甘肃省正宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）正民初字第904号
原告（反诉被告）：张宏斌，男，
被告（反诉原告）：正宁县炬圣源燃料设备有限公司，
法定代表人：任珂豪，任董事长。
被告（反诉原告）：雷俊杰，男，
二被告共同委托代理人：左政乾，甘肃三清律师事务所律师。
原告张宏斌诉被告正宁县炬圣源燃料设备有限公司（下称：炬圣源公司）、雷俊杰租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理后，被告正宁县炬圣源燃料设备有限公司、雷俊杰于10月22日提出了反诉，本院决定予以合并审理，依法由审判员李红娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张宏斌与被告（反诉原告）正宁县炬圣源燃料设备有限公司、雷俊杰的共同委托代理人左政乾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张宏斌诉称：2015年7月29日，原告与被告雷俊杰签订了《房屋及土地租赁协议》，约定被告炬圣源公司租赁原告位于正宁县西坡乡宋畔村11间房屋及约3亩场地，租赁期限从2015年8月15日至2023年8月14日，每年租金30000元，每两年支付一次，首期款项于合同订立后10日内支付。当日，原告便向被告炬圣源公司交付了房屋及场地，但二被告至今未支付房屋及场地租赁费，也未按合同约定支付财产押金20000元，现二被告毁坏了房屋的原貌并明确表示不再租赁房屋及场地，也拒绝交付房屋及承担相关费用。起诉请求：1、判令依法解除原告与被告雷俊杰订立的《房屋及土地租赁协议》；2、判令二被告归还原告房屋及场地，并按每月2500元支付从2015年7月29日至实际返还之日的租赁费，按每月1700元赔偿从2015年4月25日至7月29日的租赁费损失5100元；3、判令二被告承担违约金27000元；4、判令二被告承担院内另一租赁方的经济损失；5、判令二被告恢复原告房屋原状；6、本案诉讼费用由二被告承担。
原告张宏斌为证实其主张，向法庭提交了以下证据：
第一组：证明二被告租赁原告位于正宁县西坡乡宋畔村11间房屋及约3亩场地，租赁期限从2015年8月15日至2023年8月14日，每年租金30000元，每两年支付一次。
1、2015年7月29日原告与被告雷俊杰签订的《房屋及土地租赁协议》1份；
第二组：证明原告为将涉案房屋及场地租赁给被告炬圣源公司，于2015年7月22日退付涉案房屋原承租人租赁费20000元。
2、中国工商银行汇款凭证1份；
第三组：证明张锡书与原告系父子关系，张锡书债务由原告清偿，涉案房屋及场地系张锡书生前所有，张锡书因道路交通事故去世后，涉案房屋及场地由原告继承，原告系合法主体。
3、1993年5月11日甘肃省正宁县公证处颁发的公证书1份；
4、1997年9月24日庆阳市公安局交通警察大队出具的尸体处理通知书1份；
5、1997年9月25日庆阳市公安局交通警察大队出具道路交通事故责任认定书1份；
6、（1998）庆中经初字第5号民事判决书1份。
经庭审质证，二被告对证据4、5予以认可，法庭予以采信。对证据1的真实性、合法性有异议，认为租赁协议上最后一页签名系被告雷俊杰所签，其他签名及内容均不属实而不予认可；对证据2认为与本案无关联性不予认可；证据3征地、用地第三页只写有“张”，名字不全，另公证书不能反映出原告继承的事实，不予认可；对证据6的真实性无异议，对关联性有异议，不予认可。
证据1被告炬圣源公司认可最后签名系其股东雷俊杰所签，对内容存有异议，认为原告提交的租赁协议并非双方原来所签协议，并明确表明被告炬圣源公司注册时向正宁县工商行政管理局提交了真实的协议，但却在法庭规定的时间内未提交亦未说明任何理由，故对证据1予以采信；证据2被告质证意见理由成立，不予采信；证据3公证书载明的内容具有完整性，其“张”就是指张锡书本人，且原告并未以此证明与张锡书的继承关系，被告质证意见不成立，对证据3予以采信；证据6具有真实性，能明确反应张锡书与原告系父子关系，予以采信。
被告（反诉原告）炬圣源公司、雷俊杰辩称：2015年6月，被告炬圣源公司法定代表人及股东经熟人介绍，得知原告系本案租赁物的使用权人，经交涉协商，原告同意将涉案房屋及场地租赁给被告炬圣源公司使用，并交付了上述房屋及场地，但双方未订立书面租赁合同。为确保交易安全，被告炬圣源公司法定代表人及股东一直向原告索要土地及房屋产权证明，原告均以各种借口推脱。为尽快投入生产，被告炬圣源公司法定代表人及股东对租赁的房屋置换了门窗，并为装修购买了砖瓦、水泥及沙子，同时对院内的杂草进行了清理。7月，被告炬圣源公司仍要求原告提供房屋及土地产权证明尽快订立书面合同，原告答应后却提供了一份正国用（1994）字第01号国有土地使用证的复印件，该证件载明的土地使用人为正宁县西坡乡土畜产品加工厂。至此，二被告认为原告恶意隐瞒与订立合同有关的重要事实，原告负有过错，应承担给二被告造成的全部经济损失。反诉请求：1、请求依法驳回反诉被告的全部诉讼请求；2、判令反诉被告向反诉原告承担缔约过失责任，其中防盗门损失12378元、窗架损失3870元、砖瓦损失2450元、水泥沙子损失2280元、雇佣工时费损失10230元，共计各项损失31208元；3、判令反诉被告承担本案本诉、反诉案件受理费。
被告炬圣源公司、雷俊杰为证实其主张，向法庭提交了以下证据：
第一组：证明原告租赁的房屋及土地使用权人系正宁县西坡乡土畜产品加工厂，企业类型为集体所有制，原告非合法的租赁主体。
1、1994年7月正宁县人民政府颁发的正国用（1994）字第01号国有土地使用证；
2、全国企业信用信息公示系统关于正宁县西坡乡土畜产品加工厂公示情况1份；
第二组：证明被告炬圣源公司租赁涉案房屋及土地后安装防盗门花费12378元、水泥沙子花费2280元、砖瓦花费2450元、窗架花费3870元、雇佣工时费10230元，共计各项损失31208元。
3、2015年6月16日任珂豪与正宁县腾丽门业有限公司签订的供货合同1份；
4、2015年7月2日建平沙石厂出具的供货凭证1份；
5、2015年8月5日正宁县新兴砖瓦厂出具的销售凭证1份；
6、路万林出具的销售凭证1份；
7、2015年8月20日，被告炬圣源公司雇佣工花费明细1份；
第三组：证明被告炬圣源公司修缮墙壁、翻新门窗、硬化室内地面的事实。
8、彩色照片7张。
经庭审质证，原告对证据1、2、8予以认可，法庭予以采信；对证据3、4、5、6、7以价格不清楚，且被告法定代表人及股东同时建有两家公司，在涉案房屋及场地上建材的用量没有证明，均不予认可。
因证据3载明的内容与证据8相符，予以采信；证据4要货单位为“果库用料”，供货单位为“建平沙石厂”，但没有该单位盖章，故对证据4不予认可；证据5系被告炬圣源公司租赁原告房屋及场地后，装修所用，且销售凭证处加盖有销售单位公章，内容真实，予以采信；证据6载明的窗子的数量与证据8相符，予以采信；证据7系被告炬圣源公司出具，原告以内容不清楚不予认可，二被告未以其他证据佐证，不予认可。
经审理查明：1993年4月14日正宁县西坡乡土畜产品加工厂法定代表人张锡书与正宁县西坡乡经济委员会的法定代表人张锋昌签订了《西坡乡农副产品加工厂征用土地合同》。同年5年11日，正宁县公证处对上述双方的签约能力进行了公证。1997年9月23日，张锡书因道路交通事故去世。西坡乡土畜产品加工厂房屋及场地由其子张宏斌使用。2015年6月，任珂豪及雷俊杰经打听得知，原告系涉案房屋及土地的使用人。2015年7月14日，被告炬圣源公司登记成立，法定代表人为任珂豪，雷俊杰为股东。7月29日，原告与被告雷俊杰签订了《房屋及土地租赁协议》，约定原告将其位于正宁县西坡乡宋畔村房屋11间及场地3亩租赁给被告炬圣源公司用于生产经营，租赁期限为8年，即从2015年8月15日至2023年8月14日，租赁费每年30000元，除合同订立本年及下一年租赁费自合同签订之日起10日内支付，以后租赁费每两年支付一次；被告炬圣源公司超过约定日期3个月未支付租赁费，原告有权解除租赁协议并保留追索赔偿的权利，被告炬圣源公司则无条件搬离；租赁期间若任何一方提前终止合同须提前3个月告知对方，并偿付对方年租赁费90%的违约金。协议签订后，被告炬圣源公司对涉案房屋进行修缮、门窗置换及场地的清理。后被告炬圣源公司以原告不是涉案租赁物合法使用人，拒绝支付租赁费及财产押金20000元，原告索要无果后诉至本院。
另查明：正宁县公证处颁发的公证书，其内容关于《西坡乡农副产品加工厂征地、用地合同书》第一条载明，建设该厂（西坡乡土畜产品加工厂）所用土地的申报事项由西坡乡经济委员会负责，具体为办理征用土地手续，但在土地征用过程中的征用费、手续费、使用税和管理费等一切费用均由张锡书负责，张锡书有长期使用权及向银行贷款抵押权，但该土地只用于办企业，不能拍卖（政策允许除外），在建厂过程中一切建筑物及设施由张锡书负责承担，资产归张锡书所有。另1993年5月11日，正宁县公证处工作人员通过对西坡乡土畜产品加工厂副厂长姚俊儒询问，证实西坡乡土畜产品加工厂系张锡书自筹资金建厂，自主经营，自负盈亏。正宁县西坡乡土畜产品加工厂现企业类型登记为集体所有制，法定代表人为张锡书，登记状态为吊销、未注销，吊销日期为2000年9月5日。
本院认为：本案焦点是：一、原告是否是涉案房屋及场地合法使用人；二、原告各项请求应向谁主张及是否应予支持；三、二被告反诉理由是否成立。
焦点一。原告提交的正宁县公证处公证书，其内容载明正宁县西坡乡土畜产品加工厂登记为集体所有制企业，但该企业所有投资及固定资产均为张锡书个人所有，实属私营企业。张锡书去世后，其子张宏斌是正宁县西坡乡土畜产品加工厂的房屋及场地实际管理者和使用者，涉案房屋及土地也长期由原告租赁他人使用，被告炬圣源公司更是打听后才知原告系涉案房屋及场地的使用人，即使目前其他案外承租人对涉案外的房屋及场地进行租用。原告起诉后，没有其他权利人向本院提出异议，故认定原告是涉案房屋及场地合法使用人。原告与被告炬圣源公司股东雷俊杰订立的协议，二被告辩解只有协议最后签名系被告雷俊杰所签，其他内容并非原协议真实内容，并明确表明真实协议在正宁县工商行政管理局存有备案，却在法庭规定的时间内未提交也未说明理由，故依法认定二被告辩解主张不能成立，原告与被告炬圣源公司股东雷俊杰签订《房屋及土地租赁协议》真实有效。因被告炬圣源公司成立在前，被告雷俊杰签署协议在后，应认定被告雷俊杰是代被告炬圣源公司行使权利，该协议系原告与被告炬圣源公司真实意思表示，内容不违反有关法律、法规的规定，合法有效，双方均应按照诚实信用原则依约履行义务。
焦点二。既然被告炬圣源公司系涉案租赁物的承租方，原告向被告炬圣源公司、雷俊杰共同主张租赁费、违约金及损失，于法无据，不予支持，原告应向被告炬圣源公司请求各项主张。现原告以被告炬圣源公司拒绝履行协议内容并未按时支付租赁费，请求解除双方签订的《房屋及土地租赁协议》，因该协议签订后，被告炬圣源公司以其行为表明不履行合同主要义务，故对原告请求解除双方签订协议的主张，依法予以支持。原告要求被告返还房屋，恢复原状，并按每月2500元支付从2015年7月29日至实际返还之日的租赁费。因协议签订后，原告即将涉案房屋及场地交付被告炬圣源公司使用，被告炬圣源公司对房屋及场地进行装修及清理，现租赁协议已解除，原告请求被告炬圣源公司返还房屋及场地，请求合理，依法应予支持，但恢复房屋原貌，会造成房屋及设施的损坏，依法不予支持。另合同约定每年租赁费30000元，原告主张被告炬圣源公司按每月2500元（每天83元）支付租赁费，其请求合理，应于支持，但期限应从协议约定的2015年8月15日开始，故被告炬圣源公司应按每天83元支付从2015年8月15日至实际返还之日的租赁费。原告主张被告炬圣源公司承担违约金27000元，因协议约定租赁期间一方违约需承担对方年租赁费90%的违约金，该违约金约定过高，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌定被告炬圣源公司应按年租赁费的30%支付原告违约金，即9000元。原告主张按照每月1700元赔偿2015年4月25日至7月29日租赁费损失5100元及院内另一租赁方的经济损失，其请求于法无据，依法不予支持。
焦点三。二被告辩解未与原告订立书面合同，却承认原告提交的租赁协议上签名系被告雷俊杰所签，其辩解与事实不符，故对其辩解主张不予支持。另二被告辩解原告请求返还房屋无事实依据，因其在民事反诉状中陈述，原告交付房屋后，被告炬圣源公司对门窗、场地进行了置换与清理，既然房屋已经交付被告炬圣源公司使用，原告现主张解除合同，返还房屋，请求合理，故对二被告该项辩解主张也不予支持。二被告以缔约过失责任请求驳回原告诉讼请求，并赔偿损失31208元。因被告炬圣源公司基于《房屋及土地租赁协议》对涉案房屋及场地进行了装修、清理，现该协议已经解除，二被告请求原告支付装修设施价款，应酌定予以考虑。经核定，原告应向被告炬圣源公司支付防盗门价款12378元、窗架价款3870元、砖瓦价款2450元，共计18698元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百零八条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、依法解除张宏斌与正宁县炬圣源燃料设备有限公司签订的《房屋及土地租赁协议》；
二、正宁县炬圣源燃料设备有限公司从2015年8月15日至实际返还之日按每天83元支付房屋及场地租赁费；
三、正宁县炬圣源燃料设备有限公司支付张宏斌违约金9000元；
四、张宏斌支付正宁县炬圣源燃料设备有限公司防盗门价款12378元、窗架价款3870元、砖瓦价款2450元，共计18698元；
五、驳回张宏斌其他诉讼请求；
六、驳回正宁县炬圣源燃料设备有限公司、雷俊杰的其他反诉请求。
上述给付内容，限本判决生效后五日内给付完毕。
如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费600元，反诉案件受理费580元，反诉案件受理费减半收取290元，由张宏斌负担400元，正宁县炬圣源燃料设备有限公司负担490元，退付正宁县炬圣源燃料设备有限公司290元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审判员 李红娟
二〇一六年一月六日
书记员 王培璟