巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴州民初字第2200号
原告周庆，男，生于1974年，汉族，大学文化，居民，住成都市成华区。
委托代理人杨东山，巴中市中翔法律服务所法律工作者。
被告四川省金岑置业有限责任公司（原四川九鼎宏业置业有限公司），住所地：四川省巴中市巴州区东岳庙街九鼎公寓26楼。
法定代表人马邦华，系公司董事长。
委托（特别授权）代理人刘国龙，四川九朝律师事务所律师。
原告周庆与被告四川省金岑置业有限责任公司商品房预约合同纠纷一案，于2014年8月12日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员万明适用简易程序审理。原告周庆及其委托代理人杨东山、被告四川省金岑置业有限责任公司及其委托代理人刘国龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周庆诉称：2013年6月24日，原告周庆在四川九鼎宏业置业有限公司（现变更登记为“四川省金岑置业有限责任公司”）位于巴中的经营的“丽阳花园”B区2栋1单元4楼2号办公室与其签订《商品房预定书》1份，购买其开发的位于南江县朝阳新区“江南明珠”二期商住楼五楼04型，05型住房各一套（面积分别为83.14平方米和121.44平方米），约定单价为人民币2688.43元／平方米，总价款人民币伍拾伍万元，一次性付款，原告在签约当天支付全部购房款人民币伍拾伍万元。根据双方签订的《商品房预定书》第四条第1项约定甲方（四川九鼎宏业置业有限公司）办理《商品房预售许可证》后通知乙方（原告周庆），二十日内双方签订正式《商品房买卖合同》。该合同是双方真实意思表示，依法成立，双方应按约定履行合同义务。原告周庆久等签订正式《商品房买卖合同》通知无果，便去房地产管理部门查询该楼盘的《商品房预售许可证》办理情况，房地产管理部门告知原告周庆所购之房的楼盘虽已办理《商品房预售许可证》，但因开发企业欠工程款，该楼已“封户”无法办理合同网上备案登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条和第5条（商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同）的规定，原告周庆签订的《商品房预定书》是合法有效的商品房买卖合同，被告四川省金岑置业有限责任公司不履行合同约定义务，严重损害了原告周庆的合法权益。请求依法确认原告周庆与四川九鼎宏业置业有限责任公司签订的《商品房预定书》合法有效，判令该《商品房预定书》中约定的房屋归原告周庆所有，并由四川省金岑置业有限责任公司继续履行该《商品房预定书》中约定的售房人义务。
被告四川省金岑置业有限责任公司辩称：原告周庆所诉商品房预售合同纠纷不成立，事实上双方是一种民间借贷关系，理由是：2013年6月24日周庆出借给金岑公司货币55万元，借款即付息（砍头息）4.5万元后又补现1万元，实收借款本金50.5万元。在周庆借款的当日，周洪波、周庆以“怡家酒店”便笺书写了还款的账号：王云兰6222XXXXXXXXXXXXXXX。公司以此账号先后偿还借款27万元。实际上欠借款本金23.15万元（50.5万-27万）。4、在借款当日，周洪波、周庆为了保证借款资金的安全要求公司原法定代表人李政良签订了商品房预定书，并出具了房款收据。实属名为商品房买卖实为民间借贷。上述事实有周洪波、周庆向公司通过银行账户的汇款单和公司根据周洪波、周庆的指示通过王云兰的账号还款凭证，应当认定是民间借贷关系，而不是商品房买卖合同关系，请求驳回原告周庆的诉讼请求。
经审理査明，2013年6月24日，以出卖人四川九鼎宏业置业有限公司（现变更登记为“四川省金岑置业有限责任公司”）为甲方，以买受人原告周庆为乙方，在四川省金岑置业有限责任公司位于巴中的经营的“丽阳花园”B区2栋1单元4楼2号办公室签订《商品房预定书》，约定原告购买被告开发的位于南江县朝阳新区“江南明珠二期”商住楼五楼04型，05型住房各一套（建筑面积分别为83.14㎡和121.44㎡），约定单价为人民币2688.43元／㎡，总价款人民币55万元，付款方式为签订本预定书时一次性付清。该协议第四条第1项约定，甲方办理《商品房预售许可证》后通知乙方，二十日内双方签订正式《商品房买卖合同》。交付房屋的时间约定为，该商住楼甲方在2013年12月31日前交付乙方。被告在合同的尾部书写备注：甲方在2013年12月31日前有权退房，但必须退清乙方所交的全部房款。原告在签约当天支付全部购房款55万元。被告当时的法定代理人李政良书立了收据，载明，交款单位为“周庆”，收款方式为“现金”，金额55万元，收据加盖了“四川金岑置业有限责任公司南江分公司”和“四川金岑置业有限责任公司财务专用章”的印章。
2013年8月19日，建设主管部门给被告开发的“江南明珠二期”商住楼A、B幢颁发了《商品房预售许可证》。被告一直未通知原告签订正式《商品房买卖合同》，2014年6月20日，原告周庆及周洪波向南江县住建局、房管局书面申请购房网签备案，相关领导批示后无果。被告修建的房屋至今未竣工。
本案审理中，原告辩解原被告并非房屋买卖关系，而是民间借贷关系，原告实际借款给被告只有50.5万元，但原告否认。被告提供了“怡家酒店”便笺一张，便笺上有书写的：“6222XXXXXXXXXXXXXXX王云兰”，周洪波书立的“工行周庆周洪波”。王云兰系周洪波之妻。被告主张，王云兰的账号系原告提供用来偿还借款及其利息的，原告周庆否认。被告向王云兰的账号6222XXXXXXXXXXXXXXX自2013年7月26日至2014年3月12日汇款27万元。
庭审后，被告提供了2014年2月22日，四川省金岑置业有限责任公司与四川省亿鑫建筑工程有限公司签订《建筑工程承包合同补充协议书》，约定被告99套住房，建筑面积9955.79㎡抵偿工程款，2014年3月12日，“江南明珠二期”商住楼部分房屋抵偿工程款房源的明细表，其中包括原告周庆签订合同的A单元5楼A—5号、504号，建筑面积分别为116.36㎡、79.63㎡。
上述事实，有原、被告的陈述，身份证，《商品房预定书》，收据，便笺一张，申请，《商品房预售许可证》，《建筑工程承包合同补充协议书》，明细表及庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。
本院认为，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者双方就将来签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书、预定书、意向书”等形式表现。商品房预约合同一般包括双方当事人的基本情况、房屋基本情况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付房屋价款的合同。房屋预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《房屋预售许可证》的才能预售房屋。未取得《房屋预售许可证》的，不得进行商品房预售。
被告在当时未取得《商品房预售许可证》下与原告签订《商品房预定书》，双方实际形成的是商品房预约合同关系，非商品房预售合同关系。原告购买被告开发的位于南江县朝阳新区“江南明珠二期”商住楼五楼04型，05型住房两套，双方约定了房屋价款，原告按协议交付房款，被告亦给原告出具了收据。原、被告签订的《商品房预定书》是双方的真实意思表示，应予合法有效。依据诚实信用的原则，双方应按协议约定继续履行义务。因原告购买被告修建的房屋至今未竣工，故原告关于房屋归其所有的主张，本院不予支持。
本案审理中，被告辩称名为房屋买卖关系，实为民间借贷关系；原告周庆否认原、被告间系借贷关系，而为房屋买卖关系。因被告亦未提供充分证据佐证被告给王云兰汇款27万元部分或者全部是用于偿还原告的借款，故被告主张原、被告名为房屋买卖关系，实为民间借贷关系的理由，本院不予采信。被告主张原告交款为50.5万元，并非55万元，原告否认，被告亦未提供充分证据佐证，对该主张，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、原告周庆与被告四川省金岑置业有限责任公司于2013年6月24日签订的《商品房预定书》合法有效，双方继续履行合同约定的义务。
二、驳回原告周庆的其他诉讼请求。
本案受理费9300元，原告周庆负担2300元，被告四川省金岑置业有限责任公司负担7000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判员 万 明
二〇一四年十一月二十三日
书记员 何知梦