北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11522号
上诉人（原审原告）魏荣来，男，1963年9月3日出生。
委托代理人明正军，北京市明度律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京市金格物资有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇沙窝村。
法定代表人刘志伟，经理。
上诉人魏荣来因与被上诉人北京市金格物资有限公司（以下简称金格物资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第01362号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
2013年12月，魏荣来向原审法院起诉称：2012年11月5日，我与金格物资公司签订《房屋转让协议》。双方约定金格物资公司将坐落于北京市拱辰33号商业楼（现湘味工厂）转让给我，以冲抵金格物资公司所欠我的四百万元，并承诺为我办好房产证。但协议签订后，金格物资公司以各种理由推脱，拒不交付房屋，也不履行办证过户手续。我认为金格物资公司的行为严重侵犯我的合法权益，故诉至法院，要求：1、金格物资公司履行《房屋转让协议》将坐落于北京市拱辰33号商业楼（现湘味工厂）交付给我。2、诉讼费用由金格物资公司承担。
金格物资公司辩称：不同意魏荣来的诉讼请求。《房屋转让协议》不是我公司的真实意思。刘志伟欠魏荣来钱属实，但与本案无关。签订《房屋转让协议》前刘志伟想向魏荣来再借款400万元，魏荣来让先签订《房屋转让协议》。协议签订后魏荣来亦未借给刘志伟400万元钱。现在房屋被张宝松占有。签订协议前刘志伟欠魏荣来的钱是310万元左右，但现在无能力履行偿还义务。
原审法院认为：根据查明的事实，北京市蚕种场系房山区良乡拱辰北大街33号的土地使用者。诉争房屋系取得建设工程规划许可后建造，且经工程质量竣工核定。金格物资公司与北京市蚕种场签订合作合同书、补充合同取得位于房山区拱辰大街西侧651平方米商业用房的所有权。金格物资公司作为诉争房屋的所有权人与魏荣来签订的房屋转让协议是双方真实意思表示，虽然诉争房屋尚未依法登记领取权属证书，但诉争房屋系建设用地上所建商业用房，该协议的内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效。金格物资公司与魏荣来签订房屋转让协议后，理应按协议约定履行义务，但其于2013年4月8日将诉争房屋又转让给案外人张宝松，且将房屋交付给张宝松。现张宝松占有、使用诉争房屋，金格物资公司已无法履行对魏荣来的交付房屋义务。经法院释明后，魏荣来仍坚持要求金格物资公司履行房屋转让协议，交付房屋。魏荣来的诉讼请求，虽然理由正当，但其与金格物资公司之间的合同目的已难以实现，考虑房屋现在实际情况，法院难以支持。关于魏荣来的经济损失问题，可另行解决。金格物资公司法定代表人因涉嫌刑事犯罪被羁押，不能到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，不影响本案的审理。据此，原审法院于2014年9月判决：驳回魏荣来的诉讼请求。
判决后，魏荣来不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法发回重审或改判支持其诉讼请求。理由为一审法院以诉争房屋被案外人占有、使用认定涉诉以房抵债协议的合同目的难以实现，属认定事实不清，法律依据不足。首先，本案当事人双方之间的以房抵债协议签订于2012年11月5日，成立在先；其次，金格物资公司与案外人2013年4月8日签订的以房抵债协议与本案涉诉协议内容一致，有相互串通嫌疑。案外人对诉争房屋的占有权利来源具有瑕疵，且其仅为占有诉争房屋而非房屋物权人，故涉诉以房抵债协议合同目的并非不可实现。
金格物资公司同意原审判决。
经审理查明：本案涉诉《房屋转让协议》系2012年11月5日签订，合同首部书写：甲方：魏荣来，乙方：刘志伟（北京市金格物资有限公司）。协议约定：一、刘志伟欠魏荣来现肆佰万元，因时间长，目前仍无力偿还，刘志伟愿意以其位于33号商业楼转让给魏荣来所有。二、魏荣来同意接收上述房屋的产权，同时宣布刘志伟所欠上述款项两清。三、上述房产目前没有房产证，魏荣来同意接受刘志伟转让给房产的全部手续。四、刘志伟承诺帮助办理上述房产的过户手续，并将办好的房产证交给魏荣来。五、双方同意上述房屋的产权于2012年11月5日起归魏荣来所有。协议下方有魏荣来签字、北京市金格物资有限公司法定代表人刘志伟签字及公司盖章。
经查，本案诉争房屋地址为北京市房山区良乡拱辰北大街丁33号（现变更为乙33号），所占土地系国有划拨土地，该地块国有土地使用证号为京房国用（2001）字第017号，登记土地坐落为“北京市房山区良乡拱辰北大街33号”，土地使用者为北京市蚕种场。2000年3月22日，北京市蚕种场取得位于房山区拱辰大街西侧651平方米商业用房建设工程规划许可。2000年5月28日，金格物资公司（乙方）与北京市蚕种场（甲方）签订《合作合同书》，约定在拱辰北大街33号路西土地上建医疗门市部。甲方提供建楼用地400平方米及水、电、暖等基础设施，乙方负责工程投资和室外工程投资约90万元。关于权益分配，该合同约定甲方对所建楼房实际建筑面积享有40%的所有权，乙方享有60%的所有权。2001年9月17日，北京市蚕种场与金格物资公司签订《补充合同》，约定：双方合作兴建的医疗门诊部楼共计650平方米；北京市蚕种场将其所有的260平方米产权有偿转让给金格物资公司，后者给付北京市蚕种场55万元；北京市蚕种场协助金格物资公司办理有关产权转让相关手续。后金格物资公司占有、使用该房屋。诉争房屋至今尚未办理房屋产权证。
再查，诉争房屋共有三层。2009年4月2日，金格物资公司与吴秀英签订房屋租赁合同，将诉争房屋一层、二层租赁给吴秀英经营餐饮，租赁期限2010年3月10日至2015年3月10日止。现吴秀英在争议房屋一层、二层经营餐饮。2013年2月6日，金格物资公司（甲方）与案外人张宝松（乙方）签订《协议书》，约定金格物资公司如在2013年4月1日前未还清欠张宝松借款400万元，以金格物资公司在拱辰北大街33号路西拥有的651平方米楼房一座折抵所欠款项。刘志伟、张宝松及北京市蚕种场法定代表人苏卫国在该协议签字。2013年4月8日，金格物资公司（甲方）、张宝松（乙方）和北京市蚕种场（丙方）签订《楼房转让协议》，约定金格物资公司将位于北京市房山区良乡拱辰北大街33号路西三层楼房（现租给湘味工厂）面积651平方米转让给张宝松，冲抵金格物资公司所欠张宝松债务。同日，张宝松占有、使用争议房屋三楼，金格物资有限公司搬出争议房屋。
2013年6月17日，吴秀英与张宝松签订《租房协议》，约定吴秀英租赁诉争房屋一层、二层及附属后厨500平方米，租赁期限自2010年3月9日至2015年3月10日止，期间张宝松不收取任何费用。
又查，2013年7月，魏荣来曾诉至原审法院，要求金格物资公司履行房屋转让协议，并交付房屋。2013年9月18日，金格物资公司法定代表人刘志伟涉嫌刑事犯罪被羁押。2013年11月8日，原审法院认为案件可能涉嫌诈骗，将该案移送至北京市公安局房山分局审查。2013年11月20日北京市公安局房山分局审查认为现有证据不能认定刘志伟的行为涉嫌诈骗，提议退回原审法院继续审理。后魏荣来撤回起诉。现魏荣来再次诉至原审法院，要求金格物资公司履行《房屋转让协议》，并交付房屋。原审法院审理中，金格物资公司认可与张宝松签订的《楼房转让协议》。原审法院向魏荣来释明是否变更诉讼请求，魏荣来坚持所请。
本院审理中，金格物资公司法定代表人刘志伟称：其为金格物资公司法定代表人及实际经营者，其他股东为挂名。刘志伟认可魏荣来所持《房屋转让协议》系其代表金格物资公司签署，但不认可实际发生了协议所指的400万债权，并称双方签订该《房屋转让协议》的合同目的是魏荣来向其出借400万元，其以诉争房屋抵债，而魏荣来实际并未出借该笔款项。但刘志伟认可在以往的经济往来中，其欠魏荣来款项300余万，但认为这些债务与该《房屋转让协议》无关。对此，魏荣来称该《房屋转让协议》中诉争房屋所抵400万欠款系两笔债权，其中一笔为魏荣来曾向刘志伟借款170万，另一笔为魏荣来投资500万与刘志伟合伙作煤炭生意，生意没做成刘志伟未向其返还该笔款项的银行汇票而挪作他用，故双方签订上述协议670万算作400万以诉争房屋相抵。但魏荣来未就该两笔款项提供任何证据。魏荣来称上述债务系刘志伟个人所欠。另，刘志伟称其就诉争房屋共签过四五份以房抵债协议，其与魏荣来之间协议为第三份，与张宝松之间协议为第四份。2014年12月22日，北京市人民检察院第二分院指控刘志伟犯合同诈骗罪向北京市第二中级人民法院提起公诉。该案件正在审理之中。
以上事实，有魏荣来提交的《房屋转让协议》、《合作合同书》、《补充合同》、北京市蚕种场说明、建设工程规划许可证附件、工程质量竣工核定证书、国有土地使用证、案件移送函、房山分局案件审查登记表、法院调取的案外人张宝松与金格物资公司之间的《楼房转让协议》、案外人吴秀英与金格物资公司之间的《房屋租赁合同》、《租房协议》、调查笔录及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：涉诉金格物资公司与魏荣来之间的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力。现魏荣来持该协议起诉要求金格物资公司按照约定履行交付房屋义务。本案争议焦点为：金格物资公司是否负有交付涉诉房屋的合同义务及交付房屋之合同义务是否具备履行条件。
涉诉《房屋转让协议》涉及金格物资公司、刘志伟、魏荣来三方，依据该协议金格物资公司以其所有的诉争房屋抵销魏荣来对刘志伟享有的400万元债权。故金格物资公司向魏荣来履行交付房屋的合同义务，应以魏荣来对刘志伟享有上述债权为前提。对于该协议所述400万债权是否存在，刘志伟与魏荣来各执一词。涉诉《房屋转让协议》所指的400万元债权数额较大，魏荣来对此无法提出任何付款凭证等证据予以证明。现刘志伟反驳称签订涉诉《房屋转让协议》之目的是魏荣来承诺向其出借400万元，而魏荣来并未按照该协议出借上述款项，因而否认魏荣来对其享有涉诉《房屋转让协议》所指的400万元债权。刘志伟虽认可在双方经济往来中对魏荣来负有300余万债务，但称该债务与涉诉协议无关。故就现有证据，对于魏荣来是否对刘志伟享有涉诉《房屋转让协议》所指向的400万债权，本院无法认定。刘志伟虽认可在与魏荣来的经济往来中对其另负有300余万债务，但作为第三方的金格物资公司对涉诉协议之外魏荣来与刘志伟之间的债务不负抵偿责任。
关于交付房屋之合同义务是否具备履行条件。诉争房屋系在国有划拨土地上建造，并未取得权属证书，且金格物资公司于2013年4月8日依据其与案外人张宝松签订的《楼房转让协议》又将诉争房屋转让给张宝松，并将房屋交付张宝松占有、使用。并且，涉诉房屋一、二层目前由吴秀英租赁使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，涉诉房屋一、二层仍在租赁期间，亦不具备向魏荣来交付的条件。经原审法院释明，魏荣来坚持主张金格物资公司向其交付房屋的诉讼请求。考虑上述情况，对于该请求原审法院未予支持，并无不当。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元、二审案件受理费70元，均由魏荣来负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 纪灵筠
代理审判员 王继玉
二〇一五年二月五日
书 记 员 高 磊