千禧文化创意发展有限公司租金170000元，并支付从2014年10月20日起至实际支付之日止按照月利率1.70%计算的违约金。
二、被告吕小彬在本判决生效后十日内支付给原告台州千禧文化创意发展有限公司物业服务费6300元，并支付从2014年10月20日起至实际支付之日止按照月利率1.70%计算的违约金。
三、驳回反诉原告吕小彬的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5423元，减半收取2711.50元；反诉案件受理费525元，共计3236.50元，由原告台州千禧文化创意发展有限公司负担589元，被告吕小彬负担2647.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状和副本一式三份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状后七日内，交纳上诉案件受理费5423元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001）。
审 判 员 王晓波
二〇一五年六月十五日
代书记员 叶顺亮