湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民初字第02255号
原告：姚靖靖。
被告：武汉汇新房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区和平乡先锋村18号。
法定代表人：徐利华，总经理。
委托代理人：林方铭。
第三人：武汉邦信小额贷款有限责任公司，住所地武汉市江岸区后湖大道汉口花园淡莲轩20栋8号，9号。
法定代表人：陈江旭，总经理。
委托代理人：袁振凤。
原告姚靖靖与被告武汉汇新房地产开发有限公司（以下简称汇新公司）、第三人武汉邦信小额贷款有限责任公司（以下简称邦信公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2014年4月23日受理后，由审判员金勇独任审判，于2014年5月26日开庭进行了公开审理。原告姚靖靖、被告汇新公司的委托代理人林方铭，第三人邦信公司的委托代理人袁振凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚靖靖诉称：坐落于武汉市武昌区巡司河路汇文新都D区5栋1单元25层4号房屋系汇新公司开发建设。2009年11月5日，我与汇新公司签订《武汉市商品房买卖合同》。合同约定：由我购买汇新公司开发的上述房屋，单价7879.5元，总金额767621元；一次性付款；汇新公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。合同签订后，我按合同约定向汇新公司支付全部购房款767621元。汇新公司按合同约定于2009年11月将房屋交付给我后，我即装修并实际居住使用上述房屋至今。汇新公司违反合同约定，至今未能为我办理房屋所有权证和土地使用证。2014年1月27日，武汉市武昌区人民法院以（2014）鄂武昌民商初字第00120号民事判决书依法确认我与汇新公司于2009年11月5日签订的《武汉市商品房买卖合同》有效，现该判决书已经发生法律效力。2011年8月31日，汇新公司将我购买的上述房屋登记在自己名下。2013年7月16日，汇新公司在明知已经将上述房屋卖给我且我已经实际占有使用上述房屋长达四年之久的情况下，与邦信公司恶意串通，签订编号为17010130092的《抵押合同》，将包括上述房屋在内的八套房屋抵押给邦信公司，并办理了抵押登记，严重损害了我的合法利益。故我请求确认汇新公司与邦信公司签订的《抵押合同》中约定的“武汉市武昌区巡司河路汇文新都D区5栋1单元25层4号房屋的抵押担保”部分无效；判令邦信公司协助办理解除武汉市武昌区巡司河路汇文新都D区5栋1单元25层4号房屋的抵押登记手续；由被告汇新公司承担本案诉讼费用。
为证明其诉讼主张，原告姚靖靖向本院提交以下证据：
1、武昌区法院（2014）鄂武昌民商初字第00120号民事判决书及生效确认书，拟证明生效判决依法确认姚靖靖与汇新公司于2009年11月5日签订的《武汉市商品房买卖合同》有效，姚靖靖系本案诉争房屋的合法所有权人。
2、、《武汉市商品房买卖合同》、购房款收据、水电费、物业费、停车费收据及现场照片，拟证明姚靖靖于2009年11月即实际占有使用上述房屋。
3、姚靖靖在武昌房管局查询评估报告交费单及备注查询结果，拟证明本案诉争房屋在2013年7月抵押给邦信公司档案中，邦信公司未做抵押评估报告；汇文新都D区5栋1单元24层7号房屋的现场照片及25层7号房屋装修后的照片、本案诉争房屋装修使用照片，拟证明7号房屋的门牌号已不存在，邦信公司未到现场确认就进行了抵押，姚靖靖已在诉争房屋中居住四年，邦信公司非是善意的。
4、汇新公司的《借款合同》、《抵押合同》、抵押物清单，拟证明汇新公司与邦信公司恶意串通，将包括诉争房屋在内的八套房屋抵押给邦信公司，并办理了抵押登记，严重损害了姚靖靖的合法利益。
被告汇新公司辩称：姚靖靖所说的都是事实，确实是我公司先卖给姚靖靖，后办的抵押。邦信公司与我公司比较熟悉，我公司曾与姚靖靖一起在邦信公司协调过，邦信公司同意将本案诉争房屋解除出来，但邦信公司要求偿还借款本息90多万元，我公司无法承担。现我公司同意支持姚靖靖的诉讼请求。
被告汇新公司未向本院提交证据。
第三人邦信公司述称：1、姚靖靖与汇新公司存在合同的债权关系，而非物权关系；2、汇新公司与我公司签订的抵押合同是双方真实的意思表示，未违反法律规定，合法有效，应予保护。
第三人邦信公司为证明其述称意见，向本院提交以下证据：
《借款合同》、《抵押合同》、抵押物清单，拟证明汇新公司因资金需要向邦信公司借款500万元，以其名下的房屋抵押，内容不违反法律规定，合同合法有效。
房产证及附图、土地证、房产他项权证，证明汇新公司将其所有的房产抵押给邦信公司，邦信公司依法享有优先受偿权。
庭审质证中，被告汇新公司对原告姚靖靖提交的证据1至证据4均无异议。第三人邦信公司对原告姚靖靖提交的证据1真实性无异议，但认为该判决书只是对汇新公司和姚靖靖签订的《武汉市商品房买卖合同》效力进行确认，而非对姚靖靖享有诉争房屋所有权的确认；对证据2真实性无异议，但认为产权是以公示登记为效，产权登记在汇新公司名下，有房管局公章，邦信公司当然相信房屋是汇新公司的，不存在合理注意就能发现房屋是姚靖靖的；对证据3照片的真实性有异议，无法证明是诉争房屋的现状，对证明内容有异议，照片不能证明其证明目的，对证据3中照片真实性有异议，认为不能证明是诉争房屋的现状；对证据3中的其他证据和证据4的真实性无异议，但认为不能证明其证明目的。
原告姚靖靖对第三人邦信公司提交的证据1真实性无异议；对证据2真实性有异议，汇新公司在2009年就已将诉争房屋卖给姚靖靖，姚靖靖一直催促汇新公司协助办证，汇新公司在2011年将房屋办至其名下，2009年就在建房屋进行了抵押，邦信公司在2013年取得抵押权，谁有效在先，谁有效在后；邦信公司未验证过该房屋的状态，虽然产权在汇新公司名下，但此前已被抵押过，已被卖出，汇新公司在给邦信公司办理抵押权证时，邦信公司工作人员称汇新公司李传纳欠该公司经办人的朋友1000万元，这样才贷款。被告汇新公司对第三人邦信公司提交的证据1、2真实性均无异议。
综合各方当事人的质证意见，本院对原告姚靖靖提交的证据1至证据4；第三人邦信公司提交的证据1、2的真实性予以确认。
根据当事人提交并经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：
坐落于武汉市武昌区巡司河路汇文新都D区5栋1单元25层4号房系汇新公司开发建设。
2009年11月5日，姚靖靖与汇新公司签订《武汉市商品房买卖合同》。合同约定：由姚靖靖购买该公司开发的上述房屋，单价7879.5元／平方米，总金额767621元；一次性付款；2010年5月31日前交房；汇新公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记；因汇新公司的责任造成姚靖靖不能办理房地产权属证书的，如姚靖靖退房，汇新公司在姚靖靖提出退房要求之日起60日内将姚靖靖已付房价款退还给姚靖靖，并按已付房价款的0.5%赔偿姚靖靖损失；姚靖靖不退房，汇新公司按已付房价款的0.5%向姚靖靖支付违约金等。
合同签订后当天，姚靖靖按合同约定向汇新公司支付全部购房款767621元。汇新公司按合同约定将房屋交付给姚靖靖，但至今未能为姚靖靖办理房屋所有权证和土地使用证。
2011年8月31日，汇新公司将武汉市武昌区巡司河路汇文新都D区5栋1单元25层4号房屋登记在自己名下，登记建筑面积为99.20平方米，产权证号为武房权证昌字第××号，土地使用证号为武昌国用（商2011）第9919号。
2013年7月16日，汇新公司与邦信公司签订《借款合同》及编号为17010130092的《抵押合同》，合同约定：由汇新公司向邦信公司借款500万元；借款期限6个月，从2013年7月16日至2014年1月15日；汇新公司将包括上述房屋在内的八套房屋抵押给邦信公司，并于2013年7月19日办理了抵押登记，取得他项权证。现本案诉争房屋抵押未解除。
2014年1月27日，姚靖靖诉至本院要求确认其与汇新公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效。本院于2014年3月25日作出（2014）鄂武昌民商初字第00120号判决，判决支持了姚靖靖的诉讼请求。
本院认为：本案争议的焦点是邦信公司是否明知汇新公司已将诉争房屋卖给姚靖靖，而与汇新公司恶意串通，签订《抵押合同》，损害姚靖靖的合法利益。
从本案查明事实来看，汇新公司在将诉争房屋卖给姚靖靖，姚靖靖付清全款，并居住使用该房屋后，将该房屋产权登记在自己名下，并将该房屋抵押给邦信公司借款，主观上存在恶意。而邦信公司作为贷款方是否与汇新公司恶意患通，损害姚靖靖的合法利益，即邦信公司是否知道或应当知道姚靖靖已付清全款，购买了该房屋的情形，还同意用该房屋作为抵押担保，贷款给汇新公司。从姚靖靖提交的证据来看，虽然只能证明姚靖靖已购买了诉争房屋中并在其中居住使用四年，但邦信公司在贷款给汇新公司前应当对汇新公司提供抵押担保房屋的状况进行审查，该审查不仅包括对房屋的权属登记情况进行审查，还应当现场查看，有无居住使用、买卖交易情况等，即是否尽到必要的注意义务。审理中邦信公司主张已派人现场调查，认为该房屋有人租住，但没有提供证据来证明居住之人系承租该房屋。邦信公司在明知汇新公司开发诉争房屋，有人在该房屋中居住，不调查了解抵押房屋的出售情况下即与汇新公司签订借款抵押合同，在主观上有与汇新公司恶意串通的故意，损害了房屋购买人姚靖靖的合法利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，邦信公司与汇新公司签订的《抵押合同》中约定的“武汉市武昌区巡司河路汇文新都D区5栋1单元25层4号房屋的抵押担保”部分应为无效。
姚靖靖请求确认汇新公司与邦信公司签订的《抵押合同》中约定的“武汉市武昌区巡司河路汇文新都D区5栋1单元25层4号房屋的抵押担保”部分无效及要求邦信公司协助办理解除武汉市武昌区巡司河路汇文新都D区5栋1单元25层4号房屋的抵押登记手续的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告武汉汇新房地产开发有限公司与第三人武汉邦信小额贷款有限责任公司于2013年7月16日签订的编号为17010130092的《抵押合同》中约定的“武汉市武昌区巡司河路汇文新都D区5栋1单元25层4号房屋的抵押担保”部分无效。
二、第三人武汉邦信小额贷款有限责任公司于本判决生效之日起五日内协助办理解除武汉市武昌区巡司河路汇文新都D区5栋1单元25层4号房屋的抵押登记手续。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告武汉汇新房地产开发有限公司负担（此款原告姚靖靖已垫付，由被告武汉汇新房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付给原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 金 勇
二〇一四年六月二十五日
书记员 骆训力