广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗天法民四初字第514号
原告：林伟丰，1971年10月3日出生，汉族，住址广州市天河区。
被告：纪传青，1972年10月26日出生，汉族，户籍地址广东省深圳市福田区。
委托代理人：孙华平、李芳，均系广东执正律师事务所律师。
被告：梁中添，1968年8月2日出生，汉族，户籍地址广东省梅州市蕉岭县。
被告：谯娅霞，1969年1月29日出生，土家族，户籍地址贵州省沿河土家族自治县。
第三人：新国际（广州）房地产有限公司，住所地：广州市越秀区东风东路737号之二一五。
法定代表人：黄贤。
原告林伟丰诉被告纪传青、梁中添、谯娅霞、第三人新国际（广州）房地产有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林伟丰及被告纪传青的委托代理人孙华平到庭参加了诉讼；被告梁中添、谯娅霞及第三人新国际（广州）房地产有限公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告林伟丰诉称：原告于2012年1月17日参加越秀区人民法院委托广东物资拍卖行有限公司举办的拍卖会，以最高价竞拍取得广州市天河东路262号404房，该房屋面积75.6平方米。越秀区人民法院向原告及房管部门下达了执行裁定书，并已发生了法律效力，原告享有对上述房屋的所有权利。由于涉案房屋的上一手业主京光（广州）房地产实业有限公司［后改名为新国际（广州）房地产有限公司，即本案第三人］与被告纪传青存在租赁合同（该合同在拍卖时我已知晓）。根据买卖不破租赁原则，原告愿意履行该合同。该合同对被告纪传青十分有利，每月租金仅500元，租期场地20年，加上《补充协议》，实际租期长达24年。根据原告调查，被告的种种行为令原告怀疑该租赁合同的真实性。首先，被告纪传青并不使用涉案房屋，而是安排被告梁中添、谯娅霞（两人为夫妻关系，均系外来务工人员）占用涉案房屋，不仅不缴纳租金，而且一直拒缴水费、煤气费等费用，属恶意拒缴。其次，与涉案房屋一起拍卖的共8套房屋，房号分别为天河东路262号301房、302房、303房、304房、401房、402房、403房、404房（即涉案房屋），该8套房屋都有相同特点：业主同属本案第三人，都带有明显低于市场租金水平的长达20年的租约（加上《补充协议》，实际租期24年），且租约的起止日期都是一致的。上述8个承租人中，除了303房承租人梁中添（本案被告）、402房承租人史一梅外，其余6个人均是亲戚关系。拍卖的结果是被告纪传青及其家人低价购买了其中301房、302房、303房、304房、401房、403房共6套房屋。原告竞拍成功后，办理房产证时在房管局调档得知，该8套房屋是第三人向广州市城市建设开发有限公司同一时间一起购买的（同一份合同、同一张发票），涉案房屋首次发证的时间在1997年1月21日之后。第三人购房时购买的是期房，并非现房，且与开发商约定“产权面积以房产证为准”，实际上购房人只有在拿到房产证后才能确定房屋的实际面积。但涉案房屋的租赁合同签订时间为1996年10月21日，换言之，第三人能未卜先知，把涉案房屋实际面积提前打印在租赁合同上。退一步说，假如租赁合同不存在上述瑕疵，本案被告梁中添自1997年1月1日承租了303房长达20年，但根据广州市特种证件制作中心出具的《人员信息查询》，被告梁中添在占用涉案房屋之前，一直在城中村租房。此外，被告纪传青称其户口所在地在深圳，一直在深圳居住，那么其承租涉案房屋长达20年就更不合情理。综上所述，原告认为关于涉案房屋的租赁合同是虚构的，被告纪传青利用与第三人的法人是亲戚关系，实际控制涉案房屋，安排外来务工人员梁中添、谯娅霞占用涉案房屋并长期恶意拒缴各种费用，以达到长期侵占他人财产的目的。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、三被告立即腾退广州市天河东路262号404房给原告；2、被告梁中添、谯娅霞支付侵占涉案房屋的使用费（按每月2000元的标准，自2012年2月20日起计至腾退房屋给原告之日止）；3、被告梁中添、谯娅霞支付侵占涉案房屋期间产生的水费、物业管理费、管道煤气费及相关的滞纳金（截至2012年3月5日共5454元）；4、被告承担本案的诉讼费、公告费、律师费。5、被告纪传青承担连带责任。
被告纪传青辩称：不同意原告诉请。一、原告拍卖讼争房屋时已知道讼争房屋是不交吉，所以原告拍卖讼争房屋的价格是明显低于市场价，即原告对租约及补充协议是清楚的。原告明知讼争房屋有租约仍参加竞买，且原告在拍卖时对租约及补充协议没有提出过异议。我方认为原告无权对租赁协议及补充协议提出异议。二、梁中添、谯娅霞是第三人工作十几年的老员工，现第三人已倒闭，梁中添、谯娅霞也没有新的工作，梁中添、谯娅霞居住在讼争房屋内，原告要求他们腾退讼争房屋是很难做到的。三、原告在起诉状中称我方及其妻子还有其他房屋，这都是错误的陈述。
被告梁中添、谯娅霞未答辩。
第三人新国际（广州）房地产有限公司未陈述。
经审理查明：第三人原名称为京光（广州）房地产实业有限公司。在广州市越秀区人民法院（2002）东法执字第02532号执行案中，第三人是被执行人，广州市越秀区人民法院委托广东省物资拍卖行有限公司（以下简称“物资拍卖行”）对广州市天河区天河东路262号404房（确权面积75.6平方米，以下简称涉案房屋）进行拍卖。
2012年1月17日，原告成功竞拍到涉案房屋，成交价607068元。
2012年2月10日，广州市越秀区人民法院作出（2002）东法执字第02532号恢字1-7号民事裁定书，确认原告成功竞拍的事实，裁定：一、涉案房屋所有权及相应的其它权利归原告；二、原告持该裁定书到广州市国土资源和房屋管理局办理相关产权过户登记手续。
2012年2月29日，原告通过EMS特快专递向被告纪传青发出《通知函》（该函因拒收而被退回）。该函主要内容为：一、将被告纪传青此前与前业主签订的《房屋租赁合同》出租方改为原告名字，合同其余条款不变。二、要求被告纪传青缴纳2012年度租金5725元。
2012年9月6日，涉案房屋产权登记至原告一人名下。
庭审中原告确认：其竞拍时物资拍卖行已向其出示第三人与被告纪传青签订的关于涉案房屋的《房屋租赁合同》及《补充协议》，物资拍卖行并告知其本次拍卖为不交吉拍卖。原告提供的《房屋租赁合同》复印件（被告纪传青质证时确认该证据的真实性）显示：签约时间1996年10月21日；出租方为京光（广州）房地产实业有限公司，承租方为被告纪传青；租赁期限自1997年1月1日至2016年12月31日；租金标准：2008年12月前每年4800元，2009年1月起每年6000元，先付后租，租金每年交纳一次；承租方擅自将房屋转租或转借的，属违约行为；承租方违反合同，擅自将承租房屋转租给他人使用的，应支付违约金2000元等。原告提供的《补充协议》复印件（签订时间2010年12月31日，甲方为第三人，乙方为被告纪传青；被告纪传青质证时确认该证据的真实性）约定：甲乙双方确认甲方欠乙方工资共70000元，在此前提下，双方签订本协议作为双方1996年10月21日所签《房屋租赁合同》的补充协议。具体内容：1、本补充协议作为《房屋租赁合同》的到期续约。2、甲方欠乙方的工资总额为70000元，按《房屋租赁合同》约定，乙方每月须向甲方支付租金500元，甲方同意将欠乙方的工资转为已收取的租金，在原合同到期之日同意涉案房屋再延期给乙方使用4年；使用期至2020年12月31日，剩余拖欠工资2011年12月前还清。
另，原告称被告梁中添、谯娅霞是夫妻关系，涉案房屋现由被告梁中添、谯娅霞一家三口使用。被告纪传青确认涉案房屋由其交给被告梁中添、谯娅霞使用，并称：我方、梁中添、谯娅霞都是第三人的员工，根据第三人安排，我方承租后将涉案房屋交由梁中添、谯娅霞使用；双方口头约定梁中添、谯娅霞向我方交付租金，但因梁中添、谯娅霞生活困难，所以梁中添、谯娅霞没有支付租金，我方也没有追究。被告纪传青对其以上陈述提供落款日期为2010年12月1日的被告纪传青《申请书》一份，主要内容为：本人将涉案房屋借给公司财务部员工梁中添居住，水、电、物业管理费由他承担，请给予批准。第三人在该申请书中批注“同意”并加盖公章。经质证，原告对该《申请书》的真实性不予确认。
原告为证明被告梁中添、谯娅霞拖欠涉案房屋的水电费、煤气费、有线电视费，提供2012年3月5日广州燃气集团有限公司燃气销售天河营业部出具的涉案房屋欠费明细表、广州市自来水公司天河供水管理所出具的欠费明细等证据。原告确认其未垫付过上述费用。
本院认为：我国《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”由此可见，“买卖不破租赁”是一般原则，但房屋出租前已设立抵押且因抵押权人实现抵押权发生所有权变动以及出租前房屋已被法院查封的情形除外。本案中，关于被告纪传青与第三人签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是否虚假的问题。对此，一方面原告并无充分证据证实；另一方面，在原告竞拍时物资拍卖行已向原告出示上述合同，且物资拍卖行也明确告知原告本次拍卖为不交吉拍卖。从日常生活经验判断，涉案房屋带长租、不交吉拍卖及以租金冲抵第三人拖欠的工资的情况对房屋的拍卖成交价具有重大影响，但原告竞拍时对此未提出异议，事实上原告也得以607068元的低价竞得涉案房屋。换言之，原告作为完全民事行为能力人，系在接受上述涉案房屋带长租、不交吉拍卖及以租金冲抵第三人拖欠的工资的情况下自愿参与竞拍，理应清楚预计涉案房屋以上情况对其一旦竞拍成功后行使业主权利所产生的种种约束。现原告在竞拍成功后又对《房屋租赁合同》及《补充协议》的真实性提出异议及要求三被告支付房屋使用费，缺乏理据，本院不予支持。
我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”根据2010年12月31日被告纪传青与第三人签订的《补充协议》，被告纪传青与第三人在《房屋租赁合同》未届满的情况下延长四年租限，将租赁合同期限延长至24年（1997年1月1日至2020年12月31日），违反了上述规定，该超过部分依法无效，被告纪传青与第三人的租赁合同届满之日仍应为《房屋租赁合同》约定的2016年12月31日。
关于原告要求三被告支付侵占涉案房屋期间产生的水费、物业管理费、管道煤气费及相关的滞纳金的诉请。因原告自述其未为三被告垫付过上述费用，故原告该项诉请无事实依据，本院亦不予支持。
原告要求三被告支付所谓的律师费，显无事实和法律依据，本院不予支持。
被告梁中添、谯娅霞、第三人新国际（广州）房地产有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、2010年12月31日被告纪传青与第三人新国际（广州）房地产有限公司签订的《补充协议》中关于延长租赁期限4年的约定无效。
二、驳回原告林伟丰的诉讼请求。
本案受理费960元、公告费1000元，均由原告林伟丰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 崔 萍
人民陪审员 廖凤如
二〇一四年三月十八日
书 记 员 何靖文
梁雅芝