贵州省修文县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0123民初739号
原告：葛卫英，女，1964年11月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
被告：何明才，男，1969年01月24日出生，汉族，住贵州省黔西县。
第三人：修文冠荣房地产开发有限公司，住所地贵州省修文县龙场镇阳明大道碧璟苑1-2单元1-2层。
法定代表人：陈忠斌，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈金金，贵州贵达律师事务所律师。
原告葛卫英与被告何明才、第三人修文冠荣房地产开发有限公司（以下简称“冠荣公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年04月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葛卫英向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的《房屋买卖协议》有效；2.判令被告配合原告入住房屋；3.判令被告协助原告办理房屋产权转移登记手续（即将房屋产权过户至原告名下）。事实和理由：2017年10月13日，原、被告签订《房屋买卖协议》，被告自愿将贵阳市修文县龙场镇高涧河与小夹角片区（东片区）文城逸都A区1栋2单元10层2号房屋出售给原告，购房总价款为194820.00元。双方约定：购房款一次性付清，被告于2017年10月13日前将房屋交付原告，并在房屋产权证办理后一个月内为原告办理房屋过户手续。事后，原告按约定向被告给付了购房款，经原告查实该房屋已经具备了交付条件，但被告拒绝为原告办理房屋交付入住手续。原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求支持如前诉请。
被告何明才辩称，原告主张被告出售房屋情况属实，双方签订的合同有效，但原告的诉请不能成立，理由如下：1.被告已将房屋交付原告使用，原告不能顺利使用房屋是因物管部门阻挠所造成，与被告无关；2.涉案房屋现尚未达到办理房屋产权过户手续的条件，被告无法协助原告办理。待其符合条件时，被告愿意协助原告办理。被告请求人民法院依法判决。
第三人冠荣公司述称，涉案房屋系第三人开发修建，根据黔西县人民法院生效裁定书规定，该房屋通过以物抵债的方式转移给被告所有，且第三人已将房屋交付被告，并作了相关约定。被告将该房屋出售给原告并签订《房屋买卖协议》，根据合同的相对性原则，原告的诉请与第三人无关。
当事人围绕诉讼请求提交了证据。原告提交的证据有：1.《房屋买卖协议》1份，用以证明被告将涉案房屋出售给原告的事实；2.结算业务申请书1份，用以证明原告已将购房款给付被告；3.贵州省黔西县人民法院（2015）黔县执字第537-1号民事裁定书1份，用以证明被告已取得涉案房屋的所有权。第三人提供的证据有承诺书1份，用以证明第三人将涉案房屋交付给被告及房屋情况。本院依职权在修文县国土资源局调取的房屋登记材料1份、调查修文县国土资源局不动产登记中工作人员佘毅笔录1份，证实涉案房屋虽作备案登记但未作产权初始登记。上述证据，各方当事人无异议，本院予以确认。在诉讼过程中，本院依职权调取贵州省黔西县人民法院（2014）黔县民初字第1905号民事裁定书1份（保全查封）、（2015）黔县执字第537-1号执行裁定书1份（以房抵债）、（2015）黔县执字第537-3号执行裁定书1份（解除查封保全）及协助执行通知书3份，证实涉案房屋经黔西县人民法院明确给被告所有，上述法律文书已发生法律效力，本院依法予以采用。
本院经审理认定事实如下：2017年10月13日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《房屋买卖协议》，约定被告将涉案房屋出售给原告，协议载明：“…一、该出售房屋位于修文县冠荣房地产开发有限公司所有的位于修文县××与××夹角××区（××）××都××区××单元××层××（面积为96.81平方米）。…二、双方约定价格为人民币：拾玖万肆仟捌佰贰拾元整（小写：194820.00）…四、责任与义务：1.甲方以现有手续（即黔西县人民法院执行裁定书（2015）黔县执字第537-1号）作为依据。2.该房屋在以后能办理产权证明时，甲方积极配合乙方在10日内完成办理相关手续…甲方：何明才乙方：葛卫英2017年10月13日”。2017年10月14日，原告将全部购房款给付被告。同日，被告将涉案房屋的钥匙交付原告，原告当即查看并接收房屋。之后，原告在使用房屋过程中，因他人断水断电（据原告称该行为系物管部门所为），致使原告不能使用房屋，加之，原告就涉案房屋至今未能办理房屋产权过户登记手续，由此，原、被告双方发生纠纷，原告诉来本院。
另认定的事实：涉案房屋所属第三人开发的房地产项目范围，系第三人所建商品房，备案登记在第三人名下，至今未进行工程竣工验收，也未办理房屋产权初始登记。2014年，本案被告何明才起诉本案第三人债务转移合同纠纷案件，贵州省黔西县人民法院在审理该案过程中，依法对涉案房屋予以查封保全。之后，贵州省贵阳市乌当区人民法院、贵州省贵阳市中级人民法院、贵州省高级人民法院在各自办理的案件过程中，先后对涉案房屋予以查封及预查封（即轮候查封）。2016年09月29日，贵州省黔西县人民法院作出（2015）黔县执字第537-1号执行裁定书，明确将涉案房屋交付何明才所有抵偿债务，涉案房屋的所有权自该裁定书送达申请执行人何明才（即本案被告）时起转移。随即贵州省黔西县人民法院将该执行裁定书送达给何明才，并作出（2015）黔县执字第537-3号执行裁定书，解除对涉案房屋的查封。
本院认为，本案争议焦点：1.《房屋买卖协议》是否合法有效？2.被告是否已履行交付房屋的义务？3.涉案房屋是否符合办理产权转让登记手续的条件？
关于焦点1，依法成立的合同，具有法律约束力。本案中，涉案房屋经贵州省黔西县人民法院作出的生效执行裁定书明确所有权转移给被告，至此被告合法取得对涉案房屋的所有权，依法对其享有占有、使用、收益和处分的权利。被告将涉案房屋进行出卖，系被告对合法享有涉案房屋所行使的合法处分行为。由此，原、被告在平等自愿的基础上签订《房屋买卖协议》，约定被告将涉案房屋出售给原告，原告向被告支付购房款，双方形成房屋买卖合同关系。该协议系双方当事人的真实意思表示，不违背法律的禁止性规定，合法有效。
关于焦点2，本案中，被告将涉案房屋钥匙交给原告，原告已实际接收房屋，虽然双方就此交付事实无争议，但由于涉案房屋至今未进行工程竣工验收，依法不得交付使用，故原告要求被告配合其入住房屋的请求，于法无据，本院依法不予支持。至于原告主张在使用房屋过程中受他人阻碍，致使原告不能使用房屋。因原告该主张与本案所涉法律关系（即合同纠纷）不系同一法律关系，故本院不作一并处理，原告可依法另行主张权利。
关于焦点3，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条“…在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记…”及建设部《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，…”、第三十三条“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：…（三）房屋所有权证书或者房地产权证书…”之规定，房屋产权的初始登记是房屋转移变更登记的依据。本案中，第三人作为房地产开发商至今未对其修建的涉案房屋进行产权登记，以致被告至今未能依据贵州省黔西县人民法院作出（2015）黔县执字第537-1号执行裁定书的规定进行产权变更登记，以致被告无法根据《房屋买卖协议》的约定协助原告进行房屋产权转移变更登记。因此，本案诉争房屋目前不能进行房屋的产权转移变更登记。
综上所述，原告请求确认合同有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；对于原告的其他诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、确认原告葛卫英与被告何明才于2017年10月13日签订的《房屋买卖协议》有效；
二、驳回原告葛卫英的其他诉讼请求。
案件受理费4196.00元，减半收取计2098.00元，由被告何明才负担1049.00元，原告葛卫英负担1049.00元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审 判 员 姚舜
二〇一八年七月十六日
书记员（代） 肖冬