广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1776号
上诉人（原审原告）谭文坚，男，汉族，1989年9月16日出生，住广东省佛山市三水区。
委托代理人李三新，广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人傅珊珊，广东正大联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈隽毅，男，汉族，1985年1月24日出生，住广东省开平市。
委托代理人何晓威，广东群立弘律师事务所律师。
上诉人谭文坚因与被上诉人陈隽毅房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2013）佛三法民二初字第668号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，作出如下判决：一、解除谭文坚与陈隽毅于2013年4月26日签订的《租赁合同书》；二、驳回谭文坚的其他诉讼请求。案件受理费1064元，由谭文坚负担。
上诉人谭文坚上诉提出：谭文坚与陈隽毅于2013年4月26日签订《租赁合同书》，约定由陈隽毅将佛山市三水区西南街园林大街一巷一座首层物业出租给谭文坚，租赁期间为2013年6月1日至2017年8月1日，每月租金为12800元。签订合同时，谭文坚向陈隽毅支付了按金25600元及水电按金3000元，即谭文坚已经履行合同义务。然而，陈隽毅却没有履行自己的义务。作为租赁合同的一方，陈隽毅在收取合同押金和首期租金之后，有义务将没有瑕疵的、可以使用的场地交付给承租方使用，但陈隽毅却不能将场地交给谭文坚使用，构成违约，理应返还已收取的全部款项并赔偿损失。二、原审法院在未查明事实的情况下作出判决，明显错误。原审中，陈隽毅没有证明涉案场地的权属，也无法证明已将场地交付给谭文坚，更不能证明谭文坚已经进场装修。在上述情况均未查明的情况下，原审法院作出的判决是错误的。三、原审法院认定谭文坚应该自己排除不能入场的障碍是错误的。依照审判规则，法院应该向业主查明涉案场地的使用性质，并查明业主将该场地交给陈隽毅时是否对场地的使用性质有约定或交代。原审法院没有查明这些情况，即认定“对于阻挠等行为，谭文坚大可通过报警等其它手段解决，不能据此认定陈隽毅向谭文坚交付的是不能正常使用的场地”，该认定对谭文坚不公平。四、涉案场地是不能出租的场地。涉案场地的业主是中国人民银行三水市支行，陈隽毅向银行承租该场地，双方签订的合同约定承租人承租后不能转租，也不能转让。陈隽毅将不能转租的场地出租给谭文坚，导致谭文坚不能获得营业权。五、陈隽毅将涉案场地租赁给谭文坚后就将其公司注销，实际上是故意逃避责任，导致谭文坚无从追究相关责任。综上，请求二审法院依法判令：1.撤销原审判决，判令陈隽毅返还租金12800元及租赁合同按金25600元、水电按金3000元共计41400元，并赔偿谭文坚的损失8200元；2.由陈隽毅承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人陈隽毅答辩称：原审法院没有考虑租赁合同双方的真实意思表示，陈隽毅是守约一方，谭文坚是违约一方，原审法院判决解除合同损害了陈隽毅的合法权益。除此之外，原审法院认定其它事实清楚，证据充分，请求依法驳回谭文坚的上诉请求。首先，陈隽毅已经履行合同义务，将租赁场地交付给谭文坚使用；谭文坚接收了场地，并对场地进行装修，这充分说明陈隽毅已经履行了交付场地的义务。其次，陈隽毅通过合法形式取得租赁场地的使用权，之后再与谭文坚签订租赁合同。谭文坚与陈隽毅所签订的合同是双方的真实意思表示，合法有效。涉案场地的业主是中国人民银行三水市支行，该业主并没有限制谭文坚转租涉案场地。再次，陈隽毅注销个体工商户，是发生在谭文坚与陈隽毅签订合同之后。因为陈隽毅已经将涉案场地出租给谭文坚，陈隽毅注册的个体工商户使用了经营地址，所以需要注销工商登记。
上诉人谭文坚在二审期间向本院提交如下证据：产权证明材料一份、业主同意书一份，用以证明业主同意书上的业主签名并不是真实的业主所签，业主同意书上记载的业主并没有在涉案物业楼居住，进一步证明中国人民银行三水市支行要求陈隽毅须征得小业主同意才能进行多种经营，而陈隽毅所提供的签名是虚假的，所以才征得中国人民银行三水市支行的同意。
被上诉人陈隽毅质证认为：由于业主同意书没有出示原件，所以对其真实性、合法性、关联性均有异议。即使该证据是真实的，也与本案没有关系，因为该证据没有涉及本案双方租赁主体，该证据也印证了中国人民银行三水市支行是同意涉案场地的出租，陈隽毅对涉案场地拥有合法的使用权。关于业主签名的问题，与本案没有关联，业主是否同意不影响双方的租赁关系的存在。陈隽毅的主要义务是交付场地，谭文坚正常经营不能违反法律法规，也不能影响楼上住户的环境。对产权证明材料的真实性没有异议。
对于上诉人谭文坚提交的证据，本院认证如下：陈隽毅对产权证明材料的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。至于业主同意书，由于谭文坚未能举证证明涉案租赁场地所在楼房其它业主的身份情况，且陈隽毅也没有在该份材料上签名或盖章确认，故该份材料不足以证明谭文坚拟证明的内容，本院不予采纳。
被上诉人陈隽毅在二审期间向本院提交如下证据：
1.经营场地租赁协议书、租赁合同书、证明、黄铸辉身份证各一份，用以证明陈隽毅已经合法取得租赁场地的使用权。
2.个体工商户营业执照正副本、个体工商户注销通知书一份，用以证明佛山市三水区西南街益邦农副产品店是由陈隽毅个体经营的。
上诉人谭文坚质证认为：对于证据1，对经营场地租赁协议书的真实性没有异议，协议书是由黄铸辉与中国人民银行三水市支行签订的，协议书第七条约定乙方不得转租、转让，如分租需要征得甲方的同意。对于租赁合同书的真实性没有异议，合同是陈隽毅取得该场地的凭证，该合同第三条约定如果乙方需要转租他人须征得甲方批准后方可办理转让手续。对于书面证明，该份证明是银行同意黄铸辉转租场地给陈隽毅，但没有同意或授权陈隽毅将场地转租给谭文坚，也没有批准陈隽毅将场地作为特殊经营，即陈隽毅将场地租给谭文坚是超越其权限。对于证据2，由于陈隽毅所经营的个体工商户已经注销，谭文坚只能追究陈隽毅的责任，对证据2的真实性没有异议。
对于被上诉人陈隽毅提交的证据，本院认证如下：证据1、2来源合法，内容客观真实，谭文坚也没有对其真实性提出异议，故本院对证据1、2的真实性予以确认。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案中，陈隽毅将涉案场地出租给谭文坚，由于陈隽毅已实际交付租赁物，故其已履行了合同主要义务。谭文坚上诉主张陈隽毅未能交付场地构成违约，但谭文坚在原审庭审中承认已收取场地的钥匙，故可认定其已接收租赁物，本院对其上述主张不予支持。在合同履行过程中，谭文坚未能进行正常装修，主要是因为其他业主的阻挠，并非陈隽毅的行为所致。至于排除使用障碍的问题，根据陈隽毅二审提交的营业执照可知，涉案场地是允许合法经营的；现谭文坚进行装修受到其他因素干扰，属于其自身经营过程中遇到的风险及问题，需要经营者自行解决，不能将该问题归责于陈隽毅，也不能据此认定陈隽毅交付的是不能正常使用的场地。因此，谭文坚以陈隽毅违约为由要求赔偿损失，理据不足，本院不予支持。诉讼中，谭文坚坚决要求解除合同，原审法院考虑到按照现有状况继续履行合同可能会加大谭文坚的损失等因素判决解除合同，符合客观情况，且陈隽毅也没有提出上诉，故本院确认双方之间的合同关系解除。双方所签合同第二条约定：“……如中途退租的，乙方（谭文坚）所交的按金、水电按金、租金归甲方（陈隽毅）所有……”本案属于谭文坚中途退租、单方解除合同，故依照上述合同约定，谭文坚所交纳的按金、水电按金及租金应归陈隽毅所有，谭文坚要求陈隽毅返还上述费用，理据不足，本院不予支持。此外，谭文坚主张陈隽毅未经业主中国人民银行三水市支行的同意将涉案场地予以转租，其行为不合法，但涉案租赁合同已履行较长一段时间，谭文坚未能举证证明中国人民银行三水市支行在合理期间内提出异议且不同意转租，故本院对谭文坚的上述主张不予支持。
综上，谭文坚的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1040元，由上诉人谭文坚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一四年七月十四日
书 记 员 袁嘉莹