广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤0306民初7058号
原告席德元，男，香港居民，1933年6月14日出生，
委托代理人朱兰，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。
委托代理人钟华燊，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。
被告崔小雨，女，香港居民，1963年5月13日出生，
委托代理人刘海，广东深宝律师事务所律师。
委托代理人赖汉兴，广东深宝律师事务所律师。
原告席德元诉被告崔小雨房屋买卖合同纠纷一案，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告席德元委托代理人朱兰，被告崔小雨及其委托代理人刘海到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2009年7月20日，原被告双方在深圳签订《房产转让协议书》，约定被告将其与崔少华（被告的姐姐，一直寄居在被告家中）共有（二人各占50%产权）的，位于深圳市××（现为××街道）民治××栋住宅楼第十七层E户型套房产权中，被告所拥有的该房产50%的产权转让给原告，转让价格为38万元。协议签订后，被告又与原告约定，再将涉诉房产中其姐姐崔少华名下的产权也全部转让给原告，房产转让总价款为人民币68万元。本着对被告的信任，2012年7月7日，原告向被告深圳账户共计支付了购房款项人民币67万元，被告出具了收据，确认其已自原告处收到上述款项，尚余1万元在办理其姐姐名下产权过户给原告时支付。2016年3月，原告前往小区的物业管理公司办理了入伙手续，并进行了装修入住，但由于房价上涨，被告以其姐姐不同意转让为由，趁原告居住人员不在家时破门而入，侵害了原告的房屋使用权。原告无奈报警后因此房涉及争议派出所将房屋封闭使原告无法继续使用。此后原告多次与被告交涉，被告一直不同意原告使用房产，蛮横要求要将房产另行出售分取一半的利益。原告认为，被告在将涉诉房产使用权全部转让给原告后又心生贪念，无理干涉原告使用房产，致使原告权利受损。在房地产市场价格不断上扬的情况下，由于不能获得使用房屋的权利，原告不得不提起本案诉讼以减少损失。原告因涉诉房产支出了高额的相关费用，为此遭受了重大的经济损失，因此，请求法院判决被告在返还相关费用后，按照人民银行同期同类贷款利率的四倍赔偿原告损失应属合理。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认原被告双方签订的《房产转让协议书》无效；2、被告向原告返还款项670000元及利息暂计718284.67元；3、被告向原告返还因装修房屋支出的款项256437元及利息暂计25579.59元；4、被告向原告返还因涉案房产支出的物业管理费、本体维修基金以及其他相关费用暂共计9686.82元；5、被告承担本案诉讼费用。以上款项合计为人民币1679988.08元。
被告答辩称，一、答辩人崔小雨与被答辩人席德元所签订的《房产转让协议书》是无效的，被答辩人席德元应将位于深圳市××（现为××街道）民治××（靠××大道民乐村工业区大门口那栋）Ａ栋住宅楼第十七层Ｅ户型套房归还给答辩人。首先，涉案房产实际上并不是转让，而是因为崔小雨借了席德元的钱，没有及时归还，席德元就要求崔小雨以房抵债，所以双方之间的真实意思并不是房产转让，《房产转让协议书》落款时间为2009年7月20日，实际上是2014年3月11日签订的，时间是倒签的；其次，涉案房产至今未取得合法的房产证，属于小产权房，依法是不能转让的；综上双方签订的《房产转让协议书》并不是双方真实意思表示，而且该协议违反了法律的强制性规定，依法是无效的，被答辩人应将涉案房产归还给答辩人。被答辩人明知涉案房的性质仍要求答辩人以房抵债，并要求答辩人与其签订《房产转让协议书》，相关过错责任完全在于席德元。被答辩人在诉状中称，答辩人将涉案房产全部转让给了被答辩人，被答辩人的陈述完全是与事实不符的，涉案房产中崔小雨只有50%的产权，另外50%产权属于案外人，崔小雨无权处理属于案外人的份额；而且双方签订的《房产转让协议书》也只是涉及到崔小雨名下50%的份额，根本未涉及到另外的属于案外人所有的50%份额。答辩人与被答辩人之间真实的法律关系是民间借贷的债权债务关系，而并不是房产买卖合同关系，答辩人愿意归还被答辩人的借款，但无需支付利息。首先，当时借款时，双方并没有约定利息，根据《合同法》第211条规定：“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或约定不明确的，视为不支付利息”。因此答辩人依法无需支付利息；其次，涉案房产被答辩人在2012年7月占用，到了2013年又反悔不要房，将房屋钥匙交还给答辩人，后在2014年看房价上涨了，又要房了，而且从2014年至今占用涉案房产，至今占用涉案房产三年多，被答辩人理应支付房屋使用费给答辩人，该费用已远远高于被答辩人所主张的利息。因此，被答辩人关于利息的主张于法于理均无据。另，答辩人愿意归还被答辩人借款，但实际借款金额并没有67万元，因此，被答辩人应提供银行转账凭证来证明实际真实的借款金额，在金额核对无误且被答辩人将涉案房产归还给答辩人后，答辩人愿意归还借款。被答辩人占用涉案房产时，涉案房产里面有答辩人置办的全套的家具、家电，可以直接入住,被答辩人根本未对涉案房产进行装修；退一步而言，假如（这只是一种假设）被答辩人进行了装修，这也是被答辩人在明知涉案房产还有另一产权人占有50%份额前提下，且未告知答辩人和另一50%产权人的单方行为，其行为侵害了答辩人和另一产权人的合法权益，而且损害了原有装修，被答辩人应对自己的行为承担责任，被答辩人要求答辩人返还装修房屋的支出及利息于理于法无据，请求法庭依法予以驳回被答辩人的该项诉请；而且如被答辩人对答辩人的装修以及原有家具家电有损害的，都应赔偿。四、被答辩人使用了涉案房产三年多，在其使用期间，相关的物业管理费、本体维修基金等理应由其承担，而且被答辩人也根本未提交有关交纳上述费用的证据，被答辩人提供的银行流水只是缴纳其自己使用的水电费，如在被答辩人使用期间欠交了有关费用，费用还应由被答辩人补交；请求法庭依法驳回被答辩人的第四项诉请。综上，请求法庭依法确认答辩人与被答辩人签订的《房产转让协议书》无效，被答辩人归还涉案房产给答辩人，有关利息、装修支出、物业管理费等费用的诉讼请求毫无事实与法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求，维护崔小雨的合法权益。
经审理查明，2008年12月30日，案外人深圳市民治民乐股份合作公司与廖厚昌、黄陆坚签订一份《合作建房合同》，约定双方合作将民治街道民乐村工业区内一地块建成商住综合楼，项目名称为民乐村综合统建楼。
2009年3月5日，案外人廖厚昌、黄陆坚作为甲方，与被告崔小雨、案外人崔少华签订一份《合作建房协议书》，约定甲乙双方共同投资合建一栋楼房，由甲方负责施工、图纸设计、工程质量，乙方投资60万元，分得该楼宇第17层E户型，建筑面积107.67平方米的所有权、居住权。
2009年7月20日，被告作为甲方、原告作为乙方，签订一份《房产转让协议书》，约定甲方和案外人崔少华共同拥有位于深圳市××××栋住宅楼第17层E户型房产所有权，建筑面积约107.67平方米，被告和崔少华对该套房产各占50%的产权，经甲乙双方协商达成如下协议：1、甲方同意将上述房产50%产权转让给乙方，转让价38万元；2、政府有关部门允许此类房产办理房地产权证时甲方有责任协助乙方办理；甲方及崔少华与廖厚昌、黄陆坚签订的《合作建房协议书》中相关条款对本协议仍然适用。同日，广东巨龙律师事务所律师出具一份《见证书》，证实该《房产转让协议书》的真实性。
2012年7月7日，被告出具一份《收据》，确认收到原告交来的购房款15万元，共收房款67万元，余款1万元付清房款即办理过户手续。
另查明：1、原被告均确认双方在签订《房产转让协议书》之前为借贷关系，由于被告不能偿还借款，故签订了《房产转让协议书》，以房抵债。
2、原告主张双方在实际履行合同中，被告将涉案房产的全部产权转让给了原告，原告已支付房款67万元，且办理入住后，原告对房产进行了装修，并提供其与深圳市瑞和风装饰设计工程有限公司于2016年6月4日签订的《装饰装修工程施工合同》。被告对原告的上述主张均不予认可，认为被告仅享有涉案房产50%的产权，只能将涉案房产50%的产权转让给原告。并主张原告实际支付数额不足67万，但未提供证据证明。
上述事实，有原告提供的《房产转让协议书》、《合作建房合同》、《合作建房协议书》、《收据》、《物业管理服务合同》、《装饰工程施工合同》及承包方出具的工程款收款收据、录音文件光盘及其文字内容、物业费缴纳银行流水、开户申请等资料，以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。
本院认为，原告请求确认原被告签订的《房产转让协议书》无效，并以此请求被告返还款项、装修款及利息等，原告主张涉案房产民乐村A栋17E系被告及案外人崔少华所有，但涉案房产民乐村A栋17E属村委统建楼，没有房地产权证，涉案房产的合法性尚待行政主管部门审查处理。本案应先由行政主管部门对涉案房产进行审查及处理后，各方当事人可就因履行合同而发生的财产纠纷再向法院提起民事诉讼。故原告的起诉不符合条件，应予驳回。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>》的解释第二百零八条之规定，裁定如下：
驳回原告席德元的起诉。
本案受理费19920元，保全费5000元，予以退还，受理费及保全费原告已预交。
如不服本判决，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 范 藜
人民陪审员 谢艳虹
人民陪审员 刘占香
二〇一七年六月一日
书 记 员 王 欢
书 记 员 银海莹
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>》的解释
第二百零八条立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。