新民市人民法院
民事判�书
（2014）新民民二初字第05162号
原告杨光，男，汉族，1973年4月29日出生，住址辽宁省新民市。
委托代理人王威，系新民市大地法律服务所法律工作者。
被告ＸＸ，男，汉族，1953年5月24日出生，住址辽宁省沈阳市大东区。
委托代理人卢迪，系新民市新柳法律服务所法律工作者。
第三人沈阳云洲房地产开发有限公司，住所地辽宁省新民市。
法定代表人王云成，系该公司经理。
委托代理人赵铭洲，男，1987年5月26日出生，汉族，系该公司工作人员，住址辽宁省康平县。
原告杨光诉被告ＸＸ、第三人沈阳云洲房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，原告杨光于2014年9月19日在本院起诉，本院受理后，依法由审判员张春红担任审判长与代理审判员唐晓丽、人民陪审员高雪组成�议庭，于2014年10月16日、11月13日公开开庭进行了审理。原告杨光的委托代理人王威、被告ＸＸ的委托代理人卢迪、第三人沈阳云洲房地产开发有限公司（以下简称“云洲公司”）的委托代理人赵铭洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨光诉称，2011年3月29日，原告与云洲公司签订了《商品房买卖合同》，约定将位于新民市铁道北云洲上城小区9号楼4-3-2建筑面积107.92平方米的楼房出售给原告，原告向其支付了全部房款总计307527元人民币，而且在双方签订完合同后，已经将该房产合同在新民市房产管理处备案。被告已经将上述房屋的钥匙交给原告，上述房屋已经实际交付原告，原告已经实际占有使用。双方签订完合同后，原告多次找开发公司要求为其办理房产证，但由于开发公司的原因，房产证迟迟没有办下来。原告再次找到�发公司要求办理诉争房屋的房产证时，开发公司告知原告的房屋已经被被告ＸＸ申请新民市人民法院查封。因此，原告杨光向新民市人民法院提出执行异议，2014年8月25日，新民市人民法院作出（2014）新执异字第7号执行裁定书，驳回原告的执行异议。原告认为，原告已经缴纳了全部房款，并且开发公司已经将该房屋的钥匙交给了原告，原告也已经进行了装修，而且，合同在房产部门已经备案。没有实际居住是因为该楼没有供暖无法居住，但已经实际占有。而没有办理产权证的原因是因为开发公司的单方原因造成，原告本身并没有过错。因此，原告根据相关法律法规的规定起诉至法院，请求法院确认原告与第三人云洲公司签订的房屋买卖合同合法有效，第三人云洲公司协助原告办理房屋产权证，撤销（2014）新民异字第7号执行裁定书，解除对争议房屋的查封，诉讼费用由被告承担。
被告ＸＸ辩称，不同意原告的诉讼请求。被告在申请查封该房屋时，该房屋产权属于云洲公司所有。被告为保护合法权利，向法院申请查封该房屋符合法律规定。至于后期云洲公司和原告之间达成的原告所诉的买卖行为，损害了被告ＸＸ的合法权利。如确实确认原告人购买以及交款各项行为系在被告ＸＸ申请查封之后，请求法院确定原告和云洲公司之间的买卖行为无效。且被告ＸＸ在向法院申请查封时，按被告ＸＸ所了解的情况，该房屋并未实际出售。云洲公司违反法律规定，将已经查封的房屋出售给原告，过错完全在云洲公司，因此被告ＸＸ也不该承担诉讼费用。
第三人云洲公司辩称，首先，云洲公司对该房屋没有任何权利，云洲公司为无独立请求权的第三人。云洲公司经过查询，杨光于2011年3月29日购买上城小区9#楼432室房屋，全款307527元，原告与云洲公司于当日签订房产备案合同，原告杨光缴纳全部房款，由于上城小区截止到现在也不能办理房产证，因此原告没有房产证非个例。新民市人民法院于2012年4月27日对原告所属房屋下达执行查封裁定书，远远晚于原告拥有产权的日期。原告于2012年办理领取钥匙，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，云洲公司认为原告的诉讼请求符合相关的法律规定，原告的诉求应该得到支持。
经审理查明，原告杨光诉称其与第三人云洲公司之间为欠款关系，第三人云洲公司以其开发的位于新民市辽河大街211-2号第9幢4-3单元2号房（建筑面积107.98平方米）抵顶欠款。2011年3月29日，原告杨光与第三人云洲公司就上述的房屋签订《商品房买卖合同》，第三人云洲公司为原告杨光出具《收款收据》一张，�面注明“房款”，金额为“307527元”。第三人云洲公司向原告杨光送达【上城小区】业主入住通知书，通知其于2011年3月29日办理入住手续，领取钥匙等相关物品。2012年4月2日，第三人云洲公司向沈阳红莲物业管理有限公司告知；“现有杨光名下五套房屋：9#452、9#411、9#432、9#442、9#461前往你处办理入住领取钥匙手续，经杨光与云洲公司协商，入住一切费用请贵单位免于收取，直接发放钥匙。其费用由云洲公司承担，请贵单位保留好此告知书，便于与开发公司结算上述五套房屋入住费用。”另，原告未提交其他的入住凭证和相关的居住证明材料。
另查，被告ＸＸ与第三人云洲公司之间因民间借贷纠纷，经新民市人民法院于2011年12月29日作出（2011）新民民四初字第3578号民事判决书。后被告ＸＸ向新民市人民法院提出执行申请，2013年11月4日，新民市人民法院在执行ＸＸ等诉云洲公司民间借贷纠纷中，对已经查封的云洲公司开发的新民市上城小区查封的房屋（包含本案诉争房屋）进行拍卖前的公告。2013年12月4日，新民市人民法院取得（2012）新民执字第670号协助执行通知书（回证），该协助执行通知书的送达人为新民市房产管理处，回证上注明“经查，9号楼上述房屋均已备案（住宅），无网点”。2014年4月20日，新民市人民法院作出（2012）新民执字第670号执行裁定书，继续查封云洲公司开发的新民市上城小区的23套房屋（包含本案诉争房产）。2014年4月21日，将该执行裁定书送达新民市房产管理处。在执行过程中，原告杨光向执行局提出执行异议，要求法院解除对本案诉争房屋的查封。2014年8月25日，新民市人民法院作出（2014）新执字第7号执行裁定书，驳回杨光的执行异议。原告杨光不服该执行裁定书，依法向本院提起本案诉讼。
再查，2010年9月8日，第三人云洲公司取得诉争房屋的商品房预售许可证。
以上事实，有原告起诉状、《商品房买卖合同》、房款收款收据1张、【上城小区】业主入住通知书、告知书、（2011）新民民四初字第3578号民事裁定书、（2012）新民执字第670号辽宁省新民市人民法院执行裁定书、（2012）新民执字第670号协助执行通知书、辽宁省新民市人民法院公告、（2012）新民执字第670号辽宁省新民市人民法院协助执行通知书（回证）、新法（2012）执字第670号辽宁省新民市人民法院民事裁定书稿、商品房预售许可证及双方当事人的陈述，经庭审质证，予以认定，在卷佐证。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉。案件的争议焦点在于�案是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定的法院不得查封的情况，本院认为，本案不符合该规定，不能停止对本案诉争房产（即执行标的物）的查封。理由如下：首先，原告与第三人签订商品房买卖合同系基于双方的抵债约定，而且，双方抵顶的房屋不仅有本案诉争房产一套，原告与第三人之间不是真正的商品房买卖关系。其次，以房抵债协议为债权协议，只有原告（即债权人）取得房屋权属证书方能发生物权变动的效力，才能视为以房抵债履行完毕，本案原告尚未取得诉争房屋的权属证书。最后，原告提供的证据不足以证明其在法院查封前已经实际占有使用了本案诉争房屋。同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的立法精神是为了保护以实际占有使用执行标的物的�意买受人的权利，故本案不属于法院不得查封的情况，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告杨光的诉讼请求。
案件受理费5913元，由原告杨光承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张春红
代理审判员 唐晓丽
人民陪审员 高 雪
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 王海滨