天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0104民初12174号
原告：胡连起，男，1967年3月16日出生，汉族，住天津市和平区。
委托诉讼代理人：张鑫，天津滨法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：乐宜东，天津滨法律师事务所律师。
被告：天津市鑫亿海汽车贸易有限公司，住所地天津市红桥区咸阳北路西侧（盖来普实业中心内）。
法定代表人：赵伯衡，天津市鑫亿海汽车贸易有限公司经理。
委托诉讼代理人：王铁军，天津星卓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李昕，天津星卓律师事务所律师。
原告胡连起与被告天津市鑫亿海汽车贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，依法由审判员徐学武独任审理，公开开庭进行了审理。原告胡连起委托诉讼代理人乐宜东，被告天津市鑫亿海汽车贸易有限公司委托诉讼代理人王铁军、李昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡连起诉称，2010年1月17日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定由原告承租被告坐落于天津市南开区广开四马路96号房屋1层商5和2层及地下负1层，建筑面积1601.30平方米房屋，租赁期限15年，年租金24万元，从第8年后开始房屋租金递增10%，同时约定被告承担房屋的维修责任，如被告拒绝修缮，原告可自行修缮，费用由被告承担。合同签订后，原告按约定支付了2010年、2011年、2012年的房租，后按天津市第二中级人民法院的协助执行通知书要求，将2013年度房租于2013年5月17日支付至法院账户。被告在2012年前均能按合同约定在接到原告的维修通知后，及时对房屋进行维修。但到2013年后，由于被告涉及诉讼且金额较大，原告多次通知其履行维修责任，但都无法联系到公司。无奈之下，从2013年6月份起，原告自行维修，并支付维修费用合计129748.50元，故提起诉讼，请求判令被告承担维修费用129748.50元，并承担本案的诉讼费用。
被告辩称，原告自2013年起没有支付房屋租金，同时自2013年起并没有出现应当维修的情形，所以不应当支付原告维修费，另原告的诉讼请求也超过了诉讼时效。故请求驳回原告的全部诉讼请求。
原告为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：证据1、原、被告签订的关于原告承租涉诉房屋的《合同书》，证明双方于2010年1月17日起建立起房屋租赁合同关系，并约定被告承担房屋的维修责任；证据2、涉诉房屋维修费用单据及明细统计，证明诉争房屋自2013年起原告在多次通知被告维修未果的情况下，原告自行委托第三方维修所发生的费用，合计129748.50元；证据3、原告向被告支付房屋租金收据2张及原告向二中院支付租金收据1张，证明在2010年至2012年期间原告正常向被告支付租金，但2013年4月起由于被告经营异常，原告无法正常向被告支付租金，故也无法通知被告履行维修义务，故主张维修费用不存在诉讼时效问题；证据4、2016年11月15日原告收到被告通知函1份、2016年11月22日原告向被告邮寄的沟通函1份、2016年11月30日被告向原告发的通知函1份及2016年11月30日原告向被告回函1份，证明在2016年11月15日前原告无法联系被告，被告在2016年11月15日前也未向原告主张给付租金。
对原告提供的证据，被告质证如下：证据1、《合同书》真实性无异议，但合同第7条约定如果原告要维修房屋应当书面通知被告，但原告没有向法庭提交书面维修通知的证据；证据2、维修票据及明细统计，2014年11月前的款项已超过诉讼时效，2014年11月后的费用支出用途不属于被告应承担的维修责任范围，另所提供所有单据均是聚宝源公司财务账册内，与原告无关；证据3、原告向被告支付租金的收据2张及原告向二中院支付租金收据，真实性无异议，不认可原告证明目的；证据4、涉及的四份往来函件，真实性无异议，对原告主张的无法联系被告的证明目的不认可。对原告主张2016年11月15日前被告未向原告主张给付租金不认可，被告没有书面主张过，但是去人要过。
本院经审理认定事实如下：2010年1月17日，原、被告签订《租赁经营合同》，约定由原告承租被告所拥有的坐落于天津市南开区广开四马路96号商5，商业、办公用房一处，楼房共计7层，局部8层，房屋结构为钢混；其中一层商5和2层及地下负1层为此合同的租赁房屋。租赁房屋一层和二层及地下负一层建筑面积总计1601.30平方米；合同第五条约定租赁期限自2010年4月1日起至2025年3月31日止；合同第六条约定租金每年24万元，从第八年开始房屋租金递增10%。首次租金在合同签订后3日内支付，之后每年的房屋租金每年支付1次；合同第七条约定被告负责房屋的维修责任，当出现墙体裂缝、管道渗水、漏电或当租赁房屋的主体结构出现影响乙方使用时的情形时，原告应书面通知被告修缮。一般情况下，被告应在接到通知后3个工作日内进行维修，重大情况下应在接到原告通知后7个工作日内进行维修，修缮费用由被告承担。被告拒绝维修或修缮后仍出现渗水、漏电或其他影响原告正常使用情形，原告可自行修缮，所发生的费用可在租金内直接扣除。原告装修装饰部分被告不负有修缮义务。
合同签订后，被告按约定向原告交付了租赁房屋，原告按约定向被告支付了2010年4月1日至2013年3月31日的租金72万元，按天津市第二中级人民法院的协助执行通知要求，将2013年4月1日至2014年3月31日的租金24万元交付天津市第二中级人民法院。之后原告未向被告支付租金，2016年11月15日被告发函通知原告，要求原告支付租金。原告主张在2016年11月15日前，被告未向原告要求给付租金，被告主张虽未书面通知过，但去人主张过。
原告主张从2013年6月起发生维修费用共计129748.50元，由于原告无法联系被告，故原告自行委托第三方进行维修发生上述费用，被告称原告从未就房屋需要维修的事实通知被告维修，即使发生维修费用，亦应在租金中扣除，而不应再向被告另行主张，且也超过了诉讼时效。
以上事实，有原、被告双方的当庭陈述及相应的证据给予佐证。
本院认为：原、被告2010年1月17日签订的《租赁经营合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行合同约定的相应义务。合同第七条对于房屋维修的范围及维修前原告的通知义务均进行了约定，但原告并没有提交证据表明诉请的维修费用属于合同约定范围内的应由被告承担维修责任的情形，也没有提交证据就需要维修的事实通知被告。同时，被告抗辩原告在2014年11月7日前发生的维修费用已超过诉讼时效一节，对此原告以无法联系被告为由，主张未超过诉讼时效没有法律依据，被告该抗辩本院予以采信。故原告主张被告给付维修费用129748.5元的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费4255元，减半收取2127.50元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 徐学武
二〇一七年一月四日
书记员 范 佳
本案所引用的相关法律规定内容摘录
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条??向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条?当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。