福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第2790号
上诉人（原审原告）陈盛炫，男，1974年8月18日出生，汉族，住福建省永定县。
上诉人（原审原告）林玉清，女，1974年10月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
上述两上诉人的共同委托代理人卢龙光，福建卓法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈乞来，男，1936年8月15日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
被上诉人（原审被告）吴素美，女，1943年11月16日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
上述两被上诉人的共同委托代理人黄建伟，北京大成（厦门）律师事务所律师。
上诉人陈盛炫、林玉清因与被上诉人陈乞来、吴素美房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第1653号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈盛炫、林玉清向原审法院起诉，请求判令：一、确认厦门市湖里区金福缘新城3号楼501室的房屋所有权属于陈盛炫、林玉清；二、陈乞来、吴素美立即将厦门市湖里区金福缘新城3号楼501室的房屋交付给陈盛炫、林玉清使用；三、陈乞来、吴素美在取得厦门市湖里区金福缘新城3号楼501室房屋权属证书的3个月内，立即协助陈盛炫、林玉清办理房屋过户至其名下的相关手续；四、陈乞来、吴素美承担本案诉讼费用。原审庭审后，陈盛炫、林玉清撤回第一项诉讼请求。
原审判决查明，陈乞来、吴素美系夫妻关系。案外人陈春生系陈乞来、吴素美之子。由于陈乞来位于厦门市湖里区岭下村墩上社B33的房屋因项目建设需要须拆除，陈乞来于2009年6月2日作为乙方，与作为甲方的案外人厦门天地开发建设公司签订一份《县后片区湖里高新技术园开发用地项目房屋拆迁补偿安置协议书》。协议第一条约定甲方需拆除乙方房屋共壹栋，总建筑面积1005.06元，其中具有合法批建手续的建筑面积366平方米，无合法产权房屋建筑面积639.06平方米等。协议第二条约定：乙方具有合法批建手续的建筑面积366平方米当中，底层面积183平方米的申请人数为7人（其中已故的林大国、陈面、陈春城产权份额合计78.42平方米给予保留；陈丽雅、陈雪花已嫁入农村，原申请份额合计52.28平方米不予保留，不予保留的份额由陈乞来、吴素美享有，人均份额为52.29平方米），加层批建面积183平方米的申请人数为11人（其中已故陈春城产权份额16.64平方米给予保留；陈丽雅已嫁入农村，原申请份额16.64平方米不予保留，因魏德玉与陈春志已离婚，故魏德玉及女儿陈梦如的原申请份额合计33.28平方米不予保留，不予保留的份额由其他共同申请人即陈乞来、吴素美、陈春山、陈春生、陈春志、吴蓝香、陈厦云享有，人均份额为23.77平方米）；安置方式为产权调换，产权调换的建筑面积为366平方米，安置房总建筑面积为338.35平方米，安置房为金福缘新城3#楼501室（建筑面积132.98平方米）、金福缘新城7#楼303室（建筑面积52.70平方米）、金福缘新城12#楼607室（建筑面积76.29平方米）和金福缘新城12#楼610室（建筑面积76.38平方米），安置面积不足的部分27.65平方米按市场评估均价5789元／平方米实行货币补偿，补偿金额为160065.85元；等等。协议第九条约定甲方和拆迁实施单位对乙方家庭成员中发生与被拆迁房屋有关的析产、继承、纠纷等不负任何法律责任等。协议还就被拆迁房屋及附属物补偿、自行过渡安置补偿费、付款方式等进行了约定。2009年11月28日，陈乞来（陈春生作为代理人签订合同）作为甲方，陈盛炫、林玉清为乙方，双方签订一份《房地产买卖协议》。协议第一条约定甲方同意将上述安置房之一金福缘新城3#楼501室，建筑面积132.98平方米出售给乙方，乙方对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买该房产。协议第二条约定房产成交价900000元，协议签订之日支付购房定金200000元。协议第四条约定乙方于2009年12月1日前向甲方支付800000元（含定金），于交房时向甲方支付50000元。协议第十三条约定双方保证产权证办下来3个月内签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易登记手续等。协议第十九条约定乙方应于产权证办下来3个月过完户，并支付甲方余款50000元等。协议还就违约责任等事项进行了约定。2009年11月29日，陈乞来、陈春生出具一份《收条》，确认收到林玉清支付的购房定金50000元。2009年12月1日，陈乞来、吴素美和陈春生又出具一份《收条》，确认收到陈盛炫、林玉清支付的购房款750000元。同日，陈乞来、吴素美与陈盛炫办理了一份公证《委托书》，陈乞来、吴素美同意将上述房产的办理交接手续，领取权属证书，管理、出租、出售、过户房屋，设定抵押等事项委托给原告陈盛炫行使。2009年12月10日，陈盛炫、林玉清与陈乞来、吴素美、陈春生就上述《房地产买卖协议》签字捺印的真实性办理了公证手续。2010年8月26日，陈春生死亡。现因陈乞来、吴素美已实际占有上述房产而未移交费陈盛炫、林玉清，故其诉至本院。另查明，厦门市房屋限购规定，能够提供自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。陈盛炫向本院提供一份参保缴费情况证明（个人），以此证明其自2010年12月至2014年5月，已连续缴纳1年以上社会保险，符合购房资格。陈盛炫、林玉清同意将讼争房产过户登记至有权属登记资格的人员名下。案外人陈春山、陈春志明确表示不同意陈盛炫、林玉清与陈乞来、吴素美双方的房产买卖。
原审判决认为，陈盛炫、林玉清与陈乞来、吴素美对双方签订的《房地产买卖协议》的真实性没有异议，故予以确认。陈乞来、吴素美关于讼争房产的土地为划拨用地，《房地产买卖协议》应认定无效的抗辩，法律、行政法规关于划拨地处置的限制一般是针对该划拨地单独处置的情形，而因地上建筑物的处置导致划拨地使用权的变动，在获得相关部门的审批并交纳相应土地出让金情况下并无不可，法律、行政法规并未直接对安置房的交易作出限定，安置房所属的土地性质不影响安置房买卖合同的效力，因此对陈乞来、吴素美的该抗辩于法无据，不予采纳。陈乞来、吴素美辩称其系在被逼迫的情形下签订《房地产买卖协议》的，但其未能提供证据予以证明，对陈乞来、吴素美的该抗辩，依据不足，亦不予采纳。而陈盛炫、林玉清是否具备购房的条件，陈乞来、吴素美是否有权处分讼争房产，影响的是物权能否变动即能否办理权属变更登记手续，不影响《房地产买卖协议》本身的效力。因此，讼争《房地产买卖协议》系当事人双方的真实意思表示，真实有效。根据《县后片区湖里高新技术园开发用地项目房屋拆迁补偿安置协议书》约定，讼争房产系陈乞来、吴素美及其家庭成员因原位于厦门市湖里区岭下村墩上社B33房屋拆迁产权调换而来，应属陈乞来、吴素美及其他被安置家庭成员共同所有。而陈乞来、吴素美与其他被安置家庭成员并未就讼争房产进行析产，且陈盛炫、林玉清提供的证据不足以证明陈乞来、吴素美其他被安置家庭成员认可其就讼争房产的处置行为，事后亦未得到所有权利人的追认，故陈乞来、吴素美关于讼争房产的买卖超越了其可处分的范畴。因此，陈盛炫、林玉清请求陈乞来、吴素美将讼争房产交付其管理使用，并在第一手权属登记证书办出之后依约协助办理变更登记手续，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回陈盛炫、林玉清的诉讼请求。
宣判后，陈盛炫、林玉清不服，一并向本院提起上诉。
上诉人陈盛炫、林玉清上诉称，一、从房屋来源看，被拆迁房屋系陈乞来、吴素美夫妻共有财产，而非家庭共有财产。本案讼争房产系陈乞来的旧房拆迁安置而来。拆迁房屋为陈乞来、吴素美夫妻共同财产。案外人陈春山、陈春志对该房屋没有出资。这一客观事实，从陈乞来与厦门天地开发建设公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》可以证实，载明被拆迁人是陈乞来，其也在上面签字确认。在拆迁过程中，陈乞来、吴素美没有对家庭财产进行约定，从厦门天地开发建设公司提供的额《陈乞来房屋安置一览表》可以证明被拆迁人陈乞来家庭主要成员处空白，其名下房产仍为夫妻共有财产。二、房屋安置时，案外人陈春山、陈春志没有出资，拆迁部门也没有考虑案外人的人口因素。拆迁部门采取的是“拆一补一”的安置方案，安置房屋价值小于拆迁房屋。案外人陈春山、陈春志在安置过程中没有出资，安置房屋仍属于夫妻共有财产，而非家庭共有财产，特别是在《陈乞来房屋安置一览表》中，房屋权属登记人仍为陈乞来，无论是拆迁前房屋的所有人，还是拆迁后安置房的权属人均是被上诉人，陈乞来有权处置本案讼争房屋无须征得陈春山、陈春志的追认。因此，陈盛炫、林玉清的上诉请求应当得到支持。
陈盛炫、林玉清另补充上诉意见如下：一、本案的客观事实为1、讼争房产系陈乞来、吴素美的旧房拆迁安置而来，《房屋拆迁补偿安置协议书》显示被拆迁人是陈乞来，该房产在土房局登记备案在陈乞来名下。2、录音证据还原了被上诉人家庭在本案讼争房屋出售给陈盛炫、林玉清之前已经分家析产的事实，讼争房产和另外两套房产分给陈春生，案外人陈春山、陈春志分得其他房产，陈春山、陈春志与讼争房产无关。录音证据可以看出，尽管陈盛炫与吴素美在沟通时有点小误会，陈乞来、吴素美至今也不反对依约履行。3、录音证据也还原了陈春山、陈春志为了配合陈乞来、吴素美而向原审作不实陈述的事实。众所周知，自古以来老百姓不愿意成为被告，因为父母作为被告，陈春山、陈春志一气之下协助陈乞来、吴素美，但却误导了原审法院，原审判决未查明事实、以为讼争房产有其他共有权人，导致判决错误。4、2009年11月28日，陈盛炫、林玉清与陈春生、陈乞来、吴素美签订《房地产买卖协议》，也就是说，有处分权的人均已签字同意将房屋出售给陈盛炫、林玉清，其亦依约付款，还进行公证。2010年8月，陈春生过世。讼争房屋竣工交房后，陈乞来、吴素美拒不依约移交、尚未协助过户。在协商过程中，其又因为外债的原因，单方面希望上诉人增加购房款。二、本案讼争的《房地产买卖协议》是买卖双方真实意思表示的结果，不损害国家、集体和第三人的利益，不违背公序良俗，不具有《合同法》第五十二条规定的无效情形，合法有效，双方应依约履行。1、陈盛炫、林玉清没有违约行为，也不存在过错，房屋买卖亦不存在撤销或者解除合同的情形。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，“依法成立的合同，对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除，受法律保护。”陈乞来、吴素美单方面要求加价的主张，除非双方另行协商一致，否则，无论是卖方要求加价，还是买方要求降价，都将有违公平、诚信原则。任何一方不能因为自己的主张未获得对方的认可而违约。三、原审判决认定买卖合同有效是完全正确的。1、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效；《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。2、根据物权行为的独立性，过户登记的物权行为不影响房屋买卖合同这一债权行为的效力，而且，配合过户是卖方应尽的义务。四、案外人陈春山、陈春志帮协助被上诉人设置讼争房屋的交付、过户的障碍的行为不合法，其在一审中的诉讼参与人的主体不适格。1、讼争房屋出售之前已经分家析产给陈春生，即便被上诉人家族内部为了应本案诉讼的目的就分家析产出提出新的意见，也无法改变既定的分家析产的事实和已经出售给上诉人的事实，不能对抗善意第三人（即陈盛炫、林玉清）。2、有权处分讼争房产的是陈春生和陈乞来、吴素美。陈春山、陈春志并非讼争房产的共有权人，他们无权干涉，不具备对本案房屋交易提出异议的权利。陈春山、陈春志在本案中既非证人也非诉讼当事人，也不是有独立请求权或者无独立请求权的第三人。在诉讼参与人主体资格审查方面，原审判决存在瑕疵。3、原审判决认定合同有效，却在没有事实依据的情况下仅凭陈春山、陈春志的一面之词即驳回陈盛炫、林玉清的诉求，显然自相矛盾。五、举证责任方面，陈乞来、吴素美持有将讼争房产分给陈春生的“分家析产协议”，应向法庭举证，否则，应承担举证不能的责任。1、陈乞来、吴素美分家析产时将讼争房产分配给陈春生，因此，陈春生和陈乞来、吴素美作为卖方共同将讼争房产出售给陈盛炫、林玉清合法有效。2、2009年办理公证时，公证处详细问清主体资格，也审查清楚卖方有权处分讼争房产，公证处才会进行公证。公证书可以印证陈乞来、吴素美家庭早已分家析产的事实。六、陈盛炫、林玉清尽到合理的审慎义务，积极履行合同义务，合同价格符合当时的市场行情，原审判决势必导致陈盛炫、林玉清在守约的情况下却要承担巨大损失，显失公平。在当时的市场行情下，其可以用同等的价格购买到相应地段、相应面积的房产来解决自己的住房问题。如果任由陈乞来、吴素美违约，陈盛炫、林玉清购房的希望势必落空、预期利益等损失巨大。综上，请求判令：一、陈乞来、吴素美立即将厦门市湖里区金福缘新城3号楼501室的房屋交付给陈盛炫、林玉清使用；二、陈乞来、吴素美在取得厦门市湖里区金福缘新城3号楼501室房屋权属证书的3个月内，立即协助陈盛炫、林玉清办理房屋过户至其名下的相关手续；三、一、二审诉讼费用均由陈乞来、吴素美承担。
被上诉人陈乞来、吴素美答辩称，其与原审中发表的答辩意见一致。
经审理查明，除陈盛炫、林玉清认为案外人陈春山、陈春志无权干涉讼争房屋买卖外，双方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。
审理过程中，陈盛炫、林玉清提交了录音证据，拟证明陈乞来、吴素美家庭在讼争房产买卖之前就已经分家析产，讼争房产由陈春生所有。陈春山、陈春志与讼争房产无关，其系为配合本案诉讼而向原审法院作出虚假陈述，误导法院认定其为讼争房产共有权人，导致原审判决无法查明事实。陈乞来、吴素美质证认为，该录音形成时间是2013年6月，故其不能成为新证据。录音中确为吴素美所言，但其是80岁高龄的老人。对于录音整理材料，吴素美没有完整翻译，对整理的书面内容真实性有异议。该录音证据仅是吴素美的单方陈述，无其他书证相印证。本院对上述证据经分析认为，吴素美仅是讼争房产共有权人之一，其陈述未得到其他共有人的认可，且缺乏其他证据予以佐证，故对陈盛炫、林玉清的证明主张不予采信。
本院认为，根据《县后片区湖里高新技术园开发用地项目房屋拆迁补偿安置协议书》中之确认，讼争房产系陈乞来、吴素美及其家庭成员共有，对其讼争房产所有权之处分依照《中华人民共和国物权法》之规定应经全体共有权人同意。但本案中讼争房产所有权之转移，仅有《房地产买卖协议》中签订人陈乞来。吴素美及代理人陈春生之认可，而共有权人陈春山、陈春志明确予以反对，故陈盛炫、林玉清迳行诉求讼争房屋交付及嗣后办理所有权转移登记，于法相悖，应予以驳回。陈盛炫、林玉清主张讼争房屋业经分家析产已归陈春生所有，但仅有吴素美的单方陈述，欠缺分家析产协议或共有权人认可、又或实际居住等诸证据予以佐证，故不予采信其主张。虽《房地产买卖协议》目前情况之下无法继续履行，但依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》之规定，该《房地产买卖协议》仍维持其效力，双方可就此另行主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人陈盛炫、林玉清的上诉，维持原判决。
本案二审案件受理费12800元，由上诉人陈盛炫、林玉清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
代理审判员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一四年十二月五日
代书 记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。