贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终5314号
上诉人（原审原告）：贵阳市云岩区建和欣苑业主委员会，住所地贵州省贵阳市云岩区威清路28号。
主任：侯贵清。
委托诉讼代理人：梁智勇，男，贵阳市云岩区建和欣苑业主。
上诉人（原审被告）：蔡学刚，男，1955年2月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
诉讼代表人：张良、龙兴年、刘梅。
上诉人贵阳市云岩区建和欣苑业主委员会（以下简称“建和欣苑业委会”）因与上诉人蔡学刚物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
建和欣苑业委会上诉请求：撤销一审判决；改判支持上诉人全部诉讼请求，即判决被上诉人蔡学刚补交物业费5985元，补交水费1583元，合计7568元（期间从2014年4月1日至2017年12月31日止）；改判被上诉人（被告）承担7568元同期贷款利息727.03元（期间从2014年4月1日至2017年12月31日止）；判决被上诉人承担案件诉讼费用。事实和理由：一审认定的事实基本属实。上诉人提供的物业服务基本符合物业管理条例的相关规定，并得到了绝大多数业主的支持和认可。被上诉人提出上诉人在管理上存在问题仅仅是其不交物业费或物业费优惠的托辞和借口。上诉人在物业管理过程中尽心尽责，不存在服务瑕疵。在物业服务区域存在的公共秩序问题，不属于物业服务范围，与上诉人无关，不是上诉人的工作范畴。被上诉人停交物业费和水费，给所有业主造成的损失，即为上诉人主张利息的依据。对于水费问题，建和欣苑小区只有一块水表，水务公司按照总表向上诉人收取水费，后再由上诉人按照各户的水表读数计算向各业主收费。部分业主尚欠公摊电费和污水处理费。
蔡学刚辩称，上诉人与被上诉人之间并未签订物业服务合同，上诉人要求被上诉人支付物业管理费无法律依据。侯贵清为建和欣苑业委会的成员之一，其起诉应属于其个人行为。物业管理费收取后由侯贵清个人支配，并从中获利，是引发收费纠纷的根源，其账务管理十分混乱。在建和欣苑业委会内部，侯贵清排挤其他管委会成员，事实上建和欣苑业委会是由侯贵清个人支配。因其缺乏物业管理方面的专业知识，在物业管理过程中存在诸多的失误。一审法院对于部分证据未进行质证，导致无法确定被上诉人蔡学刚是否存在欠缴水费事实。一审存在程序违法，不应适应简易程序，存在偏袒上诉人的嫌疑。
蔡学刚上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院认定被上诉人主体合法性没有法律依据，根据建和欣苑业委会议事规则及业主大会议事规则的规定，业委会行为实属侯贵清个人违法行为，请求二审法院撤销一审判决，驳回原告起诉。2、一审法院判决认定事实错误。侯贵清利用业委会主任签字便利以误餐费和劳务费名义虚假报销私吞业主共有财物，侯贵清私自安排其亲戚担任业委会会计出纳管钱管物，涉嫌侵占业主共有财务，其行为严重侵犯了广大业主的权利。3、一审法院判决适用法律错误。一审判决以原被告双方存在事实上的物业服务关系为由，判决被告向原告交纳物管费属适用法律错误，物业管理服务合同必须采用书面形式，同时必须是在有合同约定的前提下实施相应物管才是合法的，没有合同约定不能据此认为双方存在合法的物业服务关系，因此事实管理不能成为要求支付物业费的合法理由。4、根据贵州省物业管理条例实施细则的规定，业主在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，有权拒绝支付物业管理费用。本案中侯贵清人为破坏小区配电设备，消防安全形同虚设，电梯安全无法保障以及小区健身器材毁坏无人问津、环境卫生差均证明业委会没有提供物业服务。
建和欣苑业委会辩称，根据《物权法》规定业主可以选择自主管理，也可以选择由业委会进行管理。2018年7月建和欣苑业委会就修改后的《建和欣苑业主大会议事规则》、《建和欣苑小区业主管理规约》书面征求了2/3业主意见，对2013年以来小区的自行管理模式进行了补充和完善，业主对该两份文件表示同意。自2013年1月至今，其与包括上诉人在内的业主之间形成了事实上的物业服务关系。建和欣苑业委会的物业服务工作得到相关部门及业主的一致认可和支持。上诉人认可并接受了被上诉人的物业服务，并交纳了15个月的物业管理费，后又以各种借口拒交物业费。一审判决交纳物业费的80%，这将会对小区的物业管理造成严重负面影响。
建和欣苑业委会向一审法院起诉请求：1、判决被告补交物业费5985元，补交水费1583元，合计7568元（期间从2014年4月1日至2017年12月31日止）；2、判决被告承担7568元的同期贷款利息727.03元（期间从2014年4月1日至2017年12月31日止）；3、判决被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：原告是位于贵阳市云岩区威清路28号建和欣苑小区的业主委员会，被告是该小区2单元10楼1号房（建筑面积165.9平方米）业主。2010年年底，建和欣苑小区交付使用，由物业公司管理至2012年12月底，2012年11月，该小区选举成立建和欣苑业委会。2012年11月27日，贵阳市住房和城乡建设局向建和欣苑业委会下发《关于同意“建和欣苑”小区业主委员会备案的通知》的文件，该文件载明“贵阳市建和欣苑小区业主委员会：我局于2012年11月26日收到贵阳市云岩区威清路4号“建和欣苑”小区成立业主委员会的备案资料，通过对报送资料的审核，贵阳市云岩区威清路4号建和欣苑小区业主委员会是在云岩区威清社区服务中心的指导和监督下，按照业委会成立的有关规定选举产生了贵阳市云岩区威清路4号“建和欣苑”小区业主委员会，该业主委员会成立的程序符合相关法规规定，同意备案”。2017年8月4日，贵阳市云岩区住房和城乡建设局向原告下发了同意备案的相同文件。2013年1月建和欣苑业委会开始为该小区提供物业服务，收费标准为0.8元/m2/月，一月一交。
庭审中，原告向法院提交2014年4月至2017年11月期间每月的水费发票，拟证实原告按照总表记水费吨数，代住户向水务公司缴费，再按照每户的分水表上的计数吨位向每户收取费用，系代收代缴。被告对该证据无异议。该发票主要内容为“用户名：贵阳市人民检察院，用水类别：总表生活用水，2014年4月至2017年1月期间，水费单价1.82元，市政府附加费0.18元，污水处理费0.7元；2017年2月至6月，水费单价1.82元，市政府附加费0.18元，污水处理费1元；2017年7月至11月，水费单价1.82元，污水处理费1元”。原告向法院提交《一单元4号房物业管理收费表（2014年-2017年）》、《一单元4号房水费公摊电费收费表（2014年4月-2017年12月）》，拟证实被告蔡学刚从2014年4月1日起停交物业费及水费。被告对该证据的真实性无异议，对公摊的费用有异议，不知道其计算公式。上述第二份证据主要内容为“2014年4月上月吨数为487,2017年1月本月底数为864；2017年2月上月底数864,2017年6月本月底数915；2017年7月上月底数915,2017年12月本月底数979”。庭审中，被告向法院提交《建和欣苑业主委员会管理规约》，拟证实该规约中约定物业管理公司对小区进行管理，而未约定让业委会自行管理。原告对该证据的真实性有异议，认为没有业委会的公章，没有业主签名。被告向法院提交2014年4月24日威清社区瑞北居委会《通知》、4月10日《关于重新选举业主委员会的通知》、11月6日、12月9日《通知》、2015年1月23日《公告》等选举材料，拟证实居委会违法选举，根据物业管理条例的规定，选举应由业委会自主举行，本次选举无效。原告认为选举问题不是本案的审理范围。
另查，在原告从2013年1月开始为被告提供物业服务期间，关于收入和支出每个月都在小区公示；原告在环境卫生服务、公共设施设备的维护、消防安全及公共秩序维护等方面存在瑕疵。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”、《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”的规定，本案中，原告建和欣苑业委会经业主选举产生且履行了备案手续，在业委会成立之后，一直由原告建和欣苑业委会自行对该小区进行管理至今，被告亦向原告缴纳物业费至2014年5月，原、被告虽未签订书面的物业服务合同，但被告已实际获得了原告提供的物业服务，双方的物业服务合同关系事实成立，对于原告要求被告支付物业费的诉讼请求，于法有据，予以支持。鉴于原告在提供物业服务的过程中在环境卫生服务、公共设施设备的维护、消防安全及公共秩序维护等方面存在瑕疵，故酌情将物业服务费标准调整为0.8元/m2/月的80%，故现被告从2014年4月1日至2017年12月31日应缴纳的物业费为0.8元/m2/月×165.9m2×45个月×80%=4777.9元，对于原告诉请的物业费超出上述金额的部分，不予支持。
关于被告提出的业委会的物业管理系业委会主任侯贵清的个人管理，收入都存入业委会主任侯贵清的个人存折，其个人管理，随意收费及支出，业委会选举无效等意见，上述业委会内部的管理问题属另一法律关系，不属于本案的审理范围，被告可另行主张权利，对被告以此为由拒交物业费无事实依据，不予支持。
对于原告诉请要求被告支付2014年4月1日至2017年12月31日止的水费，从业委会成立后，原告已经代被告向水务公司缴纳水费至今，被告应向原告支付其应缴纳的水费，该水费为：2014年4月至2017年1月期间为（864-487）×2.7元/吨=1017.9元；2017年2月至2017年6月期间为（915-864）×3元/吨=153元；2017年7月至2017年12月为（979-915）×2.82元/吨=180.48元，上述水费共计1351.4元。对于原告诉请水费超出上述金额的部分，不予支持。对于原告诉请要求被告承担物业费及水费的同期贷款利息的诉请，于法无据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第十条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告蔡学刚于本判决生效之日起十日内向原告贵阳市云岩区建和欣苑业主委员会支付2014年4月1日至2017年12月31日期间的物业费4777.9元；二、被告蔡学刚于本判决生效之日起十日内向原告贵阳市云岩区建和欣苑业主委员会支付2014年4月1日至2017年12月31日期间的水费1351.4元；三、驳回原告贵阳市云岩区建和欣苑业主委员会的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告蔡学刚负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，本院对双方提交的证据与本案的关联性不予认可，双方在审理中均认可该小区未实现水务公司直接一户一表供水，小区水表为总、分关系。二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，双方争议的主要问题有：物业服务方不完全履行物业服务合同时，业主能否以此作为对交付物业费请求权的抗辩；建和欣苑业委会是否具有要求业主支付物业管理费的请求权；物业费是否应该给予折扣处理。
一、物业服务方不完全履行物业服务合同义务时，业主能否以此作为对交付物业管理费请求权的抗辩。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。同时，因双方合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权与先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。故，业主一方的理由不能构成对物业管理一方请求权的抗辩。
二、建和欣苑业委会是否具有要求业主支付物业管理费的请求权。根据《中华人民共和国物权法》第八十二条：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。根据该条规定，建和欣苑业委会客观上向业主提供了物业管理服务，而在其提供服务的2013年期间，涉案业主并未提出建和欣苑业委会不具有管理本案物业资格的问题，而是接受了建和欣苑业委会提供的物业服务，涉案业主客观上接受了服务，就应该按照事实上形成的物业服务合同关系，履行支付物业费的义务。故在本案中，建和欣苑业委会有权要求业主按照合同约定或者法律规定支付物业管理费。至于建和欣苑业委会本身组成是否合法的问题，建和欣苑业委会在2012年11月27日经过贵阳市住房与城乡建设局备案，符合法律规定的形式要件，业主提到的选举、开会等方面存在的问题，并不影响建和欣苑业委会作为本案物业服务合同关系一方主体资格的认定，也非本案所涉及法律的关系，本院在本案中不予处理。
三、物业费是否应该给予折扣处理，根据本院前述分析，本案涉案业主如认为建和欣苑业委会提供的物业服务存在不符合法律规定的情形，应当依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第三条之规定主张权利，而非拒交物业费。现涉案业主未在本案一审中提起反诉，其应依据法律规定的方式主张权利。建和欣苑业委会在本案中主张参考《贵阳市普通小区物业管理收费参考标准》计收物业费，且其提出的收费标准0.8元/m2标准在该参考标准范围之内，亦不违反法律规定，本院予以认可。一审法院以建和欣苑业委会提供的物业服务存在瑕疵为由，对计收物业费的标准进行调整无相关法律依据，本院予以纠正。对于建和欣苑业委会要求物业费全额支付不打折的上诉请求，符合法律规定，应当予以支持。
关于双方争议的收取水费问题，双方均认可该小区未实现水务公司直接一户一表供水，小区水表为总、分关系，故业委会按照总表向水务公司交纳水费后，有权要求各业主应向业委会交纳各自实际产生的水费。涉案业主提出由业主自行向水务公司交纳水费的上诉理由，因其与水务公司之间并不直接成立供水合同关系，不能产生涉案业主主张的合同义务，故该上诉理由不成立，本院不予支持。蔡学刚上诉中提到关于侯贵清个人问题，本院认为该问题与本案不是同一法律关系，在本案中不予处理。建和欣苑业委会提出其在一审诉请的水费中包含了涉案业主未交的公摊电费和污水处理费，因其在一审中未明确以上主张，且水费本身与公摊电费、污水处理费并非同一概念，故其请求缺乏事实依据，本院不予支持。
对于一审审判程序是否存在问题。结合案件事实，本院认为，一审法院适用简易程序并无不当。
综上，蔡学刚应该向建和欣苑业委会支付2014年4月1日至2017年12月31日期间的物业费为0.8元/㎡/月×165.9㎡×45个月=5972.4元，超出部分不予支持。建和欣苑业委会的上诉请求部分成立，本院对于成立部分予以支持；一审判决对物业费处理不当，本院依法予以纠正。上诉人蔡学刚的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款、第八十二条、《中华人民共和国合同法》第十条、《中观人民共和国物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院民（2018）黔0103民初63号民事判决第二项；
二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院民（2018）黔0103民初63号民事判决第三项；
三、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院民（2018）黔0103民初63号民事判决第一项为：蔡学刚于本判决生效之日起十日内向贵阳市云岩区建和欣苑业主委员会支付2014年4月1日至2017年12月31日期间的物业费5972.4元；
四、驳回上诉人贵阳市云岩区建和欣苑业主委员会其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币25元，二审案件受理费100元，共计125元，由贵阳市云岩区建和欣苑业主委员会负担25元，蔡学刚负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 周 俊
审判员 李云鹤
审判员 姜彦宏
二〇一八年八月十七日
书记员 武雨璇