文书内容广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2018）粤1402民初44号原告(反诉被告)：曾玩标，男，汉族，1956年5月5日出生，住址：梅州市。委托诉讼代理人：刘恩泽，广东世纪华人(梅州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖玉菲,广东世纪华人(梅州)律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：张文娟，女，汉族，1987年2月2日出生，住址：梅州市。委托诉讼代理人：曾胜标，广东东冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文书，广东东冠律师事务所律师。原告（反诉被告）曾玩标诉被告（反诉原告）张文娟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾玩标的委托诉讼代理人刘恩泽律师和被告（反诉原告）张文娟的委托诉讼代理人曾胜标律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曾玩标向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方2016年7月21日签订的房屋买卖合同。2、判令被告立即交还梅江区彬芳大道新客家花园A1栋405房给原告。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月21日，原、被告双方由中介方介绍，经自愿协商一致，就原告所有的位于梅州市××大道××客家花园××房××一事达成协议，由被告以总价669900元的价格购�上述房产。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，并协助被告到相关部门签署相关过户手续。但被告除定金2万及2016年8月10日交来的23万元首付外，一直未依约履行相关缴纳费税、过户、办理银行按揭并付清剩余419900元购房款义务。为此，原告曾多次电话或书面催告，要求被告依约履行并付款，但被告拖延至今，拒不履约。根据《中华人民共和国合同法》第60条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第62条第四项：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；第94条第三项：当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。被告在合同签订后近一年半时间里，无正当理由拒不履行合同主要义务，经原告依法催告，在合理期限内仍未履行。被告的行为已构成违约�依照合同法上述规定，原告依法有权解除合同，要求被告交还房屋，并承担违约责任。为维护诚信有序的市场交易秩序，维护法律权威，维护原告合法民事权益，依照法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请法院依法支持原告如上诉请。被告（反诉原告）张文娟答辩称：1、被告是通过中介机构与王秋梅订立房屋买卖合同，没有与原告打过交道，也没有见过原告委托王秋梅的委托书。所以原告是否有主体资格，请法庭审查。2、原告请求解除房屋买卖合同没有事实和法律依据，一是被告没有支付剩余的购房款是原告造成的，原告没有支付开发商应支付的土地增值税等税费，造成无法办理过户手续。二是由于没有办理过户手续，被告就无法办理按揭，根据双方订立的买卖合同第三条规定，剩余房款从银行按揭的方式支付给甲方（即原告）。原被告未办理过户手续，无法取得按揭款，所以无法支付剩余购房款，不属于违约。三是合同第六条约定，一切税费由乙方负责，属重大误解，且不合法。土地增值税和个人所得税等税费是开发商在销售房屋前应该缴纳的税费，被告支付的一切税费应当是交易过程中产生的税费，被告是基于这种常识才与王秋梅订立了合同。且原告在订立合同的时候隐瞒事实真相，并未说明交易前有欠税。现原告将其欠税转嫁给被告没有法律依据。3、原告应缴纳欠税并继续履行合同。被告（反诉原告）张文娟向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告在10日内缴纳其应缴纳的税费；二、判令反诉被告�其缴纳税费后20日内与反诉原告办理房屋买卖过户手续。三、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年7月21日，反诉原告经中介方介绍，购买了反诉被告位于梅州市××大道××客家花园××房，双方订立了房屋买卖合同，反诉原告支付了2万元定金和23万元购房款后，便将过户手续等交由中介方办理。中介方在办理过户手续过程中，发现原本应由房地产开发商缴纳的税费：土地增值税、个人所得税等没有缴纳，经与反诉被告协商税费缴纳问题，但反诉被告以合同第6条“上述房屋办理过户手续所需缴纳的一切费用及税费由乙方负责”为由拒绝，致使反诉原告所购买的房屋一直无法办理过户手续，无法办理按揭，导致购房款没有付清。反诉原告认为：反诉原告应缴纳的税费是在办理过户手续应缴纳的税费，不包括开发商自身应缴纳的税费。在订立房屋买卖合同过�中，反诉被告隐瞒未缴纳土地增值税、个人所得税等的事实，造成反诉原告对缴税问题的重大误解，此合同条款应属无效。现反诉被告以反诉原告未支付剩余购房款为由要求解除合同于法无据，请求人民法院驳回其诉讼请求，支持反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）曾玩标对被告（反诉原告）的反诉辩称：1、房屋买卖过户时产生的一切税费均由被告张文娟承担，是双方真实、合法、明确的意思表示。在双方的合同第6条作了清晰明确的约定。2、原告提交了证据证实税费的约定是公平合理的，双方签署合同前委托中介签了代理出售协议，在该协议约定，委托人出售房屋实得房价款65万元，办理一切税费均由买方负责。梅州市住建局在官网中公布2016年6、7、8月房屋买卖协议签署时间段的房价，在江南均价6102.80元每平方米，总面积161.37平方米，该电梯房价位984808.84元，所以如果不是双方约定一切税费由买方承担，买方是不可能以659900元买得。3、反诉原告即（被告张文娟）在提交证据时，在办证过户的一切费用承包给中间人办理，总费用是6万元，从该行为显示买方张文娟是完全清楚双方对税费承担的情况。因此我方认为被告张文娟是明知一切办证过户费用均由自己承担，但借故无理由拖延履行购房款的支付义务。从张文娟答辩和提起反诉也足以显示张文娟是无诚意履行合同，不断制造无理的理由和借口，甚至推卸责任，进一步说明被告张文娟拒不履行付款义务，因而原告主张解除合同是正当的，且有充分理由。本院经审理认定事实如下，2016年7月18日，原告（反诉被告）与王秋梅就梅州市××大道××客家花园××房签订房屋买卖授权委托书，主要内容为：“委托人：曾玩标。受托人：王秋梅。……委托人曾玩标是位于梅州市××大道××客家花园××房屋的所有权人（产权证号：粤房地权证梅州市第0100051744号）。现委托人同意出售上述房产。因为事务繁忙，为办理该房产的买卖及相关手续，现委托王秋梅为我的合法代理人，全权代表委托人办理如下事项：1、代为办理此房的买卖交易手续；代为签署以上房屋的买卖合同；2、代为到房地产交易管理部门办理此房产权转移，过户等相关协助事宜；3、代为办理与出售此房相关的物业管理费，水电、燃气、暖气，公共维修基金等交接手续；4、代为收取相关售房款；5、代为行使催告等相关权利。受托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件委托人均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日起至上述委托事宜办完为止。代理人无转委托权。委托人：曾玩标。受托人：王秋梅。2016年7月18日。”2016年7月20日，王秋梅与梅州市万兴房地产代理签订房地产委托代理出售协议，主要内容为“委托方：王秋梅。受托方：梅州市万兴房地产代理。一、房地产基本情况…彬芳大道新客家花园A1栋405……二、委托出售价格。1、委托人要求上述房产的出售价格总价为实得为人民币陆拾伍万元，小写（￥650000元），超出委托方实得房价的差价金额为受托方所有。备注：委托方实得为人民币（大写）陆拾伍万元，不包括办理房产过户费用及办理银行按揭和中介服务费用。……三、委托时间。自2016年7月1日至2016年10月1日止。……五、备注：一切做证费用税收由买方负责。…�委托方：王秋梅。受托方（万兴置业）：钟建政，万兴置业。2016年7月20日。”2016年7月21日，王秋梅与被告（反诉原告）张文娟签订房屋买卖合同，主要内容为“卖方：王秋梅（简称甲方）。……买方：张文娟（简称乙方）……第一条：甲方自愿将座落在梅州市××大道××客家花园××房的房产出售给乙方……第二条：双方议定上述房产的交易价格为人民币（大写）：陆拾陆万玖仟玖佰元整，（￥：669900.00元整）。第三条：付款方式：本合同签订之日乙方向甲方支付人民币（大写）：贰万元整，（￥：20000.00元整），作为购房定金，第二次付款时间为：1、2016年8月10日前交付首期房款：贰拾伍万元整（￥：250000.00元）并办理相关手续（与开发商），剩余房款从银行按揭方式支付给甲方：肆拾壹万玖仟玖佰整（￥：419900元）。2、卖方全程配合买方办理相关办证手续等。�四条：甲方必须保证上述房产产权清晰，无查封和任何纠纷，并保证所提供的资料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的一切责任由甲方承担。……第六条：上述房屋办理过户手续所需缴纳的一切费用及税费由乙方负责。……第八条：违约责任：本合同签订后，若乙方中途违约，则购房定金不予退还；若甲方中途违约，则甲方须无条件退还定金和定金一倍的违约金赔偿给乙方（一方所得违约赔偿金应支付50%给中介方）……卖方（甲方签字）：王秋梅。买方（乙方签字）：张文娟。中介方：钟建政、黄金莲、古建清。2016年7月21日。”合同签订后，被告（反诉原告）张文娟支付了20000元购房定金和250000元首期房款给原告，原告便将房屋交付给被告，被告对该房屋进行了装修。尔后，被告将办理房屋过户手续委托中介办理，中介方李万顺出具收据给被告，写明：“今收到张文娟交来办理座落在梅州市××大道××客家花园××房（证号：0100051744号）的过户的一切费用3万元，总共费用6万元，剩余3万元领证时交清。收款人：李万顺。”由于在办理房屋过户手续过程中，发现过户费用较高，被告知要先交纳土地增值税和个人所得税才能办理房屋过户手续，原、被告双方就该宗房屋买卖的土地增值税和个人所得税应由谁负担产生争议，致使合同至今尚未履行，原告（反诉被告）认为经催告被告（反诉原告）仍未履行合同主要义务，遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告（反诉原告）则作出上述答辩并提起反诉，原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）提出的反诉作出了如上答辩。原告（反诉被告）为支持其诉请提供证据如下：1、房屋买卖合同、授权委托书、王秋梅身份证，证明原、被告房屋买卖合同关系。2、房地产权证，证明原告系涉案房屋合法产权人。3、催告函，证明原告依法对被告催告的事实。4、身份证，证明原告诉讼主体资格。5、身份信息，证明被告的诉讼主体资格。6、代理出售协议，证明65万元的售价是实得价，一切税费由买方承担。7、2016年6-8月网签房屋价格表，证明原、被告房屋买卖价款，卖方作出了巨大的让利。所以买方负担房屋过户的一切税费，公平合理。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据质证如下：1、证1真实性无异议，但是房屋买卖合同证明被告没有交付剩余的购房款是因为没有办理过户手续，无法从银行取得按揭�支付给原告。授权委托书真实性无法确定，因为被告没有见过该委托书，订立的合同都是与王秋梅签订的。根据委托书的内容，受托人王秋梅也无法办理相关的过户手续。身份证无异议。2、证2对真实性无异议，被告不清楚该房屋是原告的。3、证3被告不清楚，房屋装修后，被告没有居住。但因没有办理过户手续，被告无法支付按揭款，原告不能以此认定被告不支付剩余的购房款。双方一直协商税费的问题。4、证4无异议。5、证5无异议。6、证6真实性无法确定，也不能以此证明应由开发商支付的土地增值税包含在过户的手续的税费中。因为房子楼层是4层，楼层不好，位置不好，所以价格才较低。7、证7无参考价值，不能证明被告购买的房屋就是均价价格，由此推定该房价没有根据。因为房价有高有低，根据位置和楼层不同，价格也不同。更不能由此推定应由开发商�付的土地增值税等税费应由被告支付。被告（反诉原告）为支持其诉请提供证据如下：1、房屋买卖合同，证明原被告购房事实，同时签订合同的条款和付款方式。合同中约定证明被告没有违约。且证明被告所缴纳的税费是办理过户手续所需缴纳的税费，不包括办理过户手续以前的应由开发商缴纳的税费。2、收据（2份），证明被告购买房屋的时候，办理过户手续6万元，包给中介办理，6万元包括办理过户手续所产生的一切税费，不包括开发商应缴纳的土地增值税税费。当时缴纳的时候，土地增值税和个人所得税应多缴纳6万多元。现在按照新的计算方式，缴纳税费是10.9万多元。证明土地增值税税费被告是不知情的，是不包括在办理过户手续当中的税费。3、收据（2份），证明被告缴纳的定金和房屋总价款、被告支付首付款的事实。4、视同销售不动产，证明反诉被告应缴纳税费的种类。被告（反诉原告）称因有新的政策，现不适用，当庭撤回证据4。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据质证如下：1、证1无异议，证实房屋办理过户手续需要缴纳一切费用由买方承担，双方都清楚该房产证是在原告曾玩标名下。因此对于从原告名下过户到被告名下，只要是税局或相关征收部门需要缴交的税费概由买方承担。是不存在同开发商发生关系的问题。2、证2过户办证收据是包给李万顺，说明被告是完全清楚该涉案房屋税费是由被告自己承担和负责的。中介佣金5000元收据无异议。3、证3定金和首付款收据无异议。4、证4应被告要求，原告亲自同被告及过户代理李万顺到相关部门去协助办理过户手续。只是因为过户的中介认为被告出6万元过户费过低，与被告协商未果，被告方不愿意支付相应的税费导致无法办理过户手续。本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务，本案被告（反诉原告）与王秋梅签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。本案涉案房屋即位于梅州市××大道××客家花园××房（产权证号：粤房地权证梅州市第0100051744号）产权人为原告（反诉被告）曾玩标，曾玩标与王秋梅签订了房屋买卖授权委托书，委托王秋梅代售该房屋。被告（反诉原告）张文娟作为完全民事行为能力人，签订合同前应当慎重审查合同标的物的权属，即本案涉案房屋的产权人为原告（反诉被告）曾玩标，应认定被告（反诉原告）张文娟知晓本案涉案房屋系（反诉被告）曾玩标所有，知晓王秋梅系代理原告（反诉被告）曾玩标出售本案涉案房屋，因此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，本案涉案房屋买卖合同合法有效。原告（反诉被告）曾玩标认为经催告被告（反诉原告）张文娟仍不履行合同主要义务，以此为由请求判决解除双方2016年7月21日签订的房屋买卖合同并判令被告（反诉原告）立即交还梅江区彬芳大道新客家花园A1栋405房给原告（反诉被告），根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同…�（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定，原、被告的房屋买卖合同签订后，被告（反诉原告）张文娟已支付定金20000元并支付了首期房款250000元，但因双方在土地增值税和个人所得税应由谁承担的问题上产生争议才未继续履行合同义务，且被告（反诉原告）在其反诉中表明继续履行合同的意愿，不宜认定其不履行主要债务，且该房屋在签订合同后，已交付给被告装修、使用，原告（反诉被告）的诉讼请求不符合法律的规定，不予支持，依法应予驳回其诉请。被告（反诉原告）请求判令原告（反诉被告）在10日内缴纳其应缴纳的税费并判令原告（反诉被告）在其缴纳税费后20日内与被告（反诉原告）办理房屋买卖过户手续，被告（反�原告）与王秋梅订立的《房屋买卖合同》约定房价为669900元，原告（反诉被告）提供了2016年6-8月梅州市江南网签房屋价格表，以证明被告（反诉原告）所买房屋是明显低于市场价的，被告（反诉原告）则认为该网签价格表不能证明被告购买的房屋就是梅州市江南房屋的均价价格，由此推定该房价是没有根据的。而根据该网签房屋价格表显示，梅城江南2016年7月的房屋交易成交均价为每平方米6193.09元，本案涉案房屋面积为161.37平方米，如被告（反诉原告）以该价格购买本案涉案房屋，则价格为999378.93元，比本案合同约定的购买价格669900元高出329478.93元，可见，被告（反诉原告）是以低于市价的价格购得原告（反诉被告）的房屋，被告（反诉原告）在委托李万顺代理其办理房屋过户手续时约定的过户中介费是六万元，亦高于办理房屋过户手续所需要的契税印花税等费�，且《房屋买卖合同》第六条约定，“上述房屋办理过户手续所需缴纳的一切费用及税费由乙方负责”，综上，应认定被告（反诉原告）是明知本案涉及房产交易的土地增值税和个人所得税也由其承担的，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，土地增值税、个人所得税和过户费用也应由被告（反诉原告）张文娟负担，被告（反诉原告）张文娟请求原告（反诉被告）缴纳其应缴纳的税费的诉讼请求无法律依据，不予支持，同时，在被告（反诉原告）张文娟缴纳其应缴纳税费后，原告（反诉被告）曾玩标也应协助被告（反诉原告）办理房屋过户手续，但应给予合理的时间，应以30日为宜。综上所述�依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）曾玩标的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）张文娟请求原告（反诉被告）曾玩标在10日内缴纳其应缴纳的税费的诉讼请求。三、原告（反诉被告）曾玩标应在判决生效之日起30日内协助被告（反诉原告）张文娟办理房屋过户手续，办理房屋过户手续�需缴纳的一切费用及税费由被告（反诉原告）张文娟负担。四、驳回被告（反诉原告）张文娟的其他诉讼请求。案件受理费10499元【此款已由原告（反诉被告）预交5249.5元】，反诉费1247.99元【此款已由被告（反诉原告）预交】，合计11746.99元，由原告（反诉被告）曾玩标负担5249.5元，由被告（反诉原告）张文娟负担6497.49元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上�于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  林青山审 判 员  曾士芳人民陪审员  钟来安二０一八年六月二十九日书 记 员  陈志炜