湖北省通山县人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）鄂1224民特5号
申请人：湖北通山农村商业银行股份有限公司（以下简称通山农商行）。住所地：通山县通羊镇九宫大道***号。
法定代表人：陈军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汪庆元，该公司员工。
被申请人：朱必君，男，1984年2月10日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。
被申请人：邹霞，女，1987年7月2日出生，汉族，重庆市垫江县人，住址同上（系被申请人朱必君妻子）。
被申请人：朱训芳，女，1963年11月5日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。
委托诉讼代理人：刘兵，男，1988年9月1日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县（系被申请人朱训芳儿子）。
申请人通山农商行与被申请人朱必君、邹霞、朱训芳申请实现担保物权一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。
申请人通山农商行称：2015年11月23日，申请人与二被申请人朱必君、邹霞签订《个人借款合同》，约定由申请人出借30万元给二被申请人，借款期限为36个月，年利率为10.08%，每月付息，未按预定期限归还借款，在约定利率基础上加收50%。同日，申请人与三被申请人签订《抵押合同》，约定以被申请人朱必君、邹霞共有的位于通山县××羊镇双泉社区莲花小区（产权证号：通山房权证通羊镇字第××号，建筑面积为85.72㎡）房屋一套、被申请人朱训芳所有的位于通山县××社区塔××小区××号（产权证号：通山房权证通羊镇字第××号，建筑面积为124.3㎡）房屋一套及位于通山县××羊镇××路（产权证号：通山房权证通羊镇字第××号，建筑面积为71.02㎡）房屋一套为上述《个人借款合同》约定的全部债务本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、实现债权和抵押权的应付费用提供担保。2015年11月25日，申请人按合同约定向二被申请人指定账户汇入30万元，完成出借义务。2016年7月19日，申请人与被申请人朱必君、邹霞签订了《个人借款合同》，约定由申请人出借100万元给二被申请人，借款期限为24个月，年利率为10.08%，未按约定期限归还借款的，在上述约定利率基础上加收50%。同日，申请人和被申请人朱必君、邹霞签订《抵押合同》，约定以被申请人朱必君、邹霞共有的位于咸××区××办事处××栋（产权证号：咸宁市房权证咸安字第××号，建筑面积为789.17㎡）房屋一栋为上述《个人借款合同》约定的全部债务本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、实现债权和抵押权的应付费用提供担保。2016年7月20日，申请人按合同约定向二被申请人指定账户汇入100万元，完成出借义务。现二被申请人未按合同约定履行还款义务，申请人依据民事诉讼法及物权法的相关规定，故向本院申请实现担保物权。
被申请人朱必君、邹霞未提出异议。
被申请人朱训芳称，对申请人要求实现担保物权的事实无异议。
本院经审查认为，被申请人邹霞、朱必君与申请人通山农商行的借款合同关系成立，二被申请人应按照借款合同的约定向申请人通山农商行偿还借款本金30万元及利息27400元（扣除已偿还的利息10670.16元，该利息已计算至2018年8月21日，后续利息按合同约定计算至二被申请人偿还完毕之日）。被申请人邹霞、朱必君、朱训芳自愿与申请人于2015年11月23日签订《房屋抵押合同》，以被申请人朱必君、邹霞共有的位于通山县××羊镇双泉社区莲花小区（产权证号：通山房权证通羊镇字第××号，建筑面积为85.72㎡）房屋一套、被申请人朱训芳所有的位于通山县××社区塔××小区××号（产权证号：通山房权证通羊镇字第××号，建筑面积为124.3㎡）房屋一套及位于通山县××羊镇××路（产权证号：通山房权证通羊镇字第××号，建筑面积为71.02㎡）房屋一套对上述30万借款进行抵押担保。申请人与被申请人朱训芳、朱必君依法办理抵押登记，申请人通山农商行取得上述三处房产的抵押权（他项权证号：通山房他证通羊镇字第××号）。
被申请人朱必君、邹霞与申请人通山农商行的借款合同关系成立，二被申请人应按照借款合同的约定向申请人通山农商行偿还借款本金100万元及利息88500元（扣除已偿还的利息127960元，该利息已计算至2018年8月21日，后续利息按合同约定计算至二被申请人偿还完毕之日）。被申请人朱必君、邹霞自愿与申请人于2016年7月19日签订《房屋抵押合同》，以被申请人朱必君、邹霞共有的位于咸××区××办事处××栋（产权证号：咸宁市房权证咸安字第××号，建筑面积为789.17㎡）房屋一栋对上述100万元借款进行抵押担保。申请人与被申请人朱必君、邹霞依法办理抵押登记，申请人通山农商行取得上述该处房产的抵押权[他项权证号：鄂（2016）咸宁市不动产证明第0000472号]。
因二被申请人朱必君、邹霞未能按个人借款合同的约定偿还申请人通山农商行上述借款本金及利息，故抵押权人即申请人通山农商行依法可以以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，优先受偿的范围限于抵押登记的债权数额即借款本金、利息以及为实现债权的费用。综上所述，申请人通山农商行的申请符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百八十七条、第一百九十五条、《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十二条之规定，裁定如下：
一、准许拍卖、变卖被申请人朱必君、邹霞共有的位于通山县通羊镇双泉社区莲花小区（产权证号：通山房权证通羊镇字第××号，建筑面积为85.72㎡）房屋一套及被申请人朱训芳所有的位于通山县通羊镇双泉社区塔影小区B栋301号（产权证号：通山房权证通羊镇字第××号，建筑面积为124.3㎡）房屋一套及其位于通山县通羊镇南市路（产权证号：通山房权证通羊镇字第××号，建筑面积为71.02㎡）房屋一套。申请人通山农商行对变价后所得款项在借款本金30万元及利息27400元（该利息已计算至2018年8月21日，后续利息按合同约定计算至担保物权变价受偿之日止）、实现债权的费用等抵押债权范围内优先受偿。
二、准许拍卖、变卖被申请人朱必君、邹霞共有的位于咸安区浮山办事处浮山新村78栋5号1栋（产权证号：咸宁市房权证咸安字第××号，建筑面积为789.17㎡）房屋一栋。申请人通山农商行对变价后所得款项在借款本金100万元及利息88500元（该利息已计算至2018年8月21日，后续利息按合同约定计算至担保物权变价受偿之日止）、实现债权的费用等抵押债权范围内优先受偿。
申请费9357元，由被申请人邹霞、朱必君负担。
申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
审 判 员 汪英舒
二〇一八年八月二十八日
法官助理 熊苑苑
书 记 员 刘 刈
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：
（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。