北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终796号
上诉人（原审被告）山西省长子县新潮综合福利厂，住所地长子县草坊乡草坊村。
法定代表人刘泰山，厂长。
委托代理人陈素蓉，北京市金才律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京六建集团有限责任公司物业管理分公司，住所地北京市海淀区复兴路32号院二区西办公楼一层5号。
负责人王营，经理。
委托代理人田心，女，1988年5月10日出生。
委托代理人邢祎，女，1990年7月3日出生。
上诉人山西省长子县新潮综合福利厂（以下简称长子县新潮福利厂）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第07883号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张洁芳担任审判长、审判员刘国俊、代理审判员刘磊组成的合议庭对本案进行了审理，书记员刘瑾担任记录。上诉人长子县新潮福利厂法定代表人刘泰山、委托代理人陈素蓉，被上诉人北京六建集团有限责任公司物业管理分公司（以下简称六建公司物业分公司）委托代理人田心、邢祎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
六建公司物业分公司在原审法院诉称：2012年1月11日，我公司与长子县新潮福利厂签订房屋租赁合同，长子县新潮福利厂租赁我公司8号楼、23号楼房屋地下室共计约43间，租赁期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止。合同到期后，长子县新潮福利厂至今仍未将房屋腾退，我公司多次约谈并书面告知长子县新潮福利厂，通知其在2014年7月31日前腾空物品并办理房屋交接手续，但长子县新潮福利厂以种种理由不配合且仍然占据该地经营。为维护我公司的合法权益，特起诉请求法院判决：1、双方解除于2012年1月11日签订的房屋租赁合同。2、长子县新潮福利厂将所有租赁的房屋全部腾退并交还给我公司，由此产生的一切费用由长子县新潮福利厂承担。3、长子县新潮福利厂按原合同租金标准支付我公司自2014年7月21日起至实际交还房屋之日止的房屋场地占用的损失费。4、本案诉讼费由长子县新潮福利厂承担。
长子县新潮福利厂在原审法院辩称：我厂确实和六建公司物业分公司签订了房屋租赁合同，但该合同不是六建总公司跟我厂签订的合同，六建公司物业分公司没有权利跟我厂签订合同，他们的签约行为应属无效，六建公司物业分公司还应当赔偿我厂的损失，现不同意六建公司物业分公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2012年1月11日，六建公司物业分公司（出租方，甲方）与长子县新潮福利厂（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，六建公司物业分公司将其负责经营管理的8、23号楼地下室43间（租赁部分建筑及场地面积552平方米）出租给长子县新潮福利厂经营地下旅馆使用。合同约定，租赁期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止。年租金为9万元；水、电及垃圾、卫生等各项费用，乙方应按北京市政府收费标准以实际发生额交由甲方代收代缴。暖气费用由相关部门进行收取。合同签订后，六建公司物业分公司按约定将租赁房屋交付长子县新潮福利厂使用，长子县新潮福利厂按期向六建公司物业分公司交纳了房屋租金。租赁合同期满后，长子县新潮福利厂继续使用承租房屋。2014年3月14日、2014年3月25日，六建公司物业分公司分别向长子县新潮福利厂出具了两份内容一致的公函，具体内容为：“鉴于贵方与我方签署8、23号楼地下室的房屋租赁合同已于2013年12月31日到期，按合同约定贵方应于2014年1月1日前腾空该租赁物并办理退租手续。现我方再次通知贵方务必于2014年4月1日17时前腾空自有物品、办理退租及交房手续并缴纳2014年1月1日至2014年3月31日期间的房屋租金共计22500元。如贵方未按时腾退，我方将采取必要措施强制腾退，由此产生的一切后果、费用由贵方承担。”长子县新潮福利厂收到六建公司物业分公司的函件后，并未按六建公司物业分公司的要求将承租房屋腾退，但向六建公司物业分公司交付了5万元房屋租金。
2014年7月17日，北京六建集团有限责任公司向长子县新潮福利厂出具《关于8号、23号楼地下室租赁合同终止及房屋腾退的通知》，该通知内容为：“我公司按照石景山区民防局和石景山区鲁谷房管所先后下发的﹤北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法﹥（京办发（2011）10号）的通知要求，将清退8号楼、23号楼合同范围内的租户。鉴于贵方与我方签署8、23号楼地下室的房屋租赁合同已于2013年12月31日到期。现我方再次通知贵方务必于2014年7月31日17时前腾空自有物品、并办理交房手续。如贵方未按时腾退，视为贵方自动放弃屋内物品的所有权，我方将采取必要措施强制腾退，由此产生的一切后果、费用由贵方承担。”之后，长子县新潮福利厂仍未腾退承租房屋。
原审法院庭审中，六建公司物业分公司认可长子县新潮福利厂交纳房屋租金至2014年7月20日。六建公司物业分公司就起诉资格提交国有土地使用证、房屋所有权证、北京六建集团有限责任公司《证明》等材料予以证明，长子县新潮福利厂对六建公司物业分公司提交的证据的真实性未提出异议。
原审法院另查，长子县新潮福利厂于2015年3月2日庭审期间曾口头提出反诉请求，要求法院确认双方所签合同无效，六建公司物业分公司赔偿其各项费用共计160万元。经法院释明，长子县新潮福利厂并未向法院提交书面反诉状，亦未交纳反诉费用。2015年8月12日，经法院合法传唤，长子县新潮福利厂无正当理由，未到庭参加诉讼。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》及《补充协议》、房屋所有权证、北京六建集团有限责任公司《证明》、开庭笔录等在案佐证。
原审法院判决认定，合法的民事权益受法律保护。六建公司物业分公司与长子县新潮福利厂于2012年1月11日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，根据六建公司物业分公司提供的证据材料，上述合同已经过北京六建集团有限责任公司确认且同意六建公司物业分公司作为合同一方主张相关权利，故法院对六建公司物业分公司的起诉资格及上述房屋租赁合同的效力不持异议。长子县新潮福利厂主张双方所签房屋租赁合同无效，理由不成立，法院不予采信。由于六建公司物业分公司在租赁合同到期后已正式通知长子县新潮福利厂腾退租赁房屋，双方所签房屋租赁合同已到期终止。之后，六建公司物业分公司又收取长子县新潮福利厂交纳原承租房屋租金5万元，应视为双方已就原承租房屋形成了新的租赁合同关系，但因双方并未重新签订书面合同，故双方的租赁关系应为不定期租赁。此外，长子县新潮福利厂自2014年7月20日以后未交纳任何房屋租金，且六建公司物业分公司不愿将房屋继续出租给长子县新潮福利厂，故六建公司物业分公司有权随时解除双方的租赁合同。据此，尽管六建公司物业分公司主张解除与长子县新潮福利厂于2012年1月11日签订的房屋租赁合同之请求，没有事实和法律依据，但法院将根据查明事实判决解除六建公司物业分公司与长子县新潮福利厂之间形成的房屋租赁合同关系。合同解除后，长子县新潮福利厂应当承担相应的民事责任。六建公司物业分公司起诉要求长子县新潮福利厂将承租房屋腾退交还并按合同约定租金标准支付2014年7月21日以后至实际腾退房屋时止的房屋场地占用损失，并无不当，法院予以支持。关于六建公司物业分公司主张长子县新潮福利厂承担因腾退承租房屋产生的一切费用之请求，因该项请求并无具体金额，且未实际发生，故法院对六建公司物业分公司此项请求不予支持。2015年8月12日，长子县新潮福利厂经法院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，法院依法缺席判决。此外，虽然长子县新潮福利厂在陈述答辩意见时口头提出反诉请求，但因长子县新潮福利厂未提供书面反诉材料，且未交纳反诉费，故其所述反诉请求应视为其对本案的答辩意见。由于长子县新潮福利厂并未就上述意见提供相应证据予以证明，故法院对其所持相关答辩意见不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除北京六建集团有限责任公司物业管理分公司与山西省长子县新潮综合福利厂就八、二十三号楼地下室房屋形成的不定期房屋租赁合同关系。二、山西省长子县新潮综合福利厂于本判决生效后三日内将承租的八、二十三号楼地下室全部房屋腾退交还给北京六建集团有限责任公司物业管理分公司，并按每年九万元的标准向北京六建集团有限责任公司物业管理分公司支付自二0一四年七月二十一日起至实际腾退承租房屋之日止的房屋占用费。三、驳回北京六建集团有限责任公司物业管理分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
长子县新潮福利厂不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判确认新潮福利厂与六建公司物业分公司的租赁关系继续有效；3、由六建公司物业分公司承担诉讼费用。上诉理由：被上诉人不具备诉讼主体资格，真正的出租方是北京六建集团有限责任公司。合同届满前，上诉人曾多次向公司主要负责人明确表示要继续承租，因为上诉人投入巨资配备了消防和监控设备。建公司物业分公司主要负责人也没有否定上诉人的请求。双方虽未签订续租合同，但上诉人仍严格按照原有合同的规定履行了承租人的义务。六建公司物业分公司不收租金，在上诉人的再三要求下才收下五万元租金。上诉人与六建公司物业分公司始终保持着事实上的租赁关系。上诉人针对六建公司物业分公司递交的具体要求检查了承租情况，未发现安全隐患，我方的租住情况还是石景山的标兵，并且向六建公司物业分公司领导反映了承租人的困难情况。六建公司物业分公司未经法院就判决断水断电，影响实际居住的残疾人居住。我方希望能够继续履行合同，愿意继续支付租金。
六建公司物业分公司服从一审法院判决，不同意上诉人长子县新潮福利厂的上诉请求，涉案租赁合同是以六建公司物业分公司的名义签订的，而且有北京六建集团有限责任公司的授权，六建公司物业分公司是适格的主体。断水断电并非我公司所为，而是石景山政府采取的行动。上诉人所称的投资问题，是上诉人自己的决定，与我公司无关。现在政府要求我方腾退房屋，否则就要罚款。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案争议焦点为涉案房屋是否应当腾退的问题。
本案双方当事人所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已届满，按照法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据本案上诉人长子县新潮福利厂在上述合同届满后又交付了一定租金的事实来看，双方属于不定期租赁。法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现被上诉人六建公司物业分公司主张解除不定期租赁合同，符合法律规定，解除合同后，上诉人长子县新潮福利厂应当腾退涉案房屋。因此，上诉人长子县新潮福利厂的上诉请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千三百元（北京六建集团有限责任公司物业管理分公司已预付二十五元），由山西省长子县新潮综合福利厂负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二千三百元，由山西省长子县新潮综合福利厂负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 刘 瑾