广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第202号
上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市南福房产开发有限公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：刘广略，董事长。
委托代理人：凌奕云，广东莱恩律师事务所律师。
委托代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡常春，女，汉族，1941年2月20日出生，住珠海市香洲区。
委托代理人：黄琨展，广东嘉骏律师事务所律师。
委托代理人：黄晓燕，广东嘉骏律师事务所实习律师。
上诉人珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）与被上诉人胡常春房屋拆迁安装合同纠纷一案，南福公司不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第898号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2008年3月27日，胡常春（乙方、被拆迁人）与南福公司（甲方、拆迁人）签订《房屋拆迁补偿安置合同》，约定胡常春同意将位于香洲区官村二街3号第八号车库及第13、14、15、16、17号单车房交给南福公司拆迁改建，南福公司补偿胡常春产权面积51平方米。当天。胡常春与另一被拆迁人杨林凤签订《官村改建项目回迁房屋转让协议书》，获得原属于杨林凤的回迁面积19.66平方米。南福公司同意将原属于杨林凤的回迁面积19.66平方米补偿给胡常春，胡常春应获得的回迁房总面积为70.66平方米。
合同第三条第一项约定：乙方（胡常春）的回迁房自本合同签订之日起28个月内竣工交给乙方，即南福公司应在2010年7月27日将回迁房交付给胡常春。
合同第六条第二款约定：甲方必须自交付乙方回迁房使用之日起360日内将房产证办妥、交给乙方，乙方办证所需费用只需承担交易方中买方需缴纳的税费。
合同第八条第二项约定：甲方未按合同约定期限将回迁房交付给乙方使用，应向乙方支付延期交房的违约金（按实际补偿回迁房总面积市场价总额每日万分之二计算），在交付回迁房时一次性付清。
2009年12月6日胡常春与南福公司确认胡常春经过抽签确定回迁房为珠海市吉大九洲大道中（锦园）6栋1单元1305房，建筑面积为72.13平方米。
南福公司于2013年1月31日才将回迁房屋交付给胡常春使用。
原审法院另查明，胡常春为明确涉案房屋的市场价格，委托了珠海市诚信达房地产及资产评估有限公司对涉案房屋进行了评估，该评估公司于2014年5月30日作出的评估报告意见如下：“（锦园）6A-1305房于2013年1月31日的房地产公开市场价值为1306868元，平均单价为15700元／平方米”。胡常春为此花费评估费1500元。
原审法院再查明，根据南福公司提供的证据显示：2007年9月10日，案外人岑应使（甲方）与杨林凤（乙方）签订一份《物业转让协议书》约定：甲方自愿将原位于珠海市吉大官村花园二栋8、13、14、15、16、17号单车房转让给乙方，建筑面积合计51平方米，转让价人民币234600元。杨林凤于2008年3月20日出具《委托书》载明：杨林凤同意将本人拥有的吉大官村花园二栋8、13、14、15、16、17号单车房共51平方米转至胡常春名下的手续。
2008年3月27日，南福公司（甲方）与黄国廉（乙方）签订一份《协议书》，主要内容是：乙方原获得的回迁房屋合计299.74平方米。现乙方转让110.31平方米的回迁房屋面积给杨林凤。
胡常春在原审中的诉讼请求为：一、判令南福公司自判决书生效之日起十日内提供相关资料并协助胡常春将珠海市吉大九洲大道中（锦园）6栋1单元1305房登记至胡常春名下。二、判令南福公司向胡常春支付自2010年7月27日至2013年1月31日止逾期交房违约金240202.3元。三、判令南福公司向胡常春支付逾期交房违约金的利息（以240202.3元为本金，自2013年2月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至实际还清之日止，暂算至2014年6月9日利息为19466.26元）。四、判令南福公司向胡常春支付涉案房屋的评估费1500元。五、判令南福公司承担本案全部诉讼费用。以上2、3、4项合计共261168.56元。
南福公司在一审中的反诉请求为：1、请求判令南福公司与胡常春签订的《房屋拆迁补偿安置合同》无效。2、请求判令胡常春立即向南福公司腾退涉案房屋，并支付自被反诉人使用涉案房屋之日起至腾退完毕之日止的房屋使用费人民币47600元。3，请求判令胡常春承担全部诉讼费。
原审法院认为：南福公司是“官村改建项目”的开发商，而胡常春则是香洲区官村二街3号第八号车库及第13、14、15、16、17号单车房及从杨林凤获得回迁面积19.66平方米的权利人，南福公司对此房产来源情况是明知和清楚的。可见胡常春（乙方、被拆迁人）与南福公司（甲方、拆迁人）签订的《房屋拆迁补偿安置合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。
关于南福公司提出根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定，胡常春不是拆迁房屋的所有人问题。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日国务院令第590号公布，该条例第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止”。因此，南福公司以此条例主张胡常春不符合被拆迁人的主体资格法律依据不足，原审法院不予采信。
至于原被拆迁房屋因多次转手所涉及到的补地价及税费问题属于行政征收和缴付及补办相关手续问题，并不影响合同的成立生效，实际上，胡常春、南福公司已基本上履行了合同的内容。因此，南福公司反诉请求与胡常春签订的《房屋拆迁补偿安置合同》无效、请求判令胡常春腾退涉案房屋并支付使用费人民币47600元的事实和法律依据不足，原审法院不予以支持。
相反，胡常春请求南福公司提供相应资料并协助将珠海市吉大九洲大道中（锦园）6栋1单元1305房屋办理登记至胡常春名下的理由充分，与合同的约定相符，原审法院予以支持。
合同约定南福公司向胡常春交房的时间是自本合同签订之日起28个月内，即南福公司应在2010年7月27日之前将回迁房交付给胡常春。而南福公司实际于2013年1月31日才交付房屋。因此，南福公司应向胡常春支付逾期交付房屋的违约责任。胡常春主张涉案房屋的市场价值人民币1306868元有珠海市诚信达房地产及资产评估有限公司的评估意见为凭，南福公司对此亦未实际提出异议，故原审法院予以认定。故胡常春请求南福公司支付自2010年7月27日至2013年1月31日止逾期交房违约金240202.3元（1306868元×0.0002×919天）与合同的约定相符，理由充分，原审法院予以支持。
胡常春主张的违约金数额在本案诉讼判决前属于合同争议，权利义务尚未确定。此外，从法律层面而言，违约金本身具有惩罚性，胡常春前述所请求的违约金数额足以满足其实际损失，故胡常春请求南福公司支付逾期交房违约金的利息，理据不足，原审法院不予支持。
胡常春通过法律途径维护合同权益，并根据合同的约定委托珠海市诚信达房地产及资产评估有限公司对涉案房屋进行市场价值评估所花费的评估费1500元属于合理支出，故其请求南福公司支付涉案房屋的评估费1500元理由充分，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、南福公司于判决书发生法律效力之日起二十日内提供房产的相关资料协助胡常春办理珠海市吉大九洲大道中（锦园）6栋1单元1305房屋登记至胡常春名下的手续；二、南福公司于判决书发生法律效力之日起十日内向胡常春支付逾期交房的违约人民币240202.3元；三、南福公司于判决书发生法律效力之日起十日内向胡常春支付评估费人民币1500元；四、驳回胡常春的其他诉讼请求；五、驳回南福公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16750元、反诉费人民币16990.21元，合计33740.12元，由胡常春负担740.12元，由南福公司负担33000元。
南福公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判双方合同自始未成立且无效，依法驳回胡常春的全部诉讼请求。2、判令胡常春承担本案全部诉讼费。其事实和理由如下：一、胡常春自始非涉案被拆迁房屋的合法所有权人，依法不属于拆迁补偿协议的法定主体，双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》自始未成立且依法属于无效的合同及不具备可履行性。首先，虽南福公司就拆迁事宜与胡常春签订《房屋拆迁补偿安置合同》。但合同的签订只是南福公司履行拆迁工作的初步程序，胡常春不能依此就认为其已符合法定的拆迁补偿主体，更不能认为可免除其缴纳交易税费及办理产权登记的法定义务。因此，即使签订《房屋拆迁补偿安置合同》是双方的真实意思表示，但该合同是否合法有效，是否具有可履行性，取决于胡常春能否取得法定的“被拆迁人”主体资格。因此，原审仅依合同内容的表象即认定合同合法有效是片面且缺乏事实和法律依据的。其次，原审以2011年施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》已取代《城市房屋拆迁管理条例》为由驳回南福公司的请求，显属错误适用法律。案涉《房屋拆迁补偿安置合同》签订的时间是2008年3月27日。依据法不溯及既往原则，应根据当时施行的《城市房屋拆迁管理条例》对双方合同的有效性予以审查和认定。该合同名称为《房屋拆迁合同》、双方的主体为“拆迁人”与“被拆迁人”，任何一方的主体资格不符合当时法律的规定，则表明主体不适格，不能依照《城市房屋拆迁管理条例》享受被拆迁人的相关法定权利，故合同主体不适格，合同自然不能成立。而且一审判决已经查明：胡常春就19.66平方米的拆迁面积自签订合同至今，未曾提交过房产证、司法行政确权文书等任何可证明其是被拆迁房屋合法所有权人的文件材料。此外，经南福公司向珠海市房地产登记中心查询，亦无法查询到该拆迁面积曾归属于黄国廉、杨林凤或胡常春的任何登记记录。依据《城市房屋拆迁管理条例》第四条“本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人”的规定，也依照《物权法》第十六条、第十七条关于产权“以产权登记簿为准”的确认性法律规定，足以认定本案胡常春就19.66平方米不具备“被拆迁人”的主体资格。结合本案胡常春系以产权调换形式选择回迁房一套，而房屋属于不可分物，故合同目的中关于补偿面积的核心条款无效而自始不能达成。因此，双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》因胡常春的过错导致自始未成立。再有，如上所述，黄国廉与杨林凤、杨林凤与胡常春之间有关涉案房产的交易只有简单的书面协议，未曾办理过变更登记手续及缴纳任何税费。一审判决我方继续履行案涉《房屋拆迁补偿安置合同》，将有协助胡常春偷逃国家税收并损害国家利益之嫌，并且根本无法在产权登记机关办理相关登记手续。据此，双方的合同不具有可履行性。
二、原审对违约金的计算期间、计算基数及计算标准认定错误，依法应予纠正。首先，案涉官村花园旧改项目工程因政府行为导致停工长达351天，导致南福公司出现逾期交房的主要原因并非南福公司所能预见、控制和克服的，理应相应顺延合同约定的交房期限。本案中南福公司直至2008年7月28日才取得6栋的上部工程施工许可证，并在取得该许可证后即开工建设。但珠海市建设局却于2009年7月2日因项目规划设计、容积率等原因向南福公司发出暂停官村旧改项目所有楼盘施工的通知，此后经南福公司强烈反映，珠海市城市建设委员会调查，最终明确官村旧改项目无论在容积率安排、工程规划许可证的取得、施工许可证的取得等环节均符合相关的法律规定和政府部门的操作流程，造成停工的原因不在南福公司。直至2010年3月19日，珠海市住建局才向南福公司发出同意复工的函件。施工单位此后又用了近三个月的时间重新组织工人和机械进行复工。上述政府原因导致官村旧改项目停工长达351天，不仅工期受到严重耽搁，同时还给南福公司造成了巨大经济损失。因政府上述行为原因造成的官村旧改项目工期近一年的延误是南福公司所不能预见、不能克服、不能控制的，该部分的责任也不能由南福公司来承担，故南福公司认为应相应顺延合同约定的交房期限。同样，在香洲区人民法院审理的同类案件中，已有生效判决剔除了该部分不属于南福公司原因造成的停工时间。同一法院对同类案件作出不同的判决，属于适用法律有误，应当予以纠正。其次，应以7000元／平方米作为计算违约金的基数。从时间来看，双方《房屋拆迁补偿安置合同》是在2008年3月27日签订的。即在合同签订时双方已对合同第十一条第四项中的“市场价”有明确的预期。而体现双方在签订合同时对房价的预期价格的，正是合同第二条第一项第2款关于回迁房建筑面积以确权面积为准，按确权面积7000元／平方米多退少补的约定。基于双方对房屋交付时间的约定是在合同签订后24个月，即双方是对至少24个月后的房屋价值作出的7000元／平方米预期。因此，虽合同文义没有陈述“市场价”的具体数额，但纵观双方合同内容可知：双方认可的“市场价”即为7000元／平方米，这是合同中明确且唯一约定的价格。并且，依据《合同法》第一百一十三条规定“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，该7000元／平方米的约定，体现了双方在签订合同时所预见的房价及损失的计算依据。从合同履行来看，在回迁房面积确权后，7000元／平方米的计算标准不仅是胡常春对于多出面积的购买价格，还是胡常春对面积不足时同意接受的退款价格。故以7000元／平方米作为计算依据符合合同履行的同一性及公平原则。而从合同性质来看，本案涉案房产属于回迁房，而非商品房。两者之间的市场价值存在相当差异是众所周知的事实。一审判决支持胡常春以商品房性质评估获得的市场价来认定回迁房的价值及违约金的计算依据，没有事实和法律依据。第三，合同约定的“每日万分之二”违约金标准远高于胡常春受到的实际损失，依法应予调整。根据《合同法》及司法解释的规定以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，明确了当事人有申请整违约金的权利及违约金的性质是“以补偿性为主，以惩罚性为辅”。本案胡常春是基于逾期交房而提起的诉讼，而逾期交房对其造成的损失即为另觅住处产生的租金支出。因此，在南福公司已提交证据证明租金水平的前提下，若胡常春无法举证证明其损失高于租金支出数额，则违约金应依法以租金水平为基数作出调整。
原审判决未考虑上述各种因素，仅仅以评估报告及合同表面文义认定违约金数额，缺乏事实和法律依据，且存在适用法律错误之处，请求二审依法应予纠正，维护南福公司的合法权益。
被上诉人胡常春答辩称：一、胡常春获得回迁面积的过程合法，属于回迁面积的所有人；《房屋拆迁补偿安置合同》系双方真实意思表示，是合法有效的合同，一审法院认定事实正确，适用法律无误。1、胡常春获得回迁面积的来源清楚、合法。胡常春是珠海市香洲区官村二街3号3号第八号车库及第13、14、15、16、17号单车房的所有权人，并已办理了确权手续，胡常春因被拆迁房屋而获得51㎡的补偿面积是合法的。2008年3月27日胡常春与杨林凤签订了《官村改建项目回迁房屋转让协议书》（下称转让合同），从官村旧村、旧城改建项目另一被拆迁人杨林凤处购买了回迁面积19.66平方米。并于2008年3月27日由李红代为支付回迁面积50%的转让费25万元。对于本案中胡常春的回迁面积的来源，南福公司从一开始就是清楚的，可见胡常春与南福公司之间的合同系双方真实意思表示，符合法律规定，遂为合法有效合同，胡常春据此获得回迁面积，系被拆迁房屋的合法所有人，有权以“被拆迁人”的身份与南福公司签订《房屋拆迁补偿安置合同》。2、不应以《城市房屋拆迁管理条例》来认定双方签订的合同效力。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条之规定，本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。由此可见，《城市房屋拆迁管理条例》已失效，不应以失效的条例认定双方签订的合同效力。退一步来讲，《城市房屋拆迁管理条例》是管理性规定而不是效力性规定，违反了法律的管理性规定并不会导致所签订的《房屋拆迁补偿安置合同》无效。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条将《合同法》第五十二条规定的法律、行政法规的强制性规定，限缩解释为效力性规定。因此《房屋拆迁补偿安置合同》是合法有效的。所以，南福公司引用《城市房屋拆迁管理条例》来认定两胡常春的主体资格和双方签订的合同无效，依法无据。
二、被拆迁房屋的拆迁面积系合法转让的标的物。由于官村旧村、旧城改建项目，政府给予南福公司政策优惠，并由南福公司缴清珠海市吉大九洲大道北侧（S1）地块地价，案涉被拆迁房屋的拆迁面积系在出让用地上建设，系合法流转的标的物。
三、案涉房屋并未办理房地产权证，未涉及缴税环节。在实际交易中，双方对合同的报批、登记手续都是放在合同履行过程的房屋过户阶段进行，而房管部门也是将房地产交易、房屋所有权发证审批同时进行，在缴纳土地出让金后再由房管部门批准交易并着手核发房产证。而涉案房屋的所有权手续尚未开始办理，逃避缴纳税费义务更加无从说起。再说，根据双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》已对税费有明确的约定：胡常春只需承担交易方中买方需缴的税费，其他税费由南福公司承担。
四、一审法院对本案违约金的认定正确。1、本案逾期交房的事实客观存在，南福公司没有证据证明存在免责事由。因南福公司本身的原因导致停工，并不是法定的免责事由。本案中，双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》第八条约定甲方（南福公司）逾期交楼的违约责任，该条款约定的违约金具有弥补胡常春不能按合同约定占有、使用房屋所造成的损失的功能，同时还应具有约束南福公司按照合同约定、法律规定履行交付义务、惩罚不诚信履行行为的功能。南福公司未能如期向胡常春交付房屋，实属违约行为，根据公平原则和诚实信用原则，南福公司理应按照合同约定承担违约责任。2、关于违约金的标准。根据《房屋拆迁补偿安置合同》，第八条第二款约定被告未按合同约定期限将回迁房交付延期交房的违约金（按实际补偿回迁房总面积市场价总额每日万分之二计算），在交付回迁房时一次性付清。既然是交付时一次性付清，上面的“市场价”就应该是房屋交付时的市场价格。从“实际”“交付时”等字，再结合合同条款的约定，签订合同时双方已对房屋的市场价变化有了预期，也同意按照“交付时”“实际”的市场价计算，而不是当时市场价。所以计算违约金时就应该严格按照合同的约定履行义务，而不是现在反悔，否认违约事实。3、违约金的约定是并非过高，仅以租金作为损失计算标准无法体现胡常春的实际损失。首先，合同所约定每日万分之二逾期交房计算标准，折合年利率为百分之七点三，为现一年期中国人民银行贷款利率约1.2倍，并非过高。其次，南福公司逾期交楼，造成胡常春不能按照合同约定占有、使用房屋所产生的损失，实际上是南福公司将涉案房屋购楼款非法占有使用近3年，南福公司实际上享有了涉案房屋购楼款近3年的经济效益。再次，违约金是对违约方一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现于惩罚性；南福公司逾期交房事实导致胡常春存在房屋使用和收益上的损失，南福公司主张参考涉案房屋地段租金予以调整，不符合违约金的惩罚性。最后，南福公司提供的涉案小区的房屋租赁合同属于参考资料，实际上房屋租金会因房屋的装修、设施等不同而不一样，不能作为本案定案依据；且瑕疵交房给买受人造成的损失是多方面的，租金损失仅是其中一部分，瑕疵交房可能造成买受人为涉案房屋事宜耗费人、财、物力等等，而这些损失客观存在却又往往无法量化到精确的数据，因此南福公司仅以租金标准来衡量违约金计算标准过高并不合理。
五、南福公司出尔反尔，违反双方签订的合同的不诚信行为不应支持。南福公司明知胡常春有19.66㎡的面积并非被拆迁人基于被拆迁房屋所有权取得却仍然与胡常春签订《房屋拆迁补偿安置合同》，还给被拆迁人72.13㎡的补偿面积，先是认可了胡常春与杨林凤之间的转让行为事后又反悔实际上是出尔反尔，缺乏诚信的表现。
综上所述，一审法院认定事实正确，使用法律无误，所作的判决公平合理理应予以为此。请求二审法院依法驳回南福公司全部诉讼请求。
南福公司在二审期间向本院提交如下证据：证据一、珠海市建设局《关于暂停官村旧村改建项目（锦园）施工的通知》（珠建建（2009）68号），证据二、珠海市城市管理委员会办公室《关于“锦园（官村）城中旧村改造项目的情况核查处理建议”》（珠城管委办（2009）32号），证据三、珠海市住房和城乡建设规划局《关于锦园项目复工的函》（珠规建质函（2010）10号），证明即使双方的《房屋拆迁补偿安置合同》合法有效，在计算逾期交楼违约金时亦应扣除政府原因导致的停工时间。
胡常春对南福公司提交的证据发表如下意见：南福公司提交的证据过了举证期限，原审时未提交，夏渝、高国明对该证据不予质证。2、就算存在上所说的停工的事项，南福公司从未通知夏渝、高国明，夏渝、高国明对停工的事情不了解，南福公司没有尽到通知的义务也应当承担逾期交房的责任。3、根据南福公司提交的三份证据通知的停工时间和复工的时间相距只有5个月，不足300多天。
对于南福公司在二审期间提交的证据，因与本案事实有关，本院予以采纳。
经审理，原审法院查明的事实与本院查明事实一致，本院予以确认。
本院另查明，双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》第二条第一款第2项约定，胡常春选择的回迁房建筑面积以政府测量确权结果为准，在确权结果公布后，南福公司和胡常春根据确权面积按本合同规定以7000元／平方米多退少补。
2009年7月2日，珠海市建设局向南福公司发出《关于暂停官村旧村改建项目（锦园）施工的通知》，内容：根据市规划局《关于官村旧村改建项目（锦园）违法建设事宜的函》的意见，官村旧村改建项目（锦园）容积率正在核实、调整，为避免造成更大损失，现暂停官村旧村改建项目（锦园）所有楼盘的施工，待规划落实后方可复工。
2009年8月20日，珠海市城市管理委员会办公室向市府办出具《关于锦园（官村）城中旧村改造项目的情况核查处理建议》，建议维持该项目容积率不变，尽快恢复该项目的全面施工。
2010年3月19日，珠海市住房和城乡规划建设局向南福公司发出《关于锦园项目复工的函》，称收到南福公司提交的《复工申请》，同意锦园项目复工。
结合双方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：一、涉案合同是否无效；二、原审法院确定的违约金数额是否准确。
一、涉案合同是否无效。本院认为，胡常春与南福公司签订《房屋拆迁补偿安置合同》的时间为2008年3月27日，而此时国务院《城市房屋拆迁管理条例》并未失效，原审法院认为本案并不适用《城市房屋拆迁管理条例》确有不当，本院予以纠正。对于南福公司提出的根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条可以认定胡常春主体不合格所以涉案合同无效的主张，本院认为，《城市房屋拆迁管理条例》第四条第三款规定，本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。在本案中，胡常春并非被拆迁房屋所有人，胡常春确实不属于《城市房屋拆迁管理条例》所称的被拆迁人，但由于这一规定只是对《城市房屋拆迁管理条例》中被拆迁人的范围进行界定，而并未禁止非被拆迁房屋所有人与拆迁人签订合同，故南福公司的此项主张没有依据，本院不予支持。由于南福公司与胡常春签订的《房屋拆迁补偿安置合同》系双方真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，本院确定该《房屋拆迁补偿安置合同》合法有效。虽然原审法院适用法律错误，但对涉案合同效力认定并无不当，本院予以维持。
二、原审法院确定的违约金数额是否准确。
首先，关于违约金计算期间的问题。南福公司提出合同签订后曾因政府行为停工，主张计算逾期交房天数时应扣除这一期间共计351天。对此本院认为，从南福公司在二审期间提交的珠海市有关建设主管部门出具的文件来看，此次停工是应政府部门要求而停工的，而停工的原因系政府部门考虑是否调整涉案项目容积率，但最终并未调整并同意南福公司复工。从这些文件来看，南福公司对于这一政府部门要求的停工确实无法预见也无法避免，南福公司主张扣除因政府原因导致的停工时间确有依据，本院予以支持。但对于南福公司主张的天数351天，本院认为，从2009年7月2日市建设局要求停工到2010年3月19日珠海市住房和城乡规划建设局同意复工，期间天数为260天，南福公司可以主张从逾期交房天数中扣除这260天。至于南福公司主张的另外91天，系南福公司自称重新组织施工所需的天数，但南福公司对此并未提供证据予以证明，本院不予支持。据此，本院确定南福公司逾期交房的天数为659天。
其次，关于违约金计算基数问题。本院认为，双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》第八条第二项之约定，南福公司逾期交房的，应当支付延期交房违约金，违约金按实际补偿回迁房总面积市场价总额每日万分之二计算，在交付回迁房时一次性付清。由于双方对房屋面积没有争议，故确定房屋单价就可以确定此项违约金计算基数。南福公司认为应当按照《房屋拆迁补偿安置合同》第二条约定的价格即为市场价。胡常春认为应当按照房屋交付时的房屋市场价。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。即一方违约给对方造成的损失，损失数额是以订立合同时可预见范围为限，故南福公司应承担的逾期交房损失赔偿责任，其计算时间点应为合同签订时。对于本案违约金基数即房屋市场价的计算，本院确定按《房屋拆迁补偿安置合同》签订时的市场价计算。虽然双方签订的《房屋拆迁补偿安置合同》第二条中约定按照7000元／平方米进行多退少补是针对房屋面积补差问题的，但该数额体现了双方在签订《房屋拆迁补偿安置合同》时对房屋市价的评判，南福公司主张按照该标准计算房屋市值有依据，本院予以支持，本院据此计算出逾期交房违约金的计算基数为504910元（72.13平方米×7000元／平方米）。原审法院对此认定有误，本院予以纠正。对于胡常春花费的评估费1500元，本院认为，因本院确定本案逾期交房违约金基数计算时间点为合同签订时，而胡常春委托评估公司所做的评估报告的时间点为2013年1月31日，该评估报告与本案处理结果无关，故本院确定胡常春花费的评估费由其自行承担。
对于违约金计算标准问题。南福公司主张每日万分之二的违约金标准过高。对此，本院认为，该约定为双方平等自愿协商的一致意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定的情形，应当认定有效。任何一方违反该约定的义务，均应依据该约定承担违约责任。况且在本案中，南福并未提交证据证明根据该约定计算出来的违约金远远超过业主实际损失，因此本院确定本案逾期交房违约金计算标准为每日万分之二。原审法院对此认定无误，本院予以维持。
根据本院认定的上述事实，本院计算出南福公司应当支付的逾期交房违约金为66547.14元（504910元×0.0002元／天×659天）。
综上，南福公司部分上诉主张有依据，本院予以支持。原审查明事实清楚，适用法律正确，但处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，本院判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第898号民事判决第一项、第五项；
二、撤销珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第898号民事判决第三项、第四项；
三、变更珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第898号民事判决第二项为珠海市南福房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向胡常春支付逾期交房违约金66547.14元；
四、驳回珠海市南福房产开发有限公司的其它上诉请求；
五、驳回胡常春的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16750元，由胡常春负担12482元，由珠海市南福房产开发有限公司负担4268元，反诉费16990.21元，由珠海市南福房产开发有限公司负担；二审案件受理费16561.81元，由胡常春负担12341.81元，由珠海市南福房产开发有限公司负担4220元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 牟宏微
代理审判员 葛阳辉
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 许婷婷