云南省景洪市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）景民二初字第172号
原告翟东，女，1958年6月3日出生，汉族，云南省景洪市人。
委托代理人费红琴，云南智海律师事务所律师。特别授权代理。
被告岩温罕，男，1971年2月28日出生，傣族云南省景洪市人。
委托代理人魏涛，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。
被告罗燕，女，1978年12月22日出生，汉族，云南省姚安县人。
委托代理人朱秀芳，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人徐红飞，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。
原告翟东诉被告岩温罕、罗燕债权债务概括转移纠纷一案，本院于2014年2月13日立案受理后，依法由审判员王菁适用简易程序于2014年4月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人费红琴、被告岩温罕及委托代理人魏涛、被告罗燕委托代理人朱秀芳、徐红飞到庭参加诉讼。期间，原、被告共同向本院申请给予调解期，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告翟东诉称，2013年6月14日，原告从被告罗燕处转让其所承租的位于景洪市嘎洒镇曼弄枫曼贡村岩温罕的门面，双方签订了《门面转让合同》，合同约定转让期限从2013年6月14日至2018年9月1日，支付转让费9万元，其中含租金一年零两个月（即被告罗燕已交租金至2014年9月1日的房租），期间若发生和房东的纠纷，由罗燕负责处理。被告罗燕将其与被告岩温罕签订的合同原件交付给原告，该合同约定租金每年2万元，被告罗燕在合同履行期内有权将门面转让或转租，岩温罕在合同期内不得收回门面、不得转租第三方等，如有违约按租金20倍赔偿。门面转让后，原告开始经营茶叶销售，2013年11月房东岩温罕让原告搬离门面，因为该门面转让未经房东岩温罕同意，水电费也未缴纳等，被告岩温罕之后于2013年12月份将门面锁住，导致原告无法经营。原告多次和被告岩温罕协商均无果。期间，原告联系被告罗燕来处理纠纷，但被告罗燕置之不理，完全不履行转让合同约定的义务。被告岩温罕和罗燕的行为损害了原告的合法权益，造成了原告支付转让费、装修费等30多万元的经济损失。至今，被告岩温罕所出租的门面未取得建设工程规划许可证，被告岩温罕和被告罗燕存在明显过错和违约行为，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求：1、解除原告与被告罗燕于2013年6月14日签订的《门面转让合同》；2、要求二被告共同偿还转让费、房屋租金87000元；3、要求两被告共同承担侵害违约造成的门面装修损失39933元；4、要求二被告共同支付违约金10万元。庭审中，原告变更第三项诉请的金额为39000元。
被告岩温罕辩称，1、被告罗燕与其签订的《门面租赁合同》中约定，未经岩温罕同意不得擅自改变门面的原有结构和用途。所以，在合同期内被告罗燕改变门面用途和改变门面营业执照经营范围，都必须事先征得岩温罕的书面同意。2、合同中虽然约定罗燕有权转让门面或转租，但并未明确转让或转租行为无需取得岩温罕的书面或口头同意，所以罗燕将门面转让或转租必须取得岩温罕书面同意，受让方或转承租方变更该门面用途也必须取得岩温罕的同意。根据《商品房屋租赁管理办法》第十一条“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。”的规定，罗燕将门面转让未取得岩温罕的书面同意，该转让合同是既违约又违法的合同。假如《门面转让合同》真实客观，那么罗燕与翟东是在虚意经商，恶意炒作出租房，则两份合同都应当终止。3、门面所产生的水、电费等一切费用应由原告承担，原告拒不缴纳费用构成违约。4、原告提供的证据不能证实原告装修花费39000元的事实。5、本案不存在岩温罕对原告的违约行为。6、原告无有效证据证实对被告岩温罕的诉讼主张，岩温罕未在转让合同中签字，也未取得门面转让金87000元。门面转让合同中没有约定违约金及门面装修损失的义务，岩温罕不应承担。原告与被告罗燕之间的投资损失不是岩温罕造成，只能由原告与被告罗燕承担。法院应当驳回原告的诉讼请求。
被告罗燕辩称，1、罗燕与原告的门面转让合同合法有效，合同应继续履行。罗燕与岩温罕签订《门面租赁合同》约定罗燕有权转让或转租。被告罗燕依约交纳了两年的房租4万元。根据约定，罗燕将门面转租给原告经营，其转租行为已得到出租人的书面同意，所以转让合同有效。2、原告的损失不是罗燕的违约行为造成，罗燕不应承担违约责任，更不应承担财产损失赔偿责任。罗燕将门面转租给原告后就离开景洪，原告与出租人岩温罕发生纠纷及如何发生，罗燕一概不知。原告无证据证实与罗燕取得联系，在未知情的情况下，不可能出面协议纠纷。原告无法正常经营系出租人的行为所致，与罗燕无关。3、原告的赔偿请求无事实依据和充分的证据支持。原告提交的装饰工程预算书系单方制作，无法与原告装修的店面进行对应证实该预算书就是原告装修的开支，不具有关联性。且该证据是原告单方统计后提供，并非出自有资质的第三方机构，不具有权威性。其次，无论在转让合同或是租赁合同中，罗燕均未出现任何的违约行为，所以原告要求被告罗燕赔偿违约金的诉求明显与事实不符，不应被支持。4、原告未完全履行付款义务，尚欠罗燕转让费5000元。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”，所以原告在未完全履行付款义务前，有权拒绝原告相应的要求。另，租赁合同中约定门面是作为商业门面使用，并未具体约定只能用于某一用途。综上，原告要求解除合同并赔偿损失的诉讼请求不具有合法性和合理性，应予驳回。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
证据1、①门面转让合同；②门面租赁合同；③订金；④收款收据各一份，证明原告转让罗燕所承租的岩温罕的门面房，并约定双方的权利、义务及违约责任，且已支付转让费、租金、水电押金87000元的事实。
证据2、①接处警登记表、②2013年12月24日的询问笔录、③2013年12月2日的报案笔录各一份；④照片4张，证明被告岩温罕、罗燕违反合同约定，致使原告无法实现合同转让目的，所以应解除合同，返还相关费用并承担违约金。
证据3、证人黄玮乔的出庭证言，证明原告对转让的门面进行装修产生费用39000元，该损失应由两被告赔偿。
证据4、2013年11月1日至2013年12月31日的通话清单一份，证明原告多次与被告罗燕联系，要求罗燕来解决与被告岩温罕的纠纷，但罗燕不予协助处理。
证据5、手机信息三份，证明原告与被告岩温罕、罗燕都进行过协商沟通，但罗燕均置之不理。
上述证据1、2均为原件，证据4、5为庭后提交的复印件。
被告岩温罕质证认为，对证据1中的②③、证据2中的①③的真实性、合法性和关联性认可，但是对证据1中的②不经岩温罕同意可以改变门面用途这一证明内容不认可；对证据2中的①③的证明内容不认可。对证据1中的①如果罗燕有原件就认可真实性、合法性、关联性；对证据1中④、证据2中的②的真实性、合法性、关联性不认可。门面转让合同上第4条对金额有约定，证据1中④上的金额与合同的约定不对应。证据2中的②从形式上不具有合法性，如果是派出所的笔录在第1页和第4页都要有干警的签名，而这份笔录上并没有干警签名，这份原件即使加盖公章也不具有合法性。这份笔录与报案笔录的内容一模一样，即使是同一个做的询问笔录也不能做出一模一样的笔录；对证据2中的④的合法性，真实性认可，不认可关联性。对证据3提及的装修内容与价款不认可。对证据4、5形式的真实性认可，但对内容的真实性和合法性不认可，证据4只能证实通话的时间与对象，不能证实原告主张的内容。证据5能证实本案事实经过并不是原告所主张的内容。
被告罗燕质证认为，对证据1、2中的①②③的真实性、合法性、关联性认可，该证据恰恰反应原告还欠被告罗燕5000元的事实。但是不认可2中的①②③的证明内容，从询问笔录、接警登记表可以反映罗燕对岩温罕、翟东之间发生的矛盾是不知情的。对证据2中的④真实性认可，但对关联性、合法性不认可。照片与转租合同从案由上来说并不具有关联性，是原告与岩温罕之间的矛盾，而不是与罗燕转租合同的矛盾。对证据3的装修金额和内容不认可。对证据4、5的真实性、合法性和关联性不认可，不能证明原告的主张，通话清单仅能显示拨打记录，但无通话内容及时间。证据5仅有原告单方发出的信息，无对方回信。
被告岩温罕为证明自己的辩驳观点，向本院提交以下证据材料：
证据1、身份证一份，证明诉讼主体资格。
证据2、门面租赁合同一份，证明在合同期内经营过程中，罗燕改变门面用途，应当事先征得岩温罕的书面同意。
证据3、门面转让合同一份，证明2012年8月9日起至2014年9月1日，门面所产生的水、电费等一切费用由翟东自行承担
证据4、①2012年至2013年水电费表五份、②收款收据两份、③住房出租合同一份，证明2012年1月起至今住房与门面水电费收费标准一致，原告拖欠2012年8月9日起至今的水电费。
证据5、照片两份，证明罗燕与翟东虚意经商，恶意炒作出租房。
证据6、四套钥匙与一把锁照片一份，证明翟东毁坏三把锁与窗帘价值260元。
以上证据1、2、证据4中的①、证据5与原件核对无异后留存复印件。证据3、证据4中的②③为复印件，证据6与实物核对无异。
原告质证认为，对证据1、2、3的真实性认可。但是对证据2不认可岩温罕所说的改变房屋门面用途要经过岩温罕的书面同意。对证据4不认可关联性，原告转租后到底欠房东多少的水电费没有具体统计。对证据5、6不认可。
被告罗燕质证认为，对证据1、2、3、6的真实性认可，但是对证据2、3、6的证明内容不认可。对证据4、5的真实性、合法性、关联性不认可，对证据5的证明内容也不认可。
被告罗燕为证明自己的辩驳观点，向本院提交收款收据两份（复印件），证明原告尚欠被告罗燕5000元的事实。
原告质证认为，认可真实性，证明原告已支付了87000元，欠5000元是事实，从收据上可以看出，对于欠付5000元并没有约定支付的期限，不影响本合同的履行。
被告岩温罕质证认为，对收款收据的真实性、合法性、关联性不认可。收据上是支付哪个门面转让的费用没有注明，从收据的内容来看跟翟东提交的合同明显相矛盾，合同约定一次性付清90000元，合同中并没有写水电费押金是2000元。
本院认为，对原告与二被告均无争议的下列证据：原告提交的证据1中的②③、证据2中的①③④、被告岩温罕提交的证据1、2、3，本院对其真实性予以确认。对于各方当事人有争议的证据材料，分析认证如下：被告岩温罕对原告提交的证据1中的①提出异议，但其提供的证据3与原告提交的证据1中的①系同一份证据，故本院对其真实性予以确认。原告提交的证据2中的②加盖景洪市公安局旅游度假区派出所印章并由民警签字，故对其真实性本院予以确认。原告提交的证据1中的④与被告罗燕提供的收款收据系同一证据，且经相对人即原告与被告罗燕质证无异议，故本院予以确认其真实性。原告提交的证据3无其他证据佐证且出具的港湾装饰工程预算书未加盖有资质部门的印章，本院不予采信；被告罗燕虽对证据4、5提出异议，但认可其系原告拨打与发信息的记录，故对证据4、5的真实性本院予以确认。被告岩温罕提交的证据4、5、6与本案无关联，本院不予评判。
根据庭审、举证、质证和认证，本院认定本案事实如下：
2012年8月9日，被告岩温罕作为甲方与被告罗燕作为乙方签订《门面租赁合同》，约定：一、甲方将其拥有的坐落于曼贡村岩温罕家街2号门面出租给乙方用于经营。合同租赁期为6年，自2012年8月9日至2018年9月1日。每年租金为2万元，两年支付一次租金，租金价格为4万元，自2012年8月9日起至2014年9月1日。乙方于签订合同之日向甲方支付履约保证金2000元。在合同期内，乙方有权将门面转让或转租。此外合同还约定了其他事项。合同签订后，被告罗燕向被告岩温罕交纳4万元租金与2000元保证金。
在被告罗燕经营过程中，于2013年6月14日，被告罗燕与原告翟东签订《门面转让合同》，约定：甲方（被告罗燕）将其租赁的坐落于曼贡村岩温罕家街2号门面转让给乙方（翟东）用于经营，该门面建筑面积共70平方米。甲方的合同期限为6年，自2012年8月9日起至2018年9月1日止。转让于乙方经营从2013年6月14日至2018年9月1日止。乙方转让后，门面所产生的水、电费等一切费用由乙方自行承担。为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日起向甲方支付转让费9万元。含房租1年零2个月。在合同期内，和房东发生的一切纠纷，由甲方负责处理。除此之外，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约定向被告罗燕交付转让费及水电押金共87000元，尚欠5000元未支付。原告在使用该门面过程中，被告岩温罕以原告未缴纳水电费及不知门面被转让为由实施断电以及将铁桌挂在其店铺的卷帘门上阻止其经营，原告分别于2013年12月2日及12月24日两次向景洪市公安局报警，原告为此与被告罗燕多次联系，被告罗燕均未出面协调岩温罕与翟东之间纠纷，原告因被告岩温罕阻挠已停止营业，后原告将二被告诉至本院。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及庭审查明事实，本院归纳本案争议焦点并作出如下分析认定：
一、《门面转让合同》是否应当解除的问题。
根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，即被告罗燕经房东岩温罕的同意，可以将自己在原合同的权利义务一并转让给原告。本案中，虽被告罗燕在转让门面时未告知被告岩温罕，但从被告罗燕与被告岩温罕签订的《门面租赁合同》中关于“在合同期内，罗燕有权将门面转让或转租”的约定来看，被告罗燕有权将门面转让或转租，故原告与被告罗燕之间签订的《门面转让合同》系有效的合同。被告岩温罕辩称原告与被告罗燕签订的门面转让合同因未通过岩温罕同意所以无效的辩解观点无事实及法律依据，本院不予采信。该《门面转让合同》约定被告罗燕将坐落于曼贡村岩温罕家2号门面的权利义务转让给原告，且在合同期内，和房东发生的一切纠纷由被告罗燕负责处理。原告依约向被告罗燕交付转让费及水电押金共87000元，被告罗燕应保证该门面在租赁期间符合约定用途。但原告使用门面过程中，被告岩温罕以原告未缴纳水电费及不知门面被转让为由并采取断电以及上锁阻止原告经营，导致原告无法正常使用门面，被告罗燕在此过程中未能积极协调的行为构成违约，依据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告要求解除与被告罗燕签订的《门面转让合同》的诉请，本院予以支持。被告罗燕以原告尚欠5000元转让费未支付作为不履行相应义务的抗辩，本院不予采纳。
二、关于转让费及水电押金的问题。
根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告与被告罗燕签订的《门面转让合同》解除后，被告罗燕因该合同收取的转让费以及水电押金87000元应予退还，但应扣减原告实际使用期间的租金。本案中，原告因被告岩温罕阻止其经营不能对门面正常使用和收益，并在纠纷无法解决的情况下，原告停止经营并于2014年2月13日诉至本院，故本院确认原告实际使用门面的时间应为原告与被告罗燕签订门面转让合同即2013年6月14日起至原告提起诉讼之日即2014年2月13日止共8个月。依据二被告签订的《房屋租赁合同》以及原告与被告罗燕签订的《门面转让合同》，可认定门面租金为每年2万元，因此原告应按租金标准支付实际使用房屋期间的租金为13336元，扣减后剩余转让费及押金73664元被告罗燕应予返还原告。另，根据合同相对性原则，原告要求被告岩温罕承担共同偿还转让费及水电押金的诉请，本院不予支持。
三、关于门面装修损失及违约金的问题。
原告未提交有效证据证明装修造成的损失，且从庭审各方陈述来看，原告装修门面时并未取得出租人的同意，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”的规定，对原告提交的鉴定申请，本院不予准许，故原告要求两被告承担门面装修损失39000元的诉请，本院不予支持。另，原告与被告罗燕在转让合同中未约定违约金，故对及支付违约金10万元的诉请，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告翟东与被告罗燕于2013年6月14日签订的《门面转让合同》。
二、被告罗燕于本判决生效之日起十日内向原告返还转让费及水电押金共73664元。
三、驳回原告翟东的其他诉讼请求。
案件受理费4704元，减半收取2352元，由原告翟东负担1531元，被告罗燕负担821元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 王 菁
二〇一四年六月十八日
书记员 周婉婷