天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨汉民初字第1568号原告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司。法定代表人杨文杰，经理。委托代理人王亚东，该公司职员。委托代理人钟辉，该公司职员。被告天津永全程业商贸有限公司。法定代表人杨嘉永，总经理。委托代理人杨银，该公司职员。原告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）与被告天津永全程业商贸有限公司（以下简称“永全程业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理，由代理审判员张艳辉适用简易程序于2015年4月26日公开开庭审理此案，原告碧桂园公司的委托代理人钟辉，被告永全程业公司的委托代理人杨银到庭参加诉讼。后因案情需要，本案依法转为普通程序，由代理审判员柳斌、代理审判员张艳辉、人民陪审员杨琳组成合议庭，柳斌担任审判长，于2015年6月29日公开开庭审理此案。原告碧桂园公司的委托代理人钟辉，被告永全程业公司法定代表人杨嘉永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司诉称：原告和被告于2013年11月19日签订合同编号为2013-0062353号《商品房买卖合同》以及附件，合同约定由被告向原告购买天津市滨海旅游区起步区安佳路以西、玉林道以南凤凰苑34-1商品房一套，总价款5323197元。被告于2013年11月4日交付2129279元，尚有3193918元一直未予缴纳，合同约定应当分别于2014年2月23日、2014年11月4日前支付，现拖欠至今。根据合同约定，被告未按照《商品房买卖合同》约定的期限付款，还应当按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。现原告诉至法院，提出以下诉讼请求：1、判令被告依法支付拖欠房款3193918元；2、请求判令被告按照合同约定支付违约金暂计至2014年11月26日为142768.13元；3、诉讼费用由被告承担。原告向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》及其附件，证明原被告双方合同关系；2、律师函、到期应缴款通知书，证明原告对欠款进行催要；3、滞纳金明细，证明原告主张违约金的计算依据。被告永全程业公司辩称：对于欠款事实没有异议，同意原告第一项诉讼请求，因原告销售的房屋质量存在问题，不同意原告第二、三项诉讼请求。被告永全程业公司向本院提交以下证据：1、照片一组，证明原告所售商品房存在质量问题；2、网页打印件，证明事宜同上。经当庭质证，被告对原告提交的证据1、2没有异议，对证据3不予认可；原告对被告提交的证据1真实性不予认可，且双方签订的合同约定的范围不含地下室，对证据2关联性不予认可。结合原、被告双方质证意见，本院对双方的证据发表如下认证意见：原告提交的证据符合法律规定，本院予以认定；被告提交的证据1，经本院现场核实，真实性本院予以认定，被告提交的证据2，因与本案不存在关联性，本院对其不予认定。经审理查明：原、被告双方于2013年11月19日签订合同编号为2013-0062353号《天津市商品房买卖合同》以及附件，约定原告将开发的天津市滨海新区滨海旅游区起步区安佳路以西、玉林道以南凤凰苑34-1商品房一套销售于被告永全程业公司，合同总价款为5323197元，该合同约定被告永全程业公司采取分期付款方式支付房款，具体为：2013年11月4日前一次性存入商品房首付款2129279元；2014年2月23日前一次性存入商品房二次付款1596959元；2014月4月20日前一次性存入商品房尾款1596959元。其后双方签订补充合同对被告最后一笔付款期限变更为2014年11月4日前。同时，补充合同第三条约定被告逾期付款以及违约责任，主要内容：按逾期时间，分别处理（不做累加），1、被告逾期付款在90日以内的，自该合同以及补充协议约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的15%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，被告永全程业公司只缴纳首付款2129279元，合同约定的二次付款以及尾款共计3193918元尚未向原告缴纳，并拖欠至今。另查，原告主张的违约金计算方式为：二次付款违约金1596959元×0.03%×276天（自2014年2月23日至2014年11月26日），尾款违约金1596959元×0.03%×22天（自2014年11月5日至2014年11月26日），共计142768.13元。庭审中，被告永全程业公司主张因涉诉商品房存在质量问题，不同意给付违约金，但如果法院判决其支付违约金，则认为违约金数额过高，同意由法院作出适当调整，原告亦表示同意继续履行双方签订的商品房买卖合同。以上事实由原、被告提交的书证以及双方当事人的当庭陈述予以佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，本院对其予以认定。按照合同约定，被告应当及时足额向原告缴纳房款，因被告未及时向原告缴纳房款，由此造成的法律后果应当由被告永全程业公司承担，对于被告永全程业公司提出涉诉商品房存在质量问题的主张，双方可另案解决。对于原告提出的各项诉讼请求，因被告同意给付剩余房款3193918元，本院予以照准；对于原告主张的违约金计算方法以及数额，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。对于违约金过高的衡量标准，法院一般以是否超出损失的30%为依据，对于原告主张的违约金系双方在合同中约定的违约金计算标准得出，原告未提交证据证实被告逾期付款造成的原告融资损失，故本院参照合同签订时中国人民银行同期贷款年利率6.15%确定被告的损失数额，即1596959元×6.15%÷360天×276天+1596959元×6.15%÷360天×22天=81298.52元。原告主张的违约金142768.13元已远超出损失81298.52元的30%，故本院按照其损失数额81298.52元确定本案被告应当给付的违约金数额。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告天津永全程业商贸有限公司于本判决生效后三十日内给付原告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司拖欠房款人民币3193918元。二、被告天津永全程业商贸有限公司于本判决生效后三十日内给付原告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司逾期付款违约金人民币81298.52元。三、驳回原告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33492元，由原告负担792元，由被告天津永全程业商贸有限公司负担32700元，被告天津永全程业商贸有限公司担负的案件受理费于本判决生效后三十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  柳 斌代理审判员  张艳辉人民陪审员  胡凤玲二〇一五年七月二十三日书 记 员  冯 雪附：法律释明1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。5、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。