福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽03民终1607号
上诉人（原审原告）：刘艳萍，女，1985年1月13日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。
委托诉讼代理人：凌伟娥，福建律海律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：莆田市城厢区宏利房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区东园路口，组织机构代码证代码70534213-1。
法定代表人：林木利，董事长。
委托诉讼代理人：吴国章、朱琦菡，福建壶兰律师事务所执业律师。
上诉人刘艳萍因与被上诉人莆田市城厢区宏利房地产开发有限公司（以下简称宏利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第3109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明，宏利公司以出让方式取得位于莆田市荔城区拱辰办西庚片区地块的土地使用权［国有土地使用证号为莆国用（2011）第N2011059号］。经批准，宏利公司在该地块上建设商品房，名称为宏利花园，建设工程规划许可证号为建字第350300201108006号荔，施工许可证号为荔建管证（2011）019号，商品房预售许可证号为（2011）莆房许字第78号。
2012年7月31日，刘艳萍与宏利公司订立《商品房买卖合同》一份，约定刘艳萍以总价款人民币892733元向宏利公司购买宏利花园第3幢01单元901号商品房一套，宏利公司应在2013年12月30日前向刘艳萍交付经验收合格的商品房。同日，刘艳萍、宏利公司签订《合同补充协议》，该补充协议约定：“四、关于产权登记的约定：1、出卖人协助买受人办理《房屋所有权证》，买受人应于出卖人通知买受人办理产权之日起30日内，配合出卖人办理相关产权手续，否则出卖人有权自通知办理产权后30日起按购房总价的日万分之二收取违约金。2、出卖人在商品房交付使用后90日内向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始预登记，但由于非出卖人原因造成买受人在商品房交付使用后180日内未取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任。3、在买受人所在物业内，全部买受人的房屋所有权证办理完毕后90日内，出卖人与买受人应按土地登记的相关规定办理国有土地使用证登记手续。”之后，刘艳萍依约支付全部购房款。2013年12月1日，宏利公司向刘艳萍交付讼争房屋，同日，刘艳萍向宏利公司支付房屋契税、办证费用、物业管理费及装修垃圾清运费。2013年11月25日，324国道莆田城区段（东圳路－荔园北路）“白改黑”沥青路面改造工程开始施工，工程竣工验收前，禁止沿线居民及企业雨污水接入该段污水管道，致使宏利花园项目小区内市政地下雨污管网无法接入市政公共管网。2015年2月11日，莆田市荔城区住房和城乡建设局准予宏利花园项目在许可范围内排放污水。2015年9月22日，宏利公司办理讼争房屋的初始预登记。2015年11月10日，宏利公司将讼争房屋的《房屋所有权证》登记至刘艳萍名下。案经调解，因双方各持己见，致调解无效。
一审法院认为，刘艳萍与宏利公司就刘艳萍购买由宏利公司开发的宏利花园楼盘商品房事宜，签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方意思表示真实，且不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。经审查，宏利公司应于2015年5月11日前向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始预登记，于2015年8月9日前将《房屋所有权证》登记在刘艳萍名下。现宏利公司于2015年9月22日办理讼争商品房的房屋所有权初始预登记手续，2015年11月10日将《房屋所有权证》登记至刘艳萍名下，宏利公司并未举证证明其有正当理由迟延办证，故其行为已构成违约，因宏利公司的违约行为导致刘艳萍未能在讼争商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书，宏利公司应承担相应的违约责任。宏利公司辩称其不存在违约行为，不应承担违约责任，与事实不符，不予采纳。现刘艳萍可请求宏利公司支付自2015年8月10日起至2015年11月9日止以892733元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算的违约金，超出的部分，不予支持。讼争商品房的房屋所有权初始预登记及《房屋所有权证》在本案诉讼过程中已办理至刘艳萍名下，故刘艳萍请求宏利公司办理于法无据，予以驳回。刘艳萍还主张请求宏利公司立即办结《国有土地使用证》并交付给刘艳萍，但根据涉案《合同补充协议》第四条第3款的约定，本案讼争商品房的《国有土地使用证》的办理条件尚不具备，故对刘艳萍的该项请求不予支持，刘艳萍可在所在物业内全部买受人的《房屋所有权证》办理完毕后90日内，与宏利公司按照土地登记的相关规定办理《国有土地使用证》登记手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条的规定，判决：一、莆田市城厢区宏利房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付给刘艳萍自2015年8月10日起至2015年11月9日止的逾期办证违约金，违约金的计算方法为：以人民币892733元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算；二、驳回刘艳萍的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币5764元，由莆田市城厢区宏利房地产开发有限公司负担人民币337元，刘艳萍负担人民币5427元。
一审宣判后，上诉人刘艳萍不服，向本院提起上诉。
刘艳萍上诉称：一、一审法院以《合同补充协议》的约定来认定宏利公司办理房屋权属证书的期限，显然是错误的。《合同补充协议》应是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，而不是对《商品房买卖合同》内容的修改，在《商品房买卖合同》与《合同补充协议》约定不一致的时候，应以《商品房买卖合同》约定的内容为准。二、一审法院认定宏利公司的办证义务的起算时间应从2015年2月11日莆田市荔城区住房和城乡建设局准予宏利花园排污开始计算，亦是错误的。1.宏利公司向业主发出交房通知里所定的统一交房时间是在324国道莆田城区段“白改黑”沥青路面改造工程开工之后的没几天，说明该市政工程建设与宏利公司的工程竣工验收并无因果关系。2.根据双方合同约定，宏利公司办证义务的起始时间应从商品房交付使用之日开始计算。即使因上述市政工程建设的原因导致宏利公司无法及时办理房屋权属证书，但从该市政工程原因消除之日的2015年2月11日开始，宏利公司即应向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，并将《房屋所有权证》登记在刘艳萍名下，然而，宏利公司却怠于履行办证义务，直至刘艳萍等业主提起诉讼后，宏利公司才为刘艳萍办理房屋初始登记，之后才将《房屋所有权证》登记到刘艳萍名下，故以2015年2月11日莆田市荔城区住房和城乡建设局准予宏利花园项目排污才开始计算是错误的。三、关于逾期办证违约金的计算问题。本案刘艳萍如约支付了购房款，严格按照合同履行了义务，宏利公司逾期办证，应承担相应的违约责任。刘艳萍已经主动将双方约定的逾期办证违约金从合同约定的日万分之十大幅度减少到按银行同期贷款利率的四倍计算，是对自己权利的处分。宏利公司主张违约金过高，应由宏利公司承担相应的举证责任。一审认定刘艳萍未能举证确定损失数额，从而对刘艳萍主张的违约金进行调整，于法无据。四、宏利公司应为刘艳萍办结《国有土地使用权证》并交付给刘艳萍。综上所述，请求撤销一审判决，并改判：1.宏利公司为刘艳萍办结《国有土地使用证》并交付给刘艳萍；2.宏利公司支付给刘艳萍自2014年3月1日起至刘燕萍取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之日止以892733元为基数，按银行同期贷款利率四倍计算的逾期办理房屋权属证书的违约金；3.本案一、二审诉讼费用由宏利公司负担。因讼争房屋的《国有土地使用证》已经办结并由刘艳萍领取，刘艳萍对上诉第1项请求不再请求。
宏利公司答辩称：1.刘艳萍要求违约金计算至土地证领取的时间，没有法律依据。一审已经判决宏利公司承担逾期办证违约金，宏利公司是在房屋所有权证办理出来后法定期间内申请办理国有土地使用权证，对于土地证，宏利公司不存在逾期办证的违约行为。2.根据宏利公司在一审提供的证据，足以证明宏利公司逾期办证的违约行为是因市政工程原因导致，非宏利公司自身原因，故宏利公司的逾期办证行为应从市政工程消除之日即2015年2月11日起算。3.宏利公司的办证期限应是以180日为准，而非合同约定的90日内办理，因补充协议是双方真实意思表示，刘艳萍也在补充协议上签字确认，所以其主张宏利公司的办证期限为90日不能成立。4.因刘艳萍在一审时并未提供证据证实其损失的具体情况，故一审法院以银行同期贷款利率上调30%计算违约金是合理的。综上所述，一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，刘艳萍对一审查明的事实中“2013年11月25日，……致使宏利花园项目小区内市政地下雨污管网无法接入市政公共管网”有异议，认为该小区的排水工程与市政工程没有因果关系；刘艳萍对一审查明的其他事实没有异议。宏利公司对一审查明的事实没有异议。对一审查明的事实中双方当事人均无异议的部分，本院予以确认。
根据双方的陈述，本院另查明，本案讼争房屋的《国有土地使用证》在本院审理过程中已经办结，刘艳萍也已领取。
本院认为，刘艳萍与宏利公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。双方在《合同补充协议》中对《商品房买卖合同》关于产权登记方面进行了补充约定，该约定内容亦不违反法律、法规的强制性规定，也是合法有效的。因市政工程建设致使宏利花园项目小区内市政地下雨污管网无法接入市政公共管网，导致宏利花园项目无法进行综合验收，一审法院认定宏利公司的办证义务起算时间应从市政工程原因消除之日开始，即从2015年2月11日莆田市荔城区住房和城乡建设局准予宏利花园项目排放污水开始计算并无不当，故宏利公司应于2015年5月11日前向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。双方在《合同补充协议》中约定“但由于非出卖人原因造成买受人在商品房交付使用后180日内未取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任”，该约定的180日是非因宏利公司原因造成逾期办证可以免责的时间，并不是对办证时间所作的约定，故一审法院认定宏利公司应在2015年8月9日前将《房屋所有权证》登记在刘艳萍名下，并不恰当。本院认定宏利公司应按《商品房买卖合同》中约定的在办理初始登记后的30日内即在2015年6月10日前将《房屋所有权证》登记至刘艳萍名下，逾期办理则应承担相应的违约责任。双方在《合同补充协议》中约定刘艳萍可在其所在物业内全部买受人的《房屋所有权证》办理完毕后90日内，与宏利公司按照土地登记的相关规定办理《国有土地使用证》登记手续，现讼争房屋的《国有土地使用证》已经办结并交付给刘艳萍，没有证据证实宏利公司办理《国有土地使用证》存在逾期。故本案宏利公司应承担逾期办证违约责任的期间应从2015年6月11日起计至2015年11月10日止。我国《合同法》关于违约金的规定，主要体现的是“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，违约金的约定应体现公平的原则。刘艳萍要求按银行同期贷款利率的四倍计算逾期办证违约金，但计算的违约金显然过高，对宏利公司并不公平，宏利公司在一审审理过程中要求对违约金进行调整于法有据，一审法院酌情以购房款892733元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算违约金，宏利公司对此也无异议，该认定并无不当。综上所述，对刘艳萍上诉有理部分，予以支持，无理部分，不予支持；对一审判决不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第3109号民事判决；
二、被上诉人莆田市城厢区宏利房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给上诉人刘艳萍自2015年6月11日起至2015年11月10日止以购房款892733元为基数，每日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算的违约金；
三、驳回上诉人刘艳萍的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费5764元，由上诉人刘艳萍负担5188元，由莆田市城厢区宏利房地产开发有限公司负担576元；二审案件受理费5427元，由上诉人刘艳萍负担5155元，由莆田市城厢区宏利房地产开发有限公司负担272元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一六年九月三十日
书 记 员 倪益群
附：一、相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、执行申请提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。