江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初6528号原告：南京东方饮食服务有限责任公司惠民泉浴室，住所地江苏省南京市鼓楼区热河路227号。主要负责人：曹兴国，该公司经理。委托诉讼代理人：张雁，江苏东恒律师事务所律师。被告：南京冠淼工贸实业有限责任公司，统一社会信用代码91320106134879524W，住所地江苏省南京市鼓楼区热河路235-2号。法定代表人：莫纪龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：李庆法，江苏衡鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：景建，江苏衡鼎律师事务所实习律师。原告南京东方饮食服务有限责任公司惠民泉浴室（以下简称惠民泉浴室）与被告南京冠淼工贸实业有限责任公司（以下简称冠淼工贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月15日公开开庭进行了审理。原告惠民泉浴室的委托诉讼代理人张雁，被告冠淼工贸公司的委托诉讼代理人李庆法、景建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠民泉浴室向本院提出诉讼请求：判令冠淼工贸公司将江苏省南京市鼓楼区热河路235-2号房屋拆迁中停业损失费、搬家损失费及房屋装饰装修费50%暂定30万元支付给惠民泉浴室。诉讼过程中，惠民泉浴室将诉讼请求变更为：判令冠淼工贸公司将江苏省南京市鼓楼区热河路235-2号房屋拆迁中装饰装修费、人员安置补偿中的一半补偿金额250750元、停业损失费197831元、搬家损失费98915元，合计547496元支付给惠民泉浴室。事实和理由：1996年10月28日，惠民泉浴室与南京市汽车运输总公司第四运输公司（现为冠淼工贸公司）签订了关于江苏省南京市热河路237号房屋（实际产权证登记地址为江苏省南京市热河路235-2号）的《租赁经营合同》，合同约定：双方配合共同与拆迁单位商谈拆迁补偿问题，若使用3年及3年以上，按双方各半的比例分割拆迁补偿。该合同经江苏省公证处公证。合同签订后，惠民泉浴室一直支付租金，并实际使用和控制涉案房屋，现涉案房屋已实施拆迁，经惠民泉浴室向拆迁部门了解，冠淼工贸公司已全额领取了拆迁安置补偿款。惠民泉浴室曾于2011年诉至法院，要求冠淼工贸公司支付相应拆迁补偿款，因冠淼工贸公司未领取到拆迁补偿款，故法院驳回惠民泉浴室的诉讼请求。现冠淼工贸公司拒绝支付拆迁补偿款，故惠民泉浴室诉到法院。冠淼工贸公司辩称，一、冠淼工贸公司承认惠民泉浴室主张的关于签订租赁经营合同和已领取拆迁补偿款的事实。二、冠淼工贸公司在租赁期限已将涉案房屋转租他人，根据合同约定，装潢费用应由惠民泉浴室自行承担。三、停业损失和搬家费用是补偿给产权人的，惠民泉浴室无权主张该笔费用。四、清租与安置职工遗留问题费用也是补偿给冠淼工贸公司的，与惠民泉浴室无关，惠民泉浴室亦无权主张。五、惠民泉浴室现在提起诉讼已超过二年的诉讼时效，依法应当驳回。综上，驳回惠民泉浴室的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1996年10月28日，南京市汽车运输总公司第四运输公司（甲方，现为冠淼工贸公司）与南京市商业旅游服务（集团）总公司惠民旅社（乙方，现为惠民泉浴室）签订了《租赁经营合同》，合同约定：甲方同意将江苏省南京市热河路237号的产权房租赁给乙方，该房占地面积为168.03平方米，建筑面积为155平方米（以产权证为准），租赁期自1997年1月1日起至国家拆迁时自行终止；拆迁补偿分割为遇国家拆迁，甲、乙双方配合共同与拆迁单位商谈拆迁问题，并按下列原则分割享受房屋装潢及人员补偿，若使用3年及3年以上，按甲、乙双方各半的比例分割；若一方擅自整体转租、转包或非法经营，均视为责任方违约，终止合同，由违约方支付房屋已装潢的费用。该租赁经营合同经江苏省公证处公证。合同签订后，惠民泉浴室使用涉案房屋。2010年11月，涉案房屋列入拆迁范围。2011年9月，惠民泉浴室另案诉至法院，请求判令冠淼工贸公司支付装潢及人员补偿的50%。原南京市下关区人民法院经审理作出（2011）下民初字第1928号民事判决，因冠淼工贸公司尚未领取拆迁补偿，故驳回惠民泉浴室的诉讼请求。该判决已发生法律效力。2012年12月26日，涉案房屋被相关部门强制拆除。2013年7月16日，冠淼工贸公司与南京市下关区房屋拆迁安置办公室（以下简称下关拆迁办）签订了《货币拆迁补偿协议书》，协议约定：因涉案房屋（产权证登记的地址为江苏省南京市鼓楼区热河路235-2号）在拆迁范围内，下关拆迁办支付冠淼工贸公司货币补偿款为3302665元；在完成房屋交接手续，并且本协议签订及完成备案后的十五个工作日内，下关拆迁办向冠淼工贸公司一次性支付拆迁补偿款。根据《冠淼工贸公司拆迁费用测算表》，涉案房屋拆迁补偿款的构成为土地房产评估价2504419元、装饰装修费71500元、停业损失费197831元、搬家损失费98915元、清租与安置职工遗留问题费用43万元。冠淼工贸公司已领取了上述拆迁补偿款。2016年7月，惠民泉浴室诉至法院，请求判如所请。另查明，2014年8月20日，惠民泉浴室与下关拆迁办签订了《货币拆迁补偿协议书》，协议约定：惠民泉浴室位于江苏省南京市鼓楼区鲜鱼巷70号的房屋在拆迁范围内，下关拆迁办支付惠民泉浴室拆迁补偿款30000111元，惠民泉浴室同意在2012年12月30日前将拆迁房屋全部腾空并完整地交付下关拆迁办拆除；在完成房屋交接手续，并且本协议签订及完成备案后的十五个工作日内，下关拆迁办向冠淼工贸公司首付500万元拆迁补偿款，余款25000111元将于2014年12月31日前付清。《南京市城市房屋拆迁管理办法》（南京市人民政府令第227号）第四十四条规定，拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当对营业用房给予不超过货币补偿金额3%的补偿；对非营业用房给予不超过1%的补偿。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于收款委托书、宁波银行网上银行交易凭证的认定问题。惠民泉浴室提交上述证据证明其于2015年才领取到相关拆迁款，故惠民泉浴室提起本次诉讼，未超过诉讼时效。冠淼工贸公司质证认为，上述证据的真实性不予认可，收款与本案没有关联性，鲜鱼巷房屋的拆迁时间是2012年12月30日，据此，惠民泉浴室提起本次诉讼，已超过诉讼时效。对此，本院认为，惠民泉浴室提交了上述证据的原件，本院对此予以确认。根据上述证据，该事实认定为，2014年8月19日，惠民泉浴室委托南京天虹胜太化工有限公司收款拆迁补偿款，并出具了书面的《收款委托书》。2015年10月22日，下关拆迁办向南京天虹胜太化工有限公司支付了10000111元，交易凭证的摘要为“借记往账”。2.关于《南京市城市房屋拆迁管理办法》（1996年修正）的认定问题。惠民泉浴室提交该证据证明根据拆迁政策，对于企业用房拆迁有人员安置补偿的规定，故双方在协议中就人员补偿进行了约定。冠淼工贸公司质证认为，该办法的修订时间1996年12月17日，没有公布和生效时间，双方签订协议时该办法没有发布。对此，本院认为，经核实《南京市城市房屋拆迁管理办法》（1996年修正）系1996年2月17日发布，并自发布之日起施行。故双方签订协议时所依据的拆迁政策应当是该办法所规定的补偿内容。该办法的第三十六条规定，“拆迁单位非住宅房屋，拆迁人应按下列规定向房屋使用人支付安置补助费用：（一）因拆迁造成停产、停业的，其直接受到影响的在职职工的工资、国家政策规定的补贴，以及直接受到影响的在职职工按比例承担的离、退休人员的工资，经有关部门审核后，由拆迁人按上一年补贴和工资总额支付给被拆迁单位。拆迁人除支付工资及补贴外，并依照被拆迁人上一年上缴所得税额的20％补偿；（二）拆迁单位生产用房，其设备的拆除安装和搬运费用，由拆迁人按房屋建筑面积重置价结合成新的10％补偿。其中有重型设备的，按20％补偿。拆迁单位非生产用房，按3％补偿。”3.关于转租的问题。冠淼工贸公司提交了调查笔录，证明边丽敏从惠民泉浴室处承租了涉案房屋，并一直经营到2011年10月，由于惠民泉浴室转租后无法控制涉案房屋。惠民泉浴室质证认为，真实性没有异议，但不能证明冠淼工贸公司的证明目的，笔录中未提到转租，边丽敏明确没有支付任何费用，边丽敏只使用了浴室旁边的一间办公室，惠民泉浴室不存在转租行为。对此，本院认为，根据调查笔录内容来看，惠民泉浴室确有将部分房屋转租的行为，惠民泉浴室是否实际收取了租金不影响其转租行为的认定。本院认为，双方之间签订的《租赁经营合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于是否因转租致合同终止的问题。对此，本院认为，《租赁经营合同》中约定，若一方擅自整体转租、转包或非法经营，均视为责任方违约，终止合同，由违约方支付房屋已装潢的费用。惠民泉浴室存在部分转租的行为，按照上述约定，其行为不构成违约。如果惠民泉浴室确实存在整体转租的行为，《租赁经营合同》也是在冠淼工贸公司依法行使解除权后才终止。《租赁经营合同》因涉及拆迁，该合同自拆迁公告发布之日起终止。冠淼工贸公司无权在合同已终止后再主张终止合同。因此，冠淼工贸公司认为因惠民泉浴室转租房屋致合同终止的辩解意见本院不予采信。关于拆迁补偿的问题。根据《租赁经营合同》的约定，双方对房屋装潢及人员补偿按各半的比例分割。由于涉案房屋拆迁时，拆迁补偿的范围已发生变化，不包括人员补偿，但结合签订协议时拆迁规定，人员补偿其实质就是拆迁时停产、停业损失，故惠民泉浴室可以就房屋装潢部分和停业损失费进行主张。根据《冠淼工贸公司拆迁费用测算表》，装饰装修费为71500元、停业损失费为197831元，合计269331元。惠民泉浴室应得的装修装修费、停业损失费合计为134665.50元。关于搬家损失费和清租与安置职工遗留问题费用的问题，双方在《租赁经营合同》中未约定该部分费用的分割，故惠民泉浴室无权主张。关于诉讼时效的问题。冠淼工贸公司辩解惠民泉浴室的诉讼主张已超过诉讼时效。对此，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。虽然涉案房屋已于2012年12月被相关部门拆除，但当时冠淼工贸公司尚未与拆迁部门签订相关协议。惠民泉浴室在鲜鱼巷的房屋也同期被拆除，但其与拆迁部门签订《货币拆迁补偿协议书》的时间是2014年8月20日，故惠民泉浴室理应在其签订协议后了解冠淼工贸公司是否已签订相关补偿协议，故惠民泉浴室主张权利的诉讼时效宜自2014年8月20日起算。现惠民泉浴室向法院提起诉讼，未超过二年的诉讼时效。因此，冠淼工贸公司的该项辩解意见不予采信。综上所述，冠淼工贸公司应向惠民泉浴室支付拆迁补偿款134665.50元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：南京冠淼工贸实业有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付南京东方饮食服务有限责任公司惠民泉浴室拆迁补偿款134665.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9275元，减半收取计4638元，由南京东方饮食服务有限责任公司惠民泉浴室负担3138元，南京冠淼工贸实业有限责任公司负担1500元（此款南京东方饮食服务有限责任公司惠民泉浴室已预付，南京冠淼工贸实业有限责任公司应负担的1500元在给付上述款项时直接给付南京东方饮食服务有限责任公司惠民泉浴室）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  李义军二〇一六年十一月七日书记员  沈 婷