南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2018）桂71民终42号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王建安，男，1973年6月26日出生，汉族，住湖南省沅江市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：梁小华，女，1969年5月4日出生，汉族，住广西壮族自治区桂平市。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：李俊军，广西冠鸿律师事务所律师。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：陆海蓉，广西冠鸿律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗宁宁，男，1989年10月25日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市武鸣区。
委托诉讼代理人：黎世英，广西法严律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐咸燕，广西法严律师事务所律师。
上诉人王建安、梁小华因与被上诉人罗宁宁房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月5日公开开庭进行了审理。上诉人王建安、梁小华的共同委托诉讼代理人李俊军，被上诉人罗宁宁及其委托诉讼代理人唐咸燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王建安、梁小华共同上诉请求：1．撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初123号民事判决第一项、第四项，依法改判驳回罗宁宁的全部诉讼请求，支持王建安、梁小华的全部诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费全部由罗宁宁承担。
事实与理由：1．关于《铺面租赁合同》的效力问题，涉案房屋所在地为农村，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是针对城镇土地，涉案土地不属于该司法解释调整范围，因此一审法院根据该解释认定王建安、梁小华与罗宁宁签订的《铺面租赁合同》为无效合同是错误的，王建安、梁小华与罗宁宁签订的《铺面租赁合同》应当认定为有效。因罗宁宁存在违约行为，王建安、梁小华依法可以解除该《铺面租赁合同》。2．关于进场费的问题，一审法院认定“进场费是承租方为取得承租权向出租方支付的租金之外的费用，其主要目的是为了取得租赁物的使用权”是正确的，说明进场费是一次性收取的，只要承租方实际取得了租赁物使用权之后，进场费就完成了其目的，不应当因任何原因而予以扣减或返还，更不能以承租方使用租赁物的天数来计算。但一审法院在认可进场费的性质的前提下，又根据承租人实际租赁期限的天数来计算进场费是错误的。而且，根据当事人意思自治的原则，法院不宜对进场费进行调整。即便要调整，又因双方当事人约定的进场费为60000元，但实际上罗宁宁仅支付了50000元，王建安、梁小华不应当向罗宁宁返还任何进场费用，相反，罗宁宁还应当向王建安、梁小华支付所拖欠的10000元进场费。3．关于空置费的问题，本案中，罗宁宁在没有提前告知王建安、梁小华的情况下，擅自将物品搬走，导致铺面从2016年11月26日至2016年11月30日期间闲置，给王建安、梁小华造成了损失，因此，罗宁宁应当承担铺面空置费2250元。4．关于租金及滞纳金的问题，因《商铺租赁合同》解除的根本原因在于罗宁宁违约，因此，王建安、梁小华不应当返还罗宁宁已经交纳的保证金27000元。罗宁宁实际使用租赁物的期间为2016年9月20日至2016年11月26日，应当支付的租金为29700元，罗宁宁实际仅支付了23000元的费用，故罗宁宁还应当支付拖欠的6700元租金及滞纳金1340元（从2016年11月26日暂计至2017年9月26日，共10个月，按年利率24%计付）。
罗宁宁辩称，1．原审判决认定事实清楚，适用法律正确。2．关于本案房屋租赁合同是否适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，涉案房屋位于南宁市，该路段是比较繁华的商业街，是属于城市规划的范围内，应当适用该司法解释，且涉案房屋实际未取得建设工程规划许可证等相关证件。3．关于进场费的问题，原审法院认定进场费的性质正确，既然认定合同无效就不存在有进场费的问题，无论合同是否约定了进场费，租赁合同被确认无效后，均不存在进场费的问题，已收取的进场费应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定如数返还。4．关于空置费和滞纳金的问题，租赁合同被确认无效后就不存在空置费和滞纳金。5．原审法院对保证金的认定是正确的，保证金应当退还。
罗宁宁向一审法院起诉请求：1．王建安、梁小华向罗宁宁返还租赁铺面定金20000元；2．王建安、梁小华返还已交纳的租金80000元；3．王建安、梁小华赔偿罗宁宁经济损失64913元（其中14288元为装修费，50625元为不能经营的损失）；4．本案受理费由王建安、梁小华承担。
王建安、梁小华向一审法院反诉请求：1．王建安、梁小华与罗宁宁签订的《铺面租赁合同》于2016年11月26日解除；2．罗宁宁向王建安、梁小华支付进场费10000元；3．罗宁宁向王建安、梁小华支付拖欠的铺面场地占用费6250元及滞纳金682元（自2016年11月26日起至罗宁宁实际支付之日止，按年利率24%计算，暂计至2017年5月10日）；4．罗宁宁向王建安、梁小华支付铺面空置费2250元（自2016年11月26日起至2016年11月30日止，按每天450元计算）；5．罗宁宁向王建安、梁小华支付拖欠水电费1142元；6．本案诉讼费用由罗宁宁承担。
一审法院认定事实：2016年9月8日，罗宁宁有意承租涉案商铺，与王建安、梁小华初步协商达成一致，罗宁宁向梁小华支付定金20000元，梁小华出具《收条》，载明：现收到罗宁宁交来涉案商铺定金20000元，在2016年9月15日前签约，如果双方在约定的时间内不签约，定金作废不退。2016年9月11日，罗宁宁（承租方，乙方）与王建安、梁小华（出租方，甲方）签订《铺面租赁合同》，合同约定：1．甲方将其坐落于南宁市6-11号铺面卷闸门往里延伸的商铺租赁给乙方经营寿司生意；2．租期自2016年9月20日起至2017年9月19日止；3．每年租金为162000元，按季度付租金40500元，租金交付需提前15日，超过交租期5天未交租金，乙方有权收回铺面，且押金不退还，每逾期一天收取5%的滞纳金；4．租赁合同生效后乙方向甲方支付27000元作合同保证金，双方租赁关系到期后，在不违反合同的情况下甲方将收取的合同保证金无息归还乙方；5．租金指定汇入账号：62×××40，户名：潘虹尹。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，罗宁宁向王建安缴纳了50000元，由王建安向原告出具《收条》，载明：今收到罗宁宁交来租金50000元。双方在合同履行过程中，2016年10月31日，原告按合同约定的账号向潘虹尹转账30000元。当天，罗宁宁向王建安、梁小华出具《欠条》，载明：今欠到农院路6-11号铺面租金17500元，于2016年11月结清，否则收回铺面。2016年11月19日，梁小华通过微信向罗宁宁催收尚欠的租金，罗宁宁在微信中回复：“要在月底时才支付。”2016年11月26日，罗宁宁通过微信向梁小华告知其要把商铺内东西撤出来，梁小华回复：“你想搬什么，你还欠我租金17500元。”2016年12月1日，梁小华把涉案房屋租赁给案外人李秋霞。2016年12月6日，梁小华向南宁市公安局五里亭浮出所报案，主要内容：南宁市6-11号铺面老港记和“藤希”寿司店里的全部物品于2016年11月26日晚上被人搬走了。
王建安、梁小华的委托诉讼代理人覃宇明于2017年5月23日向一审法院申请向南宁市西乡塘区友爱村委员会调取涉案商铺的权属证明，一审法院针对其申请，给予开具《协助调查函》。经王建安、梁小华的委托诉讼代理人覃宇明查明，涉案场地未取得规划许可证或经主管部门批准建设。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”在本案中，涉案房屋未取得规划许可证或经主管部门批准建设，故罗宁宁与王建安于2016年9月11日签订的《铺面租赁合同》为无效合同。无效合同自始无效，无需本院确认解除合同，经一审法院向王建安、梁小华释明，王建安、梁小华对诉讼请求第一项没有进行变更，故王建安、梁小华请求解除《铺面租赁合同》，一审法院不予支持。
关于定金的问题。根据梁小华出具《收条》表明，定金是作为签订合同时的一种保证金，双方按约签订了《铺面租赁合同》，此时定金已转为合同履行过程中支付的相关费用，故罗宁宁主张王建安、梁小华返还定金20000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予以支持。
关于进场费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在本案中，虽然在合同中并未约定进场费，但依据罗宁宁与被告的微信记录及原告出具的《欠条》，可以表明双方在签订合同时口头约定了进场费60000元，罗宁宁实际向王建安、梁小华支付了进场费50000元。根据合同的约定，罗宁宁应向王建安、梁小华支付保证金27000元，季度租金40500元，再加上已经支付的进场费50000元，共计117500元，罗宁宁向王建安、梁小华共支付100000元，尚欠租金17500元。与罗宁宁向王建安、梁小华出具的《欠条》是完全吻合，故一审法院确认罗宁宁支付的100000元款项，其中保证金27000元，进场费50000元，租金23000元。罗宁宁主张向王建安、梁小华支付100000元全为租金，与事实不符，一审法院不予采信。一审法院认为，进场费是承租方为取得承租权向出租方支付的租金之外的费用，其主要目的是为了取得租赁物的使用权。罗宁宁与王建安签订合同时，约定的租赁期限自2016年9月20日至2017年9月19日，现罗宁宁实际使用期自2016年9月20日至2016年11月26日，即罗宁宁未能完全实现在双方约定的期限内使用租赁物的目的，故王建安、梁小华有权收取的进场费应为10849元[计算方法：60000元÷365天×66天]，罗宁宁已向王建安、梁小华支付进场费50000元，王建安、梁小华主张罗宁宁支付未付进场费10000元，没有事实及法律依据，不予支持。
关于场地占用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。罗宁宁实际使用了房屋，应参照合同约定的租金标准向王建安、梁小华支付房屋占用使用费。罗宁宁实际使用期自2016年9月20日至2016年11月26日，罗宁宁应向王建安、梁小华支付的场地占用费为29700元（计算方法：40500元/季÷90天×66天）。在本案中，罗宁宁应向王建安、梁小华支付场地占用费为29700元、进场费为10849元，合计40549元，罗宁宁向王建安、梁小华共支付100000元，故王建安、梁小华应向罗宁宁退回费用为59451元（100000元-40549元），罗宁宁主张退回59451元的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持，超出部分不予支持；王建安、梁小华主张罗宁宁支付场地占用费及滞纳金的反诉请求，没有事实及法律依据，不予支持。
关于经济损失的问题。赔偿装修费的损失的问题，因罗宁宁既未提供装修合同，也未提供装修当时的支付凭证，罗宁宁提供的收据不能体现该费用就是装修涉案铺面所支出的装修费，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故罗宁宁诉请王建安、梁小华支付装修费14288元，证据不足，理由不成立，不予支持。赔偿不能经营的损失问题，在本案中，从罗宁宁向王建安、梁小华出具的《欠条》中可知，罗宁宁未足额支付租金，存在过错，其未能经营的损失应由自己承担，故王建安、梁小华主张王建安、梁小华支付经济损失的诉讼请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。
关于空置费的问题。首先，因罗宁宁与王建安于2016年9月11日签订的《铺面租赁合同》为无效合同，无效合同自始无效，王建安、梁小华不能依据合同主张原告支付空置费。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于双方均有过错，空置费的损失应由王建安、梁小华自己承担。故王建安、梁小华的反诉请求支付铺面空置费2250元，没有事实及法律依据，不予支持。
关于电费的问题。依据王建安、梁小华提供的《农用路商铺水电费收费通知单》，可知罗宁宁拖欠两被告电费1142元，王建安、梁小华主张罗宁宁付电费1142元的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：1．王建安、梁小华向罗宁宁退还59451元；2．罗宁宁向王建安、梁小华支付电费1142元；3．驳回罗宁宁的其他诉讼请求；4．驳回王建安、梁小华的其他反诉请求。本诉受理费3458元，减半收取计1729元（罗宁宁已预交），由罗宁宁负担1078元，王建安、梁小华负担651元；反诉受理费157元（王建安、梁小华已预交），由王建安、梁小华负担148元，罗宁宁负担9元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议。经审查，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1．本案《铺面租赁合同》是否有效？2．罗宁宁是否还应向王建安、梁小华支付进场费10000元，铺面空置费2250元？3.一审判决王建安、梁小华退还罗宁宁594**元是否正确？
关于第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”本案的涉案铺面位于南宁市，属于南宁市城市规划范围，应适用该司法解释的规定。由于涉案铺面未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故罗宁宁与王建安于2016年9月11日签订的《铺面租赁合同》为无效合同，一审法院认定本案租赁合同无效合法有据，本院依法予以维持。
关于第二个争议焦点，进场费的主要目的是为了取得租赁物的使用权，双方合同约定涉案铺面的租期为一年，但罗宁宁实际使用铺面仅66天，合同目的未能实现。本案的租赁合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方当事人口头约定进场费60000元，且罗宁宁已经支付王建安、梁小华进场费50000元，一审法院对进场费的计算方式并无不当，本院依法予以维持。因本案租赁合同无效，王建安、梁小华主张罗宁宁还应支付进场费10000元，没有法律依据，本院不予支持。关于空置费问题，本案租赁合同无效，且本案合同无效是因涉案铺面未取得建设工程规划许可证导致，王建安、梁小华要求罗宁宁支付铺面空置费没有事实及法律依据，一审法院的认定于法有据，本院依法予以维持。
关于第三个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。罗宁宁实际使用了涉案铺面，应参照合同约定的租金标准向王建安、梁小华支付房屋占用使用费。罗宁宁实际使用期间自2016年9月20日至2016年11月26日，其应向王建安、梁小华支付的场地占用费为29700元（计算方法：40500元/季÷90天×66天）。在本案中，罗宁宁应当支付场地占用费为29700元、进场费为10849元，合计40549元，实际共支付100000元，故王建安、梁小华应向罗宁宁退回费用为59451元（100000元-40549元），王建安、梁小华主张的租金及滞纳金没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，王建安、梁小华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1766元（王建安、梁小华已预交），由王建安、梁小华负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 岚
审判员 杨 斌
审判员 袁宇飞
二〇一八年三月十三日
书记员 何承康