成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成华民初字第903号
原告华润置地（成都）成华有限公司（成都）成华有限公司。
法定代表人唐勇，董事长。
委托代理人谭宏骏。
被告刘波。
原告华润置地（成都）成华有限公司（以下简称华润公司）与被告刘波商品房预售合同纠纷一案，本院于受理后，依法适用普通程序，由审判员刘宗华担任审判长，人民陪审员梅志超、陈远发组成合议庭，于2013年12月29日公开开庭进行审理，原告华润公司的委托代理人谭宏骏到庭参加诉讼，被告刘波经本院依法向其送达传票及相关法律文书，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告华润公司诉称，原、被告于2012年11月14日签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及其相关附件，约定由被告购买原告拟建造的位于成华区青龙乡将军碑XX组东林村X组（项目名“华润置地·翠林华庭”）X栋X单元X层X号房屋，房屋建筑面积为77.31平方米，套内建筑面积为65.23平方米，合同总价款为631318元，被告按照按揭抵押贷款方式付款，约定受让人在合同签订的当日支付首付款191318元，在合同签订后5个工作日内（即2012年11月21日前）到农业银行申请7成30年抵押贷款共计440000元，该款项直接由银行通过买受人账户转账至出卖人账户，作为买受人支付的购房款余额。并约定：如买受人不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求或未如期提高银行所要求的相关资料、证明文件等，而导致在合同签订后5个工作日内未办理完毕按揭贷款手续的，视为买受人逾期付款，买受人应当自逾期之日起，每日按合同约定总房款的万分之一向出卖人支付违约金；自合同签订后二十日届满，买受人仍未办理完毕按揭贷款手续的，出卖人有权解除合同，买受人应按合同的约定总购房款的15%支付违约金。出卖人不解除合同的，买受人应自合同签订后的第二十一日起，每日按合同约定总房款的万分之一点五向出卖人支付违约金。买卖合同生效后，被告却未按约定办理完毕按揭贷款手续，原告也迟迟没有收到房屋余款，经原告多次催告后，被告尚欠尾款共计440000元。现提起诉讼，请求：1、解除原被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》；2、判令被告按合同约定向原告支付总房款15%的违约金94697.7元；3、判令被告协助原告至成都市房屋局办理涉案房屋的撤销备案登记手续；4、判令诉讼费用由被告承担。
案件受理后，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》；2.判令被告按合同约定向原告支付合同总房款15%的违约金94697.7元；3.判令被告协助原告至成都市房屋管理局办理涉案房屋的撤销备案登记手续；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告刘波未作答辩。
经审理查明，2012年11月14日原、被告签订《商品房买卖合同》约定：“买受人刘波的通讯地址为四川省长宁县三元乡富民路XXX号。所购房屋位于成华区青龙乡将军碑X组东林村X组（项目名“华润置地·翠林华庭”）X栋X单元X层X号房屋付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房款总价款30%，其余价款可以向中国农业银行股份有限公司成都成华支行银行或住房公积金管理机构借款支付。抵押权人：中国农业银行股份有限公司成都成华支行，期限30年。”
同日签订的《补充协议》附件五约定：“采取贷款方式付款的，买受人应在签订本合同当日内付清首付款191318元。余款440000元向农业银行申请7成30年抵押贷款，在签订本合同20日（含当日）之内向出卖人付清。买受人应在《商品房买卖合同》、附件及补充协议订立后3个工作日内向贷款银行提供按揭贷款所必需的符合银行要求的真实的、全面的、有效的全部资料，由贷款银行根据买受人的资信条件，审查决定买受人的贷款成数、年限、金额，并按照银行规定办理按揭贷款手续。买受人应当在签订合同后5个工作日内成功办理完毕按揭贷款手续（即买受人与贷款银行签订借款合同、抵押贷款合同及完成银行达到放款条件的全部手续）。买受人如未按时按额办理完抵押贷款手续，每逾期一天应按抵押金额的万分之一计算违约金付出卖人，如延期达15日以上，出卖人有权解除合同，同时收取买受人房价款15%的违约金（从买受人已付款中扣除）。如买受人不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求或者未如期提交银行所要求的相关资料、证明文件或未按银行要求提高首付款比例等，在合同签订后5个工作日内未成功办理完毕按揭贷款手续的，视为买受人逾期付款；自合同签订后20日届满，出卖人仍未收到买受人购房全款的，出卖人有权解除合同，买受人应按合同约定的总房款的15%支付惩罚性违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金，并与实际支付应付款当日一并向出卖人支付违约金，但买受人在出卖人宽限的期限内仍未支付全款和违约金全款的，出卖人仍有权解除合同并收取本套商品房成交价总额的15%的惩罚性解除违约金。”
合同签订当日，被告刘波支付2万元定金；在2012年11月12日支付了15万元；在2012年12月5日支付了21318元。共计191318元。但之后，被告刘波未能办理按揭贷款。
因在2011年2月15日，成都市房管、发改、财政、国土、地税、金融等部门联合印发《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》中规定：外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。房地产开发企业、经纪机构应当在销售现场、经营场所显著位置公示限购政策，不得向属于限购对象的购房人出售住房或提供中介服务。因此，在审理中询问原告：被告刘波属外地户籍，其购房时原告是否尽到审查义务，被告刘波是否提交了本市纳税证明或社会保险缴纳证明。原告称这不是他们的审查义务，被告也没有提交本市纳税证明或社会保险缴纳证明。
上述事实有原告营业执照、被告身份信息、《商品房买卖合同》、《补充协议》及其相关附件、首付款收据及原告的陈述和庭审记录在案证实。
本院认为，原告作为房地产开发企业，应当明知成都市于2011年2月15日颁布的《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》。该《实施意见》中规定：房地产开发企业、经纪机构应当在销售现场、经营场所显著位置公示限购政策，不得向属于限购对象的购房人出售住房或提供中介服务；购房人在新购住房时应如实填写《购房人家庭成员住房情况申报表》，并提供身份证明、户籍证明、婚姻状况证明，非本市户籍居民家庭还应提供纳税证明或社会保险缴纳证明；房地产开发企业、经纪机构在住房买卖合同网签前，应当核验购房人提供的《购房人家庭成员住房情况申报表》与证明材料是否一致。因此，《实施意见》要求房地产开发企业、经纪机构在进行房屋销售时，对买房人是否具有购房资格进行审查，并明确要求不得向属于限购对象的购房人出售住房。而本案中，被告刘波系外地户籍，原告在销售房屋时，未要求被告本提交成都市的纳税证明或社会保险缴纳证明，未尽到相应的审查义务。由于原告未尽到审查义务，致被告在签订《商品房买卖合同》、《补充协议》后，不能取得银行贷款。故原告对合同的履行不能存在过错。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此本案被告承担违约责任的关键在于被告刘波未能办理贷款合同是其自身的原因还是不可归责于原被告双方的事由。本院认为，导致原告无法按照商品房买卖合同约定取得贷款的原因是由于原告不按限购政策规定履行审查义务所致，导致双方签订了一份在限购政策下无法履行的合同，并非被告在履行合同中的违约行为。故对原告要求被告给付合同总房款15%的违约金的诉讼请求，本院不予以支持。
综上，由于被告刘波属限购对象，无法签订商品房担保贷款合同，致双方不能实现合同目的，故对原告主张解除商品房屋买卖合同，并撤销房屋备案登记的诉讼请求，本院予以支持。由于被告刘波现下落不明，其无法在本案中主张返还房款的权利。但为维护被告合法权益，原告应当在被告主张权利时，将其所支付的房屋款返还给刘波。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除华润置地（成都）成华有限公司与被告刘波签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》；
二、被告刘波于本判决生效后十日内协助原告华润置地（成都）成华有限公司到成都市房屋管理局撤销成华区青龙乡将军碑X组东林村X组“华润·翠林华庭”X栋X单元X层X号房屋的备案登记手续。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费2366元，原告华润置地（成都）成华有限公司负担2266元，被告刘波负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 刘宗华
人民陪审员 梅志超
人民陪审员 陈远发
二〇一五年一月六日
书 记 员 杨 帆