上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第1710号
原告（反诉被告）范晓鸣。
委托代理人邹伟宪，上海众律律师事务所律师。
委托代理人王文文，上海众律律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）上海东茸商城有限公司。
法定代表人肖全明。
委托代理人沈文骏，上海普盛律师事务所律师。
委托代理人陈加颂，上海普盛律师事务所实习律师。
被告上海东紫房地产发展有限公司。
法定代表人邵东明。
委托代理人徐菁，上海市诚至信律师事务所律师。
委托代理人张翕翊，上海市诚至信律师事务所实习律师。
原告范晓鸣与被告上海东茸商城有限公司（以下简称东茸商城）、上海东紫房地产发展有限公司（以下简称东紫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月28日立案受理后，依法适用简易程序于2014年7月1日公开开庭进行了审理。被告东茸商城于2014年8月6日提起反诉。2014年9月9日、2015年1月23日，本院针对本、反诉进行了开庭。期间，因原告申请，本院委托相应机构对装修工程残值进行了评估。原告范晓鸣的委托代理人邹伟宪、王文文，被告上海东茸商城有限公司的委托代理人沈文骏、陈加颂，被告上海东紫房地产发展有限公司的委托代理人徐菁、张翕翊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范晓鸣诉称：2013年1月21日，原告与被告东茸商城签订了商铺租赁合同，约定被告东茸商城将位于松江区新松江路XXXX弄XXXXX、XXXXX号编号为XXXXXX、XXXXXXX#（以下简称系争商铺）的部分铺面出租给原告，租期为2013年1月21日起至2015年2月28日止，租金为183，668元／年，另交押金15，306元。原告按合同约定于2013年4月9日支付押金15，306元、支付租金183，668元，又投入装修费162，226元。但被告东茸商城却一直未正常开业。后原告得知被告东紫公司对系争商铺所在的建筑进行改扩建，将原有的四幢独立建筑联建为单幢建筑，又加高2层。从而导致消防验收不能通过，因此无法开业。被告东紫公司系被告东茸公司的控股股东，两被告明知建筑物的不法状态，恶意串通，以双方签订租赁合同，由被告东茸商城转租的方式，骗取原告承租系争商铺。故原告起诉要求：1、确认二被告以及原告与被告东茸商城签订和转签订东明国际商城房屋租赁合同行为无效；2、二被告连带赔偿因其恶意串通、损害造成原告损失361，200元（租金损失183，668元、押金损失15，306元、装修费162，226元）。
被告东茸商城辩称：不同意原告的诉讼请求。1、对于二被告之间的合同，主体适格，内容是真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，所以是合法有效的。因为合同的相对性，原告是无权对于二被告之间的合同提出无效的请求。2，原告主张二被告恶意串通没有事实依据和法律依据。3、对原告主张的租金和押金的金额予以确认，但不同意装修费的金额。
被告东紫公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告要求确认二份合同无效的理由不成立。不认可原告关于标的物违法的主张。从原告提供的证据，二被告的租赁合同中涉及的标的物是4幢独立房屋加起来的面积，4幢房屋是有产权证的，所谓的没有手续的是指4幢房屋连成一体，变成公共通道的部分，这部分不是租赁合同的内容。原告说由于租赁标的物违法导致合同无效的理由不成立。2、原告主张二被告恶意串通，主要理由为被告东紫公司是被告东茸商城的控股股东，而被告东紫公司成为被告东茸商城控股股东的时间为2013年12月，而原告与被告东茸商城签订租赁合同的时间肯定在此之前，所以原告提出的恶意串通的理由不成立。3、原告没有资格要求确认本案二被告之间合同的效力，这个合同的效力和本案中原被告合同的效力没有关系。4、不同意原告要求被告东紫公司承担损失的赔偿责任。对于租金和押金的金额，被告东紫公司不知情，这部分的金额以被告东茸商城确认的金额为准。对于装修的部分，不予确认。
审理中，经本院对合同效力释明，原告将诉讼请求变更为：两被告返还原告租金183，668元、押金15，306元、装修费用162，226元。
针对原告变更后的诉讼请求，被告东茸商城辩称：原告和被告东茸商城签署的合同合法有效，没有违反合同法等强制性法规。现在原告已经使用了系争商铺，又要求返还租金，不符合法律法规的通行规则。对于商场是否开业的问题，商城的商业业态是分割的，合同中已经约定了每个租赁户的营业合法手续需要自行办理，原告租赁后完全可以经营，不能盈利的损失是原告造成的，和被告东茸商城没有关系，被告保留因原告解除合同法律所赋予的相关权利。
针对原告变更后的诉讼请求，被告东紫公司辩称：被告东紫公司和原告之间没有直接的合同关系，被告东紫公司的主体不适格，原告没有任何依据起诉被告东紫公司。现在原告将无效的诉讼请求撤销，明确确认合同是有效的，那么就不存在租赁物不合法的问题。消防法的条款指的是建筑物设计的时候要有消防设计，竣工之后需要通过消防验收，通俗的说是指第一次的消防验收，而并非是产证办好之后进行改造的二次消防验收。请求驳回原告对被告东紫公司的全部诉讼请求。
被告东茸商城反诉称：原告与被告东茸商城于2013年1月21日签订的商铺租赁合同约定租金183，668元／年，12个月为一期支付，第一期支付时间为2013年1月21日，第二期支付时间为2014年2月1日。至2014年2月1日，原告应当向被告东茸商城支付第二期租金183，668元，而原告没有按照约定履行义务。合同约定，原告未按时付款超过5天的，被告东茸商城有权单方面解除合同，扣除履约保证金并收回商铺，原告赔偿相当于6个月的租金作为违约金；侵占商铺不搬离造成被告东茸商城不能正常使用，还应当支付相当于日租金5倍的侵占费。故要求法院判令：1、解除原告与被告东茸商城之间签订商铺租赁合同并恢复商铺原状；2、没收保证金15，306元；3、原告向被告东茸商城支付违约金91，834元；4、原告向被告支付侵占费382，650元。
原告范晓鸣针对被告东茸商城的反诉辩称：1、按照法律规定和真实情况，现在解除是双方合意的结果，房屋已经返还给被告东茸商城，所以被告东茸商城的反诉理由不能成立。2、合同第七条的违约责任只有承租方的，没有出租方的违约责任，故该条款系格式条款，不能适用。同时，由于原告在支付了第一年的租金后系争房屋不能正常使用，被告东茸商城先前的履行行为不符合约定，那么原告有权拒绝支付之后的租金，不应该支付违约金。3、对于保证金，因为违约的事实不存在，所以不存在按照第七条行使没收保证金的权利。4、对于使用费，按照第七条第2款的约定，既然已经收取了半年的租金作为违约金，还要收日租金5倍的使用费，明显过高。且在合同没有解除的情况下，原告占有房屋是有依据的，所以不会产生侵占的使用费。而且如果原告不搬离的话，被告东茸商城应该是通知的，现在被告东茸商城没有通知，是加重了原告的责任。
经审理查明：2013年1月21日，原告与被告东茸商城签订商铺租赁合同书一份，约定被告东茸商城将位于上海市松江区新松江路XXXX弄XXXXX、XXXXX号商铺编号为XXXXXX、XXXXXXX#的部分铺面出租给原告，套内面积约74平方米；租赁期限自2013年1月21日起至2015年2月28日止，自2013年1月21日起至2013年2月28日前为免租期；从合同签订之日起交付；原告经营的业态为纺织、工艺品，原告需在开业前自行办理好经营所需的证照（包括但不限于营业执照、卫生许可证等）；租金为15，306元每月，即183，668元每年，12个月为一期支付，首期租金和履约保证金为签约当天支付为198，974元（含12个月租金、1个月履约保证金）。每期提前一个月支付，具体时间为：第一年支付时间为2013年1月21日、第二年支付时间为2014年2月1日，电费为原告方分表读数乘以1.2元每度。原告未按时付款超过5天的、合同到期或者违约后一个月内不注销营业执照等，被告东茸商城有权单方面解除协议，扣除履约保证金并收回商铺以及要求原告赔偿相当于半年的租金作为违约金；原告违约，侵占商铺不能搬离造成被告东茸商城不能正常使用的，除以上违约责任，原告还须支付相当于日租金5倍的侵占费给予被告东茸商城；合同对租赁的其他相关事宜进行了约定。上述合同签订后，原告支付系争商铺第一年租金183，668元以及保证金15，306元。
因双方对系争商铺的装修残值有异议，经原告申请，本院委托上海大华工程造价咨询有限公司对系争商铺的装修残值进行了鉴定。该单位于2014年12月29日出具鉴定意见书，载明系争商铺的装修残值为：装修预计使用时间为60个月，以工程造价50，393元为基础计算，开始使用时间为2013年4月，截止时间为2013年9月则残值为46，194元、截止时间为2014年12月则残值为32，755元。因双方对计算装修残值的时间节点存在争议，被告东茸商铺提供了包括该商铺在内的2013年度及2014年度租户水电费情况。对此原告对该证据的真实性予以认可并确认其金额，被告东紫公司对该证据没有异议。
本院于2015年1月23日至现场勘查，发现系争商铺内有三面的货架、吊顶、玻璃门及进门右手边的背景墙，系争商铺内的除了地砖是被告东茸商城铺设的，其他都由原告装修。当日，原告将该商铺返还被告东茸商城。
因原、被告就东茸商城内营业执照能否办出存在争议，本院于2014年9月10日向上海市工商行政管理局松江分局方松街道工商所所长进行询问，并制作了询问笔录，其答复如下：根据相关规定，只进行形式审查，东茸商城因消防验收存在问题，无法办出营业执照。近2、3个月较多业主查名，只要材料齐备就可办理营业执照。
另查明，被告东紫公司于2007年3月9日取得了包括系争商铺在内的松江区新松江路XXXX弄XXXX、XXXXX号、XXXXX、XXXXX号、XXXXX、XXXXXXX号、XXXXX、XXXXXXX号4幢房屋的产权。2009年，被告东紫公司对该4幢房屋进行了改扩建，形成了现有的1幢建筑，系争商铺的坐落位置在平面图中进行了标示。2011年12月1日，两被告签订东明国际商城房屋租赁合同一份，约定被告东紫公司将上述4幢房屋出租给被告东茸商城，建筑面积18，034.42平方米，被告东茸商城可将房屋部分转租给第三方等。2014年6月10日，被告东茸商城申请了该商城的消防设计审核。
再查明，被告东茸商城原名上海云豹商城有限公司，被告东紫公司于2013年12月18日受让了其57%的股权，成为被告东茸公司的股东，被告东茸商城于2014年1月10日变更为现有名称。
以上事实，由房屋租赁合同、收据、询问笔录、照片、上海市房地产权证、平面图、东明国际商城房屋租赁合同、建设工程消防设计审核申请受理凭证、企业名称预先核准通知书、股东会决议及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：首先，关于原告与被告东茸商城之间租赁合同的效力问题。本案中，原、被告签订的商铺租赁合同是双方当事人真实意思表示，且系争商铺取得了房地产权证，故应为有效。
其次，关于合同的解除及后果处理。现原告已将系争商铺返还给被告东茸商城，双方之间的租赁关系已解除，对被告东茸商城要求解除双方租赁合同的诉讼请求本院予以支持。对于造成合同解除的原因本院认为：被告东茸商城作为出租人，负有在租赁关系存续期间保持租赁物合于约定的使用收益状态的义务。现被告东茸商城向原告出租的房屋，实际因消防问题致使原告无法办理营业执照，影响了原告对系争房屋的正常使用收益，原告租赁房屋的目的无法达到，从而引发诉讼。系争房屋未能正常使用收益，致使系争房屋空置。至于实际使用时间，原告主张实际使用至2013年8月底、被告东茸商铺主张实际使用至该商铺返还之日。根据被告东茸商城提供的电费情况可以看出，自2013年9月起，该商铺的用电量明显减少，虽然亦发生了电费，但即使未正常营业亦会有一定的损耗，因此对于商铺的实际使用时间本院采信原告的观点。故租金损失为自2013年9月1日起至房屋返还之日即2015年1月23日按每年183，668元计算的租金。被告东茸商城应交付适当的房屋给原告使用，原告亦应在签订合同前对租赁物进行充分了解。故本院根据双方的过错酌定2013年9月1日起至2015年1月23日止的租金损失，由原告承担20%，由被告东茸商城承担80%。
原告租赁系争商铺后，在未能明确系争房屋是否能够办理相关证照的情况下，即对系争房屋进行了装修，由此引起了装修损失的产生，故被告东茸商城应当对合同解除后的损失承担主要责任，原告对之亦应承担部分责任。因原告自2013年9月已实际未在系争商铺内经营，计算该商铺的装修残值的时间节点亦应以2013年9月为准为46，194元。对于该部分损失，原告与被告东茸商城分别承担20%和80%。
最后，关于被告东紫公司是否应共同承担原告的损失。根据合同相对性原则，合同仅在缔约双方间发生效力，而不能拘束缔约双方之外的第三方。本案中，与原告签订系争房屋租赁合同、收取租金均系被告东茸商城而非被告东紫公司。被告东紫公司仅是系争房屋的所有权人，且其成为被告东茸商城的股东也是在原告与被告东茸公司产生租赁关系之后，因此原告对被告东紫公司的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。
鉴于合同解除的主要原因系被告东茸商城未能提供适当的房屋，故被告东茸商城要求没收保证金、支付违约金的请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）范晓鸣与被告（反诉原告）上海东茸商城有限公司于2013年1月21日签订的《商铺租赁合同书》予以解除；
二、被告（反诉原告）上海东茸商城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）范晓鸣租金40，508元；
三、被告（反诉原告）上海东茸商城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告范晓鸣履约保证金15，306元；
四、被告（反诉原告）上海东茸商城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告范晓鸣装修损失36，955元；
五、驳回原告（反诉被告）范晓鸣其余诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）上海东茸商城有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6，718元，减半收取3，359元，反诉案件受理费4，323.50元，鉴定费6，066元，合计诉讼费13，748.50元，由原告范晓鸣负担2，453元（已付），被告上海东茸商城有限公司负担11，295.50元（已付4，323.50元，余款6，972元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 丹
二〇一五年三月十三日
书记员 姚思慧
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。