大连市西岗区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）西执异字第8号
案外人哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司，住所地哈尔滨市道里区上海街。
法定代表人王昊，该公司董事长。
委托代理人徐松梅，黑龙江金马律师事务所律师。
申请执行人张智华，男，住址大连市甘井子区山东路。
委托代理人张勋，男。
被执行人杨永山，男。
被执行人王亚梅，女。
被执行人黑龙江省北安农垦绿宝乳业有限公司，住所地黑龙江省黑河市北安市。
法定代表人杨永山，该公司董事长。
被执行人黑龙江兴安岭乳业有限公司，住所地黑龙江省黑河市北安市铁西区。
法定代表人杨永山，该公司总经理。
本院在执行申请执行人张智华与被执行人杨永山、被执行人王亚梅、被执行人黑龙江省北安农垦绿宝乳业有限公司、被执行人黑龙江兴安岭乳业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司于2015年3月9日向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司称，2011年11月24日，我公司与杨永山签订借款及担保合同，约定：杨永山向我公司借款300万元，期限3个月，利率为月1.5％，王亚梅和海伦兴安岭乳业有限公司承担连带保证责任。合同签订后，我公司出借给杨永山300万元，合同到期后杨永山未能偿还借款本金并不再支付利息。2012年4月4日经协商，我公司与杨永山、王亚梅签订《房屋转让协议》，约定：将王亚梅名下，位于三亚市，三亚阳光名邸EF栋E1-93号房屋转让给我公司，约定价格为80万元，用于偿还杨永山在我公司的部分借款。协议签订后，杨永山将该房屋钥匙交与我公司，用该房屋抵偿借款本金80万元。同年8月17日，双方签订《回购协议》，约定：杨永山以80万元回购该房屋，期限至同年9月30日。到期后杨永山、王亚梅没有按约回购该房屋，双方于2012年11月22日，办理正式房屋交接手续，我公司自2012年开始即占有使用该房屋至今。期间我公司多次要求杨永山、王亚梅办理房屋买卖合同和预登记变更手续，其二人一直推脱不予办理。2013年底，我公司得知贵院以（2013）西民初字第415号民事裁定书，查封了该房屋，即向法院提出异议，法院对我公司的异议组织了听证，但至今没有结果。我公司认为依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院对该房屋的查封违法，应予以解除查封。现案件已进入执行程序，执行部门对该房屋继续查封，故我公司再次提出异议要求解除对该房屋的查封。
申请执行人张智华的委托代理人张勋对案外人哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司的异议认为：一、黑龙江省北安农垦绿宝乳业有限公司、杨永山根本不欠哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司、王昊300万元。相反哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司欠黑龙江省北安农垦绿宝乳业有限公司80万元。二、杨永山与哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司的的借款合同、担保合同、借据、以房抵债合同、回购合同、交接清单全部系伪造。三、依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，杨永山与哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司之间不是房屋买卖合同关系而是抵债关系；哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司也未实际占有案涉房屋；哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司一直不办理房屋过户手续有过错。故哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司与杨永山是蓄意造假、恶意串通对抗法院执行，应驳回哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司的异议。
本院查明，2011年11月24日，哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司与杨永山签订《借款合同》，约定：杨永山向哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司借款300万元，借款期限从2011年11月24日至2012年2月23日止，月息1.5％。同日，王亚梅和海伦兴安岭乳业有限公司与哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司签订一份《保证合同》，为杨永山的上述借款提供保证担保。上述合同签订后，哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司于2011年12月2日通过哈尔滨银行向杨永山转账支付借款300万元。借款期限届满后，杨永山未能依约还款，经双方协商，杨永山、王亚梅（甲方）与哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司（乙方）于2012年4月4日签订《房屋转让协议书》，约定：一、甲方将其购买的位于三亚市河东区迎宾路阳光名邸E座一单元903号房屋（备案登记：EF栋E1-**号），建筑面积为97.14平方米的住宅转让给乙方；二、房屋转让价格80万元；三、甲方同意乙方用该购房款直接偿还甲方的部分到期借款；四、因该房屋未办理产权证，甲方需在乙方指定的期限内协助乙方办理相关变更登记手续；五、办理房屋产权所需税费由乙方承担等。2012年8月17日杨永山、王亚梅（乙方）与哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司（甲方）又签订《房屋回购协议》，约定：一、甲方同意乙方回购前述房屋，回购金额80万元，乙方必须在2012年9月30日前向甲方支付全部回购款；二、如乙方没有按协议约定的期限向甲方支付全部回购款，甲方有权要求乙方在回购期限结束后的十五日内将房屋交付给甲方等。该《房屋回购协议》签订后，因杨永山、王亚梅未能依约付款，遂将该房屋交付哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司使用，并于2012年11月22日签订《房屋交接书》。
本院受理的原告张智华与被告杨永山、被告王亚梅、被告黑龙江省北安农垦绿宝乳业有限公司、被告黑龙江兴安岭乳业有限公司民间借贷纠纷一案，诉讼期间于2013年1月11日作出（2013）西民初字第425号民事裁定书，并依据该裁定书于2013年3月18日，查封了前述案涉房屋。该案件执行期间本院于2015年1月4日作出（2015）西执字第79-1号执行裁定书，对案涉房屋继续查封。
另查，原告哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司诉被告杨永山、被告王亚梅房屋买卖合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院于2014年2月17日作出（2014）城民一初字第169号民事判决书，判决：确认原告哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司诉被告杨永山、王亚梅于2012年4月4日签订的《房屋转让协议书》合法有效。
本院认为，案外人哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司在本院对案涉位于三亚市，三亚阳光名邸EF栋E1-93号房屋予以查封前，与被执行人杨永山、王亚梅签订合法有效的《房屋转让协议书》，以抵消到期债权的方式支付全部购房款，并合法占有该房屋，同时非因买受人自身原因未办理过户登记。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，本院（2015）西执字第79-1号执行裁定继续对三亚市，三亚阳光名邸EF栋E1-93号房屋予以查封缺少事实根据和法律依据，应予撤销。案外人哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司的异议成立。
关于申请执行人张智华的委托代理人张勋对案外人哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司的异议所提出的意见。首先，案外人哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司与被执行人杨永山、王亚梅签订的《房屋转让协议书》是基于双方的民间借贷法律关系所产生，双方的借贷关系及签订的《房屋转让协议书》的效力已经生效的三亚市城郊人民法院（2014）城民一初字第169号民事判决书及案外人提交的双方的《借款合同》、转账支票存根、进账单及银行对账单等予以确认和证实。其二，对于案涉房屋的交付，生效的民事判决书及双方签订的《房屋交接书》证实该房屋在本院查封前已经实际交付。对于买受人哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司在接受房屋后是否居住或由他人看管系其享有的权利，并不能否认案涉房屋已实际交付的事实。其三，无证据证明案涉房屋未办理产权过户登记系因买受人哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司的过错，相反在三亚市城郊人民法院受理的原告哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司与被告杨永山、王亚梅房屋买卖合同纠纷一案，被告王亚梅答辩时称：“希望将房产要回来，所以一直拖延没给东经天元公司办理房产变更手续”（见（2014）城民一初字第169号民事判决书）。其四，申请执行人没有证据证明案外人哈尔滨市东经天元小额贷款有限公司为其异议提交的证据全部系伪造。故对关于申请执行人张智华的委托代理人张勋的意见，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
撤销本院（2015）西执字第79-1号执行裁定书及据此裁定作出的执行行为。
如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。
审 判 长 迟云海
审 判 员 毕 胜
代理审判员 徐 立
二〇一五年六月十九日
书 记 员 张挧烽