山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终390号
上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行。
负责人：赵波，行长。
委托诉讼代理人：栾栋，山东岛城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴雪飞，山东岛城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王学吉。
原审被告：青岛吉昌房地产开发有限公司。
法定代表人：王泽宣，董事长。
上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称农行城阳支行）因与被上诉人王学吉、原审被告青岛吉昌房地产开发有限公司（以下简称吉昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第4621号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
农行城阳支行上诉请求：1.撤销一审法院判决；2.驳回王学吉的诉讼请求；3.上诉费用由王学吉承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、王学吉不能证明已经支付全部房屋价款。王学吉证明已经支付全部房屋价款的证据是吉昌公司出具的收款收据，无银行转账、电汇等凭证。只有收款收据，而无支付款项凭证，不能证明付款事实。一审法院仅凭收款收据即认定王学吉已经支付全部房屋价款，属于认定事实错误。2、王学吉不能证明房屋已经交付并实际入住。王学吉证明涉案房屋已经交付并实际入住的证据是物业费、垃圾清运费、水费收据、房屋照片，以上证据不能证明涉案房屋交付和实际入住的法律事实。因为王学吉没有向法庭提交房地产公司交付房屋凭证，也没有房屋使用手册，更不能证明相关物业公司与吉昌馨苑小区的法律关系。因此，一审法院认定房屋已经交付王学吉并实际入住，也属于认定事实错误。二、一审法院判决适用法律错误。一审法院判令农行城阳支行解除涉案房屋抵押，适用法律错误。在房屋购买过程中，王学吉至少存在以下五方面错误：第一、明知所涉房产已经设定抵押，在没有取得农行城阳支行同意的情况下，签订购房合同；第二、没有将购房款交付给农行城阳支行；第三、也没有证据证明已经向开发商交齐购房款；第四、不能够证明已经实际入住；第五、不能够证明所购房屋用途是用于居住消费。因此，一审法院依据最高人民法院关于建设工程款价款优先受偿权问题的批复，判令农行城阳支行解除涉案房屋抵押，适用法律错误。
王学吉答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
王学吉向一审法院起诉请求：1.吉昌公司协助王学吉办理涉案房屋过户手续；2.吉昌公司与农行城阳支行解除在涉案房屋上设定的抵押权；3.诉讼费用由吉昌公司承担。
一审法院审理查明的事实：
一、王学吉与吉昌公司于2009年5月8日签订《房屋认购协议》，主要约定：王学吉购买吉昌公司开发的吉昌馨苑X号楼X单元X户房屋，建筑面积为95.87平方米，单价3890元/平方米，总价372934.3元，储藏室X号楼X单元X号，建筑面积10.34平方米，单价700元/平方米，总价7238元。且约定王学吉应于2009年5月8日向吉昌公司一次性支付购房款380172.30元。吉昌公司于2009年5月8日向王学吉出具的收据显示吉昌公司收到王学吉购房款380172.30元，并加盖吉昌公司财务专用章。2010年10月8日垃圾清运费收据显示王学吉缴纳了垃圾清运费268元；2010年10月18日物业费收据显示王学吉缴纳了物业费316元；2013年3月4日物业费收据显示王学吉缴纳了2013年1月至2013年12月期间物业费624元；2013年3月4日水费收据显示王学吉缴纳了水费12.5元；2013年6月25日水费收据显示王学吉缴纳了水费105元；2013年8月5日水费收据显示王学吉缴纳了水费29元。
二、中国银行交易查询明细显示王学吉之女王岩于2009年3月6日自其中国银行账户提取现金68000元。山东省农村信用社账户明细1份显示案外人向青岛银海金属制品有限公司于2009年4月13日支付300000元，王学吉称后青岛银海金属制品有限公司将300000万借给王学吉。交通银行取款凭条、交通银行存款存单、招商银行户口历史交易明细显示王学吉于2009年12月1日通过交通银行提取现金100000元，于2011年1月11日通过招商银行取现金101989.8元。于2011年4月29日通过招商银行提取现金100000元。王学吉称后此三笔款项用于偿还青岛银海金属制品有限公司借款。
三、农行城阳支行于2009年12月14日取得青房地建市字第200981532号在建工程抵押证，吉昌公司抵押的在建工程包括涉案房屋，因吉昌公司没有偿还全部借款，农行城阳支行至今未将涉案房屋解押。2012年12月底吉昌公司法定代表人王泽宣不知去向，吉昌公司停业。
一审法院认为：2009年吉昌公司为贷款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给农行城阳支行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，农行城阳支行对涉案房屋享有抵押权，故王学吉、吉昌公司签订的《商品房出售合同》的履行受农行城阳支行的约束。但农行城阳支行并无证据证明吉昌公司不能销售涉案房屋，故王学吉、吉昌公司签订的《商品房出售合同》合法有效。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故王学吉购得涉案房屋的相应权益优先于农行城阳支行的在建工程抵押权。结合王学吉提交的收据及银行交易记录等证据，认定王学吉已实际支付全部购房款。王学吉称其已实际入住涉案房屋，根据王学吉提交的物业费、水费、垃圾清理费收据，显示王学吉自2010年已开始缴纳物业等费用，故一审法院认为王学吉已实际入住涉案房屋。且没有证据证明王学吉存在过错，其享有的合同权利，应依法受到保护。故王学吉要求农行城阳支行办理涉案房屋解押手续，理由正当，予以支持。因吉昌公司尚未协助王学吉办理房屋过户手续，故王学吉要求吉昌公司协助办理涉案房屋过户手续，理由正当，予以支持。
综上。一审法院据此判决：一、农行城阳支行和吉昌公司于判决生效后30日内协助王学吉办理青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑X号楼X单元X户房屋的抵押登记解除手续；二、在上述判决第一项的抵押登记解除手续办妥后30日内，吉昌公司协助王学吉办理青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑X号楼X单元X户房屋的所有权权属登记。案件受理费7003元，由吉昌公司负担。
本院查明的事实与一审法院查明的一致。
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，王学吉与吉昌房地产公司签订的《房屋认购协议书》确定了房号、价格、面积等购房合同成立的条件，且吉昌公司已经按照约定收受购房款，故该份《房屋认购协议书》实质是商品房买卖合同性质。双方当事人签订的购房合同系双方当事人真实自愿的意思表示，内容不违反法律强制性规定，一审认定购房合同合法有效并无不当。合同签订后，王学吉支付了全部购房款，王学吉对此已经提交了支付购房款的相关凭证，王学吉在购房过程中不存在过错，并且王学吉提交的物业费和垃圾清运费收据，可以证实王学吉已实际入住。现吉昌房地产公司的法定代表人不知去向，公司停业，王学吉作为消费者为维护自身合法权益提起诉讼要求办理过户手续，符合法律规定，应予支持。关于农行城阳支行上诉提出的在建工程抵押权问题，本院认为，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，一审法院据此认定王学吉购得涉案房产的相应权益优先于农行城阳支行的在建工程抵押权符合法律规定。
综上，农行城阳支行的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 董则明
审判员 苏 勇
审判员 李晓波
二〇一八年三月七日
书记员 原 野