大连市旅顺口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）旅民初字第969号
原告：杨庚英。
委托代理人：姜晓云。
被告：大连市旅顺口区长城街道赵家村民委员会。
法定代表人：殷文远。
委托代理人：苏楠。
原告杨庚英诉被告大连市旅顺口区长城街道赵家村民委员会（以下简称村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨庚英的委托代理人姜晓云，被告村委会的委托代理人苏楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原被告于2009年10月19日签订《购房协议》，协议约定被告将其开发的玉谷蓝山一期工程A03号楼16层1号，面积为96.89平方米，单价3400元/平方米，总价款为329426元的楼房卖给原告。签约当日，被告便向原告出具收款收据一张，收据载明付款单位为原告，收款单位为被告，收款事由：楼房A03号楼16层1号，96.89平方米×3400元/平方米＝329426元。但时至今日，被告却一直未依双方约定向原告交付本案涉案的房屋，故诉至贵院，请求判令：1、�除原、被告双方所签订的购房协议。2、返还原告购房款人民币329426元。3、同时由被告承担本案诉讼费。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、本案的购房协议无效，不存在解除的问题。1、涉案房屋最初系新农村建设房屋，是被告在无力支付工程款的情况下抵顶给建筑商的，最终为协助工程队办理相关手续而形成的购房协议，并非被告真实意思。2、从法律层面该购房协议亦属无效。3、涉案房屋在一方抵工程款时系在建房屋，购房协议无效必然导致后续的买卖行为无效。4、案涉房屋所属土地又由政府收回进行了挂牌出让，现协议中的标的物已经不复存在，购房协议也因此无效。二、本案被告没有与原告形成房屋买卖合同关系，应当由真正与原告形成房屋买卖合同法律关系的代签人夏德庆向原告返还购房款及利息。1、案涉房屋�初由被告抵顶给施工方大连城山嘉成建筑工程公司，该公司又将其抵顶给大连安顺建设工程有限公司及宋刚，大连安顺建设工程有限公司及宋刚又将其转给代签人夏德庆，夏德庆再将案涉房屋转给原告，因此真正与原告形成房屋买卖合同关系的应该是夏德庆。2、本案被告没有收取过任何所谓的购房款，被告盖章的行为仅是为了方便原告办理手续。
经审理查明：2009年原告杨庚英(乙方)委托案外人夏德庆与被告(甲方)签订《购房协议》一份载明：“甲方将新开发的玉谷蓝山一期工程A03号楼16层1号，建筑面积96.89㎡(按有关规定，测绘大队测量标准为准。多退少补)。转给乙方杨庚英。3400元/㎡×96.89㎡共计32.9426万元，……”被告在该协议的甲方处盖章，案外人夏德庆在乙方处签署“夏德庆代杨庚英”。同日，被告向原告出具收款收据一张，金额为329426元，收款事由中记载“A03号16层1号”“楼房面积96.89㎡×3400=329426元”。被告至今未将双方约定买卖的房屋向原告交付。
庭审中，被告举证：1、2009年1月5日，大连城山嘉成建筑工程有限公司(以下简称城山公司)与大连安顺建设工程有限公司(以下简称安顺公司)签订的《协议书》一份。该协议注明城山公司将其开发的“玉谷蓝山”(一期)A03号楼的3、8、12、16层和A04号楼4层共15套房屋抵顶给安顺公司作为部分工程款；2、2011年1月27日，安顺公司出具的退房申请一份，城山公司在该申请上加盖公司印章，该申请载明安顺公司将城山公司抵顶给安顺公司的所有房屋全部退回；3�长城街道赵家村回迁工程A03#楼户型、朝向、建筑面积《明细表》两张。被告的三组证据，欲证明案涉房屋所在土地是政府划拨给被告，由被告给本村村民建房，因没有资金支付工程款，被告将房屋抵顶给安顺公司和案外人宋刚，安顺公司和宋刚随后将案涉房屋转让给购房协议的代签人夏德庆，因此，与原告形成房屋买卖合同关系的是购房协议上的代签人夏德庆。原告认为，被告所举证据中的抵顶房屋协议和退房协议中的当事人非本案原、被告，对其真实性、关联性均不予认可；对《明细表》的真实性无异议，认为该《明细表》能够证明原告购买的房屋在赵家村。
上述事实有《购房协议》、收款收据及当事人陈述在卷为凭，经当庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：依据被告所述，案涉房�所占土地先是划拨用于新农村建设，后由政府收回挂牌出让，由其他人开发建设，购房协议约定的房屋已不存在，购房协议应属无效。而购房协议是否有效，不以双方约定的房屋是否存在为依据，如果双方约定买卖的房屋自始就不存在，也只是被告能否向原告交付约定的房屋，这是合同能不能履行的问题，而不是合同效力的问题，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，在约定的房屋不存在或被告无权处分约定买卖房屋的情况下，协议是有效的。另外，按照被告主张案涉房屋所占土地已由政府挂牌出让，此时土地性质发生变化，已不存在被告所述的新农村建设用地的问题，双方约定买卖房屋的违法情形已消失，买卖房屋协议亦应认定为有效。故被告提出购房协议无效的主张，本院不予支持。原、被告签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，应为有效。被告以其不是案涉房屋买卖合同真正的出卖人为由，不同意原告的诉请，但所提交的证据，不足以证明案涉房屋所在土地由政府划拨给被告，由被告给本村村民建房，以及因被告没有资金将房屋抵顶给安顺公司和案外人宋刚，安顺公司和宋刚将案涉房屋转让给夏德庆的事实，故被告的抗辩意见本院不予支持。双方签订合同后的三年多时间，被告仍没有向原告交付约定的房屋，原告以诉讼的方式，要求解除合同不违背法律禁止性规定，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，没有履行的不再履行，已经履行的原告有权要求被告返还购房款。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民�院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除2009年原告杨庚英与被告大连市旅顺口区长城街道赵家村民委员会签订的，针对大连市旅顺口区长城街道“玉谷蓝山”一期工程A03号楼16层1号，建筑面积96.89平方米房屋的《购房协议》；
二、被告大连市旅顺口区长城街道赵家村民委员会于本判决生效后十日内返还原告杨庚英购房款329426元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7378元，其他费用50元，共计7428元，由被告大连市旅顺口区长城街道赵家村民委员承担（此款原告已预交，被告于执行时一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 杨知慧
人民陪审员 赵永利
人民陪审员 张 颖
二〇一四年一月二日
书 记 员 隋晓鸥
附：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使�能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第�条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。