杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初15056号
原告：杭州萧山城南溪头黄预制厂，机构代码14342086-2，住所地杭州市萧山区蜀山街道溪头黄村。
法定代表人：汤永法，总经理。
原告：汤永法，男，1962年6月8日出生，汉族，住杭州市萧山区。
二原告共同委托诉讼代理人：徐伟龙，杭州市三和法律服务所法律工作者。
被告：杭州萧山蜀山街道溪头黄社区经济联合社，机构代码73380850-9，住所地杭州市萧山区蜀山街道溪头黄社区。
法定代表人：蒋剑江，社长。
委托诉讼代理人：吴学军、方贤君，浙江法君律师事务所律师。
原告杭州萧山城南溪头黄预制厂（以下简称城南预制厂）、汤永法诉被告杭州萧山蜀山街道溪头黄社区经济联合社（以下简称溪头黄经联社）租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理后，依法由审判员郑卜训适用简易程序于同年12月13日公开开庭进行了审理，汤永法及二原告的共同委托诉讼代理人徐伟龙、被告溪头黄经联社的法定代表人蒋剑江及委托诉讼代理人吴学军到庭参加诉讼。双方曾申请庭外协商及审限届满后继续适用简易程序审理，本院均予准许，并依法延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告城南预制厂、汤永法向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2011年10月31日签订《溪头黄预制场租赁协议书》；2.被告返还原告方已支付的租金1917808元（应付租金计算自2011年11月1日至2016年6月27日计1700天，为582192元，计算方式为实付租金250万元减去582192元）；3.被告赔偿原告方钢结构厂房损失471229元（建造的工程价款）、厂房起重机损失58000元（原为厂房上方的行车设备，拆除时割断后报废，现尚在厂区），合计529229元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告汤永法系城南预制厂实际经营者及法定代表人。2011年10月21日，被告对溪头黄社区预制场租赁项目以公开竞标方式招租，原告方成为中标者。同年10月28日，原告方支付了20年的租金计250万元。同年10月31日，原告方与被告签订《溪头黄预制场租赁协议书》（以下简称协议书），约定租期自同年11月1日至2031年10月31日，协议签订时被告明确要求原告方进行旧厂房改建。2012年10月20日，经村民代表大会通过，被告向萧山蜀山办事处提出《关于溪头黄预制厂旧厂房改建的报告》，明确要求承租方投入改建旧厂房，并说明在承租期内按合同要求以每年百分之五的比例量化到社区集体资产等。原告改建旧厂房履行了招标文件的要求，于同年11月26日经被告同意建造钢结构厂房1624.93㎡，厂房造价471229元，厂房内安装行车价值58000元，并于同年12月16日建造完成且投入使用。2016年6月12日，原告收到杭州市萧山区蜀山拆违控违办公室发出的“责令限期改正通知书”，要求原告于同年6月14日前自行改正，如逾期不改正的，依法可以拆除。原告曾多次要求被告进行协调或补办相关手续，而被告不予理会。现原告所改建旧厂房的钢结构厂房1624.93㎡及行车已被杭州市萧山区蜀山拆违控违办公室拆除，给原告方造成了巨大经济损失，合同目的已无法实现。2016年6月24日，原告方向被告发出“解除《溪头黄预制场租赁协议书》通知书”，被告于同年6月27日收到该通知书，后原告方于同年7月4日收到被告关于同意解除合同的回复，但被告拒绝返还已付租金及赔偿原告损失。
原告方认为，一、关于合同相对方。因为事后的厂房建造、设备购买均以城南预制厂的名义进行，故原告方认为合同相对方系城南预制厂，故现其主张的权利主体为城南预制厂。二、关于解除合同的法律依据。原告方依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条及第二百三十一条的规定向被告发出了解除通知书，被告也进行了回应并同意“解除合同、退还租金且原告方无需支付违约金”，只是双方就赔偿问题未达成一致，故认为协议解除的时间点为被告收到解除通知书之日即2016年6月27日，这也是原告方计算租金返还的时间点。三、原告经村委会同意并按招标文件要求建造厂房进行生产经营，也就是原告方的合同目的，这也是为了增加被告集体资产的需要，故所建厂房的产权归被告所有，原告仅承担经营管理的责任；同时，改建厂房在居委会的报告中明确系履行招标文件及增加集体资产的要求，并非案涉租赁标的物。案涉土地系集体土地，租赁房屋改建后，因被告未履行对厂房建造报告的审批义务，导致所建厂房变成违章建筑而被拆除，其应承担相应责任。至于居委会与溪头黄经联社的主体问题，原告方认为二个主体相同，就案涉合同相对性而言，不可能由居委会出面，而无论是房屋改建还是重建，都有居委会和溪头黄经联社参与，故二者出具的报告对原告方具有约束力。此外，《协议书》第六条并非规定房屋灭失及违建的责任由原告方承担，应为房屋建造后使用及管理不当的责任。四、关于损失的认定。原告已提供证据证明建造厂房及购置物品的损失，故应由被告赔偿。综上，原告方坚持不继续履行并要求解除合同，目前尚未清退是因为被告没有接收所致。
被告溪头黄经联社辩称，一、案涉合同尚未解除。首先，租赁物事实上还在原告方的控制之下，原告方尚未移交。原告强调被告的回复表示同意解除合同，这是误解，“溪头黄社区三委会议回复”第五点明确“在乙方同意以上四点的情况下甲方再进行表决”，即在乙方不同意前四点的情况下该回复没有效力。其次，原告方主张要求解除合同和返还租金没有法律依据，被告要求继续履行合同。原告所主张作为违章建筑而被拆除的厂房及起重机并非案涉租赁物，系原告事后自行添加，拆除并不影响租赁物的使用，与合同解除没有关联性；案涉标的物明确为2500㎡的场地及217㎡的厂房，目前尚在正常使用中，根本不存在合同依法解除的法定事由。同时，《协议书》第九条约定征迁征用为合同解除的条件，目前为止并无相关事实发生，故原告无权主张解除合同。二、《协议书》及相应招标文件、补充方案等均未表明以“被告要求原告改建”作为协议履行的条件，居委会的报告所涉“明确要求”与事实不符，改建系原告自己的行为，三委会出具报告只是协助原告审批，批复的权限在政府相关部门。在此情况下原告未批先建，《协议书》第六条及相应法律均规定应无偿拆除。三、原告要求赔偿损失无事实和法律依据。《协议书》第六条约定“租赁期间建造厂房所涉及的一切费用由原告方自行承担，被告不承担一切责任”，原告建造厂房应当经街道办事处同意，但其在街道未同意的情况下私自建造，违法建筑的拆除应当由其自行承担责任。四、根据《协议书》第七条、第十条的约定，若法院判决合同解除，被告应在退还的租金中扣除5%的违约金，且原告方不可拆除不动产的所有权应当无条件归被告所有。综上，被告明确不同意解除合同，要求原告基于诚信继续履行合同，并依法判决驳回原告诉请。
本院经审理认定以下事实：2011年10月21日，被告就溪头黄社区预制场租赁项目以公开竞标的方式招租，原告方以最终竞得价250万元中标，汤永法在预制场租赁成交确认书中“竞得人代表处”签名确认。同年10月28日，汤永法支付被告20年的租金计250万元。同年10月31日，被告作为甲方与乙方城南预制厂签订《溪头黄预制场租赁协议书》，协议落款乙方处由城南预制厂盖章，代表处由汤永法签名，约定甲方出租预制场地及房屋等，场地计2500㎡左右，平房217㎡左右，租期自同年11月1日至2031年10月31日，计20年。乙方如没有使用到已缴租金年限，出租方按实际年限扣除外退还余额不计利息；乙方承包租赁期内建造的厂房所涉及的一切费用及责任均由乙方自行负责，甲方不承担任何责任。20年租期到期后乙方所用的不动产所有建筑物无条件归甲方所有，但期满后在同等条件下有优先租赁权；违约责任，如双方未按前述协议条款履行的，则应赔付对方总租金的5%作违约金，政府征用不作双方违约；社区招标文件及有关预制场招标补充方案作为本协议附件，并有一定的协议效力等内容。2012年10月20日，萧山区蜀山溪头黄社区居民委员会向蜀山办事处提出“关于溪头黄预制厂旧厂房改建的报告”，该报告已经社区三委讨论通过并签名确认，报告内容为“我社区于2011年对预制厂进行公开招标出租，并明确要求承租方投入改建旧厂房，增加面积于承租期满后无条件归社区所有，并在承租期内按合同要求以每年百分之五的比例量化到社区集体资产。现预制厂承租者汤永法报告要求改建预制厂厂房2500平方，对于社区集体资产增加提供了有力的保证，并履行了招标文件的要求”等，并请求街道批准溪头黄预制厂旧厂房改建的报告事项。之后，除原有房屋外，原告方在租赁场地上建造了相应的钢结构厂房并投入使用。2016年6月12日，杭州市萧山区蜀山拆违控违办公室向汤永法发出“责令限期改正通知书”，认为其位于蜀山溪头黄社区的建筑物（构筑物或其他设施）涉嫌违反《中华人民共和国城乡规划法》（或未按照乡村建设规划许可证的规定）、《中华人民共和国土地管理法》的规定，并责令其于同年6月14日前自行改正，如逾期不改正的，依法可以拆除，由此造成的一切经济损失由其自行承担。后前述改建的厂房被依法拆除。原告方据此于同年6月24日向被告发出“解除《溪头黄预制场租赁协议书》通知书”，认为“其改建旧厂房的房屋被拆除，造成巨大经济损失，合同目的不能实现”等，并告知自解除通知到达溪头黄经联社之日起解除双方签订的协议书，以及要求无条件退回自解除租赁合同日起剩余的租金并就经济损失协商等，被告方予以回复，内容为“1、根据乙方通知书要求，社区考虑乙方实际情况，根据合同，同意按实际未使用年限退还租金，乙方不付甲方违约金。2、经讨论乙方投入的不动产必须在退租前无条件拆除，不拆除的当自行放弃处理归社区所有。3、乙方被街道所拆除的钢棚、建筑，甲方不承担一切经济赔偿责任。4、乙方要求退租赁费，乙方必须在企业全部清场后，经甲方实验收认可按实际日期计算退还租赁费。5、如乙方同意以上4点，甲方召开党员及代表大会进行表决，表决通过后方可执行”。因案涉经济赔偿争议，原告遂起诉来院，案经调解无效。
另查明，前述项目招标文件明确“中标人没有使用到已交租金年限，出租方按实际年限扣除外退还余额”、“20年租期到后中标方的不动产所有建筑物无条件归出租方所有”等。
以上事实有原告提供的预制场租赁成交确认书、收款收据、《溪头黄预制场租赁协议书》、关于溪头黄预制厂旧厂房改建的报告及会议纪要、责令限期改正通知书、解除《溪头黄预制场租赁协议书》通知书及EMS快件凭证、溪头黄社区三委会议回复、照片，本院依法调取的招标文件及补充方案以及双方于庭审中的陈述等予以证实。
本院认为，案涉租赁协议系双方真实意思表示，条款亦经过双方充分协商确定，且不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。关于合同主体，协议乙方明确为城南预制厂，汤永法仅作为乙方代表签名，且庭审中原告方亦明确合同相对方为城南预制厂而非汤永法，故合同权利义务应由城南预制厂承担。针对本案主要争议点，其一、导致案涉改建厂房被拆除的原因、违约情形及合同解除的认定。结合前述认定事实，改建厂房因涉嫌违反相应法律规定而被蜀山依法拆除，该厂房建设并未取得相应的行政许可，具有违法性，按协议约定建造厂房所涉费用及责任应由承租方自行承担。本案庭审中原告方主张“招标文件等材料已明确要求承租人需改建旧厂房并作出了相应承诺”等，但招标文件及补充方案中并未涉及被告方的前述要求及相应承诺，居委会的改建报告也仅体现为其认可原告方改建旧厂房以及其就厂房改建事宜尽到相应协助义务，但并未获得街道批准；同时，协议中也未明确体现报告所涉“按比例量化到社区集体资产”的要求，且对相应的责任进行了明确，故可认为原告方的该项主张无事实依据。关于合同解除问题，被告的回复中提出了包括同意退还剩余租金在内的多项条件，设定了新的要约，但原告方并未反馈或予以认可，故可认为双方对此存在争议，并未就合同解除协商一致，且协议亦未明确相应的约定解除权，故不能认定双方已协商一致解除合同。同时，本案原告方也提出了合同目的无法实现的主张，并认为“原告方经村委会同意并按招标文件要求建造厂房进行生产经营，这也是原告方的合同目的”等。本院认为，结合前述分析，招标文件等并未明确改建厂房的相应要求，协议中也未约定原告方的该项义务，故原告方的改建行为应属合同范围之外；根据庭审双方陈述，案涉改建厂房拆除后，原租赁场地及房屋并未改变，协议约定的租赁物仍可继续使用，且原告方也明确租赁物已转租给第三方经营使用至今，被告亦要求继续履行合同，故可认定协议约定的合同目的并非无法实现；此外，协议中关于“建造厂房所涉费用及责任由承租方自行承担”的约定明确，且合法有效。综上，原告方关于解除合同及返还剩余租金的请求，无事实及法律依据，故不予支持，对被告方相应合理辩称予以采信。其二、关于原告所主张实际损失及责任认定。就实际损失，原告方提供了《建设工程施工合同》及钢结构工程结算单、《工业品买卖合同》及增值税专用发票等证据，被告认为与本案无关，本院认为，该证据无法充分有效证实损失，故难以认定。就责任承担，结合前述分析，案涉协议未解除情形下，相应损失即使存在，亦属原告方可预见的风险，且应按协议约定承担责任，故对其该项损失赔偿请求不予支持，对被告方相应合理辩称予以采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回杭州萧山城南溪头黄预制厂、汤永法的诉讼请求。
案件受理费26376元，减半收取计13188元，由杭州萧山城南溪头黄预制厂、汤永法负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 郑卜训
二〇一七年三月三日
书记员 王中卉