重庆市奉节县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉法民初字第03293号
原告冉运芳，女，1963年1月17日出生，汉族。
委托代理人张灿，女，1989年4月14日出生，汉族，系冉运芳之女，有特别授权。
被告重庆巨洋房地产开发有限公司，住所地重庆市奉节县永安镇竹枝路655号（清河水岸6栋1楼1号2-1），组织机构代码79073666-0。
法定代表人张成平，经理。
委托代理人高小辉，重庆聚焦律师事务所律师，有特别授权。
原告冉运芳诉被告重庆巨洋房地产开发有限公司（以下简称巨洋公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，由审判员方晏适用简易程序于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告冉运芳及其委托代理人张灿、被告巨洋公司的委托代理人高小辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冉运芳诉称：原告于2010年5月22日与被告签订了奉节县清河水岸小区4号楼19-2的商品房屋买卖合同，于2010年8月12日一次性缴清了房款、大修基金、税款。被告于2011年9月20日将商品房实际交付使用，于2015年1月取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，于2015年4月1日办理房产证。双方合同约定被告应当于2011年5月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。但是由于被告方的原因，截止2011年9月20日才实际交付使用。同时被告于2015年1月才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，才具备商品房交付的条件。故2011年9月20日的交付行为违反合同约定，法定的交付时间应为2015年1月，被告方的行为构成了法律上的逾期交房行为。故我方主张被告方应承担违反合同约定交付房屋的违约责任，违约期间2011年9月20日到2015年1月，根据合同约定，被告要承担逾期交房的违约责任，支付原告违约金38002元。双方约定甲方应当在商品房实际交付之日起60日内办理房产证，房屋的实际交付使用之日为2011年9月20日，故被告应于2011年11月20日前办理房产证，但由于被告的责任，被告2015年4月1日才办理房产证。故我方主张被告承担逾期办理房产证的违约责任，违约期间为2011年11月21日至2015年4月1日，根据合同约定，被告应支付原告违约金38796元。综上，原告诉至法院，请求判决被告支付原告交房违约金38002元，办证违约金38796元，诉讼费被告承担。
原告冉运芳为证明其主张的事实成立，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件；2、《重庆市商品房买卖合同》复印件；3、接房通知书复印件；4、房地产权证复印件；5、发票复印件。
被告巨洋公司辩称：房屋已经交给原告，房产证也已经办理给原告，被告的交房和办证义务均已履行完毕。我方认为原告的诉讼请求不成立，理由为：一、本案系重复诉讼，2014年已经处理过交房违约，原、被告已经对交房违约达成一致意见，现原告再次起诉，属于重复起诉。二、我方2015年1月16日才取得备案登记证，此时才能交房。原告2011接房，应视为是对合同内容进行变更。我方在取得备案登记证后按合同约定给原告办理了房产证，不存在违约。三、被告延迟办证是由于清河水岸的13户业主违法乱搭乱建造成的。四、原告的诉讼请求超过了两年的诉讼时效。违约行为产生的违约之债属于一般债权，受两年时效的限制。原告认为在2011年权利便受到侵害，诉讼时效应从2011年起算，原告现在起诉已超过两年的诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。另外原告主张的违约金已经超过了原告的实际损失，如果法院认定被告违约，要求对违约金进行调整。
被告巨洋公司为证明其抗辩的理由成立，向本院提交了以下证据：1、被告身份信息复印件；2、《重庆市商品房买卖合同》复印件；3、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》复印件；4、重庆市房地产权证复印件；5、通知复印件及办证产权登记申请复印件；6、原告的房地产权证复印件；7、接房通知书复印件；8、入住通知书复印件；9、奉节规发（2014）15号文件复印件；10、奉节规发（2011）47号文件复印件；11、永安街办文（2014）10号文件复印件；12、清河水岸违法建设调查情况统计表复印件；13、规划验收核定报告复印件；14、整改通知书复印件；15、（2014）奉法民初字第04271号民事调解书复印件。
对原、被告举示的证据，经庭审质证，原、被告对彼此举示的证据的真实性无异议。经审查，本院对上述证据的真实性予以采信。
经审理查明，原告冉运芳作为乙方与作为甲方的被告巨洋公司于2010年5月23日签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告预售位于奉节县永安镇竹枝路655号清河水岸4幢19-2号房屋。该合同第二条约定：甲方销售的房屋为预售商品房。合同第七条第二项约定：本商品房交付时已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第十三条第二款约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同第十三条第三款约定：甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。合同第十三条第四款约定：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房管部门提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房管部门出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。上述合同签订后，被告巨洋公司实际于2011年9月5日通知交房，原告冉运芳实际于2011年9月20日入住该房屋。被告巨洋公司于2015年1月16日取得奉节县建委颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，后于2015年3月6日在清河水岸小区张贴通知，该通知内容为：因办房屋产权证需核实购房人本人身份，在《重庆市土地房屋权属登记申请书》上签字。请各位业主于2015年3月10日14时，由本人执身份证原件到奉节县行政审批大厅房管所1号窗口签字。原告冉运芳于2015年3月10日到奉节县房管所，在《重庆市土地房屋权属登记申请书》上签字。现原告冉运芳诉至本院，认为被告巨洋公司违反合同约定，要求判决被告巨洋公司向其支付逾期交房违约金38002元，迟延办理产权登记的违约金38796元，诉讼费由被告巨洋公司承担。庭审结束后，原告冉运芳对其主张的要求被告巨洋公司支付逾期交房违约金38002元的诉讼请求予以撤回，不要求在本案中进行处理。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，原、被告应该按合同约定履行各自的义务。原告冉运芳撤回其关于要求被告支付逾期交房违约金38002元的诉讼请求，不要求在本案中处理，这是原告的真实意思表示，本案予以准许。根据原、被告的诉辩称以及本案的证据，对于交房时间的确定，根据《建筑法》等相关法律规定，建筑工程只有验收合格才能交付使用，而商品房必须符合规划、消防、环保等方面的要求后才能进入市场销售，也就是必须取得《建设工程竣工验收备案登记证》，即取得建设工程竣工验收备案登记证是商品房交付的法定时间，也是必备条件。本案中，被告于2015年1月16日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，此时才是本案涉诉商品房交付的法定时间，计算办理产权登记违约时间的起算点应以此为基础。基于于此，原告的起诉并未超过民事诉讼法规定的两年诉讼时效，对被告关于原告的起诉超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。对于被告关于本案系重复诉讼的问题，因延迟交房的违约责任与延迟办理产权登记的违约责任虽属同一合同的法律关系，但二者是基于不同的合同约定，基于不同事实，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，双方应相互配合办理商品房产权登记，各自提供其应当提供的资料。而被告已在法定交房条件成就后的60日内向房管部门提交了办理房屋产权证的相关资料，并于2015年3月6日在小区张贴通知，向业主告知了办理产权登记的相关事宜，履行了相应的合同义务，且未超过合同约定的期间，被告没有违约行为，对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护社会稳定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，判决如下：
驳回原告冉运芳的诉讼请求。
案件受理费820元，减半收取410元（原告已预交），由原告冉运芳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。
审判员 方 晏
二〇一五年九月九日
书记员 陈沙沙