河北省张家口市宣化区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0705民初1943号原告：李光华，女，1969年2月8日出生，汉族，现住张家口市宣化区。委托诉讼代理人：李晓龙，男，1968年12月2日出生，汉族，住址，系李光华丈夫。被告：王利明，男，1958年12月30日出生，汉族，现住张家口市宣化区。委托诉讼代理人：姜忠诚，河北扬正律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩宝生，张家口市长青法律服务所法律服务工作者。被告：姬金荣，女，1962年11月12日出生，汉族，现住北京市房山区。被告：靳占庆，男，1962年11月15日出生，汉族，原住址张家口市宣化区。原告李光华与被告王利明、姬金荣、靳占庆案外人执行异议之诉一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李光华及其委托诉讼代理人李晓龙，被告王利明及其委托诉讼代理人姜忠诚、韩宝生，被告姬金荣到庭参加诉讼，被告靳占庆经本院合法传唤未到庭参加诉讼。诉讼中，原告李光华申请撤回对被告姬金荣的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。李光华向本院提出诉讼请求：1、撤销对原告李光华和平街房产查封的裁定；2、撤销对原告李光华“驳回案外人李光华的异议请求”的执行裁定；3、确定房产为李光华所有；4、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：王利明、靳占庆民间借贷纠纷一案，宣化区人民法院对宣化区和平街小区4号楼3单元401房屋进行了查封，并向案外人李光华送达了（2016）冀0705执恢66号执行裁定书，因为此房产现已为李光华所有，所以案外人李光华认为法院对王利明的申请执行行为错误，侵害了案外人李光华的合法权益，故李光华提出了书面异议申请，请求法院驳回被告王利明的申请，宣化区人民法院2017年5月26日出具了（2017）冀0705执异47号执行裁定书，驳回了原告的异议申请，故原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》第204条的规定，向法院提起诉讼。理由如下：1、房屋所有权归原告李光华所有。在王利明对靳占庆提起诉讼（2015年7月8日发生效力）之前，原告已于2011年1月27日付给靳占庆购房定金人民币20万元，并于2011年2月28日签订了《购房合同》及《协议书》，并于同一天交付购房款45万元，靳占庆同时交付了房屋钥匙、买卖购房合同、原购房合同、协议书、靳占庆的离婚协议书、原购房首付发票、宣化区供水总公司办理的用水许可证及有线电视用户证等系列相关证件，基于以上事实，买卖双方在自主自愿的原则基础上实现了房屋买卖的真实诉求，时间节点、买卖合同真实有效，不属于被告状告之后补签的财产恶意转移，同时又是在被告王利明举证其借款状告之前形成的买卖事实，房屋所有权理应归属李光华所有，与靳占庆的债权债务没有任何关系，与被告王利明更无关。2、缺少房产证，有因可寻。原告之所以不能提供和平街小区房产的房产证，不是原告的主观原因造成的，而是客观原因造成的。买卖合同签订之时，因为原房屋登记部门（现不动产登记部门）以开发商办理产权的手续不全为由不予办理，当时询问无果后又多方联系开发商，但开发商一直处于失联状态，这样和平街小区的房产证办理问题一直悬而未决。房屋管理部门显示的房屋买受人靳占庆只是开发商用于房屋统计的记录，以和平街小区房产证办理的现状，不足以成为房屋确切归属的唯一凭证。王利明辩称：1、靳占庆、姬金荣向王利明借款时以涉案房屋设定抵押的行为成立，且借款抵押在先，原告诉称“买卖”在后。2009年10月17日，被执行人靳占庆、姬金荣向答辩人借款142万元，借条载明“现有住房一套、车库一套、面积256平米，作为抵押”。靳占庆、姬金荣具有完全民事行为能力、抵押意思表示真实、且担保方式不违反法律和行政法规的强制性规定及公序良俗，该抵押行为有效，因该房屋尚未进行所有权初始登记，无法向房屋登记机构申请抵押物登记。而原告诉称签订《购房合同》的时间是在抵押16个月之后的2011年2月28日。法院于2014年4月15日对该房屋进行了诉讼保全，在案件恢复执行后又进行了查封。2、李光华与靳占庆签订的《购房合同》无效。靳占庆于2009年10月17日至2012年10月18日共向王利明借款227万元，在2012年9月21日、10月18日向王利明借款65万元前，靳占庆于2011年2月18日与李光华签订《购房合同》，将已抵押的房屋转让，有达到规避抵押、恶意欠债之目的。若李光华知情，与靳占庆恶意串通损害第三人利益，该合同无效；若李光华不知房屋已抵押，涉案房屋未依法登记领取权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，不得转让，李光华与靳占庆明知被转让房屋未领取权属证书，所以转让合同因违反法律规定而无效。3、李光华与靳占庆订立的《购房合同》并未实际履行。双方约定房屋价款总计90万元，而原告自认只交付了65万元，占总房款的72%，房屋交易并未完成；被查封房屋长期无人居住，原告并未占有、使用该房屋。4、原告出示的《购房合同》多有瑕疵，有悖常理，不符合交易习惯。该合同书为打印，买受人为李晓龙，后手写改为李光华，收款条显示付款人为李晓龙，原告不是买受人；第三条约定“按建筑面积计算价款”，但“房屋单价人民币每平方米”缺失；签约日期为2011年2月28日，但交付定金为2011年1月27日；购房尾款25万元不是交付出卖人，而是交予开发公司。综上，原告的主张不能对执行标的享有足以排除强制执行的理由，请法院依法驳回原告的诉讼请求，对被查封房屋继续采取执行措施，以实现债权人的权利。靳占庆未答辩，亦未提交证据。李光华为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、张家口市宣化区人民法院（2014）宣区民初字523号民事判决书；2、张家口市宣化区人民法院（2017）冀0705执异47号执行裁定书；3、靳占庆、李光华签订的《购房合同》，证实2011年2月28日，双方签订合同，李光华向靳占庆购买位于张家口市宣化区和平街小区4号楼3-401的房屋一套；4、2011年1月27日靳占庆出具的收款单，证实李晓龙于2011年1月27日向靳占庆支付购房款20万元；5、2011年2月28日靳占庆出具的收款条，证实李晓龙于2011年2月28日向靳占庆支付购房款45万元；6、张家口银行卡对账单，证实2011年1月27日，李晓龙从其所有的银行卡取现20万元；7、靳占庆与开发商签订的《商品房交易合同书》，证实靳占庆将原始购房合同交予李光华，李光华与靳占庆买卖房屋的行为真实存在；8、靳占庆与姬金荣离婚证复印件；9、买房相关票据8张、张家口市宣化建投供热有限公司收费收据一张、2012年以来的缴费情况表、煤气公司出具的用户充值流水表一份、楼道楼长出具的证明一份、供电局的购电流水、用水许可证两份、有线电视用户证，证实从2011年起该房屋的采暖费、水电费、楼道公共用电等各项费用都是由李光华交纳。在此房屋实际居住；10、李光华与李晓龙结婚证，证实购买房屋及付款系夫妻共同行为；11、证人王某的证言，证实其和丈夫谷某在2011年2月前后向李光华买了位于宣化区，给了李光华共计34万元；12、证人李某的证言，证实其与李光华系兄妹关系，2011年大概1、2月份，李光华买房向其借款15万元；13、证人谷某的证言及谷某提交的李光华和谷某签订的房屋买卖合同、新基业房地产公司和谷某签订的买卖合同、工商银行还款的银行流水、银行借款借据复印件、购房发票，证实2010年其向李光华购买位于宣化区世纪皇城苑的房屋，2010年夏天给付了李光华4万元定金，2011年春节前后给了30万元。王利明为支持其主张，向本院提交了以下证据：1、靳占庆、姬金荣共同出具的借条复印件（原件在（2014）宣区民初字第523号案卷中），证实当时靳占庆、姬金荣夫妇借款时将本案争议房屋抵押，王利明与靳占庆、姬金荣的借款抵押行为已成立，由于该房屋未在房管部门登记，无法做抵押登记；2、2014年4月15日宣化区人民法院查封诉争房屋的照片5张、保全费票据一张、执行申请书、裁定书一份，证实宣化区人民法院根据王利明的申请查封了诉争房屋；3、证人皇某的证言，证实靳占庆向王利明借过款，借款以和平街小区的一个复式楼和两个车库作抵押，法院到诉争房屋贴封条时，房屋没有人居住。本院调取了我院（2014）宣区民初字523号民事卷宗、（2015）宣区法执字第639号执行卷宗、（2016）冀0705执恢66号执行卷宗、（2017）冀0705执异47号执行卷宗。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对张家口市宣化区人民法院（2014）宣区民初字523号民事判决书、张家口市宣化区人民法院（2017）冀0705执异47号执行裁定书，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李光华提供的靳占庆、李光华签订的《购房合同》、2011年1月27日靳占庆出具的收款单、2011年2月28日靳占庆出具的收款条、张家口银行卡对账单、靳占庆与开发商签订的《商品房交易合同书》、买房相关票据8张、张家口市宣化建投供热有限公司收费收据一张、2012年以来的缴费情况表、煤气公司出具的用户充值流水表一份、供电局的购电流水、用水许可证两份、有线电视用户证、李光华与李晓龙结婚证、靳占庆与姬金荣的结婚证复印件、证人王某、李某、谷某的证言，均与本案相关联、证据来源及形式合法、且证据之间相互印证形成证据链，本院予以确认。王利明提供的靳占庆、姬金荣共同出具的借条、保全费票据一张、执行申请书、裁定书一份，与本案相关联、证据来源及形式合法、与张家口市宣化区人民法院（2014）宣区民初字523号民事判决书内容相符，本院予以确认；王利明提供的查封诉争房屋的照片5张及证人皇某的证言，来源及证据形式合法，真实可信，但与本案关联性不强，且无其他证据佐证，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2009年10月17日，靳占庆、姬金荣向王利明借款142万元并出具了借条，双方在借条中约定：以现有住房一套、车库一套，面积256平米，作为抵押。出具借条后，双方未到房屋管理部门办理房屋抵押手续。2011年2月28日，靳占庆与李光华签订了购房合同，双方约定由李光华向靳占庆购买坐落于张家口宣化区和平街小区4号楼3-401的房屋一套及车库，总价为90万元，并约定李光华于2011年1月27日付定金20万元，于2011年2月28日付45万元，剩余款项由李光华办理房证时交予开发公司。2011年1月27日李光华的丈夫李晓龙向靳占庆给付购房款20万元，2011年2月28日李晓龙向靳占庆给付购房款45万元，靳占庆均出具了收款条。李晓龙付上述购房款后，靳占庆将该房屋以及原始商品房交易合同、票据、用水许可证、有线电视用户证交予李光华。双方未到房屋管理部门办理房屋变更登记手续。由于该房屋至今无法办理房屋产权证书，剩余25万元未付购房款,李光华尚未付给开发公司。2014年4月2日，王利明因与靳占庆、姬金荣民间借贷纠纷，向本院提起民事诉讼，并提出财产保全申请。本院作出（2014）宣区民初字第523号民事裁定书，于2014年4月15日对张家口市宣化区和平街小区4号楼3-401房屋进行了查封。2014年8月6日，我院作出（2014）宣区民初字第523号民事判决书，判决书中认定“被告靳占庆于2009年10月17日至2012年10月18日共向原告王利明借款227万元，分别于2009年10月17日借款142万元，于2010年5月25日借款10万元，于2010年5月31日借款10万元，于2012年9月21日借款10万元，于2012年10月18日借款两笔，一笔是20万元，另一笔是35万元。其中2009年10月17日借款142万元，借款人是靳占庆和前妻姬金荣。另查，靳占庆与姬金荣已于2009年12月3日协议离婚，离婚协议约定债权、债务均归靳占庆。”判决结果为：“靳占庆在判决生效后十日内偿还王利明借款本金227万元，其中142万元由靳占庆和姬金荣共同偿还。”该判决书于2015年7月8日发生法律效力，因靳占庆未主动履行生效判决确定的义务，王利明于2015年7月22日向本院申请强制执行，执行案号为（2015）宣区法执字第639号，该执行案件在2016年2月26日终结本次执行程序，后又于2016年5月17日恢复执行，案号为（2016）冀0705执恢66号，案件恢复执行后本院又对此房屋进行了查封。2017年5月18日，李光华向本院提交了书面的案外人执行异议申请，要求法院中止对张家口市宣化区和平街小区4号楼3-401房屋的执行行为。宣化区法院于2017年5月26日作出（2017）冀0705执异47号执行裁定书，裁定驳回案外人李光华的异议请求。2017年6月15日，李光华向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，案外人执行异议之诉的关键是审查案外人对诉争标的享有的实体权益是否足以阻却执行措施。首先，应当确定李光华占有使用的坐落于张家口市宣化区和平街小区4号楼3-401房屋和本院已查封的靳占庆名下的房屋是否同一标的物。靳占庆与张家口市第二建筑工程有限责任公司第四项目部签订的商品房交易合同书显示，房屋坐落于宣化区和平街小区三号楼三单元401、501；靳占庆与李光华签订的购房合同中显示，房屋坐落于张家口宣化区和平街小区4号楼3-401。根据（2017）冀0705执异47号执行裁定书，本院对靳占庆名下位于张家口宣化区和平街小区4号楼3-401房屋进行了诉讼保全，在案件恢复执行后又对此房屋进行了查封。故可确定，本院已查封的靳占庆名下的房屋与李光华购买和占有使用的房屋系同一标的物。其次，应当确定该房屋是否存在有效的抵押权。本案中，2009年10月17日，靳占庆、姬金荣与王利明的借条中载明：“以现有住房一套、车库一套，面积256平米，作为抵押”，但并未写明房屋的其他具体信息。出具借条后，双方也未到房屋管理部门办理房屋抵押登记手续，则对该房屋未设立抵押权。再次，应当确定李光华与靳占庆买卖房屋是否合法有效并实际履行。根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。本案中，该房屋未办理产权手续的情况下买卖违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，但该规定系管理性强制规定，非效力性强制规定，并不导致双方买卖房屋的行为无效。因此，靳占庆与李光华签订的购房合同系双方真实意思表示，合同约定明确、具体，不违反法律的效力性强制规定，系有效合同。王利明主张李光华与靳占庆的房屋买卖行为可能是恶意串通，但不能提供相关证据，本院不予支持。双方签订的房屋买卖合同签订后，李光华委托丈夫李晓龙向靳占庆支付购房款共计65万元，剩余25万元购房款双方约定在办理房屋所有权证书后由李光华向房屋开发公司支付，李光华在签订房屋买卖合同后按约定支付了房款，未付款部分尚未达到付款条件。李光华付款后，靳占庆将该房屋以及原始商品房交易合同、票据、用水许可证、有线电视用户证交予李光华，李光华实际占有了该房屋，故靳占庆也履行了合同义务。至此，该房屋买卖合同已实际履行。最后，应当确认李光华对该房屋是否能够排除执行。李光华在人民法院查封之前已与靳占庆签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该房屋，已按合同约定支付了大部分价款、其余未付款未达到合同约定的付款条件，非因买受人自身原因未办理过户登记，因此，李光华对诉争房屋享有的权利足以阻却执行措施。综上所述，李光华要求本院不得执行上述房屋符合法律规定，本院予以支持。李光华要求本院对其占有的争议房产予以确权的诉讼请求，因李光华与靳占庆之间系房屋买卖合同关系，而靳占庆与张家口市第二建筑工程有限责任公司第四项目部之间亦系房屋买卖合同关系，其房屋所有权仍需依据其与靳占庆之间房屋买卖合同及靳占庆与张家口市第二建筑工程有限责任公司第四项目部签订的房屋买卖合同的约定及相关法律规定，另行获取，故李光华的该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行张家口宣化区和平街小区4号楼3-401房屋；二、驳回原告李光华其他诉讼请求。案件受理费100元，由李光华负担50元、王利明负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长  谭海珍审 判 员  申晓璐人民陪审员  刘亚梅二〇一七年一月八日书 记 员  段雅欣判决引用条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。2.《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。5.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。