广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初3477号原告：佛山市德馨园物业服务有限公司，住所：广东省佛山市禅城区。法定代表人：郝保峰。委托诉讼代理人：李志义，系广东引力律师事务所律师。被告：周惠宽，女，汉族，1967年11月17日出生。原告佛山市德馨园物业服务有限公司诉被告周惠宽物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序。后因本院在审理过程中发现本案不宜适用小额诉讼程序，故本院依法决定本案转为适用简易程序，并于2018年3月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李志义及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告向原告支付2016年1月1日至2017年12月31日的物业管理费5128.80元及逾期支付物业管理费的滞纳金1538.64元（以被告拖欠的物业管理费为基数，按合同约定每日5‰计至实际支付所有欠款为止，暂计至2017年12月31日，滞纳金按总标的30%计）；2、本案诉讼费用由被告承担。原告于诉讼中明确因滞纳金总额已超过物业管理费欠款本金的30%，其自愿按物业管理费总欠款的30%向被告主张滞纳金，并自愿放弃剩余滞纳金。事实和理由：被告是佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民公寓3座502房住户。2015年1月1日，佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民小组与原告签订了《格二公寓物业服务委托协议》，约定：委托管理期限为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止；住宅房屋物业服务费用由原告按建筑面积1.18元/平方米/月向业主或物业使用人收取（包括固定停车位、公共水电费、绿化费、垃圾及公共场所保洁费、垃圾清运费、定期除四害、抽取粪池费用、员工工资、福利、公共照明、梯灯、车位灯维修费、法定税费等）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金。协议签订后，原告依约对格二村民公寓提供了物业管理服务，但被告自2016年1月1日起一直拖欠物业管理费，期间原告多次向被告催收，被告却置之不理。至2017年12月31日，被告尚欠原告物业管理费合计5128.80元，其依约应承担逾期支付物业管理费的滞纳金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。被告辩称：一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定及《佛山市德馨园服务物业有限公司对格二公寓小区服务承诺》、《格二公寓物业服务委托协议》的约定，原告未按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已构成违约。《佛山市德馨园服务物业有限公司对格二公寓小区服务承诺》和《格二公寓物业服务委托协议》内注明原告为物业服务三级标准，并作出相关服务承诺。1、根据《普通住宅小区物业管理服务标准（三级）》的相关规定，小区物业管理服务标准（三级）的物业管理单位需每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率应为70%以上，而《佛山市德馨园服务物业有限公司对格二公寓小区服务承诺》中的承诺满意度则为85%以上，且原告承诺对薄弱环节持续改进，但原告从提供服务至今未进行过调查和沟通，很多问题无法得到解决，导致业主与原告矛盾激化。原告对小区不按时交物业管理费的业主从未入户或电话调查未缴费原因及解决业主问题，未向相关主管部门请求协商调解，未电话联系业主催收费用及沟通，仅在门口发放催费通知并直接诉至法院。2、原告从未兑现承诺开展任何社区文化活动，造成闲杂人员聚众赌博成风，多次发生严重斗殴事件，严重影响社会和谐环境。3、小区出入口时常出现无人值岗，杂物乱堆乱放现象严重。4、原告并未进行保洁巡查清理，小区绿化区域内任由他人占用，种植其他作物，原告却未进行清理与及时纠正。二、原告与案外人佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民小组签订的《格二公寓物业服务委托协议》存在严重瑕疵，欠缺业主表决会议文件。根据省市区镇的村民自治相关规定，合同、协议的公文文件必须盖章及经法定代表人签名，处理事务需通过会议形式决定，而《格二公寓物业服务委托协议》只有案外人佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民小组盖章，未有经济社法定代表人签名，亦无同意由原告提供物业服务的格二公寓业主表决会议文件，且该协议有无于祖庙街道农村办备案也无法得知。三、根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，被告依法享有先履行抗辩权。被告已缴纳2015年的物业管理费，2016年1月1日至今停缴物业费是原告提供的服务一直未达到相关标准及符合相关规定所导致。综上所述，被告延迟缴纳物业管理费是因原告未依约履行双方的合同（委托）约定，其明显未提供符合行业标准的服务，故被告有权根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定拒绝缴纳物业管理费，待原告依约履行合同义务并解决以下问题后，被告再缴纳所欠费用：1、原告在判决后15天内完善与案外人佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民小组签订的《格二公寓物业服务委托协议》，需由格二经济社法定代表人于协议上补充签名，通过召开相关会议完善格二公寓业主表决会议文件及同意确认由原告提供物业服务等相关法定证明文件，确保原告履行《格二公寓物业服务委托协议》的合法性及双方法定权利义务；2、原告在判决日后15天内制定完善的小区管理规范制度，经过业主法定代表通过后张贴公布栏；3、对所有业主进行入户满意度调查，合理解决业主提出的问题；4、原告在判决日15天内立即纠正将他人占用绿化用地种菜、种植其他作物的行为，恢复绿化用地，并按协议约定恢复绿化种植；5、原告立即纠正和清理杂物乱堆放现象，恢复良好安全的小区环境；6、定期举行小区正能量文化活动，端正民风，制止和杜绝聚众赌博现象再次发生；7、加强保安管理，确保定时巡逻，确保守岗人员人数并保持24小时值班；8、取消违规收取滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用；9、向全体业主公开声明自己的不足，并作出书面承诺保证。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照副本、被告人口信息查询资料。证明原、被告诉讼主体资格。2、《格二公寓物业服务委托协议》。证明①案外人佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民小组委托原告对涉案公寓进行物业服务，并就具体的物业服务内容、服务时间及双方权利义务、违约责任等进行了约定；②合同约定的服务期限为2015年1月1日至2017年12月31日，并由原告收取每月每平方米1.18元的物业服务费；③三年期间，原告已严格依约履行合同义务。3、《东升村格二公寓住户》。证明被告是原告提供物业服务期间的住户，且在委托管理期间欠缴物业管理费。4、《催费通知单》。证明原告在被告每月拖欠物业管理费的情况下向被告派发并且通知催促其按期缴纳物业管理费，但被告直至起诉仍未按时按期缴纳。5、《欠物业管理费的滞纳金明细表》。证明根据涉案《格二公寓物业服务委托协议》第十九条第4点的约定，被告拖欠物业管理费应依约支付滞纳金，因被告应付的滞纳金已超过物业管理费本金，故依据《中华人民共和国合同法》相关规定，原告自愿按物业管理费总欠款的30%主张滞纳金。诉讼中，被告未提交证据。诉讼中，本院依职权调取以下证据：《关于佛山市禅城区人民法院（调查函）回复》（佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民小组）及附件。本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《格二公寓物业服务委托协议》，有原件核对，且经案外人佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民小组确认属实，被告虽不予确认，但并未提交有效证据予以反驳，故本院对该组证据予以采信。原告提交的《催费通知单》，有原件核对，被告亦未对真实性持异议，故本院对真实性予以确认。原告提交的《欠物业管理费的滞纳金明细表》，系原告单方制作，本院将综合其他采信证据及查明事实待后认定。本院依职权调取的证据，原、被告均未持异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年1月1日，案外人佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民小组（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《格二公寓物业服务委托协议》，约定由案外人佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民小组委托原告为涉案格二公寓提供物业管理服务，协议主要内容为：“……第二条物业基本情况物业类型：住宅座落位置：佛山市禅城区祖庙（街道）南二路。建筑面积：住宅19500平方米；第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本协议承担相应的责任。第二章委托管理事项第四条房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护。第五条道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护。第六条公用绿地、花木等的养护和管理。第七条公用环境卫生。包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第八条交通与车辆停放秩序的管理。第九条维持公共秩序，巡视、门岗执勤。第十条管理与物业相关的工程图纸、住宅用户档案与竣工验收资料。第十一条协助社区组织开展社区文化娱乐活动。第十二条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业服务综合服务费；2.房屋共有部位和共用设施日常维修费；3.停车费；……第十四条对业主和物业使用人有违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施，并报有关执法部门处理。第三章委托管理期限第十五条委托管理期限为3年自2015年1月1日起至2017年12月31日止。第四章双方权利义务……第五章物业服务服务质量第十八条乙方按《佛山市普通住宅小区物业服务等级参考标准》中‘三级服务等级标准’实现目标管理。第六章物业服务费用第十九条物业服务综合服务费1.住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.18元向业主或物业使用人收取；（包含固定停车位、公共水电费、绿化费、垃圾及公共场所保洁费、垃圾清运费、定期除四害、抽取粪池费用、员工工资、福利、公共照明、梯灯、车位灯维修费、法定税费及其他应缴税费）注：下水道每年清理4次，粪池每年清理不少于1次。2.空置房屋的管理服务费，按全额收取；3.根据小区的特性，灵活安排收费及上班时间，乙方于每月的10日前向本物业的全体业主/使用人收取上月物业服务费及相关费用。4.业主和物业使用人逾期交纳的，按下列方法处理：从逾期之日起每天应按费用的千分之五交纳滞纳金。……”。后因被告拖欠物业管理费，原告向被告发出《催费通知单》催收欠费。2018年2月1日，原告与案外人佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民小组共同出具《东升村格二公寓住户》，确认被告所有的公寓房号为3座502房，建筑面积181.06平方米，物业管理费收费标准为1.18元/平方米/月，委托管理期限为2015年1月1日至2017年12月31日。2018年3月16日，经本院发函询问，案外人佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民小组向本院出具《关于佛山市禅城区人民法院（调查函）回复》，确认原告系通过公开招标中标后与该村民小组签订涉案《格二公寓物业服务委托协议》，原告提交的上述协议属实，另陈述：“因本小区居住人员大部分都是早出晚归，所以只有晚上才召开业主大会。我们是有召开过业主大会，讲明前期物管公司管理协议到期并退场，不再管理的情况，后应大部分业主要求，另请物管公司对格二公寓的物业管理，当时由两间公司应聘，由于情况特殊，本小组采用发出选票。到各户自行挑选（有选票、点票、及两公司代表确认签名记录）。选出物业管理公司后，本村民小组与中标公司曾召开过业主大会对管理协议内容进行商定，后才签订委托管理协议，协议签订后，本村民小组要求管理公司与小区各户业主签订管理合同的。”上述复函附《关于格二公寓小区选择物业服务公司的公开征询意见书》及投票结果统计。《关于格二公寓小区选择物业服务公司的公开征询意见书》上载：“尊敬的各位住户：你们好；经过长时间的研究和考察，根据乡镇街及部分住户意见，东升格二经济合作社决定就格二公寓小区物业服务事宜向全体住户公开征询意见。现经过认真筛选，推选如下两家专业物业服务公司供选择，敬请各住户发扬民主、认真审阅并做出选择，在您认为理想的公司名称前面的‘□’格内打‘√’即可，（只可打一个‘√’其他符号无效）。并于2014年12月18日晚上8时前交到格二办公室指定信箱内。过期无效，不填或不交视作弃权处理，我们将定于19日将统计结果向全体住户公布。特此通知，祝家庭幸福，工作顺利！1、□佛山市德馨园物业服务有限公司2、□杨永坚（无资料1.10元/㎡）”。投票结果统计如下：发出票数128张，收回票数94张，杨永坚22张，德馨园56张，作废16张。2018年3月16日上午9时35分，本院工作人员至涉案格二公寓小区作现场勘查。经勘查，该小区出入口设有门禁及保安亭，有一名保安人员值守，但未对来访人员进行阻拦或询问，小区主道亦未发现有保安人员巡逻。另，部分公寓楼一层架空层处杂物较多且堆放凌乱，部分绿化带亦存在杂物堆放及种植蔬菜现象，但暂未发现绿化带养鸡现象。部分公寓楼一层防盗门外张贴相关物业管理工作通知及要求部分业主配合处理车房及绿化带养鸡问题的通知。诉讼中，原、被告一致确认：原、被告并未签订书面物业服务协议，现涉案公寓仍由原告提供该物业管理服务。原告陈述：被告主张的养狗种菜问题并不存在，原告如发现会及时处理，养鸡问题则是春节期间部分业主私自将鸡笼放到绿化带旁边，原告已书面通知相关业主及时处理。另，《佛山市德馨园物业服务有限公司对格二公寓小区服务承诺》仅是2014年的部分初始洽谈方案，后经数次修改后最终由原告与案外人佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民小组签订《格二公寓物业服务委托协议》，应以该协议为准。被告陈述：涉案房屋现由被告自住。被告确认原告主张的欠费期间及计费标准，但被告并非故意拖欠物业管理费，系因原告未依约履行物业管理义务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。据案外人佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民小组向本院作出的复函，其系通过公开招标及投票表决等方式确定原告作为涉案格二公寓的物业管理服务机构，并召开业主大会确定物业管理协议内容后方与原告签订《格二公寓物业服务委托协议》，当中程序公开透明，未违反强制性法律规定，故案外人佛山市禅城区祖庙街东升村格二村民小组实系代表包含被告在内的各公寓业主与原告签订《格二公寓物业服务委托协议》。上述协议为当事人真实意思表示，协议内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，并依法对被告产生约束力，原、被告均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自义务。被告所主张之上述协议未有法定代表人签名及是否备案问题并非合同法定无效事由，本院对其上述抗辩意见不予采纳。关于原告主张被告支付2016年1月1日至2017年12月31日物业管理费及滞纳金的诉请。依据上述《格二公寓物业服务委托协议》的约定，被告负有依约按期支付物业管理费的合同义务。被告虽抗辩认为原告未依约提供物业管理服务，但其并无有效证据证明被告欠费期间原告确存在相关违约行为，且据本院现场勘查情况，涉案小区物业服务管理工作虽确有瑕疵，但尚不足以构成被告抗辩履行支付物业管理费合同义务的合法事由，故被告的上述抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。因被告于诉讼中确认原告主张的上述欠费期间，故被告应向原告支付2016年1月1日至2017年12月31日物业管理费合计5127.62元（1.18元/月/平方米×181.06平方米×24个月）。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于原告主张的滞纳金，被告长期拖欠物业管理费的行为明显已构成违约，原告有权依据涉案《格二公寓物业服务委托协议》第十九条的约定向被告主张滞纳金，但因上述协议约定的滞纳金标准明显过高，且经本院现场勘查及庭审调查，原告的物业管理工作确存在瑕疵，结合涉案公寓系列诉讼案当事人陈述意见，原告的上述工作瑕疵也为导致原、被告产生纠纷的原因之一，故本院综合案件事实及依据公平原则，酌定被告按物业管理费欠款总额的10%即512.76元（5127.62元×10%）向原告支付滞纳金，原告诉请超出部分，本院不予支持，望原告以此为戒，日后积极提高物业管理服务水平，以期营造互赢互利的和谐小区环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告周惠宽于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市德馨园物业服务有限公司支付2016年1月1日至2017年12月31日物业管理费合计5127.62元；二、被告周惠宽于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市德馨园物业服务有限公司支付因逾期支付上述物业管理费产生的滞纳金512.76元；三、驳回原告佛山市德馨园物业服务有限公司的其他诉讼请求。被告周惠宽如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由原告佛山市德馨园物业服务有限公司负担4元，由被告周惠宽负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一八年三月二十七日书记员  胡会婷附件：引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。