上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民一（民）终字第2382号
上诉人（原审被告）曹琼。
被上诉人（原审原告）上海中锐广告有限公司。
上诉人曹琼因财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第15652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日立案受理后，依法组成合议庭于同年8月4日公开开庭进行了审理。上诉人曹琼，被上诉人上海中锐广告有限公司（以下简称中锐公司）的委托代理人廖某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，上海市浦东新区张杨路＊＊＊号1010-1012室房屋（以下简称系争房屋）原产权人为上海MM资产管理股份有限公司（以下简称MM公司），建筑面积分别为79.04平方米，59.20平方米，62.19平方米（共计200.43平方米）。MM公司分别于2012年5月22日、2012年8月14日将上述房屋抵押给ZG银行股份有限公司上海市松江支行（以下简称ZG银行）并办理了抵押登记。ZG银行诉MM公司、唐某1、王某金融借款合同纠纷一案，经上海市松江区人民法院审理并作出了（2013）松民二（商）初字第1121号民事调解书。因MM公司未履行该调解书中确定的给付义务，该院通过上海市高级人民法院委托上海某拍卖有限公司拍卖了系争房屋。2014年6月30日，中锐公司依法参加竞买并获得上述房屋。
上海市松江区人民法院于2014年7月3日作出了（2013）松执字第4271号执行裁定书，裁定包括系争房屋在内的房屋的财产权自该裁定送达买受人中锐公司时起转移。中锐公司于2014年9月18日、2014年9月19日、2014年9月24日取得了系争三�房屋的上海市房地产权证，上述三份房地产权证记载的使用期限均自2014年7月3日至2041年10月21日止。
曹琼于2014年8月7日与FXH科技（北京）有限公司（以下简称FXH公司）签订了租赁合同，约定曹琼将系争房屋出租给FXH公司，租期自2014年9月8日至2017年9月7日；租金为每日每平方米建筑面积3元（人民币，以下同）。FXH公司已实际入住。
之后中锐公司与FXH公司签订了租赁合同，约定由中锐公司将系争房屋出租给FXH公司，租期自2014年9月8日至2015年9月8日止；租金为每平方米每日3元；2014年9月8日至2015年1月15日止的房屋占用费按每平方米每天3元的70%计取，共计54，156元。2015年2月13日，FXH公司支付中锐公司127，314元（1个月押金和2014年9月8日至2015年4月15日租金）。
2013年5月10日，曹琼（乙方）与MM公司（甲方）签订物业租赁合同，约定MM公司将系争房屋出租给曹琼，期限自2014年4月20日至2024年4月19日；租金为每日每平方米2元；付款方式为乙方预先支付甲方10年房屋租金1，455，121.80元（自2014年4月20日至2024年4月19日止），该款项由甲方与乙方的债务中全额抵扣，之后房租按月抵扣甲方借款。
2014年2月25日，上海某拍卖有限责任公司发布拍卖公告，内容为对包括系争房屋在内房屋带租约拍卖。
2015年5月13日，上海某物业管理有限公司出具证明，称曹琼于2013年5月10日入户系争房屋，由MM公司陪同一起前往办理入户，并且由曹琼代MM公司支付所有物业费及一切其他费用。另外，该房屋新房东中锐公司也曾到物业公司核实了有关产权和租赁欠费相关情况。
2013年9月23日，上海市松江区人民法院在执行ZG银行诉MM公司等金融借款合同纠纷案件时，给上海XC美容有限公司浦东分公司（以下简称XC公司）负责人陈某制作笔录一份，陈某在笔录中陈述，其向MM公司租赁了系争房屋，租期自2012年4月至2014年4月，房租是打给唐某1的，租金是付二押二，最近一期付到2013年8月等。上海市松江区人民法院要求陈某将10月份起的租金付至法院，陈某亦表示同意。在该执行案件卷宗中，上海某拍卖有限责任公司制作的拍卖标的“某大厦”租赁情况表显示，系争房屋的租赁人为陈某，租赁价格（合同日期）栏记载为“3.1元每平方米每天（已搬空），2012.4.16-2014.4.15”。
2014年4月16日，曹琼与XC公司负责人陈某签署房屋交接确认书，确认陈某已于2014年4月15日交房，相关费用结算完结，钥匙已由陈某交付曹琼。
原审另查明，曹琼丈夫刘正华分别于2012年1月4日、2012年2月20日向MM公司、唐某转账100万元、50万元，用途均记载为借款。
一审中中锐公司诉称，系争房屋原产权人为MM公司。MM公司分别于2012年5月22日、2012年8月14日将上述房屋抵押给ZG银�并办理了抵押登记。ZG银行诉MM公司、唐某1、王某金融借款合同纠纷一案，经上海市松江区人民法院审理并作出了（2013）松民二（商）初字第1121号民事调解书。因MM公司未履行该调解书中确定的给付义务，该院通过上海市高级人民法院委托上海某拍卖有限公司拍卖了系争房屋。2014年6月30日，中锐公司依法参加竞买并获得上述房屋。
上海市松江区人民法院于2014年7月3日作出了（2013）松执字第4271号执行裁定书，于2014年7月7日作出（2013）松执字第4271号协助执行通知书。中锐公司于2014年9月持上述裁定书、协助执行通知书办理并取得了上海市房地产权证。
曹琼称系争房屋系MM公司租给其使用，并于2014年8月7日与FXH公司签订了租赁合同。现中锐公司与FXH公司签订了房屋租赁合同，收回上述房屋。中锐公司已于2014年7月3日取得上述房屋的所有权，曹琼转租上述房屋的行为�生于上述抵押登记及中锐公司取得上述房屋所有权之后，对中锐公司不具有约束力。曹琼自2014年7月3日起至2015年1月15日期间占用上述房屋等行为没有任何法律依据，系无权占有、违法行为，应依法赔偿中锐公司房屋占用费。故要求曹琼赔偿中锐公司损失63，736.74元。
曹琼辩称，不同意中锐公司诉请。诉状所述系争房屋的产权变动情况无异议。中锐公司确未通过曹琼直接与FXH公司签订了租赁合同。2013年5月，曹琼与MM公司签订了租赁合同，拍卖时拍卖公司、银行、中锐公司都知道该房屋的租赁情况，拍卖前很多客户都来看过，中锐公司应该来过，物业公司也说中锐公司也来过。拍卖后7月份左右，中锐公司张姓经理曾打电话给曹琼，表示想和其谈一下房屋租赁权退给中锐公司的事宜。另，抵押权人为银行，如果要起诉，也应是银行向曹琼提起诉请。中锐公司并非抵押�人，无权要求适用担保法司法解释第六十六条。
原审法院审理后认为，中锐公司是系争房屋的抵押权人ZG银行在行使抵押权的案件中，通过司法拍卖取得了系争房屋的所有权，故曹琼主张中锐公司并非抵押权人，无权要求适用担保法司法解释第六十六条，法院不予支持。上述抵押权分别设立于2012年5月22日、2012年8月14日，而曹琼与抵押人MM公司签订的租赁合同的时间为2013年5月10日，租期自2014年4月20日开始，均在抵押权设立后。故根据我国担保法和物权法的规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。系争房屋的房地产权证现已明确中锐公司为权利人，使用期限自2014年7月3日至2041年10月21日止，故中锐公司自2014年7月3日起即拥有系争房屋的所有权。
在中锐公司取得系争房屋的所有权后，其可依法向曹琼主张占有房屋的费用。对于2014年7月3日至2014年9月7日（67天），�琼可按照租金的标准向中锐公司赔偿房屋使用费。2014年9月8日起至2015年1月16日止，中锐公司与FXH公司成立租赁关系，并按每平方米每天3元的70%收取租金，其要求曹琼赔偿该期间30%的租金损失，但该30%的租金折让系中锐公司自愿与FXH公司达成的约定，其要求曹琼赔偿缺乏依据，法院难以支持。
至于曹琼所称其对MM公司的债权，以及引起的租赁关系及相关债权债务，曹琼应另向MM公司主张，并不足以对抗中锐公司对系争房屋行使权利。
综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，于2015年6月18日作出判决：曹琼于判决生效之日起十日内赔偿上海中锐广告有限公司40，286.43元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1，393元，减半收取计696.50元，由上海中锐广告有限公司负担292.50元，曹琼负担404元。
一审判决后，曹琼不服，上诉至本院称：系争房屋拍卖时，拍卖公司已经告知“按现状”“带租约拍卖”，被上诉人中锐公司对此是清楚的，并以低于市场价30%价格拍卖取得了该房产，被上诉人竞拍成功后，理应遵守承诺，原审对此并未进行充分调查。我国物权法第190条是调整抵押权人与承租人之间的关系，本案被上诉人并非抵押权人，故一审不应适用物权法第190条。最高人民法院关于担保法司法解释第66条所指的受让人是普通类型的受让人，与本案作为竞拍人的被上诉人是不同情形，故一审也不应适用担保法司法解释第66条。综上，上诉人认为，原审依法认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审的全部诉讼请求。
被上诉人中锐公司则不接受上诉人的上诉主张，认为原审判决正确，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审中，上诉人曹琼提供了系争房屋拍卖公告、拍卖特别规定、注册房地产估价师声明、物业租赁合同（合同双方为MM公司与XC公司）等证据材料，试图证明被上诉人中锐公司在竞买时明知是“带租约拍卖”，且拍卖时考虑了租约对房地产价值的影响，故而中锐公司应当受到租赁关系的约束。被上诉人中锐公司则提供了发给XC公司的告知函、系争房屋房地产估价报告等证据材料，试图证明：估价结果未考虑因抵押、担保、租赁、债务或其他权利限制对估价对象价格的影响；拍卖时的租约是指MM公司与XC公司的租赁合同，且该租约已在2014年4月15日届满，而非指曹�与MM公司的租约。上诉人与被上诉人互相均不认可对方的证明目的。
本院认为，本案的争议焦点在于上诉人曹琼与案外人MM公司之间的租赁关系对被上诉人中锐公司是否具有约束力。对此，本院作如下分析：
首先，根据本案查明的事实，MM公司是在2012年5月22日、2012年8月14日将系争房屋抵押给ZG银行并办理了抵押登记，而曹琼与MM公司签订系争房屋的租赁合同是在2013年5月10日，可见，该情形是抵押权设定在先，抵押房屋出租在后，当然属于《中华人民共和国物权法》第190条规定的“抵押权设立后抵押财产出租的”，其法律后果当然就是“该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。由于物权法规定的实行抵押权的常见方式就是抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，那么，上述“不得对抗已经登记的抵押权”的含义就应当包括抵押权的存在以及抵押权的实行，�应地，经由拍卖、变卖方式取得抵押财产所有权的受让人当然也应在租赁关系不得约束的范围之内，否则，其合法权利无从保护。对此，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条明确规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。从相反角度来说，由于抵押权具有公示性，承租人知道租赁财产上存在抵押权的事实，承租人是否接受和承担因抵押权实行而带来的风险倒是其在订立租赁合同时就应当作出预判和选择的。因此，上诉人提出的本案不应适用物权法和最高人民法院有关担保法司法解释的主张，理由牵强，本院碍难认�。
其次，从上诉人提供的系争房屋拍卖公告等证据材料来看，的确可以表明系争房屋拍卖时存在租约且被上诉人中锐公司对此是知悉的，但并无证据证明中锐公司明确表示自愿接受该租赁关系的约束并承继该租赁合同。而且，即便如上诉人所述系争房屋拍卖价格已考虑了租约的因素，根据系争房屋房地产估价报告显示，其拍卖作价时考虑的租约也是指MM公司与XC公司之间的租约（其已于2014年4月15日到期），而并非上诉人与MM公司之间的租约。
另外，对于上诉人的权利救济，原审法院也已经明确告知可向MM公司另行主张，本院不再重复。
综上所述，上诉人的上诉请求，因缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币807元，由上诉人曹琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 虎
代理审判员 洪可喜
代理审判员 胡起达
二〇一五年十月十二日
书 记 员 程剑峰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条
订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条
租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。