江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第00843号
上诉人（原审被告、反诉原告）镇江市润州区土地房屋开发总公司，住所地镇江市润州区黄山南路20号。
法定代表人吴忠，该公司总经理。
委托代理人陈悦忠，江苏思扬宏律师事务所律师。
委托代理人董婷，江苏思扬宏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）孙东杰。
委托代理人许兆玉，江苏中坚汇律师事务所律师。
上诉人镇江市润州区土地房屋开发总公司因商品房销售合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2014）润民初字第00284号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年9月13日，镇江市润州区土地房屋开发总公司（以下简称润州公司）与孙东杰、彭爱凤、�贤和就位于本市润州花园二期14幢4层402室建筑面积为119.51平方米的房屋签订了买卖合同一份。合同约定：房屋总价款为979982元，所有权人为孙东杰。房屋经验收合格后于2012年12月31日前交付。房屋交付时，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示房屋验收合格的证明，签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人应提供《住宅质量保证书》和《住宅质量使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交房，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同同时约定，逾期交付房屋，不超过15日的，出卖人每日按照买受人已付房款承担万分之二的违约金，逾期超过15日，买受人要求继续履行合同的，出卖人每日按照买受人已付房款承担万分之二的违约金。关于合同价款的支付方式，双方约定买受人于2011年9月13日支付300000元，于2011年9月30日前办理完相关贷款手续，贷款金额为679982元。关于办理贷款事项，双方约定买受人如需办理贷款，应根据出卖人通知在十日内备齐相关的资料交由出卖人，在首期房款之后的三十日内办理完有关手续，如果买受人未征得出卖人同意，擅自拖延或拒绝办理有关手续，不超过15日，买受人每日按照应付房款承担万分之二的违约金，逾期超过15日，出卖人要求继续履行合同的，买受人每日按照应付房款承担万分之二的违约金。因买受人提供的资料不符合银行贷款条件，银行不同意贷款的，按照上述未提供贷款资料或拖延提供贷款资料情形处理。另合同也约定，双方不办理商品房预购登记的，出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内�得房地产权属证书的，出卖人应承担房屋价款2%的违约金。
合同签订后，孙东杰于当日通过银行卡给付润州公司房款30万元。2011年10月13日，润州公司开具一张金额为309982元的购房发票给孙东杰。2011年10月18日，双方当事人及案外人中国建设银行股份有限公司镇江分行就涉案房屋签订了一份金额为67万元的借款合同。2013年1月17日，涉案房屋竣工验收。2013年1月9日，双方进行蓄水试验，并于2013年1月20日蓄水试验结束。2013年7月10日，孙东杰领取车库钥匙一套。2013年9月11日，润州公司就涉案房屋向孙东杰出具房屋交接单一份。
双方未办理商品房预购登记。类似合同纠纷非个案，因润州公司原因孙东杰至今不能办理房屋权属登记手续。
一审庭审中，润州公司提供单方记录一份，证明已于2012年12月27日通知孙东杰领取钥匙，并于2013年1月19日实际交付房屋。孙东杰认为润州公司并未在2013年1月19日交付涉案房屋钥匙，交付钥匙的时间为2013年9月11日之前几日。
孙东杰一审诉称，润州公司逾期交付房屋，且至今不能办理房屋产权登记手续。要求润州公司承担逾期交房违约金49195元、未能在约定期间内提交办理权属登记的资料违约金19600元。
润州公司辩称，润州公司于2012年12月27日通知孙东杰，2013年1月9日孙东杰验房，并于2013年1月19日取得房屋。逾期办证系因不可抗力。孙东杰主张的违约金过高。请求驳回孙东杰的请求。
润州公司一审反诉称，孙东杰逾期支付购房款，要求孙东杰承担逾期付款违约金4212元。
孙东杰针对润州公司的反诉辩称，自己按照润州公司及银行安排办理贷款签字手续，贷款发放时间与自己无关。即使违约，违约金也应按照银行同期贷款利率上浮30%予以计算。请求驳回润州公司的反诉请求。
原审法院认为，合同依�成立生效后，对双方当事人均具有法律约束力。双方应根据合同的约定严格履行各自的义务。本案争议焦点在于润州公司何时交房。即使润州公司提供的单方记录真实，也只能证明双方曾对诉争房屋进行过蓄水试验，并不能证明孙东杰于2013年1月19日领取房屋钥匙。润州公司辩称的上述交付行为也不符合合同约定的交付方式，该公司亦未提供其他证据予以佐证，故对于润州公司的该项抗辩意见不予采信。孙东杰主张2013年9月11日交付房屋，有润州公司出具的交接单证实，应予确认。据此，润州公司应当承担逾期交房的违约金。参照同地段同时期同类型房屋的市场租赁价格，孙东杰主张的逾期交房的天数，逾期交房违约金数额调整为16498元。因润州公司原因孙东杰不能办理房屋权属登记手续，润州公司应按约承担违约责任。即使规划调整导致其他业主有过激行为，也不属于不可抗力，故对润州公司逾期办证违约责任的抗辩意见不予采信。房屋交接距今已数年，孙东杰因无法取得房产证而无法办理房屋买卖过户手续或转公积金贷款，影响颇巨，润州公司称约定违约金过高的理由不能成立。
孙东杰按约及时交付了购房款30万元，并不违约。合同约定买受人根据出卖人的通知在十日内备齐贷款所需资料送交出卖人，买受人只有在拖延、拒绝办理贷款、贷款额度不够或提供的贷款资料不符合贷款条件从而导致贷款迟延的情形才承担违约责任。现虽然贷款迟延了18日，但润州公司并无证据证明孙东杰存在上述违约情形，故余款67万元的给付亦不违约。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高�民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、镇江市润州区土地房屋开发总公司于判决生效后十日内给付孙东杰逾期交房违约金16498元，未能在约定期间提交办理房屋权属登记相关资料的违约金19600元，以上合计36098元；二、驳回镇江市润州区土地房屋开发总公司的反诉请求；本诉案件受理费1520元，反诉部分案件受理费25元，均由镇江市润州区土地房屋开发总公司负担。
上诉人润州公司不服一审判决，提起上诉称，上诉人2012年12月27日电话通知被上诉人交付房屋，被上诉人已经签字领取了钥匙。上诉人后来出具的交接单仅仅是为被上诉人办理煤气安装手续而提供给被上诉人的。逾期办证源于上诉人不能掌控的原因。一审判决支持被上诉人全部违约金主张显属不当。贷款逾期到达上诉人处的责任不�上诉人，被上诉人是付款义务人，如因他人原因造成贷款逾期到达上诉人处，应当由被上诉人承担逾期付款的违约责任。请求驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求。
被上诉人孙东杰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
双方当事人二审期间均未主张新的案件事实，未提交新的证据。本院对一审法院认定的案件事实予以确认。
本院认为：交付房屋是商品房销售合同中售房人的核心义务，双方在合同中明确约定了房屋交付的方式，上诉人是从事商品房开发销售的企业法人，应当严格按照合同约定的方式履行交付房屋的义务。本案中，上诉人所称的被上诉人签字领取钥匙时办理的手续内容不明确，其未能提供足够的证据证实在被上诉人认可的交付时间之前已经实际履行了房屋交付义务，应当由上诉人承担不利的后果。一审法院判决认定上诉人逾期交付房屋并无不当。
上诉人称逾期办证源于不可抗力依据不足，鉴于逾期办证时间较长，双方约定的违约金总额不大，一审法院对该项违约金数额未予调整，符合法律规定。
双方虽然约定买受人于2011年9月30日前办理完成贷款手续，但双方当事人对逾期付款违约责任的承担条件有明确的约定，即不按时备齐贷款资料交上诉人，贷款额度不足又不按时补足剩余购房款，以及不符合贷款要求又不按通知办理变更其他付款方式的手续。上诉人并未主张被上诉人有上述违约行为，也未提供足够的证据证实被上诉人有上述违约行为，故一审法院判决驳回上诉人的反诉请求符合法律规定，应予支持。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1520元，由上诉人镇江市润州区土地房屋开发总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一五年六月十一日
书 记 员 刘 静