湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第271号
上诉人（原审被告、反诉原告）张慧芳，女，1966年2月13日出生，汉族，茶陵县人，无业，住湖南省茶陵县。
上诉人（原审被告、反诉原告）张艳娥，女，1966年8月10日出生，汉族，茶陵县人，自由职业，住茶陵县。
二上诉人共同委托代理人刘南明，男，汉族，1965年2月21日出生，住湖南省茶陵县。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。
二上诉人共同委托代理人陈智军，湖南挚友律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）周艳芳，1974年4月28日出生，汉族，茶陵县人，个体工商户，住茶陵县。
原审第三人茶陵县人民医院，住所地：茶陵县云阳街道办事处交通街**号。
法定代表人周德春，系该医院院长。
委托代理人陈正奇，湖南挚友律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。
上诉人张慧芳、张艳娥因与被上诉人周艳芳、原审第三人茶陵县人民医院租赁合同纠纷一案不服湖南省茶陵县人民法院2014年9月23日作出的（2014）茶法民一初字第570号民事判决，向本院提起上�。2014年12月18日，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人张慧芳、张艳娥及其委托代理人刘南明、陈智军，被上诉人周艳芳以及原审第三人茶陵县人民医院的委托代理人陈正奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2010年1月10日，原告周艳芳在茶陵县招标投标交易中心和株洲递壹资产拍卖有限公司组织的公开拍卖当中竞得茶陵县人民医院门急诊大楼附一楼9号门面（后改为13号）的经营使用权。2010年6月10日茶陵县人民医院与原告周艳芳签订《门面租赁合同》，该合同约定租赁期限为三年（自2010年7月1日至2013年6月30日止），承租方不得擅自将门面转租。2010年6月20日，被告张慧芳、张艳娥因合伙经营服装店的需要，与原告就该门面签订了《门面租赁合同》，该合同约定：租期为三年，租期的起算以茶陵县人民医院交房日为准；二被告需向原告交纳履约保证金50000元，门面租金为一年150000元，一年一交；二被告有权享受茶陵县人民医院给予原告的一切政策。事后，原告于2011年上半年就茶陵县人民医院9号门面转租一事征得了茶陵县人民医院的同意及许可。由于人民医院的消防验收不能及时进行，对租户造成了影响。为了保护租户的利益，茶陵县人民医院将租赁期限顺延至2013年12月31日并免除各门面租赁户从2010年7月1日至2010年12月31日共计6个月的租金。原、被告签订租赁合同后，原告向二被告交付了门面，二被告向原告交纳了履约保证金50000元，并依约分别向原告支付了第一年度、第二年度的租金共计300000元。原告向二被告催讨合同期间第三年度的租金时，双方因租赁期限的起算时间意见不一致以及二被告是否享有茶陵县人民医院给予原告的优惠政策而发生纠纷，原告遂于2013年1月21日向法院起诉，经茶陵县人民�院判决驳回原告周艳芳请求解除原、被告双方于2010年6月20签订的《门面租赁合同》的诉讼请求；驳回原告周艳芳请求被告张慧芳、张艳娥立即搬离租赁的9号门面并返还门面的诉讼请求；被告张慧芳、张艳娥在本判决生效后十日内连带支付截止至2013年12月31日所欠的门面租金161650元给原告周艳芳。双方均不服，上诉至株洲市中级人民法院，2014年5月13日，该院作出判决，驳回上诉，维持原判。
另查明，2014年1月1日，原告与茶陵县人民医院再次签订了《门面租赁合同》，双方约定租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日，每年交纳租金152000元（原告已于2014年4月24日交纳了第一年度的租金152000元）。4月23日，原告方在没有通知被告的情况下，将被告尚在经营的匹克服饰专卖店用锁把门面玻璃门锁住，被告方聘请的员工随即向城关派出所报案。此后一直停业，在此期间双方�协商过，但没达成一致意见。6月11日，原告周艳芳独自将店内货品及附属物品全部清空，搬至另一地方保管。6月12日，原告周艳芳将该门面转租给刘雪兵并签订了《门面租赁合同》，合同约定转租期限自2014年6月15日至2016年12月31日，年租金为175000元。7月31日，原告接到茶陵县人民医院催缴水电费的通知，通知上显示2013年12月6日起至2014年7月31日止的水电费为9573元。2014年7月7日，原告向原审法院提起诉讼，要求二被告支付逾期（2014年1月1日至2014年6月11日，共5个月11天）腾空门面的占有使用费78264元和欠交的水电费8161元，另因二被告未按时交清应交的租金和水电费，二被告已交纳的50000元履约保证金不予退还并承担本案的诉讼费用。被告方则认为合同到期后，茶陵县人民医院没有经过公开拍卖确定门面经营权，即与原告再次签订租赁合同，损害了国家、集体和个人的�益，应当确认该合同无效。在案件上诉之后，二审判决尚未下达前，原告即对被告方经营的店面进行关店锁门，强行清空店内货品，因而二被告提起反诉，要求原告周艳芳返还店内财产，赔偿货品等损失，返还履约保证金50000元等。
该院认为，本案系租赁合同纠纷。原告与被告之间的租赁合同于2013年12月31日到期后，原告（反诉被告）与第三人茶陵县人民医院的租赁合同随之到期。2014年1月1日原告与茶陵县人民医院续签了合同后，没有再次与被告方续签合同；被告方则认为该门面到期后茶陵县人民医院应该会公开竞拍经营权而继续占用，双方遂发生争议。双方争议焦点为：一、2014年1月1日原告与茶陵县人民医院的租赁合同有无效力的问题；二、原告要求被告支付逾期占用门面的使用费和水电费如何计算以及门面履约保证金50000元能否退还的问题。
第一个争议焦点�被告方辩称其多次向茶陵县人民医院书面报告要求公开拍租该门面，但茶陵县人民医院未予答复，将该门面不经公开拍租仍由周艳芳承租，是恶意串通行为，损害了国家、集体和他人的利益，要求确认该合同无效。经查，原告与茶陵县人民医院签订的合同从内容到形式均符合法律规定。被告方既不是合同的一方当事人，又不能对其主张双方有恶意串通行为提供证据加以证明。即使被告认为茶陵县人民医院没有经过公开拍租就与另一方签订合同，损害了国家、集体和个人的利益，也只能向有关部门提出建议，由相关部门予以追责。因此对被告方要求确认该合同无效的主张不予支持。
第二个争议焦点：原告与人民医院续签合同后，交纳了第一年度的租金，也就取得了对该门面的收益权。被告在与原告的合同到期后，双方没有续签合同的情况下，仍占用该门面，应当支付逾期占有使用费，但双方对占用的截止时间有争议。被告陈述原告在2014年4月23日用锁把门锁住，造成停业，经当庭询问原告，原告予以否认，只认可是6月11日才进店将货物搬空。经综合判断，该院对原告在2014年4月23日用锁把门锁住的事实予以认定，被告占用该门面的时间应从2014年1月1日算至4月23日。2014年度原告是以每年152000元的租入价格与茶陵县人民医院签订租赁合同，后又以每年175000元转租给他人，原告之所以将门面转租也即为了赚取租金差额，因此占有使用费标准应按每年175000元计算，被告方应支付门面占有使用费54444元（175000元÷360天×112天=54444元）。2014年7月31日，茶陵县人民医院向原告发出一份通知，要求原告交纳2013年12月6日至2014年7月31日的水电费9573元。但截至4月23日的用电和用水量现已无从查实，只能酌情确定由被告承担7000元较为合理。另2013年4月8日原告第一次起诉时双方尚在履行合同的过程当中，直到2014年5月13日才最后结案，虽然原、被告的合同于2013年12月31日到期，但双方一直处在发生争议的过程当中，因此不能视为被告违约，对被告（反诉原告）要求退还50000元履约保证金的请求，该院予以支持。另6月11日原告将被告方在店内的货物及其他物品清空，搬至其他地方保管，直到现在。对此被告要求原告承担返还财产，赔偿损失的民事责任。但与本案属于两个不同的民事法律关系，被告如要主张权利，应当另案起诉。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、被告张慧芳、张艳娥（反诉原告）支付占有使用费54444元给原告周艳芳（反诉被告）；二、被告张慧芳、张艳娥（反诉原告）�付水电费7000元给原告周艳芳（反诉被告）；三、原告周艳芳（反诉被告）退还被告张慧芳、张艳娥（反诉原告）履约保证金50000元；四、驳回被告张慧芳、张艳娥（反诉原告）请求确认原告周艳芳（反诉被告）与第三人茶陵县人民医院于2014年1月1签订的《门面租赁合同》无效的反诉请求；五、驳回被告张慧芳、张艳娥（反诉原告）请求原告周艳芳（反诉被告）返还财产、赔偿损失的反诉请求；上列一、二、三项相抵，被告张慧芳、张艳娥（反诉原告）应连带支付现金11444元给原告周艳芳（反诉被告），限本判决生效后10日内支付。如未按本判决指定的期限履行给付义务，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉诉讼费3028元，由本诉原告周艳芳（反诉被告）承担2028元，本诉被告张慧芳、张艳娥（反诉原告）承担1000元。反诉诉讼费2825元，由被告张慧芳、张艳娥（反诉原告）承担。
宣判后，张慧芳、张艳娥不服原审法院上述判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销湖南省茶陵县人民法院（2014）茶法民一初字第570号民事判决第一、二、四、五项，改判支持上诉人返还财产、赔偿损失的反诉请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.被上诉人与原审第三人签订的租赁合同应当认定无效，该租赁合同实际签订时间不是2014年1月1日，双方故意隐瞒合同签订时间，存在明显的串通合意；原审第三人未经县人民政府授权，不经公开拍租而与被上诉人签订租赁合同违背当地政府管理，应当认定为故意串通，其结果也损害了上诉人的合法利益；一审认为上诉人只能向有关部门提出建议，由相关部门追责，与《合同法》第52条相背，是错误的。2.被上诉人应当承担赔偿�失、返还财产的民事责任，该反诉请求是基于双方之间租赁合同关系而产生的纠纷，一审判决以上诉人的该反诉请求与被上诉人的本诉不是同一民事法律关系为由不予支持是错误的。3.一审判决支持被上诉人要求上诉人支付2014年后租金的请求是错误，被上诉人与原审第三人签订的合同无效，被上诉人无权依据该合同提出权利主张，且租金标准应当按原合同15万元每年计算。4.一审程序违法，一审法院没有依上诉人申请调取与财产损失确定有关的证据，也没有按双方要求组织双方移交财产，属程序违法。
被上诉人周艳芳答辩称，上诉人上诉的事实和理由不属实，被上诉人和原审第三人是2014年1月1日签订的合同，不存在偷偷摸摸签订合同；上诉人2013年的房租还没支付，上诉人无权享受优先权；腾空房屋也是不得已，上诉人故意拖欠房租，霸占房屋，被上诉人已经为上�人垫付了13、14年两年的房租，被上诉人亦没有故意扣留上诉人的财产，被上诉人曾联系上诉人拿她回的货物，但上诉人不露面，不拿回她的财产。
原审第三人茶陵县人民医院答辩称，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁纠纷与我方无任何关系，我方不应承担责任。
二审期间，上诉人向本院提交了茶陵县“优环境、提效能、促升级”专项活动领导小组办公室《转办函》和茶陵县人民医院对该转办函的回复各一份，拟证明上诉人曾多次向茶陵县人民医院及有关部门反映对涉案门面公开招租，医院也承诺在纠纷解决之前不对该门面的租赁进行确认。被上诉人和原审第三人均质证认为该组证据与本案无关，对其关联性有异议。
对上诉人提交的上述两份证据，本院将结合本案案情及其他证据予以综合认证。对一审查明的事实和认定的证据，本院予以确认。
本院认为，本�系房屋租赁合同纠纷，双方二审争议焦点为：1.上诉人请求确认被上诉人和原审第三人续签的租赁合同无效能否得到支持？2.上诉人与被上诉人签订的租赁合同到期后的占有使用费计算标准如何确定？3.上诉人诉请被上诉人返还财产、赔偿损失与本案是否属于同一民事法律关系，能否得到支持？现分析如下：
焦点一：《中华人民共和国招标投标法》第六十五条规定，投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本法有关规定的，有权向招标人提出异议或者依法向有关行政监督部门投诉。该条是对招标投标活动利害关系人认为招标投标行为违法的申诉途径，以及招标投标活动法律责任以承担行政责任为原则的法律规定。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三项之规定，上诉人认为原审第三人未经县人民政府授权，不经公开拍租而与被上诉�签订租赁合同违反招标投标管理规定的，应当向有关行政监督机关申请解决。故对上诉人诉请确认被上诉人和原审第三人签订的租赁合同无效，本院不予支持。
焦点二：履行完毕的租赁合同约定的租金为合同双方真实意思表示，但该表示的效力范围有限定条件，即双方约定的租赁期限。租期届满后若仍适用原租金标准欠缺合同双方新的合意，在此情况下，若简单适用原租金标准来确定房屋占有使用费违反公平自治原则，对于出租人来说最直接的损失就是该房屋进入租赁市场可获得的租金收益，在现今租金价格不断上涨的形势下，则可能鼓励违约、助长不诚信之行为。故对上诉人诉请应按原合同租金标准150000元每年计算占有使用费的主张，本院不予采纳，对原审法院确认占有使用费标准按实际转租价175000元每年计算，本院予以支持。
焦点三，上诉人与被上诉人之间租赁合同租期届满后，被上诉人于2014年6月11日单方面将上诉人留在店内的货物及其他物品清空，搬至其他地方保管至今。被上诉人应当返还其转移的物品，若给上诉人财产造成损失，亦应当赔偿损失。依法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案上诉人诉称被上诉人给其造成240000元的货品损失，上诉人负有举证其存在损失以及损失有多少的举证责任，但上诉人在二审庭审时陈述240000元货品损失系自行估算，亦未提交充分有效证据予以证明，且在货物能够返还的情况下，是否存在损失，以及损失额是多少尚不确定，故本院对上诉人诉请赔偿损失的诉讼请求不予支持。若被上诉人返还财产后，上诉人�存在损失，可另行主张权利。
综上，一审认定事实清楚，程序合法，但部分处理不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖南省茶陵县人民法院（2014）茶法民一初字第570号民事判决的第一、二、三、四项；
二、限安邦财产保险股份有限公司株洲中心支公司在本判决生效后十五日内退还谭春明财产使用押金25000元；
三、驳回张慧芳、张艳娥的其他反诉请求。
如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件本诉诉讼费3028元，由周艳芳负担2028元，张慧芳、张艳娥负担1000元；反诉诉讼费2825元，由张慧芳、张艳娥承担。二审案件受理费2825元，由上诉人张慧芳、张艳娥负担2000元，由被上诉人周�芳负担825元。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一五年一月八日
书 记 员 汪 晶
附本判决适用相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后�当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。