江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第04037号上诉人（原审被告）应文炎。委托代理人朱庆芳，江苏众勋律师事务所律师。委托代理人徐燕。被上诉人（原审原告）苏州市钱万里桥小商品市场有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区虎池路**。法定代表人张从俊，该公司董事长。委托代理人丁建华。委托代理人臧嘉。上诉人应文炎因与苏州市钱万里桥小商品市场有限公司（以下简称钱万里桥公司）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2014）姑苏民五初字第0417号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年2月8日，钱万里桥公司与应文炎签订《协议书》三份，约定应文炎承租钱万里桥公司所有的苏州市钱万里桥小商品市场二楼四区2432、2433、2434号营业房（使用面积依次分别为10.81平方米、9.80平方米、9.80平方米、），应文炎向钱万里桥公司预缴营业房20年租金后即享有20年使用权（自2012年2月8日起至2032年2月7日止）。应文炎取得营业房使用权后，每年另行缴纳设施物业管理费每个营业房依次分别为10378元、9408元、9408元，先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳则按年设施物业管理费的1%计日收取滞纳金。协议签订后，钱万里桥公司按约向应文炎交付了营业房，并为包括应文炎在内的商户提供了相应设施物业管理服务，然而应文炎所租赁的上述三个营业房的2013年6月8日至2014年12月7日期间的设施物业管理费合计43791元，均未支付，钱万里桥公司遂诉至法院。以上事实，由《协议书》、房屋所有权证及当事人在原审庭审中的陈述等证据在卷佐证。原审原告钱万里桥公司的诉讼请求为，请求判令：应文炎支付商铺设施物业管理费43770元及滞纳金（第二期以14590为基数，自2013年6月8日计算至判决确定的给付之日止；第三期以14590为基数，从2013年12月8日计算至判决确定的给付之日止；第四期以14590为基数，从2014年6月7日计算至判决确定的给付之日止；三期均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。原审法院认为：双方当事人虽系出租人与承租人关系，但本案双方争议内容系《协议书》中所涉及的设施物业管理费问题，并非围绕房屋租赁发生之房屋租赁合同纠纷，亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生之物业服务合同纠纷，仅系一般的合同纠纷。本案中，履行市场管理职责的主体就是房屋的所有权人，即业主本身，而非专门的物业服务企业。法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求。钱万里桥公司作为出租人提供了一般出租人义务以外的其他管理服务，向受益人收取费用并无不当。双方签订的《协议书》关于设施物业管理费的约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守，至于费用的名称不影响其法律性质的认定。双方在合同中明确约定了收费标准和支付方式，现钱万里桥公司要求应文炎支付二楼四区2432、2433、2434号营业房2013年6月8日至2014年12月7日期间的设施物业管理费43770元的诉讼请求，并未超出约定的范围，于约、于法有据，原审法院予以支持。关于钱万里桥公司主张的滞纳金的问题，实质为利息损失问题。原审法院认为，应文炎未按约支付设施物业管理费，给钱万里桥公司造成相应的利息损失，属于违约行为，现钱万里桥公司要求应文炎支付相应的利息损失（第二期以14590为基数，自2013年6月8日计算至判决确定的给付之日止；第三期以14590为基数，从2013年12月8日计算至判决确定的给付之日止；第四期以14590为基数，从2014年6月7日计算至判决确定的给付之日止；三期均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）诉讼请求，并未超出法律规定的范围，原审法院予以支持。关于应文炎抗辩设施物业管理费标准远高于全国标准，比租金还高，故不同意缴纳的意见，原审法院认为，该抗辩意见没有法律依据，不予采信。关于应文炎提出的市场没有空调的意见，原审法院认为，合同并无约定必须提供空调，故该意见不予采信。关于应文炎抗辩钱万里桥公司物业没有做好，也没有兑现之前关于区域规划的承诺，原审法院认为，应文炎并无提供证据予以证实，不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、应文炎于判决生效之日起十日内支付苏州市钱万里桥小商品市场有限公司二楼四区2432、2433、2434号营业房2013年6月8日至2014年12月7日期间的设施物业管理费43770元。二、应文炎于判决生效之日起十日内支付苏州市钱万里桥小商品市场有限公司滞纳金（分别以14590为基数，自2013年6月8日计算至判决确定的给付之日止；以14590为基数，从2013年12月8日计算至判决确定的给付之日止；以14590为基数，从2014年6月7日计算至判决确定的给付之日止。三期均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。案件受理费944元，减半收取472元，由应文炎负担。上诉人应文炎不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误。作为认定案件事实的主要证据《协议书》是上诉人在被胁迫的情况下签订的，有照片为证，证明当时签订协议书时有政府参与，武警在旁，强制要求上诉人签订了违背真实意愿的《协议书》。《协议书》第三条：营业设施物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%，说明物业管理费是可以调整的。金门商业广场、中翔小商品市场12元，同行业、同地段仅一路之隔的苏州礼品城小商品等，均低于钱万里桥市场收费价格。被上诉人消防设施不合格存在消防隐患。被上诉人未履行物业管理收费项目明细中的第三项第4条、第四项中的全部，违约在先。上诉人多次要求与被上诉人协商均被拒绝，被上诉人未按协议书的约定给予上诉人答复及做出相应调整，应构成违约。请二审法院查明事实撤销原审判决，依法改判或发回重审。被上诉人钱万里桥公司辩称：《协议书》是经过双方协商并由双方签字认可，合法有效，并无强迫签字，所以设施物业管理费的金额和缴纳方式双方应履行。《协议书》中第三条中管理费的调整需要双方协商一致。其他市场收费标准与本案无关，不予认可。被上诉人通过消防合格验收。大巴在前提供过，现在没有提供，但大巴事项不是协议中的应尽义务。具体收取金额和收取方法应按协议履行。请求法院驳回上诉人的诉请。二审中，上诉人提交楼姚金签字的《设施物业管理费下调申请函》，证明全体租户代表楼姚金曾多次向被上诉人申请下调物业费，被上诉人不予理会；提交《中翔商贸城前期物业管理服务协议》、《苏州金门国际商业广场商铺租赁合同》、《苏州礼品小商品综合交易市场租赁合同》，证明其他市场物业管理费收费低于被上诉人收费；《建设工程消防设计审核意见书》三份，证明被上诉人消防验收不合格；照片复印件8页，证明协议是在被胁迫情况下签订，以及市场有火灾隐患；《苏州市发展和改革委员会文件》、《苏州市人民政府文件》、拆迁通告等材料，证明被上诉人未按照规定给予上诉人优惠措施；《设施物业管理费明细》，证明被上诉人未履行物业管理收费项目明细中的第三项第4条、第四项中的全部，违约在先。二审另查明：诉争的《协议书》约定应文炎应缴纳设施物业管理费，但未约定钱万里桥公司应当提供的设施物业管理的具体内容，协议中仅约定：甲方负责整个市场的协调管理，包括用电、用水的配送和管理；因甲方原因造成乙方营业房不能使用的，由甲方承担乙方的直接损失；乙方可以在市场内设置广告，但应向甲方申请，并由甲方统一制作发布，乙方承担相应的费用。上述事实，由诉争的《协议书》、《设施物业管理费下调申请函》、《中翔商贸城前期物业管理服务协议》、《苏州金门国际商业广场商铺租赁合同》、《苏州礼品小商品综合交易市场租赁合同》、《建设工程消防设计审核意见书》、《设施物业管理费明细》及当事人陈述等证据予以证实。二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本院认为，上诉人主张诉争的《协议书》系在被胁迫的情况下签订，但未能提供充分证据予以证实，本院不予采信。双方签订的《协议书》系当事人缔约时的真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效，当事人均应恪守。上诉人主张第三条规定的设施物业管理费按年调整，被上诉人明确表示费用调整需要双方协商同意，双方当事人如果协商一致自可依据该条款进行调整，上诉人据此单方要求下调设施物业管理费缺乏法律依据，本院不予支持。被上诉人作为涉案房屋的所有权人为市场提供了设施物业管理服务，上诉人作为市场的承租户系前述设施物业管理服务的受益者，理应按照合同约定支付相应的费用，其认为服务存在瑕疵不成为拒绝缴纳费用理由，其可另行主张权利。其他市场按照何种标准收取管理费用与本案无关，本院对上诉人提交的相关证据不予采信，对该项上诉主张不予支持。至于上诉人主张的被上诉人消防设施不合格存在安全隐患，因上诉人提供的《建设工程消防设计审核意见书》仅是被上诉人公司在建的室外楼梯项目消防设计审核意见书，不能证明被上诉人相关设施存在安全隐患，对上诉人的该项上诉主张本院不予采信。综上，上诉人应文炎的全部上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费944元，由上诉人应文炎负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾审 判 员  周 军代理审判员  王君英二〇一四年十二月十六日书 记 员  黄源榕