吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉07民终73号
上诉人（一审原告）：吉林六桂福珠宝首饰有限公司。住所：吉林省长春市朝阳区西安大路***号国际大厦*座**楼。
法定代表人：龚建盛，总经理。
委托代理人：鲍淑丽，吉林群兴律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：松原市宏盛房地产开发有限公司。住所：吉林省前郭县民主街。
法定代表人：苗井军，总经理。
委托代理人：谷文贺。
委托代理人：曹晗，吉林信维律师事务所律师。
原审被告：松原国商购物广场有限公司。住所：吉林省前郭县乌兰大街。（未到庭）
法定代表人：梁金荣，总经理。
上诉人吉林六桂福珠宝首饰有限公司（简称六桂福珠宝）因与被上诉人松原市宏盛房地产开发有限公司（简称宏盛房地产）、原审被告松原国商购物广场有限公司（简称国商购物广场）房屋租赁合同纠纷一案，不服前郭县人民法院做出的（2015）前民初字第2191号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人六桂福珠宝的委托代理人鲍淑丽、被上诉人宏盛房地产的委托代理人谷文贺到庭参加诉讼，原审被告国商购物广场经本院依法传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
六桂福珠宝一审诉称：2013年7月11日，宏盛房地产特许授权国商购物广场，将由宏盛房地产开发建设的松原市国商购物广场商场一层，1103号388㎡的商铺租赁给六桂福珠宝，用于开设六桂福珠宝松原店。同日，六桂福珠宝与被国商购物广场签订租赁合同书一份，合同期限为2014年10月20日至2019年10月19日。合同签订后，六桂福珠宝于2013年7月11日交付人民币（下同）20万元履约保证金，于2013年12月16日应宏盛房地产和国商购物广场的要求又缴纳30万元的设柜定金。基于对合同的合理信任，六桂福珠宝的委托代理人李云洋于2014年10月10日与黑龙江金子时装饰工程有限公司签订施工合同一份，对六桂福珠宝松原店的租赁场地进行装修。因宏盛房地产和国商购物广场不能及时交付房屋，致该装修施工合同解除，按照合同约定，六桂福珠宝赔偿黑龙江金子时装饰工程有限公司各项损失合计101万元。2013年6月28日，六桂福珠宝的委托代理人李云洋又与曹大伟签订户外墙体广告租赁协议一份，租赁总费用为20万元。现因宏盛房地产开发建设的房屋一直未能竣工、验收，不具备交付使用条件，致使六桂福珠宝与宏盛房地产、国商购物广场的租赁合同无法履行，宏盛房地产、国商购物广场已构成根本违约，应当按照法律规定，承担违约责任。综上，请求法院判令：1、解除六桂福珠宝与国商购物广场签订的《租赁合同书》；2、返还六桂福珠宝保证金20万元；3、双倍返还六桂福珠宝定金60万元；3、赔偿楼体户外广告牌租赁费20万元；4、赔偿装修各项损失101万元；5、承担六桂福珠宝支付的律师费15万元。
国商购物广场一审辩称：宏盛房地产确实授权国商购物广场进行招商，并与六桂福珠宝签订了租赁合同书。国商购物广场同意偿还保证金20万元，六桂福珠宝所谓的设柜定金是保证金的性质而非定金性质，故只同意偿还30万元保证金。国商购物广场在合同中并未授权六桂福珠宝可以租赁广告牌，且广告牌已经达到了宣传效果，六桂福珠宝提交的广告牌收据并非正式的发票，国商购物广场不应当赔偿20万元的广告租赁费。六桂福珠宝起诉索要的装修费用，因装修合同均为李云洋个人签订与六桂福珠宝无关，且装修未实际发生，六桂福珠宝所诉请的赔偿装修费用也没有正规发票予以证实，所以国商购物广场不同意赔偿装修各项损失。综上，国商购物广场只同意返还六桂福珠宝保证金50万元，对于其他费用不同意赔偿。
宏盛房地产一审未出庭答辩。
经一审法院审理查明：2013年7月1日，六桂福珠宝授权李云洋在吉林省松原市从事“六桂福”品牌珠宝首饰连锁经营，授权期限为2013年7月1日—2015年7月1日。2013年7月11日，宏盛房地产授权国商购物广场，将其国商购物广场一层、1103号388㎡商铺租赁给六桂福珠宝。六桂福珠宝与国商购物广场于2013年7月11日签订《租赁合同书》一份，约定国商购物广场提供位于一层S-1103号388㎡的面积作为租赁场地，六桂福珠宝提供黄金、珠宝、首饰等类别，中文六桂福已注册品牌的商品经营；合同2.12.约定签订本合同时，六桂福珠宝须一次性缴纳贰拾万元作为前期履约保证金，若因国商购物广场原因导致其不能按期设柜、不能按时营业或达不到乙方正常入场装修营业经营需要，六桂福珠宝有权要求返还该保证金，并有权要求国商购物广场赔偿由此造成的相应经济损失。合同期限为2014年10月20日至2019年10月19日。2013年7月11日，六桂福珠宝向国商购物广场缴纳保证金20万元，2013年12月16日，六桂福珠宝向宏盛房地产缴纳设柜定金30万元，并由当时国商购物广场项目经理刘某某在收据背面出具收到六桂福珠宝续交定金30万元，刘某某出庭作证称收取该定金有专门的设柜定金审批表。2014年6月23日，六桂福珠宝委托代理人李云洋与吉林省风向标装饰装潢有限公司签订《户外墙体广告租赁协议》一份，协议约定：由风向标装饰装潢公司将松原国商购物广场户外墙体广告位的外墙三面翻广告牌及LED显示屏租赁给六桂福珠宝用于做广告，租赁总费用为20万元，协议签订后2日内，六桂福珠宝向风向标装饰装潢公司支付第一笔预付款10万元，松原六桂福珠宝店开业后第二日支付余款10万元。2014年6月23日，六桂福珠宝向风向标装饰装潢公司转账10万元。
认定上述事实的证据有：特许授权书2份、二被告组织机构代码证等一组、租赁合同书一份、收据2枚、户外墙体广告租赁协议、存款明细账及收据、证人刘某某证言及原、被告陈述。
一审法院认为：宏盛房地产授权国商购物广场将国商购物广场一楼的商铺租赁给六桂福珠宝，有特许授权书为证，且双方当事人均认可该委托关系，故宏盛房地产及国商购物广场之间形成委托关系。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人和委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”，故《租赁合同书》虽是国商购物广场与六桂福珠宝签订，但签订合同时六桂福珠宝已知道国商购物广场与宏盛房地产之间的委托关系，故该合同直接约束六桂福珠宝及宏盛房地产，六桂福珠宝要求国商购物广场承担返还钱款及赔偿损失的请求没有法律依据。因合同约定开业时间为2014年10月1日，现该商场一直未开业，宏盛房地产出租的商铺无法交付使用实现合同的目的，故六桂福珠宝申请解除合同的请求符合法律规定，应当予以支持。六桂福珠宝已经交付20万元保证金，宏盛房地产应当返还该保证金。因第二次交付的30万元，在收据上明确注明为“六桂福珠宝设柜定金”且有原项目负责人证实当时是设柜定金，故一审法院认定该30万元为定金，现宏盛房地产违约，应当双倍返还定金。六桂福珠宝授权李云洋在吉林省松原市从事“六桂福”品牌珠宝首饰连锁经营，故户外墙体广告租赁协议虽为松原六桂福珠宝李云洋签订，但应视为六桂福珠宝授权的经营行为。六桂福珠宝诉请的户外广告牌租赁费20万元，其仅提供付款10万元的证据予以证明，一审法院予以认定，因合同中约定余款10万元于开业后第二日支付，现该商场一直未开业，六桂福珠宝又无法提供另10万元交付的证据，故一审法院对该10万元是否交付无法认定。因该户外广告现仍为松原新玛特店、欧亚店进行宣传并非单独为国商店进行宣传，该广告仍在发布过程中，故一审法院酌情认定宏盛房地产赔偿六桂福珠宝3万元户外广告租赁费。六桂福珠宝诉称因装修违约赔偿101万元，但其提供的证据不足以证明实际损失，故一审法院无法查清六桂福珠宝的损失，对该项请求不予支持。六桂福珠宝诉请要求国商购物广场及宏盛房地产赔偿其律师代理费15万元，但未提供正规发票予以证明，故一审法院对该项请求不予支持。六桂福珠宝请求上述返还金额和赔偿金额自2013年7月11日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率给付利息，因其已经主张双倍返还定金，再索要利息没有法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百零二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除吉林六桂福珠宝首饰有限公司与松原国商购物广场有限公司签订的《租赁合同书》。二、松原市宏盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起返还吉林六桂福珠宝首饰有限公司保证金20万元、双倍返还30万元定金，合计80万元。三、松原市宏盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起赔偿吉林六桂福珠宝首饰有限公司楼体户外广告租赁费3万元。四、驳回六桂福珠宝首饰有限公司其他诉讼请求。案件受理费26180元，由吉林六桂福珠宝首饰有限公司承担14450元，由松原市宏盛房地产开发有限公司承担11730元。
六桂福珠宝上诉称：本案一审判决认定事实不当，六桂福珠宝有证据证明其实际发生了设计费、装修定金损失共41万元，且支出了律师费10万元，根据双方签订的租赁合同第六条第6项约定:“本合同项下违约方应承担的损失，包括但不限于守约方的直接经济损失、向第三方承担损害赔偿及违约责任、诉讼费、仲裁费、律师费等因违约行为而发生的费用支出。”据此，宏盛房地产对于给六桂福珠宝造成的损失应当全部赔偿。故请求二审法院撤销本案一审判决第四项，改判宏盛房地产赔偿六桂福珠宝设计费5万元，装修定金36万元，律师费10万元。
被上诉人宏盛房地产二审辩称：根据双方租赁合同的第二条约定，承租方即六桂福珠宝应当在接到出租方进场装修通知后方能进场，故其不同意六桂福珠宝上诉主张的各项损害赔偿要求。
原审被告国商购物广场未出庭应诉。
本院二审查明事实与一审一致。另查明：2014年10月10日六桂福珠宝与黑龙江金子时装饰工程有限公司（简称金子时公司）签订《装饰工程施工合同》一份，约定由金子时公司负责对本案诉争租赁合同标的物进行装修，工期30天，包工包料，工程总造价159.3979万元，同时约定如一方违约应支付：“1、设计费5万元；2人工工时费30万元及材料费30万元；3、工程预付款定金36万元（六桂福珠宝以3.5公斤黄金抵押作为工程费用定金）。”六桂福珠宝同时委托金子时公司代其委托哈尔滨金画笔装饰设计公司对其装饰工程合同进行装饰设计，并由金子时公司垫付设计费5万元。因本案租赁合同标的物迟迟不能交付使用，装饰工程施工合同无法履行，2015年12月13日，六桂福珠宝与金子时公司达成《解除公共合同协议书》，就解除双方签订的装饰工程施工合同达成协议，约定：六桂福珠宝依据合同约定已经交付给金子时公司的36万元合同定金归金子时公司所有，不予退还，同时六桂福珠宝还应向金子时公司支付由其垫付的设计费5万元，金子时公司将六桂福珠宝提供的作为工程费抵押担保的3.5公斤黄金退还六桂福珠宝，双方解除装饰装修工程合同。
本院认为：宏盛房地产授权国商购物广场代其与六桂福珠宝签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违法法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。六桂福珠宝作为承租人已经依约交付了履约保证金20万元和合同定金30万元，宏盛房地产作为出租人应当按照合同约定将本案租赁物按时交付承租人占有使用。现双方租赁合同已经签订多年，但因宏盛房地产的原因，本案诉争的租赁合同标的物至今仍未能交付使用，宏盛房地产已经构成根本违约，故六桂福珠宝要求解除其与宏盛房地产之间的房屋租赁合同的诉讼请求，于法有据，应予支持。
关于六桂福珠宝要求宏盛房地产返还合同履约保证金诉讼请求。因双方租赁合同对此有明确约定，故应予支持。关于六桂福珠宝要求宏盛公司双倍返还定金的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，宏盛房地产作为收取定金的一方不能履行约定的合同义务，应当双倍返还定金，故对于六桂福珠宝的此项诉讼请求应予支持。
关于六桂福珠宝要求宏盛房地产赔偿损失的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条之规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数位总和不应高于因违约造成的损失。”因此，如果六桂福珠宝的损失数额超过定金数额，则对其超出部分宏盛公司仍应承担赔偿责任。
关于六桂福珠宝的损失数额。按照双方租赁合同的约定：“本合同项下违约方应承担的损失，包括但不限于守约方的直接经济损失、向第三方承担损害赔偿及违约责任、诉讼费、仲裁费、律师费等因违约行为而发生的费用支出。”六桂福珠宝已经提供的证据证实，为了履行租赁合同其已经与金子时公司签订了《装饰工程施工合同》，并约定了合同定金36万元，同时由金子时公司为其垫付了设计费5万元，但因租赁物迟迟未能交付，装修工程无法开展，六桂福珠宝被迫与金子时公司解除了施工合同，导致其36万元定金无法收回，同时还造成了设计费的损失。按照本案诉争租赁合同约定，该部分损失属于“向第三方承担损害赔偿及违约责任”，宏盛房地产对此应予赔偿。关于律师费损失，二审庭审中六桂福珠宝提供了律师事务所的正规发票，能够证明已经发生的律师费损失，故此项费用应予赔偿。同时一审判决认定的3万元广告租赁费损失，亦属于六桂福珠宝的实际损失之一，也应由宏盛房地产赔偿。因此，本案六桂福珠宝的损失数额为54万元（36万+5万+10万+3万），超出30万定金24万元，故宏盛房地产除应返还保证金及双倍定金外，还应赔偿六桂福珠宝24万元。
关于宏盛房地产二审辩称其未向六桂福珠宝发出进场通知，故其装修损失不应予以赔偿的抗辩理由。在本案一审庭审中原国商购物广场的经理即代表国商购物广场负责本案诉争租赁合同项目的原工作人员曾出庭证实，其曾向六桂福珠宝承诺商场将于2014年10月开业，而本案租赁合同租期的开始时间也是2014年10月，因此六桂福珠宝于2014年10月10日与金子时公司签订装饰工程施工合同是其准备履行租赁合同的合理行为。现因宏盛房地产的原因致租赁标的物迟迟不能交付使用，六桂福珠宝与第三人签订的装饰工程合同因无法履行而解除，六桂福珠宝因此造成的违约损失属于合理损失，宏盛房地产应予赔偿。故宏盛房地产的此项抗辩理由不能成立，本院不予支持。
综上，本案一审判决认定事实有误，适用法律不当，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持前郭县人民法院（2015）前民初字第2191号民事判决第一项即“解除吉林六桂福珠宝首饰有限公司与松原国商购物广场有限公司签订的《租赁合同书》”、第二项即“松原市宏盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起返还吉林六桂福珠宝首饰有限公司保证金20万元、双倍返还30万元定金，合计80万元”、第四项即“驳回吉林六桂福珠宝首饰有限公司其他诉讼请求”；
二、撤销前郭县人民法院（2015）前民初字第2921号民事判决第三项即“松原市宏盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起赔偿吉林六桂福珠宝首饰有限公司楼体户外广告租赁费3万元”；
三、松原市宏盛房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付吉林六桂福珠宝首饰有限公司损失赔偿款24万元。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费26180元，由松原市宏盛房地产开发有限公司负担12605元，由吉林六桂福珠宝首饰有限公司负担13575元。保全费5000元，由松原市宏盛房地产开发有限公司负担。
二审案件受理费26180元，由松原市宏盛房地产开发有限公司负担10780元，由吉林六桂福珠宝首饰有限公司负担15400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋作霖
审 判 员 刘祥芬
代理审判员 陈 龙
二〇一六年三月十五日
书 记 员 张 丽