北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终9772号
上诉人(原审被告)：金鸣，男，1970年12月11日出生。
委托诉讼代理人：陈亚琦，北京市丹顿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：松雷实业集团有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区中山路160号。
法定代表人：宋炘垚，董事长。
委托诉讼代理人：顾新华，北京市中同律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁钊,北京市中同律师事务所律师。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司北京方庄支行，住所地北京市丰台区芳城园三区18号楼。
负责人：李湛，行长。
委托诉讼代理人：司玉松，男，中国工商银行股份有限公司北京市分行职员。
委托诉讼代理人:李海龙，男，中国工商银行股份有限公司北京方庄支行职员。
上诉人金鸣与被上诉人松雷实业集团有限公司（以下简称松雷公司）及原审第三人中国工商银行股份有限公司北京方庄支行（以下简称工行方庄支行）因商品房销售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第20472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
金鸣的上诉请求为：撤销原审判决，依法改判驳回松雷公司的原审全部诉讼请求。金鸣的主要上诉理由为：松雷公司不具备本案的诉讼主体资格，原来的合同主体已经登记注销，松雷公司所持股权转让之主张并未在《北京嘉实兆丰投资管理有限公司清算说明》中予以记载；我已经取得北京市丰台区×××1号楼1201号房屋（以下简称涉案房屋）的产权证，如松雷公司想让我转让房屋，应是与我签订二手房转让合同，我并非向涉案房屋的原开发商退房。
松雷公司辩称：我公司于1993年12月21日与北京恒业房地产综合开发经营公司签订《协议书》，约定在丰台区小铁匠营10号占地25245平方米的面积内开发建设民用住宅，即恒松园小区项目。1997年10月22日，北京恒业房地产综合开发经营公司变更为北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司。2001年10月12日，金鸣与北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司签订《北京市内销商品房买卖契约》，约定金鸣购买×××1号楼1201号房屋，总价款为1193931元。2002年6月10日金鸣办理了房屋所有权证，后金鸣因资金困难，于2003年12月19日与北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司签订《退房协议》，将涉案房屋退回北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司。因贷款未清偿完毕，双方未办理房屋登记转移手续。北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司于2012年3月13日因股东决议解散并办理了注销登记，公司清算组确认金鸣退回的涉案房屋归我公司所有。现我公司同意就金鸣尚欠工行方庄支行的购房贷款，在金鸣不履行清偿义务的前提下，先行代金鸣清偿，以期解除涉案房屋上的抵押权登记，后我公司将另行向金鸣追偿。
原审第三人工行方庄支行述称：金鸣目前在我行的购房贷款尚未还清，我行对金鸣名下涉案房屋享有抵押权，在贷款未还清之前，我行不同意协助解除抵押，若金鸣就涉案房屋的购房贷款能够清偿，我行同意协助办理解除抵押权登记之相关手续。
松雷公司向一审法院起诉的请求为：1、金鸣、工行方庄支行协助松雷公司办理涉案房屋的解押手续；2、金鸣将涉案房屋过户至松雷公司名下。
一审法院认定的事实为：1993年12月21日，哈尔滨松雷实业集团公司（现变更名称为松雷实业集团有限公司）与北京恒业房地产综合开发经营公司签订《协议书》，约定双方共同与电缆二厂合作，在该厂占地25245平方米的面积内开发建设民用住宅。此后，北京恒业房地产综合开发经营公司变更名称为北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司。
2001年10月12日，金鸣与北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司签订《北京市内销商品房买卖契约》，约定其购买×××1号楼1201号房屋（即涉案房屋），建筑面积169.16平方米，总价款为1193931元，其中首付款323931元，贷款87万元。合同签订后，北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司开具了首付款323931元的发票，而金鸣向工行方庄支行贷款87万元。工行方庄支行在涉案房屋上设定了相应的抵押权。
2002年6月10日，金鸣取得涉案房屋的所有权证书。
2003年12月19日，金鸣（乙方）与北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司（甲方）签订《退房协议》，载明：甲乙双方经过相互协商，就“×××”小区1号楼1201号，房屋退房事宜达成如下协议：1、乙方金鸣因资金困难，自愿退回已购买的商品房1号楼1201号。2、甲方同意乙方退回已购买的1号楼1201号房屋，建筑面积169.16平方米。3、本协议一式三份，自签字之日起生效，并具有法律效力。同日，金鸣签署《委托书》，载明：我金鸣现全权委托恒松开发经营部作为我的代理人。全权代表我办理×××小区1号楼1201号房产的退房及产权更名所需要的手续。在办理上述房产过程中，依规定所签署的各项相关文件，与我亲自签署的同样具有法律效力，如发生产权纠纷由产权本人承担法律责任。本委托书签字生效后，不再承担任何经济责任。
此后，北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司变更名称为北京星河房地产综合开发经营有限责任公司，北京星河房地产综合开发经营有限责任公司又变更名称为北京嘉实兆丰投资管理有限公司。此后，北京嘉实兆丰投资管理有限公司股东决定清算该公司，清算组成员为赵某（负责人）、张某，该公司清算报告显示该公司债权债务已清理完毕。
2014年11月20日，赵某、张某出具《北京嘉实兆丰投资管理有限公司清算说明》，载明：我公司于1993年5月成立，名称为“北京恒业房地产综合开发经营公司”；1997年12月，我公司名称变更为“北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司”；2001年12月，我公司名称变更为“北京星河房地产综合开发经营有限责任公司”。2011年10月8日，我公司股东会作出决议予以解散，清算组由股东赵某、张某组成。2012年3月13日，我公司清算完成并办理了注销登记手续。根据我公司与哈尔滨松雷实业集团公司于1993年12月21日签订的《协议书》，双方合作开发“恒松园”小区项目。刘某、杨某、金鸣、韩某与我公司签订了《北京市内销商品房买卖契约》。2003年12月17日，刘某与我公司签订《退房协议》，将其购买的“×××”小区1#楼1103号房屋退回；2003年12月19日，杨某与我公司签订《退房协议》，将其购买的“×××”小区1#楼1101号房屋退回；2003年12月19日，金鸣与我公司签订《退房协议》，将其购买的“×××”小区1#楼1201号房屋退回；2003年12月22日，韩某与我公司签订《退房协议》，将其购买的“×××”小区5#楼1003号房屋退回。我公司在清算过程中确定上述退回的房屋归哈尔滨松雷实业集团公司所有，因上述房屋产生的权利义务等均由哈尔滨松雷实业集团公司享有及承担。特此说明。
原审庭审中，松雷公司称其作为北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司的合作方，实际操作涉案房屋所在的项目，金鸣在签订《北京市内销商品房买卖契约》后并未向其支付购房的首付款，该公司也没有向金鸣交付房屋，金鸣贷款也是该公司每月在还。金鸣称其实际支付了购房的首付款，北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司也将涉案房屋实际交付了，在开始时是金鸣在偿还贷款，此后其将涉案房屋交给物业公司，由物业公司代为出租，用租金支付每月的房贷。同时，金鸣称《退房协议》、《委托书》实际不是其的真实意思，是其在空白的纸上签了名，内容是后来打印上去的，而且根据北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司（最终清算前名称为北京嘉实兆丰投资管理有限公司）的清算报告，该公司债权债务已经清理完毕，因此不存在本案的纠纷。工行方庄支行表示金鸣贷款尚未结清，所以不同意协助解除抵押，应当首先清偿贷款并办理解除抵押手续。
原审诉讼中，金鸣为支持其抗辩主张申请鉴定《委托书》上金鸣的签字和其下方的印刷体横线形成的先后顺序。2015年9月7日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具鉴定文书，说明该《委托书》上先形成印刷体横线后书写“金鸣”签名。
另外，应原审法院要求北京嘉实兆丰投资管理有限公司的清算组负责人赵某到庭表示具备房地产开发资质的北京嘉实兆丰投资管理有限公司与松雷公司是合作开发的关系，金鸣在内的四人均是自松雷公司处购买房屋，由松雷公司一手操作，该公司只是盖章，不具体处分这几套房屋，在清算时考虑到这几套房屋与该公司无关，故没有考虑到这几套房屋，并表示这几套房屋实际属于松雷公司。
另，松雷公司表示愿意代偿金鸣在工行方庄支行的贷款，以便解除涉案房屋的抵押。
一审法院认为：金鸣依据与北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司所签的《北京市内销商品房买卖契约》获得涉案房屋的所有权登记，而根据金鸣所签的《退房协议》、《委托书》，金鸣有将涉案房屋退还的义务。虽然金鸣称其系在空白纸上签名而后进行的内容打印，但并未就此提供证据，且与法大法庭科学技术鉴定研究所出具的鉴定文书相悖，法院不予采信。关于本案松雷公司主体资格的问题，虽然与金鸣签署《退房协议》的主体是北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司，但根据该公司清算组的说明和清算组负责人赵某的陈述，法院有理由相信松雷公司基于与北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司的合作取得过涉案房屋的实际处分权，同时北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司已清算并注销登记，无法直接退还到该公司名下，因此综合考虑上述因素和诉讼的实际情况，应认定松雷公司可以作为接收房屋的主体。另外需要说明，虽然金鸣已经实际取得了涉案房屋所有权，但不能就此否认其签署的《退房协议》的债权义务。另，因涉案房屋存在工行方庄支行的抵押，而松雷公司表示愿意代偿贷款。在此前提下，金鸣、工行方庄支行有义务协助松雷公司办理涉案房屋的解除抵押和过户手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院于2016年5月判决：一、金鸣、中国工商银行股份有限公司北京方庄支行于判决书生效之日起十日内协助松雷实业集团有限公司办理代金鸣向中国工商银行股份有限公司北京方庄支行一次性结清贷款（具体数额以中国工商银行股份有限公司北京方庄支行依据其与金鸣签订的借款合同计算后出具的信息为准）；二、金鸣、中国工商银行股份有限公司北京方庄支行于判决书生效之日起十日内协助松雷实业集团有限公司办理丰台区×××1号楼1201号房屋的解除抵押手续；三、金鸣于判决书生效之日起十日内协助松雷实业集团有限公司办理丰台区×××1号楼1201号房屋的过户手续。
二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审查明的事实不持异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审诉讼中，工行方庄支行确认金鸣在该行的贷款还款期截止于2016年10月均为按期偿还本息状态。金鸣及松雷公司均表示涉案房屋的购房贷款偿还及尚欠金额，以工行方庄支行的陈述为准。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，金鸣就涉案北京市丰台区×××1号楼1201号房屋与北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司所签的《北京市内销商品房买卖契约》及之后的《退房协议》、《委托书》，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合同合法有效。缔约双方均应依约行使权利、履行义务。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上述《退房协议》、《委托书》已载明，金鸣有将涉案房屋退还的义务。且在案法大法庭科学技术鉴定研究所出具的鉴定意见书已能证明上述协议之真实性，在此前提下，金鸣主张该协议未成立，缺乏事实依据，其应履行协议约定的退房义务。
金鸣所持的《退房协议》主体并非松雷公司之上诉理由，该协议主体北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司之清算组的说明和清算组负责人赵某的陈述等在案证据已能证明松雷公司系基于与北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司的合作取得涉案房屋的实际处分权，现北京恒业房地产综合开发经营有限责任公司已清算并注销登记，亦无法直接退还到该公司名下。在此情况下，松雷公司应属于该房屋之接收主体。
依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条之规定当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。可见登记的物权与实际物权存在分歧时，应以实际物权为认定物的归属主体及权利行使主体之依据，虽金鸣已是涉案房屋登记的产权人，但《退房协议》之债权行为已导致了物权变动之法律后果，涉案房屋应依约过户至实际产权人松雷公司名下。
此外，涉案房屋现存在抵押权，权利人为工行方庄支行，松雷公司于诉讼中表示愿意代金鸣清偿贷款。在此前提下，金鸣、工行方庄支行有义务协助松雷公司办理涉案房屋的解除抵押和过户手续。
综上所述，金鸣之上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件保全费5000元，由松雷实业集团有限公司负担（已交纳）。
一审案件受理费15545元，由金鸣负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费15545元，由金鸣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 珊
审判员 姚 颖
审判员 陈雨菡
二〇一六年十一月三十日
书记员 林晓天