河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫11民终947号
上诉人（原审被告）：韩巧兰，女，汉族，1952年11月13日出生。
委托代理人：樊朝阳，河南九九律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：万柯，男，汉族，1978年11月11日出生。
被上诉人（原审原告）：文清华，男，汉族，1967年9月27日出生。
委托代理人：田自力，河南豫上律师事务所律师。
原审第三人：苗淼（又名苗文娟），女，汉族，1979年8月15日出生。
上诉人韩巧兰、万柯因与被上诉人文清华、原审第三人苗淼买卖合同纠纷一案不服源汇区人民法院（2014）源民一初字第240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月2日公开开庭进行了审理。上诉人韩巧兰及其委托代理人樊朝阳、上诉人万柯、被上诉人文清华及其委托代理人田自力、原审第三人苗淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于漯河市源汇区漯舞路建材市场12幢104号、105号，2014年10月20日房屋办理所有权证，登记产权人为被告韩巧兰（房产证号为：20××46、20××47）。原告诉称该房屋被告已于2007年5月16日出卖给原告。原告为证实其主张，庭审中提供下列证据：第一份证据，2007年5月16日万建国、万柯（甲方）和原告（乙方）签订的建材市场三期工程营业房认购定单。主要内容为�“原告购买位于源汇区建材市场三期工程第七、八户房屋，单价1850元／㎡，面积278.58㎡，总价515373元，原告于2007年5月16日交房款30万元，房产证由甲方完全负责办理，包括所有办理费用，甲方向乙方提供一切过户手续、过户费由乙方承担。乙方已向甲方交付房款30万元，含一年房租金及定金，剩余房款待甲方将正式房产证手续与乙方交接后一次性付清，乙方自2008年4月10日起开始收取房租金，享受收租权”。证明房屋的面积，位置，单价和总价款。还约定房产证由被告办理包括所有费用。过户费用由原告承担。原告向被告交房款30万元整。另外还约定2008年4月10日起原告开始收取房屋的租金。第二份证据是收款收据两份，证明万建国、万柯在协议当天2007年5月16日收到原告购房款30万元，2008年4月9日收到35000元的收款收据，是苗淼收的款上面还加盖了万柯的印章。第三�证据，2014年11月28日，被告韩巧兰在建材市场粘贴的通知一份，证明是房屋交付后一直由原告占有的事实。被告韩巧兰的质证意见是对通知的真实性没有异议，对证明的问题也没有异议。认购单韩巧兰不知情。且万建国已经死亡，真实性无法确定。上面也没有韩巧兰的签名，对其真实性不发表意见。对两份收据不知情。被告万柯的质证意见是名字不是被告签的。被告不在场，是不是苗淼代被告签的也不知道。钱被告也没有收到。第三人苗淼的意见是没有签过名，也没有代签过名，也不知情。被告韩巧兰提供的第一份证据，2012年12月9日漯河房管局来访事项转送通知单129号一份，及本案原告等九人签字的情况反映一份，证明原告购房时候就没有与被告韩巧兰协商，原告购房是万建国、万柯开发的，被告知道万建国与原告他们之间的买卖后一直不同意卖房。证明韩巧兰对卖房一事不知情，知道后也不同意。第二份证据是争议房产的房产证明，证明该房产属于韩巧兰单独所有。原告文清华的质证意见是真实性没有异议，但对证明问题有异议，原告在购买房屋时候不知道万建国和韩巧兰已经离婚，当时购房在建材市场大家都知道韩巧兰和万建国是夫妻关系。基于夫妻关系房子是共同财产。万建国也有权处分房屋。根据该情况反映，原告九人据悉他们离婚是后来才知道的，不是购房时候就知道。对房产证的真实性没有异议，并不能证明该房产的性质是单独所有，因规划许可证和土地使用证共有人是韩巧兰和万柯。被告万柯对被告韩巧兰提供的两份证据均无异议。另查明，韩巧兰与万建国原系夫妻，2001年离婚。万建国于2011年11月因病死亡。
原审法院认为，原告主张其与万建国、万柯之间存在房屋买卖合同，原告提供有认购定单�万建国与万柯收到房款的二张收据，被告万柯辩称其没有收到原告的房款，与事实不符，结合原告实际占有房屋的事实，本院对被告万柯的辩解理由不予采信，对原告与万建国、万柯之间就购买被告韩巧兰所有的位于漯河市源汇区漯舞路建材市场房屋的事实，本院予以认定。被告韩巧兰称，其对万建国、万柯出卖其房屋的事实并不知情，也不同意出卖房屋，原告没有提供被告韩巧兰同意出卖房屋的证据，本院认定被告韩巧兰未委托万建国、万柯出卖其房屋。万建国、万柯未经房屋产权人韩巧兰书面同意，未取得出售房屋的书面授权委托书，将房屋出售给原告的行为应认定为无权代理行为。万建国与被告韩巧兰原系夫妻关系，被告韩巧兰与被告万柯系母子关系，被告韩巧兰在漯河市源汇区漯舞路建材市场的房屋平时由万建国、万柯负责出租、管理等，万建国、万柯能够将涉案房屋交付原告使用，原告一直使用房屋至今，被告韩巧兰未对万建国、万柯出售其房屋的行为表示反对。基于上述情况，足以使原告有理由相信万建国、万柯有代理权，万建国、万柯出卖房屋的行为已构成表见代理，该民事法律行为的后果应当由被告韩巧兰承担，故本院认定原告文清华与被告韩巧兰之间存在房屋买卖合同关系，原告在交付33.5万元房款后已占有该房屋并进行使用，双方应按合同约定，原告将下余房款支付给被告韩巧兰，被告韩巧兰应当协助原告办理过户手续。现原告要求被告履行房屋买卖合同将房屋过户给原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告韩巧兰于本判决生效后十五日内将位于漯河市源汇区漯舞路建材市场的房屋两套（房产证号为：20××46、20××47）过户给原告文清华。二、驳回原告文清华对被告万柯的诉讼请求。三、第三人苗淼不承担责任。本案诉讼费100元，保全费3100元，由被告韩巧兰负担。
上诉人韩巧兰上诉称：被上诉人起诉状所述与韩巧兰口头买卖合同是虚假的，被上诉人应有购房协议。原审法院认定事实错误，万建国、万柯的行为相对韩巧兰不构成表见代理。原审法院超越职权，错误判决，上诉人韩巧兰持有的房屋所有权证合法有效，该证书是认定房屋所有权人的唯一凭证。被上诉人应当明知万建国、万柯无权代理。韩巧兰不同意卖房被上诉人是完全清楚的。被上诉人诉称的房屋买卖关系不能成立等。请求依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。
上诉人万柯上诉称：上诉人没�向被上诉人收款、卖房；万建国的行为相对韩巧兰不构成表见代理；被上诉人应明知万建国无权代理等，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人文清华针对两上诉人的上诉答辩称：本案中的房屋买卖合同成立且生效；上诉人与万柯、万建国居住在同一房产登记下的房屋，被上诉人有理由相信万柯、万建国具有代理权，本案的表见代理行为成立；买房人不存在恶意、勾结及串通行为；韩巧兰称不同意卖房是不成立的等，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人苗淼答辩称：同一审意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：原审判决将涉案房屋过户给文清华是否有事实根据及法律依据。
本院认为：民事活�应当遵循诚实信用的原则。文清华称其与万建国、万柯之间就案涉房屋存在房屋买卖合同关系，并提供了认购订单、两张收据予以证明，原审法院对该证据予以认定并无不当，本院依法予以确认。关于万建国、万柯的行为是否对韩巧兰构成表见代理问题：《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”韩巧兰与万建国原系夫妻关系，与万柯系母子关系，二人均与韩巧兰存在特殊关系；案涉房屋平时由万建国、万柯实际控制并负责出租、管理，万建国、万柯亦将房屋交付给文清华，因此，万建国、万柯能够占有控制案涉房屋的行为在客观上产生了一定的权利表象。基于上述情况，足以使被上诉人文清华有理由相信万建国、万柯具有代�权，原审认定万建国、万柯出卖房屋的行为构成表见代理符合法律规定，本院依法予以维持。韩巧兰、万柯均上诉称万建国、万柯的行为相对韩巧兰不构成表见代理，由于未提供充分的证据证明，本院不予支持。关于韩巧兰二审中庭审称不可能卖房的上诉理由，其二审中提供了漯河市政府及漯河市发展和改革委员会等部门文件，用以证明其一直忙于迁坟，不可能去卖房等，被上诉人文清华对该组证据不予认可，认为不能证明其主张。本院认为，韩巧兰二审提交的证据不是直接证明其未卖房的证据，在证明力上小于文清华提交的认购订单及两张购房收据，同时对方亦不认可，因此，对其二审提交的证据本院不予认定。综上，上诉人韩巧兰、上诉人万柯的上诉理由均无事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人韩巧兰100元，由上诉人万柯负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 李 强
审判员 赵庆祥
审判员 曹光辉
二〇一六年六月七日
书记员 张 鹏