广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终1746号
上诉人（原审被告）：李某，女，1967年5月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
被上诉人（原审原告）：郑某，男，1985年8月20日出生，汉族，住所地浙江省象山县，现住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：张子恩，广东坦兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑荣玲，广东坦兴律师事务所实习律师。
上诉人李某因与被上诉人郑某房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初23002号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人李某上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判；二、本案一二审诉讼费用由郑某承担。
事实和理由：一、根据双方签订的租赁合同，租期未满，不退押金。房屋续租后，在2018年3月31日租期届满前，郑某于2017年11月30日不再租用涉案房屋，造成李某因租赁房屋数月空置的损失，且郑某对租赁房屋造成了不同程度的损害，也没有全部返还房屋钥匙。二、李某向郑某交付租赁房屋时，打扫得一尘不染、窗几明亮，并主动退还了郑某5天的租金，但郑某使用租赁房屋后，不讲究卫生，到处都是垃圾，气味难闻，导致房屋一直租不出去。三、双方约定的“乙方租期未满12个月，甲方不退还押金”，实指一个年度不满不退押金，且原租赁合同与续租合同是两个独立的合同，并非是简单的数字累加。四、郑某未依法履行义务，是为违约方。五、郑某提前退租，使租赁房屋处于闲置状态，且闲置状态的持续时间亦不确定，李某没收郑某交纳的押金作为违约赔偿，既合法又合理。六、郑某在租赁期间损害了租赁房屋内的财产，应予赔偿。
被上诉人郑某答辩称：一、李某主张郑某损害其房屋内东西及要求赔偿的问题，由于其一审未提起反诉，不应在本案二审中进行审理。二、本案事实清楚，证据充分，原审判决适用法律正确，判决无误，应予维持。李某的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。
郑某向一审法院起诉请求：一、解除郑某与李某于2016年3月1日签订的房屋租赁合同；二、李某返还郑某预付押金7600元。
一审法院认定事实：2016年3月1日，李某（出租人、甲方）与郑某（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方因暂住需要，甲方现将坐落于中山市坦洲镇××路××座××房出租给乙方使用，租赁期限为2016年4月1日至2017年3月31日，租期12个月，乙方只有使用权；租金为每月3800元，一个月一付，先付后用，续租租金提前10天交付，逾期不付，甲方有权解除合同，如乙方不付下次的租金，那甲方有权进入房屋内处理房屋内乙方所有物品；租赁期内，乙方只可将房屋用于住宅用途，房屋不能转租或转借他人使用，如需改变用途或者转租，需征得甲方同意；水、电、有线电视、物业、卫生等费用均由乙方承担，乙方预付押金7600元，等租赁期满，甲方和乙方结清所有费用后，多余押金退还乙方；如乙方租期未满12个月，甲方不退押金；甲乙双方如遇特殊情况，欲收回租赁或退租，应提前一个月征求对方意见；退房时保持房内清洁，否则扣除200元清洁费等内容。当日，李某出具№002708《收据》一份，确认收取郑某押金7600元。2017年3月9日，双方在上述租赁合同空白处签名确认“双方同意续租一年”。2017年11月4日，郑某在微信中告知李某不再租赁涉案房屋，李某答复合作期未满不能退押金。2017年11月29日，郑某搬出租赁房屋并与李某办理房屋交接。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。郑某与李某签订的房屋租赁合同及对该合同的续租行为是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2017年11月29日，郑某搬出租赁房屋并与李某办理房屋交接，合同目的已不能实现，故认定双方的租赁合同于2017年11月29日解除。关于租赁押金的问题。双方在2016年3月1日签订的租赁合同期满前，又签名确认同意续租一年，双方未对租金等内容重新约定，应视为双方同意继续履行2016年3月1日签订的租赁合同。该租赁合同约定“如乙方租期未满12个月，甲方不退押金”，根据合同条款规定，在郑某租赁涉案房屋未满12个月的，李某不退押金。而郑某从2016年4月1起租用涉案房屋，于2017年11月29日与李某解除了租赁合同，故郑某已实际租用涉案房屋满12个月，根据合同约定及法律规定，郑某主张李某退还租赁押金7600元，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条规定，判决：一、确认郑某与李某于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年11月29日解除；二、李某于本判决发生法律效力之日起七日内退还郑某租赁押金7600元。案件受理费50元，减半收取25元，由李某负担。
本院二审期间，李某围绕上诉请求向本院提交了下列证据：一、微信记录，证明郑某不诚信，系违约一方；二、照片18张，证明郑某在租赁期间损害了租赁房屋内的财产；三、2016年3月19日《收据》1份，证明郑某不诚信。郑某未向本院提供新证据。
本院组织当事人进行了质证。对于李某提交的上述证据，郑某对微信记录的真实性、合法性、关联性均予以认可，但对其证明目的不予认可，且提出该证据一审时已经提交过；对照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，且与本案无关；认为2016年3月19日《收据》与本案无关。
对于李某提交的上述证据，已经庭审质证，本院认定如下：基于郑某对微信记录的真实性、合法性、关联性均予以认可，本院对其证明效力予以确认；对于李某提交的照片、2016年3月19日《收据》，因与本案并无关联，本院对其证明效力不予确认。
本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方对此均无异议，本院予以确认。
本院再查：根据李某二审提交的微信记录，双方曾就涉案租赁合同的解除、转租等问题进行过沟通，且李某明确表示“合同期未满不能退押金”。
本院认为，二审中，双方对于涉案《房屋租赁合同》已于2017年11月29日解除均无异议，本院予以确认。根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，即是李某是否应退还郑某交纳的租赁押金。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，根据双方于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》，本案房屋的租赁期限为2016年4月1日至2017年3月31日，即租期为12个月。同时，双方还约定如郑某租期未满12个月，李某不退押金。由此可见，双方约定的上述押金，实际上是违约一方应向对方支付的违约金，即该押金具有违约金的性质。而且，双方上述约定的实质即是郑某不得中途退租，否则应向李某承担违约责任，即应向李某支付违约金。2017年3月9日，在上述租赁合同期满前，双方签名确认同意续租一年，但未变更原租赁合同的其他内容。因此，双方仍应按照原租赁合同的约定内容履行。也即是说，郑某在续租期间仍不得中途退租，否则仍应向李某支付违约金。但是，在续租合同至2018年3月31日届满前，郑某于2017年11月4日通过微信中告知李某不再租赁涉案房屋，并于2017年11月29日搬出租赁房屋，明显违反了双方有关郑某不得中途退租的约定，且李某明确回复因合作期未满不退还其押金。在此情形下，李某上诉主张因租期未满，其不应向郑某退还押金，符合双方在租赁合同中的约定，本院予以支持。
至于李某上诉主张郑某在租赁期间损害了租赁房屋内的财产，应予赔偿的问题，因是在二审中才提出的诉讼请求，且郑某不同意由本院在二审中一并审理，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，本院不予审理，李某可就此另行主张权利。
综上所述，李某的上诉请求部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但其适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初23002号民事判决第一项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初23002号民事判决第二项；
三、驳回被上诉人郑某的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，减半收取计25元，李某负担10元，郑某负担15元；二审案件受理费50元，由郑某负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 红 妮
审判员 焦 凤 迎
审判员 谢 劲 东
二〇一八年六月二十五日
书记员 勾华吴歌