广西壮族自治区灵山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0721民初1549号
原告：姚金伶，女，1983年6月6日出生，汉族，灵山县灵城镇居民。
委托诉讼代理人：陈文伍，广西拓展律师事务所律师。
被告：方海，男，1980年11月10日出生，汉族，灵山县灵城镇居民。
原告姚金伶与被告方海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月24日公开开庭进行了审理。原告姚金伶及其委托诉讼代理人陈文伍到庭参加诉讼，被告方海经本院公告合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告姚金伶向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告于2012年6月3日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令被告协助原告办理灵山灵城镇××商品房的房屋所有权登记到原告名下；3、本案的受理费由被告承担。事实和理由：2012年6月3日，原告通过中介方有为地产营销策划机构与被告签订一份《房屋买卖合同》，该合同约定被告将位于灵山灵城镇××房产转让给原告。该合同是双方通过中介机构在自愿、合法、公平合理的基础上签订的。原告已经按照合同约定，履行了付款义务（即签订合同时原告支付了83420元首期购房款给被告，并从签订合同起每月10日前向银行存入按揭款）。签订合同时被告按照合同约定交付了该房产的钥匙和其他票据等。现该房产原告己经合法占有并装修入住了四年多。经原告多次要求被告协助办理房屋产权变更登记手续，但被告却以种种理由不予协助。被告不履行合同的行为，已经对原告合法权益存在危害隐患。2014年8月原告曾以上述事实理由提起诉讼，但因有待新证据要提供，原告撤回起诉。综上所述，原告与被告签订的《房屋买卖合同》双方主体适格，是当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。该合同已经依法成立并生效，生效的合同当事人就应当履行。所以被告应当协助原告对该房产进行过户手续。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告方海经本院公告合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及对原告提交的证据放弃质证的权利。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据。庭审中本院组织原告进行了举证。对原告所举的证据本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月7日，被告方海与广西湘桂房地产开发投资有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为：XF××），向广西湘桂房地产开发投资有限公司购买位于灵山县灵城镇××房，建筑面积77.39平方米。签订《商品房买卖合同》（合同编号为：XF××）的当天，被告与广西湘桂房地产开发投资有限公司又签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：该商品房总价款为214243元，买受人支付总价款的30%作为首期付款，即65243元，其余的房款149000元由买受人办理按揭贷款手续。2012年6月3日，被告与原告姚金伶签订《房屋买卖合同》，合同约定：“出卖方：方海（简称甲方）。买受人：姚金伶（简称乙方）……第一条：乙方所购房产的基本情况。乙方愿意购买甲方位于灵山灵城镇××商品房（该房产由甲方向广西湘桂房地产开发投资有限公司购买，2011年1月7日签订的商品房买卖合同编号为：XF××，预售许可证号为灵建预售字[2010]××号，还没有办理房产证），该房屋属框架结构，第11层，建筑面积为77.39平方米（详见广西湘桂房地产开发投资有限公司商品房买卖合同XF××号）；第二条：计价方式与价款。上述房产的交易价格双方约定按套计算，该房产交易总价为人民币贰拾贰万捌仟元整（￥228000.00）。2012年6月3日后该房屋所产生的有关费用、税费全部由乙方支付（甲方转名过户给乙方所产生的税费及相关费用）。首次领取房产证所发生的所有税费、包括契税完税发票及其他相关费用由甲方支付；第三条：付款方式及期限。甲乙双方约定以分期付款方式付款，签署《房屋买卖合同》后乙方须交付首期款人民币捌万叁仟肆佰贰拾元整（￥83420.00）（其中包含定金贰万元整）。第二期于2012年6月3日后乙方根据按揭款额于每月10号前存入甲方还款账号，直到办理房产证过户后乙方将余下房款一次性付给甲方还清银行贷款；第四条：交付期限。甲方在收到乙方交付首期款之日将甲方2011年1月7日向广西湘桂房地产开发投资有限公司购买的盛世名城二期B区二栋1单元1103号的房屋交付给乙方使用，以及将该房屋的购房发票、房屋买卖合同等全部原材料交给乙方（清单另附）；第五条：双方约定的其他事项。3、甲方在灵山信用联社按揭的交易商品房借款余额为人民币壹拾肆万肆仟伍佰捌拾元整（￥144580.00），乙方在签约后应每月按时足额缴入甲方的还款账户（账户名称：方海，账号：62×××02，开户行：灵山农村信用合作联社营业部），直到房产开发商到房产局办理好甲方名字的房产证后，双方即按约定时间到房产局办理过户手续；第六条：违约责任。3、中介、公正方面事宜。甲方出卖该房屋后须缴交伍仟元（￥5000.00）押金给中介方，作为房产证过户保证金，如出现甲方故意不配合办理过户相关手续的，押金归乙方所有……”原、被告双方在签订《房屋买卖合同》的当天还签订了一份《交接清单（姚金伶与方海购房合同附件）》，清单内容如下：“1、《商品房买卖合同》（合同编号GF一2000一××××，XF××）原件1份；2、收款收据（NO24××30，金额￥83420元）原件1份；3、《商品房买卖合同补充协议》（编号NO：XF××）原件1份；4、《商品房买卖合同补充协议》（广西湘桂房地产开发投资有限公司与方海签署的管道燃气协议）原件1份；5、湘桂.盛世名城二期临时管理规约原件1份；6、湘桂.盛世名城二期××号商品房钥匙1套；7、广西农村信用社存款存折（卡折合一，开户行：灵山信用社营业部，帐号：81×××28，户名：方海，）；8、方海身份证复印件1份；9、物业费、维修基金、电梯费收据，燃气开通费，水电调转金收据各1份；10、入伙通知书原件1份；11、方海购置湘桂.盛世名城二期××号商品房收款收据复印件1份（原件已遗失，以遗失声名为证）。交接人：方海。日期：2012年6月3日。接收人：姚金伶。日期：2012年6月3日”。签订《房屋买卖合同》的当天，原告按合同约定向被告支付了首期款83420元，并于2012年6月3日后至今每月根据按揭款额于每月10日前存入被告的还款账号，用于偿还该商品房的按揭贷款。原告并已装修了该房屋，并已入住4年多。后原告要求被告协助办理商品房的变更登记手续未果。2014年8月，原告为此曾向法院起诉，后因有待新证据要提供撤回了起诉。2016年7月14日，原告以上述事实理由及诉求而诉至本院。
另查明，被告购买灵山县灵城镇××房屋时，在灵山农村信用合作联社三海信用社办理按揭贷款并办理了上述房屋的抵押登记手续，现上述房屋贷款本息还没有全部清偿，抵押权没有消灭。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，所以，原告与被告签订的《房屋买卖合同》是成立的、合法有效的合同。虽然签订的《房屋买卖合同》后原告已按合同约定支付了房屋首期价款并实际占有（装修入住四年多），但是由于讼争房屋在灵山农村信用合作联社三海信用社办理按揭贷款并办理了抵押登记手续，现讼争房屋贷款本息还没有全部清偿，抵押权没有消灭，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，原告请求被告履行协助办理产权过户登记义务，不符合法律的规定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告姚金伶与被告方海于2012年6月3日签订的《房屋买卖合同》合法有效；
二、驳回原告姚金伶的其他诉讼请求。
案件受理费200元，由原告姚金伶负担100元，由被告方海负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内直接向本院递交上诉状正本1份，并提交副本8份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 谢 英
人民陪审员 周志丽
人民陪审员 潘裕君
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 傅邦萍