上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第39078号
原告（反诉被告）许XX，男，1985年10月15日生，汉族，住上海市黄浦区山西南路**号。
委托代理人连XX，上海市XX律师事务所律师。
委托代理人林XX，上海市XX律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海XX房地产经纪有限公司，住所地上海市长宁区长宁路XX号底层。
法定代表人胡XX，总经理。
委托代理人叶XX，男，上海XX房地产经纪有限公司工作人员。
委托代理人赵XX，上海XX律师事务所律师。
原告（反诉被告）许XX诉被告（反诉原告）上海XX房地产经纪有限公司（以下简称XX公司）居间合同纠纷一案，本院于2013年11月6日立案受理后，XX公司提起反诉，本院依法适用简易程序，分别于2013年12月9日、2014年1月15日公开开庭进行了审理。2014年3月5日，本案依法由简易程序转为普通程序，于2014年4月14日公开开庭进行了审理。许XX及其委托代理人连XX、林XX，XX公司的委托代理人叶XX、赵XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许XX诉称，2013年3月30日，原告就购置上海市浦东新区南码头路XX号1404室房屋事宜与XX公司签订《房地产买卖居间协议》，并支付了定金人民币（以下币种均为人民币）2万元，但原告与该房屋业主及XX公司并未就该房屋的买卖合同相关条款进一步协商，更未达成一致及签订网签合同的意思表示，此后各方亦无联系。在此期间，原告于2013年4月6日与案外人朱XX、沈XX签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定原告以140万元的价格购置上海市浦东新区康桥路XX号1304室房屋，并约定于2013年7月20日前办理过户。2013年7月20日，原告办理过户领取房产税查询单时，才得知XX公司在未征得原告同意的情况下擅自以原告的名义打印了网签合同，直接导致原告成为房屋的限购对象，致无法办理康桥路XX号1304室房屋的过户手续。因原告未能在约定的时限内办理过户手续，案外人朱XX、沈XX要求解约，为避免承担违约责任，原告无奈与案外人朱XX、沈XX解约。同时，因原告违约而向上海中原物业顾问有限公司支付了佣金25，000元。后经原告了解，案外人朱XX、沈XX在2013年8月11日以195万元将上海市浦东新区康桥路XX号1304室房屋出售。后原告不得已另行购房，以187万元的价格购置了相同面积但地段更差的房屋。原告认为由于被告的过错导致原告违约，无法购置合同约定的房屋，因房价上涨，造成原告预期利益损失55万元。故原告向法院起诉，要求被告赔偿原告经济损失575，000元。
XX公司辩称，2013年3月30日，在被告公司的居间服务下，许XX及出售方朱丽华签署了关于出售位于上海市浦东新区南码头路XX号1404室房屋的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，协议约定许XX支付定金2万元，并在2013年5月30日支付购房首付款。后许XX支付了定金2万元。同年4月1日，三方补签了协议一份，约定购房首付款支付时间延长至2013年6月30日，许XX同意支付朱丽华一个月的利息。同年4月30日，许XX至被告处，要求退还购房定金，经被告公司与出售方商量，出售方不同意退还定金。后被告公司根据《上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》规定，将协议文本传送至市房地产交易中心备案。因许XX系在沪仅有一套住房的本市户籍居民家庭，可以限购一套住房，所以上述房屋顺利备案。后因许XX未能与出售方达成书面解约协议，根据网上备案办法的规定，无法办理撤销网上备案。许XX与被告公司签订居间协议后，又与他人签订了房屋买卖合同，期间许XX也从未告知被告公司不再购买南码头路房屋，并与出售方签订解约协议，直至许XX欲购的上海市浦东新区康桥路XX号1304室房屋无法办理产权过户手续时，许XX才告知被告公司，故许XX应承担全部的过错责任，由此造成许XX自身的经济损失由许XX自行承担，综上应驳回原告许XX的诉讼请求；另双方达成的居间协议明确约定居间服务费4万元由许XX支付。被告公司已履行了居间协议约定的义务，为许XX成功的提供了居间服务，许XX理应按约给付被告公司居间服务费，现提起反诉，要求许XX支付被告公司佣金4万元，并偿付违约金30，100元。
许XX针对XX公司反诉辩称，XX公司没有完成居间服务，故不同意支付佣金；且XX公司在服务期间内，存在重大过失，导致许XX无法购买房屋，故不同意支付违约金，且XX公司主张的违约金过高。
经审理查明，2013年3月30日，许XX与XX公司及出售人朱丽华签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定由许XX购买出售人朱丽华名下的上海市浦东新区南码头路XX号1404室房屋，房屋价款为3，015，000元；在房屋买卖合同成立后由许XX支付XX公司居间服务费；另约定买卖双方应向居间方支付居间报酬，如合同履行，居间方无偿提供房屋过户等协助服务，如任何一方提出异议致协议无法履行，该方承担定金责任，应向居间方支付房屋总价款的1%计算的居间服务补偿金；三方还对合同的履行等作了约定。同日，许XX与出售人朱丽华签订了《房地产买卖协议》，协议约定许XX于2013年3月30日支付出售人朱丽华定金2万元，另对房款支付期限、违约责任等作了约定；协议签订当日，许XX支付了购房定金2万元。同时，许XX与XX公司又签订佣金确认书一份，佣金确认书明确成交房屋上海市浦东新区南码头路XX号1404室，成交金额3，015，000元，许XX于买卖双方过户当日即2013年6月30日前支付XX公司佣金4万元。2013年4月1日，许XX与出售人朱丽华及XX公司签订补充协议，协议约定许XX支付房屋首付款期限从2013年5月30日前顺延至2013年6月30日前，许XX补偿出售人朱丽华银行利息7，000元。2013年4月6日，许XX经上海中原物业顾问有限公司居间与案外人朱XX、沈XX签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定许XX以140万元的价格购置上海市浦东新区康桥路XX号1304室房屋（建筑面积89.77平方米），并约定于2013年7月20日前办理过户，另对房款支付期限、违约责任等作了约定。当日，许XX支付了朱XX、沈XX购房定金2万元。2013年4月30日，许XX至XX公司处明确不再购房，要求退回交付的购房定金2万元，XX公司告知许XX与朱丽华商量办理。2013年5月2日，许XX至XX公司门店为退回交付的购房定金事宜与XX公司员工发生争执，经人报警后由公安机关调解，双方明确关于购房定金协商解决，许XX补偿XX公司100元（电话损坏、玻璃碎掉）。2013年5月12日，许XX支付了朱XX购房款48万元。2013年5月15日，XX公司未征得许XX同意擅自对许XX与出售人朱丽华就上海市浦东新区南码头路XX号1404室房屋买卖合同进行了网上备案。2013年6月24日，许XX向上海市房屋状况信息中心查询其名下住房情况，于同月27日取得查询结果单，该单载明除许XX原有的与父母共有的康桥镇康士路15弄31号房屋外，上海市浦东新区南码头路XX号1404室房屋在许XX名下进行了备案。2013年7月14日，许XX又支付了朱XX购房款30万元。2013年7月20日，因许XX名下已有二套住房属房屋限制购买对象而与案外人朱XX、沈XX及上海中原物业顾问有限公司签订了解约协议，解除了许XX与案外人朱XX、沈XX签订的就购买上海市浦东新区康桥路XX号1304室房屋的《上海市房地产买卖合同》，朱XX、沈XX退还购房款80万元，许XX支付上海中原物业顾问有限公司佣金25，000元。2013年7月24日，上述网上合同信息撤销。2013年8月11日，朱XX、沈XX将上海市浦东新区康桥路XX号1304室房屋以195万元出售。2013年8月19日，许XX以187万元购买了上海市浦星公路568弄20号1301室房屋（建筑面积89.86平方米）。遂许XX起诉来院。
审理中，因双方各执己见，致调解未成。
以上事实，由许XX提供的居间协议、许XX与案外人朱XX等签订的关于康桥路XX号1304室房屋买卖合同、解约协议、佣金收据、上海市浦星公路568弄20号1301室房屋买卖合同、定金收条、报警记录、合同备案信息查阅结果、买受人刘俊与出售人朱XX签定的上海市房地产买卖合同、收据、银行转账凭证，XX公司提供的房地产买卖居间协议、房地产买卖协议及补充条款、补充协议、佣金确认书及庭审笔录在案佐证。
本院认为，许XX与XX公司及房屋出售方签订《房地产买卖居间协议》后如不再购买协议中约定的房屋，理应及时告知XX公司及房屋出售方，并就解约事宜签订相关协议，然许XX既未告知XX公司，又未与房屋出售方解约的情况下，又与案外人朱XX、沈XX签订《上海市房地产买卖合同》，购买他房，许XX行为不当；XX公司在明知许XX不再购买居间房屋，且许XX已有住房一套的情况下，擅自对许XX与出售人朱丽华就上海市浦东新区南码头路XX号1404室房屋买卖合同进行了网上备案，造成许XX属国家政策中规定的限购对象，XX公司的行为属恶意，侵犯了许XX的购房自主权，XX公司由此造成许XX的经济损失，应承担相应的赔偿责任。现许XX要求XX公司赔偿经济损失，本院予以支持，具体的金额应根据许XX实际的支出、所购房屋的上涨因素及XX公司的行为过错程度由本院酌定；居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。许XX与XX公司及朱丽华签订的《房地产买卖居间协议》合法有效，对合同当事人具有法律约束力，许XX理应支付佣金，因居间合同属服务性合同，XX公司的居间行为虽已完成，但尚有相关的服务事项未履行，故双方约定的佣金，由本院核减；XX公司要求许XX支付违约金，因双方合同未约定，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第四百二十四条的规定，判决如下：
一、被告上海XX房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告许XX经济损失人民币21万元；
二、反诉被告许XX于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海XX房地产经纪有限公司居间服务费人民币3万元；
三、驳回反诉原告上海XX房地产经纪有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币9，550元，由原告许XX负担人民币3，800元，被告上海XX房地产经纪有限公司负担人民币5，750元；反诉案件受理费人民币1，552元，由反诉原告上海XX房地产经纪有限公司负担人民币552元，反诉被告许XX负担人民币1，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 树 雄
人民陪审员 周伟德
人民陪审员 张龙宝
二〇一四年六月六日
书 记 员 龚 颖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。