浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙舟民终字第151号
上诉人（原审原告）戎丽莎。
委托代理人林海伟。
上诉人（原审被告）舟山京汇置业有限公司。
法定代表人虞信科。
委托代理人郭行舟。
委托代理人沈枫。
上诉人戎丽莎与上诉人舟山京汇置业有限公司（以下简称京汇置业）因商品房预售合同纠纷一案，不服舟山市普陀区人民法院（2014）舟普民初字第203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
戎丽莎原审诉称：2011年10月18日，其与京汇置业分别签订商品房买卖合同三份，京汇置业将其开发的位于舟山市普陀区东港街道商务中心周边28—3地块的京汇不夜商城第7幢204室、203室和104室商业用房出卖给戎丽莎，其中：204室房屋的建筑面积为340.58平方米，单价为25000元／平方米，总价为8514500元，戎丽莎在签订合同时首付4264500元，余额4250000元通过银行按揭付清；203室房屋的建筑面积为368.99平方米，单价为25000元／平方米，总价为9224750元，戎丽莎在签订合同时首付4614750元，余额4610000元通过银行按揭付清；104室房屋的建筑面积为248.92平方米，单价为50122.13元／平方米，总价为12476400元，戎丽莎在签订合同时首付6246400元，余额6230000元通过银行按揭付清。同时，上述三份商品房买卖合同均约定：京汇置业应于2013年6月28日前将经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案的商品房交付戎丽莎使用，若逾期交付达60日以后且戎丽莎要求继续履行合同的，则合同继续履行，京汇置业应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付戎丽莎已付房款万分之十的违约金。上述三份商品房买卖合同还就其他相关事项进行了约定。
合同签订后，戎丽莎根据约定将此前与京汇置业的出借款或预付购房款合计15100000元转化为购房款。2013年6月25日，戎丽莎办妥贷款手续后将上述房屋应付的购房款合计15090000元汇付京汇置业，另戎丽莎又将购房余款差额25650元处刷卡支付。但此后，虽经多次催促，京汇置业直到2013年11月6日才通知交付房屋，逾期已达131日。戎丽莎请求法院依法判决京汇置业支付逾期交付房屋违约金3958250元。
京汇置业未作书面答辩，原审庭审中辩称：1.戎丽莎不存在任何损失，其已于2012年4月25日与舟山京汇商业投资管理有限公司签订了委托经营合同将所购商铺委托他人经营管理；已于2013年6月向交通银行办理了涉案三套房屋的银行按揭贷款手续，表明当时房屋状态并不影响其融资活动。2.法律对于违约金约定过高的调整幅度是有其标准的，即以超过损失的30%为标准，故违约金并不是在任何情形下都兼具补偿性和惩罚性。此外，如法庭认为京汇置业存在违约，京汇置业请求将约定的违约金调整为已付房款的日万分之三。
原审查明：商品房买卖合同签订、合同条款内容、戎丽莎的付款事实等均与戎丽莎诉称一致。2012年4月25日，戎丽莎与舟山京汇商业投资管理有限公司签订委托经营合同约定，戎丽莎将所购买京汇广场7幢104室、203室和103室即涉案房屋计建筑面积958.47平方米均委托舟山京汇商业投资管理有限公司经营管理，委托期限为8年，起始日为京汇广场的实际开业日，暂定为2012年8月1日，具体以开业为准。2013年4月28日，京汇广场开业。
2013年6月25日，戎丽莎与交通银行舟山分行签订了个人房产抵押贷款合同三份，根据该合同，戎丽莎以涉案房产作为抵押从该行获得贷款合计15090000元（均用于支付涉案房屋购买款）。2013年10月25日，涉案房屋通过相关部门竣工验收备案，10月29日取得商品房初始登记证明，11月30日，涉案房屋取得所有权登记证。
原审另查明：戎丽莎、舟山京汇商业投资管理有限公司分别就部分涉案房屋与王驰、张盛治、刘平跃等人签订京汇广场租赁合同，日租金为2.80元-7元／平方米不等，暂定租赁起始日期为2013年1月1日、2013年11月1日、2012年7月1日不等，租期为5年、8年不等。2014年1月24日，戎丽莎从舟山京汇商业投资管理有限公司收到房屋租费200000元。
原审法院认为：双方当事人之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，也不违反国家法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，京汇置业应在2013年6月28日前将经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明的商品房交付原告，而事实上，涉案房屋是在2013年10月25日才通过相关部门竣工验收备案，故京汇置业的行为已构成违约，戎丽莎要求京汇置业承担逾期交付房屋的违约责任，理由正当，应予以支持。对于京汇置业提出的违约金约定过高并要求调整问题，由于违约金的性质兼具违约惩罚与损失填补性质，同时考虑到戎丽莎存在委托经营合同并约定将涉案房屋在京汇广场实际开业起委托他人经营管理以及京汇广场在2013年4月28日实际开业等事实，戎丽莎的损失实际上已基本得到了弥补，因此，对于该违约金根据京汇置业请求兼顾合同履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素酌情予以调整确定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、京汇置业于判决生效之日起十日内支付戎丽莎逾期交房违约金560000元。案件受理费38466元，减半收取19233元，由戎丽莎负担16513元，京汇置业负担2720元。
上述判决宣告后，戎丽莎不服，向本院上诉称：原审判令京汇置业支付违约金560000元金额畸低，实际违约金仅为万分之一点四，明显低于京汇置业在原审要求调整到万分之三的标准。请求二审法院依法支持其诉讼请求。
京汇置业答辩称：违约金不能偏离实际损失，戎丽莎所购房屋没有实际损失，其请求不能予以支持。
京汇置业上诉称：一、其不存在逾期交房事实，本案出卖的是商铺，合同约定在2013年6月28日交房，但实际交付时间为2013年4月28日，且当天京汇广场已经开业，而且戎丽莎购买的店铺已经租赁他人，并收取了200000元的租金。二、涉案房屋戎丽莎已经实际使用并收益，不存在损失问题。请求二审驳回戎丽莎诉请。
戎丽莎答辩称：违约金性质具有惩罚性，且损失客观存在。京汇置业的上诉理由不能成立。
二审认定的案件基本事实与原审相同。
二审另查明：戎丽莎委托舟山京汇商业投资管理有限公司将其京汇广场7幢104-1号，建筑面积为30.06平方米商铺出租给王驰，租期自2013年1月1日至2017年12月31日，日租金为7元／平方米，计算至2013年10月25日，租金收益为62705元。戎丽莎委托舟山京汇商业投资管理有限公司将其京汇广场7幢104-1号，建筑面积为38.79平方米商铺出租给张盛治，租期自2013年11月1日至2018年10月31日，日租金为7元／平方米。戎丽莎委托舟山京汇商业投资管理有限公司将其京汇广场7幢204号，建筑面积为340.58平方米商铺出租给刘平跃，租期自2012年7月1日至2020年6月30日，日租金为3.8元／平方米，计算至2013年10月25日，租金收益为583686元。
本院认为：涉案商品房虽然已经在合同约定的期限之前交付戎丽莎经营，但当时该房屋并未竣工验收合格，不能视为交付。涉案房屋于2013年10月25日通过相关部门竣工验收备案，已经超过了合同约定的交付期限，原审认定京汇置业逾期交付事实清楚。关于违约金调整问题，原审根据戎丽莎房屋交付前已实际占有该房屋并取得一定租赁收益的事实，酌情判决京汇置业支付违约金560000元，法律适用正确。戎丽莎在房屋交付日止的可得租金收益为646391元，与原审判决支付的违约金560000元，合计为1206391元，已经超过按照已付房款日万分之三标准计算的违约金。因此，戎丽莎主张原审调整违约金低于日万分之三标准与事实不符。综上，京汇置业和戎丽莎的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件审理费38466元，由舟山京汇置业有限公司负担30000元，由戎丽莎负担8466元。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛耕炜
审 判 员 徐惠忠
代理审判员 方 燕
二〇一四年九月十日
代书 记员 毛 赟