湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第06799号上诉人（原审原告）沈金泉。上诉人（原审原告）沈春林。上诉人（原审原告）沈金花。三上诉人共同委托代理人朱丽文、熊建波，均系湖南旷真律师事务所律师。被上诉人（原审被告）谭亚可。委托代理人王智，北京德恒（长沙）律师事务所律师。上诉人沈金泉、沈春林、沈金花与被上诉人谭亚可房屋买卖合同纠纷一案，湖南省长沙市岳麓区人民法院于2015年9月10日作出（2015）岳坪民初字第00290号民事判决。沈金泉、沈春林、沈金花不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：原告沈金泉、原告沈春林、原告沈金花系兄妹关系，三人系沈荣华与沈祥梅所生子女。沈金泉、沈春林、沈金花的父亲沈荣华于1998年2月去世、母亲沈祥梅于2008年去世。1999年11月17日，沈金泉、沈春林、沈金花的母亲沈祥梅与谭亚可签订了一份《购房协议书》，协议书上约定沈祥梅因沈荣华去世，随子沈金泉居住，故将原居住的观音港正街老危房出售，沈祥梅同意将该房屋出售给谭亚可，出售价格为900元。协议还约定谭亚可当即支付900元，沈祥梅将房产证有关手续交给谭亚可。被告谭亚可的弟弟谭卫星代替谭亚可在该购房协议书上签了字，沈金泉、沈春林、沈金花的母亲沈祥梅在该协议书上签了字并盖章。望城县坪塘镇观音港居委会在该协议书上盖章。当时观音港居委会的支委委员陈某作为见证人在协议书上签字。谭亚可购买到涉案房屋后，2000年向望城县政府申请并办理了建房用地许可证，将原房屋拆除并在原址上重建房屋一栋，2001年12月谭亚可重建的位于观音港编号为1430092的房屋取得了《房屋所有权证》（编号：望房权证坪塘字第××号）。产权证上显示该房屋共两层，面积为166.91平方米，所有人为谭亚可。沈金泉、沈春林、沈金花以对母亲沈祥梅擅自出售共有房屋不知情为由，与谭亚可产生纠纷诉至原审法院，请求判令：一、确认沈金泉、沈春林、沈金花的母亲沈祥梅与谭亚可签订的《购房协议书》无效；二、判令谭亚可返还沈金泉、沈春林、沈金花的父亲沈荣华名下的位于坪塘镇观音港正街的房屋给沈金泉、沈春林、沈金花或者依法补偿沈金泉、沈春林、沈金花人民币70万元；三、本案诉讼费由谭亚可承担。原审法院认为，本案的焦点为沈祥梅与谭亚可签订的《购房协议书》是否合法、有效。本案涉案的位于坪塘镇观音港的房屋原系沈荣华和沈祥梅夫妻所有，在沈荣华去世后，因沈金泉、原告沈春林、原告沈金花系沈荣华和沈祥梅夫妻所生育的子女，故该房屋在没有分家析产之前应该属于沈金泉、沈春林、沈金花和沈祥梅共同所有。根据最高人民法院关于贯彻实施《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条的规定，共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。沈祥梅在出售该房屋时没有告知沈金泉、沈春林、沈金花，属于擅自处分，但沈金泉、沈春林、沈金花没有提交证据证明谭亚可知晓系沈祥梅擅自处分，且谭亚可已经支付了相应的对价有偿取得该房屋，属于善意第三人。沈金泉、沈春林、沈金花诉称涉案房屋的成交价格900元明显不合理，但也未能提交证据予以证明涉案房屋的合理成交价格，原审法院对其诉称不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同无效的情形有以下：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体、第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。沈金泉、沈春林、沈金花诉称因母亲沈祥梅私自与谭亚可达成协议，没有告知沈金泉、沈春林、沈金花，且成交价格仅为900元，应当认定该《购房协议书》无效。沈祥梅与谭亚可签订《购房协议书》时，有其签字和盖章，且有当地基层自治组织居委会的见证，沈金泉、沈春林、沈金花并未能举证证明沈祥梅在签订协议书时没有民事行为能力或者被欺诈和受胁迫，且《购房协议书》也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他能认定合同无效的情形，故原审法院认为沈金泉、沈春林、沈金花要求确认沈祥梅与被告谭亚可签订《购房协议书》无效的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院认为，沈祥梅与谭亚可签订的《购房协议书》合法、有效且已经实际履行，谭亚可在购买该房屋后，已经将原房屋拆除并进行了重建，办理了房屋产权证，已经合法取得观音港编号为1430092的房屋的所有权，故对沈金泉、沈春林、沈金花请求返还位于坪塘镇观音港的房屋的诉讼请求不予支持，沈金泉、沈春林、沈金花要求谭亚可赔偿70万元的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于贯彻实施〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告沈金泉、原告沈春林、原告沈金花的全部诉讼请求。本案受理费10800元，因适用简易程序，减半收取5400元，由原告沈金泉、原告沈春林、原告沈金花负担。上诉人沈金泉、沈春林、沈金花不服判决，上诉称：1、原审判决认定上诉人没有提交证据证明被上诉人知晓沈祥梅擅自处分、被上诉人属于善意第三人系认定事实错误。被上诉人明知房屋所有权人沈荣华是有子女的，对该房屋的处分必须取得沈荣华所有继承人的一致同意，因此，被上诉人知道沈祥梅系擅自处分，明显不是善意。2、原审庭审中，被上诉人提供的证人陈某的证言明显存在撒谎并被当庭揭穿，原审法院不顾庭审情况，片面对被上诉人提供的证人陈某的证言的证明效力予以认定系偏袒被上诉人。3、原审判决适用法律错误。本案中，被上诉人与沈祥梅在签署协议时，均存在恶意，为了满足其双方自身不法利益，双方共同欺瞒上诉人，在上诉人不知情的情况下，擅自对上诉人享有权益的财产予以不法交易，损害上诉人应当享有的合法权益，以达到不为人知的目的，该行为符合合同法关于“恶意串通，损害国家、集体、第三人利益”的情形，应当予以适用。综上，请求撤销原判决，改判确认涉案《购房协议书》无效，判令被上诉人返还原属于上诉人父亲沈荣华名下的位于坪塘镇观音港正街的房屋给上诉人或依法补偿上诉人70万元，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人谭亚可答辩称：1、涉案《购房协议书》合法有效，没有致使合同无效的任何情形。2、被上诉人已合法取得了位于观音港编号为1430092号的房屋并取得了《房屋所有权证》，应受法律保护。3、根据善意取得的规定，被上诉人也已经合法取得了涉案房屋。4、上诉人要求被上诉人补偿70万元无事实和法律依据。5、上诉人的诉讼请求已超过了诉讼时效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。本院认为，涉案《购房协议书》上有见证人签名并加盖了望城县坪塘镇观音港居委会印章，应系三上诉人之母沈祥梅及被上诉人的真实意思表示。虽三上诉人未在该协议上签名，但被上诉人基于沈祥梅与三被上诉人之间的母子（女）关系，相信沈祥梅在签订协议前已取得三上诉人的同意亦在情理之中，上诉人又无证据证明被上诉人明知沈祥梅与其签订该协议未征得三上诉人的同意，故原审认定被上诉人系支付相应对价后取得房屋的善意第三人并无不妥，上诉人提出的要求被上诉人返还房屋或补偿70万元的请求无事实和法律依据，故本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费10800元，由上诉人沈金泉、沈春林、沈金花负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴波审 判 员  刘英代理审判员  周卓二〇一五年十二月九日书 记 员  陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。