广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第1378号
原告：广州保利城物业管理有限公司，住所地：广州市花都区。
委托代理人：郭伟钊，系该公司职员。
委托代理人：毕韵瑜，系该公司职员。
被告：高亚瑛，住广州市天河区。
原告广州保利城物业管理有限公司（以下简称保利城物业）诉被告高亚瑛物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，由审判员袁贞适用简易程序于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭伟钊、毕韵瑜、被告高亚瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年1月2日，原告与被告签订《保利城花园前期物业管理服务协议》，由原告为位于广州市花都区花港大道保利城花园物业提供物业管理服务，被告为该小区北街3号1503单元（11-1栋1503单元）的业主。协议的履行期限至住宅小区选出业主委员会并选聘新的物业管理企业为止。协议第四条约定，被告应自房屋交付使用通知书约定的交付时间起计收物业管理服务费，物业管理服务费的标准为1.8元／月／平方米，交纳的时间应于每月10日前按月交纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日原告按欠费总额的千分之三收取滞纳金。被告于约定的交楼时间2012年1月2日确认收楼，并办理收楼手续。原告于被告确认收楼至今一直为被告提供物业管理服务，并提供代收代缴公摊电费、垃圾清运费等费用。自2012年4月至2015年9月期间，被告无正当理由，逾期交纳物业管理服务费、垃圾清运费和公摊费用。期间，原告多次通过电话和书面形式通知被告交纳欠费及逾期交费的违约责任，但被告仍不予以理睬。截至2015年9月，被告逾期交纳物业管理服务费的行为已构成严重违约，其中包括物业服务费共7843元，垃圾清运费共152元，公摊电费为681.89元，滞纳金14645.61元。前述四项费用合计共23322.5元。被告逾期交纳物业管理服务、公摊电费、垃圾清运费给原告造成重大的经济损失，请法院依法判决：1、被告向原告一次性支付逾期交纳的物业服务费7846元、垃圾清运费152元、公摊电费681.89元，及滞纳金14645.61元。以上四项费用合计人民币共23322.5元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称：一、请求驳回原告要求被告一次性支付逾期缴纳的物业服务费、垃圾清运费、公摊电费及滞纳金等请求。二、驳回原告请求被告支付全部诉讼费用。一、被告没有违约。1、《物业管理服务协议》根据起合同性质应为双务合同。双方当事人应同时履行各自义务，也就是作为物业公司必须要向业主提供符合双方约定的管理与服务，业主才有按约定交纳物业费的义务，如果物业管理公司提供的物业管理服务没有达到双方约定，系违约行为，应由其自行承担违约所产生的法律后果，业主完全有权按﹤合同法﹥的相关规定行使抗辩权利。其是对物业管理公司的违约行为依法行使违约救济权的合法行为。2、原告没有做好事情的跟进和落实处理问题的义务，没有履行应尽的义务，违约在先。（1）没有跟进落实被告物业管理费起收时间的问题。被告于2010年5月29日与广州保利置业有限公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，并按照合同的约定于2012年1月2日前往办理收楼手续，广州保利置业有限公司委托原告办理收楼手续，被告按照收楼的程序交了住房维修金，前往售楼部办理收楼，办理收楼的工作人员在验收房屋之前先签订了物业的有关协议后进行房屋验收，房屋验收中发现交付的房屋没有水、且墙面有渗水迹象，无法进行闭水测试等，房屋未达到交楼标准，房屋未能确认收付。期间，被告多次去收楼，房屋依然存在很多问题，并也向开发商递交两次拒收楼通知书，直到2012年7月29日，房屋被告知达到收楼标准，被告才确认收楼。按照收楼程序，要求收楼房需预交3个月的物业管理费，被告按照要求预交3个月的物业管理费，但要求物业管理费按照合同约定起算日期从确认收楼那天起起算，当时的工作人员说你先交3个月，先拿钥匙，物业费的起算等明天找领导商量再答复你，被告当时听信了工作人员的话，也急于收楼，于是按照要求预交了3个月的物业管理费（日期为2012年1月至3月）。从那以后，再也没有人给我跟进物业管理的起算日期问题，直到现在也没有明确物业管理费的起算日期。导致被告无法确认物业管理费的缴费数，所以也拒绝缴纳物业管理费，直到搞清楚起算日起后缴纳。（2）没有跟进落实被告的房屋存在渗水等质量问题，被告有权在问题解决后再交管理费。被告的房屋自收楼之日起，一直无法入住。现客厅墙面一直有大面积的渗水，期间电话给楼层管家，也在现场看了这个问题，可是直今为止，该问题一直没有安排人员进行维修处理等工作。所以被告也拒绝缴纳物业管理费，直到原告将被告反映的问题跟进、协商处理好后缴纳。根据《保利城花园业主手册》第二条之（二）英式管家贴心服务之规定，原告没有正确履行、积极协调和处理事件的义务，突然将被告起诉，并主张高额滞纳金，其行为违反了﹤民法通则﹥的诚实信用原则。二、假设被告存在违约，那么原告的诉讼请求已过诉讼时效。被告自2012年7月29日确认收楼后，一直都没有收到过原告的有关物业管理收费等的书面告知，在原告提供的一是律师函被告也根本没有收到过，本人也从来没有签过名；二是原告提供的《催费通知书》及EMS回单，更荒唐的是EMS上的邮寄地址和电话也非被告所有，更谈不上被告确认收到和签字一说。故被告认为2013年9月以前的物业费已经超过法律规定的诉讼时效，原告无权主张。三、原告想被告所主张物业服务费、垃圾费、公摊电费等费用。被告自收楼确认房屋后，房屋一直空置未入住，并未产生垃圾，未使用电梯等公共场所，按照规定只缴纳物业管理服务费，其他垃圾费、公摊电费等原告无权向被告主张。四、关于滞纳金问题：1、被告于2012年7月29日确认收楼后，原告就物业费的起点问题直到现在也没有协商处理，更没有给被告一个明确的答复，导致被告没有办法交纳物业管理费。2015年9月原告的法务部姓罗某姓打电话让催款管理费，我把问题反映给她，她说协商处理马上给结果，后面沟通好后确认从确认收楼那天开始起收物业管理费且免收滞纳金，只是电话沟通，没有书面确认，并说让我直接去缴费处缴纳，说已经给物业管理收费处那边说好了。可是本人在前往缴费之前多次电话确认收费多少，物业管理处的答复还是从欠费的那天（2012年4月）开始起算，本人在2015年10月6日、10月30日前往收费处缴费，发现此问题还是没有解决，导致费用无法缴纳。在物业公司对物业管理费起算方式并未给出正式答复并告知时，以被告未按时缴纳物业费主张滞纳金是没有法律依据的。五、原告没有弄清事实，提供的起诉状及附件有些与事实不符，可以看出原告在日常的物业服务中的素质和态度。1、起诉状反映被告的收楼时间是2012年1月2日，而被告实际确认收楼时间是2012年7月29日。2、原告提供的广东金某律师事务所律师函及EMS回单，一是上写“2012年7月29日，被告与原告签订了相关协议。”与起诉状的时间自相矛盾；二是该律师函被告也根本没有收到过，本人也从来没有签过名。3、原告提供的《催费通知书》及EMS回单，更荒唐的是EMS上的邮寄地址和电话也非被告所有，更谈不上被告确认收到和签字一说。六、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。因此，综上所述，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明：原告是具有壹级资质等级的物业服务公司。涉案房屋位于广州市花都区花港大道保利城花园自编11-1栋1503房，建筑面积105.46平方米，权属于被告。
2010年5月29日，被告向广州保利置业有限公司购买涉案房屋，房屋交付时间为2011年12月31日前。《商品房买卖合同》签订后，被告依约支付房款。
2011年12月31日，广州保利置业有限公司通知被告于2011年12月26日至2011年12月31日前往收楼。被告于2012年1月2日前往收楼，因对涉案房屋质量有争议，当天并未签署《收楼确认书》。被告于2012年7月29日才正式办理了收楼手续。收楼当天被告向原告预交了三个月物业服务费共计567元。双方对预交的三个月物业费的起算时间陈述不一，原告陈述：预交三个月物业费是按照合同约定的收楼条件2011年12月31日往后的三个月的物业费，即2012年1-3月。被告陈述：预交三个月物业费应是自正式收楼即2012年7月29日后的三个月的物业费。
原告作为甲方与被告作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，其中原告签署的时间为2012年1月2日，被告签署的时间为2012年7月29日。该协议第二条物业管理服务内容约定：“一、房屋共用部分的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、安全管理；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理。”该协议第四条物业管理服务费用约定：“一、甲方或物业使用人应于每月10日前按月交纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的千分之三收取滞纳金。二、物业管理服务费按建筑面积收取，收费标准如下：1、住宅：（1）电梯洋房：￥1.80元／月·平方米。……特别提示：以上各类型房屋的物业管理服务费收费标准中均不包含：楼内走廊、楼梯、电梯、公共设施的共用水电费、小区范围内的路灯电费、未实行抄表到户的水电总表与分表之和之间的差额。上述公共水电费按政府规定另行分摊。三、物业管理服务费自房屋交付使用通知书约定的交付时间起计收，甲方未按约定时间办理房屋交付手续的，应交纳的物业管理服务费计收时间不变。四、因甲方原因空置房屋，由甲方全额缴纳物业管理服务费。”该协议第六条代收代缴收费服务约定：“受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费等有关的代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定，甲方或物业使用人应于每月10日前交纳上述费用。”
保利城花园小区至今未成立业主委员会，目前小区仍由原告提供物业管理服务。被告自2012年7月29日预交了三个月管理费后，再没有缴纳过管理费。
原告向本院提交广州市花都区物价局编号为穗花价函（2006）9号《关于征收城市生活垃圾处理费的复函》，其中规定城镇居民每月的生活垃圾处理费为4元／户。原告提交该证据拟证明被告欠付其垃圾清运费152元。
原告向本院提交其自行制作的公摊电费收费明细表的复印件及公摊电费的明细记录，拟证明被告欠付其公摊电费681.89元。
因被告欠交物业服务费，原告于2014年11月2日通过EMS发出《催费通知书》。诉讼中，被告陈述：由于该份快递地址一栏写明广州番禺区大石镇阳东路乳芳园29栋804房，电话135××××4852，均与被告的地址与电话不同，被告亦未收到该份快递。原告于2015年5月12日通过EMS向被告寄出一份《律师函》，要求被告支付截至2015年4月30日所拖欠的物业服务费、公摊电费及垃圾清运费，该邮件已妥投。
诉讼中，被告向本院提交录音及图片若干张，拟证明涉案房屋一直存在渗水问题，被告多次要求整修未果。
诉讼中，被告陈述：原告向其主张的物业服务费及其他费用中有部分已超过诉讼时效。
本院认为：原告是具有壹级物业管理资质的企业法人，具有从事物业管理服务的资格，其与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，也未违反法律、法规的强制性规定，依法成立有效。原告依约向涉案房屋所在小区提供物业服务，被告作为涉案房屋的业主，理应支付物业服务费。被告自2012年7月29日预交了三个月物业费后一直欠交物业服务费。原告提交的其于2014年11月2日通过EMS发出《催费通知书》，因被告的地址及电话有误，无法确认为原告向被告进行的催缴。因原告提交其于2015年5月12日寄出的《律师函》对被告欠付的物业服务费进行催缴，被告抗辩原告主张其欠付的物业服务费中有部分已超过诉讼时效，符合法律规定，故对2013年5月11日之前的物业服务费，本院不予支持。经核算，被告欠交2013年5月12日至2015年9月30日的物业服务费每月按189.8元（105.46平方米×1.8元）计算，共计5434.6元（189.8元÷31天×19天＋189.8元×28个月）。按原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定，甲方或物业使用人应于每月10日前按月交纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的千分之三收取滞纳金。因上述协议规定每月第10日前交纳费用。被告逾期交纳物业服务费，故被告应从欠费次月的第11日起向原告支付物业服务费的滞纳金。但滞纳金的数额均以不超过当月的物业服务费为限。故原告主张要求被告向其支付2013年5月12日至2015年9月30日物业管理费的滞纳金，合理合法，本院予以支持，但滞纳金的数额以不超过当月的物业服务费为限。其余部分因超过诉讼时效，本院不予支持。
对于公共分摊电费的问题，原告未能提供被告欠费期间小区摊分电费的金额、用电量、应摊分户数等方面的证据。对此，原告应对被告及小区其他住户分摊的公共分摊电费及具体金额承担举证责任。原告仅提单方提供的数据予以证明，本院不予采信，故对原告要求被告支付公共分摊电费681.89元的请求，本院不予支持。
关于垃圾清运费的问题，因原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定，受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费等有关的代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定，因原告未能向本院提交其受委托的书面证据及其代缴的垃圾清运费的发票，故对原告要求被告向其支付垃圾清运费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告高亚瑛于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州保利城物业管理有限公司支付自2013年5月12日至2015年9月30日止的物业服务费共5434.6元；
二、被告高亚瑛于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州保利城物业管理有限公司支付物业服务费的滞纳金（计算标准如下：1、2013年5月12日至2013年5月31日的滞纳金，从2013年6月11日起，以欠付的物业管理费120.2元，按日千分之三的标准计至被告付清上述物业管理费之日止；2、2013年6月1日至2015年9月30日的滞纳金，从次月11日起，以每月物业管理费189.8元为基数，按日千分之三的标准计至被告付清上述物业管理费之日止；上述各月物业服务费的滞纳金数额以不超过该月应交的物业服务费为限）；
三、驳回原告广州保利城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费192元，由原告广州保利城物业管理有限公司负担103元，由被告高亚瑛负担89元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审判员 袁 贞
二〇一五年十二月二十五日
书记员 张丽彬