湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民一初字第13号
原告（执行案外人）：宁辉，男，1972年1月6日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区石板滩镇石板滩村前进组。
委托诉讼代理人：肖骥，北京市中北律师事务所律师。
被告（申请执行人）：张爱先。
委托诉讼代理人：高文丽，湖南合策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡希跃。
被告（被执行人）：朱纯杰。
委托诉讼代理人：胡国华。
原告宁辉与被告张爱先、被告朱纯杰案外人执行异议纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁辉及其委托代理人肖骥，被告张爱先的委托代理人高文丽、胡希跃，被告朱纯杰的委托代理人胡国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宁辉向本院提出诉讼请求：判令停止查封宁辉向朱纯杰购买的且由宁辉占有、使用的坐落于常德市武陵区首创大夏（产权证号为常房权证武字第××号）的房产，并停止评估、拍卖。事实和理由：张爱先与朱纯杰之间的借贷涉嫌非法吸收存款刑事案件，依法应当移送侦查机关，且张爱先与朱纯杰之间的大额借款不真实，无银行转账凭证予以证明，民事调解书内容违法，系典型的虚假诉讼。宁辉已于2009年5月1日购买了朱纯杰名下坐落于常德市武陵区首创大夏（产权证号为常房权证武字第××号）的房产，并已支付全部购房款及实际占有、使用、收益至今，宁辉在购房过程中没有任何过错，人民法院强制执行该房产错误。
张爱先辩称：1、宁辉向人民法院起诉张爱先的事实不存在，涉案借款并没有用于朱纯杰开发的常德市“金地茗苑”项目，朱纯杰向张爱先借款时间是2009年2月30日，早于朱纯杰与案外人杨晓丹、徐建新共同投资买断“金地茗苑”项目开发经营权两年多（开发时间为2011年4月1日）；2、宁辉起诉张爱先的理由不成立，张爱先与朱纯杰之间的民间借贷经人民法院调解结案；3、宁辉与朱纯杰签订的《房屋出售协议书》所涉房屋已设定抵押，至今未解除，未经抵押人同意签订售房协议，违反了法律强制性规定，属于无效协议，不受法律保护。请求驳回宁辉的诉讼请求。
朱纯杰辩称，宁辉的起诉的理由成立，应当停止查封；朱纯杰向张爱先借款的金额没有300万元，在向张爱先借款之前，朱纯杰就已将房屋卖给了宁辉。请求支持宁辉的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：宁辉提交的证据材料即2013年3月3日的借据一份、2013年5月31日的欠条一份、常德市公安局武陵分局起诉意见书一份、门窗制作安装合同二份、朱纯杰案情况登记表一份与本案不具有关联性，不予采信；宁辉提交的常德市土地使用权抵押（他项权利）注销登记申请表一份，其内容填写不完整，且只是注销登记申请表，无注销登记是否被核准的记载，其真实性无法确定，故不予采信。张爱先提交的证据材料中的借据上的日期错误，但该借据所记载的借款金额被生效的湖南省常德市武陵区人民法院（2009）武民初字第1371号民事调解书所确认，故对该借据的真实性予以采信；调解笔录有当事人的签字认可，民事调解书已发生法律效力，故对调解笔录、民事调解书的真实性、合法性、关联性予以采信。张爱先提交的《资产分割协议》、合同编号为222893号的《常德市商品房买卖合同》与本案没有关联性，不予采信。
根据采信的证据及当事人的陈述，确认以下案件事实：2009年7月30日，湖南省常德市武陵区人民法院作出(2009)武民初字第1371号民事调解书，内容为：一、朱纯杰应偿还张爱先借款本金300万元；二、还款时间：从2009年8月至2009年11月每月30日前偿还本金50万元，2009年12月30日前偿还本金100万元；三、如朱纯杰对上述还款计划任何一期不按时履行，则张爱先有权按借款本金328万元申请执行，并从借款之日起按月利率3分计息；如朱纯杰按期还款，张爱先自愿放弃借款利息。随后，湖南省常德市武陵区人民法院受理该执行案件。
2009年11月5日，本院作出(2009)常执指字第51号执行裁定，将该案指定由湖南省常德市鼎城区人民法院执行。
2009年11月27日，湖南省常德市鼎城区人民法院作出(2009)常鼎执字第197号执行裁定，查封被执行人朱纯杰家庭所有的以朱纯洁名义登记的房产（产权证号为常房权证武字第××号）以及以其丈夫胡国华名义登记的房产（产权证号为常房权证武字第××号），查封期间由被执行人朱纯杰自行保管被查封的房产，在查封期间被执行人及家人可以使用被查封的房产，但不得变卖被查封的房产，不得对被查封的房产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。2009年12月，湖南省常德市鼎城区人民法院向当事人及房管部门送达该执行文书。
2010年7月8日，本院作出(2010)常执提字第2号执行裁定，将该案由本院提级执行。
2010年8月2日，张爱先与朱纯杰达成执行和解协议，由朱纯杰分期给付张爱先249万元，但后因朱纯杰未履行未果。
2013年1月30日，本院作出(2010)常执提字第2-3号执行裁定，查封朱纯杰名下的产权证号为常房权证武字第××号房产。
2014年5月29日，本院作出(2010)常执提字第2号通知，告知朱纯杰本院已于2013年1月30日作出(2010)常执提字第2-3号执行裁定，查封其所有的产权证号为常房权证武字第××号房产。责令其自收到本通知书之日起十日内履行(2009)武民初字第1371号民事调解书所确定的给付义务，逾期本院将依法对查封的房屋进行评估、拍卖。宁辉不服，以案外人名义向本院提出执行异议。本院于2015年8月21日作出（2015）常执异字第138号执行裁定书，裁定驳回宁辉的异议。宁辉不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉。请求判令停止查封产权证号为常房权证武字第××号房产，并停止评估、拍卖。
另查明，2009年5月1日，朱纯杰与宁辉签订《房屋出售协议书》，朱纯杰将位于湖南省常德市武陵区首创大厦606房(171.24㎡)以2500元／㎡，总价428100元的价格出售给宁辉，并注明：该房在工商银行的按揭余款由朱纯杰自行还清，在2009年7月1日交付给宁辉使用，办理产权、土地过户费用由宁辉承担，该房屋产权归宁辉所有。同日，朱纯杰在该协议书上批注“今收到宁辉房款428100元”。该协议签订后，朱纯杰向宁辉交付了该房屋。2010年3月10日，宁辉将该房屋出租给他人使用至今。
还查明，产权证号为常房权证武字第××号房产，位于湖南省××××四眼井社区居委会1栋（首创大厦），登记产权人为“朱纯洁”，户号为606房，产权面积为171.84㎡，登记时间为2007年6月12日。2009年，朱纯杰与中国工商银行股份有限公司常德三岔路支行签订《个人借款／担保合同》，由中国工商银行股份有限公司常德三岔路支行向朱纯杰发放贷款250OOO元，朱纯杰以该房屋设定抵押。同年3月17日借贷双方办理了抵押登记，抵押期限为5年，2013年8月朱纯杰将该笔贷款已还清，但该抵押至今尚未解除。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：宁辉对登记在朱纯杰名下的产权证号为常房权证武字第××号房产是否享有所有权，是否对该房产享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，宁辉与朱纯杰签订房屋出售协议后，已支付了合同约定的全部价款，并实际占有、使用、收益至今，没有办理房屋过户手续的原因不在于宁辉，宁辉对此没有过错。虽然宁辉与朱纯杰签订房屋出售合同时知晓合同所涉房屋设置了抵押，与《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定不符，但该法条并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，系管理性规定，宁辉与朱纯杰签订的房屋出售协议有效。张爱先以朱纯杰转让抵押房产未经抵押权人同意为由，辩称宁辉与朱纯杰签订的房屋出售协议无效的理由不成立，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，宁辉在人民法院查封前已签订了书面买卖合同，并且支付了全部价款，占有、使用、收益至今，2013年8月朱纯杰将登记在其名下的产权证号为常房权证武字第××号房产设定抵押而向中国工商银行股份有限公司常德三岔路支行所借的250000元贷款还清，但未办理抵押解除手续，导致宁辉无法办理过户登记手续，其原因不在宁辉，宁辉对执行标的（产权证号为常房权证武字第××号房产）享有所有权，且享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，宁辉要求停止查封产权证号为常房权证武字第××号房产，并停止评估、拍卖的诉讼请求于法有据，应当予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
停止查封产权证号为常房权证武字第××号房产，并停止评估、拍卖（或不得执行产权证号为常房权证武字第××号房产）。
案件受理费7721.5元，由张爱先、朱纯杰负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
本院（2015）常执异字第138号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 朱梅安
审判员 王道万
审判员 柳 萌
二〇一六年九月一日
书记员 赵丹丹
附：本案适用的法律条文
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民
法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。