杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭拱民初字第1753号
原告：沈玉良。
被告：重庆小康实业有限公司。
法定代表人：张兴明。
原告沈玉良为与被告重庆小康实业有限公司（以下简称小康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月29日立案受理，依法由审判员李燕山独任审判，于2013年11月19日公开开庭进行了审理。原告沈玉良到庭参加了诉讼，被告小康公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告沈玉良诉称，原、被告于2011年3月26日签订房屋和场地租赁合同，合同约定将位于杭州市广丰路115号的房屋租赁给被告，租赁期限为五年，从2011年4月15日至2016年4月15日止，前三年租金为192000元／年，第四年起每年按8%递增，任何一方提前解除合同应支付年租金50%作为违约金等内容。合同签订后，原告按约向被告交付了涉案房屋和场地，被告对房屋进行了装修，并打通了原告与案外人之间的隔断墙。拆除了原告房屋通往二楼唯一的楼梯及房屋的卫生、水电等设施。2013年3月底，被告擅自搬离了承租房屋，且未按约定支付第三次（2013年4月15日至2014年4月15日）租金。原告认为，被告以其行为表明提前解除租赁合同的意思表示，违反了《合同法》和《房屋和场地租赁合同》的相关规定，应按约向原告支付违约金。由于被告对承租房屋的结构进行了变动，造成原告后续无法进行正常使用，由于被告至今未将承租房屋完全恢复，也未办理交接手续，故诉至法院，请求判令：1.解除原、被告之间的《房屋和场地租赁合同》。2.被告向原告支付违约金人民币96000元。3.被告在承租房屋恢复原状期间给原告造成的租金损失（2013年4月16日至2013年10月28日）进行补偿。4.本案诉讼费用由被告承担。
被告小康公司辩称，（一）被告于2011年3月承租了杭州市广丰路111、113、115、117号的4间房屋供东风小康汽车公司的经销商三环盛通汽车有限公司杭州分公司（以下简称三环公司）经销“东风小康”品牌汽车，四间门面将改造用作4s店的合同目的。合同签订之初原告对被告租赁房屋的合同目的是知情的。因三环公司经销汽车需要，对一楼四间房屋隔断墙进行打通用作汽车展厅使用、二楼进行改造用作办公室。被告在进行上述改造前已经过房东同意，原告在两年内未对被告的改动提出过异议。2012年11月30日，因三环公司退店撤场，被告在与原告多次就退租事宜协商未果后，在2013年1月28日以三环公司退店撤场、租赁合同目的不能实现、继续履行将造成重大损失的“情势变更”为由向原告发出《解除合同及租赁物移交通知书》，通知原告解除合同并于3日内办理房屋交接手续，因原告未按期办理交接手续，被告于2013年2月27日将房屋钥匙通过快递方式邮寄给原告。原、被告之间的租赁合同在2013年2月28日已经解除，按照合同第五条的约定，被告已经付清了2012年4月15日至2013年4月15日期间租金，被告已付租金但未使用期限为1.5个月，原告应退还被告该部分租金24000元。（二）被告解除合同是基于东风小康经销商退店撤场，继续履行合同目的不能实现的“情势变更”原则，依法不应承担违约金。（三）被告解除合同是因为合同目的无法实现的原因，主观上无过错，客观上为避免造成损失而提前告知原告，并预付该期间的租金；即使人民法院认定被告承担违约补偿责任，租赁合同约定的违约金也过高，被告请求予以调低。
原告沈玉良为证明其主张，向本院提交以下证据材料：1.房屋和场地租赁合同。证明被告向原告承租房屋。
2.商品房买卖合同。证明原告是涉案房屋的所有人。
3.租金发票。证明被告前两年正常支付原告租金。
4.原告催缴通知单及邮寄凭证。证明第三年开始被告没有正常向原告支付租金。
5.被告搬家光盘。证明被告搬离涉案房屋的时间是2013年2月27日。
上述证据，被告小康公司未发表质证意见，本院认为，原告提交的证据1系沈玉良与小康公司签订的《房屋和场地租赁合同》，有双方的签字和盖章，真实、合法有效，对该证据予以确认。证据2系原告购买涉案房屋的合同与商品房交接书，本院对其真实性予以确认，可以证明原告对涉案房屋享有相应的权利。证据3具有真实性、合法性、关联性，本院对其证据效力予以确认。证据4可以证明原告向被告催收租金的事实。证据5，根据被告答辩中的表述“被告于2013年2月27日将房屋钥匙通过快递方式邮寄给原告”，本院对其真实性予以确认。
被告小康公司向本院提交以下证据材料：
1.解除合同及租赁物移交通知书、快件详情单。证明被告于2013年1月28日以经销商退店撤场为由向原告发出书面合同解除通知，通知原告接到通知3日内办理交接手续。
2.邮件查询回单。证明原告于2013年2月20日收到原告于2013年1月28日发出的《解除合同及租赁物移交通知书》。
3.邮寄房屋钥匙的快递信封（内附钥匙）、快递查询单。证明被告于2013年2月27日以快递方式向原告交付租赁房屋钥匙。2013年2月28日因原告拒收而退回被告，被告已经履行了房屋交付义务。
上述证据，原告沈玉良对证据1的真实性无异议，认为是2月份才收到。证据2，对其真实性、合法性、关联性无异议。证据3，对其真实性无异议，认为房屋没有恢复原状，拒收钥匙是有正当理由的，被告解除合同没有道理。本院认为，被告小康公司提供的上述证据具有真实性，本院对其证据效力予以认定，其证明对象应结合其他证据综合进行认定。
根据以上有效证据及庭审中双方当事人的陈述，本院认定以下事实：
2011年3月26日，沈玉良（作为出租人即甲方）与小康公司（作为承租人即乙方）签订《房屋和场地租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋及场地位于杭州市广丰路115号，该房屋属于沈玉良所有，房屋户型为框架结构底楼一层及二层，租赁的房屋面积为225.71平方米。房屋和场地租赁期限为五年，从2011年4月15日起至2016年4月15日止。房屋及场地租金为192000元／年。房屋及场地租金前三年不变，从第四年起，房屋及场地年租金每年按8%递增。房屋及场地租金按年支付…第三次年租金支付时间为：2013年3月15日。经甲、乙双方协商一致，甲方同意乙方可根据经营的需要，对房屋进行装修，其装修费用和日常维护保养等费用全部由乙方负责。在合同期内，除合同约定的解除合同（或终止）条件外，甲、乙双方中任何一方不得提前解除（或终止）租赁合同，否则，违约方应向守约方支付解约性违约金，违约金为年租金的50%。房屋租金以乙方实际使用的期限，双方按多退少补的原则进行据实结算。《房屋和场地租赁合同》还对双方的其他权利义务作了相关的约定。合同签订后，小康公司支付至2013年4月15日的租金。租赁期间，小康公司将房屋的楼梯、墙体、卫生间及消防设施等拆除。
2013年1月30日，小康公司向沈玉良邮寄《解除合同及租赁物移交通知书》，沈玉良于2013年2月20日签收。2013年2月27日，小康公司向沈玉良邮寄涉案房屋钥匙一把，沈玉良拒收。2013年4月5日，沈玉良向小康公司邮寄催款通知函，要求小康公司支付第三年度即2013年4月15日至2014年4月15日的租金。小康公司未予答复，2013年5月28日，沈玉良向本院起诉，请求法院判令：1.解除沈玉良与小康公司之间的《房屋和场地租赁合同》。2.小康公司向沈玉良支付违约金人民币96000元。3.小康公司在承租房屋恢复原状期间给沈玉良造成的租金损失（2013年4月16日至2013年10月28日）进行补偿。4.案件诉讼费用由小康公司承担。因沈玉良经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院于2013年8月16日裁定该案按撤诉处理。2013年10月29日，沈玉良再次向本院起诉，遂成本案诉讼。
另查明，在本案审理过程中，小康公司已将涉案房屋的楼梯、墙体等予以恢复。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。沈玉良与小康公司签订的《房屋和场地租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效。2013年1月30日，小康公司向沈玉良邮寄《解除合同及租赁物移交通知书》，随后将钥匙邮寄给沈玉良，且在沈玉良催告要求支付下一年度租金后，未支付租金，小康公司的行为表明其不履行主要债务，故沈玉良有权解除合同，本院确认双方签订的《房屋和场地租赁合同》解除。沈玉良要求小康公司根据《房屋和场地租赁合同》第五条的约定，承担提前解除租赁合同的违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。
对于违约金的金额，沈玉良认为应当依据约定确定为年租金的50%计算，小康公司认为该违约金明显过高，解除合同系情势变更，且未给原告造成经济损失，请求法院调整。本院认为，被告未提供相应的证据证明存在情势变更的重大事由，故本院对被告关于适用情势变更原则而解除合同，不承担违约金的抗辩不予采信。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但违约金以补偿性为基本功能。小康公司与沈玉良签订租赁合同后，已经支付了2011年4月15日至2013年4月15日租金。小康公司在2013年8月10日将房屋基本恢复原状，期间房屋损失与双方约定的违约金相当，故本院对沈玉良主张按年租金50%违约金96000元予以支持，对其要求小康公司赔偿在恢复原状期间的租金损失32000元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告沈玉良与被告重庆小康实业有限公司于2011年3月26日签订的《房屋和场地租赁合同》解除。
二、被告重庆小康实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈玉良违约金96000元。
三、驳回原告沈玉良的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1100元，由被告重庆小康实业有限公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 李燕山
二〇一三年十二月十六日
代书记员 汪殷华