云南省丽江市古城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）古民二初字第139号
原告（反诉被告）：濮泽天，男，1981年12月23日生，汉族，住云南省丽江市。
被告（反诉原告）：陈荣华，男，1984年6月1日生，汉族，现住丽江市。
委托代理人（特别授权代理）：颜玮，系云南玉龙律师事务所律师。
原告濮泽天（反诉被告，以下简称原告）诉被告陈荣华（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷本诉反诉二案，本院于2014年4月24日受理本诉后，被告陈荣华于2014年5月15日提起反诉，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》适用普通程序及合并审理之规定，组成合议庭于2014年6月27日公开开庭进行了审理。原告濮泽天、被告陈荣华及其委托代理人颜玮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告将古城区福慧市场福慧村办公楼南侧两层钢架屋租给唐某甲，唐某甲将该铺面转让给原告，并保证原告与被告能重新签订租赁合同，为此原告向唐某甲支付转让费12万元，唐某甲为征得被告同意转让，向被告支付6000元同意转让费，经协商，原、被告于2013年3月10日签订了《转租合同》，合同约定租期为八年，从2013年5月1日-2021年4月30日，租金每月2000元，每年24000元，租金交纳方式为先付租金后使用商铺，同时原告需向被告支付押金2000元。原告于签订合同当日向被告支付了2013年5月1日-2014年4月30日的租金24000元，押金2000元，共计26000元。2014年4月份，原告联系被告收取2014年-2015年度合同租金，被告称要涨租金，涨到50000元一年，原告不同意，被告也不来收取租金，并让原告于5月1日搬走，否则强行收回房屋。为此，原告为维护自己的合法权益，向人民法院提起诉讼，要求判令：1、被告继续履行双方签订的《转租合同》；2、判令被告收取2014年5月1日-2015年4月30日的租金24000元。
被告陈荣华辩称意见及反诉意见为：福慧村民小组在建设福慧市场时，在其综合楼旁建设了一间一层简易钢架房屋，因多年失修，该房屋成为危房，故福慧村民小组拟引资重建房屋。被告与福慧村民小组就房屋租赁及建设事宜协商一致后，于2011年3月17日签署了房屋租赁协议书，被告拆除原房屋，并重新建设了现两层钢架房屋，完成了室内外的全部装修。之后，和占道、唐某甲夫妇找到被告，要求承租该房屋作为美容美发经营，在双方就房屋租赁有关事宜协商一致后，于2011年4月23日签订了《转租合同》，该合同明确：一、租赁房屋坐落及面积；二、租赁期限前三年内租金不变，自2011年5月1日起至2021年4月30日止；三、租金每月每平米57.47元，每月合计2000元，每年总计24000元。和占道、唐某甲夫妇经营快满两年时，欲将承租房屋转租给原告，被告同意和占道、唐某甲夫妇转租，同时，被告要求只能按“租赁期限前三年内租金不变，自2011年5月1日起至2021年4月30日止”的规定执行。故原、被告双方在签订《转租合同》时即特别明确“租赁期限第一年内租金不变，自2013年5月1日起至2021年4月30日止”，原告向被告缴纳了2013年度的租金24000元。2014年2月23日，鉴于新一租赁年度即将开始，被告联系原告商谈租赁事宜，但原告在电话里大骂被告，之后被告到原告店里商谈租金事宜，但未果。综上，鉴于原、被告对租金不能达成一致意见，且原告丧失商业诚信等合作基础，为维护被告的合法权益，提出如下反诉请求：一、判决解除原、被告于2013年3月10日签订的《转租合同》；二、判决原告承担至提出反诉日止的房屋租金人民币1000元，并依法判决原告按每日租金人民币66.66元的价格承担自2014年5月16日起至实际腾退房屋时止的租金；三，判令原告于本判决生效之日起十日内向被告腾退房屋；四，案件受理费由原、被告共同承担。
原告针对被告反诉答辩称：1、被告反诉所陈述的事实与客观事实不符，本案诉争铺面最早由和占道、唐某甲夫妇从福慧村委会处承租，在房屋租赁期满后，被告与福慧村委会签订了合同，和占道、唐某甲夫妇向被告支付了6万元转让费后与被告签署了10年期限的租赁合同，在经营两年后，又将铺面以11.8万元的价格转让给原告；2、福慧市场铺面大多第一层是作为商铺出租，第二层作为库房杂物间使用，第二层租金价格远低于第一层的租金价格，而被告第一、二层都是以57.64元／㎡的价格租给原告；3、2014年4月份原告准备好2014年的房租，并联系被告来收取房租，被告提出2014年房租要涨到5万元一年，考虑多种因素，原告跟被告商量能否少涨一点，被告不同意，并说要么房租5万一年，要么把房子转给他人，要么5月1日搬走。后原告联系被告收取租金或提供银行账号，但未果，故原告才提起诉讼；4、原告同意被告反诉诉讼请求第二项原告以每日66.66元的标准向其支付房租；5、被告依据合同法第213条的规定要求解除合同，原、被告双方签订的合同中从2014年5月1日起的租金确实没有书面约定，但这不是解除合同的法定条件，合同法第62条规定：价款等约定不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行，所以请求人民法院判令原告按市场价格向被告支付租金。
原告为证明其本诉主张及反诉答辩意见，向法庭提交如下证据材料：
1，转租合同，拟证明原、被告于2013年3月10日签订《转租合同》，合同约定租金为每年24000元，租期为八年，交纳房租时间为每年的4月15日-4月30日；
2、收据两份，拟证明原告依《转租合同》向被告支付2013年5月1日-2014年4月30日的租金24000元及押金2000元；
3、收条，拟证明原告向唐某甲支付了116000元转让费的事实；
4、房屋租赁合同，拟证明同地段的铺面租金都比原告支付给被告的租金低；
5、电话录音、短信，拟证明被告无意协商，不收取租金；
举证期限内，原告申请证人唐某甲出庭作证，拟证实原告以118000元的价格从唐某甲处受让该铺面，合同签订时口头约定一年后租金参照旁边及对面商铺的租金计算，二层按一间住房面积计算。证人唐某甲出庭作证，称：原、被告签合同时，证人不在场，对原、被告合同内容不清楚，仅知道租金为24000元。后唐某甲将铺面转租给原告时口头说过，房租为24000元，之后的租金按市场价适当涨一点。说这话时，原、被告及证人唐某乙在场。经质证，原告对证人证言无意见。
被告对原告证据质证如下：对证据1真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，认为原告曲解了合同内容；对证据2真实性、合法性无异议，认为合同权利义务已履行完，结算时会将押金退还；对证据3、4真实性、合法性、关联性均有异议；对证据5，确认原、被告有过通话，当庭播放的内容和书面的是一致的，但双方多次通话；对证人证言无异议。
被告为支持其本诉答辩意见及反诉主张，向法庭提交如下证据材料：
1，协议书，拟证明被告合法取得房屋使用权；
2，转租合同，拟证明被告将房屋转租给和占道；
3、转租合同，拟证明和占道将房屋使用权及经营权转给原告，被告同意转租的事实；
4、证明，拟证明原告在签署转租合同时对相关事项有明确了解，“第一年内租金不变”只针对与和占道转租合同的延续。
原告对被告提交法庭的证据质证如下：对证据1、2、3均无异议，对证据4系和占道出具的证明，即使和占道未出庭作证，原告对证据4的真实性、合法性、关联性均认可。
本院认为，原告濮泽天提交法庭的证据1、2，被告陈荣华无异议，本院对该两组证据予以确认，作为认定案件事实的依据；对证据3、4，经审查与本案争议事实无关，故本院对该证据不予确认；证据5，证实了原、被告在履行合同过程中，原告提出按照合同约定的租金24000元向被告支付合同第二年度租金，被告提出涨租金，最终原、被告间对租金未能达成一致意见的事实，本院对该证据予以确认，作为认定案件事实的依据；对证人唐某甲证言，原、被告均无异议，本院对证人证言予以确认，作为认定案件事实的依据。
被告陈荣华提交法庭的证据材料，原告对证据1、2、3、4均无异议，本院对该四组证据予以确认，作为认定案件事实的依据。
经庭审及本院认证的证据，本院确认本案法律事实如下：
原告濮泽天与被告陈荣华于2013年3月10日签订《转租合同》，由原告濮泽天承租被告陈荣华租赁的位于丽江古城区福慧市场福慧村办公楼南面两层钢屋架房屋，面积为34.8㎡，《转租合同》第二条约定，租赁期限第壹年内租金不变，自2013年5月1日起至2021年4月30日止，第三条约定，租金每月每平方元，每月合计2000元，每年总计贰万肆仟元整。合同约定由原告濮泽天向被告陈荣华支付质保押金2000元。合同对原、被告间权利义务亦作出了约定。合同签订后，原告濮泽天于2013年3月10日向被告陈荣华支付2013年5月1日至2014年5月1日租金24000元及押金2000元。在合同履行过程中，原、被告因第二年房屋租金数额产生争议。现房屋由原告濮泽天实际控制、使用。庭审过程中，原、被告均认可第一年（2013年5月1日起至2014年4月30日止）租金为每月2000元共24000元，第二年起租金随行就市。
本院认为：原告濮泽天与被告陈荣华于2013年3月10日签订的《转租合同》，系双方真实意思表示，且无违反法律之规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告在合同履行过程中，对第二合同年度租金数额产生分歧，原告濮泽天提出按24000元支付或者涨一点，被告陈荣华认为第二年租金随行就市应为50000元，双方未能达成一致意见，故原告向本院提起诉讼，要求继续履行合同。被告在举证期限内向本院提起反诉，要求解除合同。本院认为，原、被告对合同租金随行就市的约定，因租金数额约定不明确，导致原、被告对第二合同年度租金数额产生分歧，原告表示愿意在第一年租金24000元基础上将第二年租金适当上涨，但被告陈荣华认为第二合同年度租金随行就市市场价为50000元。原、被告应本着诚实信用的态度协商确定第二合同年度租金，被告陈荣华在未举证证明第二合同年度租金市场价为50000元的情况下，在原告已明确表示愿意适当将租金上涨的情况下，被告应在适当的范围将租金作出调整，而不应该大幅度调整租金，从而导致原、被告对租金未能达成一致意见，被告以此作为解除合同的理由，被告的行为不符合合同诚实信用原则。综上，本院对原告诉请要求继续履行合同的诉讼请求予以支持，对反诉原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。原告濮泽天应向被告陈荣华支付租金，但收取租金为出租人即本案被告陈荣华的权利，被告陈荣华可以行使亦可以放弃，故本院对原告濮泽天诉请要求判令被告收取2014年5月1日至2015年4月30日房租24000元的诉讼请求不予支持。原、被告转租合同未解除，原告濮泽天不负有腾退房屋的义务及支付房屋占用费的义务，故本院对被告陈荣华诉请要求由原告濮泽天腾退房屋并支付房屋占用费的诉讼请求不予支持。就原、被告合同租金数额问题，本院认为，原、被告可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，按照订立合同时履行地的市场价格履行，市场价可以由原、被告协商确定，亦可以由相关鉴定机构确定。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：
本诉部分：
一、原告濮泽天、被告陈荣华继续履行于2013年3月10日签订的《转租合同》；
二、驳回原告濮泽天的其他诉讼请求。
反诉部分：
驳回反诉原告陈荣华的诉讼请求。
本诉案件受理费500元，减半收取250元，由原告濮泽天承担200元，由被告陈荣华承担50元；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由反诉原告陈荣华承担。
如不服本判决，可于收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。
审 判 长 郭 顺
审 判 员 刘智超
人民陪审员 梁中华
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 赵 丹