江苏省金坛市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）坛民初字第121号
原告江苏高正物业管理有限公司，住所地江苏省常州市新北区太湖中路29号8楼。
法定代表人万君伟，该公司总经理。
委托代理人刘伟，公司职工。
被告姜旭华。
原告江苏高正物业管理有限公司诉被告姜旭华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月23日受理后，依法由审判员郭金欣适用简易程序于2015年2月4日公开开庭进行了审理，原告江苏高正物业管理有限公司的委托代理人刘伟、被告姜旭华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏高正物业管理有限公司诉称，原告是一家经营物业管理、服务的公司，公司地址位于金坛市丹阳门北路9-A号。被告是居住在凤凰城小区的业主，原告于2006年12月25日与该小区房地产开发商金坛宏达阳光置业有限公司签订了一份《前期物业管理委托合同》，之后就与所在小区的业主签订了物业服务合同、电梯运行管理协议，约定业主按照每平方米0.65元每月向原告交纳物业服务费，按每平方米0.4元每月向原告交纳电梯运行维护费。自2011年10月7日起至2014年11月30日止，被告拖欠原告物业服务费共计2938元，自2010年10月7日起至2014年11月30日止，电梯运行维护费2396元，此款经原告多次催收无果。现请求判令被告立即给付原告物业服务费2938元，电梯运行维护费2396元，支付滞纳金533元；被告负担本案诉讼费。
被告姜旭华辩称，双方签订前期物业服务协议是事实，但小区至今未成立业主委员会。被告从未公示过从业人员的资质，6幢乙单元的单元门损坏至今无人问津，原告对二次供水的自来水水质问题存疑，篮球场变停车场，单元门口车辆乱停乱放，存在安全隐患，房屋及其设施未按照合同约定进行安检，房屋漏水，值班门卫不及时不在岗，被告未对住户进行满意度调查，小区违章搭建不闻不问，外来车辆随意进入，闲杂人等随意进出，小区不开展文化活动，电梯未进行及时清理、保养，存在安全隐患，消防意识不足，巡查日记弄虚作假，开放商承诺建设的喷泉、广场、小河不见踪影，小区内垃圾桶不卫生，公告道路变车位、乱收费，占用消防通道划车位，据此根据被告的服务，原告同意按照300元每年支付物业费。
经审理查明，金坛宏达阳光置业有限公司选聘了原告为其开发的凤凰城小区提供物业服务，双方于2006年12月25日签订了一份《前期物业管理委托合同》。2009年10月26日，金坛宏达阳光置业有限公司作为甲方，原告作为甲方选聘的物业管理企业，被告作为乙方，签订了前期物业管理服务协议，物业服务的权利、义务进行了明确的合同约定，物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积122.23平米交纳，由原告按普通住宅0.65元/平方米/月向房屋买受人即本案被告姜旭华收取。原告作为甲方，业主作为乙方，金坛宏达阳光置业有限公司作为丙方，签订了一份电梯运行管理协议，约定由原告按0.4元/平方米/月向房屋买受人即本案被告姜旭华收取电梯运行维护费，电梯运行费用采用先交费后服务的方式，于每年的1月5日前交纳。买受人逾期未交纳物业服务费、电梯运行维护费的，从逾期之日每日加收0.5%的滞纳金，原告在本次诉讼中主张0.05%。被告系金坛市凤凰城小区的业主，其房屋实际建筑面积为122.23平方米，自2011年10月7日起至2014年11月30日止，被告未交纳物业服务费，自2010年10月7日起至2014年11月30日止，被告未交纳电梯运行维护费。
上述事实，由原、被告陈述及《前期物业管理服务协议》、电梯运行管理协议、金坛市物价局关于物业费、电梯费收费标准的文件、催款函和快递回执单、物业费和滞纳金计算明细一览表、小区现场照片图等证据在卷证实。
本院认为，根据《江苏省物业管理条例》第三十一条“新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同”和《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，金坛宏达阳光置业有限公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，应属合法有效。原告与被告签订的前期物业管理服务协议亦是双方真实意思的表示，合法有效，对双方具有约束力。原告按照协议的约定为被告房屋所在的小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，接受了原告提供的物业管理服务，应按协议约定履行交纳物业服务费的义务。自2011年10月7日起至2014年11月30日止的物业服务费按照122.23平米，0.65元/平方米/月计算，共计3003.20元，现原告要求被告主张2938元，本院予以支持。同理，依据原告的诉请，上述期间的电梯运行维护费为2396元。关于滞纳金的计算问题，双方约定的计算标准并不违反法律规定，上述期间被告应交纳的滞纳金合计为1726.10元，现原告只主张533元，本院予以支持。原告所述的业主委员会、篮球场变停车场、房屋出现质量、小区违章搭建、开放商承诺建设的喷泉、广场、小河不见踪影等问题不可归责于被告，小区至今未成立业主委员会等问题，被告在庭审中予以了解释说明，对于被告反映的其他问题，原、被告可协商解决或者通过其他途径解决，同时原告应提高服务质量，改善小区居住环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第二十一条、《江苏省物业管理条例》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告姜旭华于本判决生效之日起10日内给付原告江苏高正物业管理有限公司截止2014年11月30日的物业服务费2938元、电梯运行维护费2396元，支付此期间的滞纳金533元。
案件受理费减半收取25元，由被告姜旭华负担（该款原告已预交，被告在本判决生效之日起10日内迳付给原告）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用收费办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费50元（户名：江苏省常州市中级人民法院；账号：80×××63；开户行：江苏银行常州分行营业部）。
审判员 郭金欣
二〇一五年三月二十三日
书记员 李 珏
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
《江苏省物业管理条例》
第三十一条新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。