吉林省吉林市丰满区人民法院� � 事 判 决 书（2016）吉0211民初68号原告：黄敬国，男，汉族，无职业，住吉林省吉林市。委托代理人：崔立民，吉林市丰满区利民法律服务所法律工作者。被告：曲伟新，男，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。委托代理人：陈明，吉林明达伟业律师事务所律师。第三人：曲瑜，女，汉族，吉林市丰满区森朗木材加工厂业主，住吉林省吉林市丰满区。委托代理人：曲伟新，男，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。系曲瑜弟弟。原告黄敬国诉被告曲伟新、第三人曲瑜租赁合�纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告黄敬国及其委托代理人崔立民、被告曲伟新及其委托代理人陈明、第三人曲瑜的委托代理人曲伟新到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告黄敬国的委托代理人崔立民、被告曲伟新的委托代理人陈明、第三人曲瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄敬国诉称：黄敬国于2005年5月12日与曲伟新签订了《租地协议》，约定每年租金4000元。曲伟新租地后未按协议约定履行，欠付黄敬国2015年及2016年租金未付。不仅如此，曲伟新还擅自改变租赁土地农业用途，与曲瑜合伙在租赁土地上修建房屋和道路。其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十一条：“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。”第三十六条：“禁止擅自在耕地上建房、挖沙、采石、采矿、取土等。”同时也违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第一款第（二）项：“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；”以及《农村土地承包经营权流转管理办法》第十二条：“受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。”的规定。黄敬国作为土地承包经营权人，依法享有对该承包土地的用益物权。双方签订的《租地协议》是土地承包经营权的流转方式之一。但是，黄敬国并未退出土地承包关系。因此，作为土地承包经营权人，其用益物权应受到法律保护。曲伟新违反《租地协议》，擅自改变土地农业用途，在租用的土地上建房修路，其行为已构成根本违约。黄敬国依照相关法律规定，向本�提起诉讼，请求判令：1、解除黄敬国与曲伟新签订的《租地协议》；2、判令曲伟新拆除在黄敬国承包土地上擅自修建的房屋及道路，排除妨碍，恢复土地原状；3、判令曲伟新给付黄敬国2015年土地租金4000元；4、诉讼费由曲伟新承担。后经本院释明，黄敬国又提出曲伟新签订租地协议后在租赁土地上建房开办木材厂的行为是以合法形式掩盖非法目的的违法行为，依法不具有法律效力。故变更诉讼请求为：1、确认黄敬国与曲伟新签订的土地租地协议无效；2、判令曲伟新返还租用黄敬国的承包地；3、判令曲伟新给付黄敬国2015年及2016年的土地租金8000元；4、判令曲伟新拆除在黄敬国承包地上擅自建设的房屋及附属设施，排除妨害，将土地恢复原状；5、本案诉讼费用由曲伟新承担。曲伟新辩称：一、关于拖欠2015年租金问题。本案所涉合同签订于2005年5月12日，距今正常履行已长达十一年之久。2015年以来，黄敬国向曲伟新多次提出租金涨价的要求。曲伟新对租金涨价的观点是：首先，每年4000元的租金标准是双方合同的约定，双方签订的《租地协议》是双方的真实意思表示，合同一经订立对合同双方即具有法律约束力，合同双方应严格恪守。其次，由于2015年以来市场经济环境不好，企业继续经营已经十分困难，租金增加，企业成本加大，无疑会使企业经营雪上加霜。因此，曲伟新没有答应黄敬国增加租金的要求。黄敬国的反应是如果曲伟新不同意增加租金，2015年的租金拒收。黄敬国的做法导致曲伟新无法实际支付租金。未付2015年租金的原因不在曲伟新，是黄敬国所致。鉴于上述事实，黄敬国称曲伟新未履行合同约定不是事实。二、关于黄敬国诉称在租赁土地上修建房屋及道路的问题。首先，�敬国对于曲伟新租赁土地的用途是明知的。从租赁协议第四条约定来看，黄敬国在将土地租赁给曲伟新后，曲伟新或将在给土地上进行相关建筑是明知的。因此，双方明确约定如遇土地被占用，土地补偿款归黄敬国，地上附着物归曲伟新。曲伟新按每平方米8元的标准支付给黄敬国青苗费。其次，曲伟新承租土地后便陆续开始在该土地上修建了部分房屋。黄敬国对此是明知的，并没有提出任何异议且仍按年受领租金。该行为足以说明早在七、八年前，黄敬国对土地上存在建筑问题就已默认，又在本次诉讼中提出质疑，实则是合同反悔行为。三、土地的性质、用途应当以政府土地部门的记载为准。本案所涉土地于2006年就已被政府改变了土地用途，变农业用地为建设用地。由于本案所涉土地早已改变了土地用途，因此，黄敬国在起诉状中所引用的法律规定并不适用于本案。曲伟新亦不存在改变土地用地的问题。综上所述，黄敬国所述与事实不符，没有法律根据。合同法的立法取向是鼓励交易、稳定交易，合同一经订立生效，不易轻易解除。黄敬国要求确认合同无效所依据的法律规定均为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响本案所涉合同的效力。综上，请求驳回黄敬国的诉讼请求。曲瑜述称：曲瑜未在租地协议上签字，与本案无关。经审理查明：黄敬国系吉林市丰满区红旗街道温德村四组村民，其所在户在该村享有0.74亩土地的承包经营权。2000年11月12日，因当时黄敬国尚未满十八周岁，其父亲黄某代其所在户与曲伟新签订租地协议，约定将其承包的菜地出租给曲伟新使用，租期为五年，每年租金为4000元。协议同时约定，租用期间如有其他单位开发或占用该土地，土地补偿一切费用归其所有，地上附作物归曲伟新。曲伟新负责支付其青苗补偿款每平方米8元。与黄某签订协议同时，曲伟新又同与黄敬国土地相邻的七户农民签订了同样的土地租赁协议。协议签订后，2001年起，曲伟新开始陆续对所租用的土地进行硬化平整，并在土地上建筑房屋及狗舍，并成立了森朗木材加工厂，性质为个体工商户，登记经营者为曲伟新的姐姐曲瑜。协议到期后，曲伟新又与黄某及其他七户农户代表于2005年5月12日续签了租地协议，约定租期从2005年11月12日起至国家占地动迁时止。黄某于2007年11月8日去世，该协议始终由黄敬国实际履行。上述协议签订后，曲伟新又陆续在所租赁土地上兴建厂房并修筑道路，用于经营木材厂至今。曲伟新已依协议约定金额支付了2000年11月至2014年11月的租金。认�上述事实的证据有：土地承包经营权证、农村集体耕地承包合同书、吉林市丰满区人民政府红旗街道温德村民委员会证明、照片等。根据黄敬国的起诉意见及曲伟新、曲瑜的答辩意见，本案争议的焦点问题是：1、本案租地协议的效力如何；2、本案争议土地的性质如何；3、黄敬国的各项诉讼请求是否有事实及法律依据。本院认为：一、黄敬国与曲伟新间的租地协议无效。理由为：虽然双方在租地协议中并未明确约定租赁土地的用途为兴建木材厂，但双方于2005年5月签订租地协议时，曲伟新已经在所租赁的土地上建造房屋用于木材厂经营。双方在明知土地用途已发生改变的情况下，仍继续签订租地协议，可见双方对于租用土地系用于非农业用途均是明知的。《中华人民共和国物权法》第一百二十八条规定:“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”第三十三条第一款第（二）项规定：“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”。上述法律规定均对改变土地农业用途作了禁止性规定。土地是农民最基本的生产资料，是农民最基本的财产，同时也是农民最基本的社会保障，是广大农民安身立命的根本。而农业对整个国民经济的基础性作用更是不言而喻。从立法本意及法律侧重保护的利益上看，改变土地农业用途的禁止性规定，应为效力性强制性规定。故对于曲伟新主张的应为管理性强制性规定的抗辩主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，双方当事人所签订的租地协议违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。二、对本案争议土地性质，应为农业用地。曲伟新虽主张争议土地性质已由农业用地变为建设用地。但其提供的证据并不足以证明其主张的事实，并且黄敬国持有的土地承包经营权证能够证实该土地性质仍为农业用地。三、对于黄敬国要求曲伟新支付2015年及2016年租金的诉讼请求。黄敬国与曲伟新间的租地协议虽然为无效合同，但土地租赁合同的连续性给付特征，决定了已经履行的部分具有不可消灭的性质，即承租人对租赁物的使用行为具有不可逆转性，并且曲伟新也因租地协议的履行获得了占有的利益。因此，可比照双方约定的租金价格要求曲伟新向黄敬国支付占有使用土地期间的费用。因曲伟新对租赁土地的占有使用时间并未到双方约定的2016年租赁期间，即2016年11月12日，且黄敬国表示同意租金支付至其变更诉讼请求时即2016年7月13日。又因此前的租金已给付至2014年11月12日，故曲伟新应当向黄敬国支付土地使用6666.64元（4000元÷12个月×8个月+4000元）。对于黄敬国要求返还土地及拆除房屋及附属设施、恢复土地原状的诉讼请求。因本案争议土地原貌已发生变化，黄敬国的土地四至范围已无法确认。换言之，曲伟新在黄敬国所承包土地上建设的房屋及附属设施具体为哪些，客观上无法确认。因此，黄敬国要求曲伟新拆除在其所承包的土地上的房屋及附属设施，恢复土地原状并返还土地的诉讼请求，因证据不足，导致事实无法确认，本院不予支持。黄敬国可待证据充足或与其他共同向曲伟新出租土地的农户一并提起必要共同诉讼，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、《中华人民共和国农村土地承包法》第八条、第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法�的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告黄敬国与被告曲伟新间的租地协议无效；二、被告曲伟新于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄敬国支付截止至2016年7月13日的土地使用费共计6666.64元；三、驳回原告黄敬国的其他诉讼请求；四、第三人曲瑜不承担本案民事责任。案件受理费50元，由被告曲伟新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  汤 丹审 判 员  武 洋人民陪审员  侯义全二〇一六年八月十八日书 记 员  孙昕彤